四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终192号 上诉人（原审原告）：李值英（系原审原告陈菊云之女），1973年10月25日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：李泸桃（系原审原告陈菊云之子），1982年3月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二上诉人委托诉讼代理人：刘彪，四川君合律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：童光全，男，1954年7月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗明军，四川豁达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：童焕章，男，1962年12月8日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：彭桂花（系被上诉人童焕章之妻），住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：任万祥，四川豁达律师事务所律师。 原审原告：陈菊云，女，1952年11月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原审原告：李小兰（系原审原告陈菊云之女），1978年2月17日出生，汉族，住四川省双流县。 二原审原告委托诉讼代理人：刘彪，四川君合律师事务所律师。 二原审原告委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师。 上诉人李值英、李泸桃因与被上诉人童光全、童焕章、原审原告陈菊云、李小兰物权保护纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李值英、李泸桃及其委托诉讼代理人刘彪、曾兵，被上诉人童光全及其委托诉讼代理人罗明军，被上诉人童焕章的委托诉讼代理人彭桂花、任万祥，原审原告陈菊云、李小兰的委托诉讼代理人刘彪、曾兵到庭接受询问。本案现已审理终结。 李值英、李泸桃上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃在一审的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由童光全、童焕章承担。事实和理由：1.一审判决对本案的案由定性不准。一审中，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃虽主张的是享有本案拆迁安置合同的权益。但根据童光全、童焕章的答辩及一审判决均认定是房屋买卖合同关系。陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃认为本案的案由应定为房屋买卖合同纠纷。2.一审判决以民法上的“占有”理论不支持陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的诉讼请求是不当的。依照学理上的解释，占有是对物在事实上的占领、控制。占有的标的以物为限，因而物之外的财产权，只能成立准占有，而不能成立占有。在我国，根据民法通论及其他法律规定，是将占有作为所有权的一项权能来加以规定的，并未承认占有作为一项独立的制度，更不是将占有作为法律的规定予以保护。陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃认为一审法院将占有写进判决书来保护侵权人的利益是不当的。3.依据案件事实，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的诉讼请求应得到支持。一审中，童光全、童焕章申请了证人李某证明在2001年的一天，童光全、童焕章分别出140元，共计280元向陈菊云购卖了118.32㎡的房屋，280元的购房款是交给陈菊云的。童光全、童焕章的买卖房屋的观点是不能成立的。本案不争的事实是，房屋买卖合同属要式合同，童光全、童焕章既拿不出买卖房屋的合同，更拿不出收取280元购房款的收条，仅凭一个证人及不具有任何说明的证明怎么能证明本案买卖房屋的合同成立？本案还有两个不争的客观事实，证明了本案所谓的房屋买卖合同不能成立，既便成立其行为也自始无效。一是《土地登记申请书》载明，118.32㎡的房屋属本案陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃及已故李培荣五人共同共有。二是《土地登记申请书》的登记者李培荣已于1997年11月去世，依照《中华人民共和国继承法》规定，法定继承已经产生，陈菊云及童光全、童焕章对继承已经于1997年11月发生，不经财产共有人的允准，不得处分共有人财产的法律规定是清楚及必须执行的，但不经其他共有人允准买卖房屋的行为自始无效。