湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终489号上诉人（原审被告）：向金华，男，汉族，现住龙山县。被上诉人（原审原告）：龙山县鑫先物业管理有限公司。住所地：龙山县。法定代表人：向先林，该公司总经理。委托诉讼代理人：田清勇，男，土家族，住湖南省龙山县，该公司工作人员。上诉人向金华因与被上诉人龙山县鑫先物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2019）湘3130民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向金华上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用；3.判决被上诉人履行物业服务合同，把上诉人住的楼顶垃圾，在物业管理时间内产生的垃圾清运干净，将房屋主体墙身漏水修复好；4.先服务再收费的原则，被上诉人将上诉人请求的3项问题解决，上诉人一定缴纳物业管理费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误,将生活垃圾认定为建筑垃圾，依据物业服务合同约定，楼顶垃圾一个星期打扫一次，运走一次，上诉人有权要求被上诉人将上诉人住的楼顶垃圾清运干净。2.依据物业服务合同约定，物业公司负责主体墙身漏水的维修，上诉人有权要求被上诉人将墙身漏水修好。龙山县鑫先物业管理有限公司辩称，上诉人所述不实，物业公司已履行合同约定的义务，房屋漏水问题，被上诉人已经向有部门报告后整修完毕。原判正确，请予以维持。龙山县鑫先物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交纳一年零八个月的物业管理费960元，并加收违约金907.2元，共计1867.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月通过采取记名投票方式选举产生了回龙花苑业主委员会。同年1月21日龙山县物业管理办公室以龙物管办发［2014］03号文件批复同意成立回龙花苑业主委员会。2017年8月，回龙花苑业主委员会与原告鑫先物业公司签订了物业管理服务合同。该合同约定：由甲方回龙花苑业主委员会委托乙方鑫先物业公司为该小区提供物业管理服务，期限为2017年8月16日至2020年8月15日止。乙方鑫先物业公司在物业管理服务中参照《湖南省住宅物业分项目分等级基准价标准》提供相应服务。合同还对甲乙双方各自权利与义务、基本要求、房屋管理、设备设施维护维修、公共治安秩序维护、保洁服务、车辆管理、物业管理服务费、机构设置和人员配备等方面明确进行了约定。合同明确约定业主应按建筑面积每月每平方米0.5元向乙方鑫先物业公司交纳物业管理服务费，每半年交纳一次，逾期交纳的从通知之日三十日起按欠费额每日千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告鑫先物业公司即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供了相应的物业管理服务。原告在提供物业管理服务过程中，其提供的服务标准与合同约定有一定瑕疵，管理上存在混乱，部分业主对其服务质量有意见。另查明，被告向金华系回龙花苑1栋1单元702号业主，属于原告鑫先物业公司物业管理服务范围。按上述物业管理服务合同规定，计算至2019年4月15日该户应交纳物业管理服务费960元（0.5元×20月×96平方米），被告方至今仍未交纳该物业管理费。再次查明，根据龙山县房地产管理局关于十二届县委第三轮巡察反馈问题整改情况的公示的整改结果：2019年4月30日原告鑫先物业管理有限公司与回龙花苑小区业主委员会协议解除物业服务合同；龙山县回龙花苑业主委员会任期已满，按照相关法律程序进行换届。一审法院认为，该案的争议焦点是：1、双方当事人是否存在物业服务合同法律关系；2、鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务。关于双方当事人是否存在物业服务合同法律关系问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，案涉物业服务合同的法律效力及于小区全体业主及物业服务公司。本案中，回龙花苑业主委员会是由该小区部分业主书面申请，经龙山县物业管理办公室批复同意和监督，经小区业主大会选举产生的，有正式批复文件和选举材料备案为据，该业主委员会具有合法性。该业主委员会在任期内代表该小区业主通过公开选聘从几家物业服务公司竞聘中选聘鑫先物业公司为其小区进行物业服务，并与原告方签订了物业管理服务合同，原告鑫先物业公司取得为回龙花苑小区物业服务的主体资格，在合同期限未届满或者未被依法解聘之前，其主体资格合法。在服务过程中，出现盖有龙鑫物业公司公章的公告及向业主收费的票据等情况，上述情况的发生系鑫先物业公司与龙鑫物业公司之间的法律事务，属另一法律关系，与被告方是否承担交费义务无关联性。因此，被告向金华辩称原告鑫先物业公司不具有回龙花苑小区物业服务主体资格的理由不能成立，该院不予支持。被告向金华辩称被告有权拒绝一切物业服务费的观点，该院不予支持。