湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2984号上诉人（原审原告）：钟岁勇，男，1959年11月9日，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：刘重前，男，1973年9月8日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：周灵芝，女，1973年8月15日出生，汉族，住湖南省。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤建国，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人钟岁勇因与被上诉人刘重前、周灵芝财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初6489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟岁勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定上诉人以“后栋房屋系其所有”为由提出权利主张缺乏事实依据，此观点是错误的。1、一审认定上诉人不属于物权法第三十条规定的合法事实行为设立物权错误，这种情形下的建房虽缺少登记行为，但不能将之作为无主物对待，其所有权归建房人所有，涉案房屋系上诉人所建，当然归上诉人所有；2、上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》约定买卖的标的是房产权证00××88号房屋，即前栋房屋。前栋房屋的房产权证取得时间为2001年3月16日，后栋房屋的土地于2001年8月31日购得、2002年春节后建成，后栋房屋不属于前述房产权证范围；3、后栋房屋因无权属证书，依据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定属于不可转让的情形；4、国土权证2339号由两块土地组成，国土部门将其作为一块土地登记错误；二、一审认定上诉人主张对诉争土地及地上附着物享有不动产物权缺乏事实和法律依据，此观点也是错误的。1、原宁乡县国土局在办理国土权证2339号变更登记时未把国土权证2339号变更到新房产权证71××85号名下，违反了《城市房地产管理法》第六十一条第三项和第三十八的相关规定，3892号国土权证已被（2014）长中行终字第00294号行政判决撤销，此系上诉人对诉争土地及地上附着物享有不动产物权的事实理由；2、上诉人的后栋房屋没有房产权证不能买卖，根据房地一体的原则，不能单独买卖土地，否则将出现“空中楼阁”；三、一审认为上诉人没有证据证明其在签订合同前明示后栋房屋不属于出售范围，该观点是错误的。1、双方签订的《买卖合同》第二条约定，“以土地使用权证上标明的面积为准”，因国土权证为2339号的土地由两块组成，前栋国土权证为2339号，面积为189.56平方米，后栋国土权证为2339号，面积54.94平方米，总国土权证为2339号，面积为244.5平方米。国土面积最终应依据国土权证2339号由两块土地组成的事实判决；2、上诉人出售房屋时明确告知被上诉人后栋房屋由宁乡县房地产经营公司办理房屋权证，并告知被上诉人该房屋不属于前栋，被上诉人并无异议；上诉人在签订合同前将00××88号房产证复印件交给被上诉人、与中国银行核对原件时，被上诉人未提出异议；被上诉人向周围四邻进行了调查了解；前述事实均可证明上诉人在签订合同前明示后栋房屋不属于出售范围；3、被上诉人未提供后栋房屋的房产权证，应当向上诉人承担赔偿损失的责任；四、一审法院没有将上诉人2001年8月31日购买后栋土地54.94平方米的事实作为证据使用，违反了法官法第三十二条第五项的规定。被上诉人刘重前、周灵芝辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。案涉房屋《买卖合同》合法有效，案涉房产及土地使用权均已变更登记至被上诉人名下，被上诉人具有无可争辩的所有权及使用权，未侵犯包括上诉人在内的任何人的权益。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟岁勇向一审法院提出诉讼请求：一、判令刘重前、周灵芝赔偿侵占其房屋占用使用费120000元；二、由刘重前、周灵芝负担本案诉讼费用。一审法院查明：钟岁勇于2001年1月以宁乡县糖酒副食品公司改制出售房屋的名义，购得坐落于靠西头临街门面，同年3月16日取得宁房权证玉潭字第××号房产权证（房产坐落宁乡县，房号103-203，建筑面积379.12方米），未办理国土权证。后钟岁勇以所购买的房屋没有楼梯踏步为由与出售方协商，达成协议约定出售方增加交付部分相邻土地供钟岁勇建设楼梯踏步及附属设施。2001年10月29日钟岁勇取得宁（2）国用（2001）字第2339号国土使用权证（宗地位于，使用权面积244.5平方米）。2001年10月前后，钟岁勇在上述房屋相邻土地上自建楼梯间及部分附属用房，未经规划许可，建成后未就新增建筑办理房产权证。2011年4月14日，钟岁勇与刘重前（周灵芝之夫）签订《买卖合同》，主要约定条款有：“第一条房屋的基本情况甲方房屋坐落于宁乡县靠西头临街，建筑面积379.12平方米。房屋所有权证号00××68、土地使用权证号2339，全部出售给乙方。该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二”，“第二条房屋面积的特殊约定本合同第一条所约定的面积为房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积。