浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17844号 原告（反诉被告）：张毅，男，1983年11月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：徐涛，男，1973年11月19日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告张毅与被告徐涛房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月13日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。因疫情影响，本院中止审理，因案情复杂，转为普通程序审理。审理中，被告徐涛提出了反诉，本院将本诉和反诉一并进行审理。本院于2020年5月12日公开开庭进行了审理。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告张毅起诉称：原被告双方于2013年3月27日签订了学府一号G5栋2104室租赁合同1份，被告将已进行简单装修格局分割后的房屋租赁给原告，自合同到期日2016年3月24日之后双方口头约定房租增幅之后此房屋仍处于持续租赁状态，但2019年7月份被告电话通知原告装修格局不符合学府一号警务室要求双方去警务室开会，此后双方得知此房屋装修格局不符合宁波市群租房相关规定，属于此次群租房整治范围之内，经与学府一号警务室相关负责民警应老师现场看过之后确定的整改方案因存在安全隐患与被告方沟通后双方确认解除此租赁合同，被告方口头承诺在原告将房屋腾退后结算之前已付费用，但原告方在警务室应老师规定期限2019年8月8日前将房屋腾退交付后多次联系被告结算剩余费用，但被告多次口头承诺过几天，此时剩余费用大于三个月租金情况下，原告方认为双方未解除合同仍然具有法律效力，但随后10月1日原告再去该房屋时发现被告已经该房屋租给给他人，而原告对此毫不知情，据此原告认为被告已构成违约，违约方需支付对方违约金6000元，另根据双方租赁合同第九条之规定应退还多于租金及押金。故诉讼来院，请求判令：解除原被告双方所签订宁波市鄞州区首南街道学府一号G5栋2104室房屋租赁合同并支付违约金6000元整，退还双方基于租赁合同所支付押金2000元，退还此套房屋2019年8月9日至2019年9月24日期间已支付房租3870.96元。 被告徐涛答辩称：同意解除合同，押金2000元按实结算，多于租金不予退还。但系原告违约，被告不违约，第一，合同约定，下期租金需提前十天支付，如逾期十天不支付租金，视作违约，原告应于2019年6月15日支付租金，但原告在2019年7月2日才支付租金；第二，原告未按合同约定，对此房屋进行了转租；第三，被告在2019年7月26日收到宁波市公安局鄞州分局书面通知书，才知道原告对房屋进行了转租行为，被告通知原告去警务室开会，并要求按合同约定和相关法律、法规要求进行整改，但原告拒绝整改，并要求退租。基于原告对租赁现状明确拒绝整改，给被告带来重大的法律风险，且不按合同约定及时支付租金、转租、退租等违约行为，答辩人于2019年8月收回此房屋。 被告徐涛反诉称：反诉原告和反诉被告曾于2013年3月27日签订《房屋租赁合同》1份，反诉原告将位于房屋出租给反诉被告居住使用。租赁期间为2013年3月25日至2016年3月24日，月租金为2000元，三个月付款一次，先付后住，下期租金提前十天支付，如逾期十天付下期租金，视作反诉被告违约，租赁结束时反诉被告应付租赁期间的水电费和物业费，约定不得转租，合同违约金为6000元，2016年3月14日合同到期后，双方口头约定除租赁期限以外继续履行原来房屋租赁合同的其余内容，反诉被告最后一次的租金应于2019年6月15日前支付，但反诉被告在2019年7月2日才支付，故构成根本违约；此外，反诉原告在2019年7月26日收到宁波市公安局鄞州分局书面通知，获知反诉被告对其承租房屋进行了转租，转租给多人居住，公安局经过调查后认定属于群租，有关方面认为，群租违反现行政策，存在安全隐患，要求整改，但反诉被告拒绝整改，要求解约退房，2019年8月8日反诉被告将房屋腾退后交还给反诉原告，反诉原告认为，有关租金和水电费，应结算至实际腾退之日，但因中途退租是因反诉被告转租后的群租行为导致，反诉被告的转租及群租行为即违法也严重违约，故反诉被告应对此承担责任，为此反诉原告提出反诉，请求判令：反诉被告支付违约金6000元，支付物业费、水费、电费2630元。审理中，原告明确物业费为1400元，电费及水电费为1230元。 原告张毅答辩称：关于租金支付，我是在2019年7月2日支付，并未逾期十天，且被告在收到款项后，微信给我留言系“谢谢”，并未认为我违约；关于转租给多人居住，被告租给我的时候已经把厅隔成了房间，格局从三室改成了五室，且被告也知道我从事租赁行业，还知道我房屋转租的情况，系被告在2019年8、9月份我房租还在支付的时候租赁给了其他人，一房二租，是被告违约，至于物业费1400元表示认可，其他的费用应据实核算。 本院查明的与本案有关的事实如下： 被告将位于学府一号G5-2104的房屋出租给乙方，出租给乙方时该房屋的餐厅及客厅已经改造成房间的格局。