湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3705号上诉人（原审原告）：谭升红，男，1974年12月7日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李铁华，湖南商管律师事务所律师。委托诉讼代理人：代荣臣，湖南商管律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园1栋201号。法定代表人：徐宁。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐钰，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。上诉人谭升红、长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院(2019)湘0124民初9089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭升红上诉请求：一、改判东大公司支付逾期交房及办证损失，起诉日以后的损失按已付总房款日万分之一的标准计算至实际交付之日，本次上诉的利息损失暂由一审起诉日2019年10月31日计算至上诉日2020年1月14日，为14898元；二、撤销上诉请求第2项即长沙市东大房地产开发有限公司维修合同标的房屋至法定及约定交房标准。事实与理由：一、一审法院判决东大公司承担的逾期交房违约金低于资金占用成本的最低标准；二、谭升红在一审中的诉讼请求是暂计算至起诉日的损失,是按照银行同期贷款基准利率计算的，其并没有放弃起诉日之后东大公司在尚未交付房屋时间段内的损失赔偿请求；三、交付符合法定以及约定标准的房屋是东大公司应当承担的义务，故一审法院判决驳回谭升红该项诉讼请求缺乏法律依据。东大公司答辩意见与一审答辩意见一致。另认为，一审判决已驳回谭升红第二项诉讼请求,故谭升红在二审中不能撤回该项诉讼请求。东大公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、房屋已经满足合同规定交房标准且房屋已实际交付使用，上诉人无须承担逾期交房责任；二、逾期交房是上诉人非主观原因导致，上诉人无须承担违约责任；三、一审法院计算逾期交房违约金按已付房款日万分之一的计算标准过高，应予减少；四、一审法院审理的上诉人同类案件逾期交房违约金是按照已付房款日万分之零点四的标准判决的。谭升红答辩称:虽然开发商在2018年4月给了钥匙，但是没有签署交房文件，更没有达到法定交房标准——取得验收备案证书，至今房屋为逾期交房状态。案涉购房合同第十一条“逾期交房责任”约定出卖人逾期交房按照买受人全部已付款的万分之一支付违约金，答辩人认为该标准严重低于实际损失。谭升红向一审法院起诉请求：一、判令东大公司支付逾期交房及办证损失，暂计算至起诉日共计人民币203704元；二、判令东大公司交付符合法定标准和合同标准的房屋；三、判令东大公司披露预售房款监管账户的资金流向；四、由东大公司承担诉讼费、司法鉴定费。一审法院认定事实：2016年10月29日，谭升红与东大公司签订编号为20160044109的《宁乡县商品房买卖合同》及编号为20160044209的《宁乡县商品房买卖合同》，约定由谭升红购买东大公司开发的位于宁乡县白马社区（御园一品－Ｆ）第Ｆ栋109及209号房屋，总价分别为695146元及1291283元。两合同均在第八条第（一）项约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；第（二）项约定，该商品房交付时应满足下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。第二十五条约定，双方可以签订补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的增加买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九第五条第3项约定，经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。”买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。第五条第5项约定，发生不可抗力或下列情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任：因不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素的情形。合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，谭升红向东大公司支付约定购房款。2018年8月1日，御园一品Ａ栋至Ｆ通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。2018年8月1日，东大公司通知谭升红交房，谭升红检查房屋时指出地板及墙面有十几处大裂缝，认为存在质量问题，没有接收房屋。另查明，2017年6月22日至7月1日，宁乡县城遭遇极端强暴雨，对建筑工地造成了较大的影响，7月3日建设局要求全面进行安全检查并按要求汇报。同年7月20日至12月20日，二环路封闭施工，御园一品小区位于。一审法院认为：谭升红与东大公司签订的合同编号为20160044109、20160044209的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该合同第八条约定，东大公司应在2017年8月31日前将达到交付条件的房屋向谭升红交付，但案涉房屋至今没有进行竣工验收备案登记。双方虽在补充协议中约定将交付条件变更为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因涉案房屋没有经过验收，没有达到法定交房条件，故东大公司构成逾期交房，应承担相应的违约责任。2017年7月20日至12月20日，二环路封闭施工，造成东大公司不能施工，交房时间应作顺延，但东大公司提出2017年6月22日至7月1日的极端强暴雨应当顺延的意见，因没有证据证明对施工产生实质影响故不予支持。关于违约金标准的问题，谭升红主张按人民银行同期贷款利率计算，因谭升红没有证据证明真实损失高于约定违约金，故只能以合同约定的标准即已付款日万分之一的标准计算违约金；谭升红要求东大公司交付符合法定标准和合同标准的房屋的诉讼请求，因经主管单位验收合格是房屋交付前置条件，验收合格前不能由东大公司履行，故该诉讼请求应不予支持，但在东大公司交付房屋前，谭升红可继续主张违约责任或根据合同约定行使相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、被告长沙市东大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谭升红逾期交付房屋的违约金126337元（以已付购房款1986429元为基数，自2017年9月1日起至2019年10月30日止顺延5个月，按日万分之一计算）；二、驳回原告谭升红的其他诉讼请求。案件受理费4356元，减半收取2178元，由原告谭升红负担820元，由被告长沙市东大房地产开发有限公司负担1358元。另一审法院于同日作出(2019)湘0124民初9089号民事裁定，驳回原告谭升红要求被告长沙市东大房地产开发有限公司披露预售房款监管账户的资金流向的起诉。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为：案涉《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，东大公司构成逾期交房，应承担相应的违约责任。谭升红在一审法院起诉时诉讼请求第1项为“判令东大公司支付逾期交房及办证损失，暂计算至起诉日共计人民币203704元”，在二审程序中要求计算至房屋实际支付之日止，其该项上诉请求已超出其诉讼请求，故本院不予采纳。谭升红在本案中提出“撤销上诉请求第2项即东大公司维修合同标的房屋至法定及合同约定交房标准”，因一审法院于2019年12月20日已作出（2019）湘0124民初9086号民事裁定，驳回其该项诉讼请求，且该裁定发生法律效力。故谭升红上诉提出“撤销上诉请求第2项”，没有事实及法律依据，本院不予采纳。因案涉房屋尚未交付，故谭升红关于一审法院驳回其要求东大公司维修案涉房屋至法定及合同约定交房标准错误的上诉理由不能成立。谭升红和东大公司均对一审判决确定的“逾期交付房屋的违约金按日万分之一计算”标准提出上诉。本院认为，双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十一条已明确约定：“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付”，该约定标准未超过法律规定标准，双方均应遵守。故一审判决确认违约金标准并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人谭升红和上诉人东大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收4356元，上诉人谭升红已交252元，应交200元，退回52元。上诉人东大公司已交4356元，应交4156元，退回200元。本判决为终审判决。审判长  符建华审判员  徐 成审判员  文 芳二〇二〇年五月十五日书记员  徐彬彬