浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终810号 上诉人：绍兴市丰瑞包装有限公司，住所地：绍兴市袍江越王路以东。 法定代表人：董建江，系总经理。 委托诉讼代理人：王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人：交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市越城区人民中路283号。 法定代表人：黄红宇，系该行行长。 委托诉讼代理人：张良，男，1973年11月17日出生，汉族，系该行员工，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。 被上诉人：浙江金星纸业有限公司，住所地：绍兴市袍江越王路以东（东二路）。 法定代表人：李云宝，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李华，女，1987年12月10日出生，汉族，系该公司员工，住绍兴市越城区。 上诉人绍兴市丰瑞包装有限公司（以下简称丰瑞公司）因与被上诉人浙江金星纸业有限公司（以下简称金星公司）、交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人丰瑞公司的委托诉讼代理人王凯，被上诉人交通银行的委托诉讼代理人张良、俞薇薇，被上诉人金星公司的委托诉讼代理人李华到庭应询。本案现已审理终结。 丰瑞公司上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初7075号民事判决，并依法改判支持丰瑞公司一审诉讼请求；本案一、二审案件诉讼费由交通银行、丰瑞公司承担。事实和理由：一、丰瑞公司与金星公司签订租赁合同时，不存在相应的抵押权，租赁权先于抵押权成立。原审法院认定，丰瑞公司的股东及法定代表人与金星公司于2015年3月1日签订1年期房屋租赁合同，同年6月1日以租赁标的为经营场所设立丰瑞公司，并于同年6月1日再次签订10年期房屋租赁协议，约定金星公司将坐落于袍江越王路以东的1-4号厂房，5号综合楼（以下简称涉案房产），出租给丰瑞公司生产办公使用。以后丰瑞公司按照合同约定支付租金，占有使用涉案房产，并缴纳水电费。交通银行于2012年设立的抵押权已经注销，由于2016年新设立抵押权，故丰瑞公司对涉案房产的租赁权早于交通银行的抵押权。二、交通银行所设立的抵押权并不具有连续性。抵押权作为担保物权，应当以登记作为成立的必要条件，同时物权登记具有公示公信效力。本案中，应当以办理登记作为确立担保物权的基础要件，设立物权与注销物权均属于登记的方式。从物权登记的角度来看，不存在前注销物权与后设立物权具有连续性的可能。前物权自注销之时起，就丧失了抵押权。后设立的抵押权，自登记之时起发生法律效力。两者有着本质区别。丰瑞公司作为善意第三人对金星公司与交通银行之间的债权债务并不知情，在成立租赁关系时，交通银行的2012年设立的抵押权已经注销。综上，本案事实清楚、证据确实充分，原一审认定不清，判决结果错误，损害丰瑞公司的合法权益。 金星公司对丰瑞公司的上诉请求无异议。 交通银行辩称，一审认定事实清楚、证据确凿，请求驳回上诉。2012年9月21日交通银行与抵押人金星公司签订抵押合同，部分案涉抵押物是丰瑞公司租赁的房屋。2016年1月6日交通银行与金星公司再次签订最高额抵押合同，与前次抵押指向同一抵押物，同日办理了涉案抵押物的他项权证。上述事实经（2016）浙0602民初666号民事判决予以认定。交通银行第一次办理抵押登记是在2012年，早于丰瑞公司租赁权成立的时间2015年，所以丰瑞公司的租赁权不能在执行中予以保护。 丰瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认丰瑞公司与金星公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效；2.丰瑞公司继续承租案涉房屋，如进行司法拍卖，则要求带租拍卖；3.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院审理查明：金星公司名下登记有涉案房产即坐落绍兴袍江越王路以东1幢、2幢、3幢、5幢，建筑面积分别为3113.37、1804.55、4419.53、1736.41平方米，房产权证号为绍房权证袍江字第××号的工业厂房（其中5幢为综合楼）及上述房产对应的坐落袍江工业区越王路以东A块、使用权面积为12436.9平方米、权证号为绍市国用（2006）第3128号的国有土地使用权。2012年9月21日，金星公司将上述房产抵押登记与被告交通银行享有，他项权证号为绍房他证袍江字第××号。在该期相应的最高额抵押合同中约定：“抵押人为抵押权人与债务人在2012年9月21日至2014年9月20日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。”2016年1月6日，金星公司因转贷将上述抵押房产重新办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第××号，2012年房屋他项权证于同日注销。在该期相应的抵押合同中约定：“抵押人为抵押权人与债务人在2016年1月6日至2018年1月6日期间签订的全部主合同提供抵押担保，抵押权人担保的最高债权额为：人民币贰仟肆佰万元正。”另约定：“本合同同时为交通银行与金星公司于2014年9月1日签订的编号为0002994号的《流动资金借款合同》、于2014年9月17日签订的编号为0002996号的《流动资金借款合同》提供担保。” 金星公司名下另登记有坐落绍兴袍江越王路以东4幢，建筑面积1067.1平方米，房产权证号为绍房权证袍江字第××号的工业厂房及该房产对应的坐落袍江工业区越王路以东B块、使用权面积为2428.2平方米、权证号为绍市国用（2006）第3127号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，金星公司将该房地产向浙江绍兴恒信农村合作银行城西支行提供抵押担保，并于2014年7月3日办理了抵押登记手续。 