江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10894号上诉人（原审被告、反诉原告）：章军，男，1985年7月8日生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陶敏，女，1987年3月4日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈军，江苏格非律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐莉，女，1981年10月11日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。上诉人章军、陶敏因与被上诉人徐莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章军、陶敏上诉请求：依法撤销一审判决第二、五项，驳回被上诉人要求支付违约金和装修损失赔偿的诉讼请求;依法判决被上诉人支付上诉人为恢复原状而需要的30万费用。事实与理由：一、上诉人没有故意拖延或者不办理案涉房屋过户手续，没有违约。1.上诉人与被上诉人签订《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及交付涉案房屋时，房屋没有被查封。2.双方没有及时办理房贷、过户，不是上诉人造成的。按合同约定被上诉人应尽早办理银行按揭，办理房屋过户，由于被上诉人没有及时支付全部房款，其责任不在上诉人。3.上诉人至今仍同意继续履行合同。上诉人章军没有“故意拖延或者不办理”，而是积极向相关部门申诉，希望能尽早解封，办理房屋过户。二、一审判决将房产中介挂牌价与平层价作为案涉房屋评估价是不公平的。实际上同地段同类型房屋没有涨价，只是挂牌价远高于成交价。案涉房屋原本交易价就是920万元，均价也是23700元左右每平方米，后因上诉人急于用钱，经协商才将案涉房价降低至890万元。既然被上诉人不同意继续履行合同，双方即应相互返还财产。三、涉案房屋装修工程费用应由被上诉人承担。1.被上诉人明知案涉房屋被查封仍与他人签订装修工程施工合同和混凝土工程施工合同，房屋装修费用应由被上诉人自己承担。2.被上诉人提供的证据不足以证明其损失。四、被上诉人应当恢复案涉房屋原状。被上诉人明知案涉房屋被查封仍对房屋进行拆除装修，对案涉房屋门窗全部拆毁、室内混凝土隔墙、楼梯走道几乎全部拆除，使得房屋面目全非。1.被上诉人对没有及时办理案涉房屋过户承担责任。2.被上诉人应承担对案涉房屋拆除装修的全部费用。被上诉人在明知案涉房屋被查封不能过户的情况下，仍然对案涉房屋进行拆除装修。3.被上诉人要求解除合同，须完全恢复案涉房屋的原状。如其不履行恢复原状的义务，必须赔偿上诉人为恢复原状所需要的全部费用。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。徐莉辩称，上诉人上诉的事实与理由均无事实与法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。徐莉向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的房地产买卖中介合同及2018年7月4日的补充协议；2．判令章军返还购房款339.88万元并赔偿违约金100万元、物业费19019.35元、设计费20000元、装修费100000元、装修押金20000元、因违反装修合同承担的违约金25401.4元、混凝土工程费105000元、因违反混凝土工程合同承担的违约金32000元、律师费240000元以及房屋差价损失80万元；3．判令陶敏对上述损失、违约金及购房款承担连带担保责任；4．判令章军、陶敏承担本案诉讼费用。章军、陶敏向一审法院提出反诉请求：判令徐莉将江宁区恢复原状，如不能恢复则作价赔偿暂计20万元。一审法院认定事实：2018年3月22日，徐莉向陶敏支付购房定金15万元。次日，章军（甲方）委托陶敏与徐莉（乙方）、南京市江宁区先泽房产信息咨询中心（丙方）签订房地产买卖中介合同。