广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20368号上诉人（原审被告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广东省广州市番禺区大石街朝阳西路2号（西楼）。法定代表人：曾书红。委托诉讼代理人：曾煌辉，广州金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市君金房地产物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街东发楼东座8号。法定代表人：谢辉。委托诉讼代理人：吴凯、罗刚，均为广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文越，男，1982年9月28日出生，汉族，住广东省揭西县。被上诉人（原审原告）：杜少丽，女，1987年11月26日出生，汉族，住广东省揭西县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王宇虹、何兆彬，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称大石房地产公司）、广州市君金房地产物业管理有限公司（以下简称君金物业公司）因与被上诉人张文越、杜少丽物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人大石房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张文越、杜少丽的全部诉讼请求。事实和理由：一、大石房地产公司与君金物业公司签订的富丽居3、4、5号《前期物业服务合同》没有约定地下车位租金和委托君金物业公司代为出租、收取地下车位租金事宜，一审法院推定君金物业公司对地下车位每月按300元向业主收取停车管理服务已包含车位租金及物业管理费的认定，与《前期物业服务合同》的约定及客观事实不符。二、大石房地产公司向富丽居小区全体业主公布的《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》所涉地下车位的出租是初始出租，并按政府规定将出售出租方案在涉案车位小区公告栏向全体业主公示了30日，不存在一审法院认定的所谓大石房地产公司单方面调价和侵害了包括张文越、杜少丽在内的富丽居小区业主的知情权的问题。一审法院的该认定是错误的，请求二审法院予以纠正。三、大石房地产公司不是君金物业公司与张文越、杜少丽于2016年5月5日签订的《前期物业管理服务协议》的合同当事人，一审法院判决大石房地产公司继续履行该协议约定条款是完全错误的。四、富丽居小区地下停车位早已对包括张文越、杜少丽在内的全体业主开放，且君金物业公司也是按照其与业主签订的《前期物业管理服务协议》收取300元/月/个停车服务费。一审判决第一项判决不符合客观事实，请求二审法院予以撤销。五、一审判决后，一审判决所依据的前期物业服务合同已经期满，一审判决失去了执行的合同依据。六、富丽居业委会已经终止了君金物业公司为涉案小区提供的前期物业服务，并另聘了新的物业公司提供物业服务，故一审判决失去了其执行的客观基础。七、张文越、杜少丽与君金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》因终止而成为不可履行。上诉人君金物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张文越、杜少丽的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审对君金物业公司在一审开庭前已经公告按照每月三百元标准收取地下停车费的事实未作认定，导致错误判决。二、张文越、杜少丽提起本案诉讼纯属恶意诉讼，一审法院支持其诉求完全是浪费司法资源。三、大石房地产公司并非《前期物业管理服务协议》的相对方，一审判决其继续履行该协议约定条款是完全错误的。四、一审判决不具备明确性、具体性和可执行性。五、一审法院作出合同继续履行的判决时，未明确当事人需要履行义务的期限，依法应予纠正。六、一审法院在审理过程中存在程序异常情况。1、一审法院决定适用小额速裁程序不符合法律规定。此后，经君金物业公司书面异议，一审法院纠正了该程序性的错误。2、一审法院送达裁判文书存在不合理情形。七、张文越、杜少丽意图通过诉讼非法牟利，其诉求不应得到法院支持。八、张文越、杜少丽所在小区已经成立业委会，该业委会向君金物业公司发出了解除物业服务合同的决议，君金物业公司也发出了公告函，明确不再续聘物业公司。故双方的前期物业服务合同关系已经解除，君金物业公司不再提供物业服务。一审判决所依据的协议已经解除，一审第一项判决应予撤销。被上诉人张文越、杜少丽辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，大石房地产公司、君金物业公司的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，一审判决应当予以维持。