2013年3月27日，被告徐涛（作为出租方、甲方）和原告张毅（作为承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于学府一号G5-2104的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2013年3月25日至2016年3月24日；租金及付款方式为其中月租金2000元，三个月一付，先付后住，下期房租金提前十天支付，如逾期十天付下期房租，视作乙方违约，协议签订后，乙方需付甲方租金押金2000元；2013年3月25日前水、电费甲方已付清，合同到期后，乙方应负责付清所产生水、电费；乙方在租住期间，未经甲方同意，不得中途退租，转租、抵押、出卖房屋、破坏房屋结构等，必须遵守国家有关法律、法规并办好有关租赁手续，外来人员居住必须主动办理暂住户口手续；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复；甲、乙双方都必须遵守合同，如违约，由违约方支付对方违约金6000元，并承担由此给对方造成的损失，甚至追究法律责任；在租住期间，如发生认为不可抗拒的各种自然灾害（水灾、地震等）及国家新出台规定政策等，终止协议，退还乙方多余租金及押金，双方不作违约；物业费由乙方支付。合同约定的租期到期后，原告继续租赁被告的房屋，房租则按照每年上涨100元/月进行支付，2019年7月2日，原告按2500元/月支付了2019年6月25日至2019年9月24日的房租，支付租金后，被告徐涛表示“已收到，谢谢”。2019年7月26日，宁波市公安局鄞州分局向被告徐涛下发编号为【2019】第0742号责令改正通知书，内容为徐涛，根据《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》、《浙江省流动人口居住登记条例》之规定，你（单位）出租地址位于学府一号G5幢2104室的居住出租房屋存在将原始设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、杂物间、地下室、半地下室、架空层、车库、车棚等非居住空间，出租供人员居住的违法行为，现责令你（单位）于2019年8月8日前改正完毕，逾期未改正的，公安机关将依法作出处罚。后原被告双方就由谁进行整改产生矛盾，之后被告同意原告退租并按实结算的事宜，2019年8月6日，原告将房屋腾空，8月7日，原告电话告知被告，2019年8月8日，原告按约定将钥匙放于消防箱。后被告将房屋出租给其他人。 审理中，原被告双方一致明确原告已缴纳2000元押金，剩余未结清的水电费为929.6元，物业费为1400元。被告还明确在合同约定的租赁期满后知道原告将房屋转租给他人使用。 以上事实由原告提交的《责令改正通知书》、《房屋租赁合同》、甬公鄞通字【2019】79号《宁波市公安局鄞州分局关于印发群租房集中整治行为方案的通知》、微信聊天记录、照片，被告提交的收费单据以及原被告双方的陈述等予以证明。 本院认为：原被告签订了《房屋租赁合同》，双方均应按约履行，合同到期后，双方继续租赁，但并未签订新的《房屋租赁合同》，之后，由于公安机关发送《整改通知书》，双方对由谁整改产生矛盾，之后被告同意原告退租，并表示按实结算，2019年8月8日，原告按约将钥匙放于消防箱，被告后将房屋出租给他人。因此，涉案房屋实际已在2019年8月8日解除，原告并已将房屋腾退。现原告主张被告一房二租，因原告已在2019年8月8日将涉案房屋钥匙等交至约定地点，合同已实际解除，被告有权将涉案房屋另行出租给他人，因此，原告认为被告一房二租违约并主张要求被告支付违约金6000元，本院不予支持。至于被告认为原告不按时支付房租及转租他人，被告在2019年7月2日收到房租后，并未对支付时间产生异议，并表示“谢谢”，现被告提出对方不按时支付而产生违约，本院不予支持；被告还认为原告转租群租而产生违约，庭审中，被告表示在2016年后原告向其提起过，因此，被告已经知晓原告转租等事宜而未做反对，现产生矛盾后认为原告违约，本院不予支持。故双方均未违约，原被告之间应据实进行结算，原告主张要求被告退还押金2000元，2019年8月9日至2019年9月24日租金3870.96元，押金被告已经予以确认，租金金额经本院计算为3863.01元（47/365×2500元×12），因此，原告应退还的金额为押金2000元，租金3870.01元。关于被告的反诉请求，违约金6000元如前述，本院不予支持，物业费及水电费双方已确认为物业费1400元，水电费929.6元，该款项合同约定由原告支付，因此，原告应支付被告物业费1400元，水电费929.6元。二者相抵，被告尚应支付原告的款项为3540.41元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告张毅与被告徐涛签订的关于宁波市鄞州区首南街道学府一号G5栋2104室的房屋租赁合同于2019年8月8日解除； 二、被告徐涛返还原告张毅租金3863.01元、押金2000元，共计5863.01元； 三、原告张毅支付被告徐涛物业费1400元、水电费929.6元，共计2329.6元； 四、上述二、三项相抵后，被告徐涛支付原告张毅款项3533.41元，并于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告张毅的其他诉讼请求； 六、驳回被告徐涛的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费97元，由原告张毅负担49元，被告徐涛负担48元；反诉案件受理费25元，由原告张毅负担10元，被告徐涛负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  毛志平 人民陪审员  华彩菊 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  邵婷婷