江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终381号 上诉人（原审原告）：张虎，男，1993年12月16日出生，汉族，户籍地甘肃省康县，现住江苏省如皋市。 上诉人（原审原告）：王静，女，1987年5月23日出生，汉族，住江苏省如皋市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周新建，江苏泰临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通金雅佳田房地产开发有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：吴可明，董事长。 委托诉讼代理人：张小晶，江苏敏政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董永杰，男，1984年5月28日出生，汉族，住山东省定陶县。 委托诉讼代理人：周永旺，江苏瀛慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹敏蕊，江苏瀛慈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方开典，男，1986年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周永旺，江苏瀛慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹敏蕊，江苏瀛慈律师事务所律师。 上诉人张虎、王静因与被上诉人南通金雅佳田房地产开发有限公司（以下简称金雅公司）、董永杰、方开典商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张虎、王静上诉请求：1.将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《鑫联同盟会员服务协议》中处落款处签名为张虎所签，其余均为金雅公司人员填写，系销售人员王胜夹带在商品房买卖合同中趁上诉人混乱之际所签，并非上诉人真实意思表示。上诉人系在金雅公司办公场所签订合同并交纳案涉137758元及购房定金2万元，上述款项收据亦系加盖“金雅中央城营销专用章”。被上诉人亦认可案涉楼房由江苏鑫联盟房产营销策划有限公司（以下简称鑫联盟公司）与金雅公司签署《委托代理销售协议》，并非嘉兴鑫联同盟网络科技有限公司（以下简称同盟公司）的合作商户。为上诉人提供服务是金雅公司的委托代理公司鑫联盟公司或其公司工作人员王胜，与同盟公司无关。同盟公司也没有证据证明为上诉人就案涉楼盘提供了任何服务。2.一审法院以同盟公司法定代表人单方陈述即确认上诉人支付的157758元系同盟公司收取，认定事实错误。该款系在金雅公司售楼处支付，且上诉人持有加盖金雅公司“金雅中央城营销专用章”的收据，故一审认定该款系支付给同盟公司的服务费而非支付给金雅公司的购房款，缺乏依据。一审法院认定同盟公司私刻“金雅中央城营销专用章”，亦无相应证据予以佐证。 金雅公司辩称，1.上诉人称在购房过程中签订的《鑫联同盟会员服务协议》中除落款为张虎所签，其他内容系金雅公司人员所填写，不符合客观事实。张虎向金雅公司出具书面承诺，确认其实际付款过程中除支付商品房买卖合同所载房价外，未向出卖人及其他第三方支付任何形式的费用，说明金雅公司对张虎洽谈及签订《鑫联同盟会员服务协议》的情况毫不知情，更不可能填写协议内容。2.张虎称该协议系金雅公司销售人员夹带在房屋买卖合同中趁混乱之际签订，从而认为该协议不是其真实意思表述，该表述既不符合常理，也无证据佐证。该协议约定的服务费157758元，不是随便填写的数字，应当是签订之前协议双方就已商定好。否则上诉人作为一个完全民事行为能力人，不会自愿分期支付该款。虽然上诉人称签订该协议以及付款行为均发生在金雅公司售楼处，但张虎支付2万元以及余款135578元时，均明知收款方不是金雅公司。上诉人与金雅公司签订的商品房买卖合同第八条约定的付款方式及期限并无给付定金的约定。上诉人支付服务余款的时间与其支付金雅公司购房首付款的时间也不一致，说明上诉人对服务协议内容知悉，清楚157758元系服务费用而非购房款。3.同盟公司与金雅公司并无合作关系，上诉人对此明知。上诉人的陈述与董永杰、方开典的陈述及提供的证据相互印证，一审法院据此认定上诉人通过鑫联盟公司、同盟公司的服务与金雅公司签订商品房买卖合同，并无不当。至于同盟公司的服务是否与收费金额相匹配，不属于本案审理范围。4.一审法院认定上诉人支付的157758元为同盟公司收取的服务费正确。