广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1407号 原告（反诉被告）：广西上思益园木业有限公司，住所地：广西防城港市上思县叫安乡叫安村那埋屯（叫安乡松香厂对面）附近企业。统一社会信用代码：91450621MA5KCUFG81。 法定代表人：吴毅胜，执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）：广西防城港市防城区三月花尚景酒店（普通合伙），住所地：广西防城港市防城区江山镇江山半岛白浪滩景区内A栋原越野俱乐部至29号商铺。统一社会信用代码：91450603315909251C。 负责人：吴毅胜，执行事务合伙人。 二原告共同委托诉讼代理人：熊潇敏、卢瑜，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港市江山旅游投资有限责任公司，地址：防城港市跨海大桥中段龙马-明珠景区，统一社会信用代码：91450603591336154G。联系方式：0770-6102550。 法定代表人：陈德怀，执行董事兼总经理。 被告：防城港江山景区管理有限公司，地址：防城港市港口区云南路10号市经济开发投资公司1栋1层101号房，统一社会信用代码：914506035898180823。联系方式：13877020777。 法定代表人：何正强，董事长兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：吕春、滕映龙，广西维冠律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西上思益园木业有限公司（以下简称：上思益园公司）、原告（反诉被告）广西防城港市防城区三月花尚景酒店（以下简称：三月花尚景酒店）诉被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司（以下简称：江山旅投公司）被告防城港江山景区管理有限公司（以下简称：江山景区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法由审判长凌聪、人民陪审员范昌武、**福适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上思益园公司及原告（反诉被告）三月花尚景酒店的法定代表人负责人吴毅胜，二原告共同特别授权委托诉讼代理人熊潇敏、卢瑜，被告（反诉原告）江山旅投公司和被告江山景区公司的共同特别授权委托诉讼代理人吕春、滕映龙到庭参加诉讼。被告（反诉原告）江山旅投公司的法定代表人陈德怀、被告江山景区公司的法定代表人何正强经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 1、本诉部分 原告上思益园公司、原告三月花尚景酒店向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认被告单方解除于2013年9月29日与原告上思益园公司签订的《房屋租赁合同》及于2014年12月30日、2017年10月26日与原告上思益园公司签订二份《房屋租赁合同补充协议》的行为无效；2、请求确认被告单方解除于2014年12月30日与原告上思益园公司、原告三月花尚景酒店签订的《房屋租赁合同》的行为无效；3、请求判令被告继续履行2013年9月29日与原告上思益园公司签订的《房屋租赁合同》及2014年12月30日、2017年10月26日与原告上思益园公司签订二份《房屋租赁合同补充协议》；4、判令被告继续履行2014年12月30日与原告上思益园公司、原告三月花尚景酒店签订的《房屋租赁合同》；5、判令本案全部诉讼费用由被告承担。因原告三月花尚景酒店与被告已经签订了解除《房屋租赁合同》退还房屋协议，约定解除位于防城港市房屋的租赁合同并退还房屋，故原告申请撤回第2项、第4项的诉讼请求。经审查，被告江山旅投公司也确认双方签订了解除协议，故本院予以准许。事实和理由如下：2013年9月29日，被告江山旅投公司与原告上思益园公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告上思益园公司承租被告位于防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺，租赁期限自2013年10月1日起至2028年9月31日止（具体时间以房屋交付使用时间为准）。2013年12月1日，被告江山旅投公司与原告上思益园公司确认交付租赁房屋。其后，原告上思益园公司筹划成立酒店运营企业，由运营企业使用租赁房屋、开展酒店运营。为此，上思益园公司于2014年10月通知被告将承租房屋转租给原告三月花尚景酒店，被告江山旅投公司于2014年10月30日出具《转租证明》，同意原告上思益园公司的转租行为，原告三月花尚景酒店继而顺利办理了营业执照后正常营业。