安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终249号 上诉人（原审原告）：陈玉珍，女，1956年7月8日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王遗宝，宣州区向阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：安徽中合市场管理有限公司，住所地安徽省宣城市双桥物流园区宛陵路宣城农副产品批发市场A7幢。 法定代表人：周伟平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐生富，男，该公司工会主席。 委托诉讼代理人：刘文婕，安徽师阳安顺律师事务所律师。 上诉人陈玉珍因与被上诉人安徽中合市场管理有限公司（以下简称中合公司）物权纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈玉珍上诉请求：撤销原判，改判中合公司补偿陈玉珍自2014年8月7日至2016年1月15日期间的租金利益损失34372.2元。事实与理由：1.一审认定陈玉珍原承租经营户搬迁后未将其所有的商铺交由中合公司承租，导致铺面闲置并存在租金损失，系认定事实错误。根据宣城市人民政府下达的“九洲水果市场搬迁通知”要求，九洲水果市场搬迁后暂时闲置的经营用房，由中合公司统一租赁并进行市场化运营，租期三年，即九洲水果市场所有经营用房三年的租赁权全部由中合公司享有。原九洲水果市场关闭后，陈玉珍的门面房无论闲置与否，中合公司均需按期按约足额支付陈玉珍自2014年8月7日至2016年1月15日期间的租金利益损失34372.2元（租金57872.2元，已付23500元）。2.根据宣城市人民政府通知和中合公司致九洲水果市场经营户的一封信，确认陈玉珍所有的B区67-68两间门面房，中合公司每年每间给付陈玉珍租金20000元。3.中合公司未提供证据证明陈玉珍拒绝将上述商铺交由中合公司承租的事实，陈玉珍作为弱势一方，已经如期腾空房屋。4.陈玉珍与中合公司的物权纠纷是中合公司基于政府指令进行市场改制而发生的，原审对此视而不见，令人不解。 中合公司辩称，1.陈玉珍在原九洲市场的商铺已经租赁给他人经营，在原承租人搬迁后陈玉珍并未将该商铺交给中合公司对外承租统一管理，导致商铺闲置，存在租金损失，该损失不应该由中合公司承担；2.决定将九洲市场内的水果市场搬迁是市政府的决定，原市场搬迁后暂时闲置的经营用房由中合公司统一租赁并进行市场化运营，这一事实是中合公司根据政府决定所为，并且将上述意见在政府搬迁通告的同时向原九洲市场的经营户做了说明，并且向每户发出了一封信，信中明确要求市场内的经营户及商铺所有权人必须在2014年8月7日前按时搬迁，按时搬迁的由中合公司按照约定向所有的经营户和所有权人支付相应的经济补偿，同时要求原九洲市场的经营户和所有权人将腾空的房屋交由中合公司统一管理，中合公司才能按照市政府的相关规定给予经营户和所有人租金，但是陈玉珍在收到政府的拆迁通告及中合公司的通知后一直未将其所有的商铺交由中合公司统一管理，目前为止陈玉珍的商铺也未交付，其在2016年1月自行对外出租，因此，陈玉珍的租金损失应该由其自行承担；3.由于陈玉珍等人持续的信访，为了稳定市场管理，构建和谐社会，经市政府协调，确定对包括陈玉珍在内的没有按照时间的节点交付给中合公司管理的产权人，给予一定的租金损失补助，中合公司也依照政府的协调内容对包括陈玉珍在内的未按期腾空交付的商铺所有人的房租给予了补助，故而中合公司在本案中不应再向陈玉珍支付相应的租金；4.中合公司在原审中向法庭提交的证据，证明陈玉珍未能在规定的时间内包括到目前为止未将其本人的所有的商铺交由中合公司统一管理承租。综上，陈玉珍的上诉无事实和法律依据，原审法院的判决事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 陈玉珍向一审法院起诉请求：判令中合公司给付拖欠陈玉珍自2014年8月7日至2016年1月15日止两间门面房租金34372.2元、搬迁补助费2000元、奖励金16000元、补助费23433.8元,合计75806元。 