辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终746号上诉人（原审原告）：大连长麒国际商贸发展有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号309室。法定代表人：杨桂娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐武，该公司大股东。被上诉人（原审被告）：大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长江路539号1607室。法定代表人：阎崇飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：冉庆海，该公司职员。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。上诉人大连长麒国际商贸发展有限公司（简称长麒商贸公司）因与被上诉人大连西岗建设投资有限公司（简称西岗建设投资公司）合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后组成合议庭，依法进行了公开询问审理。上诉人大连长麒国际商贸发展有限公司法定代表人杨桂娟及委托诉讼代理人徐武，被上诉人大连西岗建设投资有限公司委托诉讼代理人冉庆海、刘甲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连长麒国际商贸发展有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判长麒商贸公司向西岗建设投资公司支付房屋占有使用费3,734,351.75元；二、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判西岗建设投资公司向长麒商贸公司赔偿装修损失22,618,421.4元、小业户损失6,495,175元、贷款利息损失3,282,835.91元、退还转供水费、转供电费935,745元、预期利益损失1,000,000元（暂计，最终以司法鉴定为准）;三、一、二审诉讼费用全部由西岗建设投资公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应当依法予以改判。1、合同解除原因的事实认定错误。大连市中级人民法院(2016）辽02民终3433号民事判决第13页第8行已认定，是由于西岗建设投资公司表示不能继续履行合同，且长麒商贸公司主张案涉房屋不符合租赁用途，导致合同目的无法实现，因此解除合同。长麒商贸公司认为，依据该生效判决应认定：是西岗建设投资公司单方表示不继续履行合同，且西岗建设投资公司提供的案涉房屋也不符合租赁用途，因此，合同解除的过错方是西岗建设投资公司，西岗建设投资公司应按照其过错程度承担相应的损失赔偿和违约责任。一审判决在没有任何证据的情况下，推定“不排除由于其装修不符合消防验收要求所致，不能证明西岗建设投资公司提供的案涉房屋消防验收不合格”（第27页），从而认定长麒商贸公司在履行合同的过程中存在违约行为，驳回长麒商贸公司的全部诉讼请求是错误的。另，案涉房屋系于2011年4月18日交付，于2014年2月方取得房屋所有权证书。根据一审判决第30页的认定，依据《合作协议书》的约定，办理案涉租赁房屋的产权证是西岗建设投资公司的义务，故西岗建设投资公司亦存在履行合同不符合约定的情形。依据该认定可以看出，西岗建设投资公司在履行合同过程中是存在违约行为的，是合同解除的过错方。再有，合作协议书约定西岗建设投资公司应交付的房屋建筑面积为20000平方米、地下停车场面积为10000平方米，但事实上关西岗建设投资公司交付的房屋建筑面积仅为19944.31平方米、地下停车场仅为约5600平方米（尚未办理产权证）。西岗建设投资公司未全部向长麒商贸公司交付房屋和地下停车场，存在违约行为，是合同解除的过错方。综上，双方的合作协议的解除是基于西岗建设投资公司在(2016)辽02民终3433号中提起，且西岗建设投资公司在合同履行过程中存在多项违约情形，因此，应认定合同解除的原因是西岗建设投资公司单方造成，一审判决认定长麒商贸公司是合同解除的过错方，从而驳回长麒商贸公司的全部诉讼请求，是错误的。2、一审判决认定自2015年6月15日起算租金，是错误的。案涉房屋系于2011年4月18日交付，于2014年2月方取得房屋所有权证书，根据合作协议书的约定，西岗建设投资公司承诺将积极配合办理项目开业经营所需的产权证、竣工验收、房屋租赁等证件，若存在未提供导致长麒商贸公司营业迟延等实质性影响的，则免租期相应顺延。另，实际承租的小业主亦是由于无房屋所有杈证书导致无法办理营业执照等手续而起诉长麒商贸公司赔偿损失的生效判决，亦认定案涉房屋确存在因产权证、竣工验收、房屋租赁等因素导致不能经营的问题，因此，免租期应一直顺延至2014年2月，即长麒商贸公司应支付2014年3月起的房屋租金。一审判决认定扣除18个月免租期，支付租金的起算时间为2013年6月15日，是错误的。3、一审判决关于装修损失的认定是错误的。一审中，长麒商贸公司向法院提交了长龙建筑装饰工程有限公司等12家的装修合同书及付款凭证，拟证明长麒商贸公司因履行《合作协议书》投入的装修金额为28,867,287.61元，现实际支付金额为22,618,421.4元。但一审判决第16页仅认定，长麒商贸公司对案涉房屋进行了装修，现有发票证明的装修费用支出为5,114,561元。一审判决第27页认定，双方当事人对于以鉴定方式确定装修物价值，并由西岗建设投资公司给予长麒商贸公司合理补偿的事宜达成合意。说明双方应在装修工程款的基础上就补偿事宜达成合意，因此，本案根本不需要工程造价鉴定，应进行装修物评估鉴定。一审法院组织进行工程造价鉴定，并以鉴定机构退卷为由，让长麒商贸公司承担举证不能的法律后果，很明显是错误的。二、一审判决适用法律错误，应当依法予以改判。1、西岗建设投资公司反诉的房屋租金、占有使用费的诉讼请求已过诉讼时效。《合作协议书》第四条第4项约定，第一个该房屋租金缴纳年度的租金总额平均分4次缴纳，即每季度缴纳一次；第二个租金缴纳年度的租金平均分2次缴纳，即每半年缴纳一次：从第三个租金缴纳年度起，租金缴纳周期为每年缴纳1次。依据上述约定，长麒商贸公司应缴纳租金的时间应分别为2014年3月31日、2014年6月31日、2014年9月31日、2014年12月31日、2015年6月30日、2015年12月31日、2016年12月31日。根据《民法通则》拒付和欠付租金的一年诉讼时效的规定，上述租金的诉讼时效分别计算至2015年3月31日、2015年6月31日、2015年9月31日、2015年12月31日、2016年6月30日、2016年12月31日、2017年12月31日。截至民法总则实施之日2017年10月1日，西岗建设投资公司2016年度（含）之前的租金已过诉讼时效。西岗建设投资公司提起反诉的时间2018年1月9日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，因此，长麒商贸公司仅应承担2017年1月1日起至实际腾退之日2017年5月25日的房屋占有使用费。2、合作协议书约定西岗建设投资公司应交付的房屋建筑面积为20000平方米、地下停车场面积为10000平方米。但事实上，西岗建设投资公司交付的房屋建筑面积仅为19944.31平方米、地下停车场仅为约5600平方米（尚未办理产权证）。原审判决认定因长麒商贸公司未在合同履行过程中提出异议，亦不能证明哪一个区域未交付，且未对正常营业产生实质性影响，故仍按照合同约定的租金标准计算租金，是适用法律错误。3、案涉房屋系于2011年4月18日交付，于2014年2月方取得房屋所有权证书。根据原审判决第30页的认定，根据《合作协议书》的约定，办理案涉租赁房屋的产权证是西岗建设投资公司的义务，故西岗建设投资公司亦存在履行合同不符合约定的情形。