新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新22民终433号   上诉人（原审原告）：哈密德汇源现代农业综合开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区现代农业园区（西戈壁开发区）。   法定代表人：杨虎，总经理。   委托诉讼代理人：闫亮，新疆新创律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：新疆溯源药业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区回城乡阿勒吞村2队A2-027。   法定代表人：李春雷，总经理。   委托诉讼代理人：曾晓浩，新疆浩维律师事务所律师。   原审被告：李春雷，男，1967年10月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：曾晓浩，新疆浩维律师事务所律师。   上诉人哈密德汇源现代农业综合开发有限公司（以下简称德汇源公司）、新疆溯源药业有限责任公司（以下简称溯源药业公司）与原审被告李春雷租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月29日开庭进行了审理。上诉人德汇源公司的委托诉讼代理人闫亮，上诉人溯源药业公司、原审被告李春雷及其委托诉讼代理人曾晓浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   德汇源公司的上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，依法改判（上诉金额259677元）；2.一、二审诉讼费及送达费由溯源药业公司承担。事实和理由：德汇源公司与溯源药业公司于2015年2月签订《厂房租赁合同》，合同约定了租赁范围、租赁期限、租金及租金的支付方式。合同签订后，德汇源公司按约将该厂房交付使用。溯源药业公司至今尚欠100万元房租未付，同时暖气费、水电费、物业费、网络费等各项费用共计259677元一直未缴纳。德汇源公司起诉后，一审法院仅支持了100万元的房屋租金，但对其他等各项实际存在费用共计259677元并未支持。   溯源药业公司辩称，德汇源公司的诉讼请求不能成立，暖气费、水电费物业费等20余万元都是未发生的，溯源药业也不欠任何水电费。因此德汇源公司的主张一审不予支持，二审也应当驳回。   溯源药业公司的上诉请求：1.要求撤销原判第一项，依法改判驳回德汇源公司的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费及送达费由德汇源公司承担。事实和理由：一审对《厂房租赁合同》的有效性予以认定，并按照合同约定判令溯源药业公司向德汇源公司支付剩余的租赁费100万元错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《厂房租赁合同》由李春雷代表溯源药业公司与德汇源公司签订。但德汇源公司建设并出租的厂房没有取得建设工程规划许可证及相关报建手续，双方签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。在租赁合同无效的情形下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，德汇源公司只能向法院请求参照租赁合同的约定租金标准支付房屋由实际溯源药业公司占有使用期间的占有使用费。本案溯源药业公司占有、使用德汇源公司厂房的时间截止到2017年6月。一审认定租赁费应计算至2019年1月31日错误。2016年9月在哈密地区食品与药品监督管理局在例行检查中，告知溯源药业公司涉案厂房存在严重缺陷，不符合继续使用条件并要求进行整改。随后双方多次交涉，要求德汇源公司相关手续，但德汇源公司一直不能提供取得建设工程规划许可证及产权登记等相关手续。为避免继续使用涉案厂房造成更大损失，溯源药业公司于2017年6月搬离涉案厂房。责任应由德汇源公司承担。一审直接认定并判决溯源药业公司支付剩余2年租赁合同期间的租赁费100万元无事实及法律依据。   德汇源公司辩称，1.原审判决支付100万的判项应当予以维持，因为合同合法有效，德汇源公司依法取得了建筑规划许可证。2.实际使用房屋的时间节点与事实不符，溯源药业公司从未向德汇源公司提出搬离和解除合同的情况。3.该厂房是德汇源公司根据溯源药业公司的经营需求设计修建的专用库房，建设成本在200万以上，即使溯源药业公司向我们交付4年房租仍不能抵足建设费用，因此恳请二审法院依法驳回溯源药业公司的诉讼请求。   李春雷述称，当时和德汇源公司签订合同前，把德汇源公司法定代表人带到了乌鲁木齐的一间药房让他按照规范建设库房。后面才达成每年50万元租金的合作意见，在还没有见到库房的时候公司就把50万元租金交付了。当时约定的是3000平米，但实际上只有2600多平米。后来药监局检查要产权证和库房面积的时候，因为面积不达标要求进行整改。公司也把整改要求给德汇源公司法定代表人看了，他当时也同意整改了，还说要帮忙找其他库房。后来写了一份书面解除合同的申请，但是一直没有见到杨总，送到办公室没有人接收。公司搬离期间德汇源公司的王会计也知道，达成了一个口头协议：“对方给我们开具发票，我们把钱付清”，不过确实没有写书面的东西。   德汇源公司向一审法院起诉请求：1.溯源药业公司支付德汇源公司租赁费100万元；2.溯源药业公司支付德汇源公司拖欠的各项费用共计259677元；3.案件受理费、送达费由溯源药业公司负担。   一审法院认定事实：哈密德汇源现代农业综合开发有限公司与哈密新宇药业有限责任公司签订的《厂房租赁合同》，载明“出租方（甲方）：哈密德汇源现代农业综合开发有限公司承租方（乙方）：哈密新宇药业有限责任公司甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的相关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况，甲方出租给乙方的厂房为哈密德汇源公司新建厂房，租赁建筑面积为2683平方米，库房区办公室4间、食堂2间、德汇源公司办公楼三楼办公室3间。二、租赁期限四年，自2015年2月1日至2019年1月31日止。三、租金及支付方式，1、甲、乙双方约定，该出房租赁费为50万元/年。