辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终414号上诉人（原审被告）：凌源兴诺房地产开发有限公司，住凌源市红山路东段60-16号。法定代表人：刘凤艳，总经理。委托诉讼代理人：田菊，辽宁中平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李振福，男，1952年9月30日出生，汉族，退休工人，住凌源市双圆佳苑Ａ区。被上诉人（原审原告）：马淑芝，女，1958年11月25日出生，汉族，退休工人，住凌源市双圆佳苑Ａ区。二被上诉人的委托诉讼代理人：李明（李振福与马淑芝之子），住凌源市双圆佳苑A区24号楼1单元102室。原审被告：凌源市钢铁集团有限责任公司，住所地凌源市钢铁路3号。法定代表人：文广，董事长。上诉人凌源兴诺房地产开发有限公司（以下简称“兴诺公司”）因与被上诉人李振福、马淑芝、原审被告凌源市钢铁集团有限责任公司（以下简称“凌钢公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2018）辽1382民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兴诺公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案依法改判或发回重审，并由被上诉人李振福、马淑芝承担全部诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人起诉要求上诉人兴诺公司为其办理房屋产权证，在一审审理期间，二被上诉人涉案的两套住宅房屋就已经具备办理房屋产权证的条件，被上诉人随时可以办理房屋产权证，对此项一审判决已经没有实际意义，二审法院应当依法撤销。2．关于9500元违约金，一审判决不合理。一是一审判决认定上诉人对违约金没有异议，并不是兴诺公司认可违约金，同意支付违约金，而是上诉人代理人当时认为，被上诉人李振福、马淑芝的两户置换的房屋是在凌源市钢铁集团有限责任公司团购，二被上诉人是与凌钢公司签订的《房屋产权置换协议》，李振福、马淑芝二人要求的违约金与兴诺公司无关，所以提出无异议。二是上诉人逾期办理房产证是有客观原因的，不是上诉人无故拖延不予办理。是由于位于双圆佳苑开发建设项目拆迁范围内的联通公司办公楼未拆迁，征收局和联通公司没有签订征收补偿协议，导致规划局不能对双圆佳苑小区办理规划验收手续，这样兴诺公司也就无法办理竣工验收手续，房屋产权证逾期办理是因为政府整体规划设计不协调，不统一。对于逾期办证，上诉人没有过错，更不应承担违约责任。上诉人在二审庭审中补充上诉意见称，被上诉人起诉要求上诉人给付违约金的请求超过了诉讼时效，法院应该予以驳回，被上诉人是2014年10月20日领取钥匙入住，起诉要求违约金相隔了三年，超期主张应该予以驳回。李振福、马淑芝答辩称：1．上诉人在上诉状中事实和理由第一条中的说法是错误的。凌源市房产登记处于2019年9月1日可以办理案涉房屋产权证，必须手续中有一张销售不动产统一发票和一张双圆佳苑小区办理房照确认单，而凌源兴诺房地产开发有限公司对必须手续的发放有捆绑条件，包括两被上诉人在内所有双圆佳苑小区住户必须用双圆佳苑小区物业服务费收据交换，否则扣押手续，导致由于上诉人原因至今被上诉人也无法办理房屋产权证。2．上诉人在上诉状中事实和理由第二条第一项陈述是错误的。在一审中，上诉人代理人当庭答辩，并且在代理词中明确承认表示对被上诉人请求赔偿的9500元违约金没有异议。依据民事诉讼证据的若干规定、民事诉讼法司法解释的相关规定，上诉人代理人在一审答辩和代理词中对9500元违约金没有异议并自认，不仅对一审法院产生拘束力，自认的效力还对其上诉二审法院产生拘束力。3．上诉人在上诉状中事实和理由第二条第二项陈述逾期办理房产证的客观原因，在一审中上诉人代理人也向法庭进行口头陈述，但并未向一审法院出示证据，放弃了举证权利。而上诉人说的客观原因恰恰证明了逾期办理房产证的原因与被上诉人无关，是出卖人的原因。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判，由上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。4．上诉人提出的诉讼时效抗辩是当庭才提出来的，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，二审期间才提出的诉讼时效抗辩，人民法院不应予以支持，被上诉人一直在向对方催讨，被上诉人有视频证据，本案并未超过诉讼时效。李振福、马淑芝向一审法院起诉请求：1．判令被告与原告签订《商品房买卖合同》、提供购房发票并协调办理房屋产权证书等相关事宜；2．判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金9500元及因被告未及时提供发票致原告缴纳契税产生的滞纳金（自2018年4月13日起）；3．由被告承担诉讼费。