河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终581号上诉人（原审原告）：李建周，男，汉族，1989年9月8日生，住信阳市羊山新区。被上诉人（原审被告）：信阳兴合房地产开发有限公司。住所地：信阳市羊山新区新七大道中环荣域悦棠售楼部二楼。法定代表人：李煌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：崔涛，男，汉族，1970年2月7日生，住信阳市浉河区，系该公司法律顾问,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：冯冬冰，男，汉族，1982年12月26日生，住河南省信阳市浉河区，系该公司员工，代理权限为特别授权。上诉人李建周因与被上诉人信阳兴合房地产开发有限公司（以下简称“兴合公司”）买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人李建周、被上诉人兴合公司的委托诉讼代理人崔涛、冯冬冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李建周上诉请求：1、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8239号民事判决；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，显然与被上诉人主张抗辩的不可抗力事实不符。根据双方签订的商品房买卖合同第三页第一条：出卖人以出让方式取得位于羊山新区新七大道与新二十八大街交叉口西北角、编号为信市国用（2012)第600028号的地块和土地使用权。显然被上诉人至少在2015年以前拿地建房的时候，就已经知晓小区东边是要修建新二十八大街的，这是客观事实。因此被上诉人所说不可抗力的抗辩不能釆纳。如果被上诉人主张逾期办证确系不可抗力导致，请被上诉人提交相关政府部门出具的关于修路导致办证逾期的相关公示文件。其次，新二十八大街是2018年3月开始动工，交房时间是2016年5月30日，交房距离修路期间长达近两年时间，在交房后实际小区具备验收资格，是被上诉人拖延，迟迟不将出卖人需要提交的相关资料上报产权登记机关备案，造成小区迟至2019年9月底才开始办理权属证书。2、被上诉人在一审答辩状中陈诉原告存在过错也与事实不符:首先、在2016年12月7日收房时，上诉人已经将办证所需的购房合同及发票、银行按揭合同、契税票、维修基金票、燃气初装费票、有线电视初装费票等提交至物业办公室，并一直正常缴纳物业费至2020年7月1日，因为物业需要查验业主所有购房资料才予以交房，否则物业不会将钥匙交到上诉人手上。也就是说：上诉人早在2016年12月7日就将××所需要提交的资料提供给被上诉人。但是办理不动产权证书除以上资料外，还需要买卖双方签订的面积补差协议，可被上诉人方面，迟至2019年9月底才通知所有业主分批签订面积补差协议。小区所有业主，无论全款、还是按揭购买，在2019年9月之前，均不可能拿到本人的不动产权证书，也均不可能合法交易名下所属中环国际A区房产，物业公司在2019年9月19日才通知上诉人签订上述协议，迟至2019年9月28日才提供缴费发票，试问在2019年9月28日之前，上诉人该如何办理不动产权证书？其次、上诉人在2018年6月就已经将所属房屋委托给二手房中介公司进行出售，然而就当前信阳市二手房买卖双方的交易流程大致为：双方签订定金协议-支付定金-签订房屋买卖合同-支付购房首付款-卖方去房屋所在抵押银行还清银行尾款-领取他项权利证书-办理卖方不动产证书-过户-办理买方不动产权证书-涉押-新抵押银行放款给卖方-买卖双方办理房屋水、电、燃气、物业等相关过户手续。由于小区近1000户业主的不动产证在2019年9月30日前均未有一户成功办理出来，也就意味着上述交易流程存在不可完成性。造成上诉人交易名下房产及缴纳相关税费产生必然损失。上诉人于2017年10月18日去信阳市行政大厅査档显示：上诉人所购买房屋已于2015年7月8日在中国建设银行股份有限公司信阳分行设定他项权利摘要，他项权利证号：信房预羊山新区字第00118502号，即使上诉人在2018年6月底前想出售房屋、并在当时还清银行尾款的前提下，由于买卖双方面积补差协议迟至2019年9月才由被上诉人通知签订，也就意味着上诉人不能早于面积补差协议签定前交易名下房产。再次、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方按照下列第1、2、3项处理。”被上诉人辩称合同约定的商品房交付使用后60日内办理而不是办结房屋权属证书，属于玩弄文字游戏，存在主观上不履行合同责任、推卸责任，与法律规定不符。另外，请被上诉人提供相关手续，以证明出卖人是在2016年5月30日后60天——即2016年7月30日之前就应将出卖人需要提供的资料上报产权登记机关备案。根据最高人民法院《若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能办理房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立起90日。