河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3120号上诉人（原审被告）：高昆霞，女，1978年4月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：肖克贵，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫涵，河南仟问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张玉恒，男，1989年3月5日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：吴超，河南优泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭杰，河南优泽律师事务所律师。原审被告：林恒春，男，1975年12月17日出生，汉族，住河南省开封市杞县。原审被告：陈广霞，女，1975年2月9日出生，汉族，住河南省开封市杞县。上诉人高昆霞与被上诉人张玉恒、原审被告陈广霞、林恒春案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初24532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。高昆霞上诉请求：1.撤销一审判决，并依法驳回被上诉人张玉恒的诉讼请求或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案争议房产的所有权人为原审被告陈广霞，被上诉人张玉恒对本案诉争房产不享有物权。案涉房产由陈广霞以按揭方式购买，陈广霞才是案涉房产的所有权人，该房产信息已经登记在郑州经济技术产业开发区房地产管理局不动产登记簿中。二、被上诉人张玉恒不是涉案房屋的权利人，其对涉案房屋不享有足以排除执行异议的相关民事权益。根据被上诉人张玉恒向原审法院提交的相关的证据材料，不能证明本案争议的房产已经转移至被上诉人所有，且被上诉人向法院提交的支付凭证等相关证据存在相互矛盾。涉案房屋尚未解除抵押措施，且55万元的银行贷款也未结清。根据上诉人了解，因陈广霞逾期向银行偿还贷款，提供房屋贷款的银行就涉案房屋银行贷款事宜已经提起过诉讼，且经郑州市金水区人民法院审理后作出了生效的判决，判令河南和谐置业公司偿还银行贷款55万元；并且涉案房屋不动产权证仍登记在开发商河南和谐置业有限公司的名下。综上，被上诉人对本案所涉房屋不享有排除执行的民事权益，一审判决是错误的，应依法予以纠正。张玉恒辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房产系张玉恒与新婚妻子张国群的婚房，两个巩义来郑州打工的年轻人在自己的努力及双方家庭的全力支持下，在房屋中介公司的见证下，与原审被告陈广霞在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，且张玉恒在人民法院查封之前已合法占有并使用涉案房屋，张玉恒已就案涉房屋支付全部价款，未办理过户登记并非张玉恒自身原因造成。上诉人也在民事上诉状中明确承认原审被告陈广霞系涉案房屋的物权所有权人，张玉恒基于物权期待权对涉案房屋享有合法权益，足以排除执行法院对涉案房屋的强制执行行为。1.张玉恒与陈广霞签订《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，合法有效，且签订时间早于执行法院的查封时间。2.张玉恒于2017年10月19日与涉案房屋所在小区物业管理公司签订《宠物豢养须知》、《消防安全承诺书》等入住必要协议文件，于2017年11月4日与河南居典装饰工程有限公司签订《装饰施工合同》并先后投入10余万元开始装修涉案房屋、购置家电，于2018年初实际入住该房屋。上述情况能够说明张玉恒在2017年底已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，进行合法占有使用至今。3.张玉恒于2017年10月14日向福事多公司侯春涛支付宝账户转账支付的方式支付6.25万元（其中包含购房定金5万元以及佣金和代办费1.25万元）。后陈广霞、林恒春及福事多公司（中介公司）王自生不断催促支付购房款且均要求以现金支付，2017年10月19日支付70万元购房款有《收据》为证（其中向林恒春转账支付8万元房款；在福事多公司王自生的见证下以现金形式支付57万元房款。49万元恒丰银行柜台取现，1万元卡机取现，7万元由双方父母、妹妹凑取现金；加定金5万元）。2017年12月9日支付20万元购房款有《收据》为证，（其中向福事多公司王自生支付宝账户转账支付的方式支付14万元房款，以微信转账支付的方式支付1万元购房款，在福事多公司王自生的见证下以现金支付的方式支付5万元购房款）。因陈广霞以及林恒春急于用钱，经与张玉恒以及福事多公司王自生三方协商，如张玉恒现金再支付购房尾款15万元，在总房款105万元的基础上可减免5万元。张玉恒无奈经多方筹措款项于2017年12月18日最后一次性支付全部剩余9万元购房款，（其中向福事多公司王自生支付宝账户转账支付的方式支付2.5万元房款，以微信转账支付的方式支付6.5万元购房款）。2017年12月19日陈广霞于向张玉恒出具14万元《收据》证明，陈广霞又优惠1万元。至此张玉恒总计支付全部99万元购房款。上述关于涉案房产的房款交付流程事实清楚、证据充分，符合正常的市场交易习惯。4.张玉恒支付全部购房款并入住、实际占有使用涉案房产后多次催促中介福事多公司、原审被告陈广霞配合办理产权登记变更手续，涉案房产于2018年5月11日被郑州市金水区人民法院依法查封，客观上已无法办理产权登记变更手续，故无法办理过户的原因并不在于张玉恒。5.张玉恒支付全部购房款后积极催促中介公司让陈广霞尽快解押办理过户，但陈广霞一直处于半失联状态，不是张玉恒原因无法办理过户。二、张玉恒对案涉房屋的权利属于物权期待权，对房屋的权利已经特定化，优先于一般性的债权请求权。从权利位阶的角度来说，张玉恒的居住权、生存权优先保护。