事实和理由：一、300元/月的地下车位使用及管理费对大石房地产公司和君金物业公司均有约束力，大石房地产公司、君金物业公司应按300元/月的标准向张文越、杜少丽开放机动车地下车库。其以大石房地产公司并非《前期物业管理服务协议》的相对方为由试图逃避履行义务，其主张不能成立。二、本案中，机动车地下车位的停车费用既包括了车位的使用费（租金），也包含了车位的物业费。大石房地产公司、君金物业公司在一、二审过程中均将《前期物业管理服务协议》明确约定的300元地下车位使用及管理费定性为物业管理费，明显属于偷换概念，充分证明其违约的主观恶意。三、君金物业公司上诉称其在一审开庭前已经公告按照300元的标准收取地下停车费完全与客观事实不符，其违约的主观恶意在其一审的答辩及庭审中显露无疑。事实上，张文越、杜少丽等业主前往君金物业公司处办理地下车位的停放手续，君金物业公司通过故意刁难、附加条件、提高门槛、设置障碍等手段，变相拒绝给张文越、杜少丽等业主办理停车手续。四、大石房地产公司、君金物业公司以公告等形式直接变更《前期物业管理服务协议》所约定的300元/月的地下车位的停车费的行为，不仅违反了合同的约定，也是对法律、行政法规的错误解读。即使大石房地产公司办理了相关的行政登记手续，并不代表其就停车费问题与张文越、杜少丽协商一致，更不能够直接据此来变更合同的明确约定。五、君金物业公司上诉称“一审法院作出继续履行判决时，要明确当事人需要履行义务的期限”没有任何依据，其主张不能成立。六、因大石房地产公司、君金物业公司恶意违约，张文越、杜少丽为维权已奔走各个主管部门，且在其明确停车费涨价至650-750元时立即提出异议，但大石房地产公司、君金物业公司仍然没有纠正其违约行为，君金物业公司上诉称张文越、杜少丽恶意诉讼明显与事实不符，其违约的主观恶意溢于言表。七、涉案的住宅停车场属于富丽居小区的配套设施，应区别于商业性用途的停车场，车位的出租出售应当首先满足业主的需要，二审法院判决时应考虑各方面的因素。张文越、杜少丽向一审法院起诉请求：1、大石房地产公司、君金物业公司立即履行《前期物业管理服务协议》中对于机动车地下车位的收费标准，并立即按照300元／个／月的收费标准向张文越、杜少丽开放机动车地下车位。2、大石房地产公司、君金物业公司连带赔偿因其违约行为给张文越、杜少丽造成的经济损失17000元（经济损失包括律师费15000元，交通费、文印费、误工费等合计2000元）。3、本案的诉讼费、保全费、公告费均由大石房地产公司、君金物业公司承担。张文越、杜少丽在一审庭审中明确损失2000元具体为文印费150元、误工费1500元、交通费350元。一审诉讼中，张文越、杜少丽向一审法院提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同》，2、《前期物业管理服务协议》及其附件，3、《富丽居地下车库及地面停车位对业主停放执行方案》，4、广州市君金房地产物业管理有限公司出具的停车费发票，5、涉案小区地面停车位供求关系紧张的相关图片，6、广州市番禺区住房和建设局《投诉事项处理意见书》【番住建（2018）4250号】，7、《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》，8、广州市番禺区富丽停车场收费标价牌的图片，9、《关于对“富丽居小区地下停车位出租的公告”的书面意见》，10、富丽居公告栏照片，11、广州市番禺区住房和建设局群众来访事项登记表，12、广州市番禺区住房和建设局《投诉事项处理意见书》【番住建函（2019）56号】，13、广东广播电视台公共频道的新闻报道，14、广东广播电视台公共频道的新闻报道文字版本，15、广州市番禺区发展和改革局《调解通知书》，16、广州市番禺区发展和改革局调解情况记录表，17、广州市番禺区发展和改革局《价格投诉办结告知书》，18、《关于诉前协商倡议书》的复函，19、委托代理合同、律师费发票，20、不动产权证，21、视频一（业主们前往大石房地产公司、君金物业公司处办理地下车位停车手续的过程），22、视频一的文字版本，23、视频二（张文越、杜少丽前往大石房地产公司、君金物业公司处办理地下车位停车手续的过程），24、视频二的文字版本，25、富丽居小区停车管理规定，26、广州市番禺区住房和建设局关于信息公开申请的答复[番住建依（2019）2号]，27、致番禺区人民政府请求书，并拟以此支持其诉讼主张。