一审中，对上述事实陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的诉状及辩论意见，均作了详实的阐述，从而证明一审判决关于陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃提供的证明材料不足以证明双方买卖关系具有无效和撤销的情形的认定属不当认定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。再依照法律的规定，对于无效合同，无须经当事人主张无效，法院应主动审查，如果发现有无效的情形，即应确认合同无效。4.一审判决对部分事实的认定证据不确实不充分，且釆信证据不当。人民法院判决案件，应当以事实为根据，以法律为准绳，否则就是判决不当。陈菊云因结婚原因，曾离开其户籍地雁江区是事实，但一直没有迁出户籍地。李泸桃从出生至现在，一直在户籍地雁江区，中途离开户籍地生活打工等，但一直没有迁出户籍地，也没有处分本案的讼争标的物。如果像一审判决书认定的那样，李泸桃如果出卖了农村的房屋又怎么可能批准新的宅基地，新建住房呢？既然一审判决书认定了李泸桃新批宅基地，新建房屋并获得了安置住房，就足以证明陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃没有出卖本案的房屋，否则不可能获批新的宅基地建房。三是李值英和李小兰因结婚后离开了户籍地，但一直没有处理其拥有的财产及依继承所获得的财产。四是童光全有关加固本案讼争房屋的观点仅有其陈述，而无证据证明。但就是童光全的个人陈述，却被一审法院釆信。五是陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃与童光全系亲戚关系，加上李泸桃与童光全之女童建芳相恋几年，故将陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的土地交由童光全耕种，委托管理房屋，属情理之中的事。一审判决的认定属不实认定。六是陈菊云于2003年3月25日与他人结婚，判决书依证人的不实证词及童光全、童焕章陈述认定为2001年结婚属判决错误。七是童焕章有关重建猪圈的说法，也是证据不确实不充分，再说了，其买卖合同无效，其行为自始无效，其他行为也就属无效了。一审判决对本案案由确定为物权保护纠纷是正确的，只是涉及房屋买卖合同效力问题。即使房屋买卖有效，达成口头协议的卖房人只有陈菊云，李值英、李小兰、李泸桃没有参与事前事后的房屋买卖活动。陈菊云的行为对李值英、李小兰、李泸桃不具有法律效力。童焕章在购买案涉房屋后并没有重建，猪圈是在空地上修建的，没有证据证明是拆除了涉案房屋进行的修建。童光全、童焕章不能基于善于取得案涉房屋的利益，不能取得房屋产权，二人主观存在恶意，不适用善意取得。 童光全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃与童光全间房屋买卖合法有效。双方买卖的房屋系陈菊云与李培荣的夫妻共同财产，李值英、李小兰、李泸桃对陈菊云出卖房屋是知情的。童焕章重新建房，一审庭审笔录有记载，在拆迁安置协议上载明涉案房屋是砖木结构，而陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃在一审承认原房屋为茅草房，一审证人也证实房屋确系重新修建。童光全基于合法的买卖有权取得房屋产权证，合法有效。 童焕章辩称，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃违反禁止反言原则和诚信原则，其在一审主张双方是委托照看房屋关系，二审陈述双方系物权关系。二审应围绕一审进行审理，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃以房屋买卖关系主张权利，应另案起诉。李小兰、陈菊云没有提起上诉，在上诉状上李小兰、陈菊云的签字明显不一致。其他答辩意见与童光全的答辩意见一致。 原审原告陈菊云、李小兰述称，同意李值英李泸桃的上诉请求。 陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃向一审法院起诉请求：1.确认2010年11月17日李培荣（童焕章、童光全）与资阳市雁兴建设开发投资有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的权益由陈菊云、李值英、李小兰、李沪桃享有；2.诉讼费用由童光全、童焕章负担。 一审法院认定事实：陈菊云与李值英、李小兰、李泸桃系母子女关系，李培荣（又名李培丛）系陈菊云前夫，已于1997年11月去世。资阳建村房权字第B丙033010003号《村镇房屋所有权证》载明：所有权人李培从，房屋坐落松涛镇柏树村十社，房屋间数4，建筑面积72.0㎡。《土地登记审批表》载明：土地使用者李培崇，土地坐落侯家坪镇同合村六社，建筑占地118.32㎡。