北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2015号上诉人（原审原告、反诉被告）：合创空间（北京）物业管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：徐攀攀。委托诉讼代理人：白玉婧，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宏铭，北京润朗律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天下城电器有限公司，住所地北京市大兴区物顺路16号院1号楼1层101。法定代表人：叶保元，总经理。委托诉讼代理人：刘飞跃，北京市嘉昊律师事务所律师。上诉人合创空间（北京）物业管理有限公司（以下简称合创公司）因与上诉人北京天下城电器有限公司（以下简称天下城公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人合创公司之委托诉讼代理人白玉婧、林宏铭，上诉人天下城公司之委托诉讼代理人刘飞跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法增加该项违约金数额，并判令天下城公司支付财产保全保险费36995.14元。事实与理由：1.因天下城公司违约，给我方造成高昂损失，包括天下城公司占用我方押金及房租期间的利息损失、我方的经营损失、我方的违约赔偿损失等实际损失和预期利益损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条规定，“……损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过6个月。”我方认为，在无法确定损失具体数额时，应当以合同约定的月租金标准作为确定损失的依据，并结合合同履行程度、当事人过错等因素确定，而非简单酌定，天下城公司应按照合同约定月租金标准的6倍对我方损失进行赔偿，一审判决认定事实错误，认定因天下城公司违约造成我方遭受的损失过低，应提高违约金数额。2.一审判决未充分考虑合同履行情况和当事人的过错程度，适用法律错误。我方已经完成了交付租金、押金等合同主给付义务，着手发布招商广告，从合同履行程度看，我方已经履行了100%合同义务，一审判决酌定的违约金低于民间借贷案件24%利息标准。且天下城公司在收到我方款项后未能按照约定交付房屋，我方基于对合同尊重给予其两个月宽限期，并签订补充合同，但天下城公司非但未按照约定的宽限期履行交房义务，反而将我方人员赶出房屋，并以自己名义进行招商，其主观恶意明显，属于恶意违约、根本违约。双方约定高昂违约金的目的不仅是弥补损失，也是为了体现对恶意违约行为的惩罚，一审判决违约金明显过低。针对合创公司的上诉，天下城公司辩称，不同意合创公司的上诉请求。合同签订后，我方履行了房屋交付义务，合创公司招商不利，以各种理由试图逃避支付租金的义务，合创公司是本案的违约方，无权要求我方支付违约金，其上诉要求增加违约金没有事实和法律依据。合创公司关于财产保全保险费的上诉请求，一审没有处理，也与本案无关，不在本案处理范围之内，我方不同意二审对此直接处理。天下城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回合创公司一审诉讼请求或发回重审，坚持我方一审反诉请求。事实与理由：1.一审中我方已经举证证明我方依约按时交付了房屋。合创公司员工刘晨签字的房屋交接清单，证明我方于2018年10月27日将房屋交予合创公司。我方提交的房屋照片，证明交房后合创公司全面管理及使用房屋办公，划分办公室格局，搬入满屋办公家具和设施。一审法院现场勘查时合创公司代理人认可房屋内摆放家具是其公司所有。至今合创公司占用全部房屋。我方提交的合创公司遗留在房屋的5位职员工牌，其中刘晨的工牌证明其系合创公司员工，其代表合创公司签署房屋交接清单；其余4张工牌对应的4人系合创公司的全体股东，工牌遗留在房屋内说明合创公司员工早已在房屋办公，进而证明合创公司早已接收房屋。合创公司招商广告也能证实其早在2018年7月已经占用房屋并招商。在合创公司王如林与我方孟江辉自2018年7月4日至9月23日微信聊天记录中，王如林向孟江辉反映房屋某些房间空调不凉、要求孟江辉尽快找人修理，孟江辉找人修理后还把修理的视频和照片传给了王如林；王如林在2018年9月23日承认合创公司员工忘记关掉水龙头导致跑水事故；微信聊天记录证明合创公司至迟于2018年7月4日接收房屋并入驻。2.一审判决认定我方未完成交付义务，存在错误。一审法院现场勘验是在2019年9月，而本案诉讼于2019年3月即提起，现场勘验情况不能等同于早先发生时的状态。合创公司在接收房屋后迟迟无法招到租户，2018年12月底以后合创公司员工未再来房屋，在合创公司停止经营且起诉要求解除合同的情况下，我方不必在租赁地悬挂合创公司招牌，一审判决认定这有悖常理，是错误的，且合创公司在招商时明确招租的房屋也是我方名下写字楼。在双方发生纠纷且合创公司已经起诉要求解除合同情况下，我方为保护租赁场地内财产安全、防止合创公司员工入内破坏现场或损害房屋，要严格管控租赁场地进出人员；即便徐攀攀表明身份，因双方已发生纠纷，我方保安要寻求领导批准才能放行，并在获得批准后立即放行，表明物业的审慎态度，没有不妥，不能成为我方未履行交付义务的依据。合创公司在数月时间内未成功招租，其不会再搬来大量家具把全部房屋占满，且实际上合创公司已经占用大部分房屋，摆放很多家具；在合创公司长期未经营情况下，为了便于保管维护，我方将其部分家具集中摆放，并无不当；涉案房屋有一百余个房间，一审现场勘验时仅查看3个房间，不能依据3个房间的状况判断全部房屋中的家具情况，只要没有合创公司以外的人使用房屋，就说明房屋由合创公司占用，不能依据家具摆放情况推定合创公司有无使用房屋；我方至今未转租房屋给第三方，且在合创公司未有经营行为，在2019年3月起诉解除合同、我方反诉认为合同无效的情况下，双方就不再履行合同已经达成一致意见，即使2019年7月我方转租第三方也是善意减损行为，并无不妥。