山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终340号上诉人（原审原告）：谭凤伟，男，1974年6月18日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：李静（系谭凤伟之妻），住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：宋超颖，山东海明达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戚其勋，男，1955年1月18日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李文涛、吴红运，山东允恕律师事务所律师。上诉人谭凤伟、戚其勋因农业承包合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭凤伟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判戚其勋返还租金并赔偿谭凤伟的损失。事实和理由：1.一审判决认定案涉租赁合同无效，戚其勋应当返还谭凤伟已支付的租金；2.谭凤伟在租赁房屋时告知戚其勋其租赁房屋用于经营农家乐，戚其勋明确表示认可。戚其勋在明知案涉土地房屋不能经营农家乐的情况下仍将土地出租给谭凤伟，有重大过错，应由戚其勋承担主要责任，并承担为此造成的损失21万元。戚其勋辩称，戚其勋与谭凤伟协商租用林地、鱼池等合同事项时，双方协商谭凤伟租用林地约60亩，主要用于养金蝉，每年3万元，租用水池3个约28亩，每年4万元，果园3亩、菜地及其他土地月7亩，每年租金1万元，看护房约300多平方米包括家具、电器及水泵等无偿提供使用。谭凤伟向戚其勋询问能否利用看护房开饭店，戚其勋表示同意，但不能破坏其种植的林地、水池、房子等，不能违反国家法律法规。合同签订后，5月20日，汪疃镇国土所王所长电话通知戚其勋到汪疃镇国土所，向戚其勋讲了法律规定，所有看护房不能开饭店会所等，并称如违反规定要拆除所建的看护房，故戚其勋马上通知谭凤伟停止经营饭店。后来谭凤伟向戚其勋主张，如果不能经营饭店，其就不再承包并提出很多无理要求，戚其勋向谭凤伟说明双方合同并未约定经营饭店等内容。戚其勋上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判案涉租赁合同合法有效，戚其勋不承担赔偿责任。事实和理由：1.一审判决认定案涉租赁合同无效有误。根据戚其勋与东梁格村村委会签订的土地流转协议书，案涉土地属于荒地，不属于农用地。戚其勋在承包经营的荒地上建造看护房是临时性建筑，占用土地在性质上属于农业闲置用地，不属于非农建设用地，不需要办理农用地转用审批手续。且案涉租赁合同的主要标的为林地、鱼池，看护房仅为附属设施，即使对外出租该看护房存在法律上的瑕疵，亦不影响整体租赁合同的效力。案涉租赁合同并未约定租赁物的用途，谭凤伟应对其经营行为的合法性承担责任；2.一审酌定谭凤伟的经济损失为5万元缺乏事实及法律依据。谭凤伟在合同履行期间一直占用租赁标的，其所主张的损失均为其经营投资，并非其实际损失。一审判决在谭凤伟无法有效证明其投资金额的情况下，酌定其损失为5万元缺乏事实及法律依据。谭凤伟辩称，1.戚其勋在签订合同过程中存在重大过错，戚其勋对其对外发包的土地和房屋的性质是明知的，谭凤伟与其签订合同时明确表示租用案涉房屋及其他租赁物系用于经营农家乐，签订合同的名称亦写明农家乐房子鱼池租赁合同，案涉租赁物一年8万元的租金与戚其勋向村集体承包土地等价格及市场价格不符，说明戚其勋明确知道谭凤伟签订合同的目的，戚其勋明知案涉房屋不能用于经营农家乐，却未向谭凤伟说明情况，在双方缔结合同过程中存在重大过错，一审判令谭凤伟承担70%的责任不合理；2.戚其勋称其出租的房子是看护房，但看护房不可能装修的那么好，且该房也曾对外出租用于经营农家乐，房租好几万。该房屋临近米山水库，水利局说那边是禁养区。