北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4267号上诉人（原审被告）：马玲娜，女，1989年12月31日出生，汉族，住山东省潍坊市昌邑县。被上诉人（原审原告）：北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司，营业场所北京市平谷区马坊镇金塔西园15号-2016010。负责人：邹国志，总经理。委托诉讼代理人：郭金芝，女，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。委托诉讼代理人：甄龙浩，男，北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司员工。上诉人马玲娜因与被上诉人北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司（以下简称悦豪平谷分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初10968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马玲娜上诉请求：1.撤销一审判决，改判对悦豪平谷分公司诉请的物业服务费进行减免，并责令其限期整改；2.案件受理费由悦豪平谷分公司承担。事实和理由：一审法院忽视了悦豪平谷分公司对于《物业服务协议》存在违约行为，其判决排除了悦豪平谷分公司一方的责任，有损马玲娜的合法权益。悦豪平谷分公司的违约行为主要表现在悦豪平谷分公司未能按照《物业服务协议》的约定提供相应的物业管理服务。根据《物业服务协议》第二章物业服务内容、第三章物业服务标准中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理及相应标准”，而甲方实际上在广告管理、车库维护、小区绿化等方面并未完全履行相应的义务。业主并非恶意不缴纳物业费用，多次提出愿先缴纳70%物业费，要求悦豪平谷分公司改正态度，提高服务水平，达到相关要求后全数缴纳。但悦豪平谷分公司不予收费且未积极提高服务水平，夜间组织多人前往住户进行物业费催缴。物业公司以未能全数收取所有业主物业费为由降低服务水平及标准是不合理的。一审判决未考虑悦豪平谷分公司的违约行为，忽视了悦豪平谷分公司在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公平。悦豪平谷分公司辩称，服从一审判决，不同意马玲娜的上诉请求。电梯广告所有收益属于全体业主，现业主委员会没有成立，悦豪平谷分公司代为保管并每年公示。地下车库返水、漏水是由开发商负责维修，不是悦豪平谷分公司的责任，悦豪平谷分公司每天统一收取两次垃圾。橡胶跑道确有损坏，需要动用公共维修资金，目前不具备条件。悦豪平谷分公司管理绿化问题，但树木有生长期限，水井景观只有春天夏天开放。照明地灯问题，应由业主报修后由悦豪平谷分公司负责修理。悦豪平谷分公司向一审法院起诉请求：1.马玲娜支付悦豪平谷分公司物业服务费5387.08元；2.马玲娜支付逾期付款违约金1232.97元；3.马玲娜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月5日，马玲娜作为甲方与乙方北京悦豪物业管理有限公司第二分公司（以下简称悦豪第二分公司）签订物业服务协议，主要约定：甲方于2015年10月5日入住×××（以下简称本物业）×××，甲方物业建筑面积为88.72平方米，甲方物业建筑面积等同于物业服务收费面积，甲乙双方就物业服务及相关事宜订立本协议；第一条、甲方应与乙方配合，自觉遵守本物业服务协议、临时管理规约、业主服务手册、装修管理服务协议、治安、消防安全协议的相关规定，并将上述规定作为本协议的附件遵照执行，以便共同使用好本物业。如有违反上述协议的规定应各自承担相应的法律责任；第二条、甲方楼宇由开发商向北京市相关行政主管部门进行验收备案。所维修项目在保修期内由开发建设单位负责修缮，所发生费用由开发建设单位承担。所维修项目不在保修范围或不在保修期限内甲方应自行修缮的，甲方可以委托乙方代为修缮，所发生的费用由甲方承担；第四条、物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订了物业服务合同生效止；第二章、物业服务内容：制定物业服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案、竣工验收资料等；房屋建筑共用部位的日常养护和管理；共用设施设备的运行、日常维护维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生和生活垃圾的收集（不含装修施工垃圾）；维护公共秩序，包括门岗服务、公共区域巡查等；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理：包括公共区