新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民终204号   上诉人（原审被告）：黄海涛，男，1985年4月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。   委托诉讼代理人：牛沿东，哈密市伊州区众信法律服务所工作者。   委托诉讼代理人：王小虎，哈密市伊州区众信法律服务所工作者。   被上诉人（原审原告）：贺志强，男，1964年12月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿拉尔市。   委托诉讼代理人：孙利青，新疆君始律师事务所律师。   上诉人黄海涛因与被上诉人贺志强租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄海涛的委托诉讼代理人牛沿东、王小虎，被上诉人贺志强的委托诉讼代理人孙利青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   黄海涛上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回贺志强的诉讼请求。事实和理由：黄海涛与贺志强之间的租赁合同仅履行了两年，租期是2012年11月30日至2014年11月30日，后双方未延长租赁期限，黄海涛2015年以后未在阿拉尔市××小区××号楼×单元×××室居住，贺志强在原审提供的录音资料不合法。因此，一审认定黄海涛支付贺志强租金、暖气费、物业费、水费、垃圾费共计27977.58元以及支付违约金8393.27元不当。   贺志强辩称，其与黄海涛之间的租赁合同从签订合同之日起一直履行，在一审中黄海涛代理人均认可电话录音。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。   贺志强向一审法院起诉请求：1、判令黄海涛支付贺志强租金、暖气费、物业费、卫生费、市政垃圾费等共计36566元并承担违约金14626元；2、判令黄海涛赔偿维修费600元。事实和理由：2012年11月15日，贺志强与黄海涛签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2012年11月30日至2013年11月30日，年租金7000元，5356保证金1000元，居住期间所产生的相关费用由黄海涛承担，自行交付。合同明确了双方的责任和义务，双方不得以任何理由更改、违背该协议的任何条款，违约者必须缴纳10倍租金的违约金。2013年11月30日租房到期后，黄海涛要求续租1年，并交付租金7000元，双方口头协议租赁合同继续有效。2014年11月30日租房到期后，黄海涛坚持要求续租，电话口头许诺2013年至2014年期间的相关费用来年初一并交清，租赁合同继续有效。截止2019年5月，共计拖欠36566元（其中租金31500元、暖气费8400元、物业费1892元、卫生费1540元、市政垃圾费1914元、水费820元、共计46066元，已付9500元，欠付36566元）。为维护贺志强合法权益，诉至法院。   一审法院认定事实：2012年12月1日，贺志强（出租方）与黄海涛（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：“第一条出租房屋概况出租房为2010年6月交工的全新住宅，位于阿拉尔市××小区XX号楼X单元XXX室，建筑面积66.65平方米（不含地下室），二室一厅，一厨一卫。卧室及客厅内附属设施包括2张宽1.5米板床、1套沙发、1张茶几、1台电视、1闭路电视机顶盒、1个电脑材料柜、3副落地窗帘；厨房内附属设施包括1个抽油烟机、1组灶台；卫生间：1坐便器、1毛巾架、1面镜子、1过水热及喷头。第二条租赁期限租赁期自2012年12月1日至2013年11月30日。出租方从2012年12月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年11月30日收回。第三条租金及保证金交付承租方需在入住前付清房租及保证押金。付款方式按现金支付，租金7000元（RMB），另付押金1000元（RMB）；租房终止，出租房验收无误后，将押金退还予承租方，不计利息。租赁期内出租房的水、电、暖、有线电视、卫生治安管理等费用及所产生的税票费用由受益人承租方支付。支付方式由承租人到物业管理部门或相关机构支付或购买。.....第六条违约责任双方不得以任何理由更改、违背该协议的任何条款，违约者必须缴纳10倍租金的约金，并且无条件终止该协议”。双方签订协议后，贺志强将房屋交由黄海涛使用。租期届满后，黄海涛向贺志强交纳了房屋租金。后双方口头约定租赁协议继续有效，涉案房屋由黄海涛继续使用。