吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终540号 上诉人（原审被告）：刘晓宇，男，1966年1月15日出生，汉族，吉林油田职工，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：斯琴，吉林巨石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈明锐，女，1988年1月28日出生，汉族，公务员，住吉林省长春市南关区。 被上诉人（原审原告）：徐国强，男，1989年9月28日出生，汉族，公务员，住吉林省长春市南关区。 二人共同委托诉讼代理人：芦胜明，吉林文盾律师事务所律师。 原审被告：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原审第三人：杨晓艳，女，1964年9月25日出生，满族，住吉林省松原市宁江区。 上诉人刘晓宇因与被上诉人陈明锐、徐国强、原审被告松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）、原审第三人杨晓艳房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓宇及其委托诉讼代理人斯琴，被上诉人陈明锐、徐国强及二人共同委托诉讼代理人芦胜明，原审被告星泰房地产公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。原审第三人杨晓艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘晓宇上诉请求：依法撤销（2019）吉0702民初4748号民事判决,依法改判或发回重审。事实与理由：原审判决认定事实错误，判决刘晓宇给付房款证据不足。理由如下:1.本案属于房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同……”《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十八规定:“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同……”房屋买卖合同是应当采取书面形式订立的要式合同，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。另外，《中华人民共和国物权法》第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”结合本案，陈明锐、徐国强与刘晓宇之间在没有签订书面房屋买卖合同的情况下就交付了房屋，并变更权属登记到了刘晓宇名下，依据日常交易习惯，完全可推定为双方已实际履行房屋买卖的全部内容，也就是说刘晓宇一定是履行了全部交付房款的义务后，才产生了不动产的权属变更。陈明锐、徐国强系完全行为能力人，且属于文化水平较高的公务员，假如尚欠房款，如何解释既不签书面合同，又不打欠条的情况下就交付房屋并转移过户呢?在原审庭审中，徐国强对整个交易过程除了亲自配合过户签字外一无所知，并且对不合乎交易习惯的情形陈述前后矛盾未能作出合理解释说明，只说都是杨晓艳操作的整个交易过程,又与杨晓艳提供的书面意见中“如何交易的我就不知道了，我只是介绍人，是否有欠款我就不知道了”的陈述又互相矛盾，显然易见，陈明锐、徐国强在虚构欠款事实。2.原审法院仅凭徐国强在交易完成近三年后、本案起诉之前就准备好的一段录音以及与陈明锐、徐国强有利害关系的杨晓艳一份证明，就认定涉案房屋买卖合同的标的额是60万元，明显证据不足，属于主观臆断。庭审调查和刘晓宇所举证据已经说明了房屋总价款实际为410,325.88元（其中用杨晓艳欠刘晓宇的20万元借款冲抵了一部分;另一部分是为陈明锐、徐国强一次性偿还了该房的剩余贷款210,325.88元）。刘晓宇还承担了办理更名过户的所有税、费（包括之前所欠的物业费、供暖费、网费等费用）。陈明锐、徐国强提供的录音首先来源不合法，其次，徐国强的先入为主的目的性问话也并未得到刘晓宇的认可。再次，刘晓宇当时正在办理另一处房屋的买卖事宜,因为涉案房屋买卖已经全部履行完毕，从过户到起诉已长达近三年之久，所以并未反映谈的是涉案房屋的事情，在未对前面徐国强问话认真回顾的情况下,只对徐国强强调说明让其去找杨晓艳说明情况，这怎么能够说是对房款60万元的认可呢?另外，该房屋已于2018年以43万元的价格转售他人，任凭谁能以60万元价格购买房子，却以43万元的价格赔钱出售呢?显而易见，录音里所说60万元的房款完全是无客观依据的。3.