浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初466号 原告：李世震，男，1972年12月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：王霞，浙江三星律师事务所律师。 被告：吴君丽，女，1987年6月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：徐亚军、钱妙玲，浙江玄畅律师事务所律师。 原告李世震为与被告吴君丽房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，公开开庭进行了审理。原告李世震及其委托代理人王霞，被告吴君丽及其委托代理人徐亚军、钱妙玲，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李世震起诉请求：一、判令解除李世震与吴君丽于2018年12月22日签订的房屋租赁合同；二、判令吴君丽立即腾空永康市（东方广场一楼）的房屋，并将承租房屋带装潢交还给李世震；三、判令吴君丽立即支付李世震租金款184774元及利息损失（租金已计算至2020年1月8日，自2020年1月9日起按572元／日支付租金损失至实际腾空之日止；利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款清之日止）；四、本案诉讼费用由吴君丽负担。原告李世震明确，诉请的租金系从2019年2月20日开始计算。 事实与理由：李世震拥有座落永康市（东方广场一楼）的房屋自2019年2月20日至2025年2月19日止的承租权。2018年12月22日，李世震与吴君丽经协商达成房屋租赁合同一份，合同约定：李世震将永康市城北东路163-167号（东方广场一楼）的房屋租赁给吴君丽使用；租期自2019年2月20日至2025年2月19日止；租金第一年、第二年、第三年为208800元，第四年为218800元，第五年为228800元，第六年为238800元；第一年的租金在签订合同时一次性交清，从第二年开始租金应在前一年到期之日前提前二个月交清。合同还约定吴君丽拖欠租金的，李世震有权终止本合同，收回房屋，房屋内装潢归李世震所有。合同签订后，吴君丽入驻房屋，李世震要求缴纳租金，吴君丽总以各种理由拖延。现第二年租金的交纳期间都己届至，而吴君丽对应付租金却分文未付。2019年12月31日，李世震向吴君丽发送催款及解除合同通知书，限其于2020年1月7日前支付应缴纳的租金417600元，逾期未支付自2020年1月8日起通知解除合同，并要求腾空房屋。限期内，吴君丽依然未支付房租。 综上所述，双方约定了房屋租赁权利义务，吴君丽没有按约履行其应负义务，其违约行为符合解除合同的约定。吴君丽在长达近一年的时间内拖欠租金未付，已严重违背李世震签订合同的目的。依照有关法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。 被告吴君丽答辩称：吴君丽与李世震之间不存在租赁关系，李世震所陈述的事实与理由与实际不符，其要求支付租金等诉讼请求不应得到法院支持。吴君丽与李世震因需投资设立永康市星启航教育培训有限公司，因此向案外人俞流青租用永康市城北东路的房产共6间，其中3间直接用于星启航公司(163、165、167号)，159、161号两间转租第三人，157号目前李世震在使用。因李世震无资金设立公司，因此案涉房屋的租金及租赁之后的装修、培训设备等都是由吴君丽自行出资。李世震提供的双方签订于2018年12月22日的租赁合同并非基于双方真实的租赁意思产生，而是因注册公司时需要才签订提交。实则在注册公司时，从最初的李世震以个人名义申请登记，但因个人问题不符合教育培训行业特殊要求，改由吴君丽与李世震配偶**舜共同申请登记注册，后又因**舜不符合条件，最终由吴君丽一人申请注册成立星启航公司，100%持有该公司股份，吴君丽担任经理、监事一职，吴君丽于2019年8月认缴完毕，公司注册资金30万元。 原告李世震为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 1、2018年12月19日李世震等人与浙江流青房产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》原件一份，用于证明李世震拥有承租权的事实。 