广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终5786号上诉人（原审原告）：李国文，男，汉族，1961年2月23日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐军辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市建城房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区珠光路80号201房。法定代表人：李韧，总经理。委托诉讼代理人：周倩仪，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠鸿，女，该公司员工。上诉人李国文因与被上诉人广州市建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李国文上诉请求：1.撤销一审判决，改判建城公司在越秀区厂后街5号越秀尚御大厦x幢另行提供建筑面积60.5688平方米的房屋安置李国文；2.一审、二审诉讼费均由建城公司负担。事实与理由：一、一审遗漏查明重要事实，直接错误认定建城公司已依约完成安置回迁义务。1.一审法院遗漏查明原拆迁人就被拆迁房屋分别签订了两份不同的拆迁安置协议，需提供两套不同的拆迁安置房，且遗漏查明原被拆迁房屋为华侨房屋。根据原广州市国土局房地产管理局与广东华侨房产开发公司(以下简称华侨房产公司)于1997年3月13日签订的《拆迁代管华侨房屋补偿协议书》可知，原被拆迁的文德南路小隐大巷5号属于华侨房屋。根据1995年5月9日颁行的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十四条规定：“拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止。”，除前述补偿协议外，华侨房产公司于1997年7月8日又与李国文签订《广州市房屋拆迁安置协议》。根据上述两份协议约定，华侨房产公司拆迁小隐大巷x号华侨房屋，应将坐落在“(原)东山区文德南路二十七层新楼东梯x单元第十x层北方位”的房屋作为产权补偿给原业主，同时将“新建回迁楼第四层C套房”安置给李国文回迁居住。2.一审法院遗漏查明广州市国土资源和房屋管理局在2007年7月4日发布的挂牌公告中已明确要求竞买人应详尽了解出让地块现状及所列条件。建城公司竞买时应清楚知道涉案被拆迁房屋早在1998年11月已整幢撤管还给产权人，建城公司竞得涉案地块后，必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定提供回迁房屋进行补偿安置，即前述两份协议的权利义务均已由建城公司继受，也即建城公司需提供产权补偿给原业主，亦须解决李国文的回迁住房问题。故案涉3xx、3xx号房要么作为产权补偿给原业主，要么作为安置房继续交给李国文承租使用。本案中，案涉3xx、3xx房位于三楼，更符合拆迁安置协议的约定，应属于安置给李国文的回迁房。建城公司将其产权移交给房管站，则应该另觅其他房屋作为产权补偿交给原业主。3.一审法院遗漏查明涉案房屋拆迁补偿相关工作均应适用1997年9月1日实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》。建城公司将涉案310、311房先安置李国文后，又将该两房补偿给广州市住房和城乡建设委员会，属于“同一安置房重复安置被拆迁人”的情形，违反《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十三条规定。4.一审法院遗漏查明：李国文回迁安置后，建城公司未依约与李国文签订新的租赁合同的事实。二、建城公司未依约承继原拆迁人华侨房产公司签订的两份房屋拆迁安置协议，谎称涉案房屋原产权人不明，实行“一屋双安置”，侵犯李国文的居住权。1.李国文向政府承租涉案房屋多年，并无专业技能和途径了解相关情况，仅知交租给房管站，并不了解房屋性质和产权人情况，直至被原产权人于2019年5月起诉时才知道涉案房屋原为华侨房且早于1998年撤管返还原业主。而建城公司作为专业开发商，理应知晓原被拆迁房屋属于华侨房屋，却谎称原产权人不明。2.建城公司在2016年2月25日与李国文签署《房屋拆迁安置协议》时，刻意隐瞒华侨房屋的性质，并欺骗李国文称已将房屋移交越秀区房管局代管，告知李国文回迁后继续与房管局签订租赁合同，交付租金给房管站即可。李国文因为相信回迁房屋的原产权人不明，以为只要与房管局签订新的租赁合同应可以长久居住，所以才与房管局签订新的租赁合同。建城公司在明知房屋一旦移交越秀区房管局则必将要发还原业主的情况下，仍声称“房屋原产权人不明”，属欺诈行为，建城公司理当承担赔偿责任，另行安置李国文。