湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13288号上诉人（原审被告）：蔡昌秀，男，1946年10月22日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈建学，湖北乾泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文，湖北乾泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡长庚，男，1952年2月26日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。上诉人蔡昌秀因与被上诉人蔡长庚宅基地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案因新冠疫情扣除审理期限88天，现已审理终结。蔡昌秀上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、本案上诉费由被上诉人蔡长庚承担。事实与理由：1、原审认定事实不清，且判决无事实依据。原审查明，1996年10月9日，蔡长庚在原新洲县规划土地局办理了《集体土地建设用地使用证》，批准的建筑占地面积为99平方米。2013年5月，新洲区开展农村宅基地使用权地籍调查和土地登记。蔡长庚作为涉案建设用地使用权人，向相关部门提出了土地登记申请。经专业测绘，相关基层组织及部门审核，确定蔡长庚位于新洲区××××号的宅基地总面积为276.88平方米。原审一方面认定蔡长庚取得了面积为99平方米占地面积的土地使用权证，另一方面查明，2013年5月经相关基层及部门审核，蔡长庚涉案宅基地面积为276,88平方米。但对于两方面关系，原审在查明的事实中，并没有为原审判项（蔡昌秀自本判决生效之日起三十日内自行整体拆除位于新洲区××××号蔡长庚宅基地上建造的房屋，返还蔡长庚宅基地所有权〕作出明确的事实上的认定，故原审判决没有事实依据。2、原审认定事实不符合法律规定。被上诉人蔡长庚于1996年10月9日办理了宅基地面积为99平方米的土地使用权证。原审将2013年5月新洲区开展农村宅基地使用权地籍调查和土地登记工作中对涉案宅基地测绘面积，认定为蔡长庚取得其宅基地使用权，违反了宅基地使用权依法取得并登记设立的法律规定。原审判决将2013年新洲区开展农村宅基地使用权地籍调查和土地管理工作中进行的专业测绘面积276,88平方米宅基地使用权人认定为蔡长庚，不符合法律规定，是司法权代替行政权。3、原审认定事实错误致使适用法律错误。原审将涉案宅基地上建造的房屋认定为装饰装修，是认定事实错误，房屋与装饰装修从建筑属性上完全属于两个不同概念。上诉人蔡昌秀建造的三间平房能用于开炒鸭店，其房屋不是装饰装修物。原审将上诉人蔡昌秀建造的房屋视为“装饰装修物”而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条，是适用法律错误。4、原审判决超越了受法律保护的权利范围。蔡长庚只享有99平方米的宅基地使用权，其行使宅基地使用权范围限定在99平方米内。上诉人蔡昌秀建造的三间平房，只是部分占用了被上诉人蔡长庚的宅基地，即使判决上诉人蔡昌秀返还蔡长庚宅基地使用权，也只在99平方米范围内，而不是276,88平方米或整体房屋占地面积。原审判决，超越了被上诉人蔡长庚的权利受保护范围，损害了上诉人蔡昌秀的利益。5、上诉人蔡昌秀的权益应受到法律保护。原审查明上诉人蔡昌秀租赁被上诉人蔡长庚99平方米宅基地，扩大了建房占地面积建造了三间平房用于开炒鸭店，与家人一道合伙经营，自2002年至2018年共16个年头。所建造的房屋因生意好而有价值。即使判决上诉人拆房退基，上诉建造的房屋及经营损失也应受到法律保护。蔡长庚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡昌秀向一审法院起诉请求：1、判决蔡昌秀向蔡长庚返还占有的宅基地；2、由蔡昌秀承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：蔡长庚与蔡昌秀系同胞弟兄，蔡昌秀是蔡长庚之兄。1984年左右，武汉市新洲区汪集街陶河村进行新农村建设时，蔡长庚分配到陶河村蔡塘胜湾一处宅基地，面积约200平方米。后蔡长庚为建房已作基础处理，屋基的朝向为坐西向东。1996年10月9日，蔡长庚在原新洲县规划土地管理局办理了《集体土地建设用地使用权证》，批准的建筑占地面积为99平方米。因客观缘由，蔡长庚在房屋基础处理后未实际建造。2002年，蔡昌秀欲在蔡长庚的宅基地上建三间平房开炒鸭店，并得到了蔡长庚的同意。因经营需要，蔡昌秀拟建的炒鸭店需在蔡长庚的原基上改变朝向（东西向改南北向），并得到了乡邻们的同意。