河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3439号上诉人（原审被告）：朱广彦，女，汉族，1966年11月10日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：刘子勋，男，系朱广彦之子。被上诉人（原审原告）：河南鸿禧物业服务有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号2号楼4单元5层507号，统一社会信用代码91410105MA40YTKG72。法定代表人：李臻，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦月霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李书勤，男，该公司员工。上诉人朱广彦因与被上诉人河南鸿禧物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初29934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱广彦上诉请求：1．依法撤销（2019）豫0105民初29934号民事判决书；发回重审或依法改判上诉人不承担1878元的物业服务费。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决的事实认定不清。原审判决认定的“原告虽未与涉案小区业主委员会签订正式合同，但经其允许自2017年12月起在涉案小区实际提供了物业服务，被告应缴纳自2017年12月至2018年10月相应的物业费”。在原告提供的证据《2017年11月23日中方园西区第五届业主委员会告示》中显示“中方园西区第五届业主委员会委托河南鸿禧物业服务有限公司（该案原告）继续管理服务，直到招标产生新的物业公司”，而在被告提供的另一份证据《2018年1月15日中方园西区第五届业主委员会告示》中显示“现在中方园西区第五届业主委员会未与任何物业公司签订服务合同，也未委托任何物业公司为小区服务，更未允许和承诺任何物业公司收取2018年以后的物业服务费”。由此可见，证据中的两份告示内容相互矛盾，不能相互印证形成完整的证据链，不足以证明经中方园业主委员会允许河南鸿禧物业服务有限公司为小区提供物业服务。根据我国《合同法》第9条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”原告所提供的2017年11月22日《至业委会函》中的使用的印章是“漯河市安居物业管理有限公司中方园西区物业管理处”，而漯河市安居物业管理有限公司在2017年9月5日已经发出《告知函》“今后任何以我公司名义进行物业活动的行为均属虚假的冒用行为”，故《至业委会函》中的当事人是冒用的，不是安居物业公司所发。原告的《至业委会函》不合法，不能作为要约，《2017年11月23日中方园西区第五届业主委员会告示》所作出的承诺及委托也是无效的。此外，原告出具的《2017年11月23日中方园西区第五届业主委员会告示》中印章属于黑压红，与常理不符。在原告提供的证据中“2018年报显示河南鸿禧物业服务有限公司无人缴纳社保，工作人员有限，无力提供相应的物业服务。”由此可见，2018年河南鸿禧物业服务有限公司并不能提供相应的物业服务。该案事实不清，证据不足。证据中的两份告示相互矛盾，要约造假，无法证明经中方园业主委员会允许河南鸿禧物业服务有限公司为小区提供物业服务，更无法证明河南鸿禧物业服务有限公司有能力提供相应的物业服务。河南鸿禧物业服务有限公司既没有与中方园业主委员会签订《物业服务合同》，也没有证据证明曾接受委托，更没有相应服务能力。但原审法院却在未查明事实的情况下作出判决，不合法理，更不合情理。二、原审法院适用法律错误。原审法院在判决中依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款作出判决，判令被告在判决生效十日内给付原告河南鸿禧物业服务有限公司物业服务费1878元。