江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初7262号原告：陈永超，男，1981年10月27日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王境梵，江苏宁创律师事务所律师。被告：裘强，男，1982年2月10日出生，汉族，住江西省南昌市新建区乐化镇岭背林场岭背林场集镇19号，现住江西省南昌市新建区。原告陈永超与被告裘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日依法公开开庭进行了审理。原告陈永超的委托诉讼代理人王齐飞、被告裘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永超向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年12月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即将商铺腾空并恢复原状后予以返还，另支付拖欠原告的租金或房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还之日止，按照合同约定的标准计算）；3、判令原告没收押金22000元；4、判令被告赔偿原告2018年12月1日至12月31日期间免租期的租金损失22083元；5、判令被告向原告支付房屋空置损失44167元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签署《租赁合同》，双方约定将原告所有的位于南京市栖霞区商铺（以下简称案涉房屋）出租给被告，租赁面积为111.02㎡，租期自2019年1月1日起至2026年12月31日止。合同另对租金的标准及支付方式进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定支付了第一期租金，并且实际装修使用，但后期未按时交纳租金。2019年9月底，被告向原告提出退租，但其至今未将房屋交还原告也未交纳房租，已构成违约。现为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。被告裘强辩称，1、双方签署的租赁合同已于2019年9月底解除，被告已对案涉房屋进行了恢复施工；2、被告已于2019年9月30日通知原告不再继续租赁房屋，故自2019年10月1日起的租金及房屋占有使用费不应当由被告承担；3、同意原告不退还被告交纳的押金；4、双方签订合同时明确约定了免租期，现在合同不再继续履行，原告不应要求被告支付免租期的租金损失；5、被告已提前告知原告不再继续租赁房屋，且于2019年10月28日将房屋清空，不应承担房屋空置损失。经审理查明，原告陈永超与案外人张某系案涉房屋所有权人。2018年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签署《金地湖城艺境商业街租赁合同》（以下简称租赁合同）,主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方租赁使用，面积为111.02㎡，租期自2019年1月1日起至2026年12月31日止，租金起算日期为2019年1月1日；2019年1月1日至2020年12月31日期间的年租金标准为265000元，此后租金逐年递增，租金每半年缴纳一次，且被告应在本期租金到期前30日支付下一期租金。押金22000元，承租期满之后15日内退还。案涉房屋于2018年12月1日交付后，乙方在2个工作日支付当期6个月租金；双方合同到期后，乙方需要在十五天内将商铺内可移动部分物品全部转走，禁止损坏墙体结构否则视为自动放弃所有权，甲方不承担物资的折现以及赔偿责任；租赁期限内，如因乙方原因毁约或者违约，甲方不退还剩余房租和押金，不承担乙方装饰装修损失。乙方在租赁期限内，如要求退租的，应提前2个月通知甲方，并按约定承担违约责任；房屋合同到期如不租，需将楼梯墙体恢复原样。房屋合同到期后，如不租，房子里带不走的硬件归房东所有。租赁合同签署后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告交纳押金22000元并支付租金至2019年9月30日。另查明，被告承租包括案涉房屋在内的湖城艺境花园35幢多个沿街商铺，用于经营“御足天下”足疗店。因被告后期要求退租与相应业主产生纠纷，湖城艺境花园35幢1室、2室、3室业主亦向本院提起诉讼。再查明，2019年6月，被告以足疗店经营困难为由要求将租金变更为按月支付，具体方式为当月月底支付次月租金。2019年8月、9月的租金均由被告按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。2019年9月底，被告向原告提出退租并就房屋的腾空恢复进行了沟通。2019年9月底至2019年10月28日期间，被告对案涉房屋内的物品进行了清空以及拆除恢复施工。2019年10月28日，被告告知原告案涉房屋已全部腾空，要求原告到场进行验收。此后，双方未就房屋腾空、返还等问题达成一致意见。被告为证明双方已对租金支付方式进行了变更并且对提前解除合同进行了沟通，向本院提交了与原告之间的微信聊天记录。在2019年6月1日的微信聊天记录中，原告要求被告交纳后期房租，被告提出店铺经营困难希望缓交。后经协商，原告同意再给被告一个月的时间。2019年7月1日，双方就租赁事宜见面进行了协商。当晚21时51分，被告向原告发送微信：“老板您好，我们这边同意刚才我们说好的，月底付款，1个月1付”、“谢谢你了，明天到我这来泡脚”、“你帮我跟业主们说一下，我安排大家吃顿饭”。原告回复：“不用了，谢谢，能帮的我肯定帮，等你以后赚大钱了再请吧，祝生意兴隆”；2019年9月27日，原告向被告发送微信：“我跟我姐商量过了，墙跟楼梯都要恢复原样，根据合同你要提前2个月跟我说，押金不退，剩下房租不退，如果你这个月不做的话，你就要赔我3个月房租”。