四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终719号 上诉人（原审原告）：王腾桥，男，1992年3月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王毅（系王腾桥之父），男，1963年11月18日出生，汉族，住四川省珙县。 被上诉人（原审被告）：袁成强，男，1986年1月5日出生，汉族，住四川省高县。 上诉人王腾桥因与被上诉人袁成强房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王腾桥上诉请求：撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5844号民事判决并依法改判，本案一二审诉讼费由袁成强承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，损失认定错误。双方约定租赁期为五年，袁成强在支付14个月后未支付房租，其余46个月中的房屋空置期间及另行出租他人的租金差额均为王腾桥的损失。2.一审法院适用法律错误。违约金兼具赔偿和惩罚双重属性，一审判决未正确计算损失及违约金。 袁成强辩称，1.王腾桥在双方未协商一致解除合同的情况下另行出租，王腾桥存在违约的情形；2.王腾桥未退还袁成强20000保证金，另行出租房屋收取了80000元的转让费，并无实际损失。 王腾桥向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王腾桥、袁成强依法解除房屋租赁合同；2.请求法院判令袁成强支付违约金324000元；3.请求法院判令袁成强完善租赁期间的水、电、气、物业管理费、卫生费等；4.本案诉讼费由袁成强承担。 一审法院认定事实：2018年7月1日，王腾桥（出租方/甲方）与袁成强（承租方/乙方）签订《房屋转让租赁合同》，该协议约定：王腾桥将所有的宜宾市南岸广场东路22号寅吾·宜都花园9幢1单元1层4号商铺（房屋产权登记号：翠屏区字第00148863号）出租给袁成强用作“美蛙鱼头”用房；期限即自2018年7月1日至2023年6月30日；租金为税后每月18000元，全年租金216000元；甲方保证乙方在合同存续期间，按本合同确定使用用途，正常使用标的房屋，在合同期内甲方不得无故收回标的房屋；在租赁期内乙方按时缴纳房屋租金，乙方自行按照缴纳水、电、天然气、物业服务费、卫生处理费等，并做好门前三包工作；在租赁期内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金20000元，如乙方违约甲方不退还乙方所交保证金，如甲方违约双倍退还乙方所交保证金。租赁期届满，乙方完清一切费用，保证房屋完好，甲方如数退还乙方保证金；甲方双方共同遵守本合同约定的条款，甲方如有违反本合同之条款的解除租赁合同，应向乙方支付本合同五年租金总额30%的违约金并双倍支付保证金，如乙方违反本合同之条款的解除租赁合同，应向甲方支付本合同五年租金总额30%的违约金，不退还乙方所交保证金。签订协议后，王腾桥交付房屋，袁成强向王腾桥支付20000元保证金后对房屋装修后进行使用。袁成强在租赁期内因经营不善，于2019年7月26日向王腾桥提出想把店铺转让，王腾桥同意。2019年9月30日，袁成强因无法继续经营，遂向王腾桥提出将店铺退给王腾桥，押金可不退。王腾桥未同意并要求袁成强继续履行合同。当日，袁成强将店铺里东西搬离，后于2019年10月20日将房屋钥匙交给王腾桥。至今，袁成强付清了2019年9月30日前的房屋租金，尚欠租赁期水、电、气、物业费等2000元。2019年12月2日，王腾桥将案涉房屋重新出租给第三人并收取转让费80000元，约定租赁期从2019年12月2日至2024年12月1日止，房租为税后15600元/月，房屋租金从第四年起按每年6%递增。 一审法院认为，王腾桥、袁成强签订本案《房屋转让租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，双方的的房屋租赁法律关系依法成立，各方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。在合同履行中，袁成强因经营不善导致无法继续履行合同并于2019年9月30日向王腾桥提出解除合同的意思表示，王腾桥未同意，故双方协议解除合同未果，之后袁成强搬走东西并将房屋钥匙交付王腾桥，王腾桥接受钥匙后将房屋另行出租，应视为双方对签订的《房屋转让租赁合同》实质上进行了解除，故对王腾桥解除合同的请求，一审法院无需再另行判决。