吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终677号上诉人(原审原告)：韩某，个体工商户，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边华恩房地产开发有限公司。法定代表人：丁某。被上诉人（原审被告）：全某，户籍地吉林省安图县。委托诉讼代理人：田某，吉林延大律师事务所律师。原审第三人：延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司。法定代表人：张某，经理。委托诉讼代理人：金某，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人韩某因与被上诉人延边华恩房地产开发有限公司（以下简称“华恩公司”）、全某，原审第三人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初5070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩某，被上诉人全某的委托诉讼代理人田某，原审第三人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司的委托诉讼代理人金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韩某上诉请求：撤销一审判决，依法改判华恩公司、全某、延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司连带返还购房款。事实与理由：1.一审以全某不是合同相对人为由，不承担责任没有依据。华恩公司是以顶全某工程款的名义把房款支付给了全某，故诉争房屋是全某和华恩公司共同卖给韩某。2.因诉争房屋的所有权人是延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，只是授权允许华恩公司出售诉争房屋。涉案房屋的开发商为延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，华恩公司系工程的承包人，表面上华恩公司出售了涉案房屋，但实际房屋所有人是延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，并且民俗风情园公司与华恩公司之间约定将来的房屋过户、备案等全部设涉及房屋的手续由延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负责。因此，无论华恩公司还是全某一房二卖，延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司都应承担责任。3.全某存在故意并实际占有一房二卖的房款行为，其应承担赔偿责任，其次延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司和华恩公司应承担连带赔偿。全某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人要求第三人承担连带返还责任，已经超过一审诉讼请求，不应得到审理。上诉人与第三人之间不存在任何合同关系，上诉人应向华恩公司主张。韩某向一审法院提出诉讼请求：要求全某与华恩公司共同返还韩某已缴纳的房款576200元。事实与理由：2014年7月28日，韩某与华恩公司签订《内部预约协议书》，约定韩某购买华恩公司开发建设的坐落在延吉市××路房屋，建筑面积为134平方米，房款总价为576200元。因华恩公司将该房屋抵做全某的工程款，韩某将购房款576200元支付给了全某，华恩公司在协议书和收据上签字盖章予以确认。韩某认为，上述房屋购房合同依法生效，韩某已经履行了全部付款义务，华恩公司及全某理应将上述房屋交付给韩某。但华恩公司及全某在房屋竣工时，不履行合同约定，拒绝向韩某交付涉案房屋。因该房屋已经卖给他人，不能实现合同目的，故要求全某与华恩公司共同返还韩某已缴纳的房款576200元。一审法院经审理查明：2014年7月28日，韩某与华恩公司签订《内部预约协议书》（甲方为华恩公司；乙方为韩某），约定韩某自愿预约海兰江花园山体建筑4号楼10层1号房屋，总面积为134平方米，单价为4300元/平方米，总房款为576200元。未约定具体的付款方式和交工日期。同日，华恩公司向韩某出具收据（收据注明：抵全某工程款，收款人处由全某签名）。另查明，2013年6月8日，民俗风情园（甲方）与华恩公司（乙方）签订工程承包合同，约定由华恩公司全款垫资承包建设民俗风情园开发建设的民俗风情园海兰江花园小区东侧的山体护坡建设及护坡内的绿化、亮化、护栏、铁艺围墙、护坡排水和土方工程。结算方式为：甲方同意乙方在护坡用地范围内投资建设山体住宅楼建筑面积16000平方米，所建住宅楼的全部产权甲方均出具在乙方名下，乙方以此所获得的收入用于山体住宅楼的投资回报和山体护坡的全部工程款冲抵，双方互不找差，相关的税金全部由乙方承担，全部建设、销售手续和产权登记手续均由甲方负责办理，费用均由乙方承担。乙方同意在本项目东侧为供电局提供变电所用地。2016年5月5日，民俗风情园取得商品房预售许可证延房许字第2016034号。2018年，全某将诉争房屋卖给案外人崔某，由崔某装修入住至今。