湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3613号上诉人（原审原告）：肖昊君，男，汉族，1988年12月8日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：曲晓东，该公司总裁。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。原审被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。法定代表人：季红民，该公司总经理。上诉人肖昊君与被上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，肖昊君不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人肖昊君上诉请求：1.判决撤销(2019)湘0105民初1737号《民事判决书》第二项判决；2.改判被上诉人自2013年12月起至维修完成之日止按每月18000元的标准赔偿因房屋质量问题给上诉人造成的经济损失，暂计算至2018年11月为1062000元；改判被上诉人承担自2013年12月至渗漏修复之日止的物业管理费，暂计算至2018年12月为63525元；3.改判由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、(2019)湘0105民初1737号《民事判决书》存在严重的事实查明不清及事实查明错误。1、一审判决查明涉案房屋存在地面大石变色、餐厅处地面颜色较深，餐厅旁护墙板发霉的问题，以及主卧室因渗漏曾经更换踢脚线和部分地板，更换的地板、踢脚线与其作部分存在较大色差；厨房左边部分墙砖空鼓，地面两块瓷砖更换后有瑕疵，属房后面有裂缝等问题。但对于上诉人提交证据证实，且经现场勘验可直观确认的衣帽间因渗水导致受损严重，屋内墙纸大而积起泡、发霉、脱落，全屋(含客厅、卫生间等)大理石严重变色、发霉、干湿不均，卫生间大理石侧墙及洗手台开裂，客厅护墙多处发霉等问题，原审判决事实查明部分并未提及。2、一审判决查明认为上诉人系2013年12月12日收房，2014年11月3日入住。而客观情况是，上诉人收房后，已发现大理石地面干湿不均，被上诉人工作人员隐瞒房星存在渗水等质量问题的真相，谎称系正常现象，干燥一定时间即可，导致上诉人未能及时入住。而上诉人于2014年年底预入住房屋时，才发现房屋存在大面积渗水问题，并导致房屋装饰、装修及设施、设备遭受严重损坏，上诉人根本无法正常入住，为此，上人只能另行在外租房居住。房屋内居住人员，实际是上诉人父母基于房屋存在严重质量问题，需要人员看守、打理，以配合被上诉人频繁的维修行为，以及防止房屋内财产遗失、损坏，无奈不得不降低生活品质居住在渗水、发霉、潮湿的房屋内。对于上述客观事实，上诉人提交了房屋租赁合同等证据予以证实，然而一审法院并未对此予以查明确认，系严重的事实查明不清。3、虽被上诉人交付的房屋通过了有关单位验收，但因房屋渗水属于隐性质量问题，该问题在楼栋内无大面积住户入住使用供水管道或下水管道前，难以被发现，故不能以建筑工程验收时或房屋交付时未被发现，便武断地确认被上诉人交付的房屋质量合格，因此，上诉人认为一审判决中确认被上诉人交付的房屋符合合同约定，属于事实查明错误。二、(2019)湘0105民初1737号《民事判决书》存在严重的法律适用错误。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，涉案房屋的渗水等质量问题，无论是在房屋交付时便已存在隐患，亦或是房屋交付使用后才出现，上诉人正常居住权利均遭受了严重影响，被上诉人均有义务对上诉人由此遭受的损失进行赔偿。2、涉案房屋面积为266.02平方米，被上诉人为购买涉案房屋共支出购房款3542798元，其中包含房屋装修款约160万元，装修标准达6000元每平方米，上诉人购买该房屋目的为改善居住环境、提高生活质量，现因房屋质量问题一直未能得到解决，上诉人根本无法入住房屋，涉案房屋也完全达不到适宜居住的标准，上诉人改善居住品质的目的至今未能得到实现，一审法院对上诉人要求被上诉人赔偿该部分损失的诉讼请求予以全部驳回，属于严重的适用法律错误。综上，一审判决存在严重的事实查明不清，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正并改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人万达公司答辩称：一、被上诉人无需向上诉人赔偿租金损失。首先，房屋并不存在影响居住使用的严重质量问题。上诉人确认其自2014年11月份起即入住案涉房屋，现场勘查时，房屋亦有人入住，又根据房屋缴纳水费的明细表，上诉人一直在有规律地缴纳水费，通过缴费明细，房屋的用水量符合一个家庭正常的用水量，以上证明上诉人一直在居住使用房屋，房屋并未闲置，更未产生租金损失。