浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初1853号 原告：义乌市柔雪日化有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭工业区。 法定代表人：张建中。 委托诉讼代理人：蒋磊、朱淑才，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：义乌市中进塑胶有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭镇姑塘小区。 法定代表人：丁仕宏。 委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。 原告义乌市柔雪日化有限公司（以下简称柔雪公司）为与被告义乌市中进塑胶有限公司（以下简称中进公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年2月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞霞珍适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告柔雪公司及其委托诉讼代理人蒋磊；被告中进公司的委托诉讼代理人傅正勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柔雪公司向本院提出诉讼请求（庭审中明确）：1、被告腾退位于义乌市租赁房屋即综合楼一楼整层，二至四楼靠西边半幢以及整幢厂房；2、被告支付原告房屋占用费及水费800元（其中房屋占用费自2019年10月29日起按年租金75万元计付至租赁房屋实际腾退之日止，水费为截至2020年3月26日止）。事实与理由：2018年10月25日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定：被告承租原告所有的位于义乌市房屋及场地，租赁期限自2018年10月29日至2019年10月28日止，年租金为75万元。租赁到期后，被告一直占用涉案房屋及场地未腾退。而原告因经营方向调整，将涉案房屋转让给案外人义乌市芳华塑胶有限公司（以下简称芳华公司）并签订了《义乌市二手房买卖合同》及《补充协议》。根据《补充协议》约定，原告应在2020年3月31日前交付涉案房屋，逾期交付的，每月需支付给案外人芳华公司10万元。2020年2月18日，原告向被告当面送达了《房屋腾退通知书》，要求被告在收到通知书之日起七日内腾退租赁房屋及场地并结清房屋占用费、水费等费用。但被告至今未予以置理。原告认为，原告的合法权益受到法律保护，被告逾期腾退租赁房屋及场地，严重影响原告的生产经营及涉案房屋转让后的交接事宜，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。补充事实：2018年10月25日双方达成口头协议，2019年11或者12月份补签了书面协议，与口头协议内容一致。 被告中进公司辩称，一、涉案房产原告已经转让，被告认为原告无权主张权利，原告主体不适格。二、原告法定代表人张建中系被告公司的创始股东，各创始股东均系很亲的亲戚。当时张建中提议被告的经营场所开办在案涉房屋内，故原告的房屋系按照被告要求设计建造。张建中还曾承诺将该房屋长期租赁给被告，如果没有该承诺，被告不会将经营场所开办在原告的厂房里。依据合同法第214条规定，最长租赁年限为20年，从2002年10月26日起计算，租期应至2022年10月27日届满，因此租期未届满。张建中直到2005年11月16日才不是公司股东，张建中的股权受让人为黄允义、傅旭栋，如张建中不同意涉案厂房长期租赁给被告，他们也不会购买张建中的股权。三、从原告法定代表人张建中与被告法定代表人丁仕宏微信聊天记录可以看出，原被告之间有续租合同，且续租合同在张建中处，依据民诉法第70条、民诉解释第111、112条、证据规则第75条的规定，被告恳请法庭责令原告交出原件，否则，原告应承担举证不能的法律后果。四、退一步讲，即便租期届满，被告仍在使用涉案房屋，依据合同法第232、236条之规定，因原告未在合理期限通知，原告也无权主张权利。五、张建中与被告之间有多年的生意往来，双方的交易习惯是先使用，再结算房租。因张建中从2018年10月至今尚欠被告1045007.4元货款未结算，且张建中妻子尚欠被告公司借款、担保责任未承担，以上款项足以抵扣2020年度租金。退一步讲，即使要支付租金，因涉案房产原告已经转让，原告、现产权人、三房东对租金付给谁还没有协商一致，被告也无法支付。六、被告是义亭镇规上企业，纳税大户，有职工近百人，张建中多次纠集他人用锁门、锁水、剪水管、堵门等多种方式破坏被告复工复产，该情况被告已向有关部门反映，并已引起有关部门的极大关注，有关部门认为其行为是不行的。被告将依法追究其相应的法律责任。七、厂区内的锅炉房、天燃气管道、配套用房、钢棚顶、货柜属于被告承建，所有权归被告所有，原告无权处分。被告各股东本着和谐忍让的态度，希望法庭能顾及现状，驳回原告诉请。