河南省偃师市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0381执异11号案外人：偃师亚新房地产开发有限公司，住所地：偃师市伊洛街道办事处槐新南路与伊洛路交汇处橄榄城22号楼2楼。法定代表人：杨阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文社，该公司员工。申请执行人：黄剑宗，男，1959年10月26日生，汉族，住偃师市。申请执行人：宋荣香，女，1942年1月7日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭雷光，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李延钦，男，1957年2月16日生，汉族，住偃师市。申请执行人：武会珍，女，1978年1月30日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人：李延钦，男，1957年2月16日生，汉族，偃师市院。委托诉讼代理人：石瑞娟，女，1969年1月4日生，汉族，住偃师市。申请执行人：李秀菊，女，1961年7月12日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人：李延钦，男，1957年2月16日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人：贾建安，男，1953年5月25日生，汉族，住偃师市。申请执行人：智强，男，1988年1月11日生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：白跟锁，男，1944年10月14日生，汉族，住偃师市。被执行人：段正恩，男，1965年9月25日生，汉族，住偃师市。被执行人：逯冬梅，女，1971年10月3日生，汉族，住偃师市，系段正恩之妻。关于黄剑宗申请执行段正恩民间借贷纠纷、宋荣香申请执行段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷、武会珍申请执行段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷、李秀菊申请执行段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷、智强申请执行段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷五案，案外人偃师亚新房地产开发有限公司于2020年5月8日对偃师市人民法院查封、拍卖坐落于偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人偃师亚新房地产开发有限公司称，申请事项：请求依法解除对坐落于偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产的查封并停止拍卖该套房屋。事实与理由：一、案外人系偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产的所有权人,其不应作为被执行人财产列入查封。2013年5月6日,段正恩为购买案外人开发的位于偃师市古运河风情街北、××橄榄城小区××单元××号房屋,与案外人签订了201301155号《商品房预售合同》,合同约定房屋建筑面积157.06平方米,房屋总价810645元,付款方式为首付款加按揭贷款方式,其中首付244645元,剩余566000元采用银行贷款的方式支付。此后,段正恩与中国银行股份有限公司偃师支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,向中国银行股份有限公司偃师支行借款566000元,借款期限为180个月。因段正恩逾期偿还按揭贷款,案外人向贵院提起诉讼。2016年6月14日,贵院就案外人与段正恩商品房买卖合同纠纷一案作出(2016)豫0381民初469号民事判决,判决解除案外人与段正恩就偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产签订的20130115号《商品房买卖合同》、判令段正恩向案外人支付违约金162129元及代偿款3389元(暂计算至2016年5月24日)，并承担案件诉讼费。因段正恩未履行生效判决确定的义务,案外人已向贵院申请强制执行。2018年5月24日,案外人代段正恩结清银行贷款余额452423.96元并支付提前还款违约金1933.19元,并于2018年7月10日将房款余额197992.98元解付偃师市人民法院账户。被执行人段正恩对涉案房屋已无任何权利。此外,上述房屋并未交付段正恩占有、使用,双方亦未办理产权过户登记手续,案外人仍系该房屋所有权人。二、本案的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定,人民法院无权查封案外人的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中,段正恩并未实际占用上述房屋、双方亦未办理产权过户登记手续,该房屋所有权仍为案外人所有,且贵院亦未征求案外人是否同意拍卖的意见,故本案的事实不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定。三、依照最新的司法意见,申请执行人可就已返还房款申请执行,但应停止对案外人的房屋查封,以平衡各方利益。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条“在金钱债权执行中,如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除,进而判令向案外人返还执行标的物的,此时案外人享有的是物权性质的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。”