浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终790号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付永超，男，1983年5月12日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：沈君慧，浙江信专律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：嘉凯城集团商业资产管理有限公司。住所地：平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。统一社会信用代码913304823502439425。 法定代表人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：万翌之，系公司员工。 委托诉讼代理人：曹迪枫，系公司员工。 上诉人付永超因与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2018）浙0482民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 付永超上诉请求：撤销（2018）浙0482民初5877号民事判决第二、第三项，改判驳回嘉凯城公司的全部诉讼请求或对嘉凯城公司要求支付房租和物业管理费共59407.83元进行扣减。事实与理由：（一）因为嘉凯城公司在履行合同过程中存在严重违约行为，付永超不同意支付嘉凯城公司房租及物业管理费是行使后履行抗辩权。一审认定付永超认可嘉凯城公司房租和水电费的诉请，属事实认定错误。（二）双方并未对逾期付款的违约金进行约定，并且，嘉凯城公司违约在先，一审判决付永超承担逾期付款利息，依据不足。（三）一审适用法律错误。双方《房屋租赁意向书》约定“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，但嘉凯城公司允许位于其商场的尚城汇超市内开设烘焙柜台经营烘焙生意，已构成违约。故一审认定付永超无正当理由迟延支付租金，错误。（四）若法院认为付永超应当支付租金，则因嘉凯城公司存在违约行为，付永超要求扣减租金。 嘉凯城公司辩称，付永超的上诉无事实和法律依据，应予驳回。合同约定的租金支付方式是先付后用，但其却并未按约支付租金，应当承担逾期付款利息。并且，嘉凯城公司并不存在违约行为，付永超要求不付租金、扣减租金，均无依据。 嘉凯城公司向一审法院提出诉讼请求：１.判令解除嘉凯城公司与付永超签订的《房屋租赁意向书》；2.付永超支付租金74620.04元及滞纳金（按日从2017年10月18日暂计至2018年10月18日，按日千分之三计算，实际计算至租金付清之日止）；3.付永超支付综合管理服务费5087.79元（自2017年10月18日至2018年10月18日，按照物业管理服务费1273.32元/季度计算，实际计至案涉房屋实际返还之日止）及滞纳金（按日从2017年10月18日暂计至2018年10月18日，按日千分之三计算，实际计算至物业管理服务费付清之日止）；4.付永超支付清铺费用12894元（按套内面积107.45㎡，120元/㎡计算，最终费用以实际拆铺费用为准）;5.要求付永超注销案涉房屋注册地的营业执照；6.本案诉讼费由付永超承担。 付永超向一审法院提出反诉请求：1.嘉凯城公司双倍返还定金即40600元；2.嘉凯城公司赔偿付永超损失86533元；3.反诉诉讼费用由嘉凯城公司负担。 一审法院认定事实：2015年9月16日，嘉凯城公司与付永超签订《房屋租赁意向书》一份，约定付永超拟租赁位于平湖市“城市客厅”项目一层，约139.39平方米的商铺，租期为五年，自每个租赁物业的交付日起算，付永超享有装修免租期两个月、经营免租期一个月。第一至第二年单位租金1.60元／平方米／天，月租金6783.64元，年租金81403.76元；第三至第四年单位租金1.68元／平方米／天，月租金7122.83元，年租金85473.95元；第五年起单位租金1.764元／平方米／天，月租金7478.97元，年租金89747.65元；每三个月支付一次租金，每次支付三个月，先付后用。物业管理费按照建筑面积计算，前两年的物业管理费为0.1元／平方米／天，支付时间与租金支付时间一致。定金：在意向书签订后7个工作日内，乙方向甲方支付20300元定金，如因乙方原因不履行意向书的，甲方有权不退还定金；在双方签订正式《房屋租赁合同》后，定金可转为合同履约保证金，双方在签订正式《房屋租赁合同》时，约定履约保证金为20300元，定金转履约保证金时，多退少补（以乙方正式开业为准）；双方约定有开业保证金20300元，在乙方开业后二周内，免息退给乙方（凭收据）。另协议约定：“甲方商城只做乙方一家烘焙店”。同日，付永超向嘉凯城公司交纳定金20300元，2017年8月18日嘉凯城公司依约将租赁房屋交付给付永超使用，房屋租金付永超至今未支付。 2017年7月29日，付永超与江苏助业企业管理有限公司签订《合作协议书》一份，约定付永超加盟“香缇丽舍”品牌，协议期限自2017年7月29日至2020年7月28日止。付永超签约时一次性向江苏助业企业管理有限公司缴纳129800元(含技术培训、生产设备、咨询服务费用）。2017年8月18日，付永超对案涉商铺进行装修，于同年10月18日正式开业。 2018年10月15日，嘉凯城公司对付永超商铺停水停电，付永超于2018年10月17日撤场。 另查明，付永超在案涉商铺开设的“平湖市新埭镇馨味道餐饮店”的相关营业执照已注销。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，嘉凯城公司和付永超均同意解除签订的《房屋租赁意向书》，应予以解除双方签订的《房屋租赁意向书》。