舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初433号 原告（反诉被告）：胡蝶芬，女，1967年7月25日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：徐卫光，浙江星舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘发之，男，1982年8月2日出生，汉族，户籍住址江苏省灌南县，现住浙江省舟山市定海区。 原告胡蝶芬与被告潘发之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，期间被告潘发之提起反诉，本院依法受理后将本诉与反诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告胡蝶芬及其委托诉讼代理人徐卫光，被告潘发之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡蝶芬向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；判令潘发之立即腾退房屋并按1910元每月支付租金至腾退日止；判令潘发之赔偿胡蝶芬经济损失6000元。事实和理由：2017年4月28日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定将胡蝶芬所有的位于舟山市普陀区的房屋出租给潘发之居住，租赁期限为五年即自2017年4月28日至2022年4月27日止，租金为1910元每月，半年一付，水、电、煤等费用均由潘发之支付，另外支付2000元押金，待租赁结束结清有关费用后退还。合同第6条约定，潘发之不得擅自将房屋转租给他人，如发现胡蝶芬有权让潘发之搬出，如需转租需征得胡蝶芬同意。合同签订后，潘发之按约支付了租金和押金，胡蝶芬亦将房屋交付给潘发之，现潘发之已支付租金至2020年4月28日。2019年下半年，胡蝶芬从邻居处得知，潘发之未实际居住而是将该房屋分割装修后长时间租赁给多人居住，胡蝶芬为此多次与潘发之交涉，潘发之未予理会。胡蝶芬为此诉至法院。 潘发之辩称，同意解除合同；其当时忽略了合同第6条，租房时和中介及胡蝶芬讲过房屋要转租，装修时因为水管堵塞问题胡蝶芬也到过现场，胡蝶芬对其转租知情，胡蝶芬现在要收回房屋是因为其儿子要结婚，中介后来也多次带人到案涉房屋去看过，对其转租也知情。 潘发之向本院提出反诉诉讼请求：判令胡蝶芬赔偿潘发之装修损失15000元。事实和理由：2017年4月28日，潘发之和胡蝶芬通过中介签订了房屋租赁合同，约定胡蝶芬将其名下位于舟山市普陀区的房屋出租给潘发之，合同期限为五年，租金为1910元每月，半年一付，水、电、煤均由潘发之支付，另外支付押金2000元，待租赁结束结清相关费用后退还。另外，潘发之签订合同时要求将合同第6条删除，并允许潘发之可以将房屋进行转租，胡蝶芬和中介均称该条款无所谓，不删除第6条也允许潘发之转租。合同履行期间，潘发之于2017年4、5月份对房屋另行进行了改造和装修，共花费人民币36000元，施工期间胡蝶芬也未提出异议。2017年6月，潘发之由于工作变动，将该房屋进行转租。2019年12月，胡蝶芬突然通知潘发之要收回房屋给儿子结婚用。潘发之认为，虽然合同载明不能转租，但在签订合同时胡蝶芬和中介均声称可以转租，且潘发之于2017年6月将房屋转租后胡蝶芬多次到该房屋查看过房屋情况，胡蝶芬明知潘发之转租，也允许潘发之装修房屋，故胡蝶芬应对装修进行折价补偿。 胡蝶芬辩称，潘发之主张装修损失15000元证据不足，且本案合同解除是由于潘发之违约导致的，胡蝶芬无须赔偿潘发之装修损失。 本院经审理后认定事实如下：2017年4月28日，胡蝶芬与潘发之通过中介签订了房屋租赁合同，约定：胡蝶芬将其名下位于舟山市普陀区的房屋出租给潘发之，租赁期限为五年即自2017年4月28日至2022年4月27日，每月租金为1910元，水、电、煤等费用均由潘发之支付，潘发之向胡蝶芬支付押金2000元，待租期结束结清有关费用后由胡蝶芬退回给潘发之；租金半年支付一次；潘发之不得擅自将房屋转租给他人，如发现则胡蝶芬有权让潘发之搬出，如需转租需征得胡蝶芬同意（合同第6条）。合同签订后，潘发之按约向胡蝶芬支付了租金和押金，胡蝶芬向潘发之交付了房屋。案涉房屋原由胡蝶芬出租给其他人用于办公，已进行了简单装修，原有四间房间，潘发之取得房屋后，在客厅又隔出一间房间，共有五间房间，潘发之为此安装了六只电表（五间房间和公共区域各一只），潘发之将房间分租给其他人并收取租金。潘发之对房屋进行零星装修时，因下水管道堵塞与邻居交涉无果，胡蝶芬的丈夫曾出面同邻居交涉过。2019年12月，胡蝶芬以儿子结婚需要用房为由向潘发之提出收回房屋，双方沟通未果。潘发之支付案涉房屋租金至2020年4月28日。潘发之陈述，其在其中一间房间住了约3个月后便不再居住，目前案涉房屋已无人租住。胡蝶芬陈述，2018年开始有邻居向其反映案涉房屋居住的人很吵，其上门查看未果，联系潘发之也未得到明确答复，2019年下半年听邻居说潘发之是做转租生意的，加之邻居反映门口东西乱放，还有卖鱼的人将鱼放在楼道等，故其以儿子结婚需用房为借口希望潘发之能搬出去，潘发之不同意。后来报警后其进到房屋里面才知道潘发之装了六只电表，将房屋用于转租。蝴蝶芬为此诉至法院，本院于2020年3月18日向潘发之送达了应诉材料。 本院认为，胡蝶芬与潘发之签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案中，潘发之未经胡蝶芬同意将其承租的胡蝶芬的房屋转租给其他人，其行为构成违约，胡蝶芬要求解除合同理由正当，本院予以支持，双方的房屋租赁合同于潘发之收到本院应诉材料之日即2020年3月18日解除。潘发之认为胡蝶芬对其转租知情且同意其转租，证据不足，本院不予采纳。因案涉房屋尚在潘发之的控制中，故潘发之应予以腾退房屋并按约定租金标准支付占有使用费至实际腾退日止。胡蝶芬要求赔偿经济损失的诉讼请求为胡蝶芬要求潘发之承担的违约责任，合同法中对违约责任的规定本意是为了弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失，本案中虽然由于潘发之的违约导致合同解除，但事实上潘发之对房屋所做的零星装修一部分仍可继续利用，结合双方约定的租金标准，本院认为该部分零星装修可弥补胡蝶芬的房屋出租适当空档期的损失，故本院对胡蝶芬要求赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。双方之间的房屋租赁合同因潘发之的违约行为导致解除，且潘发之未能举证证明其进行装饰、改造系经过胡蝶芬同意，故本院对潘发之要求胡蝶芬赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、胡蝶芬与潘发之之间的房屋租赁合同于2020年3月18日解除； 二、潘发之于本判决生效之日起十五日内向胡蝶芬腾退位于舟山市普陀区的房屋； 三、潘发之按每月1910元标准向胡蝶芬支付自2020年4月29日起至实际腾退日止的房屋占有使用费； 四、潘发之向胡蝶芬支付的2000元押金在潘发之腾退房屋时抵扣水、电、煤相关费用及上述第三项的房屋占有使用费后如有剩余，胡蝶芬应在潘发之腾退房屋时将剩余的款项返还给潘发之； 五、驳回胡蝶芬的其他诉讼请求； 六、驳回潘发之的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取25元，由本诉原告胡蝶芬负担10元，本诉被告潘发之负担15元；反诉案件受理费87.50元，由反诉原告潘发之负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 欧青梅 二〇二〇年五月十八日 法官助理庄嘉超 代书记员 夏思维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。