北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2858号上诉人（原审原告、反诉被告）：李久成，男，1979年5月29日出生。委托诉讼代理人：周祥海，北京祥广律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹旭峰，男，1954年3月27日出生。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。上诉人李久成与上诉人曹旭峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李久成上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判曹旭峰赔偿李久成损失4100000元，降低房屋占用费的数额。事实与理由：一、一审判决对李久成的损失认定有误；二、签订房屋租赁合同时，李久成并无过错，不应自行承担责任；三、房屋占用费的计算不应参照租金标准。曹旭峰辩称，不同意刘久成的上诉请求，并提出上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回李久成一审全部诉讼请求。事实与理由：一、当事人双方签订房屋租赁合同时，曹旭峰已经明确将涉案房屋的基本情况进行如实告知，不存在隐瞒或欺骗的行为。二、李久成多年以来以从事公寓经营为业，对公寓经营所涉及的各项法律及政策规定非常清楚，其自愿承担风险投资，承租涉案房屋用于公寓对外经营，相关风险应由其自行承担。三、原审法院按照李久成单方提供的所谓《资产评估报告》的评估价值认定涉案房屋的装修价值明显错误。四、涉案房屋被政府强制腾退，而本次腾退政策中对涉案房屋的补偿仅仅按照建筑面积进行认定补偿标准，与是否装修没有任何关系。李久成辩称，不同意曹旭峰的上诉请求。李久成向一审法院起诉请求：1、请求判定双方签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令曹旭峰返还李久成已支付的租金200000元；3、判令曹旭峰赔偿李久成损失人民币4100000元；4、本案诉讼费由曹旭峰承担。曹旭峰反诉请求：1、请求判令李久成立即支付拖欠的房屋占用费300000元，水电费9500元。2、反诉案件受理费由李久成承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，出租方：曹旭峰与承租方：李久成签订《房屋租赁合同》一份，约定：“根据国家法律法规的相关规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上就甲方的厂房出租给乙方作为公寓使用，乙方负责办理合法经营手续，与甲方无关。甲方不提供除与村委会签订的租赁合同外的其它手续。一、出租房屋位置及使用面积：甲方出租给乙方的厂房坐落于北京市通州区（潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内三层独栋楼房）建筑面积为5040平方米。二、租赁年限及租金：1、租赁期限为12年。2、递增方式：每四年递增6％，以此类推。3、起始租金为400000元（肆拾万）。3、装修免租期为2017年8月8日前，2017年8月8日开始计算租金。首次房租签订合同后3日内支付甲方，后续年房租金为每年8月8日。三、其他费用2、租赁及运营期内甲方应满足乙方的合理用电量。甲方按实际发生的水吨数，每吨2元计算当月收取（如有增长按北京当地收费标准收取）。电费按实际使用数，每度1.2元计算当月收取（如有增长按北京当地收费标准收取）。”双方还对其余事项进行了约定。2017年3月16日，甲方曹铮与乙方：李久成签订《附加协议》一份，载明：“乙方因经营需要大量资金周转，故双方协商，达成一致，租金交付方式由原合同的年付改为半年支付。（每年8月8日和2月8日为交房租日）”。李久成承租诉争房屋后进行了装修。经李久成申请对北京市通州区潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内三层独栋楼房x号楼装饰装修补偿价值进行鉴定，评估基准日2018年11月2日，2018年11月12日，北京富川资产评估有限公司出具资产评估报告书一份，载明：“十一、评估结论李久成委托评估的北京市通州区潞城镇大豆各庄村北京林信文化艺术发展中心院内房屋装饰装修补偿价值在评估基准日2018年11月2日的评估值为RMB4，290，100.00元（含增值税），大写金额：人民币肆佰贰拾玖万零壹佰元整。”再查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本案审理过程中，李久成、曹旭峰双方均认可李久成已向曹旭峰支付房租20万元并另外支付曹旭峰2万元现金，曹旭峰同意其主张的水电费9500元从该2万元现金中扣除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《房屋租赁合同》应为无效。