北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3431号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜琳，女，1985年11月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，北京爱家营企业管理有限公司员工。上诉人姜琳因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回爱家营公司的全部诉讼请求，并支持我的全部一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院判决我应缴纳房屋使用费42600元是错误的；2.一审法院判决所载内容与我在庭审时陈述内容不符；3.一审判决未充分体现我提交的证据。爱家营公司辩称，我公司同意一审判决，不同意姜琳的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。爱家营公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认双方签署的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月19日终止；2.判令姜琳将北京昌平区104号房（以下简称涉案房屋）恢复原状，并结清其占有、使用房屋期间产生各项费用后返还给我公司；3.判令姜琳赔偿我公司逾期交还房屋的违约金7100元；4.判令姜琳支付自2018年5月20日起至实际交还房屋之日止的房屋费用标准以3550元/月计算；5.本案诉讼费用由姜琳承担。审理过程中，爱家营公司撤回第2项诉讼请求，明确第4项诉讼请求要求被告姜琳支付2018年5月20日至2019年6月18日期间的房屋使用费，租金标准为3550元每月。姜琳向一审法院提出反诉请求：1.判决爱家营公司给我2018年5月6日至2018年9月30日的扣款损失及月工资业绩提成损失共计35000元；2.判决爱家营公司给我2018年5月6日至2018年9月30日支付医疗以及误工费3000元。一审法院认定事实：2017年12月18日，爱家营公司作为甲方与姜琳作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定由姜琳承租涉案房屋，租赁期限自2017年12月27日至2018年5月19日，租金3550元每月，租金交付方式为押一付三。租赁押金为3550元。该合同第二条第(三)款约定本合同涉及按日计算租金标准时，日租金=月租金/30，如遇小数，四舍五入到元；合同第七条第(四)款约定，乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达五日的；2、欠缴各项费用达月租金额15%的；3、自行改变房屋用途的；……。合同第七条第(六)款约定，合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用，乙方未结清部分，甲方有权自乙方支付的押金中扣除。合同第八条约定，乙方有上述第七条第(四)款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；该条第(五)款约定，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按日租金的10%标准向甲方支付违约金；第(六)款约定，乙方在租赁期满未按约定时间返还房屋的，除按本合同约定日租金标准支付逾期期间的租金外，每逾期一日，还应按照本合同约定的日租金标准的10%向甲方支付违约金。合同履行过程中，姜琳已支付租金至2018年5月19日并交纳了押金3550元。2018年6月5日，爱家营公司制作书面告知函并向姜琳发出。该告知函内容为：“……现该合同已于2018年5月19日期限届满，阁下应与我公司办理物业交验及交还该房屋等退租事宜，但我公司为此多次与阁下协商，阁下均以各种理由推托，至今未果。鉴于上述情况，我公司现正式书面通知阁下：请阁下于2018年6月10日前与我公司联系，配合办理物业交验手续及交还房屋等退租事宜。如逾期仍不配合，根据合同约定及法律规定，我公司有权收回房屋并向阁下追究违约责任，违约金及其他应由阁下承担的费用将从阁下的押金中予以相应扣除，押金不足以扣除的，我公司有权通过法律途径继续追偿，屋内留置物品则视为阁下抛弃，我公司有权自行处理。……”。姜琳确认收到过一份寄送至其户籍所在地的告知函，但因不认可告知函内容，故未实际腾退房屋。另查，爱家营公司与案外人孙某1签订《北京相寓资产管理服务合同》。该合同约定孙某1将位于昌平区104号房屋委托爱家营公司进行管理，服务期限为2018年5月20日起至2019年6月18日，标的资产预计租金收益为3750元每月。爱家营公司已按合同约定租金标准实际支付租金至2019年6月18日。该合同实际到期后，爱家营公司与孙某1未续签合同。爱家营公司认可房屋已交还孙某1处分。姜琳主张已与孙某1夫妇达成口头租赁协议，自2019年6月18日起向孙某1按每月3750元的标准支付租金，继续使用涉案房屋。关于姜琳在2018年5月19日后仍使用房屋的原因，爱家营公司主张合同到期后先后向姜琳居住地及户籍所在地发出四份告知函，但姜琳未按告知函限定日期腾退房屋也未交纳房屋使用费。