合同约定：房屋所有权人为章军，房屋坐落于江宁区；房屋售价920万元，上述房价为房主净得价，现房销售；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办不动产权证书、房屋交付、贷款、抵押登记等相关事宜；甲方协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料；乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；丙方派张志栋经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；甲、乙方无正当理由不履行合同的应承担违约责任；违约行为方按照违约金人民币贰拾万元支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力；甲方承诺该房屋的产权无任何瑕疵也无第三方的合法追索，并征得房屋共有人的同意，并符合国家和南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，若因产权瑕疵或其他权利人的追索导致合同无法履行视为甲方违约；甲乙双方在交易过程中应积极配合丙方办理产权过户、银行贷款等房屋交易的相关事宜；若因不能按时配合而影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任；甲乙双方约定乙方办理纯商业贷款人民币563万元，由丙方负责办理，由银行直接下款至甲方所提供账户；贷款所需相关费用由乙方自行缴纳或由丙方代收代付；甲乙双方应于本合同生效之日起30日内或2018年4月22日前共同去贷款银行办理贷款相关签字手续，并按银行要求提供相关材料；如因乙方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任；甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币15万元，定金于过户当日转为首付款；甲乙双方约定于银行审批乙方贷款资格通过后5个工作日内，乙方借给甲方人民币200万元，用于办理银行还款解押手续（还款不足部分由甲方自行补齐），此款项在过户当日自动转为购房款；甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出以便办理过户手续；如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，甲方应在7日内将乙方已支付的解押款全额返还给乙方；乙方于2018年7月22日前支付甲方人民币140万元，用于部分购房首付款；甲、乙双方约定解押完成后7日内办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方购房款；双方约定于全款结清三日内办理房屋交接手续；若甲方逾期交房，则每日按总房价的万分之五支付滞纳金给乙方（甲乙双方另行协商达成一致除外）；交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业、电话、宽带以及有线电视等所有相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余房款2万元支付给甲方；如有违约，丙方不予退还佣金；由违约方赔偿守约方的定金、违约金及佣金；若为代理人签署此合同，则代理人承担同等违约责任。同年4月23日，徐莉委托大业公司对案涉房屋进行装修设计，并支付设计首款10000元。2018年7月4日，徐莉通过其本人账户及其配偶杨海星的账户向陶敏支付购房款3053000元。陶敏代理章军出具收条1份，载明：“今收到杨海星购买位于江宁区房屋购房款人民币叁佰壹拾陆万元整。已转至代理人陶敏账户。以实际到账为准。收款人：章军。代理人：陶敏。”同日，章军、陶敏（甲方）与徐莉（乙方）在南京市江宁区先泽房产信息咨询中心的见证下签订补充协议，约定：“经甲、乙双方友好协商，乙方购买甲方位于江宁区房屋现补充如下条款：1、原签订的房地产买卖合同，合同编号010171（甲、乙、见证方各一份），关于房产问题，经协商由原定人民币玖佰贰拾万元整现变更为人民币捌佰玖拾万元整。2、原约定的关于房屋解押问题，现商定由乙方帮助甲方办理银行还款手续（即房屋剩余银行贷款由乙方归还），甲方需无理由全程协助乙方，房屋现剩余银行贷款在甲、乙双方签署本协议日次月起由乙方每月代缴直到房屋过户为止。3、乙方在签订本协议当日已支付给甲方人民币叁佰壹拾陆万元整，此款项在房屋过户当日自动转为购房款；甲方在接到乙方过户通知3日内必须无条件配合办理过户手续，若甲方故意拖延或者不办理，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方需在15日内将人民币叁佰叁拾壹万元（含购房定金人民币壹拾伍万元）归还乙方并且甲方需向乙方支付此款项的千分之五每日作为利息直到全额付清为止。