2016年10月31日，该院作出（2016）浙0602民初666号交通银行与金星公司等金融借款合同纠纷一案民事判决书，其中判令金星公司支付给交通银行0002994号、0002996号《流动资金借款合同》项下的利息、罚息和复利等，就交通银行享有的债权对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在担保金额4012万元范围内享有优先受偿权予以了确认。该判决生效后，因被告未自觉履行义务，根据交通银行申请，该院于2018年11月1日立案执行。在执行过程中，该院拟对涉案房产进行评估拍卖，丰瑞公司以案外人身份向该院提出执行异议，要求保护其租赁权。该院于2019年6月18日作出（2019）浙0602执异73号执行裁定书，驳回了其执行异议请求。 另查明，丰瑞公司于2015年6月25日注册成立，经营场所地即为涉案房产，并有丰瑞公司的股东及法定代表人与金星公司于2015年3月1日签订的1年期房屋租赁合同一份作为筹建公司资料在工商管理部门备案。2015年6月1日，丰瑞公司与金星公司再次签订10年期房屋租赁合同一份，合同约定被告金星公司将涉案房产中即坐落绍兴袍江越王路以东其中1号厂房3113.37平方米、2号厂房900平方米、3号厂房（办）600平方米、4号厂房600平方米、5号综合楼500平方米，合计建筑面积5713.37平方米出租给丰瑞公司生产（加工）使用。租期自2015年6月1日至2025年5月31日止，前4年年租金为58万元，第5年起租金上浮5%；第8年起上浮至10%。承租方每半年支付租金一次。丰瑞公司自2015年11月起主要通过银行转账按约支付给金星公司年租金58万元，租金支付至2019年5月止。金星公司于2015年12月起向丰瑞公司开具自2015年6月至2019年5月期间的增值税专用发票，均注明系房租费。同时，丰瑞公司支付了房屋的水、电费用。 一审法院认为，本案争议的焦点是丰瑞公司对涉案房产主张的租赁权是否享有排除执行的权利。从丰瑞公司提供的证据分析，其登记注册时即以涉案房产为生产经营地，向金星公司的转账凭证能够体现其按约履行于2015年6月1日签订的10年期房屋租赁合同的租金支付义务，结合金星公司于2015年起开具给丰瑞公司的房屋租金发票、丰瑞公司支付的房屋水电凭证，均能相互印证丰瑞公司与金星公司履行的是10年期房屋租赁合同，其承租并使用被告金星公司名下的部分房产真实存在并合法。因此，丰瑞公司是租赁房产的权利人。但被告金星公司于2012年9月在房屋出租前已将上述房产抵押登记与被告交通银行，虽然2016年金星公司将抵押房产重新办理抵押登记的同时，注销了2012年的房屋他项权证，但在双方重新签订的抵押合同中已明确抵押物对前期2014年2994、2996号《流动资金借款合同》继续提供抵押担保，且由生效法律文书予以确认。因此，在本案抵押物上发生的租赁权，作为一般债权请求权依法不得对抗抵押权人的优先受偿权，丰瑞公司对涉案房产不享有排除执行的权利，其要求带租执行的请求，于法无据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下：驳回丰瑞公司的诉讼请求。案件受理费80元，由丰瑞公司负担。 各方当事人在二审中均未提交新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为丰瑞公司对涉案房产享有的租赁权能否在执行中予以保护。一审法院认为交通银行与金星公司在2016年1月6日对涉案房产重新办理了抵押登记，并注销了2012年的办理的抵押登记，但在双方重新签订的抵押合同中已明确抵押物对前期2014年2994、2996号《流动资金借款合同》继续提供抵押担保，且抵押物不变，认为交通银行的抵押权成立时间应为第一次抵押登记时间即2012年9月21日。而丰瑞公司对涉案房产设立租赁权的时间为2015年5月1日，晚于交通银行抵押权的设立时间，丰瑞公司的租赁权不能对抗交通银行对抵押物的执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该法第一百九十条同时规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，交通银行于2012年9月21日设立的抵押权已经于2016年1月6日注销，同日交通银行与金星公司再次签订抵押合同，并办理了抵押登记，该抵押合同约定继续为2014年签订的2994、2996号《流动资金借款合同》继续提供抵押担保，只是为上述两份借款合同提供了新的抵押担保，但是原先2012年9月21日设立的抵押担保已因注销而不复存在。现交通银行主张抵押权的法律依据为2016年登记设立的绍房他证袍江字第××号的他项权证，抵押权的成立日期应为2016年1月6日，而非2012年9月21日。丰瑞公司及其法定代表人自2015年3月1日起开始承租涉案房产，以涉案房产为经营住所注册成立丰瑞公司，一直占有使用涉案房产至今。交通银行在2016年1月6日对抵押物注销并重新设立抵押权时，未勘查确认抵押物是否存在其他权利限制，未尽审慎注意义务，应承担由此带来的抵押权受限的不利法律后果，故其在2016年1月6日设立的抵押权不影响丰瑞公司租赁权的继续履行。综上，丰瑞公司对涉案房产的租赁权可以对抗交通银行对涉案房产抵押权的执行。 综上所述，丰瑞公司的上诉请求成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但是适用法律存在不当，致实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销绍兴市越城区人民法院(2019)浙0602民初7075号民事判决； 二、绍兴市丰瑞包装有限公司与浙江金星纸业有限公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效； 三、在2025年5月31日之前，不得对浙江金星纸业有限公司名下坐落于绍兴袍江越王路以东其中1号厂房3113.37平方米、2号厂房900平方米、3号厂房600平方米、4号厂房600平方米、5号综合楼500平方米，合计建筑面积5713.37平方米的租赁标的实施强制迁出（腾空）的强制执行行为。 一审案件受理费80元，由交通银行股份有限公司绍兴分行负担。二审案件受理费据实调整为31624元，由交通银行股份有限公司绍兴分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  王常山 二〇二〇年五月八日 法官助理陈卓佳 书记员马臻