广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初35025号原告：花锦，女，汉族，1981年5月21日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，原告：方东全，男，汉族，1975年11月28日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，两原告共同委托诉讼代理人：刘建祥，广东威豪律师事务所律师，执业证号：14403201110682348。被告：恒大置业（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区桂园街道红岭中路2118号住宅楼5栋二层，统一社会信用代码：91440300342857936U。法定代表人：柯鹏，董事长。被告：恒大地产集团有限公司，住所地：深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码：91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201711206298。原告花锦、方东全与被告恒大置业（深圳）有限公司（以下简称恒大置业公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人刘建祥、两被告的委托诉讼代理人张彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告花锦、方东全向本院提出诉讼请求：1.恒大置业公司向两原告支付2018年10月至2019年9月的过渡期租金120183.18元（2018年10月至12月租金为29102.44元，2019年1月至3月租金29104.44元，2019年4月至6月租金29965.62元，2019年7月至9月租金32012.68元）。2.恒大置业公司向两原告支付违约金6260.07；3.恒大置业公司向两原告支付律师费10000元；4.恒大置业公司承担全部诉讼费用；5.恒大集团对恒大置业公司应支付的拖欠原告的过渡期租金、违约金、律师费及诉讼费、承担连带给付责任。以上1、2、3三项总计136443.25元。两原告变更诉讼请求如下：1.原诉讼请求第一项变更为：恒大置业公司向两原告支付2018年10月至2020年3月的过渡期租金184208.54元（2018年10月至12月租金为29102.44元，2019年1月至3月租金29102.44元，2019年4月至6月租金29965.62元，2019年7月至9月租金32012.68元，2019年10月至12月租金32012.68元，2020年1月至3月租金32012.68元）。2.原诉讼请求第二项变更为：恒大置业公司向两原告支付违约金12299.47元。诉讼请求金额总计变更为206508.01元。两原告增加诉讼请求如下：恒大置业公司向两原告支付2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期租金184208.54元为基数，按每日0.03%计算违约金，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止。事实与理由：两原告与恒大置业公司于2015年10月7日签订了一份《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》。两原告依据协议搬离了拥有所有权证书的被拆迁房屋，即位于罗湖区红岭中路的建设集团大厦B座12D，且在2016年6月3日向恒大置业公司进行了交付，并签署了《房地产注销委托书》并进行了公证，履行了全部义务。依《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》第七条，在两原告将拆迁房屋交付经恒大置业公司验收合格之日起至产权置换房屋通知入伙之日止，应对两原告予以补偿过渡期租金，恒大置业公司于2016年3月1日将补偿标准由60元/㎡/月调整为90元/㎡/月，并按移交房屋第二年起按每年10%的增长率增长。依《深圳市罗湖区建设集团大院更新项目拆迁安置补偿协议》第十三条，该费用每季度发放一次，发放日为每季度第一个月10号。交房验收单确认恒大置业公司应从2016年6月4日开始向原告支付过渡期租金。但恒大置业公司自2018年10月开始停止向两原告发放过渡期补偿租金。恒大置业公司应向两原告支付2018年10月至2019年9月的过渡期租金人民币共计120183.18元，至今仍未支付。2018年10月至2019年5月的补偿标准为108.9元/㎡/月，2019年6月至9月的补偿标准为119.79元/㎡/月。恒大置业公司应在2019年10月10日前向两原告支付2019年10月至2019年12月的过渡期租金共计32012.68元，恒大置业公司应在2020年1月10日向两原告支付2020年1月至2020年3月的过渡期租金共计32012.68元，恒大置业公司均未如期支付，故将原诉讼请求第一项变更。