浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初6906号 原告（反诉被告）：樊倩燕，女，1992年7月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 被告（反诉原告）：胡其尧，男，1953年10月24日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 原告樊倩燕与被告胡其尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序庭进行审理。被告胡其尧于2019年10月11日向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并于2020年4月8日公开开庭审理了本案，樊倩燕、胡其尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊倩燕向本院提出诉讼请求：判令胡其尧返还房屋租赁押金5000元，并按年利率6%支付从合同到期日2019年8月20日至实际清偿日的利息。事实和理由：2016年8月17日，樊倩燕与胡其尧签订《租房协议》，由樊倩燕承租胡其尧所有的位于绍兴市上虞区房屋。协议第五条约定，押金5000元，签租房协议时乙方一次性付清，期满友好交接时退还乙方。承租期满后，樊倩燕将所租房屋返还给被告，并结清了所有费用，且房屋状况良好，但胡其尧一直拒绝退还樊倩燕房屋租赁押金。樊倩燕多次协商未果，故起诉。 胡其尧辩称，双方签订的《租房协议》合法、有效，其确实收到了樊倩燕的5000元租房押金，由于樊倩燕违反《租房协议》条款及合同法相关规定，所以暂扣押金。 胡其尧向本院提出反诉请求：1.判令樊倩燕赔偿胡其尧经济损失7992.50元[具体为卷闸门修复费300元、墙体表面拔除铁钉人工费750元（250元/工×3工）、油漆工工资600元（300元/工×2工）、水电工工资600元（300元/工×2工）、泥工工资150元（300元/工×0.5工）、油漆材料400元、水电材料300元、店牌广场有偿使用费3200元、逾期退房一天的租金150.68元、逾期违约金1000元、两次租金逾期支付利息311.82元、换锁费230元]；2.判令樊倩燕立即拆除店牌，并复原；3.判令樊倩燕返还水电费存折并提供具体水电费清单。事实和理由：双方是在十分不友好的状态下收房的，2019年8月20日下午3点半，胡其尧拨打110报警，要求樊倩燕自行清空房屋物品，8月21日下午3时胡其尧又拨打110报警，后强行换锁收房（屋内已清空），故樊倩燕存在延时退房。根据《租房协议》第二条约定每期租期截止前一个月月底支付，樊倩燕交付租金均存在延迟。协议第四条约定，合同到期所装修的固定物不作拆除或者恢复原样，租赁期间乙方负责好门窗、水电维修保养并承担费用，现樊倩燕退租后，店牌广告未拆除、未恢复原状，前面左边卷闸门弹簧损缺及门体损坏未修复，原水电设施被恶意拆除损坏，墙面、顶面、地面损坏未复原。现胡其尧已将房屋出售，由于樊倩燕的恶意损坏，导致其少卖了50000元。 樊倩燕对胡其尧的反诉辩称：1.因胡其尧不愿退还租房押金，东关派出所出面调解，双方协商次日退房才导致退房延迟，故延迟一日是按照协商约定的，并且次日胡其尧便更换了门锁，因此不存在租赁延期的说法。2.未如期缴纳租金是经过胡其尧同意的，且租房协议中并未明确延期缴纳租金的违约责任；3.广告牌门面都是东关街道统一装修定制，合同中并没有提及未及时拆除广告牌的违约责任。至于墙面、地面有孔状未恢复，樊倩燕多次表示愿意把房屋恢复原状，但胡其尧坚决不同意，并且墙面、地面在租赁房屋之前就存在孔状。4.门锁费根本不存在，胡其尧并未将樊倩燕的门锁退还。5.胡其尧的赔偿清单完全违背事实。6.樊倩燕已在2019年8月20日当天按胡其尧女儿陈述的金额，通过支付宝将水电费转到了水电费存折账户中，由于胡其尧未告知截至2019年8月20日的水电费确切是多少，所以樊倩燕暂扣了水电费存折。综上，樊倩燕认为胡其尧的反诉请求没有法律和事实依据，请求法院驳回胡其尧的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了水电费存折的银行明细，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：樊倩燕提供的《租房协议》（附房产证复印件）、短信记录、户名为胡其尧的存折，胡其尧提供的中国移动通信客户详单、银行明细、户名为胡其尧的存折复印件、《租房协议》复印件、樊倩燕所张贴的聊天记录的照片，以及本院调取水电费存折的银行明细，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.胡其尧提供的房屋情况的照片、视频，本院对照片、视频的真实性予以认定。2.证明一份，该证明不足以证明房子出租前的情况，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，胡其尧（甲方）将东关街道建东中路32-33号营业房两间租给樊倩燕（乙方），并签订《租房协议》，约定：“一、租赁时间为三年，从2016年8月20日到2019年8月20日，第一年租金为45000元，第二年租金为50000元，第三年租金为55000元。