湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2573号上诉人（原审原告）：周坤，男，1976年1月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：游修艳，湖南嘉华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向超慧，女，1981年10月17日出生，汉族，住长沙市开福区蔡锷北路302号盛世荷园2栋3206号。被上诉人（原审被告）：长沙名标文化传播有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路302号盛世荷园2栋3206号。法定代表人：向超慧。上诉人周坤因与被上诉人向超慧、长沙名标文化传播有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10600号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周坤上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10600号民事判决书，改判二被上诉人支付上诉人10万元购房款，违约金404007元（违约金暂计算至2019年9月1日，实际应支付至所有欠款全部付清之日止）；2、二被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人自始自终未按约定付款，构成严重违约；2、一审法院在双方明明约定了违约金的计算方法的情况下不采用该约定来确定违约金数额，明显不符合法律规定；3、一审法院主动降低违约金数额的判决违反法律规定。一审庭审中，被上诉人从未提出违约金过高，但法院主动将违约金调低，明显违反居中裁判规则。二被上诉人辩称，1、房产交易中不存在恶意拖欠房款问题，是因为购买车位要以发票为准，但我方付完尾款后上诉人未给我车位发票，导致我方无法办理车位产权。房子本身存在严重的漏水状况，在2016年4月将漏水情况交给了开发商维权，上诉人明知漏水还将房屋出售，存在过错；2、上诉人在2016年3月31日要求我们出具欠条，明确金额为184.6万元，我方已经按照欠条金额支付给上诉人；3、不存在违约金的问题，我方不存在违约的问题。周坤向一审法院起诉请求：1、判决向超慧、长沙名标文化传播有限公司支付周坤购房欠款200,000元，并支付违约金558,357元（违约金应支付至被告将所有欠款付清之日止，现暂计算至2019年9月1日止）；2、由向超慧、长沙名标文化传播有限公司承担一审所有诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月2日向超慧通过其368100126201629866账户向周坤46×××66账户转账25万元，用于预付购房款。2016年3月31日，周坤（甲方）与向超慧（乙方）签订《二手房买卖合同》一份，合同约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在长沙市开福区蔡锷北路302号盛世荷园2栋3206的房产，建筑面积为197.02平方米。房屋总价款为人民币2246000元整（大写：贰佰贰拾肆万陆任元整）。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在签订合同时乙方先支付房款（含定金）人民币贰万元整给甲方，在去房地产交易中心办理过户及缴交税费当日乙方再向甲方支付房款人民币叁拾捌万元整给甲方，剩余房款人民币壹佰捌拾肆万陆任元整于过户手续办理完成后十五个工作日内付给甲方。如乙方未按合同约定付款，需每日按照未付金额的万分之五承担违约金。合同签订后当日，长沙名标文化传播有限公司向周坤出具欠条一张，载明“今欠周坤位于长沙市开福区款人民币（大写）：壹佰捌拾肆万陆仟圆整，小写￥1846000.00，经双方友好协商约定此房款于办理过户手续出证后的十个工作日内一次性付清。向超慧作为长沙名标文化传播有限公司法定代表人在欠条上签名。当日周坤按照合同约定于与长沙名标文化传播有限公司向长沙市不动产中心申请长沙市房屋转移登记。2016年4月6日长沙名标文化传播有限公司取得涉案房屋所有权。长沙名标文化传播有限公司分别于2016年4月29日、2016年5月16日向周坤81030309000031667账户转账84.6万元、50万元。2017年6月19日向周坤转账15万元，2018年1月15日向周坤账户96×××15转账20万元，2018年5月24日向超慧向周坤转账10万元。综上向超慧、长沙名标文化传播有限公司共计向周坤转账204.6万元。