广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7025号上诉人（原审原告）：王治平，男，1973年11月25日出生，汉族，身份证住址：湖北省荆州市沙市区。委托代理人：苏波，广东龙灵律师事务所律师。委托代理人：温彩健，广东龙灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎达铭，男，1974年9月17日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市白云区。委托代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。原审第三人：黎凤兰，女，1971年11月22日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市白云区。委托代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行，住所地：广东省广州市越秀区德政中路316-318号。负责人：刘娜，职务：行长。委托代理人：刘国钊，该行职员。上诉人王治平因与被上诉人黎达铭、原审第三人黎凤兰、中国工商银行股份有限公司广州德政中路支行（下简称工商银行德政中路支行）物权确认纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判确认广州市白云区百顺北路71号2104房归王治平和黎凤兰夫妻共同所有；3、改判黎达铭协助王治平办理涉案房屋的抵押涂销手续；4、改判黎达铭协助王治平将涉案房屋过户登记到王治平及黎凤兰名下；5、本案一、二审诉讼费，财产保全费由黎达铭承担。事实与理由如下：一、涉案房屋应归王治平与黎凤兰共同所有。首先，涉案房屋是王治平与黎凤兰借黎达铭的名义登记，由王治平和黎凤兰共同出资购买且实际居住，根据《挂名购房协议》的约定，王治平、黎凤兰与黎达铭之间实际上是借名买房的关系，王治平和黎风兰是借名人，黎达铭是出借人。借名买房的双方当事人如因借名买房的物权归属发生争议，真实权利人可直接向人民法院请求确认物权的归属，故涉案房屋应归王治平与黎凤兰共同所有。其次，原审法院认为涉案房屋尚未过户至王治平和黎凤兰名下，故不能确认为王治平和黎凤兰所有，属于逻辑混乱。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条的规定，涉案房屋虽然登记在黎达铭名下，但购买房屋的资金来源于王治平与黎凤兰婚姻存续期间的共同资金，涉案房屋也一直由王治平、黎凤兰占有使用，三方签订了《挂名购房协议》足以证明涉案房屋的所有人是王治平和黎凤兰。因此，涉案房屋的实际权利人是王治平和黎凤兰；二、黎达铭应将涉案房屋过户登记到王治平和黎凤兰名下。首先，王治平委托黎达铭代持涉案房屋是单方委托行为，《挂名购房协议》实际上属于委托合同，王治平享有任意解除权。其次，王治平依据《挂名购房协议》第五条约定，有权要求黎达铭将涉案房屋过户至王治平与黎凤兰名下。再次，黎达铭违反《挂名购房协议》第七条约定的义务，导致涉案房屋被司法查封，严重威胁王治平作为所有权人的权益。涉案房屋于2011年9月30日购买，于2014年4月8日登记至黎达铭名下，为确保各方权利义务，各方于2018年9月3日补签了《挂名购房协议》，故《挂名购房协议》第七条约定的是自该房产登记在黎达铭名下后黎达铭应保证该房产不被法院查封，而非协议签订后不被法院查封。涉案房屋因黎达铭原因被查封，即使查封已经过期，也不能否定被法院查封的事实，也难以确保将来涉案房产不被法院再次查封，王治平将要面临的风险也不断增大，涉案房产继续由黎达铭持有不利于作为所有权人的王治平的权益保护。最后，王治平与黎凤兰婚姻感情处于不稳定状态，而黎凤兰与黎达铭是亲姐弟关系，黎达铭存在与黎凤兰串通转移涉案房屋，达到损害王治平权益的行为。2019年7月6日，黎风兰向原审法院提起离婚诉讼，要求与王治平离婚，王治平与黎凤兰在诉前调解时均表示同意分割涉案房产，但由于涉案房产仍登记在黎达铭名下，无法分割。王治平最近发现黎凤兰此前有隐匿、转移夫妻共同财产的情形(王治平已另案提起诉讼)，如涉案房屋继续由黎达铭代持，则其有可能与黎凤兰串通转移涉案房屋，损害王治平的权益；三、王治平有权要求黎达铭协助办理涉案房屋的抵押涂销手续。