河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终870号上诉人（原审原告）：石少敏，男，1965年10月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田海英，女，1968年8月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原审第三人：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市006街道008街坊紫东花园（029-16）005幢0109。法定代表人：王翠英，该公司经理。委托诉讼代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区弘法法律服务所法律工作者。上诉人石少敏因与被上诉人田海英、原审第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初11904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石少敏委托诉讼代理人王秀峰、王康，被上诉人田海英，原审第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石少敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判田海英支付违约金总计200000元；2、本案全部诉讼费用由田海英承担。事实和理由：田海英恶意违约，一审判决参照民间借贷年利率24%为限确定违约金，认定事实错误、适用法律不当。田海英答辩称：其签订合同时未注意合同中关于20%违约金的条款。濮阳市金辉房地产经纪有限公司答辩称：其已履行了居间义务，请求法院依法判决。石少敏向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认解除2019年9月23日双方签订的买卖定金协议、补充协议；2、判令田海英退还购房款600000元，并支付违约金200000元；3、判令田海英承担给其造成的经济损失35000元（占用资金期间的利息损失及律师费）；4、本案诉讼费、保全费等费用由田海英承担。一审认定事实：2019年9月23日，田海英出具“声明”一份，内容为：本人田海英（身份证号码：），作为坐落于濮阳市××小区××楼××单元××室（××街道××街坊××）之房屋（房产证号：2010-06280）的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋已设定抵押且尚未解除。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生一切后果，概由本人自行承担。田海英提供了离婚证和离婚协议书，离婚协议中约定双方共有房产南江218㎡、一厂53㎡归田海英所有。2019年9月23日，石少敏（购买方）与田海英（出卖方）在第三人金辉地产（居间方）的中介服务下签订《买卖定金协议书》《补充协议》各一份，主要约定：石少敏购买田海英所有的坐落于濮阳市××小区××楼××单元××室的房屋，建筑面积211.10平方米，房屋价款及家具家电、装修装饰及配套设施作价总计100万元；定金2万元，石少敏于2019年9月23日支付给田海英，定金视为房价款的一部分；田海英应在2019年10月15日前向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理解除抵押登记手续；双方同意购房款分两次支付，石少敏于2019年9月27日前将首付款65万元（含前期支付的定金2万元）以自行支付的方式支付田海英，剩余房款35万元石少敏于物业交割交房当日一次性支付给田海英；双方同意田海英收到首付款后解压并解除查封后在2019年10月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在房屋所有权转移登记自行办理物业交割、交房手续，中介陪同；双方同意，本交易涉及的税费全部由石少敏承担；田海英若出现逾期利息协议约定的义务、拒绝将该房屋出售给石少敏或擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三方的，构成根本违约，石少敏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，田海英应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向石少敏支付违约金；石少敏若出现逾期履行协议约定的义务、拒绝购买该房屋的，构成根本违约，石少敏应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向田海英支付违约金，田海英收取的已付款项冲抵违约金，多退少补；此房价包含对应的（储藏室）车库一间，整体厨卫不得改动，除此之外空房出售；双方同意在田海英收到石少敏首付款65万元解压并解封，过户后20日内田海英搬离此房屋并将钥匙交于石少敏，田海英负责结清之前所欠水、电、气、暖、物业费等费用；此房屋和车库交易过程中产生的过户税费（除个税以外）由乙方承担；此房在清丰农村信用合作联社大流信用社有抵押并且被法院查封，石少敏知悉此情况；石少敏首付款为田海英房屋解压款，解压和解封期间所产生的费用由田海英承担，田海英保证收到石少敏部分房款后可以完成解压和解封并正常过户，否则退还全部首付款并承担石少敏所有损失；双方协商同意，此房尾款在过户后两个月之内，以自行的方式支付35万元整给田海英；该房屋公共维修基金在过户时一并转移给石少敏。2019年9月27日，石少敏通过中国农业银行的账户向魏志飞转款58万元，并注明“购房预付款”。2019年9月27日，魏志飞出具“收条”一份，内容为“今收到购房人石少敏购买房屋位置：濮阳市南江二期081-16-046-2-02的购房款现金伍万元整（小写50000元）；转账伍拾捌万元整（小写580000元）；购房定金贰万元整（小写20000元），共计陆拾伍万元整（小写650000元）”。