天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初7267号原告：赵秀芝，女，1961年4月17日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵世捷（原告邻居），男，住天津市河北区。被告：张颖，女，1968年11月15日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张文亮（被告丈夫），男，住天津市河北区。原告赵秀芝与被告张颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵秀芝及其委托诉讼代理人赵世捷，被告张颖及其委托诉讼代理人张文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秀芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还不应收取的违约金85894.78元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月2日将坐落河北区xxx号房屋出租给案外人张秀萍，租期自2015年11月2日至2018年11月1日。因原告不清楚“买卖不破租赁”原则，所以于2016年9月19日与被告签订了《房产交易合同》，将诉争房屋出售给被告，双方约定原告于2017年7月29日前将房屋腾交给被告，被告保留100000元购房款作为腾房押金，如原告不能按期交房，则以房屋买卖总价款的万分之一按天计算违约金，从腾房押金中支出。2017年6月6日，被告取得了诉争房屋的所有权证，并以其系房屋现产权人为由向租户张秀萍收取了自2017年6月6日起的房租。由于被告已经向租户收取租金，故原告于2018年10月24日起诉来院，要求被告退还质押在被告处的腾房押金。在该案审理过程中，被告伙同租户张秀萍为其作证，以租金只是张秀萍让被告代管，且在庭审前被告已经将代管的租金退还张秀萍为由抗辩。后贵院作出（2018）津0105民初8180号民事判决书，驳回了原告要求退还腾房押金的诉讼请求。原告又于2019年3月7日起诉来院，要求租户张秀萍支付房租，但张秀萍以房租已经支付给被告为由抗辩。后贵院作出（2019）津0105民初1558号民事判决书驳回了原告的诉讼请求，原告不服向天津市第二中级人民法院提起上诉，二审维持了贵院的一审判决。现由于被告向租户收取了2017年6月6日之后的房租，故原告基于新事实，再次起诉来院，望判如所请。被告张颖辩称，不同意原告的诉讼请求。被告获得逾期腾房违约金是经过一、二审生效判决确认的，且已经执行完毕，是合理合法的，不同意退还。原告就腾房押金，也就是本案的腾房违约金一事，已经起诉过一次了，第一次起诉的案件也已经有生效判决。被告认为，虽然在原告第一次起诉要求退还腾房押金的（2018）津0105民初8180号案件后被告又找租户张秀萍要了房屋租金，但不代表被告认可原告按期交房了。被告虽然从2017年6月6日开始收张秀萍的租金，但是不代表被告于2017年6月6日就实际接收了房屋，在2018年11月18日原告搬家之前，被告并没有完整使用诉争房屋的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告赵秀芝原系河北区辰曲里6-201房屋的产权人。2009年9月21日，原告丈夫周志华与案外人张秀萍的法定代理人张永萍以张秀萍名义签订《房屋租赁协议书》一份，约定将原告所有的上述房屋租与张秀萍居住，期限为一年，自2009年9月28日至2010年9月27日，租金每月1100元。该合同履行期限届满后，张秀萍仍继续租赁上述房屋。2012年10月30日及2015年11月2日，原告与张秀萍的法定代理人张永萍以张秀萍名义再次就诉争房屋签订了《天津市房屋租赁（转租）合同》和《房屋租赁协议书》各两份。其中，2015年11月2日所签署的房屋租赁合同的租赁期限自2015年11月2日至2018年11月1日，每月租金1100元。2016年9月19日，原告与被告张颖在天津市我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍下就诉争房屋签订了《房产交易合同》，约定原告将诉争房屋以1055000元的价格出售给被告，原告于2017年1月30日前将诉争房屋交付给被告。后原告向张秀萍提出腾房要求，因张秀萍表示拒绝，原告及其丈夫遂于2017年4月18日向本院提起诉讼，要求解除与张秀萍之间就诉争房屋形成的房屋租赁关系；要求张秀萍腾空诉争房屋并予以交还；要求张秀萍以每月1300元的标准补交自2016年12月28日至2017年5月27日期间的房租6500元。2017年5月31日，本院以（2017）津0105民初2699号民事判决书判决：“一、本判决生效后五日内，被告张秀萍给付原告赵秀芝、周志华2016年12月28日至2017年5月27日期间的房屋租金6500元；二、驳回原告赵秀芝、周志华的其他诉讼请求。”该判决业已生效。2017年5月24日，原、被告签署了《补充协议》一份，内容为：“卖方：赵秀芝，身份证号：1201011961××××××××；买方：张颖，身份证号：1201061968××××××××。房屋地址：天津市河北区。买卖合同编号：ＺＨＤＬ0091696ＺＹ。经买卖双方友好协商内容如下：双方于2017年5月26日去河北区房产大厦办理产权变更过户手续，办理完过户手续当日买方向卖方支付差额款壹拾万零伍仟元整，剩余的壹拾万元差额款作为腾房押金。若能顺利过户则卖方赵秀芝在收到协议房款后30日内将该房屋交付给买方张颖使用，同时支付卖方赵秀芝剩余的壹拾万元差额款。若不能按时交房则按原合同执行，卖方赵秀芝每逾期一天向买方张颖按合同总价格1‰（1055元）赔付买方违约金，直至将房屋交付买方之日止。此违约金从腾房押金中扣除。腾房押金全部扣除后卖方还未腾房，每逾期一天继续向买方张颖按合同总价格1‰（1055元）支付违约金。如买卖双方未按上述协议履行，守约方有权通过诉讼的方式维护自己合法权益。