辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)辽14民终1106号上诉人（原审原告）：王晶，女，1976年9月3日生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：徐强（王晶丈夫），1973年3月4日生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：席英，葫芦岛市绥中县众合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：葫芦岛沃霖房地产开发有限公司，地址：辽宁省绥中县绥中镇东大街家惠小区1号。法定代表人：赵景辉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵威，辽宁杨威律师事务所律师。上诉人王晶因与被上诉人葫芦岛沃霖房地产开发有限公司（以下简称沃霖公司）民间借贷纠纷一案，绥中县人民法院于2017年3月20日作出（2017）辽1421民初503号民事判决。沃霖公司不服，向本院提出上诉。本院于2018年10月11日作出（2018）辽14民终1331号民事裁定书：一、撤销绥中县人民法院（2017）辽1421民初503号民事判决；二、发回绥中县人民法院重审。绥中县人民法院于2019年12月16日作出（2019）辽1421民初1059号民事裁定，王晶不服向本院提起上诉，本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。王晶上诉请求：一、一审法院认定事实错误，判决结果显失公平公正，请二审人民法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人原为民间借贷关系，确实以其它房屋作为抵押，但按约定还款时间已逾期，在被上诉人无能力偿还借款的情况下，事隔半年之久经双方协商被上诉人自愿将诉争房屋卖与上诉人，并签订了《商品房买卖合同》，且在县政府开发办备案。该房屋与原告借款担保的房屋也根本不属于同一套房屋，该情形不同于以签订买卖合同为民间借贷合同的担保。综上，请二审人民法院查明事实后，依法支持上诉人的上诉请求。沃霖公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原告王晶向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认164600700131号商品房买卖合同有效，该房屋所有权归原告所有；2.由被告承担本案诉讼费用及财产保全费。一审法院认定事实：王晶与案外人徐强系夫妻关系。2015年5月7日、5月11日和12月24日，被告沃霖公司前法定代表人蒋宏分别向徐强借款人民币200万元、100万元和100万元，并出具了借据。其中2015年5月7日借据中载明：今向徐强借款人民币贰佰万元整，（小写）2000000.00元整，双方约定利率3个月，借款人需出示担保人担保，如借款无力偿还，担保人负责偿还此借款。其他约定事项：此借款用绥中沃泰华城4号楼，面积700平方米门市房作为借款抵押，按期还款后售楼合同自动失效。如果借款需要延期，提前十天向出借人打招呼，另行约定期限、利率。如果到期未能偿还借款，该门市由徐强自行处理，买卖合同有效。2015年5月11日借据中载明：今向徐强借款人民币壹佰万元整，（小写）1000000.00元整，双方约定利率3个月，借款人需出示担保人担保，如借款无力偿还，担保人负责偿还此借款。其他约定事项：此借款人未能及时偿还借款，徐强有权处理沃泰华城小区所购门市及住宅。如果借款人按期偿还借款，收回购房合同和借据。如果到期不能及时偿还，提前10天通知徐强，另行约定借款期限。2016年5月2日，沃霖房公司为原告出具了收款收据，收款事由：购房款，金额536300.00元。同时，双方签订了《商品房买卖合同》，被告将4#楼116号，面积为107.26平方米，价款536300.00元。并在绥中县城乡建设综合开发办公室进行了备案。其中2015年12月24日借据中载明：今向徐强借款人民币壹佰万元整，（小写）1000000.00元整，预定于2016年3月25日前还清。另查，2016年12月8日，被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司股东会议决定法定代表人由蒋宏变更为赵景辉。一审法院认为，本案为商品房买卖合同还是借款合同是本案的争议焦点。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所，（二）标的，（三）数量，（四）质量，（五）价款或者报酬，（六）履行期限、地点和方式，（七）违约责任，（八）解决争议的方法。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有履行期限、方式等，沃霖公司为原告王晶丈夫徐强出具的借据载明：“门市房作为借款抵押，按期还款后售楼合同自动失效。如果到期未能偿还借款，该门市由徐强自行处理，买卖合同有效……此借款人未能及时偿还借款，徐强有权处理沃泰华城小区所购门市及住宅。如果借款人按期偿还借款，收回购房合同和借据。”等内容，根据借据所载内容，葫芦岛沃霖房地产开发有限公司与徐强之间发生借款时，双方并无达成商品房买卖合同的合意，签订商品房买卖合同的形式和目的为借款合同担保，本案应为借款合同。而2015年12月24日双方签订的1000000.00元借据，系明确的民间借贷行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案审理过程中，本院向原、被告双方示明，是否同意按照民间借贷纠纷审理本案，原告拒绝变更。故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告王晶的起诉。本院认为，本案的争议焦点是双方签订的商品房买卖合同是否属于“名为买卖，实为借款担保”的情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。依据该规定，如果房屋买卖合同订立于债务履行期届满之前，则其实质为担保合同，担保有效，但债权人不得基于该合同主张转移房屋所有权。如果房屋买卖合同订立于债务履行期届满之后，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，上诉人与被上诉人的借款时间发生在2015年5月7日、5月11日和12月24日，最后一笔借款预定还款期限是2016年3月25日前还清。双方签订《商品房买卖合同》及出具收款收据的时间是2016年5月2日，商品房买卖合同订立于债务履行期届满之后，在沃霖公司为王晶开具收款收据，并到相关管理部门进行合同备案的情形下，应当视为双方将借款转化为购房款，形成了房屋买卖合同关系。一审法院按照民间借贷案件审理，适用法律不当，应予纠正。本案应为合同纠纷案件，案由应为确认合同效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销绥中县人民法院（2019）辽1421民初1059号民事裁定；二、本案指令绥中县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  唐铁刚审判员  程歆谦审判员  葛 飞二〇二〇年五月十四日书记员  史佳鑫本裁定书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。