四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终331号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广元市天福林业科技有限公司。住址：青川县关庄镇旭光村。 法定代表人：罗福来，执行董事。 委托诉讼代理人：王明仁，四川瀛卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青川县兴和粮油购销有限责任公司。住址：青川县乔庄镇阴平街97号。 法定代表人：王清雄，董事长。 委托诉讼代理人：张仕龙，四川仕龙律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：广元市天福林业科技有限公司青川分公司。住址：青川县关庄镇旭光村。 负责人：罗福来。 上诉人广元市天福林业科技有限公司（以下简称天福林业）因与被上诉人青川县兴和粮油购销有限责任公司（以下简称兴和粮油）、原审被告广元市天福林业科技有限公司青川分公司（以下简称天福林业分公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院(2019)川0822民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结 天福林业上诉请求：撤销原判，改判被上诉人减少租金至每年1万元，延长租期4年49天。事实和理由:原被告签订租赁合同后，不久就发生“5.12”大地震，导致租赁物全部垮塌，致使被告无法使用，被告经原告同意后重新修建了房屋，原告一直未能妥善安置职工，职工强占空地，导致原告直到2013年6月30日无法生产经营，故租期应调整，租金应扣减。 兴和粮油辩称，房屋并未全部垮塌，而且上诉人的反诉请求超过诉讼时效。 兴和粮油一审诉讼请求：1.解除原、被告于2008年3月17日签订的租赁合同；2.依法判决被告向原告支付拖欠的租金（从2018年4月1日起至二被告实际向原告退换全部租赁物为止）；3.本案诉讼费和其他费用由二被告承担。 天福林业、天福林业青川分公司一审反诉请求：1.自2008年5月12日起将租金调整为10000元/年；2、将租期延长四年四十九日，2008年5月12号至2013年6月不计算租金；3.本案诉讼费及其他费用由原告承担。 一审法院审理查明的事实，2008年3月17日，兴和粮油与天福林业分公司签订《租赁合同》，双方约定将兴和粮油位于青川县关庄镇旭光村（现为寺坝社区）所属房屋及场地租给天福林业分公司，房屋包括：1.仓库四幢，约1167平方米，2.门市部约94平方米，3.办公楼四间约290平方米，4.加工厂7间，月411平方米，5.住宿楼12套，6.职工食堂月129平方米；场地包括：晒坝和空置土地。租期自2008年4月1日至2028年3月31日。租金为每年三万元，前十年的租金一次性付清，后十年的租金一年付一次。合同签订后，天福林业一次性付清了前十年的租金，当年5月12日发生了“5.12”地震，导致部分租赁房屋损坏，天福林业对租赁物进行了修复重建。2019年4月10日，兴和粮油委托四川仕龙律师事务所向天福林业邮寄律师函，要求天福林业支付租金。另查明，天福林业分公司系天福林业的分支机构，本案中所涉租赁物实际在由天福林业及其分公司共同使用。 原判认为，兴和粮油与天福林业分公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，签约双方具有完全民事行为能力，合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同全面履行合同义务。本案的争议焦点在于：一、本案租赁合同的解除条件是否成就；二、是否应当对案涉房屋租金标准及租期进行调整。 关于焦点一，双方当事人在租赁合同第十三条中约定：“乙方提前解约或租期届满不再续约时，甲乙双方需事前一月协商清场事宜。1.乙方在租期内所建的供电、供水、安全生产等设施设备和厂房不能拆除、破坏，保全完好完整，无偿留给甲方使用……”，可见，双方签订的租赁合同是对租期二十年内各项事务的统筹安排，且双方合同已经履行了十年，天福林业在租期内对租赁房屋有重建和修复的行为，如若提前解除合同，会造成天福林业损失扩大。天福林业自2018年4月1日起未再向兴和粮油支付租金，但双方当事人在合同中约定：“后十年的租金一年一付”，故天福林业的支付该年度租金的日期应为2019年4月1日。本案中，天福林业未按时支付租金的行为确系违约，但其并未明确表示不再支付租金，其迟延履行支付租金的行为并不必然导致合同目的不能实现。