辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1550号上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路497号4栋2单元9层24室。统一社会信用代码91210200732747222Q。法定代表人：甘露，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，辽宁诚高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李阳，男，1965年3月21日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）因与被上诉人李阳商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寰宇公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二、三项，依法改判上诉人不向被上诉人支付相关费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人无法办理案涉房屋相关手续并非上诉人原因造成的。首先，上诉人已经具备办理案涉房屋买卖合同备案的全部条件且已经准备好办理备案及产权证书所需的相应手续，但由于政府行为导致无法办理。依据大连市城乡建设委员会2010年1月15日发布的《关于停止办理寰宇开发公司、海川工程建设公司建设项目手续的函》，大连市建设系统有关部门、县（市）区自2010年1月15日开始停止办理大连寰宇的一切建设项目手续。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人承担买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书责任的前提为“因出卖人的责任”，而案涉房屋暂无法办理备案手续的原因不在上诉人。被上诉人的第二项诉讼请求为主张逾期办证违约金，上诉人因客观原因不能办证，因此不存在逾期办证的违约行为，应认定上诉人不承担违约责任。其次，大连市城乡建设委员会于2015年1月29日发布《关于解除对大连寰宇房地产开发公司联合制裁的通知》，解除了对上诉人的联合制裁，案涉房屋可以办理备案登记。此时，被上诉人却因刑事犯罪被羁押的原因无法按照政府要求与上诉人配合办理合同备案及产权证，因为按照政府职能部门的要求需要购房者本人亲自到场才能办理房屋产权等手续，恰恰由于被上诉人被羁押才导致无法办理相关手续。最后，本案中上诉人不能办理房屋手续的唯一原因在于行政机关，行政机关作为行政主体在房地产开发过程中处于主导地位并发挥决定性作用，上诉人在项目开发过程中对政府行为是无法预见、不能避免的。北京高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（[2014]489号）规定：因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。本案不应教条地适用“合同相对性原则”，以逾期办证倒推上诉人未履行合同义务进而推论承担责任。本案中，依据现有证据和已查明的事实完全可以认定案涉房屋未办证的原因在于政府及被上诉人，上诉人无主观过错，应当免责。结合双方2012年6月8日的《和解协议》可以确定，双方签订案涉商品房买卖合同时，被上诉人是明知案涉房屋无法办理相关权属登记的。一审判决第二项属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，即使法院认定上诉人应该承担责任，也应该在诉讼时效内予以支持，超出的部分应予驳回。李阳辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人作为房地产开发公司可直接完成将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案，不需要购房者一起去产权登记机关。被上诉人在一审开庭前于2019年10月16日到负责合同登记备案的部门即大连房地产交易中心进行咨询，相关负责人看过《商品房买卖合同》后，明确答复：这份合同的登记备案由开发商来办理，不需要购房者参与。二、上诉人从未联系过被上诉人和被上诉人的二位委托代理人。2012年6月8日双方签署的《和解协议》就是上诉人和被上诉人的二位委托代理人签署的。上诉人知晓并且认可被上诉人委托代理人，但其从未联系过被上诉人和被上诉人的二位委托代理人办理商品房买卖合同登记备案事宜。三、无论能否联系到购房者，上诉人都不肯为购房者办理商品房权属登记手续。四、不能办理商品房权属登记备案的赔偿，不受政府文件的影响。上诉人在多起同类案件中，被判决赔偿违约金最早自2008年7月4日起连续计算，完全涵盖了本案请求的时间段。五、上诉人已经自认不能办理产权的责任在于上诉人。李阳向一审法院起诉请求：1.被告到大连市房地产交易登记中心将原告与被告的《商品房买卖合同》（大连市沙河口区西南路499号3号楼2单元1-2层2号）登记备案；2.被告向原告支付逾期办证违约金215,360元（自2011年5月1日起，按已付购房款总额600,098元，参照年利率4.35%标准计算至2019年8月31日）；3.保全费5000元由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的“飞扬·Loft”第X幢X单元X层2号（行政街号大连市沙河口区西南路X号）公建。