浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初4403号 原告：高雷忠，男，1971年9月29日出生，汉族，住浙江省桐庐县,现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：郑满玉,浙江纳祺律师事务所律师。 被告：诸暨市五泄置业有限公司，住所地:浙江省诸暨市次坞镇古竹院村。 法定代表人：俞炳南。 委托诉讼代理人：胡尧峰，男，系该公司员工。 被告：南京新房线网络科技有限公司，住所地:江苏省南京市浦口区星甸街道石桥工业开发区团结路24号。 法定代表人：吉云。 被告：南京新房线网络科技有限公司杭州分公司，住所地:浙江省杭州市滨江区西兴街道江陵路1916号兴祺大厦3幢1601-2室。 负责人：吉云。 以上两被告共同委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：薛梅，江苏林若洵律师事务所实习律师。 原告高雷忠与被告诸暨市五泄置业有限公司（以下简称五泄置业公司）、南京新房线网络科技有限公司（以下简称南京新房线公司）、南京新房线网络科技有限公司杭州分公司（以下简称南京新房线杭州分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，原告高雷忠向本院申请对被告的财产予以保全，本院裁定查封、扣押或冻结五泄置业公司、南京新房线公司、南京新房线杭州分公司（南京新房线公司、南京新房线杭州分公司仅限价值242664元范围内）所有的价值3134410元的财产。本院适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告高雷忠及其诉讼代理人郑满玉、被告五泄置业公司的诉讼代理人胡尧峰、被告南京新房线及南京新房线杭州分公司的诉讼代理人林若洵、薛梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告高雷忠向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告五泄置业公司签订的浙江省商品房买卖合同（合同编号：浙F1-2008-1）;二、被告五泄置业公司返还原告因上述合同所支付的款项286万元及原告逾期交房违约金31746元（以实际支付款项286万元为基数按日以原告已交付房款万分之一的违约金计算标准，暂从2019年11月30日计算至2020年3月19日），合计2891746元；三、被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司返还原告存抵款24万元及利息2664元（以实际支付款项24万元为基数按日以原告已支付房款万分之一违约金标准计算，暂从2019年11月30日计算至2020年3月19日），合计242664元，被告五泄置业公司对该笔返款承担连带还款责任；四，被告承担本案财产保全费、诉讼费。审理过程中，原告变更其第二项诉讼请求为被告五泄置业公司返还原告已支付的款项286万元，并赔偿自支付之日起至实际返还清之日止的利息331458元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算即年利率4.35%，其中114万元自2017年11月17日起计算至2020年5月12日为134707元、172万元自2017年12月16日起计算至2019年5月12日为196751元，合计331458元，共计3191458元，庭审中原告再变更为自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，变更第三项诉讼请求为被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司返还存抵款24万元及利息28921元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算即年利率4.35%，以实际支付款项24万元为基数从2017年10月30日计算至2020年5月12日）合计268921元，庭审中原告再变更为自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，被告五泄置业公司对该笔返款承担连带责任，撤回第四项诉讼请求。 事实和理由：原被告签订购买位于诸暨市（以下简称案涉房屋）的《商品房买卖合同》，前期支付购房款存抵款24万元，后在签署合同时支付剩余购房款286万元，共计支付房款310万元。原被告签订《商品房买卖合同》第八条规定被告“应当在2019年8月31日之前，将符合下列各项商品条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证.....”。截止原告起诉之日，被告仍未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，未取得建设工程竣工备案证明，更未交付产证给原告。被告逾期交付商品房和逾期交付产证，应当按照《商品房买卖合同》第九条承担违约责任。且《补充协议》为被告提供的格式条款，协议第七条排除了原告解除合同的权利，免除了被告自身责任，加重了原告方的责任，排除了原告的主要权利，显然与公平原则相悖，依据合同法第四十条之规定，应属无效条款。 截止2020年3月11日，被告已逾期交房198天。根据《商品房买卖合同》第九条规定，被告逾期交房超过90日后，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。以实际支付款项310万元为基数计算，违约金暂计33410元仍未支付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告有权要求解除合同。