河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初29554号原告（反诉被告）张策，男，1987年2月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托代理人常争争，河南新良明律师事务所实习律师。被告李海伟，男，1978年5月10日出生，汉族，住河南省舞阳县。被告（反诉原告）赵琳琳，女，1979年3月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人闫胤宏，河南金苑律师事务所律师。第三人河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19号楼53号。法定代表人邓鹏，首席运营官。委托代理人陈芳芳，该公司员工。原告张策与被告李海伟、被告赵琳琳、第三人河南真二房产经纪有限公司以及反诉原告赵琳琳与反诉被告张策房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张策及其委托代理人魏权伟、常争争、被告李海伟、被告（反诉原告）赵琳琳及其委托代理人闫胤宏、第三人河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产经纪公司）委托代理人陈芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张策诉称：原被告及第三人于2016年9月20日签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》，约定被告将位于郑州××产业开发区电厂路35号8号楼2单元18层181号的房屋以970000元的价格卖给原告。双方签订合同后，原告向被告支付了100000元购房定金及100000元的房屋首付款。合同约定原被告于签订合同七个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，但被告始终拒绝配合原告履行合同约定。原告多次要求被告履行合同约定的义务，但被告自合同签订后至今始终拒绝向原告履行义务。故请求判令：1、解除原被告及第三人于2016年9月20日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》；2、被告向原告双倍返还购房定金200000元；3、被告向原告返还购房首付款100000元并按照年利率6%支付利息；4、被告向原告支付逾期违约金291000元；5、被告赔偿因其违约给原告产生的其他经济损失（房产评估费10000元、中介全程服务费4500元）。被告李海伟辩称：当初我签订该房屋买卖合同之前借了高利贷，被高利贷逼得没办法了，而且签订该合同的介绍人就是向我放高利贷的人。合同是我签订的，但并不是我的真实意愿，我是背着赵琳琳签的，因其不予配合，剩下的手续均无法办理，故该合同不能继续履行。2019年6月，我和赵琳琳离婚。我同意原告的诉讼请求第一项，对第二、三、四项有异议，认为数额过高。被告赵琳琳辩称：原告张策与被告李海伟、第三人河南真二房产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同是无效合同，理由如下：1、李海伟无权处理赵琳琳的房产；2、真二网作为居间人，在明知李海伟没有房屋处分权的情况下仍然进行居间介绍业务，应当承担合同无效后的相应责任；3、赵琳琳自始至终对上述单方所签协议以及后来的纠纷不知情，一直到执行阶段才发现自己的房屋被上述三方进行了处分。赵琳琳对原告的诉讼请求不予认可，在合同签订过程中，真二网负有失察责任，导致赵琳琳无端遭遇诉讼，并造成相应损失。第三人真二房产经纪公司辩称：2016年上半年，张策是我公司的客户，当时给他推荐了不少房子，他没有中意的。有一天他联系我公司说有一套房子来公司签订合同，我公司只是代办，不知道房子的具体情况，只知道是通合盛世的一个三居室。当时是张策约着李海伟直接来的，来的时候李海伟带有其妻子的身份证原件、共有的房产证、补经济适用房差价的税票，资料齐全。我公司对李海伟说这套房子是你和你妻子共有的，需要你妻子来签字，李海伟说他替他妻子签字就行。结婚证当时带没带不太确定，应该带有一个红色的本本。签订房屋买卖合同是双方真实意愿，签订合同的第二天，我公司和张策、李海伟去进行了房屋产权调查，当时该房屋没有任何的抵押、查封，只有350000元的交行贷款。在房屋没有问题的情况下，张策把200000元首付款给了李海伟。随后公司安排评估，评估之后多次约李海伟去银行面签，李海伟刚开始说房子卖便宜了要涨价，第一次说涨价70000元，又签订了补充协议，双方达成共识后，李海伟还是不配合，我公司联系双方进行沟通，但是联系不上李海伟。反诉原告赵琳琳反诉称：张策、李海伟、真二房产经纪公司在我方不知情的情形下签订了房屋居间买卖协议，严重侵害了我方的合法权益。我与李海伟于2007年12月结婚，2010年8月我父母出资为我购买了位于郑州市高新技术产业开发区电厂路××院××楼××单元××号的经济适用房。在我怀孕及生子期间，李海伟在我不知情的情况下，伪造我的签名与张策及真二房产经纪公司签订了《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及《补充协议》，该两份协议没有一份是我本人签署的，我也没有出具过任何委托书。