浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终587号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王雨琳，女，1994年7月21日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：王敏，浙江鼎联律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：台州安妮智能设备有限公司，住所地：浙江省台州市经开万达广场西路2015号。 法定代表人：戴芝琳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林超，浙江东海律师事务所律师。 上诉人王雨琳与台州安妮智能设备有限公司（以下简称安妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雨琳上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人安妮公司提出要求解除租赁合同的反诉请求；二、支持上诉人王雨琳提出要求被上诉人安妮公司支付2018年11月1日起至2019年10月31日的物业费5770元的诉讼请求；三、支持上诉人王雨琳提出要求被上诉人安妮公司承担逾期付款违约金45000元的诉讼请求；四、若法院判决解除租赁合同，请求依法改判被上诉人安妮公司赔偿上诉人王雨琳损失40000元，同时还应判决被上诉人安妮公司腾空房屋并返还，以及安妮公司支付自2018年月1日起至合同解除日止按每月480.85元标准支付的物业费；五、本案诉讼费用由被上诉人安妮公司承担。事实和理由：一、一审法院对王雨琳提出要求安妮公司支付物业费的诉讼请求，在该院认为部分予以支持，但判项中未作表述，遗漏了诉请。一审法院认为，安妮公司已支付至2018年6月30日止的租金及2018年10月31日止的物业费，之后至合同解除前的租金和物业服务费安妮公司仍应予以支付。王雨琳一审诉讼请求第二项要求安妮公司支付拖欠的物业费11540元，并在事实理由部分明确安妮公司拖欠2017年11月1日至2018年10月30日的物业费5770元，2018年11月1日到2019年10月30日的物业费5770元。虽然一审中安妮公司提供证据证明已支付了2017年11月1日至2018年10月30日止的物业费5770元，但2018年11月1日至2019年10月30日止的物业费5770元安妮公司至今未支付。对此，一审法院应当支持王雨琳主张安妮公司支付物业费的部分诉讼请求，然判项中未予以表述，遗漏了王雨琳的诉请。二、一审法院对王雨琳提出要求安妮公司承担逾期付款的违约45000元的诉请，在判决书中该院认为部分未予以认定是否支持，遗漏了诉请。王雨琳一审诉讼请求要求安妮公司承担违约金45000元，并在事实理由中明确指出根据租赁合同第四条的约定，安妮公司迟延缴纳租金30天内的，需按500元每天的金额缴纳违约金。现安妮公司逾期缴纳三期的租金，故应承担违约金45000元。一审法院认为，双方间的租赁合同经该院判决解除，但安妮公司仍为违约方，应承担违约责任。根据安妮公司的过错程度，合同约定的剩余租赁期限等因素，本院酌情确定安妮公司赔偿给王雨琳15000元作为违约造成的损失。显然，一审法院判决的15000元并非王雨琳主张的逾期支付房租的违约金，一审法院判决中对王雨琳提出要求安妮公司承担违约金的诉讼请求未予以处理，遗漏了当事人提出的诉请不当。三、安妮公司不具有法定或约定的解除权，涉案租赁合同不应当解除，一审法院判决解除涉案租赁合同，违反当事人意思自治原则，突破了合同严守原则，缺乏法律依据，且判决适用法律错误。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案租赁合同安妮公司法定代表人签字并加盖公司印章，王雨琳亦予以认可，故该租赁合同合法有效，对双方均有约束力。涉案租赁合同中，并未约定安妮公司享有约定解除权，故安妮公司如要求解除合同则应行使法定解除权。合同法第九十四条规定五项法定解除合同的内容。但安妮公司提出要求解除合同的理由为经营不佳，涉案房屋所在区域市场行情不好，租金过高为由要求解除合同。