广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5130号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘路娟，女，1982年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶文彬，系刘路娟的配偶。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾秀仪，女，1974年6月11日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄佩齐，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼颖怡，广东期待律师事务所实习人员。上诉人刘路娟因与被上诉人曾秀仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘路娟上诉请求：1.撤销一审第三、四、五项判决；2.改判曾秀仪赔偿刘路娟商铺装修损失61373元；3.改判刘路娟无须向曾秀仪支付占有使用费34000元；并判决曾秀仪退回刘路娟2017年12月至2018年3月的租金合计10000元；4.改判曾秀仪赔偿刘路娟2018年1月1日至2018年3月31日的经营损失100000元；5.改判曾秀仪支付一审的鉴定费、公证费共计4250元；6.本案的一审、二审诉讼费用由曾秀仪承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒曾秀仪一方。1.一审仅根据曾秀仪的答辩就认定了刘路娟的离场时间，该认定有误，曾秀仪在一审庭审中并未就此举证证明，其应该承担举证不利的后果；2.涉案商铺没有办理产权登记，但是曾秀仪隐瞒真相和刘路娟签订租赁合同，刘路娟对此并无过错。一审认定过错方是曾秀仪，并采信了刘路娟自行评估的涉案商铺的残值价值，却判决刘路娟赔偿20000元装修损失没有依据；3.一审法院认定涉案合同无效，但是又判决刘路娟应该支付房屋占有使用费34000元，这对刘路娟显失公平；4.一审不认可刘路娟于2018年1月1日至2018年3月31日支付10000元租金是枉顾事实，刘路娟有10000元的转账记录证明该笔租金已经支付，刘路娟与曾秀仪方并无其他经济往来，二审应该予以改判；5.一审对于刘路娟2018年1月1日至2018年3月31日的经营损失不认可，但是刘路娟有提交缴费通知单足以证明上述主张；6.本案公证书保全的内容、鉴定评估的内容有助于案件事实审理，刘路娟要求曾秀仪支付公证费和鉴定费有法律和事实依据。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人曾秀仪辩称：不同意刘路娟的上诉请求，请求二审法院驳回其的全部诉请。刘路娟向一审法院起诉请求：1.确认刘路娟、曾秀仪之间的租赁合同无效，2016年12月至2019年11月期间的租金总额303600元；2.曾秀仪返还定金16000元；3.曾秀仪退还2017年12月至2018年3月的租金合计34000元；4.曾秀仪赔偿刘路娟装修损失费61373元；5.曾秀仪赔偿刘路娟2018年1月1日至2018年3月31日的经营损失100000元；6.曾秀仪赔偿刘路娟公证费800元、评估费3450元；7.本案的诉讼费由曾秀仪承担。曾秀仪于一审庭审前提出反诉请求：1.判令刘路娟支付拖欠的2018年1月-4月租金、水电费及滞纳金共计36000元；2.刘路娟支付违约金16000元；3.刘路娟赔偿曾秀仪铺面原有装修损失25万元；4.本案诉讼费由刘路娟承担。一审法院经审理查明：1.2016年11月11日，曾秀仪作为出租方（甲方）与刘路娟作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区××中心商业街××房屋××、××层（但不包括外墙、楼顶、公共通道及设施）按现状出租给乙方使用，乙方已对租赁物的现状等作了充分了解并愿意承担；租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日，乙方应在租赁期满前，须提前三个月书面提出续租；本合同定金16000元，在乙方信守本合同的前提下，乙方付清合同规定费用、甲方确认乙方已完好交回租赁物、结清员工工资后十天内，甲方应无息退还定金给乙方。双方确认采取先缴交租赁费后使用租赁物以及首个租赁年度内的月租赁费标准7800元，满一年后第二年的租赁费每月8500元，第三年租赁费9000元。乙方因使用租赁物所发生的水电费用，甲方按独立水、电表的实际用量及线路损耗其收费标准计收（实际用量等于表行度数的1.1倍，乙方要求高峰时段用电，电度电价为1.2元、水费为每吨4.5元）。甲方有权根据本地区水电价格的涨幅，相应调高收费标准，但调高部份，以涨幅为限。房屋维修方面，在甲方书面同意、在取得政府部门批准的前提下，乙方可自费进行广告、装修，门面整理，乙方承诺租赁物经乙方装修后不需甲方作任何补偿。除房屋基础、主体结构（不含乙方自建部份）危及安全或已漏水（非乙方的过错），由甲方负责维修并承担费用外，其它由乙方负责维修并承担费用。室内原有墙体，门窗，楼板不得擅自改装，日常由乙方维护。