辽宁省锦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽07执异22号 案外人：张磊，男，1989年8月9日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。 申请人：锦州银行股份有限公司金凌支行，住所地辽宁省锦州市太和区东太平里280号。 负责人：陶亮辰，该支行行长。 被申请人:葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。 法定代表人:赵峰，该公司经理。 被申请人：赵峰，男，1971年7月16日出生，汉族，葫芦岛市中维房地产开发有限公司经理，住辽宁省葫芦岛市龙港区。 在本院执行（2019）辽07民初67号民事裁定中，案外人张磊对本院查封葫芦岛市中维房地产开发有限公司名下坐落于辽宁省兴城市绿野海岸小区6号楼2单元1301室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人张磊称，请求法院立即中止执行，并解除查封。事实和理由：我于2012年10月25日与葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订购房协议书，并支付全款，于2013年房屋交付后实际入住至今，由于非自身原因一直未能办理房产证完成过户登记，在我不知情的情况下开发商将我的财产抵押给锦州银行股份有限公司金凌支行，并最终由贵院查封。综上所述，我是案外人，贵院将我的财产予以执行，明显错误。特提出异议，请立即中止对上述财产的执行，切实维护我的合法权益。 申请人锦州银行股份有限公司金凌支行答辩称，1.我行与葫芦岛市中维房地产开发有限公司金融借款纠纷一案并未申请执行，在贵院下达一审判决后，我行上诉至省高级人民法院。在一审诉讼过程中，因葫芦岛市中维房地产开发有限公司涉及其他纠纷，且未经我行同意擅自将我行抵押物出售，我行申请了诉讼财产保全，贵院依法查封了其在我行贷款抵押物及其他资产。2.案外人张磊在申请中提到的个人财产，即兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋，系我行贷款抵押物之一，我行对上述房屋依法享有抵押权。葫芦岛市中维房地产开发有限公司于2013年1月在我行办理一笔固定资产贷款，本金5000万元，期限2013年1月22日至2016年1月21日，借款方式为抵押+保证。由葫芦岛市中维房地产开发有限公司名下一宗土地及面积为47876.47平方米的绿野海岸小区在建工程做抵押，贷款到期后葫芦岛市中维房地产开发有限公司向我行申请对所剩余4500万元贷款本金展期至2017年7月14日，抵押及保证不变。上述抵押均签订抵押合同并办理了抵押登记手续。贷款展期到期后，葫芦岛市中维房地产开发有限公司未按照合同规定及时还款，经我行多次催要，偿还部分本金及利息，我行于2019年2月将该笔借款合同纠纷诉至贵院，案号（2019）辽07民初67号。3.案外人张磊对兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋并未取得物权凭证，我行对该房屋办理了抵押登记手续，并取得他项权利登记证书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，案外人张磊并非该房屋权利人，不具备申请执行异议的主体资格。综上，肯请贵院依法驳回案外人申请。 被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、赵峰均未提交书面意见。 本院查明，申请人锦州银行股份有限公司金凌支行诉被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、赵峰金融借款合同纠纷一案，申请人锦州银行股份有限公司金凌支行于2019年9月4日向本院申请财产保全，请求对被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、赵峰名下2630万存款或其他等值财产进行查封保全。申请人锦州银行股份有限公司金凌支行以锦州银行股份有限公司锦州分行出具的保函提供担保。本院于2019年9月4日作出（2019）辽07民初67号民事裁定，冻结被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、赵峰名下存款2630万元或查封等值财产。并于2019年9月23日向辽宁省兴城市不动产登记中心送达协助执行通知书，请求协助查封被申请人葫芦岛市中维房地产开发有限公司与申请人签订的抵押合同中约定的抵押物214套（详见抵押物清单），期限三年。辽宁省兴城市不动产登记中心于同日在协助执行通知书（回执）上签署：“你院（2019）辽07执保40号协助执行通知书已收到”。案涉房屋在查封清单之列。 本院于2019年12月19日作出（2019）辽07民初67号民事判决：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告锦州银行股份有限公司金凌支行偿还借款本金2259万元及相应利息（其中：截至2019年2月20日利息为370.93万元，自2019年2月21日起，以2259万元为本金，按照年利率13.8375%计算至本息付清之日止）；二、被告赵峰对本判决第一项款项向原告锦州银行股份有限公司金凌支行承担连带还款责任；三、驳回原告锦州银行股份有限公司金凌支行的其他诉讼请求。宣判后，锦州银行股份有限公司金凌支行向辽宁省高级人民法院提起上诉。现该案正在辽宁省高级人民法院审理中。 另查明，葫芦岛市中维房地产开发有限公司与张磊于2012年10月25日签订关于案涉房屋的购房协议书，约定：该商品房单价为每平方米人民币3650元，面积128.07平方米，签订本协议交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。张磊于签订协议当日交付房款42万元，于2013年11月23日交付余款47456元。葫芦岛市中维房地产开发有限公司2012年10月25日、2013年11月23日先后出具了收款收据二份，载明收款金额分别为人民币42万元、47456元，收款事由：绿野海岸6-2-1301号房款。同时，案外人张磊于2013年11月23日交付天然气初装费、有线电视入户费、装修保证金及水电等费用，并已实际入住。 又查明，辽宁省兴城市不动产登记中心于2020年5月19日出具无房屋产权证明，证明张磊及其家庭成员王东阳截止到2020年5月19日在辽宁省兴城市范围内无产权登记信息。 本院认为，本案的焦点是案外人张磊对本案执行标的（葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的坐落于辽宁省××城市绿野海岸小区××楼××单元××室房屋）是否享有足以排除执行的权利。 依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，案外人张磊的异议理由和请求，属《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，其异议是否成立，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定进行审查。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本院查封案涉房屋的日期为2019年9月4日。张磊于2012年10月25日与葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订商品房购房协议，系在本院查封之前；张磊在本院查封之前已合法占有案涉房屋；且已支付全部价款；案涉房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因。此外，案涉房屋系被执行房地产开发企业开发的商品房，张磊所购商品房系用于居住，且其夫妻名下在被执行房屋所在地辽宁省兴城市无其他用于居住的房屋。基于以上事实，案外人张磊对本案执行标的享有足以排除执行的权利。 综上，张磊的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 中止对葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的坐落于辽宁省兴城市绿野海岸小区6号楼2单元1301室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  庄丽洁 审判员  刘艳芬 审判员  姚雪峰 二〇二〇年五月二十五日 法官助理陆璐 书记员秦诗源