杨晓艳为了掩盖事实，逃避法庭及双方当事人的询问故意不出席庭审，只由徐国强代为递交一份说明:涉案房屋的总价款是60万元，她只是介绍人，如何交易不清楚，是否有欠款也不清楚的陈述。这份说明与徐国强所述的整个交易过程其只是配合签字过了户，其余都是杨晓艳在操作是完全不一致的。陈明锐、徐国强与杨晓艳存在部分恶意串通的情形。据悉杨晓艳现在债台高筑,已被列入失信人名单。陈明锐、徐国强明知刘晓宇已经足额支付购房款，却依然违背诚实信用原则滥用诉权,还多次以相同的手段向相关法院提起过诉讼，企图达到诈骗钱财的目的，其行为完全符合“以捏造的事实提起民事诉讼”的规定，已涉嫌构成虚假诉讼及合同诈骗罪，应当将该案件移送公安机关立案审查。原审法院仅凭一段未明确的录音以及杨晓艳提交的与陈明锐、徐国强的陈述存在诸多矛盾的一份说明，即认定涉案房屋价款为60万元，判决刘晓宇继续支付陈明锐、徐国强房款389,474.12元，是对案件事实的错误认定而导致作出了错误的裁判结果。 陈明锐、徐国强辩称，一、刘晓宇的上诉理由不能成立，上述房屋的买卖已经客观实际存在，与买卖合同的形式无关，无论刘晓宇列举什么法律，提出何种理由都无法否定房屋买卖的事实。刘晓宇购买陈明锐、徐国强松原大禹塞维利亚47栋1760号房屋，建筑面积117.37平方米，双方确定房屋卖价60万，有录音为证，刘晓宇支付首付款210,325.88元，是还贷款，还剩389,472.12元房款没有给付，陈明锐、徐国强追讨索要剩余房款，理由正当。二、陈明锐、徐国强的房屋买卖不存在与刘晓宇抵债关系，杨晓艳是否欠刘晓宇借款，与陈明锐、徐国强买卖房屋，索要剩余房款无关。刘晓宇上诉理亏词穷，不想还陈明锐、徐国强剩余房款，找各种理由托辞，扰乱法律、审判视听，否认房屋买卖事实，不给陈明锐、徐国强剩余房款，拿出杨晓艳欠刘晓宇借款用于冲抵欠陈明锐、徐国强剩余房款的事，是不合法的，更与陈明锐、徐国强索要剩余房款无关。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确，请二审法院依法驳回刘晓宇的上诉，维持一审原判决。 星泰房地产公司述称，刘晓宇与陈明锐、徐国强之间的房屋买卖法律关系与星泰房地产公司无关，星泰房地产公司不承担任何法律责任。 杨晓艳未出庭，未答辩。 陈明锐、徐国强向一审法院起诉请求：要求刘晓宇、星泰房地产公司立即给付购房款389,474.12元。 一审法院认定事实：陈明锐与徐国强系夫妻关系。杨晓艳系徐国强岳母。2013年10月23日陈明锐与星泰房地产公司签订商品房买卖合同，陈明锐以住房公积金贷款的方式购买星泰房地产公司开发的大禹塞维利亚47幢（56号楼）3单元1706号房，面积为117.37平方米，总价款为408,213元。陈明锐在松原市住房公积金管理中心贷款28万元。陈明锐、徐国强偿还部分贷款剩余210,325.88元没有偿还。2016年陈明锐、徐国强与刘晓宇达成口头买卖协议，刘晓宇购买陈明锐、徐国强位于大禹塞维利亚小区47幢3单元1706号房，陈明锐、徐国强到星泰房地产公司办理退房手续，由刘晓宇与星泰房地产公司重新签订关于争议房屋的商品房买卖合同，刘晓宇将剩余的贷款偿还。2016年10月31日刘晓宇将陈明锐、徐国强贷款偿还210,325.88元。2017年3月1日星泰房地产公司与刘晓宇签订关于本案争议房屋的商品房买卖合同，星泰房地产公司给刘晓宇开具购房发票。刘晓宇抗辩因杨晓艳欠其20万元借款，陈明锐、徐国强与杨晓艳协商以陈明锐、徐国强的房屋抵顶杨晓艳欠刘晓宇的20万元借款，争议的房屋剩余银行贷款由刘晓宇偿还。2018年5月3日刘晓宇将争议的房屋以43万元的价格出售给他人。2018年8月18日徐国强电话向刘晓宇索要欠款，刘晓宇在电话中对房款60万元的价款未提出异议，但称该房屋是杨晓艳与张宝森还有徐勇之间债权债务关系抵顶的事情，杨晓艳否认向刘晓宇借款20万元。认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、借款合同、查档证明、银行流水、不动产登记中心房屋档案、存量房买卖合同、录音资料。 一审法院认为，陈明锐、徐国强与刘晓宇通过杨晓艳介绍达成口头的房屋买卖协议，该房屋买卖协议是双方真是意思表示，合法有效应受法律保护。刘晓宇抗辩争议的房屋是因为杨晓艳欠借款没有偿还，用该房屋抵顶借款，陈明锐、徐国强对此予以否认，同时杨晓艳否认向刘晓宇借款20万元。刘晓宇在电话录音中未否认房屋交易价款60万元，刘晓宇向陈明锐、徐国强账户中汇款210,325.88元，刘晓宇未提供充分证据证明其支付给陈明锐、徐国强全部购房款，故陈明锐、徐国强主张刘晓宇给付购房款389,474.12元符合法律规定，予以支持。陈明锐、徐国强在星泰房地产公司购买争议的房屋，星泰房地产公司已经将争议的房屋交付给陈明锐、徐国强，星泰房地产公司已经履行完毕交房的义务，陈明锐、徐国强在诉状中承认在星泰房地产公司处采取退房更名的方式将争议的房屋出售给刘晓宇，故星泰房地产公司在本案不承担责任。