安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终875号 上诉人（原审原告）：张永胜，男，1967年1月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张强，男，1987年11月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被上诉人（原审被告）：**宏，男，1965年6月20日出生，汉族，住安徽省凤台县。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人：向欣，安徽华扬律师事务所律师。 上诉人张永胜因与被上诉人张强、**宏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张永胜上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由张强、**宏承担。事实和理由：一、一审法院认定《房屋租赁合同》于2018年5月19日解除系错误的，案涉房屋租赁合同约定应当以书面形式通知解除合同，但张永胜至今未收到张强发出的符合上述合同约定的解除合同的书面通知，张强在2018年5月19日扔钥匙时并未表示解除《房屋租赁合同》，且所扔钥匙并不能打开涉案房屋，故案涉合同应当于张永胜起诉请求判令解除案涉合同之日起解除，张强、**宏应当按照案涉合同约定支付租金及占有使用费；二、即便《房屋租赁合同》于2018年5月19日解除，张强、**宏亦应按照约定向张永胜支付占有使用费，张强擅自扔的钥匙是否是案涉房屋钥匙并不明确，该钥匙不能打开案涉房屋，且张强并未将其室内物品搬离，原审法院认定其将室内物品搬离是错误的，张强负有原状返还张永胜房屋的义务，其应拆除、搬离安装的招牌、广告牌、设施、设备并将清洁良好的房屋交还张永胜，张强未完成案涉房屋的交还义务，其应履行该项义务并按照约定向张永胜支付占有使用费；三、一审法院认定《房屋租赁合同》是格式合同系错误的，张永胜并非专门经营房屋租赁的房地产公司、商业企业或个人，仅是案涉房屋的所有人，与张强的地位一样，不存在“绝对的经济优势或垄断地位”，案涉合同不违反国家强制性规定，应该是合法有效的，张强应当依约承担违约责任；四、张永胜主张的房屋空置期损失有充分依据，案涉合同约定的租赁期限为5年，如张强不违约，张永胜可获得5年的租金收益，故张永胜要求该项损失有依据；五、一审法院将张强预付租金包括在30%的违约金中系错误处理，案涉合同明确约定“已缴纳的预付租金、租赁保证金作为违约金赔偿甲方的损失”，该内容与合同约定的30%租金是并存关系，而非被当年度租金总额30%作为违约金所包含。 张强、**宏辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分。一、一审判决认定双方租赁合同于2018年5月19日解除，事实清楚，张永胜上诉理由不成立。根据双方的合同约定及法律规定，双方均享有合同的解除权，张强由于自身的原因已于2018年5月19日向张永胜明确表示不再租赁该房屋，并主动将租赁房屋的钥匙交予张永胜，张永胜也予以接收，双方已经以实际行动解除了合同，无需再以书面通知解除。租赁合同中已约定双方对于租赁场所交还的权利和义务，对于未搬离的物品包括房屋附属物品视为放弃，张强没有需要搬离的义务，张永胜有权处理。二、一审判决认定案涉合同系格式合同是正确的，案涉合同的具体条款并不是双方共商的条款，合同第12条约定的违约责任针对的是根本违约六种情形，现张强解除租赁合同是正常行使解除权。合同第12条中的12.3的规定明显显失公平，与合同3.4的规定是相互矛盾的，是强加给张强的条件，也不符合行业规则、行业交易习惯的单方规定，因此该规定是无效的。三、张强并不存在合同约定的违约行为，而是行使解除权导致合同终止。一审判决违约金是错误的，但是出于彻底解决双方纠纷化解矛盾的角度考虑，张强并未对此项判决提出上诉，张永胜提供的格式合同中违约金的计算方法，明显加重了张强的责任。在任何经济活动中约定违约金的目的是对违约方的约束，违约方承担违约金的金额以弥补守约方的实际损失为限，并不得超过法律保护的年利率24%的上限，但案涉合同约定违约金比例是年租金30%，显然超过了法律规定的上限。现张强与张永胜解除合同应适用合同第十条的约定，即因解除合同使张永胜遭受损失的，张强应予赔偿，但是张永胜并未提供其受损失的证据，故对其上诉请求应予驳回。 张永胜向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令张强向张永胜支付租金69553元及占有使用费，占有使用费按租金的两倍标准自交还期满次日（2018年8月1日）至实际交还日（2019年3月29日）止；3、判令张强向张永胜补交“免租期/装修前”租金8879元；4、判令张强向张永胜支付违约金31964元（年租金30%）；5、判令张强向张永胜赔偿房屋空置期损失53273元（自诉讼解除之日起六个月租金）；6、判令张强向张永胜支付律师费损失12000元；7、判令**宏对2、3、4、5、6项诉请承担连带清偿责任；8、判令张强立即拆除、搬离其在租赁房屋安装的招牌、广告牌、设施、设备（不可搬离或搬离、拆除损害房屋结构的除外）、并将租赁房屋以清洁良好状态交还给张永胜；9、案件诉讼费由张强、**宏承担。 