浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初3389号 原告：浙江天立房地产开发有限公司，住所地仙居县福应街道城北东路68号。统一社会信用代码91331024728909874P。 法定代表人：王力平，总经理。 委托代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：仙居县富泉足浴店，住所地仙居县福应街道环城东路天立星海苑1幢底层。统一社会信用代码92331024MA2G6AY44G。 经营者：郑秉泗，总经理。 委托代理人：潘崇富，浙江鼎鑫律师事务所律师。 委托代理人：邵涌，浙江鼎鑫律师事务所律师。 被告：郑秉泗，男，1951年1月21日出生，汉族，住仙居县。 原告浙江天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）与被告仙居县富泉足浴店（以下简称富泉足浴店）、郑秉泗为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2019年11月1日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告的法定代表人王力平、委托代理人蒋武君，被告富泉足浴店的委托代理人潘崇富、邵涌均到庭参加诉讼，被告郑秉泗经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。根据原告申请，本案于2019年11月26日依法委托司法鉴定，并于2020年4月26日收到司法鉴定意见书。本案现已审理终结。 原告天立公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告富泉足浴店立即将其向原告承租的位于仙居县房屋（建筑面积870平方米）全部腾空；2、请求判决支持原告没收被告富泉足浴店的履约保证金15000元；3、请求判决被告富泉足浴店立即向原告支付违约金108839.2元；4、请求判令两被告立即将其向原告承租的仙居县房屋的前立面恢复进户门原状，后立面恢复铝合金卷帘门原状；拆除前述9套房屋内全部后浇的夹层混凝土现浇板，恢复室内5.4米层高的原状；5、请求判决被告富泉足浴店立即按照每年272980元的租金标准向原告支付从2019年4月1日开始到前述房屋恢复原状之日期间的租金，其中计算到起诉日（2019年8月12日）的租金是97818元；6、请求判令被告富泉足浴店立即变更仙居县的工商注册地址；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月1日，被告郑秉泗与原告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于仙居县，建筑面积约870平方米的房屋出租给被告郑秉泗用于足浴经营业务，租期自2009年6月1日至2014年8月30日期满，本合同期满被告如欲续租，在同等条件下享有优先承租权，但必须在期满前3个月以书面形式报告原告，经双方同意后重新签订合同，租金约定为2009年6月1日至2009年8月30日为装修期，不计租费，2009年9月1日以后的租金约定为从每年148000元陆续递升到每年201330元，承租方不能改变房屋外观现状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由承租方承担，同时还约定了其他的权利义务。上述协议签订后，被告郑秉泗注册了仙居县富泉足浴店，进行装修和足浴经营业务。2014年8月30日前述租赁合同期满后，被告郑秉泗又以被告富泉足浴店名义，向原告续租上述房屋，并与原告重新签订了一份《营业房租赁合同》，该合同约定租期从2014年8月31日到2020年8月30日止，租金约定为2014年8月31日至2015年8月30日期间每年200000元，2015年8月31日至2016年8月30日期间每年216000元，2016年8月31日至2017年8月30日期间每年233280元，2017年8月31日至2018年8月30日期间每年251942元，2018年8月31日至2019年8月30日期间每年293866元。签订本合同之日后，被告一次性向原告支付了租赁保证金15000元，租赁期满无息返还给承租人，如承租方未能按约履行本合同，原告有权没收保证金。