一审法院审理查明：2014年宣城市人民政府根据城区规划要求，决定将市区九洲市场内的水果市场整体搬迁至双桥物流园区农副产品批发市场。为此，市政府于同年7月25日向九洲水果市场的经营户包括市场商铺产权人发出搬迁通告，通知九洲水果市场于2014年8月7日起正式关闭，原市场搬迁后暂时闲置的经营用房由中合公司统一租赁并进行市场化运营，租期三年，租赁价格按九洲水果市场不同地段铺位现行房租的平均价格参照执行。中合公司为之同时配套出台相关的优惠奖励政策，即对凡在8月7日（2014年）零时前腾空九洲市场门面房（并交钥匙）搬迁的水果经营户给予1000元/间的搬迁补助、2014年8月至12月期间给予8月6日按时搬迁的经营户每户2000元/月奖励，另中合公司承租经营户在九洲市场原有门面房，协议签订并交房后，中合公司在一个月内按年支付租金，租期三年。 陈玉珍系九洲水果市场B区67-68室门面商铺的产权所有人，中合格公司根据该商铺地段将其租金价格确定为20000元/年/间。因在水果市场搬迁期间，陈玉珍已将上述两间商铺租赁给他人经营，为此中合公司向上述两间商铺的实际经营户分别发放搬迁补助1000元、搬迁奖励8000元（2000元/月×4个月）。另因陈玉珍等部分商户在原承租经营户搬迁后未将其所有的商铺交由中合公司承租，导致铺面闲置并存在租金损失，后经政府部门协调，确定对陈玉珍等相关商铺产权人给予一定的经济补助，具体方案为：自2014年9月1日至2015年8月31日的补助标准参照市场搬迁时政府指导租金价格的40%执行；自2015年9月1日至2017年8月31日的补助标准参照市场搬迁时政府指导租金价格的50%执行。因陈玉珍于2016年1月16日才将其所有的两间商铺对外出租，中合公司根据陈玉珍商铺出租的事实并结合补助方案的标准，向陈玉珍实际发放补助费23500元。2019年6月26日，陈玉珍提起本案诉讼，请求判令中合公司再给付各项补助75806元。 一审法院审理认为，陈玉珍诉请要求中合公司按照确定的各项补助及租金标准，给付其商铺自2014年8月7日至2016年1月15日期间的租金及补助，同时包括搬迁补助及奖励等共计四项的经济损失。首先对陈玉珍诉请租金及补助的事实，因陈玉珍自始至终未将其所有的商铺交至中合公司承租，且中合公司已按租金的补助方案向陈玉珍实际发放补助23500元，故陈玉珍请求中合公司给予租金及补助缺乏事实与法律依据，依法不予支持。其次陈玉珍诉请搬迁补助及奖励共计18000元，因该二项补助的对象是九洲水果市场实际经营户，陈玉珍作为其所有商铺的产权人在九洲水果市场搬迁期间已将商铺租赁给他人经营，中合公司亦根据此情况按标准向该商铺的承租经营户实际发放相应的搬迁补助及奖励，陈玉珍作为房东并非该二项补助的发放对象，故陈玉珍请求给付该两项费用的请求亦缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，对陈玉珍本案的全部诉讼请求均不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈玉珍全部的诉讼请求。案件受理费已减半收取848元，由陈玉珍负担。 二审中，陈玉珍申请证人钱某、吴某到庭作证。拟证实案涉的房产自2014年8月7日至2016年1月15日期间，控制权一直在中合公司，由中合公司统一承租和管理的事实。钱某说是2014年8月7日两个月后陈玉珍签字，将房屋交给中合公司，签订相关协议，结合拆迁补偿和搬迁费用由案外人领取的事实相结合，这期间房屋一直是在中合公司方控制范围内。 中合公司质证称，1.两位证人都是与本案有利害关系的，证言内容中合公司不予认可；2.由法庭综合本案的相关事实，对两位证人出庭的资格予以审查；3.两位证人当庭陈述的事实与本案无关，不能证明本案的相关事实。 本院审查认为，两位证人所作证言具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以采信。 