江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终955号上诉人（原审被告）：无锡市叶阳通用设备厂，住所地无锡市新吴区新安新湖路60号。投资人：叶燕琦，该厂厂长。委托诉讼代理人：季骁，江苏瀛恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：化豹，男，1981年2月11日生，汉族，户籍地淮安市盱眙县，现住苏州市高新区。委托诉讼代理人：涂洪林，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄少华，男，1988年1月26日生，汉族，住东台市。上诉人无锡市叶阳通用设备厂（以下简称叶阳厂）因与被上诉人化豹、黄少华房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初6533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶阳厂上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者依法改判驳回化豹的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定的合同主体不当。一审判决认定与化豹签订房屋租赁合同的主体是黄少华和叶阳厂不当。叶阳厂已于2016年9月5日将新湖路60号原宜隆超市及楼上三间房屋出租给黄少华，并允许黄少华分租和转租。2017年4月1日，黄少华将承租房屋中的四间店面转租给化豹，因此，化豹租赁合同的相对方是黄少华，而非叶阳厂。叶阳厂在租赁合同上盖章，一是表示对黄少华转租部分房屋给化豹予以认可，二是为化豹办理营业执照提供方便。2.叶阳厂的拆迁补偿款中不包括化豹的权利。叶阳厂与无锡市新吴区新安街道资产管理办公室签订的《拆迁补偿协议》第一条约定，由无锡市至诚房地产评估公司（以下简称至诚公司）对被拆迁房屋进行评估，拆迁补偿协议书中的拆迁补偿总价是根据评估结果确定的，而至诚公司评估的时间节点是2014年2月5日，化豹与黄少华签订租赁合同的时间是2017年4月1日，因此拆迁补偿款中不可能包括化豹的补偿份额。3.化豹不是向叶阳厂主张权利的适格主体。根据叶阳厂与黄少华及黄少华与化豹的两份租赁合同，化豹、黄少华在订立合同时均知晓承租房屋即将拆迁，知晓承租房屋的拆迁安置对象是叶阳厂，知晓如果此时对承租房屋进行装修添附，一般是无法获得拆迁补偿利益的，因此双方在签订两份租赁合同时，才会作出相关约定，化豹应向拆迁办主张权利，其无权或自愿放弃对叶阳厂主张权利。一审以合同纠纷审理本案，合同相对方是黄少华，根据合同相对性，亦应向黄少华主张权利。另外，一审认定补偿根据约定由实际经营者享有，但案涉四家店面并非由化豹开设，其中一家由岳群经营，一家由余作鹏经营。另两家经营者应由法院查明。既然化豹不是经营者，其无权享受拆迁利益。化豹辩称：其与叶阳厂、黄少华之间签订的租赁合同合法有效，合同明确约定：如有拆迁，拆迁补偿款归化豹所有，化豹作为承租人，向叶阳厂、黄少华支付租金，依据合同相对性，叶阳厂、黄少华应当支付装修、停业等损失，与其他经营者无关，即便存在一定关联，也是化豹与其他经营者的事情，与本案无关。叶阳厂不能以此为由拒绝支付拆迁补偿款。请求驳回叶阳厂的上诉，支持化豹的一审诉讼请求。黄少华辩称：其与叶阳厂、化豹签订的两份租赁合同明确约定：如有拆迁，拆迁补偿款归各自所有，故其不应对化豹进行补偿，请求法院依法处理。化豹向一审法院起诉请求：1.判令黄少华、叶阳厂立即向其支付装修及设备损失费37.86万元、搬迁费3.2万元、经营损失费8万元，合计49.06万元；2.诉讼费、保全费由黄少华、叶阳厂负担。一审法院认定事实：2017年4月1日，黄少华与化豹签订《房屋出租合同》1份，约定黄少华将坐落于无锡市的四间店面（面积约150平方米）出租给化豹使用。租赁期限自2017年4月1日起至房屋拆迁公告发出之日止，租金为7.5万元，支付方式为半年一付。若房屋拆迁，拆迁办赔偿给化豹的拆迁款由化豹享有与黄少华无关等内容。