福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1269号 上诉人（原审被告）：陈艺津，男，1985年5月26日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：福建佳邦物业管理有限公司（以下简称“佳邦公司”），住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路12号海沧商务大厦1105室，统一社会信用代码913502055628301883。 法定代表人：李聪友，总经理。 委托诉讼代理人：谢庆云，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：李静，女，系公司员工。 上诉人陈艺津因与被上诉人佳邦公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2019)闽0623民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈艺津上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判佳邦公司减收陈艺津的物业服务费，减收幅度为50%；2、判决物业公司退还陈艺津之前缴纳的2年物业服务费；3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；4、判决业主委员会与佳邦公司签署的合同无效；5、本案诉讼费用由佳邦公司承担。事实及理由：1、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，该观点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可。一审判决陈艺津缴纳后续物业费6125.74元，且未要求物业公司退还陈艺津已缴纳的2年物业服务费，与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条等规定相悖；一审法院以佳邦公司自行设定的标准为依据认定公共照明费、二次供水分摊电费，不符合《漳州市物业服务收费管理实施细则》（漳价[2007]房3号）第十二条的规定。2、物业公司未遵守约定，诸多方面严重违反了《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》中规定的相关义务，物业服务存在严重瑕疵。（详见陈艺津提供的照片）3、一审审查证据不全面，程序存在瑕疵。陈艺津住的是三号楼，每幢楼层单元都有独立的公共用电电表，但一审开庭时物业公司提供的是二号楼第四单元公共用电的资料，陈艺津对此提出质疑，但法院并未调查核实此情况。一审判决未考虑案件的社会影响，没有现场勘查，调查民意。根据《合同法》第六十七条规定，在陈艺津已连续缴纳了2年物业费的情况下，物业公司仍不完全履行义务，没有提供符合行业标准的服务，应当判决大幅度减免物业费，并判决后续业主委员会与物业公司签署的合同无效。 佳邦公司辩称，其按照合同约定提供了相应的服务，不存在服务瑕疵，一审判决事实清楚，应予以维持。 佳邦公司向一审法院起诉请求：1、判令陈艺津支付2015年1月1日至2019年5月31日累计欠缴的物业服务费6125.74元及逾期违约金暂计3393.91元。（以年度应交的物业服务费1386.96元为计算基数，按月利率2%换算成日利率0.66‰，从每年应交物业服务费逾期之日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年5月31日为3393.91元）；2、判令陈艺津支付公共照明电费410元、二次供水分摊电费692元、电梯公摊费107.82元；3、判令陈艺津承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、陈艺津系漳浦县绥安镇麦市街东段丽舍森邻3号楼609号商品房的业主，该房屋的建筑面积为115.58平方米。陈艺津于2013年1月8日接收了房屋，于2013年3月1日申请开工装修，并与福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司签订《前期物业服务协议》，协议主要约定：委托福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司对丽舍森邻5、8、9至10号楼提供前期物业管理服务；交纳费用时间为管理处发出通知后15日内交纳，物业管理服务费12个月预收一次；物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米1元；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按欠缴费用总金额每天千分之五加收滞纳金。丽舍森邻小区成立业主委员会后，漳浦县丽舍森邻小区业主委员会（甲方）与佳邦公司（乙方）签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》(以下简称“《委托合同》”)，合同主要约定：甲方将丽舍森邻（金绿欧洲城）一期小区委托佳邦公司实行物业管理；委托管理期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，每年度收取一次，于上年度届满前十日一次性缴纳下一年度的物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从应缴交之日起每逾期一日按应缴纳管理费的3‰交纳违约金。佳邦公司对《丽舍森邻小区公摊电费分摊方案》进行了公示。经计算，陈艺津共计结欠佳邦公司自2015年1月1日起至2019年5月31日止物业服务费1元/平方米·月×115.58平方米×53月=6125.74元，自2016年1月1日起至2019年5月31日止公共照明费10元/月×41月=410元，自2013年3月1日起至2019年5月31日止二次供水分摊电费0.8元/吨×865吨=692元，自2018年1月1日起至2019年5月31日止电梯电费公摊及年检费107.82元。佳邦公司对陈艺津欠缴物业服务费及相关费用进行了催缴。催缴未果后，佳邦物业公司于2019年8月30日向一审法院提交起诉材料。2、根据被起诉的业主反映及提供的照片等可以证实佳邦公司管理服务期间存在公共区域卫生打扫不干净、公共设施维修不及时等问题。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈艺津与佳邦公司（原福建金绿物业管理有限公司）签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。佳邦公司接受丽舍森邻小区的委托，为该小区提供物业管理服务，并签订了《委托合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。陈艺津作为丽舍森邻小区的业主之一，接受了佳邦公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但陈艺津却未能按《前期物业服务协议》、《委托合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈艺津应承担支付尚欠物业服务费6125.74元的责任。关于公共照明电费、电梯公摊费等费用问题。