河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终117号上诉人(原审被告、反诉原告)：张存轩，男，1983年12月12日出生，汉族，住河南省南乐县。上诉人(原审被告、反诉原告)：梁正魁，男，1985年11月12日出生，汉族，住河南省南乐县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杜建印，男，1970年9月15日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：姚俊庚，河南省濮阳市乐县光明法律服务所法律工作者。上诉人张存轩、梁正魁因与被上诉人杜建印房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张存轩、梁正魁，被上诉人杜建印及其委托诉讼代理人姚俊庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张存轩、梁正魁上诉请求：撤销原判，改判驳回杜建印的诉讼请求,支持张存轩、梁正魁的反诉请求。事实和理由：1.杜建印早就将涉案房屋要走，张存轩、梁正魁不欠杜建印租赁费，杜建印要的租赁费已超出租赁期间的费用。杜建印系租赁他人的房子又租给张存轩、梁正魁，真正的房东给杜建印要房子，杜建印才向张存轩、梁正魁强行要房，这给张存轩、梁正魁造成了一定的经济损失，张存轩、梁正魁提出反诉请求杜建印赔偿损失。2.一审审理程序不当，开庭时合议庭成员未全部参与庭审。张存轩、梁正魁补充上诉理由：1.一审认定张存轩、梁正魁已交租金数额为43000元错误，实际上张存轩、梁正魁已交租金共计48000元。杜建印出具的三张收条数额分别是15000元、13000元、15000元，其中15000元杜建印虽不认可，但经鉴定收据确系杜建印本人书写。杜建印自认2017年张存轩、梁正魁共交租金15000元，2018年2月9日张存轩交租金18000元，扣除2017年尚欠租金5000元后，两年共欠租金7000元。由此可见，2018年2月9日杜建印委托其子女出具的13000元的收据是笔误，实际上当天收款数额为18000元。2.一审法院认定张存轩、梁正魁违约错误。杜建印对张存轩、梁正魁不能一次性交清一年租金是明知的，杜建印让张存轩、梁正魁出具7000元的欠条，没有解除合同。涉案房屋中至今存有张存轩、梁正魁大量啤酒及桌椅等物品，杜建印违约，给张存轩、梁正魁造成损失。杜建印辩称，1.张存轩、梁正魁至今锁着涉案房屋，未交还杜建印。2.房东梁某某明确表示房屋交由杜建印管理，杜建印有权以个人名义对外出租，杜建印未向张存轩、梁正魁要过房屋。3.张存轩、梁正魁的反诉不能成立，杜建印通过起诉请求解除合同，不同于强行收回房屋，不存在违约，张存轩、梁正魁拖欠房租属于违约。4.张存轩、梁正魁提交的证据仅能证明其交纳租金数额为43000元，不存在48000元，根据法律规定，对于当事人曾经陈述的有证据予以否定的内容不能视为当事人的自认。对于杜建印不认可的15000元收据，认为鉴定手段也不能达到100%正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。杜建印向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年1月3日杜建印与张存轩、梁正魁签订的房屋租赁合同，返还房屋并对房门恢复原状；2.判令张存轩、梁正魁给付租赁费11950元及2019年4月2日后的租赁费（租赁费按每日55元计算至返还房屋之日止）；3.给付2019年1月3日至2019年4月1日期间滞纳金36000元及2019年4月2日后的滞纳金（滞纳金按每日400元计算至被告返还房屋之日止）。张存轩、梁正魁反诉请求，杜建印支付张存轩、梁正魁一年租赁费20000元，并赔偿院内设施、装修费100000元。一审法院认定事实：2017年1月3日，杜建印与张存轩、梁正魁签订房屋租赁合同一份，约定杜建印将位于河南省南乐县某某乡某某村西某某饲料厂东临的房屋出租给张存轩、梁正魁，租赁期限为10年，自2017年1月3日至2027年1月2日，每年租赁费为20000元，按年结算租赁费。租赁期间，张存轩、梁正魁不得随意损坏房屋设施，张存轩、梁正魁需要装修或改造需先征得杜建印同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，张存轩、梁正魁需将房屋设施恢复原状。在房屋租赁期间，张存轩、梁正魁逾期未交付租金的，每逾期一日，杜建印有权按年租金的2％加收滞纳金，杜建印提出解除合同应向张存轩、梁正魁赔偿房屋、院内设施装修费和全年租赁费。合同签订后，杜建印依约将房屋交付张存轩、梁正魁，张存轩、梁正魁对房屋进行了装修。2017年1月7日，张存轩支付杜建印租赁费15000元，杜建印向张存轩出具内容为“今证明收到张存轩房租壹万伍仟元正杜建印2017年1月7日”的收到条一支，之后梁正魁支付杜建印租赁费15000元，杜建印向梁正魁出具内容为“今证明收到房租壹万伍千元正杜建印”的收到条一支。