江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终636号上诉人（原审被告）：江苏隆泰新材料科技有限公司，住所地江苏省新沂市无锡-新沂工业园区太行山路东。法定代表人：程如保，该公司经理。委托诉讼代理人：赵正才，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：新沂市铭达玻璃有限公司，住所地江苏省新沂市无锡一新沂工业园黄山路8号。法定代表人：吕可建，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。上诉人江苏隆泰新材料科技有限公司（以下简称隆泰公司）因与被上诉人新沂市铭达玻璃有限公司（以下简称铭达公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隆泰公司的委托诉讼代理人赵正才、**、被上诉人铭达公司的委托诉讼代理人宋宝娟、尹建军到庭接受询问。本案现已审理终结。隆泰公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回铭达公司一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由铭达公司承担。事实和理由：一、双方租赁合同在2018年12月30日已经到期，双方的权利义务已经终止，合同到期后铭达公司向隆泰公司索要拆迁补偿款,无合同依据。铭达公司在双方合同到期后，并未提出续租申请，亦无视隆泰公司向其发出的《催告函》中要求其腾空房屋并搬出的要求，继续占用涉案房屋，对其非法占用行为，隆泰公司将另行主张权利。铭达公司在非法占用期间的损失应当自行承担，不应向隆泰公司主张赔偿。二、隆泰公司房产征收补偿发生于2019年4月，是隆泰作为房产所有人与新沂市人民政府北沟街道办事处之间征收补偿的行政法律关系，与铭达公司无任何联系。即使1、2、4号厂房系铭达公司所建，其也已从该房产中获得实在经营收益，后续拆迁补偿款与铭达公司无关。当然，铭达公司也可以选择拆除其修建的房产。三、铭达公司没有证据证明合同期内有添附行为，同时未经隆泰公司同意的添附物在合同到期后视同损耗摊销完毕，归属于隆泰公司。一审判决认定铭达公司对租赁房产进行了扩建、装修和增设等添附行为，证据不足。四、因铭达公司对合同租赁期限有明确的预见性，其应当自行承担搬迁成本。综上，铭达公司的一审诉请无合同依据和法律依据，应予驳回。铭达公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。隆泰公司上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回隆泰公司的上诉，维持原判。一、铭达公司与隆泰公司的租赁合同虽然已经到期，但铭达公司无法续租的原因是由于政府决定征收，铭达公司租赁期间添附相关财产，即便本案租赁合同到期，铭达公司仍可基于租赁合同关系向隆泰公司索要拆迁补偿款。二、铭达公司享有请求隆泰公司支付拆迁补偿款的权利。涉案1、2、4号厂房系铭达公司所建，而隆泰公司与北沟街道办签订的《拆迁安置补偿协议书》中包含了上述房产的补偿款，该补偿款已被隆泰公司领取，铭达公司有权向隆泰公司主张上述房产的补偿款。双方租赁关系开始于2015年，从租赁关系开始后，铭达公司多次对租赁厂房进行添附，隆泰公司对此均同意。隆泰公司称未经其同意，无事实根据。针对铭达公司添附的部分，隆泰公司已领取了相应的补偿款，隆泰公司拒绝给付铭达公司补偿款，于法无据。三、一审法院认定铭达公司对租赁房产进行了扩建、装修和增设等添附行为，事实清楚，证据确实充分。四、租赁合同到期，但铭达公司向隆泰公司主张属于铭达公司所有财产的补偿款，而不是针对隆泰公司所有的财产要求补偿，隆泰公司有关财产补偿与铭达公司无关的理由不能成立。综上，隆泰公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。铭达公司向一审法院提出起诉请求：1.