广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5118号上诉人（原审原告）：罗真真，女，汉族，1987年11月26日出生，身份证住址广东省大埔县。上诉人（原审原告）：韩钟，男，汉族，1988年1月12日出生，身份证住址贵州省桐梓县。共同委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市银博士房地产有限公司。住所地：广东省广州市从化区街口街赤草村地段广物荔山雅筑自编S2号。法定代表人：张天驰，总经理。委托诉讼代理人：陈应，该公司职员。委托诉讼代理人：龙方智，该公司职员。上诉人罗真真、韩钟因与被上诉人广州市银博士房地产有限公司（以下简称银博士公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗真真、韩钟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持罗真真、韩钟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由银博士公司承担。事实和理由：一、一审判决仅依据银博士公司的通知交楼时间即认为逾期交楼时间从未超过180日，且在银博士公司怠于履行合同义务拒不作任何回应的情况下，简单认定罗真真、韩钟自始至终均无单方解除权，显然并无事实及法律依据。二、案涉房屋所存在的房屋质量问题不属于银博士公司所称的装修问题的保修范围，并不适用双方买卖合同补充协议第三条关于“银博士公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼”的相关约定，一审法院仅以此认定罗真真、韩钟不得拒绝收楼，显然属于事实认定错误，依法应当予以改判。三、银博士公司在一方面坚称案涉房屋问题属于维修保修责任，而一方面却至今怠于履行其所称的维修及保修责任的情况下，罗真真、韩钟截至一审判决之日仍然无法正常接收使用案涉房屋，使得双方合同目的至今无法实现。综上，罗真真、韩钟作为小业主及购房人，实际上对于案涉房屋所存在的质量问题在取证和认定上相较银博士公司存在天然的劣势，案涉房屋至今也仍在银博士公司的控制之下，而一审法院在未就质量问题进行审理调查，同时忽视案涉《商品房买卖合同》及所谓的《委托装修合同》之间存在的关联关系，以及《委托装修合同》的约定并非双方真实意思表示的情况下，做出违背客观事实的认定，进而得出了显失公平的判决，罗真真、韩钟作为购房人至今一方面无法解除合同，另一方面在银博士公司怠于履行其所称的保修义务的情况下至今也无法接收可满足罗真真、韩钟基本生活保障且符合交付标准的房屋，使得罗真真、韩钟的合法权益至今无法得到任何保障。罗真真、韩钟认为，银博士公司向罗真真、韩钟交付不符合交付标准的案涉房屋，一方面在庭审中陈述所有问题均可通过保修维修解决且已积极履行保修义务，一方面却在长达五个月的时问里怠于履行所谓的保修义务，并未对相关问题进行实质性的处理，实际在恶意损害罗真真、韩钟的合法权益，有违社会最基本的诚实守信原则，银博士公司的上述行为不应得到法院的支持。银博士公司辩称：一、买卖合同及补充协议等协议合法有效，也应认可补充协议第五条关于“买卖合同第十四条约定由银博士公司承担的违约责任赔偿总金额不超过罗真真、韩钟已付房价款的5%”约定的效力，一审法院关于协议效力的认定完全无误。二、涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，完全符合交楼条件，且质量无任何问题，一审法院对于该问题的认定完全无误。三、罗真真、韩钟在收楼当天针对房屋提出部分质量及装修瑕疵问题，但该些问题均属于银博士公司保修及维修范围内的问题，且不严重影响罗真真、韩钟的居住使用，因此不影响房屋的交付。四、涉案房屋虽然存在逾期交楼情形，但还没有到达罗真真、韩钟具有单方解除权的程度。五、罗真真、韩钟依据买卖合同第六十条交付验收的适用条件有误，不能因此认定罗真真、韩钟异议成立，也不能视为该房屋未交付。六、即使认为罗真真、韩钟能够对装修瑕疵等非交楼标准或交楼条件进行异议的，银博士公司也已按照约定回复处理意见，不应视为异议成立，更不能视为该房屋未交付。七、罗真真、韩钟指出房屋存在的瑕疵后，银博士公司一直积极整改，并保持沟通，目前已整改完毕。综上，银博士公司交付房屋已完全符合法律及合同约定的交楼条件，罗真真、韩钟提出装修瑕疵问题完全可通过银博士公司的维修及保修解决，银博士公司一直积极进行维修和处理，装修瑕疵问题不能成为罗真真、韩钟拒绝收楼的正当理由。因此，银博士公司逾期交楼尚未达到180天，罗真真、韩钟不具备单方解除合同的权利，无权要求解除合同，一审法院判决内容完全符合客观事实，论述理由亦符合相关法律规定，故请法院予以考虑，并依法驳回罗真真、韩钟的全部上诉请求，维持原判。罗真真、韩钟于2019年9月2日向一审法院起诉请求：一、解除双方就购买涉案房屋签订的编号为20xxxxx42的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其用于隐藏真实交易价格的附件《委托装修合同》，银博士公司立即退回罗真真、韩钟已付总房价款1943468元并支付利息（利息以罗真真、韩钟付款之日起至银博士公司退款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、确认双方涉案房屋真实房屋交易总价款为1943468元，并认定《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条第4款、第四条、第五条、第十四条第2款、第十四条第3款存在显失公平应属无效，银博士公司应当按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定以双方实际交易总房价款的10%向罗真真、韩钟支付解除合同违约金；三、银博士公司赔偿罗真真、韩钟因购买涉案房屋所支付的中介费50000元；四、本案诉讼费由银博士公司承担。