2018年10月10日恒大置业公司未向两被告支付租金为29102.44元，违约天数为457天（计至2020年1月10日，以下同）应付违约金3989.94元（29102.44×457×0.03%）。2019年1月10日恒大置业公司未向两原告支付租金为29102.44元，违约天数为365天，应付违约金3186.72元（29102.44×365×0.03%）。2019年4月10日恒大置业公司未向两原告支付租金为29965.62元，违约天数为275天，应付违约金2472.16元（29965.62×275×0.03%），2019年7月10日恒大置业公司未向两原告支付租金为32012.68元，违约天数为184天应付违约金1767.10元（32012.68×184×0.03%），2019年10月10日恒大置业公司未向两原告支付租金为32012.68元，违约天数为92天，应付违约金883.55元（32012.68×92×0.03%）原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求查明事实，判如所请。恒大置业公司、恒大集团答辩称：一、本项目因客观原因中止，恒大置业公司有权延期履行付款义务。2018年4月2日，罗湖区桂园街道办事处发布《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》，内容为“桂园街道办事处将于2018年4月3日至2018年5月3日期间征集住宅业主对建设集团大院改造和搬迁补偿安置指导方案的意愿，若住宅业主改造意愿未达100%统一和搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，视为本项目不具备事实基本条件，本次前期工作终止。”2018年5月3日，罗湖政务短信平台公布建设集团大院改造意愿征集结果，根据该结果，涉案房屋所在宗地H202-0017（以下简称“高层地块”）范围因改造意愿未达90%，暂未被纳入开展规划研究和可行性分析阶段。根据恒大置业公司与原告签订的《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》（以下简称“拆补协议”）约定，拆补协议履行中遇不可抗力（指协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）的，遭受可以抗力一方有权延期履行或终止协议；因政府原因或法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，双方互不追究违约责任。故恒大置业公司有权延期履行相关合同义务且无需承担违约责任。恒大置业公司自建设集团大院项目启动协商签约以来，一直积极推进项目进展。鉴于上述客观事实，恒大置业公司面临无限期向高层地块业主支付巨额过渡期安置费的可能，未及时止损，经平衡业主与各方的利益，恒大置业公司自2018年9月起开展高层地块所有业主搬回工作，与业主积极协商变更合同履约形式并签署搬回协议。截止目前，已接近九成业主与恒大置业公司签订了搬回，且剩余的搬回工作都在稳中推进，协议中均明确暂停支付过渡期安置费，待高层地块按照城市更新政策确保完全可以推进更新流程后继续向业主支付过渡期租金。根据原被告双方签订《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置协议》第31条约定，本协议履行过程中，如因政府原因或法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方（即原告）获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。本案中，因根据市政府成片连片开发的要求，本项目无法继续推进是政府政策调整导致的，按照协议约定双方因互不追究责任。二、恒大置业公司积极协助原告搬回事宜，曾与原告达成调解意向。恒大置业公司自2016年6月起一直向原告正常支付过渡期安置费，并未怠于履行协议，自本项目前期工作中止以来，恒大置业公司也多次与原告沟通搬回事宜，在本案诉前调解阶段，双方曾就被拆迁房屋的装修、出租、过渡期租金基本达成共识。但在法院调解当天，原告屡次增加谈判条件，已大大超出本案诉讼请求，最终双方无法达成一致协商。三、针对原告诉请的律师费、缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”，恒大置业公司并不存在上述行为造成原告直接损失，拆补协议也并未约定两答辩人承担律师费的情形，是否聘请律师是原告的权利，而不是必须的行为，聘请律师与提起诉讼并不具有必然的因果关系，原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院依法应予以驳回。近年来有关法律和司法解释已陆续就某些特定领域纠纷的律师费承担问题作出一些新的规定，如《著作权法》第48条、《商标法》第56条和《反不正当竞争法》第20条均规定侵权人的赔偿数额包括权利人为制止侵权行为（反不正当竞争行为）所支付的合理开支；最高院《关于适用若干问题的解释（一）》也规定，债权人行使撤销权所支付的律师费、差旅费等由债权人承担。