北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2062号上诉人（原审被告）：白文超，男，1973年6月21日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：何亿云，女，北京市圣瑞物业服务有限公司员工。上诉人白文超因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。白文超上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回圣瑞物业公司的起诉；2．一、二审诉讼费用由圣瑞物业公司承担。事实和理由：本案的焦点不是圣瑞物业公司是否有权收取物业服务费的问题，而是依法应该向谁收取的问题。一审认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、本案基本事实：1．北京新通致远房地产开发有限公司（以下简称致远房地产）是涉案物业小区的建设单位，2013年7月其与圣瑞物业公司签订了《前期物业委托服务合同》，圣瑞物业公司依据该合同为涉案小区提供了物业服务，圣瑞物业公司依合同约定收取相应的服务费理所当然。2．涉案小区至今尚未成立业主大会和业主委员会。3．建设单位与全体业主尚未完成物业共用部分的交接。4．《前期物业服务合同》至今既未终止，也未解除。二、依合同约定，圣瑞物业公司无权向业主收取物业服务费，应向建设单位收取。1．北京市住建委京建发【2010】506号文关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知第四条和《前期物业服务合同》第九条都明确规定了“在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。”2．《前期物业服务合同》解除前，圣瑞物业公司无权向业主收取物业费。3．依合同约定，圣瑞公司的物业服务费应由建设单位承担。二、“如果业主一直拖着不成立业委会，岂不是可以一直不交物业服务费？”其实不然，京建发【2010】506号、京建发【2010】603号、《前期物业服务合同》第九条均规定了在没有成立业委会的情况下建设单位与全体业主完成物业共用部分交接的方式、程序等，《前期物业服务合同》第十条也赋予了建设单位可以单方解除该合同的权利。但他们没有使用这个权利，其目的是既可以收取业主的物业费，又可以保住其子公司圣瑞物业公司不被业委会淘汰。二、“谁享受服务谁就应当承担服务费”。这一通常的思维逻辑在本案中不适用。前期物业期间的物业服务费不是用户（业主）承担，而是厂家（建设单位）承担。圣瑞物业公司辩称，同意一审判决，不同意白文超的上诉请求和事实理由。我方是正常收费，我方是物业公司不是建设单位，请求驳回上诉，维持原判。圣瑞物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．白文超给付圣瑞物业公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2299．74元；2．白文超承担诉讼费用；3．白文超支付物业服务合同内欠缴物业费的千分之三滞纳金费用。一审法院认定事实：白文超与致远房地产签订《北京市商品房预售合同》，约定由白文超购买涉案小区XX室房屋，建筑面积74．57平方米。2013年7月，致远房地产与圣瑞物业公司签订《前期物业委托服务合同》，约定由圣瑞物业公司为涉案小区提供物业服务，物业费的收费标准为2．57元/建筑平方米/月（住宅）。2014年5月，白文超入住上述房屋，圣瑞物业公司为白文超提供物业管理服务至今。经核实，白文超未向圣瑞物业公司交纳2019年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区的建设单位与圣瑞物业公司签订了《前期物业委托服务合同》，该合同对白文超具有约束力。现圣瑞物业公司依据合同实际向白文超提供服务，白文超应按照该合同约定的物业费收费标准向圣瑞物业公司交纳相应期间的物业费。故对圣瑞物业公司要求白文超交纳物业服务费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。圣瑞物业公司要求白文超支付滞纳金的请求，依据不足，一审法院不予支持。物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过本案的证据动态、发展和全面看待，不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，故对于白文超的辩解意见一审法院不予采纳。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、白文超给付北京市圣瑞物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费共计人民币2299．74元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。经询，白文超称其自2014年5月至本案诉争期间之前，物业费均交给圣瑞物业公司，致远房地产也从未向其要过物业费。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：圣瑞物业公司是否有权收取白文超2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》中关于在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费的规定，仅规制建设单位收取物业费的情形。白文超错误理解通知的本意，其关于圣瑞物业公司无权收取物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，致远房地产与圣瑞物业公司签订《前期物业委托服务合同》，约定由圣瑞物业公司为涉案小区提供物业服务，该合同对白文超具有约束力。现圣瑞物业公司依据合同实际向白文超提供服务，白文超应按照该合同约定的物业费收费标准向圣瑞物业公司交纳相应期间的物业费，一审法院判决白文超给付圣瑞物业公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2299．74元，并无不当，本院予以维持。因白文超认可其自2014年5月至本案诉争期间之前的物业费均是交给圣瑞物业公司，本案中圣瑞物业公司主张的是2019年物业费，与开发商无关，故白文超要求追加致远房地产作为第三人的申请并无必要，本院不予准许。综上所述，白文超的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由白文超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 张海洋审 判 员 邓青菁二〇二〇年五月十四日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