江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终399号上诉人（原审被告）：张明伟，男，1979年10月20日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：韩影，女，1980年6月13日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：徐正昆（受张明伟、韩影共同委托），江苏腾泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张燕申，男，1984年9月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：范晶晶，江苏金锡律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫燮麟，江苏景明律师事务所律师。上诉人张明伟、韩影因与被上诉人张燕申房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初6299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张明伟、韩影上诉称：撤销一审判决第一、二、四项，判决驳回张燕申的上述诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当。张明伟、韩影在合同履行过程中没有任何违约行为，张燕申要求搬离涉案商铺的诉讼请求没有任何法律依据。2.张明伟、韩影在合同履行过程中并没有违约行为，判决张明伟、韩影赔偿2万元没有事实和法律依据。3.在律师费没有实际支付前，张燕申没有权利要求张明伟、韩影承担该笔费用，且该案是张燕申恶意超标的诉讼引起的，律师费也应该向诉讼费一样由双方分责承担。张燕申答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。张燕申向一审法院提出诉讼请求：1.张明伟、韩影立即搬离涉案商铺；2.张明伟、韩影向张燕申支付拖欠的房租4万元；3.张明伟、韩影赔偿损失12万元；如该项请求不被支持，则要求支付三个月的房租3万元作为赔偿；4.张明伟、韩影向张燕申支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止，参照每月1万元的标准计算的房屋使用费；5.张明伟、韩影赔偿律师费损失1万元。事实和理由：涉案商铺系无锡市康裕实业公司（以下简称康裕公司）所有，由张燕申承租后转租给张明伟、韩影。2017年3月30日，双方签订租赁合同一份，约定租赁期为自2017年4月1日至2018年3月31日止，租金为12万元，并约定合同期满如续租，张明伟、韩影需提前三个月向张燕申提出书面申请，在征得张燕申同意后办理续租手续，否则视为放弃优先承租权并赔偿张燕申三个月的房租。现合同已经期满，张明伟、韩影未在期满前三个月提出书面续租申请，张燕申有权要求张明伟、韩影搬离涉案商铺并要求张明伟、韩影支付三个月的房租作为赔偿。因张明伟、韩影违约，张燕申诉至法院，委托江苏金锡律师事务所指派律师代理诉讼，需支付律师费1万元，该律师费损失也应由张明伟、韩影承担。一审法院经审理认定事实如下：坐落于民丰路110号房屋（所在层数1-2，建筑面积220.14平方米）登记在康裕公司名下。2012年12月20日，康裕公司与张燕申签订了《房屋租赁协议》，将民丰路102号-122号房屋出租给张燕申，该份协议承租方处书写为无锡市你我缘房屋租赁有限公司，落款处仅由张燕申签名。2017年3月30日，张燕申与张明伟签订了《租赁合同》，将民丰路112号房屋（建筑面积约30平方米）出租给张明伟经营熟食，约定：租赁期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月31日；租金为12万元；合同期满如续租，张明伟须提前三个月向张燕申提出书面申请，在征得张燕申同意后办理续租手续，否则视为放弃优先承租权并赔偿三个月的房租；如不续租，亦需提前三个月书面告知张燕申，并办理搬离手续，否则张燕申有权收回商铺并赔偿三个月的房租；张明伟既不书面申请续租亦不在合同到期后搬离的，张燕申有权按照约定租金的两倍向张明伟收取租金，并可随时收回商铺；违约方按合同约定承担违约责任后，尚需承担守约方向违约方追讨产生包括但不限于律师费等的一切费用。租赁合同签订后，张明伟向张燕申支付了租金8万元。上述租赁合同已到期，双方未续签书面合同，涉案商铺仍由张明伟、韩影继续使用。张燕申曾于2018年5、6月，委托江苏金锡律师事务所向张明伟邮寄发送了《律师函》，要求张明伟搬离商铺。为本案诉讼，张燕申委托江苏金锡律师事务所指派律师代理诉讼，约定张燕申需支付办案费用1万元。另查明，2017年前，涉案商铺已由张明伟承租了八九年左右，合同为一年一签，近年来的年租金为8万元。涉案商铺现场未标注门牌号，门头为“绝味鸭脖”，张明伟与韩影实际经营，以韩影为经营者申领了“北塘区梦航卤菜店”的个体工商户营业执照，营业执照上登记的经营场所为民丰路112号。