北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5420号原告：白冰，女，1978年12月9日出生，汉族，秀恩（北京）科技有限公司出纳，住北京市丰台区。被告：夏飞，男，1976年11月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告白冰与被告夏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白冰，被告夏飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白冰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还租赁押金人民币10000元；2.判令被告退还2018年5月4日（关停时间）至2018年7月25日房屋租金26550元；3.判令被告支付合同违约赔偿金29500元；4.判令被告支付装修费用115799元；5.要求被告承担诉讼费。事实与理由：2014年1月，原、被告双方签订了为期三年的商业门面的房屋租赁合同，约定将被告拥有的北京市丰台区小屯路2号南侧底商门面2-17房屋出租给原告用于经营富足康体足道，三年的租金为每年人民币100000元。2016年12月25日双方就该房屋续约的续约租期为6年，自2017年1月25日起至2023年1月24日止，租赁建筑面积约为135.82平方米，前三年租金为人民币118000元，后三年租金每年128000元，合同约定房屋用途为经营富足康体足道。后北京市丰台区卢沟桥街道认定原告从被告处租赁的房屋有101.6平方米属于违章建筑，并于2018年5月3日关停了原告经营的富足康体足道，原告认为被告提供的租赁房屋因产权问题导致原告方被政府关停而不能正常经营，侵害原告权益，故诉至法院。被告夏飞辩称，房子的产权人是孙岩，我从孙岩处租赁涉诉房屋，且签有租赁合同。我见过孙岩的产权证，但上面不包括租赁给白冰的富足康体足道。我与白冰也签订了房屋租赁合同，白冰的租金交到2018年7月25日。我是在拆除通知下达后才知道富足康体足道的房屋是违章建筑。2018年7月22日富足康体足道被拆除，拆除前一天原告还在经营。现同意解除合同，但不同意退还租金，因为当时白冰将其屋内设施搬入我经营的棋牌室，占用了我的空间。不同意支付违约金，我也是受害者，违章被拆除属于不可抗力，不是我的责任。装修损失在我与白冰的合同中已经约定，不得主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日甲方（出租方）夏飞与乙方（承租方）白冰签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号房屋。租赁范围：北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号整体出租给乙方，租赁房屋产权证明：X京房权证丰字第XXXX号。本租赁房屋的用途为乙方开办足疗；房屋租期为6年，免租期1个月，自2017年1月25日至2023年1月24日止。租赁建筑面积约为135.82平方米。租金费用118000元，租金采用季度支付方式，租金递增比例为三年后年租金调整为128000元。另外乙方需同首期租赁费用一同交纳履约保证金10000元。本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方对租赁房屋应恢复原貌或保留现状（应以甲方的书面要求为准）并不得要求装修补偿或赔偿。甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，同时向乙方支付以三个月租赁费用为标准的违约赔偿金：“……（2）因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途……”合同签订后，白冰向夏飞支付押金10000元，支付租金至2018年7月25日。2018年7月13日北京市丰台区卢沟桥街道办事处城管科出具的证明，载明：根据区委、区政府相关精神要求，卢沟桥街道于2018年5月3日对位于小瓦窑东里南里，博龙家园南侧的富足康体进行关停，并于2018年6月3日对其违规户外广告进行了拆除。下一步，拟定于2018年7月15日对该商户从事经营的101.6平方米违法建筑进行拆除。2018年7月22日白冰经营的富足康体101.6平方米因涉及违法建筑被拆除。2018年9月21日北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处城管科向岳各庄工商所出具的证明，载明：我街道博龙家园底商北京富足康体休闲有限公司，地址：北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号，因涉及违法建设问题于2018年5月3日关停。6月3日，我街道对经营场所所涉及的违法建筑设进行了拆除，使得至今未经营。另查，夏飞与案外人孙岩于2011年11月9日签订《商业门面房租赁合同》，夏飞租赁孙岩所有的坐落于北京市丰台区小屯路2号院5号楼1层2-17号房屋，房屋建筑面积135.82平方米。后夏飞与白冰签订租赁合同。夏飞曾起诉孙岩房屋租赁合同纠纷，2019年3月4日北京市丰台区人民法院出具（2018）京0106民初34985号民事判决书,其中载明：“针对焦点2、夏飞与孙岩签订的租赁合同明确约定的合同目的为经营棋牌室、租赁的房屋建筑面积为135.82平方米，有关部门拆除富足康体经营场所并未在合同约定范围内，夏飞也未提交证据证明富足康体足道经营场所被拆除以后，棋牌室不能正常经营使用的证据，故孙岩不应承担合同解除的违约责任。”审理中，白冰主张其从2018年5月4日起不再经营，但5月底才搬离承租房屋，有部分物品存放在夏飞的棋牌室。夏飞称白冰一直经营到2018年7月21日，7月22日房屋被拆除。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉及的富足康体经营场所在夏飞与孙岩签订的房屋租赁合同中租赁物的范围内并未体现。富足康体足道店面已经被有关部门认定为违法建筑被拆除。故白冰与夏飞签订房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案的实际情况，夏飞应当将押金退还给白冰。白冰关店的时间应当以有关部门认定租赁物为违法建筑，责令关停的时间为准，即2018年5月3日。故在此之后的房屋租金即房屋使用费应当由夏飞退还给白冰。考虑白冰认可5月底才彻底搬出，且有部分物品存放在夏飞的棋牌室，故本院酌情确定退还房屋使用费的金额。租赁物未取得建筑规划许可证，属违法建筑，导致白冰的门店被有关部门关停，对此，白冰及夏飞作为签署合同的双方，均未能尽到足够的审查义务，对损失发生，均应当承担相应的责任。夏飞作为出租方，应当承担70%的责任，白冰承担30%的责任。白冰装修后实际使用，且对损失的发生自身应当承担部分责任，故本院根据租赁期限、装修价值、实际使用年限及双方的责任比例等酌情确定装修损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、白冰与夏飞于2016年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、夏飞于本判决生效之日起十日内退还白冰履约保证金10000元；三、夏飞于本判决生效之日起十日内退还白冰房屋使用费10000元；四、夏飞于本判决生效之日起十日内给付白冰装修损失60794元；五、驳回白冰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3920元，由白冰负担1176元（已交纳）；夏飞负担2744（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年五月二十九日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