合同下方有黄少华及化豹签字，叶阳厂在合同抬头及末尾的出租方签字处均盖章确认。合同签订后，黄少华向化豹交付了案涉房屋，化豹作为经营者于2017年5月9日经工商注册登记设立新吴区新安别院小炒饭店，经营场所位于无锡市新吴区。后化豹在租赁房屋内分别开设豪情龙虾店、平价粮油生鲜肉店、张秀梅脆皮鸡饭店、余遇鱼店四家餐饮店。化豹共分三次向黄少华支付了案涉房屋自2017年4月1日起至2018年10月1日的租金，每次各37500元。后黄少华退还化豹10000元，双方确认租金计算至2018年7月15日。2018年8月13日，化豹向黄少华出具证明1份，载明由于房屋拆迁，黄少华退还化豹房租10000元（2018年7月15日以后的房租还欠8750元，到2018年9月30日结算水电费，多退少补，如要交房租化豹也补交），如有拆迁补偿款补偿给黄少华的归黄少华所有，补偿给化豹的归化豹所有，黄少华对化豹不作任何补偿（修理厂补偿归黄少华所有，前面四间店面补偿归化豹所有）。另查明：2016年9月5日，黄少华与叶阳厂签订《房屋租赁合同》1份，约定叶阳厂将位于无锡市（原宜隆超市租赁面积）及楼上三间房出租给黄少华使用，租赁期限自2016年9月5日至房屋拆迁公告发出之日止，房屋年租金16万元，付款方式为2016年10月15日后一星期付款，2017年4月15日后一星期付款，分两次付，一次8万元。若房屋拆迁，拆迁办补偿给叶阳厂的归叶阳厂所有，补偿给黄少华的归黄少华所有等内容。合同下方另有手写内容，如房屋拆迁，黄少华得拆迁办的补偿，叶阳厂对黄少华不作补偿。后叶阳厂向黄少华交付了案涉房屋，黄少华共向叶阳厂支付租金28万元，租金付至2018年7月15日。再查明：2018年7月10日，无锡市新吴区新安街道征收安置科（以下简称征收安置科）与无锡市新吴区新安街道资产管理办公室（以下简称新安街道资管办）签订《无锡市新区集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议书（总协议）》（以下简称拆迁补偿总协议），载明因建设“新安佳苑”腾地拆迁需要，征收安置科拆迁新安街道资管办位于的房屋。根据被拆迁房屋土地、房屋权属登记情况，征收安置科按照政策给予新安街道资管办房屋补偿共计4704684元［1463.5㎡（经营性面积）＊3150元／㎡＋63106（二楼非经营性面积）＊1.5］，另有附着物价值252271元，合计4956955元。新安街道资管办必须在2018年9月10日前搬迁完毕等内容。同日，新安街道资管办与叶阳厂签订《无锡市新区集体土地非住宅房屋拆迁补偿协议书（分协议）》（以下简称拆迁补偿分协议），载明因建设“新安佳苑”腾地拆迁需要，新安街道资管办拆迁叶阳厂位于的房屋。根据被拆迁房屋土地、房屋权属登记情况，新安街道资管办按照政策给予叶阳厂房屋补偿共计4271721元［1463.5㎡（经营性面积）＊3150元／㎡＋63106（二楼非经营性面积）＊1.5-288642（集体房屋补偿）＊1.5］。另有附属物价值200182元，补偿总价合计4471903元。付款方式为签约后先付30%，余款在交出钥匙供拆房后一次性付清，叶阳厂必须在2018年9月10日前搬迁完毕，腾空被拆迁房屋，将房屋交新安街道资管办验收后统一拆除等内容。后叶阳厂未在约定期限内将房屋腾空，征收安置科于2018年11月对案涉房屋进行强制拆迁。诉讼中，法院前往征收安置科进行了调查，相关工作人员向告知，拆迁补偿分协议系对新湖路60号叶阳厂租赁部分的拆迁补偿。计算方式中，经营性面积的单价为打包价，包含所有补偿价格，包括经营损失、装潢装修等，因该房屋原为工业厂房，后改为经营性用途且超过十年，考虑其特殊情况，拆迁时参照相关政策规定并结合地段、人流等因素，综合确定每平米补偿价格为3150元。二楼非经营性用房面积141.82平方米，以普通工矿企业的标准计算为63106元。因案涉房屋为集体土地性质，故还要扣除集体房屋补偿。如按集体土地的拆迁政策，案涉房屋的停工损失应为房屋评估价的20%再乘以1.5，不包括附属物及装饰装修，因本次拆迁以打包价计算，故没有按上述方式计算。因为搬迁不及时，没有搬迁奖励和搬迁补偿。因案涉房屋为协议拆迁，故未进行公告。