广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2414号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地：广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）13层1301房自编1301-D334号。法定代表人：林嘉民，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈俊果，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁诗华，广东合众拓展律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市易通四方信息技术有限公司，住所地：广州市白云区科颖路16号303房（仅限办公用途）。法定代表人：柳正涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘秋洲，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娴，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。上诉人广州市珈然投资咨询有限公司（下简称珈然公司）因与被上诉人广州市易通四方信息技术有限公司（下简称易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人珈然公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一至五项，改判驳回易通公司的原审全部反诉请求；2、改判支持珈然公司的原审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由易通公司承担。事实与理由如下：一、易通公司反诉请求解除双方于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》及要求珈然公司支付违约金，没有事实和法律依据，理应驳回。首先，易通公司在与珈然公司签订《租赁协议》时，未就其欲将涉案物业为青岛建工集团有限公司及青岛诚成汇鑫实业有限公司项下合共2.26亿债务提供担保的事实告知珈然公司。如珈然公司提前知悉涉案物业项下存在高额担保，就不可能与易通公司签订《租赁协议》以使自己陷入巨大的风险。因此，易通公司隐瞒高额担保在先，诱使珈然公司与其签订《租赁协议》及后续的两份补充协议在后。其次，根据双方签订的《租赁协议》的约定，珈然公司有权转租并有权对涉案物业进行相应的经营管理。易通公司在与珈然公司签订《租赁协议》时，亦已明确知悉珈然公司的承租目的是转租获利，但因易通公司隐瞒将涉案物业为多家公司提供担保的事实，导致涉案物业最后被多家法院查封、轮候查封。该查封事实使涉案物业被迫停工停建，涉案物业无法完工就意味着珈然公司无法将涉案物业转租获利，珈然公司的合同目的无法实现。事实上，因涉案物业被查封，导致多名次承租人拒绝向珈然公司承租涉案物业。珈然公司为了保障自己的合法权益，曾多次致函易通公司要求尽快处理涉案物业的查封事宜，但其却一再拖延拒不解决。因涉案物业屡被查封，涉案物业装修工程又因此停建，各租户亦纷纷退租，且又被中国信达资产管理股份有限公司山东分公司（下简称：信达公司）通知要求停止向易通公司支付租金，在确无法实现承租目的的情形下，珈然公司有理由相信易通公司可能将丧失履行能力。据此，在易通公司未能处理查封事宜、交付适格的出租物之前，珈然公司要求停付租金的行为合法合理，不构成违约，易通公司无权解除合同，原审判决珈然公司向易通公司支付违约金88.4万元无事实和法律依据。退一步来讲，即使易通公司有权解除《租赁协议》，亦应当先依法履行解除合同的通知义务；二、易通公司违约在先，导致珈然公司无法实现合同目的，故其应当承担相应的违约责任并赔偿珈然公司的全部直接损失。易通公司无法将涉案物业交付珈然公司正常使用的行为已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，易通公司应退还珈然公司于2018年12月18日至2019年3月8日无法使用涉案物业期间的租金及其利息、物业管理费、水电费及为防止损失继续扩大而支付的合理费用。