广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5791号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈江瑜，女，1976年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨盛林，男，1974年4月25日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：何幸凝，广东穗南律师事务所实习人员。原审第三人：梁水钱，男，1962年10月8日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：何伟雄，男，1969年10月30日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人陈江瑜因与被上诉人杨盛林、原审第三人梁水钱、原审第三人何伟雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈江瑜上诉请求：1.将一审判决第二项的场地使用费标准从7400元/月改判为5200元/月（参照租金标准的50%）；2.改判一审判决第三项为杨盛林向陈江瑜赔偿装修损失106000元。事实和理由：一、一审判决认定事实部分不清，违背事实。一审认定陈江瑜在签订案涉《厂房租赁合同》时对案涉场地的产权情况审查未尽到基本的审慎义务，对合同的无效亦存在过错。陈江瑜认为其不存在过错。首先，审慎义务即为注意义务，陈江瑜在寻租过程中，先映入眼帘的是案涉地方一大片厂房，无任何迹象显示是违章建设，杨盛林也信誓旦旦地表明报建相应手续文件均在村委，一审庭审笔录也同样具有相互印证的证明效力，且合同中也明示杨盛林的厂房权属清晰，全部由代理人代为处理，只是杨盛林从合同签订到案发一直未谋面。陈江瑜现场询问多位村民，均确认是海北村集体所有。众所周知，商品房权属证发到个人持有作凭证，而农村土地及房屋则多位集体持有权属证明，所以陈江瑜无法掌握这些资料，相信表明证据来鉴定租赁合同，且在申报供电供水承租及使用2年时村委也不干涉，直到一审审理中才有了“合同无效”的引据及论证。因此，陈江瑜并无过错，已尽基本的审慎义务。若有过错则明显是受到欺诈。一审认定失当，也违背了事实，应依法予以纠正。二、场地使用费判决不公。一审查明案涉的厂房有两层，共1440平方米，其中二楼厂房面积达760平方米，况且现场勘验时二楼已空置是不争的损害后果。一审依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定并无错，但陈江瑜自2018年10月份（山竹台风影响）至今共一年内既无占有，也不能使用其中的50%场地。因此，一审酌情调减场地使用费3000元不公平。案涉房屋在不可抗力的自然灾害中已遭受第一轮的创伤，杨盛林的不作为补救也并未减轻这种创伤，而一审对场地占有使用费的判决难免让陈江瑜承担第二次不合理的负担。三、关于案涉场地附合装饰、装修物赔偿价值，一审使用酌情确定这种不规范的权利行使方式不当，且确定的物值偏低。陈江瑜在一审时提交的反诉证据虽然证明力存疑点，但却没有歪曲有装饰、装修物的事实存在。对于这种既有事实，但价值难定的情况，一审法院应依法向当事人双方释明，引导鉴定申请。由于一审缺乏这种预判和释明，导致判决公信力不足。事实上，陈江瑜接收场地时对总面积1440平方米的厂房按照己方生产要求进行装饰及装修物的经济投入达30多万元，形成了附合状况。其中，包含地面瓷砖铺设，墙面扇灰，安装电灯电路、水管，安装厨、厕，平均每平方米造价约230元，使原毛坯房状况变为工厂生产的基础呈现出来，完全无虚假。因此，证据单上的数额是与合理损失请求以及现状互相吻合，形成事实证据链。现在上诉请求赔偿的依据是装修总价÷3年使用期，二年后计剩余残值106000元。因此，陈江瑜认为杨盛林赔偿2万元物值偏低，且陈江瑜请求考量赔偿30%的比例不为过。