浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初774号 原告：胡建飞，男，1982年6月16日出生，汉族，户籍所在地湖北省郧县，现住浙江省桐庐县。 被告：严忠林，男，1960年12月31日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：严文涛，男，1985年8月29日出生，汉族，住浙江省桐庐县，系被告儿子。 第三人：高培根，男，1959年8月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告胡建飞与被告严忠林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院认为高培根与本案具有利害关系，故依职权追加其作为第三人参加诉讼。原告胡建飞、被告严忠林及其委托诉讼代理人严文涛到庭参加诉讼；第三人高培根经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡建飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的无效房屋买卖合同；2.判令被告退还原告全部购房款690000元，利息32085元（以690000元为基数，自2018年12月25日起至2019年12月25日止，按照年利率4.65%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月24日，原告与被告签订了农村自建房买卖合同及买房协议书，约定原告购买被告位于桐庐县，外加大小两个院子和一个独立杂物间，并写明了房屋东南西北具体划分。合同及协议对原被告间的权利义务进行了详细约定。原告于2018年11月22日将预定款20000元交给了中介华邦房产，于2018年11月24日将定金30000元付至被告指定的支付宝账户内，于2018年12月1日将尾款640000元付进被告指定的农行账号内，共计支付给被告690000元购房款。整个交易过程系在村委会没有认可、参与的情况下进行。后期在原告实际居住过程中，原告发现房屋院子的实际使用情况与被告所述不符，导致原告与邻居发生纠纷，最后将院子变为与邻居共用。后来原告得知，农村房屋原则上是不可以买卖的，除非满足一定的转让条件及要求，但原被告均不满足。原告认为被告在房屋买卖过程中存在欺瞒的情况，因此本次农村自建房买卖系违法无效的，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告胡建飞为支持其诉讼主张，在庭审中向法庭提交以下证据材料： 1.《房屋买卖居间合同》一份，用以证明双方买卖房屋的相关权利义务； 2.意向金委托协议一份、收条两份，用以证明被告共计收到原告购房款690000元； 3.照片打印件14张（起诉之后由原告拍摄的）、买房协议书一份，用以证明卖房时双方约定的房屋四至情况与实际不符； 4.房屋所有权证、契税证、集体土地建设用地使用证，用以证明案涉房屋的登记情况； 5.人民调解协议书一份，用以证明院子的真实情况是原告与邻居共用而非被告所说的归原告所有。 被告严忠林辩称，1.原告认为系我方诱骗他签订了《房屋买卖居间合同》不属实。该居间合同第一条已经写明：乙方经丙方居间看房，对房屋现状、装修情况、用途及产权信息经过充分了解的情况下，向甲方购买案涉房屋。2.我方的确是出于主观意愿对外出售案涉房屋，并未对某个单位或个人进行针对性出售，我方对外发布房屋买卖信息后，原告主动选择我方进行房屋买卖交易，我方是被选择一方，整个买卖过程双方是自愿签署《房屋买卖居间合同》的，不存在欺诈、隐瞒的情况。且原被告双方都是完全民事行为能力人，签署案涉合同双方都存在过错。3.我方曾多次和原告协商和解，原告也曾多次提出该房屋目前的评估价值在500000元左右。案涉房屋的成交价格为690000元，折损部分190000元应该由双方各承担一半，因为双方都存在过错，我方只能退还原告600000元。根据合同法五十八条约定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿。双方都有过错应当各自承担相应责任。所以折损部分190000元应该由双方各承担一半。如果原告要主张690000元购房款的利息，那被告也要向原告主张其居住期间的房屋占有使用费。 被告严忠林未提供证据材料。 第三人高培根未作陈述，未到庭质证；亦未提供证据材料。 原告胡建飞提供的证据，经庭审质证，被告严忠林对证据1、2、4无异议；对证据3真实性无异议；对证据5关联性有异议，认为与本案无关。原告提供的证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据3、5与本案不具有关联性，不予认定。 经审理查明：2018年11月24日，原告胡建飞（受让方）与被告严忠林（转让方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：一、原告经第三人高培根居间看房，对房屋现状、装修情况、用途及产权信息经过充分了解的情况下，向被告购买位于杭州市桐庐县房屋，房屋产权证号：桐分转字第××号，土地证：桐集建（90）字第30Ａ3226号，面积210.02平方，房屋转让价690000元。二、原告在2018年11月24日签订本合同之日支付给被告购房定金50000元；在2018年12月25日前支付购房首付款640000元。 被告于2018年11月24日出具收条一份，确认收到原告购房定金50000元；于2018年12月1日出具收条一份，确认收到原告购房余款640000元。原告共计支付被告购房款690000元。2019年2月5日，原告入住案涉房屋。 另查明，案涉桐庐县房屋所有权证号：桐分转字第××号，所有权人系第三人高培根，所有权性质为私产；集体土地建设用地使用证号：桐集建（90）字第30Ａ3226号，土地使用者吴小生，土地类别为宅基地，用途为住房、辅助用房。2003年6月13日，第三人高培根将案涉房屋出售给被告严忠林。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告户籍地为湖北省郧县，非案涉房屋所在地集体经济组织成员，其通过向被告购买案涉房屋变相取得了案涉房屋的宅基地使用权，故该合同因违反法律的强制性规定而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《房屋买卖居间合同》无效，被告取得的购房款690000元应当返还原告，原告取得的案涉房屋应当返还被告。根据原、被告签订的合同，双方都知道或应当知道案涉房屋属于农村自建房，现原告主张损失了房款相应利息、被告认为原告应支付案涉房屋占有使用费，因双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。因此，对原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告胡建飞与被告严忠林于2018年11月24日签订的《房屋买卖居间合同》无效； 二、被告严忠林于本判决生效之日起十日内返还原告胡建飞购房款690000元； 三、原告胡建飞于本判决生效之日起十日内腾空并返还被告严忠林位于桐庐县房屋； 四、驳回原告胡建飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11021元，减半收取5510.5元，由原告胡建飞负担160.5元，由被告严忠林负担5350元。 原告胡建飞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告严忠林于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  杨萍 二〇二〇年五月十五日 法官助理徐尔迅 书记员吴琴雅 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。