故戚其勋在签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈行为；3.2018年9月，政府下达命令禁止农家乐，东梁格村的村书记早已接到了通知，该村书记与戚其勋是亲戚，两者都没有告知谭凤伟案涉房屋是看护房，不能做其他用途；4.林地之前是出租给别人养的金蝉。然后戚其勋告知谭凤伟也可以养殖金蝉，谭凤伟本身对养殖金蝉是完全不了解。谭凤伟向一审法院起诉请求：1.判令谭凤伟、戚其勋解除租赁合同；2.判令戚其勋返还谭凤伟投入的租金及玉米饲料、龙虾苗以及为经营该农家院所产生的经济损失共计为29万元。一审法院认定事实：2012年6月1日，汪疃镇西梁格村村民委员会（甲方）与戚其勋（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将位于村东东泊54.5亩土地转给乙方经营，流转期限自2012年6月1日起至2062年5月31日止；乙方在该土地从事种植业，在经营期间内，乙方需合法经营。2012年6月1日，汪疃镇东梁格村村民委员会（甲方）与戚其勋（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将位于村东东泊13.9亩土地转给乙方经营，流转期限自2012年6月1日起至2062年5月31日止；乙方在该土地从事种植业，在经营期间内，乙方需合法经营。2013年1月15日，汪疃镇东梁格村村民委员会（甲方）与戚其勋（乙方）签订《汪疃镇农村农用地流转合同书》一份，约定甲方将位于村北转山子土地约6亩流转给乙方经营，流转期限自2013年1月15日起至2063年1月14日止；乙方在该农用地从事种养业，在经营期间内，乙方需合法经营。戚其勋于一审庭审中自述，其出租给谭凤伟的土地系依据上述三份协议从东梁格村村委会和西梁格村村委会承包取得。2019年1月1日，谭凤伟与戚其勋签订《农家乐房子渔池租赁合同》，约定甲方（戚其勋）将其承包东梁格等村土地中部分林地、渔池、农家乐房子承包给乙方（谭凤伟），双方达成如下协议：一、承包期自2019年1月1日起至2024年1月1日止，合同期满后乙方优先续租；二、承包费用，每年承包费用为人民币80000元整，每年1月1日交纳承包费用给甲方，逾期一个月不交，合同终止；……四、甲方确保承包范围无纠纷，保证水电正常使用，水电费乙方按规定交纳；……七、违约责任依据以上合同约定，如甲方违约按照实际损失赔偿给乙方，若乙方违约向甲方交纳捌万元人民币违约金，因战争地震等不可抗力的因素造成合同终止，双方无责任。涉案合同签订前，谭凤伟向戚其勋支付租金80000元，另支付3000元系从戚其勋处购买饲料。2019年5月20日，威海市国土资源局临港区分局汪疃所向戚其勋送达《设施农业法规、政策告知书》，载明严禁随意扩大设施农用地范围，以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐……。一审中，谭凤伟为证实其诉讼请求提交证据如下：证据一、淡水龙虾苗购销合同一份，证实谭凤伟为开设农家乐花费了26400元，购买了种虾苗，购买了土饲料花费了360元，现因农家院不能开设，且当前龙虾市场价格低迷，该龙虾无法出手。戚其勋质证认为，对真实性无异议，但只能证明谭凤伟承包经营中为了实施经营而签署了合同，这是谭凤伟的承包经营投入，与戚其勋无关，谭凤伟应对其承包经营的风险负责。另外从证据的形式看，这是单独的购销合同，合同是否履行及如何履行，即使履行后是否用于承包经营目的，都无法证明；证据二、工费统计单及收据一份，证实谭凤伟为修建该农家乐所花费的人工费为32780元，其中有单据可查的为17120元。戚其勋质证认为，该证据系谭凤伟自行制作的工费统计资料，不能作为证据使用；证据三、工商服务业收款收据一宗，共计16页，证实谭凤伟为建设该农家乐所花费的材料款，有单据可查的共计为48122元。