综上，请求法院支持陈江瑜的上诉请求。被上诉人杨盛林二审辩称：一、一审法院认定陈江瑜在签订涉案厂房租赁合同时对涉案厂房未尽到审查义务，该认定正确。在签订租赁合同时，陈江瑜并没有向杨盛林要求查看涉案厂房的产权证，杨盛林在租赁合同中表明涉案厂房的产权清晰是指杨盛林享有涉案厂房的使用权、经营权、出租权，杨盛林有权将涉案厂房出租给陈江瑜，而陈江瑜在使用中没有任何案外人对涉案厂房提出过异议，并一直使用涉案厂房至今，因此陈江瑜不能以此为由推脱自身的过错责任。二、关于场地使用费问题，杨盛林出租的涉案厂房是符合使用要求的，只是在2018年经历了山竹台风的极端天气后才发生部分漏水的现象，此情形属于不可抗力，且根据双方租赁合同的约定，在租赁期间涉案厂房的修理修缮责任在陈江瑜，所有的维修及保养费用应由陈江瑜负责。本来在台风过后陈江瑜应按照合同的约定自行修复涉案厂房，但陈江瑜却以此为由拒不缴纳租金，并一直无端纠缠，才最终导致本案诉讼。一审判决已经免除了陈江瑜每月3000元的租金，这对杨盛林十分不公平，但为了避免诉累杨盛林没有提起上诉。三、关于装饰装修物的价值赔偿问题，陈江瑜主张其投入的装修费用是30多万元，但是其提交的证据都是虚假的，杨盛林在一审庭审时已经进行了详细论述，一审判决中也有记载，陈江瑜对于装修价值损失没有尽到其举证责任，故其主张的装修费用30多万元缺乏依据。此外，陈江瑜是基于装修费用30多万元而要拿回未使用一年时间所对应的三分之一的补偿，双方的租赁合同在2019年10月份已经到期，陈江瑜仍然一直占用涉案厂房，其使用的时间已经完全超过三年，故按照陈江瑜的逻辑，其投入的装修残值已经耗尽，杨盛林也不应对其进行补偿。综上，请求法院驳回陈江瑜的上诉请求。原审第三人梁水钱、何伟雄未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，杨盛林于2019年5月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认杨盛林、陈江瑜双方于2016年8月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月24日解除；2.陈江瑜立即交还杨盛林位于荔××区××村××横××号的厂房；3.陈江瑜立即向杨盛林支付拖欠的租金62400元（自2018年11月起计至2019年4月30日，每月为10400元，共62400元）及滞纳金（滞纳金每日按月租金金额的2%收取，自2018年11月11日暂计至2019年4月30日为55952元）；4.陈江瑜向杨盛林支付自2019年5月1日起至实际交还厂房之日止的场地占用费（按10400元/月的标准计收）；5.陈江瑜交纳的10000元保证金由杨盛林予以没收；6.本案的诉讼费用全部由陈江瑜承担。陈江瑜向一审法院提起反诉请求：1.杨盛林偿还租期，从2018年11月1日起至完成修缮责任后交付使用之日止，偿还同等的使用租期给陈江瑜；2.杨盛林为过错方，补偿陈江瑜投入的装修损失合计106000元；3.杨盛林在合同期内锁门、断水、断电的行为是非法的，从而导致2018年12月至2019年6月，这期间三家企业的纯利润损失（已折价）合计205910元给陈江瑜；4.杨盛林赔偿2018年9月至2019年6月，合计10个月的因房屋漏水产生的扫水清洁费，按广州市最低收入标准每个月2100元计算，合计赔偿21000元；5.请求法院授权评估机构作出“受损资产评估报告”，评估陈江瑜受损的衣柜、沙发、库存产品、机器等相关财产的实际损失40000元，此损失由杨盛林赔偿；6.本案的诉讼费用全部由杨盛林承担。一审法院经审理查明：2005年，广州市芳村区海龙街海北股份经济联合社将案涉场地的土地出租给杨盛林作经营场地使用，当时为空地。据杨盛林称其承租后由村进行报建，报建手续在村手上，但村无法给我方提供。由我方加建上盖，我方2005年在该空地上加建了框架为混泥土结构的两层，加建开始是自用，后来是出租。当时批应该是临时建筑。