陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民初111号 原告（反诉被告）：杨月华，女，汉族，1971年1月6日出生，住江苏省如东县，身份证号码：320XXXXXXXXXXXXXXX，自由职业。 委托代理人：许强，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西咸新区中铁港航局置业有限公司，公司住所地陕西省西咸新区。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6576。 法定代表人：陈兴强，系该公司董事长。 委托代理人：王阿丽，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。 第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区。 统一社会信用代码：91610000671520146H。 法定代表人：赵政党，系该分行行长。 委托代理人：李靓，女，汉族，1989年1月27日出生，系该银行法务部职员，住西安市新城区。 委托代理人：高雅，女，汉族，1983年5月2日出生，系该银行法务部职员，住西安市碑林区。 原告（反诉被告）杨月华与被告（反诉原告）西咸新区中铁港航局置业有限公司（以下简称中铁港航局）、第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨月华的委托代理人许强、陈洁，被告（反诉原告）中铁港航局委托代理人王阿丽、王天，第三人北京银行西安分行委托代理人李靓、高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨月华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告签订的编号为ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》有效、继续履行，并按照《中铁·港沣国际认购书》约定签订《商品房买卖合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月12日，原被告签订编号为ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》两份，约定由原告购买被告开发的中铁·港沣国际1栋1单元6层01-12号面积合计1249.6㎡、1栋2单元4-10层01-13号面积合计4248.67㎡商品房，双方在认购书中对认购单价、总房款等均明确约定。合同签订后，原告按照约定已将定金及购房款支付被告，并立即着手与装修、设计公司签订装修及设计合同、购买装修材料，为收房做准备。然而，2019年7月被告却突然将原告已缴纳部分购房款退回原告账户，并表示不再继续履行双方签订的认购书。原告投资巨大，被告恶意违约的行为，给原告造成极大的经济损失。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。 中铁港航局答辩称，1、涉案两份《中铁·港沣国际认购书》仅为预约合同，该认购书中仅涉及双方当事人姓名、房屋面积、房号及房款总额、付款方式三项，其他有关房屋交付的条件、时间、余款支付方式等主要内容并未提及。认购书中明确约定了双方签订正式《商品房买卖合同》的时间、条件，还约定了买受人自愿交付共计60万元作为定金，并与签署《商品房买卖合同》时计入买受人的首付款。由此可见涉案的两份《中铁·港丰国际认购书》是双方真实意思的表示，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的预约合同性质，应认定为预约合同；2、根据《合同法》规定，涉案两份《中铁·港沣国际认购书》属于附解除条件合同。《合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”涉案X-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》第四条均约定：“自签订认购书之日起10日内，即2018年9月22日前杨月华付成交总价的51.15％、及52.1％，并且十日内提交按揭申请和缴纳相关费用办理按揭手续。”且两份《认购书》第五条又均约定：“若买受人未在上述约定期间内足额缴付房款并签订《商品房预售合同》视为买受人自愿放弃对本认购书约定的权利，出卖人有权将本物业（房屋）另行出售，且买受人已付定金不予退还”；3、原告违反《认购书》约定，未在约定期间内足额缴纳房款，且由于个人原因无法办理按揭，《认购书》约定的解除条件成就，合同失效解除。涉案两份《认购书》约定，2018年9月22日前，原告应支付首付款共计15，584，712元，并办理银行按揭。