湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1126执异30号异议人（利害关系人）：永州市馨园园艺有限责任公司444位债权人。代表人1：欧阳景相，男，1966年6月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。代表人2：郑宁斌，男，1974年8月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，职工。代表人3：蒋志勇，男，1962年8月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。代表人4：周小英，女，1965年3月7日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。代表人5：文川华，男，1978年1月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。代表人6：唐长顺，女，1965年1月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。代表人7：李红梅，女，1968年8月27日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。申请执行人：中国银行股份有限公司永州分行。住所地：湖南省永州市冷水滩区河东湘永路117号。法定代表人：陈永红，该行行长。被执行人：永州市馨园园艺有限责任公司。住所地：宁远县东溪街道舜帝广场斜对面。法定代表人：樊梅娟，经理。被执行人：樊梅娟，女，1963年11月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：陈苏文，男，1960年11月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：陈澍，男，1986年12月11日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。被执行人：姜冬梅，女，1987年12月5日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。在本院执行中国银行股份有限公司永州分行诉永州市馨园园艺有限责任公司、樊梅娟、陈苏文、陈澍、姜冬梅金融借款合同纠纷一案中，异议人永州市馨园园艺有限责任公司444位债权人对本院于2020年4月28日拍卖被执行人樊梅娟名下位于宁远县舜陵镇舜帝路的房屋（原润霖宾馆）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人永州市馨园园艺有限责任公司的债权人称，宁远县人民法院于2020年4月8日通过淘宝网拍卖了被执行人樊梅娟名下位于宁远县舜陵镇舜帝路的房屋（原润霖宾馆），异议人于2020年4月16日收到了宁远县人民法院的通知，得知执行标的（拍卖标的物）仅以5,002,400元的价格成交，异议人认为宁远县人民法院拍卖行为侵害了全体债权人的权益，请求宁远县人民法院确认对案涉房屋的拍卖无效。事实及理由：一、拍卖案涉房屋并没有通知异议人，剥夺了异议人优先购买的权利，损害了异议人的合法权益，异议人对执行标的的拍卖应享有知情权和参与权，但对于标的物的整个拍卖过程，债权人及其代表（异议人）一概不知。根据被执行人与其债权人达成的《债务偿还协议书》第五条约定：被执行人已经将其所有的资产交由债权人处置，尽管执行标的物已作为抵押物向银行贷款，但银行也只能享有优先受偿权。因此，作为被执行人的债权人应当对执行标的的处置享有知情权和参与权，但并没有收到法院任何通知，因而在执行拍卖过程中存有严重瑕疵；二、在拍卖、变卖过程中，只有一名竞买人参与，不排除该买受人与被执行人有利益关系。案涉房屋位于宁远县城的黄金地段，三门采光，建筑面积为2750.5平方，该房屋拍卖成交价仅为5,002,400元，成交价每平方米折算仅为1,818.72元，大大低于市场价格的变卖明显不合理、不公平，让人产生怀疑；三、网上拍卖信息公开不充分，拍卖标的只注明是永州宁远县舜陵镇舜帝北路一栋商住用房，既没有写明现已有的门牌号，也没有标明房主姓名，容易让买受人在不了解案涉房屋的产权人已达2.3亿元债务，牵连到数百名债权人的情况下成交，可能会有很多债权人对执行标的主张相关权利，造成对执行标的的权利不稳定，存在严重的社会隐患；四、案涉房屋被拍卖处置将严重影响被执行人公司员工情绪，对被执行人的发展造成严重的后果；五、申请人（异议人）接手管理被执行人的相关资产后，就将执行标的转租给他人经营，租赁合同并没有到期，宁远县人民法院就发出通知租赁户于2020年4月30日停止经营，责令租赁户于2020年5月20日前全部腾完案涉房屋内的所有物品，不符合法律规定。综上所述，为保证异议人的合法权益不受侵害，特请求贵院确认对执行标的的拍卖行为无效。申请执行人中国银行股份有限公司永州分行称，宁远县人民法院此次拍卖活动公开、公平，拍卖程序合理，拍卖结果客观公正，请求驳回异议人的异议，维护申请执行人的合法权益。