湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初1479号原告（执行案外人）：王奇，男，1992年8月31日出生，汉族，黄石江山塑胶有限公司员工，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，黄石市黄石港区黄石港街道延安岭社区居委会推荐。被告（申请执行人）：苏桂花，女，1947年8月29日出生，汉族，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：周江龙，湖北易圣律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄石市中卫天和地产有限公司，住所地湖北省黄石市盘龙山路8号（市委党校4号楼），统一社会信用代码91420200798774338N。法定代表人：卫成林，董事长。委托诉讼代理人：张权，男，公司员工。原告王奇与被告苏桂花、第三人黄石市中卫天和地产有限公司（以下简称中卫公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王奇及委托诉讼代理人姚永忠，被告苏桂花的委托诉讼代理人周江龙，第三人中卫公司的委托诉讼代理人张权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奇向本院提出诉讼请求：１．撤销黄石港区人民法院（2019）鄂0202财保66号民事裁定书及（2019）鄂0202民初13号民事裁定书，并解除对原告购买的位于黄石市黄石××区老虎头路8号中卫水云馨苑1号楼1-103号房的查封，终止对该房屋的执行；2.对本异议申请未作出最终裁定前，暂停对该房屋的诉讼保全及后续执行；3.被告承担诉讼费用。诉讼中，原告增加第四项诉讼请求为：确认原告对上述房屋享有所有权，并判令被告苏桂花协助原告办理该房屋的过户手续。事实与理由：截至2016年1月25日，被告中卫公司差欠黄石江山塑胶有限公司（以下简称塑胶公司）塑钢门窗建筑工程款125.2万元。2016年4月7日，原告、中卫公司、塑胶公司三方订立了《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》,三方一致同意：案外人塑胶公司以上述125.2万元工程款债权中的603097.20元转抵原告应付该房屋全额购房款。同日，原告与中卫公司订立《商品房买卖合同》,约定：原告购买中卫公司开发的位于黄石市黄石××区老虎头路8号中卫水云馨苑1号楼1-103号房，面积为129.42平方米,合同总金额603097.20元，付款方式为工程款转抵购房款。同日，中卫公司向原告出具了该房屋全额购房款的收据。2016年4月8日，中卫公司与原告办理了该房屋的交接手续。综上，在黄石港区人民法院诉讼保全查封之前，原告已与中卫公司签订该房屋买卖合同，付清了全部房款，同时对该房屋合法实际占有，原告已取得该房屋的所有权。且原告及配偶成海丹名下在黄石市辖区内没有其他住房。由于中卫公司开发手续问题及其法定代表人卫成林有意逃匿的原因，该房屋所在小区全部房屋均未能依约办理不动产权证书，经小区业主多年集体维权，直至2018年11月才可以办理不动产权证。2018年12月初，被告从该小区业委会主任张权处了解到该房屋于2018年11月28日被另案查封，故无法办证。该房屋未办理过户手续并非因买受人自身原因。原告为维护自身权益，依照《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条规定，诉至法院。苏桂花辩称，1.黄石市不动产登记中心的登记信息显示，本案中被查封涉案房屋[不动产权证号：鄂（2018)黄石市不动产权第0036431号]登记于中卫公司名下，基于该公司负债累累，被告为防止财产被转移或被其他债权人查封依法申请保全符合法律规定和程序，保全裁定书正确，依法应当驳回原告的诉讼请求。2.被告已经按照《民事诉讼法》笫一百零一条规定提供保全申请担保，由永安财产保险股份有限公司湖北分公司出具保单保函在300万元内为被告提供担保，若保全错误有足够能力承担因保全错误遭受损失的赔偿责任。3.根据原告提交的材料和诉状中的事实和理由，该房屋是直接以签订以房抵债协议的方式获得，既未办理房屋买卖合同备案登记，亦未过户，原告的债权未经判决确认，真实性存疑，且因未办理不动产登记原告未取得该房屋的所有权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定的情形，原告并非涉案房产的权利人，其解除查封的理由不能成立，应当予以驳回。中卫公司承认王奇主张的事实及诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋的交付，虽然中卫公司与王奇签订了《商品房交接书》，但未办理网签备案手续，且该房屋自建成后一直用于物业公司经营，王奇并未居住或办理物业的入住手续，亦未与物业公司签订房屋租赁合同或收取租金，故本院对原告主张涉案房屋于2016年4月8日交付的事实不予确认；2.原告提交的银行账户交易明细上记载的收款人并非塑胶公司，且数额与房屋价款不相符，付款方式、时间与原告所述大相径庭，故本院对原告主张其向塑胶公司交付涉案房屋部分购房款的事实不予确认。3.关于物业管理费，中卫公司系房地产开发企业，其与王奇并未签订物业服务合同，仅凭中卫公司于2016年4月8日出具的《减免物业管理费的决定》和物业费收据，不能证明王奇交纳了2016年4月8日至2019年4月8日期间涉案房屋的物业管理费，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月28日，中卫公司（建设方）、鄂州第四建筑有限公司（甲方）与塑胶公司（乙方）签订了《工程合同书》。