江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1183号上诉人（原审原告）：郑林付，男，1976年12月25日生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人（原审原告）：李丽利，女，1980年11月20日生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人（原审被告）：乔文炬，男，1967年5月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：王良华，女，1969年8月7日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人郑林付、李丽利与上诉人乔文炬、王良华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑林付、李丽利上诉请求：1.判令被上诉人乔文炬赔偿上诉人郑林付2017年3月19日协议约定佣金损失8800元；2.判令被上诉人乔文炬、王良华赔偿上诉人郑林付、李丽利2017年3月22日合同约定违约金100000元；3.判令被上诉人乔文炬、王良华赔偿上诉人郑林付、李丽利自合同约定交付(2017年4月30日)之日起至2017年10月31日止，房屋使用价值损失19500元；4.判令被上诉人乔文炬、王良华因保全房屋错误和拒绝交房违约，给上诉人郑林付、李丽利造成因装修推迟而材料上涨20000元和工人工资上涨损失5000元；共计：153300元；5.本案的上诉费用由被上诉人乔文炬、王良华承担。事实和理由：一、事实认定错误：佣金8800元是2017年3月19日协议约定的，是买卖双方经过充分协商后真实意思的表达，也是一审法院审理查明的事实。二、否定预决事实：关于100000元违约金，生效的判决已经认定被上诉人违约，一审法院没有支持上诉人关于违约金的诉请，显然错误。三、违反意思自治：3月22日合同已经明确房屋交付日期，现被上诉人违约，一审法院在审理判决计算房屋使用价值损失时，时间上推后了六个月，没有支持3250x6=19500元，违反了合同当事人的意思自治。四、法律适用错误：因被上诉人申请保全和拒绝交付房屋，导致上诉人钱花了，房屋却无法装修使用，给上诉人造成了装修推迟损失25000元，原计划100000元的装修材料现上涨20000元，原30000元的工人工资现上涨5000元；这是众所周知的事实，无需上诉人举证证明。乔文炬、王良华辩称，1.郑林付、李丽利的上诉没有任何依据，合同第11条第二款已经变更了约定，变更为未委托中介，郑林付、李丽利在2017苏0311民初7291号庭审也始终说未委托中介，既然未委托中介，何来的佣金损失。实际上，双方是委托了中介，且中介自始至终参与了，3月19日合同是因为当事人原因造成交易不成功，依然需要支付中介佣金，但现在原郑林付、李丽利并无所谓的佣金损失，支付佣金是其对中介机构的义务，与乔文炬、王良华无关。郑林付、李丽利无论是暖气片、房屋交付、水电过户等等权利一直是执行3月19日的合同，侧面证明双方实际履行的是3月19日合同，但在房屋付款上郑林付、李丽利却执行3月22日合同，是双重标准，颠倒黑白，极度不诚信。2.郑林付、李丽利主张所谓延迟办证违约金10万元，根据合同郑林付、李丽利应在2017年4月30日之前办理完产权证（交房前办理完过户手续、产权证是常识，无需举证）。现在郑林付、李丽利倒打一耙说乔文炬、王良华拖延办证，完全是本末倒置。因为郑林付、李丽利自己贷款5月24日才办完，5月27日才给产权处提供贷款确认单，之后产权处发现其办理贷款错误发回重新办理，直至7月11日产权处才给办理房证，可以看出迟延办理房证完全是郑林付、李丽利贷款迟延造成的，与乔文炬、王良华没有任何关系。况且双方约定4月30日之前就应该办理完所有手续，包括产权证，在合同期内乔文炬、王良华在22日当天完全提供了相关资料及义务，后续6月27日乔文炬、王良华向产权处提供暂停办理，产权处没有受理，且郑林付、李丽利的迟延办证与产权处是否受理没有关系，都是延迟贷款造成。3.房屋损失19500元鉴于一审法院并未支持郑林付、李丽利诉讼请求，希望二审仍然不予支持。4.郑林付、李丽利主张材料上涨，一审中法庭也未支持，希望二审仍然不予支持。