宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初2892号 原告（反诉被告）：宁波市镇海君越服饰厂（个人独资企业，统一社会信用代码：91330211MA28Y9JD5W），住所地浙江省宁波市镇海区蛟川街道河周路201号。 投资人：丁军，该厂厂长。 委托诉讼代理人：窦杨，浙江高帆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐水清，男，1981年4月21日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：赵胜根，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 原告宁波市镇海君越服饰厂（以下简称君越厂）与被告唐水清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，后被告唐水清向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理，于2019年10月10日开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并于2020年4月13日开庭进行了审理。2019年10月10日庭审原告君越厂的投资人丁军及其委托诉讼代理人窦杨、被告唐水清及其委托诉讼代理人赵胜根到庭参加诉讼。2020年4月13日庭审原告君越厂的委托诉讼代理人窦杨和被告唐水清的委托诉讼代理人赵胜根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君越厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金99167元（扣除2019年3月1日至2019年4月11日的租金），赔偿原告生产经营损失949975.12元（2019年4月11日至2019年5月10日）、工人工资166091.4元、缴纳社保费用4849.7元、搬家费用42150元，合计1163066.22元，并支付自起诉之日起的同期银行利息；2.判令律师费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为判令确认2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》已解除。事实和理由：原、被告于2019年2月24日签订《房屋租赁合同》1份，合同约定唐水清将厂房租赁给君越厂，租期为2019年3月1日至2022年3月1日，租金为每年130000元，一年一付。2019年2月25日，原告将110000元租金支付给被告，后又将20000元租金付给被告，但被告予以退回。从2019年4月11日开始，被告多次组织人员实施堵大门等阻碍原告生产经营的行为，导致原告无法正常生产，只能停产，直到2019年5月7日才找到新地方组织生产，5月11日搬离案涉厂房。原告为此产生搬迁费用42150元。原告生产停止了但工人工资要正常发放，原告认为被告需补偿原告2019年4月的工人工资损失共计166091.4元、社保费用4849.7元和2019年4月的生产经营损失949975.12元。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。 被告唐水清答辩称，1.原、被告签订租赁合同之前，就案涉厂房原有制衣吊挂设备、空调的转让和厂房租赁问题作为一个整体予以协商，双方已协议一致：原告承租案涉厂房时，被告所有的制衣吊挂设备和空调同时转让给原告，其中制衣吊挂设备、空调的转让费为115000元，房屋租金每年130000元。原告承租房屋时，应当先向被告支付设备及空调转让费115000元。同时根据案涉合同约定，租金应于合同签订之日支付。故原告承租案涉厂房时，应向被告支付款项合计245000元。但原告仅于2019年2月25日支付了110000元，剩余135000元款项一直未支付，被告不认可原告支付的110000元为租金。原告称资金紧张，曾承诺先支付100000元，剩余35000元之后再付。但经被告多次催讨，原告一直没有支付。因原告违约在先，拖欠应当支付的款项，被告妻子才到案涉厂房催讨欠款，原告投资人丁军避而不见。被告没有采取所谓“多次组织人员实施堵住大门”的行为，拉电闸行为亦不足以给原告造成任何实质性影响，属于合法的私力救济行为，具有相应的合同依据，被告并无过错；2.原告主张的生产经营损失、工人工资、社保费用没有任何事实依据。原告主张的搬家费用和律师费即使真实存在，也是因为原告违约在先的自身过错造成的，无权向被告主张。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。 