广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3614号上诉人（原审原告）：殷宇春，男，1979年4月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广东省广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张敏，广东商达（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司职员。上诉人殷宇春因与上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人殷宇春及其委托诉讼代理人黄爱珍、陈志勇，上诉人万达公司的委托诉讼代理人张敏、郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷宇春上诉请求：1.撤销一审判决，改判万达公司向殷宇春支付逾期交房违约金暂计513176.12元及其支付违约金利息（违约金以总房价4090121元为基数，按照按揭贷款年利率5.39%计至自2017年2月19日起计至涉案房屋符合合同约定及法定交付条件即永久通水、通电、通气、通邮，万达公司实际交付房屋给殷宇春之日止，暂计至2019年6月7日为513176.12元）；2.一审、二审的案件受理费用由万达公司承担。事实和理由：一、一审法院按照《商品房买卖合同》附件七约定的万分之一的标准计算逾期交楼违约金，明显不足以弥补殷宇春的损失，请求二审法院予以调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期交楼违约金。首先，日万分之一的违约金标准明显低于殷宇春所承担的按揭贷款利率；其次，涉案商铺最初的月租金约为180-200元/平方米，现由于涉案商铺至今未通永气，所有承租人一致未能用于出租收益，所遭受的损失远远高于按照日万分之一计算的违约金。二、附件七中关于逾期交楼的违约金标准并非殷宇春和万达公司协商的结果，而是万达公司事前拟定的格式条款。三、一审法院事实认定错误，忽视了涉案商铺的约定交房条件和法定交房条件的问题。简单的根据殷宇春对另一商铺出租给案外人的事实就推定认定殷宇春实际收楼，显然与客观事实不符。万达公司出具的微信记录并未出具原件予以核对，故不是合法有效的证据。殷宇春尚未接收涉案商铺，收铺通知并非是万达公司通知的，而是物业公司的工作人员通知的，殷宇春也未委托物业公司出租涉案的商铺。综上，请求二审法院予以改判。万达公司答辩称：关于殷宇春认为涉案商铺没有收铺的问题，万达公司是通过工作人员询问殷宇春是否同意委托万达公司招租的，殷宇春在电话中是表示同意的，因此一审判决认定涉案商铺视为殷宇春已经收铺的事实，万达公司予以认可。万达公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回殷宇春对万达公司的诉讼请求；2.请求确认《商品房买卖合同补充协议》第七条第2点【双方一致同意，将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为甲方（万达公司）取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件】合法有效；3.一、二审诉讼费用由殷宇春承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，万达公司在合同约定交付时间前已取得房屋竣工验收备案文件，符合房屋交付条件，且已履行了通知义务，不应承担逾期交付的违约责任。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，未通燃气不能成为殷宇春拒绝收楼的理由，且涉案房屋为商铺，是否通燃气并非商铺使用的必备条件。三、一审法院适用法律错误，殷宇春已收楼，又主张逾期交付违约责任的，不应支持。四、一审法院认定事实不清，项目红线内燃气工程已于交付前竣工验收合格，万达公司不存在过错。万达公司在约定房屋交付时间前红线内燃气工程已竣工验收合格。广州新奥燃气公司为红线内燃气工程利益相关方，其提供证据中认为红线内燃气工程验收结论为不合格不应被法院采纳。五、万达公司已在其他同类系列案中对关键证据《工程竣工验收签证单》中新奥燃气公司盖章时间申请司法鉴定。六、商务楼红线外市政管网未接入地块红线旁是不能通气的根本原因。七、在2016年燃气工程已竣工验收的情况下，新奥燃气公司根据新要求提出了整改意见，在各方不断沟通下，并于2019年8月形成最终的燃气整改施工样板展示给业主，相关方案在万达公司、新奥燃气公司、小业主间达成一致，万达公司对此并无过错。