湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1772号上诉人（原审被告）：易勇为，男，1971年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南省万圆物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑9栋3楼303房。法定代表人：陈均其，总经理。委托诉讼代理人：李玉洁,湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶哲,湖南天地人律师事务所实习律师。上诉人易勇为因与被上诉人湖南省万圆物业管理有限公司（以下简称万圆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人易勇为上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。3、请被上诉人法人代表陈均其出庭。事实与理由:1、被上诉人没有依法取得芒果雅苑的前期物业服务的资格。被上诉人和上诉人之间没有签订过任何物业服务的合同，不存在任何合法的物业服务合同关系，上诉人只在2014.7.13与经过合法选聘的万和物业管理有限公司签有前期物业服务合同。2、被上诉人现利用芒果雅苑小区的公摊面积进行广告创收,从未执行每年向业主公布一次真实的管理费用收支账目，并接受监督。违法收取业主车位停车费(擅自处置破产企业资产)，封闭小区内设有一个社区公共服务中心，南北两保安亭形同虚设，小区内闲杂人员居多，治安较差，物业管理混乱。被上诉人没有认真履行原来业主与万和物业公司所签订的前期物业服务合同。被上诉人万圆物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚,适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院依法维持原判。1、被上诉人与建设单位北山公司签订的前期物业服务合同及续约合同合法有效，并实际提供了物业管理服务，不存在违法违约行为。2、物业费标准在北山公司与万和公司签订的前期物业合同中有相关规定，万圆公司与北山公司签订合同时，关于物业费的标准等事项未做变更，上诉人主张物业费标准过高无事实与法律依据，上诉人作为小区业主，实际接受了万圆物业提供给的小区公共物业管理服务，应当按照约定向万圆物业及时缴纳物业费。万圆物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令易勇为立即支付拖欠自2015年12月1日起至2019年8月31日止的物业费共计7470元；2.判令易勇为支付滞纳金（自逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%计算，暂计算至2019年8月31日止）；3.判令该案全部诉讼费用由易勇为承担。一审法院认定的事实：易勇为系位于长沙市雨花区的业主，房屋建筑91.96平方米。2014年4月2日，北山公司与万和公司签订的《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定万和公司为芒果雅苑小区提供前期物业管理服务，实行包干制收费方式并严格按照合同约定的标准收费：住宅用房为2-9栋按1.8元/平方米/月、1号栋按2元/平方米/月收费；物业费按季度交纳，每季度首月的1-10日为交费时间，业主应及时交纳公共性物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的万分之五交纳滞纳金。易勇为于2014年7月13日收房当天，与万和公司签订了《芒果雅苑前期物业委托服务合同》。同日，易勇为向万和公司支付了2014年11月1日至2015年10月31日的物业服务费1989元，此后易勇为未再交纳物业服务费。2014年12月19日，万和公司退出芒果雅苑小区物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与万圆物业公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定由万圆物业公司接管小区物业服务管理，小区物业管理的基本情况、物业服务内容、服务质量、收费标准、维修维护范围等相关条款皆按照2014年4月2日北山公司与万和公司签订的原定合同标准执行；合同期限为两年，自2014年12月20日起至2016年12月19日自动终止。同日，万和公司出具《声明》，载明该公司已于2014年12月19日退出芒果雅苑小区物业管理服务，已与万圆物业公司办理了相应的工作交接手续，小区相关物业服务管理的权利义务工作均由万圆物业公司承继。万圆物业公司随后进驻芒果雅苑小区提供前期物业管理服务至今。2016年12月20日，北山公司与万圆物业公司签订《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定双方在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由万圆物业公司对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原《芒果雅苑小区前期物业服务合同》中约定不变。2019年5月29日，万圆物业公司在易勇为房屋入户门上张贴《律师函》，载明易勇为自2015年12月1日起至2019年3月31日止欠缴的物业费合计6640元，易勇为须于2019年5月31日前向万圆物业公司缴清上述拖欠的费用。之后，易勇为仍未向万圆物业公司交纳物业费。万圆物业公司遂于2019年10月9日诉至法院，请求判如所请。另查明，涉诉的芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有《装修申请表》、《装修竣工验收表》、《芒果雅苑前期物业委托服务合同》、《入伙通知书》、《芒果雅苑小区前期物业服务合同》、《声明》、《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》、收据、《律师函》、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该案中，芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会，北山公司有权选聘前期物业服务企业。北山公司与万圆物业公司签订的前期物业服务合同以及前期物业续约服务合同，合法有效，对易勇为具有约束力。万圆物业公司自2014年12月20日起为芒果雅苑小区提供前期物业服务，易勇为作为小区业主实际接受了万圆物业公司提供的小区公共物业管理服务，易勇为应按照合同约定及时足额向万圆物业公司交纳物业费。易勇为实际自2015年11月1日起欠交物业费，万圆物业公司自愿放弃对易勇为2015年11月物业费的主张，是对其民事权利的放弃，不违反法律规定。根据该案查明的事实，万圆物业公司向易勇为书面催收2015年12月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业费，该期间易勇为应向万圆物业公司交纳物业费共计6621元（91.96平方米×1.8元／平方米／月×40个月），故对万圆物业公司诉请的该部分物业费法院予以支持。万圆物业公司主张的超过该部分的物业管理费，因其未提供证据证明已向易勇为进行书面催交，该院不予支持。关于滞纳金，易勇为未依约交纳物业费，应当承担违约责任。一审法院综合案情酌情调整为以欠费6621元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率标准，自万圆物业公司在《律师函》中限定易勇为交费期限届满之次日即2019年6月1日起至物业费实际付清之日止向万圆物业公司计付滞纳金。对万圆物业公司主张的超出部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、易勇为于判决生效之日起10日内支付万圆物业公司物业费6621元；二、易勇为于判决生效之日起10日内支付万圆物业公司滞纳金（以欠费6621元为基数，按照同期银行贷款利率标准从2019年6月1日起计算至物业费实际付清之日止）；三、驳回万圆物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由易勇为负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为易勇为是否应当向万圆物业公司交纳物业服务费问题。本案中，万圆物业公司系与建设单位北山公司签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。万和公司已经于2014年12月19日退出本案小区，其与北山公司之间的前期物业服务合同已经解除，随后，万圆物业公司进驻本案小区提供物业服务管理，并与北山公司签订物业服务合同，该合同约定双方在小区未成立业主委员会前仍由万圆物业公司进行物业管理服务，服务内容及条款按原物业服务合同中约定不变。上诉人提出被上诉人物业服务不到位等，但是并未提交充分有效的证据证实，故一审判决易勇为按照合同约定向万圆物业公司支付所欠的物业服务费及违约金并无不当。综上，上诉人易勇为的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人易勇为负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月八日书记员  徐彬彬