湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终804号上诉人（原审原告、反诉被告）：李翠华，女，1964年10月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周宇，男，1979年11月08日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孙梅芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易焱，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。原审第三人：湖南长丰物业管理有限公司，住所地：长沙高新开发区麓谷街道麓谷五期安置房长丰10栋4单元5层。法定代表人：李智明。原审第三人：长沙恒天房地产实业有限公司，住所地：长沙市望城区喻家坡街道高冲村十二组。法定代表人：姚裕仁。上诉人李翠华与上诉人周宇及原审第三人湖南长丰物业管理有限公司（以下简称长丰物业公司）、长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2018）湘0112民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李翠华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回周宇一审全部反诉请求；2、一、二审案件受理费、鉴定费用由周宇负担。事实和理由：一、一审法院以涉案商铺存在渗水事实影响周宇使用租赁物，依据合同法第221条规定减少周宇应当缴纳的租金明显认定事实错误，适用法律错误：1、本案商铺渗水并非上诉人造成也并非租赁物本身的原因，上诉人交付出租商铺是符合合同约定正常使用的商铺。周宇承租后对商铺进行装饰装修，不当使用造成商铺渗水，故应由周宇负责修复或赔偿；2、本案两份鉴定报告达不到证明商铺渗水的原因系商铺本身质量问题。庭审对鉴定人员的询问能证明系周宇不当装修，不当使用造成渗水，原审法院认定维修义务在上诉人，减少租金系认定事实和适用法律错误；3、本案商铺渗水是外墙的阳台渗水，属于公共部位，属于物业公司服务范围；4、即便原审法院认定维修义务在上诉人，不应当每月都减少20%的租金。周宇违约在先，从2015年9月30日开始至今长达4年未交租金，原审法院仅以渗水影响使用免除周宇4年时间应缴纳租金的20%，明显于法不符。二、一审法院以租赁合同期限至2019年10月30日届满，没有解除的必要，直接免除了合同约定的周宇逾期缴纳租金导致合同提前解除应承担的违约责任，明显认定事实和适用法律错误，侵害上诉人合法权益：1、按照租赁合同约定，上诉人有权解除合同，并要求周宇承担提前解除合同的违约责任，按余下未履行租期的租金总额50%的标准支付违约金；2、租赁合同解除时间应认定为自解除诉请到达周宇时解除。三、原审法院认定上诉人委托的长丰物业公司2016年初撤出金富北城后未告知周宇涉案商铺的实际所有权人为上诉人，并以此免除周宇逾期缴纳租金产生的滞纳金和违约金系明显认定事实错误和适用法律错误，严重侵害上诉人合法权益：1、周宇从2015年9月30日开始欠缴租金，长丰物业公司2016年初才撤出小区，2015年9月就逾期的租金不支持滞纳金毫无理由；2、长丰物业公司撤出后，上诉人委托专人李翠红以多种方式向周宇催缴租金，也口头告知过商铺实际所有权人为李翠华，并且在周宇另案起诉上诉人优先购买权纠纷案中，周宇提供的一份2016年2月25日的催缴通知，表明周宇在2016年2月25日就已经知道上诉人是商铺所有权人，故原审法院以此免除周宇逾期缴纳租金的滞纳金、违约金明显错误。四、原审法院以上诉人主张的律师费因租赁合同未约定不予支持系适用法律错误。依据最高人民法院的相关规定和合同法第113条规定，合同一方违约，另一方为此聘请律师合理支出的费用，属于违约方给守约方造成的损失，应由其承担。五、原审法院判决由上诉人承担鉴定费用18000元适用法律错误。本案鉴定由周宇提出反诉，为证明渗水原因和财产损失而提起，应由周宇承担。