辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终801号上诉人（原审原告）：华正纲，男，1957年9月20日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：梁军，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街51号。统一社会信用代码91210203716984498C。负责人：侯强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘忠禄，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪鑫卉，辽宁健业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行，住所地辽宁省大连经济技术开发区金马路133号。统一社会信用代码91210213728858384A。负责人：郭立军，该行行长。委托诉讼代理人：石琦，男，该公司职员。委托诉讼代理人：任宏志，男，该公司职员。原审第三人：大连经济技术开发区威远净化设备厂，住所地辽宁省大连经济技术开发区嫩江路西侧十里岗。法定代表人：王良士。上诉人华正纲因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称“华融公司”）、中国工商银行股份有限公司大连经济技术开发区分行（以下简称“工商银行开发区分行”）、原审第三人大连经济技术开发区威远净化设备厂（以下简称“威远设备厂”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华正纲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏认定《协议书》为有效合同是错误的。上诉人与被上诉人签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，并且不违反法律强制性规定。虽然案涉房屋未办理物权登记，但不影响该协议书的效力。一审判决对该协议书的效力不作评判，对协议书约定的约束被上诉人配合办理房屋所有权过户登记的义务视而不见。二、一审法院认为“案涉办公楼及厂房至今仍登记于第三人威远设备厂名下，且为划拨土地性质，被告华融公司不能履行配合登记过户义务”是错误的。案涉房屋虽然仍登记在第三人威远设备厂名下，但生效《执行裁定书》已裁定给债权人工商银行开发区分行进行抵债。工商银行开发区分行将案涉房屋的实物债权转让给华融公司，华融公司将案涉房屋经合法拍卖由上诉人竞得。华融公司和工商银行开发区分行依约有义务为上诉人办理案涉房屋的变更登记过户手续，以最终实现合同目的。华融公司和工商银行开发区分行也完全有权利和有能力履行该义务。一审法院认为华融公司不能履行配合登记过户义务没有事实根据且缺乏法律依据。至于划拨土地性质，因根据办理变更登记流程，办理变更登记在先，政府审批在后。在华融公司和工商银行开发区分行尚未履行配合办理变更登记义务的情况下，一审法院将划拨土地的性质作为不能办理变更登记的理由，缺乏事实根据。三、实践中，华融公司处置的大量不良资产中划拨土地性质的实物房屋债权，均在拍卖后办理了变更登记过户手续。华融公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、双方当事人有仲裁条款，在未经有关机关确认无效的情况下，均应受该合同条款的约束。上诉人可以向法院起诉本案第三人，但不能起诉华融公司，否则随意添加第三人将会使仲裁约定沦为空谈。二、华融公司对外转让的是金融不良债权，而非房屋本身，只是该不良债权对应的权益对象涉及房屋。不良债权的处置交付并非物权意义上所有权或使用权的转移，而是交付不良债权对应物的权利凭证，包括法院的判决、裁定、他项权利证等，能否实现债权有一定风险，体现了不良资产买卖的高风险高收益的特性。三、华融公司与上诉人之间关于债权转让的合同有效，房屋买卖合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案土地未经审批，如果认定华融公司对外转让的是房屋，那么该合同因违反法律强制性规定而无效。如果上诉人起诉不涉及仲裁，是关于房产过户诉讼，应属于专属管辖，应由开发区法院审理，但本案在2011年上诉人的起诉已经被开发区法院驳回。工商银行开发区分行辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案是合同纠纷，并非物权纠纷。合同具有相对性，上诉人与工商银行开发区分行不存在合同关系，案涉资产是上诉人从华融公司处购得，其合同请求权只能向合同相对方即华融公司主张。威远设备厂未作陈述。华正纲向一审法院起诉请求：判令被告和第三人协助原告办理大连经济技术开发区（建筑面积为4734.55平方米）办公楼及厂房（第五层）的产权转移登记。一审法院认定事实：案涉办公楼及厂房坐落于大连经济技术开发区，建筑面积4734.55平方米，为划拨土地，登记于第三人威远设备厂名下。