一审法院认为，该部分公共用电费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，佳邦物业公司提供的公摊电费分摊方案、二次供水分摊费用缴交通知单、供电电子普通发票、缴费通知书能够证明佳邦公司为丽舍森邻小区业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出陈艺津尚欠公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费共计1209.82元，佳邦公司主张该部分费用的诉讼请求，予以支持。关于佳邦公司主张违约金的问题。陈艺津提供的证据可以证实佳邦公司服务未尽全部义务，存在小区绿化管理不到位、公用设施管理不善等问题，导致业主因合理理由未能及时交纳物业服务费，故佳邦公司主张违约金不予支持。需要说明的是，业主应当认识到及时交纳物业费是维持小区物业正常运转的前提，为了享受物业服务公司提供的更优质服务，业主应当通过正当理性的方式表达自身对物业服务的诉求。物业公司应当积极吸收业主提出的建议和意见，整改自身服务的问题和不足，不断改善自身服务水平。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、陈艺津应于判决生效之日起十日内向佳邦公司支付拖欠的截止2019年5月31日止的物业服务费6125.74元；二、陈艺津应于判决生效之日起十日内向佳邦公司支付公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等合计1209.82元；三、驳回佳邦公司的其他诉讼请求。案件受理费77.8元，减半收取计38.9元，由陈艺津负担。 案经本院审理，对一审认定的事实，陈艺津提出异议如下：《委托合同》落款签名的笔迹和日期的笔迹不一致，日期明显是后面补的，《委托合同》也没有对业主进行公示；对一审认定的欠款不予认可；对其他事实没有异议。佳邦公司对一审认定的事实没有异议。 本院认为，对双方没有异议的事实，本院予以确认，对《委托合同》落款笔迹及一审认定的欠款等有争议的事实，结合争议焦点的分析进行认定。 二审期间，陈艺津提供以下证据：1、《委托合同》，证明合同落款时间是后面补签的，因此合同是无效的；2、照片一组，证明佳邦公司没有按服务条款提供相应的服务，且提供的服务存在瑕疵。 佳邦公司质证后认为，对《委托合同》的真实性无异议，合同时间系其工作人员在起诉之前收集证据的时候补的，但系咨询了相关物业人员之后才补的，因为委托期限是从6月1日开始；对照片的表面真实性予以认可，但是照片体现的场景无法证实佳邦公司的服务存在瑕疵，照片所体现的也只是某个时刻的问题，不能全面反映物业服务的问题，因此对证明内容不予认可。 二审期间，佳邦公司提供《欠费明细》、《公摊费用明细账》、《公共电梯、照明电量》，证明小区电费都是一起缴纳的，但电网要求提供具体的户号才能开票，因此才提供二号楼的地址用于开票。 陈艺津质证认为，上述材料均没有原件，且充电桩使用的是二单元的电表，但相关费用未予以扣除。 本院认为，对陈艺津提供的照片的真实性佳邦公司没有异议，予以确认。双方提供的其他证据结合争议焦点的分析进行认定。 本案二审的争议焦点是：一、《委托合同》是否有效；二、陈艺津是否应支付佳邦公司物业服务费6125.74元及公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等1209.82元。对此，本院分析、认定如下： 一、关于《委托合同》的效力问题 陈艺津认为，《委托合同》落款时间与落款签名笔迹不一致，合同时间系事后补签，因此《委托合同》无效。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案《委托合同》系陈艺津所在的漳浦县丽舍森邻小区业主委员会与佳邦公司签订，对作为业主的陈艺津具有约束力。佳邦公司虽承认合同落款时间系其诉前补签，但陈艺津对于印章及落款签名的真实性并未提出异议，也没有证据证明印章及落款签名造假，因此《委托合同》的真实性可以确认，该合同自签字盖章时成立并有效。在合同书上补签合同的签订时间并不影响合同效力，陈艺津也没有证据证明《委托合同》存在合同无效之情形，故本案《委托合同》有效。 二、关于陈艺津是否应支付佳邦公司物业服务费6125.74元及公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等1209.82元的问题 陈艺津认为，佳邦公司不完全履行义务，提供的物业服务存在瑕疵；公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费的标准系佳邦公司自行设定，不符合相关规定；一审审查证据不全面，程序存在瑕疵。综上，应撤销要求陈艺津支付物业服务费6125.74元及公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等1209.82元的一审判决，将本案发回重审或改判减免物业费。 本院认为，1、陈艺津应支付佳邦公司欠缴的物业服务费6125.74元，理由如下：合法有效的《委托合同》对作为丽舍森邻小区业主的陈艺津具有约束力，陈艺津在接受佳邦公司提供的物业服务后，应依《委托合同》和其无异议的、与福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司（现为佳邦公司漳浦分公司）签订的《前期物业服务协议》履行缴纳物业服务费之义务。陈艺津未依《委托合同》及《前期物业服务协议》缴纳物业服务费，在佳邦公司催缴后仍未及时支付，故应承担支付尚欠物业服务费6125.74元之责任。同时，根据一、二审审理情况，佳邦公司服务期间存在公共区域卫生打扫不干净、公共设施维修不及时等问题，其不完全履行《委托合同》及《前期物业服务协议》约定的义务，应承担相应的责任，一审法院不予支持其关于物业服务费违约金的诉求，合法有据。 2、陈艺津应支付佳邦公司公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等共计1209.82元，理由如下：上述费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主分摊，佳邦公司一、二审提供的证据可以相互印证，证明其已代缴上述费用，并对上述费用的分摊标准进行了公示，陈艺津未提供证据证明其对公示标准提出过异议，故佳邦公司主张陈艺津依公示的标准支付上述费用共计1209.82元，合法有据，可以支持。佳邦公司对于小区用电费用缴纳及开票情况做了合理的解释，二审提供的证据也能体现佳邦公司代缴陈艺津所住楼栋电费的情况，故一审证据审查虽存在瑕疵，但不影响实体之处理。 综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。陈艺津上诉请求物业公司退还其之前缴纳的2年物业服务费，但其一审并未就此提出反诉，故本院不予处理；陈艺津上诉请求对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决，该主张非法院职权处理范围，且与本案无关，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈艺津负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟庆彩 审判员  戴 旭 审判员  康少敏 二〇二〇年五月十二日 法官助理施清杭 书记员常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。