湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3794号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，公司经理。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳琳，女，汉族，1983年07月20日出生，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文卓，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人岳琳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15605号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旷远公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项内容，改判上诉人不需退还团购费20,000元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定上诉人没有合法依据多收取了20,000元属于认定事实错误。在2017年9月26日长沙市政府下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。上诉人在销售商品房时，跟随当时行业通行办法，引进了相关电商、中介，向购房者收取一定的团购费用。被上诉人缴纳20,000元团购费，实际上开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的一种行为，上诉人在一审过程中也已经举证并答辩说明，上诉人在收到该费用后分批结算转账付给了长沙楼市数码科技有限公司作为销售费用。且被上诉人并未提供有上诉人盖章的财物收款收据，不能证明上诉人已经实际收取了该笔团购费用。2.团购活动的优惠已经兑现，按照公平原则与诚信原则，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应当得到支持。被上诉人在对有购买意向的房屋价格清楚知晓的情况下，为了购买到价格优惠的房屋，自愿申请参与团购活动。二审中上诉人提交的与被上诉人签订的《认购协议》中约定的商品房优惠后的总房价与《商品房买卖合同》约定的房屋价格一致，结合就《缴费确认单》足以证明被上诉人的购房成交价格为在房屋原价的基础上享受团购优惠的折后价格。且被上诉人以实际支付团购费的行为表明其愿意积极履行《认购协议》，按照诚信原则与公平原则，被上诉人要求退还团购费的请求不应得到支持。岳琳辩称，1.旷远公司无正当理由超额收取岳琳20,000元。商品房买卖合同中约定总价款为218,500元，岳琳共计支付2,205,480元，其中480元为旷远公司代收款，剩余20,000元为超付费用，并无任何理由收取。2.岳琳向旷远公司支付的20,000元属于不当得利，旷远公司应当返还。3.旷远公司无任何证据证明岳琳已享受团购优惠。旷远公司提交的认购合同中并无条款能够表明此价款为享受团购优惠后的房屋价款，其提交的缴费确认单为内部制作，岳琳亦未在此文件中签字确认，同时，该缴费确认单上的金额与认购协议不一致，无法印证岳琳享受了团购费优惠。4.本案应坚持“独立审判”原则，运用民事证据规则，依法裁判。本案有独立的案号，独立开庭审理，法院应当坚持独立审判，不应被其他案件判决所影响，应充分利用民事证据规则，结合本案查明的事实，进行依法裁判。岳琳向一审法院起诉请求：1.判令旷远公司退还岳琳20,000元；2.判令旷远公司向岳琳支付利息（以20,000元为本金参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至团购费返还之日止）；3.判令旷远公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年7月9日，岳琳与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由岳琳购买旷远公司开发的位于岳麓区住宅，房屋总价2185000元。在《长沙市商品房买卖合同》及补充协议签订后，岳琳依约向旷远公司支付了2205480元（2017年4月10日，岳琳向旷远公司转账支付50000元；2017年4月28日，岳琳向旷远公司转账支付415480元2017年5月26日，岳琳向旷远公司转账支付500000元；4、2017年6月30日，岳琳向旷远公司转账支付740000元；5、岳琳通过按揭贷款的方式向旷远公司支付的房屋尾款500000元）。一审法院认为：本案的争议焦点为：岳琳要求旷远公司退还20000元及利息能否成立。岳琳认为，在房屋的交易过程中，旷远公司虚构事实诱导岳琳向其支付了所谓的“团购费”20000元，但岳琳最终并未享受折扣优惠。旷远公司抗辩岳琳已实际享受了优惠。该院认为，根据岳琳提交的银行凭证，旷远公司多项被告支付了20000元属实，且旷远公司提供的长沙楼市数码科技有限公司签订的《0731房产网战略合作服务协议》以及转账记录，但并不能证明涉案的20000元系旷远公司代收，旷远公司亦未提供证据证明多收取岳琳费用有合法依据，故旷远公司应向岳琳返还多收取的20000元。关于支付利息的请求，因岳琳该主张无法律和事实依据，该院依法不予支持。综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、旷远集团(长沙)房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向岳琳返还20,000元；二、驳回岳琳的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由岳琳负担。本院二审期间，上诉人旷远公司围绕上诉请求向本院提交了如下证据：证据1.认购协议，证据2．缴费确认单，拟证明被上诉人参加团购活动，在房屋原价2,619,628元的基础上享受交2万抵20万元的团购优惠以及开盘优惠享96折；一次性付款享98折；按揭享99折；按时签约享99折等优惠后以成交价223万元购买了房屋。证据3.旷远洋湖18克拉小区团购活动资讯、微博广告合集，拟证明上诉人在销售商品房时引进电商、中介开展团购活动，团购活动优惠为交8千抵4万，交2万抵20万。其他购房优惠包括一次性付款享98折；按揭享99折等。被上诉人岳琳质证认为：上诉人的证据违反了诉讼程序，不应作为新证据提交，法庭不应当采纳。认购协议及缴费确认单的证明目的不予认可，该认购协议所有条款当中均没有体现出被上诉人享受了上诉人承诺的团购优惠，缴费确认单也是上诉人内部单方制作，没有被上诉人签字确认，无法体现上诉人在上诉状提及的团购费优惠。对广告合集，被上诉人始终没有在网络上、微博上查阅到广告合集涉及的团购优惠内容，不构成法律意义上的告知，并且在实际履行过程中也并未按照广告内容给予被上诉人相应的团购优惠。因上述新证据与本案基本事实有关，而上诉人旷远公司无正当理由在一审期间未予提交，故本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。对于上述证据，本院分析认证如下：上诉人提交的《认购协议》系双方当事人签订，予以采信；涉案小区团购活动资讯、微博广告合集系网页打印，与本案有关，予以采信；缴费确认单虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信。对于一审采信的证据与认定的事实，本院予以确认。另根据二审新证据，结合当事人陈述查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。2017年4月10日，岳琳与旷远公司签订房屋《认购协议》，并向旷远公司支付了团购费20,000元与定金30,000元，协议约定房屋总价为2,619,628元，定金在签订《商品房买卖合同》后转为房款。旷远公司提交的缴费确认单载明当日缴纳定金30,000元与团购费20,000元；房屋原总价2,619,628元，折后总价223,000元。2017年7月9日，旷远公司与岳琳签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价2,185,000元。上述缴费确认单虽系旷远公司单方制作，但缴费金额、日期等内容均与双方约定及实际情况一致，缴费确认单中载明的20,000元享优惠内容，与案涉楼盘销售广告亦可相互印证，故本院予以采信，并对相关事实予以认定。本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万”，被上诉人向旷远公司交纳20,000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳20,000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这20,000元具有合同依据。同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。一审判决涉案的20,000元应予返还不当，应予纠正。旷远公司提交的认购协议、缴费确认单中载明的20,000元享优惠内容，与案涉楼盘销售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳20,000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这20,000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案20,000元费用的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15605号民事判决；二、驳回岳琳的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，二审案件受理费50元，共75元，由被上诉人岳琳负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年五月六日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。