辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3173号上诉人（原审被告）：郭海建，女，1976年6月24日出生，满族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连龙湖物业服务有限公司，住所地大连市中山区港浦路111号楼301室，统一社会信用代码91210200064402869W。法定代表人：贝洪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人郭海建因与被上诉人大连龙湖物业服务有限公司（以下简称“龙湖物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭海建上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：上诉人至今未实际入住，物业费收取应当有所区分，适当减免。被上诉人龙湖物业不同意郭海建的上诉请求，同意原审判决。龙湖物业向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠交的物业费人民币17,336.02元（自2017年5月1日至2019年6月30日）；2、被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金6593.82元，按欠交物业费的日千分之三为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2015年5月15日，原告（乙方）与案外人大连龙湖东港房地产有限公司（甲方）签订《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务协议》，约定：物业名称为龙湖·水晶郦湾，物业类型为住宅，座落于大连市中山区地块；在物业管理区内，乙方提供物业共用部分的日常维护、养护和管理，物业共用设施设备的日常运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的日常清洁卫生，垃圾的收集、清运等；物业服务费计算面积按买受人所购房屋的建筑面积计算，物业服务费由乙方向业主（业主委托的物业使用人）收取，如该房屋产权登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积不一致的，将以产权登记的建筑面积为依据收取，标准为住宅（高层）4.5元/月·平方米，住宅（洋房）为4.8元/月·平方米；除办理入伙手续时首次预缴一年的物业服务费外，以后物业费应按季度缴纳，业主应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用金额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金，无论房屋是否空置（含业主未按时办理交付手续的情形）都应全额缴纳物业服务费；物业服务费自《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间（或交房通知文书确定的交房日期）起开始计算；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用或车场（库）物业服务费的，应按协议约定承担违约责任；本合同从双方签字盖章之日起生效，但在本合同期限内，只要业主委员会经业主大会同意，代表全体业主与物业服务企业签订了物业服务合同并生效时，本合同自动终止；本合同期满，业主大会尚未成立，则本协议继续有效（除非双方另有书面约定），直至业委会选聘新的物业服务企业，并签定物业服务合同生效时为止。2016年1月17日，被告与案外人大连龙湖东港房地产有限公司签订《商品房买卖合同》约定被告购买案外人开发的位于大连市中山区的房屋，合同约定建筑面积148.17平方米。2016年3月28日，被告就案涉房屋签署《商品房交接单》。查，原告（乙方、物业服务企业）与被告（甲方、业主）签署《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务合同》，约定：甲方在签订《商品房买卖合同》时，已知晓并同意该合同内容，故该合同内容对全体业主具有约束力，业主须遵守，现甲、乙双方在本项目开发建设单位与乙方签订的《前期物业服务合同》的基础上，达成本协议，共同信守；物业名称为龙湖·水晶郦湾，物业类型为住宅、商业；甲方确认，甲方未本物业【2-2-3201】号房屋的业主，同意按上述约定的【高层：4.5元/月·平方米；商业：5.8元/月·平方米】的标准交纳该房屋的物业服务费；物业服务费应季度缴纳，甲方应在每季度末月25日之前将下期物业服务费用金额缴清，逾期按日向乙方支付应交纳费用的3‰的违约金；无论房屋是否空置（含业主未按时办理交付手续的情形）都应全额缴纳物业服务费；本合同从双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止，本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与乙方解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。同时，被告签署《承诺书》，载明?本人为水晶郦湾项目2幢2单元3201室（行政街号为辽宁省大连市中山区港兴路100号房屋）的买受人，为维护本物业的管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：本人同意建设单位选聘大连龙湖物业服务有限公司为本物业的物业服务企业；本人确认已详细阅读“龙湖·水晶郦湾临时管理规约”及所属附件；本人同意承担违反本临时规约的相应责任等。同时，根据原告提供的图片显示，最晚自2017年5月2日起，原告按照合同约定对案涉项目提供物业服务。被告对自2017年5月1日至2019年6月30日未缴纳物业费一节事实予以认可，即自2017年5月1日至2019年6月30日，被告共欠物业费17335.89元（4.5×148.17×26）。