河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终956号上诉人（原审原告）：王雷山，男，1955年2月22日出生，汉族，住山西省长治市城区。委托诉讼代理人：党振清，河南好谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安晓来，男，1976年10月11日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：张朋，河南飞龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚涛，河南飞龙律师事务所律师。上诉人王雷山与上诉人安晓来房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2020年2月3日作出的（2019）豫0802民初4313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王雷山上诉请求：1、撤销解放区人民法院一审判决书，依法予以改判，支持王雷山的全部诉讼请求。即责令安晓来立即交付所租赁的房屋，支付交付房屋之前的全部租金（房屋占用费），按合同约定支付提前解除合同、逾期支付租金和迟延交房违约金。2、由安晓来承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、原判决认定双方签订的《商铺租赁合同》于2019年8月7日解除，属于认定事实错误。双方签订的商铺租赁合同明确约定了承租方提前解除合同的形式要件，即承租方提前30日以书面形式通知出租房方。时至今日，承租方未按合同约定书面通知出租方解除合同，王雷山也未作出任何解除合同的承诺。一审庭审中，在法官询问下，王雷山认可在一审法院判决书生效后，在承租方实际交付房屋的情况下解除合同。2019年8月7日，王雷山在被安晓来蒙骗的情况下实施的在门面房大门增加门锁行为，是为了催要下半年房租（这一点有双方证据足以认定，法院判决书也认可）。所加门锁当天就被承租人给取掉，没有产生任何实际效果。一审法院据此认定王雷山“以实际行动解除房屋租赁合同”，不符合合同的约定和双方交涉的实际情况，没有事实根据。2、原判决认定王雷山未积极履行接收房屋的义务，没有根据，属于认定事实错误。虽然双方签订的房屋租赁合同至今没有合法解除。但为了减少损失，王雷山一直积极主张在承租人完成交付租赁房屋的情况下，尽快接收房屋。但是经过多次协商未果。房屋没有接收的原因是因为安晓来没有交付。正是为了让安晓来交付出租房屋，王雷山才提起本案的诉讼。王雷山起诉状第1项诉讼请求就是要求安晓来立即交付房屋。如果因为安晓来的拒不交房行为，导致损失的扩大，其责任完全在安晓来。王雷山在整个过程中没有任何过错，让王雷山为安晓来的违约和过错行为承担责任是毫无道理的。一审法院既认定了安晓来“一直未履行交付房屋的义务，对此安晓来应当承担相应的责任”，又认为王雷山没有积极履行接收房屋的义务，是相互矛盾的。请问，承租方不履行交房义务，出租方如何“积极履行”收房义务？更何况，双方尚未在解除合同的问题上达成一致。一审法院认定王雷山没有积极行使接收房屋的义务，并据此判决让安晓来仅承担50%的房屋占用费，没有事实根据。3、原审判决在安晓来没有提供任何证据的情况下，认定合同约定的违约金过高，没有法律依据，属于适用法律错误。双方签订的房屋租赁合同，不违反法律法规，合法有效。双方理应严格遵守，包括违约条款。在庭审中，安晓来提出了违约金过高的问题。但是，安晓来并没有在法定期间内行使对合同的解除权。庭审中，安晓来也没有提供违约金过高的任何证据。一审法院仅以对方的一句话，就置合法有效的合同约定于不顾，否定合同约定的部分违约金条款，缺乏法律根据。安晓来辩称，原审法院认定2019年8月7日双方解除合同，安晓来予以认可。2019年8月7日高杨、王雷山、申金玲一方将涉案房屋已经实际控制，其以实际行动解除合同。实际经营人郭化龙在2019年8月9日将涉案房屋内的设备搬空后房屋已经交付，之后并不存在房屋占用使用费或者存在其他租金的问题。涉案双方签订的合同约定违约金项目过多，明显属于约定过高，应当根据相关规定予以调整。