山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0523民初1490号原告：聂永强，男，1974年09月17日出生，汉族，现住广饶县。委托诉讼代理人：李秀英，山东良远律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：山东华瑞房地产有限公司，驻广饶县华瑞荷塘月色小区3-1-1，统一社会信用代码91370523690603836P。诉讼代表人：山东华瑞房地产有限公司管理人。负责人：孙瑞玺，该管理人之负责人。委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张金川，山东达洋律师事务所实习律师（代理权限：一般授权）。原告聂永强与被告山东华瑞房地产有限公司（以下简称“华瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，经（2014）广商初字第300号、（2016）鲁05民终1094号案审理后，原告聂永强不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审，2019年05月23日山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再221号民事裁定，裁定撤销（2014）广商初字第300号、（2016）鲁05民终1094号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年04月30日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。聂永强的委托诉讼代理人李秀英、华瑞公司的委托诉讼代理人潘鹏、张金川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聂永强向本院提出诉讼请求与原审发生了变化：原审中的诉讼请求为依法判令华瑞公司支付聂永强延期交房违约金200000元，本案中诉讼请求变更为依法判令华瑞公司支付聂永强延期交房违约金225499元。事实及理由与原审一致没有变化，即2011年03月25日，聂永强购买了华瑞公司在荷塘月色小区建设的商品房一套。双方订立的合同约定：商品房总价款1741209元；华瑞公司应当在2012年04月30日前将商品房交付给聂永强；逾期交房超过30日后，聂永强有权解除合同，如聂永强要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，华瑞公司按日向聂永强交付房价款万分之三的违约金。合同订立后，聂永强依约履行了义务，而华瑞公司无故拖延交房期限，直到2014年04月16日才将商品房交付。华瑞公司的行为严重侵犯了聂永强的合法权益。现依法提起诉讼，望法院判若所请。华瑞公司的答辩意见与原审一致没有发生变化，即1.变更涉案小区路面规划设计，导致一定期限内延期交房，系合理原因，不属于违约行为。2.华瑞公司自2012年10月份开始通知包括聂永强在内的全体业主交房，聂永强拒不对涉案房屋进行交接，才导致进一步延误，应由聂永强承担延期交房的责任。3.如法院认定华瑞公司存在延期交房的违约行为，聂永强主张的违约金数额明显过高，应依法减少违约金数额。双方当事人为支持自己的主张的事实与理由，在原一、二审中提交了证据，本次庭审中未提交新证据。庭审中查明，双方当事人对在原一审、二审中的举证、质证及陈述均没有变化（除聂永强诉讼请求及计算方式变化外）。结合当事人在原一、二审庭审中的陈述及举证、质证意见，本院确认以下法律事实：2011年03月25日，聂永强与华瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：聂永强购买华瑞公司开发的华瑞·荷塘月色第51幢01单元102号住宅一套，建筑面积为260.66平方米，总价款1741209元；华瑞公司于2012年04月30日前将经验收合格的商品房交付给聂永强，如逾期交房超过30日后，聂永强要求华瑞公司继续履行合同，华瑞公司自2012年05月01日起至实际交付之日止，按照聂永强已经支付的房款日万分之三承担违约金。2011年03月17日，聂永强向华瑞公司预交房款531209元；订立合同后，聂永强按照约定于2011年05月26日向华瑞公司缴纳剩余房款1210000元。华瑞公司开发的涉案小区道路原始设计为沥青路面。2012年03月27日，华瑞公司在华瑞·荷塘月色售楼处张贴公告，告知业主该小区的部分规划内容进行了必要的修改，因涉及原规划的修改、变更需有关部门批准等原因，通知交房时间调整。将原先规划的小区路面由沥青路面变更为石材路面。在同类案件（2015）广民重字第2号案件中，针对该小区将沥青材质路面变为石材路面所需的施工期间进行了评估，山东正大信工程管理咨询有限公司作出了鲁正价鉴字【2015】第003号鉴定报告，鉴定结果中表述，合理施工期综合考虑为72--90天。涉案房屋于2014年04月16日华瑞公司交付给聂永强。（2016）鲁05民终1094号案件判决维持（2014）广商初字第300号判决后，华瑞公司已经按照（2014）广商初字第300号判决履行了该判决确定的义务，即华瑞公司向聂永强支付了违约金70900.23元。根据原一审、二审中当事人的陈述和本案庭审情况，本院认为本案当事人的争议焦点为:1.华瑞公司是否存在延期交房的问题；如果存在延期交房的事实，延期天数是多少。2.聂永强诉讼请求中违约金的计算方式是否符合法律要求。关于第一个争议焦点问题的认定：二审判决生效后，华瑞公司履行了法律文书中确定的法律义务，表明其对法院认定的延期交房及延期天数的认可。当事人之间签订的合同约定交房时间为2012年04月30日前，而本案中华瑞公司实际交房日期为2014年04月16日，已经逾期715天。同时合同中还约定，由于华瑞公司及施工方的合理原因导致延期交付不视为违约，该条约不违背法律、法规的强制性规定，系有效条款。华瑞公司将涉案小区原设计路面由沥青材质变更为石材材质，并在售楼处以张贴公告的方式告知了业主，应视为延期交房的合理原因。参照涉案小区其他纠纷案件与该路面有关的鉴定报告结论（路面设计变更增加合理施工时间72-90天），延期交房的延期715天应当扣除变更路面施工的合理天数，华瑞公司还存在延期交房的行为。由于华瑞公司存在延期交房的违约行为，从延期715天中扣除合理施工72天更符合法律规定对合同违约条款功能作用的精神。华瑞公司应就延期交房643天承担违约责任。关于第二个争议焦点问题的认定：聂永强在原审中主张违约金的计算按照合同的约定即自2012年05月01日起至2014年04月16日止，按照所交房款总数，每日万分之三计算。华瑞公司在原审中主张违约金数额过高，要求法院进行调整。本案在审理过程中，聂永强将违约金的计算方式变更为以其所交房款为基数，按照中国人民银行逾期贷款罚息利率计算损失，违约金为该损失的130%。该计算方式得出的违约金明显低于合同约定的违约金计算方式得出的违约金，是聂永强对自己权利的处分，减轻了华瑞公司的违约责任。该计算方式较合同约定的计算方式更为合理。本案所涉违约金应为1741209元（房款）*5.655%（中国人民银行逾期贷款罚款利率）/365天*643天*130%=225499元。本院认为，本案当事人系具有完全民事行为能力的自然人或法人，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示且不违背法律法规的规定，系有效合同，当事人双方均应受到合同的约束。聂永强将合同所涉房款支付给华瑞公司，履行了合同约定的付款义务。华瑞公司没有按照合同的约定交付合同所涉楼房，已经构成违约，其应当向聂永强支付违约金。原审中华瑞公司提出违约金过高，要求法院予以调整。本次庭审中，聂永强自愿按照低于合同约定的违约金向华瑞公司主张权利，法院综合考虑案情，认为聂永强提出的违约金计算方式较为合理。华瑞公司已经按照原二审判决书将违约金70900.23元支付给聂永强，应从应支付的违约金中予以扣除。故聂永强要求华瑞公司支付违约金的诉讼请求，合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告山东华瑞房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告聂永强违约金154598.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4682元，由原告聂永强负担1473元，被告山东华瑞房地产有限公司负担3209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  封万明审 判 员  李 成人民陪审员  田敬军二〇二〇年五月二十一日书 记 员  秦卫萍附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额。