同时，根据双方签订的《租赁协议》的约定，易通公司还需支付珈然公司为实现债权而支出的律师费；三、合同存在继续履行的可能，且继续履行合同不会对易通公司造成任何损失，珈然公司强烈要求继续履行合同，亦愿意继续支付租金。珈然公司自承租涉案物业至今，为实现转租目的，已投入大量人力财力对涉案物业进行建设装修及管理，如解除合同并腾让涉案物业，将会造成重大损失。况且，珈然公司希望能够妥善处理涉案物业查封事宜，并非恶意拒付租金，且亦愿意继续支付后续的租金。同时，珈然公司正积极与信达公司协商解除查封涉案物业及后续的承租、租金支付事宜，涉案物业得到解封是可实现的，合同亦有继续履行的可能。因此，继续履行合同并不会对易通公司造成任何损失；四、珈然公司并无转让涉案物业的行为，珈然公司一直以出租形式经营涉案物业，且珈然公司已将收取的租房定金全部退还。对于2018年12月18日至2019年3月8日期间珈然公司已支付的160万元租金，易通公司即使不能退还，但因查封确对珈然公司造成损失，也应当对该期间的租金予以减免，即退还部分租金，以减免的部分折抵珈然公司的损失。此外，因查封尚未解决及疫情原因，对2019年3月9日至今的租金亦应酌情予以减免；五、根据山东沃盛律师事务所出具的律师函及山东省青岛市中级人民法院出具的协助执行通知书，即使珈然公司确有支付租金的义务，亦应当是向山东省青岛市中级人民法院履行。被上诉人易通公司答辩称：一、珈然公司的相关陈述与事实不符。其一，涉案物业设定了抵押担保，在签订《易通四方大厦租赁协议》时易通公司已向珈然公司进行了充分的告知，并在《易通四方大厦租赁协议》第十条中进行了明确的披露。珈然公司上诉称易通公司隐瞒担保的事实，诱使其签订协议承租涉案物业显然不成立。其二，珈然公司声称因房屋被查封，导致其不能使用涉案房屋及停工，与事实不符。事实上，自珈然公司承租之日至今，其一直在正常占有、使用和出租涉案物业。且自原审至本案二审期间，其装饰装修也始终未停工，此事实可从珈然公司每月消耗使用大量水电的事实得以证实。2019年1月至3月期间，珈然公司用电10811度、用水228吨，4月至6月用电8896度、用水159吨，7月至9月用电17485度、用水651吨，10月至12月用电11544度、用水435吨，2020年1月用电2800度、用水61吨，2月用电1951度、用水83吨。珈然公司根据自己的招租进度及资金情况，已将涉案物业9-11层全部完成装修，9层以下未使用和装修，是因为珈然公司自己的资金紧张及合伙人内部矛盾原因所造成。其三，珈然公司称未非法转让房屋使用权骗取钱财，与事实不符。原审已经查明，珈然公司不但违反双方协议第10条第3款约定，未经易通公司书面同意转租、分租涉案物业，且非法以长期转让房屋使用权的方式骗取他人款项。仅在2019年2月至3月期间，珈然公司以长期转让房屋使用权的方式，一次性收取他人巨额款项，将承租的房屋转让给余伟文、张媛媛、黄露、胡科明、张志清等人，严重违反双方租赁协议的约定。原审中，珈然公司已经承认该事实，但辩解称已经退款，但事实上还有很多款项未退还，时至今日，仍有大量受骗群众向易通公司反映其不退款，部分人起诉至法院；二、珈然公司以房屋被司法查封为由，主张行使不安抗辩权，拒不向易通公司支付租金，理由不成立，且珈然公司违反合同约定私自转租、分租，以转让房屋长期使用权的方式骗取巨额款项，易通公司依据双方协议约定及法律规定要求解除租赁协议有充分的事实和法律依据。其一，珈然公司承租权的行使没有受到任何影响，没有其他任何个人、组织或司法机关排除珈然公司对承租房屋的使用权，法院的查封没有对珈然公司的装饰装修施工造成任何影响。涉案房屋是因他方提供抵押担保而被查封，而房屋被抵押在订立合同时即已存在，且已告知珈然公司。根据不安抗辩权的立法精神，先给付义务人若明知此情形而仍然缔约，法律则无必要对其进行特别保护。其二，即使相关司法机关在二审期间向珈然公司发出协执，也仅是导致租金的支付方式发生变化，其承租权没有受到任何影响，在此之前，珈然公司以此作为拒不向易通公司支付租金的理由显然不成立。且，根据买卖不破租赁的原则，即使房屋所有权发生转移，也不影响其承租权的行使。其三，租赁协议第十四条“乙方违约责任”第l款约定“协议签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付押金、保证金、租金，逾期超过15天的，甲方有权解除本协议”。第十一条对合同的变更、解除与终止也有明确约定。经易通公司于2019年3月22日、2019年4月26日等多次催告，珈然公司仍拒不支付到期应付租金。