2014年年底，在我怀孕期间，李海伟不但没有尽到任何丈夫责任，反而以各种借口向我父母要钱，最终导致双方离婚。李海伟在外面的任何借款我均不知情，也没有用于夫妻家庭生活。2019年3月28日，我听单位同事说淘宝网上有一处拍卖房产和我家房屋位置一致时，才发现自己的房屋被登封市人民法院拍卖。我立即向登封市人民法院提出执行异议，经查寻得知张策与李海伟以房屋买卖违约为名，在郑州高新技术产业开发区人民法院达成了调解协议，并向法院申请拍卖该房屋。此后数月我不断往返于登封市人民法院和郑州高新技术产业开发区人民法院之间，直至2019年7月30日郑州高新技术产业开发区人民法院做出（2019）豫0191民特监3号民事裁定书，撤销了（2017）豫0191民特1253号民事裁定书。在此期间我共计花费交通费、律师费等费用30000多元。故请求判令：1、确认张策、李海伟、真二房产经纪公司于2016年9月20日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》、于2016年9月21日签订的《补充协议》无效；2、张策、李海伟、真二房产经纪公司连带赔偿反诉人经济损失30000元。反诉被告张策辩称：1、张策作为反诉被告主体不适格，反诉人的损失是由李海伟造成的，与我方无关；2、本案居间合同合法有效，不存在合同法规定的合同无效情形；3、（2017）豫0191民特1253号民事裁定书被撤销是系因李海伟原因造成，我方在整个过程中没有过错；4、反诉人主张的损失应当去找李海伟，我不应承担责任。李海伟辩称：无异议。真二房产经纪公司辩称：对赵琳琳主张的损失不予认可。我公司不知道李海伟的妻子知不知情，但是评估公司已经去他们家评估了，现在又说是其父母购买的。我公司不知道李海伟夫妻关系如何，但是出问题应该是李海伟的责任，我公司不应承担赔偿责任。经审理查明：2016年9月20日，李海伟作为卖方（甲方），张策作为买方（乙方），真二房产经纪公司作为居间方（丙方），签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：房屋坐落于高新技术产业开发区电厂路35号8号楼2单元18层181号，房屋所有权人为赵琳琳，房屋共有权人为李海伟，房屋所有权证书号为郑房权证字第1401124449-1、1401124449-2，权属性质为经济适用房。经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币970000元。甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金105000元（真二网保管5000元，业主收走100000）元，作为履行本合同的担保。甲乙双方于签订本合同7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款（以银行贷款为准）存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由银行放贷后向甲方支付。该房屋处于抵押状态，甲方应自本合同签订后15个工作日内向贷款银行提出还款申请。本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。原告在该协议乙方处签字，该协议甲方处签有“李海伟、赵琳琳”。该处赵琳琳字迹系由李海伟所签，庭审中真二房产经纪公司称签订合同时赵琳琳未到场，李海伟未提交赵琳琳出具的授权委托书。2016年9月20日，真二房产经纪公司出具收据一份，确认收到张策全程服务费4500元。2016年9月21日，李海伟出具收条一份，载明：“今收到张策购买李海伟位于高新技术产业开发区电厂路35号8号楼2单元18层181号房产首付款200000元，其中包含定金100000元”。张策与李海伟曾就该房屋退款及违约金事宜达成调解协议如下：1、经双方一致同意，申请人李海伟、赵琳琳退还申请人张策购房定金10万元、购房首付款10万元，支付违约金14.5万元，共计34.5万元整；申请人李海伟、赵琳琳分两期支付，第一期25万元于2017年8月10日前支付，第二期9.5万元于2017年8月30日前支付完毕。2、若申请人李海伟、赵琳琳未按本协议履行约定的付款义务，申请人张策有权就上述款项一并申请强制执行。3、申请人张策自愿放弃其他诉讼请求。本院于2017年7月28日作出（2017）豫0191民特1253号民事裁定书对此予以确认。后赵琳琳对此提出异议，并要求撤销该裁定书。本院经审查，认为赵琳琳未在调解协议及调解笔录上签字，亦未授权他人，不能表达其真实意思，且未事后追认，并于2019年7月30日作出（2019）豫0191民特监3号民事裁定书，撤销（2017）豫0191民特1253号民事裁定。另查明，李海伟与张策签订调解协议后未履行还款义务，张策向本院申请强制执行，并于2019年2月18日支付涉案房屋的资产评估费10000元。以上事实，有张策提交的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同、交通银行客户回单、招商银行转账业务回单、收条、收据、房产评估费发票各一份、赵琳琳提交的（2019）豫0191民特监3号民事裁定书一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。