江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8712号上诉人（原审被告）：马德香，男，1953年6月28日生，汉族，住徐州市沛县。委托诉讼代理人：周天生，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈媛，女，1975年2月15日生，汉族，住徐州市新城区。被上诉人（原审被告）：袁结强，男，1972年1月10日生，汉族，住徐州市新城区。上诉人马德香与被上诉人陈媛、袁结强房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人马德香的委托诉讼代理人周天生，被上诉人陈媛、袁结强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马德香上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人陈媛的诉讼请求；2、一、二审案件受理费、保全费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：马德香与袁结强签订《存量房买卖合同》意思表示真实，没有恶意串通的行为，马德香是善意相对人，该《存量房买卖合同》不应认定为无效合同。一、一审判决在没有任何证据证明的情况下，认定马德香与袁结强“恶意串通”是错误的。二、马德香在签订房屋买卖合同及交易的过程中是善意第三人。首先，马德香在签订房屋买卖合同前，有理由认为涉案房屋是袁结强的；其次，马德香在签订房屋买卖合同前，通过法院起诉袁结强，并查封了涉案房产，法院的查封进一步证明袁结强是涉案房屋的所有权人；3、以房抵债的整个过程中，马德香没有恶意串通的行为。三、上诉人在签订房屋买卖合同前就到涉案房屋勘察，因租户是沛县老乡，同意其住到租期到期。在房屋所有权变更到上诉人名下后，上诉人也多次要求租户搬出，甚至多次报警要求强制搬出。四、上诉人能够向法庭提供支付给袁结强房款的取款凭证，证明其交付房款的真实性。五、被上诉人陈媛和袁结强的房屋买卖合同，系名为买卖实为借贷的法律关系。袁结强向陈媛的公公借款12万元，实际仅拿到十万元钱，因涉案房屋当时是安置房，无法办理抵押登记手续，随即两被上诉人签订了房屋买卖合同，如果双方签订的房屋买卖合同合法有效，就不需要律师见证，因此，陈媛与袁结强之间的房屋买卖合同系虚假的。综上，上诉人是善意第三人，一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人陈媛辩称：1、陈媛于2006年购买涉案房屋，当时谈成的价格就是12万元，先交给袁结强10万元，余下2万元等办理房证再支付，该价格符合当时的市场行情，并且交易行为有中介和律师作证。一审时被上诉人袁结强陈述，系因其生病向被上诉人陈媛借钱，随即便把涉案房屋抵押被上诉人陈媛居住，并将房租作为利息，这根本不符合常理。2、被上诉人袁结强不仅不协助办理过户，后来根本联系不到。2017年被上诉人陈媛将袁结强诉至云龙区法院，希望袁结强能协助办理过户，法院向袁结强多次送达传票都无法送达，即便送达到了，袁结强也拒不出庭。2018年11月底，被上诉人陈媛去交水费的时候，发现涉案房屋已经过户到了马德香名下，这期间并无任何人就涉案房屋过户的事宜与陈媛联系，也没有人看过涉案房屋。3、后在法院庭审中才得知，袁结强将涉案房屋以25万元的价格，通过以房抵债的方式卖给了马德香，且双方之间的欠款连本带息仅11万元，但涉案房屋却抵偿了30余万元，与常理不符。综上，一审法院认定马德香非善意第三人，双方构成恶意串通，并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人袁结强辩称：袁结强仅是借陈媛的钱去看病，并没有将涉案房屋卖给陈媛。陈媛向一审法院起诉请求：1、确认马德香与袁结强就徐州市惠民花园牡丹园6-1-601室房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由马德香与袁结强承担。一审法院审理查明：2006年11月16日，陈媛（购买人、乙方）与袁结强（出卖人、甲方）签订房屋买卖协议一份，内容为：甲方自愿将其所有的位于云龙区，建筑面积约为83.75平方米、地下室9.73平方米的房屋一套，出售给乙方所有；总购房款为人民币壹拾贰万元;购房款分两次支付，首批购房款壹拾万元在甲方将房屋清理干净交付给乙方时一次性支付，余款贰万元在乙方取得合法的房产手续后十日内一次性交付；在本合同签订之日起三日内，甲方将房屋清理干净交付乙方；上述房产在甲方取得符合过户条件的手续后或者政府政策性统一办理房产证时三个月内配合乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。合同下方有袁结强和陈媛的签名摁印。2006年11月19日袁结强向陈媛出具收条一份，内容为：今收陈媛购房款人民币壹拾万元整。合同签订后，袁结强将涉案房屋交付陈媛使用至今。2016年12月23日袁结强向王某,4（马德香的儿媳）出具欠条一份，内容为：今借王某,4现金60350元陆万零叁佰五十元正用期一个月如到期不还本人自愿将慧民小区B6一单元601房产转让给王某,4。特此证明,其中10350欠款属于段文玲和袁结强共同债务。借款人：袁结强。2017年4月18日段文玲和袁结强向王某,4出具借条一份，内容为：今借到王某,4现金（大写）伍万叁仟元整，小写53000月息2.8%，用期一月。