辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终475号上诉人（原审被告、案外人）：步洪梅，女，1970年10月4日出生，汉族，无职业，住建平县。委托诉讼代理人：王岸惠，辽宁东宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：李双明，男，1972年10月27日出生，汉族，无职业，住建平县。委托诉讼代理人：杜志国，辽宁辰阳律师事务所律师。原审被告（被执行人）：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，经理。委托诉讼代理人：林建宇，该公司职员。上诉人步洪梅因与被上诉人李双明、原审被告朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服建平县人民法院（2019）辽1322民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人步洪梅及其委托诉讼代理人王岸惠，被上诉人李双明及其委托诉讼代理人杜志国，原审被告家和兴公司的委托诉讼代理人林建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。步洪梅上诉请求：1、撤销一审法院（2019）辽1322民初3291号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同真实合法有效。上诉人已按照合同向原审被告支付了50万元的购房款，原审被告也将涉案房屋交付上诉人实际占有控制。2、商品房买卖合同价款略低于市场价格，系原审被告因资金紧张，向上诉人让利所致。3、上诉人已于2017年向原审被告交付了物业费、取暖费、维修基金等费用。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人基于生活消费需要购买商铺属于消费，应当认定为消费者，且享有消费者对抗工程价款优先受偿权的权利。2、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定“消费者支付购买商品房的全部价款或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。”应认定上诉人就该商品房的权利更优先于被上诉的工程价款优先受偿权。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人对案涉房屋享有排除强制执行的权利。被上诉人李双明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，依法应予驳回。原审被告家和兴公司辩称，案涉房屋确实交付给上诉人了，有收款收据证明。李双明向一审法院起诉请求：1、撤销（2018）辽1322执异51号执行裁定书，恢复对被告家和兴公司开发建设的家和小区1幢1单元1层01013、01023号商网的执行；2本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：家和兴公司是房地产开发企业。建平县家和兴小区系家和兴公司开发，该小区1#楼由原告李双明实际施工建设。因被告家和兴公司对1#楼实际使用后，未支付李双明相应的工程款，李双明于2018年6月15日提起诉讼，本院于2018年9月14日作出（2018）辽1322民初2586号民事判决：“一、被告家和兴公司欠原告李双明工程款9,390,834.60元；二、被告家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告保证金5万元；三、原告在被告欠原告工程款9,390,834.60元范围内享有承建的家和兴小区1#楼建设工程优先受偿权”。该判决发生法律效力后，李双明申请执行。执行过程中，查封了案涉小区1号楼1单元1层01013、01023号商网。2019年4月10日，被告步洪梅以案外人身份对案涉标的提出执行异议，以案涉标的已经出售给异议人为由要求中止执行，解除对案涉标的1号楼1单元1层01013、01023号商网的查封，本院经审查于2019年6月17日作出（2019）辽1322执异51号执行裁定书，以优先受偿权不得对抗已交付全部或者大部分房款的房屋买受人为由裁定中止对家和小区1幢1单元1层01013、01023号商网的执行。李双明在法定期间内提起执行异议之诉。步洪梅与家和兴公司于2016年8月25日就本案案涉标的签订了制式商品房买卖合同（预售），约定房屋价款每平方米2,504元，总价款为500,174元。家和兴公司为步洪梅出具了一枚50万元的收款收据。一审法院认为，本案的争议焦点：步洪梅对案涉标的有没有排除强制执行的民事权益。步洪梅要求排除执行的理由是其与家和兴公司就案涉标的签订了商品房买卖协议，并提供了制式商品房买卖合同。尽管步洪梅与被告家和兴公司存在形式上的房屋买卖合同，但却不能够足以排除对案涉标的的强制执行，主要理由：第一，李双明的工程款优先受偿权已经生效法律文书确认；第二，步洪梅与家和兴公司签订的商品房买卖合同的真实性不能确认，不能确认的理由前文证据分析中已经述及，其中最明显的是买卖合同的价格不合常理，不另行收取前期物业费和房屋维修基金也不符合开发商的一贯做法；第三，假使能够确认步洪梅和家和兴公司签订房屋买卖合同的真实性，那么，也不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形。本案的排除执行依据，应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定的百分之五十。”该条款的第二项明确“所购商品房系用于居住”，而本案所涉的房屋则是商业网点，所以不在排除执行之列。那么，据此条款，双方当事人对《最高人民法院关于建设工程价格优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定的不同理解则可迎刃而解，即此中的“商品房”应指用于居住的商品房。综上，被告步洪梅对案涉标的没有排除强制执行的民事权益。原告要求撤销建平县人民法院（2018）辽1322执异51号执行裁定书的请求不符合法律规定，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：被告步洪梅就执行标的不享有排除强制执行的民事权益，准许执行被告家和兴公司开发建设的家和小区1幢1单元1层01013、01023号商网。案件受理费8,802元由被告步洪梅负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：步洪梅提供（1）家和兴公司于2017年8月8日向其收取门牌费、装修保证金、取暖费、物业费《收款收据》4张，用于证明向家和兴公司缴纳相关管理费用的事实；提供（2）家和兴公司于2020年1月9日出具的《证明》一份，内容为“一号楼一单元01013、01023号商网于2017年8月8日已交付步洪梅。”用于证明该公司于2017年8月8日将案涉房屋交付其使用。李双明质证意见：收据中既无家和兴公司公章，也没有交款人的签名，且步洪梅在一审时己经承认未缴纳过上述费用，事实上该房屋并未交付步洪梅使用。家和兴公司对两份证据证明的事实无异议。对证据的分析与认定：因收款收据无交款人的签名，且一审时步洪梅陈述未缴纳过上述费用，本院不予采信。家和兴公司出具的证明无其他证据佐证该事实，本院亦不予采信。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是步洪梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房屋系李双明实际承包建筑。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协商将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿。”发包人家和兴公司未按约定支付李双明案涉工程价款，一审法院根据李双明的诉讼请求，判定其对该建设工程享有优先受偿权，且该判决已经发生法律效力。步洪梅虽然与家和兴公司签订了预售商品房买卖合同，并缴纳了相应价款，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”应当认定李双明对案涉房屋拍卖、变卖价款的优先受偿权优于步洪梅与家和兴公司之间形成的商品房买卖合同债权。批复第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。”步洪梅与家和兴公司签订的商品房买卖合同价款与实际销售价款差额巨大，且提供的证据不能证实其对案涉房屋已经合法占有使用，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”应认定步洪梅对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，步洪梅的上诉请求不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8，802元，由上诉人步洪梅负担。本判决为终审判决。审判长  王文沅审判员  张海龙审判员  郭敬明二〇二〇年五月十五日书记员  张 吉