广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6967号上诉人（原审被告）：广州福保宾馆有限公司，住所地广东省广州市荔湾区沿江西路。法定代表人：王鹏飞，该公司总经理。上诉人（原审被告）：王忠诚，男，1962年3月17日出生，汉族，身份证住址辽宁省沈阳市沈河区。两上诉人共同委托代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，住所地广东省广州市越秀区沿江东路。法定代表人：苏颖，该公司董事长。委托代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。原审第三人：郑燕芬，女，1973年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。原审第三人：黄祖燎，男，1981年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。原审第三人：于安亮，男，1990年3月5日出生，汉族，身份证住址广西临桂县。原审第三人：张壮发，男，1970年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。原审第三人：许永鹏，男，1993年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。原审第三人：郑晓娜，女，1991年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。原审第三人：黄建姗，女，1983年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省从化市之一。原审第三人：王金洲，男，1993年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。原审第三人：周美辉，女，1980年4月25日出生，汉族，身份证住址湖南省汨罗市。原审第三人：曹春妹，女，1976年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。原审第三人：洪晓兰，女，1991年4月23日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。原审第三人：魏绍东，男，1981年2月20日出生，汉族，身份证住址湖北省赤壁市。原审第三人：刘建军，男，1992年7月3日出生，汉族，身份证住址山东省巨野县。原审第三人：黄伟立，男，1993年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。上诉人广州福保宾馆有限公司（以下简称福保宾馆）、王忠诚因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）、原审第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2019）粤0103民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人福保宾馆、王忠诚上诉请求：撤销一审判决第一至四判项，改判驳回旅业公司一审全部诉讼请求。事实理由如下：一、旅业公司对涉案房屋的转租行为是无权处分，其主张福保宾馆、王忠诚支付房屋占用费没有事实和法律依据。即使一审法院认定旅业公司对涉案房屋享有转租权利，但是福保宾馆在承租涉案物业期间一直向旅业公司支付租金，不存在延迟缴纳、违约缴纳的情形，旅业公司主张按照每日1882元的标准支付占用费属于重复主张，损害了福保宾馆、王忠诚的合法权益，且缺乏法律依据。二、王忠诚在被胁迫的情况下签订了涉案租赁协议，该协议担保条款并非出自其真实意思表示，应属于无效条款，一审法院认定王忠诚应承担连带责任没有依据。被上诉人旅业公司二审答辩称：不同意福保宾馆、王忠诚的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。原审第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。旅业公司于2019年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.旅业公司与福保宾馆签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除；2.福保宾馆立即向旅业公司交还广州市荔湾区沿江西路X号承租场地；3.福保宾馆从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，按照1882元/天的标准向旅业公司支付场地占用费，暂计至2019年5月30日占地占用费为68024元（计算公式：1882元X67天-29035元（每月已交费用）X2）；4.福保宾馆从2018年4月13日起至2019年3月31日止，按照81987.34元/月的标准向旅业公司支付租金差额，共计951053.14元人民币；5.福保宾馆从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价与合同约定的占用费的差额计算，按1818.74元/天的标准向旅业公司支付，暂计至2019年8月31日损失为276448.48元，王忠诚对前述款项承担连带保证责任；6.福保宾馆承担旅业公司为本案支出的律师费9600元，王忠诚承担连带责任；7.王忠诚就福保宾馆需支付的所有费用及全部合同义务承担连带保证责任；8.本案诉讼费用由福保宾馆、王忠诚承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区沿江西路X号楼房（以下简称涉案房屋）为广州市房地产管理局所有，钢筋混凝土结构4.5层，占地面积181.89平方米，总建筑面积776.38平方米。