湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1150号上诉人（原审被告）：周志良，男，1956年5月5日出生，汉族，户籍地湖南省东安县，现住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区。法定代表人：姚小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，该公司员工。上诉人周志良因与被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭于2020年4月29日在第七审判庭对本案进行了询问，上诉人周志良、被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫春红到庭接受了询问。本案现已审理终结。上诉人周志良上诉请求：一、请求撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6297号民事判决书，查清事实，依法改判。二、请求被上诉人向上诉人提供从2010年1月30日至2019年6月30日小区广告收入公共产地租赁收入及业主缴纳物业管理费的收支报表。三、依法判令被上诉人2014年12月31日与业主委员会签订的《舜德花园小区物业服务合同》无效。四、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。五、请求依法判决被上诉人因管理不善导致上诉人家庭的损失费。事实与理由：被上诉人所提供的物业服务存在严重瑕疵，且于2015年1月8日正式退出物业管理和服务。后被上诉人返回后并没有通知全体业主重新签订新的物业服务合同，现在被上诉人以2014年签订的《舜德花园小区物业服务合同》起诉上诉人，是没有法律依据的。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人物业费收取于法有据。三、上诉人所在一期房屋没有缴纳维修资金。故漏水与本案无关。四、上诉人提供的证据尚不足以证明被上诉人所提供的物业服务长期存在严重瑕疵，需直接对物业费进行减免。永州市渝洲物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业管理费8138元；2.判决被告缴纳违约金1841元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告周志良系舜德花园德贤园F栋702房业主，房屋建筑面积148.64平方米。2006年3月30日，原告（乙方）与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司（甲方）签订了《舜德花园前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、乙方为舜德花园小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；三、物业管理费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳,非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；四、甲方于每3个月的10日前交纳，业主每季度10日前交纳物业管理服务费；五、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2014年12月31日，原告（乙方）与冷水滩区舜德花园小区业主大会（甲方）签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要约定：一、本合同生效前后均由乙方提供物业服务，因此甲乙双方不再对原服务的物业状况进行交接；二、本合同期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；三、多层楼房住宅收费标准0.6元/平方米/月，高层电梯住宅1.16元/平方米/月，商业物业1.5元/平方米/月；四、物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季度月前15日内；五、逾期交纳物业服务费的，从逾期之日其按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。合同还约定了物业服务内容和物业服务质量标准等内容。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。另查明，被告周志良房屋存在渗水问题，造成房屋内装修部分损坏，被告与物业沟通多次后自己进行了维修。原告渝洲物业公司于2015年1月8日至2015年1月23日期间未为被告所在小区提供物业管理服务。被告自2012年1月1日至2015年1月7日和2015年1月24日至2019年6月30日期间未交物业管理费，经原告多次催收未果。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商永州市渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及原告与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。被告以房屋渗水及原告物业服务不到位等问题拒绝交纳物业服务费，法院认为，房屋渗水问题属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷无关，小区设备损坏未维修、小区卫生差说明原告物业服务存在明显瑕疵，但业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。原告主张自2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费，其理由为根据永州市物价局《永价函（2012）116号》批文和湖南省《湘价服（2010）76号》文件的规定调整小区物业管理费。法院认为，建设单位与原告并未约定不经双方合意即可自行调整物业管理费，根据民事合同的相对性及意思自治原则，在无特别规定及约定的情况下，仍应经原、被告双方合意，达成一致意见。现原告并未提交证据证实原、被告之间已就该收费标准达成一致意见，物价部门行政批复的效力，并不能当然的及于原、被告之间的民事合同。因此，对原告关于2013年4月1日至2014年6月30日期间按0.75元/平方米/月标准收取物业管理费的主张，法院依法不予支持，该期间继续按前期物业管理服务合同约定的0.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。根据《舜德花园前期物业管理服务合同》和《舜德花园小区物业服务合同》的约定及原告撤离被告所在小区半个月的事实，被告应交纳2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费为2229.6元（148.64平方米×0.5元×30个月），2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费为5306.45元（148.64平方米×0.6元×60月－148.64平方米×0.6元×0.5月），共计7536.05元。原告要求被告支付违约金1841元，因原告的物业服务存在明显瑕疵，且原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，对原告要求被告支付物业管理费8138元的诉请，法院酌情支持6800元。综上所述，法院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告周志良在判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司2012年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6800元；二、驳回原告永州市渝洲物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周志良负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司于2014年12月31日与冷水滩区舜德花园小区业主大会签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,上诉人系冷水滩区舜德花园小区业主，该合同对上诉人具有约束力。被上诉人永州市渝洲物业管理有限公司于2015年1月24日至2019年6月30日期间为冷水滩区舜德花园小区提供了物业服务，上诉人应当向永州市渝洲物业管理有限公司交纳该期间的物业管理费。对于上诉人主张的损失费，因其没有提供证据证明其实际损失，本院不予支持。综上所述，上诉人周志良的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周志良负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年五月十三日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。