吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终175号 上诉人（原审原告、反诉被告）：白山市富民物业服务有限公司 法定代表人：王春发。 委托诉讼代理人：柳长虹。 委托诉讼代理人：潘晓伟。 上诉人（原审被告、反诉原告）：单继春。 委托诉讼代理人：徐福香。 委托诉讼代理人：于蕾，吉林宙铎律师事务所律师。 上诉人白山市富民物业服务有限公司（以下简称富民物业公司）与上诉人单继春租赁合同纠纷一案，吉林省白山市浑江区人民法院作出（2018）吉0602民初1151号民事判决，富民物业公司、单继春均不服，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。 富民物业公司上诉请求：1、依法撤销林省白山市浑江区人民法院(2018)吉0602民初1151号民事判决书，重新审理。2、依法改判被上诉人支付自2016年11月起至被上诉人腾迁房屋之日止的房屋租金。3、依法驳回被上诉人反诉请求。4、被上诉人承担一、二诉讼费用、鉴定费用。上诉理由：一、原审判决认定事实,采用证据有误，且前后矛盾。1、被上诉人拖欠上诉人租金,其违约在先,双方的房屋租赁关系应在上诉人通知被上诉人即2017年3月20日后予以解除,被上诉人应支付自2016年11月起至被上诉人腾迁房屋之日止的全部房屋租金。本案在一审庭审中已经查明的事实是:被上诉人租赁租用上诉人场地开办超市至2016年7月后,便停止向上诉人交纳租金,被上诉人已经拖欠上诉人2016年8月、2016年11月起至今的租赁费用。同时,上诉人在2017年3月20日已经书面通知被上诉人交纳拖欠的租赁费用，但被上诉人始终不予支付，直至上诉人诉至人民法院。根据我国《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。根据上述事实和法律规定，因被上诉人拖欠上诉人租金,上诉人已经向被上诉人进行了催告,但被上诉人仍拒不履行，从此应依法解除双方的租赁关系。被上诉人应支付自2016年11月起至被上诉人腾迁房屋之日止的全部房屋租金,而原审判决对此却予以回避，只字不提,仅称“单继春欠付租金至今，已属违约，富民物业公司有权要求解除合同，单继春应承担继续交付租金的违约责任”,并仅判决被上诉人支付2016年8月的租赁费和2016年11月至2017年4月25日的租赁费,理由竟是上诉人在2017年4月25日之后作为租赁合同的出租人一方,未采取有效措施保障单继春对超市的使用权和经营权,在此情况下,富民物业公司主张支付此期间的租赁费于法无据,原审判决故意回避了被上诉人拖欠租金,上诉人已经通知其履行,被上诉人拒不履行,上诉人据此已经解除合同的事实，错误的认定是上诉人不能履行合同责任。2、被上诉人是否有停业损失，与上诉人无关。原审判决称“富民物业公司在其与单继春商铺租赁协议合法有效、未经依法解除的前提下,其作为出租人有义务提供符合约定的用途的租赁物,而在单继春向其反映相关情况后，其并未采取有效措施,履行向单继春提供符合超市经营需要的场所的合同义务，已构成违约,其应承担赔偿单继春停业损失的违约责任”。实属有悖客观事实，如上所述，本案件为租赁合同纠纷，是在承租人首先违约，拒不缴纳租金,经催告仍拒绝履行,而导致合同解除，在此期间,上诉人已经没有继续履行合同义务的责任，反之却是被上诉人已经违约，却拒不履行也不腾迁房屋的情况下,判决上诉人赔偿违约人,拒不腾房人的营业损失,无任何事实和法律依据。3、如果判决上诉人赔偿被上诉人所谓的“营业损失”，那么被上诉人必须交纳其使用房屋期间的租金,既然赔偿营业损失，说明是被上诉人正常营业而产生的收入,也就是正常使用房屋情况下的收入，那么其也必须正常支付租金。而原审判决,却用双重标准错误认定,既要上诉人赔偿违约人的营业损失,又判决违约人不用支付租金，其理由显失公平。4、被上诉人所经营的超市，不仅有商场内通行的超市门，同时也有直接对外通行的超市大门,超市的经营开门时间和关门时间均与商场不同，其均是自行经营，即使关闭商场内超市门,仍不影响超市从对外大门的正常经营,但被上诉人自行关闭,与上诉人无关。二、长春岳华会计师事务所的长岳专审字(2019）第136号鉴定报告不能作为证据使用,不符合证据的真实性、合法性、关联性。