江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1445号原告（反诉被告）**，男，汉族，1971年11月7日生，江西省上饶市玉山县人，住江西省上饶市信州区。原告（反诉被告）麦琴，女，汉族，1980年2月28日出生，江西省横峰县人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：王郁平、姜豫玮，江西盛义律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：上饶市恒大置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区北环路260号，统一社会信用代码：91361100MA35K32A9Y。法定代表人：陈荣圣，该公司执行董事。委托代理人：李薇，该公司员工，特别授权。原告（反诉被告）**、麦琴（以下简称原告）诉被告（反诉原告）上饶市恒大置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡文刚公开开庭独任进行了审判。原告**、麦琴及其委托代理人王郁平、姜豫玮，被告委托代理人李薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**、麦琴向本院提出如下诉讼请求：1、依法撤销原告与被告签订的《上饶市商品房1买卖合同（预售）》（合同备案号：2019082768723）并承担违约赔偿金164956.3元；2、判令被告返还原告购房款1，649，563元并赔偿原告276921.34万元（赔偿金额按月利率2%计算，分别按每笔购房款的支付时间及金额暂计算至2020年4月底。之后的赔偿金按月利率2%计算，以1,649,563元购房款为基数从2020年5月1日计算至购房款实际还清之日止）；3、判令被告支付因必要诉讼支出的律师费4万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2019年8月27日订立的《上饶市商品房买卖合同（预售）》合同，是被告以欺诈的手段使原告在违背自己真实意思的情况下签订的合同，依法应予撤销。该房屋在主卧、次卧窗外5.5米距离内均有近两层楼房高度的建筑物，严重影响该房屋的采光、视野、通风、景观。首先，被告在销售时对外展示的沙盘及销售宣传并未描述显示该房屋周围有如此重大影响的建筑。其次，被告在2019年7月21日收取原告定金以及交付第一笔首付款时也未对该影响房屋采光等有重大影响的建筑物作出任何描述，双方签订了“诚信宣言”，该宣言中也未提到有影响采光等方面的建筑物；第三，被告在原告交付最后100万元首付款时仍未对该影响房屋采光等有重大影响的建筑物作出任何描述，仅在原告所有款项交清后要求原告在签合同时签署“《上饶恒大名都·珺庭项目购房特别提示（住宅）》（以下简称《购房提示》）”，原告在签字时特意询问被告该“提示”与贵公司的“诚信宣言”内容是否一致，被告答复是：“是一致的，你们只需要按照提示最后那句话抄录一遍就行了”。至此时被告仍未告知对该房屋窗外有影响采光等重大问题的建筑物。第四，原告签订合同之前与付款之后多次要求到实地看房，被告均找各种理由推脱拒绝。直到2019年10月20日，原告控制不住自己买新房的激动心情，夫妻二人自行到被告建筑工地现场看房，这才发现自己所购买的房屋窗外建有巨大的建筑物（人防通道的出入口），完全挡住了主卧、次卧窗外的视线，见此情景，原告内心当时简直犹如晴天霹雳一般。当天原告就将该建筑物的照片通过微信发给恒大公司肖有园，肖回复说“向工程部反馈情况以及看公司如何处理”，证明肖经理从头到尾都没有向原告告知房屋后有建筑物一事。随后，原告又到被告公司讨要说法，此时被告才将之前原告签了字的《购房提示》拿出来证明被告已经向原告告知建筑物一事，原告此时才恍然大悟，原来被告一直在设陷欺诈自己。之后，原告到被告公司协商要求退房，被告公司派开发部的陈林为原告解决此时。协商过程中，陈林承认该建筑物是设计施工前就存在的，但是，在恒大公司宣传、销售过程中都未如实告知买受人，甚至故意欺瞒原告。另外，陈林还承认被告公司理亏在先，但因为被告是三线公司，没有批准退房的权限，要向上级公司层层申请，要求原告走法律程序。