2、专用发票客户联原件一份，用于证明李世震拥有承租权的事实。 3、2018年12月22日李世震与吴君丽签订的《房屋租赁合同》复印件一份，用于证明李世震将房屋出租给吴君丽的事实。 4、解除合同通知书原件及邮件交寄单原件各一份，用于证明李世震向吴君丽寄送解除合同通知的事实。 5、2018年12月26日李世震与吕靖彬签订的《房屋租赁合同》原件一份、吕靖彬的银行账户分户明细对账单一份、转账截屏一份、永康市丽诚厨具经营部工商登记信息一份，用于证明李世震指示吕靖彬将租金25万元汇入吴君丽账户，表明李世震已经承担了2019年的房屋租金。 6、李世震的农行账户明细一份，用于证明李世震向吴君丽的父亲汇款归还293204元，已经承担2020年的房屋租金。 7、工商登记材料15份，用于证明吴君丽个人经营星启航公司，及承租案涉房屋的事实。 8、李世震与吕静彬的妹妹吕静芳的通话录音一份及短信一份，用于证明李世震指示吕静彬将租金汇入吴君丽的账户，吕静彬与吴君丽不认识的事实及吴君丽短信中认可向李世震承租房屋的事实，并表示已经支付了2020年房租。 9、亿诚房产的店面外部照片一份，用于证明吴君丽在157号店面经营该房产公司的事实。 被告吴君丽的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，李世震没有提交支付租金的凭证，仅凭一张发票无法表明租金是由其支付，该租金实际是从吴君丽账户转账支付给俞流青。对证据3，其提供的仅是合同照片打印件，无原件，实际上李世震也并无原件，该合同是为了办理工商登记而签订，并非双方真实的租赁意思。对证据4无异议，但对解除通知书的内容有异议。对证据5的真实性无异议，李世震与吴君丽租用6间店面后，其中2间转租给吕靖彬，25万余元是双方的转租收益，并非如李世震所述。对证据6的真实性无异议，但吴君丽父亲吴志勇与李世震之间不存在民间借贷关系，该款项是吴君丽父亲为吴君丽支付浙江流青房产开发有限公司的第二期租金后，因为双方产生争议，因此李世震通过银行转账的方式想达到其自行支付租金的事实。对证据7，仅提供了一部分，吴君丽已经提供了从李世震以自己名义成立星启航公司到最终以吴君丽的名义申请注册成功的所有相关的工商登记信息，这些材料能更真实的表明李世震与吴君丽共同开设星启航公司的事实。第一次是2018年12月22日，由李世震作为申请人申请注册星启航公司，公司名称地址与吴君丽申请成立的公司名称地址均一致，且双方签订的案涉租赁合同时间晚于李世震向市场监督管理局申请注册星启航公司的时间；第二次，因为李世震的个人原因，不符合开设公司的要求，因此由李世震的妻子与吴君丽共同申请注册，并且约定了相应的股份比例，公司名称和地址与原先一致，后续也因为**舜系在职教师的原因，未申请成功。最后一次的申请即李世震提供的工商登记信息，系吴君丽个人申请注册该公司，并百分百控股，其担任公司经理，李世震担任公司监事，所以从李世震提供的证据结合吴君丽提供的证据，从星启航公司的公司名称、场所及该公司成立的过程以及公司记载的双方在公司中的任职情况，李世震在星启航公司中承担的教育培训工作情况，和获取利益分配的情形，均能表明双方之间存在共同经营星启航公司的事实。对证据8，从录音整理内容来看，吕静芳身份不清楚，与本案是否有利益关系不清楚，对真实性和关联性均有异议；对于短信内容的真实性无异议，双方发生矛盾后，李世震说要过来把培训部的门锁掉，那天是周日，学生要上课，吴君丽想着先把学生的课上了再说，就短信回复李世震，想着先把学生的课上掉。短信内容中的后面一段话为“如果你愿意的话我们约个时间关于房租事宜书面写下”,表明双方之前并未签订租赁协议。对证据9，仅仅系门面照片，不能证明吴君丽实际使用157号房产的事实。 被告吴君丽为证明其抗辩意见，向本院举证如下： 一、吴君丽与其父亲吴志勇的银行卡转账明细各一份，用于证明2018年12月19日吴君丽尾号9579银行卡转账至俞流青尾号3372银行卡用以支付第一年房屋租金及保证金73万元，2019年12月21日吴君丽通过其父亲吴志勇银行账户转账至俞流青尾号3372银行卡第二年房租293204元的事实。 