云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终402号上诉人（原审原告）：元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社。住所地：元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组。负责人：罗桂林，系该社社长。委托诉讼代理人：安永明，云南楚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学卫，云南楚安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘利英，女，1982年6月26日生，住云南省元谋县。上诉人元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社（以下简称南门三社）与被上诉人甘利英租赁合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2019）云2328民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人南门三社负责人罗桂林及其特别授权的委托诉讼代理人安永明、张学卫，被上诉人甘利英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南门三社上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实不清。⑴、一审法院认定“南门三社在包产到户时原有村民17户，现有村民48户，48户系从17户老户中分家形成”系事实认定错误。南门三社在1982年土地下户前共有20户，签订土地承包协议时有21户，其中1户为老户分家为2户。到1996年年底，1997年年初时，南门三社有村民44户，而需要说明的是，截止1996年11月，同时符合“1982年土地下户前的老户；1996年11月分配停车场门面时户口还在本社的老户”条件的老户为17户，并不是说在分配停车场门面时南门三社只有17户。⑵、一审法院对涉案的被上诉人户（被上诉人父亲甘忠为代表）于1997年1月分配得的南门停车场从北边起的第十五格门面地基事实的定性属对案件事实错误认定。一审法院对涉案的被上诉人使用的南门停车场从北边起的第十五格门面地基的事实定性为上诉人对自己土地使用权的转让是错误认定。根据《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权只能是国有土地使用权，而涉案的土地使用权系集体土地。⑶、一审法院认定被上诉人根据分配方案使用涉案的南门停车场从北边起第十五格门面地基是基于集体经济组织成员身份而取得的权利是错误认定。因为在1996年年底，1997年年初时“分配”涉案门面时的南门三社的农户为44户，只分给17户门面本身就是侵犯其他集体经济组织成员利益的违法行为。⑷、一审法院对涉案的被上诉人使用的南门停车场从北边起第十五格门面地基定性为非租赁合同是错误认定。转让合同与租赁合同最大的区别就是转让合同转移的是合同标的物的所有权，而租赁合同转移的是合同标的物的使用权。结合涉案17格门面当时的“分配”背景，名为地基转让合同，实则为土地、石脚租赁合同。⑸、一审法院适用《合同法》第五十二条规定认定涉案的合同属有效合同是错误认定。评判合同的效力首先从合同的主体、内容、形式三者同时评判。《合同法》第五十二条只是评判合同无效的法定情形之一，不是评判合同无效的全部情形。“分配”涉案的17格房屋、门面时南门三社有44户农户，只分给17户农户本身就是违法、侵犯其他农户作为村集体经济组织成员利益的行为。作为南门三社的其他27户农户没有“分配”得停车场房屋、门面就是一种歧视性且严重侵犯其他集体经济组织成员参与享受集体财产的违法行为。另外，作为名为地基转让合同，实为土地、石脚租赁合同对象的被上诉人使用的涉案地基，根据《合同法》第二百一十四条规定，超过20年租赁期限部分无效，涉案合同应为无效合同。2、原判适用法律错误。被上诉人使用的南门停车场从北边起第十五格门面地基的土地使用权非建设用地使用权，而一审法院主观臆断认定为建设用地使用权转让合同适用《物权法》第一百四十三条、《合同法》六十条、九十四条规定，而没有适用《合同法》第二百一十四条规定进行判决实属适用法律错误。甘利英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南门三社向一审法院起诉请求：1、确认南门三社与甘利英之间的门面租赁合同无效；2、判令甘利英将停车场从北至南第十五格门面的土地及石脚基础交还给南门三社；3、由甘利英支付给南门三社租赁费3300元。一审法院认定事实：南门三社在包产到户时原有村民17户，现有村民48户，48户均系从17户老户中分家形成。1993年3月17日，南门三社取得涉案土地的建设用地规划许可证，1993年6月在该土地上新建停车场发展集体经济。