天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终794号上诉人（原审被告）：天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司，住所地天津市南开区长江道356号。法定代表人：甄军，执行董事。委托诉讼代理人：苏子乐，北京法曌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市激光技术研究所，住所地天津市南开区科研西路6号（科技园）。法定代表人：温劲苇，所长。委托诉讼代理人：吴子畏，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康，天津四方君汇律师事务所律师。原审被告：北京阳光嘉诚投资有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同17号1幢A106室。法定代表人：甄军，执行董事。上诉人天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司（以下简称天津嘉诚）因与被上诉人天津市激光技术研究所及原审被告北京阳光嘉诚投资有限公司（以下简称北京嘉诚）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2019)津0104民初13649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津嘉诚上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人出租给上诉人的房屋以及全部院落存在规划控制线限制，导致上诉人承租后无法办理相应的改造施工审批手续，被上诉人明显违法违约；2.被上诉人出租改变土地用途违反法律强制性规定，涉案房屋租赁合同依法应认定为无效合同，一审法院适用法律错误。天津市激光技术研究所辩称，双方签订的房屋租赁合同并不违反合同无效的规定，是合法有效的合同。租赁行为系双方真实意思表示，并不存在隐瞒的事实，且被上诉人曾向上诉人在2017年7月6日主张过出租物业的租金、违约金和损失等，上诉人并未提出过合同无效，且已经支付了上述租金和损失，说明租赁合同一直实际履行至今，双方对合同效力和内容均无异议。上诉人因自身原因拒绝履行合同义务，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。原审被告北京嘉诚未向本院提交答辩意见。天津市激光技术研究所向一审法院起诉请求：1.判令被告一向原告支付欠付租金5882500元（2018年10月1日至2019年12月31日期间）、滞纳金194122.5元（2018年9月15日至2019年9月30日期间）；2.判令被告二对上述款项承担连带保证责任；3.判令二被告承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告系天津市南开区科研西路6号房屋的所有权人。2016年6月，原告与被告天津嘉诚签订《房屋租赁合同》，该合同约定：约定原告将其拥有的位于天津市南开区科研西路6号的房屋及全部院落（以下简称出租物业）整体租给天津嘉诚使用，其中有房产证的建筑3幢，建筑面积为7671.63平方米，无房产证的建筑面积为400平方米，出租物业占地面积为12195.5平方米。租赁期限共15年，自2016年7月1日起至2031年6月30日止（实际交接日早于或晚于2016年7月1日，均以实际交接日为起租日）。出租物业租金为肆佰万元/年（此价格不包括相关税费），租金按季度支付，被告天津嘉诚应在起租日后三日内支付首期租金壹佰万元给原告，自第二期开始，租金支付时间为每季度到期前15日支付(即每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前支付下一季度租金）。合同第三条第3项约定：被告天津嘉诚若无故逾期支付租金，除依约支付租金外，每逾期一天，应另行按月租金的0.5‰支付滞纳金。后，被告天津嘉诚实际入驻上述出租物业。2017年9月，被告北京嘉诚作为保证人与原告、被告天津嘉诚签订保证合同，约定被告北京嘉诚自愿为被告天津嘉诚在主合同项下的全部责任向原告提供连带责任保证担保，保证范围为主合同全部应付款项，包括但不限于全部租金、利息、罚息、被告天津嘉诚应支付的违约金、催收费用、损害赔偿金以及为实现债权所花费的必要费用，该费用包括但不限于诉讼费等。保证期间为自主合同项下债务履行期限届满之日起两年。庭审中，被告天津嘉诚认可未向原告支付自2018年10月1日起至2019年12月31日止期间的租金。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：被告是否应该支付租金及滞纳金。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告抗辩受到原告欺诈才订立的《房屋租赁合同》，且该合同属于无效合同无事实及法律依据，不予认可。本案中，原告与被告天津嘉诚签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告天津嘉诚使用，被告天津嘉诚理应按照合同约定的期限和金额向原告支付租金及税费等各项费用，现被告逾期未支付，应承担相应的违约责任。且被告对原告关于租金、滞纳金的诉讼请求的计算方式和金额没有异议。故原告要求被告天津嘉诚给付租金等各项费用以及迟延支付的滞纳金，理由正当，应予支持。经核，自2018年9月16日起至2019年9月30日止滞纳金为193142.08元。被告北京嘉诚以保证人的名义于2017年9月与原告和被告天津嘉诚签署《保证合同》，承诺为被告天津嘉诚与原告订立的《房屋租赁合同》项下全部应付款项向原告承担连带保证责任，保证期间为自《房屋租赁合同》项下债务履行期限届满之日起两年。现已过双方约定的还款期限，被告天津嘉诚未履行《房屋租赁合同》项下约定的款项，故被告北京嘉诚应在上述范围内对被告天津嘉诚所欠债务承担连带保证责任。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司给付原告天津市激光技术研究所租金5882500元、滞纳金193142.08元；二、被告北京阳光嘉诚投资有限公司对天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司的上述第一项义务承担连带责任；三、驳回原告天津市激光技术研究所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56191元，减半收取计28095.5元，由原告天津市激光技术研究所负担2562.3元，被告天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司、被告北京阳光嘉诚投资有限公司共同负担25533.2元。二被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市激光技术研究所。二审中，上诉人向本院提交备案登记表、土地证、规划红线图、项目建议书、情况报告、通知书等证据，用于证明被上诉人故意隐瞒存在规划控制红线，导致上诉人无法办理改造施工手续，无法实现合同签约目的。经本院组织质证，被上诉人认为上述证据与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。上诉人主张被上诉人改变土地用途，未经国家主管机构备案和审批，违反了法律法规的强制性规定，合同应被认定为无效。但在本案中双方当事人签订的系房屋租赁合同，被上诉人以出租房屋的使用权，获得相应租金为合同目的，因此涉案土地性质与涉案房屋租赁合同的效力并无关联。涉案土地性质为科研设计用地，亦无禁止出租的法律规定，因此上诉人以此为由主张房屋租赁合同无效，本院不予支持。本次诉讼之前双方当事人亦因为房屋租赁费用问题发生过诉讼，后经过法庭调解，确定涉案合同继续履行，上诉人支付被上诉人相应的房屋租金。现上诉人再次继续拖欠被上诉人2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金，造成本次诉讼，理应承担违约责任。上诉人提出被上诉人出租给其的房屋和院落存在控制规划红线，导致其无法办理改造施工审批手续，但双方的合同中对此并未有明确约定，上诉人对涉案房屋进行加建、扩建等改造施工并非其合同权利，因此上诉人主张被上诉人违约缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56191元，由上诉人天津东方嘉诚文化创意产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  张玉明审判员  王 路二〇二〇年五月十八日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……