贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔06民终461号上诉人（原审被告）：松桃两江盛景酒店，住所地：贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇盛世兴城13栋4层。法定代表人：文英。委托诉讼代理人：秦伟，贵州丹城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松桃黔东物业服务有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇教场坝。法定代表人：陈光银。委托诉讼代理人：龙建锋，贵州正歌律师事务所律师。上诉人松桃两江盛景酒店(以下简称两江酒店)因与被上诉人松桃黔东物业服务有限责任公司(以下简称黔东物业)物业服务合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人两江酒店之委托诉讼代理人秦伟，被上诉人黔东物业之委托诉讼代理人龙建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两江酒店向本院上诉请求：一、撤销原判，依法改判上诉人承担11,404.17元物管费；二、一、二审案件诉讼费有被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定涉案电梯不属于公用电梯错误。根据案外人文英提供的证据可以证明电梯属于共用电梯，电梯的监管、维护责任不应当由上诉人承担。二、原审认定上诉人缴纳物业费的计算方式错误。1、上诉人在前期，已向被上诉人支付物管费至2017年12月31日。后因电梯多次存在故障、使用房屋漏水和车辆乱停乱放等情况，上诉人与被上诉人公司的杨经理和陈光达达成协议，从2016年至2017年的物管费按年缴费7,000元，之后的物管费按照该标准进行执行，电梯故障由上诉人自行承担。现被上诉人违背协议约定，隐瞒客观事实，高额超额起诉上诉人，导致一审判决错误。2、2017年12月31日上诉人向被上诉人缴纳的2016—2017的物业管理《收款收据》能够体现，上诉人是按年缴7,000元的标准支付物管费。虽上诉人与被上诉人未重新签订书面合同，但双方之间达成的口头合同是对原合同的变更和补充。因此，从2018年1月1日至2019年11月11日期间的物业管理费应为13,416.67元（7,000元/年÷12月×23月=13,416.67元），同时根据原审酌情认定被上诉人存在服务质量失职并按照缴纳物业费的85%标准，上诉人仅应承担11,404.17元的物业费。3、2018年1月1日起，上诉人使用的电梯多次存在故障，根据双方口头协议，上诉人多次对电梯进行报案维修，期间共计支付19,000元，也自行向铜仁市特种设备检验所报备检测维修，为此上诉人另行支付了3,483元。根据被上诉人张贴在小区的“主要服务范围和内容”第五条的服务内容，若被上诉人坚持按原《物业管理委托合同》履行为前提，则在原判认定物业费36,953.25元的基础上，应扣除上诉人所支付的22,483元，即上诉人只应支付被上诉人物业费14,470.25元。同时，上诉人是个体户，应当把经营者列为案件当事人而不是上诉人，小区业主委员会也应是案件当事人，位于在上诉人楼下第三层的酒店应列为第三人参加诉讼。黔东物业二审答辩，被上诉人管理的小区是商铺小区，不是封闭区域，认可原审按85%的标准收取物业费。上诉人诉称的电梯仅用于3、4层商业用途，属于专用电梯，不属于物业管理范围。上诉人2016年至2017年物业管理确实是按7,000元缴纳的，但上诉人称与被上诉人达成了此为标准一直往下计算管理费的口头协议，纯属捏造。对于上诉人提出的应起诉业主委员会的主张，不符合案件事实，本案是物业管理引发的纠纷，被上诉人直接起诉业主并没用违反合同的相对性。至于上诉人提出的一并起诉第三层的主张，上诉人认为与本案无关。黔东物业向一审提出诉讼请求：判令两江酒店立即支付2018年1月1日至2019年12月30日物业管理费45,364元。一审查明的案件事实：2017年9月9日，松桃苗族自治县世昌广场桃源丽景小区业主委员会与黔东物业签订《物业管理委托合同》，合同约定：松桃县世昌广场桃源丽景小区的物业委托黔东物业管理，委托期限为2017年9月1日起至2020年9月1日止，并约定物业收费标准：非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5--2.0元计算。两江酒店于2015年5月18日注册，并在松桃苗族自治县盛世兴城13栋四层营业，系桃源丽景小区的物业使用人。两江酒店的建筑面积为1575.16平方米。两江酒店未缴纳2018年1月1日至2019年11月1日的物业费。经现场勘察，通往两江酒店营业场所的主要路径是电梯，该电梯共四层，可通向负一层、三层、四层。负一层是地下停车场，第一层是人行道，第三层是酒店、第四层是两江酒店营业场所。另查明，黔东物业提供的物业服务存在车辆乱停乱放堵塞消防通道，对业主或物业使用人反映的问题，处理不及时、不彻底等服务质量方面的瑕疵。一审法院认为，案件争议的焦点有：（一）物业管理委托合同是否有效；（二）涉案电梯是属于专用电梯还是公用电梯；（三）物业费应如何计算。（一）物业管理委托合同是否有效。松桃苗族自治县世昌广场桃源丽景小区业主委员会与黔东物业签订的《物业管理委托合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。