广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终5100号上诉人（原审原告）：广州市多佛食品有限公司，住所地：广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）二号厂房之一。法定代表人：鲁爱龙，执行董事。委托诉讼代理人：王钲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩欣欣，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州锐鸿家具有限公司，住所地：广州市南沙区大岗镇北流村工业区潭灵大道3号。法定代表人：杨广锐，总经理。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习律师。上诉人广州市多佛食品有限公司（以下简称多佛公司）、广州锐鸿家具有限公司（以下简称锐鸿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。多佛公司上诉请求：l.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为锐鸿公司赔偿多佛公司2019年5月20日至2019年11月19日的损失(每月226845元)，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付损失款的利息(以每月226845元为本金，分别自每月20日起计至2019年11月l9日止)；3.锐鸿公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院于2019年12月13日作出判决，但于2019年12月17日通知多佛公司对锐鸿公司补充提交的证据进行质证，程序违法。二、2019年8月13日后，锐鸿公司阻止多佛公司转租的行为仍在持续发生，一审法院知悉截至开庭结束前多佛公司仍未顺利转租涉案房屋，但仍认为多佛公司未能充分直接证实锐鸿公司继续阻止多佛公司转租，属于事实认定错误。1.多佛公司已举证证明锐鸿公司的法定代表人杨广锐在微信和电话中存在“这个不可能”、“都不行，你生存不了，永远都不能转租”、“给你一个月的时间搬走，否则永远停电”等极端表述，由此可知锐鸿公司极力阻止多佛公司转租，后因杨广锐听从锐鸿公司代理人意见，知悉自身违约，可能面临不利法律后果，及时止损，因此锐鸿公司于2019年8月13日（一审第一次开庭之日）主动承认《转租证明书》的效力，口头确认同意转租，一审法院即以此认定锐鸿公司在该日后不存在阻止转租的行为，系主观臆断，没有任何事实和法律依据。事上，锐鸿公司在该日后以更加隐蔽的手段阻止多佛公司转租涉案房屋。虽然锐鸿公司陈述其同意转租且没有阻止转租的行为，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，锐鸿公司对反驳多佛公司诉讼请求所依据的事实负有举证责任，而锐鸿公司并未提供任何证据证明其反驳主张。一审法院将该举证责任归于多佛公司，本末倒置，没有客观、公正地查明案件事实。2.多佛公司有证据证明锐鸿公司在2019年8月13日至2019年11月19日期间仍然在阻止多佛公司转租涉案房屋，该违约行为是导致多佛公司无法转租的根本原因，并给多佛公司造成了经济损失。根据房屋租赁合同等相关法律规定及日常经验法则，若出租人同意承租人转租，则出租人负有配合承租人办理转租手续、监督承租人与次承租人对租赁物的使用等附随义务。既然锐鸿公司同意多佛公司转租涉案房屋，则锐鸿公司必然要承担积极配合多佛公司办理转租手续的义务。根据多佛公司提交的与杨广锐、锐鸿公司财务人员的微信聊天记录显示，多佛公司于2019年8月20日、9月1日明确向杨广锐表示由于办理转租需要提供房产证、消防证等证照复印件材料，但杨广锐均未置可否，不予回复；锐鸿公司财务人员则以经办人不在为由不予提供，直至2019年11月多佛公司仍还向其他承租人寻求帮助索要前述材料。另外，锐鸿公司还向房产中介、有意向的次承租人恶意散布多佛公司无法转租的谣言，间接阻止多佛公司进行转租。前述事实足以证明锐鸿公司仍以消极的行为阻止多佛公司进行转租，直接导致多佛公司无法完成转租涉案房屋。三、一审适用法律有误。多佛公司与陈一宾《租赁合同》约定的租金属于正常的市场价格，且该合同已经实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，多佛公司承租涉案房屋后，依据所取得的转租权将涉案房屋转租，属于生产经营行为，多佛公司因转租取得的财产增值利益属于可得利益，有权向锐鸿公司主张该可得利益损失。1.锐鸿公司在2017年3月14日与多佛公司签订《租赁合同》，当日即向多佛公司出具了《转租证明书》，即锐鸿公司对多佛公司可预见转租房屋的行为；2019年5月17日，多佛公司法定代表人亦通过微信告知锐鸿公司涉案房屋即将转租的事实；2.多佛公司转租涉案房屋的行为属于经营行为，且与陈一宾签订的《租赁合同》已经实际履行。出租占有使用的房屋系处分财产，司法实践中将出租行为认定为经营管理行为，而非一审法院认定“阻止多佛公司转租，实际上是不当干扰多佛公司正常使用租赁物”。3.