江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏03民终7884号上诉人（原审被告）：丁仁信，男，1955年8月26日生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：杜文作，江苏以立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市阳光明媚餐饮有限公司，住所地徐州市徐宿路68号。法定代表人：胡宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡存昂，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐洁，江苏永伦律师事务所律师。上诉人丁仁信因与被上诉人徐州市阳光明媚餐饮有限公司（以下简称阳光明媚公司）排除妨害纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丁仁信及其委托诉讼代理人杜文作，被上诉人阳光明媚公司的委托诉讼代理人胡存昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁仁信上诉请求：1、撤销徐州市云龙区人民法院（2019)苏0303民初2065号民事判决；2、改判驳回阳光明媚公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决对于被上诉人出具的2011年4月11日《承诺书》进行了不当解释，对于案件基本事实亦认定有误，导致错误判决。一、2011年4月11日《承诺书》中的“处置该房产”包括对外出租的权利。首先，从文义解释出发，该《承诺书》明确载明“处置期间的房屋租赁费用归你所有”，不出租何来租赁费？显然处置的权利中包括对外出租的权利；其次,从实际履行分析，案外人郑媛芷对外出租，被上诉人也是明知与认可的；虽然现被上诉人以无合法授权等理由予以否认，但无法改变案外人郑媛芷有权并实际对外出租的客观事实。二、2011年4月11日《承诺书》既包括“你有权按300万元价格购买该房产”,又包括有权对外出租等处置权利的约定，关于300万元价格购买房产之约定是否有效不影响对外出租等处置权利约定的效力；关于案外人郑媛芷有权对外出租等处置权利的约定，不违反法律的强制性规定，具有法律效力，上诉人依据相关租赁合同占有使用租赁物并无不当；一审判决将承诺中的对外出租等处置权利也解释为流押条款，明显错误。三、一审判决说理不清、自相矛盾。一审判决既己认定郑媛芷、王明莉的行为系无权代理，属效力待定，那么被上诉人对其行为要么予以追认要么不予认可；追认权系形成权，不能拆分或附条件的选择性适用。同时，一审审理程序亦有违法之处。一审遗漏案件诉讼主体，郑媛芷至少是涉案房产出租人之一，且其对案涉房屋享有权利，根据民诉法司法解释327条规定，其必须参加本案诉讼。综上，法院对于合同的解释、案件事实的认定，应当以维护诚实信用、保护债权人为依据和出发点；本案中，案外人郑媛芷作为债权人及抵押权人，依据被上诉人出具的承诺及相关协议，对外出租抵押物以清偿相关债权，发挥抵押物的使用价值，于法律、于情理皆无不妥；而一审判决之相关解释与认定，实际使不诚信者受益，恳请二审法院依法支持上诉人之上诉请求。庭审中，上诉人另补充：案涉房产已被公安机关依法查封，且相关刑事判决已判定包括本案诉争房屋在内房产依法由公安机关处理，据此，案涉房产属于赃物，被上诉人对此不享有所有权且租赁权也属于财产，双方因此发生纠纷应当由公安机关处理，无论如何不应判决上诉人退出该房屋。阳光明媚公司答辩称，案外人郑媛芷并非涉案房屋的合法出租权利人，根据现有证据已经可以查明上述案件事实，目前涉案房屋仍处于查封状态，并不能否认被上诉人对涉案房屋享有物权权利。综上，上诉人的上诉不能成立，一审查明的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。阳光明媚公司向一审法院起诉请求：请求排除妨碍，判决丁仁信将位于徐州市限期腾退，恢复原状并交还于原告。