一审法院认定事实：2017年1月1日，张永胜委托姜勇代为办理位于蚌埠市房屋租赁事宜。2017年6月19日，姜勇（出租方、甲方）与张强（承租方、乙方）、**宏（担保人、丙方）签订了一份格式《房屋租赁合同》，主要内容，第一条、1.1甲方将其拥有合法使用权的座落在蚌埠市一楼的房屋出租给乙方使用。第二条、2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋为保险代理营业使用。租赁期限自2017年7月1日至2022年7月31日。第三条、3.12017.7.1-2017.7.31免费修期，2017.8.1-2018.7.31租金106548元，签约付。3.4免租期／装修期：乙方享有30日的免租期／装修期。第九条、9.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内交还租赁场所，并自行承担费用用以拆除、搬离乙方所有的设施、设备，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋结构、安全的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有，并将租赁场所以清洁状态交还甲方。9.2如在交还期届满后，乙方未将其所有物品搬离的，视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。第十条、除经甲乙双方协商一致，要求变更或解除合同的，一方应主动向另一方提出。因变更或解除合同，使一方遭受损失的，应由另一方赔偿。第十二条、乙方的违约责任12.1乙方迟延缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金。第二款因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方已缴纳的预付租金、租赁保证金作为违约金赔偿甲方损失，乙方不得以任何理由要求甲方退还上述款项。同时乙方应按照违约时当年度租金总额的30%向甲方支付违约金，甲方因实现合同权利产生的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费及律师代理费）全部由乙方承担。12.3双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方本合同3.4条所载明免租期／装修期365日的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同3.1条第一个租赁年租金标准补交免租期／装修期的全部租金。第十四条、14.1丙方、丁方就乙方履行本合同及补充协议的义务负连带担保责任，担保期限从保证人签字之日起算至本合同有效期满后两年。14.2丙方、丁方的担保范围为：房屋租金、水、电费、房屋占有使用费、违约金、赔偿金及乙方因实现债权产生的费用（包括诉讼费、保全费、律师代理费、鉴定费、公证费等）。上述合同签订后，张强按照约定缴纳了第一年度的租金106548元，但于2018年5月19日，在双方未协商一致的情况下，张强主动要求解除房屋租赁合同，并将室内物品搬离，将租赁房屋的钥匙交付给了姜勇。张永胜认为张强违约，向该院提起诉讼。 本法第五十二条第五十三条一审法院认为，张永胜的代理人姜勇以自己的名义与张强、**宏签订《房屋租赁合同》，双方已经按照合同的约定履行了租赁的事实，双方租赁关系成立。合同约定租赁期限5年，张强在第一个租赁年度期间，双方未达成协议解除合同的情况下，单方提出解除租赁合同，并于2018年5月19日将租赁房屋内的物品搬离后将房屋钥匙交与姜勇，该院认定双方租赁合同于2018年5月19日解除。故张永胜主张张强支付租金69553元及占有使用费没有事实和法律依据，该院不予支持。张强单方解除合同的行为构成违约理应承担违约责任。该案中的租赁合同系张永胜提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有和规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该案中，合同第十二条约定“因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方已缴纳的预付租金、租赁保证金作为违约金赔偿甲方损失，乙方不得以任何理由要求甲方退还上述款项。同时乙方应按照违约时当年度租金总额的30%向甲方支付违约金，甲方因实现合同权利产生的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费及律师代理费）全部由乙方承担。”