广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初144号 原告：董庆武，男，1995年2月2日出生，汉族，现住钟山县。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 被告：欧仕新，男，1970年8月24日出生，汉族，现住钟山县（与荣荣饭店相隔一栋房屋）。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 原告董庆武与被告欧仕新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董庆武的委托诉讼代理人于松坚，被告欧仕新及其委托诉讼代理人程达坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董庆武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年1月17日签订的《购房合同书》；2.判令被告返还原告购房款10万元及利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2015年1月21日起至返还之日止）。事实和理由：2015年1月17日，原、被告就广西贺州市钟山县[房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号，土地使用证：钟国用（2003)第680号]的买卖事宜签订《购房合同书》，该合同明确约定价格为1850元/平方米，原告于2015年1月19日将合同约定的购房款10万元支付给被告，被告出具收条给原告。2015年1月20日，原告与案外人潘敏捷签订了室内装修合同，案外人潘敏捷按装修合同约定对涉案的房屋进行装修后，原告支付了装修费46880元。房屋装修后原告居住至今，涉案房屋的水电开户以原告的名义办理。被告隐瞒涉案房屋登记在案外人周建军、黄瑾珠名下的事实，以致涉案房屋被周建军、黄瑾珠在广西贺州桂东农村合作银行仁义支行办理贷款抵押，由于案外人周建军、黄瑾珠无法按时偿还导致被法院拍卖。原告向法院提出执行异议被驳回，不得已通过网上竞拍，以203400元价格竞拍回购涉案房屋。被告在没有取得涉案房屋的所有权或者所有权人的授权，隐瞒真相，将涉案房屋转让给原告，导致原告直接经济损失10万元。为了维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告欧仕新辩称，一、本案应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、陈莹、黄伟平为本案被告。因为诉争房屋为黄兴明实际所有，但该房屋产权又登记在周建军、黄瑾珠名下。之后，黄伟平向银行借款，周建军、黄瑾珠持该房产证为黄伟平办理抵押贷款，陈莹对上述借款承担保证责任。上述5人与本案有利害关系，应追加为本案被告，有利于查清案件事实和分清过错责任。二、答辩人与黄兴明签订的《购房协议书》无效。1.黄兴明将办有抵押登记的房产转让给被答辩人，既没有通知抵押权人广西贺州桂东农村合作银行仁义支行也没有告知答辩人，根据《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，答辩人与黄兴明签订的《购房协议书》自始无效。2.《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案答辩人取得401号房屋产权行为因违反《担保法》规定而无效，因此导致答辩人与被答辩人签订的《购房合同书》亦无效。3.根据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案答辩人及被答辩人均有过错，应各自承担各自责任。答辩人与被答辩人于2015年1月17日签订《购房合同书》至被答辩人起诉之日已达五年之久。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被答辩人没有在上述法律规定的合理时间办理预告登记或物权转让登记手续，怠于行使权利，有重大过错责任。因此，答辩人同意退回被答辩人已交的购房款10万元，不同意支付利息。购房款10万元的返还应由黄兴明、黄伟平、陈莹、周建军、黄瑾珠五人共同承担返还购房款责任。三、诉争房屋被拍卖只是拍卖401号住房，对《购房合同书》中价值4万元的柴房是没有拍卖。本案《购房合同书》确认无效后，该柴房也应一并退回给被告。四、被答辩人在该401号房居住五年，被答辩人与答辩人签订的《购房合同书》确认无效的情况下，被答辩人应赔偿答辩人房租损失，按每月1000元计×60个月=60000元。以上答辩意见请求法庭采纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1.购房合同书及收条各1份、证据2.室内装修合同及装修清单各1份、证据3.2016年5月-2019年6月用户用水明细1份、证据 4.（2019）桂1102执异73号执行裁定书1份、证据5.（2019）桂1102执恢261号之二执行裁定书、成交确认书各1份等5组证据，其中被告对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为该合同是无效的；对证据2有异议，认为装修是原告自行造成的，费用应由原告自行承担；对证据3至证据5无异议。对被告提交的证据1.