河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3037号上诉人（原审被告）：张云才，男，汉族，1971年5月16日出生，住中牟县。上诉人（原审被告）：闫玉梅，女，汉族，1972年3月2日出生，住中牟县。上诉人（原审被告）：张夫喜，男，汉族，1949年7月4日出生，住中牟县。三上诉人共同委托诉讼代理人：张玉江，河南赵庆利律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：李志华，河南赵庆利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红军，男，汉族，1975年7月23日出生，住郑州市金水区。上诉人张云才、闫玉梅、张夫喜因与被上诉人李红军宅基地使用权纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云才、闫玉梅、张夫喜上诉请求：1．请求贵院依法撤销中牟县人民法院（2019）豫0122民初6118号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，依法应发回重审或依法改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案双方当事人所签订的《联合建房合同》实际上是宅基地转让合同，系无效合同，在确认合同无效后，上诉人应当返还的是被上诉人支付的宅基地转让费（即购地款）10万元及对被上诉人在上诉人宅基地上建造的房屋进行折价补偿，这种折价补偿应当是对被上诉人在上诉人宅基地上建造房屋所投入的人、财、物成本折算成金钱进行补偿，被上诉人应当提供其建房的投入情况或者由专业的鉴定机构对涉案房屋的造价进行鉴定，以鉴定结论作为折价标准，而不应单纯依据与本案涉案房屋无关的个例私人交易金额作为折价标准；二、一审法院认为中牟县人民法院（2018）豫0122民初3268民事判决认定位于中牟县郑庵镇福山社区的房屋系按郑庵镇统一规划设计造价所建，房屋价值为58万元属于认识错误。中牟县郑庵镇福山社区的房屋确实是按郑庵镇统一规划设计的，按照统一的图纸进行施工，但施工是由各家各户自行建造的，而不是统一建造，在房屋建材、人工等方面并没有统一要求，这些方面的差异会严重影响房屋的造价。中牟县人民法院（2018）豫0122民初3268民事判决中也并没有认定房屋价值为58万元，而是在该案中，涉案房屋以58万元的价格出售给第三人刘建国，该交易价格包含宅基地转让费用、建房费用及盈利部分，而非单纯的房屋价值，在该判决上也明确表述房屋折价标准为交易价格58万元减去宅基地价款17万元的41万元，而非58万元，一审法院认定明显不符合事实；三、宅基地的转让违法相关法律法规是无效的，同理宅基地上的房屋依据相关法律规定也不允许转让，相应的就不存在市场交易价，中牟县人民法院（2018）豫0122民初3268民事判决依据与第三人的交易价格作为房产价值的认定，这是变相认定宅基地上的房屋买卖是正当的、合法的，是不可取的，且该交易价格仅是双方当事人自愿协商的，仅此一例，不具有普遍特征，也不能作为衡量当地房屋建造价值的标准，不应作为本案房屋造价的衡量标准；四、即使按照中牟县人民法院（2018）豫0122民初3268民事判决的标准认定本案房产价值，也不应当是58万元。本案上诉人与被上诉人双方宅基地转让价格为10万元，而中牟县人民法院（2018）豫0122民初3268民事判决中宅基地转让费为17万元，房屋折价标准为第三人刘建国购买该房屋的价格58万元减去宅基地价款17万后的41万元，结合本案，按照上述标准，上诉人应当返还被上诉人的宅基地款和建房款也仅有51万元，而不是58万元，更何况这其中，还有房屋建造成本之外的利润，上诉人应当返还的数额应远远低于51万元。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，对法律认识不清，对同类案件的判决未进行分析就草率适用，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院查明案件事实，将本案发回重审或依法改判。李红军辩称：1．房屋赔偿价格依据，一审参照生效判决裁判的58万元正确。2．按照双方签订的协议，上诉人阻挠我方使用应予赔偿，根据中牟县2019年的房屋平均市场标准，对方应赔偿我方的款项事实上远高于58万元。3．被上诉人损失严重，双方在公平自愿的前提下签订的合同，我方建房时投入大量建材成本及心血，同时也错失了购买其他房屋的机会。4．上诉人诚信缺失，在被上诉人房屋建成后占有使用，且无偿占用被上诉人大量资金。