广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2578号上诉人（原审被告）：姚鑫波，男，汉族，1977年7月4日出生，身份证住址江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：吴红波，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建勇，男，汉族，1984年3月19日出生，身份证住址江西省上饶市铅山县，系姚鑫波配偶的弟弟。被上诉人（原审原告）：周元华，女，汉族，1967年1月7日出生，身份证住址湖北省应城市。被上诉人（原审原告）：陈桂平，男，汉族，1965年7月22日出生，身份证住址湖北省应城市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵明，广东宏普律师事务所律师。上诉人姚鑫波因与被上诉人周元华、陈桂平合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。姚鑫波上诉请求：1.撤销一审判决，改判姚鑫波无需返还转让款170732元；2.一、二审案件受理费由周元华、陈桂平承担。事实和理由：一、一审认定法律关系错误，姚鑫波与周元华、陈桂平之间是买卖关系而非转租关系。姚鑫波仅是将案涉房屋内的家私、家电等物品转让给周元华、陈桂平，并非一审判决认为的将案涉房屋的承租权及室内物品一并转让。1.案涉房屋的宅基地使用权证显示使用权人为案外人何某，周元华、陈桂平在与姚鑫波达成转让协议后，又另外与何某签订新的案涉房屋租赁合同并正常经营了13个月，故其双方之间存在独立的租赁合同关系；2.租赁合同核心要点在于支付数额、支付方式、标的物交付使用等。根据双方认可的数额，周元华、陈桂平向姚鑫波支付的数额远高于向案外人何某每月支付的租金。如姚鑫波与周元华、陈桂平之间存在转租关系，那么其转租剩余期限为2018年1月至2021年5月，按照租赁合同约定周元华、陈桂平需每月支付29250元租金，则周元华、陈桂平需要支付姚鑫波804375元。周元华、陈桂平以40万元受让案涉房屋的承租权及屋内家私、家电等物品，于理不合，且姚鑫波已按照约定将案涉房屋交由周元华、陈桂平实际控制使用，周元华、陈桂平也将40万元转让款支付给姚鑫波，双方不存在任何违约情况，转让协议已履行完毕；3.姚鑫波仅就案涉房屋屋内的家私、家电等物品就花费35万元左右，以40万元转让给周元华、陈桂平，合法合理；4.周元华、陈桂平作为公寓经营活动的从业者，对于开展公寓经营活动的必备条件及限制性因素应当有相当的了解，对于承租标的物是否符合开展业务条件应有清楚判断，周元华、陈桂平仍自愿订立转让协议购买案涉房屋室内家私、家电等物品应属于自担商业风险的行为。二、一审判决认定事实错误，因案涉房屋四层以上的违建部分造成租赁合同无效的后果，应由案涉房屋的屋主何某承担，不应将该不利后果归结到姚鑫波身上；2.周元华、陈桂平在正常经营案涉房屋十三个月之久，完全有充足时间查看案涉房屋的相关产权证明等资料，但其未有查看，具有一定过错。综上，请求二审依法改判姚鑫波无须向周元华、陈桂平返还170732元的转让费用。周元华、陈桂平辩称，不同意姚鑫波的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、经姚鑫波与周元华、陈桂平及案外人何某三方协商后，周元华、陈桂平从姚鑫波处获得案涉房屋自2018年1月至2021年的5月的租赁权，周元华、陈桂平与案外人何某重新签订了租赁合同。何某已将案涉房屋出租给姚鑫波，后其又与周元华、陈桂平签订了案涉房屋租赁合同，两份合同期限相同，如无姚鑫波转让案涉房屋的租赁权，何某不可能就同一租赁物与不同主体签订相同期限的租赁合同。