江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1840号上诉人（原审被告）：孙群，男，1974年10月21日生，汉族，户籍地福建省连江县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏晨，男，1973年4月26日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈彦，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫乐薇，江苏振泽律师事务所律师。上诉人孙群因与被上诉人魏晨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人孙群的委托诉讼代理人汪吕兵，被上诉人魏晨的委托诉讼代理人闫乐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙群上诉请求：请求撤销一审法院民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由如下：一、原审认定事实不清。1、原审认定涉案2153室房屋改变租赁用途与事实不符；根据上诉人营业执照及工商查询表明，上诉人孙群名下的南京市鼓楼区炫酷游戏厅目前处于存续状态，且涉案2153室一直作为电玩城办公室使用，故未改变租赁用途。2、其他房屋合同是否解除并不影响涉案2153室的租赁关系，上诉人仍在按合同约定支付涉案房屋租金，积极履行合同义务。二、原审适用法律不当。1、依据合同法107条之规定，被上诉人要求单方解除合同无事实和法律依据，原合同应继续履行。2、即使认定上诉人对于房屋用途存在不同意见，依据《民商审判纪要九》第47条【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。综上，请求查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。魏晨辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。一、上诉人声称案涉房屋仍作为电玩城办公室使用与事实不符。首先，上诉人一审时已自认包括案涉房屋在内的蔚蓝之都家园商业裙楼之第二层均已改变了房屋用途，用于开设蓝湾咖啡。其次，上诉人名下游戏厅未进行工商登记改变，并不影响游戏厅已经停止经营的事实。最后，被上诉人主张解除合同系根据双方合同第七条明确约明确约定，与被上诉人是否支付租金并无关联。二、本案并不适用全国法院民商事审判工作会议纪要第47条，关于违约方的违约程度显著轻微的规定，根据该条款规定，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，应当根据诚实信用的原则，从综合考虑以下因素，一是考察违约方的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意。本案中上诉人擅自改变房屋用途显然系故意违约，其旨在与被上诉人解除合同，并与新的承租人签订租赁合同，完全与案涉合同的目的相违背。二是考察违约行为形态及约定解除针对的重大违约行为还是随附义务。对于租赁合同而言，租赁用途系主要条款、必备条款、核心条款，承租人按照合同约定使用房屋属于基本义务，未经出租人同意改变房屋用途的，当然属于重大违约行为，并直接导致合同目的无法实现，因此被上诉人履行通知解除权，要求其返回房房屋并支付租金占用使用费具有法律依据。魏晨向一审法院起诉请求：一、判令双方之间的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；二、判令孙群腾空位于南京市鼓楼区，并将房屋返还给魏晨；三、判令孙群按照合同约定的租金标准向魏晨支付自2019年6月15日起至返还房屋日止期间的租金、占有使用费；四、判令孙群按照453.44元/日的标准向魏晨支付违约金（自2019年10月26日起至返还房屋日止）；五、判令孙群承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：案涉房屋坐落于南京市，建筑面积113.36平方米，登记的房屋所有权人为魏晨，房屋的规划用途为商业。自2008年起，孙群承租包括案涉房屋在内的二层二十余户房屋，用于开设电玩城。2017年11月1日，孙群作为乙方与魏晨作为甲方签订续租协议《房屋租赁合同》，约定甲方将2153室出租给乙方作为电玩城使用，租期5年，自2017年12月15日至2022年12月14日。2017年12月15日至2019年12月14日期间的租金为2元/平米/日，2019年12月15日至2021年12月14日期间的租金为2.1元/平米/日，2021年12月15日至2022年12月14日期间的租金为2.2元/平米/日。合同第七条第一款约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的……；第二款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。