湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1622号上诉人（原审被告）：武汉奥山商业管理有限公司，住所地武汉市青山区建设三路1栋1-7层。法定代表人：张赤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓敏，女，1976年10月1日出生，汉族，湖北省麻城市人，无固定职业，户籍地湖北省麻城市。委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。原审第三人：武汉奥山世纪房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区余家头上杨家路欧景苑紫逸庭1层23室。法定代表人：潘成兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。上诉人武汉奥山商业管理有限公司（以下简称奥山商业公司）因与被上诉人李晓敏，原审第三人武汉奥山世纪房地产开发有限公司（以下简称奥山房地产公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥山商业公司上诉请求：一、请求法院裁定撤销原判决，在查清事实后依法改判奥山商业公司无需继续履行与李晓敏在2011年12月2日签订的《商铺委托经营及管理协议书》，奥山商业公司自2018年6月1日起按承租房屋购买时价款的5%向李晓敏支付房屋占有使用费至2019年6月10日。二、本案上诉费用由李晓敏承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决对奥山商业公司与李晓敏签订的《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》的租赁期限认定事实错误。2011年12月2日，李晓敏与奥山商业公司签订了《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》，该协议书约定的租赁期限是五年，即自2013年5月31日至2018年5月31日，在协议约定的期限内奥山商业公司按照年租金116240元的标准向李晓敏支付租金，租赁期限届满后李晓敏如继续将该商铺交由奥山商业公司统一经营的，双方另行商议具体条款。租赁期限届满后，奥山商业公司与李晓敏对继续承租该商铺进行过磋商，李晓敏将租赁期限改为十年，自2013年5月31日至2023年5月31日止，但奥山商业公司并未同意该改动。后李晓敏以该单方面改动的协议为据向一审法院提起诉讼，该协议为李晓敏单方面改动的协议，原审法院对这一事实未作出正确认定，直接将该改动的内容认定为奥山商业公司与李晓敏签订的《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》中协议的约定内容，属于认定事实错误。2、原审判决对奥山商业公司与李晓敏签订的《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》约定的租金标准认定事实错误。原审判决依照奥山商业公司与李晓敏签订协议前五年的租金标准来判令奥山商业公司向李晓敏支付自2018年6月1日至2019年6月10日的租金是没有事实依据的，即原审判决认定奥山商业公司与李晓敏对于2018年6月1日开始的租金标准认定错误。根据原审判决认定有效的奥山商业公司与李晓敏签订的十年期《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》的约定，后五年奥山商业公司按照实际租金支付给李晓敏，奥山商业公司保证李晓敏5%的年租金收益，租金由奥山商业公司按半年向李晓敏支付。而涉案商铺每年实际租金低于商铺购买价格5%，因此奥山商业公司即使要向李晓敏支付房屋占有使用费，也是按照每年涉案商铺购买价格5%支付，而不是和前五年的租金标准一致。显然，原审判决对于奥山商业公司与李晓敏签订的《奥山世纪广场商铺委托经营及管理协议书》约定的租金标准认定事实错误。二、从客观事实上看，奥山商业公司与李晓敏继续维系租赁合同关系已无可能，不利于矛盾的解决。因李晓敏双方约定的租赁期限2018年5月31日届满后要求奥山商业公司腾退商铺，奥山商业公司无奈提前与当时的承租户解除了租赁合同并支付了违约金，同时也投入资金完成了复铺工作，在奥山商业公司按照李晓敏先前的要求向李晓敏返还商铺时，李晓敏却拒绝接收而要求奥山商业公司继续承租该商铺，李晓敏两次诉讼的诉请完全相反，使得奥山商业公司无所适从，无法再继续维系租赁合同关系。李晓敏辩称，奥山商业公司是极不诚信、管理混乱的企业。