广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2429号上诉人（原审原告）：毛春林，男，1968年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：王红燕，广东正粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽霞，广东正粤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：劳秀，男，1979年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱华琼，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凯，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市马力罗房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区大龙街泰兴路129号（1栋）三层302，统一社会信用代码：914401136640303252。法定代表人：冯秀芳。委托诉讼代理人：陈祖光，该公司股东、员工。上诉人毛春林因与被上诉人劳秀、广州市马力罗房地产中介有限公司（以下简称马力罗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。毛春林上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判：劳秀及马力罗公司于本判决发生法律效力之日起五日内向毛春林连带赔偿毛春林被迫解除房产买卖合同导致的中介费损失人民币5500元、房屋贷款按揭费人民币3600元、已付房款利息损失92671.18元（按中国人民银行同期贷款利率计，自2016年3月27日起计至还清之日止，暂计至起诉之日）、房屋装修损失人民币210000元、房屋增值部份的损失人民币1500000元。二、本案一、二审的全部诉讼费用由劳秀、马力罗公司承担。事实与理由：一、劳秀、马力罗公司共同隐瞒涉案房屋被查封的事实，导致房屋买卖合同无法履行而被迫解除，应连带承担毛春林因此造成的全部损失。二、对房屋的权属及查封、抵押状况进行核实，保证进行买卖的房屋能正常过户是劳秀、马力罗公司的责任，毛春林无责任、无义务对涉案房屋是否能过户进行审查，毛春林对涉案房屋买卖合同的解除无任何过错，无须承担任何责任。三、毛春林所主张的已付房款的利息、中介费、按揭费、装修费、房屋的增值等损失，是因涉案房屋买卖合同被解除导致的已实际发生的直接的损失。四、劳秀、马力罗公司隐瞒涉案房屋被查封的事实与房屋买卖合同的解除有直接的因果关系，且劳秀、马力罗公司有责任和义务保证房屋能正常过户。而毛春林在任何情形下均无义务审查房屋是否能进行过户，毛春林对房屋买卖合同的解除无任何过错，劳秀、马力罗公司应连带赔偿毛春林因此造成的全部损失。综上，根据毛春林与劳秀、马力罗公司三方签署的房屋买卖合同的约定，及《合同法》等相关法律法规的规定，因劳秀、马力罗公司隐瞒房屋查封的事实导致涉案房屋买卖合同无法继续履行而被迫解除，应承担违约责任及因此造成的毛春林的全部损失。而一审判决部分事实认定不清、适用法律错误。恳请贵院查明事实，依法改判，以维护毛春林的合法权益。毛春林另于庭后补充如下意见：一、毛春林与劳秀、马力罗公司基于同一诉讼标的产生的房屋买卖合同和居间合同纠纷应并案审理。1.事实依据：本案毛春林与劳秀、马力罗公司三人基于同一诉讼标的签定的房屋买卖合同包含与马力罗公司的居间合同，居间合同与房屋买卖合同的是从属关系。2.法律依据：从最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发[2008]11号)、修改后的《民事案件案由规定》法[2011]42号及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，基于不同法律关系的多个诉讼请求一案合并审理是有法可依，符合立法本意的。3.从案件审理及诉讼成本上考虑，劳秀、马力罗公司基于同一事件与毛春林产生的纠纷，并案处理更有利于对案件事实的调查，更节省了诉讼成本，避免国家和个人的资源浪费。二、本案损失的责任承担。1.毛春林对本案房屋买卖合同的解除所造成的损失无须承担任何责任，一审法庭错误认定毛春林对合同被解除的损失有责任。2.因劳秀的涉案房屋被查封，导致无法办理产权登记，应依据《房屋买卖合同》的第三条约定承担毛春林的全部损失。马力罗公司应与劳秀对毛春林的全部损失承担连带赔偿责任。三、一审判决驳回毛春林赔偿损失的请求错误。