重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0155民初1522号原告（反诉被告）：梁平县亿梁商业管理有限公司，住所地：重庆市梁平区双桂街道迎宾路371号，统一社会信用代码：91500228595158105L。法定代表人：林剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小林，重庆尚可尚律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：漆辉豪，男，汉族，生于1995年1月3日，重庆市梁平区人，住梁平区。被告：谢应碧（反诉原告），女，汉族，生于1974年12月5日，重庆市梁平区人，住梁平区。原告梁平县亿梁商业管理有限公司与被告谢应碧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员白在勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁平县亿梁商业管理有限公司的委托代理人周小林、漆辉豪，被告谢应碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁平县亿梁商业管理有限公司诉称，原、被告于2018年1月28日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告管理的梁平区迎宾路588号市场C区商铺共计7间。合同约定租赁期限25个月，自2018年1月28日起到2020年2月28日止；在合同期满后，被告没有按照《商铺租赁合同》的约定向原告返还商铺。其间，原告已提前3个月告知被告该商铺期满后不再续约，合同期满后被告以多种理由拒绝交付所承租的商铺给原告，被告因此应向原告支付所占用的商铺期间租金约43805.00元（截止商铺交还原告为止）。另按照双方签订的租赁合同规定第二十三条违约责任，如有一方违约，须按照年租金50%的违约金给守约方；被告应向原告支付违约金87610.14元。据此，原告依据相关法律规定，提起诉讼，请求：1、判决被告立即归还原告商铺；2、判决被告支付原告占用商铺期间的费用约为43805.00元（具体数目以被告归还商铺之日止计算为准）；3、判令被告赔偿原告违约金87610.14元；4、判令被告商铺经营保证金5000.00元不予退还；5、本案诉讼费由被告承担。被告谢应碧答辩并提出反诉称，原、被告于2018年1月28日签订《商铺租赁合同》，由原告承租被告管理的梁平区迎宾路588号市场C区商铺共计7间。自2018年1月28日起到2020年2月28日止。还在合同有效期间，原告方多次威胁，在门前贴告示，门前不能放东西，并想尽办法赶走我们，对生意造成了极大的影响。在此期间，面对疫情，被告严格遵守国家防控政策。原告在疫情中多次来威胁。关电关门，还故意刁难商户，造成很多的损失价值150000.00元。在此期间，居委会、市场监督局、派出所的工作人员过来调解，都说疫情过后再搬。原告方为了自己的利益，不为国家、人民，黑社会的性质将商家赶走。被告是开超市的，东西太多一下子搬完很难，原告不通情达理。国家提倡帮助中小企业，并发出新政策给予租户适当的租金及相关费用减免。被告已经于疫情过后，在2020年4月2日及时将房屋退还给了原告。综上，被告没有违约，请求判决原告将被告缴纳的5000.00元经营保证金退还，驳回原告的诉讼请求。原告对被告的反诉请求答辩称，被告逾期交房违约，原告不应当退还经营保证金5000.00元，请人民法院依法驳回被告的反诉反诉费用由被告承担。经审理查明，原告因打造市场的需求，招租被告进行超市经营。于是，原、被告于2018年1月28日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告管理的梁平区迎宾路588号市场C区商铺共计7间。合同约定租赁期限25个月，自2018年1月28日起到2020年2月28日止，被告承租后用于开超市。合同约定，商铺租金标准为：一楼19元/月/㎡，二楼19元/月/㎡。双方确认租赁房屋面积为768.51平方米。交费方式为25个月一个周期。在签订本协议时，被告缴纳该租赁年度的部分租金14005.00元，之后被告应在2018年5月1日之前主动缴纳该租赁年度的剩余租金29800.00元。第六条约定，订立本合同时，被告向原告一次性全额交纳“入市经营保证金”，该“入市经营保证金”作为被告履行本合同的担保，其担保范围包括但不限于商铺租金、违约金、经营保证金、房屋损害赔偿等。合同期满后，经原告确认被告无相关违法、违约行为时，被告所支付的入市经营保证金在合同期满后壹个月内，不计息返还给被告。根据该约定被告应向原告交纳了保证金5000.00元。合同第二十三条约定，如一方违约，须按照年租金50%的违约金给付守约方。该合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告于签订合同当天向原告交纳了合同约定的第一笔房屋租金14005.00元，并交纳了保证金5000.00元，被告便对房屋进行装修后开始经营超市。2018年4月28日，被告按期交纳了合同约定的第二笔房屋租金29800.00元，共计交纳房屋租金被告承租的房屋到期前后，原告多次要求被告在承租期满后返还房屋，被告以疫情以及自己经营的是超市搬离要花很长时间为由，未按时将房屋腾空后返还原告。直到2020年4月2日，被告才将租赁房屋返还给原告。疫情期间，被告作为超市一直在经营，也没有相关机构限制被告开门经营。原告在庭审中明确诉讼请求为，要求：1、判决被告支付逾期返还房屋的占有使用费16548.00元；2、判令被告赔偿原告违约金87610.14元；3、判令被告商铺经营保证金5000.00元不予退还；4、本案诉讼费由被告承担。被告提出反诉称自己没有违约，要求原告退还保证金5000.00元。上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》，被告提供的收据原件三份等证据在案佐证，结合原、被告双方的当庭陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，应当按照该合同的约定履行各自的权利义务。双方约定租赁期满日2020年2月28日止，被告应当按照合同约定准时将不再租赁的房屋交还给原告方。被告辩称因为疫情无法搬离，与被告开的是超市疫情期间一直在经营，以及复工复产后被告仍未及时腾空房屋交还原告的事实不符。故，被告存在逾期交还租赁房屋的违约事实，同时逾期交还房屋期间，被告属正常经营的超市。所以，被告应当向原告支付逾期交还房屋的房屋占有使用费和承担违约责任。根据原、被告双方签订的租赁合同约定的月租金标准和租赁期25个月进行计算，能够显示原告为招租被告经营超市，25个月的房屋租金实际仅收取了三个月的房屋租金（19元/月/㎡×768.51平方米×3个月=43805.00元），优惠了22个月。因被告违约，被告应当按照没有优惠的房屋租金标准进行计算给付房屋占有使用费（19元/月/㎡×768.51平方米×12个月÷36天×33天）=15842.00元。被告还应向原告承担违约责任，因原告在本案中既主张扣取被告交纳的保证金5000.00元，又主张被告支付年租金的50%的违约金87610.14元。而根据合同约定的保证金的范围，保证金本身也具有违约金的性质，加上被告当庭提出根据合同约定的违约金过高，要求调整违约金并以被告实际缴纳的租金标准和结合原告的实际损失进行调整。本院综合被告的过错程度及疫情带来的部分影响，同时考虑到被告已经按合同约定的没有优惠的价格向原告承担了逾期交付房屋的损失，确定被告向原告承担5000.00元保证金不退还的违约责任为宜。据此，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告谢应碧于本判决生效后十日内支付给原告梁平县亿梁商业管理有限公司2020年2月29日至2020年4月1日房屋占有使用费15842.00元；二、原告收取的被告缴纳的经营保证金5000.00元不再退还被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告谢应碧的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费3028.00元，减半收取1514.00元，由原告承担1283.00元，被告谢应碧承担231.00元，反诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告谢应碧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  白在勇二〇二〇年五月十一日书记员  王娅君