安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖08执复13号 复议申请人（异议人、利害关系人）：安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县。 法定代表人：肖贤军，该公司董事长。 申请执行人：安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市。 法定代表人：张复九，该公司总经理。 被执行人：包艮果，男，1977年10月11日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被执行人：齐中英，女，1980年2月15日出生，汉族，住安徽省桐城市。 被执行人：安徽锦程置业有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县。 法定代表人：包艮果，该公司总经理。 被执行人：安徽中成输送机械集团有限公司，住所地安徽省安庆市桐城经济开发区。 法定代表人：包艮果，该公司总经理。 被执行人：敦煌圣都生态农业发展有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市。 法定代表人：刘忠，该公司总经理。 被执行人：李红梅，女，1978年1月26日出生，汉族，住安徽省桐城市。 复议申请人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司不服安徽省桐城市人民法院作出(2019)皖0881执异69号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 安徽省桐城市人民法院在执行安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司与被执行人包艮果、齐中英、安徽锦程置业有限公司、安徽中成输送机械集团有限公司、敦煌圣都生态农业发展有限公司、李红梅、安徽锦程商贸有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物。利害关系人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司对此提出异议，桐城市人民法院审查后驳回其异议请求。 执行法院查明，被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于安徽省××开发区新楼村七宗国有土地使用权，其中五宗国有土地使用权的抵押权人是异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，另两宗国有土地使用权未作抵押。被执行人安徽锦程置业有限公司取得上述国有土地使用权后，开发建设枞阳县锦程国际广场，尚有30套商业用房未售，且已售商业用房未竣工交付买受人。2019年5月29日，向枞阳县国土资源局查询，被执行人安徽锦程置业有限公司的上述七宗国有土地使用权由桐城法院于2018年4月24日首次查封；2019年6月4日，经枞阳县房地产管理局房产信息系统查询，被执行人安徽锦程置业有限公司未出售的30套商业用房已于2017年8月7日由桐城法院查封，桐城法院查封系首次协助限制交易。2019年6月3日桐城法院作出（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物，于2019年6月9日送达异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，异议人未提出异议；2019年6月12日委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物进行评估，2019年6月24日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字［2019］Ｈ-0741号《房地产估价报告》，桐城法院于2019年10月1日向安徽枞阳农村商业银行股份有限公司送达该报告，其未提出异议；2019年10月14日桐城法院发出司法拍卖《公告》（第一次），于2019年10月23日送达安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，其未提出异议；2019年11月20日桐城法院发出司法拍卖《公告》（第二次），安徽枞阳农村商业银行股份有限公司向桐城法院提出执行异议。 安徽枞阳农村商业银行股份有限公司异议称，请求撤销安徽省桐城市人民法院作出的（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，将本案中抵押物处置权移交安徽省枞阳县人民法院。事实和理由:一、贵院查封被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第099号、枞国用（2014）第008号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0918号、枞国用（2014）第0949号及地上附属物的行为严重侵害了异议人的抵押权。被执行人安徽锦程置业有限公司因其自身及他人借款以其名下位于枞阳县××开发区新楼村的以上国有土地使用权为借款设立了抵押权，并办理抵押登记。后期因借款人未按期归还借款，异议人向安徽省枞阳县人民法院起诉，安徽省枞阳县人民法院作出相关判决书或调解书，确认异议人对相关国有土地使用权拍卖价款享有优先受偿权。具体情况为:1、（2017）皖0722民初1363号《民事调解书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0988号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；2、（2018）皖0722民初2537号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0988号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在500万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；3、（2019）皖0722民初514号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0990号、（2014）第0098号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在2000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；4、（2019）皖0722民初305号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0989号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1500万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权；5、（2019）皖0722民初821号《民事判决书》，确认异议人对被执行人安徽锦程置业有限公司的枞国用（2012）第0990号、（2014）第0098号土地证项下的国有土地使用权拍卖、变卖、折价款项在1000万元的借款本金及利息范围内享有优先受偿权。