北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4837号上诉人（原审被告）：杨贵平，男，1960年9月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王乐，内蒙古正捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩子明，内蒙古正捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区四季星河中街1号院甲6号楼206号。负责人：吴惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：王海健，男，广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司员工。上诉人杨贵平因与被上诉人广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司（以下简称广州星河湾北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨贵平上诉请求：1．撤销一审判决第一项,将本案发回重审或依法改判；2．本案一审、二审诉讼费全部由广州星河湾北京分公司承担。主要事实与理由：一、一审法院在审理本案过程中明显偏袒广州星河湾北京分公司，有违审判机构居中裁判的原则。1．本案在一审过程中先后开庭三次，其中简易程序开庭两次，普通程序一次。本案因广州星河湾北京分公司不能提交证据原件的问题导致本案前后开了三次庭，严重增加了杨贵平的诉累。2．一审法院剥夺杨贵平的诉讼权利。本案第一次庭审过程中，杨贵平针对本诉当庭提起反诉，并递交书面反诉状，但主审法官针对其反诉百般阻挠，违反立案登记制，直接进行实体审查，拒不接受杨贵平递交的书面反诉状。3．一审庭审过程中，审判人员诱导广州星河湾北京分公司代理人作出对己方有利的陈述。本案第一次庭审过程中，对于广州星河湾北京分公司是否具有独立的法人资格？广州星河湾北京分公司与广州星河湾物业管理服务有限公司之间就四季星河小区物业是什么关系？一审法院在询问阶段对广州星河湾北京分公司就同一问题连续发问三遍，明显具有诱导性，并且从第二次庭审广州星河湾北京分公司提交的证据来看，其明显已经利用这一点，补充提供了对己方有利的证据。4．本案转为普通程序后，庭审程序流于形式。二、本案广州星河湾北京分公司不是独立法人，不具有物业服务资格，取得物业程序不合法。一审法院支持广州星河湾北京分公司的诉请，无异于支持违法行为。首先，根据《物业管理条例》第三十二条第一款的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。广州星河湾北京分公司根本不符合物业服务企业的主体资格，不能向业主提供物业服务，所以其直接与北京富华园房地产开发有限公司、北京星河湾物业服务有限公司签订合同，承接小区物业管理活动是违法行为，法律不应予以保护。其次，广州星河湾北京分公司隐瞒真相，采用欺诈手段获得物业管理权，其承接小区物业管理服务未经任何业主事前同意，不能证明其合法性，法律不应予以保护。第三，事实上的物业关系也得以物业公司具有合法的物业资格，实施的物业行为是合法的为前提。最后，既然是委派与被委派的关系，本案合法的诉讼主体应当是广州星河湾物业公司，而非北京分公司，以北京分公司提起诉讼主体不适格，应当依法驳回起诉。三、本案广州星河湾北京分公司提供的物业服务存在严重质量问题，提供过程中侵占业主合法利益，并采用滋扰等软暴力手段催收物业费，是典型的黑物业，请求二审法院查明案件事实，依法改判驳回广州星河湾北京分公司的诉请。广州星河湾北京分公司辩称，同意一审判决，不同意杨贵平的上诉请求和事实理由。上诉请求一没有事实和法律依据，杨贵平也没有提交证据证明一审明显偏袒我方。上诉请求二没有事实和法律依据，根据法律规定分公司是总公司的分支机构，代为行使总公司的行为，授权我方管理涉案小区的物业服务是合法合理的，无论是广州公司还是北京公司都是属于星河湾旗下的，小区也是由星河湾开发的。上诉请求三没有事实和法律依据，杨贵平没有证据证明，杨贵平只是以物业服务问题为由恶意拖欠物业费。广州星河湾北京分公司向一审法院起诉请求：1．判令杨贵平向支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费253126．8元。2．判令杨贵平支付逾期支付物业费的违约金253126．8元。一审法院认定事实：2011年，北京富华园房地产开发有限公司（以下简称富华园公司）作为甲方与北京星河湾物业服务有限公司（以下简称星河湾公司）作为乙方签定《北京??星河湾物业服务合同》，约定甲方将星河湾小区委托给乙方实行物业管理，物业服务期限为三年，自2011年6月19日至2014年6月18日，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取；业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。庭审中，广州星河湾北京分公司表示自2012年开始由其为星河湾小区提供物业服务，并提供《补充协议》以及其与富华园公司签订的《北京??