浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初8166号 原告：沈建新，男，1965年1月9日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：范晓辉，浙江同新律师事务所律师。 被告：丁岳标，男，1960年7月1日出生，汉族，住桐乡市。 被告：周佩芬，女，1963年9月23日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：沈杰，浙江靖远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢祥兴，浙江靖远律师事务所律师。 第三人：沈金根，男，1963年5月10日出生，汉族，住桐乡市。 第三人：姚富强，男，1969年7月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：邱圣杰，浙江登恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：富凯斌，浙江登恒律师事务所律师。 第三人：胡有芝，女，1965年6月12日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 第三人：沈耀坤，男，1956年2月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市桐乡市。 第三人：沈乐萍，女，1963年3月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告沈建新与被告丁岳标、周佩芬、第三人沈金根、姚富强、胡有芝、沈耀坤、沈乐萍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告沈建新及其委托诉讼代理人范晓辉，被告丁岳标，被告周佩芬的委托诉讼代理人沈杰，第三人沈金根、胡有芝、沈耀坤、沈乐萍及姚富强的委托诉讼代理人邱圣杰均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令立即停止对原告购买的位于桐乡市的房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封；二、请求依法判令位于桐乡市的房屋归原告所有并判令被告一立即协助原告办理房产过户手续（房屋价值378000元）；三、本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由： 2005年10月5日，被告丁岳标与第三人沈金根签订《土地转让协议》一份，约定“被告丁岳标一次性把复兴路朝东的一间私商楼地基40.8平方米（3.4米开间，12米进深）转让给第三人沈金根。”嗣后，第三人沈金根在购买的地基上建造房屋。2009年11月19日，原告与第三人沈金根签订《协议》一份，约定“在复兴北路与中山西路交界处的复兴北路1008号一间三层楼房（现为桐乡市的房屋），第三人沈金根以378000元的价格卖给原告”。后原告按约定将上述钱款付清。由于被告丁岳标一直下落不明，直到2018年12月底方取得联系。原告要求被告丁岳标配合办理过户登记手续，但被告丁岳标要求原告再支付款项才愿意过户。 综上，涉案房屋虽登记在丁岳标名下但一直以来房屋的实际所有权人、实际的使用人一直是原告，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，望法院查清事实，保护原告的合法权益不受侵害！ 被告丁岳标辩称：我当时是卖地给沈金根的，沈金根再卖给原告的，我根本不认识原告。造也是我帮忙造的，本来只规划了两层，最后审批出来是三层，我和沈金根说好三楼材料费我出，三楼房子归我所有。下面两层如果归沈金根的话，差价损失由原告补偿给我，差价由法院定。我希望房子拿回来。 被告周佩芬辩称：1、丁岳标和沈金根签订的协议非真实合法，沈金根建造房屋没有充分证据证明，庭审中丁岳标陈述房子帮忙造的，且只卖两层房子的地基给沈金根；2、原告和沈金根签订的买房协议也不是真实合法有效的，原告及沈金根付款事实没有证据证明；3、涉案房产的所有权人是丁岳标，原告没有证据证明其是实际所有权人和占有人；4、即使原告现在实际占有房屋，但其对房屋至今没有办理过户登记，也应是主要责任。综上，原告提供的证据不足以排除法院对房屋的强制执行，请求驳回原告提出的所有诉请。 第三人沈金根述称：当时我花大概18万向丁岳标买了涉案土地，造房子的时候钱全部是我出的，丁岳标空的时候帮我看着点，买地基的协议也写明了他要帮忙。我和丁岳标虽然不是朋友，也挺要好的，很多事情都是丁岳标帮忙处理的，当时说如果他到时候困难，要我给他补助点。丁岳标关于三楼事情的陈述，我已经记不清楚了，好像有加跃层这回事情，但是很多事情都是他帮忙办的，我不经手的，所以不清楚。这个房子做了三份房产证，我是最近才知道的。丁岳标期间跑去外地很多年，所以卖房子给原告的事情我没有和他说。 第三人姚富强述称：1、（2011）嘉桐商初字第309号民事判决书明确丁岳标欠姚富强欠款的事实，（2018）浙04民终3186号民事调解书，明确姚富强受偿的金额，剩余债权的本金及利息均未受偿；2、本案原告非法律认可的涉案房产的产权人，目前证据不能证明其对涉案房产享有所有权，就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利；3、丁岳标和沈金根关于土地转让事实属实的话，沈金根转让的只是土地上建造房屋的财产性权利，不具有土地变更的权利，两者之间的交易应当作为债权债务处理，不具有足以排除强制执行的民事权利。 第三人胡有芝述称：应该按照房产证上的登记情况来处理。 第三人沈耀坤述称：其和本起官司没有关系，丁岳标欠其的钱还没有受偿，要求对涉案房产继续执行。 第三人沈乐萍述称：要求对涉案房产继续执行。 