北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4483号上诉人（原审被告）：张玲，女，1986年1月27日出生，汉族。上诉人（原审被告）：朱其亮，男，1983年8月24日出生，汉族。二上诉人之共同委托诉讼代理人：许友，北京京翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春锐，男，1966年7月21日出生，瑶族。上诉人张玲、朱其亮因与被上诉人张春锐房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初10936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玲、朱其亮上诉请求请求撤销一审判决，依法改判驳回对方的原审全部诉讼请求。事实和理由：涉案房产于2014年底被北京市大兴区人民法院公告拍卖，于2014年11月15日下达了强制执行，2015年1月7日被法院公告查封。我方不可能与张春锐签订房屋租赁合同，在一审中我们也说了，我们也提交了其实是因为民间借贷签了一份假的租赁合同，且根据一审庭审中双方签订的合同是2014年10月，但是张春锐一直到2019年3月9日才起诉。法院认定解除租赁合同是2019年3月，跟事实不符，有悖常理，且一审诉讼时效早已超过。张春锐辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。张春锐向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.张玲、朱其亮返还张春锐房租15万元并给付违约金4.50万元；3.本案诉讼费由张玲、朱其亮承担。一审法院经审理认定事实如下：张玲与朱其亮于2011年2月14日登记结婚，于2018年1月9日离婚。2014年10月18日，张玲、朱其亮（甲方、出租方）与张春锐（乙方、承租方）就16-4-101房屋（以下简称：101室）的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将101室整租给乙方使用，租期共5年，即从2014年11月1日起至2019年10月31日止；每年租金为3万元，5年租金共计15万元；支付方式为一次性交付，签订合同的同时乙方将租金现金15万元全部支付于甲方，甲方已确认收到；租赁期内，甲方保证乙方对本房屋的正常使用，因甲方引起的与本房屋有关的物权、债权、承租权、用途、租金、抵押、质押等所产生的任何纠纷，甲方负全部责任，同时甲方退还乙方全额租金15万元，另外按照不低于全额租金的100%赔偿与乙方，乙方还可追究因甲方造成的其他相关经济损失或追究其刑事责任。前述合同内“甲方已确认收到”处显示有朱其亮的签字及捺印。案件审理过程中，朱其亮称张春锐陈述的情况系其与案外人徐斌之间发生的事，租赁合同是其出具给徐斌的空白合同，因其向徐斌借款15万元，如果其不还钱就让徐斌来住涉案房屋，其与徐斌之间的借贷纠纷已经由张玲另案解决了，但是忘了收回租赁合同。张春锐称其与朱其亮系经朋友介绍认识，因工作回家不便需要租房，朱其亮称可承租其房子，故双方签订的租赁合同；涉案合同签订当场，其即按照朱其亮的要求以现金形式给付了15万元租金（其中12万元是从银行取款，另3万元为家中现金），事后朱其亮一直以各种理由推迟交房，还给了张春锐1000元让张春锐买点东西吃点饭，几经催促未果，至后来上门发现涉案房屋已经被法院拍卖，其于2018年底起诉张玲、朱其亮，后因诉讼费撤诉了，本次系第二次起诉。张春锐提交银行卡交易明细单1张，以证明其于2014年10月9日取款6万元、2014年10月16日取款6万元用于支付租金；提交收据、现场照片、租赁合同，以证明其在孙村与人合伙开了汽车服务中心，需要承租涉案房屋。张玲和朱其亮均不认可涉案租赁合同的真实性及银行卡交易明细单与本案的关联性，但认可涉案合同上的签名确系其所签，均称因朱其亮向徐斌借款，签了空白租赁合同给徐斌，不认识张春锐，亦从未见过张春锐到涉案房屋主张权利；朱其亮称“甲方已确认收到”处的签字捺印系其本人签字捺印，是为了确认收到了徐斌的15万元借款；对其他证据真实性均不认可。张玲称张春锐第一次起诉时陈述为朱其亮给付其2万元，与本次陈述不一致。经询问，张春锐表示2万元是其记错了，其妻子称是别人给的，不是朱其亮给的，朱其亮只是给了1000元；朱其亮称其没有给过张春锐钱，认为张春锐与徐斌系合伙人。就是否见过张春锐一节，朱其亮多次称其不认识张春锐，也没有与其通过话、联系过，张春锐陈述的情况系朱其亮与徐斌之间发生的事；最后一次问话时，朱其亮表示认识张春锐。经询问，朱其亮称其于本案第二次开庭时看笔录中张春锐的身份证是东高地的，想起张春锐为签订租赁合同时跟徐斌一起来的人，当时也跟张春锐说话了，聊起来张春锐是东高地的，并且当时徐斌说没有那么多钱，钱是张春锐与其一起借给朱其亮的，因为不想跟张春锐吵架，所以才在庭审中说不认识张春锐。张春锐在本次诉讼起诉书中书写的地址为东高地，且留有身份证号码。就是否去看过房一事，张春锐称其签涉案合同前去看房时进去过涉案房屋，对房屋格局表述为：大概的格局是进门有个大厅，大厅边上分左右两个卧室，两个卧室门都是朝着大门的方向，左手边的卧室小，大的卧室有个床；朱其亮称张春锐与徐斌一起去过涉案房屋门口，没有进去，只是看是不是朱其亮家，只要用钥匙把门打开就行了，就卧室大小的问题，朱其亮称进门后右手边的卧室大。就租赁合同签订一事，张春锐称张玲当时抱着孩子过来，签完后就走了，合同上手写部分有一些为朱其亮书写，一些为自己书写。张玲认可当时其抱着孩子过来，签完后就走了。