二、租金缴款期：在每年的租期截止前一个月的月底。银行汇款。三、因房屋租赁产生的房产租赁税、水、电、卫生等费用均由乙方承担，乙方因特殊情况经甲方同意乙方可将租房转移他人。四、如乙方装修，方案须征得甲方同意，一切费用由乙方负责，合同到期，所装修的固定物不作拆除，或者恢复原样，租赁期间乙方负责好门、窗、水、电维修保养并承担费用。五、押金5000元，签租房协议时乙方一次性付清，期满友好交接时退还乙方。注房屋状况：良好。六、双方约定的其他事项：房屋租赁税500元/年内由乙方承担，500元以外由甲方承担。” 2017年8月16日，樊倩燕支付胡其尧租金50000元。2018年8月20日，樊倩燕支付胡其尧租金55000元。 2019年8月20日，双方就退房事宜产生纠纷，胡其尧于下午15时29分拨打110。2019年8月21日15时04分，胡其尧再次拨打110。后胡其尧直接更换了门锁收回了房屋，但未将押金5000元退还樊倩燕。 另查明，胡其尧自述已于2019年10月底将东关街道建东中路32-33号营业房出售。 本院认为，樊倩燕与胡其尧签订的《租房协议》合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方约定押金期满退还，现樊倩燕主张退还押金，本院予以支持；至于利息，押金未能及时退还系双方存在纠纷导致，樊倩燕在履行协议过程中确实存在部分违约行为，故其主张利息依据不足，本院不予支持。 对于胡其尧的反诉诉讼请求，胡其尧主张樊倩燕对房子造成毁损，退房时未能将房屋恢复原状，存在违约，应当赔偿损失[包含卷闸门修复费300元、墙体表面拔除铁钉人工费750元（250元/工×3工）、油漆工工资600元（300元/工×2工）、水电工工资600元（300元/工×2工）、泥工工资150元（300元/工×0.5工）、油漆材料400元、水电材料300元]，本院认为，胡其尧提供的证据不足以证明房屋出租给樊倩燕前的原状，且胡其尧已将房屋出售，其已并非房屋所有权人，在房屋出售前胡其尧亦未对房屋进行维修，现其主张上述损失，依据不足，本院不予支持。樊倩燕在合同履行中逾期支付租金50000元、55000元属实，其辩称经胡其尧同意，但并无证据证明，本院不予采信；两次租金逾期天数分别为20天、16天，胡其尧要求按照年利率6%主张逾期利息311.82元，未超过中国人民银行规定的罚息利率上限，本院予以支持。租房协议到期日为2019年8月20日，房屋实际返还时间为2019年8月21日下午。樊倩燕认为房屋实际返还时间系双方协商同意的，但无证据予以证明，而胡其尧仅承认自愿延迟半日，故樊倩燕应当承担逾期半天的租金75.34元（55000元÷365天÷2）；胡其尧另行主张违约金1000元，无法律依据，本院不予支持。胡其尧要求樊倩燕承担换门锁的费用230元，但未提供票据予以证明，结合樊倩燕未返还钥匙、胡其尧确实更换了门锁的自述，本院酌定由樊倩燕承担100元。胡其尧主张拆除店牌并复原，本院认为，房屋已被转让，该反诉诉讼请求已无法实现，且《租房协议》并未明确樊倩燕拆除店牌的义务，本院对此不予支持。胡其尧要求樊倩燕支付店牌广告位有偿使用费3200元，无事实和法律依据，本院不予支持。胡其尧要求樊倩燕返还水电费存折，经查明，该存折已被注销，樊倩燕已将存折提交本院作为证据，胡其尧要求返还已无必要；至于水电费清单，协议并未约定樊倩燕应当提供水电费清单，且胡其尧本人亦可调取，故本院不予支持。胡其尧陈述因本案纠纷导致房屋未能出租以及售价偏低，产生损失，但未明确主张，本院在本案中不予处理。 综上，对当事人诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、胡其尧返还樊倩燕押金5000元； 二、樊倩燕赔偿胡其尧逾期支付租金违约金311.82元、逾期租金75.34元、门锁费100元，合计487.16元； 上述一、二两项经折抵，实际由胡其尧支付樊倩燕4512.84元，于本判决生效之日起五日内履行； 三、驳回樊倩燕的其他诉讼请求； 四、驳回胡其尧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，由樊倩燕负担；反诉受理费25元，由胡其尧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张炯炯 人民陪审员  金晓梅 人民陪审员  沈文娟 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  沈梦娣 附：相关法律条文和司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后者赔偿损失等违约责任。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条…… 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。