云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终217号上诉人（原审被告）：昆明铄博商贸有限公司。住所地：云南省昆明市富民县永定街道办事处艺水芳香养生小镇。法定代表人：张绮夏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张禄，云南振润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15301201010804200。被上诉人（原审原告）：云南盛德大业耿马房地产开发有限公司。住所地：耿马青年路延伸段吉龙花园Ｃ组7栋1号，现住所地：耿马自治县鑫居18栋502号。法定代表人：封永胜，该公司总经理。诉讼代表人：云南博川律师事务所。负责人：杨萌，云南博川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201511901223。委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权委托。执业证号：15309201610799578。原审第三人：张绮夏，女，1987年12月31日生，汉族，云南省昆明市富民县人，系昆明铄博商贸有限公司执行董事，住云南省昆明市富民县。原审第三人：纪文琼（系张绮夏之母），女，1965年10月1日生，汉族，云南省昆明市富民县人，系昆明铄博商贸有限公司总经理，住云南省昆明市富民县。共同委托诉讼代理人：张禄，云南振润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15301201010804200。上诉人昆明铄博商贸有限公司因与被上诉人云南盛德大业耿马房地产开发有限公司（以下简称盛德大业耿马房地产公司）、原审第三人张琦夏、纪文琼确认合同无效纠纷一案，不服云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2019）云0926民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人昆明铄博商贸有限公司的委托诉讼代理人张绿、被上诉人盛德大业耿马房地产公司的委托诉讼代理人王颖、马骋，原审第三人纪文琼及其张琦夏的委托诉讼代理人张绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆明铄博商贸有限公司上诉请求：1、撤销云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2019）云0926民初1083号民事判决第一项即确认盛德大业耿马房地产公司与昆明铄博商贸有限公司于2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有全面审核上诉人与被上诉人之间签订的一系列《借款合同》、《协议书》等法律事实，以最后签订的补充协议《以房抵债协议书》，判决该协议无效错误。1、上诉人与被上诉人的以房抵债行为于2016年已经成立并实际履行，该行为系基于79份商品房购销合同而确定，2018年8月8日的以房抵债协议仅是对2016年商品房购销合同的再次确认，不应受《中华人民共和国企业破产法》第十六条的约束。2、根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；因未履行还款义务，被上诉人用79套商品房担保已经按照商品房买卖合同程序实际变更至第三人张绮夏名下并办理了不动产权证，已经发生物权变动的效力，商品房购销合同是双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。3、本案的基础法律关系是商品房销售合同纠纷，若不审理79份商品房购销合同的效力而单纯的审理以房抵债协议的效力属于断章取义，即使以房抵债协议无效，79份商品房购销合同的效力依然有效，以房抵债行为也有效。二、一审法院适用法律错误。1、本案最初的法律关系是民间借贷，被上诉人用79套房产抵押担保，因被上诉人没有履行还款义务，2016年上诉人与被上诉人已经完成用抵押房产偿还借款，上诉人与被上诉人之间的法律关系已经转为商品房销售合同纠纷，双方之间由债权关系已经转为物权关系，根据物权法定原则及物权优先于债权原则，本案应当适用《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百七十条、第一百七十七条、一百七十九条的规定。被上诉人交房后，双方的合同即履行完毕。但一审法院却在时隔两年后被上诉人进入破产重整阶段以上诉人违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，《以房抵债协议书》属于个别清偿行为，损害了其他债权人的权益认定协议无效，属适用法律错误。三、云南省耿马傣族佤族自治县人民法院（2019）云0926民初812、813号民事判决书认定以房抵债行为有效与本案属同类型案件，相同的事实不同的判决，请求二审予以查实，依法予以改判。盛德大业耿马房地产公司辩称，本案基础是民间借贷签署的一系列办理抵押登记的行为，都是被上诉人应上诉人要求作出的双方借款担保行为，双方的基础法律关系是民间借贷。根据民间借贷法律关系，双方签订时间是2018年8月8日，云南省耿傣族佤族自治县人民法院受理破产案件裁定时间是2018年8月7日，根据《中华人民共和国破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权的债务清偿无效”。双方签署的以房抵债行为属于个别清偿，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。张琦夏、纪文琼答辩称，认可昆明铄博商贸有限公司的上诉请求及事实理由。