原告协商不成，迫于无奈特向贵院起诉。综上所述，为了保护原告的合法权益，恳请依法支持。被告上饶市恒大置业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。2019年8月27日原告与被告在平等、自愿的基础上签订了《上饶市商品房买卖合同》，双方应按照该合同享有权益和履行义务。原告作为业主，其在购房时应充分了解该房屋的具体状况和仔细阅读并理解合同的约定条款。双方签订的补充协议第一条约定：周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、电表计量开关箱、室外箱式变压器、电缆分支箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊和其他商业经营所必需的设施设备等，以上情况最终以实际交房为准，买受人对此无异议。原告在签订涉案房屋买卖合同当天签署了《上饶恒大名都珺庭项目购房特别提示（住宅）》，该特别提示第8条提示：本项目13#楼和16#楼之间，和7#楼北侧设置有地下室出地面楼梯间，可能存在对采光、景观、视线等产生影响。上述约定被告已做了提示标记，提示业主注意。原告作为购房业主其在购房时应理解上述内容，即其所购房屋所在13#楼存在有影响采光、视野、景观的建筑物，原告称其签署《购房提示》时并未被提醒该不利影响与事实不符。依照合同补充协议第二条第一款约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。原告在签署涉案房屋的《上饶市商品房买卖合同》后至今，仍未办理完毕相关手续并付清余款，因此系原告违约。《合同法》第108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告的行为已构成预期违约，原告应按照合同约定承担违约责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告上饶市恒大置业有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人违约金214956.3元；2、依法判令被反诉人配合反诉人前往上饶市住房和城乡建设局办理解除合同备案手续；3、本案的本诉及反诉等一切诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年7月21日签订了《上饶恒大珺庭小区商品房认购书》，合同明确约定了被反诉人采取公积金贷款按揭的方式购买上饶恒大珺庭小区13幢1单元1层1-102号房。被反诉人按约定于2019年7月25日支付了首期房款599563元，2019年8月27日又追加了首付房款100万元，同日双方签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）合同备案号2019082768723》及补充协议。在签订合同的同时，反诉人已以书面形式告知被反诉人涉案房屋的一切客观因素，被反诉人亦在《上饶恒大名都珺庭项目购房特别提示（住宅）》文件上签字确认。后期被反诉人因自身的原因不愿继续履行合同，依据恒大珺庭小区《南昌市商品房买卖合同》补充协议第二条第一款约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料；如逾期办理或者逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。鉴于被反诉人存在违约行为，反诉人同意解除双方签订的《上饶恒大珺庭小区商品房认购书》与《上饶市商品房买卖合同（预售）合同备案2019082768723》及补充协议,但因该合同已备案，被反诉人需配合反诉人前往上饶市住房和城乡建设局办理解除合同备案手续。因被反诉人在履行合同期间存在违约行为，故反诉人特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉人的请求事项，依法维护反诉人的合法权益。