四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终356号 上诉人（原审原告）：四川天然工坊新材料科技有限公司。住所地：天府新区仁寿视高工业园区视高大道一段8号。统一社会信用代码：91511421MA62JBAD3F。 法定代表人：刘劲松，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚勇，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仁寿圣宝陆金属制品有限公司。住所地：仁寿县视高镇工业集中区。统一社会信用代码：91511421555770519B。 法定代表人：周维长，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐俊忠，四川伦典律师事务所律师。 上诉人四川天然工坊新材料科技有限公司（以下简称天然公司）因与被上诉人仁寿圣宝陆金属制品有限公司（以下简称圣宝陆公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日对本案进行了询问。上诉人天然公司的法定代表人刘劲松及其委托诉讼代理人张龙刚、龚勇；被上诉人圣宝陆公司的委托诉讼代理人唐俊忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天然公司上诉请求是：1、撤销（2019）川1421民初4487号民事判决，发回重审或改判被上诉人支付上诉人装修折价款705600元。2、本案全部诉讼费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审中，被上诉人提交的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》载明的报批人是案外人成都圣宝陆家具有限公司，表明成都圣宝陆家具有限公司才是案涉房屋所在土地的权利人，而圣宝陆公司与成都圣宝陆家具有限公司是两个不同的独立法人，因此被上诉人不是案涉出租房屋的合法权利人。2、根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被上诉人未提供《建设工程规划许可证》，不能证明被上诉人用于出租的房屋已取得了合法手续，因此一审判决认定《厂房租赁合同》有效违反了最高人民法院司法解释的规定。3、上诉人在起诉时的诉讼请求为“请求判决解除被告与原告签订的《厂房租赁合同》”，后上诉人在一审中增加了一项诉讼请求即“请求确认双方签订的《厂房租赁合同》已于2018年10月1日解除。”，因此上诉人在一审中的诉讼请求是两项，而一审判决将上诉人增加的诉讼请求篡改为变更诉讼请求，且在归纳争议焦点时遗漏了本案合同是否应当解除不当。4、案涉厂房于2017年被纳入拆迁范围，被上诉人已于2018年11月15日与视高管委会签订拆迁安置补偿协议，并领取了拆迁补偿款，被上诉人无权继续就案涉厂房对外出租。同时，由于厂房涉及拆迁一直无法办理环保手续，2018年8月被环保部门断电查封，至今未恢复供电，上诉人不得已于2018年9月停止生产并搬离全部设备，因此案涉租赁合同已失去继续履行的基础，合同目的已不能实现，应予解除。5、被上诉人2015年12月31日向四川仁寿视高天府投资有限公司出具的借条中载明“此借款在今后拆迁中扣除”，说明被上诉人在与上诉人订立租赁合同时，对于案涉房屋将拆迁的情况是知晓的，但被上诉人未如实告知上诉人。因此案涉租赁合同存在欺诈行为，一审判决对于被上诉人的该过错行为未予认定。6、根据被上诉人与视高管委会共同委托估价公司评估报告，涉及到上诉人承租厂房内的装修装饰价值为705600元，该部分补偿已被纳入到被上诉人与视高管委会签署的《拆迁补偿安置协议书》是予以补偿，因此被上诉人应将该部分装修装饰补偿款支付给上诉人。 被上诉人圣宝陆公司答辩称：1、关于本案诉讼主体问题，如果被告主体不适格应裁定驳回起诉，且被上诉人在二审中提供新证据能够证明预先登记的名称和核准登记的名称是有差异，被上诉人是案涉房屋的出租方。2、上诉人在一审中的诉讼请求是解除合同，而解除合同的前提是合同有效，二审中，上诉人又以合同无效上诉，因此上诉人的陈述自相矛盾。