原告上思益园公司、三月花尚景酒店筹办、运营酒店后，由于经营需要，由原告上思益园公司、三月花尚景酒店与被告江山旅投公司于2014年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定由三月花尚景酒店承租被告位于防城港市房屋，该房屋建筑面积280平方米，租赁期自2015年1月1日起至2020年12月31日止。为进一步提高酒店接待能力，上思益园公司与被告江山旅投公司再次于2014年12月30日、2017年10月26日针对2013年9月29日签订的《房屋租赁合同》签订二份《房屋租赁合同补充协议》，约定增加租赁房屋的面积，并约定相应的租金标准，其余合同条款与原《房屋租赁合同》一致。至此，原告上思益园公司、三月花尚景酒店承租的房屋范围为：欢乐海小区24号-30号房屋。2019年8月1日，被告江山旅投公司向上思益园公司、三月花尚景酒店分别发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除被告与上思益园公司、三月花尚景酒店所签订的全部租赁合同及补充协议，理由为：一、江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件；二、原告严重逾期缴纳合同约定应交费用。但原告认为，第一，被告以“江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件”为由解除上述合同并无合同依据，该解除理由亦非《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同解除事由，被告单方解除合同的行为无效。第二，原告没有“严重逾期缴纳合同约定应交费用”的情况，原告承租至今始终积极履行房租支付义务且无拖欠房屋租金，被告也始终接收原告缴纳的房屋租金而从未提出逾期交付的催告、警告，故解除事由没有事实与法律依据。综上，原告认为，原告与被告双方所签订的合同均为双方协商一致的结果，该合同不违反强制性法律法规，合同依法有效。被告江山旅投公司所提出的解除事由没有合同约定和法律依据，不应得到支持，被告应继续履行所签订的租赁合同，诚实履行合同义务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告于2019年10月16日诉至法院请求处理。 被告江山旅投公司辩称：一、三月花尚景酒店与本案诉讼标的没有利害关系，不是适格原告。2019年11月8日，三月花尚景酒店已与江山旅投公司签订了关于解除《房屋租赁合同》退还房屋的协议（编号：2019-51），约定于2019年10月31日起解除24号房屋的租赁合同并退还房屋，至此三月花尚景酒店与江山旅投公司无任何合同关系，其对于本案诉争标的无利害关系，不是本案适格原告，应驳回其起诉。二、上思益园公司存在多个违约情形，江山旅投公司有权解除合同并追究其违约责任。首先涉案合同多处约定上思益园公司应当在装修、改造、扩建时自行向有关部门申报审批和江山旅投公司同意，否则视为严重违约应当承担相应后果。但上思益园公司未经同意擅自开工建设，江山旅投公司经核实发现其也未获得设计、施工、消防等任何许可审批。江山旅投公司曾多次告知欢乐海小区地势临海，如擅自变更原建筑设计、违法施工将会产生严重安全隐患和影响景区景观设计，但原告上思益园公司置之不理，江山旅投公司联系江山景区公司多次劝阻其施工改建均无果。原告上思益园公司未经江山旅投公司许可擅自施工改建，属重大根本违约，江山旅投公司据此享有通知原告上思益园公司解除合同的权利，且上思益园公司应依法恢复原状、向江山旅投公司赔偿损失并支付违约金。其次，欢乐海小区从始至终都有固定物业收费标准，其标准多年未变，但江山旅投公司向上思益园公司催收物业费时，上思益园公司等租户以物业费不合理为由至今都推诿支付。江山旅投公司认为，上思益园公司既享受多年物业管理利益，却从未缴纳物业费，属根本违约，江山旅投公司有权根据合同约定解除合同并要求支付违约金。三、景区规划已发生变更，周边已大规模破土动工，继续履行案涉合同显失公平。根据规划，现白浪滩欢乐海小区已被划入大型文旅项目建设范围内，景区周边已进行大范围施工，严重影响该小区供水供电、通路及经营，其继续经营不再具有现实意义。目前，除了包括上思益园公司在内的五家酒店外其他的房屋租赁合同均已经解除，如原告上思益园公司要求继续履行，让江山旅投公司陷入进退两难境地，继续履行将导致江山旅投公司损失大于收益，显失公平。江山旅投公司在与上思益园公司前期协商过程中，更多的是要求江山旅投公司给予高额赔偿，其实双方对合同不能继续履行是有共识的。 被告江山景区公司辩称：一、江山景区公司未与二原告签订任何合同，不是适格被告。二原告与江山旅投公司签订房屋租赁合同，江山旅投公司是甲方、出租人，江山景区公司与二原告的诉求涉案租赁合同无关联，江山景区公司也未侵害其民事权益，二原告突破合同相对性要求江山景区公司继续履行合同，承担责任，无事实和法律依据。