江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终963号上诉人(原审被告)：陈明荣，男，1965年5月20日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。上诉人(原审被告)：陈明贵，男，1968年10月5日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉，男，1994年7月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐金霞，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仝德奎，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人陈明荣、陈明贵因与被上诉人张玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初8494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后进行了审理。本案现已审理终结。陈明荣、陈明贵上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回张玉的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由张玉承担。事实和理由：1.一审法院撤销的《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）涉及第三方南京窠居房产经纪公司，一审法院并未通知该公司参加诉讼，程序违法。2.一审法院并未撤销上诉人与被上诉人签定的《房地产买卖中介合同》，而上诉人所获取的购房定金和购房款均源自于该合同的履行，故一审法院撤销《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）并不发生返还购房款项的法律后果。3.案涉房屋内并未发生非正常死亡事件，并非所谓“凶宅”，上诉人没有主动向被上诉人披露其父亲在小区公共区域因病自缢事实的义务，在法律无规定、双方无告知义务约定或依据习惯负有告知义务的情况下，一审法院认为上诉人实施了欺诈没有法律依据。一审法院武断的判断该房屋的使用价值及市场价值因上述事件而受到不利影响，没有客观证据，判断对被上诉人的心理负担加重，更是主观臆断。4.一审判决第6页查明双方对于房屋装修受张玉委托予以拆除存在异议，上诉人不予认可。从窠居公司出具的证明来看，陈明荣是受张玉委托对涉案房屋的装修进行拆除。张玉辩称，1.南京窠居房产经纪公司并非本案必要诉讼参与人，一审判决并未侵犯其权益，被上诉人一审起诉也并未向中介公司主张权利，故一审程序合法。2.被上诉人一审主张撤销的内容是房屋买卖法律关系，合同文本仅是房屋买卖法律关系的载体，上诉人理应承担返还购房款的法律后果。3.上诉人刻意隐瞒原房主死因，侵犯了被上诉人知情权，增加了购房人的心理负担。诚信披露涉案房屋的真实状况，在涉案合同中已经约定，上诉人理应如实告知，但事实上上诉人刻意隐瞒了有可能涉及涉案房屋交易不利的情形，上诉人反而编造了该原因，应属于欺诈行为。4.被上诉人多次向上诉人询问原房主死因，随后提出解除合同，甚至都没有考虑过降价购买，均可以证明被上诉人内心的忌讳，直接影响被上诉人是否选择购买涉案房屋。且上诉人在纠纷发生后已经再次挂牌出售涉案房屋，在此期间上诉人要求被上诉人配合继续隐瞒原房主自杀身亡的事实，被拒绝后，双方诉至法院，上诉人主观恶意明显。5.关于装修问题，上诉人二审期间提交的照片与本案无关，即使上诉人拆除了部分装修，也无法证明是应被上诉人要求。张玉向一审法院起诉请求：1.依法判令撤销双方签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房交易合同》；2.判令陈明荣、陈明贵返还购房定金及购房款456000元；3.判令陈明荣、陈明贵赔偿中介服务费12000元；4.判令陈明荣、陈明贵承担本案律师费30000元及诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年4月4日，张玉（乙方、买方）、陈明荣、陈明贵（甲方、卖方）及南京窠居房产有限公司（丙方）签订《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版），约定乙方购买甲方位于浦口区房屋，房屋面积59.07平方米，房屋售价1266000元，其中含定金16000元，并约定过户前将首付款440000元支付乙方，剩余810000元由乙方向银行申请住房抵押贷款；房屋于房款付清时正式交付。