北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5275号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩晓峰，男，1969年10月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，北京市英格律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晔，女，1971年6月16日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：殷国华，北京市英格律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，北京市英格律师事务所律。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤义，男，1968年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘臻东，北京市华泰律师事务所律师。原审第三人：马得金，男，1988年9月5日出生，汉族，住河南省淮滨县。上诉人韩晓峰、徐晔因与被上诉人张凤义、原审第三人马得金房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初71752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐晔及其和上诉人韩晓峰共同委托的诉讼代理人徐飞，被上诉人张凤义的委托诉讼代理人刘臻东，原审第三人马得金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩晓峰、徐晔上诉请求：1.撤销（2018）京0105民初71752号民事判决；2.改判确认《北京市房屋买卖合同》已于2015年4月22日解除并判令张凤义立即腾退涉案房屋；3.改判确认张凤义行为构成违约，韩晓峰、徐晔已经收取的500万元不予退还；4.改判张凤义支付涉案房屋租金（自2013年1月1日起至实际腾退之日止，按照每个月3万元的标准计算）；5.改判驳回张凤义的全部诉讼请求；6.判令张凤义承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决遗漏关键事实“合同目的、过户期限”。本案合同真实目的是“卖方置换改善住房需要腾出购房资格再买住房、买方购得住房”，最后过户期限是2013年4月30日，一审遗漏上述事实。在一审庭审中，马得金当庭明确表述：韩晓峰、徐晔出卖涉案房屋的目的是为了要腾出购房指标，故与张凤义约定了2013年4月30日为办理过户手续的最终日期，便于韩晓峰利用腾空的购房指标购买新住房。为此，买卖双方还在合同中约定，“乙方（张凤义）承诺在2013年4月30日前办理完过户手续，未办完视为违约”，并同时约定“乙方未按照约定时间办理权属变更的视为违约，卖方收取的定金不予退还”，由此可以确定双方已经将2013年4月30日是否能够办理过户约定为合同的解除条件，并约定了解约合同的定金责任。结合马得金的陈述与合同约定，能够认定买卖双方在过户时间上已经有明确约定，约定过户时间就是为了避免房价出现大的变动，韩晓峰、徐晔可立即用腾出的购房资格再购买改善性住房。但最终因张凤义的根本性违约未能办理过户，导致合同目的不能实现，张凤义应该承担违约的后果。二、一审中途更换承办法官，导致案件关键事实被偏差采信。一审原承办法官在庭审中特别注重“马得金为张凤义作证却证实卖方想要购房资格再买房”，此关键事实被后接手的法官轻视并遗漏了马得金陈述的这一重要事实，误解了整个合同成立的背景和目的，导致其最终判决结果错误。三、一审认定“协商、宽限”事实虚假错误，导致错判。一审法院认为“2015年4月22日的谈话录音，系双方协商继续履行合同或所谓宽限”，系混淆是非、黑白颠倒，错误之处如下：首先，韩晓峰、徐晔在签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）时是否知道张凤义具备购房资格并不是本案的重点，因为合同中已经明确记载“乙方承诺在2013年4月30日前办理完过户手续，未办理完视为违约”，即无论张凤义签订合同时是否具有购房资格，其都应该在2013年4月30日前保证完成过户，从签约到过户有4个月的时间，这是买卖双方合意之结果，是为了确保买方有时间办理各项手续。