广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终6944号上诉人（原审原告）：广州市诚威投资管理有限公司，住所地：广州市荔湾区西增路63号自编D1三楼B房。法定代表人：徐秋秋，该公司经理。委托诉讼代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市华侨糖厂，住所地：广州经济技术开发区东区开创大道372号。法定代表人：梁国基。委托诉讼代理人：邱培杰、柳听克，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市诚威投资管理有限公司（以下简称诚威公司）与广州市华侨糖厂（以下简称华侨糖厂）因合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。诚威公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.变更一审判决第一项为华侨糖厂向诚威公司支付停产停业损失5285100.77元；3.华侨糖厂承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院的工作失误不应由诚威公司承担责任。诚威公司因政府收储土地导致不能履行涉案租赁合同。一审法院受理有关停产停业补偿纠纷案后，同意诚威公司重新评估停产停业损失的申请，并经二次摇珠确定评估机构为广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）。该公司依法出具评估报告，评估诚威公司的停产停业损失为5285100.77元，但一审判决却以华盟公司没有房地产价格评估资质为由不采纳评估报告。人民法院在选择评估机构时理应确定评估机构是否具有相应的评估资质，本案系因一审法院的工作失误导致评估报告不予采纳，致使诚威公司的诉讼请求无法得到全部支持。二、一审判决以广州中职信资产评估与房地产土地评估有限公司（以下简称中职信公司）的评估报告作为定案依据显失公平。华侨糖厂在本案诉讼前曾委托中职信公司出具资产评估报告，因中职信公司对停产停业项目损失的评估数额与事实不符、显失公平故引发本案纠纷。诚威公司以中职信公司的评估报告中认定的租金标准及租赁面积错误为由要求重新评估，一审法院同意诚威公司重新评估的请求，证明中职信公司的评估报告不能作为定案根据，而一审判决最终采纳中职信公司的评估报告与同意重新评估的决定是自相矛盾的。三、华盟公司做出的评估报告有事实依据，且适用法律正确。华盟公司和中职信公司的停产停业损失评估报告都是适用《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条和第三十三条的规定计算停产停业损失。中职信公司作出的停产停业评估报告，系以诚威公司于2013年8月6日签订租赁合同时约定每月每平方米63元、租赁面积6926平方米，按六个月租金计算的停产停业损失为2618028元。华盟公司作出的停产停业评估报告，系以评估基准日2015年9月30日，同类房屋市场租金标准每月每平方米80元、租赁物业的实际面积11033.7872平方米，按六个月租金计算停产停业损失为5285100.77平方米。在2015年9月30日，诚威公司已经投入千万余元资金对租赁物业进行改造装修，无论是租金标准还是租赁面积均发生了变化，华盟公司作出的停产停业评估报告认定的租金标准与租赁面积有事实和法律依据。四、本案关于停产停业损失存在三个鉴定结论，除华侨糖厂委托的评估外，诚威公司在一审当中提交了单方委托评估的答复，该公司具有资质，当时评估停产停业的损失是两千多万元。第三个评估结论是前案一审法院摇珠选定的评估机构，评估的金额是五百多万元。对比这三份评定结论，根据双方的评估基准日、当时的物业相应租金价格及实际面积，一审法院委托的评估机构作出的评估结果五百多万元与事实更相符，也符合相应的广州市土地征收补偿规定，诚威公司上诉也想依据这一份评估结果。综上，请求二审法院判如所请。针对诚威公司的上诉请求，华侨糖厂答辩称：坚持华侨糖厂的上诉意见，另补充如下：一、对另案通过评估确定的停产停业损失。1.其评估机构的选定过程不合法，该机构不具有房地产类的评估资质，而且其评估报告中所依据的建筑物面积认定错误，即根据诚威公司与佳裕公司签订的租赁合同和补充协议，明确涉案物业的总面积为6926平方米，但华盟公司却错误采用11010.6266平方米作为计算基数。2.