一审法院经审理查明：2017年11月26日，罗真真、韩钟与银博士公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号20xxxxx42），该合同约定罗真真、韩钟购买银博士公司开发的位于广州市从化区街口街广从北路1098号广物荔山雅筑项目xxx栋1002房，建筑面积119.82平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为1005290元；合同第八条约定：罗真真、韩钟以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的30.37%，金额305290元，除首期款外，剩余房款700000元须于2017年11月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条房屋交付约定：银博士公司应当在2019年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付罗真真、韩钟使用。合同第十四条延期交房的违约责任约定：银博士公司如未能按本合同规定的期限交楼，逾期不超过180日的，银博士公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗真真、韩钟支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，罗真真、韩钟有权单方面解除合同，罗真真、韩钟要求解除合同的，应书面通知银博士公司，银博士公司应在收到罗真真、韩钟解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还罗真真、韩钟已支付房价款并支付利息（利息以罗真真、韩钟付款日起至银博士公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向罗真真、韩钟支付违约金，违约金不足以补偿罗真真、韩钟实际损失的，银博士公司应补偿其差额。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：罗真真、韩钟与银博士公司进行房屋验收交接时，银博士公司应向罗真真、韩钟提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5项应出示原件并向罗真真、韩钟提供加盖银博士公司公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，银博士公司应提供已加盖公章的原件给罗真真、韩钟。8项应交由罗真真、韩钟填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，罗真真、韩钟有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由银博士公司承担；合同第十六条交付时的验收约定：罗真真、韩钟应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。罗真真、韩钟认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。银博士公司在接到罗真真、韩钟异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为罗真真、韩钟异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七补充协议约定：第二条第四款约定，罗真真、韩钟未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并银博士公司作为担保人承担担保责任的，银博士公司有权解除本合同，将涉案房屋另行出售。银博士公司除有权向罗真真、韩钟追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向罗真真、韩钟收取该商品房总价款20%的违约金；第三条：2.银博士公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，罗真真、韩钟不得拒绝接受该商品房。罗真真、韩钟应对银博士公司的维修及保修行为（含对罗真真、韩钟房屋及与罗真真、韩钟房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由罗真真、韩钟自负；第四条：若罗真真、韩钟根据合同约定可以解除合同的，应在解除权发生之日起15天内行使。第五条：买卖合同第十四条约定由银博士公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过罗真真、韩钟已付房价款的5%；第十四条第二款：银博士公司依本合同、补充协议依约定行使单方面解除权的，商品房买卖合同解除的书面通知自罗真真、韩钟收到之日生效，银博士公司有权将涉案房屋另行出售，罗真真、韩钟应按总房价款的20%向银博士公司支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助银博士公司办理合同备案注销手续；若前述违约金不足以弥补银博士公司损失的，罗真真、韩钟还应向银博士公司赔偿损失差额；第十四条第三款：罗真真、韩钟明确表示或以自己的行为表明不履行付款义务，银博士公司有权依本合同、补充协议的约定行使单方解除权，罗真真、韩钟应按总房款的20%支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助银博士公司办理合同备案注销手续。