江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1428号 上诉人（原审原告）：沈公财，男，1986年11月14日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王懿，江苏彭邦律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：汪联合，男，1989年2月20日生，汉族，住江苏省沛县。 上诉人（原审被告）姚曼曼，女，1990年9月9日生，汉族，江苏省沛县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孟凡永，江苏元封律师事务所律师。 上诉人沈公财与上诉人汪联合、姚曼曼房屋买卖合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6031号向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈公财的委托诉讼代理人丁浩、王懿，上诉人汪联合、姚曼曼的委托诉讼代理人孟凡永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 沈公财上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由汪联合、姚曼曼承担。一、原审法院事实认定错误。1、双方之间买卖合同不能履行，没有完成过户，并不是因为新的房产政策出台。根据相关政策规定，汪联合、姚曼曼只需将户口迁入涉案房屋即可办理过户手续，配合完成过户是商品房买卖合同中卖方的义务。汪联合、姚曼曼因为不愿意再履行买卖合同而迁户口、不配合过户的行为已经构成违约，原审判决以迁户口或承担其他形式的过户费用并非汪联合、姚曼曼应当承担的义务而认为其不存在违约情形，属认定事实错误；2、在一审起诉时，涉案房屋已经具备过户条件，是汪联合、姚曼曼明确表示涉案房屋不再出售给沈公财，沈公财才以解除合同并要求汪联合、姚曼曼承担责任为由提起诉讼；3、从双方签订买卖合同至诉讼期间，涉案房屋价格已上涨三十万元左右，正是因为汪联合、姚曼曼觉得房价上涨，另行出售他人可以因此获利，才明确表示房屋不再出售给沈公财。因为汪联合、姚曼曼的违约行为，沈公财在此期间无法购买其他房屋，不但付出500000元大额定金，而且由于房屋价格上涨，现在也无法以同样的价格购买到同样的房屋，遭受重大损失，汪联合、姚曼曼的行为及一审判决亦违反了诚实守信原则。二、原审法院法律适用错误。《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确：“自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”因此，原审判决直接按照同期人民银行贷款利率计算资金占用费侵犯了沈公财的合法利益。 汪联合、姚曼曼答辩称：一、汪联合、姚曼曼是农村户口，一旦将户口迁入市内，就无法再迁回原籍，势必导致其子女上学受影响，造成重大损失。合同中或双方口头均无约定汪联合、姚曼曼应办理户口迁移手续，事实是汪联合、姚曼曼一直向沈公财声明不可能将户口迁入徐州。汪联合、姚曼曼不存在因不迁移户口而导致的违约情形。二、合同解除的原因和过错不在于汪联合、姚曼曼，一是因为政策调整导致合同无法履行，二是因为沈公财一直怠于处理，导致合同无法继续履行，损失扩大。三、双方之间并非借贷关系，沈公财主张资金占用费并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，无事实和法律依据。 汪联合、姚曼曼上诉称：1、请求改判我方不承担判决第二项的资金占用费用和第三项的8500元中介费用；2、由沈公财承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误，遗漏重要案件事实。在500000元购房款的返还上，一审法院自由裁量权的使用不当。对于返还购房款500000元并无异议，但是一审法院在返还500000元购房款之外酌定支付资金占用费，且按照同期银行的贷款利率支付，既无事实依据也无法律依据，属于滥用自由裁量权。