宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初1101号原告：段智华，男，1977年12月25日出生，汉族，农民，住宁夏固原市北京路与北新街新天地4号楼104室。被告：陈敏贤，男，1978年8月15日出生，汉族，农民，住宁夏吴忠市同心县张家塬乡陈台村290号。被告：李继龙，男，1986年12月21日出生，汉族，居民，住宁夏固原市原州区东风巷18号。委托诉讼代理人：李小娟，女，1982年4月24日出生，汉族，住宁夏固原市原州区利民小区19号楼403室。系被告李继龙姐姐。代理权限为特别授权。原告段智华与被告陈敏贤、李继龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段智华、被告陈敏贤、被告李继龙的委托诉讼代理人李小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段智华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间房屋租赁合同关系；2.判决被告向原告返还位于固原市新天地商业中心一期4#l04、105、106门面房；3.判决被告向原告支付所欠租金174420.00元(自2018年6月17日起至实际交还房屋之日止的房屋租赁费，每日按照323.00元计算)；4.2018年至2020年暖气费24300.00元；5.水费总计4621.75元；6.判决被告向原告支付合同约定的违约金52326.00元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原、被告协议将其位于固原市新天地商业中心4#104、105、106门面房出租给被告使用，面积为387.6平米，租金25元／月，全年房租为116280.00元，租赁期限为5年，免租期为10个月(2015年8月5日至2016年6月5日)，并约定了付款时间、水电费承担、合同解除事由、违约责任等事项。合同签订后原告按约履行，但原告交付房子后，被告拖欠2018年6月17日起至今的租金。经原告多次催要，被告一推再推，不但不交还房屋，拖欠的房租费、暖气费和水费至今也不予支付。综上，由于被告的违约行为给原告造成一定的经济损失，原告为维护其合法权益，故提起诉讼。陈敏贤辩称，被告陈敏贤、李继龙与原告签订合同属实，涉案房屋用于经营酒吧，经营一个月后，被告陈敏贤退出，实际经营酒吧的是李继龙与李小娟，拖欠的各项费用应由李继龙与李小娟支付，与陈敏贤没有关系。李继龙辩称，同意解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，并返还涉案房屋；对于原告提出的租赁费，只承担2019年1月29日之前拖欠的租赁费、暖气费、水费，不承担2019年1月29日原告将涉案房屋断电后所产生的任何费用。2019年1月20日，原告和被告口头协商，让被告将拖欠的暖气费交清，房费可以暂缓一个月交，但是暖气费交了后，原告就将涉案房屋的电断了，被告将交暖气费的凭据以微信形式发给原告，断电后被告多次找原告协商，原告不予通电，并于2019年2月份回家了，联系不到。原告断电时意味着原告终止了租赁合同，所以断电后的费用被告不承担，原告要求的违约金也不承担。原告与李继龙签订租房合同终止协议，原告在李继龙不履行合同时应该以正当途径维护自己的权益，不应采取断电的方式阻碍酒吧经营。作为原告将被告招商至新天地后应该多方扶持，从2017年起新天地的生意每况愈下，原告不但不扶持反而雪上加霜，动辄断电，给被告造成了巨大经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋租赁合同转让协议书》《商业用房租赁合同》的真实性、合法性、关联性能予认定，能证明宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司与被告陈敏贤、李继龙就涉案房屋签订租赁合同约定租金、租赁期限等事项，后宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司将涉案房屋转让给原告、租赁合同的权利义务亦转让给原告的事实，本院予以采信；原告提交的《租房合同终止协议》名为终止协议，实为因被告李继龙拖欠租金，原、被告双方就租金的支付方式进行补充约定，能够证明涉案租赁合同继续履行的事实，本院予以采信；原告提交的水费催收单、暖气费欠费通知的真实性能予以认定，本院对其真实性予以确认；原告提交的交费统计单，被告无异议，本院予以采信。被告陈敏贤提交的欠条系其与被告李继龙之间的债务，与本案无关联性，本院不予采信。被告李继龙提交的录音光盘、收款收据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司与被告陈敏贤、李继龙就固原市原州区新天地商业中心4#104、105、106号房屋签订了《商业用房租赁合同》三份，（甲方为宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司，乙方为陈敏贤、李继龙），主要约定：甲方将上述房屋出租给乙方用于经营酒吧，租赁期限自2015年8月5日至2020年8月5日，免租期10个月（2015年8月5日至2016年6月5日）；租金为25元/平米/月；面积共计为387.6平米；乙方向甲方支付押金共计3万元；租金按年支付，乙方提前5个月前交付下年度租金；水、电费等费用由乙方承担;乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金10%向乙方加收滞纳金；双方对其他权利义务亦作了约定。后双方依约履行。2017年6月5日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司将涉案房屋转让给原告，涉案房屋的租赁合同亦转让给原告。被告向原告支付了部分租金，后因被告拖欠房租，2018年9月6日，原告与被告李继龙签订了《租房合同终止协议》，对欠付租金的支付方式进行了约定。双方继续履行合同至2019年1月29日，原告将涉案房屋采取了断电措施，被告继续占有涉案房屋至今。