本案所涉《房屋买卖合同》第三条和第七条分别明确约定了赔偿全部损失和支付违约金，毛春林在一审起诉时依据合同第三条（卖方如存在隐瞒与物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失），请求赔偿全部损失。劳秀辩称：一、劳秀是涉案房屋权属人，在签订《房地产买卖合同》时，劳秀不知道房屋被查封，不存在隐瞒。劳秀与上诉人毛春林于2016年3月15日签订《房地产买卖合同》，当时，劳秀并不知情自己的房子被法院查封。劳秀与毛春林通过马力罗公司进行二手房交易，首先，毛春林作为买家，应审慎地了解涉案房屋的权属及该房屋是否存在抵押、查封等情况。其次，按照交易惯例，马力罗公司是房屋买卖的经纪方，应该履行查册义务，查询案涉房屋的产权登记信息，取得房地产交易中心出具的查册表。再次，劳秀作为房屋权属人，没有提供查册表的法定义务，且房地产买卖合同也未约定劳秀负有查册的义务。二、毛春林的上诉请求缺乏事实和法律依据。对于案涉房屋买卖合同因未解除查封导致无法办理交易过户而产生的违约责任，案涉《房地产买卖合同》第七条第（2）款进行了明确的规定，即“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”本案中，毛春林依据利益最大化原则，在原审中已经选择了其中的违约金条款。此外，毛春林主张支付中介费损失、房贷按揭费、已付房款利息、房屋装修费用、房屋差价损失等诉讼请求都缺乏依据、根本不能成立。上述损失中，有的是不同的法律关系，有的与本案诉求明显自相矛盾，有的是间接性、或然性的损失，且属于毛春林未采取合理止损措施而自行造成的扩大损失，这些损失依法应由毛春林自行承担。综上，请求法院依法驳回毛春林的全部上诉请求。马力罗公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。毛春林向一审法院起诉请求：1.解除毛春林、劳秀、马力罗公司之间于2016年3月15签订的《房地产买卖合同》(NO:0004877)（房屋现价值260万元）；2.劳秀、马力罗公司向毛春林返还购房款550000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计，自2016年3月27日起计至还清之日止，暂计至起诉之日止为92671.18元）；3.劳秀、马力罗公司赔偿毛春林中介服务费5500元；4.劳秀、马力罗公司赔偿毛春林按揭费3600元；5.劳秀、马力罗公司赔偿毛春林房屋装修费用210000元；6.劳秀、马力罗公司赔偿毛春林房屋差价损失150万元；7.判令劳秀、马力罗公司承担本案诉讼费。毛春林曾于2019年3月11日就涉讼房屋所涉执行案件提起执行异议之诉，案号为（2019）粤0113民初4130号（以下简称4130号案），该案于2019年9月18日作出民事判决，于2019年10月8日发生法律效力。据4130号案认定事实如下：1、涉讼房屋位于广州市番禺××××号，建筑面积250平方米，住宅用地，不动产权证号0210274238，产权登记时间2014年5月4日，登记权属人为劳秀。涉讼房屋于2015年9月8日由一审法院（2015）穗番法民一初字第1176-1号案查封；以后分别有以下轮候查封：一审法院（2016）粤0113财保74-1号案于2016年2月4日的查封；一审法院（2016）粤0113民初11532号案于2017年1月4日的查封；一审法院（2018）粤0113执36号案于2018年4月11日的查封；广州市天河区人民法院受理的（2018）粤0106执24583号案于2019年2月18日的查封。2、2016年3月15日，买方毛春林、卖方劳秀与经纪方广州市马力罗房地产中介有限公司签订《房地产买卖合同》（No：0004877），约定买卖涉讼房屋，【建筑面积】【套内面积】250平方米，总楼价为人民币1100000元，按揭付款，定金40000元，买方在签署本合同时自行交付给卖方。卖方收取定金后7天内卖方到房管局部门申请晒图。买方需于签署本合同后6天内向银行提交贷款申请，并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料，不能以此理由拖延交易时间。贷款审批结果须于2016年3月30日前明确告知卖方。本次交易须在2016年5月15日之前办理完结。买方于2016年3月25日前支付首期房款人民币560000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户转名当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》、买方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；等其他内容。上述合同落款有毛春林、劳秀手写签名及按捺，经纪方广州市马力罗房地产中介有限公司合同专用章盖印。