文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终39号上诉人(原审被告)：张强国，男，1957年9月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人(原审被告)：张家全，男，1963年9月29日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人(原审被告)：杨明升，男，1955年12月29日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人(原审原告)：重庆上游经济发展有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道89号，注册号5002351800319。法定代表人：胡昌敏，董事长。委托诉讼代理人：何茂全，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：廖源，重庆洲同律师事务所律师。上诉人张强国、张家全、杨明升因与被上诉人重庆上游经济发展有限公司（以下简称上游公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初4990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人张强国、张家全、杨明升，被上诉人上游公司的委托诉讼代理人何茂全、廖源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强国、张家全、杨明升上诉请求：撤销原判，改判驳回上游公司的诉讼请求；一审案件受理费、二审案件受理费由上游公司负担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效错误。双方在2016年10月之后因产权登记事项发生纠纷，期间被上诉人曾向公安机关、国土部门报案、信访，但被上诉人向公安机关、国土部门报案、信访主张的不是债权、不是追要门市款项，其行为不能中断诉讼时效；二、一审法院认定事实错误，双方签订门市转让合同时，涉案门市只有31平方米，双方签订的买卖合同载明的面积也是约31平方米。上诉人在买受门市后，随即将涉案门市按原面积、原价款转让给案外人刘某2，是刘某2进行的扩建，被上诉人没有出资扩建，扩建后的面积利益不应由上游公司享有；三、一审法院未将上诉人多交的32万门市定金纳入本案处理错误，应同时判决被上诉人返还。上游公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一是本案没有超过诉讼时效，双方合同约定购房余款在办理房屋所有权证后一次性付清，涉案房屋在2015年11月才办理产权登记，被上诉人在2016年才得知上诉人通过伪造合同私自将其余11个门市登记在自己名下的情况后，向公安机关报案，并向国土等政府相关部门信访，国土部门在2016年12月作出了信访回复。故被上诉人在2019年7月29日向人民法院起诉，没有超过诉讼时效；二是双方当事人签订的买卖合同中明确约定涉案门市的面积以实际测量为准，且涉案门市面积经房管部门确认是71.18m2，上诉人将涉案门市转让给案外人时也是按登记面积转让，而非按原面积、原价款转让，上诉人应当按照此面积向被上诉人支付房款；三是上诉人缴纳的32万元，并非用于购买涉案门市，与本案无关。上游公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决张强国、张家全、杨明升支付上游公司下欠的门市转让款241080元，并从2015年12月1日起按照年利率6%计算资金占用损失至付清之日止；2.本案诉讼费用由张强国、张家全、杨明升承担。张强国辩称，1.上游公司从成立到吊销营业执照不足10年，上游公司的委托代理人何茂全用吊销的公章来起诉张强国、张家全、杨明升欠公司的门市款项，不是公司法人胡昌敏的真实意思表示。当时合同的签字人是赵某、陶某某，门市转让协议上签字的是项目部经理李某，一切都与何茂全无关，应当由经办人出面。2.门市款项张强国、张家全、杨明升早已和上游公司领导结清，并且还多付了门市款。当时约定两个门市的面积是以县政府批准的为准，共计为31㎡，之后1号门市卖给了刘某，2号门市卖给了陈某某，购买人都是和张强国、张家全、杨明升签订的买卖合同，合同也是按31㎡计价。之后购买人对门市自行扩宽，而且办证时多出的面积也是购买人自行承担的税费，与上游公司无关。张强国、张家全、杨明升只是配合购买人办理了产权登记。请求驳回上游公司的诉讼请求。张家全、杨明升辩称，1.