房屋建筑面积288.37平方米，总房款600,098元。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，被告向原告出具购房发票，金额为600,098元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《和解协议书》，内容为：乙方诉甲方逾期交房损失赔偿及甲方反诉乙方确认合同解除一案，甲、乙双方经协商，达成如下和解协议：一、乙方确认本和解协议甲、乙双方签字、盖章生效始，接收甲方西南路西侧大连铁道学院大学生公寓3#楼1层④-⑤，2层③轴半-⑤轴（3单元1层1号，3单元2层1号）面积288.37平方米房屋一套；3#楼一层⑤-⑥轴，二层⑤-⑦轴半面积288.37平方米房屋一套，两套共计576.74平方米的房屋。（面积以最终权属登记测绘的面积为准）。二、关于房款（无论该房屋最终权属登记测绘面积是多少），甲、乙双方共同确认，乙方无需再向甲方支付房款，全部房款余额乙方用因双方履行2003年2月24日所签订的《公建房屋预订购协议》乙方对甲方所享有的全部未清结的债权一次性抵清。三、乙方确认自接收上述房屋起，对甲方因履行双方于2003年2月24日所签订的《公建房屋预订购协议》所产生大连市沙河口区西南路499号的一切未清结的债权消灭（包括前三次诉讼和本次诉讼在内一切未清结的债权）。四、甲、乙双方于本和解协议签字、盖章生效之日即行签订该两套房屋的商品房买卖合同，同时甲方将该两套房屋交付给乙方，乙方为甲方出具接收房屋手续。五、乙方在本协议甲、乙双方签字、盖章生效的当日即行支付给甲方自2003年8月20日至2010年8月20日的物业管理费6万元人民币（双方议定价），2010年8月21日后按标准收取。六、乙方在本协议生效当日即向大连市沙河口区人民法院申请撤回对甲方因履行上述《公建房屋预订购协议》所有未清结的执行申请，并负责在7日内解除对甲方所有因该执行被查封的房屋，但西南路西侧大连铁道学院大学生公寓X楼1层④-⑤轴，2层③轴半-⑤轴面积288.37平方米房屋和X楼一层⑤-⑥轴，二层⑤-⑦轴半面积288.37平方米房屋除外。七、甲方在该房屋竣工验收合格后并符合法定办理权属登记的条件下，于90日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方逾期办理，则依照相关法律规定的标准向乙方承担违约责任。办理权属证书时，甲方按实收乙方购房款120万元人民币开具发票。如因按120万开具发票，致使乙方办理不了房屋产权证，责任由甲方承担。八、甲方同意乙方安装烟囱至楼顶，如果违反政府相关规定，造成后果责任由乙方自负。九、本协议甲、乙双方签字、盖章生效后，甲、乙双方同时向人民法院撤回起诉。十、甲方保证于2011年4月30号前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任。十一、本协议甲、乙双方签字、盖章生效。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，被告将案涉房屋交付原告。2012年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《和解协议》，内容为：甲方诉乙方未按约定办理房屋竣工验收和产权登记手续并承担逾期违约赔偿责任一案，甲，乙双方本着友好协商的原则，经庭前调解，依据法律规定和《和解协议》约定，达成本协议：一、乙方确认双方于2010年5月10日达成的《和解协议》的有效性和履行的重要性。二、乙方承诺出卖给甲方的房屋与大连海川建设集团有限公司以及其他单位和个人没有权利纠纷，具备竣工验收后为甲方办理产权登记的所有条件。三、由于大连市政府限制乙方的整个楼盘，停办一切手续的原因，乙方未能履行2010年5月10日签订的《和解协议》，没有按协议约定履行房屋竣工验收和办理产权登记的义务。对此，乙方充分认识到，由此给甲方正常、充分行使该房屋权利并使用该房屋所带来的各种限制和不利影响。四、乙方承诺自政府解除对乙方所售甲方房屋（楼盘）限制起一个月内为甲方办理完登记备案手续，并按国家规定为甲方办理完房屋产权证，由此产生的费用由双方按国家规定各自承担。五、如乙方未履行本协议约定的义务，视为乙方自愿同意按照2010年5月10日《和解协议》第十条的约定向甲方承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议》第十条的规定起算和计算。六、基于乙方上述承诺甲方同意撤诉。七、本协议自甲方撤诉之日起生效。八、如乙方未履行本协议，本案发生的诉讼费用作为甲方的损失由乙方承担，甲方有权请求给付。九、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。和解协议签订后，被告未为原告办理案涉房屋合同登记备案手续以及权属登记手续。另查，于德久诉寰宇公司及第三人大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年3月30日作出（2014）大民二初字第00158号民事判决。