1997年1月，南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，召开村民会议，决定将停车场7格门面房和12格尚未建房的门面地基按每户分配1格的标准，分给该17户农户使用。分配到门面房的，每格门面房由农户向集体交纳13886元；只有石脚基础的，每格门面地基由农户向集体交纳900元。并按各户人口从经济上进行找补，每户以6人为基准，每不足一人，需向集体交纳2400元；每超出一人，由集体补偿给该户2400元。每户均分到了门面房或门面地基。按分配方案，甘利英户以其父甘忠为代表，分得南门停车场从北边起第十五格门面地基后建房使用。2014年12月24日，南门三社对涉案土地补办了集体土地使用证，用途为停车场，使用类型为划拨。直至2018年年底，因分户后未分到门面地基的村民有意见，南门三社向甘利英主张收回门面地基。另查明，包产到户时甘利英户共有人口6人，甘利英属于超生人口。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然分配门面地基时户主是甘忠，但南门三社分配门面时是以户单位进行分配，且该门面现由甘利英使用，故甘利英是本案适格被告。南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，将本村集体建设用地使用权转让给村民，属于村集体经民主议定程序处置集体事务的行为，不符合租赁合同的法律特征。南门三社虽未与甘忠或甘利英签订书面合同，但已经将建设用地使用权交付给了甘利英，甘利英表示接受并使用至今。甘利英取得涉案门面地基是基于其集体经济组织成员的身份，且南门三社在起诉前已经取得涉案土地的使用权，故其与甘利英之间的合同关系是双方真实意思表示，合法有效。南门三社主张合同无效及主张如法庭最终认定合同有效则要求解除合同、归还门面土地、石脚基础的诉讼请求均无事实和法律依据，不予支持。甘利英虽属超生，但仍是南门三社村集体经济组织成员，不应当受到歧视，且双方的关系并非租赁合同关系，故南门三社要求甘利英支付租赁费3300元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社的诉讼请求。案件受理费100元，由元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社负担（已付）。二审中，上诉人南门三社对一审法院认定的以下事实提出异议：1、“南门三社在包产到户时原有村民17户，现有村民48户，48户均系从17户老户中分家形成”，其认为包产到户时南门三社有村民21户，48户均系从21户老户中分家形成。2、“每户均分到了门面房或门面地基”，其认为当时实际分到门面房和地基的只有14户老户，有3户老户除自己的外，又多占用了4间（任均荣占了8号、罗春卢占了4号和14号、聂宗英占了11号）。3、“直至2018年年底，因分户后未分到门面地基的村民有意见”，认为不是2018年底才有意见，因当时分配方案没有执行下去，没有分到的农户都有意见。同时认为一审法院遗漏认定2017年1月南门三社有44户村民的事实；对一审法院认定的其他事实无异议。被上诉人甘利英对一审法院认定的事实无异议。针对上诉人南门三社提出的异议及遗漏认定的事实，因其未提交相应证据予以证实，其异议不能成立。对当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中双方当事人均没有提交新证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：上诉人南门三社与被上诉人甘利英之间是否是租赁关系？该合同是有效？甘利英是否应返还南门三社南门停车场从北边起第十五格门面的土地及石脚基础，并支付租赁费3300元。本院认为，南门三社停车场有7格门面房和12格尚未建房的门面地基，南门三社将全部门面房和门面地基分给了老户使用，结合其他相同系列案件，有部分签订有《房屋转让协议书》、《门面屋基地转让协议书》、《门面屋基地转让合同》，协议或合同的标题已明确是转让，内容均约定了转让价格、转让期限。本案中，虽然南门三社未与甘利英签订书面合同或协议，但南门三社已于1997年将南门停车场从北边起第十五格门面的土地及石脚基础的使用权交付给了甘利英使用至今，结合其余相同系列案件，可以认定南门三社存在出售建设用地使用权的意向并已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，南门三社主张双方系租赁关系以及该租赁合同无效，要求甘利英返还南门停车场从北边起第十五格门面的土地及石脚基础，并支付租赁费3300元未提交有效证据予以证实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，南门三社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  李 梅审判员  何永丽二〇二〇年五月十八日书记员  王贻佳