河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1080号上诉人（原审被告）：郭华祥，男，1994年3月5日出生，汉族，住重庆市忠县。被上诉人（原审原告）：平顶山市天孚商贸有限责任公司,住所地：平顶山市卫东区劳动路与大众路交叉口东新东方家具城一楼办公室，统一社会信用代码:91410403399771287P。法定代表人：李文虎，董事长。委托诉讼代理人：李文华，男，公司员工。上诉人郭华祥因与被上诉人平顶山市天孚商贸有限责任公司（以下简称天孚公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭华祥，被上诉人天孚公司的委托诉讼代理人李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭华祥上诉请求：1.撤销原判，改判驳回天孚公司的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由天孚公司承担。事实和理由：一、一审法院认定2018年12月至2019年应当继续支付拖欠租金89000元，实属判决错误。郭华祥与天孚公司之间双方订立商铺租赁合同的情况属实，郭华祥也按约定交至2018年11月。由于天孚公司出租给郭华祥的商铺地段偏僻,且天孚公司出租给郭华祥的商铺租金较高,郭华祥无法正常经营。郭华祥于2018年9月与天孚公司协商由原每年租金12万元变更为按每季度25000元,且郭华祥也按此协商变更后的每季度租金25000向天孚公司交纳,天孚公司向郭华祥出据交纳租金的凭据。即郭华祥因租用天孚公司的租金过高后双方协商同意变更其商铺租金标准。一审法院仍按月租金11000元的标准是错误的。由于郭华祥在履行合同过程中,天孚公司出租给郭华祥的商铺地段偏僻,租金较高，郭华祥无法正常经营,郭华祥于2018年11月与天孚公司协商要求解除“大众路步行街产铺租赁合同”,天孚公司同意双方解除租赁合同后,郭华祥在2018年11月底即将商铺内的全部商品搬出并腾空所租商铺将商铺交至天孚公司。双方合同已协商解除,合同解除后,双方权利义务均归于消灭，一审法院判决郭华祥自2018年12月至2019年应当继续支付拖欠租金89000元,实属判决错误。二、天孚公司在一审法院审理违背诚实信用原则且在审理过程中作出虚假陈述。一审查明的情况与郭华祥与天孚公司之间协商解除租赁合同事实不符,天孚公司不同意解除合同,郭华祥会把商铺的物品腾空并把钥匙交给天孚公司吗?况且解除租赁合同后,郭华祥另行租用的商铺离天孚公司的商铺仅不到30米，解除合同和腾空商铺事宜附近所有的商家以及工商所均知晓。一审法院审理查明天孚公司在庭审中诉称“没有告诉我直接就走了,商铺里面的东西郭华祥直接都搬走了,什么时候走的我都不知道。”。故天孚公司在一审诉讼过程中违背了诚实信用原则且向一审作出了虚假的陈述。天孚公司辩称，因郭华祥所经营的产品违反法律规定，所以才走了。当时房子是郭华祥要求房租减半，天孚公司不同意，因为签订的合同应按合同执行，当时对方口气很硬，天孚公司的意思是不同意房租减半的。郭华祥拖欠租金一直没交，后来大概有四个月公司发现了郭华祥已经搬离经营场地了。中间天孚公司跟郭华祥沟通过几次，要求他支付租金并履行合同，郭华祥当时回答“你愿意上哪告上哪告去”。郭华祥在没有经过天孚公司同意的情况下恶意违约，在没有解除合同的情况下使商铺至今无法出租，造成了巨大损失。天孚公司向一审法院起诉请求：1.判令郭华祥向天孚公司支付2018年12月1日至2019年8月31日的房屋租金99000元及违约金（以郭华祥所欠租金为基数，按日3%，分别自2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日计算至租金全部结清之日止）；2.本案诉讼费由郭华祥承担。