吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终766号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某1，女，1989年4月20日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：刘某2，吉林领商律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某，吉林领商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，1962年12月1日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：牛某，吉林保民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周某1，男，1983年1月5日出生，住吉林省吉林市。上诉人刘某1因与被上诉人张某、周某1合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某1及其委托诉讼代理人刘某2、梁某，被上诉人张某及其委托诉讼代理人牛某，被上诉人周某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张某的诉讼请求，支持刘某1的反诉请求；2.本案全部诉讼费用由张某承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请予纠正。首先，张某在一审庭审过程中以及吉林市船营区人民法院审理的（2019）吉0204民初1755号民事案件中均自认，其与周某1之间的民间借贷关系为高利贷，即月利率4％，且在（2019）吉0204民初1755号民事案件中，周某1对双方约定的利息为高额利息亦予以承认，并提供了相应证据，能够证明其按照月利率4％偿还张某利息，并且双方的借款为“砍头利”。由此可见，虽然张某与周某1之间存在民间借贷关系，但确系高利借贷。那么，本案中三方签订的《房屋抵账协议》中涉及的35万元则必然包含高于法定利息部分的非法利息。一审时刘某1已经在庭审过程中提出《房屋抵账协议》中抵扣的债务中因包含了超出法律保护部分的高额利息，从而导致合同无效，但一审法院对此事实并未查清。刘某1认为，以房抵债关系成立的前提是债务人与债权人之间存在合法的债权债务关系，且该债权受法律保护，只有满足上述两个要件，双方才能据此建立真实的以房抵债关系，以房抵债关系才能受法律保护。但一审法院在未查清基本事实的情况下，将案涉的《房屋抵账协议》认定为有效，其实质是以判决《房屋抵账协议》有效的方式变相保护了超出法律规定部分的高额利息，从而保护了张某的非法利益。因此本案的《房屋抵账协议》应认定为无效合同。其次，本案的审理应当回归张某与周某1之间的基础法律关系，即民间借贷法律关系。那么，即使一审法院认定《房屋抵账协议》有效，那么也应当在查清事实的基础上认定以房抵债的35万元中哪部分是本金，哪部分是利息，同时明确该部分利息的计算方式，并在判决中加以论述，且对于《房屋抵账协议》中抵扣的本金部分，在此后双方的借款关系中则不应当重复计算利息。但一审法院在未查清本案基本事实的情况下，武断作出判决，确属事实认定错误导致判决结果错误。二审中补充上诉理由如下：一、刘某1的吉林银行偿还贷款流水，即2017年1月16日到2018年12月12日之间的吉林银行房屋抵押贷款银行流水凭证显示，刘某1在2017年1月16日到2018年12月12日间按期交纳银行贷款共计61,054元。如果按一审判决所认定的那样，从2017年1月16日房屋抵债给张某的话，房屋转让给张某，就应当是张某交纳银行贷款。而现在的事实是刘某1一直在交纳，所以通过这个证据可以得出，涉案协议当中关于房屋并不是“以房抵债”，而是“房屋抵押关系”。一审法院在这个关键问题上认定事实错误。二、一审判决认定“刘某1把涉案房屋的所有手续交给张某错误”。事实上，在一审当中，刘某1提出自己是单身在外面租房，身边的贵重物品一直在其姐姐家中保留。涉案的房屋的手续并不是刘某1交给张某的，是周某1交的，且在事后向刘某1陈述的事实是说“这就是个抵押，必须得做成买卖协议，人家没有抓手不干，所以需要把手续也一并押给张某”。