二、江山旅投公司未经江山景区公司和二原告同意而发出的权利义务变更通知，不发生合同权利义务概括转移的效力。根据合同法的第八十条、八十四条、八十八条规定，合同关系以及债权债务关系，仅在各方均明确表示同意合同全部权利义务转移的情况下，合同权利义务才发生全部地、概括地转移，现仅江山旅投公司发出《关于合同权力义务变更的通知》，在江山景区公司与二原告均未明确表示全面或部分同意转让权利义务行为时，根据法律相关规定，涉案合同的权利义务并未发生概括转移。二原告要求江山景区公司履行合同义务无事实和法律依据。 原告上思益园公司、三月花尚景酒店对其陈述事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》（2013年9月29日）、《房屋租赁合同》（2014年12月30日）、《房屋租赁合同补充协议》（2014年12月30日）、《房屋租赁合同补充协议》（2017年10月26日）、《转租证明》，证明为满足原告三月花尚景酒店需要，被告江山旅投公司分别与二原告签订房屋租赁合同及补充协议，约定由二原告承租被告江山旅投公司的欢乐海小区24-30号房屋，二原告支付租金、水电费等相关费用；2、《营业执照》、《企业投资项目备案证》、《关于我酒店变更企业名称的函》、《企业变更通知书》，证明原告三月花尚景酒店的企业名称由“防城港市防城区三月花海边度假酒店”变更为“防城港市防城区三月花尚景酒店”并通知了二被告；3、增值税普通发票、收据、转账汇款电子回单、《关于我司委托黄丽萍代为支付租金的函》、《关于接受委托支付租金的说明函》、黄丽萍身份证复印件，证明二原告均按照合同及补充协议约定的内容支付了租金、水电费等费用；4、《关于合同权利义务变更的通知》、《关于严禁将厨余垃圾倒入排水沟的通知》，证明被告江山旅投公司与二原告所签订的房屋租赁合同及补充协议的权利义务因公司合并而由被告江山景区公司承担；5、《关于解除房屋租赁合同的通知》（16、17、18号）、《关于反对江山旅投公司单方解除房屋租赁合同的声明》，证明第一，先前被告江山旅投公司已发出通知，租赁合同的权利义务由被告江山景区公司承担，但解除通知仍由被告江山旅投公司作出，第二，被告江山旅投公司无故单方解除房屋租赁合同及补充协议，第三，原告上思益园公司对被告江山旅投公司的解除行为表示异议，并向被告江山旅投公司发出声明；6、《逾期缴纳水电费催收通知》、《关于我公司未逾期缴纳水电费的声明函》，证明系被告江山旅投公司未按时抄表并通知二原告，二原告并不存在逾期缴纳水电费的情形；7、银行转账凭证；8、公证书；9、提存通知书；10、公证费发票；11、电子回单；7-11共同证明，被告拒绝收取租金的事实，原告已支付租金至2019年11月，且不存在违约的事实；12、关于解除《房屋租赁合同》退还房屋协议，证明原被告双方协商一致解除双方于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》。 二原告申请的证人陈某、徐某、吴某到庭作证，证明被告在与二原告签订相关租赁协议后，从来没有任何物业服务机构告知二原告支付物业费、卫生费等相关事宜，被告也从未催告二原告根据物业房屋机构的要求支付物业费、卫生费，故此被告主张二原告自签订租赁合同以来一直拖欠物业费、卫生费没有事实依据。 被告江山旅投公司为其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、被告及原告上思益园公司身份信息，证明被告及上思益园公司身份信息；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系；3、《关于解除房屋租赁合同的通知》及送达记录；4、《防城港日报》公告记录；证据3-4证明被告已通过多种途径向原告送达解除通知并告知应于2019年10月31日前腾退交还房屋；5、承租人装修申请，证明承租人改建加装并未取得任何规划变更手续，严重破坏承租房屋的结构安全；6、自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知，证明其小区已经发生规划变更，合同不具备履行条件；7、物业缴费记录汇总表，证明被告于2015年2月起至2019年7月支出的欢乐海小区物业费用共计570137.70元，结合欢乐海小区总面积13289平方米可以计算出物业成本0.78元/平方米/月，因此被告以0.8元/平方米/月标准收取物业费为合理收费；8、规划文件、设计图、现场照片，证明二原告在原设计许可外擅自扩建的房屋面积以及扩建区域；9、解除协议、委托书汇款凭证，证明三月花尚景酒店已经与被告解除24号商铺的租赁合同；10、江山景区公司搬离原办公区的照片、关于解除《房屋租赁合同》退还房屋协议，证明随着白浪滩文旅项目推进，除了二原告及其他四家酒店外，欢乐海小区所有房屋租赁合同均已解除，如继续履行合同显失公平；11、关于解除房屋租赁合同的通知（2019年12月5日），证明再次通知解除合同。