重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初1240号原告:重庆市竹海物业服务有限公司，住所地重庆市梁平区梁山街道核桃巷8号，统一社会信用代码91500228559003528R。法定代表人：张湘，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高娜，系重庆正衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红艳，系重庆正衡律师事务所律师。被告：邱梁才，男，1980年2月10日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，住重庆市梁平区。被告：谢友苹，女，1976年2月5日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，住重庆市梁平区。原告重庆市竹海物业服务有限公司与被告邱梁才、谢友苹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖红艳、被告谢友苹到庭参加诉讼，被告邱梁才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告重庆市竹海物业服务有限公司（以下简称竹海物业公司）向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3629.93元、公摊水电费540.00、违约金1779.20元，合计5949.13元;2.本案诉讼费用由二被告承担。事由和理由：2011年1月1日，原告竹海物业公司与重庆市竹海房地产有限公司（即重庆市梁平区梁山街道核桃巷8号竹海·南山锦城小区商住楼的建设单位），签订了一份《前期物业服务合同》，约定：由原告竹海物业公司对重庆市梁平区梁山街道核桃巷8号竹海·南山锦城小区商住楼进行物业管理服务；合同期限为3年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止。该合同还约定物业服务费按月收取，收费标准为：多层住宅0.70元/月·平方米；高层住宅电梯楼1.10元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算，合理向业主分摊；且约定：如业主、物业使用人未按照合同约定期限交付物业费的，应按照未交费金额每日万分之五的比例向原告支付违约金。之后，原告竹海物业公司入驻该小区，并按照合同约定为该小区的全体业主提供了相关的物业服务。合同到期后，双方于2013年12月31日，又续签了一份《前期物业服务合同》的延期协议，约定：竹海南山锦城前期物业服务合同延期至业主委员会成立后，另选聘物业服务企业为止。2018年8月21日，该小区成立了业主委员会，同年8月29日，原告竹海物业公司与重庆市梁平区竹海南山小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，约定：该小区的物业管理仍由原告竹海物业公司继续提供服务；同时就相关物业服务的事项及收费标准与上述《前期物业服务合同》作出了相同约定；但公共水电费按10元/户/月收取；且约定：业主和物业使用人逾期未交物业费或其他费用，从逾期之日按有关规定交纳千分之三的违约金；合同期限为两年。原告竹海物业公司按照上述合同约定的期限，自2011年1月1日起至2018年8月21日、2018年8月29日至今在该小区进行物业服务。2010年5月，被告邱梁才、谢友苹在该小区购买有一处[即位于重庆市梁平区梁山街道核桃巷100号（竹海˙南山锦城紫枫苑1号）6幢1单元4-1，建筑面积为96.03㎡]住房一套，2011年2月28日，原告竹海物业公司与被告谢友苹签订了一份在《竹海·南山锦城前期物业管理协议》，就有关物业服务和物业费的标准及违约责任等事项进行了约定。二被告于2011年12月20日办理了房地产权证成为该房业主，自此二被告与该小区的其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务，2018年3月2日，该房经不动产权变更登记为被告谢友苹单独所有，且二被告于同年10月22日登记离婚；但二被告自2015年7月1日起至2019年12月31日止，共计拖欠原告公司的物业服务费3629.93元、公摊水电费540.00元未付。曾经原告书面催交，二被告至今未交纳上述费用。被告邱梁才未应诉答辩。被告谢友苹辩称，愿意承担物业费和公摊水电费，但其房屋外墙漏水，物管来看过曾于2014年处理过一次，之后又漏水原告就一直没来处理，所以不承担违约金。本院认为，原告竹海物业公司为证明其主张的事实举出了《前期物业服务合同》及延期协议、《物业服务委托合同》、物业服务合同备案证明、相关记录、图片、出入登记表、天天快递详情单、二被告的房产登记信息查询结果等证据。经被告谢友苹质证未提出异议；被告邱梁才未到庭质证，视为其放弃质证权利。故对原告举示的证据应予采纳，证明力应予确认，对其陈述的案件事实也予以确认。被告邱梁才未举证；被告谢友苹对其抗辩主张举出的证据有:二被告于2018年10月22日签订的离婚协议、离婚证复印件及其房产证复印件[渝（2018）梁平区不动产权第000162476号]；经原告质证无异议，应予采纳。该组证据拟证明：二被告于2018年3月2号已将其共有的上述房屋产权变更登记为被告谢友苹单独所有；且二被告已于2018年10月登记离婚。该部分事实本院予以确认。原告竹海物业公司与重庆市竹海房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及延期协议、与重庆市梁平区竹海南山小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》均符合法律规定，且合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告竹海物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》以及与业主委员会签订的《物业服务委托合同》，对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告竹海物业公司按照上述合同的约定，先后于2011年1月1日起至2018年8月21日、2018年8月29日至今为竹海·南山锦城小区全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受了原告公司提供的物业服务，二被告即是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，按照权利义务关系相统一的基本原则，二被告接受了原告提供的物业服务，即应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准亦应当按照上述合同所约定的标准向原告支付相关物业服务费。因此，原告的该项请求应当予以支持。由于二被告居住的是该小区的多层住宅房，按照其居住的房屋建筑面积96.03㎡及其拖欠期限53个月零22天（期间有8天时间原告公司未进行物业服务）,按0.7元/月/㎡计算其应交纳物业费为3612.01元，即其住房面积96.03㎡×0.7元/月/㎡×（53个月＋22天）=3612.01元。关于公摊水电费，按照《前期物业服务合同》的规定由业主合理分摊；按照《物业服务委托合同》约定，公摊水电费按10元/户/月收取。现原告主张按10元/户/月计算，二被告共计拖欠53个月零22天，其公摊水电费为537.33元，即10元/户/月×（53个月＋22天）=537.33元。由于二被告对此没有提出异议，因此，原告的该项请求亦应予支持。关于违约金的问题，由于二被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张按照年利率24%仅计算54个月的违约金（即以二被告每年拖欠的物业服务费和公摊水电费合计926.65元为基数，分别依次按其拖欠的年限计算）为1779.20元，因其主张的违约金的计算标准，既不符合合同约定，也不符合相关法律的规定，故可以被告每年拖欠的物业费和公摊水电费926.65元为基数，按照年利率6%分别依次按其拖欠的年限计算违约金，即酌情认定为444.79元。至于被告谢友苹抗辩称，其房屋外墙漏水，因其未举出相应证据证明；且不属与本案物业服务合同解决的事项，属于另一法律关系，被告可向其他侵权人或直接责任人，另行主张权利。故其抗辩理由不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；二被告于2011年2月至2018年3月2日为上述房屋的共有权人，应对所欠的物业服务费承担共同清偿责任；2018年3月2日之后该房业主为被告谢友苹，故所欠的物业服务费应由被告谢友苹一人承担。被告谢友平的抗辩主张因其证据不足不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、由被告邱梁才、谢友苹共同向原告竹海物业公司支付其拖欠的物业服务费2155.55元、公摊水电费320.66元；并支付违约金315.05元，累计2791.26元。二、由被告谢友苹向原告竹海物业公司支付其拖欠的2018年3月3日起至2019年12月31日止的物业服务费1456.46元、公摊水电费216.67元；并支付违约金129.74元，累计1802.87元。上述第一、二项所确定支付金额共计4594.13元，限本判决生效时付清。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告邱梁才、谢友苹负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 高 燎二〇二〇年五月十八日书记员 刘晓芳