该合同还特别约定：如承租方违约，包括提前终止合同，出租方有权没收押金和已收的租金，且承租方还应当支付当年租金总额40%的违约金给出租方，承租方不能改变租赁房屋外观形状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由承租方承担。但被告支付租金到2019年3月31日，2019年4月1日以后的租金未付。2019年4月16日，被告富泉足浴店向原告送达一份《告知书》，称“我店从2019年开始租用你公司环城东路星海苑底楼部分房屋，现在又书面告知，请你公司接到告知书及时做好接收工作。”为此，原告于2019年5月5日向法院起诉，要求被告富泉足浴店支付拖欠的租金。在该案审理过程中，被告富泉足浴店明确表示要求提前终止履行合同，经法官释明，原告提出变更诉讼请求，并经法官组织原告及代理人到出租房屋的现场查看，发现被告在承租期间，明显改变了承租房屋的外观，主要是将仙居县房屋的前立面原进户门拆掉改为窗户，将前述房屋后立面的原铝合金卷帘门改为窗户或将门用砖墙堵塞，还在前述9套房屋室内后浇了夹层混凝土现浇板，将原先室内5.4米层高改为现在的2.6米至2.7米层高，严重破坏了房屋原有结构，改变了房屋的原有外观。又因第二次庭审中被告提交了新证据，故原告当时撤回了起诉，法院作出（2019）浙1024民初1882号民事裁定，准许原告撤诉。综上，被告富泉足浴店拒付租金，明确提出提前终止合同，构成违约，应当没收保证金，并按约定向原告支付违约金；二被告改变了房屋的外观，应当恢复原状，对于拖欠的租金，应计算到被告实际恢复之日止，根据约定金额向原告支付。 被告富泉足浴店辩称：1、本案是原告天立公司与被告富泉足浴店就双方签订的房屋租赁合同所进行的第二次诉讼，第一次诉讼时原告撤诉。2、针对被原告的第一个请求要求全部腾空。被告富泉足浴店已经在第一次诉讼期间，按照双方租赁合同的有关规定，将钥匙交付原告，但是原告拒绝接收，被告没办法已经移交到仙居县人民法院。被告已经在2019年的7月22号将房屋腾空交付本案的原告，所以对本案原告的要求全部腾空的诉讼请求不成立，依法应该予以驳回。3、关于原告主张没收被告富泉足浴店的履约保证金，被告认为对于本合同的履行，违约在先的是本案的原告，原告因房屋的产权不明晰而造成本案的双方租赁合同无法正常履行，故履约保证金应该予以退还，不予没收。并且，由于原告违约造成的被告富泉足浴店的相关损失，被告庭后另行进行主张。4、因违约不存在，故原告要求支付违约金依法不予支持，应当予以驳回。5、对于原告要求支付租金的请求，被告认为其已经在2019年7月22日将房屋移交，原告要求计算租金至恢复原状之日依据不足。其次，被告在2019年的4月1日已经就租赁的房屋无法履行向原告提出解除合同，即2019年4月1日以后，原、被告已经不存在租赁的事实。对该诉讼请求，应予以驳回。5、被告富泉足浴店与原告签订租赁合同时间是2014年8月31日，被告接受房屋时已经就是现状，被告对结构没有做任何改动，原告要求恢复原状依据不足，应予以驳回。其次，原告所说的恢复原状是第一份合同产生的，而不是第二份租赁合同，两份合同是相互独立的，第一份合同对被告没有约束力，也就是被告富泉足浴店仅对其所签订的2014年8月31日的租赁合同承担法律责任。 被告郑秉泗书面答辩：1、第一份租赁合同是原告与被告于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》，第二份租赁合同是原告与仙居县富泉足浴店于2014年8月31日签订的《房屋租赁合同》，二份租赁合同之间不存在着连续性，是两个不同的租赁关系。被告只对第一份租赁合同享受权利承担义务。第二份租赁合同跟被告在租赁法律上没有任何关系。2、原告诉讼请求中的第1、2、3、5、6项是基于第二份租赁合同履行的纠纷，与被告无关，而对于原告的第4项诉讼请求，原告的主张已超过诉讼时效，应不予支持，且房子装修是经原告同意并由原告下属子公司负责装修的，合同到期后原告并没有主张，应视为原告默认。综上所述事实理由，被告认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告起诉被告已超过了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效三年期间，原告起诉被告纯属无理，依法应当驳回原告对被告的起诉。 针对二被告的答辩，原告天立公司补充陈述：1、房屋没有腾空。被告于2019年7月22日将钥匙交付给原承办法官属实，但因被告没有腾空房屋、恢复原状，且房屋租赁未到期，故原告拒绝接收。