浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5454号 原告（反诉被告）：浙江尼佳电动车业有限公司，住所地浙江省金华市金东新区工业园赤松路338号。 法定代表人：李庆琥，执行董事。 委托诉讼代理人：徐亮，浙江金鸽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永康市耀吉工贸有限公司，住所地浙江省金华市永康市方岩镇派溪村清泉路146弄11号。 法定代表人：王方明，执行董事。 委托诉讼代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁玲倩，浙江金兰律师事务所实习律师。 原告浙江尼佳电动车业有限公司与被告永康市耀吉工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，被告在答辩期限内提出反诉，本院依法组成合议庭合并审理，于2020年4月7日、4月16日公开开庭进行了审理。原告浙江尼佳电动车业有限公司的委托代理人徐亮，被告永康市耀吉工贸有限公司的委托代理人陆云英、翁玲倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分： 原告浙江尼佳电动车业有限公司诉请：1.判令解除原、被告于2017年11月14日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付违约金96000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月14日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于金华市，法明街235号的土地及待建厂房出租给被告，租期从2018年6月1日起至2025年5月31日共计7年，租金每年32万元。并约定由被告在租赁土地上出资建设钢结构厂房三幢，不少于11200平方米及投资预算1000万元，同时，双方约定被告出资建造的厂房需达到相关规格要求并在期限内完成竣工验收手续，但是被告未按合同约定予以配合处理，构成根本违约。 原告浙江尼佳电动车业有限公司向本院举证如下： 1、租赁合同一份，证明原告将涉案租赁物出租给被告，并约定了相关权利义务的事实。 2、建筑结构检测报告一份，证明被告建造的厂房不符合约定的要求。 3、邮寄材料、告知书打印件各一份，证明原告在2019年10月28日通过邮寄方式告知被告要求尽快处理违约相关事项的事实。 被告永康市耀吉工贸有限公司辩称：请求驳回原告诉请。双方签订合同后，原告系建设单位，和施工单位的合同是原告签署的，依据双方合同第3条第2款的约定，被告只是出资，尽管项目实际施工人是被告联系，工程款也是被告支付。项目总共是4个厂房，车架车间1是2018年9月10日前完工的，车架车间2是2018年5月10日完工的，组装车间2、3是2018年7月15日完工的，完工时间都是在合同第6条约定的18个月内，被告方在合同约定时间内所有厂房已经完成建设。所有的厂房已实际使用，2019年3月5日，原告还向承租户发出缴纳水电费通知，依据最高院审理建设合同的相关规定，实际使用即视为合格。整个项目按照合同第3条第2项约定，被告是出资单位，办证的所有手续都是以原告的名义。依据房屋建筑工程验收的相关规定，组织验收由建设单位负责，且原告又是厂房的所有权人，验收备案都以原告的名义完成，验收是原告的法定义务，被告已经完成了房屋的建设。2019年7月31日，海川测绘公司已经进行测绘，完成的总面积12141.60平方米达到了合同第三条约定的面积要求。按照合同约定，被告已经完成了合同约定的所有厂房建设，并且达到验收条件，原告诉请不成立，请求驳回原告诉请。 被告永康市耀吉工贸有限公司向本院举证如下： 1、厂房租赁合同二份，证明组装车间2、3于2018年7月15日前完工，车架车间1于2018年9月10日完工的事实。 2、厂房租赁合同一份，证明车架车间2于2018年5月10日完工的事实。 3、测量报告，证明被告出资完成建设的三幢厂房面积符合合同约定的事实。 4、水电账户通知一份、仓储合同一份、营业执照及信息公示报告二份、证明一份、收款收据二份、提货单一份、计算清单一份，证明原告在2019年3月5日前确认被告建造的厂房已实际使用的事实。 5、竣工申请表一份，证明原告办理过竣工验收的事实。 