2、根据法律规定，合同解除只有两种情形，一是约定解除，二是法定解除。而上诉人在一审中提交的证据不足以证明案涉合同存在约定解除情形，也不能证明案涉合同存在法定解除的情形。3、上诉人主张案涉合同在订立时存在欺诈行为，但上诉人并未在法律规定的期间内行使撤销权。4、在合同履行过程中，被上诉人不存在任何过错，且双方合同中并未对装修拆除的约定，故被上诉人不应承担赔偿责任。遂请求驳回上诉，维持原判。 原审原告天然公司在一审中的诉讼请求：1、判令解除圣宝陆公司与天然公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令圣宝陆公司支付天然公司装饰装修折价款705,600元；3、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费由圣宝陆公司承担。4、本案诉讼费由圣宝陆公司承担。庭审过程中，天然公司将第一项诉讼请求变更为：确认天然公司、圣宝陆公司之间签订的《厂房租赁合同》已于2018年10月1日予以解除。 一审判决认定的事实：2016年7月25日，天然公司法定代表人刘劲松（乙方，承租方）与圣宝陆公司（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：圣宝陆公司将其位于仁寿县的进门后的左右车间各1间、建筑面积2366.79平方米的工业厂房出租给刘劲松经营；租赁期限为2016年7月25日至2021年7月24日；首年租金、维修费均为99405.18元，房租、维修费一年一交，每年递增7%；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，费用由乙方自负；租赁合同签订后，如注册公司、企业名称变更、行政工商事务，由甲方提供大力支持、配合；协议还对其他事项作了约定。 2016年8月8日，刘劲松与冉森扬就案涉厂房的装修事宜签订《展厅（办公室）装修合同》，约定：由冉森扬对厂房展厅（办公室）进行装修，承包方式为包工部分包料，工程总造价为635,000元，工期四个月；合同还对其他事项进行了约定。刘劲松分三次将此次装修款全部支付冉森扬。 2016年12月21日，天府新区仁寿视高管理委员会（以下简称视高管委会）发布《关于四川天然工坊材料铝合金吊顶项目入驻的通知》（仁视管入［2016］38号），载明：天然公司于2016年12月正式签约入驻我开发区，项目选址在圣宝陆公司用地范围内，并请相关部门按照相关职能职责及时为该项目协调办结相关手续。2016年12月26日，天然公司依法成立，刘劲松以上述租赁房屋作为公司地址进行注册。后经圣宝陆公司同意，刘劲松在该份《厂房租赁合同》上加盖天然公司印章。 2018年，为贯彻落实国家环境保护决策部署，全国进行大范围环保督查。同年8月22日，因环保问题，视高管委会对圣宝陆公司所在的案涉厂区的电表总闸张贴《封条》，对整个厂区进行断电查封。2018年9月底，天然公司将大部分设备等搬离厂区。截至目前，天然公司公司尚有部分办公用品等未搬离，被锁在出租厂房内，而钥匙由天然公司公司自行保管。 刘劲松认为，圣宝陆公司早在2012年就知晓出租厂房将被拆迁，却故意隐瞒，现因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提于2019年6月28日以刘劲松个人名义对圣宝陆公司提起诉讼，请求解除租赁合同等。2019年9月27日，因刘劲松主体不适格，仁寿县人民法院依法作出（2019）川1421民初2850号《民事裁定书》，裁定：驳回原告刘劲松的起诉。2019年10月16日，天然公司遂改为以自身名义提起本次诉讼。 另查明，2017年，因天府新区视高区域规划建设需要，仁寿县人民政府办公室印发《视高园区工业企业搬迁补偿方案的通知》（仁府办发［2017］72号）。而本案圣宝陆公司依规划被纳入本次拆迁范围。2018年8月8日，视高管委会与圣宝陆公司共同委托四川省久源房地产土地估价有限公司对“环天府新区道路建设项目”所涉及圣宝陆公司位于仁寿县视高镇工业集中区厂区内部分房屋室内装饰装修采用成本法进行评估，评估结果为：办公楼一楼及三楼部分装饰装修价值为318,840元，一号车间部分装饰装修价值为705,600元，十四号车间及厨房部分装饰装修价值为721,020元，以上共计1,745,460元。 