原告已多次向被告催讨房款和违约金，但被告均拒绝支付且拒绝解除合同。 被告五泄置业公司辩称：对原告退房及退房后要求赔偿的利息主张，应该按照合同中的违约金约定。我司施工受到疫情影响，希望法庭酌情考虑豁免我方责任。希望原告不做退房处理。目前被告资金紧张，没有退款能力。请法庭给我司更多协调。 被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司辩称：我方收取的团购服务费是居间服务费，是合法收费。原告是由杭州中垚房产代理公司介绍在2017年9月10日到被告五泄置业公司售楼处，全面了解房屋售价，自愿参加团购，自愿在售楼处刷卡支付团购服务费。我方收取团购服务费后促成其与被告五泄置业公司签订房屋买卖合同，收取居间费是合法行为。原告参加我方的团购，享受到团购优惠，且其与被告五泄置业公司签订房屋买卖合同，原告团购服务已经完成。原告向我方支付团购服务费，是其应当支付的团购居间费。原告第一次去售楼部相隔十几天后，第二次到售楼部参加由我方提供的团购活动，说明其是通过慎重考虑的。原告参加团购活动后享受到了房款优惠40万元，其和被告五泄置业公司签订房屋买卖合同，其缴纳的团购服务费就不应返还。即使原告解除房屋买卖合同，我方的服务已经提供，原告要求返回24万元存抵款无法律依据。原告和我方的居间服务已经履行终结，现在原告要求解除合同不符合买卖合同的约定。同时被告五泄置业公司逾期交房涉及到疫情不可抗力的情形，应当免除被告五泄置业公司疫情期间无法交房的责任。原告应解除对我方的财产保全。 原告高雷忠围绕诉讼请求依法提交2020年1月15日原告高雷忠催告五泄置业公司售楼部电话录音、商品房买卖合同、发票、收据、律师函，被告五泄置业公司提交商品房预售证、销售代理合同，被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司提交收款确认函、成交确认单、分销合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告高雷忠提交的电话录音、商品房买卖合同、发票、收据、律师函，被告五泄置业公司提交的商品房预售证、销售代理合同，被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司提交的分销合同，本院予以确认并在卷佐证。被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司提交的收款确认函、成交确认单与本案无关，不予认定为有效证据。 经审理，本院认定事实如下： 2017年6月16日，被告五泄置业公司与杭州景象房地产营销策划有限公司（以下简称景象公司）签订销售代理合同，约定被告五泄置业有限公司委托景象公司代理销售被告五泄置业公司开发的五泄维罗纳庄园等，被告五泄置业公司负责收取定金、房款及开具收据或购房发票，景象公司不得以任何形式收取客户的定金、购房款、转委托、未经甲方同意将代理权转让给第三方经纪机构（由于销售需要景象公司建立自身的销售渠道进行分销不视为景象公司代理权转让，包括不限于中介分销、外部经纪人、保险公司分销等）。景象公司与南京新房线杭州分公司签订分销合同补充协议。2017年10月22日、10月30日，原告分别向南京新房线杭州分公司支付20万元、4万元。南京新房线杭州分公司出具的收据上载明的收款事由为“知杏8#存抵款”。 2017年11月15日，原告与被告五泄置业公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告五泄置业公司购买案涉房屋，面积147.17平方米，房价按套计算，总价款286万元，买受方于2017年11月15日签约时支付首付款114万元，剩余房款172万元于三个月内即2017年12月15日前一次性付清。合同第八条载明：出卖人应当在2019年8月31日前将符合“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付给买受人使用，如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条载明：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，本合同补充协议有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条1.2.3规定的情形，则出卖人不承担违约责任。合同第十六条载明：凡符合《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。 该合同附件八补充协议内容所载内容为：主合同第九条整条变更为：1.逾期超过九十日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2.如遇到附件八约定的条、款、项之一或单项内容之一或其他免责条件之一的，则出卖人不承担违约责任。主合同第十六条整条变更为买受人自愿放弃主合同第十六条及其他依法可以退房和其他权益的请求。 2017年11月16日，原告向被告五泄置业公司交纳购房款114万元，于2017年12月15日交纳购房款172万元。被告五泄置业公司未在双方约定的2019年8月31日前向原告交付房屋。原告多次要求催告五泄置业公司交付房屋。2020年1月15日，原告与被告五泄置业公司售楼部工作人员通电话时提出退房。2020年2月20日，原告委托浙江纳祺律师事务所向被告五泄置业公司发出律师函，提出退房并退还购房款。同年2月24日，被告五泄置业公司签收。 至本案庭审时，案涉房屋尚未竣工验收，交付时间无法确定。 