2019年9月30日，被告向原告发送微信视频，并告知原告东西已经全部清掉，原告回复要求尽快将门装上。2019年10月2日至2019年10月28日期间，原、被告在微信中就房屋恢复施工情况进行了沟通，被告于10月28日微信告知原告房屋已施工完毕，要求原告到场进行验收。此外，原告自认于2019年11月份在商铺门口张贴了招租广告。审理中，本院组织双方当事人赴案涉房屋进行了现场勘验。现案涉房屋一楼已基本清空，楼梯及墙体主体已恢复，商铺二楼留有被告的部分卫生洁具、浴缸、吊顶、隔墙等尚未完全拆除。被告表示对于房屋内现存装修及物品均自愿放弃，不再主张相应权利。此外，被告经营的足疗店招牌灯箱目前尚在占用案涉房屋的门头、房屋外墙装有灯带，被告表示愿意将其拆除。庭审结束后，经与原告核实目前案涉房屋外墙招牌灯箱已拆除。上述事实有《金地湖城艺境商业街租赁合同》、《南京市商品房预售合同》、不动产登记证明、照片、招商银行账户历史交易明细表、微信聊天记录、勘验笔录、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。关于合同的解除问题。原告提出因被告未按时支付房租，且未按合同约定时间提出退租，要求解除合同。根据被告提供的微信聊天记录以及2019年8月至9月期间租金的实际支付情况，应当视为双方已将租金支付方式进行了变更，由半年一付变更为按月支付。此外，根据被告提供的微信聊天记录显示，2019年9月30日，被告向原告发送微信视频告知室内物品已经清空，原告回复要求尽快将门装上。由此可见，双方当时对于解除租赁合同并无实质争议，但对于租赁合同解除后的违约责任及恢复施工问题最终未能达成一致意见。综合双方微信聊天内容、租金实际支付情况等因素，本院确认租赁合同已于2019年9月30日解除。因双方签署的租赁合同在提起本案诉讼前即2019年9月30日已经解除，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。关于案涉房屋的返还问题。在本案中，原、被告双方在2019年9月底至2019年10月28日期间，多次对于案涉房屋的返还及恢复施工问题进行了沟通。被告于2019年10月28日通知原告到场验收，但双方未能就房屋返还问题达成一致意见，原告于当日即向本院提起诉讼。对此，本院认为，双方在租赁合同中约定租赁合同到期后，需要将楼梯、墙体恢复原样，带不走的硬件归房东所有。租赁合同解除后，被告对案涉房屋进行了恢复施工，并将影响案涉房屋使用功能的楼梯进行了恢复，室内可移动物品也已基本清空。从案涉房屋现状来看，虽然原告认为被告的恢复施工存在部分瑕疵，但并不妨碍原告实际占有案涉房屋。结合微信聊天记录以及原告已在案涉房屋处张贴招租广告的事实，可以视为被告已于2019年10月28日将案涉房屋予以返还，原告也已实际占有了案涉房屋。因租赁合同约定带不走的硬件归原告所有，被告也表示放弃屋内所有物品并已将案涉房屋返还，故对于案涉房屋再行腾空、恢复已无必要。基于上述原因，本院对于原告要求被告将案涉房屋腾空、恢复原状并予以返还的诉讼请求，依法不予支持。关于案涉房屋外墙的灯带问题，被告在审理中表示愿意进行整改，故本院从减轻当事人诉累角度出发，依法确认被告应将安装在案涉房屋外墙的灯带拆除。关于占有使用费。根据庭审查明的事实，被告已实际交纳租金至2019年9月30日，但案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，被告应当支付合同解除后占用案涉房屋产生的占有使用费20329元（265000元/年÷365天×28天）。关于被告应承担的违约责任问题。虽然本院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除，但被告在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。具体如下：1、关于押金。按照租赁合同约定，被告在租赁期限内违约的，原告无需退还22000元押金，该项约定属于被告违约后所应当承担的违约责任。现原告要求该22000元不予退还，符合双方合同约定，本院依法予以支持；2、关于免租期的租金损失。虽然双方未约定被告提前解约应支付免租期的租金，但原告主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予1个月的免租期，该项主张具有一定的合理性，故本院酌定由被告向原告支付相当于10天租金标准的免租期租金损失7260元（265000元/年÷365天×10天）；3、关于房屋空置损失。被告在租赁期限内提前解约，应当向原告支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，原告要求被告承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于被告提前解约应当承担的违约责任。本院虽已确认押金22000元无需返还，但该押金尚不足以弥补原告的损失，故本院对被告应支付的房屋空置损失金额确认为22167元（265000元/年÷12个月×2个月-22000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、租赁押金22000元归原告陈永超所有，不再向被告裘强退还；二、被告裘强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永超支付房屋占有使用费20329元、免租期租金损失7260元、房屋空置损失22167元，合计49756元；三、被告裘强于本判决发生法律效力之日起十日内将其安装在南京市栖霞区仙林大学城湖城艺境花园35幢4室外墙灯带拆除；四、驳回原告陈永超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507元，减半收取1254元，由原告陈永超负担438元，由被告裘强负担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年五月十四日书记员  杨 莉