首先，沈公财支付的是购房款并非向汪联合、姚曼曼发放贷款，因此，一审按照贷款利率要求返还无依据。其次，一审法院判决返还2018年4月21日至实际履行之日的利息，2018年4月至2018年10月属于正常的房屋买卖期间，汪联合、姚曼曼已经将房屋交付给沈公财且无违约情形，故对此期间的利息无义务返还。在2018年10月份由于政策影响，到期后汪联合、姚曼曼就明确表示要将500000元购房款返还给沈公财，一直积极联系沈公财及中介方，要求妥善处理此事，但是沈公财采取不闻不问的处理方式。如果沈公财能积极处理，并不会导致双方损失扩大，不会产生2018年10月之后的损失，故过错方在沈公财。汪联合、姚曼曼不应为沈公财的违法行为承担不利后果，即不应承担资金占用费用。再次，我国法律中并无资金占用费这一法律概念，一审法院要求返还资金占用费，无法律依据。另外，一审法院遗漏重要案件事实，双方签订合同并支付房屋预付款之后，将涉案房屋的钥匙交给了沈公财，其可以自行装修、使用，钥匙至今都是在沈公财处，但由于其怠于履行合同，涉案房屋一直被其占用，如果其能及时归还钥匙，汪联合、姚曼曼可以将房屋出租或者自行居住。如果说有损失，同样汪联合、姚曼曼也是有重大损失。一审法院认可沈公财存在损失，依照公平原则，酌定支持资金占用费用，但是却置汪联合、姚曼曼的损失于不顾，有违公平原则。一审判令汪联合、姚曼曼承担8500元存在以下错误：首先，对于中介费的认定证据不足，沈公财提供的仅仅是收款收据，而并未提供正规发票，这样的收据任何人均可以获得，该证据证明力不足。其次，缺乏付款的凭据，款项并未直接支付给中介的公户，不能认定款项已经实际支付。另外，合同中明确约定中介费用应由沈公财承担，其为本案的违约方，所以对于中介服务费应由其承担。 沈公财答辩称：汪联合、姚曼曼上诉所依据的理由并不能成立，答辩意见同我方上诉意见。 沈公财向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房地产买卖合同；2、汪联合、姚曼曼返还定金500000元并依照定金罚则另行给付330000元，共830000元；3、汪联合、姚曼曼给付中介费24750元；4、诉讼费由汪联合、姚曼曼承担。 一审法院查明，云龙区紫金东郡5号楼1-901房屋系汪联合、姚曼曼共同共有，于2016年9月14日取得案涉房屋不动产权证。 2018年3月31日，沈公财（乙方）与汪联合、姚曼曼（甲方）、宝泰房产（居间方）签订《房地产买卖合同》一份，内容为：甲方将其二人所有的位于云龙区紫金东郡5号楼1-901房屋出售给乙方，建筑面积约115.83平方米，议定售价为1650000元，房款支付采取首付加贷款，于2018年4月10日前交接房屋，于2018年10月1日前办理过户手续。合同第六条约定：此房地产交易所产生的按规定双方所纳的税、费全部由购买方承担，卖方净得第三条议定售价。合同第十条约定：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金五十万元，买卖双方同意由甲方保管。买卖双方同意该定金抵购房款或服务费。合同第十一条约定：违法本协议的任何一条款均视为违约：……甲方如不履行本合同规定的，每逾期一天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月的，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方为，并应双倍返还定金给乙方。合同第十八条约定：1、甲方保证此房屋至老证时过户（满两年），房屋贷款甲方自行还清，无经济纠纷；……3、乙方先付定金五万元，余额四十五万元在2018年4月7日前付清。4、甲方同意乙方先行装修居住至房证满2年时办理过户手续，甲方物业费承担至2018年12月31日。 2018年3月31日，姚曼曼出具收条一张，内容载明：今收到沈公财购买紫金东郡5号楼1单元901室定金5万元整（此款是总房款一部分）。2018年4月21日，姚曼曼出具收条一张，内容载明：今收到沈公财购买紫金东郡5号楼1单元901室购房款45万元整（此款是总房款一部分）。 2018年4月1日，沈公财向宝泰房产支付中介费17000元。 