湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1827号上诉人（原审被告）：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙，董事长。委托诉讼代理人：郑好，湖南湘鲲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向艳平，女，1988年9月25日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘樱子，湖南秦希燕联合律师事务所实习律师。上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称湘诚壹佰公司）因与被上诉人向艳平买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初8568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘诚壹佰公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审费用由向艳平承担。事实与理由：1、一审认定《认购协议书》不是商品房买卖合同，且向艳平因认购协议和公示资料中错误记载通讯信号塔位置导致其对购买涉案房屋作出错误决定错误。《认购协议书》符合商品房买卖合同的主要内容。向艳平多次前往售楼部看房，系自愿购房。2、湘诚壹佰公司已经依约要求向艳平网签正式的购房合同，向艳平反悔不签合同，一审判决湘诚壹佰公司返还定金5万元缺乏法律依据。3、湘诚壹佰公司在未与向艳平签订商品房买卖合同的情况下先收取房款的原因是当时向艳平是参加团购的，要预约网签的人多，必须排队等待，上诉人没有违约行为。一审判决湘诚壹佰公司返还定金、房款并支付利息，上诉人不能理解和接受。向艳平辩称，1、《认购协议书》缺少商品房买卖合同必要条款，该协议书特别约定要另外签订商品房买卖合同。2、在签订《认购协议书》之前向艳平没有看到信号塔的具体位置，湘诚壹佰公司将信号塔进行围挡不允许向艳平进去看。向艳平在签订了《认购协议书》交了钱之后，不放心找了个缺口进去看了下，看到信号塔的具体位置与上诉人宣传的位置不一致之后，立即与湘诚壹佰公司的置业顾问联系明确表示不再购买案涉房屋。湘诚壹佰公司的上诉理由不成立。湘诚壹佰公司明知向艳平的购房要求，其在宣传册中及置业顾问均不告知真实情况，强买强卖，请求法院驳回湘诚壹佰公司的上诉请求。向艳平向一审法院提出诉讼请求：1、解除向艳平、湘诚壹佰公司双方签订的《认购协议书》；2、湘诚壹佰公司向向艳平双倍返还定金100000元；3、湘诚壹佰公司向向艳平返还购房款、税金、专项维修租金等共计649479.33元；4、湘诚壹佰公司向向艳平支付利息损失42823.68元（利息以649479.33元为基数，按4.75%的标准，自2018年4月18日起计算至2019年7月26日止，后续利息计算至湘诚壹佰公司实际清偿之日止）；5、湘诚壹佰公司承担本案诉讼费用。一审认定事实：2019年4月18日，向艳平与湘诚壹佰公司签订《认购协议书》，约定：1、向艳平自愿认购湘诚壹佰公司开发的位于长沙市的城际新苑（推广名：万科·魅力之城）项目89栋607房，该房屋建筑面积约103.83平方米，属于装修预售房，按建筑面积计价，计价标准为12309元／平方米，总金额为1278043元；2、双方约定采取按揭付款方式，向艳平应在签订本协议当日向湘诚壹佰公司支付定金50000元。3、向艳平应在2019年4月21日前付清首付款（含定金，首付款支付比例以银行按揭确认单为准），并同时向政府有关部门提交购房资格审核相关全部资料，在资格审查通过之日起三个工作日内与湘诚壹佰公司网签《长沙市商品房买卖合同》，否则视为向艳平违约。4、特别提示：本小区周边不利环境因素有88号栋东北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响。签订合同当日，向艳平向湘诚壹佰公司支付了购房定金5万元。2019年4月21日，向艳平向湘诚壹佰公司交纳购房首付款621897元（不含定金），产权登记费760元，律师公证费100元。2019年4月22日，向艳平向长沙市物业维修基金管理中心交纳房屋维修基金11421元，向国家税务总局长沙市税务局第二税务分局交纳契税15301.33元。