文书内容贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1945号上诉人（原审原告）：务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司。住所地:贵州省遵义市务川自治县市场监管局B栋二楼。统一社会信用代码91520326775321467G。法定代表人：谢世礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓愈，贵州子尹（务川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚旭娟，贵州子尹（务川）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州务川宝达置业有限公司。住所地:贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县银杏大道。统一社会信用代码91520326065798228M。法定代表人：何显荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚敬芬，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：重庆嘉泰丝绸有限公司。住所地:，重庆市江北区红黄路10号14-6。统一社会信用代码91500105709375758H。法定代表人：刘虎，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：朱和平，男，1964年1月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）、贵州务川宝达置业有限公司（以下简称宝达公司）、重庆嘉泰丝绸有限公司（以下简称嘉泰公司）因与被上诉人朱和平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.请求撤销原判，查清事实，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由宝达公司、嘉泰公司、朱和平负担。事实和理由：一、嘉泰公司、朱和平未取得相应房屋的物权。1.嘉泰公司未取得香榭丽6号楼的物权，城投公司要求宝达公司交付其所购香榭丽6号楼的房屋不存在不宜交付或者交付不能的情况，仍应交付。2.朱和平对其所购宝达公司房屋尚未取得物权，其所购房屋仍归宝达公司所有，城投公司要求宝达公司交付房屋的权利因支付完全部房款而优于朱和平。二、一审判决宝达公司将《宝达公司交付房屋表》中的31套商品房交付城投公司是错误的。1.《宝达公司交付房屋表》中有8套房屋不宜交付城投公司,该8套已被房征中心用于安置：①1-11-1-11-5号房安置给龚大才、②2-1-1-1-17号房安置给庹中华、③1-10-1-10-1号房安置给申卡讯、④1-13-1-13-1号房安置给龚爱波、⑤2-1-1-1-12号房安置给龚维江、⑥2-1-1-1-9号房安置给庹建华、⑦X-8-8-6号房安置给阚春红、⑧X-15-15-2号房安置给龚爱波。龚大才、龚爱波等7人己经实际合法占有上述房屋，上述房屋不宜再交付给城投公司。2.除《宝达公司交付房屋表》中应交付的23套房屋外，城投公司所购房屋中还有15套房不存在不宜交付或者交付不能的情况。故请求改判宝达公司交付城投公司38套房屋。宝达公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回城投公司一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费、保全费由城投公司承担。事实和理由：一审对本案法律关系的性质认定为房屋买卖合同关系有误，事实上双方签订的《房屋销售补充协议》及《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为借贷担保。一审认定双方于2016年2月1日签订的《补充协议》以及2017年1月18日签订的《合同》有效，有违公平、等价有偿原则。嘉泰公司上诉请求：1.依法撤销原判，驳回城投公司的全部诉讼请求;2.本案上诉费由城投公司承担。事实和理由：一、一审判决遗漏本案的重要事实，导致本案在事实认定层面存在严重错误。二、城投公司与宝达公司于2017年1月18日签订的《商品房销售合同》的实质系借款担保合同，而非一审判决认定的附生效条件的买卖合同。朱和平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。我购买的房屋应排除在城投公司所购的房屋之外。城投公司向一审法院起诉请求：1.确认城投公司与宝达公司于2016年2月1日签订的《房屋销售补充协议》及城投公司与宝达公司于2017年1月18日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令宝达公司将《房屋销售补充协议》、《商品房买卖合同》中城投公司购买的商品房立即交付城投公司，并协助城投公司办理商品房不动产登记；3.诉讼费由宝达公司承担。一审法院认定事实：2016年2月1日，城投公司与宝达公司签订《房屋销售补充协议》，协议载明：一、乙方（城投公司）购买甲方（宝达公司）建设的香榭丽1号楼、2号楼、6号楼部分住宅，共计22套，总面积3380.53平方米（具体房号详见务川自治县洪渡河城市投资建设投资有限公司购买房源统计表）；二、房屋销售的均价按照2097元／平方米，购房款总计7088971.41元；三、本协议签订生效且房屋销售备案登记完成当日，乙方先预付给甲方500万元购房款，若甲方在2016年8月31日前未赎回上述销售房屋，甲乙双方按本协议相关条款约定进行结算，多退少补；四、（一）本协议约定购买的房源甲方可以赎回，甲方赎回时间应在2016年8月31日前。即甲方将乙方预付的500万元资金的本息退还给乙方后，甲乙双方即申请不动产登记中心撤销销售房屋的备案登记，乙方将本次所购买房屋退还给甲方；（二）甲方退还给乙方的利息按预付房款总额以月利率千分之七计付；（三）若在2016年8月31日前甲方未将乙方预付的500万元购房款本息返还给乙方，则乙方有权要求甲方开具正式销售发票，办理房屋产权证或以其他方式处置该房屋；五、若甲方未按约定时间赎回上述销售房屋，则甲方应按照预付款总额的百分之二付违约金给乙方。