4、甲方在签署本协议当日正式将房屋现状交付给乙方，乙方在拿到房屋后需承担房屋交付后所产生的各项费用（物业费、水电费、煤气费等）并且乙方需承担房屋后期因乙方原因造成的各种纠纷。5、上述协议甲乙双方均无异议，若有一方违约，则需向守约方支付人民币壹佰万元整。备注：因乙方在房屋交付后已对该房屋进行装修改造，若在装修后或者装修过程中甲方违约，则甲方需按价赔偿乙方所产生的装修费用。6、上述协议一式三份，甲、乙双方各执一份，丙方为见证方执一份。为担保案涉房屋买卖合同的履行，章军于当日将案涉房屋抵押给徐莉配偶杨海星的父亲杨立培。2018年7月5日，徐莉又向张志栋转账11万元，该款项由张志栋转交陶敏。2018年8月16日、2018年9月11日、2018年10月11日，徐莉三次代章军支付房贷，每次28600元，共计85800元。2018年8月23日，徐莉（甲方）与大业公司（乙方）签订南京市家庭居室装饰装修工程施工合同。合同约定工程总价为254014元，合同生效后，若甲方单方面解除或终止合同，须支付10%的违约金。同日，徐莉又向大业公司支付设计首款10000元。同年9月3日，徐莉向大业公司付款10万元。2018年8月25日，徐莉（发包人）与江苏盐城永恒建筑装潢有限责任公司（以下简称永恒公司）签订混凝土工程（现浇隔层）施工合同。合同载明：施工队负责人为凌军；工程造价为叁拾贰万元整；开工前支付5000元，开工支付100000元，开工中期支付195000元，开工尾款支付20000元；合同双方当事人中的任何一方因未履行合同约定或违反国家法律法规及有关政策规定，受到罚款或给对方造成损失的，均由责任方承担责任，除修复外，按照工程款总价百分之十作为违约金支付给对方；因一方原因，造成合同无法继续履行时，该方应及时通知另一方，办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失。同日，徐莉向凌军支付工程定金5000元。同年9月3日，徐莉又向凌军支付工程款100000元。之后，工程队拆除了案涉房屋的门窗、楼梯并进行了混凝土浇筑以改造房屋结构。2018年9月2日，徐莉支付案涉房屋的物业管理费19019.35元及装修保证金20000元。2018年10月26日，陶敏在中介经纪人张志栋的见证下向徐莉出具承诺书，载明：“鉴于本人代理卖方章军与买方徐莉签订的位于江宁区的《房地产买卖中介合同》以及于2018年7月4日签订的《补充协议》。本人承诺，如果上述房屋无论基于何种理由不能过户，造成章军应向徐莉承担违约责任、损害赔偿等责任的，本人自愿承担连带保证责任（包括可返还本金，支付违约金，损害赔偿，装修损失以及实现权利的合理费用）。同时，鉴于上述房屋如果不能过户将造成徐莉重大损失，本人同时自愿提供位于合肥湖滨区（层）商109/商109上、商110/商110上、商111/商111上的三套房屋设定抵押金额为600万元的抵押担保。”2019年1月29日，徐莉与江苏博事达律师事务所签订民事委托代理协议，委托该事务所指派律师进行诉讼。同年3月12日，徐莉向江苏博事达律师事务所支付律师费240000元。同年6月1日，江苏博事达律师事务所开具了代理费发票。2019年6月12日，徐莉分别向大业公司和凌军发出合同解除告知函。另，案涉房屋于2017年1月17日登记至章军名下。同年2月9日办理抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分行，被担保主债权数额/最高债权数额为570万元。2018年7月4日，杨立培在案涉房屋上设立抵押权，被担保主债权数额/最高债权数额为331万元。2018年7月11日，一审法院依据（2018）苏0115执808号执行裁定书查封了案涉房屋。一审还查明，徐莉与杨海星于2015年10月28日登记结婚。杨立培系杨海星之父。上述事实，有房地产买卖中介合同、不动产权证书、江苏银行借记卡活期交易明细、房款收条、工商银行借记卡账户历史明细清单、建设银行交易明细清单、收条、补充协议、微信截图、装饰装修工程施工合同、大业公司设计首款收据、POS机刷卡单、混凝土工程施工合同、杭州银行个人账务明细、物业管理费发票、POS签购单、装修保证金收据、承诺书、民事委托代理协议、代理费发票、合同解除告知函、顺丰快递存根、不动产登记资料查询结果证明、结婚证、社区证明及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。