河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2745号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈超峰，男，1985年7月11日出生,汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李超杰，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：党亚东，河南中亨律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王旭，男，1985年9月26日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：杨忠友，河南季布律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎彦宾，河南季布律师事务所律师。上诉人沈超峰因与上诉人王旭房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈超峰上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判被上诉人向上诉人在一审判决的基础上多赔偿支付175000元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人沈超峰的装修损失不仅包括支付装修费用595000元，还包括广东星艺装修公司的图纸设计费30000元和应郑州美物商贸公司验收对设计不合理以及装修不合格整改的装修费50000元。另上诉人沈超峰装修后因被上诉人提供房屋不合格，并未实际使用，未实际使用原因是被上诉人提供房屋不合格。因此不应按照剩余租赁期限内装修残值为依据计算上诉人沈超峰损失。应以实际装修损失675000元作为计算装修依据，按照被上诉人承担70%的责任，其应承担472500元。王旭辩称，上诉人沈超峰关于装修费的证据不充分，不应赔偿其装修损失。王旭上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书第一项；2.请求撤销一审民事判决书第三项，改判沈超峰支付租金623641.6元及利息；3.诉讼费由沈超峰负担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实错误。1.一审法院认定上诉人沈超峰装修支出为595000元与事实不符。沈超峰并未提交足够充分证据证明其实际装修费用，一审法院依据涉案房屋面积及设计图纸推定沈超峰装修支出费用595000元无事实和法律依据。2.一审法院认定郑州美物商贸有限公司并未通过司法途径解决与河南荣亿置业有限公司的纠纷认定事实错误。在仲裁裁决中，郑州美物商贸有限公司已经委托厦门家得乐公司统一进行相关司法维权，但败诉并承担了相应房屋租金。二、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求错误，应判决沈超峰向王旭支付租金623641.6元及利息。本案租赁期限自2014年5月1日起至2021年4月30日止。合作协议中虽约定开业之日起的前五个月为免租期（2014年5月1日-2014年9月30日），但因合作协议无效，上述免租期也无效。一审法院确认合作协议于2016年6月14日正式解除，因厦门家得乐公司与荣亿公司之间的租赁合同于2015年11月14日解除，因此上诉人只要求沈超峰支付自2014年5月1日起至2015年11月14日止的租金和利息符合法律规定。一审法院对装修损失按照无效合同处理，对沈超峰应承担租金也应按照无效合同处理。2.一审法院认定沈超峰仅存在一定过错，酌定沈超峰承担30%责任错误。沈超峰租赁案涉租赁物是作为餐吧经营使用，属于消防重点防控部门，沈超峰应对租赁物是否具备消防验收条件尽最大的审慎注意义务，最低也应承担同等责任。沈超峰辩称，一、沈超峰一审中提交有足够证据证明第一次装修过程中实际支付工程款595000元以上。二、王旭及郑州美物商贸有限公司未通过司法途径解决与河南荣亿置业有限公司之间的纠纷是客观事实。三、王旭要求沈超峰支付623641.6元房租，没有事实和法律依据。郑州美物商贸有限公司在租赁房屋时没有获得授权，属于无权出租，无权向沈超峰主张房租。沈超峰为经营餐厅，先后投资200多万元，因王旭提供的租赁房屋无法办理消防证而全部损失。且从装修好到被强行关闭只有几个月，沈超峰不应再承担房租。四、沈超峰不应承担任何责任。沈超峰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告装修损失600，000元、为营业准备的损失238，438.88元、违约金173，340元，共计各项经济损失共计1，011，778.88元；2.