辽宁省东港市人民法院民 事 裁 定 书(2020)辽0681民特2号申请人：李斌，男，1967年6月18日出生，汉族，无业，住东港市。被申请人：孔宪坤，男，1959年2月13日出生，汉族，无业，住东港市。申请人李斌与被申请人孔宪坤申请实现担保物权一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人李斌向本院提出申请：一、请求裁定拍卖或变卖被申请人抵押给东港市农村商业银行的东港市大东区裙房（共三层，房号122、123、222、223、321、322、323、324，建筑面积395.66平方米）抵押房产；裁定拍卖或变卖所得价款申请人在被申请人房屋“担保范围”内即本金人民币240万元、利息（自2014年6月10日起至还清全部借款之日止按年利率8.242%计算）、实现担保物权费用范围内优先受偿；二、由被申请人承担本案的拍卖费、法院执行、实现债权费用等相关费用。事实与理由：被申请人因需资金与银行在2013年6月15日签订了《借款合同》和《最高额抵押合同》，合同约定：被申请人自愿以其所独有的位于东港市大东区裙房（共三层，房号122、123、222、223、321、322、323、324，建筑面积395.66平方米）房屋作为抵押财产，为银行自2013年6月4日至2015年6月10日期间内向被申请人孔宪坤发放的240万元的所有债权提供担保，抵押范围包括：借款本息、违约金（逾期违约费）和实现债权的费用及可能产生的其他费用等。若被申请人违约，根据相关的法律条款，银行有权依法处分上述抵押房产以清偿债务。银行与被申请人就上述抵押房产在东港市房地产登记中心办理了抵押登记手续，并于2013年6月6日取得了他项权证，担保债权数额人民币240万元本金，约定了借款期限自2013年6月4日至2015年6月10日止，借款年利率为8.242%，合同期内不变。被申请人承担保证责任，担保范围为银行出借的240万元本金、利息、复利、罚金、违约金、损害赔偿金、实现债权的全部费用。后因房屋买卖，被申请人将房屋和银行债权转让给申请人，申请人于2014年6月3日与银行签署《债权转让合同书》，银行通知被申请人后，将抵押权和债权一并转让给申请人。因该房屋被法院查封（首封法院为丹东市振安区法院），房屋买卖协议不能兑现。申请人诉之东港市法院请求解除房屋买卖协议，东港法院于2017年2月23日作出（2016）辽0681民初1011号民事判决书和民事裁定书各一份，判决解除买卖协议，并认定“第三人（农商银行）与申请人的《债权转让合同书》不违反法律禁止性规定，合法有效”。因上述涉案房屋已由丹东市振安区法院首封拍卖，故轮候法院无法移交，申请人依据规定只能到首封法院申请参与分配，后首封法院执行程序穷尽，各债权人亦不同意抵债，法院依法解除对涉案房屋的查封。由此，东港法院就为首封法院和抵押物管辖法院，因此，申请人依照法律关于实现担保物权的特别程序规定，申请法院裁定拍卖被申请人提供的抵押物用于归还借款本息。申请人在购买抵押债权后至首封法院于2019年11月14日作出（2017）辽0604执恢110号之三民事裁定书期间，被申请人未按约还款付息，至今仍未履行任何债务。申请人只能将合法转让的抵押物位于东港市大东区裙房（共3层，房号122、123、222、223、321、322、323、324，建筑面积395.66平方米）依法抵押登记抵押给银行，作为其债务担保，申请人依法取得该房产抵押权，并享有在《借款合同》中约定的“担保范围”内优先受偿的所有权利。现被申请人拒不履行债务，申请人以合同有约定抵押财产拍卖、变卖所得的价款清偿债务，特向法院申请实现抵押担保物权。被申请人孔宪坤称，无权利异议，听候法院处理结果。本院经审查查明，2013年1月1日，申请人李斌与被申请人孔宪坤签订《协议书》，约定孔宪坤因施工缺少资金向李斌借款60万元，借款期间为150天，到期未偿还，孔宪坤将涉案坐落于东港市大东区裙房及位于鹏程花园的两处车库转让给李斌。同时由李斌代孔宪坤偿还其在银行处以前述房屋作抵押的贷款180万元，该房屋所有权归李斌，该房屋共作价240万元。