室内空调四台，甲方暂借乙方使用，室内装电设施，线路，灯具，借乙方使用，不得损坏，期满归还。曾秀仪承认定金在刘路娟在实际使用商铺后已经支付。2.刘路娟陈述在2018年3月底离场，曾秀仪则称刘路娟在2018年4月份才搬离，刘路娟能在4月份带人现场评估，可见当时商铺还在刘路娟手上，其在5月初才开锁拿回铺面，2018年1月至4月份的水电费是依据刘路娟以往的使用情况估算出来。3.刘路娟主张曾秀仪退还2017年12月至2018年3月4个月租金合共34000元，并出具2018年2月2日微信转账10000元的打印件，陈述是刘路娟的丈夫转账的，但无法提供微信记录及载体。曾秀仪对转账记录的真实性不予确认，陈述刘路娟从2018年1月起没有支付租金。4.刘路娟提供在（2018）粤0113民初3783号案中经律师调查令取证的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（穗综番责字[2016]H3751号、穗综番责字[2017]H945号）的复印件，内容为：番禺区南村镇万博商业区333、336、338、339号于2016年10月27日、2017年4月20日进行工程建设现场未能提供有关审批文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令工程建设者立即停止违法行为。曾秀仪对该材料不予确认。曾秀仪提供广州市番禺区城市管理局出具的复函复印件，内容为穗综番责字[2016]H3751号、[2017]H945号责令限期改正通知所涉的案件尚未作出处罚或处理决定。曾秀仪辩称涉讼商铺是集体土地上的自建房，物权已经村集体确认，也有合法的备案、出租及税收证明，应为合法建筑，其向刘路娟出租时已清楚告知是农村物业。5.刘路娟提供由广东高迪评估咨询有限公司出具的价格评估结论书，用去评估费用3450元。该评估结论书的基准日是2018年4月10日，评估得涉讼商铺的残值为61373元。曾秀仪认为是刘路娟单方制作，且评估时间是2018年4月10日，证明刘路娟还能进出商铺，商铺仍在使用中，其出租的商铺本来就带装修的，刘路娟把原来的装修当作自己商铺的装修用来评估是做假行为，商铺内的灯是亮着的，证明其从来未停过原告商铺的电，商铺外面的装修是刘路娟的，而商铺内除电表是刘路娟乱接的外，其余装修都是原来的。6.曾秀仪提供装修清单及工人收款证明，主张其原装修的价值25万元。刘路娟不予确认，认为上述单据与本案商铺没有关联，单据上的款项不是装修涉讼商铺，该资料是8、9年以前的，有些单据上的材料不是其租赁商铺所需要的，部分单据显示的收货地址不是涉案商铺地址。7.关于经营损失费，刘路娟没有举证证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。（一）曾秀仪和刘路娟于2016年11月11日签订租赁合同约定曾秀仪将涉讼商铺出租给刘路娟使用，根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼房屋没有办理权属登记，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，刘路娟和曾秀仪于2016年11月11日签订的租赁合同属无效，因刘路娟已实际使用涉讼商铺进行经营，曾秀仪请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一审法院予以支持。（二）刘路娟主张已经支付2017年12月至2018年3月的租金34000元，并提供微信截图打印件，证实曾有转账10000元的记录，但刘路娟未能证实款项由何人转账和转账的用途，又未能提供微信的原始记录和载体。曾秀仪虽承认截图上的头像是其本人的微信头像，但对该微信转账不予确认，故一审法院对刘路娟主张已经支付34000元租金不予支持。刘路娟主张其在2018年3月底撤场，但其未能举证证实确已交付场地或已有效发出通知，其在2018年4月还能对涉讼房屋进行评估，故一审法院对曾秀仪主张刘路娟使用至2018年4月予以支持，刘路娟应向曾秀仪支付2018年1月至4月的占有使用费8500元×4个月=34000元。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故刘路娟已向曾秀仪支付的定金16000元，曾秀仪应当予以返还。（四）关于装修费的问题，根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”刘路娟自行评估的残值61373元在合理范围内，一审法院予以采信，酌情确定曾秀仪赔偿20000元，对于刘路娟要求曾秀仪承担公证费、评估费的诉讼请求，本院不予支持。曾秀仪要求对方赔偿原有装修损失25万元，其提供的单据并不能证实是涉讼房屋交付前的装修价值，且其将涉讼房屋出租给刘路娟时允许对方进行装修，故一审法院对该诉讼请求不予支持。关于经营损失刘路娟并无举证证实，应承担举证不能的不利后果，刘路娟的该项诉讼请求因无事实和法律依据，一审法院不予支持。因刘路娟和曾秀仪签订的租赁合同无效，曾秀仪存在有过错，对其要求的违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、确认刘路娟与曾秀仪于2016年11月11日签订的《租赁合同》无效。