两江酒店主张，该合同只是经过业主委员会，没有经过业主大会讨论，所以是无效的。依照《物业管理条例》第三十五条第一款：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。”的规定，签订物业服务合同的主体是业主委员会，并非业主大会或者个体业主。所以，两江酒店上述主张没有法律依据，不予采纳。（二）涉案电梯是属于专用电梯还是公用电梯。该电梯是通往被告营业场所的主要路径，最高层仅为四层，第四层是两江酒店的营业场所。同楼的其他业主出入的路径是其他电梯，只是偶尔有人在一楼与负一楼出入时用到该电梯。由于该电梯的主要功能是供两江酒店及第三楼酒店营业所需，所以，并非公用电梯。不属于《物业管理委托合同》约定的物业公司的服务范围。（三）物业费应如何计算。两江酒店系该小区的物业使用人，享受了黔东物业提供的物业服务，就应依照该合同约定支付物业费。物业公司应当依照合同约定履行义务，尽职尽责地做好服务工作，为业主和物业使用人创造舒适、安全的居住环境。黔东物业提供的物业服务存在服务质量方面的瑕疵，未完全履行合同约定的义务，构成违约。黔东物业要求两江酒店足额交纳物业费显然不妥。根据原告服务质量瑕疵的具体情形，法院酌情认定黔东物业可按应缴物业费的85%的标准收取物业费，即两江酒店应缴纳2018年1月1日至2019年11月1日的物业费：1575.16平方米×1.2元/平方米/月×23月×85%=36,953.25元。两江酒店主张与物业公司已达成每年交纳物业费7,000元的口头协议，要求按该协议交纳物业费用，但其未提交证据予以证明，其主张证据不足，理由不充分，法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、两江酒店于本判决生效之日起十五日内给付黔东物业物业费36,953.25元；二、驳回黔东物业的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计467.00元，由两江酒店承担397元，由黔东物业承担70元。二审双方当事人未提交新的证据。二审认定的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的焦点：1、两江酒店主张按照口头协议7,000元每年缴纳物业费是否成立；2、电梯的维护是否属于黔东物业的服务范围。关于焦点1，两江酒店认为2018年1月以前，与物业公司协商每年按照7,000元向物业公司缴纳物业费，双方系对物业费达成一致协议，此后应当按此标准缴纳物业费，但黔东物业并不认可。经查，2017年9月9日，黔东物业与松桃世昌广场桃源丽景小区业主委员会签订物业管理委托合同后，商定非住宅房屋每月按每平方米1.50元至2.00元分楼层计算收取物业费，实际上黔东物业发出通知要求营业用房按照1.2元每平方米每月收取物业费。两江酒店2018年1月以前按照每年7,000元缴纳物业费，但对于2018年1月之后，两江酒店并未举证证明与黔东物业协商一致仍然按照以前的物业收费标准缴纳。按照法律规定，黔东物业与该小区签订的物业合同，对小区业主两江酒店具有约束力，因此，两江酒店应当按照新的收费标准缴纳物业费，其提出的上述主张不能成立。关于焦点2，本案中，两江酒店使用的电梯共四层，可通向负一层、三层、四层。负一层是地下停车场，第一层通往人行道，第三层是其他酒店、第四层是两江酒店营业场所。其他业主在一楼与负一楼出入时也会用到该电梯，电梯在大楼修建之时由房开商设计修建，一审认定该电梯并非公用电梯错误。按照黔东物业与桃源丽景小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》的约定，电梯的检修属于黔东物业的服务范围，维护检修费用由物业公司负担。对于2018年1月至2019年11月期间，电梯由两江酒店报检，电梯维护的费用，两江酒店向一审法院提交了贵州鑫鑫电梯设备有限责任公司出具的《收据》（5张），欲证明为维护电梯而支付了的19,000元费用。但该收据真实性存疑，不属于正式的付款凭证，两江酒店也没有提交其他支付凭证佐证实际支付的费用，因此，本院对其主张的维护费用金额不予采信。但两江酒店自行检修电梯客观存在，鉴于庭审中，黔东物业认可每台电梯的年检修费用约4,300元，因此，本院酌情认定案涉电梯两年的维护费8,600元。该笔费用应由黔东物业承担，两江酒店可以从欠付的物业费中扣除。即两江酒店应缴纳2018年1月1日至2019年11月1日的物业费为：36,953.25元-8,600元=28,353.25元。综上所述，两江酒店提出的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审认定基本事实清楚，适用法律和判决结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初3113号民事判决；二、松桃两江盛景酒店于本判决生效之日起十五日内给付松桃黔东物业服务有限责任公司物业费28,353.25元；三、驳回松桃黔东物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费724元，由松桃两江盛景酒店承担300元，由松桃黔东物业服务有限责任公司承担427元。二审案件受理费724元，由上诉人松桃两江盛景酒店承担624元，由松桃黔东物业服务有限责任公司承担100元。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 张 全审判员 代静云二〇二〇年五月十四日法官助理向俊书记员雷芳