赵琳琳提交有存折、承诺书各一份、银行流水记录二份，欲证明该房屋系由其父母出资并赠予其本人。因该证据与本案关联性不足，故对该证据在本案中不予采纳。本院认为：张策与李海伟所签《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》显示该房屋所有权人为赵琳琳，李海伟为共有人，但该合同卖方处仅有李海伟个人签字，出卖人处“赵琳琳”的字迹系由李海伟所签，赵琳琳亦未向李海伟事前出具授权委托或事后予以追认。因涉及房屋的处分并不属于家事代理的范畴，故李海伟签订该房屋买卖居间合同的行为属于无权处分。因该无权处分行为并不影响合同效力，且赵琳琳作为李海伟当时的配偶，其对李海伟该行为不予追认，故在因此导致该合同无法继续履行的情况下，对张策请求解除该《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，李海伟应将从张策处收取的购房款200000元予以返还。该合同约定“甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金105000元（真二网保管5000，业主收走100000），作为履行本合同的担保”，李海伟向张策出具的收条亦记载有“收到首付款200000元，其中包含定金100000元”，现因李海伟的违约行为导致该合同解除，李海伟应双倍返还张策定金100000元。张策与李海伟所签合同约定，“本合同签订后甲乙双方中的任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金”，张策并按总房款的30%请求李海伟向其支付违约金291000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方所签合同对于定金作有约定，张策并按定金罚则主张双倍返还该定金，故其在主张定金的同时一并主张违约金，且其所主张该违约金数额明显过高的情况下，本院对原告该违约金请求不予支持。张策请求李海伟支付占用首付款利息，因本院判令李海伟向其双倍返还定金部分已可弥补其损失，故对其该请求本院不予支持。张策请求李海伟赔偿房产评估费损失10000元、中介全程服务费损失4500元。本案中，张策与李海伟曾就退还房款及相关定金违约金达成调解协议，在进入执行后张策支付有评估费10000元。因（2017）豫0191民特1253号民事裁定书因“赵琳琳未在调解协议及调解笔录上签字，亦未授权他人，不能表达其真实意思，且未事后追认”而被撤销，故张策因此所支付的该10000元属于其损失，应由李海伟予以赔偿。张策在签订本案合同时，另向真二房产经纪公司支付有全程服务费4500元，该合同后因李海伟的违约行为导致解除。因在该合同签订过程中，真二房产经纪公司并未对李海伟是否持有相关委托手续尽到合理审查义务，且因该合同解除，其并未实际进行全程服务，故根据各方过错程度，本院认定原告该中介费损失应由李海伟向其承担50%即2250元。综上，李海伟应返还张策购房款200000元、双倍返还定金100000元、赔偿损失12250元，以上共计312250元，对于张策请求数额过高部分本院不予支持。张策请求赵琳琳承担付款责任，因该房屋买卖合同并未经赵琳琳签字确认，其亦未进行事先授权或事后追认，故张策请求赵琳琳承担付款责任依据不足，本院不予支持。赵琳琳提起反诉，请求确认2016年9月20日的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及2016年9月21日《补充协议》无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，李海伟无权处分涉案房屋，但其该行为并不必然导致合同无效，故对赵琳琳该反诉请求本院不予支持。赵琳琳提起反诉请求张策赔偿其经济损失30000元，其对该主张并未提交证据予以证明，故对其该请求本院不予支持。赵琳琳以李海伟、真二房产经纪公司作为反诉被告，请求其赔偿经济损失。因反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人，故赵琳琳对李海伟、真二房产经纪公司提出的反诉不符合反诉条件，本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告张策与被告李海伟、第三人河南真二房产经纪有限公司于2016年9月20日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。被告李海伟于本判决生效后10日内，返还原告张策购房款及双倍定金部分共计300000元、赔偿损失12250元，以上共计312250元。驳回原告张策的其他诉讼请求。驳回反诉原告赵琳琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5014元，由原告负担2022元，由被告李海伟负担2992元。反诉案件受理费275元，由反诉原告赵琳琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年五月二十五日书记员  宋婕