李红军向一审法院起诉请求：1．确认双方于2013年7月27日签订的联合建房合同无效；2．依法判令被告连带偿还宅基地转让费及建房款69万元及利息（从2013年7月起至付清之日止的利息，按月息2分计算）；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经吕国海介绍，2013年7月27日，闫玉梅（甲方）、李红军（乙方）、吕国海（丙方）签订《联合建房合同》，由甲方联合乙方建住房，丙方作为乙方合作人监督本合同履行事宜，约定甲方宅基地坐落在郑州市××郑××镇台前社区，甲方自愿与乙方在前述宅基地上联合建房。除该房屋建设成本及相关税费外，乙方另外再一次性支付甲方11万元，甲方收到该款项时应向乙方出具相关收据。甲方完全同意，自该房屋开始建设之日起，乙方即对该房屋半成品及成品拥有永久使用、修缮、改建、出租、抵押及出让的权利。乙方行使前述权利时，甲方不得以任何借口进行干涉，否则，甲方构成违约，应承担本合同第四条第二款约定的约定责任。甲方应积极主动无偿协助乙方依据将该房屋产权直接办到乙方名下，如因甲方原因无法办理相关房产证时，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方违约时应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。李红军支付10万元建房款，将该款支付给吕国海，后吕国海转交给张云才。原告购得该宅基地后，按照郑庵镇统一规划设计建房。房屋建成后，被告强行占用原告建成的房屋。房屋被占用后，原告李红军要求被告搬离房屋遭拒，被告也未给付原告购地款及建房款。另查明：杨伟记与任建周合同纠纷一案，杨伟记要求任建周偿还购地款及建房款共计80万元，2018年8月8日，一审法院作出（2018）豫0122民初3268号民事判决，认为位于中牟县郑庵镇福山社区的房屋系按郑庵镇统一规划设计造价所建，房屋价值为58万元，故判决任建周返还杨伟记58万元。一审法院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告签订《联合建房合同》，由闫玉梅、张云才、张夫喜提供宅基地，由李红军出资进行建房，房屋建成后归原告所有；原告给付建房款10万元后，开始建造房屋，但房屋建成后三被告占有使用，并拒绝返还。原、被告签订的《联合建房合同》，标的物为农村宅基地，其土地属于集体所有，而原告并非涉案宅基地所在范围内的集体经济组织成员，该合同亦未得到有关组织和部门的批准，故原、被告之间签订的《联合建房合同》因违反法律法规和政策，应属无效。对于双方因合同取得而应予返还的财产问题，因合同无效，原告应当返还被告宅基地，被告应当返还原告购地款10万元，但原告建成的房屋与被告宅基地为一体化房地产，无法返还原告，应当由被告折价补偿，折价标准可参照一审法院生效的（2018）豫0122民初3268号判决书认定的同社区同类房屋交易价格58万元。关于原告要求给付利息的诉讼请求，造成合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。结合本案实际情况，原告在签订合同时应知涉案宅基地系农村集体所有，但仍签订联合建房合同，存在过错，被告在原告建好房屋后占有房屋违反约定亦存在过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告闫玉梅、张云才、张夫喜于判决生效之日起十日内给付原告李红军五十八万元；二、驳回原告李红军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，原告李红军负担1,200元，被告闫玉梅、张云才、张夫喜负担9,600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。案涉《联合建房合同》约定由上诉人提供宅基地，被上诉人出资建设，房屋建成后归被上诉人所有。由于该合同违反法律法规和政策，应属于无效合同。合同无效后，双方应予返还所取得的财产。但由于所涉房屋与宅基地一体，无法返还，故可以折价补偿。一审参照同类判决同类房屋确定的房屋价格58万元并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对张云才、闫玉梅、张夫喜的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,800元，由上诉人张云才、闫玉梅、张夫喜负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年五月六日书记员  董胜男