2016年3月15日，劳秀出具收据（NO：367916）确认收到涉讼房屋定金40000元；2016年3月26日，劳秀出具收据（NO：367917）确认收到涉讼房屋首期款510000元。3、劳秀于2015年11月30日在（2015）穗番法民一初字第1176号民事判决中，被判决须向业勤公司偿还借款本金60万元及利息。劳秀不服上诉，经广州市中级人民法院审理后维持原判。该判决书生效后，因劳秀拒不履行生效判决所确定的义务，业勤公司向一审法院申请执行，立案为（2016）粤0113执6763号。2018年8月7日，该执行案对（2015）穗番法民一初字第1176-1号民事裁定书中查封涉案房屋的查封措施进行了续封。随后，毛春林向一审法院提出执行异议，请求一审法院中止（2016）粤0113执6763号执行裁定书的执行内容，解除对涉讼房屋的查封。一审法院就此作出（2018）粤0113执异365号执行裁定，驳回毛春林提出的异议请求。毛春林遂于2019年3月11日提起4130号案执行异议之诉。在4130号案中，毛春林主张其于2016年3月31日交接了房屋并装修，2016年8月入住使用房屋至今。4130号案经审查作出认定“1.涉讼房屋司法查封在先。毛春林主张其与劳秀就涉讼房屋于2016年3月15日签订《房地产买卖合同》，但涉讼房屋已在2015年9月8日由一审法院（2015）穗番法民一初字第1176-1号案中查封以及在2016年2月4日由一审法院（2016）粤0113财保74-1号案中查封，即涉讼房屋始终处于司法查封状态且查封时间在毛春林购买涉案房屋之前。2.毛春林至今未支付涉讼房屋全部价款。毛春林虽主张其已于2016年3月31日实际接收使用涉讼房屋，但该时间也在法院查封之后，且毛春林与劳秀约定涉讼房屋交易价格为1100000元，毛春林至今未支付全部房款。3.毛春林自身存在过错。作为完全民事行为能力人，毛春林虽陈述主张其在购置涉讼房屋时，并不知悉涉讼房屋存在查封，认为劳秀和中介人员之间存有串通，但亦无法回避毛春林自身在购房过程中，对涉讼房屋产权和权利负担情况未尽审慎注意义务的事实。4.对于毛春林向一审法院提出，将剩余房款550000元提存法院以偿还业勤公司债务的意见。因劳秀所欠债务较多，涉讼房屋存在多个轮候查封，故即使毛春林支付剩余的购房款也未必能清偿劳秀所欠的债务。综合前述，涉讼房屋查封在先，即使在后的房屋买卖合同有效，亦不具备继续履行合同的条件，一审法院对此不予采纳。故此，毛春林所示证据不足以排除对涉讼房屋的强制执行，其请求停止对涉讼房屋执行，理据不足，一审法院不予支持”。4130号案判决驳回毛春林全部诉讼请求。4、2019年9月26日，毛春林以房屋买卖合同法律关系为诉请主张方向，向一审法院提起本案诉讼，并在诉讼中申请法院对劳秀名下价值2000000元的财产进行保全，一审法院依法作出裁定，查封、冻结了劳秀的相关股权。本案查明，毛春林与向敏于1993年12月2日登记结婚。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局分别于2016年6月13日、2019年5月17日打印出具《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，毛春林、向敏名下查无房地产情况记录。毛春林因购置涉讼房屋，向马力罗公司缴纳中介费5500元，有2016年3月15日马力罗公司财务专用章盖印出具的《专用收据》为凭证；向广州市美泽房地产中介有限公司缴纳按揭费3600元，有2016年3月26日该公司财务专用盖印出具的《按揭费收据》为凭证。另毛春林提供一份手机截图，显示中国银行股份有限公司广州海珠支行于2016年5月16日出具《同意购房抵押贷款意向书》编号：中海意向字（2016）27554262号，载明“劳秀，兹有毛春林借款申请人为购买位于番禺××××号的房产向我行申请个人住房贷款，申请贷款金额为55万元整，期限12年……经我行初步审核，拟同意该借款申请并上报上级行审批，若我行最终与该借款申请人签订了住房抵押贷款合同，贷款拟按如下方式发放：在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料，落实我行所要求的放款前提条件，办妥上述房屋交易过户手续及以我行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后（如提前放款则出具保函），贷款将直接划入以下卖方指定账户：户名劳秀，银行中国银行……”该意向书特别说明本意向书有效期为自出具当日起计2个月为止，过期后，如有必须，可向我行申请重新开立。