广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5167号上诉人（原审被告）：朱伟雄，男，1978年6月11日出生，汉族，住所地广州市天河区。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄彬，男，1961年10月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：梅修洪，广东楚越律师事务所律师。上诉人朱伟雄因与被上诉人黄彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人朱伟雄的委托诉讼代理人罗鹏远，被上诉人黄彬的委托诉讼代理人梅修洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱伟雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回黄彬全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由黄彬承担。事实和理由：一、一审法院在未查清涉案商铺已经通过二次消防验收事实的情况下，机械照搬另案二审判决，草率作出与事实不符的判决。涉案场地每个商铺在完成间隔且安装彩钢板卷闸、招牌灯箱以及在完成每个商铺安装烟感喷淋等消防设施后，于2012年7月23日、9月15日分别取得《建设工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收合格意见书》，2012年10月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。涉案商场可以从开发商名下更名至朱伟雄名下，可知涉案商场已经通过消防部门第一次消防验收；而朱伟雄购买涉案商场后申请分割登记，进行间隔装修，且委托了有消防安装资质的工程公司对分割后的商铺进行消防安装工程的建设，并取得了消防部门出具的消防合格意见书，可见，涉案商场间隔以后已经通过消防部门的二次验收。故一审认为涉案商铺未经过消防部门二次验收系错误的。二、投入使用、营业前申请消防安全检查的责任义务已由朱伟雄完成。目前商铺业主均可以因使用或经营申报消防验收；而且涉案商场已经有很多企业正常经营，不存在不能经营的情形。黄彬在涉案商铺满足交付条件且送达交付通知后因自身原因未能利用涉案商铺对外经营，相应责任或损失应当由黄彬自行承担。其购买商铺用于经营的目的不能实现进而认为朱伟雄构成违约与事实不符。三、朱伟雄向黄彬出售的仅是商铺，已经履行交付义务；本案系房屋买卖合同纠纷，朱伟雄不承担经营管理义务。从双方签订的《商铺买卖合同》可看出，朱伟雄向黄彬出售的是现房，仅是出售商铺产权。同时约定于朱伟雄2015年11月1日将涉案商铺的使用权和收益权交付给黄彬，而朱伟雄亦于应当交付之前半个月向黄彬寄出收铺通知，黄彬也确认收到该通知，在涉案商铺具备交付条件的情况下，黄彬经通知后拒不办理相关收铺手续，按照合同第九条约定，视为商铺的使用权及收益权自收到通知之日起已经实际移交给黄彬。至此，朱伟雄基于商品房买卖合同的约定义务已经履行完毕，商铺使用经营应由黄彬享有权利负担义务。综上，请求二审法院予以改判。黄彬答辩称：一审判决认定事实、适用法律正确，请求二审法院维持原判。关于朱伟雄在上诉状中提及的问题，黄彬认为均缺乏事实依据。因为涉案商铺依照消防部门的规定，应当进行二次消防，经过二次消防后才能投入使用，涉案商铺才具备使用条件，因此在消防这个问题上，一审法院也对此进行了研究和质证，并要求朱伟雄提供相关证据予以证明。朱伟雄对此进行举证后，一审法院组织双方多次进行开庭质证，经双方质证后，认为朱伟雄所提交的该证据不能证明朱伟雄所主张的涉案商铺已通过二次消防的事实。一审法院依据消防法的规定及双方房屋买卖合同的约定，由此认定朱伟雄构成违约行为，并需承担相应的违约责任。2019年4月19日，黄彬向一审法院起诉请求判令：1、朱伟雄支付黄彬违约金343980元；2、本案诉讼费由朱伟雄承担。一审法院经审理查明：2011年9月2日，广州德馨商业经营管理有限公司作为朱伟雄（出卖人）的委托代理人与黄彬（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人的通讯地址为广州市海珠区富力现代广场16-1005房；（第一条）买受人购买的商铺为广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933-945单号101房A041号铺；（第三条）该商铺属现房，建筑面积共18.492平方米，套内面积8.8038㎡，房价款总金额为630000元；买受人按按揭付款方式按期付款，2011年9月2日前支付全部价款的60%（包含定金）计380000元，余下房价款的计250000元向银行申请抵押贷款，有贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，本合同继续履行，同时本合同第七条约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延递件的违约责任，（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付的全部房价款的20%作为违约金进行没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日应按应付款1.5‰的标准向出卖人计付违约金，同时本合同第七条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延递件的违约责任；（第六条）经双方同意并确认，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人；（第七条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户递件手续，买受人应提供必要的文件及配合；（第八条）该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；（第九条）出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