广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2419号上诉人（原审原告）：邓锡源，男，汉族，1956年1月29日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢雪欢，女，1974年3月11日出生，汉族，住广州市海珠区，现关押于广东省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：潘春燕，广东映日律师事务所律师。上诉人邓锡源与上诉人卢雪欢因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓锡源上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判卢雪欢以邓锡源已支付的房款867333.33元为基数，自2011年8月9日起至邓锡源取得涉案房屋产权登记之日止，按银行同期贷款利率计算向邓锡源支付违约金，暂计至2019年5月为364280元；3.本案一、二审诉讼费、保全费由卢雪欢承担。事实及理由如下：一、一审判决第一项正确及所认定相关事实清楚，应予以维持。二、因卢雪欢不仅未依约为邓锡源办理涉案房屋不动产登记，反而将涉案房屋产权恶意登记至案外人俞逸轩名下，导致房屋产权再次被恶意转移登记，为撤销上述违法转让登记，邓锡源耗时近10年，历经多次诉讼，最终取得生效判决将涉案房屋产权恢复登记至卢雪欢名下，最终排除了产权过户给邓锡源的障碍，因此造成了严重损失。卢雪欢的违约行为属于典型恶意的违约行为，且造成邓锡源严重损失，邓锡源向其主张违约金有充分的事实及法律依据。三、双方签订《协议书》时，虽然已经预见卢雪欢即将取得要求原业主办理房产证的生效判决书，但无法明确判决具体日期，因此在《协议书》中不可能明确约定卢雪欢为邓锡源办证的时间，但卢雪欢应在2009年11月24日取得生效判决书后即积极促使原业主办证，而后为邓锡源办理过户，原业主称只要卢雪欢同意，可直接将房屋过户给邓锡源。因此结合上述事实，可推断出邓锡源的办证时间应是2009年11月24日至2010年4月27日之间。卢雪欢超过上述期限未办理，即构成了违约。四、根据卢雪欢被列入失信被执行人的116个案件中可看出，卢雪欢与他人的合作交往并无诚信可言，因此卢雪欢的违约行为必定不受支持，因此本案应驳回卢雪欢的上诉请求。从卢雪欢被列入116个执行案件的记录可看出，其已经没有支付资金的能力，本案只能判令将房屋过户至邓锡源名下，否则邓锡源的合法权益将彻底丧失。现涉案房屋已恢复登记在卢雪欢名下，过户给邓锡源的障碍已经消除，只有将房屋过户给邓锡源才能将一系列诉讼纠纷消除，也才能彻底解决涉案房屋的实际问题。卢雪欢二审辩称：不同意邓锡源的全部上诉请求及事实理由。对于邓锡源的第一点上诉请求，卢雪欢认为应撤销一审判决第一项，具体详见卢雪欢的上诉状。对于邓锡源的第二点上诉请求，两人签订的《协议书》是合作炒房协议，不是房屋买卖合同，邓锡源也没有按照协议向卢雪欢付款，该协议也没有约定要将房屋过户给邓锡源。邓锡源称是因为无法确定过户时间，因此才没有在《协议书》上明确约定，但《协议书》也没有约定办理房屋过户的具体条件。同时，《协议书》也没有约定违约责任，邓锡源无法证明其遭受的实际损失，因此邓锡源主张卢雪欢向其支付违约金于法无据，不应得到支持。卢雪欢上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回邓锡源全部诉讼请求；3.一、二审受理费、财产保全费等全部费用由邓锡源承担。事实及理由如下：一、一审判决违法。多年以来，邓锡源一直利用房证不符为由多次提起行政诉讼，法院已经查明邓锡源将房屋由砖木结构3层违法改建为框架结构4层半，但多次过户仍按砖木结构3层进行登记，与房屋实际情况不符，属于房证不符，不应办理登记过户。二、一审程序违法。1.本案中一审法院并未依法给予卢雪欢15天的答辩期和举证期，且明知卢雪欢关押于广东省女子监狱，但没有给予卢雪欢合理的时间，以卢雪欢拒不到庭为由缺席判决，剥夺了卢雪欢的答辩权利和举证权利。2.没有追加必要共同诉讼当事人俞逸轩，卢雪欢与俞逸轩签订了《存量房买卖合同》且办理了房屋转移登记，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第二十四条第四款的规定，俞逸轩是本案必要共同诉讼当事人，应依法追加其参与本案诉讼。3.一审判决超裁。