2016年8月10日，杨盛林（甲方，出租方）与陈江瑜（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将位于荔××区××村××横××号的厂房给乙方使用，乙方租赁甲方厂房的期限共为3年，自2016年11月1日至2019年10月31日止。甲、乙双方确认签订本合同的当天，乙方己接收甲方交付的海北龙溪中路一横路1号之四A栋的厂房；计面积为四号A厂办公楼一二楼，商铺二楼及两通道；计租日为免租建设期结束次日开始，即从2016年11月1日起计租；自计租日起，乙方实收10000元的标准向甲方租用。然后按合同计租日开始计算，每壹年度为一期递增，共递增2期，每期递增均从上一期递增后金额的基础上计算递增金额，每期递增率为2%。每月租金为10000元，租金2017年11月1日开始递增，即第2年10200元，第3年10400元。如此类推。租金由乙方按月支付；缴交租金的方式：每月的10号前缴交当月租金（遇休息日顺延）；租赁期内，乙方如有以下行为，甲方可提前收回场地：（保证金不退还）（1）未经甲方同意将经营场地转租他人；（2）拖欠租金30日以上；在乙方承租赁期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收；验收合格，如乙方交清各项费用，即将保证金如数退回（不计息）；在租赁期内乙方负责对厂房的维修及保养所有费用由乙方负责；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取滞纳金。逾期壹个月仍不交租金或其他费用者，甲方可收回厂房场地；租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁存续期内租金总额10%收取违约金；等等。据案涉场地平面图显示：出租厂房场地包括首层厂房336平方米、首层两条通道分别为192平方米、144平方米、二层厂房面积760平方米，总出租面积1440平方米。上述合同签订后，杨盛林依约将案涉场地交付陈江瑜使用，陈江瑜亦依约向杨盛林支付了10000元保证金。2018年9月15日至18日期间因受“山竹”台风影响，导致案涉场地有部分房屋漏水，就维修问题杨盛林、陈江瑜发生争议，故陈江瑜只向杨盛林支付租金至2018年10月止。杨盛林于2018年12月3日对案涉场地上锁，2019年1月3日才将锁打开，让陈江瑜继续使用案涉场地。2019年3月1日，陈江瑜将案涉场地首层通道192平方米中的134平方米出租给梁水钱使用，余下面积出租给何伟雄使用，并收取梁水钱每月2010元租金，收取何伟雄每月1050元租金。2019年4月24日，杨盛林在案涉场地张贴《解除合同通知书》，要求：陈江瑜与杨盛林于2016年8月10日签订的《厂房租赁合同》即日解除；陈江瑜在收到本通知书后7日内立即向杨盛林支付拖欠的租金及滞纳金；陈江瑜在收到本通知书后7日内清退厂房，并将该厂房交还给杨盛林管业使用。2019年9月6日一审法院到现场勘验，案涉场地（不含通道）有小部分面积仍存在漏水现象，有相当部分房屋的墙壁有曾经漏水的水迹存在，右侧通道有漏水现象，现二楼已空置，首层主要用作仓库使用，部分面积空置，部分通道现由梁水钱、何伟雄使用。诉讼期间，杨盛林向一审法院提交证据1、厂房租赁合同，证明杨盛林与陈江瑜于2016年8月10日签订《厂房租赁合同》；证据2、2019.4.11解除合同通知书；证据3、EMS快递单及妥投证明;证据2-3证明陈江瑜恶意拖欠租金的行为，已构成根本违约，杨盛林于2019年4月11日向陈江瑜发出《解除合同通知书》；证据4、2019.4.24解除合同通知书；证据5、送达照片。证据4-5证明杨盛林再于2019年4月24日上门将《解除合同通知书》送达给陈江瑜，陈江瑜拒绝签收后，杨盛林将《解除合同通知书》张贴于租赁场地，双方签订的《厂房租赁合同》已解除；证据6、厂房场地租赁合同，证明杨盛林享有涉案场地的使用权；证据7、平面图，证明陈江瑜租赁厂房场地的平面图；证据8、厂房合租协议，证明陈江瑜未经杨盛林同意将涉案场地转租给他人，已构成违约；证据9、微信聊天记录，证明陈江瑜的陈述与事实不符，陈江瑜多方抵赖及威胁杨盛林，并借此拒交租金；证据10、维修收据，证明杨盛林已对屋顶进行了维修。