北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3290号上诉人(原审被告)：高伟，男，1966年4月21日出生。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京凯维养殖中心，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄。经营者：侯彦伶，女，1957年9月7日出生。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，北京清律律师事务所实习律师。被上诉人(原审第三人)：北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄村。法定代表人：王志强，主任。上诉人高伟因与被上诉人北京凯维养殖中心（以下简称凯维中心）、北京市昌平区十三陵镇王庄村村民委员会（以下简称王庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凯维中心一审诉讼请求；一、二审诉讼费由凯维中心、王庄村委会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。凯维中心无诉讼主体资格，与高伟不存在任何租赁关系。凯维中心并非涉案院落的原承租人。高伟与白某之间的合同早已履行多年，且高伟已经履行完毕合同义务，支付了全部转让款。2.一审法院适用法律错误。即使高伟与凯维中心存在口头租赁协议，一审以涉案院落内的房屋未取得合法建设手续为由认定双方的租赁合同无效错误。3.高伟与白某之间的合同合法有效，高伟与白某、王庄村委会之间存在权利义务概括转让的法律关系，且白某已经将涉案院落的房屋全部转让给高伟。4.一审程序严重违法。白某、王某1都是利害关系人，一审时高伟申请追加两人为第三人，一审法院未予追加。5.一审判决显失公平。凯维中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，高伟的上诉请求无事实及法律依据，请依法驳回高伟的全部诉讼请求。凯维中心与高伟之间系不定期租赁法律关系，系适格原告；高伟存在重大违约，凯维中心有权收回涉案院落。高伟未经凯维中心同意擅自与王庄村委会签定协议，应属无效。王庄村委会辩称，同意原判，不同意高伟的上诉请求和理由。王庄村委会认定的是在镇政府经管站备案的租赁期限为30年的租赁合同，王庄村委会与白某签订的另一份合同无效，档案中只看到了30年的合同，没有其他的合同。凯维中心向一审法院起诉请求：1.判令解除凯维中心与高伟之间关于北京市昌平区十三陵镇王庄村26亩土地及地上物的土地租赁合同；2.判令高伟立即将占用的北京市昌平区十三陵镇王庄村26亩土地及地上物交还给凯维中心；3.案件受理费由高伟承担。一审法院认定事实如下：2001年8月1日，甲方王庄村委会与乙方凯维中心签订《租赁合同》，约定：“（1）甲方将王庄养殖区，包括地面建筑物共计26亩（以下简称涉案院落）全部租赁给乙方使用，租赁期限为叁拾年。（2001年8月1日至2031年8月1日）（2）租赁费为每年伍万元。乙方须在每年的8月1日，向甲方交纳租金，不得拖欠。（3）租赁期间乙方应按国家有关规定按时向甲方交纳水、电费。并负责原有建筑的维修维护。（4）甲方应保证乙方用水、用电及道路的畅通，负责协调邻里关系，解决纠纷。（5）租赁期间乙方享有独立自主的经营权利，甲方不予干涉。任何一方不得中途撕毁合同。如遇特殊情况，须经双方协商同意后妥善处理，违约一方负责赔偿对方的全部经济损失。（6）本合同经双方签字后，具有法律效力，双方应严格遵守。如有未尽事宜，由双方协商后做出补充条款。其补充材料与本合同有同等的法律效力。（7）本合同一式两份，甲、乙双方各持一份。”该租赁合同由王庄村委会当时的村支部书记王某2签字并加盖王庄村委会公章，白某签字并加盖凯维中心公章。该租赁合同在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档。庭审过程中，高伟申请对《租赁合同》中王某2的签字进行笔迹鉴定。经法院委托，北京民生物证科学司法鉴定所于2019年9月10日出具鉴定文书，《租赁合同》中王某2的签名与双方均认可作为鉴定样本的财务票据中王某2的签名系同一人书写。合同签订后，王庄村委会将涉案院落交付给凯维中心。凯维中心将涉案院落内地上建筑物进行翻建，并由北京世涛基业房地产开发有限公司（以下简称世涛公司）实际使用。2008年，高伟通过呼啸起联系世涛公司当时的董事长王某1，为取得涉案院落的使用权，高伟于2008年10月28日向世涛公司支付30万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“转让费”。2009年9月29日，高伟再次向世涛公司支付27万元，在世涛公司出具的收据中载明该笔费用为“十三陵镇王庄村基地2009.6.13.至2010.6.12.租金”，同时注明“另有3万交培训学校”。2010年7月29日，高伟通过呼啸起向王某1转账290万元，在该笔费用的转账记录中载明附言及用途为“订货款（王庄物业三十亩院转让款）”。关于上述350万元的性质，凯维中心陈述其中转让费30万元系中介费，其余320万元系租金。