本案在一审审理过程中,对于被上诉人申请的损失鉴定，白山市中级人民法院分别两次对外委托,吉林省国理资产评估有限公司和白山成华会计师师事务所有限责任公司进行鉴定,均以无法律评估依据和进货资料不完整、利润无法估计为由不予鉴定。人民法院本应不在准许鉴定请求,但还是委托了长春岳华会计师事务所进行鉴定,并作出长岳专审字(2019）第136号鉴定报告。后上诉人依法对此鉴定报告提出异议(详见鉴定报告反馈意见书），该鉴定报告在没有免税依据，会计主体不明确,没有合法的会计凭证、会计账本、会计报表等资料情况下，仅根据全部由被上诉人自行制作的相关书证,进行鉴定评估。同时上诉人也要求鉴定人员到庭接受质询,在鉴定人员未答复其助理不能明确解答的情况下,原审判决对于这样一份,只为收取鉴定费用,极端不负责任的鉴定报告,却以上诉人未能提供证据证明鉴定报告存在违法法律规定的情形，予以采信,属于采用证据错误。三、原审判决适用法律错误。原审判决在没有查清谁违约在先,租赁合同何时解除,谁应承担违约责任的情况下，根据我国《合同法》的有关规定判决上诉人赔偿被上诉人停业损失，属于适用法律错误。综上,原审判决认定事实、采用证据，适用法律有误，上诉人依法提出上诉，望二审人民法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 单继春辩称：上诉人物业公司的上诉理由不成立，应予驳回其上诉请求，原审对单继春拖欠物业公司租金的事实的认定与事实不符，所谓拖欠租金一事是由于单继春缴纳租金时物业公司不予收取，同时根据双方的交易习惯，是由物业公司的员工柳长虹到超市拿货，年终结算时用以抵顶租金，该事实在原审中柳长虹对拿货抵顶租金一事认可，第二、关于单继春的停业损失，根据客观事实足以证明是由于物业公司在单继春正常营业的过程中将门焊上而导致的，原审中长春岳华会计师事务所作出的鉴定结论是对单继春停业期间利润损失的鉴定，原审对该利润损失的支持是有法有据的，物业公司无权就其侵权行为主张收益，原审对物业公司主张的租金不予支持是正确的，因此应予驳回物业公司的上诉请求。 单继春上诉请求：撤销浑江区人民法院作出的（2018)吉0602民初1151号民事判决书,判令被上诉人对上诉人强行停业造成的货物损144000元，双倍返还保证金。诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误应予撤销。上诉人在原审中要求与被上诉人间所签订的租赁合同应予继续履行，原审认定上诉人不予缴纳租金的事实是错误的,上诉人在租赁期间内因被上诉人违反诚信,将商场另行出租他人为获取更大利益,便对上诉人缴纳租金不予收取。同时,双方的交易习惯就是以被上诉人到上诉人处采购货品用以对租金的抵顶,年终结算时多退少补,直至本案审理中,被上诉人对尚欠上诉人货款7000余元应以租金相抵顶一事认可，被上诉人的此一行为即体现了上诉人并未拖欠其租金的事实，而原审中对此款并未于审理中扣除,双方合同无法履行的责任人应为被上诉人的违约和侵权行为造成的,并不是上诉人造成的,因此原审认定事实错误。原审中对上诉人的停业损失中另有货品损失未予支持,侵害了上诉人的合法权益。因被上诉人粗暴无理的将上诉人正常经营中的超市焊死封闭,造成上诉人无法及时的采取补救措施,必然造成部分货品的毁损,而原审判决仅以无法评估鉴定为由便对上诉人的货品损失不予支持,是显失公允的。据上诉人了解有机构可以鉴定该损失。关于上诉人向被上诉人交纳2万元抵押金,因被上诉人违约应双倍返还于上诉人的问题，因该抵押金系在本诉中予以审理,并不是反诉内容,因此原审法院基于本诉中体现的抵押金部分的合同,应基于合同约定直接适用违约责任,支持上诉人关于抵押金应双倍返还的约定,而原审法院对此却以反诉部分进行审理,此一认定适用法律错误。综上所述:被上诉人违约侵权在先造成上诉人的损失巨大,应当对上诉人的各项损失给予赔偿，以体现法律及社会公益之公允,以不违反公序良俗之必要,恳请贵院支持上诉人的请求。 富民物业公司辩称：一、上诉人单继春的上诉请求无任何事实和法律依据，应依法予以驳回，理由如下：双方之间为房屋租赁关系，单继春拖欠租金违约在先，物业公司已经在2017年3月20日书面通知单继春因其违约拖欠租金而解除双方的房屋租赁合同，单继春在接到通知后未按照双方的约定支付所拖欠租金，其理应承担租赁合同的违约责任，支付从2016年11月起至腾迁房屋之日止的租金。