湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终331号上诉人（原审被告）：利川市商务局。住所地利川市灯塔巷25号。统一社会信用代码11422802770799285P。法定代表人：罗德志，系该局局长。委托诉讼代理人：王吉爱，系该局干部。特别授权代理。委托诉讼代理人：李建波，系湖北领汇律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：利川市财政局。住所地利川市都亭街道办事处清江大道和平南街33号。统一社会信用代码11422802011469488P。法定代表人：喻正祥，系该局局长。委托诉讼代理人：田明川，系该局干部。特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋晗，系湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：牟伦友，男，生于1959年12月12日，土家族，湖北省利川市人，居民，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：彭洪，湖北楚尚律师事务所律师。一般授权代理。上诉人利川市商务局、利川市财政局因与被上诉人牟伦友物权确认纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利川市商务局上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人牟伦友的起诉。事实及理由：1.一审认定被上诉人与民贸万站共同购买利川市水松纸厂房屋，事实错误。民贸万站及后来的振洲贸易公司与被上诉人形成的是债务关系，而不是共有关系。2.一审实体处理错误。本案所涉房屋是一审被告利川市财政局所有，上诉人对涉案房屋仅有代管权，不是房屋所有人，一审判决涉案房屋由上诉人和被上诉人共有，实体处理错误。3.房屋后来所有的民意公司在改制时，资产分配已清算结束，民意公司与被上诉人无债权债务关系，被上诉人无权再提起诉讼。利川市财政局上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1.关于被上诉人是否实际取得利川市水松纸厂支付的违约金问题事实不清。水松纸厂房屋实际成交价为45万元，向民贸万站出具了45万元的收据，但没有出具被上诉人出资5万元的收据，上诉人认为水松纸厂并未实际赔偿被上诉人违约金5万元，不能和购房款予以抵销，而一审法院对以上存疑的事实加以肯定。2.被上诉人在办证过程中没有将其作为房屋的共有权人登记更进一步证明其是虚假出资。3.即使认为购买民贸万站被上诉人出资5万元，但在民意公司改制时所有公司资产与股东（被上诉人）之间已经清算结束，在分配上无异议，而一审法院还歪曲事实支持被上诉人的不合法诉求。4.财政局代收的房屋租金总共为412457元，该租金包含房产证的两栋房屋，第二栋房屋与被上诉人无关联，故一审法院判决上诉人财政局返还其数额41245.7元属于事实不清。牟伦友辩称,二上诉人的上诉请求均无事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。1.被上诉人利用利川市水松纸厂应支付的违约金抵扣购房款，与民贸万站共同购买了水松纸厂的房屋，享有诉争房屋10%的产权。2.被上诉人是房屋买卖协议的买受人之一，未登记不影响其权利。3.上诉人利川市商务局承继民贸万站的相关物权，并将收益上交上诉人利川市财政局，二上诉人应将相关权益返还。4.根据一审中提交的租赁合同及证人证言，一审认定的房屋租金没有涵盖上诉人利川市财政局所称的后面一栋房屋。牟伦友向一审法院起诉请求：1.请求确认牟伦友对原利川市振洲贸易有限公司名下的房屋（房权证号：利房权证都亭字第××号）享有10%所有权；2.判令二被告向牟伦友返还不当得利42735元；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：利川市城建公司第一分公司属于利川市都亭街道办事处所办集体企业，该企业在原利川市××房屋××栋【建筑面积670余㎡、房权证号为利房都字××号，占地面积433.82㎡、国有土地使用证国用（92）字第305号】；后来利川市城建公司第一分公司被利川市都亭街道办事处撤销，在该分公司的基础上成立了利川市水松纸厂，其房屋转归利川市水松纸厂所有，但是未重新办理房地产登记。牟伦友原系利川市民族贸易局驻万县市购销站（以下简称民贸万站）负责人，1995年7月4日，牟伦友与利川市水松纸厂签订租赁合同一份，租赁了利川市水松纸厂所有的利川市××（后××、现为××）的房屋一栋及后院坝、厕所、厨房（计占地面积334㎡）；约定租期为1995年7月15日至2000年7月15日，租金共计110000元；每违约一次，违约金为租金总额（110000元）的50%。