多佛公司已提供证据证明锐鸿公司在涉案工业园内其他出租厂房的租金为22元/㎡、22.5元/㎡，同地段其他厂房在房产中介的放盘租金均在每月23元/㎡以上，因此多佛公司与陈一宾《租赁合同》中明确约定22.5元/㎡的租金符合市场价格，多佛公司的可得利益损失是明确的。另多佛公司与陈一宾签订的《租赁合同》租期为7年7个月，若锐鸿公司没有违约，多佛公司通过转租的经营行为可持续取得房租收益。因此多佛公司有权要求锐鸿公司赔偿损失，一审法院以“多佛公司不应当缴纳上述期间的租金”为由认定多佛公司的损失于法无据。对多佛公司的上诉，锐鸿公司二审答辩称：1.锐鸿公司在合同签订后已依约向多佛公司交付厂房，从未实施阻止其转租的实际行为。多佛公司提交的录音证据及上诉状均无法直接证明锐鸿公司实施了阻挠行为。到目前为止，多佛公司仅提供的是电梯停电的行为，但并未查明该电梯停电的原因；2.多佛公司认为锐鸿公司未提供消防证明和排水证导致其损失多次的转租的商业机会。但根据双方签订的租赁合同，锐鸿公司在出租当天已向多佛公司提供房产证及办理营业执照的相关证件，涉案厂房具备房产证即证明已通过消防验收，且多佛公司一直营业至今，证明涉案厂房证件齐备。双方签订的租赁合同中从未约定锐鸿公司应向多佛公司提供排水证，多佛公司多次要求排水证，此非锐鸿公司的义务。据锐鸿公司了解，排水证为自愿办理的、非强制性的、可有可无的环保证件，锐鸿公司曾询问过相关部门，相关部门回应不强求办理排水证。多佛公司通过要求锐鸿公司承担明显不属于锐鸿公司应承担的义务，从而认为锐鸿公司为阻挠多佛公司转租而不配合完成。锐鸿公司于一审时向法官说明该情况后，多佛公司撤回要求锐鸿公司出具排水证和消防合格证的要求；3.锐鸿公司对多佛公司与陈一宾之间转租合同持有异议。该转租合同的期限超出多佛公司和锐鸿公司的约定的租赁期一年。另陈一宾支付的转账款项与多佛公司开具的收据数额相差20万元，转账人非陈一宾本人，也未注明转账款项的性质；4.锐鸿公司应鲁爱龙的要求，于2019年12月2日向多佛公司提供其需要的相关证件，签收凭证可证明该事实。而锐鸿公司的财务经理应鲁爱龙的要求，于2019年8月20日向其提供了相关资料（房产证、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件），且上述证件早在锐鸿公司出租涉案厂房之日便提供给多佛公司，多佛公司也办理了营业执照。锐鸿公司上诉请求：l.撤销一审判决第二项，改判锐鸿公司无需向多佛公司赔偿2019年5月20日至2019年8月13日租金损失424419.67元；2.多佛公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定锐鸿公司在2019年5月20日至2019年8月13日的租赁期间阻止多佛公司转租，实际上是不当干扰多佛公司正常使用租赁物，多佛公司不应当缴纳上述期间的租金，属于事实认定错误，多佛公司的请求没有客观事实与证据。1.涉案租赁物业自双方正式签署《租赁合同》后锐鸿公司即依约交付给多佛公司使用，多佛公司一直正常使用，其相关人员可自由进出涉案租赁物业。根据多佛公司于2019年8月13日提交的《证据目录二》证明内容、三楼照片、视频(光盘刻录)以及多佛公司自认涉案租赁物业由陈一宾存放布匹约一个月，足以证明涉案租赁物业一直由多佛公司或经多佛公司许可的第三方进出使用涉案租赁物业。故一审法院认定不正当干扰多佛公司正常使用租赁物业与事实不符，据此判令锐鸿公司按双方约定的租金标准向多佛公司赔偿损失有误，无事实依据；2.多佛公司向锐鸿公司缴纳涉案租赁物业2019年5月20日至2019年8月13日的租金、水电费等，证明涉案租赁物业可正常使用。二、涉案房屋在2019年5月20日至2019年8月13日期间一直由多佛公司控制使用，其依约理应向锐鸿公司支付租金。一审法院在没有证据证明多佛公司所主张的损失的情况下，判令锐鸿公司按约定的租金标准向多佛公司赔偿损失，没有事实和法律依据。三、即使认定锐鸿公司法定代表人杨广锐与多佛公司的法定代表人鲁爱龙在沟通过程中口述“不同意”或“不可能”，也无法认定锐鸿公司存在实质性的干扰多佛公司转租的行为或对多佛公司构成实质性的损害，多佛公司对此负有举证责任。一审法院对此认定事实错误。四、多佛公司提交的其与陈一宾之间的转租合同超出一手租赁合同租期一年，且多佛公司提交的转租合同收款收据与转账记录不相符，亦非陈一宾付款，故该转租合同的真实性存疑。即使该转租合同属实，该合同约定的2019年5月20日至7月3日为免租期，亦无租金损失。另，多佛公司于2020年3月中旬另案起诉锐鸿公司、杨广锐，索要包括转租损失、经营损失在内合计六百多万元的天价损失赔偿，但这些损失并没有真实发生的证据。本案一审判决后，锐鸿公司通过询问保安人员发现，多佛公司的鲁爱龙甚至采取贿赂保安的方式，诱导保安作出虚假陈述，以达到其企图将经营困难、转租不成功的责任转嫁给锐鸿公司法定代表人，以获取巨额赔偿的目的。五、从锐鸿公司提交的鲁爱龙与杨广锐2019年5月17日的微信聊天记录看，整个谈话内容由鲁爱龙主导，诱导杨广锐回应。从杨广锐仅有的简短回复“不行，太危险了，做布”、“不能够只留个办公室”以及鲁爱龙自己确认用不了这么多等内容，又根据双方租赁合同中有关“乙方责任及权利：租赁期内，在不损害甲方的利益的前提下，征得甲方书面同意，乙方可以将该建筑物转租给第三方”的约定，反映当时双方协商的是涉案厂房出租给多佛公司做厂房自用，对于多佛公司表示用不了的部分出具了同意转租证明，并非同意多佛公司整体转租，且转租证明特别备注多佛公司有义务告知锐鸿公司出租使用情况并办理工商登记，即锐鸿公司要审核转租具体用途，且次承租人不得无证经营。