江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8888号上诉人（原审被告）：徐州路达汽车修理有限公司，住所地徐州市二环北路下淀桥西平房。法定代表人：缪义连，该公司总经理。委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐州铁路橡胶制品厂，住所地徐州市粮市东街56号。法定代表人：冯高峰，该厂厂长。委托诉讼代理人：张来贵，江苏创嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周厚远，江苏创嘉律师事务所律师。上诉人徐州路达汽车修理有限公司（以下简称路达汽修公司）因与被上诉人徐州铁路橡胶制品厂（以下简称铁路橡胶厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人路达汽修公司的法定代表人缪义连及其委托诉讼代理人李传胜，被上诉人铁路橡胶厂的委托诉讼代理人张来贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人路达汽修公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，证据不足。涉案租赁物的合同相对方是缪义连，而不是上诉人，通过缪义连与被上诉人签订的租赁合同以及收据中均载明是缪义连，而不是上诉人。一审法院不能以谁使用来认定合同的相对方，即承租人，而应以合同的签字方来认定承租人，实际使用人和缪义连之间的关系与本案无关。中国铁路上海局集团有限公司徐州土地管理所无权出具相关的证明来证明涉案土地和房屋的使用方，一审法院据此认定涉案土地的使用权人欠缺相应的证据予以佐证，应调取涉案土体的使用权证来印证使用权人，否则无法证明涉案土地的权属，也无法认定该证明的效力。2.被上诉人的诉请不具体明确，无法认定返还土地和房屋的具体坐落位置，一审法院也未查清该事实。3.一审法院的判决超出被上诉人的诉请，应予以发回重审或者改判。被上诉人铁路橡胶厂辩称，上诉人的上诉内容一审法院均已查清，其上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。铁路橡胶厂向一审法院提出诉讼请求：1、判令路达汽修公司立即支付租金31080元，并将占有的租赁房屋返还，赔偿铁路橡胶厂损失，按每年租金31080元给付租金损失，并以应付租金损失为基数，从2017年1月1日起至交还房屋之日止，按照中国人民银行计收逾期贷款利率标准给付利息损失；2、判令路达汽修公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2016年1月1日，铁路橡胶厂与缪义连签订编号为XXZL2016-7#《房屋租赁合同》（尾部承租方法定代表人处缪义连签名、无单位印章），约定铁路橡胶厂将位于本市北二环大沙河建筑面积300平方米房屋出租给承租方用于汽车修理；租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；租赁期限届满，出租方有权收回房屋，承租方应如期返还；租金为2190元/月，总计为31080元；承租方应于每季度前一个月向出租方支付租金；合同期满后，除非另行订立书面合同，双方不得将合同自动顺延或以其他理由继续执行合同的权利义务，并对承租方装修增加的财产、增添的设施设备如何移交也进行了约定。2016年4月12日，铁路橡胶厂与“徐州铁路路达汽修厂”（首部载明承租方）签订编号为XXZL-2016-7《房屋租赁合同》，内容同上述合同基本一致，又对承租方应付5000元保证金作了约定（2016年6月8日铁路橡胶厂实际收取路达汽修公司交付的押金5000元），缪义连在该合同尾部承租方法定代表人处签名，未加盖单位印章。另，中国铁路上海局集团有限公司徐州土地房产管理所出具“证明”，案涉房屋土地目前由铁路橡胶厂无偿长期使用和管理。徐州铁路路达汽修厂系缪义连投资于2001年3月16日设立的个人独资企业，该厂于2013年6月3日经工商登记注销，路达汽修公司系缪义连于2013年6月3日经工商登记设立的自然人独资有限责任公司。庭审中，路达汽修公司自认案涉租赁合同项下租赁物由其占有使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。路达汽修公司虽主张租赁合同是铁路橡胶厂同汽修厂签订、不是同路达公司签订的，但在该合同承租方法定代表人处签名的是路达汽修公司的法定代表人，路达汽修公司也未能提供证据证明缪义连同时亦担任其他单位的法定代表人，且从押金收据载明交款单位为路达汽修公司及路达汽修公司占有使用租赁物来看，路达汽修公司对于其作为承租人是认可且已实际履行该合同，故法院认定路达汽修公司为案涉房屋租赁合同的一方当事人即承租人。