牟伦友将该房屋用于其家庭开办化妆品销售店。1998年12月，因企业改制需要，利川市水松纸厂欲将出租给牟伦友的房屋出售，经双方协商，利川市水松纸厂同意给牟伦友给付违约金50000元，于1998年12月底解除房屋租赁合同。牟伦友未在利川市水松纸厂领取违约金50000元。1998年12月15日，民贸万站、牟伦友（乙方）与利川市水松纸厂（甲方）签订《房屋买卖协议》约定：“一、甲方将解放路302号（原330号）楼房一栋及后面院坝等附属房屋作价500000元出售给乙方，底层总面积434平方，从九九年元月一日交乙方使用，四至界线以土地使用证和房产证为准；二、协商单价总额为伍拾万元，其中：含赔偿原牟伦友租房合同违约金伍万元，实际成交额为肆拾伍万元整，过户手续税费均由乙方全部负责；三、付款方法：乙方在九八年十二月二十五日前交付给甲方定金壹拾叁万元整，在九九年元月十五日前交付叁拾万元，余下贰万元在甲方九九年六月一日前交付所有土地使用证及房产证时一次付清等等”。后原告代表民贸万站于1998年12月22日、28日分别支付了购房款130000元、60000元，于1999年1月14日、6月6日支付了购房款240000元、20000元，共计450000元。对于其余的50000元，利川市水松纸厂也未开出票据向乙方收款。民贸万站在其主管单位利川市民族贸易局的主导下进行企业改制，为处理民贸万站改制后的剩余资金，1999年7月重新组建了振洲贸易公司，注册资金为500000元，由牟伦友担任该公司法定代表人，该公司共有牟伦友、李恩（民贸万站会计）二个股东，牟伦友占有70%的股权、李恩占有30%的股权，但是牟伦友、李恩均未实际出资。牟伦友用民贸万站改制后的剩余资金中的450000元支付了（民贸万站、牟伦友与利川市水松纸厂签订的房屋买卖协议所约定)购房款。1999年10月31日，利川市水松纸厂（甲方）与振洲贸易公司(乙方）又签订了一份《房地产买卖契约》，该契约约定：“甲方将利川市解放路302号房屋出售给乙方所有，房地产成交价格为200000元，乙方于1999年元月15日前付清；甲方于1999年6月30日将房屋正式交付给乙方；房地产办理过户所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担等等”。该契约上有甲方法定代理人张明签字并加盖利川市水松纸厂公章、乙方法定代理人牟伦友签字并加盖振洲贸易公司公章。同年11月1日，水松纸厂报经利川市都亭街道办事处审批同意以后，双方向利川市房地产管理处提交了《房地产买卖契约》、更换房屋所有权登记申请书、缴纳了税款、办理了《房屋契证》。1999年11月2日，利川市房地产管理处给振洲贸易公司颁发了利房都字××号《房屋所有权证》。牟伦友全程参与了房屋过户登记、亲自于同年11月19日领取了《房屋所有权证》，对此，牟伦友未提出异议。振洲贸易公司在购买房屋后，自行拆除了厕所房屋，用民贸万站改制后的剩余资金在房屋的院坝内另行新建了混合结构四层房屋一栋（建筑面积为529.30㎡），1999年11月2日，利川市房地产管理处给振洲贸易公司颁发了利房都字××号《房屋所有权证》。2000年5月20日，振洲贸易公司缴纳土地出让金20985元后，利川市土地管理局给振洲贸易公司颁发了利国用出字第01-12-0024号《国有土地使用证》。2001年8月24日，牟伦友代表振洲贸易公司向利川市房地产管理处申请换发新的房产证，利川市房地产管理处将利房都字××号《房屋所有权证》和利房都字××号《房屋所有权证》所登记的房屋进行了重新测量，二证合一，于2001年8月28日给振洲贸易公司颁发了利房都字第××号《房屋所有权证》，确认利川市解放路302号二栋房屋（一幢建筑面积为674.95㎡、二幢建筑面积为529.30㎡）归振洲贸易公司所有。牟伦友参与了办证并于2004年6月6日亲自领取了《房屋所有权证》，对产权登记未提出异议。2002年3月13日，振洲贸易公司申请变更登记为利川市民意开发有限公司（以下简称民意公司），牟伦友仍占有70%的股权、李恩占有30%的股权。2003年3月18日，振洲贸易公司申请变更注册登记为：牟伦友出资35万元，占有70%的股权；单红梅（牟伦友之妻）出资15万元，占有30%的股权。但单红梅实际没有给付转让价款。2003年12月25日，牟伦友代表民意公司以“因原控股单位（民贸万站）已改制完毕，股东已买断工龄，资产已交民贸经营管理办公室，企业无法经营”为由申请注销民意公司，并写明“公司所有资产股东之间已清算结束，在分配上无任何异议。”