总之，在全国上下大力倡导复工复产的严峻形势下，被告及股东本着和谐、忍让、顾及亲情的态度，被告请求法庭能结合本案案情、顾忌企业现状，依法驳回原告的诉请。针对原告明确的场地，被告实际使用的是综合楼只有靠西边的半幢，厂房是整幢。 原告为证明其主张向本院举证，被告质证及本院认证如下： 一、不动产权证（复印件）一份、房屋租赁协议书一份，证明2018年10月25日原告将其所有的位于义乌市房屋及场地出租给被告使用，约定租赁期限自2018年10月29日至2019年10月28日，年租金75万元。被告质证意见：不动产权证真实性无异议，但是该房屋已经转让给第三人，因此原告现在已经无产权，无起诉资格。租赁协议真实性无异议，协议中第二条约定若被告不续租的需要提前半年通知原告，被告也从未通知过原告要终止租赁，表明该协议双方是满足续租的条件的。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 二、义乌市二手房买卖合同一份、补充协议一份，证明原告将涉案厂房转让给案外人芳华公司，约定2020年3月31日前交付厂房，逾期交付的，原告每月需向案外人支付10万元的事实。被告质证意见：三性均有异议，被告不清楚原告和第三人的交割。本院认为，买卖合同及补充协议均加盖了案外人义乌市芳华塑胶有限公司的公章，结合被告的证据四的不动产权登记信息，认定该组证据真实性。 三、腾退通知书（复印件）一份、视频光盘一份，证明原告于2020年2月18日向被告当面送达《腾退通知书》，要求被告在收到通知书之日起7日内腾退租赁房屋及场地的事实。被告质证意见：真实性无异议，但是证明目的有异议。原被告还处于租赁期内，因此该腾退通知无效。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 被告为证明其辩解向本院举证，原告质证及本院认证如下： 一、组建协议（复印件）一份、股东会决议（复印件）一份、工商变更登记情况一份、2002年的房屋租赁协议书一份，证明1、原告法定代表人张建中系被告公司创始股东（2001年9月），至2005年11月16日止张建中系被告公司股东的事实；2、张建中同各股东商量，要求将被告的经营场所办于涉案厂房，并承诺长期租用涉案厂房给被告的事实；3、证明被告从2002年10月起一直租用涉案厂房的事实。原告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。组建协议、股东会决议、工商变更登记情况与本案无关。租赁协议已经履行完毕，不能证明双方在2019年10月后有续租合意，也不能对抗双方在2018年10月25日订立的租赁合同的内容。本院认为，组建协议、股东会决议、工商变更登记情况与本案缺乏关联性，不予采信。2002年的房屋租赁协议书的真实性予以认定，但无法达到被告的证明目的。 二、房屋租赁协议书（复印件）、微信截图（打印件）各一份，证明原被告签订过续租协议，租期至2021年10月28日止，加工费抵租金等内容，原件在原告处的事实。原告质证意见：协议书三性均有异议。双方并未订立续租合同，这份合同是被告单方制作。微信内容真实性无异议，但是对关联性有异议。微信内容里提及的租赁合同就是本案原告起诉时提交的落款为2018年10月25日的租赁合同，在2018年10月是口头达成的租赁合意，书面文本在2019年11月或者12月份签章的，不能证明被告主张的证明目的，不能支持续租房屋的主张。本院认为房屋租赁协议书系复印件，且未得到原告的认可，故对其真实性不予认定。对微信截图的真实性予以认定。 三、货单（复印件）二十页，证明从2018年10月起，张建中欠被告货款1045007.4元，至今未结算的事实。原告质证意见：真实性、关联性有异议，张建中与原告是两个独立主体，被告提供其与张建中之间的买卖加工关系的债权凭证，原告不予确认。被告也可以另案主张。被告与张建中之间的债权债务关系，原告只同意2018-2019年度的45万元租金的抵扣合意。本院认为，该证据系复印件，故其真实性不予认定。 四、产权登记说明一份，证明被告经法庭调查得知涉案房产于2019年12月原告已经转让给芳华公司，原告已经不是案涉房产权益人，无权对被告主张权益，且该转让侵害了被告的优先购买权。原告的主体不适格。原告质证意见：真实性无异议，但是对关联性有异议。虽然原告已经将案涉房产转让并过户登记，但是原告与案外人之间的房屋交付事宜也订立了协议，故在交付前原告是案涉房屋的合法占有人，享有法定权利，有权向被告提起诉讼维护合法民事权利，如排除妨害、赔偿损失。原告是适格主体。本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明，柔雪公司（甲方）与中进公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于面积（厂房1800平方米，综合楼半幢计1000平方米）租给乙方使用；租赁期限为一年，自2018年10月29日至2019年10月28日止；房租费75万元于2018年10月29日前一次性付清，房屋到期后如需续租或终止租赁，乙方就提早半年通知甲方。