针对被告的反诉，原告答辩称：1、关于对方房子存在重大瑕疵没有进行如实告知义务，从预交定金到第二次付款最后到签订合同前付款，对方的如实告知义务欠缺，被告存在重大过错；2、公积金贷款签合同前原告也如实告知被告，重新贷款需要6个月以上的期限，被告销售人员包括公司也知晓，不存在被告所说的违约行为，更不存在违约金的支付；3、公积金最终可以审核通过没有发放是因为对方隐瞒重大瑕疵违约在先。双方当事人围绕各自诉讼请求，向本院提交了有关证据，本院组织当事人对双方的证据进行了质证。原告就其本诉的主张及反诉的答辩，向本院提交以下证据：第一组证据：1、两原告身份证复印件各一份；2、被告的企业工商登记信息一张。拟证明原、被告诉讼主体身份适格。第二组证据：1、原告麦琴与被告销售经理肖有园的微信聊天记录截图5张；2、《摇号房源表》一张；3、《上饶市住房公积金贷款提前结清审批单》一张；4、原告麦琴与被告销售郑倩的微信聊天记录截图2张；5、被告案涉楼盘的“诚信宣言”一份。拟证明：1、2019年7月，就购买案涉13-1-102号房产相关事项，原告先后与被告销售人员肖有园、郑倩进行协商洽谈，整个洽谈过程中，被告销售人员并未告知原告案涉房屋旁存在楼梯间的事实，甚至在被告2019年7月21日提供的书面“诚信宣言”中，也未提及案涉房屋旁存在楼梯间的内容。足见被告从一开始售房时，就故意隐瞒房屋存在重大瑕疵的事实，导致原告陷入错误认识，构成重大误解。2、原告系以公积金贷款的方式购房，公积金结清证明也在2019年7月20日就通过微信发给被告销售人员，被告作为专业房地产销售公司，应当明知公积金结清后需6个月才能继续贷款，却未将此条件告知原告，仍与原告后续签订购房合同，故原告50万元的公积金贷款未及时支付的责任应由被告自行承担，原告不构成违约。第三组证据：1、汇款凭证6张、被告开具的购房发票2张；2、原告麦琴与被告销售郑倩的微信聊天记录截图4张；3、《上饶市商品房买卖合同（预售）》一份；4、上饶恒大名都珺庭项目购房特别提示（住宅）一份；5、案涉房屋的网签备案信息截图一张。拟证明：1、原告共分六笔先后支付了被告购房款1649563元，被告也开具了相应发票。其中2019年7月21日支付定金5万，2019年7月25日分两笔支付599563元，2019年8月27日网签当天分三笔支付100万；2、2019年8月27日，被告销售人员郑倩通知原告可以网签合同，并让原告找被告另一工作人员叶娟办理。原告应邀前往后，叶娟拿出很多资料要求原告签字，且直到正式购房合同签订、当天100万元房款支付后，被告才拿出了一份《购房特别提示》，并告知原告该《购房特别提示》的内容与之前“诚信宣言”是一致的，原告基于对被告“品牌房企”的信任，加之当时已下午6点很晚，便在不知情、陷入错误认识的情况下仓促签字，构成重大误解；3、该份《购房特别提示》属被告单方制作的格式条款，其内容中所涉及到的案涉13号楼楼梯间重大瑕疵问题，并未做特别的提示与说明，不能对原告产生约束力。且该《购房特别提示》所述的重大瑕疵，本应在2019年7月21日支付原告定金时就明确告知，但被告却直到2019年8月27日，原告已支付的大部分房款、双方已正式签订了合同并网签时，才提供给原告，足以说明被告在整个房屋销售过程中，从一开始就刻意隐瞒该重大瑕疵问题，并使原告陷入错误认识，在构成重大误解的情况下签订合同，应予撤销，且导致合同被撤销的过错在于被告，被告应当承担原告由此所受到的损失。4、案涉房屋的购房合同直到2019年10月8日才完成备案，而合同约定的备案时间是30天内，被告已构成违约。第四组证据：1、案涉房屋楼梯间现场照片5张、其他小区对比照片2张；2、原告麦琴与被告销售经理肖有园的微信聊天记录截图2张；3、原告麦琴与被告工作人员陈琳的微信聊天记录截图3张、谈话录音光盘一张（附文字整理一份）。拟证明：1、2019年10月20日，原告到案涉房屋现场查看后才发现，案涉房屋旁有楼梯间的事实，案涉房屋与常见的一楼花园洋房差距明显，原告购买案涉房屋构存在重大误解；2、原告发现存在楼梯间的事实后，第一时间与被告工作人员联系、反馈，被告工作人员收到原告消息后，也回复会反馈到公司处理，说明被告工作人员从未告知过原告案涉房屋存在楼梯间的事实；3、被告工作人员在与原告交谈过程中，承认是被告公司理亏在先，并同意提交退房申请到集团，但又称按照流程集团不会审批通过，主动提出让原告通过诉讼方式解决，被告予以配合，故因本次诉讼给原告造成的损失，被告应当赔偿。第五组证据：《委托代理合同》一份、律师代理费发票一张。