陈江瑜对证据1的质证意见为，当时杨盛林不在场，是出租代表代签的；对证据2-3的质证意见为，我方没有收到，因为该时间我在北京，我也跟杨盛林说过我那段时间去北京，我怀疑杨盛林是趁我不在才邮寄给我的；对证据4的质证意见为，这份通知书我方确实已收到；对证据5的质证意见为，确认是张贴在我承租的地方；对证据6的质证意见为，真实性不予确认，我认为是虚假的，杨盛林向海北村承租的是空地，而我承租的是有上盖的厂房，所以我方无法确认该合同涉及的地方、面积是否为我方承租的地方；对证据7的质证意见为，我承租了两层，平面图的地方确实是我承租的地方，该图就是杨盛林出租给我方的平面图；对证据8的质证意见为，因为漏水问题，我想将平面图通道192平方米退还给杨盛林，但是杨盛林不予接收，找了何伟雄、梁水钱来与我合租，那两个人是杨盛林介绍的，杨盛林是知情的，后来杨盛林觉得改合同再签新合同太麻烦，所以由我转租是错误的；对证据9的质证意见为，该聊天记录不完整，不能反映真实情况，对其不利的部分没有提供给法院；对证据10的质证意见为，杨盛林锁门时间是2018年12月3日至2019年1月3日，锁门时间全部有微信记录，锁门时间长达一个月，不是半个月。维修只是在屋顶盖了一层黑色薄膜，薄膜加人工费最多3000元，不需要5000元。杨盛林承诺维修到不漏水，实际杨盛林维修后漏水更加严重。因为杨盛林只是盖了一层薄膜，但是没有装水管将屋顶的水引流出去。陈江瑜向本院提交证据1、建筑体室内外裂缝图，证明建筑体在台风后已经属于危房；证据2、李锐成参与收租、郭伟强参与管理的微信聊天记录证据文档，证明真实的参与管理者情况；证据3、2018年9月及11月漏水图片2页，证明漏水事实在先，出租方拒绝修缮；证据4、车间漏水汇总图片；证据5、仓库区域漏水汇总图片；证据6、二楼漏水汇总图片；证据7、一楼办公区漏水汇总；证据4-7证明各个区域大面积漏水的事实；证据8、2018年12月断水断电证据文件，证明违法锁门、断水断电的事实；证据9、报警回执，证明报警处理的事实；证据10、微信对漏水责任的认可证据，证明出租方认可修缮的责任，一直以来修漏水都是他们的责任；证据11、2019年2月及3月漏水证据文件，证明3月份没有修好，依然漏水的事实；证据12、2019年5月依然未解决的漏水证据文件，证明5月份没有修好，依然漏水的事实；证据13、装修合同、装修报价清单，证明投入装修的事实证明；证据14、漏水视频，证明漏水的真实情况。补充证据：1、誉品塑胶2018年度财务报表，证明企业年收入30多万元；补充证据2、点穴养生馆收托管金凭证，证明固定收入每月7000元；补充证据3、2018年四联7-11月总收入支出表，证明月固定收入超过2万元；补充证据4、付款凭证，证明装修已付款；补充证据5、海北村制衣厂以东工业地的场地俯视面积图，证明此地块面积与杨盛林提供的租用面积2514平方米不符合；补充证据6、营业执照三份，证明这三间企业都是在涉案场地经营。杨盛林对证据1的质证意见为，该图片所显示裂缝并不是形成于台风之后，台风后房屋变成危房的证据不足。且合同约定房屋的维修、保养责任在于陈江瑜，因此即使房屋出现这些情况，也应由陈江瑜自行维修；对证据2的质证意见为，李锐成、郭伟强是受杨盛林委托，对出租房屋进行管理，但是陈江瑜所提供的微信截图并不全面，有断章取义的情况存在。双方的往来以及微信情况应以我方提供的所有的微信聊天记录为准；对证据3-7的质证意见为，真实性不予确认；对证据8的质证意见为，我方锁门时间是2018年12月18日至2019年1月3日，但我方没有断水断电。锁门时间在我方提供的郭伟强微信记录有显示；对证据9的质证意见为，该证据没有显示陈江瑜是因何报案，不能证明与本案有关；对证据10的质证意见为，按合同约定，维修是陈江瑜的责任，但是发生台风后，陈江瑜一直拒绝交租，经过多方协商，陈江瑜承诺会全部交清租金后，我方答应做防水膜，至于排水槽及下水管问题，陈江瑜提出不需要我方维修了；对证据11-12的质证意见为，真实性不予确认；对证据13的质证意见为，合同真实性不予确认，相关的装修内容我方认为水分很大，陈江瑜据此向我方索赔，事实依据并不充分；对证据14的质证意见为，真实性不予确认。