陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终2453号上诉人（原审被告）：石大莲，女，1982年8月17日出生，苗族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘春芳，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：仵江，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳光城物业服务有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。法定代表人：朱云堂，该公司经理。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人石大莲因与被上诉人阳光城物业服务有限公司西安分公司（以下简称阳光城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初15645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。石大莲上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，改判为其向阳光城物业公司支付2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计52307.7元，其中包括低层公寓35263.62元（单月：883.8元）、公摊费3526.36元（单月：88.38元）、电梯费13517.72元（单月338.79元），并在该费用总额上予以适当减免；⒉一、二审诉讼费用由阳光城物业公司负担。事实和理由：涉案房屋自2015年1月1日至今一直处于空置状态，故物业费，包括低层公寓、电梯、公摊水电费、车位服务费等均应按照收费标准的70%计算。涉案车位系购房时赠送，且该车位至今仍未交付给其，其不应交纳车位服务费。阳光城物业公司提供的物业服务与其收费标准不匹配，未达到双方服务质量约定的标准，导致其遭受经济损失。阳光城物业公司提供的服务瑕疵达到可以减免物业费的程度。其未交纳物业费系因对阳光城物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交。阳光城物业公司辩称，业主应当向物业服务企业申请空置，经确认后物业服务费可按空置标准交纳。石大莲至今未提出空置申请，不应享受空置交纳标准。基于定纷止争，服务业主的考量，其未就此及违约金提起上诉。空置房标准交纳物业服务费仅是物业服务费单项70%，不包括电梯、公摊、车位等其他物业服务费用。涉案房屋前业主亦是在申请空置房屋后按照上述标准交费。石大莲与开发商签订车位协议约定了车位管理费交纳时间及标准。石大莲提出的违建等其他业主的违规行为，其已采取劝阻、制止、向主管机关投诉等措施，但其无执法权，且石大莲一审提交的证据中部分业主也已向高新区住建局反映过。其提供了物业服务，履行了物业服务企业应尽的义务，石大莲应依法依约交纳物业服务费用。阳光城物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令石大莲向其支付截至2019年9月30日所拖欠的物业服务费用（车位管理费、物业服务费、公摊水电费、电梯运行费）合计95427元；⒉诉讼费由石大莲负担。一审法院认定事实：XX城XX城物业服务（福建）有限公司西安分公司，现更名为阳光城物业服务有限公司西安分公司。石大莲与西安国中星城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积为294.6㎡，石大莲还购买两个车位。同时签订了《车位补充协议》，2014年12月 18日，石大莲与阳光城物业公司签订《前期物业服务协议》，该协议确定上述房屋建筑面积为294.6㎡，并约定由甲方（阳光城物业公司）提供物业服务，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方（石大莲）应依据本协议及《业主临时规约》向甲方交纳业务管理费用，享有与所缴纳物业管理费用相符的服务；物业管理费自发出交房公告之日起开始计收；交房后，物业费按季度收取，交费期为每季度首月的10日前；住宅按建筑面积收取，底层公寓物业服务费为3元/月/平方米、公摊水电费0.3元/月/平方米、车位服务费150元/月/个；甲方违反本协议 ，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴纳的千分之三支付滞纳金；本合同自签字之日起生效，在业主委员会成立后与甲方签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年8月19日，西安国中星城置业有限公司（甲方）与阳光城物业服务（福建）有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同（示范文本）》，并在西安市住房保障和房屋管理局物业办公室提交《阳光城·林隐天下前期物业服务合同备案申请》予以备案。该合同约定，甲方选定乙方为林隐天下项目提供前期物业管理服务；业主应于办理入住手续收钥匙之日起交纳物业服务费用；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在下一季度前一个月内履行交纳义务；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按千分之三的标准向甲方、业主支付违约金；本合同期限自合同生效之日起至本小区依法召开业主大会选举产生业主委员会，且业主委员会与所选聘的物业公司签订物业服务委托合同生效时止。2014年9月30日，西安国中星城置业有限公司及XX城XX小区业主发出通告，上载“为了更好地为广大业主提供物业服务，经西安国中星城置业有限公司投标选聘，并经西安市房屋管理局登记备案，林隐天下小区的物业服务公司由阳光城集团陕西物业管理有限公司变更为阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司。