吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终214号 上诉人（原审被告）：松原天山房地产开发有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：孙天山，总经理。 委托诉讼代理人：董贵军，男，1970年4月28日出生，回族，该公司职员，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：林友祥，吉林巨石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁彦武，男，汉族，1970年4月27日出生，个体工商户，住吉林省松原经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 上诉人松原天山房地产开发有限责任公司（以下简称天山房地产公司）因与被上诉人梁彦武商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天山房地产公司的委托诉讼代理人董贵军、林友祥，被上诉人梁彦武的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天山房地产公司上诉请求：1.解除天山房地产公司与梁彦武签订的**小区85幢110号房屋的《商品房买卖合同》；2.天山房地产公司返还梁彦武购房款292.1万元；3.天山房地产公司赔偿梁彦武违约金35,052元。事实和理由：争议85幢楼是天山房地产公司开发，由李志伟实际施工建设，已于2015年7月14日取得售楼许可证。天山房地产公司欠李志伟工程款，双方约定以楼抵顶，因梁彦武与李志伟是亲属关系，李志伟以梁彦武名义与天山房地产公司于2016年1月28日签订《商品房买卖合同》，自签订买卖合同后，天山房地产公司将房屋交付给梁彦武，其使用至今，不但办理预售许可证，还在建设银行办理抵押手续，进行贷款并按月偿还1万余元。案涉《商品房买卖合同》不违反法律强制性规定，是有效的合同。天山房地产公司在履约过程中，不存在违约行为，梁彦武以“该房屋未经竣工验收以及相关的备案手续，导致房屋不具备办理房屋产权证照的条件”为由，要求解除该合同的观点是错误的，该合同对此并未约定。现房屋已经预告登记在梁彦武名下，其享有物权并已经通过预告形式公示在梁彦武名下，现阶段梁彦武占有该房屋作售楼处使用。综上，涉案《商品房买卖合同》不具备法定及约定的解除条件，请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以公正判决。 梁彦武辩称，2016年1月28日，梁彦武与天山房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：梁彦武购买天山房地产公司开发的**小区内商企一套，房号为第85幢110号，建筑面积292.1平方米，单价10,000元/平方米，总价2,921,000元。此合同有天山房地产公司盖章、梁彦武签字确认。前述房款系以李志伟工程款抵顶。天山房地产公司虽于2015年取得商品房销售许可证，且梁彦武占有使用该房屋，以及用此房屋申请建行贷款的事实存在，但至今房屋未经过竣工验收以及相关的备案手续，导致房屋不具备办理房屋产权证照的条件也是事实。《商品房买卖合同》虽然有效，但已经因无法办理房屋产权证具备解除条件。依据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，天山房地产公司应当在2016年5月30日按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付梁彦武使用。天山房地产公司如未按约定期限交付房屋，逾期超过180日天山房地产公司向梁彦武支付已交付房款万分之一违约金。说明逾期超过180日后，梁彦武有权解除合同。综上，请求二审法院依法维持原判。 梁彦武向一审法院起诉请求：1.解除天山房地产公司与梁彦武签订的**小区85幢110号房屋的《商品房买卖合同》；2.天山房地产公司返还梁彦武购房款292.1万元；3.天山房地产公司赔偿梁彦武违约金35,052元。 一审法院认定事实：2016年，梁彦武与天山房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：梁彦武购买天山房地产公司开发的**小区内一套商企，房号为85幢110号，建筑面积为292.1平方米，单价为10,000元/平方米，总价为2,921,000元。此合同有天山房地产公司盖章、梁彦武签字确认。2016年1月28日，天山房地产公司出具一份房屋抵顶工程款《据》，载明：天山房地产公司将案涉房屋抵顶给梁彦武部分工程款，单价为10,000元，此单价为最终结算单价，总价为2,921,000元。此据有天山房地产公司盖章确认。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“天山房地产公司应当在2016年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付梁彦武使用；第九条约定：“逾期超过180日后，梁彦武有权解除合同，梁彦武解除合同的，天山房地产公司应当自梁彦武解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按梁彦武累计已付款的1%向梁彦武支付违约金。”嗣后，天山房地产公司将案涉房屋交给了梁彦武。双方因案涉合同发生纠纷，梁彦武于2019年9月5日向天山房地产公司邮寄《解除商品房买卖合同通知函》，天山房地产公司收到梁彦武解除合同通知函。 一审法院认为，梁彦武与天山房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，虽然梁彦武支付的购房款系工程款抵账，但是该抵账行为不违反法律规定，应认定梁彦武按照合同约定支付了购房款。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或合格的不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；为经验收或验收不合格的，不得交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，方具备交付使用的条件，本案诉争房屋至今未经竣工验收，不符合法律、行政法规规定的交付使用条件。天山房地产公司应将经验收合格的房屋交付给梁彦武，但天山房地产公司未提供充分证据证实案涉房屋已经验收合格，符合法定交付条件，故其交付行为不符合法律规定。梁彦武主张解除合同符合法律规定，应予支持。按照案涉合同约定，合同解除后天山房地产公司应返还房款并赔偿违约金，经计算违约金数额应为29,210元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：一、解除梁彦武与天山房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、天山房地产公司于本判决生效后立即返还梁彦武购房款2,921,000元并赔偿梁彦武违约金29,210元；三、梁彦武于本判决生效后立即将第85幢110号商企返还给天山房地产公司。如果天山房地产公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,224元，由天山房地产公司负担15,058元，由梁彦武负担166元。 本院二审期间，双方围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了质证。