朱其亮称合同上手写部分除了日期处其他按有手印的手写部分均为其书写。庭审中，经法院与徐斌电话联系（尾号7006），徐斌不认可朱其亮的陈述，表示没有说过如果朱其亮还不了钱到时就去住朱其亮的房子，称朱其亮就是个骗子。另查一，张春锐曾于2018年起诉了张玲和朱其亮，主张终止房屋租赁合同并要求返还房租13万元及支付利息。该案中张春锐在起诉书中所留地址为东高地，且留有身份证号。2018年6月26日问话笔录中张春锐表述：“找过。在我催要下，2015年、2016年朱其亮曾给我支付过两笔1万元的补偿”。该案件中朱其亮之父朱浩延于2019年3月8日到庭提交朱其亮的委托手续并领取了相关材料，后张春锐于2019年3月20日提交了撤诉申请书。该案件案号为（2018）京0115民初9972号。另查二，徐斌曾于2016年将朱其亮和张玲诉至法院，要求返还借款本金25万元及逾期还款利息。该案中，朱其亮（借款人）、张玲（担保人）于2014年9月23日向徐斌出具借据，借款金额28万元，约定于2014年10月22日前偿还。徐斌主张于2014年9月23日给付朱其亮现金17万元，以POS机刷卡的形式给付朱其亮11万元，其提交的牡丹灵通卡账户历史明细清单中显示2014年8月23日取款23.70万元、2014年9月23日POS交易4笔共11万元。法院支持了徐斌的诉讼请求，该案件现已生效，案号为（2016）京0115民初15511号。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张玲和朱其亮称涉案租赁合同为朱其亮出具给借款人徐斌的空白合同，与张春锐不存在房屋租赁关系。法院对张玲和朱其亮的前述主张不予采信，具体理由如下：首先，本案中，张春锐提交的租赁合同上为张玲和朱其亮的签字，且朱其亮在合同“甲方已确认收到”处签字捺印；其次，朱其亮对是否认识张春锐的表述前后不一：开始说不认识张春锐，后称第二次开庭时发现张春锐为东高地的才想起认识张春锐；因张春锐的起诉书中载有其住址为东高地，且按朱其亮的表述张春锐与徐斌一起借款给自己，对于如此重大事实朱其亮多次称不认识张春锐有违常理；再次，朱其亮称张春锐未进屋看房，而张春锐称去过涉案房屋看房，对房屋大致格局表述正确；最后，朱其亮与徐斌发生的借款为28万元，与本案房租为15万元有较大出入。综上，张玲和朱其亮称与张春锐不存在真实的合同关系，缺乏依据，法院不予采信；对张春锐关于双方存在房屋租赁合同关系，已支付房租的主张，法院予以采纳。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张春锐与张玲、朱其亮签订的合同系双方的真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因张玲、朱其亮未按照合同约定交付房屋，对张春锐要求解除双方签订的涉案合同的诉讼请求，法院予以支持。当事人一方行使合同解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对于解除日期，考虑本案案情，法院确认为张春锐第一次起诉时朱其亮收到起诉书的日期即2019年3月8日。因张玲、朱其亮未按照合同约定交付房屋，故对张春锐要求张玲、朱其亮退还15万元租金的诉讼请求，法院予以支持。因张春锐自认朱其亮曾给过其钱，考虑其于两次案件中对给付金额陈述不一致，故法院作出对张春锐不利的意见，认定应扣除2万元，张玲、朱其亮应退还张春锐租金13万元。对张春锐主张的违约金4.50万元，符合合同约定，对其该项诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认张春锐与朱其亮、张玲于2014年10月18日签订的房屋租赁合同于2019年3月8日解除；二、于判决生效后十日内，朱其亮、张玲退还张春锐租金13万元；三、于判决生效后十日内，朱其亮、张玲给付张春锐违约金4.50万元；四、驳回张春锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。张玲、朱其亮称一审法院于2014年11月15日将涉案房屋查封，其不可能将房屋出租。张春锐称关于涉案房屋被查封一事，其当时不知道，是在之后知悉的。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张玲、朱其亮上诉主张涉案租赁合同为朱其亮出具给借款人徐斌的空白合同，其与张春锐不存在房屋租赁关系。一审法院就该问题已进行了充分论述，本院在此不再赘述。一审法院认定张春锐与张玲、朱其亮之间存在房屋租赁合同关系，该租赁合同系双方的真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，应为有效。该认定无误，本院予以确认。对张玲、朱其亮的前述上诉主张，本院不予采信。张玲、朱其亮未按照合同约定交付房屋，张春锐有权要求解除合同。因张春锐第一次起诉时朱其亮收到起诉书的日期为2019年3月8日，该日可认定为合同解除日。因张玲、朱其亮未交付租赁房屋，故应当退还收取的租金，一审法院认定扣除2万元后，张玲、朱其亮退还张春锐租金13万元，并无不当。张玲、朱其亮未交付租赁房屋，应当承担违约责任。一审法院判令张玲、朱其亮支付违约金，有合同依据。综上所述，张玲、朱其亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由张玲、朱其亮负担（于本判决生效后十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年五月十九日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