上述案件确认的异议人享有优先受偿权的仅本金金额为6000万元，而计算至今的利息金额约为1700万元。上述债务履行期限届满后，异议人均向安徽枞阳县人民法院申请执行，现贵院对异议人的上述抵押物进行处置，但贵院挂网拍卖上述抵押物位于枞阳县××开发区新楼村的相关国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0948号、枞国用（2014）第0949号］及已经建设的建筑物的起拍价价款仅为29810965元，评估价仅为41404117元，无论是评估价还是本次起拍价明显低于异议人的优先受偿权的本金金额6000万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应予准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。那么在该情况下，异议人认为在评估价都远低于优先债权本金6000万远，该拍卖依法不应予以进行。但贵院仍然进行拍卖，显然严重侵害了异议人的合法权益，且与上述规定不符，依法应予以矫正。二、本案中，异议人就相关优先债权向安徽省枞阳县人民法院申请强制执行，安徽省枞阳县人民法院作为抵押物所在地查封法院，于2017年4月24日即查封了涉案的相关房屋及土地，而贵院于2017年8月7日才查封涉案的相关土地及房屋。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。本案中，安徽省枞阳县人民法院查封属于首查封，本案中涉案财产应由枞阳县人民法院处理。三、本案中安徽省枞阳县人民法院向贵院发出了相关案件移送手续，但贵院未依据法律规定予以移送，与相关规定不符。依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定:执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。本案中，贵院未按照上述规定在履行，而是在2019年6月3日仍然裁定进行拍卖程序，显然超出了上述期限，那么在安徽省枞阳县人民法院要求移送执行后，贵院仍然进行拍卖流程，显然违法。四、本案中，贵院对上述抵押物位于枞阳县××开发区新楼村的相关国有土地使用权［枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2014）第0947号、枞国用（2014）第0948号、枞国用（2014）第0949号］及已经建设的建筑物的评估价仅为41404117元并且多两块地块和建筑物，明显低于市场实际价值。本案中异议人对上述抵押设置的抵押权价款本金金额为6000万元，是在抵押物进行评估后，依据评估价格的50%-60%的范围（同时只是其中的五块土地），而现在七块土地加上地上建筑物贵院的评估价格仅为41404117元，显然不符合常理，而且近两年抵押物所在地的枞阳现场房价出于上升趋势，该评估价格明显过低，现贵院第二次拍卖的价格仅为29810965元，进而导致抵押物被严重贱卖，依据相关法律规定，即使拍卖成功，所得价款应支付优先债权，在该情况下，贵院的拍卖行为毫无意义，也不利于本案安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司的债权得到实现，明显不符合常理。异议人认为，在该情况下，安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司仍然要求对上述抵押物进行处置，显然是希望通过贱卖抵押物来获取不正当利益，即通过贱卖从而取得自身价值远远高于拍卖价的抵押物，不能排除其与他人恶意串通的可能，这将严重侵害作为抵押权人的异议人的合法权益，在该情况下异议人的合法债权将无法通过处置抵押物实现，明显违法。综上所述，异议人认为，贵院作出的（2019）皖0881执恢507号《执行裁定书》严重侵害了异议人的合法权益，依法应予矫正。据此，异议人依据相关法律规定对贵院的执行裁定提出以上异议，请求贵院撤销该裁定。 执行法院认为，本案的争议焦点为本院是否有权拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物。安徽省枞阳县人民法院于2019年10月8日发出《商请移送执行函》，但本院于2019年6月3日作出（2019）皖0881执恢507号《执行裁定书》，裁定评估、拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物，进行了评估拍卖程序，并于2019年6月12日委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对上述房产进行评估，于2019年10月1日向异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司送达《房地产估价报告》，异议人均未提出异议，且本院裁定拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下的七宗国有土地使用权中，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司仅对其中五宗土地存在优先受偿权，而该七宗土地系完整的项目用地，将其分别拍卖不具备可操作性。另根据枞阳县房地产管理局的查询结果，本院对未出售的30套商业用房的查封系首次查封，枞阳县人民法院（2017）皖0722执保34号《协助执行通知书》（回执）载明的查封日期是2017年4月24日，即使枞阳县人民法院的查封早于本院的查封，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司对该30套商业用房亦无优先受偿权，故异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司请求将被执行人安徽锦程置业有限公司名下枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号、枞国用（2012）第0947号国有土地使用权的处置权移送安徽省枞阳县人民法院不符合《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条的规定，拍卖保留价即为起拍价，起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，流拍后再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本院以低于评估价百分之二十的价格确定第一次拍卖起拍价，以低于第一次起拍价百分之十的价格确定第二次拍卖起拍价，并无不当。本案中，异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司仅对被执行人名下五宗国有土地使用权拍卖价款可以优先受偿，对另两宗国有土地使用权及附属物拍卖价款无优先受偿权，申请执行人安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司可从异议人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司无优先受偿权部分财产的拍卖款中受偿，不属于无益拍卖。 