5.本案上诉费由郑林付、李丽利承担。乔文炬、王良华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.一审判决对当事人之间违约事实认定错误。乔文炬、王良华未违约，郑林付、李丽利未按期付款是根本违约。2.一审判决乔文炬、王良华向郑林付、李丽利交付“暖气片5组、暖气管及上下水管”错误，“协助办理煤气过户手续”错误。3.一审判决乔文炬、王良华赔偿郑林付、李丽利“自2017年11月1日起计算至房屋交付之日止，按每月3250元计算”认定错误。4.一审案件受理费3680元，判决乔文炬、王良华负担3600元、郑林付、李丽利负担80元是错误的。5.本案受理费由郑林付、李丽利承担。事实和理由：一、双方之间的合同纠纷此前经徐州市泉山区人民法院和徐州市中级人民法院数次审理，解决当事人纠纷，应根据当事人合同约定，重新全面的审理。事实是：当事人2017年3月19日签订《徐州市存量房买卖协议》，22日到产权处办理过户手续，因过户手续的需要，在产权处又签订了《存量房买卖合同》备案合同。签订22日合同不是为变更也不是为否定19日合同，而是履行19日合同因交易规则的需要而签订的备案合同。22日合同除首付款比例按郑林付、李丽利临时祈求而降低为28万外(相应贷款增加为60万)，双方未对19日合同其他任何内容做协商变更，当事人仍应与4月30日前完成交易。而郑林付、李丽利直到2017年7月11日办理房证，明显是违约的，应承担违约责任，符合双方约定的合同解除条件。二、19日合同第四条有暖气片、暖气管及上下水管的约定，但22日合同房屋交付条款已经对19日合同进行了变更，因此，乔文炬、王良华没有义务把上述物品交付给郑林付、李丽利。同时，此房屋出售不包含管道煤气，22日合同没有约定管道煤气。三、判决乔文炬、王良华赔偿“自2017年11月1日起计算至房屋交付之日止，按每月3250元计算”认定错误。1.涉案房屋是空置毛坯房，早在2017年4月30日之前，郑林付、李丽利已经通过拆除的窗户进入室内(房屋是一楼)，对入户门锁进行更换并翘起地面进行装修准备，说明郑林付、李丽利已实际占有了该房屋。同时，一审中乔文炬、王良华也已提交相关照片、通话录音等证据，证明自2017年至今房屋的实际状况都是窗户拆除，房屋形同敞开，门锁由郑林付、李丽利控制。一审法院未采信也未进行实际调查取证，就此认定乔文炬、王良华未交付房屋是错误的。故此，因郑林付、李丽利已经实际占有了房屋，乔文炬、王良华无需支付被上诉人所谓的“房屋使用价值损失”。2.按照22日合同第十二条第2款因双方约定为0元，即使乔文炬、王良华未按期交付房屋，也无需赔付郑林付、李丽利主张的每月2500元的所谓的“房屋使用价值损失”。3.涉案房屋是空置毛坯房，至今仍是当初状况。出售给郑林付、李丽利时已经拆除了厨房和阳台门窗及水电管道，郑林付、李丽利主张2500元损失没有依据。4.郑林付、李丽利主张所谓“延迟办证”违约金10万元，说乔文炬、王良华拖延办证违约，完全是无中生有。按合同约定期限，郑林付、李丽利最迟应该于4月30日合同届满期前(即房屋交付前)办理完房证，郑林付、李丽利7月11日才办理了房证，事实恰恰证明了郑林付、李丽利违约。当事人19日签订协议后，双方于22日即到产权处办理了过户手续，其余手续都不再需要乔文炬、王良华参与，在合同期内乔文炬、王良华已经尽到了配合郑林付、李丽利过户的义务。之后，因为郑林付、李丽利未在4月28日前付款而违约，乔文炬、王良华在合同履行届满期之后的2017年5月5日提起诉讼，请求法院确认解除合同是在合同届满期之后的行为，不存在任何违约。故此，原审判决虽然核减了郑林付、李丽利主张的10万元违约金(数额是在每月2500的基础上浮30%的那部分)，但乔文炬、王良华一分钱也不应赔付。四、一审判决对于案件受理费的分担是错误的。郑林付、李丽利主张共计168800元，据此计算，根据判决结果，一审判决乔文炬、王良华负担3600元错误。郑林付、李丽利辩称，一、郑林付、李丽利对于购房是否按期付款问题，在生效判决书中已经认定：郑林付、李丽利按照备案合同的约定履行了付款义务，没有违约。二、一审判决乔文炬、王良华交付“暖气片5组、暖气管及上下水管”是依据双方协议，并无不当。三、乔文炬、王良华说郑林付、李丽利实际占有房屋没有依据。一审法院根据徐州市同类房屋租赁市场价格判决乔文炬、王良华赔偿损失，合理合法。