北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2603号上诉人(原审原告、反诉被告)：侯彦符，女，1958年7月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张静丽，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：田留苗，北京市东友律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：于广红，男，1973年10月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：李立新，北京市京师律师事务所律师。上诉人侯彦符因与被上诉人于广红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯彦符上诉请求：1、请求撤销一审判决，请求改判驳回于广红的诉讼请求支持侯彦符的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由于广红承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，于广红根本违约在先，侯彦符有权解除《房屋租赁合同》。租赁房屋用于商业用途的合同目的可以实现，于广红不享有法定解除权，无权解除《房屋租赁合同》。二、一审适用法律错误。于广红辩称，同意一审判决，不同意侯彦符的上诉请求。侯彦符向一审法院起诉请求：1、判今解除侯彦符与于广红于2019年2月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令于广红腾退北京市朝阳区××室房屋及附属面积；3、判令于广红支付侯彦符违约金450000元；4、判令于广红支付侯彦符律师费10000元；5、判令于广红支付侯彦符拖欠的自2019年6月18日起至合同解除之日止的房屋租赁费，按日4931.5元计算；6、判令于广红支付侯彦符自合同解除第二日至于广红将房屋交付止的房屋占有使用费，按日4931.5元计算；7、判令于广红支付侯彦符电费2191.7元，水费238元，物业费2000元；8、本案诉讼费由于广红承担。于广红向一审法院提出反诉请求：1、判令解除于广红与侯彦符于2019年2月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、侯彦符向于广红返还房屋押金150000元；3、侯彦符向于广红返还房屋租金525000元；4、侯彦符向于广红支付违约金450000元；5、本案诉讼费用由侯彦符承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，侯彦符作为甲方（出租人）、于广红作为乙方（承租人），双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方同意将位于北京市朝阳区××室及其附属面积（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；承租用途为商业用途；租赁期限自2019年3月18日至2024年11月17日止；免租期自2019年2月18日至3月18日；房屋租金为年租金1800000元；乙方租金在租赁期内为押一付六，首次付款金额为1050000元，其中房屋押金为150000元；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1．甲方不能提供本房屋影响乙方使用的，……3．因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日计算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并收回向乙方所出租的房屋，且不退还乙方已支付的押金：1．乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的……；甲方违反合同第七条7.1款约定的情形之一的，应按月租金的300％向乙方支付违约金；乙方违反合同第七条7.2款约定的情形之一的，甲方无须退还乙方所交付的押金，应按月租金的300％向乙方支付违约金，乙方除支付违约金及赔偿给甲方造成的全部损失外，应承担免租期内的房屋租金和承担甲方因乙方的违约行为而支出的律师费。侯彦符认可于广红共支付四个月的案涉房屋租金共计600000元、支付房屋押金150000元。侯彦符主张，于广红未如约足额支付租金，依据双方签定的租赁合同第七条第7.2.1项约定，于广红未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的，侯彦符有权解除合同，并要求于广红支付违约金。于广红称，侯彦符在双方签订房屋租赁合同之前，向于广红提供虚假的开办超市所需的营业执照及食品经营许可证，并在于广红向侯彦符支付房屋租金后，仍未按照约定在超市正式开业前向于广红提供开办超市所需的营业执照及食品流通许可证，造成于广红无法正常经营超市，北京市朝阳区劲松街道食品药品管理所勒令于广红停业并给予了行政处罚。于广红主张其于2019年4月3日受到工商处罚后，于4月22日从案涉房屋搬离。于广红提交有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、装修照片、物业费收据、证人证言、停业整顿现场照片等证据予以佐证其主张。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯彦符与于广红签订案涉合同后，侯彦符应当保证交付给于广红的案涉房屋能够根据合同约定的房屋用途正常使用。根据一审法院查明的事实，于广红在承租案涉房屋后，在使用过程中因营业执照未能办理的问题，遭到监管部门查处，导致双方合同无法继续履行。侯彦符虽主张双方在案涉合同中未就办理案涉房屋办理营业执照进行约定，但是根据双方在合同中关于房屋用途的约定可以佐证，对于案涉房屋是否应当办理营业执照是明知的，侯彦符仅仅根据合同约定抗辩无办理义务显然不符合合同目的以及社会常识，故侯彦符对于合同未能履行负有主要责任。