浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9890号 原告：宁波宏泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302006620673275）。住所地：宁波市鄞州区姚隘路1035号5幢106室。 法定代表人：萧如净，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴克，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：仇凌波，女，1973年11月16日出生汉族，户籍所在地宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：刘元昌，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡东健，男，1973年2月26日出生汉族，户籍所在地宁波市北仑区,由宁波鄞州新城巧媳妇酸菜鱼馆推荐。 原告宁波宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）为与被告仇凌波房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月21日向本院起诉，请求判令（变更后）：1.被告支付拖欠的租金235790元、物业费191520元、水电费22802.36元、垃圾清运费954元、宣传推广费10500元；2.被告支付原告按租金标准计算的占有使用费27740元（自2019年4月计算至2019年5月，之后的租金按13870元每月计算至实际搬离之日）；3.被告支付原告违约金13870元。本案现已审理终结。事实与理由：被告于2017年3月29日与原告签订了《宁波宏泰商业广场租赁合同》及其补充协议，约定被告租赁原告所有的位于宁波市鄞州区商铺（以下简称“该商铺”）作为经营川婆婆酸菜鱼店铺。后原告依约向被告交付了该商铺，该商铺于2017年7月1日投入使用。但合同签订后，被告未如约支付原告租金，仅支付了部分水电费，并于2019年3月30日左右关闭。多次协商无果，原告于2019年4月11日向被告发送了《解除租赁合同函》，被告已收到。因被告构成违约，应按合同约定补足欠款，并承担违约责任。 被告仇凌波辩称：一、原、被告于2017年3月29日签订《宁波宏泰商业广场租赁合同》，对租赁期限等内容进行了约定。2019年4月11日，原告出具《解除租赁合同函》告知被告解除合同，至此，双方租赁合同关系解除。二、被告选择签订合同是基于原告宣传的项目北区招商完成率超过80%，然原告商场的实际招商率未达到宣传内容，存在虚假宣传。2017年3月29日至2018年下半年商场经营困难期间，原告相关负责人多次强调不收取租金及物业费，希望双方共进退支持原告商场经营，为此被告才继续坚持并导致损失扩大，现原告又要求被告支付租金，被告认为原告存在欺诈行为，被告无需支付租金。即便被告应当支付租金，根据合同约定开业时间为租金起算日，商场实际开业时间为2018年2月1日，起算日即为该日期。根据原告2019年1月11日《租金、物业费等费用催缴函》也写明了截至2018年12月31日的租金及物业费，可见原告变更了合同约定的费用标准。三、被告与宁波宏泰商业广场管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，相对方不是原告。原告主张债权转让，但被告认为对被告不发生效力，因为该债权不是有效债权，金额未经被告确认，且未通知过被告。被告经营期间，物业服务质量不达标，影响经营并造成客户流失，故原告无权向被告主张物业费。四、水电费、垃圾清运费及宣传推广费，原告未提供相关证据，且原告怠于宣传，被告已支付水电费及垃圾清运费。五、关于占有使用费，双方合同于2019年4月11日解除，后被告亦未经营，原告主张占有使用费没有依据。综上，被告多次与原告协商撤店，原告承诺不收取租金及物业费，现又主张，存在欺诈，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定本案事实如下： 原告宏泰公司开发建设了位于宁波市鄞州区的宏泰商业广场。