辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1904号上诉人（原审被告）：马常胜，男，1980年4月16日生，汉族，户籍地广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：赵伟，辽宁邦德信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连世茂新纪元置业有限公司，住所地大连市金州区大魏家街道御龙园A区118号。统一社会信用代码91210213554979441J。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓聪，该公司员工。上诉人马常胜因与被上诉人大连世茂新纪元置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马常胜上诉请求：1.撤销一审判决，驳回世茂公司的诉讼请求。2.一审、二审的诉讼费用全部由世茂公司承担。事实与理由：一、一审法院对世茂公司违约的事实没有认定。1.世茂公司卖给马常胜的房屋没有经过验收合格。合同第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之四的违约金。合同第十一条约定，双方进行验收交房时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件。世茂公司于2017年7月交房，但并未出示合同约定的案涉房屋经验收合格的证明文件，马常胜去行政主管部门查询，得到的答复是行政主管部门没有见到案涉小区的验收合格证。世茂公司称，案涉小区己取得竣工验收备案表，证明案涉各小区符合规划、消防等国家规范要求。世茂公司用竣工备案表混淆验收合格，实际上世茂公司只是就案涉小区报备了，并没有经过验收合格，没有取得规划、消防、环保等相关验收合格证明。一审中马常胜列举了大量证据证明案涉小区没有按照建设规划图建设，道路宽度、停车位数量与规划图不符，规划中没有地下室却将别墅下边挖成了地下室，气、暖、排污至今没有接通市政管网，就不可能经过验收合格并取得相关验收合格证明。世茂公司提交的竣工验收备案表是行政主管部门规定的申请备案工程的必要审查材料，并不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件，当然也不是商品房验收合格证明。可见世茂公司就没有验收合格证明，是世茂公司违约在先。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第七条、第九条及《中华人民共和国消防法》的相关规定，世茂公司没有按照规划图建设小区，水、暖、燃气等配套设施都不符合法律规定或合同约定，案涉小区不适宜居住。小区煤气一直未接通，合同第十四条和规划管线图上都说有接通市政的燃气，但至今没有接通，据了解原告未向燃气公司申报。小区内道路少且狭窄、消防不达标。规划图上每栋楼前后都是双排车道，每排4.71或4.72米宽，实际上每两栋楼之间仅有一个3米宽的单行道，其它道路则变成1米宽的人行道或被堵死。消防车一般12米长，无法在3米宽的路上调头。规划总管线图上有接通市政的供热，但实际上是原告自建的小锅炉供暖，每天排放的煤烟给小区造成了严重的污染。规划总管线图上有接通市政的排污设施，至今没有。二期规划图中有诊所和活动室，但实际没有。原告在卖房时宣称，该小区有配套的魔幻岛、60万平的商铺、海岛别墅、五公里长业主私享沙滩、世茂大道、商业区超市、菜市场、温泉酒店、3万平体育公园、将来金普新区最高端的实验学校、高尔夫球场、奥特莱斯品牌直销购物中心，小区周边将会建渤海大道、轻轨、15分钟可到的新机场，但至今60万平商铺、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校等配套设施仍未兑现，机场根本没建，沙滩只有1200步长且缺乏管理，脏、乱、差，开发商私自出租，体育公园只有大约5000平，魔幻岛、温泉酒店因经营不善常年不开放，没有大型商业超市，渤海大道修修停停、一直没通，园区内的景观河发出阵阵腐臭、蚊蝇成灾，这些都给被告生活造成重大影响。《商品房买卖合同解释》第三条约定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。商品房买卖合同是双务合同，卖方有义务按照法律规定及合同约定建设合格的房子交付给买方，买方有义务支付房款。有大量证据证明原告在履行合同中存在很多违法或违约行为，是世茂公司违约在先，马常胜作为双务合同中的一方当事人，拥有同时履行抗辩权和不安抗辩权，在原告履行合同时存在诸多违法和违约行为，商业信誉和企业社会责任感缺失，马常胜现已经交付了大部分（70%）房款，不支付少部分剩余尾款，是合理合法的。世茂公司辩称,不同意马常胜的一审诉讼请求。针对案涉房屋验收、配套设施等相关问题，马常胜已经另行起诉，对此大连市中级人民法院已作出（2019）辽02民终9836号民事判决书，在查明案件事实的基础上，驳回了马常胜的全部诉讼请求。案涉房屋已取得了竣工验收备案表，证明房屋符合规划、设计、施工等国家要求。关于马常胜主张的工程竣工验收合格一节，国家法律中并无此项合格证，该主张没有法律依据。