广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终172号上诉人（原审原告）：广州市鸿博投资管理有限公司（以下简称鸿博公司），住所地广州市增城区新塘镇。法定代表人：区洪均，该公司经理。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市清城环保科技工程有限公司（以下简称清城公司），住所地广州市黄埔区。法定代表人：李伟玲。上诉人鸿博公司因与被上诉人清城公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人鸿博公司的委托诉讼代理人寇晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿博公司上诉请求：撤销一审判决第二项，清城公司赔偿鸿博公司装修损失765749.70元（2018003.35元-1252253.65元），合计应赔偿鸿博公司装修损失总金额为2018003.35元，本案一审、二审诉讼费由清城公司承担。事实和理由：一审判决对教学教具、教学活动宣传设备等可移动、可重复利用的物品的损失未认定，对广州经济技术开发区xxx街Gxx1、Gxx2铺40.24平方米的装饰装修损失未认定。宏康公司在未经鸿博公司许可的情况下擅自进入鸿博公司租赁的铺位，违法损害鸿博公司的教具、砸毁鸿博公司的铺位装修，现场物品无一完好，可移动可重复利用的物品已无原有的使用价值，一审判决应认定该部分的损失。综上，一审判决认定事实错误。清城公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年2月25日，鸿博公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.清城公司赔偿鸿博公司装修损失2018003.35元；2.本案诉讼费用由清城公司承担。一审法院认定事实：在鸿博公司起诉广州宏康数码物业管理有限公司（以下简称宏康公司）、清城公司、第三人广州米乐其教育咨询有限公司（以下简称米乐其公司）房屋租赁合同纠纷案【（2017）粤0112民初6369号】、宏康公司起诉鸿博公司、第三人米乐其公司、清城公司房屋租赁合同纠纷案【（2017）粤0112民初6596号】两案中，当事人之间的争议均是因本案涉案租赁合同产生的纠纷。该两案已经作出判决，并发生法律效力。在该两案的《民事判决书》中，均查明如下事实：一、广州市开发区东区xxx街167、169、177号xxx房（房地产权号码052××××0944，以下简称“涉案物业”）的房地产权属人为清城公司。二、鸿博公司原名广州市鸿博投资咨询有限公司，于2012年4月24日成立，发起人为区洪均、区肖枝，于2015年12月25日变更公司名称为现名，区洪均成为唯一股东。三、2011年6月1日,清城公司与宏康公司签订《物业管理委托协议》，约定清城公司将位于广州开发区开创大道与107国道交汇处的广州宏康数码电脑专业批发市场委托给宏康公司进行物业管理，委托事项包括招商租赁、物业服务等，委托管理期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。四、2014年7月1日，宏康公司与鸿博公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定宏康公司将涉案物业出租给鸿博公司作教育培训用途使用，建筑面积800平方米；租赁期限从2014年7月1日至2024年6月30日，其中，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为33075元/月；租金按月结算，由鸿博公司在每月第5日前以现金方式缴付给宏康公司；若发现鸿博公司擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者鸿博公司拖欠租金1个月以上的，宏康公司可单方解除合同，收回房屋，并要求鸿博公司赔偿损失。同日，宏康公司与鸿博公司签订了《补充协议》和《附加协议》。《补充协议》第三条第7项约定，租赁期内，鸿博公司不得在铺经营违法活动，如因鸿博公司进行违法活动所造成的一切后果由鸿博公司负责，宏康公司可单方解除合同，并处理鸿博公司的一切物品。《附加协议》第三条约定，鸿博公司每月支付2000元管理费给宏康公司。（2017）粤0112民初6369号《民事判决书》还查明：一、2017年9月1日，鸿博公司委托广州德高价格评估有限公司对涉案物业装饰装修及设备设施进行评估；2017年10月11日，广州德高价格评估有限公司出具评估报告，结论为涉案物业装饰装修及设备设施在2017年9月1日的价值为2018003.35元。该评估报告评估的标的不仅包括不宜拆卸装饰装修工程，还包括了可以随意搬动的教学教具、教学配套设备等。二、2018年7月18日，一审法院前往涉案物业所在地址进行现场勘查，发现涉案物业原格局已发生变化并被重新出租。三、宏康公司承认在其租赁的仓库里存放有鸿博公司、米乐其公司的教学教具等财物，并表示同意鸿博公司、米乐其公司搬走，但鸿博公司、米乐其公司不同意接收。