安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终1100号上诉人（原审原告）：合肥结义置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县西南国际车城21#101室。法定表人：刘维俊，经理。诉讼委托代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽安润汽车销售服务有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇上小路与翡翠路交口汽车配件市场2-4号楼301-305。法定代表人：张德文，总经理。诉讼委托代理人：李锐，安徽万世律师事务所律师。上诉人合肥结义置业投资有限公司（以下简称结义公司）因与被上诉安徽安润汽车销售服务有限公司（以下简称安润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初3809号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。结义公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持结义公司一审诉讼请求，诉讼费由安润公司承担。事实和理由：1.结义公司与安润公司签订购房协议后，结义公司按约交付房屋，安润公司支付了2期房款。但最后一期没有按约支付，应当支付房款及利息。2.安润公司提供的证据不能证明结义公司经营状况不佳。税务记录仅是当时的税务情况，结义公司有大量自持房屋未销售，税尚未结算，不属于欠税。安润公司用结义公司名下房产抵押不符合贷款手续，结义公司没有在银行贷款。案涉房屋有2间曾被查封，结义公司已经及时解决该问题。结义公司尚有大量自持房产待出售，有足够的资产。从购买房屋时，安润公司就明知该房屋目前不能过户，应当承担该风险，不安抗辩权的理由不成立。3.一审法院认定本公司经营状况不佳，并非严重恶化，不安抗辩权的适用不应扩大范围。如果把结义公司与他人发生的诉讼纠纷就理解为不安抗辩，会给合同履行带来不必要的错误导向。安润公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。双方合同签订后安润公司一直依据合同约定给付款项，直到2018年6月，房屋被查封拍卖，安润公司才知道双方所涉房产存在被法院查封的情形，而该案发生在2017年，二审时间是2017年11月，二审的判决是2018年2月，一直到2019年7、8月份所涉案件还没有最终解决，从这个时间表反映双方签订合同时结义公司就存在房产纠纷，但合同签订时并未告知，在房屋被查封后近一年多时间没有解决。为此安润公司按照法律规定发出函件，要求提供担保，或解除合同，但至今结义公司没有提供任何形式的担保，涉案的本案的房款的给付时间是2019年2月10日，在这个时间结义公司还没有最终解决与他人之间的房产纠纷，说明违约方在结义公司。本公司按照合同约定每期均按期足额支付购房款项，无任何违约，本案诉讼时结义公司提起了财产保全，要求保全130万元，安润公司一次性支付150万元至法院账户，足以说明完全有履行能力，所以本案是由于结义公司违约,安润公司行使不安抗辩权，理由充足充分。结义公司认为双方签订合同时应当考虑自持房屋暂时办不了证的风险，但这个风险与房屋交付过程中被第三方查封保全甚至拍卖的风险不能等同。结义公司向一审法院起诉请求：1.安润公司立即支付购房款100万元及利息30万元：（按照合同约定的月利率2%计算，自2018年1月31日起幵始计算，暂计算之诉讼之日，其后计算至款清时止），暂合计为：130万元；2.本案的诉讼费用全部由安润公司承担。一审法院认定事实：2018年1月31日结义公司与安润公司签订购房协议，购买位于上派镇上小路汽车配件市场的门面，房号为301、302、303、304、305、401、402、403、404、405。并约定该房款总价为2732576元，约定安润公司签合同时付款100万元、2018年2月1日前付款732576元、余款100万元自本协议签订后一年内付清；如逾期不付，安润公司应于本协议签订之按照月利率2%计息至款清之日。合同还约定了其他条款。合同签订后，结义公司按约定交付房屋给安润公司，安润公司支付了前面2期房款，但是最后一期100万元在2019年2月10日前没有按时支付。合同签订后，安润公司按合同约定陆续支付了结义公司第一、第二期购房款，结义公司也交付了房屋。此后，安润公司己将购买的房屋装修使用，并将部分房屋出租给第三方。2018年7月份，安润公司得知已出售给该公司但尚登记在结义公司名下的案涉买卖房屋中的403室和406室被肥西法院查封，并对外委托评估、拍卖。安润公司多次催促解决查封问题，结义公司因故未能及时处理此事。2018年11月30日，安润公司委托安徽万世律师事务所签发律师函，正式通知结义公司解除双方于2018年1月31日、2018年5月9日签订的《购房协议》。结义公司于2018年12月1日收到上述律师函。