四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0824民初1016号 原告：陶家富，男，汉族，生于1973年3月24日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告：刘利华，女，汉族，生于1979年6月3日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系原告陶家富之妻。 上列二原告共同委托诉讼代理人：杨先华，四川诰通律师事务所律师。 被告：四川国斌投资有限公司。住所地：成都市武侯区置信南街115号。 法定代表人：唐娓，董事长。 委托诉讼代理人：罗丰年，男，汉族，生于1982年5月28日，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县，系被告公司职工。 委托诉讼代理人：冉明生，苍溪县元坝法律服务所法律工作者。 原告陶家富、刘利华与被告四川国斌投资有限公司（以下简称国斌公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告陶家富、刘利华及其委托诉讼代理人杨先华与被告的委托诉讼代理人罗丰年、冉明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认二原告与被告签订的《元坝意向选房协议书》无效；2.判令被告立即向原告退还购房款299000元，并从占用原告资金之日起按商业银行同期贷款利率向原告计付至付清全部购房款之日止的资金利息；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月19日，原告陶家富与被告签订《元坝意向选房协议书》，订购被告拟在苍溪县房屋一套，购房价款为289000元，协议签订当天原告即向被告付清全部购房款，同时支付预购43号车位的“摊号费”10000元。由于被告“锦绣佳园”2期项目未经合法批准，工程仅建至第六层就被叫停，至今未恢复施工，致使原告付清购房款至今已逾5年之久仍无法实现购房目的。被告与原告陶家富签订的《元坝意向选房协议书》违法有关法律规定，应属无效，特诉请法院主张前述诉讼请求。 被告国斌公司答辩称：双方签订的协议书属实，在签订协议书后，原、被告共同签订了售后返租协议，并履行了协议内容，目前房屋未竣工属实。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1.原告身份证复印件、被告公司工商信息打印件。证明双方系适格诉讼主体。 2.2014年12月19日，原被告双方签订的《元坝意向选房协议书》2份。证明原告在被告处选购房屋属实以及在被告处选购车位一个。 3.收据2份。证明原告向被告支付了购房款289000元以及车位10000元。 被告国斌公司对原告提交的证据发表质证意见为：1.对证据1无异议；2.对证据2,3真实性无异议，但是不能达到原告证明目的。 被告国斌公司为支持其答辩观点向本院提交如下证据： 1.商品房售出回购协议复印件。证明原告选购房屋后，公司对原告的房屋进行租赁。 2.2014年12月19日原、被告签订的《售后返租协议》复印件。证明被告每年向原告支付租金2万元，如果原告要求合同无效，我们要求在本案中一并处理即要求原告返还被告租金，并当庭口头提出反诉。 原告对被告提交的证据发表质证意见为：1.对证据1有异议，虽然是原告签的，但是该协议并未实际履行，因为案涉房屋并不客观存在；2.对证据2三性没有异议，但是达不到被告的证明目的。 对双方无异议的证据本院予以在卷作证，对双方有异议的证据将结合案件事实进行综合认定。 根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院查明的事实如下： 原告陶家富、刘利华系夫妻关系。被告国斌公司系从事项目投资、房地产开发等，在苍溪县。2014年12月19日，被告四川国斌投资有限公司项目部作为甲方与原告陶家富作为乙方签订了《四川国斌投资有限公司元坝房屋选购协议书》，协议主要约定：1.乙方自愿交纳人民币289000元；2.乙方自愿选购甲方开发的位于>房源房号为二号楼二单元15层2号住房一套（含进户门、塑钢窗，由甲方统一安装水电气分户，分户费由乙方自行承担），面积为108.11平米（此面积为预测面积，最终以房管局实测面积为准）；3.甲乙双方约定单价为2680.00元／平米，总房款289000元；4.乙方选定房屋后，甲方不得将该房源另行出售；5.乙方应在甲方通知的时间内选定该房屋，并签订正式的《商品房认购协议书》时，享有本协议第1条约定的权益，乙方所交纳的款项即转为商品房购买定购款；6.双方约定选购房屋款支付期限和方式；7.乙方认可甲方以电话等任一方式作为甲方通知乙方关于选购房屋的有效方式……；8.乙方签订选购协议后，不得解除本协议，若乙方违约，乙方自愿同意甲方从已支付的选房款中扣除20%作为违约赔偿金，并且甲方有权解除本协议；乙方在签订本协议期间，甲方不得随意调整其房价或转让，若甲方违约，乙方有权解除本协议，甲方赔偿给乙方已支付的20%作为对方的补偿金。该协议尾部加盖了被告公司印章以及原告陶家富签字确认。同日原告陶家富与被告国斌公司又签订了《四川国斌投资有限公司元坝房屋选购协议书》，该协议书主要约定原告陶家富在被告处选购2号楼1单元43号车位，车位总价款为60000元，原告陶家富自愿交纳10000元。协议其余内容与上述第一份房屋选购协议一致。两份协议签订后，原告陶家富向被告交纳了选购房屋款289000元以及车位预交款10000元，总计299000元，并由被告公司向原告出具了收据两份。 被告国斌公司作为甲方与原告陶家富作为乙方签订了《商品房售出回购协议》，协议主要约定：1.售出回购标的物位于苍溪县内，所购置的房屋2号楼2单元15层2号住房一套，建筑面积为108.11平方米；2.