一审诉讼过程中，李振福、马淑芝变更诉讼请示为，1、要求被告与原告签订房屋买卖合同，协助办理房屋产权证书；2．由被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金9500元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李振福与马淑芝系夫妻关系。被告兴诺公司开发建设凌源市双圆佳苑小区，被告凌钢公司团购多处房屋，并将该房屋与各房屋所有权人进行房屋产权置换。2014年10月20日，原告李振福、马淑芝（乙方，房屋所有权人）与被告凌钢公司（甲方）签订《房屋产权置换协议》，就甲方以凌源市双圆佳苑小区商品房转换乙方凌钢西区房屋产权事宜达成如下协议：甲方用双圆佳苑小区①D24栋1单元0202号居住房屋（建筑面积103.17㎡），②D24栋1单元0102号居住房屋（建筑面积103.17㎡），置换乙方凌钢西区34栋408号居住房屋（产权证号01××73），建筑面积64.79平方米及附属物、仓房、地下室（建筑面积8.20平方米）产权；房屋产权置换差价款，于本协议签订后次日内按下列第2项结算：2、乙方向甲方补交差价款壹拾捌万壹仟玖佰叁拾壹元柒角伍分（181,931.75元）；乙方付清差价款，并交清物业机构、双圆佳苑小区开发商收取的相关费用后，甲方向乙方交付其置换所得双圆佳苑小区房屋；乙方于本协议签订后120日内将其用于置换的房屋及配套设施、附属物等完整交给甲方；甲方协调双圆佳苑小区开发商与乙方，于本协议第四条确定的用于置换的房屋及配套设施、附属物等交付期限届满后签订商品房买卖合同；协调办理房屋产权证书等相关事宜；甲、乙双方签署的《房屋产权置换确认书》列为本协议附件，系本协议的组成部分。原告李振福在合同上签名，被告凌钢公司在合同上加盖印章。随附房屋产权置换确认书中载明了产权人信息、原房信息、选房信息及房屋置换信息。2014年10月20日，二原告入住涉案房屋。2018年2月13日，被告兴诺公司通知原告及其他回迁置换户业主，到双圆售楼处二楼财务室领取购房发票，2018年4月11日，二原告于被告兴诺公司领取购房发票。另查，2011年9月26日，被告凌钢公司与被告兴诺公司签订《房屋买卖（团购）合同》，2013年6月21日，双方又签订《房屋买卖（团购）合同终止协议》，并于同日签订《凌源钢铁股份有限公司西家属区拆迁安置合同》，合同约定：甲方（凌钢公司）将拆迁安置相关事宜承包给乙方（兴诺公司），承包范围包括乙方将甲方西家属区搬迁居民安置在乙方开发的凌源双园佳苑住宅区内；西家属区搬迁后，乙方负责对西家属区房屋及地上附属物进行拆除；同时合同约定了安置面积、安置房屋标准、拆迁安置费用及结算、工期及双方的权利义务。一审法院认为，二原告与被告凌钢公司于2014年10月20日签订的《房屋产权置换协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，故合法有效。二原告以房屋产权置换方式换得被告凌钢公司承包给被告兴诺公司开发建设的凌源市双圆佳苑小区的两套房屋（双圆佳苑小区D24栋1单元0202号房屋、建筑面积103.17㎡，D24栋1单元0102号房屋、建筑面积103.17㎡），二原告作为房屋的实际买受人，虽未与被告兴诺公司签订书面的商品房买卖合同，但二原告与被告兴诺公司之间形成事实房屋买卖合同关系。合同生效后，双方均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案涉案房屋交付使用日期为2014年10月20日，故被告兴诺公司应自2015年1月18日起按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准向二原告给付逾期办理房屋权属证书的违约金，原告要求被告兴诺公司给付违约金9500元的诉讼请求，未违反法律规定，故该项诉请有事实和法律的依据，该院依法予以支持。被告凌钢公司应依照协议约定协调办理房屋产权证书等相关事宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告凌源兴诺房地产开发有限公司于该判决生效后三十日内为原告李振福、马淑芝办理凌源市房屋（建筑面积103.17㎡）、D24栋1单元0102号房屋（建筑面积103.17㎡）的房地产权属证书，并给付原告李振福、马淑芝违约金9500元；二、被告凌源市钢铁集团有限责任公司对上述房地产权属证书办理承担协助义务。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告凌源兴诺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人向本院提交了凌源市人民政府2019年7月4日第45期市长办公会议纪要，用以证明本案一审判决之后，市长会议办公纪要中第三条已要求不动产登记中心要尽快给双圆佳苑小区办理房证，这是历史遗留的问题，不能办理房证是有客观原因，由于不能拿到规划手续，才没有办下来房证。