山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初1275号 原告：徐建国，男，1983年10月10日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：李俊涛，山东诚杰律师事务所律师。 被告：李康宁，公民身份号码：371311199206082613男，1992年6月8日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：张学伟，临沂罗庄万佳法律服务所法律工作者。 原告徐建国与被告李康宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建国的委托诉讼代理人李俊涛、被告李康宁的委托诉讼代理人张学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐建国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年4月22日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金45000元及资金占用利息；3.判令被告向原告支付违约金10750元（以215000元为基数，按5%计算）；4.判令被告承担本案相关诉讼费用。事实及理由：原告与被告系房屋租赁合同关系。原告于2018年4月22日与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：房屋租期共3年，自2018年4月22日起至2021年4月22日止；房屋一次性转让费80000元，租金每年45000元，先交租金后使用；被告根据经营需要可对承租房屋进行装修装饰，改造，但应事先取得原告的同意，被告逾期缴纳租金、水电、卫生、物业费超过10天或者不按合同约定使用房屋的，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约金；合同到期后，房屋应恢复原状，无法拆卸的装修物归原告所有，在租期内任何一方不得违约，违约方应向对方支付5%的违约金。合同签订后，原告按照合同将位于户商铺交付被告使用，但被告隐瞒原告，擅自对店铺进行改造，将原卫生间的墙打掉后改造成厨房，属严重违约行为；其次合同明文约定，房屋租赁期限为3年，房屋租金每年45000元，先交租金后使用。被告本应向原告支付转让费加租金共计215000元后再使用房屋的，但被告自2018年4月22日至2018年4月底期间共向原告支付转让费80000元，租金拖欠未给，被告拖欠租金的行为同样违反了合同约定。因原告念及其与被告的情谊，便让被告在未如数支付房屋租金的情况下使用该房屋，原告于合同签订后长达一年的时间里多次催促被告如数支付租金，但被告却屡屡以各种理由推脱，原告逐渐联系不到被告，直到2019年4月底，原告收回该租赁房屋。综上，被告作为商铺租赁合同的当事人，应当遵守诚实信用原则，履行给付房租的义务，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 李康宁辩称，双方签订的商铺租赁合同无效，该房主系第三人，徐建国在向被告出租房屋时没有经过房主的同意，且该房屋没有相关的合法建筑手续，合同约定内容无效。即使房屋合同约定该房屋一次性转让费8万元，租金每年45000元，该转让费8万元包含租金45000元，且合同约定先交租金后使用，被告按照合同约定向原告交付转让费及租金共计8万元，已经按照约定履行完毕支付义务，在被告使用该房屋期间，原告从未向被告主张过支付房租，另因该合同无效且被告没有任何违约的情形下被告无需向原告支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。在房屋到期后原告自行收回房屋，在被告正常使用期间所置办的所有用具全部被原告占用，没有返还，请求法院判决原告返还被告滞留在涉案房屋内的东西。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，依照当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2016年4月6日，徐建国与程爱强签订商铺租赁合同，由徐建国租赁程爱强位于户房屋一处，面积208平方米，租金每年35000元，租期2016年4月6日至2021年4月6日止。2018年4月22日，徐建国将上述房屋转租给李康宁，徐建国与李康宁签订商铺租赁合同，约定该房屋租赁期共3年，自2018年4月22日起至2021年4月22日止。第四条租金及支付方式：该房屋一次性转让费80000元，租金每年45000元（人民币肆万伍仟元整），先交租金后使用。第八条第2项约定，李康宁逾期缴纳租金、水电、卫生、物业费超过10天或者不按合同约定用途使用房屋的，徐建国有权单方解除合同要求李康宁承担违约金，该合同并对其他事宜进行了约定。合同签订后，徐建国将房屋交付给李康宁，李康宁用该房屋经营麻辣烫店。2019年4月22日，李康宁将上述房屋又转租给案外人程超成，并签订商铺租赁合同，但徐建国因转租未经其同意欲从程超成处收回房屋，程超成将李康宁诉至本院，本院于2019年8月14日作出（2019）鲁1311民初2876号民事判决书，解除了李康宁与程超成签订的商铺租赁合同，并由李康宁返还程超成租赁该房屋所支出的45000元。徐建国于2019年4月26日在程超成处将涉案房屋收回，并于2019年5、6月份将该房屋另行租赁他人。 另查明，程爱强于2020年5月8日提交书面材料，称徐建国将涉案房屋转租给李康宁，其知情并同意转租。 以上事实，主要根据原被告陈述、举证及庭审调查所认定。上述材料均记录、收集在卷。 本院认为，徐建国、李康宁均认可，涉案商铺租赁合同系其本人签订，应系当事人真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。李康宁主张涉案合同无效，未提供证据证实，本院不予采信。本案争议焦点为涉案商铺租赁合同是否解除、李康宁是否应支付租金45000元及违约金10750元，本院根据双方当事人举证及庭审查明情况分述如下： 关于涉案合同是否解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据（2019）鲁1311民初2876号民事判决书及双方当事人的庭审意见，徐建国于2019年4月26日以李康宁转租未经其同意及未支付房租为由将涉案房屋从程超成处收回，并于2019年5、6月份将涉案房屋另行出租他人，李康宁对上述事实明确知晓，即在2019年4月26日徐建国以其行为欲解除涉案合同，并通知到李康宁，李康宁亦未提出异议，故涉案合同已经解除。徐康宁现诉请解除涉案合同，无事实依据，本院不予支持。 关于李康宁是否应支付租金45000元，双方当事人均认可，李康宁为涉案房屋已向徐建国支付费用80000元，关于该80000元的性质，李康宁主张系转让费及租金共计80000元，但未提交证据证实，对李康宁的意见，本院不予采信。根据双方签订的商铺租赁合同，该80000元应系转让费。但李康宁向徐建国支付80000元转让费是建立在涉案房屋能够使用三年的期待利益基础上，该80000元对应的系三年租赁期限。实际履行过程中，双方均认可，李康宁实际使用涉案房屋一年即被徐建国收回。房屋提前被收回所涉房屋的转让费亦应予以相应调整，根据公平原则、交易习惯及合同内容，80000元转让费应在租期三年内平均分摊，李康宁实际使用房屋一年，扣除实际占用房屋时间的转让费，其向徐建国支付的费用已超出应付租金45000元，徐建国现另行要求李康宁支付租金45000元，显失公平，亦无事实依据，本院不予支持。徐建国主张涉案合同转让费80000元与租赁期限、使用期限无关，未提交证据证实，亦与交易习惯及合同真实意思表示不符，对其意见，本院不予采信。 关于徐建国以李康宁逾期缴纳租金及擅自改造房屋要求李康宁以215000元为基数支付违约金10750元，涉案合同虽约定先交租金后使用，但徐建国亦认可在李康宁未交付足额的租金情况下将房屋交付其使用，即在合同签订后双方当事人对租金交付与房屋的使用达成了新的合意，徐建国现以李康宁违反合同约定逾期交纳租金主张违约金，不符合法律规定，本院不予支持。关于房屋改造，合同亦进行了相关约定，徐建国据此主张违约金，未提供充分证据证实，本院不予支持。 关于李康宁要求徐建国返还租赁房屋内的相关物品，其可另案主张，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告徐建国的诉讼请求。 案件受理费1194元减半收取597元，由原告徐建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  路晓玲 二〇二〇年五月十五日 书记员  张荣倩