北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3230号上诉人（原审被告）:孟谨怡，女，1981年8月7日出生。委托诉讼代理人：畅晓姣，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玮，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京樱花园全兴商贸有限责任公司，住所地北京市顺义区李桥镇半壁店村樱花园A区1楼。法定代表人：王兰云，董事长。委托诉讼代理人:李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人:于鸿洋，北京首润律师事务所实习律师。上诉人孟谨怡因与被上诉人北京樱花园全兴商贸有限责任公司（以下简称樱花园全兴商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。孟谨怡及其委托诉讼代理人畅晓姣、徐玮，樱花园全兴商贸公司的委托诉讼代理人李长岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟谨怡上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，发回重审或依法改判；本案诉讼费由樱花园全兴商贸公司承担。事实与理由：1．孟谨怡不应按照每月40000元的标准支付樱花园全兴商贸公司2019年2月1日至2019年8月22日房租，不应按照40000元每月向樱花园全兴商贸公司支付2019年8月23日至2019年11月17日期间的房屋占有使用费，不应支付樱花园全兴商贸公司逾期付款违约金及解除合同违约金。因樱花园全兴商贸公司商场经营不善导致孟谨怡店面连续亏损，双方于2019年1月协商一致变更房租标准为每月20000元。2019年6月孟谨怡应樱花园全兴商贸公司要求搬离商场退租，双方对于用设备抵扣房租及暂缓缴纳房租做了口头约定，尚未做最终结算。截止一审期间，樱花园全兴商贸公司从未要求孟谨怡腾退店内物品，也从未催收房租。故应认定双方是协商一致解除《招商合同》并变更了租金标准及缴纳时间。一审法院判令孟谨怡支付高额房租、占有使用费及违约金，与事实不符。樱花园全兴商贸公司辩称：对判决结果不满意，但是没有提起上诉。不同意孟谨怡的上诉请求。樱花园全兴商贸公司向一审法院起诉请求：1．孟谨怡与樱花园全兴商贸公司2018年5月16日签订的《招商合同》解除；2．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司拖欠房租188000．3元；3．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司合同解除日至实际腾退日期间的房屋使用费（按40000元／月计算）；4．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司解除合同违约金96300元；5．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司拖欠房租违约金385200元；6．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司逾期缴纳租金违约金40000元；7．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司租金迟延履行金182520元；8．孟谨怡支付樱花园全兴商贸公司恢复原始状态金144000元；9．判令本案诉讼费由孟谨怡承担。审理过程中，樱花园全兴商贸公司变更第二项诉讼请求为要求孟谨怡支付拖欠的房租229333元，变更第三项诉讼请求为要求孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日期间房屋占有使用费113333元。一审法院认定事实：2018年5月16日，出租方（甲方）樱花园全兴商贸公司与承租方（乙方）孟谨怡签署《招商合同》，合同内容包括：一、房屋基本情况甲方出租的房屋位于北京市顺义区东大桥环岛南侧裕龙花园三区×号楼一层，甲方享有该房屋产权之使用权和出租权，出租建筑面积175㎡。二、租赁期限房屋租期自2018年5月16日至2022年4月17日。三、租金及支付1．每月租金为人民币33333元，乙方每三个月缴纳一次租金；3．本合同一经签署，乙方应立即支付人民币12万元作为第一次房租，并交纳一个月租金作为押金，押金金额为40000元……若乙方私自提前解除合同，视为违约，押金不予退还……4．乙方应提前一个月缴纳下一季度（3个月）房屋租金，逾期不交：(1)乙方支付一个月租金的违约金；(2)给予乙方10日的宽限期，到期后仍然不足额交纳租金，则双方租赁合同解除，甲方通知乙方后租赁合同解除立即生效。合同解除后，乙方于10日内撤离场地，并将租赁物恢复成原始状态。如乙方未恢复成原始状态，需向甲方缴纳年租金的30%作为恢复原始状态金。乙方租赁房屋内财产视为遗弃，甲方全面接受，并不需对乙方做出任何的赔偿；(3)同时逾期期间，需每日向甲方缴纳租金的迟延履行金，为未付租金的千分之三……5．甲乙双方签订的租房合同租金总价款为48万元/年，年租金总价款包含房屋租金、制冷费及供暖费。六、乙方的职责2．在合同期内，甲、乙双方因故需单方面终止合同时，须提前6个月书面通知对方；3……租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；6．