刘某1基于对周某1的信任，也就没有提出异议，但明确表示，这个房屋是刘某1的，如果要处置必须经刘某1同意，不得私自处分。可见，涉案的房屋手续交付给张某是一种抵押行为，是为了张某有抓手，并不是房屋“拟制交付”。希望二审对于一审的上述事实予以改正。三、将涉案房屋让张某占有、居住并不是刘某1所为。刘某1在接收22.7万元贷款以前，从没有和张某接触过。即使在刚开始签订协议书时，当时是在车上签订的，张某坐在车前面，周某1把刘某1从租房处喊下来，在张某车后座签的协议，当时刘某1也没有仔细看，就是签完名就走了。后来至于房屋怎么被张某占有、使用刘某1并不知情。涉案房屋也不是刘某1交付给张某的。四、据刘某1在二审期间问周某1得知，当时是协议签订大约半年左右，有一天是张某找到刘某1提出“其儿子结婚要利用一下”，是周某1把涉案房屋借给张某的。具体这个事只有周某1和张某清楚，刘某1不知情，更没有交付房屋。而且，一直不同意让张某占有、使用该房屋。周某1借给张某的房屋时间并不是张某在一审所述协议签订时，而是协议签订之后时隔半年左右。这一点张某向一审法院说了谎话。五、一审认定“协议书的性质为以房抵债”错误，本案的以房抵债行为不符合正常交易习惯，所以该认定错误。如果说“协议书性质是真实的以房抵债，那么在协议签订后，却一直由刘某1交房贷，这一点明显违反交易习惯”。正常的以物抵债，交易习惯上根据贷随物走的原则，都是由接受房屋方即买方或受偿方来偿还贷款。第二种正常交易习惯，在协议中明确“房贷在协议之后，由某一方按原来的银行抵押贷款合同履行交纳义务”，并且也会在协议中明确剩余房贷的年限及每个月的交费额。上述两种情形在本案中均没有体现出来，明显违反一般的交易习惯和作为善良人买卖行为。可以说，本案的真实意思表示并不是以房抵债，而是抵押关系。六、本案由于涉案的房屋价值从2017年的35万元，到2019年已经涨到72万元，涨价一倍多。所以作为张某一方，利用人民警察干警懂法的优势地位，其手中又掌握着所谓的“抵债协议”，并利用协议达到以房抵债的效果。相反，刘某1包括周某1并不懂得这些行为后果和变化。从刘某1不同意更名这一点，也可以进一步得出，上述行为是抵押关系，并不是以物抵债。如果张某得到房屋，将造成“假协议一方获得非法利益”，将严重损害刘某1的合法权益，也将严重影响其唯一居住权，刘某1坚决不答应。七、一审当中没有认定另一个事实是“当张某找刘某1还贷并更名的时候，刘若明确表明了二点，第一当时说好是抵押，第二我的房屋欠款，房屋价值怎么办”，当时张某说贷款由我还，然后剩余的22.7万元就由张某还贷了，张某急忙的让刘某1去更名，这时刘某1又提出“我以前的钱呢，房屋怎么顶价时”，张某让刘某1找周某1处理。因刘某1不同意这个做法，所以刘某1不同意更名。这一点一审在认定事实上没有记载是错误的。这里进一步能证明，一审认定的涉案房屋系“以房顶债”是错误的，最关键的一点，协议真实意思是抵押，虽然后期刘某1同意抵债，但是双方并没有达成合意。在这种情况下，仍然回归基础法律关系，那就是涉案房屋是抵押关系，而不是“以物抵债”。这是明显的“以虚假意思表示掩盖真实意思”。本案应当详细探究“三方真实意思表示”而不应该只看表象。八、从本案的交易行为上看，也明显违背“以房抵债”的一般交易行为。在涉案房屋可以办证的情况下，张某居然背着刘某1私下与吉林泓业房地产物业公司个别人，背着刘某1把刘某1的房证拿走了。现在刘某1已经明确提出索要房证，这本身就是一种欺骗行为。以上希望二审法院查明案件事实，还刘某1公道。张某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘某1的上诉请求无事实和法律根据，依法应予驳回。一、本案周某1与张某之间借款的事实清楚，作为以房抵债合同基础的民间借货法律关系合法有效。2015年10月，周某1因建设工程施工资金不足向张某借款，并提出月利率为4%。经张某同意，周某1直接从亿鸿公司提走张某的30万元。2016年2月，周某1再次向张某借款，双方约定月利息仍为4%，张某以每次给付10万元现金的方式分两次又借给周某120万元。至此，周某1已经向张某借款总共50万元。周某1借款后，除4万元利息外，至今分文没还。在张某的催要下，周某1提出用他自己购买的落在他妻子的姐姐刘某1名下的涉案房屋抵偿部分借款。