铁路橡胶厂与路达汽修公司之间的房屋租赁合同租赁期间届满后，双方未再订立书面合同，租赁关系终止，路达汽修公司应按约定返还租赁物并支付尚欠的租金。关于拖欠租金数额，应认定2016年度租金按约定为31080元，路达汽修公司主张铁路橡胶厂口头减租没有证据证实，但其交付的押金5000元可以抵充有关费用。关于铁路橡胶厂主张路达汽修公司按租金标准赔偿交还房屋之日损失的问题，即租赁关系终止后租赁物实际返还之前的占有使用费，根据查明的事实，路达汽修公司目前仍未返还租赁物给铁路橡胶厂，故对铁路橡胶厂该主张及要求路达汽修公司返还房屋的诉讼请求，予以支持，路达汽修公司对租赁物进行改造、搭建等形成的添附可按双方约定移交，路达汽修公司主张铁路橡胶厂给付其建造费没有依据；路达汽修公司主张涉案房屋已经交付给工程段没有证据证实，也没有依据，因为涉案房屋出租方是铁路橡胶厂，铁路橡胶厂有证据证明对涉案房屋租赁合同项下房产有使用、管理的权利。关于铁路橡胶厂主张损失中的利息问题，路达汽修公司欠付租金部分的利息损失，有事实和法律依据，其主张从2017年1月1日起支付亦有事实依据，但合同终止后租金损失部分的利息请求，无法律依据，对该部分主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，遂判决：一、判决生效后15日内，路达汽修公司将XXZL-2016-7《房屋租赁合同》项下北二环大沙河建筑面积300平方米房产返还给铁路橡胶厂，并一次性支付给铁路橡胶厂拖欠租金31080元及该款逾期付款利息（以31080元为本金，按同期银行贷款利率标准，自2017年1月1日起计算至实际给付之日止）以及占有使用费（按每年租金31080元标准，自2017年1月1日起计算至返还房产之日止，已付押金5000元可以抵充）；二、驳回铁路橡胶厂的其他诉讼请求。二审期间，上诉人路达汽修公司向本院提供2018年5月14日鼓楼区人民法院的庭审笔录一份，证明被上诉人在庭审中要求返还的是门面房两间及院内地皮，而在本案中一审法院在未查清事实的基础上直接判决要求上诉人返还300平方米的房产，与事实不符。被上诉人铁路橡胶厂质证称，该笔录是重审之前的笔录，在重审的案件中，双方对租赁物的位置以及相关的产权均当庭作出陈述，相关的产权位置已经查清。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.双方当事人的主体是否适格；2.上诉人应否向被上诉人支付租金、返还房屋；3.一审判决是否超出当事人诉请。一、关于双方当事人的主体是否适格的问题。本院认为，涉案房屋产权属中国铁路上海局集团有限公司所有，中国铁路上海局集团有限公司已出具证明表明该房产目前的使用和管理单位为被上诉人铁路橡胶厂，故被上诉人铁路橡胶厂就涉案房产主张权利主体适格；至于上诉人路达汽修公司，虽被上诉人铁路橡胶厂据以主张权利所依据的《房屋租赁合同》中载明的承租方为“徐州铁路路达汽修厂”，但合同的签约相对方为时任徐州铁路路达汽修厂法定代表人的缪义连，后该修理厂于2013年6月3日经工商登记注销，并由缪义连于同日登记设立上诉人路达汽修公司，涉案《房屋租赁合同》上虽未加盖上诉人路达汽修公司的公章，但涉案房屋自出租后一直由上诉人路达汽修公司占有使用，缪义连作为上诉人路达汽修公司的法定代表人签署合同，在无证据证明其超越权限订立合同或相对人知道或应当知道其超越权限的情况下，该代表行为有效。据此，一审法院将上诉人路达汽修公司作为合同相对人，主体适格。二、关于上诉人应否向被上诉人支付租金、返还房屋的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案《房屋租赁合同》第9.2条约定“合同终止后，乙方应于10日内将房屋及其附属设施设备原状返还给甲方，但房屋及其附属设施设备合理损耗的除外”。经查，该租赁合同已于2016年12月31日到期终止，上诉人路达汽修公司应依约将涉案房屋返还被上诉人铁路橡胶厂。因上诉人路达汽修公司于合同到期终止既未与被上诉人铁路橡胶厂另行达成续订租赁合同的合意，亦未返还涉案房屋，依法应向被上诉人铁路橡胶厂支付其占有使用涉案房屋期间的使用费。三、关于一审判决是否超出当事人诉请的问题。本院认为，被上诉人铁路橡胶厂系依据涉案《房屋租赁合同》向上诉人路达汽修公司主张返还涉案房屋，该合同中载明的涉案房屋状况即为“北二环大沙河门面房二间及院内地皮”、“建筑面积：300㎡”，一审据此认定上诉人路达汽修公司应返还的涉案租赁标的物，并未超出被上诉人铁路橡胶厂的一审诉请。综上所述，上诉人路达汽修公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由上诉人路达汽修公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 张 伟审判员 胡元静二〇二〇年五月六日书记员 陆滢冰