湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4194号上诉人（原审被告）：李燕，女，1951年11月24日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎开阔，男，1983年1月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘燕，湖南凯威律师事务所律师。原审第三人：郭昱良，男，1977年10月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原审第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号万家丽国际16楼1609、1613-1、1615A房。法定代表人：秦帅辉，总经理。原审第三人：黎杰，男，1975年4月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原审第三人：秦全，男，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原审第三人：秦超，女，1983年3月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。上诉人李燕与被上诉人黎开阔、原审第三人郭昱良、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）、黎杰、秦全、秦超房屋买卖合同纠纷一案，李燕不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李燕上诉请求：1.请求二审法院依法裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院审理本案；2.请求二审法院依法裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；3.请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求；4.本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反了专属管辖的规定，本案应由不动产所在地即雨花区人民法院专属管辖。《民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案中，根据被上诉人在一审起诉状中诉讼请求和事实与理由的阐述，涉及不动产权属纠纷，本案应属于雨花区法院专属管辖。虽然案涉的《房地产买卖居间合同》约定的管辖法院为长沙市芙蓉区人民法院，但法律规定,属于人民法院专属管辖的案件，不得约定管辖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为第一审人民法院受理案件违反专属管辖规定的，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院。据此，一审法院违反了专属管辖的规定，应当裁定撤销原裁判并移送有管辖权的人民法院。二、一审法院遗漏必要的诉讼参加与人，导致事实无法查清，应当发回重审。案涉的《房地产买卖居间合同》签约主体为四方当事人，分别为田真真(上诉人)、黎开阔(被上诉人)、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部、湖南中环地产顾问有限公司(一审第三人)。一审过程中《房地产买卖居间合同》的签约主体之一长沙市雨花区乐盈房产中介服务部自始至终未通知参加本案。被上诉人主张确认《房地产买卖居间合同》的效力,应当通知所有签约主体参加诉讼。《民事诉讼法》第一百三十二条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十七条规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。《民事诉讼法》第一百七十条规定，原判决遗漏当事人的,裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。据此，一审法院遗漏必要的诉讼参加与人，导致事实无法查清，应当发回重审。三、一审法院错误认定合同有效。本案中，黎开阔(被上诉人)、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部、湖南中环地产顾问有限公司(一审第三人)恶意串通，损害了上诉人的利益，应当根据《合同法》第五十二条规定，认定《房地产买卖居间合同》无效。一审中因遗漏必要的诉讼参加与人，导致没有查清黎开阔(被上诉人)、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部、湖南中环地产顾问有限公司(一审第三人)恶意串通,损害了上诉人的利益的事实，进而错误认定《房地产买卖居间合同》有效并同意被上诉人解除合同。四、一审法院错误认定上诉人存在违约行为，错误认定上诉人承担违约金。1、如二审法院仍然认定《房地产买卖居问合同》有效，因上诉人并无违约行为，不应当认定上诉人承担违约责任。2、上诉人具有配合被上诉人向其指定人员进行房产过户的事实，过户未完成，系非上诉人原因导致。3、被上诉人存在违约行为在前,在被上诉人在全面履行合同义务之前，上诉人有权依据合同约定暂停配合办理过户行为。据此，上诉人系依合同约定行使自身合法权益，不应认定存在违约行为，被上诉人主张的违约金不应予以支持。综上，上诉人认为一审法院违反了专属管辖的规定，且存在遗漏必要的诉讼参加与人情形，应当指定具有管辖权的法院重审本案。一审审理过程中，也未依法查明《房地产买卖居间合同》无效的事实、且在认定被上诉人违约在先时仍判决上诉人承担违约责任，导致错判本案，请求二审法院依法查明相关事实，依法处理办案。被上诉人黎开阔答辩要点：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，二审法院由应当驳回上诉，维持原判；2.本案属于合同纠纷，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖居间合同》中明确约定了管辖法院为长沙市芙蓉区法院，本案没有违反专属管辖的法律规定；3.本案双方签订了合法有效的《房地产买卖居间合同》，被上诉人按约支付了全部购房款，上诉人未按约定将标的房屋过户给被上诉人，长沙市雨花区乐盈房地产中介服务部并未参与买卖的交易过程，与被上诉人的诉求和本案的审理结果均没有任何利害关系，并非本案必须参加诉讼的当事人，因此一审并未遗漏必要的诉讼参加人；4.被上诉人与上诉人之间签订的合同并不存在无效情形，且被上诉人已经支付全部购房款，已履行完合同约定的支付房款义务，但上诉人未按合同约定将房屋过户给被上诉人，已经构成违约。原审第三人黎杰答辩称：本案系合同纠纷，双方约定了管辖问题，不违反法律规定。长沙乐盈服务部与本案没有利害关系，不影响基本事实的查明和审理，本案事实清楚，不属于追加的第三人。本案不存在恶意串通，均是各方真实意思表示。本案因上诉人没有履行过户义务，因上诉人的原因导致合同目的根本无法实现，属于违约。黎开阔向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认黎开阔与李燕签订的编号为SF1809280《房地产买卖居间合同》合法有效；2.