广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终278号 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司，住所：广西南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大道11层A区，统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李雅儒，女，1994年5月28日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：聂斌，广西幸程律师事务所律师。 上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称：方典公司）、李雅儒因商品房预售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方典公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判方典公司向李雅儒支付违约金14381.28。事实和理由：一审判决中将方典公司逾期交房违约责任的期间认定为2016年6月25日至2019年8月31日系认定事实不清。一、根据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第4点的约定，在买受人未付清房款时，交房日期顺延。李雅儒自2014年9月1日与方典公司签订《商品房买卖合同》，经过131天后，于2015年2月10日才办理完按揭贷款。根据《商品房买卖合同》约定，方典公司交房日期应当顺延131天。根据一审法院在查明事实中已经认定2013年11月15日至2016年5月11日符合《商品房买卖合同》中可延期交付的情形，又依据合同中顺延交付的规定，方典公司交付房屋的时间以2016年5月11日为起算日，顺延131天，即2016年9月19日。因2013年11月15日至2016年9月19日，防城港市降雨量达到中雨以上天气的天数为155天，故根据合同约定方典公司交付房屋的时间应当顺延至2017年2月21日。二、根据一审法院对方典公司于2018年5月1日交付房屋给李雅儒的认定及李世杰代李雅儒签收了方典公司发送的《承诺函》的事实，方典公司依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条的第4点的约定，已于2018年5月1日在报纸上发布了交房的公告的情形，证明方典公司已于2018年5月1日完成了案涉房屋的交付。 李雅儒辩称，方典公司上诉无理，应驳回其上诉。 李雅儒上诉请求：撤销一审判决并改判支持李雅儒的一审诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》签订在2014年9月1日，合同约定商品房应在2014年10月31日前交付。因此，《商品房买卖合同》第八条约定可以据实延期的特殊原因，应当是发生在2014年9月1日至2014年10月31日期间的事由。方典公司提交《气象资料咨询》说明了2012年12月17日至2016年7月31日期间降雨情况，依据合同约定，只有在2014年9月1日至2014年10月31期间发生中雨以上降雨的时间，才可以据实延期交付商品房。二、方典公司主张的规划设计变更据实延期的特殊原因，也应是在2014年9月1日至2014年10月31日之间。事实是，方典公司早在2013年2月26日就己向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，李雅儒购买的户型不存在任何变更事由。因此，方典公司关于规划设计变更据实延期的理由不能成立。三、李雅儒购买的商品房早在2012年就己经开始建设，2014年9月1日方典公司签订《商品房买卖合同》时，敢于约定在二个月内交付商品房，说明商品房已经是处于即将交付的准现房状态。时至今日，方典公司仍未能交付商品房，完全是方典公司的过错，其应当承担合同约定的违约责任。四、2018年4月26日方典公司在《防城港日报》刊登《东湾桃花苑8号楼交房通知》称房屋己达交付使用条件，定于2018年5月1日起交房，通知业主前来办理交房手续。从通知上看，是告知业主在2018年5月1日之后前来办理交房手续，而不是2018年5月1日交房。各业主办理交房手续后，才能确定商品房交付日期。因此，一审判决认定方典公司己于2018年5月1日交付商品房是错误的。五、2018年5月19日，李雅儒来到方典公司公司，发现商品房根本未达到合同约定的交付条件。方典公司也出具了一份《承诺函》给李雅儒，函中明确房屋由于种种原因至今未达到国家规定的交房标准，方典公司也愿意承担违约责任。 方典公司辩称，李雅儒上诉无理，应驳回其上诉。 李雅儒向一审法院起诉请求：1．判决方典公司支付李雅儒从2014年10月31日至2019年8月31日逾期交房的违约金57,663.60元（1740天＊33.14元/天）；2．判决方典公司支付李雅儒从2019年9月1日起按每日33.14元的标准支付逾期交房违约金直至房屋交付为止；3．本案诉讼费由方典公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月1日,李雅儒（买受人）与方典公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定方典公司以单价3,438.12元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给李雅儒，建筑面积为96.38平方米，房屋总价款为331,366元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等，出卖人可据实延期交房。3.出卖人将竣工资料提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间；4.双方约定：如买受人未按约定期限付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内，同时出卖人有权按本合同及协议其他条款行使权力。合同第九条约定出卖人逾期交房的责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付移交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金。合同签订后，李雅儒依约支付了房款。另查明，2014年9月1日至2016年7月31日，防城港市港口区降雨量达到中雨以上天数为101天。2013年2月26日，方典公司向防城港市住房和城乡建设委员会提交《建设工程规划方案调整申请》，根据市场需求，申请在总建筑面积、容积率等主要指标不变的前提下对5#、8#楼的部分户型进行调整，具体为：1、将5#、8#楼的楼中楼户型调整为普通户型；2、将5#、8#楼部分大户型调整为小户型；户型调整后增加户数81套，根据原批复方案中的车位配比比例，增设车位46个。2016年4月28日，方典公司就变更事项进行批前公示。