浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终501号上诉人（原审被告）：嘉兴市丰迪电缆有限公司，住所地：嘉兴市南湖区环城东路81号北侧2-4#，统一社会信用代码：91330402782935248W。法定代表人：陈玲微，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（原名：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司），住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼，统一社会信用代码：913304017844442077。负责人：程文虎，该公司经理。委托诉讼代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。原审第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，统一社会信用代码：91330402769807610E。诉讼代表人：黄伟，破产管理人负责人。上诉人嘉兴市丰迪电缆有限公司（以下简称丰迪公司）因与被上诉人浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（以下简称电信嘉兴分公司）、原审第三人浙江南湖投资有限公司（以下简称“南湖投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰迪公司上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4636号民事判决，依法改判丰迪公司支付2018年1月1日至房屋腾退之日的占有使用费或发回重审；2.案件诉讼费用、保全费用均由电信嘉兴分公司负担。事实与理由：丰迪公司已向南湖投资公司支付了2014年至2017年的租金，该款并不属于丰迪公司对南湖投资公司享有的债权，因此南湖投资公司无权再就此期间内的占有使用费用向丰迪公司追偿。在（2017）浙0402民初2785号民事判决书中，电信嘉兴分公司已向南湖投资公司主张了包括丰迪公司承租区域在内的2016年4月6日至2017年8月28日止的房屋占用使用费，该主张已经得到判决支持，根据一事不再理的原则，电信嘉兴分公司的起诉也不应得到支持。丰迪公司失去租赁房屋的根本原因系南湖投资公司拖欠租金，丰迪公司在已经履约的情况下，不应再重复承担责任。根据前案认定，电信嘉兴分公司主张占有使用费的前提应为逾期腾房，丰迪公司在收到一审判决之前都是合法占有涉案房屋，电信嘉兴分公司也未主张过腾退。因此，原审认定自2016年4月6日起计算占有使用费错误。此外，原审认定的占用面积141.5㎡、使用标准83.83元/天等也与案件实际不符。电信嘉兴分公司、南湖投资公司均未作答辩。电信嘉兴分公司一审起诉请求：1.丰迪公司立即腾退坐落于嘉兴市房屋（建筑面积约167.5平方米）；2.丰迪公司支付占有使用费116543.67元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，要求计算至房屋腾退之日）。一审法院认定事实：经浙江省电信实业集团公司授权，电信嘉兴分公司与南湖投资公司于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，约定：电信嘉兴分公司将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为十年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，2012年3月1日至2015年2月28日的租金为420万元/年（其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元），自2015年3月1日起年租金每年递增5%（其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费），租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；电信嘉兴分公司收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资公司；若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金，逾期三十日的，电信嘉兴分公司有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许南湖投资公司转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，电信嘉兴分公司将房屋场地等交付南湖投资公司使用。南湖投资公司取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给丰迪公司等次承租人。2013年12月20日，南湖投资公司与丰迪公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：将嘉兴市房屋转租给丰迪公司使用，租赁期自2014年1月1日起至2022年2月28日止，年租金3万元，一年支付一次。丰迪公司于2014年1月2日向南湖投资公司支付房租12万元。2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金，电信嘉兴分公司提起（2016）浙0402民初575号民事诉讼，要求解除《房屋、资产租赁合同》、腾退租赁房屋、支付拖欠的租金及违约金。法院判决如下：1.解除电信嘉兴分公司与南湖投资公司签订的《房屋、资产租赁合同》及补充协议；2.南湖投资公司支付电信嘉兴分公司2015年12月31日之前的租金97万元及相应的逾期付款违约金；3.驳回电信嘉兴分公司的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。电信嘉兴分公司于2016年6月2日提起诉讼，一、二审均判决驳回电信嘉兴分公司的诉讼请求。电信嘉兴分公司不服，申请再审。浙江省高级人民法院于2019年4月8日作出（2018）浙民再529号民事裁定，裁定撤销一、二审判决，发回重审。电信嘉兴分公司又于2017年5月12日提起（2017）浙0402民初2785号民事诉讼。