浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初834号 原告：俞惠珠，女，1985年7月19日出生，汉族，住浙江省象山县。 原告：丁锡富（同时系原告俞惠珠的委托诉讼代理人），男，1981年9月30日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告：宁波甬泉置业有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道丹峰东路777号，统一社会信用代码91330225071471408H。 法定代表人：张生海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 原告丁锡富、俞惠珠与被告宁波甬泉置业有限公司（下称甬泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序于2020年3月17日进行审理，原告俞惠珠及其委托诉讼代理人暨原告丁锡富、被告甬泉公司委托诉讼代理人陈建民、李先泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁锡富、俞惠珠向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿损失876340元（购房款4381704元×20%）。事实和理由：2017年10月20日，原、被告就象山府372号房产签订《商品房买卖合同》一份，约定交房时间为2018年12月30日。合同签订前，原告实地考察了该房产周围环境，对后面环境存在脏、乱、差等现象存在担忧，并告知了销售人员。当时，销售人员提供了上述房产后面的一份工程方案图纸，并承诺交付时会按照该图纸上的方案实施，使得原告消除了顾虑。但到了交房日期，被告仍未按当初提供房产后面的工程方案图纸完成施工。目前372号房产后面不但没有图纸设计中的通道及相应配套的活动场所，甚至房产后面环境一片狼藉。原告为此多次与被告协商，均无果。原告于2019年3月26日向象山县住建局申请政府信息公开，取得该地块规划图纸，该规划图纸审批时间为2016年6月13日，对照该规划图纸，原告发现与被告承诺的交付房产及后面配套设施不一致，存在违法行为，故原告于2019年7月初将上述情况向象山县市场监督管理局投诉，经该局调查，认定被告当初向原告提供工程方案图纸的行为属于虚假宣传行为，并对其作出象市监处〔2019〕821号行政处罚决定。原告认为，房产周围配套设施及环境是原告购买房产的重要因素之一，现被告在政府批准建设规划和施工方案以后，擅自改变规划和设计，故意告知虚假情况，诱导原告买房的行为，属于欺诈，侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，望判如所请。 被告甬泉公司答辩称，1.原告所诉合同签订前原告进行了实地考察，对房子后面的情况存在担忧并告知销售人员，销售人员提供图纸并表示按照图纸施工的陈述，不符合客观事实；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定在2018年12月30日前被告按图纸要求完成施工；3.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月20日，丁锡富、俞惠珠与甬泉公司签订《商品房买卖合同》一份，向甬泉公司购买象山府（现称保集府邸庄园）第83幢372号联排多层住宅（以下简称372号房），合同约定：单价为每平方米10524.09元，总价为4381704元；交付时间为2018年12月30日前等内容。该合同补充协议第九条“对《买卖合同》第十五条‘出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺’及特别提示之补充”第2款约定：买受人确认在签订本合同时已对小区的四址、周边现状都已熟知；对所购该商品房的位置、朝向、间距、结构、高度、入户门、单元门的入口和门厅的设置等基本情况均已了解并认可；已仔细阅读售楼现场的特别提示及销售图纸，对其内容均已了解并认可，且不持异议；该商品房以交付时实际建造状况以合同附图为准。买受人对小区公建设施的分布状况已作了解并认可，双方同意本项目规划范围内的相关设施的建设以政府主管部门最后审批为准。小区规划红线内存在的可能影响买受人生活的不利因素，出卖人已告知，买受人已知悉并表示充分理解和接受；小区规划红线外的市政规划、环境等配套以及出卖人在小区规划红线外的建设等行为均不在本《买卖合同》范围内；该商品房交付时，买受人不得以小区红线内外上述情况发生为由而向出卖人提出退房或索赔等要求。