该院认为张强提前终止合同应当承担当年度租金总额30%的违约金即31964元，该违约金包括乙方预付租金。张强于2018年5月19日交出租赁房屋，剩余预付租金至2018年7月31日，第一年度租金106548元，即291.9元/天，剩余租期72天，剩余租金为21017元。扣除后张强还应当支付张永胜10947元违约金。张永胜依据合同约定主张张强支付律师代理费和免租期租金，因格式条款加重张强责任，张永胜未采取合理的方式提请对方注意，该院认定该条款无效，故对该项诉请，不予支持。张永胜主张张强赔偿空置期损失，无事实和法律依据，该院不予支持。张永胜主张张强拆除、搬离其在租赁房屋安装的招牌、广告牌、设施、设备的诉讼请求，因双方在合同中约定乙方未将其所有物品搬离的，视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。故该项主张该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认张永胜与张强之间的房屋租赁合同于2018年5月19日解除；二、张强给付张永胜违约金10947元，于本判决生效之日起十日内付清；三、**宏对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回张永胜的其他诉讼请求。如果张强、**宏未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3814元，减半收取1907元（张永胜已预交），由张永胜负担1560元，张强、**宏共同负担347元。 二审中，当事人没有提交新证据。张永胜对一审判决查明“张强主动要求解除房屋租赁合同，并将室内物品搬离，将租赁房屋的钥匙交付给了姜勇”有异议，对一审查明的其余事实无异议。张强、**宏对一审判决查明的事实无异议。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审查明：张强实际缴纳房屋租金的期限至2018年7月31日。张强搬离房屋后，张永胜曾向蚌山区人民法院提起诉讼[立案时间为2018年8月1日，案号（2018）皖0303民初3606号]，要求张强继续履行合同并支付租金，后张永胜于2018年8月31日主动撤诉。张永胜于2019年4月9日向蚌山区人民法院提起本案诉讼，支出律师代理费12000元。 综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同是否已解除，如已解除，解除日期如何认定;二、张强是否应向张永胜支付租金69553元及占有使用费;三、张强是否应向张永胜支付违约金31964元、律师代理费损失12000元，补交免租期租金8879元，并赔偿房屋空置期损失53273元;四、**宏对张强的债务是否应承担连带责任;五、张强是否应将案涉房屋腾空交还张永胜。 本院认为，案涉房屋租赁合同为各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。 一、关于合同解除的问题 1、张强不享有法定或约定解除权,无权单方解除案涉房屋租赁合同。房屋租赁合同未约定合同一方可任意解除合同。同时，张强在租赁期限未届满、又无合法事由的情况下，单方要求解除合同，无事实及法律依据，亦不享有法定解除权。2、张强与张永胜并未合意解除合同。根据本案认定事实，张强系单方要求解除合同，并未与张永胜协商一致，双方亦未共同办理房屋的交接手续。张强擅自搬离房屋、交还房屋钥匙的行为，并未得到张永胜或其代理人姜勇的同意与认可，不能产生合同解除的法律后果。3、张永胜依法享有解除权。根据房屋租赁合同的约定，张强应于2018年5月1日支付下一年度的房屋租金，但张强未按约支付，并于2018年5月19日明确表示不再履行合同，构成根本违约，张永胜可依法行使解除权，解除案涉房屋租赁合同。4、关于合同解除日期的认定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的。应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。张强违约后，张永胜并未通知张强要求解除合同，直至提起本案诉讼要求解除合同，故应当依法认定，案涉房屋租赁合同自一审法院将本案起诉状送达张强之日即2019年5月11日解除。一审判决关于合同解除的认定意见与处理结果有误，本院予以纠正。 二、关于张强是否应向张永胜支付租金69553元及占有使用费的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，在张强违约后，张永胜可依法行使权利以保护自身合法权益，即可选择诉讼、协商等救济方式，要求张强继续履行合同或解除合同、收回房屋等，其虽向蚌山区人民法院起诉要求张强继续履行合同，该案审理过程中，张强明确表示不再继续租赁房屋，并陈述已将房屋内物品搬离，确定不再履行合同。