安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1330号上诉人（原审被告）：纪顺顺，男，1992年7月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：曹兰英，淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:安徽瀚林物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙湖香都2号楼2-3层东部商业用房二层203室，统一社会信用代码91340300072366415B(1-1)。法定代表人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏敏，安徽大友昱达律师事务所律师。上诉人纪顺顺因与被上诉人安徽瀚林物业服务有限公司（以下简称瀚林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪顺顺上诉请求：1.依法改判驳回瀚林物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由瀚林物业公司承担。事实和理由为：一、本案物业合同签订的主体是纪顺顺与瀚林物业公司，瀚林物业公司是广州奥园物业服务公司的独资子公司，其委托广州奥园物业服务公司蚌埠市分公司代为收款、开具发票与法相悖，瀚林物业公司应提供自己的发票来索要物业费；二、纪顺顺从未收到瀚林物业公司交纳物业费的通知，原判决认定事实错误。瀚林物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，纪顺顺的上诉理由不成立，请求维持原判。瀚林物业公司是独立法人持续存在，公司股东变更不影响对外的法律主体，基于瀚林物业公司股东集团优势，故在案涉小区提供服务，股东变更及公司集团化管理未损害业主利益。瀚林物业公司向一审法院起诉请求：依法判令纪顺顺立即支付物业费欠款3662.96元（2017年1月至2019年7月，118.16平米*1元*31个月=3662.96元），电梯费用775元，违约金6131.8元（暂计算至2019年7月31日，实际应按照欠费金额的日3‰计算至全部清偿之日）。一审法院认定事实：纪顺顺系蚌埠市蚌山区瀚林银座西区4栋1701室的业主，其房屋建筑面积为118.16平方米。2016年2月26日瀚林物业公司（甲方）与纪顺顺（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同约定由瀚林物业公司向蚌埠市瀚林银座小区西区提供物业管理服务，住宅物业服务费为1.5元/平方米/月（含电梯维护保养费，不含电梯运行的电费），交房日期开始的前三年，按1元/平方米/月的优惠价格收取。乙方在收楼时，需向甲方预交六个月物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期为六个月。乙方应在每结算周期的5日之前向甲方缴付下周期物业服务费用。因乙方原因空置房屋：已售出的但乙方逾期（以入伙通知书或商品房买卖合同所规定的时间为限）仍未办理收楼手续的空置房、已办理房屋入住手续但不装修或未入住的空置房，其物业服务费按标准100%计收。房屋产权面积核定之前物业服务费计收以《商品房买卖合同》约定的建筑面积为准，核定之后以产权面积为准，涉及的各项费用不因面积的变动而补交或退交。电梯运行电费按月初预付费形式分单元进行管理，再根据月末实际发生额据实分摊。双梯运行收费标准（暂定）：2-5层为15元/户/月；6-15层为20元/户/月；16-25层为25元/户/月；26层及以上为30元/户/月。公共能源分摊费（包括但不限于，电梯运行电费；市政停电时，备用发电机的物料损耗；节假日期间增加的美化亮化水电等）属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。电梯运行电费的缴费时间与上述物业服务费用一致。因乙方原因空置房屋的，其房屋的公共能源分摊费仍需缴纳。乙方同意小区住宅外墙广告及小区内的广告牌的经营权由甲方统一规划及管理，未经物业服务中心的书面批准，不得在小区公共场地、窗户、阳台任何红线以内的地方挂广告牌、书写张贴字画。所得收益主要用于补充小区维修费用的不足和其他开支。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。纪顺顺于交房时交纳了半年的物业服务费用，自2017年1月起至今未缴纳物业费及电梯费。后瀚林物业公司通知纪顺顺缴纳物业费。另查明，瀚林物业公司系广州奥园物业服务有限公司的独资子公司。瀚林银座小区物业费发票均由广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司出具。一审法院认为：一、瀚林物业公司与纪顺顺签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有合同约束力。