山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4348号上诉人（原审原告）：王后青，男，1964年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉仁同，山东瀚高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：单连台，女，1951年1月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张馨，女，1974年1月21日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张琳，女，1976年1月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：张鹏举，男，1985年4月9日出生，汉族，住济南市。以上四被上诉人的共同委托诉讼代理人：李攀，北京市中伦（上海）律师事务所律师。以上四被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁健，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人王后青因与被上诉人单连台、张馨、张琳、张鹏举房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王后青上诉请求：1.依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2019）鲁0102民初6540号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判支持王后青的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用单连台、张馨、张琳、张鹏举承担。事实和理由：本案一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋租金并非固定数额，租金一直跟随租赁面积增加而增加，租赁面积是影响租金的关键因素。根据《租赁协议》的约定，王后青承租泉城路xxx号营业楼共三层，面积共约1200㎡，租金前三年租金为300万，第四年租金320万，第五年租金为330万。2010年7月20日王后青与单连台、张馨、张琳、张鹏举签订《补充协议》，约定将涉案房屋后与派出所楼之间的防火通道70平方米承租给王后青，王后青每年为此额外缴纳租金70万元。2012年7月24日双方再次签订《补充协议》，约定将泉城路xxx号整层及整楼内外全部经营面积归王后青使用，王后青为此每年再额外缴纳租金70万元。通过上述约定可以看出，租金一直跟随租赁面积的增加而增加，租赁面积是影响租金的关键因素。而王后青之后得知，张峰在订立合同之初就在租赁面积上欺骗王后青：《租赁协议》约定前三层共1200㎡，而实际涉案房屋四层总共才1022.23㎡，但王后青为此每年又额外支付了租金。一审法院无视单连台、张馨、张琳、张鹏举的欺骗行为以及王后青因租赁面积增加而额外支付的租金，就此简单认定租金标准是固定数额，此认定无任何的事实依据，且严重有失公允。二、一审法院认为王后青未在合理期限内提出异议无事实和法律依据。本案王后青在《租赁协议》以及《补充协议》签订后，一直按约定支付租金。因第二阶段双方租金未达成一致意见，张峰将王后青诉至法院，经过一审、二审及再审，法院最终驳回了张峰的诉讼请求，支持了王后青的主张。在与单连台、张馨、张琳、张鹏举的诉讼过程中，王后青才了解到涉案房屋的实际租赁面积。王后青在法定的诉讼时效内提起本案诉讼并要求单连台、张馨、张琳、张鹏举返还租金，就应认定为在合理期限内提出了异议。一审法院认为王后青未在合理期限内提出异议，但又未明确何为“合理期限”，仅以此为理由就剥夺了王后青的权利，严重侵害了王后青的利益。三、涉案房屋的实际面积在本案中可以得到具体认定，一审法院在对本案事实认定时存在严重瑕疵。关于本案房屋的实际面积，王后青除举证自行测量的房屋面积外，也举证了涉案房屋的《商品房买卖合同》，合同载明了房屋的实际面积；庭审时法庭也调查了涉案房屋房产证记载面积，上述面积均是相同的，即均为1022.23㎡，与王后青自行测量的一致。一审法院仅以王后青自行测量的面积而不予采信，但又未结合本案已经查明的其他事实对本案房屋面积进行综合认定，故在该项事实认定中一审法院存在重大瑕疵。四、一审法院以合同无效为由，不支持王后青主张2010年《补充协议》约定的租金缺乏事实和法律依据。2010年7月20日双方签订《补充协议》，约定张峰将涉案房屋后与派出所楼之间的防火通道70平方米承租给王后青，王后青每年为此额外缴纳租金70万元。但该防火通道实际是由王后青加盖，且王后青也并未使用，因此单连台、张馨、张琳、张鹏举收取该部分租金属于不当得利应予以返还。一审中，一审法院未查明本案王后青诉请该部分租金的真正原因，错误认为王后青是因该70平米属于违章建筑而要求返还租金，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条不予支持王后青该项诉请，无任何事实和法律依据。另外需要说明的是，本案于2019年10月22日下午开庭审理，一审法院于2019年10月23日就制作完成了判决，期间仅用了一天的时间，这样的审理结案时间严重有违常理，也更能看出一审法院在本案审理时极其不负责任，在未对本案事实进行认真的审查前提下，就径行作出判决，这严重侵害了王后青的合法权益，请求法院对此予以查明。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院查明本案事实，依法支持王后青的上诉请求，以维护其合法权益。单连台、张馨、张琳、张鹏举辩称,1.