淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9397号原告：淮安市博皓驾驶员培训学校有限公司，住所地淮安市淮阴区西安路西侧、规划支路南侧，统一社会信用代码91320804MA1N5KR972。法定代表人：吴成云，职务总经理。原告：阮炳林，男，汉族，1968年8月18日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：林华东、石梦琳（实习），江苏山师行律师事务所律师。被告：江苏省淮洲建材有限公司，住所地淮安市深圳东路2号B-30，统一社会信用代码913208117274140873。法定代表人：周震，职务总经理。破产管理人：江苏安淮律师事务所。委托诉讼代理人：薛忠凯、高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。原告淮安市博皓驾驶员培训学校有限公司（下简称：“博皓驾培学校”）、阮炳林与被告江苏省淮洲建材有限公司（下简称：“淮洲建材公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告阮炳林以及阮炳林、博皓驾培学校的共同委托诉讼代理人林华东，被告淮洲建材公司破产管理人的委托诉讼代理人高鹏举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博皓驾培学校、阮炳林向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿地面硬化、房屋装潢等投资款89.39万元；2、判令被告赔偿2019年12月10日-2021年12月9日期间的可预期利润60万元，以上合计149.39万元；3、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告阮炳林与被告于2016年签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2016年12月10日起至2021年12月9日止，租赁期限为5年。但是2017年3月15日，被告因自身原因被贵院裁定破产清算。同年6月3日，贵院指定江苏安淮律师事务所作为破产管理人。但原告直至2018年3月才收到贵院（2017）苏0812破2号之二通知书，方知被告已被裁定进行破产清算。被告要求原告立即搬离厂区并且支付租金，此种行为严重损害了原告的合法权益。根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告依据合同约定合法占有案涉厂区及房屋，并基于信赖5年的租赁期，根据租赁合同第七条第3项的约定（租赁期间，原告可以依据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告自负）进行了地面硬化、房屋装潢装修等，共计投资893900元，其合同无法继续履行是被告自身原因造成的，而原告并无过错。原告在涉案厂区经营驾校，每年向国家依法缴纳2万元税收，前三年平均利润达70万元。现原告因被告自身原因无法实现合同目的，根据租赁合同第七条第3项的约定，现租赁期限尚未届满，被告应当对原告的先期投入给予补偿，并对剩余2年的可期待利润进行赔偿。且目前涉案厂区所占地块已被破产管理人拍卖，成交价约为810万元，被告具有足够的补偿与赔偿能力。综上，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告淮洲建材公司破产管理人辩称：一、没有证据证明原告投入了房屋的装潢、地面的硬化。也没有证据证明原告所诉请的金额。假设原告进行了先期投入，也没有其所称的几十万元。二、没有证据能证明原告的可预期利润为60万元。原告单方提供的“税务申报简况”，从2017年至2019年7月期间仅有34658.35元，而在原告诉状中所陈述的利润高达70万元。若原告利润能达到70万元，那么根据我国税收征收及相关税法的规定，仅企业所得税一项，原告每年要按照25%的税率缴纳175000元（小微企业20%的税率为14万元），再算上印花税、城市建设税、教育附加税、地方教育附加税、增值税的话，将远远大于175000元。因此本案中，原告若执意提出利润有70万元，那么原告涉嫌违法犯罪，应当移交有关部门进行审查，所以可以确定，原告所陈述的可得预期利润是虚假的。三、本案是原告无理的诉讼，相关的诉讼费、保全费用应由其自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告提供的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下：位于淮安市南侧使用面积为11927平方米的土地登记使用权人为被告淮洲建材公司【淮土国用（2005）第099号）】，该土地上的面积3077平方米的厂房登记所有权人为淮洲公司（淮房字第××号）。