广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6938号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋锦华，男，1985年8月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：曾炜斌，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智超，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张清洪，男，1962年10月19日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：李婉君，广东尚辰律师事务所律师。原审被告：杨聪，男，1976年10月2日出生，汉族，住湖南省隆回县。上诉人宋锦华因与被上诉人张清洪、原审被告杨聪租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宋锦华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判宋锦华、杨聪无须向张清洪赔偿损失80845.2元；2.确认宋锦华、杨聪与张清洪签订的《租赁合同》有效，并继续履行；3.判令张清洪将其未经宋锦华同意擅自拆改的甜心商业广场第一至第四层的楼梯、间隔恢复原状，或赔偿宋锦华及杨聪恢复楼梯、间隔原状所需的对价损失60万元；4.一、二审案件受理费全部由张清洪承担。事实和理由：（一）一审没有针对宋锦华要求确认《租赁合同》有效的诉请作出判决。虽一审判决认定《租赁合同》无效，并以此作出宋锦华、杨聪返还张清洪保证金、赔偿损失等判决。但对于宋锦华、杨聪反诉提出确认《租赁合同》为有效合同的诉求，没有体现在判项内容中，属于对诉讼请求的遗漏判决。因《租赁合同》效力的认定是双方执行后续事宜的依据，一审应就该合同的效力在判项中作出明确的认定，即法院应对此诉讼请求作出具体判决。（二）一审对张清洪提出的装修损失认定为80845.2元，属于事实认定不清。1.张清洪在提交的证据缺乏装修合同、图纸、进场施工或竣工退场的记录，或者关于施工的协商记录等用于证明装修实际工程量、工程费的资料，该证据明显未能形成证据链，未能证明其实际装修损失。一审仅凭张清洪的陈述，在未实际查清具体装修金额的情况下，单方面认定杨聪、宋锦华须对张清洪赔偿装修损失，属于认定事实不清。2.一审混淆了装修费用、装修造价、装修损失的概念，导致事实认定不清。3.一审认定《租赁合同》无效，但又引用《租赁合同》中关于免租期的约定，只支持了2019年6月16日至2019年6月28日的房屋占有使用费，明显自相矛盾。（三）一审法律适用错误。一审认为《租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效合同，并适用《合同法》第五十八条规定，判令宋锦华、杨聪向张清洪返还保证金、赔偿装修损失。宋锦华、杨聪在反诉中提出的要求张清洪对其拆改的楼梯、间隔恢复原状的请求，同属于《合同法》第五十八条关于合同无效相互返财产或赔偿的情况。一审对张清洪要求返还保证金、赔偿装修损失的请求进行处理，未对宋锦华、杨聪在反诉中提出的要求张清洪对其拆改的楼梯、间隔恢复原状的请求作出处理，属于法律适用错误。（四）张清洪在诉讼中一直以合同有效为前提，仅以违约作为退还保证金的理由，但一审判决最终是以合同无效作为判决依据，而一审并未就合同的效力问题和后果进行释明，导致本案判决并没有处理租赁场地的交还问题，明显违反了法定程序。（五）按照一审法院确认的《租赁合同》无效，则涉案合同应自始无效，包括其中管理免租期的约定也无效。而张清洪从2018年12月18日接收场地至今仅仅支付了一个月的租金，一审法院对此错误理解法律。（六）双方存在两份租赁合同，分别是涉案场地的1楼和2-4楼，而张清洪仅要求解除2-4楼的租赁合同，1楼至今仍在保留中。如果张清洪认为宋锦华违约，理应两份租赁合同同时主张，但其只选择了一个对方认为没办法再经营下去的2-4楼的租赁合同，显然属于违反程序性的原则。