河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3306号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省多元投资开发有限公司，住所地郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室，统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐惠洁，河南思敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康凯，男，1975年7月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李佳琳，女，系被上诉人妻子。委托诉讼代理人：关皓文，河南大河律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号，统一社会信用代码：91410100727025903N。负责人：董琢理，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，该行职工。上诉人河南省多元投资开发有限公司（以下简称多元公司）因与被上诉人康凯、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。多元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人原审反诉请求。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实严重错误。1.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人积极履行合同义务，但受政府政策、政府通知停工等客观因素影响，严重影响工程进度。根据统计，上诉人因政策以及环保要求等影响交房的天数截止到2018年12月26日共计534天，而且该事项属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，应当适用不可抗力相关规定。同时根据《商品房买卖合同》第八条约定，《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，交房期限应当相应顺延，即自合同约定交房之日(即2018年01月31日)起顺延534天，同时根据一审法院查明，上诉人于2019年3月23日向康凯邮寄入伙通知书，根据不可抗力顺延后的期限，上诉人交房时间属于合同约定的期限内，上诉人不存在逾期交房行为，更不存在“逾期交房超过180日，买受人有权解除合同”的情形，故因为被上诉人违约造成合同解除的，由此造成的所有违约责任应当由被上诉人承担，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。2.根据《最高人民法院》第十五条第一款规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。因此,由于被上诉人未履行法律规定的催告义务，且上诉人于2019年3月23日向康凯邮寄入伙通知书的行为已经履行了相关交房义务，被上诉人未及时收房造成的所有责任应当由被上诉人承担。3.被上诉人存在逾期未付清款项的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人有权解除合同。首先，被上诉人违反《商品房买卖合同》约定，连续多期断供，使上诉人承担了阶段性担保责任，截至目前上诉人依然履行着代偿义务。被上诉人发送的《解除合同通知书》并不能认为已经解除合同，被上诉人在没有任何法律文书认定合同解除的情况下直接停止偿还贷款的行为,严重违反了双方《商品房买卖合同》约定，应当承担由此造成的所有违约责任。其次，根据上诉人与被上诉人之前签订的《长江一号借款协议》可知被上诉人未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房款，上诉人有权相应延期交付房屋，上诉人有权解除合同，并由被上诉人承担由此造成的所有违约责任。4.维修基金、公证费、按揭代理费、产权工本费等均不是上诉人收取，原一审法院无权要求上诉人退还。维修基金、公证费、按揭代理费、产权工本费等费用是被上诉人在购买房屋过程中向相关部门缴纳的费用，以上费用并非由上诉人收取使用，原一审法院在未查清相关费用收取主体的情况下要求上诉人退还是违反相对性原则，上诉人没有相关返还义务。5.《商品房买卖合同》的解除需要经过严格的流程，需要银行解除抵押预告登记，需要房管局相关部门解除合同备案，需要不动产相关部分解除预告登记，并且需要业主与开发商配合到房管局和不动产办理相关手续之后才能解除《商品房买卖合同》，一审法院在后续解除合同事项未进行的情况下，直接认定《商品房买卖合同》于2019年3月8日解除是与事实严重不符的。二、一审法院程序严重错误。本案中涉及两个法律关系，两个合同不符合一般立案标准，应当予以驳回，上诉人并非借款主体，不应当承担剩余本息的还款义务。本案中涉及到上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系，以及被上诉人与原审第三人之间的银行借贷合同关系，两个合同关系涉及到不同的案由，应当进行两个诉讼，不可能在一个诉讼中解决两个法律关系，是严重违反相关法律规定的。而且关于被上诉人与原审第三人之间的银行借贷合同关系中上诉人只是作为担保人签订相关合同，承担的是担保人责任，不涉及支付剩余本息的问题，上诉人也自始至终未收到被上诉人利息，更不应当承担后续的本金、利息的支付义务。