湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终387号 上诉人（原审原告）：深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司，经营场所湖南省张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会。 负责人：王剑，董事长。 委托诉讼代理人：谢攀，湖南金凯华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张家界市永定区程鹏主题酒店，经营场所湖南省张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会禾田居现代城2栋一层。 经营者：吴晓，女，1993年3月17日出生，汉族，居民，住湖南省张家界市永定区。 上诉人（原审被告）：吴晓，女，1993年3月17日出生，汉族，居民，住湖南省张家界市永定区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴国英（吴晓之父），住湖南省张家界市武陵源区，系张家界市永定区程鹏主题酒店经理。 上诉人深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司（以下简称金禾田物业公司）因与上诉人张家界市永定区程鹏主题酒店(以下简称程鹏酒店)、吴晓物业服务合同纠纷一案，双方均不服张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金禾田物业公司上诉请求：撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人在履行物业服务合同的过程中，积极履行自身义务，每次下水管道堵塞后都及时进行了处理，从未推脱，因此，上诉人提供了符合合同约定的物业服务，一审判决认定上诉人履行义务存在一定欠缺属认定事实错误。2.一审适用法律错误。一审判决不支持违约金并同时扣减物业费本金的判决适用法律错误。一审判决认定吴晓不承担责任适用法律错误。 程鹏酒店、吴晓辩称，物业公司没有给服务对象服务，服务的不好，服务对象当然不可能给其交纳服务费。 程鹏酒店、吴晓上诉请求：1.撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1号民事判决；2.将案件发回重审或者判决支持上诉人的请求即由金禾田物业公司赔偿损失74832元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、本案纠纷的过错方是金禾田物业公司。第二、上诉人在没有办法的情况下找人维修造成了74832元的维修损失。第三、物业公司属于服务企业，既然不给服务对象按质按量服务，就可以不缴纳物业管理费。第四、既然物业方过错，理应由物业方百分百赔偿所有损失，请求二审重新审理，考虑上诉人的具体诉求。 金禾田物业公司辩称，第一、上诉人的上诉请求没有法律依据应予驳回，上诉人关于损失的请求，既没有在一审中提反诉也没有另行起诉。第二、物业公司不进行维修的事实是不真实的，每次出现问题后，物业都去维修了的。且因为维修的次数多了，后面就进行了全面的检查，发现下水道里面有水杯和牙刷等东西。第三、涉案的下水管道是程鹏酒店的内部私人管道，除非要求物业去维修，否则不能维修。第四、上诉人所说的经营损失没有确实的证据。 金禾田物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴晓、程鹏酒店支付金禾田物业公司物业服务费23952.06元及违约金2395元；2.判令吴晓、程鹏酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月10日，吴晓租赁了案外人徐某位于张家界市永定区的禾田居酒店x栋用于酒店经营，包括一楼门面面积共计1188.92㎡（入户大堂61.94㎡、二楼704.77㎡、三楼422.11㎡）。双方约定，1、租赁期为2018年10月10日至2023年10月9日；2、租赁期间的物业费均由吴晓承担。吴晓承租上述酒店后于开始用于酒店经营，并于2019年3月12日办理了个体工商户的注册登记即程鹏酒店。吴晓为程鹏酒店的经营者。程鹏酒店的实际经营面积为：入户大堂61.94㎡、二楼704.77㎡、三楼704.85㎡。金禾田物业公司系张家界禾田居置业有限公司聘请的前期物业公司，负责禾田居·现代城的前期物业工作。其备案登记的收费标准为电梯住宅1.3元／㎡／月，商业为2元／㎡／月。2015年6月15日，金禾田物业公司（乙方）与案外人张家界禾田居置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定：1、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：“2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通”；2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为“高层住宅1.3元／㎡／月；办公楼2.0元／㎡／月（含住宅改办公）。物业管理服务费用每半年交纳一次”。2019年7月15日，金禾田物业公司出具收据一份，载明其收到程鹏酒店2019年1月1日至2019年3月31日止的物管费7984元。程鹏酒店交纳了3个月的物业管理费用。程鹏酒店未付金禾田物业公司2019年4月1日至2019年12月31日止的物业管理费共计23950.76元（入户大堂61.94㎡×2元／㎡／月、二楼704.77㎡×1.8元／㎡／月、三楼704.85㎡×1.8／㎡／月）。