计算涉案场地的租金标准的取价方面也存在错误，华盟公司评估参考的是广州市房屋租金参考价2015年和2016年的参考标准，其该地段2015年商业的租金参考价为52元/平方米，办公用房的参考价为41元/平方米，2016年的租金参考价中商业用房为52元/平方米，办公用房为44元/平方米。而华盟公司在没有提供相关其他材料情况下以80元/平方米计算停产停业损失明显错误。3.需要明确华侨糖厂将涉案场地出租给佳裕公司是以现状出租，即按照工业用房进行出租。参考同地段工业用房的租金参考价2015年为12元/平方米，2016年为25元/平方米，如需要计算停产停业损失，应当按照该工业用房的租金参考价标准。二、诚威公司单方委托的评估未征得华侨糖厂的同意，华侨糖厂也未参与评估机构的选定和评估的过程，故华侨糖厂不认可该评估结论。华侨糖厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2．改判驳回诚威公司的全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由诚威公司承担。事实和理由：一、本案系租赁合同关系，而非征储补偿法律关系。涉案场地纳入政府收储是导致华侨糖厂与广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司）之间租赁合同解除的直接原因，但并不意味着华侨糖厂与佳裕公司、佳裕公司与诚威公司之间存在征储补偿法律关系，各方解决纠纷仍应依据所签订的租赁合同及补偿协议关于合同解除后的补偿或补偿的约定。即使华侨糖厂与佳裕公司、诚威公司共同签署了《承诺函》，约定与佳裕公司签订租赁合同的所有租户的征储补偿问题直接转至华侨糖厂直接负责，但该承诺并非无条件的，其中需要明确两点：一是补偿的对象应当是与佳裕公司建立具有合法有效租赁关系的分租户；二是应当依据佳裕公司与分租户签订的租赁合同及补偿协议约定确定佳裕公司是否负有补偿的义务，如不存在补偿义务的，则不存在转由华侨糖厂负责的问题。诚威公司与佳裕公司签订的租赁合同已经法院认定无效，要求华侨糖厂认可此类无效合同，并要求华侨糖厂对无效合同的分租户进行补偿，明显违背合同法第七条关于公序良俗的原则及法治精神。再者，即使根据诚威公司与佳裕公司签订的《补充协议》第10.3条款第(8)项的约定，诚威公司对涉案场地被政府收回具有充分的认识和预估，其要求补偿没有合法依据。此外，华侨糖厂与佳裕公司的(2018)粤01民初19号租赁合同纠纷正在广州市中级人民法院审理中（由李民法官主审），目前尚未作出生效判决，双方同样是根据合同相对性原则，依据租赁合同及法律规定解决双方的争议。二、案涉租赁合同已经法院认定为无效，即诚威公司与佳裕公司的租赁合同自始无效，诚威公司可以依法向佳裕公司主张缔约过失责任的补偿。在诚威公司的另案诉讼中，(2017)粤0111民初15222号及(2018)粤01民终16845号民事判决书均已明确认定佳裕公司与诚威公司签订的租赁合同无效，佳裕公司与诚威公司之间并不存在合法有效的租赁关系，其租赁合同及补充协议自始无效，两者应当根据过错责任原则向对方主张缔约过失的补偿责任。在本案中，佳裕公司对诚威公司不负有因合同解除的补偿责任，自然在法律上和事实上均不存在对诚威公司的补偿责任需转至华侨糖厂承接的可能性，诚威公司并非承诺函指向的分租户，华侨糖厂无须向其承担补偿。而且，诚威公司在使用涉案场地期间未办理相应的报规报建手续，自行加建改建，该加建改建部分与其原承租部分的物业同样属于违建，故对诚威公司的过错导致其损失应当由其自行承担，华侨糖厂无须补偿。退一步说，即使华侨糖厂需要承担佳裕公司的缔约过失补偿责任，华侨糖厂也已支付了装修装饰部分的补偿，不应另行承担停产停业部分的补偿。三、根据法律关于土地征收补偿的规定以及华侨糖厂与广州市土地开发中心签订的收储协议约定，华侨糖厂因政府收储所得补偿均不包括对承租人或实际使用人的补偿。在松南路60号大院政府收储的过程中，广州市土地开发中心也并未对涉案场地内的承租人或实际使用人的停产停业损失进行评估等。因此，如被收储土地或物业存在承租人的，应当由产权人与承租人按照租赁合同予以解决，存在次承租人的，同样应当由承租人与次承租人按照双方签订的租赁合同及法律规定解决。综上所述，请求二审法院依法改判驳回诚威公司的全部诉讼请求。针对华侨糖厂的上诉，诚威公司答辩称：不同意华侨糖厂的上诉理由。1.根据双方签订的承诺书，由华侨糖厂直接补偿诚威公司相应的损失，不违反法律规定，也符合双方的承诺真实意思表示。2.诚威公司与佳裕公司签订的租赁合同效力不影响本案。涉案场地有几十个租户，华侨糖厂对这几十个租户都进行了停产停业损失补偿，诚威公司是其中最大的租户，也是租期最长的。