3.一审判决认定合创公司未“全面”“持续”占有涉案房屋系我方责任，是错误的。合创公司因招商失败、无经营业务，因而没有占满全部房屋，我方在发生纠纷后且合创公司员工始终未来办公情况下整理部分家具，这种情况下未“全面”占有房屋的责任在合创公司，且未“全面”占有房屋不等于未使用全部房屋。4.对于合创公司的本诉请求，一审判决支持的金额占全部请求金额的比例为19.75%，按照诉讼费承担规定，本诉案件受理费应由合创公司承担80.25%，一审判决让我方全部承担是错误的。针对天下城公司的上诉，合创公司辩称，不同意天下城公司的上诉请求和理由。一审判决认定天下城公司未完成交付房屋义务，事实清楚，适用法律正确。合创公司向一审法院起诉，请求判令天下城公司：1.返还合创公司房屋租赁押金2000000元；2.返还合创公司支付的房屋租金2266650元；3.支付合创公司违约金20291558元；4.支付合创公司公证费5216元；5.支付合创公司律师费100000元。天下城公司在一审中提出反诉，请求：1.确认双方2018年6月28日签订的《合作租赁合同》及《补充合同》、2018年10月30日签订的《补充协议》均无效；2.合创公司赔偿天下城公司2018年6月28日至2019年3月12日的租金损失6296250元。一审中，合创公司提交了以下证据：证据1、合作租赁合同，证明合创公司与天下城公司于2018年6月28日签订房屋租赁协议，对房屋交付时间、租赁期限、租金标准、交付标准、违约责任等进行了约定。证据2、补充合同，证明双方于2018年6月28日签订补充合同，对《合作租赁合同》进行补充。证据3、银行交易电子回单，证明合创公司于合同签订后向天下城公司支付押金及首期租金数额。证据4、说明书，证明天下城公司承诺于2018年9月1日前提供空间备案手续。证据5、补充协议，证明因天下城公司未能按期交房，双方签订补充协议，重新约定交房时间为2018年12月1日。证据6、房屋交接通知及邮寄单，证明合创公司于2018年11月26日向天下城公司发出通知，要求天下城公司于2018年12月1日交房。证据7、合同解除通知及邮单，证明因天下城公司严重违约，合创公司于2018年12月11日向天下城公司发出解除合同通知，天下城公司拒收。证据8、律师函及邮单，证明合创公司要求天下城公司退还押金、租金并承担违约责任，天下城公司拒收。证据9、公告书，证明天下城公司房屋在公证当日仍不符合条件且未交付。证据10、公证费发票，证明合创公司为本案证据保全支付公证费5216元；证据11、委托代理协议，证明合创公司为本案支付律师费100000元；证据12、律师费发票，证明目的同证据11；证据13、律师函邮寄查询，证明合创公司已经向天下城公司送达了律师函，但是天下城公司恶意拒收；证据14、律师函邮寄查询，证明目的同前证据。天下城公司对合创公司提交的证据1、2真实性认可，对合法性、关联性、证明目的不认可。双方签订租赁合同及相关补充合同的真实目的是骗取我方金额高达750000余元的佣金，合创公司与第三人天凯达公司第一分店经营业务、从业人员等存在高度重合，如果没有签订佣金确认书在先，就不会有该份租赁合同的产生，该合同是合创公司与第三人恶意串通、损害天下城公司利益的手段，不应受到法律保护，合同应属无效。对证据3押金和租金的交付记录真实性认可，合法性、关联性和证明目的不认可，该笔款项并非合创公司为实现合同目的而支付，实际上合创公司一直拒收涉案房屋，已经说明合创公司的真实目的并非租赁，而是做好了骗取佣金并利用诉讼要求天下城公司承担高额违约责任的准备，对手续费的记录不予质证。对证据4的真实性认可，关联性、证明目的不认可，虽然我们在签订合同时出具了该说明书，但说明书上的内容并不影响房屋的交付，是合创公司一直拒收房屋，而并非天下城公司原因。对证据5的真实性认可，关联性、证明目的不认可。在合同签订后，合创公司一直无理由拒绝收房，天下城公司从给予合创公司一定租金上的优惠的角度出发，双方才签订了该份补充协议。对证据6的真实性不认可，该份材料是合创公司单方制作，也没有向天下城公司送达。对证据7的真实性、合法性、关联性都不认可，合创公司没有向天下城公司送达该份文件，违约方也并非天下城公司，合创公司的直接目的并非租赁房产，而是违法获取佣金，并且设定高额违约金作为法律保障。对证据8的真实性、合法性、关联性都不认可，我们没有收到该通知。从合创公司提交的律师函来看，律师函既没有律师签字，也没有律所盖章，没有法律效力。对证据9形式真实性认可，对内容真实性不认可、关联性、合法性及证明目的均不认可。从视频内容看，合创公司进入园区毫无阻拦，说明天下城公司已经将房产交付，并且在房产过程中，合创公司只选取了1号楼，并未进入2号楼拍摄，而且1号楼拍摄的内容也仅是查看了水房门口存有部分瑕疵，实际上合创公司已经在涉案房屋内摆放了大量办公桌椅等设备，但是这些合创公司都没有进行实际拍摄，合创公司只是断章取义选取了部分。涉案房产内部已经进行了完整的装修，合创公司只需稍加保洁便可使用，不存在无法交付的问题。对证据10真实性、关联性及合法性均不认可，看不出来是为了本案公证支付的费用，即便是因为本案而产生，也是合创公司恶意诉讼，应由合创公司自行承担。对证据11、12的真实性、关联性及合法性均不认可，无法核实是否因本案而产生的律师费，合创公司恶意诉讼支付的费用应由其自行承担。对证据13、14的真实性、关联性及合法性均不认可，没有邮寄单据的原件，而且看不出收件人及邮寄内容、邮寄地址等，我们没有收到该材料。