上游公司起诉的门市价格属实，但是房屋面积不属实，我们收到的房屋面积为31㎡，当时的项目经理李某签名并经公司盖章。大约2005年，李某和陈某某从张强国、张家全、杨明升手上转过门市后，口头承诺增加的面积不收钱。在2013年上游公司何茂全给张强国出具的办证委托书里包括了61、63号门市，直至产权证办理完毕上游公司均没有提出任何异议，说明房屋不欠钱。2.张强国、张家全、杨明升已经支付上游公司门市款共计51万元，其中2005年11月23日转款21万元、11万元；2006年6月27日转款1万元；2006年9月19日转款16万元；2006年12月8日转款2万元。张强国、张家全、杨明升多支付了32万元，是因为张强国、张家全、杨明升在签订合同时付了21万元和10万元，但却并不知道门市已办理抵押贷款。之后农业银行起诉上游公司，上游公司没有钱偿付，就由张强国、张家全、杨明升共同偿还银行贷款186000元。3.双方就该门市已没有任何的经济和法律关系。因为61、63号门市是建委、规划局设计的消防通道。两个门市共31㎡张强国、张家全、杨明升已转让给了陈某某和李某，增加的面积是他们自行扩建的，与张强国、张家全、杨明升没有任何关系。对于张强国、张家全、杨明升持有补充合同，是为了解决消防通道问题，由云阳县规划局谭某经手，由李某某签字。上游公司起诉不属实，请求驳回上游公司的诉讼请求。4.上游公司于2013年委托张强国办证，其间一直没提出还差房款，上游公司现在主张差房款超过了诉讼时效。一审法院经审理认定事实如下：2006年1月10日，上游公司作为甲方，张强国、张家全、杨明升以“云阳县XX建司‘上游公司桂圆综合楼’项目部”名义作为乙方，共同签订《门市转让合同》。合同载明：“甲方决定将所属XXX正对面61号、63号门市在2006年4月10日转让给乙方，现将有关事项协议如下：一、转让门市地址：云阳县XX城XXX正对面甲方所辖61号、63号门市，约计31㎡（以实际测量为准）。二、门市处置方式：转让门市由甲方按6000元/㎡价格出售给乙方，款项付清后即门市权属转移给乙方所有。三、付款方式：自本协议生效之日起由乙方以现金方式付给甲方转让门市总价款的80%，余款在办毕转让门市土地使用证、房屋所有权证后一次性付清。四、双方约定事项：1.转让门市土地使用证和房屋产权证由乙方负责办理，如出现产权纠纷或因泄密引发的一切后果概与甲方无关。2.转让门市在甲方未进入破产重组之前，乙方不得擅自动建。3.转让门市所发生的产权交割税费由甲乙双方按现行政策法律规定办理。4.本合同自2006年4月10日起生效，之前没有法律约束力。”合同签订后，为解除案涉门市在中国农业银行的抵押担保，张强国、张家全、杨明升于2007年代替上游公司归还了银行贷款186000元，并解除了案涉门市的抵押登记。之后，张强国、张家全、杨明升将61号、63号门市转让给刘某2。刘某2又将61号门市转让给李某、将63号门市转让给陈某某。2007年12月24日，上游公司给张强国、张家全、杨明升出具《承诺》。承诺载明“同意桂园综合楼项目部将XX路6X号6X号门市后侧面维修扩建（原两个门市合计面积叁拾壹平方米）”。2015年11月，张强国作为上游公司代理人为案涉门市办理了产权登记，登记载明61号门市建筑面积为35.47㎡，63号门市建筑面积为35.71㎡，办理产权时向登记机关提交的联合集资建房合同（即买卖合同）系杨明升以“云阳县XX房产公司重庆上游公司项目部”名义与购买人签订，合同中约定的房屋面积与产权证书登记面积一致，单价为3500元/㎡。另查明，案涉门市于2000年由上游公司发包给重庆市云阳县九洲建筑有限公司建设完成。2002年8月，上游公司与云阳县XX房地产开发有限公司签订《建设工程联合施工建设合同》，合同约定由云阳县XX房地产开发有限公司施工建设重庆上游经济发展有限公司桂园综合楼。合同签订后，由张家全、张强国、杨明升合伙，挂靠云阳县XX房地产开发有限公司实际进行建设，并私自成立和雕刻了云阳县XX房地产开发有限公司重庆上游公司项目部印章。2005年11月23日，上游公司（甲方）与“云阳县XX建司‘桂园综合楼’项目部”（乙方）签订《补充协议》，补充协议载明甲乙双方拟定在云阳县XX城XX路61号（XXX大酒店正对面）新建门市一个，就有关事项协议如下：“一、门市建设地址：新建门市位于云阳县XX城XX路61号，重庆上游公司同意乙方连同甲方现有61号门市一并撤除修建，具体面积暂且不定。三、门市处置方式：新建门市由甲方按6000元/㎡价格出售给乙方，款项付清后即门市权属转移给乙方所有。四、付款方式：签订本协议时由乙方以现金方式付给甲方门市定金21万元，余款视门市建设面积和办毕门市土地使用证、房屋所有权证后分两次付清。六、双方约定的其它事项：1.