本案庭审中，毛春林陈述合同约定的首期款560000元存在笔误，应该是550000元，实际已支付的是550000元，另双方合同约定交易完结时间是在2016年5月15日，在同贷批准后原本约定6月13日办理过户，当时中介人员在房管局等候一个下午，劳秀没有来；其催促过劳秀很多次，给劳秀打电话发微信，但劳秀一直说很忙；其是在2018年7月4日才得知涉讼房屋于2015年9月8日已被法院查封的事实，故劳秀与中介存在串通隐瞒房屋被查封的过错责任。毛春林在诉讼中明确，是解决本案中的房屋买卖合同关系，要求劳秀、马力罗公司共同承担返还购房款和赔偿损失的责任，还主张涉讼房屋产生装修费损失210000元和房屋差价损失1500000元。另提供了2016年3月31日其与广州市梦居装饰工程有限公司（以下简称梦居公司）签订的《装饰设计订单协议》、2016年3月31日5000元装修定金收据、2016年6月18日50000元第一期工程款收据、2016年7月27日60000元第二期工程款收据、2018年2月5日广州维融建筑装修工程有限责任公司（以下简称维融公司）工程尾款收据13000元、梦居公司和维融公司商事登记基本信息、家电等其他装修支出清单及2016年6月5日至2017年6月5日期间收据凭证拟证实。对此，劳秀不认可上述费用支出，认为没有正规发票和转账记录，且装修款收据的款项合计143000元与装修协议约定的103000元价格差距较大，另有13000元装修收据收款方为广州维融建筑装饰工程有限责任公司，与装修协议方不一致；对房屋差价损失认为没有证据。马力罗公司认为其意见与劳秀基本一致，另提出其中介方在2016年4月25日对涉讼房屋进行查册，查册结果显示涉讼房屋没有他项权利和查封记录，为证实其主张当庭提供了2016年4月25日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局公章盖印《广州市不动产登记查册表》复印件一份，解释原件在中国建设银行办理按揭用，查册表其中载明“权属人劳秀，产权证号0210274239，房屋坐落番禺××××号……备注本案没有他项权利内容”。毛春林不认可该证据，认为马力罗公司为了收取中介费而故意隐瞒房屋被查封的事实。劳秀则认为，该证据可以证实其对涉讼房屋查封不知情，其没有任何隐瞒。毛春林于2019年11月27日向一审法院提出对涉讼房屋装饰装修和家私家电价值评估的鉴定申请，后于2019年12月12日撤回该申请。另据毛春林称其于签订房屋买卖合同的当天就开始装修涉讼房屋，2016年8月入住，至2017年2月左右装修结束，其提供的为装修涉讼房屋网购相关装修材料和家居用品、电器设施等网购记录显示，购买时间从2016年7月至12月。另查，涉讼房屋的《房地产买卖合同》就违约责任方面约定如下“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则……逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”经一审法院释明，对于选择定金罚则还是适用违约金条款问题，毛春林选择违约金条款。一审法院认为，毛春林与劳秀以及马力罗公司于2016年3月15日签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），包含毛春林与劳秀之间的房屋买卖合同法律关系以及毛春林、劳秀与马力罗公司之间的居间合同法律关系。毛春林作为本案起诉方，于庭审中明确其主张解决的是房屋买卖合同法律关系，即本案审查方向为房屋买卖合同法律关系，对居间合同法律关系不在本案中调处。经审查，涉讼合同签订主体适格，意思表示真实，现因涉讼房屋查封在先且存在多次轮候查封，涉讼合同的继续履行存在明显障碍，故涉讼合同虽有效但不能继续履行。本案争议焦点在于，涉讼合同不能继续履行的过错责任和损失赔偿问题。综合在案证据和陈述分析，首先，劳秀对外负债过多导致涉讼房屋存在多次轮候查封，劳秀作为涉讼房屋的卖方，未能剔除交易房屋的权利负担和司法障碍，未尽协助交易履行的卖方义务，理应承担合同不能继续履行的主要责任。但考虑其在毛春林未有足额支付房款情况下，于2016年3月31日将涉讼房屋先行交付毛春林使用的这一情节，现有证据并不足以证实劳秀在房屋交易过程中存在明显恶意。其次，毛春林作为涉讼房屋买方，未尽审慎义务反而放任了损失的扩大。主要表现在：第一，从涉讼合同签订和履行过程中看，双方于2016年3月15日签订合同，合同本约定在2016年5月15日前办结交易却未办结，毛春林也于庭审中陈述多次催促劳秀交易过户而未果。即毛春林对劳秀未尽协助义务的前期障碍应尽合理注意义务。第二，从毛春林提供的银行同贷意见书上看，出具时日为2016年5月16日，有效期间2个月。即使该证据所示毛春林在支付550000元购房款后，依约办理了银行贷款事宜，但该同贷书并不代表毛春林已经支付该购房尾款，同贷书已明确提示放款条件需买卖双方补齐银行所需资料并办理抵押登记，特别说明“本意向书有效期为自出具当日起计2个月为止，过期后，如有必须，可向我行申请重新开立”。