自1998年起，李值英、李小兰、李泸桃离开户籍地生活，陈菊云再婚后也离开户籍地生活。童光全将涉案房屋加固后用于养猪及居住，童焕章于2006年将涉案房屋拆除，并申请重建。2010年11月17日，涉案房屋被拆迁，在村社出具证明材料的情况下，童光全、童焕章作为被拆迁人获得安置赔偿房两套，自2010年12月起搬迁过渡费均由童光全、童焕章领取。2010年12月1日，李泸桃与资阳市雁兴建设开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，获得安置房两套。 一审法院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋拆迁补偿安置协议的权益由谁享有？陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃与童光全、童焕章均系同一集体经济组织成员，根据庭审查明的事实，应认定陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃已将其所有的房屋出卖给了童光全、童焕章，童光全、童焕章已按约定的方式、时间支付了相应价款，且已实际占有、使用涉案房屋，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃提供的证据材料不足以证明双方买卖关系具有无效和可撤销的情形，涉案《房屋拆迁补偿安置协议》项下的权益应由童光全、童焕章享有，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的主张无事实和法律依据，其诉讼请求，不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，维护正常社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃的诉讼请求。案件受理费8200元，减半收取4100元，由原告陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃负担。 二审诉讼中，童光全提交了向资阳市雁兴建设开发投资有限公司调取的资阳市规划局资市规发[2010]150号文件、资阳市城市规划区农宅建设申请表、资阳市雁江区松涛镇柏树村村民委员会证明、李培丛村镇房屋所有权证及集体土地建设用地使用证、李泸桃户籍登记卡及结婚证复印件共12页。证明目的：案涉房屋已经出售给童光全、童焕章。 李值英、李泸桃的质证意见：对童光全调取的12页材料的真实性无异议，但不能达到其证明目的，且与本案没有关联性。李泸桃因结婚分户后无房屋居住，如果卖了房屋就不能申请宅基地建房了，反而证明了李泸桃不会卖房，不能达到李泸桃同意出卖涉案房屋的目的。产权证上的名字都是李培荣的名字，与童光全、童焕章无关。 童焕章的质证意见：对童光全调取的12页材料的无异议。李泸桃结婚分户因无房屋需在户籍地重新建房，村民委员会出具了无房证明，证明其已将涉案房屋出售给了童光全、童焕章，由于李泸桃选址问题建房手续未被批准，后修建了违章建筑，获得了拆迁补偿房二套。 陈菊云、李小兰的质证意见：同意李值英、李泸桃的质证意见。 李值英、李泸桃、童焕章、陈菊云、李小兰未提交证据。 各方当事人对童光全调取的12页材料的真实性无异议，本院予以确认。 本院二审查明，2010年6月3日，李泸桃从陈菊云家庭户口中迁出独立成户。2010年6月2日，李泸桃填写的资阳市城市规划区农宅建设申请表载明：申请人李泸桃，户口类别农业户口，户内人口3人，住址松涛镇柏树村十社，申请事项新建，申请理由结婚无房，拟建位置松涛镇柏树村十社，拟用地面积80㎡，拟建建筑面积170㎡；村民小组意见为情况属实，符合资府发[2009]11号建房条件的有关规定，同意修建，2010年6月3日；村民委员会意见为情况属实，符合资府发[2009]11号建房条件的有关规定，同意，2010年6月3日；资阳市雁江区松涛镇人民政府意见为情况属实，符合资府发[2009]11号建房条件的有关规定，请上级审批，2010年6月7日；资阳市雁江区松涛镇人民政府意见为情况属实，符合资府发[2009]11号建房条件的有关规定，2010年6月7日。2010年11月25日，资阳市规划局以资市规发[2010]150号《资阳市规划局资阳市城市规划区农村村民建房退件通知单》通知李泸桃，其报送的无房新建申请，因申请的拟建房屋位置位于四川现代汽车生产基地项目规划选址范围内，不符合相关规定，不同意其建房申请，予以退件。 1991年8月30日，原资阳县人民政府向李培崇颁发了资阳集建（1991）字第020406061号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者李培崇，地址侯家坪镇同合村六社，地号020406061，土地类别70，用地面积118.32㎡，用途宅基地。1991年3月18日的地籍调查表中记载：本宗地属83年前的老基，权属合法，界址清楚，无争议，原宅证面积有误，以本次勘丈为准，总用地与建占地为125.56平方米。