如终止租赁，乙方就提早30天搬清所有机器设备等等。该协议书的落款时间为2018年10月25日。后中进公司通过支付部分现金及抵充货款的方式支付了2018年10月29日至2019年10月28日止的租金75万元。2019年12月12日，中进公司的法定代表人丁仕宏通过微信向柔雪公司的法定代表人张建中陈述：“还有前几天你来结房租那天，你叫我做的租赁合同，一式二份，我叫你拿一份回来，你章盖好了吗？你有空时可以一起拿过来。”张建中回复：“哦一起带上。”2020年2月18日，柔雪公司的法定代表人张建中向中进公司送达《房屋腾退通知书》，通知书载明：“贵司于2018年10月25日与我司签订《房屋租赁协议书》一份，该租赁协议约定贵司承租我司所有的位于义乌市房屋及场地，租赁期限一年，自2018年10月29日至2019年10月28日止，年租金七十五万元。现房屋租期已届满超三月有余，而我司因经营方向调整，已将上述不动产转让给他人并约定在2020年3月底前交付。经多次电话口头通知贵司未果，我司正式书面通知贵司：请贵司在收到本通知书之日起七日内腾退租赁房屋及场地并向我司结清房屋占用费、水费等费用。逾期未腾退的，我司将通过诉讼途径维护合法权益。特此通知。义乌市柔雪日化有限公司2020年2月18日。”中进公司至今仍在使用案涉的部分不动产，且截至2020年3月26日尚未欠水费800元未付。 另查明，2019年10月29日，柔雪公司与芳华公司签订《义乌市二手房买卖合同》，约定柔雪公司将其所有的案涉不动产出售给芳华公司。2019年12月4日，案涉不动产权变更登记至芳华公司名下。 庭审中，张建中陈述：自2002年起，每年双方都会签订书面的租赁合同，一般来说都是先签订后使用。2019年12月12日，其与丁仕宏的微信记录中谈及的租赁合同即为落款是2018年10月25日的合同。 丁仕宏陈述：2019年11月24日，中进公司拟好了落款为2019年10月28日的《房屋租赁协议书》，该协议书载明的租赁期限为2019年10月29日至2021年10月28日等内容。当日将该协议书加盖中进公司的公章后交予张建中，由其带回。 本案审理过程中经现场勘查，确认案涉的房屋系坐落于义乌市，内有房屋两处，其中厂房整体由中进公司使用，综合楼的第一层整层及第二、三、四层的西侧半层由中进公司使用。 本院认为，本案的焦点为：租赁期限的认定。首先，关于落款时间为2018年10月25日的《房屋租赁协议》形成时间，柔雪公司主张该协议系2019年11月左右签订，但未提供证据予以反驳该书面记载的时间，故本院认定该协议系2018年10月25日订立。其次，中进公司主张其于2019年11月24日拟定了租赁期限为2年的房屋租赁协议书交由柔雪公司的法定代表人张建忠，根据双方的微信记录可确认双方曾协商拟定过租赁合同，在排除了双方订立的是落款时间为2018年10月25日的《房屋租赁协议》的情况下，可认定柔雪公司与中进公司曾协商续租事宜并由中进公司将续租的租赁协议书交给柔雪公司。但中进公司将拟定的续租协议交给柔雪公司的行为系其提出续租的邀约，柔雪公司未在该续租的租赁协议书中签名盖章，并将该续租协议交还给中进公司应视为双方未对续租事项达成合意，故中进公司主张双方已订立租赁期限为两年的协议不予采信。双方约定的原租赁期间届满，中进公司继续使用租赁物，柔雪公司没有提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。而柔雪公司与中进公司系订立原租赁协议的相对人，故柔雪公司根据原租赁协议主张权利并无不当，其作为原告的诉讼主体适格。不定期租赁柔雪公司可以随时解除，但应当在合理期限内通知中进公司。柔雪公司于2020年2月18日书面通知中进公司腾空案涉不动产系表示要求解除合同的意思，故本院认为2018年10月25日的《房屋租赁协议书》于2020年2月18日已解除。租赁协议解除后，承租人应当返还租赁物，故中进公司应腾退坐落于义乌市内的厂房及综合楼一楼整层，二至三楼的西侧半层的房屋，并向柔雪公司支付自2019年10月29日起至合同解除之日止的租金及自合同解除之后至实际腾空之日止的占用使用费，本院参考2018年10月25日的《房屋租赁协议书》中年租金75万元的约定，确定每日的租金及占用使用费为2054.79元／天。另，截至2020年3月26日中进公司尚欠柔雪公司水费800元未付，亦应承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告义乌市中进塑胶有限公司于本判决生效后三十日内腾空义乌市内的厂房及综合楼一楼整层，二至三楼的西侧半层的房屋。 二、被告义乌市中进塑胶有限公司于本判决生效后三十日内支付租金及占用使用费（自2019年10月29日起按照每日2054.79元计算至实际腾空之日止）、水费800元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2525元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  俞霞珍 二〇二〇年五月六日 书记员  金文莉