张玉恒购买涉案房屋作为婚房使用，该房屋对张玉恒及家人具有重要的生存利益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告陈广霞、林恒春未到庭答辩，也未提交书面意见。林恒春向一审法院起诉请求：1.判令在（2018）豫0105执12612号执行案件中不得对位于郑州市经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋执行，并解除对上述房屋的查封；2.判令确认位于郑州市经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋产权归原告张玉恒所有，房屋价值99万元；3.判令本案诉讼费、公告费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：1.2014年5月18日，被告陈广霞（××）与河南和谐置业有限公司（××）签订编号为J140××××4953的《商品房买卖合同》，主要约定：××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为J140190，××采用按揭贷款方式以总价793577元的价格，购买位于郑州市经济技术开发区××大街××／××单元××号成套住宅。2.原告出示授权委托书一份，显示：“委托人陈广霞、受托人林恒春，本人陈广霞预出售位于郑州市经济技术开发区××大街××楼××房屋××套，房屋所有权证书号为J140××××4956，……特委托林恒春作为我的合法代理人，全权代表我办理出售该房屋的相关事宜，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任……”。2017年10月14日，被告林恒春（代理人）代理被告陈广霞（××、甲方）与原告（××、乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方自愿购买甲方名下位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋（商品房买卖合同号为J140××××4956），房屋建筑面积为83.16平方米；成交价格为115万元；付款方式为一次性交付，乙方于网签过户前支付××除定金外的剩余房款；成交方式为××将《商品房买卖合同》交由居间方保管，作为对房屋真实性提供担保；产权过户时间为该房屋有银行按揭抵押贷款，双方预定在本合同签订之日起房屋所有权证下发10个工作日内，由出卖方出资解押，完成解押的10个工作日内由出卖方注销他项权证。注销后30个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；本合同签订当天，乙方支付甲方定金人民币五万元，暂交丙方保管；2017年10月20日，甲方将该房屋除银行贷款外的所欠费用结清，并交付乙方使用，乙方支付剩余首付款人民币陆拾伍万元整；首付款合计柒拾万元整，剩余叁拾伍万元整，乙方于网签前支付甲方。3.2017年10月16日，被告陈广霞（××）与原告（××）、案外人福事多公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定××向居间方支付居间服务费人民币一万零五百元，过户代办费两千元。4.原告出具如下数份收据：2017年10月19日，陈广霞收到张玉恒购买陈广霞名下涉案房屋购房定金柒拾万元，其中银行转账捌万元，剩余陆拾贰万现金支付。2017年12月9日，陈广霞收到张玉恒购买涉案房定金现金贰拾万元。2017年12月18日，陈广霞收到张玉恒购买涉案房屋定金现金壹拾肆万元（实际交付金额为九万元）。2017年10月14日，福事多公司收到张玉恒购买涉案房屋佣金和代办费壹万贰仟伍佰元、定金伍万元。综上，原告支付购买房屋价款共计九十九万元。原告与被告陈广霞、林恒春、案外人福事多公司三方协商，购房价款由一百零五万减少至九十九万元。5.2017年10月19日，原告在和谐金牌物业的宠物豢养须知上业主签字处签字。原告（用气方）与郑州华润燃气股份有限公司（供气方）签订《华润燃气的居民用户供用气合同》，主要约定，详细用气地址为经南九路39号金沙湖高尔夫观邸09栋1单元2602室，签字时间为2018年。2017年11月4日，原告（甲方）与河南居典装修工程有限公司（乙方）签订《居典装饰装修工程项目施工合同》，约定甲方将自己位于河南省郑州市经开区金沙湖，室内装饰工程以半包形式交由乙方承做，工程总造价贰万肆仟圆整，工期自2017年11月6日起至2017年12月30日止。河南和谐金牌物业服务有限公司的收据显示：2017年10月19日，收到南-9-1-2606房间客户张玉恒的2016年9月1日至2018年8月31日物业费和预收电费；2017年11月10日，收到南-9-1-2606房间客户张玉恒的装修保证金和垃圾清运费；2017年11月15日，收到南-9-1-2606房间客户张玉恒的拆墙垃圾清运费；2018年3月15日，原告通过网络购买家具用品，收货地址显示为涉案房屋所在地。6.2018年5月8日，申请人高昆霞诉被申请人林恒春、陈广霞民间借贷纠纷一案，申请人向该院申请财产保全，该院作出（2018）豫0105财保744号民事裁定书，裁定冻结被申请人林恒春、陈广霞银行账户存款3666900元或者查封其相应价值的其他财产。2018年5月11日，该院作出（2018）豫0105财保744号协助执行通知书，通知郑州市经济开发区房地产管理局协助执行查封被申请人陈广霞（身份证号）名下位于郑州市经济技术开发区××大街××楼××单元××2601的房产（合同号：J140××××5084）、2602的房产（合同号：J140××××4956），查封期限为三年，从2018年5月11日至2021年5月10日止。2018年10月9日，该院作出（2018）豫0105民初17789号民事判决书，判决：一、被告林恒春、陈广霞于本判决生效后十日内偿还原告高昆霞借款本息3659500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36135元，由高昆霞负担73元，二被告负担36062元；保全费5000元，由二被告负担。2018年10月28日上述判决发生效力后，被告高昆霞申请执行，2019年5月17日，该院张贴腾房公告。