贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终629号上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市专署路18号。法定代表人：申湘安，该公司总经理。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓礼香，女，1984年5月3日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被上诉人（原审原告）：彭荣贵，男，1979年11月1日出生，汉族，住湖南省安乡县。上诉人贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司（以下简称湘成公司）因与被上诉人邓礼香、彭荣贵商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初4405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人湘成公司委托诉讼代理人林翔、被上诉人彭荣贵到庭参加诉讼。被上诉人邓礼香经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘成公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人因政府行为造成逾期交房属于法定免责事由，依法不应承担违约责任。因2018年6月27日，贵州大学勘察设计研究院编制《铜仁市火车站片区风貌整治规划》，将锦鹏国际项目纳入整改范围，上诉人在一审中提交的2018年9月3日铜仁市城乡规划局复函及2019年7月29日铜仁市自然资源局的“意见”两份政府文件，结合上诉人与被上诉人双方在2018年6月29日签订的补充协议没有对2018年期间的违约金进行约定，可推定被上诉人对案涉房屋在2018年6月27日被政府纳入整改范围主观上知情，后客观事实的发展与双方的预测进程不一，因上诉人向政府报调整方案后，政府直至2019年7月29日才通过调整后的方案，故一审判决以孤证为由不予认定，显属对上诉人这一法定免责事实认定不清。2.被上诉人因逾期交房的损失应为同期银行贷款利息或房屋租金，上诉人知悉同地段房屋租金在20元每平方米左右，一审判决将违约金计算标准调整为年利率12%过高，二审应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。彭荣贵当庭辩称，上诉人所称的风貌整治规划文件系孤证，双方补充协议约定年利率24%计算违约金，一审法院调整为年利率12%已经很低了。邓礼香、彭荣贵向一审法院起诉请求：1.判令湘成公司继续履行商品房买卖合同；2.判令湘成公司支付从2019年1月1日起，按已交付房款为基数以月息2分为标准计算违约金，至交房之日止（算至2019年9月30日违约金金额为324,873元）；3.诉讼费由湘成公司承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，邓礼香、彭荣贵向湘成公司购买其开发的铜仁市碧江区房屋三套，双方签订《商品房买卖合同》三份，主要约定：“三套房屋的建筑面积分别为145.84平方米、167.94平方米、88.37平方米，套内建筑面积分别为104.4平方米、120.22平方米、63.26平方米，房屋价款分别为654530元、753715元、396605元，买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款分别为334530元、383715元、206605元，余款320000元、370000元、190000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人。在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。商品房交付时间和条件均为：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人全部购房款已到出卖人账户。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）：逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金”。因湘成公司未能依约交付案涉房屋给邓礼香、彭荣贵，2018年6月29日，湘成公司与邓礼香、彭荣贵及案外人张崇江、詹金洪分别作为甲乙双方签订《补充协议》一份，约定：“甲、乙双方共同签订的《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发建设的“锦鹏国际住宅”小区1号（栋）楼7层1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号写字楼（以下简称“商品房”），合计房款为4434279元。按照合同约定甲方应于2016年12月31日前将房屋交付乙方，若逾期交付，甲方需从2017年1月份开始以2分月利率（已付款为本金）计息补偿给乙方、但由于受房地产整体环境及天气等不可抗拒的因素影响，乙方至今也未办理该商品房按揭手续，鉴于此，甲乙双方经友好协商达成如下协议：1、甲方同意乙方已交付房款2264279元视为本金计算利息，按照2分月利息计息至2017年12月底共计543427元，补偿给乙方，乙方将该款冲抵房款；甲方将1、2号（栋）楼地下车位2个作为逾期交房赔偿给乙方，车位位置与乙方前期购买的1个车位相连。