广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3553号上诉人（原审被告）：广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社，住所地广州市白云区京溪街京溪村白灰场。法定代表人：张国栋，社长。委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾应均，男，1970年6月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。原审被告：广州白云产权经纪有限公司，住所地广州市白云区景云路15号之一。法定代表人：蔡蓁。上诉人广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社（以下简称白灰场经济合作社）因与被上诉人曾应均、原审被告广州白云产权经纪有限公司（以下简称白云产权经纪公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。白灰场经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曾应均诉讼请求；2.本案诉讼费用由曾应均承担。事实和理由：曾应均实际仍拖欠白灰场经济合作社场地使用费23956元，该欠款应当在退还曾应均的保证金中予以退回。双方于2012年11月8日签订了《房屋场地租赁合同》，约定白灰场经济合作社将位于广州市白云区广州大道北某某某南路1号某某大厦10楼出租给曾应均，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，曾应均需缴纳保证金30万，每月租金加管理费为68000元，第三年起每年递增6%，每月10日前支付当月租金。合同签订后，双方均依约履行，但曾应均从2017年9月开始拖欠租金，当月租金为80989元，直至双方合同期结束，共拖欠租金323956元。在扣除曾应均的履约保证金后，曾应均仍欠租金合计23956元，至今未予以支付。对此，在白灰场经济合作社应当退回曾应均的保证金中应予以扣除，一审法院未作处理，应予以纠正。曾应均辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确；不论白灰场经济合作社主张的场地使用费23956元是否属实，均与本案无关，白灰场经济合作社可以另案起诉。白云产权经纪公司未提交书面意见。曾应均于2019年8月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.白灰场经济合作社、白云产权经纪公司向曾应均返还保证金10万元及利息[利息按银行同期贷款利率（一年期年利率4.75%）的标准，从2018年2月5日算至实际支付之日]；2.本案受理费由白灰场经济合作社、白云产权经纪公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月，白云区集体资产交易中心（承办机构白云产权经纪公司）受白灰场经济合作社委托，发布《交易规则》，对广州大道北某某某南路1号某某大厦10楼（以下简称案涉租赁物）以公开市场方式进行整体招租。该《交易规则》第六条交易保证金条款约定，意向承租方须在公告期内使用其名下账户向本中心指定账户以银行转账方式足额汇缴交易保证金10万元方可获得竞投活动参与资格成为竞投人。竞投人被确认为竞得人（承租方）并签订《租赁合同》后，其缴纳的交易保证金由本中心扣除竞得人应向本中心支付的交易服务费后，余款由本中心根据出租方及竞得人出具的划转函件以及已签订的《租赁合同》无息划转至出租方指定的账户作为竞得人的合同履约金，不足部分由竞得人自行向出租方补足。等等。曾应均参与竞投后被确认为竞得人。2018年2月14日，白灰场经济合作社（出租方，甲方）与曾应均(承租方，乙方)签订[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方，租期从2018年1月1日起至2025年12月31日。合同第三条第四款约定：自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方交纳300000元保证金。等等。2018年2月5日，白云产权经纪公司向曾应均出具《交易保证金到账通知》，内容为：我公司已于2018年2月5日收到你方交易保证金10万元，交易保证金将于交易活动结束后按照《交易规则》的规定处理。庭审中，白云产权经纪公司表示根据交易规则和广州市白云区农村资产规定，该10万元保证金扣除其交易服务费38160元余下的61840元已给白灰场经济合作社，白灰场经济合作社对此予以确认。2018年6月5日，曾应均就本案涉案场地《房屋场地租赁合同书》纠纷以白灰场经济合作社为被告向一审法院提起诉讼，该案案号为（2018）粤0111民初7016号。该案中法院认为：案涉租赁物未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》应当认定为无效合同。……。