北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3166号上诉人（原审被告）：北京讯宜商贸有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝8号地上一层北侧（商业）北京寿州酒店管理有限公司1204房间。法定代表人：于友平，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙竹青，北京京闽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区建国路甲92号1115室。负责人：董静，总经理。委托诉讼代理人：巩姝，女，该公司职员。委托诉讼代理人：**辉，女，该公司职员。上诉人北京讯宜商贸有限公司（以下简称讯宜公司）因与被上诉人世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司（以下简称世茂朝阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72976号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。讯宜公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回世茂朝阳分公司的诉讼请求；2.诉讼费由世茂朝阳分公司承担。事实和理由：1.根据合同相对性原则，《竞买须知》《竞买公告》《司法成交确认书》，所约束的是讯宜公司与京东拍卖网及北京第四中级人民法院之间的法律关系，对于讯宜公司与世茂朝阳分公司之间没有法律约束力。讯宜公司与世茂朝阳分公司之间不存在任何法律和合同关系，作为第三方的世茂朝阳分公司无权依据讯宜公司与拍卖公司之间的相关协议主张权利。《司法成交确认书》并非生效法律文书，关于物业费的表述，只是风险提示，并不由此产生与执行标的相关联的合同权利义务关系的转移。一审判决讯宜公司承担由他人拖欠的物业费，没有任何法律和合同依据。2.物业服务合同的双方是世茂朝阳分公司与李佳蓉，应由李佳蓉缴纳物业费，一审法院无权替李佳蓉擅自作主要求他人替其缴纳物业费。司法对李佳蓉的违法违约行为和世茂朝阳分公司怠于主张权利的行为应否定和打击，而一审判决正好相反。3.本案李佳蓉是否真欠约39万元物业费，李佳蓉与世茂朝阳分公司之间是否还存在其他纠纷的事实并不清楚，一审法院在李佳蓉未参与庭审的情况下，无权也无事实依据替李佳蓉作出认可。世茂朝阳分公司辩称，不同意讯宜公司的上诉请求和理由，同意一审判决。世茂朝阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令讯宜公司支付2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费395210.56元；2、判令讯宜公司支付逾期支付物业费的违约金73016.32元。一审法院认定事实，2012年5月4日，黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司作为甲方，李佳蓉作为乙方签订《世茂国际中心前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议），约定，物业名称：世茂国际中心，坐落位置：朝阳区工体北路幸福一村。四至范围为：南至工人体育场北路，东至新东路，西至幸福村三巷，北至幸福村中路。物业用途：商业。乙方所购买的物业基本情况：位置，×号楼×层103房间，建筑面积为726.49平方米。甲方有权按照前期物业服务协议对世茂国际中心进行物业管理，包括对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方入住时一次性缴付半年物业管理费，物业服务费采取预付制，业主一次性预付6个月的物业服务费，每年1月1日及7月1日之前缴纳完毕下半年度的全部物业服务费；物业管理费按照建筑面积收取。一号楼5-18层及二号楼南楼5-10层，物业服务费单价：人民币24元/月/平方米（按建筑面积计算）。一号楼1-4层，物业服务费单价：人民币32月/平方米（按建筑面积计算）。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天万分之二交纳滞纳金，甲方并有权停止向乙方提供服务。庭审中，双方均认可因李佳蓉与案外人的纠纷导致103号房屋被北京市第四中级人民法院进行司法拍卖，讯宜公司通过拍卖取得了该房屋的所有权。讯宜公司表示其于2018年6月14日取得了该房屋的所有权证，该房屋建筑面积726.49平方米。庭审中，世茂朝阳分公司表示103号房屋所在区域的物业费收费标准为32元/月/平方米，前业主李佳蓉尚欠2017年1月1日至2018年5月31期间的物业费未交纳，并表示京东司法拍卖网上所列附件103号房屋的调查表注明了：“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担，法院不负责腾房。”讯宜公司作为该房屋的买受人，在竞买该房屋之前已经看到该调查表，故应当承担该房屋上所欠的物业费。庭审中，法院依法调取了北京市第四中级人民法院作为拍卖人，讯宜公司作为买受人就103号房屋签署的《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》约定：买受人讯宜公司与2018年5月4日通过京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即北京市朝阳区工人体育场北路×号院×号楼×层1-03号房产及相应的土地使用权，成交价为3950万元，买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在京东网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人亦拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认，对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费、物业费、水电费等均由买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无涉。