一审法院认定的事实：阳光明媚公司是本案诉争房屋民主南路175号梅园公寓8#-105房屋的所有权人。阳光明媚公司于2018年7月30日将法定代表人从王明晶变更为胡宾。徐州金威盛帮殡葬企业管理服务有限公司系原告的大股东，徐州金威盛帮殡葬企业管理服务有限公司于2018年5月8日将法定代表人从王明晶变更为胡宾。2011年4月11日，阳光明媚公司向案外人郑媛芷出具《承诺书》一份，载明：“郑媛芷：本公司以徐州市的房产向你办理抵押借款叁佰万元整，如不能按期支付利息或到期不能偿还借款本金，你有权按300万元价格购买该房产或处置该房产，处置期间的房屋租赁费用归你所有。”2011年4月20日，阳光明媚公司办理了上述房产的他项权证，他项权证记载的他项权利人为郑媛芷、李明川，他项权利种类为抵押，债权数额为3000000元。阳光明媚公司称郑媛芷上述借款期限为自2011年4月11日起三年。2014年11月18日，案外人王明莉、郑媛芷共同以阳光明媚公司原法定代表人王明晶的名义与丁仁信签订《房屋租赁合同》一份，约定将本案诉争房屋出租给丁仁信，租赁期限五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止，房屋用途为商业、办公，除双方另有约定外，丁仁信不得任意改变房屋用途。2018年4月2日，丁仁信与郑媛芷共同在合同尾部手写“经双方协商，本合同到期后续租三年，租期至2022年11月30日，租金上浮10%，年租金壹拾叁万贰仟元整。”丁仁信与郑媛芷共同签字确认。阳光明媚公司于2019年1月5日、3月10日向丁仁信送达《解除合同通知书》各一份，通知丁仁信收回房屋，解除房屋租赁合同，并要求丁仁信于2019年4月4日前搬出房屋。王明莉于2019年3月6日将丁仁信于2019年2月26日转账交付的2019年第一季度租金退还给丁仁信。为证明王明莉取得王明晶的全权授权，丁仁信提供王明晶于2012年8月16日书写的《委托书》一份，载明：我在押期间，金威盛帮殡葬公司的财务由王明莉负责，其他一切业务由张进全权负责，此前王明莉负责签字的一切业务我均认可。庭审中，阳光明媚公司主张丁仁信原经营婴儿车用品，2018年底擅自改变经营用途，改为经营烧烤，对房屋造成影响和损害。丁仁信称改变用途是郑媛芷同意的，也符合合同约定，合同中约定的“商业、办公”包括烧烤。一审法院认为，本案诉争房屋系原告为担保其向案外人郑媛芷借款300万元的债务而抵押给郑媛芷，且办理了抵押登记，郑媛芷依法享有诉争房屋的抵押权。物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，阳光明媚公司于2011年4月11日向郑媛芷出具的承诺书中记载的“如不能按期支付利息或到期不能偿还借款本金，你有权按300万元价格购买该房产或处置该房产”内容，实为在债务履行期限届满前约定以该房屋向郑媛芷抵偿原告所负债务，实质属于流押条款，应属无效。丁仁信主张郑媛芷、王明莉分别取得原告授权签订案涉《房屋租赁合同》，但是郑媛芷享有的诉争房屋的抵押权的实现方式仅为对原告不能偿还的到期债务就该房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿，根据物权法定原则，双方约定以其他处置诉争房屋的方式实现郑媛芷抵押权的内容，因无物权法的明确规定，不产生物权效力。而原告2011年4月11日承诺书中“处置期间的房屋租赁费用归你所有”的表述，并不能得出阳光明媚公司有授权郑媛芷将诉争房屋对外出租的意思表示。王明晶于2012年8月16日书写的《委托书》中仅提及“金威盛帮殡葬公司的财务由王明莉负责”，并未涉及原告公司事项，不能视为王明晶将原告公司业务交予王明莉处理。因此，郑媛芷、王明莉与丁仁信签订的《房屋租赁合同》因无阳光明媚公司明确授权，对原告无法律约束力。阳光明媚公司自认对《房屋租赁合同》签订后至其发出解除合同通知之日期间的合同内容予以追认，系自由处分权利的行为，不违反法律规定，但不能扩大解释为其对《房屋租赁合同》整体的追认。对未追认的部分，阳光明媚公司仍然不受该合同约束。