山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终958号 上诉人（原审原告）：姜亦春，女，1957年5月14日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：严永高，山东帆都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋成琥，男，1974年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王德奎，山东和春律师事务所律师。 上诉人姜亦春因与被上诉人宋成琥排除妨害纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜亦春上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人构成侵权，支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.1990年7月4日的“分家单”瑕疵严重，不足以采信。“分家单”与《购房合同》的形成时间相差10年，若“分家单”为真，其父宋兑令不可能冒涉嫌诈骗之刑事责任风险将房屋卖给上诉人，作为对本村村民了如指掌的时任主任刘德海与副主任周某也不可能与宋兑令共同犯罪。“分家单”记载分家人崔信仁、刘德海，仅为记载，签字捺印人只有宋氏父子三人。按照农村分家习俗都是在子女成家后实施，被上诉人时年未满16周岁，此时“分家”有违习俗与常理。2.原审判决认定涉案房屋买卖系无权处分，与事实不符。依据我国《物权法》相关规定，物权取得以登记为准。涉案房屋交易时间为2000年11月18日，权利人系宋兑令，宋兑令有权处分涉案房屋。即使“分家单”为真，被上诉人也没有取得物权，倘若涉案房屋为被上诉人所有，被上诉人在实施侵权行为前没有对宋兑令的买卖涉案房屋行为提出任何相反的意思表示，视为同意房屋交易。即使购房合同无效，被上诉人也无权实施侵权行为。3.上诉人举证证明被上诉人实施侵权的证据，被上诉人对证据真实性无异议，承认将大门焊死等侵权行为，至此侵权事实清楚、明确，足以认定。原审判决混淆侵权事实，将明确的侵权纠纷转换为物权保护纠纷，意在袒护被上诉人逃避法律责任，裁判不公。4.原审判决认定本案系物权保护纠纷与事实不符。物权确认纠纷是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷。上诉人的诉请不属于物权确认纠纷的范畴。被上诉人在原审审判中没有提起反诉请求或确认与物权保护相关的诉讼请求。5.原审判决认定《购房合同》无效，超出审理范围。本案不属于合同纠纷。尽管上诉人依据《购房合同》行使相关权利，但本案的法律关系不是合同关系，而是侵权法律关系。原审判决不顾案件争议事实，认定《购房合同》无效，超出审理范围。 宋成琥辩称，1.房屋属于被上诉人所有。该房屋原系被上诉人父亲宋兑令所有，于1990年分家时分给被上诉人，分家单真实有效完全合法。被上诉人据此取得案涉房屋的所有权，并于2014年取得《集体土地使用证》。2.上诉人无权购买房屋。该房屋系农村住宅，只有房屋所在的社区集体组织成员才能拥有。上诉人系城市居民，根据相关规定无权购买该房屋。3.2000年签订的《购房合同》，假如真是宋兑令与上诉人所签也是无效的，一是宋兑令不是房屋所有权人，无权处分房屋，二是上诉人作为城市居民无权购买该房屋。事实上是上诉人对房屋进行了破坏，侵害了作为房主的被上诉人的权益，其依法应当对被上诉人承担责任。 姜亦春向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害、排除妨碍、赔礼道歉；2.判令被告赔偿损失28000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年11月18日，原告与被告之父宋兑令签订《购房合同》，约定：宋兑令将其名下位于城阳区的房屋卖给原告，转让费39000元。合同签订时，原告当面即时付清款项。后原告对房屋进行修缮、装修，择时居住使用及出租。2011年始，被告以房屋归其所有为由，寻衅干扰房客，无理要求原告腾退房屋，遭拒。随后被告擅自将房屋换锁、焊接，导致原告无法居住使用、出租房屋。被告的行为已构成严重侵权。 一审法院认定事实：原告姜亦春系青岛市市南区居民，系城镇居民。被告宋成琥原系青岛市城阳区少山社区居民。宋兑令系被告宋成琥之父。宋兑令生前在青岛市城阳区，分别为少山社区598号、608号。位于少山社区598号的房屋系正房三间，位于少山社区608号的房屋系正房四间。1990年7月4日，宋兑令与长子宋成刚、次子宋成琥经协商同意分家，立有分家单一份，约定“宋成刚分房子上屋三间，宋成虎分房子四间下屋”。