2、虽然租赁房屋可能被法院拍卖，但买卖不破租赁，房屋出售与否与本案租赁没有关系。3、房屋租赁期限是2020年8月30日，被告在租赁期限内提出解除合同，显然属于违约，应承担违约责任。4、二被告应承担恢复原状。被告富泉足浴店的与被告郑秉泗是同一个经营主体，被告郑秉泗租赁房屋也是用于开设足浴店的，且实际上也在租赁房屋后，以该房屋地址注册成立的被告富泉足浴店。根据第一份合同的第二条第二款约定，本合同期满，如要续租的，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利，但乙方必须起码3个月以书面形式报告甲方，经甲方同意，双方重新签订合同，所以在2014年的8月31日又重新签订了一份合同。签订第二份合同时，被告富泉足浴店的营业执照已经办理，因此被告郑秉泗以被告富泉足浴店的名义与原告续签了合同。根据民事诉讼法规定，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，但应当注明该字号经营者的基本信息，所以个体工商户实际上就是经营者的一个名称，跟公司是不一样的，个体工商户的字号的一切责任还是由经营者来承担的，所以经营者的行为就是个体工商户的本身的行为，因此郑秉泗与富泉足浴实际上是同一个主体，合同是延续的。第二份合同租期还没有届满的情况下，被告提出单方解除合同，除了要承担违约责任以外，还应该按照合同的约定恢复房屋的这个原状。 本院经审理认定事实如下：原告天立公司系仙居县福应街道星海苑1幢7单元101室、8单元101室、9单元101室、10单元101室、11单元101室、12单元101室、13单元101室、15单元101室、16单元101室所有权人，上述房屋于2009年5月31日竣工验收合格。2009年6月1日，原告与被告郑秉泗签订合同编号2010001《房屋租赁合同》，约定：原告天立公司为甲方，被告郑秉泗为乙方；甲方将位于仙居环城东路天立星海苑1幢底层建筑面积约870平方米房屋出租给乙方，本合同所议定乙方经营使用范围足浴；所有房屋服从甲方统一管理，合同期间乙方根据实际经营状况如需要调整该房屋结构、面积和作其他改变，乙方应提前一个月通知甲方，经甲方同意后方可实施；该房屋租赁期限自2009年6月1日至2014年8月30日期满，期满乙方如欲续约，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方必须在期满前3个月以书面形式报告甲方，经甲方同意后双方重新签订合同；为保证整个物业的统一与协调，外立面颜色、外立面结构未经甲方书面同意不得变更，乙方在该房屋装修施工前应向甲方提供装修方案，并经甲方同意后方可施工；乙方不能改变租赁房屋外观现状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由乙方承担等内容。2010年11月29日，仙居县富泉足浴店注册成立，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者郑秉泗，经营场所仙居县福应街道环城东路天立星海苑1幢底层。2014年8月31日，原告天立公司与被告富泉足浴店签订合同编号2013001《营业房租赁合同》，约定：原告天立公司为甲方，被告富泉足浴店为乙方；甲方将位于仙居环城东路天立星海苑1幢底层建筑面积约870平方米房屋出租给乙方经营使用，本合同所议定乙方经营使用范围足浴；合同期内乙方根据实际经营状况如需要调整该房屋结构、面积和作其他改变，提前一个月通知甲方，经甲方同意后方可实施；该房屋租赁期限自2014年8月31日至2020年8月30日期满，期满乙方如欲续约，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方必须在期满前3个月以书面形式报告甲方，经甲方同意后双方重新签订合同；租金约定为2014年8月31日至2015年8月30日年租金200000元，2015年8月31日至2016年8月30日年租金216000元，2016年8月31日至2017年8月30日233280元，2017年8月31日至2018年8月30日年租金251942元，2018年8月31日至2019年8月30日年租金272098元，2019年8月31日至2020年8月30日年租金293866元；签订本合同之日，乙方一次性付清甲方房屋租赁保证金15000元，租赁期满甲方无息退还乙方，如乙方未能按约履行本合同，甲方有权没收保证金作为赔偿；乙方在期满、转租、中途解约或因违约而终止合同时，不得拆除现有固定部分的装潢、照明、电器等固定营业设施，不得要求任何补偿；如乙方违约（包括提前终止合同），甲方有权提前终止合同，同时腾退乙方承租的房屋，没收押金及已收的租金，且乙方还应当支付当年租金总额的40%作为赔偿金；乙方不能改变租赁房屋外观形状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由乙方承担等内容。