北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1699号上诉人（原审原告）：张友华，男，1972年6月18日出生，汉族，北京汇添宝资产管理有限公司法定代表人，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：修提集团股份有限公司，住所地北京市东城区广渠门内大街41号12层41-（12）01室。法定代表人：韩荣奎，董事长。委托诉讼代理人：宁明军，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张友华因与上诉人修提集团股份有限公司（下称修提公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初40223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。张友华上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判修提公司赔偿我违约金20万元、中介佣金损失8.8万元及2017年7月11日至30日的租金6.7万元。事实与理由：一、合同履行期间，修提公司存在如下违约行为：1.未经同意私自装修拆改变动损害房屋结构；2.合同尚未到期，亦未提前30日通知我，便擅自搬离并拒付房租。根据合同第十条违约条款的约定，修提公司应赔偿违约金20万元。二、根据租赁合同约定，租赁期为3年。由于修提公司提前退租违约，我支付给北京中天信业房地产经纪有限责任公司的佣金8.8万元系直接损失，一审法院未予判决修提公司赔偿该损失，存在错误。三、因合同约定的租期较长，我应修提公司要求给了20天的优惠租金，现修提公司违约提前退租，造成2017年7月10日至7月31日租金67000元的直接损失，修提公司应予赔偿。针对张友华的上诉，修提公司辩称，不同意张友华上诉请求。理由如下：一、关于张友华主张的违约金20万元。因涉案房屋被法院查封后，无法正常使用而导致合同解除，我公司无需承担任何责任。二、中介租金与我公司没有任何关系。三、租赁合同应是2017年8月1日至2020年7月31日，在8月7日前应属免租期，张友华上诉请求不成立。修提集团上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方签订的租赁合同于2018年7月27日解除；2.撤销一审判决第二项，改判我公司无需支付张友华2018年8月1日至11月27日的房屋空闲期间租金39万；3.撤销一审判决第三项，改判我公司无需支付张友华违约金10万元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方所签租赁合同解除时间应为2018年7月27日，即我公司搬离租赁房屋之日。二、一审判决适用法律错误。租赁合同之所以解除是因为涉案房屋被法院查封，导致我公司无法正常使用涉案房屋，我公司不存在任何违约行为，因此无需支付张友华房屋闲置期间的租金和违约金。针对修提集团的上诉，张友华辩称：不同意修提集团的上诉请求和理由。法院对涉案房屋的查封只是对房产证查封，对房屋的实际使用没有任何影响，涉案房屋一直能正常使用。张友华向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2．判令修提公司支付违约交付房屋空置的租金及利息，自2018年8月1日起按月租金10万元的标准至验收交接房屋止，交付房屋时恢复房屋原状；利息标准为中国人民银行同期贷款利率；3．判令修提公司支付违约金20万元；4．判令修提公司支付房产中介费8.8万元；5．判令修提公司支付2017年7月10日至7月31日的租金6.7万元。因一审法院立案受理张友华诉修提公司房屋租赁合同纠纷一案后，又立案受理修提公司诉张友华房屋租赁合同纠纷一案，由于两案件基于同一事实发生，一审法院决定合并审理。修提公司向一审法院起诉请求：判令张友华返还押金10万元并按中国人民银行同期贷款利率支付2018年8月1日至实际支付之日止的利息。一审法院认定事实：位于北京市西城区广义街5号8层3-802号房屋所有权人为张友华，该房屋建筑面积为548.12平方米。