拟证明：因案涉纠纷，原告应被告要求通过诉讼途径解决案，并花费律师代理费肆万元，应由被告承担。针对原告上述证据，被告质证后认为：一、对第一组证据三性均无异议；二、对第二组证据中第1份证据三性均有异议，因为微信聊天记录截图可以自制编辑，无法证实。对第2份证据三性均有异议，无法看出该摇号房源表系由我司提供，对其证明目的也有异议，原告称在摇号房源表中仅有涉案房屋代售，而从原告提供的摇号房源表中能看出有三套代售。对第3份证据真实性和合法性无异议，关联性有异议，因为该结清证明并不影响涉案房屋的购买，对其证明目的也有异议，公积金在还清的前六个月没有使用次月就可以申请贷款，原告并未出示上饶市公积金中心关于起诉称的公积金结清后6个月才能贷款的政策依据，且我司与原告的合同中约定的是在约定日期内办理完毕公积金按揭申请手续并签署贷款合同，我司给予了原告办理相关手续和签署合同所需的时间，是在2019年12月12日才正式向原告发送催办相关手续的函件，且工作人员反馈原告在10月份就已经获得了公积金中心的审批资格，是原告电话通知公积金中心不要放贷，原告有拒绝履行合同的明确意思表示。对第4份证据三性均有异议，微信聊天记录可以自制可以编辑无法证实。对第5份证据合法性真实性无异议，对关联性有异议，因为这份诚信宣言并没有原告的签字确认，无法证明其在涉案房屋之间的关联，对其证明目的也有异议，诚信宣言的第4条其他说明第2款温馨提示，公司要求工作人员向客户详尽介绍楼盘各方面信息，但由于口头传递信息的不确定性，表述和理解的偏差性，最终请以公司提供的正式及法律文件资料为准，买卖双方的权利与义务以合同为准，并请签署文件资料前履行自己的知情权，认真阅读后再行签字确认，第三款“风险提示”由于以上提示均存在时效性和局限性，因此我司需在作出以上提示的同时保留风险提示，其中包括现状时效提示内容即以上提示是本公司根据2017年7月所在区域相关资料整理，如有变化恕不通知，因此即便原告签订了诚信宣言，其也应该在签订正式的买卖合同时仔细阅读涉案房屋的相关约定及特别提示；对第三组证据中第1份证据三性均无异议。对第2份证据三性及证明目的均有异议，微信聊天记录可以自制编辑无法证实，无法证明原告在签订合同当天的具体情形，从该份证据中无法看出原告是在付款后才签订了购房特别提示。对第3份、第4份证据三性均无异议，对证明目的有异议，我司在购房合同的补充协议第一条以及购房特别提示的第八条都对原告做了提示标记，提示业主注意所购房屋所在的13号楼存在不利因素，原告均签字并认可，不构成其诉称的重大误解。对第5份三性均无异议，但对其证明目的有异议，我司与原告的商品房买卖合同第8章第19条约定的是出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案的手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，我司在办理好手续后等待房管局的通知，并且在能够进行网签的第一时间告知原告我司并未违约。对第四组证据中的第1份证据三性均有异议，从原告提供的照片看不出是涉案房屋所在的照片，且涉案房屋属于在建工程，提示了施工重地闲人免进。我不知道原告的这些照片是从哪里拍摄而来。对第2份证据三性均有异议，微信聊天记录可以自制可以编辑无法证实，对其证明目的也有异议，原告称被告工作人员收到消息后回复会反馈到公司处理，并不能证明被告工作人员未曾提示案涉房屋的不利因素，仅能表现出在业主存在不满意见后尽力为业主解决协调。对第3份证据三性均有异议，微信聊天记录可以自制可以编辑无法证实其真实性合法性和关联性。对第4份证据三性均有异议，该录音并未经过公证机构的公证，仅是原告单方提供无法证实录音内容的真实性合法性关联性，也无法证实录音人员的身份，达不到原告的证明目的；对第五组证据三性均无异议，但对其证明目的有异议，律师费一般有约定可以从约定，无约定谁请律师谁付费，原告请律师负责处理本案其应自己承担律师代理费，法律上规定可以由对方承担律师费等其他诉讼费用的情形中包括债权债务关系、著作权纠纷、商标纠纷，并不包含本案所涉的纠纷。被告就其反诉的主张及本诉的答辩，向本院提交如下证据：第一组证据：《上饶恒大珺庭小区商品房认购书》、《上饶市商品房买卖合同》及其补充协议。