浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初2228号 原告：诸暨西子时代广场开发有限公司，住所地诸暨市西施故里旅游区。 法定代表人：俞建虎。 委托诉讼代理人：王和欢，浙江曦明律师事务所律师。 被告：边宝凤，女，1964年3月23日出生，汉族，住诸暨市。 被告：蔡文均，男，1962年11月20日出生，汉族，住诸暨市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：石大荣，浙江永大律师事务所律师。 第三人：诸暨市魅丽金座娱乐有限公司，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路18号。 法定代表人：边志江。 委托诉讼代理人：骆倩，浙江永大律师事务所律师。 第三人：诸暨市英王娱乐部（普通合伙），经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路18号。 执行事务合伙人：许生南。 第三人：诸暨市糖果歌厅，经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路18号。 经营者：边志江。 委托诉讼代理人：骆倩，浙江永大律师事务所律师。 第三人：诸暨市万欢歌舞厅，经营场所诸暨市暨阳街道苎萝东路18号。 经营者：边志江。 委托诉讼代理人：骆倩，浙江永大律师事务所律师。 原告诸暨西子时代广场开发有限公司（以下简称西子公司）与被告边宝凤、蔡文均，第三人诸暨市魅丽金座娱乐有限公司（以下简称魅丽公司）、诸暨市英王娱乐部（普通合伙）（以下简称英王娱乐部）、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅租赁合同纠纷一案，于2020年2月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告西子公司的委托诉讼代理人王和欢，被告边宝凤、蔡文均的共同委托诉讼代理人石大荣，第三人魅丽公司、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅的共同委托诉讼代理人骆倩到庭参加诉讼，第三人英王娱乐部经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西子公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年7月30日签订的房屋租赁协议及服务协议；2.判令被告边宝凤、及第三人立即腾退承租房屋，己附合的装修物归原告所有；3.判令被告边宝凤支付自2018年9月1日起至协议解除之日止的租金2418181.87元、服务费3886363.55元（暂计算至2020年3月16日)，总计6304545.42元;4.判令被告边宝凤、第三人支付自协议解除之日起至腾退房屋之日止，按每月331818.18元的标准计算的房屋占有使用费；5.判令被告边宝凤支付自2018年9月17日起，以每月应付的月租赁费、服务费总计331818.18元为基数，至每月相应的租赁费、服务费付清之日止，按日万分之六的标准计算的违约金；6.判令被告边宝凤支付律师代理费50000元；7.判令被告蔡文均对上述债务承担连带清偿责任。庭审后，原告撤回第5项诉讼请求。 事实与理由：2018年7月30日，原告与两被告签订《房屋租赁协议》及《服务协议》各一份。《房屋租赁协议》约定：原告将座落于诸暨市子时代广场（地上一层至四层房屋建筑面积计11558平方米、阁楼400平方米和地下室部分辅助用房430平方米,共计12388平方米）出租给乙方，东边一楼房屋、西边一楼房屋、东边阁楼的办公室7间由原告自用。协议第二、四条约定租赁期限为二年，自2018年8月1日起至2020年7 月31日止，租金为300万元整，在本协议签订前支付租金20万元，其余租金280万，按下列期限支付：自2018年9月1日起至2020年6月30日，在每个月的16日支付租金127272.73元。若被告边宝凤逾期付清任何一期租金的，应向原告支付滞纳金，滞纳金按欠付金额的日千分之一计算，如逾期超过30日的，原告有权解除租赁协议，收回租赁房屋。第七条约定增扩设备的费用由被告边宝凤承担，所有权无偿归原告方，被告边宝凤原因致终止或解除本协议的，因装修、改扩建形成的固定装修、设备、设施及其他附属物全部归原告所有。第十一条约定被告边宝凤应在签订本协议之前向原告支付履约保证金30万元。协议第十七条还约定若因解决本协议纠纷所产生的诉讼费、财保费、担保费、律师费及其他费用均由被告边宝凤承担。 