湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4489号上诉人（原审被告）：彭慷，男，1973年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王晓霞（彭慷的姨妈），女，1954年10月31日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈文治，湖南君信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙定王综合管理服务有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。法定代表人：申柏阳，执行董事。委托诉讼代理人：文钰，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周翠芳，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人彭慷因与被上诉人长沙定王综合管理服务有限责任公司（以下简称定王物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭慷的上诉请求：撤销原判，驳回定王物业公司的起诉。事实与理由：1、定王物业公司与案涉小区业主委员会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》不是合法有效的合同，因为未提前召开业主大会，未得到法定人数的业主同意。2、案涉小区6栋的消防通道被相关业主封锁，定王物业公司未处理好此问题，没有全面履行自己的义务，应当承担继续履行义务的责任。待定王物业公司全面履行自己的义务后，才能向彭慷主张物业费用。被上诉人定王物业公司辩称：上诉人从2010年至今总共有4次诉讼，每次诉讼提出的理由基本一致，本次也不例外。关于上诉人提到的第一个上诉理由，2019年9月23日法院作出的生效判决确认被上诉人根据物业服务合同收费的权利。上诉人提到的消防通道在前述判决中均有涉及，该问题已经解决。2020年5月11日上午定王物业公司再次前往顶楼查看现场，顶楼门都是没有关的，上诉人讲的事实与实际情况不符，上诉人的上诉理由不能成立。定王物业公司向一审法院起诉请求：1、判令彭慷支付物业管理费4333.68元；2、判令彭慷支付自2017年9月至实际清偿之日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；3、判令彭慷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：彭慷系位于长沙市雨花区业主，房屋建筑面积为120.38平方米，定王物业公司系该小区物业服务单位，自2008年1月开始为该小区提供物业管理服务。2009年7月17日，定王物业公司（乙方）与颐美园小区业主委员会（甲方）就物业服务事项签订《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》，后又于2011年12月25日及2015年7月3日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，续签后的合同约定的服务期限至2019年12月31日，合同主要内容如下：甲方委托乙方实行物业服务，坐落位置：长沙市雨花区人民中路29号王公塘内;物业类型：住宅、部分商业用房;乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任;服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；本物业的服务费，住宅房屋现按建筑面积每月每平方米1.50元向全体业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方现按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，但属于颐美园小区有产权的临街门面由乙方现按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于当月25日至下月25日付当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期银行贷款利率四倍支付违约金；本合同自签字或盖章之日起生效，鉴于颐美园小区第三届业主委员会任期满后未能及时完成换届，甲方对2014年1月1日至本合同签订前乙方已经提供的物业服务进行追认，同意乙方按原合同内容向业主收取物业服务费。另查明，因彭慷欠交物业费双方发生争议，定王物业公司曾多次向一审法院起诉向彭慷催缴物业费。此次，因彭慷欠交物业费，定王物业公司向彭慷发出《欠费通知书》及《律师函》等文件进行催收，要求彭慷支付欠交的物业费未果，定王物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。定王物业公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。彭慷作为颐美园小区业主，接受了定王物业公司的物业服务，应当按照约定向定王物业公司交纳相应的物业管理费。彭慷对拖欠物业费的事实无异议，但认为应当按照每月1.2元/㎡的标准进行计算，该主张与《颐美园小区物业委托服务合同》约定不符，一审法院不予采纳。故对定王物业公司主张彭慷支付自2017年9月至2019年8月期间的物业管理费4333.68元（120.38㎡×1.5元/㎡×24月）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于定王物业公司主张的违约金，定王物业公司作为服务性质的企业，应当依照诚实信用原则，全面履行物业服务的义务，对于提供服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务。彭慷抗辩6栋12楼消防通道被相关业主封锁，经法院判决后，定王物业公司仍未处理好该问题，虽然消防通道被封锁是相关业主行为，但也说明定王物业公司未积极履行自己的义务，未采取合理措施及方法进行处理。因此，综合考虑定王物业公司自身履行合同的情况，对定王物业公司要求彭慷支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、彭慷应于判决生效之日起7日内支付长沙定王物业管理有限责任公司2017年9月至2019年8月期间的物业服务费4333.68元；二、驳回长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由彭慷负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，根据定王物业公司提供的营业执照副本，长沙定王物业管理有限责任公司于2020年4月15日更名为长沙定王综合管理服务有限责任公司。本院认为，本案的争议焦点为彭慷应否支付2017年9月至2019年8月的物业费4333.68元。彭慷主张《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》不合法，且定王物业公司没有处理好消防通道封锁问题，故不应支付定王物业公司诉请的物业费用。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。经查，定王物业公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》系合法有效的合同。合同当事人均应按照约定全面履行各自的义务。彭慷作为颐美园小区业主，接受了定王物业公司的物业服务，应当按照约定向定王物业公司交纳相应的物业管理费。现彭慷对拖欠物业费的事实无异议，但认为应当按照每月1.2元/㎡的标准进行计算，该主张与《颐美园小区物业委托服务合同》约定不符，且定王物业公司没有处理好消防通道上锁问题不能成为彭慷拒付物业费的合法理由，故对彭慷的上述主张，本院不予支持。但是，定王物业公司对业主反复提出的消防通道问题应予以重视并协调处理好，提高服务质量，避免业主反复因此问题产生纠纷导致诉讼产生诉累。综上，上诉人彭慷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭慷负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月十二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。