浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初150号 原告：陈召乙，男，1981年1月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴艳红、林良富，浙江神美律师事务所执业律师。 被告：黄永刚，男，1975年10月2日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 被告：华丽青，女，1978年10月9日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：唐红民，浙江联浩律师事务所执业律师。 第三人：义乌市亿豪房地产经纪服务部（普通合伙），经营场所：义乌市稠城街道梅园新村11幢1单元401室。 执行事务合伙人：唐怀林。 原告陈召乙为与被告黄永刚、华丽青、第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理。2020年4月7日，被告华丽青提起反诉，后于2020年4月26日撤回反诉。本院于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈召乙及其委托诉讼代理人吴艳红、林良富；被告黄永刚的委托诉讼代理人虞景勇、被告华丽青及其委托代理人唐红民、第三人执行事务合伙人唐怀林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈召乙向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告于2019年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》；二、判决被告向原告双倍返还定金80万元。事实与理由：两被告系夫妻关系，欲出售其义乌市【不动产证号：浙（2016）义乌市不动产权第××号、建筑面积159.95㎡、附房面积36.64㎡】房屋。原告因孩子上学需要欲购买义乌市稠州中学学区房，于2019年10月19日，在第三人（居间人）义乌市亿豪房地产服务部（普通合伙）工作人员唐雪梅、唐怀林、被告华丽青的陪同下，原告实地察看了案涉房屋。2019年11月21日，被告华丽青向第三人确认房屋售价为370万元，期间原告在被告黄永刚、第三人的陪同下再次实地查看房屋的状况。2019年11月23日，由第三人居中促成，原告与两被告签订《房屋买卖居间合同》，约定：（1）房屋交易总价为370万元，付款方式为签订合同当日支付定金40万元，2019年12月17日前支付首付款160万元，原告的不动产权证做出后20个工作日内支付尾款170万元；（2）2019年12月17前办理案涉房屋的不动产变更登记手续；（3）被告违约，应向原告双倍返还定金；（4）任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，迟延超过15日，另一方有权解除合同。原告依约向被告交付了定金40万元，被告向原告出具收条一份。后为支付首付款，原告将自己名下的其他房产出售。2019年12月16日，原告通过第三人要求支付首付款并办理案涉房屋的过户手续，两被告拒接电话拒回短信。2019年12月17日，原告向被告发函要求履行合同并通过邮寄银行本票（金额为160万元）的方式交付首付款，但两被告明确拒绝履行房屋过户义务。原告认为，被告拒绝办理首付款交付手续及房屋过户手续超过15日已构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告双倍返还定金。为维护自身合法权益，原告依照民事诉讼第一百一十九条之规定，特向贵院提出诉讼，请予支持。 被告黄永刚辩称：1、针对诉请同意原告解除原被告间房屋买卖居间合同的第一项诉请，因本案属于原告违约，被告没有违约，定金原告无权要求返还，驳回原告的第二项诉请。2、针对事实与理由答辩如下：第三人不知通过什么途径知道了第一被告的电话号码，询问第一被告有无房屋出售，第一被告告知第三人涉案房屋价格合理可以考虑转让，并告诉第三人房屋系和第二被告共有，而且有银行贷款抵押，如果转让要购房人先付清全部购房款，待归还贷款后再办理过户，同时告诉第三人两被告关系不好，第二被告是否同意转让要购房人自己与第二被告联系确认。后第三人介绍了原告，第一被告将上述情况同样也告诉了原告，此后原告和第一被告达成了房屋转让总价为370万，原告支付定金40万元，办理过户前支付首付款160万元，第一被告用原告支付的定金和首付款归还贷款后再办理过户登记。原告用涉案房屋抵押贷款后支付剩余购房款170万元。后第三人告知第一被告，第二被告的工作已经做好，同意原告和第一被告达成的意向，为此于2019年11月23日，原告与第一被告签订了房屋买卖居间协议，为了支付购房款方便，原告和第一被告约定支付定金和购房款通过银行转账支付，为此第一被告提供给原告工商银行、农业银行各一账号，原告依约将40万元定金转到被告指定的农业银行账号。