北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终2019号上诉人（原审被告）：种海良，男，1960年11月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：孟宪友，北京市浩伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1977年12月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：陈丽红，女，1976年10月4日出生，汉族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘平，男，北京恩思源金属制品有限公司法务人员。上诉人种海良因与被上诉人陈刚、陈丽红租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初21882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。种海良上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回陈刚、陈丽红关于《土地租赁协议》无效的诉求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案土地性质是农村集体建设用地，不属于耕地，依照法律规定，租赁农村集体建设用地的土地租赁合同有效，一审判决否认了农村集体建设用地的可租赁性和租赁的合法性。且《土地租赁协议》符合相关规定，不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，前管营村对同意转租也出具了书面证明，所以该协议不违反《合同法》第五十二条之规定，应属合法有效；二、一审判决适用法律错误。双方签订《土地租赁协议》以土地租赁的方式担保借款债权的实现，实际是土地使用权的让与担保，虽然我国法律对此没有明文限制性规定，但其后果只是起不到物权担保的效力，不必然导致协议无效。陈刚、陈丽红辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。陈刚、陈丽红向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的涉案土地《土地租赁协议》无效；2、判令种海良交付陈刚、陈丽红土地厂房占用使用费20万元；3、本案诉讼费由种海良承担。一审法院经审理认定事实如下：2007年9月13日，前管营村（发包方、甲方）与陈丽红（承包方、乙方）签订《土地承包合同》，该合同其中约定：甲方将村西北闸房前26.07亩发包给乙方；承包期限30年，承包费共计78.21万元；甲方协助乙方办理建房和相关手续，费用由乙方支付；乙方如建生产、生活用房，经批准后方可施工；承包期内，经由甲方同意乙方可以转包、转让；承包期内，甲、乙双方不得无故单方终止合同，如一方违约需支付违约金。该承包合同涉及土地出租事宜，业经前管营村社员代表会议通过。陈丽红据此《土地承包合同》占有使用该土地后建设厂房、购置设备，并于2008年11月14日以此地址登记注册成立北京恩思源金属制品有限公司，该公司法定代表人为陈丽红，股东有陈丽红和陈刚。2012年11月23日，陈刚、陈丽红（借款人、甲方）与种海良（出借人、乙方）签订了《借款协议》，协议其中约定：甲方于2012年11月23日向乙方借款150万元，转账方式交付；借款期限为一个月，借款人于2012年12月22日向出借人一次性还清上述借款及利息；上述借款利息按同期银行贷款利息的四倍计算；甲方如逾期不还，每逾期一日，借款人应按日万分之伍向出借人支付违约金；双方同意本协议签订后向北京市方正公证处申请办理公证并赋予本协议强制执行效力。当日，根据陈丽红、陈刚及种海良的申请，北京市方正公证处出具（2012）京方正内民证字第23065号公证书，赋予《借款协议》强制执行效力。种海良亦于当日，通过转账方式支付陈刚、陈丽红借款150万元。当日，陈丽红、陈刚（出租人、甲方）与种海良（承租人、乙方）签订《土地租赁协议》，协议其中约定：乙方承租甲方土地26.7亩，面积约20000平方米，位置北京市北臧村镇前管营村村西闸房前；土地租赁时间自2012年11月23日起至2037年10月30日；本协议租金总额为人民币100万元，租金支付方式为乙方通过银行划转至甲方；依甲方要求，乙方同意将本协议土地再租予北京恩思源金属制品有限公司使用，公司按月支付租金人民币捌万元整，时间10年，于每月3日前支付本月租金；乙方有权根据需要再在承租的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物等，建筑物的所有权归属于乙方；乙方有权在协议期间内将土地进行转租；如在租赁期限内涉及协议土地的拆迁等，所有因拆迁所得均归属于乙方，与甲方无关；租赁期满或协议解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后5日内将租赁的场地交还甲方，乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；违约责任一方违反本协议条款之约定义务的，应承担违约责任并赔偿相对方的损失。违约责任的承担方式为：自违约之日起，按日向守约方支付协议总金额的0.1%作为违约金。相对方的损失包括但不限于公证、律师等费用；争议解决方式如协议履行中发生争议，由双方积极协商解决，协商不成的，可选择本协议签订地人民法院诉讼解决。