山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1676号上诉人（原审被告）：烟台思锐房地产投资咨询有限公司，住所地烟台市芝罘区世裕路5号4楼412室。法定代表人：王晓丽，总经理。委托诉讼代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代兴华，女，1952年9月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵波（系代兴华之夫），住烟台市芝罘区。上诉人烟台思锐房地产投资咨询有限公司（以下简称思锐公司）因与被上诉人代兴华商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。思锐公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回代兴华的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由代兴华负担。事实和理由：一、一审判决认定思锐公司与代兴华之间存在商品房买卖关系是错误的。通过代兴华与烟建集团有限公司第六建筑安装分公司（以下简称烟建六公司）签订的认购书以及代兴华向烟建六公司支付购房款、烟建六公司向代兴华出具发票可以看出，思锐公司不是涉案房屋所有权人，思锐公司仅提供中介服务，代兴华与烟建六公司存在房屋买卖关系，代兴华通过思锐公司支付的购房款，思锐公司已全额转交烟建六公司。二、一审判决认定代兴华向思锐公司支付的40000元系购房款属认定事实错误。代兴华与烟建六公司签署的认购书中明确约定最晚付款时间为2015年8月31日，若买方不按时足额支付购房款，卖方有权将房屋转卖给其他人。直到2016年12月，代兴华迟迟未缴纳购房款，烟建六公司要求将涉案房屋收回并另行出售，此时涉案房屋房价涨了不少，代兴华面临失去购买涉案房屋的机会，故委托思锐公司与烟建六公司沟通继续签约的事，并与思锐公司口头约定向思锐公司支付40000元费用，争取其能按照2015年认购书的价格签约，但该40000元费用不体现在购房合同上。思锐公司通过与烟建六公司反复沟通，实现了代兴华按照2015年认购书价格签约的委托目的，代兴华对该40000元的性质是明知的。思锐公司给代兴华出具的收据中标注为购房款，是思锐公司工作人员的书写错误，该40000元实为中介服务费用，思锐公司也无需向烟建六公司转交该笔钱。代兴华辩称，一审判决保护了老年人的合法权益不受侵害，阻止打击了欺诈老年人的违法行为，维护了社会正义，思锐公司的上诉理由不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，请求思锐公司承担所有诉讼费用，重新计算40000元利息至执行之日。代兴华向一审法院起诉请求：判令思锐公司返还代兴华40000元并支付自2016年12月14日至2018年12月13日的存款利息1800元（按照中国人民银行同期存款利率计算），赔偿代兴华精神损失5000元。一审法院认定事实：2015年6月6日，代兴华与烟建六公司在签订的《德尚世家上品认购书》中约定：代兴华以689297元价格购买德尚世家上品1号楼1单元6楼03号，房号简称1#-1-603，房屋总价689297元。付款方式为一次性付款。代兴华交纳定金10000元。自交定金之日起，10日内交房款220000元，7月15日前再交房款200000元，剩余房款259297元于8月31日前全部交清。2016年12月14日,思锐公司收取代兴华40000元，并向代兴华出具收款收据，收据中的收款事由为“德尚世家上品1-1-603房款”。同日，代兴华与烟台安居城市建设综合开发有限公司在签订的编号为莱预字第161214130207号《商品房买卖合同》中约定，代兴华以689297元的价格购买烟台安居城市建设综合开发有限公司开发建设的、位于烟台市莱山区房屋，房款于当日前付清。2017年11月23日，代兴华与烟台安居城市建设综合开发有限公司在签订的《商品房预销售补充协议》中约定，涉案房屋按产权登记面积计算的最终销售价格688216元，代兴华此前已交购房款689297元，两相结算，应退代兴华1081元；经公安部门确认，涉案房屋门牌号是××1号楼1单元603号。庭审中，代兴华与思锐公司认可一致，烟建六公司系德尚世家上品小区的施工单位，开发商烟台安居城市建设综合开发有限公司以小区房屋抵顶工程款，烟建六公司以开发商的名义对外销售，烟建六公司委托思锐公司对外销售房屋，房款归烟建六公司所有。至2016年11月，代兴华分期向思锐公司交付了合同约定的房款689297元，后，因房屋面积减少，烟建六公司向代兴华退还了房款1081元。代兴华称认购协议中的付款时间是思锐公司工作人员张静书写，代兴华与其协商不能按照协议上的付款时间付款、能否慢慢地付款，张静同意了，之后代兴华分期将剩下的房款支付给了思锐公司，2016年11月代兴华将最后一笔房款支付给思锐公司法定代表人王晓丽。关于诉争的2016年12月14日缴纳的40000元，当时王晓丽称这笔钱不在房款内、这是要治治代兴华的钱，她还称她要出国了、不干了，代兴华当时怕房子没有了、钱也没有了，就交了这40000元。思锐公司称不存在代兴华所述与张静协商一致慢慢付款的情况，思锐公司一直要求代兴华及时付款，否则解除合同。由于代兴华未能按照认购书中约定的时间支付房款，故在2016年烟建六公司通知思锐公司销售价格上涨，对于之前没有按照认购书约定的时间和金额交清房款的买受人要收回房屋，代兴华属于未按照认购书付清房款应收回房屋的情形，后，代兴华找他人与烟建六公司和思锐公司进行协商，思锐公司请示烟建六公司后同意代兴华再交40000元后将涉案房屋销售给代兴华。