广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8230号上诉人（原审被告）：广州天禧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈小芳，系该司董事长。委托诉讼代理人：李彪、张若晴，均系广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段锦潮，男，1985年11月10日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：张盛芳，女，1989年8月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人广州天禧房地产开发有限公司（以下简称“天禧公司”）因与被上诉人段锦潮、张盛芳商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20793号民事裁定，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。天禧公司上诉称，原审裁定认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人建设及销售涉案项目时，已取得广州市规划局核发的《建设工程规划许可证》及广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，建设及销售行为均合法。二、2015年10月28日，中国人民解放军95171部队就涉案项目出具相关处理意见，认定“云启项目严重超高达52.4米，责令拆除超高建筑物”。涉案房屋所在楼层（23-39层）为超高范围，按95171部队处理意见必须拆除，因此造成涉案房屋无法办理规划验收，无法交付使用、无法办理不动产权属证书。上诉人与被上诉人签订之《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议失去了履行基础，事实上无法继续履行，原审法院应驳回被上诉人的全部诉讼请求。故上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院对本案继续审理。段锦潮、张盛芳向原审法院诉讼请求：1、确认《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第八条第二款“违约金累计不超过该商品房总价款的3%”格式条款约定无效；2、天禧公司自2018年1月1日起每日按已付房价款0.02%的标准向段锦潮、张盛芳支付延期交房违约金至天禧公司依约实际交房时止；3、天禧公司承担本案的诉讼费用。原审法院经审查查明：2014年9月28日，原广州市规划局向天禧公司核发《建设工程规划许可证》，载明：建设单位为天禧公司，建设项目名称为商业、办公、住宅楼工程4幢；建设位置为天河××××文明路；建设规模为商业、住宅楼工程（自编号1#）1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层）21517平方米；住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层）20199平方米；等。该许可证附件《建设工程审核书》第八条载明“涉及建筑控高等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按照其要求办理，若相关专业管理部门提出修改意见的，应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”。2015年6月10日、8月7日，天禧公司取得《广东省广州市商品房预售许可证》，载明：项目坐落天河区车陂街道××北街东侧，项目名称云启家园，预售房屋栋号及层数1-2栋/39层，发证机关广州市国土资源和房屋管理局。预售许可证发证时已建层数为1-2栋/26层。2015年8月8日，案外人中国人民解放军九五一七一部队（以下简称“九五一七一部队”）向天禧公司发出《关于富力万科云启项目超高事》：我部在检查巡视时发现贵公司富力万科云启项目超高，其中2栋39层住宅用房，经测算该项目建成后总广州高程可达130多米，处在我部机场南端净空区域内，严重超出军用机场控高规定，影响我部飞行安全，经沟通查实，贵公司在未征求我部控高建议和相关控高审批的情况下开工建设，我部要求贵公司立即停工整改、调整建设方案报我部，按照机场控高审批高度要求处理解决。2015年8月13日，原广州市规划局向天禧公司发出《关于尽快办理调整建筑设计方案手续的函》：我局在《建设工程规划许可证》附件《建设工程审核书》中明确，涉及建筑控高等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按照其要求办理，若相关专业管理部门提出修改意见的，你单位应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续；现九五一七一部队向我局反映你单位位于天河××××文明路建设商业、办公、住宅楼4幢（以裙楼连体）的工程目前仍未征求控高意见，导致已严重影响该部队飞行安全，你单位应按规定，尽快就控高问题征求该专业管理部门意见，并依意见尽快到我局办理调整建筑设计方案的有关手续。