河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终996号上诉人（原审原告）：苏展，男，1969年2月23日出生，回族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李红光、李雨帆（实习律师），河南言华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周建里，男，1967年8月20日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：雍忠凯、高威，河南昊丹律师事务所律师。上诉人苏展因与被上诉人周建里租赁合同纠纷一案，不服夏邑县人民法院(2019)豫1426民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李红光、李雨帆，被上诉人周建里及委托诉讼代理人雍忠凯、高威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏展上诉请求：一、撤销夏邑县人民法院(2019)豫1426民初5977号民事判决书中第二项“驳回苏展的其他诉讼请求”判决,依法改判支持上诉人的要求违约金20000元的诉请;二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人的摊位租赁合同不属于情势变更情形,一审认定错误。《合同法》司法解释(二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。1、情势变更是一条法律原则,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失。情势变更必须满足条件是:订立合同时双方无法预见事由不被当事人所控制不属于商业风险,无法实现合同目的,且继续履行对于被告明显不公平。而本案摊位租赁合同在订立之时,就是双方为避免摊位租赁的不确定性,防止租赁方擅自开发、承租方擅自搬离而签订,合同当事人已经预见才约定违约金,该事由的发生也是当事人自己控制,恰恰是合同的商业风险所在,故该违约的形成是因合同当事人的原因,不构成情势变更。2、所谓“变更”,则指“合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动”。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同不能继续履行的原因,系承租人为了追逐更高的商业利益而违背诚信精神,不是合同有效成立后,外在的无法预见的客观情势发生变化。一审法院依据被上诉人群体的集体违约,就认定为情势变更,那么以此推理,单个承租人不履行合同应视为违约,少部分承租人不履行合同也为违约,只有大部分、全部人不履行合同才是不违约,才会构成所谓的情势变更,就不需要承担违约责任,岂不是鼓励集体合同集体违约。二、被上诉人的行为构成违约。按照双方租赁合同的约定,被上诉人应在2019年8月10日之前按照五折优惠缴纳租金,但被上诉人拒不履行,被上诉人的行为已经构成违约。1、关于原告的损失:《合同法》第113条规定,其包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括合同履行后可以获得的利益。具体本案，原告的损失应该是三年合同履行后可以获得的利益。2、关于违约金的惩罚性:《合同法》第112条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。表明赔偿损失与其他违约责任方式可以并用,法律实际采纳了违约金系惩罚性的合同补救措施,被告应当以约定支付违约金。3、关于违约金的承担。违约金的多少应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑,主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中,原告、被告的三年合同租赁期限被告仅仅履行一年既违约,其在合同期内擅自撤离摊位没有与原告协商,过错方完全在于被告;被告也没有举证证明原告违约金过高,应依约进行承担违约金。周建里辩称，订立合同时双方无法预见将来市场内蔬菜经营户全部撤离市场，且该情形不被当事人所控制，不归责于一方当事人。双方在签订合同后，经营蔬菜的商户纷纷外流，一旦蔬菜批发商过少，市场人流量、客户数量将急剧下降，更何况该市场的蔬菜商户全部撤离，这就导致经营状况难以为继。这一突发情况是被上诉人和上诉人无法预料的，双方也无法控制该局面。二、继续履行合同，对于被上诉人明显不公平，且涉案合同的目的不能实现。在2019年9月19日，夏邑县人民政府官网发布的夏邑县自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告夏邑县网挂（2019）29号公示中，土地用途已转化为城镇住宅用地，挂牌时间为2019年9月17日。在土地使用权挂牌出让程序中，挂牌日期，前期准备工作繁琐，该宗土地将要挂牌出让的情况，上诉人显然是早已知情的，在租赁未到期的情况下，该市场的土地已经被挂牌出让，但是上诉人从未告知被上诉人该情况，仍然要求被上诉人继续履行该租赁协议，显然是不公平的。2020年2月20日中国土地市场网发布的夏邑县自然资源局，国有土地使用权招拍挂出让成交公示夏自然村自成交（2020）5号文件显示，该宗土地已经由夏邑县家兴置业有限公司取得用于房地产开发，现该市场已全部拆除，用于房地产开发，上诉人已经不具备该市场的使用权，涉案合同也因使用权和租赁物的丧失不再具备继续履行的可能。另外本案合同虽然是租赁合同，但本合同的目的是租户为了在市场内租赁房屋经营，从而达到盈利的目的，而市场方通过出租摊位房屋维护市场经营达到盈利的目的。在市场内全部蔬菜经营商户已经离开，无法形成完整经营体系的情况下，合同的目的已经无法达成。涉案合同依然达到了情势变更的情形。所以无论是从市场的经营方面考虑还是从市场的土地已经被出让考量，都导致合同赖以成长的环境发生异常之变动，并非上诉人所称的被上诉人是为了追求更高的商业利益而违背诚实信用原则，反而上诉人在明知土地已经被出让的情况下，不告知被上诉人，丧失了诚信精神。一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，请二审驳回上诉，维持原判。苏展向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、判令被告承担违约责任20000元；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月4日，原告苏展作为出租方（甲方）与被告周建里作为承租方（乙方）签订一份《摊位租赁协议》，协议约定，乙方租赁甲方位于夏邑县农产品批发市场48、49、50号摊位；双方约定所租摊位的蔬菜区大棚内免除摊位费一年，日期以2019年9月10日计算至次年9月10日，若非上述日期起算，则以具体发票日期为准免除一年；双方约定所租摊位的其余区域（即除大棚内蔬菜区外）计算摊位费时享受五折优惠，以具体发票日期为准优惠一年。