在该两案中，一审法院均认为宏康公司单方解除合同的理由均不成立，但鉴于涉案物业已被收回并重新出租，合同无继续履行的可能，双方的租赁关系在2017年9月16日解除。本案中查明如下事实：广州市开发区东区xxx街167、169、177号xxx房建筑面积xx21.42平方米，套内建筑面积925.54平方米，所有权人系清城公司。清城公司与宏康公司签订的《物业管理委托协议》第二条第四款约定，按照甲方（清城公司）的战略规划，双方的合作包括但不局限于：市场调研、选址立项、规划设计、招商租赁、营销策划、销售代理、客户服务、进场管理、物业服务等等。第三条第二款约定，以客户（商家）的需求特征为出发点，充分考虑商圈特征、产品定位、商户定位、价格定位要素，确定并执行项目招商和销售策略和计划。宏康公司与鸿博公司签订《广州市房地产租赁合同》第九条约定，宏康公司与鸿博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。《补充协议》第四条第2款第2项约定，在合同期内，宏康公司单方面提前终止合同的，宏康公司向鸿博公司退回保证金及装修成本和经营成本。鸿博公司委托广州高德评估有限公司对广州米其儿早教中心装饰装修及设备设施价值进行评估，评估基准日为2017年9月1日。2017年10月11日，该评估公司出具穗德价估【2017】0775号评估报告，评估对象位于涉案物业内和广州经济技术开发区xxx街251号Gxx1、Gxx2铺，建筑面积约为800平方米。该评估报告中：监控系统工程的评估价格为19323元，其中PVC线路护管（联塑32mm3.8米）分别为380米1140元、550米1650元、墙座面板网络与电话（含模块）45套1575元为不可移动的固定附着物，其他均为可拆卸、重复利用的设备设施；广告工程的评估价为55668.27元，其中换鞋区happy公仔1个1000元、室外发光字大招牌1套28500元、室外LED显示屏4200元、室外大门口发光字招牌1套3100元均为可拆卸重复利用的设施，其他为不重复利用、不可移动的固定装饰装修物；教学教具评估价为176478.3元、教学活动宣传设备评估价为27650元、其他设备设施评估价为143366元、教学配套设备评估价为185258元，均为可移动、可重复利用的物品；装饰装修工程评估价为1211193.7元，其中前台造型柜800米4000元、紫外线灯18盏2700元、节能灯350个10500元、排气扇20个3000元为可移动、可重复利用的物品，其他均为固定附着物或者按照空间范围特别制作的装饰装修物；消防改造工程xx2656.08元，其中消火栓给水系统中放置式灭火器4个304.92元为可移动、可重复利用的装饰装修物，其他均固定附着的装饰装修物或者消耗物品、人工费用等；空调工程评估价为96410元，其中门绞式回风百叶风口分别为1个165元、2个370元、方形散流器分别为3个255元、8个400元、雪种27kg810元为固定附着物或者消耗品，其他均为可移动、可重复利用物品。2018年11月6日，广州德高价格评估有限公司出具《关于对穗德价估[2017]0775号评估报告有效期延期一年的说明函》，载明：该公司于2017年10月11日出具的穗德价估[2017]0775号评估报告（对广州米其儿国际早教中心装饰装修及设备设施价值进行评估），由于评估基准日至今，国家宏观经济政策及市场价格未发生较大变化，故该报告的有效期可延期一年。2019年7月25日，广州德高价格评估有限公司出具《关于穗德价估[2017]0775号补充评估函》，载明：广州米其儿国际早教中心装饰装修及设备设施可移动部分的评估金额为540371.8元、不可移动部分评估金额为1426435.55元。一审中，鸿博公司确认其租赁的涉案物业与米乐其公司租赁的广州经济技术开发区xxx街251号Gxx1、Gxx2房共计40.24平方米的装修在广州德高价格评估有限公司出具的穗德价估[2017]0775号评估报告（对广州米其儿国际早教中心装饰装修及设备设施价值进行评估）中混合在一起评估，没有区分不同房屋的装修价值，其无法确认该评估报告中哪些项目是属于涉案物业的装修。一审法院认为，清城公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权，在依法审核鸿博公司提交证据的基础上对本案进行裁判。涉案物业的所有权人为清城公司，根据其与宏康公司签订《物业管理委托协议》，宏康公司代其与鸿博公司签订的租赁合同，真正的合同当事人为鸿博公司和清城公司，故涉案租赁合同的权利义务应由清城公司承担，鸿博公司在本案中主张清城公司承担涉案租赁合同于法有据，予以支持。宏康公司与鸿博公司签订《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，合法有效，根据前文所述，该合同及其补充协议所产生的法律后果应由清城公司承担。宏康公司无法律和事实依据解除与鸿博公司的租赁关系，系违约，故清城公司依法应承担违约责任。《广州市房地产租赁合同》第九条约定“宏康公司与鸿博公司任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担”，《补充协议》第四条第2款第2项约定“在合同期内，宏康公司单方面提前终止合同的，宏康公司向鸿博公司退回保证金及装修成本和经营成本”，清城公司依约应当承担其违约给鸿博公司造成的装修损失。