诚威公司是从2013年开始租赁，其他租户的停产停业损失是按照他们的租赁合同标注的租金补偿6个月，诚威公司按照和其他租户同样的标准应得到两百多万元的补偿，这是最低拿到的补偿金额。3.诚威公司经过改造后增加了面积，经过街道备案也取得了临商许可，在此过程诚威公司的改造是符合消防安全的。4.根据诚威公司和华侨糖厂签订的补偿协议，双方确认停产停业损失作为赔偿内容，华侨糖厂在补偿协议中用的评估报告实际表述的是政府收储对诚威公司损失项目的评估，其中就有停产停业损失，表明双方对于是否应该支付停产停业损失没有争议。双方只是对停业损失存在数额上的争议。5.根据广州市有关国有土地上房屋征收的相关规定，停产停业损失属于法定补偿范围，华侨糖厂应该补偿给诚威公司。2019年11月27日，诚威公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令华侨糖厂：1.向诚威公司支付停产停业损失5285100.77元；2.承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2013年8月9日，广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司，合同甲方、出租人）与诚威公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：甲方同意将坐落于白云区松南路60号大院内自编A10-25、C05栋房地产出租给乙方作商业、办公用途（经营游艇会俱乐部）使用，建筑（或使用）面积6780.73平方米（以实测为准）；租赁期限自2013年8月10日起至2028年8月9日止；租金每月每平方米63元；2013年8月10日至2014年2月9日期间免租；2014年2月10日至2015年8月9日期间，月租金为427186元；2015年8月10日至2016年8月9日期间，月租金为448545元；2016年8月10日至2017年8月9日，月租金为470972元；……；乙方向甲方交纳租赁保证金854372元、水电费押金20万元，上述租赁保证金和押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金；租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电费保证金无息全额返还给乙方：1.乙方已缴清租金、水电费等一切应付费用，并按主合同及本协议完成乙方应履行的义务、责任；2.乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3.向甲方移交书面申请，本合同及甲方开具的原保证金收据复印件；补充协议与主合同具有同等法律效力；甲方签订合同前已清晰告知乙方物业现有的使用性质是厂房、仓库，且未能办理规划报建手续，乙方亦清楚了解承租物业性质；……。租赁合同签订后，诚威公司向佳裕公司交纳了租赁保证金、水电费押金、装修押金。同年9月30日，佳裕公司将租赁房屋移交给诚威公司。同年10月31日，双方确认租赁房屋实测总面积为6926平方米，确认原合同的租赁物交付日及租赁期起始日调整为2013年9月30日。之后，诚威公司对租赁房屋进行了装饰装修及无办理规划报建手续的加建，致租赁房屋实际可使用面积增大。后租赁房屋面临政府收储，诚威公司与租赁房屋所在土地使用权人华侨糖厂就受储补偿问题产生纠纷。2015年3月20日，华侨糖厂与佳裕公司下包括诚威公司在内的租户签订《承诺书》，承诺直接负责租户的征储赔偿问题。后华侨糖厂向一审法院起诉要求佳裕公司及包括诚威公司在内的剩余租户搬迁。一审法院及二审法院支持了华侨糖厂要求搬迁的诉讼主张。2017年10月22日，诚威公司与华侨糖厂签订《松南路60号大院租户搬迁补偿协议》，约定：广州中职信资产评估与房地产土地评估有限公司（以下简称中职信公司）出具《评估报告》中，不可移动资产评估价格为18713187.2元，其中装饰装修价值16017159.2元、停产停业损失2618028元、搬迁费78000元；华侨糖厂向诚威公司支付装饰装修补偿款16017159.2元；诚威公司放弃搬迁费78000元；诚威公司于2017年10月23日完成搬迁工作；关于停产停业损失，双方继续友好协商，若协商不成，则通过法律途径解决。同年10月23日，诚威公司向华侨糖厂交还了涉案房屋。2019年4月4日，诚威公司向一审法院提起诉讼，主张华侨糖厂支付停产停业损失。一审法院以（2019）粤0111民初8233号（以下简称8233号案）立案审理。在8233号案中，诚威公司向一审法院申请对停产停业损失进行评估。