安晓来上诉请求：1、依法撤销焦作市解放区人民法院作出的（2019）豫0802民初4313号民事判决中第一、二、四项判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费全部由王雷山承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决结果缺乏事实和法律依据。1、一审判决书第7页认定事实部分，确认“2019年8月7日晚，高杨、王雷山、申金玲一方与安晓来一起来到涉案房屋现场，高杨、王雷山、申金玲一方在出租房屋的临街大门上加了一把锁”。一审判决书第9页法院认为第二部分认定原告加锁行为“视为原告因被告违约以实际行动解除房屋租赁合同，故本院确认，本案房屋租赁合同已于2019年8月7日解除。”该事实的认定，进而得出是王雷山提前解除租赁合同，而不是安晓来提前解除合同，因此，一审法院依据合同7.1条约定判决的第二项结果，安晓来支付提前解除合同违约金，没有事实和法律依据。2、一审法院认定，按照合同约定“安晓来逾期15日未缴纳足租金，……租赁保证金10000元作为违约金不予退还”属于认定事实错误。合同中该条款约定，是以安晓来逾期15日未按照合同约定足额交付第二阶段的租金，即2019年8月1日至2020年2月1日期间的租金，则该10000元的保证金不予退还，而不是一审认定的2019年8月1日至2019年8月7日的租金超过15日未缴纳，该事实的认定明显与事实不符，与双方签订合同时的真实意思表示不一致，违反合同约定本身的意思。3、实际经营者郭化龙于2019年8月9日从酒店后面搬空腾出房屋的事实，双方均没有异议，可知安晓来已经与2019年8月9日向王雷山交付了房屋，将涉案房屋返还给了王雷山。二、一审法院判决结果超出王雷山诉求范围，违反不告不理原则，属于违反法律程序。一审中，王雷山的诉讼请求，并没有主张合同解除后的房屋占有使用费，二审法院在王雷山未主张的情况下，判决第四项要求安晓来支付王雷山房屋占有使用费，属于超范围审理，违反不告不理原则，程序违法。王雷山辩称，原判认定双方签订的合同在2019年8月7日解除属于认定事实错误。王雷山向一审法院起诉请求：1、被告立即交出承租的房屋并将房屋恢复原状；2、被告支付交付房屋之前的租赁费13529.6元（应计算至房屋交付之日，暂时计算至起诉之日的两个月）；3、被告支付提前解除合同、逾期支付租金和迟延交房违约金31921.67元（计算依据和步骤见附件），扣除押金10000元，需支付21921.67元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定，本案原告王雷山系焦作市解放区孟州路398号都市花园1-1号商铺的登记所有权人。案外人高杨系都市花园1-2、1-3、1-4号商铺的买受人，案外人申金玲系都市花园1-5号商铺的登记所有权人。上述商铺均位于孟州路××东，自北向南比邻而建，第一间系1-1商铺，第二间系1-2商铺，以此类推，各商铺之间以方柱为隔。原、被告均认可在本案租赁合同签订之前，王雷山、高杨、申金玲将上述五间商铺整体出租给案外人丁伟峰，丁伟峰将商铺打通进行了装修，形成了涉案商铺现在的基本格局。2017年12月12日，原告王雷山（甲方）、被告安晓来（乙方）双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于解放区孟州路398号都市花园1-1号商铺租给被告使用，用于经营餐饮，建筑面积为169.12平方米，租期三年六个月，2018年2月1日至2021年7月31日。租金以商铺建筑面积计算，2018年2月1日至2019年7月31日每月租金5919.2元；2019年8月1日至2021年7月31日每月租金6764.8元。租金一年分两次支付，分别为每年2月1日前和8月1日前。同时合同第6-5条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将商铺抵押、转租、分租或以任何名义允许第三人使用。（备注：合同期内，如乙方转租此商铺，甲方不允许增加任何费用）。第7.1条约定，租赁期间，乙方如提前退租，应提前60日书面通知甲方，乙方须多支付一个月租金作为违约金并赔偿经济损失。第7.4条约定，如乙方迟延交纳租金，从迟缴日起，按日加收所欠金额2%的违约金。如乙方逾期15日未缴纳足租金及违约金（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除本合同，收回商铺，租赁保证金作为违约金不予退还，并通过法律程序追缴乙方所欠租金及应缴违约金。