浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初1260号 原告：曾友福，男，1958年5月4日出生，汉族，住温岭市。 原告：林桂连，女，1962年5月27日出生，汉族，住温岭市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈玲珠、林箭，浙江红大律师事务所律师。 被告：曾秀丽，女，1967年12月14日出生，汉族，住温岭市。 被告：汪仁兵，男，1964年3月25日出生，汉族，住温岭市。 二被告共同委托诉讼代理人：许伟，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。 原告曾友福、林桂连与被告汪仁兵、曾秀丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日、2020年5月14日二次公开开庭进行了审理。原告林桂连及二原告的特别授权诉讼代理人陈玲珠，被告曾秀丽及二被告的特别授权委托代理人许伟到庭参加二次诉讼，原告曾友福及被告汪仁兵到庭参加第一次诉讼。本案现已审理终结。 原告曾友福、林桂连向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2009年12月19日签订的《协议书》有效；2、依法判令被告汪仁兵、曾秀丽协助原告将坐落在温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑8幢701室（及地下室车位）的房地产的权属变更登记至原告名下，并移交钥匙、门禁卡等；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告汪仁兵、曾秀丽系夫妻关系。2009年12月19日，被告方自愿将拟批准获得的坐落于温岭市城东街道前黄村的住宅（现登记为：温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑8幢701室）住宅房屋转让给俩原告所有。当日双方订立了协议书。协议约定该房屋由前黄村统一建造，房屋坐落位置，付款方式，违约责任，其他条款等（详见协议书）。原告按照合同约定支付了转让费，剩余20000元待过户手续后当日付清。现被告已办理房屋产权登记。原告方多次要求被告方协助原告方办理房地产过户登记时，被告方却以各种理由为由不予协助办理。 被告汪仁兵、曾秀丽答辩称：一、原被告签订的协议书因违反法律强制性规定，应属无效。二、如法院确定原被告签订的协议书有效，由于原告存在严重违约行为，按照合同应当予以解除。三、如法院认为合同不应当解除，要求原告支付剩余人头费80000元，并赔偿以未付金额五倍计算的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原、被告身份证明、协议书、银行汇款凭证、通话录音、温岭市自然资源和规划局复函、台州市城乡房地产评估事务所价格预算书，被告经质证对真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交的建设用地审查意见表复印件，原告经质证对证据三性有异议，因被告未能提交证据原件与复印件相核对，本院不予认定。 本院认定案件事实如下：被告汪仁兵、曾秀丽系温岭市城东街道前黄村村民，因城东街道前黄村村民公寓式住宅建设，享有人均约60平方米房屋指标。2009年12月19日，原告曾友福、林桂连（乙方）与被告汪仁兵、曾秀丽（甲方）签订《协议书》一份，约定：“前黄村村民汪仁兵、曾秀丽同意将前黄村分配给本户的套房转让给曾友福、林桂连所有。一、甲方提出按前黄村规定分给本户所有的住宅按本村分配平方米（人口贰个），甲、乙双方反复协商转让款每人付壹万元。三、付款方式：1、由前黄村出面向各级部门审批土地使用权及房产所有权证，办成功后，乙方付给甲方按转让款总金额付壹拾万元。2、由前黄村出面全部手续办理完毕，开始土建打桩之日起付贰万元。3、甲、乙双方房屋过户手续办理完毕，乙方接到过户手续后，余款贰万元当日付清，不得拖欠。……四、原甲方应付的购土地费及日后大厦的建房造价费用，按前黄村村委会规定应付的，在甲、乙双方协议生效后，由乙方负责应付。五、前黄村大厦建造完工后，甲方协助提供一切证明资料，配合乙方房产过户手续完毕，手续费由乙方负责。……七、违约责任：1、若甲方强制乙方加价，不给乙方办理过户手续，造成乙方经济损失，甲方应赔偿给乙方的购土地费及转让费包括建房费用，计总金额五倍返还给乙方。2、乙方有意拖欠余款，甲方有权收回房产，并没收乙方投入全部款项（包括购土地费及转让费、建房费用）”。协议签订当日，原告支付转让费20000元。在房屋建造过程中，由原告实际支付了全部房屋建造费用。2018年10月1日，经抽签确定被告曾秀丽、汪仁兵所有房屋为8幢一单元701室及配套地下车位，并交付了房屋钥匙、门禁卡等。后，被告取得了该不动产权证书（不动产坐落：温岭市城东街道曙光东路500号广鑫名苑8幢一单元701室；权利人：曾秀丽、汪仁兵；不动产权证号：浙（2020）温岭市不动产权第××号；面积：121.8平方米）。 另查明，原、被告另有其他经济往来，2018年年底，原告曾要求被告从其保管的应付给原告的合伙分红款中自行扣除相应的购房人头费，被告表示拒绝。2019年2月3日，原告转账60000元至被告账户，后被告予以退回。 根据当事人陈述以及提交的证据，本案争议焦点问题为： 一、本案所涉房屋买卖合同效力问题。