在2011年11月2日，李晓敏与奥山商业公司同一天签订了两份协议书，一份是五年期限的，一份十年期限的，李晓敏没有篡改合同，并不存在其涂改、伪造合同的情形。奥山商业公司在疫情期间，向商铺所有人称不支付租金，但对要求租户支付租金。请求驳回上诉，维持原判。奥山房地产公司述称，同意奥山商业公司的上诉。李晓敏向一审法院起诉请求：1、请求判令继续履行李晓敏与奥山商业公司之间在2011年12月2日签订的《商铺委托经营及管理协议书》；2、请求判令奥山商业公司向李晓敏支付占用李晓敏所有的位于武汉市青山区和平大道罗家港奥山世纪K-2-1,1栋2层59号商铺租金116240元（从2018年6月1日开始至2019年6月10日之日止）；3、本案诉讼费用由奥山商业公司承担。一审法院认定事实：李晓敏购买由奥山房地产公司开发的，位于武汉市青山区和平大道809号奥山世纪城K-2-11栋2层商网59号，建筑面积为61.9平方米的商铺一套。该商铺不动产权证登记在李晓敏与其女儿杨子欣名下。2011年11月2日，李晓敏与奥山商业公司签订商铺委托经营及管理协议书，载明：委托方李晓敏（甲方）；受托方奥山商业公司（乙方）。第一条、甲方同意将其购买的“奥山世纪城·奥山世纪广场”项目1幢2层59号铺位（建筑面积61.39平方米）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场。第二条、甲方自愿将上述商铺委托给乙方经营及管理的期限共计十年，签订本协议起至2023年5月31日止，在上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。但从本协议生效之日起至2013年5月31日前为市场培育期及装修期，双方一致确认该期间乙方不向甲方支付租金及任何费用。第三条、租金及支付方式。1、租金。上述商铺在委托经营及管理期间，其年租金为人民币116240元（即半年租金为人民币58120元），本条款所涉租金为税前租金。后五年乙方按实际租赁租金支付给甲方，乙方保证甲方5%的年租金收益，若实际租赁租金高于5%，但在7%之内的租金收益归甲方所有，超过7%的部分甲方获得70%，乙方获得30%。2、租金的支付方式。2013年6月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方按半年度向甲方支付，具体支付时间为2013年6月10日前支付半年租金计人民币58120元，2013年12月10日前支付半年租金，以此类推。3、租金契税及扣缴方式。在委托经营期间，甲方所获得的税前租金所产生的契税，甲方同意由乙方按国家规定代扣代缴，届时乙方向甲方支付的租金为扣除契税后的租金。该合同还对商铺的移交、商铺的返还、甲、乙双方的违约责任、附件等事项进行了约定。同日，李晓敏、奥山商业公司签订了另一份商铺委托经营及管理协议书，该份协议书中，除租赁期为五年外，其他内容均与前述协议书内容一致。在履行协议书过程中，奥山商业公司已向李晓敏支付从2013年5月31日至2018年5月31日的租金，2018年6月1日起奥山商业公司未向李晓敏支付租金。2019年7月3日，奥山商业公司向李晓敏发出商铺返还通知函，载明：“贵我双方于2011年11月2日签订《商铺委托经营及管理协议书》（以下简称该协议书），根据该协议书相关约定，贵方将所购买的位于武汉市青山区和平大道809号奥山世纪广场项目二层1-2059号，建筑面积为61.39平方米商铺（以下简称该商铺）委托我司经营及管理。目前，该协议书约定的委托经营期限届满后贵方向我方提出返还商铺的要求，现我司根据贵方的要求对该商铺进行复铺，目前该商铺已完成复铺工作。因此我司特致函通知贵方，请贵方于2019年7月10日前与我司工作人员取得联系，并至我司办理该商铺返还交接手续；如贵方逾期不办理，所产生的一切费用及损失由贵方自行承担。”双方为此发生争议，2018年9月26日李晓敏曾将奥山商业公司及奥山房地产公司诉至一审法院，2018年11月6日，奥山商业公司于该案庭审中称：“合同第二页的第二行有规定。协议约定的期限是十年。双方前五年和后五年的租金标准都有约定，前五年是按固定标准支付租金，后五年是按照实际租赁的金额支付租金”。2018年11月22日，奥山商业公司于该案质证笔录中称：“对协议书（五年期）的真实性无异议，但这份协议书是在之前签订的，之后又签订了一份协议（十年期），即原告（李晓敏）庭审时提交的。当时有部分业主要求签订十年的协议，对于五年的协议业主要求自行销毁，被告（奥山商业公司）已经将五年的协议销毁，但不知道李晓敏为何还留有该份协议。”