辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3263号上诉人（原审被告）：大连鑫香汇餐饮有限公司，住所地辽宁省大连庄河市城关街道友谊委新天地商业城1层40号。统一社会信用代码91210283MAOP5K175H。法定代表人:朱丽晶，该公司经理。委托诉讼代理人：叶绍云，辽宁昌汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄河市新天地商业城有限公司，住所地辽宁省庄河市黄海广场1号。统一社会信用代码912102837478596498。法定代表人:卢馨有，该公司总经理。委托诉讼代理人:宁倩云，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨曦，辽宁东亚律师事务所实习律师。原审第三人:庄河市东蜀火锅城，住所地辽宁省庄河市城关街道黄金委新华小区。统一社会信用代码91210283792040384R。投资人:王长河，该公司总经理。委托诉讼代理人:张辉，女，该公司员工。上诉人大连鑫香汇餐饮有限公司（以下简称“鑫香汇公司”）因与被上诉人庄河市新天地商业城有限公司（以下简称“新天地商业城”）、原审第三人庄河市东蜀火锅城（以下简称“东蜀火锅城”）返还原物纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2019）辽0283民初7837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫香汇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人鑫香汇公司与第三人东蜀火锅城签订的租赁合同已经被上诉人新天地商业城同意，属于有效合同，所以上诉人的占有系合法占有，新天地商业城无权要求鑫香汇公司腾退案涉房屋。出租合同与转租合同是两个独立存在的合同，不具有依附关系，出租合同的解除并不必然导致转租合同的解除，故本案不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，一审判决于法无据。新天地商业城辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.上诉人占有使用案涉房屋的基础是其与第三人的转租关系，转租关系以原租赁关系为基础，因此，在第三人因拖欠租金与被上诉人解除租赁合同后，第三人不再具有租赁权，上诉人基于转租关系的占有丧失了权利来源，上诉人变为无权占有。2.依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，次承租人在出租人要求与承租人解除合同时，可以代付租金，但鑫香汇公司既不同意代付租金，又不与新天地商业城签订合同，其已无权继续占有使用案涉房屋。3.依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，在新天地商业城与东蜀火锅城解除租赁合同的情况下，鑫香汇公司作为次承租人负有腾退房屋的义务，并应支付逾期腾房的占有使用费。东蜀火锅城述称，同意一审判决。新天地商业城向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退位于新天地商业城1层外店39-40号店铺（店铺2019年租金40万元）;2.判令被告支付自2019年3月29日起至实际腾退之日期间的占用使用费（按年租金40万元，暂计算至起诉之日为212603元）;3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告新天地商业城与第三人东蜀火锅城签订《租赁合同》，约定原告将商场外店39-40号商铺（面积为770平方米）出租给第三人使用。租赁用途为茶餐厅，品牌为餐饮。租赁期自2017年1月1日起至2026年12月31日止，共十年，自原告向第三人发出的进场通知日起算。年租金16万元，隔年递增，其中2017年度、2018年度的租金16万元，2019年度、2020年度的租金21万元，每年物业费19万元。第三人东蜀火锅城签订上述合同后，未进行经营使用，将案涉店铺转租被告鑫香汇公司使用，鑫香汇公司对店铺进行了装修，从事餐饮业，并于2017年1月5日向东蜀火锅城交纳了35万元租金。