本协议签订地：北京市朝阳区；本协议第四条第3款，因涉及北京恩思源金属制品有限公司之权利义务，公司对本协议加盖公章的行为即认可该条款内容，且受本协议第六条之约束；甲方与公司互为对方的责任承担连带保证责任；本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。本协议有甲乙双方签名及北京恩思源金属制品有限公司盖章。当日，前管营村出具说明，其中载明，该村与陈丽红签有土地租赁协议，约定其租赁该村位于村西闸房前的土地26.07亩，现该协议处于正常履行之中，现经该村研究决定，可向种海良转租，种海良亦可再进行转租，具体内容由其双方自行处理。2013年8月19日，根据种海良的申请，北京市方正公证处出具（2013）京方正执字第267号《执行证书》载明：种海良可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人为陈刚、陈丽红，执行标的为本金150万元+利息+违约金+实现债权所产生的其他相关费用。种海良依据《执行证书》于2014年11月28日向法院申请强制执行，要求陈刚、陈丽红偿还150万元借款及利息。法院受理种海良的执行申请，后于2015年5月20日作出（2014）大执字第6458号《执行裁定书》，该裁定其中载明：法院查找不到陈刚、陈丽红其他可供执行的财产和财产线索，本案不具备执行条件，本案申请执行标的额150万元及利息，尚未执行，北京市方正公证处出具（2013）京方正执字第267号执行证书本次执行程序终结。2015年5月初，因给付钱款问题，种海良开始阻止陈刚、陈丽红方人员进驻涉案土地，双方为此发生冲突。陈刚曾于2015年6月18日以种海良等人寻衅滋事向北京市公安局大兴分局报案，大兴分局出具了《受案回执》。2015年12月3日，前管营村与北京恩思源金属制品有限公司经协商解除了双方于2007年9月13日签订的《土地租赁协议》。之后，前管营村以北京恩思源金属制品有限公司仍有人员及设备强行滞留原厂内不予腾退为由诉至法院。法院于2016年3月16日作出（2016）京0115民初3221号民事调解书确认：北京恩思源金属制品有限公司于本调解书生效后三日内腾退前管营村委会与北京恩思源金属制品有限公司2007年9月3日签订的土地承包合同所涉及的土地及房屋，并交还前管营村委会。前管营村以此调解书为执行依据，向法院申请强制执行，后于2016年5月29日撤销该执行申请。庭审中，双方均认可涉案土地于2017年初已由辖区政府有关部门管控，后拆腾。本案在重审过程中，种海良向法院提出管辖权异议，认为本案实际系借款合同纠纷，应按双方《土地租赁协议》中约定的由北京市朝阳区人民法院审理。法院经审查认为，本案诉讼请求涉及标的为不动产，应由不动产所在地人民法院管辖，据此，法院作出裁定：驳回种海良对本案管辖权提出的异议。种海良不服该裁定，提起上诉。本院于2019年6月20日作出（2019）京02民辖终441号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，根据双方当事人的历次陈述以及现有相应证据综合分析可以认定，陈刚、陈丽红与种海良为了保证150万元借款合同的履行，用陈丽红从前管营村承包的农业地作为借款担保，而签订了《土地租赁协议》，对于此种担保方式，第一、我国《物权法》以及《担保法》均无相应规定予以规范，不符合物权法定原则；第二、在双方签订的《土地租赁协议》中并未涉及到借款偿还与否对应的权利义务关系，包括如何处理租赁标的物；第三、从《土地租赁协议》内容、形式上看，是陈刚、陈丽红对于涉案土地一种广义上的流转行为，但陈刚、陈丽红在涉案土地上大面积建设厂房，没有相应的行政规划审批手续，且该协议中约定有“乙方有权根据需要再在承租的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物等”内容，亦改变了农村集体土地用途，违反了我国土地管理法有关强制性规定；第四、双方借款协议涉及的债务经过公证并依法赋予强制执行效力，种海良已经申请强制执行，法院已经受理该执行申请。综上，双方签订的《土地租赁协议》应属无效。陈刚、陈丽红为获得种海良出借款项，将涉案土地予以出租；种海良为保障陈刚、陈丽红偿还借款及利息，而要求陈刚、陈丽红以涉案土地出租及反出租，虽然《土地租赁协议》这种担保债权实现的方式无效，但涉及了双方对涉案土地的流转使用问题，故，对陈刚、陈丽红要求种海良交付土地及厂房占有使用费20万元的诉讼请求，因无合同及法律依据，法院不予支持。关于双方签订借款协议后，在双方之间以及与他人之间有关款项的往来用途、金额等争议，涉及种海良作为法院受理的（2014）大执字第6458号执行案件申请执行人的相应债权实现，以及陈刚、陈丽红作为该案被执行人的债务人异议范围，故，本案不予合并审理、确认。判决：一、确认陈刚、陈丽红与种海良于二○一二年十一月二十三日签订的《土地租赁协议》无效；二、驳回陈刚、陈丽红的其他诉讼请求。本院二审期间，北臧村镇规划与建设环境保护办公室向本院出具《情况说明》：经核查，北臧村镇前管营村村西北闸房前的土地（拆腾前由北京恩思源金属制品有限公司在此注册）依据北臧村镇土地利用总体规划（2006-2020年），该地块规划地类性质为一般农用地。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，经二审查明，涉案土地为一般农用地，陈刚、陈丽红与种海良签订《土地租赁协议》，将土地用于非农业用途，违反了法律的强制性规定，该《土地租赁协议》无效。种海良上诉主张协议有效，缺乏法律依据。综上所述，种海良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由种海良负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年五月十一日法官助理 徐维眷书 记 员 刘力之