山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2149号上诉人（原审被告）：海阳金科创展房地产营销策划有限公司,住所地山东省海阳市海政路御景公馆407-1号。法定代表人：包善娥，总经理。委托诉讼代理人：范志强，山东万桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宇佳，女，1990年1月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：孙秀虎，山东孚元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳新瑞置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海滨路东首。法定代表人：王瑞涛，总经理。委托诉讼代理人：江洪明，山东海平律师事务所律师。上诉人海阳金科创展房地产营销策划有限公司（以下简称金科创展）因与被上诉人王宇佳、被上诉人海阳新瑞置业有限公司（以下简称新瑞置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金科创展上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王宇佳的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由王宇佳与新瑞置业负担。事实和理由：一、金科创展已提交证据证明与新瑞置业存在房屋代理销售关系，一审判决认定两者不存在代理销售关系，金科创展系无权处分涉案房屋属认定事实和适用法律错误。1.金科创展一审时提交了董建伟、李晓辉、韩培军等三户包括《认购协议》在内的全套购房手续资料及黄家华苑成交情况表等证据，新瑞置业均按照《认购协议》的约定与该三户签订了正式的商品房(预)销售合同，交付了房屋，办理了产权登记，完成了商品房买卖交易，以上足以证明王宇佳与金科创展就涉案房屋签订《认购协议》时，金科创展与新瑞置业仍然存在房屋代理销售关系,金科创展并非无权处分涉案房屋。2.金科创展一审时提交了己方王瑞涛、王美丽与新瑞置业冷新华的微信聊天记录及转账记录，冷新华不但是新瑞置业法定代表人王瑞涛的配偶，还是新瑞置业的股东和监事，冷新华的收款行为系职务行为，金科创展已向新瑞置业支付了代理销售房款等款项，金科创展与新瑞置业只存在一种法律关系即委托代理销售法律关系。二、金科创展在致黄家华苑购房者函中仅是引述了新瑞置业的说法，金科创展在该函中的意思表示清晰明确，即不认可与新瑞置业代理关系已解除，一审判决却以此认定“认可新瑞置业与其于2016年底解除代理协议”完全是断章取义，认定事实错误，证据不足。三、王宇佳对金科创展与新瑞置业之间系房屋代理销售关系是明知的，其主张金科创展就涉案房屋与其签订《认购协议》系无权处分，与事实不符。1.王宇佳在起诉状中已经明确陈述“新瑞置业委托金科创展代理销售黄家华苑楼房”，该陈述构成其对金科创展与新瑞置业之间系房屋代理销售关系这一事实的自认。2.王宇佳在本案原二审庭审中自认金科创展已经明确告知与新瑞置业的房屋代理销售关系，王宇佳对该事实已知情。3.王宇佳母亲任金丽通过金科创展的代理销售，以相同方式已购买了黄家华苑小区房屋一处，现该房屋已交付，产权登记也办理完毕，商品房买卖交易顺利完成，王宇佳就是因为其母亲通过金科创展成功购买了房屋，所以才找金科创展购买涉案房屋，王宇佳对金科创展与新瑞置业的房屋代理销售关系是明知的。一审判决支持王宇佳关于金科创展系无权处分的主张，违背民事诉讼禁止反言的原则，系认定事实错误，证据不足，适用法律错误。四、金科创展代理新瑞置业销售涉案房屋并非无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”因此金科创展与王宇佳签订的《认购协议》实际约束的是王宇佳与新瑞置业，王宇佳就《认购协议》的相关权利主张应当向新瑞置业提出，相关责任应当由新瑞置业承担。一审判决金科创展向王宇佳承担责任，系认定事实和适用法律错误。