后一审法院司法委托管理部门对外委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）作为评估机构。评估机构按照建筑面积11010.6266平方米、租金单价80元/平方米/月、停产时间6个月作出停产停业损失5285100.77元的评估报告。之后，诚威公司因无正当理由未按期补交普通程序诉讼费而被一审法院裁定按撤诉处理。至此，8233号案已审理终结。2019年11月27日，诚威公司又提起本案诉讼。一审法院经审理认为：根据《承诺书》《松南路60号大院租户搬迁补偿协议》的约定，华侨糖厂负有对诚威公司进行征储补偿的义务。关于征储补偿中的补偿数额，根据双方约定中的真实意思表示，应参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关配套规定进行核定。其中，双方已就装饰装修补偿、搬迁费达成协议，仅余停产停业损失存在争议。因此，本案为诚威公司为争取更多补偿而提起的民事诉讼。关于停产停业补偿，一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套规定《国有土地上房屋征收评估方法》的规定内容，对征收补偿进行评估、鉴定的主体为房地产价格评估机构。诚威公司通过一审法院委托的华盟公司是价格鉴证机构，不符合上述评估、鉴定主体要求。因此，诚威公司在本案中提交的华盟公司评估报告不能作为核定停产停业补偿的依据。而且，华盟公司根据含违章建筑的房屋建筑面积作出的评估意见也是不符合征收补偿规定的。综合全案证据，一审法院认为，中职信公司作为当事的房地产价格评估机构，其作出的评估报告，包括其中的停产停业补偿部分，具有客观、真实、合法性，应当予以全面采信。综上所述，对于诚威公司的诉讼请求，一审法院对其中2618028元的数额予以支持，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月30日作出如下判决：一、广州市华侨糖厂于本判决生效之日起五日内向广州市诚威投资管理有限公司支付停产停业补偿款2618028元；二、驳回广州市诚威投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24398元，由广州市诚威投资管理有限公司负担12312元，由广州市华侨糖厂负担12086元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院组织庭询，审查一审查明事实无误，二审予以确认。经本院询问，一、诚威公司、华侨糖厂均确认：1.中职信公司的评估报告是经华侨糖厂委托并经诚威公司确认的评估报告，对其中评定的停产停业损失，因诚威公司认为价格过低而未能协商一致；2.包括涉案物业在内的整个场地是由华侨糖厂出租给佳裕公司，再由佳裕公司分租给包括诚威公司在内的约40个左右的分租户；3.在政府征储过程中，华侨糖厂与各分租户均协商达成了搬迁补偿协议，补偿项目主要为装修装饰、搬迁费及停产停业损失，其中对各分租户的停产停业损失的标准均是一样的，即均是按中职信公司出具的评估报告，具体是按各分租户与佳裕公司签订的租赁合同约定的租金标准计算6个月的租金损失；4.目前华侨糖厂已经补偿了其他40多个分租户，除与本案诚威公司存在停产停业损失纠纷外，与其他分租户不存在纠纷；5.华侨糖厂已将涉案场地相关房产证全部上缴给政府，目前无法确定诚威公司承租物业哪些有房产证，哪些没有房产证，房产证上记载的的房屋性质和用途是厂房或仓储等工业用房。二、诚威公司表示：其承租涉案物业后进行了加建，增加了隔层，导致面积增加，经其自行委托测绘，改造后的面积为11010.6266平方米，华盟公司的评估报告中的停产停业损失就是按该面积作出；上述面积未经产权人或出租方的确认；诚威公司承租期间均是按租赁双方的实测的面积6926平方米计付租金；其已拿到约定的装修补偿款；因为诚威公司是最早承租、承租时间最长、承租面积最大及投入资金最多的小租户，故其应获得更多的补偿；其在本案中未申请评估。二审另查明，根据华侨糖厂向一审法院提交的落款时间分别为2015年11月30日、2015年12月14日的华侨糖厂（乙方）与广州市土地开发中心（甲方）签订的《收回国有土地使用权补偿协议》的约定，（第三条第3.2款）本协议项下土地现状为工业用地，新规划为二类居住用地，最终以按新用途出让时的规划设计条件为准；（第四条）（4.1补偿原则）双方同意参照广州市《关于加快三旧改造工作的补充意见》中公开出让，收益支持的方式一，计算甲方应给予乙方的补偿费用，即：规划（毛）容积率在3.0以内（包括3.0）的，按土地出让成交价的60%计算收地补偿款。