判令隆泰公司向铭达公司返还拆迁款项中铭达公司建造部分的拆迁补偿款、搬迁费、营业损失补助等合计5173319元；2.案件受理费由隆泰公司负担。事实与理由：2014年10月，铭达公司租赁隆泰公司厂房并进驻该厂，双方约定租金自2015年1月起计算，未签订书面租赁合同。2018年1月1日，铭达公司与隆泰公司签订《房屋租赁合同》，约定铭达公司承租隆泰公司厂房用于玻璃加工项目，租赁期限为1年。合同到期后，双方没有签订书面租赁合同，但由铭达公司继续承租厂房。租赁期间内铭达公司在隆泰公司内花费150万余元自建了1大间2小间厂房（厂房1、2、4）。2019年4月4日，隆泰公司与新沂市北沟街道办事处签订了《拆迁协议》，由北沟街道办对隆泰公司进行拆迁补偿。铭达公司与隆泰公司签订的租赁合同没有约定厂房遇到拆迁时关于铭达公司自建厂房部分的补偿款归属。该部分厂房补偿款、搬迁费、营业损失补助等费用应归铭达公司所有。为此，铭达公司诉至法院。一审法院查明：铭达公司自2015年1月开始租赁隆泰公司厂房从事玻璃生产经营。2017年12月21日，铭达公司向隆泰公司支付2015至2017年的租金36万元。2018年1月1日，程宇代表隆泰公司作为出租方（甲方）、铭达公司作为承租方（乙方）、吕可建作为担保方（丙方）签订《工业厂房租赁合同》，双方约定：1.甲方将位于新沂市无锡工业园太行山路的厂房租赁给乙方使用，租金40万元/年，租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金分三次支付，签订合同当天支付租金14万元，2018年4月1日前支付租金13万元，同年8月1日前支付13万元；2.租赁期满，甲方有权收回厂房，乙方应如期归还；租赁期间，厂房因不可抗拒因素或市动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负；租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可移去并不得损坏甲方主体结构，如乙方拆除应将房屋恢复到承租时的状况。乙方装修部分不可移动的，已成为租赁物添附物的，添附的部分归甲方所有。乙方无权要求甲方给予补偿。2018年的租金40万元铭达公司已给付，租赁到期后因面临拆迁，铭达公司未再给付租金。2018年12月，江苏先河房地产土地评估有限公司徐州分公司接受新沂市北沟街道办事处委托，对隆泰公司工业房地产搬迁补偿项目进行征收补偿评估。2018年12月24日，江苏先河房地产土地评估有限公司徐州分公司出具（苏）先河XZ（2018）房估字第0116号房地产估价报告，意见为：隆泰公司房地产、地上附属物及相关费用补偿总金额为13738263元。该报告中记载：1.房产评估值为8953744元、装饰装潢及附属物补偿1722208元、大型机器搬迁费用1790749元(以实际发生额为准)、搬迁补助费320316元、临时安置补助费895374元、评估费55871元，合计13738263元。2.隆泰公司房地产包括二层办公楼一幢、二层仓库一个、配电室（夹心板顶）一个、传达室一个、平房（配电室及仓库）、厂房1、2、3、4、5，共10幢房产，面积合计10677.2平方米。厂房自南向北依次为1－5号。3.厂房1评估价为200361元，面积为528.88平方米；厂房2评估价为1370975元，面积为2449.7平方米；厂房3评估价为2594539元；厂房4评估价为224396元，面积为571.9平方米；厂房5评估价为2588006元；配电室（夹心板顶）评估价为23441元，面积为47.25平方米。4.装饰装潢名称及评估价中厂房1包括排水沟1512元、防盗门238元、铁栏杆1190元，厂房2包括防盗门2333元、夹芯板顶（厕所）8800元、夹芯板房5200元、灯1140元、夹芯板房（厂内）8360元、卷帘门1512元、监控1000元，厂房3包括夹心板房44616元、地面砖6250元、壁式空调150元、吸顶灯40元、风扇60元、排水沟10080元、监控1000元、推拉门723元、射灯300元，厂房4包括铁皮房26000元，厂房5包括水磨石地面156000元、排水沟10080元、夹芯板房90400元、立式空调660元、防盗网2610元、射灯620元、窗帘轨道284元，广告牌3300元。