大石房地产公司向一审法院提交以下证据：1、登记字号：18登记02374581《广州市不动产首次登记告知通知书》、《房屋清单》，2、《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》、《公证书》、《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案备案回执》，3、《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》、番法改函[2019]96号《关于政府信息公开申请的答复》，4、《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（穗国房字[2008]195号），5、富丽居3、4、5号楼《前期物业服务合同》，6、番住建函[2019]1260号《番禺区住房和城乡建设局关于富丽小区车位出售（出租）方案备案相关信息的复函》及其附件1《富丽居小区地下车位出售（出租）方案备案回执》（穗番车备[2018]07号）、附件2《广州市番禺区住房和城乡建设局关于对番住建依[2019]2号信息修正告知书》（番住建函[2019]1252号），7、《证明》、《备案部门核准意见表》、《广州市番禺区2013年商品房屋建设正式项目计划备案回执》，8、《广州市番禺区发展和改革局检查（调查）通知书》（番发改价检通[2018]57号），并拟以此支持其诉讼抗辩。君金物业公司向一审法院提交以下证据：1、广州市不动产首次登记告知通知书（NO.07013480）(2018.3.29)，2、富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案（2018.4.4），3、公证书（2018.5.7），4、穗番车备（2018）07号富丽居小区地下车位出售（出租）方案备案回执（2018.5.16），5、番法改函（2019）96号关于政府信息公开申请的答复（2019.1.24），6、通知（2019.3.21），并拟以此支持其诉讼抗辩。一审法院认定事实如下：一、合同签订情况。1、2014年9月26日，大石房地产公司（甲方）与君金物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于广州市番禺区大石街石北工业路22号的“富丽居二期[3、4、5号楼及地下室]前期物业”项目实施前期物业管理服务。合同第九条约定，停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位200（元/个.月）、车库车位270（元/个.月）的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位200（元/个.月）、车库车位270（元/个.月）的标准提取物业服务费用。2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位200（元/个.月）、车库车位270（元/个.月）的标准向乙方交纳物业服务费用。此项物业服务费用具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。3、临时停车的收费标准依据价格部门的有关规定确定。第十条，乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。需要进行车辆保管服务的，收费标准由乙方根据相关法律法规规定确定，并向全体业主公示。第三十七条，合同期限自2014年9月26日至2019年9月26日止。合同期内，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止。第四十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为附件。合同对其他事项也作了相关规定。2、2016年5月5日，张文越、杜少丽（乙方，买方）与大石房地产公司（甲方，卖方）签订合同编号为201605123314的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房预售合同），张文越、杜少丽向大石房地产公司购买所开发的位于广州市番禺区大石街东联村石北工业路22号富丽居3号楼1202房。商品房预售合同第五条物业服务明确，甲方已选聘君金物业公司为富丽居小区提供前期物业服务，并已签订书面的前期物业服务合同。甲方负责监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。甲方负责制定临时管理规约。合同对其他事项也作了相关规定。合同下方的出卖人及买受人处，仅有双方当事人的签名、盖章，均无填写具体签订日期。合同最下方备注“本合同网上签订日期为：2016年05月05日”。现张文越、杜少丽已经取得广州市番禺区大石街石北工业路22号富丽居3号楼1202房的不动产权证书。商品房预售合同有附件七份，大石房地产公司仅向张文越、杜少丽提供附件一、二、七。附件三甲方针对该商品房所作具体的说明（含广告），附件四售楼计划书（含车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况）、附件五前期物业服务合同、附件六装饰、设备标准，均未向张文越、杜少丽提供。经一审法院要求，大石房地产公司将商品房预售合同的附件五前期物业服务合同（大石房地产公司、君金物业公司之间所签订的前期物业服务合同）作为证据5向一审法院提交。