八、一审法院不应忽视红线外市政燃气管道原因导致涉案商铺不能通气，而认定万达公司承担全部责任。九、不能通气并非不能满足商铺交付买受人所必须的基本使用要求。综上，请求二审法院予以改判。殷宇春答辩称：一、殷宇春认为涉案商铺应当具备通气的功能。首先，根据商品房预售合同第二条的项目建设依据，涉案商铺所在地块的规划用途是包含了住宿、餐饮，既然是从事餐饮行业，那么商铺应当具备商品房通永久用气的基本用途功能。其次，根据一审判决所查明的双方签订的商品房预售合同的附件的装修标准中，其中也约定需预留燃气的接口，那么燃气就应当到铺的。再者，涉案物业为商铺，除了应当具备竣工验收以外，永水、永电、永气是收楼标准，因此万达公司的主张是不能成立的。最后，关于不能通气的责任问题，殷宇春认可一审判决认定的未能通气的责任论述以及认定的依据。虽然万达公司一再强调认为市政道路的建设而造成影响，但殷宇春认为该说法并不属实。双方签订合同约定的交付时间是2016年12月20日，即便依据补充协议中免责延长60天，也是在2017年2月20日。而万达公司所述的市政工程施工时间的开始时间是2017年3月28日，假设万达公司的红线范围内的燃气设施符合通气的要求，那么即便市政道路施工，也不影响燃气的使用。恰恰是因为万达公司在2017年3月28日前尚未具备通气的条件，因此才会出现目前涉案商铺一直未通气的结果。而关于该结果的形成，在新奥公司向一审法院出具的复函中已经详细论述。二、关于工程竣工验收签证单，万达公司已经在一审第一次庭审时出示过，双方也对此进行了质证。一审时，万达公司提交的竣工验收签证单上的时间是空白的，而万达公司今天提交的住宅部部分签证单上有详细记载验收时间，但商铺部分尚未记载验收时间，因此殷宇春认为该证据不能证明涉案商铺已经经过竣工验收。而且住宅一期商务楼是否为涉案商铺所在楼宇，殷宇春对此不得而知，因为涉案商铺的地址应按照商品房预售合同中所载的地址。2019年6月5日，殷宇春向一审法院起诉请求判令：1.万达公司向殷宇春支付逾期交房的违约金暂计340704.75元（违约金以总房价4085189元为基数，按每日万分之一的标准（即每日408.51元），自2017年2月19日起计至涉案房屋符合合同约定及法定交付条件即永久通水、通电、通气、通邮，万达公司实际交付房屋给殷宇春之日止）。2.本案诉讼费由万达公司承担。诉讼中，殷宇春变更诉讼请求为：1.万达公司向殷宇春支付逾期交房的违约金暂计1711656.9元（违约金以总房价4085189元为基数，按每日万分之五的标准（即每日2042.55元），自2017年2月19日起计至涉案房屋符合合同约定及法定交付条件即永久通水、通电、通气、通邮，万达公司实际交付房屋给殷宇春之日止）。2.本案诉讼费由万达公司承担。一审法院经审理查明：2015年8月14日，万达公司（甲方、卖方）与殷宇春（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：三、乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号。四、乙方所购商品房地址位于广州市花都区凤凰北路76号之一百五十四101房，建筑物地上层数为3层，地下层数为2层，该商品房的用途为商业，层高约4.85米，建筑面积为89.57平方米，套内建筑面积82.83平方米，分摊面积约6.74平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米49320.16元，总金额4085189元。十二、交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。十三、房屋交付甲方应当在2016年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理，2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款…乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方…第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.双方按照补充协议的相关约定执行。合同附件六：装饰、设备标准：7.燃气：预留燃气接口（由用户自行申请开户）。附件七为本合同补充协议，补充协议第七条关于房屋交付的补充约定：1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交房责任。4.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋所产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：⑴因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。