浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终804号 上诉人（原审被告）：唐宝成，男，1986年1月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：余蒙春，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：赵松，男，1979年8月24日出生，白族,住浙江省宁波市海曙区。 被上诉人（原审原告）：张镇，男，1977年1月11日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：仇惠娣（系张镇母亲），女，1949年10月7日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：张福云（系张镇父亲），男，1949年7月15日出生，汉族，住浙江省。 上诉人唐宝成、赵松因与被上诉人张镇租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初12533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 唐宝成上诉请求：撤销一审判决，依法改判其无需腾空房屋返还给张镇，无需支付房屋占有使用费。事实和理由：1.房屋租赁合同是其与案外人张福云签订，房租由案外人仇惠娣收取，张镇诉讼主体不适格。2.租赁合同自2018年3月30日到期后，因案外人张福云未配合唐宝成办理营业执照，唐宝成无法经营，房租变为按月支付，实际上该租赁合同已经作废。房屋是案外人宋施会转租给赵松而不是唐宝成，唐宝成当时并不知情。后赵松与案外人宋施会经高桥派出所调解，唐宝成为避免矛盾激化，才同意赵松对租赁房屋的实际占有使用，房租由赵松支付，唐宝成不存在转租行为。3.唐宝成在知道案外人仇惠娣不收取房屋租赁费后，马上通知赵松并要求其腾空，但案外人仇惠娣未来处理此事。唐宝成已尽通知义务，而案外人仇惠娣明知上述情况，应及时处理，过了半年才起诉造成租赁费用的扩大。 赵松辩称，其是经张席林介绍接收店铺，不知唐宝成是二房东，也不知道房屋不能转租转让。其在店铺中添置了许多东西,并且支付了转让费，不同意腾退也不同意支付占有使用费。 张镇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 赵松上诉请求：撤销一审判决第三、四项。事实和理由：房东同意租到拆迁为止。2019年4月房东不来派出所调解，也不起诉，又不同意转让出去，要求腾空搬出去。其是被骗过来开店，之前付了转让费，要求唐宝成、宋施会、张席林、张镇赔偿其一切经济损失。 唐宝成辩称，其并未转租给赵松，是宋施会转租给他的，其是在民警调解时才同意收留赵松。 张镇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 张镇一审诉讼请求：1.确认其与唐宝成之间的房屋租赁合同关系于2019年4月27日解除；2.判令唐宝成支付其违约金3500元；3.判令唐宝成、赵松立即腾空并向其交付位于宁波市；4.判令唐宝成、赵松支付其占有使用费24000元（暂计算至2019年10月31日，实际按4000元／月标准计算至唐宝成、赵松腾空并向张镇交付房屋止）；5.唐宝成、赵松承担本案诉讼费用。审理中，张镇撤回第2项要求唐宝成支付违约金3500元的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：坐落于宁波市海曙区〉的房屋系张镇所有，建筑面积共计148.32平方米。张镇将该房屋委托其父亲张福云予以出租。2017年12月24日，张福云（甲方）与唐宝成（乙方）及中介方签订《房屋租赁合同》一份，约定：唐宝成租赁望童路58号1-3楼房屋，租赁期限3个月，自2018年1月1日起至2018年3月30日，租金每月3500元，3个月付一次，先付后住，其中第一次付款10500元，当天付清，乙方付款后由甲方出具收据并交付钥匙使用；如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月的房租；乙方不得将房屋转租或供非法用途；如国家拆迁乙方无条件腾空搬走，第二季度继续租不低于4000元房租双方协商，等等。合同约定的租赁期限届满后，唐宝成仍继续租赁上述房屋，但双方未续签租赁合同。唐宝成每月支付4000元租金至2019年4月30日，每月租金通过张镇母亲仇惠娣微信账户收取。 