2017年1月18日，周某1、刘某1与张某签订了《房屋抵账协议书》，周某1以涉案房屋抵偿欠款35.4万元，其余所欠借款本金和利息共计35万元，周某1另出具了欠据。协议签订之日，周某1与刘某1将房屋钥匙及全部相关资料交与张某。张某将涉案房屋装修后占有使用至今。2018年12月12日，为了办理涉案房屋的产权登记手续，张某又借给周某122.7万元，打入刘某1账户。刘某1用该款结清了房贷。上述事实，已经被吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1755号民事判决所确认。该判决同时确认了上述民间借贷关系中周某1的还款责任，认定周某1除了以涉案房屋抵偿35.4万元借款外，还应向张某偿还借款46.5万元及利息，并判令周某1在指定期限内偿付。周某1对（2019）吉0204民初1755号民事判决提出上诉，其上诉理由与刘某1在本案上诉状中陈述的理由基本相同，一是主张作为本案基础法律关系的民间借贷存在高利贷和砍头利，导致合同无效；二是认为以房抵债抵偿的35.4万元属于还本还是还息以及利息的计算方式不明确。这些上诉理由被吉林市中级人民法院（2020）吉02民终179号民事判决确认不成立，其上诉请求被依法驳回。综上所述，本案作为以房抵债的基础法律关系的民间借贷事实清楚，合法有效，已经为生效判决所确认，刘某1提出的相关上诉理由已经为生效法律文书确认为不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本案作为以房抵债的基础法律关系的民间借贷事实属于免证事实。张某有充分的证据证明不存在砍头利，周某1欠张某50万元借款及利息事实清楚，民间借贷合同关系合法有效，房屋抵债协议合法有效。二、签订房屋抵账协议是刘某1、周某1、张某三方当事人真实的意思表示，该协议合法有效。刘某1关于其不知情、不同意的陈述无任何事实根据。2016年下半年，张某向周某1催要借款时，周某1就提出用他购买的房屋，即涉案房屋抵账，并带领张某去看房，因为是毛坯房，装修要很多钱，张某没有同意抵账。周某1就让张某帮着卖这个房子，想卖35万元用于还债。快到2018年春节了，房子还是卖不出去。没办法，张某只好同意以房抵债。2017年1月18日《房屋抵账协议》签订时，周某1、刘某1就向张某交付了房屋钥匙及商品房买卖合同、个人房屋按揭借款合同、销售不动产统一发票等与房屋产权相关的全部资料。春节过后，张某开始装修房屋，之后占有、使用至今。刘某1关于其不知情、不同意的主张没有事实根据。第一，周某1始终说涉案房屋是其本人购买，只是落在刘某1名下。这一点，《房屋抵账协议书》上已经载明。据了解，涉案房屋的定金是周某1的妻子（刘某1的妹妹）刘颖刷POS机交付的，商品房买卖合同上留的也是刘颖的手机号。一审时张某已提交相关证据。第二，《房屋抵账协议书》一式三份，当事人每人持有一份，刘某1亲自在协议书签名。刘某1称涉案房屋是其唯一住房，作为完全民事行为能力人，对如此重要的协议在签订并履行后又称没仔细看协议，不知情，这种抗辩既不合理也不合法。第三，签订《房屋抵账协议书》时，周某1、刘某1即将房屋钥匙及涉案房屋的全部资料交与张某，表明其对房屋权属的处分。一审两次开庭，刘某1在法庭上均自认房屋钥匙及资料是其交给张某的。张某占有房屋后是于2018年3月4日开始装修，刘某1关于不是其本人交付、签约大半年后才借用入住等说法与事实不符。第四，办理房屋产权手续时从《房屋抵账协议书》签订、张某占有、装修、使用涉案房屋至今时间长达两年多，刘某1从未提出异议。2018年12月，张某向刘某1账户转款、配合刘某1还清房贷并办理房屋产权手续时，刘某1还表示房证下来后就更名给张某。转款、办房证都是张某开车拉着刘某1一同去银行，去房产公司办的，张某还补交了100多元的房屋维修基金，此期间刘某1也未对房屋抵债表示异议。直至房证办妥后，张某要求办理更名过户手续，刘某1才提出因为她还贷了，周某1不给她钱她不能给办更名手续。刘某1关于其一直不同意以房抵债的主张与事实不符。总之，刘某1关于对房屋抵账协议不知情、不同意的主张不符合事实。上诉人在《房屋抵账协议书》履行到最后一步时反悔，明显是因为房屋涨价而毁约，其上诉主张违反诚实信用原则，依法不应支持。三、房屋抵账协议明确约定了以房抵债及三方的权利义务关系，并非抵押担保合同。