金雅公司从未收取该款，上诉人持有的收据也非金雅公司出具。“金雅中央城营销专用章”非金雅公司刻制，金雅公司对此毫不知情。董永杰作为同盟公司法定代表人，其代理人根据其委托已确认案涉费用为上诉人按服务协议约定交纳的服务费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 董永杰、方开典辩称，1.上诉人没有证据证明鑫联盟公司收取了案涉款项，故董永杰、方开典作为该公司股东不负有返还义务。《“金雅·中央城”认购协议书》及收据并不满足表见代理的构成要件。该协议书首部开发商处虽填写金雅公司名称，但落款处仅加盖“金雅中央城营销专用章”，而非金雅公司公章。上诉人提供的收据中也没有金雅公司财务章或公章。其中2万元收据收款事由明确为“金雅中央城3#206定金代”，即上诉人明知该款项不是金雅公司收取，而是代收。上诉人在签订该协议书当日与同盟公司签订了《鑫联同盟会员服务协议》，约定相关权利义务，并于2019年5月10日缴纳了剩余服务费137758元。该笔服务费与购房款分别在两处缴纳，收款人员不同，购房款交纳时开具的是发票，而服务费缴纳时开具的是收据，收据上也没有备注是购房款。上诉人在签订认购协议书以及支付购房款时，没有要求金雅公司加盖公章，过错明显。2.上诉人缴纳的157758元已明确为同盟公司收取的服务费，因鑫联盟公司与同盟公司股东并不一致，如果其认为权利受到损害，应另行寻找救济途径。上诉人在庭审中明确表示其系从苏州通过中介公司提供的服务至如皋购房，也就是说其确实享受过中介服务。即便根据上诉人的陈述，认为《鑫联同盟会员服务协议》签订时存在欺诈，在该协议尚未撤销的情况下，其要求董永杰、方开典承担责任没有法律依据。上诉人的上诉请求无法律依据，应依法驳回。 张虎、王静向一审法院起诉请求：1.判令金雅公司、董永杰、方开典立即返还购房款157758元，并承担逾期付款利息损失（以157758元为基数，按银行同期贷款基准利率的1.5倍，自2019年5月10日计算至实际返还之日止，暂算至起诉之日为3345元）；2.判令本案诉讼费用、保全费用由金雅公司、董永杰、方开典承担。 一审法院认定事实：2019年4月18日，张虎作为乙方签字确认一份《“金雅·中央城”认购协议书》，载明：开发商：金雅公司；认购方：张虎、王静。1、乙方自愿交纳认购定金20000元，购买“金雅·中央城”的（商铺/住宅），房号为3#楼206室，预售面积92.31㎡（面积暂定，最终以产权登记面积为准），单价为6360元/㎡，商品房总价款为587092元。2、乙方选择的付款方式为贷款，乙方需在本协议签订后7日缴纳177092元（含认购定金）并签署《商品房买卖合同》。该认购协议书甲方落款处盖有“金雅中央城营销专用章”字样长方形印章。 同日，张虎向董永杰转账支付20000元，转账说明载明“金雅中央城3号楼206室房屋定金”，张虎同时取得一份载有“金雅中央城3#206定金代”内容的收据。庭审中，董永杰、方开典陈述该20000元是支付购房定金，原本是用作首付款转给金雅公司，在2019年5月10日张虎支付首付款时支付了177092元，将该20000元直接用于抵作同盟公司的服务费。 2019年5月10日，张虎、王静作为买受人与金雅公司作为出卖人在金雅中央城营销中心签订一份商品房买卖合同，约定：张虎、王静向金雅公司购买金雅中央城3号楼206号房屋；该商品房按照建筑面积计算单价为6360元/㎡，总价为587092元；买受人应当于2019年5月10日前支付首期房价款177092元，余款41万元向银行申请贷款支付。双方同意双方关于本合同及本合同标的的权利义务，一律以本合同约定为准，甲方及其工作人员、本合同标的销售人员，此前此后有关本合同标的任何口头承诺或允诺、广告宣传及其他形式宣传或者说明等，凡与本合同约定不一致的，一律无效。同日，张虎签字确认一份《承诺书》，载明：“本承诺书作为《商品房买卖合同》之附件，所示内容均为本人真实意愿表达及购房实际情况之真实表述。本人郑重承诺购买的《商品房买卖合同》所载房屋，在实际付款过程中除支付《商品房买卖合同》所载相关房价款外，并未向出卖人及其他第三方支付任何形式的团购费、服务费、中介费等相关费用。同时，本人承诺所购房屋所有事宜均按《商品房买卖合同》具体条款执行。” 2019年5月10日，张虎通过POS机支付137758元至创君公司，张虎于同日取得一份收据，盖有“金雅中央城营销专用章”字样长方形印章。庭审中，董永杰、方开典陈述该137758元是同盟公司收取，董永杰是同盟公司的法定代表人。 此后于同日，张虎通过POS机支付177092元至金雅公司。2019年6月24日，上海市浦东发展银行南通分行发放张虎、王静申请的银行贷款41万元。 2019年8月13日，卫兆萍向如皋市公安局如皋港中心派出所报警，报称销售公司私自向客户收取中介费。