江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终411号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永华，女，1979年10月出生，汉族，住江西省樟树市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王海斌，男，1978年11月出生，汉族，住江西省樟树市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：余凤芳，北京大成（南昌）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王璇，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西旺成地产开发有限公司。住所地：南昌市新建区望城镇工业区创业北路60号办公楼。统一社会信用代码：91360122092907012H。 法定代表人：章海平，总经理。 委托诉讼代理人：鞠晓钟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余晨东，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 上诉人陈永华、王海斌与被上诉人江西旺成地产开发有限公司（下称旺成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院(2019)赣0112民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈永华、王海斌提出上诉请求：1、撤销一审第一项判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于车位，一审认定“从整个交易背景看，案涉房屋单价、车位价综合判断，双方利益并未严重失衡，商品房及车位总价与同地段市场交易价格基本相符”与事实不符。2、关于诱骗欺诈问题，一审判决认为协议系双方进行过磋商达成合意，陈永华、王海斌在购房已明知车位款并自愿接受，没有证据证明旺成公司存在诱骗欺诈的情形，上诉人认为一审法院颠倒了法定举证责任分配的原则。3、一审法院认定了旺成公司开具的“车位预付款”202748元属于购房首付款，但却以“至于如何规范的开具发票，由相关行政机关予以管理，不属于民事案件的受理范畴”为由不予支持上诉人要求旺成公司出具购房首付款发票的诉讼请求，属于适用法律错误。4、关于顾问费，顾问费收据尽管有第三方江西经韬纬略房地产经纪有限公司盖章，但钱确实在被上诉人的工作人员（置业顾问）的引导下刷卡支付，刷卡转账时被上诉人并没有向上诉人说明是向第三方公司付款，上诉人也不知道是在向第三方公司付款，且收据也是在被上诉人的售楼处由其工作人员当场出具，收款事由写着“江铃时代城会员顾问费”，由此应当认定该费用是被上诉人收取的。5、一审法院无视上诉人提交的新闻视频对被上诉人不利而对上诉人有利的证据。6、一审法院驳回被上诉人反诉请求的理由错误。综上所述，请二审法院本着司法为民的公正理念，撤销一审第一项判决，改判支持上诉人的诉讼请求。 旺成公司辩称：第一、撤销《江铃城车位使用权认购协议》没有事实和法律依据，事实上在上诉人签订《江铃城车位使用权认购协议》之前被上诉人已经就认购车位使用事宜进行了详细具体的说明，上诉人在充分了解事实之后自愿与被上诉人签订《江铃城车位使用权认购协议》，现上诉人以被上诉人存在欺诈或显失公平为由向法院申请撤销，理由不成立。上诉人与被上诉人签订的《江铃城车位使用权认购协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规定，因为有效合同，上诉人应当按照《江铃城车位使用权认购协议》履行自身的义务。第二，关于确认车位预付款为购房首付款，并出具购房首付款发票的问题，根据上诉人与被上诉人签订的《江铃城车位使用权认购协议》约定，上诉人向被上诉人认购的车位使用权总价32万元，预付款是22万元，上诉人以《江铃城车位使用权认购协议》签订之日也就是2018年4月23日向被上诉人支付预付款202748元，被上诉人向上诉人出具的收据中明确写明202748元为车位预付款，上诉人主张向被上诉人支付的202748元为购房首付款不是车位预付款，此主张不成立，被上诉人没有义务向上诉人开具购房首付款的发票。第三，关于撤销借款协议的问题，根据上诉人与被上诉人签订的借款协议的约定，上诉人因购买江铃城商品房，出现资金周转困难，上诉人特向被上诉人借款22万元用于购买江铃城商品房，被上诉人认为合法的借贷关系应当受法律保护，上诉人与被上诉人签订的借款协议合法有效，上诉人应当按照借款协议的内容向被上诉人支付款项。