广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2588号上诉人（原审原告）：王忠兴，男，1977年7月8日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：赵启太，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟晓晴，广东国晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龙国胜，男，1971年7月31日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈芳群，广东公尚律师事务所律师。上诉人王忠兴因与被上诉人龙国胜租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王忠兴上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王忠兴诉讼请求；2.本案诉讼费由龙国胜承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案不存在王忠兴违约的情形，而龙国胜屡次违约的行为致使王忠兴的合同目的无法实现，王忠兴有权依法行使先履行抗辩权或解除合同，违约责任均在龙国胜。一审法院认定的以下事实有误：1.一审法院忽略本案关键证据《房地产租赁经营权转让合同》中的约定，未区分双方履约的先后顺序，错误认定王忠兴存在违约。根据该合同约定，三、四楼装修好的公寓交付在前，公寓装修费支付在后。龙国胜在收取王忠兴180万元转让款后，于2018年1月23日的《收据》中补充承诺，将三、四楼公寓的交接时间变更为2018年4月30日前，在变更后的交接时间龙国胜仍无法交付公寓，再次违约，并于2018年5月5日再次承诺，其同意减少10万元转让款，且在2018年7月10日交付公寓，而2018年7月10日龙国胜仍无法按期向王忠兴交付装修好的公寓，按约定王忠兴无需再支付龙国胜剩余115万元，且龙国胜有义务结清一切债权债务后退场。龙国胜屡次违约的行为致使王忠兴的合同目的无法实现，王忠兴有权行使先履行抗辩权，拒绝支付龙国胜剩余转让款或解除双方签订的《房地产租赁经营权转让合同》并要求龙国胜赔偿损失。2.龙国胜一直未将符合约定装修标准的三、四楼公寓部分交付给王忠兴使用，一审法院错误认定涉案物业在2018年9月1日已完成交付。3.龙国胜的行为构成根本违约，依法应当赔偿王忠兴的损失，但一审法院认定事实错误并驳回王忠兴全部诉讼请求。龙国胜屡次违约，其多次作出承诺以换取王忠兴垫付租金及水电费，王忠兴为了能够将物业承接过来经营，避免被房东收回，垫付了7、8、9三个月的租金及水电费，龙国胜无法将符合约定装修标准的三、四楼公寓部分交付给王忠兴使用，导致王忠兴面临垫付租金、水电费以及公寓无法经营的双重经济压力，为了避免损失的继续扩大，王忠兴只能将与房东的合同关系终止。龙国胜应赔偿的损失包括：王忠兴已支付的出租经营权转让款1883400元（即转让款2250000元-转让的保证金权益366600元）、保证金366600元、2018年7月-9月租金及水电费463744元、中介费60000元。龙国胜二审答辩称，1.王忠兴诉称龙国胜未交付涉案物业没有事实依据，龙国胜在签订合同后将涉案物业已交付给王忠兴，王忠兴也已接手经营并取得收益。对于合同约定的三、四楼公寓部分，龙国胜已在2018年7月20日前装修完毕，龙国胜多次通知王忠兴收楼并办理交接手续，王忠兴却以各种理由拒绝不配合办理，但实际上却经营涉案物业。龙国胜已经完成了转让合同约定的全部义务，因此龙国胜并没有违约。王忠兴称龙国胜没有交付物业，却又证明其已将涉案物业交还给业主，该说法不符合逻辑。