借款到期后孔宪坤未能偿还李斌借款，后孔宪坤又向银行以涉案房屋作抵押追加贷款60万元。2013年6月4日，孔宪坤与东港市农村信用合作联社大东信用社签订《最高额抵押合同》，合同约定为确保孔宪坤（借款人）在人民币240万元最高贷款余额内签订的所有《借款合同》（主合同）中借款人的义务得到履行，孔宪坤愿以位于东港市大东区裙房提供抵押担保，抵押担保的范围包括：主合同项下的全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，并附有《房地产抵押清单》。双方于同日签定了《借款合同》约定，借款金额为240万元，自2013年6月4日起至2015年6月10日止。自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，利率为年利率8.1795%固定利率，合同期内不调整。按月结息，结息日为每月20日。逾期按合同利率加收45%的利率计收复利。合同签订后，东港市农村信用合作联社大东信用社取得他项权证。2014年2月28日，李斌与孔宪坤签订《房屋买卖合同》，约定孔宪坤将其所有的涉案裙房以300万元的价格转让给李斌，孔宪坤向东港市农村信用合作联社大东信用社贷款的240万元及利息由李斌偿还，合同签订后，涉案房屋的所有权及附属物归李斌所有。该合同最后注明，此协议签字后，之前签的合同全部无效。2014年6月3日，李斌与东港农商银行（原东港市农村信用合作联社大东信用社）签订了《债权转让合同书》。合同中明确约定，东港农商银行与孔宪坤（抵押人）于2013年6月4日签订编号为丹港农信联2013年最高抵字第011024号《最高额抵押合同》、丹港农信联2013年个贷字第011024号《借款合同》，东港农商银行贷给孔宪坤240万元，因涉案抵押房产已被人民法院查封，孔宪坤已明确表示到期不能偿还本金，故东港农商银行为使该借款不逾期，将借款本金240万元的债权和抵押权一并转让给李斌。自该合同签订时，在孔宪坤贷款到期日前一次性支付给东港农商银行，东港农商银行给李斌出具收款收据。6月5日，李斌按债权转让合同书约定将转让款付给东港农商银行，东港农商银行书面通知债务人孔宪坤，孔宪坤在债权转让通知书上签字。6月10日，东港农商银行将孔宪坤信贷档案交给李斌。案外人杨玉章、王羽彤、汤小东、王伟丽等人与孔宪坤的买卖合同欠款纠纷，丹东市振安区人民法院判令孔宪坤给付欠款，案件进入执行阶段后，2013年7月至9月间，该院查封了被申请人孔宪坤所有的涉案房屋（东港市大东区，房证号2011003790，建筑面积395.66平方米，坐落：图号：761、丘号：624、幢号：13，房号122、123、222、223、321、322、323、324）。李斌向振安区法院提出案外人执行异议，该院于2014年11月29日作出（2014）振安执异字第00010号执行裁定：驳回李斌的执行异议。李斌不服该裁定，并提起案外人执行异议之诉：一、确认其与孔宪坤签订《协议书》与《房屋买卖合同》有效；二、确认涉案裙房的所有权由李斌享有；三、停止对查封房屋的执行。该院于2015年6月8日作出（2015）振安民一初字第00042号民事判决：一、李斌与孔宪坤于2013年1月1日签订的协议书中关于借款部分的约定及2014年2月28日签订的房屋买卖合同有效；李斌与孔宪坤于2013年1月1日签订的协议书中关于登记所有权人为孔宪坤的房屋作价抵债的相关约定无效；二、驳回李斌的其他诉讼请求。李斌不服该判决并提起上诉，丹东市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）丹民三终字第00224号民事判决：驳回上诉，维持原判。李斌申请再审，丹东中院于2016年6月23日作出（2016）辽06民申86号民事裁定：驳回李斌的再审申请。2016年，李斌向东港法院提起诉讼，请求解除其与孔宪坤于2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》，孔宪坤返还房款并支付利息。