鲁爱龙在谈话录音中亦自认与陈一宾沟通时也告知其转租需要房东同意。六、对于2019年5月23日鲁爱龙与锐鸿公司保安队长郭秋桂的谈话录音，由于涉案厂房是纵向对半出租给多佛公司使用，当时的情况是鲁爱龙进入了属于锐鸿公司那一边的办公室，由于当时锐鸿公司的法定代表人不在，故保安队长让鲁爱龙离开锐鸿公司使用办公楼，并非将鲁爱龙驱赶出多佛公司承租的物业，一审对此的认定存在断章取义。七、关于陈一宾庭审时陈述的内容，锐鸿公司不予认可。陈一宾自己也确认上述内容为鲁爱龙引导其作出，且没有任何事实证据，法院不能据此认定锐鸿公司阻挠转租。八、既然多佛公司已经停产，其提出整体转租的设想，属于诉讼过程中的协商，不足以作为阻止多佛公司的证据。根据双方租赁合同第五条第5款及合同附件可知，锐鸿公司在签约时已经提供证明文件给多佛公司，多佛公司已在此办理了营业执照并经营两年多；涉案厂房取得房产证，足以证明取得了一次消防，租赁合同并未约定出租方需提供排水证件，该排水证亦非出租必备，多佛公司要求锐鸿公司提供是无理要求，实际上锐鸿公司亦一直积极配合以息诉，并不存在阻止多佛公司转租的行为。对锐鸿公司的上诉，多佛公司二审答辩称：1.一审法院认定锐鸿公司在2019年5月19日至2019年8月13日期间存在阻止转租的行为是正确的。锐鸿公司的上诉请求毫无依据，且其阻止多佛公司转租的行为给多佛公司造成巨大财产损失，锐鸿公司应对此承担责任。但一审认定的损失金额有误，应当根据多佛公司与陈一宾签订的转租合同约定的租金认定多佛公司的损失。2.多佛公司转租给陈一宾的合同并未超期一年，且陈一宾从和付款人陈松青是父子关系，其中10万元是现金给付，其余转账支付，并不存在金额不对的情况。3.双方签约时，锐鸿公司只是向多佛公司提供了房产证、营业执照，没有提供排水证和消防证件，而转租经营需要这些证照。锐鸿公司拒绝提供二次消防证件和排水证。2019年7月11日，多佛公司向一审法院起诉请求判令：1.确认多佛公司与锐鸿公司签订的《转租证明书》合法有效，多佛公司对涉案租赁物享有转租权；2.锐鸿公司停止实施阻止多佛公司对外转租涉案租赁物的违约行为；3.锐鸿公司赔偿多佛公司2019年5月20日至2019年11月19日的损失（每月为226845元），并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付损失款项的利息（以每月226845元为本金，分别自每月20日起计至2019年11月19日止）；4.本案的全部诉讼费用由锐鸿公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）的登记产权人为锐鸿公司，建筑面积20162.7952平方米。2017年3月14日，多佛公司（乙方、承租方）与锐鸿公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》(编号：20170314)。合同约定：“甲方将座落在广州市南沙区大岗镇北龙路83号内厂房和空地出租给乙方使用，该租赁物为工业用途。该租赁物为三层半标准厂房建筑物面积为约20163平方米。其中：租用该厂房一半面积约10082平方（靠北龙路正门位置，租金不含税单价15元，有房产证）。甲方保证该厂房权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。每月租金及租赁期限为：2017年3月15日至2020年3月14日，每月租金不含税为151230元；2020年3月15日至2023年3月14日，每月租金不含税为166353元；2023年3月15日至2026年3月14日，每月租金不含税为182988元。甲方提供正式发票，所有税费由乙方承担（包括房产税、增值税及其附加税。开具发票金额所要纳税项全部）。以上租金按行规，租金每三年递增10%。甲方免乙方园区三年空地使用费，第四年起乙方需按工业园区空地比例分摊1000平方，每平方按5元支付空地使用费。租期为10年，其中自2017年3月15日至2017年5月14日为免租装修期。乙方在签定本合同的当天向甲方支付453690元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金、办理完毕相关工商、税务等注销手续之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。建筑物移交、租金支付时间：1、在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月18日前支付当月租金。2、甲方在2017年3月15日前将该建筑物交付乙方使用，若未能交付使用，租金按实际交付使用日期计费。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。甲方责任及权利：甲方仅按现状交付租赁物，现租赁物已经配备基本消防设施给乙方使用，乙方承租应根据自身使用情况安装、设备相关消防设施、自行办理消防验收手续方可经营，否则一切法律责任由乙方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、税务、社保等具体行政登记事务。