被上诉人张清洪二审辩称，（一）一审中宋锦华当庭确认张清洪的装修、使用费用是204231.6元，现其提出一审认定损失费用存在错误是不成立的，且没有依据，这是宋锦华自认的情况。（二）宋锦华提及装修费用与装修造价混淆是不存在的，是宋锦华自称不用评估。（三）宋锦华提出的要求支付对价的损失，既然张清洪的装修工程已经经过了宋锦华的同意，其再来请求支付对价损失60万元是没有任何证据支持，也没有法律依据，一审驳回宋锦华的请求是正确的。（四）宋锦华认为法律适用错误的问题以及是否应该明确的判决合同的效力问题，张清洪一审的诉讼请求中并没有提出要请求确认合同无效，而宋锦华一审中提出的要求确认合同有效并继续履行的反诉请求也经一审法院也进行审理，并予以驳回。因此，本案在法律适用上是正确的。原审被告杨聪未到庭陈述答辩意见。张清洪于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.宋锦华、杨聪返还保证金66640元、预收租金33320元及违约金66640元，共计166600元；2.返还装修费224231.6元（包括装修损失204231.6元及设计费20000元）；3.案件诉讼费宋锦华、杨聪承担。宋锦华提出反诉请求：1.确认2018年12月18日宋锦华洪、杨聪与张清洪签订的《租赁合同》有效，双方继续履行合同；2.张清洪将其未经宋锦华、杨聪同意擅自拆改的甜心商业广场第一至四层的楼梯、间隔恢复原状，或赔偿宋锦华、杨聪恢复原状所需支付的对价损失600000元；3.张清洪支付2019年6月1日至反诉时止拖欠的第一至四层租金55820元；4.张清洪支付违约金66640元；5.案件本诉、反诉费用均由张清洪负担。一审法院认定事实：2018年12月18日，宋锦华、杨聪（出租方、甲方）与张清洪（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业地址位于广州市白云区太和镇田心村桂香街东街14号甜心商业广场第二层至四层铺，计租金面积833平方米，该物业用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该物业的用途，租赁期限2019年1月1日至2029年10月30日止，期限共计11年，每月租金33320元，租金每两年递增一次，每次按总金额递增6%，合同签订时乙方同时向甲方缴付保证金66640元、首月租金33320元，共计99960元，合同保证金到合同期满后，乙方无违反合同条款，付清租金、水电等费用，双方办理清楚相关手续后甲方应在十五天内将保证金66640元无息退回乙方；甲方于2018年12月18日将该物业交付给乙方装修使用，免租期由2019年1月1日至2019年5月15日为乙方装修免交租金时间，由2019年5月16日开始计收租金，首期租金33320元；甲方有权对乙方租赁范围内的消防、电梯、设备设施进行检查与监督管理，对发现的隐患有权要求乙方整改，直至整改符合要求为止，如乙方在整改期间内没有完成整改的，甲方有权向政府有关消防等管理部门汇报；乙方未经甲方同意不得对该物业进行拆改；租赁期满后，如乙方有意续租，乙方提前三个月向甲方提出，双方协商另订续租合同，否则视为放弃，如双方协商不成不能续约，乙方应缴清租金、水电等费，甲方须全额退回保证金给乙方等等。合同签订后，宋锦华、杨聪于2018年12月18日将涉案物业交付张清洪，张清洪已缴纳保证金66640元及首月租金33320元。张清洪委托杨聪拆除楼梯和间隔，委托案外人陈家权对涉案物业进行装修，并支付杨聪装修费用110000元，支付陈家权装修费用94231.6元。审理中，杨聪确认收到张清洪支付的装修费用110000元，张清洪与杨聪、宋锦华确认陈家权装修造价94231.6元。对于杨聪拆除二至四楼楼梯和间隔的费用以及陈家权二至四层装修造价双方未能达成一致意见，张清洪提供的报价清单显示，陈家权的装修总造价为94231.6元，其中首层外墙侧边面积5.6平方米，每平方米造价38元，共计212.8元，首层砌砖144.35平方米，扣除空调洞面积34.51平方米，首层实际砌砖109.84平方米，每平方米造价135元，共计14828.4元。