3.建城公司并未在2016年2月25日前将回迁房屋移交越秀区房管局代管，其于2017年3月才移交产权给广州市住房和城乡建设委员会。即建城公司与李国文在2016年签订安置协议时，不仅隐瞒房屋已有产权人的情况，更捏造该房屋已移交房管局的事实，欺骗李国文签订案涉拆迁安置协议，该协议为无效合同。三、即使建城公司并不知晓案涉房屋属于华侨房屋，一旦其将房屋移交越秀区房管局后，意味着《广州市房屋拆迁安置协议》所述的回迁安置无论在事实上还是法律上均无法持续，建城公司有义务另觅同等房屋安置李国文。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百七十四条规定，建城公司有义务保障其交付给李国文的回迁安置房不受任何第三人主张权利的侵扰，该等义务不以建城公司是否存在过错为承责的前提。如果建城公司交付的安置回迁房被原业主主张权利，建城公司即应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行或采取补救措施的违约责任，即另行安置李国文。四、本案中，建城公司实施“一屋双安置”的行为有违《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款的规定。李国文身患心脏病，妻子下岗多年，家境困难，拆迁20年后才回迁入住涉案房屋不到4年，即面临房屋被产权人收回而导致无房居住的困境。建城公司的行为严重侵犯了李国文的居住权，恳请二审法院依法改判。被上诉人建城公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李国文的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、建城公司不存在对李国文进行双安置的法定及约定义务。1.李国文应举证证明被拆迁房屋是侨房，否则应承担举证不能的法律后果。2.现行法律法规没有赋予李国文要求建城公司双安置的权利。根据1997年《贯彻市人大常委会审阅通过〈关于加大本市落实侨房政策工作力度〉决议的意见》及2009年《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》的相关规定内容，均明确“侨房在发还产权人后，应由产权人与原承租人签订租赁协议”，故侨房承租人的租赁问题应由产权人处理，与开发商无关，建城公司没有双安置的法定义务。3.建城公司与李国文签订的《房屋拆迁安置协议》已明确回迁安置方式，不存在李国文所称的“双安置”。二、建城公司与李国文签订的《房屋拆迁安置协议》是双方真实意思表示，不存在任何隐瞒和欺诈行为，该协议合法有效，且已履行完毕。李国文无权要求建城公司变更安置其他房屋或作出弃租补偿。2019年7月31日，李国文向一审法院起诉请求判令：1.变更建城公司于2016年2月25日签订的房屋拆迁安置协议安置李国文回迁越秀区厂后街5号3xx、3xx号房的约定，判决建城公司在前述回迁大楼另行安置建筑面积68.5688平方米的房屋作为李国文回迁；2.如果建城公司不能按上述第一项诉讼请求另行安置李国文回迁，则应参照弃租的标准赔偿李国文的损失。一审法院经审理查明：1997年7月8日，华侨公司（拆迁人、甲方）与李国文（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字1xx号房屋拆迁许可证批准，拆除文德南路小隐大巷x号的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积11.48平方米，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1997年7月31日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁，甲方每月补助360元；甲方应于2001年7月31日前，在文德南路新建回迁楼副楼第四层，产权属于公有的C套间，居住面积20平方米安置给乙方回迁居住等。之后，李国文户迁出原址房屋。因华侨公司未能如期进行开发建设，涉案房屋所在的越秀区珠光路80-108号、文德南路100-116号、厂后街5-35号地段被纳入我市在册烂尾地块。2007年7月4日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，公开挂牌出让包括涉案地块在内的五宗地的国有土地使用权，其中明确涉案地块出让的附带条件包括：1.竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；2.竞得人必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁手续等。