原、被告于2009年12月19日签订的《协议书》，对买卖标的物、价款金额、价款支付方式等均进行了相应约定，双方对于房屋买卖的意思表示真实。虽然协议书签订时房屋尚未确定，但在合同履行过程中经过择房，房屋已经确定，合同标的物明确。涉案房屋的土地使用权取得为划拨方式，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对转让划拨土地上房地产时土地使用权的取得作出了由房地产买受人采取缴纳土地出让金或土地收益的规定，但并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对该合同行为的效力在法律后果上予以否定。因此，当事人在转让划拨土地上的房地产时一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让并不违反法律、法规的禁止性规定。本案合同系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，依法应确认为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 二、被告能否主张解除案涉房屋买卖合同。被告辩称，因原告拖欠“人头费”，按照合同约定，出卖方有权解除合同。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。或者，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，相对方可以解除合同。本案中，原被告在《协议书》中约定：“随着经济发展、市场的变化，乙方日后发觉房地产下跌，借口以资金紧缺，有意拖欠余款，甲方有权收回房产，并没收乙方投入全部款项。”虽原告客观上至今未支付协议书中约定的开始土建打桩之日起应当支付的40000元，但根据庭审中双方的陈述，因原、被告之间的亲戚关系，原告基于对被告的信任，一直受被告指示支付各笔建房款项，且没有收到缴费票据。被告亦没有向原告催讨过该笔款项。客观上，原告无法及时知道土建打桩的日期。主观上，原告曾在知晓该笔欠款后，积极向被告进行履行，并不存在有意拖欠的情形。而在付款期限届满至今，被告亦未向原告主张过解除合同。因此，并不符合合同中约定的解除情形。另，对于房屋买卖合同来说，被告作为出卖人的合同目的即为收取售房款，现原告明确表示愿意履行支付房款的义务，并不存在被告合同目的不能实现的情形。因此，被告提出解除案涉房屋买卖合同的抗辩主张，本院不予支持。 三、原、被告双方在合同履行过程中是否存在违约及违约责任的承担。如前所述，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，各方当事人应当秉着诚实信用原则，切实按照合同约定履行自身的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告未按约向被告支付购房款40000元事实清楚。被告认为，应当按照总金额的五倍进行赔偿。本院认为，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括可得利益损失。从本案房屋交易来看，发生时间较早，且交易价格较低，而近几年的房屋交易价格明显上升。被告因急于变现而出卖房屋，原告的迟延履行行为必然导致被告期待利益的损失，根据案涉合同的履行情况、当事人过错程度等，按照公平原则与诚实信用原则，本院酌情确定被告损失为30000元。在原告支付购房款后，被告亦应当按照合同约定履行交付房屋义务及协助办理过户、并移交钥匙、门禁卡等附随义务。虽原被告双方签订的《协议书》中对于车位并未作出约定，但从该协议内容来看，原告受让的系前黄村预期分配给被告的关于该住宅所有利益。而车位的建设费用包含在了房屋建设费用之内，并由村里分配取得，现原告亦实际支付所有房屋建设费用。因此，该车位应当属于前黄村分配的住宅中的配套设施，归属原告使用。因案涉车位并未办理产权登记，原告亦未证明车位符合产权登记的条件。因此，原告要求变更车位产权登记的诉讼请求，本院不予支持。在双方办妥过户手续后，原告应当按约支付购房余款40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下： 一、确认原告曾友福、林桂连与被告汪仁兵、曾秀丽于2009年12月19日签订的《协议书》有效； 二、原告曾友福、林桂连于本判决生效之日起十日内支付给被告汪仁兵、曾秀丽购房款40000元，并赔偿被告损失30000元； 三、被告汪仁兵、曾秀丽在原告履行完毕上述第二项确定的付款义务后七日内协助曾友福、林桂连将坐落于温岭市城东街道曙光东路500号广鑫名苑8幢一单元701室房屋【不动产权证号：浙（2020）温岭市不动产权第××号】转移登记至曾友福、林桂连名下（案涉房屋办理房屋转移登记手续产生的相关费用均由曾友福、林桂连承担），同时将该房屋附属的车位、钥匙、门禁卡交付原告曾友福、林桂连使用； 四、原告曾友福、林桂连自上述房屋过户手续办妥当日支付给被告汪仁兵、曾秀丽购房余款40000元。 案件受理费13800元，减半收取6900元，财产保全费5000元，共计11900元，由原告曾友福、林桂连共同负担3400元，由被告汪仁兵、曾秀丽共同负担8500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审判员  吴颖琼 二〇二〇年五月二十五日 书记员  李 洁