贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1074号上诉人（原审被告）：王贵生，男，1962年5月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王世平，男，1964年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审第三人：王新生，男，1957年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓宪群，女，1957年2月16日出生，汉族，住址同上，系王新生之妻。原审第三人：王秀芳，女，1959年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市。上诉人王贵生因与被上诉人王世平及原审第三人王新生、王秀芳确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王贵生上诉请求撤销原判，依法判决。理由是，一、上诉人与已故父亲王昌明签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，虽然上诉人仅支付3万元，有17万元未付，但不能据此认定上诉人非善意，未付部分为上诉人与已故父亲的债权债务关系，不能作为确认合同无效的事由。二、案涉房屋所有权证只有王昌明一人的名字，说明王昌明对房屋有绝对处分权，原审认定房屋为王昌明夫妻共同财产错误，即使认定为夫妻共同财产，因上诉人与王昌明所占份额大于《中华人民共和国物权法》第九十七条规定的三分之二，故不违反法律规定。第三，案涉合同即使存在无效事由，亦为部分无效。被上诉人王世平答辩称，王昌明系受欺骗与上诉人签订的买卖合同，双方买卖房屋的事情直至处理遗产时，各被继承人都不清楚，上诉人称已经付了3万元没有证据证明，上诉人系恶意占有房屋。原审第三人王新生、王秀芳答辩称，对王昌明出售房屋给王贵生的事情不清楚，房屋买卖合同无效。原审原告王世平诉讼请求：一、确认贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：M00017637）无效；二、本案的全部诉讼费用由被告承担。原审经审理查明：原、被告及第三人系兄弟姊妹关系，父亲王昌明于1927年11月21日生，于2014年12月3日死亡，母亲肖高菊于1933年8月18日生，于2011年3月25日死亡。二人于上世纪50年代结婚，共育有长子王新生、长女王秀芳、次子王贵生、三子王世平。位于贵阳市南明区（以下简称涉案房屋）系上世纪70年代贵阳市化学工业局分配给王昌明家庭使用的公有住房。1993年8月17日贵阳市住房制度改革领导小组办公室出具《关于对贵阳市化学工业局出售公有住房的批复》“同意你局将下列住房出售给职工：1978年在外环东路53号附1号修建的第一栋宿舍28套，建筑面积1339.49平方米；……”。后王昌明作为购房人向原产权单位贵阳市化学工业局购买涉案房屋。1993年7月至1998年6月间共缴纳购房款8402.06元。2006年6月20日涉案房屋《补交土地收益审核表》载明购房人王昌明，配偶肖高菊。涉案房屋核销王昌明存量补贴6496元、核销肖高菊存量补贴16740元。王昌明、肖高菊分别于2002年5月10日、2002年5月9日出具《具结保证书》载明“本人根据《贵阳市住房分配货币化改革方案》的精神，申请购买自住公房并补交土地收益，办理《贵阳市房地产交易市场准入许可证》。依照相关房改政策的规定，必须将本人及配偶名下的住房统一累加计算。为此，本人特具结保证如下：本人及配偶名下的住房为壹套，具体地址为：南明区。2002年6月6日涉案房屋取得《准入许可证》。2011年2月9日《关于我王昌明名下房产安排的声明》载明“我王昌明名下的房产由我的四个儿女（王新生、王秀芳、王贵生、王世平）协商处理分配，如果四个儿女始终无法协商一致，可以按照法律的规定来安排。此声明是本人的唯一次声明，如果有其他的安排均为无效”。声明人处王昌明签字及捺印，该声明经录像，由王昌明本人宣读。2011年2月12日原、被告及第三人签订《共同承诺书》载明“为了妥善的使用和保管父母的现有资金和财产，王新生、王秀芳、王贵生和王世平四个兄弟姐妹经过协商达成如下承诺：1、父母的现有存款和每月的退休工资都由王秀芬（王秀芳）负责管理，关于为父母的所有花费都在此费用中支出，王秀芬（王秀芳）每月向另外三兄妹说明支出情况。2、父母现有的固定财产，在父母健在时任何人不能要求变卖、转移，否则实施人将承担不利后果”。另庭审中，被告王贵生否认该《共同承诺书》上签名是其本人书写。2011年4月22日王昌明（甲方、出卖人）与被告王贵生（乙方、买受人）签订《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》（合同编号：Ｍ00017637）约定，王昌明将其所有的位于南明区改房，建筑面积55.36平方米，以20万元元的价格出卖给王贵生。王贵生委托贵州房屋置换中心办理涉案房屋的产权过户手续，并缴纳相关税费后，于2011年5月25日取得涉案房屋所有权证书（筑房权证南明字第××号），登记房屋所有权人王贵生，共有情况为单独所有。