乙方责任及权利：租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，征得甲方书面同意，乙方可将该建筑物转租给第三方；若乙方未经协商擅自将该建筑物转租第三方，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用并承担一切法律责任；否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关，同时视为甲方根本违约处理。甲方违约责任：租赁期内，如甲方需要中途解除本合同，必须提前叁个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。备注：甲方同意乙方转租该租赁建筑物，乙方有义务告知甲方该租赁建筑物的出租使用情况，乙方转租该建筑物一定要办理工商备案登记手续。”同日，锐鸿公司向多佛公司出具《转租证明书》，其中载明：“杨广锐同意承租方鲁爱龙将其承租位于广州市南沙区大岗镇北龙路83号的厂房物业转租予第三方。注明：1.承租方鲁爱龙转租该物业必须仍履行原租赁合同的条款。2.承转租的第三方必须从事合法行业，符合地方相关规定。3.承转租的第三方所发生的一切法律责任、经济纠纷均与本人无关。”双方在庭审中确认涉案租赁物登记地址为广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）。2017年3月15日，锐鸿公司将涉案租赁物交付给多佛公司使用。多佛公司截至2019年11月19日均如期足额向锐鸿公司交纳租金。多佛公司（甲方、转租方）与案外人陈一宾（乙方、承租方）于2019年5月17日签订《租赁合同》（编号：GZ20190517），约定：“甲方将座落在广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）厂房，该厂房实际测量总建筑面积为：10082平方米出租给乙方使用，该厂房为工业及仓库用途。2019年5月20日至2027年3月14日，租赁期内的厂房前三年月租金（不含税）22.5元/平方米/月。每3年递增10%月租金（按如下计算：厂房面积10082平方米。前三年租金226845元/月）。每月租金及租赁期限为：2019年5月20日至2022年5月19日，每月租金不含税为226845元；2022年5月20日至2025年5月19日，每月租金不含税为249529元；2025年5月20日至2027年3月14日，每月租金不含税为274482元。甲方提供正式发票，所有税费由乙方承担（包括租赁税、增值税及附加和房产税等涉及到租金的所纳税项全部）。以上租金按行规，租金每满三个租赁年度，月租金在上一租赁年度的月租金标准的基础上递增10%。2021年3月4日起，乙方需按工业园区空地比例分摊1000平方，每平方按5元支付空地使用费。乙方每月需承担开具发票所要交的所有税项。租期为2019年5月20日至2027年3月14日，其中自2019年5月20日至2019年7月3日为免租装修期。乙方在签定本合同之日向甲方支付租赁保证金907380元，由甲方出具收据给乙方，租赁期限届满，不再续签合同，在乙方不拖欠任何应缴费用，并履行完毕乙方应尽义务后，甲方应在租期届满且乙方将厂房交还给甲方后三个工作日内向乙方无条件退还保证金（不计利息）。若未按时退，每一天按压金的1%收取滞纳金。建筑物移交、租金支付时间：在签定本合同的当天乙方向甲方预付第一个月的租金，以后每月3日前支付当月租金。乙方按照本合同约定的支付方式向甲方支付租金及相关涉及租金费用的税额同时支付。甲方在2019年5月18日前将该建筑物交付乙方使用，若未能交付使用，装修期顺延，租金按实际交付使用日期计费。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后，由乙方承担。甲乙双方应就租赁物及设施现状进行承接，并制作《场地交接表》。甲方责任及权利：甲方仅按现状交付租赁物，现租赁物已经配备基本消防设施给乙方使用，乙方承租应根据自身使用情况安装、设置相关消防设施、自行办理消防验收手续方可经营，否则一切法律责任由乙方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、税务、机构代码、社保等具体行政登记事务。”2019年5月16日，鲁爱龙向陈一宾出具编号435052的收款收据，载明收取涉案租赁物定金100000元；2019年5月18日，鲁爱龙向陈一宾分别出具编号114901和114903的收款收据，分别载明收取保证金907380元和第一个月租金226845元。陈一宾于2019年5月17日向多佛公司出具《声明》，声明其指定陈松青的账户向多佛公司支付涉案租赁物租金及相关费用，多佛公司提供陈松青于2019年5月18日转账500000元和534225元的短信截图。陈一宾于2019年5月24日出具《证明》，载明：2019年5月19日，陈一宾搬运布匹到涉案租赁物处，该处电梯于2019年5月19日10点左右至晚上下班停电。陈一宾从鲁爱龙处得知系杨广锐指使保安队长关掉电梯电源导致无法正常使用，同时要陈一宾将布匹搬走，不允许陈一宾承租鲁爱龙转租的涉案租赁物。在鲁爱龙与杨广锐的微信聊天记录中，鲁爱龙陈述：“……现场工厂要缩减要转租，当时你也承诺我们可以转租，并且也出了转租证明书签字盖章给我们了，我想在今天的法治社会来看、从法律层面来说，还是道义层面来说，杨总应该是支持我们转租的，你说对吗？……”，杨广锐于2019年5月17日晚上20:07回复：“这个不可能。”