显然，该要求解除合同的理由，并不符合合同法九十四的规定，安妮公司无权解除合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条，虽然有违约方起诉解除合同的指导意见，z但法院判决解除合同应当符合该48条规定的三个条件。本案安妮公司如认为公司经营不佳，可以转变经营思路或经营项目，也可以在合同租赁期限内将房屋转租他人等措施，继续履行不会造成显失公平，并不符合48条规定的条件。然一审法院判决解除合同，明显不利于守约方权益的保护，也违背了当事人的意思自治原则。同时，一审法院判决解除合同适用的是合同法第一百零七条。该条并非解除合同的法律规定，而是违约责任，适用法律错误。四、若法院判决解除租赁合同，一审法院判决安妮公司赔偿王雨琳损失15000元过低，同时还应判决安妮公司履行腾空房屋并予以返还以及支付至合同解除日止物业费的义务。如解除涉案租赁合同，一审法院判决安妮公司赔偿王雨琳15000元违约损失过低。本案租赁期限截至2021年12月31日止，至今尚有二年期限。王雨琳基于租赁合同可以享受49612元每年的租金，是可预见的利益。安妮公司称周边房租已降至2-3万/年。显然合同解除后，王雨琳再出租涉案房屋，租金不会达到原租赁合同约定的标准，王雨琳基于租赁合同可预见利益受损。另外，提前解除合同，王雨琳再另行出租需要相应的时间，且续租人承租后需要装修免租期。故涉案合同解除，赔偿损失还应充分考虑租金降低及空档期限等因素。一审法院判决安妮公司赔偿15000元过低，应赔偿40000元。涉案租赁合同解除后，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、49条规定，法院应释明合同解除的后果，即安妮公司应当腾空并返还房屋，并同时还处理安妮公司继续履行至合同解除日应承担的物业费。在判决书“本院认为”部分不但同时对腾空并返还房屋及物业费作出认定，还应在判项中作出明确表述。本案安妮公司将房屋钥匙交给了台州万达广场招商部，而未交还钥匙返还房屋。显然，安妮公司仍应承担腾空并返还房屋的义务。同时，在合同解除前，安妮公司仍应按约支付480.85元每月的物业费。然一审法院判项中没有安妮公司应承担腾空并返还房屋以及支付物业费的表述。综上，为维护上诉人的合法权益，故向贵院提出上诉，请依法审处。 安妮公司上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判；二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。我方承租商铺、沟通事项联系的出租方为男性，而本案王雨琳却为女性，且至今对方未提供签订合同时的相关委托手续，故王雨琳并非合同相对方，不能适用合同条款主张权利。二、一审程序违法，剥夺我方的诉讼权利。王雨琳口头陈述涉案商铺委托父亲王海翔租赁，王海翔也于2019年12月18日在谈话笔录中承认《租赁合同》中“王雨琳”三个字系王海翔所签，但王海翔在谈话笔录中的“王海翔”三个字的签字与《租赁合同》中“王雨琳”三个字的笔迹完全不同！王雨琳和王海翔都存在虚假陈述。故为查明本案相关事实，我方向一审法院提出笔迹鉴定，但一审法院不予准许，剥夺了我们的诉讼权利。三、一审判决证据不足。就合同相对性而言，因为王雨琳未参与过合同的洽谈和签订，也未曾向我方出示过委托文书，且更为重要的是诉状、《租赁合同》、谈话笔录三份材料有三个笔迹！合同相对人都难以确认，王雨琳又如何依据合同主张权利？故一审判决明显缺乏证据证明。四、一审适用法律不当，判决显失公正。我方于2018年7月2日在短信中言明不再租赁房屋，并且拒绝支付房租，将钥匙交回万达招商部，电话告知对方。在将房屋恢复原状期间，又因消防栓漏水被新闻播报。届时，对方早已应知或明知我方已经违约及归还房屋的事实。但对方却过了一年半之后再提起诉讼，明显违背诚实信用原则，而一审判决如数支持其诉请，显失公正。首先，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而一审判决忽视被上诉人方任意扩大损失的非正当行为，完全支持其提出的要求支付租金的诉求，明显违背了法律规定（附：2017浙1082民初10640号判例）。其次，根据《租赁合同》4.1约定：“租金半年一付”；4.3约定：“乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需按照500元/天的金额缴纳违约金”。