吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初351号原告（案外人）：蔡某，住延吉市。委托诉讼代理人：侯某，吉林达公伟业律师事务所律师。被告（申请执行人）：楚某，住吉林省延吉市。第三人（被执行人）：延边恒润房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街发展村。法定代表人：南某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，吉林吉天行律师事务所律师。原告蔡某因与被告楚某、第三人延边恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡某的委托诉讼代理人侯某、被告楚某、第三人恒润公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡某向本院提出诉讼请求：1.请求对位于延吉市的房屋（延房权证字第XXXX号、面积为165.58平方米）停止执行；2.确认蔡某与延边恒润房地产开发有限公司签订的本案诉争房屋的买卖合同有效。事实和理由：2017年5月25日，恒润公司将诉争房屋以物抵账给案外人延边威远房地产开发有限公司，并与2017年10月1日将该房屋交付给延边威远房地产开发有限公司。2018年6月21日，延边威远房地产开发有限公司将该房屋出售给蔡某，蔡某与恒润公司签订了商品房买卖合同,该房屋由延边威远房地产开发有限公司于2017年10月1日将房屋交付给蔡某，并一直占有使用至今。由于该房屋由恒润公司向银行贷款并将房屋抵押登记,抵押关系未能解除导致蔡某无法办理产权变更登记手续。2018年12月，恒润房公司将银行贷款偿还完毕,并解除诉争房屋的抵押登记手续，同年12月20日，法院将该房屋予以查封。蔡某认为诉争房屋虽然登记在恒润公司名下,但其已将该房屋在银行办理抵押登记手续,导致蔡某不能办理产权变更登记手续，其过错责任完全在于恒润公司，蔡某对此并无过错。房屋抵押登记解除后，蔡某准备办理产权变更登记手续时，该房屋被法院查封，因此法院的查封没有法律依据，根据《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，蔡某购买房屋在先，并已经实际占有使用，且未办理房屋产权变更登记手续的过错责任在于恒润公司,蔡某对此并无过错责任，因此请求法院停止对诉争房屋的执行，并确认蔡某与恒润公司之间签订的房屋买卖合同有效。楚某辩称，蔡某与恒润公司之间签订的房屋买卖合同无效，人民法院应对位于延吉市产权证号为延房产权证字第XXXX号的房屋继续执行。其理由如下：一、由蔡春峰提出的证据中，本案诉争房屋，于2015年2月7日已办理抵押登记手续。根据《城市房地产管理法》第49条，房地产抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。《城市房地产抵押登记管理办法》第49条，抵押人擅自出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房房地产的，其行为无效，造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。恒润公司丧失了处分诉争房屋产权的权利，故蔡春峰与恒润公司于2018年6月21日签订的商品买卖合同无效。蔡春峰知道该房屋已经抵押的情况下，不属于最高人民法院司法解释中关于阻止执行程序的情形。二、人民法院对已登记的不动产按照不动产登记薄判断是否系权利人。本案中，法院查封的房屋登记在被执行人恒润公司名下，蔡春峰并非该不动产的权利人，虽然蔡某与恒润公司签订房屋买卖合同，但蔡某与恒润公司之间并非买卖的合意，蔡某与恒润公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，蔡某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题规定》第20条、第28条、第29条规定的。蔡某主张享有被查封房屋所有权，要求解除对该房屋查封的异议理由不能成立，应予以驳回。第三人恒润公司陈述称，本案诉争房屋是被人民法院查封的恒润公司房产的其中一套，按照延边威远房地产有限公司的指示，恒润公司将该诉争房屋开具给蔡春峰，由于当时该房屋存在抵押关系，没有及时办理房屋过户手续，蔡某起诉状所述是真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：本案诉争房屋为恒润公司开发建设，该房屋于2015年2月7日、2015年11月11日先后两次进行了抵押登记，最后于2018年12月12日解除了抵押。本院在执行楚某与恒润公司、南某合同纠纷一案中，于2018年12月20日作出（2018）吉24执156号之二执行裁定，查封恒润公司名下的14套房屋，其中包括本案诉争房屋（产权证号为延房权证字第XXXX号）。蔡某向本院提出书面异议，本院于2019年11月2日作出（2019）吉24执异113号执行裁定书，驳回蔡某的异议请求。蔡某不服该执行裁定，于2019年11月27日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2017年5月25日，恒润公司将诉争房屋以物抵账给案外人延边威远房地产开发有限公司，并与2017年10月1日将该房屋交付给延边威远房地产开发有限公司。2018年6月21日，延边威远房地产开发有限公司将该房屋抵账给蔡某，按照延边威远房地产有限公司的指示，蔡某与恒润公司签订了商品房买卖合同。该房屋由延边威远房地产开发有限公司于2017年10月1日交付给蔡某，并一直占有使用至今。由于该房屋由恒润公司向银行贷款并将房屋抵押登记,抵押关系未能解除导致蔡某无法办理产权变更登记。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。以物抵债协议是指债务人将自己所有的动产或不动产经过双方协议，转移物权以抵销债权的法律行为。当事人间以已到期的债权就以物抵债达成协议，并就到期债权抵顶商品房买卖合同价款，是商品房买卖合同的一种付款方式，如没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效的商品房买卖合同。本案中，蔡某与恒润公司于2018年6月21日签订房屋买卖合同，是以以物抵债为基础，采取了以到期债权支付房款的形式形成的买卖关系，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。因诉争的房产仍登记在恒润公司名下，被人民法院司法查封。不动产物权的转移以登记为公示，未转移物权的基础法律关系为以物抵债的不动产买卖，原则上不能对抗人民法院的强制执行行为。但如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，可以排除人民法院的强制执行。本案中诉争的房产不是用于居住的商品房，不能适用第二十九条规定，只有在同时具备第二十八条四项全部要件时，才能排除执行。“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蔡某与恒润公司于2018年6月21日签订房屋买卖合同，蔡某在起诉状中称，未办理过户登记，是由于2015年11月11日恒润公司在该房屋上设立了抵押权。蔡某明知自己购买的不动产因设立抵押权不能完成过户登记而同意购买，不能完成过户登记的原因力上，蔡某存在主观过错，其风险应由蔡某自己承担。即蔡某购买本案诉争不动产占有使用后，不能过户登记是由于蔡某本人的原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，不能排除执行。蔡某的诉讼请求本院无法支持。综上所述，蔡某的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告蔡某的诉讼请求。案件受理费10920元，由原告蔡某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  宋莲姬审判员  张玉石审判员  宋 丹二〇二〇年五月十二日书记员  李宣臻