2018年12月21日李晓敏向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2018年12月24日作出（2018）鄂0107民初3164号民事裁定书，准许李晓敏撤诉。现李晓敏诉至一审法院，请求判如所请。本案审理过程中，李晓敏要求继续履行十年期的合同，租金标准参照此前租金标准计算，即租金每半年58120元。一审法院认为，李晓敏、奥山商业公司于2011年12月2日签订过两份商铺委托经营及管理协议书，其中一份租赁期限为五年，另一份为十年，其他内容均为一致。在李晓敏提交的证据庭审笔录、质证笔录可以证实，奥山商业公司对商铺委托经营及管理协议书（十年期）的真实性无异议，并且认可双方实际约定的租赁期限为十年，即自2013年5月31日至2023年10月31日。李晓敏、奥山商业公司实际履行的为租赁期十年的委托经营及管理协议书，而非租赁期五年的委托经营及管理协议书，故商铺委托经营及管理协议书（十年期）系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现该份委托经营及管理协议书约定的租赁期尚未届满，因此对于李晓敏要求继续履行李晓敏、奥山商业公司于2011年12月2日签订的商铺委托经营及管理协议书（十年期）的诉讼请求，一审法院予以支持。奥山商业公司未按该协议书约定向李晓敏支付从2018年6月1日起至2019年6月10日期间的商铺租金，属违约，应承担违约责任。李晓敏要求奥山商业公司参照2013年5月31日至2018年5月31日的租金标准（即58120元/半年），支付2018年6月1日起至2019年6月10日的商铺租金116240元的诉讼请求，符合李晓敏、奥山商业公司双方合同约定，一审法院予以支持。综上，李晓敏的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李晓敏与武汉奥山商业管理有限公司继续履行双方于2011年12月2日签订的商铺委托经营及管理协议书（十年期）；二、武汉奥山商业管理有限公司自判决生效之日起十日内向李晓敏支付2018年6月1日至2019年6月10日的商铺租金116240元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的一审案件受理费1312元，由武汉奥山商业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李晓敏提交奥山商业公司于2020年4月1日出具的《关于缓期支付租金的函》，该函的内容是在奥山商业公司持续收取商铺承租人租金的情况下，该公司拒绝向商铺所有权人支付租金，拟证明奥山商业公司极不诚信。奥山商业公司质证认为，对证据的真实性有异议，是复印件，不是原件，也不清楚函件的来源，即使是真实的，内容也是缓期支付租金，并不是李晓敏所称的拒付租金，不能实现李晓敏的证明目的。奥山房地产公司同意奥山商业公司的质证意见。经质证，本院认为，该证据与本案租赁合同纠纷并无关联性，本院不予确认。奥山商业公司、奥山房地产公司未向本院提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的商铺委托经营及管理协议书期限为五年还是十年？二、年租金标准应如何认定？关于双方签订的商铺委托经营及管理协议书期限为五年还是十年的问题。虽然该协议书的期限为李晓敏单方改动，并无奥山商业公司的确认，但根据该合同第三条关于租金的约定中“后五年”之用语，加上在李晓敏起诉奥山商业公司之（2018）鄂0107民初3164号案件的开庭笔录中，奥山商业公司认可协议书的真实性并认为协议期限为十年，故结合协议书的用语及奥山商业公司的在前陈述，本院确认李晓敏有据十年期商铺委托经营及管理协议书主张权利的请求权基础，双方应按该协议书履行。奥山商业公司认为一审认定十年期商铺委托经营及管理协议书有效系事实认定错误的上诉意见，本院不予支持。关于“后五年”即2018年6月1日起的租金标准问题。双方在协议书中约定的是“按实际租赁租金支付给甲方，乙方保证甲方5%的年租金收益……”，现奥山商业公司没有证据证明实际租金的数额，并认为“5%的年租金收益”应解释为商铺购买金额的5%。从协议的词句来看，年租金对应的是该条约定上一款“年租金为人民币116240元”，而不是商铺购买金额，现李晓敏主张按前五年的租金标准主张权利，对奥山商业公司并无不公，本院予以支持。综上，奥山商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2625元，由武汉奥山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  申光伟审判员  宋 飞二〇二〇年五月十三日书记员  杨俊华