浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终774号 上诉人（原审被告）：冯丹，女，1983年4月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审诉讼地位）：台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社，住所地台州市椒江区葭沚街道乌石小区。 法定代表人：**刚，该社董事长。 委托诉讼代理人：柳泖，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田景云，浙江利群律师事务所律师。 上诉人冯丹因与被上诉人台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社（以下简称乌石村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初6127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人冯丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对物权的认定存在法律适用错误。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，被上诉人与上诉人订立的《租赁合同》中所处分的土地使用权，依法应由权利人进行处分。村民组织如是有权单位的，应当持有“依法登记”的权属证明文件。根据现有证据可以查明，被上诉人拟不出租的土地使用权部分，都未登记在被上诉人名下，其中部分土地使用权登记在台州市文球工贸有限公司名下。综上，被上诉人所订立合同的行为，为无权代理。无权代理人的无权处分行为，并不能直接产生确定的法律后果，如遇到权利人不予追认或拒绝追认的，则无权处分行为不发生直接的物权处分结果效力。一审基于“一江两岸工作领导小组”这一临时机构的会议纪要作为确定物权形成的法定形式之一，实际上突破了物权法定原则。进而，将被上诉人以物权权利人身份来认定其行使处分权的合理性，将无权代理的结果直接作为有效合同来认定，这一推定结果完全排除了真正权利人的处分权及使用权权益。二、基于自力救济的初衷以及损害填平原则，被上诉人不应当获得合同不能履行的补偿。被上诉人作为无处分权人，在拟订立合同时对于自己尚不具备合法使用权的这一事实是明知的，即对于合同由于不能履行的结果存在主观过错以及相应的预期。上诉人在签订合同前，未得到被上诉人的真实的信息披露，在合同签订后经过自己侧面了解调查，才得知被上诉人目前并非有权单位，因此对于合同目的尚不能明确能够实现的效力待定的合同，通过行使不安抗辩权的方式暂缓履行，这也是为了避免由于权利人不予追认所导致的扩大损失的发生。另外，合同己事实上终止，被上诉人并未产生实质上的收益损失。结合上文关于效力待定合同的观点，未发生效力的合同条款不得约束合同的相对方。综上，一审法院径直依照未生效的《租赁合同》中的违约条款来认定被上诉人的收益损失，并要求上诉人对非物权人进行赔付，其结论违背了损害填平的原则，应依法予以纠正。不动产物权的对世权的特殊属性，形成了登记制度这一对于权利人以及相对交易人的一种严格的保护机制。一审法院认可了行政部门临时机构的会议纪要可以直接形成物权变动的法律效力，违背了物权法第三十一条的规定。因此，一审法院对于物权处分的错误认定，导致了将被上诉人错误视为损益人，进而得出被上诉人可以获得经济补偿的不当结论。请求二审法院依法改判。 被上诉人乌石村合作社答辩称，一、租赁合同合法有效，不存在无效事由，一审判决适用法律正确。被上诉人与上诉人签订的租赁合同，系双方在平等自愿基础上协商一致，系真实意思表示，应为合法有效。上诉人所称的一审判决对物权认定存在法律适用错误，系对一审判决的误读。一审判决认为，即便目前被上诉人尚未办理土地权属证书，也并不影响租赁合同的效力，不是导致租赁合同无效的法定事由，适用法律完全正确。实际上，被上诉人已经将案涉土地另行出租，自土地出租至今，承租人一直在正常使用土地，亦无任何第三人来主张任何权利，合同顺利履行。至于上诉人所称的其通过侧面了解调查，并通过行使不安抗辩权暂缓履行，不过是逃避违约责任的借口。从另外角度讲，上诉人只要诚信履行租赁合同，履行过程中，如确因被上诉人导致其损失的，上诉人完全可以追究被上诉人的相关民事责任。任何人均不能因不切实际的臆想迟延履行合同，否则交易安全将形同虚设。二、上诉人违反租赁合同约定，应赔偿租金损失并支付违约金，且一审判决已对违约金金额酌情减少，公平合理。租赁合同合法有效，上诉人应诚信履行，现上诉人违反合同约定，应赔偿因此导致的答辩人租金损失，并应按合同约定向被上诉人支付违约金。一审判决答辩人赔偿被上诉人的租金损失，并酌情减少了违约金的数额。虽然一审判决未全额支持被上诉人的违约金请求数额，被上诉人仍觉一审判决公平合理，兼顾平衡了双方的利益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求与理由均不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 乌石村合作社向一审法院起诉请求：确认原告乌石村合作社与被告冯丹于2019年9月30日签订的《租赁合同》已于2019年11月2日解除；被告冯丹向原告乌石村合作社赔偿2019年10月10日起至2019年11月2日按《租赁合同》约定租金标准计算的租金损失98708.41元，并支付违约金154500元。 