且，珈然公司未经易通公司同意，在2019年2月至3月期间以长期转让房屋使用权的方式一次性收取他人巨额款项，将承租的房屋转让他人，严重违反双方租赁协议的约定。因此，易通公司以诉讼方式主张解除合同符合法律规定；三、珈然公司对承租房屋的所谓二次建设和装饰装修的停建、缓建不管是否真实存在，都与易通公司无关，即使存在停建、缓建的损失，也不应由易通公司承担。其一，至今为止，没有任何个人、组织或司法机关排除珈然公司对承租房屋的使用，法院查封对珈然公司的装饰装修施工没有造成任何影响。另，珈然公司提供第三方出具的《停建告知函》的落款时间为2019年1月31日，而珈然公司提供的《室内精装修施工合同》约定的全部工程项目的完工日期为2018年12月1日。因此，2019年1月31日即使存在停建、缓建的事实，也与物业被司法机关查封没有任何关系。其二，珈然公司要求易通公司赔偿水电费、物业人员工资费用，没有事实和法律依据。其三，基于以上同样的理由，2018年12月18日至今，珈然公司正常占有、使用承租房屋，期间的水电费、物业管理人员费用也应由珈然公司自行承担。且，珈然公司在原审庭审中出示的相关证据材料不能证明相关人员系珈然公司聘用且服务于涉案物业，同时其中显示的款项支付方也不是珈然公司，没有证据证明珈然公司支付相关款项。其四，珈然公司主张律师费损失没有依据。珈然公司出示的发票虽然是由律师事务所开具给珈然公司，但没有证据证明该发票与本案有关联，不能证明是珈然公司因为本案的律师服务而支出，同时珈然公司也没有证据证明实际支付了相关律师费；四、珈然公司一方面称房屋被司法查封导致其不能实现合同目的，另一方面又称要继续履行合同，继续占有、使用涉案房屋，但却不支付租金，其逃避租金支付的主观恶意显露无遗。珈然公司于2019年6月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、易通公司返还珈然公司已支付的租金160万元（自2018年12月18日至2019年3月8日），并赔偿占用期间的利息（自2018年12月18日暂计至2019年5月13日）；2、易通公司赔偿因易通四方大厦被查封导致二次建设及装修装饰工程停建、缓建造成的直接损失813716.11元；3、易通公司赔偿珈然公司已缴付的水电费、物业人员工资等329936.89元（自2018年12月18日暂计至2019年5月13日止）；4、易通公司向珈然公司支付为实现债权而支出的律师费100000元；以上合计2960453元；5、本案全部诉讼费用由易通公司承担。易通公司于2019年6月26日反诉请求判令：1、解除双方于2018年3月9日签订的《易通四方租赁协议》，珈然公司腾让租赁房屋；2、珈然公司支付易通公司2019年3月8日至2019年6月22日期间的租金135万元；3、珈然公司支付易通公司违约金360万元（合计495万元）；4、诉讼费由珈然公司承担。原审法院经审理查明：2018年3月9日，珈然公司承租易通公司名下位于广州市白云区科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层）房屋，双方签订《易通四方大厦租赁协议》，约定：甲方（出租方：易通公司）出租给乙方（承租方：珈然公司）的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层），建筑面积19853.17平方米，租赁物业用途为酒店式公寓，租赁物现状是室内毛坯，乙方按现状承租；租赁期限为10年，自2018年3月9日至2028年3月8日。租房押金：乙方于2018年4月3日前向甲方支付租房押金200万元。租金标准：月租金为税后60万元。租金支付：租金每三个月支付一次，首次租金支付时间为2018年9月8日前，之后的租金支付时间以此类推。乙方承诺，乙方严格履行本协议约定的租金的付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则需按应付未付租金的万分之五支付违约金，乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准。甲方收到乙方支付的租房押金200万元以及补充协议约定的第一笔保证金300万元后5日内，将租赁房屋以现状交付给乙方。乙方可在接收租赁房屋后立即开始装修，甲方同意给予乙方自本协议生效之日起六个月的免租期，免租期届满之日即为租金起算之日。租赁期内甲方不得将该房屋向第三方转让，否则乙方有权解除本协议并要求甲方承担违约责任。