三、乙方在履行协议时享受上述条款的优惠，为促进双方更加积极的履行合同，乙方在优惠年限届满之后应当再续租不少于一年，租金按照2018年租赁的租金全额。四、租赁期限：依甲方给乙方合同签订之日起计算至三年。五、租金及支付方式：按年支付，每年租金为人民币15000元，乙方于每年的8月10日或实际租赁时间（提前一个月）付清一年的租金，若乙方违约则甲方有权解除该租赁合同……七、违约责任，若就租赁协议违约：甲方违约，应赔偿乙方20000元违约金；若乙方违约，应赔偿甲方20000元违约金，本合同一式两份，（附乙方身份证复印件一份，若无身份证复印件，该协议不生效）。出租方（甲方）：苏展签字，承租方（乙方）周建里签字。被告周建里于2018年租原告48、49两个摊位，并缴纳10200元租赁费用。位于夏邑县××××西夏邑县农产品批发市场因承租户、客户均减少，被告周建里于2019年2月份离开该市场，该市场经营户已全部搬离。原告以被告应在2019年8月10日前，按照五折优惠缴纳2019年度租金而拒不履行。原告以被告违约为由，诉至法院，要求解除合同，并要求被告承担违约金20000元，双方形成纠纷。一审法院认为，原告苏展与被告周建里签订了摊位租赁协议，该协议是双方真实意思表示，且该协议已经实际履行，该摊位租赁协议成立。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则确定是否变更或解除。情势变更应当具备四个条件：一是订立合同时双方无法预见，二是事由不被当事人所控制，不可归责于双方当事人，三是事由不属于商业风险，不属于正常的价格变动，四是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的。本案中，原告苏展与被告周建里订立合同时，无法预见将来市场经营户全部撤离市场，且市场的经营情况不被原、被告所控制，继续履行本合同对于被告明显不公平且被告无法实现合同目的，因此涉案情形符合情势变更，因此原告要求解除与被告之间签订的租赁合同，符合情势变更的情形，涉案合同应予解除。由于案涉合同因情势变更原因解除,对合同的解除双方均不承担违约责任，故因合同解除发生的损失应根据公平原则予以处理。关于原告苏展是否具备本案主体资格问题，经查，苏展从河南泰斗食业有限公司破产清算组购买相应的厂房等资产，建设了夏邑县农产品批发市场，与被告签订了相应的摊位租赁合同，因此原告苏展具备涉案主体资格，被告辩称原告不具有本案主体资格，不予采纳。关于原告苏展与被告周建里签订的关于《摊位租赁协议》是否无效的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告主张夏邑家顺农产品批发市场以违法建筑物为标的物与被告订立的房屋租赁合同无效，本案中，原、被告签订的是《摊位租赁协议》，协议中约定的内容为摊位的租赁相关内容，该协议中并未约定租赁城镇房屋，被告的辩称不能成立，不予采纳。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除原告苏展与被告周建里于2019年1月4日签订的《摊位租赁协议》；二、驳回原告苏展的其他诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由原告苏展负担。本院二审期间，被上诉人提交证据：1、夏邑县人民政府管网2019年9月17日发布夏邑县自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告，夏邑县网挂（2019）29号，中国土地市场网2019年12月20日发布夏邑县自然资源局国有土地使用权挂牌出让公告，夏邑县网挂（2019）49号，中国土地市场网2020年2月20日发布夏邑县自然资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示，夏自然资成交（2020）5号文件。证明：在2019年9月17日，涉案市场的土地已经由夏邑县自然资源局挂牌出让，在2019年12月20日二次挂牌出让，在2020年2月20日该土地被夏邑县家兴置业有限公司受让用于房地产开发，所以涉案土地早在上诉人一审起诉前已经开始准备招拍挂程序，上诉人对此也早已知情，向被上诉人隐瞒该事实真相。涉案合同是基于该市场的存在而订立，现在市场在一审起诉前已经名存实亡，合同目的无法实现，也无法继续履行。2、照片八张，是现在的市场的情形。证明涉案市场已经全部拆除，与第一组证据相互印证该宗土地使用权已经出让，合同目的无法实现。上诉人质证认为，对第一组的真实性，因为是网上下载的。请法庭核实，但是对证明观点有异议。即便上述公告真实，但该公告是在2019年9月以后形成。上诉人与被上诉人的协议签订于2019年1月，签订合同之日，涉案土地不存在被上诉人所说的情形。依据合同第五条第四项，发不做开发使用提供给被上诉人租赁使用，也有明确约定，这恰好证明了当时被上诉人与上诉人签订合同的初衷是为了防止：一、被上诉人擅自撤离摊位；二、防治上诉人私自开发，合同具有双向约束性，不存在被上诉人所述关联隐瞒真相。第二组，照片所形成的时间不详，地址不详拍摄人不详，证明观点不能成立。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人无有效证据推翻被上诉人二审提交的证据，故本院二审予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同，另查明，夏邑县人民政府管网2019年9月17日发布夏邑县网挂（2019）29号国有土地使用权挂牌出让公告，中国土地市场网2019年12月20日发布，夏邑县网挂（2019）49号国有土地使用权挂牌出让公告，中国土地市场网2020年2月20日发布夏自然资成交（2020）5号国有土地使用权招拍挂出让成交公示。案涉市场土地已被出让，市场已拆除。本院认为，关于案涉市场土地，在出让公告发出前应有前期准备工作，2019年9月17日发布国有土地使用权挂牌出让公告，2020年2月20日发布国有土地使用权招拍挂出让成交公示，因该土地出让行为，故《摊位租赁协议》已经客观上履行不能；由于土地出让，所以上诉人关于被上诉人在2019年8月10日前不交纳下一年租金而应承担违约责任的请求不能成立，原审判决解除该协议有事实和法律依据，并无不当。综上所述，苏展的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由苏展负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  王晓辉审判员  李念武二〇二〇年五月九日书记员  彭 兰