山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初949号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：李正祎，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭冬梅，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：赵峰，男，1986年8月23日出生，汉族，住德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业德州分公司）与被告赵峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升物业德州分公司的委托诉讼代理人李正祎、被告赵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永升物业德州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费1926.75元，垃圾费90.60元，滞纳金6742.71元，共计8760.06元;2.诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告赵峰系尚城国际小区2—1—1303户业主，在原告管理服务期间，被告自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠物业管理服务费1926.75元，垃圾费90.60元，滞纳金6742.71元，共计8760.06元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会，故原告提起诉讼。被告赵峰辩称：一、原告入驻系违法入驻，违反法律法规的强制性规定；二、原告在强行服务期间对业主断水断电、入户殴打业主，存在涉黑问题，原告已向公安机关举报；三、原告与尚城国际签署的交接协议严重损害了被告的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据本院予以在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理股份有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司注册成立德州分公司（即原告）并出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作。”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主交纳物业费用，提醒办理预交费用的退款事宜。赵峰系尚城国际小区2号楼1单元1303户业主，原告于2018年3月17日将书面缴费函张贴在被告赵峰居住门前进行书面催缴，催缴函显示被告赵峰拖欠物业费1926.75元、垃圾清理费90元。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理股份有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依据上海永升物业管理股份有限公司（后变更名称为上海永升物业管理有限公司）的授权依约履行了物业管理服务义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，永升物业德州分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，具有上海永升物业管理有限公司的授权，可以以分公司作为诉讼主体提起诉讼。被告赵峰未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费1926.75元、垃圾费90元共计2016.75元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付自2018年5月4日起以拖欠的物业管理费、垃圾费为基数按照全国银行间同行拆借中心公布的市场贷款利率计算的利息。审理过程中，被告赵峰提交了本院作出的（2019）鲁1402行初85号和（2019）鲁1402行初150号两份行政判决书，以证明被上诉人入驻尚城国际不合法。其中（2019）鲁1402行初85号判决的被告德州市房产管理中心因行政机构改革，物业已不在其职能范围内未上诉；（2019）鲁1402行初150号判决书因被告上诉还未生效。该两份判决书认定的是德州市住房和城乡建设局及德州市房产管理中心出具的认定永升物业德州分公司入驻是合法合理的《答复》因主要证据不足而被撤销，但未认定永升物业德州分公司入驻尚城国际小区是非法入驻，被告提交的证据不能证明原告入驻尚城国际系非法入驻。原告依据合法有效的物业服务合同为尚城国际小区提供物业服务，并依据合同向被告主张物业费用，符合法律规定。被告赵峰主张原告自2017年6月8日至2018年5月4日期间属于强行服务，并提交了2018年12月6日尚城国际小区业委会作出的公告以及一份视频加以证明。该公告内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且视频亦不能证明被告的主张，被告要求在查明原告涉黑涉恶后再恢复本案审理的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵峰于判决生效后十日内向原告上海永升物业管理有限公司德州分公司支付物业管理费、垃圾处理费共计2016.75元及利息（以2016.75元为基数，自2018年5月4日起按全国银行间同行拆借中心公布的市场贷款利率计算至付清之日）；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司德州分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告赵峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  高学华二〇二〇年五月十五日书记员  靳婷婷