同日，罗真真、韩钟与银博士公司签订《委托装修合同（正式版本）》，约定：第一条，涉案房屋现状为毛坯，罗真真、韩钟委托银博士公司以包工包料、包设计、包改造、包清运等方式承接该房屋室内装修，并同意银博士公司将该房屋装修工程交由银博士公司选定的施工单位施工，银博士公司按该房屋的《房屋平面图》及《装修、设备内容及标准》接受罗真真、韩钟委托承接室内装修服务；第二条，施工完工日期为2019年1月31日前，实际完工日期以本合同约定的委托装修内容全部完工为准；第三条，本合同委托装修总价款为935794元，双方同意按套计价，无论最终该房屋建筑面积或套内建筑面积与本合同是否一致，双方同意委托装修总价款均不做任何调整，罗真真、韩钟选择分期支付装修款，于2018年4月13日前向银博士公司支付委托装修总价30.1%计281577元，于2018年10月10日前向银博士公司支付委托装修总价39.9%计373838元，于2019年4月8日前向银博士公司支付委托装修总价30%计280379元；第六条，罗真真、韩钟如对该房屋的装修、设备标准提出异议，由银博士公司按双方约定的标准进行维修或支付差价，银博士公司履行维修责任的，不视作延期完工；第十条，银博士公司未能在约定期限内完成委托装修内容的，每逾期一日，按委托装修总价的万分之五向罗真真、韩钟支付违约金。罗真真、韩钟已依约支付了全部购房款1007674元及约定的委托装修款935794元给银博士公司，以上合计1943468元。罗真真与广州新臣房地产经纪有限公司签订《购房者服务合同》及《结算确认书》，确认支付5万元，以作为通过广州新臣房地产经纪有限公司的服务购买涉案房屋而向该公司支付的服务费。罗真真、韩钟已依约支付了该服务费。2019年6月20日，涉案住宅楼竣工验收合格；2019年7月12日，广州市从化区自来水公司出具《“荔山雅筑32-35栋”用水证明》，显示涉案住宅楼于2019年6月23日完成用水报装；2019年6月18日，涉案楼宇燃气管道工程验收合格；2018年11月14日，涉案楼盘受电工程竣工检验合格；2019年5月9日，中国邮政集团公司广州市从化区邮政局出具《通邮申请表》，显示广州市从化区xxx三街7号、xxx三街9号、xxx大街22号、xxx大街24号符合通邮条件，可予通邮。2019年7月14日，银博士公司向罗真真、韩钟邮寄《收楼通知书》，显示：罗真真、韩钟购买的涉案房屋已达到商品房买卖合同约定的交付条件，可于2019年7月18日交付给罗真真、韩钟。罗真真、韩钟可于2019年7月18日至7月21日带齐有关资料和款项去往物业服务中心办理相关手续。庭审中，罗真真、韩钟确认于2019年7月16日收到涉案《收楼通知书》，并根据银博士公司的通知要求于2019年7月18日至21日期间前往涉案楼盘进行收楼。罗真真、韩钟称其于2019年7月20日第一次前往涉案房屋进行查看并向银博士公司提出认为涉案房屋仍未符合交付标准，并指出相应的问题，同时罗真真、韩钟于2019年7月21日再次前往涉案房屋进行查看，进一步发现了更严重的问题，当即也告知了银博士公司的相关接待人员。2019年7月20日，罗真真在《荔山雅筑项目收楼意见书》业主意见处指明涉案房屋有厨房墙砖破损及保洁等22点意见，在该表格的工程师确认签名处有签名。银博士公司称该处为其工程师签名。2019年7月23日，罗真真、韩钟通过EMS向银博士公司寄送《律师函》，要求银博士公司对罗真真、韩钟现场验收反馈的情况对涉案房屋进行全面的破损门窗橱柜更换等补救工作，并应当在对罗真真、韩钟所反馈的问题完成补救修缮后，再次向罗真真、韩钟发出书面《收楼通知书》通知罗真真、韩钟再次前往验收涉案房屋。该邮件于2019年7月24日被签收。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要存在以下几个问题：第一，关于商品房预售合同及其附件补充协议的效力问题。一是合同的主文部分的效力问题。罗真真、韩钟与银博士公司之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》的正文部分是由广州市国土资源和房屋管理局制定且由广州市工商行政管理局监制的合同，经审查该部分并未违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力，且双方当事人对合同的该部分条款的效力亦未提出异议，一审法院予以确认。二是附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗真真、韩钟诉称《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第二条第四款、第四条、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效，银博士公司认为上述条款是双方的真实意思表示，合法有效。针对上述争议，一审法院将从以下两方面予以认定：首先，商品房预售合同及其附件均有罗真真、韩钟的签名及加按指模予以确认。罗真真、韩钟作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次，罗真真、韩钟诉请认为补充协议第二条第四款、第四条、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款为无效条款的理由为上述条款约定的罗真真、韩钟违约的情况下与银博士公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同，即罗真真、韩钟违约的情况下，银博士公司行使解除权的，罗真真、韩钟须承担总房款的20%的违约金，而银博士公司违约罗真真、韩钟行使解除权的，银博士公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《中华人民共和国合同法》的规定，如罗真真、韩钟认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高，可根据银博士公司的损失情况，申请予以调低，反之如罗真真、韩钟认为银博士公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失，则罗真真、韩钟亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时，上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。