广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3538号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市越秀区中山四路246号信德商务大厦4楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭蔼璇，广东君厚律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：杨廷华，男，壮族，1977年2月3日出生，身份证住址南宁市邕宁区。被上诉人（原审被告）：蒋建刚，男，1982年4月29日出生，汉族，身份证住址浙江省龙游县。委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市越秀区圣力塑料制品经营部（个体工商户），经营场所广东省广州市越秀区某某某路4xx号经营者：蒋建刚。上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房管所）、上诉人杨廷华因与被上诉人蒋建刚、广州市越秀区圣力塑料制品经营部（以下简称圣力经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初12546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。房管所上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2018年3月8日解除；2.撤销一审判决第二项，改判杨廷华、蒋建刚及圣力经营部迁出时可以拆除电梯；3.撤销一审判决第三项，改判蒋建刚按照每月103387元标准向房管所支付房屋使用费，直至实际退房时止；4.撤销一审判决第四项，改判房管所无需向蒋建刚支付电梯补偿款296824元；5.撤销一审判决第五项，改判蒋建刚以每月103387元标准向房管所支付自2018年3月12日至实际退房时止的逾期退房违约金；6.判决杨廷华、蒋建刚及圣力经营部承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、房管所原审第一项诉讼请求，实为请求确认双方租赁合同已经由房管所通知解除，并在第四项诉讼请求中主张了相应的逾期交房违约金，请求二审法院予以认定并改判。根据我国《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”房管所在双方租赁合同期满后的2018年3月8日向蒋建刚发出《通知》，请其“自收到此通知之日起三天内停业撤出，腾退房屋交还我所。”由于当时双方的租赁合同已经届满，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”房管所向蒋建刚发出的《通知》，符合解除合同的法定条件，《通知》到达对方即生效，《广州市直管房租赁合同(非住宅)》于2018年3月8日即已解除。同时，根据《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第二十一条第2点约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取乙方违约金。”房管所提起诉讼要求逾期交房违约金，可以印证房管所第一项诉讼请求的本意是请求确认合同已经解除，而非请求法院判决解除。二、蒋建刚将直管公房进行转租盈利，既违反合同约定，也违反了公房的管理规定，房管所有权无条件收回公房，蒋建刚拒绝配合退房，应当承担具有惩罚性的违约金责任。双方《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第二十条第3点约定“在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超过乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。”第二十一条“违约责任”第l点约定“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担”。《广东省公有房产管理条例》第十六条规定“单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。”第二十五条规定“对违反本条例的单位和个人，按下列情况，分别给予处理：(一)使用单位或个人私自将公房转租、转让、转卖者，房管部门有权将公房收回；……”。本案中，蒋建刚在与房管所签订《租赁合同》后，马上与杨廷华签订《承包合同》进行转租，杨廷华又以广州市越秀区圣力塑料制品经营部(以下简称圣力经营部)的名义对外分租，分租户多达100多户。