根据合同约定，原告应于2019年12月17日前支付首付购房款160万元再办理过户登记手续，但原告至今未支付该首付款，原告构成违约，被告有后履行抗辩权，被告没有违约，现原告主张解除原被告间的买卖合同，被告也同意，依约定和法律规定，定金无须返还，原告更无权主张双倍返还，因此原告的第二项诉请不成立，请求法庭驳回原告的第二项诉请。 被告华丽青辩称：1、第二被告并未在涉案合同上签字，事后也未对该合同进行追认，该合同对第二被告不成立，第二被告不是该合同的当事人。2、第二被告从未与本案原告确认过房屋的售价为370万元，也未与本案第三人确认要将房屋出售给某个买家，正如原告诉请中买房子的另一目的是为了孩子的入学问题，第二被告的女儿在今年的七月份也要参加中考，也是需要涉案房产的学区房，这个事实原告与第三人在2019年10月份跟第二被告看房子时都知道且明确。第二被告也告知他们女儿的入学问题没解决是不会卖房子。3、第二被告未收到定金，第二被告在收到法院传票才看到这份合同，他们签订合同的当天原告、第一被告及第三人全部隐瞒第二被告，也就是其他三个当事人侵犯了第二被告的合法权益，该合同应当被确认为无效。 第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部述称：我们第一时间跟第一被告联系卖房，第一被告说没有时间，后将第二被告电话告知，叫我们与第二被告联系，黄永刚跟我们说价格最低不少于370万元，我们跟华丽青有短信记录，我们跟原告说最低是370万元的价格。我们跟华丽青约定了看房时间，后来原告看了喜欢，说跟家里商量，期间黄永刚跟我们联系问原告看房情况，我们跟黄永刚说原告要回家商量再回复。后来跟原告沟通，原告说还要叫父母过来看一下房子，后来原告带着父母又去看了一次房子，当时黄永刚在家开门给我们看的，看完以后我问原告怎么样，原告说父母也喜欢，当下就约到我们公司去谈，原告也接受370万元的价格，包括定金40万元、首付款160万元，剩余170万通过银行按揭贷款支付。约定房屋固定装修不动，户口是在过完不动产权证15天内迁出去，住到今年的七月份，双方达成协议，确认之后签字。当时我们问过黄永刚，他说华丽青要上班没有时间，后来我跟黄永刚说要华丽青的身份证，他出去给他老婆打了电话，然后回来把名字和身份证号码告诉我们。当下我们就把房产证押在中介，然后定金直接打到黄永刚账户，我们出具一个房产证收据证明，交易完成。过户之前，黄永刚问我们原告首付款准备好了没，我跟原告联系，原告说那个房子马上有人在谈，很快就卖掉了，应该在过户前能准备好。后来原告卖掉自己的房子，告诉我首付款已经准备好。我们通知黄永刚原告已经准备好首付款，约定去365办理过户。这时候黄永刚提出要原告先支付160万元拿去还银行贷款，原告担心有风险，不同意。我多次沟通，原告都是不同意提前放款，后来就因为这件事陷入僵持，后来在过户前两天，我跟黄永刚打电话、短信都联系不上，在过户最后一天下午四五点的时候，联系上黄永刚了，他还是要求原告先支付160万元还贷款，原告担心风险不同意。之后我又跟黄永刚沟通说把贷款还掉我们就可以过户了，他还是不同意，还是僵持在这里。去年快过年的时候我跟黄永刚联系解决这个事情，因为原告也是买房给小孩读书的，黄永刚说年前没空年后过来解决。中间因为疫情一直拖到三月份，我又联系黄永刚说三方一起协商这个事情，我又把双方约到我们店里协商，协商的草拟协议我这里还有，草拟协议中有一条女房东提出要求再住一年，原告只同意延期三个月，住到今年的10月份，两被告不同意，一定要住到明年，所以调解协商不成功。 原告为证明自己的主张向本院提供如下证据： 证据1、房屋买卖居间合同原件及不动产权登记证书复印件各一份，证明被告以370万元的价格向原告出售位于义乌市的房屋，并约定了付款时间、过户时间、违约责任。 证据2、收条及银行流水原件各一份，证明原告于2019年11月23日向被告支付了购房定金40万元。 证据3、情况说明（第三人出具）原件、本票原件、邮寄单号查询结果打印件及公证书原件各一份，证明原告在2019年12月17日前通过各种联系方式联系被告交付首付款160万元并要求办理过户手续。 证据4、婚姻信息原件一份，证明两被告在签订《房屋买卖居间合同》时系夫妻。 被告黄永刚质证意见：证据1居间合同属实，但是涉案房屋是有抵押的，原告和第三人都是知道的，但是第三人明知有抵押贷款却将合同写为无抵押，第三人存在过错，对本案的纠纷产生有一定责任。合同约定是先付首付款160万再办理过户手续，原告至今没有支付160万元，原告行为构成违约，对于已付定金被告有权不予返还。不动产证书无异议，该证书在第三人处，第三人应予返还。证据2无异议，可以证明原被告约定支付定金以及购房款通过银行转账支付，原告也是通过银行转账支付定金到约定账号，原告支付购房款也应支付到约定账号，原告支付购房款没有任何障碍，至今未付构成违约。证据3情况说明，形式上属于证人证言，该情况说明不符合证据的形式要件，不属于证据，从内容看原告向第三人要求付款，对象错误，且11月23日被告已经有两个账号提供给原告用于支付定金和购房款，原告完全可以通过转账支付，不存在未接电话就无法支付购房款的问题。未支付首付款之前不存在办理过户。