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条规定的精神，被上诉人仅需对房屋所存在的质量问题承担修复责任，无需赔偿租金损失。其次，从上诉人提交的证据来看，自房屋交付至其提起本次诉讼，五年多的时间里，上诉人从未向被上诉人主张过租金损失，即便存在租金损失，即便存在租金损失，关于赔偿租金损失的诉讼请求也已超过诉讼时效。最后，租金属于间接损失，按照约定不属于被上诉人赔偿范围。根据上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第五条第5款约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商应保修凡物，并经甲方复核确认的，甲方赔偿因此造成的直接经济损失。因此，即使认定房屋存在质量问题，被上诉人也只赔偿质量问题导致的直接损失。租金损失属于间接损失，不属于赔偿范围。二、关于质量问题的修复或赔偿问题。一审过程中，上诉人将第一项诉讼请求要求修复修改为赔偿损失，但至今未明确赔偿损失的金额。在勘验过程中，上诉人自行撤回了针对第一项诉讼请求中第（1）个质量问题进行赔偿的诉讼请求（即对客餐厅大理石的维修费用和装修损失进行赔偿的诉讼请求撤回），对于第（2）（3）（4）三个质量问题，双方在勘验时达成一致，即由被上诉人对该三个质量问题进行更换、维修，对此，有双方签字确认的勘验笔录予以确认。针对该（2）（3）（4）三个质量问题，上诉人在勘验时将对应的诉讼请求由赔偿又变回维修，且就维修事宜双方达成了一致。因此，一审判决不存在遗漏诉讼请求的情况。三、关于物业费的赔偿问题。物业费不属于房屋质量问题导致的损失，且上诉人一直在居住使用房屋，享受相关物业服务，自因自行承担物业费，不应由被上诉人赔偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。肖昊君向一审法院提起诉讼，请求判令：1.依法判决万达公司、万象美物业公司限期修复肖昊君所购买的商品房住宅中：（1）客厅地面漏水问题，全面更换因渗漏水而损坏的客厅大理石地面；（2）主、次卧渗漏问题，全面更换因渗漏造成的墙纸、木地板、踢脚线；（3）次卧衣帽间外墙漏水问题，修复因漏水损坏的墙面、更换因漏水损坏的墙纸、衣柜；（4）厨房外墙渗漏水问题，修复因漏水造成的厨房墙面、地面、灶台损坏。2.依法判令万达公司、万象美物业公司自2013年12月起至维修完成之日止按每月18,000元赔偿因房屋质量问题给肖昊君造成的经济损失（截止2018年11月共计59个月为：1，062，000元）；3.判令万达公司、万象美物业公司承担自2013年12月起至渗漏修复之日的物业管理费（截至2018年12月为：63,525元）；4.由万达公司、万象美物业公司承担本案诉讼费。庭审中，肖昊君将第一项诉讼请求要求修复改为赔偿损失，现场勘验时肖昊君申请将赔偿与客厅地面漏水而损坏的客厅大理石地面维修和装修费用的诉讼请求撤回，待取得鉴定结论或新证据后再另行起诉。一审法院认定的事实：2011年11月18日，肖昊君与万达投资公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定肖昊君购买万达投资公司开发的开福区房屋，规划用途为住宅，该商品房总房价3542798元，建筑面积266.02㎡，其中套内建筑面积217.94㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积48.08㎡；肖昊君购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，万达投资公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，万达投资公司应当履行保修义务。《住宅质量保证书》有关部位、部件保修年限分别为：1、地基基础、主体结构按设计使用年限；2、屋面防水5年；3、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；4、屋面、外墙保温工程5年；5、墙面、顶棚抹灰层脱落2年；6、地面空鼓开裂、大面积起砂2年；7、门窗、五金件损坏2年；8、卫生洁具2年；9、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；10、智能化系统和设备1年；11、热水供应系统和设备2年；12、灯具、电器开关半年；13、管道堵塞半年。合同签订后，肖昊君向万达投资公司交纳了房款。肖昊君入住后，房屋出现渗漏水、墙纸变色等质量问题，肖昊君多次申请维修，但整改进度缓慢。审理过程中，经现场勘验，双方共同确认涉案房屋存在地面大理石变色、餐厅处地面颜色较深，餐厅旁护墙板发霉的问题，但原因不明，需鉴定；主卧室因渗漏曾经更换踢脚线和部分地板，但更换的地板、踢脚线与其他部分存在较大色差；厨房左边部分墙砖空鼓，地面两块瓷砖更换后有瑕玼，厨房台面有裂缝。