后建城公司竞买取得涉案地块土地使用权。2016年2月25日，建城公司（拆迁人、甲方）与李国文（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除文德南路小隐大巷x号的房屋，乙方是该屋的使用人，使用面积11.48平方米，有正式户口的实际居住人口3人；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口3人每人每月120元计发放给乙方临迁补助费，合计每月补助360元；甲方应于2016年6月30日前，在征用范围内新建大楼（第B幢）第三层北向（房号3xx、3xx），产权属于公有的居住面积20平方米安置给乙方回迁居住；甲方安排乙方回迁B310房（建筑面积30.2990㎡）、B311房（建筑面积30.2978平方米）合共60.5968平方米（按实测建筑面积计算为准），由于房屋原产权人不明，房屋已移交越秀区房管局代管，回迁后回迁房由越秀区房管局管理及按相关标准收取租金，与甲方无关等。2016年5月17日，李国文办理了涉案3xx、3xx房的收楼手续。2017年3月21日，建城公司（甲方）与广州市住房和城乡建设委员会（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区文德南路小隐大巷3号，原址房屋用途为住宅，产别代管，建筑面积139.2688平方米；文德南路小隐大巷3号作原址产权调换补偿，面积139.2688平方米，评估价值为2590400元，该房屋属于旧城范围，增加20%为3108480元，补偿安置房屋地址是新建回迁大楼厂后街5号310房（实测建筑面积30.2843平方米，评估价值为941933元）、厂后街5号311房（实测建筑面积30.2845平方米，评估价值为941939元）、厂后街5号401房（实测建筑面积77.8289平方米，评估价值为2446474元），合共实测建筑面积138.3977平方米，评估价值为4330345元……该房屋有原租户余荣增、李国文，均已原址回迁安置，余荣增安置厂后街5号401房，李国文安置厂后街310、311房等。2017年7月19日，广州市越秀区房屋管理局向广州市越秀区第三房屋管理所发出接管通知书，通知该所接管涉案厂后街5号3xx、3xx、4xx房。2017年9月8日，李国文与广州市越秀区第三房屋管理所就涉案厂后街5号3xx、3xx房分别签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定租赁期限自2017年8月1日起至2018年6月30日止。2018年9月26日，广州市越秀区第三房屋管理所向雷耀时等业主发出通知，明确涉案厂后街5号3xx、3xx房自2018年10月1日起撤管发还业主自行管业。该通知所附原承租人情况表记载，上述3xx、3xx房承租人为李国文。雷耀时等人已向一审法院提起诉讼，要求李国文及其同住人员交还涉案厂后街5号3xx、3xx房及支付房屋使用费等，该案正在审理过程中。本案一审审理过程中，李国文明确其要求建城公司另行安置越秀区厂后街5号B4xx、4xx、9xx房。一审法院认为，李国文、建城公司自愿签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该协议约定，李国文同意建城公司安置其回迁涉案厂后街5号3xx、3xx房居住，“由于房屋原产权人不明，房屋已移交越秀区房管局代管，回迁后回迁房由越秀区房管局管理及按相关规定标准收取租金，与甲方无关”。无论是李国文与建城公司签订的拆迁安置协议，还是李国文与华侨公司签订的拆迁安置协议，均未约定拆迁人需对李国文户进行“双安置”。现建城公司已依约将涉案厂后街5号310、311房交付给李国文户回迁入住，亦将该房屋移交房管部门管理，李国文也就该房屋的使用与广州市越秀区第三房屋管理所签订了租赁合同，因此建城公司已依约完成安置李国文回迁的义务。李国文因该房屋被房管部门发还产权人而要求建城公司重新安置依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2019年12月13日作出如下判决：驳回李国文的诉讼请求。一审案件受理费100元由李国文负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，1.双方当事人均确认如下事实：李国文于2016年5月17日被回迁安置至涉案3xx、3xx房，此后与房管部门签订了租赁合同，到期后未续签，已向房管部门缴清房屋发还产权人之前的租金。2.双方当事人均称其于2016年2月25日签订《房屋拆迁安置协议》时并不清楚房管局会于2018年9月通知业主发还房屋。3.