江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终401号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州区瀛洲南路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：解立新，该公司员工。委托诉讼代理人：陈文文，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李方，男，1981年8月22日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱金川，江苏连众律师事务所律师。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）因与被上诉人李方房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人恒易达公司的委托诉讼代理人解立新及陈文文、被上诉人李方的委托诉讼代理人朱金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒易达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人李方承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、涉案合同第六条的约定非常明确，如果被上诉人选择该政策，应当根据该条第一款约定在租赁期第六年提出申请，故在本合同履行到第六年时给被上诉人一个选择权，若被上诉人请求上诉人进行回购，须向上诉人提出申请，故第六年仅是行使权利的时间，而不是支付回购款的时间。被上诉人提出申请后，按照第六条第一项的约定，上诉人应当在委托期满后支付回购款，合同的委托期为10年，即应当在2023年3月24日后支付购房款。而被上诉人则理解为在第六年期满后，上诉人必须立即履行回购义务，即时支付回购款，只要不支付就构成违约，显然与事实不符。2、上诉人承诺一定按照约定履行第六条约定的回购义务，绝不会放弃履行回购义务，但必须按照合同约定履行回购政策。3、根据权利义务对等原则，上诉人无权依据管理合同诉求被上诉人交付房屋及办理房屋过户手续，被上诉人也无权依据管理合同要求上诉人支付购房款，被上诉人应当诉求上诉人按照合同约定履行签订合同义务。二、本案不是给付之诉，而是管理合同法律关系，一审判决超越诉讼请求的超裁行为，属于严重的程序违法。1、本案系基于管理合同义务关系引发的争议，而被上诉人的诉求是支付购房款，根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应当释明被上诉人变更诉讼请求为要求上诉人继续履行合同，签订房屋购销协议，但一审并未释明，系程序违法。2、被上诉人的诉求是上诉人支付购房款等，并没有办理房屋过户登记等相关诉求，一审法院判决内容超越当事人诉求，程序违法。三、上诉人已经按照合同约定履行回购的相关附属义务，不构成任何违约，一审判决上诉人承担逾期利息，无事实和法律依据。上诉人在接到被上诉人的申请后，及时予以确认，已经实际履行了第六条约定的义务，没有违约。退一步讲，即使按照被上诉人对第六条的理解，上诉人也只是没有按照被上诉人理解的回购去履行回购义务，也只能属于双方对条款履行产生的争议，并不是上诉人违约，一审法院判决上诉人承担逾期利息，无事实和法律依据。被上诉人李方辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2、上诉人应当按照约定继续履行合同，收购商铺，给付商户回购款并支付逾期利息。李方向一审法院起诉请求：1、判令恒易达公司继续履行委托经营管理合同，依照合同约定将托管房屋按购房合同签约价1.5倍收购乙方B1-1-29号商铺（建筑面积27.75平方米），给付商铺收购价款542616元；2、诉讼费由恒易达公司承担；3、要求恒易达公司另外给付逾期付款的利息和罚息（利息以542616元为基数按照年利率6%计算，罚息以542616元为基数按照年利率3%计算（依据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条），均自2019年10月24日起计算至商铺回购款实际给付之日止。一审法院认定事实：2013年3月25日李方购买了位于连云港市海州开发区瀛洲南路1号的兴隆国际商贸广场第2号楼129商铺（以下简称涉案商铺），面积为27.75㎡，总金额为361744元。同日，李方（委托方、甲方）与连云港兴隆国际商贸广场有限公司（受托方、乙方）签订了《委托经营管理合同》，约定甲方将上述所购商铺全权委托乙方进行出租和经营管理，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2013年3月25日起至2023年3月24日止；合同第六条约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满6年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2019年9月24日前向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。2017年3月9日，李方与案外人江苏协议离婚，离婚协议书明确约定，双方无共同房产。2017年3月10日，涉案商铺在房屋产权部门进行登记，登记所有权人为李方，单独所有。2019年9月23日，李方向恒易达公司提交了商铺回购申请,填写商铺收购申请单，申请单中机打内容注明：“NO.20190923001，购铺人:李方，身份证号：，铺位号：129，面积（㎡）：27.75，签约价（元）：361744。根据合同约定本人拟选择收购政策，特此申请！购铺人签名确认：李方，收购方：连云港恒易达商业运营管理有限公司，审核人：卞某，经办人：徐志”。其中尾处的签名系手写。连云港兴隆国际商贸广场有限公司于2018年11月15日变更名称为连云港恒易达商业运营管理有限公司。