一审判决的该项认定足以证明西岗建设投资公司在履行合同过程中存在违约行为，因此，在此认定的基础上，仍驳回长麒商贸公司的全部诉讼请求，是适用法律错误。三、一审判决认定基本事实不清，应当发回重审或依法改判。1、合同解除原因的事实认定不清。一审判决第27页推定“不排除由于其装修不符合消防验收要求所致，不能证明西岗建设投资公司提供的案涉房屋消防验收不合格”，从而认定长麒商贸公司在履行合同的过程中存在违约行为：而在第30页却认定，根据《合作协议书》的约定，办理案涉租赁房屋的产权证是西岗建设投资公司的义务，故西岗建设投资公司亦存在履行合同不符合约定的情形。上述两项解除合同原因的认定是矛盾的，长麒商贸公司认为，合同解除原因的认定，一审判决并未查清。2、收取转供水、电费的事实认定不清。一审判决第28页虽然认定了西岗建设投资公司向大都会公司交付转供水电费的事实，但是就长麒商贸公司应向西岗建设投资公司交付转供水、电费的事实依据和法律依据却没有查清。既没有合同依据也没有法律依据，仅以西岗建设投资公司本身并未占用该资金为由，判令驳回长麒商贸公司提出的返还转供水电费935,745元，是错误的。3、小业户损失赔偿一节事实未予审查。一审审理过程中，分别有谢连文（809,240元）、胡巧辉(684,490元)、吴冬杰（196,800元）、汪纯平（820,000元）、刘慧芳(681,224元)、陈炯良（3,196,394元）向西岗区人民法院提起诉讼，大连市西岗区人民法院和大连市中级人民法院已做出生效判决，共计判令长麒商贸公司赔偿小业户6,388,148元，连同诉讼费共计6,495,175元。一审判决对该节事实未予审查。4、贷款利息损失一节事实未予审查。一审中，长麒商贸公司向法院提交了大连银行贷款合同及利息计算表，拟证明长麒商贸公司发生贷款本息的损失，但一审法院对该节事实并未予以审查。合作协议书履行过程中，长麒商贸公司为了筹集资金进行装修，从大连银行申请了一笔1500万元的银行贷款，发生贷款利息3,282,835.91元。由于该笔银行贷款全部用于装修工程，因此，贷款本金部分长麒商贸公司不再重复主张。该笔贷款发生的贷款利息损失，系长麒商贸公司履行合作协议书中实际发生的损失，一审判决对该节事实未予审查。四、一审判决严重违反法定程序，应当发回重审。1、长麒商贸公司申请预期利益的鉴定，一审法院没有准许，违反法定程序。庭审中，长麒商贸公司主张预期利益的鉴定申请，因摇号的鉴定机构没有能力做该项鉴定而退鉴。长麒商贸公司第一时间联系有能力鉴定的鉴定机构——大连中宏资产评估有限公司后，再次提出鉴定申请，一审法院没有准许，违反法定程序，应当发回重审。2、一审聘请工程造价事务所对装修物价值进行造价鉴定，属违反法定程序。一审判决第27页认定，双方当事人对于以鉴定方式确定装修物价值，并由西岗建设投资公司给予长麒商贸公司合理补偿的事宜达成合意，后因鉴定机构以提交的鉴定资料详细程度达不到工程量计算及造价鉴定的基本要求为由，将该鉴定退卷，对此长麒商贸公司承担举证不能的法律后果，是错误的。双方的合意是对装修物的剩余价值进行补偿，而不是装修造价，因此，一审应聘请评估机构对装修物的剩余价值进行评估鉴定，一审法院聘请工程造价事务所对装修物的工程造价进行鉴定，是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，认定事实不清，违反法定程序，本案应依法发回重审或依法改判。西岗建设投资公司答辩称：驳回长麒商贸公司的全部上诉请求，维持一审判决。事实与理由：一、关于《合作协议书》解除原因，系由于长麒商贸公司的根本违约行为致使合同目的不能实现，长麒商贸公司应承担由此产生的违约责任。首先，长麒商贸公司的违约行为除了违反双方合同约定，同时根据《合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形中，因“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合本案，为厘清解除合同原因的事实，从根本违约使合同目的不能实现的认定标准，对“合同目的不能实现”应进行如下理解：《合作协议书》明确约定合同目的系长麒商贸公司“承诺凭借其拥有的台湾客商资源及台湾农产品营销经验，用于打造辽宁地区台湾农副产品及台湾其他业态为主题的批发零售集散中心”这一特殊合同目的，长麒商贸公司也作出不可撤销地承诺在该房屋交付长麒商贸公司后六个月内正式对外营业，以及在合作期内长麒商贸公司不得改变该房屋用途以及本项目的业态。但长麒商贸公司却在西岗建设投资公司交付房屋后迟迟未能开业，且将该房屋对外出租给其他业态的零散商户从中获取利益，且在实际使用房屋期间从未向西岗建设投资公司缴纳租金，长麒商贸公司的违约行为和违约程度均对合同目的实现造成了重大影响，使西岗建设投资公司期待通过合同而达到的约定合作目的无法实现，直接导致合同不能继续履行。因此，就长麒商贸公司违约对合同目标实现的影响程度来看，完全是由于长麒商贸公司的根本违约行为导致合同目的落空，西岗建设投资公司有权依法或依照约定解除合同。长麒商贸公司明显系过错方。其次，西岗建设投资公司已经完全履行了交付租赁房屋的主要义务。长麒商贸公司主张系西岗建设投资公司未办理全部房屋面积的产权证、交付案涉房屋存在面积误差等问题，认定西岗建设投资公司是合同解除的过错方，缺乏依据。西岗建设投资公司系该房屋的合法所有权人，并已将该房屋交付长麒商贸公司使用。至于房屋交付存在面积差的区域，西岗建设投资公司在一审中已进行说明，该区域属于公共区域无法取得产权证，也未因此对长麒商贸公司正常营业产生实质影响，且在双方合同履行过程中长麒商贸公司从未就西岗建设投资公司交付的面积与约定不符提出过异议，长麒商贸公司也未能举证说明因该情形影响其对该房屋的正常使用。故西岗建设投资公司并不存在违约行为。二、关于长麒商贸公司因未提供详细资料无法进行鉴定，其主张装修损失不需要经鉴定并应由西岗建设投资公司承担的上诉理由，严重缺乏事实依据和法律依据，长麒商贸公司应自行承担装修损失无法得到支持的不利后果。首先，根据最高法《城市房屋租赁合同》司法解释第十一条之规定，因承租人即长麒商贸公司的原因导致合同解除的，长麒商贸公司请求出租人即西岗建设投资公司赔偿装修物残值损失的，人民法院不予支持。其次，西岗建设投资公司多次对长麒商贸公司装修提出异议，且在之前法院判决强制执行中，亦表示对长麒商贸公司的装修物无利用之意愿，且无利用之价值。因此，对长麒商贸公司装修物等所谓的损失未经西岗建设投资公司同意的装修物的损失，应由长麒商贸公司承担；经西岗建设投资公司同意的装修物等，因长麒商贸公司的原因导致合同解除的，其装修物的损失亦应由长麒商贸公司自负。最后，即使一审法院认为西岗建设投资公司曾做出给予长麒商贸公司合理装修补偿的意思表示并经双方达成合意，但该项合意是在双方发生相关诉讼纠纷之前，当时双方若能协商解除协议、长麒商贸公司及时腾退房屋等作为前提的，而并非长麒商贸公司理解的只要就补偿达成合意就根本不需要鉴定。在双方协商未果后，西岗建设投资公司已明确发函，表示对装修物无利用之意，但长麒商贸公司因未能提供齐全的装修支出证明及图纸，也因鉴定材料详细程度达不到鉴定要求无法进行鉴定。故一审法院对长麒商贸公司要求西岗建设投资公司承担装修损失的诉请不予支持的判决，符合举证责任分配且客观公正，该不利结果应当由长麒商贸公司承担。三、根据最高人民法院相关裁判要旨，在合同解除后，有权要求赔偿损失应以过错为要件，无过错则不产生赔偿责任。长麒商贸公司作为合同解除的过错方，其无权向无过错的西岗建设投资公司主张装修物损失、小业户损失、贷款利息及预期利益损失等。在湖南南阳房地产开发有限公司与宁乡县人民政府合同纠纷案中（最高人民法院（2013）民一终字第7号民事判决书），最高法院在对该案合同解除后损失应当如何承担这一争议焦点的论述为：按照《民法通则》和《合同法》有关规定，合同的解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，但此处规定的赔偿损失大多以过错为要件，无过错则不产生赔偿责任，该案中宁乡县政府在合同履行过程中并无过错，而南阳公司却存在根本违约行为。