山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终753号 上诉人（原审原告）：张璐，女，1994年3月6日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：孙衍梅，山东桃都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东恒业古镇文化旅游开发有限公司，住所地肥城市新城阳光社区龙山路077号。 法定代表人：鲁德进，经理。 委托诉讼代理人：耿超美，山东成康律师事务所律师。 上诉人张璐因与被上诉人山东恒业古镇文化旅游开发有限公司（以下简称恒业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张璐上诉请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或依法改判支持张璐的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为双方签订的《肥城市新建商品房买卖合同》(预售)第十三条系当事人真实意思表示，故合同中的第十三条属有效条款错误。1、本案中《肥城市新建商品房买卖合同》(预售)第十三条由恒业公司预先拟定。恒业公司张璐等签订《肥城市新建商品房买卖合同》时采取的是同样的方式，该期商品房买卖合同约定的是相同的内容，且该合同第十三条系直接打印的格式文本并未真正赋予购房人选择权，也未与购房人进行充分协商。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条应属于格式条款。2、《肥城市新建商品房买卖合同》第十三条免除了对恒业公司不利的法律责任。最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，把面积误差比是否超过3%作为一个基准，如果面积误差比超过了3%，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，同时给予了当事人自行约定的权利。本案《肥城市新建商品房买卖合同》第十三条关于约定双方同意按照第4种方式处理违反上述法律规定。从“约定”的内容可以看出，第一，不管将来房产证上记载面积是多少，买受人都必须接受；第二，不管将来房产证上记载面积误差比是多少，买受人都必须根据房产证上记载的面积结算房款，而且单价不变。该约定的内容免除了恒业公司在房屋面积误差比超过3%时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了购房人在房屋面积误差比超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。因此，该条款免除了恒业公司的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，张璐主张双方当事人签订的《肥城市新建商品房买卖合同》第十三条为无效条款，符合法律规定。二、一审法院判令恒业公司退还张璐两套房屋差价60678元属于适用法律错误。1、依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2、根据上述法律规定，涉案房屋每套房的总价款均为110595.96元，总建筑面积均为14.8平方米，建筑面积单价均为7472.7元/平方米。面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款均为3317元；面积误差比超过3%部分的房价款均为27172元，故恒业公司应赔偿张璐数额为121173.18元。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实后依法改判或者发回重审。 恒业公司辩称，张璐与恒业公司双方签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，相关合同条款没有违反法律法规强制性规定的情形，应属有效条款。双方对于相应的合同条款是经过双方协商的真实意思表示，并非属于合同法第40条规定的格式条款的情形，所以该条款对双方并无约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应当予以维持。 张璐向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条无效；2.判令恒业公司退还张璐两套房屋价款及利息共计121173.18元；3.本案诉讼费由恒业公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月29日，张璐、恒业公司双方签订了两份《肥城市新建商品房买卖合同》（预售）（合同编号分别为：第1711210050号、第1711210051号），约定买受人张璐购买出卖人恒业公司开发的位于肥城市新城办事处白云桥村春秋古城鲁园南区铺，每套房屋预测建筑面积14.8平方米，其中套内建筑面积13.65平方米，分摊共有建筑面积1.15平方米，每套房屋单价均为每平方米7472.7元，总价款为110596元。其中合同第十一条约定：交付时间和手续，（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十三条约定面积差异处理方式，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：双方自行约定，按测绘机构出具测绘报告建筑面积为准，多退少补据实结算。张璐于2017年10月29日支付了10000元、于2017年11月6日支付了50596元的团购意向金用于购买109商铺，于2017年11月6日支付了60596元的团购意向金用于购买110商铺。山东恒创商旅运营物业管理有限公司分别出具了收据予以确认。2018年4月19日，张璐与山东肥城农村商业银行股份有限公司签订了两份个人住房借款合同，每份合同约定借款金额均为人民币5万元，用于购买位于春秋古城鲁园南区铺。同日山东肥城农村商业银行股份有限公司向张璐出具了两份借款借据，张璐在上面签字并按捺手印予以确认。恒业公司向张璐出具了收到按揭房款的收据。2019年9月25日，恒业公司分别向张璐发出了109号房、110号房的交房通知书，上面载明将于2019年9月30日开始办理交房手续。2019年9月26日，恒业公司向张璐发出了交房须知，上面载明房款退30489元。该退回的房款张璐一直未领取。另查明，房屋建筑面积计算成果表[预测]记载每套商铺建筑面积均为14.8平方米，房屋建筑面积计算成果表[竣工]记载每套商铺建筑面积均为10.72平方米，每套房屋面积差为4.08平方米。 一审法院认为，恒业公司、张璐双方于2017年11月29日签订的两份《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为双方签订的《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条的效力问题。