广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6960号上诉人（原审被告）：陈海富，男，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：詹佩琼，女族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。原审被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴。上诉人陈海富因与被上诉人詹佩琼、原审被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人陈海富本人、被上诉人詹佩琼本人及其代理人陈永生、伍志坚到庭参加诉讼，原审被告恒安公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈海富上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回詹佩琼的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由詹佩琼承担。事实与理由：一、涉案房屋不管是否存在查封，因其是违章建筑，尚未取得预售许可并且到目前为止仍属于房管部门公示不可销售的房产。因此，一审法院认定詹佩琼与恒安公司的房屋买卖行为合法有效缺乏事实和法律依据。这等同于一审法院通过执行异议之诉，以判决的形式确认了包括涉案房屋在内的该楼盘其它违法建筑面积的合法性，帮助了开发商和购房者逃避了房管部门对不动产销售的监管。第一，房产是否查封只是一审法院对其合法性审查的其中一个方面，涉案的房屋是否符合法律规定的条件进行交易，是否是行政管理法限制销售的物业也涉及到买卖合同的合法性问题。因此，一审法院不应认为涉案房屋无查封登记就判决认定詹佩琼与恒安公司的房屋买卖行为合法有效。第二，根据(2016)粤71行终902号《行政判决书》查明的事实，规划部门于2010年7月9日作出了穗规决【2010】473号《违法建设行政处罚决定书》，詹佩琼在签订书面买卖合同时购买的房产属于违章建筑面积的房产，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》，根据《中华人民共和国合同法》第52条第(五)项，违反法律、行政法规强制性规定所订立的合同无效。在未经城市规划部门处理和房屋管理部门确认产权可以销售之前的销售行为是违法行为，詹佩琼与恒安公司所订立的房产买卖合同无效，也不能取得房屋的所有权。第三，根据(2016)粤71行终902号《行政判决书》和20000073－7《商品房预售许可证》可证明，恒安公司可销售的面积在2008年均已售完，预售许可证有效期是2007年9月27日－2007年11月27日。詹佩琼签订书面买卖合同时，该涉案房产面积因违法尚未处理，至今仍没有取得预售许可证，属于行政部门限制销售的物业。根据陈海富提供的《销控表》同时也证明，詹佩琼购买的房产现在仍属于政府公示明确不可销售的房产，如果销售即为违法销售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，詹佩琼和恒安公司的房屋买卖行为明显不合法。二、一审法院仅以广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》为依据而否定广东省高级人民法院的生效查封裁定，这显然属于认定事实和适用法律错误。詹佩琼与和恒安公司签订书面合同时，所购置的房产是在被法院司法裁定查封期间。广东省高级人民法院作出的(2007)粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封恒安公司开发的云山锦绣家园A1－A4栋2－7层房产，查封期限为2007年11月至2009年11月。而一审法院(2007)穗天法民四初字第620号案于2007年2月15日查封了A1栋所有36套房屋，于2009年4月27日继续查封A1栋包括涉案房屋在内的房屋。可见，除了广东省高级人民法院的裁定查封外，一审法院继续查封的目的是很明确的。詹佩琼与开发商交易显然是想钻一审法院续封手续办理的时间差。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项规定、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》([1997]经他字第8号)规定，詹佩琼与恒安公司所订立的房屋买卖合同为无效合同。三、詹佩琼明知恒安公司不具备对外销售条件的情况下，其仍然与恒安公司进行涉案房产的买卖，明显存在过错，对不能合法交易及不能办理房产证应承担不利的后果。一审法院判决认定不得于责与詹佩琼明显属于认定错误。1.根据20000073—7《商品房预售许可证》明确记载恒安公司涉及多起诉讼纠纷，且其项目房产(包括涉案房产)已被多家法院进行查封，项目也因此停止了销售。这也是众所周知的事，詹佩琼应当预见。2.从2007年开始，广州市已全面实行商品房预售许可证在阳光家缘网上公示及商品房必须进行网签手续，只有经审核同意可以网签时，才能从网上打印合同签订正式合同。詹佩琼明知涉案房屋不在“预售范围”不能办理网签手续，但其仍然与恒安公司订立书面合同，仅凭一纸《认购书》就交付了数额巨大的房款，由此可见，詹佩琼对违法销售行为明显存在过错。四、本案是执行异议之诉，而非确认之诉，因此应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审查詹佩琼对涉案房屋的权利是否能够排除执行查封。有关买卖合同中的不动产所有权纠纷确认的问题，应由不动产所在地的人民法院审理认定。本案房产交易涉及到涉案房产是否取得预售许可证、是否属于是违章建筑面积、是否属于房管行政部门限制交易等，陈海富提供证据证明存在不合法交易事实，而詹佩琼并没有提供充分的证据证明其购买房产交易的合法性，仅凭一张《认购书》及不可确认的缴费单就主张其交易的合法性，明显是不足的。詹佩琼完全可以依据买卖合同在不动产所在地法院向恒安公司提起确认之诉。因此，一审法院不能仅仅因为没有查封，就认为詹佩琼与开发商交易的合法性。一审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定支持詹佩琼要求解除对涉案房屋的执行查封的异议请求，属认定事实错误而导致的适用法律错误。