江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1930号上诉人（原审原告）：周凤丹，女，1980年3月9日生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审原告）：尤岩君，男，1978年4月2日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：傅林军(受周凤丹、尤岩君的共同授权委托)，无锡市锡山区张泾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：无锡万远经营管理有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇锡港西路。法定代表人：薛锦珉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡钟，江苏锡州律师事务所律师。上诉人周凤丹、尤岩君因与被上诉人无锡万远经营管理有限公司（以下简称万远公司）委托合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初6641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周凤丹、尤岩君上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：1.双方之间的租金应当按照补充协议第2条进行计算，即万远公司应当每年按房款金额6%向其支付租金；2.锡山区百味苑大酒店（以下简称百味苑大酒店）实际在2015年左右就已租赁营业，故对万远公司在一审中提供的租赁合同不予认可，且该租赁合同未经过其认可也未事先告知其，故该租赁合同中相关免租事宜不能损害其利益。综上，一审法院事实认定错误，请求二审法院查明事实，并依法改判。万远公司答辩称，1.本案租金应当按照《委托经营管理协议》第六条第一款的约定支付；2.2015年案涉综合体尚未完工，直至2017年年底才竣工验收，故不存在2015年百味苑大酒店就营业这一说法。综上，请求驳回上诉，维持原判。周凤丹、尤岩君向一审法院起诉请求：判令万远公司支付租金6900元及利息（自2019年7月2日起至实际付款之日止，按年利率3%计算）并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月14日，周凤丹、尤岩君与无锡远发投资发展有限公司签订商品房买卖合同，约定购买坐落于无锡市锡山区房屋，建筑面积46.2平方米，购房款230000元。同日，周凤丹与万远公司订立了《委托经营管理协议》，约定周凤丹将其所购买的星邻里生活广场第S1至S5幢3层3163号商铺全权委托万远公司进行出租和经营管理，委托经营期自2016年10月1日起至2026年10月1日止；协议第六条第一款还约定：在委托期限内，万远公司按照该商铺实际出租租金返还周凤丹租金收益，同时万远公司按照实际出租租金的10%向周凤丹收取商铺经营管理费用；与此同时，周凤丹与万远公司就委托经营事宜还订立了《补充协议》，《补充协议》约定铺位业主租金起算时间为2017年6月30日，第二条约定租金支付方式为每年度7月1日（2017年7月1日-2018年6月30日的首年度租金于2018年7月1日支付，支付金额为房款的6%），第三条约定若铺位在2018年7月1日仍没有出租或租赁的，当年业主可收取租金金额低于客户购房款*3%的金额，由万远公司补足到3%，第四条约定如果《补充协议》内容与《委托经营管理协议》不一致的，以《补充协议》的约定为准。2017年12月20日，万远公司与百味苑大酒店订立房屋租赁合同，约定由百味苑大酒店向万远公司承租坐落于无锡市锡山区锡北镇星邻里生活广场一层及三层编号为1029，1030，3013-3030，3095-3109，3157-3167，3033号房屋，租赁期限为9年（含免租期），自2017年10月1日起至2026年9月30日止，租赁面积合计2191平方米，租金每日每平方米0.5元，商业管理服务费每月每平方米2.5元，双方还约定每一年为一个计租期，第一个计租期为2017年10月1日至2018年9月30日，第二个计租期为2018年10月1日至2019年9月30日，每年应缴纳费用465588元，其中租金399858元，商管费65730元，每年给予6个月免租期，实际缴纳租金199929元，商管费65730元。案件审理过程中，周凤丹、尤岩君确认已收到万远公司支付的2017年7月1日至2018年6月30日的首年度租金13800元，以及2018年7月1日至2019年6月30日的租金6900元。对两份管理协议中业主年收益的理解，周凤丹、尤岩君认为，其每年应收的租金按照《补充协议》第二条的约定，应当为购房款的6%即13800元，万远公司与百味苑大酒店签订的租赁协议其并不知晓，相关免租约定也不得损害其权益；万远公司则认为应当适用《补充协议》第三条的约定，即当实际出租租金未达房款的3%时，由万远公司补足到3%，从实际情况看，周凤丹的商铺包含在百味苑大酒店向万远公司承租的商铺中，租金是每日每平方米0.5元，折合免租期后为每日每平方米0.25元，远低于房款的3%，万远公司也按约补足至购房款3%后向周凤丹、尤岩君支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金，不存在违约情形，另万远公司还提供了百味苑大酒店于2015年11月5日支付租金的收据及该公司制作的百味苑付款明细予以证明租金收取情况；周凤丹、尤岩君对租金收据显示的付款时间2015年11月5日与万远公司、百味苑大酒店租赁合同的签订时间2017年12月20日对比看有矛盾，认为租赁协议存在伪造嫌疑。