第一，三方的《房屋抵账协议书》明确约定了涉案房屋抵偿债务的金额、房屋的交付、占有使用、更名手续的办理、更名前后三方各自的权利义务。该协议消灭了原有的35.4万元债务，从而形成了履行房屋使用权、所有权变更的新的债务。符合代物清偿的构成要件，属于以物抵债协议，并非抵押担保协议。第二，按照协议的约定，未更名前发生的银行贷款，每月都由周某1负责交纳，刘某1有协助的义务。因此，通过刘某1的账户交纳房贷，是刘某1应当履行的合同义务。至于偿还房贷的资金是否为周某1实际出资，是刘某1与周某1之间的经济往来关系，与本案无关。第三，因为还房贷是周某1、刘某1共同的义务，所以《房屋抵账协议书》是否约定房屋剩余贷款，无足轻重，且协议签订时周某1、刘某1向张某交付的《个人房屋按揭借款合同》和《零贷款业务还款计划书》载明了剩余还款金额和每月还款金额，没有必要写在三方协议中。第四，从三方协议的履行及房贷结清的情况看，该协议不可能是抵押担保。首先，按照交易惯例，抵押担保只要交付房证并办理他项权利即可，无需交付房屋的全部相关资料。其次，抵押担保一般不会将房屋交给抵押权人装修后占有使用，因为装修又会产生新的投资，导致债权债务复杂化。再次，就本案来说，除涉案房屋抵偿的35.4万元，周某1仍欠张某数十万元贷款利息，始终未还。如果周某1、刘某1不同意将涉案房屋更名给张某，张某不可能借22.7万元的资金给他们用于偿还房贷。总之，三方订立并履行的是以房抵债协议，并非抵押担保。综上所述，张某认为一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某1的上诉理由和请求无事实和法律根据。请求驳回上诉，维持原判。周某1辩称，张某找我要房屋时要求我将刘某1的房屋抵押给张某，后期房屋给了张某后张某说其儿子结婚先装修，以后还款了再说，我就同意张某装修了该房屋。关于抵债合同放贷都是这么签的，按房屋买卖合同签订，但实际不是这样。张某向一审法院起诉请求：一、确认2017年1月18日签订的房屋抵账协议书有效；二、判令刘某1协助张某办理涉案房屋（坐落于吉林市××区.08平方米，房证登记为吉林市丰满区泰山路88号中央公园1号楼1单元10层82号）更名过户手续；三、判令周某1承担上述房屋的更名费用；四、诉讼费用由周某1、刘某1承担。一审法院认定事实：2014年8月29日，刘某1与吉林市泓乐房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定刘某1以352,963元的价格购买坐落于吉林市××区、面积44.08平方米的房产一处，随后，刘某1就上述房产与吉林银行股份有限公司吉林汇通支行签订个人房屋按揭借款合同，借款金额为24万元。2014年11月19日，吉林市泓乐房地产开发有限公司出具销售不动产统一发票一张，付款方为刘某1，金额为352,963元。2017年1月16日，周某1、张某、刘某1签订房屋抵账协议书一份，协议主要内容为：因周某1欠张某35.4万元，周某12016年自购中央公园9号楼1012号44.08平方米住房一处，购房款352,963元，用其妻妹刘某1名购买，现刘某1名下吉林市中央公园9号楼1012号44.08平方米（合同无房证毛坯房）抵账给张某欠款，待私产房证下发至刘某1名下，周某1负责将房产更名到张某名下，费用由周某1负责，刘某1负责协助办理更名等相关手续，张某自2017年1月签订协议后有权使用、处置该住房。随后刘某1将坐落于吉林市××区房屋的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人房屋按揭借款合同、税收缴纳书、吉林银行个人转账业务凭证、零售贷款业务还款计划书、涉案房屋入户费收款收据、供热费发票、停止供热申请单、物业费银行代收收费收据等房屋手续及房屋钥匙交与张某，该房产张某占有使用至今。2018年12月12日，张某向刘某1账户汇款22.7万元。2018年12月14日，吉林银行吉林汇通支行出具房屋贷款归还结清凭证。庭审中，张某自认房屋抵账协议抵偿的35.4万元系借款本金，刘某1自认其名下仅有一处房产，当事人对房屋抵账协议中房产系吉林市丰满区泰山北路88号中央公园1号商住楼××元均无异议。另查明，在签订房屋抵账协议书后，周某1将未偿还本金、利息及向刘某1转账的22.7万元重新向张某出具了90万元的欠据。