关于装修损失。由于涉案物业的原状已经改变，且重新出租给他人使用，无法还原原有的装修状况。根据鸿博公司提交的穗德价估【2017】0775号《评估报告》，该评估报告对鸿博公司的整体装饰装修进行了全面的记载及评估，评估公司出具说明函说明该评估报告的有效期延期一年，且清城公司未出庭应诉，依法放弃抗辩权，故参照鸿博公司提交的上述评估报告作为确定本案装饰装修损失的基础，但因该评估报告中未区分固定附着物、消耗品与非固定附着物、可回收利用物分别进行评估，根据生活常识和装饰装修的惯例从该评估报告中剔除非固定附着物、可回收利用物的价值，同时按照涉案物业与广州经济技术开发区xxx街Gxx1、Gxx2铺40.24平方米的装饰装修在评估价值中所占比例，酌情计算鸿博公司的涉案物业在本案中的装修损失。上述评估报告中剔除可移动、可重复利用的物品外总的装饰装修损失为：一、监控系统工程损失4365元，不包含网线（全铜）五类网线1箱360元、电话线（全铜）4卷1320元的损失在内，因评估报告中该部分网线和电话线的计量不符合实际生活情况，已经实际使用的网线和电话线应当按照实际使用长度计量，而不是按照箱、卷计量，网线和电话线的损失存在不合理疑点，故该评估价不计入鸿博公司的损失；二、广告工程的损失为18868.27元；三、教学教具、教学活动宣传设备、其他设备设施均为可移动、可重复利用的物品，且鸿博公司拒绝接收宏康公司仓库中的教学教具等物品，故该部分物品不计入损失内；四、装饰装修工程损失为1190993.7元；五、消防改造工程损失为xx2351.16元；六、空调工程损失为2000元；上述损失合计为1318578.13元。扣除广州经济技术开发区xxx街Gxx1、Gxx2铺40.24平方米的装饰装修损失外，涉案物业装饰装修损失为1252253.65元【（800平方米-40.24平方米）÷800平方米×1318578.13元】。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年8月26日作出判决如下：一、被告广州市清城环保科技工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市鸿博投资管理有限公司支付装修损失1252253.65元；二、驳回原告广州市鸿博投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22944元，由原告广州市鸿博投资管理有限公司负担8706.3元，被告广州市清城环保科技工程有限公司负担14237.7元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人鸿博公司与宏康公司签订的涉案《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》合法有效、该合同及其补充协议所产生的法律后果应由被上诉人清城公司承担正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。《补充协议》第四条第2款第2项约定，在合同期内宏康公司单方面提前终止合同的，宏康公司向上诉人鸿博公司退回保证金及装修成本和经营成本。已生效的（2017）粤0112民初6369号、6596号两案均认定宏康公司无法律和事实依据解除与上诉人鸿博公司的租赁关系是违约，故本案一审判决认定被上诉人清城公司依约应承担其违约给上诉人鸿博公司造成的装修损失正确。一审判决已就参照上诉人鸿博公司提交的评估报告作为确定本案装饰装修损失的基础、从该评估报告中剔除非固定附着物与可回收利用物的价值，同时按照涉案物业与广州经济技术开发区xxx街Gxx1、Gxx2铺40.24平方米的装饰装修在评估价值中所占比例，酌情计算上诉人鸿博公司的涉案物业在本案中的装饰装修损失为1252253.65元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。上诉人鸿博公司上诉提出宏康公司违法损害其教具、砸毁其铺位装修、可移动可重复利用的物品已无原有的使用价值，但其对此并未提交确实、充分的证据证明，仅有报警回执并不足以证明其主张，故其关于一审判决应认定该部分的损失的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人鸿博公司在一审中确认其租赁的涉案物业与米乐其公司租赁的广州经济技术开发区xxx街251号Gxx1、Gxx2房共计40.24平方米的装修在评估报告中混合在一起评估，没有区分不同房屋的装修价值，其无法确认该评估报告中哪些项目是属于涉案物业的装修。一审判决据此将广州经济技术开发区xxx街Gxx1、Gxx2铺40.24平方米的装饰装修在评估价值中所占比例予以扣除并无不当。综上，上诉人鸿博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11458元，由上诉人广州市鸿博投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年五月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