截止2019年5月，黄海涛欠付贺志强租金及相关费用共计46066元，已付9500元，尚欠36566元未付，引起本案诉讼。一审法院另查，涉案房屋的所有权人系王志贤，贺志强与王志贤系夫妻关系。一审法院再查，对于交纳的1000元的押金，黄海涛不要求在本案中处理。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁协议》及庭审中贺志强提供的与黄海涛的聊天记录、通话录音，对于黄海涛租赁贺志强房屋至2019年4月的事实，一审法院予以确认。黄海涛抗辩称房屋租赁期限届满后，涉案房屋已经交回贺志强的意见，一审法院不予采信。关于贺志强主张的各项费用，一审法院认定如下，根据双方签订的房屋租赁协议约定的租金及2019年4月双方的聊天记录，双方同意在2019年4月底收回房屋，解除合同，双方存在租赁关系的期间为2014年10月至2019年4月，故对于贺志强主张的租金，一审法院确认30333.32元。根据贺志强庭审中提供的2017年5月18日交纳5659物业费的票据，对于贺志强主张的暖气费，一审法院确认5598.8元。对于贺志强主张的物业费，根据贺志强提供的2017年5月8日交纳相关费用的票据，一审法院确认1041.86元。对于贺志强主张的水费，因贺志强庭审中未提供截止到起诉之日水表的读数，根据贺志强提供的交纳水费的票据，一审法院确认311.6元。对于贺志强主张的市政垃圾费，根据贺志强提供的票据，一审法院确认192元。上述共计37477.58元，扣除贺志强认可的黄海涛已付的9500元，余27977.58元未付。双方签订房屋租赁协议，贺志强应当如约支付租金和房屋产生的相关费用，逾期不付，属于违约，应当承担相应的法律责任，故贺志强主张黄海涛支付违约金的诉求合理，一审法院予以支持，对于违约金，一审法院确认8393.27元。对于贺志强主张的修理费600元，庭审中未提供相应的证据予以证实，一审法院不予支持。遂判决：一、黄海涛于本判决生效之日起五日内支付贺志强租金、暖气费、物业费、水费及市政垃圾费共计27977.58元；二、黄海涛于本判决生效之日起五日内支付贺志强违约金8393.27元；三、驳回贺志强的其他诉讼请求；案件受理费1095元，由黄海涛负担768.96元，由贺志强负担326.04元。邮寄送达费40元，由黄海涛负担。   二审中，黄海涛提供以下证据，阿克苏阿拉尔市城区公安局塔北派出所，阿拉尔市金银川路街道南公园社区居委会出具的黄海涛居住证明两份，证实黄海涛于2015年至今一直在××小区××栋×号×××室居住的事实。经贺志强质证，认为证据被派出所、社区出具的黄海涛居住证明，真实性认可，但该证据不能证明黄海涛在其他地方没有租赁房屋的事实，以上证据与本案焦点没有任何关系，关联性不认可。本院对以上两份证据结合本案的其它证据综合评议，以上证据证明的问题与本案焦点的直接关联性，不予采纳。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，黄海涛于2012年12月1日租赁贺志强位于阿拉尔市××小区××号楼×单元×××室房屋，租金7000元/年，押金1000元，租赁期限为一年。租期届满后，双方口头约定原租赁合同有效前提下，未继签订租赁合同，黄海涛继续租赁贺志强的房屋，期间黄海涛向贺志强给付租金9500元的事实，本院予以确认。本案的争议焦点问题是，一审认定黄海涛支付贺志强租金、暖气费、物业费、水费、垃圾费共计27977.58元以及支付违约金8393.27元是否正确问题。本案中，2019年4月黄海涛与贺志强的电话聊天记录，能够证实双方同意在2019年4月底收回房屋，解除合同的事实。结合双方曾存在房屋租赁关系并黄海涛支付过贺志强房屋租赁费，黄海涛与贺志强的电话、微信聊天记录及本案的实际情况综合分析，可以确认于2014年10月至2019年4月期间贺志强与黄海涛之间存在房屋租赁关系的事实。黄海涛提出从2014年11月30日以后双方未延长房屋租赁期限，双方之间不存在房屋租赁关系的上诉理由，与一、二审查明的事实不符，且黄海涛未能提供充分的证据证实，其房屋租赁关系结束后将房屋交付给贺志强的事实，贺志强也不认可，黄海涛的上诉理由，本院不予采纳。一审法院认定黄海涛向贺志强支付租金、暖气费、物业费、水费、垃圾费共计27977.58元以及支付违约金8393.27元并无不当。故黄海涛对此上诉请求，本院不予支持。   综上所述，上诉人黄海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费709.27元，由黄海涛负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘       刚   审  判  员   杰恩斯拜克别克孜达   审  判  员   古丽合尼木 尼 牙 孜   二 〇 二 〇 年 五 月 十 六 日   法 官 助 理   夏伊热  卡  德尔   书  记  员   穆 巴 热 克 卡 得 尔