本案邓锡源的诉请是将荔湾区中华大街11号房屋过户登记至邓锡源名下，且一审开庭时邓锡源亦明确不变更该请求，但一审判决却增加了按广州市房地产档案馆记载的广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产档案登记过户至邓锡源名下。三、一审判决认定事实有误。1.遗漏认定生效判决是以房证不符为由撤销房产证。2.遗漏认定邓锡源与卢雪欢合作炒卖房产的历史和事实。根据卢雪欢提交的证据5-7可以证明卢雪欢与邓锡源一家于2006年12月7日合作成立了广州金易房地产咨询有限公司，合作收购旧楼进行炒卖，一审遗漏该关键事实。3.双方是合作炒房的关系，不存在买卖合同关系。《协议书》的约定符合邓锡源与卢雪欢合作炒房的操作惯例，《协议书》中没有约定购房总价且邓锡源还单方表示要对卢雪欢作出补偿，不符合房屋买卖交易的基本特征。《协议书》不但没有约定过户给邓锡源，且没有约定过户时间，违背房屋买卖交易的常理。邓锡源、卢雪欢与原业主签订《协议书》，也印证了双方炒卖涉案房屋的事实。4.卢雪欢没有收到邓锡源所谓的购房款，邓锡源也未举证证明其已支付相关的款项，应承担举证不能的法律后果。四、邓锡源的诉请没有事实及法律依据。1.双方不存在房屋买卖关系，邓锡源诉请过户没有事实依据。2.邓锡源没有按照《协议书》约定履行其付款义务。3.《协议书》并没有约定将涉案房屋过户至邓锡源名下。4.行政判决仅以房证不符撤销房产证，但并未撤销卢雪欢与俞逸轩之间的房屋买卖合同，卢雪欢与俞逸轩之间的房屋买卖合同仍合法有效，在卢雪欢与俞逸轩之间的房屋买卖合同被确认无效之前，邓锡源不能主张过户。5.涉案房屋不具备履行条件。由于邓锡源违法改建，导致存在房证不符的问题，故涉案房屋不具备过户登记条件。邓锡源二审辩称：一、现有证据已充分证明邓锡源已共计向卢雪欢支付购房款867333.33元。在此前案件中因邓锡源已支付的房款具体数额并非相关案件需重点审查的事实，故此前的案件并未作出明确认定，如本案不对该事实作出明确认定，则不能彻底解决各方因办理产权过户登记产生的费用应如何承担的问题。一审未对此予以明确认定存有不妥，应予以纠正。二、判决按涉案房屋证载内容办理产权过户给邓锡源是从根源上解决争议的唯一合法途径。1.因卢雪欢恶意违约，将涉案房屋一房二卖，恶意转移产权登记。广东省高级人民法院在驳回俞逸轩等人的再审裁定中认定只有基础的民事权利得以确认，房屋登记行为才具有合法性基础。邓锡源与卢雪欢约定买卖房屋时，涉案房屋是具有合法产权且房证一致，即邓锡源与卢雪欢之间房屋买卖的基础法律关系合法有效，因此邓锡源基于合法有效的民事关系而产生的基础民事权利依法应予以保护，进而基于邓锡源合法基础民事权利而作出的房屋登记行为也是合法的。2.2010年8月邓锡源对涉案房屋完成改建，当时虽然已“房证不一”，但卢雪欢后来申请法院强制执行，要求按涉案房屋证载内容办理产权证的请求得到法院支持，经法院强制执行，卢雪欢于2011年8月8日按房屋证载内容取得涉案房屋的产权登记。邓锡源于2019年5月15日向一审法院起诉，请求：1.判令卢雪欢将荔湾区中华大街11号房屋产权过户登记至邓锡源名下；2.判决卢雪欢向邓锡源支付违约金364280元（以邓锡源己支付的房款867333.33元为基数，自2011年8月9日起按银行同期贷款利率计算，向邓锡源支付违约金，至邓锡源取得涉案房屋产权证之日止，现暂计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费、保全费由卢雪欢承担。一审法院经审理查明：2014年9月10日一审法院受理邓锡源诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人俞逸轩、陈民勇房屋登记一案。该案经审理查明，广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋原为徐桂清等5人的产业，产权档案记载，该房屋为砖木结构3层、总建筑面积183.43平方米。2007年4月，卢雪欢与徐桂清等5人签订《房屋买卖合同》，约定：卢雪欢向徐桂清等5人购买广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋。由于卢雪欢与徐桂清等5人因上述房屋面积产生争议，导致上述房屋产权未能过户到卢雪欢名下，双方诉讼至一审法院，案号为（2009）荔法民三初字第1033号。