于德久对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2015年10月23日作出（2015)辽民一终字第00227号民事判决书，判决认定事实：“2004年9月24日，寰宇公司与于德久签订一份《商品房买卖合同》（编号为0192825），约定寰宇公司将其开发的“飞扬·loft”项目的第1幢一、二层4、5号，行政街号为大连市沙河口区西南路501号公建出卖给于德久，建筑面积共2048.93平方米，单价为4500元，总房款为9,220,185元。2004年9月27日，上述《商品房买卖合同》进行了合同备案登记。”一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《和解协议书》、《和解协议》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于原告要求被告到大连市房地产交易登记中心将原告与被告签订的《商品房买卖合同》办理登记备案的诉讼请求，被告表示同意，予以照准。关于原告要求被告支付逾期办证违约金215,360元（自2011年5月1日起，按已付购房款总额600,098元，参照年利率4.35%标准计算至2019年8月31日）的诉讼请求，一审法院认为，根据辽宁省高级人民法院（2015)辽民一终字第00227号民事判决书的内容，该案案涉房屋与本案案涉房屋均属于“飞扬·loft”项目，该案《商品房买卖合同》于2004年9月27日进行了合同备案登记，因此本案案涉房屋应当于当时具备办理合同备案登记的条件。被告未及时给原告办理合同备案手续，存在违约行为，应当承担违约责任。根据原告与被告于2012年6月8日签订的《和解协议》的约定，被告承诺自政府解除对被告所售原告房屋（楼盘）限制起一个月内为原告办理完登记备案手续，并按国家规定为原告办理完房屋产权证，如被告未履行本协议约定的义务，视为被告自愿同意按照2010年5月10日《和解协议》第十条的约定向原告承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议》第十条的规定起算和计算。《和解协议》第十条约定，被告保证于2011年4月30号前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任。由于双方在2012年6月8日签订的《和解协议》中对于办理登记备案手续的时间以及承担违约责任的内容进行了明确约定，故被告未依约给原告办理合同备案手续应当自2012年6月8日起承担违约责任。由于《和解协议》约定的违约金标准为日万分之2.1，高于原告主张的年利率4.35%标准，故被告应当自2012年6月8日起至2019年8月31日止，以总房款600,098元为基数，按照年利率4.35%标准向原告支付违约金188,808.89元。关于原告要求被告承担保全费5000元的诉讼请求，一审法院认为，因被告存在违约行为，应当承担被告支出的该笔费用。原告的此项诉讼请求，予以支持。关于被告主张因无法联络原告而未给原告办理合同备案手续的意见，一审法院认为，被告现未提供证据证明其无法联系原告而导致其自行无法办理合同备案手续，故被告的抗辩意见，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告大连寰宇房地产开发有限公司至大连市房地产交易登记中心将原告李阳与被告大连寰宇房地产开发有限公司签订的关于大连市沙河口区西南路X号X号楼X单元X层X号房屋的《商品房买卖合同》办理合同登记备案；二、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳违约金188,808.89元；三、被告大连寰宇房地产开发有限公司支付原告李阳保全费5000元；四、驳回原告李阳的其他诉讼请求。上述具有履行内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2265元（原告已预交），由原告负担279元，由被告负担1986元，给付时间同上。二审中，寰宇公司提交证据1.大连市城乡建设委员会2010年1月15日《关于停止办理寰宇开发公司、海川工程建设公司建设项目手续的函》复印件，拟证明双方签订案涉商品房买卖合同时，明知案涉房屋无法办理相关权属登记。证据2.大连市城乡建设委员会2015年1月29日《关于解除对大连寰宇房地产开发公司联合制裁的通知》复印件，拟证明2015年1月29日才可以办理案涉房屋的权属登记。证据3.网上查询信息截屏，拟证明李阳因涉嫌刑事犯罪于2012年被羁押，刑期七年，故寰宇公司无法联系到李阳办理相关的权属登记。李阳认为上述证据未在规定的期限内提出，故不予认可。本院认为，寰宇公司提交的证据1、2系复印件，无法与原件相核对，无法判断真伪，故不予采信。证据3系关于李阳身份的相关网上信息截屏，但并不能证明寰宇公司曾通知过李阳办理案涉房屋相关手续。李阳提供证据1.关于办理商品房合同备案的相关规定，拟证明办理权属登记不需要购房者去产权登记机关。证据2.2007年7月24日半岛晨报《500多户业主产权证“难产”》报道，拟证明寰宇公司应对无法办理产权手续承担全部责任。证据3.网络言论摘抄，拟证明寰宇公司无意给购房者办理产权登记手续，过错在于寰宇公司。证据4.寰宇公司的民事上诉状，拟证明不能办理合同登记备案的责任归于寰宇公司。证据5.辽宁省高级人民法院（2017）辽行终170号行政裁定书，拟证明政府在处理寰宇公司事件上没有责任和过错。证据6.大连市中级人民法院（2016）辽02民终6843号民事判决、证据7.