湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1197号上诉人（原审被告、反诉原告）：王小球，男，1972年2月15日出生，汉族，湖南省祁阳县人，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：高智刚，湖南恳业律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永州市永福房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区前进街食品广场401号。法定代表人：龚火生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨松艳，女，1982年4月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵，系该公司法务部员工。上诉人王小球因与被上诉人永州市永福房地产开发有限公司（以下简称永福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小球上诉请求：1.请求撤销一审法院（2019）湘1102民初4967号民事判决书第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案事实部分不清，导致适用法律不当，从而判决结果部分错误，严重偏袒被上诉人。一、一审法院判决书对《商铺买卖合同》第五条第三款的事实认定错误。首先，《商铺买卖合同》第五条完全违背了被上诉人对上诉人的承诺和合同的具体约定，即该商铺的公摊面积为8.07m2；其次，被上诉人与上诉人在签订《商铺买卖合同》时，没有按照规定向上诉人明示《商品房买卖合同示范文本》，更没有对面积确认及面积差异处理方式选择提示，完全为自己的利益量身定制出第五条，违反相关规定，显失公平；最后，被上诉人擅自将双方的《商铺买卖合同》日期变更为2013年12月10日，而一审法院以双方签订合同日期变更不会影响彼此的权利和义务，未作出任何评价，实属偏颇。二、《商铺买卖合同》是在被上诉人对上诉人作了特别承诺和约定的情况下所签订的，现被上诉人却以《商铺买卖合同》第五条要求上诉人承担增加的公摊面积的房款，违背了诚实信用原则。永福公司辩称，一、上诉人主张双方签订《商铺买卖合同》第五条“面积确认及面积差异化处理”之约定违背了被上诉人售楼时对上诉人的承诺缺乏事实基础和证据支持。二、上诉人在上诉状中列举并据以依据的《商品房买卖合同示范文本》已废止。三、一审判决适用法律正确。《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条都讲明了签订合同的双方当事人应在合同中约定面积与产权面积发生误差的处理方式，合同中未约定的，按3％面积误差比原则处理。四、被上诉人诚信守约，不存在上诉人在上诉状中所列违背诚实信用的行为和事实。永福公司向一审法院起诉请求：一、判令被告王小球立即支付原告永福公司房屋面积补差价款230,199.2元；二、判令本案的诉讼费由被告王小球承担。王小球向一审法院反诉请求：一、判令原告永福公司立即向被告王小球交付万发世纪商贸城乐淘街临街壹层A-106号商铺的不动产权证；二、若原告永福公司不向被告王小球交付上述不动产权证，则判令解除被告王小球与原告永福公司间的《商铺买卖合同》；三、判令本案诉讼费由原告永福公司承担。一审法院认定事实：2013年6月21日，原告与被告签订一份《商铺买卖合同》，约定：一、原告将零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层第A-106号商铺（框架结构）出卖给被告；二、该商铺的合同约定面积为60.02m2，其中商铺面积51.95m2，公摊面积8.07m2。商铺单价为32,560元/m2，总价格为1,954,251元，于签订《商品房买卖合同》时一次性付清全款；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以该合同约定单价据实结算，多退少补。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；四、原告应当在验收合格的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供资料报产权登记机关备案，并由被告承担除房屋销售不动产税和建筑营业税以外的其它税收及费用。上述合同签订当日，被告依约向原告给付了全部购房款。2013年10月，原告向被告实际交付了涉案商铺。2013年10月17日，被告与伍鸣签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将涉案商铺出租给伍鸣，租期为5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。2019年7月15日，永州市国土资源局零陵分局向被告颁发编号为湘（2019）零陵区不动产权第0005160号的不动产权证，确定涉案商铺的房屋建筑面积为67.09m2，其中专有建筑面积为51.12m2，分摊建筑面积为15.97m2。该不动产权证书的原件目前由原告占有，尚未交付给被告。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中原告向被告提供的《商铺买卖合同》第五条系原告预先打印，未与被告协商的条款，属于法律意义上的格式条款。但《商铺买卖合同》第五条所约定的系房屋面积出现差异时的计算方式，而“商品房买卖合同解释”第十四条所规定的法定的面积差异补偿计算方式系司法解释作出的倾斜于购房者一方的规定，属于授益性规定。因此《商铺买卖合同》第五条对“商品房买卖合同解释”第十四条进行变更，采取据实结算，多退少补的计算方式，并未使当事人之间的权利义务失衡，并未违反公平原则。因此，虽然《商铺买卖合同》第五条属于格式条款，但并不属于不合理限制对方权利的格式条款，因而原告对该条款也不负提示与说明义务，该条款合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，则按该条款的规定处理。本案中原、被告间的《商铺买卖合同》第五条明确约定了产权登记的面积与合同约定面积不符时，房屋价款根据实际产权登记面积结算，多退少补。因此，原、被告双方已经就实际与约定面积误差的解决方式作出了约定，不再适用法律规定的计算方式。因此对原告要求被告按照实际产权登记支付房屋面积补差价款的诉讼请求，法院予以支持。房屋面积补差价款的具体数额为230,199.2元（（67.09m2-60.02m2）×32,560元/m2=230,199.2元）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案被告并未提供证据证明原告对其实行欺诈及擅自变更规划，应当承担举证不能的不利后果，即推定其主张的上述事实不存在。故对被告提出的相关抗辩理由，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间《商铺买卖合同》第十一条约定了原告应当在商铺交付后360日内将相关材料报登记机关备案，但未约定交付房产证的具体时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日后，因出卖人原因买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。