6、2017年11月14日《租赁合同》、程岩凡《中国农业银行卡交易明细清单》、确认书及身份证复印件，证明：双方约定土地租赁和厂房建设的事实；被告按约支付了10万元租金的定金的事实；合同约定：被告于2017年12月10日可进场施工、厂房建设最晚在合同生效后18个月、建设的厂房面积不少于11200平方米的事实。 7、《房屋租赁合同》、照片4张，证明原告租赁给被告的土地上还有厂房租赁，承租公司没有腾退房屋，被告无法按约进场施工，原告延迟交付土地导致被告办理规划验收手续延迟的事实。 8、2017年11月、2019年4月《浙江尼佳电动车业有限公司总平面布置图》各一份，证明被告厂房实际施工设计变更的事实，规划审核于2019年4月22日通过，设计变更因原告导致的事实。 9、车架车间1竣工图、2竣工图和施工图和组装车间2、3竣工图、《建筑设计说明》各一份；证明施工图纸要求地面厚度130厘米，三个厂房已实际竣工的事实。 10、录音光盘一份、文字资料四份；证明原告不愿意办理施工许可证的事实、原告不愿意办证被告积极处理的事实、原告已经出让厂房，并收取转让款2000多万元的事实。 二、反诉部分： 反诉原告永康市耀吉工贸有限公司诉请：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失人民币1177759.36元（租金损失522407.11元，建设成本增加人民币655352.25元）；2、本案诉讼费用、保全费由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月14日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于金华市，法明街235号的土地及待建厂房（土地证编号：101-14137）租给反诉原告使用；房屋租赁期自2018年6月1日至2025年5月31日；反诉原告于合同生效之日起15日内向反诉被告支付10万元定金，反诉被告收到反诉原告定金后15日内即为进场施工期限，反诉被告同意延让反诉原告施工期限6个月。反诉原告于2017年11月25日按期支付定金10万元，依合同约定当日即可进场施工，依据正常施工进度，在租赁期开始之前可以完成厂房的建设，但反诉被告租赁给反诉原告的土地上还有厂房，该厂房租期至2019年1月31日止，并未腾空拆除。反诉原告无法进场施工。同时涉案的租赁土地，反诉被告还租赁给他人堆管材。反诉原告本应于2017年12月10日可进场施工，涉案土地上的厂房和管材到2018年3月15日才拆除和搬离，导致反诉原告厂房施工延误三个多月进场。2017年12月程杰代反诉原告签订的《浙江尼佳电动车业有限公司厂房工程施工合同的补充合同》约定，建筑面积11301.71平方米，车架车间2（2569.68平方米），钢结构工程造价按430元每平方。因反诉被告延误交付土地，导致建设材料价格上涨，2018年3月反诉原告与实际施工人签订合同，约定建筑面积8738.03平方米（总面积11301.71平方米减去车架车间2的2569.68平方米），造价505元每平方，建筑成本共增加人民币655352.25元。反诉被告延期交付土地三个多月，造成反诉原告租金收益损失。组装车间2、3建设完成后，年租金为879648元，三个月零五天的租金收益是人民币232129.33元。车架车间1建设完成后，年租金为1100000元，三个月零五天的租金收益为290277.78元。 反诉原告永康市耀吉工贸有限公司向本院举证如下： 1、营业执照、法人身份证明复印件一份，证明反诉原告诉讼主体资格的事实。 2、《租赁合同》、《中国农业银行卡交易明细清单》、确认书、身份证复印件各一份，证明双方合同约定土地租赁和厂房建设；土地租金10万元已支付；合同约定2017年12月10日前可进场施工的事实。 3、《房屋租赁合同》复印件一份、厂房照片三份，证明反诉被告租赁给反诉原告的土地未腾空，反诉原告无法进场施工；至2018年2月9日涉案土地旧厂房仍未拆除，反诉原告无法进场施工的事实。 4、2017年12月《浙江尼佳电动车业有限公司厂房施工合同的补充合同》原件一份、2018年3月《浙江尼佳电动车业有限公司厂房施工合同的补充合同》原件一份，证明反诉被告延期交付土地导致反诉原告建设成本增加的事实。 5、厂房租赁合同复印件两份，证明反诉原告的租金损失。 6、申请证人出庭作证，证明实际拆除时间及钢材搬离时间是2018年3月15日的事实。 反诉被告浙江尼佳电动车业有限公司辩称：承担损失没有任何依据。