案外人认为,依照最新的司法意见,在案外人与被执行人《商品房买卖合同》已经解除且案外人已经收取的被执行人相应的房款返迅情况下,申请执行人可就已返还房款申请执行,但应停止对案外人的房屋查封,以平衡各方利益。综上所述,申请人系偃师市古运河风情街北、槐新路西橄榄城第8幢2单元302号房产(合同编号:201301155)的所有权人,贵院对上述房屋的查封已失去事实基础及法律依据,特请求贵院依法解除对上述房屋的查封。申请人黄剑宗称，涉案房产于2014年12月31日已交付被申请人段正恩，黄剑宗于2015年8月申请法院对该房产予以查封，查封时该房产的权利人是段正恩，案外人系在2016年6月向法院提起的诉讼，案外人诉讼系普通债权，其在银行借款时，并未办理房产抵押担保不享有优先受偿权，根据民诉法227条规定，案外人对执行标的提出异议只能依照审判监督程序办理，因其判决解除购房合同已无法履行，涉案房产在案外人起诉之前，已被人民法院查封，案外人向银行代偿仅45万元，而涉案房产现价值已经达到120余万元，所以如果将涉案房产由案外人独自享有，对其他债权人也是不公平的。根据《最高人民法院关于办理执行异议与复议若干问题的规定》第8条，本案案外人不享有优先受偿权，案外人债权系普通债权，其诉讼也晚于黄剑宗提起的诉讼，所以其提出的排除执行的理由，无法律和事实依据，依法应不予支持。最高法院执行异议复议的规定26条，案外人的判决是在人民法院查封之后的判决，应驳回其异议申请。申请人宋荣香称，1.作为案外人提出异议说橄榄城的房产属于异议人的说法不能成立，该房产实际所有人应该是段正恩，亚新房产和段正恩按照合同履行，亚新房产已经交付给段正恩，双方已经履行完毕双方的合同义务，按照合同法来说双方的合同已经成立，所以异议人所说的未交付不对。2.案外人提出不符合查封冻结扣押司法解释第19条规定，实际上，人民法院查封是符合该规定的，因为房产是2015年8月10日、8月11日被查封的，目前已经过了5年，之前案外人未提出任何异议。3.案外人所说的《全国法院民商事审判工作会议纪要》124条规定对该案件不适用，因为偃师法院判决是解除合同，并未判决返还房产，所以说不适用该第124条规定。综上，案外人提出的异议不成立，不能排除执行。申请人武会珍称，2015年偃师法院依当事人申请查封的房产，案外人是2016年提起的诉讼，案外人申请的案件执行依据已经被撤销，中止原判决执行。黄剑宗于2013年买的房产，过了4年房价涨了，他们80万的买的房子，评估了60多万，该结果不对，动机不纯。申请人李秀菊称，案外人和段正恩在房产部门的备案合同是有效的，现在单方面解除是不合适，现在该房产应属于段正恩，法院的拍卖查封是合法的。申请人智强称，同意宋荣香的意见，案外人提出的异议不成立，不能排除执行。被执行人段正恩、逯冬梅未作答辩。本院查明：黄剑宗诉段正恩民间借贷纠纷一案，依黄剑宗的财产保全申请，本院作出（2015）偃民六初字第238号民事裁定书，查封被执行人段正恩名下位于偃师市××镇橄榄城××楼××单元××房产，查封期限自2015年8月11日起至2017年8月10日止。本院于2015年11月13日作出（2015）偃民六初字第238号民事判决书，判决如下：一、被告段正恩于判决书生效之日起7日内归还原告黄剑宗借款13万元及利息（利息按月息1分计算，从2015年6月28日计算至判决确定还款之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。因段正恩未履行生效法律文书确定的义务，黄剑宗向本院申请强制执行。上述房产被续查封，查封期限自2019年8月27日起至2022年8月26日止。执行中，该房产最终参考价被评估为1197215元，经两次司法拍卖均因无人竞买而流拍。2020年1月31日，本院对该房产依法进行变卖。2020年3月27日，因他案生效文书被裁定再审，导致该房产权属具有不确定性，本院作出（2019）豫0381执恢253号之二执行裁定书，裁定中止对偃师市××镇橄榄城××楼××单元××房产的变卖。宋荣香诉段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷一案，依宋荣香的财产保全申请，本院作出（2015）偃民保字第90号民事裁定书，查封被执行人段正恩名下位于偃师市××镇橄榄城××楼××单元××房产和偃师市商都路43号偃师市有色金属公司1幢东单元6层南户房产，查封期限自2015年8月11日起至2017年8月10日止。本院于2015年10月13日作出（2015）偃民二初字第249号民事判决书，判决如下：一、被告段正恩、逯冬梅于判决书生效之日起10日内归还原告宋荣香借款30万元及利息（利率按年利率24%计算，从2015年6月25日计算至判决确定还款之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。因段正恩、逯冬梅未履行生效法律文书确定的义务，宋荣香向本院申请强制执行。上述房产被续查封，查封期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。武会珍诉段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷一案，依武会珍的财产保全申请，本院作出（2015）偃民保字第90号民事裁定书，查封被执行人段正恩名下位于偃师市××镇橄榄城××楼××单元××房产和偃师市商都路43号偃师市有色金属公司1幢东单元6层南户房产，查封期限：2015年8月11日至2017年8月10日。本院于2015年10月10日作出（2015）偃民二初字第247号民事判决书，判决如下：被告段正恩、逯冬梅于判决书生效之日起10日内归还原告武会珍借款10万元及利息。利率按月息2%计算，其中5万元从2015年8月5日计算，另外5万元从2015年8月14日计算，均计算至判决确定还款之日止）。因段正恩、逯冬梅未履行生效法律文书确定的义务，武会珍向本院申请强制执行。上述房产被续查封，查封期限自2019年10月24日起至2022年10月23日止。