北京市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2020）京02行终414号上诉人（一审原告）祁宇，男，1982年9月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托代理人冉华维，上海秦兵律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京市大兴区住房和城乡建设委员会，住所地北京市大兴区兴政街29号。法定代表人芦亚静，主任。委托代理人刘威，北京市大兴区住房和城乡建设委员会干部。委托代理人任新伟，北京市京兴律师事务所律师。上诉人祁宇因诉北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称大兴住建委）作出的《北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于祁宇申请对大兴区泰禾金悦中心项目违法行为进行查处的处理意见》（以下简称《处理意见》）一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0115行初467号行政判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。祁宇之委托代理人冉华维、大兴住建委之委托代理人刘威、任新伟到庭参与诉讼。本案现已审理终结。大兴住建委于2019年10月17日作出《处理意见》，载明：本机关经过调查，查明：你方购买的大兴区泰禾金悦中心项目017-1#办公商业楼1801号房屋。经查询北京市房地产交易权属系统，上述商品房屋对应的商品房预售许可证【京房售证字（2016）213号】发证日期为2016年10月24日，预售许可截止日期为2019年5月31日。经调查，你方及开发企业均向我委提供了编号为Y2024816的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），其中开发企业按照大兴区住建委京兴建发【2014】8号文件要求将《购房提示》纳入了《北京市商品房预售合同》附件，在《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及《购房提示》中明确提示你方所购买的商品房宗地规划用途是商业办公用地，不属于住宅性质。你方（祁宇）在上述内容上均有签字。关于你方提出的泰禾金悦中心项目虚假宣传对外销售的问题，依据《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》（京建交[2009]533号）及《关于修订北京市房地产开发企业违法违规行为记分标准等有关问题的通知》（京建发【2012】364号）相关规定：“销售机构及销售人员进行不符合项目实际情况的虚假宣传的，责令限期整改、扣2分”。我委在检查泰禾金悦中心项目销售现场时，其显著位置公示了《购房提示》，在检查过程中暂未发现开发企业销售机构及销售人员存在上述行为，如你方具有销售机构或者销售人员虚假宣传的证据，可向我委进一步提供，我委经查证属实后即可依据相关文件对其做出相应的行政处理。我委在收到你方的违法查处申请后，再次对泰禾金悦中心项目销售现场进行检查，在其销售现场暂未发现样板间。如你方具有该项目展示的样板间涉嫌居住导向的证据，可向我委进一步提供，我委经查证属实后即可依据相关文件对其做出相应的行政处理。关于你方提出的泰禾金悦中心项目改变规划用途问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条、《北京市城乡规划条例》第四十四条、《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》（京建发[2017]147号）第八条的规定，建议你方向规划和自然资源管理部门反映。依据《中华人民共和国广告法》第四条、第六条，如果你方认为泰禾金悦中心项目具有虚假广告宣传的行为，可向市场监督管理部门反映。祁宇向一审法院诉称，祁宇与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）签订了《北京市商品房预售合同》及附件，购买泰禾嘉信公司开发建设的泰禾金悦中心（中央广场）项目房屋。祁宇购买上述房屋为家庭居住使用，此目的在签订合同之时，已明确告知泰禾嘉信公司，泰禾嘉信公司也承诺房屋完全可以居住使用。在购买的过程中，祁宇在广告宣传、样板房、销售人员介绍、合同及装修条款，均明确表示上述房屋具有通燃气、集中供暖、上下水入户、独立的厨房及卫生间，具有居住功能。泰禾金悦中心项目作为商业、办公用房，根本不能用于住宅使用，但泰禾嘉信公司却在对外宣传、销售等过程中均承诺可以居住作为住宅使用，上述行为严重违法。祁宇为维护自身合法权益，于2019年8月20日向大兴住建委发出违法查处申请书及证据材料，大兴住建委于2019年8月21日予以签收，后大兴住建委于2019年10月17日作出《处理意见》，该答复严重侵犯了祁宇的合法权益。综上，祁宇提起诉讼，请求：1、撤销《处理意见》；2、责令大兴住建委限期对祁宇所提的查处申请书重新作出答复；3、本案诉讼费由大兴住建委承担。大兴住建委向一审法院辩称，大兴住建委所作回复认定事实清楚，符合相关规定，祁宇要求撤销没有依据。2019年8月21日大兴住建委收到祁宇的违法查处申请书，要求对被申请人泰禾嘉信公司开发建设的泰禾金悦中心项目未经批准商办用途改变为居住用途，并虚假宣传、对外销售等违法行为进行查处。接到举报后，大兴住建委执法人员进行了现场调查，并调取了相应的购房合同等证据材料。经大兴住建委调查，对于祁宇所述的被申请人在销售过程中虚假宣传问题，大兴住建委在检查过程中并未发现。对于祁宇投诉所述的商改住问题及广告虚假宣传问题，由于涉及改变规划用途及广告宣传问题，并不属于大兴住建委的职权范围。基于此，大兴住建委于2019年10月17日作出回复，并邮寄给祁宇。综上，大兴住建委所作《处理意见》认定事实清楚，符合相关规定，祁宇要求撤销没有事实及法律依据，请求法院驳回祁宇的全部诉讼请求。一审法院经审理查明：2017年3月16日，祁宇作为买受人与泰禾嘉信公司签订了《北京市商品房预售合同》及附件，购买了位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼18层1801泰禾金悦中心项目房屋，合同显示该商品房的规划性质为办公。祁宇于2019年8月20日向大兴住建委邮寄《违法查处申请书》，请求大兴住建委依法对泰禾嘉信公司关于泰禾金悦中心项目未经批准申办用途改变为居住用途、虚假宣传对外销售等违法行为进行查处并将查处结果书面告知祁宇。