湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4336号原告（申请人）：吴旋，男，1994年1月26日出生，汉族，无职业，住武汉市。委托诉讼代理人：张国岭，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：贺瑾玉，湖北多能律师事务所律师（特别授权代理）。被告（异议人）：汪丽娟，女，1977年11月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：彭慧东，湖北乾行律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：卞晓玉，湖北乾行律师事务所律师（一般代理）。第三人（被申请人）：王娟秀，女，1971年9月10日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告吴旋与被告汪丽娟、第三人王娟秀申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴旋及其委托诉讼代理人张国岭，被告汪丽娟的委托诉讼代理人彭慧东到庭参加诉讼，第三人王娟秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴旋向本院提出诉讼请求：1、撤销武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107执异67号执行裁定书，准予继续对王娟秀名下的位于湖北省××××镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回关于撤销武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107执异67号执行裁定书的诉讼请求。事实与理由：原告与第三人王娟秀民间借贷纠纷一案，原告申请对第三人王娟秀名下财产采取诉前保全措施，武汉市青山区人民法院于2019年7月23日作出了（2019）鄂0107财保104号民事裁定书，查封了第三人王娟秀名下的位于湖北省××××镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产。依据协助执行通知书确认，标的房产截至武汉市青山区人民法院查封前登记在第三人王娟秀名下。依据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，即便被告与第三人签订了买卖合同，但并未办理过户登记手续，王娟秀仍系该房产的所有权人，武汉市青山区人民法院依法查封王娟秀的财产并无错误。另外，原告对被告与第三人房屋买卖的真实性存疑，对被告支付给第三人的款项的来源存疑，且法院查封前，被告并未实际占有该房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告汪丽娟辩称：1、汪丽娟作为案涉不动产的买受人，其物权期待权应当受到保护。汪丽娟与王娟秀于2019年7月20日签订《门面买卖合同》，合同约定房款总价为570000元，汪丽娟当日向王娟秀支付100000元定金。2019年7月22日，双方在阳新县市民之家房产局网签备案窗口签订《存量房买卖合同》并网签备案，汪丽娟于当日向王娟秀支付了剩余房款470000元，王娟秀向汪丽娟交付了钥匙。2019年7月25日在阳新县市民之家税务窗口缴纳了相关税费。2019年7月26日，因在补缴土地出让金时耽误了办理房屋过户手续，导致该房产被武汉市青山区人民法院查封。被告汪丽娟作为案涉不动产的买受人，为取得物权已经积极履行了签订合同、支付全部价款、缴纳相关税费等全部义务，并通过拿到钥匙而合法占有案涉不动产，且未能办理过户不能归责于被告汪丽娟。汪丽娟作为无过错的买受人，在已经履行了全部合同义务的情况下，虽然尚未取得案涉不动产的所有权，但应当赋予其类似所有人的地位，其对案涉不动产的物权期待权应当具有排除法院查封的物权效力；2、原告诉称既无事实依据，又适用法律错误。第一、原告称对房屋买卖的真实性存疑，对房款的来源存疑，毫无事实理由。被告与第三人之间的房屋买卖合同真实有效，交易价格合理，应当受到保护。第二、在被告付清全部房款且双方完成网签备案之日，也就是2019年7月22日被告就拿到了房屋钥匙，可以认定在法院查封之前，案涉不动产就处于被告的管理和支配下，被告已合法占有案涉不动产。第三、原告适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为被告对案涉不动产的物权期待权不足以排除法院的查封，属于适用法律错误。该条适用对象是已进入法院执行阶段的案件，原告向法院申请的是诉前财产保全，不符合该条规定的“金钱债务执行中”，王娟秀也不属于该条规定的“被执行人”。被告与第三人的房屋交易发生在诉讼尚未开始之前，是正常、合法的商业行为，不可能损害原告的利益。故本案不应当也没有适用第二十八条的必要。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条规定，即便在保全期间，被保全人也可以对被保全财产进行处分，更何况本案房产是在法院采取保全措施之前进行处分的。被告不可能知道原告拟起诉第三人，也不可能知道原告申请财产保全，被告作为善良的买受人与第三人签订买卖合同并在2019年7月22日支付全部价款，其交易安全应当受到保护。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人王娟秀庭后述称，对原告的诉讼请求有异议，案涉商铺已经出售给被告，其与被告之间是正常的交易，原告的主张没有依据。案涉商铺是两个相连的门面，这两个门面在出售给被告前已租赁给案外人。在租赁期满后，第三人收取了三个月房租，2019年7月20日，第三人与被告签订买卖合同的时候，双方已口头协商将2019年7月21日之后发生的租金退给被告，直接从购房款中进行抵扣，抵扣了10000元左右。2019年7月20日签订合同前两天就将房产证交付给被告了，没有交付房屋钥匙，因为商铺一直对外出租。签订买卖合同后由被告直接与租户签订合同。办理商铺过户手续的相关费用以及评估费都是被告交纳的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月20日，汪丽娟与王娟秀签订《门面买卖合同》，双方约定汪丽娟以570000元的价格购买王娟秀名下位于湖北省××××镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产（建筑面积101.5平方米）。该房产所在层次为第1层，房屋地上总层数7层。