浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终145号上诉人（原审原告、反诉被告）：桐乡市金鼎物业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇中兴街天安路21-24号。统一社会信用代码：91330483781846278G。法定代表人：赵李鼎。委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永清，男，1967年4月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县，现住浙江省桐乡市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章正闹，男，1979年6月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县，现住浙江省桐乡市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶林枫、吴成情，浙江光正大律师事务所律师。上诉人桐乡市金鼎物业经营管理有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人陈永清、章正闹合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金鼎公司上诉请求：撤销原判，改判陈永清、章正闹向金鼎公司赔偿损失700000元、支付手续费8000元（4间×2000元/间），合计人民币708000元。事实和理由：（一）一审认为陈永清、章正闹不同意改造方案有权行使先履行抗辩权，系认定事实和适用法律错误。1.陈永清、章正闹从未对改造方案提出异议。章正闹提供的其与金鼎公司工作人员叶攀攀的微信记录显示，陈永清、章正闹对改造方案是默认的，其从未提出过异议。2.叶攀攀通知章正闹查看改造方案并发送《一楼翻新维修业主同意确认表》，章正闹并未查看并确认。一审认为章正闹不同意第二个改造方案才未在《确认表》上签名，与事实不符。3.陈永清、章正闹认可第一个改造方案，不认可第二个改造方案，不合理。本案两改造方案对于案涉3个外街商铺来说前后一致，对于案涉内街商铺来说都是为解决防雨问题，对商铺使用并无区别。两方案都对破损墙体、地面维修，对外立面进行装修，并无根本不同。4.改造施工的4个月中，陈永清、章正闹从未对方案提出任何异议，证明其对施工方案认可。5.案涉商铺改造后效果较好，无业主提出反对意见。（二）本案争议焦点系陈永清、章正闹转让房屋时是否将继续履行《商铺租赁委托书》的约定告知受让人。在《商铺租赁委托书》未解除的情况下，陈永清、章正闹未履行告知义务，即属违约，应当承担违约责任。（三）一审未支持金鼎公司的损失，缺乏事实和法律依据。1.金鼎公司根据《商铺租赁委托书》约定的租金比例计算损失是确定的，相邻商铺租金金额可作为计算金鼎公司损失的依据。一审认为该损失为预期收益而未予支持，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。2.陈永清、章正闹是市场改造的受益人，根据权利义务对等的原则，其应承担约定的义务。3.《商铺租赁委托书》第八条约定，陈永清、章正闹转让商铺时应按约定向金鼎公司支付服务费。（四）陈永清、章正闹在商铺转让时未将应当承担的责任告知买受人，目的是提高转让价格，事后又以不同意改造方案为由不承担违约责任，违反诚实信用原则。陈永清、章正闹辩称：（一）根据《商铺租赁委托书》第四条第二款约定，施工图纸需要陈永清、章正闹确认。金鼎公司调整方案没有得到陈永清、章正闹确认，陈永清、章正闹有权拒绝委托其对外出租商铺。（二）金鼎公司以陈永清、章正闹对方案不关心推断陈永清、章正闹对最终方案认可，没有法律和事实依据。