二、星启航公司工商登记材料打印件13页、吴君丽的农业银行账户明细一份，用于证明吴君丽与李世震合伙投资星启航公司，双方对利润进行分配的事实。 三、结婚登记审查处理表一份，用于证明李世震与**舜系夫妻的事实。 四、户口本复印件一份，用于证明吴志勇系吴君丽父亲的事实。 五、短信、微信聊天记录截图共15页、吴君丽与李世震之间的谈话录音光盘一份及其整理材料，用于证明李世震与其妻子实际参与经营星启航公司，参加教育教学活动的事实。 原告李世震的质证意见：对上述证据的真实性均无异议。转账流水不能表明2019年度、2020年度的租金由吴君丽承担，李世震已经提交相应的证据证实吴君丽所汇出的款项最终由李世震承担。工商登记材料需要由工商局领导签字才能调取，这些材料在工商局档案里并没有存档，李世震如果确实要投资星启航公司，其应该有资格在工商登记上作为股东入股经营，但从登记材料显示，吴君丽是百分百持有公司股权，此点充分体现了双方并未合伙经营培训部，李世震未实际参与经营。吴君丽农行账户明细中的22万元，是吴君丽给李世震的招生提成，李世震妻子**舜有介绍学生给吴君丽，该款项系学生第一次交纳的培训费用的招生提成。李世震的妻子负责招生，也在那里上课，但并非共同经营，上课与经营是两码事。 本院的认证意见：双方提交的证据，除了李世震提交的证据2及证据8中的通话录音之外，双方对其余证据的真实性均无异议，该些证据内容与本案相关，本院将其作为认定案件事实的依据。李世震提交的证据2，非正式发票，无收款人签字或盖章，对其不予认定。证据8中的通话录音，李世震并未提交证据进一步证明聊天对方身份，本院对其不予认定。 经审理，本院认定事实如下：2018年12月19日，李世震、刘丽君、沈丽华、鲍庆飞（均为乙方）与浙江流青房产开发有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要载明甲方将其所有的东城城北东路139-167号的房屋，面积为2006.27平方，出租给乙方使用，租期为2019年2月20日至2025年2月19日，第一年至第三年的租金均为每年70万元，第四年开始每年加1万元，保证金交纳3万元。现该合同落款下部空白处注明“城北东路153-155号由鲍庆飞承租，同意转租给吕方钦；157-167号由李世震承租”，浙江流青房产开发有限公司在该段文字上盖章，吕方钦和鲍庆飞在该段文字下面签字、捺印。上述出租房屋均为单号，157-167号共为六间店面。 2018年12月19日，吴君丽从其账户汇给俞流青账户73万元，用于支付上述合同中的第一年租金。 2018年12月26日，李世震与吕靖彬签订一份《房屋租赁合同》，主要约定李世震将永康市城北东路159-161号房屋，面积为500.585平方，出租给吕靖彬使用，租期为2019年2月20日至2025年2月19日，第一至三年的租金为每年246660元，以后每年增加1万元，交纳保证金2万元。2018年12月20日及12月27日，吕靖彬通过支付宝和农商行转给吴君丽3万元和22万元上述房屋的租赁款。 2019年12月21日，吴君丽的父亲吴志勇转账汇给俞流青29×××××元，用于支付第二年的房屋租金。2019年12月27日，李世震转给吴志勇293204元。 另查明，星启航公司在2018年12月21日经永康市市场监督管理局通过企业名称预先核准，原申报投资人为李世震、注册资本为100万元、经营地址为城北东路。后李世震向永康市市场监督管理局申请将投资人变更为吴君丽和李世震的妻子**舜，注册资本调整为30万元，永康市市场监督管理局在名称预先核准登记流程阶段同意该项变更，相应的变更表中载明吴君丽占40%的投资比例，**舜占60%的投资比例。之后，因**舜系在职教师，无法履行投资人义务，故**舜与吴君丽向永康市市场监督管理局申请撤销星启航公司的名称预先核准登记。 现星启航公司已注册成立，投资人为吴君丽，投资金额30万元，经营地址为城北东路163-167号，监事为李世震。该公司取得的办学许可证上载明校长为吴国建。 