广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终8262号上诉人（原审被告）：邓乃文，男，汉族，1961年1月13日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李苏，女，汉族，1935年1月7日出生，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：邓乃良，男，汉族，1958年6月25日出生，住广州市荔湾区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘捷文、张兆明，均为广东洛亚律师事务所律师。上诉人邓乃文因与被上诉人李苏、邓乃良合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员刘卉独任审理，本案现已审理终结。邓乃文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李苏、邓乃良全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李苏、邓乃良承担。事实和理由：一审引用（2018）粤01民终20678号判决书的观点，以邓乃文应保障李苏、邓乃良的使用权，李苏、邓乃良可就涉案房屋向邓乃文主张利润分成，以及邓乃文转租涉案商铺获益为由，支持李苏、邓乃良的诉请，判决邓乃文向李苏、邓乃良支付租金收益。上述观点违反法律规定。具体理由如下：一、(2018)粤01民终20678号判决书认定李苏、邓乃良要求返还房屋三分之二居住使用，不符合邓乃文与荔湾区土地房屋管理所关于“邓乃文不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”的合同约定，房管局系涉案房屋所有权人，李苏、邓乃良与邓乃文未经房屋所有权人的同意擅自于2004年签订的《房屋使用立约》不具有法律约束力，故邓乃文没有义务保障李苏、邓乃良的使用权。二、2007年11月29日作出的(2007)荔法民三初字第2753号民事判决已经解除房管局与邓乃文就涉案商铺签订的租赁合同。判后，广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民五终字第430号民事判决，维持(2007)荔法民三初字第2753号案的判决，证明租赁关系已于2008年之前终结，基于该租赁关系附带产生的合同义务和法律义务也随之终止。此后，邓乃文与房管局就涉案商铺签订的租赁合同为新建立的租赁关系，该租赁关系与2004年李苏、邓乃良与邓乃文签订的《房屋使用立约》无关，因此邓乃文没有义务在新的租赁关系建立后保障李苏、邓乃良的原房屋使用权。三、法院作为司法机关，不具有立法权。法院在裁判文书中的观点仅具说理性而不具有立法意义上的赋权效力，并不具有直接赋予当事人的民事权利的法律效力，法院审案时仍应根据案件事实及法律规定判断当事人主张权利的依据是否符合法律规定。本案中，虽然（2018）粤01民终20678号判决中认定李苏、邓乃良可向就涉案房屋向邓乃文主张利润分成，但利润分成作为一种民事权利或债权，按我国现行法律规定，只有基于共有产权关系或共同经营的合同关系形成了收益后才产生主张分配的民事权利或债权，本案房屋并非双方共有产权，双方也不存在任何共同投资的合同关系和事实，故所谓的利润分成属虚假债权，李苏、邓乃良以虚假债权请求邓乃文进行实际支付没有法律和合同依据。四、一审判决中据以认为存在“有转租涉案商铺并进行收益”的《承包协议》《合作协议》均为复印件，李苏、邓乃良不能提供原件，且《合作协议》的双方均不是本案当事人，邓乃文已明确拒绝质证。但一审法院不但未要求李苏、邓乃良提交证据原件，还指责邓乃文对该证据复印件的签名不申请鉴定，认定邓乃文存在转租行为毫无依据，有违公平公正原则和证据规定。五、广州市公有商业用房的出租早已实行在“公租平台”上公开招租，经公开招租签订的租赁合同租金标准就是真实、合法、有效的交易价。评估价属参考价，司法审判中应优先采用实际交易价而不是评估价。