购房协议书1份、证据2.土地转让协议书及收条各1份、证据3.钟房权证钟山镇字第××号房屋产权证1份、证据4.黄伟平、陈莹结婚证、（2019）桂1102执异74号执行裁定书第4页第19行至第5页、证据5.成交确认书、购房合同各1份等5组证据，其中原告对证据1的真实性、合法性不予认可，认为原告不是该协议书的当事人；对证据2的真实性、合法性由法院认定，同时认为协议书明确黄兴明与周建军存在合同关系，被告依法从黄兴明手中购得房产，是合法有效的；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告方在签订合同后到八步区人民法院粘贴拍卖公告前，不知道涉案房屋登记在周建军、黄瑾珠名下；对证据4真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告在其知道该房屋已经在2013年登记在周建军、黄瑾珠名下，但原告与被告签订该合同时，并未向原告方披露该信息，同时涉案房屋于2013年2月6日在广西贺州桂东农村合作银行仁义支行办理抵押；对证据5无异议。本院认为，原告提交的证据1、证据2及被告提交的证据1至证据4来源合法，与本案具有一定关联性，但能否证实当事人拟证明的事实，本院综合其他证据予以认定。对本院依职权调取的贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初1354号民事判决书，原告对该判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；被告对该判决书无异议。本院认为，该判决书与本案待查事实有关，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月22日，被告欧仕新与案外人黄兴明订立了《购房协议书》1份，协议主要约定：1.黄兴明将位于钟山县城广场东路一巷401号和501号房产以60万元转让给欧仕新；此购房款系从黄兴明所欠欧仕新的材料款和货款中抵扣支付；2.由于黄兴明从周建军处购得土地用于建房，尚未办理过户登记手续，两套房产尚登记在周建军名下。2015年，原告董庆武父亲与被告商谈购买房屋事宜。2015年1月17日，原告董庆武与被告欧仕新订立了《购房合同书》1份，合同主要约定：1.由欧仕新将位于水果街商品房4楼（实际坐落为广西贺州市钟山县转让给董庆武，价格为每平方米1850元，约118平方（以房产证为准付款），柴房每间4万元；2.房屋过户费董庆武出1万元，剩余部分由欧仕新负责，水电开户费董庆武负责3500元，剩余部分由欧仕新负责；3.付款方式：合同签订日付款10万元，剩余房款由欧仕新协助办完房产证到董庆武名下后两个月一次性付清。2015年1月19日，被告向原告出具了收条，承认收到了原告购房款10万元及水电开户费3500元。2015年1月20日，原告与案外人订立了《室内装修合同》，房屋装修好后，原告即搬入了房屋居住至今。诉讼过程中，被告明确表示，在订立合同过程中已告知原告方房屋登记在他人名下的情况。合同订立后，被告一直未能协助原告完成房屋产权的过户登记手续。 另查明，2018年8月28日，贺州市八步区人民法院作出（2018）桂1102民初1354号民事判决书，该判决认定以下事实：2013年2月7日，黄伟平与广西贺州桂东农村合作银行仁义支行签订了《最高额个人借款合同》，借款本金额度为50万元；同日，周建军、黄瑾珠与广西贺州桂东农村合作银行仁义支行签订了《最高额抵押担保合同》，周建军、黄瑾珠以其名下的位于钟山县作为贷款抵押物提供抵押担保。2016年2月20日，贺州市房产管理局对上述抵押物办理了抵押登记。上述判决书判决如下：一、被告黄伟平归还原告广西贺州桂东农村合作银行仁义支行贷款本金419965.18元及相应利息（利息计算：从2016年2月7日起算至2018年7月31日止，欠息合计92596.73元；从2018年8月1日起至被告还清之日止，以欠款本金为基数，年利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%后再上浮50%计算罚息；从2018年8月1日起至被告还清之日止，不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利)。二、被告黄伟平赔偿原告为实现债权而产生的律师代理费损失4200元。三、原告对被告周建军、黄瑾珠共同所有的担保财产（位于广西贺州市钟山县；房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号、56××63号、56××64号、56××66号、56××67号）在登记的抵押金额范围内就上述第一、二项判决确定的款项及案件受理费享有优先受偿的权利。四、被告陈莹对上述第一、二项判决确定的款项承担连带还款责任。之后，贺州市八步区人民法院依据前述（2018）桂1102民初1354号生效判决书对包括案涉房屋在内的房产采取执行措施。在此过程中，董庆武提出执行异议申请。2019年9月25日，贺州市八步区人民法院作出（2019）桂1102执异73号执行裁定书，裁定驳回董庆武的异议申请。同时，该裁定还进一步查明案涉房屋的基本情况是：坐落于钟山县；房屋所有人为周建军，共有人为黄瑾珠；房产证号为钟房权证钟山镇字第××号，房屋面积为116.17平方米。2019年11月19日，贺州市八步区人民法院恢复了对钟山县的执行，并公告对该房屋进行了司法拍卖。