2017年3月17日，仙居县人民法院作出（2017）浙1024执586号执行裁定，拍卖原告天立公司名下位于仙居县地产（至今上述房屋未拍卖成功）。2017年11月20日，原告天立公司与被告富泉足浴店签订《营业用房租赁补充协议》，约定：原告天立公司为甲方，被告富泉足浴为乙方；截止2017年12月31日止乙方欠甲方租金197260元，在签订本协议时一次性现金付清，甲方自乙方付清上述款项后及时向法院撤回要求乙方支付租金的诉讼，乙方承担该次诉讼费4000元，以上合计201260元；原《营业用房租赁合同》中有关租金数额及租赁期限仍继续有效，甲乙双方仍应遵守执行，对于乙方的租金支付方式予以变更，改为每季度现金支付一次，乙方应于2018年1月10日前付第一季度的租金，2018年4月10日前付第二季度的租金，以后依次类推，直至合同期满，每季度支付的租金金额按照原合同约定依法分割计算等内容。被告富泉足浴店已支付租金至2019年3月31日。2019年4月16日，被告富泉足浴店向原告天立公司送达《告知书》，载明“我店从2009年开始租用你公司环城东路星海苑底楼部分房屋。由于你公司的变动，使我店无法较长时间续租（原租期五年，现租期三个月）更无法重新装修，只能忍痛放弃续租。为此，我店人员从2019年4月1日起已分别向你公司项总和经办人员吕新旺等人进行告知，现在又书面告知。请你公司接到告知书后及时做好接收工作”。2019年4月17日，原告天立公司复函至被告富泉足浴店，表示不同意解除租赁合同，租赁期限仍至2020年8月30日，未变更为三个月，并要求被告富泉足浴店及时支付租金。2019年5月5日，原告天立公司以富泉足浴店为被告，向本院提起诉讼，要求被告富泉足浴店支付租金，后于2019年5月24日提交变更诉讼请求，要求判令双方租赁关系自判决生效之日终止等，之后又于2019年7月30日申请撤诉，本院作出（2019）浙1024民初1882号民事裁定，准许原告天立公司撤诉。被告富泉足浴店在2019年7月22日将承租房屋的钥匙交至本院，原告天立公司至今未接收房屋钥匙。算至2019年7月22日，被告富泉足浴店尚欠原告天立公司租金84652.71元。 根据原告申请，本院依法对案涉租赁房屋恢复原状费用委托司法鉴定，浙同益价鉴（2020）4号鉴定意见书：1、房间原有垃圾清理外运14421元；2、结构拆除工程30545元、外立面拆除工程7587元、外立面恢复工程91904元、室内拆除工程28057元、室内恢复工程19741元，其他工程30232元，垃圾清理外运30231.85元；3、施工组织措施费7003.08元；规费19301.68元；税金21093.26元。原告为此缴纳鉴定费9000元。 上述事实，有房屋租赁合同、营业用房租赁合同、告知书、房产权证、（2019）浙1024民初1882号民事裁定书、竣工验收备案表、图纸、复函、营业用房租赁补充协议、（2017）浙1024执586号执行裁定书、鉴定意见书、鉴定费发票以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告天立公司与被告郑秉泗签订的《房屋租赁合同》，原告天立公司与被告富泉足浴店签订的《营业用房租赁合同》《营业用房租赁补充协议》，当事人意思表示一致，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告富泉足浴店以书面通知及没有缴纳租金等方式明确表达了解除合同的意思表示，原告天立公司在2019年4月17日复函予以拒绝，之后在2019年5月24日明确提出了终止合同的意思表示，故认定原告天立公司与被告富泉足浴店之间的《营业用房租赁合同》《营业用房租赁补充协议》于2019年5月24日解除。关于腾空问题，被告富泉足浴店已经将主要设备搬离租赁房屋，并于2019年7月22日交还钥匙，可以视为被告富泉足浴店已经腾空。