拟证明：原被告基于双方合意签订了涉案房屋的相关合同及协议，并在合同中对付款时间、付款方式、违约责任进行了约定。第二组证据：《上饶恒大名都·珺庭项目购房特别提示（住宅）。拟证明：被告就涉案房屋存在的不利之处进行了特别提示，原告认可并签字捺印。第三组证据：《催告函》、《关于解除麦琴、**商品房买卖合同的函告》及EMS单。拟证明：被告按合同约定致函原告，催促原告及时履行合同义务，否则将依约解除双方签订的相关合同。针对被告上述证据，原告质证后认为：一、对第一组证据真实性无异议，但是不能达到被告的证明目的，且根据该认购书乙方（本诉原告）是150万元办理银行按揭且时间为2019年7月30日前办理完毕，但是在2019年7月10日，本诉被告已经将公积金贷款的结清证明发送给了本诉原告，本诉原告刚才也陈述了公积金还清前6个月没有使用才可以贷款，根据结清证明的时间为2019年6月18日，所以本诉原告在明知无法按该认购书的时间办妥公积金贷款的前提下仍与本诉被告签订合同，应当自行承担责任，反诉被告不构成违约。且该认购书是双方就案涉房屋签署的第一份法律文件，反诉本诉被告也没有就案涉房屋旁存在楼梯间的重大瑕疵进行披露，存在欺诈。关于商品房合同和补充协议真实性无异议，同时该两份证据也是本诉被告的证据，以反诉被告举证的证明对象为准。二、对第二组证据，1、该份特别提示我们不难看出它是一份笼统的格式提示；2、该特别提示的时间是2019年的8月27日和原告2019年7月21日的首期付款和第二期的7月25号两次付款中间相差一个多月时间，可以看出特别提示时间是在原告交清最后一期壹佰万元和签订合同之后，其存在故意隐瞒房屋的重大瑕疵，存在欺诈行为；3、该特别提示作为格式条款反诉原告方应该对该销售的这套房子存在重大瑕疵做特别提示，但是该特别提示没有也存在恶意隐瞒的事实。三、对第三组证据中催告函的发送时间是2019年12月12日，第二份时间为2020年2月28日，对被告销售的房屋出现了重大瑕疵和我方向信州区人民法院提起诉讼受理之后，我们起诉的时间是2019年11月25日，所以被告的催告行为并不构成我方的违约。以上原、被告向法庭提供的证据如其具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，原告**、麦琴欲购买被告开发的“恒大名都珺庭”项目商品房，与被告销售人员进行洽谈。洽谈过程中，原告通过微信将其的公积金贷款结清证明发送给被告销售人员。后双方于2019年7月21日，签订一份《上饶恒大珺庭小区商品房认购书》，约定原告认购上饶恒大珺庭小区13幢1单元1层1-102号房，总价2,149,563元，首付款649,563元，余款150万元按揭贷款。原告当天交纳了5万元购房定金，后又于2019年7月25日支付了首期房款599563元。期间，被告向原告提供一份恒大名都珺庭《诚信宣言》，内容中提示了项目红线外、红线内的不利因素情况，但并不包含案涉13幢1单元旁存在楼梯间的提示。后在2019年8月27日，原告又支付购房款100万元，变更贷款方式为50万元公积金贷款，双方签订《上饶市商品房买卖合同》（预售）及补充协议并网签，同时原告签署了一份被告提供的上饶市恒大名都珺庭项目购房特别提示（住宅），其中第8条中包含了“本项目13#楼和16#楼之间，9#楼和13#楼之间，和7#楼北侧设置有地下室出地面楼梯间，可能存在对采光、观景、视线等产生影响”的内容。2019年10月8日，双方签订的合同备案。2019年10月20日，原告到案涉房屋现场查看，发现案涉房屋旁有楼梯间的事实，便通过微信等方式与被告工作人员反映、协商，未果。遂诉至本院。本院认为，本案所争议的焦点主要是以下几个问题：1、被告在销售案涉13幢1单元1层1-102号商品房时，是否就该房旁存在楼梯间的瑕疵问题，尽到了合理的提示义务；2、双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》应予撤销还是解除；3、双方的违约责任如何承担；4、双方的损失如何确定。关于焦点一，本院认为：首先，在一般的商品房预售合同纠纷案件中，因出卖人一方作为专业的房地产销售企业，在签订预售合同时具有优势的地位，且对所售房屋的基本情况最为清楚、了解。