针对被告唐水清的答辩，原告君越厂称：原告租赁案涉厂房时确实与唐水清谈过设备转让问题，唐水清答应设备先由原告试用，双方没有约定试用的时间。如果设备没有问题，君越厂考虑以115000元的价格购买。但在实际使用过程中，案涉设备经常坏，原告对设备并不满意，且唐水清一直不配合原告办理工商变更登记手续，故原告不同意购买。唐水清以配合工商变更登记要挟原告购买设备是不合理的，以此为理由堵门影响案涉合同履行是唐水清的过错。 反诉原告唐水清向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告君越厂支付租赁期间拖欠的租金24931.51元（130000元÷365天×70天，自2019年3月1日至2019年5月10日止共计70天）；3.判令反诉被告君越厂支付拖欠的水电费合计14741.5元；4.判令反诉被告君越厂支付制衣吊挂设备使用费14000元（按每天200元计算70天）；5.判令反诉被告君越厂赔偿厂房设备设施损失合计23788元（其中隔断墙体费用10000元、制衣吊挂设备维修费用10388元、监控主机2200元、推车1200元）；6.判令反诉被告君越厂赔偿空置期间租金损失28849.32元（130000元÷365天×81天，自2019年5月11日起至2019年7月31日共计81天）；7.判令反诉被告君越厂赔偿拖欠房租和水电费的违约金39000元（按照房租总额130000元的30%计算）。诉讼过程中，唐水清变更第1项诉请为判令确认2019年2月24日签订的《租赁合同》已解除。事实和理由：2019年2月，君越厂投资人丁军联系到唐水清，经双方协商，就案涉厂房内原有设备转让和厂房租金等相关事宜达成一致，其中厂房内原有制衣吊挂设备和空调折价115000元转让给君越厂，厂房租金按130000元每年支付。后双方签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，君越厂即搬入案涉厂房内，但仅于2019年2月25日支付了110000元，并未按双方约定结清设备和空调转让款115000元和一次性付清一年房租130000元。经唐水清多次催讨，君越厂均未按照约定支付剩余款项，并且拖欠应付的水电费用。君越厂还在租赁期间自行将案涉厂房内的隔断墙体打掉，损坏了厂房内的制衣吊挂设备和厂房监控设备。2019年5月10日，君越厂搬离案涉厂房，搬出时带走了唐水清所有的推车2辆。唐水清认为，其与君越厂之间关于案涉厂房租赁相关事宜的约定合法有效，君越厂未按约付清设备和空调转让款、租金和水电费，损坏案涉厂房内设施设备的行为构成违约，其行为已严重损害了唐水清的合法权益。为维护自身合法权益，唐水清特向法院提出反诉。 反诉被告君越厂答辩称，1.案涉合同解除是因为唐水清的过错；2.对唐水清主张的水电费金额无异议，但君越厂还没到支付水电费的时间，唐水清主张的违约金没有依据，且金额明显过高。唐水清主张的设施设备损失、设备使用费、空置期间租金损失没有依据；3.君越厂搬离案涉厂房的时间是2019年5月11日，搬离时带走了2辆推车，搬家人员误把监控主机拆走，君越厂拆掉案涉厂房隔断是经过唐水清同意的。综上，要求驳回反诉原告唐水清的反诉请求。 原告（反诉被告）君越厂向本院提供了如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份、付款凭证1份，拟证明君越厂和唐水清存在房屋租赁合同关系的事实。唐水清对房屋租赁合同无异议，本院依法予以认定。对付款凭证真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，质证称与案涉合同约定不符。本院认为上述证据真实合法，故予以认定。 2.收款收据5张、发票1张，拟证明君越厂因搬迁产生的费用。唐水清对上述证据形式上的真实性无异议，对其关联性有异议，质证称君越厂没有提供实际支付的凭证，即使真实存在，亦是君越厂过错造成的，与唐水清无关。本院对上述证据真实性予以认定。 3.2019年4月份工资单2页、社保参保证明1页，拟证明君越厂工人工资损失和社保费用损失。唐水清质证称工资单系君越厂自行制作，对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院对唐水清的该质证意见予以采纳，同时考虑君越厂未提供实际支付工资的凭证，且与参保证明不能相互印证，故对工资单不予认定。唐水清对参保证明无异议，称与工资单相互矛盾。本院对参保证明的真实性予以认定。 4.分类账打印件1份，拟证明君越厂的生产经营损失。唐水清质证称没有原件，对其真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为该分类账系君越厂自行制作，没有提供其他证据予以佐证，本院对该证据的证明目的不予认定。 5.监控视频截图复印件3张，拟证明唐水清组织人员实施堵大门等阻碍君越厂正常生产经营的行为。