江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初1763号原告：张宏，男，1977年8月31日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：马国平，江苏慎平律师事务所律师。被告：陶冲，男，1989年6月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：刘卓君，女，1991年7月28日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。两被告委托代理人：戴亚峰，江苏天目湖律师事务所律师。原告张宏与被告陶冲、刘卓君财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法先适用简易程序后组成合议庭分别于2019年4月15日、2019年8月29日、2019年9月24日、2019年12月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人马国平，被告陶冲及其委托代理人戴亚峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月1日原告与两被告就借款27万元以原告拥有的溧城镇平陵中路323号3幢自南起5号商铺抵押担保签订了房屋转让合同。事后被告擅自将该房屋产权变更至自己名下。原告发现后及时阻止无效的情况下，通过诉讼程序，期间两被告恶意出卖房屋给了第三人，后法院判决确认原告与两被告在2013年2月1日签订的房屋转让合同无效。被告私自处分案涉房屋，给原告造成了损失，原告诉至法院，请求判令：一、两被告赔偿其擅自处分原告房产所造成的损失（暂定）300000元；二、被告承担诉讼费和保全费。后因原告在本案起诉后发现案涉房屋又回至两被告名下，故原告变更诉讼请求为：一、判令两被告返还原告座落于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号商铺，并协助将房屋过户至原告名下；二、判令两被告承担自2013年2月8日（被告将房屋转至自己名下次日）起至实际归还该房屋止的租金；三、判令被告承担诉讼费及保全费。两被告辩称，原告曾经起诉要求返还房屋，但是溧阳市人民法院（2014）溧民初字第898号民事判决书及常州市中级人民法院（2016）苏04民终400号民事判决书均驳回了原告的该请求，并认定陶冲、刘卓君与杨国强、史瑜洁之间的买卖合同合法有效。原告现在的诉讼请求要求被告返还房屋，违反了一事不再理的基本原则，应该予以驳回。关于房屋租金，2014年5月1日前的房屋租金均由原告收取，之后的房租由案外人收取，两被告没有收取。经审理查明，2013年2月1日，原告与被告陶冲、刘卓君签订了一份《房屋转让合同》，约定原告将其所有的座落于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号房屋(以下简称5号房)出卖给被告陶冲、刘卓君，价格为28万元，办理房地产过户手续所需税费按规定各自承担。2013年2月7日，税收部门收取被告陶冲、刘卓君契税8400元，2013年2月8日税收部门收取营业税等59856元（发票中载明交款人为张宏），2013年2月22日，5号房登记至被告陶冲、刘卓君名下。2013年3月22日，被告陶冲、刘卓君作为抵押人，江南农村商业银行股份有限公司作为抵押权人在溧阳市房产管理处办理了5号房的抵押登记手续，被担保主债权数额（最高债权额）为35万元。2013年10月4日，原告与被告陶冲因借款等发生纠纷，溧阳市公安局城南派出所民警对被告陶冲进行了询问，询问时被告陶冲陈述的主要内容为：……今年1月份，张宏寻到我向我借钱，我开始没肯，后来张宏讲用江南春的店面房作押并可过户，这样在一月底时我跟张宏签的买卖协议，并于当天在房管处的过户大厅将过户手续都办妥了。我当天上午到建设银行帮他付的贷款13万多，下午又给了张宏34万现金，在过户大厅付的（34万现金中有十万元钱是汇给张宏的债主的，我跟张宏一同汇的）。张宏拿到现金后立即还给了跟着他问他要债的六个东北人，我估计张宏是被几个东北老跟着要债逼的没法才将店面卖给我的。我买他房子共55万元钱，当时讲好的47万卖价，过户费8万钱由我来出的。后来他娘知道了张宏将店面卖了，多次到我家里来闹过，你们派出所也多次出警……2013年10月14日，原告诉至本院[（2013）溧民初字第1370号]，要求撤销原告与被告陶冲、刘卓君签订的前述房屋转让合同，5号房归原告所有。