相反，通过王忠兴交回物业给业主的行为、王忠兴向小业主出具继续履行租赁合同的证明、王忠兴验收装修完好的物业、王忠兴收取小业主的租金以及龙国胜与王忠兴及小租户三方办理交接手续等行为，充分证明龙国胜已将涉案物业交付给王忠兴且王忠兴已经在实际经营涉案物业的事实。2.根据《房地产租赁经营权转让合同》第二条第4小点的约定，王忠兴应向龙国胜支付20万元；该条第6小点约定，王忠兴应在2018年6月30日前付清100万元，可见约定支付条款没有设置任何附加条件，王忠兴应无条件根据支付节点支付款项。王忠兴没有依约向龙国胜支付转让款是客观事实，正因为王忠兴未依约付款，其行为严重违反转让合同之约定，同时也是装修怠工的原因，该责任全部应由王忠兴承担。因此，在本案中，违约方是王忠兴，并非是龙国胜。如前所述，龙国胜已全面完成交付物业之义务，王忠兴也实际使用涉案物业并取得收益，相反，王忠兴没有依约向龙国胜支付足额转让款，其行为严重违约。另外，王忠兴作为承让方使用涉案物业，根据合同约定向业主方支付租金、水电费是其法定义务也是合同义务，没有任何理由将该责任强加给龙国胜。综上，王忠兴的上诉请求无理，其上诉请求不应支持。王忠兴向一审法院起诉请求：1.龙国胜返还王忠兴已支付的出租经营权转让款人民币合计1883400元（即转让款2250000元-转让的保证金权益366600元）；2.龙国胜支付其造成王忠兴损失的保证金人民币366600元；3.龙国胜支付其造成王忠兴损失的租金及水费、电费、合计人民币463744元；4.龙国胜支付其造成王忠兴损失的中介费用人民币60000元；5.本案诉讼费由龙国胜承担。以上费用共计人民币2773744元。一审法院认定事实：王忠兴与龙国胜均是完全民事行为能力人，位于广州市南村镇南阳路*号二、三楼及兴南大道892-896号的物业属于案外人卢*森所有。2017年7月13日，龙国胜与案外人卢*森签订《房地产租赁合同》一份，约定由龙国胜向卢*森承租位于广州市南村镇南阳路3号二、三楼及兴南大道892-896号的物业，租赁期限为13年，自2017年7月16日至2030年10月31日止，签订本合同当天，龙国胜需向卢*森交付保证金366600元。2017年7月27日、7月30日，卢*森与龙国胜签订《租赁合同补充协议书》各一份，这两份补充协议书约定为美化环境，卢*森同意龙国胜自行修建原有物业二至三楼之空间部分及天面，同意修建部分从合同期第一年至第五年暂不计算租金，从第六年即2022年11月1日开始按当时每月平方数平均租金计算收费，收取二至三楼共贰层，方数按测量为准至合同期满。上述《房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议书》还对其他相关事项进行了约定。2018年1月15日，王忠兴作为承让方的“乙方”与龙国胜作为出让方的“甲方”就龙国胜承让租用房屋经营权一事签订了《房地产租赁经营权转让合同》一份，该合同第一条“租赁标的”第1款约定龙国胜将其租赁的位于广州市南村镇南阳路3号二、三楼及兴南大道892-896号的物业出租经营权转让给王忠兴经营及使用，建筑面积约为4700平方米（以实际测量为准），部分建筑没有办理报建手续，附属设施含客货梯共两台，以龙国胜与原房东的出租合同为标准；第2款约定王忠兴已经对上述物业进行实地考察，已经全面清楚了解并接受该物业的所有状况，由此产生的风险和经济损失由王忠兴自行承担，与龙国胜无关，王忠兴不能以此为由解除合同。