湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终972号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴利春，男，1975年7月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：吴军，男，住湖南省郴州市北湖区。由郴州市北湖区某某村民委员会推荐。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李炫臻，女，1982年6月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李忠恩（李炫臻之父），住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。 上诉人吴利春因与被上诉人李炫臻租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴利春上诉请求：1.撤销一审判决，依法客观公正判决或将本案发回重审；2.支持吴利春的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费和反诉费均由李炫臻负担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，适用法律不当，判决不公。1.李炫臻与吴利春约定的由吴利春付给李炫臻53,680元租金的条件未成就；2.53,680元租金不是吴利春直接所欠，是吴利春与李炫臻及原承租人肖某某三方友好协商后，并且在吴利春与李炫臻签订的《“芙蓉茶楼”门面费协调协议书》第四条中约定：2014年4月1日前所欠租金甲方（李炫臻）不能以法律程序起诉乙方（吴利春）。该条款是双方的真实意思表示，一审判决认定该条款无效错误；3.因李炫臻长期在美国，吴利春在合同到期后，于2019年5月30日与李炫臻的父亲李忠恩签订了续租协议，同时也将部分租金支付至李炫臻母亲的账户，李炫臻的弟弟也写了支持吴利春将涉案门面房装修用于餐饮的证明；4.涉案门面房在承租前是一个毛坯空门面。租金也按毛坯房收取。现涉案门面房已装修好，李炫臻之所以要收回涉案门面房是想提高门面租金；5.李炫臻一审的起诉状和委托书不是李炫臻本人签名，是由别人冒充李炫臻签名，因此，本案的起诉是一种无效行为。 李炫臻辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回上诉，维持原判。 李炫臻向一审法院起诉请求：1.判令吴利春腾退郴州市骆仙西路1号香榭丽舍X-XXX#门面房给李炫臻，并由吴利春支付拖欠李炫臻门面房租金及截至2019年8月30日的损失合计62,900元；2.本案诉讼费由吴春利负担。 吴利春向一审法院反诉请求：判令李炫臻赔偿吴利春各项经济损失132,512元。 一审法院认定事实：一、2012年9月23日，李炫臻（甲方）与肖某某（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于郴州市骆仙西路1号香榭丽舍X-XXX#门面，租金每月6090元，租赁时间自2012年9月23日至2016年5月22日。2014年1月21日，肖某某（甲方）与吴利春（乙方）签订《“芙蓉茶楼”转让协议书》，协议约定：甲方租了香榭丽舍X-XXX#门面一个，名叫“芙蓉茶楼”，原甲乙双方是股东，现经甲乙双方协商达成以下茶楼转让协议书：（一）甲方愿以98,000元把此茶楼转让给乙方单独经营。（二）所欠房租由乙方单独负责。（三）茶楼经营权和所有财产归乙方所有。（四）如乙方单独与房东签租房协议，甲方完全同意。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。二、2014年3月16日，李炫臻（甲方）与吴利春（乙方）达成《“芙蓉茶楼”门面费协调协议书》，协议约定：（一）甲乙双方共同寻找转让者或合作者，把此门面妥善转让出去或者合作经营。（二）转让时，所欠房租51,200元从转让金中扣出给甲方。（三）乙方从2014年4月1日起把此门面继续开门营业或者转租，但乙方需交每月租金4000元整给甲方，从2014年4月1日起房租作价每月6400元整，乙方所欠甲方每月2400元，每月累计所欠款从转让金中扣出给甲方。（四）房租由乙方打欠条给甲方，房租待茶楼转出去时从转让金中扣出给甲方，欠条代表证明关系和还款方式，2014年4月1日前所欠房租甲方不能以法律程序起诉乙方，如起诉肖某某，乙方不能参与，与乙方无关，2014年4月1号以后所欠房租，甲方有权走法律程序。（五）乙方从2014年8月份起交6400元给甲方，门面继续经营，如果乙方交不起，双方针对具体情况，相互协商另议，按具体情况再做处理。