2018年11月初，赵松经人介绍认识了宋施会，宋施会系唐宝成店内员工。赵松陈述宋施会以家中有人重病需转让店铺为由，将案涉房屋的店铺转让给其，收取了其转让费26000余元。后赵松发现房屋租赁人是唐宝成，认为被骗，遂要求宋施会退还转让费，但无果。后宋施会向高桥派出所报警称赵松对其进行威胁恐吓。2018年11月中旬，宋施会、赵松、唐宝成在高桥派出所协商，协商过程中，唐宝成同意由赵松租赁使用案涉房屋，每月租金4000元由赵松交给唐宝成，唐宝成再向房东支付。关于赵松租赁使用房屋的情况，唐宝成未告知张镇也未征得张镇同意。2018年11月之后，案涉房屋由赵松占有使用，唐宝成亦居住在房屋中。2019年4月，张镇得知案涉房屋由赵松实际租赁使用。2019年4月24日，唐宝成收到赵松支付的房租后，通过微信向张镇母亲微信账户支付租金4006元，张镇母亲未予以接受，款项于次日退回唐宝成。2019年4月27日，张镇母亲微信联系唐宝成，要求其在4月30日前腾空房屋，交还钥匙，唐宝成称与其无关。唐宝成于2019年4月底搬离了案涉房屋，赵松现仍占有使用案涉房屋。 另，张镇处尚有唐宝成支付的押金3500元，审理中张镇同意押金3500元可折抵占有使用费。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、张镇是否具有诉讼主体资格；二、唐宝成是否有腾退及支付占有使用费的义务；三、赵松是否有腾退及支付占有使用费的义务。关于争议焦点一，一审法院认为，案涉房屋属于张镇所有，张福云系张镇父亲，审理中张福云也向一审法院确认其系受张镇委托出租房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，虽然房屋租赁合同以张福云的名义与唐宝成签订，但张镇作为委托人知晓合同相关内容，唐宝成亦认可在其租赁房屋后曾与张镇母亲去办理工商登记手续，办理工商登记手续需核对房屋权属信息，而且从唐宝成与张镇母亲的聊天内容来看，其也知晓房屋属于张镇所有并称要与张镇谈具体事宜。因此，一审法院认为，张镇有权依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定向唐宝成主张权利。唐宝成提出张镇主体不适格的理由，不能成立，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，一审法院认为，张镇委托张福云与唐宝成签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。案涉合同在2018年3月30日到期后，唐宝成继续租赁，并按合同约定支付租赁费，张镇未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“……不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，张镇有权随时解除与唐宝成的租赁合同。张镇在2019年4月得知唐宝成将案涉房屋转租给赵松后，即不再收取唐宝成支付的租金，并在微信中通知唐宝成在2019年4月30日前腾空房屋并交还钥匙，其解除合同的意思表示明显，应视为张镇通知唐宝成解除合同，故案涉合同应于2019年4月30日解除。合同解除后，唐宝成应按照合同约定和法律规定返还租赁物，虽然唐宝成在2019年4月底搬离了案涉房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”唐宝成搬离时并未按约将房屋腾退交还张镇，也未交还房屋钥匙，因此，唐宝成仍负有腾退房屋的义务。张镇要求唐宝成腾退案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于占有使用费，张镇与唐宝成的租赁合同关系解除后，唐宝成未按约腾退房屋，2019年5月起也未支付张镇任何费用，故张镇要求唐宝成按4000元/月支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。唐宝成抗辩双方之间的租赁合同已经失效、张镇无权要求其腾退房屋及支付占有使用费的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。关于争议焦点三，赵松在2018年11月与唐宝成达成合意，由赵松租赁使用案涉房屋，房租由唐宝成向赵松收取，因此赵松与唐宝成之间就案涉房屋形成转租关系。