该合同第二条“经营权转让价格及付款方式”第1、2款约定合同转让价格总价为310万元，签订本合同时龙国胜应向王忠兴支付100万元，龙国胜将原房东合同变更到王忠兴名下当天收取80万元；第3、4款约定龙国胜可以授权王忠兴收取租金及水电费，直至办理好各租户的过户手续为止，过户手续时间王忠兴、龙国胜双方协商待定；在没有和租户办好过户手续之前，龙国胜开出授权收租和水电费的授权书给王忠兴当天支付20万元；第5款约定2018年3月1日前，三、四楼公寓部分可交给王忠兴使用，公寓装修标准：所有地下贴地板砖，门窗、防盗网做好，洗手间和厨房巾瓷片做好，整个房间通道和房间吊好石膏板天花，水电安装好，排污给排水安装好；第6款约定王忠兴应在2018年6月30日前付清公寓装修费100万元整；第7条约定三楼楼顶加建部分现有的材料龙国胜赠送给王忠兴，面积约800平方并由龙国胜与有关部门协调好取得批准后，时间在王忠兴接手3个月内，龙国胜安排施工队将加建钢结构的部分做好，不负责间墙，只做好钢结构顶棚为准，费用10万元，应于2018年12月30日前付清；第8条约定龙国胜交给原房东的合同保证金与租户交给龙国胜的合同保证金按现状不变，在日后经营中全部由王忠兴负责，与龙国胜无关，经营权转让时间由2018年3月份开始由王忠兴接手经营，自负盈亏，龙国胜可以协助王忠兴收取租金及水电费。2018年1月23日，卢*森与本案王忠兴、龙国胜三方签订《房地产租赁合同转让协议》一份，该协议约定卢*森同意自本协议生效之日起，卢*森与龙国胜就租赁上述物业签订的所有合同及协议中龙国胜的权利和义务一概转让给王忠兴，由王忠兴继续履行上述合同及协议，直至租赁期限届满；龙国胜同意在本协议签订当天向卢*森支付合同转名费10万元；2018年2月份的租金、水电费等费用继续由龙国胜承担，龙国胜与王忠兴自行办理物业和费用的交接；王忠兴同意在本协议签订当天向卢*森支付水电押金5万元，如王忠兴在履行租赁合同及协议期间，拖欠水电费的，卢*森有权没收该押金，并有权继续追讨因此造成的损失。上述合同及协议签订前，王忠兴于2018年1月10日向龙国胜银行转账支付了30万元；在2018年1月15日王忠兴、龙国胜签订《房地产租赁经营权转让合同》当天，王忠兴向龙国胜银行转账支付了70万元转让费。在2018年1月23日卢*森与王忠兴、龙国胜三方签订《房地产租赁合同转让协议》当天，王忠兴向龙国胜支付了80万元转让费，以上王忠兴向龙国胜支付的合同转让费为180万元。王忠兴后分别于2018年6月13日向龙国胜转账支付5万元、于2018年7月11日向龙国胜转账支付5万元（含微信转账1万元）、于2018年7月12日向龙国胜转账支付10万元、于2018年8月17日向龙国胜转账支付10万元、于2018年8月25日向龙国胜转账支付15万元；以上王忠兴共向龙国胜支付225万元。王忠兴另于2018年1月15日向中介黎升辉支付6万元中介费、于2018年7月11日向卢*森转账支付7月份水电租金160721元、于2018年8月9日向卢*森转账支付8月份水电租金141181元、于2019年9月11日向卢*森转账支付9月份租金水电费161842元。龙国胜于2018年1月15日出具《收据》确认收到王忠兴支付的100万元转让费。2018年1月23日，龙国胜出具《收据》确认收到王忠兴支付的80万元转让费，龙国胜并在该《收据》下方备注：“补充：按经营权合同转让要求，是3月份交接的，现补充三、四楼公寓改造好正常出租的情况下预计在2018年4月30日前交接，交接前一切租金水电、包含大楼的债权债务由龙国胜负责，与王忠兴无关。”2018年5月5日，龙国胜向王忠兴出具《承诺书》一份，该《承诺书》载明：“本人龙国胜甲方承诺：番禺南村兴南大道288号的物业，在2018年4月30号预定交付给王忠兴乙方承接方经营，由于施工问题造成公寓目前交付不了使用，经双方协商承诺方同意在2018年7月10日前将公寓装修好交付给承接方使用，承诺方并同意四楼加建部分未建成减拾万元。如逾期不能交付给承接方使用，承诺方应无条件退场并结清有关本楼的一切债权债务，余下未付的115万元承接方不需要支付给承诺方，7月10日由承接方接手本楼管理经营，承诺方不得干预。