湖南省桂阳县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘1021执异28号 异议人（案外人）：侯晓燕,女,1979年8月5日生,汉族,住湖南省郴州市东风路2号郴州市。 委托诉讼代理人:陈艳平,湖南星河律师事务所律师。代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：曾星新，湖南星河律师事务所律师。 申请执行人：张吉安，男，1963年9月12日生，汉族，住湖南省宜章县。 申请执行人：吴小毛，男，1970年4月29日生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：欧仁清，男，1967年5月19日生，汉族，住湖南省宜章县。 被执行人：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道鹿峰路南塔岭。 法定代表人：贺辉，系该公司执行董事。 本院在执行申请执行人张吉安、吴小毛与被执行人欧仁清、桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人侯晓燕不服本院作出的（2018）湘1021执166号之五执行裁定书，要求中止该执行，向本院提出执行异议，本院依法受理并组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 异议人侯晓燕称，请求中止对被执行人金鑫公司名下的位于桂阳县的执行，解除查封，停止拍卖处置该房产。事实与理由：2014年3月25日，衡阳市宏宇建筑工程有限公司（以下简称宏宇公司）与被执行人金鑫公司签订了《建筑工程施工承包合同》，承包了被执行人金鑫公司桂阳县金卫花园2＃工程施工。侯晓燕系宏宇公司郴州分公司的职工，承包了该工程，双方签订了《公司内部项目责任承包合同》。侯晓燕承包工程后，组织资金和人力，于2014年底完成了全部的施工任务，但被执行人却长期不予结算。2018年4月8日，在桂阳县的调解下，侯晓燕与金鑫公司达成了调解协议。金鑫公司同意用其名下的房产抵债给侯晓燕。双方签订了《商品房买卖合同》，约定：“甲方同意以1号楼的临街一楼车库包括进出车库的通道，面积约890平方米卖给乙方，乙方用甲方所欠工程款作为购方支付款。……合同价款：乙方所购的商品房商业面积东临街宽12米深16米共180平方米作为商业面积，单价8000元每平方米，其余作26个车位，每个车位6万元，总共价款300多万元。……”双方为抵债的房产确定了位置图，即为现在房产部门确定的位于桂阳县。2019年9月6日，桂阳县人民法院在执行申请执行人张吉安、吴小毛与被执行人欧仁清、锦鑫公司建设工程施工合同纠纷一案工程中，制作了（2018）湘1021执166号之五执行裁定书，查封了被执行人金鑫公司名下位于桂阳县，2幢-218、-219号房产。上述执行侵害了案外人的合法权益，案外人侯晓燕以抵债的方式取得了涉案房产的所有权，签订了《商品房买卖合同》，足以排除法院的强制执行。异议人为此提出执行异议，请求法院中止对涉案房产的执行，解除查封，停止拍卖处置行为。 申请执行人张吉安、吴小毛辩称，郴州市中级人民法院（2017）湘10民终2326号民事判决书是审判机关的终审判决，在审理期间查封和判决后执行标的内容均包括桂阳县城关镇园艺路与舂陵大道交叉处1栋-101、-102、-103、-104号物权，该物权也是申请执行人依法主张司法追索被执行人债务的执行财产内容。侯晓燕的异议是以2013年3月25日至2014年4月8日完成了其自称与被执行人的内部承包工程未结算为由，但却直到2018年1月18日生效的（2017）湘民终2326号民事判决书之后再达成调解协议。其调解协议本身就是无效的，因为任何组织和个人不得处置案件审理中或执行标的物。侯晓燕与被执行人未经人民法院许可，非法分割、处置人民法院已经查封、执行中的财产行为是非法的，不受法律保护。人民法院依据（2018）1021执166号之五执行裁定书依法对查封财产进行处置，程序合法，请法院驳回案外人侯晓燕的执行异议申请。 本院经审查查明，欧仁清以金鑫公司名义开发建设金卫花园房地产项目，于2013年1月7日注册成立了金鑫公司金卫花园项目部。2014年3月25日，金鑫公司与宏宇公司签订《建筑工程施工承包合同》，约定由宏宇公司承建金鑫公司开发的金卫花园项目2#栋工程，承包范围为设计施工图所有内容的土建、水电安装，承包方式为包工包料。2014年5月5日，宏宇公司与侯晓燕签订《公司内部项目责任承包合同》，约定由侯晓燕按包工包料的方式承包金卫花园2栋工程项目。合同签订后，侯晓燕组织人员进行施工，完成了金卫花园项目2号栋的建设。