如实测面积与房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积有差异的，以房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积为准，甲方对该差异不负任何责任”。后刘重前、周灵芝依据该合同于2011年6月14日办理房产过户手续至刘重前、周灵芝户下，房产权证号为宁房权证玉潭字第××、71××69号（房屋坐落宁乡县，房号103-203，建筑面积379.12平方米），于2011年8月17日办理国土使用权证过户手续至刘重前、周灵芝户下，国土使用权证号为宁（2）国用（2011）第3892号（宗地位于，使用权面积249平方米）。此后，刘重前、周灵芝使用坐落于靠西头临街门面及附属建筑（含钟岁勇自建的部分）至今。另查明，2013年4月，钟岁勇曾以刘重前为被告提起民事诉讼，请求刘重前和周灵芝支付购房余款123681.15及利息、违约金、房屋租金，但未提出“后栋房屋”的权利主张。2014年4月，钟岁勇以讼争不动产有前后两栋为由提起行政诉讼，主张被诉行政机关变更登记国土使用权证号为宁（2）国用（2011）第3892号的登记行为违法请求撤销，被终审判决确认“变更登记存在程序违法但变更登记结果正确，其效力应予保留，撤销该土地行政登记已无实际意义”，未支持钟岁勇诉讼请求。2015年4月，钟岁勇以讼争不动产有前后栋为由提起行政诉讼，主张被诉行政机关变更登记权证号为宁房权证玉潭字第××、71××69号房产权证登记行为违法并请求撤销，被判决驳回诉讼请求。2015年10月，钟岁勇再次提起行政诉讼，请求撤销前述宁（2）国用（2011）第3892号国土使用权证变更登记行为被裁定驳回起诉。2016年10月，钟岁勇再次就讼争房产权证提起行政诉讼，被裁定驳回起诉。2017年5月2日，钟岁勇再次就讼争房产权证提起行政诉讼，被驳回起诉。一审法院认为：本案实为钟岁勇与刘重前、周灵芝基于房屋买卖合同履行所发生的争议，但钟岁勇明确其诉讼请求仅为要求刘重前、周灵芝赔偿损失，故本案系财产损害赔偿纠纷。一、钟岁勇2001年10月未经规划许可在城区进行建筑物、构筑物建设，违反原《中华人民共和国城乡规划法》（1999年制定）第三十二条规定。钟岁勇建成后未就新增建筑、构筑物办理房产权证，且不属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法事实行为设立物权，故讼争建筑、构筑物上尚不能成立合法的房屋所有权，钟岁勇以“后栋房屋系钟岁勇所有”为由提出权利主张，缺乏事实依据。二、讼争建筑、构筑物附着于讼争土地上，对讼争土地使用权，刘重前、周灵芝已依据《买卖合同》申请并取得宁（2）国用（2011）第3892号国土使用权证，依法享有讼争土地的使用权，该事实已经此前多个诉讼予以确认。故钟岁勇诉称其对讼争土地及地上附着物享有不动产物权没有事实和法律依据。三、钟岁勇与刘重前、周灵芝签订的合同明确约定将房屋“房屋所有权证号00××68、土地使用权证号2339，全部出售给乙方”，且明确“如实测面积与房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积有差异的，以房屋所有权证、土地使用权证上标明的面积为准”。没有证据证明钟岁勇在签订合同前明示“后栋房屋”不属于出售范围，因此，应当认定钟岁勇、刘重前、周灵芝签订的房屋买卖合同标的包括房屋权证号00××68的房屋、土地使用权证号2339的国土使用权及附着于该土地上由钟岁勇増建的建筑、构筑物。故依照合同约定及《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，讼争建筑、构筑物的相关财产权益（因未经不动产物权登记，该增建部分尚不成立不动产所有权）已经因买卖而由刘重前、周灵芝受让，刘重前、周灵芝占有、处分讼争建筑、构筑物并未侵害钟岁勇的权利。综上所述，对钟岁勇的诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第六条、第三十条、第三十七条、第一百四十六条规定，判决：驳回钟岁勇的诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由钟岁勇负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：案涉《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，其一、钟岁勇对诉争的“后栋房屋”坐落于宁（2）国用（2001）字第2339号国土使用权证范围内的事实并无异议，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条关于“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”的规定，宁（2）国用（2001）字第2339号国土使用权证范围内土地上的建筑物、其他附着物所有权应随土地使用权一并转让，且《买卖合同》第一条约定：“房屋所有权证号00××68、土地使用权证号2339，全部出售给乙方”，故“后栋房屋”虽未办理不动产登记，但应随案涉土地转让而一并转让；其二、钟岁勇关于宁（2）国用（2011）第3892号国土证已被撤销的上诉理由与事实不符。综上，在钟岁勇没有证据证明其与刘重前、周灵芝约定案涉“后栋房屋”不属于转让范围的情况下，一审法院判决驳回其要求刘重前、周灵芝赔偿后栋房屋占用使用费12万元的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人钟岁勇的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2700元，由钟岁勇负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年五月六日法官助理苏逢连书记员曾知畅