因此，罗真真、韩钟与银博士公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，均为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。第二，关于罗真真、韩钟主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银博士公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示，涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件，由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日，银博士公司的行为构成迟延交楼，应承担违约责任。银博士公司于2019年7月14日向罗真真、韩钟发出《收楼通知书》，罗真真、韩钟确认于2019年7月16日收到，并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日，根据商品房预售合同第十四条的约定，涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就，罗真真、韩钟不享有约定的合同解除权。虽罗真真、韩钟在涉案房屋交接时提出质量异议，但系房屋的质量瑕疵问题，罗真真、韩钟也已要求银博士公司进行维修整改，结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银博士公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，罗真真、韩钟不得拒绝接受该商品房”的约定，故罗真真、韩钟于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。且根据涉案商品房预售合同第十六条的约定：“银博士公司在接到罗真真、韩钟异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为罗真真、韩钟异议事实成立，该商品房视为未交付”，但无论银博士公司在2019年7月20日向罗真真、韩钟交楼是否视为已经交付，罗真真、韩钟均不因此取得了合同解除权。罗真真、韩钟主张解除其与银博士公司于2017年11月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》以及退回款项的请求，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。二是装修合同解除的问题。由于双方在装修合同中并未约定解除该合同的条件，且依据本案证据，罗真真、韩钟亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以行使法定解除权的情形，故对罗真真、韩钟主张的解除其与银博士公司于2017年11月26日签订的《委托装修合同（正式版本）》以及退回款项的请求，一审法院不予支持。第三，关于罗真真、韩钟主张的返还已付款项和支付相应利息、支付解除合同违约金以及确认总房价款的问题。由于罗真真、韩钟对涉案商品房预售合同及装修合同不具有解除权，不产生解除合同的法律后果，故对于罗真真、韩钟返还款项和支付利息以及支付解除合同违约金的主张，一审法院不予支持。至于罗真真、韩钟要求确认涉案房屋的实际总房价款的问题，该项请求不属于确认之诉的范围，在本案中不具有诉的利益，一审法院不予确认。第四，关于罗真真、韩钟主张的中介费的问题。由于罗真真系与广州新臣房地产经纪有限公司签订的《购房者服务合同》及《结算确认书》，根据上述合同及确认书约定，罗真真、韩钟诉称的中介费实际上已向广州新臣房地产经纪有限公司支付，根据合同相对性原则，银博士公司并非合同主体，该中介费与本案不是同一个法律关系，罗真真、韩钟无权向银博士公司主张返还中介费，对罗真真、韩钟的该项主张，一审法院不予支持，予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月11日作出判决：驳回罗真真、韩钟的全部诉讼请求。案件受理费为11371元，由罗真真、韩钟负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：2019年7月29日，银博士公司工作人员通过微信向罗真真发送了涉案房屋需维修项目进展的表格，并表示表格中维修情况标红的还暂未完成，会继续让施工单位去整改。罗真真回复表格上载明的问题不是全部问题，向银博士公司工作人员发送了荔山雅筑项目收楼意见书照片并重新强调了10点问题。二审诉讼中，罗真真、韩钟提交了微信记录及涉案现场照片，拟证实一审判决作出后，涉案房屋发现的相关问题仍未进行任何处理，截止至上诉之日，银博士公司未作出任何回应，侧面证实涉案房屋的问题无法通过保修责任予以解决。经质证，银博士公司对微信记录的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，并表示涉案项目交付后存在多处维修和保修工作，包括涉案房屋在内的其他房屋都在按批按计划进行维修和保修，直至上诉时，涉案房屋已经得到修复；对照片的真实性、合法性及关联性不予确认。二审诉讼中，罗真真、韩钟表示涉案房屋存在的质量问题包括：1.主卫和主卧墙面存在肉眼可见的横向歪斜，并非买卖合同附件平面图所示的主卧及主卫墙体均呈90度直角，至于垂直方面是否存在差异，需要借助专业人士及专业器材方可确定，虽然非承重墙质量问题并不影响房屋的主体结构，也不影响项目竣工验收，但是对涉案房屋而言，实际存在的安全隐患有违双方的合同约定；2.阳台的墙面存在上下宽度不一致的情况，使得整个窗框存在歪斜的状态，不仅影响美观，也存在一定的安全问题；3.