湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2448号上诉人（原审被告、反诉原告）：浏阳市龙祥房地产开发有限公司，住所地浏阳市大瑶镇花炮大道。法定代表人：陶光贵，该公司经理。委托诉讼代理人：邱伟，浏阳市致远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阙正先，男，1986年1月10日出生，汉族，住浏阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张红丽，女，1986年9月23日出生，汉族，住浏阳市。原审第三人：黎书禾，男，1962年1月4日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：黎升武（系黎书禾之子），住浏阳市。上诉人浏阳市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥房地产公司）因与被上诉人阙正先、张红丽及原审第三人黎书禾商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙祥房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判由阙正先、张红丽支付19999元购房款并驳回阙正先、张红丽的其他诉讼请求，由阙正先、张红丽承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2016年5月16日阙正先、张红丽在明知自己只支付一半购房款84万元，并没有全部支付购房款的情况下，采取欺骗手段，骗取龙祥房地产公司的信任，称其房屋款已经全部交齐，将发票拿到手，以达到要求赔偿的目的。在阙正先、张红丽没有付清购房款之前，龙祥房地产公司有理由不履行相应的义务，一审法院认定按照合同约定龙祥房地产公司应承担违约金的事实错误。阙正先、张红丽在没有付清房款的情况下不能主张违约金，一审计算的违约金过高。阙正先、张红丽辩称，案涉商铺的总房款为1741816元，其中首付款901816元，以阙正先岳父张隆春的梅子粉货款抵偿，余款840000元以张隆春对陈建友的债权840000元抵偿。阙正先、张红丽已按约支付了全部购房款，而龙祥房地产公司一直未履行交付房屋和办理产权证书的义务，故龙祥房地产公司已经构成违约，应当按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定支付违约金。龙祥房地产公司称违约金过高，是因为龙祥房地产公司毫无契约精神，恶意违约所致，应该让其承担较大的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。黎书禾述称，2015年签订四方协议以后，黎书禾陆续向龙祥房地产公司提供了881817元烟花产品，至2018年供完。阙正先、张红丽向一审法院起诉请求：1.判令龙祥房地产公司支付阙正先、张红丽因延期交付违约利息（从2017年1月1日起计算至实际交付之日为止，以交付房款1741816元为基数，按0.05%日利率计算违约利息，暂计算至2018年11月30日为609630元）；2.判令龙祥房地产公司支付阙正先、张红丽因未按期办理房屋产权证支付的违约金17418元；3.本案诉讼费用由龙祥房地产公司负担。龙祥房地产公司向一审法院反诉请求：1.判决阙正先、张红丽支付所欠龙祥房地产公司的购房款901816元；2.本案的全部诉讼费由阙正先、张红丽承担。一审法院认定事实：龙祥房地产公司系浏阳市大瑶镇的房地产开发商，阙正先、张红丽二人系夫妻关系，张隆春系阙正先的岳父，即张红丽的父亲。因花炮梅子粉提供商张隆春、军工粉供应商陈定龙、花炮供应商黎书禾与龙祥房地产公司四方之间业务往来，四方便于2015年1月30日签订四方协议，协议内容为：由张隆春供应梅子粉给陈定龙，陈定龙就供应军工粉给黎书禾，黎书禾则供应花炮给龙祥房地产公司，张隆春则以阙正先、张红丽名义购房，并以黎书禾的货款881817元来抵应付的房屋部分款项，该部分款项四方约定为购房首付款。协议明确约定合同各方存在违约行为只能向前手主张权利。张隆春、陈定龙、黎书禾、龙祥房地产公司分别在协议上签字盖章。2015年2月10日，阙正先、张红丽前往龙祥房地产公司看房并签订四份约定首付款总计为901816元的商品房买卖合同。2015年2月11日，龙祥房地产公司与阙正先、张红丽签订补充协议，协议内容为：阙正先、张红丽认购龙祥房地产公司5栋134、228号商铺，面积为82.92平方米；5栋135、229号商铺，面积为87.44平方米，双方同意上述商铺的总价款为1741816元，约定首付款为901816元为准，以黎书禾货款折抵上述首付款。阙正先、张红丽、黎书禾以及龙祥房地产分别在补充协议上签字、盖章。上述合同签订后，阙正先、张红丽与龙祥房地产公司因一直未就办理购房按揭方式达成一致意见，故合同暂未履行，后因龙祥房地产公司欠陈建友货款840000元，龙祥房地产公司与阙正先、张红丽便再次协商以陈建友欠的840000元货款用以折抵两夫妻购房需交纳购房款840000元。龙祥房地产公司便于2016年5月16日与阙正先、张红丽第二次签订四份一次性付款1741816元的购房合同。在合同签订后，龙祥房地产公司未按合同约定向阙正先、张红丽交付房屋。另查明，阙正先、张红丽、龙祥房地产公司已向房管部门交纳维修资金等费用，但龙祥房地产公司暂未为阙正先、张红丽办理房屋产权证明。