三方还对其他事宜进行了约定。分家单上记载的分家人为崔信仁、刘德海。在场人有宋兑令及宋成刚签名捺印。 2000年11月18日，原告姜亦春与宋兑令签订购房合同一份，约定宋兑令将住房一处（四间住房一个院）转卖给原告姜亦春，转让费39000元，房产证由宋兑令交由原告姜亦春保管。双方还对其他事宜进行了约定。买卖合同双方均签名捺印，在场见证人有刘德海、魏某、周某。原告主张于2010年1月1日与王雪孔签订租赁合同，年租金3500元。被告宋成琥提交集体土地使用证一份（2014年4月22日发证），证明其是少山社区608号所属宅基地的土地使用权人。原、被告均称对方自2015年开始对涉案房屋进行破坏。 经一审法院到青岛市城阳区少山社区落实，涉案房屋现由被告宋成琥占有、使用。 一审法院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议焦点在于涉案少山社区608号房屋的归属问题。涉案少山社区608号房屋原属于被告宋成琥之父宋兑令，其于1990年立有分家单，属于遵循当地风俗习惯进行的分家析产行为，其内容亦不违背社会公序良俗，应认定分家单真实有效。根据该分家单，宋兑令名下有四间房的一处房屋分给被告宋成琥。根据宋兑令生前所有的两处宅基地房屋的情况，该四间房的房屋所对应的应是涉案少山社区608号房屋。故被告宋成琥是少山社区608号房屋的合法所有权人。坐落在农村集体土地上的宅基地房屋与市场上自由流通的商品房不同，存在物权变更登记滞后的情况。虽然被告宋成琥于2014年取得少山社区608号所属宅基地的集体土地使用证，但不能由此否认被告于1990年分家取得涉案房屋所有权的事实。故被告宋成琥之父宋兑令与原告姜亦春于2000年签订购房合同转让涉案房屋，系无权处分。且涉案房屋性质为农村宅基地房屋,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农工业建设……”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]亦规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告并非涉案房屋所在社区集体经济组织内部成员，其与宋兑令签订的购房合同违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，原告与宋兑令签订的购房合同无效，原告不能基于宋兑令的无权处分行为取得涉案房屋所有权。因原告并非涉案房屋的所有权人，其向作为房屋所有权人的被告主张停止侵害、排除妨碍、赔礼道歉、赔偿损失，法院不予支持。原告因购房合同无效引发的相关经济损失，可另案主张权利。 一审法院判决：驳回原告姜亦春的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换、质证并询问证人。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的问题是：上诉人对涉案房屋是否有权提出物权保护及赔偿损失的请求。首先，《中华人民共和国土地管理法（1999年）》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农工业建设……”。此后土地管理法经2004年、2019年两次修订，均坚持这一规定。据此，农村居民的宅基地属于农民集体所有的土地，农村居民无权转让宅基地使用权。其次，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。根据上述规定，农民与城镇居民就农民住宅进行买卖交易始终属于国家明令禁止的行为。姜亦春与宋兑令于2000年签订购房合同买卖农民住宅，违反上述法律法规的禁止性规定，因此无论分家单是否有效、宋兑令对房屋是否具有处分权，姜亦春均不能依据买卖行为取得房屋所有权。鉴于姜亦春对涉案房屋不能取得合法所有权，因此一审法院对其诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。 另外，鉴于姜亦春关于停止侵害、排除妨害、赔偿损失的诉讼请求是否能够获得支持的前提是姜亦春对于涉案房屋具有合法权利，一审法院对此进行审查认定具有必要性，不属于超范围审判，上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，姜亦春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人姜亦春负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 涛 审判员 杨海东 审判员 鲁 宇 二〇二〇年五月七日 法官助理 唐伟柏 书记员刘云龙 书记员李勇