广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5780号上诉人（原审被告）：冯俊杰，男，1988年08月29日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区。被上诉人（原审原告）：上海绿地物业服务有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市白云区黄石街黄园路123号之三135号夹层。负责人：曾勇华，总经理。委托诉讼代理人：谭耀森，该公司员工。上诉人冯俊杰因与被上诉人上海绿地物业服务有限公司广州分公司（以下简称绿地广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯俊杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.裁定再审或驳回绿地广州分公司起诉或判决驳回全部诉讼请求；3.判令绿地广州分公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、绿地广州分公司从未向冯俊杰发送过书面的缴费通知单，更未向冯俊杰发送过催缴通知单，未履行“书面催交”的法定前置程序，应当依法驳回绿地广州分公司的起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述司法解释，书面催交是物业服务企业向法院提起诉讼的法定前置程序。此外，《住户手册》第九条第3项已经明确约定物业管理费等各项费用的《缴费通知单》应当发送至各单元信箱或按住户指定的送达地址发出。现绿地广州分公司一审提交的证据3为从物业服务中心发往物业服务中心的快递，且冯俊杰从未收到上述快递。绿地广州分公司也未提供其他证明其已履行向冯俊杰催缴物业管理费义务的证据，应当依法驳回起诉。二、绿地广州分公司提供的服务明显违反服务协议，不符合服务质量标准，应当减免物业费，绿地广州分公司在未全面、完整地履行其合同义务之前，无权向冯俊杰主张物业费及所谓的违约金一审判决认为，根据冯俊杰提交的证据，可以明显看出绿地广州分公司的工作人员一直积极与业主沟通，处理业主反映的事宜，且业主反映的事宜基本都处理完毕，少部分无法处理或处理滞后的属于房屋质量方面的，对于该部分问题绿地广州分公司亦积极向开发商反映业主的需求，履行其义务。冯俊杰提交的证据仅反映了个别情况，该个别情况绿地广州分公司已积极处理解决，绿地广州分公司已按照合同约定提供了所有的物业服务。冯俊杰拖欠物业管理费未付无据，应当承担违约责任。这一认定明显缺乏事实、法律依据，更缺乏法理依据。1.绿地广州分公司对电梯、门吸、照明灯、门禁、小区道路等房屋共用部位、公用设施设备维护、管理、修缮义务的履行显然不尽职，且极度消极滞后以电梯为例，自2019年lO月1日上午10：03分业主在微信群众通报电梯故障起，业主分别于10月10日、10月11日、10月20日、10月22日、10月27日、10月29日、10月30日、10月31日就同一台电梯的相同问题多次通报管家，均未得到妥善解决。而管家作为非专业人士，在10月31日称仅是按钮坏了。绿地广州分公司对电梯的维护、管理、修缮义务履行消极怠慢，这种不彻底解决问题，能拖则拖、能忽悠则忽悠的态度，严重违反物业服务管理协议及服务质量标准，并非一审判决所称的“积极处理解决，按照合同约定提供了所有的物业服务”。以各层公共区域的防火门门吸为例，不同业主自交房起及向绿地广州分公司报修防火门门吸失效的问题，但绿地广州分公司在接到业主上述保修长达近两年后提出的解决方案为先用纸皮塞住，再申购胶质的门塞塞住防火门。上述两例均表明绿地广州分公司不是在服务业主，而是在挖空心思如何忽悠业主。并非一审判决所认定的“积极处理解决”。多个业主在长达近两年陆续反映的问题显然并非一审判决所认定的“仅反映了个别情况”、“一直积极与业主沟通，处理业主反映的事宜，且业主反映的事宜基本都处理完毕”。遑论电梯和各层公共区域防火门是否属于房屋质量，电梯和各层公共区域的防火门当然属于物业维护、修缮的区域，且《物业服务管理协议》第一条、第二条已经明确约定绿地广州分公司应负担上述部位的维修义务。绿地广州分公司显然未全面、完整地履行其合同义务。2.