⑵因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。⑶因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。⑸乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。⑹任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6.该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：⑴乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。⑵如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定1.该房屋装饰、设备标准以本合同约定（详见附件六）为准，本合同未提及的装饰及设备不属于甲方责任范围。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，殷宇春按约定向万达公司支付了合同约定的4085189元的购房款。涉案商铺所在建筑物于2016年8月18日具备永久用水条件，于2016年10月25日符合通邮条件，于2016年11月15日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。根据一审法院发函广州供电局有限公司花都供电局的调查情况，涉案建筑物于2016年9月13日具备商业永久用电条件。万达公司认为涉案建筑物已符合合同约定的交楼标准，遂于2016年12月28日向殷宇春在合同约定的通讯地址邮寄《入伙通知书》，其中第八条载明：办理入伙手续时，请在入伙现场仔细查阅公示的广州市测绘所出具的您所购房屋的房屋建筑面积和房屋套内面积的实测报告，并根据买卖合同及补充协议规定的多退少补约定结算房款。殷宇春确认收到该《入伙通知书》，但认为涉案商铺尚不具备交楼条件，遂未办理收楼手续。殷宇春认为涉案商铺不具备交楼条件是由于涉案商铺不具备永久通气的条件。万达公司提交广州万达文化旅游城住宅期商务楼燃气工程的“竣工报告”，认为涉案商铺已于2016年9月13日具备通气条件，该报告有施工单位、监理单位及建设单位的盖章。万达公司认为至本案庭审辩论终结时仍未通气是由于市政道路施工影响，为此提交“花都大道（机场北进场路口至红棉大道段）扩建改造工程”、“黄槐路（平步大道-永安路）工程”、“永富路（天贵路-莲山路）工程”“花都中轴线对上广州传统中轴线”等新闻予以佐证。另外，万达公司提交涉案商铺的燃气接口照片，认为涉案商铺已符合合同约定的交付标准。殷宇春认为竣工报告无法证明涉案商铺已具备永久通气的条件，并认为万达公司提交的新闻报告无法证明与涉案商铺的交付条件有关，即使涉案商铺装有燃气接口，亦无法证明已符合通气条件。关于涉案商铺是否具备永久通气问题，一审法院多次发函广州新奥燃气有限公司（以下简称新奥公司），该公司于2019年10月8日函复一审法院，表示：“涉案商铺位于万达商务楼内，其建筑红线内原有燃气管道不属于我司设计安装。红线外燃气自新建曙光北路至永富路接入，跟随市政道路同步敷设，市政中压管网由我司负责投资建设，2019年3月26日已接通至商务楼红线边。商务楼红线内燃气工程自2016年开工，广东桂森按设计图纸施工完毕后，向万达城提出验收申请。该商务楼需接通我司市政中压管网方能实现稳定供气。2017年6月9日，万达城对红线内燃气工程组织竣工验收，我司验收发现立管主控电磁阀设置不合理，商铺预留管道不符合规范要求，验收结论为工程不合格，因关键问题为设计方案不规范，施工单位无法整改，我司对燃气管道未接收通气，也未签署接收相关协议。后因万达城项目管理团队人员发生变更（融创团队），该商务楼燃气工程一直处于搁置状态。为迎接万达城2019年6月15日开业，2019年初融创团队重新启动该项目燃气工程，与我司分别于4月24日、5月7日再次组织了现场验收，就燃气工程整改、接收事宜进行了多次洽谈。最后决定对该项目重启建设，由万达城委托我司负责新方案设计、安装施工及后期运营通气服务。2019年6月23日，我司按新方案组织进场施工，施工时遇到业主阻挠，声称管道影响商铺美观，不同意此方案，要求我司暂停施工，导致新工程停工。2019年8月9日，万达城组织各方现场办公，但仍未达成共识，故该项目仍处于暂停施工状态。”殷宇春对该复函予以确认。