万达公司同意对主卧、次卧及衣帽间的地板、踢脚线、墙纸予以更换，并同意对厨房左手边空鼓墙砖进行维修，对厨房地面两块瓷砖以及厨房台面全部进行更换。现场勘验时肖昊君申请将赔偿与客厅大理石地面相关的诉讼请求撤回，待取得鉴定结论或新证据后再另行起诉，双方还确认涉案房屋主次卧卫生间的大理石地面颜色较深，卫生间墙面开裂存在脱落现象，不确定原因，也待鉴定后另行处理。现场未发现涉案房屋其他质量问题。双方共同确认，肖昊君系2013年12月22日收房，2014年11月3日入住。一审法院认为，一、肖昊君与万达投资公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，肖昊君、万达公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。肖昊君已按合同约定履行了付款义务，万达投资公司应按照合同约定交付与合同约定相符的商品房并承担商品房质量保证义务。本案中，肖昊君购买的位于长沙市开福区房屋在质保期限内存在质量问题，万达公司应承担相应的维修义务。现双方已达成一致意见，万达公司同意对主卧、次卧及衣帽间的地板、踢脚线、墙纸予以更换，并同意对厨房左手边空鼓墙砖进行维修，对厨房地面两块瓷砖以及厨房台面全部进行更换。现场勘验时肖昊君申请将赔偿与客厅大理石地面相关的诉讼请求撤回，对主次卧卫生间的大理石地面颜色较深，卫生间墙面开裂问题暂不处理。上述意见系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法予以确认。肖昊君诉请的其他质量问题，现场勘验时未能发现，不予支持。二、关于肖昊君主张不能居住使用房屋的损失。肖昊君于2013年12月22日收房，2014年11月3日已入住房屋，现场勘验时，房屋亦有人居住。肖昊君主张自2013年12月起至维修完成之日止因房屋质量问题导致的租金损失，但并未提交验房单或其他证据，证明涉案房屋在收房时既已存在严重的质量问题；居住期间涉案房屋虽发生质量问题，但万达公司曾经进行过维修，肖昊君亦未能证明因万达公司、万象美物业公司拖延维修的导致其不能实际居住及具体期间。万达公司、万象美物业公司向法庭提交了涉案房屋水费明细表，涉案房屋所发生的水费用量也符合家庭正常用水量。对肖昊君要求按租金赔偿不能实际居住的损失的诉请不予支持。三、关于物业管理费。物业管理费系肖昊君基于物业服务向物业公司缴纳，属另一法律关系，不属于因房屋质量问题导致的损失，不予支持。四、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系肖昊君与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向肖昊君就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对肖昊君要求万象美物业公司承担责任的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、长沙开福万达广场投资有限公司在本判决生效之日起六十日内对肖昊君名下位于长沙市开福万达广场Ａ区房屋主卧、次卧及衣帽间的地板、踢脚线、墙纸予以更换，对厨房左手边空鼓墙砖进行维修，对厨房地面两块瓷砖以及厨房台面进行更换。二、驳回肖昊君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14930元，因适用简易程序减半收取7465元，肖昊君承担3732.5元，长沙开福万达广场投资有限公司承担3732.5元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人肖昊君要求被上诉人万达公司因房屋质量问题赔偿经济损失1062000元及物业管理费63525元的请求是否应当予以支持？经查，上诉人肖昊君收房后于2014年11月3日入住房屋，被上诉人万达公司、万象美物业公司在原审中提交了的涉案房屋水费明细表证明涉案房屋所发生的水费用量也符合家庭正常用水量，表明该房屋亦有人居住的事实，该事实与原审法院现场勘验时表明的事实一致。本案中，被上诉人万达公司曾经就案涉房屋进行维修，根据现场勘查所显示的案涉房屋存在的质量问题，尚未有证据证明该房屋存在严重的质量问题而导致不能居住，故对肖昊君要求按租金赔偿不能实际居住的损失的诉请不予支持。依据上述分析，案涉房屋实际有人居住，万象美物业公司提供的了物业服务，上诉人肖昊君亦享受了相关物业服务，其请求赔偿物业费损失的诉求本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14930元，由上诉人肖昊君负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十六日书记员  杨 蓓