湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1923号上诉人（原审原告）易某1，男，1964年9月25日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）长沙芙蓉城建开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站路089号朝阳11栋。法定代表人柳继泽，董事长。委托诉讼代理人张学军，男，1962年10月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司员工。上诉人易某1因与被上诉人长沙芙蓉城建开发有限公司（以下简称为芙蓉城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初12954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人易某1提出上诉称：1、一审判决第一项仅明确被上诉人在判决生效之日起一年内履行交付住房、门面义务，并未向上诉人告知交付时间为一年的法律政策依据，亦未说明一年交付期内给上诉人带来的房屋租金损失由谁来承担。一年履行期意味着上诉人仍需承担一年的租金损失，合法权益持续受到侵害。上诉人认为在被上诉人具备偿付能力时应立即履行交付义务，或采取措施停止侵害上诉人的利益。2、关于过渡费的计算。一审中根据房屋合法面积支付过渡费的说法没有依据。根据双方协议第七条约定，被拆迁人按应安置面积除已安置面积部分按8元/平方米/月计发过渡费。按照《长沙市城市房屋拆迁管理办法》第五十一条规定，即第25-30月，按原标准150%发放过渡费，第31-36月，按照原标准200%计发过渡费。因此2014年11月29日至2016年11月28日期间，应发过渡费为83553.6元。2016年11月29日至2017年5月28日期间，应发放过渡费为31332.6元。2017年5月29日至2017年11月28日期间，应发放过渡费为41776.8元，共计156663元。上诉人从被上诉人处实际接受到150340元。3、一审中，上诉人提出按照当地市场标准计算房屋租金损失，被上诉人并未提出反对意见，法院以租金标准未有确信标准不予支持。但一审提出2017年11月29日至2019年10月12日期间按由被上诉人支付上诉人过渡费的判决是缺乏依据的。根据合同法第113条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给双方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。被上诉人在2017年11月29日至2019年10月29日期间的违约，已经超过合同最长过渡期限，而如果按照约定，上诉人在获得剩余住房和门面后获得租金收益。因此被上诉人给上诉人造成的是租金损失，而不应再按已经超过最长期限的原协议的标准支付过渡费。综上，根据上诉人考虑同类地段现有类似面积租赁房屋合同市场价格，提出房屋按20元/平方米/月，并考虑每年1个月的空置期。门面按平均83元/平方米/月计算损失，赔偿标准已经低于市场标准。按此计算，2017年11月29日至2019年10月29日房屋租金共103425元，门面租金48087.71元，合计151512.71元。综上，上诉人请求：一、撤销原审判决第一项，并依法改判；二、撤销原审判决第三项，并依法改判；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人芙蓉城建公司答辩称：一、拆迁合同纠纷涉及项目的情况说明。被上诉人与上诉人之间的拆迁安置补偿合同并非纯粹的民事合同。拆迁的目的是为了紫薇南路和芙蓉中学北路的修建项目腾地，具有行政性和公益性，并非被上诉人为了房地产开发而进行的商业拆迁。芙蓉区政府为此成立了拆迁建设指挥部（详见附件1、2），由于土地红线在被上诉人名下，且指挥部不具有法人资格，安排被上诉人负责安置相关事宜。拆迁具体工作是由政府指定的区国土局亿成拆迁事务所承担，但拆迁补偿安置不可分，故由被上诉人与上诉人方签订拆迁安置补偿合同。二、被上诉人给上诉人的安置补偿符合政策要求，补偿条款没有损害上诉人利益。拆迁安置补偿合同签订的依据是《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿安置条例实施办法》（60号令）以及区政府据此制定的该项目拆迁安置实施方案（见附件4）。市政府60号令对于过渡费有规定，即按合法面积每月每平方4元的标准发放，超过24个月的按8元的标准。指挥部当时为了加快项目进度，各项补偿标准均就高不就低。