姜琳认可收到爱家营公司向其户籍所在地发出的告知函，但对告知函上的内容不认可，其他告知函的真实性姜琳均不认可。姜琳则主张在该合同临近到期日前，爱家营公司已口头承诺与其续租，后因爱家营公司员工又在未征得姜琳同意的情况下提前带客户进入涉案房屋看房且事后告知姜琳不再续租，双方遂发生纠纷；在姜琳与爱家营员工沟通过程中，爱家营公司关于是否续租、租金标准以及赔偿等问题不同员工态度不一，前后矛盾，始终无人给出明确解决方案，且原先承诺处理的员工也未实际处理。姜琳提供其与爱家营公司员工麻某1、房管部门、见习经理汤某1、运营总监张某1、总经理邢某1等工作人员的微信记录及通话录音予以佐证（以上人名均为音译）。爱家营公司未对上述微信记录真实性提出异议，但不认可姜琳的证明目的。关于房屋占有使用费的支付期间，姜琳认为爱家营公司从孙某1处租得房屋后实际支付租金期限比合同约定的期限少一个月，且爱家营公司员工汤某1曾在2019年5月3日给姜琳发短信称爱家营公司与业主的合同于2019年5月19日到期，业主不再续签到期收房，要求姜琳搬离房屋，因此，不同意支付房屋占有使用费到2019年6月18日。爱家营公司对此不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。爱家营公司与姜琳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同已于2018年5月19日到期终止，爱家营公司与姜琳均无异议，法院予以确认。根据双方提交的证据可以证明，爱家营公司与姜琳在上述合同临近到期时以及到期之后，就双方是否续租、租金标准、何方违约以及赔偿问题发生争议并且多次协商，且姜琳提供的微信记录和通话录音确能显示爱家营公司不同工作人员对上述争议的解决态度前后不一，致使双方纠纷延怠至今仍未解决。因姜琳与爱家营公司未就续租一事达成一致，姜琳于2018年5月20日至2019年6月18日之间实际居住涉案房屋，理应向爱家营公司支付房屋使用费，房屋使用费标准参照前述合同约定标准，法院确定为3550元。现爱家营公司认可与涉案房屋业主的合同截止2019年6月18日，姜琳也已另行与业主达成口头协议自2019年6月18日之后继续使用房屋，爱家营公司撤回关于将房屋恢复原状、结清各项费用并交还房屋的诉讼请求，法院予以准许。爱家营公司要求姜琳支付违约金的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，法院不予支持。姜琳关于爱家营公司实际支付给业主的租金比合同期限少一个月故不同意支付房屋使用费至2019年6月18日的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。姜琳要求爱家营公司赔偿各项损失的反诉请求，依据不足，法院亦不予支持。现姜琳支付的押金3550元，双方均同意在房屋使用费中抵扣，法院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条的规定判决：一、确认北京爱家营企业管理有限公司与姜琳签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月19日终止；二、姜琳于本判决生效之日起十日内支付北京爱家营企业管理有限公司自2018年5月20日至2019年6月18日的房屋使用费42600元（已抵扣押金）；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回姜琳全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人姜琳提交其与爱家营公司员工张某1的微信沟通记录，证明其在合同到期后积极与爱家营公司协商续租事宜。爱家营公司对该份证据不予认可。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。姜琳与爱家营公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年5月19日履行届满，故爱家营公司要求确认合同于该日终止具有事实依据，一审法院所作处理正确，本院予以确认。合同期满后，虽双方就续租事宜进行协商，但最终并未达成一致，姜琳仍在涉案房屋内居住。因爱家营公司与涉案房屋产权人之间的租赁合同于2019年6月18日履行届满，此后姜琳与涉案房屋产权人直接订立合同，故爱家营公司有权向姜琳主张其实际占有涉案房屋期间的使用费。二审中，姜琳认可在2018年5月19日后未再支付使用费，故一审法院认定的使用费支付期间正确。姜琳主张爱家营公司实际支付给业主的租金少于合同约定的13个月的租金，故其不应支付占有使用费至2019年6月18日，该主张系对合同相对性的错误理解，本院不予支持。姜琳上诉主张爱家营公司赔偿其各项损失缺乏法律依据，一审法院予以驳回正确，本院予以确认。综上所述，姜琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由姜琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年五月十二日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