被告向金华辩称由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，被告可以不交物业费依法行驶先履行抗辩权的观点符合部分客观事实，鑫先物业公司没有正确履行合同义务，自己应承担部分违约的责任，该院部分予以支持。被告向金华辩称要求原告给被告的财产损失修复到位及间接经济损失20，000元整的请求是另外一个法律关系，双方可以协商解决或者另案处理。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据该规定，回龙花苑业主委员会系经小区业主大会投票选举产生的，其代表业主与原告鑫先物业公司签订的物业管理服务合同，虽合同文本上未载明签订时间，但该合同主文对合同双方的权利、义务及履行期限均有明确界定，应认定为有效合同，对小区每位业主均具有约束力。关于鑫先物业公司是否已按照涉案物业服务合同全面履行了合同义务，向金华是否应向鑫先物业公司交纳物业管理费。该合同签订后，原告作为物业公司，履行物业服务合同的约定虽有瑕疵，物业管理也有混乱现象，但其提供的物业服务基本能够满足物业服务合同约定的一般需求，并未构成严重违约，且被告向金华未在本案中提供证据证明原告鑫先物业公司在物业管理中存在重大瑕疵，构成根本违约，故被告向金华作为小区业主应按合同约定向原告支付物业管理服务费。被告向金华提出其未和原告鑫先物业公司签订合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，被告向金华以其未签订合同为由拒缴物业费在本案中不予支持。庭审中被告辩称，由于鑫先物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿化严重毁损，私自乱搭乱建比比皆是，鑫先公司还强制关闭业主水表，停止供水，给业主带来的生活带来严重不变，垃圾不及时清理，卫生无人打扫，乱摆的小摊子，一楼汽车的乱停放。鑫先只安排了四个保安，安全问题严重失控，车辆被盗，车辆被刮等多起案例。小区消防通道长期被车辆停放，而无人管理，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，以至于造成2019年初房屋失火，消防车不能及时进来，造成业主财产损失惨重，鑫先公司侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，小区公共区域的经营性收入被原告和物管办指定的业主委员会瓜分了，置广大业主的权利于不顾。小区业主只有交钱的权利，没有任何的监督权和享有权。因此，鑫先公司不是一般的违约，而且是严重违约，业主有权拒绝其履行交费的请求。由于被告没有向法庭提交相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应承担举证不力的败诉责任。关于原告鑫先物业公司要求支付违约金的诉讼请求，因该案原告方在履行合同中，未能完全按合同履行好相应义务，造成小区内部分业主有较大意见，且该小区目前仍有三分之一人数未按期交纳物业费，故原告方的服务存在瑕疵且鑫先公司未书面催收。据此，该院对原告提出的要求被告承担逾期违约金的诉讼请求，不予支持。在该案庭审过程中，被告向金华未经许可中途退庭，因此该院予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法徫若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定。判决：一、限被告向金华于本判决生效后三日内向原告龙山县鑫先物业管理有限公司付清2017年8月16日至2019年4月15日期间的物业管理服务费960元；二、驳回原告龙山县鑫先物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告龙山县鑫先物业管理有限公司负担20元，由被告向金华负担30元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，我国物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故本案中回龙花苑业主委员会与龙山县鑫先物业管理有限公司签订的物业管理服务合同对回龙花苑的业主均具有约束力，龙山县鑫先物业管理有限公司已经按照合同约定提供了相关服务，作为回龙花苑的业主向金华应该支付相应的物业费，上诉人向金华提出被上诉人未依据物业服务合同，履行相应的义务，依据本案查明的事实，龙山县鑫先物业管理有限公司事实上已经按照合同约定为回龙花苑业主提供了相关服务，上诉人作为回龙花苑的业主也接受了该物业服务，应该支付相应的物业费。被上诉人履行合同虽有瑕疵，物业管理不规范，但不是上诉人拒不支付物业费的正当理由。综上所述，向金华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人向金华负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇二〇年五月七日书记员  舒 丹附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......