大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初72号 原告：姜春光，男，1986年4月18日出生，汉族，大连光旭仪表有限公司员工，住辽宁省大连高新技术产业园区。 原告：范晓晴，女，1987年1月14日出生，汉族，上海百利佳生医药有限公司员工，住辽宁省大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：姜春光（原告范晓晴丈夫），男，1986年4月18日出生，汉族，大连光旭仪表有限公司员工，住辽宁省大连高新技术产业园区。 被告：大连法马克房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园30号1单元1层2号，统一社会信用代码：91210231687089629B。 法定代表人：李建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨波，辽宁博昂律师事务所律师。 原告姜春光、范晓晴与被告大连法马克房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜春光、范晓晴、被告大连法马克房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜春光、范晓晴向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿物业费共计2,841元；2.请求判令房屋保修日期以2017年12月4日开始计算；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2016年7月23日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XXX。合同约定原告购买被告开发的“中铁诺德滨海花园小区”商品房一处。原告于2016年9月25日收到钥匙并取得被告提供的住宅质量保证书。住宅质量保证书上注明本楼房竣工验收合格时间为：2016年9月22日。原告通过《中华人民共和国不动产权证书》发现证书注明房屋竣工时间为2017年12月5日。原告于2019年11月向大连民意网咨询本楼房竣工验收合格日期，得到高新园区行政服务中心回复，该楼竣工验收合格日期为2017年12月4日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中，第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《中华人民共和国建筑法》中，第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依据双方签订的《商品房买卖合同》中第八条规定，出卖人应当在2016年9月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告。而被告所提供的《住宅质量保证书》注明竣工验收合格时间为2016年9月22日，说明被告采取故意欺瞒手段将此房屋交予原告，属违规交房，使原告承担了自2016年10月8日至2017年12月3日共计422天的物业费合计2,841元。根据《中华人民共和国合同法》中，第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。综上法律规定，请求法院判定被告存在隐瞒交房行为。原告因此诉至法院。 被告大连法马克房地产开发有限公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。被告认为，涉案房屋在交付时已竣工验收合格，已具备合同约定的交付房屋条件，原告已收房，答辩人不存在违约，原告的诉讼请求没有合同依据和法律依据，应依法判决驳回原告的诉讼请求，具体答辩如下：一、双方合同第八条约定的交付房屋条件，符合法律规定，该约定合法有效，案涉房屋在交付前，已具备合同约定的交付房屋条件，被告已按合同约定完成案涉房屋的交付，被告不存在欺诈交房。1.根据现行法律规定，房屋竣工后由建设单位组织竣工验收合格即可交付房屋，不再由政府主管部门组织综合验收。根据国务院2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收合格，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设行政主管部门备案。住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施竣工验收规定》第四条规定：工程竣工验收由建设单位负责组织实施。以上法律规定表明了竣工验收备案仅为建设单位组织竣工验收合格之后的行政管理行为，并非是房屋交付的前提条件。交付应当以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，即具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构（质监站）具体履行备案职能。因此，质监站的竣工验收不能作为认定工程是否已竣工验收的依据。2.双方合同第八条约定交付房屋条件为第5种条件即“该商品房经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告”，该约定符合前述相关法律的规定，合法有效，案涉楼栋竣工后，被告作为建设单位已经组织设计、施工、监理、勘察等各方验收合格，并于2016年6月30日由各方签署形成《竣工验收报告》，符合合同约定的交付房屋条件，案涉房屋在2016年10月8日交付给原告且原告已收房并实际入住，符合合同约定及法律规定，被告不存在欺诈交房。3.根据原、被告就案涉房屋签署的《商品房买卖合同》补充协议第三条第九款约定：鉴于政府部门只是在“中铁·诺德滨海花园”项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案证》的申请，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案证》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件。二、工程竣工验收合格日期应当以《工程竣工验收报告》记载的时间为准，而非《竣工验收备案表》或其他文件记载的时间。根据《建设工程施工合同司法解释的理解与适用一》第十四条规定：建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。案涉工程竣工后，已由建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位共同确认验收合格，并于2016年6月30日共同出具了《工程竣工验收报告》，因此，案涉工程竣工验收合格的日期就是竣工验收报告记载的日期，即2016年6月30日。原告所称的不动产权证书记载的日期实为竣工验收备案的日期。三、原告在诉状中引用的《辽宁省物业管理条例》第44条中规定的“综合验收”已废止。2018年2月1日实施的辽宁省物业管理条例属于地方性法规，不属于“法律、行政法规的效力性强制性规范”，对民事合同双方当事人不具有强制约束力，并且，根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)第六条规定：将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，删去第十八条、第三十六条、第三十七条，即原第十八条规定的对“城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况”进行综合验收的规定已废止，国家现也没有任何政府部门负责组织配套设施综合验收。