天山房地产公司提交如下证据：中国建设银行《个人贷款还款凭证》。证明：案涉房屋梁彦武已抵押贷款。梁彦武提交如下证据：证据一、松原市不动产登记中心《房产抵押信息查询情况说明》，证明：抵押人梁彦武将宁江区铁西街85幢110室292.10平方米，不动产权号为松房预宁字第20**0号的商业用房抵押给中国建设银行股份有限公司松原分行，向该行借款数额为1,460,000元。证据二、编号201**63号《个人住房（商业用房）借款合同》。证明：同上。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2016年，梁彦武与天山房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：梁彦武购买天山房地产公司开发的**小区内一套商企，房号为85幢110号，建筑面积为292.1平方米，单价为10,000元/平方米，总价为2,921,000元。此合同有天山公司盖章、梁彦武签字确认。 2.2016年1月28日，天山房地产公司出具一份房屋抵顶工程款《据》，载明：天山房地产公司将案涉房屋抵顶给梁彦武部分工程款，单价为10,000元，此单价为最终结算单价，总价为2,921,000元。此据有天山房地产公司盖章确认。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“天山房地产公司应当在2016年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付梁彦武使用；第九条约定：“逾期超过180日后，梁彦武有权解除合同，梁彦武解除合同的，天山房地产公司应当自梁彦武解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按梁彦武累计已付款的1%向梁彦武支付违约金。” 3.同日，天山房地产公司将案涉房屋交给了梁彦武。 4.2016年2月34日，借款人梁彦武与贷款人中国建设银行股份有限公司吉林省分行、保证人吉林省鸿盛置业担保投资有限责任公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：梁彦武用本案争议房屋作为抵押物，在该行贷款146万元，每月还款本息16,300.90元，直至2025年合同期满时止。 5.梁彦武现实际占用争议房屋至今，且按《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行还款义务。 6.案涉房屋已经取得预告登记，登记号码为：松房预宁字第20**0号。 本院认为，天山房地产公司开发建设的万隆小区85幢楼于2015年取得商品房预售许可证。天山房地产公司与梁彦武于2016年1月份签订的《商品房买卖合同》。当日，天山房地产公司将该房屋交付给梁彦武，梁彦武占有使用该房至今并办理预告登记、抵押贷款，上述事实争议双方均无异议。梁彦武起诉认为，因该房屋未竣工验收，即使交付使用，依据相关法律规定，《商品房买卖合同》符合解除条件。本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否具备解除条件。 1.关于解除合同的法律要件问题。 竣工验收是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，也是建设工程中最后一个工序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要的标志，交付使用的房屋必须经过这一环节。解除合同是指在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于实现合同的条件发生变化，致使合同的履行成为不可能或不必要时，合同关系的当事人依据法律规定的条件和程序，提前终止合同协议的行为。解除合同的概念有广义和狭义之分。广义的合同解除是指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，通过当事人双方协议或者通过一方当事人行使解除权使合同关系提前消灭。狭义的合同解除是指单方行使解除权解除合同，即当事人一方行使法定或约定的解除权。可见，梁彦武解除合同的请求能否得到支持，是以天山房地产公司根本违约为前提条件，以合同具备法定或约定解除情形为基础。 2.关于本案是否具备法定解除要件问题。 法定解除是指合同生效后在没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除出现时，行使解除权而使合同关系消灭。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”；第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”；第十五条规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”；第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款是对合同解除的条件、程序、后果作出的规定。 就本案，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，天山房地产公司已经交付房屋与买受人梁彦武，梁彦武应就其使用多年的房屋“地基基础工程、主体结构工程质量不合格，且通过加固等措施难以修复，无法确保建筑物安全”的证据，买受人梁彦武可以请求解除合同。双方签订《商品房买卖合同》目的是为了居住或使用，天山房地产公司已于签订合同当日交付商品房，该合同目的已达到。办理房产证虽然为买受人的合同目的之一，现虽因未竣工验收无法办理房产证，但依据上述法律规定可知，出卖人因此会造成违约赔偿的法律后果，并非将解除合同。如梁彦武解除合同，需要提供案涉房屋主体不合格且不能修复的证据。现梁彦武未提出此抗辩，因此本案不具备法定解除要件。 3.关于本案是否具备约定解除要件问题。 约定解除是指合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利义务。梁彦武认为，《商品房买卖合同》第八条、第九条为约定解除条款，但合同第八条约定：“天山房地产公司应当在2016年5月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付梁彦武使用”，事实上，案涉房屋天山房地产公司已于签订当日交付给梁彦武。《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过180日后，梁彦武有权解除合同，梁彦武解除合同的，天山公司应当自梁彦武解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按梁彦武累计已付款的1%向梁彦武支付违约金”，该条规定是如逾期180日交付房屋，满足解除合同条件，如前所述，天山房地产公司并未逾期交房，因此不能导致解除该合同的法律后果。 综上所述，天山房地产公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6196号民事判决； 二、驳回梁彦武的诉讼请求。 一审案件受理费15,224元，二审案件受理费30,448元，合计45,672元，均由梁彦武承担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 邰伟莉 审判员 王丽丽 二〇二〇年五月十日 书记员 邹仕尧