一审法院认为：合法的房屋买卖关系应予保护。案涉房地产买卖中介合同及补充协议系章军与徐莉的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同约定，章军承诺该房屋的产权无任何瑕疵也无第三方的合法追索，若因产权瑕疵或其他权利人的追索导致合同无法履行视为章军违约。现标的房屋因另案执行程序被人民法院查封，故案涉买卖合同无法继续履行，章军构成违约。根据补充协议的约定，若章军不办理过户手续，则徐莉有权单方面解除合同。故，徐莉主张解除双方之间的房地产买卖中介合同及补充协议具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。徐莉解除合同的通知系于诉状送达之日到达章军。诉状于2019年6月5日送达，故案涉合同及补充协议自该日起解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐莉已向章军支付购房款3398800元。合同解除后，徐莉主张章军退还购房款于法有据，一审法院予以支持。关于徐莉主张的违约金。补充协议约定：“上述协议甲乙双方均无异议，若有一方违约，则需向守约方支付人民币壹佰万元整。备注：因乙方在房屋交付后已对该房屋进行装修改造，若在装修后或者装修过程中甲方违约，则甲方需按价赔偿乙方所产生的装修费用。”该协议同时约定：“甲方在接到乙方过户通知3日内必须无条件配合办理过户手续，若甲方故意拖延或者不办理，视为甲方违约。”虽然章军于庭审中抗辩称其并非故意拖延不办理过户手续，但一审法院认为，出卖人就交付的标的物依法负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，且案涉房地产买卖中介合同中亦有相关约定。现标的房屋被人民法院依法查封，即可认定章军已违反该项义务，构成违约。从文义解释的角度看，补充协议约定的违约行为“故意拖延或者不办理”亦应包括不能办理的情形。因此，徐莉主张章军支付违约金具有合同依据，亦符合法律规定。章军抗辩称房屋被查封无法过户系因徐莉的原因造成，缺乏依据，一审法院不予采纳。因章军于庭审中提出违约金金额过高的抗辩意见，故一审法院将结合下文对于损失的认定结果依法确定违约金金额。关于徐莉主张的损失。根据一审法院已确认的证据，案涉买卖合同解除后，徐莉受到的损失包括已经支付的物业管理费19019.35元、装修保证金20000元、装修设计费20000元、装修费100000元、混凝土工程款105000元。对以上损失，一审法院均予以确认。对于徐莉与大业公司、凌军解除装修合同及混凝土施工合同后可能承担的违约金，因尚未实际发生，故一审法院不予确认。徐莉可于该两项损失实际发生后另行主张。对于徐莉主张的律师代理费。虽然房地产买卖中介合同中有关于律师费的约定，但该条约定的内容为“因甲乙任何一方对丙方的违约所产生的诉讼成本（包括但不限于律师费）由违约方承担”，故此条文系针对债权人为南京市江宁区先泽房产信息咨询中心的情形。本案系买方徐莉向卖方章军主张债权，故不能适用该合同条款。因买卖双方之间并无其他关于律师费承担的约定，且律师费并非进行诉讼所必须发生的费用，故对于徐莉主张的律师费，一审法院不予支持。关于房屋差价损失。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。徐莉购买案涉房屋后，房价有上涨，故房屋差价属于案涉合同履行后徐莉可以获得的利益，章军应予赔偿。徐莉主张房屋差价损失为80万元。对此，一审法院依法对同地段同类型房屋的售价进行了调查，结果显示：同地段同类型房屋现在的平均单价约为24600元/平方米。据此计算，本案所涉房屋现在的价值约为9548490元，较之徐莉购买该房屋的价格890万元增长了648490元。故一审法院认定案涉房屋的差价损失为648490元。徐莉于本案中主张章军支付违约金并赔偿损失。因支付违约金和赔偿损失均系违约责任的承担方式，且补充协议明确将装修费用约定于违约金之外，故一审法院参照房屋差价损失的1.3倍对违约金进行调整，调整后金额为843037元。对于徐莉主张的房屋差价损失，一审法院不再重复支持。对于徐莉因装修房屋而实际支付的各项费用，即物业管理费19019.35元、装修保证金20000元、装修设计费20000元、装修费100000元、混凝土工程款105000元，合计264019.35元。