唐水清质证称截图是静态的，不能反映事实。本院认为君越厂提供的监控视频与上述证据能相互印证，故对该组证据的真实性予以认定。 6.委托代理合同1份、律师费发票1份，拟证明君越厂为维护自身权益支付的律师费用。唐水清对该组证据真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，质证称君越厂主张律师费没有法律依据和合同依据。本院认为该组证据真实合法，故予以认定。 7.付款凭证1份，拟证明君越厂于2019年4月11日支付租金余额20000元的事实。唐水清对其真实性无异议，但质证称自己已将该款项退回。本院对该证据予以认定。 8.监控视频1组，拟证明唐水清组织人员实施堵大门、拉电闸、剪监控等阻碍君越厂正常生产经营的行为。唐水清质证称君越厂没有提供监控视频的原始载体，对其真实性不予认可。退一步讲，即使是真实的，从监控视频来看，堵大门是唐水清妻子一个人去的，拉电闸后君越厂可以自行恢复用电。本院认为该组证据与唐水清庭审陈述能相互印证，故对其真实性予以认定。 被告（反诉原告）唐水清向本院提供了下列证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明双方就涉案厂房签订租赁合同并就相关事项进行约定的事实。君越厂无异议，本院予以认定。 2.录音文件3份及文字整理稿、视频文件1份，拟证明唐水清与丁军沟通案涉厂房租金和设备转让款事宜、丁军称已付110000元为定金（包括设备转让款和租金），以及承认尚欠135000元未支付的事实。君越厂对真实性无异议，对其合法性有异议，质证称是唐水清偷偷录音，侵犯丁军合法权益。设备转让事宜应以书面证据为准，录音中丁军没有承认存在设备转让合同和同意支付设备款，对其关联性有异议。本院认为录音和视频没有侵犯丁军的合法权益，对其合法性和真实性予以认定。 3.照片打印件4张，拟证明君越厂在租赁期间擅自将厂房隔断打掉，损坏厂房设备的事实。君越厂对该组证据真实性无异议，承认隔断是君越厂打掉的，质证称是经唐水清同意的，对其证明目的有异议。唐水清承认君越厂曾告知自己，自己没有反对。故本院认为案涉厂房隔断是经唐水清同意打掉的，对该证据的证明目的不予认定。 4.照片打印件3张、送货单1份、增值税发票复印件1张，拟证明因君越厂租赁期间损坏吊挂制衣设备，唐水清支付维修费10388元的事实。君越厂对该组证据真实性和关联性均有异议，质证称无法确认设备坏的时间和坏的原因。本院认为送货单时间为2019年8月28日，仅凭该组证据无法证明设备系君越厂损坏，故对该组证据的证明目的不予认定。 5.照片打印件2张，拟证明君越厂搬出时将两辆推车带走并毁坏窗户的事实。君越厂对窗户毁坏的照片有异议，质证称君越厂没有毁坏窗户。本院认为该照片不足以证明君越厂毁坏了案涉厂房的窗户，对其证明目的不予认定。君越厂承认拿走了两辆推车，现在在君越厂，但称是唐水清送给君越厂的。故本院对推车照片予以认定。 6.收款收据1份、微信聊天记录1份，拟证明因君越厂搬出时拆走监控主机，唐水清另行购买监控主机支出2200元的事实。君越厂承认搬离时拆走了监控主机，但对收款收据的真实性和关联性有异议，质证称监控主机不是新的，价格过高。对微信聊天记录真实性无异议，对其关联性有异议。本院认为上述证据与君越厂的陈述能相互印证，故本院对该组证据的真实性和合法性予以认定。 7.房屋租赁合同1份，拟证明唐水清于2019年8月1日与案外人王敏签订房屋租赁合同及2019年5月10日至8月1日期间案涉厂房空置的事实。君越厂对其真实性、合法性和关联性均有异议，质证称不知道王敏是谁，唐水清什么时候出租与君越厂无关。本院对该证据的真实性予以认定。 8.汇款截屏1份，拟证明唐水清将君越厂转账的20000元退回，并附言“房租欠款13万2万退回不予接受”的事实。君越厂对该证据真实性无异议，承认唐水清已将20000元退回。本院对该证据予以认定。 本院经审理，认定事实如下：2019年2月24日，唐水清（出租方，甲方）与君越厂（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将厂房出租给乙方，租期为2019年3月1日至2022年3月1日，租金为每年130000元，一年一付，第一次租金在合同签订日一次性付清，以后每年需提前一个月付款；乙方不按时交付房屋租金拖欠房屋租金达十五天的，水费、电费、电话费等应付费用拖欠达三十天的，擅自将房屋转租、转让、转借的，利用甲方房屋进行非法活动、损害公共利益的，甲方有权单方面解除协议，收回房屋，扣除押金，对乙方财产依法享受追索权，并有权向乙方索取违约金（违约金是房租总额的5%一天计算）。2019年2月25日，君越厂支付唐水清110000元，备注“房租”。2019年4月11日，君越厂转账给唐水清20000元，备注“房租费余款”。后唐水清将该款退还君越厂，附言“房租欠款13万2万退回不予接受”。 