绿地广州分公司设置的缤果盒子(bingobox)非法占用共用部位并擅自改变其功能，明显违反服务协议《物业服务管理协议》第一条第9项及第九条均明确约定物业不得占用本物业的共用部位或改变其用途。绿地广州分公司设置的缤果盒子非法占用共用部位并擅自改变其功能，明显违反物业管理协议上述规定。3.在明知冯俊杰所购房产存在墙面空鼓、多个门框收边不严等问题，且冯俊杰多次催促的情况下，绿地广州分公司消极推诿，在长达1年11个月的情况下未予解决上述问题绿地广州分公司自2017年12月31日即知晓冯俊杰所购房产存在墙面空鼓、多个门框收边不严等重大质量问题，在明知墙面空鼓、多个门框收边不严等问题存在，且冯俊杰多次催促的情况下，绿地广州分公司消极推诿，在长达1年11个月的情况下未予解决上述问题。即使物业没有直接的最终的维修责任，其也应当在合理期限内及时反馈、跟进与开发商的对接情况，以便业主做出相应应对。反观绿地广州分公司的所作所为，对于收楼日登记且后期多次报修的问题，非但没有及时处理，也没有及时反馈，还企图将责任推得一干二净。绝非一审判决所称的“属于房屋质量方面的，对于该部分问题绿地广州分公司亦积极向开发商反映业主的需求，履行其义务”。三、绿地广州分公司从未提交冯俊杰所有房屋2018年12月1日及2019年4月30日水表读数的相关证据，冯俊杰亦未进行质证，不应作为认定事实的依据一审判决认为，绿地广州分公司提交的xxx房的住宅水表2018年11月29日的读表数为36，2019年4月24日至6月23日的读表数为54。这一认定的事实并非基于经过冯俊杰质证的证据得出，且2018年11月29日的读数与2019年4月24日至6月23日的读数与绿地广州分公司所请求的“2018年12月1日至2019年4月30日之间的水费”毫无关联。绿地广州分公司辩称：同意一审判决，不同意冯俊杰的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，冯俊杰的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。绿地广州分公司于2019年9月11日向一审法院起诉请求：1.判令冯俊杰按每月261.6元的标准支付自2018年7月起至2019年7月拖欠的物业管理费3400.8元；2.判令冯俊杰从逾期付款之日的次月1日（即2018年8月1日）起，每天按欠费金额总额的千分之三支付滞纳金至全部费用付清之日止，暂计至2019年7月27日为1813.8元；3.判令冯俊杰支付自2018年12月1日起至2019年4月30日拖欠的自用住宅水费52.7元，以上合计5358.1元；4.判令冯俊杰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：冯俊杰为广州市黄埔区（中新广州知识城）泊语街xxx房的所有权人，该房屋的建筑面积为94.17平方米。2017年12月31日，绿地广州分公司（乙方）与冯俊杰（甲方）签订了《泊语湾项目前期物业管理服务协议》，该协议载明：冯俊杰所购房屋类型为住宅，坐落位置为xxx，建筑面积为93.443平方米。第一条双方的权利和义务约定：乙方的权利义务：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；9.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第四条物业服务费用约定：二、物业服务费的收费标准为住宅：2.8元/月.平方米（不含公共水电分摊）；三、甲方所购单元建筑面积93.443平方米，每月应缴的物业服务费为261.6元；四、物业服务费起计日为2018年1月1日；五、物业服务费按月结算，甲方应于每月5日前（节假日顺延）向乙方缴纳相关费用，乙方需向甲方提供足额且有效的发票。第十一条违约责任约定：3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交金额的千分之三按日交纳违约金。合同内还约定其他内容。2017年12月31日，冯俊杰收楼。2019年4月20日，绿地广州分公司向冯俊杰邮寄《催款函》，要求其于2019年4月25日前缴纳2018年7月1日至2019年4月30日的物业管理费及住宅水费共计2756.6元。EMS单显示邮寄地址是广州市黄埔区九龙镇绿地城泊语湾物业服务中心。