广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1271号 上诉人（原审原告）：潘勇新，男，1973年1月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被上诉人（原审被告）：柳州柳南万达广场置业有限公司，住所地：柳州市，统一社会信用代码：9145XXXXXXX92U。 法定代表人：吕正韬，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司，住所地：柳州市柳南区航生路6号万达华城10栋1-2层，统一社会信用代码：9145020208118690XR。 负责人：季红民，系该公司中南区域总经理。 委托诉讼代理人：吴建青，男，系该公司员工。 上诉人潘勇新因与被上诉人柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达置业公司）、深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司（以下简称万象美物业柳州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019)桂0204民初2876号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人潘勇新上诉请求：1、依法撤销柳州市柳南区人民法院(2019)桂0204民初2876号民事判决书。2、请求判决撤销《商品房买卖合同》第二十八页第十三条。3、请求判决撤销《商品房买卖合同》之附件五“万达华城前期物业服务协议”（第三十五页至第四十三页所有条款）。4、请求判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人经过一审庭审并在事后多方面进行了解，才发现“深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司”并没有法人资格。2003年9月1日起施行，2016年1月13日通过修改的《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格。据此，“深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司”依法无权从事物业管理活动。但被上诉人柳南万达公司却在《商品房买卖合同》第46页第九条声称，已依法通过招投标方式选聘“深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司”提供物业服务。试想，没有法定资格如何能参与并通过招投标？鉴于被上诉人违反行政法规的强制性规定，虚构以上“招投标”事实，以欺诈手段，使上诉人在违背真实意思的情况下订立合同，造成重大误解，同时严重显失公平，而上诉人是在一审后才知道该撤销事由，因此，并未超过行使撤销权的法定期限。综上所述，上诉人认为，一审诉讼请求所依据的事实清楚,理由充分。上诉人为维护合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，依法上诉，恳请法院查明事实，判如所请。 被上诉人柳州柳南万达广场置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，以上诉人诉讼请求及理由是对公司法的误解，请求二审法院予以驳回。 被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，以上诉人诉讼请求及理由是对公司法的误解，请求二审法院予以驳回。 潘勇新向一审法院起诉请求：1、请求判决撤销《商品房买卖合同》第二十八页第十三条；2、请求判决撤销《商品房买卖合同》之附件五“万达华城前期物业服务协议”（第三十五页至第四十三页所有条款)）3、请求判决本案诉讼费用由万象美物业柳州分公司、柳南万达置业公司承担。 一审法院认定事实：位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋的权利人为潘勇新。2016年4月28日，潘勇新（甲方）与柳南万达置业公司（乙方）签订了《商品房买卖合同》，该合同就潘勇新向柳南万达置业公司购买位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋进行了约定。该合同附件四《合同补充协议》第十三条约定：根据《物业管理条例》，甲方选聘大连万达物业管理有限公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位（下称“物业服务公司”）。乙方在签订本合同及补充协议的同时，须按规定签订《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等有关文件。前期物业管理期间，物业服务收费标准详见《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，且物业服务公司有权根据实际情况对上述物业服务收费标准进行调整。 同日，潘勇新又作为乙方与作为甲方的万象美物业柳州分公司（前身系大连万达物业管理有限公司柳州分公司）签订了作为上述《商品房买卖合同》附件五的《万达华城前期物业服务协议》，约定对位于柳州市万达华城28栋1-7号房屋进行前期的物业管理。 2018年9月6日，潘勇新取得上述房屋的不动产权登记证书，用途为商服用地/其他。 另查，万象美物业柳州分公司于2016年9月12日通过工商变更，将其企业名称由“大连万达物业管理有限公司柳州分公司”变更为“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”。此后又于2019年9月25日通过工商变更，将其企业名称由“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”变更为现今的“深圳市万象美物业管理有限公司柳州分公司”。 现潘勇新认为分别与万象美物业柳州分公司、柳南万达置业公司签订的《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第十三条的约定及附件五《万达华城前期物业服务协议》全部的条款内容均因重大误解而订立，且严重显失公平，故要求撤销上述条款内容，引起本案讼争。 一审法院认为，根据潘勇新、万象美物业柳州分公司、柳南万达置业公司的举证质证意见以及庭审诉辩意见，本案的争议焦点为：潘勇新诉请撤销《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》第十三条的约定及附件五《万达华城前期物业服务协议》是否超过除斥期间？ 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、第一百九十九条及《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。 现查明，根据潘勇新提交的证据显示《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》及附件五《万达华城前期物业服务协议》均于2016年4月28日签订。根据万象美物业柳州分公司提交的证据显示，柳南万达置业公司于2017年10月7日与潘勇新进行了柳州市万达华城28栋1-7号房屋的交接手续，同日，万象美物业柳州分公司向潘勇新开具《大连万象美物业管理有限公司柳州分公司收据》一张载明预收2017年10月1日至2018年9月30日的物业服务费7082.64元，潘勇新在该收据旁签字对该收据的内容进行了确认。 本案审理过程中，潘勇新向该院提交的民事起诉状在事实与理由部分的第二段载明：2017年10月7日房屋交付过程中，潘勇新提出疑问：“现物业（大连万象美物业管理有限公司柳州分公司）名称与‘万达华城前期物业服务协议’中（大连万达物业管理有限公司柳州分公司）不符”。万象美物业柳州分公司、柳南万达置业公司工作人员并未告知物业公司已经变更名称的实施，只是解释称：“系万达公司下属的物业服务中心”。 故，上述事实足以认定潘勇新已于2017年10月7日当日知晓或应当知晓其名下的柳州市万达华城28栋1-7号房屋由万象美物业柳州分公司使用当时工商登记的“大连万象美物业管理有限公司柳州分公司”进行物业管理，且也已经按照《万达华城前期物业服务协议》中的收费标准缴纳了一年的物业费。因此，无论基于重大误解还是显失公平，潘勇新的撤销权应当在2017年10月7日开始计算除斥期间。 现潘勇新于2019年7月11日向该院诉请本案，已经超过法律规定的一年除斥期间，故其撤销权消灭。 因此，对于潘勇新要求撤销《商品房买卖合同》第二十八页第十三条及《商品房买卖合同》之附件五“万达华城前期物业服务协议”的诉讼请求，该院全部不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条、第一百五十二条、第一百九十九条,《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回潘勇新的全部诉讼请求。案件受理费100元（潘勇新已预交），由潘勇新负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第三十二条属于管理性规定，非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，可以看出即使没有获得物业管理资质的单位和个人提供物业服务并与业主建立合同关系，也不能仅因其不具有物业管理资质而认定物业服务合同无效。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”根据当事人意思自治的原则，如果业主委员会明知物业服务企业不具备资质或者资质等级不够，但双方当事人意思表示真实，合同条款不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合同有效。潘勇新已于2017年10月7日当日知晓或应当知晓其名下的柳州市万达华城28栋1-7号房屋由万象美物业柳州分公司进行物业管理，且也已经按照《万达华城前期物业服务协议》中的收费标准缴纳了一年的物业费。万象美物业柳州分公司与潘勇新形成事实物业服务合同，且潘勇新的撤销权已经超过除斥期间，所以应当认定万象美物业柳州分公司与潘勇新的物业服务合同有效。 综上所述，潘勇新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（潘勇新已预交），由上诉人潘勇新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年五月九日 法官助理 翁春亚 代书记员 黄 媚