万达公司对于该复函提及2019年3月26日已接通至商务楼红线边予以确认，认为该陈述与万达公司主张的未通气受市政道路施工影响相互印证，但对于该复函提及对于红线内工程验收不合格由于设计管道不符合规范以及万达项目团队发生变更导致项目搁置等陈述不予确认。万达公司提交商务楼燃气工程的《工程竣工验收签证单》表明当时新奥公司对于当时的燃气设计是认可的，认为新奥公司对于建筑红线内的燃气管道设计方案不规范等意见是新奥公司的自身要求。万达公司提交的签证单并未记载日期，其中供气单位加盖新奥公司的公章，其中施工单位广东桂森建设有限公司在2016年10月14日加盖公章，监理单位广东正茂工程管理有限公司于2019年9月23日加盖公章。殷宇春对该签证单不予确认，认为无法证明涉案工程具备永久通气条件。万达公司提交广州市花都区地籍测量队于2016年11月18日出具的《房屋面积测量成果报告书》，其中涉案房屋套内面积实测为82.93平方米，合同约定的套内面积为82.83平方米。万达公司认为销售人员已口头通知殷宇春需补交该面积差的房款，且《入伙通知书》第8条载明业主办理收楼手续时补交面积差的房款。关于催收面积差房款，万达公司未提交其他证据予以佐证。万达公司认为根据合同补充协议第七条第5款第5点，因殷宇春还有面积差房款未补齐，因此在殷宇春交齐房款之前无须承担逾期交楼违约责任。殷宇春认为其直至本案庭审时才知悉存在面积差需补交房价款一事，万达公司并未向其出示房屋测量报告等资料，殷宇春于2019年7月4日向万达公司补交面积差房款4932元。万达公司认为虽然殷宇春未办理涉案商铺的收楼手续，但殷宇春的妻子与万达公司的物业管理人员联系要求帮忙招租，且殷宇春的另一间253号商铺也已通过该方式成功在2019年6月7日出租给他人使用，万达公司提交2019年6月9日秦双与工作人员的微信对话记录予以佐证，微信对话载明：“你好，怎么了”“154帮我再租一下”“好，你这边最低能接受多少一方”“不能低于180，最好200，越多越好”“等我消息”，万达公司认为殷宇春该行为表示已实际交楼，且认为虽然商业楼尚未通气，但包括涉案商铺临近的已开业的商铺实际使用瓶装气进行供气。殷宇春对该微信对话不予确认。另查，2015年5月29日，万达公司与殷宇春签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定殷宇春购买广州市花都区凤凰北路76号之二百五十三101房，殷宇春亦就此另案起诉万达公司主张逾期交楼违约金，案号为：（2019）粤0114民初6429号，在该案查明，殷宇春就该商铺于2019年6月7日与案外人签订租赁合同，该案于2019年12月3日作出民事判决。一审法院认为：殷宇春与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案商铺是否符合交付条件；二、违约金标准的问题。关于焦点一，涉案商铺是否符合交付条件。本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。涉案商铺以商业用途为目的，具备正常供水、供气、供电、通邮是商铺使用的必备条件。因此，万达公司交付的房屋必须满足购房人日常供水、供气、供电及通邮的基本条件。涉案《商品房买卖合同》附件六的装饰、设备标准约定涉案商铺需预留燃气接口（由用户自行申请开户），即明确涉案商铺是可以使用燃气的。虽然万达公司已经按照补充协议约定在合同约定的交付时间之前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但在合同约定的交付时间前涉案商铺仅具备永久供水、供电及通邮的条件，截至本案庭审辩论终结时仍未实现供气，即使如万达公司陈述的涉案商铺及相邻商铺实际使用瓶装气进行供气，该供气方式亦不能保证供气的安全性及稳定性，即涉案商铺不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本使用要求，因此，涉案商铺尚未满足交付条件，万达公司应承担迟延交楼的违约责任。至于万达公司抗辩认为涉案商铺未通气是由于市政道路施工影响，根据本案查明的事实，万达公司对此未能提交充分的证据予以证实。根据新奥公司的复函，即使市政道路工程施工对建筑红线外由新奥公司投资建设的燃气管道工程施工有影响，建筑红线内由万达公司自行投资建设的燃气管道至本案庭审辩论终结时仍未符合通气条件，万达公司提交的商务楼燃气工程竣工报告及工程竣工验收签证单无法证明建筑红线内的燃气管道工程在合同约定的交付日期之前已符合通气条件，因此，万达公司未能举证证明其对于涉案商铺不能供气不存在过错，一审法院对万达公司的抗辩意见不予采纳。关于焦点二，违约金标准的问题。