张隆春（阙正先岳父）已按照约定向陈定龙给付881817元梅子粉。诉讼中，黎书禾辩称其已向龙祥房地产提供了880000多元的烟花产品，但未在一审法院规定的时间内提供相应的证据证明。一审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的合同。本案中，双方均认可阙正先、张红丽应交纳的840000元购房款已通过陈建友的货款作为折抵，且有（2018）湘0181民初4580号民事判决书、以及收费发票予以证实，故一审法院对于阙正先、张红丽已支付840000元购房款的事实依法予以认定。关于龙祥房地产公司是否构成违约问题。根据双方于2016年5月16日所签订的四份《商品房买卖合同》第十五条约定，龙祥房地产公司应当在2017年12月31日前为阙正先、张红丽办理产权证书，若基于公司原因致使产权证书没办理，阙正先、张红丽又不申请退房的，龙祥房地产公司则应当按照已付购房款的1%支付违约金。本案中，根据双方陈述，双方已经向房管部门交纳过维修费用，但房屋至今未办理消防手续，致使房屋至今未能交房并办理房产证，违约责任系无过错责任，诉讼中龙祥房地产并未就合同违约系不可抗力或情势变更而致使其违约的原因进行举证以及抗辩，故龙祥房地产公司并不存在基于客观原因而致使合同无法继续履行的事由，应当依法承担违约责任。故对龙祥房地产公司未为阙正先、张红丽办理产权证承担违约责任的诉讼请求，予以支持。同时，双方于2016年5月16日所签订的四份《商品房买卖合同》第九条(2)约定，龙祥房地产公司应当在2015年12月1日前交付房屋，若逾期未交付的，则以房价款为基数，按日利率0.05%计算违约金。根据阙正先、张红丽提供的照片以及双方当事人陈述，涉案房屋确未达到可供交付的标准，故对于阙正先、张红丽要求龙祥房地产公司未如期交房而支付违约利息的诉讼请求，予以支持。关于违约责任计算基数问题。本案的《商品房买卖合同》双方为阙正先、张红丽和龙祥房地产公司，基于合同的相对性原则，受《商品房买卖合同》内容所约束的双方亦为阙正先、张红丽和龙祥房地产公司，合同本身并未涉及第三人的权利与义务关系。双方分别于2015年2月10日、2016年5月16日签订过二份八本内容相似，但价款支付方式完全不同的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”阙正先、张红丽与龙祥房地产公司虽签订过两次价款支付内容不同合同，但合同均系双方真实意思的，且不违反法律强制性规定，均合法有效的，且二份合同之间的内容存在着承继关系，应当视为双方对合同内容的变更，故一审法院认定双方签订的合同以2016年5月16日签订的合同为准；关于四方协议以及补充协议的内容，本案需要考虑的问题为：黎书禾未向龙祥房地产公司提供货物，是否会导致阙正先、张红丽应当支付给龙祥房地产公司的购房款无法履行。合同属于债权，只对合同相对方本身具有约束力。四方协议中，黎书禾、龙祥房地产公司以及张隆春明确约定以货款折抵购房首付款，则应当按照约定内容进行折抵。龙祥房地产公司辩称因黎书禾未向其提供货物，不应将阙正先、张红丽的购房款折抵，该货款折抵购房款部分属于黎书禾与龙祥房地产公司之间的买卖合同纠纷，并非本案所需处理的内容，且张隆春、黎书禾与龙祥房地产公司三方已经明确约定合同各方存在违约行为只能向前手主张权利，则明确将四方协议中各自相对方的合同权利义务进行了拆分。又该四方协议不违反双方真实意思表示以及相关强制性法规，故龙祥房地产公司所提出的黎书禾未向其提供货物，不能将货款与购房款进行折抵的理由不能成立。故一审法院对于龙祥房地产公司主张阙正先、张红丽尚欠龙祥房地产公司购房款的抗辩理由不予采信，对阙正先、张红丽主张已通过黎书禾货款进行折抵的主张依法予以采信。同时，根据补充协议内容，阙正先、张红丽与龙祥房地产公司及黎书禾将货款881817元变更为901816元，该协议内容系三方真实意思表示，且阙正先、张红丽已提供交纳全部购房款的发票，能够证明购房款1741816元已全部支付，故阙正先、张红丽主张龙祥房地产公司支付违约利息应以此基数计算。关于龙祥房地产公司的反诉请求。龙祥房地产公司在诉讼中反诉称，阙正先、张红丽未向其支付剩余的901816元购房款，并以阙正先、张红丽为反诉被告向一审法院提出反诉请求。根据四方协议，阙正先、张红丽的购房款应以黎书禾的花炮进行折抵，龙祥房地产公司认为阙正先、张红丽未足额支付房款则只能向黎书禾主张，而非阙正先、张红丽。因反诉部分系龙祥房地产与黎书禾之间的买卖合同纠纷，阙正先、张红丽虽为明确的被告，但与反诉请求无必然之联系，故对龙祥房地产公司的反诉请求，不予支持。龙祥房地产公司可根据法律相关规定另行向黎书禾提起诉讼。综上所述：1.截至2018年11月30日止，龙祥房地产公司应当支付阙正先、张红丽的逾期交房违约利息为1741816元×699天×0.05%=608764.69元，之后违约利息按日利率0.05%自2018年12月1日起计算至实际交房之日止；2.