西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终3518号 上诉人（原审原告）：冯菊侠，女，1987年10月13日出生，汉族，住陕西省洛川且永乡乡西汉寨行政村033号冯菊侠，女，1987年10月13日出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚兰，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地：西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村住所地：西安市长安区、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负1层101室。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住该公司，系该公司员工贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住该公司，系该公司员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人冯菊侠因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。冯菊侠上诉请求：撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金21448元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混为一谈，滥用自由裁量权，恣意调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；冯菊侠没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。冯菊侠向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司立即向其支付逾期报产权登记机关备案的违约金21448元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院经审理查明：2015年5月17日，冯菊侠与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定冯菊侠购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园12号楼1单元25层12516号房屋一套，总价款278628元，房屋交付时间为2015年9月10日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即雅居乐公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人亦不承担责任。”合同签订后，冯菊侠向雅居乐公司支付了购房款并补充了面积差价款共计280268元，并交纳了房屋专项维修资金及契税。2015年9月12日，雅居乐公司向冯菊侠交付了所购房屋。2018年4月15日，因雅居乐公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，通知冯菊侠可办理房屋产权证书。因雅居乐公司逾期提供办证所需资料，冯菊侠遂诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款为基数，按照同期银行贷款利率支付自2016年9月11日至2018年4月15日的违约金共计21448元。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，冯菊侠、雅居乐公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，冯菊侠、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定雅居乐公司应在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由雅居乐公司提交的资料报产权登记机关备案。双方均认可交房时间为2015年9月12日，雅居乐公司发出办证通知的时间是2018年4月15日，已超过合同约定的提交备案资料的时间，构成违约，故冯菊侠主张雅居乐公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准一节，因合同中未约定违约金的计算方法，冯菊侠主张按照同期银行贷款利率即年利率4.75%计算违约金，一审法院认为该主张过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且冯菊侠就逾期办证的损失未举证证明，故一审法院综合考虑冯菊侠的受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期办证违约金的数额为已付购房款日万分之零点六。违约金的计算期间应为自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。因冯菊侠、雅居乐公司均未能提供具体提交备案资料时间的相关证据，故违约金计算至雅居乐公司发出办理不动产权证书的通知书之日较为合理。综上，雅居乐公司应付的违约金以总房款280268元为基数，按总房款的日万分之0.6，自2016年9月13日起计算至2018年4月15日止为9753元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告冯菊侠支付违约金9753元；二、驳回原告冯菊侠的其余诉讼请求；如果雅居乐公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，冯菊侠已预交，由冯菊侠负担151元，由雅居乐公司负担185元，连同判决之款一并支付给冯菊侠。本院二审期间，冯菊侠提交：证一，《个人购房借款担保合同》、《商品房买卖合同》、《结婚证》复印件，证明其购买涉案房屋是为了上市交易后置换更大面积的房屋。证二，《工商银行借款凭证》，证明雅居乐公司的逾期办证行为致其置换房屋时因涉案房屋无法上市交易给其造成了额外的购房贷款利息损失。雅居乐公司没有提交新的证据。本院组织当事人对证据进行了质证。雅居乐公司认可冯菊侠举证证据真实性，不认可证明目的，认为冯菊侠购买涉案房屋后再以贷款方式另购他房有投资之嫌，该投资行为的损失与其公司对涉案房屋的逾期办证之间并不存在必然联系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。冯菊侠提交的证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的二审中的“新的证据”，且根据诚实信用的原则予以衡量，冯菊侠所主张的置换房屋损失既不属于雅居乐公司逾期办证行为造成的直接损失范畴，也超过了雅居乐公司订立合同时预见或者应当预见到的损失范围，本院对上述证据不作为新的证据予以采纳。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，冯菊侠如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向冯菊侠交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，冯菊侠虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据冯菊侠在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。冯菊侠上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，冯菊侠上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由冯菊侠负担。本判决为终审判决。                             审判长  朱筱滢审判员  何  强        审判员  张  楠                             二〇二〇年五月六日                                  书记员 周  伟