对此，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定提出违约金过高的异议，请求法庭予以调整，而一审判决上诉人支付15000元的违约金明显不公。综上，上诉人认为一审认定事实不清，证据不足，程序违法，判决适用法律不当，显失公正，故提起上诉，请依法审处。 王雨琳向一审法院起诉请求：一、判令安妮公司立即支付拖欠的租金67500元，并承担违约金45000元；二、判令安妮公司立即支付拖欠的物业费11540元。 安妮公司向一审法院反诉请求：一、确认租赁合同已解除，如未解除要求判决解除；二、王雨琳向安妮公司交付2016年11月5日至2017年11月30日支付的67500元租金的增值税专用发票。 一审法院认定事实：王雨琳系坐落于台州市万达广场西区商铺登记的权利人。安妮公司通过设立在台州万达广场的招商部了解到上述商铺出租事宜，并在招商部提供的租赁合同上乙方承租人处签章。王海翔受王雨琳委托到上述招商部办理商铺租赁事宜，在涉案租赁合同上甲方出租人处签署了王雨琳的名字。租赁合同约定，租赁期限为2016年11月3日至2021年12月31日，其中2016年11月3日至2016年12月31日为免租期，前三年每年租金为45000元，第四年租金为47250元，第五年租金为49612.50元；履约保证金10000元，如乙方未能按约支付租金、违约金、物业服务费等，甲方可从履约保证金中扣除欠款或与损失等额的金额，不足扣除的，乙方仍应补足；租金按期支付，提前一个月付款，支付时间自2016年11月份起分别为每年的11月15日、5月30日支付，前六期租金每期均为22500元，第七期、第八期租金均为23625元，第九期、第十期租金均为24806.25元；甲方在收到乙方汇款后7日内向乙方出具相应金额的合法发票；乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需按照500元／天支付违约金，并原额补交租金；逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方且乙方应缴足已租期间的租金；乙方自计租日起向物业服务公司交纳房屋的物业服务费，每月物业服务费为480.85元。2016年11月21日，安妮公司人员与王海翔联系，表示已将押金10000元、租金22500元以及9个月的物业费打入账号。2017年10月11日，王海翔与安妮公司人员联系要求支付2017年5月30日应付租金22500元，安妮公司当日予以支付。2017年11月3日，安妮公司支付22500元。2017年11月19日，安妮公司人员与王海翔联系，表示万达房租降了很多，涉案房屋能否降低到30000元／年。2018年1月19日，安妮公司人员再次联系王海翔，表示房租如降低不了，安妮公司今年5月到期后将不再续租。2018年6月25日，王海翔联系安妮公司人员要求支付租金。2018年7月2日，安妮公司人员询问“按3万1年，半年1万5千元，对吧？”，王海翔回复“请按合同，合同具有法律效力。”，安妮公司人员表示“那我们不租了”，王海翔回复“合同签订是双方自愿、真实意思的体现，具有法律约束力，合同的取消或变更也需双方自愿协商，并不是单方说取消就能取消的。请思虑相应法律后果”，安妮公司人员称“我在2018年1月就短信与你商量，5月打电话核实，你说到万达看看周边情况。事实上周边房租都只有2—3万。你单方坚持有意义吗？”，王海翔回复“现在是法治社会，我说的是法理，请有契约精神，而你讲的是情，如需讲情也请有些诚意。”，安妮公司人员表示“对不起，王先生，由于经营不佳，我们公司不租你万达金街2016号的房子，我在1月19日就书面告知过你。我们马上会将墙打回去的。”，王海翔称“如果这样我会严格按照合同执行”。安妮公司已支付至2018年10月31日止的物业服务费。安妮公司将涉案房屋钥匙交付给前述招商部人员处，招商部人员未向王海翔或王雨琳告知安妮公司交付房屋钥匙事宜。王雨琳曾于2019年8月26日起诉，因无正当理由拒不到庭而按撤诉处理。安妮公司在该案审理过程中曾反诉要求解除合同等，后撤诉。 一审法院认为，本案争议的主要内容为：租赁合同的出租方确定问题以及租赁合同解除问题。一、租赁合同的出租方。安妮公司认为，承租商铺、沟通租赁事项时所联系的出租方均为男性，而本案王雨琳为女性，认为不是租赁合同所记载的“王雨琳”。王雨琳则陈述，其为涉案商铺的出租人，商铺出租事宜均委托父亲王海翔进行，对于王海翔在租赁合同所签的“王雨琳”以及王海翔在租赁过程中所进行的沟通，均予以认可。