纪顺顺辩称瀚林物业公司仅在案涉小区服务一年左右，现在为小区提供服务的系广州奥园物业服务有限公司。庭审中，纪顺顺虽出具了广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司的物业服务费发票，但瀚林物业公司同时出具的《委托收款书》及情况说明，能够证明收取物业费系公司内部的管理行为，虽然纪顺顺对该组证据真实性有异议，但一审法院认为，该组证据加盖有广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司和瀚林物业公司的公章，且纪顺顺并无相反证据加以推翻，故能够证明为该小区西区提供物业服务的系瀚林物业公司，瀚林物业公司具有本案诉讼主体资格。二、纪顺顺是否应当支付物业服务费。本案中，瀚林物业公司作为物业公司为小区业主提供物业服务，纪顺顺作为小区业主应支付物业服务等相关费用。纪顺顺虽辩称瀚林物业公司的物业服务未达标，但其所举证据不能予以证明。在物业公司已完成了物业服务主要义务的情况下，物业公司的服务水平和质量可能因业主未交纳相关服务费用而随之降低，影响小区正常缴费业主的利益，造成恶性循环。业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进。纪顺顺当庭承认拖欠物业服务费等费用，应当予以支付。故对瀚林物业公司要求纪顺顺支付自2017年1月至2019年7月的物业费3662.96元、电梯费用775元的诉讼请求，一审法院予以支持。瀚林物业公司当庭变更诉讼请求，要求纪顺顺按年利率24%支付违约金，虽然《前期物业服务协议》中约定了违约责任，但因瀚林物业公司在日常经营的宣传活动中给小区业主造成了误解，纪顺顺并非恶意欠费，故对瀚林物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、纪顺顺于判决生效之日起十日内给付安徽瀚林物业服务有限公司2017年1月至2019年7月的物业费3662.96元、电梯费用775元，合计4437.96元；二、驳回安徽瀚林物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由纪顺顺负担（原告已预交），于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。瀚林物业公司提交如下证据：澣林物业公司及广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司企业信用信息公示报告，证明澣林物业公司变更出资人后转化为广州奥园物业服务有限公司的全资子公司，由于财务管理导致出具发票的是广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司。纪顺顺质证认为：该组证据是从网上打印的，真实性由法院核实。国家企业信息系统可能和工商登记不一致。达不到证明目的。经审查，从国家企业信用信息公示系统上查询所得的《企业信用信息公示报告》属电子证据，该报告直接来源于电子数据的打印件，属于电子数据证据原件，对其真实性本院予以认定。该两份公示报告与一审中澣林物业公司提供的情况说明及委托收款书相互印证，能够达到澣林物业公司的证明目的，本院依法予以认定。一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。根据瀚林物业公司与纪顺顺签订的《前期物业服务协议》，纪顺顺应当交纳物业服务费用及电梯费4437.96元，纪顺顺庭审中亦认可拖欠该笔费用的事实，但其上诉主张瀚林物业公司应当提供自己公司的发票来收取物业服务费用，而不应由广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司代为收取并开具发票。针对发票问题，瀚林物业公司一、二审中提供了证据，证明其公司由于出资人变更及财务管理要求，委托广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司代其收取物业服务费用及开具发票。该委托行为系其公司内部管理行为，既不违反法律规定，亦未侵害纪顺顺作为业主的权利，故纪顺顺应当按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业服务费用及电梯费。关于纪顺顺提出的其从未收到瀚林物业公司交纳物业服务费用的通知、一审认定事实错误的问题，一审庭审中瀚林物业公司陈述其通过电话催缴、张贴催缴单等方式向纪顺顺催缴物业服务费用，纪顺顺认可“有接到过电话”，故一审判决认定此节事实无误。综上所述，纪顺顺的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由纪顺顺负担。本判决为终审判决。审判长  顾咏君审判员  胡玉巧审判员  石克链二〇二〇年五月二十三日法官助理王海燕书记员周广燕