宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终160号上诉人（原审原告、反诉被告）:胡建春，女，1975年4月14日出生，汉族，个体（系大武口区治未病养生中心经营者），住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：李小芳，北京大成（银川）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏凤娟，女，1976年2月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑猛，男，1972年5月29日出生，汉族，个体（系九源工贸有限公司法定代表人），住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区朝阳西街山水人家6号楼2单元202号。二上诉人共同委托诉讼代理人：张婷，宁夏宁正律师事务所律师。上诉人胡建春与上诉人苏凤娟、郑猛房屋租赁合同纠纷一案，不服石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202民初3175号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人胡建春的委托诉讼代理人李小芳，上诉人苏凤娟、郑猛的共同委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建春的上诉请求：1.撤销石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3175号民事判决第三项中的胡建春向苏凤娟、郑猛支付租金4万元；2.本案一、二审诉讼费由苏凤娟、郑猛承担。事实和理由：2018年1月16日胡建春与苏凤娟、郑猛签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积2300平米，因胡建春大部分租赁的面积闲置中，2019年3月10日与苏凤娟、郑猛将原《房屋租赁合同》进行变更后又重新签订《房屋租赁合同》，将租赁面积变更为900平米，苏凤娟、郑猛在2018年向胡建春交付房屋时未做过交接手续，因多出的1400平米一直闲置，胡建春未使用，在2019年3月10日双方重新签订《房屋租赁合同》时，胡建春已将未再承租的1400平米交付给苏凤娟、郑猛。关于胡建春转租的150平米，胡建春在2018年6月10日与案外人汪某签订《房屋租赁合同》，就将胡建春承租的150平米租赁给汪某，后汪某又将该房屋转租给童某，胡建春在2019年3月10日与苏凤娟、郑猛重新签订合同时，已告知苏凤娟、郑猛，由其向汪某及童某索要2019年的房租，苏凤娟、郑猛也同意，因汪某及童某未及时向苏凤娟、郑猛支付房租，郑猛将该房屋强制上锁，强制关闭了童某经营的拉面馆，童某已经向原审法院起诉，该情况能够证明胡建春于2019年3月重新签订租赁合同后，将未在承租的1400平米的租赁物交付给苏凤娟、郑猛。一审判决认定胡建春在第二次签订租赁合同时未返还1400平米租赁物错误。苏凤娟、郑猛辩称，胡建春的上诉理由不成立，请求依法驳回。苏凤娟、郑猛的上诉请求：1.撤销石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3175号民事判决，改判驳回胡建春的一审诉讼请求；2.改判支持苏凤娟、郑猛一审的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由胡建春承担。事实和理由：苏凤娟、郑猛依法主张履行抗辩权，在胡建春未按照约定的标准履行租赁物法定返还义务的前提下，苏凤娟、郑猛有权拒绝履行解除租赁合同而返还租金及押金的合同义务。一审判决认定苏凤娟、郑猛与胡建春2019年3月签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除无事实和法律依据。一审开庭中胡建春当庭增加诉讼请求要求解除与苏凤娟、郑猛之间的租赁合同关系，苏凤娟、郑猛当庭明确不同意解除租赁合同。解除合同的时间应当为双方协商解除的时间或是一审判决作出的时间，胡建春应当承担未解除租赁合同期间的租赁费，一审判决如确定解除双方的《租赁合同》，应当同时确认胡建春承担解除合同期间产生的租金并返还租赁物，一审判决认定苏凤娟、郑猛向胡建春返还租金及押金错误。