在该案诉讼过程中，卢雪欢于2009年10月14日与邓锡源签订《协议书》，约定双方就广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋买卖达成如下协议：1.该房屋作价900000元，由卢雪欢办理到卢雪欢名下，由卢雪欢办理委托房屋买卖公证到邓锡源为止；2.邓锡源先行支付房款700000元给卢雪欢，余款作为支付给徐桂清等5人的房款及交付税费，如超出双方再自行结算。2009年8月14日，一审法院作出（2009）荔法民三初字第1033号民事判决书，判决徐桂清等5人将上述房屋过户给卢雪欢。徐桂清等5人不服上诉，2009年11月24日，本院作出（2009）穗中法民五终字第3771号民事判决书，判决维持原判。2009年9月9日，邓锡源通过银行转帐方式汇款500000元给卢雪欢。2010年4月8日，邓锡源以卢雪欢的名义向上述房屋的原业主支付了房款137333.33元。此后，中华大街11号房屋的原业主将上述房屋移交给邓锡源，当时涉案房屋（房屋原状是砖木结构3层，建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）属危房，无人居住。2010年4月13日，邓锡源将中华大街11号房屋交给潘某负责拆除、重建。2010年5月19日，中华大街11号房屋的原业主之一徐福庆与邓锡源、卢雪欢签订《协议书》，约定：徐福庆同意将中华大街11号房屋自有的份额卖给卢雪欢，应卢雪欢的要求买方加邓锡源名等。2010年8月13日广州市城市管理综合执法局荔湾分局对中华大街11号房屋的擅自加建行为发出限期改正通知书，邓锡源签收了该限期改正通知书。2010年11月，中华大街11号房屋改建为框架结构4层半。邓锡源将改建好的房屋出租。2011年8月8日，市国土房管局向卢雪欢核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。2011年12月19日，卢雪欢与俞逸轩签订《存量房买卖合同》并提交资料向市国土房管局申请中华大街11号房屋转移登记。市国土房管局受理后于2011年12月21日核准登记并向俞逸轩核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。此后，俞逸轩无接管中华大街11号房屋。2012年，俞逸轩将中华大街11号房屋出售给陈民勇，市国土房管局注销了粤房地权证穗字第××号房地产权证，向陈民勇核发了房地产权证。邓锡源向一审法院提起民事诉讼，要求确认中华大街11号房屋产权归属邓锡源所有。2013年7月，一审法院作出（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决，认定邓锡源与卢雪欢有买卖房屋行为，是效力待定的民事行为，判决驳回邓锡源的诉讼请求。当事人不服提起上诉。2014年4月15日，本院作出（2014）穗中法民五终字第79号民事判决，认为原审判决认定邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖合同关系并无不当，判决维持原判。邓锡源向一审法院提起行政诉讼，要求撤销核发给卢雪欢的粤房地权证穗字第××号房地产权证。2014年7月29日，一审法院作出（2014）穗荔法行初字第73号行政判决。当事人不服提起上诉。2014年12月16日，本院作出（2014）穗中法行终字第1322号行政裁定，裁定撤销（2014）穗荔法行初字第73号行政判决，准许邓锡源撤回起诉等。一审法院据此于2015年2月9日作出（2014）穗荔法行初字第102号行政判决书，判决：确认广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月21日向俞逸轩核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证违法。广州市国土资源和房屋管理局不服提出上诉，经本院审理于2015年10月14日作出（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定书，裁定：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号判决；二、驳回邓锡源的起诉。邓锡源对本院作出的（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定不服，申请再审。广东省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）粤高法行申字第821号行政裁定书，裁定：一、（2015）穗中法行终字第1106号案件指令本院再审；二、再审期间中止原审裁定执行。