涉案《商品房买卖合同》第七条第7点约定延期交房的违约责任“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方给予甲方60日的宽展期，如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”根据该约定，合同约定的交付日期是2016年12月20日，计算60日的宽展期，万达公司最迟应于2017年2月19日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给殷宇春。该补充协议是双方协商签订，并非格式条款，故殷宇春要求调整违约金标准，按照每日万分之五的标准计付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。虽然涉案商铺并未办理收楼手续，但根据万达公司提交的2019年6月9日的微信对话记录，一审法院采信万达公司陈述的殷宇春已委托其妻子秦双就涉案154号商铺委托物管中心的工作人员对外招租，结合殷宇春另外一间253号商铺已于2019年6月7日通过物管中心成功出租给案外人使用的事实，一审法院采信万达公司主张的殷宇春该委托招租的行为视为已实际收楼的意见，即殷宇春已于2019年6月9日实际接收涉案商铺。因此，万达公司应向殷宇春支付自2017年2月19日起至2019年6月8日共840天的违约金，按总房价款4090121元（4085189元＋4932元），每日万分之一的标准计付，经核算，总金额为343570.16元（4090121元×840天×0.01%/天），超出部分，一审法院不予支持。万达公司抗辩认为根据合同补充协议的约定，在殷宇春未补交面积差房款的情况下，万达公司可据实顺延交房日期，对此，一审法院认为，万达公司未能举证证明殷宇春在本案庭审之前已获知存在面积差需补交房款的事实，而殷宇春在本案庭审当日即2019年7月4日已及时向万达公司补交面积差房款4932元，因此，殷宇春不存在双方合同补充协议约定的在房屋交付前仍有购房款尚未付清的情形，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月3日作出如下判决：一、万达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向殷宇春支付逾期交房违约金343570.16元；二、驳回殷宇春的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20204.91元，由殷宇春负担16163.91元，万达公司负担4041元。本院二审期间，殷宇春向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同；2.解除合同通知；3.微信记录，证据1-3拟共同证明殷宇春将涉案商铺出租，每月租金为12128元，并且每年递增8%，故合同约定按照每日万分之一计算逾期交楼违约金并不足以弥补殷宇春的损失。同时，由于该商铺未通永久用气，影响租户正常经营，租户在租赁过程中，一再以此为由要求延长免租期，减少租金，最后租户以此为由要求解除租赁合同；4.个人住房（商业用房）借款合同，拟证明殷宇春因购买涉案商铺向银行贷款的利率为基准利率上浮10%。万达公司质证称：对于证据1，我方认为殷宇春所主张的事实与本案无关。对于证据1-3的真实性、合法性、关联性不予认可。对于证据4的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。万达公司向本院提交如下证据：1.管道燃气设施配套建设合同；2.管道燃气设施配套建设合同补充协议一；3.广东新睿能源工程技术服务有限公司企业信息，证据1-3拟共同证明供气单位新奥燃气公司为利益相关方，其在回函中称工程不合格的说明不应被采信；4.工作联系单，拟证明商务楼燃气工程的设计单位长春燃气热力设计研究院有限责任公司证明商务楼已于2016年竣工验收合格，不存在设计不合格问题；5.工程竣工验收签证单（B1区）、6.竣工报告（B1区），证据5-6拟共同证明与商务楼为同一项目的B1区地库（已通气），新奥燃气公司对燃气工程盖章确认的签证单样式与本项目商务楼的一致；7.关于凤凰北路（平步大道-永富路）中压燃气管道施工及运营的承诺函，拟证明新奥燃气公司出具文件，证明商务楼燃气工程受到市政道路的影响，前期不具备施工条件，直至2018年新方案确定后才具备外围接入的施工条件；8.相关外围市政燃气工程的施工照片，拟证明涉案商务楼外围的市政燃气工程直至2019年3月仍处于施工状态；9.涉案商铺业主2019年7月在微信群的沟通记录，拟证明在2019年7月，众多业主在微信群中反对新奥燃气公司进行的燃气管道外挂方案，导致相关整改施工停止；10.涉案商铺业主2019年8月在微信群的沟通记录，拟证明在2019年8月，经过征求业主的相关安装方案意见，业主在微信群中最终认可燃气管道安装样板；11.