六、原审法院判决由上诉人支付周宇灯具等财产损失669.8元认定事实和适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉请求。周宇辩称，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回：一、上诉人作为出租人，维修义务是法定义务。因出租人失联，一直未明确告知权利主体，导致合同相对方无法进行沟通，即使现在出租人通过诉讼主张权利，也未考虑出租人要尽修复义务，导致涉案商铺一直处于无法合理使用状态，相关责任应由出租人自行承担。二、一审法院认定周宇可以通过自行维修或搬出涉案门面的方式减少损失系认定错误，是逼当事人以放弃权利的方式为对方违约行为买单。本案司法鉴定确定漏水系房屋质量问题引起，上诉人未提出异议，将漏水原因推卸给周宇明显不成立。上诉人认为漏水是公共部位，推卸责任同样不成立，房屋无法使用是基于质量问题、管理问题还是第三人行为造成，与承租人无关，出租人保障租赁物能合理使用是出租人根本义务，也是合同根本目的所在。减免20%的费用，远不足以弥补承租人损失。几年间承租人根本没有使用租赁物，完全是出租人过错引起，一审法院判决对闲置不能合理使用的商铺按月支付80%的租金，是真正的不合理。三、李翠华在诉讼时，并未提出解除合同的诉请，是经一审主审法官再三释明后，第一次开庭后增加的诉讼请求，该请求仅表达解除合同的主张，而不是确认解除成立的诉请，合同的解除需要审核是否达到合法或双方有无约定，李翠华要求解除的理由既不合法又不合约。四、上诉人所称违约金和滞纳金，认为已经催缴过租金，明显与事实不符。自租赁涉案商铺起，到李翠华起诉之日止，周宇从未接到任何通知告知商铺所有权人是上诉人，也未收到上诉人的任何催缴租金的通知。周宇与长丰物业公司2016年2月28日签订第2份合同并支付了该合同第一年租金，没有任何权利人否认长丰公司的租赁行为，支付租金后，再没有接到任何催缴通知长达二年多时间，按常理如果有其他权利人存在或者租赁行为未得到权利人认可，怎会二年多时间不闻不问。上诉人自认是房屋权利人，却自始至终未向周宇进行任何告知，也未出具任何有效凭证证明其合法身份，直至本案诉讼调取不动产权证后才知晓出租房屋的权利人及权利人变更情况。五、上诉人的诉请缺乏证据，违背客观事实，其诉请不应当得到支持，律师费不应支持。因上诉人不承认房屋存在质量问题，鉴定结果证明房屋存在质量问题，鉴定费应由上诉人承担。六、灯具损失一审判决过小，合同中有约定应由过错方承担。综上，请求二审法院驳回上诉人全部上诉请求原审第三人均未答辩。上诉人周宇上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人周宇不需要支付租金135716.8元，在涉案商铺未维修完毕时，不需要支付后续租金；2、撤销一审判决第四项，改判支持上诉人周宇的其他反诉请求；3、由李翠华承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，基本事实认定显示公平：1、租金支付金额及租赁期限认定有误。上诉人已支付2年租金，与长丰物业公司共签订二次合同，第一次合同于2014年签订，期限从2014年10月30日至2019年10月30日，签订后上诉人支付了押金95000元，租金28722元。后因房屋漏水及长丰物业存在偷电等原因，上诉人与长丰物业协商重新于2016年2月签订合同，期限从2016年2月30日至2021年2月30日，上诉人支付一年租金28722元。长丰物业公司有两个及以上财务印章，且两个印章均在多处使用，一审法院因2016年租金收据印章与2014年印章鉴定不一致而不认可2016年租金收据，从而不认可上诉人签订了两份合同，支付两年租金，系认定事实错误。第二份租赁合同约定的租期为2016年2月30日至2021年2月30日，而上诉人仅正常使用了不到2个月即关门停业等待出租方维修房屋。停业期间不应计算租期，租期应自出租方维修后正常使用4年零10个月到期；2、一审法院对损失造成的原因及责任划分认定错误。