山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1582号上诉人（原审被告）：任洪祥，男，1973年8月15日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭行南，男，1965年5月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原审被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区北一路。法定代表人：郭肇斌，经理。上诉人任洪祥因与被上诉人郭行南、原审被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任洪祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由郭行南负担。事实和理由：一、一审判决认定郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》有效，事实不清，证据不足。1.郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“合同专用章（2）”是虚假的。宏荷公司在公安机关进行印章备案的时间为2009年7月16日，郭行南与宏荷公司签订合同的时间为2009年6月19日，按照常理判断，应先有“合同专用章”，才有“合同专用章（2）”。2.郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条明确约定该合同自登记备案之日起生效，而该合同并未备案，郭行南在一审中提交的证据不足以证明其履行了合同的主要义务尤其是支付涉案房屋购房款的义务，也未提交证据证明其与宏荷公司进行了房屋交接，宏荷公司未到庭对上述事实进行确认。此外，在任洪祥与郭行南均未提交银行流水证明实际支付了购房款的情况下，一审判决认定郭行南支付了购房款，而任洪祥未支付购房款，对同一事实的认定标准存在差异。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》尚未生效。二、一审判决认定任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》无效，事实不清，证据不足。1.任洪祥是善意第三人，购买涉案房屋系出于投资目的，与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，任洪祥依法取得了涉案房屋的不动产权属证书，按照物权法的规定，任洪祥为涉案房屋的所有权人。2.任洪祥尽到了审慎的审查义务，在与宏荷公司签订《商品房买卖合同》前已实地考察了涉案房屋，并经查询后得知涉案房屋并未进行备案登记。任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房价格合理，任洪祥支付了对价，且任洪祥与宏荷公司不存在利害关系，不具备与宏荷公司进行恶意串通的动机，不存在主观恶意，至于宏荷公司主观上是否具有恶意与任洪祥无关。郭行南主张任洪祥与宏荷公司存在恶意串通的情形，但未提供证据证明，依法应不予采信。三、郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》尚未生效，按照“新法优于旧法”“物权优于债权”的原则，理应优先保护已取得不动产权属证书的任洪祥的合法权益。四、一审法院违反法定程序。郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是否有效以及郭行南是否合法取得了涉案房屋的居住权利等对本案事实认定至关重要，任洪祥对宏荷公司印章的真实性提出异议，在宏荷公司未到庭对其印章真实性进行确认的情况下，任洪祥申请对印章的真实性进行司法鉴定符合法律规定，一审判决无正当理由驳回任洪祥的司法鉴定申请导致本案重要事实无法查清。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。郭行南辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宏荷公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，未发表答辩意见。郭行南向一审法院起诉请求：1.确认任洪祥与宏荷公司就烟台市福山区福海路149号福海阳光花园2号楼附2号楼2单元2004号房产签订的《商品房买卖合同》无效，并判令宏荷公司协助郭行南办理过户手续；2.诉讼费用由任洪祥与宏荷公司负担。一审法院认定事实：郭行南为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1.售楼协议、收条、郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》及办证税费、公共维修基金收据两张，证明郭行南与宏荷公司签订买卖合同，办证税费7525.8元、公共维修基金2155.44元；2.