第四，关于顾问费问题，上诉人声称被上诉人收取了其3万元顾问费要求全部返还，事实上被上诉人没有收取上诉人任何顾问费用，上诉人此主张存属虚构，没有事实依据。根据上诉人所谓顾问费的转账记录，收款方为南昌市钻石房产服务部，向上诉人出具收据方为江西经韬纬略房地产经纪有限公司，被上诉人至此没有收取上诉人任何顾问费用，因此上诉人向被上诉人主张返还3万元顾问费毫无事实依据。 陈永华、王海斌向一审法院起诉请求：1、撤销《江铃城车位使用权认购协议》；2、确认“车位预付款”为购房首付款，并出具购房首付款发票；3、撤销《借款协议》；4、返还“顾问费”30000元；5、诉讼费由旺成公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月23日，陈永华、王海斌与旺成公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定陈永华、王海斌购买旺成公司开发的望城新区永强南路以东，学院北路南侧江铃城房屋，单价每平方米9054.71元，总价972748元，购房首付款202748元，余款770000元通过商业贷款形式向旺成公司支付。当日，陈永华、王海斌与旺成公司签订了一份《江铃城车位使用权认购协议》，约定陈永华、王海斌自愿购买江铃城地下车位一个。总价320000元，预付款220000元；陈永华、王海斌与旺成公司同意在该认购协议签订时，向旺成公司支付预付款220000元；协议约定在缴清尾款后按缴清车位款时间先后顺序选车位。为此，陈永华、王海斌向旺成公司借款220000元，约定分四期偿还：2018年10月31日前归还55000元；2019年4月30日前归还55000元；2019年10月31日前归还55000元；2020年4月30日前归还55000元，双方于同日签订了《借款协议》，陈永华向旺成公司出具了借据。陈永华向旺成公司出具付款委托书：“本人特委托贵公司借出于贵公司的人民币贰拾贰万元付款至以下账户，此款仅限于购买江铃城商品房X栋X单元XXX室。承诺人陈永华。”2018年4月23日，江西经韬纬略房地产经纪有限公司向陈永华、王海斌收取江铃时代城会员顾问费30000元；2018年4月23日，旺成公司收取陈永华、王海斌车位预付款202748元。 一审法院认为：陈永华、王海斌与旺成公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《江铃城车位使用权认购协议》，陈永华、王海斌认为，旺成公司将上述材料混在多份《商品房买卖合同》中，不告知陈永华、王海斌所签合同的名称、不让陈永华、王海斌了解所签合同的内容，欺骗陈永华、王海斌说所有签字行为都是销售房屋的正常流程，并以国企为幌子诱骗陈永华、王海斌签字打消陈永华、王海斌的疑虑，致使陈永华、王海斌陷入错误的认识，在违背真实意愿的情况下按照置业顾问的指使签名按手印，请求予以撤销。该院认为，陈永华、王海斌在购买案涉商品房时，与旺成公司就商品房与车位的使用权价格进行过磋商达成合意，陈永华、王海斌在购房时已明知车位款并自愿接受，且其没有证据证明旺成公司存在诱骗欺诈的情形。从买卖双方客观利益情况来看，从整个交易背景看，案涉房屋单价、车位价综合判断，双方利益并未严重失衡，商品房及车位总价与同地段市场交易价格基本相符。对陈永华、王海斌主张涉案房屋买卖关系中旺成公司或有“捆绑销售”违反行政管理规范的行为，未提交有效证据予以证明，且应属于相关行政机关查处的职权范围，该案不予处理。陈永华、王海斌主张撤销车位使用权认购协议，该院不予支持。关于预付的202748元是购房首付款还是车位的预付款？按照现行的商品房预售政策，2018年4月23日，陈永华、王海斌与旺成公司签订《商品房买卖合同》时向旺成公司支付一部分购房首付款，双方在合同中约定购房首付款202748元。同日，陈永华、王海斌按约支付了202748元，余款770000元通过商业贷款形式向旺成公司支付。陈永华、王海斌的付款行为与合同约定吻合，因此，2018年4月23日陈永华、王海斌支付的202748元应为购房首付款，不是旺成公司收款收据上所载明的车位预付款。至于旺成公司收到款项后如何规范的开具发票，由相关行政机关予以管理，不属于民事案件的受理范畴，陈永华、王海斌要求出具购房首付款发票的诉讼请求，不予支持；关于借款协议，陈永华、王海斌认为，旺成公司采取欺诈的手段让陈永华、王海斌签订了所谓的《借款协议》，又让陈永华、王海斌签订了《付款委托书》，约定由陈永华、王海斌委托旺成公司将钱转入旺成公司自己的账户，出借人将钱转入出借人自己的账户而没有转入陈永华、王海斌的账户，现旺成公司没有向陈永华、王海斌提供借款却虚构借贷关系并发展为通过诉讼的方式要求陈永华、王海斌支付所谓“到期”债务，已经涉嫌“套路贷”的黑恶势力犯罪，建议法庭对民事方面撤销该《借款协议》，对刑事方面移交公安机关处理。