但约定时间届满时，原告仅付款12，454，712元，尚欠首付款3，130，000元。且在原告因个人原因无法办理按揭的情况下，答辩人通过函告展期要求原告支付房款的最后期限为2019年6月20日。但在展期届满时，原告仍欠首付款1，000，000元，剩余房款14，460，00元亦未缴纳，因此《认购书》约定的解除条件成立，合同失效解除，对双方不再具有约束力；4、《认购书》解除和《商品房买卖合同》未签订系原告违约和过错导致，依据法律规定，答辩人收取的60万元定金不应予以返还。根据两份《认购书》第四条约定：杨月华自愿交付共计60万元作为认购房屋的定金，并于签署《商品房买卖合同》时计入其首付款。然而，双方并未签订正式的买卖合同，故该60万元仍属于定金；《认购书》第六条第4款明确约定：出卖人只负责收集买受人的按揭申请材料，不承诺办理按揭贷款手续。买受人应知晓并确保自已符合银行的按揭贷款审批条件。因此原告未完成合同义务，未能签署《商品房买卖合同》、办理按揭手续均是因自身原因导致。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第四条和《中华人民共和国担保法》第八十九条相关规定，原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。 第三人北京银行西安分行答辩称：原告杨月华在我行申请贷款未获批准是因为其不符合我行的贷款审批条件。 中铁港航局向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》解除；2、请求确认X-155《中铁·港沣国际认购书》项下150，000元定金反诉原告无需向反诉被告返还；3、请求确认X-156《中铁·港沣国际认购书》项下450，000元定金反诉原告无需向反诉被告返还；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年9月12日，双方签订ZTGFGJX-155《中铁·港沣国际认购书》。该认购书约定：杨月华作为买受人，认购中铁·港丰国际1栋1单元6层01-12号商品房，面积1249.6平方米（最终面积以房产管理部门最后测量面积为准）。杨月华自愿缴付人民币150,000元作为认购房屋的定金，并于签订《商品房买卖合同》时计入杨月华的首期付款。并约定：自签订之日起10日内，即2018年9月22日前杨月华付成交总价的51.15％，即首付款人民币3，632，727元。十日内提交按揭申请和缴纳相关费用办理按揭手续；同日，双方又签订ZTGFGJX-156《中铁·港沣国际认购书》。该认购书约定：杨月华作为买受人，认购中铁·港沣国际1栋2单元4-10层01-13号商品房，面积4248.67平方米（最终面积以房产管理部门最后测量面积为准）。杨月华自愿缴付人民币450,000元作为认购房屋的定金，并于签订《商品房买卖合同》时计入杨月华的首期付款。并约定：自签订之日起10日内，即2018年9月22日前杨月华付成交总价的52.1％，即首付款人民币11，951，985元。十日内提交按揭申请和缴纳相关费用办理按揭手续。上述两份认购书签订之后，杨月华并未按照认购书约定，按期支付首付款。且杨月华因个人原因无法办理按揭，亦违反认购书中限期办理按揭、缴纳按揭费用的约定，违背了其确保自己符合银行按揭审批条件的承诺。因此原因，杨月华违反预约合同约定，导致主合同未订立，属于根本违约。且涉案两份认购书均为附解除条件的预约合同。因此，反诉原告依据认购书中第五条之约定和法律规定提起反诉，请求法院予以支持。 杨月华针对中铁港航局的反诉辩称，因反诉原告一直拖延不和其签订《商品房买卖合同》，导致按揭贷款手续办不下来，是反诉原告违约在先，故不同意亦不认可反诉原告要求解除认购书、不予退还定金的请求。 第三人北京银行西安分行答辩称，坚持本诉的答辩意见。 原告为证明其观点，向法庭提交了以下证据： 一：1、中铁·港丰国际认购书ZTGFGJX-155；2、中铁·港沣国际认购书ZTGFGJX-156;3、杨月华认购中铁港沣国际房屋信息统计表。证明目的：本诉原告于2018年9月12日和中铁港航局签订了两份《中铁·港沣国际认购书》。按照认购书约定，杨月华认购中铁港航局开发的中铁港沣国际项目1栋1单元6层01-12号面积合计1249.6㎡、1栋2单元4-10层01-13号面积合计4248.67㎡的房屋，房屋总价款为30，044，712元，并且杨月华在签订完认购书后支付首付款，同时签订《商品房预售合同》，除首付款外，剩余款项以办理银行按揭的方式支付； 二：1、收款收据四份；2、中国银行电子回单两份。证明目的：《认购书》签订后当日，杨月华即将12，454，712元首付款付至被告账户中，随后又分次将全部购房款29，824，712元支付给中铁港航局公司账户中，中铁港航局收款并向杨月华出具收款收据，对收到房款事宜予以确认。