天下城公司提交了以下证据：证据1、两份《佣金确认书》，该证据在另案中天凯达公司作为证据提交，天凯达公司与天下城公司已经经过质证，所以这次没有带原件过来，证明天下城公司与天凯达公司于2018年6月17日及2018年6月29日签订两份涉案《佣金确认书》。证据2、《合作租赁合同》，与合创公司提交的一致，证明在天凯达公司与合创公司的恶意串通下，合创公司与天下城公司于2018年6月28日快速签订《合作租赁合同》。证据3、电子银行回单及付款回单，是在另案与天凯达公司的诉讼中提交证据并质证，证明天下城公司于2018年9月22日依照天凯达公司指示向李静个人账户支付佣金100000元，于2018年10月25日向天凯达公司账户支付佣金100000元。证据4、从58同城网查询到的徐攀攀房地产经纪从业人员信息卡及其所属的天凯达公司第一分店营业执照截图，以及在北京市住房和城乡建设委员会官网查询到徐攀攀系天凯达公司房地产经纪从业人员截图（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明天凯达公司与合创公司恶意串通。证据5、合创公司法人徐攀攀名片以及合创公司办公室门上贴的手机号照片（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明目的同上。证据6、访问合创公司的过程实录及对话记录（2019京国信内经证自第01331号公证书），证明合创公司与天凯达公司关键岗位人员混同、经营业务混同，两公司是一套人马两套牌子。证据7、与徐攀攀通话视频及文字整理稿，徐攀攀承认合创公司与天凯达公司业务混同、实质混同，两个公司是一套人马两块牌子。证据8、天凯达公司起诉天下城公司索要佣金的诉状，该原件已经经过法院审理，我们今天没有带原件，可以庭后提交原件，证明这是两公司的惯用伎俩、利用恶意串通签订的合同再恶意诉讼以获取非法利益。证据9、房屋交接清单，天下城公司已经于2018年10月27日将涉案房屋交予合创公司，合创公司全面接收涉案房屋，交房时间符合合同约定。证据10、合创空间收房后全面使用涉案房屋办公的照片，证明天下城公司按时交房后，合创公司全面管理及使用涉案房屋办公，划分了办公室格局，并搬入满屋的办公家具和设施，合创公司至今还占用着全部涉案房屋。证据11、1号楼房屋交接清单。证明天下城公司已于2018年10月27日之前将涉案房屋交付合创公司，合创公司全面接受涉案房屋，交房时间符合合同约定。证据12、合创公司遗留在涉案房屋的五位职员工牌，五位职员：徐攀攀、刘晨、王如林、陈勇、贾彬。（除刘晨外，其余四人是合创公司的全体股东）。证明：1.刘晨是和合创公司的员工，其代表合创公司签署了涉案房屋交接清单，证明天下城公司已于2018年10月27日之前将全部涉案房屋交付合创公司。2.众多工牌遗留在涉案房屋内，说明合创公司的众多员工早已在涉案房屋办公，进而合创公司早已接收涉案房屋。证据13、徐攀攀的微信朋友圈中（微信号为徐攀攀的手机号153XXXXXXXX将涉案房屋对外招租的广告视频（2019）京国信内经证字第01454号公证书）。证明：1.合创公司自2018年9月21日开始对外招租涉案房屋，说明该公司最晚在此时已接收涉案房屋。2.视频显示涉案房屋装修此时早已完工，已完全达到办公使用条件。证据14、徐攀攀自2018年7月以来在58同城网上对外发布招租涉案房屋广告的截图。证明合创公司自2018年7月以来即在58同城网上发布对外招租涉案房屋的广告，证明合创公司早已于2018年7月接收涉案房屋。证据15、合创公司王如林（微信名“王林”）与孟江（身份证名为：孟江辉）2018年7月4日至9月23日的微信聊天记录。证明王如林在聊天中向孟江辉反映涉案房屋某些房间的空调不凉、要求孟江辉尽快找人修理，孟江找人修理后还把修理的视频和照片传给了王如林。王如林还于2018年9月23日承认合创公司员工忘记忘关水龙头导致泡水事故。证明合创公司至迟于2018年7月4日已接收涉案房屋并入驻。证据16、合创公司家具现在涉案房屋的照片，证明合创公司至今一直占有使用着涉案房屋。合创公司对天下城公司提交的证据1、2、3，因为没有证据原件，我方不予质证，无法证明天下城公司目的。对证据4的真实性认可，对证明目的不认可，该证据只能证明合创公司法人徐攀攀本人用过天凯达公司的名义进行过从业人员信息的注册，但不能证明合创公司与天凯达公司为同一家公司。对证据5真实性认可，对合法性不认可，该证据是天下城公司人员冒充租客在未告知合创公司实际情况的条件下进行的录制，在此情形下，合创公司有一定警惕性，未将真实情况告知天下城公司。对证据6质证意见同证据5。对证据7只是两个截取的通话片段，并且形成的时间是2019年3月8日，即便是能够证明合创公司与天凯达公司为同一公司，也只能证明是2019年3月8日以后，况且两家公司并非同一家公司。且以上证据4、5、6的形成时间均是在2019年3月，只能证明2019年3月份的状态，无法证明以前的。对证据8没有原件，不予质证。对证据9，我方认为其提交的不是原件，真实性我方也不认可，我方提交的补充协议还明确提到因为天下城公司未完成装修而未交付房屋，该补充协议是在2018年10月30日签订的。对证据10没有照片原件，无法核实真实性，从图上看可以看出天下城公司特意虚假制作的证据，正常情况不会将工牌贴在门上，门牌号和“办公室”都是天下城公司张贴的。此外需要核实照片的形成时间。对证据11的真实性、证明目的均不认可，该份证据与证据9签字人的差异巨大，刘晨不是合同当事人，无权代表合创公司作出交接。合创公司提交的证据5补充协议中已经明确了，2018年10月30日签订的，因天下城公司房屋装修未完成，未能在2018年9月1日之前将房屋交于合创公司导致延期3个月故签订该协议。对证据12的真实性不认可。证明目的不认可。