域消防设施设备的维护与管理；装修管理服务；第三章、物业服务标准：乙方按照《北京市地方标准一级住宅物业服务标准》提供相关物业服务，具体内容如下：1、共用设施设备的维修管理：受理报修服务，定期进行巡查，发现问题及时排除，建立维修服务回访制度，进行设备年检并保存维修的相关记录，确保设备的正常运行；2、清洁服务：保证本物业公共区域内的道路、楼梯及场地清洁卫生，及时清理本物业区内公共场所的生活垃圾，及时清扫积水和积雪，清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品，发现问题及时组织清除；3、公共秩序维护：门岗设专人值守，进行日常巡查，对火警事故、治安事件以及其它紧急情况有处理预案，发生时要及时应急处理，并报有关主管部门，配合政府的执法部门处理责任范围内的违法、违规现象；4、绿化管理：绿地修剪及时，定期清理枯枝死杈并制定病虫害防治措施；5、消防管理：建立消防责任制，定期进行消防训练，消防设备有明显标志并保持完好，定期巡查、检修，保证使用效果；6、车辆管理：引导业主车辆停放有序，负责巡视检查，发现问题及时与业主或相关部门联系；7、装修管理：巡查监督装修单位施工情况，并对装修过程进行监控，监督施工单位按照乙方标准的施工方案进行施工，对违规装修进行劝阻；8、档案资料管理：设专人管理，建立档案资料管理办法，并对物业基础资料和业户入住后的相关资料统一管理；第四章、物业管理相关费用，物业服务费采用预收方式收取，交费周期每一年为一期。在每周期最后一个月25日前缴纳下一个周期的物业费，在缴费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；物业服务费标准：（住宅）建筑平方米（￥2.53元/㎡/月）；（商铺）建筑平方木（￥5.16元/㎡/月）；如甲方不能在缴费期限内交纳物业服务费，乙方将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金；第五章双方的权利与义务，第二十二条、甲方的权利与义务，有权向乙方就物业管理的有关问题提出建议、意见和要求；有权根据房屋建筑共用部位及场所、公共设施、设备的状况，建议乙方及时修缮；甲方及物业使用人应遵守《临时管理规约》《物业服务协议》《装修管理服务协议》《治安消防安全协议》及与物业管理有关的法律法规政策之规定；第二十三条、乙方的权利和义务，负责编制附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年付养护计划，并由乙方组织实施；第六章、违约责任，第二十五条、物业服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为本物业的全体业主及物业使用人，甲方应按时如数交纳物业服务费、代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五交纳违约金。逾期三个月拒绝交纳，乙方有权直接提起诉讼。同时乙方有权追缴欠费及违约金；等。马玲娜已支付2017年12月31日以前的物业费，至今未支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。另，北京悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪公司）出具变更情况说明，主要内容：悦豪公司在北京有五家分公司，即第一分公司、第二分公司、第三分公司、平谷分公司及第五分公司；新华联慧谷嘉园物业管理部于2015年9月30日收房，新华联慧谷嘉园物业管理部归属于悦豪第二分公司直管，因此物业服务协议乙方为悦豪第二分公司；随着业务的发展，2016年4月28日成立悦豪平谷分公司，因新华联慧谷嘉园物业管理部第二分公司直管属跨区经营，该小区归属地为平谷区；悦豪公司自2017年2月起授权悦豪平谷分公司直管新华联慧谷嘉园物业管理部，并由该分公司受理所有原悦豪第二分公司的一切事务。经一审法院现场勘查，涉案小区草地有部分绿化草被稀疏，有些区域有杂草，也有小部分裸露泥土，有部分树木死亡、干枯，有工作人员在浇水，跑道涂层有部分脱落，小区内公共区域卫生清洁，地下车库、楼道为声控灯，车库内地面有少量潮湿水渍，电梯间有广告。以上事实有悦豪平谷分公司提交的物业服务协议、收据、变更情况说明、照片、业主手册、绿化养护服务承包合同、关于慧谷嘉园地下车库问题的知会、维修通知单，马玲娜提交的照片等证据，一审法院勘查照片及双方当事人陈述意见、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，根据双方当事人各自诉辩主张，本案的争议焦点主要有，悦豪平谷分公司是否为本案适格原告，马玲娜与悦豪第二分公司签订了《物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。悦豪公司出具书面说明，悦豪第二分公司、悦豪平谷分公司均属悦豪公司依法成立的分公司，依据公司法、民事诉讼法的相关规定，现悦豪平谷分公司有权作为适格原告提起本案诉讼。