但事实上，房屋因为张凤义不具备购房资格未能过户，韩晓峰、徐晔主张解除合同，符合合同约定且不违法。一审没有依据强令反向继续履行。其次，一审判决认为谈话录音是双方在继续“协商过户方式、时间”，系混淆概念，与事实不符。双方的谈话录音的重要内容是，张凤义在无法按照原合同履行的情况下，其提出过户到第三人名下。韩晓峰、徐晔认为，这不属于对原合同过户方式、时间的协商，而属于要求与第三人订立新合同的要约。根据原合同，房屋无法过户到第三人名下，张凤义要求将房屋过户到第三人名下不是对于原合同的简单变更，而是要求订立新合同。由于双方并没有对该方案达成一致，双方没有达成新约，原合同也不存在变更，应该解除原合同，不存在宽限履行期限的问题。最后，韩晓峰、徐晔解除合同的权利来源于合同的明确约定，一审判决认定合同有效，约定明确，但在判决时却又否认这一约定，系自相矛盾、偏袒一方的错判。四、一审判决适用法律错误。1.本案的争议焦点是韩晓峰、徐晔是否具有合同解除权，一审判决偏离焦点问题、方向错误。鉴于涉案合同中已经明确约定了合同的解除条件，案件审理的重点应该围绕双方是否具有违约行为以及韩晓峰、徐晔主张的解除合同是否违法。本案中，张凤义没有按时履行交付房款的义务、没有履行办理房屋过户的义务，根据合同约定，韩晓峰、徐晔已经具备了合法的解除权。此外，根据马得金的陈述并结合合同约定，可以确定房屋买卖合同对于韩晓峰、徐晔的主要目的是为了获得购房资金，腾出购房指标用以购买改善性住房，但张凤义迟延履行合同义务长达6年，既未支付房屋全款，也没有及时办理过户，如今房价大涨，此时再买房须多支出1000余万元，韩晓峰、徐晔的合同目的已无法实现，故韩晓峰、徐晔具备法定的合同解除权。一审判决既然已经确定了张凤义应在2013年2月8日前付清房款的约定有效，同时就应该认定2013年4月30日的最终过户期限同样有效。在张凤义迟延履行合同义务导致合同目的不能实现的情况下，法院应该适用合同约定或者《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除合同。2.韩晓峰、徐晔已经合法行使解除权，即谈话录音、第一次庭审反诉请求均系明确行使解约权。双方谈话录音已经确定了不可能继续过户到张凤义名下，并已经就合同解除问题协商一致，表明双方均认识到合同无法继续履行，韩晓峰当场表明解除合同的意思并事后进行了确认，是在双方合意的基础上积极行使了解除权。此外，韩晓峰、徐晔在一审第一次开庭时当庭主张解除合同，进一步明确行使了权利。韩晓峰、徐晔行使解除权符合法律规定，一审没有理据做出相反判决。3.张凤义作为违约方无权要求继续履行合同。张凤义5年后仍不履行过户，是根本违约方，一审判决适用了《中华人民共和国合同法》第一百一十条作为裁判依据，就应该认定张凤义作为违约方和长达5年迟延履行合同的事实，并根据上述规定不支持张凤义继续履行合同的诉讼请求。4.北京市高院相关解释意见所指的“辩论终结之前取得购房资格可以继续履行”，肯定不是指5年或20年或100年才取得购房资格还可以继续履行，而是指若未明确约定最后过户期限、应在合理期限几个月之内（或最长二年）且房价没有大幅度变动的情形下，若购房人具备了购房资格，可以不解除合同而继续履行。结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案早已超过二年，张凤义无权要求继续履行合同，其不应该长期耽误韩晓峰、徐晔的购房资格，张凤义主张继续履行合同的权利没有合法性及合理性。五、北京房价涨幅特别大，双方确实都需要买房，无论哪一方现在再购房均须支出双倍的价款。此重大损失系张凤义违约行为所致，而韩晓峰、徐晔没有违约，所以房价上涨风险的责任全部应由张凤义承担。解除合同让张凤义自行解决再购房问题或者调解由张凤义承担再购同类房屋的全部差价（需取得韩晓峰、徐晔同意），恢复到当初双方签订合同的目的（双方均能买房），才是切实、公平解决纠纷的方案。而一审判决简单、武断判定继续履行合同，极不公平，且后患无穷。六、张凤义刻意在一审后期向法院履行105万元房款系故意演戏，并不能改变其根本性违约的事实。在本案一审判决前夕，张凤义于2019年6月向法院支付105万元房款，此时距合同约定的最后支付期限2013年2月8日已经逾期2310多天，距离本案一审起诉日也已经300多天。