青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终332号上诉人（原审原告）：刘勇，公民身份号码×××，男，汉族，1968年1月6日出生，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：董胜志，青海泰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淼，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江宏宇建筑有限责任公司，统一社会信用代码913307277045642182，住所地：浙江省磐安县安文镇花月路211号1501室。法定代表人：张益，总经理。委托诉讼代理人：巩志强，青海西羌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司，统一社会信用代码91630103564939400W,营业场所：西宁市城北区秀水路46号。负责人：陆阳京，总经理。委托诉讼代理人：巩志强，青海西羌律师事务所律师。上诉人刘勇因与被上诉人浙江宏宇建筑有限责任公司（以下简称浙江宏宇公司）、浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司（以下简称浙江宏宇西宁分公司）合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院作出的（2019）青0102民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除刘勇与浙江宏宇西宁分公司签订的《房屋转让协议》，浙江宏宇及其西宁分公司支付违约金1560元；2.本案一、二审诉讼费由浙江宏宇公司及西宁分公司承担。事实与理由：浙江宏宇西宁分公司与刘勇于2018年3月21日签订了《房屋转让协议》，约定该分公司以西宁市中级人民法院（2018）青01民初13号民事调解书确认的浙江宏宇公司享有优先权的越州国际广场26号楼房屋按建筑面积6000元/㎡的价格抵偿刘勇的劳务费2680000余元及利息2120000余元；转让的不动产为西宁市××区，面积为409.91㎡，另一套房屋待青海越州房地产开发有限公司（以下简称青海越州公司）拿到房屋之后再选号，房屋面积共计520㎡，合计抵偿劳务费3120000元，交房时间为2018年12月31日；如浙江宏宇西宁分公司未能按时交房，则按刘勇所交房款的万分之五承担违约金。后代刘勇签订合同的廖莉提起另案诉讼，浙江宏宇及其分公司的代理人在该案庭审中出示了本案所涉《房屋转让协议》，载明浙江宏宇西宁分公司转让给刘勇的不动产为西宁市××区，面积为409.91㎡。后因诉讼主体问题，廖莉撤回该案起诉。刘勇调查发现，案涉1263室房屋已于2017年11月另售他人。现浙江宏宇西宁分公司无权处分案涉1263室房屋，且另一套房屋尚不明确。综上，一审判决对《房屋转让协议》所涉房屋的房号未予查明，导致判决结果错误，应予改判。浙江宏宇公司及其西宁分公司辩称，案涉《房屋转让协议》并未对协议解除作出约定。且浙江宏宇及其西宁分公司已针对青海越州公司申请强制执行，而人民法院也已采取保全措施，浙江宏宇及其西宁分公司已积极履行《房屋转让协议》约定的义务，故本案亦不符合法定解除的条件。另，刘勇主张案涉转让的房屋已另售他人与事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘勇向一审法院起诉请求：1.解除刘勇与浙江宏宇西宁分公司于2018年3月21日签订的《房屋转让协议》；2.判令浙江宏宇公司、浙江宏宇西宁分公司共同支付违约金15600元；3.本案诉讼费由浙江宏宇及西宁分公司承担。一审法院查明的事实：2018年3月21日，刘勇委托廖莉与浙江宏宇西宁分公司签订了《房屋转让协议》，依据西宁市中级人民法院（2018）青01民初13号民事调解书，浙江宏宇西宁分公司以青海越州公司顶账的房屋抵偿刘勇劳务费。协议约定：浙江宏宇西宁分公司将位于西宁市××区、28号楼中520㎡房屋，以6000元/㎡价格，抵刘勇劳务费3120000元；交房时间为2018年12月31日，并由西宁市中级人民法院将案涉房屋产权过户到浙江宏宇西宁分公司名下后，再办理在刘勇名下；如未能按时交房，浙江宏宇西宁分公司按刘勇所交房款的万分之五承担违约金。2018年9月19日，青海省高级人民法院（2018）青执他12号执行裁定书裁定，对青海越州公司为被执行人的执行案件，由该院集中执行。本案案涉房屋也在其中，并在执行过程中，浙江宏宇西宁分公司未能按期向刘勇交付房屋。一审法院认为，刘勇与浙江宏宇西宁分公司签订的《房屋转让协议》合法有效，应予积极履行。但在履行过程中，因青海省高级人民法院对案涉房屋集中执行尚未完成，导致浙江宏宇西宁分公司未按约定向刘勇交付房屋。未按约履行交房义务是客观原因所致，浙江宏宇西宁分公司无法抗拒，且案涉房屋正在执行过程中，不存在浙江宏宇西宁分公司违约的情形。刘勇主张的1263室房屋并未在协议中确定，只约定了楼号和面积。综上，刘勇关于合同无法实现的主张不成立，解除合同的条件尚未成就，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回刘勇的全部诉讼请求。案件受理费290元，由刘勇承担。二审期间，依据刘勇的申请，本院调取了浙江宏宇及其西宁分公司在（2019）青0102民初1455号案件中提交的《房屋转让协议》及该案庭审笔录。对本院调取的证据，刘勇质证予以认可，认为可以证明浙江宏宇及其西宁分公司与刘勇约定转让以抵偿劳务费的房屋为越州国际广场26号楼1263室，另一套房屋尚未确定，《房屋转让协议》目的不能实现。浙江宏宇及其西宁分公司质证认可上述证据的真实性，但认为虽然《房屋转让协议》载明转让的房屋为1263室，但浙江宏宇及其西宁分公司已针对青海越州公司申请强制执行，且转让的另一套房屋依约应于浙江宏宇及其西宁分公司从青海越州公司拿到房屋后再行确定，故该证据不能证明《房屋转让协议》合同目的不能实现。