河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终515号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司，住所地郑州港区新港大道北段。法定代表人：沈立，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌兴高，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱学伟，男，1978年11月6日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：蔡志军，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许淑茜，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州航空港区华豫之星洗浴服务有限公司，住所地郑州航空港区四港联动大道与郑港十路交叉口。法定代表人：吕新义。被上诉人（原审被告）：刘建伟，男，1974年2月28日出生，汉族，住郑州市管城区。上诉人郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司、朱学伟因与被上诉人郑州航空港区华豫之星洗浴服务有限公司、刘建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司上诉请求：1.原审判决适用法律明显错误房屋使用费的计算标准严重违背司法解释的明确规定。2.原审判决对有关上诉人过错责任的认定，严重背离客观事实。3.原审判决认定事实所采信的证据未经开庭质证，程序错误。4.被上诉人郑州航空港华豫之星洗浴服务有限公司应共同承担支付房屋使用费并返还房屋及附属设施的责任。5.原审判决认定案涉房屋使用费的计算期间截止到2019年3月31日属于漏判。朱学伟上诉请求：被上诉人建投公司应当对上诉人朱学伟的损失承担赔偿责任。一审法院在认定事实清楚的前提下，未按照过错责任判令建投公司承担赔偿责任，请求二审法院改判被上诉人承担60%的过错责任。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司辩称，1.朱学伟在上诉状中所陈述的事实与客观事实严重不符。2.朱学伟租赁了案涉房屋之后，根据其经营需要进行装修、改建和实施经营，这是其对房屋使用的自主行为。3.朱学伟所称的房屋空置三年之久与事实不符，在合同履行期内，朱学伟多次转变经营方式，直到2018年还在投入改建。4.我们主张合同应当按照有效来认定，朱学伟获得的合同履行的履行收益，朱学伟并没有因为合同无效而遭受任何损失。朱学伟的上诉请求不应得到支持。朱学伟辩称，1.一审法院在合同无效的基础上，依法要求建投公司和朱学伟按照过错比例承担法律责任，有法可依有据可查。2.在无建设工程规划许可证导致合同无效的情况下，出租人不存在产生信赖利益的基础，而是承租人存在信赖利益损失。出租人明知房屋还要用于出租，违反了城市信用原则，不应当因其的违法行为而获利。一审法院驳回建投公司对房屋使用利息的诉求，证据确凿，适用法律正确。刘建伟辩称，建投公司明知房子没有建筑规划许可证，仍把房屋出租给朱学伟长达几年，造成损失的扩大，建投公司应当承担责任。郑州航空港区华豫之星洗浴服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华豫之星并非该租赁合同的相对人，与该租赁合同纠纷无关，被答辩人要求答辩人承担相应义务没有事实和法律依据。郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司向一审法院起诉请求：1.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星支付建投公司租金9575000元；2.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星支付拖欠租金给建投公司造成的利息损失4982500元（自每笔租金应付之日起按照月利率20‰的标准暂计算至2019年1月15日）；3.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星返还建投公司租赁的房屋；4.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星向建投公司支付逾期返还房屋期间的房屋使用费562500元（自2019年1月1日起暂计算至2019年3月15日，此后使用费计算至实际返还之日）；5.