湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1932号上诉人（原审被告）：湖南中名置网络科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场14048号房。法定代表人：龙腾欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岳农，男，1963年5月29日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王丽，女，1987年2月23日出生，汉族，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄盼，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨鹏，男，1989年12月3日出生，汉族，住湖南省常宁市。被上诉人（原审被告）：文盾，男，1989年12月18日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：陈健，男，1987年1月25日出生，汉族，住湖南省汉寿县。上诉人湖南中名置网络科技有限公司（以下简称中名置公司）因与被上诉人王丽、杨鹏、文盾、陈健房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初13250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中名置公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由王丽、陈健负担。事实与理由：一、文盾在《房地产买卖居间合同》上签名以及杨鹏、文盾在承诺书上的签名均与中名置公司无关，由此产生的法律后果应由长沙市雨花区宸宇房屋信息咨询部和长沙大凡房地产经纪有限公司承担，一审判决混淆了特许加盟的特许人与受许人是两个独立的民事主体；二、本案遗漏了诉讼当事人，应追加湖南东宸智地房产开发有限公司、湖南青春创意置业发展有限公司、长沙市雨花区宸宇房屋信息咨询部、长沙大凡房地产经纪有限公司为共同被告参加诉讼；三、一审法院没有严格按照法律程序要求向中名置公司送达诉讼文书，而适用公告送达违反法定程序。王丽辩称，一、王丽与中名置公司形成了实际的居间合同关系，中名置公司收取王丽的购房定金并出具了收条，作为资金监管方没有尽到监管职责，应当承担合同违约责任；二、王丽与中名置公司签订房地产买卖居间合同，案涉合同仅加盖了中名置公司的印章，中名置公司指定财务负责人喻小龙收取王丽支付的购房定金并出具了收条；三、根据合同约定，定金由中名置公司监管，中名置公司明知陈健没有案涉房屋所有权，与陈健合伙欺诈王丽，中名置公司没有尽到居间合同义务，也没有尽到资金监管职责，应当双倍返还定金；四、文盾、杨鹏分别系中名置公司门店店长、行政主管，其自愿向文丽出具承诺函，应承担返还责任；五、中名置公司主张的长沙市雨花区宬宇房屋信息咨询部和长沙市大凡房地产咨询有限公司与本案无关。请求二审法院驳回中名置公司的上诉。杨鹏辩称，其不应当承担责任，王丽本来要求陈健签字，觉得不放心要求其与文盾签字。请求二审法院驳回中名置公司的上诉。文盾辩称，其不应当承担责任。请求二审法院驳回中名置公司的上诉。陈健未到庭未予答辩。中名置公司向一审法院起诉请求：1、解除王丽与陈健、中名置公司、文盾签订的房地产买卖居间合同；2、陈健、中名置公司、杨鹏、文盾双倍返还王丽定金20万元；3、陈健、中名置公司、杨鹏、文盾承担全部案件受理费。一审法院认定事实：2018年3月17日，陈健（甲方）、王丽（乙方）、中名置公司咏江店和恒大城门店（丙方）、中名置公司（丁方）签订一份房地产买卖居间合同，约定：甲乙双方通过丙方出售及购入长沙市雨花区东宸林海Ａ2栋2805房之物业（以下称该房地产），建筑面积123.93平方米，该房地产转让总价款为96万元；该房地产出于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60日内还清借贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件托管于丙方指定按揭担保公司处作为办理过户手续之用；乙方向甲方支付该房地产交易定金10万元，甲方向乙方开具定金收据。对于不能提供产权证原件的，定金建议交由买卖双方约定的第三方监管；甲乙双方约定于2018年6月30日之前办理过户手续，乙方于办理产权交易过户契税时一次性向甲方支付购房款86万元（包含所监管的房款）；乙方承担全部过户税费；居间方在买卖双方签订二手房买卖合同时，向乙方收取佣金17000元，如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外；若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金。在合同最后条款其他事项中特别约定：（1）过户当日付尾款；（2）因政策问题或不抗因素退所有款项给乙方（由中介退还）；（3）房子三个月内办完所有手续，如未完成，中介将中介费和购房款全额退还乙方；（4）乙方除房款、中介费、税以外，不额外承担任何其他费用。陈健在甲方栏签名捺手印，王丽在乙方栏签名捺手印，文盾在丙方栏签名捺手印，中名置公司在丁方栏加盖印章。