借款人段文玲、袁结强，后面手写有二人身份证号码及手机号码。2017年5月22日，段文玲和袁结强向王某,4出具借条一份，内容为：今借到王某,4现金10350元整，月息2.8%，用期一个月。借款人段文玲、袁结强。2018年8月9日，王某,4以民间借贷纠纷为由将袁结强诉至法院并申请对袁结强名下60000元的存款进行保全。2018年9月3日法院作出（2018）苏0303民初4658号之二民事裁定书，裁定准许王某,4撤诉。2018年9月4日，袁结强（出卖方）、马德香（买受方）签订存量房买卖合同（合同备案号201809040051）一份，双方约定：袁结强将坐落于云龙区思民路南、惠民西支路东惠民花园惠民牡丹园6号楼1-601房屋出售给买受方，建筑面积为83.76平方米.房屋用途为住宅房屋所有权证号为0070610。该房屋的成交单价为人民币Y2984.72元/平方米,总价为人民币（小写）￥250000元，(大写）贰拾伍万元整。关于袁结强与陈媛之间的买卖合同，袁结强不认可双方之间有房屋买卖关系，亦是以房抵债，因其借张玉金的钱无法偿还被迫签订的房屋买卖协议书。陈媛认可张玉金是其前公公。为证明交付房款的情况，马德香向法院提交了以下证据：1、袁结强或袁结强、段文玲二人向王某,4出具的欠条数份，日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日。证人王某,4当庭陈述，因袁结强与其爱人段文玲陆续向其借款18、19万左右，4658号民事判决是6万左右，还有一个是起诉段文玲、袁结强的，后来因为协商好就撤诉了，并表示庭后提交证据。但截止判决之日该证据未提交法院。经查询法院案件平台获悉，案号为（2018）苏0303民初4658号王某,4起诉袁结强、段文玲民间借贷纠纷案于2018年8月9日立案、标的额为82150元，后于2018年9月3日撤诉；2、出庭证人王某,马某,4的证言证实，为购买案涉房屋，除了上述借款抵债外，其又补了19.5万元的房屋差价，分两次在其店里现金支付给袁结强。并提交了袁结强出具的收条两份，2018年8月31日的收条内容为：今收到马某,4购惠民花园牡丹园6#-1-601室及车库6#-1-105室房屋定金壹拾伍万伍仟元整（现金）。2018年9月11日的收条内容为：今收到马某,4购惠民花园牡丹园6#-1-601室及车库6#-1-105室房屋房屋款肆万伍仟元整（现金）。袁结强认可上述事实。马德香当庭陈述，王某,马某,4曾多次前往涉案房屋勘察，因一直有人居住，且是其沛县老乡，故未强制要求其搬出。另查明，案涉房产原系袁结强单独所有，陈媛与袁结强签订的买卖合同中的云龙区与袁结强与马德香签订的存量房买卖合同中的云龙区思民路南、惠民西支路东惠民花园惠民牡丹园6号楼1-601房屋系同一房产。本案审理过程中，经陈媛申请法院委托对涉案房屋在2018年9月4日的市场价值进行评估，估价结果为：房屋总价值为57.55万元。一审法院认为：恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：（1）当事人双方出于恶意；（2）当事人之间互相串通；（3）当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中认定袁结强与马德香所签房屋买卖合同无效的关键，在于马德香签约时是否恶意与袁结强配合实施购房行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为应确定为恶意串通行为。袁结强在与陈媛签订房屋买卖合同并将房屋交付陈媛后，又就同一标的物与马德香签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。马德香虽然表示其不知晓袁结强此前已与陈媛签订房屋买卖合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与袁结强之间的买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据尚不足以证明马德香是善意第三人。具体分析如下：第一，马德香及证人王某,马某,4当庭陈述王某,4与袁结强之间的借款金额包括本息有二十余万，且提供多份欠条予以证明。但经法院核实，2018年8月9日王某,4起诉袁结强及段文玲两案的标的额共为13万余元。而证人王某,马某,4系房屋的实际购买人，二人名为证人证言实为当事人的陈述与在案证据相互矛盾，且其未曾提供其他证据证明王某,4与袁结强之间尚存在其他借贷关系。综上，上述证据不足以证明以房抵债金额为20余万元的事实。第二，购房款现金无资金来源凭证，马德香陈述购房时额外支付现金155000元、45000元，但除袁结强出具的收条外，其未能提供银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明，且如此大额金额全部现金交付亦有违常理，故马德香是否向袁结强交付该20万元的购房款存在疑问；第三，袁结强与马德香所签房屋买卖合同的价格远低于同期市场房价，难以认定后一购房人属善意。纵然按照马德香的当庭陈述，马德香支付的房屋价款（包括车库）也不超过35万元，明显低于当时的市场价而根据评估57.55万元（不包括车库）；第四，如为善意购房人，马德香应对袁结强明显低于市场价的出售行为产生疑问，进而在了解到房屋被原告出租后联系原告探究房屋的来源或真实权属情况，以防出售人对房屋没有权利而损害他人权利，最终影响自己获得房屋产权。