河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终953号上诉人（原审原告、执行案外人）：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所南阳市。法定代表人：牛香瑞，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李杨，河南众筹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：闫占华，男，汉族，1963年10月19日出生，住新野县。委托诉讼代理人：王旭，男，汉族，1970年12月7日出生，住南阳市宛城区。原审第三人（被执行人）：田荣冬，男，汉族，1988年10月17日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：路文通，男，汉族，1990年10月16日生，住南阳市卧龙区。原审第三人（被执行人）：赵灿，女，汉族，1990年9月9日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：路文通，男，汉族，1990年10月16日生，住河南省南阳市卧龙区张衡路1号。上诉人南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）因与被上诉人闫占华，原审第三人田荣冬、赵灿案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中泰房地产公司的委托诉讼代理人李杨，闫占华的委托诉讼代理人王旭，田荣冬、赵灿的共同委托诉讼代理人路文通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中泰房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持中泰房地产公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由闫占华承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……”。中泰房地产公司与田荣冬、赵灿签订借款协议，向田荣冬、赵灿借款合计160万元并约定了利息，因款项金额较大，经田荣冬、赵灿要求，中泰房地产公司与其签订房屋预约认购协议，将中景门国贸5号楼门面房10号房屋（含1层2层）抵押给田荣冬。双方之间的基础关系为民间借贷，中泰房地产公司为田荣冬、赵灿等出具的房屋认购协议书仅是对借款的担保，田荣冬、赵灿并未实际支付房款，房产也未实际交付。田荣冬、赵灿对此明确予以认可，并出具了情况说明。一审直接依据认购协议书认定中泰房地产公司将上述房屋出售给田荣冬、赵灿错误。二、因案涉房产仅是作为担保物抵押给田荣冬、赵灿，故房屋所有权仍归中泰房地产公司所有，田荣冬、赵灿无权对房产进行处置。公证文书仅是对双方的意思表示进行公证，不能对其中涉及的本息偿还情况、抵押担保物的所有权情况进行查明，因此不能单独依据借款合同和公证文书强制进行以物抵债。三、田荣冬、赵灿在与中泰房地产公司签订借款协议后，仍一直向中泰房地产公司讨要借款本息，双方于2019年9月9日达成借款和解协议，以7套房产、7个车位抵偿中泰房地产公司拖欠田荣冬、赵灿的全部借款本息。田荣冬、赵灿对中泰房地产公司提交的以房抵债协议、情况说明、销售收据明确表示无异议，这些证据足以证实双方之间系民间借贷关系，同时证明双方债务已清除完毕。双方之间的认购协议书依法应予废止，闫占华完全可以依据新的事实证据对抵偿给田荣冬、赵灿的相关财产进行新的查封执行。闫占华辩称，一、中泰房地产公司提出的执行异议没有任何法律依据，闫占华与田荣冬、赵灿的借款抵押执行一案与中泰房地产公司没有任何法律关系。田荣冬、赵灿在向闫占华借款时，出示了房屋预约认购书和中泰房地产公司财务出具的收款收据，借款也经公证部门公证真实合法有效，并且是以案涉房产为借款作担保。田荣冬、赵灿承诺到期不能归还所借本金及利息，愿将上述财产折价变卖，闫占华有优先受偿的权利。二、闫占华在2016年3月25日就申请执行，并由公证处下达了执行证书，一审法院也给中泰房地产公司下达了协助查封通知书，中泰房地产公司当时未提出异议，而在几年后房产进入了拍卖程序时才提出执行异议不合常理。三、田荣冬、赵灿和闫占华在当初对借款公证时，田荣冬、赵灿给闫占华出具的房屋预约认购书和收款收据，足以说明田荣冬、赵灿购买了案涉房产。田荣冬、赵灿辩称，原来是中泰房地产公司与田荣冬、赵灿有借贷关系，后来中泰房地产公司把中景门国贸的房子抵押给田荣冬和赵灿，中间田荣冬和赵灿又向闫占华借了200万元，也以这个房子作为抵押。中泰房地产公司称换成其他房产是口头的，没有形成文件，也没有落实。中泰房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认位于南阳市××新区××房屋（含1层2层）归其所有。2、解除对该房产的强制执行措施、并停止执行（房产预约认购价5967000元）。3、诉讼费用由闫占华及田荣冬、赵灿承担。