2017年3月29日，原告宏泰公司（作为出租方、甲方）与被告仇凌波（作为承租方、乙方）签订了合同编号为ＨＴ-ＳＹ-（2017）-03Ｚ34的租赁合同一份，约定的主要内容有：原告宏泰公司将宏泰商业广场2号楼2层Ｆ223商铺出租给被告，套内面积为152平方米，被告按照该套内面积支付租赁费用、租赁保证金及合同约定的各项费用；被告在该物业内经营品牌为川婆婆酸菜鱼，经营类别为餐饮，租赁期限内，未经原告宏泰公司书面同意，被告不得擅自改变该物业的租赁用途；租赁期限自2017年6月10日起至2022年6月9日止；暂定于2017年4月1日前将该物业交付被告，具体交付时间以书面通知为准。暂定营业日期为2017年6月10日。以上时间以实际开业时间为准，原告宏泰公司延期开业的，租赁截止时间和计租时间相应顺延；租期内固定租金为第一年每月13870元，第二年每月13870元，第三年每月13870元，第四年每月18494元，第五年每月23116元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。以后被告必须在每个支付期开始前7个工作日内全额付清下一支付期租金，原告宏泰公司在收到租金后应开具发票给被告；原告宏泰公司作为广场的运营管理方提供保障广场的品牌形象，规范运营，行销推广，整合服务和商业环境的运营管理系统。原告宏泰公司向被告收取500元／月的推广费，与租金一同收取；被告于签署本合同之日向原告宏泰公司支付55480元，其中13870元作为租赁保证金，在本合同到期后无息退还，41610元作为预付租金，用于抵扣被告第一期的应付租金。除租赁期限届满合同正常终止外，如双方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前解除的，则被告应当在合同提前解除或终止之日交还该物业。被告自费将该物业内的所有动产（附属设施／设备除外）搬离该物业，商铺装修的顶、地、墙面等附属设施／设备不可拆除的部分归属原告宏泰公司所有，原告宏泰公司无须给予被告补偿。被告自费将商铺内的所有物品搬离该物业，否则，原告宏泰公司可以将商铺内的物品作为遗弃物进行任意处置而无需承担任何责任。2017年3月31日，双方签订《补充协议》一份，约定第一个合同期租金为110960元，第二个合同期租金为166440元，第三个合同期租金为166440元，第四个合同期租金为221920元，第五个合同期租金为277400元。 上述合同签订后，原告宏泰公司向被告交付了案涉商铺。被告未支付过原告保证金及预付租金，后也未支付租金和宣传推广费。被告对上述商铺进行了装修后试营业。2018年初，原告宏泰公司通过微信公众号、发告知函等方式对外宣布宏泰商业广场于2018年2月1日正式开业，并于2018年2月1日举办了开业活动。宏泰商业广场开业后客流量一直未达预期，原告宏泰公司未要求被告按合同约定支付租金等费用。双方就租赁费用的支付一直未达成一致意见。2019年1月11日，原告宏泰公司向被告发送《租金、物业费等费用催缴函》一份，主要内容有：截止2018年12月31日，您已欠付租金、推广费累计137430元，欠付水电、物业费、垃圾清运费等累计104964元。您的根本违约行为已给我公司造成重大损失，请您在收到本函之日起5日内向我公司缴足上述费用，否则我公司将根据合同约定追究您的违约责任（包括但不限于解除合同、停止水电供应等）。被告确认收到该函件。后原、被告就租金等费用进行协商，未达成一致协议。2019年3月20日，被告向原告提交《闭店申请》一份，主要内容有：目前商场人流大幅下滑，加之商场开始大力催收历史租金及二楼部分关铺围档，导致了二楼人流几乎没有。目前的营业额连人工成本都无法覆盖，加之租金政策尚不明确，特向贵公司在租金协商期间暂停营业，并在租金协商落地之前停止计租和免物业费。贵司在三个工作日未回复可视为默认我司提出的申请。2019年3月30日，被告又向原告提交《关于撤铺的申请》，载明：本店已于3月25日发函贵司，与贵司提出各种商议方案，期待贵司在三月底给本店明确答复，现迟迟未收到回复，现本店正式申请3月30日撤铺，本店将硬装赠与贵司作为截止2019年3月30日的所有房租与物业费，两两相清互不追究责任。同日，被告关闭店铺，撤离人员，设备未清退。2019年4月11日，原告宏泰公司向被告发送《解除租赁合同函》一份，主要内容有：根据租赁合同约定，您应当按时缴纳相关费用，但截止2018年2月28日，您已欠付租金、推广费、物业费等费用累计四十余万元，相关《收费通知书》我公司也已向您寄送……因您的根本违约行为，我公司现正式行使合同解除权，您收到本通知之日，租赁合同及其补充协议或附件即解除，您缴纳的保证金将作为违约金不予退还。