北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3111号上诉人（原审原告）：王涓涓，女，1988年8月9日出生。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈丹，女，1982年4月5日出生。委托诉讼代理人：吕国生（陈丹之夫），住河北省承德市滦平县。上诉人王涓涓因与上诉人陈丹租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王涓涓上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由陈丹承担。事实和理由：1.一审没有查清事实。陈丹在于我签订租赁合同时实施了欺诈，谎称案涉土地可以建设停车场并且可以保证我的正常经营；一审法院没有认定由于不可以建造停车场给我造成了532000元的经济损失的事实。2.陈丹与我签订的《租赁合同》违反《合同法》的强制性规定。一审法院认定《租赁合同》有效，适用法律错误。本案应该认定《租赁合同》无效，陈丹返还我租金十万元并赔偿我经济损失532000元。3.办理涉诉产地的规划许可证是陈丹的义务，陈丹未办理上述手续导致强拆，构成严重违约；4.一审判决不合理。退一步讲即使合同有效，陈丹不能提供租赁合同约定的条件，合同的目的无法实现，陈丹也应当赔偿我的损失并返还租金。陈丹辩称，首先，王涓涓没有办理相关手续，其建筑是违法建筑，不符合双方合同第六条第四项关于国家征用拆迁的规定；其次，双方合同约定的租赁标的是土地而不是停车场，我方没有为其办理相关停车场手续的义务，相关手续需要对方自行解决；最后依据双方合同的约定，王涓涓已经违约，理应向我方支付违约金及实际损失。综上，请求驳回王涓涓的上诉请求。陈丹上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回王涓涓一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由王涓涓承担。事实和理由：1.一审法院认定青龙河镇政府强制拆除王涓涓房屋之日起，合同便已终止，责令我返还租金无法律和事实依据。本案中王涓涓在租赁土地后没有取得相关手续，导致被强拆属于王涓涓的单方过错行为。2.不认可一审法院认定的2018年4月12日为合同终止时间。一审法院未查明2018年4月12日后，王涓涓大量的物品及车辆均未及时搬走，一直在占用的事实。3.一审法院适用法律错误。我认为只有在不可抗力的条件下合同才会强行终止。王涓涓辩称，1.本案系陈丹违约而非我方。双方签订的《土地租赁合同书》明确约定陈丹要保证我方合理利用涉诉场所，而办理涉诉场所的规划手续是陈丹的义务。2.我方对一审法院认定的合同终止时间2018年4月12日不持异议。合同终止后，陈丹理应退还相应的租金。3.我方撤场时间为2018年4月12日。4.一审法院适用法律正确。综上，请求驳回陈丹的上诉请求，支持我方的诉讼请求。王涓涓向一审法院起诉请求：1.确认王涓涓与陈丹之间的《土地租赁合同》无效；2.判令陈丹赔偿王涓涓的实际损失532000元；3.诉讼费由陈丹承担。一审法院认定事实：陈丹（乙方）与房山区青龙湖镇大苑上村经联社（甲方）于2007年8月3日签订《荒山承包（租赁）合同书》，载明：“一、承包（租赁）荒山的面积及方位：甲方将集体所有的荒山40亩承包（租赁）给乙方开发经营。承包（租赁）荒山名称及四至如下：名称，东白岗坡。四至，北至坡根，东至坡根，南至王振兴北地边水沟，西至东西白岗坡中间道。二、经营方式（集体、合伙、个人承包或者租赁）：个人租赁。三、承包（租赁）期限：承包（租赁）期从2008年元月1日起至2047年12月31日止，共肆拾年……十二、双方约定的其他事项……4.建设、建房符合村镇规划，办理相关手续，如违章建筑，所造成的一切后果由乙方承担。”双方签订合同后，房山区青龙湖镇大苑上村经联社向陈丹交付了其租赁的荒山，陈丹亦支付了相应的租赁费用。陈丹（甲方）与王涓涓（乙方）于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，载明：“一、土地的面积、位置。甲方将位于房山区青龙湖镇大苑上村东号院空地，面积8亩用地出租给乙方使用。二、土地用途为：专用车停车场地建设、房屋设施建设。三、土地的承租经营期限及承租金交付。该地承租经营期限为叁拾年，自2016年11月18日至2046年11月18日。每年租金为6250元/亩，乙方应在本合同签订之日起日向甲方支付承租金，共计人民币伍万元。注：每年的11月18日前交付租金伍万元整。四、甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用甲方应保证正常的水电供应，水、电费按民用价格由乙方承担。2.按照合同约定收取租金；在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。（二）乙方的权利和义务。1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权……六、合同的变更和解除。1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同……七、违约责任。1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。”上述合同经北京市房山区青龙湖镇大苑上村村民委员会盖章确认。合同签订后，陈丹向王涓涓交付了涉案场地，王涓涓向陈丹支付了2016年11月18日至2018年11月17日期间的租金共100000元。王涓涓与陈丹签订上述合同后，王涓涓（甲方）和吕国生（乙方）签订《工程承揽合同》，约定在房山区青龙湖镇大苑上村村东1号院，由乙方以包工包料的形式给甲方建王涓涓办公房，自2017年4月2日开工，于2017年6月2日竣工，总工期60天。