广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异11号 案外人陈伟弟，男，汉族，1977年5月2日出生，住汕头市龙湖区。 委托代理人沈毅，系广东众大律师事务所律师。 委托代理人郑紫韵，系广东众大律师事务所实习律师。 申请执行人中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人赵伟。 委托代理人王亮、张海峡，均系中铁建设集团有限公司职员。 被执行人广东锦峰地产投资有限公司，住所地汕头市海滨路科技馆大楼六楼之一。 法定代表人陈阳。 委托代理人陈琳琳，系广东特力律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中铁建设集团有限公司（下称中铁公司）与被执行人广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人陈伟弟于2020年3月17日对本院裁定查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人陈伟弟称，案外人与被执行人锦峰公司于2017年11月15日签订了《商品房认购协议》，于2018年9月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：案外人陈伟弟向被执行人锦峰公司购买位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，房价款总额2076229元，付款方式为按揭贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30%即626229元，其余145万元可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》签订之后，案外人已向锦峰公司支付首期房款626229元。2018年9月17日，锦峰公司向案外人移交房屋，案外人于2018年9月23日缴交装修保证金后，对房屋进行装修并入住至今。案外人认为，案外人于2018年9月10日已与被执行人签订《商品房买卖合同》,支付了部分合同价款，并自2018年使用至今，系涉案房产的合法买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，被异议人对汕头市××半岛花园××房全套房产采取的查封措施已严重损害了案外人的合法权益，依法应予解除。根据《民事诉讼法》的有关规定，案外人特向贵院提出执行异议，请求贵院撤销（2019）粤0507执1412号之一执行裁定书中裁定：查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产。并立即解除位于汕头市××半岛花园××房全套房地产的查封措施。案外人陈伟弟提交了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《收款收据》及装修保证金、物业管理费收据等证据以支持其主张。 申请执行人中铁公司答辩称，一、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，应当驳回。本案中，涉案房产为被执行人所有，权属并未转移，案外人没有依法取得涉案房产所有权，案外人并不是涉案房产权利人，不享有所有权，更不能排除执行。二、案外人的申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当驳回。1.案外人提交的《商品房买卖合同》仅仅是预售合同，没有合法真实有效的网签合同。2.案外人没有足够证据证明实际占有该房产。3.案外人提供的转账人陈思佳并没有备注款项用途，转账金额与交易凭证金额也不一致，仅凭购房收据不能证明已付房款，先付房款后签合同的做法也完全不符合一般的商品房买卖交易规则。4.案外人没有证据证明非因案外人自身原因未办理过户登记。三、案外人提供的《商品房买卖合同》仅仅是预售合同，未能提供合法真实有效的网签合同；案外人未能提交所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住房屋的证明，未能证明该房产为其唯一住房；案外人仅提供收据，没有提供购房发票，转账人陈思佳没有备注款项用途，不能证明已付部分购房款。案外人的申请理由更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当驳回。 被执行人锦峰公司没有作出答辩，但该公司作出说明如下，案外人陈伟弟于2017年11月15日与我司签订了《商品房认购协议》，认购位于汕头市××半岛花园××房，房价款总额2076229元，付款方式为按揭贷款方式。陈伟弟已向我司支付首期房款626229元，分别为：陈伟弟于2017年11月15日向我司交付2万元定金；陈伟弟委托陈思佳于2018年4月23日向我司转账交付首期款306229元；陈伟弟于2018年9月17日向我司转账交付首期款30万元。上述款项交付后，我司均向陈伟弟开具相应的收款收据。我司也于2018年9月23日向陈伟弟交付该套房产。锦峰公司提供《商品房认购协议》、《收款收据》、《东亚银行网上银行交易凭证》、《交通银行回单》等证据。 本院查明，本院在执行申请执行人中铁公司与被执行人锦峰公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人没有完全履行已生效的（2018）粤0507民初3469号民事调解书确定的还款义务，申请执行人于2019年10月29日向本院申请执行，本院以（2019）粤0507执1412号案立案执行。并于2019年11月12日作出（2019）粤0507执1412号之一执行裁定：查封被执行人锦峰公司位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产。案外人陈伟弟不服，遂向本院提出执行异议。 另查明，案外人陈伟弟与被执行人锦峰公司于2017年11月15日签订了《商品房认购协议》，约定陈伟弟向锦峰公司认购位于汕头市××半岛花园××房全套的房地产，商品房总价款2076229元。付款方式为：按揭贷款方式付款，买方首期支付购房总价款的30%，即626229元。之后，陈伟弟于2017年11月15日（认购协议签订当日）向锦峰公司交付定金2万元（现金）；2018年4月23日委托陈思佳向锦峰公司转账交付首期款306229元；2018年9月17日陈伟弟向锦峰公司转账交付首期款30万元，上述款项交付后，锦峰公司均向陈伟弟开具相应的收款收据。陈伟弟也于2018年9月23日向锦峰公司交付该套房产的装修保证金。陈伟弟于2019年11月10日、2020年1月13日向柏嘉一期物业服务中心缴交至2020年12月的住宅管理费。案外人陈伟弟提供的2018年9月10日签订的《商品房买卖合同》，但提供的该合同没有注明合同编号，也没有合同书首页。 本院认为，案外人陈伟弟虽与被执行人锦峰公司签订《商品房认购协议》，且已按照认购协议约定支付30%即626229元的购房款，同时已占有使用该房产，但案外人仍然有70%的购房款没有支付，至今也没有将剩余价款按照法院的要求交付执行，因此，案外人所提异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，案外人享有的权利不能够排除执行，其所提异议理由成立，本院不予以支持。本院裁定查封该异议房产，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（三）项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈伟弟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林圣彬 审判员  王式勤 审判员  黄文珊 二〇二〇年五月十八日 书记员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。