辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1437号上诉人（原审被告）：林敖明，男，1975年6月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇小平岛。统一社会信用代码9121023176076090XM。法定代表人：王春馥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐珊珊，辽宁君连律师事务所律师。上诉人林敖明因与被上诉人大连凯尔富物业管理有限责任公司（以下简称“凯尔富物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林敖明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回凯尔富物业的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审中，凯尔富物业的委托诉讼代理人在法庭上提供虚假证据，一审法院未对此行为进行评判。二、被上诉人不应全额支付物业费。1.凯尔富物业在小区公共区域设立广告，广告费收益应当抵顶部分物业费。2.物业服务不到位，存在电梯噪音影响上诉人休息、房屋透寒物业未予维修、不及时公开物业管理费用收支项目、消防栓内未储备消防用水等问题。3.自上诉人不支付物业费起，物业服务就已停止，因此上诉人不必支付物业费。三、一审法院未对上诉人一审提出的物业公司擅自清理上诉人放在消防通道的防盗门、要求物业公司处理工程建设遗留问题等抗辩意见进行审理。四、上诉人居住房屋自来水水压不足，要求物业提供代收水费手续以及水质报告，若未满足交房标准，开发商应当赔偿30万到50万费用。凯尔富物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。凯尔富物业向一审法院起诉请求：1.判令林敖明给付自2014年5月1日起至2019年2月28日拖欠的物业服务费12284.4元；2.判令林敖明以物业费为限支付自2014年5月15日起至2019年2月28日的违约金1000元；3.判令林敖明承担诉讼费。一审法院认定事实：原告自2010年9月25日起系案涉亲海园小区的物业服务企业。被告系该小区业主，房屋建筑面积为124.57平方米。2013年4月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定案涉住宅的物业收费标准为1.7元/月/平方米，同时约定物业费应于每季首月的15日内交纳，若违反约定，则应自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同还约定了其他权利义务。被告自2014年5月1日至2019年2月28日期间未向原告交纳物业费。另查，原告于2019年5月21日就催索被告欠交物业费的事项向一审法院提出诉前调解申请。一审法院认为，焦点是被告基于原告物业服务不到位而拒交物业费的理由是否应予以支持，案涉物业费是否已过诉讼时效。首先，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原、被告系自愿签订的《前期物业管理服务协议》，属双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，故对双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自义务。现原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告应按照合同约定按时交纳物业费。关于被告提出的原告物业服务不到位的抗辩意见，法院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主与物业公司相互配合，共同努力。原告收取物业费是为支付自身开支和为全体业主提供物业服务。若被告对物业公司的服务质量有异议，应以合理的方式提出，而非以拒交物业费方式来进行对抗。被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，否则将有损于其他业主的公共利益。故对被告的抗辩意见，不予支持；而原告要求被告支付物业费的诉请，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称原告诉请的物业费超过诉讼时效的问题。原告主张的期间为2014年5月1日至2019年2月28日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，对于2016年5月22日至2019年2月28日期间被告所欠付的物业费，因原告于2019年5月21日向法院提出诉前调解申请对被告进行物业费催收，构成诉讼时效中断，故原告要求被告给付上述期间内产生的物业费的诉讼请求，予以支持。至于2014年5月1日至2016年5月21日期间被告欠付的物业费，因原告未能提供有效证据证明其在时效期限内进行了有效催收，故原告依法丧失胜诉权，对于此期间物业费，不予支持。因被告未及时向法院提供案涉房屋面积变更的相关证据，故其房屋面积按照购房合同记载的124.57平方米计算。据此，原告应支付2016年5月22日至2019年2月28日期间物业费7,034元（124.57平×1.7元/月×33个月+124.57平×1.7元/月×6天/月）。关于原告主张被告应支付违约金一节。被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非恶意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金，不予支持。另外，原告亦应在提供服务的同时根据业主的合理要求不断完善服务质量。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林敖明自判决生效之日起十日内向原告大连凯尔富物业管理有限责任公司给付自2016年5月22日至2019年2月28日期间的物业费7034元；二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取计66元，由被告林敖明负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，当事人对一审认定的事实均没有异议，上诉人围绕其上诉请求提交一段视频资料和五张照片，拟证明房屋存在缺陷，物业未及时维修，被上诉人对上述材料的真实性和关联性有异议，认为其无法证明是上诉人居住的房屋，也无法证明房屋透寒的原因。本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的材料形成于2020年3月20日，不能反映出案涉物业费争议期间的房屋状况，本院对上诉人二审提交的材料不作为本案证据使用。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《前期物业管理服务协议》约定，凯尔富物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，凯尔富物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在房屋维修不及时、消防设备检修不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决林敖明全额交费并无不妥。同时，也正是基于凯尔富物业公司存在未按时维修业主房屋、检修消防设备等瑕疵履行问题，一审法院也已经对凯尔富物业请求林敖明支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人主张“物业不及时公开物业管理费用收支项目”、“广告费收益应当抵顶部分物业费”、“房屋自来水水压不足，要求物业提供代收水费手续以及水质报告，若未满足交房标准，开发商应当予以赔偿”等上诉请求，由于上诉人未就上述问题在一审中提起反诉并追加当事人，且被上诉人二审中不同意上诉人的上述请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，上诉人可另行起诉。关于上诉人提出“物业公司擅自清理上诉人放在消防通道的防盗门”、“要求物业公司处理工程建设遗留问题”的上诉请求，与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系而亦不属于本案审理范畴。因此，上诉人的上述上诉请求均不在本案二审审理范围，本院不予审理，当事人可另行主张。关于上诉人主张“自上诉人不支付物业费起物业服务已停止，因此上诉人不必支付物业费”的上诉请求，根据一审查明的事实，凯尔富物业自2010年9月25日起为案涉小区提供事实服务，而上诉人未提供证据证明自其不交物业费之日起凯尔富物业未再提供物业服务，因此，上诉人应承担举证不能的后果，其该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张“电梯噪音影响上诉人休息”的上诉请求，由于上诉人未举证证明电梯噪音是由于设备自身故障还是因物业公司对电梯运行的后期维护管理不当而导致的，应承担举证不能的后果，就该问题明确后上诉人可另行主张。综上，林敖明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元（上诉人林敖明已预交），由上诉人林敖明负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年五月十二日书记员  牛超群