根据上述采信的证据及陈玉珍一审提交的生效的（2016）皖18民终830号民事判决书等证据，并结合当事人陈述，本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：九洲水果市场建立于1993年，系当时宣州市“八五”期间重点建设的大型市场，购房者享有办理营业执照优先、税费减免及解决城镇居民户口等优惠条件。中合公司系位于宣城市双桥物流园区宣城农副产品批发市场的建设与运营方，2014年九洲水果市场关闭后，原水果经营户即迁入上述市场。案涉市政府搬迁通告的内容还包括：“……二、九洲水果市场关闭后不得再从事水果经营，货运车辆禁止通行。……四、九洲水果市场的经营用房暂不征收，待九洲市场整体开发统一征收，征收时享受九洲市场经营用房同等征收政策。九洲水果市场搬迁后暂时闲置的经营用房，由安徽中合市场管理有限公司统一租赁并进行市场化经营，租期三年，租赁价格按九洲水果市场不同铺位现行房租的平均价格。……”。搬迁通告发出后，包括陈玉珍在内的部分业主和经营户持有异议，一度进行上访、信访，要求先补偿后搬迁。2014年8月7日零时，案涉九洲水果市场B区67-68号房业已腾空商铺关闭经营。 又查明：根据《九洲水果市场经营户搬迁包保名单分解表》显示，原九洲水果市场经营户共83户，涉门面房133间。九洲水果市场关闭后，中合公司将该市场重新定位为九洲农机市场，由其统一对外招商，并与其中的26间门面房业主直接签订房屋租赁合同。二审中，陈玉珍申请的证人钱某出庭作证称，“搬迁后，陈玉珍的房屋空置，我问陈玉珍，她说想自己搞，她觉得租金太低了。陈玉珍的房屋一开始租不掉，后来我劝陈玉珍跟中合公司签字，陈玉珍就去签字了。就在院子里，跟中合公司的两个小伙子和一个女的签字的。有个专门的办公室。签字就表示愿意交给中合公司承租。”“陈玉珍是在8月7日之后，之前她不愿意觉得租金低了。大概有两个多月之后我劝她签字，她才签了。”对于未在2014年8月31日前与中合公司签订租赁合同的门面房业主，中合公司表示由其统一招商，由第三方与业主直接建立租赁关系及交付租金，未能出租的，公司不承担租金。陈玉珍等人因门面房闲置的租金损失问题持续信访。2015年11月30日，宣城市信访局主持协调会并形成会议纪要，确定由中合市场管理公司给予包括陈玉珍在内的15间门面房业主房租损失补助，即2014年9月1日至2017年8月31日的三个年度内，补助标准分别参照市场搬迁时政府指导租金价格的40%、50%和50%执行。陈玉珍未参与上述会议。此后，中合公司按上述协调会会议纪要确定的方案，向陈玉珍实际发放补助费23500元。 再查明：九洲水果市场56号门面房业主吴某以中合公司未按搬迁通告及承诺支付租金为由，向宣城市宣州区人民法院提起诉讼，请求判令中合公司支付租金损失52000元。宣城市宣州区人民法院经审理作出（2016）皖1802民初1451号民事判决，以吴某与中合公司未形成租赁合同关系为由，判决驳回了吴某的诉讼请求。吴某不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理后认为该案并非租赁合同关系，而是财产利益损失补偿民事法律关系，遂于2016年12月29日作出（2016）皖18民终830号民事判决，撤销了宣城市宣州人民法院前述判决，改判中合公司补偿吴某租金利益损失19000元。该判决业已生效。 综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：1.系争纠纷应如何定性；2.陈玉珍请求中合公司给付原九洲水果市场租金自2014年8月7日至2016年1月15日期间的租金利益损失34372.2元，应否支持。 本院认为，关于焦点一。民事案件的案由一般根据当事人主张的基础民事法律关系的性质加以确定。其一，从系争纠纷的起因看，市政府指令关闭九洲水果市场，交由中合公司进行三年的运营管理，中合公司在改建、管理新的农机市场过程中，陈玉珍因其门面房租赁利益受到损失，双方继而发生纷争；其二，从当事人的诉由看，陈玉珍据以主张中合公司给付其门面房租金，并非基于双方平等、自愿协商形成的租赁合同关系，而系基于中合公司依照搬迁通告统一运营九洲农机市场等相关事实，其实质为因物的利用在二者间产生的财产利益损失补偿民事关系。