该案经本院审理于2016年9月18日作出（2016）粤01行再1号行政判决书，判决：一、撤销（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定；二、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号行政判决。在上述案件审理的同时，一审法院受理邓锡源诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人陈民勇房屋登记一案。案件经一审法院审理于2015年3月10日作出（2014）穗荔法行初字第101号行政判决书，判决：撤销广州市国土资源和房屋管理局于2012年2月24日向陈民勇核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证。广州市国土资源和房屋管理局和陈民勇对上述判决不服，提出上诉。经本院审理于2016年11月5日作出（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月5日广州铁路运输第一法院受理邓锡源诉广州市国土资源和规划委员会、第三人俞逸轩房产登记纠纷一案。案件经该院审理于2018年6月29日作出（2018）粤7101行初605号行政判决书，判决：撤销广州市国土资源和规划委员会在2016年11月15日收到（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书后，将广州市荔湾区中华大街11号房产恢复登记至俞逸轩名下的行政行为。广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）、俞逸轩对该判决不服，提出上诉。经广州铁路运输中级法院审理于2019年4月25日作出（2018）粤71行终2646号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月11日广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产登记恢复登记至卢雪欢名下。2019年5月15日邓锡源向一审法院申请财产保全，申请查封被申请人卢雪欢名下广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的产权，并已提供邓锡源名下的广州市荔湾区十八甫路怀远驿45号房屋作为担保。一审法院据此于2019年5月15日分别作出(2019)粤0103民初4069号之二民事裁定书，裁定：查封被申请人卢雪欢名下广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的产权。和(2019)粤0103民初4069号之一民事裁定书，裁定：查封申请人邓锡源名下的广州市荔湾区十八甫路怀远驿45号房屋产权。在一审庭审中，邓锡源确认目前不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。邓锡源还提供银行付款凭证及本院（2015）穗中法民五终字第2757号案《庭询笔录》，拟证实邓锡源已实际支付867333.33元给卢雪欢，还剩下余款未付，应作为支付交易税费的事实。一审法院认为：根据上述已经发生法律效力的法律文书所查明和认定，确认邓锡源与卢雪欢在2009年10月14日签订关于买卖涉案房屋的《协议书》，并且卢雪欢有收取邓锡源支付的款项和邓锡源向原业主支付了部分房款137333.33元及实际接管涉案房屋后，对涉案房屋进行拆除、重建的事实。虽然邓锡源不具备在本市购买房屋资格，但从上述生效法律文书查明的事实可以看出邓锡源与卢雪欢签订《协议书》时，本市尚未实行限购政策。只是因卢雪欢将涉案房屋过户给案外人，导致邓锡源不能及时办理涉案房屋的产权过户，需要邓锡源不断通过诉讼维权解决涉案房屋已经产生的产权登记。现涉案房屋已回复登记至卢雪欢名下，产权过户的障碍已经消除，卢雪欢理应按《协议书》约定和当时涉案房屋的产权档案记载（坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）为邓锡源办理不动产登记过户。邓锡源要求卢雪欢办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求，一审法院予以支持。