判令李燕继续履行SF1809280《房地产买卖居间合同》并为黎开阔办理房屋所有权转移登记手续；3.判令李燕支付黎开阔违约金442000元。4.判令由李燕承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年12月16日，李燕（甲方）与黎开阔（乙方）、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（丙方、以下简称乐盈服务部）、中环公司（丁方）签订编号为ＳＦ1809280、ＳＦ1809282的《房地产买卖居间合同》，编号为ＳＦ1809280的合同约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室出卖给乙方，房屋权证编号71××74，建筑面积216.46平方米，该房屋成交价格为221万元，乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金5万元；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款金额为110万元，甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解除抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三人方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资70万元替甲方赎楼，不足部分由甲方自筹，赎楼前，乙方同意甲方不须办理此房赎楼过户委托公证至丙方名下，因此产生的风险由甲乙自行承担；2、甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户、按揭相关手续。合同还对其他事项进行了约定。编号为ＳＦ1809282的房地产买卖居间合同约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋103室出卖给乙方，成交价格为224万元，房屋权证编号71××75，建筑面积219.34平方米；乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金5万元；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款金额为110万元，甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资替甲方赎楼（出资额为赎楼所需资金的百分之三十），不足部分甲方自筹，赎楼前，甲乙双方协商一致甲方不须办理赎楼过户相关委托公证至丙方名下，因此产生的风险由双方自行承担；2甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户，按揭相关手续；6、备注条款第1条变更为甲方自行赎楼，因此产生的费用由甲方自行承担。李燕在两份合同甲方处签名并捺手印，黎开阔在两份合同乙方处签名并捺手印，乐盈服务部在两份合同丙方处加盖单位公章，中环公司在两份合同丁方处加盖单位公章。同日，李燕、黎开阔出具一份《声明书》，声明书载明：标的房产长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102，《房地产买卖居间合同》编号Ｓ1809280，因标的房产有部分银行贷款尚未还清，产权人无力还贷，买方自愿以部分房款计70万元为产权人还贷赎楼，居间方已告知买卖双方交易流程及付款方式，并已对双方作风险提示，买卖双方均已了解并自愿按约定流程进行，相应资金风险由双方自行承担，居间方仅提供协助配合办理赎楼手续。2017年12月16日，黎开阔向李燕给付了长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋102室、103室的购房定金共计10万元，李燕向黎开阔出具了两张收条。2018年1月2日，黎开阔向李燕支付首付款70万元，李燕出具一张《收条》，收条载明：今收到黎开阔交来购长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋102、103号门面首付款70万元。黎杰应黎开阔指示于2018年1月2日至2018年1月13日共计向李燕的银行账户转款共计161万元，卢炼应黎开阔指示于2018年1月4日向李燕的银行账户转款5万元，以上黎开阔向李燕合计支付246万元。李燕认可黎开阔向其支付购房款共计246万元。2017年12月24日，黎杰以李燕、田真真的代理人名义（甲方）与秦全、秦超（乙方）签订编号为1700092的《房屋买卖合同》，合同约定房产坐落于长沙市雨花区门面，房产证号为长房权证雨花字第××、71××74、71××75，房屋在中信银行有抵押贷款，并已出租，房屋总价款1258万元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，秦全往与黎开阔的联名账户支付了240万元，秦全向黎杰支付了40万元，秦全于2018年1月8日向李燕支付50万元、于2018年2月4日向李燕支付70万元。之后，因涉案门面权属未能登记至秦全、秦超名下。秦全、高文辉夫妇与秦超、陈秀东夫妇遂向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，2018年12月26日，长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初5757号判决，判决如下：1、解除秦全、秦超与黎杰以李燕、田真真代理人的名义于2017年12月24日签订的编号为1700092的《房屋买卖合同》；2、黎开阔于本判决生效后7日内返还秦全、秦超购房款400万元；3、黎开阔于本判决生效后7日内支付秦全、秦超违约金40万元；4、驳回秦全、高文辉、秦超、陈秀东的其他诉讼请求。黎开阔对该判决不服，并提出了上诉，2019年7月16日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4358号判决，认定秦全根据黎杰提供的李燕的个人信息和账户向李燕支付了购房款120万元，秦全向李燕支付购房款的行为，应当视为是按照黎开阔的指示所支付，李燕亦认可收到了秦全支付的购房款120万元，因此黎开阔对黎杰与秦全、秦超签订涉案房屋买卖合同是知情的，该买卖合同的责任应由黎开阔承担，李燕和黎杰收到秦全的购房款应当由黎开阔负责返还，黎开阔返还李燕收取的该笔款项后可在黎开阔与李燕之间的房屋买卖合同纠纷中予以解决。长沙市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。另查明，长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室（权证号71××74）现更名为长沙市雨花区香樟路460号德馨园Ａ区15栋102（权证号71××74）。该房屋无抵押登记。长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋103室未注销抵押登记。再查明，本案在审理过程中，2019年1月22日，李燕向本院申请卢炼作为本案第三人参加诉讼。