2018年11月15日，圣宝陆公司（乙方）与拆迁人视高管委会（甲方）签订了《拆迁补偿安置协议书》，协议载明：1．乙方未取得国有土地使用证，实际使用位于仁寿县社的集体土地面积28341.42平方米（折合42.51亩）；2．甲方为乙方提供用于企业搬迁后的安置土地面积30亩，乙方按照每亩15万元缴纳土地出让金（含场平费），并按相关法律法规和程序完善使用手续，甲方应予配合；3．乙方将拆迁内的土地移交给甲方管理后6个月内，甲方向乙方提供安置用地，乙方自行完成企业搬迁；4．搬迁期限：乙方应在甲方供地后，12个月内自行完成土地范围内地上建筑物、构筑物及地面附着物的搬迁；5．从本协议签订之日起，乙方与原集体经济组织签订的土地租用协议自动失效；协议还对其他事项作了约定。拆迁人为圣宝陆公司提供的用于企业搬迁后的安置土地位置位于仁寿县，目前处于立项及用地规划阶段，仁寿县经济贸易局于2019年7月16日审批通过。 再查明，圣宝陆公司将其部分厂房分别出租四川三采广告有限公司（以下简称三采公司）、四川兴中城仪表科技有限公司（以下简称兴中城公司）、四川展龙展示服务有限公司、四川罗斯麦瑞生物科技有限公司（以下简称罗斯麦瑞公司）、邹建明以及天然公司等，其中三采公司、兴中城公司、罗斯麦瑞公司至今仍在该厂区内生产、经营，且罗斯麦瑞公司已于2015年11月10日取得《四川省排放污染物许可证》（证书编号为：川环许Z20155＊03）。厂区内被封条查封的为电表总闸，用户号为5602397315，用户名为周维长（圣宝陆）；各承租人使用的为总表下的分表，由圣宝陆公司员工秦学兵每月根据分表用电情况向各承租人收取每月电费，而天然公司则由刘劲松每月通过微信转账给秦学兵支付电费，其中最后半年的支付时间和支付金额为：2018年5月21日支付1,282元；2018年6月22日支付971元；2018年7月23日支付793元；2018年8月22日支付866元；2018年9月21日支付1,069元；2018年10月12日支付787元。 另，（2018）川1421民初3227号《民事判决书》载明：2015年12月31日，圣宝陆公司向四川仁寿视高天府投资有限公司（以下简称投资公司）借款292,000元，并出具《借条》，载明：“今借到投资公司现金292,000元，用于代格澜美家具业主邹清成支付拖欠工人的部分工资。该借款借期三个月，利息按照银行同期贷款利率计算，以圣宝陆公司资产做抵押。”圣宝陆公司法定代表人周维长在该《借条》下方备注：“此借款在今后拆迁中扣除，此款转入秦学兵账上……”。 一审判决认为，本案焦点为：案涉租赁合同是否已于2018年10月1日予以解除以及圣宝陆公司是否应赔偿天然公司相应的装修损失？ 案涉租赁合同并未于2018年10月1日予以解除，理由如下：第一，天然公司只是自行于2018年9月底将大部分设备等搬离了案涉厂房，但并未向圣宝陆公司发出其将与圣宝陆公司解除租赁合同的书面意思表示，且目前尚有部分办公用品等未搬离，被锁在出租厂房内，而钥匙仍由天然公司在保管。第二，天然公司主张解除合同的事由亦不成立。首先，仁寿县视高镇于2014年即被纳入四川天府新区范畴，相关的新闻媒体报道甚多。而仁寿县人民政府办公室于2017年才正式印发《视高园区工业企业搬迁补偿方案的通知》，确定本案圣宝陆公司所在的厂区在被拆迁范围内。天然公司仅以圣宝陆公司于2015年12月31日出具的《借条》中曾载明“此借款在今后拆迁中扣除”来认定圣宝陆公司存在故意隐瞒重要事实，并以此主张缔约过失并不妥当。且从双方于2016年签订合同至今，该案涉厂房虽被确定为拆迁范围，但尚未实际拆迁，目前仍有承租企业在厂区内生产经营，并非如天然公司所称的自2018年10月1日起既失去了合同履行的基础；其次，视高管委会虽因环保督查于2018年8月22日对圣宝陆公司所在的案涉厂区的电表总闸张贴《封条》进行断电查封，但很快便恢复了供电。这一事实从天然公司缴纳的2018年9月份的电费及其金额以及截至目前三采公司和兴中城公司等仍在厂区内生产等均可得出。且天然公司也当庭陈述三采公司和兴中城公司至今未取得相关环保手续。