其后，鲁爱龙多次在微信聊天和短信中向杨广锐表示要转租，请求配合办理工商手续，但杨广锐均未回复。锐鸿公司在庭审中抗辩其法定代表人杨广锐记不清“这个不可能”的微信回复。2019年5月19日，在杨广锐与鲁爱龙谈话录音中，杨广锐：“什么方法，他同你讲这个了，你都做不了，哪里能转租！”鲁爱龙：“你的意思是不同意我转租是吧？”杨广锐：“你在这里生存，你能租，你不在这里生存，你转不了租。”鲁爱龙：“我们两个聊一下嘛。”杨广锐：“没得聊的。”鲁爱龙：“那个合同转租证明你看了没有。”杨广锐：“没得聊的，不经我同意永远都转不了租，你这里转租，花一个月买保险，配花一个月的社保了，不可以转租，他做布的。”鲁爱龙：“他自己会买社保。他自己会买保险啊，老大。”杨广锐：“不行，太危险了，做布。”鲁爱龙：“老大，你隔壁租的不也是做布的吗？而且我跟他讲了，你一定买好社保，你一定要买好保险，保险，保险……”杨广锐：“不能够转租，这个定时炸弹来的。”鲁爱龙：“那这样这样，老大你看一下，这样行不行，你给我点时间。我跟他沟通一下，你先把那个电梯的电给我打开。”杨广锐：“不行。”杨广锐：“这个不要谈，不能够租的。”鲁爱龙：“如果我不租给他，我能不能转租给其他的？对吧，你这个东西，我们都。”杨广锐：“都不行，你生存不了，永远都不能转租，不能够只留个办公室，我跟你讲。”经质证，锐鸿公司对上述谈话录音真实性确认，但录音未经杨广锐同意私自录制，录音行为系不合法行为，对话断章取义。2019年5月23日，在鲁爱龙与锐鸿公司保安队长郭秋桂的通话录音中。鲁爱龙：“现在他什么意思呀，他跟你打电话什么意思啊？”郭秋桂：“他叫我过来赶你走呀。”鲁爱龙：“这个问题总得解决，他得见我，跟我谈呀，你第一个不跟我谈，我是，我现在正常租你这个地方，对吧？总体来讲，你得跟我商量一下怎么解决处理这个事情，你不能说一刀切呀。”郭秋桂：“。他现在叫我把你赶出去，把办公楼门锁锁住，你叫我怎么样做，我很难做，对不对？”鲁爱龙：“杨总这么说啊？杨总说要把我赶出去？”郭秋桂：“是呀，把你赶出办公楼里面，把门锁住。你叫我怎样做，我很难做的，现在电话怎么样他都不接你的，都不跟你谈的，他现在。你先到你自己的厂里面。”鲁爱龙：“那我转给，那我租给其他人呢？”郭秋桂：“你租给其他人一定要跟他商量，就这样。”经质证，锐鸿公司认为上述通话录音未经郭秋桂同意私自录制，录音行为系不合法行为，杨广锐对通话内容不确认，其并未让保安队长郭秋桂驱赶鲁爱龙，多佛公司及其工作人员始终能正常出入涉案租赁物。多佛公司委托北京市盈科（广州）律师事务所于2019年6月4日向锐鸿公司出具[2019]盈广州律函字第2685号《律师函》，函告锐鸿公司收悉该函三天内积极与多佛公司协商赔偿锐鸿公司违约造成的损失，停止阻止多佛公司转租的违约行为。上述《律师函》于2019年6月5日按照涉案《租赁合同》中载明的锐鸿公司地址和联系方式寄出，于2019年6月6日被门卫室他人签收。锐鸿公司在一审庭审中抗辩其并未收到上述《律师函》。在2019年8月13日的庭审中，陈一宾出庭作证陈述其与鲁爱龙签订租赁涉案租赁物的合同，其于2019年5月19日将货物搬进涉案租赁物放置一个月，搬进当天涉案租赁物是断电的，后来得知系房东断电，因房东不希望陈一宾租赁涉案租赁物用于经营布料，多佛公司已将押金等费用全部退还给陈一宾。在第一次庭审中，锐鸿公司抗辩并未阻止多佛公司转租，确认多佛公司对涉案租赁物享有转租权，双方同意庭后自行办理转租进场手续。多佛公司为证明锐鸿公司在2019年8月13日的庭审后继续阻止多佛公司转租，在庭审中提交了鲁爱龙与杨广锐于2019年8月22日的谈话录音、杨广锐与案外人于2019年8月24日的通话录音、鲁爱龙与案外人于2019年9月3日和4日的微信聊天记录。其中2019年8月22日的谈话录音中，鲁爱龙：“……我是希望杨总你这块，就是说，能够认识到，这个之前就是说我们之间签的这种合同的约定，然后呢，就是说不要再干预啊，我们进行转租，然后积极配合我们，履行我们进行转租的一些相关事项。协助我们将转租这个事情落实好。”杨广锐：“我当时也没有出过租，当时根本没有转租这个合同，后面全部一个没有。那边那个转租，我准备收回来，他还没有同意。”鲁爱龙：“……不允许我们公司转租这个事情，当然，对我们公司来讲，造成非常大的损失，就是如果说你说这个事情，如果说你说解除合同，当然也是属于你单方面解除合同，你也知道就是……。”杨广锐：“单方面不可能的，要双方才可以。”2019年8月24日的通话录音中，案外人：“你那里不是有个工业园那个食品厂可以转租的吗？”杨广锐：“没有的，不用啦。”案外人：“没有吗？”杨广锐：“他很难转的，没有电的。”2019年9月3日和4日的微信聊天记录中，鲁爱龙：“赵小姐，厂房你那边怎么样？”案外人：“我拍档说大业主不靠谱，不想麻烦。”鲁爱龙：“？？赵小姐，你昨天发的能告诉我发生了什么事吗？”案外人：“1、价格太高；2、你们原房东在业介的信用不高，我们拍档都怕以后麻烦，所以就不选你们那里了。跟你没什么关系的。”经质证，锐鸿公司对2019年8月22日谈话录音的真实性确认，但认为录音未经杨广锐同意私自录制，录音行为系不合法行为，对话断章取义。2019年8月24日的通话录音系多佛公司故意安排诱导杨广锐通话并私自录制通话，系不合法行为，依法不能作为证据使用，杨广锐仅仅作为骚扰电话处理，随便找个理由打发骚扰电话，不能证明多佛公司的主张。