乙方可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向甲方备案，取得甲方书面同意后方可签订转租、分租协议。乙方转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。乙方逾期支付租金、保证金、违约金超过15日；乙方未经甲方书面同意转租、分租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方转租、分租的租赁期限超过本协议约定租赁期限，或一次性收取超过三个月租金的，甲方有权解除协议，乙方应赔偿甲方全部损失。甲方违约责任：甲方逾期交房的，每逾期一天，向乙方支付月租赁费用的万分之五逾期违约金，超过30天未交房，乙方有权解除本协议；甲方不得在乙方守约的前提下提前解除协议，如甲方违反本协议约定，应支付乙方违约金240万元。乙方违约责任：乙方未能在约定的期限内足额支付押金、保证金、租金，每逾期一天，按所欠费用的万分之五支付违约金；逾期超过15天，甲方有权解除本协议。若甲方依据前述约定解除本协议，则有权将乙方支付的租房押金转为协议解除前乙方占用物业的租金，乙方须在甲方出具解除协议的书面通知后5日内将租赁房屋交还甲方。若甲方依据前述约定解除本协议，则乙方应向甲方支付违约金240万元。同日，双方另行签订《易通四方大厦租赁协议补充协议》，协议约定：甲方（出租方：易通公司）明确知悉，甲方股东将于本协议签订后两年内将其持有的甲方公司100%股权以价格240000000元转让给乙方（承租方：珈然公司），从而实现将甲方所有的位于广州市白云区北太路1633号民营科技园内科颖路16号、18号易通四方大厦物业A栋、B栋（不包括B栋第三层）及地下停车场转至乙方所有。为保证上述股权协议履行，乙方支付甲方800万元保证金。如甲方股东未能就上述股权转让事宜达成协议，或虽达成协议但股权变更未在两年完成的，甲方应将上述保证金800万元一次性全额退还给乙方等内容。协议签订后，珈然公司分别于2018年4月2日、2018年4月28日、2018年5月9日向易通公司支付押金200万元、保证金150万元、保证金150万元。易通公司遂将案涉物业交付珈然公司，珈然公司收到交付的案涉物业后委托广东金中泰建设工程有限公司对案涉房屋进行室内精装修。2018年12月9日，珈然公司与易通公司经协议一致签订了《易通四方大厦租赁协议补充协议二》，约定：甲方（出租方：易通公司）同意乙方（承租方：珈然公司）中止原股权收购协议，双方同意将房屋免租期由6个月变更为4个月，即租赁费从2018年7月8日起算。双方确认，截止2018年12月8日，乙方应支付甲方2018年7月9日至2018年12月8日期间的租赁费共计300万元。租赁另按照原《易通四方大厦租赁协议》约定，乙方应于2018年12月8日支付下一季度租赁费180万元，以上应支付480万元。甲方同意将乙方支付的300万元保证金转为房屋租金，其余应支付的180万元，其中120万元租赁费从200万元的押金中扣除（押金剩余80万元），剩余租赁费60万元乙方承诺2018年12月21日前支付，乙方同时支付租赁费税款15万元。若本协议约定的60万元租赁费及税款15万元乙方未按期支付，双方同意此款项直接从剩余押金中扣除。《易通四方大厦租赁协议补充协议二》签订后，珈然公司未在2018年12月21日前支付约定的60万元租赁费及税款15万元。之后，珈然公司私自将案涉房屋对外进行转让，并在活动现场展示署名为易通公司的“经营授权书”。易通公司于2018年12月24日向珈然公司函告：珈然公司在招租活动现场展示署名为易通公司的“经营授权书”系由珈然公司关联的物业公司私自伪造，请立即向相关客户澄清并在三日内退还租赁业务之外的款项等内容。2018年12月24日，易通公司向珈然公司出具收款收据，显示：今收到珈然公司租赁费原2018年4月3日收押金200万元，其中180万元转为租赁费，租赁费时间2018年12月9日至2019年3月8日。2018年12月27日，易通公司在案涉物业现场张贴《告知书》，告知：易通公司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据租赁协议，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住。易通公司发出告知后，受让人向珈然公司主张退款，后珈然公司将转让款退还给了受让人。2019年1月30日，广东金中泰建设工程有限公司向珈然公司发出《告知函》，告知：2019年1月30日，我单位被告知易通四方大厦已被司法机关查封，告知自本函发出之日起，易通四方大厦B栋室内精装修工程正式停建、缓建。