2017年1月18日，城投公司与宝达公司签订《商品房销售合同》，协议载明：甲方于2013年2月在务川县开发了宝达房开项目，因公司经营管理不善，项目建设资金完全断链，导致项目从2015年7月停工至今，房开公司已无力完成项目的后续建设，不能按合同约定向购房业主交付房产。房开公司因延迟交房，购房业主多次集体到务川自治县政府上访，要求尽快解决复工问题，严重影响了社会稳定。为切实解决宝达房开公司资金断链问题，尽快恢复房开项目建设，确保购房业主早日入住，经甲乙双方协商，同意以乙方（城投公司）购买甲方（宝达公司）相关房产注入复工建设资金，并达成如下购房合同。一、城投公司购买宝达公司建设的香榭丽1号楼、2号楼的商铺和住宅、香榭里商铺共计55套（具体房号详见务川自治县洪渡河城市投资建设投资有限公司购买房源统计表）。二、购买单价住房按照2097元／平方米，一层商铺按照8000元／平方米，二层商铺按照5000元／平方米，三层商铺按照3000元／平方米。购房款总额为31087905.01元。三、本协议签订生效且房产销售备案登记完成后，根据工程进度，乙方在3个月内分期预付购房款，先预付给甲方2000万元购房款，第一期在10日内完善购房合同和资金预付手续，预付贵州省务川宝达置业有限公司复工建设资金1000万元，其中200万元用于必要的设计、监理等费用；200万元专项用于农民工工资支付；600万元用于支付泷澄建设公司。第二个月施工正常，按工程进度预付500万元；第三个月施工正常，按工程进度预付500万元。四、（一）本协议约定购买的房源，甲方可以进行回购销售，甲方回购时间在2017年6月30日前。甲方将乙方已预付购房资金的本息退还给乙方后，甲乙双方即申请住房城乡建设局撤销上述销售房产的备案登记，乙方将所购买房产退还给甲方。（二）甲方在2017年6月30日前回购县洪渡河城市建设投资有限公司购买的房产，按年利率百分之七计息；若甲方在2017年6月30日后回购县洪渡河城市建设投资有限公司购买的房产，按照年利率百分之二十付违约金给乙方。（三）若甲方在回购期满后，即不向乙方申请回购房产，也不向乙方支付利息及违约金的，乙方有权处置所购买的房产。务川县公证处对上述《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》进行了公证，并出具公证书。2016年2月2日，城投公司支付宝达公司500万元；2016年9月30日，城投公司支付宝达公司1000万元；2017年1月17日，城投公司支付宝达公司900万元；2017年5月15日，城投公司支付宝达公司300万元；2017年7月13日，城投公司支付宝达公司300万元；2017年10月27日，城投公司支付宝达公司400万元；2018年2月11日，城投公司支付宝达公司400万元。上述款项合计，城投公司共支付宝达公司3800万元。在案件审理过程中，经城投公司洪投公司申请，一审法院作出（2018）黔0326民初1510号民事裁定书，对75套房屋进行了查封，无香榭丽2号楼2-9-4.2-7-4房源信息，故未查封。城投公司诉请交付77套房屋，而提供的房屋备案登记表只有65套。城投公司提供的房屋备案登记表所载房源与城投公司《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》所载明的房源对比，现只有48套房屋，48套房屋中，已有8套被宝达公司出售给他人（杨松、付小飞、谢世兵、卢亿、申明、娄金志、覃超），但未备案。另查明，嘉泰公司与宝达公司合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2016年3月25日作出（2016）渝01民初169号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结宝达公司价值52470764.83元的财产。2016年5月20日作出（2016）渝01民初169号民事调解书，双方达成调解协议：1.截至2015年12月31日，宝达公司欠嘉泰公司预付货款34875000元及资金占用费共计17595764.83元，合计52470764.83元；2.从2016年1月1日起，宝达公司以截至2015年12月31日欠款总额52470764.83元为基数，按照年利率6.47%向嘉泰公司支付资金占用费，利随本清；3.宝达公司负担嘉泰公司因处理案件支付的诉讼费152076.50、保全费5000元以及担保费用60000元；4.宝达公司在2016年5月23日前向嘉泰公司清偿1.2.3项的债务，若宝达公司未在2016年5月23日前将上述3项债务履行完毕，则嘉泰公司有权直接依据该调解协议向人民法院申请强制执行。2016年4月19日，重庆市第一中级人民法院向务川县国土资源局发出（2016）渝01执保72号协助执行通知书，请务川国土资源局协助执行查封：宝达公司名下土地使用权证号为①务国用（2014）098号，面积16722.4㎡；②务国用（2014）099号，面积999.6㎡；务国用（2014）026号，面积3170.1㎡；三块土地。查封期限为三年（从2016年4月19日至2019年4月18日）。2016年4月20日，重庆市第一中级人民法院向务川县住建局发出（2016）渝01执保72-2号协助执行通知书，请务川住建局协助执行查封：宝达公司名下位于务川县宝达˙香榭里负一层的房屋（建筑面积1295.49㎡）。2018年6月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01执恢137号之一执行裁定书，裁定：一、解除对登记在宝达公司名下的坐落于务川县的下列财产：①土地证书号，务国用（2014）099号（999.6平米）及地上建筑物和②位于务川县宝达˙香榭里负一层车库（1295.49平米）的查封；二、将宝达公司名下的坐落于务川县的下列财产：①土地证书号，务国用（2014）099号（999.6平米）及地上建筑物以388.144万元和②位于务川县宝达˙香榭里负一层车库（1295.49平米）以118.32万元交付嘉泰公司抵偿宝达公司所负本案相应债务。上述不动产所有权自本裁定送达嘉泰公司时转移；三、嘉泰公司可持本裁定书到有关机构办理转移登记手续。2019年4月9日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01执恢137号之三执行裁定书，裁定：一、继续查封本院以（2016）执保72号保全查封的登记在宝达公司名下的土地使用权证号为：务国用（2014）098号，面积16722.4㎡；务国用（2014）026号，面积3170.1㎡的土地。二、查封期间内，宝达公司不得转移被查封财产，不得对查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期间为三年。