蒋建刚利用公有房屋谋取私利的行为，严重影响了国家对公有财产的管理秩序，损害了房管所作为公房管理者的政府形象，房管所从保护公有财产、防范国有资产流失的原则出发，有权随时解除租赁合同、收回房屋。而在本案诉讼过程中，蒋建刚采取滥用管辖权异议程序、持续对外发布招租广告等手段，意图拖延或拒绝配合退房，势必造成公有财产损失的进一步扩大，为此，应当判令蒋建刚按照合同约定支付逾期交房违约金，促使其及时交还房屋。三、原审法院严重违反“不告不理"的民事诉讼原则，依法应予纠正。“不告不理”是民事诉讼的基本原则之一，房管所起诉时并未请求对电梯作出处理，蒋建刚在一审中虽然提出了电梯残值损失的抗辩意见，但是并未就此提起诉讼或者反诉，原审法院直接就此作出判决，违反了“不告不理”的原则。蒋建刚与房管所所签租赁合同约定的使用用途为办公，而蒋建刚承租后转租给杨延华、杨延华再分租给其他租户，用来做仓库，为了提高工作效率、增加承租率、扩大出租收益，所以加装了电梯。显然，用做仓库与房屋本身的“办公”用途完全不同，房管所收回房屋后，将对屋内装饰装修进行整改，恢复“办公”用途，确保公有房屋的合法、合理利用，那么，加建的电梯实际上对房管所没有什么利用价值，甚至可能影响今后的房屋使用，因此，房管所本是希望杨廷华、蒋建刚及圣力经营部能拆除电梯、恢复原状，但原审法院直接判定杨廷华、蒋建刚及圣力经营部“迁出时不得拆除该房屋内的电梯”，实有违房管所的起诉初衷。四、蒋建刚是在双方租赁合同期限约定明确的情况下，为私自转租盈利而加建电梯，现因合同期满终止而解除，其使用目的已然实现、且电梯的投入也已全部收回，法院判决房管所支付电梯补偿款，缺乏事实依据，且对房管所不公平。首先，房管所与蒋建刚签订的《租赁合同》明确约定了租赁期限为：自2013年4月1日至2015年3月31日，而蒋建刚曾向房管所书面请求将租赁期限由2年调整为5年，那么，即便按照蒋建刚书面申请将租赁合同延期至5年，合同期即为：自2013年4月1日至2018年3月31日。蒋建刚在2013年5月7日与房管所签订《租赁合同》之后的第十天，2013年5月l7日，即与杨延华签订《承包合同》时，约定“因经营需要，须加装电梯的报批手续由甲方负责办理，并在2013年6月1日前出具给乙方”。可见，蒋建刚在承租越秀区某某某路4xx号房屋时，已经计划加建电梯，也清楚地知道双方租赁期限最长为五年。因此，蒋建刚是为了转租谋利而加建电梯，在经过五年租赁合同期后，电梯成本已经摊销完毕，实现了其加建电梯的预期。蒋建刚不存在预期利益损失。其次，经一审查明，2013年5月17日，蒋建刚与杨廷华签订《承包合同》，以承包经营的方式将全幢房屋交由杨延华经营，约定期限自2013年8月1日至2023年7月31日，承包费为每月150000元。蒋建刚与杨廷华虽名为承包，实际上却是蒋建刚将承租房屋转租给了杨廷华，收取租金每月150000元，减去应交房管所月租金103387元，蒋建刚赚取月利46613元。自2013年8月1日起至提起本次上诉时止，转租时长已超72个月，赚取租金差价高达335.6万元，远远超过蒋建刚投入加建的电梯成本。可见，蒋建刚也不存在实际损失。再次，房管所在诉讼过程中才得知，蒋建刚违约将全幢房屋转租给杨廷华、杨廷华又分租出去多达100多户，房屋内的装饰装修混乱不堪。这一状况，给房管所解除租赁合同、收回房屋以及收回后恢复正常的管理秩序造成了极大的不便，并将增加巨大的拆除装修、恢复原状的各项成本。在此情况下，如再要求房管所向蒋建刚支付电梯残值，对房管所明显不公平。五、蒋建刚已承诺电梯费用自理，现又出尔反尔，有违诚实信用；判决房管所支付电梯补偿款将无法执行，房管所宁愿法院判决杨廷华、蒋建刚及圣力经营部拆除电梯、恢复原状。蒋建刚在与房管所签订租赁合同后，为了要加装电梯，多次恳请房管所配合其办理报建手续，房管所告知其无加建电梯财政预算后，其一再向房管所承诺，与加建电梯有关的一切费用由他自理，房管所只需要协助提供资料即可，绝不会给房管所增加一分钱负担。如今，蒋建刚租赁合同期满又提出要求房管所补偿电梯残值，严重违反诚实信用原则，依法不应得到支持；而且，如果中院维持判决房管所支付该笔高额的补偿款，将使房管所面临巨大的财务风险和审计风险，甚至有被追究造成国有资产流失的法律风险。为此，请求中院判令杨廷华、蒋建刚及圣力经营部将电梯拆走，将房屋恢复原状。综上所述，房管所认为，原审判决解除租赁合同关系不符合房管所本意，房管所发出《通知》解除合同的效力应予以认定，蒋建刚拒绝按《通知》指定时间退房，应当支付逾期交房违约金；关于涉讼房屋内电梯残值的处理意见，超出了房管所提起诉讼的审理范围，且蒋建刚是为了私自转租获利，其实际上获得了相当多的收益，加建电梯的预期目的已经实现，要求房管所向其支付电梯补偿款没有事实依据，且严重违反诚信，对房管所显示公正。