福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2037号 上诉人（原审原告）：福州普惠物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路168号宏利大厦14层B单元。 法定代表人：高雪琴，董事长。 委托诉讼代理人：杨劲松，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴指南，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴今超，男，1962年12月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴久华，福建君顺律师事务所律师。 上诉人福州普惠物业管理有限公司（以下简称普惠公司）因与上诉人吴今超物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。 普惠公司上诉请求：改判一审判决第二项，判决吴今超于判决生效之日起十日内支付逾期缴纳的物业管理服务费、专项维修资金、自用电费、公摊电费、自用水费、公摊水费、温泉水费、办公空调费、停车管理费的违约金201,980.15元（详见费用明细，暂计至2019年1月31日，此后吴今超每迟延支付一日，应按201,980.15元的千分之一支付违约金至付清止）。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但部分判决内容缺乏法律和合同依据。一、根据《物业服务合同补充合同》第三条的约定，吴今超应于每月25日前缴清当月费用，包括当月应缴纳的物业管理服务费、专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费、办公空调费、停车管理费。其中，自用电费、自用水费、温泉水费是根据抄表计算，该用水、温泉水、用电计量表置备在普惠公司处，吴今超可随时查阅。公摊水费、公摊电费、办公空调费是根据《宏利大厦水电分摊公式》抄表计算，该分摊公式是经宏利大厦业主委员会批准并公示在普惠公司办公处，根据该分摊公式和抄表数，普惠公司每月制作《水电费结算清单》，记载详细的各抄表总数、计算公式和计算结果。一审判决认定以普惠公司未提交证据证明有向业主公示告知分摊金额、缴费期限为由，不支持普惠公司关于电费、公摊电费、水费、公摊水费、办公空调费、温泉水费的违约金诉请，是错误的。二、吴今超应按每日千分之一向普惠公司支付迟延履行违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和《物业服务合同补充合同》第三条的约定，普惠公司要求吴今超按每日千分之一支付违约金有法律和合同依据，且每日千分之一（即每月3%）违约金在合理范围，不属于过高。一审判决按每月应缴费用的2%没有依据，应予改判。 吴今超辩称，请求驳回普惠公司上诉。 吴今超上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决错误认定水电费数据。1．案涉宏利大厦没有办理“一户一表”，各户电表在普惠公司的管控下，吴今超无法核对，各户水表在各户家中，普惠公司从未要求核对，且普惠公司从不公示公共区域的水电表数据。因此，普惠公司向吴今超主张的水电费数据，只有其单方提供的《计量表》，该计量表无具体抄录人签字，普惠公司未盖章确认，更无吴今超的签字确认，无法认定数据是否真实。一审认定吴今超应提供反驳普惠公司关于水电费诉讼请求的证据，显然加重吴今超的举证责任。2．一审判决对停车管理费的认定是错误的。按照吴今超与普惠公司之间签订的《物业服务合同》，该停车管理费只是针对车辆而非车库；且《物业服务合同补充合同》并列约定“停车管理费”和“车库管理费”。因此，在无证据证明吴今超有停车辆的情况下，一审判决错把停车管理费混同为车库管理费。3．普惠公司收取专项维修资金及违约金的行为属于违法行为。根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第九条，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。因此，普惠公司从2008年2月1日起无权收取或代收专项维修资金。且本案中普惠公司和宏利大厦业委会的合同关系于2016年7月18日截止，故普惠公司更无权代收2016年7月19日之后的专项维修资金及收取违约金。4．对于2016年7月19日之后的物业费、停车费，亦因普惠公司和宏利大厦业委会的合同关系于2016年7月18日截止而不应产生违约金。 普惠公司辩称，请求驳回吴今超的上诉。 普惠公司向一审法院起诉请求：1．判令吴今超支付拖欠的物业管理服务费87,559.98元、专项维修资金16,894.87元、自用电费46,058.18元、公摊电费24,649.59元、自用水费5,416.07元、公摊水费2,362.58元、温泉水费382.5元、办公空调9,276.41元、停车管理费9,380元；2．判令吴今超支付违约金（暂计至2019年1月31日为173,782.51元，此后每迟延支付上述费用一日，应按上述费用的千分之一支付违约金至付清为止）。 一审法院认定事实：吴今超系宏利大厦公寓楼7D、28A、36#、38#车位、写字楼26A4-5、26D的业主。1996年、2004年，吴今超与普惠公司就上述房产分别签订《宏利大厦管理公共合约》，约定了物业服务费、公共设备及设施维修更新基金等费用标准。2013年7月18日，宏利大厦业委会与普惠公司签订《物业服务合同》，约定：普惠公司为宏利大厦提供物业服务，综合管理服务费写字楼每月每平方米3.6元，公寓每月每平方米1.6元；停车管理费地下车库每月每辆70元；水、电、温泉等有关费用，属于业主自用的由业主承担，属于业主共同使用的按实由业主分摊，并约定逾期缴费每延迟一日加收千分之一的滞纳金。2013年11月30日，双方又签订《物业合同补充合同》，约定物业专项维修资金的标准为办公楼、商居每月每平方米0.4元。上述约定未超过福建省物价局闽价［2000］函164号《关于宏利大厦物业管理服务收费问题的复函》核准的宏利大厦物业管理服务收费标准。 