甲方承诺将乙方的房屋在一定年限内收购，在合同未终止期间，乙方有权对房屋自行经营或对外租赁，甲方不得干涉；3.回购期限为5年，即2014年12月19日至2019年12月18日，在合同期内，乙方可单方面终止本合同（协议期至少满一年以上），如需提前终止本合同，至少提前两个月内书面通知甲方。甲方在接到乙方通知后，应在三个月内全额返还乙方当初所购房屋原价总额，以及商品房售出回购实际届满年限收益；4.协议签订年最短为一年，最长十年；5.商品房售出回购收益计算（以户型计），房屋面积为108.11平米的，乙方在第一年获得收益31870元，第二年获得收益为63741元，第三年获得收益为104304元，第四年获得收益为150662元，五年及以上年限获得收益为202814元；6.商品房售出回购收益时间为自签订协议之日起开始计算至协议终止之日；7.回购收益支付方式为乙方在付清全部房屋总额后签订年限届满或任何乙方提起解约时，甲方按实际届满年限支付商品房售出回购收益金额外，还应全额回购乙方所购该户型房屋原价总金额。协议还对甲方、乙方的权利义务以及违约责任等作出了约定。该协议尾部仅有被告公司加盖印章与原告签字，但是未标注签订时间。 2014年12月19日，原告陶家富作为乙方与被告国斌公司作为甲方签订了《售后返祖协议》，协议主要约定：1.甲方将案涉房屋以总价289000元的价款出售给乙方，甲方就案涉房屋的租金返还给乙方；2.返祖期限为5年，即2014年12月19日至2019年12月19日；3.在本协议有效期内，甲方支付给乙方售后返租租金为20000元/年；3.房屋返还时间为售后返租协议届满或甲、乙任何一方通知对方提前解除协议时，乙方将房屋返还给甲方，售后返租协议届满时，除甲方全额退还乙方所购房屋原价总额外，乙方还需按照协议要求把房屋产权过户给甲方，若房屋产权过户时未满五年的，在过户期间由此产生的全部费用均由乙方自行承担。协议还对甲、乙双方的权利义务等作了约定。 查明，案涉房屋至今未竣工，被告也未取得相关建设许可手续及商品房预售许可证明。原、被告签订的《商品房售出回购协议》也未实际履行。2014年12月19日原、被告签订《售后返租协议》后，被告向原告支付了协议约定的租金共计100000元。原告以被告的房屋未建成不能交付为由，向本院提起诉讼。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预约合同、商品房预售合同等，其中商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定的期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”、“选购协议书”等形式表现。本案中，原、被告双方签订了《四川国斌投资有限公司元坝房屋选购协议书》，该协议书系原、被告真实意思表示，该协议约定了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受原告购房款289000元，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人（被告）未取得商品房预售许可证明，与买受人（原告）订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告国斌公司至今未能取得案涉房屋的商品房预售许可证明，房屋自原告购买起到现在已经长达5年之久尚未竣工，原告也无法实现购房目的。因此原告陶家富与被告国斌公司签订的《四川国斌投资有限公司元坝房屋选购协议书》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告国斌公司作为房地产开发公司，在明知未取得涉案房屋相关建设许可及销售许可证明的情况下与原告陶家富签订选房协议书并要求原告缴纳购房款，对合同无效的后果存在过错。合同无效后，原告缴纳的购房款289000元应当予以返还。同时，原告与被告于2014年12月19日签订的另份选购协议书中约定由原告购买车位一个，总款60000元，原告已缴纳10000元。但是该协议属于选房协议的附属协议，而且原告的购房目的已经不能实现，若再对车位进行购买已无实际必要，因此该协议也应认定无效，按《合同法》规定，被告也应向原告返还此款10000元。因此，在上述两份协议无效后，被告应返还原告缴纳的购房款以及车位预付款共计299000元以及支付此款从起诉之日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金利息。 关于原告与被告于2014年12月19日签订的《售后返祖协议》，该协议约定由被告向原告支付租金共计100000元，被告也已实际向原告支付，庭审中，被告口头提起了反诉要求原告应退还此款，但是本院认为，被告的该项主张不属于本案处理范围，被告可另行主张，故当庭驳回了被告的反诉请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告陶家富与被告四川国斌投资有限公司于2014年12月19日分别对房屋以及车位签订的《四川国斌投资有限公司元坝房屋选购协议书》均无效； 二、被告四川国斌投资有限公司应在本判决生效后十日内向原告陶家富、刘利华返还购房款以及车位预付款共计299000元并支付此款从2020年4月2日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金利息。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2893元，由被告四川国斌投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  张贤君 二〇二〇年五月十日 书记员  廖 桓 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。