恳请二审法院依法查明事实，并判如所请。对于房管所的上诉请求，蒋建刚辩称：房管所的上诉理由并不成立。一、房管所行使租赁合同的解除权不当。房管所在上诉状第五页自认将双方的租赁期限可以延长到2018年3月31日，因此，在2018年3月8日提前通知解除合同属于违约行为。（一）房管所声称主张2018年3月8日解除租赁合同是通知解除，我方认为其并未通知到蒋建刚，因此，该解除权并未成立。（二）在房管所的一审起诉状中的诉讼请求是要求法院判令租赁合同的解除，并未要求法院判令在2018年3月8日解除，因此房管所的上诉请求其实超越了一审判决的范围。房管所对于蒋建刚的转租行为是明知的，在租赁5年期限内，房管所并未在知道或应当知道的6个月内行使异议权，因此房管所认为蒋建刚将涉案房屋转租盈利属于违约行为的理由与事实不符。（三）房管所与蒋建刚之间存在长期租赁合同关系，且涉案房屋转租给杨廷华和其他100个小业主，按照合同交易习惯是每年一签，现房管所要求三日内腾空并不符合合同交易习惯。蒋建刚并未违约，房管所要求蒋建刚承担违约责任并未有事实和法律根据。事实上，蒋建刚至今仍在积极缴纳租金，并未有任何违约行为。二、关于电梯残值返还。首先，房管所认为电梯残值的处理违反了处分原则，而蒋建刚在一审庭审中主张过该电梯的评估残值，并且要求法庭以电梯残值来抵销租金，并未违反处分原则。其次，房管所明知蒋建刚装配电梯并积极向有关部门报备，应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房管所应当返还电梯残值。三、请求法院考虑到2020年疫情期间，根据广东省的相关政策，减免两个月的租金。对于房管所的上诉请求，杨廷华辩称其答辩意见与蒋建刚一致。杨廷华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由杨廷华等人续租广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋至2023年7月31日；2.诉讼费由房管所承担。事实与理由：2013年5月7日蒋建刚与房管所签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定房管所同意将广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋出租给蒋建刚作办公用途使用，建筑面积1752.32平方米，租期由2013年4月1日至2015年3月31日。2013年5月17日，杨廷华与蒋建刚签订《承包合同》，约定蒋建刚以承包经营的合作形式将上述房屋交由杨廷华实施经营，期限自2013年8月1日至2023年7月31日。后杨廷华将房屋转租给100多户租户，并在此过程中我们对上述房屋进行了加装电梯及装修，使该房屋的价值增大，另外在此期间，杨廷华均有按时交租给房管所，至2018年3月8日，房管所向蒋建刚与杨廷华发出关于收回房屋的通知，要求杨廷华自2018年3月8日起3日内停业撤出，腾退并交还房屋，至此，杨廷华也想合作，但由于杨廷华与蒋建刚所签订的合同时间是至2023年7月31日，当时杨廷华也是按此时间投入投资及与租户谈的，租户也是按此时间对经营进行规划的，如现在就要收回房屋，将使杨廷华及租户的投资血本无归。虽然杨廷华与蒋建刚签订合同时知道房屋的情况，但其称租赁期满后是可以续期的，杨廷华就相信了蒋建刚。因此，现如按房管所的要求将上述房屋腾退并交还房屋，将使杨廷华及进场经营的100多户租户没有了经营场所，失去了工作机会并使血本无归，增大社会的不稳定因素，并且杨廷华是一直有按时交租。因此杨廷华希望法院从法律及社会的多种因素考虑，让杨廷华经营到2023年7月31日。对于杨廷华的上诉请求，房管所辩称：一、蒋建刚承租涉案物业后转租给杨廷华的事实，我方直到一审诉讼过程中才知道的，我方不认可其签订的承包合同，因为解除合同而造成的损失应由蒋建刚负担。二、杨廷华所称按时向房管所交租并非事实，杨廷华从未向房管所交过租金，租金一直是蒋建刚缴纳的。三、涉案房屋的使用情况存在严重的安全隐患，非仓改仓的现象是政府目前整治的重点，房管所收回涉案房屋，希望蒋建刚与杨廷华理解和配合。对于杨廷华的上诉请求，蒋建刚辩称其同意杨廷华的上诉请求、事实与理由。圣力经营部未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。房管所于2018年3月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令解除房管所与蒋建刚关于广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋租赁关系；2.判令蒋建刚立即清空并交还广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋给房管所；3.