7月10号承接方不按此承诺书执行交接，一切责任属于承接方负责，与承诺方无关。交接前本大楼的租金由承诺方支付，此协议一式两份，具有同等法律效力。承诺方：龙国胜承接方：王忠兴2018年5月5日”。2018年7月11日，龙国胜在该《承诺书》下方手写备注：“余下未付115万由于龙国胜未有按时将公寓交付使用，现本人同意接受75万，并在当天由王忠兴支付拾伍万，余款陆拾万在7月20日公寓交付同意付清。同意人：龙国胜2018年7月11日”、“注明2018年7月份房租水电16721.00由王忠兴支付，在公寓款项扣除。龙国胜2018年7月11日”。2018年8月17日，龙国胜出具《收据》一份给王忠兴，该《收据》载明：“今收到王忠兴人民币壹拾万元整，以银行转账为准。收款人：龙国胜2018年8月17”；该《收据》下方有案外人王方备注：“甲方提出公寓整改工程限施工方5天内整改完毕，逾期未整改完毕造成的损失由施工方自付。**2018年8月17日”。2018年8月24日，王忠兴出具书面说明称：“现粤龙大厦3-4楼公寓部份经验收装修已完工，剩余建筑垃圾及装修材料未清理，房门钥匙未验收，及三楼房间卫生间顶棚水管漏水未处理。”、“另四楼电梯机房未做防水，导致下雨渗水严重，电梯无法使用。”2018年8月25日，龙国胜向王忠兴出具《收据》一份，该《收据》载明：“今收到王忠兴交来装修费用壹拾伍万元整（150000.00元）、（以银行转账为准）收款人：龙国胜2018年8月25日”；龙国胜并在该《收据》下方备注：“乙方须在2018年9月1日前把公寓所有建筑垃圾及材料和施工人员清理完毕，甲方2018年9月1日正式接手公寓，另电梯井道漏水尽快把防水做好。龙国胜”。2018年9月13日，王忠兴曾委托律师向龙国胜发出《律师法律公函》，该函中王忠兴称其在垫付施工款项的情况下，在2018年9月1日龙国胜仍然无法按时移交合同房产。龙国胜则认为从该函中可以看出王忠兴没有依约交付装修费，从而导致工人停工的事实，且工人也已到相关部门主张款项。2018年11月2日，王忠兴与卢*森约定：“因龙国胜与王忠兴签约的转让合同未能按约定时间交于王忠兴经营，及公寓施工质量与结构不当，致使公寓无法经营招租。构成王忠兴重大经济损失，无法经营下去，现王忠兴将广州市番禺区南村镇南阳路3号二楼、三楼及兴南道892-896号物业合同承包经营权交还业主卢*森，双方不追究。相关一楼交接由业主卢*森按原合同与一楼承租方对接，一切问题与王忠兴无关。”一审法院另查明：2018年7月31日，龙国胜与王忠兴在龙国胜与戴莉莉签订的《房地产租赁合同》上注明：“由2018年8月1日起由王忠兴接手经营，一切按合同内容，一切责任与本人无关。同意人：龙国胜拉手人：王忠兴乙承租方法人：戴莉莉2018年7月31日”。2018年10月31日，王忠兴出具《证明》注明：“现甲方王忠兴与业主方未达成一致意见，甲方王忠兴与乙方谢少敏于2017年7月13日所签订的关于一楼680平方的租赁合同中按合同规定的条款乙方逾期未履行的义务（如租金、水电等未交的）甲方同意乙方暂不构成合同违约，至甲方通知乙方继续履行该合同为止，双方继续按该合同履行。特此证明。王忠兴2018.10.31日”。龙国胜在本案中提供证据证明其与邓国珍、王方读、李强等人约定将涉案房屋的装修工程发包给邓国珍、王方读、李强，工程款由龙国胜支付给施工方。李强在本案庭审中作证称装修已于2018年7月份完工，王忠兴曾到施工现场验收两次，第一次验收的时候发现水龙头有漏水，第二次没有说有质量问题。在本案一审庭审中，王忠兴与龙国胜均表示双方签订的《房地产租赁经营权转让合同》合法有效，合同与涉案物业的产权情况没有直接的关系，双方均认为在《房地产租赁经营权转让合同》中约定的租赁标的与涉案物业实际的房地产权证及门牌号虽然不同，但是王忠兴、龙国胜双方所约定的具体的建筑物是一致的。