五、王宇佳与新瑞置业才是违约方，一审判决支持王宇佳的诉讼请求和新瑞置业的抗辩意见，实际是纵容违约行为，侵害了作为守约方的金科创展的合法权益，应当予以纠正，避免错误的社会导向。六、发回重审后一审程序违法，按照民事诉讼法第四十条规定发回重审后按照第一审程序审理的，应当另行组成合议庭，但一审法院没有组成合议庭，只是在今年三月份时下了一个补正裁定，我方在收到判决书两三个月后才收到该裁定书。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，法律适用错误，审判程序违法，请求二审法院依法纠正，改判驳回王宇佳的诉讼请求。王宇佳辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，判定结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。新瑞置业辩称，一、从程序角度讲，一审判决我方不承担责任并无不当。王宇佳在一审庭审中变更了诉讼请求，要求确认《认购协议》无效并判令金科创展退回购房款，不再向我方主张权利，至于我方与金科创展之间的关系属于另外的法律关系，本案不应当涉及。二、从实体角度讲我方也无责，我方与金科创展之间没有委托代理关系，我方是开发和销售商，未经过我方授权任何人无权处分涉案房屋。三、本案属于因程序违法发回重审的案件，但并未否定原判决的实体问题，本次所作的判决已经不涉及程序问题，实体结果客观公正，理应维持。王宇佳向一审法院起诉请求：1.判令金科创展与新瑞置业履行王宇佳于2017年6月13日与金科创展签订的房屋认购协议，解除金科创展于2018年5月23日与第三人签订的房屋认购协议；2、判令新瑞置业协助履行协议。庭审中，王宇佳撤回对第三人赵增武的起诉，并变更诉讼请求：1.确认王宇佳与金科创展的协议无效；2.判令金科创展返还王宇佳的购房款97409元。一审法院认定事实：新瑞置业负责黄家华苑小区20#-22#楼的房屋销售及房屋产权登记备案，商品房预售资金监管账户设立，资金审批及商品房预售合同的签订。2017年6月13日，王宇佳与金科创展签订《认购协议》，认购协议载明：王宇佳（买受人）购买金科创展（开发商）开发的黄家华苑21号楼4单元507室，该房屋建筑面积为76.45平方米，单价为3980元/平方米，总价为304271元。王宇佳采用贷款的付款方式。在签订本协议时，王宇佳需交足首付款及办证费97409元。2017年6月12日，王宇佳支付了首付款等各种费用共计97409元，并于2017年6月13日之前签署合同。目前，涉案房屋无抵押、预告、查封信息。2018年3月2日，王宇佳以金科创展、新瑞置业为被告，以赵增武为第三人诉至法院，称其2017年6月13日与金科创展签订认购协议，约定王宇佳购买涉案房屋。协议签订后，王宇佳交纳首付款及办证费。但金科创展于2018年5月23日与第三人赵增武签订认购协议，将涉案房屋重复出卖给赵增武。王宇佳知道后，要求金科创展与新瑞置业解决无果，故诉至法院，要求法院判令金科创展与新瑞置业履行与王宇佳的购房协议，解除与第三人签订的认购协议，案号为(2018)鲁0687民初4176号。2018年12月28日法院作出判决，判决：一、解除王宇佳与海阳金科创展房地产营销策划有限公司签订的认购协议，海阳金科创展房地产营销策划有限公司于判决生效后三十日内返还给王宇佳97409元；二、解除第三人赵增武与海阳金科创展房地产营销策划有限公司签订的认购协议，海阳金科创展房地产营销策划有限公司于判决生效后三十日内返还给第三人赵增武118910元，并支付利息1004.79元，以上合计119914.79元；三、驳回王宇佳及第三人赵增武的其他诉讼请求。金科创展不服判决提起上诉，2019年7月18日，二审作出（2019）鲁06民终3027号民事裁定书，认为原审程序违法。另外，二审认为金科创展与新瑞置业是否存在委托销售关系决定了涉案认购协议能否继续履行的问题，故裁定撤销（2018）鲁0687民初4176号民事判决，本案发回重审。庭审中，金科创展称，其代理销售新瑞置业开发的房屋，虽没有签订代理合同和协议，但是从2014年10月开始，其就在新瑞置业的售楼处代理，买房人先将房款给金科创展，之后房屋的贷款手续及办理产权证都是由金科创展负责，新瑞置业开具书面手续（包括合同、发票等），金科创展共计卖出六、七十套房子。