江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终930号上诉人（原审被告）：田华伟，男，1987年7月28日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：冯干，安徽启宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋鸣艺，女，1980年1月21日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：蒋胜国，男，1989年8月1日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市环城法律服务所法律工作者。上诉人田华伟因与被上诉人蒋鸣艺房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初5954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田华伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费及因本案产生的其他合理费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于双方在宝腾房产中介服务部居间签订的《房地产买卖合同》和《后期所需材料自选表》中确认房屋交易双方应提交和应履行、承担的交易事项的约定予以视而不见，致双方的关于房屋交易约定的事实认定不清和错误。二、一审判决认为：“2019年4月8日签订了《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，履行房产过户手续时，被告与中介方先行在《房地产买卖合同》第一联‘居间方联’和第二联‘买方联’第18条备注栏加上了‘6.购房满5年或房证满2年’，又于2019年4月8日中午在第四人民医院要求严格签名，写上‘确认老证’，因双方出现纠纷，原告随即拨打‘110’”，“原、被告自2018年6月30日合同成立后，与对被告关于‘原告和被告以及中介所达成约定，由本案的原告安排人到第三方中介处先行交付办理涉案房屋交易的增值税等税款’，双方形成新的合意，本院不予采纳。”该部分认定是张冠李戴，致使案件事实没有查清。三、中介服务部经手办理房产过户，在2019年4月18日前通知被上诉人提交购房契税票及房产证、购房合同材料。被上诉人向中介服务部提交其购房契税票，因中介服务部人员魏汉强及上诉人发现提交购房契税票及房产证均未满2年。按照规定，房产过户时，被上诉人应缴纳增值税。后被上诉人主动愿意缴纳办理过户应交的增值税，2019年4月18日，被上诉人弟弟将缴纳的增值税钱预先交给中介服务部魏汉强，约定多退少补。四、为查明案件事实，上诉人申请第三方宝腾房产中介服务部的工作人员李磊出庭作证，以证明案件客观事实。一审开庭时，因第三方宝腾房产中介服务部工作人员李磊因没有带身份证件，不能进入法院和出庭作证，致使原审判决听信被上诉人的不实陈述。被上诉人蒋鸣艺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由均不能成立，被上诉人在中介发布的售房信息，有相关资质的中介人员进行办理，被上诉人在中介人员的引导下签署了相关的手续，同时蒋胜国与被上诉人蒋鸣艺在签署合同时已经将涉案合同的原购房合同提交给了中介，因此上诉人及中介是完全清楚房屋的性质。至于上诉人提出的其提供的证人未能出庭作证，责任在于上诉人一方。蒋鸣艺向一审法院提出诉讼请求：1.判令田华伟返还垫付款人民币163279元并支付利息（利息暂计算1721元，以163279元为本金，年息百分之六为标准，从2019年4月26日计算至起诉之日，之后利息按上述标准计算至本息还清之日止）；一审法院经审理查明：2018年6月30日，蒋鸣艺与田华伟在案外人铜山区宝腾房产中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定蒋鸣艺将自有的位于徐州市铜山区枫林天下Al#-104的房屋（产权证号00××41）以332万元的价格出售给田华伟，合同第6条A款约定“此房地产交易所产生按规定双方所纳税、费全部由购买方承担，卖房净得第三条议定售价”；该合同第十八条：“其他约定：备注（手写）：1.甲方承诺为江苏省境内唯一套住房，同意满足过户条件时无条件配合过户；2.由于此房内有部分贷款尚未还清，甲方承诺自筹资金还款并解押；3.由于乙方今日定金未带够，双方协商乙方先行支付定金贰拾万元整，剩余的捌拾万元整于2018年8月15日之前给甲方；4.乙方承诺为商业贷款购房；5.交房前产生的水电煤物业费由甲方承担”。2019年4月8日，双方在产权处签订了《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，协议约定成交价格277万元。现蒋鸣艺收到了全部的购房款，田华伟已占有该房屋并办理产权过户等交易的全部手续。2019年4月18日，魏汉强出具收条一份，内容为“今收到蒋胜国（蒋鸣艺）出售枫林天下A1-104室新证税费5.6%（按280万总价计算）×280万=156800元（壹拾伍万陆仟捌佰元正）此款待买方田华伟审核税费后由魏汉强本人代缴入税务部门收款账户，多退少补。”，2019年4月26日，蒋鸣艺通过转账付魏汉强款6479元。2019年4月25日，田华伟以蒋鸣艺的名义缴纳增值税等税费187334.26元。蒋鸣艺认为自己支付的税费163279元，依照协议约定应当由田华伟承担，遂引发本次诉讼。