被告鑫香汇公司提供2017年1月10日，第三人与被告签订的《转让协议》，约定:第三人将新天地外店商铺（面积约770平方米）转让给被告，转让期限2017年1月1日至2026年12月31日，租金每年4.8万元。签订合同之日，被告一次性向第三人支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交。该协议落款处由东蜀火锅城、鑫香汇公司签章及东蜀火锅城代表吕和平、鑫香汇公司代表朱丽晶签字。第三人东蜀火锅城对该份转让协议中加盖其公章及吕和平的签字真实性有异议，但未申请鉴定，其称将案涉店铺转让给被告时并未重新签订合同。被告称该转租协议新天地商业城知晓并同意转租行为，为证明该主张，其提供落款日期为2016年10月1日的《房屋租赁协议书》，系大连豪脉房地产开发有限公司（以下简称豪脉公司）与被告鑫香汇公司签订，内容为:豪脉公司同意将所属位于庄河市新天地商业城1层40号房屋200平方米租赁给鑫香汇公司使用，鑫香汇公司在租赁期间每年向豪脉公司缴纳租金15000元，租赁期间房屋管护由鑫香汇公司负责，租期自2016年10月1日至2019年9月30日止。……。该协议加盖大连豪脉房地产开发有限公司印章及由豪脉公司法定代表人卢馨有签字。原告新天地商业城对该协议中豪脉公司的印章及法定代表人的签字真实性均有异议，但未申请鉴定。2019年5月，原告与被告因案涉店铺腾退纠纷，由庄河市公安局城关派出所处理，处理期间庄河市公安局城关派出所委托大连市公安司法鉴定中心对原告提供的《房屋租赁协议书》中大连豪脉房地产开发有限公司印章真伪进行鉴定。原告提供了2019年6月18日，由大连市公安司法鉴定中心作出的鉴定文书，经鉴定该印章系真实。2019年3月29日，原告（甲方）与第三人（乙方）协商解除合同，签订了《解除合同协议》，协议内容为:甲、乙双方于2016年12月签订的《租赁合同》，租赁标的店铺位于庄河市新天地商业城一层外店39-40号场地，店铺面积为770平方米，经营品类为餐饮（茶餐厅）。现因乙方欠缴2018年1月1日一2019年3月29日的租金和物业费共计434383.56元，甲方根据《租赁合同》第十三条第7款之约定解除合同。经甲乙双方友好协商，同意就提前解除该店铺租赁合同达成如下条款:1.《租赁合同》解除时间:2019年3月29日。2.《租赁合同》解除后，甲方有权继续对租赁标的的店铺进行再次招租。3.自本协议签订生效之日起，店铺内的一切装修及设施、设备等各类物品，乙方不得私自搬挪、拆除、处分，甲方对店铺进行整体封存。乙方应当于2019年4月2日前结清应向甲方支付的租金及其他各项费用，否则甲方将有权处置店铺内的一切装修及设施、设备等各类物品。……。2019年5月7日、5月10日，原告向被告发出书面商函，告知被告其与东蜀火锅城的租赁合同已解除，催告实际占有使用店铺的被告腾退房屋或者与原告重新签订租赁合同。被告书面回复不同意腾退房屋，亦未与原告签订租赁合同。另查，案涉新天地商业城外39号、外40号店铺的所有权登记在豪脉公司名下。2019年10月12日，豪脉公司出具证明，内容为:我公司为庄河市新天地商业城1层外店39-40号店铺的所有人，我公司委托庄河市新天地商业城有限公司在2017年1月1日至2026年12月31日期间全权代理我公司占有、经营、使用该店铺，以庄河市新天地商业城有限公司的名义对外签订房屋租赁合同，收取租金、费用，进行经营维护等行为。因对外租赁而产生的纠纷由庄河市新天地商业城有限公司主张并承担责任。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、被告鑫香汇公司与第三人东蜀火锅城的转租合同是否有效;二、被告鑫香汇公司是否负有腾退义务并支付占有使用费。关于第一个争议焦点:首先，原告新天地商业城经房屋所有权人豪脉公司授权，有权将案涉店铺对外出租，其与第三人东蜀火锅城签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。东蜀火锅城在承租案涉店铺后即转租给被告鑫香汇公司，对于该节事实东蜀火锅城与鑫香汇公司均不持异议，但东蜀火锅城否认其与被告鑫香汇公司签订了书面的《转让协议》，并称《转让协议》中加盖的东蜀火锅城的印章系虚假，对该事实其负有举证责任，但其并未申请鉴定亦未提供其他证据予以证明，应承担不利的法律后果。可以认定，案涉《转让协议》系第三人东蜀火锅城与被告鑫香汇公司所签订。