二、上诉人单继春所主张的停业损失以及货物损失既无事实依据，又无法律依据。首先双方的租赁合同违约方为单继春，并非是物业服务公司，对于单继春超市的停业与物业服务公司无关，并非如一审判决所称的2017年4月25日至2018年4月期间单继春经营的超市大门被富民商场新承包人丁真花上锁，使其无法正常经营，这一点与客观事实相悖，丁真花所封闭的超市门是商场内的通道门，因消防检查不合格，单继春超市的经营规模和货架摆放距离不符合消防要求，而被消防部门责令整改，另外该超市对外具有单独进出的正门，且其开门和关门时间均由其自行安排，与商场无关，那么其停业完全是其自主行为，一审判决将这一责任归责为物业公司，未能采取有效措施保障其超市经营，判令物业公司承担其经营损失没有法律依据。另外，如果超市有营业损失并且由物业公司承担，那么单继春就更应交纳拖欠的租金，赔偿了营业损失说明其超市虽然其没有经营，但其收入与正常经营一样未曾减少，那么其理应承担在此期间的全部租金，因商场要为其交纳各种费用，而原审判决却用了双重标准，既判决物业公司承担损失，经营者单继春又不用交纳租金，与事实相悖。第三、原审判决所依据的会计师事务所的鉴定报告不能作为证据使用，因为不符合证据的真实性、合法性、关联性。以上理由请二审法院采纳，依法驳回上诉人单继春的上诉理由。 富民物业公司一审提出诉讼请求：一、依法解除富民物业公司与单继春之间的不定期“薄利超市”封闭间租赁协议；二、依法判令单继春腾迁“薄利超市”封闭间场地；三、依法判令单继春给付租赁费37000元；四、诉讼费由单继春承担。事实与理由：2004年末，通化市诚信房地产开发有限责任公司开发建设的白山市八道江区红旗街富民小区建成使用。2005年10月，为清理惠民路马路市场，方便小区居民生活，将马路市场的经营摊位统一搬迁至富民商场内进行经营管理。2006年3月16日，通化市诚信房地产开发有限责任公司委托富民物业公司办理富民商场的租赁、承包、收取租金事宜。2008年，单继春开始在富民商场租赁封闭间经营薄利超市，经双方协商，租赁费为年租4万元（上打租），2008年10月28日，富民物业公司收取单继春抵押金20000元，单继春经营超市至2015年10月，全体业户经营到期，商场准备重新对外进行招商，双方口头约定，在新承包合同签订之前，租金暂时按照每月3000元收取，单继春按照此标准交纳租金至2016年8月，期间拖欠6月份租金3000元。2016年10月，商场由承包人丁真花承包经营，单继春拒不签订租赁合同。单继春从2016年11月开始拒不缴纳每月3000元的租金至2018年4月共计拖欠租金18个月，加上之前拖欠的2016年6月份租金共计19个月，拖欠租金金额为57000元，扣除单继春交纳的抵押金20000元，单继春尚欠租赁费37000元。2017年3月20日，富民物业公司书面通知单继春交纳拖欠的费用，单继春始终未予答复。综上，单继春违反双方的不定期租赁的约定，拒不缴纳租金，亦不腾迁商场场地，导致双方合同目的无法实现，其行为侵犯了富民物业公司的合法权益和对市场的合法经营权，因此，为维护自身和广大经营业户的合法权益，根据我国《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起诉讼。庭审过程中，白山市富民物业服务有限公司更正事实部分：被告已支付2016年6月份租金，欠付2016年8月份租金2800元。 单继春一审提出反诉请求：一、判决富民物业公司排除妨碍，恢复单继春超市的正常经营；二、判决富民物业公司赔偿单继春超市停业期间经营损失28万元；三、判决富民物业公司赔偿单继春超市停业期间超期变质货物损失18万元。本案审理过程中，单继春明确第二项诉讼请求中的停业期间为2017年5月1日至2018年7月30日，请求的停业损失数额以该期间的鉴定结论数额107940.71元为准，撤回超出部分的停业损失数额请求；第三项诉讼请求的停业时间为2017年4月23日至2018年7月。