浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初864号 原告：彭讲建，男，1983年2月22日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市海曙区中山法律服务所法律工作者。 被告：宁波麦迪生置业有限公司（统一社会信用代码：91330212570512868H）。住所地：浙江省宁波市鄞州区天童南路707号明创大楼二楼。 法定代表人：杨峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶逸、吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。 原告彭讲建为与被告宁波麦迪生置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年1月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告彭讲建委托诉讼代理人王夏燕，被告宁波麦迪生置业有限公司委托诉讼代理人叶逸、吴宗建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭讲建向本院提出诉讼请求：1.被告宁波麦迪生置业有限公司向原告彭讲建支付其逾期交付房屋（宁波市鄞州区）的违约金114437.60元；2.被告宁波麦迪生置业有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月8日，原告彭讲建向被告宁波麦迪生置业有限公司购买了被告宁波麦迪生置业有限公司建造的坐落于宁波市鄞州区的房屋，房屋建筑面积241.32平方米，总价款2507556元。双方签订了《商品房买卖合同》。原告彭讲建于2018年4月8日前支付首付款1257556元，余款1250000元以按揭贷款方式支付。合同约定被告宁波麦迪生置业有限公司应当在2019年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告彭讲建使用。但被告宁波麦迪生置业有限公司直至2019年12月29日才向原告彭讲建交付上述房屋。根据合同约定，被告宁波麦迪生置业有限公司交付房屋逾期超过90日后，原告彭讲建要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第九条规定的最后交付期限的第二日即2019年7月1日起至2019年12月29日止，被告宁波麦迪生置业有限公司按日向原告彭讲建支付已交付房款价万分之五的违约金。现被告宁波麦迪生置业有限公司无视契约精神无故延迟交付房屋已构成违约。故依法提起民事诉讼。 被告宁波麦迪生置业有限公司辩称：被告宁波麦迪生置业有限公司建设的麦科汇大厦属于宁波市鄞州区南部商务区三期A地块工程的一部分。宁波市鄞州区南部商务区管委会将三期工程分为A2-A10九个项目地块联合立项，分别由9家开发商各自建设。被告宁波麦迪生置业有限公司的麦科汇大厦为A5地块。宁波市鄞州区南部商务区管委会在规划时，三期的9个地块的地下室是共用的，无任何间隔的。这样设计的初衷是加大地下空间的利用率，供电设备和消防设备等可以共用，减少重复建设。但在实际建设过程中群龙无首，导致被告宁波麦迪生置业有限公司的建设进度被迫滞后。造成被告宁波麦迪生置业有限公司建设滞后的直接原因有以下六点：1.建设过程中地下室积水、泡水一年多才解决。因地下室互通，九家建设单位建设进度和质量各不相同，造成地下大量污水积蓄。其主要原因是A4地块地下室挖掘后没有继续施工。A4的地下室敞开着巨大坑口，水不断进入整个三期A地块的地下室。2018年8月31日，宁波市鄞州区南部商务区管委会召开专题会议。地下室必须二次施工抽水，工期增加3个月，由9家建设单位分摊费用。2018年11月20日的，《A5-A8项目工程会议纪要》第1条证明地下室泡水一年多。2018年8月31日《关于南部商务区三期A地块地下室抽水事宜专题会议纪要》第（四）条证明地下室抽水工期3个月。2.毗邻的A1曼哈顿大厦地块泥浆灌入被告宁波麦迪生置业有限公司所在三期A地块地下室。曼哈顿大厦前期打桩施工导致蔓延到A2-A10地下室，清理泥浆导致工期再次增加。2019年10月25日三期A地块专题协调会《会议纪要》第7点证明曼哈顿泥浆蔓延的情况。2018年11月20日的《A5-A8项目工程会议纪要》第1条证明A1泥浆灌入三期A地块地下室，9家单位全被殃及。三、市政、雨污水管线等相关综合管线等室外工程延期接入。宁波市鄞州区人民政府办公室[2013]31号文明确各企业红线外的整体管线综合等设计方案由宁波市鄞州区城投公司负责实施。因为城投公司负责的蝶缘路、泰康中路建设立项和施工未及时，市政、雨污水管线等相关综合管线等室外工程也相应延期。2018年10月24日，A3、A5、A6、A7、A8、A10六家单位联合向宁波市鄞州区区政府提交《南部商务区三期A地块加快进度报告》，报告指出六家单位已经进入收官验收之际，在报告的第4点要求恳请鄞州城投公司尽快立项启动蝶缘路、泰康中路建设，同步完成市政、雨污水管线等相关综合管线等室外工程的接入。