《服务协议》约定：服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，服务费共计500万元，在本协议签订之日支付50万元，其余服务费450万元，自2018年9月1日起至2020年6月30日在每个月的16日支付204545.45元。服务期内，无论是否享受服务，被告边宝凤应按本协议约定支付服务费。协议第七条约定如本协议提前解除或终止，原告与被告在同日签订的《房屋租赁协议》、《执行和解协议书》同时解除或终止。第八条约定租赁期内，被告边宝凤有违反本协议的条、款、项之一的，原告有权解除或终止本协议，被告边宝凤应向原告支付每一天的经济损失，自被告边宝凤违约行为发生之日起至本协议约定的期限届满日止的累计服务费总额的0.1%向原告赔偿损失。协议七十一条还约定因解决本协议纠纷所需的案件受理费、律师服务费及其他费用均由被告边宝凤承担。被告蔡文均自愿为被告边宝凤在上述两协议项下的全部债务承担连带保证责任。 根据上述两份协议的约定，被告边宝凤应于每月16日前向原告支付331818.18元费用(租赁费127272.73元/月、服务费204545.45元/月)。但上述两份协议签订后，被告边宝凤仅支付了30万元保证金及协议约定的第一期租赁费20万元、服务费50万元。此后，被告边宝凤均未按约支付每月租金及服务费，被告蔡文均也未履行担保责任，己严重违约，应承担相应的违约责任。另，案涉租赁房屋目前由第三人魅丽公司、英王娱乐部、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅实际使用，故要求第三人在上述协议解除后一并搬离、腾退。现原告为维护自身合法权益，特具状贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告边宝凤、蔡文均答辩称：1.服务协议约定的两年服务费高达500万元，原告未提供符合500万元价值的服务，不应当收取服务费；2.根据租赁协议约定，两年的房屋租金为300万元，被告已陆续支付租金5783218.18元，除其中100万元经双方协商确认为支付原英王娱乐部欠付的租金外，支付本案的租金达到478万余元，已经超过租金300万元，被告并不存在违约，不同意解除租赁协议；3.因新冠病毒影响，被告转租户主要为娱乐行业的场所，受疫情政策影响，应当延长租赁期限2-5个月；4.因被告承租大楼有部分系原告自行使用，经双方水电工对账，原告使用的电费238267.08元系被告垫付，被告使用的水费2018年8月至2019年7月底共119442.24元系原告垫付，两者相互抵扣后，原告尚应支付被告电费118824.84元，需从租费中抵扣；5.原告自2020年1月1日起擅自安装地下室停车场自动收费系统，不加区分向所有人收费，影响了入驻西子时代广场的商家生意，也影响了被告转租金的收取，应当酌情减少租金。 第三人魅丽公司、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅述称：第三人同意被告的意见，第三人是从被告处承租了场地，也缴纳了费用，与原告无关，原告无权要求第三人支付租赁费或转租费。 第三人英王娱乐部未提供书面陈述意见。 原告为证明自己的主张提供以下证据，被告及第三人质证如下： 1.租赁协议、服务协议各一份，证明原、被告建立租赁及服务关系的事实及具体权利、义务的约定。被告及第三人对证据的真实性无异议。第三人认为与己无关。 2.户名为俞巧萍的借记卡历史明细清单一组，以证明被告支付租金、服务费的情况，及被告从第一期开始每期均逾期支付费用的事实。被告质证称，因为票数太多，需要庭后核对，被告认可已经在本期租赁中支付租金4783218.18元。第三人称，原告提供的清单系俞巧萍的账户清单，是第三人根据被告的指示汇入俞巧萍账户。 3.民事判决书复印件二份，该案系原告与被告的其他同类型案件，以证明与本案相似情况的案件，法院也是支持服务费的，服务协议系租赁协议中不可分割的部分，系有机整体。被告对证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。 4.律师费发票、委托代理合同各一份，以证明原告已经支付律师费50000元的事实。被告对于原告举证的律师费发票、委托合同的真实性无异议。第三人未提出异议。 两被告为证明自己的主张提供以下证据，原告及第三人质证如下： 5.俞巧萍房租付款情况表一份，这是被告自行统计的，以证明被告已支付租金5783218.18元，在本案中支付的租金是4783218.18元的事实。俞巧萍系原告法定代表人的妻子。汇款人边海斐系第三人魅丽公司的会计，汇款人边志江系第三人魅丽公司的法定代表人。