黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0502执异102号之一案外人：王晶威，男，1965年11月28日出生，汉族，住双鸭山市尖山区。申请执行人：双鸭山市蓬盛建材有限公司。法定代表人：许胜利，系该公司总经理。被执行人：黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司。法定代表人：刘红山，系该公司董事长。在本院执行申请执行人双鸭山市蓬盛建材有限公司与被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人王晶威于2019年9月17日对执行查封的位于双鸭山市挹娄大道欧蓓莎一期A1：1.房屋所有权证号：双房权证四字第20140676号，建筑面积73.31平方米房屋；2.房屋所有权证号：双房权证四字第20140692号，建筑面积75.86平方米房屋；3.房屋所有权证号：双房权证四字第20140691号，建筑面积75.86平方米房屋；4.房屋所有权证号：双房权证四字第20140690号，建筑面积75.86平方米房屋；5.房屋所有权证号：双房权证四字第20140689号，建筑面积75.86平方米房屋；6.房屋所有权证号：双房权证四字第20140688号，建筑面积78.70平方米房屋；7.房屋所有权证号：双房权证四字第20140680号，建筑面积73.31平方米房屋；8.房屋所有权证号：双房权证四字第20140678号，建筑面积76.06平方米房屋；9.房屋所有权证号：双房权证四字第20140677号，建筑面积73.31平方米房屋；10.房屋所有权证号：双房权证四字第20140679号，建筑面积73.31平方米房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王晶威称，2015年7月25日,我与被执行人签订了商品房买卖合同，被执行人将位于双鸭山市挹娄大道欧蓓莎一期A1：1.房屋所有权证号：双房权证四字第20140676号，建筑面积73.31平方米房屋；2.房屋所有权证号：双房权证四字第20140692号，建筑面积75.86平方米房屋；3.房屋所有权证号：双房权证四字第20140691号，建筑面积75.86平方米房屋；4.房屋所有权证号：双房权证四字第20140690号，建筑面积75.86平方米房屋；5.房屋所有权证号：双房权证四字第20140689号，建筑面积75.86平方米房屋；6.房屋所有权证号：双房权证四字第20140688号，建筑面积78.70平方米房屋；7.房屋所有权证号：双房权证四字第20140680号，建筑面积73.31平方米房屋；8.房屋所有权证号：双房权证四字第20140678号，建筑面积76.06平方米房屋；9.房屋所有权证号：双房权证四字第20140677号，建筑面积73.31平方米房屋；10.房屋所有权证号：双房权证四字第20140679号，建筑面积73.31平方米房屋出卖给案外人，合同签订后案外人一次性支付了购房款，被执行人为案外人出具了房款收据，将上述房屋交付给了案外人使用至今。因上述房屋的土地使用权被抵押，致使案外人至今未办理房产过户手续。法院对上述房屋的查封，侵害了案外人的合法权益，要求法院解除查封，中止对上述房屋的执行。申请执行人双鸭山市蓬盛建材有限公司称，一、王晶威与欧蓓莎公司就欧蓓莎A1-22等10户商服房屋的交易行为不真实。1.案外人与被执行人的交易过程与其提交的证据相互矛盾；2.王晶威支付购房款的时间、金额、方式不符合交易习惯；3.王晶威付款金额与被执行人出具的10户商服房屋购房款收据金额不一致；4.王晶威与胡初一之间有股权转让行为，王晶威向胡初一个人账户转账，该款项无法认定为是王晶威向被执行人支付的购房款；5.案涉10户商服房屋买卖合同上体现的法定代表人不符合实际情况；6.王晶威与欧蓓莎公司签订的商品房买卖合同内容与案涉房屋二手房交易不符；7.关于A1-25号商服的合同签订日期与购房款收据的出具日期不一致，不符合交易习惯；8.案涉房屋的商品房买卖合同中约定的建筑面积与测绘面积惊人的一致，未有一丝一毫的误差，这明显不合理；9.供热费发票不能体现王晶威对案涉房屋的实际占有、使用。综述，王晶威与欧蓓莎公司并未存在真实的房屋买卖，王晶威对案涉房屋不享有所有权。二、王晶威与欧蓓莎公司的交易行为不合法。1.上述房屋占有的土地被抵押，签订的商品房买卖合同应属无效；2.王晶威系该公司股东，违法签订的商品房买卖合同无效。三、人民法院可以依法对案涉房屋强制执行，王晶威未支付全部款项，无证据证明实际占有，且没有办理产权交易过户手续，法院依法可以查封。综上所述，王晶威与欧蓓莎公司的交易行为不真实、不合法，王晶威对案涉房屋不享有实体权利，其提出的执行异议不能成立，不能排除执行，请求依法驳回其异议。