2018年6月1日完成施工归责于被告无事实依据。合同中明确延让6个月就是为了搬迁，签订合同过程中反诉原告多次考察，并提出搬迁需要时间，在该期间反诉被告并未收取任何费用。从补充合同上看是2017年12月31日，不是12月10日，原告自身在12月31日才找到的施工方，才满足了进场条件，从12月10日开始计算时间与实际相违背。补充合同对现场施工条件已经确认。3月29日签订的合同约定完工时间是租赁期之前，未完工是施工方的责任。造价上涨与事实不符，签订合同后就应当先支付备料款，无法进场影响的只是施工时间与原料无关，应当追究的是供应方的责任。价格上涨是施工工期的提前而非价格的原因，合同中也并未显示是价格上涨导致的，合同相差3个月，即使上涨也不会太多，至反诉原告起诉前长达2年半的时间反诉原告并未提出反诉被告违约，与事实不符。请求驳回反诉原告诉请。 反诉被告浙江尼佳电动车业有限公司未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的举证认证如下： 一、本诉部分。（一）对原告的举证，被告对证据1无异议，但不能证明被告违约。本院对证据的真实性予以确认。对证据2三性均有异议，认为系单方委托的检测，且没有鉴定资格，真实性合法性有异议。按照合同第6条约定，厂房质量有问题，需要原告通知整改，原告也并未通知被告整改。本院认为该检测报告称的检测结果不符合设计要求指向不明，故本院对该证据不予确认。对证据3，对个人签收的收到过，另外一份未收到，对关联性有异议，个人不是公司法人，不能代表公司，对内容有异议，没有明确公司建设厂房时按什么约定建设，施工许可和竣工验收都是原告的法定义务，与被告无关。本院对该证据的真实性予以确认。（二）对被告的证据。原告对证据1、2的真实性无法确认，对证明目的有异议，在18个月之内完成是按约保质保量完成，不仅仅是出租使用，不能证明按照约定完成建设，出租也是被告出租的。对证据3，真实性有异议，系被告单方聘请第三方的报告。且完成建设与完成竣工验收是两码事，即使竣工也不代表验收合格。对证据4，合同的真实性无法确认，对证明目的，水电费通知缴纳与是否竣工无直接关联，根据最高院相关规定，明确的是发包方，本案是从被告处租得与原告无关，原告只要求被告提供能够办理房产证的手续，按照合同第4条约定，竣工验收，是要符合政府标准。在原告未提供其他证据予以推翻的情况下，本院对该组证据的待证事实予以确认。对证据5，原告认为没有具体的签订日期，对真实性不予认可。如系真实，该证据恰能证明在办证手续过程中，原告会配合盖章的事实。同时，委托代理人是被告找的施工方陈相旺，与《补充施工合同》约定的内容一致，相关负责办理的人员为陈相旺，根据合同相对性，被告应找陈相旺负责。原告提交的系原件，故本院对该证据的真实性予以确认。对证据6，真实性无异议，租赁合同中明确约定被告应当在18个月内完成竣工验收的一切条件，及相关的造价、验收质量要求等。本院对该证据的真实性予以确认。对证据7，租赁合同无异议，对照片，当时工地上堆放的杂物原被告双方在签订合同时被告是知道的，也是看过现场的，不是签订合同后才堆放的，原告在租赁合同中延让6个月的时间作为搬迁时间，实际上3月之前已经提前腾空了，期间也并未收取过任何费用，被告主张的原告延迟交付导致手续延迟无依据，厂房是钢结构的，18个月的时间目的是为了保质保量的完成。本院对租赁合同的真实性予以确认，对涉案场地有物品堆放的事实予以确认。对证据8，原告对真实性无异议。但是实际施工与原设计图纸不一致系被告在组织建造的过程导致的，与原告无关，被告认为系原告原因导致没有任何依据。本院对该证据的真实性予以确认。对证据9，真实性无异议，但是原设计图纸系原告提前找设计公司设计的图纸。在原被告于2017年11月签订的《租赁合同》又非常明确约定了相关的地面厚度等。因以最后约定的施工内容为准。本院对该证据的真实性予以确认。对证据10，录音一的真实性无异议，但从该录音看原告并未拖延办证，原告的法定代表人多次强调没有拖延。录音二的三性有异议，该录音系程杰与案外人的录音，属证人证言，应出庭作证，否则不能作为证据采纳。录音三的真实性无异议，但该证据不能证明原告恶意拖延办证，原告表达出被告把钱补掉可以随时盖章签字。另外，该录音也能反映被告一方的程杰收到过告知书，但仍未予以改正的事实，存在违约。录音四的三性均有异议，该录音系程杰与案外人的录音，从证据形式上看，属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不能作为证据采纳。