广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19570号上诉人（原审被告）：张秋光，男，汉族，1977年9月6日出生，身份证住址：黑龙江省安达市，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡明明，女，汉族，1991年10月30日出生，身份证住址：湖北省监利县，委托诉讼代理人：胡高敏，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕凤敏，女，汉族，1970年12月1日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，原审被告：深圳前海博胜资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码：91440300311969142F。法定代表人：莽敬春。上诉人张秋光因与被上诉人匡明明、吕凤敏及原审被告深圳前海博胜资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粵0306民初11055号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审被告深圳前海博胜资产管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张秋光上诉请求：1、判决撤销(2018)粵0306民初11055号判决，依法改判张秋光不用承担退回定金人民币200000元以及支付违约金人民币438800元的法律责任；2、匡明明、吕凤敏承担本案全部诉讼费用。被上诉人匡明明辩称：一、吕凤敏与深圳前海博胜资产管理有限公司签署的二手房出售委托代理合同以及向张秋光出具委托书的目的，均是出售涉案房产。无论其代理人张秋光与匡明明签订的是《房地产买卖合同》还是《房地产买卖（居间）合同》都不会影响吕凤敏出售涉案房产的事实。二、《房地产买卖（居间）合同》，其“居间”的内容是涵盖《房地产买卖合同》和《房地产买卖（居间）合同》两种市场上二手房交易行为的合同名称表示方式，而不是对合同名称的机械化反映。三、匡明明已经按照合同约定及吕凤敏的代理人张秋光将定金20万元汇入了王影的账户，而王影又系深圳市冠誉房地产经纪有限公司的股东，该公司在收到定金当日出具了同等金额的定金托管收据，该定金托管行为与吕凤敏和深圳前海博胜资产管理有限公司签订的委托代理合同第五条第五款是一致的。四、本案案发于2016年1月，历经了一审、二审发回重审，重审一审、重审二审四个程序，近有四年之久，匡明明身受诉累，支付出的定金且没有着落，至今没有房产，所以请求二审法院查明事实，使匡明明的合法权益得到保障。被上诉人吕凤敏辩称：不认可张秋光代签订的《房地产买卖合同》，吕凤敏与深圳前海博胜资产管理有限公司签订二手房出售代理委托合同，员工明确指出推广和找客户并谈价钱，这一点在二手房委托代理合同第一条第二款中有明确的注明。而且吕凤敏从来没有看到过匡明明，匡明明没有去看房，也没有与吕凤敏通过一次电话，对于匡明明来说，买房是一辈子大事，但是匡明明没有去看到房源就与张秋光签署合同，这是有瑕疵的。匡明明向一审法院诉请：1、解除匡明明与吕凤敏签订的《房地产买卖合同》；2、张秋光、吕凤敏、深圳前海博胜资产管理有限公司向匡明明支付违约金人民币877600元；3、张秋光、吕凤敏、深圳前海博胜资产管理有限公司向匡明明返还定金人民币200000元；4、本案的诉讼费、保全费由张秋光、吕凤敏、深圳前海博胜资产管理有限公司承担。一审法院审理查明：2015年10月31日，吕凤敏向深圳前海博胜资产管理有限公司出具《二手房出售委托代理合同》，委托深圳前海博胜资产管理有限公司代为出售位于深圳市××广场××房产（房屋所有权证号为5000408123），委托期限自2015年10月31日至2016年1月31日止，意向售价为人民币4060000元；定金由买方直接转入吕凤敏农业银行账户，转账凭证即视为收讫，或由中介公司托管，深圳前海博胜资产管理有限公司不代为收取任何款项。同日，吕凤敏向张秋光出具《委托书》称委托张秋光为代理人代为出售涉案房产，代理期限自2015年10月31日至2016年1月31日，在代理期限内，以吕凤敏名义办理如下事项及签署该房产的有关文件吕凤敏均予承认：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏农业银行账户。2016年1月11日，张秋光作为吕凤敏的代理人（卖方）与匡明明（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给匡明明，转让成交价为人民币4388000元；买方应当在签订合同当日向卖方支付定金30000元，在签订合同之后3日内再向卖方支付定金170000元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大额数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起壹拾伍日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起）十日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续、且递件回执由居间方或担保公司作为托管，在递件回执载明的答复日期之日起十个工作日（含当日）内，买卖双方须在国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未贷出的款项）买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款、如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起七日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；本次交易涉及的全部税费由买方承担；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金）之日起两日内或另约定为收齐全部房款当日的，交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方代卖方缴纳有关欠费的，有权向卖方追索或要求居间方从托管的交房保证金中抵扣；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏约定：经买卖双方友好协商，约定如下协议：卖方出售该物业须无条件配合买方办理银行贷款手续，如买方首期款加定金及承诺函部分房款，卖方须退还给买方。2016年1月11日，张秋光出具收据，称收到匡明明交来购房定金30000元整，以银行到账为准，立此收据。户名王影，招商银行5124257558707168。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金30000元。2016年1月14日，匡明明将人民币170000元存入案外人王影账户。