为证明其主张，金科创展提交了以下证据：1、客户董建伟、刘云霞的购房材料（认购协议、首付款收据、剩余房款收据、转款凭证、不动产权登记证、暖气初装费收据），客户李晓辉的购房材料（认购协议、首付款收据（金科）、首付款收据（新瑞）、个人贷款支付凭证、转账凭证（金科付新瑞）、不动产权登记证），客户韩培军、柴清花购房材料（认购协议、首付款收据（金科）、商品房买卖合同、首付款收据（新瑞）），以上客户认购协议的签订时间均在王宇佳签订认购协议之后；2、刘振华、路爱荣具结书、致黄家华苑购房者函，其中载有：“新瑞公司于2018年8月10日，突然通知金科公司代理销售的三十余位购房客户以下内容：1、新瑞公司已经与金科公司在2016年底便已解除代理协议…”、82套黄家华苑成交情况表；3、金科创展王美丽与冷新华的微信聊天记录，内容为“20万还是放你那儿吧，转作房屋保证金”，对方发送微笑表情，王宇佳称冷新华为新瑞置业法定代表人王瑞涛的妻子，金科创展曾通过农业银行转账给冷新华20万后期房款（包括涉案房屋房款）、中国建设银行交易明细，证明双方有账目往来；经质证，新瑞置业对于上述证据的关联性不认可，称金科创展没有经过其授权，其与王宇佳签订的认购协议对其不发生法律效力。新瑞置业售楼处是开放式的，任何一个人均可为其介绍客户，免费使用售楼处，其没有授权任何单位或者个人独家使用，或者以其名义对外办公，金科创展只是为新瑞置业介绍客户，是房屋中介，不是委托代理关系，没有资格对外签订认购协议或者是销售合同，当金科创展或者其它介绍人有客户时，可直接到售楼处领取钥匙看房，促成最后的交易。任何人、单位均无权代表新瑞置业签订任何协议并收取款项。新瑞置业认为金科创展提交的建设银行交易明细不能证明相关款项是客户购房款，而且客户与新瑞置业签订合同后，金科创展愿意代表客户向新瑞置业付款也是他们之间的代偿行为与新瑞置业无关。新瑞置业称，微信不能证明转账20万的事实，也不能证明债权债务往来事实，即使以上转账是事实，王美丽、冷新华均与案件无关，该二人之间的转账与案件没有关联性。且无法证明转账20万后就终结了金科创展与新瑞置业之间的所有债权债务。金科创展称，其与新瑞置业开始没有签订委托协议，但是自2014年10月开始，一直在售楼处帮助新瑞置业售楼，后期曾签订过一份委托销售协议，只有一份，在客户向经侦报案时，新瑞置业提交给经侦。新瑞置业不认可双方签订过委托销售协议，也不认可其后来将协议交给经侦。金科创展未提交证据证明。金科创展称，其卖几套房后分批次将房款转给新瑞置业，所以不清楚之前的转账是否包括涉案房款，新瑞置业称依照商品房销售规定只有销售商即新瑞置业才有权签订合同收取款项，金科创展作为房地产中介商无权收取任何款项，无权签订销售合同，所以不存在金科创展收取款项再转给新瑞置业的事实，因为双方之间不是委托代理合同关系，所以金科创展的主张不属实、不成立。王宇佳主张，其办理房屋银行贷款未成功且不清楚金科创展与新瑞置业之间是否为代理关系，又因金科创展不是开发商，故其要求法院依法确认其与金科创展签订的《认购协议》无效，并要求金科创展返还王宇佳已交款97409元。金科创展称，现王宇佳具备办理银行贷款的条件且涉案房屋现具备交易条件，故不同意与王宇佳解除《认购协议》，新瑞置业称不允许在案件中对涉案房屋进行处理，任何购买其开发的房屋都应该与其签订商品房买卖合同并交付房款。另查，新瑞置业于2015年4月9日办理了包括黄家华苑20#、21#、22#楼的商品房销售许可。一审法院认为，当事人处分物必须拥有处分权。金科创展既不是涉案房屋的开发商，其又未提供证据证明在与王宇佳签订《认购协议》时，其与新瑞置业之间存在委托销售关系，即使双方之前存在委托销售关系，金科创展在致黄家华苑购房者函中也认可新瑞置业与其于2016年底已解除代理协议，同时金科创展也未提供充足证据证明其与王宇佳签订的认购协议得到新瑞置业的允许或追认，而新瑞置业不同意在案件中对涉案房屋进行处理，故金科创展无权处置涉案房屋，王宇佳与金科创展签订的《认购协议》无效。