事实与理由：双方当事人于2015年10月25日签订了《富民贸易城摊床、封闭间租赁协议》，该协议明确约定的租赁期间为2015年10月25日至2020年10月24日，在合同未到期时，富民物业公司未经单继春同意，擅自将租赁物转包给丁真花，严重损害了单继春的合法利益，造成严重损失，富民物业公司直接指使丁真花在2017年4月23日将摊床、封闭间予以停电、锁门、用电焊将门焊死，致使单继春无法经营至今，造成单继春超市停业经营损失和超市货物变质损失共计287940.71元。单继春按照相关法律规定提出反诉，请求法院依法维护单继春的合法权益。 一审理查明：富民商场又名富民贸易城，其所在的房屋由通化市诚信房地产开发有限责任公司享有所有权。2006年3月16日，通化市诚信房地产开发有限责任公司委托白山市富民物业管理有限公司办理富民商场的租赁、承包、收取租金事宜。2007年12月至2016年5月期间，白山市富民物业管理公司聘用王淑杰担任富民商场负责人，由其负责富民商场的日常管理、收费及签订租赁协议的工作，王淑杰的工资由富民物业管理公司发放。2011年3月至2015年12月期间，白山市富民物业有限公司聘用曹清华，由其协助王淑杰管理商场。“白山市富民物业管理有限公司财务专用章”公章日常由王淑杰、曹清华管理、使用。 2008年11月20日，王淑杰代表富民物业公司（甲方）与单继春（乙方）签订《富民贸易城摊床场地租赁经营协议》，协议约定：乙方租赁甲方富民商场摊床35个（场地为20平方米）用于开办超市，租赁期限5年，乙方需向甲方交付拆除35个摊床恢复原样保证金2万元，若乙方不能恢复原样，则甲方扣除该保证金，若乙方在商场内经营时间达到5年后，甲方将2万元保证金退还给乙方，协议其他内容略。合同落款甲方处加盖白山市富民物业管理有限公司公章，乙方处由单继春签名。单继春向富民物业公司交纳了抵押金2万元。合同签订后，单继春开始在富民商场内经营白山市浑江区徐红薄利超市（以下简称“徐红薄利超市”），并依约支付保证金2万元。租赁期限届满后，单继春在所租赁的摊床继续经营徐红薄利超市，白山市富民物业管理有限公司至今未将2万元保证金退还给单继春。 2015年10月25日，王淑杰代表富民物业公司（甲方）与单继春（乙方）再次签订了《富民贸易城摊床、封闭间租赁协议》，协议主要条款约定：租赁时间2015年10月25日至2020年10月24日止，期限五年；租赁费用一年4万元，包括公务费、取暖费，乙方应在甲方规定时间内一次性缴清，乙方如不按时缴纳，甲方按乙方自动放弃经营权处理，不返还抵押金，从新安排业户；甲方如违反本协议规定，应向乙方双倍返还乙方向甲方交纳的抵押金，并赔偿乙方的装修费用，各项经营性损失及其他相关费用。王淑杰在该协议落款甲方处加盖“白山市富民物业管理有限公司财务专用章”公章，单继春在该协议落款乙方处签名。协议签订后，经协商，双方达成口头协议，租赁费按照每月3000元的标准支付，单继春依约支付租赁费至2016年7月。此后，单继春再未交纳租赁费。单继春尚欠富民物业公司2016年8月、2016年11月至2017年4月25日的租赁费，至今未付。庭审中，双方一致确认2016年8月欠付的租赁费数额为2800元。 2016年8月5日，白山市浑江区商务局下发了《关于印发〈浑江区商务局开展超大城市综合体和商场市场消防安全专项整治工作实施方案〉的通知》（浑江商务发[2016]19号文件），将富民贸易城列为消防安全隐患排查、整治对象。2016年8月23日，富民物业公司发出《富民商场停业通知》，该通知载明“富民商场因维修改造于8月25日停业，10月份开业。”2016年8月24日，富民物业公司向富民商场业户发出《关于停水、停电的通知》，该通知载明“富民商场于8月25日停止营业，进行搬迁及公共设施拆除。为了避免因水、电的使用给拆迁中造成意外事故，商场定于26日下午停水、停电。望广大业户处理好自己的物品，如造成损失后果自负。”2016年8月25日至2016年10月25日期间，白山市富民物业服务有限公司对富民商场整体进行了停业改造，单继春经营的超市在此期间亦处于停业状态，白山市富民物业服务有限公司未向其收取此期间的租赁费。 2016年10月25日，富民物业公司将富民商场整体的经营权承包给了丁真花，富民物业公司向富民商场广大业户发出通知，通知载明“从2016年10月26日开始，丁真花、孟明明正式接管白山市富民小区富民商场，行使承包经营管理权；2016年10月25日前的遗留问题由原商场负责人处理。” 