乙方不得再向甲方提出任何违约赔偿请求；2、剩余房款支付：乙方剩余房款（补偿金冲抵房款后剩余部分）为1626573元，在签订协议后乙方于2日内支付（1号、3号、5号、7号、8号），商品房的剩余房款合计606573元；乙方无条件配合甲方办理2号、4号、6号商品房剩余房款（按揭贷款金额1020000元）按揭的相关手续；3、甲、乙双方同意在交房后，双方另行签订（1号、3号、5号、7号房）商品房买卖合同，更改该商品房的付款方式；4、若甲方在2018年12月31日前未交付房屋，甲方仍按本协议第1条承担相应的逾期赔偿责任。2018年12月31日后甲方将继续已付房款为本金按照2分月利息计息计算交房违约金”。补充协议签订后，邓礼香、彭荣贵分别通过现金方式、按揭贷款方式支付湘成公司案涉三套房屋购房款1212886元、370000元。因湘成公司未能依约按时交付案涉房屋，按照双方补充协议约定，湘成公司将逾期交房违约金221964元（至2017年12月底）抵扣邓礼香、彭荣贵购买的案涉三套房屋的剩余购房款。现邓礼香、彭荣贵已支付完毕案涉房屋的全部购房款。另查明，因湘成公司至今未能交付三套案涉房屋给邓礼香、彭荣贵，邓礼香、彭荣贵诉至法院，要求湘成公司承担违约责任。诉讼过程中，湘成公司表示愿意继续履行与邓礼香、彭荣贵签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，邓礼香、彭荣贵与湘成公司2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》三份及2018年6月29日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未存在违反法律、法规强制性规定及侵害他人、集体、组织利益的情形，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。湘成公司未能依约交付案涉商品房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对邓礼香、彭荣贵请求湘成公司继续履行商品房买卖合同的请求，湘成公司表示同意，应予以认定。对邓礼香、彭荣贵主张湘成公司支付从2019年1月1日起，按已交房款为基数以月息2分为标准计算违约金，至交房之日止（算至2019年9月30日违约金金额为324873元）。结合双方在《补充协议》中约定，若湘成公司在2018年12月31日前未交付房屋，湘成公司仍按本协议第1条承担相应的逾期赔偿责任。2018年12月31日后湘成公司将继续已付房款为本金按照2分月利息计息计算交房违约金。湘成公司提出标准过高，应予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合邓礼香、彭荣贵并未提交相应证据证实其因湘成公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则，酌情认定湘成公司支付邓礼香、彭荣贵逾期交付案涉房屋的违约金以邓礼香、彭荣贵实际已付房款1,582,886元（1,212,886元+370000）元为基数，按照年利率12%从2019年1月1日起算至湘成公司实际交付案涉房屋时止。对湘成公司提出是因政府原因导致未能依约向邓礼香、彭荣贵交付案涉房屋，故不应承担违约金的抗辩，因湘成公司未提交充分有效的证据予以证实，故对湘成公司的抗辩，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司继续履行与邓礼香、彭荣贵于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付邓礼香、彭荣贵逾期交付房屋的违约金（以1,582,886元为基数，按照年利率12%从2019年1月1日起算至贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司实际向邓礼香、彭荣贵交付房屋时止）。案件受理费收取3,087元，由邓礼香、彭荣贵负担1,733元，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担1,354元。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，当事双方对继续履行《商品房买卖合同》及邓礼香、彭荣贵已支付房款均无异议，本院予以确认。关于湘成公司上诉所称逾期交房系因政府行为造成，属法定免责事由的上诉理由。经查，当事双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2016年12月31日前，在补充协议中约定的交房时间为2018年12月31日前，湘成公司以政府有关部门对涉案房屋所在片区建筑风貌调整为由主张免责既无合同依据亦无法律依据，其该上诉理由不能成立，本院不予支持；关于湘成公司上诉所称违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的上诉理由，双方在补充协议中明确约定以已付房款为基数，按年利率24%计算逾期交房违约金，湘成公司以违约金约定过高为由主张予以调整，湘成公司应当对违约金是否过高承担举证责任。根据公平与诚实信用原则，本院综合考量当事人的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审判决将违约金调整为以已付房款为基数，按年利率12%予以计算并无不当，湘成公司的该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，湘成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,856元，由上诉人贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  张红芳审判员  芦化莉二〇二〇年五月八日法官助理翁寿炳书记员刘鹏