朱学伟、刘建伟、港区华豫之星返还租赁的原有配套物品和设施（详见租赁合同附件《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》），如有损坏，按照市场价格赔偿；6.本案诉讼费用、保全费由朱学伟、刘建伟、港区华豫之星负担。朱学伟向一审法院提出反诉请求：1.确认案涉《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》无效；2.判令建投公司赔偿朱学伟10570368.10元；3.建投公司向朱学伟支付300000元押金；4.本案诉讼费用由建投公司负担。一审法院认定事实：2010年6月9日，郑州航空港区管理委员会与河南豫发置业有限公司签订《郑州航空港区新农村建设项目—“锦绣枣园小区”委托代建合作协议》，委托河南豫发置业有限公司负责锦绣枣园项目建设工作。2011年5月15日，郑州航空港区经济发展局向建投公司作出《关于的批复》，同意建投公司提出的郑州航空港区新农村建设项目锦绣枣园小区（一期）项目建设，项目位于郑州航空港区国道107辅线以西、京珠高速以东、好想你工业园以北区域，用地面积92109平方米，总建筑面积150829平方米，其中：住宅建筑面积为84164平方米；公寓建筑面积为46374平方米；小学建筑面积为6000平方米；幼儿园建筑面积为2712平方米；地下建筑面积为3654平方米。2013年1月8日，鸿富锦精密电子（郑州）有限公司向综保区富士康项目建设指挥部报送《关于协调解决富士康员工住宿区生活便利问题的函》，就富士康员工吃饭难问题恳请协商解决；同日，鸿富锦精密电子（郑州）有限公司向建投公司出具《枣园社区富士康员工生活社会化服务试点委托书》，将其公司原用于员工餐厅及洗浴的枣园社区北面的钢架房（约5000平方米）委托给河南华豫之星全权管理。2013年8月26日，建投公司向实验区（综保区）管委会报送《关于枣园社区员工餐厅和浴房有关情况的报告》，载明枣园富士康员工餐厅及淋浴房为轻钢彩板房，建筑面积5000平方米（餐厅3000平方米、冲凉房2000平方米），是应急用于富士康枣园员工就餐和冲凉的临时设施；该设施建成后，富士康总务通过调查最终没有启用该设施，现空闲两年有余，为了盘活该块资产，建投公司根据富士康有关意向进行沟通和洽谈，达成三项共识，一是由富士康委托的经营单位在原建设基础上投资建设、增加硬件、对现有设施进行彻底的升级改造，二是清点物品、妥善保管，一方面对可使用的原有配套物品和设施，双方共同清点登记并签名，另一方面对拆除的设施双方清点及签字后由富士康无条件如数保管，三是经营合同到期后，所有升级改造的装修及设备无偿交予建投公司；根据框架约定签订了框架租赁协议，富士康及委托经营方河南华豫之星在没有将改造方案报建投公司审查及办理手续的情况下，直接组织了改造施工，对原来的设施进行部分置换和拆除，因该块资产还没有审计和决算，建投公司及时责成河南华豫之星停止了施工，为便于该项目的审计和决算工作不受大的影响，同时又能保证该项目改造工作顺利推进，建议管委会有关部门能及时完善相关手续，现场进行拍照取证及认定。2013年10月21日，建投公司与河南华豫之星签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》，合同约定建投公司将锦绣枣园面积为5000平方米的富士康员工餐厅和冲凉房（餐厅3000平方米，冲凉房2000平方米）租给河南华豫之星，用途为餐饮和洗浴，若用于经营合同约定之外的用途，应事先取得建投公司的书面同意，否则建投公司有权终止合同；租赁期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；房屋租金第一年按每月15元/㎡计算，第二年按每月25元/㎡计算，第三年按每月35元/㎡计算，从第四年起按每月45元/㎡计算，租金按先付后用的原则，每3个月交纳一次，合同签订5日内，河南华豫之星应交纳300000元押金，如逾期交纳上述各项费用，则按应交纳总金额的1%/天收取滞纳金，逾期时间超过15日，建投公司有权终止该协议，合同期满后，建投公司无息退还押金；河南华豫之星在房屋改造、修缮时需得到建投公司审批后方可实施，建投公司向河南华豫之星提供所改造修缮房屋的原设计图纸或各项荷载依据，并委派工程技术人员审查确认各项改造、修缮方案，对河南华豫之星违规的行为及时制止和修正；租赁期内，河南华豫之星不能按时足额交纳租金的，建投公司有权终止合同，收回房屋；由富士康委托的河南华豫之星在原建设基础上投资建设，增加硬件，对现有设施进行彻底的升级改造，以适应和满足富士康员工餐饮和洗浴的需求，升级改造后要保证房屋及设施的安全，出现问题均由河南华豫之星负责，一方面可使用的原有配套物品和设施（空调、快餐桌、暖气片等），双方