丁真花承包富民商场后，与单继春协商变更租赁费未果，于2017年4月25日将单继春经营的徐红薄利超市位于富民商场内侧的门上锁并焊死，该超市仅剩富民商场外侧的一个消防安全门可供进出，此后超市停止营业。因此，单继春与富民物业公司发生纠纷。2017年4月28日，单继春制作要求富民物业公司立即将封死的超市大门打开、尽快排除妨碍的通知书，并将该通知邮寄至富民物业公司，该公司的工作人员柳长虹予以签收。2017年6月4日，单继春制作《白山市浑江区富民贸易城违约强行关闭单继春超市损失明细告知书》，列明2016年8月25日至2016年10月25日期间及2017年4月25日超市门被锁期间其所经营超市产生的直接损失情况及数额，柳长虹在该告知书尾部签名确认收悉。此后，富民物业公司一直未予解决，直至富民物业公司向本院提起本案诉讼。 案件审理过程中，单继春向本院申请对超市内的货物损失数额及2017年4月至2018年7月30日期间的超市停业损失进行鉴定。经白山市中级人民法院对外委托，吉林省国理资产评估有限公司接受委托后，对2017年4月至2018年7月30日期间的停业损失，以无法律评估依据为由不予评估；对超市内的货物损失数额，该鉴定机构仅能对超市内商品现在的市场价格进行评估鉴定，无法作出货物损失的鉴定。就超市停业损失重新进行选择鉴定机构，经白山市中级人民法院另行对外委托，白山成华会计师事务所有限责任公司接受委托后，以单继春经营超市期间进货资料不完整，对预计2017年4月起至2018年7月30日的进货成本的计算不准确，导致此期间利润无法估计为由不予鉴定。对外委托的鉴定机构无法作出货物损失的鉴定后，单继春仅就2017年4月起至2018年7月30日止期间的停业损失进行鉴定。经白山市中级人民法院再次对外委托，长春岳华会计师事务所接受委托后，作出长岳专审字[2019]第136号鉴定报告，鉴定结论为：在不考虑通货膨胀、市场环境变化的情况下，在2015年估算利润的基础上，估算出2017年5月至2018年5月期间及2018年6月单继春超市停业期间的利润分别为96030.59元、6529.08元。对该项鉴定结论，富民物业公司提出异议，并申请鉴定人到庭接受质询，本院组织召开听证会，长春岳华会计师事务所鉴定人于丽娟及助理宿柔嘉到庭参加听证，富民物业公司与单继春分别就鉴定有关的专业问题向鉴定人进行了质询，鉴定人于丽娟进行了解答。单继春为此次鉴定支出鉴定费12000元。 一审另查明，2010年11月24日，经白山市工商行政管理局核准，白山市富民物业管理有限公司变更公司名称为白山市富民物业服务有限公司。变更名称后，白山市富民物业管理有限公司财务专用章仍被保留使用，平时主要由王淑杰管理使用，白山市富民物业服务有限公司公章和白山市富民物业管理有限公司财务专用章都曾用于与商场内的业户签订租赁合同。 以上案件事实有当事人陈述及经过庭审质证的（2016）吉0602民初587号民事判决书、《富民贸易城摊床场地租赁经营协议》、抵押金收据、《富民贸易城摊床、封闭间租赁协议》、租金收据、王淑杰与超市的清账明细、《关于印发〈浑江区商务局开展超大城市综合体和商场市场消防安全专项整治工作实施方案〉的通知》（浑江商务发[2016]19号文件）、《富民商场停业通知》、《关于停水、停电的通知》、《关于丁真花、孟明明承包富民商场经营、管理的通知》、通知及EMS回执单、《白山市浑江区富民贸易城违约强行关闭单继春超市损失明细告知书》、长岳专审字[2019]第136号鉴定报告、吉林增值税普通发票、《终止鉴定通知书》、《关于单继春司法评估有关情况的说明》、《情况说明》、《企业变更情况》等证据及庭审笔录在卷为凭，经本院审核，足资认定。 一审认为，王淑杰系富民物业公司派驻富民商场的管理人员，其有权对外代表公司与富民商场业户签订租赁协议，且其与单继春于2015年10月25日签订的《富民贸易城摊床、封闭间租赁协议》，系其履职行为，该行为引起的法律后果应由公司承担，且单继春当庭提交的协议与富民物业公司提交的三份协议中的一份内容一致，故单继春与富民物业公司之间存在为期五年（2015年10月至2020年10月）的租赁合同，且该合同合法、有效。 