湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3516号上诉人（原审被告）：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波，总经理。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐武平，男，1987年8月10日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：王海君，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇地产公司）因与被上诉人徐武平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭进行了审理，上诉人嘉宇地产公司的委托诉讼代理人张贝贝和被上诉人徐武平的委托诉讼代理人王海君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉宇地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》系被上诉人为达到违反网签限价政策购买商品房以及少交契税的目的而与上诉人签订，明显属于以合法形式掩盖非法目的，损害了社会公共利益和国家利益，其价格条款依法应认定为无效。二、案涉《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》属于双方真实意思表示，合法有效，认购书中约定的总价款为房屋的真实交易价格，双方已对此价格达成合意并完成交易，上诉人无任何退款义务。三、案涉商品房交易过程中，被上诉人自始至终对于商品房的工程抵款性质、房屋实际成交价格、网签价格及价格差异都是知晓的，上诉人并无隐瞒、欺诈行为，但被上诉人在交易完成且房屋已实际交付后又要求上诉人退回房款的行为，违背了契约精神，严重违反诚实信用原则。四、上诉人与被上诉人约定的真实交易价格并未超过长沙市限价政策。被上诉人徐武平辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。一、上诉人主张案涉《商品房买卖合同》系为达到违反网签限价政策以及少交契税的目的而签订，其价格条款依法应认定为无效，不能成立。二、上诉人主张案涉工程抵款房源属于双方真实意思表示，合法有效，约定的总计款为房屋的真实交易价格，其无退款义务，不能成立。徐武平向一审法院起诉请求：1、判令嘉宇地产公司向徐武平支付4079元及银行同期贷款利息；2、判令嘉宇地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年2月20日，徐武平与嘉宇地产公司就认购望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区（以下简称嘉宇银杉）3栋1单元604号房达成买卖合意，并签订《商品房买卖合同》。该合同约定商品房单价6300元/㎡，建筑面积98.34㎡，总房价为619542元，首期房款289542元，剩余房款以银行按揭贷款支付……出卖人应当在2018年7月30日前交付房屋。为此，徐武平于2017年2月9日支付定金2万元，又于2月10日和17日共计支付274291元（含代办费670元）；2017年3月，徐武平以银行按揭贷款向嘉宇地产公司支付尾款33万元。于是，嘉宇地产公司向徐武平分别开具了首付款289542元、尾款33万元及多付款项4079元的增值税发票。另，徐武平为案涉房屋缴纳依法缴纳了相应的房屋契税与印花税、物业专项维修资金。2019年8月，徐武平以嘉宇地产公司多收其房款4079元为由向一审法院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，国家相关职能部门和地方政府对房地产调控先后出台了相应规定。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“……二、科学把握住房建设和上市节奏。……（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。……”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“……三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。……”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“……二、进一步规范商品房销售明码标价行为。……（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照‘一套一标’的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。……”一审法院认为，本案争议的焦点是徐武平与嘉宇地产公司签订的合同是否合法有效，嘉宇地产公司在合同约定价款之外收取的款项应否退还，一审法院分析如下：徐武平与嘉宇地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6300元/平方米，总价为619542元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务。徐武平向嘉宇地产公司实际支付了购房款624291元（含代办费670元），与合同约定价格条款不符，嘉宇地产公司在双方合同之外收取的购房款4079元没有合同依据，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，因此，嘉宇地产公司应当退还给徐武平。嘉宇地产公司辩称双方签订合同后，徐武平对房屋备案价格是明知的，嘉宇地产公司开具发票时已向徐武平作了说明，嘉宇地产公司无须再退款给徐武平，但嘉宇地产公司没有证据证明就另外收取该款项达成了一致，故一审法院对嘉宇地产公司的抗辩意见不予采纳。至于徐武平主张嘉宇地产公司支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向徐武平退还4079元；二、驳回徐武平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由湖南嘉宇房地产开发有限公司负担20元，徐武平负担5元。二审中，上诉人嘉宇地产公司向本院提交了如下证据：证据一、商品房交易系统截图；证据二、望城区房产交易系统关于案涉房屋的网签备案价格信息，拟共同证明被上诉人所购买的案涉房屋网签限价高于双方真实交易的价格。经组织质证，被上诉人徐武平发表如下质证意见：上诉人提交的上述证据均不属于新证据，证据一来源不明，对其三性均有异议，也不能证明是当时的限价；证据二显示的是均价，并非案涉房屋单套的价格。经审查，本院认为，上诉人嘉宇地产公司提交的上述证据可以初步证实案涉房屋的网签限价，被上诉人徐武平虽然认为上述证据不能证明真实的网签限价，但未提供相反证据予以反驳，故对上述证据，本院予以采信。据此，本院二审补充查明：望城区房产交易综合管理信息系统显示案涉房屋的均价为6370元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是嘉宇地产公司是否应退还徐武平其所收取的超过《商品房买卖合同》约定价款的款项。徐武平与嘉宇地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的案涉房屋销售价格，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府对房地产市场调控政策的规定。但嘉宇地产公司实际收取了徐武平超过上述合同约定的购房款的款项，嘉宇地产公司抗辩称超额款项系基于双方另行约定的真实价格收取的，系双方的真实意思表示，且未超过案涉房屋的网签限价，故不应予以退还。对此，嘉宇地产公司作为收款方应当提供其有权收取超出合同约定价款的充分依据，但嘉宇地产公司未提供充分证据证明其与徐武平之间在《商品房买卖合同》之外另行约定了购房价格及具体数额，以及徐武平多支付的款项为购买案涉房屋的购房款，故对嘉宇地产公司的上述抗辩主张，本院不予支持；一审法院判决嘉宇地产公司向徐武平退还超过《商品房买卖合同》约定价款的款项，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人嘉宇地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费40元，由上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 何 芳二〇二〇年五月二十六日书记员 肖佳敏