在涉案案件之前已有一个双方之间的租赁合同纠纷，经过一审、二审、再审程序，二审案号是（2016）鲁01民终5638号，再审案号是（2017）鲁01民再79号，该案中王后青已经确认本案所涉第一阶段的租金双方没有任何争议，第一阶段的合同已经履行完毕，所以王后青主张退回第一阶段租金的主张没有依据。本案的房屋租金以单连台、张馨、张琳、张鹏举交付特定的房屋来进行计算，与房屋的面积无关，面积并非计算租金的依据，所以王后青以面积与合同约定的不符要求退相应租金的主张是没有事实和合同依据的。涉案租赁协议中关于面积也只是一个约束，并不是固定的一个数额，同时根据一审判决中提到的另案（2018）鲁0102民初9116号案件中经过法院委托的评估机构对涉案房屋第二阶段的租金作了评估，评估报告中明确评估报告并没有计入地下室和一层的卫生间的面积，这两处的面积在房产证上没有体现，但一层的卫生间和地下室的面积也有三百多平米，也供王后青实际使用，如果加上该区域的面积，本案单连台、张馨、张琳、张鹏举提供的房屋的总面积已经接近或者超过了王后青所称的1200平米，所以单连台、张馨、张琳、张鹏举在交付租赁物方面没有任何不妥或者违约的情形存在，也不存在返还租金的情形。2.王后青在2009年就已经在使用涉案租赁物，对于王后青在本案中主张的200多平方米的差异，在近十年的租赁期间其应该是知道的。在提到的经过再审的案件中，王后青在2014年也对涉案房屋的租金自行做了评估，评估报告上也载明了房屋的面积，如果存在差异的话，王后青最晚在2014年也已经知道，王后青一直也没有主张过所谓的本案中应当退还的租金，所以王后青退租金的事由早已过了时效，如果在2009年开始计算的话已经过了时效，从2014年算的话，也早已经过了时效。3.王后青在一审中所称的面积的差额所提交的证据并不符合证据形式的要求，一审法院未予采信。4.本案所涉派出所与涉案房屋之间的防火通道，并不是王后青加盖的，但其实际使用了，否则王后青不可能同意向单连台、张馨、张琳、张鹏举或者及张峰支付该区域70万的租金。另外，即使该区域被认定为违章建筑，因为王后青已经实际使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，王后青也应当支付该违章建筑的使用费，所以王后青要求退还该区域相应的租金或者使用费的理由没有事实和法律依据。综上，王后青的上诉请求没有任何依据，请求法院予以驳回。王后青向一审法院起诉请求：1.单连台、张馨、张琳、张鹏举向王后青返还租金7435781.67元；2.本案诉讼费用全部由单连台、张馨、张琳、张鹏举承担。一审法院认定事实：王后青（承租方）与张峰（出租人）于2008年4月10日签订《租赁协议》一份，载明：“1、位置：泉城路xxx号营业楼共三层，面积总共约1200㎡。2、租赁期限共壹拾年，即从2009年7月20日起至2019年7月20日。但壹拾年合同分为两个阶段，第一阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日，此阶段的前三年租金为叁佰万元整/年，第四年租金为叁佰贰拾万元整/年，第五年租金为叁佰叁拾万元整/年。合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金行情进行协商议定第二阶段五年的年租金。第二阶段即从2014年7月20日至2019年7月20日，租金每半年交纳一次房租，逾期不交，视为自动退租，到期时，承租方优先续租。……8、四楼维持原状，需要修饰可商议决定，三楼以回廊为界，向南为董事长办公室。……”2010年7月20日，王后青（乙方）与张峰张馨代，张琳，张鹏举签订《补充协议》，约定：本房（楼）后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积，……其中每年付给派出所伍万元整，给张峰柒拾万元整，自2010年7月20日，开始计算，直至主合同的终止，……2017年7月18日，济南市泉城路商业街管理委员会办公室向GD钻世界出具《告知书》，载明：根据中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅制定的《济南市拆违拆临行动方案》，经调查摸底核实，你（单位）在GD钻世界北墙与泉城路派出所之间所建加建房屋，面积约120平方米，未依法取得建设工程规划许可证（或未按照规划许可证规定）建设，属拆违拆临范围。现通知你（单位）于2017年7月25日前自行拆除。若逾期未拆，我处将依据《济南市拆违拆临行动方案》组织实施。特此告知。2012年7月24日，张峰（甲方）与王后青（乙方）签订《补充协议》，载明：原合同签订出租泉城路xxx号面积的1-3层，未涉及的四层经营面积及泉城路xxx号整楼内外全部经营面积全部归乙方使用（租金在原租金基础上每年增加柒拾万元整）。自2012年7月20日开始计算，直至主合同的终止。另查明，张峰于2017年6月7日去世，其父母均先于其去世，单连台表示放弃对包括涉案房屋在内的张峰遗产的继承权，张馨、张琳、张鹏举共同继承包括涉案房屋在内的张峰遗产。对于实际支付租金的情况，王后青称，第一阶段按照合同约定已经足额支付，2014年7月20日前王后青均按照协议约定内容履行付款义务，实际按照每半年支付一次，第二阶段因双方没有书面约定也没有协商一致王后青预付了755万元。单连台、张馨、张琳、张鹏举称，单连台、张馨、张琳、张鹏举认为第一阶段已经履行完毕双方没有争议，不存在返还租金的情形，第二阶段王后青确实支付755万元。王后青、单连台、张馨、张琳、张鹏举均称涉案房屋登记在张峰名下，单连台、张馨、张琳、张鹏举称涉案房屋登记面积为1022.23平方米。签订涉案协议时，王后青称张峰没有出具房屋权属状况信息，单连台、张馨、张琳、张鹏举称产权证在2016年办证，之前未办理房产证。