张秋光出具收据，称收到匡明明交来购房定金170000元整，以银行到账为准。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金170000元。2016年1月27日，匡明明向吕凤敏发出履约催告函，催促吕凤敏在收到该催告函后三日内，出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续，并与担保公司签署担保合同；并及时协助匡明明办理购房首期款资金监管等手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，根据吕凤敏出具的编号为20151026-01正的委托书载明的内容，张秋光在代理期限内的委托权限为以吕凤敏的名义办理如下事项及签署该房产的有关文件：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏农业银行；户名：吕凤敏：账号：62×××14的账户上。依照该委托书的内容，张秋光代理吕凤敏签署的应是中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏的农业银行账户。涉案房产登记的产权人为吕凤敏，吕凤敏在庭审中明确表示其授权张秋光签订的居间合同而并非房屋买卖合同，且对张秋光签订涉案房屋买卖合同的行为不予追认，结合一审法院查明的事实，2016年1月11日，张秋光以吕凤敏代理人的身份与匡明明签订的是《房地产买卖合同》，该合同并非委托书载明的中介公司房地产买卖（居间）合同，且张秋光也未将收取的定金支付到委托书上列明的吕凤敏账户。张秋光并未按照委托书的内容代理吕凤敏从事代理活动，吕凤敏对张秋光的行为也不追认，故涉案合同对吕凤敏不发生效力。匡明明诉请吕凤敏承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，张秋光在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿匡明明的损失。结合本案案情，涉案房地产买卖合同仅履行到支付定金阶段，给匡明明造成的损失有限，匡明明亦未提交证据证明其损失的具体情况及金额，一审法院判令张秋光向匡明明赔偿损失438800元，即涉案房产的转让成交价款的10%。对匡明明主张的多出部分，一审法院不予支持。由于涉案的《房地产买卖合同》因缺乏吕凤敏的追认而未生效，匡明明支付的购房定金20万元应当退回。张秋光出具收据确认收到匡明明支付的定金20万元，故匡明明要求张秋光返还定金20万元的诉求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于深圳前海博胜资产管理有限公司的责任。结合一审法院查明的事实，本案中与匡明明签订《房地产买卖合同》的为张秋光，故匡明明要求深圳前海博胜资产管理有限公司对上述款项承担法律责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除匡明明与吕凤敏签订的《房地产买卖合同》；二、张秋光于本判决生效之日起十日内向匡明明退回定金人民币200000元；三、张秋光于本判决生效之日起十日内向匡明明支付违约金人民币438800元；四、驳回匡明明的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币14498元，鉴定费8040元，由匡明明承担诉讼费9178元，张秋光承担13360元。上述费用匡明明均已预交。本院经审理查明，（一）2016年1月11日，张秋光通过微信向吕凤敏发送了涉案《房地产买卖合同》，并要求吕凤敏补签字收定金。（二）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据各方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为，张秋光以吕凤敏委托代理人身份签订涉案《房地产买卖合同》是否为有权代理，该合同卖方责任是否应由吕凤敏承担。根据本案已查明的事实，2015年10月31日，吕凤敏出具《二手房出售委托代理合同》委托深圳前海博胜资产管理有限公司出售涉案房产，同时向张秋光出具《委托书》，委托其代为出售涉案房产。该份《委托书》中委托权限包括“签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏的农业银行账户”的内容。就该授权内容，吕凤敏主张其授权张秋光签署的仅为签署居间合同，而张秋光则认为授权内容包括房地产买卖合同。本院认为，首先，该授权内容的描述为“房地产买卖（居间）合同”，就该用词，并不能直接将房地产买卖合同排除在外；同时，该授权内容中还包括签署定金托管条的内容，该签署定金托管条亦属于卖方的权限，而非居间方代为出售房产的权限范围，由此，可以印证上述“房地产买卖（居间）合同”包含签署房地产买卖合同的权限；其次，吕凤敏已向深圳前海博胜资产管理有限公司出具了《二手房出售委托代理合同》，双方就此形成了委托关系，已无需对此重新授权；再次，张秋光以吕凤敏的委托代理人身份签订涉案《房地产买卖合同》当日，即以微信方式将签订的合同内容等告知吕凤敏，而吕凤敏并没有对此立即表示异议，应视为其认可张秋光的代理行为。最后，吕凤敏主张匡明明与张秋光存在恶意串通以及其在涉案《房地产买卖合同》签订前就已通知深圳前海博胜资产管理有限公司要求将出售价格调整至500万，但均未举证证明，本院不予采信。综上，本院认为，张秋光以吕凤敏委托代理人身份签署涉案《房地产买卖合同》具有相应授权，其作为委托代理人在代理权限内签署《房地产买卖合同》及收取定金的行为，应由被代理人吕凤敏承担相应责任。故本案中，涉案《房地产买卖合同》中卖方构成违约，应由吕凤敏向匡明明退还定金200000元、支付违约金438800元。综上所述，张秋光的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11055号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初11055号民事判决第二、三、四项；三、吕凤敏于本判决生效之日起十日内向匡明明退还定金200000元；四、吕凤敏于本判决生效之日起十日内向匡明明支付违约金438800元；五、驳回匡明明其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14498元、鉴定费8040元（匡明明均已预交），由匡明明负担9178元，吕凤敏负担13360元，匡明明多预交的15860元，由一审法院予以退回。吕凤敏应于收到本判决之日起七日内向一审法院缴交15860元，拒不缴纳的，由一审法院依法强制执行；二审案件受理费10188元（张秋光已预交），由吕凤敏负担，由吕凤敏迳付张秋光。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 许 莹 姣审判员 路 德 虎二〇二〇年五月六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。