2、租金支付方式：本出租库房为甲方根据乙方的经营需求，设计修建的专用库房，因此乙方应向甲方一次性交4年租金，即2015年2月1日至2019年1月31日，人民币大写贰佰万元正，￥2000000元…四、6.租赁期间，乙方所发生的水、电、暖气费、物业费等费用均由乙方承担…出租房：哈密德汇源现代农业综合开发有限公司授权代表人：杨虎承租方：哈密新宇药业有限责任公司授权代表人：李春雷”原审另查，新疆溯源药业有限责任公司已向哈密德汇源现代农业综合开发有限公司缴纳租赁费100万元。原审再查哈密德汇源现代农业综合开发有限公司与哈密新宇药业有限责任公司签订的《厂房租赁合同》，签订合同时，哈密新宇药业有限责任公司的授权代表人为李春雷即新疆溯源药业有限责任公司的法定代表人，实际上，新疆溯源药业有限责任公司向哈密德汇源现代农业综合开发有限公司支付租赁费100万元。一审法院认为，哈密德汇源现代农业综合开发有限公司与哈密新宇药业有限责任公司签订的《厂房租赁合同》，哈密德汇源现代农业综合开发有限公司提出哈密新宇药业有限责任公司支付剩余租赁费100万元，新疆溯源药业有限责任公司提出作为出租方没有建设工程许可证，因厂房租赁合同上双方约定库房租赁费为50万元/年、出租库房为出租房根据承租方的经营需求，设计修建的专用库房，因此承租方应向出租房一次性交4年租金，即2015年2月1日至2019年1月31日，租金为200万元，签订合同时新疆溯源药业有限责任公司未进行必要之审查，已交租赁费100万元并使用库房。双方当事人签订合同，应遵守诚实信用原则，履行各自的义务，双方明确约定的租赁期为2015年2月1日至2019年1月31日，承租方在占有使用租赁物期间，应当支付出租房租赁费，故哈密德汇源现代农业综合开发有限公司提出的有关租赁费的诉讼请求，予以支持。签订库房租赁合同时，哈密新宇药业有限责任公司的授权代表人李春雷即被告新疆溯源药业有限责任公司的法定代表人在合同上签字。实际上，新疆溯源药业有限责任公司向哈密德汇源现代农业综合开发有限公司支付租赁费100万元，本案中应由新疆溯源药业有限责任公司向哈密德汇源现代农业综合开发有限公司支付剩余租赁费100万元。哈密德汇源现代农业综合开发有限公司提出新疆溯源药业有限责任公司支付暖气费、物业费、水电费、网络费，各项费用合计为259677元，但除哈密德汇源现代农业综合开发有限公司出具的并其制作的溯源药业公司费用明细表外，没有相互印证的其他证据予以印证，故对此诉讼请求，不予支持。遂判决：一、新疆溯源药业有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向原告哈密德汇源现代农业综合开发有限公司支付剩余租赁费100万元。二、驳回哈密德汇源现代农业综合开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16138元，减半收取8069元，邮寄送达费30元，由被告新疆溯源药业有限责任公司承担。   本院二审期间，德汇源公司提交一份授权委托书，是德汇源房地产开发有限公司向哈密德汇源现代农业开发有限公司的授权，证明德汇源现代农业开发有限公司是德汇源房地产开发有限公司的全资子公司，德汇源公司是合法的出租人。德汇源公司提交了土地规划许可证，该许可证对厂房位置进行了标注，并提交了德汇源公司大枣仓储设施农业用地备案通知书及德汇源公司整体及四邻照片。溯源药业公司、李春雷的质证意见：对授权委托书的真实性、合法性和关联性不认可，首先落款时间不确定，德汇源房地产有限公司可以随时出具这份授权，而且一审德汇源公司提供了所有涉案厂房有关的手续，都是德汇源房产开发公司以德汇源公司的名义办的，唯独没有针对涉案厂房的报备手续及房产证，就是因为没有手续才导致溯源药业公司无法使用厂房，该手续不能证明其主张。对德汇源公司提供的乡村建设规划许可证及备案通知书、照片的真实性认可，但对关联性不认可，德汇源公司提供的证据只能证实土地在政府职能部门进行过备案，本案约定的药用仓库事实上改变了备案的用途，应由德汇源公司办理相关手续。   本院二审查明，对德汇源公司提供的关于德汇源公司大枣仓储设施农业用地备案的请示及德汇源公司大枣仓储设施农业用地调查报告、德汇源公司大枣仓储农业用地备案通知书的真实性本院予以确认。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案争议焦点：1.双方签订的厂房租赁合同的效力应当如何认定；2.溯源药业公司实际占用厂房的时间，原审判决由溯源药业支付德汇源公司租赁费100万元是否适当；3.德汇源公司主张的暖气费、水电费、物业费等费用是否有事实依据。   关于双方签订的合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物经相关部门许可为大枣仓储设施农业用地，亦未取得相应不动产产权证书，双方签订的《厂房租赁合同》无效。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方签订的租赁合同为无效合同，德汇源公司可以按照溯源药业公司实际占有使用涉案厂房的期间主张相应占有使用费，溯源药业公司主张实际使用到2017年6月，提供了空调移机协议和证明，但不能证实溯源药业公司在此之后未继续使用涉案租赁厂房，本案中，溯源药业公司并未提交有效证据证明其搬离的日期。故溯源药业公司应按照合同约定的履行期间，参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。   关于德汇源公司主张的暖气费、水电费、物业费等费用，没有举证证实上述费用的实际支出情况，本院对该项上诉请求不予支持。   综上所述，哈密德汇源现代农业综合开发有限公司、新疆溯源药业有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，但处理结果适当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费18995元，由上诉人哈密德汇源现代农业综合开发有限公司负担5195元，上诉人新疆溯源药业有限责任公司负担13800元。   本判决为终审判决。   审判长 朱   滢   审判员 黑红飚   审判员 王   刚   二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日   书记员 蔡永峰