此外，韩晓峰、徐晔亦完全具备退回合同价款的能力，也可以将案款付至法院。张凤义辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，韩晓峰、徐晔称一审遗漏关键事实“合同目的、过户期限”，其称卖房是为了购房需要和住房指标，没有事实依据。截止到2013年2月6日，韩晓峰、徐晔已收到900万购房款，韩晓峰、徐晔所说的合同目的与本案履行合同没有关系，张凤义有证据显示韩晓峰、徐晔卖房是为了还房贷。韩晓峰、徐晔强调过户时间是2013年4月30日是说谎，涉案房屋不可能在2013年4月30日前过户。第二，韩晓峰、徐晔称一审法院更换承办法官的理由牵强，一审法院更换法官符合法定程序。韩晓峰、徐晔称解除合同日期是2015年4月22日，根本不存在。第三，一审判决适用法律正确。在履行合同过程中张凤义没有违约，所有证据均证明是韩晓峰、徐晔违约，房款共1005万，张凤义已经支付给韩晓峰、徐晔900万，剩余的105万元支付到一审法院，根据合同约定和交易惯例105万元是房屋过户时才交。第四，韩晓峰、徐晔若认为双方权利义务显失公平应在一年内提出，张凤义作为买房人，信赖利益应受到保护，张凤义在2012年以同样价格购买其他房屋同样可以享受房价上涨的红利。韩晓峰、徐晔以房屋价格出现较大上涨，继续履行显失公平为由主张调整价格缺乏依据，不应支持。第五，从签订合同到谈话录音，围绕张凤义没有购房资格这个问题双方一直在协商，可见韩晓峰、徐晔从一开始就知道张凤义没有购房资格。马得金述称，不同意韩晓峰、徐晔的上诉请求和理由。《房屋买卖合同》第十条补充条款约定的“2013年4月30日前办理完过户手续”指的是如果张凤义在2013年4月30日前没有购房资格，韩晓峰需要配合做委托过户公证书，张凤义没有支付105万元的原因也在这一条。张凤义向一审法院起诉请求：1.请求判令韩晓峰、徐晔接受张凤义继续支付位于北京市×号房屋房款105万元；2．判令韩晓峰、徐晔继续履行位于北京市×号房屋的买卖合同并协助张凤义办理该房屋的权属转移登记手续。韩晓峰、徐晔向一审法院反诉请求：1.确认韩晓峰和张凤义签订的《房屋买卖合同》于2015年4月22日解除并判令张凤义立即腾退涉案房屋；2.确认张凤义行为构成违约，韩晓峰、徐晔收取的定金500万元不予退还；3.判令张凤义支付涉案房屋租金，自2013年1月1日起至实际腾退之日止，按照每个月3万元的标准计算。一审法院认定事实：韩晓峰与徐晔系夫妻关系，位于××号楼（以下简称诉争房屋）登记在韩晓峰名下，韩晓峰自述诉争房屋系其与徐晔夫妻共同财产。2012年12月15日，张凤义（承购方、乙方）与韩晓峰（卖方、甲方）在马得金（丙方）介绍下签订《交易条件确认书》，约定乙方购买甲方名下诉争房屋，房屋总价款1005万元，首付500万元（定金380万元）、余款505万元。双方另签订《买卖定金协议书》（未写日期），约定乙方应该向甲方交付购房定金380万元，并由甲方出具收据。当日，张凤义（付款人为北京金多智广建材销售中心）向徐晔通过转账形式支付定金380万元，徐晔向张凤义出具收据。2012年12月31日，韩晓峰（出售方、甲方）、张凤义（乙方、购买方）、马得金（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买诉争房屋，乙方自愿委托丙方提供居间服务、代办产权过户、代办购房贷款。房屋成交价格为1005万元，合同订立时乙方应向甲方交付定金500万元（定金在办理该房权属变更时抵作购房款）。房屋权属变更15日内甲方应腾空此房并交付乙方该房所有钥匙。《房屋买卖合同》第五条约定，乙方提供的有关证件及材料应真实合法，确保丙方能够办理该房屋权属变更和贷款事宜。《房屋买卖合同》第七条约定，如因甲方提供证件不实、不全、不能完成该房权属变更，或未按丙方安排的时间、地点办理该房权属变更，或拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方交付的定金。如因乙方原因未按丙方安排的时间、地点办理该房权属变更、乙方表示或行为表示拒绝购买该房均视为违约，甲方收取的购房定金不予返还。《房屋买卖合同》第十条补充条款部分，以手写方式补充（经询问系马得金所写）：乙方在2013年2月8日之前付清余款伍佰零伍万元整。甲方在此之前配合乙方办理相关房产过户手续，若乙方在此之前未能过户，甲方配合乙方在公证处办理房屋委托过户公证书，乙方将余款支付甲方。乙方支付后承诺在2013年4月30日前办理完过户手续，未办完视为违约。