共同清点登记并签名确认，另一方面对拆除的一些设施(浴室柜子、喷淋、小床及淋浴挡板等）双方清点及签字后，由河南华豫之星无条件如数保管，如造成损坏，由河南华豫之星承担全部责任，合同期满后，所有升级改造的装修及设施无偿交予建投公司；该合同后附《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》载明格力空调10匹19台、6人快餐桌250张、力威常压热水锅炉CWNS2.8-85/65-Y(Q)2台、暖气片50、出风机9台、消防水带消防箱9套、彩板1539平方米、钢材（单管）共1050米21个、铁皮衣柜92、淋浴头481个、吊灯日光灯130、PVC水管455米、木质颗粒板大板231、小板504、陶瓷便池21、陶瓷洗手池4、塑胶板592块。2013年10月31日，朱学伟向建投公司交纳押金300000元。2015年3月6日，建投公司向河南华豫之星发送《关于催缴商铺租金的通知函》，载明河南华豫之星已于2014年1月交纳了第一个季度（2014年1月1日至2014年3月31日）的租金225000元，现河南华豫之星需要交纳2014年4月至2015年3月的租金1050000元，河南华豫之星应于通知发出日期10天内清缴上述未交纳款项，若逾期未能清缴所有拖欠的租金，河南华豫之星应承担赔偿损失的责任。2016年1月13日，建投公司向河南华豫之星发送《关于督促河南华豫之星酒店管理服务有限公司经营范围限期整改的通知函》，载明河南华豫之星未经过建投公司的允许将物业用于经营酒吧违反双方合同约定，现通知河南华豫之星于2016年1月31日前整改完毕，逾期整改，建投公司有权终止合同；同日，建投公司向河南华豫之星发送《关于催缴商铺租金的通知函》，载明河南华豫之星已于2014年1月交纳了第一个季度的租金225000元，仍需要交纳2014年4月1日至2016年1月31日的租金2350000元，河南华豫之星应于通知发出日期10天内清缴上述未交纳款项，若逾期未能清缴所有拖欠的租金，建投公司将按照租赁合同约定终止租赁协议，并追偿相应的违约金。2016年11月8日，朱学伟与港区华豫之星的法定代表人吕新义签订《经营权转让合同》，将案涉房屋的经营权转让给吕新义，转让期限截止至2018年12月9日，转让总价款为2300000元。2018年1月16日，吕新义向建投公司转款100000元，并附言租金。2019年3月6日，朱学伟向刘建伟出具《债务承担承诺书》一份，载明其瞒着刘建伟以河南华豫之星的名义与建投公司签订了《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》，其未将案涉房屋作为公司经营使用，房屋租金也由个人交纳，刘建伟对该事件不知情，其承诺对建投公司主张的租金和利息承担责任，所有费用也由其个人承担。另查明，2011年4月13日，河南华豫之星注册成立；2016年4月27日，港区华豫之星注册成立；2016年6月16日，港区华豫之星的股东从河南华豫之星、吕新义变更为吕新义、宋文武；2017年4月28日，河南华豫之星申请注销登记，并提交了清算报告，清算报告显示债权人申报的债权为0元；2013年4月30日起，朱学伟陆续与他人签订《建筑工程施工劳务合同》、《安装工程施工劳务合同》、《装饰装修工程施工合同》等合同，对案涉房屋进行升级改造。同时查明，2019年8月2日，该院组织各方当事人对建投公司所申请的清单物品和设施价值鉴定进行鉴定机构选择，最终选定河南省中州评估有限公司和河南诚联资产评估有限公司；同日，该院组织各方当事人对朱学伟所申请的升级改造工程造价鉴定进行鉴定机构选择，最终选定河南安泰工程管理有限公司；2019年8月13日，河南省中州评估有限公司以涉案评估范围内有部分物品无法确定其现状，也无法出具具体的评估值为由，将鉴定材料退回该院；2019年8月29日，河南诚联资产评估有限公司以建投公司不能补充必要的评估资料为由，将鉴定材料退回该院；2019年9月8日，河南安泰工程管理有限公司以朱学伟不能提供鉴定材料为由，将鉴定材料退回该院。再查明，2013年富士康员工在锦绣枣园社区入住959人、退宿851人，2014年富士康员工在锦绣枣园社区入住11人、退宿10167人，2015年富士康员工在锦绣枣园社区入住17848人、退宿17848人，2016年富士康员工在锦绣枣园社区入住14735人、退宿11210人，2017年富士康员工在锦绣枣园社区入住14224人、退宿9952人，2018年富士康员工在锦绣枣园社区入住13597人、退宿18172人。2015年8月31日、2017年2月8日、2017年4月23日、2017年6月7日、2017年7月18日、2017年8月10日、2017年10月2日、2017年10月8日、2017年11月22日、2018年1月3日、2018年11月19日郑州市公安局航空港区分局治安管理服务大队、郑州市公安局航空港区分局均因案涉房屋未取得消防检验合格证而出具《治安管理通知书》、《责令整改通知书》责令停业整顿。