于广红在承租案涉房屋时，未能审慎审查案涉房屋办理营业执照情况，即签订租赁合同的行为也是导致合同未能履行的因素，于广红应当对此承担次要责任。另，侯彦符主张于广红未按期足额支付房屋租金导致合同无法继续履行，但是根据查明事实，于广红在签订案涉合同后即向侯彦符支付四个月房屋租金及押金共计750000元，而其经营短期内即受到监管部门处罚，故侯彦符的该主张显然难以成立。侯彦符与于广红均主张解除案涉合同，一审法院予以支持，关于解除时间，根据于广红主张其于2019年4月3日受到监管部门处罚，于4月22日从案涉房屋搬离，故一审法院确认案涉合同于2019年4月22日解除。关于案涉房屋免租期，因侯彦符对案涉合同不能继续履行负有主要责任，关于免租期的约定不因合同提前解除而无效，在计算剩余房屋租金时应当予以扣除，故侯彦符应当退还于广红剩余的房屋租金430000元及房屋押金150000元。关于违约金，因侯彦符对合同解除负有主要责任，侯彦符应当向于广红支付违约金，对于违约金的具体金额，一审法院综合案涉合同关于违约金的约定、双方违约责任大小以及于广红遭受的损失予以酌定。侯彦符主张的律师费，因其对合同解除负有主要责任，故一审法院不予支持。侯彦符主张的水电费和物业费，于广红认可水费未交纳，电费和物业费已经交纳，并提交有相关交费清单，侯彦符未进一步提交相关证据佐证，故于广红应当支付水费238元，对于侯彦符主张的电费和物业费，一审法院不予支持。关于侯彦符要求于广红腾退案涉房屋的主张，因案涉房屋已经被收回后另行出租，无腾退必要。判决：一、确认侯彦符与于广红之间签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年四月二十二日解除；二、侯彦符于判决生效之日起七日内支付于广红房屋押金十五万元；三、侯彦符于判决生效之日起七日内支付于广红剩余房屋租金四十三万元；四、侯彦符于判决生效之日起七日内支付于广红违约金二十五万元；五、于广红于判决生效之日起七日内支付侯彦符水费二百三十八元；六、驳回侯彦符的其他诉讼请求；七、驳回于广红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。侯彦符提交聊天记录证明是侯彦符告知于广红食药监局要去店里检查，善意提醒于广红做好相应的工作。第二份聊天记录证明侯彦符办理了新的营业执照，证明可以办理营业执照，不影响经营，合同目的是可以实现的。于广红对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于涉案合同解除的原因及违约责任承担问题，重点就是涉案房屋营业执照和食品经营许可证的办理问题，对此，双方存在较大争议，候彦符一方认为，涉案合同性质为房屋租赁合同，其并不负有为于广红办理相关营业证照的义务；于广红一方则称，其租赁涉案房屋的目的是开超市，签订合同时，对方表示涉案房屋有营业执照，故才承租上述房屋的。但是，根据涉案合同的记载，租赁房屋的用途为商用，合同中对于执照办理问题并未明确约定，依照目前证据亦不能得出涉案房屋租赁属于带照租赁的结论。此种情况下，依常理应由承租人于广红一方负责办理营业执照，出租人应予积极协助。但是，庭审中，于广红虽称在签订合同时，候彦符表示涉案房屋具有营业执照，答应为其办理执照，但是候彦符对此并不认可，依照目前证据法院亦无法予以认定。但是，要注意到，在双方微信往来记录中，出租人一方确实向承租人出示了涉案房屋的营业执照，并让其使用，于广红一方在一审中的证人证言亦证明此点，候彦符对此亦予认可；客观上，这种出示执照并让其使用的行为确实会引发承租人误读，认为出租人会为其办理涉案房屋的营业执照，在此种情况下，作为出租人一方即应负有明确告知、督促承租人及时办理执照的相应义务，但是出租人候彦符对此明显处于放任状态，因此，候彦符作为出租人一方亦有过错，应承担相应责任。鉴于双方对涉案合同解除均有过错，故均不负违约责任。合同解除后，在扣减于广红应支付的租金后，候彦符应将剩余租金和押金返还于广红。一审法院对于违约责任的认定出现失误，本院予以纠正。关于于广红搬离涉案房屋的时间，双方亦存争议，于广红一方则主张在2019年4月22日即已实际搬离，候彦符一方主张直到2019年6月20日才搬离涉案房屋，各方均未提交直接证据证明；腾退搬离房屋通告中载明的截止时间为2019年6月19日，但是还要看到涉案场地除租赁给于广红一方外，尚有其他承租人，单纯依靠上述通告尚不能证明于广红的具体搬离时间；在本院二审期间，候彦符一方请求人民法院到公安机关调取有关报警记录，用于证明于广红实际的搬离时间；本院依其申请到公安机关调取了相应的出警记录，但是出警记录的记录亦无法证明候彦符主张的上述事实。但是食品药品管理部门的停业整顿通知出具时间为2019年4月3日，不论于广红最后于何日搬离涉案房屋，自该日起，实际上其已不能正常开展经营，此后还应留出一定合理期限的货物处置时间。一审法院将合同解除和租金核算截止至2019年4月22日，尚属公平，亦合常理。关于免租期，鉴于涉案合同履行期间较短，双方对于合同解除均有过错，从公平角度考量本院将免租期酌减至2019年3月5日，自2019年3月6日起计算租金，直至2019年4月22日，共计48天，合计24万元，其余剩余押金和租金均应退还于广红。综上，候彦符的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47741号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47741号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项；三、候彦符于本判决生效之日起七日内返还于广红房屋租金三十六万元；四、驳回候彦符的其他诉讼请求；五、驳回于广红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4063元，由侯彦符负担（已交纳），反诉案件受理费14025元，由侯彦符负担7667元（于判决生效之日起七日内交纳），由于广红负担6358元（已交纳）。二审案件受理费8126元，由侯彦符负担3683.8元（已交纳），由于广红负担4442.2元（于判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年五月十九日法官助理 眭 立书 记 员 李月明