北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终2488号上诉人（原审被告）：邢燕燕，女，1980年4月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区三羊中路6号院6号楼2层201。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：甄庆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巧霞，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人邢燕燕因与被上诉人北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称：金融街公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院发回重审后，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢燕燕上诉请求请求撤销一审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。金融街公司在举证期限届满前已经提交了证明其主张的证据，之后其所提交的证据已经超过举证期限，一审法院主动要求金融街公司提交证据违反了法院居中裁判、客观中立的原则，一审法院不能以超过举证期限的证据作为认定事实的主要依据；二、金融街公司所主张的租金和违约金已经超过诉讼时效。2015年7月6日前，金融街公司未向我方催收租金及违约金，也没有任何催收行为，金融街公司在庭审中出示的两份律师函，一份邮寄地址错误，一份将我方的电话写错，且快递单为复印件，实际上我方确实未收到该两份函件；三、一审法院认定事实错误。我方在2015年2月6日已经搬离了涉案房屋，金融街公司在2016年12月10日将涉案的121号房屋交给物业公司使用，金融街公司与案外人北京同盛安电力工程有限公司于2017年8月10日就涉案的109号、122号、123号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，均载明未出租。原审法院在未向案外人徐伟、北京同盛安电力工程有限公司核实涉案房屋使用的情况下，仅依据金融街公司的关联物业公司单方制作的文件即认定我方在房屋租赁合同期限届满之后继续占有使用涉案房屋的行为对我方极其不公。金融街公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。金融街公司向一审法院起诉请求：1、确认金融街公司和邢燕燕签订的《房屋租赁合同》于2017年9月23日解除；2、判令邢燕燕支付欠付租金及违约金，要求支付至涉案房屋实际腾退日；3、判令邢燕燕支付欠付物业费、供暖费及水电费，要求支付至涉案房屋的实际腾退日；4、判令邢燕燕承担本案受理费、公告费、律师费。一审法院经审理认定事实如下：2013年2月7日，金融街公司（甲方）与邢燕燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将17号楼109、121、122、123房产租赁给乙方使用，建筑面积为1679.95平方米（121房屋租赁面积为265.97平方米，其余租赁面积为1413.98平方米），房屋用途仅限于超市用途，租赁期限为3年，从2013年2月7日起至2016年2月6日。自甲方交付租赁物业之日起，甲方给予乙方免租期共计12个月，分别每年前四个月为免租期，但此期间因乙方原因发生的各项费用，由乙方自行承担。本合同所述租赁费用只包括租金。乙方不得以任何理由扣减和抵消租赁费用。租金标准为0.7元/天/平方米，每月租金为35279元，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租金按半年支付，在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付2个月租金共计70558元，以后租金缴纳分别为：2013年7月6日前支付6个月租金211674元；2014年1月6日前支付2个月租金70558元；2014年7月6日前支付6个月租金211674元；2015年1月6日前支付2个月租金70558元；2015年7月6日前支付6个月租金211674元。以上约定的租金日期均需提前一个月支付，如续租则每半年（提前一个月）支付下6个月租金。租赁期间，甲方免收物业费及供暖费，而乙方因正常经营、使用之需要的煤气费、水、电、电话费等均由乙方承担，如该部分费用调整时，乙方应按照调整后的费用缴纳。