本案为物业纠纷，特别法另有规定的应适用特别法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区第五届业主委员会签订的《物业服务合同》服务期限为2016.11.6--2017.11.31，但在服务期限届满后，中方园西区的管理服务的物业团队声明脱离漯河市安居物业管理有限公司，并组建了新的物业服务公司，即河南鸿禧物业服务有限公司，继续为中方园小区进行物业服务。2018年3月15日中方园西区第五届业主委员会《关于鸿禧物业搬离小区用房的通知》中显示“你公司自接到通知之日起，一周之内把属于你公司的物品、人员搬离小区的公共用房”。在新的中标单位郑州禾润物业服务有限公司与涉案小区签订合同并提供服务后，原告明知该情况仍不主动撤离该小区，造成涉案小区存在双物业情形，故合同到期后原告拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，原审法院不应支持。三、原审法院在审判中违背了民法的公平原则和诚实信用原则。原审判决中“经生效判决书查明，原告在涉案小区进行招投标期间一直为涉案小区提供物业服务。原告虽未与涉案小区业主委员会签订正式合同，但经其允许自2017年12月起在涉案小区实际提供了物业服务，被告应缴纳自2017年12月至2018年10月相应的物业费，物业费标准可参照漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同计算，故被告应缴该期间物业费为1878元（170.72㎡×1元/月×11个月）。”一方面，涉案小区并未委托河南鸿禧物业服务有限公司为其进行物业服务，也并未与之签订《物业服务合同》，小区业主属于被迫接受服务，而河南鸿禧物业服务有限公司则是强制为涉案小区服务，均未体现双方的真实意思表示，且违背了双方的真实意愿。对于这种“强买强卖”不能认定为业主只要接受了事实性服务，就必须支付因服务所产生的物业费。另一方面，在被告提供的证据中足以证明河南鸿禧物业服务有限公司没有相应的物业服务能力，而原审法院在判决要求原告参照漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同计算，缴纳该期间物业费为1878元。民事法律行为应遵循民法的公平原则，即支付平等对价，河南鸿禧物业服务有限公司没有能力提供与漯河市安居物业管理有限公司相等的物业服务水平，那么参照与前物业公司的合同收取物业费用则显失公平。法院的判决迫使被告必须接受“以高价购买低质的物业服务”，原审法院的判决有失公允。综上所述，原审法院在审判中未做到“以事实为依据，以法律为准绳”，在事实不清，证据不足，适用法律错误的情况下做出的判决难以让人信服。故恳请二审法院予以撤销、发回重审或者改判。河南鸿禧物业服务有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、漯河市安居物业管理有限公司《物业服务合同》到期后，因中方园西区第五届业主委员会未能提前选聘物业，新老物业交替出现断档，委托原物业服务过度以新成立的河南鸿禧物业服务有限公司托管服务，并发布告示，招聘物业失败后，从未提出让答辩人退出小区服务。2、上诉人在一审庭审中，声称已缴纳安居物业服务期间（2016年12月至2017年11月）物业费，事实是上诉人根本未缴纳过安居物业和鸿禧物业服务期间物业费。3、答辩人和中方园西区双过半业主签订《物业服务合同》，是基于第五届业委会选聘物业失败，对小区物业服务不管不问，小区业主期望答辩人留下继续服务的情况下签订的，合同内容真实有效合法。二、一审法院适用法律正确，程序合法，上诉人拖欠物业费，上诉理由不成立。1、答辩人在一审庭审中，所提供的证据均真实有效。2、答辩人在中方园西区服务期间，70%以上业主主动缴纳物业费，业主对答辩人的物业服务是认可的，鸿禧物业服务质量与物业收费标准质价相符的。基于以上事实和理由，一审法院认定的事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法，答辩人认为，上诉人的上诉请求不能成立，恳请二审人民法院驳回其诉讼请求，依法维持原判。