租赁期满或合同解除后，乙方若已经搬出租赁房屋，如有留置的任何物品，在未取得甲方的同意下，均视为遗弃，任凭甲方处置：若乙方逾期不搬迁，则甲方也有权处置乙方在已经解除租赁关系的房屋中的物品。八、违约条款1．租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20％的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿……(4)拖欠房租累计10天以上的；5．在租赁期内，甲乙双方任何一方擅自解除本合同，应按合同总租金的5％向守约方支付违约金。2018年6月6日，孟谨怡向樱花园全兴商贸公司交纳租赁押金40000元。樱花园全兴商贸公司表示租赁期内，孟谨怡拖欠2019年2月1日至2019年8月22日期间的房屋租金269333元（按照每月40000元标准），同意在本次诉讼中抵扣40000元押金，抵扣后孟谨怡应支付租金229333元。孟谨怡表示2018年11月15日交纳2018年11月16日至2019年1月15日的租金80000元，2019年4月25日交纳租金20000元，因已与王长须口头协商从2019年1月16日开始租金由每月40000元调整为每月20000元（包括制冷、制热、物业等其他费用），押金40000元和2019年4月25日交纳的租金20000元作为2019年1月16日至2019年4月15日的租金，因此租金实际已交纳至2019年4月15日，故2019年4月16日至2019年8月22日的租金应为84666．7元。为证明其主张，孟谨怡提交微信记录为证。微信记录显示樱花园全兴商贸公司工作人员钟秋菊2019年7月3日给孟谨怡发送微信“这是我按合同算得房租，您有什么问题找王总吧”，并附有房租统计表，微信房租统计表显示：“租期2019年1月16日-2019年2．15，金额40000；租期2019年2月16日-2019年3月15日，金额40000；租期2019年3月16日-2019年4月15日，金额40000；租期2019年4月16日-2019年5月15日，金额40000；租期2019年5月16日-2019年6月15日，金额40000；租期2019年6月16日-2019年6月30日，金额20000；2019年7月1日至2019年7月3日，金额3999；合计223999。2018年6月6日，金额40000，备注押金；2019年4月25日，金额20000，备注房租”。樱花园全兴商贸公司表示孟谨怡2019年8月22日搬离租赁场地但遗留沙发、厨房设备等大量物品，孟谨怡以此方式解除租赁关系违反合同约定，解除时间为2019年8月22日。孟谨怡表示2018年6月，樱花园全兴商贸公司让其停业并搬走，其与王长须面谈协商一致解除《招商合同》，其实际经营至2019年6月30日，房租统计表计算至2019年7月3日，樱花园全兴商贸公司没有否认即视为默认，因此双方系2019年7月3日协商一致解除《招商合同》。孟谨怡并未提交证据证明协商解除《招商合同》事宜。审理过程中，法院组织租赁场地腾退，孟谨怡于2019年11月17日将遗留在租赁场地的物品清空，完成腾退事宜。樱花园全兴商贸公司主张孟谨怡占用涉诉房屋，要求孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日房屋占有使用费113333元。孟谨怡表示已与王长须口头协商，用遗留的店内设备抵扣部分房租，但双方未明确抵扣数额。现樱花园全兴商贸公司主张孟谨怡存在拖欠房租的违约情形，要求按照《招商合同》第八条第1款第4项支付拖欠房租违约金385200元（1926000元×20%）、按照第三条第4款第1项支付逾期缴纳租金违约金40000元、按照第三条第4款第3项支付租金迟延履行金182520元，因孟谨怡单方解除租赁关系，要求按照第八条第5款支付解除合同违约金96300元（1926000元×5%），因孟谨怡未将房屋恢复到装修之前的状态，要求按照第三条第4款第2项支付恢复原始状态金144000元（480000元×30%）。孟谨怡主张双方已达成减少租金及设备抵扣租金的合意，因此没有拖欠租金的事实，不同意支付拖欠房租违约金、逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金，樱花园全兴商贸公司重复主张且数额过高；双方已协议解除租赁关系，因此不同意支付解除合同违约金，且违约金数额过高；合同第六条第3款约定，租赁期满后，室内装修归甲方所有，因此恢复原始状态金无事实和法律依据。另，北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）与樱花园全兴商贸公司签订房屋租赁合同，由乙方（承租方）樱花园全兴商贸公司租赁北京市顺义区裕龙花园三区×号楼一层、二层及×号楼地下的部分房屋，租赁期自2018年4月9日至2023年3月8日。一审法院认为：樱花园全兴商贸公司要求解除与孟谨怡于2018年5月16日签订的《招商合同》，孟谨怡表示同意，法院不持异议。双方在《招商合同》中对租金数额作出明确约定，孟谨怡作为负有付款义务的一方，应按照合同约定全面履行自身义务，按照《招商合同》约定之付款期限与数额履行付款义务。根据庭审查明的事实，孟谨怡并未按时交纳租金，孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司王长须口头协商减少月租金数额，但未提交证据予以证明，法院不予采信。