合同第四条第三款约定甲方保证所提供的该房屋不动产权属证书和身份资格证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市存量房上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。合同另约定，若本合同发生争议应协商解决，协商不成的，依法提交南京仲裁委员会仲裁。在合同附件关于其他影响交易的不利因素处为空白。同日，张玉（乙方、买受方）、陈明荣、陈明贵（甲方、出售方）及南京窠居房产有限公司（丙方、中介方）又签订《房地产买卖中介合同》，载明案涉房屋所有权人陈太安，房屋坐落浦口区，房屋面积59.07平方米，房屋售价1266000元，约定房屋佣金15100元、代办费2420元，由乙方张玉承担。合同另约定，履行本合同过程中发生争议协商不成依法向人民法院提起诉讼。上述合同签订后，张玉于2019年4月5日支付中介服务费12000元，于2019年4月11向陈明荣支付购房定金50000元，于2019年4月12日向陈明荣支付购房定金50000元，于2019年5月14日向陈明荣支付购房定金16000元，于2019年6月24日支付陈明荣购房款340000元。一审另查明，合同签订当日，张玉询问案涉房屋原房主陈太安死亡一事，陈明荣称“哪家都有老人，他年龄又不年轻，80多了”。后张玉从小区邻居及保安处得知陈太安非正常死亡的消息，又于2019年8月7日联系陈明荣，二人对话内容如下，张玉：关键之前我记得，您和卢姨跟我讲说在物业里，额，医院里病死的，都半年了，你知道吧所以我都没在意这个事，这个嘛正常。陈明荣：就是生病，生病当中好像有点想不过来，我在南京大医院住院的，你要要那个医院的有发票我都可以给你看。老人想不开了他会生病，知不知道。2019年8月10日，张玉再次联系陈明荣，二人对话内容如下，张玉：陈师傅，您父亲我当时（记得）您跟我说他是在外面死的，没有错。后面您说80多岁老人，谁家没有死人，正常。陈明荣：对对对。一审庭后，就陈太安死亡一事，一审法院依法从浦口分局珠江派出所调取了事发时的接处警工作登记表。载明出警经过及结果如下：民警到现场后发现系一名老人自缢在盛景华庭北苑18栋侧面楼下，后通过走访查询得知老人名叫陈太安，住盛景华庭北苑18栋403室，经120急救证明已经死亡，后通知刑大勘验现场，并想办法联系老人子嗣陈明荣、陈友翠等亲属到场了解情况。其家属对陈太安自杀的结果认同，要求对陈太安遗体进行火化处理。双方对陈太安死亡原因、死亡时间及死亡地点均无异议，一审法院予以确认。一审另查明，案涉房屋钥匙陈明荣、陈明贵通过中介交付给张玉，后因双方产生纠纷，张玉将房屋钥匙退还给中介公司。另，双方就陈明荣、陈明贵是否将案涉房屋水卡、电卡给张玉及在合同履行过程中张玉是否要求陈明荣、陈明贵对房屋内装修进行拆除存在异议。一审再查明，张玉因本起纠纷委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼并签订《委托代理协议》约定律师代理费30000元并由张玉父亲张朝武代为支付，后该律师事务所开具了相应发票。上述事实有双方当事人陈述，张玉提交的《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）、《房地产买卖中介合同》、转账汇款业务凭证、中国银行交易流水、收条、中介费支付凭证、微信转账记录、录音材料及文字整理稿，陈明荣、陈明贵提供的《房地产买卖中介合同》、盛景华庭北苑南京365房产网房产价格材料、南京窠居房产有限公司证明及一审法院依法调取的接处警工作登记表等证据在卷予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为：一、一审法院能否受理本案以及受理后能否继续审理；二、陈明荣、陈明贵在订立合同时向张玉隐瞒陈太安自缢身亡事件是否符合法定可撤销的情形。关于争议焦点一、一审法院能否受理本案以及受理后能否继续审理的问题。根据《南京市存量房买卖合同》第十条约定，甲、乙、丙三方在履行合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，依法提交南京仲裁委员会仲裁。陈明荣、陈明贵据此认为法院不应受理本案，受理后应驳回张玉起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，陈明荣、陈明贵在开庭前未对一审法院受理本案提出异议，故一审法院依法应当继续审理，故一审法院对陈明荣、陈明贵要求驳回张玉起诉的辩称意见依法不予采纳。关于争议焦点二、陈明荣、陈明贵在订立合同时向张玉隐瞒陈太安自缢身亡事件是否符合法定可撤销的情形。