辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0624民初4214号原告：于瀛，女，1974年4月3日出生，满族，无业，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王莉莉，系丹东市元宝区和谐法律服务所法律服务工作者。被告：韩明志，男，1965年8月5日出生，汉族，工人，住丹东市振兴区。被告：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇南关17组。法定代表人：郭桂兰，系该公司经理。第三人：姜庆伟，男，1964年5月6日出生，汉族，工人，住宽甸满族自治县。第三人：中国工商银行股份有限公司丹东分行。住所地：丹东市元宝区锦山大街88号。负责人：王立军，系行长。委托诉讼代理人：马晓楠，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾军，男，1963年1月5日出生，汉族，该行客户经理，住丹东市振兴区。原告于瀛与被告韩明志、宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称宏大公司）、第三人姜庆伟、中国工商银行股份有限公司丹东分行（以下简称工行丹东分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于瀛的委托诉讼代理人王莉莉、被告韩明志、第三人工行丹东分行的委托诉讼代理人马晓楠、顾军到庭参加诉讼。被告宏大公司、第三人姜庆伟经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。于瀛向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告韩明志于2002年1月17日签订房屋契约有效；2、被告协助办理房屋所有权登记手续。事实和理由：2002年1月17日，原告与被告韩明志签订了《房屋契约》，购买被告韩明志位于宽甸满族自治县回迁房屋，总价款67000元。由于回迁房不能马上办理过户手续，双方约定待办理过户手续后再付余款5000元。后当被告韩明志办理房照时得知该房屋已被第三人姜庆伟在第三人工行丹东分行处抵押贷款。原告购买该房屋后一直在此居住，至今未有其他单位和个人提出异议，且在购买房屋时被告韩明志回迁手续和产权证齐全，双方签订的房屋契约是双方的真实意思表示，符合法律规定。但是该房屋至今为止仍不能办理过户手续，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判决如上所请。被告韩明志辩称，同意原告的诉讼请求。我的房屋是回迁房，从我回迁到卖给原告也没有任何人提出异议，但在我协助原告办理房照时才知道房屋被第三人姜庆伟贷款抵押给第三人工行丹东分行，至于是何时抵押怎么抵押的，我均不清楚。被告宏大公司未予答辩。第三人姜庆伟未予答辩。第三人工行丹东分行述称，不同意原告的诉讼请求和所述的事实，理由如下：一、我行与被告宏大公司及第三人姜庆伟签订的按揭贷款合同是合法有效的，依法享有抵押权和优先受偿权。且已被生效仲裁裁决书确认。2000年10月17日，我行在见到被告宏大公司与购房人姜庆伟签订的《商品房购销合同》和其认可证明、转付款手续、资信证明，包括身份证、户口本后，才与第三人姜庆伟签订了《个人购房借款合同》。2000年10月26日，我行依约将56000元按揭贷款转付给被告宏大公司。2001年1月15日，工程竣工后，被告宏大公司为我行办理了涉案房屋的《房屋他项权证》。我行与被告宏大公司及第三人姜庆伟签订的按揭贷款合同的效力，已于2004年12月9日经丹东仲裁委员会做出的丹仲裁字【2004】第66号裁决书确认合法有效，对包括姜庆伟抵押在内的抵押物均依法享有抵押权和优先受偿权。该裁决书仅对包括第三人姜庆伟在内的26户按揭贷款户裁决的本金和利息（仅按2004年的该裁决书的裁决主文列明；不含逾期利息、不含仲裁费等其他积欠的数额等），就高达人民币663.13625万元。我行依据该生效裁决书已经于2005年向丹东市元宝区人民法院申请强制执行，目前已进入拍卖程序。因此，我行对本案涉案的房屋依法享有抵押权和优先受偿权，不容置疑。二、我行与被告宏大公司及第三人姜庆伟签订的按揭贷款合同及抵押备案登记的时间均早于被告韩明志、先于原告于瀛。在案涉房屋抵押权存续期间，违法买卖我行享有抵押权的房屋，因非法而无效。我行与被告宏大公司、第三人姜庆伟签订的按揭贷款合同及抵押备案登记的时间分别是在2000年10月17日、2001年1月15日。被告韩明志与被告宏大公司签订所谓《宏大小区回迁合同》的时间是2001年11月30日。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条：“抵押合同自登记之日起生效”和《中华人民共和国物权法》187条和191条规定，“抵押权自登记时设立”，非依法律程序，非因债权消灭，非因抵押人与抵押权人协商一致取消抵押，任何人无权否定抵押登记的法律效力。我行自2000年1月15日起即享有抵押权。在已经取得抵押权、案涉房屋已经办理抵押备案登记的情况下，被告宏大公司将案涉房屋用于所谓的回迁安置，因违法而无效。原告于瀛与被告韩明志于2002年1月17日签订的所谓《房屋契约》，是在我行享有抵押权期间，未经同意非法和违法转让的。根据《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”以及《中华人民共和国物权法》第191条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告于瀛与被告韩明志签订的该《房屋契约》违法无效。三、我行坚决反对宽甸县土地管理局为案涉房屋的土地办理所谓的“权证”，将依法维权。我行在收到开庭传票时才得知宽甸县土地局2001年11月30日的“颁证”行政行为。