盛德大业耿马房地产公司向一审法院起诉请求：依法确认昆明铄博商贸有限公司与盛德大业耿马房地产公司的以房抵债行为无效；2、依法确认《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效；3、判令本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2014年11月13日，原告与被告签订了一份《借款合同》，原告因资金周转，向被告借款12000000元，约定：借款期限6个月，自2014年11月14日至2015年5月14日止；利息按照国家同期贷款基准利率的四倍计算；借款人盛德大业耿马房地产公司用其投资开发的房地产“城南鑫居”小区（坐落在耿马自治县加油站旁边）中的27套商铺提供抵押，并且约定了抵押担保责任、违约责任及处理事项。后被告向原告出借了12000000元。2016年12月16日，原告与被告签订了一份《协议书》，由王兴祥、张琦夏、李建义、纪文琼参加。该协议约定：1、原告同意将因向被告借款而抵押给被告的商铺过户到相关人员名下，由被告或相关人员在取得商铺房产证之日起两个月内向相关金融机构取得不低于1500万元的贷款，贷款利息不高于月利息1.5%，贷款期限不低于两年；2、抵押商铺办到相关人员名下所产生的税费按实际发生额先由相关人员中的王兴祥垫付，垫付期间的利息按月利息5%计算；被告或者相关人员取得贷款后应首先归还相关人员垫付的办证税费和利息，剩余部分由原、被告各使用50%，被告使用的部分作为原告向被告归还原借款的本金；3、对12000000元借款本金的利息，以及相关人员的借款及利息进行了结算，等等。该《协议书》由原告、被告及双方法定代表人签字盖章确认，相关人员张绮夏、纪文琼、王兴祥、李建义在协议上签名。该协议签订后，被告对于约定的向金融机构贷款并未实际实施。2016年12月20日，原告为被告昆明铄博商贸有限公司办理了6套房屋的抵押权手续，他项权证号为：耿房他证2016字第××号。2016年12月22日，原、被告共同办理了房屋过户手续，原告将开发的22套商铺过户到相关人员张绮夏、王兴祥名下（各11套）。2017年3月22日，第三人张绮夏与原告签订了一份《借款合同》，双方约定：因资金周转，张绮夏将3000000元借给原告；借款期限6个月，自2017年3月22日起至2017年9月21日止；利息按国家同期贷款基准利率的四倍计算；借款人即盛德大业耿马房地产公司用其开发的商铺提供抵押，并约定了网签备案合同明细；约定了抵押担保责任、违约责任以及处理方法。2016年12月份至2017年，原被告签订了《商品房购销合同》，并陆续办理了合同备案网签手续，将“城南鑫居”小区中的62套住房及7套商铺网签备案至第三人张绮夏名下，张绮夏向原告出借了245万元，未足额向原告借款。2018年8月8日，原告与被告、相关人员张绮夏、李建义、纪文琼签订了一份《以房抵债协议书》，约定以上述因融资办证至张绮夏、王兴祥名下的商铺，以及上述网签备案至张绮夏名下的部分房屋抵偿原告尚欠被告的债务。该《以房抵债协议书》对双方的借款本金及利息、以及为融资贷款办证的税费进行了结算，并且对于债务如何承担、以及用商铺及住房如何折抵借款和利息的问题进行了约定。《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条均涉及用上述房屋进行抵债的内容，抵偿房价确定为：商铺一楼单价11500.00元／平方米；商铺二楼单价3000.00元／平方米；住房单价3200.00元／平方米；等等。另查明，原告于2013年9月份取得耿马饮食服务城碧萝兰苑商住小区（后更名为“城南鑫居”）北区的房屋预售许可证，于2014年4月份取得城南鑫居南区的房屋预售许可证。案外人于2018年7月11日对原告盛德大业耿马房地产公司提起破产清算申请，法院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件，2018年8月28日耿马自治县人民法院作出（2018）云0926破字第1号决定书，指定云南博川律师事务所担任盛德大业耿马房地产公司管理人。本案所涉的位于耿马自治县鑫居小区工程因附属工程及内部电力、门窗的安装和消防问题至今尚未完成验收。被告向原告盛德大业耿马房地产公司破产管理人处申报了债权，原告盛德大业耿马房地产公司破产管理人确认债权本金及利息共计25030400元。一审法院认为，本案系原告盛德大业耿马房地产公司进入破产程序后，基于破产债权的认定向本院提起的诉讼，本案属于破产衍生的诉讼，案由应为与破产有关的纠纷，相关法律适用问题还要根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行处理。原告诉请《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效，故对于该五个条款涉及的合同内容需要进行审查。结合《以房抵债协议书》条款内容来看，该五条合同条款的内容主要涉及原、被告以房抵债的协议内容；对于《以房抵债协议书》的其他内容条款，即涉及欠款本金及利息的结算内容条款，原告予以认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。另，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。原告认为，原、被告2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》系在人民法院受理破产申请后，协议涉及的以房抵债条款内容属于个别清偿行为，应属无效。被告及第三人辩称，案涉房屋最早于2016年就已经过户登记至第三人张绮夏名下，与商品房购销合同相互印证，证明以房抵债行为发生在2016年，而非发生在法院受理破产申请后，因此不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条约束，以房抵债行为合法有效。综上，本案争议焦点为以房抵债合意是在何时达成？本院认为，原、被告自2014年11月13日签订《借款合同》，至2016年12月16日为归还借款而协商向金融机构贷款融资，并签订《协议书》一份，再至2017年3月22日签订《借款合同》。