本院于2017年2月23日作出（2016）辽0681民初1011号民事判决：一、解除原告李斌与被告孔宪坤于2014年2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告孔宪坤于本判决生效后十日内返还原告李斌房款300万元及利息，利息从2014年6月6日（偿还完毕贷款本息次日）起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日；三、驳回原告李斌的其他诉讼请求。关于李斌向本院提起诉讼请求确认对涉案裙房享有优先受偿权，本院认为，李斌主张对涉案裙房享有优先受偿权属“主张享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，依法应向执行法院提出执行异议，故于2017年2月23日作出（2016）辽0681民初1011－1号民事裁定：驳回李斌请求确认对涉案房屋享有优先受偿权的起诉。因李斌对丹东市振安区人民法院（2016）辽0604执行94号执行案件作出的第二次拍卖保留价提出书面异议，振安区法院经审查后于2017年11月20日作出（2017）辽0604执异31号裁定：撤销该院于2017年9月11日作出的第二次拍卖底价为3026799元的决定。杨玉章不服该裁定，向丹东市中级人民法院提出复议。丹东中院审查后于2018年1月18日作出（2018）辽06执复1号执行裁定：一、撤销振安区法院（2017）辽0604执异31号执行裁定；二、发回振安区法院重新作出裁定。振安区法院重新组成合议庭进行审查后，于2018年2月11日作出（2018）辽0604执异3号执行裁定：一、确定李斌对涉案房屋享有抵押权，抵押权数额为318万元；二、撤销该院于2017年9月11日作出第二次拍卖底价为3026799元的决定。2018年3月8日，案外人杨玉章以本案申请人李斌为被告、本案被申请人孔宪坤、丹东市第五建筑工程公司为第三人，向振安区法院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令：确认被告李斌对涉案房屋不享有抵押权及抵押权数额为318万元；按照振安区法院第二次拍卖的保留价进行拍卖。该院经审理，于2018年6月11日作出（2018）辽0604民初412号民事判决书，判决：一、确认被告李斌对位于东港市大东区裙房（房证号2011003790，建筑面积395、66平方米，坐落：图号：761、丘号：624、幢号：13、房号：122、123、222、223、321、322、323、324）享有抵押权，抵押权数额为240万元；二、对上述房屋按照本院确定的第二次拍卖保留价3026799元进行拍卖；三、驳回原告杨玉章的其他诉讼请求。后杨玉章不服该判决，上诉于丹东市中级人民法院，丹东中院于2018年11月15日作出（2018）辽06民终1435号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年7月29日，辽宁博隆拍卖有限公司向振安区法院出具《流拍报告书》称，贵院于2017年8月3日委托我公司拍卖的位于东港市大东区裙房（共三层，房号122、123、222、223、321、322、323、324），建筑面积共395.66平方米，起拍价3363110元（保证金20万元），上述房屋公开进行三次拍卖均无人报名竞买而导致三次流拍卖，故将上述拍卖标的退回。2019年11月14日，振安区人民法院作出（2017）辽0604执恢110号之三执行裁定书，该裁定书表述：本院在执行申请执行人杨玉章、汤小东、王羽彤、王伟丽与被执行人孔宪坤、丹东市第五建筑工程公司买卖合同纠纷等案件中，查封了被执行人孔宪坤名下位于东港市大东区裙房（共3层，房证号2011003790，建筑面积395.66平方米），为了便于案件执行，降低执行成本，本院将上述案件合并执行。执行中，本院依法对上述房屋进行拍卖、变卖，均因无人竞买而流拍，现申请执行人杨玉章、汤小东、王羽彤、王伟丽表示对上述房屋不接收以物抵债。