杨月华已按照双方签订的《认购书》，完成了支付房款义务，按照双方《认购书》约定，杨月华支付定金及首付款，同时双方应签订《商品房预售合同》，随后剩余房款办理银行按揭手续； 三：1、港沣国际精装协议；2、港沣国际精装修承诺书。证明目的：杨月华认购的中铁·港沣国际项目公用部分应装修后交付，西安天幕实业有限公司（以下简称天幕实业公司）负责该项目室内部分装修项目工程。因杨月华购买涉案房屋拟用于酒店经营，而该房屋的装修标准低于杨月华酒店拟装修标准，亦不能满足酒店装修功能及需求，因此，在中铁港航局的参与协调下，杨月华与天幕实业公司达成《港沣国际精装协议》及《港沣国际精装修承诺书》，约定由天幕实业公司将杨月华购买的中铁·港沣国际项目1栋1单元6层及1栋2单元4-10层房屋按现状交付给杨月华自行装修。同时，天幕实业公司给杨月华22万元装修补偿款，中铁港航局作为见证方确认以上事实，并认可该费用直接在杨月华购房款中抵扣，杨月华不再另行支付； 四、1、北京银行退回按揭贷款资料文件袋；2、杨月华提交的按揭贷款部分资料。证明目的：杨月华按照《认购书》约定支付购房款，并在港航局置业公司未与杨月华签订商品房买卖合同时，就已按照双方认购书约定，及时将办理按揭贷款相关材料交付给北京银行用于办理按揭贷款。2019年06月18日，北京银行将杨月华用于办理按揭贷款的相关资料退回，并告知称，因缺少双方房屋买卖合同，不具备贷款审批的前提条件，杨月华提交的资料暂不予审核，因港航局置业公司的违约行为导致杨月华暂无法办理银行按揭手续。 被告中铁港航局发表以下质证意见： 对证据一，真实性及证明目的均予以认可； 对证据二，前两份收款收据真实性认可、后两份收款收据因无原件，因此对其真实性不认可；对电子回单的真实性认可；对该组证据的证明目的均不予认可。因为155号认购书的首付款还未付清，156号认购书的款项也未付清。对方提供的第一份收据也不是156号认购书的首付，而是9月12日之前的付款总额，其中包括155、156号认购书的定金。而且对方打款时并未将两份认购书分开打而是统一打款，60万的定金也是一笔支付的。杨月华的单方付款行为不应认定为其按照合同约定完整履行了合同义务； 对证据三，精装协议、装修承诺书真实性不认可，因不是双方签订的，而是由原告单方制作的，因此对其证明目的也不认可； 对证据四，因该证据与我方无关联性，故不发表质证意见； 第三人北京银行西安分行针对原告质证认为，证据一、二、三与其没有关联性，因此不发表质证意见；对于证据四，真实性认可，但是对其证明目的不予认可，因为审批未通过是因为客户的银行流水无法覆盖她每月的还款金额而且其还未交清首付款，因此审批未通过。 反诉原告中铁港航局为证明其观点，向法庭提交了以下证据： 一、《中铁·港沣国际认购书》两份（编号：ZTGFGJX-155、156）、《西咸新区商品房预售许可证》（西咸房预售字第04-2018-002号）。证明目的：认购书中有关房屋交付的条件、时间、余款支付等主要内容并未提及，且认购书中明确约定了双方签订正式《商品房买卖合同》的时间、条件，因此原被告之间成立预约合同关系；原告有按约支付首付款、办理银行按揭贷款的义务；我方有在原告足额且按时缴纳房款、办理银行按揭贷款的情况下，签订《商品房预售合同》的义务，且该房屋拥有合法预售许可，我方不存在签约障碍； 二、2018年9月22日以前原告实际付款的交易回单六份、2019年3月19日原告付款的交易回单一份，证明目的：原告未按照约定履行付款义务，未履行办理按揭贷款义务，违背预约合同承诺，导致《商品房预售合同》未能签订；合同约定原告应在签订认购书之日起十日内，即2018年9月22日前向被告支付首付款共计15,584,712元。但原告未按照约定付款，仅付款12,454,712元，在约定期届满时欠付3,130,000元；2019年3月19日原告2,130,000元，至此原告仍欠付首付款1,000,000元； 三、我方给原告方发送的《告知函》及邮寄回单（西咸置业函[2019]20号）2019.6.12。证明目的：截止我方给被告书面催告的最后期限2019年6月20日，原告实际付款达到14，584，712元，原告仍未足额支付首付款，仍欠付1,000,000元。同时，原告亦因个人原因无法满足银行按揭条件，无法办理按揭，显属违约。预约合同约定的解除条件成就。附解除条件的合同，自条件成就时失效，原告已付定金依法不予退还。被告亦将相关后果明确告知原告。 四、我方退费交易回单（三份）、原告交易回单（四份）。证明目的：2019年6月20日后，因原告未能依约足额支付首付款和办理按揭贷款，导致认购书失效解除；合同失效后，原告虽在2019年6月28日支付5,000,000元、2019年7月12日支付2,000,000元、2019年7月23日支付4,000,000元，但已不属于履约行为，且原告仍未付清房款。