本案中主要争议的焦点有如下三点：一、谁的违约行为导致合同解除；二、违约金怎样确定；三、保证金20000元怎样处理。 关于焦点一，袁成强因经营不善未继续支付房租而提出解除合同，不符合法律规定和双方约定的合同解除条件，之后袁成强搬走东西离场，其行为导致合同无法继续履行而解除已构成根本违约，故袁成强应依法承担违约责任。之后王腾桥将房屋另行出租，是在合同已经实质解除的情况下重新出租，故王腾桥方不存在违约行为，对袁成强主张王腾桥实际违约，一审法院依法不予支持。 关于焦点二，本案中双方对违约金有明确约定，因袁成强的违约行为导致合同解除给王腾桥造成了损失，袁成强应按约承担违约责任。本案中，袁成强主张违约金过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，本案因合同解除给王腾桥造成了实际损失,王腾桥的实际损失主要为合同解除后租金的损失，因2019年12月1日，王腾桥已对案涉房屋另行出租，该部分的损失已经得到弥补，不再进行计算，王腾桥的实际损失即为2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金损失，计算为36000元（18000元/月2月）。根据王腾桥的实际损失和双方的违约金的约定，一审法院对王腾桥的违约金诉求支持为袁成强支付王腾桥违约金36000元。 关于房屋租赁保证金20000元的处理，房屋租赁保证金主要是为了保证双方完全履行合同。按照《房屋转让租赁合同》“如乙方违约甲方不退还乙方所交保证金”的约定，现因袁成强违约行为导致合同解除，故王腾桥对该保证金不予退还。 依照合同约定，袁成强在租赁期内实际使用所产生的水、电、气、物业服务费等由袁成强承担，王腾桥为袁成强垫付了相关费用2000元，袁成强应支付给王腾桥。 综上，王腾桥主张的本案事实存在，袁成强抗辩的事实及理由不能成立，为此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：袁成强于本判决生效之日起十五日内支付王腾桥违约金36000元，水、电、气、物业服务费等2000元，共计38000元。如袁成强未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6160元，依法减半收取计3080元，由袁成强负担370元，王腾桥负担2710元。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方是否存在违约的情形；二、违约金应怎样确定。 关于焦点一。袁成强因经营不善提出解除合同，不符合法律规定和双方约定的合同解除条件，之后袁成强搬走东西离场、交出案涉房屋钥匙并未继续支付房租，在双方未对解除合同协商一致的情况下，袁成强以行为表明不愿意继续履行合同，构成根本违约。王腾桥将房屋另行出租，是在袁成强根本违约的情况下为减少损失而作出的行为，应视为其以实际行为作出了解除合同的意思表示，并不存在违约的情形。 关于焦点二。本案中双方在《房屋转让租赁合同》中对违约金有明确约定，因袁成强的违约行为导致合同解除给王腾桥造成了损失，袁成强应按约承担违约责任。本案中，袁成强主张合同约定的违约金过高，一审法院以王腾桥的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等，对违约金予以调整符合法律规定。王腾桥将房屋另行出租，双方即解除合同，合同的权利义务均消灭，合同中关于租金的约定对双方已无约束力，王腾桥主张以该合同约定的租金计算其损失于法无据。本案因合同解除给王腾桥造成的实际损失主要为2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金损失，一审法院计算为36000元（18000元/月2月）符合本案实际。另双方在合同中约定“如乙方违约甲方不退还乙方所交保证金”，该保证金的功能也是为在一方违约的情况下填补对方的损失及违约惩罚，结合一审法院认定的租金损失，一审法院认定王腾桥对20000元房屋租赁保证金不予退还已可弥补王腾桥的损失并实现了对违约方袁成强的惩罚功能，故王腾桥关于违约金的上诉理由不能成立。 综上所述，王腾桥的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费5590元，由王腾桥负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  陈志彬 审判员  聂华竟 二〇二〇年五月七日 书记员  杨雯洁