大兴住建委于次日收到该申请后，查询了涉案项目预售许可情况，调取了商品房预售合同等证据材料。2019年9月19日，大兴住建委向泰禾嘉信公司调查核实。2019年10月9日，大兴住建委前往泰禾金悦中心项目销售现场检查，因泰禾嘉信公司公示的资质证书已过期，大兴住建委责令其暂停销售并在显著位置予以公示，限3个工作日内整改完毕。2019年10月14日，大兴住建委再次前往泰禾金悦中心项目现场复查，泰禾嘉信公司针对上述问题已经整改。大兴住建委经查，于2019年10月17日作出《处理意见》并邮寄送达祁宇，祁宇于次日签收。另查明，2018年3月14日、11月16日，大兴住建委曾两次对泰禾金悦中心项目进行现场检查，均未发现虚假宣传对外销售行为。一审法院认为，参照《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。大兴住建委作为大兴区的房地产行政主管部门，具有负责本辖区内商品房销售管理工作的法定职权。本案中，关于祁宇提出的泰禾金悦中心项目虚假宣传对外销售的问题，祁宇与泰禾嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》及附件中已明确提示祁宇涉案商品房的规划性质为办公，不属于住宅性质，祁宇对此应当知晓。大兴住建委接到祁宇举报后，于2019年10月9日前往泰禾金悦中心项目销售现场检查，项目销售现场无样板间，也未发现祁宇诉称的虚假宣传对外销售问题，故答复祁宇暂未发现被举报的行为，并告知祁宇可向其进一步提供销售机构或销售人员虚假宣传的证据，大兴住建委查证属实后即可依据相关文件作出相应行政处理。关于祁宇提出的泰禾金悦中心项目改变规划用途问题及虚假广告宣传问题等非大兴住建委法定职责的部分，大兴住建委也已告知祁宇分别向规划和自然资源管理部门和市场监督管理部门反映，对于祁宇的查处申请，大兴住建委已充分履行了法定职责，其向祁宇作出的《处理意见》并无不妥。综上，祁宇要求撤销大兴住建委作出的《处理意见》并责令大兴住建委限期对其查处申请书重新作出答复的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回祁宇的诉讼请求。祁宇不服一审判决，上诉至本院，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求。祁宇在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1、Y2024816号《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件；2、收据；证据1-2证明祁宇购买涉案房屋，并依约支付了购房款。3、违法查处申请书；4、照片；5、邮单；6、签收记录；证据3-6证明祁宇为维护自身合法权益，于2019年8月20日向大兴住建委发出违法查处申请书及证据材料，大兴住建委于2019年8月21日予以签收。证明开发商的宣传单有卫生间、能通燃气等生活配套设施，涉案开发商存在将商业办公类用房作为住宅用房销售，存在着北京市房地产开发企业违法违规行为中的非住宅类项目以住宅名义对外进行广告宣传，以及在签订预售合同时没有告知预售人相应的商品房布局结构及附属设施是否与样板间一致，而实际交付的商品房与样品间不一致，以及未经规划部门或相关部门批准修改房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向面积这些违法行为，属于京建发（2019）181号文件所明确列举的违法销售行为的表现形式，同时也证明大兴住建委没有对涉案项目进行正确的调查和处理。7、《处理意见》，证明大兴住建委于2019年10月17日答复，该答复严重侵犯祁宇的合法权益。大兴住建委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1、违法查处申请书及身份证复印件；2、EMS邮寄单（单号：1091275741530）及查询记录；证据1-2证明大兴住建委收到查处事项的时间及查处内容。3、涉案项目预售许可情况网络查询打印件；4、北京市商品房预售合同；5、商品房销售执法检查表及现场检查照片（2018.3.14）；6、房地产销售专项检查表及现场检查照片（2018.11.16）；7、商品房销售执法检查表及现场检查照片（2019.10.9）；8、情况说明、公示及检查照片；9、询问笔录；10、营业执照复印件；11、授权委托书及身份证复印件；12、执法人员执法证复印件；证据3-12证明大兴住建委对祁宇申请查处事项进行了调查核实。13、《处理意见》；14、EMS邮寄单（单号：1082551b52530）及查询记录。证据13-14证明大兴住建委调查完以后，根据调查情况，对祁宇方进行了相应的回复，履行了相应职责，祁宇要求撤销没有依据。一审法院对上述经质证的证据材料作如下确认：祁宇提交的证据7系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；证据1、2、3、5、6系有效证据，予以采纳；证据4不足以证明其要证明的内容。大兴住建委提交的证据13系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；其他证据能够证明其要证明的内容。一审法院已将上述证据材料全部移送本院，本院审查后认定，一审法院对上述证据材料所作认证符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的有关规定，经本院审查属实，亦予以确认。根据上述被认定合法有效的证据，本院认定一审法院审理查明的事实成立。本院认为，参照《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。大兴住建委作为大兴区的房地产行政主管部门，具有负责其辖区内商品房销售管理工作的法定职权。本案中，大兴住建委接到祁宇举报后，至销售现场进行了检查，未发现祁宇诉称的虚假宣传对外销售问题，并将上述情况以及不属于其法定职责的部分应向何机关反映均向祁宇进行了答复和告知，大兴住建委已履行了法定职责，所作《处理意见》并无不当。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。祁宇的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。一、二审案件受理费各五十元，均由祁宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙轶松审 判 员 徐 宁审 判 员 励小康二〇二〇年五月十五日法官助理 朱彬彬书 记 员 于 涵