人；（第十条）商铺使用权及收益权逾期交付的违约责任，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）(1)逾期不超过15日的，自本合同第九条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款和同期银行存款利息；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第九条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按己付房价款1.5‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合合同约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可以合作协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的；所产生的一切法律责任和经济损失由买受人承担；等。该合同附件一约定：装修标准：〔交铺装修标准〕地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；〔公用设备、设施及公共区域〕地面：主通道铺高级抛光砖；供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；安全：提供24小时智能监控；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统。该合同附件二约定：E1E2栋首层平面图，该图显示涉案商铺所在楼层有手扶梯及在商场内。2012年3月17日，广州德馨商业经营管理有限公司作为朱伟雄（出卖人）的委托代理人与黄彬（买受人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性；出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；买受人须按时付款，2011年9月2日前支付全部房价款的60%（包含定金）金额380000元，2012年3月5日前支付全部房价款的40%金额250000元；买受人如未按本协议规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条处理。合同签订后，黄彬于2012年5月10日向朱伟雄支付房价款630000元，朱伟雄同时向黄彬出具了售房发票。朱伟雄于2015年10月18日向黄彬发出《收铺通知书》，要求黄彬在2015年10月22日办理商铺交付手续。黄彬收到通知后没有按通知时间向朱伟雄办理收铺手续。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区润江北路933，935，939-945单号，沙渡路1号141的产权人为黄彬，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2012年5月23日，建筑面积为18.49平方米，套内建筑面积为8.8平方米；等。据朱伟雄提供的广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验[2012]第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》载明：该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等；2012年10月17日广州市公安局出具的穗海公消安检许字[2012]第0121号《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》载明：广州市海珠区光大百货商场现有消防设施：自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统……，等。另查，黄彬曾向一审法院提起诉讼，要求解除与朱伟雄签订的商铺买卖合同；朱伟雄、广州酷窝互联网科技有限公司（原广州德馨商业经营管理有限公司）、广州市光大花园房地产开发有限公司返还购房款及利息、相关税费等。一审法院于2016年7月27日以（2015）穗海法民三初字第2134号民事判决书，判决驳回黄彬的全部诉讼请求。生效的（2017）粤01民终23990号民事判决书查明如下事实：广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房的档案资料显示该101房的原产权人为朱伟雄，建筑面积为2453.7992平方米，其中套内建筑面积为2042.6864平方米，朱伟雄于2011年9月30日申请将该101房分割为202个单位，相关部门的审核意见包括经实地查丈各商铺间在各分隔处划线并钉界钉为界线，此次实测按实地钉的钉界界址测量，各商铺尺寸按实测尺寸绘图、计积等。黄彬于2019年4月19日提起本案诉讼。诉讼中，黄彬、朱伟雄双方确定涉案商铺在首层E1区内，不是临街商铺。黄彬表示由于朱伟雄交付商铺消防验收不达标及未按约定安装手扶梯不具备交付条件，而拒收；其主张逾期交付商铺的违约金以购房款为本金按中国人民银行同期贷款5年以上基准利率计算。一审法院认为：黄彬与朱伟雄通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，朱伟雄作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给黄彬。黄彬与朱伟雄在合同约定，买受人付清所购商铺之价款及税费的当天，视作出卖人将上述买受人所购买之商铺已交付给买受人。同时还约定该商铺出售后，自合同签订之日起至2015年10月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；出卖人应于2015年11月1日前将有关使用权收益权移交给买受人，买受人同意从2015年11月1日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人接到出卖人发出的商铺使用权及收益权交付通知后应于3天内带齐有关资料到指定的地点办理商铺使用权收益权移交手续；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权及收益权移交手续的，视为从书面通知送达之日起该商铺使用权及收益权已实际移交给买受人。