湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2979号上诉人（原审被告）：长沙吾悦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙街道望仙东路489号吾悦商业广场5栋501。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王桢，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：贺群辉，女，1973年4月5日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（原审原告）：胡迎春，女，1974年1月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。两被上诉人的委托诉讼代理人：顾环，湖南旷怀律师事务所律师。上诉人长沙吾悦房地产开发有限公司（以下简称吾悦房地产公司）因与被上诉人贺群辉、胡迎春商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吾悦房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贺群辉、胡迎春的诉讼请求。事实和理由：贺群辉、胡迎春前后两次在诉讼请求材料上的签字明显不一致，贺群辉、胡迎春在一审中已承认2019年6月18日民事起诉状上的签字不是其本人所签，故不发生提起民事诉讼的效力。且贺群辉、胡迎春在庭审结束后变更诉讼请求，一审的诉讼程序违反了民事诉讼法的基本规定。贺群辉、胡迎春主张存在重大误解，但未向法院提供证据证明造成了较大损失，故一审法院认定其主张的重大误解成立错误。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定：“重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭”。该三个月期间系除斥期间，不发生中止、中断或另行计算的法律效力。贺群辉、胡迎春撤销权的行使期间应当自2018年11月22日起算三个月，至2019年2月21日消灭。但贺群辉、胡迎春直到2019年10月15日才变更诉讼请求，提起撤销权之诉，已经超过民法总则规定的三个月除斥期间。贺群辉、胡迎春辩称，贺群辉、胡迎春一审的委托诉讼代理的权限是特别授权，其代替胡迎春在起诉状上签字，胡迎春事后对此予以认可，并无不当，因此发生提起民事诉讼的效力。双方签订的商品房买卖合同是在贺群辉、胡迎春存在重大误解的前提下签订的，另一方面该合同的签订也显失公平，系在吾悦房地产公司隐瞒门面存在两根立柱的情况下签订的，如果吾悦房地产公司明确告知贺群辉、胡迎春，贺群辉、胡迎春肯定会选择没有承重柱的门面。因吾悦房地产公司的欺诈及不作为行为，给贺群辉、胡迎春造成了较大损失，对贺群辉、胡迎春而言明显是显失公平的，故本案应当适用一年的除斥期间。综上，一审判决认定事实清楚，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。贺群辉、胡迎春向一审法院起诉请求：1.解除《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20170210243）；2.吾悦房地产公司立即退还贺群辉、胡迎春购房款1456683元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从支付之日起至实际付款之日止的资金占用费；3.由吾悦房地产公司承担本案全部诉讼费用。审理过程中，贺群辉、胡迎春变更第一项诉讼请求为：撤销合同编号为20170210243的《长沙县商品房买卖合同》，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：（一）双方当事人无争议的事实1、2018年1月，群辉、胡迎春与吾悦房地产公司签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20170210243），该合同约定，吾悦房地产公司将位于长沙县房屋出售给两贺群辉、胡迎春，面积为55.87平方米（套内建筑面积39.98平方米，分摊建筑面积15.89平方米），房屋单价为26072.72元，总金额1456683元。上述房款已全部交清。涉案门面已办理网签备案手续。2、2018年11月22日，涉案房屋所在项目整体验收合格。贺群辉、胡迎春在知道门面内有两根承重柱之后一直拒绝收房。涉案房屋目前仍处于空置状态。3、涉案房屋内有两根承重柱，两根承重柱尺寸分别为60㎝×60.5㎝，70㎝×71㎝，其中一根承重柱距离门口约为22㎝，两根承重柱距离一边墙面约为100㎝。（二）双方当事人有争议的事实贺群辉、胡迎春与吾悦房地产公司签订涉案合同时是否存在重大误解。贺群辉、胡迎春认为其对合同标的物存在重大误解，涉案合同可撤销。吾悦房地产公司认为，涉案合同不属于因重大误解订立的合同，不可撤销。一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，贺群辉、胡迎春在购买门面时并不知道涉案门面中会有两根承重柱。吾悦房地产公司在销售门面时亦未明确告知贺群辉、胡迎春涉案门面中存在承重柱的事实。双方在合同中只是约定“房屋套内因结构设计的需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响”，该约定并不具体明确，亦未对贺群辉、胡迎春进行明确提示。贺群辉、胡迎春购买的门面面积只有55.87平方米（套内面积为39.98平方米），只是一个小门面，并非大型商铺，贺群辉、胡迎春也不可能预料到门面中会有多根承重柱。依据常理，有两根承重柱的套内面积不到40平方米的门面会比没有承重柱的门面更不好出租收益、亦不好转让，故在价格无优势的情况下，在同一地段和位置，相较于没有承重柱的门面，人们会更愿意选择购买无承重柱的门面。依据正常的市场交易习惯，购买商铺是为了产生经济效益，而商铺的购买者，有权选择购买其所需要的满足其经济利益的商铺，如该商铺的经济价值不能满足购买者在购买时可期待的经济利益，则购买者有权选择是否予以购买。吾悦房地产公司交付给贺群辉、胡迎春的5幢2层243号门面中间有两根承重柱，承重柱占地面积将近1平方米。且该两根承重柱立于商铺中间，其中一根承重柱距离门口只有22㎝左右，对该商铺的经营、收益、转让等均有较大的影响。按市场行情来说，有承重柱的门面的价格会明显低于没有承重柱的门面的价格。现并无证据证实吾悦房地产公司在销售该门面时因涉案门面中存在多根承重柱而给予了贺群辉、胡迎春价格上的折扣，涉案合同继续履行确实会给贺群辉、胡迎春造成较大损失。贺群辉、胡迎春因其自身对建筑物不了解，没有预料到购买的243号门面中有两根承重柱，吾悦房地产公司亦未明确告知贺群辉、胡迎春243号门面中有两根承重柱，导致贺群辉、胡迎春对门面的想象与实际交付的门面出现偏差，该偏差已超出了贺群辉、胡迎春正常能够预见的范围，交付的门面与贺群辉、胡迎春的购房预期有较大差异，该行为的后果与贺群辉、胡迎春购买门面的真实意思相违背。