第7.5条约定，租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺时，乙方必须在合同期限届满之次日或甲方指定时间撤出商铺，乙方逾期不撤出的，甲方有权要求乙方交付占用期间的租金，并有权要求乙方按占用期间内租金总额的50%向甲方支付违约金。合同备注，“今收到保证金壹万元整”。合同签订后，被告向原告支付10000元保证金，原告向被告交付房屋。合同开始履行后，被告将租金支付至2019年7月31日，后续租金未再支付。2019年1月30日，原告家属向被告发送微信消息，“安总你好，后天就是2月1日……”，当天安晓来回复，“收到姐姐，这两天月一定”。2019年7月31日，原告家属向安晓来发送微信消息，“房租已过期了不见信息，怎么办”，当天安晓来回复，“收到随后回复你，没事姐，还是我们之前的合伙人之一，现在自己操盘了，我一直没时间管”。2019年8月7日晚，王雷山、高杨、申金玲一方与安晓来一起来到涉案房屋现场，原告一方在出租房屋的临街大门上加了一把锁。2019年8月9日，被告向原告家属发微信，“……姐，你看从（2019年）7月31日到现在，我们也谈了很多次了，饭店生意真不好干，我也是不懂行，月月赔钱……咱们解除合同吧，也不耽误你往外再租赁，咱们和气分开，好聚好散，那三万保证金我也不要了，就当赔偿了……前天晚上你们把门锁住，今天你们在现场，他们把门撬开拉东西你们也没拦住……”2019年12月11日，该院组织双方当事人到涉案出租房屋现场进行勘查并制作了勘验笔录及询问笔录。经勘查发现，焦作市解放区孟州路398号都市花园1-1至1-5号商铺位于孟州路××东，自北向南比邻而建，商铺均为上下两层，且均已打通，经营餐饮生意。其中1-1号商铺一层临街部分铺面由“鼎金烟酒”商店经营使用。经核实，该烟酒店在被告安晓来承租前即已存在，安晓来承租后该店即向安晓来支付房租。1-1至1-5号商铺相通，临街大门位于1-4商铺处，系玻璃大门，门上有三把锁，一把红色大锁挂于玻璃门中间锁住了房门，两把蓝色锁虚挂于房门底部，未锁住房门。在该院要求双方当事人将门锁打开时，原、被告双方均表示中间的红色大锁不是己方锁上的，不能打开。从玻璃门外向内观察可见一层屋内基本搬空，对门有一前台，地面堆放若干垃圾、散落部分线管，顶灯全部拆除，线材裸露，有楼梯通往二层。因大门无法打开，在场人员最终没有进入出租房屋内进一步勘查详细情况。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于案涉房屋租赁合同的承租方问题。本案中，被告安晓来抗辩其已于2019年1月底退出与原告的租赁关系，案外人郭化龙成为涉案房屋的承租人。经庭审查明，被告并未提供证据证明其对外转租房屋取得了原告书面同意，且根据原告提供的微信截图中被告称“咱们解除合同吧，也不耽误你往外再租赁，咱们和气分开，好聚好散，那三万保证金我也不要了，就当赔偿了”，可以看出被告是认可其承租人身份的，结合原告提供其向被告催要房租信息，被告回复的信息内容，该院确认被告仍应为案涉房屋租赁合同的实际承租人，应当承担本案房屋租赁合同的相应权利义务。被告抗辩其已经退出本案房屋租赁合同理由不成立，该院不予采信。二、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间问题。从2019年7月31日前后双方当事人发送的消息可知，在2019年7月31日之前，被告未按合同约定支付后半年房租，经原告多次催交仍未交纳。2019年8月7日，原告方与安晓来一起到租赁房屋现场，原告方在租赁房屋临街大门上加了一把锁。原告方在被告经多次催交仍未按照合同约定支付房租的前提下，在原、被告双方均在场时，在出租房屋大门上加锁的行为，可以视为原告因被告违约，以实际行动解除房屋租赁合同。故该院确认，本案房屋租赁合同已于2019年8月7日解除。三、关于原告的各项诉讼请求。关于原告要求被告交付房屋，如前所述，因本案房屋租赁合同已经解除，被告作为承租人应当返还租赁物，故该院对该项诉讼请求予以支持。关于恢复原状，因本案被告安晓来租赁涉案房屋时，房屋的基本格局已经形成，且原告也并未举证证明房屋原状的具体情形，故对该请求该院不予支持。关于原告的损失问题。