杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初5457号 原告：金富国，男，1964年11月14日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：王政，浙江泽大律师事务所律师。 被告：汪国樑，男，1969年2月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞琴，浙江三道律师事务所律师。 原告金富国与被告汪国樑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。后本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋装修补偿款270902元；2.被告赔偿原告利息损失（按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2017年11月29日起暂计至2019年12月18日为33505元，此后计算至被告实际履行之日止）；3.被告返还原告自2017年7月21日起至2017年11月8日止的租金72378元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月9日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将坐落于杭州市西湖区转塘街道大诸桥新村43号的两间门面及楼上房屋出租给原告经营使用，租赁期限为八年，自2016年5月8日至2024年5月8日。合同第八条约定，如遇不可抗力包括政府征用时，不视作双方违约，但双方应按比例分割装修评估补偿。合同签订后，原告依约支付租金并进行经营。2017年，案涉房屋被列入搬迁整治范围，评估机构对被告房屋的搬迁补偿价格进行了评估，其中装修补偿金额为316800元、设备迁移费为21828元。2017年7月21日起，案涉房屋开始实施拆迁工作，原告已无法正常使用案涉房屋。被告与转塘街道办事处签订的《杭州市集体土地房屋搬迁补偿安置协议书（调产安置）》（以下简称搬迁补偿协议）确定的补偿价格与上述评估金额一致。原告后配合腾空了房屋，被告收到了转塘街道办事处支付的搬迁补偿费。原告要求被告依约支付装修补偿款，但被告拒不支付，原告故诉至法院。 被告辩称，双方对于《租房合同》第八条的理解存在差异。被告认为，合同第八条约定的为案涉房屋若按商业房屋进行拆迁补偿，原告可获得相应装修补偿，但实际是按住宅的成本价进行赔付的，因此原告要求被告按合同第八条约定支付款项并无依据。案涉房屋在原告承租之前为一家幼儿园，已经进行了装修，原告承租后虽进行了部分装修，但因拆迁造成的经济损失有限。因此即便拆迁，原告所受的损失也是有限的，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐。对原告提交的装修费发票及收据的关联性不予确认，仅凭该证据无法证明系用于案涉房屋的装修。对被告提交的与杭州优乐高教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关解除协议、工商登记信息的关联性不予确认；对杭政办函（2009）123号文件、两份评估报告书及《关于要求给予御面厢房客栈拆迁的报告》的真实性予以确认，证明对象不予确认，原、被告间的权利义务应以双方合同为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告为转塘街道大诸桥社区新村43号户主。被告户经批准建房情况为主房建筑面积264平方米、层次三层；实际建房情况为主房建筑面积335.08平方米、层次三层，附房建筑面积328.31平方米；房屋面积合计663.39平方米。被告将楼下两间店面出租给案外人，其余部分均出租给原告。2016年4月9日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将上述房屋中的两间门面及楼上房屋出租给原告使用。租赁期限为八年，自2016年5月8日至2024年5月8日。年租金为238000元，第三年后递增每年租金为25800元。在合同租期内，如遇不可抗因素，包括政府征用时，不视作双方违约；但考虑到承租方申请执照装修的投入，经双方协商，三年内如遇政府征用，承租方得到装修评估价80%的赔偿；三年后征用时双方各得装修评估补偿的50%。合同签订后，原告对案涉房屋进行了装修并注册了个体工商户“杭州之江度假区御面厢房客栈”。 2017年9月28日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处作为甲方、被告作为乙方签订搬迁补偿协议，约定因转塘街道（转塘、转塘街、大诸桥）整村连片搬迁整治项目建设需要，甲方需搬迁乙方大诸桥社区新村43号房屋；乙方房屋和地面附属物参照《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》及西湖区有关文件等规定进行评估，被补偿房屋搬迁补偿费合计725028元；乙方在2017年11月30日之前腾空交房的，甲方向乙方一次性支付腾空交房奖励费60000元，逾期腾空交房的不予奖励。关于被拆迁房屋的搬迁补偿，杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司出具了《评估报告书》，确定案涉房屋的房屋补偿总分计分及装修补偿计分为3168分，补偿金额为725028元，其中装修补偿金额为316800元、设施迁移费为21828元。设施迁移费包含11项：电话移位108元、宽带移位200元、有线电视迁移360元、太阳能迁移360元、空调迁移7800元（26台）、屋顶水桶1000元、屋顶水池2000元、监控设施2000元、三相四线2000元、避雷塔3000元、空气能热水器3000元。 2017年11月29日，被告领取了1481288元房屋拆迁补偿费。原告陈述其交纳了至2017年11月7日即一年半的租金，2017年11月23日开始搬迁，至2017年11月25日搬迁完毕。 本院认为，因案涉房屋位于转塘街道，原、被告签订的《租房合同》的效力应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条来认定。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋经批准建造的建筑面积为264平方米，实际建筑面积却达663.39平方米，超出审批面积范围部分被告未能举证证明其有合法建造审批手续。而原告承租的房屋除审批范围内的264平方米外，其余均位于审批面积范围外，故根据上述司法解释的规定，案涉《租房合同》部分有效、部分无效。案涉房屋已被搬迁，双方争议在于房屋装修补偿款及设施迁移费的分配问题。《租房合同》约定租期前三年内如遇政府征用，原告得到装修评估价的80%赔偿。双方确认原告承租的房屋包含审批范围内的264平方米，被告房屋的装修补偿金额系根据搬迁补偿面积即审批范围内的264平方米确定，故上述约定对双方具有法律约束力。根据安置协议书及相应评估报告书，案涉房屋的装修补偿金额为316800元，其中的80%即253440元被告应依约支付给原告。被告辩称因案涉房屋未按商业性质即国有土地上房屋的标准进行补偿，故原告无权主张装修补偿。就此，本院认为，《租房合同》中并未作此约定，原告亦对此不予认可。且案涉房屋为农民自建房，并非国有土地上房屋，被告对此是明知的。被告该抗辩并无依据，本院不予采信。关于设施迁移费，被告同意支付给原告，双方争议在于被告应支付的金额。被告自认评估报告书中列明的11项设施迁移费中太阳能、6台空调、屋顶水池、避雷塔为被告所有，其余为原告所有，原告对此予以否认，但原告未提交相应证据证实，本院以被告自认为准。设施迁移费中，属于原告的为14668元，属于被告的为7160元，原告要求被告支付80%，本院予以支持。关于原告诉请被告退还2017年7月21日至2017年11月8日期间租金的主张，原告自认其使用案涉房屋至2017年11月25日搬迁完毕，在此期间原告占有使用案涉房屋，应参照合同约定租金标准支付占有使用费，现其要求被告退还该费用并无依据，本院不予支持。至于原告主张的利息损失，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应支付给原告装修补偿款253440元，设施迁移费11734.4元，合计265174.4元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下： 一、汪国樑于本判决生效之日起十日内支付金富国装修补偿款253440元、设施迁移费11734.4元，合计265174.4元； 二、驳回金富国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6952元，由金富国负担2059元，汪国樑负担4893元。 原告金富国于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告汪国樑于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  高 瑛 人民陪审员  邬忠明 人民陪审员  汪云龙 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  倪倩虹