被告江山旅投公司当庭提交《白浪滩欢乐海小区管理办法》，证明该份文件系租赁合同的附件，是白浪滩欢乐海小区管理办法，租赁双方应按此办法遵守相关规定并缴纳合同约定的相关费用。 被告江山景区公司为其辩解在举证期限内没有向本院提供任何书面证据。 2、反诉部分 本院于2019年11月1日收到江山旅投公司提交的反诉状，提出三项反诉请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令反诉被告立即将防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺腾空退出并交还江山旅投公司。本院依据相关法律规定认为其反诉作为答辩意见即可，故对此反诉本院裁定不予受理。2019年11月27日，江山旅投公司又向本院提交反诉状，反诉被告上思益园公司、三月花尚景酒店。经本院审查，其反诉符合相关法律规定予以受理。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告于2013年9月29日签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除；2、请求判令被告立即将防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺腾空退出并交还原告；3、请求判令被告向原告支付违约金55901元（即2019年度租金279505元×20%=55901元）；4、请求判令被告向原告支付物业费暂计146100元（物业费计算方式：146100元=2435平方米×0.8元/平方米/月×75个月，其中2435平方米为房屋租赁合同及补充协议中租赁总面积2132+203+100，欢乐海小区物业费为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2013年9月29日暂计至2019年9月12日暂计75个月），实际物业费计算至被告腾空退场之日止；5、判令被告立即恢复房屋原状；6、判令被告按拆改和修复费用的50%计付违约金，暂计为30万元（违约金计算方式：30万元=[400平方米×1500元/平方米]×50%，其中400平方米为估算的修复面积，1500元/平方米为预估修复费用，实际修复面积和修复费用以评估鉴定结果为准）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2013年9月29日，原告与被告上思益园公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租“防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺”即25-29号商铺。合同签订后，被告入驻涉案商铺，但始终未支付水费、电费、物业费、绿化费、垃圾清运费、污水抽排费等所有应缴日常经营产生的费用及租金，原告多次催收未果。根据《房屋租赁合同》第五条第（1）款约定，被告应当按月自行交纳物业费等费用。由于景区周边规划变更，周边的建构筑物均不符合新的规划而要拆除，合同已无法继续履行。根据合同约定，因被告逾期缴纳前述各项应缴费用累计超过15天和规划等政策需要，原告有权单方解除合同。被告在装修改造前未书面征得甲方同意审批，经原告核实现场及图纸，发现被告存在违法建设和未经同意拆改装修等重大根本违约事实，根据《房屋租赁合同》第七条第2款第2项、第八条、第十条第3款第（1）项约定，被告约定承担相应法律责任，原告有权解除合同。原告已于2019年8月3日向被告送达《关于解除租赁合同的通知》，同时告知被告于2019年10月31日前腾空退出该商铺并交还原告。原告与被告多次催促协商无果，为维护原告权益，原告反诉至法院请求处理。2019年11月1日，原告江山旅投公司向本院提出先予执行申请，申请被告上思益园公司立即将防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺腾空退出并交还江山旅投公司。经本院审查，双方之间签订的《房屋租赁合同》是否予以解除尚未明确，不符合先予执行的条件，故本院于2019年11月5日作出裁定驳回江山旅投公司提出先予执行的申请。 原告江山旅投公司已经在本诉部分提供了相关证据，反诉部分不需提供证据。 被告上思益园公司、三月花尚景酒店辩称：一、被告无违约事实，原告无权要求解除合同。（一）庭审中，原告对二被告提交的房租票据、转账凭证均认可，故不存在拖欠租金的事实。原告提出租金是以三月花尚景酒店的名义支付，而非上思益园公司名义支付，被告认为二被告均为涉案当事人，上思益园公司对以三月花尚景酒店名义支付租金予以认可，原告亦足额收取了相应租金，足以证实被告支付的租金行为合法有效。2019年10月2日被告也通过提存方式向原告支付当年四季度租金，亦不存在拖欠房屋租金的事实。