漏水及停止经营的责任不在周宇，涉案房屋2015年因漏水报长丰物业维修过，2016年4月再次漏水，导致房屋多处积水，电器设施大量损坏，此时才知道长丰物业已撤出金富北城无法联系。上诉人无法确定漏水原因，担心生命财产安全被迫关门停业，经鉴定漏水系房屋质量问题与装修使用无关，漏水责任应由出租方承担。损失扩大的原因在于李翠华，自2016年4月起商铺停业至今，上诉人一面积极联系出租人长丰物业，但一直联系不上，也不知晓有其他权利人，直至2018年9月李翠华提起诉讼才知晓商铺已出售。若李翠华2014年2月已购买涉案商铺，但自2016年4月至2018年9月李翠华及长丰物业从未向周宇主张权利，也从未发通知到涉案商铺，正因长丰物业和李翠华一直处于失联才导致损失不断扩大，因此从2016年4月起至房屋修缮不影响经营之前不应计算房屋租金。一审法院认定周宇可以通过自行维修或搬出涉案门面的方式减少损失，是逼当事人以放弃权利的方式为对方违约行为买单，存在明显偏袒。一审法院于2019年2月27日一次现场勘察没有发现明显积水推定不影响正常使用，周宇需要支付租金系认定错误；3、一审法院对上诉人损失认定错误。上诉人花费约30万元装修，从承租至今仅正常使用了1年半，一审法院不仅对漏水造成停业损失不予认可，对装修损失也只字未提，显示公平；4、一审法院认定出租方错误。李翠华作为所有权人身份的确定，应以房产登记为准，涉案房屋2018年4月11人才登记在李翠华名下，一审法院认定李翠华自房屋出租时享有房屋所有权是适格的出租方，明显与事实不符。二、一审法院适用法律错误：1、一审法院以合同法第113条规定对周宇主张的经营损失不予考虑属于适用法律错误；2、一审法院以合同法第113条规定，认为周宇应当自行维修，并由承租人承担未能维修的责任，显然属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决并予以改判。李翠华辩称，关于2016年2月签订的合同，该合同没有原件不能认定。收据经过一审法院委托鉴定，不是长丰物业公司出具不能认定。周宇主张不能联系出租人与事实不符，我们通过长丰物业公司发催缴通知后其一直没有缴纳租金，后我们委托专人上门主张，其说门面生意不好所以一直没钱缴纳租金，也没有向我们反映漏水情况。一审仅凭其口头陈述，认定漏水时间没有依据。一审法院现场勘察，没有明显漏水现象，也不至于因一点漏水而直接放弃门面，放弃巨大的经营利益不符合常理。一审委托的鉴定漏洞百出，鉴定人员陈述漏水是综合原因造成，不能排除是承租人原因造成。漏水时间周宇没有举证，也没有举证其履行了通知出租人的义务。原审第三人均未答辩。李翠华向一审法院起诉请求：1、判令周宇向李翠华支付商铺租金合计158924元及滞纳金71799.52元（约定为日百分之五，李翠华自愿调整为月利率2%，并按月利率2%的标准支付自起诉之日至判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金）；2、判令周宇立即腾出并向李翠华交付金富北城5栋101号商铺；3、判令周宇支付自起诉之日至周宇腾出金富北城5栋101号商铺之日止的后续占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算）；4、周宇承担律师费4000元；5、周宇承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，李翠华增加诉讼请求：判令解除《金富北城商铺租赁合同》，并要求周宇支付违约金41385元。周宇向一审法院反诉请求：1、判令李翠华赔偿周宇装修及财产损失5万元及经营损失20万元（相关损失以最终统计或评估/鉴定确定为准）；2、判令李翠华及第三人连带承担上述损失赔偿责任；3、判令李翠华承担本案诉讼及一切相关费用。诉讼过程中，周宇将第一项反诉请求装修及财产损失金额5万元变更为20万元，在庭审过程中又表示如果合同未解除的情况下，则其主张装修及财产损失的金额为5万元。一审法院认定事实：李翠华于2013年10月16日与恒天房产公司签订涉案商铺认购书，并支付购房款，后与恒天房产公司签订涉案商铺商品房买卖合同。