河南鸿禧物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告给付2016年12月1日至2019年6月30日物业服务费5291元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止（截止2019年7月31日应支付违约金为5239元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年11月6日，郑州市中方园小区业主委员会作为甲方，漯河市安居物业管理有限公司作为乙方签订物业服务合同一份，主要约定：自2016年11月6日至2017年11月5日，物业坐落郑州市金水区北环路××号，物业小区名称郑州市中方园小区西区，小区占地面积155970.2平方米，总建筑面积354123.21平方米，业主共计2636户，乙方提供服务受益人为中方园小区西区的全体业主和物业使用人，物业管理服务费收取标准1、多层住宅每月每平方米0.58元；2、小高层住宅每月每平米1元；3、高层住宅每月每平方米1.3元；4、商业用房每月每平方米2.6元等。2017年11月22日漯河市安居物业管理有限公司向中方园西区业委会发函：“漯河市安居物业管理有限公司与业委会签订的《物业服务合同》于2017年11月5日到期，按照物业公司实际进驻小区的服务时间，服务将于2017年11月26日终止。现今距终止日期不到4天时间。目前业委会正在启动物业服务招标程序，选出新物业需要时间，新老物业在服务终止时实现交接已不可能。现今物业服务团队已声明服务终止时脱离漯河市安居物业管理有限公司，并组建新的物业服务公司：河南鸿禧物业服务有限公司，为实现小区物业平稳交接，防止物业服务出现断档，今去函希望业委会本着小区目前的现实状况，与河南鸿禧物业服务有限公司签订《物业服务临时协议》，使目前物业服务团队继续服务小区，待新的物业公司确定后，《物业服务临时协议》终止，小区物业实现平稳交接。过渡期间，业委会将《物业服务临时协议》公示小区，并督促呼吁未交费业主抓紧补缴物业欠费，以使小区不出现大的波动并能平稳交接”。2017年11月23日中方园西区第五届业主委员会向业主发告示：“……为了中方园西区新老物业能够平稳交接，防止物业服务出现断档和混乱，现委托目前的物业团队继续管理服务，直到招标产生新的物业公司。现今在中方园西区管理服务的物业团队已经声明服务终止时脱离漯河市安居物业管理有限公司，并已经组建了新的物业服务公司，即河南鸿禧物业服务有限公司。过渡期间，现今的物业团队与原有合同规定的服务水平、管理范围不变，并呼吁未交物业费的业主积极补缴物业费，物业管理服务日期截止到2017年12月31日，以实现中方园小区西区物业管理的平稳交接”。2017年11月27日，郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会向原告河南鸿禧物业公司出据收据一份，载明：今收到河南鸿禧物业有限公司交来投标保证金10000元，收款人路朝举等。2017年12月20日，郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会向原告河南鸿禧物业公司出据收据一份，载明：今收到河南鸿禧物业有限公司交来预付物业保证金140000元，收款人路等。原告提交郑州市金水区丰庆路街道办事处与原告签订的涉案小区安全生产、消防安全目标责任书，与居委会联合发布的禁止私拉乱扯电线充电的通知，清理垃圾、下水道、清理小区大门、协助处理警情等照片，证明其自2017年12月起在涉案小区进行物业管理服务。2017年12月至2018年10月期间，原告河南鸿禧物业服务有限公司收取吴丹丹、张珂、牛其伟等部分业主的物业费。2018年1月15日中方园西区第五届业主委员会《公告》载明：“中方园西区物业招聘工作已经结束，由于参与投标的两家物业公司（河南鸿禧、郑州瑞馨）票权数未能达到签订合同的条件，因此现在中方园西区第五届业主委员会未与任何物业公司签订合同，也未委托任何物业公司为小区服务，更未允许和承诺任何物业公司收取2018年以后的物业服务费。提醒广大业主，谨慎缴纳2018年以后的物业服务费，如因个人原因造成的一切损失有自己承担！……”2018年7月16日中方园西区第五届业主委员会《公告》载明：“自漯河安居物业合同到期后，中方园西区第五届业主委员会在2017年12月进行了公开招投标。……两家竞标的物业公司都没有达到双过半的标准，因此物业招标失败。西区一直处于无合法物业的状态。……经业委会开会决定，重新启动物业招投标程序，面向社会公开招标。