（二）被告并无欠付水电费等相关费用行为。被告提交的水电费支付凭证经原告质证，已证实被告已经足额支付了水电费。水电费拖欠问题，系因被告租用的房屋水电表数据是原告每月派员抄表后才通知被告缴纳，被告在原告通知后随即缴纳，证人的证词证言陈述也能相互印证，故被告不存在拖欠水电费的事实。卫生费、排污费、物业费等费用，原告从未向二被告提供相关物业服务，也未向二被告主张过，故原告主张二被告支付卫生费、排污费、物业费等费用无事实依据。（三）被告无违法违约改变承租房屋的主体结构。首先被告对于房屋的装修计划都明确约定在《房屋租赁合同》第七、八条中，且被告在2013年11月5日向原告提交《酒店装修开工申请报告》，原告也提交作为证据使用，这些事实都证实原告明知被告具体的装修方案，且已收到被告的书面装修申请，但在长达5年多的时间里，并无提出任何异议，足以证明原告用实际行动同意被告装修、改造的事实。原告未依据合同约定出具形式上的书面同意文件，不应认定原告构成违约。其次被告对承租房屋的装修装饰均通过了消防、环保验收，不涉及改变主体结构，不构成违约。被告根据合同进行装修，仅涉及楼梯改造、轻钢结构加建，不涉及主体结构改变，其装修改造符合法律规定，并且三月花尚景酒店已经通过消防验收，不存在任何潜在风险。原告主张被告的装修改造构成对主体机构的损坏，应提供有效证据，现原告根本没有提供证据证实其主张，应当承担举证不能之责。（四）无有效法律文件证明涉案地块规划变更导致合同无法履行。原告提交的《关于期限拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知》及《关于拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的函》是不公开的红头文件，不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的，由市、县级人民政府依法作出的房屋征收决定。目前仍无对外具有法律效力的法律文件证明涉案房屋所在的地块具有规划变更的事实。原告以不具有法律效力、尚未确定的可能性来主张解除与被告之间的租赁合同，没有事实与法律依据。二、被告无任何违约事实，在解除条件尚未成就的情况下，原告应根据合同诚信履行合同。 被告上思益园公司、三月花尚景酒店已经在本诉部分提供了相关证据，反诉部分不需提供证据。 三、当事人对对方举证的质证情况 被告（反诉原告）江山旅投公司、被告江山景区公司对原告（反诉被告）上思益园公司、原告（反诉被告）三月花尚景酒店提出证据1-2三性无异议，但不同意二原告主张的证明目的，24号商铺对应的2014年10月30日《房屋租赁合同》，原告已撤回诉请，29号商铺对应的2014年12月30日《房屋租赁合同》、补充协议及2014年10月30日转租证明，因此29号商铺的承租人是三月花尚景酒店，其他房屋租赁合同对应的主体是原告上思益园公司；对证据3的三性无异议，但不同意证明目的，该证据不能证明原告上思益园公司或三月花尚景酒店分别支付的是哪一份合同租金，缴费主体均有二原告，各自承租范围与对应的租金收据未能一致；对证据4的三性无异议，不同意证明的，江山景区公司是物业管理和白浪滩欢乐海小区的管理者；对证据5三性无异议，不同意证明目的，该证据证明二原告已经收到了合同解除通知书，被告是依法解除合同；对证据6三性无异议，不同意证明目的，物业费等费用是合同约定缴纳的，证明二原告存在违约；对证据7-11的三性无异议，不同意证明目的，租赁合同并未约定二原告可通过提存方式支付租金，而是约定向被告支付租金，该组证据证明二原告存在违约行为；对证据12无异议。 原告（反诉被告）上思益园公司、原告（反诉被告）三月花尚景酒店对被告（反诉原告）江山旅投公司提交的证据1-2无异议；对证据3有异议，根据江山旅投公司发出的通知，其已经明确将租赁合同关系的权利义务转让给江山景区公司，江山景区公司也实际收取了租金，故解除通知发出的主体应是江山景区公司而非江山旅投公司，且该通知无法律效力，送达情况显示，收件人是公司主体，但收件人的信息体现是“本人”签收，也客观事实不符；对证据4三性不予认可，被告主张原告的扩建改造危及主体结构安全，该主张无相关证据证实，原告的扩建改造始终按合同约定进行，被告也未提出任何书面异议，视为对扩建改造的确认，二原告不存在违约；对证据5三性不予认可，自然资源局的通知是一个不公开的文件，不具有行政决议的效力，根据相关规定，征地拆迁的公告应当由县级人民政府作出，故该文件对原告、被告不具有约束力；对证据6三性不予认可，该费用是江山旅投公司支付的相关排污费用，与原告无关，被告主张的物业费收费主体、收费资质、提供何种服务、收费标准等都不明确，被告无权要求二原告支付相关费用；对证据7三性不予认可，改组证明不能证明二原告的扩建改造危及了主体结构安全，二原告行为并未违约；对证据8无异议，对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其与本案案情无关；对证据10、11三性均不予认可，其送达情况显示二原告没有收到该份通知；对当庭提交的《白浪滩欢乐海小区管理办法》三性不予认可，签订租赁合同时，并无该份文件，双方提交的租赁合同原件也没有该份文件作为附件，该份文件的名称与租赁合同第十五条第二款所约定的物业管理暂行办法也不一致，该份文件系被告单方制作，并未得到原告签字认可，故此对二原告并未约束力，另外，从合同第十五条第二款约定，合同附件中有一项附件系《停车场暂行管理办法》，被告至今都未提供，足以认定在签订租赁合同时，并不存在合同附件。 