重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终668号上诉人（原审被告）：邓君，男，1975年6月2日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邱绪金，重庆弘全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆市开州区高逸之家商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰镇驷马社区驷马街99号。统一社会信用代码91500234073695106A。法定代表人：余仙。委托诉讼代理人：颜修高，重庆言民律师事务所律师。上诉人邓君因与被上诉人重庆市开州区高逸之家商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。邓君上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.上诉人没有违约行为，由于双方在租金结算和计算存在争议，不存在所谓的违约；2.被上诉人存在没有按照补充协议约定完成停车位等违约事实；3.原审计算租金严重有误。重庆市开州区高逸之家商贸有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市开州区高逸之家商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租金共计565074元；2.判令被告支付其违约金160000元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年3月17日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司（原开县高逸商贸有限公司）（合同甲方）与被告邓君（合同乙方）签订关于1号门市的《商场场地租赁合同》，合同内容为：“一、甲方所出租给乙方使用的场地位于1号，面积（含公摊面积）为218.12平方米。二、…三、租赁期限租赁期为5年。自2014年11月1日起至2019年10月31日止。…四、租金数额、给付方式租金自2014年11月1日起计收，该场地第壹年每月每平方米租金为25元，即第壹年租金总额为¥65436元（大写：陆万伍仟肆佰叁拾陆元整）；第贰年每月每平方米租金为28元，即每年租金总额为¥73288元（大写：柒万叁仟贰佰捌元整）；第叁年每月每平方米租金为31元，即每年租金总额为¥81141元（大写：捌万壹仟壹佰肆拾壹元整）；第肆年每月每平方米租金为34元，即每年租金总额为¥88993元（大写：捌万捌仟玖佰玖拾叁元整）；第伍年每月每平方米租金为37元，即每年租金总额为¥96845元（大写：玖万陆仟捌佰肆拾伍元整）。乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金。乙方不给付或未足额给付租金累计超过十天的，为严重违约，甲方有单方解除本合同和要求乙方承担违约责任，赔偿损失的权利。…”。开县高逸商贸有限公司及余仙在该合同上加盖印章，被告邓君签名捺印。2014年3月17日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司（原开县高逸商贸有限公司）（合同甲方）与被告邓君（合同乙方）签订关于2号门市的《商场场地租赁合同》，合同内容为：“一、甲方所出租给乙方使用的场地位于2号，面积（含公摊面积）为348.87平方米。二、…三、租赁期限租赁期为5年。自2014年11月1日起至2019年10月31日止。…四、租金数额、给付方式租金自2014年11月1日起计收，该场地第壹年每月每平方米租金为30元，即第壹年租金总额为¥125593元（大写：拾贰万伍仟伍佰玖拾叁元）；第贰年每月每平方米租金为33元，即每年租金总额为¥138153元（大写：拾叁万捌仟壹佰伍拾叁元）；第叁年每月每平方米租金为36元，即每年租金总额为¥150712元（大写：拾伍万零柒佰壹拾贰元整）；第肆年每月每平方米租金为39元，即每年租金总额为¥163271元（大写：拾陆万叁仟贰佰柒拾壹元整）；第伍年每月每平方米租金为42元，即每年租金总额为¥175830元（大写：拾柒万伍仟捌佰叁拾元整）。按照先付费后使用的原则，乙方给付租金方式和期限为按年给付，并提前三十日给付租金。乙方应当自本合同签订当日向甲方给付第一年租金¥125593元整。乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金。乙方不给付或未足额给付租金累计超过十天的，为严重违约，甲方有单方解除本合同和要求乙方承担违约责任，赔偿损失的权利。…”。开县高逸商贸有限公司及余仙在该合同上加盖印章，被告邓君签名捺印。合同签订后，被告邓君于2014年4月7日支付租金125593元以及65436元，2016年12月31日支付租金211441元，2017年4月26日支付租金40000元，2018年2月13日支付了租金30397元，2018年2月22日支付租金7000元。2014年3月24日，原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司（原开县高逸商贸有限公司）（合同甲方）与合同乙方冠军联盟品牌商家签订《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，协议内容为：“…10.价格约定：冠军联盟所有商家按甲方原有单价下调10元/㎡，第一年合同期满后每年每平方递增3元/㎡。5年后，乙方有优先续租权。…”。开县高逸商贸有限公司加盖印章，被告邓君与何雄等人在乙方处签字捺印。2016年10月30日，原、被告双方签订《高逸之家商铺退租协议》，协议约定被告邓君将1号门市218.12平方米其中的93.4平方米退租。在开庭审理过程中，双方均同意租金计算到2019年4月30日。另查明，开县高逸商贸有限公司于2017年6月5日更名为重庆市开州区高逸之家商贸有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司与被告邓君作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《商场场地租赁合同》以及《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，该两份合同均有双方当事人的签字捺印或盖章，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该两份合同均属依法成立的有效合同，对双方当事人均有约束力。但两份合同中关于租金的计价方式不一致，相互冲突的内容应视为日期在后的合同内容对日期在前的合同内容的变更，故应以日期在后的合同（即《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》）确定计价方式。本案中被告邓君在实际缴纳租金的过程中，第一、二年的租金是按日期在前的合同（即《商场场地租赁合同》）中载明的计价方式支付，被告邓君的该行为根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定，当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”的规定，应视为以事实行为对已缴纳时间段的租金进行了再次变更，因此，该时间段的租金应当以实际缴纳的租金为准，而对之后的应当缴纳的租金，在无其他证据证实应按日期在前的合同确定的计价方式继续计价的情形下，则应以补充协议变更后的内容中载明的计价方式进行确定。