作为根本违约一方，南阳公司要求未违约的乙方赔偿其经济损失无事实和法律依据。根据最高法院的上述裁判观点，按照“相同或相似事件，相同或相似处理”的原则，本案中系由于长麒商贸公司的原因导致双方《合作协议书》符合法定或约定的解除条件而解除，对此长麒商贸公司是过错方，过错方也即构成根本违约的长麒商贸公司无权主张损害赔偿，因此，即使长麒商贸公司的装修物能够进行司法鉴定，但其装修物损失、小业户损失、贷款利息、预期利益损失等，均不受受到司法的保护与支持。一审法院未支持长麒商贸公司的相关诉讼请求符合最高法的上述裁判要旨，并无不当。四、长麒商贸公司主张返还转供水、电费系由长麒商贸公司租赁期间实际发生并已履行完毕的费用，西岗建设投资公司仅为代收代缴，长麒商贸公司要求返还无事实和法律依据，不应予以支持。长麒商贸公司缴纳的转供水、电费系因长麒商贸公司在该房屋租赁的占有、使用期间实际发生的水、电费，理应由长麒商贸公司承担。该部分转供水、电费西岗建设投资公司收取后也已转付给该房屋的物业公司，即费用的最终收取主体为大都会物业公司，西岗建设投资公司并未从中收益。因此在长麒商贸公司实际产生并履行完毕的情况下，要求代收代缴的西岗建设投资公司再另行返还该笔费用，无事实和法律依据。五、关于租金及占有使用费的起算时间、计算面积，长麒商贸公司的计算方式均缺乏合同和法律依据，而且西岗建设投资公司反诉要求支付租金和占有使用费的诉讼请求亦不存在诉讼时效的障碍。（一）关于租金和占有使用费的起算时间、计算面积均应按照一审法院的认定标准。首先，根据《合作协议书》第四条第6款之约定，免租期结束后，开始计算该房屋租金的起租日。免租期是自西岗建设投资公司将该房屋交付给长麒商贸公司之日起开始计算18个月。一审法院认定长麒商贸公司应支付租金的起算时间，自该房屋2011年12月14日通过竣工验收之日起扣除免租期即从2013年6月15日为起租日；占有使用费自合同解除后次日即2015年10月10日起算亦准确无误。长麒商贸公司的起算时间均无事实依据。其次，西岗建设投资公司关于租金和占有使用费的计算面积系按照合同约定该房屋建筑面积20191平计算，地下停车场为附属面积并未计算在上述费用中；至于产生面积差的246.69平卸货区虽属于公共区域无法办理产权证，但西岗建设投资公司已将该部门面积向长麒商贸公司进行了交付。故西岗建设投资公司按照20191平计算租金和占有使用费符合约定，具有正当性，一审法院认定及计算均正确。（二）关于租金的诉讼时效。首先，双方于2015年10月9日经法院判决解除合同后，西岗建设投资公司曾于2016年9月26日向长麒商贸公司送达《催告函》，主张并要求长麒商贸公司尽快给付自2012年10月起的房屋租金，由长麒商贸公司的法定代表人杨桂娟于2016年9月27日确认并签收，长麒商贸公司并未对欠付租金提出异议，因此关于西岗建设投资公司要求支付租金的诉讼时效应自长麒商贸公司签收催告函即2016年9月27日中断并重新计算。尤其是，双方约定该房屋租金采取分期支付方式，其是一个完整的、系统的整体。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，其不仅割裂同一合同的整体性，也会导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，背离诉讼时效制度的价值目的。根据最高法《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，应以合同约定的最后一期租金履行期限届满之日起算诉讼时效。其次，根据最高法《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。长麒商贸公司在一审中并未对租金及占有使用费提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出依法不应予以支持。综上所述，一审法院对西岗建设投资公司反诉租金及占有使用费的计算和适用法律均正确，长麒商贸公司在一审中也并未对该反诉主张进行诉讼时效抗辩，因此二审法院对长麒商贸公司关于本节事实的上诉请求应依法予以驳回，依法维持一审判决。大连长麒国际商贸发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令西岗建设投资公司赔偿长麒商贸公司因违约造成的损失暂定65,555,261.65元，小业户损失暂定20,832,542.37元，贷款利息损失18,754,455元；2.判令西岗建设投资公司支付违约金1,200,000元；3.判令西岗建设投资公司支付长麒商贸公司预期利益损失暂定111,115,657.80元；4.判令西岗建设投资公司退还违法收取的转供水费、转供电费1,243,745元，合计218,701,661.82元。大连西岗建设投资有限公司反诉请求：判令长麒商贸公司支付租金31,426,039.7元，房屋占有使用费15,565,241.9元及违约金1,000,000元，合计47,991,281.6元。一审法院认定事实：一、大连市中级人民法院（2016）辽02民终3433号民事判决书认定如下事实：2011年4月18日,西岗建设投资公司和长麒商贸公司签订《合作协议书》。协议约定,西岗建设投资公司为甲方,长麒商贸公司为乙方,甲方是大连市西岗区商用房屋的权利人,上述房屋包括建筑面积为20,191平方米以及附属一处10,000平方米的地下停车场。甲、乙方在大连市西岗区筹建大连台湾国际商贸中心项目作出了约定。合作的内容:乙方租赁甲方的该房屋建立本项目,由乙方独立自主经营管理本项目。乙方承诺凭借其拥有的台湾省客商资源及台湾农产品营销经验,将本项目未来打造成辽宁地区台湾农副产品及台湾其他业态为主题的批发零售集散中心。合作方式:乙方承诺在本项目上总投资约1亿元,本项目投入运营后,乙方承诺将引进200名以上的台商,其中包括部分知名品牌,并将提供2500个就业岗位。乙方在本协议签订后的60日内与甲方就该房屋租赁等事宜签署正式的《房屋租赁协议》等文书。合作的期限:双方同意合作期限暂定为十五年。本协议的合作期限从甲方将该房屋交付给乙方之日起开始计算。并约定了该房屋的租赁、租期和租金。甲方承诺在租赁期限内,不得将该房屋再另行转租,并保证一旦甲方转让该房屋,则乙方在同等条件下享有优先购买权。甲方承诺对该房屋享有所有权,保证乙方在该房屋交付后,在合作期限内能独自享有该房屋的占有、使用、处分等权利。甲方承诺给乙方项目六个月装修免租期,因乙方主张本项目的市场培育期为3年,故甲方再给予乙方一年的市场培育免租期,即甲方总计给予乙方一年零六个月即18个月免租期。免租期结束后,开始计算该房屋租金的起租日,即甲方开始向乙方收取该房屋的租金。免租期为自甲方将该房屋交付给乙方之日起开始计算18个月。甲方承诺在租赁期限内,不得将该房屋再另行转租,并保证一旦甲方转让该房屋,则乙方在同等条件下享有优先购买权。乙方不可撤销地承诺,本项目应在甲方将该房屋交付给乙方后的六个月内正式对外营业。乙方承诺在合作期限内,不得改变该房屋的用途以及本项目的业态,不得变更经营项目或越位经营,否则甲方有权单方面解除本协议,由此导致的后果由乙方自行承担。甲方承诺将积极配合乙方办理本项目开业经营所需的产权证、竣工验收、房屋租赁等证件,若存在甲方未提供导致乙方营业迟延等实质性影响因素的,则甲方给予乙方的免租期相应顺延。除非一方违约或发生不可抗力事件,本协议生效后任何一方不得单方面变更或解除本协议。若乙方的本项目不按期开业或其他予以导致本项目停业的,且逾期达到60天的,则甲方有权解除本协议。违约责任,本协议生效后,甲方违约而导致本协议终止履行或不能履行本协议的,违约金应自违约之日起15个工作日内向守约方支付100万元的违约金。该违约金为惩罚性的,不因任何因素而调整等。合作协议签订后,西岗建设投资公司将案涉房屋交付给长麒商贸公司使用。至2014年2月期间西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计1000平方米的房屋租赁给盛京银行股份有限公司使用,租期10年。