一审法院认定事实：2019年9月，原告就出租乌石村自留地进行招标，后确定由被告中标。2019年9月22日，原、被告就乌石村村留地租赁事项签订《成交确认书》。2019年9月30日，原、被告签订《租赁合同》。《租赁合同》约定原告将村留地［325省道（82省道）复线以南、乌石河以西区块，面积约51.5亩］出租给被告使用，年租金1545000元，租期3年；租金支付方式为一年一交，先付后用，第一年租金在2019年10月10日前付清，以后交纳时间为每年到期日前30天（即每年9月9日前）。《租赁合同》签订后，被告未按约定支付租金。《租赁合同》第七条第2项约定，“被告未按合同约定支付租金的，原告除有权解除本合同及要求被告赔偿损失外，还有权要求被告按年租金10%的标准向原告支付违约金。”2019年10月31日，原告通过中国邮政速递向被告邮寄了解除合同通知书，解除其与被告冯丹于2019年9月30日签订的《租赁合同》。2019年11月2日，被告收到原告邮寄的解除合同通知书，该《租赁合同》也已经解除。一审法院认为，针对原告出租的场地是否为村留地及合同是否有效，认证如下，根据［2017］2号椒江区一江两岸工作领导小组会议纪要所载，乌石村的村留地拟安排在中山西路延伸段北侧，乌石路西侧2宗约60亩区块，不足部分拟安排在乌石河西侧，82省道复线南侧近80亩地块；［2017］11号椒江区一江两岸工作领导小组会议纪要所载，会议同意乌石村的村留地位于中山，乌石河两侧区块约60亩，其余不足部分留在沚东路以东，82省道复线以南，乌石河以西区块。本案租赁合同标的物坐落于82省道复线以南、乌石河以西区块，根据上述会议纪要载明内容，涉案地块应当属于乌石村的村留地。虽然目前尚未办理土地权属证书，但是并不影响原、被告签订的租赁合同的效力。双方签订的《租赁合同》合法、有效，均应当依约履行。被告于合同签订后拒不履行支付租金的义务，构成违约。租赁合同约定，被告未按合同约定支付租金的，原告除有权解除本合同及要求被告赔偿损失外，还有权要求被告支付10%的违约金。故原告除有权主张合同解除，并就租赁期间的租金损失进行主张外，被告还应当赔偿给原告违约金。被告于2019年11月2日收到了解除合同通知书，租赁合同自此解除。租金损失为1545000／365×23＝97356.16元。原、被告约定违约金为年租金的10%，但是由于被告自始没有使用过租赁场地，并没有取得过相应的收益，而且原告也于2019年12月1日及时将部分涉案场地予以重新出租，减少了损失。针对上述事实，该院依法对违约金酌情予以减少，确定为100000元。被告辩称标段一为国有，标段二为台州市文球工贸有限公司所有，但审理过程中并没有相关权利人对涉案土地权属提出异议。合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案不存在该种情形，故对被告的答辩意见，该院不予采纳。综上，原告诉请的合理部分，该院予以支持，不合理的予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社与被告冯丹于2019年9月30日签订的租赁合同已于2019年11月2日解除；二、被告冯丹于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社租金97356.16元，并赔偿违约金100000元；三、驳回原告台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2549元，由原告台州市椒江区葭沚街道乌石村经济合作社负担562元，被告冯丹负担1987元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是否为有效合同。上诉人通过公开招投标方式中标了讼争土地使用权的承租权，并与被上诉人签订了《租赁合同》，双方意思表示真实，内容合法，应为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。虽然被上诉人尚未经有关部门登记成为讼争土地使用权人，但根据[2017]2号椒江区一江两岸工作领导小组会议纪要所载内容，讼争土地使用权归被上诉人享有。当事人对合同标的物是否具有所有权或处分权，并非考量合同的效力的因素之一。故即使被上诉人未取得该讼争土地使用权，也不影响本案《租赁合同》的效力。因此，上诉人上诉称本案《租赁合同》系效力待定合同，于法无据，本院不予支持。一审判决认定该《租赁合同》为有效合同，从而确定由上诉人承担相应的违约责任，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，冯丹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5098元，由上诉人冯丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 陈 茜 审 判 员 梅矫健 二〇二〇年五月九日 代书记员 胡正元 -8- -9-