湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2461号上诉人（原审被告）：黄勇，女，1974年7月12日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：苏利丰（系黄勇丈夫），住浏阳市。被上诉人（原审原告）：长沙九九九物业管理有限公司，住所地浏阳市洞阳镇东园社区瑞林片。法定代表人：张谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：马平，湖南怀治律师事务所实习律师。上诉人黄勇因与被上诉人长沙九九九物业管理有限公司（以下简称九九九物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10436号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：黄勇住在顶楼，屋面、外墙长期存在漏水情况，黄勇多次向九九九物业公司反应要求维修，但九九九物业公司置之不理听之任之，至今墙体、房顶漏水情况仍未得到解决。小区公共区域随处可见垃圾、杂物。故九九九物业公司未按照《物业管理委托合同》的约定提供相应的物业管理服务，其提供的物业服务存在严重瑕疵，人民法院应当判决大幅度减免物业费。九九九物业公司辩称，屋顶维修不属于物业公司维修的范围，需由小区业委会申请动用维修基金进行维修，物业公司配合小区业委会申请启用维修基金，但未经过三分之二的业主签字同意，故未进行维修。物业公司已经按照合同履行了打扫卫生、引导车辆有序通行等义务。请求驳回上诉，维持原判。九九九物业公司向一审法院起诉请求：1.黄勇支付物业管理服务费5451元、违约金1635元，共计7086元（庭审时变更为物业管理服务费4771元、违约金1000元）；2.黄勇承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：长沙九九九物业管理有限公司系一家经批准从事物业服务的公司。九九九物业公司分别于2015年2月5日、2016年12月21日与幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订了两份《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，合同约定由九九九物业公司对浏阳经开区幸福泉社区锦绣嘉苑小区进行物业管理服务，服务期限分别为2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2019年12月31日。合同约定：一、委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生以及小区内所有垃圾的收集、清运；交通秩序管理，车辆管理和车辆管理制度的制定；做好物业管理区域内的安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、其他代收费；3、环卫费。二、物业管理服务费用收费标准为：住宅由物业公司按多层0.5元/㎡·月、高层（电梯房）6楼以上1.1元/㎡·月、商铺0.5元/平方米/月、环卫费8元/户·月（2015年1月1日至2016年12月31日期间）；住宅由物业公司按多层0.5元/㎡·月、高层（电梯房）6楼以上1.1元/㎡·月、6楼以下1.0元/㎡·月，商铺400元/小份，业主车库除自用停车外，其余一律按240元/年收缴物业费；电梯房7-8栋1楼0.8元/㎡·月，环卫费8元/户·月进行收缴（2017年1月1日至2019年12月31日期间）；物业公司必须按月代缴公共水电费、环卫费及代收付的其他费用。此外，合同还对双方权利与义务、违约责任等进行了约定。黄勇系锦绣嘉苑小区4栋602号（楼梯房）房业主，其住房建筑面积为159.02㎡，现黄勇尚欠2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4770.6元（159.02㎡×0.5元/㎡·月×60个月）。九九九物业公司催收未果，形成本诉。另，一审法院审理的同时期九九九物业公司诉至一审法院的其他物业服务合同纠纷中，有证据证明九九九物业公司对该小区的物业服务存在一定瑕疵。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案九九九物业公司与幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订的《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。九九九物业公司为锦绣嘉苑小区提供了物业服务，黄勇作为该小区业主，理应按约定向九九九物业公司交纳相应的物业服务费用，九九九物业公司虽主张物业费至2019年12月31日，考虑到判决作出、生效、履行及实际执行需要耗费一定时间这一现实情况，从减少诉累的角度出发，对九九九物业公司的该项诉讼请求，一审法院据实予以支持。对于九九九物业公司起诉要求按合同约定支付违约金的诉讼请求，因九九九物业公司所服务的小区存在服务问题，黄勇并非恶意拖欠，故对九九九物业公司诉求违约金的诉讼请求，不予支持。黄勇称房屋漏水，因房屋存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而九九九物业公司、黄勇之间系物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，黄勇可另案主张权利，故对黄勇的该抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：（一）黄勇于判决生效之日起5日内支付长沙九九九物业管理有限公司物业管理服务费4770.6元；（二）驳回长沙九九九物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由黄勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据九九九物业公司与浏阳市洞阳镇幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订的《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》约定，九九九物业公司具有对房屋共有部分进行维修、养护和管理的义务，公共部分的维修在1000元以上，九九九物业公司与业主委员会协商，动用房屋维修基金进行维修。黄勇向九九九物业公司反映其所居住的顶楼房屋存在漏水的情况，但九九九物业公司一直未做任何处理。九九九物业公司在二审中辩称其曾协助该小区业委会申请启用维修基金对房屋屋顶进行维修，后因未通过三分之二的小区业主签字同意未果，但九九九物业公司并未提交相关证据证明其就黄勇反映的房屋漏水问题做出过相关处理。九九九物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，其向黄勇收取的物业服务费用应予酌减。一审法院虽认定九九九物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但未对黄勇应交纳的物业费作出相应处理不妥。综合考虑双方履行合同的情况，根据公平原则，本院酌定黄勇向九九九物业公司支付物业服务费3816.48元。综上所述，黄勇的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10436号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初10436号民事判决第一项为：黄勇在收到本判决书之日起5日内支付长沙九九九物业管理有限公司物业服务费3816.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由长沙九九九物业管理有限公司负担50元，黄勇负担25元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月六日书记员 姚沐宏