卢雪欢的答辩理由不成立，一审法院不予采纳。对于邓锡源要求卢雪欢支付违约金的问题。邓锡源、卢雪欢签订的《协议书》没有对过户时间和违约责任进行约定，邓锡源也实际接收涉案房屋使用，邓锡源在一审庭审中也不能提供实际的损失。故邓锡源要求卢雪欢支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。卢雪欢经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年9月30日作出如下判决：一、卢雪欢自本判决发生法律效力之日起三十日内协助按广州市房地产档案馆记载的广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产档案登记过户至邓锡源名下。二、驳回邓锡源其他诉讼请求。本案受理费3382元，诉讼保全费5000元，由卢雪欢负担5050元，邓锡源负担3332元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，邓锡源向本院提交四份证据。证据1为卢雪欢执行网查询信息，拟证明卢雪欢缺乏诚信和经常性违约的行为特征，以及涉案房屋需登记至邓锡源名下的合法性、必要性。证据2为（2016）粤行申1517号行政裁定书，拟证明生效裁判文书已经明确卢雪欢一房二卖违反诚信，与俞逸轩和陈民勇之间的转卖均不属于善意，其基础的民事权利因基础民事关系的违法而不予确认，相应的房屋登记行为也不具有合法性。邓锡源基于合法有效的民事关系而产生的基础民事权利依法应予以保护，进而基于邓锡源合法基础民事权利而作出的房屋登记行为也是合法的。证据3为（2012）穗荔法民三初字第217号民事判决书；证据4为（2012）穗中法民五终字第2620号民事判决书，证据3、4拟共同证明：1.邓锡源与卢雪欢之间只存在房屋买卖合同关系，不存在合作炒房等其他关系；2.缺乏诚信违反合同是卢雪欢的行为特征，其两次与邓锡源形成房屋买卖关系，但每次都作出违反诚信的行为，严重损害邓锡源的合法权益；3.卢雪欢2020年3月16日开庭时提交的《庭审笔录》不完整，其主张的事实均与事实不符，均未被法院认定。卢雪欢对此质证认为：1.对于证据1的真实性、合法性没有异议，对于关联性不予认可。执行信息并不能充分反映卢雪欢是因为不诚信、违约而导致的民事诉讼所引发的执行，不排除这些执行是因卢雪欢刑事案件所发生的因刑事判决而作出的执行。另外，这些案件的执行信息与本案纠纷无关。2.对证据2的真实性、合法性没有异议，但不确认其关联性和证明内容。该裁定书仅是针对案外人陈民勇提出再审申请的程序性驳回，并非针对本案当事人之间的民事法律关系进行实体审理或事实认定，与本案争议焦点无关，不应作为本案审理的依据。案外人陈民勇是因为不满行政诉讼以“房证不符”为由撤销了其房产证才提起再审申请。该裁定书第3页也明确记载：“作为房屋登记行为的基础性民事法律关系争议解决之后才能从根源上解决涉案行政争议”，即法院也提示陈民勇不要再纠结行政判决的认定，如要维权还是应当以民事诉讼方式另行主张，再次证明该裁定主要针对的是行政判决结论是否有误、是否需要立案再审的问题，与本案无关。如上所述，由于本案是民事纠纷，依法应适用民事相关法律、判例作出相应认定，已生效的（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决书已经认定，对邓锡源认为卢雪欢与俞逸轩、陈民勇恶意串通的主张不予支持，因此本案邓锡源的主张与该生效民事判决书认定事实相反。3.对证据3、4的真实性、合法性、关联性没有异议，但不确认证明内容。该证据恰恰证明了双方之间曾经合作炒卖多间房屋的事实，但邓锡源却在卢雪欢不知情的情况下转移十八甫路怀远驿45号房屋，该证据不但不能证明卢雪欢有违反诚实信用行为，反而能够证明邓锡源存在违反诚实信用行为，邓锡源的主张与该证据不符。根据邓锡源曾经自行制作的《补充协议书》，其曾单方提出针对两人合作炒卖的十八甫路怀远驿45号房及本案房屋补偿卢雪欢30万元，再次印证了双方之间不存在房屋买卖关系，而是合作炒房关系。由于涉案房屋是违章建筑，已经被（2012）穗荔法民三初字第595号生效民事判决认定为“不合法建筑”，依法不能按违法改建后的状态登记，同时上述判决书也认定了邓锡源未支付全部《协议书》的款项，与十八甫路怀远驿45号房的情形不同。二审中，卢雪欢向本院提交十份证据。