该判决已于2018年9月9日发生法律效力。另，曾应均在庭审中明确其第一项诉讼请求要求白灰场经济合作社、白云产权经纪公司向其返还保证金10万元包括两部分：其中要求白灰场经济合作社返还合同保证金61840元，要求白云产权经纪公司返还交易服务费38160元。经一审法院释明该两部分诉讼请求分别为两项不同的法律关系，要求其明确选择在本案中处理的法律关系后，其表明仅要求在本案中处理其与白灰场经济合作社之间的租赁合同。曾应均于2019年8月7日向一审法院提交诉状提起本案诉讼。一审法院认为：根据本案查明的事实，曾应均与白灰场经济合作社为租赁合同关系，曾应均与白云产权经纪公司为服务合同关系，两种不同的法律关系不宜在一个案件中处理。经一审法院释明后，曾应均明确表示其在本案中要求处理其与白灰场经济合作社之间的租赁合同关系，故一审法院在本案中对其要求白云产权经纪公司向其返还交易服务费38160元诉讼请求不予调处，并将该部分受理费退还曾应均，曾应均可就此另案主张。曾应均与白灰场经济合作社于2018年2月14日签订的[2018]第03号《房屋场地租赁合同书》已经被一审法院生效判决认定为无效合同。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此白灰场经济合作社收取的61840元保证金应当退还给曾应均。关于白灰场经济合作社要求在61840元保证金中扣掉场地占用费23956元的抗辩意见，因白灰场经济合作社明确其并非依照涉案的《房屋场地租赁合同书》要求曾应均支付场地占用费，现曾应均是否需要向白灰场经济合作社支付场地使用费23956元尚未经过生效的判决或裁决予以明确，故白灰场经济合作社要求在保证金中扣除场地占用费23956元的抗辩意见一审法院不予采纳。关于利息，因（2018）粤0111民初7016号民事判决书中法院已确认涉案的《房屋场地租赁合同书》为无效合同，该判决书已于2018年9月9日发生法律效力，自该判决生效次日起，白灰场经济合作社应当清楚其无权收取曾应均保证金，故一审法院判令白灰场经济合作社支付按照年利率4.75%的标准，自2018年9月10日起至实际支付之日止的利息，对于曾应均主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2019年10月24日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社向曾应均退还保证金61840元以及利息（利息按照年利率4.75%的标准，自2018年9月10日起至实际支付之日止）；二、驳回曾应均的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费742.49元由广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担（曾应均已预交1219.40元，曾应均同意由广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给曾应均，本院不作退回。曾应均多预缴的476.91元，可在判决生效后向本院申请退回）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，曾应均于2013年1月1日至2017年12月31日租赁涉案场地用于经营。双方之间就该租赁期间的租金管理费用的缴纳等问题存在纠纷，白灰场经济合作社自称现已另案起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人白灰场经济合作社主张其应当退回给曾应均的保证金应当与曾应均拖欠白灰场经济合作社的租金相抵扣。故本案二审争议的焦点问题是：白灰场经济合作社与曾应均之间是否存在互负债务，该债务能否相互抵销。对此问题本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定，或者按照合同性质不得抵销的除外。根据该条法律规定，抵销分为法定抵销和约定抵销。本案中，双方当事人并未就债务抵销进行约定，故无讨论约定抵销之必要。符合法定抵销的债务应当具备以下条件：（1）、互负债务；（2）、债权有效存在；（3）、双方债务均届清偿期。（4）、双方债务的标的物种类、品质相同。白灰场经济合作社主张的租金债权与曾应均主张的保证金债权虽都属于金钱债权，但该债务并非因本案所涉租赁合同产生的债务。对白灰场经济合作社的该项债权的有效性、履行期限、债权金额等双方均存在争议，白灰场经济合作社也自称就该部分租金已另行提起诉讼，表明白灰场经济合作社主张抵销的债权目前仍系不确定的债权。在此前提下，一审法院对白灰场经济合作社的主张不予采信于法有据，本院亦予以认可。故对于白灰场经济合作社的上诉主张本院不予支持。白灰场经济合作社可待另案判决生效后，在执行阶段行使抵销权。综上所述，白灰场经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1484.98元，由上诉人广州市白云区京溪街京溪村白灰场经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