同时该录音也不能达到被告的待证目的。本院认为，被告提供的该组证据能证实竣工验收手续需原告配合才能完成的事实。 二、反诉部分。反诉原告的证据。反诉被告对证据1无异议，本院予以确认。对证据2、同本诉证据的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。对证据3，照片拍摄的时间至2018年2月9日为止，从照片上看，杂物并未完全影响到施工，拍照时已经在建造了，从合同签订时，也延让了6个月，实际上也在建造，客观上不影响。本院对该证据的真实性予以确认。对证据4，因不是合同当事人，真实性不确定，合同明确约定需要有资质的建设单位进行施工，补充合同中相对方都是个人，违反合同相对义务，工程的总造价均为400多万，租赁合同中约定造价为1000万，造价并未达标，1000多万是根据市场价估算得出，400万有可能是质量问题或是为开票导致，从补充合同中可以看出，竣工验收费用由施工方承担，反诉原告与施工方约定也是由反诉原告承担，工程结算中合同生效后就要支付30%的备料款，12月31日就应当购买材料，与因进场延迟，材料上涨存在逻辑问题。合同1的工期为180天，在租赁合同约定的开始时间，合同2明确工期提前到4月30日，反诉被告延期交付，工期也应当延期，但工期反而提前，未完成的责任应当由实际施工方承担；对证据5、损失与反诉被告无关，反诉原告要求4月30日完成，未完成是施工方的问题，并不是反诉被告延迟清空导致。证据6，反诉原告无异议，反诉被告认为证人都是反诉原告方叫的，存在经济上的利害关系，证人证言相对不能真实客观。从作证的内容上看，与反诉状中陈述3月15日拆除搬离的时间与证人陈述的时间不一致。二月初一是3月17日，第二个证人说3月16日进场，时间点有冲突，与诉请事实理由不一致。证人看照片时陈述1月18日的照片地基就已经铺，当时说空地上没有其他建筑，不影响实际施工，已经造好的钢结构不会产生实际影响。本院认为，结合涉案《租赁合同》中租金支付内容的约定，甲方同意延让施工期限6个月，且反诉原告第二年度的租金已经支付，故即使存在反诉原告陈述的迟延进场的事实，证据4,5，6亦不足以证实反诉原告存在违约造成反诉被告损失的事实。 经审理查明：2017年11月14日，原告浙江尼佳电动车业有限公司（出租方）与被告永康市耀吉工贸有限公司（承租方）签订《租赁合同》。合同约定：一、租赁物系位于金华市，法明街235号的土地及待建厂房（土地性质为工业用地，土地证编号：101-14137，土地面积共计32亩详见规划图纸），系甲方合法所有。二、租赁期限：2018年6月1日起至2025年5月31日止。租赁期届满，甲方按照市场租金标准的70%续租两年给乙方，乙方应当在不晚于本租赁期届满之日三个月前与甲方重新订立租赁合同。乙方不续租的，应当在租赁期内清空（地面可移动设备）离场。三、租金支付。1、租金每年32万元。乙方于合同生效之日起15日内向甲方支付10万元定金，甲方收到乙方定金后15日内即为进场起（算）施工期限，甲方同意延让乙方施工期限为6个月，施工期限满七日内支付剩余的定金22万元，定金可转为第一年度的土地租金。此后，乙方在下一个租赁年度开始前10日内向甲方支付下一年租赁费用即32万元，该款由甲方用于缴纳土地使用税。2、由乙方出资在租赁土地上建设钢结构厂房三幢，不少于11200平方米，预算投资壹仟万元人民币，实际投资以乙方最终工程造价为准，产权属甲方。如乙方在第二条约定期限届满后不续租的，使用权归还甲方。四、双方的权利义务。1、合同生效之日起及租赁期间，乙方可在承租土地上投资建设工业生产必需的厂房、办公室、能源环保设施等。预算投资1000万元，上述设施在租赁期间使用权归乙方所有，租赁期届满后无偿归还甲方。乙方对上述设施的建设应当符合承租土地相关建设规划许可，并聘请有相应建设资质单位进行施工建设，政府竣工验收。2、乙方如需变更建设规划，申请相关生产、排污等资质的，由乙方负责所有办理手续及费用，甲方在认可确认后予以配合。3、租赁期间，承租土地上所有设施、装备、建筑物等（包括甲方原有及乙方新建）的水、电、排污以及其他建设、运营、维护、管理费用均由乙方承担。因乙方生产违规，造成政府部门责令停产、整改或罚金等所造成后果与损失，均由乙方自行承担。5、租赁期间乙方可将承租土地上所有设施、装备、建筑物等拆分或整体转租给第三方使用，所得收益均归乙方所有。甲方如不同意上述转租的，则应按同等条件向乙方支付费用，否则视为同意。第三方的行业不得违反国家法律法规，否则由乙方负全责。