青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初248号原告：格尔木广渝诚物业管理有限公司，住所地青海省格尔木市六一路2号（广达滨河新城)。法定代表人：陈代兵，总经理。委托诉讼代理人：王法明，青海彰杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新芳，青海彰杨律师事务所律师。被告：张艳丽，女，1982年12月21日生，汉族，河南省灵宝市人，住青海省格尔木市。原告格尔木广渝诚物业管理有限公司（以下简称“广渝诚物业公司”）与被告张艳丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广渝诚物业公司委托诉讼代理人王法明到庭参加诉讼，被告张艳丽经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广渝诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付的物管费31538.20元（暂计算至2019年12月1日）、暖气费45658.44元（暂计算至2019年冬季），装修垃圾清运费3070.48元，合计80267.12元（该费用为暂计，主张到被告实际应支付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月24日，被告与格尔木广达房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》，购买位于格尔木市××路“广达·滨河新城”1幢1单元3层131室、1幢1单元3层132室、1幢2单元3层231室、1幢2单元3层232室共计四套商品房。在补签合同前，被告已于2016年6月22日前在未按规定正常办理交房手续的情况下，将上述四套商品房的钥匙从格尔木广达房地产开发有限公司处领走，并开始装修，之后擅自使用并居住至今，被告居住期间，原告作为“广达·滨河新城”的物业管理公司多次催促被告签订物管合同并交纳物管费，但催收未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张艳丽未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日被告张艳丽与格尔木广达房地产开发有限公司签订四份《商品房买卖合同》，被告张艳丽在格尔木广达房地产公司购买位于格尔木市××路“广达·滨河新城”1幢1单元3层132室、1幢1单元3层131室、1幢2单元3层232室及1幢2单元3层231室的商品房四套，每套房屋建筑面积均为109.66平方米，套内面积均为89.74平方米，房屋价款每套350912元。合同中对前期物业管理约定：“1、该商品房自交付之日起，前期物业服务暂由开发公司代管；2、物业服务时间从2016年4月30日到2016年12月31日，物业服务期间，物业费计费方式为包月制，物业服务费为1.5元／月·平方米（建筑面积）”。2016年6月22日被告向原告交纳了1幢2单元3层232室及1幢2单元3层231室房屋的水电费。2016年7月1日格尔木广渝诚物业管理有限公司成立。2016年10月10日，格尔木市发展和改革委员会格发改（2016）495号《格尔木市发展和改革委员会关于降低天然气集中供暖价格的通知》，载明“一、居民天然气集中供暖价格由现行每月每平方米5.20元降低为每月每平方米5.10元，每月每平方米降低0.10元，供暖价格下调幅度为1.92%，居民集中供暖价格按套内建筑面积计收；二、我市居民和非居民集中供暖期自每年10月15日起至次年4月15日止，供暖期为6个月；三、高层、小高层集中供暖价格加收每月每平方米0.20元的二次加压费，没有进行二次加压的供暖企业或单位不得收取加压费”。2017年12月28日，格尔木市价格监督检查局向格尔木广渝诚物业管理有限公司广达滨河新城居民下发《关于广达滨河新城居民小区物业收费实行政府指导价管理的通知》，载明“根据《青海省住宅物业服务收费管理办法》第二章第六条：前期物业服务实行政府指导价管理之规定，经我单位成本核定、征求各方意见建议和综合考虑我市物业服务发展水平及小区居民承受能力等因素，现确定广达滨河新城居民小区物业服务费收费指导价为平方米1.60元／月”。2018年11月7日，格尔木市发展和改革委员会格发改﹝2018﹞619号《格尔木市发展和改革委员会关于集中供热收费标准的通知》，载明“一、居民集中供热价格确定为每月每平方米5.20元；二、本收费标准自2018年10月15日起执行，格尔木市发展和改革委员会印发的《关于降低天然气集中供暖价格的通知》（格发改﹝2016﹞495号）文件停止执行”。2019年10月8日，格尔木市发展和改革委员会《关于2019年至2020年冬季集中供热收费标准的通知》，载明“一、居民集中供热价格确定为5.20元／月·平方米”；二、高层、小高层集中供热价格加收0.2元／月·平方米的二次加压费，没有进行二次加压的供热企业或单位不得收取加压费；三、居民供热价格按《不动产登记证》确定的套内面积计费；四、本收费标准自2019年10月15日起执行，原《格尔木市发展和改革委员会关于集中供热收费标准的通知》（格发改﹝2018﹞619号）文件停止执行”。2019年11月28日，我院作出（2017）青2801执917号执行案件结案通知书，载明：“孔维振、张艳丽、杨洪润：本院受理的孔维振申请执行张艳丽、杨洪润民间借贷纠纷一案，申请人孔维振于2017年11月21日向我院申请强制执行，本院于2017年11月21日立案。