故若出卖人一方所出售的商品房，存在影响通风、采光等瑕疵问题时，应在销售时对买受人一方，就该瑕疵问题进行合理的提示与说明；其次，该提示与说明的时间，应当发生在双方正式签订商品房预售合同之前，买受人签订购房认购书之时，否则不具备提示与说明的合理性；最后，商品房瑕疵问题的提示与说明，应当采取特别的方式，以确保能够引起买受人的注意。若未尽到合理的提示与说明义务，则可能导致买受人对所购商品房的基本情况存在重大误解。本案中，被告在销售案涉房屋过程中，在2019年7月21日收取原告第一笔房款5万元并签订《上饶恒大珺庭小区商品房认购书》，以及2019年7月25日收取原告第二笔房款599563元时，均未就案涉所存在的瑕疵问题，向原告作出提示与说明。且被告提供的《诚信宣言》中，虽包括了红线内与红线外的不利因素问题，但未涉及案涉房屋的不利因素内容。直到2019年8月27日，收取原告第三笔房款100万元、正式签订商品房预售合同时，才让原告签订《购房特别提示（住宅）》。故从时间上看，被告2019年8月27日与原告签订的《购房特别提示（住宅）》，不具备合理性。从内容上看，被告的《购房特别提示（住宅）》未就案涉13#楼的瑕疵问题再进一步做合理提示，且该内容与《诚信宣言》的内容均涉及红线内、红线外的不利因素问题，被告未就分别制作两个不同的提示文件进行合理的解释。据此，本院认定，被告在销售案涉13幢1单元1层1-102号商品房时，未就该房旁存在楼梯间的瑕疵问题，向原告尽合理的提示与说明义务。关于焦点二，本院认为，原告主张双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》应予撤销，被告则主张应予解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，应否撤销应判断是否符合上述法律规定合同撤销的条件。本案中，因被告未就原告所购案涉房屋旁存在楼梯间的事实，进行合理的提示与说明，导致原告对案涉房屋的基本状况存在误解。原告在发现该瑕疵问题后，也多次向被告工作人员反映，渴望得到处理，符合因重大误解订立合同的客观事实，故对原告撤销合同的主张，本院予以支持。关于焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同撤销的法律后果为合同自始没有法律约束力，故原、被告双方各自主张对方应承担相应的违约责任，不符合法律规定，本院均不予支持。关于焦点四，本院认为，本案导致双方签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》被撤销的根本原因，在于被告销售案涉房屋时，未就周边存在的瑕疵问题向原告尽到合理的提示与说明义务，导致原告存在重大误解。故导致合同被撤销的过错在于被告，应当赔偿原告由此所受到的损失。而原告所受到的损失，属于已支付的购房款的资金占用利息损失。综上结合案情，本院认为按年利率6%的标准计算支付原告的资金占用损失，符合法律的有关规定，至于原告主张的律师代理费4万元，由于在签订合同时双方未约定，该类型的案件要求支付律师费也不符合相关法律规定，本院不予支持。被告的反诉没有事实与法律依据，本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告**、麦琴与被告上饶市恒大置业有限公司于2019年8月27日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：2019082768723）；二、被告上饶市恒大置业有限公司于本判决生效后十日内，返还原告购房款1,649,563元并赔偿原告相应损失（损失赔偿金额按年利率6%计算，其中5万元自2019年7月21日起计算；599563元自2019年7月25日起计算；100万元自2019年8月27日起计算，均计算至购房款还清之日止）；三、驳回原告**、麦琴其他诉讼请求；四、驳回被告上饶市恒大置业有限公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费24318元，减半收取12159元，反诉费2262元，共计14421元，均由被告上饶市恒大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇二〇年五月十九日书记员  曾洁怡