上诉人能够办理房证的时间是在2019年8月末，可以证明判决第一项没有实际意义，对方随时可以到房产部门办理房证。被上诉人对上述证据提出异议，认为上述会议纪要证明上诉人没有按照规定办理房证，会议督促其尽快办理，只能证明其违规违约了，并不是免责的依据。本院经审查认为，上诉人提交的会议纪要，无法证明上诉人欲证据的两个问题，本院不予采信。被上诉人向本院提交了销售不动产统一发票和案外人李悦生的双圆佳苑小区办理房照确认单，用以证明这两张单据是后期办理手续的前提，上诉人办理房证的时候用了扣押、捆绑的方式，被上诉人不能自行办理房证。上诉人对上述证据提出异议，认为上述证据与本案没有关联性，上诉人不存在捆绑、扣押东西的情况，被上诉人是否拖欠物业费与办理房证无关，如果其拿到了房屋产权的相关手续，就可以去办理产权证。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。被上诉人向本院提交了2019年9月16日于兴诺公司拍摄的视频资料，用以证明被上诉人到上诉人处办理房屋权属登记手续，上诉人方以未交物业费为由拒绝交付相关手续。上诉人对上述证据提出异议，认为被上诉人在取到判决书当天到上诉人处办理房证，此时应该是上诉人接到通知之前。视频中有一个女士提到了物业费问题，但该女士是否是上诉人方工作人员不清楚，是否代表上诉人无法确认，事实是被上诉人可以随时办理房证。本院经审查认为，上诉人未对上述视频资料的拍摄的时间、地点提出异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：李振福、马淑芝与凌钢公司于2014年10月20日签订的《房屋产权置换协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律规定，故合法有效。李振福、马淑芝以房屋产权置换方式换得凌钢公司承包给兴诺公司开发建设的凌源市双圆佳苑小区的两套房屋（双圆佳苑小区D24栋1单元0202号房屋、建筑面积103.17㎡，D24栋1单元0102号房屋、建筑面积103.17㎡），李振福、马淑芝作为房屋的实际买受人，虽未与兴诺公司签订书面的商品房买卖合同，但李振福、马淑芝与兴诺公司之间形成事实房屋买卖合同关系。合同生效后，双方均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。兴诺公司负有协助李振福、马淑芝办理权属登记手续，并提供必要的证明文件的义务。依据商品房销售及预售的相关管理办法，房屋权属登记手续应当由李振福、马淑芝办理，兴诺公司负有的是协助义务，原审判决由兴诺公司为李振福、马淑芝办理房地产权属证书不当，本院予以更正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案案涉房屋交付使用日期为2014年10月20日，故兴诺公司应自2015年1月18日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李振福、马淑芝给付逾期办理房屋权属证书的违约金，李振福、马淑芝要求兴诺公司给付违约金9500元的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。凌钢公司应依照协议约定协调办理房屋产权证书等相关事宜。关于上诉人提出的房屋产权证逾期办理是因为政府整体规划设计不协调，不统一，对于逾期办证，上诉人没有过错的上诉意见，因不能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人起诉要求上诉人给付违约金的请求超过了诉讼时效，超期主张应予驳回的上诉意见，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案兴诺公司在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出，本院依法不予支持。综上，兴诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但原审判决判项表述不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：一、维持凌源市人民法院（2018）辽1382民初1468号民事判决第二项；二、变更凌源市人民法院（2018）辽1382民初1468号民事判决第一项为“凌源兴诺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助李振福、马淑芝办理凌源市房屋（建筑面积103.17㎡）、D24栋1单元0102号房屋（建筑面积103.17㎡）的房地产权属证书，提供必要的证明文件，并给付李振福、马淑芝违约金9500元；”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人凌源兴诺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年五月二十二日书记员  张 多