证据1为（2016）粤01行再1号行政判决书、（2018）粤7101行初605号行政判决书、（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书，拟证明生效行政判决均以房证不符为由判令撤销房证不符的过户登记，现一审判决判令以房证不符的方法办理登记过户错误，应驳回邓锡源的诉讼请求。证据2为《送达回证》；证据3为《传票》，拟共同证明卢雪欢于2019年6月19日签收起诉材料，一审法院于2019年7月1日开庭，并未给予卢雪欢法定的答辩期和举证期，程序违法，依法应将本案发回重审。证据4为（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决书，拟证明卢雪欢与俞逸轩存在房屋买卖关系，在邓锡源提起的确权诉讼案中，法院也依法追加了俞逸轩参加诉讼，因此本案也应依法追加俞逸轩参加诉讼，但一审法院没有依法追加，程序违法。且该判决已认定涉案房屋是“不合法建筑”，涉案房屋按改建后的状态进行登记也属于违法，涉案房屋根本不具备过户登记条件。证据5为广州金易房地产咨询有限公司的工商登记信息，拟证明卢雪欢与邓锡源一家人于2006年12月7日合作成立了该公司，专门收购旧楼进行炒卖。证据6为《公证书》，拟证明卢雪欢与邓锡源一家人曾经收购和炒卖了至少7套房产，参与炒房操作。证据7为《开庭笔录》，拟证明卢雪欢与邓锡源、邓锡明、邓文灏、张志坚均在广州金易房地产咨询有限公司工作，卢雪欢与邓锡源一家人一直合作收购旧楼进行炒卖，卢雪欢、邓锡源与邓锡明之间存在资金拆借关系，有其他资金往来。证据8为《协议书》，拟证明该协议第1条约定符合合作炒房的操作惯例，该协议书是合作炒房协议，不是买房协议。该协议第4条的约定不符合房屋买卖交易的最基本特征，再次印证双方之间不存在房屋买卖关系。该协议也并没有约定将房屋过户至邓锡源名下，邓锡源诉请过户，没有合同依据。证据9为《补充协议书》，拟证明邓锡源曾经制作了该《补充协议书》，单方提出针对两人合作炒卖的荔湾区十八甫路怀远驿45号房及涉案房屋2套房产补偿卢雪欢30万元，卢雪欢当时不同意该拆伙方案，没有签字，如果按照邓锡源的说法，根本无需再额外补偿卢雪欢30万元，再次印证了双方之间根本不存在房屋买卖关系，而是合作炒房关系。证据10为《协议书》，拟证明卢雪欢、邓锡源与原业主补充签订的协议约定买方加邓锡源名字，并非直接变更买方为邓锡源，可见邓锡源并非向卢雪欢买房，而是两人共同合作收购该房产进行炒卖，该协议约定涉案房屋的一切责任均由双方负责，再次印证了双方合作收购该房产进行炒卖的事实。邓锡源对此质证认为：对于证据1的相关判决书的真实性、合法性予以确认，该组证据恰好证明了卢雪欢将房屋多次恶意进行产权变更的违法违约的事实及行为和法院已将其恶意进行变更的产权登记予以撤销的事实。邓锡源与卢雪欢之间的买卖协议书以及签订买卖协议书的当时涉案房屋的情形，是不存在卢雪欢所称的房证不符的情形。并且邓锡源与卢雪欢之间的买卖协议属于双方真实意思表示，不存在任何的违法或恶意，并且经全部的生效判决予以认定，因此完全不能证明卢雪欢所提出的主张。对于证据2、3的真实性、合法性由法院认定，但据邓锡源所知，一审法院除了向卢雪欢邮寄送达了一审的诉讼材料以及传票以外，还亲自到监狱现场与卢雪欢进行会面，充分保障了卢雪欢的答辩和举证权利，不存在任何程序上的违法行为及情形。一审是简易程序，所以一审法院已经充分按照法定程序对卢雪欢进行了送达。对于证据4的真实性予以确认，该份判决书也恰好证明了法院已经多次通过生效判决的形式确认了双方的房屋买卖关系，而当时邓锡源提出595号案所主张的诉请由于其非法律专业人士，所以提出要求确认房屋归其所有的诉请，在当时房屋已经转让登记在俞逸轩、陈明勇名下，虽然该转移登记行为是违法恶意的，但对于房屋已经登记在他人名下的状态，邓锡源主张房屋归其所有无法得到法院的支持。但是法院的生效判决并未否认邓锡源与卢雪欢之间的房屋买卖关系，现在过户登记障碍已经消除，因此本案应支持邓锡源的诉请。对于证据5的真实性、合法性、关联性无法确认，卢雪欢声称其所谓的广州金易房地产咨询有限公司股东、法定代表人均是卢雪欢的父亲，故即便该公司是属实的，并且该公司确实是在做炒房生意的，也恰好证明了做炒房生意的是卢雪欢，与邓锡源无关。邓锡源只是在卢雪欢炒房过程中向其购买过房屋，这恰好证明了是房屋买卖关系，而非合作炒房的关系。对于证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，本案的当事人是卢雪欢和邓锡源，卢雪欢和邓锡源之间是认识的，所以双方才会形成买卖合同关系。