刘晨只是合创公司在合同签订后派驻的招商人员，只是业务员，刘晨本人不能对外代表公司，只能招商，不能代表公司做法律上的任何行为。对证据13的真实性认可，但是证明目的不认可。在2018年9月21日对外招商，在2018年10月30日补充协议中因甲方的原因，导致不能如期交付故天下城公司违约。对证据14的真实性认可。证明目的不认可。广告是在合同签订后的商业行为，我们需要发布招租广告。不代表天下城公司完成交付。对证据15的真实性认可。在我们签订合同后招商期间与天下城公司的工作人员协商沟通，说的现场情况，可以反映出，天下城公司当时无法交付房屋。对证据16的真实性不认可。证明目的不认可。在合同签订后我们合创公司仅进行了招商，在2018年11月天下城公司就不让我们进入，经过沟通才能进入了。12月12日的时候，将我们驱逐出去了，还报警，后再没有使用过该房屋。一审法院于2019年9月24日上午到涉案房屋现场进行了勘验并全程录音录像，双方就现场勘验的质证意见如下：合创公司：通过现场勘验，到目前为止，天下城公司仍是不允许合创公司进入，我们也可以看到，天下城公司的房屋已经在使用并且有很多地方没有完成施工。同时对于里面摆放的家具，不是我们摆放的。家具有部分是我们的，家具具体长什么样记不清了。当时放到一层。现场仍有施工情况，仍不具备交付条件。天下城公司：关于对方称不许进入的问题，双方产生了争议，并且我方发现合创公司与第三人存在恶意串通情况，所以我方对园区进行管理，但是在诉讼发生前，合创公司已经很容易可以进入园区。因为我方已经完成房屋装修并可以交付使用，在合创公司拒收房屋情况下，在2019年7月，天下城公司将部分涉案房屋对外出租，而且该部分房屋并未实际入驻，但合创公司称存在施工情况，我方不认可，现场没有施工，装修早就完成了。关于家居的情况，上午仍看到合创公司的家具放在房屋内，还有大量家具因为我方要出租，不得已将合创公司的大量家具统一堆放在库房。此外，还有大量房屋没有对外出租。总体上，涉案房屋在2018年10月已具备交付情况。关于证据的其他情况，2019年9月24日庭审中，天下城公司称：申请庭后提交新的租赁合同，就是现在租户的租赁合同，但是今天没有带，合同在法人处。我们也可以申请新的租户出庭说明情况。2019年7月，涉案房屋已经签订了新租赁合同，原来合创公司的大量办公用品占据了房屋，后来因为签订了新的合同，把合创公司的一部分办公用品清了出去。2019年10月16日，天下城公司新提交了证据9中2号楼的交接清单、新证据合创公司遗留在涉案房屋的五位职工工牌，证明天下城公司早已经于2018年10月27日将全部涉案房屋交予了合创公司，众多工牌遗留在涉案房屋内，证明合创公司的众多员工早已在涉案房屋办公，进而证明合创公司早已接收涉案房屋。新证据徐攀攀微信朋友圈，证明合创公司自2019年9月21日开始对外招租涉案房屋，说明该公司最晚在此时已经接受了涉案房屋。视频显示涉案房屋装修此时早已完工，已经完全达到办公使用条件。一审法院认定事实：2018年6月28日，天下城公司（出租方、甲方）与合创公司（承租方、乙方）签订《合作租赁合同》。合同约定，甲方将座落在北京市大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼建筑面积14932.66平方米的房屋（以下称该房屋）整体出租给乙方，乙方有权转租、分租给第三人（以下简称：次承租人）或与次承租人联营。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：京（2016）大兴不动产权第0017498号，房屋所有权人姓名：北京天下城电器有限公司，房屋已经设置了抵押，房屋用途办公。房屋租赁期限自2018年9月1日起至2038年8月31日止，共计20年。甲方应当于2018年9月1日前将房屋按照约定条件交给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方签字盖章并移交相关证件、房门钥匙为交付完成。本合同租赁期内，同等条件下，乙方享有优先续租权和优先购买权。甲方同意在合同期限内第一年给乙方9个月免租期，第二年给乙方7个月免租期，第五年给乙方2个月免租期，共计16个月的免租期。第一个免租期时间为2018年9月1日起至2019年6月1日止，第二个免租期2019年9月1日起至2020年2月1日止。第三个免租期自2023年9月1日起至2023年11月1日止。本合同签订后三日内，乙方向甲方交付2000000元作为押金，押金不计息，在本合同解除、终止后，双方办理交接完毕无异议后，5日内返还。租金约定，按照合同约定总租金为202915580元，具体月租金清单如下：第一年至第三年（2018年9月1日至2021年8月31日）月租金为755550元，租金总计16622100元……房屋租金支付方式如下：第一次2018年6月28日2266650元，第二次2020年2月1日2266650元。甲方承担所有的物业管理和服务并维护乙方及次承租人的利益，乙方可以提出书面整改意见，甲方对其合理意见应当进行改进。因甲方设备缺陷或管理不善，造成乙方、乙方员工的损害的，甲方应当承担全部责任。甲方负责公共领域及基础设备的维护和管理，保证租赁房屋及各项设备设施的正常使用，承担相应维修义务，维护费用由甲方承担。甲方应当在2018年9月1日前将现状房屋（交付标准：公共区域及室内全部精装修）及附件约定的文件资料交付给乙方，交付租赁房屋时，甲乙双方应派代表到现场检查租赁房屋的交付情况，并签署房屋交付确认书。乙方在接到甲方书面通知后，在三个工作日内未接收该房屋的，视为甲方已经向乙方履行交房义务，乙方按照本合同约定按期向甲方支付相关费用。关于合同解除条款，甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同，并不承担甲方损失：1.