涉案商务楼商铺出租经营照片及视频，拟证明众多商铺已出租，大部分进行餐饮经营，不存在商铺无法使用或不具备使用条件的情况；12.短信发送成功记录证明，拟证明签约律所曾于2018年9月18日就154号101房通过短信平台系统向殷宇春的手机发送短信，告知殷宇春该套房存在面积补差的情况。殷宇春质证称：对于证据1-3的真实性以及合同的履行情况，请法院依法核实，但对其关联性以及证明的内容不予认可，该合同的签订时间分别是在2019年5月30日以及11月29日，其是在涉案纠纷发生后，万达公司与案外人签订的建设合同，该签订的行为恰好印证了万达公司在涉案商铺内本应安装的燃气设施是不合格的，也可证明未能通气的责任就是在于万达公司，否则其无需签订该整改协议。至于万达公司认为乙方与新奥燃气公司具有利益关系，我方认为该主张与本案无关。该组证据其实就是民事平等主体之间的商事合同，其也证明了双方是在平等自愿的情况下签订的，因此不存在万达公司主张的受到压力或胁迫而签订的。对于证据4的真实性、合法性及关联性不予确认，该证据出具的单位并非具有对燃气工程竣工验收的职能部门。对于证据5、6的验收签证单以及竣工报告的真实性，请法院依法核实，对其关联性和证明内容不予认可，该两份竣工验收文件所在工程属于住宅楼，与涉案商铺无关。提醒法庭注意的是，在万达公司提交的住宅的竣工验收签证单上是有清晰记载验收日期的，但其提交商铺部分的签证单是没有签署日期的，这恰恰印证了万达公司以住宅部分的签证单来证明其已经办理了通气手续是不能成立的。对于证据7，因无原件，对真实性、合法性及关联性不予认可。且我方认为该证据与新奥公司向一审法院发出的函件并不矛盾，新奥公司只是称其是负责燃气的运营，而且其确定的地点是在万达广场以及酒店群，而该地点与涉案商务楼并非是同一地点，因此我方认为该证据与本案无关。并且该承诺函也没有提及红线范围内的燃气设施的情况，因此该证据本身与新奥公司一审中出具的复函没有矛盾之处。对于证据8的真实性、合法性及关联性不予认可，市政道路施工是否影响红线范围内的燃气是否合格，我方认为是没有关联性的。对于证据9、10，我方认为与本案纠纷无关，因为我方主张的逾期交楼的时间是始于2016年12月20日之后，但微信群的信息是发生在2019年7-8月，我方认为该证据不能作为未通气而对万达公司免责的理由。对于证据11，涉案商务楼的其他商铺即使出租并挂了招牌，也不能证明已经通气并可正常经营。对于证据12，真实性不予认可，如果是短信应由相应的移动公司或电信公司出具，而非是由私人公司出具，对该证据的关联性以及证明内容也不予认可。万达公司认为通过该短信可证明其已经通知我方去补缴面积补差款，但通过该短信的内容来看，并没有一字一句通知我方已经购买的商铺以及需补缴多少面积补差款，而且万达公司在涉案诉讼开庭前，殷宇春根本不知道面积差异，也不知道需要补缴房款，该信息内容没有载明是154号商铺存在面积差以及需补房款。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：关联案件本院（2020）粤01民终581号案中，就涉案楼盘住宅部分的燃气问题，新奥公司对一审法院作出复函，明确燃气管道因市政原因造成延误。该案中，万达公司对该复函未提出异议。二审庭后，万达公司向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对其提交的商务楼《工程竣工验收签证单》中供气单位“广州新奥燃气有限公司”字样印章在纸张上的用印时间进行鉴定。本院认为，依照《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行审查。根据殷宇春与万达公司的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：一、涉案商铺是否符合交付条件，以及万达公司应否承担逾期交房违约责任；二、合同约定的违约金标准应否调整；三、关于殷宇春是否已经收楼的问题。关于焦点一，本院认为，在合同约定的交付日期之前，涉案商铺未通燃气，未达到交付条件，万达公司应承担逾期交楼违约责任。理由如下：首先，虽涉案房屋的用途为商业，但从涉案《商品房买卖合同》第十二条约定“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”及合同附件六的装饰、设备标准约定涉案商铺需预留燃气接口（由用户自行申请开户）看，具备正常供水、供气、供电、通邮亦是商铺能正常使用的必备条件，况且，商铺也设置了燃气设施。本案的事实、证据显示，涉案商铺所在商务楼事实上亦进行了燃气管道的铺设。因此，万达公司上诉认为因涉案房屋用途为商铺，是否开通燃气不影响商铺的使用，故开通燃气不是商铺必备的交付条件，缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于涉案商铺未能通燃气的原因。