为查明案件事实，该院曾向王海翔了解情况。王海翔确认租赁合同上“王雨琳”系其所签，商铺租赁事宜均由其经手。该院认为，王雨琳系涉案商铺的权利人，租赁合同上“王雨琳”王海翔确认系其代签，王雨琳对王海翔的签名行为也予以追认，房屋租赁合同对王雨琳具有拘束力，可以认定王雨琳为涉案商铺出租人。同时，王海翔确认安妮公司提供的短信聊天记录系其与安妮公司人员聊天记录，与王雨琳陈述的其委托王海翔全面处理商铺租赁事宜相印证，也能够与安妮公司陈述的联系人员为男性相吻合。安妮公司要求对租赁合同上“王雨琳”是否王海翔所签进行鉴定，该院认为，王海翔已辨认“王雨琳”系其所签，王海翔与安妮公司人员的短信聊天记录也能印证王海翔系租赁事宜的联系人，而且商铺权利人王雨琳已对租赁合同上“王雨琳”的签名予以确认，本案中没有必要对“王雨琳”是否王海翔所签进行鉴定，对安妮公司的上述申请，该院不予准许。二、租赁合同解除问题。安妮公司认为，商铺租赁过程中曾要求降低租金而被拒，之后明确不再承租商铺并将商铺钥匙交给招商部人员，认为租赁合同已经解除并已归还房屋。对此，王雨琳不予认可。该院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，没有证据表明双方曾协商一致解除合同，租赁合同中也没有约定安妮公司在王雨琳不同意降租时有权单方解除合同，双方在合同履行过程中对降低租金不能达成一致意见也不属于法律规定可以解除合同的情形，故租赁合同并未解除。但目前安妮公司已撤离涉案商铺，商铺为空置状态，同时，安妮公司未在同地区的其他地方从事经营活动，客观上无法继续履行合同。此时双方已形成合同僵局，也不能发挥商铺的价值，应当解除双方间的租赁合同。安妮公司撤回之前要求解除合同的起诉，说明其在该案中不要求法院解除合同，故应以本案作为安妮公司要求解除合同的时间。租赁合同解除后，安妮公司应及时将商铺返还给王雨琳。安妮公司抗辩已将商铺钥匙交付给招商部，已完成商铺交还义务。该院认为，招商部在涉案商铺租赁过程中主要的作用为信息提供以及合同文本提供，租赁合同并未约定返还商铺的方式为承租人向招商部交付钥匙；同时，招商部人员明确并未将安妮公司交还钥匙的信息传达给王雨琳方，安妮公司也未举证证实已将钥匙交付到招商部的信息告知王雨琳方，说明王雨琳方不知晓、也无法知晓商铺钥匙在招商部的情况；而且，当时租赁合同并未解除，安妮公司没有返还商铺的义务；故安妮公司的抗辩不能成立，在租赁合同解除后安妮公司应及时将商铺返还给王雨琳。对于租赁合同解除前拖欠的租金、物业服务费等，安妮公司应予支付。安妮公司已支付至2018年6月30日止的租金及至2018年10月31日止物业服务费，之后至合同解除前的租金和物业服务费安妮公司仍应予以支付。根据租赁合同约定，王雨琳有出具租金发票的义务。安妮公司要求王雨琳提供已支付租金的发票，王雨琳应予以提供。双方间的租赁合同经该院判决解除，但安妮公司仍为违约方，应承担违约责任。根据安妮公司的过错程度、合同约定的剩余租赁期限等因素，该院酌情确定安妮公司赔偿给王雨琳15000元作为违约造成的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王雨琳与被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司就坐落于台州市万达广场西区商铺签订的租期为2016年11月3日至2021年12月31日的租赁合同；二、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王雨琳2018年7月1日至租赁合同解除之日按照合同约定确定的租金［其中，2018年7月1日至2019年12月31日按年租金45000元计算，2020年1月1日至租赁合同解除之日（以租赁合同解除之日在2020年12月31日前为前提）按年租金57250元计算］；三、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司于判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）王雨琳损失15000元；四、原告（反诉被告）王雨琳于判决生效后十日内向被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司出具租金金额为67500元的发票，被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