未按约定起租时间交付房屋的或不能提供办理营业执照所需的手续。2.交付的房屋不符合合同约定或影响乙方及次承租人安全、健康的……关于合同违约责任，租赁期间，甲方有第七条第（三）款1-5项约定情形，乙方有权提前解除本合同，要求甲方承担乙方及次承租人的实际损失（包括但不限于已支付而未届满的租期的相应租金、装修费、支付给次承租人违约金、各种赔偿金、因解除合同而支付的律师代理费、诉讼费等），并向乙方主张本合同租金10%金额的违约金。该合同附件二补充协议中房屋交割清单未经双方签字及盖章。该合同签订后，合创公司按照合同约定给付了租赁的押金2000000元，首期租金2266650元。2018年6月28日，天下城公司出具的说明书载明：天下城公司将大兴区物顺路16号院出租给合创空间（北京）物业管理有限公司经营管理。由于本公司原因，现地下室无工商备案手续，1号楼和2号楼无工商备案手续，本公司承诺将于2018年9月1日前将地下室工商备案手续与1号楼和2号楼工商备案手续交付乙方，不得影响乙方的正常出租。但由于本公司备案手续不全，给合创公司造成的损失由本公司承担。2018年10月30日，天下城公司（甲方）与合创公司（乙方）签订《补充协议》，协议载明：甲、乙双方于2018年6月28日签订《合作租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼共计建筑面积14932.66平方米的房屋（补充合同确定的实际承租面积为13800平方米），在合同履行过程中，因甲方房屋装修未完成，甲方未能在2018年9月1日前将房屋交付乙方，后经双方协商，甲方延期交付房屋3个月，甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方（包括园区内二消验收手续、公共区域及室内全部精装修、整体消防验收合格：1号楼性质为办公，2号楼性质为厂房宿舍；园区内设备设施全部达到正常使用标准，包括但不限于水、电、燃气等一切配套设施及车位）合同变更内容如下：合同约定的房屋租期变更为：2018年12月1日到2038年11月30日共计二十年整，房屋授权经营时间为：2018年12月1日到2038年11月30日止。物业费承担变更为：2018年12月1日至2023年11月30日甲方不向乙方收取，如果甲方物业转包给第三方，物业费由甲方向第三方支付。双方约定的租金免租期、租金支付清单均变更，双方约定的免租期变更为：第一年9个月，2018年12月1日至2019年9月30日。第二年5个月，2019年12月1日至2020年5月1日。第五年2个月，2023年12月1日至2023年2月1日。租金支付时间为2018年6月28日2266650元（已交纳），第二次2020年5月1日2266650元……本补充协议变更部分依照本协议执行，本协议未提及变更的条款均依照原合同执行。2018年11月26日，合创公司通过顺丰快递向天下城公司出具房屋交接通知书，该通知书载明：致天下城公司：我司承租您公司位于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼，建筑面积为14932.66平方米，实际承租面积为13800平方米，按照主合同约定，交房日期为2018年9月1日，因甲方原因未能如期交房，后经甲乙双方协商，补充协议交房日期变更为2018年12月1日，现在郑重通知贵公司，我公司将按照合同约定在2018年12月1日当天对本项目做全面验收及办理交接手续，请贵公司提前做好交接准备。2018年12月11日，合创公司向天下城公司发出解除双方租赁合同的通知。天下城公司称上述通知均未收到。天下城公司提交了2018年10月27日的房屋交接清单（复印件）。承租方签字为刘晨。合创公司对此不予认可。一审法院于2019年9月24日上午通知双方当事人到庭，临时通知双方前往涉案租赁场地进行现场勘查。到达现场后，涉案租赁场地挂牌为“北京天下城科技产业有限公司”，涉案租赁场地的1、2号院为一独立院落。门卫以无胸卡为由，拒绝合创公司的法定代表人徐攀攀入内。后经天下城公司的委托诉讼代理人与天下城公司方沟通后方进入。进入后，有两名自称是天下城公司的职员全程陪同。首先前往一号楼查看，在一楼大厅一侧堆放有合创公司的物品。随机前往三楼，合创公司称签订合同时三楼还未装修好，房间内摆放的家具也并非其物品。在楼内遇到有人，询问天下城公司工作人员：回复称“不认识，是来办事的”。随即前往二号楼，随机前往三楼，三楼房间均为空置。二号楼内有天下城公司的员工居住，遇到天下城公司的员工在搬东西，合创公司称其物品堆放于5楼一个房间内，该园区内没有其工作人员。徐攀攀为合创公司的法定代表人，北京天凯达房地产经纪有限公司从业人员。合创公司因本次诉讼支出公证费5216元、律师费100000元。一审法院认为，公民合法民事权益受法律保护。合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合创公司与天下城公司签订的《合作租赁合同》《补充协议》系双方真实意思的表示，且未违背法律禁止性规定，依法应受法律保护。合创公司与天下城公司应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在。也就是说，对于恶意串通，证明标准要高于普通证明标准，达到排出合理怀疑的程度。本案中，合创公司、天凯达公司均为平等的民事主体，天凯达公司促成合创公司与天下城公司之间签订租赁合同，并从中收取佣金，系正常商业往来，并未违反相关法律规定及市场交易规则。合创公司、天凯达公司之间是否为关联公司等在所不论，更不能由此认定合创公司、天凯达公司之间系恶意串通损害了天下城公司的利益。关于合同的内容，系合创公司与天下城公司所商定，是否签订该合同、如何约定双方的权利和义务、何时交付租赁标的物，作为合同甲方的天下城公司完全有自主决定权。