2019年4月11日、4月12日、4月14日和4月15日，唐水清妻子多次将车停在案涉厂房门口，并于2019年4月14日和4月15日两次拉案涉厂房电闸，4月14日剪断办公室监控。君越厂多次报警，派出所试图协调未果。2019年4月20日，君越厂托中间人同唐水清协商，提出到5月10日左右搬走，唐水清予以同意。2019年5月11日，君越厂搬离案涉厂房，拆走厂房内监控主机、带走推车两辆。君越厂2019年3月至5月的水电费合计14741.5元至今未支付。 关于双方争议的君越厂2019年2月25日支付的110000元的性质问题，本院认为，首先，款项支付时间是案涉合同签订日的次日，备注为“房租”，唐水清收到该款项后未对款项性质提出异议；其次，唐水清虽称双方之间存在承租案涉厂房时，制衣吊挂设备和空调同时转让给君越厂，君越厂于承租案涉厂房时先支付设备及空调转让费115000元的口头约定，但未提供充分证据予以证明，被告亦予以否认，本院认为涉及如此大金额的设备转让，双方不签订书面合同不符合常理，故本院对唐水清的该主张不予支持；再次，根据唐水清提供的录音文件，本院认为丁军虽对欠唐水清135000元未予以否认，但并未明确承认之前已承诺付款时间；最后，从唐水清庭审中“一笔活做完，用用没问题就付钱，有问题我给你维修”的陈述，亦可以看出唐水清同意设备试用一段时间后再支付设备款。综上，本院认定君越厂支付的110000元为其按照案涉合同约定支付的房租。唐水清关于该笔款项不是租金的主张与事实不符，本院不予支持。 对于双方争议的君越厂的过错问题，本院认为，1.案涉合同约定第一年租金130000元于合同签订日即2019年2月24日一次性交纳，但君越厂仅于2019年2月25日支付了110000元房租，2019年4月11日才支付剩余房租20000元，拖欠租金达15天以上。同时君越厂至今未支付拖欠的水电费。根据案涉合同的约定，本院认为君越厂已严重违约，唐水清已具有单方解除合同和收回案涉厂房的权利；2.君越厂搬入案涉厂房后一直使用唐水清的制衣吊挂设备，根据君越厂自己提供的监控视频，设备一直正常运行。本院认为即使双方存在先试用再支付设备转让款的约定，君越厂长期使用唐水清的设备，经唐水清多次催讨，君越厂既不支付设备转让款，又不将设备退还唐水清，明显违反双方的约定。综上，本院认为君越厂存在严重违约，案涉合同解除最主要原因是君越厂不及时支付相关款项。 针对双方争议的唐水清的过错问题，本院认为，唐水清在君越厂违约后，完全可以采取合法合理的方式维护自身权益，但唐水清妻子却采取了用车堵大门、拉电闸、剪断监控等不理智的行为，一定程度上干扰了君越厂的正常生产，本院认为唐水清方的行为不属于私力救济，存在一定的过错。但根据君越厂提供的监控视频显示，唐水清妻子只是将车停在案涉厂房门口，电闸拉掉后君越厂随时可以将电闸恢复，且唐水清妻子离开后君越厂马上开始生产，故本院认为唐水清方的行为虽然存在过错，但不足以导致君越厂停产停工。君越厂关于唐水清“多次组织人员堵住大门”的主张与事实不符，本院不予采纳。 综上，针对原告君越厂的诉请，本院分析认定如下： 根据原、被告陈述，丁军托中间人于2019年4月20日与唐水清协商，要求唐水清同意君越厂2019年5月10日左右搬出，唐水清予以同意。故本院认为案涉合同已于2019年4月20日协商解除。本院对原告确认《房屋租赁合同》已解除的诉请予以支持。案涉合同约定原告起租时间为2019年3月1日，同时本院已认定原告搬离时间是2019年5月11日，故本院对君越厂主张的租赁期间2019年3月1日至2019年4月11日不予支持，对唐水清主张的租赁时间70天予以认可，据此本院认定原告应付的租金为24931.51元（130000元÷365天×70天）。因本院已认定原告已支付唐水清租金110000元，故唐水清应返还原告租金85068.49元，并支付从起诉之日到实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息。对于原告主张的生产经营损失，本院认为，首先，原告提供的证据不足以证明其存在生产经营损失，应承担举证不能的法律后果。同时原告提供的监控视频显示原告至少到2019年4月15日仍在正常生产，原告关于2019年4月11日之后就不再生产的主张与事实不符；其次，本院已认定唐水清方的行为显著轻微，不足以导致原告停产停工；最后，根据原告的水电使用情况显示，原告所称2019年4月11日至2019年5月10日的停产期间水电使用量并未下降，丁军庭审中亦承认2019年4月11日之后君越厂有生产过，原告陈述存在前后矛盾之处。综上，本院对原告主张的生产经营损失不予支持。对于原告主张的工人工资损失，本院认为证据不足，本院不予支持。对于原告主张的缴纳社保费用，本院认为原告未能举证证明属于原告的损失，故不予支持。对于原告主张的搬家费用，本院认为案涉合同解除主要是因为原告的过错，唐水清实际已具有收回案涉厂房的权利，同时是原告自行提出于2019年5月10日左右搬离，故本院对原告主张的搬家费用不予支持。