新建门市的动工时间暂定于2006年元月10日（不得擅自提前），交付时间定于2006年2月底”。庭审中，双方表示至今未新（扩）建门市。另外，张强国、张家全、杨明升举示了当日上游公司向“云阳县XX建司‘桂园综合楼’项目部”出具的收款收据两张。一张金额为21万元，注明为购门市订金。一张金额为11万元，备注为新建一个门市的门市预售款。庭审中，上游公司不认可两张收据的真实性，并表示该款与本案买卖合无关。上述事实，除有双方的陈述外，还有双方提交的门市转让合同、银行还款凭证、补充协议、承诺、（2019）渝0235民初1900号民事判决书等在卷佐证，一审法院予以确认。前述证据客观真实，并能够相互印证，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方之间的《门市转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，为有效合同。虽然该合同乙方名为“云阳县XX建司‘上游公司桂园综合楼’项目部”，但该项目部并未依法成立，且上游公司与张强国、张家全、杨明升均在庭审中认可涉案购房行为是张强国、张家全、杨明升的共同行为，故双方成立合法有效的房屋买卖合同关系。双方在合同中约定门市面积约计31㎡（以实际测量为准），该约定对双方具有约束力。现张强国、张家全、杨明升所购门市的实际面积经产权登记确认共计为71.18㎡，张强国、张家全、杨明升应当按实际面积向上游公司支付购房款。在房屋买卖合同中，给付购房款是购房人的主要义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现上游公司除认可张强国、张家全、杨明升已支付购房款186000元外，其余均不予认可，张强国、张家全、杨明升应当对剩余房款的支付承担举证责任。张强国、张家全、杨明升为此举示补充协议以及两份收条来证明已付足购房款，但补充协议和收条均发生于双方签订《门市转让合同》之前，且约定的内容是用于改扩建61号门市而形成的费用，而非用于购买涉案门市的购房款，加之上游公司对该款的真实性存疑，且双方在之前确实存在其他的经济往来关系，故该款不宜直接抵作本案的购房款，因此张强国、张家全、杨明升举示的前述证据不能达到张强国、张家全、杨明升的证明目的。综上所述，涉案61号、63号门市面积共计71.18㎡，按照合同约定单价6000元/㎡计算房价款为427080元，扣除已经支付的186000元，张强国、张家全、杨明升尚有购房款241080元未付清。买卖合同可以约定逾期付款违约金，没有约定逾期付款违约金的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。双方在合同中约定购房余款在“办理房屋所有权证后一次性付清”，经查明涉案门市产权登记已于2015年12月前办理完毕，故现上游公司主张从2015年12月1日起按年利率6%给付资金占用损失至付清时止，符合法律规定，一审法院依法予以支持。张强国、张家全、杨明升辩称上游公司的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院经审查认为，涉案门市于2015年11月取得房屋产权登记，之后至2016年10月双方因产权登记事项发生纠纷，期间上游公司曾向公安机关主张过相关的权利，故本案上游公司于2019年7月29日提起诉讼并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：张强国、张家全、杨明升于本判决生效后十日内给付上游经济发展有限公司下欠房款共计241080元，并从2015年12月1日起按年利率6%给付资金占用损失至付清时止。案件受理费4916元，由张强国、张家全、杨明升负担。二审中，张强国向本院提交重庆市云阳县人民法院（2018）渝0235民初3281号民事判决书，该判决书第9-10页载明了上游公司于2016年9月8日向公安机关报案中所涉11个门市的相关情况及云阳县规划与自然资源管理局（原云阳县国土资源和房屋管理局）于2016年12月7日对上游公司信访事项的回复，拟证明上游公司向国土部门信访、公安机关报案并不涉及本案的两个门市，上游公司信访、报案行为不能导致诉讼时效中断。上游公司对该判决的真实性没有异议，但认为该判决认定的事实证明上游公司是2016年通过国土部门回复后才得知张强国办理涉案两个门市的产权证，故本案的诉讼时效起算点应是2016年12月。