在此情况下，张永胜已知晓房屋处于空置状态，应当清楚其权利主张事项对于合同履行的影响，亦应当清楚如不及时主张权利、采取救济措施会导致房租损失的持续扩大。但张永胜于2018年8月31日主动撤回该案诉讼后，直至2019年4月才提起本案诉讼，要求解除合同，未及时通过法律途径主张权利。同时，张永胜持有案涉房屋钥匙，具备自行收回房屋的条件与合法依据，但张永胜也未采取自行收回房屋、另行招租等适当措施防止损失扩大。据此，张永胜的上述行为客观上造成房租损失的持续扩大，依法不得就扩大的房租损失要求张强承担责任。综上分析意见，本院认定张强须向张永胜支付截止至2018年8月31日（即张永胜撤诉之日）的房屋租金，因张强已交纳房屋租金至2018年7月31日，故还须向张永胜支付2018年8月的租金8879元。对于张永胜撤诉后产生的房屋租金和占有使用费，考虑到实施止损措施所需的合理期间，本院酌定由张强承担一个月的房屋租金8879元，此后的房屋租金及占有使用费，本院不予支持。综上，张强共须向张永胜支付房屋租金17758元。 三、关于张强是否应向张永胜支付违约金31964元、律师代理费损失12000元，补交免租期租金8879元，并赔偿房屋空置期损失53273元的问题 案涉房屋租赁合同第十二条“乙方的违约责任”中约定“因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方已缴纳的预付租金、租赁保证金作为违约金赔偿甲方损失，乙方不得以任何理由要求甲方退还上述款项。同时乙方应按照违约时当年度租金总额的30%向甲方支付违约金，甲方因实现合同权利产生的损失（包括但不限于诉讼费……律师代理费）全部由乙方承担。……如因乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同3.1条第一个租赁年租金标准补交免租期/装修期的全部租金”。因张强违约导致合同解除，张强理应按照上述约定，向张永胜支付违约金31964元、律师代理费12000元、补交免租期租金8879元。一审判决认定案涉房屋租赁合同为格式合同，并认定上述合同条款属格式条款无效，该认定意见有误。本案并无证据证明案涉房屋租赁合同为格式合同，且从上述合同条款内容分析，系对承租方的违约责任作出的约定，不存在法定的无效情形。关于张永胜主张的房屋空置期损失53273元，经审查，张永胜提出的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于**宏是否应当承担连带责任及交还房屋的问题 **宏作为担保人参与签订了案涉房屋租赁合同，合同亦明确约定，担保人须承担连带责任，担保范围包括房屋租金、违约金、律师代理费等费用，故**宏应对张强的上述款项承担连带清偿责任。关于交还房屋的问题，张强明确表示已搬离房屋，表明其已放弃对房屋的占有使用，张永胜持有案涉房屋钥匙，具备自行收回房屋的条件与合法依据，可自行收回房屋，无须再经判决处理。 综上，张永胜的上诉理由部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2102号民事判决； 二、确认本案房屋租赁合同于2019年5月11日解除； 三、张强于本判决生效之日起十日内向张永胜支付房屋租金17758元； 四、张强于本判决生效之日起十日内向张永胜支付违约金31964元、律师代理费损失12000元、免租期租金8879元（补交），合计支付52843元； 五、**宏对张强的上述应付款项承担连带清偿责任； 六、驳回张永胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3814元，减半收取1907元，由张永胜负担1140元（已交纳），由张强、**宏共同负担767元（于本判决送达之日起七日内向安徽省蚌埠市蚌山区人民法院交纳）；二审案件受理费3594元，由张永胜负担2054元（已交纳），由张强、**宏共同负担负担1540元（于本判决送达之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  胡松涛 二〇二〇年五月二十五日 法官助理穆莉 书记员蔡轶男 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本法第九十三条第二款第九十四条第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 本法第九十三条第二款第九十四条（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 本法第九十三条第二款第九十四条第九十六条当事人一方依照、的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 本法第九十三条第二款第九十四条第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；