阳台的下水坡度存在一定问题，导致不能正常排水。经本院组织双方到涉案房屋进行查看，罗真真、韩钟派其所请人员测量结果为：1.主卫和主卧共用墙面到对面飘窗所在墙面不同取点的距离误差为3厘米，二次测量后确定误差为1厘米；2.测量主卧地面两条对角线距离，差距为1厘米；3.主卧与卫生间共用墙体与卫生间门所在墙体不完全垂直，上部有4毫米的误差，下部有-1毫米的误差。基于上述测量结果，罗真真、韩钟认为主卧房间边角不垂直，主卧地面形状为菱形。另，阳台门为四扇玻璃推拉门，正常使用的情况下两侧推拉门可以闭合，与侧边墙体不存在缝隙，但在将中间两扇门推到侧边的情况下，会与侧边墙体存在约2厘米的缝隙。罗真真、韩钟主张是因为侧边墙体上下宽度不一致、墙体与地面不垂直导致，且认为其中一扇门是被吊起来的，与下方的轨道存在缝隙。银博士公司表示阳台门正常使用时是不会将中间的两扇门推到侧边，故正常情况下不会存在缝隙，不影响正常使用，阳台门存在缝隙是因底部滑轮可调整导致，侧边的墙体不存在宽度不一致的情况。本院认为：虽然银博士公司与罗真真、韩钟就买卖涉案房屋同时签订了《商品房预售合同》及《委托装修合同》，貌似是两份独立的合同，但《委托装修合同》未约定具体的装修风格、装修材料等内容，明显有别于家庭住宅装修行为，且装修价款935794元与《商品房预售合同》约定的购房款1005290元基本相当，基于上述事实，可以认定双方签订上述两份合同的目的实则是为了规避限价政策，将本应由《商品房预售合同》约定的部分内容，以《委托装修合同》的形式虚假地表现出来。因此，《委托装修合同》为双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效合同。由于《委托装修合同》隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，其中约定的装修款为购房款的一部分，约定的装修标准视为开发商交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期视为应实际交楼日期。依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.罗真真、韩钟对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题；2.罗真真、韩钟是否具有约定的合同解除权。关于罗真真、韩钟对涉案房屋提出的异议是否属于房屋质量问题。罗真真、韩钟上诉主张其对涉案房屋提出的异议并非仅为装修质量异议，还包括房屋毛坯结构的质量异议。从现场照片及测量结果反映，主卧及主卫的墙体距离经测量虽有一定的误差，存在地板对角不完全为直角的情形，但相对于房屋的面积的比例，该误差值较小，尚未达到影响正常使用的程度，且无证据证实上述误差导致涉案房屋存在安全隐患，故现有证据尚不足以认定涉案房屋存在质量问题；阳台门墙体不存在明显肉眼可见的宽度不一致的情况，阳台推拉门存在的缝隙、阳台下水不畅的问题可以通过维修解决，银博士公司应积极履行维修及保修义务。因此，涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影响房屋的安全使用，在涉案房屋已经竣工验收合格的情况下，罗真真、韩钟以此主张房屋存在质量问题缺乏依据，本院不予采纳。关于罗真真、韩钟是否具有约定的合同解除权的问题。首先，根据《商品房预售合同》第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。现有证据显示涉案房屋于2019年7月12日已符合上述交付条件。银博士公司于2019年7月14日向罗真真、韩钟发出《收楼通知书》，罗真真、韩钟于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼，上述时间距离合同约定的交楼时间2019年1月31日不超过180日，《商品房预售合同》第十四条约定的解除条件尚未成就，罗真真、韩钟不享有约定的合同解除权。至于罗真真、韩钟在验收时提出的异议，经审查不属于房屋质量问题，根据《商品房预售合同》第二十三条的约定“乙方在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修或支付差价，但乙方不得籍此拒绝收楼；乙方以该商品房的装饰、设备标准不符为由拒绝收楼或拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由乙方承担”，银博士公司应依约履行维修及保修责任。同时，根据《商品房预售合同》附件七补充协议第三条第2款的约定“银博士公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，罗真真、韩钟不得拒绝接受该商品房”。因此，罗真真、韩钟验收房屋时提出的异议不能成为其拒绝收楼的正当理由。罗真真、韩钟主张解除其与银博士公司于2017年11月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及隐藏真实交易价格的《委托装修合同》以及退回款项、支付违约金、赔偿中介费的请求，缺乏依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。如银博士公司未及时履行维修及保修义务，并因此给罗真真、韩钟造成损失的，罗真真、韩钟可另案向银博士公司主张权利。一审判决对《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议有关条款效力的认定适用法律正确，理由阐释充分，本院不再累述，予以确认。综上所述，罗真真、韩钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22742元，由罗真真、韩钟负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年五月十二日书记员  黄咏欣熊盈颖