因此，根据最高法的出具相关司法解释，被上诉人构成事实违约责任，被上诉人应该最迟在2016年8月30日前就能够满足小区业主办理不动产权证书的条件，被上诉人迟至2019年9月底才通知业主签署面积补差协议，也就意味着上诉人及其他业主迟至2019年9月底才具备办理不动产权证书的客观事实，距离最高法的司法解释最后期限也逾期了近三年时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同约定不明的补救及第六十二条第四款合同期限约定不明时的履行，再结合买卖双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项规定；应由被上诉人向:上诉人支付逾期办证违约金4558元。兴合公司辩称：1、原被告之间签订的商品房买卖合同并未约定产权证办结的具体时间,答辩人不构成违约，且原告本人也存在过错。首先,双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2、3项处理。”根据上述约定来看,双方对开始办证的时间进行了约定,但对产权证证书的办结时间并未约定。因此答辩人尚未构成违约。其次,被答辩人房屋系银行按揭购买，放贷不还完房管部门不给办理产权证，被答辩人还有放贷未还,原告因自身原因无法办证;就房屋实测面积与商品房合同约定面积是否有出入、是否存在补差事宜,须提交《补充协议》供房产部门审查,如无此《补充协议》房产部门也不予办理产权手续,被答辩人始终未到答辩人处办理《补充协议》;被答辩人需提交办证所需的维修基金和契税缴纳票据,被答辩人未向答辩人提交。上述原因也导致产权证书无法办理。2、答辩人办证遭到延迟系不可抗力导致的。中环荣域小区在小区南面和东面均规划有配套的停车车位,只有配套的停车位全部建好后,才能组织规划验收,达标后取得《建设工程规划许可证》(正本),进而才能办理出房屋产权证。答辩人在交房前已将小区南侧的配套停车位建好。因路东为规划的新二十八大街,交房时道路尚未开始施工,道路标高无法确定,政府又不让建,导致答辩人无法修建东侧配套停车位，政府无法对小区规划进行验收,导致无法办证。2018年过罢春节后,政府才开始对新二十八大街进行修建,当时建的铁皮围墙距小区东墙只有7米之遥。修路期间,因修下水管网的需要政府又将答辩人已建好的小区南部东侧的配套停车位挖掉。直到2019年6月1日前后，道路才修好通车,铁皮围墙被拆除。答辩人方能开始对小区东侧规划的配套停车位进行修建，并对小区南部东侧已建成被挖掉的规划车位重新修建。建成政府规划部门方在第一时间对中环荣域小区组织规划验收。在原告起诉时小区已经可以开始办证了。显然,答辩人在第一时间未能办理出房屋产权证书系政府修路的不可抗力导致的,答辩人不应也不该承担任何违约责任。李建周向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证的违约金4558元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月31日,原告李建周（××）与被告兴合房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定兴合房地产公司出售坐落于信阳市羊山新区××大道中环国际A区2号楼402号房屋；双方协商一致，兴合房地产公司所售房屋总价款为455827元，原告李建周以银行按揭方式付款，首付款145827元，贷款金额310000元，贷款期限二十年。合同第八条约定:出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。合同签订后,被告按约将房屋交付原告使用。原告以被告未按约办理房屋所有权证为由，要求被告支付逾期办证的违约金。被告认为其不存在违约行为。一审法院认为，原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。本案争议焦点为：被告兴合房地产公司是否应当向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。一方面，双方合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,并不是约定被告应当在商品房交付使用后60日内将房产证办理完毕。另一方面,从原告购房在银行按揭贷款的情况看，原告所购房屋的权属已在登记机关登记备案，且该房屋的他项权证已抵押银行，在原告未还清按揭贷款的情况下，是无法取得不动产权属证书的，故原告要求被告支付逾期办证违约金的理由不能成立，其诉讼请求该院不予支持。被告辩解理由成立，该院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回原告李建周的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，合同应当如约履行。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。该条约定的是兴合公司在交付房屋后60日内将办理产权证书的资料提交登记机关备案，并非约定的是60日内办结房产登记。李建周购房系在银行按揭贷款，其所购房屋的权属已在登记机关登记备案，且该房屋的他项权证已经抵押银行，在李建周未还清按揭的情况下，是无法取得不动产权属证书的。在兴合公司未违约的前提下，李建周主张违约赔偿，本院依法不予支持。综上所述，李建周的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李建周负担。本判决为终审判决。审判长  许前让审判员  郑 佳审判员  韩 洋二〇二〇年五月十二日书记员  任静源