2018年2月9日，张存轩支付杜建印第二年度租赁费13000元，下欠租赁费7000元张存轩向杜建印出具内容为“欠条今欠到房租7000元整．（柒仟元整）张存轩2018.2.9日”的欠据一支。杜建印诉称2019年1月3日张存轩、梁正魁应支付第三年度租赁费，张存轩、梁正魁拒不支付，张存轩、梁正魁的行为构成违约，杜建印诉至法院。一审法院认为，根据合同法相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，合同解除后，承租人应当返还出租人房屋。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法或当事人双方经常使用的习惯做法。订立合同时，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案双方当事人经协商自愿签订房屋租赁合同，是其真实意思表示，并不违反相关法律规定，属有效合同，双方应严格履行合同确定的义务。张存轩、梁正魁共计向杜建印支付租赁费43000元，前两年租赁费已付清，下余租赁费3000元经计算应折抵55天租赁时间，即3000元÷（20000元÷365天）=55天，张存轩、梁正魁已支付租赁费至2019年2月26日。因双方签订的房屋租赁合同中未约定交纳租赁费时间，张存轩、梁正魁支付前两年租赁费的时间均在当年的1、2月份，最后一次给付租赁费的时间为2018年2月9日，故按照当地租赁习惯和双方交易习惯，支付第三年租赁费的时间应和前两年支付租赁费的时间一致，2019年2月9日为张存轩、梁正魁应交付第三年租赁费的时间，张存轩、梁正魁辩称应在租赁期间届满时支付租赁费的理由依法不成立。张存轩、梁正魁未按合同约定期限交纳下欠租赁费17000元（20000元-3000元），属违约行为，故杜建印要求解除合同，并让张存轩、梁正魁返还房屋的诉讼请求应予支持。杜建印要求张存轩、梁正魁对房门恢复原状，但其未提供相关证据证明张存轩、梁正魁对租赁房门进行拆除，张存轩、梁正魁亦否认拆除房门，故对杜建印该项诉讼请求依法不予支持。张存轩、梁正魁应支付杜建印每天租赁费应为54.79元（20000元÷365天），2019年2月27日至2019年4月1日期间的租赁费应为1862.86元（每天54.79元×34天）。杜建印要求按照合同约定的每逾期一日按年租金2％交纳滞纳金的主张实系违约金，该滞纳金约定过高，依据公平原则，该滞纳金应调整为年利率24％，滞纳金应从违约之日即2019年2月10日起计算，每天滞纳金为11.18元（17000元×24％÷365天），2019年2月10日至2019年4月1日期间的滞纳金应为570.18元（每天11.18元×51天）。之后的租赁费、滞纳金应自2019年4月2日分别按每天54.79元、11.18元计算至返还房屋之日止，故对杜建印要求张存轩、梁正魁支付租赁费、滞纳金的诉讼请求予以部分支持。张存轩、梁正魁庭审时辩称已向杜建印交付第二年租赁费13000元，下欠租赁费7000元向杜建印出具欠据一支，之后又称向杜建印支付租赁费48000元，张存轩、梁正魁陈述前后矛盾，应以张存轩、梁正魁陈述共计支付杜建印租赁费43000元为准。张存轩、梁正魁反诉要求杜建印支付一年租赁费和房屋、院内设施装修费的依据为双方签订房屋租赁合同第九条第二款，经审查，该条款的本意应为在杜建印违约的情形下适用，杜建印未构成违约，故张存轩、梁正魁的反诉请求依法不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，一审判决：一、解除杜建印与张存轩、梁正魁签订的房屋租赁合同；二、张存轩、梁正魁于判决生效后十日内将租赁房屋返还杜建印，并支付下欠租赁费1862.86元（租赁费按每天54.79元自2019年2月27日起计算至2019年4月1日）及租赁费（按每天54.79元自2019年4月2日起支付至返还房屋之日止）；三、张存轩、梁正魁于判决生效后十日内支付杜建印滞纳金570.18元（滞纳金按年利率24％自2019年2月10日起计算至2019年4月1日）及滞纳金（按年利率24％自2019年4月2日起支付至返还房屋之日止）；四、驳回杜建印的其他诉讼请求；五、驳回张存轩、梁正魁对杜建印的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费998元，由杜建印承担948元，由张存轩、梁正魁承担50元；反诉费1350元，由张存轩、梁正魁负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中，杜建印称2018年张存轩给其租金18000元，先扣除2017年欠付的5000元租金后，剩余13000元是交纳的2018年的租赁费用，杜建印之女出具了13000元的收据，张存轩出具了下欠7000元租金的欠条。结合一审中双方提交的证据，2017年张存轩交纳租金15000元，杜建印出具收据；2017年梁正魁交纳租金15000元，杜建印出具收据，对该收据杜建印虽不予认可，经鉴定系杜建印书写的收据全文；2018年张存轩交纳租金18000元。