2014年2月，李翠华和案外人方佳（李翠华儿媳）与长丰物业公司签订《金富北城商铺出租委托代理协议》，约定长丰物业公司以其名义代理李翠华、方佳与承租户签订商铺租赁合同、出租商铺，长丰物业公司与承租户之间签订租赁合同约定的由出租人享有的所有权利均由李翠华和方佳享有和行使，长丰物业公司仅作为李翠华和方佳的出租代理人，不享有出租人一切权利。2014年10月14日，周宇（乙方）与长丰物业公司（甲方）签订《金富北城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于金富北城5栋101号商铺出租给周宇作为花嫁喜铺使用，商铺产权面积为191.49㎡；租赁期限自2014年10月30日至2019年10月30日止；第一年租金为25元/月/㎡，从第三年开始按12%递增，第一至第三年每月租金为4787元，第四年每月租金为5361元，第五年每月租金为6004元；租赁该商铺享有8个月租金赠送，其中第一年赠送6个月，第二年赠送1个月，第三年赠送1个月；合同租金从2014年10月30日开始计算，以后每年9月30日前银行转账／现金支付方式缴纳下一月租金；合同签订生效后3天内，乙方一次性向甲方交纳2个月租金作为租赁押金即9500元及缴纳6个月租金即28722元，由甲方开具有效的押金收据及租金收据。租期届满前，甲方将出租给乙方的商铺进行出售，乙方享有优先购买权；除发生不可抗力原因外，乙方不得以任何理由推迟和拒交租金，否则每延误缴纳租金一日，由甲方按拖欠金额的百分之五收取滞纳金，如乙方延迟支付租金超过10日，甲方有权提前解除本合同，收回场地，没收全部押金及该商铺一切物品，并按照本条第7款的内容追究乙方的违约责任。合同签订后,长丰物业公司向周宇交付了涉案商铺，周宇向其支付了押金9500元及6个月的租金28722元。周宇将涉案商铺装修后于2014年12月正式营业。周宇支付了2015年10月30日前租金之后未继续支付租金。2016年年初，长丰物业公司正式撤出金富北城小区。2016年4月开始，因涉案商铺存在渗水等原因，周宇将涉案商铺的大门锁住，之后未再继续营业。2018年9月，李翠华向一审法院提起诉讼，要求周宇支付租金等费用，酿成本案纠纷。在本案审理过程中，周宇提起反诉，要求李翠华赔偿其装修及财产损失5万元及经营损失20万元，并要求第三人连带承担上述损失赔偿责任。周宇随后以恒天房产公司出售涉案商铺时未履行通知义务，侵害了其优先购买权为由，于2019年1月向一审法院提起诉讼，一审法院另案受理后并做出一审民事判决，驳回周宇的诉讼请求。周宇不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，现在该案尚在二审审理过程中。本案审理过程中，周宇称其于2016年2月30日与第三人长丰物业公司重新签订了一份租赁合同，并向其缴纳了租金28722元。周宇向一审法院提交一份落款时间为2016年2月30日《金富北城商铺租赁合同》和2016年2月28日金额为28722元的收款收据一张。第三人长丰物业公司对该合同和收据的真实性均提出异议，因周宇未提交该合同原件，因此一审法院对该合同不予认定，不作为本案的定案依据。第三人长丰物业公司于2018年12月5日就该收款收据上加盖的“长丰物业公司金富北城财务专用章”的真实性向一审法院提出鉴定申请，一审法院委托湖南迪安司法鉴定中心对该收据上公章一致性进行鉴定，湖南迪安司法鉴定中心于2019年1月21日做出司法鉴定意见书，鉴定意见为：标注日期为2016年2月28日收款收据上收款单位处加盖的“长丰物业公司金富北城财务专用章”印文与提供样本“长丰物业公司金富北城财务专用章”印文不是同一枚印章盖印”，因此一审法院对该收据不予认定，不作为本案的定案依据。另查明，周宇以涉案商铺渗水给其造成损失为由，于2019年3月14日向一审法院提出申请，要求就涉案商铺渗水原因及修复费用及财产损失进行鉴定。一审法院委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司和湖南恒立工程项目管理有限公司分别对渗水原因、修复费用及财产损失进行鉴定和评估。