高伟陈述系涉案院落的概括转让费用，其将涉案院落的剩余租期买断，但因涉案院落的地上物为白某所建，故该费用包含剩余租期的租金及地上物的转让费。庭审过程中，高伟提交《财产租赁合同》一份，载明：“出租方：王庄村委会，承租方：白某，签订地点：王庄村，签订时间：2001年8月1日。第一条、租赁财产及附件的名称、数量、质量与用途：王庄村养殖小区、养殖。第二条、租赁期限20年，租赁期共20年，出租方从2001年8月1日起将王庄村养殖小区交付承租方使用，2021年7月31日收回。第三条、租金和租金的交纳期限：租金额每年4万元整，每年8月1日交付租金……”该份《财产租赁合同》上有王某2和白某的签名并加盖王庄村委会的公章。对于该份《财产租赁合同》，高伟陈述系在其取得涉案院落之前白某提供的照片，无法提供合同原件，其基于该份《财产租赁合同》而与王某1订立协议，其买断的剩余租期也是该份《财产租赁合同》中约定的租期，截止至2021年7月31日。白某陈述：该份租赁合同系在上述凯维中心与王庄村委会签订《租赁合同》之前签订，但因合同部分内容后期经过双方协商进行修改从而签订了正式的《租赁合同》，该份《财产租赁合同》已经作废。王庄村委会陈述并不知晓该份《财产租赁合同》。2012年11月2日，高伟与王庄村委会签订《协议》，载明：“原王庄大队养殖场租赁给了白某，现经王庄大队党支部村委会同意，养殖厂由白某转租给新的养殖户高伟，由村委会和高伟签署本协议。1.转租及相关房屋的转让费等相关所有费用共计350万元由高伟和白某自行结清。2.白某和村委会的租赁协议期间剩余租赁期限由高伟享有。3.如遇国家拆迁或集体占用土地，在合同期内补偿费一切归新承包人高伟所有。4.此协议一式两份，村委会和高伟各一份。”该《协议》上有高伟和王某2的签字，并加盖王庄村委会的公章。庭审过程中，王庄村委会陈述不认可该《协议》。关于之后向王庄村委会交纳租赁费的情况，凯维中心主张一直由其支付，并提交收据6张为证。高伟陈述其仅于2012年9月29日向王庄村委会交纳承包费5万元，并提供收据1张。王庄村委会陈述一直由凯维中心缴纳租赁费，高伟仅交纳一次租赁费5万元。庭审过程中，高伟提交王某2的《说明》一份，载明：“2001年王庄村委会与世涛公司白某签订合同，于2008年转给高伟使用，至2013在此期间世涛公司始终正常履行合同。2013年我退休以后怎么我就不知道了。”案件审理过程中，白某到庭接受法院询问，白某陈述：白某先找到王庄村委会租地并签订《财产租赁合同》，后因缺乏资金找到世涛公司的董事长王某1，双方达成合作协议后因土地面积不够，又找到王庄村委会增加租赁土地的面积以及租金，从而重新签订《租赁合同》，从而《财产租赁合同》已经作废，《租赁合同》才是之后双方实际履行的合同，且履行合同的主体为凯维中心。凯维中心与世涛公司系合作关系。租赁涉案院落后世涛公司垫资建设地上物，没有经营，叫做世涛基地。2004年白某不在涉案院落办公后，对后期与高伟协商的过程不清楚，也不认识高伟。案件审理过程中，王某1与世涛公司出具说明称，王某1与世涛公司向高伟收取的款项均为代凯维中心收取。世涛公司委托王某1接受法院询问，王某1陈述：同意由凯维中心作为《租赁合同》的履行主体向高伟主张权利。第一次收取高伟的收据中载明为“转让费”的30万元系家具家电的转让款，第二次收取的30万元为租金，后来收取的290万元是10年的租金，每年30万元，优惠10万元。另查，凯维中心于2000年9月8日成立，并于2002年10月9日被吊销营业执照。再查，本案审理过程中，法院向北京市规划和自然资源委员会昌平分局查询涉案院落所处土地的规划用途及建房审批情况。2019年12月9日，该单位复函：“根据贵单位工作人员在我单位指认的地块位置，经核对2004年3月26日北京市国土资源和房屋管理局批复的《昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》，该地块的土地规划性质为工矿用地区、基本农田保护区；核对2012年2月20日北京市国土资源局批复的《昌平区十三陵镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块的土地规划性质为风景旅游用地区、基本农田保护区；另核对2017年12月31日经北京市政府批复《关于昌平区土地利用总体规划调整方案的批复》，该地块的土地利用总体规划性质为一般农地区。经查，该地块房屋未取得相关规划审批手续。”上述事实，有《租赁合同》、收据、《财产租赁合同》、业务回单、《协议》、工商登记表、证人证言、询问笔录、鉴定文书、收款说明、情况说明、《说明》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中争议焦点如下：一、凯维中心被吊销营业执照是否影响其提起诉讼的权利。在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，凯维中心并未被注销，故其以其字号作为当事人提起诉讼符合法律规定。二、王庄村委会就涉案院落实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》还是2001年8月1日白某与王庄村委会签订的《财产租赁合同》。