陈永清、章正闹认可最初方案，金鼎公司考虑到成本一直修改方案，金鼎公司在聊天记录中承认方案修改是其自身原因造成的。因最终方案与最早方案存在较大不同，所以陈永清、章正闹未签字确认，拒绝对改造方案签字表明陈永清、章正闹不同意该方案。（三）陈永清、章正闹未违约，金鼎公司要求陈永清、章正闹承担违约责任没有法律依据。本案陈永清、章正闹拒绝委托是金鼎公司原因造成的，根据《中华人民共和国合同法》，陈永清、章正闹享有法定解除权。（四）金鼎公司主张的租金和服务费损失没有法律依据，其不存在损失，即使有也和陈永清、章正闹无关。根据《中华人民共和国合同法》的规定，只支持直接损失，不支持间接损失。金鼎公司未对损失举证，应承担举证不能的后果。请求二审维持原判。金鼎公司一审诉讼请求：判令陈永清、章正闹赔偿金鼎公司损失700000元，并支付手续费8000元。陈永清、章正闹一审反诉请求：判决确认陈永清、章正闹与金鼎公司签订的案涉两份租赁委托书于2018年4月8日解除。一审法院认定事实：2018年3月3日，金鼎公司与章正闹签订《商铺租赁委托书》2份，其中约定：陈永清、章正闹将其位于桐乡市间商铺委托给金鼎公司代为出租，委托租赁期限为2018年7月1日至2021年6月31日；委托期内，商铺租金由金鼎公司代收代付，其中，1040室的商铺第一年的年租金由金鼎公司全额收取，用于本市场一楼内街的改造费等相关费用，盈亏均由金鼎公司自负；第二年的年租金按第一年年租金的110%计算，陈永清、章正闹分得80%，金鼎公司分得20%；第三年的年租金按第二年年租金的110%计算，陈永清、章正闹分得90%，金鼎公司分得10%；1042、1043、1045室的3间商铺第一年的年租金由金鼎公司与陈永清、章正闹各分得50%，并由金鼎公司负责本市场一楼外街的改造费等相关费用，盈亏均由金鼎公司自负；第二年的年租金由陈永清、章正闹分得80%，金鼎公司分得20%；第三年的年租金由陈永清、章正闹分得90%，金鼎公司分得10%；一楼进行内、外街改造等相关费用由金鼎公司承担，并按陈永清、章正闹确认的图纸施工；委托租赁期内，陈永清、章正闹不得中途无故解除租赁合同，若因陈永清、章正闹中途无故解除租赁合同造成金鼎公司或承租人损失的，金鼎公司有权立即停止物业管理，同时陈永清、章正闹应依据金鼎公司与承租人所签订的违约责任条例承担责任，赔偿全部损失；陈永清、章正闹有权依法转让商铺给第三人，在本合同有效期内必须将第三人继续履行本合同作为商铺所有权转移的前置条件，在签订转让合同或有关法律文件时须对此加以声明；转让后，本合同对新的商铺所有人和金鼎公司继续有效；第三人受让商铺后须继承并继续履行本合同约定的陈永清、章正闹的权利和义务；陈永清、章正闹转让商铺，应提前3个月以书面形式通知金鼎公司，且陈永清、章正闹办理1042、1043、1045室的3间商铺的相关过户手续后应与第三人到金鼎公司处办理手续，并交纳服务费2000元／间；陈永清、章正闹与第三人就本合同内容向金鼎公司承担连带责任。一审另查明，上述2份《商铺租赁委托书》的签订日期实际均为2018年3月3日，其中陈永清的签名系章正闹代签。2018年4月8日，章正闹通过微信与金鼎公司工作人员就市场改造方案进行沟通过程中表示：“你明天把合同还给我，我自己出租了”“我最后等三天，如果还没有回应，我的商铺自己出租”。同年4月13日，金鼎公司工作人员通过微信向章正闹发送了《一楼翻新维修业主同意确认表》，并要求章正闹签字，但章正闹因不同意该方案而未前去签名。2018年4月27日，陈永清、章正闹将案涉4间商铺转让给案外人陈永存。一审庭审中，金鼎公司陈述，其于2018年1月制作了第一套市场内、外街改造方案，但未获大部分业主同意；后其又于同年4月提出了第二套改造方案，并获得多数业主同意；同年4月15日后，其开始实施第二套改造方案，最终于同年7月完成；目前大部分改造费用尚未支付给施工方。