也就是说，2018年8月22日视高管委会的断电查封并非导致天然公司合同不能继续履行的原因，企业有无办理环保手续也并非导致合同不能继续履行的原因；最后，天然公司主张圣宝陆公司于2018年11月23日签订拆迁协议之日起，其与原集体经济组织签订的土地租用协议即自动失效，故圣宝陆公司已失去继续履行合同的基础。对此，一审判决认为，该拆迁协议同时也约定了搬迁期限，即圣宝陆公司在视高管委会供地后12个月内自行完成土地范围内地上建筑物、构筑物及地面附着物的搬迁。也就是说，在约定搬迁期限内，圣宝陆公司对案涉厂区仍享有合法占有的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条第一款：“事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案中，天然公司自始至终均未向圣宝陆公司发出其将与其解除租赁合同的书面意思表示，也未提供足够的证据证明圣宝陆公司存在因自身原因导致租赁合同不能继续履行的事由，故对天然公司主张租赁合同已于2018年10月1日予以解除的请求，因事实和理由不充分，证据不足，不予支持。既然确认合同解除的主张不成立，那么天然公司基于该前提而主张圣宝陆公司赔付其装修损失的请求亦不成立，也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决： 驳回原告四川天然工坊新材料科技有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取计5,428元，由四川天然工坊新材料科技有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织双方进行了举证和质证。 上诉人天然公司提供的新证据为：1、照片。拟证明2020年4月21日厂房现状，证明厂房所在园区目前已经在进行拆除，其中包括上诉人承租房屋的一部分，本案租赁合同标的物的配套设施和外围部分已经拆除，上诉人租赁的办公室等已被拆迁人员占用，上诉人与被上诉人签订的合同目的已不能实现。2、被上诉人法定代表人发送的短信。拟证明案涉租赁厂房所在园区根据相关部门的通知，必须在4月15日拆除。3、紧急情况反映。拟证明案涉厂房已在拆除，双方合同已无继续履行的前提和基础。被上诉人圣宝陆公司的质证意见为：证据1、2的三性不认可，即使证据1、2具有真实性，仅能证明是部分房屋，且不是双方合同所涉标的物，拆除部分不是租赁标的，而是其他厂房。证据2上诉人断章取义，说的是红线范围内的必须拆除，但目前房屋并未拆除。证据3是当事人的陈述，上诉人提供的证据无法证明合同实质上是无法履行。 被上诉人圣宝陆公司提供的新证据为：1、仁寿县住建局出具的证明。拟证明缴费发票以及选址规划意见书是以当时预先核准的名称和工商部门核准的名称进行的。工商登记变更后因涉及拆迁应没有进行变更。2、建设项目环境影响登记表。拟证明在租赁的土地和占有土地范围内，现有企业在2020年7月1日之前都还可以申报环评资料，上诉人无法办理是不真实的。天然公司质证意见为：证据1的真实性无法确认。圣宝陆公司与成都圣宝陆家具有限公司是两个公司，是独立的法人，建设项目选址意见书是前期手续不是最终手续，必须要取得建设工程规划许可证才行，而拆迁合同显示土地仍然是耕地，因此本案合同应无效。证据2不是新证据且与本案无关，视高作为天府新区不断有新的企业入驻，而新企业是可以办理环保手续，而案涉厂房是否可以办理环保手续无法证明。 本院认为，对双方当事人在二审中提供的新证据应综合全案证据进行综合认定。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的陈述与答辩，二审中双方当事人争议的焦点为:1、一审是否存在程序违法？2、案涉租赁合同的效力？3、案涉租赁合同是否应解除，何时解除，如解除合同是否应赔偿损失？ 关于焦点1。上诉人天然公司认为案涉房屋的合法权利人是成都圣宝陆家具有限公司，而不是圣宝陆公司，因此一审判决遗漏诉讼主体的问题。