被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司称，案外人王晶威提出的执行异议申请属实，法院查封的位于双鸭山市挹娄大道欧蓓莎一期A1-22、A1-23、A1-24、A1-25、A1-26、A1-38、A1-39、A1-40、A1-41、A1-42商服房屋系案外人王晶威所有，同意案外人王晶威的执行异议申请，解除对上述房屋的查封。本院查明，2015年3月6日和2016年4月15日，案外人王晶威与被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司签订了位于双鸭山市四方台区挹娄大道东侧欧蓓莎一期A1：1.房屋所有权证号：双房权证四字第20140676号，建筑面积73.31平方米房屋；2.房屋所有权证号：双房权证四字第20140692号，建筑面积75.86平方米房屋；3.房屋所有权证号：双房权证四字第20140691号，建筑面积75.86平方米房屋；4.房屋所有权证号：双房权证四字第20140690号，建筑面积75.86平方米房屋；5.房屋所有权证号：双房权证四字第20140689号，建筑面积75.86平方米房屋；6.房屋所有权证号：双房权证四字第20140688号，建筑面积78.70平方米房屋；7.房屋所有权证号：双房权证四字第20140680号，建筑面积73.31平方米房屋；8.房屋所有权证号：双房权证四字第20140678号，建筑面积76.06平方米房屋；9.房屋所有权证号：双房权证四字第20140677号，建筑面积73.31平方米房屋；10.房屋所有权证号：双房权证四字第20140679号，建筑面积73.31平方米房屋等10户商服房屋的10份商品房买卖合同，被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司为案外人王晶威出具了房款收据，收款方式为现金。2017年5月被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司将上述商服房屋交付给了案外人王晶威占有使用，案外人王晶威将上述房屋出租给了杨鸿雁，杨鸿雁的合伙人赵霄海交付了2017年10月-2019年4月的房屋供热费。另查，2014年4月14日，黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司将坐落在双鸭山市四方台区挹娄大道东侧包括上述房屋及土地使用权在内的土地面积69869平方米及284处房产抵押给兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，抵押金额2000万元，抵押期限一年。2015年12月7日，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行与宁波梅山保税港区福璟兴禾投资管理合伙企业签订了债权转让协议，将对双鸭山市益峰家具建材有限公司的债权转让给宁波梅山保税港区福璟兴禾投资管理合伙企业。2018年6月20日中国信达资产管理股份有限公司黑龙江省分公司与宁波梅山保税港区福璟兴禾投资管理合伙企业签订了债权转让协议，再次将此债权转让给中国信达资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。上述债权转让均已在报刊上登载。再查，双鸭山市益峰家具建材有限公司于2013年12月31日成立，法定代表人王晶威，该公司于2019年10月29日注销。本院于2018年6月6日作出（2018）黑0502执256号执行裁定，对被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司所有的包括上述商服房屋在内的部分房屋予以查封。本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议的，只要在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，同时合法占有该不动产，并支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的，对其执行异议予以支持。虽然案外人王晶威与被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间发生在法院查封之前，案外人王晶威占有了该不动产，并已结清房款，但未办理房屋过户手续案外人王晶威存在自身原因；在案外人王晶威与被执行人黑龙江欧蓓莎房地产开发有限公司签订商品房买卖合同前，在上述房屋和土地上的抵押权就已经存在，导致案外人至今无法办理不动产转移登记。此抵押行为的债务人系双鸭山市益峰家具建材有限公司，而该公司的法定代表人为案外人王晶威，案外人王晶威对此是明知的。案外人王晶威主张排除强制执行，无事实和法律依据，故案外人王晶威提出的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王晶威的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  闫伟东审判员  王广智审判员  陈宏珍二〇二〇年五月二十八日书记员  李欣桐