2016年12月10日，被告淮洲建材公司（出租方、甲方）与原告阮炳林（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定淮洲建材公司将上述位于淮安市南侧的厂房出租给阮炳林使用，租赁期限自2016年12月10日至2021年12月9日止，租金为17万元/年，一年一付。合同第五条第四款约定，原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意后，方可进行。第七条第三款约定，租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承租，被告也不作任何补偿。合同签订后，阮炳林将租赁场地用作原告博皓驾培学校经营场地，博皓驾培学校法定代表人吴成云为阮炳林的妻子，阮炳林担任该驾校校长。2017年3月15日，本院裁定受理淮安市银信投资担保有限公司对淮洲建材公司的破产清算申请，并于2017年6月2日指定江苏安淮律师事务所担任淮洲建材公司的破产管理人。2017年7月21日，本院在淮洲建材公司上述厂区张贴破产受理裁定。2018年1月8日，本院向博皓驾培学校发出（2017）苏0812破2号之二通知书，书面告知博皓驾培学校依法将租金交给淮洲建材公司破产管理人江苏安淮律师事务所，并载明了管理人的通信地址、联系人以及联系电话。2019年8月16日，被告淮洲建材公司以不当得利为由将原告阮炳林、博皓驾培学校诉至本院，以原、被告之间的租赁合同已于2017年7月解除为由，主张两原告搬离租赁场地，并支付2017年7月至实际搬离之日止的场地占用费。2019年9月29日，本院做出（2019）苏0812民初7971号民事判决书，认定双方租赁合同已实际解除，并判令阮炳林、博皓驾培学校于判决生效后30日内搬出位于淮安市南侧厂区【土地使用权证淮土国用（2005）第099号、房屋所有权证淮房字第××号】；并自2017年12月10日起按租金17万元/年计算，向淮洲建材公司支付占有使用费至实际搬离之日，同时驳回淮洲建材公司其他诉讼请求。阮炳林、博皓驾培学校不服本院一审判决，向淮安市中级人民法院提起上诉，2019年12月15日，该院作出(2019)苏08民终3843号民事判决书，驳回上诉，维持原判。截止目前，原告仍在利用涉案场地对外从事经营。另查明，淮洲建材公司破产管理人为将涉案的土地、房产对外拍卖，于2018年10月17日委托江苏苏地行土地房地产评估有限公司对原告租赁的场地及附属物进行评估，该公司经实地查勘，于2018年10月19日出具（苏）苏地行HA2（2018）房估字第1707号《房地产估价报告》，该评估报告显示涉案土地及厂房分为三部分：1、厂房（有房产证）的建筑面积为3077㎡，评估单价为1164.76元/㎡，评估总价为358.40万元；2、附属物（无房产证）评估总价为135.6万元，其中包括1号房（138.5㎡）评估价值10.01万元、2号房（155.03㎡）评估价值11.86万元、3号房（15.60㎡）评估价值1.13万元、4号房（41.92㎡）评估价值3.03万元、5号房（33.39㎡）评估价值2.27万元、6号房（110.40㎡）评估价值6.10万元、水泥场地（原有）评估价值42.58万元、水泥场地（新建）评估价值47.66万元、围墙（原有）评估价值6.67万元、围墙（新建）评估价值1.50万元、地磅评估价值2.80万元；3、土地价值评估总价为280.01万元。2019年9月17日，淮安杭润汽车用品有限公司在拍卖中竞买成功，但本院尚未对此裁定确认，涉案土地及厂房仍登记在淮洲建材公司名下。庭审中，原告提供自行制作的“房屋与场地整改费用核算表”主张对租赁的房屋和场地进行装修或者增设附属设施和设备共计花费893900元，具体构成为：1、地面开荒25500元（17天×1500元/天）；2、场地开荒人员工资20000元；3、拖动垃圾10500元（35车×300元/车）；4、砂石垫层98400元（820吨×120元/吨）；5、坡道（人工加材料费）70000元；6、地面硬化（5000㎡）232400元（830方×280元/方）；7、厂房地面切割、冲洗8000元；8、场地划线5000元；9、后建围墙12600元（45米×280元/米）；10、1#至6#房内外墙粉刷、南围墙、坡道粉刷123089元；11、室内拆除1、2#房屋1500元；12、堵门砌墙1500元；13、铺地板砖（1#房）11080元（138.5㎡×80元/㎡）、走道（1#房）2000元（25㎡×80元/㎡）；14、室内水电改造（1#房）9003元（138.5㎡×65元/㎡）以及开关、插座、灯具、卫生洁具6000元、室内电改造（2#房）10077元（155.03㎡×65元/㎡）以及开关、插座、灯具、配电箱8500元、防盗门（1#房）7800元（6个×1300元/个）、纱门（1#房）1600元（4个×400元/个）、防盗窗（1#房）1820元（13㎡×140元/㎡）、塑钢窗（1#房）3920元（14㎡×280元/㎡）、防盗门（2#房）3900元（3个×1300元/个）、纱门（2#房）800元（2个×400元/个）、防盗窗（2#房）1244元（8.88㎡×140元/㎡）、塑钢窗（2#房）3920元（8.88㎡×280元/㎡）；15、学员充电区车棚3000元；16、大厂房（开关、灯具、充电桩、布线）8500元；17、大门广告灯2500元；18、大门石狮子12000元；19、墙面广告标语8000元；20、绿化、风景石25000元；21、厕所整改3#（水井、水泵、灯具开关、水箱、疏通）3000元以及5个化粪池（宿舍、公厕、厨房）9500元；22、线路改造6#房（开关、灯具等）2100元；23、屋面防水15000元；24、1#房屋顶广告牌30000元；25、入户电缆3080元（110米×28元/米）、人工费12000元、入户费（1只电表）500元；26、自来水入户+水表管道6000元。