湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2792号原告：荆州市金星娱乐有限责任公司，住所地：荆州市沙市区红星路中段，统一社会信用代码91421000343501042F。法定代表人：李明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金荻音，男，汉族，1969年11月12日出生，住荆州市沙市区。系该公司股东。委托诉讼代理人：刘保华,湖北楚明律师事务所律师。被告：汪应喜，男，汉族，1961年10月21日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：汪汝波，男，汉族，1984年6月20日出生，住荆州市沙市区。系被告之子。原告荆州市金星娱乐有限责任公司（以下简称金星公司）诉被告汪应喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金星公司的委托诉讼代理人金荻音、刘保华，被告汪应喜及委托诉讼代理人汪汝波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1.被告汪应喜立即将位于沙市区××街办太师××居红星路豪门宾馆腾退给原告，支付逾期腾房占有使用费31250元（2019年3月13日至2019年8月12日止）。判令被告汪应喜自2019年8月13日起至实际交付房屋之日止按每月6250元向原告支付逾期腾房占有使用费。2.本案诉讼费用由被告汪应喜承担。事实与理由：原告系租赁房屋的所有权人。2013年3月8日，被告与原承租人荆州市至尊豪门娱乐有限公司（以下简称至尊公司）签订了《至尊公司豪门宾馆租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》），承租了租赁房屋，租期自2013年3月12日起至2019年3月12日止。房屋到期后，原告要求被告腾退房屋，被告予以拒绝。被告所承租的房屋到期，依法应当腾退房屋，并向原告支付逾期腾退占有使用费。由于多次协商未果，万般无奈诉至贵院，望判如所请。被告汪应喜辩称：1.金星公司原告主体资格不合格。答辩人与至尊公司签订《租赁合同》，根据合同的相对性原则，至尊公司才是合适的原告，故请求法院驳回原告的起诉。2.根据租赁合同第二条第2项的约定，答辩人具有优先续签权，答辩人愿意继续租赁本案的房屋继续经营，甚至愿意在合理的范围内答应对方涨房租的要求。应该保障答辩人的优先续签权，避免答辩人因装修等造成的直接损失。3.至尊公司应对答辩人进行赔偿，答辩人未得到赔偿的情况下，原告要求答辩人腾退房屋的诉请，不应得到法院支持。根据租赁合同第三条约定，合同终止后物品归答辩人所有，答辩人应得到相应的赔偿30万元。《租赁合同》第三条:“乙方一次性付款人民币肆拾万元整用于买断甲方豪门宾馆现有装修，设施、设备、用具等。签订合同时一次性交清。合同终止后物品由乙方自行处置”。签订合同时答辩人支付了40万元，后来又根据经营需要对四楼房间进行套房豪华装修花费10万元，一楼接待室进行建筑并装修花费10万元。既然合同约定物品归答辩人所有那就应该支付相应的补偿，在未得到合理补偿前就要求答辩人腾退房屋，不合理也不合法。还应得到电费差价14万元。（从2013年3月8签订租赁合同以来，电费的市场价格为0.78元/度左右，但是原告一直按照1.2元/度向被告收取。答辩人认为这7年电费差价量共计14万元，应退还给答辩人。）原告金星公司为支持其主张，向本院提交了以下7份证据：1.原告金星公司营业执照。拟证明原告的民事主体资格。2.汪应喜的户籍证明。拟证明被告汪应喜的民事主体资格。3.鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号不动产产权证（因在银行贷款，原件在银行抵押。不动产证上附图对标的房屋进行了标注）。拟证明原告系涉案房屋的所有权人。4.《租赁合同》（甲方签章处为至尊公司，盖了至尊公司公章，无余会昌签名）。拟证明被告汪应喜承租的房屋已经于2019年3月12日到期，自2019年3月13日起属于无权占用。合同约定每逾期一天交付房屋，按原月租赁费5％支付违约金。5.搬离通知书照片1张。拟证明原告曾于2019年3月19日告知被告，应于2019年3月底搬离，并将通知张贴在豪门宾馆大门。6.