一审法院认为，双方签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》约定，李方自恒易达公司处购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，李方有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给恒易达公司，该选择权的行使条件为李方在2019年9月24日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现李方提供商铺收购申请单证明其已于2019年9月23日向恒易达公司提出回购申请，恒易达公司应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于恒易达公司提出的双方尚未签订正式回购合同，恒易达公司不负有支付购房款义务的抗辩主张，一审法院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺收购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，恒易达公司负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成恒易达公司拒付房款的理由，故恒易达公司的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。恒易达公司应向李方支付回购款361744元×1.5=542616元，并支付利息（自2019年10月24日起至实际支付之日止，按年利率6%计算），对于李方主张的罚息以542616元为基数按照年利率3%计算，无法律依据，一审法院不予支持。李方同时应当向恒易达公司交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、恒易达公司于判决生效之日起十日内向李方支付商铺回购款542616元及利息（自2019年10月24日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；二、李方应同时向恒易达公司交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续；三、驳回李方的其他诉讼请求。一审案件受理费9226元（李方已预交），由恒易达公司负担，于给付上述款项时一并给付李方。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、上诉人履行房屋回购义务的时间应当如何认定；2、未签订房屋购销合同是否影响房屋回购款的支付;3、上诉人是否存在违约行为；4、一审法院判决被上诉人交付房屋及协助办理房屋过户手续，程序是否违法。本院认为，关于第一个争议焦点，首先，根据委托经营管理合同第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，上诉人收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时上诉人以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时选择向上诉人出售房屋更符合通常的理解。其次，根据委托经营管理合同第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给上诉人，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即2019年9月24日前向上诉人提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，故根据第六条上下文的理解，上诉人履行房屋回购义务的时间应当指委托期第六年结束后的一个月内。最后，根据委托经营管理合同第六条的约定，上诉人制定的是六年收购政策，即被上诉人在合同委托期满6年后，有权选择将房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给上诉人。若如上诉人上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后双方再履行房屋买卖义务，则与该条约定的房屋回购时间相矛盾。故本院对上诉人关于其应当在委托期满（10年）后支付房屋回购款的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《商铺收购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格等作了明确约定，加之委托经营管理合同对房屋回购时间作出了约定，双方的房屋买卖合同已成立，即使双方未签订房屋购销合同也不能成为上诉人拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故本院对上诉人关于只有签订房屋购销合同才有履行支付购房款的义务的上诉理由不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为，因上诉人未按照委托经营管理合同的约定履行回购义务，构成违约，一审法院判决其承担违约责任，并无不当。关于第四个争议焦点，本院认为，在本院已经认定被上诉人与上诉人存在房屋买卖合同关系的情况下，被上诉人向上诉人主张支付回购款，上诉人应当一并提出被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，以便于一次性解决纠纷。经本院释明后，上诉人要求被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续，被上诉人亦表示愿意配合上诉人。对此，本院认为，一审法院判决被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续，避免了判决上诉人向被上诉人支付回购款后被上诉人拒绝交付房屋及协助办理所有权登记手续，致使上诉人再次向被上诉人诉讼主张交付房屋及协助办理所有权转移登记手续的可能，使得被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷一次性解决，并无不当。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9226元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡绍刚审 判 员 程 艳审 判 员 吴雪莹二〇二〇年五月六日法官助理 孙潘红书 记 员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。