2018年6月2日王贵生（乙方、被征收人）与贵阳市南明区住房和城乡建设局（甲方、征收人）签订《房屋征收安置补偿协议》约定，甲方征收涉案房屋，乙方于2018年6月10日前搬迁完毕。甲方安置乙方在新秀城3号楼住宅1单元21楼5号Ｃ3户型，建筑面积114.42㎡。现乙方选择不抵扣房差款，甲方应补乙方147620.8元，待乙方将上述被征收房屋按时腾空移交甲方后，甲方一次性付清。涉及乙方产权调换房超安置建筑面积房差款455354.14元，待产权调换房具备交付条件时，乙方将该房差款一次性向甲方补清后，甲方将产权调换房交予乙方。后涉案房屋被拆除。另查明，被告在涉案房屋居住已20余年。王昌明于2009年5月19日至2014年12月3日去世均居住在敬老院及康复公寓。庭审中，被告王贵生自认《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》所涉购房款20万元中，其向父亲支付3万元后，父亲去世，尾款17万元没有支付。原审认为，本案系确认合同无效纠纷。本案中，涉案房屋原系贵阳市化学工业局分配给职工家庭的公有住房，于1993年8月17日经批复可出售给职工。从1993年缴纳购房款，到补交土地收益金，到2002年取得准入许可证均系原、被告父母王昌明、肖高菊婚姻关系存续期间，且核销肖高菊存量补贴16740元。故涉案房屋系王昌明、肖高菊夫妻共同财产。肖高菊去世后，涉案房屋原属于肖高菊的份额部分应由其法定继承人共同继承，因涉案房屋并未进行分割，故涉案房屋应由原、被告、第三人及父亲王昌明共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，王昌明在未经其余涉案房屋共有人同意的情况下，签订《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》，将涉案房屋卖予王贵生，侵犯了其他共有人的权益。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，本案中，被告王贵生系王昌明、肖高菊之子，对涉案房屋的权属状况系明知，且其当庭自认仅支付了3万元购房款，尚有17万元未支付。故王贵生为非善意、有偿取得涉案房屋。对原告诉请确认《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》无效，予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条之规定，判决：确认王昌明与王贵生于2011年4月22日签订的《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：M00017637）》无效。案件受理费30元，由被告王贵生负担。二审中，王贵生陈述，其与王昌明签订合同时，王昌明已经85岁，意识有点模糊。另经本院主持调解，王贵生和王世平各自提交了调解方案，但双方均不认可对方的调解方案，未达成调解协议。其余事实与原审认定的事实一致。本院予以确认。本院认为，就本案中王贵生与其父王昌明所签订的《存量房买卖合同》的效力问题，本院从以下四个方面阐述：第一，合同为当事人的真实意思表示，合同签订者应当具有完全民事行为能力。而王贵生与王昌明签订《存量房买卖合同》时，王昌明已经85岁，如当事人所述，王昌明一直生活在养老院，且当时意识不清。在王昌明当时的身体状态下，只能进行与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对于处理房屋之类的重大事项，应当有其监护人或者所有近亲属在场，以确定其是否具有民事行为能力，王贵生在明知其父意识模糊的情况下，与王昌明签订《存量房买卖合同》并非善意。第二，就王贵生辩称房屋产权证仅其父亲王昌明一人的名字，则王昌明有完全处分权的问题，本案系家事纠纷，各当事人之间存在特殊关系，就各家庭成员而言，对于案涉房屋系王昌明与肖高菊夫妻共同财产以及肖高菊去世后，该房屋未发生继承应当是明知的，所以，王贵生称王昌明对房屋有完全处分权并与之签订合同存在主观恶意。第三，王贵生是否有偿取得的问题，虽然合同约定由王贵生向王昌明支付购房款20万元，但王贵生自认有17万元未付，而其称已经支付了3万元，亦无证据证明，王昌明自2009年至2014年均在养老院生活，从案涉四当事人的《共同承诺书》可以看出，其父母在养老院的生活费由王秀芳保管的父母存款和退休工资支付，王贵生对已经支付了3万元的去向无法作出合理说明，因此，王贵生称其为有偿取得的理由不能成立。第四，王昌明与2011年2月9日出具《关于我王昌明名下房产安排的声明》明确案涉房屋须由王新生、王秀芳、王贵生、王世平协商处理，即使有其他安排亦未无效。2011年2月12日，王新生、王秀芳、王贵生、王世平签订《共同承诺书》，承诺在其父母健在时，对固定财产不能变卖、转移，王贵生在明知王昌明有以上声明和四当事人有以上承诺的情况下，私自与王昌明签订《存量房买卖合同》亦属恶意。综上所述，上诉人王贵生上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律错误，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人王贵生负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月七日书记员 唐正艳