利川市工商行政管理局注销了民意公司。2004年，牟伦友将利川市解放路302号两栋房屋及原公司的资料移交给利川市民族贸易局管理，其本人迁出另居它处，但至今仍然留有部分家具存放于其居住的一套房屋内未迁出。利川市民族贸易局后来更名为利川市商务局，从2015年起，被告商务局将利川市解放路302号房屋的一部分对外出租，共计获得房租费收入412457元。商务局已经将收取的房租费交给了财政局所属的利川市国有资产管理局。本案的争议焦点是：1.房屋买卖协议、房地产买卖契约的法律效力问题。牟伦友认为：房屋买卖协议书真实存在，已经实际履行，不存在合同法规定的合同无效的情形，属于有效合同；房地产买卖契约是为了少缴纳税款而签订，没有实际履行，不影响房屋买卖协议的效力。二被告认为：房屋买卖协议、房地产买卖契约的买卖标的均为解放路302号房屋，合同内容相互矛盾，构成阴阳合同，损害国家利益，违反法律的强制性规定，其效力待定。2.牟伦友是否给付了购房款50000元。原告认为：根据合同法规定，当事人互付到期债务的可以抵消，牟伦友应该给水松纸厂付房款50000元与水松纸厂应该给牟伦友支付违约金50000元可以相互抵消，并不需要分别给付，故牟伦友已经给付了购房款50000元。二被告认为：根据原告提供的证据看，水松纸厂与牟伦友签订的房屋租赁合同是否实际履行存疑，水松纸厂赔偿违约金50000元给牟伦友无证据证明；按照财经制度，牟伦友交付了购房款50000元应该有水松纸厂开出的收据，但是牟伦友没有提供证据证明，故牟伦友没有给付购房款50000元，不存在债务抵消的问题。3.本案是否属于民事诉讼受案范围。原告认为：本案房屋权属与行政登记出现差异，行政登记只是形式审查，并不能确认房屋的变更等效力，法院可以在审查基础法律关系后确定权利的归属状态，再由权利人申请行政机关进行变更登记，故本案属于民事诉讼受案范围。二被告认为：本案诉争房屋属于改制企业名下的资产，已经收归国有，该行为属于政府职能机构对国有资产的调整和化转，根据最高法院关于审理与企业改制相关民事案件若干问题的意见，本案不属于民事诉讼受案范围；牟伦友是房屋买卖、过户登记的经办人，其在改制完毕、清算结束后才将房屋交给民贸局的，这说明不存在房屋权属的争议，现又以其他理由主张房屋产权，应驳回原告的诉讼请求。审理中，原、被告就以上问题发生争议，分歧较大，致使本案调解不成。一审法院认为，对争议焦点的评判：1.房屋买卖协议具有法律效力、房地产买卖契约不具有法律效力。其理由是：该房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，且房屋的出卖人利川市水松纸厂已经将房屋交付给了买受人振洲贸易公司、牟伦友；根据利川市水松纸厂的财务账目反映，已经收齐了协议约定的房价款，该协议已经实际履行完毕，故房屋买卖协议属于有效合同，具有法律效力。房地产买卖契约是双方当事人的虚假意思表示，签订该契约的目的是为了偷逃税款，损害国家利益，违反法律的禁止性规定，且没有依照契约实际履行房价款，故房地产买卖契约属于无效合同，不具有法律效力。2.应当视为牟伦友已经给付了购房款50000元。其理由是：牟伦友租赁利川市水松纸厂的房屋尚未到期，该厂因为改制需要提前收回房屋，自愿赔偿给牟伦友违约金50000元的事实，有租赁合同和解除合同的约定为依据，尽管赔偿的违约金较高，但赔偿义务人无异议，他人无权干涉；房屋买卖协议的第二款、第三款已经明确约定“协商单价总额为伍拾万元，其中：含赔偿原牟伦友租房合同违约金伍万元，实际成交额为肆拾伍万元整；乙方在九八年十二月二十五日前交付给甲方定金壹拾叁万元整，在九九年元月十五日前交付叁拾万元，余下贰万元在甲方九九年六月一日前交付所有土地使用证及房产证时一次付清”，这充分证明双方是为了简化财务手续而作出的债务抵销。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条“当事人互付到期债务该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，牟伦友和利川市水松纸厂共同作出的债务抵销约定符合法律规定，故应该视为牟伦友已经给付了购房款50000元的事实。当然，按照财经制度的要求，牟伦友交付了购房款50000元应该有水松纸厂开出的收据，牟伦友领取了水松纸厂赔偿的违约金50000元，牟伦友也应当给水松纸厂出具收款凭证，本案没有收据和凭证，其财务操作有不规范的现象是存在的，但不能因此而否定双方有债务抵销的事实。3.本案属于民事诉讼受案范围。其理由是：取得物权的法律事实是进行物权登记的基础，物权登记只进行形式审查；本案房屋的实际权属与物权登记出现差异，法院可以在查明基础法律关系后确定权利的归属状态，再由权利人申请不动产登记机关进行变更登记，故本案属于民事诉讼受案范围。