河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1394号上诉人（原审被告）：杨秋英，女，1971年6月21日生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：汪兰亭，男，系舞钢市垭口街道办事处朝阳社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：尚红岩，女，1966年10月1日生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金琦，河南东方大律师事务所律师。原审第三人：舞钢市百货公司，住所地朱兰干休路中段，统一社会信用代码914104811719505022。法定代表人：黄耀莉，经理。上诉人杨秋英因与被上诉人尚红岩、原审第三人舞钢市百货公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省舞钢市人民法院（2019）豫0481民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨秋英及其委托诉讼代理人汪兰亭，被上诉人尚红岩委托诉讼代理人宋杰夫、金琦，原审第三人舞钢市百货公司法定代表人黄耀莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秋英上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：杨秋英与舞钢市百货公司于2013年4月10日签订房屋租赁协议，至今一直向舞钢市百货公司交纳租金。涉案房产是国有资产，尚红岩因违法占有国有资产被判刑。舞钢市百货公司曾向新华区法院起诉要求撤销尚红岩的房产证，新华区法院违法作出错误行政裁定书。尚红岩与杨秋英之间没有签订租赁协议，一审判决认定事实不清，证据不足，应发回重审。尚红岩辩称，1.尚红岩与杨秋英之间虽然没有签订书面租赁合同，但存在口头租赁合同及租赁事实。一审中尚红岩提供的录音证据证明杨秋英对尚红岩追要租金明确予以认可。同时根据尚红岩注册登记信息看，杨秋英在申报营业执照时注明使用的是尚红岩名下的房产。2.涉案房产登记在尚红岩名下，舞钢市百货公司提起行政诉讼要求撤销尚红岩的房产证，已被新华区法院驳回，行政判决已发生法律效力。杨秋英拒付租金的行为属于违约，致使双方合同无法履行。舞钢市百货公司述称，涉案房屋原本就是舞钢市百货公司的资产，由于当时的领导班子相互串通勾结出卖房屋，舞钢市百货公司也没有收到房款。请求驳回尚红岩的诉讼请求。尚红岩向一审法院起诉请求：一、解除尚红岩与杨秋英之间的房屋租赁合同；二、杨秋英立即腾空并搬出房屋；三、判令杨秋英依法支付尚红岩2015年1月1日至2019年6月30日之间的房屋租金54000元（每月1000元），该费用杨秋英应支付至实际腾房之日。一审法院认定事实：2006年12月14日，舞钢市房产管理局为尚红岩就朱兰百货公司1号楼商业用房中北两间面积57.04平方米商业房颁发了舞钢房权证市字第××号房屋所有权证。后尚红岩将上述商业用房出租给杨秋英使用，双方约定年租金12000元，杨秋英交租金至2014年，现尚红岩要求杨秋英支付2015年、2016年、2017年、2018年至2019年6月的租金54000元。2019年7月，舞钢市百货公司以舞钢市自然资源和规划局为被告，以尚红岩为第三人向平顶山市新华区人民法院提起行政诉讼，要求撤销舞钢市房产管理局为尚红岩颁发的舞钢房权证市字第××号房屋所有权证。2019年12月20日，平顶山市新华区人民法院作出（2019）豫0402行初65号行政裁定书，驳回舞钢市百货公司的起诉。现该行政裁定书已生效。一审法院认为，本案争议焦点有两个：一是尚红岩与杨秋英之间是否存在租赁合同关系；二是尚红岩要求解除与杨秋英房屋租赁合同关系的诉讼请求是否应予支持。对于第一个争议焦点，尚红岩与杨秋英间是否存在租赁合同关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨秋英称其一直租用的房屋属于舞钢市百货公司，故其不应向尚红岩支付租金，对该辩称理由应不予采信。理由如下：1.杨秋英在向工商行政管理部门进行工商登记的内容明确显示经营场所提供者为尚红岩，而非舞钢市百货公司，证明杨秋英明知案涉房屋产权人为尚红岩。2.在尚红岩与杨秋英通话录音中，尚红岩明确说明其双方签订有租房合同，案涉房屋年租金12000元，欠付2015年至2019年的租金60000元等内容，杨秋英均未予否认，且表示会积极筹措支付。故应认定尚红岩与杨秋英间存在房屋租赁合同，年租金为12000元，杨秋英欠付2015至2019年的租金未付。舞钢市百货公司称其是案涉房屋的所有权人，但未向提供其房屋所有权证明，故对该辩称不予采信。舞钢市百货公司出示了部分票据复印件拟证明杨秋英已向其支付了案涉房屋的租金，但其未提供票据的原件，真实性无法核实。尚红岩为案涉房屋的所有权人，其并未委托舞钢市百货公司收取租金，即使杨秋英确实向舞钢市百货公司交纳了租金，也不能免除杨秋英向尚红岩交纳租金的义务。对于第二个争议焦点，尚红岩要求解除与杨秋英房屋租赁合同关系的诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，杨秋英自2015年至今长达五年未支付房屋租金，在尚红岩2019年6月向其主张支付租赁费请求后，至今仍未支付，符合上述法律规定的迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。庭审中，杨秋英称其租用的是舞钢市百货公司的房屋，不欠付尚红岩租金，符合上述法律规定中有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。故尚红岩要求解除其与杨秋英房屋租赁合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予以支持。尚红岩与杨秋英房屋租赁合同关系解除后，杨秋英应在30日内腾空并搬出案涉房屋，并按每月1000元标准向尚红岩支付房屋占用费至杨秋英实际腾空搬出案涉房屋之日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决：一、解除尚红岩与杨秋英的房屋租赁合同关系；二、杨秋英于判决生效之日起十五日内腾空并搬出舞钢市朱兰干休路中段东侧（张运成楼）101号一层北二间面积为57.04平方米的房屋，向尚红岩支付2015年1月1日至2019年6月30日的房屋租赁费用54000元，并按每月1000元的标准向尚红岩支付房屋占用费用至杨秋英腾空并搬出上述房屋之日。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由杨秋英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：杨秋英与尚红岩之间是否存在房屋租赁合同关系，杨秋英是否应当支付自2015年1月1日起的房屋租赁费。结合本案事实及各方当事人的陈述意见，本院分析认定如下：原舞钢市房产管理局于2006年12月14日颁发的舞钢房权证市字第××号房屋所有权证，证明尚红岩系涉案房屋的所有权人，且杨秋英在工商登记时明确显示其经营场所提供者系尚红岩，证明杨秋英应当知道涉案房屋所有权人为尚红岩。同时结合杨秋英与尚红岩于2019年6月份的通话内容，可知杨秋英也认可其拖欠尚红岩租赁费，由此可以认定杨秋英与尚红岩之间存在房屋租赁合同关系。因杨秋英长时间拖欠租赁费构成违约，一审判决解除双方的租赁关系并无不当。杨秋英上诉所称其与舞钢市百货公司存在房屋租赁关系、尚红岩违法占有国有资产等理由，未提供有效证据予以证明。尚红岩虽然未提供书面的租赁合同，但事实上的房屋租赁关系不影响尚红岩主张的成立。杨秋英上诉所称的行政诉讼一案，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。尚红岩提供的其与杨秋英于2019年6月份的通话录音，可以证明杨秋英自2015年起就未支付过租赁费，也证明杨秋英明知应当将租金支付给尚红岩而不是舞钢市百货公司，故一审判令杨秋英向尚红岩支付自2015年1月1日起的租赁费并无不当。综上所述，杨秋英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人杨秋英负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李泉钦审判员  李双双二〇二〇年五月二十八日法官助理雷东书记员薛梦杰