山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1483号上诉人（原审申请人）：太原聚美瑞物业管理有限公司，住所地太原市小店区太榆路588号聚美瑞国际五金机电城17号楼6层，统一社会信用代码×××。法定代表人：吴**，职务：总经理。委托诉讼代理人：张小雨、管莉莎，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被申请人）：马桂丹，女，汉族，1970年8月19日出生，山西锐锋设备有限公司总经理，住太原市。委托诉讼代理人：王尚灵、王维宽，山西三晋律师事务所律师。上诉人太原聚美瑞物业管理有限公司（以下简称为聚美瑞公司）与被上诉人马桂丹物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人聚美瑞公司委托的诉讼代理人张小雨、管莉莎，被上诉人马桂丹以及委托的诉讼代理人王尚灵、王维宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人聚美瑞公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院作出的（2019）晋0105民初9651号民事判决第一项，改判为：被上诉人给付拖欠上诉人的物业服务管理费304097元，滞纳金171335.25元（暂算至2019年10月28日），本金及滞纳金合计475432.28元；2、撤销太原市小店区人民法院作出的（2019）晋0105民初9651号民事判决第二项，改判为：被上诉人向上诉人支付取暖费346169元，以及该费用欠费期间产生的利息损失61655.78元（按中国人民银行同期贷款利率暂算至2019年10月28日），合计407824.78元；3、本案一审、二审诉讼费、公告费、保全保险费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“本案被告抗辩冬季供暖期室内温度低于10°C，并提交其他业主出具的证明，原告认可室内温度可能有不达标的情形，且未能举证供暖达标时间，主张被告支付取暖费，本院不予支持”，该认定没有事实和法律依据。一审法院认定上诉人供热温度必须达到16至20度之间，属于适用法律错误，根据《太原市城市供热管理条例》第二十二条第二款的规定，案涉房屋是商铺，即属于非居民热用户，根据该规定，供热温度并不适用居民热用户“室温应当保持在18土2°C”的规定。被上诉人的证据不足以证明上诉人供热温度长期低于10°C，被上诉人所提供的其他业主出具的证明，因证明人未到庭作证，不能证实该证据的合法性和客观性。被上诉人所提供的证明也不全面，无法体现2014年至2019年全部供暖期的实际室内温度持续低于10°C。即使案涉房屋供暖期室温低，因室温受多种因素的影响，被上诉人房屋作为开门营业的商铺，其大门常开，人员出入频繁，是导致冬季室内温度偏低的重要因素，故被上诉人仅以室温低为由拒交取暖费，没有事实和法律依据。上诉人提供了供热服务，被上诉人应当交纳取暖费，在目前国家尚未制订具体的供热标准，诉讼双方也未就此作出合同约定的情况下，上诉人本着客观实际主动承担了一定亏损为全体商户供热，得到了绝大多数商户的认可，证明上诉人已经履行了供热义务，被上诉人理应支付取暖费。一审判决被上诉人不支付取暖费，将导致上诉人严重亏损，并最终不得不停止供暖，最终损害的是包括被上诉人在内全体商户的合法权益，因本项目尚未接入市政集中供管网，上诉人主动承担一定亏损为全体商户提供区域供热，本是为全体商户的公益行为。一审法院认定“被告提交的证据可以证明原告存在垃圾处理不及时，物业服务存在瑕疵，原告也认可存在服务不到位的情况，在此情况下，要求被告足额支付物业费用显失公平，故本院酌情按2元/月/平方米计算至2019年的物业服务费”，该认定没有事实根据和法律依据，被上诉人提供的证据无法证明上诉人2019年持续存在物业服务瑕疵，其图片仅能证明拍摄的当时物业服务存在瑕疵，但随后，上诉人已及时纠正且该瑕疵尚未达到为被上诉人核减物业费的程度。案涉房屋的性质系“商用、办公”，根据相关法律规定，被上诉人应当按3.95元/月/平方米交纳2019年度的物业管理费。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人马桂丹辩称：一、被答辩人向答辩人提供的供暖服务不达标，且给被告造成极大的经济损失，不应当收取取暖费，一审法院不支持被答辩人的取暖费判决适当。被答辩人向答辩人主张取暖费的前提是必须提供合格的供暖服务，但自答辩人入住机电城后，被答辩人从未向答辩人提供过合格的供暖服务，从答辩人提供的机电城各业主证明中可得知，被答辩人在提供供暖服务时，冬季室温一直保持在10°C以下，该温度超出人体正常承受范围而不能正常工作，给答辩人造成了经济损失，被答辩人提供的不合格的供暖服务导致答辩人的生产经营活动受到影响。