邓乃文在一审中明确表示不同意评估，也对评估报告中的数据真实性、合法性和关联性提出了异议，一审法院不传唤评估人出庭质证，也不回应，主观作判。六、一审法院的判决相当于认定双方为共同承租人，这不符合本案事实和法律规定。涉案房屋不是私人财产，而是国家经租的公有房屋，出租用于邓乃文的商业经营，出租人并未同意李苏、邓乃良为共同承租人。即使2004年时三方当事人处于共同承租的情况，但从2008年法院判决解除原有租赁关系之日起，这种共同的承租关系也依法不再承续。七、李苏、邓乃良没有支付任何对价，也没有履行任何合同义务，无权取得收益。一审判令邓乃文支付所谓租金收益明显违反合同法“等价有偿”的基本原则规定。八、李苏、邓乃良所述不属实。虽然涉案房屋确实是双方父母亲在世时就已承租，但之后承租人改变了，且原租赁合同期满后多次与邓乃文续签，房管部门审查了承租人资格及承租用途，与李苏、邓乃良没有任何法律和事实上的关系，不存在所谓的让渡承租权问题。李苏、邓乃良所谓的被行政部门处罚、代缴罚金的说法也没有事实依据，明显是说谎。被上诉人李苏、邓乃良二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果得当，应予维持。理由如下：1.涉案房屋是由李苏、邓乃文、邓乃良和去世的父亲一起共同居住的祖屋。由于2005年住改商，李苏、邓乃良将承租资格让与邓乃文，并就今后的使用收益签订了《房屋使用立约》，以保障各方利益。该协议内容不违反法律规定，是各方的真实意思表示合法有效，邓乃文拒不按月支付约定收益，有违诚信，亦有违家庭和睦、公序良俗。2.从2005年起邓乃文一直承租涉案房屋，虽然中途被房管部门处罚但没有被收回房屋的实际使用权，当时是由李苏、邓乃良代邓乃文缴纳罚款，保证了邓乃文可以继续承租涉案房屋，后续的两份租赁合同只是对原租赁关系的延续，故三方当事人对于涉案房屋的收益分配的约定依旧有效。3.一审法院通过司法鉴定确定租金标准，程序合法，结论得当。邓乃文虽然对鉴定结论提出异议，但没有提出重新鉴定的申请，一审以该鉴定结论作出裁判合法有据。2019年2月12日，李苏、邓乃良向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓乃文向李苏、邓乃良支付广州市荔湾区长寿西路1xx号地下商铺的使用费432000元（自2016年1月至2019年1月，每月按照12000元计算）；2.邓乃文自2019年2月起每月10日前向李苏、邓乃良支付广州市荔湾区长寿西路1xx号地下商铺的使用费12000元，逐年递增10%；3.案件诉讼费由邓乃文承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区长寿西路1xx号首层是房管部门管理的经租产，建筑面积35.59平方米。邓国华、李苏是邓乃良、邓乃文的父母，邓乃良是邓乃文长兄。该屋原由邓国华承租并用于家庭成员居住。2005年之前，李苏，邓乃良家庭及邓乃文家庭均居住于涉案房屋。2004年，李苏、邓乃良、邓乃文签订《房屋使用立约》，约定“广州市长寿西路1xx号地下整套房屋由李苏、邓乃良、邓乃文共同平均拥有，地下铺面可得利益由李苏、邓乃良、邓乃文平分，楼上的楼阁亦由李苏、邓乃良、邓乃文平分使用，三方必须严格遵守，任何一方不得侵占其他二方利益，特此立约，共同遵守。”签订该协议后，李苏、邓乃良于2005年退出实际居住的涉案房屋，涉案房屋改为商业经营使用，涉案房屋亦转由邓乃文向房管部门承租。2005年4月7日，广州市工商行政管理局荔湾分局向邓乃文核发《个体工商户营业执照》，经营字号为“广州市荔湾区钰仪首饰工艺品商行”，经营场所位于涉案房屋。2009年1月1日，邓乃文立下字据“本人邓乃文现在于广州市长寿西路1xx号地下铺面的租金，及工商、税收和其它的一切费用均不是我一人付出，而是长期由李苏、邓乃良、邓乃文叁方共同支付，特此立据。”2014年9月22日，广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与邓乃文（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在广州市荔湾区长寿西路1xx号首层房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积35.59平方米，月租金8719.60元，租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日，等等。