该裁定书裁定：解除本院在（2013）振安执字第00311号、（2013）振安执字第00312号、（2013）振安执字第00343号、（2013）振安执字第00355号、（2014）振安执字第00290号、（2015）振安执恢字第00022号、（2015）振安执恢字第00023号、（2015）振安执恢字第00040号、（2016）辽0604执94号案件中对被执行人孔宪坤名下位于东港市大东区裙房（共3层、房证号2011003790，建筑面积395.66平方米）的查封。另查，在上述本院（2016）辽0681民初1011号民事判决书生效后，申请人李斌向本院申请强制执行，申请执行标的额为60万元及利息。经本院询问，申请人李斌称，因上述判决中另240万元有抵押权，故其已向丹东市振安区人民法院申请参与分配，振安区法院业已受理其参与分配申请。2017年8月22日，该案在执行过程中，依申请执行人的申请，本院查封了被执行人孔宪坤所有的涉案房屋（东房权证大东区字第××号，建筑面积395.66平方米）。因未发现被执行人其他可供执行的财产线索，本院于2017年12月28日作出（2017）辽0681执1050号执行裁定：终结本次执行程序。后李斌向本院申请恢复执行，因其撤回执行申请，本院于2018年12月28日作出（2018）辽0681执恢538号执行裁定：终结东港市人民法院（2018）辽0681执恢538号案的执行。本院认为，申请实现担保物权的案件，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条规定：“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。”据此，2007年10月1日起施行的物权法规定，抵押权人与抵押人未就抵押权的实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；但是，物权法对于抵押权的实现程序并未作出明确的法律规定。直至2012年，新修改的民事诉讼法在特别程序章节增加了“实现担保物权案件”程序，而实现担保物权程序属于非讼特别程序，是一种与诉讼程序相对应的解决非诉讼事件的程序，即无需通过审判程序解决民事权益争议，仅需人民法院根据当事人的请求在确认某种法律事实存在的基础上，兑现当事人的实体权益。通过确定非讼程序实现担保物权的主要目的是便捷、经济地实现担保物权，为债权人快速实现担保物权提供一条低成本、高效率的非讼途径。依据法理，其一，此类程序无需进行实质审查；实质审查虽然有利于法院全面、准确查明案件的事实，公正作出裁判，但该做法不符合实现担保物权案件程序的非讼属性和原理，有悖实现担保物权非讼程序快捷、高效实现担保物权的立法本意。其二，因实现担保物权案件是非讼特别程序，适用该程序的前提是申请人、被申请人、利害关系人之间对事实不存在争议，对实现担保物权有实质争议的，则应裁定驳回申请人的申请，并告知申请人向人民法院起诉，而进入诉讼进行实质审理。综合本案，现申请人李斌对被申请人孔宪坤所享有的债权范围、对涉案房屋（房证号2011003790，建筑面积395、66平方米，坐落：图号：761、丘号：624、幢号：13、房号：122、123、222、223、321、322、323、324）享有抵押权及抵押权数额、以及其它利害关系人对涉案抵押物的所享有的相关权利，在涉案抵押物进入执行程序后，已发生了实质争议。并且上述实质争议经丹东市振安区人民法院、丹东市中级人民法院以及本院多次裁判（含多份裁定、判决），现申请人李斌又重启“申请实现担保物权案件”案件程序，不仅不符合该类案件启动的程序性规定，同时在案件实体方面也发生了实质的权利争议，故依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第三项规定，裁定如下：驳回申请人李斌的申请。申请费17510元，由申请人李斌负担。申请人李斌可以向人民法院提起诉讼。审判长  李源波审判员  宋远利审判员  梁泽军二〇二〇年五月十二日书记员  赵巧悦