湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4968号上诉人（原审原告）彭赛男，女，1981年4月28日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡群，湖南严明律师事务所律师。上诉人（原审被告）宁乡县中天房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇东沩村金庭组（金亭路16号）。法定代表人：鲍李飞。委托诉讼代理人：杨慧敏,男,汉族,1963年10月1日出生,住湖南省宁乡县,系该公司员工。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。上诉人彭赛男与上诉人宁乡县中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2019）湘0124民初9172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人彭赛男上诉请求：一、撤销一审判决，改判中天公司支付彭赛男逾期交房违约金20万元。二、由中天公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由是：一、原审认定事实有误，东城首座小区于2018年6月7日取得联合竣工验收备案表，这一事实没有证据支持。二、原审随意降低违约金标准，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。中天公司辩称：1、2018年6月7日联合竣工验收备案表已提交一审法院，并经法庭与原件核对无异议。2、我方在一审提出了降低违约金的要求。上诉人中天公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回彭赛男诉讼请求；二、由彭赛男承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定双方约定的交付条件低于法定交付条件，从而判决支持彭赛男主张逾期交房违约金的诉求，依据不足。本案双方合同约定的交房条件是单体验收合格，该合同的约定是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，请求二审法院依法支持中天公司的上诉请求。彭赛男答辩称：法定的交房条件不能由双方当事人通过合同约定予以变更。彭赛男向一审法院起诉请求：1、判决中天公司支付逾期交房和逾期办理房屋产权登记的违约金60万元（按已付购房款的日万分之三计算至起诉之日，后段继续计算至实际办理好房屋登记之日）；2、判决中天公司立即为彭赛男办理出售给彭赛男的东城首座第3、4幢1层110号、111号房屋的不动产登记证书；3、由中天公司承担本案全部诉讼费用。一审审理过程中，彭赛男将第一项诉讼请求变更为：要求中天公司支付逾期交房违约金20万元，同时申请撤回要求中天公司支付逾期办证违约金的诉讼请求及第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2015年2月10日，彭赛男与宁乡县中天房地产开发有限公司签订编号分别为20130061111和20130061110的两份《宁乡县商品房买卖合同》，约定彭赛男购买中天公司预售的位于,4）第3,4幢1层110号及111号房屋。2份合同就交付房屋和权属登记事项及相应违约责任的约定为：1、出卖人应当在2015年6月30日前将已单体验收合格的商品房交付买受人，如逾期交房，则自前述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付购房款的日万分之三向买受人支付违约金，该违约金应在商品房实际交付之日起30日内向买受人支付；2、在商品房交付后680个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，900个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的原因，买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，出卖人自合同规定期限之次日起至实际办妥登记之日止，按买受人已付购房款的0.3‰支付为违约金。合同签订后，彭赛男于2015年5月29日前向中天公司支付了两份合同约定的全部购房款。2015年7月16日，中天公司将涉诉房屋实际交付给彭赛男使用。2015年10月9日，东城首座小区第3、4栋单体验收合格，且在原宁乡县建筑工程质量监督站进行备案，备案意见为：同意该工程土建部分竣工验收备案，经联合验收备案后方可投入使用。2018年6月7日，东城首座小区取得联合竣工验收备案表。2019年9与6日，中天公司办妥了涉诉房屋的不动产权属证书，并将证书当庭提交给彭赛男查验。另查明，经房屋主管部门勘验，涉诉房屋的实际面积与购房合同载明的面积存在一定误差，彭赛男于2019年8月15日根据中天公司的通知补交了面积误差部分的购房款46861元。一审法院认为，一、关于涉案房屋交付时间的确认。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，另《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案”，即根据前述规定可知,取得建筑工程竣工验收备案表是商品房交付的法定条件。当事人约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准，约定的交付条件低于该标准的,则应按该标准执行。本案中，彭赛男、中天公司在《宁乡县商品房买卖合同》约定的交房标准为单体验收合格，该约定低于法定交房条件，故虽然中天公司在将涉案房屋交付给彭赛男使用之前已对相应楼栋进行了单体验收，也不能因此认定中天公司在2015年7月16日将房屋实际交付之时就履行了全面的交房义务。涉案小区直至2018年6月7日才经建设行政主管部门进行联合验收备案，因此，一审法院确认中天公司完成交房义务的时间为2018年6月7日。二、中天公司的行为已构成逾期交房，彭赛男有权要求中天公司支付相应违约金。关于违约金标准，合同约定为日万分之三，中天公司提出该标准过高，综合考虑中天公司违约行为的性质及该行为对彭赛男所产生的实际影响，一审法院酌情将违约金标准调整为0.0015％/日。以2010000元为基数，按0.0015％/日的标准，从2015年7月1日计算至2018年6月7日的违约金为32320元。中天公司辩称，根据双方补充协议的约定，彭赛男必须支付全部的购房款后，中天公司才交房，现彭赛男直至2019年8月15日才交清了房屋尾款，故中天公司的交房时间可顺延至彭赛男交清房屋尾款后的7日内，中天公司的行为不构成逾期交房，亦不构成逾期办证。一审法院认为，双方补充协议中约定的“交清全部购房款”应理解为合同签订时已约定的购房款，而彭赛男在2019年8月15日缴纳的是房屋主管部门勘查后因房屋面积误差而补交的购房款，不应受前述条款的约束，故对中天公司的该项答辩意见，一审法院不予采纳。案件审理过程中，彭赛男自愿申请撤回第二项诉讼请求及撤回要求中天公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，此系彭赛男对其自身权益的合法处分，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、宁乡县中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付彭赛男违约金32320元；二、驳回彭赛男的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元（已减半收取），由宁乡县中天房地产开发有限公司负担。二审中，彭赛男向本院提交四份证据，分别是：证据1,2016年5月4日，陈建湘与中天公司签订的20130061109号《宁乡县商品房房屋买卖合同》；证据2，收条一张；证据3，应收利息通知；证据4，转账凭证。拟共同证明彭赛男之夫陈建湘同时购买中天公司的房屋一套，因车库问题未解决等原因而拖欠中天公司房款224605元，被中天公司要求按日万分之五支付违约金，而本案的违约金被一审法院减少至日万分之零点五不合理。中天公司对该组证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。本院根据双方的举证、质证，审查认为：该组证据与本案不具有关联性。二审查明：双方认可涉案商铺的交付时间是2015年6月30日，而不是一审认定的2015年7月16日。另查明，涉案的东城首座3、4栋房屋于2015年6月9日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，同年10月9日竣工验收备案。本院二审查明的其他事实与一审无异。本院认为：彭赛男与中天公司于2015年2月10日签订的购买东城首座第3、4幢1层110、111号商铺的两份《宁乡县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方在合同第八条交付时间及条件中明确约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付“单体验收合格”的商品房。根据本案查明的事实，双方在二审中均认可涉案商铺的交付时间为2015年6月30日，交付时，中天公司有证据证明涉案的东城首座第3、4幢已于2015年6月9日经五方竣工验收合格，且于2015年10月9日竣工验收备案，涉案商铺交付后，彭赛男正常使用涉案商铺至今，且没有证据证明涉案房屋存在主体质量不合格等影响涉案房屋正常使用的质量问题，彭赛男诉请中天公司要求支付逾期交房违约金，没有合同与法律依据。原审法院根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案”，认定当事人约定的交付条件低于法定标准判决中天公司承担逾期交房的违约责任，系适用法律不当，对此本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院作出的（2019）湘0124民初9172号民事判决；二、驳回彭赛男的诉讼请求。本案一审受理费2150元，二审受理费4300元，均由彭赛男负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年五月二十二日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。