五、一审法院没有查明詹佩琼与恒安公司签订的书面购买合同的有效性与合法性，陈海富在一审已经提交了从阳光家缘网打印下来的销控表，证明涉案房屋不管是当年还是现在均是行政部门限制不可销售的物业，里面清楚记载了涉案房屋未纳入预售而不可销售。且陈海富提交的生效判决也认定涉案房屋当时销售的面积是违法建筑，未补交土地出让金。一审也没有查明涉案房产是否有预售许可证的问题，陈海富已经提交了证据证明涉案房产的楼盘的预售许可证是无效的。詹佩琼也并没有提交证据证明其已经合法有效地签订了书面的合同。综上所述，一审判决认定事实错误，且适用法律错误，请求支持陈海富的上诉请求。詹佩琼二审辩称，1.詹佩琼认购时房屋不存在查封。2.本案是执行异议之诉，所适用的法律范围应该包括《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，理由是广东省高级人民法院于2009年8月份颁布了关于审理处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答，其中第二部分第二点认为对案外人主张排除执行，在执行异议程序中未得到救济的，通过执行异议之诉，适用相关实体法及参照执行异议和复议规定查扣冻规定保护登记公示与占有不一致的真实权利人，即无过错的不动产买受人的物权期待权、房屋买受人、消费者物权期待权等特殊权利人的合法权益。詹佩琼作为无过错的买房受让人，无论是执行异议和复议规定第28条、29条，还是查、扣、冻规定的第16条、17条，只要符合其中一项即具有权排除陈海富的查封申请。3.针对关于认购书签订的合法有效性的问题，詹佩琼认为：第一，认购书是詹佩琼与恒安公司真实意思表示，没有违反合同法第52条规定，同时在广州市白云区人民法院及广州市中级人民法院查明的其他案件事实中，已经载明关于阳光家缘网销控表是恒安公司一方作出的，包括住建委也针对销控表提出了复函，认为应当是由恒安公司来确定房屋是否属于可预售范围。第二，根据法院其他判例显示，目前云山锦绣家园不存在其他过户的障碍，既不存在法律上的障碍，也不存在行政管理操作上的障碍。也即是即使当时没有纳入预售范围的，目前也可以顺利办理房产证。第三，涉案的云山锦绣家园A1－A5栋已经完成规划验收以及竣工验收手续。根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引的相关规定，在一审辩论终结前办理完毕竣工验收手续的，另一方已不存在或者没有取得预售许可证主张合同无效的，不应当予以支持。恒安公司二审没有到庭，没有提交书面答辩意见。詹佩琼向一审法院起诉请求：1.撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A3栋303房的查封并停止执行；2.本案诉讼费由陈海富负担。一审法院认定事实：2009年4月10日，恒安公司（甲方）与詹佩琼（乙方）签订《颐和上院楼宇认购书》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积98.77平方米，套内面积84.51平方米;商品房预售许可证、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》在甲方售楼部现场公示；总房价款为769500元，乙方选择一次性付款。契税为总房价的1.5%，即11543元；印花税为总房价的0.05%，即385元；测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元；乙方于签署认购书时交付定金50000元，于2009年4月25日前付清总房款；该房地产于2009年9月1日前交付乙方使用。詹佩琼提交日期为2009年4月25日的《业户（住户）入住合约》、《收楼手续单》，拟证明涉案房屋于2009年4月25日交付使用。詹佩琼为证明其已支付涉案房屋全部房款及相关费用，提交如下证据：1.户名为詹华志（詹佩琼的丈夫）的工商银行卡、招商银行卡的POS机消费单分别于2009年4月10日、4月16日消费50000元和734428元，对方账户为广州远洋房产策划代理有限公司；2.广州远洋房产策划代理有限公司分别于2009年4月10日和4月16日出具的收据2张，确认收到詹佩琼购买涉案房屋的定金50000元、房款719500元；3.广州颐和酒店物业管理有限公司2009年12月16日出具的物业管理费发票。经查，陈海富申请执行恒安公司借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已经发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向陈海富偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，陈海富于2013年4月8日向一审法院申请执行，一审法院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。在该案执行期间，一审法院于2014年11月26日作出（2013）穗天法执字第3454-1号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋。詹佩琼对此提出书面执行异议，一审法院经审查后作出（2019）粤0106执异243号执行裁定，裁定驳回詹佩琼的异议。另查，云山锦绣家园（A1-A5栋）预售人为恒安公司。涉案房屋曾被多家法院查封和轮候查封。根据广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终23688号民事判决认定以下事实：2007年1月9日，广州市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2005）穗中法民四初字第9号协助执行通知书，查封恒安公司云山锦绣家园A1-A4栋第8层至第12层，A2-A4栋2-7层所有未预售、未被查封及未设置抵押的房产。2007年11月19日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封恒安公司开发的位于新广从路云山锦绣家园A1-A4栋2-7层。2009年9月16日，广州市中级人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2009）穗中法民五重字第2-2号协助执行通知书，查封了恒安公司位于本市云山锦绣家园A3栋201-206、301-303、403、504、803、805、902、905、1003、1005、1105、1106、1201-1206；A4栋201-204、301-303、401、604、701-704房的房产。