由于预约合同已经失效，被告拒绝接受，已于2019年7月24日、7月29日、7月30日全额退款，退款总金额为29,224,712元；2019年7月24日我方退款后，原告于2019年7月25日再打款回来的4,240，000元不属于履行付款义务，我方已经在7月29日、7月30日退款中已经全部退回； 五、《中铁·港沣国际认购书》两份，证明目的；原预约合同解除条件成就，认购书失效后。2019年7月16日，中铁港航局将涉案房屋出售给何某某，并与其签订了新的预约合同。房屋和总价款等商务条件与杨月华认购书内容完全一致，约定总价30，044，712元，中铁港航局并没有涨价获利的事实； 六、北京银行客户回单6张、收款收据1张，证明目的：2019年7月16日何某某共支付房款1100万元，7月17日共支付700万元，合计：1800万元； 七、以房抵工程款协议一份，证明目的：2019年7月17日，通过以房抵款何某某完成12，140，649元的支付，至此共计支付30，140，649元； 八、物业服务协议书及入住查房表、交接单、业主信息登记表，证明目的：2019年8月3日，何某某已经接收涉案房屋、签订物业合同，并已经实际入住、占有、使用； 九、房管局系统查询网签备案情况表，证明目的：2019年8月1日新购房合同网签，并与2019年8月2日完成合同备案。目前已经网签备案的合同共计65套，剩余38套房屋因法院的保全而停止办理； 反诉被告针对反诉原告的举证发表如下质证意见： 对于证据一，两份认购书及《西咸新区商品房预售许可证》的真实性认可，证明目的不认可。因为双方认购协议明确约定付款时就要签订商品房买卖合同，但中铁港航局从未和我们签订合同； 对于证据二，七份交易回单的真实性认可，证明目的不认可。因为我们提交的相关证据足以证明156号认购书的首付款款项是足额支付的； 对于证据三，对于《告知函》的真实性不认可，证明目的也不认可。因为杨月华并未收到被告的通知，快递单据邮寄地址并非是杨月华本人的，邮寄的告知函杨月华本人也从未收到，且告知函是6月12日寄出的，显示是6月14日他人签收，当时银行6月18日才将贷款资料退回； 对于证据四，2019年3月份以后杨月华支付的几笔款项事实我们认可，对于中铁港航局自行退款的事实也予以认可，真实性认可，但是对于证明目的均不认可。因为中铁港航局看到房价上升想违约、毁约而自己做出的单方行为，且杨月华只有在最后一次付款时发生在中铁港航局退款之后，其他的款项支付均在退款之前； 对于证据五，该两份认购书的真实性不予认可，本案涉及房屋的标的重大，但被告没有在第一时间拿出该证据，而且根据辨别该认购书是先盖得印章，后在印章上打印的文字，不符合常规，且出售人并没有签约时间，只是在买受人签字部分有签约时间，故对其证明目的也不认可； 对于证据六，北京银行客户回单的真实性认可，但是其中有两份回单上没有附言，其他四份均有购房款附言；对于收款收据的真实性不认可，因为收款收据上没有加盖中铁港航局的印章，而且收款收据的出具人是刘盼盼，但是在我们提交的证据中也是这个刘盼盼出具的收款收据，被告质证时称没有给我们开过收款收据，因此对其证明目的不予认可； 对于证据七，我们认为该他们协议书是后补的，首先，该协议书中一方就是我们所提交的证据中的天幕公司，被告方在质证是认为中铁港航局与天幕公司没有任何关系，但是现在却拿出天幕公司与何某某的以房抵款协议，令人费解；其次，该协议数额巨大涉及到1000多万元，但协议中却只有中铁港航局的一个印章没有法定代表人的签字认可，且没有加盖骑缝章；最后，按照惯例，应是先有以房抵款协议，后有认购协议，但是中铁港航局刚好相反，现有认购协议，后有以房抵款协议，因此对其真实性、合法性、关联性均不认可； 对于证据八，真实性认可，但是案外人何某某在2019年8月3日一天内，就完成了一百多套房屋的签约及查验、接收。我们认为不合常规，故我们认为该证据是被告后面补的； 对于证据九，我们认为假如该证据形式要件上是真实的，那么我们认可其真实性。但是证据如果真实的话，那么就会证明证据八是虚假的，因为房管局8月2日备案，将合同返还当事人，中间是有时间差的，被告不可能在8月3日当天就完成了交房的行为，而且该65套房屋即使有网签备案，也不影响我们的诉求； 第三人北京银行西安分行针对被告的举证认为，该九组证据与我们没有关联性，我们不发表质证意见。 本诉原告的反诉证据同本诉证据一致，反诉原告的反诉证据同本诉证据一致，双方答辩意见亦同本诉答辩意见。 第三人北京银行西安分行在反诉中的意见同本诉的意见一致。 