但并未规定拆迁安置补偿纠纷中就律师费进行规定。四、关于恒大集团的连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第26条规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债权履行期届满之日起六个月要求保证人承担保证责任”，涉案款项按季度发放，支付日为每季度第一个月10日，因未约定保证期间，原告应自每一季度款项支付日起六个月内主张答辩人二的保证责任。本案立案时间为2019年10月23日，原告要求答辩人二承担连带责任范围应为2019年4月24日起至立案之日的应付金额，2019年4月23日之前的债务因超过保证期间被答辩人二不应承担连带保证责任。五、关于以184208.54元为基数支付违约金事宜，被告认为，根据拆补协议第二十九条第一款约定，如因乙方（即原告）原因或不可抗力原因导致逾期的除外，以及拆补协议第三十一条约定，如因政府原因或法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，双方互不追究违约责任。本案中，2018年8月28日深圳市规划和国土资源委员会签发《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，自本通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。罗湖区桂园街道建设集团大院城市更新改造项目目前处于征集意愿阶段，但因规划国土委发出的通知，导致本项目处于暂停状态，被告也等待深圳市相关城市更新政策调整后，继续推进该项目。另，被告在收到本通知后立即开始与相关签约业主开会讨论，也包含原告在内，告知签约业主项目相关情况，其他业主也配合恒大置业公司进行撤回，并签订补充协议，也在等待项目继续推进。但原告花锦一直不愿意配合恒大置业公司进行搬回事宜，也拒绝与恒大置业公司签订补充协议，综上，恒大置业公司认为，恒大置业公司不存在逾期支付过渡期安置费的情形，不应承担违约责任支付违约金。综上，恒大置业公司、恒大集团认为，尽管本项目面临的客观困难造成了两答辩人的重大损失，两答辩人始终积极沟通业主共同探讨解决困境的方案，也曾在街道办的主持下与一部分业主达成协商，从目前的搬回工作成效可看出，项目业主普遍对两答辩人城市更新工作是理解、支持和信任的，也只有大家携手共渡难关，项目才得以持续稳定开展进一步的工作，两答辩人怀着极大的诚意请求法院从大局维稳的角度出发，促成本案达成调解。补充答辩意见如下：对违约金的答辩意见，根据双方签订的拆补协议第三十一条及深圳市罗湖区人民政府关于印发城市更新实施办法的通知第四十四条规定，属于旧住宅区、城中村拆除重建类的城市更新项目，市场主体在取得实施主体确认文件及签订项目实施监管协议之前不得启动搬迁，本案中依深圳市市政府成片连片开发的要求及罗湖区城市更新的相关政策，该项目无法继续推进，是因为政府政策调整导致的，按照协议的约定，双方应该互不追究违约责任。本院经审理查明如下事实：两原告为建设集团大厦B座12D的业主，各占50%的所有权，使用权来源为安居房换证，房产证号为深房地字第××号，购房日期为2007年4月29日，登记日期为2012年9月6日。2015年10月7日，两原告与恒大置业公司签订《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》，主要内容为，被拆迁房屋位于罗湖区红岭中路的建设集团大厦B座12D，房产证号为深房地字第××号，建筑总层数30层，用途住宅，房屋建筑面积为89.08㎡。过渡期安置补偿期限为协议生效后两原告搬出被拆迁房屋且将被拆迁房屋交付甲方并经甲方验收合格之日起至产权置换房屋通知入伙之日止，补偿标准为60元/㎡/月。过渡期安置补偿费支付方式为每季度发放一次，发放日为每季度第一个月10号，如遇节假日顺延。关于违约责任，恒大置业公司未按本协议支付任何款项的，每逾期一日按实际欠付金额的万分之三向两原告支付违约金，由于两原告或者不可抗力导致逾期的除外。两原告对被拆迁房屋所有权存在权属争议的，甲方未向乙方支付的拆迁安置补偿可不予支付；甲方已向乙方支付的，乙方应退还并对因此给甲方造成的损失予以赔偿。乙方未按约定期限办理完结被拆迁房屋移交手续的，每逾期一日按当期过渡期补偿款金额的万分之三向甲方支付违约金，并且乙方同意甲方在各类补偿款中直接扣除前述违约金，本协议第三十一条约定的情形除外。本协议履行中，如遇不可抗力及下列原因造成本协议不能实际履行的，遭受不可抗力方有权延期履行或终止本协议，“不可抗力”是指本协议各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如发生不可抗力事件，遭受事件乙方应立即用可能的最快捷的方式通知协议对方，并在造成不可抗力事件原因消除之日起十五日内提供有关政府部门证明文件，说明有关事件的细节和不能履行、或部分不能履行、或需延迟履行本协议，或终止本协议的原因，然后各方协商延期履行及终止本协议履行的善后事宜。