一审法院认定事实：2015年9月29日，田荣冬、赵灿作为甲方（借款人），闫占华作为乙方（出借人），双方签订《借款抵押合同》一份，主要内容为：“一、甲方向乙方借款人民币贰佰万元，借款利率为月息2分。二、借款期限为2015年9月29日至2015年12月28日共3个月。三、甲方以中景门＊国贸项目5号楼门面房01号房屋（建筑面积298.35平方米）为本次借款债权人做担保，若甲方到期不能归还所借本金及利息，甲方愿将上述房产折价或变卖，乙方有优先受偿的权利。五、若甲方违约，乙方实现债权的所有费用，包括诉讼的费用、律师代理费、房产的过户费、税均由甲方承担”，同日，田荣冬、赵灿向闫占华出具“借据”一份，内容为“今向闫占华借款人民币贰佰万元整，利息为月息2分。借款期限自2015年9月29日至2015年12月28日止。若借款人不能按约定按时足额归还本金和利息，借款人愿接受公证机关出具的强制执行文书，接受有管辖权的人民法院的强制执行，不提任何异议。”南阳市宛都公证处对此予以公证，出具了（2015）宛市证民字第4451号公证书，并赋予强制执行力。因田荣冬、赵灿未能按时足额归还本金和利息，经闫占华申请，2016年3月25日，南阳市宛都公证处出具（2016）宛市证民字第1882号执行证书。据此，一审法院作出（2016）豫1302执496-1号执行裁定书，查封被执行人田荣冬所有的位于南阳市××房屋（含1层2层）面积约298.35平米房。期限为三十六个月。中泰房地产公司作为协助公司，接收了该执行裁定书。2019年5月13日，中泰房地产公司作为案外人向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月21日作出（2019）豫1302执异155号执行裁定书，裁定“驳回案外人中泰房地产公司的异议请求。”中泰房地产公司因对该裁定不服，向一审法院提出“案外人执行异议之诉”。另查，2015年3月6日，中泰房地产公司作为甲方、田荣冬为乙方，双方签订中××房屋预约认购书，田荣冬购买××房屋（含1层2层），暂测建面积约298.35平方米。付款约定：一次性付清：乙方已付清该房屋房款。一审法院认为，一、中泰房地产公司辩称涉案房产实际为抵押与田荣冬、赵灿，但未提交相关证据，且与事实不符，缺乏依据，一审法院不予采纳。田荣冬的情况说明，不享有足以排除法院强制执行的民事权益。二、中泰房地产公司与田荣冬、赵灿签订有房屋预约认购书，将涉案房产出售给田荣冬、赵灿，同时田荣冬、赵灿已付清该房屋房款。三、一审法院对田荣冬、赵灿购买的××房屋（含1层2层）采取查封、评估等强制措施，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告南阳市中泰房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费26785元，由原告南阳市中泰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审查对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，2015年3月6日，中泰房地产公司与田荣冬签订房屋预约认购书，约定将案涉房屋出售给田荣冬，付款约定中明确注明已付清房屋房款，同时中泰房地产公司也向田荣冬出具有房款收据。一审据此将案涉房屋作为田荣冬的财产予以查封执行不违悖法律的规定。中泰房地产公司称其与田荣冬之间的房屋买卖实际是对借款的抵押，但除双方的自述外，并不能提供相关的证据予以证实。相反，田荣冬、赵灿在2015年9月29日向闫占华借款时，不仅向闫占华出示了房屋预约认购书和中泰房地产公司出具的收款收据，还明确约定了以该房屋作为抵押向闫占华提供担保，田荣冬、赵灿承诺如到期不能偿还借款，愿将该房产折价变卖，由闫占华优先受偿，田荣冬、赵灿以实际行动表明其是从中泰房地产公司购买了该房屋。2016年闫占华在申请一审法院将案涉房屋作为田荣冬、赵灿的责任财产执行查封时，一审法院向中泰房地产公司送达了相关协助文书，中泰房地产公司当时也未提出异议，表明其对与田荣冬之间的房屋买卖并不否认；如果中泰房地产公司在被要求协助查封房产时即提出异议，并被审查认定异议成立的话，则闫占华完全可以另行变更申请执行标的，以便于更好的维护其权益，而中泰房地产公司是在时过3年后才提出执行异议，其行为本身有失正当性。中泰房地产公司称其与田荣冬、赵灿后达成了借款和解协议，已另以其他7套房产和7个车位抵偿了双方的借款债务，但其所谓的协议显示签订时间是2019年9月，远在案涉房产被查封之后，协议和收款收据中并不显示房屋和车库的具体坐落位置及编号，协议的真实性也存疑，现田荣冬、赵灿对协议的履行也不认可，故对其该主张本院不予采信。综上，本院认为，中泰房地产公司上诉的主张依据不足，不应得到支持。综上所述，中泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26785元，由南阳市中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇二〇年五月十二日法官助理陈俊书记员张昊