北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3330号上诉人（原审被告）:侯光寿，男，1973年1月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯雅琳,北京市安衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。原审第三人：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，该公司员工。原审第三人：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区。法定代表人：陈日群，总经理。上诉人侯光寿因与被上诉人北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励投资公司）、原审第三人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）、原审第三人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯光寿上诉请求：撤销一审法院判决，驳回伟励投资公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，伟励投资公司并没有依约履行相应义务，侯光寿未支付综合管理费系行使同时履行抗辩权；2.一审判决侯光寿向伟励投资公司按照每日万分之三的标准支付迟延付款违约金缺乏法律依据。伟励投资公司辩称，不同意侯光寿的上诉请求和理由，希望法院驳回上诉维持原判。中关村商城公司述称，同意一审法院判决。康景物业北京分公司未发表意见。伟励投资公司向一审法院起诉请求：1、判令侯光寿支付自2016年12月1日至合同解除之日拖欠的综合管理费及逾期付款违约金（按照欠付费用总额的1‰的标准计算），补缴免租期3个月的管理费26368.92元；2、判令侯光寿支付解除合同违约金（3个月综合管理费），按照8789.64元/月计算，合计26368.92元；3、诉讼费由侯光寿承担。一审法院认定事实：2015年7月29日，中关村商城公司（甲方）与侯光寿（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦X号楼X-X-XX、X-X-XXX号的商铺出租给乙方。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为164.6平方米。若每层租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为60个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2020年8月31日止。甲方提前10日向乙方发出物业交付接收通知，乙方无正当理由逾期接受物业的，以甲方向乙方发出的交付通知中规定的交付日为该物业的实际交付日。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十五条约定：乙方承租之物业建筑框架内区域，及有限度的外围公共区域（包括但不限于后勤区域、车位等）为乙方经营区域，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与该物业管理公司签订物业管理合同。第七十四条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第九十九条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。2015年1月9日，伟励投资公司（管理方、甲方）与侯光寿（经营方、乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：鉴于乙方与北京中关村国际商城发展有限公司签订了《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租项目投资方坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦的8号楼8-1-10、8-1-102商铺，该物业建筑面积为164.6㎡；基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，乙方在签订补充协议的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费。第一条约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：1、对项目进行升级改造……2、项目整体商业经营管理；3、项目整体商业经营服务；4、项目整体统一宣传推广服务。第二条约定：本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，租赁合同被提前终止或解除的，本合同通知终止或解除。第三条约定：乙方应付的综合管理服务费按物业的建筑面积计算，第一、二、三、四、五个租赁年度的日综合管理费标准分别为1.62元/平方米、1.7元/平方米、1.78元/平方米、1.87元/平方米、1.96元/平方米，每三个月为一个综合管理服务费的付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日综合管理服务费；乙方在签署本合同之日起5日内，向甲方缴纳首期综合管理服务费，合计23998.68元，此后，乙方应于每个综合管理费付款周期到期10日前向甲方支付下一个付款周期的综合管理服务费，以此类推，直至合同期届满。经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为3个月，自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年11月30日。免租期内乙方免缴租金、综合管理费，但仍需交纳物业服务费和其他应缴的费用；免租期只属于一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，若在租赁期间内因乙方原因解除本合同，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理服务费标准补缴免租期的租金及综合管理服务费。第四条约定：乙方在签署本合同之日起5日内，与首期租金同日向甲方交付等值为首个租赁年度1个月综合管理费金额作为首期综合管理保证金，合计7999.56元；综合管理保证金由甲方保管，租赁期满或合同解除后，综合管理保证金除抵扣应由乙方承担的综合管理服务费及其他费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应免息如数返还给乙方。第七条约定：如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，若逾期超过15日，或累计两个月未能按时缴足综合管理费或其他应缴之费用，甲方除收取逾期付款违约金外有权单方解除本合同；因乙方原因甲方解除本合同及《租赁合同》及其他补充协议等相关合同文件的，乙方的综合管理保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于解除合同当年3个月的综合管理服务费作为违约金，同时乙方应按《租赁合同》承担相应违约责任。