另外，嘉泰公司在追加申请中陈述，宝达公司开发的三个房地产项目分别为香榭里、香榭丽、香榭城；香榭里为独栋单体楼，土地证号为：务国用（2014）第026号；香榭丽为6栋楼，其中1.2.3.4.5号楼的土地证号为：务国用（2014）098号，面积16722.4㎡；6号楼的土地证号为：务国用（2014）099号，面积为999.6㎡。另查明，朱和平与宝达公司于2015年2月14日签订了5份商品房买卖合同，朱和平购买宝达公司位于东升大道务川香榭丽房屋五套，房号分别为1幢2单元7-5号，2幢7-4号，1幢2单元7-4号，2幢9-4号，1幢2单元5-4号。约定交房屋时间在2016年10月30日前。朱和平向重庆仲裁委员会申请仲裁，2017年12月5日，重庆仲裁委员会作出（2017）渝仲字第2512号调解书，双方达成如下调解协议：一、宝达公司应于2017年12月15日之前，向朱和平交付其购买的编号为2015000605号、2015000606号、2015000607号、2015000609号、2015000635号《商品房买卖合同》项下位于务川仡佬族苗族自治县务川香榭丽房地产项目1幢2单元7-5号，2幢7-4号，1幢2单元7-4号，2幢9-4号，1幢2单元5-4号共五套房屋；二、宝达公司应于2018年3月10日之前，为朱和平购买的编号分别为2015000605号、2015000606号、2015000607号、2015000609号、2015000635号《商品房买卖合同》项下位于务川仡佬族苗族自治县务川香榭丽房地产项目1幢2单元7-5号，2幢7-4号，1幢2单元7-4号，2幢9-4号，1幢2单元5-4号共五套房屋办理房地产过户登记手续；三、宝达公司、董昱共同承担逾期交房的违约金（以前述五套房屋总价150万元为基数，自2017年12月16日起按月利率1.5%支付违约金直至房屋交付之日止）。朱和平向遵义市中级人民法院申请执行仲裁调解协议，2018年6月11日立案。朱和平主张的五套房屋中2幢7-4号和2幢9-4号在一审法院查封时，无房源。一审法院认为，城投公司与宝达公司签订的《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》，系城投公司与宝达公司双方发生房屋交易的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。对于宝达公司所提本案应为借款合同，房屋买卖合同系借款担保的辩解理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。解除附条件的合同，自条件成就时失效”的规定，城投公司购买房屋的真实目的系用于安置拆迁还房户，并非出借资金获取高额利息，约定赎回、回购条款系附加生效条件，宝达公司不进行赎回、回购，商品房买卖合同即生效，故对宝达公司的辩解一审法院不予采信。宝达公司未进行赎回、回购，商品房买卖合同已生效，宝达公司应当按照合同约定交付房屋，并协助城投公司办理商品房不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，对涉及嘉泰公司、朱和平已取得物权和宝达公司已出卖给他人的房屋不应作为城投公司与宝达公司签订的房屋销售合同的房源。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司与被告贵州务川宝达置业有限公司于2016年2月1日签订的《房屋销售补充协议》、2017年1月18日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵州务川宝达置业有限公司于本判决生效后十日内将前述《房屋销售补充协议》、《商品房买卖合同》涉及的商品房31套（详见附件：宝达公司交付房屋表）交付原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司，并协助原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司办理商品房不动产登记手续。三、驳回原告务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，保全申请费5000元，由被告贵州务川宝达置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院另查明，城投公司上诉陈述一审判决《宝达公司交付房屋表》中①1-11-1-11-5号房安置给龚大才、②2-1-1-1-17号房安置给庹中华、③1-10-1-10-1号房安置给申卡讯、④1-13-1-13-1号房安置给龚爱波、⑤2-1-1-1-12号房安置给龚维江、⑥2-1-1-1-9号房安置给庹建华、⑦X-8-8-6号房己安置给阚春红、⑧X-15-15-2号房己安置给龚爱波。城投公司认为龚大才、龚爱波等7人己经实际合法占有上述房屋，上述房屋不宜再交付给城投公司，请求予以改判。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，关于涉案《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》的效力问题。根据审理查明事实，城投公司购买宝达公司房屋的真实目的系用于安置拆迁还房户，并非出借资金获取高额利息。涉案《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》的性质由当事人的真实意思表示，即当事人约定的权利义务所决定，判断本案当事人双方签订的《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》的性质只能依据其所约定的当事人之间的权利义务内容确定。涉案《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》对商品房的具体位置、房号、面积、单价、总价、付款及交房时间、违约责任内容有明确的约定，且已办理网签房屋预售备案登记，具备商品房销售合同的基本要素。从上述内容分析，能够确定当事人间存在买卖商品房的合意。城投公司在《房屋销售补充协议》、《商品房销售合同》签订后履行了合同义务，而宝达公司没有按照合同约定退款或回购，商品房买卖合同即生效。宝达公司应当按照合同约定交付房屋，并协助城投公司办理商品房不动产登记。故本院对宝达公司、嘉泰公司上诉认为涉案《房屋销售补充协议》及《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为借款担保合同的上诉意见不予采纳。