陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终1751号   上诉人（原审被告）：卢振理，男，1967年11月3日出生，汉族，住西安市临潼区。   被上诉人（原审原告）：中国建筑一局(集团)有限公司陕西分公司，营业场所西安市碑林区。   负责人：简文华，该公司经理。   委托诉讼代理人：杨媛，陕西唐信律师事务所律师。   上诉人卢振理与被上诉人中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司（以下简称中建一局陕西分公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   卢振理上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案二审诉讼费由中建一局陕西分公司负担。事实与理由：1.卢振理不同意解除租赁合同，要求继续履行，因修路导致幼儿园几乎没有生源，卢振理亏损经营，卢振理与中建一局陕西分公司协商减少部分租金，遭到拒绝才导致延付租金，卢振理并非拒付租金，为保证后续卢振理顺利支付租金，本案不宜解除合同，卢振理筹建幼儿园自银行借款百余万，若解除合同，卢振理投入资金无法收回更无法偿还租金；2.本案适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定，卢振理承租案涉房屋后存有较大投入，经营不久市政部门即对门前道路施工，影响交通，周围门面均已不再经营，出于安全考虑，很多家长不再将孩子送至卢振理经营幼儿园，导致亏损，卢振理积极与中建一局陕西分公司协商减少租金，卢振理并非恶意拖欠，愿意支付租金并继续履行合同，但要求中建一局陕西分公司考虑修路的情况适当减少租金。   中建一局陕西分公司辩称，1.双方合同约定卢振理不按照约定支付租金达15日的，中建一局陕西分公司有权要求卢振理支付违约金并解除合同，卢振理房屋租金仅交纳至2018年4月18日，之后再未交纳，中建一局陕西分公司多次函告卢振理已违约，要求交纳租金、腾房，卢振理置之不理，故中建一局陕西分公司于2018年12月28日发出解除通知，卢振理于2019年1月3日收到该通知书，中建一局陕西分公司解除与卢振理之间房屋租赁合同关系，有卢振理违约事实，亦有合同约定及法律依据；2.关于租金，双方签订和同时已充分考虑租赁房屋外部修路情况，将本应第三年开始每年租金递增10%改为第四年开始每年递增5%，并约定房屋门前经九路修通铺好后，租金根据租房市场价格波动涨幅，故，双方签订和同时，对当时房屋外部修路情况系属知晓，约定租金已经考虑当时客观情况，卢振理要求根据情势变更原则减少部分租金，无事实及法律依据。   中建一局陕西分公司向一审法院起诉请求：1．确认中建一局陕西分公司、卢振理之间的房屋租赁合同关系已经于2019年1月3日解除；2．判令卢振理立即腾退所租赁的房屋；3．判令卢振理立即支付2018年4月18日至2019年1月3 日的房屋租金149166.5元；4．判令卢振理立即支付2019年1月4日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；5．判令卢振理支付违约金55279元；6．本案诉讼费由卢振理负担。   一审法院认定事实：2015年4月29日，中建一局陕西分公司、卢振理签订了《房屋租赁合同》，约定中建一局陕西分公司将其位于西安更新东区5号楼5幢1单元10201室、5号楼5幢1单元10102室出租给卢振理使用，租赁期限2015年4月18日至2021年4月17日；房屋租金为每半年105294元，每半年缴纳一次；不按约定支付租金达15日或欠缴各项费用达1万元等，中建一局陕西分公司有权要求卢振理按约支付违约金并解除合同，收回房屋。合同签订后，中建一局陕西分公司、卢振理双方按照合同履行自己的义务，但卢振理从2018年4月份起不按照约定缴纳2018年4月18日以后的房屋租金。2018年11月1日起，中建一局陕西分公司多次函告卢振理，要求卢振理支付房屋租金并承担相应法律后果，未果。2018年12月28日，中建一局陕西分公司向卢振理发出解除房屋租赁合同通知书，要求解除中建一局陕西分公司、卢振理之间的租赁合同关系并腾退所租赁房屋，卢振理于2019年1月3日收到通知书。   一审法院认为，中建一局陕西分公司、卢振理签订的上述租赁合同，内容真实，不违反法律规定，应属有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，中建一局陕西分公司履行了交房义务，但卢振理自2018年4月至今未交纳租金，卢振理的行为属违约行为。中建一局陕西分公司因卢振理未交纳租金，多次书面告知卢振理，履行了合理期限前的告知义务，故中建一局陕西分公司要求解除合同收回房屋符合合同约定，也符合法律规定，应予支持。卢振理辩称因修路其经营受到影响，要求中建一局陕西分公司减免租金，中建一局陕西分公司不予认可，也不符合合同约定，故不予采纳。但考虑到此因素，中建一局陕西分公司要求卢振理承担的违约金，不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告中国建筑一局(集团)有限公司陕西分公司与被告卢振理签订的房屋的租赁合同，被告于本判决生效后十日内将上述租赁房屋交还原告。二、被告于本判决生效后十日内向原告支付至2019年1月3 日的房屋租金149166.5元；支付2019年1月4日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（按合同约定的每月17549元的租金标准计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4893元，由卢振理负担（此款中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司已预交，卢振理连同上述款项一并给付中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司）。   二审审理中，双方当事人对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。二审审理中，中建一局陕西分公司称考虑本案当事人实际情况，其公司不再向卢振理主张2020年1月1日至判决生效之日后十日的房屋占有使用费。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，中建一局陕西分公司将租赁合同项下房屋交付承租人卢振理使用已履行其出租人义务，卢振理未能应依约履行其支付租金义务，构成违约，中建一局陕西分公司基于此要求解除合同，符合双方约定亦符合法律规定，卢振理于2019年1月3日收到中建一局陕西分公司解除合同通知，双方租赁合同解除。卢振理所称因修路影响交通，中建一局陕西分公司应降低租金标准，对此本院认为根据双方租赁合同关于“房屋门前经九路修通铺好后，甲方将根据租房市场价格波动涨幅，并对租金做调整”的约定以及本案二审中当事人陈述情况，可以认定双方在签订租赁合同时对修路情况即已知晓，合同履行过程中卢振理再以修路为由主张降租，依据不足，本院不予采纳。中建一局陕西分公司主张卢振理支付欠付租金以及合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定，一审判决卢振理支付欠付中建一局陕西分公司截至2019年1月3日租金149166.5元以及2019年1月4日至实际腾交房屋之日房屋占用费，并无不当。唯，二审审理中，中建一局陕西分公司称考虑本案当事人实际情况，其公司不再向卢振理主张2020年1月1日至判决生效之日后十日的房屋占有使用费，中建一局陕西分公司该意见属其公司对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，一审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7287号民事判决第一项、第三项；   二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7287号民事判决第二项为：卢振理于本判决生效之日起十日内向中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司支付至2019年1月3日的房屋租金149166.5元；支付2019年1月4日至2019年12月31日的房屋占有使用费208857.1元；   三、若卢振理未于本判决生效之日起十日内向中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司腾交房屋，则卢振理应于实际腾交房屋之日向中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司支付自本判决生效之日起第十一日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（按每月17549元标准支付）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4893元，中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司已预交，由中国建筑一局（集团）有限公司陕西分公司负担1129元，卢振理负担3764元；二审案件受理费10118元，卢振理已预交，由卢振理负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○二○年五月八日     书记员  程    姣                      1