江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1029民初414号原告:曾飞梅，女，1973年12月6日出生，汉族，江西省抚州市人，住址抚州市，委托诉讼代理人：李洪东、徐志新，江西正石律师事务所律师，一般代理。被告:江西汇仁堂药品连锁有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区火矩大街628号汇仁医药大厦，统一社会信用代码:91360100775872795C。法定代表人:陈冰郎，执行董事。委托诉讼代理人：吴松，男，1977年9月25日出生，汉族，住南昌市东湖区，系公司员工，特别授权。原告曾飞梅与被告江西汇仁堂药品连锁有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员吴文庭适用简易程序独任审判，分别于2020年4月2日、5月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李洪东、徐志新、被告江西汇仁堂药品连锁有限公司的委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾飞梅向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即支付拖欠租金4.8万元(自2019年9月1日至2020年3月1日)；2、判决被告支付逾期支付租金违约金3.64万元(按照每日200元，自2019年9月1日至2020年3月1日)；3、本案的诉讼费由被告方承担。事实和理由:2019年4月14日，原、被告签订了一份租赁合同，合同约定原告(甲方)将坐落在抚州市东乡区龙山南路房屋一楼两个坐东朝西的店面租赁给被告(乙方)，租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止。2019年5月1日至2021年12月31日，月租金为8000元，2022年1月1日至2022年4月30日，月租金为8240元。乙方在每月10号前支付本月租金。乙方不按时支付租金，每逾期一天处罚200元。合同签订后，原告已全面履行合同约定义务，被告在2019年8月31日前一直按照约定支付租金，自2019年9月1日后未按照合同约定支付租金，原告多次催告，被告仍拒不支付租金。为维护自身合法权益，特具文起诉至贵院，望判如所请。被告江西汇仁堂药品连锁有限公司辩称，1、在2019年7月份我公司已经告知原告说不租了，并在7月31日空腾店已将钥匙交给了原告,2019年9月至2020年3月的租金不能计算；2、约定违约金200元明显过高；3、这个合同是无效合同，曾飞梅不是产权人，与被告签订租赁合同已经构成欺诈。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：1.原告身份信息、企业信息査询，用于证明原、被告的主体资格及基本信息;2.租赁合同，用于证明2019年4月14日，原、被告签订了一份租赁合同，合同约定原告(甲方)将坐落在抚州市东乡区龙山南路房屋一楼两个坐东朝西的店面租赁给被告(乙方)，租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止。2019年5月1日至2021年12月31日，月租金为8000元，2022年1月1日至2022年4月30日，月租金为8240元。乙方在每月10号前支付本月租金。乙方不按时支付租金，每逾期一天处罚200元；3.银行交易明细，用于证明被告2019年8月31日前一直按照约定支付租金；4.短信截屏，证明原告已经进行了合理催告；5.国有土地使用权证，用于证明原告对出租房有处置权；6.结婚证，用于证明二间店面是夫妻共同财产，是财产所有人。被告质证称，对租赁合同的合法性有异议，因为曾飞梅不是产权人，这是四个人的房子，也没有收到委托手续，这份合同是无效的；对银行往来账号的三性无异议;对证4在实际情况时已经告知了她，在2019年7月31日腾空店且钥匙也给了她就不存在欠房租的情况；对国有土地只能证明是四个人的；对夫妻信息跟本案没有关联性。经审查，原告提供的证据均符合证据构成要件，本院予以确认。经审查查明，原告曾飞梅与黄清国系夫妻关系。黄清国于2005年7月12日通过竞拍方式购得了坐落于东乡区恒安西路（龙山南路）土地一块，于2007年共同建了案涉二间店面房。2019年4月14日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告(甲方)将坐落在抚州市东乡区龙山南路房屋一楼的两个坐东朝西的店面房租赁给被告(乙方)；租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止；租金以人民币计算，自2019年5月1日至2021年12月31日，每月租金为8000元，自2022年1月1日至2022年4月30日，每月租金为8240元，乙方在每月10号前支付本月租金；乙方不按时支付租金，每逾期一天处罚200元；……。合同签订后，原告将店面房交付给被告使用，被告也分别于2019年5月11日、6月3日、7月4日、8月3日支付给原告租金。自2019年9月1日起被告以已腾空店面并将钥匙交回给了原告，不再承租为由拒绝支付给原告租金。被告于2019年7月31日将该案涉店面房已腾空未使用，但未办理正式交接手续。本院认为，原告曾飞梅与被告江西汇仁堂药品连锁有限公司于2019年4月14日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定远超过法律规定外，其余均合法有效，应受法律保护。原告曾飞梅已按约将租赁的店面房交付给被告江西汇仁堂药品连锁有限公司使用。被告江西汇仁堂药品连锁有限公司应当按合同约定支付租金。现被告江西汇仁堂药品连锁有限公司未能按约支付给原告曾飞梅2019年9月1日-2020年3月1日6个月的租金计人民币48000元事实，且构成违约。被告江西汇仁堂药品连锁有限公司按合同约定本应支付给原告曾飞梅租金计人民币48000元，并承担逾期支付租金的违约责任；被告江西汇仁堂药品连锁有限公司辩称其已将案涉店面房腾空并将钥匙交回了，自2019年8月份不存在再承租，不欠租金。经庭审查明，被告江西汇仁堂药品连锁有限公司于2019年7月31日已将案涉店面房腾空未使用，但其未与原告曾飞梅办理店面房退回或解除合同的正式交接手续，责任在于被告江西汇仁堂药品连锁有限公司，视为被告江西汇仁堂药品连锁有限公司继续承租原告曾飞梅的店面房，应承担支付租金的义务。故被告江西汇仁堂药品连锁有限公司的该辩称意见，理由不成立，本院不予支持；被告江西汇仁堂药品连锁有限公司辩称合同中约定的违约金过高，应当降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，据此，本院调整违约金标准为按未付租金款的10%计算逾期支付租金的违约金。故被告江西汇仁堂药品连锁有限公司的该辩称意见，理由成立，本院予以支持。综上述，被告江西汇仁堂药品连锁有限公司应支付原告曾飞梅租金人民币48000元,并按未付租金款的10%计算逾期支付租金的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告江西汇仁堂药品连锁有限公司在本判决生效后十日内支付原告曾飞梅房屋租金款人民币48000元，并支付逾期未付租金的违约金人民币4800元（按未付租金款人民币48000元的10%计算）。二、驳回原告曾飞梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1910元，减半收取955元，其中由被告江西汇仁堂药品连锁有限公司负担555元，由原告曾飞梅负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴文庭二〇二〇年五月二十日书记员  汤爱党