2019年上半年，孙群通知包括魏晨在内的二层房屋出租人，要求解除房屋租赁合同，再由房屋所有权人与新的承租人另行订约，后除魏晨外的其他房屋所有权人与孙群协商解除合同后，将房屋另行出租给了新的承租人。孙群原开设的电玩城由此停止营业，新的承租人在二层原电玩城的位置（除2153室外）开设了“蓝湾咖啡”。2019年7月25日，魏晨在案涉房屋所在二层墙面张贴《关于收回产权商铺的函》：贵我双方于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》中规定租赁用途为“电玩城”使用，现贵方更改用途，本人需要收回商铺，自己使用。现通知贵方于三日内清空商铺内物品，且不得损坏商铺设施，并交还商铺给本人，逾期本人视同贵方放弃商铺内物品，本人将自行清空商铺内物品。2019年10月21日，魏晨委托江苏振泽律师事务所闫乐薇律师向孙群寄送《关于解除租赁合同、要求孙群腾空租赁房屋并将其交付给魏晨的函》，通知自收函日双方租赁合同解除，并要求孙群于收函两日内腾空房屋并将房屋交还给魏晨。2019年10月23日，邮件送达孙群。一审另查明，2019年8月8日，孙群向魏晨支付2019年6月15日至2019年12月14日期间的租金41376元，2019年12月1日支付2019年12月15日至2020年6月14日期间的租金43445元。魏晨收款后将该两笔银行转账作退款处理。在此基础上，双方于庭审中确认已付租金至2019年6月14日。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同中明确约定了租赁房屋的用途为作为电玩城使用，以及承租人改变租赁用途致出租人有权解除合同的后果。孙群辩称2153室在电玩城经营时系作为办公室使用，现仍作为办公室使用，故租赁用途无改变。对此，一审法院认为，孙群自认原开设的电玩城已于2019年7、8月份暂停营业，原电玩城的大部分房屋已由产权人出租给新的承租人开设其他商业业态，结合合同中对2153室租赁用途的明确约定，可以认定2153室约定的作为电玩城使用的租赁用途已被改变，孙群对2153室的使用违反了合同约定。魏晨据此行使合同约定的解除权，存在事实依据。魏晨于2019年10月21日委托江苏振泽律师事务所闫乐薇律师向孙群寄送了解除合同的函件，双方之间的房屋租赁合同于孙群收函日2019年10月23日解除。合同解除后，孙群应及时腾空、返还房屋，并支付合同解除前的房屋租金，以及合同解除后至房屋返还日期间的占有使用费。魏晨的相关诉请存在合同依据，符合法律规定，应予支持。关于魏晨主张的违约金问题。一审法院认为，根据合同法规定，违约金是当事人约定在一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额作为违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可以看出，违约金条款的运用前提为符合当事人约定。本案中，如前所述，孙群改变了对2153室的租赁用途，构成违约，应承担违约责任，但合同中所约定的违约金条款适用的情形为租赁期满，承租人逾期交还房屋后需承担的违约金，并未包括魏晨行使单方解除权后房屋交还的本案情形。故魏晨主张适用案涉房屋租赁合同第七条第二款的约定，由孙群向其支付相应违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、魏晨与孙群于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、孙群于判决生效之日起十日内腾空位于南京市房屋，并将房屋返还给魏晨；三、孙群于判决生效之日起十日内按照合同约定的租金标准向魏晨支付自2019年6月15日起至房屋返还日止期间的租金、占有使用费；四、驳回魏晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5479元，减半收取2739.5元，由孙群负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案双方签订的房屋租赁合同是否应当于2019年10月23日解除。本案双方订立的合同，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定：涉案房屋作为电玩城使用，如上诉人孙群擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动，被上诉人魏晨有权终止合同，收回该房屋。现涉案房屋中电玩城已经停止营业，目前正在经营“蓝湾咖啡”，房屋用途已经改变，故根据双方约定，被上诉人魏晨有权终止合同，收回该房屋。被上诉人魏晨于2019年10月21日向上诉人孙群寄送函件要求解除合同，该函件于2019年10月23日送达上诉人孙群，故一审法院认定本案双方之间的合同应当于2019年10月23日解除并无不当。上诉人孙群主张涉案房屋用途并未改变、被上诉人无权单方面解除合同均没有依据，本院对其该主张不予支持。综上所述，上诉人孙群的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5479元，由上诉人孙群负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡二〇二〇年五月十八日书记员 朱亚芳