四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终720号 上诉人（原审原告）：裴建贵，女，1951年8月24日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李小红，女，1971年3月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托代理人：王正勇（系李小红之夫），男，1971年11月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审第三人：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区 原审第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 上诉人裴建贵因与被上诉人李小红、原审第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5855号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴建贵上诉请求：1.请求撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初5855号民事判决；2.改判案涉房屋在李小红与宜宾寅吾房地产有限责任公司的执行案件中不予执行；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》约定，宜宾寅吾房地产有限责任公司已经交付案涉房屋钥匙即宜宾寅吾房地产有限责任公司已完成交付，裴建贵已经实际占有案涉房屋。不能因为裴建贵没有使用水电气与缴纳物管费而否认裴建贵占有案涉房屋的事实；2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李小红系一般金钱债权对宜宾寅吾房地产有限责任公司申请执行，对案涉房屋并无优先权；3.应当遵循物权优先保护的原则。 李小红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 冉寅吾陈述，案涉房屋已经交付裴建贵，不应当被李小红执行。 宜宾寅吾房地产有限责任公司陈述，案涉房屋已经交付裴建贵，不应当被李小红执行。 裴建贵向一审法院起诉请求:1.不得执行宜宾市叙州区柏溪街道南兴大道阳光花园（翠竹苑）9幢（1单元）1层61号商业服务房（俗称“门面”）；2.本案诉讼费由李小红负担。 一审法院审理查明：李小红与第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司借款合同（民间借贷）纠纷一案，于2016年5月26日自愿达成“1.冉寅吾偿还李小红借款本金320000元，定于2016年7月30日前偿还50000元，2016年12月30日前偿还50000元，2017年7月30日前偿还80000元，2018年7月30日前偿还80000元，2019年7月30日前偿还60000元；2.冉寅吾支付李小红借款利息，计算方法从2015年1月1日起以未偿还借款本金为基数按月利率6‰计算利息至本金还清之日止，利息于2019年7月30日前偿还最后一笔借款本金时一并支付；3.如果冉寅吾未按上述分期还款协议足额履行任一期还款义务，李小红有权要求冉寅吾履行全部未到期债务；4.宜宾寅吾房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；5.李小红自愿放弃其他诉讼请求”协议，并经四川省宜宾市叙州区人民法院（2016）川1521民初969号民事调解书确认。 因第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司未履行上述民事调解书确定的偿还借款义务，李小红向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年8月9日受理立案。 2017年5月11日，第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司作为出卖人、裴建贵作为买受人，签订《商品房买卖合同》。约定出卖人将上述商业服务房（房屋所有权证号：宜县房权证柏溪字第××号；国有土地使用权证号：宜县国用2005字第0707号；建筑面积31.31平方米；结构：混合）出卖与买受人，价款200000元。载明“买受人已向出卖人支付款项200000元”，实为抵偿2011年10月借款200000元。载明抵押情况为“抵押”，实为“未抵押”。约定“出卖人在2016年4月30日前向买受人交付”，实为出卖人于2017年5月11日向宜宾绿城物业管理有限公司发出内容为“业主裴建贵已与我公司办理完相关手续，请贵公司办理入伙相关手续”且有裴建贵签名的《房屋交付通知书》，宜宾绿城物业管理有限公司于2019年5月24日出具《证明》证明“因一直未通水、电，业主暂时用于存放杂物使用”，裴建贵于2019年10月16日缴纳2017年5月11日至2019年10月16日物业服务费共计300元。约定“出卖人应当在2020年6月30日前取得上述商业服务房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在2020年6月30日前取得房屋所有权证书的，出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并按总房款的万分之零点壹／天向买受人支付违约金”，实为出卖人在签订上述买卖合同之前就取得上述商业服务房所有权和土地使用权登记证书，且至今未转移登记至买受人名下。 2018年11月2日，四川省宜宾市叙州区人民法院根据李小红的查封申请，作出（2018）川1521执恢256号之一执行裁定和协助执行通知，查封上述商业服务房。