法院同时调取了锡新新会纪[2018]13号会议纪要、锡新管会纪[2013]23号会议纪要、非住宅拆迁补偿费用表。其中，非住宅拆迁补偿费用表载明案涉房屋面积合计1605.32平方米，经营性面积1463.5平方米，对应房屋评估价为557356元。2018年11月8日，江苏安瑞土地及房地产评估有限公司受征收安置科委托，对豪情龙虾店、平价粮油生鲜肉店、张秀梅脆皮鸡饭店、余遇鱼店内的装饰装修及附属物进行价值评估，评估金额分别为20667元、38670元、23619元、21919元，以上合计104875元。以上事实由《房屋出租合同》1份、收条2份、营业执照1份、《房屋租赁合同》1份、证明1份、收据4份、拆迁补偿总协议1份、拆迁补偿分协议1份、会议纪要复印件2份、非住宅拆迁补偿费用表复印件1份、《价格评估报告书》4份并结合当事人陈述等证据在卷予以证实。一审中，化豹另向法院举证费用清单1份、视频资料1份，证明四间店面的装修损失为49.06万元。黄少华称上述损失其无法确定。叶阳厂对上述证据不予认可，认为证据系化豹单方制作，内容其也无法确认。叶阳厂同时称，征收安置科工作人员曾口头告知其3150元每平方米的单价仅是对空置厂房的拆迁补偿价，不含装修装潢以及经营损失，但其无证据证明。关于案涉合同的签订过程，化豹称：其于2017年3月在新安寻找门面房准备开饭店，后其找到了位于新湖路60号的叶阳厂，厂大门北面有四间门面房，上贴有电话号码招租。其联系后，出来与其商谈的人为黄少华，其询问后得知四间店面为叶阳厂所有。后其与黄少华拟定了《房屋出租合同》，并至二楼办公室叶阳厂老板叶同生处，叶同生看过合同后由黄少华签字并由叶同生加盖叶阳厂公章。黄少华称：2016年9月5日，叶同生将新湖路60号房屋租赁给其开设晗鑫汽车服务部，当时其仅想租赁服务部所需的面积，但叶同生要求将案涉四间店面一起出租，后谈到四间店面可以分租，故其与叶阳厂签订了合同。2017年3月，化豹致电其想租赁该四间店面，因其并非所有权人，故化豹要求得到房东许可。后其与化豹拟定了《房屋出租合同》并一起到叶同生处，叶同生看过合同后准许其分租，并加盖了公章。但其租房时叶同生隐瞒了房屋在2014年已因拆迁被评估过的事实，故本案损失应由叶阳厂赔偿。虽然其支付的16万元租金包括了案涉四间店面的费用，但该四间店面其仅是代收租金，最终都给了叶同生，故化豹的损失其不应赔偿。叶同生称，新湖路60号的房屋原由一家超市租赁，2016年3月超市因不景气将房屋退还给叶阳厂。黄少华租房时称只需租后面800平方米的车间做修理厂，但其要求以原超市原面积租赁（包括案涉四间门面），后经商谈双方确定年租金16万元，且其将三间办公室让出供黄少华工人居住。在谈合同时，黄少华要拆迁补偿，其告知黄少华2014年已经评估过了，后黄少华提出拆迁办补偿给他的归他，补给叶阳厂的归叶阳厂，故在合同下方其手写了如房屋拆迁，黄少华只得拆迁办的补偿，叶阳厂对黄少华不作补偿。2017年4月，黄少华与化豹拿《房屋出租合同》找其，称办理工商执照需要其帮忙盖叶阳厂公章。其看合同约定了如房屋拆迁，拆迁办给黄少华的补偿给黄少华，给化豹的归化豹，故加盖了公章，其与化豹没有租赁关系。2018年7月10日，拆迁办要其商谈拆迁事宜，其当日签了协议，拆迁办也明确只与叶阳厂发生关系。一审法院认为：化豹与黄少华、叶阳厂签订的《房屋出租合同》以及黄少华与叶阳厂签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法、有效。根据双方陈述的合同签订及履行过程，黄少华系经叶阳厂同意，将案涉的四间店面转租于化豹，而化豹将案涉房屋作为租赁地址办理了营业执照并实际经营。《房屋出租合同》、《房屋租赁合同》中均约定拆迁办给予承租方的补偿归承租方享有，化豹与黄少华亦约定案涉四间店面的补偿归化豹所有，故双方对于拆迁补偿费用的分配已有约定。叶阳厂虽辩称拆迁协议中未有给予承租人的补偿，但经法院向征收安置科调查，案涉房屋的拆迁系采用打包价计算故未列明相应分项明细，然实际包含了因经营所产生的经营损失、装潢装修损失的补偿，而上述补偿根据约定应由实际经营者享有，故法院对叶阳厂的辩称不予支持，案涉房屋的经营损失、装饰装修损失应归属于化豹，但征收安置科在本次拆迁中未给予叶阳厂搬迁补偿，故对于化豹主张的搬迁费法院不予支持。