重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1916号 原告：唐银全，男，1980年11月28日生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：艾映含，系原告之妻。 被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵。 委托诉讼代理人：尤四海，系该公司员工。 原告唐银全与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称满励城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾映含，被告的委托诉讼代理人尤四海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐银全向本院提出诉讼请求：要求未给予的租金2600元，还有违约金3900元，未交水电费200元，未交水电卡费200元，跑路诉讼费1100元，合计8000元。事实与理由：2018年5月12日至2021年5月21日，渝北区××大道××号房子交予满励城公司渝北分公司的工作人员，并签下了委托合同。满励城公司渝北分公司于2019年6月19日单方解除合同，原告多次调解不成，满励城公司渝北分公司现在已经注销，只能把满励城公司告上了法庭。满励城公司渝北分公司从2019年2月22日就违背了合同把三个月一次交租金变成了一个月交租金，并于2019年6月19日解除合同，故应该退还原告2个月的免租金2600元，房子未出租，被告还要承担违约金和损失费3900元，未交水电费200元，未交水电卡费200元，跑路诉讼费1100元，合计8000元。 被告满励城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、因原告想卖房导致案涉房屋内的很多物品比较老旧且没有维修，原告不给租客维修，不断骚扰租客，导致合同未到期租客就搬家，我方也因此未扣租客的违约金；2、原告在门店吵闹，赶走了我们部分客户，我们为息事宁人与原告协商于2019年6月双方解除合同，将案涉房屋退还原告，交钥匙就已经清算，不存在欠2600元租金以及其他水电费的问题；并且原告在2019年5月出售房屋，之后的租金与其无关了；3、我方没有违约行为，违约金没有合同以及法律依据。 本院经审理认定如下事实： 原告系位于重庆市渝北区××镇××大道××号××号房屋的所有权人，其与艾映含系夫妻关系。 2018年5月12日，艾映含作为甲方（委托方）与重庆满励城房地产经纪有限公司渝北分公司（以下简称满励城公司渝北分公司）为乙方（管理方）签订物业管理委托合同，约定甲方自愿将其房屋交于乙方管理。第2条，甲方确认乙方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租。为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。第3条，委托期为叁年，自2018年5月22日起至2021年5月22日止。第4条，第1款甲乙双方协商，乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为人民币1300元，一年共计人民币14300元；第5款甲方于2018年5月12日前，将该房屋交付给乙方，如逾期交付，甲方每日承担日房租的双倍作为违约金。第5条，第2款在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担，其它费用由甲方承担。第6条，第1款在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝。第2款，甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。第5款甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费。第6款，双方约定，合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除。第7条，第2款乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。合同页眉载明“Mancheng”，合同尾部甲方处签字为“唐银全，艾映含（代）”，乙方处加盖满励城公司渝北分公司的印章。合同附表关于付款日期载明：第一次付款2018年5月12日￥3900，第二次付款2018年11月22日￥3900不付钱，第三次付款2019年2月22日￥3900，第四次付款2019年5月22日￥3900。 合同签订后，原告分别于2018年5月13日、2019年3月22日、2019年5月22日收到房屋租金3900元、2524元、1300元。 2018年11月7日，四川满城房地产经纪有限责任公司重庆北城天街分公司作为甲方将案涉房屋出租给案外人王俊洁（乙方），租赁期壹年，自2018年11月8日起至2019年11月7日止，约定，签约之日起，甲乙双方不得解除合同，如甲方中途要求收回房屋，应提前30天通知乙方。甲方应退还剩余房租金，并赔偿两个月的房租金作为违约金。如乙方需要退房，必须提前30天通知甲方解除合同并支付两个月房租作为违约金（押金不足两个月的，应从房租中扣除补足两个月违约金）甲方退还未满剩余费用。当日，王俊洁缴纳了押金2000元。 2019年6月19日，王俊洁签署退房明细，其中载明：押金2000元，剩余房租1个月16天2300元，需支付水电费189.12元，实际退费4110.88元。同日，原被告双方进行过协商，确认物业管理委托合同于2019年6月19日解除。 审理中，原告陈述由于2019年6月19日已经解除合同，故剩余两年租赁期没有履行，就不应该免租，故被告应将两年免租的租金2600元支付给原告。被告认为2018年8月22日至2018年11月21日期间就是合同约定免租期。对于合同解除的原因，原告认为系被告违约，并举示了合同碎片拟证明被告为证明系原告违约让其签署不履行合同的协议，最终没签；被告承认其撕毁的确系解约协议。被告认为系原告要另售房屋，与租客产生矛盾，导致租客退房，且原告在门店吵闹，被告不得已与原告解除合同。 另查明，重庆满励城房地产经纪有限公司渝北分公司已于2018年1月30日注销。原告认可其已于2019年5月将案涉房屋另售他人，但称买方愿意延续租赁合同。 以上事实，有双方的当事人陈述、物业管理委托合同、银行明细、照片、退房明细、物业委托代理租赁合同、收据等证据在案证实，足以认定。 本院认为，2018年5月12日，艾映含代唐银全与满励城公司渝北分公司签订《物业管理委托合同》，满励城公司渝北分公司已于2018年1月30日注销，但注销后，满励城公司未及时收回或妥善缴销渝北分公司的公章，致使满励城公司渝北分公司仍持有公章以自己的名义与唐银全签订案涉合同，并且庭审中，满励城公司未提出任何异议，因此，该行为应视为满励城公司实施的合同行为，合同主体应为唐银全和满励城公司。综上，物业管理委托合同系原被告双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务，满励城公司应按照案涉合同的约定承担相应的民事责任。 关于满励城公司是否应将已扣除的剩余两年租赁期免租租金退还唐银全，本院认为，合同约定“甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费”，双方对此产生争议，唐银全认为合同实际履行一年可免除一个月租金，而满励城公司认为2018年8月22日至2018年11月21日期间即为该条约定的免租期即三年租赁期共计免租三个月，故未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合合同对于房屋租金“一年共计人民币14300元”的表述可以认定，双方在签订合同时的真实意思系三个月的免租期在三年租赁期内分别扣除，每年扣除一个月。合同虽约定了“如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除”，但是该条约定内容并非明确若唐银全中途收回房屋，则满励城公司有权一次性扣除三年的免租期，即使可以认定，满励城公司举示的证据亦不足以证明系唐银全违约导致合同解除。综上所述，满励城公司自2018年5月22日起至2019年6月19日期间承租案涉房屋，仅应免除一个月租金，现满励城公司有三个月租金未缴纳，故应向唐银全补齐。因此，对于唐银全要求满励城公司支付两个月租金2600元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，满励城公司未按季度向唐银全缴纳租金构成违约，但合同中并未约定相应的违约金，本院对该诉讼请求不予支持。关于水电费200元、水电卡费200元、跑路诉讼费1100元，唐银全未举证，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司在本判决生效后7日内支付原告唐银全尚欠房屋租金2600元； 二、驳回原告唐银全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶立 二〇二〇年五月九日 书记员  马瑞