河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1274号原告李会梅，女，1966年10月3日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人何丽，河南魁达律师事务所律师。委托代理人韩有芳，河南魁达律师事务所律师。被告河南中力国际酒店开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路5号B6号楼11层01。法定代表人韩广收，董事长。委托代理人安辉，女，1979年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区，系公司员工。委托代理人卢广东,男，1978年11月4日出生，汉族，住河南省桐柏县，系公司员工。原告李会梅诉被告河南中力国际酒店开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人何丽、韩有芳，被告委托代理人安辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为D17003356318、D17003356357、D17003356325），双方约定原告购买被告开发的位于郑东新区××韵街南、××西河南中力国际酒店5幢3层301、302、303号房屋，房屋价款分别为231万、114万、115万。合同第8条约定被告应当在2017年10月31日前将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设主管行政部门竣工备案表；配套基础设施和公共设施按照合同第14条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”的交房条件的房屋交付给原告。合同第九条约定如逾期交房，则自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之0.5的违约金。上述合同签订后，原告按照约定支付了三套房屋的全部房款，但截至目前，被告仍未将符合双方合同约定的户型及符合合同约定交房条件的房屋交付原告，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告支付原告截止至2019年10月31日的逾期交房违约金167900元，并按照房屋买卖合同第九条约定（即每逾期一日按照原告已付房屋总价款万分之0.5标准自2019年11月1日起至实际交房之日止）向原告支付逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原被告双方在签署合同时，涉案房屋已具备交房条件，截止目前，原告未能如期收房的原因是其存在恶意拒收房的行为，涉案房屋在2016年10月31日已取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，合同第8条约定的配套基础设施及公共设施已完成，前期物业管理服务已到位，涉案房屋已具备交付使用条件。2019年6月27日在原告拒不收房的情况下，被告被迫向原告下发了催促交房通知书，且原告已签收，进一步说明原告房屋不仅具备交付使用条件，而且是由于原告恶意拒收房屋的违约行为导致的。因此，被告理应免除原告主张的逾期交房违约金，原告的诉请无事实法律依据，应当予以驳回。经审理查明：原告（××）与被告（××）于2017年8月25日分别签订了3份商品房买卖合同（编号分别为D17003356318、D17003356357、D17003356325），约定购买郑东新区天韵街南、九如路西5幢3层301号房、302号房、303号房，用途均为酒店。房屋价款分别为231万、114万、115万。关于交付期限，合同第八条约定：××均应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.××逾期付款的，除按照合同约定的××逾期付款的违约责任外，交房日期顺延。合同第九条约定，除本合同第八条归定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的2017年10月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水设施：2016年12月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件。供配电设施、燃气供应设施：2017年5月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；供暖设施:2017年5月31日前达到使用条件，交付6个月后取得相关证明文件；运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖、小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热。原告申请调取涉案项目供热系统验收合格证明文件，2020年4月20日郑州市热力集团有限公司回复：河南中力国际酒店项目供热系统经两次验收未通过。截止目前，该项目未再次申请复验，没有办理供热指令。2017年5月28日，原告向被告支付购房款50万元，2017年6月1日原告向被告支付购房款410万元，共计460万元。2017年7月11日，被告向原告开具发票三份，5号楼3层301号房、302号房、303号房购房款分别为231万元、114万元、115万元。中力国际酒店5#楼工程于2016年10月31日取得竣工备案表。2017年6月27日被告以邮政特快专递的方式向原告邮寄了催促交房通知书，原告签收日期为6月28日。但截至庭审时原告未收房。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、银联商务消费记录单、竣工备案表、催促交房通知书、邮单、回复及庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对于自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反聪对方诉请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不是以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，各方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。经查，截至2020年4月20日，河南中力国际酒店项目供热系统经两次验收未通过,该项目未再次申请复验，没有办理供热指令。原告诉请被告承担逾期交房违约金责任，符合商品房买卖合同第九条规定的违约金支付情形，本院予以支持。关于违约金标准，合同约定逾期交房超过180日，合同继续履行的，自2017年10月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。结合本案实际情况，考虑到被告供热设施的完备确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准调整为日万分之0.3。故对逾期交房违约金，以460万元为基数，自2017年11月1日起计算至供热设施验收合格之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中力国际酒店开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李会梅支付违约金（以460万元为基数，自2017年11月1日起至供热设施验收合格之日止，按日向原告李会梅支付已交付房价款460万元的万分之0.3计算）；二、驳回原告李会梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元，由被告河南中力国际酒店开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院査验，逾期视为放弃上诉审判员  胡向楠二〇二〇年五月二十五日书记员  常 鑫