对马玲娜辩称的主要问题，一审法院认定如下：对于小区绿化问题，经一审法院现场勘查及结合当事人双方提交的证据，现小区内绿化确有少部分草被稀疏、泥土裸露、树木干枯，悦豪平谷分公司虽进行了补种，但并未达到应有的成效，存在一定瑕疵。对于地下车库漏水、返潮问题，双方均称不清楚原因，均认可现尚在保修期内，已进行过维修，但没有修好。综合本案现有证据，马玲娜未提交证据证明地下车库漏水、返潮系悦豪平谷分公司物业服务存在问题或不作为所引起，且悦豪平谷分公司亦已联系开发建设单位维修。当然，物业公司应就地下车库漏水、返潮问题积极与业主、与相关责任方沟通，提出建议，以利于问题的有效解决。同时，相关业主可就该问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。对于马玲娜主张垃圾桶附近、电梯地面卫生差、打扫不到位问题，亦不足以证明马玲娜拒交物业费的理由成立。另，马玲娜主张的自家墙体开裂问题，不属于本案审查的范围，马玲娜可向相关责任方另行通过其他途径予以解决。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，悦豪平谷分公司已履行合同主要义务，无明显失职之处，故悦豪平谷分公司要求马玲娜支付物业费的请求，于法有据，一审法院予以支持。但因悦豪平谷分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，一审法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。一审法院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业应耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期该小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、马玲娜于判决生效之日起七日内，向北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5387.08元；二、驳回北京悦豪物业管理有限公司平谷分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，马玲娜围绕上诉请求依法提交了光盘两张，内含案涉小区相关照片和视频，用以证明物业公司提供服务不达标，管理欠缺、业主反映问题未解决，具体包括树木被砍伐、绿化存在问题、塑胶跑道被物业人员损坏、地库漏水无人管理、物业工作人员服务存在问题、单元楼门禁损坏、违规在安全出口接电源、连接广告牌、电梯广告损坏等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪平谷分公司对马玲娜提交的证据发表如下质证意见：对上述证据的真实性、证明目的均不认可。物业公司已按照《一级住宅物业服务标准》提供相关物业服务，地库漏水问题已通过维修通知单、知会方式上报相关施工单位，相关问题属地产开发商负责维修；保洁员对园区卫生每日进行不少于一次的清扫，每日不少于两次的垃圾桶集中清理；关于绿化情况，2020年春季对园区绿化进行补种，因绿化生长周期效果较慢，不能立即呈现效果。本院认为，对于上述证据是否予以采信，本院将结合案件事实予以综合认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：马玲娜是否应向悦豪平谷分公司支付诉争期间物业服务费用。针对争议焦点，马玲娜上诉主张悦豪平谷分公司在设施设备维护维修、电梯广告投放、绿化养护等方面存在不规范及物业服务瑕疵的问题，其存在违约行为，故不同意支付物业服务费。对此本院认为，对于马玲娜指出的物业服务不达标、不完善之处，悦豪平谷分公司应当予以改进，故一审法院未支持关于违约金的诉请，并无不当。但同时马玲娜未能提交充分有效证据证明悦豪平谷分公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合现场勘查情况及本案现有证据，未予认定悦豪平谷分公司提供的服务构成根本性违约，并根据《物业服务协议》约定的物业费标准计算马玲娜应支付的物业费并无不当，本院予以维持。马玲娜拒绝支付相关服务费用缺乏依据，本院不予采信。关于马玲娜提出的房屋漏水、地库返潮等问题，悦豪平谷分公司应积极与业主、相关责任方沟通，推动问题解决。同时，业主亦可就自身损失问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。综上所述，马玲娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马玲娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松二〇二〇年五月六日法官助理  王雯雯书 记 员  张旭燃