2016年5月11日，方典公司取得东湾桃花苑5号、8号楼及一期地下室项目变更后的《建设工程规划许可证》（编号：建字第450601201610049号）。方典公司于2015年2月10日收到涉案房屋的按揭贷款，于2018年5月1日向李雅儒交付了案涉商品房。 一审法院认为，李雅儒、方典公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。李雅儒、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司至2018年5月1日才向李雅儒交付房屋，其行为已构成违约，应按已付房款的日万分之一向李雅儒支付逾期交房违约金。方典公司辩称因李雅儒按揭贷款于2015年2月10日收到涉案房屋按揭贷款应顺延交房，方典公司并未举证证明李雅儒未按约办理按揭贷款，且从双方签订合同时间及银行房款时长来看，未明显超期，故对此抗辩本院不予采纳。方典公司辩称其存在合同约定的据实可延期交房的情形，主要为天气以及规划部门批准的规划设计变更，经审查，方典公司于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，但方典公司未提交相关证据证明案涉商品房的开工时间以及该规划变更导致工期延长的具体时间等，考虑到房屋建设工程项目属于整体规划，而李雅儒、方典公司签订《商品房买卖合同》是在2014年9月1日，晚于方典公司申请项目变更的时间，本院对2014年9月1日至2016年5月11日这段时间予以扣除，由于降雨量达到中雨以上天气的天数75天作为方典公司逾期交房的免责事由与方典公司申请项目变更的逾期交房的免责事由有重合不累加计算，则方典公司逾期交房违约责任的起算时间应为2016年6月25日，故方典公司逾期交房违约责任的起算时间应从2016年6月25日计算至2019年8月31日，共计1162天，方典公司应支付的违约金为38,504.73元（331,366元*0.0001*1162天）。至于李雅儒请求方典公司支付从2019年9月1日至实际交房之日的违约金，具体期限尚不确定，该院不予支持，李雅儒可另行再诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、方典公司在本判决生效之日起十日内向李雅儒支付违约金38,504.73元；二、驳回李雅儒的其他诉讼请求。案件受理费620.8元，由方典公司负担。 本院二审期间，方典公司向法庭提交一组新证据：《东湾*桃花苑8#楼交房物业签收表》，拟证明李雅儒签收承诺函后，于2018年5月19日办理交房物业费事实。李雅儒没有新证据向法庭提交，认为《东湾*桃花苑8#楼交房物业签收表》签名处的“已收”二字并不是其本人签名，也不是其父亲李世杰代签，因此不能证明李雅儒已经收到钥匙。本院认为，该证据仅仅是物业费签收表，并没有注明签收物品，也没有签收人签名，无法证明方典公司的主张，不予采纳。方典公司对一审查明事实无异议，李雅儒除对一审认定的2018年5月1日方典公司向李雅儒交房有异议，对其他事实无异议，本院对双方无异议的部分予以确认。 另查明，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款第四项约定：买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和费用，并在签署合同7个工作日内将办理银行按揭手续所需的全套申请材料交给出卖人或银行。否则，出卖人视买受人为逾期付款。2015年2月5日，农行防城港港口区支行、李雅儒、方典公司签订《个人购房担保借款合同》。2016年5月12日至2016年7月11日降雨量达到中雨以上天气的天数17天。 本案争议的焦点为：本案的逾期交房天数应该如何计算。 本院认为，李雅儒、方典公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，本院予以确认。李雅儒、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。关于李雅儒是否逾期办理贷款的问题。虽然李雅儒签订按揭贷款的时间超过了合同约定的时间，但是众所周知，办理按揭贷款，一般均需要开发商与银行先行协商，由开发商指定贷款银行，然后贷款银行或开发商通知购房者办理按揭贷款，否则购房者无法办理按揭贷款。本案没有证据证明方典公司或银行何时通知李雅儒办理按揭贷款，故方典公司认为李雅儒逾期办理按揭及逾期支付房款构成违约无事实根据，该上诉理由不成立，不予采纳。方典公司未按照合同约定的时间交房，应承担违约责任。关于逾期交房的起算时间，虽然合同约定交房时间为2014年10月31日前，但是方典公司于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，应当予以顺延，因此方典公司的交房时间应当延续至2016年7月11日。在2016年5月11日之前因天气原因与设计规划导致延期交房的事由重合，不能重复抵扣，因此仅能扣除2016年5月12日至2016年7月11日之间降雨量达到中雨以上天气的天数，即17天。方典公司主张其已于2018年5月1日向李雅儒交付涉案商品房，且李雅儒已经知晓该房屋未达到国家规定的交付标准并同意接受该房屋，但其未能提供证据证明，李雅儒也否认已经接受该房屋，一审认定方典公司于2018年5月1日向李雅儒交付涉案商品房有误，本院予以纠正。方典公司逾期交房违约责任的起算时间应从2016年7月1２日起暂计算至2019年8月31日，再扣除17天中雨以上无法施工天数，共计1129天，方典公司应支付的违约金为元37,411元（331,366元*0.0001*1129天）。此后违约金李雅儒可另行主张。一审计算违约金有误，应予纠正。 综上所述，方典公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；李雅儒的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院桂0602民初2805号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院桂0602民初2805号民事判决第一项为：上诉人广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人李雅儒支付违约金37,411元； 三、驳回上诉人李雅儒的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费620.8元由上诉人广西方典置业投资有限公司负担，二审案件受理费1,241.59元（上诉人广西方典置业投资有限公司、上诉人李雅儒已预交），由上诉人广西方典置业投资有限公司负担551.8元，由上诉人李雅儒负担689.79元。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 栾彩云 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年五月九日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建