（六）此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。同年4月26日，吴利春向李炫臻出具欠条，载明：“今欠李炫臻房租款伍万叁仟陆佰捌拾元整（小计：53,680元）”。同年5月4日，李炫臻（甲方）与吴利春及其合作伙伴陈某（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：1.租赁房屋为郴州市骆仙西路1号香榭丽舍X-XXX#门面；2.租赁期限5年，从2014年5月1日至2019年4月30日止，月租金6400元，每月壹号支付租金，租金每年在上年度租金的基础上递增5%。本着友好协议，甲方给予乙方一个月的装修期，特免一个月房租。如若乙方未能按时缴纳房租，且付款时间超过15天即视为乙方放弃租赁，租赁合同终止，甲方收回门面，乙方不得有异议；3.乙方在装修前必须到物业管理部门签订物业管理合同，合同终止时乙方装修的不可动部分不能擅自拆除，如拆除需经甲方与物业管理部门同意；4.若乙方合同期内，将该房屋转给他人使用的，应提前通知甲方，并支付一个月房租作为违约金，同时结清与本门面相关的经济协议的费用，如果因未通知甲方擅自出租或转让，甲方因此收回房屋，乙方不得有异议。该合同签订后，郴州市骆仙西路1号香榭丽舍X-XXX#门面由吴利春、陈某使用、收益。合同租赁期内，吴利春多次将门面部分转租给他人。2019年4月30日，租赁期间届满，双方结清了自2014年5月1日至2019年4月30日的门面租金，但吴利春于2014年5月1日前所欠门面租金53,680元，吴利春仅支付17,000元，尚欠36,680元未付。三、2019年4月30日，门面租赁期间届满，吴利春未腾退承租门面，亦未与李炫臻协商一致继续签订房屋租赁合同。四、吴利春称在租赁期间对承租门面进行了装修，并提交一份《门面改造装修合同》，该合同载明：2019年5月21日，张某与曹某某签订《门面改造装修合同》，对案涉门面进行改造装修，工期40天，工程造价84,480元。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争执的焦点是：李炫臻能否就吴利春所欠房屋租金53,680元提起诉讼。首先，从查明的事实看，李炫臻与吴利春达成调解协议后，吴利春就寻求到了新的合作伙伴李某，共同与李炫臻签订了《门面租赁合同》，并且在租赁门面期间，吴利春自认多次将门面转租给他人，实际上李炫臻与吴利春约定的由吴利春给付尚欠租金53,680元的条件也已成就；其次，根据我国法律规定，诉权是公民的基本权利，任何人都不能剥夺。吴利春与李炫臻达成的调解协议第四条中约定李炫臻对吴利春所欠租金“不能以法律程序起诉”，违反了我国法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效条款。因此，李炫臻有权提起诉讼，请求吴利春偿付所欠租金。关于李炫臻的本诉请求。一审法院认为，李炫臻与吴利春、陈某签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李炫臻依约将租赁房屋交由给吴利春、陈某使用、收益。2019年4月30日，租赁期间届满后，吴利春继续占有使用该房屋，至今未将租赁房屋腾退给李炫臻，已构成违约，应承担违约责任。现李炫臻要求吴利春将承租门面房腾退，并支付所欠租金36,680元及逾期占用门面房损失25,600元（6400元×4个月，自2019年5月1日起至2019年8月30日止），合计62,280元，于法有据，予以支持。关于吴利春的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条规定，本案租赁期间已届满，未形成附合的装饰装修物，可由承租人吴利春拆除。吴利春在租赁期间届满后，在未与李炫臻协商一致另行签订房屋租赁合同的情况下，擅自对该房屋进行装修，其房屋装修的费用应由其自行承担。故吴利春反诉李炫臻承担房屋装修经济损失132,512元，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）吴利春于本判决生效之日起十五日内将郴州市骆仙西路1号香榭丽舍X-XXX#门面房腾退给原告（反诉被告）李炫臻。二、被告（反诉原告）吴利春于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李炫臻房屋租金及损失62,280元。三、驳回被告（反诉原告）吴利春的反诉请求。如果被告（反诉原告）吴利春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，反诉费1475元，合计2162元，由被告（反诉原告）吴利春负担。” 