执行中，本院将被执行人张艳丽、杨洪润名下位于格尔木广达滨河新城的四套按揭房屋进行了拍卖、变卖，现已强制到位408620.22元，余款95779.78元申请人自愿放弃，本案以执行完毕结案。依照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十四条第（一）项规定，本案以执行完毕结案”。本院认为，物业管理指的是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告广渝诚物业公司作为广达滨河新城居民的物业管理部门对该小区提供物业管理服务，虽未与被告张艳丽作为该小区的业主签订书面的《物业服务合同》，但被告作为该小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，已建立了事实上的物业服务关系。根据《物业管理条例》第七条第二款第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”、第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故原告广渝诚物业公司要求被告张艳丽支付物业费、暖气费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费金额问题，双方虽未签订书面《物业服务合同》，但被告张艳丽与开发商格尔木广达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中对前期物业的起止时间及收费标准有约定，故从其约定。原告主张被告支付自被告领取钥匙之日即2016年6月22日计算至2019年12月1日期间的物业费，2016年6月22日被告向格尔木广渝诚物业管理有限公司交纳了涉案房屋的水电费，说明被告在此之前已占有并使用涉案房屋，故原告主张的支付物业费的起始时间即2016年6月22日，本院予以确认；根据（2017）青2801执917号执行案件结案通知书，涉案四套房屋于2019年11月28日已经拍卖、变卖于他人，故被告应承担2016年6月22日至2019年11月28日期间的物业费较为适宜。物业费根据原告提交证据及意见采用分段计算，收费标准原告主张2.5元／月·平方米，但无证据予以证实，本院不予采纳。2016年6月22日至2017年1月31日期间的物业费，依照《商品房买卖合同》中约定的每平方米1.5元／月计算为4605.72元；2017年2月1日至2019年11月28日期间的物业费，依照《关于广达滨河新城居民小区物业收费实行政府指导价管理的通知》中规定的每平方米1.6元／月计算为23862.02元；上述物业费合计28467.74元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付暖气费45658.44元的诉讼请求，因原告未提交证据证实存在二次加压，故对二次加压费，本院不予支持。2016年供暖期为2016年10月15日至2017年4月15日（6个月），收费标准以格尔木市发展和改革委员会格发改（2016）495号《格尔木市发展和改革委员会关于降低天然气集中供暖价格的通知》为准，故2016年暖气费计算为10983.87元；2017年供暖期为2017年10月15日至2018年4月15日（6个月），收费标准参照2016年标准执行，故2017年暖气费计算为10983.87元；2018年供暖期为2018年10月15日至2019年4月15日（6个月），收费标准以格尔木市发展和改革委员会格发改（2018）619号《格尔木市发展和改革委员会关于集中供热收费标准的通知》为准，故2018年暖气费计算为11199.24元；2019年供暖期为2019年10月15日至2020年4月15日（6个月），但因在2019年11月28日涉案四套房屋已由他人购买，故被告仅承担2019年10月15日至11月28日期间暖气费，收费标准以《关于2019年至2020年冬季供热收费标准的通知》为准，故2019年暖气费计算为2799.81元；上述合计35966.79元，原告主张超出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付装修垃圾清运费3070.48元的诉讼请求，原告陈述其已向格尔木美洁环卫服务有限公司垫付垃圾清运费，但原告提交的证据不足以证实垃圾清运费金额为3070.48元，亦不足以证实该费用系原告为被告所垫付，故对该项诉讼请求，本院不予支持。被告张艳丽经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，放弃行使答辩的权利，应承担与其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第二款第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张艳丽支付原告格尔木广渝诚物业管理有限公司物业费28467.74元、暖气费35966.79元，以上合计64434.53元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告格尔木广渝诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1807元，减半收取903.50元，由原告格尔木广渝诚物业管理有限公司负担198.50元（已交纳）；被告张艳丽负担705元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 马锦萍 二〇二〇年五月六日法官助理 高文君书记员 马冰雪