广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28595号上诉人（原审原告）：深圳市新达胜投资有限公司，住所地：深圳市南山区招商街道南海大道1052号海翔广场406号，统一社会信用代码：91440300088533353R。法定代表人：郑进闯。委托诉讼代理人：甘文义，广东柏义兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：余淑慧，广东柏义兴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：灏缘科技（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），经营场所：深圳市宝安区大宝路82号中加韩国际创客园2栋3楼，统一社会信用代码：91440300M5DJ8YMX1。法定代表人：李政钦(DAVIDHYLEE）。委托诉讼代理人：方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙素香，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市新达胜投资有限公司（以下简称新达胜公司）因与上诉人灏缘科技（深圳）有限公司（以下简称灏缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新达胜公司上诉请求：1、撤销原审第二项、第三项及第四项判决，依法改判灏缘公司返还新达胜公司支付的押金、预付租金款项￥1，200,000.00元、装修现值损失￥500,000.00元及租赁中介佣金￥124,950.00元及相应利息（以上合计1，824,950.00)；2、本案一、二审诉讼费、保全费由灏缘公司承担。上诉人灏缘公司上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院所作（2019）粤0306民初867号民事判决书中第二项判决，依法改判灏缘公司向新达胜公司返还押金40万元；2、撤销深圳市宝安区人民法院所作（2019）粤0306民初867号民事判决书中第三项判决，依法改判驳回新达胜公司的该项诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费甶新达胜公司承担。新达胜公司向一审法院诉请：1、确认新达胜公司与灏缘公司订立的《房屋租赁合同》无效；2、灏缘公司返还新达胜公司交付的款项合计1,200,000.00元及并支付逾期返还利息31,660.27元（按银行同期贷款利率4.5%/年暂计算至2018年12月31日，请求计算至实际返还之日止）；3、判令灏缘公司赔偿新达胜公司直接经济损失合计681,950.00（其中：装修费500,000.00元；次承租人赔偿款27,000.00元，租赁中介佣金124,950.00元，律师费30,000.00元）；4、判令灏缘公司赔偿新达胜公司其他经济损失600,000.00元；5、本案诉讼费由灏缘公司承担。一审法院经审理查明：一、签订合同时间：2018年5月31日，新达胜公司（乙方）与灏缘公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道大宝路灏缘科技大厦四号馆一楼4028号房屋（自有建筑）出租，作为商贸使用。二、租赁期间：2018年4月28日至2023年4月28日。三、租赁面积、价格：房屋面积3000平方米，其中2018年4月28日至2020年4月28日租金为每月20万元。四、租赁保证金：合同签订时乙方应向甲方预交两个月租金作为按金和前四个月（2018年8月28日至2018年12月28日）租金，合计120万元。甲方同意给乙方120天免租装修期。五、租金缴纳时间：每季度第一个月5日前必须交清当月所发生的全部费用。六、合同第五条第八项约定，因该场地房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，甲方已告知乙方知晓，双方已达成共识各自承担因此产生的责任。七、合同第六条附则第五项约定：因该场地属历史遗留问题建筑，政府需要拆迁时，其装修部分的赔偿归乙方，其他赔偿一律归甲方所有，乙方不得阻挠。八、2018年8月2日，深圳市宝安区土地规划监察局、深圳市宝安区新安街道办事处发出《通告》，称原深圳市宝安区鸿兴房地产开发公司及深圳市碧海渔村饮食有限公司位于宝安区××区××号地块上的建（构）筑物（现为“灏缘科技大厦创新园”、“深圳市大胜汽车销售服务有限公司”经营场所等）违反了《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，宝安区城市管理行政执法局已依法作出《限制拆除决定书》，要求当事人自行拆除，该决定书经行政复议、一审、二审行政诉讼，最终由深圳市中级人民法院终审予以维持，鉴于当事人仍未自行拆除上述建（构）筑物，宝安区土地规划监察局已对当事人发出《行政强制执行决定书》，将上述建（构）筑物实施强制拆除，恢复该土地规划用途，要求涉案建筑内的单位或个人于2018年8月31日前搬离并清空相关物品，2018年9月1日将对地块现场进行清场和封场处理。九、新达胜公司、灏缘公司双方均确认涉案房屋已被拆除。