李国文确认其已拿齐了临迁费，并表示其至今仍居住使用涉案房屋，其一家人名下没有房产，其曾去申请低保但被拒绝，其不了解其是否符合申请公租房的条件。二审另查明如下事实：1.李国文在二审中提交一份经公证的《拆迁安置及补偿补充协议》复印件，其中载明：李国文的回迁面积、拆迁补偿费及交通费等仍按1997年7月8日与华侨房产公司签订的拆迁安置协议；李国文同意建城公司的回迁期限为5年，自2007年9月11日起算；李国文不再向城建公司追讨华侨房产公司拖欠费用的违约赔偿；鉴于该项目设计有变更，故双方同意对回迁楼层、朝向等具体条件重新协商，具体位置以双方签订的新的拆迁补偿协议和安置协议为准；等。拟证明建城公司在2007年9月11日经竞买取得案涉案地块后，于2007年9月28日与李国文签订了该协议，承继了1997年的《房屋拆迁安置协议》。建城公司确认该协议的真实性，但认为当时双方签约是为了明确回迁房屋的面积、回迁期限及欠付款项，且双方在该协议中明确约定同意重新协商确定回迁楼层、朝向并签订新的拆迁安置协议，故双方回迁安置义务应以2016年2月25日签订的内容为准。2.就原产权人雷耀时等人起诉李国文物权保护纠纷一案，一审法院于2019年12月25日作出（2019）粤0104民初21212号民事判决书，判令李国文及其同住人员搬离涉案3xx、3xx房，并支付2018年10月1日至2019年9月1日的房屋使用费等。李国文与建城公司均确认双方对上述判决书所查明事实均无异议，且均未对该判决提出上诉，该判决书已经发生法律效力。该判决书中查明广州市越秀区第三房屋管理所于2018年9月26日向承租人李国文发出了撤管发还给业主自行管业的通知。3.李国文于2020年5月11日向本院提交《申请书》，要求责令建城公司提交其与原拆迁人华侨房产公司于2006年4月26日签订的《盘活珠光路地块项目合作协议书》、与原广州市国土资源和房屋管理局于2007年签订的《拆迁安置及补偿补充协议》。对此，建城公司认为该两份协议与本案无关，不同意提交。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，从李国文的诉讼主张及（2019）粤0104民初21212号案查明事实来看，李国文系因被涉案房屋的产权人起诉搬迁而提起本案诉讼，请求变更其与建城公司于2016年2月25日签订的《房屋拆迁安置协议》中有关回迁安置涉案310、311房的约定，即李国文要求建城公司对其另行安置或按弃租标准赔偿其损失。但是，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款有关“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，变更合同需经双方协商一致，而从现有证据及双方当事人诉辩主张、陈述来看，建城公司并不同意李国文提出的有关变更合同的诉讼主张，且经本院主持调解，双方亦不能达成协商一致意见。另一方面，审查该《房屋拆迁安置协议》是双方当事人自愿协商签订，系双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效并无不当，本院予以确认。鉴于建城公司已依约将涉案310、311房交付给李国文户回迁入住，亦将该房屋移交房管部门管理，李国文也就该房屋的使用与广州市越秀区第三房屋管理所签订了租赁合同，因此建城公司已依约完成安置李国文回迁的义务。李国文认为建城公司应与其签订租赁合同的上诉意见，既无充分合同依据，亦与事实不符。上述租赁合同期满后，房管部门未与李国文续签合同，并于2018年9月分别向李国文与产权人发出撤管发还业主的通知。经本院询问，李国文与建城公司均表示双方于2016年2月25签订涉案拆迁安置协议时，并不清楚房管部门将于2018年9月发出上述撤管发还通知，李国文亦不能举证证明建城公司对此知情而向其隐瞒，故李国文上诉主张建城公司签约时存在隐瞒事实的欺骗行为，依据不足，本院不予采纳。二审中，李国文亦确认其已拿齐临迁费。基于上述事实及分析，李国文因涉案房屋被房管部门发还产权人，产权人起诉要求李国文搬迁而要求建城公司重新安置的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予支持。对于李国文在二审中提出责令建城公司提交两份协议的申请，建城公司明确表示不同意提供，而该两份协议均系建城公司与案外人签订，且从李国文申请理由来看，该两份协议与本案缺乏直接关联，故本院认为李国文该申请并不影响本案事实认定。综上所述，李国文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李国文负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月二十日书记员 张冰玲李逸丹