旅业公司原名称为广州市旅业公司，2018年10月25日经核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后的名称为广州市旅业有限公司即本案旅业公司。2013年12月3日，广州市房屋安全管理所与旅业公司签订《房屋租赁合同》，约定将包括涉案房屋在内公房旅店出租给旅业公司；租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，共2年；租赁期限届满后，鉴于旅业用房的特殊性，在符合相关政策规定的情况下，可以由旅业公司继续优先承租。2014年1月1日，旅业公司与福保宾馆签订《广州市房屋租赁合同》及附页，约定旅业公司将涉案房屋出租给福保宾馆作旅业（首层简易快餐）用途使用。2016年1月8日，旅业公司（出租人、甲方）与福保宾馆（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作旅业（首层简易快餐）用途使用，建筑面积约776.38平方米。租赁期限，（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额（人民币）29035元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。在协议附页第五条（其他约定）第（二）款约定：该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额）。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。第十条（退场）约定：乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日1882元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担（其他内容略）。最后，旅业公司与福保宾馆在协议附页上分别盖章。另在协议附页上备注担保人接受协议约定，并对乙方合同义务向甲方承担连带保证担保责任，保证时间为债务履行期满后2年。担保人王忠诚签名。福保宾馆在承租广州市荔湾区沿江西路X号楼房后，福保宾馆与第三人郑燕芬签订《临时承包协议》将广州市荔湾区沿江西路X号首层3号档承包给第三人郑燕芬使用。福保宾馆与第三人黄祖燎签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆310房出租给第三人黄祖燎使用。福保宾馆与于生贵签订《临时承包协议》将广州市荔湾区沿江西路XX号首层7-8号档承包给于生贵，现由第三人于安亮使用。福保宾馆与第三人张壮发签订《承包协议》将广州市荔湾区沿江西路X号首层5号、6号档承包给第三人张壮发使用。福保宾馆与第三人许永鹏签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆307房出租给第三人许永鹏使用。福保宾馆与吴泓凯签订《合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆301房出租给吴泓凯，现由第三人许永鹏使用。福保宾馆与第三人郑晓娜签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆312房出租给第三人郑晓娜使用。福保宾馆与第三人黄建姗签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆206房出租给第三人黄建姗使用。福保宾馆与高升鹏、王新潮、王金洲签订《房屋租赁合同》、《合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆201、202、209、308房出租给高升鹏、王新潮、王金洲，现由第三人王金洲使用。被告与第三人周美辉签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路37号福保宾馆208房出租给第三人周美辉使用。福保宾馆与第三人曹春妹签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆305房出租给第三人曹春妹使用。福保宾馆与第三人洪晓兰签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆203-205房出租给第三人洪晓兰使用。福保宾馆与第三人魏绍东签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆210、211房出租给第三人魏绍东使用。福保宾馆与薛翠玲签订《房屋租赁合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆207房出租给薛翠玲，现由第三人刘建军使用。福保宾馆分别与黄建烽、黄木童签订《合同》将广州市荔湾区沿江西路X号福保宾馆302、311、309房出租给黄建烽、黄木童，现由第三人黄伟立使用。2019年1月4日旅业公司向福保宾馆发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知福保宾馆因业权人要求收回广州市荔湾区沿江西路X号房屋，要求福保宾馆须在2019年3月31日前将上述房屋交还给旅业公司。同日，旅业公司还向福保宾馆发出《追缴租金差额通知》，因为业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字〖2018〗98号）要求从2018年4月12日后调升旅业公司上述房屋租金。福保宾馆租赁上述房屋的租金从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）。追缴租金差额的期限至双方终止上述房屋《广州市房屋不定期租赁协议书》时止。2019年7月9日一审法院在涉案房屋张贴公告，通知涉案房屋承租人和实际使用人在一审法院指定的时间内到一审法院申报权利。