四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初443号 原告：聂明海，男，汉族，生于1971年11月23日，住四川省江油市。 原告：敬秋菊，女，汉族，生于1971年8月10日，住四川省江油市。 原告：陈长胜，男，汉族，生于1975年6月1日，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李燕，女，汉族，生于1974年2月10日，住四川省江油市。 四原告共同委托诉讼代理人：何开强，四川太白律师事务所律师。 被告：四川品润房地产开发有限公司，住所地四川省江油市中坝镇大河街红鹰小区4栋1-4号。 法定代表人：陈坚俤，董事长。 委托诉讼代理人：林玉良，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫晓宇，四川恒融律师事务所律师。 原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕诉被告四川品润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，2019年9月2日本院作出（2019）川0781民初2918号民事判决书，判决后被告不服提起上诉，2019年12月23日，四川省绵阳市中级人民法院作出（2019）川07民终3040号民事裁定书，裁定撤销四川省江油市人民法院（2019）川0781民初2918号民事判决，发回江油市人民法院重审。本院于2020年2月24日重新立案并依法由审判员赵从亮与人民陪审员王春、万益另行组成合议庭，于2020年4月3日进行了公开开庭审理。原告李燕、陈长胜及四原告的共同委托诉讼代理人何开强、被告四川品润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林玉良、莫晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房认购协议》及《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告立即向原告退还购房定金100万元，利息从2018年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.被告立即向原告退还购房款及代收基金6112655.60元，利息从2018年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.被告立即向原告赔偿2019年6月前为开办幼儿园进行房屋装修、购买设施设备、支付人员工资及费用损失5268593.92元；5.被告从2019年6月起至幼儿圆房屋及财物移交收回之日止按照每月5100元向原告赔偿聘请看守及保洁人员工资；6.被告立即向原告赔偿2019年6月至2020年2月水电气及电话费5543.89元；7.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月30日，原告与被告签订了《商品房认购协议》及《补充协议》，购买坐落于江油市太平镇纪念碑路西段365号规划用途为“幼儿园”的公园1号10幢1-4楼房屋（预测建筑面积共2816.39平方米），并支付了定金100万元。2018年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。2018年10月29日，原告按照约定向被告支付了首期房款600万元及代收基金112655.60元。原告向江油市行政审批局申请“江油市海之星幼儿园有限公司”名称预先核准并获得通过，申请筹设民办幼儿园获得批准。此后，原告对房屋进行装修，添置设施、设备，支付工地监理、看守工资，支付教师工资，支付物管、水、电、气、通讯费等共计5268593.92元。2019年4月，原告申请正式设立民办学校（幼儿园）时，江油市行政审批局告知“该幼儿园是江油市城乡规划建设和住房保障局规划设计的太平镇公园1号配套幼儿园，根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）的文件精神，该幼儿园不能办成营利性幼儿园，请对相关的申请材料进行更正。” 原告通过咨询了解，根据《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发［2010］41号）第二条,中共中央国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（中发［2018］39号）第三条,《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发［2019］3号）第二条、第四条,四川省教育厅四川省住房和城乡建设厅四川省国土资源厅四川省发展和改革委员会《关于加强城镇小区配套幼儿园建设和管理的指导意见》（川教［2015］75号）第二条、第三条,四川省人民政府办公厅《关于印发的通知》（川办发［2019］28号）第二条等文件规定，城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，不得办成营利性幼儿园。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，未移交当地教育部门的，或开发企业挪作他用、违规出租出售的，县（市、区）人民政府应责成开发企业限期收回，有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。城镇小区配套幼儿园未经地方政府批准，不得擅自拆改或闲置，严禁以出租、出售、转让、抵押等方式改变用途。 基于以上原因，原告购买房屋开办营利性幼儿园的目的遇到障碍，通过向被告发函告知并共同到江油市自然资源局沟通未能达成解决方案。