虽然合同中未约定承租人遗留垃圾的处理问题，但按照一般交易习惯及社会公德，承租人在交还房屋时，应保持房屋的基本清洁，被告富泉足浴店遗留垃圾较多，不符合一般要求，但在被告富泉足浴明确不再处理后，原告应当及时自行组织清理，而不是据此拒收房屋造成损失扩大，经鉴定原有垃圾清理费用14421元，应由被告富泉足浴店承担。关于违约金问题，案涉房屋于2017年3月17日被本院裁定拍卖，但实际上房屋一直没有被拍卖成功，且被告富泉足浴店也没有举证证明有要求其腾空等导致租赁房屋无法使用的情况，反而是在2017年11月20日与原告签订补充协议继续租赁，故被告富泉足浴店主张系原告违约导致其主张解除合同依据不足，本院不予支持。根据合同约定，原告天立公司关于没收15000元保证金的请求，予以支持。原告天立公司主张被告富泉足浴支付违约金108839.2元过高，综合考虑租赁房屋的年租金、因被告富泉足浴违约导致房屋闲置的时间、原告天立公司已经没收15000元违约金等，酌情调整为40000元。关于房屋恢复原状的问题，被告郑秉泗系被告富泉足浴店的经营者，故二被告将前后两份租赁合同分割对待，依据不足，《营业用房租赁合同》系在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后对被告富泉足浴店继续使用租赁房屋的续签，被告富泉足浴店抗辩其仅对2014年8月31日签订合同时房屋的现状负责，依据不足。根据两份合同约定，原告天立公司出租房屋，均在合同中约定“被告不得改变房屋的外观现状，若改变现状应当恢复原状”，现被告郑秉泗租赁房屋后给被告富泉足浴店使用，在装修过程中，对租赁房屋外观进行了改变，故原告天立公司主张要求被告富泉足浴店恢复外观原状合理。原告明知被告承租房屋用于经营足浴，且同意被告对房屋内部结构进行了调整，双方合同对交还房屋需要恢复内部结构的原状没有约定，现原告主张要求被告承担内部结构恢复原状的费用依据不足，综上，考虑安全文明施工费、规费、税金等费用，酌情确定由被告富泉足浴店承担外立面恢复原状的费用合计121584.69元。关于租金问题，被告富泉足浴店已于2019年7月22日交还钥匙，原告天立公司以被告未清理房屋、未恢复原状为由不予接收，并于2019年7月30日撤回起诉，直至本案起诉，原告的行为显然扩大了损失，不得就扩大的损失要求赔偿，其要求被告富泉足浴店支付2019年7月22日之后的租金无据，本院不予支持。关于原告天立公司主张的变更注册地址，因系行政行为，不属于民事诉讼的范围，不予处理。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告富泉足浴店系个体工商户，在诉讼中应以字号作为当事人，被告郑秉泗作为经营者，以个人财产或者家庭财产承担个体工商户的债务，若被告富泉足浴店未按生效判决确定的义务履行，可在执行过程中解决被告郑秉泗的责任承担问题。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告仙居县富泉足浴店缴纳给原告浙江天立房地产开发有限公司房屋租赁保证金15000元归原告浙江天立房地产开发有限公司所有； 二、被告仙居县富泉足浴店自本判决生效之日起十五日内支付原告浙江天立房地产开发有限公司租金84652.71元、违约金40000元、恢复外立面费用121584.69元、垃圾清运费14421元，合计260658.4元； 三、驳回原告浙江天立房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4625元，由被告仙居县富泉足浴店负担。鉴定费9000元（原告天立公司预付），由原告浙江天立房地产开发有限公司负担4500元，由被告仙居县富泉足浴店负担4500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长 李 庭 人民陪审员 朱 雯 人民陪审员 郭守坚 二〇二〇年五月二十八日 代书 记员 朱文贵 仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2019）浙1024民初3389号 浙江天立房地产开发有限公司、仙居县富泉足浴店、郑秉泗： 原告浙江天立房地产开发有限公司诉被告仙居县富泉足浴店、郑秉泗为房屋租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用4625元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行。 特此通知。 2020年5月28日