本合同期限届满，如乙方续租，本合同自动续租三年，续租期租金为0.85元/天/平方米（不包含物业费及供暖费）。关于保证金，双方约定在签署本合同之日，乙方应向甲方缴纳相当于2个月租赁费用保证金，作为乙方如实履行本合同各项条款的保证金，金额为70558元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，抵偿由乙方之违约行为造成甲方损失以及应支付给甲方违约金，保证金不足以抵偿的部分，由乙方补足。租赁期间，如乙方需退房，必须提前3个月书面通知甲方，双方经协商一致解除合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的万分之二向甲方支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金，乙方如拖欠租金达90天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并按本条第三款约定的标准要求乙方承担违约责任。合同签订后，邢燕燕分别于2013年2月7日交纳押金70558元及租金70558元，于2013年7月10日交纳租金211674元。2017年1月23日，金融街公司委托北京观韬中茂律师事务所向邢燕燕发送律师函（送达地址：17号楼109、121、122、123房屋），要求邢燕燕支付违约金、欠付房屋租金及房屋占有使用费。2017年8月28日，金融街公司向邢燕燕发送合同解除通知书（送达地址：7号楼4单元402室），要求终止房屋租赁关系、邢燕燕搬离涉案房屋及支付拖欠的租金及违约金，该解除通知书于2017年9月23日送达，签收信息显示为“他人签收，快递柜”。根据北京金融街住宅物业管理有限责任公司金色漫香林物管中心提供的《华联超市水、电费统计表》和北京市城建物业管理有限责任公司金色漫香林物管中心提供的《一期17号楼商业（109）华联超市水、电费统计表》可反映涉案房屋水电费支出情况。另查，109房屋、122房屋、123房屋的所有权人于2017年10月20日变更为北京同盛安电力工程有限公司。在金融街公司与北京同盛安电力工程有限公司于2017年8月10日签订的《北京市商品房现房买卖合同》中，房屋租赁情况均载明未出租。在本案审理过程中，金融街公司主张涉案租赁合同到期后，原合同自动续签；邢燕燕主张涉案租赁合同到期后，其从涉案房屋搬离，双方合同终止；双方均认可徐亮（邢燕燕配偶）代邢燕燕于2017年11月6日将涉案房屋的钥匙交付金融街公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。金融街公司与邢燕燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行合同权利和义务。金融街公司依合同约定向邢燕燕交付房屋，邢燕燕应依合同约定履行向金融街公司交纳租金的义务。本案争议的焦点之一为租赁期间届满，双方租赁合同是否存在续租情况。根据涉案租赁合同约定，如乙方续租，本合同自动续租3年。租赁期满，乙方如需续租，应提前60天书面通知甲方，如双方协商一致，另行签订房屋租赁合同。本案中，金融街公司未提供证据证明其与邢燕燕达成续租的合意，且未提供充足的证据证明邢燕燕在房屋租赁合同届满后继续使用涉案房屋用于超市使用，故对于金融街公司主张双方租赁合同续租的主张，法院不予支持。故法院认定双方租赁合同于2016年2月6日合同期限届满时终止。经核算，扣除邢燕燕已经给付的房屋押金及租金，邢燕燕仍应给付租金493906元。合同终止后，邢燕燕负有将涉案房屋腾空并交付金融街公司的义务，金融街公司亦负有在邢燕燕欠付租金但未明确表示续租的情况下积极履行收房义务或与邢燕燕另行签订房屋租赁合同，避免经济损失扩大。鉴于在合同终止后邢燕燕未提供证据证明其已腾房且履行房屋交付义务，故金融街公司主张邢燕燕支付上述期间的租金（实为房屋占用费），于法有据，法院予以支持。关于109房屋、122房屋、123房屋，鉴于上述房屋于2017年10月20日变更所有权人，故金融街公司仅可主张自2016年2月7日至2017年10月19日期间的占用费。关于121房屋，鉴于金融街公司认可该房屋于2016年12月10日起由物业公司装修，故金融街公司仅可主张自2016年2月7日至2016年12月9日期间的占用费。至于占用费标准，法院参照租金标准及双方过错程度，酌情予以确定。综上，法院酌情确定邢燕燕应支付金融街公司房屋占用费共计500000元。关于违约金，双方约定承租方逾期支付租金，违约金累计不超过3个月租金即105837元，金融街公司主张高于该部分的违约金，法院不予支持。关于金融街公司主张物业费及供暖费的诉讼请求，鉴于租赁期内金融街公司免收物业费及供暖费，法院在酌定占用费时参照租金标准，故在占用费中已经考虑上述费用，故不再单独支持。