白山市富民物业服务有限公司虽主张协议系单继春与王淑杰恶意串通所签，该协议上所加盖白山市富民物业管理有限公司财务专用章系用于收费事项的公章，且该公章所署单位名称已于2010年发生变更，故对该协议的效力不予认可，但富民物业公司一方在庭审中陈述，该公章系其单位所有，在单位名称发生变更后，亦未回收，仍许可王淑杰和曹清华管理使用，其应自行承担因此而产生的民事法律责任。富民物业公司未对其主张的王淑杰与单继春恶意串通签订合同的事实提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故对富民物业公司的该项抗辩主张，本院不予支持。 双方于协议签订后口头达成并实际履行的每月支付租金3000元的约定，系双方对租赁费支付标准达成的补充协议。但双方未补充约定租赁费的履行期限，按照双方实际履行过程中支付租赁费的交易习惯，可认定租赁费是按月支付。单继春欠付租金至今，已属违约，富民物业公司有权要求解除合同，单继春应承担继续支付租金的违约责任。经本院核算，单继春欠付租赁费的合理数额如下：1、2016年8月份的租赁费。双方在庭审中均认可该月份欠付数额为2800元，对此本院予以确认；2、2016年11月至2018年4月的租赁费。2017年4月25日至2018年4月期间，单继春经营的超市大门被富民商场新承包人丁真花上锁，使其无法正常经营，富民物业公司作为租赁合同的出租人一方，应履行保持租赁物符合约定的用途的合同义务，而富民物业公司在单继春及时向其反映情况后，仍未采取有效措施保障单继春对超市的使用权和经营权，在此种情况下，富民物业公司主张单继春支付此期间的合同对价即租赁费，于法无据。该期间的租赁费予以扣除后，单继春仍需支付2016年11月至2017年4月25日期间的租赁费合计17500元（3000元×6个月-3000元÷30天×5天=17500元）。综上，单继春尚欠富民物业公司租赁费合计20300元，此款应予支付。对于富民物业公司主张单继春支付租赁费37000元的诉讼请求，因该项请求所涉数额系2016年8月租赁费与2016年11月至2018年4月期间租赁费之和扣除单继春已交纳的2万元抵押金而得，予以相应扣除后，单继春应向富民物业公司支付租赁费300元（20300元-20000元=300元），故对富民物业公司的该项诉讼请求，本院予以支持300元，超出部分，不予支持。对于白山市富民物业服务有限公司要求解除与单继春签订的租赁合同的诉讼请求，因单继春逾期未支付租金，已构成违约，富民物业公司要求解除与单继春的租赁合同，于法有据，本院予以支持。对于富民物业公司要求单继春限期腾迁涉案房屋的诉讼请求，庭审过程中，双方对于解除合同后的腾迁问题已达成一致意见：单继春于2019年11月7日前向富民物业公司腾退涉案房屋，房屋的交接问题由双方自行协商解决。上述意见系双方真实意思表示，本院予以尊重。故单继春应于2019年11月7日前腾退涉案房屋。 对于单继春要求富民物业公司排除妨碍、恢复超市的正常经营的反诉请求，因富民物业行使法定的合同解除权，双方签订的租赁协议已被解除，该项诉请缺乏法律依据，故本院不予支持。 对于单继春要求富民物业公司赔偿2017年5月1日至2018年7月30日的停业损失107940.71元的诉讼请求。该期间的损失虽系富民商场承包人的行为导致，但富民物业公司在其与单继春的商铺租赁协议合法有效、未经依法解除的前提下，其作为出租人有义务为承租人提供符合约定的用途的租赁物，而在单继春向其反映相关情况后，其并未采取有效措施，履行向单继春提供符合超市经营需要的场所的合同义务，已构成违约，其应承担赔偿单继春停业损失的违约责任。对于计算停业损失的期间，应确定为自2017年5月1日起至2018年6月19日止。确定停业损失期间的理由如下：该止期系富民物业公司诉至本院请求解除租赁合同，单继春收到本院送达的起诉状副本的时间，因单继春欠付租赁费，富民物业公司享有法定的合同解除权，该公司选择以诉讼的方式主张该权利，则载有解除租赁合同意思表示的起诉状副本到达单继春的时候，租赁合同解除，此后的停业损失缺乏事实和法律依据。应单继春申请，经白山市中级人民法院对外委托，长春岳华会计师事务所作出长岳专审字（2019）第136号鉴定报告，估算出2017年5月至2018年5月期间及2018年6月单继春超市停业期间的利润分别为96030.59元、6529.08元。