对2019年9月3日和4日微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均不确认，锐鸿公司不认识案外人，微信聊天记录与本案无关。2019年12月2日，锐鸿公司向多佛公司出具《同意转租证明》，载明确认在涉案合同租赁期内多佛公司有权将涉案租赁物转租给广州旭仪自动化科技有限公司合法使用，并协助多佛公司办理转租相关事宜。锐鸿公司在一审庭审中主张其无需向多佛公司赔偿损失，不确认多佛公司主张的损失标准，多佛公司从未将其与陈一宾签订的《租赁合同》出示给锐鸿公司，也不清楚多佛公司是否与陈一宾发生转租行为，不应当按照该标准计算损失。经一审法院释明，多佛公司不申请对租金损失标准进行鉴定。一审法院认为：涉案租赁物登记在锐鸿公司名下，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。锐鸿公司在庭审中确认其出具《转租证明书》，同意多佛公司转租涉案租赁物。锐鸿公司基于真实意思表示作出《转租证明书》的单方法律行为，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。多佛公司据此对涉案租赁物享有转租权。关于多佛公司主张锐鸿公司阻止多佛公司转租的问题。根据多佛公司提交的杨广锐与鲁爱龙于2019年5月17日的微信聊天记录、于2019年5月19日的谈话录音、鲁爱龙与郭秋桂的通话录音、陈一宾的证人证言显示，针对多佛公司转租的请求，杨广锐在2019年5月17日微信回复：“这个不可能”；在2019年5月19日的谈话录音中多次表示不同意，且不同意为电梯供电；锐鸿公司保安队长郭秋桂表示杨广锐通知其将鲁爱龙赶出办公楼，转租给其他人一定要跟杨广锐商量；陈一宾出庭作证2019年5月19日涉案租赁物电梯被停电，陈一宾将货物放置在涉案租赁物一个月后搬离。上述事实，足以说明在2019年8月13日的庭审前，锐鸿公司方存在阻止多佛公司转租的行为。因上述录音未侵犯杨广锐和郭秋桂的合法权益，锐鸿公司关于上述录音未经允许私自录制不应作为证据采纳的抗辩，一审法院不予支持。在2019年8月13日的庭审中，锐鸿公司答辩确认多佛公司享有转租权，双方同意自行办理转租进场手续。虽然多佛公司主张2019年8月13日的庭审后锐鸿公司继续阻止多佛公司转租，但多佛公司提交的杨广锐与鲁爱龙于2019年8月22日的谈话录音、杨广锐与案外人的通话录音、鲁爱龙与案外人的微信聊天记录，并未能充分直接证实锐鸿公司继续阻止多佛公司转租，同时结合锐鸿公司向多佛公司出具《同意转租证明》，同意多佛公司向案外人转租等事实，当事人对自身主张的事实有责任提供充分的证据证实，多佛公司现提交的证据不足以证实锐鸿公司于2019年8月14日至2019年11月19日继续阻止多佛公司转租，应当承担举证不能的不利法律后果，故多佛公司诉请锐鸿公司停止实施阻止多佛公司对外转租涉案租赁物的违约行为，理据不足，一审法院不予支持。同理，对多佛公司主张锐鸿公司赔偿2019年8月14日至2019年11月19日的损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，锐鸿公司应当赔偿多佛公司2019年5月20日至2019年8月13日的损失。关于损失标准，多佛公司主张按照其与陈一宾签订的《租赁合同》中约定的每月226845元的租金标准计算，锐鸿公司认为上述《租赁合同》未向其出示，未实际履行，不同意支付多佛公司主张的上述标准的损失。多佛公司不申请对租金损失标准进行鉴定，锐鸿公司在2019年5月20日至2019年8月13日的租赁期间阻止多佛公司转租，实际上是不当干扰多佛公司正常使用租赁物，多佛公司不应当缴纳上述期间的租金，鉴于多佛公司已将上述期间租金缴纳给锐鸿公司，故锐鸿公司应当按照其与多佛公司签订的《租赁合同》约定租金每月151230元标准赔偿多佛公司损失，即锐鸿公司应当向多佛公司赔偿2019年5月20日至2019年8月13日的损失共计424419.67元。多佛公司主张锐鸿公司支付损失的利息，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2019年12月13日作出如下判决：一、确认广州锐鸿家具有限公司出具的《转租证明书》合法有效，广州市多佛食品有限公司对《租赁合同》(编号：20170314)租赁的广州市南沙区大岗镇北龙路83号（自编2号）厂房一半（面积约10082平方米）享有转租权；二、广州锐鸿家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市多佛食品有限公司赔偿2019年5月20日至2019年8月13日的租金损失424419.67元；三、驳回广州市多佛食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8575元，由广州市多佛食品有限公司负担5923元，由广州锐鸿家具有限公司负担2652元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：一、在多佛公司一审提交的2019年5月19日的鲁爱龙与杨广锐的录音中，鲁爱龙称其告知承租人“你必须经过我跟杨总之间同意完以后，我才能给你一个说法，我能不能租给你。