因涉案房屋是按揭购买，王治平在原审庭审中表示愿意提前一次性偿还贷款，抵押权人工商银行德政中路支行也表示同意王治平提前偿还贷款后办理涂销抵押手续，故王治平要求提前还贷以及涂销抵押应得到支持；四、原审法院认为“王治平、黎凤兰在2023年底才能要求收回房产权利即要求黎达铭将涉案房屋过户至王治平、黎凤兰名下”，属于事实认定不清，适用法律错误，《挂名购房协议》第七条手写内容“甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后(2023年底)才能要求收回房产权利”的约定应无效。其一，上述条款属于附条件的合同，义务不能作为附条件的约定，但该条件约定了王治平的义务，应属无效。首先，“读书学位事情”具体何指不明确。其次，“读书学位事情完结”是否完结，具有不确定性。最后，“王治平保证”是指王治平负有保证“完结”的义务，该条件约定了王治平负有合同义务，而合同义务不能成为条件，故该条款属无效条款。其二，该条款前后约定相互矛盾，在后的约定应推翻在前的约定，在前的约定应属无效。《挂名购房协议》第七条约定“甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后(即2023年底)才能要求收回房产权利”和“如甲方违约也应当赔偿乙方的一切直接和间接的经济损失”为手写内容。“甲方要求收回房产权利之时，乙方应无条件、不延迟地配合过户”约定了甲方要求收回房产时，乙方应无条件、不迟延的配合过户，该条款在“甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后(即2023年底)才能要求收回房产权利”之后，应视为在后的约定对在前的约定的否定、推翻，在前的约定应属无效，故王治平有权要求黎达铭将涉案房产过户至王治平与黎凤兰名下；五、本案一、二审诉讼费，财产保全费应由黎达铭承担。为防止黎达铭审理以及履行期间转移涉案房产，确保本案审结后王治平能顺利拿回涉案房产，王治平于原审庭审后申请财产保全措施，产生了财产保全费。根据《诉讼费缴纳办法》的相关规定，本案一、二审全部诉讼费、财产保全费，均应由黎达铭承担。被上诉人黎达铭与原审第三人黎凤兰共同答辩称：不同意王治平的上诉请求。一、涉案房屋虽然是黎凤兰在与王治平婚后15天购买，但却是黎凤兰用婚前个人财产393042元购买，王治平对此也予以确认，且涉案房产并未登记至黎凤兰名下，更未登记至王治平名下。因此，涉案房屋属于黎凤兰个人所有，不属于王治平与黎凤兰的夫妻共同财产。即使在签订《挂名购房协议》时黎凤兰有赠与的意思，但房产未过户至王治平名下，黎凤兰也有反悔的权利。现王治平与黎凤兰感情破裂正在诉讼离婚，现黎凤兰也不同意与王治平共有涉案房屋，故王治平要求确认该房屋属于王治平与黎凤兰的夫妻共同所有没有事实和法律依据；二、黎凤兰购买涉案房屋时借用黎达铭的名字，在婚姻关系存续过程中，因王治平一再要求，且当时双方感情好，再加上婚后一直在交按揭款，黎凤兰才同意签署《挂名购房协议》，但现在双方感情恶化，黎凤兰不同意王治平的诉讼请求；三、黎达铭与王治平及黎凤兰签订《挂名购房协议》是附有条件的，协议第七条特别约定2023年12月31日前王治平和黎凤兰均无权要求将房屋过户。原审第三人工商银行德政中路支行表示同意原审判决。王治平于2019年9月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市白云区百顺北路71号2104房归王治平和黎凤兰夫妻共同所有；2、黎达铭协助王治平办理上述房屋的抵押涂销手续；3、黎达铭协助王治平将上述房屋办理过户登记到王治平和黎凤兰名下；4、诉讼费用由黎达铭承担。原审法院经审理查明：王治平与黎凤兰系夫妻关系，双方于2011年9月15日登记结婚。黎达铭系黎凤兰的弟弟。2018年9月3日，王治平、黎凤兰（共同作为甲方、实际购房方）与黎达铭（乙方、挂名购房方）签订《挂名购房协议》，约定：甲方借用乙方名义出资购买位于白云区××房产一事，双方达成以下协议：一、所购房产信息：1.房产登记日期2014年4月8日。2.房产地址广州市白云区百顺北路71号2104。3.建筑面积80.93平方米，房产证号粤房地权证穗字第××号。4.购房价格1283042余万(此处应为元)，其中首付款393042元由黎凤兰个人婚前出资；二、购房出资、房屋权属：1.甲乙双方一致确认，上述房产为甲方实际全额出资购买，乙方无任何出资，乙方并无实际购房行为。甲方黎凤兰首付款转入乙方账号（62×××16），之后按揭款由甲方逐月转入乙方上述账号。