一审判决推定2019年2月至2019年3月10日期间的租金为10000元无事实和法律依据。苏凤娟、郑猛依据双方2018年1月6日签订的《租赁合同》要求胡建春承担2019年2月10日至2019年3月10日的租金20000元，证据充分，一审判决推定期间租金为10000元胡建春己支付错误。一审判决认为苏凤娟、郑猛己收回1400平方米的租赁物无事实依据。一审判决认定苏凤娟、郑猛更换租赁物门锁，致使胡建春无法使用租赁物，苏凤娟、郑猛应当退还租金错误。胡建春当庭陈述其于2019年6月自行搬走，苏凤娟、郑猛不存在不让胡建春使用的行为。苏凤娟、郑猛依据与胡建春2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》，要求胡建春返还其中在2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》中胡建春未承租的1400平方米的租赁物，证据充分，胡建春依法负有返还租赁物的义务，胡建春至今未向苏凤娟、郑猛返还租赁物，其违约转租，一审判决错误。胡建春与苏凤娟、郑猛签订的租赁合同中约定承租期间内产生的费税均由胡建春承担，胡建春租赁期间拖欠各种费税，一审判决对此认定事实不清。胡建春在使用租赁物期间，造成租赁物毁损、设施设备的毁损，其现状与原状相差巨大，一审判决否定苏凤娟、郑猛要求胡建春返还租赁物的请求错误。胡建春辩称，一审判决对于本诉部分认定及判决正确，胡建春2019年6月已搬离涉案房屋，苏凤娟、郑猛2019年7月初将该房屋换锁，2019年7月10日向胡建春发出解除租赁合同的通知，对于胡建春未在使用房屋后的房租应当退还。胡建春在搬走前已交清全部的水、电、物业等费用，对于苏凤娟、郑猛主张租赁物毁损并恢复原状，胡建春未对涉案房屋造成毁损，应当驳回苏凤娟、郑猛的上诉请求。胡建春向一审法院提出的诉讼请求：1.判令依法解除胡建春与苏凤娟、郑猛2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令苏凤娟、郑猛向胡建春返还房屋租金80000元；退还房屋押金50000元，合计130000元；3.本案诉讼费由苏凤娟、郑猛承担。苏凤娟、郑猛向一审法院提出的反诉请求：1.胡建春立即向苏凤娟、郑猛返还双方于2018年1月16日签订的房屋租赁合同中的1400平方米的租赁物并恢复原状；2.胡建春立即向苏凤娟、郑猛支付租金105217.39元（其中，2019年2月10日至2019年3月10日租金20000元，2019年3月10日至2019年10月10日期间占用1400平方米租赁物租金85217.39元），2019年10月11日后1400平方米租金按照每月每平方米8.69元支付至胡建春实际返还租赁物之日；3.胡建春向苏凤娟、郑猛支付违约金20000元；4.胡建春立即赔偿苏凤娟、郑猛财产损失最终以评估价格为准；5.胡建春立即向苏凤娟、郑猛支付垫付的水、电费8395.16元，暖气费、物业费以收取单位确定的数额为准；6.诉讼费用由胡建春承担。一审法院认定的事实：2018年1月16日，胡建春与郑猛签订《房屋租赁合同》一份，约定郑猛将位于石嘴山市××区南侧的商业房出租给胡建春，房产面积2300平米，租赁期间2年，2018年2月10日至2020年2月9日，租赁金额为24万元／年，房屋押金为5万元／年，租赁期间内胡建春负责交纳水、电、暖、房产税等各项费用及物业管理费。胡建春不得在租赁期间将房屋转租、转借、抵押他人，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，视为违约行为，违约方必须赔偿2万元违约金。签订合同后，胡建春向苏凤娟、郑猛支付了租金及押金共计29万元。2019年3月10日，经过胡建春与苏凤娟、郑猛协商，胡建春与苏凤娟又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋面积900平米（该900平米含在第一份合同约定的2300平米内），租赁期限1年，2019年3月10日至2020年3月10日，租金12万元／年，房屋押金为5万元／年，胡建春不得在租赁期间将房屋转租、转借、抵押他人，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，视为违约行为，违约方必须赔偿2万元违约金。签订该合同后，胡建春与苏凤娟在2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》背面写明，2018年押金5万转2019年；2018年对账苏凤娟欠胡建春5000元，2019年加3月房租共计13万；2019年暖气费3万元整。