安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1317号上诉人(原审被告)：安徽宝膳堂餐饮管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：花叶兵,该公司总经理。委托诉讼代理人：靳园军，安徽盛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，安徽盛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告):芜湖科力变电设备有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：李宁。委托诉讼代理人：宦国琴，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系李宁配偶。原审被告：刘永红，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人安徽宝膳堂餐饮管理有限公司（以下简称宝膳堂公司）因与被上诉人芜湖科力变电设备有限责任公司（以下简称科力公司）、原审被告刘永红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初11462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝膳堂公司上诉请求：1.撤销芜湖市镜湖区人民法院(2019)皖0202民初11462号民事判决书第一、第二项判决,依法改判双方继续履行房屋租赁合同；2.两审的诉讼费用由科力公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。在一审审理阶段,宝膳堂公司提交的支付租金的证据显示,2018年11月20日、2018年12月29日、2019年1月19日分别支付租金10万元、4万元、1万元,并且一审庭审也已经查明,科力公司在接受租金的时候表示同意并希望宝膳堂公司将房屋转租。且在2019年6月27日,宝膳堂公司收到镜湖区法院(2014)镜执字第01109号协助执行通知书之前,并没有收到科力公司催收租金的函。在双方租赁合同签订后,实际上并没有依据合同约定的时间和金额支付租金,但是积欠下来的租金双方口头约定以宝膳堂公司将来获得的拆迁补偿来支付。而科力公司自签订合同一直以来就已经默认后来租金金额和支付方式且同意并希望案涉房屋能转租。故应视为对原合同租金约定的变更,在宝膳堂公司收到镜湖区法院(2014)镜执字第01109号协助执行通知书之前,及在得到科力公司同意的情况下该涉案房屋在2019年6月与第三方签订了转租协议(并与10月份经营运营至今)时双方的合同是合法有效的，宝膳堂公司行为也是合法有效的。因此科力公司依据原合同约定诉请宝膳堂公司租金违约进而解除合同于法无据。二、一审判决适用法律错误。2019年6月27日,宝膳堂公司收到镜湖区法院(2014)镜执字第01109号协助执行通知书,扣留并提取李宁、科力公司的租金收入100万元(含以前所欠房租50万)。为此,宝膳堂公司支付租金的对象发生变化,宝膳堂公司依据协助通知书的要求不再向科力公司支付租金,故不能以宝膳堂公司未向科力公司支付租金为由认定宝膳堂公司违约,进而解除合同并腾空房屋交还科力公司。三、一审判决第二项判决宝膳堂公司于判决生效后30日内将所租用的房屋搬空腾让,该项判决内容事实不清。2012年5月28日双方的租赁合同已经约定:出租人即科力公司同意承租人即宝膳堂公司在出租房内增设二层,费用由承租人承担。如遇到国家拆迁,所有酒店拆迁的安置补偿及奖励政策均由上诉人所有。2015年6月1日,租赁合同即将到期时双方再次签订了一份《租赁合同》,合同内容与上述合同内容基本一致。故即便判决解除合同交还房屋,但合同约定的内容是事实存在并是合法有效的,因此即便解除合同合同中约定的内容也要得到确切保障。科力公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。科力公司向一审法院起诉请求：1.判令解除科力公司与宝膳堂公司、刘永红之间签订的租赁合同，宝膳堂公司、刘永红立即将所租用的房屋（一个大的约900平方米，一个小的约220平方米）搬让腾空，交还给科力公司；2.判令宝膳堂公司、刘永红立即支付截至于2019年11月1日前拖欠的房屋租金621500元及利息（暂计到2019.11.1，直到退还房屋并支付逾期退还房屋阶段的使用费）；3.判令宝膳堂公司、刘永红依据合同约定承担的逾期交付租金的违约金，621500元×10%=62150元，二项合计683650元。一审法院认定事实：2012年5月28日，李宁与刘永红签订了一份《租赁合同》，将砻坊路182号的部分厂房出租给刘永红经营宝膳堂酒店。约定：租赁房屋面积900平方米,年租金30万元,租金每年支付一次，提前15天支付下期房租,逾期交付租金按逾期租金的10%支付违约金；租期为三年，即2012年9月10日至2015年9月9日；出租人同意承租人在出租房内增设二层，费用承租人自行承担。三年后如遇国家拆迁，所有酒店拆迁的安置补偿及奖励政策均由承租人所有。2015年6月1日,在上述租赁合同即将到期时,科力公司与宝膳堂公司签订了一份《租赁合同》。合同内容与前述合同基本一致,租赁期限自2015年6月1日至拆迁终止。但宝膳堂公司仍未严格履行合同,经常拖欠租金。另2012年10月16日,李宁之妻宦国琴与刘永红又签订了一份《租用场地协议》,将220平方米的场地出租给宝膳堂公司使用，年租金为39600元,另加一间小房间年租金24000元,租用期限为一年。