浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初414号 原告（反诉被告）：杜武权，男，1971年1月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告（反诉被告）：金平安，女，1975年7月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴俊清，浙江恒美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵小奶，女，1957年7月27日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市金东区。 被告（反诉原告）：周余之，男，1951年10月4日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市金东区。 被告（反诉原告）：周峰，男，1987年12月3日出生，汉族，住金华市婺城区。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王晖，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜武权、金平安与被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杜武权、金平安向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》有效；2.被告交付位于金华市金东区的房产并协助办理权属变更登记；3.被告交付一个车库（车位）并办理产权变更登记；4.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告杜武权、金平安变更诉讼请求为：1.确认合同有效并继续履行；2.被告承担诉讼费。事实与理由：被告赵小奶、周余之系夫妻关系，被告周峰系其子。2016年2月24日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定被告将拆迁安置于金都美地小区的一套房屋转让给原告，并约定了相关的权利义务。协议签订后，原告履行了约定义务，后因该区块房屋价格上涨，被告拒绝履行其交付房屋及配合产权过户手续。经原、被告多次协商，没有结果。 被告赵小奶、周余之、周峰辩称，一、双方在2016年2月24日签订的实际是一份安置权益的转让协议。根据该协议，原告应当于2016年12月31日之前付清房款，而后被告再交付房屋的钥匙。在整个履行过程中，由于原告一再拖延推诿支付房款，导致本协议无法履行。经被告催促，并于2017年3月发函给原告，要求其在3月30日之前履行支付房款的义务。鉴于原告的怠于履行，该协议已在被告通知下解除。二、被告支付了全部房款，取得涉案房屋和车库的所有权，原告要求被告履行交付房屋和车库于法无据，且有悖于等价有偿原则。综上，2016年2月24日的安置权益转让协议已经解除，涉案房屋的实际所有人为被告，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告赵小奶、周余之、周峰向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告之间的《房屋转让协议》；2.反诉被告违约，定金归属反诉原告；3.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年2月24日签订了拆迁安置房的转让协议，协议第二条约定“本次房屋出让综合价按照3355元每平方米（不同楼层、朝向的价格有差别）出让，本项费用及过户费等一切费用由乙方负担，以甲方名义支付……”。但反诉被告在2016年12月26日交款时却反悔了，不愿以反诉原告的名义支付，之后多次商谈都不愿付款，最终是反诉原告自行付清全部房款。由于反诉被告违反协议约定，经再三协商一再推脱履行。2017年3月13日，反诉原告向反诉被告发出催告函，言明，如2017年3月30日反诉被告还不愿履行协议，配合办理转让手续，则反诉原告有权解除合同。函件发出后，反诉被告依然没有按约定履行。 反诉被告杜武权、金平安辩称，交付房款时间延误一是涉案房屋的实际面积与协议约定有出入，二是涉案房屋的产权登记，双方进行协商且最终达成一致，后约定于2017年3月底（3月30日左右）一起去办理交付房款手续，但反诉原告违约。反诉被告不存在违约行为，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）杜武权、金平安为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.《房屋转让协议》一份，用以证明双方当事人签订房屋转让协议及相关权利义务约定的事实。 2.