审理中，韩某称，购买房屋时由案外人商某介绍知道华恩公司卖诉争房屋，签订合同支付房款时商某也在场。审理中，全某称，2014年通过商某认识韩某。商某是亿兴商砼站的老板的妹夫。他来找我谈，可以提供商砼而且可以以房抵商砼款。之后，领韩某到华恩公司先让我们以韩某的名义出具房屋合同书，然后提供商砼。后来发现商某系冒充商砼站名义诈骗。商某在菲律宾被延吉市公安局以诈骗罪抓回来了。去年我也报案了，商砼站不认可商某是商砼站的人，商某也没有给我公司供应商砼，也没给我们钱。韩某根本没有给我们钱，所以他说以现金方式支付房款是虚假的陈述。当时，华恩公司法定代表人王晓规定，谁负责换材料谁在抵销的合同上写名字，所以我在合同上签名。审理中，华恩公司原法定代表人王晓出庭证实（内容为：2011年6月至2014年年末担任华恩公司法定代表人期间，华恩公司与民俗风情园签订工程承包合同。2014年，根据开展工程项目预约置换商砼的需要签订过《内部预约协议书》。我公司没有收过韩某房款）。华恩公司会计孙艳秀提交书面证实（内容为：2014年7月28日，华恩公司全某抵商砼工程款，给韩某开具了海兰江花园山体建筑4号楼10－1号房屋的《内部预约协议书》，并开具了收款收据，冲抵商砼工程款，韩某未交付现金576200元）。本院在延吉监狱对商某进行调查时，商某称，对本案中房屋买卖的事实不知晓。一审认为，本案的争议焦点是韩某是否支付过房款。韩某提供与华恩公司签订的有关诉争房屋的《内部预约协议书》和华恩公司出具的收房款收据，已经完成证明房屋买卖关系成立的举证责任，可以认定韩某与华恩公司之间存在房屋买卖合同关系。华恩公司根据与民俗风情园之间签订的合同有权处分其开发的包括诉争房屋，故与韩某签订的《内部预约协议书》合法有效。华恩公司理应按合同约定履行交付房屋的义务。但华恩公司已将诉争房屋卖给案外人且已实际交付，造成韩某合同目的无法实现。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）…（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，韩某以合同目的不能实现为由，要求解除合同并返还房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。全某提出，因华恩公司与商某之间商砼置换协议中，商某要求华恩公司以韩某购房的名义出具合同书而取得《内部预约协议书》和收据，并非以现金支付过房款，但未能提供相关证据证明，而且收款收据是收款人收到有关款项后出具的证明收款事实的凭证，也盖有单位公章和会计和全某的签名，对全某主张韩某未支付房款的主张不予采纳。如华恩公司确实与商某的商砼置换关系出具与韩某之间的《内部预约协议书》，在商某未履行供应商砼的情况下，理应要回合同或主张撤销合同，但未采取过措施，对签订该合同的风险也应由华恩公司自行承担。韩某因全某收的房款，故要求全某与华恩公司共同返还房款的诉讼请求，本院认为，《内部预约协议书》是与华恩公司之间签订的，根据合同相对性原则，只能向合同相对人华恩公司主张其权利，要求全某返还房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除韩某与延边华恩房地产开发有限公司之间关于延吉市延龙路龙海胡同海兰江花园山体建筑4号楼10层1号房屋的《内部预约协议书》；二、延边华恩房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还给韩某购房款576200元；三、驳回韩某的其他诉讼请求。如延边华恩房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9562元，公告费600元，由延边华恩房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：二审对上诉请求的有关事项和适用法律进行审查。关于韩某提出的要求全某承担返还房款的主张，因韩某与华恩公司系《内部预购协议书》的合同相对方，合同解除后作为合同相对方的华恩公司应承担相应的法律后果。全某并不是合同的相对方，合同中亦未约定由其承担义务，因此韩某要求全某承担责任无合同约定或法律依据，本院不予支持。关于韩某提出的要求延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司承担返还房款的主张，因其一审中并未向第三人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司主张该项诉讼请求，且二审中第三人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司并不同意调解，故根据《最高人民法院民事诉讼法司法解释》三百二十八条“在二审审理程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，其可以另行起诉。综上，韩某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9562元，由韩某负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  池东波审判员  申成日二〇二〇年五月二十七日书记员  朴美英