江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终1314号上诉人（原审被告）：蒋连明，女，1963年1月9日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：茆梅子，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许明芝，男，1984年5月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法律服务所法律工作者。上诉人蒋连明与被上诉人许明芝物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋连明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人享有诉争房产的居住权。1、诉争房产建筑面积76.79平米，原为自管公房，分配时有上诉人的份额。2、上诉人户口在该房产内，且一直在该房内实际居住至今。3、从南航购买诉争房产的钱系由上诉人支付。二、上诉人母亲将诉争房产卖给上诉人的表弟孙亚宾的买卖合同应属无效合同，最初的买卖合同无效，则后续买卖自始无效。三、被上诉人并非善意第三人。1、被上诉人知道诉争房产存在纠纷。2、被上诉人与赵小凡买卖诉争房产的价格明显低于市场价。四、上诉人生活困难，诉争房屋是上诉人的唯一居所。综上所述，被上诉人与赵小凡的买卖合同无效且不成立善意取得，而上诉人对诉争房产享有居住权，即使假设被上诉人取得了所有权也不能侵害上诉人的权益。一审判决中对上诉人的证据避而不谈，事实认定不清，法律适用错误。故特上诉至贵院，恳请贵院查明案件事实，作出公平、公正之裁判。许明芝辩称，同一审答辩意见及辩论意见。许明芝向一审法院起诉请求：1、蒋连明迁出南京市秦淮区御道街30号11幢204室房屋（以下简称案涉房屋），将该房屋交付许明芝；2、蒋连明向许明芝赔偿其占用案涉房屋期间的房屋使用费。自2017年3月9日起至蒋连明实际迁出并交付案涉房屋时止，按每日100元计算；3、蒋连明将案涉房屋内户籍迁出；4、诉讼费由蒋连明承担。一审法院认定事实：蒋良珍系蒋连明母亲，系南京航空航天大学职工。蒋良珍原承租南京航空航天大学位于御道街30号28幢205室的公有住房，约2000年，蒋良珍通过房改购得该房屋产权。2002年，蒋连明向南京航空航天大学借用位于御道街30号28幢106室的房屋。2005年，蒋良珍与蒋连明将前述两套房屋退出，由南京航空航天大学分配位于御道街30号11幢204室的住房一套，即本案案涉房屋。2006年10月18日，蒋良珍与南京航空航天大学签订《南京市公有住房买卖契约》及《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》，通过调换房屋后以房改方式购买案涉房屋。2009年5月19日，蒋良珍登记为案涉房屋所有权人。自2006年起，蒋连明与蒋良珍共同居住于案涉房屋内，蒋连明户籍亦迁入案涉房屋。后蒋良珍搬出案涉房屋，该房屋由蒋连明一人居住至今。2010年8月，蒋良珍与孙亚宾（蒋连明表弟）签订《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋产权过户至孙亚宾名下。2011年1月，孙亚宾与赵玲生签订《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋售与赵玲生。同年9月28日，孙亚宾与赵玲生房屋买卖合同纠纷一案，经原南京市白下区人民法院主持调解，双方解除了前述《南京市存量房买卖合同》。2012年3月8日，孙亚宾与刘佳欣签订《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋售与刘佳欣。2016年7月1日，刘佳欣与赵小凡签订《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋售与赵小凡。2017年2月13日，经南京市白下区太居房产经纪服务部（以下简称太居房产经纪）居间，赵小凡（甲方）、许明芝（乙方）及太居房产经纪（丙方）签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋最终成交价格为181万元。签订合同时乙方支付甲方定金35万元，乙方于甲方把房产证送到中介公司时支付甲方首付款16万元，乙方支付甲方首付款120万元用于乙方还银行贷款，送件过户当日乙方支付甲方2万元，领取房产证明乙方支付甲方尾款8万元。甲乙双方议定于2017年3月5日前至房产局送件过户。2017年3月1日，赵小凡（甲方）、许明芝（乙方）和太居房产经纪（丙方）办理网签，签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》。约定甲方将案涉房屋出售给乙方。房屋转让价款为1285000元，含定金5万元，尾款5000元。双方采取非资金监管方式进行交易。过户前乙方支付首付款45万元，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款78万元，用于支付房屋转让价款余额。乙方自留尾款5000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于房款付清时正式交付房屋，甲方应在交房前将其落户于房屋内的所有户籍关系迁出。2017年2月13日，许明芝分两笔向赵小凡支付购房款51万元。2017年2月21日，许明芝向赵小凡支付购房款120万元。2017年2月24日，许明芝又向赵小凡付款2万元。前述款项合计173万元。许明芝陈述，其与赵小凡关于案涉房屋的实际交易价格为181万元，现尚有8万元余款未支付。2017年3月8日，许明芝登记为案涉房屋不动产权人。因蒋连明居住在案涉房屋内，许明芝无法进住，遂提起本案诉讼。