陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕09民终491号 上诉人（一审原告）：熊玲，女，1976年7月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：熊宗明，(系熊玲父亲)，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（一审被告）：安康市长兴建筑集团房地产开发有限公司。住所陕西省安康市。 法定代表人：熊绍田，公司董事长。 委托诉讼代理人：史向涛，男，公司副总经理。 委托诉讼代理人：袁飞，陕西宁康律师事务所律师。 上诉人熊玲因与被上诉人安康市长兴建筑集团房地产开发有限公司（以下简称“长兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊玲的委托诉讼代理人熊宗明，被上诉人长兴公司的委托诉讼代理人史向涛、袁飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊玲上诉请求:1.撤销一审判决，改判长兴公司支付购房总价款5%的违约金8876元；2.赔偿熊玲误工损失13755元;3.赔偿熊玲的交通费损失2912元；4.支付诉讼费449元；5.长兴公司退还办证费5467元。以上诉求合计31459元。事实与理由：1.熊玲购买的案涉商铺并非经济适用房，根据已取得的不动产产权证显示，该房屋为商品房，一审适用《中华人民共和国合同法》错误。2.案涉售房合同第九条并未明确约定办证时限。因无法办理产权登记的根本原因是长兴公司不开具发票导致，故即使合同约定了办证期限，违约责任也应当由长兴公司承担。3.安康长兴房屋建设有限责任公司第一分公司向长兴公司移交了案涉商铺的购房款177520元、办证费用5467元，长兴公司应就该笔购房款相关的责任义务一并接收。4.本案的事实是长兴公司长达十六年五个月不开具购房发票，熊玲通过向税务稽查局举报后，长兴公司才开具发票。在此前提下，熊玲自己办理了房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 长兴公司辩称,熊玲的上诉理由与事实不符，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回熊玲的上诉请求。 熊玲向一审法院起诉请求：1.长兴公司支付熊玲5％合同违约赔偿金8876元(房屋总价款177520元乘5％)；2.长兴公司支付熊玲交通费损失2912元(104元乘28张火车票)；3.长兴公司支付熊玲误工费损失13755元(务工月薪2501元乘11个月乘50％)，4.长兴公司拿出办证费用支付凭证(复印件)。2002年长兴公司预收熊玲的5467元办证费用，16年零7个月没有给熊玲办理房产证。长兴公司却要说办证费已经使用并且支付了。此种说法无可信度。熊玲2018年在办证大厅再次支付办证费用8156.7元。长兴公司如果拿不出办证费用复印件，熊玲将被迫另行起诉。5.败诉方承担诉讼费。上述经济诉求合计25543元。 一审法院认定事实：2002年3月27日熊玲支付182987元，安康长兴房屋建设有限责任公司第一分公司出具收款收据，该收据摘要为：交10#、12#门面房款及水电增容费、房产交易费等，并加盖安康长兴房屋建设有限责任公司第一分公司财务专用章。同日还出具商品楼结算单，载明预交房款177520元、水电增容费1820元、房产权登记费76.58元、房产权工本费20元，房产交易费3550.4元，合计金额182986.98元，业主熊玲，经办人马某某，财务王某、负责人陈某某。2002年3月28日，陕西安康长兴房屋建设有限责任公司（甲方）与熊玲（乙方）签订《安康长兴房建公司某某经济适用房预售合同》（以下简称《预售合同》），甲方将安康城区XX街XX号XX苑XX号楼XX层10#、12#户，户型为门面房（建筑面积50.72㎡）出售给乙方。售价为每平方米3500元，总金额为177520元，乙方一次性付清。合同签订当日甲方交房。第九条约定，乙方在实际接收该房屋后，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能办理产权登记，属于甲方违约，甲方可义务为乙方代办产权登记，但应缴纳税费乙方负担。第十四条约定，如违约，违约方向对方支付总价款5%的违约金。2017年3月31日，熊玲向安康市房管局申请查询涉案房屋信息，但经查询此处房屋无信息存在。2017年4月10日，熊玲向安康市不动产登记中心申请查询涉案房屋信息，但经查询熊玲在该登记中心所辖中心城市范围内2016年6月29日至2017年4月9日期间无不动产登记信息。2017年5月15日，长兴公司出具证明，证实熊玲于2002年3月28日在陕西安康长兴房屋建设有限责任公司第一分公司购得安康城区XX街XX号XX苑XX号楼XX层10#、12#商房两间，并一次性交清了购房款及水电增容、房产交易费。2018年8月2日，长兴公司在2002年3月28日收款收据复印件添加说明“房款177520元已由安康市长兴建筑集团房地产开发有限公司换开正式发票，水电增容费、房产交易费等共计5467元未换发票，此收据原件由我公司收回，并加盖公司财务专用章。”同日，长兴公司为熊玲开具陕西省增值税普通发票。2018年10月12日，熊玲取得不动产权证证书。在2018年办证过程中，熊玲支出国有土地出让收入1263.15元和467.95元，房屋登记费1100元。另查明，陕西安康长兴房屋建设有限责任公司已变更为安康市长兴建筑(集团)有限公司，该公司分工由长兴公司处理本案事宜，熊玲对此无异议。 一审法院认为，熊玲与原陕西安康长兴房屋建设有限责任公司签订的安康长兴房建公司某某经济适用房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，熊玲已付清购房款，长兴公司实际接收房屋，该合同应为有效合同。