河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5178号上诉人（原审原告）：郑州宾驰汽车销售服务有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西三环与化工路交汇处北600米路西。法定代表人：冯长进，执行董事。委托代理人：褚修宝，河南天基律师事务所律师。委托代理人：宋家晨，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南昊达汽车贸易有限公司，住所地河南省郑州高新开发区化工路与西环路向北1000米，未到庭。法定代表人：卢义峰上诉人郑州宾驰汽车销售服务有限公司因与被上诉人河南昊达汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初32068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郑州宾驰汽车销售服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判支持上诉人要求被上诉人赔偿319万元损失的诉讼请求；3、改判支持上诉人要求被上诉人赔偿226万元经营损失的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，程序违法，未查明涉案租赁合同的性质，错误的依据涉案租赁合同中的约定作出了错误的判项。上诉人要求被上诉人赔偿其房屋装修部分、经济补偿部分损失应在本案中一并解决。郑州宾驰汽车销售服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告已支付的租金23万元；2、判令被告赔偿原告损失共计319万元；3、判令被告赔偿原告经营损失226万元；4、本案的所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月25日，原告宾驰公司（作为承租方、乙方）与被告昊达公司（作为出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁物位于郑州市××与化工路交汇处北××西西环汽车公园南园3#展厅（原海马4S店）；建筑面积约2450平方米（其中一层2064平方米，二层386平方米）；其他约定，店面东侧一排客户及试乘试驾停车位（约5米），南侧接车通道（约6米，含120平方接车棚）；租期为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，免租装修期为2个月，租金从2016年3月1日开始计算（如遇到不可抗力或者政府的征收、拆迁行为的不视为甲方违约，甲方也不承担相应的违约责任）；双方约定年租金总额为150万元整，自租金起算期限开始，第二年不递增，第三年（2018年1月1日）起每年递增一次，递增幅度为前一租赁期每年租金总额的5%；本合同生效后十个工作日内乙方向甲方支付人民币15万元作为履约保证金，甲方应向乙方开具履行保证金收据。如乙方无正当理由不能按照本合同约定支付租金，甲方有权从履约保证金中直接扣除租金。租金每年支付一次，本合同生效且乙方收到甲方开具的等额租赁业发票后，十个工作日内支付首年租金。以后每年度租金在乙方收到甲方开具的等额租赁业发票后于前一租赁年度届满30日前支付；甲方收取本合同项下定金、租金、保证金等款项的银行账户为河南昊达汽车贸易有限公司，开户行为浦发郑州高新开发区支行，账号为76×××**；本合同履行期内，国家征用或政府拆迁不属于不可抗力，土地租金按实际使用天数计付，本合同履行期内，如发生国家征用或政府拆迁等，自征用或拆迁通知下达并确定搬迁日期之日起，乙方可向甲方提交书面解除合同申请，甲方接到书面通知后，双方按照约定进行场地交接，房屋租金计算至交接日，租金结算完毕，合同自然解除，关于土地、甲方投入建设建筑物的相应补偿、赔偿属于甲方，其他补偿、赔偿（包括但不限于乙方投入装修改造物、搬迁损失、经营损失等）均归乙方所有。原告向本院提交的徐红兴向原告出具的同意转租声明一份，载明：鉴于本人（徐红兴）已将郑州市××与化工路交汇处北××西西环汽车公园南院3#展厅（原海马4S店）土地及建筑物（下称租赁物）租赁权益转让给河南昊达汽车贸易有限公司，且知悉贵司作为次承租方向河南昊达汽车贸易有限公司承租租赁物，就前述转租事宜，本人声明及确认如下。本人保证河南昊达汽车贸易有限公司对租赁物有合法的使用权及转租权；同意河南昊达汽车贸易有限公司将租赁物转租给贵司作为汽车销售及售后服务使用，转租期限自2016年1月1日起至2023年12月31日止；贵司有权根据租赁用途及实际需要对租赁物进行装修改造；若因租赁物权属争议或瑕疵给贵司造成损失的，本人自愿承担连带赔偿责任。2017年12月26日，被告向原告出具委托收款函一份，载明：我公司（被告昊达公司）与贵公司（原告宾驰公司）于2015年12月25日就郑州市××与化工路交汇处北××西西环汽车公园南院3#展厅租赁事项签订了《租赁合同》（下称“原合同”），现因我公司自身原因，委托河南中植汽车销售服务有限公司（下称“代收款方”）代我公司向贵公司收取原合同项下2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金合计1575000元，并向贵公司开具相应租赁发票，且代收款房对此表示同意。户名为河南中植汽车销售服务有限公司，开户行为交通银行郑州市建设西路支行，账号为41×××***105。贵公司向上述代收款方账户支付租金后，即视为贵公司完成了原合同项下的等额付款义务且我公司收到了该笔租金，由此而产生的任何法律责任及风险由我公司自行承担，若贵公司因该代收款、开票事宜遭受任何损失的，我公司及代收款方自愿向贵公司承担连带赔偿责任。落款处有河南昊达汽车贸易有限公司及河南中植汽车销售服务有限公司签章。