现嘉凯城公司要求付永超支付自2017年10月18日起至2018年10月18日止的房租74620.04元和物业管理费5087.79元的请求，付永超均予以认可，予以支持。嘉凯城公司请求参照日千分之三标准计算滞纳金，该标准明显过高，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算。嘉凯城公司另要求付永超支付清铺费用12894元，因该笔费用未在《房屋租赁意向书》内明确约定，故不予支持。 至于是否支持付永超的反诉主张，第一，关于定金如何认定。本案所涉《房屋租赁意向书》约定付永超给付嘉凯城公司定金作为履行上述意向书的担保，嘉凯城公司已收取付永超定金20300元。事实上，嘉凯城公司将案涉商铺交付给付永超使用，付永超对案涉商铺也完成了装修并正式开业，因此，双方已用实际行动履行了正式《房屋租赁合同》项下的权利义务，同时定金20300元转为履约保证金，可抵扣所欠租金等其他费用。第二，嘉凯城公司是否应当赔偿付永超损失。一审认为，2015年9月16日的《房屋租赁意向书》有一条补充约定：“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，该字体加粗且有标注下划线，一审认定上述条款系双方真实合意。故嘉凯城公司允许位于其商城内的尚城汇超市设有烘焙柜台并经营烘焙生意，嘉凯城公司的行为已构成违约。至于嘉凯城公司发公函、要求付永超与其签订《房屋租赁合同》，并不能改变嘉凯城公司违约在先这一事实。但付永超在反诉中提出的加盟费用支出实际上是付永超加盟“香缇丽舍”品牌而支出包含技术培训、生产设备、咨询服务费等费用，付永超使用“香缇丽舍”品牌并不受开设该商铺场地的变换而影响。因此，付永超主张要求嘉凯城公司赔偿其两年的加盟费损失86533元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决：一、解除嘉凯城公司和付永超于2015年9月16日签订的《房屋租赁意向书》；二、付永超给付嘉凯城公司房租74620.04元和物业管理费5087.79元，合计79707.83元，嘉凯城公司退还付永超履约保证金20300元，两项相抵，即付永超于判决生效之日起十日内给付嘉凯城公司59407.83元，并支付逾期付款利息损失（以59407.83元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算）；三、驳回嘉凯城公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回付永超的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2128元，由嘉凯城公司负担336元，付永超负担1792元；反诉案件受理费2844元，由付永超负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方《房屋租赁意向书》第四条第5款约定：“甲方商城只做乙方一家烘焙店”，而嘉凯城公司允许位于其商城内的尚城汇超市设有烘焙柜台并经营烘焙生意，故嘉凯城公司已构成违约。付永超认为因嘉凯城公司的违约行为，其有权不付租金或减少租金的支付。首先，双方之间系房屋租赁关系，支付租金是付永超的主要义务，保证商城只做一家烘焙店是嘉凯城公司的次要义务，两项义务之间并不存在对抗关系。并且，《房屋租赁意向书》第四条第3款约定的租金支付方式是先付后用，而保证商城只做一家烘焙店是嘉凯城公司在履行合同中贯穿始终的义务，两项义务间亦不存在绝对的先后关系，故付永超以合同法第六十七条规定的先履行抗辩权为由，认为其可不付租金的上诉理由，应予驳回。其次，因案涉商城位于新埭镇，居民人数有限，消费市场繁荣度不够。双方意向书之所以约定只设付永超一家烘焙店，应当考虑了上述因素。现嘉凯城公司违反该约定，引入其他烘焙柜台，客观上对付永超的经营产生了影响，在付永超无法证明其损失的情况下，要求酌减部分租金，具有一定的合理性，可予支持。考虑到经营收入主要受商铺地段、产品质量价格、品牌影响力等因素的影响，故可酌定减少租金10000元。最后，鉴于嘉凯城公司存在违约行为，虽然付永超存在逾期付款行为，逾期付款利息（滞纳金）可不予支持。故一审判决付永超按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算逾期付款利息，存在不当，应予纠正。 综上，付永超应支付嘉凯城公司租金64620.04元、物业管理费5087.79元，共计69707.83元，减去嘉凯城公司应退还付永超的履约保证金20300元，尚应支付49407.83元。一审认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持平湖市人民法院（2018）浙0482民初5877号民事判决第一、第四项。即“解除嘉凯城公司和付永超于2015年9月16日签订的《房屋租赁意向书》”、“驳回付永超的反诉诉讼请求”； 二、撤销平湖市人民法院（2018）浙0482民初5877号民事判决第二、第三项； 三、付永超于本判决生效之日起十日内支付嘉凯城集团商业资产管理有限公司49407.83元； 四、驳回嘉凯城集团商业资产管理有限公司本诉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2128元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担527元，付永超负担1601元；反诉案件受理费2844元，由付永超负担。二审案件受理费1285元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担216元，付永超负担1069元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 超 审判员 毛 彦 审判员 章玉萍 二〇二〇年五月十三日 书记员 张叶娟