河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1558号原告（反诉被告）：许敏良，男，1971年11月15日出生，汉族，住福建省闽清县。原告（反诉被告）：蒋荣秀，女，1970年9月23日出生，汉族，住河南省滑县。原告（反诉被告）：刘春玲，女，1995年7月24日出生，汉族，住河南省滑县。上述三被告共同委托诉讼代理人：刘国良，河南金太阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘万财，男，1961年8月7日出生，汉族，住河南省固始县。被告：刘连星，男，1991年8月22日出生，汉族，住河南省固始县。二被告共同委托诉讼代理人：姬林，河南豫道律师事务所律师。原告（反诉被告）许敏良、蒋荣秀、刘春玲与被告（反诉原告）刘万财、刘连星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许敏良、蒋荣秀、刘春玲的共同委托诉讼代理人刘国良，被告（反诉原告）刘万财、被告刘连星的共同委托诉讼代理人姬林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许敏良、蒋荣秀、刘春玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、依法判令被告双倍返还定金30000元，共计60000元；3、被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2019年4月3日，原告通过啟峰房地产营销策划有限公司与被告签订了《郑州存量房买卖合同》，被告将位于新郑市龙湖镇商业路北侧，学府路南侧龙泊桂园9号楼1单元8层801号房屋卖给原告，房屋面积137，77平方米，房屋成交价1145000元、房内各种设施折价5000元。合同签订当日原告向被告支付定金30000元，向河南啟峰房地产营销策划有限公司支付居间代理费、贷款服务费、过户服务费等共计20030元。合同签订后，因被告方原因房产证—直推迟到2019年7月份才办理出来，又赶上新郑房地产交易政策改变，被告无钱办理解押手续，—直没有办理房产过户手续。截至2020年3月21日，被告已明确表示，房子如果继续交易，原告应当向其支付1200000元，若原告不同意，30000元的定金也不再归还。为保沪自己的合法权益，依法诉至法院，请求法院依法查明案件事实，判如所请！被告刘万财辩称，1、原告许敏良、蒋荣秀、刘春玲诉称“因答辩人违约导致合同不能履行”与事实不符。案涉合同完全可以正常履行，至今未履行完毕是因为三原告未按合同约定的期限支付首付款27万元，是三原告违约行为导致合同不能按照约定的顺序正常履行，三原告应当承担相应的违约责任。2、2019年4月3日，答辩人与三原告签订了《郑州市存量房买卖合同》，该合同就三原告购买答辩人名下位于新郑市××镇商业路北侧学府路南侧龙泊××楼××单元××号房屋（不动产权证号12399701，建筑面积为137.77平方米，总购房款为1145000元）的具体事项均做出了明确约定。3、《郑州市存量房买卖合同》第五条第（二）款第1项明确记载：“定金总额为30000元。乙方于签订交易合同后以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金20000元；于核验房屋信息后以自行支付的方式向甲方支付第二笔定金10000元”。在签订合同的当日，三原告就向答辩人支付了30000元定金，说明三原告对房屋的权属和房产证未办理的情况在签订合同时已经非常清楚，结合原告提交的《房屋交易情况说明》可以看出，早在签订合同之前就已经事先说明并在合同中约定了由三原告先行支付3万元定金和27万元首付款后，再由答辩人使用该款办理办证及解押手续。故，三原告诉称“在原、被告的买卖合同交易过程中，因为被告卖房时没有房产证，引发了一系列的政策变化等情况，导致合同无法及时履行”明显与事实不符。4、《郑州市存量房买卖合同》第五条第（二）款第2项“乙方于2019年4月20日前将购房款/首付款人民币270000元以自行支付的方式支付甲方”、第二条第（四）项“甲方解押所需资金的来源为：乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付”。根据上述约定，三原告应当于2019年4月20日前将首付款270000元支付给答辩人，答辩人再去办理解押手续，但是至今答辩人未收到该款项，这才是涉案房屋未解押、合同未履行完毕的原因。三原告提交的《房屋交易情况说明》内容也显示，原告先是听从别人建议未按时支付首付款，后又将该款转做投资而未能履行支付义务，这充分说明三原告已经严重违约（未按约定支付27万元首付款），由此导致合同无法按照约定的顺序履行。在合同对履行顺序有明确约定的情况下，合同双方均应严格按照合同约定的顺序履行各自义务，先履行一方未按约定履行义务的，后履行一方依法享有先履行抗辩权。三原告关于未能按时支付购房首付款27万元的理由系其个人猜测和个人原因，并非法定或者约定的免除违约责任事由，作为完全民事行为能力人，三原告应当对自己的违约行为承担相应责任。5、三原告诉称答辩人擅自违反合同约定、提高房屋交易价格与事实不符。因三原告未按约定支付27万元首付款，且以种种理由一拖再拖，导致合同无法按照约定如期履行。根据涉案合同的约定违约方应当承担违约责任——《郑州存量房买卖合同》第十条第一款“甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，三原告应按该约定向答辩人支付相应的违约金，三原告虽已经认识到自己未按时支付购房款导致合同无法正常履行，但始终不愿承担答辩人提出的违约金和损失赔偿责任。现三原告突然提起诉讼要求解除合同并要求双倍返还定金，答辩人对三原告在诉状中的陈述不予认可，结合三原告自己提交的《房屋交易情况说明》可以看出三原告至今未向答辩人支付购房首付款27万元，逾期已一年有余且未给出免除其违约责任的合法事由。