另查明，2010年3月，蒋良珍向原南京市白下区人民法院提起诉讼，以双方关系恶化为由要求蒋连明迁出案涉房屋，后蒋良珍撤诉。2014年3月，刘佳欣向一审法院提起诉讼，要求蒋连明迁出案涉房屋，后刘佳欣亦撤回起诉。2016年12月，蒋连明将蒋良珍、孙亚宾、刘军、刘佳欣、赵小凡及许明芝诉至一审法院，要求确认前述六人之间的房屋买卖无效，将案涉房屋恢复登记至蒋良珍名下。2017年9月25日，蒋连明向一审法院申请撤回该案起诉。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。案涉房屋原系南京航空航天大学自管公有住房，蒋良珍作为该单位职工，通过房改购得该房。蒋连明非南京航空航天大学职工，不具有参加房改，购买案涉房屋的资格。其于2005年前后退出的御道街30号28幢106室房屋系其向南京航空航天大学借住，而非分房所得。故蒋良珍购得案涉房屋后，该房屋产权为蒋良珍所有，蒋连明辩称其对案涉房屋产权享有份额于法无据，一审法院不予采信。蒋连明因其与蒋良珍之间的母女关系，得以居住案涉房屋。现蒋良珍将案涉房屋处分后，经过数次交易过户，案涉房屋的不动产权人变更为本案许明芝。许明芝依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。蒋连明辩称许明芝与赵小凡之间系恶意串通，双方之间的买卖虚假，但并无充分证据证实，一审法院难以采信。蒋连明未经许明芝同意继续居住在案涉房屋内，已侵犯了许明芝的合法权益，许明芝要求蒋连明迁出的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。许明芝要求蒋连明按每日100元标准支付占用房屋期间的房屋使用费，该标准与案涉房屋市场租金标准基本相符，一审法院亦予以支持。关于许明芝要求蒋连明迁出户口的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决：一、被告蒋连明于本判决生效之日起三十日内迁出南京市秦淮区御道街30号11幢204室房屋，将该房屋交付原告许明芝；二、被告蒋连明于本判决生效之日起三十日内按每日100元向原告许明芝支付自2017年3月9日起至其实际迁出并交付上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告许明芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16527元，由蒋连明负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、查（借）阅人事档案审批单，证明蒋良珍是家属，不是职工，查不到档案。2、27幢拆房协议，证明因27幢房屋遭遇拆迁，根据协议，是要处理好拆迁户的安置，上面明确写的是从27幢搬迁至28幢过渡，证明是以户拆迁，28幢是过渡房，诉争房屋系拆迁安置所得。3、2014年8月4日撤诉笔录一份，证明诉争房产经历几手买卖，诉争房屋之前的买卖曾经有过因为无法证明自己是善意第三人，就要求上诉人迁出一案进行撤诉的情况，本案诉争房屋的前手买卖存在问题。被上诉人质证称：对证据1真实性认可，但与本案无关。对证据2真实性认可，但不认可证明目的，南航与蒋良珍签订了安置协议，蒋良珍又将房屋给其他人，到最后卖给被上诉人，与拆迁安置协议无关。对证据3撤诉笔录真实性认可，但与本案无关，不认可上诉人的证明目的。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，本案审理中，蒋连明以蒋良珍、孙亚宾、刘佳欣、赵小凡、许明芝为被告向一审法院另行提起确认合同效力之诉，一审法院审理后，作出（2018）苏0104民初2402号民事判决书，判决：驳回蒋连明的诉讼请求。蒋连明不服上诉，二审法院于2020年5月6日作出（2019）苏01民终6741号民事判决，认为：涉案房屋系在2005年由南京航空航天大学收回蒋连明借用的一套房屋以及蒋良珍承租的一套公房后安置所得，因此涉案房屋并非福利分房，且该房屋于2006年进行房改时蒋连明亦支付了房改款项，综上，可以认定蒋连明对涉案房屋与蒋良珍享有共同权利，蒋良珍在取得产权后一系列的房屋买卖行为均构成无权处分，房屋买卖合同虽然可以认定有效，但不应发生物权转移的效力；作为最后的买受人许明芝，在应知涉案房屋有纠纷且转让人非实际居住人的情形下购买涉案房屋，不构成善意取得，其应当返还物权、恢复登记，但鉴于涉案房屋已经设定了不动产抵押权，客观上属于返还不能，综上，上诉人上诉主张房屋买卖合同无效并恢复产权登记，不予支持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本院（2019）苏01民终6741号民事判决查明并认定，涉案房屋系在2005年由南京航空航天大学收回蒋连明借用的一套房屋以及蒋良珍承租的一套公房后安置所得，涉案房屋并非福利分房，且该房屋于2006年进行房改时蒋连明亦支付了房改款项，因此认定蒋连明对涉案房屋与蒋良珍享有共同权利，蒋良珍在取得产权后一系列的房屋买卖行为均构成无权处分，房屋买卖合同虽然可以认定有效，但不应发生物权转移的效力；作为最后的买受人许明芝，在应知涉案房屋有纠纷且转让人非实际居住人的情形下购买涉案房屋，不构成善意取得，其应当返还物权、恢复登记。基于上述已生效的判决可以认定，上诉人对于涉案房屋与蒋良珍享有共同权利，许明芝在本案中据以要求蒋连明迁出并支付占有使用费的房屋买卖合同，已被上述生效判决认定为不发生物权转移效力，故许明芝要求蒋连明迁出并支付房屋占有使用费的主张不应支持。综上所述，上诉人蒋连明的上诉请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初2974号民事判决；二、驳回原审原告许明芝的全部诉讼请求。一、二审案件受理费各16527元，均由许明芝负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇二〇年五月二十日书记员 郭旭冬