合议庭经评议，对双方提交的证据认证如下： 对原告（反诉被告）提交的证据一，客观真实，来源合法，能够证明其主张，故对其客观性、合法性、关联性予以确认； 证据二，收款收据，客观真实，来源合法，能够证明其双方对于付款的认可，故对其客观性、合法性、关联性予以确认；电子回单，客观真实，来源合法，故对其客观性、合法性予以确认； 证据三，精装协议、承诺书客观真实，来源合法，故对其客观性、合法性予以确认，但是该证据是由原告与案外人天幕公司签署的，与买卖合同的签订无因果关系，故对其证明目的不认可； 证据四，北京银行退回杨月华的按揭贷款资料，客观真实，来源合法，故对其客观性、合法性予以确认，该证据不能证明无法办理银行按揭手续的过错为中铁港航局置业公司，故对其证明目的不予认可； 对被告（反诉原告）提交的证据一、证据二，与原告证据相一致，故对其客观性、合法性予以确认； 证据三，客观真实，来源合法，故对其客观性、合法性予以确认，但是该证据中杨月华的联系地址与认购书中的地址不相符，且邮件为他人代收，不能证明杨月华本人签收了该邮件，故对其证明目的不认可； 证据四，原告对退款的事实无异议，故对其客观性、合法性、予以确认； 证据五、六、七、八为被告（反诉原告）与案外人之间的合同行为，与本案无关联，故不予评判； 证据九，客观真实，来源合法，能够证明其主张，故对其客观性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理查明以下事实： 2018年9月12日，杨月华与中铁港航局签订编号为ZTGFGJX-155、X-156的两份《中铁·港沣国际认购书》，其中X-155号认购书约定：由杨月华购买中铁港航局开发的中铁·港沣国际1栋1单元6层01-12号面积合计1249.6㎡，认购单价5684元/㎡,认购总房款7102724元，买受人自愿交付人民币150000元作为认购房屋的定金，并于签订《商品房买卖合同》时计入买受人的首期付款，付款方式：按揭付款，自签订本认购书10日内，即2018年9月22日前付成交总价的51.15%，即首付款人民币3632727元（含定金），并签署《商品房买卖合同》，及10日内提交按揭申请资料和缴纳相关费用办理按揭手续，若买受人未在上述时间内足额缴付房款并签订《商品房买卖合同》视为买受人自愿放弃对本认购书约定的权利，出卖人有权将本物业另行出售，且买受人已付定金不予退还，……出卖人只负责收集买受人的按揭申请资料，不承诺办理按揭贷款手续，买受人应知悉并确保自己符合银行的按揭审批条件；其中X-156号认购书约定：由杨月华购买中铁港航局开发的中铁·港沣国际1栋2单元4-10层01-13号面积合计4248.67㎡，认购单价5399.8元/㎡,认购总房款22941985元，买受人自愿交付人民币450000元作为认购房屋的定金，并于签订《商品房买卖合同》时计入买受人的首期付款，付款方式：按揭付款，自签订本认购书10日内，即2018年9月22日前付成交总价的52.1%，即首付款人民币11951985元（含定金），并签署《商品房买卖合同》，及10日内提交按揭申请资料和缴纳相关费用办理按揭手续，若买受人未在上述时间内足额缴付房款并签订《商品房买卖合同》视为买受人自愿放弃对本认购书约定的权利，出卖人有权将本物业另行出售，且买受人已付定金不予退还，……出卖人只负责收集买受人的按揭申请资料，不承诺办理按揭贷款手续，买受人应知悉并确保自己符合银行的按揭审批条件。 认购合同签订当日，杨月华支付中铁港航局部分首付款总计：12454712元，中铁港航局出具其经办人刘盼盼签字并加盖其财务部公章的收款收据并注明：4-10层首付款，写字楼第六层第一次付款；2019年3月19日，杨月华支付房款2130000元，中铁港航局出具其经办人刘盼盼签字并加盖其财务部公章的收款收据并注明：写字楼第六层第二次付款；2019年6月29日，杨月华支付购房款5000000元，2019年7月12日，支付购房款2000000元，2019年7月23日，支付购房款4000000元，2019年7月25日支付购房款4240000元。至此杨月华向中铁港航局总计交纳购房款29824712元。 中铁港航局因杨月华未在约定时间内交齐首付款，于2019年6月12日向杨月华发出催缴房款告知函，要求杨月华于2019年6月20日前补交剩余全部房款；2019年6月24日，因杨月华未能足额支付剩余购房款，中铁港航局在扣除房屋定金60万元后，分别于2019年7月24日、2019年7月29日、2019年7月30日、分三次将杨月华所交房款在扣除定金600000元后，将余款29224712元退回杨月华账户。 第三人北京银行因杨月华所提交的贷款资料手续不全，于2019年6月18日将杨月华贷款资料全部退回； 2019年8月2日，中铁港航局与案外人何某某就本案诉争部分房屋完成了商品房预售合同的备案，共计备案网签预售合同65份，涉及本案房屋65套。本案受理之初，杨月华申请了诉讼财产保全，本院执行局于2019年8月14日进行财产保全时，共查封涉案房屋103套。 