天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初220号原告（反诉被告）：刘心合，男，1984年7月6日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告（反诉原告）：天津市江信房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下伍旗市场路1号201-1。法定代表人：邹轶银。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被告：天津陆尚房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区下朱庄华北城E区31栋118-4（集中办公区）。法定代表人：袁昆。委托诉讼代理人：王朋，天津津孚律师事务所律师。原告（反诉被告）刘心合与被告（反诉原告）天津市江信房地产投资有限公司（以下简称江信公司）、天津陆尚房地产经纪有限公司（以下简称陆尚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘心合，被告（反诉原告）江信公司委托诉讼代理人陈亚娟、被告陆尚公司委托诉讼代理人王朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘心合向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的天津市商品房买卖合同；2、依法判令二被告退还原告购房款223885元，税款13888元，团购费50000元，合计287773元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年8月19日，原告与被告江信公司签订了一份“天津市商品房买卖合同”，江信公司作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方）。双方约定被告购买坐落于武清区的96.39平方米的房屋。房产交易价格为人民币543885元（大写：伍拾肆万叁仟捌佰伍元整）。合同第四条约定：乙方采用贷款方式购房，于2016年8月24日前，一次性存入商品房首付款223885元，其余价款办理贷款。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付223885元，并向被告江信公司缴纳了税款13888元，向陆尚公司缴纳了团购费50000元。就上述费用，二被告给原告出具了收条，并承诺“房款首付及团购费由于银行贷款下不来原因可退，其他原因不退。”在办理购房贷款过程中，原告确实由于个人征信问题不能办理购房贷款，原告找到二被告协商，二被告表示将换其他银行协助原告办理贷款，但迟迟未能办理成功，导致原告不能实现购房目的，此案故成讼。综上，原告与被告江信公司间的房屋买卖关系真实、合法、有效，二被告承诺原告不能办理房屋贷款可以退还购房首付及相关费用，但在签订商品房买卖合同后，二被告既不能协助原告成功办理购房贷款，也不依约退还购房首付及相关费用的行为显属违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。原告（反诉被告）刘心合为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、买卖合同1份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，证明房款的价格、首付款的数额。2、首付款发票、收款收据1份、证明被告承诺房款及团购费由于贷款不成功可以退。3、团购服务协议书1份，证明被告方收取了团购费50000元。被告（反诉原告）江信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。江信公司与原告签订了房屋买卖合同，认可房屋的登记信息和交易价格及合同约定的其他内容，也认可原告支付的首付款和税款，其诉称的团购费50000元与江信公司无关。由于原告个人的原因不能办理银行贷款，经江信公司催促其仍未办理成功，是原告违约，江信公司没有违约。被告江信公司向本院提供如下证据：江信公司与原告签订的商品房买卖合同1份和补充协议1份，证明双方在补充协议中约定如由于买受人的原因超过90日贷款仍未能到账，经出卖人同意可以延期，顺延期间按逾期付款处理，应付逾期利息和尾款同时付清。证明反诉被告应向反诉原告支付逾期的违约金。被告陆尚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本被告系被告江信公司的代理销售公司，本被告收取50000元是经过被告江信公司允许的，为原告和被告江信公司之间制作了合同、房屋手续和相关购房行为，且原告购买的房屋的成交价格也实现了抵消房屋优惠款10万元，本被告完成了相应的责任义务，现在原告因为个人原因不能获得银行贷款与被告无关，因此本被告不存在退还团购费的事实和理由。被告陆尚公司未提交证据。被告（反诉原告）江信公司向本院提出反诉请求：1、判令刘心合支付逾期付款利息75456元；2、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2016年8月19日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定被反诉人购买了反诉人开发的坐落于武清区房屋，房屋价款为人民币543885元，被反诉人以贷款方式付款，被反诉人应于2016年8月31日前一次性存入商品房首付款223885元，其余价款办理贷款。被反诉人交纳首付款后，贷款手续一直未办理，至今尚未将剩余房款交纳给反诉人。依据双方签订的合同约定，被反诉人应向反诉人支付逾期付款利息人民币75456元。为了维护反诉人的合法权益，故根据我国相关法律之规定，恳请法院查清事实依法支持反诉人的请求。原告（反诉被告）刘心合针对反诉请求辩称，请求驳回反诉人的反诉请求，反诉费用由反诉人自负。反诉人与被反诉人签订买卖合同属实，被反诉人缴纳首付款属实，数额属实，后刘心合未能成功办理贷款因为个人征信问题，但不能视为原告违约。因为被告陆尚公司给原告出具的收款收据当中明确载明由于银行贷款下不来可以退费。本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，刘心合与陆尚公司签订团购服务协议书，购买房屋。刘心合给付陆尚公司团购费及首付款104388元。2016年8月16日给付江信公司购房款169497元，契税、公维、备案费用13888元。2016年8月19日刘心合与江信公司签订《天津市商品房买卖合同》约定，刘心合购买江信公司的房屋，总价款543885元，交房日期是2017年9月30日，付款的形式及时间，贷款付款的应于2016年8月24日前一次性存入商品房首付款223885元，其余价款办理贷款。合同订立后，江信公司收取刘心合购房款、契税等共计183385元，陆尚公司收取刘心合团购费及首付款104388元，后转给江信公司54388元，陆尚公司实收50000元，江信公司收款后于2016年8月21日给原告出具发票，票面价格为223885元。后刘心合未取得银行贷款，向江信公司、陆尚公司要求解除合同，返还款项，双方发生争议。刘心合为支持其诉讼请求提供了2016年7月16日陆尚公司的收据，其内容显示“房款首付和团购费用由于银行贷款下不来的原因可退（其他原因不退）”，该书证加盖了陆尚公司公章且陆尚公司是江信公司的代理公司。经质证，江信公司认为陆尚公司的承诺与己无关，陆尚公司认为该文字内容是员工个人行为，与公司无关。本院认为，陆尚公司是江信公司的代理公司，陆尚公司代理江信公司开发楼盘的商品房销售工作。陆尚公司以书面形式承诺原告房款首付款和团购费用由于银行贷款下不来的原因可以退还，该承诺对被代理人江信公司亦应有法律效果。现该条件成就，原告起诉要求解除其与江信公司签订的购房合同，二被告分别退还各自收取的购房款、团购费，对原告的诉讼请求，本院应予支持。关于被告江信公司的反诉请求，因双方对原告银行贷款下不来是否为原告可解除合同的理由一直存在争议，原告在无法取得贷款的情况下要求与江信公司解除合同遭拒，双方发生争议后原告起诉，原告不存在违约行为，不应适用双方签订的天津市商品房买卖合同中的违约条款。故对江信公司的反诉请求，本院不予支持。综上，故本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘心合与被告（反诉原告）天津市江信房地产投资有限公司签订的天津市商品房买卖合同；二、被告（反诉原告）天津市江信房地产投资有限公司于本判决生效后5日内返还原告（反诉被告）刘心合223885元；三、被告天津陆尚房地产经纪有限公司于本判决生效后5日内返还原告刘心合50000元；四、驳回被告（反诉原告）天津市江信房地产投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2809元，由二被告共同负担，反诉费844元，由被告（反诉原告）天津市江信房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  程志巍人民陪审员  李宝中人民陪审员  周登珊二〇二〇年五月二十五日书 记 员  李静华附判决依据的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。