一审法院认定事实：2017年7月19日，天孚公司（甲方、出租方）与郭华祥（乙方、承租方）签订“大众路步行街商铺租赁合同”一份，合同约定甲方将位于大众路步行街编号为C1005／1006两间，建筑面积为170㎡左右的商铺出租给乙方经营管理，租赁期限为2年，自2017年9月1日至2019年8月31日止；每年在上一年原租金的基础上提高10％租赁费，甲方须于合同签订三日内将本商铺交于乙方装修；本商铺税后租金，第一年月租金10000元／月，第二年月租金11000元／月；乙方交纳房租方式：每三个月一付（即本月25号—30号付下三个月的租金）；乙方同意双方签订合同后同时向甲方缴付商铺租赁保证金10000元整；乙方未能依约按时支付租金，逾期一日须按所欠金额的3％向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权终止本合同；对乙方的违约行为，甲方有权终止本合同，并以乙方所缴保证金抵付因违约造成甲方及第三方的经济损失，若保证金不足以赔偿甲方的损失，乙方还应承担不足赔偿责任；等。合同签订后，天孚公司依约向郭华祥交付租赁商铺，郭华祥按照合同约定的租金标准向天孚公司支付了自2017年9月至2018年11月期间的租金共计145000元。其后，郭华祥未再向天孚公司支付租金。天孚公司在一审庭审中称，“没有告诉我直接就走了，商铺里面的东西郭华祥直接都搬走了，什么时候走的我都不知道。”“另外郭华祥付的有租房押金10000元，不包含在145000元以内。”在一审庭审中，天孚公司的委托诉讼代理人称，“支付到了2018年12月1号，共计支付租金145000元。”“合同约定第一年月租金10000元，第二年月租金11000元，实际上到2018年11月30日一直是按照月租金10000元计算的，之后郭华祥未再支付租金，起诉请求剩余九个月租金是按照合同约定的11000元月租金计算。”一审法院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，天孚公司、郭华祥之间订立有书面的商铺租赁合同，明确约定了商铺租赁期限、租金标准及支付方式等。双方之间的商铺租赁合同依法成立，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”在天孚公司交付租赁商铺后，郭华祥仅支付了部分租金，剩余租金在租赁期限届满后仍未支付，已经构成违约，依法应当承担继续支付的违约责任。因此，自2018年12月至2019年8月期间共计9个月的租金应由郭华祥继续支付。但是，因郭华祥向天孚公司缴纳有租赁保证金10000元，天孚公司承认该部分保证金“不包含在145000元以内”，根据合同约定应当抵偿所欠租金，故郭华祥实际应向支付拖欠租金为89000元。关于天孚公司诉请的违约金，虽双方之间的商铺租赁合同约定，“乙方未能依约按时支付租金，逾期一日须按所欠金额的3％向甲方支付违约金”。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款以及第一百一十四条的规定，虽郭华祥未到庭参加诉讼对合同约定的违约金标准提出抗辩，但是当事人约定的违约金计算标准仍应当依照上述法律规定处理，即“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故，双方在租赁合同中约定的违约金计算标准不符合法律规定，应予调整，一审法院酌定按照年利率24％的标准进行处理。其中，分别应自2018年12月1日起以23000元（即抵扣租赁保证金10000元后）为基数、自2019年3月1日起以33000元为基数、自2019年6月1日起以33000元为基数计算至租金全部结清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、郭华祥于判决发生法律效力之日起十五日内向平顶山市天孚商贸有限责任公司支付自2018年12月1日起至2019年8月31日期间的商铺租金89000元及违约金。（违约金按照年利率24％的标准，分别自2018年12月1日起以23000元为基数、自2019年3月1日起以33000元为基数、自2019年6月1日起以33000元为基数计算至租金全部结清之日止）二、驳回平顶山市天孚商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2275元，由郭华祥负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、2017年7月19日，张志辉向郭华祥出具加盖平顶山市天孚商贸有限责任公司财务专用章的收据，该收据载明“大众路步行街C1005C10069-11月份租金，人民币：30000元”。