四、A4地下室内环网站没有建成，无法供电，被告宁波麦迪生置业有限公司另造环网站工期增加至少四个月。原计划在A4地块地下建造网站向A2-A10九家集中供电，可避免各家重复建设供电站。但在2017年A4与建筑商中建五局因合同纠纷，地下室停工。A4不在地下室建造环网站，整个三期A地块无电可用。因为地下室是9家共用的，这个时候其他8家都不愿意多出力，都想着搭别人便车。只有被告宁波麦迪生置业有限公司积极努力，经供电部门商议，决定从A10地块地下室建造环网站接电。被告宁波麦迪生置业有限公司垫资1250000元（其中A10环网站土建基础400000元，电缆线850000元）。2019年4月28日被告宁波麦迪生置业有限公司与宁波林丰建设有限公司签订《鄞州新城区南部商务区三期地下室2#环网站施工建设合同》。工期50天。仅土建基础工作就增加了50天，还没有计立项、电缆接入的工期。四个月后的2019年8月20日还没有通电，被告宁波麦迪生置业有限公司又向宁波市鄞州区南部商务区管委会发出了《关于要求协商南部商务区三期A5地块环网站的报告》请求管委会协调鄞州城投公司尽快完成环网站相关营造工作，使我项目正式通电。2019年10月25日三期A地块专题协调会《会议纪要》第1点可证明环网站2019年11月上旬才启动开通，三期A地块在2019年11月上旬才有电可用，并且证明环网站是被告宁波麦迪生置业有限公司一家垫资1250000元建造的，A2-A9如果接电需要向被告宁波麦迪生置业有限公司分摊费用。五、A4地下室内消防水池没有建成，被告宁波麦迪生置业有限公司又垫资增设，才使得三期A地块北标段有消防水池可用。南部商务区管委会原计划只在A4地下室建设消防水池供A4、A5、A6、A7、A8共同使用。也是因为A4地下室停工。其他几家都不愿意多出力，都想着搭别人便车。又是只有被告宁波麦迪生置业有限公司在积极处理。被告宁波麦迪生置业有限公司在A5地下临时增设消防水池，增加了工期。依据2019年9月16日的《不锈钢水箱采购、安装合同》水箱安装就需要增加10天的工期，还没算因为临时增设消防水池增加的土建工程工期、申请立项时间。六、南部商务区管委会要求九家单位的地下室和地上建筑一齐竣工验收，导致被告宁波麦迪生置业有限公司无法竣工后及时验收。2019年10月28日鄞州区政府才变通方案，同意被告宁波麦迪生置业有限公司等部分地块可以先验收。根据2019年10月28日鄞州区政府（2019）192号《会议纪要》南部商务区管委会原计划是要求三期A地块9家单位地上地下作为一个整体竣工验收的，但现实却是进度慢的单位严重拖后腿，所以会议纪要明确A地块由于工程进度差异较大且地上地下属于不同项目，原则同意已竣工的地上楼宇先予验收。经上所述，被告宁波麦迪生置业有限公司迟延交付的原因，是南部商务区管委会对南部商务区三期A地块的建设方案存在漏洞引发的。这是政策性原因引起的A5地块迟延交付，2019年10月28日前房子已具备验收条件，仅是因为政府没有及时组织验收。因此，根据双方商品房买卖合同的约定，被告宁波麦迪生置业有限公司不应当承担赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据。本院认定事实如下： 2018年4月8日，原告彭讲建与被告宁波麦迪生置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况。原告彭讲建购买的商品房坐落于宁波市鄞州区。……该商品房的设计用途为办公……。建筑面积241.32平方米，其中套内建筑面积152.94平方米，应分摊的共有建筑面积88.38平方米。……第五条计价方式与价款。……房屋总价款为2507556元。……第七条付款方式及期限。……2018年4月8日之前，原告彭讲建支付首付款1257556元，余款1250000元以按揭贷款方式支付。……第九条交付期限及条件。被告宁波麦迪生置业有限公司应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告彭讲建使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告宁波麦迪生置业有限公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为；3.补充协议约定的其他事项；……。第十条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告宁波麦迪生置业有限公司按日向原告彭讲建支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告彭讲建有权解除合同。原告彭讲建解除合同的，被告宁波麦迪生置业有限公司应当自原告彭讲建解除合同通知起30天内退还全部已付购房款，并按原告彭讲建累计已付购房款的15%向原告彭讲建支付违约金。原告彭讲建要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告宁波麦迪生置业有限公司向原告彭讲建支付已交付房价款万分之五的违约金。