3、2016年5月5日，张文越、杜少丽（乙方）与君金物业公司（甲方）就君金物业公司提供格式文本《前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）签名盖章确认。该物业服务协议第五条其他的有偿服务费用约定，机动车地下车位，30元/个/月，管理费270元/月；地面车位，30元/个/月，管理费170元/月。物业服务协议对其他事项也作了相关规定。物业服务协议有附件1《富丽居业主临时公约》，及附件2承诺书，张文越、杜少丽在临时公约及承诺书后分别签名按指印确认。一审法院询问君金物业公司上述物业服务协议中，地下车位，“30元/个/月，管理费270元/月”的30元和270元分别是什么性质的款项，君金物业公司表示其为物业服务公司，只能收取物业费用，故两个款项均为物业管理费。二、涉案停车位的收费及业主投诉情况。1、2018年8月2日，富丽居管理处发布《富丽居地下车库及地面停车位对业主停放执行方案》，表示君金物业公司依据与大石房地产公司签订的《富丽居前期物业服务委托合同》、《临时租赁合同》及相关规定，负责富丽居停车场日常管理及车位租用等工作。地下停车场对非车位购买车收费标准为，执行临时性停车收费，30分钟内免费，超过30分钟每小时4元，24小时20元封顶。购买地下停车位的业主，每月收取50元管理费。地面停车场只供月租者停放，不提供临停，月租位每月200元。地面月租车位不固定，先到先停。上述停车方案，无对地下停车位以月租形式对业主开放的约定。张文越、杜少丽将该方案拍照后打印，作为证据3提交。君金物业公司经营富丽居停车场过程中，向张文越、杜少丽等业主出具定额发票。富丽居小区长期停车位紧张，地面停车位乱停现象严重。2、2018年11月9日，杜少丽向广州市番禺区住房和建设局投诉大石富丽居停车场一直不开通使用、小区车位只售不租行为，广州市番禺区住房和建设局于2018年12月12日向杜少丽作出编号为番住建函[2018]4250号投诉事项处理意见书，答复内容为，“根据你提供的线索，我局对大石富丽居小区车位租售行为进行调查，发现广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司在大石富丽居车位销售过程中，存在未按《小区地下车位出售（出租）方案备案回执》，对业主开放车位月租的行为。2018年11月13日，我局约谈广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，并发出《整改通知书》，要求严格按照《小区地下车位出售（出租）方案备案回执》进行租售。目前该公司已完成整改，开通大石富丽居小区车位月租、临租。”3、大石房地产公司对富丽居小区业主发出一份《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》，表示为满足本小区业主不同需要，在原有时租基础上，同时推出月租。小区地下停车位可选择时租或月租。月租车位价格为（含50元/月物业管理费）负三层650元/月，负二层700元/月，负一层750元/月。大石房地产公司表示将委托案外人广州市番禺区穗华贸易有限公司办理小区地下车位的出租手续和收费开票事宜。该公告落款日期为2018年11月9日，根据广州市番禺区住房和建设局的答复，可确认上述落款日期并非真正的公告发出时间。张文越、杜少丽将上述公告拍照后打印作为证据7提交。4、2018年11月17日，广东广播电视台公共频道DV现场节目对富丽居小区车位月保价格变更事宜进行报道。5、根据张文越、杜少丽提供的有2018年12月21日广州日报作证对富丽居小区停车场张贴《富丽居住宅小区车辆管理办法》及《广州市番禺区富丽居停车场收费标价牌》之照片显示，在2018年12月21日富丽居小区停车位的月租标准为，地上每月200元，地下为每月650元-750元（含50元管理费）。大石房地产公司、君金物业公司在张贴上述新收费标准前，富丽居停车场原地下停车位收费标准为，月保（地下）300元，子母位600元，三子母位900元，月保（地面）200元。张文越、杜少丽将旧收费标准的收费标价牌拍照作为证据8提交。6、2018年11月20日，张文越、杜少丽对小区公示栏拍照，照片显示大石房地产公司在公告栏张贴《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》（张文越、杜少丽证据7）及其他材料，张文越、杜少丽在内的43位业主联名对上述公告提出书面意见，表示大石房地产公司在停车位的公告中擅自提高月租车位价格，且方案中无故委托案外人广州市番禺区穗华贸易有限公司小区办理停车位出租手续和收费开票事宜，与君金物业公司公示停车方案中的委托其管理停车场不一致，也与购房合同中约定君金物业公司对小区进行物业管理不一致。张文越、杜少丽等业主将书面意见张贴在《关于富丽居小区地下停车位出租的公告》旁，并拍照后打印，将照片作为证据10提交。