本院认为：本案的争议焦点为，1、ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》是否有效、杨月华请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》能否支持；2、如《中铁·港沣国际认购书》有效，该认购书能否被解除，已交纳的定金应否返还。 杨月华与中铁港航局在平等自愿基础上签订ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对该认购书的合法性均不持异议，故该两份认购书自成立时生效；认购书内容涉及当事人姓名、房屋面积、房号及房款总额、付款方式等项，其他有关房屋交付条件、时间、余款支付等主要内容并未提及，缺失《商品房销售管理办法》规定的部分必须条款，且约定在将来一定时间内和一定付款比例条件内订立正式《商品房买卖合同》，其内容符合预约合同的法律特征，故该两份认购书为预约合同。 原告杨月华2018年9月12日认购合同签订当日支付被告中铁港航局4-10层首付款及写字楼第六层第一次付款，约定十日内支付首付款，但首付均未按期交纳，直至2019年6月20日原告首付款仍欠付100万元，故原告未完全履行完毕预约合同约定的义务。因预约合同内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有全面、明确的约定，故而依据预约合同双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对预约合同不能强制实际履行。至于能否达成协议，应视双方之后的具体协商结果而定。而正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果。故原告请求确认《中铁·港沣国际认购书》有效的请求符合法律规定，本院应予支持，但其请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》缺乏法律依据，且会剥夺当事人合同自由，本院不予支持。因故未能订立正式《商品房买卖合同》，当事人可依据预约合同的约定要求对方当事人适用定金条款或承担违约责任，经本院向原告释明，原告亦未在指定期间内变更或补充诉讼请求，故对其请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》的请求应予驳回。 《中铁·港沣国际认购书》合法有效并独立存在，双方均应按照约定全面履行，对一方的违约行为对方当事人可要求承担违约责任。该认购书如被解除，必须达到法定和约定的前提条件。反诉原告将购房款大部已返还反诉被告，且已将涉案房屋103套中的65套卖予案外人，并办理了网签备案手续，合同目的已不能实现，故其要求解除认购书的请求理由成立，本院应予支持。反诉被告支付首付款及后续购房款的过程中虽有逾期，反诉原告未予反对，至其将涉案房屋卖予案外人并将购房款退还反诉被告，反诉被告还是积极地促成正式商品房买卖合同的订立，认购书未完全履行反诉被告过错较小。故认购书解除非因反诉被告主要过错造成，反诉原告要求确认定金无需返还的理由不能成立，该请求本院不予支持。双方对认购书的解除均有过错，故反诉被告杨月华已交纳的定金应予退还。 综上，依据《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第四条之规定，判决如下： 一、确认双方签订的编号为ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》有效； 二、双方签订的编号为ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》予以解除； 三、驳回原告（反诉被告）杨月华按照ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》约定签订《商品房买卖合同》的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）西咸新区中铁港航局置业有限公司请求确认ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》项下共600000元定金无需向原告（反诉被告）杨月华返还的诉讼请求。 五、被告（反诉原告）西咸新区中铁港航局置业有限公司于本判决生效之日十日内退还原告（反诉被告）杨月华定金600000元。 一审起诉费用192023元由杨月华承担96012元，由西咸新区中铁港航局置业有限公司承担96011元，一审反诉费用4900元由西咸新区中铁港航局置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  彭永刚 审判员  张军海 审判员  陈美丽 二〇二〇年五月十三日 书记员  房 敏