如皋市公安局如皋港中心派出所出具的接处警工作登记表处警经过及结果载明：卫兆萍系金雅公司的财务经理，其公司委托鑫联盟公司销售金雅中央城的房子，后发现鑫联盟公司私自刻了一枚金雅中央城销售专用章，并私自向10名客户收取了中介费，相关情况正在核查中。 另查明，2018年10月22日，金雅公司作为委托方（甲方）与鑫联盟公司作为受托方（乙方）签订一份《金雅中央城项目委托代理销售协议》，约定金雅公司将其投资开发的位于如皋市如皋港区金雅中央城项目（备案名：恒水鑫城）沿街商铺委托鑫联盟公司代理销售；并约定鑫联盟公司为委托项目独家全权代理，委托内容包括但不限于包装、定位、推广、销售、交房、办证、招商、运营等所有相关销售服务事宜，委托期限暂定一年，自合同签订之日起执行。 鑫联盟公司于2018年5月23日设立，股东为董永杰、方开典。2019年9月20日，鑫联盟公司经核准注销。庭审中，董永杰、方开典陈述鑫联盟公司注销未进行清算程序。 还查明，2019年4月18日，同盟公司作为甲方与张虎作为乙方签订一份《鑫联同盟会员服务协议》，载明：鉴于：（1）同盟公司与众多开发商保持长期合作的伙伴关系，且能为购房者提供购房咨询及购房优惠服务。为促成甲方会员能以优惠价格享受购房机会，从而在甲方会员与合作商之间搭建交易机会及服务平台。（2）乙方已了解甲方企业的性质及甲方会员的服务内容，自愿加入并参与同盟公司组织的活动平台，以获取后续可以优惠价格购买房屋（在甲方合作商项目取得预售证并正式开盘后）的资格和会员权利。因此达成以下协议：1、本协议签订时，乙方通过向甲方支付157758元作为预存的会员服务费用，并提供相关个人资料后成为甲方会员，在甲方合作楼盘享受甲方所争取的购房优惠，以及后续增值服务，每笔会员服务费仅可享受一套房源优惠，会员服务费不抵充房款。3、乙方在成为甲方会员后，享受以下会员权益：（1）会员购房优惠：享受甲方所争取的独家购房优惠。（2）看房服务：甲方将根据乙方的需求安排看房班车，提前为乙方安排置业顾问详细介绍楼盘。（3）会员活动：甲方将不定期组织活动包括但不限于网络信息、楼盘信息、购房回馈、购房有礼、业主联谊活动、二手房推荐等。7、每位参加甲方活动会员，仅可享受一次以一家合作楼盘的优惠价格购买该楼盘房屋的资格，且仅限优惠购房买一套房产。8、乙方支付的会员费与甲方合作商无关（购房活动中，活动服务费不计入且也不抵扣选购房屋的购房款）。乙方可凭购买的合作楼盘的商品房买卖合同向甲方换开正规服务发票。11、甲方会员活动有效期2019年4月18日至2019年4月25日活动有效期届满，此次会员活动优惠购房方案将终止，如乙方超期仍未选定房源的，将不再享有以本次会员活动的优惠价格进行购房的资格和权利。12、特别说明：（3）乙方理解，甲方并非相关合作商的代理或委托中介机构，并未接受开发商委托销售相关房源。 同日，张虎签字确认一份《确认单》，载明到访时间4月18日17时，离场时间22时06分，成交房号为3#206。 一审诉讼中，张虎、王静申请诉讼保全，一审法院于2019年9月18日作出（2019）苏0682民初8265号民事裁定，裁定：对金雅公司、鑫联盟公司的银行存款或其他等额财产进行保全。审理中，因鑫联盟公司于2019年9月20日注销，张虎、王静申请变更被告为董永杰、方开典。2019年10月18日，一审法院依法通知董永杰、方开典作为本案被告参加诉讼。 庭审中，张虎陈述：其是2019年4月份在安居客网站上看到金雅中央城销售房屋的情况，周浩跟其联系了几次，于2019年4月18日由周浩开车带其从苏州至如皋看房，看房当天晚上9点左右在金雅中央城的售楼部签订了认购协议书，并签订了确认单，根据王胜的要求支付了20000元，后由王胜将服务协议拿给其签字，是夹在购房合同中间与购房合同一块签的，签的时候很急，服务协议上乙方落款处是其签的，其他内容不是其签的；其认为王胜是金雅公司的销售人员，因为是在金雅中央城的售楼部，其当时根本无法辨认是否是金雅公司。 董永杰、方开典陈述：王胜、孙庆峰是鑫联盟公司员工，两人分别是鑫联盟公司在金雅中央城的业务员和负责案场的管理人员；“金雅中央城营销专用章”字样长方形印章是同盟公司刻制，2019年4月18日的认购书是同盟公司与张虎签订，加盖该印章表明同盟公司确认张虎已经购买了案涉房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张虎与同盟公司签订了《鑫联同盟会员服务协议》，后通过鑫联盟公司、同盟公司的服务与金雅公司签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，张虎、王静未能举证证实《鑫联同盟会员服务协议》存在无效或可撤销的情形，亦未举证证实与金雅公司签订的《商品房买卖合同》存在无效或可撤销的情形，故张虎、王静与金雅公司、张虎、王静与同盟公司之间形成的合同关系应属合法有效。