贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4342号原告：张弦，女，侗族，1975年6月9日生，住贵州省剑河县，现住贵州省凯里市。被告：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何金云，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵光航，贵州维律律师事务所实习律师。原告张弦诉被告贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称“丰球房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告张弦，被告丰球房地产公司委托诉讼代理人兰银龙、赵光航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第一项及附件十二补充协议第四条无效；2.判令被告退还原告2015年9月9日向被告缴纳的：测绘费122.47元、电表开户费520元、燃气管道开通费2200元、有线电视开通费980元，两书一牌制作费10元，合计：3832.47元，以及利息728.16元。以上退还金额总计：4560.6元。3.案件诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年4月20日与被告签署了《商品房买卖合同》（编号：2015003422），并通过现金支付和贷款支付的方式给予被告足额购房款项，形成了房屋买卖事实。《商品房买卖合同》第十二条与《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第七款的规定不符合，违反了法规规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律行政法规的强制性规定的合同内容属于无效合同内容。第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。我们的职业工作与房地产和法律工作行业平素接触较少，直到2019年5月才知道贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》规定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，因此，我们的诉讼时间合法有效。被告收取的相应费用属于被告非法重复向原告收费，应当依法退还原告。门牌制作费及测绘费的自然属性，常规属于房屋建设的配套基础设施范畴，应当包含在约定的购房价格金额范围之内。2015年中国人民银行规定的一至五年贷款期限的贷款利率是4.75%，2015年9月9日，我向被告缴纳了3832.47元，至今已经两年有余，按照两年计算利息为728.16元。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼，请法院以事实为依据，以法律为标准，依法依规支持诉讼请求。被告辩称：1、答辩人收取案涉房屋的燃气管道安装费、电表安装费、有线电视开通费等符合双方约定且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，被答辩人要求退还上述费用于法无据；2、《凯里市人民政府关于研究城市管道燃气管理工作事宜的专题会议纪要》（凯府专议【2010】7号）第六条规定，城市管道燃气建设维护费可列入房屋建设成本，由受益单位和个人承担，房屋买受人为房屋所有权人及燃气管道受益人，故此，依据凯里市人民政府上述会议纪要规定，燃气管道开户费也应由被答辩人承担。3、收取的燃气管道安装费、电表安装费、有线电视开通费只是代相关部门收取，且已交付给相关单位，被答辩人要求退还该费用及利息没有事实依据；4、测绘费在收取时，被答辩人并未提出异议，现在诉请退还，没有事实及法律依据；5、有线电视开户费的构成为广电设施费650元/户及广电高清数字电视节目费330元/户构成，高清节目付费后其由一般的标清节目升级到高清节目所支出的费用，与答辩人无关，这部分费用不应该由答辩人承担；6、原告主张的“两书一牌费”，答辩人在收取时被答辩人并未提出异议，现在诉请退还，没有事实及法律依据；7、被答辩人的起诉已过诉讼时效。综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：2015年4月20日，以原告张弦为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人，双方就买卖丰球领地第C1幢5层5-2号商品房事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015003422），双方对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中合同第十二条第（一）项城市基础设施约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：×年×月×日达到×；4、燃气：2015年3月30日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”同时在附件十二补充协议第四点约定“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发［2007］43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位，若买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2200元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。”合同签订后，被告于2015年9月9日向原告收取燃气管道开通费2200元、电表开户费520元、有线电视开通费980元、测绘费122.47元、两书一牌20元，合计3842.47元，并向原告出具了《收据》（收据编号：00160518）。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还。另查明：在房屋建设过程中，被告与凯里市新能燃气有限公司于2013年5月22日签订《凯里市城市管道燃气安装协议》，约定由凯里市新能燃气有限公司为被告开发的“丰球领地”项目629户居民的小区管道燃气（庭院管、户内管、燃气表）工程进行设计、施工、验收、通气等工作，被告按2200元每户向凯里市新能燃气有限公司交纳管道建设维护费。2015年8月14日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区有线电视安装协议书》，约定由贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司为被告开发的丰球领地小区进行有线电视网络及配套设施的设计、调试、开通及维护管理工作，被告按每户650元的标准支付广电设施安装费。同时，双方签订了《黔东南地区小区高清数字电视节目协议书》，被告按每户330元的标准支付广电高清数字电视节目费，该费用包含如下服务：1、线路开户、开户安装；2、高清互动多彩云机顶盒一台；3、高清节目、互动收视一年；4、广电宽带一年。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十二条第（一）项及附件十二补充协议第四条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名向原告收取前述规定中已明确计入商品房销售价格的相关费用，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告返还燃气管道开通费2200元、电表开户费520元的请求，本院予以支持。关于被告收取的有线电视开通费980元，从被告提交的《黔东南地区小区有线电视安装协议书》和《黔东南地区小区高清数字电视节目协议书》来看，该项费用包括广电设施安装费650元和广电高清数字电视节目费330元，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》中规定的有线电视等设施建设安装费用在本案中应仅限广电设施安装费650元，故有线电视开通费本院支持650元。2015年9月9日被告向原告收取燃气管道开通费2200元、有线电视开通费980元、电表开户费520元，是原告为了交房入住后正常使用燃气、电和电视交纳的开通费用，实质就是燃气管道、电和有线电视建设安装费用，应当包含在商品房价当中。被告辩称二者属于不同范畴于理不合，本院不予采纳。对于被告提出原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，并未超过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。关于原告主张退还测绘费和两书一牌费用的请求，被告答辩时提出原告起诉已过诉讼时效。因原、被告在《商品房买卖合同》及合同附件中均未作约定，被告向原告收取该两项费用属于不当得利，原告在2015年9月9日向被告交纳该费用时就知道或应当知道其权利受到侵害，原告于2020年4月13日向本院提起诉讼，其起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，故对原告要求退还测绘费和两书一牌费用的诉讼请求，本院不予支持。关于原告有关利息的主张，因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行规定的一至五年贷款期限利率4.75%为标准计算自2015年9月9日至起诉之日止的利息728.16，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准计算自2015年9月9日起至2020年4月13日止的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张弦与被告贵州丰球房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015003422）第十二条第（一）项及附件十二补充协议第四条中，约定由买受人承担电、燃气、有线电视等配套设施建设安装费用的内容无效；二、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内退还原告张弦电表开户费520元、燃气管道开通费2200元、有线电视开通费650元，共计3370元，并以3370元为基数按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2015年9月9日起至2020年4月13日止的利息；三、驳回原告张弦的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年五月十一日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