湖北楚明律师事务所律师函、申通快递寄件联、申通快递运单查询。拟证明湖北楚明律师事务所受原告委托，向被告发函要求其搬离案涉的承租房屋，该函经申通快递邮寄，被告于2019年4月12日签收。7.拍卖合同。拟证明原告系租赁房屋的合法所有人。经庭审质证，被告汪应喜对金星公司提交的证据质证如下：对证据1真实性无异议，对关联性有异议。证据2无异议。证据3系复印件，真实性与关联性均有异议。证据4真实性无异议，但达不到原告的证明目的，合同上载明的是每年租金是5万元。证据5-7真实性、合法性、关联性不认可。被告汪应喜为支持其主张，向本院提交了以下4组证据：1.水电费收据及记录（从2016年4月-2017年4月）。2.水电费收据及记录（从2017年7月-2018年7月）。证据1与2拟证明原告在7年之间，多向被告收取了水电费，应予以退还给被告。3.照片一组（拍摄人系被告儿子汪汝波，拍摄时间2019年12月16日）。拟证明豪门宾馆的接待室是2013年重新加装及装修。4.《至尊公司豪门宾馆租赁经营合同》（甲方签章处为至尊公司，盖了该公章，且有余会昌签名）。拟证明被告是合法承租人，有6个月的优先承租期。经庭审质证，原告针对被告提交的证据发表质证意见为：对被告证据1、2真实性无异议，但无法达到被告的证明目的，既然被告缴纳了水电费即表示认可了水电费的价款及金额。也证明了被告是认可原告主体资格的。证据3真实性无异议，但无法证明其是被告装修添附的。证据4真实性予以认可，与我方提交的合同仅在甲方处多了“余会昌”签字，合同内容完全一致。我方自己留存的一份租赁合同没有“余会昌”的签字。本院对当事人提交证据的证明效力分析认定如下：对原告证据1原告金星公司营业执照、证据2汪应喜的户籍证明的真实性，予以采信。对证3鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号不动产产权证，因在银行贷款，原件在银行抵押，当庭未出示原件，本院结合证据7拍卖合同及不动产登记信息查询记录，对证据3与证据7的真实性予以认可，原告系被告承租房屋的所有权人。对原告证据4至尊公司豪门宾馆租赁经营合同，甲方盖有至尊公司的公章（无“余会昌”的签字），该合同的正文内容与被告提供的证据4（有“余会昌”的签字）合同正文内容一致。本院对该合同的真实性、关联性予以认可。对原告证据5搬离通知书照片与证据6湖北楚明律师事务所律师函、申通快递寄件联、申通快递运单查询，形成证据链，能说明原告曾于合同到期后，2019年3月19日书面通知被告于2019年3月底搬离，并将通知张贴在豪门宾馆大门，原告委托湖北楚明律师事务所向被告发函要求被告搬离房屋。对被告的4份证据认定如下：对被告证据1、2的2016年4月-2017年4月水电费记录、2017年7月-2018年7月水电费记录予以认可。对被告证据3照片一组，因无前后对比照片，对该证据不予采信，退而言之，依租赁合同的约定，即使被告存有重新装修的行为，不影响原告的诉讼请求。对被告证据4《租赁合同》（有“余会昌”的签名的原件）予以认可。本院经审理认定如下事实：案涉房屋位于荆州市××门路××号豪门宾馆。2013年3月8日，被告汪应喜与至尊公司签订了《租赁合同》：甲方为至尊公司，乙方为汪应喜。协议约定：“第一条：合同标的物。甲方提供乙方租赁经营的豪门宾馆位于荆州市××××号。第二条：租赁期限。1.乙方租赁经营期限为陆年。自2013年3月12日起至2019年3月12日止。2.租赁期满，甲方有权收回豪门宾馆；乙方按期交还。乙方如要继续租赁，则必须在租赁期满前6个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订租赁。第三条：乙方一次性付款人民币肆拾万元整（40万元）用于买断甲方豪门宾馆现有装修设施设备用具等。签订合同时一次性缴清。合同终止后物品由乙方自行处置。第四条：押金租金及支付方式。1.押金：乙方向甲方缴纳租赁经营押金人民币5万元（或由一名股东用股份作为担保）签订合同时一次性缴清。租赁结束后，交接清楚（物业及有关费用等后如无违约现象退还押金。2.租赁费:乙方租赁经营期间，应每月向甲方缴纳租赁费5000元或一年一次性缴纳5万元（年前缴纳）。每逾期一天，则乙方需按年租赁费的5％支付滞纳金。3.乙方租赁期间的水费、电费按实际用量加损耗，每月按时缴纳给甲方。第七条第6款：租赁期满，乙方应按期交还宾馆。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原月租赁费5%的违约金。”