郭行南与烟台市宏梦物业管理有限公司签订的福海阳光小区停车位管理服务协议一份，证明郭行南在涉案房屋居住的事实；3.电费、物业费收据5份，证明涉案房屋由郭行南占有使用；4.任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》复印件，系从福山区不动产登记中心取得，证明任洪祥与宏荷公司签订的合同系虚假的，双方合同约定的交房日期为2016年9月18日，而实际情况为合同签订时为现房，不存在一年后交房的事实。合同约定双方于合同签订当日交纳房款661266元，任洪祥没有现场查看涉案房屋是否有人居住，任洪祥与宏荷公司对涉案房产的交易违背常理，不符合市场的交易习惯；5.郭善义与宏荷公司签订的房屋置换协议，证明宏荷公司将涉案房屋作为工程款抵顶给郭善义；6.福海阳光理石工程结算汇总，证明郭善义施工的工程款经宏荷公司审计为50万元，郭行南提交的售楼协议就是根据该结算的工程款数额以及房屋置换协议签订的，用于郭善义与郭行南及宏荷公司间办理房屋买卖时使用。任洪祥对郭行南提交的上述证据发表以下质证意见：1.对售楼协议、收条的真实性不予认可，与案件无关。对郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》及收据的真实性不予认可，合同落款处没有时间，不能证明郭行南主张的时间点。合同签订的内容与诉状也有矛盾，交款469193元有涂改的情形，郭行南主张房款一次性交清，与合同约定的按揭贷款不符。公共维修基金、办证费用收据载明时间为2011年10月27日，郭行南在诉状中称是2010年5月18日。郭行南也没有证据证明已经支付了购房款。对合同和收据中的印章真实性不予认可，申请司法鉴定；2.对郭行南与烟台市宏梦物业管理有限公司签订的福海阳光小区停车位管理服务协议的真实性不予认可，与案件无关；3.对电费、物业费收据的真实性不予认可，对关联性亦不予认可，无法证明郭行南于2010年5月18日以后就在涉案房屋居住，即使居住也无法证明其合法占有和使用；4.对任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》复印件的真实性无异议，但单从合同无法证明郭行南所主张的事实，从合同第四条可以看出涉案房屋的出售价值为每平方5100元，符合当时的市场价值，任洪祥以合理价格取得房屋并不存在不合理的情形，即便是现房法律也没有规定何时交付房屋，任洪祥与宏荷公司根据实际情况可以约定房屋的交付时间。至于涉案房屋是否居住当时已经查看现场，退一步讲即使当时郭行南在房屋居住也不能证明其已经取得所有权。郭行南也没有提交证据来证明其已经支付房款；5.对郭善义与宏荷公司签订的房屋置换协议真实性及证明内容有异议，置换协议是案外人与宏荷公司签订，与案件无关，且协议中约定的房款与涉案房屋并不相符，置换协议中甲方印章同样也是合同章，对印章真实性不认可；6.福海阳光理石工程结算汇总与案件无关，且结算汇总并没有宏荷公司的盖章确认。任洪祥向一审法院提交了以下证据：1.烟台市福山区不动产信息查询结果原件一份，证明任洪祥已经合法取得了不动产证书；2.不动产权证书复印件和房款发票复印件，证明事项同不动产登记查询结果，也证明任洪祥支付了房款。宏荷公司未提交任何证据。郭行南对上述证据发表以下质证意见：1.对任洪祥提交的不动产查询信息的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据证实任洪祥在福海路福海阳光花园同时拥有三套房屋包括涉案的房屋，由此看来，并不能证实任洪祥代理人在答辩当中所称的不存在恶意串通，是善意的第三人，恰恰能够证实任洪祥取得涉案房屋以及其他房屋和宏荷公司之间存在着虚假交易情形，而且任洪祥在购买房屋时涉案的三套房屋均有人居住，而且与宏荷公司之间存在买卖合同关系，证实任洪祥与宏荷公司存在着恶意串通的情形；2.对不动产权证书的真实性无异议，但我方认为任洪祥系与宏荷公司恶意串通办理的不动产登记；对发票的真实性不予认可，根据任洪祥与宏荷公司在2015年8月5日签订的购房合同，第六条约定应在签订合同当日一次性支付房款，若任洪祥真的履行了合同，那出具发票的时间不应在2017年1月12日，并且通过合同可以看出交房时间在2016年9月18日，通过时间看该交易不符合常理，不可能在房屋交易后再付款，即便该发票真实，也是任洪祥与宏荷公司为办理不动产登记虚开发票，不能证明任洪祥实际付款。一审法院依法调取了宏荷公司于2009年7月16日在公安机关备案印章三枚，分别为：烟台市宏荷房地产开发有限公司（公章），编号为3706110001172；烟台市宏荷房地产开发有限公司合同专用章，编号为3706110001173；烟台市宏荷房地产开发有限公司财务专用章，编号为3706110001174。郭行南与任洪祥对备案印章的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.