浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初4738号 原告（反诉被告）：浙江臻鑫房地产营销策划有限公司，住所地金华市金东区岭下镇金岭东路39号2楼203室。 法定代表人：贾柏泉，执行董事。 委托诉讼代理人：汪献忠，浙江中桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑慧清，浙江中桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰溪浙中纺织市场开发有限公司，住所地浙江省兰溪经济开发区红星村。 法定代表人：潘俊贤，总经理。 委托诉讼代理人：成奕，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应旭升，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司为与被告兰溪浙中纺织市场开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷，于2019年9月2日向本院提起诉讼，本院于同日受理。被告兰溪浙中纺织市场开发有限公司于答辩期内提起反诉，本院于同日受理，并依法适用简易程序于2019年11月14日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙江臻鑫房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人汪献忠、郑慧清，被告（反诉原告）兰溪浙中纺织市场开发有限公司委托诉讼代理人成奕、应旭升到庭参加诉讼。因案情复杂裁定转换为普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告销售代理服务费暂定2220903.09元及违约金500000元并赔偿利息损失（利息自2019年6月1日起按月利率1.2%算至付清时止）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月13日，原告与被告分别签订《兰溪“浙中国际”Ａ区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”Ｂ区销售代理合同》，被告将其开发的位于兰溪市经济开发区（包括整个市场内外铺）”项目的招商、销售及Ｂ区项目的销售独家委托给原告招商、销售，并对双方权利义务、服务费用支付方式、违约责任等内容作了约定。其中Ａ区代理合同约定如下：根据Ａ区代理合同第二条第3款：“超过底价溢价部分，40%作为溢价服务费归原告所有，与代理服务费结算时一并支付”“乙方为甲方项目提供代理销售服务，按照房屋销售总价的9%收取销售代理服务费。”第三条第1款约定：结算周期为按月结算，每月按上月服务费的80%结算。Ｂ区代理第二条第3款第2项约定“乙方为项目提供代理销售服务，按照房屋销售总价的5%收取销售代理服务费”。2018年12月29日，双方签订了补充协议一份，协议对原来的《兰溪“浙中国际”Ａ区招商、销售代理合同》作了补充和修改，特别约定：“乙方未完成阶段指标，佣金按80%结算。”合同签订后，原告即开展了策划、宣传、招商、代理销售、分销商销售等工作。客户在签订订购协议后，最后需要征得被告同意方可签订正式的销售备案合同。由于被告在客户与其签订房屋买卖合同、预付首付款、合同备案后未及时将上述资料提交原告财务核对，原告多次电话要求未果，于2019年5月22日，通过邮寄和现场粘贴等方式向被告送达了《请求配合办理结算函》，且被告未取得Ａ区部分排屋及Ｂ区房屋的预售许可证，原告无法开展该批房屋的销售工作。至今被告财务仍未予配合办理结算销售代理服务费，经原告财务初步计算被告拖欠的销售代理服务费达2220903.09元。原告认为，被告未按合同约定及时支付代理销售服务费，已侵犯了原告的合法权益，且已构成违约。故原告特依民事诉讼法及合同法等法律法规的有关规定，提起诉讼。 被告兰溪浙中纺织市场开发有限公司辩称：一、在本案合同生效期间，原被告均应按照合同约定承担义务、享有权利。原被告双方于2018年11月13日签订《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》，于2018年12月2日签订《补充协议》。2019年10月11日，被告发函给原告行使全部合同的解除权。2019年10月14日，原告回函同意解除。因此在2018年11月、12月份至2019年10月11日期间，上述合同是生效的。《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》第五条第3款均约定，原告享有在本合同期内本案唯一指定销售代理的权利，案场销售及案场之外的分销渠道销售均由原告负责；第七条第2款约定，原告在代理期限内在未完成销售任务前不得撤场，原告若违约，造成被告损失由原告承担等。