1997年4月30日，原资阳市建设委员会向李培丛颁发了资阳建村房权字第B丙033010003号村镇房屋所有权证。 2009年4月24日李沪桃与荣丽登记结婚。2010年6月2日，李泸桃填写的资阳市城市规划区农宅建设申请表载明：申请人李泸桃，户口类别农业户口，户内人口3人，资阳市雁江区松涛镇柏树村村民委员会证明的内容为：兹有松涛镇柏树村十组李泸桃因结婚分户后，无房居住，特此证明；松涛镇柏树村十组负责人签具：情况属实，2010年6月5日；柏树村村民委员会在证明上签具：属实，2010年6月7日。 2010年6月2日的一份证明内容为：兹有松涛镇柏树村十组童光全于2001年购买本社李培丛（崇）的房屋面积59.2平方米，金额140元。松涛镇柏树村村民委员会加盖了印章，邹平签具“属实”，松涛镇柏树村十组谭存炳签具“同意过户”，并加盖谭存炳印章，陈菊荣签字。同日的另一份证明内容为：兹有松涛镇柏树村十组童焕章于2001年购买本社李培丛（崇）的房屋面积59.2平方米，金额140元。松涛镇柏树村村民委员会加盖了印章，村长邹平签具“属实”，松涛镇柏树村十组组长谭存炳签字并签具“同意过户”，并加盖谭存炳印章，陈菊荣签字。 2010年11月17日，乙方被拆迁人的李培荣（童焕章、童光全）与甲方拆迁人的资阳市雁兴建设开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，协议载明：“乙方所有被拆除房屋的基本状况”为：乙方在拆迁范围内有房屋建筑面积118.32㎡，其中：住宅118.32㎡，其中砖木128.04㎡；附属物：见算账单。“补偿形式及标准”各项合计为：101,121元，包括被拆迁合法房屋的补偿、附属物补偿、其它补助；“搬迁过渡”：搬迁补助费两次共计800元，临时安置补助费296元/月；“安置房位置”为茶花地块三住宅4#栋G6单元4楼（层）6#侧面积79㎡，4#栋G6单元6楼（层）6#侧面积（79㎡；“安置房价格”合计为123,328元。“账务结算”为：补偿款与购房款品迭后，乙方应支付甲方21,407元。协议尾部：乙方为李培荣，代表人为童焕章、童光全。资阳市雁兴建设开发有限公司将协议约定的搬迁过渡费转入了童光全、童焕章个人银行账户。 2010年12月1日，李泸桃作为乙方被拆迁人与甲方拆迁人资阳市雁兴建设开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，协议载明：“乙方所有被拆除房屋的基本状况”为：乙方在拆迁范围内有房屋建筑面积318.17㎡，其中：住宅170.08㎡，其中砖混85.04㎡，砖木85.04㎡；违法建设房屋148.09㎡，其中砖混34.18㎡，砖木113.91㎡；附属物：见附表。“补偿形式及标准”各项合计为：149,665元，包括被拆迁合法房屋的补偿、违法房屋的补偿、附属物补偿、其它补助；“搬迁过渡”：搬迁补助费两次共计800元，临时安置补助费425元/月；“安置房位置”为四川现代（茶花地块三）住宅41栋3单元1楼（层）1侧面积105.9㎡，46栋3单元6楼（层）1侧面积90.5㎡；“安置房价格”合计为150,633元。“账务结算”为：补偿款与购房款品迭后，乙方应支付甲方168元。 一审诉讼中，童光全、童焕章申请证人李某、刘某出庭作证。李某出庭陈述的主要内容为：李某与本案双方当事人都认识，是一个队的。童光全、童焕章与陈菊云购买房屋时，李某路过，就叫李某去耍一下，开始喊价480元，后说成240元。具体是哪一年，记不清了，距现在有20多年了，当时在场的人有童光全、童焕章、陈菊云、李值英的张叔叔、彭桂花、李某。当时房屋都倒了，不能住人，后童光全、童焕章各付了140元，是在药房那个烟囱那里付的款，是陈菊云收的款，李某看到交付的钱，没有写协议，没有村社干部参加，童光全买房后对房屋进行了加固，童焕章修了猪圈。刘某出庭陈述的主要内容为：刘某认识童焕章，帮童焕章修了两次房屋。先修的平房，2006年后修的猪圈，猪圈修在正房出来的右手边，修猪圈处的房屋是垮了的， 陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃向本院递交的民事上诉状尾部陈菊云的签名和手印系李泸桃书写和捺印，李小兰的签名和手印系李值英书写和捺印。 本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本案争议焦点为，1.案涉房屋买卖合同的效力问题。2.涉案房屋拆迁补偿安置协议的权益由谁享有？ 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的法定代理人，可以代理当事人提起上诉”规定，只有当事人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时，其法定代理人可以代为提起上诉。