同时，因炒鸭店的正面与陶河村三组的“牛栏”土地相邻（约0.25亩），汪集总支、陶河村支部对该宗土地进行了协调处理，确认由蔡昌秀承包并承担上交。蔡昌秀建房开餐馆后，向蔡长庚支付了租金。2013年5月，新洲区开展农村宅基地使用权地籍调查和土地登记。蔡长庚作为涉案建设用地使用权人，向相关部门提出了土地登记申请。经专业测绘，相关基层组织及部门审核，确定蔡长庚位于新洲区××××号的宅基地总面积为276.88平方米（现阶段农村实现“两证合一”的不动产登记制度，房产登记尚在进行中）。至2018年左右，蔡长庚多次找蔡昌秀，要求退基建房。2019年1月26日，蔡昌秀承诺：“定于正月十五答复，一是房屋卖给蔡长庚，二是拆屋退基”，但2019年农历正月十五后，蔡昌秀承诺的事项未履行。现该房屋已闲置。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第五十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施”。蔡长庚通过村集体土地划拨和建设用地批准，已取得原宅基地的使用权和住宅建造权，其合法权利受法律保护。蔡昌秀因经营需租用蔡长庚的宅基地，虽双方未订立书面合同，但双方意思表示是真实的（即蔡昌秀租用蔡长庚的宅基地从事经营，并向蔡长庚支付租金），且不违反法律规定，蔡长庚与蔡昌秀间形成租赁合同关系。蔡昌秀与蔡长庚间未约定租赁时间，应视为不定期合同，当事人可以随时解除合同。蔡长庚要求收回宅基地合法合理。蔡昌秀2019年1月26日出具的“承诺书”，应视为蔡长庚与蔡昌秀之间达成解除合同的协议。因涉案租赁合同系蔡长庚与蔡昌秀间设立租赁权利义务关系，蔡昌秀租赁蔡长庚宅基地后，其经营主体（合伙人或投资人）与涉案租赁关系没有法律上的利害关系。蔡昌秀与蔡长庚之间的合同解除协议有效，蔡昌秀应履行协议义务。农村宅基地使用权及通过建造取得房屋产权是农村村民最为重要的财产权利，蔡长庚已取得建设用地使用权，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返回的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态”，因涉案合同已解除，蔡昌秀应返还蔡长庚宅基地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”。蔡长庚取得宅基地使用权的终极目的是为建造房屋及附属物，而蔡昌秀在蔡长庚宅基地上建造的房屋，是基于其实现租赁合同目的临时建造的构筑物，参照上述解释规定，蔡昌秀因租赁建造的房屋可视为“装饰装修物”。为蔡昌秀所建造构筑物的价值利用及化解矛盾，在本案起诉前后，经多方、多次进行了协调，因当事人意见分歧过大，未最终达成协议。因此，基于对蔡长庚宅基地及可期待利益的保护，当租赁合同终止或解除时，蔡昌秀应自行拆除该建筑物、返还宅基地。蔡昌秀辩称，现有房屋的部分土地占用其“牛栏”承包地。我国农村宅基地实行“一户一基”的法律制度，即使该房屋占用了“牛栏”承包地的面积，但依基层组织和相关部门的初步核查、认定，该房屋的土地使用权人为蔡长庚，因此，蔡昌秀应整体拆除房屋、返还蔡长庚土地使用权。如当事人间有土地使用权的权属或利益纠纷，可通过行政或其他方式解决，不属本案审理范围。综上，本院依据《中华人民共和国物权法》第五十二条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：限蔡昌秀自本判决生效之日起三十日内自行整体拆除位于新洲区××××号蔡长庚宅基地上建造的房屋，返还蔡长庚宅基地所有权。本案案件受理费100元，由蔡昌秀负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，蔡长庚于1996年10月9日在原新洲县规划土地管理局办理了《集体土地建设用地使用权证》，批准蔡长庚在武汉市新洲区汪集街陶河村三组建住宅，用地面积为99平方米，其中建筑占地99平方米，故蔡长庚对上述证载99平方米的土地享有使用权，其有权要求蔡昌秀返还。因蔡长庚向一审法院起诉，请求判决蔡昌秀返还占有的宅基地，而一审判决蔡昌秀自行整体拆除位于新洲区××××号蔡长庚宅基地上建造的房屋，返还蔡长庚宅基地所有权，超出了蔡长庚一审诉请的范围，本院予以改判。综上所述，上诉人蔡昌秀的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初1783号民事判决；二、蔡昌秀于本判决生效之日起三十日内返还蔡长庚位于武汉市新洲区汪集街陶河村三组占地面积99平方米的土地。二审案件受理费100元，由蔡长庚负担。维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇二〇年五月二十日书记员  陈亮希