在《补充协议》中，原告承诺分阶段完成销售指标。由此可见，原告想要收取服务费的前提是全权负责被告的房屋销售工作（即销售工作完全由原告主导，被告配合必要工作即可），不得中途退场，努力完成销售指标。二、在合同生效期间，原告显然没有履行合同义务，存在提起撤场的严重违约行为，给被告造成了巨大的损失。原告在所有合同签订不久的2019年1月11日无故撤场，被告于2019年1月14日通知原告恢复召回人员重新开始销售，原告未予理睬。2019年1月17日，被告再次以挂号信的方式通知原告停止违约，召回人员，恢复销售，减少损失，原告仍未理睬。原告无撤场的行为直接导致被告销售中断，错过最佳销售时机，并给整个楼盘形象造成恶劣影响，被告损失惨重。被告本着契约精神一直希望具备专业能力的原告能停止违约，直至原告提起诉讼，被告对其彻底失望。三、原告在诉讼过程中关于其已履行合同义务的陈述明显不是事实。原告自2019年1月11日撤场后，从未恢复销售，未花任何精力在本案房屋销售代理工作上。事情做过总有痕迹，按照《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》第一条第4、5、6款约定，原告的服务包括：营销思路定位，上市政策、招商政策、产品包装等全案策划设计工作；对项目的招商、销售提供宣传、讲解、咨询；对项目的招商、销售操作。第三条第1款明确约定，原告必须于每月5日前提交上月销售代理服务费核算明细表。如果原告真的履行合同义务，尽职履行成百上千套房屋的销售工作，那么其必然有大量的工作留底可以出示，以下几方足以证明原告根本没有履行合同义务。1.原告无法提供《浙中国际A区商业房产订购协议》。与客户签署订购协议是签署后期合同文件的第一步，属于合同约定的“销售业务操作”，应由原告负责。在与原告练习过程中双方也确定了《浙中国际A区商业房产订购协议》模板。而原告真正与客户签署的仅有一套，即2018年12月25日被告置业顾问刘燕、销售经理张伟强代表被告与洪海丽签署的订购协议。其余订购协议因为原告没有做过，所以无法出示。2.由于原告根本没有业绩，所以其根本无法于每月5日前提交上月销售代理服务费核算明细表。合同法第一百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况，委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果根据。如果原告尽职履行合同，应当是原告提供结算数据，被告核对。原告应当有准确的销售数据，而非其在诉讼过程中陈述的要求被告提供结算数据，甚至在申请调查令前往房地产销售中心调查后才知道目前的销售情况。3.原告无法提供证明其已按合同完成营销思路定位、上市政策、招商政策、产品包装等全案策划设计工作，对项目的招商、销售提供宣传、讲解、咨询；对项目招商、销售业务操作等工作，其在本案合同履行过程只有损害没有付出。四、原告无故撤场后，被告按照《中华人民共和国合同法》第119条“当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就夸大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，组织员工销售房屋。原告在严重违约且没有任何付出的情况下要求被告支付员工销售也要向其支付服务费，简直天方夜谭。被告组织人员另行设置案场，另行投入成本开展销售，但由于被告并非专业售房团队（在与原告解除独家合同前无法另行聘请专业团队），加上此前原告给被告造成的负面影响。被告已积极补救，仍无法弥补原告公司造成的损害后果，原告应承担赔偿责任。五、原告增加的诉请不能成立。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签署的《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》《补充协议》已解除；2.反诉被告赔偿反诉原告损失881.33万元（损失暂计至2019年9月30日，之后损失以15742.5万元为基数，以年息20%为标准计算至实际履行日）；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系浙中国际纺织品综合市场项目的建设单位，先后获得本项目的各项政府批文。2018年年底，反诉被告主动联系反诉原告，希望由其独家代理本项目招商、销售工作。为了尽快回笼资金、缓解资金压力，双方于2018年11月13日签署了《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》、《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》。