五、租赁合同的变更、解除和终止。1、双方一致同意，租赁期间未经乙方书面同意，甲方不得解除本合同。2、乙方逾期一个月（在每年度第一个月内），未按本约定支付年度租金，除双方就此达成新的支付条款外，甲方可不经催告直接解除租赁合同并不承担可能造成的乙方损失。六、违约责任。1、如因甲方原因导致乙方不能按本合同履行所建厂房的使用权，除应赔偿本合同所述所有乙方投资（包括但不限于乙方在合同期限内在租赁土地上的所有建设厂房、设备、装置及其它所有附着物等，以及乙方为建设、管理、维护租赁土地所支付的所有人员费用等）外，还应另行向乙方支付违约金300万元，政府行为除外。2、如本合同生效之日起至租赁期限开始的18个月内，乙方没有在租赁土地上进行符合本合同的厂房建设，则除应当按每年32万元向甲方支付租赁费用，并加付年租金30%的违约金；乙方应当不间断地进行厂房建设及最晚在本合同生效后18个月内完成竣工验收，达到能够领取产权证一切相关手续条件（如要办理产证的，相关税费由甲方承担），否则视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同；乙方出资建造的厂房，需达到如下要求：使用“宝钢”彩钢板型材建造厂房顶棚；厂房内、外部水泥地达到厚度20㎝的标准。如最终因建筑质量问题，经过整改都无法竣工验收合格，视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同。乙方在甲方土地上因建设厂房而产生的债权债务由乙方处理，如因此造成甲方损失的，则应赔偿损失（损失包括但不限于甲方为此支付的人工费、鉴定费、聘请专业人员或机构产生的费用等）。2019年5月10日开始，涉案厂房陆续建设完工并由被告租赁给他人使用。2019年7月31日，浙江海川测绘有限公司出具浙海川测技（2019）竣32号《竣工规划核实测量报告》，核实浙江尼佳电动车业有限公司（组装车间2、组装车间3、车架车间1、车架车间2）的建筑面积为12141.6㎡。后，原告作为建设单位的《建设工程竣工规划核实申请表》确认建筑面积12141.6㎡，申报附件及附图名称：竣工图、竣工测绘报告。2020年1月16日，由原告委托的浙江意诚检测有限公司就涉案厂房的混凝土面层厚度进行检测，检测结论为原告新厂房所抽检的6个测点位置，其面层厚度检测结果均不符合设计要求。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告已依约向原告交付两年租金，并将涉案厂房进行转租。原告称“被告未在合同约定的时间内完成竣工验收，达到能够领取产权证一切相关手续条件”，“被告出资建造的厂房未能达到合同约定的要求”，均已构成根本违约，应解除合同并承担违约责任。本院认为，根据庭审情况及被告提供的录音资料，办理竣工验收需要原告的配合，但原告未能举证证实不能完成竣工验收系被告单方原因造成；关于厂房质量要求，合同明确约定，“如最终因建筑质量问题，经过整改都无法竣工验收合格，视为乙方根本违约，除乙方需承担违约责任外，甲方单方面有权终止合同”，本案中，原告未提供证据证实造成未能竣工验收的后果系厂房建筑质量问题引起。综上，原告应承担举证不能的法律后果，其要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。对原告要求对“厂房顶棚彩钢板的品牌型号；房产内、外部水泥地的厚度”进行鉴定及被告要求重新对地面厚度进行鉴定的申请，本院均不予准许。反诉原告称，因反诉被告租赁的土地上还有厂房未腾空拆除及堆有管材等杂物，导致其进场迟延造成建设材料价格上涨及租金利益的损失，本院认为，反诉原告提供的证据不足以证明反诉被告的行为违反合同约定。结合反诉原告签订合同时知晓涉案租赁土地现状；合同中有关于反诉被告同意延让施工期限6个月的约定；反诉原告已交付两年租金及2018年已经进行转租等情况，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告的诉讼请求。 二、驳回反诉原告的反诉请求。 案件本诉受理费1100元，由原告浙江尼佳电动车业有限公司负担；反诉受理费7700元，保全费5000元，共计12700元，由反诉原告永康市耀吉工贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  姜秀芳 人民陪审员  盛茂新 人民陪审员  王志华 二〇二〇年五月十一日 代书 记员  刘沁宁