2019年3月21日，王忠兴将龙国胜诉至一审法院，要求龙国胜返还出租经营权转让款1883400元、赔偿王忠兴支付给卢*森的保证金366600元、赔偿王忠兴支付给卢*森的三个月租金及水电费合计463744元、赔偿王忠兴支付给中介黎升辉的中介费用60000元，在一审法院所立案号为（2019）粤0113民初4110号，即本案。2019年4月17日，龙国胜将王忠兴诉至一审法院，要求王忠兴支付剩余出租经营权转让款650000元及逾期付款利息30000元，在一审法院所立案号为（2019）粤0113民初5055号，因龙国胜在一审法院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，该案已按龙国胜撤回起诉处理。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。纵观全案事实，王忠兴、龙国胜谁违约是本案争议的焦点。王忠兴在本案中辩称涉案物业没有交付，但为何王忠兴后又可将涉案物业交回给原业主卢*森？故王忠兴诉称涉案物业没有交付的主张与常理不合，一审法院不予采信。根据王忠兴、龙国胜双方所提供的证据及一审庭审查明的情况来看，涉案物业在2018年9月1日应已完成交付，王忠兴在最后验收过程中发现的装修瑕疵问题可以通过修缮解决，而并不影响涉案物业的交接。王忠兴、龙国胜约定的经营权转让价格总价310万元中包含有转让费200万元及公寓装修费100万元、三楼楼顶加建部分钢结构款10万元。本案中王忠兴的违约情形有：王忠兴只按合同约定支付了180万元转让款，但至今仍有20万元转让费未支付。公寓装修费也逾期支付，且至今只支付了40万元装修费，尚有60万元装修费用未支付。本案中龙国胜的违约情况有：未按合同约定的时间完成涉案物业的装修，并将装修好的涉案物业交付给王忠兴。如果王忠兴严格按合同约定支付转让款及装修费用，在装修完工后及时接收涉案物业，自行完成装修收尾工作，避免损失扩大，则违约责任均在龙国胜；如果龙国胜能选任好的施工人员并先行垫付装修费用、做好施工监督，及时完成涉案物业的装修，并按约定或承诺早日将涉案物业交付给王忠兴使用，则违约责任均在王忠兴。综上分析，本案中，合同的履行有先后顺序，首先是王忠兴未按合同约定及时支付装修费用给龙国胜，其次龙国胜也未做好涉案物业装修施工进度的监督工作。对涉案物业不能及时完成装修并交付，王忠兴与龙国胜均有违约，故王忠兴、龙国胜双方对此均负有责任。王忠兴接手涉案物业后，本可继续经营或转租，王忠兴在接手涉案物业后才与卢*森解除租赁合同关系，并将涉案物业交还给原业主卢*森，王忠兴自愿与卢*森解除租赁合同，相应的后果应当由其自行承担，王忠兴并不能以此为由要求龙国胜返还已付款项，也不能以此为由要求龙国胜赔偿其自愿支付给案外人卢*森的保证金、水电费以及支付给黎升辉的中介费，故一审法院对王忠兴的全部诉讼请求均予以驳回。龙国胜在履行合同过程中也存在违约行为，且龙国胜承诺因未按期交付涉案物业给王忠兴而不再收取剩余转让款，一审法院对龙国胜另案的诉求本也应予以全部驳回，但因龙国胜未按时补充缴纳另案的诉讼费用，一审法院对该案已按龙国胜撤回起诉处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年10月25日作出如下判决：驳回王忠兴的全部诉讼请求。案件受理费28990元，由王忠兴负担。二审期间，龙国胜向本院提交：1.微信记录（2018年2月3日-2018年2月8日），拟证明王忠兴因资金困难不能依约向龙国胜支付转让款的事实；2.微信记录（2018年7月20日-2018年8月20日），拟证明涉案公寓龙国胜已在2018年7月前全部装修好，并催促王忠兴办理物业交接手续的事实；王忠兴拒不向龙国胜支付转让款的事实；3.