以后每年到期后,双方又签字认可进一步续租至今。截至2019年11月1日,900平方米的大房屋累计拖欠租金为450000元，小房屋拖欠租金（2015年5月28日至2019年11月1日）171500元，合计621500元。2019年9月2日，李宁向宝膳堂公司、花叶兵、刘永红发出催告函，催告支付截至2019年9月1日拖欠租金564500元,否则，科力公司有权解除合同。但是宝膳堂公司至今仍未支付租金。另查明，李宁与宦国琴是夫妻,科力公司是其经营的企业，出租房屋为上述公司厂房；宝膳堂公司是自然人投资或控股的有限责任公司；宝膳堂公司预交定金10000元；安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2019年6月27日向宝膳堂公司送达协助执行通知书，要求扣留并提取李宁及科力公司的租金收入100万元。一审法院认为，科力公司与宝膳堂公司于2015年6月1日签订的《租赁合同》是双方在协商一致基础上真实的意思表示，合法有效。科力公司以合同约定将厂房出租给宝膳堂公司经营，宝膳堂公司未按合同约定按时足额支付租金，在科力公司发函催告后仍未支付拖欠租金，其行为已构成违约，依法应承担支付拖欠租金及逾期付款的违约责任。科力公司请求宝膳堂公司支付拖欠房屋租金并依据合同约定承担违约金的诉讼请求有事实和法律依据，该院依法予以支持。由于宝膳堂公司拖欠租金，经科力公司催告后仍然未支付，故对科力公司解除合同、宝膳堂司将所租用的房屋搬让腾空交还给科力公司的诉讼请求该院亦予以支持。双方在合同中约定逾期交付租金按逾期租金的10%支付违约金，该约定能够覆盖科力公司的利息损失，故科力公司主张的利息损失该院不予支持。刘永红与科力公司于2015年后签订的合同均系代表宝膳堂公司的职务行为，产生的权利义务均应由宝膳堂公司享有和承担，故科力公司对刘永红的诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除芜湖科力变电设备有限责任公司与安徽宝膳堂餐饮管理有限公司于2015年6月1日签订的租赁合同【包括《租用场地协议》】；二、安徽宝膳堂餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内将所租用的房屋搬让腾空，交还给芜湖科力变电设备有限责任公司；三、安徽宝膳堂餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付芜湖科力变电设备有限责任公司房屋租金611500元及违约金（租金计算至2019年11月1日并扣除预交10000元定金，违约金按合同约定拖欠租金的10%计算），之后至实际交房期间的房屋占用费按租赁合同约定支付；四、驳回芜湖科力变电设备有限责任公司的其它诉讼请求；五、驳回芜湖科力变电设备有限责任公司对刘永红的诉讼请求。本案案件受理费减半收取5318.5元，由安徽宝膳堂餐饮管理有限公司承担（芜湖科力变电设备有限责任公司已预交，安徽宝膳堂餐饮管理有限公司在支付拖欠租金时一并付给原告）。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是，宝膳堂公司欠付租金的具体数额；科力公司是否有权解除房屋租赁合同；宝膳堂公司是否能够主张相关拆迁补偿费用。本院根据已查明事实，结合双方诉辩主张，综合分析认定如下：关于本案欠付租金数额。一审法院组织双方就争议的租金数额进行了对账和确认，宝膳堂公司对于欠付科力公司621500元总金额不持异议，但认为科力公司收取的定金要予以返还。本院认为，宝膳堂公司的对账和确认的行为系对欠付租金的自认，本院予以认定。关于科力公司是否有权解除房屋租赁合同。宝膳堂公司主张双方对房屋租赁合同约定的租金及支付方式进行了口头协议的变更，但未能提供充分证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。双方在2015年6月1日签订的《租赁合同》中约定“若叁年后无拆迁此合同继续有效，直至拆迁止”，从其文意理解，拆迁发生时房屋租赁合同终止，但拆迁何时发生、能否发生处于不确定状态，并不是协议终止期限，案涉房屋租赁合同未约定明确的租赁终止日，应视为租期约定不明，现双方当事人不能就租赁期限达成一致意见，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限，故该房屋租赁合同应视为不定期租赁合同，科力公司可以随时主张解除合同。双方在2012年10月16日签订的《租用场地协议》约定租赁期限为一年，租用期限自2012年11月28日至2013年11月28日止，双方约定的租赁期间届满后，双方继续续签了两年的合同，此后宝膳堂公司仍继续承租该场地，科力公司也未提出异议，应当认定该租赁期限为不定期。据此，宝膳堂公司未按照房屋租赁合同约定支付租金，科力公司主张解除房屋租赁合同有事实和法律依据。关于宝膳堂公司抗辩所称拆迁安置补偿问题。因宝膳堂公司在案涉房屋内增设二层等补偿，在本案中仅作为抗辩理由未提交相应证据证明，亦未提出反诉，现该地块也并未实际拆迁，科力公司与宝膳堂公司关于“遇到拆迁时，所有酒店拆迁的安置补偿及奖励政策均由宝膳堂公司所有”的约定系案涉房屋租赁合同的组成条款，宝膳堂公司也无权依据已被解除的合同条款主张相应补偿。综上所述，宝膳堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10526元，由安徽宝膳堂餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年五月十三日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;