自2017年3月25日，被告应缴纳自2017年4月1日至2017年6月30日的物业费1333.53元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金3504.52元（1333.53×3‰×876）；自2017年6月25日，被告应缴纳自2017年7月1日至2017年9月30日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金4704.71元（2000.3×3‰×784）；自2017年9月25日，被告应缴纳自2017年10月1日至2017年12月31日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金4152.62元（2000.3×3‰×692）；自2017年12月25日，被告应缴纳自2018年1月1日至2018年3月31日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金3606.54元（2000.3×3‰×601）；自2018年3月25日，被告应缴纳自2018年4月1日至2018年6月30日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金3066.46元（2000.3×3‰×511）；自2018年6月25日，被告应缴纳自2018年7月1日至2018年9月30日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金2514.38元（2000.3×3‰×370）；自2018年9月25日，被告应缴纳自2018年10月1日至2018年12月31日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金1962.29元（2000.3×3‰×327）；自2018年12月25日，被告应缴纳自2019年1月1日至2019年3月31日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金1416.21元（2000.3×3‰×236）；自2019年3月25日，被告应缴纳自2019年4月1日至2019年6月30日的物业费2000.3元，截至2019年8月18日，被告应支付违约金876.13元（2000.3×3‰×146），上述违约金共计25,803.86元。又查，根据原告提供的EMS快递单显示，2019年6月23日，原告向被告邮寄送达龙湖水晶郦湾2-2-3201室2017-2019年度物业费律师函，该快件未妥投，并于2019年7月9日被退回。一审法院认为，原告与被告签订《龙湖·水晶郦湾（H03地块）前期物业服务合同》，系当事人双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，在原告提供物业服务的情况下，被告理应按照合同约定支付物业费。原告诉请被告支付欠交的物业费17,336.02元（自2017年5月1日至2019年6月30日）一节，经一审法院核对，自2017年5月1日至2019年6月30日物业费共计17,335.89元，故被告应给付原告自2017年5月1日至2019年6月30日物业费共计17，335.89元。对于原告要求被告支付逾期交纳物业费的滞纳金6593.82元（按欠交物业费的日3‰为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止）一节，经一审法院审查，截至2019年8月18日，被告应支付违约金金额为25,803.86元，原告诉请违约金金额为6593.82元，视为对自身权利的放弃，予以支持，至于被告自2019年8月19日按日3‰给付原告至实际给付之日止的违约金的30%一节，鉴于该诉请系原告真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，故亦予以支持。对于被告辩称发现房门有损坏，原告承诺更换房门，但至今未换一节，鉴于房门质量出现问题与本案不是同一法律关系，且被告亦未提供相应证据，故对该事实不予审理。对于被告辩称其从未入住案涉房屋，认为原告的收费标准不合理、不公平一节，因原、被告之间系物业服务关系，双方应严格按照合同约定履行合同，物业合同中明确规定?无论房屋是否空置（含业主未按时办理交付手续的情形）都应全额缴纳物业服务费，故被告在房屋上述情况下仍应按照合同约定缴纳物业费；再者，物业企业主要是对整个物业小区公共设施的管理和维护，被告实际居住与否，不影响原告对小区的整体服务，故即便被告未实际居住，也应当缴纳物业费，故被告该意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告郭海建支付原告大连龙湖物业服务有限公司欠交的物业费人民币17,335.89元；二、被告郭海建支付原告大连龙湖物业服务有限公司自欠交之日至实际给付之日逾期交纳物业费的滞纳金的30%（截至2019年8月18日为6593.82元，自2019年8月19日至实际给付之日止，按欠交物业费的日3‰的30%计算）；上列一、二项中被告郭海建应支付原告大连龙湖物业服务有限公司之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告郭海建负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案上诉人二审上诉仅主张因其未实际入住，物业费交付标准应与实际入住业主有所区别，要求法院改判按一定比较交纳、而非全额交纳物业费。鉴于双方均未主张一审存在违反法律禁止性规定或侵害国家、社会公共利益、他人合法权益的问题，故本院二审仅针对上诉人该项上诉主张进行审理。本院认为，上诉人的该项主张不能成立。首先，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二条之规定，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，前期物业服务协议和前期物业服务合同均合法有效，对本案双方当事人有约束力。两份合同中均明确约定了房屋无论是否空置都应全额缴纳物业服务费的内容，上诉人应当遵照履行。故被上诉人要求上诉人全额给付所欠物业费有合同依据，一审予以支持并无不当。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人现仅以其未实际入住为由拒交全额物业费，缺乏法律依据，不能得到支持。第三，物业公司自接受委托、进驻小区后便开始履行物业服务职责，物业公司的职责范围主要包括修缮房屋、安保清洁、绿化养护、共用设施的日常运行与维护等，至于个别业主是否空置房屋，并不会影响物业公司对于小区公共环境所提供的服务内容，且如允许一部分业主打折交费，对于全额缴费业主有失公平。因此，在上诉人与被上诉人未达成打折合意的情况下，上诉人单方提出的此项主张不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人郭海建负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年五月十五日书记员  黄月妍