被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司主张其向原告收取的款项系居间服务费，原告不予认可。被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司未提供其与原告之间有居间合同及收款事由为居间服务费的证据予以证明，本院对被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司的该事实主张不予认定。 本院认为，原告与被告五泄置业公司签订的商品房买卖行为，系双方当事人真实意思表示，其主合同内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效。但其附件中的补充协议条款中如买受人自愿放弃主合同第十六条及其他依法可以退房和其他权益的请求等条款，免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，在合同订立时未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。从原告提交的补充协议来看，补充协议上未见对相关条款的特别表示，且文字字号小于主合同文字字号，行距小于主合同文字行距，被告五泄置业公司作为提供格式条款一方未对已尽合理提示及说明义务承担举证责任，该条款应属无效。被告五泄置业公司迟延履行主要债务（交付房屋），经催告后在合理期限内仍未履行，且时至本案庭审时，案涉房屋尚未竣工验收，交付时间无法确定，致使不能实现合同目的，原告有权解除其与被告五泄置业公司的商品房买卖合同。对原告要求与被告五泄置业公司解除商品房买卖合同、归还已支付房款286万元的诉讼请求，本院予以支持。原告还请求由被告五泄置业公司赔偿自支付之日起至实际返还清之日止的利息，本院认为根据原、被告就逾期交房的约定“逾期超过九十日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，已约定了因被告五泄置业公司逾期交房产生的损失赔偿额的计算方法，该约定未违反法律规定，应属有效。本院按该约定确定被告五泄置业公司应赔偿的损失额。原告请求被告五泄置业公司赔偿的利息损失额起算日期早于上述约定时间，损失额的计算标准高于上述约定，对超过约定部分不予支持。原告请求解除与被告五泄置业公司签订的商品房买卖合同、返还购房款、赔偿损失与请求被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司返还存抵款是不同的法律关系，为减少当事人诉累，本院对原告的该诉讼请求在本案中一并处理。因被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司向原告收款事由中所述“知杏楼8#”与案涉房屋关系不明，且被告五泄置业公司与景象公司签订的销售代理合同非常明确的约定景象公司不得以任何形式收取客户的定金、购房款，因此无论景象公司与被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司如何约定，被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司均无权向原告收取购房款。原告有权要求被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司返还已收取的购房款24万元，支付相应利息。原告诉请被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司支付的利息计算方式、标准未违反法律规定。经计算，以24万元为基数从2017年10月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息为19082元。被告南京新房线杭州分公司的民事责任由被告南京新房线公司承担。原告还请求被告五泄置业公司为被告南京新房线公司、南京新房线杭州分公司的上述款项承担连带清偿义务，但未提交事实证据及法律依据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第九十四条第一款第三项、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、确认原告高雷忠与被告诸暨市五泄置业有限公司于2017年11月15日签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除； 二、被告诸暨市五泄置业有限公司返还原告高雷忠购房款286万元，支付以286万元为基数自2019年11月30日起至生效判决确定的支付之日止按日万分之一计算的利息，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、南京新房线网络科技有限公司返还原告高雷忠购房存抵款24万元，支付以24万元为基数自2017年10月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息19082元，支付以24万元为基数自2019年8月20日起至生效判决确定的支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告高雷忠其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31875元，减半收取15937.5元，财产保全费5000元，合计20937.5元，由被告诸暨市五泄置业有限公司负担19495元，由被告南京新房线网络科技有限公司负担1442.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 许 君 二〇二〇年五月二十日 书记员 何鹏威