同日，张文越、杜少丽等多位富丽居小区业主向广州市番禺区住房和建设局提交上述书面意见，并对大石房地产公司、君金物业公司更改地下停车位月保价格行为投诉。7、2018年12月5日，广州市番禺区发展和改革局向大石房地产公司发出《检查（调查）通知书》，决定于2018年12月5日对大石房地产公司的价格（活动）进行检查。2018年12月20日，广州市番禺区发展和改革局组织杜少丽及大石房地产公司、君金物业公司就富丽居地下停车位（车库）月租价格争议进行调解，杜少丽要求大石房地产公司、君金物业公司按照物业服务协议约定，地下停车位月租按300元/辆执行。双方未能达成调解协议。2018年12月29日，广州市番禺区发展和改革局向杜少丽发出《价格投诉办结告知书》，表示双方当事人就富丽居地下车位月租价格争议未能达成调解协议，杜少丽提出的价格投诉予以办结，其可通过民事诉讼等方式维护自身合法权益。2019年1月4日，广州市番禺区住房和建设局出具编号为番住建[2019]56号投诉事项处理意见书，表示大石房地产公司经整改已向小区开放了地下停车位月租、临停服务。对于物业服务合同纠纷，建议通过其他法律途径解决。8、2019年1月7日，大石房地产公司向杜少丽发出《关于的复函》，表示富丽居项目为案外人挂靠大石房地产公司开发的房地产项目，建议其与案外人自行协商，大石房地产公司将积极配合协调。为证明涉案小区为案外人广州市番禺穗华贸易有限公司投资项目，大石房地产公司提交三份材料作为证据7予以证实。其中包括（1）2013年9月3日大石房地产公司向番禺区发展和改革局出具《证明》一份，表示富丽居商住小区由合作方广州市番禺穗华贸易有限公司和自然人谢均祥、谢金祥100%投资；（2）2013年10月23日广州市番禺区发展和改革局核准富丽居商住小区勘察、涉及、建设工程、安装工程、监理、设备、重要材料及其他采用全部委托邀标的备案部门核准意见表，建设单位显示为大石房地产公司、广州市番禺穗华贸易有限公司；（3）2013年12月3日广州市番禺区发展和改革局出具的广州市番禺区2013年商品房屋建设正式项目计划备案回执，核准大石房地产公司、广州市番禺穗华贸易有限公司建设的富丽居商住小区已办理广州市番禺区2013年商品房屋建设正式项目计划备案手续。9、2019年1月24日，广州市番禺区发展和改革局根据大石房地产公司的政府信息公开申请，作出番发改函[2019]96号关于政府信息公开申请的答复，表示大石房地产公司在2018年11月对富丽居小区地下车位月租价格制定（调整）为负三层650元/月、负二层700元/月、负一层750元/月的行为，不构成价格违法，该局对价格举报不予立案，并已办结。10、张文越、杜少丽就本案的物业服务合同纠纷，与北京市盈科（广州）律师事务所签订民事委托代理合同，支出律师费15000元。11、2019年2月23日，杜少丽等85名业主，向一审法院提交《致番禺区人民法院请求书》，表示本案虽然只是张文越、杜少丽一个业主起诉，但案件不仅仅涉及单个业主的问题，而是代表了整个富丽居小区所有业主的合法权益问题，也是社会维稳问题。85名业主有着同样的诉求，同样会拿起法律武器维护自身权利，相信政府，将继续向上级部门投诉；相信法律的公正，恳请一审法院为业主们主持正义，维护业主的合法权益。张文越、杜少丽将85名业主联合签名的《致番禺区人民法院请求书》作为证据27向一审法院提交。12、2019年3月21日，君金物业公司发出一份通知，表示在政府相关部门的协调下，地下车位及其使用管理服务费用，由承租业主承担300元/月/辆，其他费用由该公司承担。13、2019年3月24日，杜少丽等富丽居业主到君金物业公司在富丽居小区管理处申请办理小区地下车位的月租手续。富丽居小区管理处工作人员要求业主需要先与君金物业公司签订一份《富丽居小区停车场管理规定》，业主要求对该规定进行拍照，管理处工作人员不允许，要求先签名办理车位月租手续才可以给上述规定的纸质版。张文越、杜少丽及其他业主表示上述规定内容不清楚，不肯办理手续。有已办理富丽居小区地下车位的业主，领取了《富丽居小区停车场管理规定》，规定第二十五条规定，“本停车场车位租金和物业管理服务费按市场需求可在政府相关部门备案的价格范围内予以调整”。三、大石房地产公司、君金物业公司就富丽居小区地下停车场车位出租出售备案情况。1、2018年3月29日，广州市番禺区不动产登记中心向大石房地产公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，内容如下：“你申请的位于番禺区大石街石北工业路22号富丽居地下室、人防地下室不动产的首次登记，我中心以18登记02374581号立案受理，现已核准登记并记载于不动产登记薄。本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记薄记载为准。”2、2018年4月4日，大石房地产公司作出《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》及《富丽居车位单元明细表》15页，在广州市番禺公证处的见证之下，张贴在富丽居小区出入口，公证处工作人员在公示文书上粘帖封条，并现场进行拍照。