因向超慧、长沙名标文化传播有限公司未按时足额支付购房款，在多次催要无果后，周坤诉至本院。另查明：2016年4月7日向超慧向案外人杨婷支付9.5万元，向超慧代周坤支付物业费5000元。周坤在庭审过程中对上述10万元予以认可。长沙名标文化传播有限公司系自然人投资的有限责任公司，控股股东为向超慧。2019年10月23日，核工业长沙中南建设工程检测有限公司出具了对长沙市开福区的检验报告。检测结果显示，涉案房屋外露屋面混凝土面发现有裂纹，屋面有渗漏现象，卫生间吊顶出现严重的滴漏现象；排水系统老化，排水管屋面接口处有渗漏现象；墙面渗水严重，墙纸有发霉现象，部分墙纸因渗水出现脱落现象；墙脚处木地板因渗水浸泡，已严重损坏。一审法院认为，一、关于向超慧、长沙名标文化传播有限公司是否已经足额支付购房款。周坤与向超慧签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应予以认可。按合同约定，向超慧有支付全部购房款的义务。向超慧辩称在欠条出具之前已经支付周坤房款40万元，欠条所载剩余购房款184.6万元也已通过银行转账方式全部支付给周坤。因证明房款已全部给付的义务在向超慧，但向超慧未提供证明欠条出具前已支付40万元购房款的证据。向超慧辩称在欠条出具前有15万元为给付现金，但双方之间从2016年3月2日起至2018年5月24日止所有购房款无论金额大小，均是通过银行转账的方式支付，给付现金不符合双方之间的交易习惯且向超慧也未提供证据证明给付现金的事实。向超慧出具欠条后一共给付周坤或其指定的收款人共计189.6万元，比欠条所应支付金额超出5万元，在给付后一年多时间内未要求周坤返还该5万元，亦与房款全部付清情况下通常做法不符。故对向超慧已足额支付购房款的辩解理由，不予采信。对于向超慧所称买卖房屋存在质量问题给其造成损失，因双方买卖合同并未就交付房屋的质量作出约定，且周坤自行委托的鉴定仅能证明房屋在2019年存在外墙和屋顶漏水问题，不能证明房屋买卖和交付时即存在质量问题。如向超慧认为房屋交付时存在质量问题给其造成损失要求周坤赔偿，可另行主张。周坤诉请要求向超慧支付购房款20万元，因向超慧提供证据证明案外人杨婷已代收9.5万元、抵扣物业费0.5万元，故对周坤要求向超慧支付剩余购房款10万元的诉讼请求，予以支持。二、关于逾期违约金。因向超慧、长沙名标文化传播有限公司既未按合同约定也未按欠条的承诺一次性支付剩余购房款构成违约，但考虑到向超慧仅剩10万元购房款未支付，周坤也未提供证据证明其实际损失，一审法院认为周坤诉求违约金按日万分之五的标准计算过高，参照中国人民银行同期贷款利率的标准，酌情调整为5.9万元。故向超慧应支付周坤逾期交付购房款的违约金为5.9万元。三、因向超慧、长沙名标文化传播有限公司违约，故对周坤要求向超慧、长沙名标文化传播有限公司承担诉讼费5,692元，保全费4,520元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、向超慧、长沙名标文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内支付周坤10万元购房款、违约金5.9万元；二、驳回周坤的其他诉讼请求。一审案件受理费11,384元，因适用简易程序审理，减半收取5,692元，保全费4,520元，共计10,212元由向超慧、长沙名标文化传播有限公司负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实和证据与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是一审法院对双方约定的逾期付款违约金进行调整是否适当。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的‘过分高于造成的损失’”的规定，法院在对违约金进行处理时，是可以根据合同法第一百一十四条规定，基于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，依据守约方的实际损失，兼顾合同履行情况、双方当事人的过错以及预期利益作出裁决。本案上诉人在一审审理中未提供证据证明其损失，原判根据合同履行情况，参照中国人民银行同期贷款利率的标准，调整逾期付款违约金，并无不当。周坤的上诉主张，本院不予支持。综上，周坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11384元，由上诉人周坤负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年五月二十五日法官助理苏逢连书记员曾知畅