辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终801号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街1-9号。法定代表人:杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人:于岩,北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵君，男，1980年7月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人王贵君商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德创公司的委托诉讼代理人于岩、陈美辰，被上诉人王贵君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月5日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见办理产权证的法定义务主体为商品房购买人，开发商只有协助义务，根据办理房产证的相关流程，开发商的协助义务即为取得大产权证，也就是完成商品房初始登记。我公司已于2018年12月5日取得大产权证并通知被上诉人，完成协助义务，此后被上诉人不应当再承担违约责任以及支付违约金。一审以“被告以取得房屋初始登记即为取得涉案房屋权属登记”为由未采信我公司的答辩，实为对我公司意思表达的误解。我公司始终坚持与强调的是我公司办理完成商品房初始登记（取得大产权证）即为在办理产权证事项中完成其法定与约定的协助义务，故而这种完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。2、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。我公司已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，我公司并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明我公司逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据相关法律规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，即使按照大产权证取得时间为截止日期计算，其违约金额也高达8496.42元，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。3、我公司成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献，现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠我公司各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求我公司承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜，甚至走向破产。4、2018年12月5日后不能办证的原因是因被上诉人违建所致，所以此后不应再承担违约责任。王贵君答辩：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称的取得“大产权证”的时间作为认定逾期办证违约金的截止时间，逾期办证违约金应计算至2019年5月9日书面通知之日。2、上诉人的违约行为，给包括我在内的买受人造成了巨大的经济损失，使得我不能对自己的房屋充分享有物权。即使在办理完房产证后，我想交易该房屋，因上诉人的违约行为，涉案房屋取得产权不足两年，我在交易时需承担大额的税费。3、合同中明确约定了违约金的计算方式，该约定是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应受法律保护。再者，一审时上诉人并未提出违约金过高的抗辩。4、我不认为我是违建，与上诉人逾期办证也没有关联。王贵君向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金27873.3元（暂从2016年10月30日起计算至起诉之日）；二、判令被告继续给付迟延办理产权证违约金自2019年3月8日起至其履行协助义务，并载于抚顺市房屋登记簿之日止；三、案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，原告王贵君作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告王贵君以房屋总价款358499元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在2015年10月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，王贵君按约定如期办理完毕房屋贷款手续。2015年10月30日，被告德创公司将该房屋交付给王贵君使用。被告于2018年12月5日针对涉诉房屋取得不动产权证书[辽（2018）抚顺市不动产权第0063343号]即商品房首次登记。另查明，案涉小区业主针对涉诉小区房屋逾期办理产权证事宜曾于2018年6月20日向人民网进行投诉，抚顺市人民政府办公厅于2018年7月11日予以回复，主要内容为：经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。又查明，2019年5月9日，被告德创公司发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》载明“……自2018年年底以来，项目已陆续在我广大业主办理房屋产权证。为了使您更便捷地办理房屋产权证，现再次通知如下：根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证。谨请您提前准备相关资料按房产局确定的办理时间亲临抚顺市房产局办理。办理产权证前请您先到售楼处核对办理产权证的相关资料，预约办理。……如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。”庭审中，被告以此书面通知证明，房屋初始登记办理完毕后，被告即已电话通知业主办理房屋产权证，后又发出书面通知，业主不抓紧时间积极主动办理房屋产权证，属于业主个人责任，业主要求被告承担房屋初始登记日期后的违约责任不能支持。原告质证称在此通知前从未接到相关通知。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张《补充协议》第7.3条款无效一节，因该条款相较于主合同约定的逾期违约金计算标准不仅未减轻甚至还调高至日万分之零点五，并未加重买受人责任或排除买受人权利，故本院无法支持；关于违约金计算时间一节，原、被告认可起算时间为2016年10月30日。关于截止时间，被告以取得初房屋始登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年12月5日的抗辩理由于法无据，故本院不予采信。被告辩称电话通知原告办理产权证一节，因其未提供证据证明通知时间且原告对此不予认可，故本院不予采信。故对原告主张违约金计算至被告2019年5月9日张贴书面通知为止的诉讼请求，本院予以支持，被告应当给付原告自2016年10月30日起至2019年5月9日止，以358499元为基数，在365日之内按照日万分之零点一计算为1308.52元（358499元*365天*0.00001），在365日后（2017年10月30日至2019年5月9日，即556天）按照日万分之零点五计算为9966.27元（358499元*0.00005*556天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王贵君延迟办理房屋产权证违约金11274.79元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元（已减半收取），由原告王贵君负担207元，被告抚顺德创置业有限公司负担41元。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点，一是如何认定逾期办证违约金的截止时间；二是王贵君主张的违约金数额是否过高；三是2018年12月5日后不能办证的原因是否是因王贵君的违建所致。关于焦点一，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，本法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非德创公司所称以其取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据。关于焦点二，依法成立的合同受法律保护。双方当事人在商品房买卖合同和补充协议中约定了逾期办证违约金计算标准，该约定是双方当事人真实意思的表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按此约定履行义务，且德创公司未提交案涉违约金确定数额过高的有效证据，故本院对德创公司的该项上诉理由不予支持。关于焦点三，德创公司认可其通知王贵君等业主办证的时间是2019年5月9日，因此在2019年5月9日之前双方当事人都没有也不可能提及因王贵君存在违建问题而不能给王贵君办证，而一审支持王贵君违约金的截止时间为2019年5月9日，故本院对德创公司称2018年12月5日后不能办证的原因是王贵君违建所致的上诉理由不予支持。综上，德创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙小龙审判员  马开智审判员  张庆敏二〇二〇年五月十九日书记员  田俊杰