2018年4月4日至2018年5月3日期间，广州市番禺区公证处到富丽居小区出入口检查公示文书张贴情况，确认公示材料完整，公证处的封条完好。《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》及《富丽居车位单元明细表》显示，富丽居小区地下停车位共计451个，按照负三层每个58万元、负二层每个70万元、负一层每个86万元的价格进行出售。未出售的车位，实行月租、临时出租。月租租金为小于等于1000元。临时出租每小时4元，24小时限价32元。车位物业管理费小于等于270元/月，如租用车位，该费用则包含在月保费用中。5、2018年5月16日，广州市番禺区住房和建设局向大石房地产公司出具《富丽居小区地下车位出售（出租）方案备案回执》，大石房地产公司提交的涉及《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》资料符合备案要求，予以“番禺区大石街石北工业路22号富丽居地下室、人防地下室项目”备案，合计451个车位（其中人防车位82个，非人防车位369个）。本项目人防地下室规划用途为车库，战时为人防地下室。6、2018年12月26日，杜少丽向广州市番禺区住房和建设局就富丽居小区车位、车库出售（出租）备案资料。2019年1月2日，广州市番禺区住房和建设局向杜少丽作出编号为番住建依[2019]2号《广州市番禺区住房和建设局关于政府信息公开申请的答复》，表示富丽居小区的车位、车库出售（出租）备案资料，包括备案申请书、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、车位出售方案（含价目表）、公证书、确权证书复印件(含车位明细)、车位规划验收图纸、测绘总平面图、人防工程要求提交人防办竣工验收备案意见书、建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书、车位备案表的信息不存在。7、2019年5月16日，广州市番禺区住房和城乡建设局向杜少丽出具《广州市番禺区住房和城乡建设局关于对番住建依（2019）2号信息修正告知书》，告知杜少丽（2019）2号《答复》第一项“关于你申请获取的项目名称为‘富丽居’的车位、车库出售（出租）备案资料，包括备案申请书、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、车位出售方案（含价目表）、公证书、确权证书复印件（含车位明细）、车位规划验收图纸、测绘总平面图、人防工程要提交人防办竣工验收备案意见书、建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书、车位备案表的信息不存在”，修正为“关于你申请获取的项目名称为‘富丽居’的车位、车库出售（出租）备案资料，包括备案申请书、房地产开发项目车位和车库销售方案备案表、车位出售方案（含价目表）、公证书、确权证书复印件（含车位明细）、车位规划验收图纸、测绘总平面图、人防工程要提交人防办竣工验收备案意见书、建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书、车位备案表的信息属于公开范围，予以公开。”2019年5月17日，广州市番禺区住房和城乡建设局向大石房地产公司向大石房地产公司出具《番禺区住房和城乡建设局关于富丽居小区车位出售（出租）方案备案相关信息的复函》，告知大石房地产公司其已于2019年5月16日对（2019）2号《答复》中相关答复信息作出修正。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。大石房地产公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》作为大石房地产公司与张文越、杜少丽签订的《广州市商品房买卖合同》的附件，是商品房买卖合同的一部分，对张文越、杜少丽、大石房地产公司、君金物业公司均具有法律约束力。根据大石房地产公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》以及张文越、杜少丽与君金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的内容，地面车位停车费收费标准为每个每月200元，地下车位为每个每月300元，大石房地产公司、君金物业公司均应按照上述约定向张文越、杜少丽收取地下停车场车位的月租费用。大石房地产公司抗辩《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》严格履行了法律法规规定的程序，并得到相关部门的认可和备案。