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2019年8月12日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、房屋楼面板渗水是由于阳台顶面标高高于二层楼面板板顶标高,当雨水经阳台顶面流淌和雨水击打在外墙面砖上时,雨水便顺外墙面砖间的空隙、暗缝向里渗透,由于粘土砖有较强的吸水性,因此雨水很容易在这些部位向里渗透。加之阳台顶面防水面层破坏,防水处施工处理不到位,楼面板板底开裂,墙板交接处易积水,雨水通过墙面砖间的空隙、暗缝和墙板交接处的空隙向里渗透,再沿着板内管线或板裂缝向板底渗透所致。2、楼面板裂缝属于以温差导致的材料收缩影响为主所致的裂缝。该裂缝不会危及主体结构安全,但应对其进行处理。3、墙柱交接处和墙梁交接处开裂主要是不同材料界面未采取可靠的加强措施,在温差和材料收缩作用下,引起开裂。4、根据上述鉴定意见和现场实际情况,特提出如下建议处理方案:(1)对楼面板裂缝,按照《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013对裂缝进行灌注和封闭处理;在进行灌注和封闭处理后,再粘贴碳纤维进行补强处理,可采用在板底双向粘贴300g单层碳纤维,宽度为200mm,中距500mm;(2)泛水处和管道周边应严格按照相关规范要求进行处理；(3)对墙面渗水发霉,局部粉刷层脱落部位粉刷层凿除后按照原做法进行恢复处理;(4)对墙柱交接处和墙梁交接处裂缝部位,凿除粉刷层,布钢丝网,粉水泥砂浆进行处理。湖南恒立工程项目管理有限公司于2019年9月12日日就修复费用、财产损失出具鉴定报告，鉴定结论为“金富北城5栋101号商铺修复工程造价19772.59元，其中财产损失（灯具、监控）为669.8元”。周宇为此支付了鉴定费用共计18000元。李翠华认为上述两份鉴定意见书不合理，与本案无关，不应予以采纳，一审法院认为上述两家鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法，能够证明本案相关事实，鉴定结论依法应该予以采信，故李翠华的意见一审法院不予采纳。一审法院认为：第一，长丰物业公司受商铺所有人李翠华的委托于2014年10月14日与周宇签订《金富北城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，长丰物业公司向周宇交付了涉案商铺，但周宇只支付了2015年10月30日前的租金，致使李翠华起诉至法院，要求解除租赁合同，周宇在庭审中表示不同意解除租赁合同，鉴于该租赁合同的租赁期限至2019年10月30日，租赁期满即将届满，一审法院认为，该租赁合同没有解除之必要，故一审法院对李翠华要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。本案租赁合同在未判令解除的情况下，李翠华要求周宇腾出铺面和支付后续占用使用费等的诉讼请求，均没有法律依据，一审法院亦不予支持。至于李翠华主张的滞纳金和违约金，考虑到与周宇签订租赁合同的一方为第三人长丰物业公司，长丰物业公司2016年初撤出金富北城小区后亦未告知周宇涉案商铺的实际所有权人为李翠华，周宇以此提出的抗辩理由成立，一审法院对滞纳金和违约金均不予支持。第二，周宇占有、使用涉案商铺至今，那么应按照合同约定时间及时支付租金。李翠华作为涉案商铺的所有权人，有权向周宇主张租金。关于周宇提出李翠华主体不适格的抗辩理由，没有法律和事实依据，一审法院不予采纳。考虑到涉案商铺存在渗水事实确实影响周宇使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，一审法院认为应当相应减少周宇的租金。依据天气预报资料，2019年2月份截至2月27日长沙市下雨天数为23天。一审法院工作人员于2019年2月27日现场勘查涉案商铺时并未在涉案商铺内看见明显的积水现象，因此一审法院酌情按租赁合同约定租金标准的80%来计算本案租金。