该公司在工商登记申报的企业住所取得方式为租赁，申报材料中除了存有李世震、刘丽君、沈丽华、鲍庆飞与浙江流青房产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》之外，还附有一份李世震与吴君丽签订的落款日期为2018年12月22日的《房屋租赁合同》，合同载明吴君丽向李世震承租城北东路163-167号房屋，面积为347.75平方米，租期为2019年2月20日至2025年2月19日，租金第一至三年为每年208800元，以后每年加1万元，房屋应在租金交纳后使用，第一年租金在签订合同时一次性交清，以后租金提前两个月交清，合同签订后交保证金2万元。 再查明，李世震在2019年12月31日向吴君丽发送了《解除合同通知书》，要求交清第一年和第二年的租金，否则解除合同。 李世震曾短信发给吴君丽，内容为“您好！吴国建共多少小时？您什么时间发他的？我对一下，谢谢！”。李世震及其妻子均在培训班建立的各个微信群内，并有“首先祝家长朋友元旦快乐！感谢大家一直以来对我的支持与信任！由于星启航培训部发生严重事故，马上面临关闭风险。请大家及早做好避险善后事宜，以免影响孩子的学习和减少损失！”、“星启航永远是孩子们学习、提升的驿站，启航未来的母舰”等内容，且李世震还在培训群中向家长们发培训时间、培训内容、培训课时、培训费用等内容。 吴君丽也曾在2020年1月份向李世震发送过一条短信，内容为“李世震，您好。我先前向你汇了一笔246000元款，这笔款用于支付2020年2月20日至2021年2月19日的房租，多余的37200元退还给我。如果你愿意的话我们约个时间关于房租事宜书面写下”。 本院认为，本案主要争议在于李世震与吴君丽之间是否存在房屋租赁合同关系，李世震认为对于城北东路163-167号房产，双方存在租赁合同关系，吴君丽认为双方系共同合伙经营星启航公司，共同使用该房产用于公司经营。本院认为综合在案证据，虽然案涉房屋系李世震出面与房产所有者签订，且星启航公司的工商登记材料中也确实存档有吴君丽与李世震之间的租赁合同，但是经分析后，本案中存在的以下情形足以使本院认定双方之间并不存在房屋租赁合同关系： 首先，李世震承租店面后，第一年、第二年的租金款项均由吴君丽支付给房东，虽然李世震陈述已经返还吴君丽该垫付款，但是如果李世震与吴君丽确实是在2018年12月22日就签订了房屋租赁合同，确立了租赁关系，则李世震应当向吴君丽收取租金，在吴君丽前期将租金支付给房东的情况下，李世震根本无需全部返还给吴君丽。而李世震陈述的情形却是其从房东处承租房屋，随后就转租给吴君丽，让吴君丽代为垫付将租金支付给房东，李世震再返还吴君丽垫付款，后其又主张吴君丽未支付租金，让吴君丽将租金付清，否则解除合同。李世震的此种陈述极不符合常理。 其次，李世震主张其与吴君丽有租赁关系，但却并未持有租赁合同原件，该租赁合同仅从工商登记材料中调取，而且其陈述除了163-167号店面出租给吴君丽之外，还有157号店面也由吴君丽经营亿诚房产使用，但也同样没有租赁合同、支付租赁费等情形存在。 第三，李世震承租157-167号店面后，159-161两间店面系转租给吕靖彬，而该转租获得的第一年的转租款大部分系汇入吴君丽账户，如吴君丽也仅仅系转承租人，该款项由其收取也不符合常理。而在李世震提交的证据8，其与吕靖彬妹妹吕静芳的通话录音中，聊天对方在最后陈述“我说当时让你抹六千零头，你们说你说有合伙人不肯的，这六千零头也不抹…”。虽然本院对该录音不予认定，但李世震既然提交该证据，其应认为该录音真实，该录音却表明李世震系与他人合伙转租房产。 第四，案涉的163-167号房产现由星启航公司经营培训部使用，李世震在庭审最初否认星启航公司与其有关，表示仅与吴君丽协商过开办培训部的事情，该公司一直系吴君丽经营，但之后又陈述系其创办，2019年6月之前都是打算自己举办星启航公司，而且从工商登记材料及微信、短信聊天记录中也足以表明李世震从星启航公司名称核准登记手续开始就经手处理星启航公司的创办、后期的培训事宜，现在还是星启航公司的监事。 综上，本院认为李世震与吴君丽之间不存在租赁关系，其基于租赁关系而提起的所有诉请本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李世震的诉讼请求。 案件受理费1998元（已减半收取），由原告李世震负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇二〇年五月十四日 法官助理施佳 代书记员 黄银佩