因此，姚鑫波经过出租人同意转让的是案涉房屋的租赁权，并非姚鑫波所称的买卖关系。二、案涉房屋内的物品配置简陋、价值极低，也是姚鑫波从他人手中接手的，案涉物品是姚鑫波租赁权转让而附随转让的，一般而言不会花费40万购买二手床、床垫等物品，因此周元华、陈桂平支付的40万是其转让租赁权的对价。三、一审认定周元华、陈桂平对一审判决中关于拆迁范围的事宜应当知情属于事实认定错误。反而姚鑫波是知道或应当知道的。周元华、陈桂平从姚鑫波处获得案涉房屋2-9层的经营权，并将转让费用40万支付给姚鑫波，对于转让无效部分，应由姚鑫波承担责任。综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。周元华、陈桂平于2019年5月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.姚鑫波返还转让费400000元；2.全部诉讼费用由姚鑫波承担。一审法院认定事实：2017年12月，周元华、陈桂平与姚鑫波协商将姚鑫波承租的位于广州市白云区XX镇XX村XX路XX号二至九层公寓（以下简称案涉房屋）转让给周元华、陈桂平，周元华、陈桂平向姚鑫波支付转让费400000元，同时，由周元华、陈桂平与案涉房屋的使用权人重新签订《租赁合同》。三方协商好以后，周元华、陈桂平与案外人何某、何春华签订《租赁合同》，合同约定何某、何春华作为出租方将上述房屋出租给周元华、陈桂平，租期从2016年5月20日至2021年5月19日，合同期限5年。租赁合同签订后，周元华、陈桂平向姚鑫波支付转让款400000元，姚鑫波将案涉房屋及房间内的空调、床等物品一并交于周元华、陈桂平用于做公寓对外经营。2019年1月8日，广州市白云区XX镇人民政府发出通知，通知内容为：根据市、区政府的工作要求，因珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云××段项目的建设需要，现需对XX村东路涉及其住宅房屋进行征拆。自本通知发布之日起，请涉及征拆住宅房屋的户主终止房屋租赁合同及停止把未出租的房屋进行出租，于2019年1月31日前，凡涉及征拆住宅房屋的租户做好撤离清场工作。案涉房屋在征拆范围内，因案涉房屋被政府征收拆迁，周元华、陈桂平无法正常经营。故周元华、陈桂平向一审法院提起诉讼，要求判如所请。同时查明，案涉房屋农村（墟镇）宅基地使用证显示使用权人为何某，建筑层数为四层。一审法院认为：姚鑫波将案涉房屋及其房屋内的空调、床等物品一并转让给周元华、陈桂平经营公寓，本案并非姚鑫波主张的单纯房屋内物品的买卖关系，而是将案涉房屋的承租权和房屋内的物品一并转让给周元华、陈桂平。案涉房屋农村（墟镇）宅基地使用证的使用权人为何某，建筑层数为四层。姚鑫波将租赁何某的案涉二至四层房屋及其房屋内的设备一并转让给周元华、陈桂平，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。案涉房屋被政府征拆，周元华、陈桂平虽未能按照租赁合同约定的期限继续经营公寓，但截止广州市白云区XX镇人民政府发出通知要求周元华、陈桂平撤离之日，姚鑫波已经将案涉二至四层房屋及其房屋内的设备一并转让给周元华、陈桂平13个月之久，周元华、陈桂平也已经正常经营了13个月，且姚鑫波对案涉房屋在拆迁范围内的事宜并不知情。另外，陈桂平与宅基地使用权人何某签订的《租赁合同》中明确约定合同期内如遇政府征迁，合同自动取消，双方互不赔偿。该《租赁合同》足以说明周元华、陈桂平对于案涉房屋可能存在征收问题具有预见性，周元华、陈桂平应当清楚案涉房屋被政府征拆的后果。故周元华、陈桂平主张姚鑫波返还案涉房屋二至四层及其房屋内设备转让款的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉房屋四层以上的建筑未有相关行政部门的建设规划许可审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十三条的强制性规定，属于违法建筑。