单连台、张馨、张琳、张鹏举提供房地产估价报告，结论为涉案房屋1-4层和地下室自2014年7月21日至2019年1月19日期间年租金是5014651元/年。王后青称该评估报告系（2018）鲁0102民初9116号案件中由法院委托，该案现尚未发生法律效力。王后青提供其自行委托测量的涉案房屋每层平面图复印件，其称没有出具专业测量报告，载明：涉案房屋一层为304.63平方米、二层为342.27平方米、三层为341.18平方米（张峰原办公室占用102平方米）、四层为34.01平方米。庭审中，王后青提供《诉讼请求计算说明》一份，载明：1、主合同约定租赁面积为1200平方米，王后青前三年实际占用866.08平方米，第四年、第五年王后青实际占用1022.23平方米。王后青所缴纳的前三年租金为300万元，第四年为390万元，第五年为400万元。为此计算租赁期第一阶段2009年7月20日至2014年7月19日多缴纳租金如下：前三年：（1200-866.08）*（300万元/1200）*3=2354400元。第四年：（1200-1022.23）*（390万元/1200）=577752.5元。第五年：（1200-1022.23）*（400万元/1200）=592566.67元。2、2010年7月20日王后青与张峰签订《补充协议》，约定的楼后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积应返还的租金为（计算至第一阶段租赁结束）：70万元*4年=280万元。3、2014年7月20日至2015年8月21日期间王后青预支付租金755万元，应返还的租金差额为：755万元*（1200-1022.23）/1200=1111062.5元。以上共计7435781.67元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”涉案《租赁协议》及2012年7月24日《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行，根据《租赁协议》中约定“位置：泉城路xxx号营业楼共三层，面积总共约1200㎡”、“第一阶段即从2009年7月20日至2014年7月20日，此阶段的前三年租金为叁佰万元整/年，第四年租金为叁佰贰拾万元整/年，第五年租金为叁佰叁拾万元整/年。合同进行到2013年7月20日时，双方根据市场租金行情进行协商议定第二阶段五年的年租金。第二阶段即从2014年7月20日至2019年7月20日，租金每半年交纳一次房租，逾期不交，视为自动退租”及2012年7月24日《补充协议》中约定“原合同签订出租泉城路289号面积的1-3层，未涉及的四层经营面积及泉城路289号整楼内外全部经营面积全部归乙方使用（租金在原租金基础上每年增加柒拾万元整）”可知，涉案租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，自承租人开始使用至本案起诉，应视为其在合理期限内未提出异议，现其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还租金，且其提供的据以计算返还租金的涉案房屋每层平面图系其自行委托测量且提供的系复印件，非具有专业资质单位或人员出具的测量报告，以此为据计算的数额，一审法院难以采信。因此，王后青要求以涉案《租赁协议》及2012年7月24日《补充协议》约定面积与实际面积不符返还租金的诉讼请求，理由欠当，证据不足，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”及第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”王后青以2010年7月20日《补充协议》约定的租赁“本房（楼）后与派出所楼之间的防火通道70平方米经营面积”系违建要求返还租金，理由欠当，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回王后青的诉讼请求。案件受理费63850元，由王后青负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查，（2017）鲁01民再79号案件审理中，王后青对《租赁协议》、《补充协议》中所涉租赁期间第一阶段的合同履行没有异议。该事实有庭审笔录及调查笔录为证。本院认为，案涉《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当为有效合同，协议双方均应按协议约定履行。根据《租赁协议》及《补充协议》约定来看，涉案房屋租赁标的是双方认可的特定房屋、楼层及区域，合同约定的租金标准并非以房屋实际面积计算，且涉案房屋交付后王后青经营使用多年均未提出异议，现王后青以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还部分租金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。王后青主张其未实际使用涉案防火通道70平方米经营面积，但未提交证据予以证实，本院不予采信。王后青未能证明涉案防火通道70平方米的实际土地使用权人，且其在（2017）鲁01民再79号案件审理中对《租赁协议》、《补充协议》中约定的第一阶段的租金履行没有异议，因此，本案王后青以“防火通道70平方米经营面积”系违章建筑为由要求返还该部分租金，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，王后青的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63850元，由王后青负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇二〇年五月十一日书记员  吴颖颖