对天下城公司称合创公司、天凯达公司恶意串通，损害其利益，因此双方所签订合同无效的主张，法院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。庭审中，对于租赁标的物，合创公司称天下城公司拒绝交付、天下城公司称合创公司拒绝接收。在合创公司与天下城公司之间所签订的《合作租赁合同》《补充协议》中，明确约定甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方，对于是否完成交付义务，合创公司是否拒绝接收，应当由天下城公司承担举证责任。但其提交的证据不能证明合创公司拒绝接收租赁物。《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。本案中，合创公司租赁涉案场地用于办公，租赁期间较长，且有权转租、分租给第三人。要使租赁标的物正常发挥功能，交付义务应当为时段义务而并非时点义务，即在某一时点交付后保证承租方按照合同约定使用租赁标的物。如某一时点进行了交付而随后又进行清场，或对承租方使用租赁物进行阻挠，则不能当然视为已经完成了交付义务。在双方合同约定中，为保证承租方的利益，双方设置了免租期，即从2018年12月1日至2019年9月30日，即便在此过程中天下城公司有短暂交付行为，合创公司尚处于开展经营的免租期，亦难以要求及给付租金费用。纵观本案，天下城公司并未完成交付义务。理由如下：1.从形式上看，涉案租赁场地的门口挂牌为：“北京天下城科技产业有限公司”，如果已经交付给合创公司，或者合创公司挂牌、或者其不挂牌，但挂与天下城公司关联的其他公司的标识有悖常理；2.从承租人对租赁标的物的掌控、利用程度看，承租人所租赁场地为独立小院，进出均受到天下城公司的控制。门卫以无胸卡为由，拒绝合创公司的法定代表人徐攀攀入内，在徐攀攀表明承租方法人的身份后，仍然被拒绝入内。这与天下城公司所称合创公司进入园区毫无阻拦、完全接收使用租赁物的说法相矛盾。在该院落唯一承租人按合同约定足额交付了租金，却无法进入租赁场地的情况下，难以认定天下城公司履行了交付义务，即使未佩戴胸卡，也不应当被仅为其提供物业服务的天下城公司强硬阻拦在门外；3.从对租赁标的物的占用程度看，根据现场勘查，涉案租赁场地内合创公司的物品被集中堆放在很小区域内，且涉案场地被天下城公司转租，这与天下城公司所称合创公司已经全面接收、使用涉案房屋的说法相矛盾；4.从双方合同的履行程度看，天下城公司称2019年7月，涉案房屋已经签订了新的租赁合同，换言之，天下城公司又将涉案租赁场地租给了他人。在天下城公司所述合创公司已经全面接收了租赁场地、合创公司已经足额交付了首期租金至2020年4月30日的情况下，天下城公司在此时另行租赁的行为，违背了双方合同的约定。此外，如果天下城公司完成了交付义务，那么法院现场勘验情况应当与天下城公司提交的公证书中的现状保持基本一致，以证实其已经完成了持续的交付义务，合创公司也在持续地占有使用租赁场地。现其以重新租赁后将合创公司部分物资清出为由，改变了现状，不能认定合创公司已经全面接收使用租赁物。5.双方在10月30日的补充协议中约定交付日期为2018年12月1日，故2018年10月27日的交接清单不能作为天下城公司已经完成交付义务的证据。综上所述，在合创公司对已交纳租金的承租的租赁场地挂他人牌子、无交接证明、无法进入、租赁场地被重新出租等众多不符合合同约定的情况下，法院不足以认定天下城公司完成了合同所约定的交付义务，其存在违约行为，应当承担违约责任。故对于天下城公司的全部反诉请求，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现合创公司要求天下城公司返还房屋租赁押金2000000元、房屋租金2266650元，于法有据，法院予以支持。双方在合同约定，违约方赔偿对方的实际损失（包括但不限于已支付而未届满的租期的相应租金、装修费、支付给次承租人违约金、各种赔偿金、因解除合同而支付的律师代理费、诉讼费等），依据约定优先的原则，对合创公司主张支出的公证费用5216元、律师费100000元，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，合创公司主张天下城公司按照合同约定向其支付合同总租金10%金额的违约金，即20291558元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应当予以支持。现天下城公司认为违约金数额过高，结合本案的实际情况，对于合创公司主张的经营损失，因其未在此地实际经营，其并未提交实际转租及达成转租意向的情况，也无法准确计算其预期的经济损失，其主张的设备投入损失5000元、人员投入损失20000元，法院综合酌定予以考虑。综上，对于合创公司因违约所造成的损失，法院酌定为500000元。天下城公司应当向合创公司支付违约金500000元。据此，一审法院判决：一、北京天下城电器有限公司于判决生效后十日内返还合创空间（北京）物业管理有限公司房屋租赁押金2000000元；二、北京天下城电器有限公司于判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司房屋租金2266650元；三、北京天下城电器有限公司于判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司违约金500000元；四、北京天下城电器有限公司于判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司公证费5216元；五、北京天下城电器有限公司于判决生效后十日内给付合创空间（北京）物业管理有限公司律师费100000元；六、驳回合创空间（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京天下城电器有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，合创公司提交发票、战略合作协议，证明其支出财产保全保险费36995.14元。