本通告之日起，XX城XX小区提供物业服务，小区的物业服务由阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司负责。新的物业公司接替小区物业服务后，小区业主与原业主公司签订的《物业服务协议》仍然有效，新的物业公司仍按原《物业服务协议》的约定承担物业服务义务，并按原《物业服务协议》的约定收取物业相关费用。通告之前业主欠缴的相关物业费用均由阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司实际负责收取。XX城XX小区提供物业服务。石大莲自2015年1月1日起至2019年9月30日未交纳物业服务费、公摊费、电梯费。从2014年1月1日到2019年9月30日未交纳两个车位的管理费。后经阳光城物业公司催收，石大莲仍未交纳。另查，石大莲截至目前仍未装修上述房屋，未实际居住。涉案小区尚未成立业主委员会。现阳光城物业公司诉至法院，要求石大莲支付2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、公摊费、电梯费，2014年1月1日至2019年9月30日期间两个车位的管理费。庭审中，原、石大莲坚持其诉辩理由，案件未能调解。一审法院认为，依据阳光城物业公司提交的《前期物业服务合同（ 示范文本）》及业主通告足以认定，阳光城物业公司实际为石大莲所在小区提供物业服务，阳光城物业公司与石大莲之间存在事实上的物业服务合同关系。阳光城物业公司为石大莲提供相应的物业服务，石大莲即应交纳相应的物业服务费用。各项物业费用按单月物业服务费883.8元、单月公摊费88.38元、单月电梯费338.79元、单月两个车位管理费300元。阳光城物业公司主张石大莲向其支付2015年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费、公摊费、电梯费按照100%计算，石大莲辩称因阳光城物业公司未提供对应的物业服务，且石大莲房屋一直空置，故应该以70%计算上述费用。对此，结合查明的事实，石大莲房屋一直空置未装修、居住，虽石大莲未向阳光城物业公司提交空置申请，但阳光城物业公司对于石大莲房屋空置的事实予以认可，故综合认定由石大莲交纳70%物业服务费较为适宜。其余的公摊费、电梯费按照100%计算，综上对于阳光城物业公司主张的上述费用，依法予以认可物业服务费35263.62元、公摊费5037.66元、电梯费19311.03元。对于阳光城物业公司主张的车位管理费一节，根据双方签订的车位补充协议，认可阳光城物业公司主张从2014年1月1日起计算至2019年9月30日，每月两个车位管理费300元，共计 20700元。至于石大莲辩称因阳光城物业公司未提供相应的物业服务及车位管理，故应该予以扣减相应费用 ，对此石大莲无足够证据证明自己的主张 ，故依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告石大莲于本判决生效之日起十日内给付原告阳光城物业服务有限公司西安分公司截至2019年9月30日止期间的物业服务费35263.62元 、公摊费5037.66元、电梯费19311.03元、车位管理费20700元，共计80312.31元；二、驳回原告阳光城物业服务有限公司西安分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2091元，减半收取1045.5元，由石大莲负担，并连同上述款项一并给付阳光城物业服务有限公司西安分公司。二审中，石大莲主张涉案两个车位不是购买的，是买房赠送的使用权。对此，阳光城物业公司予以认可。经查，石大莲（乙方）与开发商西安国中星城置业有限公司（甲方）签订的《车位补充协议》中第一条约定“甲方同意，在该房屋交付后乙方可以使用本项目车位两个，……。”故本院对石大莲主张涉案两个车位系购买涉案房屋时赠送使用权，依法予以采信。一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，阳光城物业公司与开发商西安国中星城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》并向业主进行了通告，故阳光城物业公司与石大莲之间形成物业服务法律关系。阳光城物业公司为石大莲提供相应的物业服务，石大莲即应交纳相应的物业服务费用。经查，石大莲应当交纳的各项物业费用为：物业服务费883.8元/月、公摊费88.38元/月、电梯费338.79元/月、两个车位管理费300元/月。现阳光城物业公司主张石大莲支付2015年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费、公摊费、电梯费，有事实和法律依据。因石大莲房屋一直空置未装修、居住，石大莲虽未向阳光城物业公司提交空置申请，但阳光城物业公司对于石大莲房屋空置的事实予以认可，一审据此综合认定由石大莲交纳70%物业服务费，其余的公摊费、电梯费按照100%计算，即石大莲应向阳光城物业公司支付物业服务费35263.62元、公摊费5037.66元、电梯费19311.03元，与法不悖，并无不妥。因石大莲（乙方）与开发商西安国中星城置业有限公司（甲方）签订的《车位补充协议》中约定车位费150元/个，自2014年1月1日开始交费。故一审对阳光城物业公司主张涉案两个车位管理费从2014年1月1日起计算至2019年9月30日，每月两个车位管理费300元，共计 20700元，亦无不当。石大莲主张因阳光城物业公司未提供相应的物业服务及车位管理，故应该予以扣减相应费用，但未提交充分有效证据证明，本院依法不予支持。综上所述，石大莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由石大莲负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年四月三十日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华