本院对双方均予认可的证据确认其效力，作为本案认定事实的依据。对双方有异议的证据，综合全案证据，本院认定如下法律事实：在诉讼过程中，双方针对防城港市商铺所签订的涉案合同即2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》予以解除，故该份合同不再是本案审理范围。 2013年9月29日，原告（反诉被告）上思益园公司与被告（反诉原告）江山旅投公司签订《房屋租赁合同》，约定由江山旅投公司将位于防城港市江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至29号商铺出租给上思益园公司，约定具体事项详见合同。2014年10月30日，江山旅投公司出具《转租证明》，同意上思益园公司将涉案房屋转租给防城港市防城区三月花海边度假酒店（后更名：防城港市防城区三月花尚景酒店）。2014年12月30日，江山旅投公司与上思益园公司针对2013年9月29日的《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，但乙方加盖的是“防城港市防城区三月花海边度假酒店”。2017年10月26日，江山旅投公司与上思益园公司针对2013年9月29日的《房屋租赁合同》又签订《房屋租赁合同补充协议》。二原告承租后，将其经营为防城区三月花海边度假酒店，后更名为防城港市防城区三月花尚景酒店。2019年6月5日江山旅投公司向二原告发出《关于合同权利义务变更的通知》，因江山旅投公司与江山景区公司重组，将二原告与江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务由江山景区公司履行，从2019年6月1日起执行。二原告承租后，对租赁的涉案房屋进行过装修改造。在合同履行期间，二原告依约向江山旅投公司和江山景区公司支付了租金及相应的水电费。2019年8月1日江山旅投公司向二原告送达三份《关于解除房屋租赁合同的通知》（[2019]0016、0017、0018号），通知中提出：因江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件，且你方严重逾期缴纳合同约定应交费用，现根据合同第七条第3款、第九条第4款、第十条第1款、第2款及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，即日起解除合同，并责令你在合同解除后及时撤场并交回房屋及承担逾期后果。二原告对江山旅投公司的解除房屋租赁合同通知有异议，故于2019年10月16日诉至法院，请求处理。 根据诉辩双方当事人的意见，本院综合评述如下： 一、本案案由的定性问题。本案双方当事人对签订的《房屋租赁合同》的合法性均无异议，只是认为江山旅投公司单方提出解除合同的行为无效，焦点问题是合同应否解除。所以，本案案由应定房屋租赁合同纠纷为宜。 二、被告江山景区公司是否是本案适格被告。2019年6月5日被告江山旅投公司向二原告发出《关于合同权利义务变更的通知》，因二被告重组，将原告上思益园公司与被告江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务由被告江山景区公司履行，从2019年6月1日起执行。二原告从2019年6月起将房租交至被告江山景区公司账户。二原告对《关于合同权利义务变更的通知》以交付租金的方式予以默认，但无被告江山景区公司的书面同意，仅凭《关于合同权利义务变更的通知》及二原告的默认无法证实三方对涉案房屋租赁合同的合同权利义务变更是否存在协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，仅此《关于合同权利义务变更的通知》不生效。故此，被告江山景区公司并非本案适格被告，涉案房屋租赁合同的甲方仍是被告江山旅投公司。虽《关于合同权利义务变更的通知》不生效，但二原告据此将租金交付被告江山景区公司，被告江山旅投公司并无异议，本庭予以确认。 三、原告（反诉被告）上思益园公司在租赁期间是否存在逾期缴纳合同约定应交费用即物业费、卫生费、垃圾清运费、污水抽排费等相关费用。