北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2703号上诉人（原审被告）：聂萍，女，1971年10月26日出生。上诉人（原审被告）：刘楚逸，女，1997年2月6日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李海军，北京永勤律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：聂焰，女，1975年3月7日出生。被上诉人（原审原告）：***，男，1968年12月10日出生。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鸿洋，北京首润律师事务所实习律师。原审第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原审第三人：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵爽，女，1995年4月24日出生。上诉人聂萍、刘楚逸因与被上诉人***，原审第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、原审第三人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂萍、刘楚逸上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由:原审法院未查明事实。本案的焦点应当是房屋是否进行了交付，原审法院未查明爱家营公司2018年6月至9月四个月的租金支付情况，聂萍在涉案房屋过户后，并未收到该四个月的租金，若该租金支付给了***，说明爱家营公司知道房屋产权发生了变更，说明二上诉人的房屋交付义务已经完成。即便二上诉人的行为存在瑕疵，原审法院认定违约金应当以实际损失为基础，***是因房价大跌租金偏低而提起的诉讼，原审法院认定的违约金数额超过房屋价格的10%，违背公平原则。***辩称：不同意聂萍、刘楚逸的上诉请求和事实理由。爱家营公司述称：同意原审判决。金色时光公司述称：同意原审判决。***向一审法院提出诉讼请求：1.判令聂萍、刘楚逸将顺义区樱花园一区16号楼6至7层一单元x室房屋交付给***；2.判令聂萍、刘楚逸给付***5月18日至6月17日的违约金7.2万元；3.判令聂萍、刘楚逸给付***违约金96万元；4.判令聂萍、刘楚逸给付***房屋使用费，自2018年5月18日至实际交付之日止，每日126.67元；5.判令诉讼费由聂萍、刘楚逸承担。庭审中，***变更第四项诉讼请求：房屋使用费计算标准由每日126.67元变更为每日200元。一审法院认定事实：2018年3月21日，聂萍、刘楚逸（出卖人、甲方）与***（买受人、乙方）及居间人金色时光公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由聂萍、刘楚逸将顺义区樱花园一区16号楼1单元x号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给***，房屋建筑面积172.75平方米。合同第二条第五款记载该房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第五条约定房屋价款合计480万元。第六条约定出卖人应当在过户当天前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行如下手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条第一款约定当事人双方同意，自本合同签订之日起以建委预约日期为准（约定日期或条件），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条第一款关于逾期交房或过户的处理约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的：1、（1）逾期在30日之内，自约定的交付、过户期限届满之次日起至实际交付、过户之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付、过户之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，按照本合同第十一条处理；买受人不解除合同的，出卖人应当按前款标准支付违约金，合同继续履行。第十条物业交割：甲乙双方应在过户时办理物业交割。甲乙双方一致同意，本合同所约定的房款中留存人民币5万元，作为物业交割保证金，该保证金在物业交割完毕当日支付给甲方。第十一条合同的解除及违约责任（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的。上述合同签订后，***已将购房款480万元支付给聂萍、刘楚逸。2018年5月17日，双方办理房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋登记在***名下。但***一直没有接收到房屋。***、聂萍、刘楚逸签订买卖合同时，涉诉房屋处于由爱家营公司委托出租的状态，***知道房屋处于出租状态。根据爱家营公司举证，2017年6月2日，聂萍、刘楚逸与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理协议》，约定聂萍、刘楚逸将涉诉房屋委托爱家营公司进行出租代理及管理，每月委托出租价格为3800元，委托出租期限为2017年6月1日至2020年5月31日，委托出租期限截止日时，若承租人的租赁期未届满，甲方同意向乙方延长委托期限，延长后的截止日期以承租人向乙方交还该房屋日期为准，但延长期限最长不得超过4个月。合同约定爱家营公司将租金支付至聂萍名下建设银行的账户内。***称与聂萍、刘楚逸达成买卖意向时，双方约定由聂萍、刘楚逸将租户清走后交付房屋；在2018年5月17日过户当天，聂萍曾到爱家营公司的门店提出过解除合同，但最终未达成一致意见，聂萍就走了，再就联系不上聂萍，故***主张聂萍、刘楚逸一直未向***交付房屋。聂萍、刘楚逸对此不予认可，认为双方对于清退租户并无书面约定。金色时光公司称在签订房屋买卖合同时，聂萍、刘楚逸确实承诺过要把租户清走，把房屋实物交付给***。过户当天，双方在金色时光公司的组织下到小区物业公司核对了水、电、燃气费用，***根据物业公司要求交纳了一年的物业费。