龙祥房地产公司应当支付阙正先、张红丽未办理房屋产权证的违约金为1741816元×1%=17418.16元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：（一）限浏阳市龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付阙正先、张红丽未交付房屋的违约利息608764.69元及后续利息（后续利息计算方法：以1741816元为基数，按日利率0.05%自2018年12月1日起计算至实际交房之日止）；（二）限浏阳市龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付因未办理房屋登记而产生的违约金17418元；（三）驳回阙正先、张红丽的其他诉讼请求；（四）驳回浏阳市龙祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10070元，反诉费6409元，合计16479元，由浏阳市龙祥房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，2016年5月16日，龙祥房地产公司与阙正先、张红丽签订了合同编号为20140091134、20140091135、20140091228、20140091229四份《商品房买卖合同》，约定阙正先、张红丽购买龙祥房地产公司开发预售的浏阳国际创意烟花艺术广场第3.5.6.8幢134、135、228、229号房，上述四套房屋的价款共计1741816元，付款方式为于2016年5月16日一次性付清购房款。龙祥房地产公司应当在2016年12月31日前，将经验收合格的商品房交付阙正先、张红丽使用，逾期超过九十日后交房，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后于2017年12月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方签订上述四份合同后，办理了备案登记。2015年5月12日，龙祥房地产公司向阙正先、张红丽开具了四张预售定金发票，金额共计901816元。2017年4月7日，龙祥房地产公司向阙正先、张红丽开具了四张购房款发票，金额共计840000元。上述发票的原件均由阙正先、张红丽持有。另查明，本院二审期间，黎书禾的儿子黎升武到庭陈述，其按照2015年1月30日《房屋买卖四方协议》陆续向龙祥房地产公司供应了881817元的烟花产品，到2018年年底才供完。黎升武当庭查看了其父亲黎书禾2015年2月11日在龙祥房地产公司与阙正先、张红丽签订的补充协议上签署的“黎书禾同意烟花货款抵首付款”的字迹，认可上述内容系黎书禾本人所写，但黎升武称其父亲没有将该情况告诉他，黎升武按照四方协议约定的金额向龙祥房地产公司供应烟花产品。龙祥房地产公司在二审中陈述，至2018年12月18日前黎升武按四方协议约定向其供应了881817元的烟花产品。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审期间的争议焦点是：1.阙正先、张红丽支付购房款的义务是否已经履行完毕；2.原审计算的违约金是否应予调降。龙祥房地产公司对阙正先、张红丽以张隆春对陈建友的债权840000元抵作购房款没有异议，其认为黎书禾仅向其提供了881817元烟花产品，故阙正先、张红丽尚欠19999元购房款未付清。2015年1月30日龙祥房地产公司、张隆春、黎书禾、陈定龙签订《房屋买卖四方协议》约定，由黎书禾向龙祥房地产公司供应881817元花炮抵作阙正先、张红丽的购房首付款，并约定各方的权利只能向前手主张，即龙祥房地产公司只能向黎书禾主张权利。2015年2月10日，阙正先、张红丽与龙祥房地产公司签订四份首付款共计901816元的《商品房买卖合同》，双方仍约定以黎书禾厂家的烟花产品抵作首付款，黎书禾签署了同意的意见，应视为三方协商将货款881817元变更为901816元抵作购房首付款。按照上述约定，阙正先、张红丽支付首付款的义务已经履行完毕，如龙祥房地产公司认为黎书禾未按照约定的时间、金额提供烟花产品，龙祥房地产公司应另行向黎书禾主张权利。龙祥房地产公司于2015年5月12日向阙正先、张红丽开具了四张金额共计901816元的发票，且在龙祥房地产公司确认阙正先、张红丽已支付840000元购房款后，双方于2016年5月16日重新签订《商品房买卖合同》，将购房款的支付方式由“首付款+银行按揭”变更为“一次性付款”，亦可以认定龙祥房地产公司以其行为认可阙正先、张红丽已经支付了全部的购房款。龙祥房地产公司未按照双方2016年5月16日签订的《商品房买卖合同》约定，于2016年12月31日前向阙正先、张红丽交付房屋，于2017年12月31日前为阙正先、张红丽办理房地产权属证书，其行为已经构成违约。阙正先、张红丽诉请龙祥房地产公司支付逾期交房、逾期办证违约金具有事实依据。但合同约定每日按照已交付房价款万分之五计算逾期交房违约金明显过高，综合考虑合同的履行情况以及预期利益等综合因素，本院酌情确定按照日万分之零点五的标准计算。综上所述，龙祥房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1142号民事判决第二、三、四项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初1142号民事判决第一项为：由浏阳市龙祥房地产开发有限公司在收到本判决书之日内10日内支付阙正先、张红丽逾期交房违约金60876.47元及后续违约金（以1741816元为计算基数按日万分之零点五的标准自2017年1月1日计算至2018年11月30日的违约金为60876.47元，并按上述标准自2018年12月1日起计算至实际交房之日止的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10070元，由上诉人浏阳市龙祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月二十日书记员 姚沐宏