西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计832平方米的房屋租赁给大连银行股份有限公司使用,租期10年。西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计214平方米的房屋租赁给大连灵芝妹子餐饮连锁有限公司使用,租期8年。西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计267平方米的房屋租赁给大连合兴快餐有限公司使用,租期10年。西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计314平方米的房屋租赁给大连屈臣氏个人用品有限公司使用,租期10年。西岗建设投资公司同意长麒商贸公司将大连市西岗区火车站北侧菜市街西侧兴业街南侧共计370平方米的房屋租赁给大连肯德基有限公司使用,租期10年。期间长麒商贸公司将西岗建设投资公司租赁给其的房屋另转租给大连银行、交通银行、汪纯平、大连陇轩餐饮有限公司等使用。长麒商贸公司将案涉房屋共对外转租约20个业户。合作协议签订后,长麒商贸公司共交付给西岗建设投资公司款项1,243,745.00元,西岗建设投资公司为长麒商贸公司出具的收据、收条注明款项为水、电、服务费、采暖费、停车场款项等。长麒商贸公司与西岗建设投资公司至今未签订房屋租赁合同。大连台湾国际商贸项目至今未开业。2014年10月15日,西岗建设投资公司致函长麒商贸公司,主要内容为:长麒商贸公司,贵公司目前占用我公司位于大连市西岗区以及地下公建等房屋欲设立台湾商贸城项目,但该项目至今尚未运营成就。鉴于贵公司对该房屋进行了相应的装修改造,请贵公司与我公司共同商定由有资质的鉴定机构对贵公司之前依法依规、并经我公司同意的装修物等进行价值鉴定,以便我公司日后再处置该房屋时,能优先确定应支付给贵公司的合理补偿。请贵公司在收到本函后的5日内,及时与我公司联系相关鉴定启动等事宜,若贵公司拒绝或延迟,由此导致的后果由贵公司自负。2014年10月16日,长麒商贸公司向西岗建设投资公司出具复函,主要内容为:对双方在履约过程中各自出现的问题会正确对待。贵公司致函我公司,对我公司依合作协议对大连市西岗区以及地下公建等房屋使用而进行的装修改造需进行价值评定一事,我公司同意并会全力配合完成此项工作。对共同寻找有资质的鉴定机构,依法进行相关方面的合理价值鉴定的方式及鉴定机构的指定,请贵公司安排时间和地点进行商议。该判决判令：一、西岗建设投资公司和长麒商贸公司2011年4月18日签订的《合作协议书》于2015年10月9日解除；二、长麒商贸公司腾退案涉租赁场地（包括地上房屋和地下停车场）。该判决现已生效。二、案涉房屋的占有使用情况。西岗建设投资公司与长麒商贸公司签订《合作协议书》后即将案涉房屋交付给长麒商贸公司。长麒商贸公司对案涉房屋进行了装修，现有发票证明的装修费用支出为5,114,561元。在装修过程中，西岗建设投资公司于2013年8、9月期间向长麒商贸公司下发三份《整改通知书》，对于长麒商贸公司对凯旋广场C区地面、车库等违规改造，部分未经论证、未经西岗建设投资公司同意，存在安全隐患的项目要求整改或停工、恢复原状。同年10月，要求长麒商贸公司拆除院内8个未经相关部门审批的商亭。2014年7月18日，要求长麒商贸公司停止商场内未取得营业执照而擅自出租的经营活动。本案中，长麒商贸公司提供的其与案外人2014年3月签订的《装饰装修工程施工合同》及《周记鞋铺装修工程决算书》等证据表明，长麒商贸公司2014年仍未完成对案涉房屋的装修工程。案涉房屋交付后，长麒商贸公司将部分房屋转租给案外人经营,租赁合同的签订时间大部分在2013年至2014年。其中，西岗建设投资公司出具转租证明，同意长麒商贸公司将案涉租赁房屋中的部分面积转租给中国银行股份有限公司大连中山广场支行用于开设银行服务业务。西岗建设投资公司出具声明书，表示：针对长麒商贸公司将案涉部分房屋转租给次承租人大连银行股份有限公司用于开设银行，以及大连巡天为通讯科技发展有限公司将部分房屋转租给大连酷瑞科技发展有限公司用于开设中国移动手机广场店等相关事宜，我公司作出如下声明：一、对大连银行转租台湾城商品贸易中心一层114、115店，二层C202、C203、C206、C207店房屋（面积为832平方米）用于经营银行，我公司对该转租行为予以认可并确认，将继续全面、严格履行与大连银行的相关房屋租赁事宜。二、对大连巡天为通讯科技发展有限公司将台湾城商品贸易中心109-1号商铺（面积为666平方米）转租给大连酷瑞科技发展有限公司用于开设中国移动手机广场店事宜，我公司对上述转租行为并不知情。经核实，若大连巡天为通讯科技发展有限公司将房屋转租给大连酷瑞科技发展有限公司之行为是真实客观并合法有效的，则我公司亦将尊重上述转租行为，我公司将按照市场价格与实际转租使用人重新签订租赁协议，以确保商铺经营秩序与社会和谐稳定。双方当事人均未提供证据证明西岗建设投资公司与大连酷瑞科技发展有限公司重新签订了租赁协议。大连市中级人民法院（2016）辽02民终3433号民事判决作出后，西岗建设投资公司于2016年9月26日向长麒商贸公司出具《催告函》，催要2012年10月以来凯旋广场C区商用房屋（包括地上房屋和地下停车场）的租金，要求长麒商贸公司收到函件后5个工作日内交付。长麒商贸公司工作人员于2016年9月27日签收该函件。2016年9月28日，西岗建设投资公司再次向长麒商贸公司致函，主要内容是：大连市中级人民法院作出的（2016）辽02民终3433号民事判决判令长麒商贸公司腾退凯旋广场C区商用房屋（包括地上房屋和地下停车场），而长麒商贸公司的装修和四楼小业主的装修西岗建设投资公司无法利用，故要求长麒商贸公司于收到函件后3日内将该房屋恢复原状，将装修拆除并交付给西岗建设投资公司，否则视为放弃房屋装修利益，西岗建设投资公司将自行处置。长麒商贸公司工作人员于2016年9月29日签收该函件。2017年5月25日长麒商贸公司腾退案涉房屋。三、关于案涉房屋的规划、消防、竣工验收等手续及产权办理情况。1.案涉房屋规划、消防、竣工验收等手续的办理情况。2005年7月12日，大连市规划局出具《建筑方案审核意见书》，原则同意大连站北广场C区改造工程建筑方案。2005年7月22日，大连市公安消防局出具《建筑工程消防设计审核意见书》，同意大连站北现代凯旋广场（C区）的建筑消防设计方案。2007年6月19日，大连市公安消防局出具《建筑工程自动消防设施审核意见书》，同意大连站北现代凯旋广场（C区）的自动消防设施设计方案。2010年6月9日，大连市公安消防局向案涉房屋的开发建设单位大连现代城市房地产有限公司出具《建筑工程消防验收的意见书》（包括建筑消防和自动消防），认定大连站北现代凯旋广场C区（层数10/-2，建筑高度68米，建筑面积56,711.59平方米）消防验收合格，同时注明：此次验收只针对验收主体，不作为开业和投入使用的依据，装修需另行申报。2011年12月16日，长麒商贸公司向大连市西岗区消防局发送《关于大连台湾名品城消防审批工作汇报》，在该汇报中长麒商贸公司自认，台湾名品城已于2011年6月9日取得了建筑工程消防审批验收意见书，2011年11月4日取得了建设工程消防设计审核意见书。2012年3月31日，大连市建设工程质量监督站出具证明，内容为大连现代凯旋广场C区工程，建筑面积56,717.59平方米，框架/地上十层、地下二层，建设单位于2011年12月14日组织了竣工验收，未发现影响结构安全的质量问题。2.产权办理情况。案涉租赁房屋系西岗建设投资公司自大连银行股份有限公司转让取得，在双方签订的《资产转让合同》中载明，案涉资产未经竣工验收，均未办理权属证书，同时双方约定，将产权直接办至西岗建设投资公司名下，相关税费各自承担。西岗建设投资公司于2014年2月19日首次取得了西岗区站北广场6号1跃4层1号房屋（包括地上一层部分面积、二至四层全部面积，总计19,833.81平方米）的产权证书；2015年10月9日首次取得了西岗区兴业街4-6号（面积55.25平方米）和4-7号房屋（面积55.25平方米）的产权证。