2018年7月20日，广州市荔湾区土地房屋管理所与邓乃文就涉案房屋重新签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，月租金8968.7元，等等。该租赁合同于2018年9月7日经房管部门予以登记备案。2018年7月25日，李苏、邓乃良诉至一审法院，要求判决广州市荔湾区长寿西路1xx号地下房屋的三分之二面积归李苏、邓乃良使用。一审法院经审理后认为广州市荔湾区长寿西路1xx号首层是房管部门管理的经租产，邓乃文基于与广州市荔湾区土地房屋管理所签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》取得涉案房屋使用权，依租赁合同约定：“不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”。李苏、邓乃良与邓乃文签订的《房屋使用立约》有违租赁合同的约定，且邓乃文与房管部门签订的租赁期限已届满，邓乃文与房管部门存在不定期租赁合同关系，房管部门随时可能收回案涉房屋，故李苏、邓乃良要求判令涉案房屋的三分之二面积归其使用依据不足。一审法院于2018年9月19日作出（2018）粤0103民初5200号民事判决，驳回了李苏、邓乃良的诉讼请求。判后，李苏、邓乃良提起上诉。广州市中级人民法院二审认为涉案房屋是房管部门管理的经租产，邓乃文以其名义向荔湾区土地房屋管理所承租房屋后，与李苏、邓乃良立约共同使用，邓乃文应诚信遵守三方约定，保障李苏、邓乃良的使用权。但是，李苏、邓乃良于2005年退出实际居住案涉房屋，改为房屋商业经营使用，由邓乃文以每月支付利润分成的方式使用案涉房屋，现由于邓乃文停止支付利润分成，李苏、邓乃良要求返还房屋三分之二居住使用权，不予支持。理由有二：一是邓乃文与荔湾区土地房屋管理所签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》中明确约定：“邓乃文不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”，李苏、邓乃良的主张，不符合邓乃文与荔湾区土地房屋管理所的合同约定。至于邓乃文将案涉房屋作为商业用途，是否违反了其与荔湾区土地房屋管理所的约定，不属于本案审查范围。二是案涉房屋建筑面积仅为35.59平方米，且在作为商业使用过程中，李苏、邓乃良没有提供证据证明具备分割使用的现实条件，且分割使用会损害商业用途价值。李苏、邓乃良可以主张继续利润分成，但不能主张返还三分之二面积，其诉讼请求不当。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终20678号判决予以维持。一审庭审中，李苏、邓乃良主张《房屋使用立约》中的“收益”是邓乃文转租涉案房屋的租金收益。邓乃文则主张《房屋使用立约》中的“收益”是家庭共同经营“南北干鲜果店”的收益，2009年1月1日所立的字据上的“租金，及工商、税收和其他的一切费用”也是经营“南北干鲜果店”时的成本费用。邓乃文否认对涉案房屋进行转租，并主张涉案商铺自其承租以来，一直由其本人进行经营，没有对涉案商铺转租行为。李苏、邓乃良则提供了《承包协议》、《合作协议》以证明涉案商铺存在转租经营现象。其中，《承包协议》系复印件，为2017年2月26日签订的涉案商铺租于案外人卢文海承包的协议，承包期为2017年3月1日至2022年2月底，承包费第一年18000元，以后每年增加1000元，等等。该《承包协议》上具有邓乃文的签名。《合作协议》也系复印件，是案外人陈锋荣与陈帮珍就涉案商铺签订的承包协议，期限自2017年4月1日起至2020年2月28日，2017年4月1日至2018年2月28日每月承包费26500元，2018年3月1日至2019年2月28日每月承包费29700元，2019年3月1日至2020年2月28日每月承包费32670元。