二被告关于本案诉争房屋为改制企业名下的资产，属于政府职能机构对国有资产的调整和化转，根据最高法院关于审理与企业改制相关民事案件若干问题的意见，本案不属于民事诉讼受案范围的理由，因民贸万站已经改制结束，重新组建的振洲贸易公司也已经不存在，涉案房屋现在已经不属于改制企业所有，故其理由不能成立，不予采纳。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。结合本案，原民贸万站、牟伦友与利川市水松纸厂签订的《房屋买卖协议》具有法律效力，牟伦友通过债务抵销的方式已经给付了购房款50000元、民贸万站已经给付购房款450000元的客观事实成立，该500000元所买得的房地产，应当由原民贸万站、牟伦友按照出资比例分别享有10％、90％的物权；由于原民贸万站已经改制结束，其物权的承继者几经变化，最终应归于被告商务局，故商务局现承继享有90％的物权。二被告关于牟伦友不享有物权的理由与本案事实不符，不予采纳。争议房地产的物权至今仍然登记振洲贸易公司名下，商务局与牟伦友应当共同按照法律规定办理物权变更登记。牟伦友请求确认对原振洲贸易公司名下的房屋（房权证号：利房权证都亭字第××号）享有10%所有权，因利房权证都亭字第××号房屋产权证所辖房屋有二幢，牟伦友出资50000元所买房屋只是第一幢（建筑面积674.95㎡），第二幢房屋（建筑面积529.30㎡）系振洲贸易公司新建，牟伦友不能直接享有物权，其请求扩大了范围，故对牟伦友的请求，部分予以支持，对扩大范围的部分不予支持。牟伦友关于判决二被告返还不当得利42735元的理由成立，但商务局实际收取的房租费只有412457元，并且已经交财政局所属利川市国有资产管理局，故只能由财政局承担返还责任，返还给牟伦友的数额应当认定为41245.70元。牟伦友亲自参与涉案房地产的购买、登记、领取证件等具体事务，在明知登记有错误的情况下不提出异议，其对物权纠纷的造成负有不可推卸的责任，故应当承担本案全部诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条、第七十五条、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十七条、第九十三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、利川市解放东路66号（原解放路330号、302号）第一幢（建筑面积674.95㎡、占地面积433.82㎡）房屋的房地产物权归牟伦友与商务局共同所有，其中牟伦友享有10％的物权、商务局享有90％的物权。二、财政局于判决生效之日起30日内返还给牟伦友房租费41245.70元。三、驳回牟伦友的其他诉讼请求。案件受理费人民币2118元，由牟伦友承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”由此可见，原民贸万站、牟伦友与利川市水松纸厂签订的《房屋买卖协议》具有法律效力。该房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，且房屋的出卖人利川市水松纸厂已经将房屋交付给了买受人振洲贸易公司、牟伦友；根据利川市水松纸厂的财务账目反映，已经收齐了协议约定的房价款，该协议已经实际履行完毕，故房屋买卖协议属于有效合同，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共用。共有包括按份共有和共同共有。”第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中，牟伦友通过债务抵销的方式已经给付了购房款50000元、民贸万站已经给付购房款450000元的客观事实成立，该500000元所买得的房地产，应当由原民贸万站、牟伦友按照出资比例分别享有10％、90％的物权；由于原民贸万站已经改制结束，其物权的承继者几经变化，最终应归于商务局，故商务局现承继享有90％的物权。商务局实际收取的房租费只有412457元，并且已经交财政局所属利川市国有资产管理局，故只能由财政局承担返还责任，返还给牟伦友的数额应当认定为41245.70元。综上，上诉人利川市商务局、利川市财政局的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8472元，由上诉人利川市商务局负担4236元，上诉人利川市财政局负担4236元。本判决为终审判决。审  判  长  刘开平审  判  员  陈 敏审  判  员  覃恩洲二〇二〇年五月十二日法官助理李洁书记员（兼）  李 洁