依照《太原市城市供热管理条例》第十二条的规定，被答辩人应向答辩人提供优质的供暖服务以保障答辩人的生产经营活动，而且机电城内大多数商铺业主即商铺经营，又在商铺居住，被答辩人理应按照《太原市城市供热管理条例》的规定标准线为各业主提供供暖服务，既然被答辩人不认可《太原市城市供热管理条例》规定的居民供热室温标准，被答辩人应当提供相应的国家规定标准，答辩人认为一审法院认定被答辩人提供的供暖服务不达标，判决驳回被答辩人主张的供暖费的诉讼请求的判决适当。二、被答辩人提供的物业服务不达标，且应有的服务项目缺失，理应在向答辩人主张的物业费中予以核减。被答辩人在对机电城管理服务期间，从未对垃圾进行及时清理，生活垃圾甚至4、5天都不清运一次，业主生活环境恶劣，经营生活受到了影响。在一审庭审中，被答辩人的代理人也承认被答辩人在上述问题中提供的物业服务确实不达标。答辩人及各业主入住机电城后一直按2元每平米收取物业费，这足以证明被答辩人提供的物业服务有瑕疵，但是被答辩人向答辩人主张2019年的物业费时，却又按照3.95元每平米收取，答辩人认为被答辩人在充分证明自己提供了合格的物业管理服务后，才能按照原有与业主签订的《前期物业服务合同》中的约定向各业主收取物业费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院认定事实：2010年12月22日，太原聚瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为太原市小店区太榆路588号项目提供物业服务，项目规划设计的物业类型为商品房，业主入伙前的服务范围包括，对已接收的物业进行维护，做好公共区域清洁工作，协助甲方做好业主入伙时的交房等；业主入伙后，乙方应提供指定物业工作计划并组织实施，物业共享部位的日常维修、养护和管理，物业共享设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作、消防服务等；前期物业服务期限为2年，自2011年1月1日至2012年12月30日；乙方根据约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，办公楼2.5元/月·㎡，商业物业3.8元/月·㎡；物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业服务成本包括物业共享部位设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用及经业主同意的其他费用等；需另行收取设备设施运行费，如二次供水、电梯等费用的，根据实际情况增补；物业服务费按月进行交纳，业主应在30号履行交纳义务，本着业主自愿原则可按半年进行交纳，具体时间为每年5月底；业主逾期缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件形式对违约责任进行详细约定，违约行为给他方造成损失的，应承担相应的赔偿责任；并约定了其他内容。《前期物业服务协议》到期后，原告为该小区提供物业服务至今。被告2012年3月14日与太原聚瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于太原市小店区太榆路588号第18幢1-3层1006号房屋作为商业及办公使用，建筑面积1583.27平方米，层高为3.3米。2012年12月21日，被告购买的房屋交房，成为该小区业主，原告与被告未签订《前期物业协议》，被告也从未向原告支付物业费和2019年之前的取暖费。另查明，原告主张被告办理交房手续后，从未支付物业服务费，现主张2012年至2019年期间尚欠的物业费304097元。其中，2018年-2019年按照2元/月/平方米，2019年因亏损厉害按照3.95元/月/平方米计算，并主张自2013年1月1日起至2019年10月28日，按照人行同期贷款利率5.6%计算的滞纳金合计171335.28元。原告提供2014年、2015年、2016年、2017年、2018年/2019年的冬季供暖费收费通知，其中2014年、2015年收费标准为7.5元/平方米/月，该两年度收取4个月。2016年、2017年收费标准为8.9元/平方米/月，收取4个月，提供暖气费欠费及滞纳金计算表，体现暖气费2013年-2015年每年56998元，2016年-2017年暖气费67638元，2018年暖气费39899元，上述暖气费合计346169元，滞纳金自每年3月16日计算至2019年10月28日，合计61655.78元。原告陈述2017年因取暖不达标对用户进行补偿，在交清此前物业费基础上给用户以用电补贴，2018年取暖费因为不达标，费用打七折。