广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10031号上诉人（原审原告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区华誉三街2号101房。法定代表人：冼岩，职务：经理。委托诉讼代理人：陈辉、刘立健，均系广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴燕颜，女，1966年4月20日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。现住广州市荔湾区。上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司因与被上诉人吴燕颜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9681号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理，现已审理终结。广州黄沙铁路房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理，并支持其公司一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人吴燕颜负担。事实和理由：本案纠纷属于商品房预售合同纠纷。一审法院认为涉案房屋属于企业内部分房引起的房地产纠纷，依法不属于人民法院主管范围，据此驳回其公司的起诉，定性及处理有误。一、本案属于商品房买卖合同纠纷。其公司与吴燕颜于2012年8月6日签订的《广州铁路（集团）公司南站职工住房内部认购协议》（编号：00499，下称“内部认购协议”）约定其公司向吴燕颜出售位于广州市黄沙项目E2栋3203房（现地址房号为广州市荔湾区黄沙大道华誉一街13号3203房，下称“3203房”）。内部认购协议第二条约定：“在新房交付使用（即领取新房钥匙前），乙方按照《办法》有关条款规定和腾退旧房《承诺书》内容办理原住房的腾退手续；在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内乙方退出原住房的使用。如乙方未按其办理原住房腾退手续或未按期退出原住房使用，甲方可单方解除内部认购协议，收回住房由集团公司住房分配销售领导小组另行分配，并采取不予办理新房房产证及法律法规许可的其他措施。”第三条约定新房认购单价7999.94元/平方米，总房价740234元。因涉案房屋是依法规划报建的商品房性质，并非单位内部建设的福利房、经济适用房等。2016年7月19日，双方通过房地产交易中心网上签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号201607206752）。本案中，虽然涉及腾退吴燕颜此前曾在铁路部门分配住房（广州市天河区沙和路15号之一5号402房）的问题，但其公司在本案的诉讼请求并非腾退402旧房，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，本案并不适用该条款。本案的诉请是基于内部认购协议与《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》两份合同内容，依据合同条款要求解除及返还房屋。这属于商品房交易过程中产生的纠纷，应当由人民法院审理。二、人民法院即便认定本案纠纷不属于主管范围，也应当按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中的规定，告知具体主管部门，释明救济方式。综上，由于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》于1992年颁布，当时商品房买卖市场处于起步阶段，主要以单位内部建房、分房作为解决人民群众住房问题的主要渠道，当时人民法院适用该规定不受理内部分房引起的占房、腾房等房地产纠纷是适当的，但此后随着市场经济不断发展，其1999年之后我国全面停止福利分房，以市场化方式解决住房问题，本案涉及的房屋也属于完全商品房性质，与该通知针对的内部福利房不一样。由于政府早已撤销主管单位建房、分房的机构，如法院仍片面按三十年前的规定执行，必将导致其公司无法依法追究吴燕颜违反商品房买卖合同的违约责任，国有企业的利益无法得到保障。故提出上诉，请求依法予以改判。广州黄沙铁路房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、确认其公司与吴燕颜于2012年8月6日签订的《广州铁路（集团）公司南站职工住房内部认购协议》（编号：00499）及2016年7月19日网上签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号201607206752）于2019年9月27日解除。二、吴燕颜立即向其公司返还位于荔湾区黄沙大道华誉一街13号3203房。三、本案诉讼费由吴燕颜承担。一审法院认定事实：2012年5月18日广州铁路（集团）公司制定了《广州铁路（集团）公司广州达道路和南站住房销售办法》，该《办法》的主要内容涉及：广州达道路和南站住房是集团公司自建、面向内部职工销售的有价格优惠的商品住房；（第三条）购房人员的条件；（第六条）申请购房者原住房退出的规定，凡申请购房的职工，须签订承诺退回原住房的承诺书、保证在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内乙方退出原住房的使用；对未按期办理原住房腾退手续或未按期退出原住房使用的职工，集团公司有权收回新房另行分配，并采取不予办理新房房产证及法律法规许可的其他措施；（第三章）销售价格；（第四章）房源分配原则；（第五章）住房认购原则；（第六章）购房审批程序等。吴燕颜是广州铁路（集团）公司职工。2012年8月6日广州黄沙铁路房地产开发有限公司与吴燕颜签订了《广州铁路（集团）公司南站职工住房内部认购协议》（编号：00499)，约定广州黄沙铁路房地产开发有限公司向吴燕颜出售位于广州市黄沙项目E2栋3203房（因门牌变更，现地址房号为广州市荔湾区黄沙大道华誉一街13号3203房)；（第二条）在新房交付使用（即领取新房钥匙前），乙方按照《办法》有关条款规定和腾退旧房《承诺书》内容办理原住房的腾退手续；在新房交付使用（即领取新房钥匙）后五个月内乙方退出原住房的使用。如乙方未按其办理原住房腾退手续或未按期退出原住房使用，甲方可单方解除内部认购协议，收回住房由集团公司住房分配销售领导小组另行分配，并采取不予办理新房房产证及法律法规许可的其他措施。（第三条）房屋建筑面积为92.53平方米，认购单价每平方米7999.94元，总房价为740234元。上述合同签订后，吴燕颜向广州黄沙铁路房地产开发有限公司支付了购房款，广州黄沙铁路房地产开发有限公司于2015年8月20日将房屋交付给吴燕颜。2016年7月19日双方就上述房屋签订了网签的《广州市商品房买卖合同》。一审另查明，1999年6月29日吴燕颜的丈夫沈广鹰向广深铁路实业发展总公司购买广州市天河区沙和路15号之一5号402房，房屋建筑面积为55.25平方米，房屋总价为28920.26元。一审法院认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案广州黄沙铁路房地产开发有限公司出售给吴燕颜的广州市荔湾区黄沙大道华誉一街13号3203房虽然是商品房性质，但出售房屋的对象、条件、价格、审批条件等均需遵循《广州铁路（集团）公司广州达道路和南站住房销售办法》的规定，因此，广州黄沙铁路房地产开发有限公司与吴燕颜的房屋买卖并非市场上普通的自由交易的商品房买卖合同关系，而是属于企业内部的分房、售房行为，根据上述最高人民法院的通知，本案纠纷不属于法院的主管范围。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（一）项的规定，于2019年12月20日作出裁定：驳回广州黄沙铁路房地产开发有限公司的起诉。本院认为，广州黄沙铁路房地产开发有限公司虽上诉称本案属于商品房交易过程中产生的纠纷，应当属于人民法院民事诉讼受案范围，但本院审理期间，广州黄沙铁路房地产开发有限公司既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对涉案合同性质的分析认定，即对广州黄沙铁路房地产开发有限公司的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审裁定，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审裁定认定事实清楚，定性准确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  梁淑敏二〇二〇年五月二十日书记员  曾美玲