江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10936号上诉人（原审原告）：刘宝华，女，1960年4月13日生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海伦，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肖洪成，男，1949年4月5日生，汉族，住南京市玄武区卫桥村70号，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖年龙，男，1976年9月22日生，汉族，现住南京市栖霞区。上诉人刘宝华因与被上诉人肖洪成、肖年龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、双方存在房屋买卖合同关系。1、本案证明双方存在买卖关系的直接证据是2009年12月10日的《收条》，《收条》内容为“宁康苑26幢305室房款已收到，已出售给刘宝华，收到现金52万元正（￥520000.00)，其中一万元为过渡费（注：实际为过户费），如过渡不了，则归还给刘宝华，期限到月底，恕不反悔！”2、刘宝华汇款后，肖洪成将案涉房屋的《南京市经济适用住房买卖契约》、房屋所有权证、国有土地使用权证原件交由刘宝华持有至今，且将房屋交由刘宝华占有使用，肖洪成的上述行为是典型的房屋买卖的行为，也是履行上述《收条》的行为。3、刘宝华支付购房款52万元时，案涉房屋尚未取得房产证，《收条》中的过渡费（过户费）1万元是双方约定直接变更合同中购房人姓名完成过户的费用。房产证下发后，因无法直接通过变更购房人姓名过户，故肖洪成将1万元的过渡费（过户费）退还给刘宝华，肖洪成的退款行为与《收条》约定一致。4、收条上“肖洪成”三字虽经鉴定不是肖洪成本人所签，但该签字与肖洪成汇款给肖年海的汇款单客户印鉴联上的签名一致。一审中，刘宝华主张《收条》系肖洪成侄女肖婷婷（工商银行马群支行员工）经肖洪成授意所写，应认定出具《收条》系肖洪成的真实意思，在刘宝华已提出具体线索的情况下，一审判决对该关键事实未予调查。5、肖洪成抗辩刘宝华支付的52万元购房款系借款，但双方无任何借款手续，亦无催款、还款、支付利息等行为，无证据证明双方存在借款或其他经济往来，52万元款项的性质只有《收条》这唯一证据，金额上也与案涉房屋2009年的市场价一致，因此52万元只能是购房款。6、存在诸多与《收条》内容相印证的事实，且刘宝华对《收条》的出具提出初步证据并进行合理解释的情况下，一审判决不顾《收条》形成过程和履行情况，单纯凭借签字来认定《收条》效力，是断章取义地审查证据，违背《中华人民共和国民事诉讼法》第64条“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”之规定。二、肖年龙对案涉房屋出售知情。1、肖洪成与肖年龙、肖年海系父子关系，三人在拆迁安置中共分得4套房屋，分别是肖洪成名下206室、肖年龙名下305室、肖年海名下105、106室。父子三人在分得住房时就将房屋进行了置换，肖年龙居住在206室，肖洪成居住105室，肖年海居住106室，肖年龙名下的305室（案涉房屋）用于出售。2、虽然表面上看，是肖洪成将肖年龙名下305室出售给刘宝华，但实际上肖洪成已将自己的206室交给肖年龙，肖年龙自始未居住305室，而居住在206室。肖洪成有权处分305室房屋。3、因肖洪成居住在肖年海名下的105室，故虽然名义上出售的是肖年龙名下的305室房屋，实质上父子三人对4套房屋进行配置后，肖年海少了一套房屋，这也能解释为什么肖洪成收到52万元房款后，立即转给了肖年海。4、案涉房屋自交付刘宝华至起诉之日将近八年时间，肖年龙居住的206室和刘宝华居住的305室是上下楼关系，肖年龙对刘宝华占有使用收益处分305室房屋的情形完全知情，且房屋产权证等证件原件亦已交付刘宝华近八年时间，一审判决认定“刘宝华主张肖年龙知晓房屋买卖缺乏事实依据”严重不符合常理。三、一审判决认定的以下部分事实不准确。