又因金科创展没有证据证明将涉案房款已转给新瑞置业，王宇佳要求金科创展返还首付款和办证费共计97409元，于法有据，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、王宇佳与海阳金科创展房地产营销策划有限公司于2017年6月13日签订的《认购协议》无效；二、海阳金科创展房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还王宇佳已付首付款及办证费用97409元；三、驳回王宇佳对海阳新瑞置业有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1118元，由海阳金科创展房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金科创展提交新瑞置业企业公司信息，拟证明冷新华是新瑞置业的股东，担任监事职务，负责新瑞置业的公司财务事宜，同时冷新华还是新瑞置业法定代表人王瑞涛的配偶，冷新华与金科创展处王美丽及金科创展之间的款项往来是职务行为，相关款项是金科创展代理销售黄家华苑项目的房款及代理销售佣金，新瑞置业主张款项往来与本案并无关联且与事实不符。王宇佳质证称，对该份证据不清楚，一审庭审中金科创展承认王宇佳所交的房款在金科创展手中，没有交给新瑞置业。新瑞置业质证称，对该份证据的关联性不认可，即使金科创展的王美丽与新瑞置业的冷新华之间有款项交流，也不能证明是房款，更不能证明是本案的房款，该证据不能证明金科创展的主张。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.发回重审后一审程序是否违法；2.金科创展在销售涉案房屋时与新瑞置业是否存在委托代理销售关系；3.金科创展应否向王宇佳返还其所收取的款项。关于发回重审后一审程序是否违法的问题。经调阅原审卷宗，发回重审后一审法院于2019年11月4日第一次开庭审理时，已当庭宣布合议庭组成人员为审判员于明翠、人民陪审员邢桂相、人民陪审员姜聪玲，即一审法院已根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条规定按照第一审程序另行组成了合议庭，金科创展关于发回重审后一审程序违法的主张与事实不符，本院不予支持。关于金科创展在销售涉案房屋时与新瑞置业是否存在委托代理销售关系的问题。根据《中华人民共和国民法总则》及相关法律规定，委托代理关系中，代理人应以被代理人的名义实施民事法律行为，该民事法律行为对被代理人发生效力。本案中，金科创展并非涉案项目的开发商，其以自己的名义与王宇佳签订《认购协议》并收取王宇佳支付的购房款的行为，不能构成普通代理，且其提交的证据不足以证明涉案《认购协议》签订时其与新瑞置业存在代理关系，因此也不能构成《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的隐名代理，金科创展将涉案房屋出售给王宇佳的行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审法院以金科创展系无权处分涉案房屋为由判定涉案《认购协议》无效，没有事实和法律依据，本院予以纠正。关于金科创展应否向王宇佳返还其所收取款项的问题。2017年6月12日，王宇佳向金科创展支付了首付款等各种费用共计97409元，金科创展未提供充足证据证明其已将王宇佳支付的该笔款项转交新瑞置业。涉案《认购协议》虽为有效，但其性质为预约合同，由于新瑞置业拒绝与王宇佳签订正式的《商品房买卖合同》，本约已无订立可能，金科创展作为实际收款人，继续占用该笔款项已无事实和法律依据，应向王宇佳返还其所收取的97409元款项。综上所述，金科创展的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4896号民事判决书第一项、第三项；二、维持山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4896号民事判决书第二项；三、驳回王宇佳的其他诉讼请求。一审案件受理费1118元，二审案件受理费1118元，均由海阳金科创展房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月十八日书记员  孙晓雯