2019年2月4日，广东金中泰建设工程有限公司再次向珈然公司发出《告知函》，告知：现工程停建、缓建已造成单位应付工程款663716.11元，及未返还履约保证金违约金150000元，损失813716.11元。珈然公司支付租金至2019年3月8日，未支付易通公司2019年3月8日之后的租金。2019年3月22日，易通公司向珈然公司发出《关于支付下一期租金的函》，告知：根据约定，贵公司应于2019年3月8日前支付下一期的租金共计180万元，但贵公司至今未付，请于收到本函告的二日内支付下一期租金180万元，逾期支付将追究相关的违约责任。珈然公司逾期未支付租金，并向易通公司发出《告知函》，告知：我公司已经支付租金至2019年3月9日，但2018年12月19日得知易通四方大厦B栋房屋已于12月18日、2019年3月13日分别被山东省高级人民法院和山东省青岛市中级人民法院查封和轮候查封，前述查封事宜已导致案涉物业不能正常使用，装饰装修工程已全部停工，告知自本函发出之日起，中止双方租赁协议的履行，并于收到本函之日起十五日内，消除司法机关的查封行为或提供相应担保的，可以继续支付下一期租金。2019年4月26日，易通公司再次向珈然公司发函，要求珈然公司支付租金，未果。珈然公司遂向原审法院提起诉讼，要求判如所请，同时珈然公司向北京德和衡（广州）律师事务所支付法律服务费100000元。原审另查明：案涉物业的所有权人是易通公司。易通公司在山东省高级人民法院和山东省青岛市中级人民法院分别作为他案被告，案涉物业分别于2018年12月18日、2019年1月29日被山东省高级人民法院和山东省青岛市中级人民法院诉讼保全分别查封和轮候查封。珈然公司在使用案涉物业期间支付了相应期间的水电费及物业管理人员的工资。原审法院认为：案涉物业的所有权人为易通公司，易通公司将其所有的案涉物业出租给珈然公司，双方订立的《易通四方大厦租赁协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议二》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。易通公司将案涉物业交付珈然公司使用，珈然公司应当按照合同的约定向易通公司支付租金。珈然公司向易通公司支付租金至2019年3月8日，按照协议约定，珈然公司应当在2019年3月8日前将下一季度的租金支付易通公司。在易通公司函告珈然公司限期支付租金时，珈然公司并未支付，认为案涉物业已被法院查封，不支付下一季度租金的行为系行使合同法上的不安抗辩权。原审法院认为，只有在后给付义务人有不能为对待给付的现实危险、害及先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。本案易通公司已经将案涉物业交付给珈然公司使用，虽然在租赁期间案涉物业被法院查封，但该查封仅仅系对案涉物业的档案查封，并未被处分，即便可能会被处分，根据“买卖不破租赁”的原则，也不能证明查封必然害及珈然公司占有使用租赁房屋。珈然公司以案涉物业被查封为由认为其不支付租金，理由不成立，不予采纳。珈然公司要求易通公司返还已支付的租金160万元和利息、赔偿损失813716.11元、赔偿已缴付的水电费、物业人员工资等329936.89元、律师费100000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。珈然公司租赁易通公司的案涉物业，应当按照合同的约定向易通公司支付租金，但珈然公司逾期支付租金超过15日，且在易通公司发函要求珈然公司限期支付租金时，珈然公司在易通公司给定的期限内仍未履行义务，构成根本违约。根据双方合同约定，易通公司有权解除合同。易通公司主张解除双方于2018年3月9日签订的《易通四方租赁协议》及珈然公司腾让租赁房屋的诉讼请求，合法合理，予以支持。珈然公司自2019年3月9日至2019年6月22日期间一直使用案涉物业，珈然公司应当按照合同的约定向易通公司支付相应期间的租金，但珈然公司未支付。根据《易通四方大厦租赁协议补充协议二》约定，珈然公司未在2018年12月21日前支付租赁费60万元及税款15万元，双方同意从剩余押金中扣除。2018年12月24日，易通公司向珈然公司出具收据，确认将珈然公司支付的押金180万元转为租赁费，租赁时间至2019年3月8日。押金剩余20万元，扣除税款15万元，剩余5万元。该5万元应当在珈然公司应支付易通公司的租赁费中直接抵扣。