陈永清、章正闹在一审庭审中陈述，陈永清、章正闹系案涉4间商铺的共同所有权人，在章正闹与金鼎公司签订《商铺租赁委托书》之前，其系自行对外出租案涉4间商铺；陈永清系章正闹的姐夫；金鼎公司的工作人员在签订《商铺租赁委托书》之前即已知晓二人的亲戚关系以及系案涉商铺共同所有权人的情况；章正闹因为太忙而未将签订《商铺租赁委托书》事宜告诉陈永清。一审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一方面，根据双方的诉辩主张，一审法院对一审本诉部分的主要争议问题分析如下：首先，关于《商铺租赁委托书》是否生效的问题，一审法院认为，其一，根据我国合同法及相应司法解释之规定，依法成立的合同，除了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，或者当事人对合同另行约定了生效条件的，亦或是当事人对合同另外约定了生效期限的情形之外，均自成立时生效。现陈永清、章正闹对《商铺租赁委托书》已经成立并无异议，且本案中并无前述阻却合同生效的情由，因此，《商铺租赁委托书》应自成立时起即生效。其二，据陈永清、章正闹所述，金鼎公司的工作人员在签订《商铺租赁委托书》之前就早已知道陈永清、章正闹之间的亲戚关系以及陈永清、章正闹系案涉商铺的共同所有权人，在此前提下，金鼎公司工作人员出于方便高效之考虑，完全有理由相信章正闹自行签订了委托协议的同时也有权代陈永清签订委托协议，以及章正闹会及时将相关情况向陈永清告知；所以，章正闹的行为已构成了表见代理，该代理行为合法有效。其三，陈永清提出确认《商铺租赁委托书》已解除的反诉请求以及章正闹与金鼎公司工作人员微信聊天内容都能从侧面反映出陈永清对《商铺租赁委托书》已生效的事实并无异议。鉴于此，一审法院确认《商铺租赁委托书》系合法有效的协议，双方当事人均应按照《商铺租赁委托书》的约定全面履行自己的义务。其次，关于陈永清、章正闹是否享有先履行抗辩权的问题，根据已认定的证据和事实，其一，从时间脉络来看，金鼎公司早在2018年1月即制作了第一套市场内、外街改造方案，但因大部分业主不同意而未实施；后其于同年3月与陈永清、章正闹签订了《商铺租赁委托书》，明确约定一楼进行内、外街改造等相关费用由其承担，并应按照陈永清、章正闹确认的图纸施工；同年4月，金鼎公司提出了第二套改造方案，并向章正闹发送《一楼翻新维修业主同意确认表》，并要求章正闹过来签字；随后，金鼎公司在陈永清、章正闹不同意亦未签名的情况下开始实施第二套改造方案，最终于同年7月完成。其二，从双方当事人签订《商铺租赁委托书》的日期、《商铺租赁委托书》中约定的委托租赁期限以及金鼎公司实施市场内、外街改造方案的时间对比来看，双方之所以未约定委托租赁期限自签定合同之日起即开始计算，正是为了等待市场内、外街改造的完成，而金鼎公司实际完成市场内、外街改造的时间也正好与《商铺租赁委托书》中规定的委托租赁起始期限相符。其三，从市场内、外街改造所需费用的分配来看，虽然《商铺租赁委托书》第四条第2款规定一楼进行内、外街改造等相关费用由金鼎公司承担，但结合第四条第1款中关于第一年商铺年租金之约定，不难发现，市场内、外街改造等相关费用实质是源自陈永清、章正闹让渡的案涉商铺第一年的年租金，也即实际系由陈永清、章正闹承担；金鼎公司在审理中所称目前大部分改造费用尚未支付给施工方亦能佐证该情况。基于以上分析可知，陈永清、章正闹之所以同意将案涉商铺委托给金鼎公司出租，正是因为金鼎公司承诺按照陈永清、章正闹确认的图纸进行市场内、外街改造，否则，正如章正闹在微信聊天中所称“你明天把合同还给我，我自己出租了”；换言之，金鼎公司按照陈永清、章正闹确认的图纸进行市场内、外街改造是陈永清、章正闹同意与金鼎公司签订《商铺租赁委托书》的先决性条件，同时也是陈永清、章正闹实际向金鼎公司交付案涉商铺的前提条件，而在金鼎公司按约履行该约定条件前，陈永清、章正闹当然可以依法行使相应的先履行抗辩权即拒绝交付案涉商铺，自然更无所谓向金鼎公司赔偿租金损失的责任。