天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终814号上诉人（一审原告）：赵利霞，女，1986年8月16日出生，汉族，户籍地河北省张家口市阳原县，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：袁文涛（赵利霞之夫），男，1981年2月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：甄如悦，天津天法律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津永元置业有限公司，住所地天津市武清区高村乡高王路西侧90号101-2。法定代表人：王立文，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人赵利霞与被上诉人天津永元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵利霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人向上诉人交付的房屋并不合格。二、被上诉人利用其优势地位欺负上诉人不懂建筑设计图，也不懂设计图的变更流程，并利用先销售后盖房的时间差虚假承诺，导致上诉人做出错误的决定。三、上诉人并未在《收房确认书》上签字确认，并没有收房。被上诉人在收房当时承认了没有为上诉人的阁楼预留楼梯口及楼板结构的事实，并提出向上诉人补偿，但一直未予兑现。一审法院仅仅依据涉案合同没有书面的明确约定房屋具备阁楼搭建楼板、预留楼梯口的内容，即认定被上诉人已经按照合同约定履行了按期交房，交付了符合约定标准的房屋，系审查事实不清，认定事实错误，适用法律错误。四、一审遗漏当事人，程序违法，应撤销原判，发回重审。本案缺少委托销售公司出庭，导致审查事实不清，无法查清被上诉人的责任，应撤销原判发回重审。五、一审法院认定被上诉人已经交房，履行了交付责任，并据此驳回上诉人的赔偿请求，系事实认定错误，适用法律错误。天津永元置业有限公司辨称,一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审法院判决。本案是商品房买卖合同纠纷，合同双方仅有上诉人和被上诉人两方，且该项目不存在包销情况，上诉人也没有举出证据证明存在包销人，故本案不存在遗漏当事人的问题。对于房屋的交接，虽然上诉人在房屋交接单上写上了其意见，认为房屋没有隔板，不认可接收诉争房屋，但是上诉人一直持有房屋钥匙，上诉人一方没有一个合理的理由拒绝接收房屋，应该认定被上诉人履行了交付的义务，更何况上诉人一方至今还持有着诉争房屋的钥匙。本涉诉合同不属于格式条款，合同是由房管局和土地局监制的。合同中也详细地约定了关于任何的广告沙盘、销售人员或者其他的任何的口头承诺，不能作为约定双方当事人权利义务的依据，而且合同中的附图也非常清楚，涉诉房屋就是一层，不存在两层的事实。赵利霞向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付符合双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的房屋；2.判令被告向原告支付应交房之日起至实际交房之日止的逾期交房利息、违约金，并退还房屋差价105361元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告原名称为天津永元投资有限公司。2015年6月9日，天津永元投资有限公司为出卖人（甲方）、原告为买受人（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的坐落于武清区，建筑层数31层，建筑面积87.74平方米，总价款601017元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用”。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。”。合同第十条商品房设计变更的约定约定：“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。”合同第十四条前期物业管理约定：“甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守”。合同第十七条合同附件约定：“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件六）。附件一至附件六均为本合同不可分割的部分，具有同等效力”。合同附件四商品房房屋设计、环境布局等情况约定：“以政府主管部门审批确定的图纸为准。本合同中所称的“商品房设计”是指：乙方所购商品房之套内户型设计及乙方所购商品房之所在楼宇的用途设计；“设计变更”仅指商品房的户型、朝向及整个楼宇的用途变更。本合同中所称的“环境布局”是指：指主干道路、楼宇的分布。“环境布局变更”仅指主干道路、楼宇的分布的变化。变电室／变电箱及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑设施，不属于环境布局范围之内，且乙方同意，甲方为了小区的整体利益及应有关主管部门要求，有权对上述设施的最终位置进行调整。因政府主管部门的规划设计变更等原因，造成的社区和建筑规划的变更，甲方免责”。合同附件六补充合同第一条约定：“乙方确认：对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充合同中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充合同的约定为准，凡在签署买卖合同之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知。甲方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或买卖合同的样品”。上述合同签订后，原告依约支付了房款，天津市武清区行政审批局于2016年6月20日为馨桐雅苑102号楼颁发《天津市新建住宅商品房准予交付使用证》，被告向原告送达了《商品房交接通知书》通知原告于2016年6月27日办理商品房交接手续。原告办理接收手续时交纳了各项费用、领取了房屋钥匙（在物业公司留存一把用于维修使用），在验房时原告认为被告交付的房屋与售房时承诺不符，拒绝在交房确认书上签名。诉讼中，原告提交常高强书面证言，主张被告交付的房屋与售房时承诺不符。证言内容：“客户赵利霞和历海龙一同购买首创国家半岛8-2地块102-1-3101室和103-1-2801室，当时和客户介绍项目信息和房屋产品时，按照开发商的指示和传达，开发商对外宣传时是高层产品的顶层，南向房屋无阁楼，南北向通透的房屋有阁楼的赠送，故当时出售单价比同户型正常楼层每平米高出1000多元钱，此项目1-5地块顶层赠送阁楼的房屋有楼板的结构。故向客户介绍时参考1-5地块的情况”。被告对该书面证言真实性、合法性及证明目的均不认可，主张常高强不是被告员工，双方签订补充合同第一条约定以书面合同为准，买卖合同的平面图中也没有阁楼的约定。原告提交首创国际半岛宣传页，主张宣传页上有常高强印戳及手机号码，还有他给原告计算的相同面积房屋有阁楼和没有阁楼的价格相差75361元，加上30000元排卡费用，总计105361元。被告认为与本案无关，常高强不是被告员工与被告没有关系，对计算的房屋价格真实性不认可。一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方在签订的上述合同及合同附件中均没有阁楼搭建楼板及预留楼梯口的约定，附件六《补充合同》第一条写明了双方权利义务责任以买卖合同及补充合同的约定为准，签署买卖合同之前所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。原告主张被告未交房或交付的房屋不符合约定，虽提交了书面证言，但证人未到庭接受法庭质询，真实性无法核实，不予采信。涉案房屋在2016年6月20日取得了《天津市新建住宅商品房准予交付使用证》说明该房屋符合设计要求，具备交付条件。原告领取了房屋钥匙说明原告已经收房，原告要求被告继续交房并支付逾期交房利息、违约金及差价理由不成立，不予支持。一审法院判决：“驳回原告赵利霞的诉讼请求。案件受理费2490元，由原告承担。”二审期间，上诉人向本院提交其与常高强的手机通话录音及被上诉人处的客服部负责人李连民的微信聊天记录。证明1、对在一审中上诉人提交的常高强的书面证言的真实性予以进一步佐证；2、被上诉人承诺过涉案房屋是具有阁楼搭建楼板以及预留楼梯口的，并且被上诉人基于此点也与上诉人进行过赔偿方面的沟通；3、上诉人所购房屋单价每平米高出其他房屋1000元的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，该合同是双方权利义务的基础，合同中并没有上诉人描述的阁楼搭建楼板及预留楼梯口的约定，上诉人所提交的其他证据也不足以证明其主张。上诉人主张一审法院存在遗漏当事人的情形，但上诉人亦未提交充足的证据证明被上诉人存在委托销售的行为，故上诉人该主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980元，由赵利霞负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年五月二十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；