关于周宇提出渗水后联系不上长丰物业公司致使其不得不停止营业，其合理使用时间为2个月，还尚有4年零10个月的租赁期限，因此不需支付租金的抗辩理由，一审法院认为，即便周宇当时确实联系不上长丰物业公司，那么周宇完全可以对涉案商铺自行维修，为此支出的维修费用再向出租人主张或者用于抵扣租金，或者及时搬出涉案门面，解除租赁合同，采取适当措施防止损失的扩大，但周宇却采取关门和拒交后续租金的方式，任由损失的扩大，实为不妥，因此周宇的抗辩理由明显没有法律和事实依据，一审法院不予采纳。经一审法院核算，自2015年10月30日计算至2018年10月30日，周宇应支付李翠华的租金为135716.8元（该金额已经考虑了租金赠送的2个月）。自2018年10月31日起，周宇还应按合同约定的月租金6004元的80%即4803元的标准支付租金直至将租赁商铺返还给李翠华之日止。第三，关于李翠华主张支付律师费4000元。因双方在租赁合同中未就律师费进行明确约定，故李翠华该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。第四，关于周宇主张李翠华支付财产及装修损失5万元及经营损失20万元的反诉请求。关于财产及装修损失5万元。湖南恒立工程项目管理有限公司的鉴定结论为“金富北城5栋101号商铺修复工程造价为19772.59元，其中财产损失（灯具、监控）为669.8元”，因鉴定机构勘查现场后，周宇并未对涉案商铺进行修复，故一审法院对该修复费用暂不予支持，周宇可以待上述费用实际发生后再行向李翠华主张。周宇庭审中提出其之前已经对渗水部位进行修复的抗辩理由，未提供证据证明，一审法院不予采信。关于灯具等财产损失669.8元，确系涉案商铺渗水给周宇造成的财产损失，应由李翠华承担。另外，周宇要求其支付的鉴定费用18000元在本案中一并进行处理，一审法院认为该费用系为了查实涉案商铺的渗水原因及财产损失而产生的费用，该费用应由李翠华承担。至于经营损失20万元，经营损失系可得利益损失，经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均有不确定性，周宇要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同继续有效，还需要投入物力人力等成本，周宇要求李翠华赔偿其全部经营利润亏损，将使其在不需要投入任何经营成本情况下，直接获得经营利润，超过合同履行利益和签订合同时可以遇见的损失范围，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周宇于本判决生效后五日内向李翠华支付租金135716.8元，并自2018年10月31日起，按每月4803元的标准支付租金直至将涉案商铺返还给李翠华之日止；二、李翠华于本判决生效后五日内向周宇支付灯具等财产损失669.8元、鉴定费用18000元，合计18669.8元；三、驳回李翠华的其他诉讼请求；四、驳回周宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元，由周宇负担4071元，李翠华负担1369元；反诉受理费2525元，李翠华负担267元，周宇负担2258元。本院二审期间，上诉人李翠华提交了以下证据：1、《建设工程竣工验收备案表》、金富北城住宅小区5＃住宅单项验收记录及竣工图，拟证明鉴定意见违反程序、违背客观中立原则，一审法院不应采纳。2、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终7642号民事判决书一份，拟证明生效判决书已确认李翠华系涉案商铺所有权人，并且在出租给周宇之时是商铺所有权人，是本案适格原告。3、租金支付通知书和通知各一份，拟证明李翠华分别在2015年11月10日、2016年2月25日委托恒天房产公司和长丰物业公司向周宇发出书面催缴租金通知，并注明收款账户为李翠华儿媳方佳的账户，留有联系地址和电话，证明周宇主张的长丰物业公司退场后无法联系到出租人与事实不符，周宇一直拒交租金，从未反映门面漏水情况，该两份证据已经在（2019）湘01民终7642号民事判决书中得到认可，且周宇在通知书上签收确认。周宇对以上证据质证意见为：除判决书外，其他都不是新证据。