四、一审法院判决案件受理费负担合理合法。郑林付、李丽利向一审法院提出诉讼请求：1.判令乔文炬、王良华向郑林付、李丽利交付徐州市泉山区鑫苑景园4幢2单元101室房屋（含暖气片5组及暖气管、上下水管）；2.判令乔文炬、王良华负担房屋交付前产生的物业费、水电费用等，将户籍自房屋中迁出，并协助郑林付、李丽利办理房屋的水电、煤气及物业过户手续；3.判令乔文炬、王良华自合同约定的交房时间2017年4月30日起，按每月2500元的标准赔偿郑林付、李丽利房屋使用价值损失，并按照约定赔偿拖延办证违约金10万元、佣金损失8800元及因保全错误和拒绝交房而导致装修费用上涨损失25000元；4.案件诉讼费用由乔文炬、王良华承担。一审法院经审理查明：2017年3月19日，郑林付与乔文炬在徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司枫林绿洲店签订《徐州市存量房买卖协议》。双方主要约定：1.乔文炬将徐州市鑫苑景园4幢2单元101室房屋（以下简称101室房屋）出售给郑林付。该房建筑面积为88.15平方米，按套计价为88万元。该价包括房屋本身、屋内暖气片5组及暖气管、上水管、下水管。2.郑林付应于2017年3月22日前支付首付款48万元、于2017年3月22日前办理完相关贷款批准手续并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款不足部分由郑林付以现金形式补齐。本《协议》签订之日，郑林付向乔文炬交付购房定金2万元。3.乔文炬自愿将土地证、房产证交与中介方保管，双方同意在乔文炬取得全部房款当日将房屋正式交付给郑林付。4.如乔文炬不能按期交付房屋或郑林付不能按期支付房款，则违约方应按日支付千分之五违约金，逾期超过15日则支付违约金10万元，协议终止。如郑林付毁约不购或乔文炬毁约不售，则违约方应支付违约金10万元。如乔文炬故意拖延办理房屋权属变更登记，应支付违约金10万元。5.居间费用8800元由郑林付负担。如乔文炬违约，应赔偿郑林付居间费用损失。6.房屋交接前发生的费用由乔文炬承担，之后的费用由郑林付承担。2017年3月22日，郑林付、李丽利与乔文炬、王良华在徐州市房屋置换中心重新签订《存量房买卖合同》。双方主要约定：1.乔文炬、王良华将101室房屋售与郑林付、李丽利，房屋总价为88万元。2.郑林付、李丽利应于2017年3月22日前支付28万元，于2017年4月22日前将60万元银行贷款批准手续办理完毕。3.乔文炬、王良华应于2017年4月30日前将房屋交付郑林付、李丽利。4.关于房屋买卖代理佣金。双方未曾委托房地产经纪机构代理本房屋买卖事宜，无须承担房屋买卖代理佣金。5.关于违约责任。如乔文炬、王良华不能按期交付房屋或郑林付、李丽利不能按期支付房款，则违约方应按日支付0元违约金。如郑林付、李丽利毁约不购或乔文炬、王良华毁约不售，则违约方应支付违约金10万元。如乔文炬、王良华故意拖延办理房屋权属变更登记或者不及时提供相关材料的，应支付违约金10万元。上述《合同》签订后，乔文炬将2万元定金返还郑林付、李丽利，郑林付、李丽利将28万元汇入监管资金账户。2017年4月21日，郑林付、李丽利与中国银行股份有限公司签订《个人二手住房贷款合同》、与中国银行银行股份有限公司徐州青年路支行签订《不动产抵押合同》。双方约定债务履行期限自2017年4月21日至2036年4月20日。2017年5月5日，乔文炬将郑林付、李丽利诉至法院。乔文炬主张，按照双方约定，郑林付、李丽利应于2017年4月28日前办理完后续相关手续，并将房款88万元全部汇入乔文炬账户，但郑林付、李丽利迟延付款，构成违约。乔文炬请求法院判决解除双方的房屋买卖合同，并判令郑林付、李丽利支付违约金10万元、其他损失1万元。2017年7月11日，郑林付、李丽利获得了101室房屋的所有权登记。2017年7月12日，法院作出（2017）苏0311民初2864号民事判决：解除双方的房屋买卖合同，郑林付、李丽利向乔文炬支付违约金10万元。郑林付、李丽利不服上述判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院审理后将该案发回重审。2018年3月6日，法院重审后作出（2017）苏0311民初7291号民事判决：驳回乔文炬的诉讼请求。