第十二条“对《买卖合同》第二十条‘房屋交付使用后相关权利义务约定’之补充”第2款约定：买受人在签约前，对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。规划红线内存在的可能影响业主生活的不利因素，出卖人已告知，买受人已知悉并表示充分理解；小区规划红线外的市政规划，配套和环境等非出卖人所能控制，该房屋交付时，买受人不得以红线内外上述情况发生为由而向出卖人提出退房或索赔。第十五条“关于楼书、样板房及销售广告效力的约定”约定：1、出卖人及其销售人员通过口头、书面、道具及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为交房标准。2、出卖人特别提示买受人，出卖人在销售广告、模型和宣传资料效果图等中对房屋、样板房、样板区等宣传道具的描述仅作买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准。3、出卖人在销售广告、模型和宣传资料等中对商品房开发规划红线范围之外的环境、公共设施、道路交通、配套等情况进行描绘，介绍、说明或引用的，仅具有参考作用，不构成对出卖人具有约束性的法律文件，具体以政府主管部门的最后批准文件或建成事实为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与出卖人无关。4、双方确认双方的权利义务以本《买卖合同》及其附件和本补充协议为准。如本合同未予以约定的，则以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准。本《买卖合同》及其附件和本补充协议是明确买卖双方权利义务的唯一依据，取代双方在此之前有关该房屋及相关设施口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明。合同签订后，丁锡富、俞惠珠按约支付了购房款，甬泉公司亦将上涉房屋交付使用，双方因甬泉公司交付的房屋后面庭院未开设对外通道及后面庭院墙外景观等问题发生纠纷。2019年7月12日，丁锡富向象山县市场监督管理局举报甬泉公司虚假宣传，该局于2019年12月31日作出象市监处〔2019〕821号《行政处罚决定书》，该决定书查明：甬泉公司开发建设的“象山府地块二一期—老年公寓西侧地块二项目一期”（现名：保集·府邸庄园），该项目规划设计总平面图于2016年6月经象山县规划局备案批准，其中北侧370—373号房屋围墙处未设计通道。2017年11月甬泉公司针对370—373号房屋设计了效果图：即围墙开设有通道，围墙外建造有景观带。甬泉公司在推销上述房产过程中，向购房者展示宣传了该设计效果图。2018年12月甬泉公司通知业主交付房屋，但370—373号房屋围墙处的通道因规划、安全等因素而未建造。经本局向象山县自然资源与规划局协查，该局回复：已领取预售许可的房地产建设项目，不得申请变更建设工程规划许可的内容。所以上述围墙处的通道无法建造。该局认为，2017年11月甬泉公司向购房者展示、宣传了围墙处开设有通道的效果图，而2018年12月甬泉公司交付房屋时实际上未建造通道，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，责令甬泉公司立即停止违法行为，并决定对其罚款20万元。该决定书已发生法律效力。 另查明，案涉房屋后面庭院至今未开设对外通道，院外亦未建景观，环境脏、乱。 对当事人围绕本案争议焦点提交的争议证据，本院认定如下： 丁锡富、俞惠珠为证明甬泉公司的销售人员在签订合同前即向其出示了设计效果图的事实，向本院提交设计效果图照片及其与甬泉公司销售经理王广松于2019年3月26日的录音各一份，本院依其申请向象山县市场监督管理局调取询问调查笔录三份。设计效果图显示案涉项目370—373号房屋后面庭院围墙外建有景观及上山道路，围墙处均开设有对外通道。录音的主要内容为：丁锡富称“那你这个事情（院子外面造花园、造围墙、造门），买房时答应我们的事情，是你说的啊，现在我把房子买了，你说不造了，叫我去找你们老总，那应该是你答应的事实，你解决嘛，应该是你怎么说服你们老总的事情嘛”，王广松回“那我是说服我们老总，那我也跟他说过，我以前给客户答应过，一定要做的”……“公司什么意思，是我给他说，我说这个事情一定要做的，他们不愿意做，领导说不要做……之前销售的时候，也给客户描述过，怎么做，方案也给过业主看过”等。