对补充证据1的质证意见为，没有任何材料显示该司与本案租赁有关联性，其次该司财务报表是该司制作，我方不确认其真实性，该报表反映是亏损的，既然亏损，哪来的纯利润；对补充证据2的质证意见为，不能证明陈江瑜所要证明的事实；对补充证据3的质证意见为，不能证明该司与本案租赁有关，且该表是自行制作的流水账，不具有证据的特性，更不能证明陈江瑜所要证明的事实；对补充证据4的质证意见为，真实性不予确认，既然是由公司装修的，那么应该开具发票，且应由银行流水进行显示；对补充证据5的质证意见为，我方承租的面积只是5000平方米中的一部分；对补充证据6的质证意见为，虽然是由陈江瑜经营，但是若这三间公司有损失，那需要由该三间公司提出，而非陈江瑜提出相关诉求。之后，陈江瑜又向一审法院补充提交证据1、装修款支付情况说明，证明各期装修工程款支付情况；证据2、装修公司及老板身份证，证明装修公司及老板身份证；证据3、微信支付材料款的凭证，证明装修期内支付的材料款明细账；证据4、杨盛林锁门1个月时间的凭证及断水、断电的凭证，证明杨盛林违法合同条例，及有断水断电的违法行为的凭证；证据5、双方协商好修缮到不漏水才交付使用的聊天凭证，及针对其违法行为免租4个月的聊天凭证，证明双方协商好修缮到不漏水才交付使用。杨盛林对违法行为免租4个月的凭证。杨盛林对陈江瑜补充提交证据1的质证意见为，三性不予确认。该证据有收据6张，其中在2017年3月2日前发生的有4张，该4张收据都加盖了广东腾鑫建设工程有限公司的公章，在公司还没建立之前，如何使用公司的公章？同时，该收据上的序列号也是非常接近的，例如2016年10月20日与2017年8月15日，两张收据相隔接近一年的时间，但序列号仅相隔一位数。其他的收据也有类似的问题。2017年12月18日开出的收据序列号1493686，比2017年8月15日开出收据的序列号1493690还要早。由此可见，收据存在严重造假的情况。同时可见，2016年1月20日的收条，当时杨盛林、陈江瑜还没有建立租赁关系，该收条当中所记载的内容完全是虚构的。2016年10月20日、2016年9月15日、2017年8月15日、2017年12月18日，四张收据的最右边记载的内容是“内部使用19.01.20”，很明显，该四张收据都是2019年印刷的版本，陈江瑜有意将收据的时间全部写在其之前虚构的时间节点上，是为了虚构巨额的装修费用。而且从交易习惯上讲，其多次支付大额的装修费用，均是通过现金支付，其没有提供提取大额现金的银行流水记录。该交易习惯并不符合常理；对补充证据2的质证意见为，真实性予以确认。该营业执照在2017年3月2日成立，陈江瑜在一审上次庭审提交的证据13《装修合同》的签订日期是2016年8月11日，且盖了2017年3月2日成立的广东腾鑫建设工程有限公司的公章。该合同在公司尚未设立的时候就已经签订，且有盖公章。如此可见，该合同是陈江瑜为了本案诉讼故意伪造的施工合同。该施工合同的三性均无法确认；对补充证据3的质证意见为，三性不予确认。该微信交易明细证明只有首页和最后一页有财付通科技公司的公章，中间的页数均没有加盖公章或骑缝章。不排除其有虚构或漏页的情况。而且该组证据无法证明其有支付相应的装修材料费用；对补充证据4的质证意见为，是截取的微信聊天记录，对于微信聊天的质证意见同我方一审上次庭审对微信聊天的质证意见一致；对补充证据5的质证意见同补充证据4。同时该聊天记录不能证明我方同意陈江瑜所述的由我方修缮至不漏水才交付使用的事实。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，杨盛林只是向广州市芳村区海龙街海北股份经济联合社承租案涉《厂房租赁合同》项下的土地，杨盛林自称由其在2005年在该空地上加建了框架为混泥土结构的两层上盖，但杨盛林未能向一审法院提供合法报建手续，故涉案《厂房租赁合同》为无效合同。