2019年3月9日至2019年6月22日珈然公司应支付易通公司租金208万元，扣除押金5万元，剩余203万元未支付。易通公司主张珈然公司支付租金135万元是其自由权利的处分，予以支持。关于违约金问题。珈然公司逾期未向易通公司支付租金，且在易通公司发函要求珈然公司限期支付租金时，珈然公司在易通公司给定的期限被仍未履行义务，构成根本违约。珈然公司依法应当承担相应的违约责任。易通公司主张珈然公司支付违约金为360万元，珈然公司抗辩该违约金数额明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案2019年3月9日至2019年6月22日珈然公司应支付易通公司剩余租金203万元，易通公司主张珈然公司支付租金135万元，易通公司损失68万元，酌情将违约金调整至易通公司损失68万元的1.3倍即88.4万元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月26日判决如下：一、解除广州市珈然投资咨询有限公司与广州市易通四方信息技术有限公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》；二、广州市珈然投资咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于广州市白云区科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层）房屋腾让给广州市易通四方信息技术有限公司；三、广州市珈然投资咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向广州市易通四方信息技术有限公司支付2019年3月9日至2019年6月22日期间租金135万元；四、广州市珈然投资咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向广州市易通四方信息技术有限公司支付违约金88.4万元；五、驳回广州市珈然投资咨询有限公司的全部诉讼请求；六、驳回广州市易通四方信息技术有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费30484元，由广州市珈然投资咨询有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费23200元，由广州市易通四方信息技术有限公司负担12730元，广州市珈然投资咨询有限公司负担10470元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，珈然公司向本院提交如下证据：1、涉案物业现状图片，以证明：其一，珈然公司已投入大量人力财力对涉案物业进行装修建设及管理，如解约将会对珈然公司造成重大损失；其二，易通公司无故授权民营科技园管委会在涉案物业处拉横幅，并向租户诋毁珈然公司的声誉，租户因此了解到涉案房屋已被数次抵押查封，故纷纷要求退租，导致珈然公司无法实现转租目的；2、《律师函》及（2019）鲁02执1543号之一《协助执行通知书》及《执行裁定书》，以证明：即使珈然公司需要支付租金，亦应当是向山东省青岛市中级人民法院履行支付租金的义务。易通公司对此发表如下质证意见：关于证据1，拉横幅系民营科技园管委会自行实施，易通公司并无授权，原因是大量受骗群众到民营科技园管委会反映珈然公司非法出售出租房屋，该事实进一步证实珈然公司非法转让承租房屋的事实。另，退款申请系复印件且没有交款和珈然公司退款的银行流水单，对其真实性不予认可，不能证明其主张，且原审中珈然公司称从未收取承租人款项；对于证据2的真实性无法确认，在该函载明的日期，相关诉讼没有进入执行程序，该函不具有指定租金支付的权利。另，协助执行通知书载明的时间是2019年12月，珈然公司以此函对抗其2019年3月起的租金支付义务没有法律依据。易通公司向本院提交以下证据：1、涉案租赁物在2019年1月至2020年2月期间的用水用电统计表，以证明珈然公司在持续使用租赁物；2、涉案租赁物的现状照片，以证明：珈然公司已根据自己的招租进度及资金情况，将涉案租赁物的1-9层全部完成装修。九层以下没有使用和装修，是因为珈然公司自己的资金紧张及其合伙人内部矛盾所造成；3、珈然公司涉诉案件查询情况，以证明：珈然公司非法转让涉案租赁物使用权且不退款，导致部分受骗群众起诉至法院。珈然公司对此发表如下质证意见：1、对证据1的三项均不予认可。