超出部分产生的土地成交价不再计算补偿，本协议项下地块成功出让并收取土地出证金后，甲方协助乙方向政府有关部门申请按比例支取补偿款。土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，补偿款不再调整。（4.2补偿款的构成）本条4.1款项下的补偿款，包含了本协议项下被收回地块的土地补偿款、立项可研、测绘评估、地上建筑物、构筑物、附着物补偿款、搬迁、临时安置补偿及停产停业损失补偿及乙方拆卸地上建筑物、构筑物、附着物、土地平整至原地面标高并符合交地条件及乙方名义下的管线迁改、场地环境调查和风险评估、场地及地下水治理修复、平整围蔽等费用。除本协议双方另有的约定外，甲方不再向乙方支付4.1款约定外的其他任何补偿款；等。对此，华侨糖厂称对本案土地的征收补偿没有进行评估，而是按广州市三旧改造政策及政府收储土地的政策确定公益征收、合理补偿的方式，按照规划的容积率计算征收补偿款，未对停产停业损失进行拆分计算，没有确定土地或房屋停产停业损失的单价；目前无法确定最终的补偿总额，也无法单独计算涉案物业的停产停业损失；华侨糖厂目前只拿到部分预付款。诚威公司确认上述协议约定的补偿方式是整体计算，没有单独列明停产停业损失，但是明确补偿中是包含停产停业损失的；其不清楚华侨糖厂是否拿到政府的补偿款，这与本案无关。经本院组织调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对诚威公司和华侨糖厂的上诉，二审争议焦点为华侨糖厂是否应向诚威公司支付停产停业损失，以及停产停业损失金额的确定问题。具体分析如下：关于华侨糖厂是否应向诚威公司支付停产停业损失的问题。虽然诚威公司系涉案租赁物的次承租人，与华侨糖厂之间并不存在直接的租赁合同关系，但一方面，诚威公司所租赁场地因被政府征储而无法继续租用，客观上使得作为实际使用人的次承租人诚威公司有关装修添附、履行合同可获得经济利益等实体权益受损，诚威公司有权主张损失补偿；另一方面，根据2015年3月20日的《承诺书》及2017年10月22日的《松南路60号大院租户搬迁补偿协议》的约定，华侨糖厂负有对诚威公司进行征储补偿的义务，华侨糖厂亦已实际向诚威公司支付了装饰装修补偿款，故此，华侨糖厂主张其无需给予诚威公司征收补偿，无需支付停产停业损失款的上诉意见，与其上述签约及已实际向诚威公司支付了装修损失补偿款的行为明显矛盾，亦欠缺充分依据，本院不予采纳。关于停产停业损失的金额确定问题。虽然诚威公司上诉认为应按华盟公司的评估报告评定的停产停业损失5285100.77元，但首先，该评估机构为价格鉴定机构，一审法院以该评估机构不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的配套规定《国有土地上房屋征收评估方法》中有关“对征收补偿进行评估、鉴定的主体为房地产价格评估机构”的规定为由，不予采纳，并无不当。其次，华盟公司评估报告中的评估面积为11010.6266平方米，诚威公司在二审中确认该面积系其自行委托测绘而来，并未经得产权人或出租方的同意或确认，而诚威公司与佳裕公司均确认涉案租赁房屋的实测面积为6926平方米，诚威公司亦确认其在租期内一直按6926平方米的面积计付租金，且无证据证明诚威公司对其承租后加建的面积已办理了合法的报建手续，故基于上述分析，诚威公司在本案中提交的华盟公司评估报告并不能作为核定本案停产停业补偿的依据。双方当事人在二审中均确认包括涉案物业在内的整个场地是由华侨糖厂出租给佳裕公司，再由佳裕公司分租给包括诚威公司在内的约40个左右的分租户，而在政府征储过程中，华侨糖厂与各分租户均是协商达成搬迁补偿协议，其中对各分租户的停产停业损失的标准均是一样的，即均是按中职信公司出具的评估报告，具体是按各分租户与佳裕公司签订的租赁合同约定的租金标准计算6个月的租金损失，目前华侨糖厂已经补偿了其他40多个分租户，除与本案诚威公司存在停产停业损失纠纷外，与其他分租户不存在纠纷。鉴于上述实际情况，一审法院参考中职信公司的评估报告来确定本案所涉停产停业损失的金额，亦属合理有据，本院予以维持。综上所述，诚威公司与华侨糖厂的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55881元，由广州市诚威投资管理有限公司负担28137元，广州市华侨糖厂负担27744元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月二十八日书记员 张冰玲李逸丹