姚鑫波将违法建筑房屋五至九层转让给周元华、陈桂平用作公寓对外经营，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。姚鑫波因此取得违法建筑的转让款应当返还。本案案涉房屋二至九层转让款共计400000元，按楼层比例核算，五至九层转让款合计为250000元（400000元÷8层×5层）。姚鑫波应当返还周元华、陈桂平案涉五至九层房屋及其设备转让款250000元。案涉房屋五至九层虽然转让无效，但周元华、陈桂平已经实际经营了13个月，周元华、陈桂平应当补偿被告相应期间的占用费。该费用以应返还总金额250000元为基数，按照周元华、陈桂平实际经营期限13个月（2017年12月-2019年1月）与租赁剩余总期限41个月（2017年12月-2021年5月）的比例进行计算，具体金额为79268元（四舍五入，250000元×13/41）。姚鑫波应当返还周元华、陈桂平250000元扣除79268元后，剩余170732元。周元华、陈桂平主张姚鑫波返还转让款170732元的诉讼请求，予以支持。超出170732元部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月4日作出如下判决：本判决生效之日起五日内，姚鑫波向周元华、陈桂平返还转让款170732元。一审案件受理费7300元，由周元华、陈桂平负担4184元（已交纳）、姚鑫波负担3116元，姚鑫波于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳案件受理费3116元。本院经二审审查，确认一审查明的基本事实。本院二审期间，姚鑫波补充提交如下证据材料：一、评估报告书一份，评估标的为白云区XX镇XX村XX街6号违法建设内家具、家用电器及其他物品一批，拟证明案涉房屋与评估标的类似，参照该评估报告每套房屋内物品价值在1万元至12000元之间；二、银行交易明细一份，显示姚鑫波于2017年12月22日向案外人何某尾号为7806银行账户转账三万元，用途为“合同改名费”，拟证明姚鑫波因退出其与何某的租赁关系，向何某支付改名费用三万元。周元华、陈桂平质证称对评估报告书的合法性、真实性、关联性均不予认可，认为该评估报告是姚鑫波针对其他公寓单方委托，与本案无关，不能作为本案的证据使用；对银行转账交易明细的真实性、关联性不予确认，即使该转账是真实的，也不确定对应具体哪份合同的改名费，与周元华、陈桂平无关，且该改名费更加证明姚鑫波转让的是租赁权。本院另查明，本案一审期间，周元华、陈桂平将何某作为共同被告，何某提起反诉并参与部分庭审活动，后在审理过程中周元华、陈桂平撤回对何某的起诉。关于涉案房屋的实际占有和使用经营情况，周元华、陈桂平陈述自2019年1月31日后已无法正常经营。何某在2019年7月9日一审开庭时陈述陈桂平及租户至一审开庭时并没有搬离涉案房屋，并在一审提交微信聊天记录证明一审起诉后尚有租户在案涉房屋内居住。二审期间，姚鑫波陈述案涉房屋实际在2019年10月份拆除，周元华、陈桂平则陈述在实际拆除前已搬离，屋内设施也弃置没有处理。各方对上述陈述均未提交直接证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，根据姚鑫波的上诉请求和周元华、陈桂平答辩意见，本案二审争议焦点是：一、姚鑫波与周元华、陈桂平之间是租赁权转让关系还是普通物品买卖关系；二、姚鑫波应否返还周元华、陈桂平主张的款项。一、关于姚鑫波与周元华、陈桂平之间是租赁权转让还是普通物品买卖关系的问题。