星河湾物业服务合同》证明，根据其提交的上述证据显示：2012年，富华园公司、星河湾公司和广州星河湾北京分公司签订《补充协议》，约定自2012年10月1日起星河湾公司将《北京??星河湾物业服务合同》中的权利义务全部转移给广州星河湾北京分公司，三方完全了解上述合同的内容，并同意上述权利义务转移，合同条款不做任何变动，仍按照原合同执行。后，富华园公司作为甲方与广州星河湾北京分公司作为乙方签订《北京??星河湾物业服务合同》，约定，甲方将北京??星河湾委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年6月19日起至2017年6月18日止。物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取，业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。2017年6月，富华园公司与广州星河湾北京分公司继续签订《北京??星河湾物业服务合同》，约定：甲方将北京??星河湾委托乙方实行物业管理，服务期限自2017年6月19日至2020年6月18日止。物业服务费价格为6元/月/平米，由乙方按季向业主收取，业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。庭审中，杨贵平表示该小区物业公司的变更未经过业主同意，违反了法律规定，故广州星河湾北京分公司无权向业主收取物业费，广州星河湾北京分公司表示变更物业公司征求了业主的意见，并提交《关于星河湾小区变更物业公司的情况说明》（以下简称《情况说明》）予以证明，该证明载明：为更好的为业主提优质服务，将北京星河湾小区由原来的“北京星河湾物业服务有限公司”改为“广州星河湾物业管理服务公司”（以下简称广州星河湾公司）来实施物业管理，广州星河湾公司委派广州星河湾公司北京分公司实施现场管理，两间公司均隶属于星河湾集团，管理团队未做变动……北京星河湾物业服务有限公司就是否同意由广州星河湾公司来取代北京星河湾物业服务有限公司对北京星河湾小区实施物业管理以《确认函》的形式，书面征求了全体业主意见，具体结果情况如下：业主总人数：1417人，其中，同意人数979人，占总人数比69%，不同意人数5人，未发表意见人数433人，建筑总面积485878平方米，同意人数的总专有面积325478平方米，占建筑总面积的66%，不同意人数的总专有面积1482平方米，未发表意见人数的总专有面积158918平方米。该《情况说明》加盖了星河湾公司、广州星河湾公司、富华园公司，以及北京市朝阳区平房乡人民政府规划建设与环境保护办公室的公章。对于上述《情况说明》，杨贵平表示不予认可，表示《情况说明》中只是统计了数字，无法证实内容的真实性，且平房乡人民政府规划建设与环境保护办公室并非物业公司的行政主管部门。并表示即使按照上述《情况说明》，更换后的物业公司应当是广州星河湾公司，并非广州星河湾北京分公司。故广州星河湾北京分公司无权提起诉讼，并表示广州星河湾北京分公司不具有独立的法人资格，故不具有提供物业服务的资格。经询，广州星河湾北京分公司表示其受广州星河湾公司的委派，对星河湾小区提供现场物业服务。庭审中，双方均认可杨贵平为北京星河湾XX单元（以下简称XX号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积703．13平方米。广州星河湾北京分公司表示杨贵平未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。杨贵平对欠费期间予以认可，但表示不交纳物业费除因上述主体变更和资格原因外，物业公司的服务也存在重大瑕疵，主要包括：物业公司未经业主同意，将小区业主共有的道路作为停车场并有偿对社会人员开放，且管理混乱，对业主造化安全隐患；对于小区业主共有的部位对外经营广告，收入不对业主公示，侵害业主权利；物业收支情况不对业主公示，杨贵平曾要求物业公司提供，但物业公司拒不提供；物业公司对于小区的管理混乱，安保措施不到位，小区内入户盗窃时有发生，甚至发生绑架未遂案，给业主造成人身、安全隐患。公共设施维修不及时，居住的房屋存在各种问题，报修后问题迟迟得不到解决；公共绿地维护保养不到位，草坪大面积枯黄死亡；对于业主反映物业服务方面的意见，物业费公司置之不理，不回复也不整改；采用软暴力方式向业主催收物业费等等。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据一审法院查明的事实可知，2012年10月之后广州星河湾北京分公司为星河湾小区提供物业服务，维护小区的管理秩序。杨贵平虽主张的物业服务主体的变更未经过法定程序，广州星河湾北京分公司与其不存在物业服务合同关系、无权主张物业费。