综上，张存轩、梁正魁已交纳的租金数额为48000元。本院对一审法院查明的除“2018年2月9日，张存轩支付杜建印第二年度租赁费13000元”以外的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，杜建印将涉案房屋出租给张存轩、梁正魁使用，双方签订了房屋租赁合同，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务享受权利。当事人二审争议的焦点为：一、涉案房屋租赁合同应否予以解除，房屋是否已经返还杜建印；二、张存轩、梁正魁是否欠杜建印租赁费，应否支付滞纳金；三、张存轩、梁正魁反诉请求应否支持；四、一审审理程序是否合法。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。涉案房屋租赁合同期限尚未届满，杜建印起诉请求解除与张存轩、梁正魁签订的房屋租赁合同，张存轩、梁正魁一、二审庭审中均表示不想再继续使用涉案房屋。根据上述法律规定，杜建印请求解除房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。张存轩、梁正魁上诉称杜建印将租赁房屋房门上锁，早已将房屋要走，杜建印不予认可，张存轩、梁正魁未提交证据证实。二审中张存轩、梁正魁称租赁房屋内尚存有其二人的物品，张存轩、梁正魁既已表示不愿再使用租赁房屋，应及时向杜建印返还涉案房屋。关于第二个争议焦点，1.关于滞纳金的问题。涉案房屋租赁合同约定每年租金20000元，杜建印从2017年1月3日起将租赁房屋交付张存轩、梁正魁使用。张存轩、梁正魁共计向杜建印支付租赁费48000元，2017年、2018年的租赁费已付清，下余租赁费8000元经计算应折抵146天租赁时间，即8000元÷（20000元÷365天）=146天，张存轩、梁正魁已支付2019年的租赁费至2019年5月28日（从2019年1月3日起计算）。涉案房屋租赁合同约定租金按年结算，但合同没有约定什么时间交纳，也没有约定须一次性交付，根据本案杜建印出具收取租赁费的收据证实也不是必须一次性交清租金。杜建印本次提起诉讼的时间为2019年4月1日，至此时间，张存轩、梁正魁虽未将2019年全年的租赁费交给杜建印，但尚不欠杜建印租赁费，故杜建印请求张存轩、梁正魁支付滞纳金的请求不成立，本院不予支持。2.关于涉案房屋截至返还之前的房屋使用费用问题。杜建印请求张存轩、梁正魁支付从2019年4月2日起按每日55元计算返还房屋时的租赁费。本案已根据双方的意思表示解除涉案租赁合同，结合以上论述，亦不存在租赁费用的问题。目前张存轩、梁正魁称涉案房屋尚留有其二人的物品，涉案房屋还应在张存轩、梁正魁实际控制之下，张存轩、梁正魁应当支付截止房屋返还之日期间的房屋占有使用费用（从2019年5月29日起计算），该费用计算依据按照双方约定的租金数额标准每年20000元予以计算，每天费用应为54.79元（20000元÷365天）。关于第三个争议焦点。杜建印起诉要求解除合同之时，张存轩、梁正魁尚不欠杜建印租赁费。涉案房屋租赁合同约定，在房屋租赁期间，杜建印提出解除合同，应向张存轩、梁正魁赔偿房屋、院内设施装修费和全年租赁费。双方合同关于该项的约定系违约责任计算方法的约定，经审查，张存轩、梁正魁反诉提交的证据不能证明其实际花费及实际受到的损失，对张存轩、梁正魁要求赔偿房屋、院内设施装修费的诉请不予支持。杜建印应支付张存轩、梁正魁全年租赁费20000元。张存轩、梁正魁的反诉请求部分成立，一审判决驳回张存轩、梁正魁全部反诉请求不当，本院予以改判。关于第四个争议焦点。张存轩、梁正魁上诉称一审程序违法，未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，张存轩、梁正魁的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初1521号民事判决第一项；二、撤销河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初1521号民事判决第二、三、四、五项；三、张存轩、梁正魁于本判决生效后十日内将涉案房屋返还杜建印，并支付杜建印房屋占有使用费（按照每天54.79元，自2019年5月29日计算至房屋返还之日止）；四、杜建印支付张存轩、梁正魁全年租赁费20000元；五、驳回杜建印的其他诉讼请求；六、驳回张存轩、梁正魁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费998元，由杜建印负担582元，由张存轩、梁正魁负担416元；一审案件反诉费1350元，由张存轩、梁正魁负担1125元，杜建印负担225元。二审案件受理费290元，由张存轩、梁正魁负担240元，杜建印负担50元。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  李 辉二〇二〇年五月六日书记员  吴旭龙