结义公司于2019年元月10日回复称，安润公司要求解除合同无事实和法律依据，故不同意解除合同，另部分房屋被查封，系发生在合同履行期间，正在积极处理等。双方因此协商未果，以致成讼。后来因结义公司履行了执行案件的债务，该院以（2018）皖0123执恢139号执行裁定书，解除了对上述案涉被查封的403室和406室房屋的查封措施。一审法院认为，在本案诉讼之前，安润公司向法院起诉要求解除与结义公司的房屋买卖合同，经法院判决，驳回了安润公司的诉讼请求。现在结义公司起诉要求安润公司给付房款100万元及逾期利息，安润公司以不安抗辩权为由，要求中止合同的履行，驳回结义公司的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”结义公司目前经营状况不佳，且没有提供合适的担保，安润公司通知结义公司后，解除合同的条件虽不成就，但其行使不安抗辩权的理由充分，符合法律规定，在结义公司没有提供切实可靠担保的前提下，双方的合同可自双方诉争的房屋被法院查封时中止履行，结义公司要求安润公司给付房款本息的诉讼请求该院暂不予支持，依法应予驳回。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，判决：驳回结义公司合肥结义置业投资有限公司要求安润公司安徽安润汽车销售服务有限公司履行房屋买卖合同的诉讼请求。一审案件受理费16500元，减半收取8250元，财产保全费5000元，由结义公司合肥结义置业投资有限公司负担。二审期间，结义公司向本院提交证据为：证据一、现有资产和纳税情况说明，证明税收暂未结算，并非欠税，没有税收违规的情况，一审中安润公司提供的证明不是真实的；证据二、竣工验收备案表复印件四份，证明结义公司在2019年12月又新备案了近2万平方米的房屋，不包括之前备案的四栋房屋，因此不存在经营状况恶化的情况。安润公司的质证意见为：证据一、真实性无异议，证明目的有异议，情况说明只能看出由于资金紧张导致现有欠税，没有说明税款是否给付，何时给付，与一审安润公司提供的证据相印证，当时确有欠税；证据二、真实性无异议，证明目的有异议，备案的房屋不代表经营状况，正如本公司购买的房产都已经领证了，但是已经出售，房产的真实状态，该证据无法反映。安润公司向本院提交证据为：证据一、（2018）皖0123执字第449号《协助执行通知书》、（2018）皖0123执恢139号《执行通知书》、《辅助拍卖标的未成交函》，证明案涉标的房屋在2018年6月25日已经被查封，即在安润公司购买案涉房屋后不足六个月的时间合同标的已经被执行冻结；证据二、（2020）皖0123民初614号《案件受理通知书》及《民事诉状》，证明2020年1月14日，结义公司再次被起诉，其经营状况让安润公司担忧，案涉合同标的存在被再次查封的风险。结义公司的质证意见为：证据一、真实性无异议，证明目的有异议，该案件是房屋买卖合同纠纷，也是房地产开发中正常出现的情况，同时该案件已经结案，并没有实际影响到安润公司的任何权利，安润公司购房时所购房屋无任何查封情况；证据二、真实性无异议，该案件是门窗工程款纠纷中，该案件结义公司与结义公司之间有以房抵款的协议，双方还没有结算，该案件尚未判决，也是房地产开发中正常的诉讼纠纷，不能证明案涉房屋存在被查封的风险，案涉房屋现已经被安润公司冻结查封了。二审审理过程中，结义公司愿意提供该公司名下自持房产作为担保，两公司一起到房产管理部门办理抵押登记。结义公司陈述因该抵押登记需要做一份借款协议，但安润公司不愿意配合做借款协议，导致抵押办理未办理成功。安润公司陈述以个人名义借款签订虚假借款协议，抵押也是虚假的，违背法律规定，安润公司不同意以该方式办理抵押。对一审判决所认定而各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，结义公司与安润公司签订的协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。根据本案查明的事实反映，双方合同履行过程中，结义公司存在诉讼案件未及时处理导致案涉房屋被查封，现案涉房屋查封已经被解除，结义公司诉讼要求安润公司支付剩余房款100万元及逾期支付利息，而安润公司将150万元交至一审法院并以不安抗辩权为由要求中止履行或由结义公司提供合适担保。本院认为，案涉房屋曾被司法查封引发了安润公司对合同履行的不安，现案涉房屋虽然解除查封，但结义公司仍存在诉讼案件在审理过程中，且在安润公司将剩余全部房款交至一审法院的情况下仍未能提供合适可靠的担保，一审法院认定本案安润公司享有不安抗辩权驳回结义公司的诉讼请求并无明显不当，本院予以维持。综上，结义公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由合肥结义置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年五月十四日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。