2019年12月24日，董庆武报名参与了司法拍卖竞价后，以最高价203400元竞得。为此，贺州市八步区人民法院向董庆武出具了（2019）桂1102执恢261号之二执行裁定书，裁定：案涉房屋归买受人董庆武所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2020年1月2日，董庆武向本院提起诉讼。 本院认为，一、关于涉案《购房合同书》是否有效的问题。被告欧仕新以双方订立的《购房合同书》违反《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定为由，认为该合同书无效，主张由双方相互返还财产，于法不符，本院不予采纳。首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条已经对抵押期间转让抵押物的情形重新进行了规定，该条文规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”。可见，该条文并未涉及转让行为效力问题。因《中华人民共和国物权法》系新法，被告引用的《中华人民共和国担保法》第四十九条系旧法条文，与新法条文规定不一致，应以新法条为准。况且案涉房屋已在2015年1月完成了转让、交付，抵押权的设立在2016年2月20日，转让行为在抵押权设立前就已经发生。其次，原告主张被告隐瞒房屋登记在他人名下，与客观事实不符，本院不予采信。原告及其父亲作为成年人在不要求房屋出售人即被告出示房屋产权证书及了解房屋登记的情况下就直接向被告支付10多万元的购房款项，与生活常理及交易习惯不符。且原告诉讼请求系主张解除合同，非基于欺诈的理由主张撤销合同，原告其请求与其主张理由相冲突、矛盾，亦不符合常理。再者，从合同内容来看，合同对涉案房屋的房产证号、建筑面积等基本内容均语焉不详，但原告对此亦予以签字认可。综上考虑，被告提出其已告知了原告方房屋登记在他人名下的陈述，具有高度盖然性，本院予以采信。由此可见，原、被告订立合同过程中，原告已经知晓了房屋登记在他人名下的情况，在此情况下，原告方仍然就房屋的购买事宜与被告达成一致意见，并订立了《购房合同书》，该合同书内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方真实意思表示，应属有效合同。根据法律规定，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。二、关于涉案《购房合同书》是否应予解除及被告是否应向原告返还购房款、支付利息的问题。本院认为，《购房合同书》明确约定原告支付购房款10万元后，由被告承担将案涉房屋产权转移到原告名下的义务。但因涉案房屋被第三人抵押并引起诉讼，导致了房屋被八步区人民法院强制执行，原告为此参与拍卖，竞价成功后支付了拍卖价款，及至八步区人民法院向原告出具（2019）桂1102执恢261号之二执行裁定书，确认案涉房屋归原告所有之后。此时，原告实际是依据另一法律关系促使涉案房屋的产权发生了变更、设立，而非依据《购房合同书》的约定。至此，被告事实上已无法按《购房合同书》的约定，为原告实现将案涉房屋产权登记到原告名下的合同目的，故被告的行为已构成违约。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，对原告提出判令解除2015年1月17日与被告订立的《购房合同书》及判令被告返还购房款10万元及支付利息的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，虽然涉案房屋非商品房，但因原、被告双方未约定违约金、违约损失及其计算方法，故本院酌情参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，支持从原告起诉之日即2020年1月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至被告返还完毕10万元之日止，超出部分，本院不予支持。最后，因原告是基于《购房合同书》的约定要求被告承担返还购房款、支付利息的违约责任，案外人黄兴明、黄伟平、陈莹、周建军、黄瑾珠不是案涉合同书当事人，根据合同相对性原则，上述案外人无需直接向原告承担违约责任。故被告要求追加上述案外人为本案被告，于法不符，本院不予采纳。 综上所述，原告董庆武的诉讼请求有理，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告董庆武与被告欧仕新于2015年1月17日订立的《购房合同书》； 二、被告欧仕新于本判决生效之日起十日内向原告董庆武返还购房款10万元并支付利息（利息的计算：以10万元为基数，从2020年1月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告返还完毕10万元之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2717元（原告已预交），由被告欧仕新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  宋斌文 人民陪审员  周君学 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  董金奋 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。