上述账号由甲方持有和使用。2.该房产的占有、使用、收益、处分全部所有权权利归甲方，乙方仅为该房产登记的名义产权人，未经甲方通知，不得实际占有、使用、收益、处分该房产；三、甲方权利义务：……3.甲方有权要求乙方无条件配合房产相关的查册、变更登记、转移登记等房产交易事项，产生费用由甲方全部承担；四、乙方权利义务、……4.未经甲方书面同意，乙方不得对上述房产行使占有、装修、租赁、自用、出借、抵押担保、抵债、赠与、加名共有等有损房产价值和权利的一切行为。造成甲方损失的，赔偿损失。5.签订本协议后的任一时间内，甲方都有权要求将该房产登记到自己名下或甲方指定的人名下，乙方应无条件配合办理该房产过户的一切手续。……六、违约责任：1.自该房产登记在乙方名下后，乙方保证该房产不被法院查封或拍卖，乙方保证不将该房产设定抵押或转卖第三人，如有违反，乙方应向甲方支付相当于该房产购房款30%的违约金，如造成该房产被拍卖或被转卖，乙方还应按该房产的市值赔偿甲方，并赔偿甲方的一切直接和间接损失，包括但不限于诉讼费、律师费、追偿费、对第三方的违约赔偿。七、特别约定（该条为手写的条款）：甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后（即2023年底）才能要求收回房产权利。甲方要求收回房产权利时，乙方应无条件、不延迟的配合过户。逾期按第四条第5项处理。如甲方违约也应当赔偿乙方一切直接和间接经济损失。等等。原审另查明：2011年9月30日，黎达铭（乙方、买方）与广州新穗旅游中心有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方向甲方购买岭南新世界家园自编A6-A8栋第自编A8栋21层2104房，房屋地址：白云区百顺北路71号2104房。建筑面79.99平方米。该商品房以套出售，总金额1283042元；付款方式为按揭付款。首期款：全部房款的30.63%，金额393042元。余款890000元，按揭方式付款。2014年4月8日，涉案房屋登记至黎达铭名下，建筑面积80.93平方米。同日，黎达铭在涉案房屋上为工商银行德政中路支行设定抵押权，权利面积80.9269平方米，债权数额890000元。2015年8月19日，原审法院以（2015）穗云法执字第6814号协助执行通知书及行政裁定书查封了涉案房屋，查封期间为2015年8月19日至2018年8月18日。截至2019年12月2日，涉案房屋的按揭贷款尚有200249.69元未偿还。原审庭审中，王治平表示愿意单独提前一次性偿还贷款，工商银行德政中路支行表示同意王治平提前偿还贷款后办理涂销抵押。原审再查明：王治平、黎凤兰现未离婚。截至2019年10月25日，王治平、黎凤兰具备在本市住房限购区域内的住房购买资格。原审法院认为：王治平、黎凤兰与黎达铭签订的《挂名购房协议》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。王治平、黎凤兰根据《挂名购房协议》享有权利的同时也应当承担协议约定的义务。虽然《挂名购房协议》第四条第5款约定甲方（王治平、黎凤兰）有权随时要求将该房产登记到甲方名下或甲方指定的人的名下，但《挂名购房协议》第七条同时特别约定甲方保证乙方女儿读书学位事情完结后即2023年底才能要求收回房产权利，即第四条第5款与第七条的内容存在冲突。但是因第七条内容为双方手写，属于是双方的特别约定，因此，应当以第七条的效力优先于第四条第5款，即王治平、黎凤兰在2023年底才能要求收回房产权利即要求黎达铭将涉案房屋过户至王治平、黎凤兰名下。王治平另以黎达铭违反约定导致涉案房屋被司法查封以及黎达铭将王治平及其女儿赶出涉案房屋为由要求黎达铭将涉案房屋登记至其与黎凤兰名下。首先，涉案房屋的司法查封的期间为2015年8月19日至2018年8月18日，而《挂名购房协议》于2018年9月3日才签订，即《挂名购房协议》签订之时，涉案房屋的查封已过有效期，王治平现以《挂名购房协议》签署前的司法查封的事实为依据要求黎达铭办理房屋过户手续缺乏合同依据。其次，王治平并未提供证据证实黎达铭将其与女儿强行驱赶出涉案房屋，且即使该情况属实，王治平可亦根据《挂名购房协议》的约定维护其权益，但该事实不构成王治平要求黎达铭协助其办理房产过户手续的合法依据。