任洪祥对郭行南提交的公共维修基金、办证税费收据、商品房买卖合同中印章的真实性不予认可，并申请司法鉴定。郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》加盖的是宏荷公司“合同专用章（2）”，与备案印章并不一致，任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中加盖的印章为宏荷公司公章（无编号），与备案印章亦不一致，说明宏荷公司所使用的印章并不止一枚，存在使用多枚印章的情形，故任洪祥在没有其他证据证明该组证据系虚假的情况下，法院对该组证据的真实性予以认定；2.任洪祥对郭行南提交售楼协议、收条、房屋置换协议、福海阳光理石工程结算汇总、物业收据、电费收据，车位费收据等证据的真实性均不予认可，一审法院认为，上述证据形成了完整的证据链，可以证实郭行南购买涉案房屋的经过及对涉案房屋已实际占有使用，从而证明郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，故法院对该组证据的真实性及证明内容予以认定。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2009年4月21日，宏荷公司（甲方）与案外人郭善义（乙方）签订房屋置换协议，乙方同意甲方以福海阳光花园相应房屋、商铺置换该合同款。该房屋为2附2-2-2004号，单价为3657元/㎡，总房款为475400元。当乙方实际应结算金额达到此房屋总款时，甲方应与乙方签订该房屋认购协议。2010年7月22日，宏荷公司工程部出具福海阳光理石工程结算汇总，汇总价格共计伍拾万元。2010年5月18日，郭行南（乙方）与案外人郭善义（甲方）签订售楼协议，约定郭行南购买宏荷公司开发的位于福山区毛坯房一套，总房款500000元，协议约定，甲方负责与开发商结清工程款后将该房产手续办理到乙方所指定人的名下，费用乙方负担。乙方于协议签订后一次性付给甲方人民币一万元整，余款在甲方办理手续完毕并交乙方时一次性全额付清。郭善义于2010年10月28日向郭行南出具收到房款28万元的收条。郭行南（乙方）与宏荷公司（甲方）签订烟房预字2010第076-461号《商品房买卖合同》，约定郭行南购买宏荷公司开发的位于福山区房屋一套，总房款469193元，合同约定，买受人于签订合同当日支付房款169193元，余款300000元通过银行贷款付清，合同约定的交房时间为2011年12月31日前。该《商品房买卖合同》未签署落款时间，宏荷公司加盖其“合同专用章（2）”，原法定代表人何红印章，郭行南签字摁印。郭行南于2011年10月27日交付公共维修基金2155.44元、办证税费7525.8元。于2011年11月8日向物业公司烟台市宏梦物业管理有限公司交付装修垃圾清运费、公共设施维护费、电卡费共370元；装修材料运输费520元；电费200元、物业费、电梯费1006元等相关费用，郭行南将涉案房屋装修并居住至今。于2012年6月29日交付车位费2400元、电费100元。2015年8月5日，任洪祥（乙方）与宏荷公司（甲方）签订烟房福预字2007第076366号《商品房买卖合同》，约定以总价款661266元购买涉案房屋，合同约定，买受人于签订合同当日一次性付清总房款，出卖人应当于2016年9月18日前交付房屋。宏荷公司加盖其无编号公章及法定代表人郭肇斌印章，任洪祥签字摁印。2017年1月12日，宏荷公司开具发票，任洪祥的购房款为661266元；2017年3月28日，涉案房屋的不动产权证（2017烟台市福不动产权第0002454号）办至任洪祥名下。另，任洪祥在涉案的福海阳光花园小区同时购买房屋三套，均于2017年办理了不动产权登记。一审法院认为，根据《合同法》规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，所签订的合同无效。案件的焦点为任洪祥与宏荷公司是否存在恶意串通行为，并损害郭行南的利益。宏荷公司在2011年10月27日已经将涉案房产交付郭行南，且郭行南已经实际占用并使用，宏荷公司于2015年8月5日又与任洪祥签订《商品房买卖合同》明显知情，且存在过错。房产作为特殊的商品，价值较大，按照一般房屋交易习惯，购房人应在购买房屋时合面了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，房屋质量及配套设备是否齐全，这是购房人的基本注意义务，而任洪祥在涉案小区购买三套房屋，在该房屋系现房的情况下却只审查房屋外观，不审查房屋状况和内部状部，明显与一般交易习惯相悖；任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》中约定了交房时间，但在达到交房期限后也未向宏荷公司主张交房权利，亦未向有关部门或法院主张，即使在办理出不动产权证后仍未依法主张自己的权利，任洪祥的行为明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。