本院认为，宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司与被告陈敏贤、李继龙签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司将涉案房屋转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，原告承继了涉案房屋《商业用房租赁合同》的权利和义务，被告亦按照该合同约定向原告履行了支付部分租金的义务，《商业用房租赁合同》对原、被告双方亦具有法律约束力。原告与被告李继龙签订的《租房合同终止协议》虽名为终止协议，但根据该协议的内容，实为原告与被告李继龙就拖欠租金进行的补充约定，该协议签订后双方继续履行租赁合同，故该协议并非终止合同。因被告未按照合同约定支付租金，原告起诉要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告并支付拖欠的租金。庭审中原、被告均认可被告支付租金至2018年6月16日，现原告主张自2018年6月17日至2020年1月2日的租金174420.00元，并要求被告支付租金至实际交付房屋止（每日按照323.00元计算），一方面，原告于2019年1月29日对涉案房屋断电，致使被告无法继续正常经营，原告存在过错；另一方面，被告虽称2019年1月20日原告和其口头协商，让其将拖欠的暖气费交清，租金可以暂缓一个月交，但被告并没有提交证据证实，被告未按照双方合同约定支付租金，违约在先，并在原告对涉案房屋断电后的情况下继续占有租赁房屋主观上存在恶意。因双方均未及时采取措施解除合同，双方对未及时解除合同造成的损失均有过错，结合本案的实际情况，本院确定涉案房屋2018年6月17日至2019年1月29日的租金按照25元/平米/月的标准计算，2019年1月30日至实际返还房屋之日的租金按照25元/平米/月的50%的标准即12.5元/平米/月计算。涉案房屋面积共计为387.6平米，被告应向原告支付2018年6月17日至2019年1月29日的租金71706.00元（387.6平米×25元/平米/月×7个月＋323元/日×12日），2019年1月30日至2020年1月2日的租金53779.50元（387.6平米×12.5元/平米/月×11个月＋161.5元/日×3日），2020年1月3日至实际返还房屋之日的租金按照每日161.50元的标准支付。被告向原告支付了押金3万元，合同解除后押金应当予以退还，原告虽不同意折抵被告欠付的租金，但未提供证据证实，故押金应予以折抵被告拖欠的租金。因被告对涉案房屋进行了装饰装修，庭审中双方均同意未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附合的装饰装修物归原告所有，故本院确定未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附合的装饰装修物归原告所有，因拆除造成房屋毁损的，由被告恢复原状。原告要求被告支付水费4621.75元，因涉案房屋一直由被告占有至今，对拖欠的水费理应由其承担，故对原告要求被告支付水费4621.75元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付暖气费24300.00元，根据本案实际，本院确定原告断电之前即2019年1月29日前的暖气费由被告承担，2019年1月30日后的暖气费根据双方的过错程度各按50%承担。暖气费为每平米5.7元，供热时间为5.5个月，涉案房屋2018-2019年度的供热时间为2018年11月1日至2019年4月15日，被告应承担2018年11月1日至2019年1月29日的暖气费6627.00元；2019年1月30日至2019年4月15日的暖气费为5523.00元，由被告承担2761.50元（5523.00元×50%）；2019-2020年度的暖气费为12150.00元，由被告承担6075.00元（12150.00元×50%）。综上，被告应承担的暖气费共计为15463.50元。原告要求被告支付违约金52326.00元，因双方在合同中对违约责任有约定，被告未按照约定时间支付租金，构成违约，但因原告在被告违约后将涉案房屋断电，并未及时采取解除合同等措施以防止损失的扩大，故本院酌情确定被告向原告支付违约金5000.00元。被告陈敏贤辩称其与被告李继龙系合伙关系且已退出合伙不承担本案责任，因被告陈敏贤与被告李继龙的合伙关系属其二人之间的内部事务，不对抗其与原告之间的租赁合同关系，故其辩解不能成立，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告段智华与被告陈敏贤、李继龙的《商业用房租赁合同》；二、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内将位于固原市原州区新天地商业中心4#104、105、106号房屋返还给原告段智华（未形成附合的装饰装修物由被告陈敏贤、李继龙拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由被告陈敏贤、李继龙恢复原状，已形成附合的装饰装修物归原告段智华所有）；三、被告陈敏贤、李继龙向原告段智华支付租金125485.50元（2018年6月17日至2020年1月2日），扣除被告陈敏贤、李继龙交纳的押金3万元，剩余95485.50元由被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日向原告段智华付清，并由被告陈敏贤、李继龙按每日161.50元向原告段智华支付自2020年1月3日起至返还房屋之日的租金；四、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内向原告段智华支付暖气费15463.50元、水费4621.75元；五、被告陈敏贤、李继龙于本判决生效后十日内向原告段智华支付违约金5000.00元；六、驳回原告段智华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5135.00元，减半收取计2568.00元，由原告段智华负担1357.00元，被告陈敏贤、李继龙负担1211.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马文娜 二○二○年五月十二日 书记员 郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。