福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1197号 上诉人（原审原告、反诉被告）：漳浦县碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇鹿溪村113号，统一社会信用代码91350623MA2FY4GU1D。 法定代表人：蒋贤诲，经理。 委托诉讼代理人：范倩倩，女，系上诉人单位员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪云峰，男，1980年1月25日出生，汉族，住福建省漳浦县，现住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：洪结定，男，住漳浦县，现住福建省漳浦县。系洪云峰父亲。 委托诉讼代理人：蔡炜棋，福建朗马律师事务所律师。 上诉人漳浦县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称漳浦碧桂园）因与被上诉人洪云峰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2019）闽0623民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人漳浦碧桂园的委托诉讼代理人范倩倩、被上诉人洪云峰的委托诉讼代理人洪结定、蔡炜棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳浦碧桂园上诉请求：1.撤销原审判决,并依法改判或发回重审。2.本案一二审诉讼费由洪云峰承担。事实和理由：1.双方于2018年4月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，也未超出双方当事人签订该合同时应当预见的范围，双方均应严格遵守。根据该合同第八条约定及对应的合同附件十一第四条第2款约定，洪云峰作为买受人应按约定总房价款的20%支付违约金。2.该合同的签订是合同双方履约的依据，但由于洪云峰的违约行为致使漳浦碧桂园出售房屋的合同目的无法实现，该合同对违约金计算如何约定是双方自由协商的结果，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，漳浦碧桂园主张以房屋总价作为违约金计算依据合法合理,一审判决有违当事人意思自治。3.违约金的性质兼具补偿损失、惩罚违约及债务担保的性质，即使不考虑严厉惩罚违约，仅从违约金的担保属性出发，法院亦应尊重当事人意思自治并保护守约方。 洪云峰辩称，1.案涉合同属于显失公平的合同,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》的规定，依法应当予以撤销。双方签订《商品房买卖合同》并非洪云峰的真实意思表示。在签订时，漳浦碧桂园没有向洪云峰提供书面合同，也没有向洪云峰对合同约定的权利义务进行明确说明，这一事实在漳浦碧桂园员工出庭作证时已经得到证实，导致洪云峰对于合同是否公平、违约将会产生什么法律后果完全不知道。另外,合同双方的权利义务不对等。漳浦碧桂园违约时，违约金是按照已付款的20%支付，而对于洪云峰的违约是以合同金额20%支付，显然不对等，并非双方真实的意思表示，而是漳浦碧桂园单方面制作的格式合同。2.即便《商品房买卖合同》不被撤销,漳浦碧桂园要求洪云峰支付购房款总额的20%违约金不能成立。该合同于2018年5月底就解除。即便是到2018年8月24日洪云峰出具书面解除申请时，商品房的价格也还比双方签订的合同价还要高，截止到这一期限漳浦碧桂园没有任何的损失。且合同法规定的违约责任是一种补偿性质的责任，并不具有处罚性质，且洪云峰因客观原因无法履行合同，并非恶意违约。从2018年8月24日洪云峰明确表示无力履行合同后，漳浦碧桂园理应另行销售他人，避免损失扩大。根据合同法第一百一十九条规定，即便之后商品房有降价，该损失应当由漳浦碧桂园自行承担。 漳浦碧桂园向一审法院起诉请求：1、判令解除漳浦碧桂园与洪云峰签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2、判令洪云峰支付解除合同违约金239981元（计算依据合同总价1199905元的20%）；3、判令洪云峰返还发票等相关购房材料并配合漳浦碧桂园办理后续合同解除工作。 一审法院认定事实：2018年4月29日，漳浦碧桂园与洪云峰签订合同及其附件一份，双方约定，洪云峰向漳浦碧桂园购买址在福建省漳浦县商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价1199905元，付款方式为按揭分期。洪云峰应于签订合同之日支付99905元，二期楼款150000元应于2018年5月29日前付清，银行按揭款950000元应于2018年8月15日前付清等条款。合同签订后，洪云峰于合同签订之日支付99905元，剩余房款至今未付。在上述合同签订过程中，漳浦碧桂园未向洪云峰详细说明违约责任条款等内容，且合同签订后，亦未将合同文本提交一份给洪云峰收执。洪云峰于2018年6月间先口头后书面的形式向漳浦碧桂园提出解除合同。漳浦碧桂园分别于2018年12月18日及2019年4月6日发出《到期应交款通知书》，要求洪云峰缴交二期楼款150000元。根据双方提交的证据，漳浦县人民法院对双方的争议事实作如下认定:双方签订合同时，漳浦碧桂园已取得讼争商品房的商品房预售许可证。 