张镇与唐宝成的租赁合同约定房屋不得转租，唐宝成与赵松就转租达成协议时，并未取得张镇的同意，现张镇亦与唐宝成解除了房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”。赵松至今仍实际占有使用案涉房屋，在张镇要求其腾退时拒不腾退，显属无理。现张镇要求赵松与唐宝成共同腾退房屋并支付占有使用费，符合相关法律规定，一审法院予以支持。赵松称其转让店铺存在损失，即使赵松确有损失，其转让店铺及转租行为，张镇并不知情也从未同意，故并非张镇过错造成。赵松以此拒绝腾退房屋及支付张镇占有使用费，于法无据，一审法院难以采纳。 综上，2019年5月1日至2019年10月31日，唐宝成、赵松应支付张镇占有使用费24000元（4000元／月×6个月），唐宝成在张镇处尚有押金3500元，张镇同意在应支付的占有使用费中折抵，一审法院予以确认，扣除押金3500元，唐宝成、赵松实际应支付20500元。2019年11月1日起至房屋实际腾退交还之日的占有使用费，可按原合同约定的4000元／月计算。审理中，张镇撤回要求唐宝成支付违约金3500元的诉讼请求，系张镇对其自身权利的处分，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、确认张镇与唐宝成的房屋租赁合同关系于2019年4月30日解除；二、唐宝成、赵松于判决生效之日起十五日内将位于宁波市海曙区；三、唐宝成、赵松于判决生效之日起十五日内支付张镇张镇房屋占有使用费20500元（暂计算至2019年10月31日，自2019年11月1日起至实际返还房屋日止的占有使用费按4000元／月另行计算）；四、驳回张镇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费488元，减半收取244元，由张镇负担88元，由唐宝成、赵松共同负担156元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，“欠债还钱，天经地义”。不管当事人是否具备法律知识，租用他人房屋，交付费用，以及在租用完毕后，返还房屋，这是基本的常识。在本案中，张镇主要诉请唐宝成、赵松返还租赁房屋，并支付占有使用费用。针对唐宝成、赵松上诉的事实和理由以及张镇的答辩，分析如下： 第一，关于合同主体问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。案外人张福云与张镇系父子关系。案涉合同虽然以张福云名义订立，唐宝成未返还租赁房屋、支付占有使用费，张镇有权行使张福云对唐宝成的合同权利。唐宝成是不是知情，有没有看过房产证，并不能阻却张镇行使合同权利。 第二，关于案涉合同履行问题。案涉合同2018年3月30日到期后，张镇与唐宝成虽然未签订书面租赁合同，但唐宝成每月支付租金，双方形成事实上的租赁合同关系，并非唐宝成所述租赁合同已经作废。唐宝成、赵松与案外人宋施会就转租事宜发生纠纷，这并不影响唐宝成与张镇之间既存的合同关系。至于最初是不是唐宝成将案涉房屋转租给赵松，但经派出所调解后，唐宝成向赵松收取租赁费用，双方事实上形成转租合同关系。唐宝成辩称其转租给赵松是被逼无奈，但又称是在派出所民警劝导下才同意赵松占有使用，也就是说，唐宝成并不否认其将案涉房屋转租给赵松。 第三，关于损失扩大问题。唐宝成称房东不同意再租赁房屋时，其已通知赵松搬离，但赵松拒不配合。房东一直未出面处理此事，时隔半年后才起诉，造成损失扩大化。张镇将案涉房屋出租给唐宝成，唐宝成有义务在合同终止后，返还租赁房屋。赵松拒不搬离，唐宝成应采取措施，以确保其能够向房东返还房屋。唐宝成未采取措施，逃避履行义务，导致房东不能取得房屋，由此造成的损失，不应由房东承担。 第四，关于赵松责任承担问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持，”张镇与唐宝成的房屋租赁合同解除，张镇作为房屋所有权人有权要求赵松返还占有的案涉房屋，并支付占有使用费。赵松辩称其系被骗来开店，所有的损失应由唐宝成、张镇以及案外人宋施会等承担。但该诉请属实体请求，不属本案审查范围。 综上所述，唐宝成、赵松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费312元，由上诉人唐宝成、赵松共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年五月十九日 代书记员 项凌燕