该工程已完工。在法院审理期间，王涓涓及陈丹均未提供上述建筑的合法手续。2018年3月21日，青龙湖镇镇政府向规范部门发函查询陈丹在北京市房山区青龙湖镇大苑上村村东承包地内建设的房屋是否取得规划取可证，同年3月22日，规范部门回函称未向陈丹核发规划许可证。2018年4月12日，青龙湖镇政府将陈丹在承包地内建设的部分房屋强制拆除。陈丹不服，诉至法院，经审理认为青龙湖镇政府强制拆除涉案建筑物的行为应属程序违法，法院作出（2018）京0111行初200号行政判决书，判决确认青龙湖镇政府于2018年4月12日强制拆除陈丹建设的部分房屋的行为违法。陈丹不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后北京市第二中级人民法院作出（2018）京02行终1516号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述拆除的标的中含王涓涓所建房屋设施。上述事实，有双方当事人的陈述、《荒山承包（租赁）合同书》、《土地租赁合同》、《工程承揽合同》、（2018）京02行终1516号行政判决书等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为：陈丹与房山区青龙湖镇大苑上村经联社签订的《荒山承包（租赁）合同书》，双方已依据合同约定实际履行多年，故该份租赁合同在未超过租赁期限20年内合法有效，对合同双方均具有约束力。陈丹与王涓涓签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故该合同亦在未超过租赁期限20年内合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。对于上述两份合同，超过租赁期限20年的，超过部分无效。王涓涓与陈丹所签订《土地租赁合同》的用途是专用停车场地建设、房屋设施建设。在履行过程中，王涓涓所进行的房屋建设，因违建被青龙湖镇政府于2018年4月12日拆除，合同目的已经无法实现，该合同应自2018年4月12日起终止履行。此前，王涓涓实际使用了涉案租赁物，其应向陈丹支付实际使用期间的租金。根据审理查明的事实，因青龙湖镇镇政府强制拆除涉案建筑物后，王涓涓也未再继续使用涉案租赁场地，陈丹主张在政府强制拆除后，王涓涓有遗留物品仍在涉案场地内，但王涓涓予以否认，陈丹未提交充分、有效的证据予以证明，对此法院难以采信。故合同终止履行后，陈丹多收部分租金，理应退还给王涓涓。故王涓涓的该项诉讼请求，法院予支持。而对于王涓涓主张陈丹赔偿的其他经济损失，于法无据，对此法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月18日判决：一、陈丹于判决生效后十日内退还王涓涓租金29999元；二、驳回王涓涓的其它诉讼请求。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院审理期间，王涓涓提交照片打印件、《危险货物道路运输安全技术要求》、房山区法院（2018）京0111行初200号开庭笔录、被强拆建筑物详情复印件等材料欲证明己方主张，陈丹对上诉材料的证明目的不予认可，认为与本案没有关系。陈丹欲证明其主张提交照片复印件若干，王涓涓对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。陈丹提交证人田某证人证言欲证明王涓涓在2018年4月12日后没有撤场仍占用案涉租赁物，王涓涓认为田某是陈丹的工作人员，存在利害关系，该份证人证言不具备客观性，存在明显倾向性且与本案事实完全背离，该份证人证言不应被采信。本院认为,陈丹与王涓涓签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，原审法院认定该合同在未超过租赁期限20年内的约定合法有效，并无不妥，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。王涓涓提出的涉案合同应认定无效的上诉主张，依据不足，本院不予采信。涉案《土地租赁合同》约定的用途是专用停车场地建设、房屋设施建设，在履行过程中，王涓涓所进行的房屋建设因违建被青龙湖镇政府于2018年4月12日拆除，合同目的已经无法实现，原审法院据此确认该合同自2018年4月12日起终止履行，本院对此不持异议。鉴于王涓涓实际使用了涉案租赁物，故其应按照实际使用时间向陈丹支付租金，陈丹多收部分的租金理应退还。关于陈丹是否应向王涓涓赔偿经济损失一节，依据查明的事实，涉案《土地租赁合同》中对双方权利义务进行了约定，陈丹作为出租方应保证正常的水电供应并保障承租方自主经营，合同中没有“陈丹负责办理涉诉场所规划许可证”这样的规定，而王涓涓所进行的房屋建设系因违建被青龙湖镇政府拆除。因此王涓涓提出的，陈丹有欺诈行为、已经严重构成违约、应赔偿其因不能建造停车场而产生的532000元经济损失的上诉主张，事实及法律依据均不充分，本院不予支持。涉案租赁土地上的建筑物被强制拆除后，王涓涓未再继续使用涉案租赁场地，陈丹主张王涓涓有大量的物品及车辆均未及时搬走，实际仍在占用涉案场地，但陈丹对此并未提交充分、有效的证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。综上所述，王涓涓及陈丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9670元，由王涓涓负担9120元（已交纳），由陈丹负担550元（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月二十日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