裴建贵对上述商业服务房提出书面异议，法院审查后于2019年9月24日裁定驳回。裴建贵签收后对裁定不服，遂提起本诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对本案具体分析说明如下：一、第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司将上述商业服务房抵偿其向裴建贵所借款项，应当同时考虑偿还其承担连带责任的第三人冉寅吾向李小红所借款项；二、裴建贵与第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司约定于2016年4月30日交付上述商业服务房，第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司也于2017年5月11日向宜宾绿城物业管理有限公司发出《房屋交付通知书》，裴建贵也在《房屋交付通知书》上签名知晓，但裴建贵于2019年10月16日才向宜宾绿城物业管理有限公司补缴之前的物业服务费，且上述商业服务房一直未通水、电，因此，裴建贵不能充分证明其已合法、真正占有上述商业服务房；三、裴建贵在签订《商品房买卖合同》时，未核实上述商业服务房的真实抵押情况（如果未抵押，可以随时办理过户登记），且自愿同意在较长期限内（2020年6月30日前）办理过户登记，致使裴建贵在法院查封之前未办理过户登记，系因裴建贵自身原因未办理过户登记；四、裴建贵享有的《商品房买卖合同》权益，包括且不限于追究违约损失权益，可以向第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司另行主张。综上所述，裴建贵提供的证据不能充分证明其对执行标的上述商业服务房享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回裴建贵的诉讼请求；案件受理费100元，由裴建贵负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案裴建贵主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益。 本案双方当事人对已经支付全部价款及在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同无异议，故本案争议的焦点为：1.法院查封前裴建贵是否合法占有该不动产；2.是否因为裴建贵的自身原因没有办理过户登记。 针对争议焦点一，即人民法院查封前裴建贵是否合法占有该不动产的问题。 虽然第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司于2017年5月11日向宜宾绿城物业管理有限公司发出《房屋交付通知书》，裴建贵也在《房屋交付通知书》上签名知晓，但裴建贵于2019年10月16日才向宜宾绿城物业管理有限公司补缴之前的物业服务费，且上述商业服务房一直未通水、电，本案裴建贵主张自己已经合法占有，案涉商铺仅用于堆放杂物，与常理不符，裴建贵现有证据不能充分证明其已合法、真正占有上述商铺。 针对争议焦点二，即是否是因为裴建贵的自身原因没有办理过户登记的问题。 本院认为对案涉商品房不能办理过户登记，买受人裴建贵存在过错。首先，本案裴建贵与寅吾公司于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同》约定出卖方取得权属证明的时间为2020年6月30日，但双方约定的交付时间为2016年4月30日，且案涉房屋实际取得产权登记手续时间为2005年，即裴建贵签订《商品房买卖合同》时对案涉房屋为现房应当是知晓的，作为买受人，在进行不动产交易前，申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产物上权利负担情况，是参与所有不动产交易主体的必选动作。本案中，作为买受人的裴建贵，没有查阅不动产登记簿，导致没有及时办理过户登记手续，对房屋不能过户存在过错。其次，若按照《商品房买卖合同》约定，勾选了抵押状况为：抵押。买受人裴建贵接受了案涉房屋存在权利障碍的可能，换言之，即便不存在生效法律文书确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，裴建贵的买受人权利障碍仍然不能涤除。 对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人裴建贵的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，李小红的债权请求权已经生效法律文书确认，要早于裴建贵未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权。二是从权利性质上来看，李小红的请求权基础在于与宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权已经生效调解书确认；裴建贵的基础请求权仍为民间借贷债权请求权。三是从权利发生的根源上来看，裴建贵购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与李小红以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，裴建贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由裴建贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 彭晓烽 审 判 员 龙 雨 二〇二〇年五月十二日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 邱 洁 书 记 员 杨雯洁