2018年5月31日，徐州市人民政府发布徐政办发【2018】89号文规定：市区户籍居民家庭拥有二套住房以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。 关于案涉房屋未能过户的原因，沈公财认为系汪联合、姚曼曼违约，并提供到庭证人孙某,4的证言：我是宝泰房产工作人员，双方的买卖合同系我居间介绍。合同签订后，因为政策原因办理过户需要汪联合、姚曼曼迁户口，不迁户口有新证税30000元，双方协商，把这30000元加到房款里，变成了1650000元，该办理过户时还是因为政策原因要迁户口，汪联合、姚曼曼不愿意迁户口办过户手续，之后一直协调，汪联合、姚曼曼不愿意卖了，愿意退还500000元定金，沈公财不愿意。2018年6月1日又出台了新政策，除徐州市区、贾汪外的户口房产证不迁户口需满三年，迁户口需满两年才能过户。沈公财的意思是签补充协议，等到符合政策能过户再去办理过户，汪联合、姚曼曼意思是不卖了。中介费沈公财已支付17000元。（定金）考虑到双方都同意买卖，也想在过户时少交点税，汪联合、姚曼曼也用钱，所以约定了500000元。 汪联合、姚曼曼认为其不存在违约，未能办理过户是因为政策原因，并提供了房产证、通话录音、短信等证据，其中2018年9月29日汪联合、姚曼曼与宝泰房产工作人员的部分通话录音中，中介要求汪联合、姚曼曼承担因走法院强制过户产生的律师费等部分费用，汪联合、姚曼曼表示不同意承担，也不同意将户口迁过来。2018年10月4日，汪联合、姚曼曼与宝泰中介工作人员短信聊天记录中，汪联合、姚曼曼表示其为过户等待二十多天了，因政策原因导致不能过户，也没有解决方案，提出解除合同，退还定金。中介表示沈公财还是想买房子，认为因为国家政策的朝令夕改导致沈公财没有买到房子，对其是不公平的，沈公财的想法还是走法院，费用双方承担，若是不同意要解除合同就起诉。 一审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。现双方当事人均同意解除该合同,法院予以确认。 关于购房款项500000元,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中沈公财已向汪联合、姚曼曼支付了450000元购房款与50000元购房定金,并由姚曼曼出具了收取定金与购房款的收条,故汪联合、姚曼曼应共同承担向沈公财返还450000元购房款与50000元定金的责任。 关于沈公财要求汪联合、姚曼曼依据定金罚则支付330000元的诉讼请求，因案涉合同的正式签订,合同事实上已开始履行,故该定金实际已转为购房款的一部分,双方约定的定金的性质即为违约金。结合在案证据及已查明的事实，双方为减少过户的税费支出而约定在案涉房屋满足老证过户条件也就是2018年10月1日前办理过户，因2018年5月31日新的房产政策的发布导致双方无法按约履行过户手续，此时，沈公财试图通过要求汪联合、姚曼曼迁户口、通过诉讼强制执行等方式规避新政以达到尽快办理过户的目的，因汪联合、姚曼曼拒绝配合迁户口、承担部分费用，双方未达成一致意见。经查认为，因迁户口或承担其他形式的过户费用并非汪联合、姚曼曼应当承担的义务，故沈公财提供的证据不能证明汪联合、姚曼曼存在违约。另沈公财未曾有过待案涉房屋符合过户条件时再行过户的意思表示，综上，因不能归责于双方的过错导致合同解除,综合考虑案件情况,依据公平原则,酌定汪联合、姚曼曼向沈公财支付已交付50万元购房费用的资金占用费（以50万元为本金、按照同期人民银行贷款利率自2018年4月21日计算至实际返还之日止）。关于中介费用24750元，因沈公财实际支出的费用为17000元，该费用应由双方按50%的比例分担。法院支持汪联合、姚曼曼向沈公财支付8500元（17000*50%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定,判决：一、解除沈公财与汪联合、姚曼曼于2018年3月31日签订的《房地产买卖合同》。二、汪联合、姚曼曼于判决生效之日起十日内返还沈公财购房款项500000元与资金占用费（以50万元为本金、按照同期人民银行贷款利率自2018年4月21日计算至实际返还之日止）。三、汪联合、姚曼曼于判决生效之日起十日内返还沈公财购房中介费8500元。四、驳回沈公财的其他诉讼请求。 