孟谨怡2019年8月22日搬离涉诉房屋，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付2019年2月1日至2019年8月22日期间租金229333元的请求（已扣减押金40000元），法院予以支持。孟谨怡2019年8月22日搬离涉诉房屋但遗留部分物品，并在本次诉讼中于2019年11月17日将遗留物品予以清退，存在占用涉诉房屋的事实，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日期间房屋占有使用费113333元的请求，法院予以支持。孟谨怡存在拖欠租金的违约情形，应承担逾期付款的违约责任。但樱花园全兴商贸公司主张的拖欠房租违约金、逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金是针对相同损失，法院不予重复支持。孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，法院酌情予以支持逾期付款违约金40000元。关于《招商合同》的解除事宜，孟谨怡在与樱花园全兴商贸公司的《招商合同》未到期的情况下搬离涉诉房屋并不再续租，孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司的王长须协商一致解除，但未提交充分有效的证据予以证明，法院难以采信。孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，故，对于樱花园全兴商贸公司要求孟谨怡支付解除合同违约金的请求，法院酌情予以支持40000元。至于恢复原始状态金，因《招商合同》第三条第4款系就乙方未提前缴纳下一个季度房屋租金情形下的违约责任的约定，与樱花园全兴商贸公司所主张的逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金存在重复，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、解除北京樱花园全兴商贸有限责任公司与孟谨怡于二○一八年五月十六日签订的《招商合同》；二、孟谨怡支付北京樱花园全兴商贸有限责任公司二○一九年二月一日至二○一九年八月二十二日期间房屋租金二十二万九千三百三十三元，于判决生效之日起七日内执行;三、孟谨怡支付北京樱花园全兴商贸有限责任公司二○一九年八月二十三日至二○一九年十一月十七日期间房屋占有使用费十一万三千三百三十三元，于判决生效之日起七日内执行;四、孟谨怡支付北京樱花园全兴商贸有限责任公司逾期付款违约金四万元，于判决生效之日起七日内执行;五、孟谨怡支付北京樱花园全兴商贸有限责任公司解除合同违约金四万元，于判决生效之日起七日内执行;六、驳回北京樱花园全兴商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，樱花园全兴商贸公司与孟谨怡签订的《招商合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。樱花园全兴商贸公司要求解除双方签订的《招商合同》，孟谨怡表示同意，本院不持异议。关于租金的问题。根据查明的事实，孟谨怡并未按时交纳租金，因双方在《招商合同》中对租金数额作出明确约定，孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司王长须口头协商减少月租金数额，但未提交证据予以证明，故一审法院对其该项主张不予采信并无不当。孟谨怡2019年8月22日搬离涉诉房屋，故一审法院判决孟谨怡支付2019年2月1日至2019年8月22日期间租金229333元的请求（已扣减押金40000元）并无不当。关于房屋占有使用费。孟谨怡虽于2019年8月22日搬离涉诉房屋但遗留部分物品一直占据涉诉房屋，且在一审过程中于2019年11月17日才将遗留物品予以清退，存在占用涉诉房屋的事实，故一审法院判决孟谨怡支付2019年8月23日至2019年11月17日期间房屋占有使用费113333元并无不当。关于逾期付款违约金。因孟谨怡并未按时交纳租金，存在拖欠租金的违约情形，应承担逾期付款的违约责任，孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，一审法院酌情判决孟谨怡支付逾期付款违约金40000元并无不当。关于解除合同违约金。孟谨怡在未到期的情况下搬离涉诉房屋并不再续租，根据双方合同约定应承担相应的违约责任。孟谨怡虽主张已与樱花园全兴商贸公司的王长须协商一致解除，但亦未提交充分有效的证据予以证明。孟谨怡主张违约金数额过高请求减少，一审法院酌情判决孟谨怡支付解除合同违约金40000元并无不当。孟谨怡的上诉请求，于法无据，本院不予采信。关于樱花园全兴商贸公司主张的恢复原始状态金、拖欠房租违约金、逾期缴纳租金违约金、租金迟延履行金，因存在重复主张的情况，一审法院不予支持亦无不当。综上，孟谨怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7640元，由孟谨怡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年五月十五日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