1、一审判决认定“刘宝华后将案涉房屋出租他人使用”，进而认为“刘宝华在审理中陈述为改善居住条件购买涉案房屋，其却在收到收条之后即将涉案房屋出租，上述陈述自相矛盾，与常理不符”完全是断章取义。2、一审判决认定“同日，肖洪成通过其名下尾号为3486的中国工商银行账户向案外人肖年海银行账户转账52万元”，进而认为“刘宝华向肖洪成转账52万元的事实，结合肖洪成当天即将该52万元转给案外人肖年海，并不能排除双方之间存在另外的经济交往”完全是主观臆断。肖洪成辩称，肖洪成与刘宝华之间并不存在房屋买卖合同关系，一审法院已经对案涉收条进行鉴定，上面的签字并不是肖洪成本人所写。肖洪成也没有权利在未征得房屋权利人同意的情况下将案涉房屋进行出卖，如果要出卖也应当签订正式的房屋买卖合同，而不可能仅仅以一两行的收条来实施房屋的买卖行为。肖年龙辩称，其不知道这个事情，其父亲肖洪成也没有权利出售其房屋，其名下只有一套房子，其还有妻儿，其一直认为父亲肖洪成将其房屋出租。刘宝华向一审法院起诉请求：1、判令肖洪成、肖年龙协助刘宝华将位于栖霞区百水桥南路1号26幢3单元305室房屋过户至刘宝华名下；2、本案诉讼费用由肖洪成、肖年龙承担。一审法院查明事实：肖洪成系肖年龙的父亲。肖洪成户籍及原住址在南京市玄武区。肖年龙户籍及原住址在南京市玄武区。2005年5月，肖洪成、肖年龙分别与案外人南京市玄武区房地产管理局签订《南京市征地房屋拆迁补偿协议》，肖洪成、肖年龙将各自名下位于南京市玄武区房屋（720平方米）、南京市玄武区房屋（220平方米）交付南京市玄武区房地产管理局拆除。2007年8月18日，肖年龙与案外人南京商贸房地产开发有限责任公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》（编号为宁房买卖契字200667654号），肖年龙购买位于宁康苑26幢3单元305室房屋（栖霞区，以下简称涉案房屋），房屋单价2009元/平方米，房屋总价款209799.87元。2009年6月6日，南京商贸房地产开发有限责任公司向肖年龙开具案涉房屋的销售不动产统一发票，发票金额为210703.92元。2010年1月4日，上述房屋登记至肖年龙名下，房屋登记建筑面积104.88平方米。2009年12月10日，刘宝华通过其名下尾号为0533的中国工商银行账户向肖洪成名下尾号为3486的中国工商银行账户转账52万元。同日，肖洪成通过其名下尾号为3486的中国工商银行账户向案外人肖年海银行账户转账52万元。肖洪成在此之前即将案涉房屋交付刘宝华，并陆续将宁房买卖契字200667654号《南京市经济适用住房买卖契约》、案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用证以及肖年龙名下《南京市征地房屋拆迁补偿协议》原件交刘宝华持有至今。刘宝华后将案涉房屋出租他人使用。刘宝华缴纳了案涉房屋的水、电、气、网络电视维护费用等费用。刘宝华以要求肖洪成、肖年龙协助履行房屋过户手续未果为由，起诉至法院要求处理。一审审理中，为证明刘宝华与肖洪成之间存在房屋买卖合同关系，刘宝华另向法院提交收条一份。收条内容为：“宁康苑26幢305室房款已收到，已出售给刘宝华，收到现金52万元正（￥520，000.00）。其中一万元为过渡费，如过渡不了，则归还给刘宝华，期限到月底，恕不反悔！”收条落款处为肖洪成、刘宝华的名字，落款日期为2009年12月10日。刘宝华主张收条落款处签名“肖洪成”系肖洪成本人书写。肖洪成主张该签名非本人书写，并坚持要求鉴定。经当事人确定鉴定机构，一审法院委托南京师范大学司法鉴定中心对收条落款处签名“肖洪成”是否由肖洪成本人书写进行鉴定。南京师范大学司法鉴定中心于2019年4月19日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：“署期为‘2009年12月10日’的《收条》中‘肖洪成’签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写形成。”肖洪成为此向鉴定机构交纳鉴定费6500元。另查明，刘宝华因本案纠纷曾经三次向法院提起诉讼，诉讼请求均为要求肖洪成、肖年龙协助将位于栖霞区百水桥南路1号26幢3单元305室房屋过户至刘宝华名下。