该二份合同第五条第3款均有约定“乙方（反诉被告）享有在本合同期内本案唯一指定销售代理的权利，案场销售及案场之外的分销渠道销售均由乙方负责”；该二份合同第七条第2款均约定“乙方在代理期限内在未完成销售任务前不得撤场，乙方若违约，造成甲方损失由乙方承担”等内容。上述协议签订后，反诉被告非但没有认真完成销售任务，反而于2019年1月11日无故撤场。反诉原告多次要求其召回销售业务员抓紧时间销售，但反诉被告置之不理。反诉被告突然撤场等违约行为，造成销售工作停滞，严重影响了资金回笼，反诉原告被迫对外融资，造成了重大经济损失。由于反诉被告严重违约，为避免损失扩大，反诉原告已于2019年10月11日按照《合同法》相关规定发函反诉被告解除《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》、《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》、《补充协议》等。综上，反诉被告的违约行为已造成反诉原告的重大经济损失，请依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：对反诉原告的第一项诉请无异议，但应明确合同解除时间为2019年10月14日。第二项诉请没有事实与法律依据。双方实际上于2018年7月份开始合作。反诉原告根本不存在资金压力，补充协议约定房屋底价是可以调整的。我们的销售模式比较多，不是不在现场就不销售。反诉被告承认没有完成销售任务，原因有两个，一是原先要卖的，但因为反诉原告股东要求自留，就不卖了；第二个是反诉原告欠了工程款包括其他债权，要求用房子抵债；还有是反诉原告抬高价格，少算佣金。就算没有完成，按照补充协议，是佣金打八折。反诉原告被迫对外融资不是事实，因为从13年开始已经贷款两个亿。5亿资金的回笼时间是九年，根本不需要对外融资。2019年一整年的还款额为三千多万元，现在备案的已经两千多万元。销售额度完全够还款，所以不存在损失。反诉原告提交的关于损失的所有证据都是事后伪造的。请求驳回第二项反诉请求。 原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、销售代理合同、补充协议、底价表、现场销售接待照片、请求配合办理结算函、邮寄回单、已销售清单。 被告兰溪浙中纺织有限公司未在本诉部分提交证据材料。 被告对营业执照复印件无异议；对合同及补充协议的真实性无异议，但已于2019年10月11日解除；对底价表真实性无异议；对现场照片的真实性有异议，无法证明原告完成了成百上千套房屋的销售工作，应提供其与客户签署的文件及其他具体的工作记录等；对结算函真实性有异议，被告未收到，内容与事实不符，原告故意在被告公司没人的时候来贴，贴完就撕走了，如果原告已履行合同，则其应该掌握并提供结算数据，二不是由被告提供；对已销售清单真实性无异议，该部分房屋是由被告自行销售的，与原告无关。 反诉原告兰溪浙中纺织市场开发有限公司围绕反诉请求依法提交了营业执照复印件、销售代理合同、补充协议、商品房预售许可证、召回销售的函、微信聊天记录、固定资产贷款合同、借款合同、汇款单据、解除通知书、员工叶旭东与反诉被告销售经理张伟强的聊天记录、洪海丽订购协议、商品房买卖合同、现场照片、与张伟强的通话记录、胡某劳动合同、胡某出具的情况说明、购房人叶向华及冯小华出具的情况说明、购房人杨赛银订购协议复印件、浙兰溪人仲（2019）521号仲裁裁决书、证人胡某证言。 反诉被告对营业执照复印件、合同、补充协议、预售证的真实性均无异议，但对证明对象有异议；对召回销售的函有异议，称没有收到过；对借款合同及单据的真实性无异议，对证明目的有异议；对通知书的真实性无异议，反诉被告已收到，但反诉原告是收到诉状后才解除的；对订购协议、微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议；对通话记录有异议，获取方式违反法定程序；对劳动合同的三性均有异议；对情况说明有异议，证人没有出庭没有证明力；对订购协议真实性有异议，与裁决书矛盾，是事后编造的；对裁决书有异议，不能证明反诉被告没有卖房；对胡某证言有异议，称证人与反诉原告有劳动关系，证言不真实。 反诉被告依法提交了张伟强的情况说明、微信聊天记录、招商工作总结与安排、关于解除通知书的回函、邮寄凭证、启信宝企业查询单。 反诉原告对情况说明的真实性不予认可，认可张伟强作为反诉被告营销总监的身份，但不能证明其已履行合同；对聊天记录有异议，质证称记录不完整；对工作安排的真实性有异议，反诉原告未收到，也未证明反诉被告已就该安排开展工作；对解除回函有异议，质证称为反诉被告一面之词；对查询单的关联性有异议。 