重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终576号上诉人(原审被告)：程买平，男，1983年9月29日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：蒋常清，重庆贞枰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡琼，重庆贞枰律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：饶俊，女，1976年5月12日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：李大容，重庆聚焦律师事务所律师。上诉人程买平与被上诉人饶俊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。程买平上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回饶俊的诉讼请求；2.诉讼费用由饶俊负担。事实和理由：1、一审遗漏当事人。《房屋出租合同》是秦启东与程买平签订，根据合同相对性原则，秦启东应列为本案原告。《房屋出租补充协议》虽载明秦启东与饶俊系夫妻关系，但秦启东以出租人身份签订《房屋出租合同》，其应为本案适格原告。2、出租人故意隐瞒租赁房屋的实际面积。程买平举示的微信聊天记录证实，秦启东明示出租房屋面积为2700㎡，但签订合同时未向程买平出示房产证，程买平却基于该面积而商谈租金。3、一审认定租金起算时间错误。《房屋出租合同》约定房屋租金从开业之日起算，该合同虽括注开业时间为2019年5月1日，但此日期是计划开业时间，不是租金起算时间点。饶俊在一审庭审后自愿从2019年6月1日起计算租金，也足以说明此问题。因秦启东、饶俊未向程买平交付房屋结构图，导致装修工期延误，至今无法正式开业。4、秦启东与程买平系合伙关系。《房屋出租合同》第十四条约定，秦启东入股30%。据此约定，即使判决程买平支付租金，也应由秦启东承担30%责任。另，本案上诉之后发生新冠肺炎疫情，要求免除疫情期间的房屋租金。饶俊辩称，1、针对漏列当事人问题。《房屋出租补充协议》载明，秦启东与饶俊是夫妻关系，秦启东全权代理饶俊办理签订合同等事宜，其授权是清楚的。2、针对故意隐瞒房租实际面积的问题。《房屋出租合同》只约定了出租房租的坐落和楼层，未约定具体面积，合同载明房产证书及编号，饶俊将房产证书复印件通过微信发送给程买平，程买平也进行了实地查看，其对房屋面积明知。饶俊将出租房屋第三层装修加层并交付给程买平使用，该加层未在合同中约定，不影响合同效力。3、针对租金起算时间的问题。程买平从事餐饮业，于2019年3月26日取得营业执照，于2019年5月初装修完工并经营早餐，于2019年6月经营中餐、晚餐。因此程买平上诉所称至今无法正式开业不属实。《房屋出租合同》约定租金从2019年5月1日起算，程买平应按此约定支付租金。4、针对合伙问题。合伙关系与本案无关，合伙事宜最终也未达成一致，合伙关系不成立。另，因疫情原因，同意减少疫情期间房屋租金，但不同意全免。一审判决正确，请求维持。饶俊向一审法院起诉请求：1.程买平按约向饶俊支付2019年5月1日至2020年4月30日期间未付的房屋租金700000元；2.诉讼费由程买平承担。一审法院认定事实：2019年2月15日秦启东作为出租方（甲方）与程买平作为承租方（乙方）签订了《房屋出租合同》，合同第二条约定：“房屋所有权证书登记人为饶俊…房屋所有权证书编号为：xxxxxxxxxx、xxxxxxxxxx、xxxxxxxxxx（提供房产复印件及户型设计图）。员工宿舍两套，地址xx路xx号（如出租方收回房屋，该合同终止）”。合同第三条约定：“房屋座落于奉节县xx路xx号，共3层，1楼乙方用于餐饮，2楼和3楼为住宿，其中2楼和3楼甲方已装修，详见交接清单”。对租赁期限、用途以及租金支付方式约定：“该房屋租赁期共120个月。自2019年5月1日起至2029年4月30日止，租金从开业之日起计算（2019年5月1日）…该房屋年租金¥1100000元（大写：壹佰壹拾万元整，不含税费，如需发票，税费由乙方自付），前5年租金不变，第6年的租金按市场行情，价格随行就市，合同再行签订。房屋租金支付方式：乙方按半年度向甲方支付租金，第一上半年度的租金于签订合同之日起3日内支付，下半年度的租金由乙方于上半年度租期届满前15日内支付，以后年度的租金支付时间以此类推；租金到期乙方应按时转账给甲方（开户行：xxxxxxx，开户名：xxx，开户账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx）…”。合同签订后双方于2019年5月2日签订《房屋出租补充协议》，约定：“在不影响主体结构安全的前提下，甲方不得干涉乙方的装修风格，甲方必须提供房屋结构图…甲方必须提供所租房屋的所有权证明。房屋产权人饶俊，出租方代表人秦启东，双方属于夫妻关系，属秦启东全权代理合同签订事宜…”。签订合同后程买平一方进场装修，并在2019年6月中旬装修完成。程买平累计支付了40万元的租金。程买平以经营者名义于2019年3月26日登记成立了奉节县艳雨楼酒楼，经营场所登记为重庆市奉节县夔门街道xx路xx号101。奉节县永安镇xx路xx号101、202、301登记权利人为饶俊，土地使用面积分别为249.16㎡、249.16㎡、188.33㎡，楼层分别为1.2.3层。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时发生法律效力。饶俊之夫秦启东经饶俊授权以其的名义与程买平签订《房屋出租合同》和《房屋出租补充协议》，该合同双方系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。