冯俊杰辩称其未收到该邮件。冯俊杰确认从2018年7月1日起未缴纳涉案房屋的物业管理费。绿地广州分公司主张滞纳金即为违约金。冯俊杰抗辩违约金标准过高，应当调整为每日万分之一。另查明，2017年11月1日广州开发区供水管理中心供水管理部委托绿地广州分公司每月计收绿地泊语湾小区内的住宅及商业用户的水费，水价分为居民生活用水1.98元/立方米，非居民生活用水3.46元/立方米；居民生活类污水0.95元/吨，非居民类污水1.4元/吨。绿地广州分公司提交的xxx房仪表编号为GSZHxxxxx225的住宅水表2018年11月29日的读表数为36,2019年4月24日至6月23日的读表数为54。为证明绿地广州分公司服务不尽职，违反服务协议，冯俊杰提交照片和微信聊天记录予以证实。照片显示楼道堆积了较多的袋子、防火门门吸存在问题及缤果盒子放置在靠近绿化的道路上。名称为绿地5栋业主管家群的微信聊天记录显示5栋业主反映电梯、防火门门吸存在问题、摩托车、电动车自由出入、垃圾桶的灯坏了等等问题，5栋的绿地广州分公司的马管家亦及时予以回复、处理。以上事实，有《收楼确认书》《泊语湾项目前期物业管理服务协议》《广州市不动产登记查册表》、催款函、EMS妥投证明及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：本案系物业服务纠纷，绿地广州分公司与冯俊杰签订的《泊语湾项目前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。绿地广州分公司依约提供了物业服务，冯俊杰应按照约定支付物业管理费，冯俊杰辩称绿地广州分公司未向其书面催缴物业管理费，应驳回绿地广州分公司起诉的意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。双方协议中约定的物业管理费为261.6元/月，故冯俊杰应向绿地广州分公司支付2018年4月至2019年7月期间的物业管理费3400.8元（261.6元/月×16个月）。关于违约金。第一，冯俊杰抗辩称的涉案房屋存在的质量问题，是其与开发商之间的法律关系，在本案中不予处理。第二，冯俊杰抗辩称绿地广州分公司提供的各项服务未达到要求因此拒交物业管理费，根据冯俊杰提交照片与微信聊天记录，可以明显看出绿地广州分公司的工作人员一直积极与业主沟通，处理业主反映的事宜，且业主反映的事宜基本都处理完毕，少部分无法处理或处理滞后的属于房屋质量方面的，对于该部分问题绿地广州分公司亦积极向开发商反映业主的需求，履行其义务。因此，绿地广州分公司一直积极为业主提供物业服务。第三，冯俊杰提交照片与微信聊天记录仅反映了个别情况，该个人情况绿地广州分公司已积极处理解决，绿地广州分公司已按照合同约定提供了所有的物业服务。综上，冯俊杰拖欠物业管理费未付无据，应当承担违约责任。绿地广州分公司主张依据《泊语湾项目前期物业管理服务协议》第十一条约定要求冯俊杰分别自应付款的次月1日起支付欠缴物业费的违约金，不违反合同约定，一审法院予以支持。冯俊杰抗辩称违约金计算标准过高，鉴于双方并未提交证据证实绿地广州分公司实际损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条酌情将违约金计算标准调整为按照每日万分之五计算。综上所述，冯俊杰应以每月物业管理费261.6元为本金，按照每日万分之五的标准计付违约金，分别自次月1日起计至付清款项之日止，每月管理费的违约金数额以不超过当月物业管理费261.6元为限。对于超出部分，一审法院依法予以驳回。关于水费。根据绿地广州分公司提交的委托书，其接受广州开发区供水管理中心供水管理部的委托，每月计收绿地泊语湾小区内的住宅及商业用户的水费，故绿地广州分公司有权向业主收取住宅水费。根据绿地广州分公司提交的水表读数，冯俊杰2018年12月1日至2019年4月30日期间共使用住宅水费52.7元[（1.98元/立方米+0.95元/吨）×（54-36）吨]，冯俊杰确认其未缴纳前述期间的住宅水费，故冯俊杰应向绿地广州分公司支付2018年12月1日至2019年4月30日的住宅水费52.7元。