判令蒋建刚向房管所支付房屋使用费（以103387元/月为标准，自2018年4月支付至蒋建刚实际交还房屋之日止）；4.判令蒋建刚支付逾期退房违约金（以103387元/月为标准，自2018年3月12日支付至蒋建刚实际交还房屋之日止）。一审法院经审理查明：位于广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋是房管所管理的公房。2013年5月7日，房管所与蒋建刚签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定房管所同意将上址房屋出租给蒋建刚作办公用途使用，建筑面积1752.32平方米，租期自2013年4月1日至2015年3月31日每月租金103387元；租金按月结算，蒋建刚在每月的第20日前将当月租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给房管所；租赁期满或合同因故解除时，双方未续订合同而房管所要求收回房屋，蒋建刚拒不交出承租房屋的，房管所除要求蒋建刚限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取蒋建刚违约金等。2013年5月17日，蒋建刚（甲方）与杨廷华（乙方）签订《承包合同》，约定甲方以承包经营的合作形式将涉讼房屋交由乙方实施经营，期限自2013年8月1日至2023年7月31日，承包费为每月150000元等。圣力经营部是以蒋建刚为经营者的个体工商户；杨廷华借用圣力经营部的名义将涉讼房屋进行分租。2018年3月8日，房管所向蒋建刚发出《通知》，内容为请蒋建刚自收到此通知之日起三天内停业撤出，腾退房屋交还给房管所；逾期腾退的，房管所将依法追究蒋建刚的法律责任。蒋建刚按每月103387元的标准向房管所支付租金至2019年7月31日。房管所认为该款项为房屋使用费。房管所开具给蒋建刚的发票，从2018年5月起均注明：现金月租（诉讼期间房屋占用费）。为查明涉讼场地的实际使用人情况，一审法院于2018年11月8日在涉讼场地张贴《通知》，请涉讼场地内的各承租人及使用人于2018年11月15日前持有效证件及有关租赁、使用房屋资料联系本案经办法官，参与本案诉讼。期满，没有承租人或使用人向一审法院申报。另查，经房管所同意，杨廷华以蒋建刚的名义于2013年在涉讼房屋内加装电梯。在本案一审审理过程中，房管所表示不同意承顶涉讼房屋的装修残值及电梯残值。杨廷华向一审法院申请对电梯的价值进行评估。一审法院依法委托广东高某评估咨询有限公司对涉讼房屋内的电梯残值进行评估。广东高某评估咨询有限公司于2019年6月6日作出《价格评估结论书》，结论为：评估标的电梯设备及基础工程在评估基准日（2019年3月27日）的成新率为78.2%、残值为296824元。蒋建刚为此预付评估费11387元。一审法院认为：房管所与蒋建刚自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期业已届满，房管所提出解除双方租赁关系、收回涉讼房屋的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于涉讼房屋内电梯的残值，房管所是否应作出补偿的问题。因蒋建刚是在房管所同意的情况下在承租房屋内安装电梯的，且电梯不属于装饰装修的范畴，而属于价值相对较高、可继续使用的设备设施，在其成新率接近80%的情况下一旦拆除，其价值必然大幅贬损，不符合节约资源的绿色原则。因此，蒋建刚及第三人在腾空交还房屋时不得拆除该电梯，由房管所根据评估结论向蒋建刚补偿296824元。关于逾期退房违约金的问题。根据房管所提出的第一项诉讼请求，房管所与蒋建刚双方的租赁关系至今并未解除，且双方就电梯的补偿问题存在争议。故房管所主张逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，一审法院于2019年8月8日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，广州市房屋安全管理所与蒋建刚于2013年5月7日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》予以解除。二、在本判决发生法律效力之日起15日内，蒋建刚、杨廷华、广州市越秀区圣力塑料制品经营部（含所有实际使用人）将广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三一审判令房管所向蒋建刚支付电梯补偿款296824元的房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所；迁出时不得拆除该房屋内的电梯。