湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3664号原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，住所地浏阳市北正南路98号。负责人：梁国树，行长。委托诉讼代理人：郭静，女，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该行职工。委托诉讼代理人：段妙红，湖南恒昌律师事务所律师。被告：彭利平，女，1984年2月8日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告：浏阳市东润置业有限公司，住所地浏阳市经济技术开发区康宁路东润万象城9号楼209室。法定代表人：陈小英。原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“工商银行浏阳支行”）与被告彭利平、浏阳市东润置业有限公司（以下简称“东润置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行浏阳支行的委托诉讼代理人段妙红到庭参加诉讼，被告彭利平、东润置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工商银行浏阳支行向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告彭利平签订的编号Ａ：［工银］字［湖南］行［浏阳］支行［2014］年［1051］号《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告彭利平偿还贷款本金244334.99元，逾期利息15028.84元（利息暂计算至2020年1月5日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.判令被告彭利平承担原告为实现债权所支付的律师代理费12968元；4.判令原告对被告彭利平提供抵押的位于浏阳市经济技术开发区润万象城11栋1101号的房产在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告东润置业对上述债务承担连带担保责任；6.本案诉讼费由被告承担。被告彭利平、东润置业均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月20日，被告彭利平作为借款人及抵押人，原告工商银行浏阳支行作为贷款人，被告东润置业作为保证人，共同签订了编号Ａ：［工银］字［湖南］行［浏阳］支行［2014］年［1051］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为30万元；第二条本合同项下贷款用于购买坐落于浏阳市经济技术开发区润万象城11栋1101号，建筑面积129平方米；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；第三条贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；第四条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，／（上／下）浮／%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率以及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；第五条借款人授权贷款人将贷款一次性划入东润置业账户；第六条借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；第九条借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的贷款利率的基础上加收50%确定；第十条保证人承担保证责任的范围按下列第10.2方式确定：10.2阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项（Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书）条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；第十四条借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，借款人发生违约情形的；贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同；第十八条抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为彭利平名下的坐落于浏阳市经济技术开发区润万象城11栋1101号的房产；第十九条抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第三十条主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，被告彭利平在借款人、抵押人处签字，被告东润置业在保证人处加盖印鉴。2015年1月5日，原告工商银行浏阳支行依约向被告彭利平发放了30万元的贷款，并依约汇付至指定的被告东润置业银行账户。《个人住房贷款凭证》载明贷款到期日为2030年1月5日，每月还款方式为等额本息还款，贷款月利率为5.367%。同日，原告工商银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为工商银行浏阳支行，预告登记义务人为彭利平。借款后，被告彭利平在2018年12月前均能按约偿还贷款本息，此后开始反复出现违约情形。因被告彭利平未履行还款义务，被告东润置业亦未代偿，经原告多次催问未果，遂向本院提起诉讼。截至2020年1月5日，被告彭利平尚欠原告工商银行浏阳支行借款本金共计244334.99元、逾期利息15028.84元。另查明，1.东润置业开发的浏阳经济技术开发区康宁路106号东润万象城11号楼房屋建设好后，东润置业取得了该栋的房屋产权证总证。2.原告工商银行浏阳支行作为甲方与湖南恒昌律师事务所作为乙方于2020年3月18日签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方对其违约借款人贷款本息代理诉讼清收工作，并因此支付了律师代理费12968元。本院认为，原告工商银行浏阳支行与被告彭利平、东润置业签订的《个人购房借款/担保合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告彭利平的申请，原告工商银行浏阳支行依约向其发放贷款30万元，被告彭利平理应依约按月还款。截至2020年1月5日，被告彭利平已多次逾期未归还贷款本息，违反了合同的约定，显属违约，在被告彭利平出现违约情形时，原告工商银行浏阳支行有权根据与被告彭利平签订的《个人购房借款/担保合同》的约定宣布全部贷款立即到期，要求立即全部清偿并解除合同。故原告工商银行浏阳支行要求解除与被告彭利平于2014年12月20日签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[1051]号《个人购房借款/担保合同》，并要求被告彭利平提前偿还剩余贷款本金244334.99元及利息符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告为本次诉讼支付代理费12968元，属于原告实现债权而花费的必要费用，依约可由被告承担。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告彭利平与原告工商银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告东润置业与被告彭利平的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告工商银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告工商银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告东润置业的保证责任。《个人购房借款/担保合同》中对被告东润置业的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告东润置业提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告东润置业作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，原告工商银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但《个人购房借款/担保合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利。故原告工商银行浏阳支行要求被告东润置业承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告东润置业在承担连带清偿责任后，有权向彭利平追偿。审理中，被告彭利平、东润置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司浏阳支行与彭利平签订的编号A：[工银行字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[1051]号《个人购房借款/担保合同》；二、彭利平于本判决生效之日起七日内偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行借款本金人民币244334.99元及利息15028.84元（利息暂计算至2020年1月5日止，此后的利息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；三、彭利平与本判决生效之日起七日内给付中国工商银行股份有限公司浏阳支行代理费12968元；四、中国工商银行股份有限公司浏阳支行在上述债权范围内对彭利平提供抵押担保的坐落于浏阳市经济技术开发区润万象城11栋1101号房产（浏房预字第××号）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；五、浏阳市东润置业有限公司对上述判决所确定的彭利平之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，浏阳市东润置业有限公司承担保证责任后，有权向彭利平追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5385元，减半收取2692.5元，由彭利平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋瑞兰二〇二〇年五月十九日书记员  曾 蓉附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。