本案中，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃共同向本院递交的民事上诉状尾部陈菊云、李小兰的签名和手印分别为李泸桃、李值英书写和捺印，而陈菊云、李小兰不是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，因此，李泸桃、李值英无权代陈菊云、李小兰提起上诉，本案的上诉人为李值英、李泸桃，陈菊云、李小兰的诉讼地位为原审原告。 本案所涉的拆迁补偿安置前的房屋为4间土墙房屋，面积72平方米，其宅基地面积118.32平方米于1991年8月30日取得集体土地建设用地使用权（家庭人口为5人），其村镇房屋所有权证于1997年4月30日取得。从1991年3月18日的地籍调查表中记载的相关内容来看，该房屋建于1983年前，应系李培荣、陈菊云的夫妻共同财产。李培荣1997年11月去世后，陈菊云再婚离开柏树村到骝马村居住，李值英、李小兰到双流县生活，李泸桃外出务工，原房屋墙壁为土墙，屋面加盖的是草，由于看管和居住，房屋出现垮塌。2001年童光全、童焕章与陈菊云协商，童光全、童焕章各以140元价格，各购买了陈菊云上述案涉房屋59.2平方米，童光全对所购房屋进行了修缮和加固，童焕章将所购房屋改建成了猪圈，童光全、童焕章使用至2010年拆迁时。童光全、童焕章购得房屋后未在相关部门办理产权变更手续。一审诉讼中，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃主张是将案涉房屋委托童光全看管，童光全对其主张不予认可，除陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃陈述外，没有提交其他证据证实其主张；童光全、童焕章主张二人购买了案涉房屋，并提供了相应的证据予以证实。二审诉讼中，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃在上诉状中认可与童光全、童焕章间系房屋买卖关系，因此一审判决认定童光全、童焕章与陈菊云系就房屋买卖关系正确，本院予以确认。关于房屋买卖的效力问题。一方面，案涉房屋系李培荣、陈菊云夫妻共同财产，李培荣死亡后，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃虽未对李培荣的遗产进行分割，但陈菊云作为李值英、李小兰、李泸桃母亲及家庭的户主、案涉房屋共有人的特殊身份关系，童光全、童焕章有理由相信陈菊云能够代表李值英、李小兰、李泸桃出卖无人居住和看管且存在垮塌的案涉房屋，而房屋交易金额仅为280元，价值小，案涉房屋出售后十余年来李值英、李小兰、李泸桃对该房屋未主张过任何权利，且2010年6月2日李泸桃向相关部门提交的农宅建设申请的证明中载明其无房居住，可以视为对陈菊云出售案涉房屋的认可，因此陈菊云出售案涉房屋的行为可以认定为是对日常家事代理权的行使。另一方面，农村房屋涉及的宅基地的所有权为农村集体经济组织，村民对宅基地只有使用权，该使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的人，因此童光全、童焕章购买陈菊云房屋，不包括该房屋的宅基地。童光全、童焕章、陈菊云均属于松涛镇柏树村十组成员，双方间的房屋买卖行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，童光全、童焕章已按约定支付了房屋价款，陈菊云也将房屋及房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交给了童光全、童焕章，童光全、童焕章对购买的房屋进行了修缮加固或改建后使用至房屋拆迁时，因此双方间的房屋买卖合法有效，本院予以确认。童光全、童焕章购买了案涉争议的房屋后，针对该房屋签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的权益应由童光全、童焕章享有，陈菊云、李值英、李小兰、李泸桃请求确认案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议》的权益应由其享有的理由不能成立，一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。由于房屋买卖的双方当事人未在相关部门办理产权变更手续，案涉房屋不产生物权变动的效力，但物权未产生变动的效力不影响双方买卖合同的效力，且案涉房屋已被拆迁，物权已消灭。 综上所述，李值英、李泸桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，如下判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8200元，由上诉人李值英、李泸桃承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梅 波 审 判 员  刘 彤 审 判 员  陈光彬 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  陈 艳 书 记 员  刘 学