河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终927号上诉人（原审被告）：保定市立盛房地产开发有限公司，住所河北省涿州市桃园办事处冠云中路137号花溪渡底商，统一社会信用代码91130606MA082EF415。法定代表人：胡智广，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晖，河北路达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢思洋，女，1988年11月5日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，现住河北省唐山市路南区。被上诉人（原审被告）：涿州六嘉合房地产经纪有限公司，住所河北省涿州市开发区范阳路474号，统一社会信用代码91130681MA0A7NPU1K。法定代表人：李留新，该公司经理。委托诉讼代理人：李文龙，男，1992年5月10日出生，汉族，该公司员工。上诉人保定市立盛房地产开发有限公司（以下简称立盛公司）因与被上诉人邢思洋、涿州六嘉合房地产经纪有限公司（以下简称六嘉合公司）居间合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人立盛公司的委托诉讼代理人刘晖、被上诉人邢思洋、被上诉人六嘉合公司的委托诉讼代理人李文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由被上诉人六嘉合公司退还被上诉人邢思洋团购费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人作为被告主体不适格。本案诉争的《购房服务协议》系邢思洋与六嘉合公司签订，根据合同相对性原则，上诉人不是该协议的相对方，作为本案被告不适格。二、根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。六嘉合公司收取邢思洋团购费没有法律依据，属于违规收费，且该团购费也是由六嘉合公司实际收取，上诉人并未获得，因此，该违法行为后果不应由上诉人承担。邢思洋辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。六嘉合公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。邢思洋向一审法院起诉请求：1.判令立盛公司、六嘉合公司连带退还服务费50000元及利息（自2018年7月7日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.诉讼费由立盛公司、六嘉合公司承担。一审法院认定事实：2018年7月7日，邢思洋（乙方）与六嘉合公司（甲方）签订《购房服务协议》，协议约定：经甲方推荐，乙方意向认购立盛公司开发的位于涿州市角嘉源名郡1102号房，面积48.81㎡；经甲方与开发商洽谈争取，乙方可享受的购房优惠金额为拾万元；本协议签订时，乙方须通过甲方提供的支付方式向甲方支付服务费，在乙方全额缴纳服务费后，乙方凭本人有效身份证件、本协议书及服务费交款收据即可享受由开发商提供的购房优惠条件。2018年7月10日，邢思洋向六嘉合公司交纳购房服务费50000元。同日，邢思洋与立盛公司签订《房屋内部认购协议》，其中第五、1条载明邢思洋明知在本协议签署时其所认购项目尚未办理完成开工的相关手续。2018年7月10日，邢思洋向立盛公司支付房屋首付款92209元。2019年4月9日，立盛公司退还邢思洋房款92209元并支付退房屋赔偿款2791元。庭审中，立盛公司、六嘉合公司均承认，六嘉合公司系立盛公司开发的嘉源名郡项目委托销售方。截至庭审结束，立盛公司未就案涉楼盘取得预售许可证明。一审法院认为，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。立盛公司、六嘉合公司在庭审中均承认，六嘉合公司系立盛公司开发的嘉源名郡项目委托销售方，且截止庭审结束，案涉楼盘尚未取得商品房预售许可证，故六嘉合公司与邢思洋签订的促成案涉楼盘房屋销售的《购房服务协议》因违反上述法律强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，六嘉合公司应返还收取的邢思洋的购房服务费50000元。又因立盛公司、六嘉合公司系委托销售关系，立盛公司明知六嘉合公司销售其尚未取得预售许可证的房屋而未予反对，立盛公司应对中介服务费的返还承担连带责任。立盛公司、六嘉合公司的辩解无据，不予支持。关于邢思洋主张的利息，其明知购买房屋所在楼盘尚未取得预售许可证明而购买并参与团购优惠，主观上亦存在过错，故其要求立盛公司、六嘉合公司支付利息的诉讼请求理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，判决：“一、被告保定市立盛房地产开发有限公司、涿州六嘉合房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内连带返还原告邢思洋购房服务费50000元；二、驳回原告邢思洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告涿州六嘉合房地产经纪有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人立盛公司提交了三份判决书，称涿州市人民法院（2018）冀0681民初208号民事判决书和保定市中级人民法院（2018）冀06民终5998号民事判决书为同一案件，判决已发生法律效力，涿州市人民法院(2019)冀0681民初150号民事判决书亦已发生法律效力，拟证明两级法院对同类无效商品房买卖合同案件均未支持开发商与经纪公司连带或共同返还经纪公司违规收取的团购服务费。被上诉人邢思洋质证认为立盛公司提交的证据与本案无关。被上诉人六嘉合公司质证认为立盛公司提交的三份判决不属于证据，只能作为参考，且上述判决不承担连带责任的理由是因为商贸公司没有相应资质，同时，六嘉合公司提供涿州市人民法院（2019）冀0681民初303号民事判决书、保定市中级人民法院（2019）冀06民终3806号民事判决书作为参考，但不作为证据提交，主张该两份判决书均是判决开发商与经纪公司承担连带责任，且均已发生法律效力。对于立盛公司提交的三份判决书，因与本案不具有关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的审理焦点是：一、上诉人立盛公司作为原审被告主体资格是否适格；二、立盛公司应否对被上诉人邢思洋承担责任。关于第一个焦点，邢思洋在一审中提交了《购房服务协议》，各方当事人对之均无异议。立盛公司虽然不是该协议的主体，但该协议所涉标的物系其开发的房产，且是其委托六嘉合公司销售。该协议第二条特别说明中约定：“2、在乙方全额缴纳服务费后，乙方凭本人有效身份证件、本协议书及服务费交款收据即可享受由开发商提供的本协议第一条所述购房优惠条件……7、乙方与开发商签订《房屋内部认购协议》并支付定金或者首付款时，需提交本协议书和服务费收据供开发商核实确认。11、乙方认购房屋的购房合同须由甲方协助签署，乙方不得私自与开发商签署。”并且，邢思洋在与六嘉合公司签订《购房服务协议》后，确与立盛公司签订了《房屋内部认购协议》、交纳了首付款。立盛公司将首付款退回邢思洋并给予赔偿后，邢思洋提起本案诉讼，认为导致《房屋内部认购协议》无效的原因是立盛公司不具有预售许可证，因此要求立盛公司与六嘉合公司连带退还其服务费50000元及利息。依据上述事实，能够认定立盛公司与本案具有直接的利害关系，其作为原审被告主体资格适格。关于第二个焦点，依据《购房服务协议》第二条特别说明项下第2项、第7项内容，能够认定邢思洋与六嘉合公司签订《购房服务协议》并向六嘉合公司交纳服务费是其向立盛公司购房享受优惠的前提条件。此外，立盛公司在一审庭审中陈述“第二被告（即六嘉合公司）卖房给我们钱。”证明其自认因销售案涉房产与六嘉合公司之间存在经济利益关系。我国对商品房预售实行预售许可制度，案涉房产未获准预售许可即被推入市场销售，相关行为违反了法律规定，且立盛公司、六嘉合公司对此均为明知。在此情形下，立盛公司仍然委托六嘉合公司销售、六嘉合公司亦接受委托进行了销售，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，立盛公司、六嘉合公司对邢思洋因购买案涉房产支付的50000元服务费应承担连带返还责任。综上所述，上诉人立盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人保定市立盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  翟乐光审判员  郭 潇二〇二〇年五月八日书记员  佟铁铮