原告认为房租付款情况，是被告单方制作不予认可；对于其中2018年7月31日支付的130万元需要说明的是，其中100万元是支付2018年7月30日原被告执行和解协议中的约定，与本案无关，70万元中的20万元系租赁协议中签订之日支付的20万元，50万元是服务协议中约定的协议签订之日应当支付的50万元。第三人没有异议。 6.西子时代与英王水电费的统计表，系双方电工核对后统计出来的，以证明原告欠被告电费，而被告欠原告水费，两者抵消后，原告尚应支付被告电费118824.84元的事实。庭后经原告核实，予以认可。第三人没有异议。 7.被告于2020年1月拍摄的西子时代广场自动收费系统的照片一组，以证明原告在2020年1月擅自安装地下室收费系统，影响被告客户出入的事实。原告称安装收费系统为了安全管理需要，并不影响被告的经营。第三人没有异议。 8.关于贯彻落实减免企业房租相关政策的通知一份、政府部门公示信息三份，均是从诸暨市人民政府网站下载而来的，原告股东有诸暨市浣江置业有限公司，诸暨市浣江置业有限公司的单一股东是诸暨市文化旅游集团有限公司，诸暨市文化旅游集团有限公司的单一股东是诸暨市越都投资发展有限公司，以证明国有企业的房产在疫情期间可免租或顺延两个月，原告系国有企业参股。原告质证认为，原告并不是被告所谓的事业单位或国有企业，而且房屋租赁用途是生产经营，而被告租赁房屋并不是用于生产经营，即使疫情期间确实给被告方造成了经营影响，但这个损失也不应当由出租方全部承担，如法庭认为确实因疫情影响给被告造成了一定的经济损失，原告方也同意减免部分房租，但不同意延长租赁期限，因被告从2020年1月3日开始就停止了支付租金的行为，而且是在疫情开始以前就存在多次违约行为，因此被告提出的延长租期原告方不予认可。第三人没有异议。 第三人英王娱乐部未到庭参加诉讼，视为放弃质证权，本院对原、被告及到庭第三人无异议的证据予以确认，并收集在卷。对被告提供的付款情况表，除去2018年7月31日支付的130万元外，其余与原告提供的清单在付款时间、数额上均一致，本院予以采纳。 经审理查明：2018年7月30日，原告西子公司（甲方）与被告边宝凤（乙方）、蔡文均（丙方）签订了一份房屋租赁协议，约定：一、乙方承租甲方所有的坐落在诸暨市子时代广场中除东边一楼房屋、西边一楼房屋，东边阁楼的办公室7间外，地上一层至四层建筑面积共计11558平方米、阁楼400平方米和地下室部分辅助用房430平方米，共计建筑面积12388平方米；除正门外直线停车场免费使用外，其余为甲方有偿服务区域……。二、乙方承租房屋后应用于合法经营，用途限于休闲、娱乐、服务、餐饮、ＫＴＶ和酒吧……。三、租赁期限二年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止……。四、租金支付方式：1.2018年8月1日至2020年7月31日的租金为300万元整;支付方式,在本协议签订前支付20万元,其余280万元,自2018年9月1日起至2020年6月30日,在每一月的16日支付租金127272.73元……如逾期超过30日,甲方有权解除租赁协议,收回租赁物。……十、由于地震、台风、水灾、战争等不可抗力致影响合同的履行，由双方协商解决……十一、乙方应在本协议签订之前支付履约保证金30万元，乙方因出现违约等行为，需要支付违约金、赔偿款及其他款项的，甲方首先在保证金中扣收，乙方应在三日内补足保证金。租赁期满后，乙方已按约交还租赁物并结清所有应付款项后，甲方无息退还……十七、因解决本协议纠纷产生的诉讼费、财产保全担保费、律师服务费及其他费用均由乙方承担。十八、丙方对乙方因履行本协议约定义务、承担责任等形成的对甲方全部债务向甲方提供连带责任保证至乙方的全部债务清偿完毕之日止。 同日，原告与被告边宝凤、蔡文均又签订了一份服务协议，约定：服务期限自2018年8月1日至2020年7月31日。服务费共500万元，支付方式，在本协议签订之日前付50万元，其余450万元，自2018年9月1日起至2020年6月30日，每一月的16日付204545.45元；服务期内，乙方无论是否享受服务，乙方应按本协议约定支付……地下车库由乙方派保安进行车辆指挥管理，非乙方客人的停车费由甲方收取；乙方员工不得在地下车库停放非机动车等内容。2018年7月31日，被告支付130万元给原告（其中100万元为支付案外执行款），2018年8月6日支付70万元，自2018年9月16日至2020年1月3日被告陆续支付3783218.18元。之后，被告边宝凤未再支付，担保人蔡文均也未再承担保证责任。 另：被告承租涉案场地后，将其中部分陆续分租给第三人魅丽公司、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅、英王娱乐部等单位。