广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6970号上诉人（原审原告）：刘美虹，女，1967年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：刘锦辉，男，1954年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人刘美虹、刘锦辉因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人刘美虹上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回刘美虹的其他诉讼请求判项，改判刘锦辉还需赔偿刘美虹租金损失9000元。事实与理由如下：广州市越秀区天成路晏公街X号之一2、3、5楼是以刘美虹父亲名义登记产权，2015年9月1日经一审法院判决由刘美琪、刘美虹、刘锦辉各继承1/8份额，母亲梁翠屏继承5/8份额。2015年12月18日继承人共同签订析产协议约定：2楼、3楼由刘锦辉、梁翠屏按份额共有，5楼由刘美琪、刘美虹共同共有。2015年12月18日刘锦辉、梁翠屏写下字据：5楼由刘美琪、刘美虹共享所有权，他人不得侵犯，现租赁房屋合同由刘美琪、刘美虹两人负责。继承和析产后刘美琪、刘美虹就5楼分割两个独立厨厕的套间。2018年9月9日刘美虹（出租方）与钟伟滔（承租方）签订房屋租赁合同，约定刘美虹将5楼自己的套间出租给承租方居住，租期：2018年9月10日至2019年3月9日，租金1500元/月，承租方需交二个月押金3000元；如出租方提前收回物业，需双倍退回押金等内容。当日，承租人钟伟滔支付押金3000元及4个月的月租6000元给刘美虹并在当日搬家入住，但遭到刘锦辉阻扰不给承租人进入，导致刘美虹无法履行合同，除全部退回所费用9000元还再支付3000元违约金给承租人。各个继承人共同作出的析产协议对各个继承人均产生法律约束力，刘锦辉承诺表示5楼所有权是刘美虹和刘美琪所有，刘美虹承诺2/3楼所有权是刘锦辉所有，每人都应当按照协议约定履行自己的义务。刘锦辉一面确认5楼产权与他无关一面又以产权证仍有名、其是产权人为由进行阻扰刘美虹对房屋行使管理权、出租权、收益权是有违诚实信用。一审法院仅认定刘美虹支付违约金3000元给承租人是刘美虹直接损失，未认定刘锦辉阻碍租客入住造成刘美虹不能履行租赁合同无法依据合同取得租期半年的租金9000元收益。9000元租金是刘美虹履行合同可以获得的利益，是刘美虹既得利益，承租人签约后一并支付4个月6000元给刘美虹，余下2个月租金也必定要支付的。因刘锦辉阻挠租客进入，造成刘美虹不能履行合同丧失确定可以获得的利益。一审法院认定刘锦辉侵权行为止于实施当时，未全面考虑产生的后果是涵盖整个租赁合同利益损失是包括违约金、租金。刘锦辉违法实施的侵权行为产生的后果不因刘美虹而减轻或加重，一审认为刘美虹放任之后损失的发生，并无使用房屋，应承担租金损失与事实不符。刘美虹并非放弃追究刘锦辉的责任，而是在这段时间向各部门收集证据，直到证据收集完毕后立即进行诉讼，刘美虹不存在过错，刘锦辉应当对自己违法行为承担民事责任。针对刘美虹的上诉请求，刘锦辉二审答辩称：不同意刘美虹的上诉请求，同意一审判决对于该部分事项的处理。上诉人刘锦辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘美虹全部诉讼请求。析产协议不代表不动产证。析产协议只是保障各方使用房屋的权益与责任，刘美虹没有出租物业的权利。根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，出租物业只有不动产证作为物权文件向有关部门申报立税，共有物业权利者书面签字同意才可以对外出租活动。因此，刘美虹在没有办理任何手续的情况下，私自出租共有物业并已收取租金入住的违规行为是对刘锦辉物权的侵犯。刘锦辉在2018年9月10日晚8时左右阻止租客入住是根据《中华人民共和国物权法》第35条的规定防止时态发展的行动。