一审法院认为，双方经铜山区宝腾房产中介服务部居间成立的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性、禁止性效力规范，该合同有效且双方已经全部履行。该合同对房产的交易价格3320000元、买方净得议定售价约定明确。对于“购房满5年或房证满2年”、“确认老证”以及由此产生的是否可以免交售价5.6%税费的问题，系双方缔结合同时必须考察的内容，双方是在房产中介部门居间达成的协议，出卖人的房屋状况、权属是不可忽略的重要事实，根据蒋鸣艺诉称“之后时间里原告帮助被告办理暂住证落户涉案房屋，供被告办理小孩上学等事宜”，2018年6月30日签订的《房地产买卖合同》第三条对产权证号000××41和建筑面积342.39平方米有着准确的记载，该数据显然来源于产权证或者《商品房买买合同》，双方对于购房是否满5年或房证是否满2年均应明知，且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”双方自2018年6月30日合同成立后，于2019年4月8日签订了《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》，履行房产过户手续时，田华伟与中介方先行在《房地产买卖合同》第一联“居间方联”和第二联“买方联”第18条备注栏内加上了“6.购房满5年或房证满2年”，又于2019年4月8日中午在第四人民医院要求蒋鸣艺签名，写上“确认老证”，因双方出现纠纷，蒋鸣艺随即拨打“110”，对田华伟关于“原告和被告以及中介所达成约定，由本案的原告安排人到第三方中介处先行交付办理涉案房屋交易的增值税等税款”，双方形成新的合意，不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故蒋鸣艺“确认老证”及其签名不能作为变更《房地产买卖合同》中“此房地产交易所产生按规定双方所纳税、费全部由购买方承担，卖房净得第三条议定售价”的依据。对蒋鸣艺要求田华伟返还163279元，并支付从2019年4月26日计算至本息还清之日止利息的请求予以支持，但是蒋鸣艺要求按照年息6%给付利息缺乏依据，法院依法调整为银行同期贷款利率。遂判决：田华伟于判决生效后十日内返还蒋鸣艺163279元，支付该款自2019年4月26日至本息还清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。二审庭审中，上诉人申请铜山区宝腾房产中介服务部李磊到庭作证，李磊陈述涉案合同的内容系其书写，但合同第18条第六项“购房满5年或房证满2年”并非其本人或中介书写；李磊还陈述涉案合同签订时，被上诉人提交了苏（2018）铜山区不动产权第000××41号不动产权证，该证不满2年。二审庭审后，本院依职权至徐州市铜山区不动产登记交易服务中心调取了双方当时交易时的苏（2018）铜山区不动产权第000××41号不动产权证复印件，该复印件显示蒋鸣艺于2018年6月25日取得该不动产权证。双方质证均认可系双方交易时的不动产权证，且从该不动产权证上显示的时间看，不是已满两年的老证。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年6月30日经铜山区宝腾房产中介服务部居间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且已经履行完毕。二审中，涉案合同居间方铜山区宝腾房产中介服务部中介人员李磊到庭陈述合同中第18条第六项“购房满5年或房证满2年”的字样，并非其本人或中介书写，对此上诉人亦认可该第六项不是中介人员书写，但对于是谁写书，上诉人表示记不清了，而被上诉人手中持有的合同上并无此字样。中介人员李磊还陈述上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人提交了苏（2018）铜山区不动产权第000××41号不动产权证，该证上显示的时间不满2年。本院依职权至徐州市铜山区不动产登记交易服务中心调取了双方在交易时的苏（2018）铜山区不动产权第000××41号不动产权证复印件，发证时间为2018年6月25日，双方质证均认可系双方交易时的不动产权证，且不是已满两年的老证。通过上述情况可以看出，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》时被上诉人提供了苏（2018）铜山区不动产权第000××41号不动产权证，双方对于购房是否满5年或房证是否满2年应当知晓。且《房地产买卖合同》中明确约定“此房地产交易所产生按规定双方所纳税、费全部由购买方承担，卖房净得第三条议定售价”，虽然2019年4月8日被上诉人在涉案合同中写上了“确认老证”字样，但同日被上诉人就因双方纠纷拨打了“110”报警，无法体现上诉人主张的上诉人与被上诉人及中介达成了新的合意。故被上诉人依据与上诉人《房地产买卖合同》中的约定，要求上诉人返还163279元并支付利息，有事实根据及法律依据，本院予以支持。本案中，铜山区宝腾房产中介服务部作为合同的居间方，应具备专业素质，其在被上诉人提交的房证未满两年的情况下，未进一步查清涉案房证是否属于老证，即在所谓的材料自选表中将涉案房屋勾划为老证，对此重要内容亦未在其工作人员书写的涉案合同中予以表述，从而导致了本案纠纷的形成，故上诉人可另行向其主张相应的责任。综上所述，上诉人田华伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人田华伟负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十日书记员 宗 正