2018年1月9日，郑州航空港经济综合实验区公安消防支队向港区华豫之星出具《行政处罚决定书》，认为该公司未经消防安全检查擅自投入使用，责令停止营业，并处罚款30000元。庭审中，建投公司认可《锦绣枣园餐厅冲凉房设施统计明细》中目前保存完好的有4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱，朱学伟则称是在建投公司的同意下将拆卸下来的物品堆放在一处。一审法院认为，关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，建投公司在一审法庭辩论终结前并未向该院提交证据证明其已经取得建设规划许可证，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》应认定为无效合同，建投公司辩称案涉租赁房屋系政府批准的临时建筑，与该院查明的事实不符，本院不予采信。关于朱学伟、刘建伟是否应当承担支付案涉建筑物的租金、占有使用费并返还案涉建筑物及附属设施的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因案涉合同为无效合同，建投公司主张租赁期间的租金应为建筑物的占有使用费，另结合该院查明的河南华豫之星是案涉建筑物的实际占有使用人及河南华豫之星已经注销登记的事实，且河南华豫之星的股东朱学伟、刘建伟又未提交证据证明其清算程序合法，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条“未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的，股东应对公司的债务承担清偿责任”的规定，朱学伟、刘建伟应当对河南华豫之星的债务承担清偿责任；朱学伟、刘建伟辩称河南华豫之星由朱学伟实际经营，刘建伟对朱学伟签订合同的行为不知情的辩解意见，与该院查明的事实不符，该院不予采信。关于朱学伟、刘建伟应当支付建投公司案涉建筑物占有使用费的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》被认定无效后，根据诚实信用原则，应在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，当事人所承担的缔约过失责任也不应超出合同履行利益，结合本案查明的事实，《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》签订之前，案涉建筑物建成后因富士康未启用该设施而空闲两年，而建投公司租赁给河南华豫之星的目的是为了解决富士康在枣园社区内员工的洗浴及就餐问题，但合同签订后枣园社区富士康人员的入住情况未达到合同签订时的预期；《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》签订后，河南华豫之星未按照合同约定按期支付租金时，建投公司仅在2015年3月6日、2016年1月13日两次函告河南华豫之星主张租金，且在河南华豫之星拒不支付租金的情况下，仍不采取合理的措施防止损失的扩大，致使案涉建筑物在合同无效的情况下被河南华豫之星长期占有使用五年多；另建投公司作为国有资产的管理者更应清楚将未取得建设规划许可证的建筑物出租后会引发的后果，特别是涉及人员密集的洗浴和餐饮行业，且该出租行为已导致河南华豫之星因没有建筑规划许可证而多次被有关部门勒令停业整顿；而河南华豫之星在明知案涉建筑物没有建筑规划许可证的情况下仍进行升级改造并投入使用，其自身也存在过错，综合分析双方的过错程度，本院认定建投公司应承担60%的过错责任，河南华豫之星应承担40%的过错责任，参照河南华豫之星与建投公司约定的第一年租金支付标准，该院酌定朱学伟、刘建伟应支付建投公司建筑物占有使用费的期限为2014年1月1日至2019年3月31日，扣除建投公司已经收到的租金及押金625000元（300000元+225000元+100000元），朱学伟、刘建伟应支付建投公司建筑物占有使用费1265000元（5000㎡×15元/㎡/月×63个月×40%-625000元）。建投公司主张的利息损失，没有法律依据，该院不予支持。关于建投公司主张的返还配套设施和物品，并按照市场价格赔偿损失物品的问题。结合本院查明建筑物现场保存完好的设施有4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱，对上述物品朱学伟、刘建伟在返还案涉建筑物的同时应当予以返还，就不能返还的物品，因为建投公司无法举证证明该物品的价值，该院暂不予处理。