程买平抗辩实际使用面积中存在违法建筑没有取得房屋产权，合同无效，双方签订合同中并没有约定具体面积,对出租房屋明确约定为奉节县xx路xx号1、2、3楼，共计3层，对该3层房屋饶俊取得了房屋所有权，对程买平主张属违建的第四层，并未在该租赁合同中约定，不属于合同约定的租赁物，因此即使第四层系违法搭建也不影响该租赁合同效力，对该抗辩理由，不予采纳。程买平虽然在诉讼中提出房屋实际面积与饶俊告知的面积有误，存在欺诈情形，但当事人双方均未诉请撤销合同或变更合同，因此该部分事实与本案处理无关联性，本案中不作审查认定。对程买平抗辩称饶俊未提交房屋产权证书及房屋结构图导致不能按期开业，但并没有提交证据证明确因无房屋结构图导致延误装修工期，及装修工期的时间，应承担举证不能的法律后果，租金起算时间应为双方合同约定的2019年5月1日，饶俊在庭审后自愿表示从2019年6月1日起计算租金，系对自己的权利所作处分，予以采纳。双方合同约定按半年度支付租金，第一上半年的租金于签订合同之日起3日内支付，即程买平应在2019年2月18日前支付第一半年2019年6月1日至11月30日的租金550000元；下半年度的租金在上半年度租期届满前15日内支付，即程买平应该在2019年11月15日前支付2019年12月1日至2020年5月31日的房屋租金550000元。程买平已经支付租金400000元，下欠租金700000元，饶俊主张程买平支付租金的诉讼请求，予以支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼若干证据规定》第二条规定，判决：程买平向饶俊支付2019年6月1日至2020年5月31日的房屋租金700000元。案件受理费10800元，减半收取5400元，由程买平负担。上列款项限判决生效后十五日内履行。二审中，程买平未向本院提交新证据。饶俊向本院提交了程买平的微信朋友圈截图、大众点评截图，以证明奉节县艳雨楼酒楼于2019年6月开始营业且生意兴隆。程买平质证认为，朋友圈截图反映的是试营业，不是正式营业。饶俊向本院提交的微信聊天记录，已在一审中举示，本院不作为新证据评判。二审查明，受新冠肺炎疫情影响，饶俊、程买平一致同意2020年1月24日至2020年3月8日期间的房屋租金考虑疫情因素，程买平主张免除该期间的房屋租金，饶俊同意减少租金，但不同意全部免除。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、一审是否遗漏当事人；二、出租房屋的实际面积是否存在故意隐瞒的情形；三、本案诉争的房屋租金起止时间如何确定；四、本案诉争的欠付租金数额如何确定。对此分别评述如下：关于一审是否遗漏当事人的问题。案涉《房屋出租合同》的签约人虽为秦启东与程买平，但秦启东的签约行为是基于其妻饶俊（案涉房屋登记权利人）的授权，此事实在案涉《房屋出租补充协议》中已有明确约定，程买平对此事实也是明知。故秦启东的签约行为系代表饶俊，一审不存在遗漏当事人的情形。关于出租房屋的实际面积是否存在故意隐瞒的情形。案涉《房屋出租合同》载明出租房屋共3层，相应房产证书载明房屋建筑面积分别为一楼686.65㎡、二楼686.65㎡、三楼519.03㎡。结合一、二审查明的事实，饶俊因出租房屋第三层空间较高，其在装修后另隔出一层房屋，所隔出的房屋在其专有部分空间范围内，不违反法律禁止性规定，不影响案涉《房屋出租合同》的效力。且程买平在租赁房屋前查看了现场并已实际整体接受了出租房屋，因此本案不存在故意隐瞒出租房屋的实际面积的情形。关于本案诉争的房屋租金起止时间如何确定的问题。案涉《房屋出租合同》约定，房屋租赁期间自2019年5月1日起至2019年4月30日止，租金从开业之日起算（2019年5月1日）。由此可见，括注内容2019年5月1日是对租金起算时间点的特别约定，故2019年5月1日应作为租金起算时间点。饶俊在一审中明示租金起算时间点按2019年6月1日确定，系处分自身民事权利，本院予以确认。根据饶俊的一审诉讼请求，其主张的房屋租金截止时间为2020年4月30日，而一审判决房屋租金的截止时间为2020年5月31日不当，本院予以纠正。关于本案诉争的欠付租金数额如何确定的问题。如上所述，本案诉争租金起算时间为2019年6月1日，截止时间为2020年4月30日。在此期间发生了新冠肺炎疫情的不可抗力事由，客观上必然导致租赁房屋因政策原因暂停营业而无法正常使用，在当事人双方均认可2020年1月24日至2020年3月8日期间纳入疫情考虑范围的情况下，本院根据公平原则，综合本案实际情况、奉节县辖区和餐饮住宿行业受疫情影响的程度等原因，确认2020年1月24日至2020年3月8日期间应付未付的租金予以免交。因此，本案诉争的房屋租金的期间应当确定为2019年6月1日至2020年1月23日、2020年3月9日至2020年4月30日，共计290天。因《房屋租赁合同》约定租金在标准为1100000元/年，故程买平应付饶俊房屋租金数额为873972.60元（1100000元/年×290天÷365天），扣除程买平已支付的400000元，程买平尚欠付饶俊房屋租金473972.60元。关于程买平上诉主张秦启东作为合伙人之一，应承担30%的租金责任。现有证据不能证明秦启东与程买平形成合伙关系，且合伙关系不属本案调整范围。综上所述，程买平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；因二审出现新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初5744号民事判决为：程买平于本判决生效后十日内向饶俊支付2019年6月1日至2020年4月30日期间下欠房屋租金473972.60元。二审案件受理费10800元，由程买平负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二〇年五月十一日法官助理  刘 松书 记 员  章立立