综上，一审法院认定的事实严重错误，程序存在严重的错误而且适用的法律也存在严重错误，应当发回重审或者改判支持上诉人原审反诉请求。康凯辩称：上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一、首先，本案的违约方为上诉人，上诉人与被上诉人在合同中明确约定了解除合同的条件，根据合同第八条的规定，上诉人应当于2018年1月31日前交付房屋，但上诉人至今没有完成该交付行为，远远超出约定的交付时间。其次，被上诉人已经依约于2019年3月7日向上诉人发出解除合同通知书，依法行使合同解除权，上诉人也与同年3月8日收到通知书，至此双方的房屋买卖合同已经依法予以解除，而上诉人在法定异议期内既没有对解除合同事宜向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，自始至终也没有按照合同约定交付验收合格的房屋。第二、根据双方合同约定，上诉人应当于2018年1月31日前交付房屋，并应提供达到交付使用条件的有关证明资料，但其自始至终未能提供任何证明资料以证明该商品房具备交付使用条件，且实际上完全不符合交接条件。根据一审被上诉人提交的相关证据，上诉人曾向政府承诺于2018年年底前完成交付，说明并非政府原因导致上诉方逾期交房系上诉方自身原因未能完成交付，同时上诉人也并没有提供有效的政府政策等相关证据。即使上诉人有异议，无论是不可抗力还是政策变化，都应当在异议期内向人民法院提出，而不是在合同依法解除后置之不理，且上述原因仅是违约金可以适当减少，而不是合同无法解除的事由。第三、本案商品房买卖合同解除的原因归责于上诉方逾期交房，其行为已经构成违约，一审法院依法判决解除合同、返还款项并赔偿违约金合法有据。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的相关规定，本案商品房买卖合同已经解除，致使担保贷款合同目的无法实现，故被上诉人请求解除商品房担保贷款合同于法有据，上诉人应当返还相关款项。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人所述没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回其上诉请求。原审第三人述称：一、一审判决解除个人担保借款合同适用法律错误。依据《最高人民法院》第二十五条第一款的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据该条第一款的规定，第三人在本案中并没有提出诉讼请求，本案一审法院径行将担保借款合同与商品房买卖合同一并审理，明显违反了该条第一款的规定。第二、一审判决依据该条规定第二款判决贷款余额由上诉人多元公司一人承担，免除了借款人康凯本人的还款责任，违背上诉人、被上诉人及原审第三人的真实意思表示，担保借款合同即使解除也不应免除借款人的还款责任，故一审判决损害了第三人的合法权益，二审法院应予纠正。康凯向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.依法解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3.求判令被告退还已付购房款763060元及向第三人已付的房屋银行贷款本息146926.65元，并支付违约金18199.8元（截至起诉之日）；4.判令被告退还原告已付的商铺维修基金、工本费、按揭代理费、公证费等共计4967元；5.判令被告赔偿原告支付的首付款利息损失(以763060元为基数，自2017年8月31日起按银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日）；6.判令被告向第三人返还剩余的银行贷款本息及相应损失；7.诉讼费用由被告承担。多元公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的编号为17003552592的《商品房买卖合同》，反诉人协助被反诉人办理位于二七区长江路南、京广南路东3号楼1层113室房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续等相关退房手续；2.判令被反诉人向反诉人支付合同违约金76153元（此数额暂计至2019年12月1日，具体数额按照《商品房买卖合同》约定标准计算至实际偿还之日止）；4.判令被反诉人归还反诉人为其代偿的贷款本息共计60475.94元（此数额暂计至2019年12月1日，具体数额以反诉人代偿的银行凭证为准计算至实际偿还之日止）；5.判决被反诉人立即完成腾空房屋，与反诉人完成房屋交接；6.本案诉讼费、律师费、财产保全费等费用由被反诉人承担。一审法院查明：康凯与多元公司于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003552592），主要约定：康凯购买被告开发的暂定名为长江一号院二区的位于二七区××南××、××南××层××号商业服务用房，建筑面积为39.56平方米，房屋总价款1523060元；康凯于2017年8月31日交纳763060元，于2017年9月30日以商业贷款方式交纳760000元；多元公司应当于2018年1月31日前，将经建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体验收合格的商品房交付给康凯；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因交房的，以及施工期间遇自然灾害、恶劣天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；如合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，康凯和多元公司还签订《长江一号借款协议》一份，主要约定：按照双方签订的《商品房买卖合同》，康凯应当支付首付款为763060元，目前已支付643060元，尚欠120000元；康凯向多元公司借款120000元，康凯承诺于2017年9月15日前将120000元全部归还多元公司。