故，三原告在诉状中的陈述与事实不符，与其提交的《房屋交易情况说明》也自相矛盾。综上所述，三原告在起诉状中的陈述与事实明显不符；作为违约方三原告不享有单方解除合同的权利，且其应当对自己的行为承担相应的违约责任，故，三原告的诉讼主张没有法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。被告刘连星辩称，1、本案系房屋买卖合同纠纷，原告起诉的依据是刘万财与许敏良、蒋荣秀、刘春玲签订的《郑州市存量房买卖合同》，而该买卖合同中的签字双方均非答辩人，涉案房屋的所有权人亦不是答辩人，所以答辩人与原告之间不存在房屋买卖的合同关系，三原告对答辩人的起诉缺乏基础法律关系；2、三名原告向法院提供的三万元收据系答辩人接受房屋出卖方刘万财的委托代为收取的，买卖双方对此款项的收取也均未提出任何异议，三原告基于此将答辩人列为被告或认为答辩人是房屋出卖方显系事实认识错误，其在诉状中要求答辩人承担责任没有任何法律依据。故，原告许敏良、蒋荣秀、刘春玲将答辩人列为本案被告属于诉讼主体认识错误，答辩人并非本案的适格被告。刘万财反诉称：1、请求判令反诉被告许敏良、蒋荣秀、刘春玲继续履行与反诉原告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、判令反诉被告许敏良、蒋荣秀、刘春玲向反诉原告支付逾期履行违约金213542元（截止2020年4月27日暂计213542元）；3、由反诉被告许敏良、蒋荣秀、刘春玲承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。2019年4月3日，反诉原告与反诉被告许敏良、蒋荣秀、刘春玲在河南啟峰房地产营销策划有限公司的居间服务下签订了《郑州市存量房买卖合同》，合同约定由三名反诉被告购买反诉原告名下位于新郑市龙湖镇商业路北侧学府路南侧龙泊桂园9号楼l单元8层801号房屋（不动产权证号12399701），建筑面积为137.77平方米，总购房款为1145000元。同日，反诉被告在对房屋信息充分了解后向反诉原告支付了三万元定金，并在《郑州存量房买卖合同》第五条第二款第二项明确约定“乙方于2019年4月20日前将首付款人民币270000元以自行支付的方式支付甲方”。2019年4月20日，三名反诉被告未能按合同的约定支付27万元首付款，之后反诉原告多次要求反诉被告支付该款项，但反诉被告以资金挪作他用等理由予以推托。反诉被告逾期付款的行为已经违反合同约定，至今已逾期一年之久，反诉原告认为，反诉被告应按《郑州存量房买卖合同》第十条第一款关于“甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”之约定，向反诉原告支付逾期履行违约金。双方签订的买卖合同不违反法律规定，反诉被告未按约定时间支付27万元购房首付款是导致合同至今未正常履行的直接原因和根本原因。依据双方签订《郑州存量房买卖合同》第十条第一款关于违约责任的约定，反诉原告有权要求反诉被告承担逾期履行的违约责任。现反诉原告为维护合法权益，依法提起反诉，请求人民法院查明事实，望判如所请。许敏良、蒋荣秀、刘春玲对反诉提出如下答辩意见：1、同诉状意见；2、双方在合同履行过程中，经双方协商后已对首付款支付时间达成新的约定，约定至2019年8月31日，因龙湖房管局监管政策于2019年8月12日发生改变，因政策形势变更，原告方不可能再按照合同约定直接支付给被告，被告不同意原告将首付款支付到监管账户是因为被告提出没有钱办理解押手续，被告同意待政策变化后再另行交易，至2020年3月21日，被告不同意继续履行合同，要求把房屋价格提高至120万，其并未提出加价部分为违约金或损失，只是一味要求增加房屋交易价格，另行签订购房合同，综上，被告擅自提高房屋价格违法合同约定，原告有权解除合同并要求被告返还定金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月3日，刘万财作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）许敏良签订了一份《郑州市存量房买卖合同》，主要条款为：第一条、房屋基本情况：新郑市龙湖镇商业路北侧学府路南侧龙泊桂园9号楼l单元8层801号房屋，建筑面积为137.77平方米；第二条、房屋权属情况：该房屋不动产权证号12399701，该房屋已设定抵押，抵押权人为：刘万财，抵押登记日期为：2012年11月19日，甲方应于2019年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续。第三条、成交方式：甲方与乙方通过河南啟峰房地产营销策划有限公司居间介绍成交。第四条、交易方承诺。第五条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经甲方和乙方协商二致，该房屋成交总价格为：人民币（小写）1145000元（大写）壹佰壹拾肆万伍仟元整；（二）乙方付款方式为：贷款支付：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。1、定金：定金总额为（小写）30000元（大写）叁万元整，(定金总额不得超过房屋总价款的20%)，乙方于签订交易合同后（请约定支付时间或条件）以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）20000元，（大写）贰万元整；于核验房屋信息后自行支付的方式向甲方支付第二笔定金人民币（小写）10000元（大写）壹万元整。