江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终340号上诉人（原审原告）：范修兵，男，1958年2月19日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市无为县，现住上海市虹口区。上诉人（原审原告）：范金松，男，1987年6月22日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市无为县，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴秋亮（受范修兵、范金松的共同授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：季骁（受范修兵、范金松的共同授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市龙腾商业发展有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区长江北路282-1803。法定代表人：张阿小，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵明秋，江苏苏秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，江苏苏秦律师事务所律师。上诉人范修兵、范金松因与被上诉人无锡市龙腾商业发展有限公司（以下简称龙腾发展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范修兵、范金松上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：1.龙腾发展公司明知三桥建设在商品房开发规划范围外，仍以“三桥通欧尚，共享超人气”为主要卖点进行销售宣传，其在补充协议中通过格式条款将三桥建设排除在合同内容之外，系在预知自身虚假宣传行为后果后的补救措施，以避免法律上的不利后果、免除自身责任，故该格式条款为无效条款。2.三桥建设虽未报有关部门规划审批，又未列入合同条款中，但合同的成立及履行均无法脱离三桥建设，即在售时宣传“三桥”，售后建设“三桥”，在“三桥”暂不能实现时与业主代表协商并达成《会议纪要》，以及最终建成其二并通行使用其一，可见龙腾发展公司清楚知晓三桥联通对购房及定价的影响之重大。3.即使认为三桥联通不构成商品房买卖合同的组成部分，但未能实现三桥联通的责任在龙腾发展公司，龙腾发展公司对该部分合同内容未成立或未生效负有责任，应承担缔约过失责任。被上诉人龙腾发展公司二审辩称：1.补充协议的相关条款是对合同法关于商业广告效力规定的提示与厘清，不属于免除自身责任、加重对方责任的格式条款。2.三桥建设并不在商品房开发规划范围内，也未对上诉人购房产生重大影响，故不属于商品房买卖合同的组成部分。3.商品房买卖合同已成立并生效，不存在上诉人所称的缔约过失责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。范修兵、范金松向一审法院起诉请求：1.判令龙腾发展公司向其返还虚高于实际价格的房款313555.2元；2.判令龙腾发展公司赔偿其因违约造成的损失81094.82元；3.本案诉讼费用由龙腾发展公司承担。诉讼中，范修兵、范金松撤回该第2项诉讼请求。事实及理由：龙腾发展公司通过海报、网络媒体等销售广告宣称，其所销售的龙腾商业广场（即无锡新区哥伦布商业广场）商铺将具有三桥联通，与欧尚超市、万科商业以及周边商铺形成巨大商圈。龙腾发展公司对预期收益进行预测，还与广益哥伦布广场商铺、欧尚商业广场商铺等投资收益进行对比，承诺购买商铺后能确保收益，业主购买后由龙腾发展公司负责委托对外出租。基于对龙腾发展公司宣传承诺的信赖，范修兵、范金松于2012年12月17日与之签订《商品房买卖合同》，以每平方米46939.4元的高昂价格购买了无锡新区哥伦布商业广场第3幢3单元1层125号房（以下简称125号商铺），并于同日在龙腾发展公司的要求下签订《无锡新区龙腾商业广场（哥伦布商业广场）商铺委托经营管理协议书》，将商铺交由其全资子公司无锡市新龙腾经营管理有限公司（以下简称新龙腾公司）对外出租经营。然而龙腾发展公司至今未能兑现其宣传及承诺实现三桥联通，目前与欧尚超市联通桥只建成未能连接的烂尾工程，也未能与欧尚超市无缝对接形成所谓巨大商圈。作为开发商公开的广告宣传，构成其销售合同的内容，三桥联通是商铺定价每平方米46939元的基础，范修兵、范金松也是看中欧尚超市的人流量才购买了案涉商铺，否则只可能在低于该价格六折的基础上才会购买，现未能实现三桥联通则商铺价格存在虚高，故请求返还虚高部分的价款即总价783888元的40%为313555.2元。事后经多次协商未能达成一致意见，业主多次通过其他途径维权均不能解决，特提起本案诉讼。