收条一份，用以证明原告于2016年2月24日支付转让款100000元的事实。 3.查询汇款明细一份，用以证明原告于2016年12月27日将合同约定的第二笔款项支付至中间人柯伟全妻子江涌账户的事实。 4.《补充协议》一份，用以证明双方当事人经协商变更转让价格并达成补充协议，被告存在反悔的意思表示。 5.委托书复印件、签到表复印件及抽签确认表复印件各一份，用以证明双方当事人确定转让房屋为金都美地24幢3单元401室的事实。 6.短信息记录（杜武权与周峰）一份，用以证明双方当事人协商及达成一致，后被告明确表示不履行合同的事实。 7.录音资料及文字整理资料各一份，用以证明被告明确表示毁约的事实。 8.《催告函》一份，用以证明原告要求被告履约的事实。 9.本院依据原告杜武权、金平安的书面申请，准许证人卢某出庭作证。证人卢某陈述：2017年3月30日，原告杜武权告知其涉案房屋买卖事宜，并叫其作为见证人陪同去交款，之前对于涉案纠纷不清楚，之后也没有参与。 被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰对于证据1无异议，但认为，该协议为安置权益的转让；证据2无异议，但认为，收条载明为指标转让而非实体转让；证据3的真实性无异议，但认为，收款人非被告指定，与本案没有关联性；证据4的真实性无异议，但认为，补充协议约定为指标转让且产权证做在被告名下，后因原告未能按约履行造成违约；证据5无异议，并认为，被告在原告交付定金后将抽签权利转交原告，由其自行抽签；证据6的真实性无异议，但认为，短信息内容存在删减，被告一直表示按照协议约定履行，因原告违反协议约定以其配偶名义办证致使合同没有履行；证据7有异议，并认为，被告没有参与，不能证明被告毁约的事实；证据8，认可收到函件的事实，但认为，该函件为被告发出履约催告函后发出，是原告对不愿履行合同的补救措施；证据9，原告与证人存在利害关系，同时证人证言表明原告在被告发出履约催告函后仍咨询交款事宜，说明其不愿意按照协议约定履行的事实。 被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.金华银行转账凭证二份及现金缴款单一份、浙江增值税普通发票一份，用以证明被告于2017年9月份支付房款、物业维修基金、2018年7月份支付车位费、2019年支付物业服务费的事实。 2.催告函复印件及EMS全球邮政特快专递面单各一份，用以证明被告发函催告原告履约的事实。 原告（反诉被告）杜武权、金平安对于证据1的交款事实无异议，但认为，所有款项在2017年3月30日之后交纳，证明因被告毁约而致使原告无法交款的事实；证据2，认可收到函件的事实，但认为，函件内容与短信息内容相互矛盾，双方在此期间一直进行协商并最终达成一致。 经当事人庭审质证，本院认证如下： 一、原告（反诉被告）杜武权、金平安提供的证据材料 鉴于被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰对于证据1、2、5无异议，证据4、6、8的真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；证据3，鉴于被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰对于江涌为其指定收款人的事实不予认可，在没有其他相关证明加以印证的情况下，该证据与案涉纠纷没有关联性，本院对此不予采信；证据7，被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰不予认可，在没有其他相关证据加以印证的情况下，本院对此不予采信；证据9，本院结合案件事实及其他证据予以认定。 二、被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰提供的证据材料 鉴于原告（反诉被告）杜武权、金平安对于证据1、2的真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月24日，原告（反诉被告）杜武权、金平安（乙方）与被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰（甲方）签订《房屋转让协议》一份，载明：“甲方因上浮桥下沿路21号房屋拆迁采取公寓式安置（土地性质为国有出让）分得金都美地小区（具体房屋位置与层次按照分房办法实施）现房壹套（面积约为106.3平方米，预计交房时间为2016年12月31日之前），现经双方在自愿、平等基础上协商，达成以下协议：1、甲方自愿将以上房屋壹套转让给乙方，甲方负责协助乙方办理房屋摇号、挑选、办理转让过户等有关手续；2、本次房屋出让综合价按照3355元每平方米（不同楼层、朝向的价格有差别）出让，本项费用及过户费等一切费用由乙方承担，以甲方名义支付，超出面积按照下沿区块征迁指挥部有关政策执行，并按征迁指挥部规定价格优先享受下沿路21号房屋拆迁安置配套的车库壹个；3、乙方支付甲方转让费人民币贰拾伍万元整，分三期支付，乙方在协议签订之日支付定金人民币壹拾万元整（100000元），并在房产接收交付钥匙后再付人民币壹拾万元整（100000元），所有过户手续办妥后支付剩余人民币伍万元整（50000元）；……”。