对该鉴定报告，单继春无异议，富民物业公司对鉴定机构的鉴定资质和鉴定结论依据的附件的真实性提出异议，本院依法组织听证，富民物业公司就异议问题向鉴定人当庭质询，鉴定人对富民物业公司提出的质疑进行了解答。富民物业公司虽对鉴定提出异议，但其未能提供证据证明鉴定报告存在违反法律规定的情形，故本院对长岳专审字[2019]第136号鉴定报告的鉴定结论予以采信。依据鉴定报告，经计算，2017年5月1日起至2018年6月19日止期间单继春超市的停业利润损失共计100165.67元（96030.59元＋6529.08元÷30天×19天=100165.67元）。故对单继春主张的停业损失的诉讼请求，本院予以支持100165.67元，超出部分，不予支持。 对于单继春主张富民物业公司赔偿其停业期间的货物变质损失的诉讼请求。富民物业公司对其与单继春清点并签字的库存商品清查评估明细表有异议，并抗辩主张该库存商品清查评估明细表仅证明双方在清点当日存在的货物，并不能证明是徐红薄利超市停业期间所存在的货物，也不能证明是停业期间徐红薄利超市的损失，其金额也不是双方确定的货物损失金额。对外委托的鉴定机构无法对其该项损失进行鉴定，且单继春未能就徐红薄利超市货物损失的具体数额举证证明，对其损失数额本院无法认定，故对其该项诉请本院不予支持。 对于单继春向富民物业公司交纳的2万元抵押金问题。在本案庭审中，单继春要求富民物业公司依据合同约定予以双倍返还，经本院释明，其是否将其作为新的反诉请求予以主张，单继春予以否定，基于不诉不理的原则，本院不予审理。富民物业公司在本诉请求中将该抵押金与其主张的租赁费予以抵顶扣除，视为其同意返还，对此本院予以尊重。因该笔抵押金已在富民物业公司的本诉请求中予以处理，在反诉中不再重复处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、解除白山市富民物业服务有限公司与单继春于2015年10月25日签订的《富民贸易城摊床、封闭间租赁协议》；二、单继春于本判决发生法律效力后立即向白山市富民物业服务有限公司支付租赁费300元；三、单继春于2019年11月7日前向白山市富民物业服务有限公司腾退富民商场内的徐红薄利超市房屋；四、白山市富民物业服务有限公司于本判决发生法律效力后五日内赔偿单继春停业损失100165.67元；五、驳回白山市富民物业服务有限公司、单继春的其他诉讼请求。本诉案件受理费726元，减半收取计363元，由白山市富民物业服务有限公司负担338元，由单继春负担25元。反诉案件受理费5620元，减半收取计2810元，由单继春负担1581元，由白山市富民物业服务有限公司负担1229元。鉴定费12000元，由单继春负担1368元，由白山市富民物业服务有限公司负担10632元。单继春已交纳案件受理费4100元，因单继春撤回部分诉讼请求，退还单继春案件受理费1290元。 本案双方争议的焦点问题是：一、物业公司是否应支付给单继春营业损失及货物损失；二、单继春是否应支付给物业公司租赁费。三、物业公司是否应返还给单继春双倍保证金。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 单继春在庭审中陈述，物业公司员工柳长虹尚欠单继春超市货款7千余元，该款应由物业公司返还给单继春，在一审判决认定事实当中，认定的双方租金为按月结算是错误的。租金的计算是以月计算，缴纳是以年终结算以物抵租金后如有剩余由单继春补交租金。 物业公司对单继春的陈述提出异议：根据双方当事人在一审庭审中查明的事实可知，双方当事人对于租金的缴纳方式是通过双方的口头约定并且在实际履行过程中从单继春缴纳租金的票据的形式上也可明确是按月支付租金，而且这也符合租赁费的交易习惯，不存在年终结算以物抵租的形式。 物业公司在庭审中陈述：一、关于一审当中司法鉴定报告问题，该报告的作出完全是在单继春单方所出具的各种收入票据，没有提供任何的财务会计凭证，会计账册，会计报表以及相关财务状况，而制作出的营业损失鉴定结论。二、该鉴定结论当中也没有对其税收部分予以扣除，现物业公司已向白山市税务部门实名举报涉税问题，税务机关已经予以立案调查，因此该鉴定报告不应作为证据使用。 