因此阳光明媚公司基于其对诉争房屋的所有权，要求房屋占有人即被告排除妨害、恢复原状、返还房屋的诉讼请求，有法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告丁仁信于判决生效之日起三十日内将徐州市恢复原状后退出该房屋，并将该房屋交还于原告徐州市阳光明媚餐饮有限公司。二审期间，丁仁信提交了下列证据：1、郑媛芷与阳光明媚公司签订的借款合同、付款说明及付款凭证，证明双方之间存在300万元借贷关系。2、徐州市房地产抵押合同，证明郑媛芷是涉案房屋的抵押权人。3、徐州市中级人民法院《王明晶一案申请再审驳回申诉通知书》、江苏省高级人民法院《王明晶非法吸收公众存款罪驳回申诉通知书》，证明涉案房产已被公安机关查封，应由公安机关依法处理。4、郑媛芷出具的房屋租赁押金收条及部分租金收条，证明郑媛芷是涉案房屋的出租人。经质证，阳光明媚公司对证据1、2的真实性无异议，但是只能证明阳光明媚公司与案外人郑媛芷之间存在借款关系，不能证明案外人郑媛芷对涉案房屋享有出租的权利。对于证据3请求法院依法核实。对证据4的真实性无法确认，即使真实，恰恰证实案外人郑媛芷在不享有合法租赁权的情况下收取租赁费的事实。二审查明：王明晶等人涉嫌非法吸收公众存款罪一案，本院（2015）徐刑二终字第122号生效判决查明，2009年9月至2012年5月，徐州金威盛帮殡葬企业管理服务有限公司（原徐州金威盛帮投资有限公司）为增加投资项目、扩大生产经营，经上诉人王明晶等公司高层管理人员决定，在未经相关部门批准的情况下，通过制作宣传画册等形式对外进行公开宣传，以王明晶为借款人，以徐州市阳光明媚餐饮有限公司作担保，以年息24%为诱饵，先后在徐州市和平路64号帝都大厦1#-1-206室、徐州翟山徐宿路68号等地，向社会不特定人员非法吸收存款人民币5.96亿余元。案发后，有1700余名集资参与人报案申报债权，经核实涉及非法吸收存款3.22亿余元，除支付小部分利息外，尚有2.74亿余元本金未清偿。案发后，公安机关查封了涉案徐州市梅园公寓8-105室房产。经审理，生效判决王明晶等人构成非法吸收公众存款罪，涉案赃款、非法所得予以追缴，对查封、扣押、冻结的涉案财物及其孳息，由查封、扣押、冻结的公安机关依法进行处理，按比例发还集资参与人。二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，经司法机关依法查封、扣押、冻结的财产，任何人和单位不得隐藏、转移、变卖、故意毁损。根据本院（2015）徐刑二终字第122号案件查明的事实,该案案发后公安机关已查封了涉案房产,该案生效法律文书已判决:对查封、扣押、冻结的涉案财物及其孳息，由查封、扣押、冻结的公安机关依法进行处理，按比例发还集资参与人。基于此,本院对涉案房产的归属及性质现分析如下：首先，从权属变动的角度看，房产作为不动产，其权属以房屋管理机构的登记为准，实行公示公信原则。刑事涉案房产处理的实质是在刑事司法机关以刑事诉讼程序暂时宣告权属登记的失效，在刑事案件追赃、退赃程序尚未处理完毕前，任何单位和个人未经查封机关的准许不得擅自处分和使用。其次，从利益恢复的角度看，涉案房产之所以被公安机关查封，成为违法犯罪所得的最终流向，是因为我国目前房地产市场蓬勃发展，房产自身价值很大，还具有投资收益、保值增值的功能。这亦是被害人或国家通过刑事途径挽回经济损失的希望所在。综上，涉案房产的归属和实际处理效果对刑事案件相关人员影响甚大。本案不宜通过民事诉讼变相对涉案房产进行处分，故本案不属于民事案件受案范围，相关权利人可待公安司法机关处理完毕后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2065号民事判决；二、驳回徐州市阳光明媚餐饮有限公司的起诉。一审案件受理费100元退还徐州市阳光明媚餐饮有限公司；上诉人丁仁信预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王 超审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二〇年五月二十一日书记员 王俞卜