张虎、王静主张为购买涉案房屋共支付744850元，分为四笔款项即张虎于2019年4月18日转账支付给董永杰的20000元、2019年5月10日通过POS机支付给创君公司的137758元、通过POS机支付给金雅公司的177092元以及通过银行贷款支付给金雅公司的410000元。关于该四笔款项，其中20000元由张虎转账支付给董永杰，根据在案证据以及董永杰、方开典的陈述，可以认定系张虎、王静为购房缴纳的定金；其中137758元，作为同盟公司法定代表人的董永杰认可系同盟公司基于张虎与同盟公司签订的《鑫联同盟会员服务协议》由同盟公司收取；其中177092元和银行贷款410000元，金雅公司已确认收取，该款项与案涉《商品房买卖合同》载明的购房款一致。张虎、王静现主张金雅公司、董永杰、方开典返还其多支付的购房款157758元，一审法院认为，张虎、王静为购买案涉房屋共支付的744850元中的587092元系商品房买卖合同中约定的金额，结合张虎签字确认的承诺书中“承诺所购房屋所有事宜均按《商品房买卖合同》具体条款执行”，表明其明知案涉房屋的购房款为587092元，故其主张金雅公司返还多支付的157758元，依据不足，不予支持。根据张虎与同盟公司签订的《鑫联同盟会员服务协议》，张虎应向同盟公司支付服务费用157758元，同盟公司的法定代表人董永杰确认已收取该款项，表明该157758元系同盟公司基于《鑫联同盟会员服务协议》向张虎收取的居间服务费用，张虎、王静在本案中主张董永杰、方开典返还，依据不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第四百二十四条之规定，判决：驳回张虎、王静的诉讼请求。案件受理费3600元，减半收取1800元，保全费1320元，合计3120元，由张虎、王静负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为金雅公司、董永杰及方开典就案涉款项是否负有返还义务。金雅公司将金雅中央城项目（备案名：恒水鑫城）委托鑫联盟公司代理销售，鑫联盟公司在销售过程中以金雅公司名义于2019年5月10日与张虎、王静订立《商品房买卖合同》。虽张虎、王静另于2019年4月18日转账支付给董永杰2万元、2019年5月10日通过POS机支付给创君公司137758元，且该137758元收据中加盖“金雅中央城营销专用章”，但上述行为应否认定为代表金雅公司而为应从以下几方面考虑：第一，董永杰并无代表金雅公司收取款项的权利。金雅公司委托鑫联盟公司销售金雅中央城项目，但并未授权其收取销售款项，相反双方协议中约定所有销售产生的款项均由金雅公司独立收取。案涉《商品房买卖合同》订立后，张虎至金雅公司财务室支付合同约定的首付款177092元，并由金雅公司向其出具发票，亦表明董永杰无权代表金雅公司收取款项。第二，张虎、王静给付案涉157758元时亦不具有使其足以相信董永杰有权收取案涉购房款的事由。即便张虎、王静在最初向董永杰个人账户支付2万元款项时对此不知情，但其于签订商品房买卖合同当日在金雅公司财务室及售楼大厅分别支付两笔款项，且收款对象不同一时即应当知晓。此外，张虎在订立合同当日签署《承诺书》一份作为合同附件，承诺其在实际付款过程中除支付《商品房买卖合同》所载相关房价款外，并未向金雅公司支付过房价款以外的费用，故可以认定张虎知晓案涉157758元并非向金雅公司支付。第三，张虎、王静支付的案涉款项数额与其与同盟公司签订的《鑫联同盟会员服务协议》中约定的预存会员服务费用157758元相一致。虽其抗辩对该协议内容不知情，但对于为何在《商品房买卖合同》约定的首付款外另行给付157758元大额款项未能作出合理解释。被上诉人亦主张该笔款项即系依据该服务协议而向合同相对方同盟公司支出。现《鑫联同盟会员服务协议》未被确认为无效或被撤销，而同盟公司亦非本案当事人，该协议效力及同盟公司履行协议情况不属于本案审查范畴。综合上述分析，不能认定上述款项系向金雅公司支付，或者张虎、王静有充分理由相信系金雅公司授权他人收取该款。此外，张虎、王静亦未提交证据证明其系向鑫联盟公司支付该款或者其有理由相信系鑫联盟公司授权他人向其收取案涉款项。故张虎、王静要求被上诉人返还案涉款项，缺乏依据。 综上所述，张虎、王静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元，由上诉人张虎、王静负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年五月八日 书记员 张佳琦