江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1447号上诉人（原审被告）：黄超杰，男，汉族，1973年1月28日生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李训季，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞涛，江苏苏源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洪朝社，男，汉族，1954年11月24日生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：张玉保，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人黄超杰因与被上诉人洪朝社房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄超杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回洪朝社的一审诉讼请求；2、诉讼费由洪朝社承担。事实和理由：一、一审法院超出被上诉人的诉讼请求范围处理案件，违反了法院不告不理的原则。一审中，被上诉人要求上诉人给付房屋租金，且在一审过程中未变更诉讼请求。一审己查明，黄超杰与洪朝社之间没有租赁关系，一审判决上诉人给付被上诉人占有使用费超出了被上诉人的诉讼请求。二、黄超杰没有占有洪朝社的任何财产，不存在给付洪朝社占有使用费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。洪朝社辩称，本案双方系租赁合同关系，合同到期之后上诉人未向出租人返还房屋，在此情况下一审法院判决上诉人向我方支付占有使用费用，符合事实和法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。洪朝社向一审法院提出诉讼请求：要求黄超杰支付租金235455元及利息（按同期银行贷款利率，自洪朝社起诉之日起支付至租金付清之日止）。一审法院认定事实：2014年10月21日，洪朝社（出租方、甲方）与黄超杰（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将南京市玄武区花园路1-88号大门右侧整栋三层楼（现有奶茶店除外）租赁给乙方从事餐饮、棋牌室经营等，租赁期限4年，自2015年2月12日起至2019年2月11日止，合同期满、终止合同。乙方退场时，现有装饰及设施归甲方所有，乙方不能以任何理由向甲方提出赔偿。第一年租金为18.5万元，第二年为19.5万元，第三年为20.5万元，第四年21.5万元，半年一付，每次付租金应在每年前15天支付，即先付租金后使用，超过一个月没交，甲方有权收回房产，因此产生的损失乙方自负；2、乙方在承租期间不得随意装修，确需改造，必须经甲方同意，并要保证房屋安全。合同履行期间，如果遇到政府拆迁、部队征用，双方自觉服从，并不作为违约，甲方按实际租用时间退还剩余租金，也不做任何补偿。乙方在承租期间不得将房屋转租给他人，确需转租需经甲方同意，否则甲方有权终止合同、收回房屋。如果一方提前解除合同，需提前三个月通知对方，并赔偿对方相应损失。2017年8月10日，一审法院作出（2016）苏0102民初4780号民事判决，判令：洪朝社、第三人南京豪巴捌酒店（个体户字号，实际经营者黄超杰）、南京市玄武区桃花度休闲洗浴中心（个体户字号，实际经营者冯杰）应将位于南京市玄武区花园路1-88号各自承租的房屋腾空后返还给中国人民解放军73670部队。2018年3月16日，一审法院作出（2018）苏0102民初1009号民事判决，判令：洪朝社应自2016年8月27日起向中国人民解放军73670部队支付占用涉案房屋期间的使用费。由于认为黄超杰未给付所欠租金，为此洪朝社于2019年1月8日诉至一审法院。一审另查明：2015年5月1日，中国人民解放军73670部队（甲方）与南京亚美石材厂（乙方、经营者为洪朝社）签订一份军队房地产租赁合同，约定由部队将坐落南京市玄武区花园路1-88号面积为180平方米的场地租赁给洪朝社，租赁期限自2015年5月1日起至2016年5月1日止，租金总额44000元。南京亚美石材厂系个体工商字号，已于2015年6月19日被注销。一审审理中，洪朝社补充表示：（1）2016年8月11日前的应付租金黄超杰已经付清；2016年8月12日至2017年2月12日，黄超杰曾经给付5万元，包括水电费9324元和租金40676元，因此该期间内黄超杰还欠租金56824元；2017年2月13日至2018年2月8日，黄超杰支付水电费66536元和租金92905元，因此该期间内黄超杰还欠租金178631元；56824元和178631元相加之和，就是本案洪朝社诉请黄超杰拖欠的租金235455元；（2）以支付宝、微信以及现金等多种方式，黄超杰曾经支付租金和水电费，其中以现金方式支付的款项包括2017年3月25日的8800元、2017年5月22日的8200元、2017年8月13日的20000元和2018年12月21日的4000元；（3）2018年2月8日，涉案房屋腾空以后已由黄超杰返还给中国人民解放军73670部队。黄超杰补充表示：（1）2016年5月1日以后，洪朝社要求黄超杰继续交纳租金，否则将会阻止黄超杰继续营业，所以自2016年9月以后，黄超杰又以各种方式陆续给付洪朝社一些款项，其中银行转账支付82580元、支付宝支付65280元、微信支付10200元，加上现金支付，总计已向洪朝社支付23万元左右；（2）2016年5月1日以后，涉案房屋的产权人73670部队已通过诉讼方式将所有出租房屋收回，洪朝社因此已无任何房屋出租给黄超杰，双方之间也无房屋租赁合同关系，双方都应直接与73670部队办理腾空返还房屋手续。在2016年5月1日后洪朝社收取的黄超杰款项，由于没有合法依据，应当属于不当得利，洪朝社应予返还。一审法院认为，洪朝社和黄超杰签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。双方的租赁合同约定，涉案房屋的租期是自2015年2月12日起至2019年2月11日止，但是洪朝社与73670部队约定的租期仅为1年，自2015年5月1日起至2016年5月1日止。在既往案件的审理中，洪朝社也未提供证据证明：2016年5月1日以后，洪朝社已与73670部队又将双方租赁合同约定的租期作出相应延长。