湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终251号 上诉人（原审原告）：林雪枚，女，1970年12月25日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。 上诉人（原审原告）：张贵云，男，1968年3月29日出生，土家族，农民，住湖南省桑植县。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：**，湖南新川律师事务所律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：李小蝶，湖南新川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张家界廊桥置业股份有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇新城科赛商务大楼310室。 法定代表人：柯志鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱泽民，湖南源阳律师事务所律师。 上诉人林雪枚、张贵云因与被上诉人张家界廊桥置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服桑植县人民法院（2019）湘0822民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林雪枚、张贵云及其共同委托诉讼代理人**，被上诉人张家界廊桥置业股份有限公司的委托诉讼代理人朱泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林雪枚、张贵云上诉请求：1.撤销桑植县人民法院(2019)湘0822民初1098号民事判决,改判支持上诉人一审的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、适用法律错误。双方当事人于2018年5月26日签订了《桑植县商品房买卖合同》,合同约定上诉人购买涉案房屋,被上诉人承诺按揭手续和房产交付于2018年8月1日前给上诉人办理。上诉人缴完首付款后应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额,期间上诉人一直催促被上诉人办理按揭款手续,但直到2019年6月初,上诉人再次催促被上诉人办理按揭手续时,才得知办理贷款一直批不下来的缘由是因为银行一直未批准被上诉人廊桥项目的贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，故上诉人可以请求解除合同,被上诉人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还上诉人，上诉人享有法定解除权。且根据《桑植县商品房买卖合同》第6条第2款、第10条及第11条的规定,被上诉人至今未通知上诉人办理按揭贷款，且于2018年8月1日前亦未将按揭贷款办理好，视为于2018年8月1日（双方通过口头约定该日办完按揭贷款)未交付,双方的合同目的无法实现，上诉人的起诉亦符合约定解除条件。2.一审法院认定（2019）湘0822民初159号民事判决的相关事实所涉的证据并未进行质证，程序违法。 张家界廊桥置业股份有限公司辩称，1.交付房屋是被上诉人的主要合同义务，被上诉人履行了交付房屋的主要义务，不具备合同法中有关合同解除的法定条件。根据双方签订的商品房买卖合同及上诉人与被上诉人及湖南廊桥商业运营管理有限公司的约定，上诉人将其房屋委托给湖南廊桥商业运营管理有限公司运营，该公司已将涉案房屋出租给案外人经营，故被上诉人已经履行了合同。2.银行未办理按揭不是被上诉人的原因，与上诉人类似的购房人已经在银行办理了手续。3.（2019）湘0822民初159号民事判决与本案无关，涉及的是上诉人与湖南廊桥商业运营管理有限公司的租赁问题。4.录音材料是庭后提交。 张贵云、林雪枚向一审法院起诉请求：1.解除张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司于2018年5月26日签订的《桑植县商品房买卖合同》；2.张家界廊桥置业股份有限公司返还张贵云、林雪枚购房首付款207486元和购铺代办费21555元；3.张家界廊桥置业股份有限公司按月利1分标准支付因其违约占用张贵云、林雪枚资金至实际返还之日止利息；4.案件受理费由张家界廊桥置业股份有限公司负担。 一审法院认定事实：2018年5月26日，张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司签订了《桑植县商品房买卖合同》，购买了位于桑植县永生廊桥项目中的1幢3层356-1号门面，门面建筑面积为59.3平方米，套内面积为28.28平方米，单价6871.6元，总金额407486元。张贵云、林雪枚签订合同后于2018年5月26日给张家界廊桥置业股份有限公司支付了首付款207486元及21555元代办费。合同约定：1.首付款207486元于2018年5月26日支付，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的……买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……；2.非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付。逾期，任何一方均可单方解除合同……；3.出卖人应当在银行按揭贷款发放之日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房主体验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用;4.因出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期超过90日的，买受人有权解除合同……。2018年5月6日张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司双方签订了《永生廊桥商铺委托租赁合同》，合同约定：1.张贵云、林雪枚自愿将其所购买的门面委托租赁给张家界廊桥置业股份有限公司经营使用，委托期限内张家界廊桥置业股份有限公司享有商铺的使用权、收益权等权利，并有权自主决定招商、转租或合作经营等事项；2.租赁期限自2018年8月1日起至2027年7月31日止，共计9年，合同在委托租赁期限内为不可撤销合同；3.计租时间为2018年8月1日，第1、2、3年免租金。另查明，承租方张家界宏图旅游文化产业投资有限责任公司与出租方湖南廊桥商业运营管理有限公司就本案涉案门面所在区域发生纠纷，一审法院于2019年11月1日作出的（2019）湘0822民初159号民事判决书中已判决要求承租方张家界宏图旅游文化产业投资有限责任公司将涉案门面恢复至装修前的原状。 一审法院认为，合同的解除应当有约定或法定的理由。一、本案中张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司签订了房屋买卖合同，张贵云、林雪枚在约定期限内交付了首付款，履行了购买房屋的付款义务。张贵云、林雪枚交付首付款后又委托张家界廊桥置业股份有限公司将该门面对外进行出租，而且已经有其他承租人对该房屋进行了承租，门面应视为已经交付。虽然涉案门面出租方和承租人因租赁事项发生纠纷，此系其他法律关系，而且已经由人民法院依法判决，该情形不影响本案张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司之间房屋买卖合同目的的实现。二、涉案房屋系按揭方式支付尾款，对于办理按揭应当张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司相互配合才能完成，非一方能够完成，在按揭贷款事项未办理完毕的情况下，张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司双方之间只是购房款欠款问题，而且对按揭贷款至今仍可补办，不会因此导致不能实现合同的目的。故，张贵云、林雪枚请求解除与张家界廊桥置业股份有限公司之间签订的《桑植县商品房买卖合同》理由不充分，依法应予驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条之规定，判决：驳回张贵云、林雪枚的诉讼请求。案件受理费2367元，由张贵云、林雪枚负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张贵云、林雪枚提交的录音达不到其所要证明的目的，不予采纳。本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，张贵云、林雪枚与张家界廊桥置业股份有限公司之间签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法、有效。从本案的相关事实来看，张家界廊桥置业股份有限公司已将涉案房屋交付给张贵云、林雪枚，履行了合同的相关义务，现张贵云、林雪枚在一、二审中并未提交充分的证据证明张家界廊桥置业股份有限公司存在违约行为，故其要求行使约定的合同解除权的上诉主张不能成立，本院不予支持。且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，张贵云、林雪枚作为购买房屋的一方，按照约定支付购房款是张贵云、林雪枚而非开发商张家界廊桥置业股份有限公司的主要合同义务。现张贵云、林雪枚确不能交付剩余购房款，但在一、二审中亦不能不能提交充分的证据证明系因张家界廊桥置业股份有限公司的原因或不可抗力所致，故在此种情况下张贵云、林雪枚亦不享有法定解除合同的权利。 （2019）湘0822民初159号民事判决中记载的判决结果虽在一审中未进行质证，存在瑕疵，但该事实确实客观存在，且与本案的处理也并无关联，故张贵云、林雪枚以此主张一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，林雪枚、张贵云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4735元，由张贵云、林雪枚负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年五月十三日 法官助理向源 书记员戴佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。