一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：双方当事人签订的合同的效力问题和违约金数额问题。一、关于双方当事人签订的合同的效力问题。漳浦县人民法院认为，漳浦碧桂园与洪云峰于2018年4月29日签订的合同系双方当事人真实意思表示，且该合同对商品房信息、房屋总价、付款时间等条款进行了约定，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同签订后，洪云峰在合同上签字确认并支付了首期房款，漳浦碧桂园也在合同上加盖了公司公章，即双方已就本案商品房买卖达成了合意并已实际履行，故上述合同已成立并生效。漳浦碧桂园虽未将合同文本交付洪云峰，具有过错，但该过错并不影响合同的效力。现反诉原告洪云峰主张合同无效，并请求予以撤销的理由不能成立，不予支持。上述合同合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。漳浦碧桂园基于洪云峰未能在期限内支付第二期购房款，且已超过90日期限而主张洪云峰的行为违反合同约定，请求解除与洪云峰签订的合同及其附件、附录，符合上述合同约定，予以支持。合同解除后，因解除合同产生的附属后果，双方应协助解决，故漳浦碧桂园请求洪云峰在解除合同后返还发票等相关购房材料并配合漳浦碧桂园办理后续合同解除工作的诉求予以支持；而洪云峰反诉请求判令漳浦碧桂园返还已付购房款99905元亦予以支持，但对洪云峰要求支付该款的利息的主张，不予支持。二、关于违约金数额问题。漳浦碧桂园主张按照双方所签订的补充协议第四条之约定要求洪云峰支付总房款20%作为违约金，洪云峰主张该条约定的违约金过高并请求予以调整。漳浦县人民法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，结合本案的实际情况并参照漳浦碧桂园因合同解除所造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应酌定以尚欠房款的3%标准计算为宜，即洪云峰应向漳浦碧桂园支付违约金【（1199905-99905）×3%=33000元】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决：一、解除原告漳浦县碧桂园房地产开发有限公司与被告洪云峰签定的《商品房买卖合同》及其附件、附录。二、被告(反诉原告)洪云峰支付原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司违约金33000元。三、原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司退还被告(反诉原告)洪云峰已支付房款99905元。四、被告（反诉原告）洪云峰返还发票等相关购房材料并配合原告（反诉被告）漳浦县碧桂园房地产开发有限公司办理后续合同解除工作。五、以上给付内容限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4899.71元，由洪云峰负担。反诉费1149元，由漳浦县碧桂园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实，除了漳浦碧桂园对一审查明“二、在上述合同签订过程中，漳浦碧桂园未向洪云峰详细说明违约责任条款等内容，且合同签订后，亦未将合同文本提交一份给洪云峰收执。”和“三、洪云峰于2018年6月间先口头后书面的形式向漳浦碧桂园提出解除合同。”有异议外，其他事实无异议，本院予以确认。对有争议的事实，本院分析认定如下：漳浦碧桂园认为在销售现场有公示违约责任条款等内容，但没有提供证据证明，本院不予认定；漳浦碧桂园认为合同相应违约责任条款有加粗加黑，因对涉案合同合法有效双方均无异议，相应违约责任条款本院下文一并分析认定。漳浦碧桂园认为洪云峰于2018年8月24日才书面向漳浦碧桂园提出解除合同。该事实洪云峰亦明确认可，一审表述不当，本院予以纠正。 本院认为，漳浦碧桂园一审主张按照双方所签订的补充协议第四条之约定要求洪云峰支付总房款20%作为违约金，但洪云峰亦主张该条款约定的违约金过高并请求予以调整。从双方签订的合同附件来看,附件十一《补充协议》第四条【关于逾期付款责任】约定“买受人未按约定时间付款，逾期90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金”。而合同附件十一《补充协议》第六条【关于逾期交付责任】却约定“出卖人未按约定时间交楼，逾期90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应该自买受人解除书面通知到达之日起无息退还已付购房款，并按已付购房款的20%向买受人支付违约金”。故该条款明显不合理地加重了买受人一方的负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”之规定，一审法院将本案逾期付款的违约金酌定以尚欠房款的3%标准计算并无不当。 综上所述，漳浦碧桂园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6048.71元，由漳浦县碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年五月十五日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