卖方：赵秀芝（签名按印），2017年5月24日；买方：张颖（签字按印），2017年5月27日。”2017年5月26日，原、被告到天津市河北区房地产管理局办理了诉争房屋的所有权转移登记手续。当日被告将购房差额款105000元给付了原告。2017年6月6日被告取得诉争房屋产权证，权利人登记为张颖。2017年6月28日，被告又给付原告购房款800000元。2017年7月3日，原告以双方《补充协议》违约金约定过高为由向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2017年5月24日签订的《补充协议》，如果法院不能判令解除《补充协议》则请求将日违约金调整到每逾期一日按照总房款的万分之一标准计算。2017年9月14日，本院以（2017）津0105民初4902号民事判决书判决：“一、原告赵秀芝自2017年7月29日起至将讼争房屋交付被告张颖之日止，每天以905000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十给付被告违约金；二、驳回原告赵秀芝的其他诉讼请求。”因被告不服该判决，遂向天津市第一中级人民法院提起上诉。2017年12月12日，天津市第一中级人民法院以（2017）津01民终8571号民事判决书判决：“一、维持天津市河北区人民法院（2017）津0105民初4902号民事判决第二项；二、变更天津市河北区人民法院（2017）津0105民初4902号民事判决第一项：被上诉人赵秀芝自2017年7月29日起至将涉案房屋交付上诉人张颖之日止，每天以1005000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十计算给付上诉人张颖违约金；三、驳回上诉人张颖的其他上诉请求。”此外，2018年8月28日，本院针对（2017）津0105民初4902号民事判决书中的错误作出（2017）津0105民初4902号之一民事裁定书裁定：“一、将第二页第四行、第二页第十五行、第二页第十八行‘1005000元’补正为‘1055000元’；二、将第二页第十七行、第三页第十三行‘905000元’补正为‘955000元’。”2018年10月31日，天津市第一中级人民法院作出民事裁定书裁定：“（2017）津01民终8571号民事判决书中‘1005000’元均补正为‘1055000’元；‘905000元’均补正为‘955000元’。”另查，2017年12月30日，张秀萍的法定代理人张永萍与被告签订协议一份，内容为：“经双方协商同意辰曲里6门201房租由张颖暂为保管。张永萍代（签字）、张颖（签字）2017年12月30日”。该协议签订当天，张秀萍的法定代理人张永萍将22100元租金交给被告，被告为其出具收条一张。2018年8月13日，原告再次向本院提起诉讼，要求解除其与张秀萍签订的房屋租赁合同；诉讼费要求张秀萍与第三人张颖承担。后原告于2018年9月3日撤回起诉。2018年9月3日原告撤诉当天，张秀萍的法定代理人张永萍即向被告要回之前其代为保管的房屋租金22100元，并为被告出具收条一份。2018年11月1日上午，张秀萍的法定代理人张永萍欲将诉争房屋交还原告，因原告并未到场，故张永萍拨打“110”报警，天津市河北区鸿顺里派出所出警后，被告及房屋中介人员赶到现场，但原告因故未到，张秀萍一方在民警的见证下搬离诉争房屋，但诉争房屋内仍存有原告的部分家具及家电。2018年11月18日，原、被告及我爱我家工作人员一同前往诉争房屋进行交接，原告将诉争房屋中其所有的家具及家电搬走，并与被告签署了《房屋交验清单》。2018年10月24日，原告起诉来院，要求被告退还其扣留的腾房押金。2019年1月18日，本院以（2018）津0105民初8180号民事判决书判决：“一、本判决生效后十日内，被告张颖将100000元腾房押金扣除逾期交房违约金后的剩余款项给付原告赵秀芝（违约金计算标准为每天以1055000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的百分之一百三十计算，期限自2017年7月29日起至2018年11月18日止）；二、驳回原告赵秀芝的其他诉讼请求。”该判决业已生效，且执行完毕。后被告于2019年2月26日向张秀萍一方收取了自2017年6月6日至2018年11月1日的房屋租金。本院认为，（2018）津0105民初8180号案件已经对腾房押金即违约金退还问题作出了生效判决，被告依据该判决获得了向原告收取自2017年7月29日至2018年11月18日逾期腾房违约金的权利，现原告以出现新事实（被告在判决生效后向租户收取租金）为由再次起诉来院。关于原告主张被告向租户收取自2017年6月6日起的房屋租金即应视为被告认可原告于上述时间完成房屋交付义务一节，交付并非单独行为，需要转让方和受让方形成意思合致，协同完成。原、被告双方并无关于指示交付（让与房屋返还请求权以代替现实交付）的约定，相反还就未能按期腾交房屋约定了违约金，可见双方约定的交付方式是现实交割腾空后的房屋，而非带租户交房。由于原告直至2018年11月18日才将诉争房屋内其所有的家具、家电搬离，并与被告在中介公司的见证下办理了房屋交接手续，故房屋交付时间应为2018年11月18日。虽然被告在（2018）津0105民初8180号案件生效后又转而向租户收取租金，但因原、被告并未形成变更交付方式（由现实交付变为指示交付）的协议，故仅凭被告收取租金的行为尚不能认定房屋已于2017年6月6日完成交付。原告要求被告退还腾房违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，判决如下：驳回原告赵秀芝的全部诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高治审 判 员  李倩人民陪审员  李慧二〇二〇年五月十九日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。