2016年8月5日，案涉房屋的开发建设单位大连现代城市房地产有限公司向西岗建设投资公司出具《通知函》，称西岗建设投资公司拥有的C区地下停车场中约5600平方米建筑面积可以办理产权证，请西岗建设投资公司与该公司联络办理。四、关于西岗建设投资公司转供水、电的相关事实。西岗建设投资公司与大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）签订《转供电、转供水服务合同》，约定大都会公司向西岗建设投资公司收取凯旋广场C区1F-4F及地下部分、扩建部分（用途商场及停车场，建筑面积36,816.7平方米）的转供电、转供水服务管理费，费用总计935,745元，付款方式年付，合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日。长麒商贸公司向西岗建设投资公司支付了上述管理费。西岗建设投资公司将该笔费用转付给大都会公司。2015年2月11日至2月17日期间，西岗建设投资公司工作人员分别向长麒商贸公司出具7张收条，认可收到停车场款项共计28,000元。2014年1月15日，大都会公司向西岗建设投资公司出具关于停止转供水、供电服务的通知，主要内容为：大都会公司受西岗建设投资公司委托，有偿提供凯旋广场C区2013-2014年度转供水、电服务，因西岗建设投资公司未按协议约定交纳转供水、电服务费，经多次催缴，仍未交纳，故大都会公司决定于2014年1月15日停止对上述区域的转供水、电服务。2014年5月5日，西岗建设投资公司向长麒商贸公司发送《关于转供水、供电事宜联络函》，告知长麒商贸公司若2014年有供水、供电需求，需提出申请并交纳转供水、转供电服务费，西岗建设投资公司将与大都会公司签订《2014年C区供电、供水服务协议》。长麒商贸公司未交纳2014年的转供水、电服务费。2014年5月15日案涉租赁房屋停电。2014年6月，长麒商贸公司与大连发电设备经贸中心签订设备租赁合同，长麒商贸公司开始使用租赁的发电设备供电，直至2014年12月5日。因前述供电问题，导致与长麒商贸公司签订租赁合同的承租人谢连文无法经营，一审法院（2017）辽02民终4711号民事判决书判令，解除长麒商贸公司与谢连文签订的租赁合同，并判令长麒商贸公司返还租金、履约保证金，并赔偿谢连文2014年5月15日至2016年1月15日的经营损失。2014年6月16日，大连银行股份有限公司第一中心支行向长麒商贸公司出具《工作联络函》，表示长麒商贸公司因5月15日的停水停电行为，已构成违约，希望尽早解决案涉房屋的水电问题。2015年，西岗区人民法院作出（2015）西民初字第2013号民事判决书，以长麒商贸公司欠付大连发电设备经贸中心发电设备租金为由，判令长麒商贸公司向大连发电设备经贸中心支付租金、运费，并赔偿损失。五、合同履行过程中长麒商贸公司与西岗建设投资公司的相关函件。西岗建设投资公司、长麒商贸公司与案外人台湾农业精品国际行销协会签订《合作备忘录》，约定：西岗建设投资公司现有商业住房面积20,191平方米及附属地下停车场一处，西岗建设投资公司能够提供项目合法运营所需用房的全部手续。长麒商贸公司与案外人台湾农业精品国际行销协会承诺在本项目投资1亿元，引进台商500户左右，提供2500个就业岗位，项目培育期3年，预计年平均营业额达到7-8亿元，运营条件成熟后，预计年平均营业额达到几十亿元。2012年7月10日，台湾农业精品国际行销协会向西岗区区长发送《关于大连台湾国际商贸城有关问题的紧急报告》，该报告说明，案涉项目自2010年签订协议以来，由于西岗建设投资公司所提供的经营场所今天3月末才验收结束，致案涉项目一直拖延至今未能开业。现因协会引入本地股东，导致台商不满，希望政府出面清除此股东，保证台商的信心。2012年10月13日，长麒商贸公司向西岗建设投资公司出具《关于加快推进大连台湾国际商贸城项目实施的回函》，主要内容为：一、长麒商贸公司承诺遵守双方签订的所有合作文件。二、台湾城开业条件为：物业大楼的产权证；长麒商贸公司与西岗建设投资公司签署租赁协议书；完成案涉房屋的相关设施设备正常运转、验收。上述条件具备后，长麒商贸公司才能与客户签订合作协议书。三、对于台湾城的业态规划、招商情况以及前期筹备的投资情况作出了汇报。长麒商贸公司称自立项至今两年，其已支出各种款项1850万元，合约中未付款项870万元。2013年12月13日，长麒商贸公司向西岗建设投资公司发送《关于台湾城项目现阶段困难的协商问题》的函件，列明了长麒商贸公司该阶段的主要问题，希望西岗建设投资公司出面协调，长麒商贸公司愿全额支付相关费用。问题主要包括台湾城外围供暖及中空供暖问题、转供电问题。六、关于本案的鉴定情况。在本案诉讼过程中，长麒商贸公司申请对案涉凯旋广场C区租赁场地内装修物工程造价进行鉴定，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司以长麒商贸公司提交的鉴定资料详细程度达不到工程量计算及造价鉴定的基本要求为由，将该鉴定予以退卷。长麒商贸公司同时申请对其在案涉项目中的可得利益损失进行鉴定，辽宁东方阳光资产评估有限公司予以退鉴，主要理由是：1.长麒商贸公司提出的预期利益损失只统计了租金收入，未扣除相关成本费用及税费。由于长麒商贸公司因案涉房屋无法办理竣工验收手续、消防验收手续无法正常经营使用，处于非正常经营状态，故其已发生的成本费用数据可比性较差。2.长麒商贸公司及西岗建设投资公司对案涉项目中的可得利益损失鉴定所涉及的部分事项存在异议，如未经西岗建设投资公司同意的长麒商贸公司预对外转租签订的相关协议是否认可，收取的转供水费及转供电费应由哪方承担，未提供正式发票的装修费用的真实性、合法性、关联性的认可方面，长麒商贸公司经营中发生的日常费用是否均为设立及存续台湾城而发生的等。3.未来发生的部分成本费用项目的金额不确定性导致相应的鉴定程序无法进行。在对租赁场地内装修物进行工程造价的过程中，长麒商贸公司认可，其向鉴定机构提供的施工图纸系其在装修施工完毕后自行制作，西岗建设投资公司对该图纸的真实性、关联性及合法性均不予认可。七、一审法院查明的其他事实。1.双方当事人签订的《合同协议书》约定，若长麒商贸公司无法定理由解除本协议的，或因长麒商贸公司的原因导致本协议解除的，则长麒商贸公司应向西岗建设投资公司支付占用该房屋期间的房屋租金（租金标准为1.3元/平方米），同时应向西岗建设投资公司支付100万元的违约金。该违约金为惩罚性的，不因任何原因而调整。2.长麒商贸公司的营业执照记载，长麒商贸公司成立于2011年3月30日，住所地大连市西岗区北海街19号309室，经营范围包括：货物、技术进出口；国内一般贸易；物业管理；柜台出租；西岗区凯旋广场C区地面、地下停车存放服务；房屋租赁；经营广告业务；电脑图文设计。一审法院认为，西岗建设投资公司和长麒商贸公司于2011年4月18日签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。本案的争议焦点在于双方履行《合作协议书》的过程中谁存在违约行为。按照《合作协议书》的约定，长麒商贸公司的主要义务是：1.在案涉租赁房屋内建设辽宁地区台湾农副产品及台湾其他业态为主题的批发零售集散中心，总投资约1亿元,运营后引进200名以上的台商；2.不可撤销地承诺,在西岗建设投资公司交付案涉房屋后的六个月内正式对外营业。3.承诺在合作期限内,不改变案涉房屋的用途以及本项目的业态,不得变更经营项目或越位经营。结合本案已查明的事实，长麒商贸公司并未完全履行合同约定的上述义务。首先，台湾国际商贸中心对外营业的基本条件应是经营场地已装修完毕，招商工作已基本完成并具备开业条件。而本案中，根据长麒商贸公司自行提交的装饰装修工程施工合同及装修工程决算书等证据显示，长麒商贸公司至2014年仍未完成对案涉房屋的装修工程。