本院查明，本院执行的中国银行股份有限公司永州分行与樊梅娟、陈澍、陈苏文，永州市馨园园艺股份有限公司金融借款合同纠纷一案，因被执行人拒不履行本院已经发生法律效力的（2018）湘1126民初1049号民事判决，本院查封了登记在被执行人樊梅娟名下的位于宁远县舜陵镇舜帝路的房产（原宁远县润霖宾馆）一栋。2019年6月，本院执行员曾多次组织申请执行人与被执行人协商房屋拍卖价格，因协商不成，最后由双方协商选择了湖南明诚房产地评估有限责任公司对涉案房屋进行价格评估。2019年8月6日，评估机构与本院执行员在樊梅娟的房屋经营者陪同下，进入现场查验房屋的现状；2019年8月12日，湖南明诚地产评估有限责任公司对案涉房屋作出了评估结果，涉案房屋总建筑面积为2750.5㎡，评估总价为833.7万元，本院依法向申请执行人、被执行人送达了评估报告，并告知双方当事人自接到评估结果次日起七个工作日为提交书面意见及相关证据，当事人逾期未提出书面意见视同对评估结果无异议，但双方当事人在法定期限内均未向本院提出书面意见及相关证据。2019年11月1日，本院在淘宝网上挂牌进行了第一次拍卖，因无人参加竞买于2019年12月2日流拍；2019年12月24日，本院对案涉房屋发起了第二次网络拍卖，截止到2020年1月10日仍然无人参加竞买而流拍；2020年2月11日，本院对涉案房屋发起变卖公告，变卖期间从2020年2月26日至2020年4月26日结束。在变卖期间，有一人参与竞买，竞买人于2020年4月8日最终出价500.24万元成交，至此，案涉房屋的整个拍卖过程结束。2020年4月15日和4月16日，本院分别向案涉房屋的实际经营者（利害关系）和房屋所有权人樊梅娟送达了要求其按时停止营业和腾空房屋的通知。2020年4月24日，利害关系人以本院的拍卖行为不合法，侵害了全体债权人的权益为由，请求确认对案涉房屋的拍卖无效向本院提出执行异议。另查明，异议人（利害关系人）欧阳景相、郑宁斌等七人为被执行人永州市馨园园艺有限责任公司的444位债权人推选出来的代表。2017年9月6日债权人代表与陈苏文、姜冬梅、陈澍、樊梅娟签订了一份《债务偿还协议书》，该《协议书》第五条约定；为了确保乙方能够清偿甲方债务，乙方愿意以永州市馨园园艺有限公司的所有资产（含动产与不动产）各股东名下的所有个人资产（含动产、不动产）以及各股东与第三人所产生的所有收益交付给甲方进行处置，用于清偿乙方尚欠甲方的本金。此后，被执行人樊梅娟等人将案涉房屋的经营权交由债权人代表进行了经营管理。还查明，2016年12月27日，永州市馨园园艺有限责任公司向中国银行股份有限公司借款时，樊梅娟、陈苏文以樊梅娟名下位于宁远县舜陵镇舜帝北路商住楼（权证号为宁房权证2013字第00029310号）作为担保，并于2017年1月5日办理了抵押登记［证号为湘（2017）宁远县不动产证明第0000004号］。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，针对利害关系人提出的：（一）关于“拍卖时法院没有通知利害关系人，剥夺了利害关系人优先购买的权利”问题，利害关系人作为被执行人的债权人，法院并没有规定其享有案涉房屋的优先购买权，即使双方根据《债务偿还协议书》的约定，被执行人樊梅娟等人已将其案涉房屋交由债务人处置，但双方并没有办理案涉房屋的过户变更手续，该房屋仍属于樊梅娟所有。本院在网络拍卖公告中明确告知对案涉房屋享有优先购买权人应在开拍前5个工作日内向本院提交合法有效的相关租赁合同及其他证明，截止到变卖成交之日，利害关系人也未提交其享有优先购买权的有效证明；（二）关于“执行标的（案涉房屋）的变卖疑窦重重，且只有一人参与竞买不符拍卖程序”的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条规定，网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。因此，在变卖期间，只要有一人出价竞买且出价不低于起拍价，竞买人在最后一次出价24小时内无人再次出价，竞买人竞买成功；其次，在发起第二次网络司法拍卖时，全国并没有出现疫情，对整个网络司法拍卖毫无影响，即使在变卖期间（2020年2月26日至2020年4月26日）全国遭受了疫情，但变卖成交日为2020年4月8日，此时疫情已明显好转，且拍卖、变卖均为网络公开拍卖，疫情对此次拍卖活动的影响，并不妨碍竞买人参与竞买；（三）关于“网上拍卖信息公开不充分”的问题。首先，本院在执行过程中，向宁远县不动产登记中心进行了不动产查询，根据其反馈的结果显示，该房屋为宁远县舜陵镇舜帝北路一栋商住用房，而无具体门牌号，此后本院关于案涉房屋的查封、评估、拍卖等一系列执行行为只能以不动产登记中心反馈的信息为准；其次，案涉房屋登记在被执行人樊梅娟的名下，樊梅娟系房屋的所有权人，从不动产登记的信息中是无法体现出与案外人（利害关系人）之间的关联。综上所述，本院对于案涉房屋的拍卖，不具有法律、法规规定的可撤销的情形，故对利害关系人提出的请求撤销本次网络司法拍卖及确认对案涉房屋的拍卖无效的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人欧阳景相、郑宁斌、蒋志勇、周小英、文川华、唐长顺、李红梅的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  王贤顺人民陪审员  刘志军人民陪审员  欧春慧二〇二〇年五月十日法官 助理  何 春代理书记员  姜丽池