原告要求唐水清支付律师费于法无据，本院亦不予支持。 针对反诉原告唐水清的反诉请求，本院逐一分析认定如下： 本院已认定双方确认案涉合同解除，故本院对唐水清要求确认《房屋租赁合同》解除的诉请予以支持。本院认定君越厂已支付唐水清租金110000元，故对唐水清要求君越厂支付拖欠租金的诉请不予支持。对于唐水清主张的水电费，君越厂无异议，本院予以支持。对于唐水清主张的租赁期间设备使用费，本院认为双方未签订设备租赁合同，未约定需要支付设备使用费，唐水清亦承认存在试用期间，且唐水清主张的每天200元的使用费没有任何依据，故本院不予支持。对于唐水清主张的隔断墙体损坏费用，本院认为唐水清已承认隔断墙体是经其同意打掉，并非君越厂擅自打掉，且打断隔断不影响案涉厂房的使用，故本院对唐水清主张的该费用不予支持。对于唐水清主张的制衣吊挂设备维修费，本院认为唐水清未能举证证明设备系君越厂损坏，君越厂亦予以否认，唐水清应承担举证不能的法律后果，故本院对唐水清主张的吊挂设备维修费不予支持。君越厂已承认搬家时拆走了监控主机，为此唐水清不得不重新购置，本院认为君越厂应予以赔偿，本院综合考虑市场行情和折旧，酌定为1500元。君越厂承认已带走两辆推车，现在自己处，其虽称唐水清同意送给自己，但唐水清予以否认，故本院认为君越厂应将两辆推车返还唐水清。对于唐水清主张的空置期间租金损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案而言，唐水清已于2019年4月20日与君越厂协商解除案涉合同，已清楚君越厂将于2019年5月10日左右搬离，唐水清有充足的时间联系他人另行出租。故本院认为唐水清应对扩大的损失自行承担责任。同时考虑唐水清对于案涉合同解除亦存在一定过错，故本院对唐水清主张的空置期间租金损失不予支持。对于唐水清主张的拖欠房租、水电费的违约金，本院认为君越厂不按约支付房租和水电费，应支付违约金，但唐水清主张的违约金明显过高，远超唐水清的实际损失，应予以调整。本院认为，首先，君越厂于2019年4月11日转账支付剩余租金20000元，虽然唐水清予以退回，但本院认为君越厂逾期支付租金的时间到2019年4月11日为止，之后君越厂未支付剩余租金的原因系唐水清拒绝接受；其次，君越厂至今未支付水电费，唐水清的损失为拖欠水电费的逾期利息。综上，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金为4000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市镇海君越服饰厂与被告唐水清于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》已解除。 二、被告唐水清返还原告宁波市镇海君越服饰厂租金85068.49元，并支付从2019年8月20日起至实际履行日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、反诉被告宁波市镇海君越服饰厂支付反诉原告唐水清拖欠的水电费14741.5元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 四、反诉被告宁波市镇海君越服饰厂赔偿反诉原告唐水清监控主机损失1500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 五、反诉被告宁波市镇海君越服饰厂支付反诉原告唐水清拖欠房租和水电费的违约金4000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 六、反诉被告宁波市镇海君越服饰厂将搬走的2辆推车返还反诉原告唐水清，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 七、驳回原告宁波市镇海君越服饰厂的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告唐水清的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15268元，由原告宁波市镇海君越服饰厂负担14151元（已预交），由被告唐水清负担1117元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳；反诉案件受理费1603元，由反诉原告唐水清负担1380元（已预交），由反诉被告宁波市镇海君越服饰厂负担223元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  谢朝宏 人民审判员  顾惠萍 人民陪审员  刘红莉 二〇二〇年五月二十日 代书 记员  沈 娜