根据《中华人民共和国担保法》第三十六条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”的规定，宽甸县土地局的这一“颁证”行为，显然违法。我行将依法维护合法取得的权益。综上，请合议庭查明事实，依法判决驳回原告于瀛的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2000年5月，被告韩明志和建设单位丹东电业局宽甸供电局及宽甸满族自治县拆迁处签订动迁安置协议书，约定供电局因建筑施工需动迁被告韩明志房屋及附属物，在新建楼2楼东二单元为其偿还75m2房屋。2000年7月21日，被告韩明志交纳增加面积款5000元。2001年11月30日，被告韩明志与被告宏大公司签订宏大小区回迁合同，约定被告宏大公司为被告韩明志安置宏大小区2单元502号间，建筑面积78.3m2房屋。2002年1月17日，原告与被告韩明志签订房屋契约，内容为：现有住宅宏大小区二单元五楼502住宅（韩明志），经双方协商将该住宅卖给原告，陆万柒仟元整，因房照未付，暂付陆万贰仟元，房照交付原告后，立即付伍仟元，此房成交后双方绝无反悔。当日，原告给付被告韩明志购房款62000元。被告韩明志将案涉房屋交付原告居住至今，原告交纳水费、电费、取暖费等相关费用。另查，被告韩明志于2001年取得案涉房屋的土地使用权证。2004年12月9日，丹东仲裁委员会出具丹仲裁字（2004）第66号裁决书，申请人为：第三人工行丹东分行，被申请人为：被告宏大公司。该仲裁庭查明，被申请人宏大公司是宏大小区的开发单位，2000年8月18日取得宏大小区综合楼《商品房预售许可证》，2000年9月20日，申请人与被申请人签订《按揭业务合作协议》，约定申请人给被申请人购房户办理按揭贷款，被申请人为借款人还款提供连带责任保证。2000年9月25日至2001年3月8日期间，被申请人以邹继峰等26人的名义与申请人分别签订了26份《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，贷款本金共计为5694000元，贷款期限均为10年，并约定了还款时间、方式以及逾期还款的违约责任等条款。同时，被申请人将其开发的宏大小区总面积为3799.81平方米的46处房屋分别以邹继峰等26人名义为其借款设定抵押担保，并分别为申请人办理了《房屋他项权证》。上述合同签订后，申请人即将全部贷款本金打入被申请人账户。被申请人将该笔借款投入到其开发的春天购物中心，仅偿还2002年9月以前的借款本息，自2002年10月以后再未偿还。仲裁庭认为，《按揭业务合作协议》是申请人与被申请人在平等的基础上自愿签订的，其内容符合法律规定，应当认定有效，根据协议被申请人应当对借款人的借款承担连带还款保证责任。被申请人以邹继峰等26人名义与申请人分别签订借款合同及抵押合同，申请人按合同约定已将全部贷款本金发放给申请人，被申请人应当按合同约定的还款期限偿还借款本金及利息，未能及时偿还属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被申请人将自行开发并一直为其所控制的房屋以邹继峰等26人名义为其借款设定抵押担保，该抵押房屋已在法定机关办理了抵押登记手续，抵押应当认定有效。申请人主张被申请人偿还借款本金及利息并从抵押物中优先受偿欠款本息的仲裁请求应予支持。故仲裁庭裁决如下：一、被申请人宏大公司于裁决书作出之日起五日内给付申请人工行丹东分行欠款本金及利息共计6631362.5元，并给付利息；二、申请人工行丹东分行有权从宽房字第××号等26份房屋他项权证下的房屋中优先受偿上述欠款本息。上述26套房屋中包含本案争议的房屋，即以第三人姜庆伟的名义于2000年10月17日与被告工行丹东分行签订个人住房借款合同和个人住房借款抵押合同，并对案涉房屋办理他项权证。被告工商银行称上述仲裁裁决书已经生效，并在丹东市元宝区人民法院申请执行，已经进入执行拍卖程序。2019年8月9日，宽甸满族自治县自来水公司出具证明，证明自来水用户编号62205016于瀛，登记地址为宏大小区1#2-501，实际地址为宏大小区1号楼2单元5楼北侧，单元门号为502。本院所确认的上述事实，有动迁安置协议、宏大小区回迁合同、房屋契约、收据、土地使用权证、证明、电费收据、自来水收款收据、专用收款收据、民事裁定书、仲裁裁决书、个人住房借款抵押合同、贷款凭证房屋他项权证、商品房购销合同、预售许可证、公证书、拍卖公告以及原、被告的口头陈述等在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告韩明志系在2000年5月与建设单位丹东电业局宽甸供电局及宽甸拆迁处签订的动迁安置协议书，后于2001年11月30日与被告宏大公司签订的回迁合同，并于2001年取得案涉房屋的土地使用权证，其因原有房屋的动迁取得对案涉房屋的处分权，后在2002年1月17日与原告签订了房屋契约，该契约系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，且在签订契约后，原告支付了相应对价款，被告韩明志将案涉房屋交付原告居住至今，故双方签订的房屋契约应认定合法有效。关于原告主张被告协助办理房屋所有权登记手续一节，考虑到案涉房屋已在法定机关办理了抵押登记，且另案中已经对案涉房屋进入到执行拍卖程序，依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。故对原告在该节的意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2002年1月17日原告于瀛与被告韩明志签订的房屋契约有效；二、驳回原告于瀛的其他诉讼请求。案件受理费1575元，由被告韩明志、宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长 刘威威*人民陪审员 杜 平 关人民陪审员 张  慧二〇二〇年五月二十六日书 记 员 王 翠 芳