被告不扣除租金368，120元；3.本案诉讼费由被告承担。王旭向一审法院反诉请求：1.请求判令沈超峰向王旭支付租金623，641.6元及利息（租金从2014年3月6日起至2015年11月14日止，利息从2015年11月14日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；2.本案反诉诉讼费用由沈超峰承担。一审法院认定事实：2013年8月1日，荣亿公司与鑫欣公司签订《租赁委托合同》，根据《租赁委托合同》的约定，荣亿公司就鑫荣中央金地商铺A1、A2、A3、A5、A6和A7区域，委托鑫欣公司进行招商。2013年11月29日，鑫欣公司代表荣亿公司与厦门家得乐商贸有限公司（以下简称厦门家得乐公司）签订《河南鑫欣时代广场合同》，将鑫荣中央金地项目A3、A5、A6和A7区负一楼约17655平方米租给厦门家得乐公司。厦门家得乐公司为了更好地对承租的商铺进行招商及管理，在郑州设立以王旭个人独资的美物公司，由美物公司进行招商并收取租金。后美物公司与沈超峰签订《家得乐商贸有限公司经营合作协议》，该合作协议载明，一、租赁物业状况1、地址：郑州市航空港区郑港七路与琴台街交叉口家得乐购物广场。2、计租建筑面积：1070㎡（公摊系数1.35）。二、租赁期限租赁期限为七年，自2014年5月1日起至2021年4月30日止。沈超峰缴纳一年的租金后美物公司赠送五个月，即开业之日起的前五个月为免租期（2014年5月1日-2014年9月30日），租金自第六个月开始计租（2014年10月1日）租赁期间第一年租金45元／㎡／月，年合计金额577，800元。租金自沈超峰计租之日起第一年租金一次性付清，在第一年后沈超峰有自主权（交租自由），沈超峰每次提前一个月支付下一次租金（最低不少于半年）。该协议上由沈超峰及王俊签字并加盖有美物公司的公章。经美物公司同意，2014年3月4日，沈超峰与刘晶晶、付望清签订《丰源美食广场装修合同》，在涉案商铺交付后，对涉案商铺进行装修。装修完成后，沈超峰称其开的是美食广场，因涉案房屋消防验收不合格，其无法再继续经营。故其去找王旭和王俊协商涉案房屋问题，并在2016年4月24日签了《协议》，签协议时王俊在场。该协议载明，沈超峰与美物公司签订的郑州美物商贸有限公司家得乐购物广场C区美食城的租赁合同因多方因素，造成合同无法正常履行，现就沈超峰已缴纳的租金问题，美物公司退还沈超峰租金总计209，680元，退还租金后合同正式解除，再无任何经济及其他纠纷。关于沈超峰提出的装修赔偿问题，因美物公司已通过司法途径解决与大房东的合同纠纷，若美物公司赢得官司并获得大房东经济赔偿，美物公司将按获赔金额与面积的比例赔偿乙方装修损失款（注：若获赔1000万元，沈超峰面积1070平方米，总面积17，655平方米，则获赔金额为1000万元除以17，655平方米乘以1070平方米），若美物公司未赢官司或赢官司并未获得赔偿款，沈超峰自愿放弃对美物公司的装修费用及其他费用的任何索赔，并且不再追究美物公司任何经济赔偿。沈超峰自认其收到了该209，680元。经查，美物公司系自然人独资，王旭系美物公司的法定代表人，王俊系该公司监事。该公司于2017年2月28日注销。另，因厦门家得乐公司与荣亿公司就商铺租赁问题发生纠纷，申请郑州仲裁委员会对其纠纷进行仲裁。2018年1月22日，郑州仲裁委员会作出（2015）郑仲裁字第663号仲裁裁决书。该裁决书认定2013年11月29日厦门家得乐公司与鑫欣公司签订《租赁合同》时荣亿公司未能完成一次消防验收所需的申报、验收及备案等全部工作。鑫欣公司将《消防法》明确规定禁止投入使用的房屋出租给厦门家得乐公司建商场使用，违反《消防法》关于房屋使用条件强制性规定，《租赁合同》无效。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，王旭未提交相关证据证明其财产独立于美物公司的财产，且美物公司已经注销，故美物公司相关责任应当由王旭承担。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核；第十三条规定，本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收依法应当行行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋用于经营美食城，系人员密集场所，涉案房屋未取得消防验收，应禁止投入使用。沈超峰与美物公司签订的《家得乐商贸有限公司经营合作协议》违反法律、行政法规的强制性规定，该合作协议无效。