十、关于合同效力问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中灏缘公司出租的房屋已经被行政机关确定为违法建筑。故新达胜公司、灏缘公司双方签订的《房屋租赁合同》无效。十一、关于装修损失的问题。新达胜公司提交主张其承租涉案房屋后进行了装修，并向案外人钟华支付了50万元装修费用，为此，新达胜公司提交其与案外人钟华签订的《装修工程合同》予以证明。一审法院认为，双方签订的合同明确约定涉案房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，已经告知新达胜公司知晓，故可以认定在订立《房屋租赁合同》时新达胜公司已清楚知晓涉案房屋系违法建筑，应当预见到承租涉案房屋将会产生的经营风险。因此，一审法院认定双方对涉案合同无效承担同等过错责任，因合同无效造成的损失双方应按照同等过错比例进行分担。灏缘公司抗辩装修未经过其同意，不应由灏缘公司承担装修损失，一审法院认为，双方既已约定装修免租期，新达胜公司承租涉案房屋确有装修的可能，鉴于涉案房屋现已拆除，无法确认装修现值，且新达胜公司提交的装修费转账凭证与合同约定的付款期限不符，一审法院根据公平原则酌定新达胜公司装修现值损失人民币30万元，灏缘公司应赔偿新达胜公司50%的装修现值损失15万元。十二、关于押金返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。现灏缘公司已收取押金40万元及2018年8月28日至2018年12月28日租金80万元，关于灏缘公司抗辩因合同无效，灏缘公司应当返还款项时应当抵扣装修免租期内房屋占有使用费，一审法院认为，装修免租期系建立在双方完全、适当履行合同的前提下，出租方给予承租方的承诺条件，但现由于双方过错导致合同无效，装修免租期内的房屋占有使用费亦应作为损失进行分担。新达胜公司主张其于2018年8月初撤场，但未提交相关证据予以证明，一审法院认定新达胜公司实际占用涉案房屋至《通告》载明的搬离期限即2018年8月31日，装修免租期（2018年4月28日至2018年8月27日）内新达胜公司确系占有使用涉案房屋，应当承担50%房屋占有使用费即40万元。故灏缘公司还需向新达胜公司返还款项80万元（120-40），关于利息，新达胜公司未提交其催款的证据，故利息应按照中国人民银行同期贷款利率标准，自起诉状送达之日即2019年2月25日起计至款项付清之日止。十三、关于次承租人赔偿款、租赁中介佣金。灏缘公司抗辩新达胜公司转租未经过其同意，对新达胜公司提交其与案外人签订的房屋租赁合同及解除房屋租赁合同协议书均不予认可。一审法院认为，新达胜公司未充分有效提交证据证明其转租经过灏缘公司同意，且新达胜公司在履行合同中亦存在较大过错，故新达胜公司应自行承担该项损失，对于新达胜公司要求灏缘公司承担次承租人赔偿款、租赁中介佣金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。十四、关于其他经济损失、律师费。新达胜公司请求灏缘公司担其他经济损失60万元及其因本案支付的律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认新达胜公司与灏缘公司于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、灏缘公司于本判决生效之日起五日内向新达胜公司返还款项80万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年2月25日起计至款项付清之日止）；三、灏缘公司于本判决生效之日起五日内向新达胜公司赔偿装修现值损失15万元；四、驳回新达胜公司的其他诉讼请求。案件受理费28,509元，保全费5,000元，由新达胜公司承担21,778元，由灏缘公司承担11,731元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或房产证等合法建设手续，新达胜公司与灏缘公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同，依法应认定无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于双方因合同无效所受到损失的过错划分，双方均上诉认为系对方全部过错，而己方无过错。本院认为，如前所述，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，就此签订的房屋租赁合同依法无效。而灏缘公司作为出租人本应保证租赁房屋合法适用，其就涉案房屋签订租赁合同已违反了出租人的应有义务，对于合同无效具有过错。同时，根据涉案房屋租赁合同第五条第八项约定，新达胜公司在签订合同前已知涉案房屋的上述情况，其仍然与灏缘公司签订该合同，系甘冒风险行为，包括可能因违反规划被依法拆除风险，因此，新达胜公司对涉案租赁合同无效亦存在过错。一审认定双方对于合同无效均有过错，各承担50%的责任，处理恰当，本院予以确认。现根据双方的上诉主张，关于各项损失费用的责任承担本院具体分述如下：1、免租期费用的承担。新达胜公司、灏缘公司均上诉认为不应当承担2018年4月28日至2018年8月27日的占有使用费50%，即40万元。