黄彬从交齐房价款至2015年10月31日间实际没有占有使用商铺。黄彬在收到朱伟雄于2015年10月18日发出的《收铺通知书》后没有办理收楼手续，按合同约定应当视为朱伟雄已经履行了其交付商铺使用权及收益权的合同义务。黄彬主张涉案商铺消防验收不达标及未按约定安装电梯，故拒绝接收。由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。朱伟雄辩称其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，并提交了《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》、《公众聚集场所投入投用、营业前消防安全检查合格证》等，上述证据载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时涉案商铺已间隔好。且上述意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在涉案商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故一审法院认定涉案商铺间隔好后未通过消防验收。根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未经过消防验收合格，不能投入使用。为此，朱伟雄交付的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，黄彬购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，黄彬取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101房2453.7992平方米商场中分割出来的202个商铺中其中一个，因此，黄彬即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现，朱伟雄已构成违约。关于黄彬主张的违约金。合同中约定了逾期交付使用权及收益权的违约责任、交付商铺时装饰设备标准未达到约定的处理方式，没有明确约定交付商铺时若整个商场未具备经营开业条件应如何承担违约责任。结合本案的实际情况，确定朱伟雄以黄彬已付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向黄彬支付违约金为宜。违约金应按合同约定朱伟雄移交商铺使用权及收益权给黄彬的第二天即2015年11月2日起计算至黄彬起诉之日即2019年4月19日止，违约金总额以黄彬主张的343980元为限。关于诉讼时效的问题。朱伟雄辩称黄彬的诉讼请求已过诉讼时效。如上所述，涉案商铺尚未达到交付条件，黄彬的诉讼请求未超过诉讼时效，朱伟雄的上述抗辩意见无理，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，一审法院于2019年12月6日作出判决如下：一、朱伟雄在本判决生效之日起十五日内向黄彬支付从2015年11月2日起至2019年4月19日止的违约金（违约金以黄彬已付购房款630000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，违约金总额以黄彬主张的343980元为限）。二、驳回黄彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6460元，黄彬负担3992.24元，由朱伟雄负担2467.76元。上述受理费已经由黄彬预交，黄彬同意由朱伟雄在履行本判决时将其应承担部分直接支付给黄彬。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审另查明：本院已经生效的同楼盘同类案件（2017）粤01民终23990号案件中，朱伟雄提交了广州市公安局海珠区分局出具的穗公海消验[2012]第0133号《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》，载明该局对广州市海珠区沙渡路1号，润江北路933、935、939-945单号101单元等房屋建筑内部装修工程进行了消防验收，综合评定该内部装修工程消防验收合格，并载明工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案等。朱伟雄主张该证据证明案涉商场通过了二次消防验收，符合交付条件。该生效判决认定，案涉商铺是否已通过消防验收的问题。朱伟雄提交了上述《关于广州市海珠区光大百货商场建设工程消防验收合格的意见》拟证实其交付的商铺所在的商场已通过了二次消防验收，符合交付条件，但该意见书载明是百货商场的内部装修消防验收，并不能证实通过该次消防验收时案涉商铺已间隔好，且该意见书明确载明该工程如需室内装修仍应申请消防设计审核、验收或备案，现无证据证实在案涉商铺间隔好后已再次通过了消防验收，故本院认定案涉商铺所在商铺间隔好后未通过消防验收。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对朱伟雄的上诉主张，本院认定如下：《最高人民法院的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，双方当事人争议的消防验收问题，已经本院生效的（2017）粤01民终23990号民事判决认定案涉商铺在所有商铺间隔好后未通过消防验收，现朱伟雄并无提交相反证据足以推翻本院已经确认的上述事实，故依据同楼盘同类案件处理一致的原则，一审法院结合本案的实际情况，确定朱伟雄应向黄彬承担争议的违约责任，上述处理并无不当，本院予以维持。综上所述，朱伟雄的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2403元,由朱伟雄负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十七日书记员  张 旭彭诗敏