一审法院判决刘锦辉向刘美虹支付3000元的经济损失并负担25元案件受理费没有法律依据。针对刘锦辉的上诉请求，刘美虹二审答辩称：不同意刘锦辉的上诉请求，同意一审判决对于3000元经济损失的认定。刘美虹于2019年5月16日诉至一审法院，请求判令：刘锦辉赔偿刘美虹因广州市越秀区晏公街X号之一5楼1/2物业不能按时交付租客钟伟滔居住使用而损失租金，自2018年9月10日至2019年3月9日的租金9000元（1500元/月）、违约金3000元，共12000元的经济损失。一审法院经审理查明：2015年9月1日，一审法院作出（2015）穗越法民一初字第3031号民事判决，其中判决：被继承人刘谦名义登记的广州市越秀区天成路晏公街X号5楼房屋、越秀区天成路晏公街X号2楼房屋，均由刘锦辉、刘美琪、梁翠屏与刘美虹共同继承，其中梁翠屏继承5/8份额，由刘美琪、刘美虹、刘锦辉各继承1/8份额。2015年12月18日，刘锦辉、刘美琪、梁翠屏与刘美虹签订《析产协议》，其中约定：为便于日后居住及管理，分清维修房屋责任，现经共同协商同意析产分配如下：天成路晏公街X号5楼，梁翠屏放弃5/8产权份额，刘锦辉放弃1/8份额，由刘美琪、刘美虹共同占有；天成路晏公街X号3楼，刘美琪放弃1/8份额，刘美虹放弃1/8份额，由梁翠屏6.5/8产权份额、刘锦辉1.5/8产权份额共同占有；天成路晏公街X号2楼，刘美琪放弃1/8份额，刘美虹放弃1/8份额，由梁翠屏6.5/8产权份额、刘锦辉1.5/8产权份额共同占有。2015年12月18日，梁翠屏、刘锦辉写下字据，其中内容为：天成路晏公街X号5楼产业由刘美琪、刘美虹共享所有权，他人不得侵犯，现租赁房屋合同由刘美琪、刘美虹两个负责。2018年9月9日，刘美虹（出租方）与钟伟滔（承租方）签订了《房产租赁合同》，其中约定：出租方同意将合法拥有座落在广州市天成路晏公街X号5楼出租给承租方作住宅使用，建筑面积为20平方米，每月租金为1500元；承租方需向出租方支付2个月的按金3000元；如出租方提前收回物业，需双倍退回承租方按金；等。当日，刘美虹收取了钟伟滔按金3000元及四个月租金6000元。当日，钟伟滔要入住涉案房屋，但遭到刘锦辉的阻扰。2018年9月10日，刘美虹向钟伟滔退还9000元。2018年9月11日，刘美虹向钟伟滔支付违约金3000元。另查明，刘美虹另案起诉刘锦辉、刘美琪共有物分割纠纷一案，一审法院于2019年1月17日以（2019）粤0104民初4293号案立案审理，在该案中，刘美虹起诉要求：1.取回晏公街X号2/3/5楼层1/8份额产权的所有权，划分分割产权实际面积的位置；2.将3楼的1/8产权份额和刘锦辉的份额产权作对等调整到2楼，及划分分割产权使用面积的位置；3.关于晏公街X号2/3/5楼修缮费用的出资如下：刘锦辉出资总金额6/8，刘美琪出资总金额1/8，刘美虹出资总金额1/8。在该案2019年3月25日庭审过程中，刘美虹表示：析产协议确实是我签订的，但之后咨询了律师析产协议是有问题，并认为当时签订的协议存在欺诈，涉讼房屋5楼比较破旧，是属于严重损坏的房屋，故不想按照协议划分。刘锦辉表示：涉讼房屋5楼是归刘美虹及刘美琪各占1/2所有，涉讼房屋2、3楼归刘锦辉所有。经协商，刘美虹撤回了该案的起诉。本案一审庭审中，刘美虹表示：2015年-2018年6月之前刘美虹与刘美琪将5楼出租给公司，租金由刘美虹与刘美琪各一半，6月之后由于刘美虹要使用房屋就收回了5楼的1/2；5楼的当时就已经分割，有独立的厨厕还有2个房，刘美虹只出租了5楼的1/2；由于刘美琪在国外，没有回来，刘美琪的那一半是她自行出租，与本案无关；2018年9月9日之后，刘美虹就没有回去涉案房屋了，所以刘锦辉没有阻止的行为；刘美虹也没有使用房屋，因为刘锦辉不让刘美虹出租，且刘美虹认为租赁合同无法履行肯定有人需要赔偿，所以刘美虹不急；另外，刘美琪出租5楼的另一半承租人与刘美虹有矛盾，所以刘美虹也无法在里面居住。刘锦辉表示：刘美虹并未按照析产协议履行，当时刘美虹认为2、3楼也有份；5楼的房屋刘锦辉占有6/8份额，当时刘锦辉不同意出租给钟伟滔进来居住，所以就没有让他进来居住。