成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初97号 原告：陈飞，男,1972年4月15日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：雷小林，四川炬民律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都市蓉森实业有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。 法定代表人：沈益学，董事长。 委托诉讼代理人：**元，男，1963年3月14日出生，汉族，住重庆市巫山县，公司员工，特别授权代理。 被告：成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部，住所地：成都市温江区柳城镇柳城大道7号。 负责人：文利云，经理。 委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨秀琼，女，1963年4月8日出生，汉族，住成都市温江区。 第三人：四川文鼎房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区太升南路61号。 法定代表人：文利云，总经理。 委托诉讼代理人:李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：四川省家大实业股份有限公司，住所地：成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元6层601号。 法定代表人：陈祥荣，董事长。 委托诉讼代理人:熊德良，男，1987年1月12日出生，汉族，住成都市锦江区，公司员工，特别授权代理。 第三人：**杰，男，1984年5月29日出生，藏族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：华清平，重庆中钦（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 原告陈飞与被告成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森实业公司）、成都市蓉森实业有限公司温江区鱼凫阳光项目部（以下简称蓉森实业公司项目部）、杨秀琼及第三人四川文鼎房地产开发有限责任公司(以下简称文鼎房产公司)、四川省家大实业股份有限公司（以下简称家大实业公司）、**杰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈飞的委托诉讼代理人雷小林，被告蓉森实业公司的委托诉讼代理人**元，被告杨秀琼，被告蓉森实业公司项目部及第三人文鼎房产公司的委托诉讼代理人李乾到庭参加诉讼，第三人家大实业公司的委托诉讼代理人熊德良，第三人**杰的委托诉讼代理人华清平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于成都 市温江区柳城鱼凫路569号鱼凫阳光小区负一楼C22号车位归原告所有，并判令被告协助原告办理该车位不动产权证;2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月24日，杨秀琼与被告蓉森实业公司项目部签订了《鱼凫阳光车位买卖合同》，杨秀琼作为买受人购买C86号车位，约定于合同签订当日付清车位总价款40000元，杨秀琼按约向被告蓉森实业公司项目部支付了车位款40000元，被告蓉森实业公司项目部向杨秀琼交付了车位。2017年6月5日，杨秀琼将其案涉车位出卖该原告，并由原告占有使用。经协商，原、被告同意以C22号车位置换原购的C86号车位，被告蓉森实业公司项目部出具承诺：C22号车位业主为原告陈飞。原告接受车位后，一直催促被告为其办理案涉车位不动产权证，被告一直推诿、拒接办理案涉车位的不动产权证的行为给原告带来不便。原告多方查询得悉，鱼凫阳光小区是第三人文鼎房产公司挂靠于被告蓉森实业公司，以被告蓉森实业公司项目部名义开发的。文鼎房产公司开发鱼凫阳光小区过程中资金短缺，向第三人家大实业公司融资，将被告已出卖给原告的车位，备案在第三人家大实业公司指定的第三人**杰名下。据悉，文鼎房产公司向家大实业公司融资时共备案在**杰名下车位25个。综上所述，原、被告签订的《鱼凫阳关车位买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原告履行了全部合同义务，并已实际占有车位。案涉车位备案在第三人**杰名下系文鼎房产公司向家大实业公司融资的保证性行为，并非该车位的真实买卖，其备案依法当属无效。为保护原告合法权益，特诉讼至贵院，望判如所请。 被告蓉森实业公司辩称，对原告起诉的事实及诉请没有异议，请求法院依法作出公正裁决。 被告蓉森实业公司项目部辩称，对原告所起诉的事实及诉请不持异议。因为文鼎房产公司挂靠被告蓉森实业公司设立项目部开发鱼凫阳光小区，开发过程中，由于资金短缺，向案外人成都金亿顺投资有限公司融资的时候将该案涉车位备案在案外人成都金亿顺投资有限公司指定的第三人**杰名下，与第三人家大实业公司无任何关系。 被告杨秀琼辩称，原告所起诉的事实属实，请求法院依法作出公正裁决。 第三人文鼎房产公司述称，对原告所起诉的事实及诉请不持异议。因为文鼎房产公司挂靠被告蓉森实业公司设立项目部开发鱼凫阳光小区，开发过程中，由于资金短缺，向案外人成都金亿顺投资有限公司融资的时候将该案涉车位备案在案外人成都金亿顺投资有限公司指定的第三人**杰名下，与第三人家大实业公司无任何关系。 第三人家大实业公司既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 第三人**杰既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年6月24日，杨秀琼与蓉森实业公司项目部签订了《鱼凫阳光车位买卖合同》，杨秀琼作为买受人购买位于成都市温江区车位。该合同约定于合同签订当日付清车位总价款40000元，蓉森实业公司项目部于同年6月24日向杨秀琼出具了收据，并向杨秀琼交付了车位。2017年6月5日，杨秀琼与陈飞签订了《车位协议》，杨秀琼将其案涉车位出卖该陈飞，陈飞购买该车位后一直长期使用。鱼凫阳光小区是文鼎房产公司挂靠于蓉森实业公司，以蓉森实业公司项目部名义开发的。