如刘晓宇认为其与杨晓艳存在借贷关系，刘晓宇可以另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘晓宇于本判决生效后立即给付陈明锐、徐国强购房款389,474.12元；二、星泰房地产公司在本案中不承担给付责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,142元，由刘晓宇负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.陈明锐与徐国强于2013年7月8日登记结婚。2013年10月23日陈明锐与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，陈明锐以住房公积金贷款的方式购买星泰房地产公司开发的大禹塞维利亚47幢（56号楼）3单元1706号房，面积为117.37平方米，总价款为408,213元。陈明锐在松原市住房公积金管理中心贷款28万元。 2.2016年陈明锐、徐国强与刘晓宇达成口头房屋买卖协议，约定陈明锐、徐国强将大禹塞维利亚小区47幢3单元1706号房出卖给刘晓宇，刘晓宇偿还案涉房屋的剩余贷款210,325.88元，陈明锐、徐国强与星泰房地产公司办理退房手续，刘晓宇与星泰房地产公司重新签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。 3.2016年10月31日刘晓宇向陈明锐账户汇款210,325.88元。 4.2017年3月1日刘晓宇与星泰房地产公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，内容与陈明锐与星泰房地产公司于2013年10月23日签订的《商品房买卖合同》一致。星泰房地产公司于2017年3月23日为刘晓宇开具购房款发票，金额为408,213元。 本院认为，陈明锐、徐国强与刘晓宇对双方之间房屋买卖合同法律关系均无异议，刘晓宇认可陈明锐、徐国强已交付案涉房屋，且将案涉房屋出卖给案外人，刘晓宇应履行给付陈明锐、徐国强案涉房屋购房款的义务。本案的争议焦点为：陈明锐、徐国强向刘晓宇出卖案涉房屋的价款如何认定。陈明锐、徐国强提供2018年8月18日徐国强与刘晓宇的电话录音，证实其以60万元的价款将案涉房屋卖给刘晓宇。虽然在庭审中，刘晓宇表示电话录音中谈及的房屋即为案涉房屋，但在该录音中，刘晓宇并未对房屋价款60万元明确表示认可，陈明锐、徐国强亦未提供其他证据予以佐证，该份录音不足以证实陈明锐、徐国强与刘晓宇约定案涉房屋价款为60万元。故对陈明锐、徐国强提出其与刘晓宇约定案涉房屋价款为60万元的主张，本院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”刘晓宇提出案涉房屋价款为410,325.88元的事实，系对案涉房屋价款的自认，陈明锐、徐国强无需举证证明，故应认定陈明锐、徐国强向刘晓宇出卖案涉房屋的价款为410,325.88元。关于刘晓宇提出案涉房屋价款为410,325.88元，其中20万元系以陈明锐的母亲杨晓艳欠刘晓宇的借款抵顶，杨晓艳对此表示否认，陈明锐、徐国强亦不予认可，刘晓宇未提供充分证据证实其与杨晓艳之间存在民间借贷法律关系。故对刘晓宇提出以杨晓艳欠刘晓宇的20万元借款抵顶购房款的抗辩，本院不予支持。刘晓宇于2016年10月31日向陈明锐账户汇款210,325.88元，其未能证明已给付陈明锐、徐国强全部购房款，故刘晓宇应给付陈明锐、徐国强剩余购房款20万元。刘晓宇提出因案涉房屋办理了产权变更登记，故其履行了给付全部购房款的义务，无事实和法律依据，对刘晓宇的该抗辩，本院不予支持。如刘晓宇认为其与杨晓艳之间存在民间借贷法律关系，可另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4748号民事判决第二项，即：被告松原市星泰房地产开发有限公司在本案中不承担给付责任； 二、变更松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4748号民事判决第一项为：被告刘晓宇于本判决生效后立即给付原告陈明锐、徐国强购房款20万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,142元，由陈明锐、徐国强负担3,474元，由刘晓宇负担3,668元。二审案件受理费7,142元，由陈明锐、徐国强负担3,474元，由刘晓宇负担3,668元。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月二十五日 书记员  高松松