天下城公司认为真实性无法确认，对证明目的不予认可。天下城公司主张其向合创公司交付房屋并非一次性交付，而是断断续续的交付，最迟的时间是2018年11月初合创公司将大批家具搬入涉案房屋的时间，此时是天下城公司全部交付房屋的时间。合创公司表示，其搬入家具时间是2018年11月3日，准备12月1日接收房屋后正常使用房屋，为此经与天下城公司协商，天下城公司同意其将办公家具搬入，之后天下城公司便拒绝其进入涉案房屋。天下城公司表示，据了解，合创公司拉了十几车、二十几车的家具，已经占有涉案全部房屋。经本院审查，一审中合创公司主张其于诉前向天下城公司发出解除通知，天下城公司拒收，并提交中国邮政快递邮件为证。天下城公司对该邮件不予认可。对此，本院认定如下：天下城公司虽不予认可，但未提供反驳证据，本院对于该证据予以采信，根据上述邮件封面记载，2018年12月13日合创公司交邮，收件人为天下城公司，邮件内容为信函，内件品名为关于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼租赁合同解除通知书。该邮件封面上张贴的《特快专递邮件再投、改退批条》记载改退原因为“拒收”。本院向中国邮政调取上述邮件的《邮件全程跟踪查询结果》（以下简称《查询结果》）显示，2018年12月13日收寄该邮件，2018年12月15日邮件被“拒收退回”。合创公司认可《查询结果》。天下城公司认可《查询结果》真实性，但主张拒收可能有各种理由，对于拒收不认可，这是邮件的流程，邮件内容无法核实。对此，本院认定如下：天下城公司未就《查询结果》记载的拒收提供反驳证据，且《查询结果》与邮件及邮件封面张贴的《特快专递邮件再投、改退批条》可以形成印证，故本院对于《查询结果》予以采信。天下城公司另主张合同解除是重大事项，明示认可、收到书面解除通知才能作为依据。经本院审查，上述邮件记载的收件人地址与双方合同约定的天下城公司的通讯地址吻合。双方《合作租赁合同》约定，本合同双方通讯地址为法定送达地址。本院另查明，双方《合作租赁合同》第八条“违约责任”约定9款内容，其中第3款约定，租赁期间，甲方有第七条第（三）款1-5项约定情形，乙方有权提前解除本合同，要求甲方承担乙方及次承租人的实际损失（包括但不限于已支付而未届满的租期的相应租金、装修费、支付给次承租人违约金、各种赔偿金、因解除合同而支付的律师代理费、诉讼费等），并可向乙方主张本合同总租金10%金额的违约金。第6款约定，合同解除或终止后，甲方超过7日不予退还押金，应按日息0.3%向乙方支付逾期利息。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于天下城公司上诉主张双方之间的租赁合同无效一节，一审判决对此已作相应认定，处理结果并无不当，本院予以维持，对于天下城公司该项上诉主张，本院不予支持。关于天下城公司是否依约向合创公司履行交付房屋义务一节，根据双方合同约定，交付租赁房屋时，甲乙双方应派代表到现场检查租赁房屋的交付情况，并签署房屋交付确认书。乙方在接到甲方书面通知后，在三个工作日内未接收该房屋的，视为甲方已经向乙方履行交房义务，乙方按照本合同约定按期向甲方支付相关费用。该约定对于双方当事人具有法律约束力，在双方当事人对于房屋是否交付存在争议的情况下，上述约定提及的书面通知、签署房屋交付确认书等手续是判断房屋是否依约交付的重要依据。诉讼中合创公司主张天下城公司未履行房屋交付义务，而天下城公司一方面主张合创公司拒收房屋，一方面又主张其依约按时向合创公司交付了房屋、合创公司已经开始使用房屋，天下城公司的主张自相矛盾。对于拒收房屋的主张，合创公司不予认可，天下城公司亦未提交证据证明其曾向合创公司发出过收房的书面通知或者以其他形式通知合创公司收房，本院对于天下城公司关于合创公司拒绝收房的主张不予采信，天下城公司应当就此承担相应的不利法律后果。对于天下城公司用以证明其已交付房屋的证据，本院分析如下：首先，对于天下城公司提交的2018年10月27日的房屋交接清单，合创公司不予认可，另经一审法院核对，该证据系复印件，且在上述交接清单记载日期之后，2018年10月30日双方签订有《补充协议》，约定甲方延期交付房屋3个月，甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方，故根据上述交接清单不能证明天下城公司完成交房义务。其次，关于天下城公司主张合创公司招商广告能证明合创公司早在2018年7月已经占用房屋并招商，2018年7月4日至9月23日期间双方工作人员之间的微信聊天记录能证明合创公司至迟于2018年7月4日接收房屋并入驻的上诉意见，诉讼中合创公司已经对此进行了解释说明（发布招商广告是在为交房做准备，合创公司查看房屋是否符合交付条件，才会提出房屋内有的空调不凉，也是在为交房做准备，并未使用房屋，关于跑水，合创公司工作人员在微信中解释说“走的时候想拖地的，一开水龙头发现没水然后就走了、估计开关就这么着忘记关上了”），根据上述证据本身，亦无法证明上述证据反映的时点天下城公司已经将涉案房屋交付合创公司，且在上述证据反映的时点之后，2018年10月30日双方签订有《补充协议》，约定甲方延期交付房屋3个月、甲方承诺于2018年12月1日前将房屋交付给乙方，故根据天下城公司所述的招商广告、微信聊天记录等证据，亦不能证明天下城公司完成交房义务。再次，按照天下城公司的主张，2018年11月初合创公司将大批家具搬入涉案房屋是天下城公司全部交付房屋的时间。