本案二审中，城投公司上诉陈述一审判决《宝达公司交付房屋表》中①1-11-1-11-5号房安置给龚大才、②2-1-1-1-17号房安置给庹中华、③1-10-1-10-1号房安置给申卡讯、④1-13-1-13-1号房安置给龚爱波、⑤2-1-1-1-12号房安置给龚维江、⑥2-1-1-1-9号房安置给庹建华、⑦X-8-8-6号房安置给阚春红、⑧X-15-15-2号房安置给龚爱波。城投公司认为上述房屋己经被案外人实际合法占有，不宜再交付给城投公司。对此请求，本院遵从其愿，予以改判。对城投公司上诉陈述其所购房屋中还有15套房不存在不宜交付或者交付不能的情况，要求二审改判交付，但其未提供相关依据证明其主张，本院对此不予支持。综上所述，宝达公司、嘉泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；城投公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初2509号民事判决第一项；二、变更贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0326民初2509号民事判决第二项为：二、贵州务川宝达置业有限公司于本判决生效后十日内将前述《房屋销售补充协议》、《商品房买卖合同》涉及的商品房23套（详见附件：宝达公司交付房屋表）交付务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司，并协助务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司办理商品房不动产登记手续;三、驳回务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费180元，由务川自治县洪渡河城市建设投资有限公司、贵州务川宝达置业有限公司、重庆嘉泰丝绸有限公司各负担60元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年五月七日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅附件：宝达公司交付房屋表宝达公司交付房屋表            序号              房屋坐落              房号                  1              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-5                  2              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-15                  3              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-12                  4              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-7                  5              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-1                  6              务川香榭丽1号楼              1-14-1-14-4                  7              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-9                  8              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-11                  9              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-13                  10              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-14                  11              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-3                  12              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-2                  13              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-6                  14              务川香榭丽1号楼              1-2-1-2-4                  15              务川香榭丽1号楼              2-2-1-2-10                  16              务川香榭丽1号楼              2-5-2-5-5                  17              务川香榭丽1号楼              X-2-2-2                  18              务川香榭丽2号楼              1-16-1-16-1                  19              务川香榭丽2号楼              X-2-2-3                  20              务川香榭丽2号楼              X-2-2-5                  21              务川香榭丽2号楼              X-2-2-1                  22              务川香榭丽2号楼              X-2-2-4                  23              务川香榭丽2号楼              X-2-2-6