该协议还对其他事项进行了约定。2017年9月30日，康凯、多元公司及第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601），主要约定康凯向浦发银行申请个人住房贷款760000元，用于购买二七区京广南路东、长江路南3号1层113号的房产，贷款资金支付至被告账户；康凯以上述房产做抵押，多元公司提供阶段性连带责任保证；如浦发银行已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且已收到其作为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除之日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或借款人违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。该合同还对其他事项进行了约定。康凯先后于2017年8月27日、2017年8月31日、9月14日，支付给多元公司50000元、595631元、120000元。康凯另向多元公司支付维修基金2571元、公证费220元、按揭代理费1626元、产权工本费550元，共计4967元。因多元公司未按合同约定期限交付房屋，康凯于2019年3月5日作出《通知书》一份，载明：“2017年8月31日，我与贵公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17003552592）一份。依据我们签订的合同，明确约定2018年1月31日前交房，但截至今日，贵公司却迟迟未能按照约定交付房屋，贵公司存在严重违约行为，给我造成了极大的经济损失。我决定解除与贵公司签订的上述《商品房买卖合同》，并要求向我支付相关损失及逾期期间的违约金。”后康凯通过邮政快递按照多元公司的注册登记地向多元公司发出上述通知，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月8日被签收。多元公司按照康凯的住址于2019年3月23日向康凯邮寄入伙通知书，根据邮件号码查询可知该邮件于2019年3月24日被签收。另查明：康凯自2017年11月20日至2019年3月20日共向浦发银行支付贷款本息共计146928.62元。其中1.57元系康凯在2018年7月逾期偿还贷款所致。之后，康凯未再支付贷款本息。因康凯于2019年4月份后未再偿还本案涉案贷款本息，多元公司于7月至10月代偿房贷本息共计51890.55元。多元公司所开发的涉案楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工情形。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2018年1月31日，并约定如逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述合同约定是双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。但截至被告收到原告发出的解除合同之日即2019年3月8日，被告逾期401天仍未交付房屋，已构成违约。原告依据合同约定行使合同解除权，符合合同约定，于法有据。原告按被告注册登记地将解除合同通知书邮寄送达被告，根据查询可知该邮件被签收，可推定被告收到该封解除合同通知书。被告未提交证据证明其收到上述通知书后，提出异议，且向仲裁机构或人民法院请求确认合同的效力，故本案《商品房买卖合同》已于被告收到原告邮寄送达的解除合同通知书之日即2019年3月8日解除。因此，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的意见成立，该院予以支持。被告不同意合同已经解除的意见及要求解除合同的反诉请求，该院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案商品房买卖合同已经解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求，于法有据，该院予以支持。本案商品房买卖合同和担保借款合同均解除，被告应当按照合同约定及上述法律规定返还原告已付购房款763060元及原告已支付的贷款本息146928.62元。原告要求过高部分，系原告自身违约及计算有误所致，该院不予支持。同理，原告要求被告向第三人返还剩余的银行贷款本息的请求，于法有据，该院予以支持。第三人不同意解除借款担保合同的意见，该院不予支持。被告要求原告归还其代偿的贷款本息及违约金的反诉请求，该院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除的原因归责于被告逾期交付房屋，被告构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告损失。