乔文炬不服上述判决提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院审理后认为，双方之间签订两份房屋买卖合同，均系双方真实意思表示。后合同与前合同内容不一致的，应认定为合同变更，应以变更后的备案合同内容为准。郑林付、李丽利按照备案合同的约定履行了付款义务，没有违约行为，乔文炬依据前合同的约定主张郑林付、李丽利违约没有依据。郑林付、李丽利已经履行了付款义务，乔文炬拒绝交付房屋，构成违约，不享有合同解除权。2018年6月5日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民终3167号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年6月19日，郑林付、李丽利提起本案诉讼。经调解无效。在案件审理过程中，乔文炬不服（2018）苏03民终3167号民事判决，向江苏省徐州市中级人民法院申请再审。该院于2018年8月10日予以受理，法院遂中止本案审理。江苏省徐州市中级人民法院审查后认为，原审认定事实及适用法律均无错误，乔文炬申请再审的理由缺乏证据支持。双方分别于2017年3月17日、22日订立两份房屋买卖合同，两份合同之间的权利义务是承继关系，后一份合同是对前一份合同内容作出部分变更的合同。双方当事人在合同变更后，应当以变更后的合同履行权利义务，郑林付、李丽利按照新合同履行义务并无违约情形。2019年11月15日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2018）苏03民申526号民事裁定：驳回乔文炬的再审申请。11月下旬，双方领取该裁定书，法院遂继续审理本案。在案件第一次庭审中（2018年7月11日），乔文炬陈述涉案房屋由其占有。在案件第二次庭审中，乔文炬、王良华则主张郑林付、李丽利于2017年4月即占有房屋。法庭辩论终结后,乔文炬、王良华提交电话录音,其上显示乔文炬于2018年6月29日通知郑林付交接房屋,但双方就赔偿事宜协商未果。在案件庭审中，郑林付、李丽利陈述购买诉争房屋系用于居住。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经已生效的法律文书认定，双方先后签订的两份房屋买卖合同（以下简称前合同与后合同）系双方真实意思表示，对双方均有约束力。故双方应当按照约定履行自己的义务，否则应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。郑林付、李丽利主张乔文炬、王良华应交付101室房屋，乔文炬、王良华则辩称郑林付、李丽利已于2017年4月占有房屋。对此法院认为，乔文炬在本案第一次庭审中自认，诉争房屋尚由其占有使用。而乔文炬、王良华在本案中提交的房屋照片等证据仅能证明房屋客观状况，并不能证明房屋已由郑林付、李丽利实际占有，也不能推翻乔文炬的上述自认。故对于乔文炬、王良华关于郑林付、李丽利已于2017年4月占有房屋的主张，不予采信，乔文炬、王良华应依约向郑林付、李丽利交付房屋。郑林付、李丽利主张乔文炬、王良华应交付含暖气片5组、暖气管及上下水管，乔文炬、王良华则主张后合同对此并无约定，不应交付。对此法院认为，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。涉案后合同只是对前合同的部分变更，前合同未变更的条款依然有效。后合同对买卖标的是否包含暖气片及相应管道未作明确、否定的约定，故仍应适用前合同的约定，乔文炬、王良华在交付房屋时应一并交付暖气片5组、暖气管及上下水管。同理，前合同约定房屋交付前产生的费用由乔文炬、王良华负担，后合同对此也未作明确、否定的约定，故房屋交付前产生的水电煤气费用及物业费用均应由乔文炬、王良华承担。郑林付、李丽利主张乔文炬、王良华应协助办理房屋水电、煤气及物业过户手续。对此法院认为，协助办理上述过户手续系房屋买卖合同的附随义务，乔文炬、王良华应予履行。郑林付、李丽利主张乔文炬、王良华将户籍自房屋中迁出。法院查明乔文炬、王良华户籍并未登记在诉争房屋上，故对郑林付、李丽利该项诉请，法院不予支持。郑林付、李丽利主张乔文炬、王良华应赔偿房屋使用价值损失、故意拖延办证违约金10万元、佣金损失8800元及装修费用上涨损失25000元。