邓乃文对《承包协议》及《合作协议》的真实性均不予确认，认为《承包协议》上邓乃文的签字并非本人签字，但不申请对《承包协议》上“邓乃文”的签字进行司法鉴定。一审另查，2007年10月12日，原广州市国土资源和房屋管理局以邓乃文转租涉案商铺为由，要求解除双方之间的租赁合同关系并收回房屋。一审法院于2007年11月29日作出（2007）荔法民三初字第2753号民事判决，认定邓乃文有转租的事实，判决解除广州市国土资源和房屋管理局与邓乃文就涉案商铺签订的租赁合同，邓乃文搬离涉案房屋。判后，邓乃文提起上诉，广州市中级人民法院以（2008）穗中法民五终字第430号民事判决维持原判。一审法院于2019年4月28日到涉案商铺进行现场勘查，邓乃文没有到场，但其妻子苏红桂在现场。苏红桂现场提交的营业执照显示：2005年4月7日，邓乃文注册字号“广州市荔湾区财源工艺品店”，在涉案房屋地址经营零售业。一审法院勘查现场，涉案房屋挂营业字号为“祥荣珠宝”，经营珠宝、玉器、首饰。另，涉案商铺对面的长寿西路71号西座商铺，处于关门状态，该商铺原挂牌经营字号已经拆除，但可见字迹为“祥荣珠宝”。苏红桂陈述涉案房屋的营业字号是随便挂的，有营业执照想挂什么都可以。邓乃良陈述“祥荣珠宝”原在涉案商铺对面的长寿西路7x号西座商铺经营，2019年初搬至涉案商铺经营。李苏、邓乃良申请对2017年1月1日至2019年1月31日涉案商铺的市场租金价格进行鉴定。一审法院经摇珠确定由广州德高价格评估有限公司进行司法鉴定。该司于2019年11月29日出具了《评估报告书》，评估意见为：涉案商铺区域的市场租金价格年递增增长率为5%左右;涉案商铺2017年的租金价格为218024.34元；2018年的租金价格为228927.69元；2019年1月的租金价格为20031.12元；2017年1月1日至2019年1月31日的租金总价格为466983元。对于该《评估报告书》李苏、邓乃良没有异议。邓乃文对《评估报告书》不予认可。一审法院认为：广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终20678号二审民事判决已认定邓乃文向荔湾区土地房屋管理所承租涉案商铺后，与李苏、邓乃良立约共同使用，邓乃文应诚信遵守三方约定，保障李苏、邓乃良的使用权。李苏、邓乃良可以就涉案房屋向邓乃文主张利润分成。本案中，邓乃文称涉案商铺一直由其本人经营，否认有转租涉案商铺的行为。但根据（2007）荔法民三初字第2753号民事判决查明的事实，李苏、邓乃良提交的《承包协议》、《合作协议》以及一审法院于2019年4月28日对涉案房屋所进行的现场勘查事实，上述证据材料及勘查事实所形成的证据链均指向邓乃文有转租涉案商铺并进行收益。在李苏、邓乃良无法对涉案房屋进行实际使用的情况下，邓乃文应按照三方签订的立约，对其转租所获得的收益，在扣除邓乃文应向房管部门支付的租金以及维护房屋的费用后，由三人均分。故对于李苏、邓乃良要求邓乃文支付涉案商铺租金收益的诉请，合法有据，一审法院予以支持。因双方均未有实际的证据证明涉案商铺的租金收益，故一审法院对广州德高价格评估有限公司出具的《评估报告书》对涉案商铺市场租金的价格评定结论予以采纳。即涉案商铺2017年的月租金价格为18168.69元，2018年的月租金价格为19077.3元，2019年的月租金价格为20031.12元。而2016年的月租金价格，一审法院根据《评估报告书》中租金年增长率为5%的结论，酌定为17303.51元。又根据邓乃文与区房管部门签订的租赁合同约定的租金标准以及考虑到邓乃文管理、维护涉案商铺的费用，在扣除租金支出及管理、维护费用后，一审法院酌定邓乃文2016年每月应分别向李苏、邓乃良支付租金收益2400元，2017年每月应分别支付收益2700元，2018年每月应分别支付3000元，2019年每月应分别支付3300元（经核算李苏、邓乃良2016年1月至2019年12月的租金收益均为136800元）。至于李苏、邓乃良主张邓乃文按照每月12000元标准，并逐年递增10%支付每月租金收益，没有依据，一审法院不予支持。