西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2020)陕01民终4184号 上诉人（原审原告）：左延，男，1978年2月21日出生，回族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：胡瑜芝，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷璐，陕西云德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地:西安市长安区、。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住该公司，系该公司员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）因与上诉人左延房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。左延上诉请求：撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金17011.08元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混为一谈，滥用自由裁量权，恣意调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；左延没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。雅居乐公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费均由左延承担。事实和理由：自2016年下半年至今，西安市房价大幅上涨，左延亦为房价上涨的受益者，并未受到损失。在此情况下，一审法院判决的违约金仍然较高，故其提起上诉，请求进一步调低违约金。左延辩称，根据双方所签订《商品房买卖合同》113条规定，本案中合同利益具体体现在因置换等产生的相关费用，该利益已经远超实际损失。其将房款交于雅居乐公司，雅居乐公司应当履行办证义务，因此而产生的利息也不存在雅居乐公司所诉请的损失不存在的情形，一审时雅居乐公司也没有举证证明违约金过高，应承担举证不利的后果。左延向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司给付其逾期提交备案资料违约金17011.08元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院经审理查明：2015年12月31日，左延与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定左延购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园12号楼1单元3层10311号房屋一套，总价款322868元，房屋交付时间为2015年9月10日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即雅居乐公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即左延）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，左延向雅居乐公司支付了购房款319124元。2016年3月8日，雅居乐公司向左延交付所购房屋。2018年4月15日，雅居乐公司向左延发出不动产权证办理通知函，通知左延于2018年4月18日至2018年4月20日提交相关办证资料，后左延交纳了大修基金及契税。2018年6月13日，西安市长安区不动产登记局向左延核发不动产权属证书。因雅居乐公司逾期将办证所需资料报产权登记机关备案，左延遂诉至本院要求雅居乐公司以总房款为基数，按照同期银行贷款利率支付自2017年3月7日至2018年4月15日的违约金共计17011.08元。因左延不同意调解，本案未能调解。一审法院认为，左延、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，左延、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，左延主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。但由于合同中未约定违约金的计算方法，左延主张按照同期贷款利率计算违约金，本院认为其主张金额过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且左延就逾期办证的实际损失未举证证明，故本院综合考虑左延的受损情况、社会稳定、法律公平原则、企业的生存困境等因素，结合本案具体情况，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金的数额为已付购房款日万分之零点六。违约金的计算期间应为自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。因左延、雅居乐公司均未能提供具体提交备案资料时间的相关证据，左延主张计算至雅居乐公司通知办理产权证之日，雅居乐公司亦予以认可，故原审法院对该违约截止时间予以支持，违约金具体计算金额为：按已付购房款319124元的日万分之零点六，自2017年3月9日起计算至2018年4月15日止为7717.45元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告左延支付违约金7717.45元；二、驳回原告左延其余诉讼请求。如果雅居乐公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，左延已预交，由左延负担25元，由雅居乐公司负担200元，并连同判决之款一并支付给左延。本院二审期间，当事人没有提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。另，雅居乐公司于2020年4月21日自愿申请撤回上诉。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，左延如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向左延交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，左延虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据左延在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。至于雅居乐公司的上诉问题，雅居乐公司在本案诉讼中自愿申请撤回上诉，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，左延的上诉请求不能成立，应予驳回；雅居乐公司撤回上诉，应予准许。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院在维持一审判决时对雅居乐公司撤回上诉一并予以准许，不再制作法律文书。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，左延预交50元，由其负担50元，西安雅居乐物业投资管理有限公司预交50元，减半收取为25元，由西安雅居乐物业投资管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何强        审判员  张楠                             二〇二〇年五月六日                                  书记员 周伟    1