故系争纠纷不应定性为房屋租赁合同纠纷，而应界定为物权纠纷。 关于焦点二。原九洲水果市场关闭后，陈玉珍的门面房闲置，其实际上有租金损失的情况，业经审理查明。经审查，中合公司应对陈玉珍的门面房租金损失予以适当补偿。其一，从市场搬迁利益来看，原九洲水果市场经过20余年累积业已形成较为成熟、稳固的市场运营利益，该市场搬迁至由中合公司建设和运营的宣城市双桥物流园区宣城农副产品批发市场，中合公司显系上述无形财产利益的最大获取人。其二，从案涉搬迁通告的内容来看，确立中合公司对关闭后的九洲水果市场门面房负有统一租赁、进行市场化运营及给付业主三年租金的义务，侧重体现了对原市场门面房业主租赁利益的合法保护。其三，从利益风险责任来看，中合公司允诺履行搬迁通告确定的义务后，意味着由其承担因统一租赁及进行新市场运营带来的具不确定性的经营风险，即无论三年内未能对外出租的闲置门面房数量多少，均应由中合公司承受相应的租金损失，而该租金损失在其运营完成农副产品批发市场中得到弥补，由此体现了责、权、义相统一的原则。其四，从义务履行次序来看，中合公司作为统一租赁原九洲水果市场的义务人，应主动向门面房业主提出缔约，业主拒绝签订的，方可免除其相应义务。本案中，中合公司与业主直接缔约的房屋租赁合同不足两成，显与搬迁通告指令及精神不相契合。结合查明的事实，表明陈玉珍于2014年10月即向中合公司直接提出订立租赁合同的请求，而中合公司未与之订立合同及给付租金，实质系将自身经营风险任意转嫁与门面房业主的行为。其五，从系争门面房所有权能来看，中合公司对关闭后的九洲水果市场实行统一招商、运营，形成新的农机市场，陈玉珍实现对门面房的使用、收益权能客观上需依赖于中合公司。其六，从陈玉珍持续信访的行为来看，其并无放弃向中合公司主张租金损失补偿的真实意思。其七，从案涉2015年11月30日的信访纪要形成情况来看，陈玉珍未参与该租金损失补偿方案的确定，依法亦不能视为陈玉珍与中合公司就补偿方案达成合意。其八，案涉九洲农机市场基于市场原因致部分门面房闲置，陈玉珍因此受到的门面房租金利益损失有权向中合公司请求补偿。鉴于陈玉珍在商铺关闭后未及时向中合公司提出交付租赁，故其租金损失应自2014年11月1日起算，直至2016年1月15日，租金共计为48333.33元（40000元+40000/12月×2.5月）。扣除中合公司已实际补偿陈玉珍23500元，中合公司尚应补偿陈玉珍租金损失24833.33元。 综上所述，陈玉珍的部分上诉请求成立。原判决认定基本事实未尽全面、完整，且因定性不准致适用法律不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初4242号民事判决； 二、被上诉人安徽中合市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上诉人陈玉珍自2014年11月1日至2016年1月15日期间的租金利益损失24833.33元； 三、驳回上诉人陈玉珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费848元，由上诉人陈玉珍负担348元，被上诉人安徽中合市场管理有限公司负担500元。二审案件受理费1696元，由上诉人陈玉珍负担696元，被上诉人安徽中合市场管理有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 王鸿梅 审判员 汪令璋 二〇二〇年五月七日 书记员 吴 婧 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民法总则》 第六民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。 第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……