张璐认为第十三条属于格式条款，应认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，该案中购房合同第十三条规定的是双方按照第四种方式处理，该合同是一个格式重复使用，恒业公司事先拟定，双方并没有协商，因此应认定为格式条款。恒业公司辩称，双方签订的合同，经政府机构备案，内容没有违反法律法规的强制性规定，系有效合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方签订的《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条不属于上述条款规定的情形，且合同的签订系当事人真实意思表示，故合同中的第十三条属有效条款，对张璐主张的《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》第十三条无效的诉讼请求，一审法院不予支持。对于张璐要求恒业公司退还两套房屋价款的诉讼请求，因恒业公司在庭审中同意退还张璐两套房屋的差价款共计60978元，对张璐的该项主张，一审法院予以支持；对于张璐要求恒业公司支付其利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因双方签订的合同中明确约定了房款按测绘机构出具的测绘报告建筑面积为准，多退少补据实结算，故双方应按照合同约定履行各自义务，恒业公司按照测绘报告的面积应退还张璐每套房款差价为30489元，并于2019年9月26日通知张璐领取，因张璐至今未领取，故恒业公司应自2019年9月27日按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、恒业公司于本判决生效之日起十日内向张璐支付房款差价共计60978元；二、恒业公司于本判决生效之日起十日内支付张璐房款差价利息（以60978元为基数，自2019年9月27日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回张璐的其他诉讼请求。案件受理费2723元，减半收取计1362元，由张璐负担700元，恒业公司负担662元。 本院二审期间，双方均未提交新的证据。经查，双方在涉案两份商品房买卖合同的第十三条“面积差异处理”中均约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比＝（实测套内建筑面积－预测套内面积）/预测套内建筑面积×100%。2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……。3.根据第六条按照套计价的，……。4.双方自行约定，按测绘机构出具测绘报告建筑面积为准，多退少补据实结算。张璐认为，涉案合同第十三条中的第一种处理方式对购房者最有利，第四种处理方式对购房者最不利。恒业公司则认为涉案的四种处理方式属于并列条款，无法判断哪一种处理方式对购房者最有利，哪一种处理方式对开发商最有利。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，涉案两份合同系商品房买卖合同中的出卖人一方提供，在第十三条中的约定均一致，且均为打印件，恒业公司亦未提交证据证明该条款系双方协商的结果，故该条款应属于为了重复使用而预先预定的条款，应视为格式条款。该法条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，恒业公司人并未提供证据证明其按照上述法律规定，对涉案合同第十三条中的各个条款中双方的权利和义务向张璐进行了明确地说明。另外，通过对涉案合同中关于面积差异各种处理方式进行客观评判，显然第四种方式对张璐最不利但对恒业公司最有利，而第一、二种方式对张璐最有利但对恒业公司最不利。正像张璐所述，依据常理，如开发商征求购房者方的意见，购房者肯定会选择合同第十三条中的第一种解决方式，而绝对不会选择第四种解决方式。故，关于恒业公司所述的涉案条款系双方自行协商且由张璐自行选择的辩解意见，既无证据加以证明，又不合常理，本院不予采信。恒业公司作为合同的提供方，在其拟制的合同第十三条中不恰当地免除其应该承担的违约责任，进而限制张璐可以行使的权利，既违背诚信原则，又显失公平，应属无效条款。综上，对张璐关于涉案合同第十三条中恒业公司拟制的条款属于无效条款的上诉理由，本院予以支持。 在涉案条款无效的情况下，本院依照相关法律对本案中的面积差异进行处理。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，每套房屋单价均为每平方米7472.7元，涉案两套房屋的建筑面积计算成果表[预测]记载每套商铺建筑面积均为14.8平方米，房屋建筑面积计算成果表[竣工]记载每套商铺建筑面积均为10.72平方米，每套房屋面积差为4.08平方米。经计算，面积误差比为4.08÷14.8×100%≈27.57%，远超过上述法律规定的3%。故按照上述法律规定，在3%误差比范围内的房价款及利息，中恒公司应予以返还，即恒业公司应返还张璐6635.7元（7472.7元×14.8×3%×2=6635.7元）及对应的利息。因涉案房款系张璐于2018年4月19日全部交付完毕，故张璐在本案中仅主张2018年4月至2019年11月之间的利息系其对自己民事权利的自由行使，本院予以支持。对超过3%部分的房价款，中恒公司应双倍返还，即应返还张璐108693.7元（7472.7元×14.8×（27.57%-3%）×2×2=108693.7元）。以上房价款（不包括利息）共计6635.7+108693.7=115329.4元。 综上所述，张璐的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销肥城市人民法院（2019）鲁0983民初5764号民事判决； 二、山东恒业古镇文化旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张璐房价款115329.4元； 三、山东恒业古镇文化旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张璐房价款对应的利息（以6635.7元为基数，自2018年4月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2019年11月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回张璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1362元，二审案件受理费2723元，均由山东恒业古镇文化旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年五月二十日 书记员  宋姚瑶