第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立前来申报。一审庭审中，旅业公司还提供《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》、终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函、《追缴租金差额通知》《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》《2018年广州市商业用房租金参考价》《委托代理人合同》《律师费发票》，拟证明旅业公司根据业权人收回涉案房屋通知，向福保宾馆发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知福保宾馆双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止及要求福保宾馆补缴自2018年4月13日至终止协议书时止的租金差额（租金标准），及因本案诉讼所产生的律师费。福保宾馆、王忠诚对上述证据认为《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，该文件内容缺失，关联性不确认。终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函、《追缴租金差额通知》没有原件，三性不确认。《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》与本案无关，三性不确认。《委托代理人合同》《律师费发票》，福保宾馆、王忠诚对其合法性、关联性有异议。相关律师费用的计算标准缺乏事实依据，对其参考标的福保宾馆、王忠诚不予认可。且福保宾馆、王忠诚认为相关费用应由旅业公司承担。正是因为接到交场通知后，福保宾馆、王忠诚积极与旅业公司协商，办理场地交接，而旅业公司提起本案诉讼，不与福保宾馆协商场地交接，因此相关责任由旅业公司承担。福保宾馆自2014年1月4日承租涉案场地，在旅业公司同意基础上对案涉房屋进行装饰、装修，并安装电梯，双方于2016年签订不定期租赁协议，至2018年1月4日福保宾馆接到旅业公司通知，要签订不定期租赁合同附页，且对该附页不允许福保宾馆作任何改动，否则必须予以清场。鉴于福保宾馆、王忠诚对场地的巨额投入已达700万元，迫于重大利益损失所迫，福保宾馆、王忠诚无奈签订附页，且据福保宾馆、王忠诚了解，旅业公司所出租其管控物业给上百家承租人，都被迫签订附页，因此福保宾馆、王忠诚认为不定期租赁合同附页是旅业公司提供的属于合同法中规定的格式合同，属于霸王合同。附页拟定了较高标准的占用费，同时约定甲方有权收回场地且不受法律诉讼影响。该退场条款属于排除承租方的主要权利，加重承租方的责任。且据福保宾馆、王忠诚了解，上百家承租旅业公司物业的公司及个人，在被迫签订附页中都有同样的退场条款。该条款属于格式条款，该条款无效。另，旅业公司与福保宾馆、王忠诚确认福保宾馆按合同约定支付租金至2019年10月止。一审法院认为：旅业公司与福保宾馆签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及旅业公司与福保宾馆、王忠诚签订的《广州市房屋租赁协议书》附页均是各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。对于王忠诚在答辩中以签署在附页上担保条款是受胁迫，但王忠诚未能提供证据予以否定。故王忠诚的抗辩理由，一审法院不予采信。对于福保宾馆在答辩中认为旅业公司与业权方签订涉案房屋的租赁合同是约定不能转租。因此，旅业公司与福保宾馆的租赁合同没有经业权人方同意，存在合同法规定的无效情形。但福保宾馆、王忠诚未能提供在经营期间，业权人对福保宾馆在涉案房屋进行经营提出异议的证据。故福保宾馆的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。由于《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋的业权人广州市房屋安全管理所已经对旅业公司发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与福保宾馆签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，于终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止。旅业公司要求福保宾馆、王忠诚及第三人交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：福保宾馆未能按旅业公司的要求退还涉案房屋需按每日1882元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。故旅业公司要求福保宾馆从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照1882元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，一审法院予以支持。但福保宾馆已按原标准支付2019年4月1日至2019年10月31日止的租金，故该部分场地占用费应予剔除，不足部分由福保宾馆予以补缴。王忠诚作为《广州市房屋租赁协议书》附页中的担保人，应对上述费用承担连带保证责任。对各第三人关于涉案房屋的租赁关系，可另循法律途径解决。对于旅业公司要求福保宾馆、王忠诚支付租金差额的诉讼请求。虽然《广州市房屋不定期租赁协议书》中约定，如业权人因政策原因调升租金，对该场地调升租金的部分由福保宾馆承担。但旅业公司在庭审中未能提供涉案房屋业权人就涉案房屋调升新租金的标准及旅业公司向业权人支付新租金的标准，旅业公司要求以广州市房屋租金参考价作为标准计算调升租金差额，一审法院不予采纳。