首先，该缴费单仅是易通公司自行开具的收据，而非供电部门开具的收费凭证。其次，该缴费单记载的数据并不符合常理，其中所反映的用电量不是正常使用物业时该有的用电量。且，公共分摊的用电量是实际用电量的3倍，存在造假的嫌疑；2、对证据2的真实性没有异议，但关联性及证明内容有异议。该证据恰恰证明了珈然公司已经投入了大量人力财力对涉案物业进行装修，查封导致珈然公司不能正常使用，因此而遭受巨大损失；3、对证据3的三性均不予认可。珈然公司对外一直是以出租的方式经营，不存在易通公司所称的非法转让房屋行为。珈然公司并称：其每月都有向易通公司缴纳水电费，且均是按照易通公要求的金额来缴纳，故珈然公司对涉案物业的每月实际用水用电量并不知情；珈然公司之前一直是将应交的水电费转账至易通公司的账户，之后由于易通公司涉诉导致其账户被封，珈然公司即按照易通公司的要求将水电费转账至其另行提供的青岛深蓝农业投资集团有限公司的账户。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，易通公司是否有权主张解除双方签订的《易通四方大厦租赁协议》等协议及收回涉案租赁物；其二，珈然公司是否应向易通公司支付拖欠的租金及解除合同违约金；其三，易通公司是否应向珈然公司返还已付租金及支付相应利息、赔偿装修停建缓建损失、水电费、物业人员工资及律师费。关于易通公司是否有权主张解除双方签订的《易通四方大厦租赁协议》等协议及收回涉案租赁物的问题。依据已查明的事实，珈然公司自2019年3月9日起未向易通公司支付租金，经易通公司催告后仍未支付，珈然公司的行为已构成违约，故易通公司反诉请求解除双方签订的《易通四方大厦租赁协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议》、《易通四方大厦租赁协议补充协议二》，并据此要求珈然公司腾空交还涉案租赁物，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。珈然公司以涉案房屋被查封导致其无法转租获利，易通公司构成违约为由，上诉认为易通公司无权主张解除合同，但涉案房屋被查封的事实发生在双方签订《易通四方大厦租赁协议》之后，易通公司已经履行完毕交付租赁物的合同义务，也无充分证据证明法院查封导致珈然公司无法正常使用租赁物，珈然公司事实上一直占有涉案租赁物至今，案外人向珈然公司发出《告知函》自行停止装修施工及次承租人向珈然公司申请退租不能反证涉案房屋无法使用的事实，故珈然公司以房屋被查封作为其拒付租金的抗辩理由，缺乏法律依据，珈然公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于珈然公司是否应向易通公司支付拖欠的租金及解除合同违约金的问题。如前所述，珈然公司自2019年3月9日起即开始拖欠租金，且一直占有涉案租赁物至今仍未交还，其行为已构成违约，故易通公司反诉请求珈然公司支付2019年3月9日至6月22日期间的租金及支付解除合同违约金符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持亦无不当，应予维持。关于违约金的标准，原审根据珈然公司的欠租金额、易通公司反诉主张结合双方合同约定的违约金标准，酌情确定珈然公司向易通公司支付违约金88.4万元并无不妥，可予维持。关于易通公司是否应向珈然公司返还已付租金及支付相应利息、赔偿装修停建缓建损失、水电费、物业人员工资及律师费的问题。如前所述，易通公司已履行交付租赁物的合同义务，珈然公司事实上一直占有涉案租赁物至今。虽然在合同实际履行过程中，租赁物出现被法院查封的瑕疵，但该瑕疵未对珈然公司的使用行为构成实质不利影响。珈然公司一方面称租赁物被查封导致其合同目的无法实现，另一方面又坚持要求继续履行合同，珈然公司的主张与行为自相矛盾。据此，珈然公司以租赁物被查封导致其合同目的无法实现为由，主张易通公司构成违约，并据此诉请易通公司返还已付租金及支付相应利息、赔偿装修停建缓建损失、水电费、物业人员工资及律师费，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人珈然公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费48162元，由上诉人广州市珈然投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月十四日书记员  王文杰唐颖琪