在本案诉讼过程中，詹佩琼提交广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，载明：云山锦绣家园A3栋3层303房（白云区新广从公路西侧、白云机场东侧303房），预售证号20000073，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。云山锦绣家园A3栋303房目前由广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，期限至2021年4月26日止。2009年4月10日、25日，无该业有效的查封信息。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修改后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。詹佩琼因对一审法院执行局作出的（2019）粤0106执异243号执行裁定不服，以陈海富、恒安公司为被告提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。本案的争议焦点为詹佩琼是否有权主张排除对涉案房屋的执行。其一，詹佩琼与恒安公司于2009年4月10日签订了认购书，该认购书应属合法有效，且根据广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋在双方签订认购书时，不存在人民法院有效查封；其二，詹佩琼提交《收楼手续单》及物业管理费发票等，证明涉案房屋于2009年4月25日交付其使用。其三，詹佩琼已支付涉案房屋的全部价款；其四，涉案房屋被一审法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，一审法院查明涉案房产多次被人民法院查封及轮候查封，由此导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，不得归责于詹佩琼。因此，詹佩琼就涉案房屋提起异议申请，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情况，故对詹佩琼提起的异议请求，一审法院予以支持。恒安公司经一审法院合法传唤，逾期不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，于2020年1月14日作出判决如下：解除对广州市白云区云山锦绣家园A3栋303房的查封，停止对广州市白云区云山锦绣家园A3栋303房的执行。一审案件受理费100元，由被告陈海富、广州市恒安房地产开发有限公司共同负担。二审中，各方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院（2019）粤01民终24188号案查明，一审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1.涉案房屋查封、抵押情况；2.《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3.除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函一审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。陈海富与江浩明、广州市恒安房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，案号（2019）粤01民终15221号，该案作出判处后，陈海富至今未通过审监程序予以撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）2009年4月10日詹佩琼签订涉案认购书时是否存在有效查封，以及涉案房屋是否在预售范围内；（二）詹佩琼对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。关于焦点（一）。关于查封问题。本案中，虽然本院2018年1月29日作出的（2017）粤01民终23688号民事判决查明，2017年11月19日广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封云山锦绣家园A1-A4栋2-7层的房产。但本案詹佩琼提交的广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》明确载明“2009年4月10、25日，无该业有效查封信息”。本院认为，广州市不动产登记中心作为房屋管理行政机关办理查封手续的相关部门，在《依申请信息公开答复书》中作出涉案房屋在2009年4月10、25日无有效查封的结论，应以广州市不动产登记中心的《依申请信息公开答复书》意见为准。因此，一审法院认定涉案房屋在詹佩琼与恒安公司签订认购书时，不存在法院有效查封，并无不当。关于涉案房屋是否在预售范围内问题。陈海富上诉提出涉案楼盘存在加建违建问题，涉案房屋不在预售范围内的意见。经本院向广州市住房和城乡建设局核实，该局复函明确，恒安公司已领取了涉案云山锦绣家园项目自编A1-A5栋《商品房预售许可证》，因当时商品房预售许可按照功能和面积进行管理，未具体到部位和房号，具体单元是否属于预售范围内，建议由恒安公司核实明确。本案恒安公司未到庭陈述意见，故对此无法由恒安公司明确，但由本案詹佩琼与恒安公司签订的认购书、交付房屋，以及恒安公司出具房款发票的行为看，该出售行为系恒安公司的真实意思表示，故现有证据不足以证明涉案房屋不在上述预售许可证的范围之内。关于焦点（二）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，如上所述，詹佩琼与恒安公司已在法院查封之前已形成合法有效的房屋买卖合同关系，且詹佩琼已经支付了全部的房款。另案查明詹佩琼在签订《认购书》时，涉案楼盘的销售不适用本市出台的限购政策，故参照上述法律规定，詹佩琼请求排除对涉案房屋的执行，应予以支持。综上，陈海富的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，其处理结果并无不当，本院予以维持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈海富负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