当日，张凤义向徐晔支付定金120万元，当日徐晔向张凤义出具收条。2013年1月，韩晓峰、徐晔将诉争房屋交付给张凤义。2013年2月6日，张凤义（付款人为北京金多智广建材销售中心）以银行转账形式向徐晔支付400万元房款，当日韩晓峰向张凤义出具收条。韩晓峰、徐晔共收取张凤义购房款900万元。2015年4月22日韩晓峰（韩）与张凤义（张）在牡丹宾馆进行谈话，谈话录音中有以下内容：“韩：你就说，你现在能不能办下来？张：我随时都能办啊，只不过是花钱多少的问题。韩：那咱们就去办过户啊。过到你名下就行了。你说过到你亲戚名下，我肯定不敢啊……张：这有什么不敢的啊……韩：买房子肯定得登记在你名下。张：……不成我就过到我姨身上，我把所有的东西都弄了，你说不行，是吧？韩：过到别人身上这个真是两码事……就说现在你能不能办下来吧……张：……随时可以办，我直接过我公司上……你当时如果说配合着过户，我转到我公司名下。韩：我一直都说过到你名下，你一直说过不了。张：是，你是跟我说多要二百万。韩：你办不了，没办法啊……当时是不是要过到你名下？是你说办不下来……韩：我们签的时候，你直接签公司不就完了吗？张：那会儿，当时咱们买的时候，可以补交。韩：所以我当时问你能不能办下来……我是和你签的合同，我就要过到你的名下。张：我虽然不是北京户口……韩：当时我就因为你不是北京户口跟你提了这个。张：我当时买的时候也说了这个事了，你配合我，那会儿就能过……韩：我一直就强调过到你名下，签合同也是这么说的……我就问你，你交（社保）完了吗？你说你没交，你没交我怎么办……社保是你自己办，你办好了，我来过户就行……我媳妇那个时候找你多要些钱，是因为你办不下来……韩：行，那这样，我回去找律师，好吧……我给你答复能做不能做，行不行，就是过户到你公司名下……张：其实说白了，我上次跟你说过……咱们说句实话，就是打官司，你和我这种情况，也只能说，我没要求你违法，我该怎么过就怎么过，你不卖都无所谓，你退款，我付你房租，你退款的时候，款有个利息，民间借贷。我要按你民间借贷，你可能更吃亏……韩：是的，都是有损失的。张：所以说咱们这个事，我又不是说欠你的钱不给……韩：……公司这个我确实不懂，我回去问清楚了。张：第一，你可以问问律师；第二，你可以问问……韩：……行，那就这么着……”张凤义已取得北京市购房资格。另，为证明自己具备支付能力，2019年6月，张凤义将剩余购房款105万元交纳至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，从2015年4月22日张凤义与韩晓峰的谈话录音中可见，签订《房屋买卖合同》时，韩晓峰对张凤义不是北京户口，不具备北京市购房资格的情况是明知的，且双方一直就诉争房屋过户方式、时间等问题进行协商，韩晓峰仅据此主张张凤义构成违约依据不足。其主张曾于2015年4月22日谈话中向张凤义作出解除《房屋买卖合同》的意思表示，亦缺乏相应证据支持。从合同履行情况看，张凤义未能按照《房屋买卖合同》约定，在2013年2月8日前付清诉争房屋余款505万元。张凤义主张未依约支付房款的理由为韩晓峰、徐晔未配合其办理房屋委托过户公证书，但未就其主张提供证据佐证，一审法院对张凤义的主张不予采信。故，张凤义迟延支付诉争房屋余款行为构成违约。从庭审查明情况来看，2013年，张凤义即支付诉争房屋房款900万元，并开始使用诉争房屋。韩晓峰、徐晔交付房屋后，未曾就诉争房屋的使用问题向张凤义提出过异议，反而一直和张凤义就房屋过户时间、方式、房屋总价款等合同条款进行协商，且张凤义现已具备北京市购房资格。本着诉讼效力维持的原则，一审法院对张凤义要求韩晓峰、徐晔继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理诉争房屋的权属转移登记手续并接受剩余购房款的诉讼请求予以支持。对于韩晓峰、徐晔的反诉请求，其全部反诉请求的前提均为解除《房屋买卖合同》，一审法院已经支持张凤义继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，故对于韩晓峰、徐晔的全部反诉请求，一审法院均予以驳回。