关金融街公司主张邢燕燕给付水费、电费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关金融街公司主张邢燕燕给付律师费的诉讼请求，无明确合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、邢燕燕于判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司欠付房屋租金493906元；二、邢燕燕于判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司房屋占用费500000元；三、邢燕燕于判决生效之日起十日内给付北京金融街奕兴置业有限公司违约金105837元；四、驳回北京金融街奕兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，邢燕燕主张其于2015年2月从涉案房屋搬离，但未能提交证据予以证明，金融街公司对邢燕燕主张的搬离时间不予认可。对于北京金融街住宅物业管理有限公司金色漫香林物管中心提供的《华联超市水、电费统计表》和北京市城建物业管理有限责任公司金色漫香林物管中心提供的《一期17号楼商业（109）华联超市水、电费统计表》的真实性，双方均予以认可，但邢燕燕只认可2015年2月之前统计表的关联性，认为此后其已搬走，相关费用与其无关。2015年2月之后的统计表，有徐伟签字，徐伟系徐亮的哥哥，邢燕燕与徐亮系夫妻。另查明，房屋租赁合同签订后，邢燕燕与徐亮在涉案房屋注册成立北京浚翔晨茂商贸有限公司，该公司目前注册地址仍在涉案房屋。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，金融街公司与邢燕燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效。金融街公司依合同约定向邢燕燕交付房屋，邢燕燕应依合同约定履行向金融街公司交纳租金的义务。根据约定，租赁合同于2016年2月6日合同期限届满时终止。经核算，扣除邢燕燕已经给付的房屋押金及租金，邢燕燕仍应给付租金493906元。合同终止后，邢燕燕未将房屋交还出租人，应继续支付房屋占有使用费。因109房屋、122房屋、123房屋于2017年10月20日变更登记房屋所有权人，故邢燕燕应就上述房屋支付占有使用费期间为2016年2月7日至2017年10月19日。121房屋于2016年12月10日起由物业公司装修，故邢燕燕应支付121房屋占有使用费期间为2016年2月7日至2016年12月9日。关于占用费金额，一审法院参照租金标准及双方过错程度，酌情予以确定邢燕燕支付金融街公司房屋占用费共计500000元，并无不当。邢燕燕逾期支付租金，根据合同约定，应支付违约金，一审法院认定违约金数额，亦属合理，本院予以维持。邢燕燕上诉主张其已于2015年2月搬离涉案房屋，不同意支付后续租金、占用费及违约金。首先，邢燕燕作为房屋承租人，其搬离房屋后，负有将租赁房屋交还的义务，现邢燕燕主张其于2015年2月从涉案房屋搬离，但未办理交接手续，亦未提交证据证明其已搬离房屋并将房屋交还，故邢燕燕应承担举证不能的不利后果。其次，根据涉案房屋的物业公司提供的水、电费统计表，2015年2月之后，北京浚翔晨茂商贸有限公司仍然在使用涉案房屋，交纳水、电费，该公司股东系邢燕燕与徐亮，邢燕燕主张此后公司使用房屋与其无关，本院难以采信。最后，北京浚翔晨茂商贸有限公司的注册地址至今仍在涉案房屋，尚未迁出，邢燕燕理应支付相应费用。综合上述认定，邢燕燕上诉主张其已于2015年2月搬离涉案房屋，本院不予采信。一审法院判令邢燕燕支付房屋租金及房屋占用费，并无不当。邢燕燕上诉称金融街公司所主张的费用已过诉讼时效，2017年1月23日，金融街公司委托北京观韬中茂律师事务所向涉案房屋地址发送律师函，要求邢燕燕支付违约金、欠付房屋租金及房屋占有使用费。根据前述事实认定，邢燕燕或北京浚翔晨茂商贸有限公司当时尚未搬离涉案房屋，故邢燕燕主张其已搬离房屋而未收到律师函，本院不予采信，邢燕燕该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，邢燕燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14698元，由邢燕燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年五月十二日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