2017年7月10日，张友华作为出租人即甲方，修提公司（原名称为斌凝祥融集团股份有限公司）作为承租人即乙方，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区广义街5号8层3-802，建筑面积为548.12平方米，所有权人为张友华，房屋已设定抵押；租赁用途为办公；租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，甲方应于2017年7月11日前将房屋按约定条件交付乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交接后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；月租金10万元，押一付三；押金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；供暖费、物业管理费及房屋租赁税费由甲方承担；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……，3、擅自改变房屋用途，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，7、擅自将房屋转租给第三人的……；甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日内通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。同日，修提公司支付张友华押金10万元。2017年7月15日，张友华向北京中天信业房地产经纪有限责任公司交纳租赁房屋中介费8.8万元。2017年7月17日，修提公司支付张友华租金60万元。2018年1月8日，修提公司支付张友华租金60万元。2018年4月10日，西城法院出具查封公告，对涉案房屋进行登记查封，查封期限至2021年2月25日，查封期间非经法院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。同日，法院出具（2015）西执字第02458号通知，内容为法院于2015年3月2日查封被执行人张友华所有的位于北京市西城区广义街5号8层3-802号房产。自本通知张贴之日起15日内，被执行人应主动履行（2015）京中信执字第00227号执行证书确定的义务，否则法院将依法强制开启、评估、拍卖查封的上述房产，强制执行期间造成的损失由被执行人自行承担。2018年7月24日，修提公司工作人员周钰梅通过微信向张友华发出《关于不再续租广义大厦802室房屋的告知书》，载明：……，您对查封之事没有提前告知我司，致使我司的日常工作等方面都受到不同程度影响，事发之后，我司多次与您沟通如何妥善安置和处理解决。我司在2018年6月22日提前一个多月明确告知您不再进行房屋续租，以及需退还我司押金10万元，2018年7月10日我司再次告知您不再续租房屋，将于2018年7月31日搬离场地将房屋退还您。现书面通知您，鉴于房屋被法院查封，我司不再续租房屋，于2018年7月27日搬离房屋，并和您现场清点物品，办理房屋交接手续。2018年7月27日，修提公司搬出涉案房屋。2018年7月31日，修提公司向张友华发出告知函，大致内容为：因张友华原因，房屋被法院查封，双方同意提前解除合同并于2018年7月27日办理房屋交接手续，但贵方应在接到本告知函起七日内向我方退还租赁保证金10万元……。后双方因转租及房屋恢复原状问题未办理书面交接手续。2018年11月27日，张友华作为甲方，修提公司作为乙方，双方签订《房屋交接协议》，约定：1.经双方协商同意，就拆除玻璃隔断等恢复原状事项，乙方一次性支付甲方拆除补偿款2万元，恢复原状的所有工作由甲方安排人员负责办理，其余拆除的一切事项均与乙方无关。2.甲乙双方已办妥该房的交接手续，乙方已将所有物品搬出，乙方的水电费等费用已经结清，不存在拖欠，双方就该房的交接手续无其他争议。3.乙方应在2018年11月30日前支付该补偿款，此款到账日即为双方房屋交房日，若到期未能支付该补偿款，视为该房的交接手续仍未完成。协议签订后，修提公司在2018年11月30日前支付张友华补偿款2万元，双方完成房屋的交接。在房屋交付上，张友华为证实其主张，提供:1.其与修提公司黄江涛之间2018年7月31日至8月8日的微信往来。内容为：张友华：黄总，广义大厦A802你们在租赁期间，装修改变了室内格局，会影响我出租，现要求你们恢复原状以便顺利办理交接工作。黄江涛：……咱们当面说清楚，需要我们改的，我们马上处理，这样，不耽误交接也不耽误你出租。张友华：你们装修时改动的格局还用问我吗，新增加的办公室隔断，还有装修拆的墙体，墙上开的洞给我恢复一下吧。黄江涛：我理解你的意思，但你需要告诉我具体哪个地方需要哪个地方不需要吧，别到时你又各种理由拒绝或者推脱，需要咱们一起到现场，你指给我们吧。张友华：不会，恢复原状就好。张友华：我到了，你过来吧。黄江涛：我到了，你在哪。张友华：黄总，广义办公室恢复原状你什么时间安排。哪天能恢复完。2.中诚大有企业管理有限公司章骅出庭作证，证明2018年8月6日双方当面核实涉案房屋的现状并要求修提公司恢复原状的具体部位，但修提公司未签字。修提公司认可黄江涛为其单位职工，看现场时到场，张友华对该房屋的装修情况陈述有误，对哪些需要恢复原状未达成一致意见。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张友华与修提公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。现张友华与修提公司均同意解除合同，法院不持异议。