关于下欠租金的确定。双方在《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》中约定“冠军联盟所有商家按甲方原有单价下调10元/㎡，第一年合同期满后每年每平方递增3元/㎡。5年后，乙方有优先续租权。…”，故1号门市第三年到第五年租金标准为27元/㎡、33元/㎡、39元/㎡，租金共计40409.28元（27元/㎡×124.72㎡×12个月）、49389.12元（33元/㎡×124.72㎡×12个月）、29184.48元（39元/㎡×124.72㎡×6个月）；2号门市第三年到第五年的租金标准应当分别为32元/㎡、38元/㎡、44元/㎡，租金为133966.08元（32元/㎡×348.87㎡×12个月）、159084.72元（38元/㎡×348.87㎡×12个月）、92101.68元（44元/㎡×348.87㎡×6个月），租金总额为504135.36元，因被告邓君已支付77397元，故邓君还需向原告支付租金共计426738.36元。关于原告主张被告支付违约金134841.3元的诉讼请求，双方在《商场场地租赁合同》约定“乙方未按本条前款约定期限和金额给付租金的，每延付一日，甲方按欠费总额的千分之五加收滞纳金”，该约定实际为关于违约金的约定，因被告邓君未按照约定支付租金，且未举示证据证明其有拒付租金的正当合法理由，也未举示证据证明原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司有违约行为，故被告邓君应当向原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司支付违约金。但因原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司并未举示证据证明因被告邓君违约给其造成的损失大小，故该院结合被告邓君的违约行为，欠付的租金总额等因素综合考虑，对违约金酌情调整为50000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告邓君在本判决生效后十日内支付原告重庆市开州区高逸之家商贸有限公司租金426738.36元及违约金50000元，共计476738.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9644元，减半收取4822元，由被告邓君负担。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人邓君与被上诉人重庆市开州区高逸之家商贸有限公司分别于2014年3月17日和同年3月24日就案涉1、2号门面签订《商场场地租赁合同》（各1份）、《高逸之家商场场地租赁合同补充协议》，该三份合同系是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依照约定履行自己的权利义务。由于双方对合同约定的计价方式和金额产生分歧，从《租赁合同》中“四、租金数额、给付方式租金自2014年11月1日起计收，该场地第壹年每月每平方米租金为25元…”与《补充协议》中“10.价格约定：冠军联盟所有商家按甲方原有单价下调10元/㎡，第一年合同期满后每年每平方递增3元/㎡。…”内容之文义，应当解释为：“租赁合同约定了每年单价(原有单价)，补充协议确定了调价方式”，结合1号门市于2016年10月30日有93.4平方米退租、双方均同意租金计算到2019年4月30日之事实，确定：1号门市第一年租金：（25元/月/㎡-10元/㎡）×12月×218.12㎡=39261.60元，第二年：（28元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×218.12㎡=54966.24元，第三年：（31元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×124.72㎡=35919.36元，第四年：（34元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×124.72㎡=40409.28元，第五年：（37元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×6月×124.72㎡=22449.6元，合计193006.08元；2号门市第一年租金：（30元/月/㎡-10元/㎡）×12月×348.87㎡=83728.80元，第二年：（33元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×348.87㎡=108847.44元，第三年：（36元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×348.87㎡=121406.76元，第四年：（39元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×12月×348.87㎡=133966.08元，第五年：（42元/月/㎡-10元/㎡＋3元/㎡）×6月×348.87㎡=73262.70元，合计521211.78元。故，1、2号门市租金合计714217.86元。对于上诉人分别于2014年4月7日、2016年12月31日按照《租赁合同》之约定所缴纳的第一租金（191029元）、第二年租金（211441元）是否应当依照《补充协议》约定的计价方式进行调整的问题。首先，《补充协议》约定对租赁期内原有单价均进行了调整；其次，租金缴纳在签订《补充协议》之后；再次，签订《补充协议》仅对“冠军联盟品牌商家”，而非商场全部租赁户。亦无证据证明上诉人明确表示放弃租金的调整，且上诉人称系应被上诉人要求对其他租赁户保密需要，该解释符合情理。故，对第一、二年所缴纳的租金应当按《补充协议》进行调整，多退少补或计入下年度租金。因上诉人未按约按期足额缴纳租金，至今尚欠租金234350.86元,构成违约，一审法院依据被上诉人并未举示因违约造成损失的相关证据等因素综合考虑，酌情判令支付违约金50000元并无不当。综上所述，上诉人之部分上诉请求和理由成立，应予支持；原判认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市开州区人民法院（2019）渝0154号民事判决；二、上诉人邓君于本判决送达之日起三日内支付被上诉人重庆市开州区高逸之家商贸有限公司租金234350.86元及违约金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回重庆市开州区高逸之家商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4822.00元，二审案件受理费9644.00元，合计14466元，由邓君负担10000元，重庆市开州区高逸之家商贸有限公司负担4466元。本判决为终审判决。审 判 长 黄文革审 判 员 杨继伟审 判 员 杜抗洪二〇二〇年五月八日法官助理 韦 玮书 记 员 魏椿林