原告要求被告退还的维修基金、工本费、按揭代理费、公证费4967元，于法有据，该院予以支持。原告主张的违约金，根据原告已经偿还涉案房贷本息，可以推定被告已经收到第三人发放的房贷760000元，故可以认定被告已收到合同约定的总房款1523060元。考虑到被告开发的楼房在建设期间，因环保政策、天气等原因存在停工的情形，对本案而言可以视为属于不可抗力因素，应当酌定减轻被告的违约责任，故原告主张的违约金，该院酌定支持7615.30元（1523060元×0.5%）。关于原告要求被告赔偿首付款利息损失，该院已支持原告上述违约金，弥补了原告的相应损失，故对其该项主张，该院不再支持。关于被告要求原告腾空房屋与被告完成房屋交接的反诉请求，原告称被告并未交付房屋，被告也未提交有效证据证明房屋已交付给原告并由原告实际占用，故其该项反诉请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告康凯与被告河南省多元投资开发有限公司于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003552592）于2019年3月8日解除；二、2017年9月30日原告康凯与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、被告河南省多元投资开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601）予以解除；三、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告康凯购房款763060元、贷款本息146926.65元、维修基金2571元、公证费220元、按揭代理费1626元、产权工本费550元，并支付违约金7615.30元，共计922568.95元。四、2017年9月30日原告康凯与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、被告河南省多元投资开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号76242017100761130601）项下的剩余贷款本金、利息，由被告河南省多元投资开发有限公司向第三人上海浦东发展银行股份有限公司支付。五、驳回原告康凯的其他诉讼请求。六、驳回被告河南省多元投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13132元，减半收取6566元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担6492元，由原告负担74元。反诉案件受理费减半收取1516.50元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担。二审期间，多元公司提交一组关于长江一号项目不可抗力停工时间的证据，拟证明长江一号在施工期间收到政府的通知，有关于重大节日、重大会议、重大考试的停工通知，包括环保政策要求停工的通知，累计达停工的天数达534天。康凯针对多元公司提供的证据材料发表质证意见如下：上述证据不属于新的证据。对多元公司自己制作的时间一览表有异议，对于政府的文件没有异议。上述政策针对的是未建房以及未封顶的房产，而案涉房产系已经封顶并且是即将建好的房屋，而且根据双方签订的房屋买卖合同第八条第二款的规定，遭遇不可抗力，出卖人应当在发生之日起60日内告知买受人，而本案被上诉人自始至终没有收到任何关于不可抗力的通知，上诉人怠于行使该权利，应当视为其已经放弃相关的权利，因此上诉人主张不可抗力没有任何事实及法律依据，不影响逾期交房的违约事实。浦发银行不发表质证意见。本院经审查认为，多元公司二审提交的证据均不属新证据，不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从多元公司向二审提交的证据材料可以看出，郑州市重污染天气的管控治理工作自2015年已经开始，案涉合同签订于2017年8月31日，多元公司在签订合同时所约定的交房时间是否受管控治理措施的影响应当有所预见，且管控治理措施主要针对施工工地的开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，多元公司未提供其施工因管控治理的原因造成其实际停工的相关证据。故多元公司称其因不可抗力造成工期延误534天的上诉主张不能成立。根据案涉购房合同的约定，交房时间为2018年1月31日前，逾期超过180日买受人即有权解除合同。买受人康凯于2019年3月8日向多元公司送达解除合同通知书之日，多元公司已逾期400余天仍未交房，一审确认自多元公司签收解除通知书之日多元公司与康凯之间的购房合同已解除并无不当。案涉合同由于多元公司的违约被解除，一审判决多元公司支付康凯因履行合同支付的维修基金、公正等费用亦无不当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”浦发银行参与本案诉讼，虽没有提出明确的诉讼请求，一审法院参照上述规定，将个人贷款合同与商品房买卖合同一并解除，并将合同解除后的法律后果一并处理，便于纠纷的一次性解决。多元公司认为一审程序违法、解除合同及偿还贷款的责任不应由其承担的上诉理由不能成立。综上所述，多元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13132元，由上诉人河南省多元投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年五月九日书记员  刘佳辉