因涉案《厂房租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故杨盛林要求陈江瑜及梁水钱、何伟雄交还案涉场地的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案《厂房租赁合同》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈江瑜应参照合同约定的租金标准向杨盛林支付实际占用场地的使用费。因案涉场地受“山竹”台风影响，导致部分房屋漏水，影响陈江瑜的使用，一审法院酌情调减每月场地使用费3000元，即2018年11月1日开始的每月场地使用费为7400元。因杨盛林原因陈江瑜在2018年12月3日至2019年1月3日未能使用案涉场地，该期间的场地使用费应予免交。如前所述，因涉案《厂房租赁合同》无效，杨盛林取得保证金10000元应当返还给陈江瑜（可在陈江瑜应付的场地使用费中扣减）。杨盛林主张的滞纳金因合同无效而缺乏合同依据，一审法院不予支持。对陈江瑜反诉的装修损失问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”结合本案，陈江瑜在签订案涉《厂房租赁合同》时，对案涉场地的产权情况审查未尽到基本的审慎义务，对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，陈江瑜已形成附合的装饰装修物损失应由杨盛林、陈江瑜各承担。陈江瑜提交的相关装修合同及支付凭证均存在矛盾，对陈江瑜装修费数额一审法院不予以认可，鉴于陈江瑜在案涉场地确有装修，一审法院酌情确定杨盛林赔偿陈江瑜装修损失20000元。对陈江瑜主张的偿还租期、利润损失、清洁费损失、受损财产损失问题。因涉案《厂房租赁合同》无效，不存在偿还租期问题，另杨盛林、陈江瑜对合同的无效均存在过错，且陈江瑜主张的利润损失、清洁费损失、受损财产损失依据不足，一审法院对陈江瑜的上述主张均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条的规定，于2019年10月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈江瑜及梁水钱、何伟雄搬出广州市荔××区××村××横××号的厂房，将厂房腾空交还予杨盛林。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈江瑜按7400元/月标准向杨盛林支付从2018年11月1日至2018年12月2日及从2019年1月3日起至陈江瑜实际搬迁交房之日的场地使用费（陈江瑜已付的保证金10000元在上述场地使用费中相应予以扣减）。三、在本判决发生法律效力之日起10日内，杨盛林向陈江瑜赔偿装修损失20000元。四、驳回杨盛林的其它诉讼请求。五、驳回陈江瑜其它反诉请求。一审本诉案件受理费2868元，由杨盛林负担2041元，陈江瑜负担827元；反诉案件受理费3447元，杨盛林负担185元，陈江瑜负担3262元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈江瑜提交了开票日期为2019年9月2日的增值税普通发票，拟证明其在与杨盛林签订《厂房租赁合同》时要求杨盛林出具收取租金的发票，已经尽到合理审慎义务。该发票载明收取了陈江瑜2016年11月至2018年10月租金共计240000元，代开机关为广州市荔湾区海龙街来穗人员和出租屋服务管理中心，代开企业名称为杨盛林。杨盛林对上述发票的真实性没有异议，但认为该发票在一审时已经取得，不属于新证据，且该发票是双方产生纠纷后陈江瑜投诉杨盛林没有开发票是偷税漏税行为，杨盛林才一次性补开了两年的发票，这与陈江瑜在签订租赁合同时是否尽了审慎义务并无关联。