北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1335号上诉人（原审被告）：庞艳玲，女，1963年3月29日出生，汉族，现住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：高盼，女，北京中原华夏物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：闫海龙，男，北京中原华夏物业管理有限公司员工。上诉人庞艳玲因与被上诉人北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称中原华夏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庞艳玲上诉请求：1．判令中原华夏物业公司无条件维修热水管道和暖气，并赔偿2008年5月至今庞艳玲家人在外洗澡费用55000元（粗略按7、8条洗一次澡，三人100元11年计算）；2．物业服务存在重大瑕疵，物业费七折折扣；3．两次诉讼费由中原华夏物业公司承担。主要事实与理由：庞艳玲于2009年前后，发现热水管道供水异常情况，与中原华夏物业公司多次沟通无果。庞艳玲80多岁的父母和智障弟弟居住在此，他们行动不便，比起楼里办公司的人更迫切需要热水和暖气，不能洗澡和取暖给他们的生活造成了严重影响。中原华夏物业公司对中央空调不予冬、夏季模式进行切换，致使我家冬天不能正常供暖。热水管道和暖气设备维护工作理应由物业公司负责，庞艳玲对其不予维修的各种借口（居住户数少，开发商原设计问题等）都不能够接受。中原华夏物业公司在维修热水管道和暖气设备上态度恶劣，其服务的重大瑕疵给庞艳玲家人造成了实际经济损失，且至今上述所有问题仍未解决。随着劳人年纪越来越大，洗澡取暖问题得不到结局额，这种非人道的做法将给我们带来更加严重的影响。综上所述，中华华夏物业公司提供的物业服务与一审法院判决庞艳玲支付的物业费不等价。请求法院查明事实，纠正一审判决，使庞艳玲家人享有洗澡取暖的基本权利。中原华夏物业公司辩称，同意一审判决，不同意庞艳玲的上诉请求。不同意物业费打七折，使用热水和物业费没有关系。2018年、2019年热水管道我方维修过，一审提交了维修单。中原华夏物业公司向一审法院起诉请求：1．判令庞艳玲向中原华夏物业公司支付2008年5月1日至2008年12月31日的物业费3759．6元；2．判令庞艳玲向中原华夏物业公司支付2009年1月1日至2019年12月31日的物业费62033．4元；3．判令庞艳玲向中原华夏物业公司支付滞纳金37964．44元。一审法院认定事实：中原华夏物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理企业，庞艳玲系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积146．86平方米。2008年4月30日，中原华夏物业公司作为受托方与案外人北京松榆花园房地产开发有限公司作为委托方签订《松榆花园小区前期物业服务合同》，约定由中原华夏物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业费标准为住宅每月每平方米3．2元。《松榆花园小区前期物业服务合同》第三十四条约定：甲方、业主逾期交纳物业服务费或其它相关费用，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。《松榆花园小区前期物业服务合同》签订后，中原华夏物业公司如约为庞艳玲提供了物业服务，但庞艳玲至今拖欠2008年5月1日至2018年12月31日的物业费共计65793元。中原华夏物业公司就其诉讼请求，提供《松榆花园小区前期物业服务合同》等予以佐证。庞艳玲提交其与中原华夏物业公司人员的微信记录，证明涉案房屋的热水及暖气存在问题且其与中原华夏物业公司方沟通的情况。中原华夏物业公司对微信的真实性予以认可，但不认可其证明目的，此外，中原华夏物业公司提交其向庞艳玲开具的收据及维修单，证明其向庞艳玲提供了维修服务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，庞艳玲系涉案房屋产权人，中原华夏物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故原、庞艳玲之间存在物业服务合同关系。中原华夏物业公司向庞艳玲提供了物业服务，庞艳玲应支付中原华夏物业公司物业费，且庞艳玲就其抗辩理由提供的证据不足以证明其有充分理由拒缴物业费，一审法院对其抗辩理由不予采信，故中原华夏物业公司主张庞艳玲支付2008年5月1日至2018年12月31日物业费的诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金，《松榆花园小区前期物业服务合同》中虽有约定，但考虑其主张的数额过高，且中原华夏物业公司提供的证据不足以证明庞艳玲系恶意欠缴，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、庞艳玲于判决生效后七日内支付北京中原华夏物业管理有限公司二〇〇八年五月一日至二〇一八年十二月三十一日的物业费共计65793元。二、驳回北京中原华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，庞艳玲向本院提交以下新证据：证据1．八张照片，包括空调三张、电暖气一张、暖气片两张、浴霸一张、小太阳一张，拍摄时间是2020年4月6日中午，证明中原华夏物业公司最早的时候说让花钱维修否则用不了，维修费用不少于10万，如果不支付就无法正常使用。家里老人认为空调很费钱也很干燥，就安装了暖气片，现在家里还有两个房间也很冷，相关的短信和电话记录已经提交给一审法庭了。证据2．两个视频，拍摄时间是2020年4月6日，证明没有出热水。证据3．一张发票，证明是冷水，热水无法使用。中原华夏物业公司针对庞艳玲提交的上述证据发表质证意见如下：证据1．中央空调属于供暖问题，但是庞艳玲一直没有缴纳过费用。供暖事由和物业事由没有关联性，我方工作人员一直在维修，也派人去家里看过。证据2．视频无法证明庞艳玲的证明目的，热水阀门在室内控制。证据3．发票是冷水的发票，不是热水的发票，冷水和热水一般在一张发票上体现，但是庞艳玲没用热水所以就没有产生费用，因为庞艳玲平时不用热水，如果用热水需要放一段时间冷水才会出热水，可是没有等到热水出来就关了。经查，庞艳玲至今拖欠2008年5月1日至2019年12月31日的物业费，一审判决书写为2008年5月1日至2018年12月31日应系笔误。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，本案中中原华夏物业公司与北京松榆花园房地产开发有限公司签订的《松榆花园小区前期物业服务合同》对庞艳玲具有约束力。中原华夏物业公司依照合同约定向庞艳玲提供了物业服务，庞艳玲的房屋作为涉案小区的一部分亦实际接受了中原华夏物业公司提供的物业服务，庞艳玲应当按照合同约定支付物业服务费。一审法院核算的物业费金额无误，本院予以维持。庞艳玲关于判令中原华夏物业公司无条件维修热水管道和暖气，并赔偿2008年5月至今庞艳玲家人在外洗澡费用55000元的上诉请求，因其在一审期间并未就此提出明确的反诉请求，故本院二审期间对庞艳玲的上述请求不予处理。如有争议，其可另行解决。庞艳玲上诉称中原华夏物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，并以此为由主张物业费打七折。对此本院认为，庞艳玲提交的证据不足以证明其主张的全部问题，庞艳玲以此为由要求减免物业服务费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，庞艳玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2716元，由庞艳玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年五月十九日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