经审理查明：2005年10月5日，被告丁岳标与第三人沈金根分别作为甲乙两方签订《土地转让协议》一份，约定甲方同意一次性把复兴路朝东的一间私商楼地基40.8平方米转让给乙方，地块地址在地块，建造时由复兴路拆迁办安排，地基转让价格为180000元，在施工过程中需办新的手续及竣工后所办的手续（如土地证、房产证的过户手续），甲方应无条件地尽快帮助乙方办理完，证件过户费用由乙方负担。后沈金根支付丁岳标180000元。丁岳标因拆迁置换补偿而与徐伟林等计12户取得了国有出让土地一块，用于建造商住联建房，并于2007年取得桐国有（2007）第15461号土地使用权证。经联建人委托建设单位建造，涉案房屋于2006年建成，总计三层，建造费用均由沈金根支付。 2009年11月19日，原告沈建新与第三人沈金根签订《协议》一份，约定：兹有沈金根在复兴北路与中山西路交界处的复兴北路1008号一间三层楼，现经双方协商，沈金根以378000元卖给沈建新。原始房产证由沈金根负责帮助做好，房产证过户费用由买方负责，卖方协助办理。扣除已收房租金3000元，实375000元。协议签订后沈金根将房屋交付给了原告沈建新，涉案房屋由沈建新对外出租。原告于2009年11月19日支付给沈金根房屋转让款300000元，于2010年2月10日支付房屋转让款75000元。 2012年4月17日、8月23日涉案房屋先后取得了房屋初始登记和国有土地使用权证（房产证号：桐字第××、桐字第××、桐字第××，土地证：桐国用2012第12281、桐国用2012第12282、桐国用2012第12283，土地用途为批发零售、城镇住宅用途，类型为出让），均登记在丁岳标名下。丁岳标自认在房屋建造完毕后，因欠债而离开了桐乡，三四年前刚回来。 2006年7月20日，周佩芬向本院起诉丁岳标要归还借款及利息，本院于2006年12月15日作出（2006）桐民一初字第1660号民事判决书,判令被告丁岳标归还周佩芬借款270000元并支付利息25798.50元。后周佩芬依据上述判决向本院申请执行，本院于2007年4月5日立案受理［（2007）嘉桐执字第816号案件］。本院于2016年12月1日作出裁定：查封丁岳标名下的坐落于桐乡市梧桐街道复兴北路1008号、桐乡市桐乡市房产（房屋所有权证号分别为：桐房权证桐字第××、00××24、00××25号）。次日，本院在不动产登记机关对上述登记在丁岳标名下的房产办理查封手续。其中桐房权证桐字第××房产本院最早于2013年1月15日根据（2007）嘉桐执字第816号案件作出司法查封，桐房权证桐字第××、00××25号房产本院最早于2013年7月23日根据（2013）嘉桐执字第740号案件（申请执行人为姚富强）作出司法查封。原告向本院提出书面执行异议，本院于2019年11月11日作出（2019）浙0483执异30号执行裁定书驳回了其异议请求。 另查明，第三人姚富强、胡有芝、沈耀坤、沈乐萍分别于2013年5月3日、2016年6月21日、2019年6月12日、2019年11月6日向本院申请执行丁岳标。2019年1月28日，沈建新以丁岳标为被告、沈金根为第三人向本院起诉，要求判令位于桐乡市的房屋（价值约378000元）归其所有并判令丁岳标立即协助其办理房产过户手续。2019年8月14日，本院以涉案房产已被本院另案即（2007）嘉桐执字第816号案件执行裁定查封，就涉案房产所发生的纠纷，应当通过案外人异议和案外人异议之诉的途径进行救济，而非通过普通诉讼的方式予以解决为由，裁定驳回起诉。 以上事实由原告提交的土地转让协议、协议、房产证、土地证、水费收据、支付宝缴费回单、租房合同、桐乡市不动产权属信息查询记录表、（2019）浙0483民初1026号民事裁定书、（2019）浙0483执异30号执行裁定书等证据予以证实。 本院认为，本案原告作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是对一般购房人的物权期待权的规定，本案原告并不享有物权期待权。首先，本案并不符合上述规定，涉案房屋及土地使用权仍登记在丁岳标名下，就丁岳标而言，沈金根才是不动产买受人。原告作为与沈金根房屋转让关系的受让人，就尚未登记在沈金根名下的不动产，主张排除执行，不符合上述规定。其次，即使可以参照适用。本案原告在订立合同时，对涉案房屋尚未办理产权证及沈金根未取得产权证的事实是明知的，其应当预测物权不能实现之风险，且交易也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”之规定。而涉案房屋也因沈金根未取得权属证书而一直未办理过户登记。因此，原告对未办理过户登记存在过错。再次，虽然涉案房屋由沈金根支付建造费用，但沈金根至今未取得土地使用权，也未举证证明作为联建人显名，故其不能因建造而原始取得所有权。当然，即使沈金根据此可以取得所有权。根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，沈金根处分案涉房产的物权时仍需办理登记，未经登记，不发生物权效力。最后，自2005年10月5日签订《土地转让协议》至今，丁岳标并未单独取得建设用地出让地块，因此，也难以据此认定沈金根享有物权期待权。据此，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告第一项的诉讼请求，本院不予支持。至于原告第二项诉讼请求。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因原告尚未取得登记，故本院对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求不予支持。而原告要求协助办理房产过户手续的诉讼请求，也并不在执行异议之诉的审理范围。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告沈建新的诉讼请求。 本案受理费6970元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长 高 庆 人民陪审员 范 嫣 人民陪审员 朱 靓 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员 夏惠锋