安徽枞阳农村商业银行股份有限公司向本院提出复议的主要理由为： 1、枞阳县人民法院早于2017年4月24日查封了涉案的相关房屋和土地，查封属于首查封，桐城市人民法院查封时间在2018年4月24日。枞阳县人民法院作为首封法院于2019年10月8日拍卖前向桐城市人民法院发出要求移送函，符合法律规定。且抵押给复议申请人的五宗地块面积为29752.8平方米，未抵押的面积仅为1365.8平方米。枞阳县人民法院作为首封法院处置更加妥当。 2、桐城法院评估报告中没有明确区分七宗地块中属于抵押范围的地块价值，无法分割拍卖款项。 3、对未出售的30套房屋，复议申请人认为在设定抵押时对土地上的建筑物是一并享有抵押权的，故复议申请人对对该房屋享有优先受偿权。 4、评估价格明显低于市场实际价值，使得抵押资产被贱卖，导致复议申请人巨额信贷资金损失。 5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应予准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。桐城市人民法院对涉案财产挂网拍卖的评估价、起拍价均明显低于复议申请人优先受偿权的本金金额，该次拍卖依法不予进行。 至于裁定书中提出的申请执行人可以就没有设定抵押权的部分拍卖款受偿，复议申请人认为任何单位和个人都无权通过侵害他人的合法权益来获取自己的利益。如果以拍卖不能划分就贱卖相关地块，严重影响了抵押权人的利益。 本院查明，被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于安徽省××开发区新楼村七宗国有土地使用权，其中四宗［证号分别为：枞国用（2012）第0988号、枞国用（2012）第0989号、枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号］面积为29627.9平方米，抵押权人是复议申请人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司。另三宗［证号分别为：枞国用（2012）第0948号、枞国用（2012）第0949号、枞国用（2012）第0947号］面积为1490.7平方米，未设定抵押。被执行人安徽锦程置业有限公司取得上述国有土地使用权后，开发建设枞阳县锦程国际广场，尚有30套商业用房未售。经分别向枞阳县国土资源局、枞阳县房地产管理局房产信息系统查询显示，执行法院于2018年4月24日首先查封被执行人安徽锦程置业有限公司的上述七宗国有土地使用权，于2017年8月7日查封被执行人安徽锦程置业有限公司未出售的30套商业用房，本次查封系首次协助限制交易。但枞阳县人民法院提供的（2017）皖0722执保34号《协助执行通知书（回执）》中载明枞阳县人民法院于2017年4月24日对上述30套房产采取了查封措施。 2019年6月3日，执行法院作出（2019）皖0881执恢507号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人安徽锦程置业有限公司名下位于枞阳县××开发区新楼村的国有土地使用权及地上附属物，于2019年6月9日将执行裁定书送达复议申请人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司。 2019年6月12日，执行法院委托评估机构对上述财产进行评估，评估价为43148864元。并于2019年10月1日将评估报告邮寄送达复议申请人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司。 2019年10月8日，安徽省枞阳县人民法院向执行法院发出《商请移送执行函》，函中商请将桐城市人民法院首封的枞国用（2012）第0990号、枞国用（2014）第0098号土地使用权移送枞阳县人民法院处分。 2019年10月14日，执行法院发出司法拍卖《公告》（第一次），起拍价33123294元（按照41404117下浮20%）。于2019年10月23日将拍卖公告邮寄送达安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，2019年11月20日执行法院发出司法拍卖《公告》（第二次），起拍价29810965元（按照33123294下浮10%），于2019年12月5日将拍卖公告邮寄送达复议申请人安徽枞阳农村商业银行股份有限公司，安徽枞阳农村商业银行股份有限公司提出执行异议。2019年12月12日拍卖成交，成交价29810965元。 本案争议的焦点：1、桐城市人民法院对查封财产是否享有处分权；2、评估价格异议是否成立；3、本案是否适用《评估、拍卖规定》第九条。 本院认为，执行过程中，首先查封法院负责处分查封财产是一般规则，在首先查封法院与优先债权执行法院对查封财产的处分权有争议时，最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》中明确了可以报请双方共同的上级法院指定执行，故对处分权的争议，不属于执行异议的审查范围。对复议申请人要求将查封财产的处分权移送优先债权执行法院的复议请求，本院不予支持。 关于对评估价格异议的问题，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条、第二十四条，当事人、利害关系人应当在收到评估报告后五日内提出异议，未在规定的期限内提出异议的，人民法院不予受理。故对复议申请人逾期提出的该项异议请求，本院不予审查。 至于复议申请人提出应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的问题。本条款属确定拍卖保留价的特别条款，是对无益拍卖的禁止或者限制性规定，既是保护申请执行人的利益，也是保护其他当事人和利害关系人的利益。本案中，七宗土地及地上建筑物、附属物的评估价为4300余万元。而复议申请人提交的生效法律文书中载明其对其中四宗土地使用权变现价款享有优先受偿权的债权本金为6000万元。评估价相对于复议申请人而言远不能覆盖其优先债权的金额，应属于无益拍卖。涉及抵押权的部分财产的拍卖保留价应当严格依照上述法律规定，确定起拍价。其他不涉及优先债权的资产，可按照实际评估价确定起拍价。执行法院以占比很小部分资产认定不属于无益拍卖，进而按照一般原则整体确定拍卖起拍价的执行行为，不符合法律规定。 综上，复议申请人的部分复议理由成立，本院应予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销安徽省桐城市人民法院作出(2019)皖0881执异69号执行裁定书； 二、撤销安徽省桐城市人民法院对涉案财产以29810965元起拍价进行的拍卖程序。 本裁定为终审裁定。 审判长  方向华 审判员  江 艇 审判员  都红兵 二〇二〇年五月十九日 法官助理丁浩 书记员蒋芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。