广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民再40号 再审申请人(原审原告)：莫英鹏，男，1974年10月20日出生，汉族，住桂平市。 再审申请人(原审原告)：李祺，女，1979年3月18日出生，汉族，住桂平市。 上述两再审申请人共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 被申请人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。统一社会信用代码：91450881687785413U。 法定代表人：程克，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所律师。 再审申请人莫英鹏、李祺因与被申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初2041号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月24日作出（2019）桂08民申70号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人莫英鹏、李祺的共同委托诉讼代理人廖江剑，被申请人鑫盛公司的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫英鹏、李祺申请再审称，1、请求依法撤销桂平市人民法院(2018)桂0881民初2041号民事判决;2、请求查明事实后，依法判决被申请人鑫盛公司支付迟延办证违约金（以购房款379404元为基数，自2017年11月8日起至被申请人将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算，且违约金的总额不能超过购房款的30%)给再审申请人莫英鹏、李棋;3、本案诉讼费由被申请人鑫盛公司负担。事实和理由：原审判决认定事实错误。再审申请人与鑫盛公司于2013年3月15日签订《商品房买卖合同》,该合同第十五条约定了两种违约情形：①出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；②提供资料后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。鑫盛公司于2015年11月8日将涉案商品房交付给再审申请人，根据合同第十五条之约定，鑫盛公司应当于商品房交付之日起500个工作日（约730个自然日）内，即于2017年11月7日前将办理权属登记需由鑫盛公司提供的资料报产权登记机关备案，但至今鑫盛公司尚未备案，鑫盛公司自2017年11月8日起己构成违约，应当按照约定支付违约金给再审申请人。原审判决将合同第十五条之约定的两种违约情形混杂在一起，认定逾期办证的违约责任应当自商品房交付后500个工作日加上90日再加365日届满起算，认定鑫盛公司违约责任起算日期是2019年2月14日，显然是错误的。综上所述,恳请法院支持再审申请人的全部请求事项。 鑫盛公司辩称，一、公司没有违约，不应承担违约责任。1、《商品房买卖合同》中没有约定由公司代办产权证，公司收取的2000元办证费是按办证机关要求代收代付，且在合同附件中约定多还少补，不是委托办证授权手续。2、依据《城市房地产开发经营条例》第33条，再审申请人是办证主体，公司是配合协助义务。按照合同约定公司交房后，应在500个工作日内交资料备案，再审申请人办理产权证，如在90日加上一年未办得产权证，应由再审申请人自行承担责任。再审申请人曲解合同约定本意。3、逾期办证责任不在公司，而在政府部门。政府目前为止土地尚未征完，还有两个钉子户，导致现在规划调整，影响规划验收和验收备案，影响到资料提交给房产登记部门备案。2016年政府部门机构改革，由原来房产局职能，转为自然资源局，这也影响到办理备案。二、若法院认定公司有违约责任，公司认可原审判决认定的违约起算时间，即500个工作日加上一年加90天后始算违约。三、若法院认定公司承担违约责任，原审按6%的标准计算违约金是错误的，应该按造成的实际损失计算或者参照合同里逾期交房、付款的约定，按万分之零点五计算违约金。理由：1、《商品房买卖合同》中，没有约定违约责任，应依据《合同法》第107条规定查清因违约而造成的损失，查清双方过错责任，依过错分别承担责任。本案中，逾期办证没有对再审申请人造成任何经济损失，再审申请人也未提供任何证据证明其损失情况。2、《商品房买卖合同》中双方的主要义务是交付商品房和付款，交资料到相关部门备案及办证是附随义务，《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金按万分之零点五计算，而原审判决认定逾期办证的违约金以年利率6%计算，是逾期交房违约金的3倍多，显失公平公正。 莫英鹏、李祺向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理房屋权属证书登记于原告名下；2、判决被告支付迟延办证违约金24661.26元（自违约之日起至2018年3月30日止）给原告，同时判决被告给付以购房款379404元为基数，自立案之日起至办结完成房屋所有权证止，按年利率6%计算违约金给原告。 一审法院认定事实：2013年3月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于桂平市商品房，总房款379404元；其中合同第十五条约定被告应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。原告在合同签订后已按约付清房款，被告亦已收取原告的办证费2000元。被告于2015年11月8日将上述商品房交付原告，被告至原告起诉时止尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，被告认为本案案情复杂，申请将本案转为普通程序进行审理。案经调解未果。另查明，鑫盛公司开发建设的涉案商品房已取得了商品房预售许可证，但截至2018年9月5日止未到桂平市住房和城乡规划建设局申请工程竣工验收备案。 一审法院认为：原、被告订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，在办证阶段将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是被告的义务，而涉案房屋是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。