……”2018年9月2日丰庆路街道办事处向中方园西区业主委员会发出通知：“现就你处未经业主大会决定和决议，就中方园西区物业服务项目委托开展招投标活动事宜，责令你处在未经业主大会相关决议前即刻停止相关委托招投标事宜……”2018年10月15日中方园西区第五届业主委员会向郑州禾润物业服务有限公司发出中标通知书，双方就涉案小区签订物业服务合同，期限三年，自2018年11月1日至2021年10月31日。被告提交物业费发票证明其自2018年11月1日至2019年12月31日的物业费已交给郑州禾润物业服务有限公司。2019年6月17日，原告河南鸿禧物业服务有限公司发出关于终止中方园西区物业服务的通知，主要载明：“中方园西区广大业主，鸿禧物业在中方园西区物业服务期间，西区业主（住户）给予鸿禧物业诸多支持和理解，鸿禧物业在此表示感谢，因目前存在部分业主（住户）拖欠物业费，物业服务质量不能有效提升，鸿禧物业出现巨额亏损，物业公司以不能正常运转，经研究决定，通知如下：1、鸿禧物业从2019年6月30日终止在中方园西区物业服务，7月1日正式撤离中方园西区，2、鸿禧物业负责结清2019年6月30日以前的公用水电费，3、鸿禧物业在2019年7月1日前将小区物业服务业档案及物业用房移交中方园西区第六届业主委员会，4、鸿禧物业撤离后，将安排2名工作人员处理预收物业费和催收欠费工作，河南鸿禧物业服务有限公司，2019年6月17日”。2019年8月7日，中方园小区西区第六届业主委员会出示公告一份，主要载明：“经郑州市金水区丰庆路街道办事处中方园社区居民委员会、中方园小区第六届业主委员会、郑州禾润物业服务有限公司、河南鸿禧物业服务有限公司负责人召开协调会共同协商，2019年6月30日鸿禧搬离，政府要求让禾润物业自2019年7月1日过渡到10月31日，到期自动搬离中方园小区西区等”。另查明，河南鸿禧物业服务有限公司（该案原告）曾就涉案小区起诉郑州市金水区中方园西区第五届业主委员会（该案被告）招标投标合同纠纷，2019年6月10日该院（2019）豫0105民初11308号民事判决书经审理查明部分载明，“2017年11月14日，中方园西区物业公司发布《公开招标公告》，面向社会公开招聘中方园西区的物业服务企业，原告河南鸿禧物业服务有限公司进行投标并领取标书。根据招标文件第四部分第四条约定投标人领取投标书时缴纳投标保证金壹万元（开标后无违规情况原款无息退还）、第四部分第九条第11项中写明定标后2名候选人各缴纳物业服务保证金15万元，投标人未中标，服务保证金15万元无息原款退还。原告在领取标书后于2017年11月27日缴纳1万元作为投标保证金，被告出具收据证明收到该笔保证金。后在确认只剩原告和郑州瑞馨物业服务有限公司两名候选人时，2017年12月20日原告缴纳了14万元作为预付物业保证金，被告出具收据证实收到该笔款项。2018年1月5日，被告发出公告：在进行了中方园西区物业选举票权数统计工作后，原告和郑州瑞馨物业服务有限公司所得票数均未过半，因此两家物业服务公司都不具备和中方园西区物业项目签订服务合同的条件；并于2018年1月7日向原告发出告知函，告知原告未中标。但直至现在，原告一直仍在中方园西区提供物业服务。”该判决已生效。再查明，郑州禾润物业服务有限公司（该案原告）曾起诉河南鸿禧物业服务有限公司（该案被告）侵权责任纠纷一案，该院（2019）豫0105民初21471号判决书经审理查明部分载明：“2018年11月1日、2018年11月20日、2019年1月16日、2019年2月11日，原告就其进驻中方园西区项目受阻向中方园西区第五届业委会发函，主要内容：原告于2018年11月1日严格按照合同约定时间准时进驻，并按合同约定提供物业服务。被告阻挠正常物业交接，致使原告无法从中方园西区第五届业委会正常接收中方园西区物业项目，请求中方园西区第五届业委会对被告拒不交接物业项目问题抓紧时间解决，让被告交接并撤场。2019年3月13日，中方园西区第五届业委会向被告出具《限期撤离通知书》，约定：经过合法招聘，中方园西区第五届业委会于2018年10月15日与原告签订了《物业服务合同》，原告已于2018年11月1日进驻。由于被告拒绝撤出并非法占有物业用房，造成原告无法正常进行物业服务，限被告于2019年3月17日晚8点撤出中方园西区，交出西区物业用房及所有业主资料等。