三、蒋建刚在本判决发生法律效力之日起15日内向广州市房屋安全管理所支付自2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月103387元计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费，由蒋建刚按每月103387元的标准逐月缴交给广州市房屋安全管理所。四、广州市房屋安全管理所自本判决发生法律效力之日起15日内向蒋建刚支付电梯补偿款296824元。五、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元、评估费11387元，由广州市房屋安全管理所负担5693.5元，蒋建刚负担5793.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院在审理本案过程中，蒋建刚于2020年3月25日向本院提交撤回上诉申请书，以为化解矛盾的目的为由申请撤回本案上诉。二审另查明：房管所分别在2018年3月8日和2018年4月2日向蒋建刚开具租金发票各一份，确认收到蒋建刚交纳的2018年3、4月租金，发票上均备注“现金月租”。本院认为，蒋建刚在二审程序中，申请撤回上诉，不违反法律的规定，本院予以准许。本案的争议焦点为：其一，房管所与蒋建刚间的租赁合同的解除时间节点；其二，一审判令房管所向蒋建刚支付电梯补偿款296824元是否妥当；其三，杨廷华是否有权要求续租涉案房屋至2023年7月31日。关于房管所与蒋建刚间的租赁合同的解除时间节点问题。首先，从房管所一审中提出的第一项诉讼请求“判令解除房管所与蒋建刚关于广州市越秀区某某某路4xx号全栋之一、之二、之三的房屋租赁关系”的内容来看，房管所在提起一审诉讼时其与蒋建刚间的租赁合同关系尚未解除，所以才存在要求法院判决解除的请求；其次，从房管所收取涉案房屋的租金情况来看。房管所虽在2018年3月8日向蒋建刚发出要求收回房屋的《通知》，但其后却仍正常收取了3月和4月的租金，并向蒋建刚开具了租金发票，即房管所以其实际行为表明双方的租赁合同关系并未解除；最后，从房管所2018年3月8日发出《通知》的内容来看，房管所要求蒋建刚自收到此通知之日起三天内停业撤出，腾退房屋交还给房管所。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人解除不定期租赁合同时，应当在合理期限之前通知承租人。本案中，房管所在通过《通知》要求承租方返还房屋时，所给出的期限为三天，对于本案中长时间、大面积的租赁关系来讲，显然不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条中所规定的合理期限。综上，房管所主张合同已于2018年3月8日解除，理据并不充分。一审针对房管所诉请，依法判令解除房管所与蒋建刚于2013年5月7日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，合法有据，本院予以维持。如上所述，2018年3月8日《通知》并不发生解除合同的效果，亦就不存在蒋建刚自2018年3月12日起逾期交房的违约事实，故房管所要求蒋建刚支付逾期交房违约金主张，依据不足，一审判决驳回该项所请，并无不妥，本院予以维持。关于一审判令房管所向蒋建刚支付电梯补偿款296824元的问题。涉案房屋中的电梯是经房管所同意后，并根据涉案房屋的实际情况设计安装的，一审评估结果显示电梯成新率为78.2%，电梯尚具有较大使用价值，拆除后价值必然大幅贬损，甚至无法继续利用，再考虑到涉案房屋是多层建筑，加装电梯使房屋的使用价值增加，而租赁合同解除后，该增值利益实际由房管所取得，且蒋建刚已在一审诉讼中提出对涉讼房屋内的电梯残值进行评估，电梯残值补偿属于合同解除后的清理，并不违反不告不理的诉讼原则，故一审判令蒋建刚返还房屋时不得拆除电梯，由房管所向蒋建刚支付电梯补偿款296824元，并无不当，本院予以维持。房管所与蒋建刚间的租赁合同关系解除，次承租人杨廷华继续使用涉案房屋没有合法依据，杨廷华所提上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，广州市房屋安全管理所、杨廷华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6002元，由广州市房屋安全管理所负担5852元，杨廷华负担100元，蒋建刚负担50元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春城审判员  柳玮玮二〇二〇年五月十八日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