另查，2018年2月2日，案外人黄国光通过白云区集体经济组织三资管理平台租赁广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社厂房，并签订厂房租赁合同，合同开始日期为2018年2月1日，结束日期为2033年1月31日。黄国光于2019年7月3日出具《情况说明》，内容为：本人通过投标，于2018年2月2日与广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社签订《厂房租赁合同》，租赁该村位于桂香东街××号的厂房，厂房总建筑面积4350平方米，空地总面积300平方米，租赁期限至2033年1月31日止。合同签订后，厂房全权交由宋锦华、杨聪管理和使用。该《情况说明》由广州市白云区太和镇田心村民委员会、广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社加盖印章。广州市白云区太和镇田心村民委员会、广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社于2019年7月3日出具《场地使用证明》，内容为：兹证明张清洪于2018年12月18日与宋锦华、杨聪签订《租赁合同》，租赁位于广州市白云区太和镇田心村桂香街东街14号甜心商业广场的第一至四层，面积合计1058平方米，租期至2029年10月30日止；该广场宅基地使用权人及附属建筑物所有权人为田心村五社，现名广州市白云区太和镇田心村第五经济合作社；宋锦华、杨聪通过投标、受让等方式拥有上述宅基地及附属建筑物的使用权（含出租权）至2033年1月31日止。审理中，张清洪主张涉案合同无效，要求返还保证金、预收租金、装修费及支付违约金。张清洪陈述委托杨聪打拆涉案房屋，杨聪是招商办的，招商办负责甜心商业广场的招商工作，装修至2019年1月5日，由于没有一次消防，无法申请二次消防，无法办理营业执照，故停工，对方告知3月份可以办理消防，但至3月仍无法办理，2019年3月17日要求将涉案房屋交还宋锦华、杨聪，招商办工作人员说商量一下，之后未再回复，因此涉案房屋一直未办理移交手续，现在尚未移交给宋锦华、杨聪。宋锦华陈述不清楚涉案房屋的改造装修，未允许进行改造，其本人与杨聪及另外几人合作经营甜心商业广场，由杨聪具体管理，因此其本人不知道打拆情况，申请对张清洪擅自拆除楼梯和间隔造成的损失进行评估；招商办对商业广场进行管理，招商办工作人员由其本人和杨聪发放工资。宋锦华、杨聪陈述招商办工作人员没人告诉张清洪要求移交涉案房屋一事，其本人不知情。一审审理中，宋锦华、杨聪提交了广州市白云区计划委员会出具的《关于田心村建商业用房和制衣厂的批复》，内容为：同意你村建商业用房和制衣厂，总投资700万元等。宋锦华、杨聪陈述广州市规划和自然资源局告知当时的报建手续由镇政府管理，并未到区报建。宋锦华、杨聪提交了0014612号宅基地使用证，使用人为田心村五社，宅基地面积1000平方米，建筑面积3000平方米，三层，发证日期为1998年12月25日，拟证实出租给张清洪的房屋已取得权属证明。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律法规的规定，本案涉案房屋系农村土地房屋，宋锦华、杨聪提供的宅基地使用证仅证实田心村五社取得了宅基地使用权，并不能证实田心村五社已取得政府职能部门的建房许可，宋锦华、杨聪未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，其与张清洪就涉案房屋所签订的《租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《租赁合同》无效，宋锦华、杨聪依照《租赁合同》取得的保证金应予返还，张清洪主张返还保证金66640元的请求合理合法，一审法院予以支持。张清洪装修涉案房屋，支付杨聪一至四层装修费用110000元，因双方对二至四层装修费用不能达成一致意见，一审法院酌情按每层装修费用25%计算，二至四层装修费用共计82500元（110000元×75%）；涉案房屋一至四层陈家权的装修费用为94231.6元，扣除首层造价15041.2元（212.8元＋14828.4元），二至四层装修造价为79190.4元，张清洪上述装修损失共计161690.4元（82500元＋79190.4元）。