后张某以民间借贷纠纷为由、以周某1为被告诉至吉林市船营区人民法院，周某1答辩称：其自2016年1月开始向周某1借款三次，第一次30万元扣除利息1.2万元，第二次借款10万元扣除利息5000元，第三次10万元扣除利息5000元，另外替刘某1还购房款贷款22.7万元。一审法院认为，本案当事人对签订房屋抵债协议前存在借贷关系均不持异议，张某在周某1没有偿还借款本息的情况下，将借款本金数额转为购房款，由张某、周某1、刘某1三方签订了房屋抵账协议，张某亦在签订协议后偿还了抵账房屋的银行贷款，刘某1在房屋抵账协议签订后亦将抵账房屋钥匙及相关手续交付张某，张某对抵账房产占有使用至今，故刘某1主张双方签订以房抵债协议的目的是对借款提供担保的事由不能成立，刘某1所举证据亦不足以证明该合同存在合同法第五十二条中合同无效的情形，该以房抵债协议亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，张某要求刘某1协助办理涉案房屋更名过户手续，周某1承担上述房屋的更名费用的诉讼请求应予支持。刘某1的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。判决：一、张某、周某1、刘某1于2017年1月18日签订的房屋抵账协议书有效；二、刘某1协助张某办理坐落于吉林市××区房屋更名过户手续；三、周某1承担上述房屋的更名费用；四、驳回刘某1的反诉请求。二审中，张某向本院提供吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初175号民事判决、本院（2020）吉02民终179号民事判决及证人周某2证言，以此证明周某1向张某借款后用房屋抵债的借款事实已经生效判决认定，周某1主张与张某借款关系中包含砍头利与高利贷以及35.4万元是本金还是利息的事实不清楚的上诉理由已经生效判决确认不成立。张某与周某1借款不存在砍头息，涉案房屋原本是周某1购买落在刘某1名下，涉案房屋买卖合同中留的是周某1妻子的电话。刘某1对两份民事判决真实性无异议，对证明问题有异议，认为张某与周某1之间借贷关系与本案争议焦点没有必然联系；对证人证言有异议，刘某1没见过证人，证人的陈述不能证明张某主张的事实成立。周某1对于两份民事判决无异议；认为证人证言部分陈述不属实，涉案房屋是刘某1购买，进户费是刘某1的钱交纳。本院评判认为，对于上述民事判决因各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。关于证人证言，因证人周某2与张某系朋友关系，与周某1系叔侄关系，其所作陈述较为客观，且与本案已经查明的案件事实能够相互印证，故本院对证人证言予以采信。刘某1虽然对一审法院认定的事实部分提出异议，但因未能提供充分证据加以证明，故所提事实异议不能成立，本院不予支持。综上，经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点，一是涉案房屋抵账协议的性质是以物抵债还是让与担保，二是该房屋抵账协议是否有效。本院认为，各方当事人在签订涉案房屋抵账协议之前，周某1拖欠张某借款始终未还已是不争事实，基此，各方当事人签订房屋抵账协议，就以刘某1的涉案房屋抵偿周某1拖欠张某35.4万元欠款进行明确约定，并于签订协议后即履行了将涉案房屋及该房屋的商品房买卖合同、销售不动产统一发票等有关手续向张某全部交付的义务，故所签订的房屋抵账协议具有以物抵债性质，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，不存在虚假诉讼、恶意损害他人合法权益等情形，合法有效，各方当事人均应遵照履行。故一审法院判决支持张某的诉讼请求并无不当。因刘某1上诉认为涉案房屋抵账协议性质应属让与担保、协议应为无效的观点缺乏根据，关于事实及适用法律方面所提其他上诉理由亦依据不足，均不能成立，本院不予支持。故一审法院判决驳回刘某1的诉讼请求亦无不当。综上所述，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6594元，由刘某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春露审判员  赵翠霞审判员  刘 卓二〇二〇年五月十三日书记员  张 昊