之后原告向该院提出执行异议，2019年7月20日，该院作出（2019）豫0105执异515号执行裁定书，裁定：驳回案外人张玉恒的异议请求。7.郑州市住房保障和房地产管理局商品房合同查询中显示：坐落于郑州市经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋的商品房合同备案，××姓名陈广霞。一审法院认为，被告林恒春、陈广霞经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。本案系原告主张其对被告申请执行的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告陈广霞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房产于2018年5月11日被该院查封，买卖合同于2017年10月14日签订，早于法院查封的时间。原告出具的宠物豢养须知、《居典装饰装修工程项目施工合同》、其缴纳物业服务各项费用收据和购买商品收货地等可证明，原告实际占有该不动产亦在法院查封之前。原告出具的收据、转账记录、存取款凭证可证明支付购房价款。现有证据也不能证明因原告自身原因未就涉案房产办理过户手续。故，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请停止对被告陈广霞名下位于郑州市经济技术开发区第八大街1号6号楼1单元26层2602号的房屋的执行，合法有据，该院予以支持。原告请求解除对上述房产的查封，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于原告请求解除查封的诉讼请求，该院不予支持。关于原告诉请确定涉案房屋归原告所有，由于案涉房产并未办理所有权登记手续，目前以商品房买卖合同号备案在被告陈广霞名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该院对原告请求确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于郑州市经济技术开发区第八大街1号6号楼1单元26层2602号房产的执行；二、驳回原告张玉恒的其他诉讼请求。案件受理费13700元，由被告陈广霞、林恒春负担。本院二审期间，张玉恒未提交新的证据，高昆霞提交2019年11月22日郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105民初29312号民事判决书一份，拟证明案涉房屋贷款银行、抵押权人交通银行已向法院提起相关的诉讼，且法院已对陈广霞所欠银行贷款本息范围内要求和谐置业公司承担连带清偿责任。张玉恒对高昆霞提交的证据真实性予以认可，对该判决书是否已经生效有异议、对其证明目的也有异议，认为该份证据恰恰说明涉案房屋的所有权人为陈广霞，没有办理过户等手续并非张玉恒的责任。本院对高昆霞提交的该份证据予以采信。本院经审理查明：2015年1月28日，交通银行股份有限公司河南省分行取得郑州市预购商品房抵押登记证明，载明：抵押权人交通银行股份有限公司河南省分行；抵押人（××）陈广霞；商品房买卖合同号J140××××4956；房屋坐落于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××2602；权利价值为55万元；合同价值为79.36万元。因陈广霞未按时向交通银行股份有限公司河南省分行偿还案涉房屋的银行贷款，交通银行股份有限公司河南省分行向一审法院提起（2019）豫0105民初29312号民事诉讼，并申请查封了案涉房产，该查封系轮候查封。2019年11月22日，一审法院作出（2019）豫0105民初29312号民事判决，判决主文如下：一、被告陈广霞于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司河南省分行偿还借款本金502170.55元，利息51940.85元（暂计至2019年11月14日，包含罚息、复利，之后利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至贷款实际还清之日）；二、被告河南和谐置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任；被告河南和谐置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陈广霞进行追偿。三、驳回原告交通银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。（2019）豫0105民初29312号民事判决已于2020年4月1日生效。本院审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系张玉恒作为案外人提起的执行异议之诉，故张玉恒应当就其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。本案中，张玉恒从陈广霞处购买涉案房屋时，明知该房屋的房屋权属证书尚未办理至陈广霞名下，且陈广霞系以银行按揭贷款的方式从河南和谐置业有限公司处购买的案涉房屋，该房屋上存在着抵押权人为交通银行股份有限公司河南省分行的抵押登记，但是张玉恒并未采取有效措施督促陈广霞及时办理房屋权属登记并解除银行贷款抵押，导致该房屋一直未过户登记至张玉恒名下，故张玉恒提交的证据不能证明非因其自身原因未办理过户登记。综上，张玉恒要求对涉案房屋排除执行的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，应予驳回；一审法院判决停止执行涉案房屋，明显不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初24532号民事判决；二、驳回张玉恒的诉讼请求。一、二审案件受理费各13700元，共计27400元，均由陈广霞负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二〇年五月十八日书记员  张 陆