过渡费一概适用最高标准，即24个月以内也按每月8元/㎡标准。根据拆迁60号令政策，并非必须安置门面。出于照顾，指挥部同意按被拆迁方的人口数，每人给予5平方米的门面安置，这也是被上诉人发放门面过渡费据此认定为合法面积的计算依据，即人口数×5㎡。超过24个月后，上诉人门面过渡费合法面积=5人×5㎡=25㎡，按60元/㎡/月补偿计算。三、尽早建成安置房是被上诉人与上诉人共同意愿，被上诉人在房屋安置和安置房建设上，没有消极不作为。拆迁安置补偿合同签订后，被上诉人根据约定，向上诉人交付了部分现房，未交付部分属F区安置房，被上诉人一直在积极筹备建设。2016年完成了主要报建手续，拟在2017年全面启动项目建设并交付。但2017年9月，被上诉人在项目土地上进行预钻探施工时，遭遇了拆迁阻工情况，导致开工建设延误。2018年年初，经社区协调，再次启动项目，并顺利完成了项目规划审批。由于被上诉人与芙蓉区城市建设投资公司的往来结算纠纷，公司资产和银行账户被冻结，安置房启动建设的200多万元项目资本金和农民工保障金无法正常支付，造成项目建设再次延误。被上诉人后来在资金比较困难的情况下一直向被拆迁人发放过渡费，但无限期的支付过渡费对被上诉人并不有利，所以努力尽快建成和交付安置房也是被上诉人的愿望。四、上诉人与被上诉人领取发放过渡费关系的延续，是双方对共同履约的事实认同。按前述标准，被上诉人从2014年11月29日到2018年11月29日向上诉人发放了137840元的过渡费，从2018年11月29日到2019年初向上诉人发放了12500元部分过渡费（具体领取凭证已提交一审法院）。对于政策，对于住房和门面过渡费的计算面积和计算方法上诉人都是知晓的，在领取过渡费时对于领取的金额也一直无异议，双方事实上达成了合意。以36个月为履约的最后期限，因存在前述的不可抗力导致被上诉人客观违约。但被上诉人没有将矛盾往外推，而是主动承担责任，根据上诉人房屋合法面积（303.53㎡），已安面积（58.5㎡），被上诉人于2017年按未安房屋面积（246.25㎡）计算，但门面安置费按政策不变，以新标准支付过渡费，作为违约补偿。这一做法上诉人虽然未书面签字认可，但其领取了以新的方式发放的过渡费，且一直持续到2019年初，长达多年时间，也表明双方事实上形成了合意。五、被上诉人对于一审判决的几点看法。1、一审判决认定了拆迁合同符合政策要求，具有行政性，肯定了过渡费应按合法面积计算，否定了上诉人以租金方式主张权利，这也是被上诉人主张和认同的。2、一审判决在一定程度上加重了被上诉人的责任：（1）由于没有充分考虑被上诉人未能按期履约的原因是多种外力所造成的不可抗力因素；（2）对双方具有合意并按合意正确履行合同的时间认定为2017年11月不妥；（3）判决被上诉人在36个月之后按门面实际面积支付过渡费，既没有考虑双方在过渡费计算上方式存在事实上的认同，也没有按判决中提及支持“房屋过渡补助费按合法建筑面积计算”观点，按拆迁政策规定的门面补偿的合法面积作为计算依据。3、一审判决结果有误差但不是特别严重，被上诉人不愿增加新的诉累，故没有选择上诉。综上，请求贵院对被上诉人的观点予以考虑、采纳，酌情减轻被上诉人的责任，驳回上诉人的上诉请求。上诉人易某1一审诉讼请求：1、履行《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，交付剩余安置住房246.25㎡，安置门面25.19㎡；2、芙蓉城建公司为易某1办理安置住房/门面的产权手续，并承担相关费用；3、芙蓉城建公司向易某1支付过渡费及因超过最长过渡期限（36个月）未交付房屋导致易某1产生的房屋租金损失，共计人民币206748.46元；4、芙蓉城建公司承担此次诉讼产生的诉讼费用。原审查明：2014年11月29日，芙蓉城建公司与易某1签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由芙蓉城建公司采取补偿安置房屋面积的方式拆迁易某2所有的位于长沙市芙蓉区的房屋，房屋合法建筑面积303.53㎡，芙蓉城建公司补偿安置住宅面积304.75㎡，商业面积25.19㎡，并向易某1交付了位于Ｃ片的安置住房共58.5㎡。协议书第七条约定“过渡方式：乙方过渡期限为24个月。被拆迁人应安置面积除已安面积外部分按每平方米8元／月计发过渡费。如果过渡期限超过24个月，则过渡费按有关政策发放。过渡期限最长不能超过36个月。（选择货币安置的除外）”。36个月最长过渡期之后，芙蓉城建公司于2016年12月13日出具承诺书，承诺书载明：“1、我公司承诺：在2017年12月31日前完成芙蓉区紫薇南路芙蓉中学北路拆迁安置房的建设，并交付过渡户。