湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2695号 原告：刘支伯，男，汉族，住所地贵州省铜仁市。 被告：徐新华，男，汉族，住所地湖南省怀化市。 被告：杜安康，男，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 被告：怀化市金阳农机科技有限公司，住所怀化市鹤城区。 法定代表人：张秀华。 被告：黄洪，男，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 被告：张秀华，女，土家族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 原告刘支伯诉被告徐新华、杜安康、怀化市金阳农机科技有限公司、黄洪、张秀华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月9日、2020年5月6日二次公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告刘支伯，被告徐新华到庭参加诉讼，被告杜安康、怀化市金阳农机科技有限公司、黄洪、张秀华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘支伯提出诉讼请求：1.判决停止对怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房产的查封并停止强制执行;2.判决原告与被告杜安康、张秀华于2015年1月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房屋归原告所有;3.判决被告杜安康及张秀华立即协助、配合原告办理怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房屋的产权过户登记;4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由:怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房产原系被告杜安康、张秀华所有，2015年1月14日，原告从杜安康、张秀华二人手中购买了该套房产，双方并签订了《房屋买卖合同》一份，约定杜安康、张秀华将房屋(包括家电)作价肆拾万元卖给原告，并在2015年11月3日前交付，房屋交付后杜安康、张秀华需在2016年2月18日前配合原告办理房屋过户手续。合同签订后，原告即向杜安康、张秀华二人支付了全部购房款肆拾万元，杜、张二人收款后向原告交付了该套住房，但因该房屋当时尚未办理房产证故一直未能办理过户手续，后原告要求杜安康、张秀华二人一起到开发商处办理更名，二人虽口头答应但一直未去，不久后便失去联系。原告在多方寻找杜安康、张秀华二人无果后，无奈之下只好接受现实，2015年8月，原告在未办理更名及过户的情况下入住房屋，在居住期间又花费了十五万余元对房屋进行了装修及添置家具，并一直在房屋中居住生活至今已有四年。 2019年3月，原告得知怀化市鹤城区人民法院因执行徐新华与杜安康、黄洪等民间借贷纠纷一案，于2015年12月3日作出(2015)怀鹤民二初字第1366-1号民事裁定书:查封了原告位于怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房。原告即向怀化市鹤城区人民法院提交书面异议，请求法院解除对该房产的查封并停止强制执行。2019年4月30日怀化市鹤城区人民法院作出(2019)湘1202执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。 综上，原告认为，上述法院查封房产系原告早在2015年就于杜安康、张秀华处购买，并支付了全部购房款，装修、入住、使用至今，应是属于原告的合法财产，虽未办理过户登记，但原告对此没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办 理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告认为上述房产系原告合法购买并居住的房屋，应属原告个入合法财产，怀化市鹤城区人民法院在未查明相关事实的情况下，驳回了原告的合理、合法请求，损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求怀化市鹤城区人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求。 被告徐新华辩称，涉案房产登记在杜安康和张秀华名下，法院根据登记进行的查封。 被告黄洪向本院提交书面答辩状称：一、鹤城区人民法院（2019）湘1202执异22号执行裁定书事实清楚，说理充分，驳回刘支伯的异议请求正确，从刘支伯提交的书面《房屋买卖合同》第三条、第四条的内容来看，更像是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，因此，刘支伯的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项的规定，刘支伯的异议请求，缺乏法律依据；二、刘支伯对黄洪的异议之诉无诉讼请求和事实依据，黄洪在本案中诉讼主体不适格，请求依法驳回刘支伯对黄洪的起诉。 被告杜安康、怀化市金阳农机科技有限公司、张秀华均未向本院提交答辩意见。 经审理查明：2012年12月10日，被告杜安康与张秀华向怀化市大汉置业有限公司购买大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋，房屋总价款377056元，首付款114056元，向银行按揭（公积金）贷款263000元。