张清洪、宋锦华、杨聪对于合同无效均存在过错，根据双方的过错程度，一审法院认定双方各自应承担50%的责任，故宋锦华、杨聪应赔偿张清洪装修损失80845.2元（161690.4元×50%），张清洪主张损失设计费20000元，未提供证据证实，一审法院不予认定。涉案合同为无效合同，对于张清洪主张违约金的请求，一审法院不予支持。宋锦华、杨聪于2018年12月18日将涉案房屋交付张清洪使用，张清洪庭审时确认尚未移交给宋锦华、杨聪，应支付宋锦华、杨聪房屋占有使用费，宋锦华、杨聪主张张清洪支付2019年6月1日起至反诉时止即2019年6月28日期间的占有使用费的反诉请求合理合法，一审法院予以支持，由于张清洪与宋锦华、杨聪约定2019年1月1日至2019年5月15日为免租期，2019年5月16日开始收取占有使用费，张清洪已支付一个月使用费33320元，应认定已支付2019年5月16日至6月15日期间的占有使用费，故张清洪还应支付宋锦华、杨聪2019年6月16日至28日期间的占有使用费，经计算为14439元（33320元÷30天×13天），对于宋锦华、杨聪反诉主张第一层房屋的占有使用费的请求，因第一层房屋与本案不是同一合同所涉及的标的物，应另案起诉。对于张清洪主张宋锦华、杨聪返还租金的请求，一审法院不予支持。宋锦华、杨聪作为共同出租人将涉案房屋出租给张清洪使用，并在张清洪承租后由杨聪对涉案房屋的楼梯和间隔进行拆除，由此可见张清洪已取得杨聪同意对涉案房屋内部进行部分拆除，杨聪与宋锦华构成表见代理，故一审法院认定张清洪已取得宋锦华、杨聪的同意对涉案房屋的楼梯和间隔进行拆除，宋锦华否认同意拆改的理由不成立，一审法院不予采纳，至于宋锦华抗辩与杨聪是合作关系，由于是内部关系，不能对抗善意第三人。宋锦华、杨聪将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给张清洪使用，并同意张清洪进行拆改，双方未约定租赁期满后承租人需恢复原状，故对宋锦华、杨聪主张恢复原状或赔偿恢复原状所需支付的对价损失的反诉请求，一审法院不予支持，对宋锦华、杨聪的评估申请，一审法院亦不予采纳。涉案合同为无效合同，对于宋锦华、杨聪主张继续履行合同及支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、判决生效之日起五日内，宋锦华、杨聪返还张清洪保证金66640元；二、判决生效之日起五日内，宋锦华、杨聪赔偿张清洪损失80845.2元；三、判决生效之日起五日内，张清洪支付宋锦华、杨聪占有使用费14439元；四、驳回张清洪的其他诉讼请求；五、驳回宋锦华、杨聪的其他反诉请求。一审案件本诉受理费11706.72元，由宋锦华、杨聪负担3249.7元，由张清洪负担8457.02元；反诉受理费11024.6元，由张清洪负担160.98元，由宋锦华、杨聪负担10863.62元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人对一审判决退还保证金没有异议。关于涉案房屋是否交还问题，张清洪称其已口头通知宋锦华交还涉案房屋，并表示在一审已提供与招商办曾亮锋的聊天截图等予以证实。宋锦华确认曾亮锋是他们的人员以及曾亮锋与张清洪商量的事实，但认为张清洪仅与招商办的人商量，没有与其本人协商交还事宜，所以，不确认张清洪交还涉案房屋。另外，宋锦华认为陈家权在装修的过程中实际上仅收到4万元的装修费，并非9万多，故对一审判决赔偿装修损失有异议。宋锦华还称张清洪在一审诉讼过程中没有对合同效力进行明确。张清洪则称其是向陈家权支付了4万元，但目前还欠陈家权5万多元。对于合同效力问题，其在一审第一次开庭时已有明确主张合同无效，要求返还保证金等，之后两次开庭中其也明确以合同无效要求返还租金和保证金。二审中，宋锦华称涉案房屋所在楼宇实际为五层半，已取得宅基地证，张清洪则否认涉案房屋在五层半宅基地证上，并表示其承租2-4层已有800多平方米，而五层半的宅基地证显示建筑面积为300多平方米，宋锦也确认五层半的宅基地证的建筑面积确实为300多平方米。