江苏省淮安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏08执异23号 案外人：淮阴区帝景豪庭小区业主委员会，住所地淮安市淮阴区。 负责人：徐兵，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：徐雷，江苏传正律师事务所律师。 申请执行人：江苏安淮律师事务所，统一社会信用代码31320000763578484W，住所地淮安经济技术开发区。 负责人：薛忠凯，该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：李靖，江苏安淮律师事务所律师。 被执行人：淮安市世邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码913208047820760418，住所地淮安市淮阴区。 法定代表人：项志光，该公司董事长。 本院在执行江苏安淮律师事务所（以下简称安淮所）与淮安市世邦房地产开发有限公司（以下简称世邦公司）委托代理合同纠纷一案中，案外人淮阴区帝景豪庭小区业主委员会（以下至裁定主文前简称帝景豪庭业委会）提出书面异议。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 帝景豪庭业委会提出异议称：请求中止对淮安市淮阴区帝景豪庭小区G4幢301室房产的执行。事实与理由：帝景豪庭小区G4幢301室房屋产权实际非被执行人所有，该房屋是帝景豪庭小区全体业主共有。2014年4月25日，被执行人世邦公司与异议人签订协议，已将涉案房屋移交异议人管理、使用，产权归帝景豪庭小区全体业主所有。由于涉案房屋产权实际非被执行人所有，所以涉案房屋不能作为被执行人财产执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，请求贵院裁定中止对涉案房屋的执行。 申请执行人安淮所答辩称：异议人以案外人身份所提异议无事实和法律依据，依法应予驳回。事实和理由： 一、涉案房屋的所有权人是本案被执行人，与异议人无关。1.《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。根据淮安市中级人民法院从淮安市自然资源和规划局调取的涉案房屋《不动产登记薄信息查询结果》显示，帝景豪庭小区G4幢301室房屋的不动产权利人为世邦公司，不动产权证号为B201326819，不存在其他共有人。2.建设部《房屋登记办法》第31条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。该规定意味着如果涉案房屋存在异议人所称的小区业主共有情形的话，是无法取得不动产登记并获得不动产权证的，而涉案房屋的不动产权证证明了不动产登记机关是确认该房屋属于被执行人所有的事实。3.《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第50条规定：对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：……（４）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。涉案房屋（会所）直接经过了不动产权登记，登记的权利人为开发商，即表明开发商未将会所登记为公共场所，会所面积没有纳入公摊部分，业主也没有对会所的建筑面积支付对价，会所的原始所有权没有发生转移，在这种情况下按照江苏省高级人民法院的规定，涉案会所的产权当然属于开发商所有。 二、异议人提供了2014年4月25日的一份《协议书》，试图证明被执行人按照淮安市规划局淮阴分局的规划要求无偿将“会所”移交给异议人作为“业主委员会用房”，移交后该房屋的产权归全体业主共有。异议人的上述观点显然与事实不符，也不符合相关法律、法规的规定，依法应认定其主张不能成立。 １.对该协议书的证据三性存疑，对此不予认可； ２.异议人提交的《协议书》中称“业主委员会用房”依法应包括在小区配套物业管理用房范围内，不存在物业管理用房之外还要另行配套“业主委员会用房”。 三、帝景豪庭小区G4幢301室房屋的现状并不是异议人所称的“业主委员会用房”，而是被业主委员会的个别人非法侵占后作为他用。 综上所述，根据相关法律规定，结合涉案房屋已经办理不动产登记的事实，被执行人拥有对涉案房屋的所有权，依法可以作为答辩人与被执行人案件的执行标的。异议人提出的各项主张均没有事实和法律依据。人民法院可以对涉案房屋依法进行强制执行。 被执行人世邦公司未向本院提交答辩意见。 经审查查明，安淮所与世邦公司委托代理合同纠纷一案，在淮安仲裁委员会仲裁过程中，本院于2019年４月17日查封了登记在世邦公司名下的淮安市帝景豪庭G4幢301室房屋，查封期限为三年。同年10月17日，淮安仲裁委员会作出(2019)淮仲裁字第0128号裁决书，裁决：一、世邦公司向安淮所支付案件代理费用80万元，并自2019年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息直至款项付清之日止。二、世邦公司赔偿安淮所80万元损失。三、驳回安淮所其他仲裁请求。本案仲裁费24535元、保全费5000元由安淮所承担13489元，由世邦公司承担16046元（上述款项安淮所已预付，由世邦公司支付案件款时一并支付给安淮所）。 因世邦公司未按生效裁决确定的内容履行义务，安淮所申请强制执行，本院于2020年1月14日立案执行，执行案号为（2020）苏08执9号。3月19日，本院执行人员与安淮所代理人李靖及世邦公司经理林光清谈话，执行人员询问世邦公司：“为何业主委员会至今未把G4幢301室房屋办到他们名下？”林光清回答：“他们也办不了，按规划是必须要有老年活动中心的。”3月31日，本院发出公告，责令帝景豪庭G4幢301室房屋占有（使用）人于30日内清空房屋内物品并自行搬离，否则本院将依法强制执行，由此产生的法律后果和责任由该房产占有（使用）人自行承担。该公告还明确：对该房产权属有异议者请于10日内向本院提出。4月20日，本院执行人员与世邦公司董事长项志光谈话，执行人员询问涉案房屋情况时，项志光回答：“该房产是公共用房，当时建小区，规划局要求必须配套小区公共用房，这个房屋是不准买卖的。”执行人员询问：“那为什么登记在你公司名下？”项志光回答：“暂时登记在我公司名下，因为2014年股东闹翻后一直僵在这里，所以还未来得及过户给业主委员会。淮阴区住建局测量面积上写得很清楚，用途就是业主委员会活动室，也就是会所。” 另查明，2014年4月25日，世邦公司（甲方）与帝景豪庭业委会（乙方）签订《协议书》，主要内容为：甲、乙双方就甲方按照淮安市规划局淮阴分局规划要求依法无偿移交业主委员会用房一事，经协商达成一致意见如下：1.甲方移交的业主委员会用房位于淮安市帝景豪庭G4幢301室，产权证号为B201326819，建筑面积390.13平方米，建筑设计用途为会所；2.乙方从甲方接收上述房屋，由乙方自行管理、使用；3.甲方本次移交的业主委员会使用房屋为无偿移交；4.自本协议签订之日，双方移交上述房屋产权手续以及房屋钥匙，上述房屋所有权归乙方所有；5.上述房屋移交后为全体业主所有，严格按照规划设计要求使用；6.本协议盖章后生效，双方共同遵守。 本院认为，本案争议焦点为：案外人帝景豪庭业委会对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。……本案中，因本案执行标的帝景豪庭G4幢301室房屋登记在被执行人世邦公司名下，故应认定涉案房屋属被执行人世邦公司所有，案外人对帝景豪庭G4幢301室房屋不享有足以排除强制执行的权益。案外人异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人淮阴区帝景豪庭小区业主委员会的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 董国华 审 判 员 孙亚平 审 判 员 刘玉娟 二〇二〇年五月十九日 法官助理 王学波 书 记 员 程 莹