所以，双方约定的租期已经超过了洪朝社与涉案房屋产权人约定的租限，依照合同法律有关规定，双方关于超过部分期限的约定应属无效。在涉案合同签订后，黄超杰已经初始占有使用涉案房屋，在2016年5月1日以后，虽然双方的租期约定已经归属无效，但是黄超杰并未将涉案房屋及时返还给洪朝社或者产权人，而是以原来的用途继续占有使用，直至最终于2018年2月8日将涉案房屋返还给产权人。所以，自2016年5月1日起至2018年2月8日止的占用期间，参照双方关于租金的约定黄超杰应当向洪朝社给付涉案房屋的使用费用。故，洪朝社要求黄超杰给付拖欠占有使用费235455元且支付逾期利息的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：黄超杰应自判决生效之日起十五日内给付洪朝社占有使用费人民币235455元且支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年1月8日起至黄超杰实际付清之日止）。本案案件受理费4682元，由黄超杰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人认为，根据其向一审法院提交的银行转账记录、微信截屏、微信和支付宝转账记录等，其2016年8月12日以后通过中国邮政储蓄银行卡转账给洪朝社203700元、通过中国工商银行卡转账给洪朝社46120元、通过微信转账支付给洪朝社55830元、通过支付宝转账支付给洪朝社22850元。被上诉人经核对，对上诉人通过支付宝转账的22850元予以认可，对上诉人通过微信转账的55830元，认为其中2017年7月15日两笔1500元、7月18日一笔3200元、11月17日一笔1000元为重复计算，其余款项予以认可。对于上诉人通过工商银行卡和邮政储蓄银行卡的转款认为与本案无关。本院认为，上诉人主张通过邮政储蓄银行卡向被上诉人转账203700元、通过工商银行卡向被上诉人转账46120元，但相关银行流水均未显示收款人姓名，大部分流水亦未显示收款人卡号，且在本院限定时间内未能提交证据证明相关转账对象为被上诉人，故本院对上诉人所称通过邮政储蓄银行卡以及工商银行卡向被上诉人的转账款项不予认可。对于上诉人的支付宝转款金额22850元，被上诉人予以认可，本院予以确认。对于上诉人的微信转款金额，经核对微信记录，被上诉人陈述存在重复计算属实，应予以扣除，本院确认上诉人通过微信向被上诉人转账48630元。根据核对情况，对于上诉人向被上诉人支付的下列款项，被上诉人一审未予计入其自行统计的支付列表中，具体为：2017年7月15日1500元、2017年9月18日2900元、2017年9月27日500元，2018年1月7日634元、2018年1月13日4000元、2018年1月16日3000元，2018年1月25日2596元，合计15130元。另，上诉人于2017年3月13日向被上诉人支付的700元、5000元，被上诉人认为已经列入了其自行统计列表2017年3月10日的水电费8755元内，上诉人认为上述付款不可能是水电费。本院认为，上诉人虽不认可上述两笔款项为缴纳的水电费，但亦未提交证据证明其相应的水电费是如何支付的，故本院对上诉人的意见予以采纳。本院认为，涉案房屋系被上诉人自73630部队承租后转租给上诉人。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2015年2月12日至2019年2月11日，而被上诉人与73670部队签订的租赁合同约定的租期自2015年5月1日起至2016年5月1日止。根据相关司法解释的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。故上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同超过2016年5月1日租期的部分无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2016年5月1日后，上诉人仍然占有使用涉案房屋直至2018年2月8日将涉案房屋返还给涉案房屋产权人，故上诉人应向被上诉人支付自2016年5月1日起至2018年2月8日期间的房屋占有使用费。一审中，被上诉人基于双方存在房屋租赁合同关系要求上诉人给付租金，一审法院在认定租赁合同部分无效的情况下，判令上诉人向被上诉人给付房屋占有使用费，并未超出当事人的诉讼请求的范围，上诉人认为一审判决违反不告不理原则，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人欠付被上诉人房屋占有使用费及相关费用的金额。被上诉人自认2016年8月12日之前上诉人已经付清相关费用。2016年8月12日至2018年2月8日期间，根据双方签订的合同，上诉人应向被上诉人支付的房屋占有使用费的数额为300253元（97500+205000÷365×361）。根据被上诉人提交的证据，上诉人应向被上诉人支付水电费75860元，合计376113元。经双方当事人核对，本院认定被上诉人自行制作的付款统计表中遗漏了上诉人已给付的15130元款项，据此，上诉人向被上诉人支付的款项为50000+92905+15130=158035元。上诉人欠付被上诉人的款项为218078元（376113-158035）。一审判决对上诉人欠付款项的数额认定存在错误，本院依法予以纠正。被上诉人主张上诉人自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付相应利息，由于中国人民银行贷款基准利率标准已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上所述，上诉人黄超杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初350号民事判决为：黄超杰应自本判决生效之日起十五日内给付洪朝社占有使用费218078元及相应利息（自2019年1月8日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至黄超杰实际付清之日止）如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4682元，由黄超杰负担4529元，由洪朝社负担153元。二审案件受理费4682元，由上诉人黄超杰负担4529元，由被上诉人洪朝社负担153元。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年五月十八日法官助理  高 峥书 记 员  王 凤