本院依法调取的《房屋转让协议》及（2019）青0102民初1455号案件庭审笔录，符合证据的真实性、合法性及关联性要求，应予采纳。对一审判决认定的事实，双方当事人均无异议。同时，刘勇提出一审判决对《房屋转让协议》备注的内容及所转让房屋系1263号未予认定。对当事人无异议的事实，本院依法予以确认。二审经审理查明的事实一，2018年3月21日，刘勇委托廖莉与浙江宏宇西宁分公司签订的《房屋转让协议》中约定：“转让的房屋为西宁市××区…配合乙方（刘勇）办理房屋产权等事宜的时间（2018年10月30日前），由青海省西宁市中级人民法院过户到浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司名下后办理。”另，该协议备注：“在26号楼409.91平方一套，28层下次越州公司拿到房屋之后再选房号。”二审中，刘勇与浙江宏宇及其西宁分公司均认可备注的含义为浙江宏宇公司从青海越州公司取得房屋后再行选定除1263室以外的一套房屋。二审经审理查明的事实二，加盖有“西宁市不动产登记服务中心不动产档案查询专用章”的西宁市城东区人民法院民事证据调查令回执载明：“马福祥位于××区已期房网上签约并预售备案（2017年11月3日签约）。”二审经审理查明的事实三，2018年5月29日，西宁市中级人民法院受理浙江宏宇公司对青海越州公司申请强制执行一案。同年9月19日，青海省高级人民法院作出（2018）青执他12号执行裁定书，裁定青海越州公司为被执行人的执行案件，由该院集中执行。后该院发出查封公告，载明查封案涉26号楼1263室房屋在内的51套房屋，查封期限至2020年10月22日，查封期间任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、抵押、典当、赠送等处分行为。二审经审理查明的事实四，西宁市中级人民法院（2018）青01民初13号民事调解书确认的协议第四条载明：“浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司可以将上述顶账房屋出售给第三方，购房款由浙江宏宇建筑有限责任公司西宁分公司收取，青海越州房地产开发有限公司负责办理与第三方的商品房购房合同签订及办理产权事宜。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约一方当事人可以解除合同。本案中，刘勇以浙江宏宇西宁分公司未按《房屋转让协议》约定的时间交付房屋并办理产权登记，构成违约，且约定转让的越州国际广场26号楼1263室已另售他人，浙江宏宇及其西宁分公司对该房屋无处分权，另一套房屋尚未确定，致使《房屋转让协议》合同目的不能实现为由，请求解除《房屋转让协议》。对于迟延交房及迟延办证的事实，浙江宏宇及其西宁分公司不持异议，但抗辩称其公司未按约交房、办证是因为尚未从青海越州公司处取得房屋所有权，而其公司已依据西宁市中级人民法院（2018）青01民初13号民事调解书申请强制执行，现青海越州公司名下包括××楼房屋在内的多套房屋均已被依法查封，其公司已积极履行《房屋转让协议》约定的义务，不构成违约。本院认为，虽然《房屋转让协议》约定了交房时间及办证时间，但履行交房及办证义务的前提条件是浙江宏宇及其西宁分公司取得房屋所有权并实际占有。现浙江宏宇公司为了取得房屋所有权，依据（2018）青01民初13号民事调解书，在约定的交房、办证期限届满前申请强制执行并获受理，为交房、办证之前提条件的成就做出了积极努力。但该条件是否成就受限于强制执行程序的实际进展，不由浙江宏宇及其西宁分公司主观决定。鉴于此，浙江宏宇及其西宁分公司因不能归责于其自身的原因延期交房、办证，属于有履约意愿而实际履约不能，不宜认定构成违约。况且，关于办理房屋产权登记，《房屋转让协议》不仅约定了期限，还约定了条件，即待西宁市中级人民法院将房屋过户至浙江宏宇西宁分公司名下后办理。据此，案涉房屋尚未通过司法程序过户至浙江宏宇西宁分公司名下，则浙江宏宇及其西宁分公司协助刘勇办理过户手续的条件尚未成就，其逾期办证更不构成违约。关于越州国际广场26号楼1单元1263室房屋，根据已查明的事实，已办理期房网上签约并预售备案。根据《城市商品房预售管理办法》，预售备案是为了加强商品房预售管理，由行政机关苛以开发企业的强制义务，并不产生商品房所有权转移的法律效果。据此，案涉越州国际广场26号楼1263室房屋虽已经预售备案，但其所有权仍归属于青海越州公司。在此基础上，浙江宏宇西宁分公司以西宁市中级人民法院作出的（2018）青01民初13号民事调解书为依据，有权向第三人出售包括26号楼1263室在内的顶账房屋。故刘勇关于浙江宏宇及其西宁分公司对《房屋转让协议》约定转让的越州国际广场26号楼1263室房屋无处分权的主张不能成立。关于《房屋转让协议》约定的抵顶劳务费的另一套房屋，双方在协议中备注待浙江宏宇公司从青海越州公司拿到房屋后再行选号。现浙江宏宇公司已对青海越州公司申请强制执行并获受理，但尚未实际取得房屋所有权，即刘勇选定另一房屋的前提条件并未成就。根据以上分析，刘勇主张浙江宏宇西宁分公司逾期交房、逾期办证构成违约，且对已经确定的26号楼1263室房屋无处分权，另一套房屋至今未确定，导致《房屋转让协议》合同目的不能实现的意见缺乏事实依据，一审法院对其解除合同、要求浙江宏宇及其西宁分公司承担违约金的诉求未予支持，并无不妥。综上，刘勇的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费290元，由刘勇负担。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年五月八日（法官助理 岳文伟书记员 王维兵书记员 冶秀花附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。