文鼎房产公司开发鱼凫阳光小区过程中资金短缺，向家大实业公司融资，将蓉森实业公司项目部已出卖给陈飞的车位，备案在家大实业公司指定的**杰名下。文鼎房产公司向家大实业公司融资时共登记备案在**杰名下车位25个。 另查明，2019年9月6日，蓉森实业公司项目部向陈飞承诺，您与本项目部签订《鱼凫阳光车位买卖合同》，购得本区地下地库C86号车位（面积42.49平方米），由于本项目部原因无法交付。本项目部拟将本车库C22号车位（面积41.32平方米）与原车位置换，置换后车位办理不动产手续仍按原合同约定执行，超出原车位面积部分按原合同购买单价补差。本项目部承诺全力配合您尽快办理置换后车位的不动产。2020年3月7日，四川鸿宇英联华物业鱼凫阳光项目部出具的一份证明，载明本小区业主陈飞在购买小区4栋1单元10楼4号住房时，同时购买小区地下停车场C86号停车位，并一直实际使用至2019年8月。因开发商债务纠纷，车位被法院拍卖。后经与开发商协商，开发商同意将原C86号车位置换为C22号车位，现C22号车位已交付陈飞业主使用。 截止法庭辩论终结前，案涉车位仍登记备案（合同备案号：154XXX）在第三人**杰名下。 庭审中，陈飞自愿撤回对杨秀琼及家大实业公司的起诉，陈飞当庭明确其诉讼请求为蓉森实业公司协助其办理位于成都市温江区车位的不动产权转移登记手续，并将位于成都市温江区车位的不动产权转移登记至陈飞名下。 上述事实，有当事人的陈述及陈飞提供的原、被告身份信息、《鱼凫阳关车位买卖合同》、《车位协议》收据、置换证明、承诺情况、个人住房信息查询记录、车位使用证明、抵押情况说明、查收资料详情等证据在卷予以佐证。 根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，本案争议焦点在于：1.蓉森实业公司项目部与杨秀琼签订的车位买卖合同及杨秀琼与陈飞签订的车位协议是否有效；2.本案诉争的车位客观上交付给了陈飞还是**杰。对于上述争议焦点，本院分析认定如下： 关于蓉森实业公司项目部与杨秀琼签订的车位买卖合同及杨秀琼与陈飞签订的车位协议是否有效的问题。 杨秀琼与蓉森实业公司项目部签订了《鱼凫阳光车位买卖合同》及杨秀琼与陈飞签订的车位协议，在其均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，杨秀琼向蓉森实业公司项目部支付了全部车位款40000元，杨秀琼与陈飞于2017年6月5日签订了《车位协议》，陈飞向杨秀琼支付了该车位款40000元，并已实际交付该车位与陈飞，于购房者而言视为其履行了合同主要义务，而未实际支付购房款的购房者对于销售方而言没有产生实际履行意义，故应当确认实际履行购房者的合同得到优先履行。**杰仅依据《个人住房信息查询记录》中备案登记时间在2012年9月12日备案登记了25个鱼凫阳光小区车位在其名下，根本未提供与蓉森实业公司或者蓉森实业公司项目部所签订的车位买卖合同及车位交款票据，相对杨秀琼先成立的买卖合同的房屋买受人的债权理应得到优先保护。杨秀琼于2010年5月10日向蓉森实业公司项目部支付了全部车位款并实际占有该车位,其早于**杰的登记时间2012年9月12日。**杰提出陈飞购买的《鱼凫阳光车位买卖合同》不符合网签合同的形式，属于无效合同，没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。 本院认为，蓉森实业公司认可杨秀琼与蓉森实业公司项目部所签订的《车位买卖合同》、杨秀琼与陈飞签订的《车位协议》、交付车位款40000元、置换证明、承诺情况的行为，该事实客观存在，双方行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 关于本案诉争的车位客观上交付给了陈飞还是**杰的问题。 同一标的物客观上只能交付一次并由一人合法占有，陈飞提交了案涉车位所在小区物业公司出具的车位使用证明，证明案涉车位已交付给了陈飞，陈飞一直长期使用案涉车位。**杰仅提供了25个车位登记备案在其名下，未提供相关证据证明案涉车位由其合法占有使用。故本案案涉车位已经交付给陈飞，由陈飞合法占有使用。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。截至法庭审理结束前，陈飞未取得案涉车位的不动产权证书，且其继续取得不动产权不存在客观权利障碍，蓉森实业公司应当继续负担履行向不动产登记机关申请办理不动产权转移登记手续的合同义务，承担继续履行车位买卖合同的违约责任。陈飞的诉请主张，符合法律规定，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，经预告登记的债权对以变动同一标的物物权为目的而成立在后的债权具有了类似于物权的优先性和排他性，故预告登记为债权获得特殊保护提供了法律依据。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款关于“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条关于“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，系行政管理范畴，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，并非赋予当事人因合同而取得的债权以产生优先和对抗的效力，即登记备案行为并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。截至法庭审理结束前，陈飞未取得案涉车位的不动产权证书，且其继续取得不动产权不存在客观权利障碍，蓉森实业公司应当继续负担履行向不动产登记机关申请办理不动产权转移登记手续的合同义务，承担继续履行车位买卖合同的违约责任。陈飞的诉请主张，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告成都市蓉森实业有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告陈飞办理位于成都市温江区车位的不动产权转移登记手续，并将位于成都市温江区车位的不动产权转移登记至原告陈飞名下。 案件受理费50元，由被告成都市蓉森实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  *** 二〇二〇年五月十五日 书记员  何 勃