请您收到本函之日起3日内前来清理您铺位内物品，将铺位还原后交还我公司，并同时向我公司缴纳仍欠付的租金、推广费、物业费、水电费等费用，将以我公司铺位为注册地址的营业执照注销。若您逾期前来清理物品并缴纳欠款的，我公司将根据租赁合同约定自行清理，您的物品将被视为遗弃物处置，请您谨慎考虑，积极配合！被告确认收到该解除函。现原告将涉案商铺另行出租。 另查明，2017年3月29日，被告与案外人宁波宏泰商业广场管理有限公司（以下简称宏泰商管公司）签订《物业管理服务协议》及《补充协议》各一份，双方就物业服务有关事项、双方权利义务及有关物业费、水、电等收费标准作出了约定。2019年6月13日，宏泰商管公司将上述《物业管理服务协议》项下所享有的所有债权及对应的利息等全部概括转让给原告宏泰公司。 本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。现原、被告均认可涉案合同于2019年4月11日解除，本院予以确认。原告按约将涉案商铺交付给被告使用，被告应向原告支付租金。关于租金起算时间，合同约定计租时间以实际开业时间为准，原告延期开业的，计租时间相应顺延。结合双方提交的证据，本院认定原告实际开业时间为2018年2月1日，故租金应从该日起算。原告主张自2017年7月开始计算租金，既不符合双方在租赁合同中的约定，亦与原告自行发出的租金费用催缴函相矛盾，本院不予采信。原告主张租金计算至2019年3月底，自2019年4月起主张占有使用费，现双方均确认合同于4月11日解除，故截至2019年4月11日，双方的租赁合同依然有效，租金应计算至2019年4月11日。本院根据《补充协议》约定合同期及对应租金，经核算，租金为143786元（110960+32826）。关于占有使用费，被告于2019年3月30日向原告申请撤铺，原告于2019年4月11日向被告发出的《解除租赁合同函》中明确给予原告3日的清铺时间，并自认随后将被告承租的商铺进行清理，说明原告已从被告手中收回涉案商铺，故占有使用费应计算至2019年4月14日，参照租金标准核算为1387元。因原告客观上进行了宣传推广，故有权根据合同约定标准收取推广费，结合租金起算时间，经核算推广费为7183（7000+183，自2018年2月1日至2019年4月11日）。关于原告主张的违约金，本院考虑：一、宏泰广场开业后人流量未达到预期，原告未要求各被告按合同约定支付租金；二、原告向被告发送的《租金、物业费等费用催缴函》及《解除租赁合同函》中关于租金的计算方式存在明显矛盾，租金计算标准不明确；三、原、被告多次就租金及撤铺问题协调未果，各方均有一定原因。鉴于此，本院认定被告未支付租金不构成明显违约，原告主张违约金，本院不予支持。原告主张的物业费、水电费、垃圾清运费，系根据案外人宏泰商管公司与被告签订的物业管理服务协议而收取，原告并非协议的签订主体，非物业管理服务合同的相对方。因物业服务合同系双务合同，作为物业提供方的宏泰商管公司不仅对被告享有权利，同时还负有相应的义务，故在未征得被告同意，且被告对于宏泰商管公司提供的物业服务存有异议的情况下，宏泰商管公司仅仅将债权转让给原告，违反法律规定，故本院对原告的该部分请求不予支持，可由宏泰商管公司另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告仇凌波向原告宁波宏泰房地产开发有限公司支付租金143786元、占有使用费1387元，合计145173元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告仇凌波向原告宁波宏泰房地产开发有限公司支付推广费7183元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回原告宁波宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费8832元，由原告宁波宏泰房地产开发有限公司负担6158元，由被告仇凌波负担2674元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李胜利 二〇二〇年五月二十二日 代书记员 张黎妮