再次，关于金鼎公司的损失问题，众所周知，店铺的租金情况取决于该商铺的面积大小、位置好坏、租期长短以及整体行情高低等综合因素，并在不断波动变化，即使金鼎公司确有损失，但其所主张的3年共计700000元租金仅仅是自行估算的预期收益，没有任何其他确凿证据证实。另外，据《商铺租赁委托书》之约定，陈永清、章正闹办理1042、1043、1045室商铺的相关过户手续后应与第三人到金鼎公司处办理手续，并交纳服务费2000元/间，由此可见，金鼎公司收取服务费的基础在于为陈永清、章正闹办理了相关手续，但手续具体内容并不明确，并且金鼎公司至今既没有通知陈永清、章正闹办理任何手续，也没有实际办理过相关手续，所以金鼎公司该部分诉请的依据亦不足。综上所述，金鼎公司的诉请显然缺乏事实与法律依据，不予支持。陈永清、章正闹的答辩意见中的合理部分，予以采纳。另一方面，根据双方当事人的诉辩意见，本案一审反诉部分的争议关键点为陈永清、章正闹是否有权解除《商铺租赁委托书》及其是否已于2018年4月8日解除了《商铺租赁委托书》，一审法院认为，第一，本案应系委托合同纠纷，陈永清、章正闹方作为委托人，依法有权随时解除委托合同，同时，《商铺租赁委托书》中也仅规定陈永清、章正闹方不得中途“无故”解除租赁合同，因此，金鼎公司关于市场改造涉及政府规划及其他业主均已同意改造方案，故陈永清、章正闹方不能解除《商铺租赁委托书》等答辩理由不成立，一审法院不予采纳。第二，章正闹虽在2018年4月8日向金鼎公司的工作人员表示：“你明天把合同还给我，我自己出租了”，但该表述并不够明确，也不够正式，无法据此确认其已最终决定要求解除合同，与之相应的是其最后又称“我最后等三天，如果还没有回应，我的商铺自己出租”，这一表述则进一步表明其当时并未确定立即解除合同。综上可知，陈永清、章正闹方的诉请同样缺乏事实与法律依据，一审法院亦不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回金鼎公司的诉讼请求；二、驳回陈永清、章正闹的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10880元，由金鼎公司负担。一审反诉案件受理费80元，减半收取40元，由陈永清、章正闹共同负担。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方签订的《商铺租赁委托书》约定，内、外街改造按陈永清、章正闹确认的图纸施工。对金鼎公司提供的第二套改造方案陈永清、章正闹并未签字同意，金鼎公司则按照多数业主同意的第二套改造方案进行了施工。改造方案未取得陈永清、章正闹确认，与约定不符。陈永清、章正闹提出要自己出租及后来转让案涉商铺，具有一定的正当理由，并非无故解除合同。但从金鼎公司角度讲，案涉市场众多商铺所有人与金鼎公司均订立了商铺租赁委托书，金鼎公司制定的改造方案很难获得所有业主的一致确认。故本案难以认定任何一方存在违约行为。现陈永清、章正闹已经将案涉商铺转让给案外人，金鼎公司的诉请实际上也系建立在双方合同已不能履行的基础之上，故本案合同事实上已经不能继续履行，应当予以解除。因合同解除系不可归责于双方的事由所致，金鼎公司主张陈永清、章正闹赔偿可得利益和转让手续费损失，依据不足，一审不予支持并无不当。当然，金鼎公司实施的改造客观上使案涉市场的整体环境得到提升，案涉商铺作为市场的一部分也因此获益，金鼎公司可以就改造投入另行主张权利。综上所述，金鼎公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10880元，由上诉人桐乡市金鼎物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月七日法官助理葛依依书记员赵婉沁