北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2648号上诉人（原审被告）：北京众鑫盛德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院6幢-1层-1227。法定代表人：张英森。被上诉人（原审原告）：北京千义沅房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公楼212室-1552（古北口镇集中办公区）。法定代表人：杨占欣，总经理。委托诉讼代理人：杨哲，女，北京千义沅房地产经纪有限公司秘书。上诉人北京众鑫盛德房地产经纪有限公司（以下简称众鑫公司）因与被上诉人北京千义沅房地产经纪有限公司（以下简称千义沅公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初78721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。众鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.众鑫公司与千义沅公司签订的《项目推介合作协议》未生效，根据协议第3.1条规定，乙方必须在本协议签署当日内向甲方缴纳销售保证金人民币9万元整，否则本协议不予成立和生效。众鑫公司在签订合同当日，并未缴纳销售保证金。2.千义沅公司对项目的真实有效性负有审查义务，在代理销售过程中存在过错应承担相应法律责任。《项目推介合作协议》约定的楼盘项目不具备销售条件，合同约定的标的物不存在，千义沅公司未告知众鑫公司真实情况，存在欺诈行为。3.众鑫公司对千义沅公司的过错行为造成的后果不应承担法律责任。众鑫公司在房屋销售过程中，按照千义沅公司提供的培训资料、项目信息、销售政策等提供了居间服务，同时收取了居间服务费，该居间服务费是众鑫公司收取的合理报酬，且众鑫公司已经将上述费用发放给了员工。千义沅公司辩称，同意一审判决，不同意众鑫公司的上诉请求和理由。千义沅公司向一审法院起诉请求：1.众鑫公司退还千义沅公司13.5万元；2.众鑫公司支付千义沅公司违约金（自本案起诉状送达之日起往后3个工作日，即2019年8月21日起算，按照1000元/日的标准计算）；3.本案诉讼费用由众鑫公司负担。一审法院认定事实：2017年5月19日，千义沅公司作为甲方与乙方众鑫公司签订《项目推介合作协议》，约定甲方代理楼盘名称为“温都豪庭”，甲方委托乙方作为以上项目的推介服务机构（渠道分销合作商）或自由经纪人，并同意乙方将其推介服务工作委托给乙方的合作机构具体执行。乙方销售温都豪庭项目每套甲方结算佣金45000元，客户刷完优惠服务费，交完首付款，签完购房合同或协议，个人征信等证件齐全后5个工作日（下个周二三）甲方向乙方支付成交佣金。乙方必须在本协议签署当日内向甲方缴纳销售保证金人民币9万元整，否则本协议不予成立和生效，销售保证金在项目服务结束后给予退还。本协议中约定的支付罚金、违约金均从保证金中扣除；销售保证金不足人民币9万元时乙方必须当时补足，如未及时补足销售保证金或销售保证金扣除完毕，视为乙方单方面无故解约，乙方必须支付甲方人民币九万元作为违约金。如客户后期未能履行购买行为，发生退房，退认购情况（不管出于开发单位，销售方，购买人的任何责任，何种原因），乙方必须保证在收到甲方口头通知（电话、短信）或书信（邮件形式）通知后3个工作日内返还已经结算的全额推介费用。庭审中，千义沅公司与众鑫公司均认可双方只签订了这一份书面合同作为框架协议，众鑫公司为千义沅公司销售了不低于90套温都豪庭项目的房屋，双方会视销售情况不定期签署结佣明细表明确阶段性销售情况。2017年6月13日千义沅公司与众鑫公司签订结佣明细表，对通过众鑫公司阶段性售出的7套房屋共计31.5万元的佣金进行了确认，其中陈福安购买了3套房屋，每套结佣45000元，共计结佣13.5万元。2017年6月16日，邱海龙代表千义沅公司向众鑫公司的法定代表人张英森付款31.5万元。后，因瑞鹏公司未对楼房进行施工，不能按期交房，陈福安与瑞鹏公司之间的房屋买卖合同无法履行，陈福安与瑞鹏公司在廊坊市文安县新镇人民调解委员会的参与下达成退房协议，解除了购房合同。瑞鹏公司退还陈福安全部购房款。陈福安又将千义沅公司诉至河北省文安县人民法院，要求千义沅公司退还已收取的团购优惠服务费18万元，河北省文安县人民法院于2019年6月17日作出了（2019）冀1026民初1392号民事判决书，判决千义沅公司退还陈福安团购优惠服务费18万元。2019年7月20日，千义沅公司法定代表人杨占欣向众鑫公司法定代表人张英森发送短信，称“陈福安退房一案法院已判决退回全部服务费，请贵公司将陈福安已结三套房的服务费退回共计13.5万元”。张英森认可该短信是发给其手机号的，但主张自己手机那段时间坏了没看到该短信。另查，本案起诉状于2019年8月15日送达众鑫公司。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。千义沅公司与众鑫公司签署的《项目推介合作协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按依约及时全面履行义务。根据《项目推介合作协议》约定，众鑫公司必须在本协议签署当日内向千义沅公司缴纳销售保证金9万元整，否则该协议不予成立和生效。现众鑫公司主张其未缴纳销售保证金，也不认可千义沅公司从应付众鑫公司的佣金中扣除销售保证金的行为，并以此主张合同未生效，无需返还陈福安三套房的佣金，属于为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已成就，合同已生效。现陈福安已退房，根据《项目推介合作协议》的约定，千义沅公司要求众鑫公司退还13.5万元并支付违约金的诉讼请求有合同依据，法院予以支持。众鑫公司在诉讼中认为合同约定的违约金过高请求予以减少，法院综合案件事实、实际损失等因素予以衡量，依据公平原则对违约金数额依法酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决：一、北京众鑫盛德房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向北京千义沅房地产经纪有限公司返还135000元；二、北京众鑫盛德房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内向北京千义沅房地产经纪有限公司支付违约金（以135000元为基数，自2019年8月21日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率2倍的标准计算）；三、驳回北京千义沅房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经询，千义沅公司主张双方在签订合作协议时，口头约定9万元保证金由千义沅公司直接扣除，不认可众鑫公司关于合作协议未生效的主张。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，《项目推介合作协议》约定，众鑫公司必须在本协议签署当日内向千义沅公司缴纳销售保证金9万元，否则该协议不予成立和生效。众鑫公司虽上诉主张其未在当天缴纳销售保证金，但众鑫公司系为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就，且千义沅公司亦认可直接扣除了销售保证金，故众鑫公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。千义沅公司与众鑫公司签署《项目推介合作协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。众鑫公司上诉主张千义沅公司在签署上述协议时存在欺诈行为，但其未提交充分证据证明，且众鑫公司已销售协议中指向的楼盘，故对众鑫公司的该项上诉主张，本院不予支持。现众鑫公司销售的部分房屋已退房，根据《项目推介合作协议》的约定，千义沅公司要求众鑫公司退还13.5万元并支付违约金于法有据。一审法院结合本案情况，认定的退还款项及违约金标准，并无不当，本院予以确认。综上，众鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由北京众鑫盛德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 金妍熙二〇二〇年五月七日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