文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终579号上诉人（原审原告）：向兵，男，1971年11月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春梅，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦907号），统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：朱雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。上诉人向兵因与被上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初8842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年5月7日组织双方当事人及其委托诉讼代理人进行了询问调查。上诉人向兵及其委托诉讼代理人李德平、唐春梅，被上诉人黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王影到庭接受了询问调查。本案现已审理终结。上诉人向兵向本院上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初8842号民事判决；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.双方签订的《重庆市房屋买卖合同》第七条第一款约定:被上诉人应当在2017年8月20日前按照交房标准交付商品，但案涉房屋交付时却存在客厅天花板钢筋裸露、主卧地面严重开裂、卫生间管道渗漏等严重质量问题，案涉房屋达不到法定和约定交付使用条件，一审法院却只认定“案涉房屋客厅天花板、主卧地面存在修补痕迹，厕所下水管道附件的天花板存在渗漏现象”，而对客厅天花板钢筋裸露、卫生间管道严重渗漏，涉案房屋可能严重影响居住使用问题避而不提，认定案涉房屋符合交房条件，严重与客观事实不符，明显存在认定事实错误。2.被上诉人称“上诉人未向其反映过现场的问题，无法履行维修义务”，然而，就现场勘验情况来看，案涉房屋客厅天花板、主卧地面均存在修补痕迹，被上诉人陈述的事实存在前后矛盾，足以说明被上诉人已明知案涉房屋存在质量问题，且迄今为止并未完成修复，导致上诉人仍然无法接房入住使用，一审法院认定被上诉人交付的房屋符合条件缺乏事实依据。二、被上诉人补充协议中变更的格式条款加重了上诉人的责任，系格式条款，应认定无效，该约定不应作为被上诉人完成房屋交付的依据。三、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案，上诉人一审举示的证据及现场勘验情况，足以证明涉案房屋存在钢筋裸露、卫生间管道严重渗漏等问题，已严重影响上诉人居住使用，上诉人的主张有事实和法律依据，一审法院却以错误的事实，仅认定涉案房屋达不到房屋主体质量不合格从而作出错误的裁判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人黔江碧桂园公司辩称，根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人应对其主张被上诉人构成逾期交房的事实承担举证责任。1.一审时，一审法院现场勘查，案涉房屋客厅天花板、主卧地面存在修补痕迹，现场勘查不存在上诉人所说的客厅天花板钢筋裸露、主卧地面严重开裂的情形，被上诉人已对修补事宜做了合理解释，系交房前分户验收时修补；2.对于厕所下水管道附近的天花板存在渗漏现象的问题，因为楼上住户已装修，渗漏原因不明，上诉人未提交证据证明渗漏原因。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。向兵向一审法院起诉请求：1.黔江碧桂园公司立即向向兵支付逾期交房违约金82164.91元（自2017年8月21日起计算至2019年11月21日止），并承担以房价款333191为基数，自2019年11月22日起按每日万分之三计算至实际交付之日止的违约金；2.黔江碧桂园公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月27日，向兵（乙方）与黔江碧桂园公司（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为黔江碧桂园四期（B部分工程）黔江碧桂园四期（B、C部分工程）。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园幸福里X幢X单元X，建筑面积为95.97平方米，其中套内建筑面积为73.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为22.05平方米，本商品房用途为住宅。第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为333191元。第五条约定，乙方必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的15.67%（￥52191）给甲方；乙方必须在2016年12月27日前付清总房价款的15.3%（￥51000）给甲方，并在前向贷款银行办理按揭申请手续；乙方必须在2017年1月27日前，付该商品房总价款的69.03%（按揭款项）给甲方。第七条就交房期限及交付条件约定为：“（一）本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2017年8月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”第八条就交房手续的办理约定为：“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条就甲方逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日[与本条第1款第（1）项约定的日期相同]后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订《合同补充协议》（附件五）。该协议第四条第（二）款约定，甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。第四条第（三）款约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计。甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十八条第2款“在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”的约定内容予以删除，双方同意按如下约定履行：保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致甲方承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。2016年12月19日，黔江碧桂园公司向向兵开具发票，价税合计金额为103191元，备注为定金加首期。向兵向中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行申请了23万元购房贷款，且与该行、黔江碧桂园公司签订《个人购房借款/担保合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2017年3月17日，黔江碧桂园公司取得黔江区建竣备字[2017]0002号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明的工程名称为“黔江碧桂园四期C部分工程（91#、93#……）”，工程地址为“重庆市黔江区正阳街道”。另，黔江碧桂园公司当庭举示了其制作的案涉商品房的《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，载明的工程名称亦为“黔江碧桂园四期C部分工程（91#、93#……）”，具体位置为第91幢1单元4层02室。2017年6月27日，黔江碧桂园公司向向兵邮寄通知书。向兵陈述，其在合同约定的期限内去接房，发现房屋存在楼板、顶棚严重开裂，厕所严重漏水等问题，基于此原因没有接房，并当场告知黔江碧桂园公司整改合格后接房。之后，黔江碧桂园公司又分别于2017年8月30日、2019年4月4日向向兵发出邮件，快递单上注明的内容分别为《催收楼通知书》《催促收楼通知书》。经现场勘验，案涉房屋客厅天花板、主卧地面存在修补痕迹，厕所下水管道附近的天花板存在渗漏现象。黔江碧桂园公司称向兵未向黔江碧桂园公司反映过现场的问题，黔江碧桂园公司无法履行维修义务；对于厕所的问题，因楼上已装修，故向兵需举证证明渗水是案涉房屋本身的问题还是楼上装修导致；除厕所的问题外，其他地方都是黔江碧桂园公司在合同约定的接房期限前自行修复的。一审法院认为，向兵与黔江碧桂园公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。向兵以黔江碧桂园公司逾期交房为由，要求黔江碧桂园公司支付逾期交房违约金。案涉商品房在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且黔江碧桂园公司制作了《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，符合交房条件。向兵认为其购买的房屋系B部分工程，黔江碧桂园公司举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》与本案无关，但从上述证据的工程名称可以认定向兵购买的房屋系黔江碧桂园四期C部分工程，与本案具有关联性，能够证明案件事实，故一审法院对上述证据予以采信。向兵在合同约定的期限内前往接房，认为案涉商品房存在质量问题，且黔江碧桂园公司未向其出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》而未接房，但其举示的证据不足以证明案涉商品房存在的质量问题达到房屋主体质量不合格的程度，及黔江碧桂园公司拒绝向其出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》的事实，故向兵关于案涉商品房不具备交付条件的主张不成立，向兵应自行承担逾期接房的违约责任，一审法院对向兵要求黔江碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回向兵的诉讼请求。案件受理费1854元，减半收取计927元，由向兵负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉商品房是否存在逾期交房的情形，黔江碧桂园公司是否应当向向兵支付逾期交房的违约金。现评述如下：逾期交房是指在房屋买卖合同中，房屋销售方未按照约定或承诺的交付时间向购房者交付房屋。对于逾期交房的，购房者可以按照合同约定请求房屋销售方支付逾期交房违约金。首先，对于买方要求卖方支付逾期交房违约金的诉讼请求，应当明确卖方是否存在逾期交房的情形。本案中，向兵与黔江碧桂园公司就案涉商品房签订的《重庆商品房买卖合同》中约定了商品房交付条件、交付时间。黔江碧桂园公司于2017年6月27日通知向兵接房，同时向向兵出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房屋使用说明书》，黔江碧桂园公司并不存在逾期交房的情形。其次，买方因为不影响房屋正常使用的表面质量瑕疵而拒绝接受房屋的，不得以此为由主张卖方承担逾期交房的违约责任。本案中，不可否认，案涉房屋可能的确存在客厅天花板钢筋裸露、主卧地面开裂、卫生间管道渗漏等质量问题，该质量疵瑕问题是否导致案涉房屋不能正常使用，换言之，该质量瑕疵是否足以导致向兵的合同目的不能实现，现有证据并不能佐证。同时，案涉房屋双方签订的《合同补充协议》第四条第（三）项明确约定了购房者不得以商品房存在工程质量问题为由拒绝收房，否则自行承担逾期交楼的法律后果，该补充协议作为《商品房买卖合同》的补充合同，是双方的真实意思表示，因此向兵不得以房屋质量问题拒绝接收房屋并要求黔江碧桂园公司承担逾期交房的违约责任。其三，买方接受房屋并不代表出卖人就不再承担保修义务。房屋存在表面质量瑕疵，买方接受房屋后有权要求卖方承担瑕疵担保责任，对房屋质量问题进行维修，必要时还可以请求卖方赔偿损失。本案中，若案涉房屋确实存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，向兵可另行向黔江碧桂园公司主张解除合同和赔偿损失，或者请求黔江碧桂园公司承担修复责任及修复期间的损失。综上所述，上诉人向兵的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1854元，由上诉人向兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年五月七日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