吴今超所有的公寓楼7D自2013年7月至2019年1月，共欠物业费16,536.94元、专项维修资金4,133.9元、自用电费6,385.21元、公摊电费2,556.66元、自用水费1,421.83元、公摊水费289.71元、温泉水费221.85元；公寓楼28A自2013年7月至2019年1月，共欠物业费35,058.42元、专项维修资金8,764.94元、自用电费39,480.68元、公摊电费5,420.38元、自用水费3,994.24元、公摊水费614.46元、温泉水费160.65元；36#、38#车位自2013年7月至2019年1月，共欠停车管理费9,380元；写字楼26A4-5自2016年7月至2018年10月，共欠物业费8,301.92元、专项维修资金922.4元、自用电费191.49元、公摊电费4,141.22元、办公空调费1,706.88元、公摊水费332.83元；写字楼26D自2016年7月至2018年5月，共欠物业费27,662.7元、专项维修资金3,073.63元、自用电费0.8元、公摊电费12,531.33元、办公空调费7,569.53元、公摊水费1,125.58元。 一审法院认为，双方签订的《宏利大厦管理公共合约》合法有效，双方均应遵守。普惠公司具有物业管理资质，其与宏利大厦业委会签订的《宏利大厦物业服务合同》对全体业主具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。普惠公司对宏利大厦提供了物业管理服务，吴今超作为宏利大厦业主，应承担缴纳相关费用的义务，故普惠公司要求吴今超支付欠付的费用，一审法院予以支持。吴今超主张已缴纳物业费至2019年4月，但未提交证据予以证明，一审法院不予采纳，其应向普惠公司支付欠付的物业费。普惠公司按照相关部门规定的费用标准按约代收水、电、温泉水、办公空调等费用，并已提供合理的公摊计算方式和依据，虽然吴今超对此有异议，但并未提供足以反驳或足以证明公摊计算不真实的相反证据，故一审法院不予采纳，吴今超应支付相关的费用。此外，吴今超确系案涉两个车位的业主，其主张未实际停车不应缴纳费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，吴今超应缴纳停车管理费。吴今超未及时支付费用，普惠公司要求其依约从逾期之日起按每日应缴费用千分之一加收违约金，一审法院依法支持物业、专项维修资金、停车管理费的违约金按每月应缴费用的2%自约定的缴费日次日即每月26日开始计算，至于电费、公摊电费、水费、公摊水费、办公空调费、温泉水费，虽然约定了缴费日，但普惠公司未提交证据证明其向业主公示告知分摊金额、缴费期限，故上述费用的违约金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴今超于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司2013年5月至2019年1月的物业费87,559.98元、专项维修资金16,894.87元、自用电费46,058.18元、公摊电费24,649.59元、自用水费5,416.07元、公摊水费2,362.58元、温泉水费382.5元、办公空调费9,276.41元、停车管理费9,380元；二、吴今超于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司逾期交纳物业费、专项维修资金、停车费的违约金（按每月应缴费用的2%自当月26日起逐月累计至款项支付之日止）；三、驳回福州普惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6,936元，适用简易程序减半收取3,468元，由福州普惠物业管理有限公司负担568元，吴今超负担2,900元。 二审中，吴今超向本院提供宏利大厦业委会《关于宏利大厦用电情况的说明》和普惠公司《电表改造通知》，证明电表无法正常读数，公摊电费计算有误。普惠公司对证据的真实性无异议，但认为这系用于一户一表改造的文件，水电公摊都有进行公示，抄表底数有置放在公司，业主可随时查看。本院认为，以上证据不足以认定吴今超无需支付水电公摊费用。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，普惠公司按照《宏利大厦管理公共合约》的约定向吴今超收取各项费用，有合同和法律依据，吴今超上诉认为无需支付停车管理费、专项维修资金及违约金等，没有依据，不予支持。普惠公司按照水、电部门规定的费用标准按约代收水、电、温泉等费用，并提供了其代缴水费、电费、温泉费的有关凭证，提供合理的水、电公摊的计算方式和依据，一审判决认定吴今超应支付的水电费数额，并无不当。关于违约金问题，已生效的（2019）闽01民终6522号民事判决，认定合同约定违约金标准为应缴费用每日千分之一不存在过高，2016年7月19日合同期限届满之日后违约金条款无约束力，因此，一审法院对违约金标准、应计算违约金的项目以及截止日期认定等，均有误，依法予以纠正。吴今超应当从逾期之日起按照每日千分之一标准向普惠公司支付逾期交纳物业费、专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费、办公空调费、停车管理费的违约金。 综上所述，普惠公司、吴今超的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5642号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5642号民事判决第二项、第三项； 三、吴今超于本判决生效之日起十日内支付福州普惠物业管理有限公司逾期交纳物业费、专项维修资金、自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费、办公空调费、停车管理费的违约金（从逾期之日起每日按应缴费用千分之一计付，以每月应缴的物业费、专项维修资金、应缴的当月自用水费、公摊水费、自用电费、公摊电费、温泉水费、办公空调费、停车管理费为基数，上述费用计算基数数额均计算至2016年7月19日止，从吴今超应缴上述费用次月的第1日起逐月累计至实际付清之日止）； 四、驳回福州普惠物业管理有限公司一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求； 五、驳回吴今超其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,936元，适用简易程序减半收取3,468元，由福州普惠物业管理有限公司负担284元，吴今超负担3,184元；二审案件受理费6,936元，由福州普惠物业管理有限公司负担568元，吴今超负担6,368元。 本判决为终审判决。 审判员  余秋萍 二〇二〇年五月六日 法官助理游佳 书记员王惠