天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终293号上诉人（原审被告）：赵瑞敏，女，1984年7月29日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清区高村镇书院道南侧静莲雅苑小区配建一号楼三层。主要负责人：苑誉，财务总监。委托诉讼代理人：赵海冰，男，北京盛世物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：潘晓南，男，北京盛世物业服务有限公司职员。上诉人赵瑞敏因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初10743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵瑞敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；两审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人提供的《芸香雅苑前期物业服务协议》的当事人是北京盛世物业服务有限公司芸香雅苑物业服务中心，被上诉人的主体不适格，应依法驳回被上诉人的起诉。一审判决认定事实与上诉人提供的证据有出入。被上诉人始终无法举证证明其提供了一级服务。上诉人在一审期间提供的照片均为建筑外墙，非业主专有部分。被上诉人存在违约行为，一审判决认定事实不清，依据不足。北京盛世物业服务有限公司天津分公司书面辩称，北京盛世物业服务有限公司与芸香雅苑小区的开发商签订《前期物业合同》，并进行备案。北京盛世物业服务有限公司委托被上诉人对芸香雅苑项目进行经营。被上诉人根据一级物业服务标准对小区实施物业服务。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。北京盛世物业服务有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．判令赵瑞敏支付北京盛世物业服务有限公司天津分公司2018年1月1日至2019年12月31日物业费共计18448.56元；2．判令赵瑞敏支付拖欠物业费违约金8387.18元，以上两项合计26835.74元；3．诉讼费由赵瑞敏承担。一审法院认定事实：2015年1月11日，北京盛世物业服务有限公司天津分公司与赵瑞敏签订了《芸香雅苑前期物业服务协议》，协议约定，赵瑞敏委托北京盛世物业服务有限公司天津分公司对赵瑞敏购买的涉案天津市武清区高村乡芸香雅苑小区XX号楼X房提供物业管理服务，该房屋建筑面积为222.81平方米，物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、房屋资料、业主档案与竣工验收材料；物业共用部位的日常维修、养护和管理服务；共用设施设备及相关场地的日常运行、维修养护和管理服务；公共区域绿化的养护与管理；公共环境卫生的管理服务；公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理以及其他特约有偿服务等，赵瑞敏按照本协议约定向北京盛世物业服务有限公司天津分公司按时足额支付物业服务费及其他应当由赵瑞敏支付的费用，物业服务费标准为3.45元/月/平方米，物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收的方式，北京盛世物业服务有限公司天津分公司每年收取一次物业服务费，办理入住时，北京盛世物业服务有限公司天津分公司交纳第一年度的物业服务费，以后北京盛世物业服务有限公司天津分公司应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费用，赵瑞敏违反本协议，不按约定交纳物业服务费的，北京盛世物业服务有限公司天津分公司有权向赵瑞敏追缴并收取从逾期之日起每日3‰的违约金，双方同时还约定了其他权利义务。《芸香雅苑前期物业服务协议》签订后，北京盛世物业服务有限公司天津分公司依约履行了物业管理服务义务，但赵瑞敏未按约定向北京盛世物业服务有限公司天津分公司交纳物业管理服务费，经北京盛世物业服务有限公司天津分公司催要，至今尚欠北京盛世物业服务有限公司天津分公司2018年1月1日至2019年12月31日物业费共计18448.56元（3.45元/月/平方米×222.81平方米×24个月）。一审庭审中，赵瑞敏向一审法院提交芸香雅苑入住验房交接表1份、照片13张，证明北京盛世物业服务有限公司天津分公司服务不到位的事实。经一审庭审质证，北京盛世物业服务有限公司天津分公司对赵瑞敏的证明目的不予认可，北京盛世物业服务有限公司天津分公司认为，入住验房交接表是北京盛世物业服务有限公司天津分公司协助开发商和业主交接房屋，记载的问题应该由开发商负责处理，不是北京盛世物业服务有限公司天津分公司的责任；13张照片反映的是业主的私人区域，不属于北京盛世物业服务有限公司天津分公司的服务范围。另赵瑞敏主张其车辆不能进出小区，但赵瑞敏未能提供其是否向北京盛世物业服务有限公司天津分公司申请办理车辆出入证的证据，同时赵瑞敏也未提供其主张的，不与北京盛世物业服务有限公司天津分公司签订《芸香雅苑前期物业服务协议》，北京盛世物业服务有限公司天津分公司就不给钥匙的证据。一审法院认为，北京盛世物业服务有限公司天津分公司与赵瑞敏签订的涉案《芸香雅苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。涉案《芸香雅苑前期物业服务协议》签订后，北京盛世物业服务有限公司天津分公司作为物业服务单位依约提供了物业管理服务，但赵瑞敏至今未依约交纳自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计18448.56元（3.45元/月/平方米×222.67平方米×24个月），其行为违反了合同约定，属违约行为，故赵瑞敏应向北京盛世物业服务有限公司天津分公司承担给付物业管理服务费的违约责任。赵瑞敏称，不与北京盛世物业服务有限公司天津分公司签订《芸香雅苑前期物业服务协议》，北京盛世物业服务有限公司天津分公司就不给钥匙的抗辩意见，因未提供证据，一审法院不予采信。另赵瑞敏提供的13张照片，不足以证明北京盛世物业服务有限公司天津分公司服务不到位的事实。北京盛世物业服务有限公司天津分公司主张赵瑞敏给付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计18448.56元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院应予支持。此外，关于北京盛世物业服务有限公司天津分公司主张赵瑞敏以欠缴物业费为基数，按照合同约定的日3‰标准支付违约金的诉讼请求，一审法院认为合同约定的日3‰违约金标准明显过高，故综合考虑合同履行程度、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定违约金以赵瑞敏欠交物业费的10%为宜，即赵瑞敏应向北京盛世物业服务有限公司天津分公司支付违约金1844.85元（18448.56元×10%）。赵瑞敏主张北京盛世物业服务有限公司天津分公司服务不到位，证据不足，一审法院不予采信。一审法院判决：一、赵瑞敏于判决生效之日起三日内一次性给付北京盛世物业服务有限公司天津分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费18448.56元、违约金1844.85，合计20293.41元；二、驳回北京盛世物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由赵瑞敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人系物业服务合同关系，被上诉人主体适格。被上诉人作为物业服务单位依约提供了物业管理服务，上诉人应给付物业服务费。上诉人在一审期间主张被上诉人服务不到位，但上诉人提供的证据不能证明其主张，一审法院判决上诉人给付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费，并酌情认定违约金数额，并无不当，本院应予维持。上诉人不同意给付物业服务费及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵瑞敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由赵瑞敏负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年五月十二日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……