浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终498号上诉人（原审原告）：谢静贤，女，1953年1月24日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：季昀、韩忠法，浙江法校律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡市众源物业管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢203-210室。统一社会信用代码:91330483MA28AC7T7G。法定代表人：胡小春。上诉人谢静贤因与被上诉人桐乡市众源物业管理有限公司（以下简称众源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢静贤上诉请求：1.撤销原判，改判支持谢静贤的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由众源公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。一审认为案涉商铺系虚拟分割产权式商铺且谢静贤对商场统一经营模式有预期，错误。一、谢静贤的商铺拥有房产证，位置明确，有物理形态的空间分割，实际与相邻商铺有隔断，非虚拟分割产权式商铺。只是后期经营时将隔档拆除，才造成了现今无物理分割的状态。如今将隔断恢复原状也可以做到。一审仅以无物理分割认定虚拟产权，缺乏事实与法律依据。在众源公司提供的商铺平面图中，众源公司也明确指出谢静贤商铺所在位置。二、商铺委托经营管理期满后，众源公司强行将谢静贤的商铺统一管理，构成侵权。一审已认定案涉商铺为谢静贤单独所有，且商铺委托经营期限届满，但仍判令商铺由众源公司统一管理，侵犯谢静贤的意思自治与财产权益。谢静贤仅与杭州鑫岛投资有限公司（以下简称鑫岛公司）签订委托经营协议，期限为五年，不代表委托期限届满后谢静贤还须继续将商铺进行统一经营管理。在委托鑫岛公司经营后，部分业主自行成立众源公司，强行将中虹天地商铺纳入其管理范围，没有与谢静贤等业主签订任何委托经营管理协议即自行将中虹天地商铺出租并收取租金，且未将租金交付给谢静贤。一审根据众源公司内部纪要所确定的方案确定谢静贤的租金，实际上是强买强卖，配合众源公司侵权。一审仅依据公平原则对案涉商铺作出虚拟产权的认定，罔顾事实与法律，更是对谢静贤意思自治和财产权益的践踏。三、谢静贤诉求的租金合理合法。众源公司将案涉商铺出租给“美末”等商家，收取的租金为8元/天/平米，按照此标准计算，众源公司应支付给谢静贤欠付的30个月租金共计122511元。但一审根据众源公司的会议纪要仅支持10700.42元，严重侵犯了谢静贤的利益。众源公司未经谢静贤允许自行出租商铺，侵犯了谢静贤的财产权，后又根据其内部会议纪要侵吞本属于谢静贤的租金，违反了《中华人民共和国宪法》第十三条规定。众源公司辩称其已经获得大多数业主授权，分配方案已获大部分业主同意。这种说辞以所谓的“民意”来裹挟谢静贤，使谢静贤接受权益被侵犯的事实。众源公司所提供的证据无法证明其已经获得大部分业主的授权和许可。四、即使案涉商铺属于虚拟分割产权式商铺，谢静贤也对其专有部分拥有处分权。在没有委托经营管理协议的情况下，谢静贤对案涉商铺拥有自主产权，可以自由决定是否继续将商铺租给众源公司。众源公司强行将商铺纳入管理范围自行出租，侵犯了谢静贤的财产处分权。众源公司未作答辩。谢静贤一审诉讼请求（变更后）：1.判令众源公司返还谢静贤所有的中虹天地商铺自2016年11月至2019年4月共30个月的房租122544元；2.判令众源公司支付利息（以122544元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍从2016年11月1日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由众源公司承担。一审法院经审理认定：2010年12月11日，谢静贤与桐乡中虹置业有限公司（以下简称中虹公司）签订《商品房买卖合同》，约定谢静贤向中虹公司购买其开发的中虹天地第10幢庆丰中路113-162号房，中虹公司在2011年10月31日前交付案涉商铺。谢静贤于2012年8月18日取得案涉商铺房屋所有权证，于同年8月27日取得案涉商铺国有土地使用证。2012年12月11日，谢静贤与鑫岛公司签订《中虹天地1#楼商铺委托经营管理协议》，约定谢静贤将上述商铺的使用权交付鑫岛公司统一招商经营并管理，并约定：经营管理期限5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日期间，鑫岛公司无须向谢静贤支付商铺收益，2014年11月1日至2015年10月31日、2015年11月1日至2016年10月31日两年的回报收益，已在房款中抵扣，无返还；在经营管理期限内，无需事先通知谢静贤，鑫岛公司即享有决定并实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；谢静贤应支付总价为668776元，其中维护商场正常运营的各项费用为500278元，其余168498元为购房合同款；违约责任：任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均构成违约，违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按协议约定承担违约金，违约金为当年的年收益金。