戚其勋质证认为，该收据均为手写，不能作为支出费用的证据使用，如要证明应使用正规发票；证据四、涉案房屋的电费缴费凭据一组，证实谭凤伟在租赁房屋后，截止到7月份一共花费了1511.04元电费；证据五、馆陶县冠润养殖有限公司与谭凤伟签署的金蝉养殖协议，证实谭凤伟为养殖已投入定金6000元，现不能正常经营农家乐对方也不肯退还；证据六、聘用合同一份，证实谭凤伟为经营农家乐聘请了雇工，截止目前已给工人开工资19600元，该工资也应计入谭凤伟的损失。戚其勋质证认为，对证据四、五、六，均属承包方经营投入风险自负的范畴，从证据形式上，均无法证实该投入用于承包经营，提交的合同均没有后续履行的证明；证据七、录音两组，证实戚其勋从签订合同时即知悉谭凤伟租赁涉案房屋的目的是经营农家乐，戚其勋在明知该房仅是看护房的情况下并没有制止。戚其勋对录音的真实性没有异议，但在录音中其明确告诉谭凤伟在土地承包合同签署前不知道承包标的不能用于农家乐经营。戚其勋为证实其主张提交证据如下：戚其勋与案外人柳玉婷签署的林地租赁合同一份及与案外人王好庆签署的养殖场租赁合同一份，证实该两份合同均在履行中，承包方柳玉婷、王好庆并未将承包的林地用于农家乐经营，该林地地块与涉案地块在同一位置。谭凤伟质证认为，该证据与本案无关，不予质证，且认为案外人与戚其勋承包土地，约定土地的用途或者经营方向是案外人的权利，与本案属于不同的法律关系。关于涉案房屋的建成，戚其勋在庭审中称该房屋系其自己建造的看护房，经过国土有关部门审核，但看护房属于临时建设，没有任何证件。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案房屋所在土地系农用地，该房屋系戚其勋建造的看护房，谭凤伟与戚其勋签订的《农家乐房子渔池租赁合同》改变了涉案农用地的用途，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该租赁合同应认定为无效。根据上述法律规定，无效合同自始没有法律约束力，故不存在解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《农家乐房子渔池租赁合同》无效，扣除谭凤伟使用涉案租赁物期间应当支付按合同约定价格的占用费，如仍有预付剩余租金，戚其勋应当向谭凤伟返还。因谭凤伟现在还未从涉案租赁物搬离，双方当事人可在谭凤伟搬离后另案处理租金和占用费问题，本案不宜一并处理。关于谭凤伟的损失如何负担，谭凤伟作为承租方在签订租赁合同时负有审查注意义务，其在没有了解清楚土地性质及用途、审查房屋相关手续的情况下，即在农用地上投资建设农家乐存在过错。戚其勋同意将农用地及看护房出租给谭凤伟经营农家乐亦存在过错。综合考虑双方的过错大小，对于谭凤伟的合理损失，酌定谭凤伟承担70%，戚其勋承担30%为宜。关于谭凤伟主张损失的数额，谭凤伟提交工费统计单及收据、工商服务业收款收据、淡水龙虾苗购销合同及金蝉养殖协议等证实其损失数额，但戚其勋对上述证据的证明内容均不予认可，谭凤伟亦不能进一步提交证据证实。考虑到谭凤伟自2019年1月1日其承租涉案土地及房屋至2019年5月20日威海市国土资源局临港区分局汪疃所书面告知时止，谭凤伟为开设农家乐已经对涉案房屋进行装修，并对涉案林地、渔池进行必要的投资，酌定谭凤伟的损失为50000元，故戚其勋应赔偿谭凤伟15000元。综上所述，对谭凤伟诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条规定，判决：一、戚其勋于判决生效后十日内赔偿谭凤伟损失15000元；二、驳回谭凤伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由谭凤伟负担2679元，由戚其勋负担146元。二审中，谭凤伟提交：证据一，2020年1月份双方在交接时前谭凤伟用手机拍摄的照片一宗，拟证实其所租赁的农家乐房子装修及设施情况，并非戚其勋所称的看护房，其本身用于经营农家乐；证据二，聘用合同和工人收工资款的收条一份，拟证实2019年10月19日工人宋汉营收到谭凤伟的工资12346元，该工资的支出系谭凤伟的损失。经质证，戚其勋认为，对于证据一，戚其勋出租的租赁物主要是林地、池塘及菜园，看护房作为附属没有单独计取费用。