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。张燕申与张明伟之间签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未续签合同，张明伟、韩影继续使用涉案房屋属于无权占有，张燕申主张张明伟、韩影迁出租赁房屋符合法律规定，法院予以支持。综合本案的证据，可以认定虽双方签订的租赁合同约定的年租金为12万元，但张燕申曾明确租金按8万元收取，现张燕申主张支付拖欠的租金4万元，没有依据，不予支持。张明伟、韩影应在租赁合同到期后及时将房屋返还，未及时返还对张燕申构成损害，张燕申有权主张无权占有使用期间的房屋使用费。张燕申要求张明伟、韩影支付自2018年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，符合法律规定，法院予以支持。房屋使用费的标准应当与张燕申所受实际损失相当，张燕申主张按照合同约定的租金每年12万元的标准支付，没有依据，不予支持。张明伟、韩影认可按照每年8万元的标准支付，该标准并不明显违背正常的市场租金标准，因此，法院酌定房屋使用费的标准参照该标准计算。张明伟、韩影主张其已经按约提前三个月提出续租申请，张燕申予以否认，张明伟、韩影对此应提供证据证明，未提供证据证明，应承担举证不利的法律后果。张明伟、韩影未按约提前三个月提出续租申请，构成违约。张燕申主张张明伟、韩影赔偿三个月的租金损失，并支付律师费损失，符合双方合同约定，应予支持。张燕申主张张明伟、韩影赔偿三个月的租金损失3万元，没有依据，不予支持。租金损失应以每年8万元的标准计算为2万元。张燕申主张的律师费，未超出律师收费标准的规定，应予支持。一审法院判决：一、张明伟、韩影于判决发生法律效力之日起十五日内搬离坐落于民丰路112号商铺；二、张明伟、韩影于判决发生法律效力之日起十日内向张燕申赔偿2万元；三、张明伟、韩影于判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付自2018年4月1日至实际搬离之日止，按照每年8万元的标准计算的房屋使用费；四、张明伟、韩影于判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付律师费损失1万元；五、驳回张燕申的其他诉讼请求。一审案件受理费2560元，由张燕申负担1360元，由张明伟、韩影负担1200元。二审中查明，（2019）苏02民终5621号民事判决查明，康裕公司于2018年10月17日向张燕申发出的解除房屋租赁协议通知书达到时，房屋租赁协议和补充协议一并解除。另查明，张明伟、韩影欠张燕申自2018年4月1日起至2019年1月31日止的房屋使用费。从2019年2月1日起，张明伟、韩影直接与康裕公司建立房屋租赁合同关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定张明伟须提前三个月向张燕申提出书面申请，在征得张燕申同意后办理续租手续，如不续租，亦需提前三个月书面告知张燕申，并办理搬离手续，否则张燕申有权收回商铺并赔偿三个月的房租。张明伟、韩影在没有与张燕申续签房屋租赁合同的情况下，继续占有使用出租房屋，已构成违约。一审法院根据租金损失以每年8万元的标准计算为2万元，符合法律规定。同时双方合同约定，违约方按合同约定承担违约责任后，尚需承担守约方向违约方追讨产生包括但不限于律师费等的一切费用，一审法院判令张明伟、韩影承担1万元律师费，也合法有据。鉴于张燕申对诉争房屋已经没有出租权，且双方对结欠的房屋使用费没有争议，一审判决张明伟、韩影于判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付自2018年4月1日至实际搬离之日止，按照每年8万元的标准计算的房屋使用费，应作调整。综上，张明伟、韩影的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初6299号民事判决第一、二、四、五项主文及诉讼费负担部分；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初6299号民事判决第三项主文；三、变更无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初6299号民事判决第三项主文为：张明伟、韩影于本判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付自2018年4月1日至2019年1月31日止，按照每年8万元的标准计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4345元，由张明伟、韩影负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年五月九日书记员 刘天奇