本条所约定的定金如部分或全部通过理房通或银行监管支付的，购买方将定金支付至理房通或银行监管账户后，视为甲方收讫，发生定金效力；2、购房款/首付款：（1）乙方于2019年4月20日前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款借付款人民币（小写）270000元（大写）贰拾柒万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；3、贷款：乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户；乙方拟贷款金额为人民币（小写）840000元（大写）捌拾肆万元整。甲乙双方应于房子解抵押下房本后同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方协商一致，本次交易不办理房管局监管。5、物业交割保证金：甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同．乙方从本协议约定的房款中留存人民币（小写）5OOO元（大写）伍仟元整作为物业交割保证金；该保证金，乙方应于物业交割完毕后自行支付的方式交付甲方。第六条、房屋的交付：（一）甲方收到全部购房款后5个工作日内交付给乙方。第七条、网签：甲乙双方协商一致，应当于贷款审批通过后共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。网签当日，甲乙双方应同时办理公共维修基金的更名手续，房屋专项维修基金账户余额有偿转移举买受人名下；如交易房屋未缴纳过公共维修基金，则由甲方进行缴纳。第八条、税费相关规定。第九条、权属转移登记。第十条、违约责任：（一）甲方与乙方双方任何—，方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之—的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3、拒绝购买该房屋的；4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。（四）在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第十一条、不可抗力；第十二条、争议解决方式；第十三条、第十四条、第十五条。该协议由出卖人刘万财和买受人许敏良签字并按手印。同日，出卖方刘万财（甲方），买受方蒋荣秀（乙方），居间方河南啟峰房地产营销策划有限公司（丙方）签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》。主要条款：第一条、居间服务内容及标准；第二条、居间代理费及支付：甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币（小写）16030元（大写）壹万陆仟零叁拾元整；其由甲方承担人民币（小写）0元（大写）零元整，乙方承担人民币（小写）16030元（大写）壹万陆仟零叁拾元整。第三条、权利义务；第四条、违约责任：4、甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。第五条、争议解决；第六条、其他。《房屋交易保障服务合同》主要条款：第一条、服务内容；第二条、相关费用：丙方收费标准：固定收费，贷款服务费共计（小写）2000元（大写）贰仟元整，其由甲方承担人民币（小写）0元（大写）零元整，乙方承担人民币（小写）2000元（大写）贰仟元整。第三条、权利义务；第四条、违约责任；第五条、争议解决；第六条、其他。2019年4月3日，刘连星出具《收据》一张：“今收到许敏良购买新郑市龙湖镇龙泊桂园9号楼1单元801号房定金叁万元整（30000元），后期可转为购房首付款。收款人：刘连星”。刘连星自认此款系代刘万财收取。上述事实，有原、被告双方的陈述，《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《收据》、证人证言及本案庭审笔录等证据证明。本院认为,原、被告于2019年4月3日签订的《郑州市存量房买卖合同》,系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的规定,应属合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现由于合同各方当事人因首付款支付问题、合同价款问题产生纠纷,诉至法院。关于导致房屋买卖合同无法履行的违约问题。三原告与刘万财签订《郑州市存量房买卖合同》约定并向刘万财支付30000元定金，三原告应当对涉案房屋未取得房产证、存在抵押的情形清楚，并且合同中明确约定首付款应直接支付给刘万财，且此款用于刘万财解押，在交付首付款的过程中三原告违反约定未支付首付款直至诉请解除涉案合同，其存在过错应当承担违约责任，故对于三原告要求刘万财、刘连星双倍返还定金60000元的诉讼请求，本院不予支持。三原告除支付定金外亦未进一步履行其他合同义务,双方继续履行合同成本过高,且合同约定的定金足以弥补刘万财的损失。综合考虑上述情节,结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素,根据公平原则予以衡量,本院认为不宜判令继续履行合同,而应以违约方承担违约责任的方式解除合同。刘万财请求三原告支付违约金213542元，事实依据不足，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）许敏良、蒋荣秀、刘春玲与被告（反诉原告）刘万财于2019年4月3日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）许敏良、蒋荣秀、刘春玲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘万财的反诉请求。案件受理费减半收取计650元，由原告许敏良、蒋荣秀、刘春玲负担；反诉费2252元，由被告刘万财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二〇年五月二十六日书记员  陈雪洋