2019年4月9日，李燕向本院申请撤回卢炼作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，黎开阔与李燕对于涉案的长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室签订的ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。因李燕将房屋出卖给黎开阔，黎开阔在自己尚未取得房屋所有权或处分权时，又将房屋转卖给秦全、秦超，导致秦全、秦超无法办理涉案房屋的不动产转移登记，黎开阔与秦全、秦超之间买卖合同目的无法实现的事实，并不妨碍李燕依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同中所享有权利的实现，也不影响李燕与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行。合同签订后，黎开阔向李燕支付了长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室、103室的购房款246万元。此外，秦全向李燕支付的120万元购房款，经长沙市中级人民法院认定为秦全系按照黎开阔的指示所支付，黎开阔向李燕返还该笔款项后，可在黎开阔与李燕的房屋买卖合同纠纷中解决。故该笔120万元应认定为黎开阔向李燕支付的购房款。以上黎开阔向李燕支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室、103室的购房款共计366万元。黎开阔与李燕约定长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室成交价格为221万元，103室成交价格为224万元，两套房屋成交价格共计445万元。黎开阔向李燕支付的366万元购房款，双方未明确区分每笔款项支付所对应的房屋，黎开阔主张366万元中的221万元系支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室的购房款，该房屋的购房款已全部付清，剩余145万元系支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋103室的购房款。因102室无抵押登记，符合房屋过户条件，而103室至今仍未注销抵押登记，无法过户，故应以黎开阔的主张为准。李燕与黎开阔约定甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解除抵押后十个工作日内办理过户手续，李燕收到全部购房款后两日内将房屋交接给黎开阔。现长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室已无抵押登记，黎开阔支付了该房屋的全部购房款221万元，已履行完毕合同约定的支付购房款的义务，李燕应按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室过户至黎开阔名下。黎开阔要求李燕继续履行ＳＦ1809280号房地产买卖居间合同，为黎开阔办理长沙市雨花区）的不动产登记手续，于法有据，予以支持。李燕未按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区102室过户至黎开阔或黎开阔指定的第三人名下，李燕已构成违约，应承担相应的违约责任。黎开阔与李燕约定双方任何一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于合同成交价格20%的违约金。黎开阔与李燕约定的违约金的标准过高，依法将违约金的标准酌情调整为合同成交价格的10%，黎开阔要求李燕支付违约金442000元（2210000×20%），一审法院对违约金在221000元（2210000×10%）的范围内予以支持，对超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认黎开阔与李燕于2017年12月16日签订的ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》合法、有效；二、李燕应于本判决生效后三十日内，将办理黎开阔所购买的位于长沙市雨花区，权证号：71××74）不动产权属证书所需的所有材料提交至长沙市不动产登记机构，协助黎开阔办理此房屋的不动产登记；三、李燕应于本判决生效后十日内向黎开阔支付违约金221000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回黎开阔的其他诉讼请求。案件受理费7930元、财产保全费5000元，合计12930元，由黎开阔负担6465元，李燕负担6465元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是1.原审法院对本案是否具有管辖权？2.本案上诉人李燕与被上诉人黎开阔签订的房屋买卖合同是否有效？3.原审是否遗漏必要的诉讼参与人，是否应当发回重审？4.原审认定上诉人李燕承担违约责任是否合理？关于管辖权。上诉人李燕认为，本案原审法院违反法律关于专属管辖的规定，应当移送有管辖权的法院审理。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一款“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”本案系因房屋买卖引起的合同纠纷，不属于因涉及不动产引发的物权纠纷，且案涉合同约定管辖法院为原审法院，故本案纠纷并未违反法律关于专属管辖的规定，原审法院对本案具有管辖权，上诉人李燕的该上诉理由不能成立。上诉人李燕认为原审遗漏了必须参加诉讼《房地产买卖居间合同》的签约主体之一的长沙市雨花区乐盈房房产中介服务部，应当发回重审。本院认为，长沙市雨花区乐盈房产中介服务部虽是签约主体，但其并非房屋买卖关系中的直接当事人，而是居间合同关系的当事人，其没有参加诉讼不影响本案事实的查清，不是必须参加诉讼的当事人，对李燕的该上诉意见本院不予采纳。关于合同效力。上诉人李燕认为本案被上诉人黎开阔、中环公司及长沙市雨花区乐盈房产中介服务部恶意串通，损害上诉人利益，本案案涉合同应属无效。经查，案涉合同签订后，被上诉人黎开阔已经依约向上诉人李燕支付购房款，本案没有证据证明被上诉人黎开阔与中环公司、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部之间存在恶意串通损害上诉人李燕利益的情形，房屋买卖合同系上诉人李燕与被上诉人黎开阔双方的真实意思表示，应属有效，对上诉人李燕该上诉意见本院不予采纳。关于违约责任。案涉合同签订后，被上诉人黎开阔已经依约支付SF1809280《房地产买卖居间合同》项下案涉房屋的全部购房款，因上诉人李燕未按照合同约定将案涉房屋办理过户手续，上诉人李燕已经构成违约应当承担违约责任，原审综合本案合同的履行情况，认定上诉人李燕承担的违约金数额合理，本院亦予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7930元，由上诉人李燕负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十六日书记员  杨 蓓