自2018年8月至2020年1月经原、被告工作人员核对被告代付的电费与原告代付的水费相抵后，原告应支付被告118824.84元。 本院认为，原告西子公司与被告边宝凤于2018年7月30日签订的房屋租赁协议和服务协议，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务,争议焦点为以下方面，分别确认如下： 租赁协议和服务协议可否解除。原告认为自合同签订后，被告从第一期开始就未按约足额缴纳租金和服务费，2020年1月后再未付租金，已达到解除协议的条件。被告认为其已付款项378万余元，已付足租金；2020年1月后未付的原因系原告安装停车场电子收费系统及疫情的原因，故不同意解除协议。本院认为，按原、被告签订的租赁协议及服务协议，除去签订合同前被告分别应支付20万元、50万元外，每月被告应支付租金为127272.73元、服务费204545.45元，合计为331818.18元。但从被告提供的付款清单核算，每月均未付足。即使从2018年8月起至2019年12月止，被告总付的款项(含保证金)与应付的租金、服务费也尚差100多万元，按先清旧债原则，折算未付租金、服务费时间近三个月，已符合合同约定的解除合同条件。特别是2020年1月3日后，被告未再付租金和服务费，该时间点疫情尚未爆发，加上原、被告现实的关系和目前疫情，继续维持租赁期满已无必要。故本院确定解除双方的租赁、服务协议，解除时间以被告收到本院送达的诉状副本之日，即2020年3月7日。合同解除后，被告及第三人应将承租的全部房屋腾退给原告。已形成附合的装饰装修归原告享有。 关于尚欠租金、服务费的数额。自2018年8月1日起至2020年1月底止，按合同约定的租金平均计算为225万元，服务费为375万元，合计为600万元。2020年2月起至2020年3月7日的租金，由于被告经营的是休闲、娱乐，因疫情原因无法经营使用，而发生疫情系原、被告建立租赁关系时无法预料的，加之原告地下室装置收费系统对被告经营有一定影响，但该影响由于疫情期间未经营，影响较小，本院酌定租金、服务费减半收取，计197260.27元。合计被告应支付租金、服务费6197260.27元。被告在本案中总已支付款项为4783218.18元,其中30万元为履约保证金,按约需在结算所有款项后退回,故暂不抵扣,其余4483218.18元,加原告应支付给被告的水电费差额款118824.84元，与被告应支付的款项之差额1595217.25元。因合同解除后至被告腾退日尚存在占用使用费，而实际占用时间不明，更关键的是现疫情尚未结束，可正常营业的时间点不确定，相关的政策也存在变化可能，致该部分费用暂无法确定，本案不作处理，待情况明了后，原告可另行主张。 原告主张要求被告边宝凤承担律师代理费50000元，符合双方签订合同的约定，本院予以支持。被告蔡文均在合同中明确为被告边宝凤的全部债务提供连带责任保证，但未履行该义务，应承担连带责任。除去已与原告协商腾退事宜的案外次承租人外，本案第三人应按本判决的规定及时腾退，相关损失可另行主张。被告边宝凤抗辩称，因原告停水等原因造成被告相关损失，已另行起诉且法院已受理，要求中止本案的审理。本院经审查认为，被告申请的理由不充足，不予准许。第三人英王娱乐部经本院传票传唤未到庭，不影响本案的处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告诸暨西子时代广场开发有限公司与被告边宝凤、蔡文均2018年7月30日签订的《房屋租赁协议》、《服务协议》，于2020年3月7日解除； 二、被告边宝凤，第三人诸暨市魅丽金座娱乐有限公司、诸暨市英王娱乐部（普通合伙）、诸暨市糖果歌厅、诸暨市万欢歌舞厅应在本判决生效之日起十五日内腾退房屋租赁协议项下的房屋，返还给原告诸暨西子时代广场开发有限公司； 三、被告边宝凤尚应付给原告诸暨西子时代广场开发有限公司租金、服务费1595217.25元，款限本判决生效之日起十日内付清； 四、被告边宝凤应支付给原告诸暨西子时代广场开发有限公司为本案诉讼支出的律师代理费50000元，限本判决生效之日起十日内付清； 五、被告蔡文均应对被告边宝凤上述三、四项应付的款项承担连带清偿责任； 六、驳回原告诸暨西子时代广场开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收受理费56282元，依法减半收取28141元，由原告诸暨西子时代广场开发有限公司负担13141元，被告边宝凤、蔡文均共同负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  许诸德 二〇二〇年五月十二日 书记员  楼 榕