关于请求权基础，范修兵、范金松认为龙腾发展公司关于三桥联通的宣传具体、明确，构成合同的组成部分，未能实现则应承担违约责任；即便认为该宣传及承诺不在项目规划范围内，不能适用《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》的相关规定，龙腾发展公司构成在订立合同过程中提供虚假信息，亦应当按照我国《合同法》规定承担缔约过失责任。龙腾发展公司一审辩称：其公司确实存在三桥联通的宣传，之后三桥中完成了两座桥的建造，有一座桥未能建造，并且功能未能达到宣传效果，但三桥联通仅是宣传用语，不具备合同条款的基本形式，三桥建设并不在商品房开发规划范围内，该宣传内容不能成为合同的内容。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，有关宣传的内容仅为购买时的参考因素，非合同组成部分，对房屋购买和价格无重大影响，故三桥问题并不是范修兵、范金松决定购买案涉商铺的根本性理由，更不能证明案涉商铺因三桥问题需六折定价。其公司虽曾多次打算将三桥建造完成，但涉及与规划部门的沟通以及与欧尚超市的对接，非其一家所能完成。如果范修兵、范金松认为构成欺诈，则应在一年内提起撤销之诉。现范修兵、范金松要求其公司承担违约责任或缔约过失责任，也已超过诉讼时效期间。目前哥伦布商业广场经营状况不佳，因长江路地铁修造围挡导致招商困难，以及电商发展、商业综合体这一经营业态普遍状况不佳的形势多种原因所致，在此过程中，其公司与业主是积极进行沟通的。另外，其公司也将会同管理公司、上级单位五洲集团，在诉讼外对包括范修兵、范金松在内的业主进行适当的弥补与让利。一审法院经审理查明：2012年12月17日，范修兵、范金松与无锡市龙腾商业投资发展有限公司（2019年2月名称核准变更为无锡市龙腾商业发展有限公司，以下仍简称龙腾发展公司）签订《商品房买卖合同》，约定由范修兵、范金松购买无锡市新区哥伦布商业广场125号商铺，建筑面积16.7平方米，单价46939.4元，总价783888元。房款在2012年12月31日前付清，房屋在2014年1月5日前交付。双方同日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：乙方（范修兵、范金松）确认，本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及本合同的房屋价格确定有重大影响的内容，均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；有关广告等宣传资料仅为乙方在选择楼盘时的参考因素，非合同组成部分，如与合同有冲突，以合同约定为准。除本合同（包括附件及本补充协议）另有约定外，除非由双方以书面形式另行签订协议，并经甲方（龙腾发展公司）盖章及乙方签名，否则不得变更或修改本合同。在补充协议尾部、双方签字、盖章的上方还写明：乙方确认，在签署本补充协议前，甲方已就买卖合同及本补充协议的内容逐条提请乙方注意，并向乙方逐句作了合理和充分的释明，乙方已充分理解并表示同意。同日，范修兵、范金松还与新龙腾公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定将上述125号商铺委托新龙腾公司统一经营和管理，期限15年。龙腾发展公司在销售案涉新区哥伦布广场项目房产时，通过宣传册、海报等声称“三桥联动、客群共享，在本案与欧尚超市之间，我们不惜重金打造三座互相链接的景观桥，一座车行景观桥，直通欧尚二期地下车库入口，一座步行景观桥，将两岸的景观带相连，大大缩短项目间的步行距离，一座二楼景观天桥，从欧尚的收银线出口直接链接本项目二楼的百货公司，形成人流的互动”“通过三桥与欧尚超市无缝对接，共享超强人气”。之后因仅建成一座人、车混行桥，并且未能通行，而另外二桥未建，吴本东、沈新良等5人与受托进行经营管理的新龙腾公司相关负责人进行会商，形成2014年4月25日的《会议纪要》，主要内容如下：经沟通协商五洲集团答复决定建设三桥，于2014年8月份开始动工，2015年完工；经双方协商五洲集团将于4月29日下午2点在新区哥伦布召开沟通协调会议，业主提出届时五洲集团要给出完工时间节点承诺书及具体的处置方案；五洲集团提出2014年4月29日给出加盖五洲集团公章的买卖合同补充协议，包括以下内容：须明确注明三桥的动工时间及完工时间，须明确注明若在工期时间内未完工，则五洲集团须给出退铺及赔偿处理。之后，业主方与新龙腾公司或龙腾发展公司并未就三桥的建设达成新的一致意见，未形成明确方案或者签订补充协议。2014年5月9日，无锡市工商行政管理局新区分局经调查认为，龙腾发展公司在宣传册及海报中涉及的“三桥”并未报相关部门进行规划与建设审批，至被举报案发，已建成一座人行、车行混合桥，尚未通行，另“二桥”未建设，龙腾发展公司的宣传与事实不符，属于虚假宣传。该部门遂向龙腾发展公司出具《行政处罚决定书》：责令改正，并处罚款5万元。之后，龙腾发展公司又在上述地点建成一座钢制天桥。目前，陆地的人、车混合桥仅可以通行行人，天桥则在中间进行了隔断。一审中，为证明“三桥”建设在商品房开发规划范围外，龙腾发展公司提交了案涉项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。