综上所述，一审法院于2019年12月19日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内向上海绿地物业服务有限公司广州分公司支付2018年7月起至2019年7月拖欠的物业管理费共计3400.8元及违约金（每月物业管理费的违约金均以261.6元为基数，按照每日万分之五的标准计付，从拖欠月的次月1日起计至付清款项之日止，每月物业管理费的违约金数额以不超过当月物业管理费261.6元为限）；二、冯俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内向上海绿地物业服务有限公司广州分公司支付2018年12月1日至2019年4月30日的住宅水费52.7元；三、驳回上海绿地物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由上海绿地物业服务有限公司广州分公司负担17元，由冯俊杰负担33元。本案案件受理费上海绿地物业服务有限公司广州分公司已预缴，冯俊杰在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付上海绿地物业服务有限公司广州分公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，冯俊杰提交了涉案房屋所在楼栋的业主管家群微信聊天记录及涉案小区公共区域照片。经质证，绿地广州分公司对上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认，表示业主管家对业主提出的问题是有积极回应的，且上述证据未体现后续的聊天内容。冯俊杰认为业主管家并未采取有效措施实际解决业主提出的问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.“书面催缴”是否属于催缴物业管理费的法定前置程序；2.本案所涉物业管理费是否符合减免的条件；3.水费是否有证据支持。关于“书面催缴”是否属于催交物业管理费的法定前置程序的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从该条款内容来看，并未将“书面催交”设定为物业服务企业主张物业管理费的法定前置程序。绿地广州分公司在提供物业服务后，有权要求冯俊杰支付物业管理费。在绿地广州分公司提起本案诉讼后，催交物业管理费通知实际已依法有效送达至冯俊杰，而冯俊杰至今未支付物业管理费。因此，冯俊杰以绿地广州分公司未书面催交为由要求驳回绿地广州分公司要求其支付物业管理费的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予采纳。关于本案所涉物业管理费是否符合减免条件的问题。冯俊杰主张绿地广州分公司提供的物业服务未达到完全达到合同约定的要求，经审查，绿地广州分公司虽然在履行合同义务过程中存在瑕疵，但考虑到涉案小区的物业服务内容包括清洁、安保、设备维护等多项服务项目，绿地广州分公司已按照合同约定提供了物业管理服务，且绿地广州分公司在接到业主反映的问题后，采取了必要的沟通及解决措施，绿地广州分公司的履约瑕疵尚不足以构成主要合同义务的履行缺失，故冯俊杰上诉主张减免物业管理费缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定冯俊杰应依约支付物业管理费及逾期付款违约金正确，本院予以确认。同时，绿地广州分公司作为涉案物业所在小区的物业服务企业，应提高服务意识，加强履约能力，及时、妥善解决履约过程存在的瑕疵问题。关于水费是否有证据支持的问题。一审法院庭审后，绿地广州分公司表示在庭后5日内提交收取水费的相关证据，冯俊杰当庭表示对绿地广州分公司提交的证据不需要当庭质证，由法庭代为核实。绿地广州分公司在庭审后向一审法院提交了收取水费的委托书、水表读数。一审法院经核对委托书原件后采纳了上述证据。冯俊杰上诉主张绿地广州分公司未提交2018年12月1日至2019年4月30日期间的水费读数的相关证据，其未进行质证，明显与其一审庭审陈述及案件事实相矛盾，本院对其该项上诉意见不予采纳。二审中，冯俊杰亦未提交相反证据推翻上述证据。因此，一审法院按照上述证据内容计算得出2018年12月1日至2019年4月30日期间的水费数额正确，本院予以确认。综上所述，冯俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月十九日书记员  熊盈颖黄咏欣