原告已实际收房并入住，与案涉房屋所在的物业服务公司已签署物业服务协议，并已实际享受了物业服务企业提供的物业服务，理应缴纳物业费，原告无权要求被告承担该部分物业费。综上所述，涉案房屋已按期竣工验收合格并取得了《竣工验收报告》，符合合同约定的房屋交付条件，《竣工备案表》并非合同约定的交房条件，原告以案涉小区《竣工备案表》的时间来认定案涉房屋的实际竣工时间是错误的，被告不存在逾期交付的违约行为，更不存在欺诈交房行为，原告的主张没有合同依据和法律依据，应当依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告姜春光与被告范晓晴系夫妻关系。2016年7月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXX）及补充协议，约定二原告购买被告开发的“中铁·诺德滨海花园二区”XXX房屋，建筑面积88.19平方米。合同第八条约定：“出卖人应在2016年9月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告。”合同第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”补充协议第三条第九项约定：“鉴于政府部门只是在‘中铁·诺德滨海花园’项目小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案证》的申请，为此，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案证》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件。”合同还约定了其他事项。 合同签订后，二原告按约定付清购房款，被告于2016年9月25日向二原告交付案涉房屋。被告向二原告出具的《住宅质量保证书》中载明：竣工验收合格时间为2016年9月22日。备注中约定：保修期以竣工验收合格后之日为起始时间。二原告自2016年10月8日起按照每月每平方米2.3元的标准交纳物业服务费。2018年3月20日，二原告取得案涉房屋的不动产权证书，载明的房屋竣工时间为2017年12月5日。 另查，2016年6月30日，案涉房屋所在楼宇取得《工程竣工验收报告》，被告作为建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对案涉楼宇进行验收，结论为：“工程竣工验收合格。”2017年10月31日，大连高新技术产业园区城市管理行政执法局向被告出具大高执法罚决字[2017]122号行政处罚决定书，认为被告中铁诺德滨海花园二区（C区）项目C9#楼未经验收擅自交付使用，且限期仍未改正，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定，属未经验收擅自交付使用的行为。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，决定如下：1.继续改正违法行为。2.处罚款人民币贰拾万元整，上缴国库。2017年12月5日，案涉楼宇取得《竣工验收备案表》，载明：“中铁·诺德滨海花园二区（C区）C1＃-C6＃、C9＃-C13＃楼、G1＃公建及A、F、D、G、H、J车库工程竣工验收备案文件已收讫，予以备案。” 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示。根据合同第八条及补充协议第三条第9项的约定，案涉房屋的交付条件为“该商品房经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告”，“买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案证》作为房屋的交付条件”。上述约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当尊重双方当事人的意思自治，认定为合法有效，对双方当事人具均有法律约束力。关于二原告主张适用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，均规定以“竣工验收合格”为交付使用条件，并未规定以取得《竣工验收备案表》为交付使用条件。故根据被告提供的《竣工验收报告》，案涉房屋所在楼宇已经于2016年6月30日经建设单位分期验收合格并取得竣工验收报告。被告于2016年9月25日向原告交付的房屋符合约定的交付使用条件，不构成违约。行政机关发放《竣工验收备案表》系对整个二区项目竣工验收文件收讫并予以备案的行政管理行为，并非对案涉楼宇的竣工验收行为，且具有一定的滞后性。二原告在2016年9月25日实际收房之后，主张以不动产权证书载明的竣工时间即被告取得《竣工验收备案表》的时间作为房屋竣工验收合格时间，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于二原告提交的大连高新技术产业园区城市管理行政执法局向被告出具大高执法罚决字[2017]122号行政处罚决定书一节。根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号)第六条规定：将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，删去第十八条、第三十六条、第三十七条。”即删去：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的内容及第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：……”因此，房地产开发主管部门进行综合验收的规定已经被废止。二原告引用的《辽宁省物业管理条例》自2018年2月1日起施行，系地方性法规，其第四十四条中的“综合验收”规定已被前述行政法规修改和废止。故二原告引用上述规定主张被告违规交房，本院不予采纳。因此二原告要求被告赔偿物业费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于二原告要求房屋保修日期以2017年12月4日开始计算一节。本院认为，如前所述，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议对双方当事人具均有法律约束力。双方在合同第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”被告向二原告出具的《住宅质量保证书》中载明：竣工验收合格时间为2016年9月22日。备注中约定：保修期以竣工验收合格后之日为起始时间。因此，上述约定对双方应具有约束力。现双方在庭审中均认可被告实际于2016年9月25日向二原告交付案涉房屋，故二原告主张自2017年12月4日开始计算保修期，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下： 驳回原告姜春光、范晓晴的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告姜春光、范晓晴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  张金霞 二〇二〇年五月六日 书记员  孙 蕾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。