但是根据一审法院查明的事实可知，广州星河湾北京分公司提供了事实上的物业服务，杨贵平的房屋位于上述物业区域内，且接受了物业服务，故双方也形成了事实上的物业服务合同关系，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于杨贵平主张的广州星河湾北京分公司并非独立的法人，不具有物业管理资格一节，广州星河湾北京分公司是否是独立的法人不影响其提供了物业服务的事实，且广州星河湾公司亦认可委派广州星河湾北京分公司提供现场管理并同意由广州星河湾北京分公司以自己的名义向业主主张权利，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于杨贵平主张的小区物业服务存在重大瑕疵，不应当收取全部物业费的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从杨贵平提供现有证据而言，难以证明广州星河湾北京分公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对杨贵平的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。广州星河湾北京分公司提供了物业服务，现杨贵平未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，应当承担继续交纳的义务，广州星河湾北京分公司要求杨贵平缴纳物业费253126．8元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于广州星河湾北京分公司主张的违约金，因杨贵平系因物业管理方面的问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠费，故一审法院对广州星河湾北京公司主张的违约金不予支持。同时，需要说明的是，根据杨贵平的抗辩意见可以反映出广州星河湾北京分公司在物业服务上还存在改进的空间，广州星河湾北京分公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、杨贵平于判决生效之日起七日内给付广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费253126．8元；二、驳回广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨贵平围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1．关于星河湾小区变更物业公司的情况说明，证明业主对小区变更物业公司的情况不知情，该份情况说明是广州星河湾北京分公司内部串通为了应对诉讼而制作的恶意损害业主合法利益的虚假材料，一审法院以该情况说明认定事实是错误的；证据2．星河湾业主志愿者协会暂缓缴纳物业费倡议书；证据3．赞成缓交物业费的业主“接龙”；证据4．星河湾业委会筹备组对物业公司提出的诉求以及业主签名。证据2、3、4证明物业服务极差，与每月每平米6元的天价物业费极不对等。具体表现为：安保差、公共设施维护差、业主信息保护差、部分区域脏乱差、公共环境维护差、服务差、侵害业主权益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广州星河湾北京分公司针对杨贵平提交的4份新的证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；证据2是自行书写的，真实性、关联性、证明目的均不认可；证据3不是原件，不认可真实性。证据4看不出是自行制作还是业主的真实签字，真实性、关联性、证明目的不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，广州星河湾北京分公司向杨贵平提供了物业服务，杨贵平实际接受了广州星河湾北京分公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，杨贵平应当支付物业服务费。一审法院核算的金额无误，本院不持异议。杨贵平上诉称广州星河湾北京分公司不是独立法人，不具有物业服务资格，取得物业程序不合法。对此本院认为，本案中广州星河湾公司认可委派广州星河湾北京分公司提供现场管理并同意由广州星河湾北京分公司以自己的名义向业主主张权利，广州星河湾北京分公司营业执照上显示的经营范围亦包括“物业管理”，杨贵平提交的证据亦不足以证明广州星河湾北京分公司取得物业程序不合法。且广州星河湾北京分公司是否独立法人、是否具有物业管理资格、取得物业程序是否合法并不影响其提供了物业服务的事实。故对杨贵平的此项上诉意见，本院不予支持。杨贵平上诉称广州星河湾北京分公司提供的物业服务存在严重质量问题、侵占业主合法利益、采用软暴力手段催收物业费。对此本院认为，杨贵平提交的证据不足以证明其主张的全部问题，不足以证明广州星河湾北京分公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，且杨贵平所主张的物业服务不达标亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。故杨贵平的此项上诉意见缺乏依据，本院不予采信。杨贵平关于一审法院在审理本案过程中偏袒广州星河湾北京分公司，有违审判机构居中裁判原则的上诉意见，经查，本案一审中并不存在程序违法的情形。综上所述，杨贵平的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5097元，由杨贵平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年五月九日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