虽然西岗建设投资公司于2011年12月14日才通过案涉房屋的竣工验收，客观上影响了长麒商贸公司对外营业的时间，但案涉房屋自2011年4月18日签订《合作协议书》后即交付给长麒商贸公司，即使自西岗建设投资公司竣工验收合格之日起算，长麒商贸公司亦未能在其承诺的六个月内正式对外营业，并且长麒商贸公司亦未能提供充分的证据证明在其承诺的开业期限内已与台商达成了合作意向，成功引进了协议书约定数量的台商，具备了对外营业的基本条件。故长麒商贸公司未按照《合作协议书》约定的时间对外营业，已构成违约。其次，长麒商贸公司将案涉房屋对外转租，改变了房屋用途及项目业态。根据《合作协议书》约定，长麒商贸公司在合作期限内能独自享有该房屋的占有、使用、处分等权利。同时亦约定，长麒商贸公司不得改变该房屋的用途及项目业态，不得变更经营项目或越位经营。本案已查明的事实显示，长麒商贸公司将案涉房屋先后转租给20余家业户，其中主要包括银行、餐饮，还有化妆品店及科技公司用于开设中国移动手机广场，租赁合同的签订时间大部分在2013年至2014年。从长麒商贸公司请求西岗建设投资公司准许才转租的情况及转租项目的经营范围看，上述转租行为应不属于合同约定的项目业态。并且上述转租商家中有部分经过了西岗建设投资公司的同意，但包括中国移动手机经营广场在内的项目无据证明已经过了西岗建设投资公司的同意，且其经营范围显然与台湾国际商贸中心的经营项目无关，属于改变房屋用途及项目业态的行为，故长麒商贸公司在转租案涉房屋的过程中亦存在违约行为。再次，长麒商贸公司诉称，因西岗建设投资公司未及时提供案涉房屋的产权证明，违反《企业法人登记管理条例》的相关规定，导致其无法办理营业执照，进而影响开业的理由不能成立。《企业法人登记管理条例》是为确认企业法人资格，保证合法经营而制定，企业法人登记是指经企业法人登记主管机关审核，准许登记注册，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格的方式。在办理企业法人登记时，需要提供“住所和经营场所使用证明”，该规定是办理企业法人营业执照的要求。而本案中，长麒商贸公司作为履行《合作协议书》的相对方，其已经取得了营业执照，即具备了企业法人的经营资质，有固定的住所地，即大连市西岗区北海街19号309室，经营范围中亦包含了柜台出租、西岗区凯旋广场C区地面、地下停车存放服务等内容，具有履行合同义务的条件。并且在双方签订的《合作协议书》中并未约定需要重新设立新的企业法人作为台湾农副产品及台湾其它业态为主体的批发零售集散中心的经营主体，故长麒商贸公司以西岗建设投资公司未提供案涉房屋的产权证影响其办理企业法人登记为由主张西岗建设投资公司违约，依据不足，一审法院不予支持。最后，长麒商贸公司诉称，案涉房屋未通过消防验收，导致其装修后无法取得消防验收合格手续，影响开业的理由亦不能成立。作为案涉房屋的出租人，西岗建设投资公司应当保证案涉租赁房屋消防验收合格，具备使用条件。根据西岗建设投资公司提供的大连市公安消防局出具的《建筑工程消防验收的意见书》等资料，案涉房屋于2010年6月9日已取得了消防验收合格证明。长麒商贸公司在2011年12月16日向大连市西岗区消防局发送的《关于大连台湾名品城消防审批工作汇报》中，亦认可案涉台湾名品城已取得建设工程消防审批验收及设计审核意见书，通过了消防验收。并且案涉房屋主体部分已于2014年2月取得了房屋产权证书。据此，应视为西岗建设投资公司提供的案涉房屋符合消防验收合格的条件。鉴于案涉房屋交付后长麒商贸公司进行了装修，根据相关规定，装修需另行申报消防验收，故长麒商贸公司称其装修后未通过消防验收，不排除系由于其装修不符合消防验收要求所致，不能证明西岗建设投资公司提供的案涉房屋消防验收不合格。并且长麒商贸公司亦未能提供其申报消防验收而西岗建设投资公司知因西岗建设投资公司原因导致验收不合格的相关证据。故长麒商贸公司的该项诉讼理由没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，长麒商贸公司在履行合同的过程中存在违约行为。在此情形下，其主张西岗建设投资公司赔偿其小业户损失、预期利益等损失及违约金的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于长麒商贸公司诉请中的装修损失一节，一审法院认为，在双方履行合同的过程中，西岗建设投资公司于2014年10月15日致函长麒商贸公司,表示希望双方共同商定鉴定机构对案涉房屋内的装修物进行价值鉴定，并同意就装修部分给予长麒商贸公司合理补偿。长麒商贸公司于次日向西岗建设投资公司出具复函,表示同意西岗建设投资公司的上述鉴定意见。至此，双方当事人对于以鉴定方式确定装修物价值，并由西岗建设投资公司给予长麒商贸公司合理补偿的相关事项达成合意。基于此，一审法院根据长麒商贸公司的申请，在本案诉讼中委托大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司对案涉凯旋广场C区租赁场地内装修物工程造价进行鉴定，但因长麒商贸公司无法提供装修当时的施工图纸，大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司以长麒商贸公司提交的鉴定资料详细程度达不到工程量计算及造价鉴定的基本要求为由，将该鉴定予以退卷。对此，长麒商贸公司应承担举证不能的法律后果。故长麒商贸公司要求西岗建设投资公司承担装修损失的诉请，一审法院不予支持。关于长麒商贸公司诉请西岗建设投资公司退还转供水、电费1,243,745元一节，一审法院认为，《合作协议书》签订后,长麒商贸公司共向西岗建设投资公司支付款项1,243,745元,其中除转供水、电费外，还包括采暖费、停车场款项等。根据西岗建设投资公司与大都会公司签订的《转供电、转供水服务合同》显示，案涉租赁场地2013年1月1日至2013年12月31日转供电、转供水服务管理费总计935,745元。故长麒商贸公司实际交付的转供水、电服务费数额应为935,745元。因该笔费用系由西岗建设投资公司收取后转付给案涉租赁场地的物业公司大都会公司，西岗建设投资公司并未占用该笔费用。且长麒商贸公司交付该笔费用的行为本身即表明各方对于该笔费用的支出已达成合意，长麒商贸公司亦认可在该转供水电费支付期间其在案涉租赁场地实际使用了水和电。故长麒商贸公司在双方已实际履行完毕的情况下要求返还转供水、电服务费无充分的事实和法律依据，对其该项诉请一审法院不予支持。关于西岗建设投资公司是否存在违约行为一节。一审法院认为，根据双方签订的《合作协议书》，西岗建设投资公司的主要义务是：1.向长麒商贸公司交付协议书约定的租赁房屋，并保证西岗建设投资公司对该租赁房屋享有所有权，保证长麒商贸公司在房屋交付后，合作期限内独自享有该房屋的占有、使用、处分等权利；2.办理案涉房屋的产权证、竣工验收手续，配合长麒商贸公司办理房屋租赁等证件。《合作协议书》签订后，西岗建设投资公司向长麒商贸公司交付了案涉租赁房屋，包括地上1-4层和C区地下停车场。关于长麒商贸公司称，双方合同约定的地上部分租赁面积为20,191平方米，而根据西岗建设投资公司取得的产权证上记载的房屋面积仅为19,944.31平方米，西岗建设投资公司实际交付的租赁房屋面积与合同约定不符一节，西岗建设投资公司辩称该部分面积差246.69平方米系卸货区，属于公共区域，西岗建设投资公司无法取得该部分面积的产权证，但已经向长麒商贸公司交付了卸货区部分的面积。一审法院认为，因在双方合同履行的过程中，长麒商贸公司从未就西岗建设投资公司交付的面积与约定不符提出过异议，现亦未能提供证据证明哪一个区域的面积西岗建设投资公司未向长麒商贸公司交付，影响其使用，故应视为西岗建设投资公司已经履行了交付租赁房屋的义务。但鉴于西岗建设投资公司认可合同约定的地上面积中有246.69平方米其无法办理产权证，并且C区地下停车场至今亦未能办理产权证。虽然现有证据不足以证明案涉房屋部分面积未办理产权证对于长麒商贸公司未能正常营业产生实质性影响，但根据《合作协议书》的约定，办理案涉租赁房屋的产权证是西岗建设投资公司的义务，故西岗建设投资公司亦存在履行合同不符合约定的情形。基于此，西岗建设投资公司要求长麒商贸公司支付违约金亦无充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。