……合同附件八《补充协议》第十二条约定，……5.被告宁波麦迪生置业有限公司遇到以下情况可以据实延期交付，不承担违约责任。……（3）因房屋建筑工地周边的市政工程等建设项目致使项目开发建设施工进度受限的，由此引起的延期交付不构成被告宁波麦迪生置业有限公司违约。（4）本合同签订后因法律、法规、规章和其他相关政策变化，导致出卖人不能按时交房（包括但不限于建设、规划、消防、国土、绿化、环保等行政主管部门和人防部门有关验收和交付的政策、规定发生变更等）由此引起的延期交付不构成被告宁波麦迪生置业有限公司违约。（5）其他不可抗力因素及政府政策和法律法规的改变等政府行为等引起。合同还对原被告双方的其他权利义务作了约定。2018年4月8日，原告彭讲建支付购房款1257556元。2019年12月29日，被告宁波麦迪生置业有限公司将涉案房屋交付给原告彭讲建。 根据原告的诉称，被告的答辩，以及原被告的陈述。本院认为，本案的争议焦点为：被告宁波麦迪生置业有限公司逾期交付商品房后，是否应当根据合同约定支付违约金。对此，本院评述如下： 被告宁波麦迪生置业有限公司为证明自己的抗辩意见，向本院提供《宁波市鄞州区人民政府关于宁波南部商务区开发建设有关问题专题会议纪要》[2013]31号、2018年11月20日的《A5-A8项目工程会议纪要》、2018年8月31日《关于南部商务区三期A地块地下室抽水事宜专题会议纪要》、《鄞州新城区南部商务区三期A2-A10地块地下室抽水工程合同》、《南部商务区三期A地块加快进度报告》、《鄞州新城区南部商务区三期地下室2#环网站施工建设合同》、《关于要求协调南部商务区三期A5地块环网站的报告》、《不锈钢水箱采购、安装合同》、2019年10月25日宁波南部商务区管委会三期A地块专题协调会《会议纪要》、2019年10月28日《宁波市鄞州区人民政府关于南部商务区开发建设有关事宜专题会议纪要》、交房通知书、《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《商品房买卖合同》等证据。经质证，原告彭讲建对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对被告宁波麦迪生置业有限公司陈述的因为政府配套方面原因造成延期交房，以及地下室抽水、电网新建等原因延误交房时间，原告彭讲建表示理解和认可。但在2019年10月28日鄞州区人民政府印发的（2019）192号《宁波市鄞州区人民政府关于南部商务区开发建设有关事宜专题会议纪要》中明确“原则同意已竣工的地上楼宇先予验收，在临时设置的水、电、消防设施等通过合格审图的前提下，相关部分应给予支持”。故从该专题会议后，被告宁波麦迪生置业有限公司仍未及时交房就是被告自行的直接原因所致，故被告宁波麦迪生置业有限公司延期交房责任明确的，应当赔偿原告彭讲建延期交房的违约金。本院认为，会议纪要是记载和传达会议情况和议定事项时使用的一种法定公文。会议召开后，与会人员对于会议议定的有关事项，应当已经知晓。2019年10月28日印发的《宁波市鄞州区人民政府关于南部商务区开发建设有关事宜专题会议纪要》中所传达的会议精神，被告宁波麦迪生置业有限公司在该会议召开时即2019年10月9日应当已经知晓。虽还未形成文件，但被告宁波麦迪生置业有限公司应当已经可以根据会议精神准备交付房屋，准备申请竣工验收所需要的资料，被告宁波麦迪生置业有限公司只提供了《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，未提供其何时申请竣工验收的证据，因此，对被告宁波麦迪生置业有限公司主张因住建部门没有及时组织人员验收，导致被告宁波麦迪生置业有限公司于2019年12月29日交付涉案房屋的事实不予认定。被告宁波麦迪生置业有限公司应当在2019年10月9日会议召开后的合理期限内申请竣工验收。本院认定被告宁波麦迪生置业有限公司应支付的逾期交房违约金为32067.68元（1257556元×0.0005×51天）。 综上，原告彭讲建与被告宁波麦迪生置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告宁波麦迪生置业有限公司延期交付房屋将近六个月，根据合同约定及相关事实虽可免除部分违约责任，但仍应承担一定的违约责任，并根据合同约定向原告彭讲建支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波麦迪生置业有限公司向原告彭讲建支付违约金32067.68元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告彭讲建的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费2589元，减半收取1294.50元，由原告彭讲建负担931.50元，被宁波麦迪生置业有限公司负担363元，被告宁波麦迪生置业有限公司负担的诉讼费用363元于本判决之效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 朱林 二〇二〇年五月十四日 代书记员 王琼