2019年3月27日，中方园西区第五届业委会向原告出具《中方园西区物业用房交接单》，载明：自2018年11月1日以后中方园西区存在双物业现象，给广大业主生活带来了极大不便。为了改变中方园西区物业现状，阻止非法物业强行收费，侵害业主利益，中方园西区第五届业主委员会现将中方园西区物业用房（物业办公室、公共秩序维护员宿舍、伙房）交给原告使用及管理。物业用房清单：1、物业办公室，41号楼B3单元东侧；2、小区西门岗，中方园小区西门口；小区南门岗，中方园西区南门口；小区东门岗，中方园西区东门口；3、秩序维护员宿舍，42号楼B4单元东侧；4、伙房，21号楼东简易房。”该判决已生效。一审法院认为，漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同自2016年11月6日至2017年11月5日，该期间物业费应由漯河市安居物业管理有限公司主张，原告无权主张。漯河市安居物业管理有限公司物业服务期限届满后，为中方园西区新老物业能够平稳交接，防止物业服务出现断档和混乱，中方园西区第五届业主委员会允许原告在涉案小区自2017年12月继续进行物业服务，直至新物业公司进驻。同时，经生效判决书查明，原告在涉案小区进行招投标期间一直为涉案小区提供物业服务。原告虽未与涉案小区业委会签订正式合同，但经其允许自2017年12月起在涉案小区实际提供了物业服务，被告应缴纳自2017年12月至2018年10月相应的物业费，物业费标准可参照漯河市安居物业管理有限公司与中方园西区业主委员会签订的物业服务合同计算，故被告应缴该期间物业费为1878元（170.72㎡×1元／月×11个月）。后经过两次招投标，郑州禾润物业服务有限公司中标，中方园西区第五届业主委员会与郑州禾润物业服务有限公司就涉案小区签订物业服务合同，自2018年11月1日起郑州禾润物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务，原告明知该情况，仍不主动撤离小区，造成涉案小区存在双物业情形，应自行承担不利后果，故对于涉案小区2018年11月1日起的物业费原告无权收取。对于原告诉请的违约金，因原告并未与涉案小区签订正式物业服务合同，无证据证明曾约定违约金，同时因涉案小区新老物业交接出现混乱，中方园西区业主委员会曾告知小区业主谨慎缴纳物业费，被告并非故意拖欠物业费，故对于该项诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告朱广彦于本判决生效后十日内给付原告河南鸿禧物业服务有限公司物业服务费1878元；二、驳回原告河南鸿禧物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告河南鸿禧物业服务有限公司负担21元，被告朱广彦负担4元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，朱广彦提交照片20张，拟证明被上诉人在2018年存在物业服务瑕疵，质价不符。河南鸿禧物业服务有限公司发表意见称，有3张照片是我方提供物业服务期间的照片，其他不确定。对照片来源和合法性有异议。本院经审查认为，因朱广彦提交的照片系网络下载，不显示具体拍摄时间，且河南鸿禧物业服务有限公司提出异议，故对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，漯河市安居物业管理有限公司与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同到期前，当时的物业服务团队成立了河南鸿禧物业服务有限公司，为了新老物业平稳交接，案涉小区业委会允许河南鸿禧物业服务有限公司在案涉小区自2017年12月继续进行物业服务，且有生效判决查明河南鸿禧物业服务有限公司在案涉小区进行招投标期间一直为涉案小区提供物业服务，朱广彦作为业主，理应缴纳河南鸿禧物业服务有限公司提供物业服务期间的物业费，一审认定的物业费标准及数额并无不当，应予维持。朱广彦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱广彦负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十日书记员  张倩倩