本院认为，虽从2008年12月9日地字第511421200800505号《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》载明的用地单位（建设单位）为成都圣宝家具有限公司，但在二审中，圣宝陆公司提供的由仁寿县天府经济开发区管委会和仁寿县住房和城乡规划建设局视高分局于2012年3月9日出具的证明能够证实，圣宝陆公司于2008年12月9日取得案涉土地《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》时并未取得营业执照，是以成都圣宝陆家具有限公司名义办理。因此案涉土地的权利人应为本案圣宝陆公司。至于天然公司上诉主张一审判决将上诉人增加的诉讼请求篡改为变更诉讼请求，且在归纳争议焦点时遗漏了本案合同是否应当解除不当的意见。本院认为，在一审2019年11月5日庭审笔录中，天然公司的特授权代理人在庭审中陈述“明确合同解除时间为2018年10月1日”，且对一审法院归纳的争议焦点“1、案涉厂房的租赁合同是否于2018年10月1日解除？2、被告是否应当支付赔付原告诉求的装饰装修折价款705600元”无异议，根据《中华人民共和国民法总由》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，天然公司的特别授权代理人在一审庭审中“明确合同解除时间为2018年10月1日”，且对一审法院归纳的争议焦点无异议的法律后果应由天然公司承担，因此一审判决程序并未违法。 关于焦点2。案涉租赁合同是双方当事人真实意见表示且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。上诉人主张因圣宝陆公司未提交《建设工程规划许可证》，违反了《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定为无效的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉租赁房屋圣宝陆公司已于2008年取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，且圣宝陆公司于2018年11月23日与天府新区仁寿视高管委会对案涉租赁土地签订了拆迁补偿安置协议》，因此应认定圣宝陆公司对案涉房屋取得了相关部门批准建设，故天然公司的该上诉主张不能成立。 关于焦点3。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，要解除依法成立的合同，要么是合同当事人约定解除，要么是依据法律规定进行法定解除。本案中，双方当事人对合同解除并未达成一致意见，因此不适用约定解除。而天然公司要解除案涉租赁合同，则必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的情形。而本案中，天然公司要求解除案涉租赁合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。理由为：首先，虽案涉租赁场地于2014年纳入天府新区范畴，但尚未实际拆迁，且目前尚有承租企业在厂内正常生产经营，天然公司并未失去履行合同的基础。其次，虽圣宝陆公司于2015年12月31日出具的借条中载明“此借款在今后拆迁中扣除”，但由于视高镇于2014年被纳入四川天府新区范畴，相关新闻媒体报道甚多，且案涉厂区被纳入拆迁范围是2017年才正式确定，因此不能认定圣宝陆公司在与天然公司认立租赁合同时存在故意隐瞒重要事实或存在欺诈行为，且天然公司也并未因圣宝陆公司的欺诈行为行使撤销权。第三，视高管委会虽因环保督查于2018年8月22日对圣宝陆公司所在案涉厂区的电表总闸张贴封条并进行断电查封，但从天然公司缴费情况与其他企业在同一租赁场地的缴费情况看，能够证实很快便恢复了供电。故天然公司要求解除案涉租赁合同无事实和法律依据。由于天然公司主张解除案涉租赁合同不成立，则基于该前提而产生的要求圣宝陆公司赔付其装修装饰损失的请求亦不成立。 综上，上诉人天然公司的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10856元，由上诉人四川天然工坊新材料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  覃 棱 审判员  罗卫平 二〇二〇年五月九日 书记员  陶 作