二审另查明，宋锦华在一审庭审中已明确表示其是基于无效要求张清洪、杨聪返还保证金。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合宋锦华的上诉请求和理由以及张清洪的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《租赁合同》的效力认定；2.宋锦华抗辩无需向张清洪赔偿损失80845.2元理由是否成立；3.宋锦华要求张清洪恢复原状或赔偿恢复原状所需支付的对价损失应否支持。现评析如下：关于涉案《租赁合同》的效力认定问题。宋锦华称涉案房屋所在楼层为五层半，已取得宅基地证，并确认涉案房屋所在楼宇建筑面积为300多平方米，张清洪则否认涉案房屋在五层半的宅基地证上，并表示双方签订的《租赁合同》约定承租2-4层的计租面积为833平方米，而宋锦华在本案中也无提供涉案房屋取得了建设工程规划许可证，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。宋锦华上诉主张确认《租赁合同》有效，并继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。一审已就不支持宋锦华上述诉请作出了判决，宋锦华上诉认为一审法院对其该诉请遗漏判决，与事实不符，本院不予支持。同时，虽然双方合同无效，但双方当事人并未提出要求确认合同无效的诉请，故宋锦华要求将确认合同无效作为判项予以明确，欠缺依据，本院不予支持。关于宋锦华抗辩无需向张清洪赔偿损失80845.2元是否成立问题。因双方当事人对《租赁合同》无效均有过错，故根据双方的过错程度，一审法院认定双方对张清洪装修损失各自承担50%的责任，并无不当，本院予以认可。根据一审查明的事实可知，张清洪已向杨聪支付了一至四层装修费用为110000元，同时，双方还确认陈家权对涉案房屋的装修造价为94231.6元，由于双方对二至四层装修费用未能达成一致意见，故一审法院酌情按每层装修费用25%计算，二至四层装修费用共计82500元（110000元×75%）；涉案房屋一至四层陈家权的装修费用为94231.6元，扣除首层造价15041.2元（212.8元＋14828.4元），二至四层装修造价为79190.4元，据此，认定张清洪上述装修损失共计161690.4元（82500元＋79190.4元），并作出宋锦华、杨聪应赔偿张清洪装修损失80845.2元（161690.4元×50%）的判决，并无不妥，本院予以维持。宋锦华上诉不认可张清洪的装修损失，与本案查明事实以及宋锦华一审确认装修费造价事实不符。至于张清洪未向陈家权支付剩余部分装修款，张清洪已明确表示属于其欠付款项，本案中，亦无证据证明陈家权免除张清洪的该部分未付装修费，因此，本院对宋锦华抗辩无需支付张清洪装修费的意见不予支持。关于宋锦华要求张清洪恢复原状或赔偿恢复原状所需支付的对价损失应否支持问题。张清洪承租涉案房屋后对楼梯和间隔进行拆除是由杨聪实施，而杨聪与宋锦华是共同将涉案房屋出租给张清洪使用，由此可见张清洪上述拆除行为是取得了出租人的同意。鉴于双方当事人未约定租赁期满后承租人需恢复原状，故宋锦华上诉主张张清洪恢复原状或赔偿恢复原状所需支付的对价损失，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对于宋锦华提出占用费问题，由于其仅反诉要求张清洪支付自2019年6月1日至反诉时止的占用费，并未涉及免租期间损失范畴，且双方对免租期损失的责任承担存在争议，而双方约定起租期为2019年5月16日，张清洪已实际支付了一个月租金，故一审法院认定本案占用费自2019年6月16日起算，与双方无效合同并不存在矛盾。至于宋锦华提及房屋交还问题，因其坚持认为双方合同有效，要求继续履行合同，且双方对于是否已交还房屋理解不同，故对于该问题，其可另循其他合法途径解决。综上所述，宋锦华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10608元，由上诉人宋锦华负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十五日书记员 李志康谢金泽