但因涉诉房屋内有租户，双方并未进屋清点设施设备、装修也没有签署交接单。聂萍、刘楚逸称当天把房屋钥匙交给了***。但***和金色时光公司均对此否认。爱家营公司称其对涉诉房屋进行过装修并更换了房门钥匙，新的钥匙聂萍、刘楚逸处没有，全部钥匙都在租户处；爱家营公司也未收到过聂萍、刘楚逸要求变更租金付款账户的通知。爱家营公司现已将2019年12月底之前的租金全部支付至聂萍的银行账户。庭审中，***表示其购买涉诉房屋是为了自行居住使用，不同意与爱家营公司签订租赁合同，坚持要求聂萍、刘楚逸交付房屋。庭审中，经询问，聂萍、刘楚逸认为若认定聂萍、刘楚逸逾期交房构成违约，***主张的违约金数额过高要求法院进行调整。上述事实，有庭审笔录、不动产权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、银行转账汇款凭证、银行特种转账借方传票、网上银行电子回单等在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。***与聂萍、刘楚逸签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照合同履行义务。根据庭审查明的事实，***已经履行了给付购房款的合同义务，聂萍、刘楚逸履行了协助***办理房屋过户手续的义务。现双方争议的焦点为聂萍、刘楚逸是否已将涉诉房屋交付聂萍、刘楚逸。***、聂萍、刘楚逸双方签订房屋买卖合同时，涉诉房屋处于出租状态，***对此知情。从双方合同约定的内容来看，出卖人应当在过户当天将涉诉房屋交付买受人，交付时，买卖双方应共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，在物品清单上签字并移交房屋房门钥匙。通过各方陈述，上述交接手续并未完全完成，聂萍、刘楚逸称将钥匙交给了***，但是***和金色时光公司均予以否认，爱家营公司明确表示其承租后更换了涉诉房屋的门锁钥匙、聂萍、刘楚逸处没有更换后的钥匙。此外，聂萍、刘楚逸作为出卖人应该解决好其与爱家营公司之间的租赁关系，要么与***及爱家营公司协商租金支付账户变更，要么解除与爱家营公司之间的租赁关系将房屋实际交付***。但上述两项聂萍、刘楚逸均未完成，法院难以认定聂萍、刘楚逸完成了房屋交付的合同义务。现在爱家营公司仍享有合法占用涉诉房屋的权利，在其不同意腾退房屋的情况下，***要求聂萍、刘楚逸腾退房屋不具有现实可行性，故***要求聂萍、刘楚逸交付涉诉房屋的诉讼请求法院不予支持，但不影响***要求聂萍、刘楚逸承担逾期交付房屋的违约责任，聂萍、刘楚逸应按合同约定向***承担违约责任。关于违约责任，买卖合同第八条及第十一条约定了逾期交房的违约责任，但***主张的违约金过高，法院结合其实际损失情况根据聂萍、***申请调减违约金为50万元，***主张过高部分法院不予支持。因法院已支持***要求违约金的请求，已弥补其损失，***再行要求聂萍、刘楚逸支付房屋占用使用费法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、聂萍、刘楚逸于判决生效之日起七日内给付***逾期交房违约金五十万元；二、驳回***其他诉讼请求。一审案件受理费一万四千零八十八元，由***负担七千零四十四元（已交纳），由聂萍、刘楚逸负担七千零四十四元，于判决生效之日起七日内交纳。二审审理中，聂萍提交2018年3月30日至2018年9月11日的中国建设银行个人账户交易明细，证明聂萍收到爱家营公司于2018年4月28日支付的2018年5月租金及2018年8月31日支付的9月租金，未收到2018年6-8月的租金，进而证明***实际收取了2018年6-8月的租金，二上诉人完成了交房的义务，对此，***不予认可。爱家营公司称每个月的租金都打给聂萍了，仅有2018年7月、8月两个月租金因当时业主称要卖房，所以未予打款，后续租金亦接着打给聂萍，从未收到将租金打给***的指令。金色时光公司未发表意见。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于聂萍、刘楚逸是否完成交付房屋的合同义务。根据双方合同约定，出卖人应当在过户当日将涉案房屋交付买受人并进行验收，现聂萍、刘楚逸在二审庭审中主张在此合同约定条款之外，双方口头协议将涉案房屋过户后产生的房租收益归***享有，已经完成房屋交付义务。就此问题，本院认为，第一，对于交房事项，是房屋买卖合同中的重要环节，双方已经明确约定了交付房屋的时间节点以及具体交付验收的详细内容，如发生变更，一般应以书面变更约定为宜，在双方未另签协议的情况下，应当对证据进行审慎审查以确定双方的真实意思表示；第二，根据聂萍、刘楚逸在原审庭审中的答辩意见，主张已经办理了房屋交接手续，但从目前查明的事实来看，双方并未按照合同约定办理完毕房屋交接手续，即便如聂萍、刘楚逸所称，已经口头协议约定收房后租金转给***，但并无证据能够证明涉案房屋租金已实际支付给***这一事实的存在；第三，关于聂萍、刘楚逸所称其并未收到2018年6月至8月期间三个月的租金，该租金流向可以说明是由于***与爱家营公司未谈妥后续租金价格，产生纠纷，对此问题，爱家营公司回应称每个月的租金都打给聂萍，仅有2018年7月、8月两个月租金因当时业主称要卖房，所以未予打款，后续租金亦接着打给聂萍，从未收到将租金打给***的指令。经本院核查涉案房屋的租金打款情况，无法证明聂萍、刘楚逸所称上述三个月租金已经转付给***的事实，且此后直至2019年12月底之前的租金均全部支付给聂萍的银行账户。综上分析，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，在双方合同有明确约定且确实存在租户的情况下，聂萍、刘楚逸主张已经口头变更合同中的交房约定并实际履行，并未提交有力证据予以证明，应当承担逾期交房的违约责任。原审法院综合考虑合同履行情况、违约情节、***的实际损失等，酌予确定聂萍、刘楚逸应支付的违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上，聂萍、刘楚逸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14088元，由聂萍、刘楚逸负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二〇年五月十九日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 卢园园