一审另查明，委托经营期限届满后，包括案涉商铺在内的位于桐乡的商场，实际由众源公司全面接管并运行管理。2016年10月底各地区全体业主推选12位授权代表，占绝大多数业主签署授权书，近600份业主授权书（商场总共667位业主）交商场政府工作组存档备案，全体业主授权主要任务为：一是要回商铺经营权；二是启动追偿开发商后两年租金承担连带偿付责任；三是维护商场正常管理秩序及全体小业主的正当权益。2018年6月至8月，第一次陆续发放维权奖励及租金约260.8万元（其中约130万元是对前期参与针对鑫岛公司及中虹公司维权及维护前期商场事务而自发自愿出力出资的小业主，每户给予一次性2000元的津贴性奖励，另130.8万元是按投资额0.45%进行租金分配）；2018年9月份第二次共发放租金149万余元（按投资额0.55%进行分配）。2019年10月众源公司在提留必要运营资金及备用金外，又预提350万元按投资额1.2%向全体业主进行第三次租金分配。三次租金分配情况形成集体研究全体授权代表会议纪要，每次均向业主进行公示，得到绝大多数业主赞成后实施。一审又查明，位于桐乡市的房屋系谢静贤单独所有，建筑面积17.02平方米，套内建筑面积为8.46平方米。案涉商铺系虚拟分割的产权式商铺。谢静贤案涉商铺的租金，众源公司至今分文未付。以上事实有谢静贤提交的房产证、照片、会议纪要、一楼业主商铺分布平面图、商场现有商户实际分布图、委托经营管理协议、销售不动产统一发票、经管费发票、商品房买卖合同、桐乡区业主信息表及租金发放明细表等证据以及谢静贤的一审庭审陈述予以证明。一审法院经审理认为，商铺出租所得租金，应由众源公司分配给各业主，现众源公司分文未付给谢静贤，于法无据。案涉商铺所处位置虽在“美末”商户内，但是案涉商铺系虚拟分割产权式商铺，非物理形态的空间分割模式，商铺本身是统一经营的，谢静贤对商场统一经营模式也是有预期的，故应遵守统一经营模式的规则。谢静贤请求众源公司按照“美末”租金的标准支付租金，缺乏事实及法律依据。根据众源公司的会议纪要中所载明的租金分配方案，2018年共进行两次租金的分配，分别按照投资额的0.45%与0.55%进行租金分配。谢静贤投资总额为668776元，故谢静贤从2016年至2018年9月期间应分得的租金金额为6687.76元（668776元×0.45%+668776元×0.55%）。至于谢静贤请求的2018年10月至2019年4月的租金，按照第三次租金分配方案，谢静贤应分得的租金为4012.66元（668776元×1.2%×6个月÷12个月）。关于谢静贤要求众源公司支付利息损失的诉讼请求，由于谢静贤未及时将投资信息提供给众源公司，导致众源公司未及时支付租金收益，故一审法院对于谢静贤的该项诉请，不予支持。众源公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对谢静贤主张的抗辩及对谢静贤证据质证的权利，并由其承担由此产生的不利后果。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、众源公司于判决生效之日起十日内支付谢静贤2016年11月至2019年4月期间的租金收益10700.42元；二、驳回谢静贤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2751元，由谢静贤负担2683.5元，由众源公司负担67.5元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××61，逾期缴纳将移送执行）。二审中，双方均未提供新证据。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，案涉商铺所处位置在“美末”商户内，“美末”系众源公司引进到案涉商场进行经营的商户，定期向众源公司交付租金、物管费等费用。本院认为，围绕谢静贤的诉讼请求，本案的争议焦点在于众源公司是否应按照“美末”商户租金标准向谢静贤支付租金。本案中，案涉商铺与相邻商铺间已进行贯通和改建，目前无法与其他商铺进行简单分割，与传统的独立商铺存在明显区别，案涉商铺属于虚拟分割产权式商铺。案涉商场系一个大型商业综合体，商铺之间的互补和依存度相对较高，故现阶段由众源公司对商场进行经营管理，有便于对商场的经营业态进行统一的整体规划，有利于提升商场整体竞争力，以便实现业主整体利益的最大化。实际上，众源公司系由案涉商场众多业主选举并书面委托业主代表管理后，由业主代表成立的公司，至今也进行了三次的租金分配。在此情况下，考虑到众源公司的招商经营管理成本、其他商铺的平均收益，业主所获租金一般将被摊薄，即少于商户向经营管理公司所交租金。因此，谢静贤请求众源公司按照“美末”商户租金标准支付租金，与本案实情不符，也损害了案涉商场内其他业主的权益，本院不予支持。同时，谢静贤也未举证证明案涉商场的多数业主已形成有别于众源公司制定的租金分配方案，故一审按照众源公司的分配方案计算谢静贤应得租金并无不当，本院予以维持。综上所述，谢静贤的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2537元，由上诉人谢静贤负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月十一日法官助理葛依依书记员赵婉沁