乔文炬、王良华则作抗辩并未违约，不予承担，并主张如法院不支持其抗辩，违约金也应予以下调。对此法院认为，违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失范围。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，10万元违约金是否过高，应首先确认郑林付、李丽利因乔文炬、王良华违约所受损失。自双方交易至今，徐州地区的房价并未下跌。郑林付、李丽利作为非徐州市户籍居民，受徐州市房地产调控政策所限，诉争房屋无法上市交易。郑林付、李丽利也自认购买房屋用于居住。故郑林付、李丽利并不因乔文炬、王良华违约而遭受房屋价值贬损。郑林付、李丽利的损失在于未能按期使用诉争房屋而无法出租或须另租他房居住所产生的租金损失，郑林付、李丽利主张的房屋使用价值损失及违约金之和过高，应予调整。法院根据徐州市同类房屋租赁市场价格，对郑林付、李丽利主张的每月2500元予以确认，并上浮30%（2500元*1.3=3250元）作为计算房屋使用价值损失及违约金之和的标准。诉争房屋系毛坯房，即使乔文炬、王良华按期交付，郑林付、李丽利也不可能立即居住或出租，法院考虑到房屋装修及环保居住所需，酌定房屋使用价值损失及违约金之和的起算点为2017年5月1日延后6个月即2017年11月1日。对于郑林付、李丽利主张的佣金损失，法院认为，前合同虽有约定，但后合同却约定双方未委托中介购房，在违约责任部分也未作约定，应视为双方对此进行变更，故对于郑林付、李丽利关于佣金损失的诉讼请求，法院不予支持。郑林付、李丽利就装修费用上涨损失未予举证，亦不予支持。遂判决：一、乔文炬、王良华应于判决发生法律效力之日起十日内向郑林付、李丽利交付徐州市泉山区鑫苑景园4幢2单元101室房屋（含暖气片5组、暖气管及上下水管），协助办理该房的水电、煤气及物业过户手续，并负担该房交付前产生的物业费及水电、煤气费用；二、乔文炬、王良华应于判决发生法律效力之日起十日内向郑林付、李丽利赔偿违约损失（自2017年11月1日起计算至房屋交付之日止、按每月3250元计算）；三、驳回郑林付、李丽利的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人先后签订的两份房屋买卖合同（以下简称前合同与后合同）系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。乔文炬在一审庭审中自认涉案房屋尚由其占有使用，而其提供的证据不能推翻上述自认，亦不能证明房屋已由郑林付、李丽利实际占有，故乔文炬、王良华应依约向郑林付、李丽利交付房屋，而协助办理房屋水电、煤气及物业过户手续系房屋买卖合同的附随义务，乔文炬、王良华亦应履行，一审该项判决并无不当，本院予以支持。根据双方当事人签订的前合同约定，乔文炬、王良华在交付房屋时应一并交付暖气片5组、暖气管及上下水管；房屋交付前产生的费用由乔文炬、王良华负担。而双方当事人在签订的后合同中对此未作明确、否定的约定，故仍应适用前合同的约定，一审该项判决亦无不当，本院亦予以支持。在本案中，郑林付、李丽利并未因乔文炬、王良华违约而遭受房屋价值贬损，仅是未能按期使用涉案房屋所产生的租金损失，一审法院根据徐州市同类房屋租赁市场价格，将郑林付、李丽利主张的每月2500元上浮30%作为计算房屋使用价值损失及违约金之和的标准并无不当，本院予以支持。由于诉争房屋系毛坯房，故一审法院考虑到房屋装修及环保居住所需，酌定房屋使用价值损失及违约金之和的起算点延后6个月亦无不可，本院亦予以支持。对于郑林付、李丽利主张的佣金损失，双方当事人在前合同中虽有约定，但后合同中双方明确约定未委托中介购房，应视为双方对此进行变更，故对于该项主张，本院不予支持。而装修费用上涨损失郑林付、李丽利并未举证证明，故本院亦不予支持。综上所述，上诉人郑林付、李丽利与上诉人乔文炬、王良华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人郑林付、李丽利预交的二审案件受理费3366元，由上诉人郑林付、李丽利负担；上诉人乔文炬、王良华预交的二审案件受理费2300元，由上诉人乔文炬、王良华负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月十四日书记员 宗 正