旅业公司应待业权人就涉案房屋新的租金标准明确后，再另行主张。对于旅业公司主张的律师费用问题。根据旅业公司与福保宾馆、王忠诚签订《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。现旅业公司当庭不能提供涉案房屋业主方向旅业公司主张权利的证据，导致旅业公司因此产生实际的损失。故旅业公司要求福保宾馆、王忠诚承担律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于旅业公司要求福保宾馆、王忠诚赔偿逾期交还场地损失的诉讼请求。本案解除《广州市房屋不定期租赁协议书》是基于业权人要求收回出租给旅业公司的涉案房屋产生，并不是福保宾馆违约导致《广州市房屋不定期租赁协议书》不能履行，且旅业公司在本案中也没有提供证据证实存在场地损失。故旅业公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立经一审法院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年11月29日判决如下：一、确认原告广州市旅业有限公司与被告广州市福保宾馆有限公司签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州福保宾馆有限公司、王忠诚及第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立迁出广州市荔湾区沿江西路37号房屋，将该房屋交还给原告广州市旅业有限公司管理。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告广州福保宾馆有限公司一次性向原告广州市旅业有限公司支付自2019年4月1日起至2019年10月31日止的广州市荔湾区沿江西路X号房屋占用费199503元；自2019年11月1日起至被告广州福保宾馆有限公司及第三人郑燕芬、黄祖燎、于安亮、张壮发、许永鹏、郑晓娜、黄建姗、王金洲、周美辉、曹春妹、洪晓兰、魏绍东、刘建军、黄伟立实际交还房屋之日止，被告广州福保宾馆有限公司按1882元∕天标准按月支付房屋占用费给原告广州市旅业有限公司。四、被告王忠诚对本判决第三项被告广州福保宾馆有限公司的债务承担连带责任。五、驳回原告广州市旅业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13972元，由原告广州市旅业有限公司负担10490元，被告广州福保宾馆有限公司负担3482元，被告王忠诚对被告广州福保宾馆有限公司负担部分承担连带责任。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。另查明，旅业公司与福保宾馆、王忠诚二审均确认福保宾馆一直按照双方原《广州市房屋不定期租赁协议书》约定的每月29035元标准向旅业公司交付涉案房屋占用费至2020年1月。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对福保宾馆、王忠诚的上诉主张，认定如下：一、福保宾馆、王忠诚上诉称旅业公司对涉案房屋的转租为无效行为，其无需支付占用费的问题。虽旅业公司与业权人签订涉案房屋的租赁合同约定不能转租，但业权人在旅业公司将涉案房屋转租给福保宾馆后一直未提出异议，亦未阻碍其正常使用涉案房屋，《广州市房屋不定期租赁协议书》不存在无效情形。涉案《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋业权人广州市房屋安全管理所已经对旅业公司发出《关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与福保宾馆签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，于终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止。一审法院判决福保宾馆、王忠诚支付涉案房屋占用费，并和各第三人限期向旅业公司交还涉案房屋，理据充分。福保宾馆、王忠诚该项上诉主张，于法无据。二、关于逾期搬迁占用费标准的问题。因涉案《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：福保宾馆未能按旅业公司的要求退还涉案房屋需按每日1882元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。因此，旅业公司要求福保宾馆从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照1882元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，应予支持。双方确认福保宾馆按照每月29035元的标准向旅业公司交付涉案房屋占用费至2020年1月，本院予以确认，该款项可在双方对本判决第三判项的执行过程中予以相应扣减。三、关于王忠诚主张其不需要对涉案债务承担连带责任的问题。因旅业公司与福保宾馆、王忠诚签订的《广州市房屋租赁协议书》附页均是各方当事人的真实意思表示，不存在无效情形。王忠诚称其在附页上签署担保条款是受胁迫，并无充分证据证明。该租赁协议书约定，王忠诚作为担保人应对涉案债务承担连带清偿责任。因此，王忠诚上诉主张其不应对涉案债务承担连带清偿责任，于法无据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人福保宾馆、王忠诚的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3482元，由上诉人广州福保宾馆有限公司、王忠诚负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  纪惠敏黄晶晶