本协议履行中，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。本协议未尽事宜，由本协议甲乙双方按有关规定协商解决并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。同日，恒大置业公司与两原告签订《补充协议》，主要约定，乙方于2015年12月31日前签订主协议，甲方给予乙方额外的特殊奖励，乙方产权置换房屋建筑面积增加17.82㎡，乙方被拆迁的房屋建筑面积为89.08㎡，产权置换房屋建筑面积为133.62㎡。主协议第七条第二款变更为：“补偿标准：以本协议第四条所确认的房屋建筑面积为准，按60元/㎡/月的标准补偿。如甲方通知乙方移交房屋时，项目所在区域住宅物业市场平均过渡期安置标准高于上述补偿标准，甲方承诺按项目所在区域市场平均过渡期安置补偿标准对乙方进行补偿。”。2016年1月4日，恒大集团出具《声明书》，主要内容为恒大置业公司是恒大集团的全资控股项目公司，现恒大集团指定恒大置业公司作为建设集团大院城市更新项目的开发主体，负责城市更新的所有工作，恒大集团对整个项目的开发负有担保责任。2016年3月1日，恒大置业公司作出《收房通知》，主要通知内容，恒大置业公司将于2016年3月5日正式启动收房工作，过渡期租金的补偿标准由60元/㎡/月调整为90元/㎡/月，并按移交房屋第二年起按每年10%的增长率增长，业主移交房屋后恒大置业公司将支付业主搬迁奖励金三万元。2016年6月3日，两原告向恒大置业公司出具《房地产证注销委托书》，授权恒大置业公司办理案涉房产的房地产证注销登记手续。恒大置业公司与两原告签订《交房验收单》，确认前述拆迁安置补偿协议的相关内容及恒大置业公司应从2016年6月4日开始向两原告支付过渡期租金。两原告及两被告均确认2016年6月至2018年9月的过渡期安置补偿费已经支付，2018年第三季度的过渡期安置补偿费未29102.44元后，2018年10月之后的过渡期安置补偿费未再支付。2018年4月2日，罗湖区桂园街道办事处作出《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》，主要内容为，桂园街道办事处将于2018年4月3日至2018年5月3日期间征集住宅业主对建设集团大院改造和搬迁补偿安置指导方案的意愿，若住宅业主改造意愿未达100%统一和搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意，视为本项目不具备实施基本条件，本次前期工作终止。2018年8月28日，深圳市规划和国土资源委员会作出《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》，主要内容为，自本通知发布之日起，暂停收文受理拆除范围用地面积小于10000平方米的拆除重建类城市更新单元计划。恒大置业公司称，涉案房屋所在宗地H202-0017面积为3821.4㎡，属于前述通知中暂停收文之范畴。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，争议焦点为：一、恒大置业公司应否向两原告支付2018年10月至2020年3月的过渡期租金；二、恒大置业公司应否向两原告支付逾期支付过渡期租金的违约金；三、恒大置业公司应否向两原告支付律师费；四、恒大集团应否对恒大置业公司应支付的款项承担担保责任。关于争议焦点一，本院认为，两原告与恒大置业公司签订的《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》《补充协议》，内容均未违反法律行政法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约履行。签订协议之后，两原告依约履行交付房屋、房屋产权证书并配合恒大置业公司办理房产产权注销手续等合同义务，恒大置业公司在未予原告达成解除协议或者延期履行协议之合意的情况下，应当依约支付两原告过渡期安置补偿费。恒大置业公司以涉案房屋所在宗地H202-0017因改造意愿未达90%及相关的政策原因导致协议无法继续履行为由主张无需继续支付两原告过渡期安置补偿费的抗辩理由无合同依据，本院不予支持。根据《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》《补充协议》《收房通知》中关于过渡期安置补偿费的计算标准，2018年10月至2019年5月的补偿标准为108.9元/㎡/月，2019年6月至2020年3月的补偿标准为119.79元/㎡/月，恒大置业公司向两原告支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费184315.4（77606.5+106708.9）元【2018年10月至2019年5月租金为77606.5（89.08×108.9×8）元，2019年6月至2020年3月106708.9（89.08×119.79×10）元，原告仅主张前述期间的过渡期租金（过渡期安置补偿费）184208.54元视为对自身权利的处分，本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为，两原告与恒大置业公司《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》中约定，如因政府原因或者法律法规、政策调整导致无法推进本项目的，乙方获得的签约奖励金不予退还，双方互不追究违约责任。