浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民再6号 再审申请人（原审原告）：金立新，男，1969年9月15日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 被申请人（原审被告）：芮惠斌，男，1969年4月7日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 再审申请人金立新因与被申请人芮惠斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1537号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月17日作出（2020）浙05民申26号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。再审申请人金立新到庭参加诉讼，被申请人芮惠斌经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。 再审申请人金立新申请再审请求：1.撤销湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1537号民事判决；2.判令芮惠斌立即返还金立新购房款105万元，并向金立新支付按房屋总价20%（即78万元）计算的违约金；3.本案诉讼费用由芮惠斌承担。事实和理由：一、原审判决认定双方之间签订的买卖合同无效是错误的。原审判决认为，“原告以向被告购买房屋为目的向被告支付了购房款，双方建立买卖合同关系。但此时，被告并未取得案涉房屋所有权，无权处分案涉房屋，原、被告之间买卖合同关系处于效力待定状态，后案涉房屋被他人买走，导致被告无法取得房屋所有权，原、被告之间的买卖合同关系归于无效。”金立新认为，原审判决的上述认定违反了最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任……人民法院应予以支持”。二、芮惠斌应向金立新支付合同约定的违约金。合同载明：“今收到金立新购买织里荣强房地产开发公司坤德园区2号楼南边起第3-4间两间四层楼（约500平方），房屋总价390万元，现收取房屋订金30万元，3月份再付70万元，待房开公司正式销售时再与房开公司签订正式购房合同，如芮惠斌违约，赔偿给金立新房屋总价20%的违约金，特此立据。”金立新认为，涉案房屋的价格已经大涨，涨幅在100万元以上。因此在合同有效、芮惠斌构成违约的情况下，金立新请求支付78万元违约金完全合法合理。 被申请人芮惠斌未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。 金立新向原审法院起诉请求：1.芮惠斌归还金立新购房款105万元；2.芮惠斌赔偿金立新违约金78万元；3.诉讼费由芮惠斌承担。原审法院认定事实：2015年2月17日，芮惠斌向金立新出具收条一份，载明“今收到金立新购买织里荣强房地产开发公司坤德园区2号楼南边起第3-4间两间四层楼（约500平方），房屋总价390万元，现收取房屋订金30万元，3月份再付70万元，待房开公司正式销售时再与房开公司签订正式购房合同，如芮惠斌违约，赔偿给金立新房屋总价的20%违约金，特此立据”。收条出具当日，金立新向芮惠斌支付30万元（转账15万元、现金支付15万元）。后金立新于2015年3月11日向芮惠斌转账支付5万元，于3月22日向芮惠斌转账支付25万元，于3月23日向芮惠斌转账支付15万元，于4月9日向芮惠斌转账支付18万元，于4月12日向芮惠斌转账支付12万元；后芮惠斌分别针对前述款项，向金立新出具了3张收条，确认收到金立新支付的房屋款75万元。2017年案涉房屋具备交付条件时，金立新要求芮惠斌办理房屋的相关手续，芮惠斌称案涉房屋已被他人买走，无法履行约定义务。2018年1月21日，芮惠斌向金立新出具收条一份，确认共计收到原告支付的款项105万元，承诺于2018年2月15日前归还10万元。后芮惠斌未按约付款。金立新向芮惠斌购买案涉房屋时，房屋由湖州荣强房地产开发有限公司建设过程中。原审法院认为，根据芮惠斌向金立新出具的收到内容，金立新以向芮惠斌购买房屋为目的向芮惠斌支付了购房款，双方建立买卖合同关系。但此时，芮惠斌并未取得案涉房屋所有权，无权处分案涉房屋，金立新、芮惠斌之间买卖合同关系处于效力待定状态，后案涉房屋被他人买走，导致芮惠斌无法取得房屋所有权，金立新、芮惠斌之间的买卖合同关系归于无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。金立新要求芮惠斌返还已付购房款105万元，予以支持。因无效的合同自始没有法律约束力，双方约定“如芮惠斌违约，赔偿给金立新房屋总价的20%违约金”的违约条款应属无效，金立新据此主张违约金78万元的诉讼请求，不予支持；案涉房屋买卖合同关系归于无效，过错方在芮惠斌，金立新主张违约金，其实质是主张已付购房款的损失，原审法院以购房款105万元为基数，自芮惠斌全额收到购房款次日（2015年4月13日）起至2019年6月10日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算金立新损失为213602元。芮惠斌经合法传唤未到庭，原审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、芮惠斌返还金立新购房款1050000元，限于判决生效之日起十日内履行；二、芮惠斌赔偿金立新经济损失213602元，限于判决生效之日起十日内履行；三、驳回金立新其他诉讼请求。案件受理费减半收取10635元，由金立新负担3292元，由芮惠斌负担7343元。 本院再审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院再审对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案再审的主要争议焦点为房屋买卖合同是否有效及违约金的主张是否成立。 关于房屋买卖合同是否有效的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述规定，芮惠斌在出具收条时，虽然并未取得案涉房屋的所有权或处分权，但基于《中华人民共和国物权法》第十五条关于“原因行为与物权变动行为”区分原则，并不影响其与金立新之间买卖合同的效力。因物权处分导致标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案中，原审判决以芮惠斌无权处分案涉房屋为由认定买卖合同无效，虽认定芮惠斌应返还已付购房款105万元并无不当，但对合同效力认定错误，再审予以纠正。 关于违约金主张是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方主张一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，收条约定，如芮惠斌违约，赔偿金立新房屋总价的20%违约金，因此，金立新主张按照房屋总价的20%计算违约金，符合法律规定和合同约定。原审以已付购房款105万元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算2015年4月13日至2019年6月10日期间的损失为213602元，认定不当，再审予以纠正。 综上，金立新申请再审的理由成立，对其再审请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1537号民事判决第一项； 二、撤销湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1537号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人芮惠斌向上诉人金立新支付违约金780000元，限于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费减半收取10635元，再审案件受理费21270元，合计31905元，均由被上诉人芮惠斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 龙 审判员 林型茂 审判员 杨 峰 二〇二〇年五月十五日 书记员 徐 星 -12- -7-