首先，凯维中心与王庄村委会、白某均认可实际履行的是2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》，《财产租赁合同》已经作废；其次，《租赁合同》在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档，可以认定当时王庄村委会确认的租赁协议为《租赁合同》；最后，高伟不能提供《财产租赁合同》的原件，且无任何证据证明《财产租赁合同》系王庄村委会实际履行的租赁协议。综上所述，法院认定2001年8月1日凯维中心与王庄村委会签订的《租赁合同》系王庄村委会就涉案院落实际履行的租赁合同。三、凯维中心与高伟之间是否存在法律关系。本案中，高伟主张与凯维中心之间不存在法律关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。根据该条款的规定，即使高伟不知晓凯维中心的存在，现在王某1、世涛公司均认可凯维中心系委托其代为收取高伟款项的委托人，白某、王某1、世涛公司也均同意凯维中心作为实际履行合同的主体向高伟主张权利，且凯维中心系与王庄村委会签订《租赁合同》的承租方，故法院认定凯维中心作为委托人，可以向高伟主张权利，高伟关于其与凯维中心之间不存在法律关系的抗辩意见，法院不予采纳。四、凯维中心与高伟之间是租赁合同法律关系还是债权债务概括转移的法律关系。首先，高伟提交的与王庄村委会于2012年11月2日签订的《协议》中并无白某的签字，无法确认白某对于《协议》中约定的转租及相关房屋转让事宜系明知以及同意的状态；第二，根据法院查明的事实，高伟在取得涉案院落的使用权后，仅向王庄村委会交纳一次承包费5万元，并未再向王庄村委会交纳其他租金，而凯维中心在高伟实际使用涉案院落后，仍向王庄村委会交纳租金，如果债权债务概括转移，不应由凯维中心继续交纳租金；第三，根据高伟提交的王某2的说明，2008年至2013年期间世涛公司始终正常履行合同；第四，在世涛公司向高伟开具的两张收费收据中，2008年10月28日开具的收据中载明高伟支付的30万元为“转让费”，2009年9月29日开具的收据中载明高伟支付的27万元为“十三陵镇王庄村基地2009.6.13.至2010.6.12.租金”。这两份收据高伟均实际收到，如果不是租金，高伟在收到2009年9月29日开具的租金收据时应当提出异议并要求对方更正，另外，载明租金的收据在后，如果从一开始已经协商系转让并且转让金额为350万元，不应当在先支付转让费30万元之后又支付27万元的租金，这与一般交易习惯不符。综上所述，高伟主张双方系债权债务概括转移的法律关系与事实不符，法院根据双方之间实际履行合同的情况认定高伟与凯维中心之间系租赁合同法律关系。五、凯维中心与高伟之间的租赁合同是否有效。经查询，涉案院落内的房屋尚未取得合法建设手续，故双方之间的租赁合同应属无效。六、高伟是否应将涉案院落返还给凯维中心。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案中，凯维中心与高伟之间的租赁合同确认无效后，高伟应将涉案院落返还给凯维中心。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决：一、北京凯维养殖中心与高伟于2008年达成的关于承租北京市昌平区十三陵镇王庄村原王庄养殖区的口头租赁协议无效；二、高伟于本判决生效后30日内将北京市昌平区十三陵镇王庄村原王庄养殖区土地及地上物返还给北京凯维养殖中心；三、驳回北京凯维养殖中心的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案已查明的事实和当事人陈述，凯维中心与王庄村委会、白某均认可涉案院落履行的合同系2001年8月1日签订的租赁期限为30年的《租赁合同》，且此合同亦在北京市昌平区十三陵镇农村合作经济经营管理站报备存档，由此可以认定王庄村委会就涉案院落实际履行的是与凯维中心签订的《租赁合同》，一审法院对此认定正确，本院予以确认。高伟虽主张实际履行的系《财产租赁合同》，但未提交充足证据予以证明，本院不予采信。关于高伟与凯维中心之间是否存在租赁合同关系一节。高伟系涉案院落的实际使用人，凯维中心为涉案院落的原始承租人。高伟虽主张未从凯维中心承租涉案院落，但王某1、世涛公司均认可凯维中心系委托其代为收取高伟款项的委托人，白某、王某1、世涛公司也均同意凯维中心作为实际履行合同的主体向高伟主张权利，因此一审法院认定高伟与凯维中心之间存在租赁合同关系正确。因涉案院落内的房屋建设未取得合法建设手续，故高伟与凯维中心之间之间的租赁合同应属无效，高伟应将涉案院落返还给凯维中心。凯维中心并未被注销，其参与民事诉讼的主体资格仍然存在，其以其字号作为当事人提起诉讼符合法律规定。关于高伟主张一审法院未追加白某、王某1作为第三人参加诉讼一节，一审法院已经就案件事实对白某、王某1进行过询问，根据相关法律规定，白某、王某1亦不属于必须追加为当事人的情况，因此一审法院未予追加正确，本院予以确认。关于高伟主张的一审判决显失公平，经查，一审法院在审理中已经向高伟释明是否要求返还费用或赔偿损失，高伟明确表示不要求，对此，高伟如认为存在相关损失，亦可另行起诉主张。综上所述，高伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由高伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年五月十八日法官助理 张 超书 记 员 李佳星