2018年4月8日，在桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组的主持下，金鑫公司（甲方）与侯晓燕（乙方）签订《商品房买卖合同》，双方就工程款进行了初步结算，约定：“甲方同意以1号楼的临街一楼车库包括进出车库的通道（东面紧临贰号栋），面积约890㎡卖给乙方，乙方用甲方所欠工程款作为购房支付款。甲方所售标的物至本合同签订之日系不计容积率的建筑物，甲方应在合同签订之日壹年内办理调规手续，并为乙方办理网签及产权登记手续，所有税费由甲方负责。甲方应确保标的物没有任何纠纷。甲乙双方在标的物图纸上签字盖章。乙方所购买的商品房商业面积东面临街宽12米深16米共180平米作商业面积，单价为8000元/㎡，其余作26个车位，每个车位6万元，总共价款300多万元。……”双方在金卫花园1#栋-1层平面图中用红线标注了抵扣工程款的不动产范围，并由金鑫公司在标注范围内加盖公章。根据桂阳县国土资源测绘队对金卫花园1#栋-1层的测绘，-101、-102、-103号房均在金鑫公司与侯晓燕签订的《商品房买卖合同》交易范围内。金鑫公司至今未对上述房产办理不动产初始登记。 另查明，张吉安、吴小毛于2016年8月26日向本院提起建设工程施工合同纠纷一案，要求金鑫公司、欧仁清等人支付工程款及利息。本院于2017年9月6日作出（2016）湘1021民初1431号民事判决，金鑫公司、欧仁清、宏宇公司、张吉安、吴小毛不服一审判决，向郴州市中级人民法院提出上诉。郴州市中级人民法院于2018年1月18日作出（2017）湘10民终2326号民事判决，由金鑫公司、欧仁清支付张吉安、吴小毛工程款7632722.45元、质量保证金1340068元、工程价款利息2084118.61元，驳回张吉安、吴小毛的其他诉讼请求。此后，张吉安、吴小毛向本院申请强制执行，本院于2019年9月6日作出（2018）湘1021执166号之五执行裁定，查封金卫花园，即桂阳县城关镇园艺路与舂陵大道交叉处1幢房号为-101号、-102号、-103号、-104号、-105号、-106号、-107号、-108号的房产，2幢房号为-218号、-219号的房产（以上均为商业用房），查封期限为三年。异议人侯晓燕认为本院查封的位于桂阳县已通过《商品房买卖合同》归侯晓燕所有，查封该房产损害异议人的权益，遂向本院提出执行异议申请。 本院认为，在执行案件过程中，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物的强制执行，属于案外人异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，《商品房买卖合同》中涉及的房产为-101、-102、-103号房，不包含-104号房，故侯晓燕对-104号房提出的异议不能成立。侯晓燕对于-101、-102、-103号房的异议能否成立，应结合本案情况予以认定。首先，金鑫公司与侯晓燕在桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组的主持下于2018年4月8日签订了《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，合同不违反法律的规定，对双方具有约束力。合同签订的时间在2019年9月6日本院作出（2018）湘1021执166号之五执行裁定之前。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》，金鑫公司以应当支付给侯晓燕的工程款抵扣购房款，可以认定侯晓燕已支付了全部购房价款。再次，金卫花园1＃栋-1层的房产尚未办理不动产初始登记，也不具备交付经营的客观条件，故未能占有使用以及办理过户登记的原因不是侯晓燕造成的。如相关条件成熟，侯晓燕即可合法占有-101、-102、-103号房并办理过户登记。故侯晓燕系金鑫公司名下位于桂阳县的权利人，能够排除执行。综上所述，案外人的部分异议符合法律规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其部分异议请求依法成立。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 一、中止对被执行人桂阳县金鑫房地产开发有限公司名下的位于桂阳县的执行； 二、驳回异议人侯晓燕的其他异议请求。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  曹文斌 审判员  李柏旺 审判员  谢丰辉 二〇二〇年五月七日 法官助理曹晶 书记员欧阳洁琼