对证据1认为，无法核实真实性，应以规划部门存档的为准，本案的鉴定是对房屋目前状态的鉴定，二者并不冲突；对证据2民事判决书，我方不认可，准备申请再审，该判决对事实认定存在错误；对证据3的租金支付通知书，未核实原件，真实性、合法性有异议，周宇没有签过催收通知。这两份通知印证周宇与出租人达成新协议后在2016年2月28日缴纳了租金，从2016年2月28日以后，没有任何证据证明周宇收到催缴通知，从而可以认定周宇不欠付租金。两份通知均没有体现李翠华主体身份，没有体现方佳与李翠华是什么关系，没有告诉权利人是李翠华，李翠华以此主张催缴租金显然不成立。本院经审查认为，证据1不属于新证据，不能达到证明目的，不予采信；证据2系生效法律文书，予以采信；证据3符合证据合法性、真实性、关联性原则，予以采信。经上诉人周宇申请，本院调取了长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初3512号案卷的证据材料收款收据二份、谈话记录一份、法庭审理笔录一份，拟证明该案涉案商铺与周宇商铺系同一栋楼，缴纳租金事宜均是与长丰物业公司的史经理联系，也是史经理开具收据。二份收款收据证明物业公司收取租金存在多枚印章，一审法院仅以周宇提交的印章与长丰物业公司提交的不符，否定周宇没有缴纳第二次租金与客观事实不符。庭审笔录印证该案同样存在漏水问题，物业管理混乱，权利主体不清晰，承租人无法主张相应权利。李翠华质证意见为：庭审笔录中的房屋漏水问题系熊伟单方陈述，没有证据证实，该案原告也没有认可；2015年8月23日的收款收据涉嫌伪造，已经报案处理；因出现虚假收款收据情况，法院启动印章鉴定程序，证明周宇提供的2016年的收据系虚假，一审法院认定正确；庭审笔录周鹏陈述长丰物业公司退场时间是2015年10月份，与李翠华主张长丰物业公司退场时间相吻合，证明周宇主张2016年2月底又与长丰物业公司签订租赁合同并交纳了租金是虚假。本院经审查认为，二份收款收据不足以反驳印章鉴定结论的证明力，不予采信。谈话笔录、庭审笔录的内容不能达到周宇的证明目的，不予采纳。原审第三人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，长丰物业公司受商铺所有人李翠华的委托于2014年10月14日与周宇签订《金富北城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，长丰物业公司向周宇交付了涉案商铺，但周宇仅支付了2015年10月30日前的租金后至今未再向出租人支付租金已构成明显违约，其抗辩称于2016年2月30日与长丰物业公司签订了第二份租赁合同并于2016年2月28日缴纳了租金28722元，经印章司法鉴定与事实不符，且2016年2月30日的租赁合同未提供原件证实，故该抗辩理由缺乏事实依据不予采纳。周宇抗辩认为，因涉案商铺漏水导致其不能正常经营使用，同时在长丰物业公司2015年底撤出物业小区后，不能知晓和联系涉案商铺的所有权人，以致无法缴纳租金和进行漏水维修，故不存在违约行为的抗辩理由均与事实不符，本院不予采纳。周宇在涉案商铺存在漏水问题后，未积极采取补救措施以减少损失，或者及时采取与出租人协商或解除合同的方式减少损失，而是采取关门停业的方式放任损失扩大，其应自行承担法律后果。综合全案，一审法院适当减少租金，未支持相关滞纳金和违约金、律师费等费用，处理鉴定费用的承担，不予支持周宇的反诉请求等均于法有据，处理适当，应予维持。上诉人李翠华、周宇的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李翠华、周宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7965元，由上诉人李翠华负担2389元，上诉人周宇负担5576元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年五月二十五日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。