一审法院确认，贺群辉、胡迎春与吾悦房地产公司签订《长沙县商品房买卖合同》存在重大误解。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，贺群辉、胡迎春与吾悦房地产公司签订的《长沙县商品房买卖合同》存在重大误解，贺群辉、胡迎春要求撤销合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。吾悦房地产公司应返还贺群辉、胡迎春购房款1456683元。合同撤销后，贺群辉、胡迎春亦应配合吾悦房地产公司办理撤销涉案房屋相关备案登记手续事宜。贺群辉、胡迎春要求吾悦房地产公司按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费的请求，依据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：（一）撤销贺群辉、胡迎春与长沙吾悦房地产开发有限公司签订的合同编号为20170210243的《长沙县商品房买卖合同》；（二）限长沙吾悦房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还贺群辉、胡迎春购房款1456683元；（三）限贺群辉、胡迎春在判决生效后10日内配合长沙吾悦房地产开发有限公司办理撤销涉案房屋备案登记手续；（四）驳回贺群辉、胡迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17910元，由吾悦房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，贺群辉、胡迎春在二审中自认其于2018年11月6日查看门面时发现门面内有两根承重柱，当场要求退房。吾悦房地产公司在二审中陈述，2018年12月双方进行过协商，贺群辉、胡迎春在协商过程中提出要求退房的请求。另查明，一审法院于2019年7月9日收到贺群辉、胡迎春提交的《民事起诉状》，贺群辉、胡迎春诉请解除双方签订的《长沙县商品房买卖合同》，退还购房款1456683元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费。一审法院于2019年7月11日立案受理本案，于2019年9月25日适用简易程序开庭进行了审理。贺群辉、胡迎春于2019年10月15日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为撤销双方签订的《长沙县商品房买卖合同》，退还购房款1456683元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费。一审法院于2019年11月25日作出（2019）湘0121民初6308号民事裁定，裁定本案转为普通程序审理。2019年11月27日，一审法院将上述民事裁定书与贺群辉、胡迎春提交的《变更诉讼请求申请书》、举证通知书、开庭传票等诉讼材料邮寄送达给吾悦房地产公司，吾悦房地产公司次日签收。一审法院于2019年12月19日适用普通程序开庭审理了本案。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是：1.一审法院的审理程序是否严重违反法定程序；2.胡迎春、贺群辉请求撤销双方签订的《长沙县商品房买卖合同》是否应予支持。吾悦房地产公司上诉称贺群辉、胡迎春在一审中已承认2019年6月18日民事起诉状上的签字不是其本人所签，故不发生提起民事诉讼的效力。经查，贺群辉、胡迎春在一审中已明确表示对律师代签的行为予以认可并愿意承担相应后果，故吾悦房地产公司就此提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因案情疑难复杂，一审法院裁定本案转为普通程序审理，一审法院未在简易程序审理期限届满前作出程序转换裁定虽存在瑕疵，但一审法院就胡迎春、贺群辉变更的诉讼请求重新指定了举证期限，并重新开庭进行了审理，一审法院的审理程序并未严重违反法定程序。双方签订的《长沙县商品房买卖合同》约定“该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常的情况告知买受人（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），详见附件四”。该合同附件四对该项目房屋的特殊情况进行了说明，包括项目土地抵押情况、因金街外立面有装饰性构件，局部商铺有遮挡风险及房屋层高等情况，但对案涉房屋内有两根承重柱的情况未予告知。吾悦房地产公司亦未提供其他证据证明其在销售房屋时向胡迎春、贺群辉告知上述情况。根据吾悦房地产公司在一审中提交的设计施工图显示，案涉商铺内有两根柱子，且该设计施工图在合同签订之前已经存在，可以认定吾悦房地产公司在销售房屋时应当知道案涉商铺有两根承重柱的情况，却未告知胡迎春、贺群辉。根据日常生活经验判断，商铺内有两根承重柱将会妨碍房屋的正常使用，对商铺的出租、转让等收益亦会造成很大影响，且无证据显示胡迎春、贺群辉购买该商铺享受了价格优惠。综上，吾悦房地产公司未告知胡迎春、贺群辉案涉商铺内存在两根承重柱的情况，利用胡迎春、贺群辉不知情从而缺乏判断能力的情形，与胡迎春、贺群辉签订的《商品房买卖合同》，明显违反了公平、等价有偿原则，构成显失公平。贺群辉、胡迎春在二审中自认其于2018年11月6日查看商铺时才知道商铺内有两根承重柱。吾悦房地产公司未举证证明贺群辉、胡迎春在2018年11月6日之前知道上述情况，故本院认定贺群辉、胡迎春行使撤销权的期限自2018年11月6日开始计算。贺群辉、胡迎春于2019年10月15日向一审法院请求撤销合同，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定的一年除斥期间，贺群辉、胡迎春请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，应予支持。胡迎春、贺群辉在一审中主张双方签订的合同构成重大误解，在二审中又主张构成显失公平，虽其请求撤销合同所依据的事实发生了变化，但人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。故原审认定双方签订的合同构成重大误解，并判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》，在适用法律上虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。综上所述，吾悦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条第一款第一项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17910元，由上诉人长沙吾悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月六日书记员 姚沐宏