同日，原告（反诉被告）杜武权、金平安支付定金100000元，被告（反诉原告）赵小奶出具收条一份，载明：“今收到金平安、杜武权房屋指标转让费定金人民币壹拾万元正（100000元）”。2016年11月12日，原告（反诉被告）杜武权与被告（反诉原告）周峰签订《补充协议》一份，约定：“1、因安置房国家回购价提高，经双方协商达成，安置房购买指标转让费由人民币贰拾伍万元变更为人民币贰拾玖万元；2、支付方式：定金人民币拾万元已于安置房购买指标转让协议签订时，由杜武权支付给周峰；安置房交钥匙当日，杜武权拿到钥匙接收该安置房时，应支付人民币拾万元给周峰；周峰将该安置房房产证过户给杜武权时，杜武权应将剩下的人民币玖万元支付给周峰；3、该安置房的房产证做出后，由周峰将该房产证交给洪健康（身份证号码3325211968××××××××）保管，直至该安置房的房屋产权由周峰过户至杜武权名下”。同日，被告（反诉原告）周峰向原告（反诉被告）杜武权出具《委托书》，后由原告（反诉被告）杜武全进行了案涉房屋的摇号抽签，抽签确认表载明房号为“24＃3-401”。2017年3月13日，被告（反诉原告）赵小奶、周峰向原告（反诉被告）杜武权、金平安邮寄《催告函》，要求在2017年3月30日配合办理房屋转让手续，如逾期，则其有权解除合同。同月25日，原告（反诉被告）杜武权、金平安向被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰邮寄《催告函》，要求于2017年4月15日之前协助办理交款、交房手续。2016年10月28日至2017年3月20日期间，原告（反诉被告）杜武权与被告（反诉原告）周峰通过短信息就案涉房屋的不动产权证办理事宜进行了协商。之后，被告（反诉原告）赵小奶于2017年9月交纳了案涉房屋的房款和物业维修基金，于2018年7月19日交纳了案涉房屋的车位费，于2019年12月13日交纳了案涉房屋的物业服务费（2018年11月1日至2019年12月31日）。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人依照各自真实意思表示订立《房屋转让协议》，后经协商一致达成《补充协议》，在没有证据证明案涉协议具有法定无效情形的情况下，应当认定为合法、有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于案涉协议是否应予解除。依照我国合同法的规定，经当事人双方协商一致或者约定的解除合同条件成就时，可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的或者对方当事人不履行、延迟履行等违约行为情形下，可以解除合同。第一，根据双方当事人的诉讼行为可以明确对于解除合同没有达成一致，且案涉协议对于解除合同的条件亦没有作出约定。第二，被告（反诉原告）赵小奶、周余之、周峰没有证据证明案涉协议因不可抗力不能实现合同目的或者原告（反诉被告）杜武权、金平安存在违约行为的事实。首先，原告（反诉被告）杜武权、金平安作为买受人已经按约支付定金，而其之后需要支付款项的条件（即交付房屋、办理产权过户）尚未成就。其次，对于案涉房屋的房款交纳事宜，原告（反诉被告）杜武权与被告（反诉原告）周峰通过短信息进行了协商，在此过程中，原告（反诉被告）杜武权并没有作出不履行或者延迟履行的意思表示。基于此，案涉协议依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杜武权、金平安的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告赵小奶、周余之、周峰没有证据证明其事实主张，其反诉请求缺乏相应的事实与法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告杜武权、金平安与被告赵小奶、周余之、周峰于2016年2月24日签订的《房屋转让协议》、原告杜武权与被告周峰于2016年11月12日签订的《补充协议》有效并继续履行。 二、驳回被告赵小奶、周余之、周峰的反诉请求。 本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告赵小奶、周余之、周峰负担。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告赵小奶、周余之、周峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  蒋 栩 二〇二〇年五月十八日 法官助理汪利辉 代书记员  夏剑锋