因补充协议明确约定由章军赔偿，故一审法院对上述损失予以支持。综上，章军应向徐莉支付违约金843037元并赔偿损失264019.35元。对于徐莉主张的其他费用，一审法院不予支持。陶敏于2018年10月26日向徐莉出具承诺书，承诺：如因房屋不能过户造成章军应向徐莉承担违约责任、损害赔偿责任等责任的，其自愿承担连带保证责任（包括返还本金、支付违约金、损害赔偿、装修损失以及实现权利的合理费用）。故徐莉主张陶敏对章军应当支付的购房款、违约金及赔偿款承担连带清偿责任符合法律规定，一审法院予以支持。章军、陶敏于本案审理期间内提出反诉，要求徐莉将案涉房屋恢复原状或折价赔偿。对此，一审法院认为，根据双方签订的补充协议，案涉房屋系章军于2018年7月4日正式交付给徐莉，且补充协议约定因徐莉在房屋交付后已对该房屋进行装修改造，若在装修后或者装修过程中章军、陶敏违约，则章军、陶敏需按价赔偿徐莉所产生的装修费用。由此可知，徐莉在房屋交付后进行装修改造系合法行使合同权利的行为，且案涉合同解除的责任亦不在于徐莉。故章军、陶敏主张徐莉将房屋恢复原状或折价赔偿缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、徐莉与章军于2018年3月23日签订的房地产买卖中介合同及2018年7月4日的补充协议自2019年6月5日起解除；二、章军于判决发生法律效力之日起十日内向徐莉退还购房款3398800元、支付违约金843037元并赔偿装修损失264019.35元；三、陶敏对章军的上述判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回徐莉的其他诉讼请求；五、驳回章军、陶敏的全部反诉请求。如章军、陶敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉部分应收案件受理费91169元，财产保全费5000元，合计96169元，由徐莉负担10434元，由章军、陶敏负担85735元。反诉部分应收案件受理费2150元，由章军、陶敏负担。二审中，当事人对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。现因在合同履行中，章军的涉案房屋被人民法院依法查封，导致涉案房屋迟迟不能办理产权过户手续，致使徐莉不能实现合同目的，章军违反合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。章军上诉主张其没有违约行为的理由，不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据相关法律规定，违约金作为一种违约责任形式，其本质意义在于对非违约方的损失进行补偿，违约金的性质仍以补偿性为主,以填补守约方的损失为主要功能,而不以严厉惩罚违约方为目的。本案中，徐莉在诉讼请求中既主张违约金，又主张损失赔偿，两者不可并用，本院根据徐莉实际损失情况,兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合章军的违约情况及徐莉所举损失的相关证据材料等综合因素,对徐莉要求章莉支付100万元违约金的诉讼请求予以支持,因该违约金足以弥补其损失部分，故本院对徐莉要求章军赔偿其他损失的诉请不予支持。因徐莉在房屋交付后才进行装修改造的，且导致合同解除的违约责任在于章军一方，故一审未支持章军、陶敏主张徐莉将房屋恢复原状的诉请，并无不当，本院予以支持。综上，章军、陶敏的上诉部分请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5482号民事判决第一、三、四、五项。二、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5482号民事判决第二项为章军于本判决发生法律效力之日起十日内向徐莉退还购房款3398800元、支付违约金1000000元。一审本诉部分案件受理费91169元，财产保全费5000元，合计96169元，由徐莉负担10434元，由章军、陶敏负担85735元。反诉部分应收案件受理费2150元，由章军、陶敏负担。二审案件受理费16565元，由上诉人章军、陶敏负担14124元，被上诉人徐莉负担2441元。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  马 帅审 判 员  许云苏二〇二〇年五月九日法官助理  孙成艺书 记 员  陈晓君