根据罗湖区桂园街道办事处作出的《关于开展建设集团大院改造前期工作的公告》及恒大置业公司提交的罗湖区政务短信平台向建设集团大院业主发送的短信可共同确认拆迁工作无法推进的原因系涉案房屋所在宗地H202-0017搬迁补偿安置指导方案未达占建设物总面积90%以上且占总数量90%以上业主的同意导致，与深圳市规划和国土资源委员会作出的《市规划国土委关于拆除重建类城市更新单元拆除范围用地面积事宜的通知》中关于暂停收文的规定并无直接的因果关系，并不属政策调整导致无法推进本项目的情形，两被告主张无需支付两原告逾期支付过渡期安置补偿费的违约金的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予支持。恒大置业公司应依约支付两原告违约金【2020年1月11日之前的违约金合计12299.47元（29102.44×457×0.03%）+（29102.44×365×0.03%）+（29965.62×275×0.03%）+（32012.68×184×0.03%）+（32012.68×92×0.03%），2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期安置补偿费184208.54元为基数，按日利率0.03%，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止】。关于争议焦点三，本院认为，《深圳市罗湖区建设集团大院城市更新项目拆迁安置补偿协议》中并未对律师费的承担作出约定，且律师费并非维权的必然费用，原告关于律师费的主张无合同及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，本院认为，恒大集团出具的《声明书》对保证期间没有明确约定,而只约定“恒大集团对整个项目的开发负有担保责任”,根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定,上述约定属于约定不明的情形,保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。两原告要求恒大集团承担保证责任的时间为其向本院起诉时即2019年7月19日，其主张恒大集团对于恒大置业公司应支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费及相应的违约金承担担保责任并未超出两年的保证期间。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十四条第二款之规定,两原告于2019年7月19日要求恒大集团承担保证责任后,保证合同的诉讼时效开始计算。恒大集团、恒大置业公司关于2019年4月23日之前的债务因超过保证期间恒大集团不应承担连带保证责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。两原告该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第三十四条第二款判决如下：一、被告恒大置业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告花锦、方东全支付2018年10月至2020年3月的过渡期安置补偿费184208.54元；二、被告恒大置业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告花锦、方东全支付违约金（2020年1月11日之前的违约金合计12299.47元，2020年1月11日后的违约金，以欠付的总过渡期安置补偿费184208.54元为基数，按日利率0.03%，从2020年1月11日起计至实际偿付之日止）；三、被告恒大地产集团有限公司对被告恒大置业（深圳）有限公司的前述付款义务承担连带保证责任；四、驳回原告花锦、方东全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2199元，由原告花锦、方东全负担106元，被告恒大置业（深圳）有限公司、恒大地产集团有限公司负担2093元。上述费用原告花锦、方东全已预付，被告恒大置业（深圳）有限公司、恒大地产集团有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告花锦、方东全案件受理费2093元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 云二〇二〇年五月二十二日书记员 庄俊雄书记员 曾庆艺