2019年9月27日，田海英出具“收条”一份，内容为“本人田海英系房屋产权所有人，今收到购房人石少敏购买房屋位置：河南省濮阳市南江二期081-16-046-2-02的房屋首付款（大写）陆拾万元整（小写）600000元整（包含定金20000元整）”。2019年10月12日，魏志飞与田海英联系办理涉案房屋过户事宜，田海英回复南江的房子给其前夫了，让跟其前夫联系。2019年10月13日，濮阳市金辉房地产经纪有限公司出具“证明”一份，证明人魏志飞，主要证明在签订买卖定金协议和补充协议及声明当天，田海英完全配合并承认房屋的出售价格等事宜，在即将过户前田海英当面告知金辉地产的经纪人魏志飞，此房不给过户，并让其找前夫，说房子前夫已收回，不再过问此事。2014年8月25日，经河南省清丰县人民法院主持调解，田海英与清丰县农村信用合作联社达成调解协议“田海英自愿于2014年9月5日前给付清丰县农村信用合作联社利息60000元，于2014年10月25日前给付清丰县农村信用合作联社本金450000元及利息（按照借款合同约定计算至付清之日止），如田海英不能按期履行付款义务，则清丰县农村信用合作联社有权申请拍卖、变卖田海英名下坐落于濮阳市华龙区南江小区46号楼2单元1楼西户的抵押房产所得价款优先受偿”，河南省清丰县人民法院出具（2014）清民金初字第131号民事调解书一份，田海英应承担诉讼费4411.5元。因田海英未按期履行调解协议的付款义务，清丰县农村信用合作联社于2014年9月22日、2014年10月30日分别向河南省清丰县人民法院申请强制执行，河南省清丰县人民法院审查后依法受理，所立执行案件分别为（2014）清执字第447号、（2014）清执字第518号，田海英应承担的执行费分别为866元、6650元。2019年9月27日石少敏支付的58万元购房款，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞向清丰县法院交付执行款51.5万元及执行费用，共计支付52.69275万元，清丰县法院解除了涉案房屋的司法查封。石少敏支付的65万元房款，剩余12.30725万元现保存于濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞处。一审法院认为，田海英在石少敏支付首付款后，明确向中介公司的经纪人表示涉案房屋还给其前夫，不再与石少敏办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，石少敏可以要求解除双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》，石少敏该项诉讼请求予以支持。本案双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》解除是由田海英的违约行为造成，属于双方在补充协议中约定的根本违约，但双方约定违约金按总房款的20%支付高于石少敏可以预见的合法利益损失，田海英收取房屋首付款后占有期间造成的损失应为可预见的利益损失，即本案石少敏首付款房款中用于解除清丰县法院对涉案房屋查封的52.7万元应视为田海英占有使用，以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的民间借贷利率不超过年利率24%为限，自2019年9月27日开始计算至首付款实际退还付清之日。剩余款项12.30725万元由濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞退还石少敏。石少敏要求田海英赔偿损失35000元，提供了律师事务所的收款收据予以证明，但非正规票据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：解除石少敏与田海英于2019年9月23日签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》；田海英返还石少敏购房款526927.5元，并支付石少敏违约金（自2019年9月27日起至计算至被告实际付清之日止，以房款526927.5元为基数，按照年利率24%标准计算）于判决生效后十日内付清；驳回石少敏其他诉讼请求；如果田海英未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费6175元，由石少敏负担751元，田海英负担5424元；保全费4670元，由田海英负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确便是或者以自己的行为表示不履行主要债务，另一方当事人可要求解除合同。田海英在石少敏支付首付款后，明确表示不再办理案涉房屋过户手续，石少敏请求解除双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》符合法律规定，予以支持。本案双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》解除是因田海英的违约行为造成，田海英应当承担相应的违约责任，但双方约定违约金按总房款的20%支付高于石少敏可以预见的合法利益损失，显示公平。一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则，将违约金调整为以首付款为基数，不超过年利率24%为限，自2019年9月27日开始计算至实际退还付清之日止，符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。石少敏的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3113元，由上诉人石少敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年五月二十八日书记员 李淑敏