2015年12月25日，原告通过银行转账的方式向被告转款18万元（原告在庭审中称，租金3万元，其他15万元是保证金）;于2016年1月19日向被告转款147万元；于2017年1月23日，原告通过银行转账的方式向河南中植汽车销售服务有限公司转款150万元，于2018年1月30日向河南中植汽车销售服务有限公司转款1575000元，于2019年2月2日，向河南中植汽车销售服务有限公司转款50万元。上述共计5225000元。庭审中原告称，原被告双方于2015年12月25日签订租赁合同，约定原告承租被告位于郑州市××与化工路交汇处北××西的房产，约定租期8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，年租金150万元，自第三年起每年递增5%；合同签订后，原告即开始进行4S店的装修设计及施工，并与相关施工、设计等公司签订相依的施工合同等，并向合同签订的相对方转款共计6090203元。原告实际房屋至2019年5月31日。后涉案房屋于2019年5月30日至2019年6月1日因系违章建筑被强制拆除。在案件审理过程中，原告申请追加徐红兴作为被告，并向本院提交增加诉讼请求申请书。因徐红兴非必须参加诉讼的当事人，结合本院具体案件，本院均不予准许。以上事实有原告提交的《租赁合同》一份，同意转租声明一份，《建设工程施工合同》一份、审核报告一份、付款回单复印件五张，地砖购销协议一份、付款回单复印件一张，《建设工程设计合同》一份、付款回单复印件两张，《智能化工程合同》一份、付款回单复印件三张、发票复印件两张，《地毯销售合同》一份、付款回单复印件一张，《家具购销合同》（深圳拓高）一份、付款回单复印件三张，《家具购销合同》（广州百利文仪）一份、付款回单复印件两张，《灯具采购合同》及补充协议一份、付款回单复印件三张，《空调设备安装合同》一份及厦门建发汽车有限公司审核意见通知书复印件一份、付款回单复印件四张，《标牌合同》一份、付款回单复印件两张，《CI概念设计合同》一份、付款回单复印件三张，保险付款回单复印件一张，搬迁付款回单复印件四张，高新区管委会城市综合执法局出具的《强制拆除违法建设的请示》一份、《违法建设无住房公告》一份（均系复印件）及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原告宾驰公司与被告昊达公司签订的《租赁合同》约定：租期为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，装修期为2个月，租金从2016年3月1日开始计算（如遇到不可抗力或者政府的征收、拆迁行为的不视为甲方违约，甲方也不承担任何违约责任，租金按照实际使用时间计算）；本合同履行期内，国家征用或政府拆迁不属于不可抗力，土地租金按实际使用天数计付，本合同履行期内，如发生国家征用或政府拆迁等，自征用或拆迁通知下达并确定搬迁日期之日起，乙方可向甲方提交书面解除合同申请，甲方接到书面通知后，双方按照约定进行场地交接，房屋租金计算至交接日，租金结算完毕，合同自然解除。庭审中，原告称，涉案房屋于2019年5月30日至2019年6月1日因系违章建筑被强制拆除。本院酌定原告实际使用涉案房屋的时间自2016年3月1日起至2019年5月31日共计39个月。第一年房屋租金为150万元/年，原告实际使用房屋时间的租金为125万元，第二年房屋租金为150万元/年，原告实际使用房屋时间的租金为150万元，第三年房屋租金为157.5万元/年，第四年房屋租金为157.5万元/年，原告实际使用房屋时间的租金为65.625万元，共计应付租金498.125万元，原告共计向被告支付租金522.5万元，该522.5万元扣除498.125万元剩余24.375万元，故原告诉请被告返还已支付的租金23万元，本院予以支持。《租赁合同》约定，补偿款中政府明确的房屋装修部分及经营补偿部分归乙方。庭审中，原告称，原告诉请的319万元损失费用为原告为建设宾利4S店进行了装修、设备投入费，经折旧计算得出。原告诉请的226万元经营损失费是根据利润表计算6个月得出。本院认为，合同已约定政府明确的房屋装修部分及经营补偿部分归乙方，故原告诉请判令被告赔偿原告损失共计545万元，本院不予支持，如房屋装修部分及经营补偿部分的归属发生纠纷可另行主张。被告昊达公司法定代表人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其民事诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南昊达汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州宾驰汽车销售服务有限公司返还已付租金23万元；二、驳回原告郑州宾驰汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25780元（已减半收取），由原告郑州宾驰汽车销售服务有限公司负担24736元，被告河南昊达汽车贸易有限公司负担1044元。本院二审期间，郑州宾驰汽车销售服务有限公司提交一份本院就被上诉人与案外人郑州坤星汽车有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出的（2019）豫01民初1431号民事判决书，用以证明本院对案涉土地的拆迁赔偿问题已进行判决，本案赔偿问题应在本案中解决。经查，该判决尚未生效。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。一审判决根据上诉人郑州宾驰汽车销售服务有限公司与被上诉人河南昊达汽车贸易有限公司之间《租赁合同》关于房屋装修部分及经营补偿部分归属的约定，对此未予处理并告知双方可另行解决并无不当；且上诉人未能提供充分证据证明损失实际数额，故上诉人主张被上诉人赔偿房屋装修损失及经营损失的诉讼请求应在本案中一并解决，理由不能成立。综上所述，郑州宾驰汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49950元，由郑州宾驰汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年五月二十五日书记员  李苗苗