房地产租赁合同、银行转账记录（复印件），拟证明龙国胜已将涉案物业经营权交付给王忠兴；王忠兴已实际经营涉案物业并收取小租户租金的事实；4.照片（复印件），拟证明龙国胜将涉案物业交付给王忠兴的事实。王忠兴经质证认为，证据1、2因为没有原件无法核实，但是该记录中并没有任何内容反映双方就3、4楼公寓办理了交接，而且在龙国胜一审提交的证据中双方8月20日左右都还有没有交接的记载；对证据3租赁合同的真实性没有异议，但该合同仅仅是688平方米部分，双方争议的核心是3、4楼公寓的交付，与这个是不同的；对证据4，王忠兴确实有收到一小部分租户支付的租金，并不代表整个物业的交接情况，双方并没有形成交接文件和交接共识，无法证明龙国胜的主张。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审庭审期间，王忠兴、龙国胜均确认合同约定的兴南大道892-896号是门牌地址，房产证的地址为兴南大道888、890号。根据粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房地产权证的记载，广州市番禺区南村镇兴南大道888号（1号厂房）、广州市番禺区南村镇兴南大道890号（2号厂房）的权属人为卢*森。二审期间，王忠兴、龙国胜均确认龙国胜负责装修的部分不会影响其余场地的正常使用，均确认合同所指装修费为三、四楼的装修费。龙国胜称其负责装修的三、四楼只是2号楼（2号厂房）的三四楼，不包括1号楼（1号厂房）的三四楼，1号楼的三、四楼有装修、有租户，1号楼的2、3楼与2号楼的3、4楼有内部走火通道相连。王忠兴称涉案《房地产租赁经营权转让合同》签订后，龙国生仅将租户为戴莉莉的合同过户给其，其曾收到过戴莉莉缴纳的2018年8月份租金72341元、2018年9月份租金97549元，还有一笔租金3846元；上述合同所指三、四楼公寓部分是指两栋楼房（即1号厂房、2号厂房）在一起的三、四楼。王忠兴称合同签订时，三、四楼还没有开始装修。龙国胜称其转让给王忠兴时已经开始砌墙，但还没有正式装修。王忠兴表示其仅认可龙国胜出具的承诺书正文部分，对于龙国胜手写备注部分不认可。龙国胜认为承诺书以及手写备注部分均为双方达成的合意。对于为何龙国胜在王忠兴持有的承诺书上手写备注的问题，王忠兴书面回复本院称：“本来按照合同，没有三、四楼装修好公寓前，龙国胜承担业主卢*森的租金的，但是，7月份初龙国胜就没有依约向卢*森交租金了，导致了卢*森停水电，王忠兴拿出5月5日的承诺书让龙国胜看，龙国胜就在上面写内容，王忠兴不确认，所以拒绝在他补充内容处签字确认。后来为了不让卢*森停电，王忠兴就帮龙国胜交了7月份租金，后来为了尽快让龙国胜装修完毕由（“由”应为“又”，本院注）帮龙国胜垫付了8、9月份的租金水电”。关于整改通知书中需要整改的项目有哪些的问题，王忠兴书面回复称：“电机房渗水、卫生间顶漏水、地板瓷砖颜色不一致、高地（应为高低，本院注）不平，把原有消防栓封在房间厕所里，阳台无飘窗。整体使用无法进行”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。涉案《房地产租赁经营权转让合同》第5款约定2018年3月1日前,三、四楼公寓部分可交给王忠兴使用，第6款约定王忠兴应在2018年6月30日前付清公寓装修费100万元整，根据合同上述约定，履行顺序应为龙国胜交付装修好的公寓在前，王忠兴付款在后。王忠兴认为合同约定公寓装修款应在公寓交付后支付，该主张成立，本院予以采纳。