……然后他给我打电话，我就说不行，我说我没法答应你，因为杨总现在在青岛，我必须等他回来以后，我跟他亲自面谈以后我才能同意你，……我先收你一个按金，然后具体就是说，等我跟杨总两个把整个事情全沟通好以后，我说我跟杨总肯定是一块的，如果杨总觉得我这个地方不能租给你，我说不好意思，我到时会把按金退给你，你到时候在我这里放了多久到时候这个仓库的费用我一分不收你的……”二、多佛公司于2020年3月17日向一审法院另行起诉锐鸿公司、杨广锐，要求确认两公司签订的租赁合同于2020年2月13日解除；锐鸿公司返还453690元保证金、赔偿2019年11月20日至2020年2月13日的租金损失428485元，以及2019年11月20日至2026年3月14日的经营损失5393505.3元；杨广锐对锐鸿公司的上述债务承担连带清偿责任；等。多佛公司与锐鸿公司均确认该案目前仍在一审法院审理中。三、多佛公司为证明其上诉主张，在二审中提交了如下证据：1.鲁爱龙与意向次承租人2019年11月27日至2019年12月12日的微信聊天记录，其中载明案外人“黄总检测仪器租厂房”于2019年12月9日中午12时20分发微信称：“鲁总，这是什么情况？你们公司在和房东打租赁纠纷官司？”鲁爱龙回复称：“这个是之前的，现在已经解决了。”对方称：“不是还在打官司吗？我们几个股东知道这个有纠纷是不同意的。”鲁爱龙解释称：“黄总，这个月结果就宣判了，业主之前在我们转租过程，有干扰不同意转租，但是在法庭就同意了，我们也出了那个证明书给你，不会有什么问题的，你放心。”对方回复称：“这个比较烦的，我们毕竟投资大，这个风险是很大的，我们几个商量就不考虑了。”2.鲁爱龙与锐鸿公司的保肖先生于2019年12月12日的聊天录音光盘及文本，其中在该录音的最后，保安肖先生说：“还有就是这个事情把这个给你。”鲁爱龙答道：“唉，不用，要钱我就不给你了。”保安肖先生说：“这样搞的不好意思了。”对此，多佛公司的法定代表人鲁爱龙解释称其当时将涉案厂房内的洗衣机送给了保安，因为该保安与鲁爱龙妻子是老乡关系，而且旧洗衣机不值钱，故其没有向保安收洗衣机的钱。3.落款日期为2019年9月16日，甲方多佛公司与乙方陈一宾签订的《解除协议》，主要载明如下内容：甲方双方于2019年5月17日签订的《租赁合同》因厂房业主阻扰无法继续承租，双方被迫同意于签订本协议即2019年9月16日自动解除《租赁合同》，自解除之日起双方权利义务自行消灭，并承诺互相不追究；等。4.鲁爱龙于2020年4月15日打印的农业银行个人明细对账单及中国银行交易流水明细清单，载明鲁爱龙于2019年9月30日向陈松青转账支付126845元；于2020年3月29日向陈一宾转账支付10万元。经本院组织质证，锐鸿公司发表如下意见：证据1微信聊天记录不属于二审新证据，且与本案无关，无法确认微信中“黄总”的身份，不确认该证据的真实性、合法性、关联性；证据2录音作出时间及原因不明，通话内容无证据证明，不清楚其中“他”、“她”具体指向对象，不确认其真实性、合法性和关联性。按鲁爱龙庭审中的陈述，其与该保安之间存在利益关系；不确认证据3解除协议的真实性、合法性和关联性，该协议内容不合理，因为陈一宾在2019年6月30日已经退场，而该解除协议是2019年9月签的，且无涉及任何退款事项；确认证据4银行明细表的真实性，但退款时间与鲁爱龙一审陈述不一致，存在矛盾，转账没有备注付款原因，无法确认退款用途和性质。四、经本院询问，多佛公司、锐鸿公司均确认如下事实：1.多佛公司承租涉案厂房是用于自营食品加工需要，双方签约时曾协商多佛公司对自行经营有剩余的厂房（即二楼的部分及三楼全部，约为承租面积的一半）可以转租，并于签约当天由锐鸿公司向多佛公司出具了《转租证明书》，但双方当时并未明确约定转租对象；2.多佛公司是将其承租的全部场地转租给陈一宾用作堆放布匹的仓库；3.2020年2月12日，多佛公司向锐鸿公司邮寄了解除租赁合同通知书，锐鸿公司于次日收到该邮件，并于2020年2月17日复函称不同意多佛公司解除合同的理由等；4.多佛公司于2020年2月15日将涉案厂房的钥匙邮寄给锐鸿公司，锐鸿公司于次日收到该邮件和钥匙。5.多佛公司已向锐鸿公司支付了租赁合同约定的2020年2月14日及之前的租金。多佛公司确认其在退场前可以正常使用涉案厂房，没有受到阻挠。多佛公司及其法定代表人鲁爱龙确认如下事实：1.多佛公司承租涉案厂房后自用。多佛公司曾于2017年放租，但没有成功，2018年没有放租，后因多佛公司经营效益不好，多佛公司于2018年年底才再次放租，直至产生本案纠纷。2.多佛公司共收取了陈一宾转租款项1134225元（保证金907380元及预收的2019年5月20日至6月19日的租金），其中10万元是现金支付，其余款项均是陈松青转账支付给鲁爱龙，但鲁爱龙在2020年3月29日之前退还了全部款项，实际上没有向陈一宾收取任何使用涉案厂房的款项。上述款项的收取及退还均无开具收据，转账时也没有备注款项的性质。退款时间是鲁爱龙与陈一宾口头协商确定的。3.陈一宾于2019年5月17、18日搬进涉案厂房的二楼部分及三楼使用至2019年6月30日退场，双方没有办理书面交接手续。陈一宾进场时，多佛公司已经开始撤场。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对多佛公司、锐鸿公司提出的上诉进行审查。对于一审判决第一项，以及一审有关租赁合同效力的认定，双方当事人均无提出异议或上诉，且不属于上述司法解释规定的除外情形，故本院不作审查并予以维持。