江山旅投公司以合同附件《白浪滩欢乐海小区管理办法》及《房屋租赁合同》相关约定主张上思益园公司支付物业费暂计146100元（物业费计算方式：146100元=2435平方米×0.8元/平方米/月×75个月，其中2434平方米为房屋租赁合同及补充协议中租赁总面积2132+203+100，欢乐海小区物业费为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2013年9月29日暂计至2019年9月12日暂计75个月），实际物业费计算至被告腾空退场之日止。上思益园公司辩称，《白浪滩欢乐海小区管理办法》系江山旅投公司单制作，无上思益园公司确认，且自租赁涉案房屋以来，上思益园公司并未收到任何通知需缴纳相关物业等费用，江山旅投公司也未提供相应证据有向上思益园公司催收过相关物业等费用，江山旅投公司反诉请无事实依据。本院认为，双方自签订房屋租赁合同以来对相关物业等费用无约定，且江山旅投公司依据的《白浪滩欢乐海小区管理办法》确系单制作，无二原告确认，又无相关证据证实其如何收费、收费标准以及逾期催缴通知书等，故江山旅投公司反诉请求二原告支付物业费暂计146100元的主张无事实依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款规定，本院对此请求不予支持，应予以驳回。另外，江山旅投公司反诉二原告作为房屋承租方因不依约履行支付物业费等费用而造成违约，要求支付违约金的请求，本院亦不予支持。 四、上思益园公司及三月花尚景酒店对租赁的涉案房屋进行装修改造是否违约。上思益园公司承租后，对租赁的涉案房屋进行过装修改造，并于2013年11月5日向江山旅投公司提交书面申请。双方在《房屋租赁合同》第八条对关于房屋装修进行了详细约定。但是从上思益园公司改扩建后使用至发生纠纷之前双方均无异议，应视为对改扩建行为的默认，上思益园公司对租赁的涉案房屋进行装修改造不造成违约。本院认为，江山旅投公司据此理由主张解除房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的法定解除条件。 五、该景区是否存在规划变更的事实。江山旅投公司称白浪滩景区的规划已经发生变更，作为文旅综合体大项目落户江山景区，系防城港市政府推进的项目，周边已大规模破土动工，规划的变更是客观事实，不以法律事实的产生作为合同约定的要件。江山旅投公司据客观的规划已发生变更，合同不能继续履行为由于2019年8月1日提出解除合同。上思益园公司辩称江山旅投公司提交的自然资源局的文件系不公开文件，根据相关土地上征收补偿条例的规定，该文件无约束力，江山旅投公司用一个无约束力的文件意在解除双方签订的房屋租赁合同，无事实和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，本案中，江山旅投公司提交的《自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知》所反映的是白浪滩景区的规划确实存在变更，虽为不公开文件，但该通知反映的白浪滩景区发生规划变更的事实，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。江山旅投公司因该重大变化，提出解除涉案房屋租赁合同，符合情势变更原则。江山旅投公司诉请确认判决原告、被告江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》解除的请求，本院予以支持。 六、因本院已确认解除上思益园公司与江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》，且江山旅投公司也已在2019年8月1日通知原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，合同自2019年8月1日通知到达对方时解除。经本院对双方释明，征询如涉案合同解除，二原告要求江山旅投公司需作出两项赔偿：1、因解除涉案合同所导致的经营损失（经营损失起算日暂以江山旅投公司发函解除合同之日2019年8月1日至合同期届满之日止）；2、涉案房屋的全部动产及室内外全部装修价值；1-2项的具体金额均以鉴定评估报告的数额为准。针对二原告提出的第2项赔偿问题，2019年12月30日江山旅投公司向本院申请对防城港市防城区江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至30号房屋及A栋东南面配套餐厅房屋的1、原竣工图范围的装修残值；2、改扩建部分的造价及装修残值；3、拆除被改扩建部分的费用；4、将改扩建部分拆除后修复至原竣工图效果的费用，进行鉴定。在鉴定评估勘察现场过程中，二原告于2020年3月26日向本院提出应对涉案房屋的全部动产及室内外全部装修价值一起进行鉴定。本院认为，二原告的鉴定申请有利于查明案件事实及解决涉案合同解除后的后续补偿问题，故同意二原告的鉴定申请，并纳入江山旅投公司的鉴定申请第2项“改扩建部分的造价及装修残值”中。