二审法院查明，2015年10月，上游公司到云阳县规划与自然资源管理局（原云阳县国土资源和房屋管理局）信访，要求将云阳县XX街道XX路XX号XX综合楼前1-3（现重庆市云阳县XX街道XX路65号）、1-4、1-5（现重庆市云阳县XX街道XX路67号、69号）、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13（现重庆市云阳县XX街道XX路71号、73号、75号、77号、79号、81号、83号、85号）共11个门市变更登记到上游公司名下。云阳县规划与自然资源管理局（原云阳县国土资源和房屋管理局）于2016年12月7日作出《关于重庆上游经济发展有限公司信访事项的处理决定书》。还查明，上游公司于2016年9月8日向云阳县公安局报案称，张强国伪造云阳县XX房地产开发有限公司重庆上游公司项目部的印章、假的《联合集资建房合同》在县国土房管所将重庆上游公司所属桂园综合楼前1-3至1-13号11个门市的产权办到了张强国、张某某、覃某名下。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上游公司向张强国、张家全、杨明升主张支付下欠门市款的请求权的诉讼时效期间是否经过的问题。本院针对争议焦点评述如下：上游公司向张强国、张家全、杨明升主张支付下欠门市款的请求权的诉讼时效期间是否经过的问题包括诉讼时效期间的起算、诉讼时效期间的认定以及诉讼时效是否中断三个方面。首先，关于诉讼时效期间的起算问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。按照上游公司与张强国、张家全、杨明升于2006年1月10日签订的《门市转让合同》约定，协议生效之日起由乙方以现金方式付给甲方转让门市总价款的80%，余款在办毕转让门市土地使用证、房屋所有权证后一次性付清。案涉门市的分户产权转移登记已于2015年11办理完毕，对于案涉门市转让款的履行期限最晚应于2015年11月到期。上游公司作为案涉门市的所有权人，知道或应当知道案涉门市已于2015年11月转移登记至案外人名下，故上游公司向张强国、张家全、杨明升主张支付下欠门市款的请求权的诉讼时效期间应从2015年11月起算。其次，关于诉讼时效期间的认定问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。但依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。而《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行时，上游公司的请求权诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。上游公司向张强国、张家全、杨明升主张支付下欠门市款的请求权的诉讼时效期间应为2015年11月至2018年11月。最后，关于诉讼时效是否中断的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。虽然上游公司在2015年10月到国土部门信访、在2016年9月向公安机关报案，但其信访、报案请求保护的民事权利为因云阳县XX街道XX路XX号桂园综合楼前1-3至1-13号11个门市产生的物权。而上游公司在本案主张的是因买卖云阳县XX街道XX路XX号桂园综合楼前1-1、1-2号（现云阳县XX街道XX路XX号桂园综合楼前61号、63号）门市所产生的债权。依照《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其它依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。上游公司在本案中请求保护的民事权利与其信访、报案请求保护的民事权利并不一致，其向国土部门信访、向公安机关报案的行为不能对本案所涉请求权产生诉讼时效中断的效力。而上游公司于2019年7月29日才提起本案诉讼，其诉请张强国、张家全、杨明升支付下欠61号、63号门市转让款的请求权的诉讼时效期间已经经过。故，本院对上游公司要求张强国、张家全、杨明升支付下欠门市款的诉讼请求予以驳回。综上所述，张强国、张家全、杨明升的上诉请求成立，予以支持。因二审出现新的证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初4990号民事判决；二、驳回重庆上游经济发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4916元，由重庆上游经济发展有限公司负担；二审案件受理费5784.09元，由重庆上游经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 铁晓松审 判 员 刘丽苹审 判 员 李迪云二〇二〇年五月七日法官助理 石同全书 记 员 向彦霖