被告曾经收到过本票复印件属实，但本票复印件是不能入账的，并不能证明原告已经履行支付首付款的义务，可以证明原告未履行约定的支付首付款的义务构成违约。今天才提供本票原件，不能证明依约履行义务。邮寄单查询及公证书真实性无异议，但是不能证明原告依约履行义务。但可以证明原告没有依约履行支付首付款的义务，构成违约。证据4真实性无异议，但是夫妻关系不好在订立合同之前已经告知原告及第三人。 被告华丽青质证意见：证据1居间合同真实性无异议，对合法性及关联性有异议，因为第一被告是无权代理第二被告做处分行为，事后第二被告未对该合同予以追认，第二被告不是该合同的当事人，所以该内容不能约束第二被告。不动产权证书三性无异议。证据2真实性、合法性无异议，但关联性有异议，他只是向第一被告支付购房定金，未向第二被告支付。证据3情况说明从证据性质上来说属于第三人的陈述，内容与第三人在答辩时是矛盾的，对本票、邮寄单号查询结果及公证书质证意见同第一被告，关联性有异议，第二被告不是合同当事人。证据4无异议。 第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部质证意见：无异议。 被告黄永刚向本院提供的证据有：证据1、复函及快递查询单打印件一份，证明被告不办理过户登记是因为原告未履行约定的先支付首付款义务，原告构成违约。 证据2、短信截图打印件一份，证明原告一直拒绝支付首付款，且明确告知被告不履行约定的先支付首付款的义务，原告构成违约。 证据3、收条原件一份，证明被告不动产证在第三人处，原告及第三人知道涉案房屋有抵押贷款，第三人应当将不动产证返还给被告。 证据4、原告发给被告支付40万元定金银行转账记录打印件一份，证明被告已告知原告支付购房款账号，原告支付购房款没有任何障碍，原告不支付首付款构成违约。 原告质证意见：证据1复函三性均有异议，快递查询单形式上真实性无异议，关联性有异议，该快递查询单并不能证明黄永刚邮寄的就是自制的复函。而且快递查询单上显示他人代收，不是本人签收，原告未实际收到该复函，从被告提供的复函落款时间为2020年1月9日，这个时候原告已经向法庭提起起诉，被告举证的时候自认已经收到原告邮寄的本票复印件等材料，原告从未要求被告先过户再付款，而是要求两被告与第三人一起前往365同时交付手续。证据2真实性、合法性无异议，但是被告并未提供完整的短信记录，在2019年12月17日14时52分，原告因无法联系上被告向被告发送了短信，明确要求被告前往365交付手续，但被告没有理会。证据3收条真实性无异议，无法达到被告的证明目的，根据我们提供的产权照片可以看出涉案产权证并未显示房产有抵押，双方约定的是无抵押的方式交付。证据4三性无异议，证明原告按约履行合同，支付定金，不存在任何违约的情形，不足以证明其证明目的，这个时候原告已经知道被告华丽青不愿意配合过户，并且以短信书面形式发送给原告，而且要求我们不要支付下一期款项，我们也知道房屋不能过户的根本目的是在抵押，当时还没有还清，所以这种情况下我们将购房款通知第三方，跟第三方一起持有购房款共同到365等候被告到来，但是两被告迟迟不到。 被告华丽青质证意见：证据均无异议。 第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部质证意见：无异议，但是房子抵押贷款的问题，房产证上没有任何体现。 被告华丽青未向本院提供证据。 第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部向本院提供的证据有：证据1、第三人与华丽青的短信记录截图一份，证明我们与华丽青联系过卖房的事情。 证据2、补充协议原件一份，证明后来三方有进行协商。 原告质证意见：证据1三性均无异议，短信记录充分说明在第二被告约定的时间，在其陪同下看房，也明确了房屋售价370万元，后在华丽青第二次要约下，由黄永刚陪同再次看房，双方对合同的成交价及相应条款明确，并签署合同。证据2真实性无异议，该补充协议是2020年3月份原告为了孩子上学事宜与两被告协商，但因两被告再次反悔违约，并未签成。 被告黄永刚质证意见：证据1不清楚，证据2不认可，原告所说是起诉以后三月份的协议，第一被告对其三性都不予认可。 被告华丽青质证意见：证据1证明目的是认可的，短信内容也只是证明这一点，但是对达成价格370万元是不认可的，因为合同的成立是要有要约和承诺，华丽青没有承诺，短信上也可以看出华丽青没有二次要约，华丽青在第一次看房之后就明确表示不卖，之后中介给她发短信，华丽青根本没有回复。后来的事都是中介和黄永刚联系的，包括价格等事情。证据2三性不予认可。 本院认证意见：原告提供的证据1、2、4，被告及第三人对真实性没有异议，上述证据与本案相关联，本院予以认定。原告提供的证据3情况说明，系第三人出具，以第三人当庭陈述为准，对证据3中的本票、邮寄单号查询结果打印件及公证书，本院予以认定。被告黄永刚提供的证据，原告、被告华丽青、第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。第三人提供的证据1，本院对真实性予以认定，证据2，因没有当事人的签名，本院不予认定。 