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，房屋租赁双方对于房屋占有使用费的支付，可以参照合同约定。本案双方争议的2018年4月28日至2018年8月27日的占有使用费对应期间属于房屋租赁合同中约定的免租期，根据上述规定，参照合同约定的标准，新达胜公司无需支付该期间的占有使用费。故对于新达胜公司就该部分的上诉，本院予以支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。新达胜公司已向灏缘公司支付了40万元的押金及租金80万元，灏缘公司应向新达胜公司全部返还即120万元。对于利息部分，灏缘公司应返还的120万元均属于其无合同依据而取得的财产，并无相应对价，一审判令灏缘公司自新达胜公司起诉之日起支付利息符合法律规定，本院予以维持。2、装修损失的责任承担。新达胜公司上诉认为其损失应当认定为50万元。本院认为，新达胜公司一审提交的证据《装修工程合同》显示，合同总金额50万元，工程期限为2018年5月1日至2018年6月15日，合同的支付方式是合同签订后支付10万元，合同验收合格后支付尾款。新达胜公司提供的转款证据显示，2018年12月3日转款10万元，2018年12月6日转款40万元。新达胜公司转账时间虽在合同约定的时间之后，但其转账金额及转账对象均与合同一致，已可证明其支付了相应的装修款。涉案房产已经被拆除，无法进行装修价值的现值评估，且因新达胜公司装修后基本未使用，故可以以其支付的装修款50万元作为装修损失。根据双方的过错比例分担，灏缘公司应赔偿新达胜公司50%的装修现值损失25万元。新达胜公司的该上诉主张部分成立，超过部分，本院不予支持。灏缘公司上诉认为根据合同约定，新达胜公司装修应取得灏缘公司同意方可进行，现未经同意装修，新达胜公司应当自担装修损失。本院认为，首先，新达胜公司签订本合同目的在合同中明确写明为了“商贸”使用，其对涉案房屋进行装修以进行汽车销售商业目的符合常理。其次，在合同中双方约定了装修免租期，灏缘公司显然是同意新达胜公司进行装修的。再次，在新达胜公司装修期间，灏缘公司也未提出任何异议，应视为其同意新达胜公司的装修行为。综上，灏缘公司的该上诉主张，本院不予支持。3、中介佣金损失、转租损失问题。新达胜公司上诉主张，其将涉案房屋转租给案外人深圳市中检深三汽车检测有限公司，并由此支付的中介佣金及转租补偿款应予赔偿。本院认为，新达胜公司将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋再次转租系属于其自行处分行为，且转租所需佣金不属于合同无效后的必然损失；新达胜公司支付的补偿款也无实际对应项目，不能证明为涉案房屋附加的不可分离的价值，因此，对于新达胜公司主张的上述损失，本院均不予支持。综上所述，灏缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；新达胜公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误、适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初867号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初867号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初867号民事判决第二项为：灏缘科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向深圳市新达胜投资有限公司返还款项1200000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年2月25日起计至款项付清之日止）；四、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初867号民事判决第三项为：灏缘科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向深圳市新达胜投资有限公司赔偿装修现值损失250000元；五、驳回深圳市新达胜投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费28509元、保全费5000元，合计33509元，由深圳市新达胜投资有限公司负担10659元、灏缘科技（深圳）有限公司负担22850元。深圳市新达胜投资有限公司多预交的22850元，由一审法院予以退回。灏缘科技（深圳）有限公司应于收到本判决之日起七日内向一审法院缴纳22850元，拒不缴纳的，由一审法院依法予以强制执行。二审案件受理费21850元（深圳市新达胜投资有限公司预交12550元、灏缘科技（深圳）有限公司预交9300元），由深圳市新达胜投资有限公司负担5050元、灏缘科技（深圳）有限公司负担16800元。深圳市新达胜投资有限公司多预交的7500元，由本院予以退回。灏缘科技（深圳）有限公司应于收到本判决之日起七日内向本院缴纳7500元，拒不缴纳的，由本院依法予以强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年五月十二日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。