其次，关于第三人与被告鑫香汇公司的签订了转让协议形成转租合同的效力问题，原告作为出租人否认其知晓并同意承租人东蜀火锅城的转租行为，但从被告鑫香汇公司提供的其与原告签订的《租赁协议》看，该份租赁协议虽未实际履行，但从其与次承租人鑫香汇公司签订租赁协议的行为可以推定出租人新天地商业城知晓并同意案涉店铺已由鑫香汇公司承租。因此，第三人东蜀火锅城与被告鑫香汇公司的转租行为亦为有效。关于第二个争议焦点:出租人与承租人租赁合同终止后，次承租人是否负有退房义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定:“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，人民法院应予支持。”次承租人与出租人不存在合同关系，其对房屋的合法占有使用系基于承租人的合法占有，房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。租赁关系终止后，承租人占有使用房屋的合法依据便不存在，其应在租赁关系终止时返还租赁房屋，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人房屋的无权占有，负有腾退房屋的义务，逾期腾退的，构成不当得利，次承租人应当支付房屋使用费。本案中，作为出租人的原告新天地商业城与承租人第三人东蜀火锅城于2019年3月29日协商一致解除合同，双方租赁合同即终止，次承租人鑫香汇公司在原告的多次催告下既未与原告签订租赁合同亦未向原告交纳租金，根据上述规定及分析，作为实际占有店铺的次承租人鑫香汇公司应自租赁合同终止时腾退案涉店铺，其至今未腾退，故对原告主张被告腾退案涉店铺的诉讼请求，一审法院予以支持。被告逾期腾退房屋，应当支付逾期腾退的占有使用费，但是关于原告主张被告按照原告与第三人签订的租赁合同中租金标准支付逾期腾退的占有使用费一节，原告与被告之间并不存在合同关系，原告亦不能举证证明被告获得了更大的不当利益，其不能以原租赁合同标准主张占有使用费，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告所辩称的其转租案涉店铺进行了投资装修损失问题，可依据转租合同，另行向第三人主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、被告大连鑫香汇餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起30日内腾退位于庄河市新天地商业城外店39号、40号店铺（面积约为770平方米）给原告庄河市新天地商业城有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9926元，减半收取4963元，由被告大连鑫香汇餐饮有限公司负担3650元，原告庄河市新天地商业城有限公司负担1313元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，从查明的事实可见，案涉店铺的所有权人为豪脉公司，其委托新天地商业城进行经营，可以对外出租，收取租金。新天地商业城基于此与东蜀火锅城签订了《租赁合同》，将案涉商铺出租给东蜀火锅城用于经营餐饮。而鑫香汇公司是基于其与东蜀火锅城签订的转让协议占有使用案涉店铺。后由于东蜀火锅城欠缴租金和物业费，导致新天地商业城提前解除了与其签订的《租赁合同》。根据法律规定，合同解除后，租赁物应予返还，故鑫香汇公司应腾退案涉房屋。至于鑫香汇公司提出转让协议已经新天地商业城同意，故其有权占有案涉店铺一节，虽然鑫香汇公司对此提交了其与豪脉公司签订的《房屋租赁协议书》，但鑫香汇公司亦明确承认其并未向豪脉公司交纳过租金，该协议并未实际履行；即使该协议真实存在且履行，从上述协议约定的租期亦可见，租期届满日为2019年9月30日，早已超过鑫香汇公司所称的其有权占有案涉店铺的租赁期间。另一方面，虽然鑫香汇公司与东蜀火锅城签订的《转让协议》约定的租期未届满，但新天地商业城并不知晓该《转让协议》的期限，即使如鑫香汇公司所称豪脉公司曾与其签订租赁协议，在该协议早已到期且新天地商业城与东蜀火锅城亦解除了双方间签订的《租赁合同》的情况下，鑫香汇公司作为次承租人应腾退案涉店铺。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由大连鑫香汇餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年五月二十六日书记员  王丽秋