文书内容湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终965号上诉人（原审被告）：永州中建置业发展有限公司，住所地永州市冷水滩区清桥路86号。法定代表人：刘铁生，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾爱玲，该公司职员（特别授权）。被上诉人（原审原告）：宋佳，女，1991年10月4日出生，汉族，广东省广州市天河区人，居民，住冷水滩区。委托诉讼代理人:周四清，湖南君义律师事务所律师。上诉人永州中建置业发展有限公司因与被上诉人宋佳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永州中建置业发展有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2017年5月15日与永州中建置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》和《欧利国际广场委托经营管理合同》，合同明确约定购买面积14.43平方米，单价为10,869.23元/平方米，合同总价款为156,843元，合同约定房屋交付时间是2018年5月1日。在签订买卖合同的当天，自愿将购买的商铺全权委托答辩人指定的商管公司统一经营管理，并确认已收三年的商铺租金41,693元，实质上已经交付给了宋佳，其自行作出了处分。2、关于办理不动产权证，合同第十四条第3项明确约定，房屋交付使用后365个工作日内为买受人办理产权证，若出卖人未办理好产权证，则按合同总价款的万分之一支付违约金。目前产权证正在办理中，但并不构成法定的根本违约。不属于法定解除的情形，应当驳回上诉人的全部诉讼请求。宋佳辩称，一、上诉人与被上诉人签订的合同是格式合同，合同约定要返租三年，上诉人不承担一分钱租金；二、该房屋一直由上诉人占有、使用、收益，被上诉人没有取得使用权和占用权；三、按照合同约定，上诉人应当在2018年5月15日办理房屋不动产证，至今没办理出；四、该门面已经被上诉人处理，所约定的门面已经不存在了，所以被上诉人要求解除合同是有事实依据的，请求二审法院依法驳回上诉。宋佳向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原被告双方于2017年5月15日签订的《商品房买卖合同》和《欧利国际广场委托经营管理合同》；2、判令被告返还购房款本金156,843元，并承担资金占用利息31054.9元（该利息从2017年5月15日至2019年5月15日止），以后的利息利随本清；3、被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月15日，原告宋佳与被告永州中建置业发展有限公司签订商品房买卖，该合同约定：1、被告将位于滨江豪园城A8栋负一层A8-152号铺面卖予原告，原告一次性付清购房款156,843元给被告；2、被告应在2018年5月1日前将该房屋交付给原告使用，逾期超过90日，原告方有权解除合同；3、被告应当在商品房交付使用后365个工作日为原告方办理房屋所有权证。同日，原、被告双方签订《欧利国际广场委托经营管理合同》，约定原告方将购买的滨江豪园城A8栋负一层A8-152号铺面委托给被告进行租赁经营。被告分别于2017年5月15日、2017年5月17日，向原告出具了16,843元收款收据和14万元的增值税普通发票。尔后，被告既未将涉案房屋交付给原告，也未为原告办理房屋不动产权证，因而酿成本纠纷。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方应秉着诚实信用原则，全面履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中原告宋佳按照双方签订的商品房买卖合同的约定付清了购房款，被告永州中建置业发展有限公司未按约交付房屋，亦未办理房屋不动产权证给原告，被告构成违约，故对原告宋佳主张要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《欧利国际广场委托经营管理合同》，返还购房款156843元的诉讼请求，法院依法予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《欧利国际广场委托经营管理合同》中，被告方并未将该涉案房屋实际交付给原告，且合同约定房屋交付是正式的房屋交付，故对被告永州中建置业发展有限公司抗辩原告领取了返租金就视为交付房屋的理由，法院不予采纳。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“…（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持…”本案原告宋佳的损失数额难以确定且违约金是对守约方损失的补偿，故对原告宋佳主张要求被告承担资金占用利息31,054.9元，以后的利息利随本清的诉讼请求，法院依法予以部分支持，但资金占用利息应为156,843×6%×2＝18,821.16元（该利息以156,843元为基数，从2017年5月15日起按年利率6%计算至2019年5月15日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、第十八条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、解除原告宋佳与被告永州中建置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》和《欧利国际广场委托经营管理合同》；二、限被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后10日内返还原告宋佳购房款本金156843元，并承担资金占用利息18821.16元（该利息以156843元为基数从2017年5月15日起按年利率6%计算至2019年5月15日止），以后的利息按年利率6%计算至利随本清；三、驳回原告宋佳的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议焦点为可否解除所签订的《商品房买卖合同》和《欧利国际广场委托经营管理合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。2017年5月15日，永州中建置业发展有限公司与宋佳签订《商品房买卖合同》，约定永州中建置业发展有限公司应在2018年5月1日前将房屋交付给宋佳适用，并在交付后的365个工作日内为宋佳办理房屋所有权证。永州中建置业发展有限公司至今既未将涉案房屋交付给宋佳，也未为其办理房屋不动产权证，构成违约，应承担违约责任。宋佳主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，应予支持。《欧利国际广场委托经营管理合同》系从合同，该合同目的已不能实现，应一并予以解除。永州中建置业发展有限公司对违约事实及违约责任认可，一审法院处理适当。综上，上诉人永州中建置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4058元，由上诉人永州中建置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十二日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。