关于港区华豫之星是否应当对上述义务承担责任的问题。建投公司主张港区华豫之星系朱学伟实际控制，因建投公司提交的证据不足以证明其事实主张，且朱学伟、刘建伟、港区华豫之星又均不予认可，对建投公司的该项主张，该院不予支持。关于朱学伟反诉主张的升级改造的损失赔偿和押金的返还问题。结合河南华豫之星与建投公司签订《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》中的约定，河南华豫之星实际占有案涉建筑物5年多的事实，以及考虑到装饰装修物的装修时间和本院对双方过错程度的责任划分，对朱学伟主张赔偿升级改造损失的诉讼请求，本院不予支持；朱学伟交纳的300000元押金的目的是为了保证合同的履行，且庭审中建投公司也已经明确表示在房屋占有使用费中进行抵扣，故对朱学伟的该项反诉请求，该院也不予支持。综上所述，确认《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》属于无效合同；朱学伟、刘建伟支付建投公司建筑物占有使用费1265000元，并返还案涉建筑物及配套设施（4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱）；建投公司诉讼请求超出部分，该院不予支持；朱学伟反诉请求超出部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司与河南华豫之星酒店管理服务有限公司于2013年10月21日签订的《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》无效；二、朱学伟、刘建伟于本判决生效之日起30日内支付郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司建筑物占有使用费1265000元，并返还郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司位于锦绣枣园的面积为5000平方米的富士康员工餐厅和冲凉房及附属设施（4台空调、2台锅炉、50片暖气片、9台出风机、9套消防水带消防箱）；三、驳回郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱学伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112520元，保全费5000元，共计117520元，由郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司负担103106元，由朱学伟、刘建伟共同负担14414元；反诉案件受理费43511元，由朱学伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审查明的事实与一审相一致。本院认为，建投公司在一审法庭辩论终结前并未提交证据证明其已经取得建设规划许可证，故，依据相关法律规定，双方当事人签订的《锦绣枣园餐厅冲凉房租赁协议》应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。建投公司明知案涉房屋没有取得建筑许可证仍将该房屋出租，导致在出租期间，多次被有关部门勒令停业整顿；怠于行使权力，未采取合理措施防止损失扩大，存在过错。河南华豫之星在明知所租房屋没有建筑规划许可证，仍进行升级改造并投入使用，亦存在过错。综合考虑双方的过错程度，一审法院认定建投公司应承担60%的过错责任，河南华豫之星应承担40%的过错责任，并判决朱学伟、刘建伟参照河南华豫之星与建投公司约定的第一年租金标准支付所欠租金，并无不当，本院予以确认。关于上诉人朱学伟上诉请求建投公司赔偿损失10570368.10元的理由，经查，综合考虑河南华豫之星实际占有使用该房屋5年多，经营餐饮、洗浴行业装饰装修的年限及双方的过错程度，一审法院处理妥当，本院予以确认。综上所述，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司、朱学伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112520元，由郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）建设投资有限公司负担；二审案件受理费56195元，由朱学伟负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年五月二十日书记员 蔡玉龙