针对多佛公司、锐鸿公司的上诉，二审争议焦点为锐鸿公司应否向多佛公司赔偿2019年5月20日至2019年11月19日的因不能转租而产生的损失及利息；如需赔偿，赔偿金额如何确定。对此，分析如下：涉案厂房登记在锐鸿公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，锐鸿公司对涉案厂房依法享有占有、使用、收益和处分的权利，即锐鸿公司有权决定是否出租涉案厂房，亦有权选择承租人。多佛公司是基于其与锐鸿公司签订的涉案《租赁合同》而享有履约期间对涉案厂房的使用权。虽然锐鸿公司于签约当天向多佛公司出具了一份《转租证明书》，现多佛公司以锐鸿公司存在阻扰其转租的行为，导致其利益受损为由主张赔偿损失，但首先，从涉案《租赁合同》约定的内容及该转租证明书中载明的内容来看，多佛公司转租涉案厂房须经得锐鸿公司的书面同意。1.涉案合同中明确约定承租人在租期内不损害出租人利益，且征得出租人书面同意的情况下，可将该建筑物转租第三方，未经协商擅自转租的则作违约处理；备注部分载明“甲方同意乙方转租该租赁建筑物，乙方有义务告知甲方该租赁建筑物的出租使用情况，乙方转租该建筑物一定要办理工商备案登记手续。”联系上下文理解，备注条款是对前面合同约定条款的补充，表明经出租人书面同意的，承租人可以转租，承租人负有告知出租方转租情况并依法办理工商备案登记手续的附随义务。2.《转租证明书》中并未明确转租第三方是何人，且明确约定承租人转租该物业必须仍履行原租赁合同的条款。而经本院询问，双方当事人亦确认在出具该《转租证明书》时并未明确转租人的具体情况。在此情况下，按一般交易习惯，本案承租人多佛公司在将涉案厂房转租时，仍需征求出租方锐鸿公司的意见并需取得其书面同意。其次，从本案租赁合同履行及双方协商过程来看，多佛公司转租涉案厂房亦须经得锐鸿公司的书面同意。1.双方当事人在二审中均确认多佛公司承租涉案厂房系为自营食品加工，多佛公司亦确认其承租后一直自用涉案厂房至2018年，后因多佛公司经营困难才于2018年底拟将涉案厂房转租。由此可见，多佛公司承租涉案厂房并签订涉案《租赁合同》的合同目的是自用，而非将涉案厂房分租赚取差价，其在承租约两年后准备转租是为了解决自身经营困难问题。2.从多佛公司一审提交的2019年5月19日的谈话录音内容来看，多佛公司的鲁爱龙在录音中称其告知有意转租者必须经得出租方即锐鸿公司的杨总同意才可以。基于上述分析，本院认为多佛公司并不因其在签约时就取得了锐鸿公司的《转租证明书》而享有无条件转租涉案厂房予任意第三方的权利，多佛公司转租涉案厂房仍需依约征得房屋权属人锐鸿公司同意，即在多佛公司与锐鸿公司就转租人选取得一致的情况下，多佛公司才能将涉案厂房转租予特定的第三方。多佛公司现有证据证明其所找来的有意向的次承租人有二。其一是陈一宾，但锐鸿公司因陈一宾拟承租涉案厂房用于堆放布匹的仓库，担心存在安全问题而不同意，即多佛公司与锐鸿公司未就陈一宾能否转租事宜达成协商一致意见，如前分析，锐鸿公司在此情况下无需承担多佛公司因不能转租陈一宾而可能产生的损失。对于多佛公司后来找来的有意向次承租人广州旭仪自动化科技有限公司，锐鸿公司经多佛公司要求已于2019年12月2日出具了《同意转租证明》。而根据多佛公司二审提交的证据1微信聊天记录内容可知，该有意向的次承租人因本案纠纷的存在而最终决定不承租涉案厂房。鉴于本案纠纷系多佛公司提起，故上述情况显然并不属于锐鸿公司阻扰多佛公司转租的行为，且上述事实发生在本案多佛公司主张损失赔偿的时间段之后，与本案纠纷处理亦无直接关联，而该微信聊记录产生于本案一审判决作出之前，故多佛公司二审提交的上述微信聊天记录并不属于本案二审新证据，本院不予采纳。至于多佛公司二审提交的与保安的录音证据，本质上属于证人证言，而该保安并未出庭作证，且从录音内容来看，并不足以证明多佛公司的主张。另多佛公司确认该保安接收了多佛公司的鲁爱龙赠送的洗衣机，其与鲁爱龙的妻子亦是老乡关系，在此情况下，本院亦无法采信该录音证据。多佛公司提交的其余一、二审证据，均不足以证明其主张。因此，多佛公司在本案中主张锐鸿公司赔偿其2019年5月20日至2019年11月19日期间因不能转租而产生的损失并支付利息，缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院对此的审查及处理有误，本院予以纠正。在此情况下，本案无需考虑赔偿金额的问题，对多佛公司有关赔偿金额的上诉请求，本院予以驳回。对多佛公司为此在二审中提交的其与陈一宾签订的《解除协议》、鲁爱龙的银行明细等证据，因均不影响本案认定及处理，不属于本案二审新证据，故本院均不作审查并不予采纳。综上所述，多佛公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。锐鸿公司的上诉请求成立，本院据实改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5181号民事判决第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5181号民事判决第二项、第三项；三、驳回广州锐鸿家具有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8575元，二审案件受理费24716元，均由广州锐鸿家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月二十五日书记员 张冰玲李逸丹