2014年10月31日，荆州市强茂物资贸易有限公司通过湖北正泰拍卖有限公司举行的湖北银行荆州分行抵债资产拍卖会上，签订《拍卖成交确认书》竞买取得包括位于沙市区××街办太师渊居××在内××5宗资产。2016年1月5日，荆州市强茂物资贸易有限公司将竞拍得到的沙市区××街办太师××居红星路1栋通过转移登记换发不动产证的形式，将不动产权利人变更至原告荆州市金星娱乐有限责任公司名下，不动产权证号：鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号。被告汪应喜承租的案涉房屋在不动产权证附属宗地图上标注为砖4。2019年3月12日房屋到期后，原告拟收回房屋。原告于2019年3月19日在案涉房屋处张贴通知如下：“豪门宾馆汪应喜：贵单位租赁期已满，请自行处置设备、用具、设施，于2019年3月底搬出。”被告未搬出，原告委托湖北楚明律师事务所于2019年4月10向被告发出律师函，要求被告汪应喜返还涉案房屋，被告于2019年4月12日签收该律师函。截止起诉时，被告汪应喜尚未将案涉房屋返还给原告。另查明，被告汪应喜自2015年3月起向原告缴纳租金，租金金额延续《租赁合同》5万元一年的约定，被告向原告支付房租至2019年3月12日。2016年4月起向原告缴纳水电费。本院认为：本案的争议焦点是被告是否应当腾退房屋并支付占有使用费？结合查明事实，本院评析如下：本案系房屋租赁合同纠纷。2013年3月8日，被告汪应喜与至尊公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方的租赁合同关系依法成立并有效，依法受到法律保护，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。2016年1月5日，在租赁合同期间内，案涉房屋权属变更登记至原告名下，并办理了不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”结合被告汪应喜自2015年3月起向原告按合同约定缴纳租金，2016年4月起向原告缴纳水电费的事实，表明双方事实上认可了原告承接了原出租人的权利和义务。2019年3月12日租赁合同到期，双方并未签订新的租赁合同，被告亦失去了合法占有案涉房屋的权利基础。在原告多次催告的前提下，被告理应将案涉房屋腾退返还给原告，被告辩称原告主体不适格的答辩意见与法相悖，不能成立。被告汪应喜在租赁合同解除后仍占有使用案涉房屋,被告辩称因有优先承租权愿意承租。本院认为，优先承租权系以出租人愿意继续出租房屋为前提，本案中，租赁合同到期后，因原告不再出租房屋，故被告的辩称于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，原告关于要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。《租赁合同》第七条第6款约定“租赁期满，乙方应按期交还宾馆。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原月租赁费5%的违约金”。故原告请求被告支付占用期间损失，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持，但占用费的金额每天应当以实际履行的月租金4166.67元的5%进行计算为每天208.33元，从2019年3月13日起计算至实际腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告汪应喜于本判决生效之日起十五日内将位于荆州市沙市区胜利街办太师渊居红星路1栋1-2层的豪门宾馆腾退给原告荆州市金星娱乐有限责任公司，并自2019年3月13日起至腾退之日止按每日208.33元向原告荆州市金星娱乐有限责任公司支付房屋占用费；二、驳回原告荆州市金星娱乐有限责任公司的其他诉讼请求。如被告汪应喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，由被告汪应喜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  盛 千人民陪审员  严慧玲人民陪审员  张华容二〇二〇年五月六日法官助理毛冰超书记员钟倩