原告另提供2014年12月、2016年12月、2017年11月催缴费用告知函，并提供陈冬梅、郑全云证人证言，用以说明催缴事实。再查明，被告抗辩未收到催收告知函，催收人员作为证人应当出庭作证，原告提供的录音通话时间及通话双方无法核实，对原告主张的物业和暖气费均不认可。被告提供小区其他业主出具的证明及照片等，用以说明小区物业不到位，供暖温度不达标，且2017年之前欠付的物业费已经超过诉讼时效。同时，被告认为双方没有约定费用的计算标准，根据《太原市城市供热管理条例》的规定，冬季室内温度必须达到16到20度之间，而机电城业主室内温度基本上都是10度以下，且每年都没有按时供暖，被告可以拒绝缴纳取暖费。对此，原告认为被告一直欠缴物业费及取暖费导致物业服务和供暖可能不达标，物业公司一直向被告主张物业费，也通过限制购电等方式进行催缴，不存在诉讼时效过期情形。2019年7月12日，原告将被告诉至本院，主张物业费及取暖费等，后以双方协商处理为由申请撤回起诉，本院作出（2019）晋0105民初6199号民事裁定书，准许撤诉后，原告现提起本案诉讼。审理中，双方均同意调解，因各执己见，调解未果。本院所确认的上述事实有企业信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同、交房手续传递单、欠费明细、收费通知、催缴告知函、断电情况说明、录音、回执单、证人证言、电费变化情况表、业主证明、照片、业主对物业公司收付费意见及建议、证明及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，被告系聚美瑞国际五金机电城业主，原告为该机电城提供物业服务，因物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，即使物业服务存在瑕疵，业主以此拒绝缴纳全部物业费，也有悖利益平衡原则。被告接受了物业服务，有义务支付物业服务费用。关于应支付的物业服务费用金额及本案诉讼时效问题，原告主张2012年-2018年的物业费按照2元/㎡/月计算，2019年的物业费按照3.95元/㎡/月计算，不违反太原市物价局审核的收费标准，本院予以采信。根据被告提交的证据可以证明原告存在垃圾处理不及时，物业服务存在瑕疵，原告也认可存在服务不到位的情况，在此情况下，要求被告足额支付物业费用显失公平，故本院酌情按照2元/㎡/月计算至2019年的物业服务费，合计267048元。法院酌减是针对已发生的物业服务时间段内的物业费，对于将来的服务收费没有约束力。考虑到双方并未对物业费的交纳时间作出约定，参照原告与开发商签订的《前期物业服务协议》约定，认定当月缴纳当月的物业费为宜。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期债务履行期间届满之日起计算。本案被告欠缴物业费属于连续行为，至原告起诉一直在延续，因此，本案未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。关于取暖费，本案中被告抗辩冬季供暖期室内温度低于10℃，并提交其他业主出具的证明，原告认可室内温度可能有不达标的情形，且未能举证供暖达标时间，主张被告支付取暖费，本院不予支持。在双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期支付物业费和取暖费，不属于恶意违约行为，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此原判决如下：一、被告马桂丹于本判决生效之日起十日内向原告太原聚美瑞物业管理有限公司支付2012年至2019年的物业服务费267048元；二、驳回原告太原聚美瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6317元（原告已预交），由原告太原聚美瑞物业管理有限公司负担4422元，由被告马桂丹负担1895元。二审时，上诉人聚美瑞公司提交了如下证据：证据一：聚美瑞国际五金机电城物业费、暖气费缴费统计表。用以证明2012年至2018年间，每年按时足额缴纳暖气费和物业费的业主平均可达92%以上，上诉人的供热服务和物业服务得到绝大多数业主的认可。证据二：46户业主出具的证明。用以证明上诉人始终积极履行供热服务和物业服务，通过补电政策、打折收取暖气费、物业费的方式最大限度保障市场内的良好经营环境。大多数业主对上诉人的工作给予充分的理解和支持，并积极缴清各年度的暖气费和物业费。证据三：采暖平面图、证据四：客户变更设计确认书、证据五：18#马总变更方案、证据六：案涉商铺入户供热管道现状照片、证据七：马桂丹出具的说明、证据八：马桂丹购买暖气片的发票。