案涉房屋早已经交付马常胜，且马常胜购买的系现房，在合同签订前，买受人已经对房屋周边进行了查看，对房屋的装饰装修、配套基础设施、周边设施等各项内容进行了详细了解，并确认无异议。现马常胜又对此提出异议，无合同及法律依据。综上，世茂公司不存在违约情形，马常胜在已接收案涉房屋并入住的情况下拒不支付房款欠妥，请求二审法院驳回马常胜的上诉请求。世茂公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付购房款129,000元以及违约金12,435.6元，共计141,435.6元；2.被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《分期付款补充协议》，被告以分期付款方式购买了原告开发的御龙园B区67号楼1单元12层9号房屋。该房屋总价款为人民币430,000元，约定分三次付清。2017年4月7日第一次应付款129,000元，被告已按期给付；2018年4月7日第二次应付款172,000元，被告已按期给付；2019年4月7日第三次应付款129,000元，被告至今没有给付。《商品房买卖合同》约定，违约金按照应付款日万分之四计算。《分期付款补充协议》约定，买受人按日向出卖人支付逾期违约金，以逾期未付款额的千分之五计算至实际支付之日止。如任一阶段付款逾期超过30日，出卖人有权单方面解除合同，买受人应按照总房价30%违约金承担违约责任。合同签订之后，原告在2018年3月11日已将房屋交付被告，被告接受并入住。现原告诉至大连市金州区人民法院，要求被告支付购房款129,000元以及违约金12,435.6元。一审法院认为：合法的房屋买卖关系受法律保护。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《分期付款补充协议》中，都有关于违约金的约定，《分期付款补充协议》中违约金约定应视为是对《商品房买卖合同》中违约金的更正，而《分期付款补充协议》中的违约金约定显然有悖于法律规定，超过了年利率24%法律规定的上限，超过部分不受法律保护，该条款属于无效条款。应按照年利率24%计算为宜。但原告只要求被告按照未付款日万分之四的利率计算承担违约金的主张，予以认可；对于解除合同违约金的约定，因双方同意继续履行合同，该条款不适用于双方当事人，不予采纳；法律规定，合同中其他条款没有违反法律的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应当合法有效。故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《分期付款补充协议》，除违约金的约定，其他双方应当遵照履行，一审法院予以确认；针对被告提出的小区配套设施没有按照约定履行的问题，如果合同中有约定，被告在履行合同后可以依法主张自己的权利，没有约定亦可通过相关渠道解决，本案不宜合并处理。故原告要求被告支付剩余购房款并承担违约金的主张成立，一审法院予以采纳；原告该项请求，具有事实和法律上的依据，一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，作出判决如下：被告马常胜自判决生效后30日内，给付原告大连世茂新纪元置业有限公司购房款人民币129,000元，并按照日万分之四的利率计算承担自2019年4月7日起至判决确定的给付之日止的利息；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元(原告已预交)，由被告马常胜负担。本案二审期间，马常胜提交两份网站查询的立案信息表，世茂公司对该证据的真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，马常胜等人起诉大连金普新区住房和城乡建设局，要求撤销该局于2013年12月27日颁发给世茂公司的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和2014年9月9日作出的《大连世茂嘉年华项目一期80#地块64#-71#、76#建筑项目分段规划核实证明》（大金新分规核字[2014]128号），案号分别为（2020）辽0211行初104、106号。马常胜以上述行政案件的处理结果与本案相关为由申请中止审理本案。世茂公司提供本院作出的（2019）辽02民终9836号民事判决，该判决现已生效。该判决系马常胜起诉世茂公司，诉请为：1.世茂公司为马常胜接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施；2.赔偿违约金15万元；3.确认两份补充协议(合同补充协议和分期付款补充协议)无效；4.建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状。该判决驳回了马常胜的全部诉讼请求。该判决查明如下事实：2013年12月27日，案涉房屋所在的B区（80号地块）取得了竣工验收备案表。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，马常胜与世茂公司于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。