广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6472号上诉人（原审被告）：雷玉敏，女，汉族，1977年12月19日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：钟学屏，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝少娟，广东岭南律师事务所实习律师。上诉人雷玉敏因与被上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。雷玉敏上诉请求：1.撤销一审判决，审核双方争议的委托装修协议是否有效或发回重审；2.东凌公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院未确定双方签订的委托装修协议是否合法有效，违法裁决，依法应予撤销、改判或发回重审。一、双方争议的《委托装修协议》系无效合同。涉案《委托装修协议》签订后，雷玉敏支付了该协议约定的第一期款项260507元，已经履行部分合同义务。但由于东凌公司提供的《委托装修协议》是格式合同，存在诸多不合理之处，未明确规定房屋的装修质量、标准，导致雷玉敏在对房屋进行验收时不能做出明确的判断。事实上，东凌公司所装修使用的产品多为不合格。东凌公司在签约时并没有采取合理的方式提请雷玉敏注意免除或者限制其责任的条款，有违《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，一审法院应依法对该《委托装修协议》是否有效进行认定。二、一审判决适用法律不当。因涉案《委托装修协议》关于房屋的装修质量、标准没有明确的规定，故雷玉敏不能享有不安抗辩权，导致了《委托装修协议》的无效性，决定了合同双方约定的条款没有约束力。一审法院片面依据《委托装修协议》所列条款，判决雷玉敏支付东凌公司607851元及违约金，严重违背《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，维护雷玉敏的合法权益。被上诉人东凌公司答辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确。雷玉敏的上诉无法律依据，应驳回上诉，维持原判。雷玉敏已在庭审中确认双方签订的《认购书》的真实性，《认购书》己明确了总楼价包括装修款，且需另行签署《委托装修协议》。因《委托装修协议》的条款约定简单，与一般的装修合同条款约定不同，双方的真实意愿不是订立并履行独立的装修合同，实际上案涉房屋是带装修出售的，该款项为购房款的一部分，雷玉敏负有付款义务。既然该款项为购房款，雷玉敏存在逾期支付的事实，将该款项合并入《广州市商品房买卖合同（预售）》的款项中，统一计算逾期付款违约金并无不当。另，双方已在《委托装修协议》中对该款项的支付时间重新约定。东凌公司于2019年7月22日向一审法院起诉请求：一、雷玉敏向东凌公司支付逾期装修款项607851元以及违约金（即2019年5月12日起以607851为基数×日万分之十×实际逾期天数，那么2019年5月12日起暂计至2019年7月15日，违约金为38902.46元，实际违约金应计至应付装修款清偿之日止）；二、雷玉敏承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2018年5月12日，东凌公司（甲方、出售方）和雷玉敏（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“1、乙方认购甲方楼宇位置广州市增城区永宁街香汇大街xxx房……2.1乙方认购该物业……成交总楼价款为2130892元（其中含装修款868358元，乙方应另行签署委托装修协议），其交付标准为标准装修……”。2018年6月29日，东凌公司（甲方、卖方）与雷玉敏（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定雷玉敏向东凌公司购买增城区永宁街香汇大街xxx房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1262534元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。2019年6月29日，雷玉敏（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币868358元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即260507元；甲方在2019年5月12日前支付装修款总额的70%，即607851元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2020年12月30日。……。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。协议后附《装修标准》。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已支付完毕，《委托装修协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项未支付；涉案房屋尚未交付给雷玉敏使用。二、东凌公司陈述以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》约定的款项加起来是对应《认购书》所载明的总楼价款，即《委托装修协议》约定的装修款实际是购房款的一部分。三、雷玉敏陈述以下，《认购书》的真实性予以确认；有粗糙的装修标准，但没有细化的标价、品牌等。一审法院认为：东凌公司与雷玉敏就涉案房屋于2019年6月29日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由东凌公司提供给雷玉敏签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，雷玉敏负有支付义务。至于雷玉敏支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，一审法院应予以参考上述双方约定的付款日期，即雷玉敏应在2019年5月12日前支付607851元给东凌公司，现雷玉敏未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张要求雷玉敏支付款项607851元以及违约金，理据充分，一审法院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该607851元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金应以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2019年5月13日起计至付清之日止，违约金以607851元为上限。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，一审法院予以纠正。至于雷玉敏要求重新签订装修协议，雷玉敏未在本案提起反诉，一审法院不予处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月18日作出如下判决：一、雷玉敏于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市东凌房地产开发有限公司支付款项607851元；二、雷玉敏于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2019年5月13日起计至实际付清之日止，违约金的总额以607851元为限）；三、驳回广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5134元，由雷玉敏负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审诉讼中，雷玉敏、东凌公司均确认涉案《委托装修协议》中约定的款项性质为购房款的一部分。东凌公司确认其未按《委托装修协议》向雷玉敏提供装修设计方案，其签署《委托装修协议》的目的是为了收取该协议约定的购房款。雷玉敏主张签署《委托装修协议》并非其真实意思表示。本院认为：本案二审需要处理的问题是：1.《委托装修协议》的效力；2.雷玉敏是否需要支付《委托装修协议》中约定的装修款及违约金。关于《委托装修协议》效力的问题。虽然东凌公司与雷玉敏就买卖涉案房屋同时签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》，貌似是两份独立的合同，但根据双方签订的《认购书》及《委托装修协议》的内容及履行情况来看，签订上述两份合同的目的实则是为了规避限价政策，将本应由《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的部分内容，以《委托装修协议》的形式虚假地表现出来。因此，《委托装修协议》为双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，雷玉敏与东凌公司签订的《委托装修协议》应认定为无效。雷玉敏与东凌公司之间实际并不存在普通、独立的装修法律关系，《委托装修协议》是商品房买卖合同的一部分。根据双方实际存在的法律关系的性质，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，一审判决确定案由为装饰装修合同纠纷，与案件事实不符，本院予以纠正。关于雷玉敏是否应当支付《委托装修协议》中约定的委托款及违约金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款的规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，雷玉敏与东凌公司签订的《认购书》中约定双方对于部分购房款需要另行签署《委托装修协议》，而双方实际已签署《委托装修协议》，且双方当事人均确认《委托装修协议》中约定的款项性质为购房款，故双方当事人签订的《委托装修协议》中隐藏的商品房预售合同内容属于双方真实意思表示，《委托装修协议》中约定的付款方式和付款期限对双方当事人均具有法律约束力。《委托装修协议》约定本案所涉款项607851元应于2019年5月12日前支付，雷玉敏至今未支付，一审法院认定雷玉敏向东凌公司支付上述购房款并承担违约责任正确，本院予以确认。对于逾期付款违约金，因《委托装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定雷玉敏应承担的逾期付款违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1.对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。一审法院认定雷玉敏应按日利率万分之二的标准计付逾期付款违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，雷玉敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10115.57元，由雷玉敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月十五日书记员 张冰玲黄咏欣