宏荷公司明知涉案房产已出卖给郭行南且郭行南已实际占有使用的事实，却又与任洪祥签订商品房买卖合同，宏荷公司一房二卖的行为明显系恶意。郭行南作为涉案房屋的实际占有使用人，任洪祥与宏荷公司在未征得郭行南同意的情况下，签订商品房买卖合同，并转移房屋权属，对郭行南的合法权益造成了损害。故一审法院认为，任洪祥在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与宏荷公司买卖涉案房屋的行为可以认定为恶意串通，损害了郭行南的利益，因此任洪祥与宏荷公司之间签订的商品房买卖合同应为无效。涉案房屋的产权现已登记在任洪祥名下，在该产权登记未被撤销的情况下，郭行南要求宏荷公司协助将涉案房屋的产权登记至郭行南名下的主张，条件尚不具备，一审法院不予支持。宏荷公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认任洪祥与烟台市宏荷房地产开发有限公司于2015年8月5日签订的烟房福预字2007第076366号《商品房买卖合同》无效；二、驳回郭行南的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，公告费1210元，由任洪祥、烟台市宏荷房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院于二审期间就郭行南的购房过程向郭善义进行调查，形成调查笔录一份，主要内容为：郭善义称，其给宏荷公司干工程，宏荷公司用涉案房屋顶了一部分工程款，还有一部分工程款至今未结清，其与宏荷公司签订《房屋置换协议》后，带着郭行南到宏荷公司处，宏荷公司与郭行南签订了正式的《商品房买卖合同》，郭行南已向其与郭善义的合作伙伴王琦支付全部购房款。本院组织各方当事人对该调查笔录进行了质证。郭行南质证称，对该调查笔录无异议，事实即是如此。任洪祥质证称，对调查笔录本身的真实性没有异议，但对郭善义的陈述内容的真实性无法确认，仅有郭善义的单方陈述无法证明郭善义与宏荷公司间存在工程欠款关系，即便郭善义所述属实，也可以证明郭行南并未将购房款支付至《商品房买卖合同》的相对方宏荷公司处，至于支付的具体金额，郭善义与郭行南的陈述也互相矛盾。宏荷公司未发表质证意见。另查明，本院在审理（2019）鲁06民终2573号上诉人张红梅与被上诉人周相玉、原审被告宏荷公司确认合同无效纠纷一案中，依职权到烟台市福山区不动产登记中心随机调取自2006年11月18日至2012年9月14日12份已办理产权证书的宏荷公司与购房户签订的商品房买卖合同，其中2007年11月29日至2012年9月14日期间有8份商品房买卖合同盖有宏荷公司的“合同专用章(2)”，该案现已判决并生效。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，经一审审理查明，郭行南与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》落款处加盖的是宏荷公司“合同专用章（2）”，与宏荷公司在公安机关的备案印章不一致，任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》落款处加盖的是宏荷公司公章（无编号），与备案印章亦不一致。根据本院调查，宏荷公司在2007年11月至2012年9月间曾多次使用“合同专用章（2）”对外签订《商品房买卖合同》，该部分业主已办出不动产权属证书，以上足以说明宏荷公司与购房户签订《商品房买卖合同》使用“合同专用章(2)”是宏荷公司的真实意思表示，无论该印章是否为备案印章，盖有“合同专用章（2）”的合同均对宏荷公司产生法律效力，上诉人主张对“合同专用章(2)”的真实性进行鉴定没有意义，本院不予支持。郭行南于一审期间提交《房屋置换协议》《福海阳光理石工程结算汇总》及其在涉案房屋居住使用产生的各种单据费用，结合郭善义在二审期间的陈述，足以证明宏荷公司以涉案房屋抵顶了郭善义的工程款，郭行南自郭善义处购房涉案房屋，经郭善义同意与宏荷公司签订《商品房买卖合同》，并与郭善义结清购房款的事实。虽郭行南与宏荷公司签订的合同未进行登记备案，但郭行南已履行了支付房款的义务，在涉案房屋实际占用居住至今，宏荷公司未提出异议，该《商品房买卖合同》是合法有效的。宏荷公司将涉案房屋出卖给郭行南后，又与任洪祥签订《商品房买卖合同》，明显存在恶意。任洪祥主张与宏荷公司签订《商品房买卖合同》前曾实地查看涉案房屋并查询登记备案情况，其应当知道涉案房屋已有人居住，在此情况下仍与宏荷公司签订《商品房买卖合同》并取得不动产权属登记证书，主观上亦并非善意。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定任洪祥与宏荷公司签订的《商品房买卖合同》无效，于法有据，本院予以确认。综上所述，任洪祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由任洪祥负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月十八日书记员  孙晓雯