即毛春林并未足额支付购房款，至2016年7月15日该同贷书到期后，毛春林也未有证据证实其就自身付款义务与劳秀重新达成协议。第三，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。毛春林作为完全民事行为能力人，在受让涉讼房屋过程中未予办理预告登记或登记，其确认2016年3月31日接收房屋并于同年8月入住涉讼房屋使用至今，在仅支付了一半购房款的情况下，即先行占有使用涉讼房屋，也没有向法院提供证据证实其在此期间曾催促劳秀履行过户手续或向劳秀支付尚余的购房款，明显存在侥幸心理。按照毛春林所示装修支出和购买家装费用的网购记录显示，发生在2016年6月5日至2018年2月5日期间，属于无视涉讼房屋未能交易过户的风险自行进行装修和家电投入，其所主张的该部分损失亦属自行扩大的损失范围。综上情节，毛春林自身购房过程中亦存在过错。如上分析，涉讼合同有效但不能继续履行，关于毛春林诉请解除涉讼合同的主张，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于购房款的返还，劳秀已确认并同意返还其已收取的550000元购房款，一审法院予以确认。鉴于劳秀对造成上述合同不能继续履行存在主要过错责任，应承担违约后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”经一审法院释明后，毛春林选择违约金条款，一审法院予以采纳。至于购房款利息，如前述毛春林存在自身过错，且已实际占有使用涉讼房屋较长时间，基于公平原则，一审法院对该利息主张不予支持。关于中介费，如前述，不在本案审查范围，一审法院不予支持。关于按揭费、房屋装修费用、房屋差价损失，如前述，毛春林应对其自身过错及扩大损失承担相应风险和责任，故一审法院对此均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、毛春林与劳秀于2016年3月15日所签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖的法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、劳秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向毛春林返还购房款550000元；三、劳秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向毛春林支付违约金110000元；四、驳回毛春林的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14676元，由毛春林负担3557元、劳秀负担11119元；诉讼保全费5000元，由劳秀负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对毛春林的上诉意见，分析认定如下：本案系房屋买卖合同纠纷，与居间合同纠纷属于不同法律关系，毛春林在一审期间也明确其主张解决的是房屋买卖合同法律关系，一审以该案由进行审理并向毛春林释明其与马力罗公司居间合同关系另行主张并无不妥，故对其主张由马力罗公司在本案中承担相关责任不予审查。关于毛春林主张劳秀承担装修、房屋差价损失及中介费、按揭费等损失的问题。毛春林一审期间撤回了对于案涉房屋的装修及房屋差价的评估申请，故对于上述损失的实际价值无法确定。另，根据一审查明事实，双方合同约定2016年5月15日前交易完成，毛春林在2016年5月约劳秀办理过户时，劳秀即以种种理由不履行合同，此时，毛春林在双方未交接的情况下先行占有房屋，此后，毛春林在占有使用房屋后又无继续催促劳秀办理过户手续，从这一系列事实并结合案涉房产早在2015年9月被查封的事实可知，毛春林在2016年6月劳秀不履行合同时是知道或应当知道劳秀无法履行合同，退一步而言，毛春林作为合同主体一方，有审慎签订、履行合同义务，对案涉房产的权属及权利负担理应审查，特别在合同出现履行障碍时应谨慎履行避免扩大损失，故一审认定毛春林对于损失扩大自身存在一定过错并无不当。一审支持毛春林请求的违约金，弥补了毛春林的部分损失，综合毛春林的实际损失情况及过错，一审不支持其请求的违约金外的其他损失，并无不当，应予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。毛春林的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费21106元，由上诉人毛春林负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月八日书记员 王日平郭丽淳