浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初2012号 原告：杭州清盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市钱江经济开发区顺达路101号北206房。 法定代表人：曹卫国。 破产管理人：北京大成（杭州）律师事务所。 代表人：陈志军，主任。 委托代理人：李麒，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：熊宸斌，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：陈超，男，1973年11月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告杭州清盛置业有限公司（以下简称原告）为与被告陈超（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2020年2月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李麒以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2013年5月4日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告将位于杭州市钱江经济开发区的商品房出售给被告，商品房建筑面积共17.18平方米，《浙江省商品房买卖合同》对交付期限、手续、违约责任等均做了相关约定。2017年5月15日，浙江省杭州市中级人民法院根据原告申请，裁定受理原告破产清算案件。同年6月29日作出（2017）浙01破3号决定书，指定北京大成（杭州）律师事务所担任原告管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人自破产申请之日起二个月内未通知对方当事人，依据《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，提起诉讼。诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间编号为2013预1062388的《浙江省商品房买卖合同》自2017年7月15日起解除；2.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 商品房买卖合同一份（原件），证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，以及约定相关权利义务的事实。 被告答辩称：第一，原告以破产法第18条“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人”为由提出解除合同。本人查阅了该条款的司法解释如下：本条是关于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同如何处理的规定。在破产程序开始时，对债务人或者对方当事人一方已经履行完毕的合同，无需制订特别规则。如果未履行完毕的是债务人，对方当事人可以以相应的损害赔偿请求权作为可申报的债权；如果未履行完毕的是对方当事人，管理人应当要求其履行合同或者给予赔偿。但是，对于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，必须作出处理，延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，以使债务人财产最大化。被告想反问原告，按照商品房购房合同的条文，被告有哪一条合同规定的而被告方未履行完毕的违约行为吗第二，被告在签订《浙江省商品房买卖合同》后按合同要求支付了首付款176986元和400元的银行按揭代办证费用，余款与原告指定的银行签订了按揭贷款合同，后来一直没有收到银行的按揭贷款合同和还款信息。至今没有看到催告补交余款的书面材料及交房手续。被告认真核对了商品房销售合同，并没有规定按揭不成功，被告就要在商品房不具备交付手续的条件下全额支付余款的规定。第三，管理人于2019年3月18日向被告以没按合同约定支付尾款而违约为由提起解除合同的诉讼，余杭区人民法院于2019年7月8日已经做出判决。法院的判决书已经明确告诉原告，被告方并没有任何违背合同条款规定的违约行为。如今原告再次以被告有未履行完毕合同为由提出解除合同，真是新瓶装老酒。本案完全就是原告目前尚不具备交房相关手续导致被告没有按揭成功的事实，反而恶人先告状污蔑被告违约，天下哪有用残次品卖给对方并要求对方全额付款的道理。所以，原告起诉被告条件不符合破产法第18条的适用条件：双方均未履行完毕的合同这一前提条件。第四，按照延续对债务人有利的合同原则，本人诉求有五点：1.请原告按照合同第九条规定要求出示商品房验收合格证、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件后与被告办理交房手续，并按照合同支付被告逾期交房6年7月2天的违约金42035元；2.从购房销售清单的笔迹和委托管理合同的笔迹一致、日期一致、同去购房人作人证、销售过程中抵扣前两年租金管理费用四个方面认定，销售方和管理方实质是同一主体，特诉求从购房余款中扣除第四年租金35644元和第五年租金35644元；3.房款扣除以上两项后余款61677元给被告30天时间筹款付清后，原告方协助被告办理产权；4.按照破产法第18条的司法解释：对于破产申请必须作出处理，延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，以使债务人财产最大化的原则。被告也同意解除合同的条件是：依据购房合同第八条第二款规定，将买受人支付的款项现金退还给本人，并支付逾期交房违约金。这两笔款项不能以债权申报形式赔偿，必须以原告因逾期交房违约请求收回资产所支付的必要支出的形式判决给本人；5.本案完全是由于原告破产导致后续手续无法办理造成的，诉讼费由原告全部承担。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告诉状中所指逾期付款事出有因，原告的诉求于法无据。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.购房费用凭证一份（原件），证明被告按合同缴纳预付款的事实； 2.销售记录一份（手写件），证明原告销售人员承诺抵扣前三年房租费用的事实； 3.商品房合同签字页一份（原件），证明购房合同销售的签字与万盛商贸城委托管理合同是同一人签字的事实； 4.委托管理合同一份（原件），证明委托管理合同与销售合同是同一人笔迹的事实； 5.同去购房人名单一份（原件），证明委托管理合同代表方和房屋销售方为同一人的事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2013年5月4日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1062388），约定被告向原告购买位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积17.18平方米，总价款351986元；买受人于2013年5月4日前支付首付款176986元，剩余房款175000元应在出卖人通知时间内与出卖人指定银行签订按揭贷款合同。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告已支付首付款176986元。 2017年5月15日，杭州市中级人民法院裁定受理原告的破产清算申请，并于2017年6月29日指定北京大成（宁波）律师事务所、北京大成（杭州）律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司担任原告管理人。 本院认为，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，杭州市中级人民法院于2017年5月15日裁定受理原告的破产清算申请，现无证据表明原告的管理人在此之后二个月内有向被告发出通知或有收到被告发出的催告并进行答复，故双方签订的《浙江省商品房买卖合同》自2017年7月15日起解除。原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。对于被告已支付的首付款等款项，被告应依法向破产管理人进行债权申报，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认原告杭州清盛置业有限公司与被告陈超于2013年5月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1062388）自2017年7月15日起解除。 本案案件受理费减半收取40元，由被告陈超负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年五月二十一日 书记员  苏琪