双方提交的证据，经当庭举证、质证，对无异议的证据予以确认，对有异议的证据及有争议的事实认定如下：2018年11月13日，原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司与被告兰溪浙中纺织市场开发有限公司签订《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》，约定：被告委托原告全程独家招商、营销代理其开发的“浙中国际纺织品综合市场A区”项目，代理期限自2018年11月13日至2020年1月31日，原告按照房屋销售总价的9%收取销售代理服务费，除去自留房源外，当销售量在可售房源70%以内，按照收取总代理服务费80%支付，合同期满未达到可售房源销售量的70%时，剩余20%代理服务费原告自愿放弃；代理服务费按月结算，原告每月5日前提交上月销售代理服务费核算明细表，被告于7天内支付。2018年12月2日，原、被告签订补充协议，约定双方确定底价的一房一价表及可售房源，未销售房源中被告用于抵工程款的不能结算佣金，原告制定销售阶段目标，2018年12月及2019年1月销售30套，2019年2月、3月销售40套，2019年4月、5月销售60套，2019年6月、7月销售70套，2019年8月、9月销售70套，2019年10月、11月销售100套，2019年12月及2020年1月销售100套；原告未在合同限定内完成销售指标，被告有权更换或增加代理公司；原告未完成阶段指标，佣金按80%结算；补充条款与合同有抵触的，按补充条款为准。2019年1月17日，被告向原告发函，要求原告召回销售员进行销售，完成第一阶段销售指标和B地块项目销售。2019年5月22日，原告向被告邮寄送达《请求配合办理结算函》，要求被告提供半年来已销售房屋的付款、到账明细清单等。截至2019年10月10日，浙中国际纺织品综合市场A区已售房47套，其中已备案44套，房屋总价24196701元。2019年10月11日，被告向原告送达《解除通知书》，以原告违约解除双方签订的《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》《补充协议》。2019年10月14日，原告向被告送达《关于解除通知书的回函》，表示同意解除合同。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。对于涉案《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》《补充协议》已解除的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司是否已履行涉案合同义务的问题，原告对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告未举证证明其已履行了合同义务，其要求被告支付代理服务费及违约金的诉请，本院不予支持。对于被告自认的由原告与洪海丽签订的A9-103订购协议的房屋，因最后未成交，洪海丽与被告达成买卖合同的系A2-117，故不予计算代理服务费。对于反诉原告的损失诉请，其主张理由是反诉被告的行为影响了回笼资金，使其“被迫对外融资”，造成了重大损失。销售代理合同约定，“乙方在代理期限内在未完成销售任务前不得撤场，乙方若违约，造成甲方损失由乙方承担”。对于损失的计算标准，合同未约定。《补充协议》约定，反诉被告应在2018年12月、2019年1月期间完成A区售房30套的计划，未完成阶段指标的，佣金按80%结算。反诉原告称反诉被告于2019年1月11日提前撤场，撤场时未完成销售指标，按照《补充协议》约定，反诉原告可以少付反诉被告20%的佣金，但未约定其他损失赔偿计算方法。我国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。反诉原告将融资利息作为反诉被告撤场造成的损失，依据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求； 二、确认反诉原告兰溪浙中纺织市场开发有限公司与反诉被告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司签订的《兰溪“浙中国际”A区招商、销售代理合同》《兰溪“浙中国际”B区销售代理合同》《补充协议》已解除； 三、驳回反诉原告兰溪浙中纺织市场开发有限公司的其他反诉请求。 本案受理费28567元、保全费5000元，由原告浙江臻鑫房地产营销策划有限公司负担；反诉受理费73493元，由反诉原告兰溪浙中纺织市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  祝晓丹 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  何金仙 二〇二〇年五月十三日 代书 记员  徐晶琳 -7-