第八条约定：本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件；乙方确认履行其在《租赁合同》中对项目投资方指定的经营管理公司，即本合同甲方，作出的全部承诺。甲乙双方确认将《租赁合同》中与甲方及综合管理服务事项相关的条款纳入本合同，作为本合同内容不可分割的一部分。本合同没有约定的条款按照《租赁合同》及其他补充协议中条款执行，本合同与《租赁合同》及其他补充协议中条款发生冲突的，以《租赁合同》及其他补充协议条款为准。2015年12月1日，伟励投资公司向侯光寿发送《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知侯光寿在不迟于2015年12月14日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2020年12月14日，商铺免租期为3个月，自2015年12月15日至2016年3月14日，商铺计租日期为自2016年3月15日起。2016年5月30日，伟励投资公司再次向侯光寿发送《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知侯光寿在不迟于2016年5月31日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2016年6月1日、止租日期为2021年5月31日，商铺免租期为3个月，自2016年6月1日至2016年8月31日，商铺计租日期为自2016年9月1日起。后侯光寿接收该房屋，并对房屋进行装修后开始经营。侯光寿向伟励投资公司支付综合管理保证金7999.56元及首期综合管理费23998.68元，此后未再支付相关费用。2019年10月31日，侯光寿向伟励投资公司出具《退铺申请》，内容为：“因经营不善，现申请退还商铺。……”。本案审理过程中，中关村商城公司、伟励投资公司、林琳均认可合同关系已经于2019年10月31日解除。诉讼过程中，侯光寿称涉案房屋的面积有误，但中关村商城公司、伟励投资公司对此予以否认，侯光寿亦未能举证予以证明。侯光寿同时表示，合同中约定的违约金过高，如果其构成违约，请求法院予以降低。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，侯光寿与伟励投资公司签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。现侯光寿及伟励投资公司以及中关村商城公司均认可合同关系已经于2019年10月31日解除，对此法院不持异议。侯光寿未能按照合同的约定向伟励投资公司支付综合管理费，因此侯光寿构成违约，其应当按照合同的约定承担违约责任。故伟励投资公司的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院对其请求中的合理部分予以支持。需指出，侯光寿认为双方约定的违约金过高并请求予以降低，且伟励投资公司未能举证证明其实际损失的数额，故法院对违约金的计算标准予以酌减。侯光寿主张涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，但就其主张的事实，侯光寿并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定侯光寿在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向中关村商城公司表示任何异议，故对侯光寿的此项抗辩意见，法院不予采纳。侯光寿的其他答辩意见，亦缺乏事实依据，法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、侯光寿于判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司2016年12月1日至2019年10月31日的综合管理费300378.54元，并按照每日万分之三的标准向北京伟励投资管理有限公司支付迟延付款违约金（其中，以23998.68元为基数，自2016年11月21日起计算至实际支付之日止；以23998.68元为基数，自2017年2月19日起计算至实际支付之日止；以25183.80元为基数，自2017年5月22日起计算至实际支付之日止；以25183.80元为基数，自2017年8月22日起计算至实际支付之日止；以25183.80元为基数，自2017年11月21日起计算至实际支付之日止；以25183.80元为基数，自2018年2月19日起计算至实际支付之日止；以26368.92元为基数，自2018年5月22日起计算至实际支付之日止；以26368.92元为基数，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止；以26368.92元为基数，自2018年11月21日起计算至实际支付之日止；以26368.92元为基数，自2019年2月19日起计算至实际支付之日止；以27702.18元为基数，自2019年5月22日起计算至实际支付之日止；以18468.12元为基数，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止）；二、侯光寿于判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司免租期内的管理费23998.68元；三、侯光寿于判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司解除合同违约金7999.56元；四、驳回北京伟励投资管理有限公司的其他诉讼请求。如侯光寿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，侯光寿与伟励投资公司签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》合法有效，双方应当依约履行各自的义务。关于侯光寿主张的伟励投资公司未履行合同义务的问题，侯光寿接收房屋并开始经营，说明商城具备了相应的经营条件，侯光寿对此应当是认可的。在合同履行过程中，没有证据表明侯光寿曾对伟励投资公司的服务提出异议。根据侯光寿向伟励投资公司出具的《退铺申请》，其是因经营不善退还商铺。本案中，侯光寿对伟励投资公司的服务质量标准提出异议，但其提交的证据不足以认定伟励投资公司存在违约行为。侯光寿作为租户接受了伟励投资公司提供的服务，理应按照双方的约定支付服务费用。关于侯光寿主张的一审判决认定的违约金过高的问题。一审法院在双方合同约定的基础上，已经对违约金进行了酌减。侯光寿认为双方约定的违约金过分高于伟励投资公司的实际损失，在二审中要求本院再次酌减违约金，没有证据支持。综上，侯光寿上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6596元，由侯光寿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 丁少芃二〇二〇年五月十二日法官助理 唐兴华法官助理 张丽君书 记 员 郭孟铃