戚其勋对看护房进行适当装修是为了让其具有基本的生活居住功能，不能由此推断说戚其勋系以经营农家乐为目的建设看护房；对于证据二，对于真实性本身就无法确认，也不属于新证据，即便谭凤伟支付了工人工资，也是属于其经营成本。戚其勋提交了谭凤伟朋友圈截图照片一宗，拟证实谭凤伟租赁案涉房屋土地后，进行了实际经营。经质证，谭凤伟对该截图的真实性没有异议，但主张其在朋友圈宣传出售的金蝉系捡拾野生的，并非其人工饲养的。关于饲养龙虾的情况，谭凤伟主张饲养龙虾半年左右可收获，但由于当年行情不好且投放龙虾苗系用于经营农家乐，故未捕捞。另查明，一审庭审中，谭凤伟表示其在部分土地上种植了蔬菜，待两三天后该部分蔬菜收获后即可搬离案涉土地并将租赁物交接给戚其勋。一审宣判后，双方当事人于2019年12月26日对案涉租赁合同的标的物进行了交接。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，戚其勋、谭凤伟在协商签订案涉《农家乐房子渔池租赁合同》时未就案涉房屋能否用于经营农家乐向有关部门询问请示，均未尽到审慎的注意义务即签订合同，致该合同因违反法律法规的强制性规定而无效。双方对案涉合同无效具有同等过错，应当同等责任，一审认为谭凤伟应承担主要责任，缺乏事实依据，本院予以纠正。因一审期间，双方未就案涉租赁合同所涉的林地、鱼池、看护房等进行交接，一审对房租部分未予处理，并无不当。就合同无效而导致谭凤伟发生的损失，戚其勋应当承担50%的赔偿责任。戚其勋主张，案涉租赁合同的主要标的为林地、鱼池，看护房仅为附属设施，对外出租不影响整体租赁合同的效力，但根据双方签订的案涉合同的名称，谭凤伟租赁案涉林地、鱼池、看护房的合同目的即为经营农家乐，并非戚其勋对外出租租赁物的行为本身违反法律法规的规定，而是双方的合同目的违反法律规定，故戚其勋主张案涉租赁合同不应认定无效，于法相悖，本院不予支持。谭凤伟主张的损失包括购买龙虾苗价款26400元，土饲料360元、整修农家乐花销人工费32780元，整修农家乐的材料款48122元、水电费1511.04元、金蝉定金6000元及人工工资31946元。谭凤伟为经营农家乐购买龙虾苗，其自述半年左右即可捕捞，但由于行情不好且为了经营农家乐而投放，故未捕捞，其由此花销的龙虾苗价款及土饲料费用系其经营中应当承担的风险成本，不应认定为损失。关于水电费及人工工资，案涉合同虽被认定无效，但根据双方二审中陈述的交接时间，谭凤伟实际利用租赁的林地、鱼池、看护房经营了近一年，由此发生的水电费及人工工资系其经营成本，并非其损失。关于谭凤伟主张的金蝉定金6000元，系其支付给第三方的定金，基于本案合同效力的认定及履行情况，该费用能否退还尚不明确，谭凤伟仅凭该定金单据主张损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于整修农家乐花销的材料费，人工费的问题，戚其勋认可其对看护房进行了装修，由此发生的人工费、材料费应认定为谭凤伟的损失，因双方对装修的范围陈述不一致，谭凤伟提交的人工费、材料费凭证等证据亦存在瑕疵，故一审结合在案证据综合分析酌定谭凤伟的损失按5万元计算，并无不当，本院予以维持。戚其勋虽提出异议，但未提供反驳证据，对其异议本院不予支持。综上所述，谭凤伟的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对双方责任认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3563号民事判决；二、戚其勋于本判决生效后十日内赔偿谭凤伟损失25000元；三、驳回谭凤伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2825元，谭凤伟负担2582元，戚其勋负担243元；二审案件受理费5650元，谭凤伟负担4896元，戚其勋负担754元。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年五月八日法官助理安姣姣书记员刘珍琪