沈超峰与美物公司于2016年4月24日签订的《协议》系双方在履行合同期间因产生纠纷而进行的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应作为独立解决争议方法的条款予以认定。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《协议》载明美物公司退还沈超峰租金209，680元，明确“退还租金后再无其他纠纷”。庭审中沈超峰认可其已收到协议约定的租金209，680元，故沈超峰主张王旭向其支付为营业准备的损失238，438.88元、违约金173，340元及主张王旭不扣除租金368，120元的诉请本院不予支持。鉴于双方已经就解决涉案房屋纠纷达成协议，故王旭再向沈超峰主张支付租金623，641.6元及利息缺乏事实依据，本院不予支持。美物公司与沈超峰在2016年4月24日《协议》中约定，若美物公司赢得官司并获得大房东的经济赔偿，美物公司将按获赔金额与面积的比例赔偿沈超峰装修损失款，若美物公司未赢官司或赢官司并未获得赔偿款，沈超峰自愿放弃向美物公司主张装修费用及其他费用。基于此，本院认为，双方对沈超峰的装修损失实际附加了主张的条件。诉讼中，王旭并未提交美物公司与厦门家得乐公司或荣亿公司通过司法途径解决纠纷的相关证据，故认定双方《协议》中关于处理装修损失的条件不成就。关于装修损失，本院按照无效合同酌情予以处理。庭审中，沈超峰称涉案房屋装修合同价850，000元，装修实际用了600，000元，并提交了相关通话录音等证据，结合涉案房屋面积及设计图，本院认定沈超峰装修支出为595，000元。截至2016年4月24日，双方达成协议，剩余租赁期内装修残值酌定为425，000元（扣除租赁期约2年，即595，000元×5／7）。本案中，沈超峰为经营美食城承租涉案商铺，作为承租人其应对承租商铺的消防系统进行重点审查，因其未尽到审慎义务，存在一定过错，酌情承担30%的责任。即王旭应赔偿沈超峰装修损失297，500元（425，000元×70%）。庭审中沈超峰称其与美物公司签订的《协议》是在胁迫的情况下签订，因其未提交相关证据，本院难以采信。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王旭于判决生效之日起十日内支付沈超峰装修损失297，500元；二、驳回沈超峰的其他诉讼请求；三、驳回王旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17，219元，由沈超峰负担13，507元，由王旭负担3712元。反诉案件受理费5018元，由王旭负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案审理过程中，上诉人沈超峰收到本院催缴案件受理费的通知后，未予在指定的期限缴纳二审案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条之规定，对上诉人沈超峰按自动撤回上诉处理，本院不再另行制作书面裁定。本院认为，一、关于沈超峰的装修损失。在卷《协议》中关于沈超峰的装修损失为附条件。王旭未提交证据以证明美物公司通过司法途径与厦门家得乐公司或荣亿公司解决装修损失，一审法院认定《协议》中关于处理装修损失条件不成就，本院予以采纳，上诉人王旭应向沈超峰支付相应装修损失。关于沈超峰的装修损失数额，根据在卷装修合同、面积、设计图、庭审陈述、并结合通话录音等证据，能够认定沈超峰装修支出595000元。上诉人王旭不予认可，但不能提出有力证据予以反驳。涉案商铺未取得消防验收，应禁止投入使用，本案双方签订房屋租赁合同，出租人与承租人均存在过错。出租人相对于承租人对此应承担更多的责任。一审法院认定承租人承担30%、出租人承担70%责任处理并无不当。关于上诉人王旭应向沈超峰支付的装修损失，参照装修支持、剩余租赁期装修残值、双方责任，一审法院认定王旭应承担的装修损失数额297500元，并无不当。上诉人王旭该项上诉请求不能成立，予以驳回。二、关于王旭反诉向沈超峰主张支付租金623641.6元及利息的诉讼请求。双方在2016年4月24日《协议》中关于沈超峰已缴纳租金，美物公司退还沈超峰租金总计209680元，沈超峰自认收到。协议载明退还租金后合同正式解除，再无任何经济及其它纠纷。该《协议》系双方关于租金纠纷的解决办法，效力应予认定。故上诉人王旭再向沈超峰主张支付租金623641.6元及利息，无事实和法律依据，其该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人王旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22237元，由上诉人王旭负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇二〇年五月十二日书记员  李 昊