重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初1023号原告:重庆一洋物业服务有限公司，住所地：重庆市梁平区梁山街道石马路南59号，统一社会信用代码915002285905140517。法定代表人：于群，该公司总经理。委托诉讼代理人：高娜，重庆正衡律师事务所律师。被告:王和安，男，汉族，1959年8月2日出生，户籍地：重庆市梁平区，住重庆市梁平区。被告：李桂秋，女，汉族，1963年8月16日出生，户籍地：重庆市梁平区，住重庆市梁平区。原告重庆一洋物业服务有限公司与被告王和安、李桂秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高娜、被告王和安到庭参加诉讼，被告李桂秋经本院合法传唤第一次开庭时未到庭，第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆一洋物业服务有限公司（以下简称一洋物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2402.00元；2.支付公摊水电费240.00元；3.支付违约金316.80元；4.诉讼费由被告承担。事由和理由：2012年2月，原告公司与重庆合顺房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》约定：由原告公司对位于梁平区梁山街道雪莱·翡翠城小区进行物业服务管理；且自此原告已为该小区提供物业服务至今。二被告购买了该小区3-03-1号房屋成为该房业主；同时与原告也签订了《前期物业服务合同》。二被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业服务就应当按照合同约定按时交纳物业服务费，但自2018年1月1日起至2019年12月31日止拖欠原告物业服务费及公摊水电费未付，曾经原告多次催收无果。为此，现原告诉至本院请求判令支持其诉讼请求。被告王和安、李桂秋辩称，物管费可以交，但因我们曾经与原告法定代表人于群口头协议，按空置房标准减半收取物业费；我们没有坐电梯不得交电梯费；物管公司的工作人员侵犯李桂秋的肖像权和王和安的名誉权，要求消除影响、赔礼道歉,并赔偿精神损失费1000.00元；我家的房屋渗水，找物管不管，要求给予修缮或赔偿经济损失2000.00元；原告公司人为在小区业主楼道家门口制造噪音、辐射，危害业主身体健康，影响我们的正常生活休息；原告一洋物业公司强占全体业主公摊面积设立停车场，非法经营所得钱财应退还给全体业主70%；且停车场占用消防通道，消防车无法进入小区灭火；小区物管负责人长期与业主发生争执，引发纠纷；本业主与一洋物业公司的服务合同期限已满，要求解除与其的物业服务合同关系，终止一洋物业公司的一切服务项目。原告一洋物业公司为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.重庆合顺房地产开发有限公司与一洋物业公司于2016年7月16日签订的《前期物业服务合同》1份；2.一洋物业公司与被告王和安于2014年2月10日签订的《雪莱·翡翠城住宅（商业用房）前期物业服务合同》1份；3.消防设施巡视记录表3份；4.消防控制值班记录1份；5.物业公司值班、交接班记录3份；6.小区进出人员登记表3份；7.物业为小区改造登记表2份；8.图片10张；9、催收通知4张；10.催费记录8张；11.梁平区不动产登记中心档案查询结果1张。经二被告质证，对原告举示的第1、11项证据无异议；对第2-4项证据提出了异议，认为：第2项证据不是其签名，是伪造的，第3-4项证据与其无关；对其他证据，二被告称不真实。被告王和安对其抗辩主张举出了以下证据：1.《雪莱·翡翠城住宅（商业用房）前期物业服务合同》1份；2.《装饰装修管理服务协议》1份；3.收据原件1张；4.照片三张；5.收据复印件2份；6.通知1张。经原告质证，对被告王和安举出的证据均提出了异议，认为：被告举出的第1项证据与本案无关；第2项证据不能证明原告未履行物业服务的职责；第3项证据不能达到被告的证明目的；第4项证据照片无拍摄时间、地点，不真实合法；第5项证据不能达到原告的证明目的；第6项证据是被告自己书写，也不能达到被告的证明目的。被告李桂秋未举证。原、被告举示的证据经本院审查认为，原告提供的第1、11项证据，经二被告质证无异议；对第3-4项证据，虽然提出异议，对其他证据的真实性提出异议；但未举出足以反驳的相反证据；同时原告举示的证据有原件印证，故原告举出的上述证据予以采纳，其证明力应予确认；至于第2项证据，因该项证据中载明：甲方为重庆一洋物业服务有限公司，乙方为王和安，但在甲方签名栏处无人签名或加盖印章，故该份证据的真实性无法确认，故不予采纳。关于被告王和安举出的证据，经原告质证均提出了异议，本院审查认为，被告王和安举示的证据除第3项收据为原件外，其余证据均为复印件或复制件，其真实性无法确认；且第3项收据仅证明其向原告交纳的是2014年1-12月的公摊水电费，不能证明原告公司自2018年1月1日起至今的物业费收费标准；第6项证据是其自己书写，又无其他证据印证，不能作为证据使用；因被告举示的证据其证明力无法确认，故均不予采纳。根据原、被告相一致的陈述和原告举示的有效证据，现确认如下案件事实：2016年7月16日，原告一洋物业公司与重庆合顺房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：由原告一洋物业公司对位于原梁平县梁山镇石马路南59号的雪莱·翡翠城小区的物业实施管理；并约定物业服务收费标准为,高层住宅（电梯房）按业主住房面积1.1元/平方米、水电公摊10元/月收取；合同期限为3年，即自2016年7月20日到2019年7月19日止；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三交纳滞纳金；同时还约定了其它相关事项。合同签订后至今，原告一洋物业公司按照《前期物业服务合同》的约定为该小区提供了必要的保洁、安保、管理和维护等相关物业服务。二被告于2014年2月在该小区购买有一处电梯住宅房一套，即位于重庆市梁平区梁山街道石马路285号（雪莱·翡翠城）3号楼3-1，并于同年办理了不动产权证书，登记的产权人为王和安、李桂秋，房屋建筑面积为90.98平方米，自此二被告成为该房共有业主，且与该小区的其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务。