2013年10月16日，被告陶冲、刘卓君与史瑜洁签订了一份房屋买卖协议书，协议中约定，被告陶冲、刘卓君将5号房出卖给史瑜洁，价格为28万元，史瑜洁另行补偿被告陶冲、刘卓君7万元，合计35万元，房地产过户所需一切费用由史瑜洁承担。2013年10月20日，被告陶冲、刘卓君委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对5号房的价格进行评估，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司在2013年10月21日出具了房地产交易估价报告，5号房的市场价值为28万元。2013年10月21日，被告陶冲、刘卓君作为出让方，案外人史瑜洁、杨国强作为受让方签订了一份《房屋转让合同》，约定被告陶冲、刘卓君将5号房以28万元的价格出让给杨国强、史瑜洁，房地产过户费用由双方按规定承担。2013年10月21日，史瑜洁的丈夫杨国强从银行汇给被告陶冲35万元，同日，税收部门出具了一张金额为8400元的现金完税凭证（载明纳税人为杨国强、史瑜洁）和一张金额为14140元的现金完税凭证（载明纳税人为陶冲、刘卓君）。2013年10月23日，5号房登记到杨国强、史瑜洁名下。2013年11月1日，本院根据原告的申请，追加了杨国强、史瑜洁为第三人，并查封了已经登记在杨国强、史瑜洁名下的5号房。2014年3月21日，原告撤回了（2013）溧民初字第1370号一案的诉讼。2014年8月8日，原告又诉至本院（（2014）溧民初字第898号）。2015年11月2日，本院作出（2014）溧民初字第898号民事判决书，认定：1、张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同的真实目的是为了给双方之间发生的借款提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，因此张宏与陶冲、刘卓君签订的房屋转让合同无效。2、杨国强、史瑜洁与陶冲、刘卓君签订房屋买卖合同时，5号房登记在陶冲、刘卓君名下，杨国强、史瑜洁有理由相信5号房属陶冲、刘卓君所有；也没有证据证明杨国强从银行汇给陶冲35万元不属购买5号房支出的费用，因此认定杨国强、史瑜洁为购买5号房支出的直接费用为358400元（包括8400元税金）；根据该评估报告的结论，应认定杨国强、史瑜洁并未明显低于市场价格购得5号房。因此，应认定杨国强、史瑜洁是善意取得5号房的所有权。最终，判决结果为：5号房的所有权归杨国强、史瑜洁所有，对张宏要求返还5号房的诉讼请求不予支持。张宏不服该判决上诉至常州市中级人民法院，该院作出（2016）苏04民终400号民事判决书，驳回了张宏的上诉，维持原审判决。另查明，2018年7月24日，杨国强、史瑜洁与陶冲、刘卓君签订一份《溧阳市存量房买卖合同》，约定陶冲、刘卓君以36万元价格购买5号房（被告另提供一份手写的2018年7月3日房屋买卖合同，约定价款41万元）；并于2018年7月27日办理了过户手续。原告称，2004年左右，我母亲出资购买了案涉商铺，并登记在我名下。2013年2月因本人经济困难，向陶冲借款27万元，陶冲提出要拿商铺作抵押，并又骗我签订了房屋转让合同作为借款的担保，当时他向我保证只是一种形式不会实际过户。2013年6月，我本人欠银行钱逾期后，决定出售房屋，联系好买家约定好价格638000元，便与陶冲联系还款及拿回房屋事宜，但陶冲一直避不见面。我察觉事情不对，找到陶冲，其承认房屋已被私自过户至其名下，且拒绝归还，借口是他借给我的钱利息为1角2角。2013年10月我起诉陶冲，并申请财产保全，但在保全期间，陶冲恶意将房屋转让至杨国强、史瑜洁名下。现在发现房屋又回转至两被告名下，行为符合套路贷的性质，要求两被告返还房屋。我和陶冲原先的法律关系是借贷不是买卖，所以房屋的租金还是应该由我收取，2014年5月1日前的租金是我母亲收取的，之后的租金都被陶冲非法占有了，所以要求陶冲返还自2014年5月2日起至实际归还之日止的租金，租金标准请法院确定。被告称，原告所述部分不是事实，原告与两被告在房产交易中心签订了房屋转让合同并将房屋过户至两被告名下，并非如原告所述的房屋不需要过户，原告也并非不知情。关于两被告又从杨国强、史瑜洁处重新购回案涉房屋的原因，被告称，杨国强一直在上海工作，2018年6月份他打电话给我说还是把5号房卖给我，他需要一笔钱回来开空调店，当时我不太愿意，但杨国强说当年买了我的房子很倒霉惹了官司，再卖给别人不好卖，既然事情是因我而起就让我把房子买回去。