2000年6月20日，因第三人威远设备厂欠本案第三人工商银行开发区分行贷款，无力以其他方式偿还，大连市中级人民法院作出（1999）大经执字第404号民事裁定书，裁定：“将被执行人大连经济技术开发区威远净化设备厂坐落于大连经济技术开发区（建筑面积未4734.55平方米）办公楼及厂房（第五层）以8,365,850元抵债给申请执行人中国工商银行大连经济技术开发区分行所有”。2000年7月5日，被告华融公司与第三人工商银行开发区分行、第三人威远设备厂签订《债权转让协议》，约定第三人工商银行开发区分行将其对威远设备厂享有的债权转让给被告华融公司。2003年6月25日，被告华融公司委托大连物华拍卖有限公司对案涉办公楼及厂房进行拍卖，原告以120万元的价格竞得。2003年6月28日，原告与被告华融公司签订《协议书》，约定被告华融公司配合原告办理案涉办公楼和厂房的登记过户手续。一审法院认为，被告华融公司依据债权转让协议取得第三人工商银行开发区分行对第三人威远设备厂的债权，取得债权并非当然取得对案涉办公楼及厂房的所有权。被告华融公司处置案涉办公楼及厂房，将其拍卖给原告。依据原告与被告华融公司的协议书，原告取得要求被告华融公司配合办理案涉办公楼及厂房过户手续的请求权。请求权具有相对性，即原告仅能请求被告华融公司履行。案涉办公楼及厂房至今仍登记于第三人威远设备厂名下，且为划拨土地性质。被告华融公司不能履行配合登记过户的义务。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，原告要求被告华融公司协助办理案涉办公楼及厂房产权转移登记的诉讼请求，不予支持。原告与第三人工商银行及第三人威远设备厂间并无直接法律关系，要求协助办理产权登记过户无法律依据，故不予支持。综上，一审法院判决：驳回原告华正纲的诉讼请求。案件受理费15,600元（原告已预交），由原告华正纲负担。二审中，上诉人提供证据1.国有土地档案资料，拟证明土地虽为划拨土地性质，但可以进行转让并办理变更登记手续；证据2.国有土地使用权租赁变更申请表，拟证明上诉人就案涉土地问题咨询土地管理部门，回复是案涉土地使用权实为租赁性质，按照申请表要求填报内容即可办理变更登记。华融公司对上述证据均不予认可。工商银行开发区分行对上述证据不发表意见。本院认为，证据1系从相关行政部分调取，系案涉房屋所涉及土地使用权合同等，但并不能证明上诉人的待证事实。证据2系国有土地使用权租赁变更申请表，该表系空白表格，且涉及国有土地使用权租赁变更，上诉人不能证明与本案的关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人依据其与华融公司签订的协议书向其他各方当事人主张办理案涉房屋的产权登记手续。从查明的事实可知，案涉拍卖的标的物来源于华融公司受让的不良资产债权，且各方当事人在庭审中对此亦予以均认可。本院民事裁定中载明威远设备厂将案涉房屋以8,365,850元抵债给工商银行开发区分行，而华正纲仅以120万元价格竞得，亦体现不良资产债权以较低价格成交的特殊性。虽然本院作出的民事裁定书将威远设备厂的案涉房屋抵债给工商银行开发区分行，但《中华人民共和国物权法》系2007年10月1日起施行，本院作出抵债民事裁定书当时，《中华人民共和国物权法》尚未施行，故不能适用该法第二十八条关于“因人民法院生效法律文书引起物权变动”的规定。即并不因本院民事裁定书而发生物权变动的后果，工商银行开发区分行对案涉房屋享有的仅是债权请求权，华融公司之后通过签订《债权转让协议》享有的依然是债权请求权，华融公司对案涉房屋的处置也非物权处置，故本案属于处置不良资产债权产生的纠纷。华融公司作为资产管理公司处置银行不良资产债权，具有较强的政策性，需在金融不良资产处置的特殊背景及政策下考量。这类不良资产债权的处置交易不仅应适用合同法及物权法规则，更应适用特殊的政策规定。本案所涉及的《协议书》不完全等同于一般民事主体之间的民事行为，而具有高风险、高收益的特性，与普通的等价交换的市场交易行为有较为明显的区别。华正纲在竞买时对不良资产处置中的风险是知晓的，其通过竞买获取该不良资产债权，应依据相关不良资产债权处置的相关政策执行。一审判决结果正确，但理由欠妥。另外，关于华融公司所述本案应适用专属管辖的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案中，华正纲请求判决其他各方当事人协助办理案涉房屋产权转移登记，系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，也不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条列举的纠纷类型，故不应按照不动产纠纷确定管辖法院，对华融公司的该项理由，本院不予支持。综上所述，华正纲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600元（上诉人已预交），由上诉人华正纲负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年五月十八日书记员 王 亮