福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终779号 上诉人（原审被告）：李彩虹，女，1965年1月16日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：张海勇，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秀喜，男，1981年4月7日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林璐，福建三和律师事务所律师。 上诉人李彩虹因与被上诉人王秀喜返还原物纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，经阅卷、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 李彩虹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王秀喜的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，李彩虹与王秀喜之间不存在真实的买卖合同关系，该合同仅是民间借贷关系的担保。双方之间的商品房买卖合同关系，存在以下不合常理之处：1.案涉房屋总价明显低于当时东山同等地块房屋市场行情；2.王秀喜与陈志君根本没有任何民间借贷关系，合同所称的1500000元借款全部是案外人陈细顺与陈志君之间的借款关系，且陈细顺也不能提供实际出借1500000元的证据，其所主张的1500000元债权极有可能是通过“砍头息、利滚利”等套路贷手段累加的虚高债权；3.双方又签订补充协议，约定购房2200000元中包含200000元的房屋使用租金等等；二、最高法院颁布的司法解释以及判决的多起类似判例早已明确此类案件的裁判宗旨。 王秀喜答辩称：一、讼争房屋价格合理，不存在明显低于同等地块房屋市场价格；二、本案具有真实存在的借贷关系，且在进行重新结算确认后形成的购房款系以债务承担的方式进行折抵；三、本案涉物权法律关系非债权法律关系；四、本案不存在为借款提供担保的情形。 王秀喜向一审法院起诉请求：1.判决李彩虹履行与王秀喜签订的《房屋买卖合同》中约定的交房义务，即交付位于东山县的房屋（以下简称案涉房屋）；2.判决李彩虹支付逾期交房违约金176000元（自2019年3月19日起暂计至2019年7月19日止）及至房屋实际交付之日止的后续违约金。诉讼过程中，王秀喜变更诉讼请求为判令李彩虹交付占有的案涉房屋。 一审法院认定事实：2017年9月18日，李彩虹、王秀喜签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：王秀喜向李彩虹购买其所有的案涉房屋一套（所有权证证号为：东房权证东字第××号），该房屋建筑面积为235.2平方米，总价款为220万元；付款方式为：李彩虹同意代英东家具有限公司（陈志君）偿还结欠王秀喜借款150万元，该款在王秀喜应支付给李彩虹的购房款中抵扣，在李彩虹将房产手续变更到王秀喜名下后，王秀喜应将持有的英东家具有限公司（陈志君）出具的借条原件归还英东家具有限公司（陈志君）；扣除李彩虹代偿债务，其余购房款70万元在本协议签订之日汇入李彩虹指定的银行账号：东山县村镇银行6236520410000012936陈志君；双方定于签订合同生效后一年半内正式交付房屋（即应于2019年3月18日前交付）；王秀喜在购买取得该房屋产权后一年内不得转让他人，李彩虹有权在此一年内以总价格220万元及王秀喜已交税费加每月1.8%的利息回购本房屋。2017年9月26日，王秀喜取得案涉房屋不动产权证书［证号为闽（2017）东山县不动产权第0003962号］，附记载明：向李彩虹购买取得。另查明，案涉房屋现由李彩虹占有使用。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。李彩虹在无充分证据证明其与王秀喜签订的案涉《房产买卖合同》无效的情况下，该合同效力应予确认。王秀喜已取得案涉房屋的不动产权证书，发生不动产物权的效力，在该不动产权证书未被撤销之前，王秀喜对案涉房屋享有物权，有权请求无权占有人返还。