安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1622民初2972号原告：蒙城县中梁铭筑置业有限公司，住所地蒙城县仁和路与望月路交汇处001号，统一社会信用代码91341622MA2NH62K7B。法定代表人：黄世俊，该公司经理。委托诉讼代理人：田坤，安徽徽都律师事务所律师。被告：刘俊杰，男，1973年6月5日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原告蒙城县中梁铭筑置业有限公司（以下简称中梁公司）与被告刘俊杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中梁公司委托代理人田坤、被告刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中梁公司向本院提出诉讼请求：1请求依法判令解除原被告双方于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2请求依法判令被告立即协助原告办理商品房买卖合同备案撤销手续；3请求依法判令被告立即向原告支付违约金82,400元及律师代理费5,000元，合计87,400元；4本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年3月7日签订了合同编号为MC20180307000010的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下简称“合同”），约定被告向原告购买位于蒙城县幸福路南侧，仁和路北侧，齐山路东侧，北蒙大道西侧的中梁壹号8#地8#楼302室房屋（以下简称“案涉房屋”）一套，建筑面积129.43m，总价款103万元。合同同时约定，被告应于2018年3月7日前向原告支付首付款21万元，剩余82万元购房款由被告采取银行按揭贷款方式支付，并积极同原告办理按揭贷款手续。另双方在《补充协议》中约定，如买受人（被告）的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并要求买受人按照房屋价款的20%支付违约金。合同签订后，原告履行了为被告办理案涉房屋的商品房买卖合同备案手续等合同义务，但因被告自身原因至今无法向银行申请按揭贷款，导致合同目的无法实现。原告多次催促被告履行合同，被告均置之不理。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同约定，依法应当承担违约责任。现原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查清事实，并支持原告的全部诉讼请求。刘俊杰辩称，愿意解除合同不愿意支付违约金。买房签订合同时原告销售人员告诉我只要交20%的首付，同时承诺帮助我制造银行流水信息以便办理银行按揭贷款。我当时就交了20%首付款。后来原告又要求增加10%的首付款，当我从外地返回蒙城准备补交10%首付款时，销售人员说我的银行流水信息不合格无法办理按揭手续，通知我进行退房。我询问退房的相关流程，被告知不能直接退房，只能通过法院诉讼的程序。到目前为止我也没拿到合同，并不知道怎么约定。客户无法办理按揭，就应该及时退房，而不应拖延至今走法律流程，所以我认为我不应该承担违约金，请求原告尽快返还我的首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：中梁公司与刘俊杰于2018年3月7日签订了商品房买卖合同及补充协议，约定刘俊杰购买蒙城中梁壹号院8#地块8栋楼302室房屋一套，总价款1,030,000元。合同第七条约定，贷款方式付款，买受人应于2018年2月26日前支付首付款210,000元，剩余820,000元购房款向经出卖人公示的贷款银行申请贷款支付。刘俊杰于2018年2月12日交付定金20,000元，于2018年2月26日交付首付款190,000元。因刘俊杰银行流水存在问题，按揭贷款至今没有审批下来。中梁公司与刘俊杰签订的商品房买卖合同，双方均未载明签订合同的日期，合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向买受人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部购房款。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第二条、双方同意合同第七条补充如下：其中（二）关于银行按揭付款方式的约定，1．买受人必须于本合同签订之前提供银行按揭或公积金贷款所需的全部真实资料，其中买受人办理银行按揭的，应于本合同签订后（该处内容被划掉）日内将贷款支付出卖人账户，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任；3．如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任；如买受人无法付清房款，出卖人有权解除本合同，买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。补充协议第三条、双方同意本合同第八条变更如下：1．买受人逾期付款在60日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金，本合同及补充协议继续履行；2．买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起按总付款的20%向出卖人支付违约金且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。该商品房买卖合同于2018年9月29日在蒙城县房地产管理局进行了备案登记，商品房网上备案确认单显示双方合同签订日期为2018年3月7日。中梁公司所提供的商品房买卖合同补充协议系格式合同，字体明显要比买卖合同字体小很多，且补充协议对买卖合同的第三条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十五条内容进行了大量的变更和补充的，限制了购买人的权利，加重了购买人责任，减轻了出卖人的责任。购房人办理按揭贷款，均是按照中梁公司的要求提供相关材料，由中梁公司与银行办理按揭贷款的相关事宜，由银行告知中梁公司办理按揭贷款需要的相关资料，中梁公司再告知购房人准备相关资料。本案的诉状于2020年5月9日送达刘俊杰。本院认为：中梁公司与刘俊杰签订的商品房买卖合同自双方签字之日起即生效。双方均应按合同约定履行各自义务。现因涉及该商品房的按揭贷款无法办理，中梁公司请求解除合同，刘俊杰同意解除，双方解除合同的行为有效。合同解除后，刘俊杰应协助中梁公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续。因购房人办理按揭贷款，均是按照中梁公司的要求提供相关材料，由中梁公司与银行办理按揭贷款的相关事宜，由银行告知中梁公司办理按揭贷款需要的相关资料，中梁公司再告知购房人准备相关资料，故按揭贷款没有审批不是购房人刻意违约造成；中梁公司没有审核好购房人是否达到可以办理按揭贷款的条件以及办理按揭贷款需要的相关资料，具有过错；购房人没有咨询好是否达到可以办理购房按揭贷款的条件，即签订买卖合同并申请按揭贷款，亦存在过错。中梁公司所提供的商品房买卖合同补充协议系格式合同，补充协议字体明显要比买卖合同字体小很多，且补充协议对买卖合同的大部分条款进行了大量的变更和补充，限制了购买人的权利，加重了购买人责任，减轻了出卖人的责任，该格式条款为无效条款，且买卖合同第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故中梁公司按补充协议中的约定，要求购房人支付违约金的请求，不予支持；中梁公司要求购房人承担律师代理费5,000元，无依据，不予支持。合同解除后，中梁公司应退还购房人已付的购房款210,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认蒙城县中梁铭筑置业有限公司解除合同的行为有效，蒙城县中梁铭筑置业有限公司与刘俊杰之间的房屋买卖合同已于2020年5月9日解除；二、刘俊杰于本判决生效之日起10日内协助蒙城县中梁铭筑置业有限公司办理商品房买卖合同备案的撤销手续；三、蒙城县中梁铭筑置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还刘俊杰购房款210,000元；四、驳回蒙城县中梁铭筑置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,985元，减半收取993元，由蒙城县中梁铭筑置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  王玉海二〇二〇年五月二十七日书记员  陈 鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。