关于上述两项损失的金额，化豹虽提供了费用清单及视频录像，但均系其自行制作的证据，无法直接、客观、准确的反映其损失情况，故法院不予采信。而征收安置科在拆迁前，委托有资质的评估机构对于案涉房屋内的装饰装潢损失进行了评估，故装饰装潢损失应以评估结论为准，根据评估，案涉四间店面的装饰装修损失共计104875元。而对于经营损失，依据征收安置科向法院告知的计算方式，应为557356元*1.5*20%*（150/1463.5）≈17138元。以上两项金额合计122013元，因拆迁补偿协议系由叶阳厂签订，拆迁补偿款亦由其收取，而叶阳厂也未将上述款项给予黄少华，故上述款项应由叶阳厂向化豹直接支付。综上，对于化豹的诉讼请求，法院部分予以支持。一审法院判决：一、叶阳厂于判决发生法律效力之日起十日内支付化豹装饰装潢及附属物损失104875元、经营损失17138元，以上合计122013元。二、驳回化豹的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，叶阳厂向本院提交工商登记信息两份，证明其中两间租赁店面的经营者并非化豹，应由实际经营者主张权利。叶阳厂另向本院提交至诚公司评估报告复印件一份，证明2014年3月，至诚公司已对案涉租赁房屋进行过评估。从叶阳厂提交的评估报告来看，该评估报告并无评估机构盖章，且注明是初稿。二审中，化豹向本院陈述：四间租赁房屋有两间为其经营，另外两间其租赁给别人，其中一间开设新吴区豪情龙虾馆，经营者为岳群，向法院提供岳群书写的情况说明一份，情况说明中岳群已将有关拆迁中的经营装潢损失赔偿权利全部转让给化豹，另外一间是出租给外地人，人现在找不到了，但当时也都已经谈好了。叶阳厂不能以存在其他经营者为由拒绝向化豹支付拆迁补偿款。另查明：无锡市新吴区新安街道资产管理办公室（甲方）与叶阳厂（乙方）于2018年7月10日签订的拆迁补偿协议书载明：一、房屋评估：根据乙方房屋的用途、建筑面积等因素，由无锡市至诚房地产评估有限公司对被拆迁房屋进行评估，乙方被拆迁房屋有证面积／平方米，评估价为／元，未申报面积1004.85平方米，评估价为331820元，装潢费评估价／元，附着物评估价为200182元，甲乙双方确认。二、甲方根据被拆迁房屋土地、房屋权属登记情况，按照政策给予乙方房屋补偿总价为[1463.5平方米（经营性面积）×3150元／平方米+63106（二楼非经营）×1.5倍]-288642（集体房屋补偿）×1.5倍=4271721元。三、甲方按照被拆迁房屋合法建筑面积支付乙方停业、停产损失一次性补助费／元。四、甲方按照被拆迁房屋合法建筑面积支付乙方搬迁和固定设施转移费用／元。五、其他约定：附属物200182元；六、甲乙双方确认二至五项补偿总价为4471903元等。本院认为：叶阳厂、黄少华与化豹于2017年4月1日签订租赁合同，该合同是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的规定，应为合法有效，对三方当事人均具有约束力，各方均应恪守。合同明确约定案涉四间店面的拆迁款由化豹享有。从无锡市新吴区新安街道资产管理办公室与叶阳厂签订的拆迁补偿协议来看，拆迁补偿标准系采用打包价计算，包含了停业、停产损失和搬迁、固定设施转移费用，上述合同内容与法院至征收安置科所的调查内容相互吻合，相互印证。拆迁安置部门现已将拆迁款支付给叶阳厂，叶阳厂理应按照其与黄少华、化豹的三方租赁合同，将属于化豹的拆迁利益支付给化豹，故化豹诉请要求叶阳厂支付其拆迁利益，有事实和法律依据，应当予以支持。叶阳厂认为部分门面化豹租赁给他人经营，化豹不应享受拆迁利益，对此，本院认为，化豹确实将两间门面租与他人经营，如其与他人就此产生纠纷，应由化豹与他人处理，并不能免除叶阳厂本案应当承担的法律责任。综上，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8660元，由叶阳厂负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年五月二十一日书记员  庄茂根