大连市中级人民法院（2016）辽02民终6847号民事判决，拟证明无论能否联系到购房者，寰宇公司都不为购房者办理商品房权属登记手续；寰宇公司可以自行完成登记备案；不能办理商品房权属登记备案的赔偿，不受政府文件的影响。证据8.大连市中级人民法院（2016）辽02民终6849号民事判决、证据9.大连市中级人民法院（2016）辽02民终6852号民事判决、证据10大连市中级人民法院（2016）辽02民终6854号民事判决，拟证明除了证据6.7的待证事项外，寰宇公司自认不能办理产权的责任完全在于寰宇公司。寰宇公司对证据1-3均有异议，认为与本案没有关联性，恰恰能证明案涉的项目因为行政原因导致办证难。对证据4有异议，认为与本案没有关联性。对证据5-10真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为上述判决书项下的商品房买卖合同均签订在2010年5月10日之前，而案涉合同签订于2010年5月10日，在此时间点至2015年1月29日，案涉的工程项目无法办理相关的权属登记。本院认为，证据1系相关规定，并非证据。证据2、3系报纸报道及网络舆论，真实性有待考证，不予采信。证据4系寰宇公司的上诉状，予以采信，但不能证明李阳的待证事实。证据5-10均系生效判决，予以采信，但仅能证明判决书中载明的内容。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，因双方当事人均向本院提交调取证据申请书，本院向大连市不动产登记中心就案涉房屋办理合同备案办证事宜进行函询，大连市不动产登记中心（大连市房地产档案馆）回复：“1、飞扬Loft3号楼X单元1层X号、2层X号现在处于查封状态，不能办理备案登记，待查封业务解除后可以办理房屋登记备案。2、3号楼因未有竣工备案手续，暂不能办理产权。3、3号楼2010年1月以后有办理备案的业务”。以上事实，有大连市不动产登记中心（大连市房地产档案馆）回复及双方当事人陈述在案为凭，已经质证和本院审查，可以采信。本院认为，结合双方当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为寰宇公司未及时办理案涉房屋相关合同备案手续等是否系寰宇公司原因导致。寰宇公司认为其已具备办理案涉房屋合同备案的全部条件，因政府行为导致无法办理。但该上诉理由并不成立。首先，上诉人在二审中提交落款时间为2010年1月15日、加盖大连市城乡建设委员会印章的《关于停止办理寰宇开发公司、海川工程建设公司建设项目手续的函》复印件，拟证明因政府原因导致停止办理案涉楼盘的相关建设项目手续，结合寰宇公司提交的代理词，其又称至今因政府对案涉房屋所在的3号楼未解除制裁，导致无法办理备案手续。但该函件系复印件，无法与原件相核对，李阳对此又不予认可，且在之后大连市不动产登记中心向本院回复的内容显示，案涉房屋所在的3号楼在2010年1月以后有办理备案的业务，可见，寰宇公司所述的因政府原因导致至今不能办理房屋合同登记备案与事实不符。其次，寰宇公司上诉称因李阳涉及刑事犯罪被羁押导致无法按照要求配合其办理房屋合同登记备案，但本案中，寰宇公司并未举证证明其曾通知李阳或其代理人办理房屋合同登记备案。且寰宇公司在庭后提交的代理词中又称案涉房屋并不具备办理合同登记备案的条件，既然不具备办理合同备案条件，寰宇公司称因无法通知到李阳导致未配合办理合同备案的理由亦不能成立。最后，双方在2012年6月8日签订的《和解协议》约定“四、乙方（寰宇公司）承诺自政府解除对乙方所售甲方（李阳）房屋（楼盘）限制起一个月内为甲方办理完登记备案手续，并按国家规定为甲方办理完房屋产权证，由此产生的费用由双方按国家规定各自承担。五、如乙方未履行本协议约定的义务，视为乙方自愿同意按照2010年5月10日《和解协议》第十条的约定向甲方承担违约赔偿责任，赔偿期限和数额按该《和解协议》第十条的规定起算和计算。”如上所述，大连市不动产登记中心回复载明案涉房屋所在的3号楼在2010年1月以后有办理备案的业务，表明案涉房屋可办理合同登记备案，但寰宇公司未予办理，即使存在政府限制办理的情形，寰宇公司亦未举证证明在政府解除限制起一个月内曾通知李阳办理相关手续，故寰宇公司已构成违约，应按照2010年5月10日《和解协议》第十条“甲方保证于2011年4月30号前竣工验收，逾期按照房屋评估价的日万分之2.1承担违约责任”的约定承担违约责任。李阳主张的年利率4.35%低于约定的“日万分之2.1”标准，以李阳主张的较低标准作为计算违约金的依据，视为李阳对自己权利的处分，予以照准。本院对一审认定的违约金标准及数额予以确认。关于寰宇公司上诉主张李阳的起诉已超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，因寰宇公司在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审时再以此作为抗辩理由，本院不予支持。关于大连市不动产登记中心回复载明“案涉房屋现在处于查封状态，不能办理备案登记，待查封业务解除后可以办理房屋登记备案”一节，李阳称系其对案涉房屋申请查封，待办理合同登记备案时，其便解除查封，故案涉房屋办理合同登记备案并不存在障碍。综上所述，寰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2265元（上诉人已预交），由上诉人大连寰宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年五月二十六日书记员 王 亮