2、我公司如在2017年12月31日逾期未交付安置房给过渡户，将按各过渡户所签协议的安置面积发放过渡费（协议门面面积除外）…”但直至起诉之日止，易某1仍未获得芙蓉城建公司承诺的剩余未安置住房面积246.25㎡、安置门面面积25.19㎡。另查明，自签订《房屋拆迁补偿安置协议书》之日起，芙蓉城建公司一直为易某1发放过渡费。2014年11月29日至2016年11月29日，以合法建筑面积303.53㎡按每平方米8元/月计算，芙蓉城建公司为易某1发放了过渡补助金即为过渡费58278元。2016年11月29日至2017年11月29日，住宅以合法建筑面积303.53㎡减去已交付的面积58.5㎡计算，每平方米8元/月，门面以20㎡（每人5平方米，安置对象4人）计算，按每平方米60元/月发放过渡费。2017年3月18日，易某1领取2016年11月29日至2017年11月29日期间的过渡费37922.86元，2017年以后，以未安置面积246.25㎡，门面25㎡（每人5平方米，安置对象5人）计算过渡费，其它与上年相同，2018年2月5日，易某1领取2017年11月29日至2018年11月29日期间的过渡费41640元，2019年2月2日，易某1领取了由社区垫付的2018年11月29日至2019年11月29日的部分过渡费12500元。截至起诉之日止，易某1已从芙蓉城建公司处领取发放至2019年11月29日的过渡费共计150340元。原审认为：芙蓉城建公司与易某1签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》坚持了《长沙市征地补偿条例》等规范文件的要求，具有一定的行政性。同时，也经过了双方协商达成的协议，是合法有效的。在协议履行截止日期即2017年11月29日以前，芙蓉城建公司依相关政策和协议给付了过渡费。易某1接受了过渡费且没有提出异议的行为，可以视为对相关政策与协议的基本认同。芙蓉城建公司根据《长沙市征地补偿安置条例实施办法》的规定，房屋过渡补助费按合法建筑面积计算。这是对违法建筑行为的否定，涉及对公共利益的维护，应予支持。按双方协议约定：“过渡期限最长不能超过36个月”，2017年11月29日是交付安置房屋的最后期限。但至今未交付约定的安置房屋，对此双方又未形成新的谅解协议，芙蓉城建公司已构成违约。芙蓉城建公司认为，从2017年11月起将过渡费的计算面积扩大到未安置面积，就是对延迟交付责任的承担，但易某1认为以过渡费的标准承担违约责任过低，主张从超过最后期限开始以租金的方式支付相应的损失，但提出的租金标准未有确信的证据证明，不能支持。2018年11月29日至2019年11月29日期间，易某1只领取了由社区垫付的部分过渡费12500元，芙蓉城建公司应按其承诺补发29140元（41640元-12500元）；对于门面过渡费，芙蓉城建公司主张安置对象为5人，按每人5平方米，每平方米每月60元发放，但双方没有形成合意，支持易某1按实际应安置门面面积计算的主张，芙蓉城建公司应补发2017年11月29日至2019年11月29日期间的门面过渡费273.6元（0.19＊12＊2＊60）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、芙蓉城建公司于判决生效之日起一年内向易某1交付剩余安置住房面积246.25㎡、门面面积25.19㎡；二、芙蓉城建公司为易某1办理安置住房和门面的产权手续并承担相关费用；三、芙蓉城建公司于判决生效之日起十日内向易某1补充支付过渡安置费29413.6元（该款项已计算至2019年11月29日止）；四、驳回易某1的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，当事人双方均未提交新的证据。本院二审另查明，涉案《拆迁补偿安置协议》所征收的系原易某2所有的房屋。易某2已于2018年6月去世，其法定继承人为易某4、易某1、易某3、易某5、易某6、易某7。易某6于2019年6月去世，其法定继承人为易婧、易建国。经二审询问调查，易某4、易某3、易某5、易某1、易某6签订《父母遗产房分割协议书》，易某5、易某7、易某6放弃父母房产（长沙市芙蓉区荷花园安置小区C4栋103号）、门面，同时父母上述房产作价后转让给易某1。易某4、易某3、易某5、易某7、易某6的法定继承人均认可易某1对涉案《拆迁补偿安置协议》所分配的所有安置住房及安置门面单独享有所有权利。再查明，案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》第三条被拆迁房屋安置情况第二点记载安置住宅面积为“427平方米”，但该条后附表2记载，安置住房面积合计为“304.75㎡”。