李秀菊诉段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）偃民二初字第246号民事判决书，判决如下：一、被告段正恩、逯冬梅于判决书生效之日起10日内归还原告李秀菊借款10万元及利息（利率按约定的月利率2%计算，从2015年4月24日至判决确定还款之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。因段正恩、逯冬梅未履行生效法律文书确定的义务，李秀菊向本院申请强制执行。上述房产被续查封，查封期限自2019年10月24日起至2022年10月23日止。智强诉段正恩、逯冬梅民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）偃民二初字第248号民事判决书，判决如下：一、被告段正恩、逯冬梅于判决书生效之日起10日内归还原告智强借款10万元及利息（利率按约定的月息二分计算，从2015年6月7日计算至判决确定还款之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。因段正恩、逯冬梅未履行生效法律文书确定的义务，智强向本院申请强制执行。执行中对上述房产进行查封，查封期限自2016年10月26日起至2019年10月25日止。另查明：2013年5月6日,段正恩为购买案外人偃师亚新房地产开发有限公司开发的位于偃师市古运河风情街北、××橄榄城小区××单元××号房屋,与案外人签订了201301155号《商品房预售合同》。该合同主要约定：房屋建筑面积157.06平方米,单价为每平方米5161.37元，房屋总价810645元,其中首付款244645元,剩余566000元以银行按揭贷款方式付清，房屋应当在2014年12月31日前交付等。在办理按揭贷款时，段正恩作为借款人，中国银行股份有限公司偃师支行作为贷款人，偃师亚新房地产开发有限公司作为保证人，三方签订1份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,向中国银行股份有限公司偃师支行借款566000元,借款期限为180个月。因段正恩逾期偿还按揭贷款,偃师亚新房地产开发有限公司向本院起诉。2016年6月14日,本院就偃师亚新房地产开发有限公司诉段正恩商品房买卖合同纠纷一案作出(2016)豫0381民初469号民事判决书,判决：一、解除原告偃师亚新房地产开发有限公司与被告段正恩于2013年5月6日签订的编号为20130115号的《商品房买卖合同》。二、被告段正恩向原告偃师亚新房地产开发有限公司支付违约金162129元。三、被告段正恩向原告偃师亚新房地产开发有限公司支付代偿款3389元(计算至2016年5月24日)。以上二、三项于判决生效后5日内履行完毕。因段正恩未履行生效判决确定的义务,偃师亚新房地产开发有限公司于2017年2月23日向本院申请强制执行。2018年6月13日，本院裁定终结本次执行。2019年10月15日，本院作出（2019）豫0381民监字第1号民事裁定书，裁定中止（2016）豫0381民初469号民事判决书的执行，另行组成合议庭再审。目前该案仍在再审之中。2017年8月21日，本院在执行黄剑宗申请执行段正恩民间借贷纠纷一案时，向偃师亚新房地产开发有限公司送达（2017）豫0381执恢22号执行裁定书、协助执行通知书，裁定提取被执行人段正恩在偃师亚新房地产开发公司预付房款244645元。2018年5月24日,偃师亚新房地产开发有限公司代段正恩向中国银行股份有限公司偃师支行支付贷款余额452423.96元、提前还款违约金1933.19元。2018年7月10日，偃师亚新房地产开发有限公司将段正恩购房款余额197992.98元汇入本院案件执行款专户。上述事实，有本院作出（2015）偃民六初字第238号民事裁定书、（2015）偃民六初字第238号民事判决书、（2019）豫0381执恢253号之二执行裁定书、（2015）偃民保字第90号民事裁定书、（2015）偃民二初字第246号民事判决书、（2015）偃民二初字第247号民事判决书、（2015）偃民二初字第248号民事判决书、（2015）偃民二初字第249号民事判决书、(2016)豫0381民初469号民事判决书、（2019）豫0381民监字第1号民事裁定书、（2017）豫0381执恢22号执行裁定书、协助执行通知书等，偃师亚新房地产开发有限公司提供的《商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行股份有限公司偃师支行函件、贷款结清通知书、国内支付业务付款回单等证据及供述在卷资证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。……”。2013年5月6日，段正恩为购买案外人开发的案涉房产，与案外人签订《商品房预售合同》，支付首付款244645元，办理按揭贷款手续，虽然案涉房产没有登记在被执行人段正恩名下，但上述证据均可证明段正恩是案涉房产的权利人。故本院依相关当事人的申请，对案涉房产依法进行查封，并无不妥，相关房管登记机构也协助法院办理了案涉房产的查封登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本院依相关当事人的申请，最早依法查封案涉房产的时间是2015年8月11日，2016年6月14日本院就案外人诉段正恩商品房买卖合同纠纷一案作出(2016)豫0381民初469号民事判决书，2019年10月15日（2016）豫0381民初469号民事判决书被裁定再审、中止执行，现案外人依据案涉房产被查封后作出的(2016)豫0381民初469号民事判决书提出排除执行异议，本院不予支持。综上，案外人的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六第二款规定，裁定如下：驳回案外人偃师亚新房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原审判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵国钧人民陪审员  耿子惠人民陪审员  高佳铭二〇二〇年五月二十二日代书 记员  肖锦霖