安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0881民初766号 原告：桐城市嘉禾物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道城郊社区同安北路356号，统一社会信用代码91340881090766113A(1-1)。 法定代表人：王凯，该公司总经理。 委托代理人：项宗付，桐城市法律服务所法律工作者。 被告：刘田芳，女，1979年9月19日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市。 原告桐城市嘉禾物业管理有限公司（以下简称嘉禾物业公司）诉被告刘田芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉禾物业公司法定代表人王凯及其委托代理人项宗付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉禾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告立即支付原告桐北3号楼106门面房物业费3858元及逾期违约金358元合计4216元。2、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：嘉禾物业公司于2014年1月15日依法成立。2014年12月1日，嘉禾物业公司与开发商安徽金梦源置业有限公司（以下简称金梦源置业公司）签订物业服务合同，承接吕亭镇金梦源小区物业管理。嘉禾物业公司竭诚为业主提供优质服务，得到广大业主的支持。然而，业主刘田芳一直拖欠嘉禾物业公司自2014年12月1日至2019年11月30日的物业费。嘉禾物业公司多次上门催要，并送达了缴费通知书，被告一直不予理睬。根据《物业管理条例》等相关规定，原告嘉禾物业公司认为，在物业公司提供正常物业服务的情形下，业主应当及时、足额缴纳相关物业服务费用。业主刘田芳拖欠物业费的行为，已严重损害了物业公司的合法权益和小区其他业主的切身利益，应承担违约责任。因此，原告嘉禾物业公司请求法院依法支持其诉讼请求。 为证明上述事实，嘉禾物业公司向本院提供如下证据： 1、嘉禾物业公司的营业执照、法定代表人王凯的身份证明。 证明原告嘉禾物业公司的主体身份。 2、金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的《金梦源商厦桐北商贸中心小区物业服务合同》。 证明嘉禾物业公司与开发商金梦源置业公司签订有物业服务合同。 3、《申请报告》及桐城市物价局的批复。 证明嘉禾物业公司服务、管理金梦源小区的依据以及收取物业费的合法性。 4、桐北商贸中心3号楼106门面房的《房屋移交通知书》。 证明物业费收费标准以及物业交接公告。 5、嘉禾物业公司发给刘田芳的《缴费通知书》及相关送达照片。 证明嘉禾物业公司多次向刘田芳催缴物业费而刘田芳不予配合的事实。 被告刘田芳未应诉亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：金梦源置业公司在桐城市开发了金梦源商厦桐北商贸中心小区（以下简称金梦源小区）。2014年12月1日，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订《金梦源商厦桐北商贸中心小区物业服务合同》，合同期为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止，嘉禾物业公司随即进入金梦源小区提供前期物业服务。2014年12月5日，嘉禾物业公司向桐城市物价局递交《申请报告》，要求对金梦源小区执行《桐城市物业服务分等定级标准》中三星标准，并按相对应的收费标准进行收费，相关收费标准如下：高层住宅每平米0.5元／月、多层住宅每平米0.4元／月、商业物业每平米0.5元／月；代收生活垃圾处理费：住宅60元／户／年、商业180元／户／间／年。2015年1月21日，桐城市物价局对嘉禾物业公司的《申请报告》审批备案。在嘉禾物业公司为金梦源小区提供物业服务期间，该小区绝大多数业主交纳了相关物业费用。后因业主刘田芳拖欠物业费多年未付，2020年1月12日，嘉禾物业公司向刘田芳送达了催缴通知书，通知刘田芳应于2020年1月27日前交纳2014年12月1日至2019年11月30日的物业费3858元，逾期缴纳，按日千分之三支付违约金。后刘田芳未履行义务，2020年3月10日，原告嘉禾物业公司诉至本院，要求被告刘田芳立即支付物业费3858元（自2014年12月1日至2019年11月30日，门面房面积98.61平米×每月0.5元／平米×60月＋卫生费180元／年×5年）、逾期违约金358元（自2020年1月27日至同年2月26日，本金3858元按日千分之三计算），合计4216元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，金梦源小区的建设单位金梦源置业公司，在金梦源小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘了嘉禾物业公司为该小区提供物业服务，并与之签订前期物业服务合同，由嘉禾物业公司为金梦源小区提供前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的金梦源小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对金梦源小区业主具有约束力。刘田芳在嘉禾物业公司书面催缴物业费后，仍未缴纳，构成违约，应承担违约责任。，嘉禾物业公司按照物价局备案的收费标准要求刘田芳给付物业费3885元（含代收卫生费900元）及违约金358元合计4216元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条的规定，判决如下： 被告刘田芳于本判决生效之日起十五日内给付原告桐城市嘉禾物业管理有限公司物业服务费3885元，支付违约金358元，合计4216元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘田芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐向军 二〇二〇年五月十三日 书记员  曹 红 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国国务院物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。