《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》通过相关行政部门的公证、备案手续，仅代表该方案按照行政部门的要求对车位进行出售、出租履行了行政登记手续，但不能证明该方案中的价格未违反大石房地产公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》以及张文越、杜少丽与君金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格。相较于完全市场化的经营性停车场，住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，它是小区住宅的附属设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。即便产权或者投资收益属于小区开发商的车库、车位，业主对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库均享有优先使用权。故，发展商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求，必须遵循一定的协商程序，征询业主代表的意见，大石房地产公司、君金物业公司未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格由300月/月调至650元/月至750元/月不等，程序上侵害了包括张文越、杜少丽在内的富丽居小区业主的知情权，又违反了前期物业服务管理合同之约定，显属不妥，故，对大石房地产公司以《富丽居商住小区地下车位出售（出租）方案》已经相关部门公证、备案，调价行为合法有效的抗辩意见，依法不予采信。君金物业公司抗辩其按每个车位每月收取300元的费用为地下停车场的物业管理费，不包含租金。根据大石房地产公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，对于未被业主购置的地下车库，车位使用人应按每月每个车库车位270元的标准向乙方（君金物业公司）交纳停车费，而君金物业公司可从停车费中按每月每个车库车位270元的标准提取物业管理服务费。对于已被业主购置的地下车库，车位使用人按每个车库车位每月70元的标准交纳物业服务管理费。君金物业公司过往已实施的收费方案中，对于已购买地下车库的业主，每月仅收取50元的管理费。由此可推出，君金物业公司按地下车库按每个每月300元向业主收取停车使用管理服务费已包含租金及物业管理费。至于业主交纳的停车费中租金及物业管理费如何分配，属于大石房地产公司与君金物业公司内部结算问题，君金物业公司不能以价格仅包含物业管理费为由擅自变更地下车库的停车收费标准。故，对于君金物业公司关于地下车库按每个每月收取300元的费用仅为物业管理费的抗辩意见，依法不予采信。大石房地产公司辩称涉案小区为案外人广州市番禺穗华贸易有限公司投资项目，应由案外人办理出租手续、收取费用。君金物业公司辩称其无权对涉案小区地下停车位进行定价。大石房地产公司、君金物业公司上述抗辩与商品房预售合同、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》约定不符，依法不予采信。张文越、杜少丽主张大石房地产公司、君金物业公司连带赔偿因违约行为给其造成的经济损失17000元（其中15000元为律师服务费，2000元为交通费、文印费、误工费）。张文越、杜少丽与大石房地产公司、君金物业公司签订的商品房预售合同、前期物业管理服务合同均无对律师服务费进行赔偿的约定，且律师服务费并非张文越、杜少丽维权的必要支出，故对张文越、杜少丽要求大石房地产公司、君金物业公司赔偿律师服务费15000元的诉讼请求依法予以驳回。至于交通费、文印费、误工费2000元，因张文越、杜少丽未提供相关票据、支付证明等证实其已实际支出上述费用，应承担举证不能的不利后果，对于交通费、文印费、误工费2000元的赔付要求，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、大石房地产公司、君金物业公司应于判决发生法律效力之日起按照《前期物业管理服务协议》（2016年5月5日君金物业公司与张文越、杜少丽签订）约定按每月每辆300元的收费标准向张文越、杜少丽开放富丽居小区地下车库车位月保服务；二、驳回张文越、杜少丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，支付迟延履行金。案件受理费113元，由张文越、杜少丽负担13元，大石房地产公司、君金物业公司负担100元。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，大石房地产公司向本院提供了以下证据：1.《业委会成立通知》，拟证明富丽居小区已成立业委会；2.《富丽居业委会第九次会议会议记录》，拟证明该业委会于2019年12月1日会议决定不再与君金物业公司续签聘用合同，并选聘新的物业公司；3.《富丽居业委会第八次会议记录》、《公告》、《关于停止君金物业公司利用小区公共区域经营停车位权限的通知》、《告示》，拟证明该业委会已停止君金物业公司对小区地面停车场的管理权；4.