根据涉案商务楼燃气公司新奥公司向一审法院的复函，由于市政道路施工的影响，2019年3月26日燃气管道已接通至商务楼红线外，但商务楼红线内燃气工程不合格，重新设计方案后于2019年6月23日按新方案组织施工，但遭到业主阻扰，导致停工。本案万达公司认可新奥公司所述的燃气管道2019年3月26日已接通至商务楼红线外的陈述，但以新奥公司与其存在利益冲突为由不认可新奥公司所称的商务楼红线内燃气工程不合格的陈述。本院认为，在本院（2020）粤01民终581号案中，就涉案楼盘住宅部分的燃气问题，新奥公司也对一审法院作出复函，明确燃气管道因市政原因造成延误。该案中，万达公司并未提出异议。由此可见，万达公司对于新奥公司的复函，其态度是对其有利的内容予以认可，对其不利的内容不予认可，无法让人信服。新奥公司作为涉案商务楼的供气公司，其复函内容具有客观性，本案并无证据证实新奥公司因与万达公司存在利害关系而作出不实的陈述，故万达公司所提抗辩理由不能成立，本院不予采纳。另外，关于万达公司提交的《工程竣工验收签证单》，虽新奥公司在该签证单的供气单位处加盖了印章，但该签证单未记载日期，亦无相关验收具体情况记录，而且，作为供气单位的新奥公司，在之后对法院的复函中，详细阐明了涉案商务楼燃气管道铺设的具体情况，故相关事实应以新奥公司的复函内容为准，《工程竣工验收签证单》不足以推翻复函所证明的事实。因此，万达公司申请对该《工程竣工验收签证单》中供气单位“广州新奥燃气有限公司”字样印章在纸张上的用印时间进行鉴定，因对待证事实无意义，本院不予接纳。一审法院采信新奥公司的复函作为认定案件事实的依据，并无不当。最后，关于万达公司能否免责的问题。如上所述，根据新奥公司复函，因市政道路施工的原因2019年3月26日燃气管道已接通至商务楼红线外，而红线内管道的铺设经新奥公司组织验收不合格，需要重新设计方案进行施工。至本案一审诉讼期间，相关燃气管道尚未完成施工。本院认为，虽市政道路施工的原因导致2019年3月26日燃气管道才接通至商务楼红线外，但商务楼红线内燃气管道铺设不合格，至本案诉讼期间，涉案商铺仍然无法通燃气，该原因系万达公司所导致，应由万达公司自行承担责任。因此，万达公司以此为由主张免责，缺乏依据，不能成立。涉案合同约定的商铺交付时间为2016年12月20日前，按照合同约定计算60日的宽展期，万达公司最迟应于2017年2月19日前交付房屋，故一审法院认定万达公司已构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任，并无不当。关于焦点二，殷宇春要求将合同约定违约金标准每日万分之一调整为年利率5.39%的主张，缺乏充分依据，本院不予支持。理由如下：首先，涉案《商品房买卖合同》约定延期交房的违约责任“甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金”，该约定系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求予以增加，即调整违约金的计算标准。本案殷宇春上诉认为按照合同约定的“已交购房款日万分之一”计算的违约金，不足以弥补其损失，要求将计算标准调整为年利率5.39%，对此，殷宇春应承担举证责任。从殷宇春提交的证据看，涉案商铺承租人与殷宇春解除合同，系合同双方当事人的自行处分行为，虽不可否认存在有未开通燃气的原因，但亦不能排除存在其他商业利益考虑的因素，故不能以此认定合同解除完全由于未开通燃气导致的。至于殷宇春为购买涉案商铺向银行贷款所支付的利息，系其取得涉案商铺产权所应支付的代价，与待证事实不具有关联性。综上，殷宇春所提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。关于焦点三，殷宇春上诉认为其未收楼的主张不能成立。虽然涉案商铺并未办理收楼手续，但一审法院根据万达公司提交的2019年6月9日的微信对话记录，结合殷宇春另外一间253号商铺已于2019年6月7日通过物管中心成功出租给案外人使用的事实，采信万达公司陈述的殷宇春已委托其妻子秦双就涉案商铺委托物管中心的工作人员对外招租，应视为已实际收楼的主张，认定殷宇春已于2019年6月9日实际接收涉案商铺，并无不当，本院予以维持。综上所述，殷宇春及万达公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10146元,由殷宇春负担3692元，广州万达文化旅游城投资有限公司负担6454元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月十八日书记员  张 旭彭诗敏