之后，胡建春向苏凤娟转账125000元。签订合同后，胡建春于2019年6月从涉案租赁物内搬出，2019年7月初苏凤娟、郑猛将涉案租赁物的门锁更换，并于2019年7月10日向胡建春发出通知，载明苏凤娟、郑猛决定将房屋收回，通知胡建春尽快与苏凤娟、郑猛进行决算。一审法院另查明，2018年6月20日，胡建春将涉案租赁物中150平米租赁物（胡建春与郑猛在2018年1月16日签订《房屋租赁合同》时减少了1400平米租赁面积，该150平米租赁物在这1400平米内）转租给案外人，租赁期2年，从2018年6月20日至2020年6月20日。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡建春于2019年6月从涉案租赁物内搬出，2019年7月初苏凤娟、郑猛将涉案租赁物的门锁更换，并于2019年7月10日向胡建春发出通知收回房屋，双方以自己的行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现。故对胡建春要求解除胡建春与苏凤娟、郑猛于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，苏凤娟、郑猛应向胡建春退还押金，对胡建春要求苏凤娟、郑猛退还房屋押金5万元的诉讼请求，予以支持。苏凤娟、郑猛于2019年7月更换租赁物的门锁，并于7月10日发出收回房屋的通知，胡建春已无法正常使用房屋，故苏凤娟、郑猛应向胡建春退还2019年7月10日后的房屋租金，对胡建春要求苏凤娟、郑猛返还房屋租金8万元（2019年7月10日至2020年3月10日）的诉讼请求，予以支持。苏凤娟、郑猛已更换租赁物的门锁，并发出收回租赁物的通知，表明其已收回了租赁物，故对苏凤娟、郑猛要求胡建春返还1400平米租赁物的诉讼请求，不予支持。苏凤娟、郑猛要求胡建春恢复租赁物原状，因苏凤娟、郑猛不足以证实房屋原状，该项诉讼请求不明确，不予支持。苏凤娟、郑猛要求胡建春支付2019年2月10日至2019年3月10日租金，因双方在《房屋租赁合同》背面写明2019年加3月房租共计13万，能够推定双方协商2019年2月10日至2019年3月10日的租金为1万元，该租金胡建春已支付。苏凤娟、郑猛要求胡建春支付2019年3月10日之后占用1400平米租赁物的租金，胡建春虽抗辩其在重新签订合同后，已向苏凤娟、郑猛交付1400平米租赁物，但其未出具交付的证据，且其转租的150平米包含在该1400平米内，转租期限至2020年6月20日，晚于胡建春与苏凤娟、郑猛签订的合同约定的租赁期限，能够证实其在第二次签订合同时，未返还1400平米的租赁物，故胡建春应向苏凤娟、郑猛支付2019年3月10日至2019年7月10日（苏凤娟、郑猛锁门并发出收回通知日）的租金4万元【1万元／月（2300平米租赁物租金为24万元／年，900平米租赁物租金12万元／年，推定减少的1400平米租赁物租金为12万元／年）×4个月】。胡建春在租赁期间内将房屋转租给案外人，违反了合同约定，应按照合同约定向苏凤娟、郑猛支付违约金，苏凤娟、郑猛要求胡建春支付违约金2万元的诉讼请求，予以支持。苏凤娟、郑猛要求胡建春赔偿财产损失，但无证据证实，对该项诉讼请求，不予支持。苏凤娟、郑猛要求胡建春支付垫付的水、电费、暖气费、物业费，但其证据无法证实胡建春欠付的数额，对该项诉讼请求，亦不予支持。综上所述，苏凤娟、郑猛应向胡建春返还房屋租金8万元，退还房屋押金5万元。胡建春应向苏凤娟、郑猛支付租金4万元、违约金2万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除胡建春与苏凤娟、郑猛于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》；二、苏凤娟、郑猛于本判决生效后十日内向胡建春返还房屋租金8万元，退还房屋押金5万元，合计13万元；三、胡建春于本判决生效后十日内向苏凤娟、郑猛支付租金4万元、违约金2万元，合计6万元；四、驳回苏凤娟、郑猛的其他诉讼请求。本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由苏凤娟、郑猛负担；反诉案件受理费1486元，由苏凤娟、郑猛负担819元，胡建春负担667元。本院二审期间，胡建春提交生效的（2019）宁0202民初2489号民事判决书一份。