辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民终576号 上诉人（原审被告）朝阳市双塔区光明街建设路社区卫生服务站，住所地朝阳市双塔区。 法定代表人张福银，站长。 被上诉人（原审原告）朝阳日报社，住所地朝阳市双塔区。 法定代表人赵国柱，社长。 委托代理人曲继林，男，1973年11月6日出生，该报社职员，住朝阳市双塔区。 上诉人朝阳市双塔区光明街建设路社区卫生服务站（以下简称建设路卫生站）因房屋租赁合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建设路卫生站法定代表人张福银，被上诉人朝阳日报社委托代理人曲继林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朝阳日报社向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金210,500元。拖欠电费待评估结果确定。2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告房屋及租金数额等。被告使用原告房屋至2018年12月31日后迁出。但被告拖欠原告房屋租金和电费，经多次索要拒不给付，故诉至法院，望依法判决。 被告建设路卫生站在一审中辩称：2014年4月1日至2018年12月31日，答辩人从朝阳日报社租用临街房屋195平米，从事社区门诊医疗业务，租金缴纳方式为现金缴纳，每年2万元，双方没有签订租房协议。答辩人手中留有2014年4月1日至2015年3月31日、2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日的租房发票，2017年4月1日至2018年3月31日、2018年4月1日2019年3月31日答辩人分两次每次2万元按照要求缴纳了房租，但是出租方没有给我方开具发票。2017年底朝阳日报社的暖气漏水，影响了诊所的正常业务，朝阳日报社的工作人员态度极为不好，就此事宜多次发生争执，诊所的生意受到影响，为保证诊所正常经营，这样未到期满，我方被迫搬出来了。至于朝阳日报社在诉状中所提的拖欠电费一事，更是不存在，因为诊所没有单独的电表，每次要时我方都及时缴纳。综上所述，朝阳日报社在起诉状中所提的拖欠房费、电费事宜不存在，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2014年4月1日，原告朝阳日报社作为出租单位（甲方），被告建设路卫生站作为承租单位（乙方），双方签订《租赁合同》一份，合同约定，租赁项目：朝报商楼一、二层，出租面积195m2,租赁期限：壹年，2014年4月1日至2015年4月1日，房租金额：伍万捌仟元整，缴款方式：一次缴纳一年房租金，提前一个月缴纳下一年房租金。说明的事项：乙方承担水电费。乙方需装修或改变结构（含上下水、暖气管道），必须经甲方同意由乙方出资，方可施工，租房期满时将房屋一切设备完好无偿交给甲方。甲方只负责水电和水暖的维修。如因水电和暖气所造成的损失，甲方不负责赔偿。总之，室内外不管自然，还是人为的，凡是因水电、暖气、水灾、火灾所造成的损失，甲方都不负责。合同还约定，租赁期间，双方都不得擅自解除合同，如一方违约，向对方交违约金壹万元整，并提前一个月通知对方。乙方租房合同到期时，如不再续租，必须提前一个月通知甲方，到期时将所租房倒出，不得延误时间。合同加盖了原、被告双方公章。2015年至2017年原、被告双方又签订内容一致的租赁合同两份，只是将房屋租赁面积调整为225m2,房租金由2014年的年租金58,000元调至2015年、2016年、2017年的年租金78,000元。2018年12月31日，原被告双方终止租赁合同，原告收回租赁合同。原告认为，被告在2014年4月1日至2018年12月31日的租赁期间应交租金350,500元，但被告只交付了租金140,000元，尚欠租金210,500元，因被告不予给付，原告诉至法院。 审理中，原告朝阳日报社向一审法院提交了收取被告租金收据、发票共五张，其中2015年5月27日开具收据一张，金额20,000元，收款事由为“收取暖费”；2015年8月20日开具发票一张，收取租期2014年4月-2015年3月末租金20,000元；2017年2月10日开具二张发票，一张是2015年4月-2016年3月末租金18,000元，一张是收取租期2016年4月-2017年3月末租金2,000元；2018年8月22日开具发票一张，收取租期2015年4月-2016年3月末租金20,000元。原告提交的五张票据证明，被告交纳2014年4月-2015年3月末租金20,000元，取暖费20,000元；2015年4月-2016年3月末租金38,000元；2016年4月-2017年3月末租金2,000元； 被告建设路卫生站提交了原告为其开具的发票共三张，其中2016年4月20日开具发票一张，金额20,000元，该发票上记载年租金标准20,000元，月租金标准1666.67元，起始期限2014年4月1日，截止期限2015年3月31日；2017年5月23日开具的发票一张，金额20,000元，租期为2016年4月1日-2017年3月31日；2017年9月11日开具发票一张，金额20,000元，租期为2015年4月1日-2016年3月31日。被告提交的三张发票证明，被告交纳2014年4月-2015年3月末租金20,000元，2015年4月-2016年3月末租金20,000元，2016年4月-2017年3月末租金20,000元。 因原、被告双方提交的上述八张票据并不重复，上述票据证明被告交纳2014年4月-2015年3月末租金40,000元，取暖费20,000元；2015年4月-2016年3月末租金5.8万元，2016年4月-2017年3月末租金22,000万元。 一审法院判决认定：原告朝阳日报社向一审法院提交的证据证明其与被告建设路卫生站存在房屋租赁合同关系。对原告诉请被告支付2014年-2018年四个年度的租金210,500元的主张，根据原、被告提交的证据，一审法院认定，在原告提交的三份租赁合同中，第一份2014年4月1日的租赁合同，有原、被告加盖的公章，该份租赁合同真实有效；该合同约定租赁期限一年，自2014年4月1日至2015年4月1日，房租金额58,000元。