2019年12月之后的租金收益，李苏、邓乃良可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、第一百零五条的规定,于2019年12月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓乃文向李苏支付2016年1月至2019年12月的租金收益136800元，向邓乃良支付2016年1月至2019年12月的租金收益136800元；二、驳回李苏、邓乃良的其他诉讼请求。邓乃文如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3980元，由李苏、邓乃良共同负担1278元，邓乃文负担2702元。评估费8000元，由邓乃文负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，1.各方当事人均确认涉案商铺现仍由邓乃文承租。2.邓乃文确认其与房管部门就涉案房屋续签了一年的租赁合同，租期到2020年6月1日前，租金标准与之前每月8968.7元一致；邓乃文称其是自行经营涉案商铺，不存在转租事实，因为是个体经营，故没有完整的财务账册；如果其转租，会口头告知李苏、邓乃良，但其认为没有告知的义务。3.李苏、邓乃良认为邓乃文从2000年就开始转租，并未自己经营；邓乃文应依约将转租事宜告知李苏、邓乃良，李苏、邓乃良也可以去现场了解转租情况，但无法拿到明确的书面证据。二审另查明，邓乃文作为广州市荔湾区钰仪玉器工艺品商行的个体经营者，曾起诉邓乃良，要求邓乃良停止侵害，不得干扰其经营，不得进入涉案商铺，并赔偿损失。邓乃良以其书面约定共同使用涉案商铺，其并无实施妨碍经营的侵权行为为由，辩称不同意邓乃良上述诉请。一审法院于2018年8月28日作出（2018）粤0103民初4216号民事判决，以广州市荔湾区钰仪玉器工艺品商行的举证不足以证明存在侵权行为、过错及二者因果关系为由，判令驳回其全部诉讼请求。各方当事人均确认该案双方当事人均未上诉，上述判决已经发生法律效力。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对邓乃文的上诉，二审需要解决的是邓乃文应否向李苏、邓乃良支付涉案商铺2016年1月至2019年12月的租金收益问题，对此，分析如下：首先，本院（2018）粤01民终20678号民事判决已经认定邓乃文应诚信遵守涉案《房屋使用立约》，保障李苏、邓乃良的使用权，且李苏、邓乃良可就涉案房屋向邓乃文主张利润分成。邓乃文如对上述生效判决的认定有异议，应另循合法途径解决。其次，虽然邓乃文认为涉案《房屋使用立约》已经解除，但一方面，李苏、邓乃良对此不予认可，且邓乃文对此并未举证证明；另一方面，虽然邓乃文与房管部门之间的租赁合同曾被法院判令解除，但邓乃文之后仍与房管部门重新签订了租赁合同，且于2009年1月1日立下确认其与邓乃良、李苏三方共同支付涉案商铺租金的字据，故邓乃文有关解除《房屋使用立约》的主张显然与上述事实相矛盾，本院无法采信。再次，邓乃文虽上诉称自用商铺，但李苏、邓乃良对此予以否认，并在一审中提交了《承包协议》《合作协议》等拟证明邓乃文转租涉案商铺事实，邓乃文无法提供其经营期间的财务账册等证据佐证其上诉主张或推翻上述证据，故邓乃文对此的上诉意见缺乏理据，本院不予采信。最后，邓乃文与房管部门所签订的租赁合同中约定的租金属于经营成本，并非其转租商铺的收益，一审法院根据评估报告评定的标准，并在扣减邓乃文管理、维护涉案商铺的费用及租金支出的基础上，酌定邓乃文按2016年2400元/月/人、2017年2700元/月/人、2018年3000元/月/众、2019年3300元/月/人的标准向李苏、邓乃良支付租金收益，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，邓乃文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7960元，由邓乃文负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二〇年五月二十六日书记员 张冰玲李逸丹