1、原告主张被告支付交付房屋之前的租赁费13529.6元，因本案房屋租赁合同已于2019年8月7日解除，但被告仅将租金支付至2019年7月31日，2019年8月1日至2019年8月7日的租金1556.83元（6764.8×12÷365×7=1556.83）未予支付，故该院确认被告应当向原告支付2019年8月1日至2019年8月7日的房屋租金1556.83元。2019年8月8日之后，房屋租赁合同已经解除，被告继续占有使用房屋产生的费用应为房屋占有使用费，原告主张2019年8月8日至被告实际交付房屋之日止的租金，实质上就是要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费。如前所述，2019年8月7日，原告已经解除了房屋租赁合同，合同解除后，被告安晓来应及时腾空返还房屋给原告，但其一直未履行交付房屋的义务，对此被告应当承担相应责任；同时，根据原、被告提交的证据可知，2019年8月9日，出租房屋内的物品被腾出，对此原、被告均不持异议，同时被告安晓来也多次表达解除合同的请求，此时接收房屋的客观条件已经具备，但原告因合同解除后的违约责任问题未能达成一致，并未积极履行接收房屋的义务，但承担违约责任与接收房屋及时止损并不矛盾，原告对于未及时接收房产产生的房屋空置的扩大损失，也应承担相应责任。综合全案，该院酌定对于2019年8月10日之后的房屋占有使用费损失，原、被告应按合同约定的租金标准各承担50%，即被告应按照6764.8元/月的50%，3382.4元/月向原告支付2019年8月10日之后的房屋占有使用费，超出部分该院不予支持；2019年8月8日-2019年8月9日涉案房屋未腾空，不具有收房条件，对该两日的房屋占有使用费444.8元（6764.8×12÷365×2=444.8），被告按租金标准全额支付原告。2、关于原告主张的各项违约责任。本案租赁合同约定了提前解除合同、逾期支付租金及迟延交房等违约责任，被告抗辩认为违约责任过重。该院认为，首先本案系原告因被告未按约定支付租金而以实际行动解除合同，被告应当承担相应违约责任。合同约定租赁期为2018年2月1日至2021年7月31日，提前退租的，承租方须多支付一个月租金作为违约金。被告在租赁期间内违约，导致租赁合同解除，依法应当向原告支付一个月的租金6764.8元作为违约金。其次，截至庭审调查，2019年8月1日至2019年8月7日的租金1556.83元被告一直未予支付，按照合同约定，“逾期15日未缴纳足租金……租赁保证金作为违约金不予退还”，故对于被告支付的10000元保证金原告无须退还，亦无须折抵租金或其他费用；因被告就逾期支付租金已经承担了10000元保证金不予退还的违约责任，再就该事实承担其他违约责任过于严苛有失公平，故该院对原告要求被告按欠付租金的2%按日支付违约金的请求不予支持。3．关于逾期撤出（租赁房屋）违约金，考虑到原、被告双方在本案房屋租赁合同的履行过程中均存在过错，被告逾期交付的损失主要是房屋租赁费损失，对于房屋占有使用费该院已经根据双方的过错比例进行了处理，原告的损失已经得到弥补，故对于逾期撤出（租赁房屋）违约金该院不予支持。一审法院判决：一、被告安晓来于本判决生效之日起十日内将位于焦作市解放区孟州路398号都市花园1-1号商铺返还给原告王雷山；二、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告王雷山提前解除合同违约金6764.8元；三、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告王雷山2019年8月1日至2019年8月7日的租金1556.83元；四、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告王雷山房屋占有使用费（支付方式如下：2019年8月8日-2019年8月9日的房屋占有使用费为444.8元；2019年8月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按月租金3382.4元计算）；五、驳回原告王雷山的其他诉讼请求。案件受理费786.28元，由被告安晓来负担，暂由原告垫付，待执行时一并结算。二审中，王雷山提供如下证据：双方签订的收房协议一份。证明：双方是在2020年3月10日一审判决生效后对租赁房屋进行了交接交付。