关于西岗建设投资公司要求长麒商贸公司支付案涉房屋租金及占有使用费的诉请，一审法院认为，虽然双方未签订正式的《房屋租赁合同》，但在双方签订的《合作协议书》中，约定双方的合作方式是西岗建设投资公司将案涉房屋出租给长麒商贸公司并收取租金，长麒商贸公司依托案涉房屋建立台湾农副产品及台湾其他业态为主体的批发零售集散中心，由长麒商贸公司独立自主经营管理该项目，西岗建设投资公司并不参与实际经营。《合作协议书》对于房屋的交付、租赁期限、租金支付标准及方式均作出了非常明确的约定，且双方共同承诺租金标准等最终以《合作协议书》约定为准执行。故双方当事人之间实质系房屋租赁法律关系。按照《合作协议书》的约定，西岗建设投资公司承诺给长麒商贸公司6个月的装修免租期及一年的市场培育免租期，总计18个月。免租期自西岗建设投资公司将案涉房屋交付给长麒商贸公司之日起计算。免租期结束后，西岗建设投资公司开始向长麒商贸公司收取房屋租金。该协议同时约定，西岗建设投资公司承诺配合长麒商贸公司办理租赁房屋的产权证、竣工验收、房屋租赁等证件,若存在甲方未提供导致乙方营业迟延等实质性影响因素的,则甲方给予乙方的免租期相应顺延。本案中，案涉房屋交付时，西岗建设投资公司尚未竣工验收合格，直到2011年12月14日才通过竣工验收，未竣工验收势必影响案涉房屋的装修进度，进而对长麒商贸公司营业迟延产生实质性影响，故应依约对免租期进行顺延。1、自案涉租赁房屋交付之日顺延至2011年12月14日，在此基础上扣除合同约定的18个月免租期，则长麒商贸公司应支付租金的起算时间为2013年6月15日。根据双方在《合作协议书》中的约定，租金自起付日起第一个租赁年度的租金为1.3元/天/平方米，此后每个租赁年度的租金都在上个租赁年度租金的基础上另行增加10%。因西岗建设投资公司在本案中反诉主张的租金计算面积为20,191平方米，故第一年度（2013年6月15日-2014年6月14日）租金标准为1.3元/天/平方米，租金数额为9,580,629.5元，第二年度（2014年6月15日-2015年6月14日）租金标准为1.43元/天/平方米，租金数额为10,538,692.45元，第三年度（2015年6月15日-2016年6月14日）租金标准为1.573元/天/平方米，租金计算至一审法院（2016）辽02民终3433号民事判决书确定的合同解除之日2015年10月9日共计116天，租金数额为3,684,211.388元。据此，长麒商贸公司应向西岗建设投资公司支付的租金数额为23,803,533.338元（9,580,629.5元+10,538,692.45元+3,684,211.388）。2、自生效判决判令双方《合作协议书》于2015年10月9日解除后，长麒商贸公司仍占用案涉房屋，直至2017年5月25日腾退，在此期间的占有使用费长麒商贸公司亦应支付，支付标准应参照租金标准，西岗建设投资公司主张按照1.3元/天/平方米的标准未超出合同约定的范围，一审法院予以准许。据此，2015年10月10日-2017年5月25日的房屋占有使用费为15,565,241.9元（1.3元/天/平方米×593天×20,191平方米）。对于西岗建设投资公司反诉请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。综上所述，长麒商贸公司的诉讼请求部分成立，西岗建设投资公司的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、长麒商贸公司于判决发生法律效力之日起十五日内向西岗建设投资公司支付房屋租金23,803,533.338元，房屋占有使用费15,565,241.9元；二、驳回长麒商贸公司的诉讼请求；三、驳回西岗建设投资公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,135,308元（大连长麒国际商贸发展有限公司已预付），反诉费140,878.2元（大连西岗建设投资有限公司已预付），由大连长麒国际商贸发展有限公司负担1,250,874元，大连西岗建设投资有限公司负担25,312.2元。本院二审期间，长麒商贸公司围绕上诉请求，向法庭提交了三份新证据，本院组织双方当事人进行了质证。长麒商贸公司提交的新证据为：证据1、大连市西岗区公安消防大队发布封闭火灾现场公告。拟证明：2019年12月26日8时30分，对大连市西岗区凯旋广场菜市街1号火灾现场予以封闭。证据2、大都会物业管理有限公司通知。拟证明：2019年12月26日，大都会物业管理有限公司通知凯旋商城全体业主，因火灾导致凯旋地下商场无法正常营业。证据3、火灾事故认定书。拟证明：火灾起火时间为2019年12月25日10时9分左右，起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间，起火点为自第6个梁柱北端至向北3米，距东墙向西4.9米至7.8米的区域内，起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火，证明消防大队在确定起火原因的前提下，仍无法确定火灾的责任者，其真实原因就是案涉房屋没有经过消防验收，消防大队没有案涉房屋通过消防验收的档案。西岗建设投资公司质证意见：长麒商贸公司提供的虽然是影印件，但是火灾事故发生在大连市人所共知的，所以说西岗建设投资公司对上述三份影印件的证据的真实性没有异议。但是对于长麒商贸公司的证明目的有异议。在一审期间西岗建设投资公司已经提供了消防验收的意见书，证实在2010年6月9日案涉的工程就通过了大连市公安局公安消防局的消防验收，结论是消防验收合格。而这个火灾是一个意外的事件，也是由于案外人一些设施的原因导致火灾的发生，严格来说与本案没有任何的关联性。本院对长麒商贸公司提交的3份新证据的真实性予以确认，认为长麒商贸公司以此3份证据来达到其主张的证明目的，证据尚不充分。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方虽然只是签订了《合作协议书》，未依合作协议签订房屋租赁合同，但就双方签订的合作协议内容看，仍属房屋租赁性质。该合作协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。本案二审争议的焦点为：一、一审判决是否存在认定合作协议解除原因、租金起算时间、装修费损失认定事实错误；如有错误，应如何认定；二、一审判决是否存在认定收取转供水电费、赔偿小业户损失、贷款利息等事实不清问题，应否支持长麒商贸公司对这几项诉求；三、一审判决是否存在适用法律错误，程序违法问题。一、关于一审判决是否存在认定合作协议解除原因、租金起算时间、装修费损失认定事实错误；如有错误，应如何认定的问题。依据双方签订的《合作协议书》，长麒商贸公司义务主要为：1.在案涉租赁房屋内建设辽宁地区以台湾农副产品及台湾其他业态为主题的批发零售集散中心，总投资约1亿元,运营后引进200名以上的台商；2.不可撤销地承诺在接收案涉房屋后的六个月内正式对外营业；3.在合作期限内,不改变案涉房屋的用途以及本项目的业态,不得变更经营项目；4.在18个月免租期后，按约定交付租金。根据本案已查明事实，上述四项协议义务，长麒商贸公司均未依约完成。西岗建设投资公司的主要义务为：1.交付协议书约定的租赁房屋，保证对该租赁房屋享有所有权，保证长麒商贸公司在合作期限内独自享有该房屋的占有、使用、处分等权利；2.办理案涉房屋的产权证、竣工验收手续，配合长麒商贸公司办理房屋租赁等证件。西岗建设投资公司除在办理案涉房屋产权证、竣工验收时间上有所迟延外，均履行了协议义务。对于协议的解除问题，双方在《合作协议书》第6.2条约定：乙方长麒商贸公司承诺在合作期限内不得改变房屋用途以及本项目业态，不得变更经营项目，否则甲方西岗建设投资公司有权单方解除本协议，由此导致的后果由乙方自行承担。第10.2条约定：若乙方长麒商贸公司的本协议项目不按期开业的，逾期达60天的，则甲方西岗建设投资公司有权解除本协议。