根据本院认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年11月23日，原告陈召乙（乙方）与被告黄永刚、华丽青（甲方）、第三人义乌市亿豪房地产经纪服务部（丙方），签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：甲方将位于转让给乙方；价格370万元，签订合同当日支付40万元作为购房定金，2019年12月17日前，支付首付款（不含定金）160万元，尾款170万元，乙方的不动产权做出后20个工作日内支付；支付给甲方首付款当天办理产权变更手续，2019年12月17日之前办理产权变更手续；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方违约应向乙方双倍返还定金；甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或不提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延一日，应按房价总额的千分之三向另一方支付违约金，迟延超过15日，另一方有权解除合同。原告在乙方一栏签名捺印，被告在甲方一栏签名捺印（其中华丽青名字由黄永刚代签），第三人在丙方一栏签名盖章。 2019年11月24日，原告通过网上银行支付给被告黄永刚购房定金40万元。 2019年12月17日，原告在中国农业银行开出收款人为被告黄永刚的本票一张。 2019年12月17日，原告去义乌市南门街与稠州中路交叉口的稠州路邮政支局办理交寄业务，将《函告》及收款人为被告黄永刚编号为10303375中国农业银行本票复印件进行邮寄（收件人：黄永刚，139××××8988，金华市义乌市）。原告交寄上述材料的过程，义乌市公证处于2020年1月2日，做出（2019）浙义证民内字第15134号《公证书》。《函告》要求两被告于2019年12月23日前办理本票交付手续和房产过户手续。 另查明，两被告原系夫妻关系，2019年12月20日，双方办理离婚登记手续。义乌市，不动产证号：浙（2016）义乌市不动产权第××号，房屋建筑面积196.59㎡，权利人：华丽青、黄永刚，共同共有。 再查明，第三人曾与被告华丽青通过微信联系涉案房屋买卖一事，微信聊天中曾提到房价370万元。2019年12月11日，第三人与被告黄永刚微信联系，微信记录有：黄总你好！我是亿豪房产小唐，我给客户沟通过了，客户不同意提前还款，你尽快安排一下把这个房子贷款还掉，就可以过户了，客户说首付款已经准备好了随时可以过户。谢谢你！同年12月13日，微信记录：黄总你好！客户这边首付款已经准备好了，客户说了你抓紧把贷款还了，就可以过户了，早点过户早点拿到钱，拖在这里对大家都不好，房子本身有抵押客户不同意提前还款，那要你自己还的！12月16日，微信记录：黄永刚先生你好！我是亿豪房产小唐买你房子的客户陈召乙的首付160万元已经准备好了。明天要你老婆一起过户，带身份证和结婚证哦。12月17日，微信记录：黄总你好！我是亿豪房产小唐，我和客户陈召乙夫妻今天早上到365行政服务中心等你们夫妻两个过户，打你好几电话也不接短信也不回，今天是最后一天过户期限了。看到后请回复，谢谢！ 本院认为，原告陈召乙与被告黄永刚签订的《房屋买卖居间合同》，系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的有关规定，应确认合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同上被告华丽青的名字虽然是黄永刚所签，基于两被告系夫妻关系，被告华丽青知晓房屋的买卖价格为370万元，并曾接待原告看房的事实，该合同对被告华丽青也具有法律约束力。现原告要求解除合同，被告也同意解除，本院予以支持。根据双方订立的合同规定，首付款的支付时间为2019年12月17日前，办理过户时间为支付给甲方首付款当天办理产权变更手续，原告提供的本票，出票的时间是2019年12月17日，原告通过公证邮寄给被告黄永刚的本票也只是复印件，被告黄永刚在收取定金时，收条上明确提供了收款账号，所以原告不存在客观上无法支付首付款的情形，原告未支付首付款行为，构成违约，被告享有先履行抗辩权，故对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十七条、第九十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈召乙与被告黄永刚、华丽青于2019年11月23日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、驳回原告陈召乙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5900元，诉讼保全费4520元，合计10420元，由原告陈召乙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨飞雄 二〇二〇年五月十一日 书记员  陈凯琳