同日，中卫公司（建设方）、武汉新十建筑有限公司（甲方）与塑胶公司（乙方）也签订了《工程合同书》。两份合同均约定由塑胶公司制作、安装保安格林居住小区的塑钢门窗。2016年1月25日，中卫公司出具《欠款条》，载明中卫公司欠塑胶公司塑钢门窗建筑工程款125.2万元。2016年4月7日，塑胶公司（甲方）、塑胶公司员工王奇（乙方）、中卫公司（丙方）签订《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》，约定：一、乙方拟购买丙方开发的位于黄石市黄石××区老虎头路8号中卫水云馨苑1号楼1-103号商品房，商品房买卖合同总房价603097.2元，三方同意将丙方差欠甲方门窗建筑工程款的603097.2元作为乙方上述购房款的总价款抵付给丙方，丙方开具全额购房款发票或收据，并加盖丙方有效公章，至此乙丙两方就上述商品房的全额房款交付完毕。二、丙方无条件配合乙方或其代理人完成网签备案、过户、清除妨碍备案过户事项等相关手续，直至乙方领取无瑕疵的上述商品房不动产权证书，否则，甲方和丙方之间的上述门窗建筑工程款债权债务不消灭，甲方可另行向丙方主张上述门窗建筑工程款债权。三、乙方在领取所购房屋不动产权证书后，以现金或银行转账向甲方支付所购房屋总价款金额的人民币。同日，中卫公司（出卖人）与王奇（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：王奇购买涉案房屋，总价款603097.2元，付款方式为中卫公司差欠塑胶公司塑钢门窗建筑工程款603097.2元作为王奇的购房款抵付给中卫公司。中卫公司向王奇开具了购房款收据。翌日，中卫公司与王奇签订了《商品房交接书》。2016年6月1日，中卫公司与王奇还签订了《房屋租赁合同》，约定王奇将涉案房屋（含带装修现状）出租给中卫公司作为中卫公司指定物业公司办公之用，租赁期限为2016年6月1日至2019年12月31日，每年6月1日至6月20日期间支付租金1.5万元。因苏桂花向黄石市黄石港区人民法院申请诉前财产保全，法院于2018年11月28日作出（2018）鄂0202财保66号民事裁定，对包括涉案房屋在内的房屋进行了查封，并受理了原告苏桂花诉被告中卫公司民间借贷纠纷一案。王奇因涉案房屋查封，向法院提出复议申请。法院于2019年6月19日作出（2019）鄂0202民初13号民事裁定，驳回了王奇的复议请求，王奇不服遂提起案外人执行异议之诉。另查明，黄石市不动产登记中心出具《不动产登记查询证明》，证实截至2019年1月17日，王奇及其妻成海丹在本辖区内无房屋登记记录。再查明，涉案房屋自建成后至今一直由水云馨苑小区的物业公司使用。原告从未对涉案房屋进行装修居住或办理物业的入住手续，亦从未收取涉案房屋的租金。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，因苏桂花与中卫公司民间借贷纠纷一案涉及金钱债权执行，对涉案房屋进行了查封，案外人王奇对执行标的物提出排除执行异议，并要求确认涉案房屋归其所有。本案的争议焦点系王奇就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王奇与中卫公司于查封之前签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的效力性规定，为有效合同。关于占有或居住，上述商品房买卖合同未办理网签备案手续，且涉案房屋自始至终用于物业公司经营，原告从未装修居住或办理物业的入住手续，亦未与物业公司签订房屋租赁合同或收取租金，原告未提供充分证据证明对涉案房屋进行了管理和支配，故不能认定原告合法占有涉案房屋或涉案房屋用于居住。关于价款支付，中卫公司、塑胶公司与王奇签订的《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》约定，三方同意将中卫公司差欠塑胶公司门窗建筑工程款603097.2元作为王奇的购房款抵付给中卫公司，中卫公司配合王奇完成涉案房屋的网签备案、过户、清除妨碍备案过户事项等相关手续，直至王奇领取无瑕疵的不动产权证书，否则，中卫公司和塑胶公司之间的603097.2元门窗建筑工程款债权债务不消灭，塑胶公司可另行向中卫公司主张上述门窗建筑工程款债权；王奇在领取涉案房屋不动产权证书后，以现金或银行转账向塑胶公司支付总价款。但结合当事人的陈述和庭审查明的事实，涉案房屋直至法院查封时仍登记在中卫公司名下，未曾办理过网签备案、过户等手续。依据《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》的约定，抵款条件并未成就，债务并未相互抵销，塑胶公司可另行向中卫公司主张上述门窗建筑工程款债权。因此，即便中卫公司出具了购房款收据，也不能认定买受人已按约支付购房款。综上，虽然原告与中卫公司签订了《商品房买卖合同》，但并未按约交付购房款，亦未合法占有涉案房屋或用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，故原告未取得涉案房屋的所有权，就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王奇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  阮 珊人民陪审员  董晓慧人民陪审员  张 景二０二０年五月二十七日书 记 员  田也塬