二、曾秀仪应于本判决生效之日起五日内向刘路娟返还定金16000元；三、曾秀仪应于本判决生效之日起五日内向刘路娟赔偿商铺装修损失20000元。四、刘路娟应于本判决生效之日起五日内向曾秀仪支付占有使用费34000元。五、驳回刘路娟的其余诉讼请求。六、驳回曾秀仪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5854元、反诉受理费2915元，刘路娟负担受理费5479元，曾秀仪负担受理费3290元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，刘路娟提供由广东高迪评估咨询有限公司出具的上述《价格评估结论书》载明，标的装修竣工时间为2016年11月，到价格评估基准日2018年4月10日共17个月，结合现场勘察，标的装修比较新，确定综合成新率为85.86%，故标的装修工程现值=装修工程的重置成本×综合成新率=71480×85.86%=61373元；工程名称包括拆除室内原间隔砖墙、原墙柜拆除等。二审中，刘路娟提交了以下证据：1.2017年广州市房屋租金参考价,拟证明涉讼房屋所位于广州市番禺区南村镇，该地段的仓库租金最高标准为16元/平方米，该铺面的面积为120平方米，相应租金应当为1920元，1月至3月的占用费仅为5760元；2.刘路娟和饶文彬的结婚证原件，拟证实刘路娟和饶文彬是夫妻关系；3.饶文彬与曾秀仪微信聊天内容，拟证实饶文彬于2018年2月2日支付了10000元给曾秀仪。曾秀仪质证意见：证据1的承租期限是在2018年，不应该以2017年的租金参考价作为参考，刘路娟提供的是公房租金参考价，应当以工业的价格作为参考，双方对租金有明确的约定，是真实意思表示；对于证据2，合法性、真实性由法院依法核实，刘路娟的丈夫饶文彬不是本案的当事人；证据3转账记录不是新证据，不予质证，刘路娟一审时无法提供原件核对，该证据依法不应采纳。曾秀仪有收到该转账10000元，但该转账不是租金而是介绍费，因为曾秀仪介绍客户给刘路娟，曾秀仪对刘路娟主张的租金的性质不予确认。刘路娟表示其与曾秀仪之间只有租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一为涉讼商铺的占有使用费标准的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽刘路娟提交了2017年广州市房屋租金参考价对涉讼商铺的占用费标准提出异议，但根据上述规定，曾秀仪要求刘路娟参照双方所签订的合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合法合理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。本案的另一争议焦点为刘路娟是否在2018年2月2日已支付给曾秀仪10000元租金及该款项是否为涉讼商铺的租金的问题。虽因刘路娟在一审未提交该款项微信转账的原始记录和载体，曾秀仪对该转账的真实性不予确认，但鉴于曾秀仪在二审补充提交了该款项微信转账的原始记录和载体，并提交了刘路娟和饶文彬的结婚证原件，证实饶文彬是刘路娟的丈夫，曾秀仪在确认其已收到饶文彬10000元的情况下，主张该款项为介绍费而非涉讼商铺的租金因曾秀仪未能提供证据证实该款项属于介绍费，故本院曾秀仪的主张不予采信，合理采信刘路娟的主张，认定该10000元为刘路娟支付的涉讼商铺的租金，据此，本院对一审判决第四项据实作出调整。关于刘路娟主张的装修损失问题。刘路娟自行委托的评估结论为装修工程的重置成本价格71480元，鉴于双方约定的租赁期限为3年即36个月，刘路娟已使用了17个月，按此未使用期限19个月上述价格分摊的残值为71480×19/36=37725元，该残值再由双方分担，故一审法院酌情判决由曾秀仪赔偿20000元且不分担公证费等并无不当，本院予以维持。至于刘路娟的其他上诉请求，鉴于在本院审理期间，刘路娟既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对刘路娟的其他上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，刘路娟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10429号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10429号民事判决第六项；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10429号民事判决第四项为：刘路娟应于本判决送达之日起五日内向曾秀仪支付占有使用费24000元。四、驳回曾秀仪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5854元、反诉受理费2915元，由刘路娟负担受理费4696元，曾秀仪负担受理费4073元；二审受理费4027元，由刘路娟负担受理费3451元，曾秀仪负担受理费576元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十五日书记员  郭 俏