2015年1月14日，原告刘支伯与被告杜安康和张秀华签订了房屋买卖合同，约定经双方友好协商同意，杜安康与张秀华将坐落在大汉龙城3幢905号房以肆拾万元的价格包括家电等一切物品卖给原告；杜安康与张秀华在2015年11月3日前将房子及家电等交给原告；杜安康与张秀华在2016年2月3日前能拿出肆拾万元，可以从原告方买回，原告无权干涉，原告必须交回房屋；杜安康与张秀华在2016年2月3日前，拿不出肆拾万元交给原告，杜安康、张秀华必须过户于原告，过户时间半个月，杜安康、张秀华必须配合原告办理过户手续；原告购买杜安康、张秀华房子，房子出现经济纠纷由杜安康、张秀华负责承担法律责任，与原告无关；本合同一式两份，双方各执一份，双方签字生效。合同签订当日，杜安康、张秀华向原告出具收到刘支伯购房款肆拾万元整的收条1份。之后，原告入住大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋。2015年12月3日，本院作出（2015）怀鹤民二初字第1366-1号民事裁定书，查封杜安康位于大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋一套。2018年11月28日，本院以（2018）湘1202执1654-1号执行裁定对该房产继续查封。2019年4月16日，原告刘支伯就涉案房产所有权向本院提出执行异议，经本院（2019）湘1202执异22号执行裁定书裁定，驳回刘支伯的异议请求。原告刘支伯不服本院作出的（2019）湘1202执异22号执行裁定，在裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼，形成本案纠纷。 另查明，涉案房屋已经办理抵押预告登记，杜安康与张秀华的购房贷款尚未还清。原告刘支伯与杜安康、张秀华至今未办理涉案房屋的过户手续，房屋至今登记在杜安康、张秀华名下。 上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有原、被告的身份信息资料，湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202执异22号执行裁定书，商品房买卖合同，房屋买卖合同，收据，工商银行转账凭证、黄燕工商银行账户交易明细，怀化市水务二次供水有限公司服务卡，怀化电业局供电服务卡，购气卡，怀化市大汉置业有限公司收款收据4份及庭审笔录1份等证据予以证实。 关于证人黄燕和雷山林出庭作证的证言，其中对于购房款项的支付部分，有杜安康、张秀华向原告出具的收据予以印证，本院予以采信。 关于原告向本院提交的徐新华的解封申请书，因该申请书并未由徐新华直接向本院的执行部门提交，不产生相应的法律效力，故对该份证据，本院不予采纳。关于原告向本院提交的徐新华的保证书、说明，与本案执行异议之诉需查明的事实缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，2015年1月14日，原告刘支伯与被告杜安康和张秀华签订了房屋买卖合同，由杜安康与张秀华将坐落在大汉龙城3幢905号房以肆拾万元的价格包括家电等一切物品卖给原告，原告于当日支付了房款40万元。之后，原告已经入住该房屋。2015年12月3日，本院作出（2015）怀鹤民二初字第1366-1号民事裁定书，查封杜安康位于大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋一套。原告购买涉案房产的时间在该房产被查封之前，虽未办理过户登记，但未办理过户登记并非由于原告自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告的执行异议成立，故本案的执行标的应当停止执行。 2015年1月14日，原告刘支伯与被告杜安康和张秀华签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。但是该房屋买卖合同的标的怀化市大汉置业有限公司购买大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋，系被告杜安康与张秀华向怀化市大汉置业有限公司购买并登记在杜安康、张秀华名下，且因存在房屋按揭贷款办理了预抵押登记。原告购买案涉房屋，未经预告登记的抵押权人同意也未代为清偿债务消灭抵押权。因此不能取得房屋的所有权。故对原告请求确认大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋归原告所有，被告杜安康及张秀华立即协助、配合原告办理怀化市鹤城区大汉龙城兴龙府3栋905号房屋的产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定并经审委会研究决定，判决如下： 一、停止对被告杜安康、张秀华购买的大汉龙城·兴龙府第3幢905号房屋的执行，怀化市鹤城区人民法院所作的（2019）湘1202执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 二、确认原告刘支伯与被告杜安康、张秀华于2015年1月14日签订的《房屋买卖合同》合法、有效； 三、驳回原告刘支伯的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由被告杜安康、张秀华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  袁 婷 人民陪审员  曾永华 人民陪审员  杨 弘 二〇二〇年五月十三日 代理书记员  李翊铭 附：判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。