其中：（2015）栖霞民初字第00335号案件未开庭审理，刘宝华申请撤回起诉；（2016）苏0113民初4851号案件，经过庭审后，刘宝华申请撤回起诉；（2017）苏0113民初2525号案件，经过庭审后，法院作出一审判决。江苏省南京市中级人民法院裁定发回重审。在前案开庭审理中及本案庭审中，刘宝华陈述其为改善居住条件购买涉案房屋，另陈述其在签了收条之后（即2009年12月10日）就将涉案房屋出租；刘宝华陈述双方因是邻里熟人，所以双方没有签订合同。其在本案起诉状中称曾经就涉案房屋交易和过户询问过肖年龙，肖年龙并表示“到时会配合过户”。另陈述“我不认识肖年海，我们虽然是一个大队，但不是一个村的。”“我与被告两个儿子从未说过话，也不可能借钱给肖年海。”一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案刘宝华起诉要求肖洪成、肖年龙协助其将位于栖霞区百水桥南路1号26幢3单元305室房屋过户至其名下，该诉讼请求的基础是双方之间成立合法有效的房屋买卖合同。主张合同成立的一方应当承担举证责任。本案刘宝华举证的收条，经鉴定机构鉴定，落款处“肖洪成”的字迹并非肖洪成本人书写。该证据不能证明肖洪成与刘宝华之间就案涉房屋签订房屋买卖合同。刘宝华在审理中陈述为改善居住条件购买涉案房屋，其却在收到收条之后即将涉案出租。上述陈述自相矛盾，与常理不符。亦不能证明其主张的购买案涉房屋事实。刘宝华在本案纠纷的审理中陈述双方因是邻里熟人，所以双方没有签订合同。其在本案起诉状中称曾经就涉案房屋交易和过户询问过肖年龙，肖年龙并表示“到时会配合过户”。刘宝华另陈述“我与被告两个儿子从未说过话，也不可能借钱给肖年海。”其陈述内容前后矛盾，且审理中刘宝华未能举证证明其与肖年龙就房屋交易及过户进行过沟通。因此，刘宝华主张肖年龙知晓房屋买卖缺乏事实依据。刘宝华向肖洪成转账52万元的事实，结合肖洪成当天即将该52万元转给案外人肖年海，并不能排除双方之间存在另外的经济交往；刘宝华对案涉房屋的占有、使用、出租收益的事实，并不能确定其对案涉房屋享有所有权。上述事实均不能充分证明双方就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，刘宝华要求肖洪成、肖年龙协助其将涉案房屋所有权过户至其名下缺乏合同依据。一审法院对刘宝华的诉讼请求不予支持。肖洪成辩称没有将案涉房屋出售给刘宝华的意见成立，一审法院予以采纳。肖年龙在第三次庭审时，经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：驳回刘宝华的诉讼请求。二审中，刘宝华提交以下证据：1、2013年3月24日刘宝华出售其名下百水家园34幢二单元504室的房地产买卖中介合同，证明刘宝华在入住案涉房屋之后，将其名下的唯一住房进行出售，进一步证明刘宝华购买案涉房屋是为了改善居住条件，案涉房屋是104平米，而之前百水家园34幢504室的房屋是83平米。2、收条上肖洪成签字与肖洪成汇款时的银行汇款单客户印鉴栏存款人签名对比图，可以看出肖洪成三个字是同一个人书写，汇款单上工商银行的印章中有肖婷婷的姓名，说明两笔汇款业务都是肖婷婷办理的。肖洪成质证对证据一的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，也不能达到上诉人的证明目的。刘宝华名下是否仅有被出售的房屋，没有其他证据予以佐证。因为刘宝华与肖洪成一样都是同一批次的被拆迁户，当时安置的房屋有可能不止一套。其出售该房屋是在2013年，而其主张购买案涉房屋是在2009年，其认为出售房屋并购买新房是为了改善居住条件，从时间显然是矛盾的。对证据二真实性予以认可。收条上签名非是肖洪成所写已经经过了司法鉴定，下方的肖洪成名字也并非肖洪成所写。至于是否是同一人所写，仅仅是刘宝华的主观认知，无法确认是否是同一人所写，也无法确认书写人是谁。即使是同一人所写，一个是房屋买卖行为，另一个是银行取款汇款行为，并非同一法律关系，两者不具有关联性。另，肖婷婷并不是肖洪成的侄女，可以提供公安的户籍档案予以证明。