2015年12月9日，段锦潮、张盛芳与天禧公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由段锦潮、张盛芳购买天河区云启街1号（商业、住宅楼自编1栋）2504房（以下简称“涉案房屋”）。合同签订后，段锦潮、张盛芳依约支付了全部购房款。原审法院曾就穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》的附件《建设工程审核书》向广州市国土资源和规划委员会（以下简称“市国规委”）发函调查。该委函复称：一、《建设工程规划许可证》附件2为《建设工程审核书》。二、《建设工程审核书》第八条所指的建筑控高管理部门包括但不限于九五一七一部队。三、经核查，我局建设工程规划许可证许可建设单位建设商业、住宅楼工程(自编号1#)1幢，地上39层（部分1、2层，另设地下室2层），商业、住宅楼工程（自编号2#）1幢，地上39层（部分1、2层），《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预（网）字第××号）载明预售房屋层数为39层，故云启家园80米以上建筑部分（23-39层）已取得建设工程规划许可。我局2014年9月28日核发的《建设工程规划许可证》附件2《建设工程审核书》第八条明确“涉及人防工程、环境保护、卫生防疫、园林绿化、建筑控高、轨道交通、文物保护、国家安全等专业管理问题，应征求相应管理部门意见，并按其要求办理。若相关专业管理部门提出修改意见的，你单位应及时到我分局办理调整建筑设计的有关手续”；建设单位在建设期间已收到九五一七一部队的整改意见，我局也于2015年8月11日获悉该情况后于2015年8月13日以《关于尽快办理调整建筑设计方案手续的函》提醒建设单位尽快申请调整建筑设计。据已发生效力的（2018）粤0106民初2953号民事裁定书查明：一、2015年10月28日，九五一七一部队向原广州天河区规划局发出《关于超高建筑物处理意见》：2015年9月24日，我部向广州市规划局反映天禧公司富力万科云启项目超高事宜；2015年9月27日，我部向天河区规划局发函关于办理《建设工程规划许可证》须征求军用机场控高意见等内容。二、2017年7月5日，天河区国土资源和规划局先行办理了涉案房屋所在楼盘22层及以下（即广州高程80米以下）的建设工程规划验收，并核发《建设工程规划验收合格证》。因涉案房屋所在部分（23-39层）尚未通过规划验收，至今尚未交付使用，致成本讼。原审法院经审查认为：原广州市规划局核发的穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所附的《建设工程审核书》明确如楼宇建设涉及建筑控高等专业管理问题，应按相应管理部门意见办理，若相关管理部门提出修改意见的，需天禧公司办理调整建筑设计的有关手续后方可生效，可见规划部门许可天禧公司对富力万科云启家园进行住宅楼39层的建设是附条件的。根据本案查明的事实，首先，市国规委向原审法院出具的复函内容显示，该委确认上述《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”包括但不限于九五一七一部队，但并未明确“建筑控高管理部门”的具体管理部门，本案中亦未有证据显示相关主管部门曾向天禧公司明确指明应向何方征求建筑控高意见。其次，九五一七一部队并非行政管理部门，其要求天禧公司对超高建筑部分予以拆除的意见并非行政决定，对于超高建筑部分应如何处理，最终仍应由相应的主管部门作出认定处理。再次，九五一七一部队作为《建设工程审核书》中所指的“建筑控高管理部门”之一，在其作出要求天禧公司拆除超高建筑部分的意见后，对于其核定的超高部分的建筑具体应如何处理，相关主管部门并未作出明确的处理决定，天禧公司在原广州市规划局向其发函明确要求其至该局办理调整建筑设计的有关手续的情况下至今亦尚未办理。综上，穗规建证【2014】1810号《建设工程规划许可证》中所涉及的住宅楼23-39层的部分（即九五一七一部队核定的建筑超高部分）的效力尚未确定，富力万科云启家园内两幢住宅楼的23-39层部分的建筑性质尚未明确，从而导致段锦潮、张盛芳与天禧公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同效力无法确定，对于合同相对方的履约行为如何定性亦无法确定。因此，原审法院裁定驳回段锦潮、张盛芳的起诉。本院经审查认为，虽然九五一七一部队对案涉项目建筑高度提出意见，但其并非行政管理部门，其要求天禧公司对超高建筑部分予以拆除的意见并非行政决定，对于超高建筑部分应如何处理，最终仍应由相应的主管部门作出认定处理。即案涉项目《建设工程规划许可证》涉及楼层的效力尚未确定，该部分建筑物的性质尚未明确，导致段锦潮、张盛芳与天禧公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同效力无法确定，对于合同相对方的履约行为如何定性亦无法确定，不宜直接驳回段锦潮、张盛芳的诉讼请求。原审法院认为本案应由相关主管部门先予处理为宜，裁定驳回段锦潮、张盛芳的起诉并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  袁国生二〇二〇年五月二十一日书记员  林秋萍何敏婷