第七条约定：“过渡方式：……超过24个月之后，门面按60元/㎡每月发放过渡费，直至交房之日止”。2017年3月18日，易某1领取2016年11月29日至2017年11月29日期间的过渡费37922.88元。……截至起诉之日止，易某1已从芙蓉城建公司处领取发放至2019年11月29日的过渡费共计150340.88元。本院二审查明其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，易某1作为涉案安置住房及安置门面的实际权利人，有权提起本案诉讼。结合易某1一审诉状以及案涉协议约定安置五套房屋各自面积以及芙蓉城建公司实际支付过渡费的计算方式，可以确认，案涉协议书约定芙蓉城建公司对易某1的应安住宅面积应为304.75平方米。本案中，双方争议的焦点为过渡费的计算是否符合协议约定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芙蓉城建公司与易某1签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当依约履行各自义务。协议第七条约定：过渡期限为24个月，被拆迁人应安置面积除已安置面积外部分按每平方米8元/月计发过渡费。如果过渡费期限超过24个月，则过渡费按有关政策发放。过渡期限最长不超过36个月，超过24个月后，门面按60元/平方米每月发放过渡费，直至交房之日止。芙蓉城建公司出具的《承诺书》记载：如在2017年12月31日逾期未交付安置房给过渡户，将按各过渡户所签协议的安置面积发放过渡费（协议门面面积除外）。经查，协议记载安置住房面积304.75平方米，剩余246.25平方米房屋未交付；协议记载门面面积25.19平方米，尚未交付。结合协议约定的过渡费计算依据，2014年11月30日至2016年11月29日，过渡费为：住宅47280元（246.25㎡×8元/㎡×24个月），门面4836.48元（25.19㎡×8元/㎡×24个月）；2016年11月30日至2017年12月31日，过渡费为：住宅51220元（246.25㎡×16元/㎡×13个月），门面19648.2元（25.19㎡×60元/㎡×13个月）；2018年1月1日至2019年7月31日，过渡费为：住宅92644元（304.75㎡×16元/㎡×19个月），门面28716.6元（25.19㎡×60元/㎡×19个月）。芙蓉城建公司在2014年11月30日至2019年7月31日期间应支付过渡费共计为244345.28元，易某1已经领取过渡费150340.88元，芙蓉城建公司还应向易某1支付94004.4元过渡费。原审法院判决芙蓉城建公司支付29413.6元过渡费有误，本院予以纠正。易某1提出，超过24个月后的过渡费应按照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的规定提高标准。本院认为，涉案房屋属于集体土地上房屋拆迁，协议也约定了参照《长沙市征地补偿安置条例》相关规定执行。该条例第二十四条规定，拆迁房屋的过渡期不得超过二十四个月，由于征地方的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，过渡补助费按原定标准的两倍发放。故，本案超过二十四个月后的住宅过渡费标准应调整至每月16元/㎡。此外，关于易某1提出的一审判决交付安置房的履行期限问题。本院认为，原审法院综合全案情况并结合同项目其他户的安置情况，酌情确定一年履行期限并无明显不当，本院予以确认。但易某1对芙蓉城建公司实际交付安置房前应支付的过渡费，可另行依法主张权利。综上所述，上诉人易某1的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初12954号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初12954号民事判决第三、四项；三、限长沙芙蓉城建开发有限公司于本判决生效之日起十日内向易某1补充支付过渡安置费94004.4元（该款项计算至2019年7月31日止）。四、驳回易某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4401元，减半收取2200.5元，二审案件受理费4401元，共计6601.5元，由被上诉人长沙芙蓉城建开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  熊晓震审判员  董强强审判员  廖国娟二〇二〇年五月十四日书记员  廖 苏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。