本院二审期间，吴利春提交下列证据：1.《还款协议书》，拟证明涉案门面房2019年12月30日后未再续租给吴利春，李炫臻无权向吴利春主张53,680元租金；2.李炫臻在一审的起诉状、授权委托书等，拟证明起诉状、授权委托书中李炫臻的姓名并非李炫臻所签，一审起诉无效。李炫臻质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰证明截至2014年4月30日，吴利春欠租金53,680元，且吴利春未支付；对证据2的真实性无异议。授权委托书中李炫臻的姓名为李炫臻本人所签。因为李炫臻委托其父亲李忠恩处理涉案门面的相关事务，所以起诉状上的姓名由李忠恩代签。 本院结合质证及与李炫臻视频通话情况，认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信；2020年5月12日本案承办人及书记员与李炫臻视频通话,李炫臻称,其授权其父李忠恩在起诉状中代她签名,本案起诉是她的真实意思表示。故对证据2的真实性予以确认，因李炫臻授权其父李忠恩在起诉状中代她签名，符合法律规定，故对吴利春的证明目的不予采信。 本院二审查明：一、2019年4月26日，以李炫臻为甲方、吴利春为乙方签订《还款协议书》，该《还款协议书》内容如下：“起因：乙方因2014年元月21日转让肖某某‘芙蓉茶楼’门面，并承担了该茶楼之前所欠的51,280元房租，加上后期到2014年4月30日止欠房租2400元，前后加到一起共欠房租53,680元（另立欠条），为了约束还款方式。特立此协议。（1）归还时间为五年，至2019年4月30日。（2）如到2019年12月30日还没归还，并且此店乙方还在承租的前提下，甲方有权以法律程序起诉乙方。（3）如此店乙方未再继续承租或者已转让给其它人，甲方则无权再起诉乙方，此欠款注销，乙方不必再归还甲方房租欠款。（4）店子如在承租期间转让给第三方。则所欠债务乙方一次性付清给甲方。（5）此债务甲乙双方必须遵守。（6）此协议和所欠债务是甲乙双方之间的约束关系，与乙方的新合作人没有关系，至始至终不能伤害到新合作人”。二、吴利春在一审庭审中陈述，其与陈某在经营期间，陈某经其同意，将合伙份额转让给了案外人张栩。吴利春还将涉案门面转让给了案外人雷某、陈某1、罗某某等。三、因吴利春未交纳租金，李炫臻于2019年8月23日将涉案门面房上锁，涉案门面房歇业至今。四、李炫臻称，本案起诉状是其父亲李忠恩代其签名,本案起诉是其真实意思表示。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、吴利春是否应将涉案门面房腾退给李炫臻；二、李炫臻要求吴利春给付53,680元租金的条件是否成就；三、吴利春请求李炫臻赔偿经济损失是否应予支持。 关于争议焦点一。李炫臻与吴利春、陈某签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，租赁期间届满后，吴利春应将涉案门面房腾退给李炫臻。吴春利上诉称，因李炫臻长期在美国，吴利春在合同到期后，于2019年5月30日与李炫臻的父亲李忠恩签订了续租协议，李炫臻的弟弟也支持吴利春将涉案门面房装修用于餐饮。与本院查证的事实不符，本院不予采信。因此，在双方未续签租赁合同的情况下，吴利春应将涉案门面房腾退给李炫臻。 关于争议焦点二。双方在《还款协议书》中约定：“店子如在承租期间转让给第三方，则所欠债务乙方一次性付清给甲方”。吴利春在一审庭审陈述，其在租赁期间，将涉案门面转让给了案外人雷某、陈某1、罗某某等。因吴利春在承租期间己将涉案门面房转让给了第三人，故李炫臻与吴利春约定由吴利春给付尚欠租金53,680元的条件已经成就，李炫臻有权提起诉讼，请求吴利春偿付所欠租金。 关于争议焦点三。本案租赁期间已届满，未形成附合的装饰装修物，可由承租人吴利春自行拆除。吴利春在租赁期间届满后，在未与李炫臻协商一致另行签订涉案门面房租赁合同的情况下，擅自对涉案门面房进行装修，房屋装修的费用应由吴利春自行承担。故吴利春反诉请求李炫臻赔偿房屋装修的经济损失，于法无据，本院不予支持。 关于吴利春提出本案起诉状并非李炫臻本人签名,本案起诉无效的问题。因李炫臻己授权其父亲李忠恩代她签名,其也认可本案起诉是其真实意思表示。故李炫臻的起诉符合法律规定，人民法院应予审理并作出相应判决。 综上所述，吴利春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1357元，由上诉人吴利春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年五月十二日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。