讯宜公司认可在竞买前看到了京东网上所列的调查表，但是表示在京网上所列的《竞买须知》以及《竞买公告》中，对于存在的物业水电的负担均未作出任何明确的约定，而上述调查表中虽然注明了“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担，法院不负责腾房”，但是该提示并未载明物业费是否确实欠费，也未载明欠费数额，而《司法成交确认书》中亦没有明确是否欠物业费以及欠费金额，故上述内容只是人民法院的风险提示，并非物业费的负担规则，故物业费不应当由讯宜公司负担。另查，世茂朝阳分公司原名称为黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司，于2013年11月22日名称变更为现名称。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。世茂朝阳分公司与李佳蓉签订的《世茂国际中心前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。世茂朝阳分公司按照约定提供了物业服务，103号房屋位于上述物业服务区域内，世茂朝阳分公司有权收取该房屋的物业费。关于该房屋的物业费交纳主体，讯宜公司通过司法拍卖程序取得了该房屋的所有权，虽然《竞买须知》以及《竞买公告》中对物业费的负担并未作出明确的约定，但是103号房屋的调查表中标注了“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担”，讯宜公司在参与竞拍前也看到了上述内容，而讯宜公司与北京市第四中级人民法院签署的《司法拍卖成交确认书》中亦载明了“对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费、物业费、水电费等均由买受人自行承担”，这一约定明确具体，讯宜公司自愿签署了成交确认书，说明其对于该房屋可能存在欠费有一定的预期，并接受了拍卖标的的物业费由买受人自行承担的约定，现世茂朝阳分公司向讯宜公司主张该房屋所欠的物业费，讯宜公司应当支付，一审法院对讯宜公司抗辩上述内容只是风险提示的意见不予采纳。关于讯宜公司主张的欠费期间系原业主李佳蓉接受物业服务、所欠物业费的数额未经过李佳蓉确认或司法确认，李佳蓉与讯宜公司未签订物业费负担协议的抗辩意见，因涉诉房屋所欠付的物业费的负担方式已经在司法拍卖中予以确认，讯宜公司亦未举证证明李佳蓉已经交纳了上述费用，故一审法院对其该项抗辩意见，亦不予采纳。世茂朝阳分公司要求讯宜公司支付物业费395210.56元，于法有据，一审法院予以支持。关于世茂朝阳分公司主张的违约金，因讯宜公司通过司法拍卖取得103号房屋，且并非恶意欠费，故对于世茂朝阳分公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、北京讯宜商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费395210.56元；二、驳回世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，世茂朝阳分公司提交记账联、收款收据照片共九张，证明2014年至2016年103号房屋的缴费情况，世茂朝阳分公司在本案中主张的物业费没有多要；讯宜公司对上述证据真实性、关联性及证明目的均不予认可。本院将结合案情对上述证据综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是案涉房屋物业费的缴纳主体。讯宜公司通过司法拍卖程序取得了该房屋的所有权，该房屋调查表中标注了“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担”，《司法拍卖成交确认书》中亦载明了“对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费、物业费、水电费等均由买受人自行承担”，讯宜公司参加司法拍卖理应尽到注意义务，其签署《司法拍卖成交确认书》并取得该房屋所有权，应视为其知晓且同意以上条件，对该房屋上存在的上述债务风险予以接受，故一审判决讯宜公司支付案涉房屋上所欠物业费并无不当，本院予以确认。讯宜公司上诉主张《司法拍卖成交确认书》不能约束世茂朝阳分公司，其与世茂朝阳分公司不存在任何法律关系，所欠物业费应由李佳蓉承担，对此本院认为，因案涉房屋所欠物业费的负担方式已经在司法拍卖中予以确认，讯宜公司应知并同意，故对其上述意见，本院不予支持。讯宜公司上诉主张无法确认李佳蓉的物业费的欠费数额，就此本院认为，世茂朝阳分公司就其主张的物业费提交了物业管理服务协议、之前的缴费记录等证据，讯宜公司若反驳世茂朝阳分公司的诉讼请求，有责任提供证据予以证明，否则应承担不利后果。本案中，讯宜公司未向法院举证证明李佳蓉是否交过物业费或交费金额，故其该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，讯宜公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7228元，由北京讯宜商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 金妍熙二〇二〇年五月八日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 赵 宇