2020年1月13日，法院唤百味苑大酒店经营者毛元茂到庭接受询问，毛元茂表示，其确实向万远公司承租了星邻里生活广场一层及三层编号为1029，1030，3013-3030，3095-3109，3157-3167，3033号房屋，相关租赁事宜皆在租赁合同即万远公司在本案中提供的房屋租赁协议中进行了约定，租金的缴纳标准及情况也是遵循合同进行的，首期付款时间之所以在2015年11月，是因为当时星邻里广场还没有完工，其与万远公司在洽谈租赁事宜时万远公司表示缺少资金安装电梯，并要求预付部分款项，多余金额可以用于抵扣租金，所以其就先行支付了一些款项，实际租赁协议是在2017年12月20日签订的。周凤丹、尤岩君对谈话笔录的真实性没有异议，但对收据与租赁协议之间相隔两年时间的合理性仍不予认可，万远公司对上述谈话笔录没有异议。以上事实，由周凤丹、尤岩君提供的商品房买卖合同、委托经营管理协议及补充协议，万远公司提供的房屋租赁协议、百味苑大酒店付款明细、租金收据、收益支付凭证，法院谈话笔录及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，合法的委托关系受法律保护，委托人应按约履行合同义务。本案中，周凤丹、尤岩君系无锡市锡山区房屋的业主，其与万远公司订立的商铺《委托经营管理协议》及《补充协议》合法有效，双方就委托经营关系项下的权利义务以该两份协议的约定为准。现双方争议焦点在于就业主年收益的约定应以何条款为准以及如何进行认定，法院认为，两份协议中涉及业主收益的条款共有三条，《委托经营管理协议》第六条第一款、《补充协议》第二条及第三条，其中《补充协议》第三条为商铺至2018年7月1日仍没有出租时方适用，而案涉商铺于2017年12月20日已出租，故该条款于本案并不适用；《委托经营管理协议》第六条第一款约定了整个委托经营期间内周凤丹、尤岩君的租金收益为每年商铺实际出租金额扣除10%的管理费用后的收益，《补充协议》第二条则进一步就租金支付时间及首年度即2017年7月1日至2018年6月30日的支付金额进行了约定，两条款之间互为补充，并不矛盾，就收益而言，首年度适用《补充协议》第二条之约定，此后适用《委托经营管理协议》第六条第一款之约定，现首年度租金13800元万远公司已经支付，第二年度即2018年7月1日至2019年6月30日的租金应以《委托经营管理协议》第六条第一款之约定进行计算，现案涉商铺承租人为百味苑大酒店，从百味苑大酒店与万远公司订立的租赁协议看，万远公司在2018年7月1日至2019年6月30日的计租期内，实际收取的租金为4215.75元（0.5元/平方米*46.2平方米*365天/2），扣除10%管理费后，周凤丹、尤岩君可得收益为3794.15元，现周凤丹、尤岩君确认万远公司已支付该年度租金6900元，符合双方合同约定。周凤丹、尤岩君认为《补充协议》第二条的约定应理解为每年度均按照购房款的6%计算收益，是对《委托经营管理协议》第六条第一款的变更，法院对此不予认可，另周凤丹、尤岩君认为万远公司提供的百味苑付款收据与租赁协议存在时间差故而证据存在伪造的可能，未提供证据涉嫌伪造的线索，且经法院核查，百味苑大酒店的经营者对付款情况及租赁协议的真实性均予以确认，故法院对周凤丹、尤岩君的意见不予采信。综上，万远公司已按照《委托经营管理协议》的约定向周凤丹、尤岩君足额支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金，对周凤丹、尤岩君的诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条之规定，判决：驳回周凤丹、尤岩君的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由周凤丹、尤岩君负担。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，万远公司向本院提供无锡市锡山区锡北镇星邻里生活广场A区竣工验收通知1份及消防监督结果公开查询资料1份，证明星邻里生活广场实际交付使用的时间是在2017年年底，周凤丹、尤岩君所称的百味苑大酒店2015年开始营业这一事实不成立。周凤丹、尤岩君的质证意见为：对星邻里生活广场的竣工交付时间无异议，但是根据万远公司提供的2015年的收据可以证实百味苑大酒店2015年已承租经营，且其与万远公司之间的《委托经营管理协议》也是2016年签订，故2017年竣工验收并不影响星邻里商业广场部分先运营和使用。本院认为：根据《委托经营管理协议》及《补充协议》的内容，结合案涉商铺于2017年12月已出租的情况，对于2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金应当按照《委托经营管理协议》第六条第一款的标准进行计算。按照该条约定，周凤丹、尤岩君可得的租金收益为3794.15元，而万远公司已支付6900元，故周凤丹、尤岩君再要求万远公司支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于百味苑大酒店的租赁时间，按照万远公司提供的租赁协议及一审法院向百味苑大酒店的核实情况，百味苑大酒店系在2017年12月才租赁了案涉商铺。周凤丹、尤岩君上诉称百味苑大酒店实际2015年就已租赁营业，但其并未提供证据证明其主张，故对该上诉意见，本院不予采纳。周凤丹、尤岩君上诉称万远公司与百味苑大酒店签订的租赁协议未告知其，其也未予认可，故该租赁协议中的免租事宜对其不发生法律效力，但周凤丹、尤岩君与万远公司签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》中均未约定万远公司出租商铺需告知周凤丹、尤岩君并征得周凤丹、尤岩君的同意，故对周凤丹、尤岩君的该上诉意见，本院亦不予采纳。综上，周凤丹、尤岩君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周凤丹、尤岩君负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月二十一日书记员 缪玲娜