因此，原告诉请判决被告立即为原告办理房屋权属证书登记于原告名下，于法无据，该院不予支持。涉案合同第十五条虽对提供资料报产权登记机关备案进行了具体约定，但结合该合同约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，该院认为该合同内容属双方对违约责任的特别约定即办理房地产权属证书期限为90日满后加上一年，逾期买受人不能取得房地产权属证书的，原因是出卖人造成的，则由出卖人承担责任，原因是买受人造成的，则由买受人自行承担责任。被告提供资料报产权登记机关备案是原告取得涉案商品房权属证书的前提，被告现没有提供充足的证据证实其已履行该义务，责任在被告一方。综上，本案逾期办证的违约责任应自商品房交付后500个工作日届满加上90日再加365日届满起算。被告于2015年11月8日将商品房交付给原告，被告承担逾期交房违约责任起算日期应是2019年2月14日，原告现起诉主张从2017年2月8日起算，计算时间错误，应予更正。双方未对违约金的计算标准进行约定，现原告请求以已付购房款为基数按年利率6%的标准计算违约金，没有违反法律规定，本院依法予以支持。综上，原告于2018年5月10日起诉请求主张被告支付违约金，因支付期限未到期，该院予以驳回。一审法院判决：驳回原告莫英鹏、李祺的诉讼请求。 本院再审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。在本案判决前，鑫盛公司没有报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案。 本院再审认为，本案再审争议焦点为：第一，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定期限如何确定；第二，逾期办证如何归责；第三，逾期办证的违约金如何计算。 关于产权登记的期限问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”规定：出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项：本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。第十五条约定了两个期限：①鑫盛公司需在交房后500个工作日提交资料进行备案；②取得房地产权属证书的期限为455天（90天+365天）。再审申请人起诉时认为是455天，鑫盛公司认为按原审法院认定的500个工作日+455天，双方的理解发生分歧。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。根据上述规定，本院认为，取得房地产权属证书是订立该条款的最终目的，提供必要的资料进行备案只是取得房地产权属证书的前提，条款约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还长，与常理不符，按常理应理解办证的期限为455天。而且，既然该条款“关于产权登记的约定”规定不完全明确，双方的理解又出现分歧，按上述法律规定，应当作出不利于鑫盛公司的解释，那么产权登记的期限应确定为455天。 关于逾期办证的归责问题。鑫盛公司于2015年11月8日将房交付给再审申请人，但目前鑫盛公司还没有报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案，已超过455天的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。根据上述规定，因为鑫盛公司一直没有报送资料至产权登记机关备案，致使再审申请人在455天内尚未取得权属证书，鑫盛公司应承担逾期办证的责任。鑫盛公司自2015年11月8日交房之日起455天届满后即2017年2月6日开始承担逾期办证责任。至于违约的截止时间，鑫盛公司报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案后，应通知再审申请人办证，再审申请人按通知提交办证所需的资料及缴纳税款后即可将案涉房产登记其名下。本案中，再审申请人交清了房款，并预交了2000元办证费给鑫盛公司，目前只是等候鑫盛公司的办证通知。本院认为，再审申请人已经基本履行其办证的义务，逾期办证违约金应计算至涉案房屋产权登记实际办理完毕之日止更合理。 关于逾期办证的违约金计算标准问题。双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，但《商品房买卖合同》第七条、第九条对逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定，约定按日万分之零点五计算违约金。比照这个约定，再审申请人主张按年利率６%的标准计算过高。根据本案实际情况，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度及预期利益等因素，本院酌定鑫盛公司按年利率3%计算逾期办证违约金给再审申请人。 综上所述，原审判决认定鑫盛公司违约起算时间是500个工作日+455天届满后，以违约金的支付期限未到为由，全部驳回莫英鹏、李祺的诉讼请求，原审判决错误，本院予以撤销；再审申请人再审的部分理由及请求成立，本院改判支持其部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2018）桂0881民初2041号民事判决； 二、被申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内向再审申请人莫英鹏、李祺支付逾期办证违约金。违约金以购房款379404元为基数，从2017年2月6日起至房屋产权登记实际办理完毕之日止，按年利率3%计算，总额不能超过购房款379404元的30%； 三、驳回再审申请人莫英鹏、李祺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费208元，由再审申请人莫英鹏、李祺负担100元，被申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担108元；再审案件受理费417元，由再审申请人莫英鹏、李祺负担200元，被申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担217元。 审 判 长 马 肖 华 审 判 员 陈 伟 民 审 判 员 黄  奔 二〇二〇年五月七日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