但是，卢雪欢在炒房过程中，由于认识邓锡源及其亲属，因此卢雪欢在炒房过程中是否存在借用其他相关人员的名义去办理，邓锡源对此是不知情的，该事实也与本案无关。对于证据7，该证据恰好是卢雪欢与邓锡源之间另一个房屋买卖合同所涉的卢雪欢违约、违法行为的证据，而该案的一、二审判决结果都是驳回了卢雪欢的主张。对于证据8的真实性、合法性及关联性均予以确认，该证据就是双方签订的房屋买卖协议书，因为当时双方约定了先行支付房款70万元给卢雪欢，余款作为徐桂芬、徐福明的款项以及税费，如还有剩余款项的，则将剩余款项交付给卢雪欢，因此该约定是合法合理的，且房款已经支付完毕。对于证据9的真实性、合法性及关联性予以确认，该证据恰好证明了卢雪欢在双方签订合同后以各种理由拖延办证，邓锡源与其反复磋商、协商的过程，甚至邓锡源还提出两套房屋合计多支付30万元，要求卢雪欢尽快将房屋过户给邓锡源，并书写了该补充协议书，当时卢雪欢还很嚣张的声称让邓锡源把该30万元留着提起诉讼用。对于证据10的真实性予以确认，当时徐福庆已经在2010年1月取得涉案房屋的产权，因此证明当时已经具备了房屋过户条件，但由于邓锡源是与卢雪欢签订合同并有法院生效判决，因此徐福庆是不可能擅自将房屋过户给邓锡源，只能通过卢雪欢的同意后才过户。当时徐福庆都已经将房产证的原件都交给邓锡源，但卢雪欢为了敷衍、拖延时间，其与前业主和邓锡源签订了该协议书，卢雪欢所谓的证明内容是完全不符合事实的。二审另查明，一审法院于2019年6月12日向卢雪欢邮寄开庭传票及相关诉讼材料，卢雪欢于2019年6月19日收到上述材料并签署送达回证。后一审法院于2019年7月31日到广东省女子监狱询问案件相关情况，卢雪欢亦在该次询问笔录中签名确认。二审中，本院依法向广州市国土资源和房屋管理局发函调查涉案房屋相关情况，广州市规划和自然资源局于2020年4月17日向本院复函，复函载明：根据《不动产登记暂行条例》第十八条的规定，不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况应当一致。鉴于涉案房屋已实际改建，如经法院查明房屋现状与登记信息不一致的，依法不应再按原登记信息办理转移登记。邓锡源对此质证认为：1.对于涉案房屋应给予邓锡源以物权保护。涉案房屋自2011年起历经从徐福庆等人至卢雪欢、卢雪欢至俞逸轩、俞逸轩至陈民勇几次产权转移登记，上述历次产权转移登记时涉案房屋均已房证不一，最终仅卢雪欢取得的产权登记得以保留，而俞逸轩、陈民勇取得的产权登记均被撤销。广东省高级人民法院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定作出（2016）粤行申1517号民事裁定书，认定：卢雪欢“一房二卖”违反诚信、俞逸轩与陈民勇之间的转卖均不属于善意，其基础的民事权利因基础民事关系的违法而不予确认，相应房屋登记行为也即不具有合法性。因此，俞逸轩、陈民勇取得的产权登记之所以被撤销关键是因为其均不属于善意，其基础民事关系违法所致。本案邓锡源与卢雪欢对涉案房屋的买卖属双方真实意思表示，约定买卖房屋时，涉案房屋是有合法产权且房证是一致的。邓锡源与卢雪欢之间房屋买卖的基础法律关系是合法有效的，因此，邓锡源因合法有效的基础民事关系而产生的基础民事权利依法应予以保护，进而基于邓锡源合法的基础民事权利作出的房屋登记行为则应予准许。作为善意买受人的邓锡源己支付了867333.33元房款，余款32666.67元依约作为交易税费在房产过户时直接向税务部门缴交，卢雪欢已经收取了全部卖方应收款，邓锡源已经支付全部房款并己实际占有了涉案房屋。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即对已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的善意第三人对于其买受房屋应给予物权保护，而邓锡源就是上述法律规定的善意买受人，因此，本案对于涉案房屋应给予邓锡源以物权保护，而将涉案房屋产权登记于邓锡源名下是给予其物权保护的体现。2.判决将涉案房屋产权过户给邓锡源是从根源上解决争议的唯一途径。广州市规划和自然资源局建议涉案房屋同时办理变更登记及转移登记，因此，如本案判决同时办理涉案房屋变更登记及转移登记不仅有依据，更可从根源上解决争议。自邓锡源向卢雪欢买受涉案房屋起至今，纠纷不断诉讼不停，邓锡源作为唯一的善意当事人，其合法权益应受到保护，其实现对涉案房屋物权的请求应得到支持，只有这样才能真正实现司法公平正义的目的，才能彻底终止纠纷及诉讼。