辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终805号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王翠芝，女，1974年3月11日出生，汉族，户籍地山东省成武县，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）暨被上诉人王翠芝的委托诉讼代理人：彭长征，男，1974年1月28日出生，汉族，户籍地山东省成武县，现住抚顺市顺城区。（王翠芝丈夫）上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人彭长征、王翠芝商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德创公司的委托诉讼代理人于岩、陈美辰，被上诉人彭长征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由彭长征、王翠芝承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月5日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见办理产权证的法定义务主体为商品房购买人，开发商只有协助义务，根据办理房产证的相关流程，开发商的协助义务即为取得大产权证，也就是完成商品房初始登记。上诉人已于2018年11月29日取得大产权证并通知被上诉人，完成协助义务，此后上诉人不应当再承担违约责任以及支付违约金。一审法院在判决中以“被告以取得房屋初始登记即为取得涉案房屋权属登记”为由未采信上诉人的答辩，实为对上诉人意思表达的误解。上诉人始终坚持与强调的是上诉人办理完成商品房初始登记（取得大产权证）即为在办理产权证事项中完成其法定与约定的协助义务，故而主张完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。2、因被上诉人存在违建行为，才导致被上诉人无法办理产权证明，故被上诉人无权要求上诉人承担大产权证下发之后的违约金。3、被上诉人并无任何实际损失，其主张违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，即使按照大产权证取得时间为截止日期计算，其违约金也高达8,955.82元，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。4、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜，甚至走向破产。彭长征、王翠芝辩称，1、逾期办证违约金应计算至2019年5月9日书面通知之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，买受人未能如期取得房屋权属证书，作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称的取得“大产权证”的时间作为认定逾期办证违约金的截止时间。另外，涉案合同有“买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书”的约定，该房地产权属登记证书非“大产权证”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，本案商品房买卖合同条款系上诉人提供，属于格式条款，双方当事人对格式条款理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应理解为上诉人发出书面通知买受人可以办理产权证之日即2015年5月9日。2、答辩人不存在违建行为，我只封闭阳台，没任何部门通知我违建。违建和办理产权证没有关系，不能按期办理产权证是因为上诉人违约，应按约定和法律规定支付违约金。3、关于违约金的金额。上诉人的违约行为，给包括答辩人在内的买受人造成了巨大的经济损失，使得答辩人不能对自己购买的房屋充分享有物权。即使在办理完产权证后，答辩人想交易该房屋，因上诉人的违约行为，涉案房屋取得产权不足两年，答辩人在交易时需要承担大额的税费。4、违约金的计算方式为涉案合同中明确规定，并且是上诉人提供的格式条款，该条款是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应受到法律保护。再有，上诉人在一审时未提出违约金过高的抗辩。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。彭长征、王翠芝向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告双方签订的远洋城二期抚顺市商品房买卖合同补充协议7.3条款无效；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金32,257.69元（从2016年8月30日起计算至2019年5月9日止）；3、要求被告承担诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告彭长征、王翠芝作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告彭长征、王翠芝以房屋总价款334，797元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在2015年8月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，彭长征、王翠芝按约定如期办理完毕房屋贷款手续。2015年8月30日，被告德创公司将该房屋交付给彭长征、王翠芝使用。另查明，案涉小区业主针对涉诉小区房屋逾期办理产权证事宜曾于2018年6月20日向人民网进行投诉，抚顺市人民政府办公厅于2018年7月11日予以回复，主要内容为：经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。又查明，2019年5月9日，被告德创公司发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》载明“……自2018年年底以来，项目已陆续给广大业主办理房屋产权证。为了使您更便捷地办理房屋产权证，现再次通知如下：根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证。谨请您提前准备相关资料按房产局确定的办理时间亲临抚顺市房产局办理。办理产权证前请您先到售楼处核对办理产权证的相关资料，预约办理。……如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。”庭审中，被告以此书面通知证明，房屋初始登记办理完毕后，被告即已电话通知业主办理房屋产权证，后又发出书面通知，业主不抓紧时间积极主动办理房屋产权证，属于业主个人责任，业主要求被告承担房屋初始登记日期后的违约责任不能支持。原告质证称在此通知前从未接到相关通知。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张《补充协议》第7.3条款无效一节，因该条款相较于主合同约定的逾期违约金计算标准不仅未减轻甚至还调高至日万分之零点五，并未加重买受人责任或排除买受人权利，故一审法院无法支持；关于违约金计算时间一节，原、被告认可起算时间为2016年8月30日。关于截止时间，被告以取得初房屋始登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年12月5日的抗辩理由于法无据，故一审法院不予采信。被告辩称电话通知原告办理产权证一节，因其未提供证据证明通知时间且原告对此不予认可，故一审法院不予采信。故对原告主张违约金计算至被告2019年5月9日张贴书面通知为止的诉讼请求，一审法院予以支持，被告应当给付原告自2016年8月30日起至2019年5月9日止，以334,797元为基数，在365日之内按照日万分之零点一计算为1,222元（334，797元*365天*0.00001），在365日后（2017年8月30日至2019年5月9日，即617天）按照日万分之零点五计算为10,328.49元（334,797元*0.00005*617天）。一审法院据此判决：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告彭长征、王翠芝延迟办理房屋产权证违约金11，550.49元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元（已减半收取），由原告彭长征、王翠芝负担220元，被告抚顺德创置业有限公司负担44元。二审查明事实与一审相同。本院认为:本案的争议焦点是如何认定案涉违约金计算的截止时间及违约金是否过高问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年12月5日不具有法律依据。上诉人主张取得大产权证之时已通知被上诉人办理产权证，是因为存在违建行为才导致被上诉人不能办理产权证，但上诉人对电话通知被上诉人办理产权证一事无法提供证据证明，其提供的房屋照片及产权审批表（违建业主明细表）不足以证明被上诉人存在违建行为，亦无法证明因违建而无法办理产权证，故上诉人主张违约金计算截至大产权证取得之日即2018年12月5日不具有事实依据。据此，一审法院以上诉人张贴书面通知时间即2019年5月9日作为违约金计算的截止日期并无不当，本院予以维持。房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，被上诉人无法对案涉房屋充分享有物权。上诉人以被上诉人一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，且上诉人在一审期间并未提出此主张，故对上诉人此请求，本院不予支持。综上所述，抚顺德创置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 秦 梦审 判 员 刘晓菲二〇二〇年五月二十五日法官助理姜霞代书记员 关宇婷