法院判决：南湖投资公司向电信嘉兴分公司支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间的房屋占有使用费7028058元。嘉兴市房屋为两层，一层店铺、二层仓库的室内面积均为70.75平方米。法院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。电信嘉兴分公司向破产管理人申报了（2016）浙0402民初575号、（2016）浙0402民初2785号案件中对南湖投资公司的租金（占有使用费）及违约金等债权共计11941891元，现破产管理人以电信嘉兴分公司主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。一审法院认为，双方对电信嘉兴分公司为出租人、南湖投资公司为承租人、丰迪公司为次承租人的法律关系没有异议，丰迪公司占有使用涉案房屋是基于电信嘉兴分公司与南湖投资公司之间的房屋租赁关系。现因南湖投资公司违约，法院已判决解除电信嘉兴分公司与南湖投资公司的租赁关系，丰迪公司作为次承租人也就失去了继续占有使用涉案房屋的依据，所以电信嘉兴分公司要求丰迪公司腾退的诉讼请求合理合法，予以支持。但双方对电信嘉兴分公司与南湖投资公司解除租赁关系后，丰迪公司占有使用涉案房屋期间的占有使用费存在以下争议。首先，占有使用费的起算时间。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。解除电信嘉兴分公司与南湖投资公司租赁关系的判决已于2016年4月5日生效，即日起丰迪公司通过转租取得租赁权利也失去了依据，此时丰迪公司继续占用使用涉案房屋构成侵权，所以丰迪公司应当自2016年4月6日起向电信嘉兴分公司支付占有使用费。丰迪公司辩解已向南湖投资公司支付了2014年至2017年的租金，要求自2018年起支付占有使用费，丰迪公司与南湖投资公司的租赁合同约定租金一年一付，丰迪公司一次性支付四年租金存在考虑不周等因素，未充分考虑由此可能产生的不利后果，结合南湖投资公司已进行破产清算，丰迪公司可就2016年4月6日至2017年12月31日的已付租金向破产管理人申报债权处理。其次，占有使用费的标准。电信嘉兴分公司与南湖投资公司的租赁合同的租金价格和丰迪公司与南湖投资公司的转租合同的租金价格，经计算相差不多，而且双方均未申请通过司法评估确定占有使用费的标准，所以折中两个租金价格作为占有使用费的标准更为合理。第三，占有使用房屋的面积。因双方对涉案租赁房屋的面积有争议，而且房屋产权证中的图纸与实际有差异，所以应以丰迪公司实际使用面积为准。经现场测量一层店铺和二层仓库的室内面积均为70.75平方米，三方对此并无异议。第四，（2017）浙0402民初2785号案件判决南湖投资公司支付电信嘉兴分公司自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费，电信嘉兴分公司能否再向丰迪公司主张该期间的占有使用费。南湖投资公司和丰迪公司对支付占有使用费的义务形成不真正连带责任的关系，即丰迪公司是最终的承担方，南湖投资公司向电信嘉兴分公司承担责任后可以向丰迪公司追偿。现南湖投资公司并未履行（2017）浙0402民初2785号判决中支付占有使用费的义务，电信嘉兴分公司有权基于物权保护关系直接向丰迪公司主张权利。综上，丰迪公司需向电信嘉兴分公司支付2016年4月6日起至2019年5月31日期间（1151天）的占有使用费，即96487元。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、丰迪公司于判决生效之日起三十日内腾退返还电信嘉兴分公司嘉兴市房屋（室内面积141.5平方米），并支付电信嘉兴分公司房屋占用使用费96487元（暂计至2019年5月31日，之后的占用使用费以每日83.83元计算至腾退之日）。二、驳回电信嘉兴分公司的其他诉讼请求。案件受理费2631元、保全申请费1043元，由电信嘉兴分公司负担419元，丰迪公司负担3255元。二审中双方当事人均未提供新的证据。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，2016年2月25日，浙江亨泽律师事务所就以电信嘉兴分公司受托人的名义向丰迪公司发函，告知电信嘉兴分公司已于2016年1月28日以南湖投资公司为被告向嘉兴市南湖区人民法院起诉要求解除租赁关系并支付欠付租金，该诉讼涉及丰迪公司与南湖投资公司之间的租赁关系及租赁物的腾退等有关事宜，故要求丰迪公司在接到函件后三日内，与承办律师或电信嘉兴分公司负责人联系。本院认为，本案系租赁合同纠纷，出租人电信嘉兴分公司起诉主张与承租人南湖投资公司之间的房屋租赁合同已经解除，其有权要求次承租人丰迪公司腾退并支付逾期腾退的占有使用费；丰迪公司则辩称已向南湖投资公司支付转租租金，转租合同应当继续履行，电信嘉兴分公司此前并未要求腾退，故无须支付逾期腾退费用。首先，丰迪公司与南湖投资公司之间的转租关系是以南湖投资公司合法享有租赁权为前提的，租赁关系解除之后，转租关系也就随之消灭，丰迪公司主张继续占用租赁房屋没有依据。至于丰迪公司称，其已付清租金又未能完全享有租赁权，这一现状是由于南湖投资公司的原因造成，丰迪公司应向南湖投资公司请求赔偿，不能以此来对抗电信嘉兴分公司的腾退请求。其次，转租关系消灭以后，次承租人继续占用租赁房屋构成侵权，应向出租人支付房屋占有使用费。电信嘉兴分公司在（2016）浙0402民初575号案件的审理过程中，就已向丰迪公司发函告知解除合同以及涉及房屋腾退的有关情况，丰迪公司理应在知晓该案判决合同解除之后及时腾退房屋，故一审法院自该案判决2016年4月5日生效之后开始起算占有使用费合理无误，本院二审予以维持。再次，关于占有使用费的计算标准，租赁合同、转租合同或市场租金标准均可作为认定参考，一审法院根据案件实际折中认定2016年4月6日至2019年5月丰迪公司的占有使用费为96487元，此后按每日83.83元计算，并无不妥之处，本院二审亦予维持。据此，丰迪公司的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果无误，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2631元，由嘉兴市丰迪电缆有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月八日书记员 金佳欢