就张凤义迟延支付购房款余款的违约责任，韩晓峰、徐晔可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决：一、韩晓峰、徐晔于判决生效之日起七日内配合张凤义办理位于北京市×号房屋的权属转移登记手续，将位于北京市×号房屋过户至张凤义名下；二、张凤义于判决生效之日起十五日内向韩晓峰、徐晔支付剩余购房款105万元；三、驳回韩晓峰、徐晔的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：一审中，张凤义向法院提交了马得金与徐晔的短信往来记录，显示：2017年11月1日，马得金问徐晔：“时代庄园房产过户的事您现在什么意见？……双方约一下再谈具体过户事宜。”徐晔回复：“可以，现在张先生有购房资格了吗？”马得金答：“有了”，并问徐晔何时有时间谈具体细节。徐晔答复：“我先生出差了，等他回来吧。”2017年12月21日，马得金问徐晔：“回来了吗？徐姐”，徐晔未予回复。2018年5月22日，马得金约谈徐晔谈具体过户事宜，徐晔称：“可谈再谈，别耽误大家时间”、“想谈拿出诚意”，马得金回复：“要不您先说下你们的条件，我下午或明天找趟张先生”，后徐晔未予回复。2018年5月24日，马得金再次给徐晔发短信，约时间沟通，徐晔未予回复。徐晔对上述短信的真实性予以认可，并称签订合同时知道张凤义没有购房资格，但张凤义说其可以补缴社保、很快办齐手续。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为案涉《房屋买卖合同》是否已经解除。韩晓峰、徐晔主张其解除合同的依据为《房屋买卖合同》第七条第2款、第十条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。对此，本院具体分析如下：首先，案涉《房屋买卖合同》并未约定一方解除合同的条件，亦未约定韩晓峰出售诉争房屋的合同目的系为腾出购房资格。其次，根据2015年4月22日张凤义与韩晓峰的谈话录音以及当事人陈述，可以证明韩晓峰在签订《房屋买卖合同》时，对张凤义不是北京户口、不具备北京市购房资格的情况是明知的，且双方在合同签订后至2015年4月22日期间就诉争房屋过户方式、时间等问题一直在进行协商。韩晓峰、徐晔主张韩晓峰曾在2015年4月22日谈话中向张凤义作出解除《房屋买卖合同》的意思表示且双方已就解除合同协商一致，缺乏证据支持，本院不予采信。再次，从马得金与徐晔的短信往来记录来看，马得金在张凤义取得购房资格后，于2017年11月、12月及2018年5月数次向徐晔提出约谈具体过户事宜，徐晔均未明确予以拒绝，亦未提出解除合同，反而要求张凤义拿出约谈诚意。因此，韩晓峰、徐晔主张《房屋买卖合同》已于2015年4月22日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。最后，从合同履行情况来看，韩晓峰、徐晔于2013年1月将诉争房屋交付给张凤义，截至2013年2月6日张凤义已付房款900万元，且诉争房屋一直由张凤义占有使用。虽然张凤义未按《房屋买卖合同》第十条之约定于2013年2月8日前付清全部房款、于2013年4月30日前办理完过户手续，但韩晓峰、徐晔在张凤义2018年一审起诉前，从未就诉争房屋的使用问题向张凤义提出过异议，亦无证据证明其向张凤义提出过解除合同，反而曾和张凤义就房屋过户时间、方式、房屋总价款等问题进行协商。现张凤义已具备北京市购房资格，一审法院本着诉讼效力维持的原则对张凤义要求韩晓峰、徐晔继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理诉争房屋的权属转移登记手续并接受剩余购房款的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。韩晓峰、徐晔主张张凤义的迟延履行行为致使其不能实现合同目的，并于一审中反诉请求解除案涉合同，依据不足，本院不予支持。对于韩晓峰、徐晔要求张凤义腾退涉案房屋、不予退还500万元、支付租金的反诉请求，因其前提均为解除《房屋买卖合同》，故一审法院予以一并驳回亦无不当。韩晓峰、徐晔上诉主张一审判决遗漏关键事实导致错判且适用法律错误，缺乏依据，本院不予采信。就张凤义迟延履行合同义务的违约责任，韩晓峰、徐晔可另案主张。综上所述，韩晓峰、徐晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82100元，由韩晓峰、徐晔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年五月十五日法官助理 田子阳书 记 员 李星月