他开价45万元，并要求所有的过户费我出，且他当时还叫自己亲戚去把房租收了，也不肯退房租，我觉的他的要求有点过分，但是杨国强的妻子到我单位和我老婆单位去闹，叫我们必须解决这个事情，后来双方协商之下我同意支付41万元，杨国强手写了合同，我们签字。原告认为被告所述不是事实，买卖是虚假的；且2018年5月18日杨晨还与承租户签订了房屋租赁协议，约定了2018年5月-2021年5月的租金每年42000元；并称据其查阅，在国家市场监督管理局官方网站登记的溧阳市大成恒睿房产经纪有限公司信息中显示，陶冲是执行董事及股东，杨晨是监事。对此，被告称，杨晨是其同学，与杨国强是亲戚关系，溧阳市大成恒睿房产经纪有限公司只是一个空壳公司，从未发生过任何经济行为。关于2013年2月原、被告之间的借款事宜，双方没有形成借条或借款合同，只有口头陈述。原告称共借了27万元，被告给付现金5万元，转账给原告同学余涛10万元，帮原告还贷款12万元（该12万元可能有零头，最终确定是120680.43元）；原告现在表示只同意归还27万元本金，双方没有约定利息，故原告不承担利息。被告称，其实际借给原告35万元，包括过户费在内，5万现金、10万转账，12万多元还贷，还有1万多元不记得具体交付方式了，可能是原告让支付的评估费或其他费用，当时说好由原告承担过户费，其不可能倒贴过户费借钱给原告。关于本案房屋租金标准的确认，原告称，2013年5月1日至2014年5月1日的租金为35000元/年，是原告母亲收取的；2014年5月1日之后的租金是对方收取的，据了解隔壁是38000元/年，根据杨晨与王锋迁签订的合同（2018年5月-2021年5月）租金为42000元/年，陶冲与王锋迁也签订了一份合同（2019年5月-2021年5月），租金是42000元/年。被告称，2014年5月1日前的房租是原告收的；其将房屋卖给史瑜洁后，是史瑜洁租给别人的，租金是32000元一年，之后有没有变过不清楚，2018年房屋变更至被告名下，但房租已经被史瑜洁收掉了。2019年被告和承租方签了合同，承租方要求租金不变，故租金还是42000元/年。以上事实，有原、被告提供的书证及双方当庭陈述等附卷佐证。本院认为，原告与两被告于2013年2月1日签订的《房屋转让合同》系无效合同，被告不得依据该合同取得案涉5号房的所有权，被告将原告的房屋出卖给他人的行为构成无权处分，原告可以要求被告返还房屋，在返还不能的情况下可以主张损害赔偿。原告曾在（2014）溧民初字第898号案件中主张过返还房屋的请求，当时因杨国强、史瑜洁的善意取得使得案涉房屋事实上无法返还；现案涉房屋又登记至两被告名下，原告此时要求被告返还房屋不存在法律上和事实上的障碍，原告的该项诉讼请求应当予以支持；原告的该项诉讼请求虽与前相同，但客观事实发生了变化，故该请求并不违反“一事不再理”的原则。因案涉5号房为商铺，一直用于出租收益，两被告无权处分该房屋的行为侵害了原告的房屋所有权，也损害了原告获得财产收益的权利，原告要求两被告赔偿返还房屋之前的租金损失，于法有据。对于租金标准，原、被告均认可2018年5月之后的租金标准为42000元/年，对于2014年5月2日起至2018年5月1日期间的租金标准双方未能提供租赁合同予以佐证，且承租人发生过变更，未能直接询问；本院对周边一些商铺进行了走访，租金标准不一，但大多在35000-40000元左右，故本院酌情认定该期间租金标准为37000元/年。因此，被告应赔偿原告2014年5月2日起至2020年5月1日期间的房屋租金232000元。此期间之后的房屋租金，由原告收取，如果被告收取，应按实支付给原告。对于原、被告之间的借款事宜，因被告未提起反诉，故本案中不予理涉，被告可另行起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告陶冲、刘卓君于本判决生效之日起十日内向原告张宏返还位于溧阳市平陵中路323号3幢自南起5号房屋，并协助原告办理房屋过户手续。二、被告陶冲、刘卓君于本判决生效之日起十日内向原告张宏支付2014年5月2日至2020年5月1日的租金232000元（此后房屋租金由原告收取）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、保全费2020元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 龚 雪人民陪审员 蒋 煜人民陪审员 沈紫阳二〇二〇年五月十八日书 记 员 管文静