二审期间，沈公财提交从孙某,4处获得的2019年2月17日、2019年9月25日、2019年9月27日汪联合、姚曼曼和中介方孙某,4的通话录音三份，均能够证实汪联合、姚曼曼明确表示房子不卖，因此是汪联合、姚曼曼违约，应当承担违约责任。汪联合、姚曼曼对于三份录音质证认为：只有一份录音是完整的，其他录音均是从通话过程中开始截取。从这三份录音中可以看出，是沈公财一再拖延不去过户，将事情一直搁置。特别是从最后一份证据可以看出，汪联合、姚曼曼多次联系中介方要求处理，从9月份的时候，就已经明确告知要将500000退还，沈公财就是不闻不问，双方对于迁户口并没有协商一致，也就是说汪联合、姚曼曼并不同意迁户口的，汪联合、姚曼曼在签订合同后就已经将房屋交付给沈公财使用，在沈公财占用该房屋期间，也应产生占用的费用。由于汪联合、姚曼曼无法使用房屋，也将导致租金收益的损失。另外，该份证据不应属于新证据，在一审中就已经存在，证人也已经出庭，而沈公财并未将该份证据提供，也应视为其放弃举证。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，沈公财与汪联合、姚曼曼之间签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。现沈公财诉请解除该合同，汪联合、姚曼曼亦同意解除，本院予以确认。 沈公财认为涉案买卖合同不能履行，并不是因为新房产政策的出台，而是汪联合、姚曼曼未将户口迁入涉案房屋造成，其构成违约。本院认为，将出卖方户口迁移至出卖房屋，并非是出卖方的法定义务。本案中，双方亦未有过将汪联合、姚曼曼户口迁入涉案房屋的约定。因此，沈公财要求汪联合、姚曼曼将户口迁入涉案房屋，无事实及法律依据，汪联合、姚曼曼并不因拒绝迁移户籍而构成违约。 沈公财已依据合同约定支付了450000元购房款及50000元定金，现因不能归责于双方的过错导致了合同解除，汪联合、姚曼曼占有上述款项已无依据，应承担返还义务并支付占有期间对沈公财造成的损失。根据2019年11月8日最高人民法院下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，本院对一审法院判决的资金占用期间的费用予以调整。 汪联合、姚曼曼认为原审法院认定沈公财支付了中介费17000元证据不足，其不应承担8500元中介费。本院认为，沈公财提供印有中介方现金收讫章的收款收据证明已支付中介费17000元，中介方证人亦出庭认可该事实，虽然汪联合、姚曼曼对此予以否认，但因其并未提供充分的证据加以证明。中介方是否提供正规发票，并不影响该收款收据的真实性，故对汪联合、姚曼曼该项主张，本院不予支持。原审法院依据公平原则，判令双方对该部分费用平均分担，并无不当。 综上所述，上诉人汪联合、姚曼曼的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人沈公财的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6031号民事判决第一项； 二、维持徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6031号民事判决第三项； 三、变更徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6031号民事判决第二项“汪联合、姚曼曼于判决生效之日起十日内返还沈公财购房款项500000元与资金占用费（以50万元为本金、按照同期人民银行贷款利率自2018年4月21日计算至实际返还之日止）”为“汪联合、姚曼曼于判决生效之日起十日内返还沈公财购房款项500000元与资金占用费用（以50万元为基数，支付自2018年4月21日起至实际返还之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）”； 四、驳回沈公财的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9765元，由上诉人沈公财负担8885元，上诉人汪联合、姚曼曼负担880元。 本判决为终审判决。 审判长 祝 杰 审判员 宋新河 审判员 孟 娟 二〇二〇年五月二十日 书记员 金宇婷