一审法院认为：根据2015年12月18日的《析产协议》与字据，涉案房屋的5楼由刘美琪、刘美虹共同占有，他人不得侵犯，现租赁房屋合同由刘美琪、刘美虹两个负责。虽然之后刘美虹与刘锦辉对析产协议有异议，但不影响该协议的效力。2018年9月9日，刘锦辉阻扰租客入住，导致刘美虹赔偿了3000元违约金给租客，该直接损失是因刘锦辉违反析产协议的约定及承诺而造成的，故应由刘锦辉承担该3000元的损失。刘美虹确认2018年9月9日之后刘锦辉没有阻扰的行为，且刘美虹对之前的析产协议也存在异议，并放任了之后的损失发生，并无使用该房屋，故2018年9月10日起至2019年3月9日的租金损失，应由刘美虹自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，一审法院2019年10月31日判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告刘锦辉应向原告刘美虹支付3000元的经济损失；二、驳回原告刘美虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由原告刘美虹负担75元，被告刘锦辉负担25元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，据刘锦辉陈述，其母亲梁翠屏将自己对涉案房屋享有的5/8产权份额转给了刘锦辉，2017年2月9日涉案越秀区天成路晏公街X号之一产权证登记2、3、5楼由刘美琪占1/8，刘美虹占1/8，刘锦辉占6/8；梁翠屏、刘锦辉于2015年12月18日出具的字据仅是为了明确5楼房屋由刘美虹、刘美琪负担对刘谦对外签订租赁合同与原承租人进行清结；析产协议、字据并不改变三层物业均由各产权人按份共有的事实。刘美虹称：其母亲将对房屋享有的产权份额转让给刘锦辉以及刘锦辉办证等，刘美虹对此并不知情。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合刘美虹、刘锦辉的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘锦辉应否赔偿刘美虹租金损失9000元、违约金3000元。本院对此认定如下：广州市越秀区天成路晏公街X号2、3、5楼原产权人刘谦去世后，梁翠屏、刘锦辉、刘美琪、刘美虹通过法院生效判决确认各自对涉案房屋享有的产权份额。2015年12月18日，四人签署《析产协议》，梁翠屏、刘锦辉亦出具字据，明确涉案房屋5楼由刘美琪、刘美虹共同占有，他人不得侵犯，现租赁房屋合同由刘美琪、刘美虹两个负责。双方现对析产协议有异议，但析产协议并未被各方撤销。涉案房屋随后取得产权登记未按析产协议对产权变更执行，涉案2、3、5层产权仍由各产权人按份共有，充分维持各产权人的共有权利。析产协议明确了各产权人对房屋占有使用管理的权利，该析产协议与产权登记并不冲突，刘美虹依照析产协议对涉案5楼1/2房屋进行出租，并无不妥。2018年9月9日，刘锦辉阻扰租客入住，导致刘美虹赔偿了3000元违约金给租客，该直接损失是因刘锦辉违反析产协议的约定及承诺而造成的，故应由刘锦辉承担该3000元的损失。刘美虹确认2018年9月9日之后刘锦辉没有阻扰的行为，且刘美虹对之前的析产协议也存在异议，此后并未使用该房屋。因刘锦辉未有阻扰的行为，故不存在由刘锦辉承担2018年9月10日起至2019年3月9日的租金损失的情形。因此，一审法院对本案的处理，结果公平合理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘美虹、刘锦辉的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘美虹负担50元，上诉人刘锦辉负担50元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十七日书记员  纪惠敏黄晶晶