根据国发[2010]41号等政策规定，配套幼儿园作为公共教育资源，应按照规定移交当地教育行政部门举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，严禁出售，2019年1月9日国办发[2019]3号出台后，要求各级政府部门限期治理，原告所购房屋现在已被政府纳入收回移交范围，双方所签订房屋买卖合同无法继续履行，原告购房目的己无法实现。为维护自身合法权益，特依法起诉。 被告四川品润房地产开发有限公司辩称，一、原告以合同不能履行、购房目的无法实现为由主张解除商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，不应得到支持。首先，双方签订商品房买卖合同所买卖的标的物是被告开发建设的位于江油市。幼儿园仅仅是该标的房屋的规划用途。买卖商品房和买卖幼儿园存在本质区别。其次，从双方签订的四份合同看，合同中仅仅确认了原告购买标的房屋用于幼儿园经营，但并没有明确约定用于开办盈利性幼儿园。原告购得标的房屋后，根据国家相关政策，在当地教育行政主管部门的指导下办成普惠性民办幼儿园，同样符合合同约定。第三、被告在签订和履行商品房买卖合同过程中，对原告购买标的房屋用于幼儿园经营这一使用用途尽到了充分的、谨慎的注意义务。2018年10月25日，原告筹备设立民办学校（幼儿园）的审批事项获得了江油市行政审批局的准予许可，并颁发《同样筹设批准书》。后双方于2018年10月26日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同签订后，原告于2018年10月30日付清了第一期购房款600万元，原告已累计支付购房款700万元，占总房价的58%，2018年10月31日，被告按约定向原告交付了房屋。因此，单就双方商品房买卖合同而言，原告在房屋交付使用后，其合同目的即已实现。二、标的房屋属被告所有的依法可以买卖的商品房，双方签订的商品房买卖合同合法有效，应当受到法律保护。1.标的房屋虽属小区配套幼儿园，但明确是不移交政府相关职能部门的配套设施。2.标的房屋取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和商品房预售许可，属于依法可以进行预售的商品房。3.标的房屋于2019年8月7日办理了不动产初始登记，标的房屋的所有权人为被告，规划用途为“教育”，房屋性质为“市场化商品房”。三、原告对其违反政策使用标的房屋的意图及不利后果应当自行承担责任，不应转嫁和委过给被告。四、原告转移占有并使用标的房屋，其对标的房屋所进行的装修、所添附的设施设备均属于原告的财产，这些财产至今仍在原告的实际控制之下，在被告没有发生违约和侵权的情况下，原告将财产当作损失要求被告赔偿，甚至要求被告为其财产支付利息，均缺乏事实和法律依据。同时，在原告占有、使用标的房屋期间，其支付看守和保洁人员工资，支付水电气及电话费等，均属原告正常的使用成本，理应由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，不能成立，应当依法予以驳回。 经审理查明，2013年3月8日，江油市城乡规划建设和住房保障局作出江规建住设（2013）023号《地块规划设计条件》，该文件第十四条明确配建9班幼儿园。2013年7月3日，被告与江油市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告以出让方式取得坐落于宗地。合同约定：受让人在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合市政府规划部门确定的出让宗地规划条件。 2018年9月30日，原告聂明海与被告签订《商品房认购协议》及《商品房认购协议补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于四川省江油市的房屋，用途为幼儿园，原告向行政审批局申请开办幼儿园许可证时被告提供协助，并提供相关配套资料，如因政府原因导致无法取得行政审批局幼儿园筹建同意书，并确认确实无法办理后，双方同意无条件解除认购协议。行政审批局同意筹建幼儿园后，被告即向原告交付房屋钥匙，原告可以装修房屋。同日，原告聂明海按照协议约定通过转账方式向被告支付定金100万元，被告向原告聂明海出具了相应收据。 2018年10月8日，被告向江油市行政审批局递交《四川品润房地产开发有限公司关于“公园1号”规划幼儿园筹建开办申请》及附件。同日，原告李燕、聂明海向江油市行政审批局递交《江油市民办学校筹设申请表》。2018年10月11日，江油市行政审批局向江油市教育体育和文化广电新闻出版局发出《关于民办教育机构设置审批现场踏勘的函》，对原告申请办理民办教育机构进行实地踏勘。2018年10月12日，江油市行政审批局对原告申请办理幼儿园的场地进行了实地踏勘，并出具《民办教育机构设置审批（筹设）事项现场检查评议表》，检查评议结论为同意筹设幼儿园。2018年10月19日，原告聂明海、李燕以“江油市海之星幼儿园有限公司”申请企业名称预先核准。 2018年10月26日，被告品润公司与原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。2018年10月29日，原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕通过转账方式向被告品润公司支付代收基金112655.6元，被告向原告出具了相应收据。同日，原告聂明海、李燕分别通过转账方式向被告品润公司支付商铺款320万元、280万元，被告分别向原告出具了相应收据。 