2019年4月22日下午，向艳平发现《认购协议书》中提示的不利环境因素中的通讯信号塔位置与实际位置不一致，即通过微信与湘诚壹佰公司售楼工作人员彭小辉进行交涉，并于2019年4月25日口头提出退房和退款要求。2019年5月29日，向艳平向湘诚壹佰公司提交书面退房申请。因双方协商未果，向艳平委托湖南秦希燕联合律师事务所于2019年6月24日向湘诚壹佰公司发送了《律师函》，要求解除双方签订的认购协议并退还全部款项。因双方就定金的处理未能达成一致意见，向艳平于2019年8月2日向一审法院提起诉讼。另查明，1、向艳平有长沙市购房资格，湘诚壹佰公司对其开发的案涉房屋已取得预售许可证。2、湘诚壹佰公司开发的万科魅力之城小区的87栋、88栋、89栋由东向西排列，湘诚壹佰公司在2019年4月的公示资料中提示楼盘周边不利环境因素中载明“88号栋东北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响”，而在2019年6月的公示资料中提示楼盘周边不利环境因素中载明“88号栋西北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响”。3、2019年6月，湘诚壹佰公司委托核工业二三○研究所对88栋北侧的通讯信号塔（基站）电磁辐射进行了监测，监测结果显示基站西南侧的89栋607室距离基站天线的垂直距离为0米，水平距离为47米，电场强度为0.46E（V/m），功率密度为0.06S（μW/cm2），均低于国家标准限值。诉讼中，向艳平称其在签订《认购协议书》前不少于三次前往售楼部看房，因其母亲对阳光和电磁等辐射较普通人敏感，看房过程中专门就案涉通讯信号塔的位置和距离询问过售楼工作人员，但得到的口头答复与实际不相符。对于上述事实，向艳平未提供证据予以佐证。一审法院认为，向艳平、湘诚壹佰公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。一、关于协议的性质及其解除。向艳平、湘诚壹佰公司签订的《认购协议书》虽就认购的房屋基本情况、房屋价款及付款方式和时间等进行约定，但该协议内容明显不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方约定需要继续网签买卖合同，故该认购协议不能认定为商品房买卖合同。认购协议签订后，向艳平发现湘诚壹佰公司在认购协议和公示资料中载明的小区周边不利环境因素提示的案涉通讯信号塔位置与实际情况不一致，且其认购的房屋与信号塔实际距离较原先想象的距离更近，遂向湘诚壹佰公司提出退房的主张。一审法院认为，湘诚壹佰公司在认购协议和公示资料中错误记载案涉通讯信号塔位置，致使向艳平对是否认购案涉房屋作出错误决定，向艳平提出解除认购协议，理由正当，依法应予支持。二、关于定金的返还。湘诚壹佰公司虽前后公示的案涉信号塔位置不一致，但向艳平主张湘诚壹佰公司故意虚假介绍不利环境因素，证据不足；且向艳平自认在签订认购协议前多次到售楼部看房，并通过湘诚壹佰公司的不利环境因素公示已清楚其拟认购房屋附近存在通讯信号塔，湘诚壹佰公司已尽到相应的告知义务。综合本案实际情况，一审法院认为双方没能订立房屋买卖合同，不宜归责于双方当事人，湘诚壹佰公司应向向艳平退还保证金。向艳平要求双倍退还保证金，依据不足，一审法院不予支持。三、关于向艳平交纳相关款项的返还。因双方未能签订房屋买卖合同，向艳平主张湘诚壹佰公司向其返还购房款621897元（不含定金）、产权登记费760元、律师公证费100元，均有票据佐证，一审法院予以支持；但向艳平主张湘诚壹佰公司向其返还物业专项维修资金11421元、契税15301.33元，因湘诚壹佰公司并非上述两项费用的收款单位，湘诚壹佰公司不具有返还义务。向艳平应自行向相关单位办理退款手续，但湘诚壹佰公司在双方未签订正式购房合同的情况下，即通知向艳平缴纳上述款项，存在过错，有义务协助向艳平办理退款手续。四、关于向艳平主张的利息。湘诚壹佰公司在向艳平书面提出退房申请后继续占有向艳平支付的房款621897元（不含定金）、产权登记费760元、律师公证费100元，没有法律依据，应向向艳平支付相应的资金占用利息。