综合上述法律规定及合同约定，原告应当于房屋交付后360日内将办理不动产权证的所需材料报送有关登记机关，并在取得不动产权证后立即将该证件交付被告。本案中，被告的不动产权证已经办理完成并由原告占有，原告应当向被告交付其所购商铺的不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中原、被告并未就被告支付房屋面积补差价款与原告交付不动产权证约定履行顺序，故双方之间行使的抗辩权为同时履行抗辩权。行使抗辩权应当遵循等价抗辩原则，被告尚未给付原告的房屋面积补差价款仅为230,199.2元，但原告未将被告所购商铺的不动产权证交付给被告，这大大降低了被告市场价格高达2,000,000元左右的商铺的市场流通价值，故原告拒不向被告交付不动产权证的行为明显违反了等价抗辩的原则，对原告的该抗辩理由法院不予支持。虽然原告未向被告交付不动产权证，但原告已向被告交付了商铺，且不动产权证已经登记于被告的名下，故原告并未迟延履行主要义务，其行为也未导致合同目的不能实现，故对被告附条件要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告王小球在本判决生效之日起十五日内支付原告永州市永福房地产开发有限公司房屋面积补差价款230,199.2元；二、限原告永州市永福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向被告王小球交付零陵区前进街万发世纪商贸城乐淘街临街壹层A-106号商铺的不动产权证。该不动产权证的编号为：湘（2019）零陵区不动产权第0005160号；三、驳回被告王小球的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,753元，减半收取2,376元，由被告王小球负担。反诉费80元，减半收取40元，由原告永州市永福房地产开发有限公司负担。本院二审期间，王小球向本院申请了证人邹三益（男，汉族，1966年4月6日出生，住湖南省祁阳县浯溪镇白沙村2组）、黄海燕（女，汉族，1962年8月5日出生，住湖南省祁阳县大村甸湖塘村3组67号）出庭作证，拟证明上诉人和证人与开发商协商时，双方口头约定公摊面积按实际面积40％算，房款一次性交清的事实。永福公司质证认为，对证据的真实性有异议。1、两名证人与本案有利害关系，都是购买同类涉案商铺的购房户；2、两个证人在一审参与旁听，因此他们不能做二审证人，其证言不属于证据；3、两位证人陈述的内容与客观事实矛盾；4、证人证言中提到的朱石宝、王武波去世了，现已死无对证，杨梅已离开无法核实；5、如果证人陈述的“公摊面积优惠40％”（公摊面积为9.072m2）成立或者“公摊面积优惠到40％”（公摊面积为6.048m2）成立，与购房合同附件1及合同第三条约定面积60.02m2（套内建筑是51.95m2加公摊面积8.07m2）严重不符。本院认证认为，两名证人虽与本案有利害关系，但是其证明内容与购房合同附件一关于公摊面积的计算结果是一致的，相互印证，本院对两份证人证言予以采信。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院二审另查明：被上诉人与上诉人签订的《商铺买卖合同》附件一：房屋平面图中，明确标注：A101-111、D102、D103，1、公摊位置公共楼梯、扶梯、公共卫生间、消防通道；2、商铺总面积845.13m2；3、公摊面积352.49m2按40%计算为131.30m2；4、公摊面积系数为0.1554（131.30/845.13=0.1554）。上诉人所购买的A106号商铺属于优惠商铺的范围。上诉人所购商铺公摊预测面积为17.818m2，系商铺实际面积51.95m2乘以原A.B.C区公摊面积系数0.343;12个特定的商铺公摊面积优惠到40%后，公摊面积系数为0.1554，因此优惠后的、上诉人所购商铺公摊面积为51.95乘以0.1554等于8.07m2。2013年12月12日税务部门向上诉人开具的契税完税证，该票据登记的房地产权属转移面积明确为60.02m2。本院认为，本案争议的焦点问题是公摊面积的计算。一、上诉人是基于被上诉人对所出售的A101-111、D102、D103十二个商铺的公摊面积按40%计息优惠的承诺和约定后才购买A-106号商铺的。证人邹三益、黄海艳当庭作证证明2013年6月被上诉人在资金极度紧缺的情况下，为回笼资金，对相关商铺作特别的优惠促销，将A101-111、D102、D103十二个商铺的公摊面积均按40%计算，他们才购买的。在被上诉人与上诉人签订的《商铺买卖合同》附件一：房屋平面图中，明确标注：A101-111、D102、D103，1、公摊位置公共楼梯、扶梯、公共卫生间、消防通道；2、商铺总面积845.13m2；3、公摊面积352.49m2按40%计算为131.30m2；4、公摊面积系数为0.1554（131.30/845.13=0.1554）。上诉人所购买的A106号商铺正是属于这优惠商铺的范围。二、上诉人所购A106商铺总面积60.02m2，是该商铺的实际面积51.95m2和被上诉人对该商铺公摊面积作特殊约定优惠后8.07m2之和；三、根据被上诉人与证人邹三益、黄海艳签订的两份商铺买卖合同，足以证实被上诉人对A101-111、D102、D103十二个商铺的公摊面积优惠出售的事实。四、在被上诉人与上诉人签订的商铺买卖合同第十七条明确约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。五、2013年12月12日税务部门向上诉人开具的契税完税证，该票据登记的房地产权属转移面积明确为60.02m2，充分说明双方当事人对商铺面积及公摊面积作了特别约定。六、双方当事人签订的《商铺买卖合同》第五条属于格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；在该条款与《商铺买卖合同》附件一存在差异、损害了上诉人的合法权益，被上诉人作为格式条款提供方加重对方责任时，应属无效条款。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持，原判认定事实部分不清，处理不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4967号民事判决第二、三项；二、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初4967号民事判决第一项；三、驳回被上诉人永州市永福房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2376元，由被上诉人永州市永福房地产开发有限公司负担。一审反诉费40元，由上诉人王小球负担；二审案件受理费4753元，由被上诉人永州市永福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年五月十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。