但本案马德香在明知或应知其所购房屋价格明显偏低、袁结强售房行为可能侵害他人权益的情况下，未经实质审查仍与之交易，就其行为本身而言就并非基于善意。在综合上述前提事实的情况下，根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在袁结强和马德香不能提供充分反证的情况下，应当推定袁结强和马德香之间签订的房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了在先购买人陈媛的合法权益，故该《存量房买卖合同》应为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第十条之规定，遂判决，袁结强与马德香签订的存量房买卖合同（合同备案号201809040051）无效。案件受理费5050元，保全费1770元，评估费7600元，由袁结强、马德香负担。二审期间，上诉人马德香向法庭提供如下证据：证据1、提交袁结强的个人信用报告一份；证据2、马某,4的出租汽车租赁合同；证据3、袁结强收款照片一组共三张；证据4、上诉人银行流水和借款本息的统计表；证据5、鼓楼区人民法院的执行笔录；证据6、房地产买卖中介合同及涉案房屋过户税费的票据复印件各一份；证据7，接处警工作登记表；证据8，涉案房屋承租人刘某,4水电费、物业费缴费记录（马某,4与刘某,4之间2019年3月份的支付宝转账记录）；证据9，证人马某,4的证人证言。上述证据用于证明：1、上诉人向袁结强支付现金，是基于袁结强自己的要求；2、马某,4与王某,4共同经营的汽车租赁店和烟草茶叶店，两店铺均在同一经营场所，马某,4与王某,4经营需要大量现金，故双方用现金进行交易存在真实性与合理性；3、上诉人从银行处取款支付袁结强补差的房款，资金来源真实。截止到房产过户，抵款的本息共41万余元；4、从法院的执行笔录看，通过法院拍卖会产生很多的费用，故袁结强选择以房抵款具有合理性；5、涉案房屋的交易通过中介机构进行，办理过户产生的税费是由上诉人承担，应当计入房屋价款;马某,4与袁结强的部分房款交易是在中介完成的，为了规避税费，故房屋买卖合同约定的价款低于实际的交易价款。6、上诉人之子马某,4多次要求非法占有人搬离涉案房屋，并主张权利；7、一审证人刘某,4，即涉案房屋的承租人将后来的水电费等费用交给了上诉人。陈媛的质证意见为：对于证据1、5的真实性认可，但认为与本案无关；证据2、4不属于新证据，且与本案无关；证据3系摆拍的照片，并且其中一张照片显示的时间是2017年9月22日，而马某,42018年才起诉的袁结强；对于证据6，既然双方已经以房抵款了，便无需经过中介，且上诉人在一审也未陈述通过中介购买房屋，故对该证据的三性不予认可；证据7是在一审庭审之后，上诉人才去报的警；对于证据8，涉案房屋登记在上诉人名下后，上诉人交纳水电费，后向刘某,4索要，但涉案小区并不收取物业费；证据9中证人的陈述存在矛盾。袁结强的质证意见为：上诉人提供的证据均是真实的，其都认可。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人与被上诉人袁结强的涉案房屋买卖合同是否有效，是否存在恶意串通。本院认为，关于上诉人与被上诉人袁结强是否存在恶意串通的问题。本案二审期间，上诉人虽提供多组证据旨在证明上诉人与被上诉人袁结强的交易是真实的，但上诉人提供的证据均无法客观、真实、直接地反应交易过程，也未能提供足以证明其观点的相关证据。具体理由如下：1、上诉人与被上诉人袁结强均未能向法庭提供证据证明以房抵款所抵销债务的具体组成、数额等，且被上诉人袁结强与证人马某,4也未能当庭陈述清楚所抵销债务的具体情况，现有证据不足以证明以房抵债金额为20余万元的事实。2、上诉人二审期间申请证人马某,4出庭作证，其陈述房款的交付情况为“在我店里拿了两次，中介所拿了一次。”与上诉人一审期间证人王某,4的陈述“房款以现金的形式都是在店里支付的”存在差异，且证人马某,4表示在中介交付房款时，证人王某,4也在场，但两者的陈述存在明显矛盾，故本院对于上述两位证人证言的内容，不予采信，仅凭被上诉人袁结强出具的两张收条不足以证明上诉人支付了20万元房款的事实。3、上诉人与被上诉人袁结强签订的存量房买卖合同中约定的涉案房屋价款为25万元；二审期间上诉人提供的其与被上诉人袁结强签订的房地产买卖中介合同中约定的涉案房屋价款为30万元；上诉人及证人马某,4在一、二审时陈述实际的交易价款为40余万元；上诉人提供的证据及其陈述的涉案房屋价款均不一致，且上诉人也未能提供证据证明真实的房屋价款具体是多少。4、被上诉人袁结强虽主张其与被上诉人陈媛之间的房屋买卖协议是名为买卖实为借贷的担保，但被上诉人袁结强并未提供充分证据证明其主张，亦无法推翻被上诉人陈媛提供的涉案房屋买卖协议、被上诉人袁结强出具的房款收条等证据。故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第十条的规定，认定袁结强和马德香之间签订的房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了先购买人陈媛的合法权益，袁结强与马德香签订《存量房买卖合同》应为无效，并无不当。综上所述，上诉人马德香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人马德香负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年五月十三日书记员  杭恒宇