合同约定：本合同签订之日汪丽娟向王娟秀支付100000元作为定金，房屋过户给汪丽娟后，汪丽娟支付剩余470000元尾款；王娟秀应于收到全额房款之日起三日内将交易的门面全部交付给汪丽娟；办理产权过户手续所需一切费用由汪丽娟承担，王娟秀不承担因过户所产生的任何费用。被告汪丽娟在该合同上署名并签署日期，第三人王娟秀在该合同上署名，但未签署日期。当日，汪丽娟向王娟秀支付定金100000元。2019年7月22日,汪丽娟与王娟秀在阳新县房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，合同上加盖“阳新县存量房合同备案专用章”。当日，汪丽娟向王娟秀支付剩余款项470000元。2019年7月25日，国家税务总局阳新县税务局出具了该房屋过户的税收完税证明，产权转移书据印花税、房屋买卖契税共计25002.50元的纳税人为汪丽娟，旧房转让土地增值税、城市维护建设税、销售不动产增值税、财产转让所得个人所得税等共计83641.84元的纳税人为王娟秀。同日，王娟秀交纳房屋评估费3000元。2019年7月26日湖北省非税收入一般缴款书（收据）上载明汪丽娟交纳其他土地出让金9318元。审理中，被告与第三人均称办理案涉商铺过户手续的相关税费及评估费均由被告交纳。案涉商铺土地权利人登记为汪丽娟等全体业主。原告吴旋申请诉前财产保全一案中，本院于2019年7月23日作出（2019）鄂0107财保104号民事裁定书，裁定冻结王娟秀的银行存款2500000元或查封、扣押同等价值的财产。2019年7月26日，本院查封了王娟秀名下位于湖北省××××镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产。原告吴旋于2019年8月15日就其与王娟秀、韦媚媚之间民间借贷纠纷诉至本院。汪丽娟于2019年8月12日对本院诉前财产保全行为提出书面异议，本院经审查认为汪丽娟在本院查封之前已经与王娟秀签订了房屋买卖合同，且按照合同约定支付了全部款项，依据相关法律规定，其异议理由成立，故本院于2019年8月20日作出（2019）鄂0107执异67号民事裁定书，裁定中止对王娟秀名下的位于湖北省××××镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产的执行。在本案开庭审理中，汪丽娟称案涉商铺出售前是由汪丽娟的舅舅承租，其购买后仍由其舅舅租赁，其舅舅将租金转账支付给汪丽娟的父母，从付完全部房款之后就把租赁关系转给了汪丽娟，将钥匙、案涉商铺的证件交付给了汪丽娟。庭审后，汪丽娟称房主已收取一年房租，汪丽娟要从2020年8月开始收租，房屋租金每年50000元。房产评估报告是600000余元，税务局据此收税并将评估报告收回。汪丽娟对此并未提交证据予以证明。以上事实由（2019）鄂0107财保104号民事裁定书、（2019）鄂0107执异67号民事裁定书、房地产权属档案咨询结论书、协助执行通知书、《存量房买卖合同》、《门面买卖合同》、建设银行电子回单、税收完税证明、湖北省非税收入一般缴款书以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；二、汪丽娟对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于本案是否应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。人民法院财产保全裁定的实施属于执行程序的一种，本案中汪丽娟以其对案涉商铺享有所有权为由提出执行异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定即案外人异议的规定进行审查处理。因此，对于财产保全裁定中实施中的行为可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定进行审查。被告辩称本案不应适用该条规定的意见，没有依据，本院不予支持。二、关于汪丽娟对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中汪丽娟对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第一，汪丽娟与王娟秀就案涉商铺签订了《门面买卖合同》、《存量房买卖合同》，且时间发生在本院查封案涉商铺之前，原告提交的证据也不能证明两份合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故两份合同合法有效。第二，汪丽娟向王娟秀支付了全部购房款，且支付时间发生在本院查封案涉商铺之前。原告认为王娟秀收到房款后当即将款项转给了案外人王顶，汪丽娟与王娟秀之间没有真实的交易关系，对此原告并未举证证明，原告对此的意见，本院不予支持。第三，汪丽娟与王娟秀为履行房屋过户手续已交纳了相关税费等费用，属于非因买受人汪丽娟自身原因未办理过户登记的情形。第四，除上述三种情形外，还必须符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。汪丽娟称案涉商铺在王娟秀出售前一直由汪丽娟的舅舅承租，其舅舅以转账方式向汪丽娟的父母交纳租金，从付完房款后就把租赁关系转给了汪丽娟，王娟秀将钥匙、案涉商铺的证件交付给了汪丽娟。对此，汪丽娟并未提交相关证据予以证明。此外，庭审后汪丽娟称房主已收取一年房租，汪丽娟从2020年8月开始收取租金，其与第三人的陈述并不一致。汪丽娟于2019年7月22日就向王娟秀支付了全部房款，其也表明案涉商铺的租赁关系也已转给汪丽娟，那么汪丽娟从2020年8月才开始收取租金，说明在本院查封前汪丽娟对案涉商铺并没有事实上的管理和支配权。综上，汪丽娟就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。汪丽娟对此的辩称意见，本院不予支持。依照法律规定，本案判决生效后，本院（2019）鄂0107执异67号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许对王娟秀名下的位于湖北省阳新县兴国镇桃花泉兴国政府对面1、2号铺房产的执行。本案案件受理费9500元，由被告汪丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本院（2019）鄂0107执异67号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 林 艳人民陪审员 李 晶人民陪审员 宋泽虎二〇二〇年五月二十五日法官助理汤西倩书记员汪诗雨