对于李久成主张的判定李久成、曹旭峰签署的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院亦予以支持。对于李久成主张的判令曹旭峰返还其已支付的租金人民币200000元的诉讼请求，因李久成承租诉争房屋后一直使用到2018年11月，故对李久成的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于李久成主张的赔偿李久成损失人民币410万元的诉讼请求，考虑到资产评估报告书系李久成单方委托鉴定并结合本辖区一般装修价格酌定为410万元的70％，因本《房屋租赁合同》签订时双方均有过错，结合本案案情由曹旭峰承担60％的赔偿责任，李久成自行承担40％的责任，即曹旭峰支付李久成的损失金额为172.2万元。对于曹旭峰反诉主张的李久成支付其拖欠的房屋占用费30万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，但应扣除李久成剩余的10500元。据此，一审法院判决：一、李久成与曹旭峰签署的《房屋租赁合同》无效；二、判决生效之日起七日内，曹旭峰赔偿李久成损失人民币1722000元；三、判决生效之日起七日内，李久成支付曹旭峰拖欠的房屋租金人民币289500元；四、驳回李久成的其他诉讼请求；五、驳回曹旭峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40244元，由李久成负担24128元（已交纳）；由曹旭峰负担16116元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费5942元，由李久成负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，综合双方诉辩主张及证据，涉案房屋租赁合同因标的物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，原审法院根据相关法律规定认定双方所签房屋租赁合同无效，处理正确。本案二审的争议焦点主要在于：一、曹旭峰、李久成双方在签订合同过程中的过错认定；二、一审法院参照《资产评估报告》的评估价值酌定涉案房屋的装修价值是否适当；三、一审参照房屋租金标准酌定房屋占有使用费是否适当。第一，曹旭峰、李久成在签订合同过程中的过错认定问题。曹旭峰主张其已经将涉案房屋的基本情况如实告知，不存在隐瞒或欺骗行为，相关的风险应由李久成自行承担；李久成则主张其自身并无过错。根据目前的证据显示，曹旭峰作为出租人明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍与李久成签订租赁合同，获取租赁利益，本身即存在过错。李久成长期从事公寓经营，对于租赁房屋的性质以及可能产生的法律后果应予以充分了解，在签订合同过程中亦存在过错。一审法院结合本案案情，酌定由曹旭峰承担60％的责任，李久成自行承担40％的责任，并无不当。第二，一审法院参照《资产评估报告》的评估价值酌定的涉案房屋的装修价值是否适当。曹旭峰主张《资产评估报告》系李久成单方委托评估公司出具，存在重大瑕疵，不应采信；李久成则主张一审法院酌定的装修价值失当，双方均未提供充分证据证明各自主张。经查，涉案房屋已被拆除，原审庭审中李久成提出进行房屋装修价值评估，法院组织双方摇号确定鉴定机构，但因房屋已经被拆除无法勘查现场、鉴定材料不全等原因，鉴定机构退回案件。此后原审法院在征询双方意见后又两次进行摇号确定鉴定机构，亦均因评估标的灭失无法进行现场勘验，不符合评估工作前提条件，评估数据不足等原因而连续被两家鉴定机构退案。在此情况下，原审法院参考李久成提交的北京富川资产评估有限公司在房屋拆除前出具的资产评估报告中装饰装修价值评估数据，同时考虑该报告系李久成自行委托进行评估的情节，结合本案案情及当地市场情况，酌予确定装修价值为评估值的70%，处理较为公平，本院予以维持。第三，关于房屋占有使用费。李久成主张房屋在租赁后期2017年11月25日贴上封条后即不能正常经营，且房屋使用费标准不应以租金标准确定，但根据现有证据来看，李久成一直占有房屋至2018年11月份，且并未提供充分证据证明在此期间房屋不能正常使用，一审参照房屋租金标准、房屋使用期间酌予确定占有使用费数额，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李久成、曹旭峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60542元，由李久成负担40244元（已交纳），由曹旭峰负担20298元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二〇年五月二十日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 卢园园