上述房地产中的厂房1、2、4系铭达公司租赁期间内所建，厂房3、5系被告所建。厂房1、2、4及配电室的面积合计3597.73平方米，对应的搬迁补助费为107931.9元（320316元÷10677.2平方米×3597.73平方米），房产评估价合计1819173元（23441元+200361元+1370975元+224396元）。铭达公司租赁后为了方便生产，就对厂房3、5进行了改造和扩建及装修，装修的物品包括水电、排水沟、防盗门、夹芯板顶、夹芯板房、灯、芯板房、卷帘门、监控、地面砖、铁皮房、窗帘轨道、厕所等，另于2018年制作了广告牌。2017年2月，铭达公司与胡自由补签合同中记载建造及装修中的轻钢结构、砼地面、地面化学处理、水电、配电房、厕所等工程造价为1502790元。2019年2月1日，隆泰公司作为乙方、新沂市北沟街道办事处作为甲方签订《拆迁货币补偿协议》，约定协议双方以房地产评估价格及相关文件规定为依据确定被征收房地产的补偿金额，并遵守房地产价格评估机构对被征收房地产价格评估所出具的评估报告。乙方合计应得总补偿额为13482392元，2019年2月15日前先支付补偿款450万元，3月15日前再支付450万元，余下补偿款于4月15日前付清，乙方于2019年4月14日前将被征收房地产腾空交给甲方。2019年2月20日，程宇向铭达公司邮寄催告函一份，告知铭达公司与隆泰公司的租赁合同已到期，厂房面临拆迁，限铭达公司接到通知后一个月内将租赁厂房腾空。同年3月22日，程宇再次向铭达公司邮寄了催告函一份，铭达公司接到通知后半个月内将租赁厂房腾空。后铭达公司搬离厂房。双方因拆迁补偿款归属产生争议，因而引发诉讼。一审另查明，铭达公司在租赁隆泰公司厂房期间，采购了数控超高压水切割机、全自动玻璃切割机流水线、全自动玻璃切割机流水线、玻璃钢化机组、变频器、玻璃钻孔机、全自动玻璃切割机、台励福叉车等大型机器设备，征收补偿评估报告中的大型机器设备系铭达公司所采购。一审法院认为，新沂市北沟街道办事处对隆泰公司工业房地产进行拆迁，向隆泰公司补偿13482392元，有双方签订《拆迁安置补偿协议》及当事人陈述予以证实，予以确认。其中的拆迁补助费系根据房屋面积计算，一审法院认定每平方米的拆迁补助为30元（320316元÷10677.2平方米）。在评估报告中，除大型机器搬迁费用系以实际发生额为准外，其他的各项评估金额均为确定的数字，结合新沂市北沟街道办事处与隆泰公司签订补偿协议时以房地产评估价格及相关文件规定为依据及同意遵循房地产价格评估机构对被征收房地产价格评估所出具的评估报告，对该补偿款13482392元中包含的项目认定为：房产8953744元、装饰装修及附属物补偿1722208元、搬迁补助费320316元、临时安置补助费895374元、评估费55871元、大型机器搬迁费用1534879元，涉案厂房1、2、4，配电室及装饰装修及附属物等补偿金额以评估报告的评估金额为准。隆泰公司、铭达公司签订《工业厂房租赁合同》对租赁期满后装修部分的归属进行了约定，该约定是双方真实意思表示，对双方具有约束力。拆迁补偿款中涉及租赁物的装饰装潢部分的补偿款项应按该约定进行处理。铭达公司主张厂房3、5装饰装潢及附属物中属于可移动装饰装潢部分包括灯、监控、空调、风扇、轨道、推拉门，属于不可移动装饰装潢部分包括夹芯板房、地面砖、排水沟、水磨石地面，对铭达公司要求隆泰公司给付厂房3、5中上述可移动装饰装潢部分补偿款的主张，予以支持，对铭达公司要求隆泰公司给付厂房3、5中不可移动装饰装潢部分补偿款的主张不予支持。厂房1、2、4系铭达公司所建，对铭达公司要求隆泰公司给付相应的装饰装潢补偿款、房产补偿款及对应搬迁补助费的主张，予以支持。广告牌系铭达公司所定做，对铭达公司要求隆泰公司给付广告牌补偿款3300元的主张，予以支持。