由于代兴华交纳的40000元款项远低于烟建六公司所制定的价格调整标准，不符合当时的统一销售政策，故思锐公司已向代兴华明确此40000元不会出现在双方备案合同的金额中，代兴华在缴纳40000元房款时即应知晓法律后果，代兴华无证据证明是受欺诈等原因缴款。思锐公司提供了2016年7月5日、2016年6月11日、2016年12月4日同涉案房屋同地段的房屋认购书三份，证实代兴华在缴纳40000元的房款时，涉案房屋的单价已经涨到每平方米7200元以上，这也就是为什么会产生代兴华同思锐公司协商确定再缴纳40000元房款的原因。代兴华质证认为上述三份认购书是思锐公司编造的，不予认可。一审法院认为，代兴华与烟建六公司签订的《德尚世家上品认购书》、代兴华与烟台安居城市建设综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行，该认购书和《商品房买卖合同》中均明确约定代兴华以689297元的价格购买涉案房屋，代兴华虽未能依照认购书约定的付款时间支付购房款，但思锐公司和烟建六公司接收了代兴华分期支付的购房款，应视为对代兴华付款行为的认可，现思锐公司辩称2016年12月收受的40000元系购房款但已告知代兴华不写入合同中，代兴华对此不予认可，思锐公司亦未举证证实，故思锐公司收取代兴华该40000元无合理依据，代兴华要求思锐公司返还40000元并支付2016年12月14日至2018年12月13日的利息损失1680元（按照中国人民银行同期存款利率计算）的诉讼请求，法院予以支持，代兴华请求的超出部分，法院不予支持；代兴华主张的精神损失5000元，未有证据证实，故对代兴华该项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限烟台思锐房地产投资咨询有限公司于判决生效之日起10日内退还代兴华40000元并支付利息损失1680元给代兴华；二、驳回代兴华的其他诉讼请求。如烟台思锐房地产投资咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费970元，由代兴华负担106元，由烟台思锐房地产投资咨询有限公司负担864元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。思锐公司提交：证据1.思锐公司售楼人员张静与代兴华的亲戚闫素及闫素父亲的通话录音两份，主要内容为因涉案房屋价格上涨，代兴华未按期缴足购房款，思锐公司与代兴华发生纠纷，张静请求闫素及其父亲帮忙说和说和，拟证明代兴华对涉案房屋价格上涨的情况是明知的。证据2.烟建六公司于2020年5月8日出具的《关于代兴华购买德尚世家房屋的说明》，主要内容为代兴华未按照约定如期缴足购房款，因涉案房屋价格上涨，烟建六公司通知思锐公司收回房屋另行出售，否则涨价部分需要思锐公司负担，思锐公司居中说和，最终代兴华象征性的交了40000元差价，烟建六公司以2015年代兴华的认购价格将涉案房屋出售给代兴华，拟证明代兴华缴纳40000元差价款的过程。代兴华质证称：对证据1不认可，录音的内容没有根据，录音是思锐公司在一审之后录的，闫素及其父亲都是我的亲戚，我没有和他们说过这40000元钱的事情，他们对此并不知情，我交这40000元是因为思锐公司王晓丽称我缴了这40000元就把涉案房屋卖给我，我为了保住房子才交的钱，交钱后王晓丽就把网签合同给我了。对证据2真实性不认可，是后期编造的，不是事实。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.思锐公司于2016年12月14日收取代兴华40000元款项的性质；2.思锐公司应否向代兴华退还40000元并支付利息损失。关于思锐公司于2016年12月14日收取代兴华40000元款项的性质问题。一审庭审中，思锐公司称该笔40000元款项为房款。二审上诉状中，思锐公司改称该笔40000元款项为中介服务费，是在代兴华迟迟未按照《德尚世家上品认购书》约定的期限缴纳购房款，烟建六公司要求收回房屋、另行出售的情况下，代兴华与思锐公司达成口头约定，委托思锐公司与烟建六公司进行协商，最终按照《德尚世家上品认购书》约定的价格签订正式《商品房买卖合同》产生的服务费用。二审庭审中，思锐公司又称该笔40000元系房款差价，代兴华对此予以否认。因思锐公司的主张前后并不一致，结合思锐公司向代兴华开具的收据收款事由为“德尚世家上品1-1-603房款”的事实，可以认定该笔40000元款项为购房款。关于思锐公司应否向代兴华退还40000元并支付利息损失的问题。代兴华与烟建六公司在签订的《德尚世家上品认购书》、代兴华与烟台安居城市建设综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中均明确载明涉案房屋总价款为689297元，因房屋面积减少，烟建六公司后向代兴华退还了房款1081元。该笔40000元款项并不包含在房屋总价款中，思锐公司收取代兴华该笔40000元款项并占为己有没有事实和法律依据，理应退还给代兴华，并向代兴华支付占用该笔款项产生的利息损失。一审判决思锐公司退还代兴华40000元并向代兴华支付利息损失1680元，理据充分，计算结果正确，本院予以确认。综上所述，思锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由烟台思锐房地产投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月十三日书记员  孙晓雯