单继春对物业公司的陈述提出异议：物业公司所提出的问题是没有任何依据的，鉴定机构的选择和鉴定过程都遵循了客观事实，程序合法。结论准确。事实上超市损失远不止鉴定结果这些，但单继春认可鉴定结论，物业公司举报涉税一事，单继春尚不知情，如有此事实，单继春将追究物业公司诬告陷害的责任。 经本院于税务机关核实，物业公司在延期审理申请书中提到富民物业向税务机关举报单继春偷税漏税问题，税务机关已立案调查。 一审查明的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院另查明，单继春开设的超市原有东门、西门、南门三道门，东门、西门分别位于商场内部，南门直通南侧街道。在2017年4月25日，物业公司封堵东门和西门。2015年10月25日，双方签订的租赁协议约定租赁期间为2015年10月25日至2020年10月24日；第六条第5项约定：“乙方应严格遵守商场规定的作息时间，早东门5:30分开门供业户开业前准备，西门、南门夏季6:30分、冬季6:30分开门，晚关门时间：西门、南门夏季7点，冬季6:30分关门，关门后业户必须在半小时梅从东门离场，不得随意在场内逗留，发现一次发款员，业户不得私自开、关商场防盗门，发现一次罚款500元。”2016年11月21日，，管理费由约定的每年4万元，变更为每年21.6万元。 本院认为，一、关于单继春是否应缴纳2016年11月起至被上诉人腾迁房屋之日止的房屋租金问题。2017年4月25日至2018年4月期间，单继春经营的超市大门被富民商场新承包人丁真花上锁，使其无法正常经营，富民物业公司提出超市大门上锁，系消防部门责令整改，浑江区商务局亦下发文件要求整改，经本院审查，浑江区消防大队下发的整改通知书及浑江区商务局文件并不明确超市大门必须封堵，富民物业公司举出的证据不足以证明封堵超市大门为消防部门和政府行政管理部门的要求和责令，富民物业公司作为出租人改变租赁条件，未能保持租赁物符合约定用途，并在单继春及时向其反映情况后，未采取有效措施，侵害了单继春的合法权益。一审认定富民物业公司主张单继春支付此期间的合同对价即租赁费于法无据正确。二、关于富民物业公司是否应赔偿单继春营业损失问题。单继春经营的超市大门被富民商场新承包人丁真花上锁，使其无法正常经营，且按双方租赁协议第六条第5项约定，单继春须遵守商场规定的作息时间。虽然超市有南门未封堵，但严格按商场规定的作息时间经营，在经营时间不变的情况下，由于富民商场的侵权行为，影响了单继春的经营活动，已构成违约，一审判决富民商场承担赔偿单继春停业损失的违约责任正确。三、关于单继春是否违约问题。富民物业公司自认尚欠单继春经营的超市货款7000余元。富民商场向单继春下达《逾期不支付市场摊床管理费特下此通知书》后，在租赁协议双方未协商一致的情况下，单继春未交纳租赁费，且双方互负债务，亦未约定履行先后，据此，单继春不构成违约，一审认定单继春违约，虽有不当，但不影响本案判决结果。四、关于单继春货物损失及富民物业公司是否双倍返还抵押金问题。单继春提出货物损失问题双方发生争议，无鉴定机构对货物损失进行鉴定，无法确定货物损失的具体数额，单继春可另行自行鉴定，并依据鉴定结果另行向富民物业公司主张权利。单继春缴纳的抵押金2万元，并非保证金，保证金与抵押金性质不同，双方在租赁协议中没有约定，不适用合同法中关于保证金的条款，且本院认定富民物业公司应承担违约责任，因此，单继春提出请求双倍返还抵押金的请求本院不予支持。税务机关对单继春立案调查，并不影响本案的审理。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人富民物业公司、单继春的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 白山市富民物业服务有限公司缴纳的二审案件受理费8440元，由白山市富民物业服务有限公司自行负担，单继春缴纳的二审案件受理费6946元由单继春自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 楠 审判员 杨文华 审判员 李世为 二〇二〇年五月二十二日 书记员 杨 栋