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：（一）、因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，陈明荣、陈明贵在订立合同时未告知张玉陈太安自缢身亡这一事实，由于张玉对这一事实不知情，对房屋价值产生错误判断，基于该错误判断而与陈明荣、陈明贵签订的《南京市存量房买卖合同》与其真实意思相悖，且陈明荣、陈明贵父亲陈太安自缢死亡这一事实客观上会加重居住人的心理负担，一定程度上影响了案涉房屋的使用价值和市场价值，若继续履行合同张玉将不能获得合同签订时所预期的房屋使用目的和利益，且在合同签订时及履行过程中张玉曾数次询问陈明荣其父亲死亡原因，陈明荣仍向张玉隐瞒陈太安自缢死亡这一事实，构成欺诈，故张玉要求撤销《南京市存量房买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对张玉要求撤销《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，因该份合同主要涉及与南京窠居房产有限公司的权利义务关系，本案不予处理。合同被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同因陈明荣、陈明贵的过错被撤销，陈明荣、陈明贵应返还张玉已支付的购房款，故一审法院对张玉要求陈明荣、陈明贵返还购房款456000元的诉讼请求依法予以支持。对于张玉主张中介服务费12000元的诉讼请求，一审法院认为，中介服务费并非由陈明荣、陈明贵实际收取，且中介机构南京窠居房产有限公司提供的中介服务是否存在瑕疵另需确定，而张玉在本案中并未起诉南京窠居房产有限公司，故张玉主张的该项费用在本案中不予处理，当事人可另案主张。对于张玉主张的律师代理费30000元的诉讼请求，一审法院认为，张玉主张该项费用无合同及法律依据，且非必然发生的损失，故一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销张玉与陈明荣、陈明贵于2019年4月4日签订的《南京市存量房买卖合同》；二、陈明荣、陈明贵于判决生效之日起十日内返还张玉购房款456000元；三、驳回张玉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4385元，由张玉负担370元，由陈明荣、陈明贵负担4015元。本院审理期间，上诉人陈明荣、陈明贵对于一审法院查明双方对张玉是否要求陈明荣、陈明贵对房屋内装修进行拆除存在异议的事实有异议，其认为根据中介公司出具的证言可以证明张玉曾要求其拆除装修。上诉人对一审法院查明的其他事实无异议。被上诉人张玉对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，本案双方之间因房屋买卖合同关系产生纠纷，而南京窠居房产经纪公司并非房屋买卖合同关系的主体，并非必须参加诉讼的当事人，上诉人以该公司未参加诉讼为由主张将本案发回重审没有法律依据，本院不予支持。其次，双方当事人因张玉向陈明荣、陈明贵购买房屋而产生纠纷，张玉请求撤销案涉合同，实质系要求撤销其与陈明荣、陈明贵之间的房屋买卖合同关系，在双方之间房屋买卖合同关系被撤销的情况下，各方当事人应当返还因履行合同取得的财产。陈明荣、陈明贵主张撤销《南京市存量房买卖合同》（经纪机构版）并不必然发生返还购房款项的法律后果的上诉理由不能成立，本院不予采纳。第三，关于双方之间买卖合同关系是否应予撤销的问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从本案双方订立合同过程来看，张玉曾向陈明荣询问原房主陈太安死亡的相关事宜，陈明荣未否认但也未向张玉告知陈太安系自缢身亡的事实，陈明荣回复的内容中包括陈太安生病住院、死在外面等内容，在张玉对陈太安死亡原因并不知晓的情况下，足以使张玉对陈太安死亡原因产生误解，并基于该错误的认识作出签订房屋买卖合同的意思表示。在此情况下，一审法院撤销双方之间房屋买卖合同关系，并判令陈明荣、陈明贵返还张玉购房款456000元，处理并无不当。第四，关于陈明荣、陈明贵主张张玉委托其拆除装修的问题，陈明荣、陈明贵并未主张其拆除行为系受张玉委托，且其主张拆除的空调、热水器等设施并非与建筑物形成附和的不可拆除设施，在此情况下本院对陈明荣、陈明贵该点上诉意见也不予采纳。综上所述，上诉人陈明荣、陈明贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140元，由上诉人陈明荣、陈明贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年五月十九日法官助理 李映碧书 记 员 孙雪松