2016年至2017年期间，为了融资贷款，原、被告双方将原告投资开发的商铺及住房抵押登记给被告，对一部分房屋双方签订了《商品房购销合同》并网签备案登记，又将一部分房屋登记过户至第三人张绮夏及案外人王兴祥名下。以上行为，双方在借款合同及协议中均明确约定，是为借款的抵押担保，以及为向金融机构贷款融资而办理的过户登记手续及缴纳税费约定。以上证据反映的事实足以说明，在法院受理原告破产申请前，原、被告签订的借款合同、商品房购销合同及相关协议，基础的民事法律关系均应认定为民间借贷关系，双方至2017年3月22日签订《借款合同》时，原告还在与被告借款，借款本金及利息均未固定。虽然原告盛德大业房地产公司到期未能偿还被告昆明铄博商贸有限公司的借款，双方签订了《商品房购销合同》，进行了合同登记备案以及部分房屋进行了过户登记，但双方签订合同的真实目的是为归还借款而进行的抵押担保，以及过户商铺进行融资贷款用于归还借款，双方并无建立商品房买卖合同关系，以及以房抵债的真实意思表示。双方达成以房抵债的合意是在法院受理破产后，即2018年8月8日签订《以房抵债协议书》时才正式达成用房屋抵偿债务的意思表示，同时，在该《以房抵债协议书》中固定了欠款本金及利息，以及确定以房抵债的单价、抵偿方式。被告虽然辩称，2016年12月16日为归还借款而协商向金融机构贷款融资签订了《协议书》没有实际履行，该协议违反法律规定而为无效协议，但为进行贷款融资，不能否认双方已经进行了实际的准备，原告将22套商铺过户至张绮夏、王兴祥名下，办理了房屋产权证是事实，而办理产权过户的目的是为了融资贷款用于归还原告欠被告的借款，原告的真实意思表示并不是过户房屋给被告，直接用房屋进行抵债、偿还拖欠原告的借款。2018年8月8日，协议的一方当事人已经进入了破产程序，《以房抵债协议书》内容应受《中华人民共和国企业破产法》的约束。原告诉请确认被告与原告盛德大业耿马房地产公司的以房抵债行为无效，但以房抵债行为并未实际发生，故对于行为无需进行评判，对于该诉讼请求于法无据，不予支持。庭审中，被告及第三人辩称：“以物抵债合意早在原告进入破产程序之前已经形成，且房屋产权已变动到第三人名下，《商品房购销合同》合法有效”。一审认为，有因才有果，但果并不影响因的性质，合法有效的合同是物权发生变动的原因，物权变动才是结果。11套房屋实际已过户到第三人名下是事实，但物权变动的结果并不影响对《商品房购销合同》是否有效进行评判。综合案件事实来看，一系列借款合同及协议书表明双方存在民间借贷关系，至于签订的多套房屋的《商品房购销合同》目的系为借款合同提供担保，以及为了向金融机构贷款用于归还原告拖欠被告的借款，双方构成通谋虚伪表示，并无商品房买卖合同的真实意思表示。双方达成以房抵债合意是在人民法院受理破产后才形成一致意见，实质上是要求原告对被告原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，属于个别清偿行为，损害了其他债权人的权益。对于原告诉请确认2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效，予以支持。被告作为民间借贷债权人，应依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权及设定的抵押权情况，向盛德大业耿马房地产公司破产管理人申报相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认云南盛德大业耿马房地产开发有限公司与昆明铄博商贸有限公司于2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效。二、驳回云南盛德大业耿马房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由昆明铄博商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致。相关证据在案佐证，事实清楚，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审适用法律是否正确；一审判决案涉《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效是否正确。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，一审按照民间借贷法律关系审理本案正确。本案中，案外人于2018年7月11日对原告盛德大业房地产公司提起破产清算申请，耿马自治县人民法院于2018年8月7日依法受理了破产清算案件后，2018年8月28日耿马自治县人民法院作出（2018）云0926破字第1号决定书，指定云南博川律师事务所担任盛德大业耿马房地产公司管理人。破产案件审理期间，上诉人向盛德大业耿马房地产公司管理人申报了债权，盛德大业耿马房地产公司管理人确认债权本金及利息共计25030400元。现管理人基于破产债权的认定向一审提起合同效力之诉，属于破产衍生的诉讼。案涉《以房抵债协议书》系上诉人与盛德大业耿马房地产公司在人民法院受理破产申请后的2018年8月8日才签订的，协议涉及以房抵债条款的内容，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定，属于个别清偿行为，一审判决双方2018年8月8日签订的《以房抵债协议书》第三条、第四条、第五条、第七条、第十条无效正确，本院予以维持。上诉人主张以房抵债行为于2016年已经成立并实际履行，本案的基础法律关系是商品房销售合同纠纷，本案不应受《中华人民共和国企业破产法》第十六条的约束的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，昆明铄博商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昆明铄博商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  周付翠审判员  龙 伟二〇二〇年五月十五日法官助理李丹书记员邓姜玉