大型机器搬迁费用系铭达公司大型设备需要搬迁所产生，对铭达公司要求隆泰公司给付该补偿款的主张，予以支持。经计算，装饰装潢及附属物补偿部分的评估补偿金额为63802元、厂房1、2、4的拆迁补偿款为1795732元、大型机器搬迁费用为1534879元、搬迁补助费为107931.90元。以上合计3502344.90元，该款隆泰公司应当给付铭达公司。铭达公司与隆泰公司的租赁合同已到期，铭达公司要求隆泰公司给付临时安置补助费895374元无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第三款、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、隆泰公司于判决生效之日起十日内向铭达公司支付征收补偿款3502344.90元；二、驳回铭达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24006元，保全费5000元，合计29006元，由铭达公司负担9306元，由隆泰公司负担19700元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.铭达公司是否存在添附厂房及附属设备的行为；相关损失补偿数额如何认定；2.租期等条款对损失补偿数额的认定有无影响。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、铭达公司租赁过程中存在添附厂房及附属设施的行为隆泰公司有关1、2、4号厂房非铭达公司所建的主张不能成立，涉案1、2、4号厂房应认定为铭达公司所加盖。理由如下：1.隆泰公司主张涉案厂房从其他破产企业购得，一、二审法院均释明隆泰公司可就双方租赁合同签订之前1、2、4号厂房已存在进行举证，隆泰公司未提交任何证据证明其主张。隆泰公司无证据证明在双方租赁关系建立时，其交付给铭达公司的涉案厂区内存在1、2、4号厂房；隆泰公司也无证据证明1、2、4号厂房系其后来所建。相反，铭达公司提交了相关建设施工合同、支付工程款费用的证据、证人证言等证据，证明1、2、4号厂房系铭达公司租赁期间加盖。2.从江苏先河房地产评估公司出具的涉案房地产评估报告看，涉案1、2、4号厂房与3、5号厂房结构等级并不相同。评估报告中1、2、4号厂房与3、5号厂房价值存在较大区别，可以间接印证铭达公司有关1、2、4号厂房为简易厂房，可以间接印证1、2、4号厂房为铭达公司加盖的主张。3.隆泰公司一方面不认可1、2、4号厂房系铭达公司新建，另一方面，隆泰公司又主张铭达公司可在租期届满时选择拆除1、2、4号厂房，其上述主张存在一定矛盾之处。综上，根据现有证据，可以认定铭达公司有关1、2、4号厂房系其加盖的主张。涉案厂房被政府部门征收后，隆泰公司作为被征收人与政府部分签订了拆迁补偿协议书，并已经实际领取了相关拆迁补偿款，铭达公司新建的厂房及其他添附物的相关补偿费用包含在上述拆迁补偿款中。铭达公司作为承租人，可以向作为出租人的隆泰公司请求给付相关拆迁导致的损失。一审法院根据查明的事实及双方合同约定，按照评估机构确定的相关厂房、设备等添附物的评估数额，认定隆泰公司应给付铭达公司相关征收补偿款合计3502344.90元，并无不当。二、租赁合同中租期等条款的约定不影响本案中相关损失的认定双方租赁合同中约定的租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租期已经届满，但考虑到双方此前存在连续租赁且续签租赁合同的事实，考虑到1、2、4号厂房及其他添附物系铭达公司在租赁期间内添附的事实，铭达公司本案主张的拆迁补偿款主要针对其添附物的价值，故租期等条款的约定不影响铭达公司对相关添附物价值损失的主张。综上所述，上诉人隆泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34818元，由江苏隆泰新材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年五月十九日书记员  侯梦池