首先，姚鑫波与周元华、陈桂平双方并未就案涉房屋内的物品签订买卖合同，双方在交接案涉房屋的过程中也未制作物品交接清单并由双方签字确认该40万元为单独购买案涉房屋内物品的对价，也没有其他证据证明房屋内物品的具体价值，姚鑫波二审中提交的类似房屋物品设施评估报告书并非针对本案案涉房屋内的物品，不具有可类比性，且该评估报告系姚鑫波单方委托评估，周元华、陈桂平不予确认，本院亦不予采信。故此，现有证据不能形成证据链，不能证明姚鑫波与周元华、陈桂平之间为普通的买卖关系。其次，从双方权利义务及案涉租赁合同变化情况来看。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，在周元华、陈桂平，姚鑫波及何某三方协商一致的情况下，姚鑫波退出与何某的租赁合同关系，周元华、陈桂平与何某重新签订了租赁合同，两份租赁合同的期限、租金等内容基本一致，周元华、陈桂平直接向何某缴纳租金，可见三方的目的即是由周元华、陈桂平在支付案涉房屋原承租人姚鑫波转让费40万元后，概括承受案涉房屋承租人的权利义务。故此，姚鑫波与周元华、陈桂平之间的法律关系属于租赁合同权利义务的概括转让，即租赁权转让。按照租赁市场租赁权转让支付顶手费的交易惯例，顶手费的产生是基于上一手承租人经营投入和租赁权收益价值。因此，本案40万元转让款实际包含了租赁房屋内的设施物品的价值和剩余租期内的租赁权收益价值，且以租赁权转让目的而言，转让费中主要部分应是剩余租期内租赁权收益价值。据此，对于姚鑫波关于40万元款项为买卖案涉房屋内物品价款、双方为买卖关系且已经履行完毕的主张，本院不予采纳。二、关于姚鑫波应否返还周元华、陈桂平主张款项的问题。姚鑫波向周元华、陈桂平转让案涉房屋租赁权后，因案涉房屋被纳入政府征拆范围，周元华、陈桂平无法继续履行租赁合同至原定期限，租赁权转让目的已无法完全实现，对此，姚鑫波与周元华、陈桂平均无过错，根据公平原则，姚鑫波应返还周元华、陈桂平无法履行的租赁期间的转让费。本案租赁房屋虽然存在四层以上建筑未经规划报建手续导致部分租赁无效的情况，但姚鑫波转让的是整个租赁关系的租赁权，周元华、陈桂平对于租赁物业的合法性及合同效力均有相应的注意义务，现租赁关系并非因为案涉建筑物属于违法建筑被拆除而导致不能履行，一审按照案涉房屋未经规划报建的比例计算应返还的转让款项，属于事实认定错误，本院予以纠正。根据已查明事实，姚鑫波与何某签订的案涉房屋租赁合同约定租期为5年（自2016年5月至2021年5月），姚鑫波经营至2017年12月后将案涉房屋的租赁权转让于周元华、陈桂平，剩余租期为41个月（自2018年1月至2021年5月）。周元华、陈桂平主张正常经营至2019年1月底，姚鑫波陈述案涉房屋实际开始拆迁时间为2019年10月。由于双方均无直接证据，本院结合一审开庭时各方（包括何某）陈述、一审何某提交的微信聊天记录等，认定周元华、陈桂平实际经营时间为19个月（自2018年1月至2019年7月），故姚鑫波应将无法正常履行的剩余22个月租期的转让费退还给周元华、陈桂平。姚鑫波二审提交其于2017年12月22日向何某支付三万元合同改名费，结合转账时间、用途及行业惯例，本院对于姚鑫波关于该三万元的支出属于租赁权转让成本的主张予以采信。故此，扣除三万元的租赁权成本，以姚鑫波转让租赁经营权（含屋内设施价值）月平均转让费乘以无法履行的租赁期限计算，姚鑫波应退还周元华、陈桂平的具体金额不低于一审判决认定的170732元。鉴于周元华、陈桂平没有上诉，本院对一审判决予以维持。综上所述，上诉人姚鑫波的上诉请求不能成立，一审查明事实基本清楚，但对部分事实认定错误，本院予以纠正。鉴于周元华、陈桂平对一审处理结果没有异议，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3184元，由姚鑫波负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月二十二日法官助理刘丹红书记员梁园园