被告破产管理人质证称“房屋与场地整改费用核算表”系原告单方制作，无法证明原告主张的投入资金数额。为证明2019年12月10日-2021年12月9日期间的可预期利润为60万元，原告提供了淮安市淮阴区税务局第一税务分局出具的税收完税证明。被告破产管理人对税收完税证明真实性无异议，但认为完税证明中的企业所得税才能反映企业的盈利情况，原告博皓驾培学校2018年1月1日至2019年9月30日期间的企业所得税为10116.30元，按照正常的25%税率计算，原告博皓驾培学校2018年1月1日至2019年9月30日期间的利润应为40465.2元，如按照小微企业的20%税率计算，则利润应为50581.5元，因此对原告主张的可预期利润数额不予认可。原告对于自行制作的“房屋与场地整改费用核算表”陈述称，由于阮炳林租赁场地后着急用于驾校经营，就请了家里的亲戚、朋友对租赁场地进行整改以及装修，故没有书面的装饰装修合同，相关票据也找不到了。庭审后，原告补充提交了公司2017年度的损益表、2018年度的资产负债表、利润表以及2017年度的企业所得税年度纳税申报表。根据原告提供损益表、资产负债表、利润表内容，截止2017年12月底，原告营业利润为﹣21890.54元（亏损），截止2018年12月底，原告净利润为23616.84元。根据原告的纳税申报表中“资产折旧、摊销及纳税调整明细表”内容，原告申报的所有固定资产中仅有运输工具、电子设备二项，价值分别为1350685元、26000元，并无房屋、建筑物，与生产经营活动有关的器具、工具项目的申报内容。本院认为，原、被告于2016年12月10日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，但该合同经本院生效判决确认解除。故本案的争议焦点为：1.被告是否应赔偿原告的装饰装修残值损失，如应赔偿，赔偿的比例及数额；2.被告是否应赔偿原告的可得利益损失。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和部分的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，因被告公司破产，导致租赁合同未能履行完毕即解除，造成原告利益的损失。虽然被告依据破产法相关规定行使单方解除权系法定解除权并无不当，但并不因此免除其因解除合同给原告造成损失的赔偿责任。现原告虽主张对租赁的房屋和场地进行装修、增设附属设施和设备共计花费893900元，但未能提供诸如采购合同、装潢、装修合同书以及相应票据予以佐证，无法确定其具体投入资金数额，且原告对于大门广告灯、大门石狮子、墙面广告标语、绿化、风景石的投入系为实现特定经营而进行的商业投入，并非正常的装修装饰，此部分费用损失不应由被告承担。综上，参考江苏苏地行土地房产评估有限公司于2018年10月19日出具的（苏）苏地行HA2（2018）房估字第1707号《房地产估价报告》项目内容，本院酌情认定原告装饰装修残值为60万元。考虑到租赁合同解除后，原告继续占有、使用承租场地，依然享有对承租场地、房屋进行装潢、装修的利益回报，同时结合双方的过错程度、合同履行情况、租赁物实际使用情况等综合因素认定，被告应对剩余租赁期内原告的装饰装修残值损失承担20%赔偿责任，即12万元。关于争议焦点2，本案原告提供的完税证明、损益表、资产负债表、利润表并不能证明其主张的2019年12月10日-2021年12月9日期间的可预期利润为60万元的事实，且目前原告仍占有、使用承租场地经营，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省淮洲建材有限公司于本判决生效后十五日日内一次性给付原告阮炳林、淮安市博皓驾驶员培训学校有限公司人民币12万元；二、驳回原告阮炳林、淮安市博皓驾驶员培训学校有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费18245元，由原告阮炳林、淮安市博皓驾驶员培训学校有限公司负担12245元，被告江苏省淮洲建材有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××76）。审 判 长  王 强人民陪审员  张新淮人民陪审员  包卫兵二〇二〇年五月七日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。