现王秀喜基于其系案涉房屋的所有权人而请求李彩虹交付房屋，具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十四条、第三十九规定，判决如下：李彩虹应于本判决发生法律效力之日起十日内向王秀喜交付位于东山县房屋。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李彩虹向二审提交新的证据：第一份《情况说明》，凯瑞发公司于2016年12月22日作为担保人与东山英东家具公司及陈细顺签订《借款担保合同》，以凯瑞发公司应向东山英东家具公司支付的租金21万元作为借款担保。2017年1月17日凯瑞发公司按约定向陈细顺指定的账户支付租金20万元。现陈细顺与东山英东家具公司发生借款纠纷，其拒绝向我公司出具收到上述租金的收据。该份说明证明本案双方不存在债务关系，真实的债务关系是陈细顺和英东家具，英东家具通过姚元福向陈细顺还款20万。本案的出借人不是王秀喜，是陈细顺。承担还款责任的英东家具公司，且已还了20万。第二份《情况说明》，在2019年1月1日凯瑞发公司应房东东山英东家具的要求，在其公司与陈细顺的借款条上签字盖公章，确认以本公司应向房东支付的租金作为其借款担保，在签字盖章时未看到陈细顺向东山英东家具和陈志君交接现金。该份说明证明，王秀喜把2019年1月1日的40万纳入本案的诉讼款项中，这笔款项明细与本案无关联。 王秀喜质证认为，对于第一份《情况说明》，英东家具与陈细顺的关系，我方有证明，陈细顺、王秀喜、陈志君三方有借款关系，但这张《情况说明》中有说归还20万元，无银行转账凭证加以证明。关于第二份《情况说明》中的40万元，是发生于2017年9月18日之后，与本案无关联。由于证人未能出庭，这两份说明不应采纳。 本院认为，李彩虹向二审提交的第一份《情况说明》，系证明凯瑞发公司与陈细顺的经济来往关系，即使存在担保，也与本案的所谓担保关系不具关联性，故其证明目的不予采信；李彩虹提交的第二份《情况说明》，其实质系证人证言，根据法律规定，证人必须出庭作证，故该份证据的真实性不予采信。 双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，2017年9月18日，李彩虹（甲方）、王秀喜（乙方）双方签订《补充协议》约定：甲方出售该房屋总价人民币贰佰贰拾万元整，其中贰拾万元是作为甲方18个月的使用权租金，双方同意，甲方如提前交付该房屋，乙方应退回甲方未使用时间的租金。 本院认为，李彩虹、王秀喜于2017年9月18日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应依约履行各自义务。王秀喜已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，李彩虹也依约将房屋产权变更至王秀喜名下，但至今未履行交房义务，其继续占用案涉房屋缺乏法律依据，一审判决李彩虹限期将房屋交付王秀喜执掌并无不当。李彩虹上诉主张其与王秀喜之间不存在真实的买卖合同关系，该合同仅是民间借贷关系的担保。经查，双方签订房屋买卖合同时，李彩虹的丈夫陈志君与案外人陈细顺的借款关系早已存在，因陈志君无力偿还借款，李彩虹才通过与王秀喜签订房屋买卖合同用购房款抵扣的方式代陈志君偿还欠款。此与为达到借款目的而签订买卖合同作为民间借贷合同的担保有本质区别，李彩虹上诉主张该合同仅是民间借贷关系的担保与客观事实不符，亦与法相悖，其上诉理由不予采纳。虽然王秀喜与陈志君之间没有民间借贷关系，但双方合同约定：李彩虹将房产手续变更到王秀喜名下后，王秀喜应将持有的英东家具有限公司（陈志君）出具的借条原件归还英东家具有限公司（陈志君）。显然，李彩虹认可陈细顺与王秀喜之间的债权转让关系，其上诉主张1500000元债权极有可能是通过“砍头息、利滚利”等套路贷手段累加的虚高债权的理由亦缺乏依据，不予采纳；另，李彩虹上诉主张案涉房屋总价明显低于当时东山同等地块房屋市场行情，但不能提供证据证明其主张，该理由不能成立，不予采纳；其主张案涉合同第十二条约定的回购条款等约定不合常理的上诉理由均缺乏事实与法律依据，不予采信。 综上，李彩虹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币24400元，由上诉人李彩虹负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年五月七日 法官助理杨国栋 书记员卢杰