按照《前期物业服务合同》的约定，二被告应当按月向原告交纳相应的物业服务费，但自2018年1月1日起至2019年12月31日止，二被告共计拖欠原告物业费2401.87元、公摊水电费240.00元未给付，曾经原告书面催收，被告至今仍未交纳。为此，现原告诉至本院请求判决支持其诉讼请求。本院认为，原告一洋物业公司与重庆合顺房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告公司按照《前期物业服务合同》约定的期限，即自2016年7月20日起至2019年7月19日止，在该小区为全体业主提供了必要的保洁、安保等物业服务，履行了主要的服务义务。合同期满后，即自2019年7月20日起至今，原告公司仍在该小区为全体业主提供相关的物业服务。在此期间，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受了原告提供的物业服务，二被告即是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，二被告享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等缴纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准也应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费。故原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于二被告在该小区的房屋为住电梯住宅房，建筑面积为90.98平方米，应按《前期物业服务合同》约定的标准1.1元/月/平方米计算收取物业费为2401.87元（即按其住房面积90.98平方米×1.10元/平方米/月×拖欠的期限24个月=2401.87元）。原告的该项请求符合合同约定，应予准许。关于原告主张由被告支付违约金的问题，由于二被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告逾期付款给原告所造成的损失实际就是其未按期收到物业费的利息损失，按照《合同法》第一百一十四条第二款规定，原告主张的违约金应当与被告逾期付款给其造成的资金利息损失相当；但按照《前期物业服务合同》约定的滞纳金（即违约金）是以被告所欠物业费为基数按照每日千分之三的标准计算给付，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，明显过分高于其未按期收到物业费的利息损失的30%；且被告请求法院予以适当减少，故应酌情认定。按照《合同法》第一百七十四条的规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。由于本案系物业服务合同纠纷，就有关逾期付款违约金的支付法律没有规定，故应参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，按照被告每月拖欠原告物业费的金额，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算其拖欠费用期间所占用的资金利息，确定违约金为宜。现原告只主张被告拖欠的2018年物业服务费和公摊水电费共计1320.00元的违约金，即按照年利率24%计算12个月为316.80元。因其主张的违约金的计算标准，既不符合《前期物业服务合同》的约定，也不符合上述相关法律的规定，故可以被告每年拖欠的物业费和公摊水电费1320.94元为基数，按照年利率6%计算12个月的违约金，即酌情认定为79.26元。关于原告方主张由被告支付公摊水电费的问题，按照《前期物业服务合同》的约定，水电公摊费10元/月由业主交纳，二被告虽然提出异议，要求按5元/月交纳，但没有举出足以反驳的相反证据予以证明；故二被告拖欠24个月的公摊水电费为240.00元（即10元/月×拖欠的期限24个月=240.00元）应予给付，原告的该项请求亦予以支持。关于被告王和安抗辩称，其曾与原告法定代表人于群口头协议，应按空置房标准减半交纳物业费；原告公司人为在小区内制造噪音、辐射，影响其正常生活休息；且停车场占用消防通道，消防车无法进入小区灭火；小区物管负责人长期与业主发生争执，引发纠纷。因被告对其主张没有举出确凿有效足以反驳的相反证据，故其抗辩理由不予支持。至于原告的工作人员侵犯李桂秋的肖像权和其名誉权，要求消除影响、赔礼道歉,并赔偿精神损失费；其房屋渗水，要求维修或赔偿经济损失；原告公司强占小区业主公摊面积设立停车场，非法经营所得钱财是否应退还业主的问题。均不属与本案物业服务合同解决的事项，属于另一法律关系，被告可向其他侵权人或直接责任人，另行主张权利。关于其主张与原告公司的服务合同期限已满，要求解除物业服务合同关系，同样该项请求不属于本案解决的事项，解聘物业服务企业的决定权是属于业主大会，由业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，由业主委员会代表全体业主行使请求解聘权，不是某一个业主可以行使的权利，故被告的该项请求于法无据，亦不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；且二被告是上述房屋的共有权人，应对所欠的物业服务费承担共同清偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：由被告王和安、李桂秋共同向原告一洋物业公司偿付其拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2401.87元、公摊水电费240.00元；并支付违约金79.26，共计2721.13元，限本判决生效之日付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告王和安、李桂秋负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇二〇年五月十五日书记员 刘晓芳