因此王治平现要求黎达铭将涉案房屋过户登记至其与黎凤兰名下依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋现尚未登记在王治平和黎凤兰名下，因此王治平要求确认涉案房屋为其与黎凤兰共同共有的诉讼请求，不予支持。因黎达铭无须现在将涉案房屋过户登记至王治平和黎凤兰名下，故现并无提前偿还贷款以及办理涂销抵押手续之必要，故对王治平要求黎达铭协助其办理涉案房屋的涂销抵押手续的诉讼请求不予支持。关于黎凤兰要求确认涉案房屋为其个人婚前财产以及要求撤销对王治平的赠与，因与本案并非同一法律关系且与本案的处理无关，对此不予处理，其可另行起诉。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月23日判决如下：驳回王治平的全部诉讼请求。本案受理费7800元，由王治平负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王治平向本院提交如下证据：1、《民事起诉状》、《家事调解概况》、《撤诉申请书》、《撤诉通知书》，以证明：黎凤兰于2019年7月向原审法院提起离婚诉讼，经过诉前调解，黎凤兰同意与王治平以一人一半的标准分割涉案房屋，后黎凤兰于2019年9月撤回起诉，王治平与黎凤兰之间的感情处于不稳定的状态；2、广东省非税收入（电子）票据，以证明：王治平为实现本案债权申请查封涉案房屋，就此支出了财产保全费5000元，该费用应由黎达铭承担。被上诉人黎达铭与原审第三人黎凤兰对此共同发表如下质证意见：1、对民事起诉状和调解笔录的真实性无异议，但笔录中涉及的内容系黎凤兰在离婚诉讼中为调解作出的让步，且在调解最终未能达成的情况下，该承诺不具有证明力，故不认可其关联性；2、关于财产保全费用的承担，应由法院来认定。本院认为：本案的争议焦点是黎达铭是否应协助王治平办理涉案房屋的抵押涂销手续并将涉案房屋过户至王治平及黎凤兰名下。王治平、黎凤兰与黎达铭签订的《挂名购房协议》确认王治平与黎凤兰借用黎达铭的名义购买了涉案房屋，其中的第四条第五款也约定王治平与黎凤兰可随时要求将房屋登记至其或其指定的人名下，但双方同时在第七条手写部分特别约定王治平与黎凤兰承诺在2023年底黎达铭女儿学位事宜完结后才行使收回房屋权利。据此，王治平于2019年9月26日提起本案诉讼，要求黎达铭协助办理涉案房屋的抵押涂销手续并将涉案房屋过户至王治平及黎凤兰名下，与前述合同约定不符，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。王治平以黎达铭未履行《挂名购房协议》约定的义务导致涉案房屋被查封为由，上诉认为黎达铭应协助将涉案房屋过户至其与黎凤兰名下，但涉案房屋被查封的事实发生在《挂名购房协议》签订之前，且双方也未约定在涉案房屋因黎达铭原因被查封时，王治平可即时要求黎达铭履行协助过户义务，故王治平的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。王治平以第七条手写内容为王治平附设义务作为条件，且与第四条约定内容相互矛盾为由，上诉认为第七条的约定无效，但该条款实质上系双方就黎达铭履行借名合同关系项下出借人协助过户义务的期限所作特别约定，该条款并未免除黎达铭的合同义务，也未为王治平额外设定义务，且双方在第四条第五款基于借名合同关系就过户事项作出一般约定的基础上以手写方式另行订立第七条就期限作出特别约定，并不违反相关法律规定，也不存在相互矛盾之处，故王治平的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。另，王治平、黎凤兰与黎达铭之间就涉案房屋成立借名合同关系，涉案房屋已基于双方借名的意思表示实际登记至黎达铭名下，王治平作为借名一方，基于借名合同关系可向黎达铭主张协助办理过户手续的债权，但王治平基于该合同关系诉请确认涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，故原审判决驳回王治平该项诉请亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人王治平的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15600元、财产保全费5000元，均由上诉人王治平负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年五月九日书记员  王文杰唐颖琪