合创公司认可经与天下城公司协商，经天下城公司同意，其于2018年11月3日将家具搬入涉案房屋，但主张这是准备2018年12月1日接收房屋后正常使用房屋，之后天下城公司便拒绝其进入房屋。对此，本院认为，就此次家具的搬入，双方未签署房屋交付确认书，根据合创公司搬入家具的事实，尚不足以认定天下城公司已经依照合同约定（园区内二消验收手续、公共区域及室内全部精装修、整体消防验收合格：1号楼性质为办公，2号楼性质为厂房宿舍；园区内设备设施全部达到正常使用标准，包括但不限于水、电、燃气等一切配套设施及车位）向合创公司履行了交房义务。最后，关于天下城公司主张合创公司遗留在房屋内的5位职员工牌能证明合创公司员工早已经在涉案房屋办公，进而证明合创公司早已接收房屋的上诉意见，一方面，合创公司对于工牌证据的真实性不予认可，另一方面，根据上述工牌本身，尚不足以证明天下城公司已经依照合同约定向合创公司履行了交房义务。综合上述分析，本院对于天下城公司主张其依约按时交付房屋的上诉意见不予采纳，一审判决认定天下城公司未完成交付义务，存在违约行为，结果并无不当，本院对于该结果予以维持。根据双方合同约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同：1.未按约定起租时间交付房屋的或不能提供办理营业执照所需的手续；……。本案中，根据本院前文认定，天下城公司未完成房屋交付义务，构成违约，故合创公司有权依据双方合同约定解除合同。关于合同解除时间，诉前合创公司已经根据双方合同约定的“法定送达地址”向天下城公司邮寄了合同解除通知，虽然天下城公司主张合同解除是重大事项，明示认可、收到书面解除通知才能作为依据，但是，合同约定的“法定送达地址”对于双方具有法律上的拘束力，天下城公司拒收上述邮件，应当承担相应法律后果，且邮件封面已经明确记载邮件内容为关于大兴区物顺路16号院1号楼、2号楼租赁合同解除通知书的信函，故应视为合创公司解除合同的意思表示已经到达天下城公司，本院以上述邮件被拒收退回之日即2018年12月15日作为双方合同关系解除之日，对于天下城公司就此提出的意见不予采纳。关于合同解除后相关法律后果的处理，因天下城公司对于双方合同提前解除存在过错，应当承担相应的违约责任，一审判决其退还押金、房屋租金，并给付合创公司公证费、律师费，并驳回天下城公司要求合创公司赔偿租金损失的诉讼请求，处理结果并无不当，天下城公司就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。关于合创公司上诉要求天下城公司支付合创公司申请财产保全而发生的保险费用一节，虽然按照合创公司的陈述，该笔费用系其诉讼支出的费用，但是，该项诉讼请求系其在二审中新提出的诉讼请求，超出了一审审理范围，且天下城公司不同意在本案二审中直接处理，本案对此不予处理。关于合创公司上诉要求增加违约金一节，首先，关于合创公司上诉主张天下城公司占用押金给合创公司造成利息损失，一方面，双方合同约定“押金不计息，在本合同解除、终止后，双方办理交接完毕无异议后，5日内时返还”，故本院对于合创公司主张合同解除前占用押金的利息损失不予支持。另一方面，一审中合创公司系依据合同第八条第3款主张违约金，该款约定的是因天下城公司原因造成合同提前解除情况下，天下城公司所应承担的违约责任，第八条第6款约定的是合同解除或终止后天下城公司逾期退还押金所应承担的违约责任，二者并不相同，故本案中对于合创公司在二审中将第八条6款约定的违约责任一并通过第八条3款进行主张，不予支持。当事人如果就合同解除后退还押金是否逾期以及是否应当就此承担违约责任存有争议，可另行解决。其次，关于合创公司主张的预期利益损失，一方面，对于一审中合创公司就转租损失、转租违约赔偿等列举的《损失情况说明》，天下城公司不予认可；另一方面，双方合同约定乙方有权转租、分租给第三人或与次承租人联营，但是，客观上，合创公司并未在涉案房屋实际经营，诉讼中亦未提交其转租、分租、联营或者达成转租、分租、联营意向的证据，一审法院根据现有证据认定合创公司预期经济损失无法准确计算，并无不妥。再次，关于合创公司主张的设备及人员投入损失，合创公司除了提交上述损失的统计清单之外，未就损失情况提交充分证据。结合上述分析，本案中，本院以合创公司因合同提前解除受到的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于一审判决酌情确定的违约金数额予以维持，合创公司就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。关于一审本诉案件受理费的分担，一方面，合创公司一审诉讼请求中，未获一审判决全额支持的，仅系违约金一项，且合创公司系依据双方合同约定的违约金数额提出诉讼主张，一审中因天下城公司提出合同约定违约金过高的抗辩，一审法院酌情降低，故未全额支持合创公司该项诉讼请求；另一方面，天下城公司违约，对涉案纠纷的发生存在过错，对于本案合同解除承担全部过错责任，综合上述情况，本院认为，一审判决确定由天下城公司承担本诉案件受理费，并无明显不当，天下城公司就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，合创公司、天下城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82512元，由合创空间（北京）物业管理有限公司负担8800元（已交纳），由北京天下城电器有限公司负担73712元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月十九日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石