安晓来质证称，真实性无异议，对证明指向有异议，该证据系安晓来第二次通知王雷山交房情况下，双方对房屋现状进行再次验收之后，签署的房屋现状。为了防止双方可能存在的扩大性损失，出于给双方减损的目的，安晓来在2020年2月10日通过微信方式在一审认定2019年8月9日安晓来未交房的前提下，再次通知王雷山予以收房。王雷山通过微信回复因疫情等特殊原因，社区要求不宜外出，故双方推迟到2020年3月10日将涉案房屋进行再次交接。安晓来提供如下证据：双方关于第二次交房的微信记录。证明：2020年2月10日安晓来通过微信通知对方第二次收房，对方收到短信后回复“收到”，并表示在疫情稳定后双方正式收房。王雷山质证称，对真实性无异议，但不能证明是第二次交房的问题。本院对当事人提供的证据认证如下：双方当事人的提供的证据客观真实，予以采信。本院经审理查明，安晓来在2020年2月9日通知王雷山、高杨、申金玲收房，王雷山、高杨、申金玲2020年2月10日回复安晓来，并要求其将水电物业费交至2020年2月10日。因疫情原因，双方于2020年3月10日交接房屋。其他案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是，一审对涉案租赁合同解除时间的认定是否正确；一审对违约责任的认定是否正确。关于涉案商铺租赁合同的解除时间。涉案商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该合同的约定履行各自的权利义务。按照双方的约定，租金须在2019年8月1日之前交付，并且王雷山一方在该日期前多次向安晓来催交，安晓来存在迟延交纳租金的违约行为。2019年8月7日，双方均在场的情况下，王雷山一方在租赁房屋临街大门上加了一把锁，以行为表示因安晓来不交租金，不愿再将涉案商铺租赁给安晓来。一审认定涉案合同于2019年8月7日解除并无不当。从安晓来2019年8月9日向王雷山一方发的微信可以看出，其同意解除合同，并已就解除合同的事宜多次向王雷山一方沟通。双方在租赁合同解除后应及时办理房屋交接手续。2019年8月9日涉案房屋已经腾空并空置。安晓来在房屋腾空后未履行通知、协助义务，致使王雷山不能按时接收房屋，给其再次对外出租造成了迟延，产生了可得利益意义上的租金损失。王雷山作为出租方在明知安晓来已明确表示不再租赁，涉案房屋已经腾空的情况下，有关心房屋使用状况、及时收回房屋的义务，应当向安晓来要求返还房屋，随时关注安晓来的房屋使用状态，但王雷山自2019年8月9日房屋腾空后，并未主动关注房屋状态。双方均未履行上述义务，一审对2019年8月10日之后的房屋空置租金损失，由双方按50%的比例分担，处理恰当。关于违约责任问题。安晓来在本案中存在提前退租、迟延支付租金的违约行为，对迟延交付租金的一种违约行为，双方约定了按日加收所欠金额2%的违约金及保证金不予退还两项违约金责任，在安晓来抗辩违约责任过重的情况下，一审对安晓来迟延交付租金的违约责任予以调整，判决并无不当。王雷山一方之所以以行为解除租赁合同，是因为安晓来迟延交付租金的违约行为在先，这也是王雷山作为守约方享有解除权的基础，因此安晓来认为是王雷山提前解除合同，而非安晓来提供解除合同，因而不应承担提前退租违约责任的理由不能成立，本院不予支持。安晓来对2019年8月1日至2019年8月7日期间的租金，迟延交纳已逾期15日，一审对该违约责任的认定正确。对租赁合同解除前的租金，及租赁合同解除后的房屋占有使用费，及本案二审中的房屋空置租金损失，均是对房屋使用所产生资金收益的不同表述方式，安晓来据此主张一审判决结果超出王雷山的诉讼请求，理由明显不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王雷山、安晓来的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。双方当事人在一审判决后已实际履行了房屋交接手续，但不影响一审判决结果的认定，故本院不再对一审判决进行变更。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费786.28元，由上诉人王雷山负担393.14元，由上诉人安晓来负担393.14元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年五月二十六日书记员 王向静