肖年龙的质证意见同肖洪成的质证意见。本院对证据一的关联性不予认定，刘宝华提交的证据二不能达到其证明目的。二审中，刘宝华主张收条中约定的过渡费（过户费）1万元，因无法直接通过变更购房人姓名过户，故肖洪成将该1万元退还，与收条约定一致。肖洪成陈述，肖年海曾经让其给过刘宝华1万元。肖洪成、肖年龙二审中陈述，肖洪成与肖年龙、肖年海父子三人拆迁安置时共取得26幢3单元305室（案涉房屋）、105室、106室、206室。其中105室、106室登记在肖年海名下，206室登记在肖洪成名下，305室登记在肖年龙名下。肖洪成现居住在105室，肖年龙现居住在206室。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有收条、工商银行个人业务凭证、南京市经济适用住房买卖契约、销售不动产统一发票、房屋所有权证、国有土地使用证、物业公司出具的证明、有线电视缴费发票、缴费证明、水费发票、燃气缴费证明、南京市征地房屋拆迁补偿协议、中国工商银行交易清单、[2019]文鉴字第180号司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，刘宝华要求肖洪成、肖年龙协助将位于栖霞区百水桥南路1号26幢3单元305室房屋过户至其名下，围绕该诉讼请求，本院认为以下事实是作出裁判的重要依据。第一，2009年12月10日刘宝华通过转账向肖洪成支付52万元。刘宝华依据案涉收条主张该款为购房款，肖洪成则辩称系借款，但肖洪成对于所谓借款有无借条、是否约定及支付利息，均不能提供证据或作出合理说明，且陈述至今未还款。本院认为，对于2009年发生的如此大额款项，肖洪成辩称系借款，缺乏依据且与常理不符。第二，肖洪成将案涉房屋交付刘宝华使用多年，肖洪成、肖年龙均与案涉房屋相邻居住，肖洪成辩称将案涉房屋出租给刘宝华使用，不仅未提供证据予以证明，亦陈述多年未收取租金。第三，肖洪成将案涉房屋的房屋所有权证书、土地使用证书原件及南京市经济适用住房买卖契约原件均交由刘宝华持有，但对交付原因不能作出合理解释，而该情形明显与肖洪成辩称的租赁关系交易习惯不符。第四，案涉收条中约定肖洪成收到的52万元中含1万元过渡费，如过渡不了，则归还给刘宝华。肖洪成虽否认该收条，但其陈述的此后向刘宝华支付1万元的事实，与收条中约定情形相符。综合以上事实，本院认为，在购房款支付及房屋交付使用等多项事实与案涉收条内容能相互印证的情况下，该收条并非孤立证据，其证明效力应当予以认定。肖洪成对收条中“肖洪成”的字迹非其本人书写的反驳意见，不足以否定双方之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本院依据前述分析，对刘宝华与肖洪成之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系予以认定。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院亦不予支持。肖洪成与肖年龙系父子关系，肖年龙作为案涉房屋的登记产权人，亦长期与案涉房屋相邻居住，故肖年龙对案涉房屋的装修和使用情况应属明知，肖年龙辩称对出售案涉房屋不知情，本院不予采信。综上，对于刘宝华要求肖洪成、肖年龙协助将位于栖霞区百水桥南路1号26幢3单元305室房屋过户至刘宝华名下的诉讼请求，本院予以支持。因刘宝华主张案涉收条中约定的过渡费（过户费）由其承担，故案涉房屋变更登记的税费由刘宝华负担。综上所述，刘宝华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初5091号民事判决；二、肖洪成、肖年龙于本判决发生法律效力之日起二十日内协助刘宝华将位于南京市栖霞区房屋过户至刘宝华名下，变更登记的税费由刘宝华负担。一审案件受理费8900元，鉴定费6500元，合计15400元，由肖洪成、肖年龙负担；二审案件受理费8900元，由肖洪成、肖年龙负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年五月二十五日书记员  杨文艳