双方对解除合同的具体时间存有异议。在合同履行中，涉案房屋虽被法院司法查封，但该查封并不当然导致修提公司无法使用涉案房屋。修提公司称其公司于2018年7月27日搬离涉案房屋，该行为表明其公司不再继续租赁涉案房屋，并提出解除合同。由于修提公司不享有法定或者合同约定的解除权，在张友华提出要求解除合同后，修提公司同意解除合同，法院以双方合意解除之日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张友华要求修提公司支付房屋空闲期间的租金及利息的主张，修提公司搬离涉案房屋后，双方因房屋交付问题进行过协商，但未果，修提公司未将其装修部分恢复原状，致张友华另行出租涉案房屋受限，张友华要求修提公司支付房屋空闲期间的租金，理由正当，法院予以支持。张友华要求修提公司支付2017年7月10日至7月31日期间的租金的主张，合同约定张友华交付涉案房屋的日期为2017年7月11日，租赁期限自2017年8月1日起算，该期间为不计租金期间，张友华的该请求，缺乏合同依据，法院不予支持。张友华要求修提公司恢复原状并交付房屋的主张，双方已经完成房屋交接，修提公司按照双方签订的《房屋交接协议》内容履行完毕，对张友华的该诉求，法院不予支持。张友华要求修提公司支付房产中介佣金的主张，缺乏合同依据，法院不予支持。张友华要求修提公司支付违约金的主张，双方签订合同时，涉案房屋已经设有抵押，法院查封后，对修提公司履行合同确实存在风险，张友华要求修提公司支付违约金的主张，法院考虑其损失酌减。修提公司要求张友华返还押金的主张，有合同依据，法院予以支持。修提公司要求张友华支付利息的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月20日判决：一、张友华与修提集团股份有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月28日解除。二、自判决生效之日起七日内，修提集团股份有限公司支付张友华2018年8月1日至11月27日房屋空闲期间的租金39万元。三、自判决生效之日起七日内，修提集团股份有限公司支付张友华违约金10万元。四、自判决生效之日起七日内，张友华返还修提集团股份有限公司押金10万元。五、驳回张友华的其他诉讼请求。六、驳回修提集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果张友华、修提集团股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。在审理过程中，张友华陈述，西城区人民法院（2015）西执字第02458号执行案件的申请执行人与涉案租赁房产的抵押权人为同一人；修提公司陈述，该公司2018年7月27日搬出涉案房屋时，人员、电脑、文件等均全部进行了搬离，留在房屋内的办公家具部分属于张友华所有、部分属于己方公司。本院认为：张友华与修提公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同履行中，涉案房屋虽被法院司法查封，但该查封并不妨碍修提公司对房屋的继续使用，不产生合同目的无法实现的法律后果。因此，修提公司在2018年7月27日搬离涉案房屋并提出解除合同时，并不享有法定解除权或者合同约定的解除权。鉴于双方在一审审理期间均明确表示同意解除合同，原审法院将双方合意解除之日确定为合同解除之日，并无不妥。修提集团提出双方所签租赁合同应于2018年7月27日解除的上诉主张，事实及法律依据均不充分，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在一审法院审理期间，双方于2018年11月27日签订《房屋交接协议》，对房屋恢复原状及支付补偿款一事进行了约定，同时确认，修提公司应在2018年11月30日前支付补偿款，此款到账日即为双方房屋交房日。原审法院据此认定，修提公司应向张友华支付2018年8月1日至11月27日房屋空闲期间的租金39万元，事实依据充分，应予维持。双方在所签房屋租赁合同中，对租赁期限及计租期间有明确约定，且合同实际履行已超过一年，张友华提出的要求修提公司支付2017年7月10日至7月31日期间的租金以及支付中介佣金损失8.8万元的上诉主张，均没有事实依据。修提公司在不享有法定解除权及约定解除权的前提下，明确表示不再继续承租涉案房屋，原审法院依据本案实际情况，酌情确定修提公司应承担的违约金数额，并无不妥。张友华及修提公司对违约金一节提出的上诉主张，均依据不足。综上所述，张友华及修提公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15275元，由张友华负担6625元（已交纳），由修提集团股份有限公司负担8650元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年五月二十一日法官助理 袁 芳书 记 员 胡翔宇