四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1053号 原告：成都合力物业服务有限公司。住所地：四川省成都市人民南路四段49号。 法定代表人：谢卫东，成都合力物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：胡翔，四川坤宏律师事务所律师。 被告：郑育，女，汉族，1980年8月15日出生，住成都市锦江区。 原告成都合力物业服务有限公司（简称合力物业公司）与被告郑育物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告合力物业公司的委托诉讼代理人胡翔，被告郑育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合力物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求支付2014年7月1日-2018年7月13日的物业费共计8,921.75元；2．并支付延期履行违约金；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：郑育是四川省成都市锦江区华都·美林湾16栋2单元704号的业主，房屋面积122.84平方米。2013年1月12日，合力物业公司与郑育签订《“华都·美林湾”前期物业服务协议》，对双方的权利和义务等内容进行了约定。合同中约定电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元、商铺按建筑面积每月每平方米3元交纳物业管理费。逾期未交按应交物业服务费用每日千分之五收取违约金。至合力物业公司接管该小区到撤场，合力物业公司根据合同的约定严格履行自己的义务，而郑育却没有依据合同的约定交纳物业费。经催告，郑育至今仍未交纳。 郑育辩称，合力物业公司在2013年10月1日至2018年7月13日期间管理过程中极度的不负责任，与合同的标准服务完全不符合，未完全履行合同约定的物业服务，存在诸多问题；另外按照合同约定的，每一个季度的物业费应当在当月15日之前收取，截止原告起诉之日，2016年8月10日之前的物业费已过诉讼时效；合力物业公司强行指派无证的燃气公司安装房屋的燃气管道，并收取了高于市场的安装价格，并存在一定的安全隐患，后合力物业公司因此事，口头承诺免除4年的物业费。 本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，合力物业公司（甲方）与郑育（乙方）签订《“华都·美林湾”前期物业服务协议》，约定甲方为乙方购买房屋（房屋类型为：住宅，坐落位置：华都·美林湾16幢2单元704号，建筑面积122.84平方米）所属小区提供物业服务；甲方的权利义务有：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用；每年向乙方公布物业管理费用收支帐目；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；乙方的权利义务：参加业主大会或者业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用；在第四条物业服务费用中明确了首期物业服务费用（六个月）从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付，以后按季收取，在应缴费季度前一个月15日之前预交本季度费用，收费标准是电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及甲方代缴代垫的有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交金额每天5‰缴纳违约金。 郑育系案涉小区业主，自2014年7月1日起未交纳物业费，尚欠物业费共计8,921.75元。合力物业公司为案涉小区提供物业服务至2018年7月13日止。庭审中，郑育对合力物业公司出示的证据均无异议，郑育提交了票据3张（复印件）证明2014年2月28日开具的煤气管道改造的2,000元费用；2014年2月29日由成都市煤气有限公司开具的223元和377元的票据以及“成都燃气民用户室内燃气设施改造施工协议”证明2014年12月13日与成都煤气公司签订的重新改造管道协议，并称因此事合力物业公司口头承诺免交4年物业费；合力物业公司对郑育提交的证据均无异议，但认为与本案无关，是当时的物业人员私自行为不能代表公司行为。 经查，案涉小区其他业主诉讼的生效判决已确认合力物业公司在履行《“华都·美林湾”前期物业服务协议》期间存在瑕疵。 以上事实，有当事人的身份信息、营业执照、《“华都·美林湾”前期物业服务协议》、交房及家庭情况登记表等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，合力物业公司与郑育签订的《“华都·美林湾”前期物业服务协议》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合力物业公司在2013年7月1日至2018年7月13日期间持续为案涉房屋所在小区提供物业管理服务，郑育作为小区业主，应按双方约定向合力物业公司支付物业费，故合力物业公司提出郑育支付8,921.75元物业费的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据郑育的陈述及案涉小区其他业主诉讼的生效判决能够证明双方合同关系存续期间，合力物业公司履行合同义务存在瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，在双方已经终止合同关系的情况下，如果郑育认为合力物业公司存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，但以此为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，故对其抗辩理由，本院不予支持。对于郑育提出合力物业公司口头承诺免交4年物业费问题，合力物业公司认为是当时的物业人员私自行为不能代表公司行为，因郑育没有提交相关证据予以证明，故本院不予确认。 关于郑育抗辩2016年8月10日之前的物业费已过诉讼时效的问题，因物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中合力物业公司请求的是截至2018年7月13日期间的物业服务费，合力物业公司于2020年1月19日提起诉讼并未超过诉讼时效。 关于违约金的诉讼请求。郑育逾期支付物业费，已构成违约，但其延期交纳物业费是为督促物业公司改善服务质量，不属于恶意违约；而合力物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦存在履行合同义务不符合约定的违约行为。本院认为，物业服务合同是一种特殊的合同，合同的履行需要双方的密切沟通和配合，本次纠纷的发生双方均有一定的责任。综合考虑上述情况，并结合本案中无证据证明郑育未依约支付物业费给合力物业公司造成了其他的实际损失，对合力物业公司主张郑育按照协议约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对合力物业公司主张郑育支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；对合力物业公司主张郑育支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、被告郑育于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都合力物业服务有限公司支付物业管理服务费8,921.75元； 二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑育负担。 本判决为终审判决。 审判员  李娅 二〇二〇年五月八日 书记员  王尹