《关于终止富丽居小区物业管理服务的函》，拟证明君金物业公司于2019年12月1日致函该业委会，告知终止富丽居小区物业管理服务，不再接受续聘该小区物业管理服务。经质证，张文越、杜少丽对上述证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为该会议记录并不代表双方就物业管理等问题达成合意，君金物业公司仍在继续履行物业管理合同；对证据3、4的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。君金公司对大石房地产公司上述证据均没有异议。君金物业公司向本院提供了以下证据：1.富丽居小区地下停车执行方案，拟证明君金物业公司按照300元标准收取地下停车位物业管理费用；2.富丽居小区地下停车部分收费电子票据，拟证明自君金物业公司公布上述停车执行方案后，实际也是按照300元的标准收取相关费用；3.张文越、杜少丽张贴《起诉倡议书》的照片、《起诉倡议书》，拟证明张文越、杜少丽提起诉讼的真实目的是为了牟利；4.富丽居第一届业主委员会《业委会成立通知》，拟证明涉案小区业委会已于2019年8月15日成立；5.富丽居业委会第九次会议《会议记录》、《致富丽居小区全体业主的公开函》、《关于终止富丽居小区物业管理服务的函》，拟证明涉案小区业委会与君金物业公司未就续约物业服务协议达成一致，双方均表示不再继续维持物业服务关系；6.公开函及终止服务函公示情况照片；7.富丽居文件签收表，证据6、7拟证明君金物业公司已向涉案小区全体业主及业委会成员送达了公开函及终止服务函的内容。经质证，张文越、杜少丽对上述证据1的真实性予以确认，对合法性和关联性不予确认；对证据2、3的三性不予确认；对证据4、5的质证意见与前述意见一致；对证据6的真实性不予确认；对证据7的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。大石房地产公司对君金物业公司全部证据的三性均无异议。张文越、杜少丽向本院提供了以下证据：富丽居第一届业主委员会《关于履行地下车位出租的函》、邮寄单、快递查询记录，拟证明富丽居第一届业主委员会向大石房地产公司、君金物业公司发函敦促其按照300元/月标准且不附加任何门槛条件给业主办理地下车位的停车手续。经质证，大石房地产公司、君金物业公司对张文越、杜少丽上述证据的三性不予确认。二审庭审中，各方当事人均确认君金物业公司已于2020年3月31日撤出富丽居小区。张文越、杜少丽另陈述该小区业委会已委托广州美倡物业服务管理有限公司对涉案小区进行临时管理。本院认为：张文越、杜少丽提起本案物业服务合同纠纷诉讼，请求大石房地产公司、君金物业公司按照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准向其开放地下车位月保服务。君金物业公司系涉案富丽居小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位大石房地产公司选聘的前期物业服务企业。大石房地产公司与君金物业公司签订《前期物业服务合同》，将小区停车场委托君金物业公司管理，根据该《前期物业服务合同》以及张文越、杜少丽与君金物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的车位收费标准，张文越、杜少丽要求按照300元/个/月的标准开放机动车地下车位的诉求，具有合理性。但大石房地产公司与君金物业公司签订的《前期物业服务合同》约定合同期限至2019年9月26日止，该合同期限在本案二审立案前已届满，且涉案小区目前已成立业主委员会，君金物业公司亦已撤出涉案小区，不再提供物业管理服务。鉴于涉案小区业主与君金物业公司之间的物业服务关系已实际终止，故张文越、杜少丽本案诉请所依据的物业服务合同基础已不存在，其诉请内容亦无法得到实际履行，故本院二审对此难以支持。需指出的是，对于小区业主与停车场经营者之间围绕停车收费标准等问题产生的争议，双方仍可在政府部门指导和协调下通过协商予以解决。此外，本案诉讼费用宜由双方当事人合理分摊。综上，鉴于本案上诉期间发生新事实、新情况，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2994号民事判决；二、驳回张文越、杜少丽的全部诉讼请求。一审案件受理费113元，由张文越、杜少丽负担56.5元，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司、广州市君金房地产物业管理有限公司负担56.5元。二审案件受理费100元，由张文越、杜少丽负担50元，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司、广州市君金房地产物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年五月十三日书记员 王 敏沙宇航