合同签订后，王丽于2018年3月19日通过银行向中名置公司转账支付定金10万元。同日，中名置公司向王丽开具收款收据。后因王丽购买的长沙市雨花区东宸林海Ａ2栋2805房屋无法在合同约定的时间内办理过户手续，王丽决定房子不买了，要求退定金，并告知了陈健和中名置公司。2018年9月9日，陈健、杨鹏、文盾向王丽出具承诺书（购房补充协议），承诺同意于2018年9月23日之前退还王丽所交购Ａ2-2805房屋定金10万元，否则向王丽赔偿定金等同的违约金10万元。陈健、杨鹏、文盾在承诺书上承诺人栏签名并捺手印。承诺到期后，王丽仍未得到定金退款。陈健在受他人之托处理长沙市雨花区房屋期间，以自己的名义于2018年3月17日与王丽、中名置公司咏江店和恒大城门店、中名置公司签订了上述房地产买卖居间合同，签订上述房地产买卖居间合同时，中名置公司知道该情况但未告知王丽，王丽不知道该情况。杨鹏系中名置公司的行政主管，文盾系中名置公司咏江店和恒大城门店的店长。一审法院认为，陈健受托后以自己的名义于2018年3月17日与王丽、文盾、中名置公司签订的房地产买卖居间合同，是各方当事人真实意思的表示，且内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人均应严格依约履行。杨鹏、文盾均系中名置公司的员工，文盾在合同上签名、杨鹏和文盾在承诺上的签名，均构成表见代理，产生的法律后果应由中名置公司承担，与杨鹏和文盾个人无关。王丽签订合同时不知陈健受托的情况，现选择向陈健主张权利，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定。王丽已按合同约定支付了购房定金10万元，但陈健未在合同约定期限内为王丽办理房屋过户手续，又未按承诺书承诺的时间退还定金，已构成违约，应当承担违约责任。因合同约定定金由中名置公司监管，未完成房屋过户，定金由其退还，之后，中名置公司又没有按承诺书承诺的时间退还王丽购房定金，加上签订合同时又故意隐瞒了陈健受托以自己的名义签订合同的重要事实，其应当与陈健共同承担违约责任。因陈健违约，王丽决定房子不买了，要求退定金，陈健和中名置公司均表示同意并共同承诺退定金，故出具承诺书之日即2018年9月9日视为双方协商解除合同之日。合同约定守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付违约金。现王丽要求按定金罚则主张权利，提出要陈健、中名置公司双倍返还定金并支付为实现债权所发生的财产保全申请费的诉讼请求，于法有据，予以支持。王丽提出要杨鹏、文盾共同承担上述责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。杨鹏、文盾分别提出与个人无关，不承担责任的答辩意见，均予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零三条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决：一、王丽与陈健、中名置公司、文盾于2018年3月17日签订的房地产买卖居间合同已于2018年9月9日解除；二、陈健、中名置公司于判决生效之日起五日内，双倍返还王丽购房定金共计20万元；三、陈健、中名置公司于判决生效之日起五日内，向王丽支付为实现债权所发生的财产保全申请费共计1520元；四、驳回王丽其他的诉讼请求。本案受理费4300元，公告费820元，合计5120元，由陈健、中名置公司共同负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：中名置公司是否应双倍返还王丽定金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王丽与陈健、湖南中名置咏江点和恒大城门店、中名置公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按该合同履行各自的义务。中名置公司在签订合同时故意隐瞒陈健受托后以自己名义签订合同的事实，而王丽依约支付定金后，陈健并未在约定期限内为王丽办理房屋过户手续，同时，在陈健违约，王丽要求退还定金的情况下，杨鹏、文盾与陈健在承诺书上签字同意退还定金20万元，杨鹏与文盾作为中名置公司的员工，其行为构成表见代理，所产生的法律后果应由中名置公司承担，现陈健与中名置公司并未按承诺书的承诺退还定金，一审法院据此认定陈健与中名置公司双倍返还王丽购房定金并承担财产保全费用并无不当，依法予以维持。中名置公司并未提交充分有效证据证明湖南东宸智地房产开发有限公司、湖南青春创意置业发展有限公司、长沙市雨花区宸宇房屋信息咨询部、长沙大凡房地产经纪有限公司与本案存在关联，其主张本案遗漏了诉讼当事人的上诉理由不能成立，依法不予支持。此外，一审法院已按中名置公司的住所地邮寄送达开庭传票等诉讼文书，该邮政特快专递退回后注明“上门无此公司”，一审法院采用公告送达诉讼文书并未违反法律规定，中名置公司主张一审法院程序违法的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人中名置公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人湖南中名置网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月六日书记员  叶慧灵