熊玲要求长兴公司支付逾期办证的违约金，但因经济适用房预售合同第九条约定“乙方在实际接收该房屋后，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能办理产权登记，属于甲方违约，甲方可义务为乙方代办产权登记，但应缴纳税费乙方负担”，从双方约定可见出售方仅有协助办证的义务，在因出售方的过错造成乙方不能办理产权登记时方属于甲方违约，在甲方违约的情形下出售方有义务代为办理产权登记。本案中熊玲的产权登记时间虽为2018年10月12日，但按照经济适用房预售合同的约定，不能认定出售方存在违约行为，故对要求熊玲支付违约金的诉讼请求不能予以支持。熊玲还提出，要求长兴公司支付熊玲交通费损失2912元、误工费损失13755元，因无合同及法律依据，对此不能予以支持。熊玲还提出要求长兴公司拿出办证费用支付凭证(复印件)，经庭审核实安康长兴房屋建设有限责任公司第一分公司已经注销，当时资料无法查找，熊玲该请求不能实际实现，故对熊玲该请求不能予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回熊玲的诉讼请求。案件受理费439元，由熊玲承担。 本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：长兴公司提交原安康长兴房屋建设有限公司于2004年向房管局出具的书面材料、2005年6月27日产权登记部门出具的房屋平面图，拟证明：在2004年时案涉房屋大证已经办理，熊玲已经具备了办理房产证的相关条件。熊玲质证认为，上述证据的真实性无法辩认，长兴公司没有给熊玲开具发票系无法办理产权证的原因，故该证据与本案没有关联性。 本院经审查认为，长兴公司提交的两份证据真实性无法确认，故不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，熊玲与陕西安康长兴房屋建设有限责任公司签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。因陕西安康长兴房屋建设有限公司已变更为安康市长兴建筑(集团)有限公司，且该公司的权利义务已由长兴公司承接，故案涉合同的相关权利和义务亦应由长兴公司享有和承担。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、长兴公司应否支付熊玲违约金8876元；二、长兴公司应否赔偿熊玲的误工费损失13755元以及交通费损失2912元。 关于焦点一，熊玲上诉主张因长兴公司未向其开具购房发票，导致案涉商铺不动产权证书逾期办理，故长兴公司应承担逾期办证违约金。首先，根据案涉《预售合同》第九条“乙方实际接收该房屋后，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关申请办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能办理产权登记，属于甲方违约，甲方可义务为乙方代办产权登记，但应缴纳税费由乙方负担”之约定，熊玲作为案涉商铺的买受人系办理房屋权属登记的义务人，长兴公司仅负有协助办证的合同义务。因案涉《预售合同》中并未明确约定办理产权登记的期限，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现已查明，熊玲于2002年3月28日合同签订当日就已经接收案涉商铺，故其应在合同签订之日起90日内向产权登记机构申请办理房屋所有权登记手续，长兴公司仅负有协助义务。且根据案涉《预售合同》第九条的约定，长兴公司仅在未履行协助义务导致案涉商铺不动产权证书无法办理时才构成违约，进而承担违约责任。经查，熊玲购买的两间商铺不动产权证书已于2018年10月12日予以办理，即本案不存在不能办理产权登记的情形，故熊玲主张长兴公司按照合同总价款的5%承担违约金不符合合同约定。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述法律规定，只有在因出卖人的原因导致逾期办证的情况下，购房人才能据此请求出卖人承担逾期办证违约责任，且出卖人承担违约责任的前提是双方在合同中没有特殊约定。本案双方在合同中对申请办理权属登记的义务主体有特殊约定，熊玲并未举证证明其接受案涉商铺后在规定期限内向产权部门申请办理权属登记，更未举证证明系因长兴公司单方原因导致逾期办证，故应当对此承担举证不能的法律后果。综上，熊玲主张由长兴公司承担逾期办证违约金不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。熊玲主张的误工损失及交通费损失均是建立在长兴公司违约导致逾期办证的前提下。如前所述，本案长兴公司并不存在合同约定的违约情形，故熊玲主张的误工损失及交通费损失无合同及法律依据，本院亦不予支持。 熊玲上诉还主张由长兴公司退还办证费5467元。经查，熊玲一审第4项诉请中仅是请求长兴公司拿出办证费用支付凭证(复印件)，并未主张长兴公司在无法交付该凭证的情况下退还该项费用，且其一审起诉状明确请求合计金额为25543元，亦不包含该费用，故熊玲该项上诉请求属于其二审中增加的诉讼请求。因长兴公司不同意在二审中就该项请求进行调解或一并审理，故该请求不属于本案审理范围。 综上所述，熊玲的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费439元，由上诉人熊玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 燕 审判员 刘慧琴 审判员 杜 涛 二〇二〇年五月二十七日 书记员 南亨莉 1