后法院至无锡市新吴区规划局调查，相关工作人员答复，案涉“三桥”建设主体在用地范围四至和建设用地范围线之外，确属在商品房开发规划范围之外。另查明：范修兵、范金松购买案涉125号商铺后，按约定于2014年1月5日前收房，于2015年1月办理了产权登记。目前该商铺由新龙腾公司出租用于经营少儿围棋培训。又查明：另有业主宋建伟、史国珍、宋晨雨向法院提起诉讼，以新龙腾公司存在欺诈、构成根本违约等为由，请求解除双方之间的《商铺委托经营管理协议书》，该案在审理过程中。以上事实，有范修兵、范金松提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、《商铺委托经营管理协议书》、宣传广告彩页、照片、视频、现场照片、《会议纪要》复印件、《行政处罚决定书》复印件，龙腾发展公司提交的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，法院的调查笔录等证据予以证实，由当事人的陈述在卷佐证，法院予以确认。一审法院认为：我国《合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，商业广告原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同的宣传广告视为合同内容，除非符合上述司法解释的特别规定。本案中，龙腾发展公司在宣传广告中所称“三桥联通”的“三桥”并非在商品房开发规划范围内，相关商业广告不能视为合同内容。另外，双方《补充协议》也约定，有关广告等宣传资料仅为乙方在选择楼盘时的参考因素，并非合同组成部分，有关广告等宣传资料中明示及本合同的房屋价格确定有重大影响的内容均已列明于本合同条款，其他内容不构成合同组成部分，也对购房及定价无重大影响。上述合同约定也将宣传广告排除于合同内容之外，范修兵、范金松称上述格式条款属免除自身责任、加重对方责任，应为无效条款。法院认为，上述条款是对合同法有关商业广告效力规定的提示与厘清，不属于免除自身责任、加重对方责任，并不当然无效。综上，范修兵、范金松依据宣传广告主张龙腾发展公司承担违约责任，事实依据不足，法院不予支持。关于2014年4月25日的《会议纪要》。首先，该《会议纪要》是业主吴本东等5人与新龙腾公司沟通过程中形成的，与范修兵、范金松无直接关系。其次，《会议纪要》的内容虽然说到五洲集团答复决定建设三桥，于2014年8月开工、2015年完工，但也谈到各方应在2014年4月29日再次召开沟通协调会，业主届时提出五洲集团给出完工时间节点的承诺书及具体处置方案，给出加盖公章的买卖合同补充协议，须明确注明三座桥的动工时间及完工时间及未完工的违约责任等。以上内容仍是有关业主与物业管理公司之间的沟通过程，并未达成具体、明确的合同内容。再次，根据双方买卖房屋时签订的《补充协议》，修改或变更合同，双方应以书面形式另行签订协议并经双方签名及盖章，据此该《会议纪要》也不能视为对本案买卖合同的变更。缔约过失责任是当事人因故意或过失致使合同未成立、被撤销或者无效而应承担的财产责任。本案双方的商品房买卖合同关系已经成立，并且也不存在无效、被撤销的情形，范修兵、范金松主张缔约过失责任没有法律依据。在合同成立、生效情形下，合同当事人应依据合同主张违约责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回范修兵、范金松的诉讼请求。一审案件受理费6003元，由范修兵、范金松负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，范修兵、范金松认为在签订商品房买卖合同过程中，龙腾发展公司存在虚构事实的欺诈行为，该合同属于可撤销合同，其要求减少房屋价款本身就是行使部分撤销权。本院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。一审法院已经查明案涉“三桥”不在商品房开发规划范围内，且关于建设“三桥”的内容也未列入商品房买卖合同中，故相关销售广告和宣传资料仅为要约邀请，而非要约，不能视为合同条款，范修兵、范金松据此主张龙腾发展公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。范修兵、范金松上诉认为如建设“三桥”不属于合同组成部分，龙腾发展公司也应当承担缔约过失责任。本院认为，缔约过失责任适用的前提是合同未成立、未生效或无效，本案中合同已成立并生效，范修兵、范金松也已履行了合同，其二审中所称的撤销部分合同内容即部分房屋价款的实质是要求减少合同价款，而撤销合同是使得合同自始无效，两者有本质的区别，故本案不符合主张缔约过失责任的条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；范修兵、范金松的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6003元，由上诉人范修兵、范金松负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年五月十一日书记员  窦 玥