本院于2020年5月7日对广西永信资产评估有限公司出具的《防城港市防城区人民法院拟审理案件涉及的位于防城区江山半岛白浪滩景区景观建设设施及接待服务配套设施项目A栋原越野俱乐部至30号房屋以及A栋东南面配套餐厅涉案资产价值评估项目资产评估报告桂永评报字（2020）第018号》组织双方进行了质证。江山旅投公司认为，对酒店内物品的评估，其并未申请鉴定且上思益园公司对其酒店内的可移动物品可自行搬离，不属于赔偿或补偿范围，江山旅投公司对评估报告的第302-363项，可移动物品及相关设施设备的评估残值总计948501.68元不予认可，且改扩建含酒店物品，装修残值计算的成新率过高，与事实不符。二原告则陈述，酒店内的可移动物品及相关设施设备均是为经营此酒店量身定制购置，现江山旅投公司要求解除合同，理应对酒店的所有物品及其他附属设施一起补偿。二原告收到的正式鉴定报告的装修残值比初稿低了20多万，二原告认为其装修残值应以初稿为准。本院认为，合同的解除系因景区的规划发生变更，上思益园公司租赁涉案房屋的目的系经营酒店，合同期较长，现合同解除，其酒店内的可移动物品及相关设施设备均是经营者为酒店定制购置。广西永信资产评估有限公司是双方当事人通过法定程序摇珠选出的有资质的评估机构，评估程序合法，作出结论客观真实，本院予以认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的公平原则，江山旅投公司应对二原告的装修残值含酒店内的可移动物品及相关设施设备予以补偿，具体数额为评估报告主文第五页，第六项“评估结论及使用有效期”第二款中，“装修残值（现值）为人民币5632211.00元”。因江山旅投公司需向二原告补偿改扩建部分的造价及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）作出补偿，而后江山旅投公司可自行对房屋改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）进行处理，本案并无认定二原告强行实施改扩建的行为，所以江山旅投公司反诉判令上思益园公司、三月花尚景酒店恢复房屋原状的请求无事实依据，本院不予支持。对江山旅投公司反诉判令上思益园公司、三月花尚景酒店立即将涉案房屋腾空退出并交还江山旅投公司的请求，本院认为，上思益园公司、三月花尚景酒店在获赔改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）后，应将人员自行搬离涉案房屋，并将改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）交付江山旅投公司。针对上思益园公司、三月花尚景酒店要求江山旅投公司赔偿的因解除涉案合同所导致的经营损失（经营损失起算日暂以江山旅投公司发函解除合同之日2019年8月1日至合同期届满之日止），二原告于2020年3月26日向本院提交评估鉴定申请书，申请对该项经营损失进行鉴定。本院认为，因二原告要求的经营损失，在本案起诉时无具体诉求，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西上思益园木业有限公司与被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司于2013年9月29日签订的《房屋租赁合同》及分别于2014年12月30日、2017年10月26日签订的二份《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广西上思益园木业有限公司、原告（反诉被告）广西防城港市防城区三月花尚景酒店补偿装修残值（含酒店内的可移动物品及相关设施设备）共计人民币5632211.00元； 三、原告（反诉被告）广西上思益园木业有限公司、原告（反诉被告）广西防城港市防城区三月花尚景酒店于本判决生效后十日内将属其自有物品（不纳入评估报告的物品）搬离并交付涉案房屋给防城港市江山旅游投资有限责任公司，由防城港市江山旅游投资有限责任公司自行处理该房屋的装修残值[含酒店内的可移动物品及相关设施设（纳入评估报告的物品）]； 四、驳回原告（反诉被告）广西上思益园木业有限公司、原告（反诉被告）广西防城港市防城区三月花尚景酒店和被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，双方当事人应按判决规定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费100元，反诉受理费4430元，鉴定费80600元，共计85130元，由被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  凌 聪 二〇二〇年五月九日 法官助理  黄芳丽 书 记 员  杨琪媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。