司予以配合；五、驳回原告（反诉被告）王雨琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1391元［已减半，原告（反诉被告）王雨琳已预付］，由原告（反诉被告）王雨琳负担401元、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司负担990元；反诉案件受理费40元［已减半，被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司已预付］，由原告（反诉被告）王雨琳、被告（反诉原告）台州安妮智能设备有限公司各负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、租赁合同的出租方确定问题。租赁合同上“王雨琳”经其父亲王海翔确认系其代签，王海翔与安妮公司人员的短信聊天记录也能印证王海翔系租赁事宜的联系人，王雨琳对王海翔的签名行为也予以追认，所以没有必要对“王雨琳”是否王海翔所签进行鉴定，王雨琳系涉案商铺的权利人；二、租赁合同的解除问题。因为双方实际已经终止履行合同，原审判决解除合同符合法律规定；三、关于物业费。对于租赁合同解除前拖欠物业服务费，安妮公司应予支付。安妮公司已支付至2018年6月30日止的租金及至2018年10月31日止物业服务费，之后至合同解除前的租金和物业服务费安妮公司仍应予以支付，故安妮公司应当支付2018年11月1日起至合同解除时止的物业服务费。一审虽然认为合同解除前的物业费应由安妮公司支付，但在判决主文未予列明，显属漏判，本院依法增加该判项。四、关于违约金。对安妮公司逾期支付租金，王雨琳还要求支付违约金。对此，本院认为，王雨琳要求承担500元/天的违约责任系针对迟延支付租金未超过30天所进行的约定；本案中安妮公司逾期支付租金已经超过30天，租赁合同对该种情形所约定的违约责任为单方解除权、收回房屋、不返还履约保证金等，并不包括按照500元/天计算违约金的责任承担方式；而且，本案中履约保证金足以弥补安妮公司逾期支付租金造成的损失；故对王雨琳的该项请求，本院不予支持。双方间的租赁合同经一审法院判决解除，但安妮公司仍为违约方，应承担违约责任。一审法院综合考虑安妮公司的过错程度、合同约定的剩余租赁期限等因素酌情确定安妮公司赔偿给王雨琳15000元作为违约造成的损失并无不当。 综上，上诉人王雨琳的上诉请求合理部分，本院予以支持，其余部分没有事实和法律依据，本院予以驳回。上诉人安妮公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、解除王雨琳与台州安妮智能设备有限公司就坐落于台州市万达广场西区商铺签订的租期为2016年11月3日至2021年12月31日的租赁合同； 二、台州安妮智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付给王雨琳2018年7月1日至租赁合同解除之日按照合同约定确定的租金[其中，2018年7月1日至2019年12月31日按年租金45000元计算，2020年1月1日至租赁合同解除之日（以租赁合同解除之日在2020年12月31日前为前提）按年租金57250元计算]； 三、台州安妮智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付给王雨琳2018年11月1日至租赁合同解除之日按480.85元/月标准计算的物业服务费； 四、台州安妮智能设备有限公司于本判决生效后十日内支付给王雨琳损失15000元； 五、王雨琳于本判决生效后十日内向台州安妮智能设备有限公司出具租金金额为67500元的发票，台州安妮智能设备有限公司予以配合； 六、驳回王雨琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1391元（已减半），由王雨琳负担401元，台州安妮智能设备有限公司负担990元；反诉案件受理费40元（已减半），由台州安妮智能设备有限公司、王雨琳各负担20元。二审案件受理费1694元，由王雨琳负担1565元，由台州安妮智能设备有限公司负担129元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  张妙君 审 判 员  戴莹莹 二〇二〇年五月八日 代书记员  梁明霞