审理中，双方提交的证据证明被告交付该年度租金40,000元、取暖费20,000元，合计60,000元；因租赁合同没有约定由被告交付取暖费，原告收取被告取暖费没有合同约定，且原告在以后的租赁合同中均未收取被告的取暖费，故该费用应认定为原告交纳的租金，即该年度原告多交租金2,000元。第二份2015年3月13日的租赁合同，该合同将房屋出租面积由第一份合同的195㎡变更为225㎡，房屋租金由第一份合同的58,000元，变更为78,000元，该合同有原告方人员签字和原告单位公章，但被告方没有加盖公章，签字人不是被告建设路卫生站的法定代表人，故对该合同变更内容部分，一审法院不予认定，应按第一份合同内容执行；双方提交的租金发票证明，该年度被告按照第一份合同约定的租金金额交付了租金58,000元，应认定被告支付了该年度的全部租金。第三份2017年2月28日的租赁合同，有原告方人员签字并加盖了单位公章，被告方虽没有加盖公章，但有其法定代表人签字，该合同应认定有效。合同约定租赁期限一年，自2016年4月1日至2017年4月1日，房租金额78,000元，双方提交的证据证明被告交付该年度租金22,000元，被告应欠租金56,000元。2017年至2018年度双方未签订租赁合同，按照合同法的相关规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即2017年至2018年度的租金数额为78,000元，期限为不定期。审理中，双方确认于2018年12月31日终止合同，被告将租赁房屋交付原告。2017年4月至2018年12月租金金额应为52,000元（6,500元/月×8个月）。 综上，一审法院认为，双方签订的租赁合同关于交付租金的时间约定明确，但原、被告提交的收款收据、发票证明原告收取租金的时间混乱，2017年2月10日，同一天开具二张发票，一张是2015年4月-2016年3月末的租金18,000元，一张是收取租期2016年4月-2017年3月末的租金2,000元；2018年8月22日开具发票一张，收取的是租期2015年4月-2016年3月末的租金20,000元；2016年4月20日开具发票一张，金额20,000元，该发票上记载年租金标准20,000元，月租金标准1,666.67元，造成对租金数额产生异议。证明原告在租金管理上尚有不当，是产生案涉纠纷的主要原因，其诉请被告给租金的金额应认定为106,000元[（56,000元+52,000元）-20,000元]，其余租金请求因证据不足，一审法院不予支持。审理中，原告申请对被告租赁期间的电费金额进行评估，由于找不到评估机构，评估工作无法进行，对该请求，一审法院不予支持。对被告提出的年租金为20,000元，已付清租金的辩解，因没有证据支持，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，该院判决：一、被告朝阳市双塔区光明街建设路社区卫生服务站自本判决生效之日起10日内给付原告朝阳日报社房屋租金106,000元。二、驳回原告朝阳日报社的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,458元（原告预交），由原告负担2,200元，被告负担2,258元。 宣判后原审被告不服，向本院提起上诉。上诉人建设路卫生站请求：一、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初740号民事判决；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，采信证据错误，适用法律与客观事实相悖，致使判决结果偏袒被上诉人，显示公正，严重损害了上诉人的合法利益。这个案件的诉讼时效期限为两年。对于2014年至2017年，已经超过了诉讼时效，在租赁过程中我们确实有承租合同，我与对方私下有口头约定，不按照合同执行，以口头为准。后来根本不签合同了。以前签合同也是为了给别人看，按照合同约定我方违约，对方有权终止合同，但是对方并没有终止合同，因为我方并没有违约，多交的款项是我方赞助对方单位的款项，与承包费无关。 被上诉人朝阳日报社辩称：一、上诉人提到的时效问题，一审时并没有提出过。二、上诉人说的赞助情况与事实不符。三、上诉人所称的房租2万元、已不拖欠房租也不属实。被上诉人之所以没有及时清缴房租，是下打租的错误方法造成的，其他的住户也是这种状况，都没有拖欠租金的情况。被上诉人每次交纳住房款，上诉人都出具发票。如果上诉人认为自己已经实际缴纳了房租，应该出示相关的发票。本合同一式两份，上诉人无法提供合同，不能证明我方随意填写了合同金额。案涉房屋的取暖费每年一万多。案涉房屋在黄金地段，每年的租金上诉人说是2万元与事实不符。上诉人明知这两个事实，应尽快还清租金。原审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明,二审查明的案件事实同原审判决认定的案件事实一致。 上述事实，有《租赁合同》，收取原告租金收据、发票及当事人陈述等证据载卷佐证，这些证据已经过原审法院庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：上诉人建设路卫生站与被上诉人朝阳日报社签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行合同义务。上诉人未按合同约定及时交纳租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。上诉人所提的时效问题，因其在一审中并未提及，故二审不予审理。上诉人主张的其多交的款项为其交纳的赞助款项证据不足，不能以此否定房租的标准。上诉人的上诉理由不充分，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，采用证据适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,980元，由上诉人朝阳市双塔区光明街建设路社区卫生服务站负担。 本判决为终审判决。 审判长  张九东 审判员  刘永志 审判员  王海娇 二〇二〇年五月六日 书记员  贲 娜