在该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定如下内容：第五条第4款约定，若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。第二十五条约定，该商品房为现房销售，在本合同签订前买受人已对该商品房及小区周边进行了查看，已充分对该商品房的结构、装修和设备配置、配套基础设施、周边环境等各项内容进行了详细了解、并确认无异议。一审中，双方当事人均同意继续履行合同。二审中，世茂公司向本院提交申请，明确表示放弃其在本案中主张的部分违约金数额，即要求马常胜按照欠付购房款日万分之二的标准支付违约金。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为马常胜应否向世茂公司支付案涉房屋的剩余购房款。本案系商品房销售合同纠纷，世茂公司作为卖房人的主要义务是向购房人交付房屋，而马常胜作为购房人的主要义务是交纳案涉房屋的购房款。本案中，世茂公司已于2018年3月11日向马常胜交付了案涉房屋，马常胜已实际接收，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，案涉房屋已交付给马常胜使用。又根据双方签订的《合同补充协议》第五条第4款及第二十五条的约定，若买受人已对该商品房办理验收交接，无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划设计和该商品房建筑现状。案涉商品房为现房销售，在商品房买卖合同签订前买受人已对该商品房及小区周边进行了查看，已充分对该商品房的结构、装修和设备配置、配套基础设施、周边环境等各项内容进行了详细了解、并确认无异议。由此表明，马常胜在已接收案涉房屋并入住的情况下，应视为其对案涉房屋及小区的所有规划设计和该商品房建筑等均予以接受和认可，基于此，马常胜拒付剩余房款既无合同依据，又无法律根据，一审法院未采信马常胜的该项抗辩理由并无不当，本院依法予以维持。关于马常胜逾期付款的违约金，世茂公司在二审中向本院提交申请，明确表示放弃部分违约金数额，即将一审起诉的按日万分之四计付的违约金变更为要求马常胜按照欠付购房款日万分之二的标准支付违约金。该请求系当事人对自身诉讼权利的处分，本院依法予以照准。关于马常胜上诉称，案涉房屋未按照建设规划图建设，道路宽度、停车位数量与规划图不符，规划中没有地下室却将别墅下边挖成了地下室，气、暖、排污至今没有接通市政管网，小区配套设施未达到宣传资料的承诺一节，本院认为，针对上述理由，马常胜已提起另案诉讼，要求世茂公司接通煤气、完善卖房时所承诺的小区配套设施，小区内建筑恢复至施工图原状，道路与停车位恢复至规划总平面图原状，并要求世茂公司赔偿违约金。本院已作出生效判决，驳回了马常胜的全部诉讼请求。故马常胜在本案中又以上述理由作为其拒付租金的抗辩显然无事实及法律依据，对其该项上诉理由本院不予采纳。关于马常胜以其提起另案行政诉讼为由申请中止审理本案一节，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……。本案中，马常胜与世茂公司之间形成的是商品房销售合同法律关系，双方诉争的是马常胜应否向世茂公司支付购房款。而马常胜等人提起另案行政诉讼的诉请是要求大连金普新区住房和城乡建设局撤销颁发给世茂公司的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《大连世茂嘉年华项目一期80#地块64#-71#、76#建筑项目分段规划核实证明》，解决的是案涉房屋的交付是否符合合同约定及法律规定的问题。鉴于案涉房屋已实际交付给马常胜，且双方当事人均同意继续履行案涉《商品房买卖合同》，故无论该行政诉讼案件处理结果如何，均不能产生免除马常胜支付购房款义务的法律后果，即本案无需以另案行政诉讼的审理结果为依据。基于此，本案情形不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形，对于马常胜要求中止审理本案的诉请依据不足，本院不予支持。关于马常胜申请本院向金普新区规划局等行政主管机关核实案涉御龙园小区是否经验收合格一节，本院认为，马常胜已实际接收案涉房屋，根据合同约定，应视为其已接受该商品房及小区的所有规划设计和该商品房建筑现状，故马常胜提出的该项申请与本案的处理结果无关，本院对其申请不予准许。综上所述，上诉人马常胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7659号民事判决为：马常胜自本判决生效后30日内，给付大连世茂新纪元置业有限公司购房款人民币129,000元，并以129,000元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年4月7日起至2019年12月4日止计付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1560元（大连世茂新纪元置业有限公司已预交），由马常胜负担；二审案件受理费3120元(马常胜已预交)，由马常胜负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判长 季 烨审判长 王 亮二〇二〇年五月二十六日书记员 杜玉洁