陈江瑜和杨盛林在二审中确认，杨盛林于2005年1月3日与广州市芳村区海北村经济联合社签订的《厂房场地租赁合同》于2020年2月28日到期，因政府相关部门对涉案场地发出了拆迁通知，要求涉案场地内的租户于2020年3月24日前全部清场，杨盛林就没有再续租涉案场地，而陈江瑜已于2020年4月27日全部搬离涉案场地。另，杨盛林在二审中明确，其要求陈江瑜支付场地占有使用费的期限为2018年11月1日至2020年2月28日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：双方均未能提供涉案场地的合法报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，杨盛林与陈江瑜签订的《厂房租赁合同》应为无效合同，双方根据该无效合同取得的财产应相互返还。一审支持杨盛林关于交还涉案场地的请求本无不当，但因二审阶段发生了新的事实，杨盛林未再续租涉案场地所在的土地，且陈江瑜于2020年4月27日已经实际搬离涉案场地，继续判令陈江瑜及梁水钱、何伟雄将涉案场地腾空并交还已经缺乏实际意义，故本院依法予以调整。关于场地占有使用费的标准。陈江瑜要求将场地占有使用费的标准调整为租金10400元/月的50%，但未就此提供充分的事实依据和法律依据，本院对该主张不予采纳。一审法院参照双方合同约定的租金标准，根据公平合理原则，充分考虑了“山竹”台风影响导致涉案场地部分房屋漏水而影响陈江瑜使用的情况，已经酌情调减每月场地占有使用费3000元，确定从2018年11月1日开始的每月场地使用费为7400元，合情合理，本院予以维持。但考虑到杨盛林在二审期间只要求陈江瑜支付涉案场地的场地占有使用费至2020年2月28日，故本院依法对此予以调整，陈江瑜应向杨盛林支付2018年11月1日至2018年12月2日、2019年1月3日至2020年2月28日的场地占有使用费共计111000元（7400元/月÷31天×2天+7400元/月÷31天×29天+7400元/月×14个月），扣除杨盛林应当返还的保证金10000元，陈江瑜还需支付场地占有使用费差额101000元。关于装修损失。现有证据未能显示陈江瑜在签订《厂房租赁合同》时对涉案场地的产权情况及报建情况的审查尽到了基本的审慎义务，一审法院认定陈江瑜对合同的无效存在过错并认定相应的装饰装修物损失由双方各承担并无不当。至于装修损失的具体金额，陈江瑜虽然提交了相应的施工合同、报价表及收据，但亦承认上述证据是其在收到杨盛林一审起诉状时找回装修的人员重新补开的，鉴于陈江瑜未能提交其他证据与上述证据相互佐证，本院对上述证据均不予认可。陈江瑜未能就其主张的装修损失数额提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院结合涉案场地确有装修的情形，酌情确定杨盛林赔偿陈江瑜装修损失20000元，合法合理，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈江瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4048号民事判决第三项、第五项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4048号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4048号民事判决第二项为：陈江瑜于本判决发生法律效力之日起十日内向杨盛林支付2018年11月1日至2018年12月2日、2019年1月3日至2020年2月28日的场地占有使用费差额101000元；四、驳回杨盛林的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2868元，由杨盛林负担2041元，陈江瑜负担827元；反诉案件受理费3447元，由杨盛林负担185元，陈江瑜负担3262元。二审案件受理费4089元，由陈江瑜负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月十四日书记员 曾龙辉莫善友