向艳平要求湘诚壹佰公司支付以622757元为基数，按照年利率4.75%的标准自2019年5月30日起计算至实际返还之日止的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；对其主张的超出部分诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除向艳平与湖南湘诚壹佰置地有限公司于2019年4月18日签订的《认购协议书》；二、湖南湘诚壹佰置地有限公司于判决生效后10日内返还向艳平购房定金50000元；三、湖南湘诚壹佰置地有限公司于判决生效后10日内返还向艳平购房款621897元、产权登记费760元、律师公证费100元，合计622757元；四、湖南湘诚壹佰置地有限公司于判决生效后10日内向向艳平支付以622757元为基数，按照年利率4.75%的标准自2019年5月30日起计算至判决第二项款项实际返还之日止的资金占用利息；五、湖南湘诚壹佰置地有限公司于判决生效后10日内协助向艳平办理物业专项维修资金11421元和契税15301.33元的退款手续；六、驳回向艳平的其他诉讼请求。本案受理费11723元，因适用简易程序减半收取5861.5元，由向艳平负担861.5元，湖南湘诚壹佰置地有限公司负担5000元。二审中，湘诚壹佰公司提交以下证据：关于网签合同办理相关手续的的截图，拟证明因为向艳平购卖案涉房屋时是团购，所以签订正式购房合同需要排队，但湘诚壹佰公司在该等待期间，已为向艳平办理了网签及抵押相关手续。这也正是向艳平在未签订正式购房合同时可以去相关部门缴纳相关税费的的原因。向艳平对湘诚壹佰公司提交的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，不予认可。联系地址和联系电话均不是向艳平的，办理时间是2019年4月28日，向艳平在2019年4月23日已经向湘诚壹佰公司明确提出不购房了。向艳平二审中没有提交新证据。本院对湘诚壹佰公司提交的证据认证如下：不具有关联性，不能实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉《认购协议书》应否解除以及湘诚壹佰公司应否返还向艳平定金5万元、购房款及资金占用利息的问题。湘诚壹佰公司主张《认购协议书》应被认定为商品房买卖合同，其不存在欺诈行为，不应返还定金及案涉购房款、资金占用利息。经查，案涉《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议第5.2条约定“……乙方（向艳平）逾期未与甲方（湘诚壹佰公司）网签《长沙市商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃认购权，甲方可以将乙方认购的物业另行出售给他人”，依此约定湘诚壹佰公司与向艳平须签订商品房买卖合同，《认购协议书》双方并未约定该协议书即为商品房买卖合同，且该协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故对上诉人关于《认购协议书》为商品房买卖合同的主张，本院不予支持。鉴于湘诚壹佰公司在认购协议及公示资料中载明的小区周边不利因素提示的案涉通讯信号塔位置与实际情况不一致，导致向艳平作出错误决定，故对向艳平要求解除《认购协议书》的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，虽本案双方当事人未能签订商品房买卖合同系因认购协议及公示资料中载明的小区周边不利因素提示的案涉通讯信号塔位置与实际情况不一致，但湘诚壹佰公司履行了告知向艳平拟购房屋附近存在通讯信号塔的义务，无故意隐瞒行为，向艳平亦不存在过错，不能归责于双方当事人。故一审判定《认购协议书》解除后，湘诚壹佰公司返还向艳平定金5万元并无不当，本院予以维持。向艳平主张湘诚壹佰公司返还购房款及资金占用利息亦符合法律规定，本院予以维持。湘诚壹佰公司关于不返还购房款及资金占用利息的主张没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，上诉人湘诚壹佰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11723元，由上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月六日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。