上述证据用以证明被上诉人将原案涉商铺供热进出水口的最初设计方案14组变更为12组，在被上诉人实际施工中又擅自变更为5组。不排除是其自身改造行为所造成，应由被上诉人自行承担后果。证据九：证人张某出具的情况说明。用以证明被上诉人于2012年自行委托张某改造案涉商铺供热设施的事实、证据十：马桂丹暖气欠费及滞纳金。用以证明自2013年至2019年，被上诉人连续7年接受上诉人提供的供热服务，却拒不支付暖气费，共计欠付暖气费346169元及滞纳金61655.78元、证据十一：太原市住宅物业管理收费公示审核表。用以证明上诉人按照3.95元每平米收取物业费系依法经太原市价格监督服务中心审批并予以公示，该收费标准合理合法。证据十二：物业服务照片。用以证明结合证据1、2共同证明，上诉人积极提供优质的物业服务，确保机电城环境整洁、安全有序，且物业服务得到绝大多数业主的认可、证据十三：马桂丹物业欠费及滞纳金。用以证明自2012年至2019年，被上诉人连续8年接受上诉人提供的物业服务，却拒不支付物业费，共计欠付物业费304097元及滞纳金171335.28元。证据十四：聚美瑞18幢06号一层3间、二层整层房屋租赁合同。用以证明被上诉人事实上已向承租人收取了物业管理费和暖气费，被上诉人拒交物业管理费没有理由。证据十五：机电城部分业主及其荣誉。用以证明上诉人所提供的物业服务范围内，具有诸多优秀企业，业绩良好，上诉人的物业服务维护了较好的市场环境。被上诉人马桂丹提交了如下证据：证据一：2019年11月17日，上诉人曾向各业主发出过通知。证据二：上诉人2015年11月16日向业主发出2019年物业费缴费通知，证明物业管理有限公司向业主收取物业费的标准是2元每平方米。证据三：上诉人于2019年11月16日向业主发出的2019-2020年冬季供暖通知。用以证明上诉人以前为业主提供的供暖服务不合格，全体业主才不愿意按年支付供暖费，并在2019年与其协商按月缴纳供暖费，上诉人也认可供暖标准按照《太原市城市供热管理条例》规定的室内温度在18度左右。原判查明的事实经过存在。本院认为，上诉人双方未签订《前期物业协议》，但上诉人自被上诉人入驻聚美瑞国际五金机电城以来，上诉人一直在提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。被上诉人从未向原告支付物业费和2019年之前的取暖费。关于物业费的计算，上诉人主张2019年的物业费按照3.95元/㎡/月计算，但根据被上诉人马桂丹二审时所举的证据可以证明，2019年物业费的缴纳标准为2元/㎡/月，故原判按2元/㎡/月标准计算的2019年物业费正确，应予维持。上诉人聚美瑞公司的该项上诉请求不符合事实，本院不予支持。关于应否收取被上诉人马桂丹的取暖费和收费标准的问题，被上诉人马桂丹主张因供暖不达标，所以拒绝缴纳取暖费，但并没有就此向法提交其购买的商铺历年来冬季取暖的具体温度证据，其举的证据都是其它商铺的温度显示。而且从上诉人聚美瑞公司二审所举的证据来看，马桂丹在购买了商铺后对商铺原设计方案进行了改造，减少了暖气片的数量，而且马桂丹的商铺属于经营场所，往来人员较多，也会导致室内温度的降低，综合上述情况并结合绝大多数业主缴纳了取暖费的客观事实，马桂丹的抗辩理由缺乏充分的事实依据，其拒绝缴纳历年来取暖费的理由本院不予支持。因上诉人聚美瑞公司在原审时认可2018年度供暖温度不达标，采取了电费补偿的方式、2017年供暖温度不达标，采取了按7折收费的处理，故本院确定由被上诉人马桂丹按应缴取暖费的70%向上诉人聚美瑞公司支付取暖费。由于聚美瑞公司在物业服务合同的实际履行过程当中存在瑕疵和供暖不达标的情况，属于违约行为。被上诉人马桂丹自入住商城以来，从未缴纳过物业费和取暖费，也存在违约行为。依法双方应当承担各自相应的违约责任，根据过失相抵原则，故上诉人主张的逾期缴纳物业费滞纳金和取暖费利息的损失，本院不予支持。综上，上诉人聚美瑞公司的部分上诉理由成立，原判认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9651号民事判决第一项；二、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9651号民事判决第二项；三、判令被上诉人马桂丹于本判决生效后十日内向上诉人太原聚美瑞物业管理有限公司支付2012年至2019年前的取暖费242318.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6317元（原告已预交），由上诉人太原聚美瑞物业管理有限公司负担4422元，由被上诉人马桂丹负担1895元；二审上诉费12634元由双方各半承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 李国虎审判员 武 涛 二O二O年五月八日书记员 张 宇