证明根据大武口区人民法院的认定，胡建春转租给案外人汪某、童某的房屋于2019年4月27日被苏凤娟、郑猛强制上锁，无法经营，并因胡建春转租给童某的租赁时间超出胡建春的租赁时间，构成违约，判决胡建春赔偿童某损失；2019年3月，胡建春在与苏凤娟重新签订900平米租赁合同时，已将未再承租的1400平米的租赁物返还给苏凤娟、郑猛。对于该部分租赁物，2019年3月-7月的租金不应由胡建春支付。苏凤娟、郑猛质证对该判决的真实性无异议，无法达到胡建春的证明目的，该判决证明了胡建春未将与苏凤娟、郑猛签订租赁合同中的租赁物返还给苏凤娟、郑猛，胡建春严重违反合同约定，租赁期内转租租赁物。苏凤娟、郑猛提交缴纳的电费缴纳增值税普通发票二张、采暖费增值税普通发票一张，证明胡建春违约拖欠电、暖气费用，电费为5003.19元、暖气费40600元，这些费用已由苏凤娟、郑猛代为缴纳。胡建春质证对该组证据及证明目的均有异议，关于采暖费苏凤娟、郑猛未提交采暖费的支付凭证，且名称是石嘴山军分区拐角楼郑猛，苏凤娟、郑猛是该部分物业的使用权人，该部分是苏凤娟、郑猛对外出租，该发票不能显示是胡建春所承租部分，胡建春在2019年3月10日与苏凤娟重新签订合同时，就对2018年-2019年度的采暖费进行过结算并顶账，胡建春不欠付采暖费，且该采暖费的发票是苏凤娟、郑猛在原审判决以后2019年12月5日开具，存在故意伪造证据的嫌疑。对于电费未提交支付凭证，胡建春在2019年6月4日已搬走，对于搬走以后的电费不应承担，且该电费的使用人不是胡建春。本院认证意见，胡建春证据系法院法律文书，本院予以采信；苏凤娟、郑猛证据中的电费发票上显示电费分别是2019年6月、7月，因胡建春于2019年6月已从涉案租赁房内搬走，其搬走后的电费与胡建春无关，本院不予采信；关于采暧费发票未显示面积，且双方在2019年3月10日签订房屋租赁合同时，已结算过“2019年暖气费3万元”，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，胡建春于2019年6月从涉案租赁物内搬出，2019年7月初苏凤娟、郑猛将涉案租赁物的门锁更换，并于2019年7月10日向胡建春发出通知收回房屋，双方实际已以自己的行为表明双方有解除双方2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》的意思表示，一审判决解除该房屋租赁合同并无不当；合同解除后，苏凤娟、郑猛应向胡建春退还押金及不能正常使用房屋期间即2019年7月10日后的房租，一审判决苏凤娟、郑猛向胡建春退还房屋租金8万元（2019年7月10日至2020年3月10日）的房屋租金及押金5万元正确；胡建春从租赁房屋搬出后，苏凤娟、郑猛更换租赁物的门锁和通知收回租赁物已表明其已收回处置租赁物，故苏凤娟、郑猛要求胡建春返还1400平米租赁物的诉讼请求无事实依据；因苏凤娟、郑猛无充足证据证实涉案房屋租赁前的房屋原状，一审判决未支持苏凤娟、郑猛要求胡建春恢复租赁物原状的诉讼请求符合法律规定；因双方在《房屋租赁合同》背面写明2019年加3月房租共计13万，证明胡建春已支付2019年2月10日至2019年3月10日的租金1万元，苏凤娟、郑猛要求胡建春支付2019年2月10日至2019年3月10日租金的上诉请求不能成立；胡建春上诉主张其在重新签订合同后已向苏凤娟、郑猛交付1400平米租赁物，因其未提交交付的证据，其转租的150平米转租期限至2020年6月20日包含在该1400平米内，晚于胡建春与苏凤娟、郑猛签订的合同约定的租赁期限，证明胡建春未返还1400平米的租赁物，一审判决胡建春向苏凤娟、郑猛支付2019年3月10日至2019年7月10日的租金4万元正确；苏凤娟、郑猛无充足证据证实财产损失和垫付的水、电费、暖气费、物业费，其要求胡建春赔偿的诉讼请求，不能成立。综上所述，胡建春与苏凤娟、郑猛的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5154元（胡建春预交800元，苏凤娟、郑猛预交4354元），由上诉人胡建春负担800元，由上诉人苏凤娟、郑猛负担4354元。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二〇二〇年五月十八日（法官助理 郑芳芳书记员 杨冠斌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；