《房地产租赁经营权转让合同》签订后，在王忠兴所持有的龙国胜于2018年1月23日出具的收据、2018年5月5日出具的《承诺书》、2018年8月25日出具的《收据》下方，均有龙国胜手书备注的内容，虽然王忠兴对《承诺书》中的龙国胜于2018年7月11日手书的内容不确认，但是从上述书写部分是在王忠兴持有的情况下添加，王忠兴并无对此提出异议，且从王忠兴于2018年7月11日、7月12日分别付款5万元、10万元，于2018年8月17日、8月25日分别支付10万元、15万元的付款事实来看，王忠兴的付款情况与《承诺书》正文部分的约定不符，更为符合按照龙国胜手书部分方式付款，故龙国胜关于其手书部分系其与王忠兴在《承诺书》之后达成的新的合意的主张更为可信，本院予以采信。王忠兴认为龙国胜手书部分并非双方合意的主张，本院不予采信。从王忠兴、龙国胜协商过程来看，自2018年5月5日《承诺书》出具之日起，王忠兴、龙国胜仅围绕三、四楼公寓部分的装修问题和交付问题进行协商，王忠兴并未对除三、四楼公寓之外的其余场地的交接问题提出异议，结合王忠兴向卢*森交还场地时称“相关一楼交接由业主卢*森按原合同与一楼承租方对接”的陈述来看，王忠兴关于其仅接收了租户戴莉莉所承租场地的主张与上述事实并不相符，本院对此不予采信。龙国胜关于其于该《承诺书》出具之前已向王忠兴移交除三、四楼公寓外的其余场地的主张更为合理、可信，本院对此予以采信。关于三、四楼公寓有无交付给王忠兴的问题。根据2018年5月5日的《承诺书》的约定，如果龙国胜未在2018年7月10日前将公寓装修好交付给王忠兴使用，则“余下未付115万元承接方（王忠兴）不需要支付给承诺方（龙国胜），7月10日由承接方接手本楼管理经营，承诺方不得干预。7月10号承接方不按此承诺书执行交接，一切责任属于承接方负责，与承诺方无关。交接前本大楼的租金由承诺方支付”。王忠兴否认自己曾接收、使用三、四楼公寓，王忠兴提出本案诉讼的理由是龙国胜未能将约定物业交付给其使用，但王忠兴在2018年7月11日及之后仍陆续向龙国胜支付部分款项，由此可见，《承诺书》中关于王忠兴有权在龙国胜逾期交付公寓时无需支付剩余115万元以及王忠兴有权自2018年7月10日起自行接手管理经营场地的约定并未履行，对此王忠兴并无作出合理的解释。其次，从2018年7月11日之后王忠兴、龙国胜之间的沟通情况来看，王忠兴所持有的异议主要是针对公寓三、四楼建筑材料、垃圾的清理问题以及部分房间卫生间顶棚水管、电梯井道漏水等问题，王忠兴并无充分证据证明上述情形足以导致三、四楼公寓无法使用，故上述瑕疵亦不构成王忠兴拒绝接收场地的理由，王忠兴以此主张龙国胜未履行交付三、四楼公寓的义务，依据不足。据上，王忠兴关于龙国胜未向其交付三、四楼公寓的主张，依据不足，本院不予采信。王忠兴经业主卢*森同意受让《房地产租赁合同》项下承租人的权利义务，成为涉案物业的承租人，龙国胜虽然有逾期交付三、四楼公寓的情形，但已经向王忠兴履行交付约定物业的义务，《房地产租赁经营权转让合同》项下属于出让人的义务已经基本履行完毕。王忠兴并无充分证据证明其因三、四楼公寓逾期交付致使其接收的其余场地无法正常经营，无充分证据证明其在三、四楼公寓交付后因龙国胜方的原因或者涉案物业的权属、合法性等问题无法正常经营，且其在未与龙国胜协商的情况下，直接与业主协商解除租赁合同并将全部场地的经营管理权交还给业主，导致龙国胜无法依照原《房地产租赁合同》使用和经营涉案物业，在此情况下，王忠兴要求龙国胜返还已支付的款项以及赔偿损失，依据不足，本院不予支持。一审法院判决驳回王忠兴的全部诉讼请求的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，王忠兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回王忠兴的全部诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28990元，由王忠兴负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月十九日书记员  贾妍胡秀红