另查明，2019年春节之后，程鹏酒店房间因下水管道堵塞导致房间漏水，向金禾田物业公司反映，金禾田物业公司随后对下水管道进行清理，2019年4月至11月，程鹏酒店房间再次因下水管道塞污水返上2楼造成部分客房污染，金禾田物业公司分别于同年7、11月两次进行水管道进行清理，清理出牙膏、杯子等导致堵塞的物品。 一审法院认为，物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。业主或物业使用人在享受物业企业的管理和服务后应当交纳物业管理服务费用。本案争议焦点有：一、吴晓是否属于物业服务费用的交纳义务人。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条规定“物业服务费用交纳义务人按照以下规定确定：……（三）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任”。本案中，吴晓作为经营者注册登记了个体户程鹏酒店。程鹏酒店交纳了2019年前3个月的物业费用。因此该房屋的实际承租人为程鹏酒店。金禾田物业公司起诉要求程鹏酒店支付物业服务管理费应予以支持。吴晓作为程鹏酒店的经营者并非物业服务费的直接交纳义务人。金禾田物业公司直接要求吴晓承担物业服务管理费的，不予支持。二、程鹏酒店是否应当足额支付物业费用。金禾田物业公司在履行物业管理服务时，有部分物业管理服务没有完全尽职，在吴晓经营酒店所在的共用下水管道堵塞后，未及时梳理，导致下水管反水至程鹏酒店内，给程鹏酒店造成了一定的经济损失，履行义务存在一定欠缺，故对物业服务费应予适当核减。根据物业服务合同的约定，认为酌情核减物业管理费用金额应为4790元为宜。三、金禾田物业公司主张违约金是否应予支持。本案中，程鹏酒店未按时交纳物业费用系因下水道堵塞，双方为此发生争议而引起。金禾田物业公司未全面履行合同义务的行为，是程鹏酒店拒绝缴纳物业管理费的主要原因，故金禾田物业公司要求程鹏酒店支付违约金的诉讼请求理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张家界市永定区程鹏主题酒店向深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司支付2019年4月1日至2019年12月31日物业管理费19160.76元，限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。案件受理费458元，适用简易程序减半收取229元，由张家界市永定区程鹏主题酒店负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人程鹏酒店提交的收据、送货单以及微信截图均与本案的处理没有关联，不予采纳。本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据各方当事人的诉辩意见，本案的焦点问题是：一、程鹏酒店以及吴晓是否应当给金禾田物业公司交纳物业管理费的问题；二、金禾田物业公司在进行物业服务的过程中是否存在欠缺，是否应当适当扣减物业管理费以及金禾田物业公司主张的违约金是否应予支持的问题；三、金禾田物业公司是否应当赔偿程鹏酒店损失的问题。首先，物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。业主或物业使用人在享受物业企业的管理和服务后应当交纳物业管理服务费用。本案吴晓作为经营者注册登记了个体户程鹏酒店，并以程鹏酒店的名义向金禾田物业公司交纳物业管理费和接受相关的物业服务，故，案涉房屋的实际承租人为程鹏酒店，程鹏酒店有向金禾田物业公司交纳物业服务管理费的义务，一审根据程鹏酒店交纳物业管理费的情况，判决程鹏酒店向金禾田物业公司支付2019年4月1日至2019年12月31日的物业管理费并无不当，予以支持。吴晓只是程鹏酒店的经营者并非物业服务费的直接交纳义务人，金禾田物业公司要求吴晓交纳物业服务费的理由不能成立，不予支持。其次，本案中，在吴晓所经营的程鹏酒店下水管道堵塞后，金禾田物业公司未及时梳理，导致下水管反水至程鹏酒店内，金禾田物业公司在履行物业管理服务时，没有完全尽职，存在物业服务缺陷，根据质价相符的原则，一审判决对案涉物业服务费酌情予以核减并无不当。关于违约金问题，一审判决综合考虑本案纠纷发生的原因，对金禾田物业公司所提出的违约金主张未予支持亦无不妥，本院予以支持。第三、关于程鹏酒店所提出的赔偿损失问题。虽然程鹏酒店一审中所提交的一份名称为“民事答辩状+反诉状”的书面材料中有关于赔偿损失的问题，但因其在一审中没有出庭参加诉讼，故应当视为程鹏酒店未就损失问题提出反诉，程鹏酒店二审中所提出的赔偿损失问题不属本案的审理范围，不予支持。如确因金禾田物业公司的物业服务行为给程鹏酒店造成了损失，程鹏酒店可另行主张权利。 综上所述，深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司、张家界市永定区程鹏主题酒店、吴晓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费458元，由深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司、张家界市永定区程鹏主题酒店各负担229元。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年五月十五日 法官助理向源 书记员戴佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。