一审法院认定长麒商贸公司履行案涉协议所承担的主要义务存在明显违约，具有客观事实依据，于法于约有据，本院予以确定。同时，对于是否存在认定合作协议解除原因，案涉合作协议应否解除问题，在长麒商贸公司起诉西岗建设投资公司继续履行合作协议，西岗建设投资公司反诉请求解除合作协议的前案诉讼中，大连市西岗区人民法院于2016年1月6日作出（2015）西民初字第2333号民事判决中已经认定：因长麒商贸公司存在改变经营的业态、擅自转租、未按合同约定支付被告租金等情形,未按协议约定使大连台湾国际商贸中心项目按时对外营业,致使双方的合同目的已经无法实现,西岗建设投资公司的反诉请求符合合同约定及法定的合同解除之情形。大连市中级人民法院于2016年8月15日作出的（2016）辽02民终3433号民事判决中也认定：双方签订合作协议书是为了筹建大连台湾国际商贸中心项目，长麒商贸公司在合作协议书中不可撤销的承诺，该项目应在西岗建设投资公司将案涉房屋交付给长麒商贸公司后的六个月内正式对外营业。双方于2011年4月签订合作协议书后，西岗建设投资公司即将房屋交付给了长麒商贸公司，但双方至今未能筹建起台湾国际商贸中心项目，使西岗建设投资公司签订案涉合作协议书的合同目的无法实现，西岗区人民法院判决解除案涉合作协议及长麒商贸公司腾退案涉房屋，并无不当。可见，本案一审判决认定合作协议解除原因事实清楚，证据充分。长麒商贸公司上诉提出一审判决存在认定合作协议解除原因认定事实不清，认定事实错误的主张，证据不足，缺乏事实依据，不予支持。至于租金起算时间，案涉房屋长麒商贸公司自2011年4月18日签订《合作协议书》予以接收，依据协议约定，合作期限从甲方将该房屋交付之日起开始计算。因当时交付的房屋未办理竣工验收，会影响案涉房屋的装修，迟延案涉租赁房屋按时营业，一审法院将合作起算时间推延至2011年12月14日案涉房屋获得竣工验收时间，合乎事实情理。自2011年12月14日开始计算合作期限，依照协议约定扣减6个月房屋装修期和1年市场培育期，共计18个月的免租金期限，一审法院将案涉房屋租金起算定至2013年6月15日有理有据，并无不当。长麒商贸公司上诉提出应将免租期限延长至2014年2月21日西岗建设投资公司取得案涉房屋所有权证书后的2014年3月起算，协议无此约定，也不尽合乎情理，依据不足，不予支持。关于长麒商贸公司要求的装修费损失赔偿问题，虽然长麒商贸公司为履行合作协议对案涉房屋进行过一定程度的装修，产生了一定的装修费用，但因案涉合作协议的解除原因主要是长麒商贸公司长时间未能完成合作协议约定的数项主要义务所发生严重违约，致使西岗建设投资公司无法实现订立合同目的，西岗建设投资公司依约有权单方请求解除协议，由此产生的后果依约应由长麒商贸公司自行承担。况且，西岗建设投资公司收回长麒商贸公司装修后的案涉房屋，并未因装修而有何受益。如果案涉合作协议的解除，主要是因西岗建设投资公司严重违约所造成，长麒商贸公司则可以有权要求西岗建设投资公司赔偿其因装修产生的费用损失，但现存证据所证明的事实与此相反。故此，长麒商贸公司上诉提出一审认定装修费损失事实错误，要求西岗建设投资公司赔偿其付出的装修费损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。二、关于一审判决是否存在认定收取转供水电费、赔偿小业户损失、贷款利息等事实不清问题，应否支持长麒商贸公司对这几项诉求的问题。本院认为，案涉房屋系由长麒商贸公司承租后对外转租所使用，长麒商贸公司作为案涉房屋第一承租人，对于案涉房屋租赁使用过程中发生的供水、供电费用，于法于规均应支付。一审判决认定案涉935,745元费用，系长麒商贸公司租赁案涉房屋过程中实际产生的水电费用，先由长麒商贸公司支付给西岗建设投资公司，再由西岗建设投资公司转交给案涉房屋的物业管理公司大都会公司事实清楚，证据充分，不存在长麒商贸公司上诉主张的事实不清问题。对于长麒商贸公司上诉主张一审判决对小业户损失（连同相关案件诉讼费）共计6,495,175元的赔偿认定事实不清问题，经查长麒商贸公司所主张的谢连文、胡巧辉、吴冬杰、汪纯平、刘慧芳、陈炯良6人小业户损失系长麒商贸公司未经西岗建设投资公司同意，擅自改变承租房屋的租赁用途及协议约定的项目业态，私自将案涉房屋对外进行非约定项目出租过程中产生的损失，该行为本身即属违约，所产生的损失理应由长麒商贸公司自行承担。一审法院未判决西岗建设投资公司承担该损失费用事实清楚，证据充分，也不存在长麒商贸公司所主张的认定事实不清问题。长麒商贸公司还主张赔偿其贷款利息损失问题，本院认为长麒商贸公司在接收案涉房屋后，为建设合作协议约定的台湾国际商贸城向对外借款而产生的贷款利息，属于其自身经营中产生的成本费用。如果租赁经营成功，该贷款及所花费的利息会给其带来预期利润。本案双方所签《合作协议书》被解除，主要原因在于长麒商贸公司长期不能完成合作协议约定的数项主要义务而严重违约，导致西岗建设投资公司无法实现订立合同目的，西岗建设投资公司依据《合作协议书》第6.2条诉请法院判决解除合作协议，由此导致的后果在协议中已约定由其自行承担。一审法院未判决西岗建设投资公司赔偿长麒商贸公司案涉贷款利息，事实清楚，证据充分。长麒商贸公司上诉提出一审判决存在认定收取转供水电费、赔偿小业户损失、贷款利息等事实不清问题，要求支持其对这几项损失赔偿的请求，事实和法律依据不足，不予支持。三、关于一审判决是否存在适用法律错误和程序违法问题。长麒商贸公司上诉提出其在一审申请对其预期利益进行鉴定，一审法院没有准许，以及一审未对装修物的剩余价值进行评估鉴定，均为违反法定程序。本院认为，由于长麒商贸公司长期不能完成合作协议约定的数项主要义务而严重违约，致使西岗建设投资公司无法实现订立合同目的，故此就案涉双方的合作协议继续履行与否问题，已先由大连市西岗区人民法院和大连市中级人民法院两份生效民事判决判令解除双方合作协议，腾退案涉租赁房屋。如本案焦点一所述，如果案涉合作协议的解除主要是因西岗建设投资公司严重违约所造成，长麒商贸公司则有权要求西岗建设投资公司赔偿其因装修产生的费用损失，也可以要求西岗建设投资公司赔偿其依据合作协议可得预期利益损失。然而，本案事实是依据现有证据只能认定是因长麒商贸公司长期不能完成合作协议约定的主要义务明显严重违约，致使西岗建设投资公司无法实现订立协议目的，导致合作协议被人民法院依法依约解除。依据合作协议第6.2条，由此导致的后果应由乙方长麒商贸公司自行承担。西岗建设投资公司依法依约无义务赔偿长麒商贸公司主张的预期利益损失。同时，对于长麒商贸公司腾退房屋的装修物剩余价值，并未因自己有何利用而受益，故此也无义务给付长麒商贸公司装修物的剩余价值。在此情况下，一审法院未对长麒商贸公司主张的预期利益和装修物的剩余价值进行评估鉴定并无不当，不存在因未进行这两项评估鉴定而程序违法。另外，长麒商贸公司上诉还提出西岗建设投资公司反诉的房屋租金、占有使用费的诉讼请求已过诉讼时效问题。经查双方于2015年10月9日经法院生效判决解除案涉合作协议后，西岗建设投资公司曾于2016年9月26日向长麒商贸公司送达《催告函》，主张并要求长麒商贸公司尽快给付自2012年10月起的房屋租金，该函由长麒商贸公司法定代表人杨桂娟于2016年9月27日签收，长麒商贸公司并未对欠付租金提出异议，对于西岗建设投资公司要求支付租金的诉讼时效应自2016年9月27日中断并重新计算，而自2016年9月27日至西岗建设投资公司反诉并未超过法定诉讼时效。因此，长麒商贸公司的该上诉主张缺乏事实和法律依据，不予支持。长麒商贸公司上诉提出一审判决存在适用法律错误，程序违法的主张，均证据不足，不予支持。综上，本案一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确。长麒商贸公司所提上诉请求及事实理由，证据不足，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354,339元，由大连长麒国际商贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇二〇年五月十五日法官助理王军书记员李婷（代）