2019年4月28日，江油市行政审批局向原告李燕、聂明海作出《行政许可（备案）补正材料通知书》，江油市行政审批局以该幼儿园是江油市城乡规划建设和住房保障局规划设计的太平镇公园1号配套幼儿园，不能办成营利性幼儿园为由，要求原告对相关的申请材料进行更正。 另查明：原告对其购买的商品房进行装修，添置设施、设备。四川宏伟资产评估有限责任公司接受原告委托，对筹建项目资产投入情况进行了评估，并作出川宏评报字（2019）第28号评估报告书。经评估，原告拟设立的江油市海之星幼儿园有限公司的资产投入价值5123812元。同时原告还有其他费用支出：人工工资58900元、看守工地费用9000元、物业费5000元、水费1998.2元、燃气费39129元、通讯费1521.32元。 上述事实有原告的居民身份证复印件、被告的营业执照复印件、地块规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、收据、商品房认购协议及补充协议复印件、商品房买卖合同（预售）及补充协议复印件、评估报告书、收条、工资表、发票、申报民办幼儿园的相关资料及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，根据国务院[2010]41号、[2019]3号等文件规定，城镇小区没有配套幼儿园的，应根据居住区规划和居住人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园。新建小区配套幼儿园要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用。城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。配套幼儿园属于政府投资开办的公共教育资源，系不盈利性幼儿园。原告投入巨资购买房屋用于开办幼儿园，其目的明显系开办为盈利性幼儿园进行经营。 江油市城乡规划建设和住房保障局作出江规建住设（2013）023号《地块规划设计条件》已经明确配建9班幼儿园。被告与江油市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》时明确约定了在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。因此，被告明知配套幼儿园不能办成盈利性幼儿园，只能办成公办幼儿园或者普惠性幼儿园，仍然与原告签订商品房买卖合同，将建成的配套幼儿园转让给原告去开办盈利性幼儿园，虽然合同没有写明是盈利性幼儿园，但被告未提交证据证明原告开办的幼儿园是政府委托开办的普惠性幼儿园，并且在合同签订后，原告、被告向审批机关的申请、审批机关向李燕、聂明海出具的补正材料通知书、被告向江油市人民政府的情况说明等内容显示，合同约定的幼儿园应当是盈利性幼儿园，故因被告在与原告签订商品房买卖合同时未如实告知原告标的房屋只能办成公办幼儿园或者普惠性幼儿园，导致原告购买房屋开办幼儿园的目的无法实现，原告解除合同的请求本院予以支持。合同解除后原告应当将所购买的房屋退还被告，被告应当返还原告已交付的购房定金、购房款、代收基金及其利息。 虽然原、被告共同向审批机关申请，审批机关同意筹建幼儿园后双方签订合同并履行，但是作为合同相对方的卖方签订合同前有义务告知原告修建的配套幼儿园不能办成盈利性幼儿园，而没有告知，该行为有违诚实信用原则，因此造成原告的装修、购买设备等损失应当由被告承担。被告赔偿原告装修、购买设备等损失后标的房屋中的装修、设备等应当归被告所有（具体以评估报告所列清单为准）。原告主张的人工工资、看守工地费用、物业费、水费、燃气费、通讯费等不是必然发生的费用，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定,判决如下: 一、解除原告聂明海与被告四川品润房地产开发有限公司于2018年9月30日签订的《商品房认购协议》及《商品房认购协议补充协议》，解除原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊与被告四川品润房地产开发公司于2018年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊于本判决生效后十日内向被告四川品润房地产开发公司返还因《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》而占有、使用的房屋； 三、被告四川品润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊购房定金1000000元及利息（从2018年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告四川品润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊购房款6000000元及代收基金112655.6元及利息（从2018年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、被告四川品润房地产开发有限公司赔偿原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊投入的装修、设备费用5123812元; 六、驳回原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费97269元，由被告四川品润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提出上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 人民陪审员  王 春 人民陪审员  万 益 二〇二〇年五月八日 法官 助理  王 芝 书 记 员  董 霜