另外，天福林业是正常经营的民营企业，为了支持民营企业持续稳定发展，双方签订的租赁合同暂不予解除，为民营企业提供稳定的经营场所，更有利于其发展，但天福林业应当按双方约定，按时足额支付租金。 关于焦点二，天福林业在反诉中请求调整租金及延长租期，其理由为：“5.12”大地震，导致租赁物全部垮塌，被告重新修建了房屋，原告一直未能妥善安置职工，职工强占空地，导致原告直到2013年6月30日无法生产经营。根据天福林业陈述，“5.12”地震后，被告经原告同意重新修建了部分厂房等，但在长达十年的租期内，双方未对租金和租期重新协商；关于安置职工的问题，双方在合同第八条中有明确约定，可见在合同签订时，天福林业对职工问题是已知的，双方在对此达成了一致意见的基础上才签订的租赁合同。另外，天福林业在庭审中提出，在灾后重建过程中，相关政府部门在其租赁的场地中堆放物资，本院认为，天福林业支持灾后重建工作的行为值得肯定，如若给天福林业造成损失，应当找相关部门进行协商补偿事宜，但与本案原告兴和粮油无关。 另外，广元市天福林业科技有限公司青川分公司是广元市天福林业科技有限公司的分支机构，其签订的合同产生的有关民事法律责任应由广元市天福林业科技有限公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决：一、广元市天福林业科技有限公司自本判决生效之日起五日内向青川县兴和粮油购销有限责任公司支付2018年4月1日至2019年4月1日的租金30000元；二、驳回青川县兴和粮油购销有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回广元市天福林业科技有限公司的反诉请求。 二审期间，天福林业明确一审反诉请求及二审上诉请求，变更为仅对2008年至2018年已缴付租金予以调整。二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。 本案二审争议焦点：1、上诉人的反诉请求是否超过诉讼时效；2、是否应当减少租金。 一、关于诉讼时效。双方2008年3月所签合同约定租期20年，合同签订之后2008年至2018年一次性支付10年租金30万元。期间发生“5.12”地震，10年期满之后，2019年在兴和粮油诉请按年支付后期到期租金时，天福林业请求减少前十年已付租金标准，并欲折抵未交付租金。本院认为，在合同履行期内，双方因租金问题提起诉讼，没有超过诉讼时效。 二、关于上诉人请求减少租金是否应当支持。本院认为，2008年“5.12”地震造成青川县辖区房屋成为危房或垮塌客观存在，属于不可抗力，不能归责于任何一方。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使承租物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金”的规定，天福林业请求减少前十年租金符合法律规定，考虑到本案天福林业租用兴和粮油房屋和场地主要用于木材加工，房屋毁损对其经营有一定影响，但请求每年减少2万元过高，本院酌情前十年租金每年减少6000元，即共计减少6万元。同时，因租金已依法予以减少，故其关于延长租期的请求本院不予支持。 综上，上诉人天福林业的部分上诉请求成立，予以支持。原判认定事实清楚，但结果处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下; 一、维持四川省青川县人民法院(2019)川0822民初848号民事判决第一项、第二项，即广元市天福林业科技有限公司自本判决生效之日起五日内向青川县兴和粮油购销有限责任公司支付2018年4月1日至2019年4月1日的租金30000元，驳回青川县兴和粮油购销有限责任公司的其他诉讼请求。 二、撤销四川省青川县人民法院(2019)川0822民初848号民事判决第三项，即驳回广元市天福林业科技有限公司的反诉请求。 三、广元市天福林业科技有限公司2008年4月至2018年4月期间每年减少6000元，共计减少租金60000元。 四、驳回广元市天福林业科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，由青川县兴和粮油购销有限责任公司负担，反诉案件受理费225元，由广元市天福林业科技有限公司负担。二审案件受理费550元，由青川县兴和粮油购销有限责任公司负担250元，广元市天福林业科技有限公司负担300元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二〇年五月十四日 书记员 王梦琪