王广松于2019年8月5日在象山县市场监督管理局作询问调查笔录时称：（问：消费者向我单位反应的情况主要有两个：一个就是其房产后面的景观带未按当时销售时的规划进行布置，环境杂乱，另一个就是当时销售时在其后院是规划有通道的，而现实交房时却没有这个通道，情况是否属实？）对，主要就是这两个问题，情况也是属实的……这个设计图其实在我们销售房产前就已经做好的，我们当时在施工前也是去现场看过的，知道后面这块的环境不太美观，为了提升小区整体跟370—373这一排房产的品质，就决定去做的这么一个景观带跟通道。但王广松在2019年12月2日的笔录中却称：我记得消费者最开始是2017年10月份来楼盘看房的，这个设计图我们一开始是没有的。当时我们楼盘只是房屋主体施工完成，这个围墙和庭院是还没有施工建造的，是应那一排房产的客户要求，我们根据客户意见在2017年11月份做的这个设计图纸，然后也是11月份给他看的。当时我们没有跟客户保证一定能做，需要按规划部门同意，我们是说争取去做。370号房业主**飞、371号房业主陈丹丹于2019年12月13日在象山县市场监督管理局作询问调查笔录时均称：（问：你在购买这个房产时，象山府销售人员怎么向你宣传的？）当时主要应就是跟我们宣传了下周边的环境，因为我房子是小区最后一排的，后面是空地，当时象山府那边跟我们说过后面要做个小花园，就是一个效果图这样的。经质证，甬泉公司对上述证据的真实性均无异议，但认为《行政处罚决定书》已确定设计效果图的形成时间是在2017年11月，而丁锡富、俞惠珠与其签订合同是在2017年10月20日，故不能达到证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认。王广松在2019年8月5日称设计效果图“销售房产前就已经做好”，录音中其对丁锡富关于“买房时”销售人员称对后面庭院外“造花园、造围墙、造门”的陈述未提出异议，370号房业主**飞、371号房业主陈丹丹的陈述亦能佐证甬泉公司在销售房屋时即向购房者出示了设计效果图，本院认为上述证据足以证明丁锡富、俞惠珠在购房时即对案涉房屋的周边环境提出担忧，而甬泉公司向其出示了设计效果图的事实。象山县市场监督管理局作出的《行政处罚决定书》虽认定甬泉公司于2017年11月“设计了效果图”，但上述证据足以推翻该认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本院对该认定的事实不予确认，对甬泉公司的上述意见不予采纳。 本院认为，民事主体从事民事行为应当遵循诚实信用原则。本案中，原告在购房时已明确对案涉房屋的周边环境提出担忧，而被告在明知案涉房屋围墙外土地不属于其开发规划范围、已备案的设计规划中无通道的情况下，仍捏造事实，误导购房者，已构成欺诈，应依法承担法律责任。原告购买的房屋系高端住房，购房者对房屋环境的要求亦相对较高，周边环境的优劣对其购房意愿存在重大影响。现被告向原告出示的设计效果图中明确标注案涉房屋后面庭院围墙开设有对外通道，该意思表示具体、明确，且与围墙外景观的宣传一道对原告的购房意愿及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉房屋后面庭院围墙开设对外通道的宣传为要约，应为案涉商品房买卖合同的组成部分，对双方具有拘束力，现被告无法履约，应承担违约责任。至于被告出示的设计效果图中案涉房屋后面庭院围墙外景观部分，因在案涉项目开发规划范围外，不属于合同组成部分。但被告在明知案涉房屋围墙外土地不属于其开发规划范围的情况下，仍进行虚假宣传，严重违反诚实信用原则，应根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之规定，承担损害赔偿责任。上述二项责任赔偿金额，本院综合被告的主观恶意、案涉房屋的单价及被告所捏造的事实对房屋价格、原告购房意愿的影响等因素，酌定按房屋总价款的6%确定。据此，被告应向原告赔偿262902元（4381704元×6%）。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告宁波甬泉置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告丁锡富、俞惠珠损失262902元； 二、驳回原告丁锡富、俞惠珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12563元，减半收取6281.5元，原告丁锡富、俞惠珠负担3659.5元，被告宁波甬泉置业有限公司负担2622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张海科 二〇二〇年五月二十一日 法官助理罗芝 代书记员 童晓喜