2、2017年11月15日，张志辉向郭华祥出具收据，该收据载明“大众路步行街C1005C100617年12月份、2018年1-2月份租金，人民币：30000元”。3、2018年3月29日，张志辉向郭华祥出具加盖平顶山市天孚商贸有限责任公司财务专用章的收据，该收据载明“大众路步行街C1005C10063-5月份租金，人民币：30000元”。4、2018年6月22日，张志辉向郭华祥出具加盖平顶山市天孚商贸有限责任公司财务专用章的收据，该收据载明“大众路步行街C1005C10066-8月份租金，人民币：30000元”。5、2018年9月3日，张志辉向郭华祥出具加盖平顶山市天孚商贸有限责任公司财务专用章的收据，该收据载明“大众路步行街C1005C10069-11月份租金，人民币：贰万伍仟元整”。除此之外，本院查明的其他事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、双方是否对租金标准进行了变更；二、案涉租赁合同是否已经解除以及天孚公司的损失该如何认定。对此，本院结合二审查明的事实及双方上诉、答辩理由，分别评析如下：一、关于双方是否对租金标准进行了变更问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。就本案来讲，案涉租赁合同约定的租金标准为“第一年月租金10000元／月，第二年月租金11000元／月”，但天孚公司向郭华祥出具的收取租金的收据载明的实际收取租金数额为第一年（即2017年9月至2018年8月）每季度30000元，第二年第一个收费季度（即2018年9月至11月）25000元，该客观证据与郭华祥所称双方于2018年9月商定将租金标准由每年12万元变更为每季度25000元的主张相互印证，且天孚公司也自认郭华祥曾向其主张要求再减低一半租金，由此可以证明双方协商将租金变更为每季度25000元的事实。天孚公司称双方仅商定2018年9-11月的租金予以变更，其后租金应当按照合同约定的每月11000元收取的主张，因没有后续租金收入予以佐证，也与行业交易习惯及日常经验不符，本院不予采信。二、关于案涉租赁合同是否已经解除以及天孚公司的损失该如何认定的问题。郭华祥称，其于2018年11月底向天孚公司提出解除双方合同，并将租赁房屋内的物品搬走，水电费已清算完毕。天孚公司也认可郭华祥曾向其提出解除合同，但天孚公司称其当时不同意解除合同。因双方在合同中没有约定郭华祥的合同解除权，且天孚公司也不存在法定或约定的违约情形，因此，郭华祥所称双方已于2018年11月解除了合同的主张不符合法律规定，本院不予支持。但郭华祥已经向天孚公司明确提出了解除合同，并且将所租赁商铺内物品搬走，也不再按约定续交租金，其以自己的行动表明不再履行合同，天孚公司在庭审中也认可郭华祥向其提出解除合同，知晓郭华祥将租赁房屋内的物品搬走，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，以及第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，天孚公司应当采取积极措施，解除合同，另寻租户,避免损失过大，但天孚公司并未采取积极行为避免损失，应当承担部分责任，基于此，本院酌定支持天孚公司六个月的租金请求，共计5万元。对于郭华祥所交纳的1万元保证金，因郭华祥存在违约行为，根据双方合同约定该保证金亦不应该退还。对于天孚公司主张的租金利息部分，因郭华祥已经承担了1万元的违约赔偿，对利息部分不再支持。综上所述，郭华祥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初3728号民事判决；二、郭华祥于本判决发生法律效力之日起十五日内向平顶山市天孚商贸有限责任公司支付租金50000元。三、驳回平顶山市天孚商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2275元，由郭华祥负担；二审案件受理费2275元，由郭华祥负担1534元，平顶山市天孚商贸有限责任公司负担741元。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李洁审判员李泉钦二〇二〇年五月十五日法官助理雷东书记员吕翼鹏