该院认为，该协议系陈永华、王海斌自愿与旺成公司签订，陈永华、王海斌没有证据证明旺成公司采取欺诈手段。陈永华、王海斌认为涉嫌“套路贷”的黑恶势力犯罪，亦未提供相关证据证明，对其抗辩观点，该院不予采纳。关于顾问费，收取顾问费的单位系其他公司，旺成公司并未收取陈永华、王海斌的顾问费，陈永华、王海斌要求旺成公司返还30000元顾问费于法无据，该院不予支持。关于旺成公司要求陈永华、王海斌偿还到期债务55000元。该案审理的系房屋买卖合同纠纷，旺成公司主张的借款系其与陈永华、王海斌的借款合同纠纷，不属于该案审查范围，旺成公司要求陈永华、王海斌返还借款，应另行主张。旺成公司要求陈永华、王海斌偿还到期债务55000元，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回陈永华、王海斌的诉讼请求；二、驳回江西旺成地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5050元，由陈永华、王海斌承担；反诉案件受理费587.5元，由江西旺成地产开发有限公司承担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 一审法院对“2018年4月23日，旺成公司收取陈永华、王海斌车位预付款202748元”的事实查证有误，本院另查明：2018年4月23日，陈永华、王海斌依据涉案《商品房买卖合同》约定，向旺成公司支付购房首付款202748元，旺成公司收款后向陈永华、王海斌出具202748元车位预付款收款收据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本案争议焦点为：一、关于陈永华、王海斌向旺成公司支付的202748元是购房首付款还是车位预付款的问题；二、关于涉案的《江铃城车位使用权认购协议》和《借款协议》是否应予撤销的问题；三、关于顾问费的问题。 本院认为，一、关于陈永华、王海斌向旺成公司支付的202748元是购房首付款还是车位预付款的问题：根据2018年4月23日陈永华、王海斌与旺成公司签订的涉案《商品房买卖合同》，买受人陈永华、王海斌通过商业贷款方式向旺成公司购买涉案商品房（总价款972748元），应于2018年4月23日前向出卖人旺成公司支付首付款202748元，由此，陈永华、王海斌于2018年4月23日向旺成公司支付的款项202748元明显系购房首付款，旺成公司在收款收据中载明为车位预付款，与事实不符。至于旺成公司收到款项后如何规范的开具发票，由相关行政机关予以管理，不属于民事案件的受理范畴，陈永华、王海斌主张开具首付款发票的该项诉请，本院不予支持。二、关于涉案的《江铃城车位使用权认购协议》和《借款协议》是否应予撤销的问题：为了满足小区居民的出行需要，商品房住宅小区按规划设计必须建造一定数量的车位，该车位的使用权本着谁建设谁受益的原则，在无相反证据证明的情况下，小区车位的使用权一般属于开发建设单位。陈永华、王海斌未举证证实旺成公司拟出售的车位系旺成公司无权处分的车位，故对陈永华、王海斌主张旺成公司无权转让小区车位的意见不予支持。陈永华、王海斌在2018年4月23日与旺成公司签订《商品房买卖合同》时不仅在涉案的《江铃城车位使用权认购协议》上签字，同时还向旺成公司出具了220000元的借据和《付款委托书》，陈永华、王海斌只要尽到一般的注意义务，也能清楚地知道其所签合同、借据和付款委托书的内容，陈永华、王海斌对车位购买价格较高的实际情况及原因应当是明知的，且陈永华、王海斌向法院提交的现有证据难以证实旺成公司签订协议时存在欺诈或者胁迫的情形，故一审法院对陈永华、王海斌请求撤销车位合同及借款合同不予支持并无不当，本院予以维持。三、关于顾问费的问题：收取顾问费的单位系其他公司，旺成公司并未收取陈永华、王海斌的顾问费，陈永华、王海斌要求旺成公司返还30000元顾问费于法无据，本院不予支持。 综上所述，陈永华、王海斌的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审法院认定基本事实清楚，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元由陈永华、王海斌承担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 伟 审判员 沈 莉 审判员 龚 江 二〇二〇年五月七日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航