卢雪欢对此质证认为：对真实性、合法性、关联性没有异议。1.由于一审法院以及之前多个生效判决已经查明涉案房屋现状与登记信息不一致，而邓锡源在一审时明确其请求为以档案的状态过户，现广州市规划和自然资源局已经明确复函“不应再按原登记信息办理转移登记”，可见，邓锡源的请求是违法的，法院依法应驳回邓锡源的诉讼请求。2.广州市规划和自然资源局复函也建议法院若房屋面积、界址范围等状况发生变更的，应要求当事人提交证明发生变更事实的文件，依法办理变更登记及转移登记，即要求当事人提交建设工程规划许可证、施工许可证、规划验收合格证、建设工程验收合格证、消防验收合格证等法定文件，依法向各行政职能部门办理，而非跳过上述法律规定，直接向法院申请办理。由此可见，即使直接按照违法改建后的房屋状态判令登记也明显违法。3.由于涉案房屋已经被（2012）穗荔法民三初字第595号生效民事判决及多个生效判决认定为“不合法建筑”，即违反包括但不限于《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：（一）违反法律、行政法规规定的”，因此，一审法院将不能登记的房屋判决过户登记违法。综上所述，涉案房屋无论按照原档案状态还是违法改建后的状态进行登记都是违法的，请求法院驳回邓锡源的全部诉讼请求。二审中，邓锡源向本院提交广州市不动产登记中心于2020年4月29日出具的《不具备购房资格告知书》，载明因邓锡源在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。卢雪欢对此质证认为：对真实性、合法性、关联性没有异议。广州市不动产登记中心出具的《不具备购房资格告知书》已经明确因限购政策，邓锡源在广州市荔湾区不具备住房购房资格，因此邓锡源在一审起诉时提出将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求违反限购政策应当不予支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于邓锡源能否主张卢雪欢将涉案房屋产权过户登记至其名下的问题。邓锡源于2010年4月13日将涉案房屋交由案外人负责拆除、重建，并于2010年11月将涉案房屋实际改建为框架结构4层半，现市国土房管局核发的涉案房屋房地产权证记载涉案房屋为砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记，即涉案房屋登记信息与房屋现状不一致。根据广州市规划和自然资源局向本院作出的复函，如登记信息与房屋现状不一致，依法不应再按原登记信息办理转移登记，故卢雪欢不应再按广州市房地产档案馆记载的涉案房屋的不动产档案登记过户至邓锡源名下。且结合二审中邓锡源提交的《不具备购房资格告知书》可知，邓锡源目前不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，无法办理登记过户。综上，一审判令卢雪欢自本判决发生法律效力之日起三十日内协助按广州市房地产档案馆记载的广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产档案登记过户至邓锡源名下，缺乏依据，本院予以纠正。关于邓锡源要求卢雪欢支付违约金的问题。双方签订的《协议书》并未对过户时间及违约责任进行约定，邓锡源已实际接收涉案房屋使用收益，且邓锡源并未举证证明其实际损失，故一审不予支持邓锡源该项诉请，并无不当，本院予以维持。关于卢雪欢主张一审未依法给予卢雪欢答辩期和举证期的问题。一审法院已依法向卢雪欢送达开庭传票及相关诉讼材料，且一审法院亦在案件审理期间到卢雪欢所服刑的监狱告知其案件审理情况及询问案件相关事实，已充分保障卢雪欢的诉讼权利，故本院对卢雪欢该主张不予支持。关于卢雪欢在本案二审中申请追加俞逸轩为本案第三人的问题。本案中邓锡源诉请要求卢雪欢将涉案房屋过户登记至其名下，不涉及俞逸轩的权利义务问题，本院对卢雪欢该申请不予接纳。综上所述，卢雪欢的上诉请求成立，本院予以支持；邓锡源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4069号民事判决；二、驳回邓锡源全部诉讼请求。一审案件受理费3382元，诉讼保全费5000元，由邓锡源负担。二审案件受理费6764元，由邓锡源负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月十三日书记员 冯 韵彭诗敏