河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀06民终490号上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司。住所地涞水县石亭镇。法定代表人：庞文剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹秀英，女，1976年12月7日出生，汉族，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴雨冰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张德明，男，1975年4月1日出生，汉族，现住北京市西城区。系被上诉人之夫。上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）因与被上诉人曹秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院(2019)冀0623民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华银公司上诉请求：1、依法撤销河北省涞水县人民法院(2019）冀0623民初1888号民事判决第一项、第二项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人与被上诉人间的《商品房买卖合同》已解除，一审判决上诉人与被上诉人继续履行《商品房买卖合同》是错误的。一、上诉人多次通知被上诉人办理银行按揭贷款手续，但被上诉人始终无正当理由拒绝办理，违反了双方《商品房买卖合同》的约定。上诉人依据合同约定和法律规定，于2017年4月5日向被上诉人发出解除合同律师函。被上诉人收到后，并未在法律规定的三个月异议期内向人民法院提起异议之诉，三个月期满后，双方间的合同自然解除。二、虽然因为上诉人工作人员的工作失误，导致2018年3月12日又向被上诉人发出交房通知，但被上诉人在收到通知后仍未办理收房手续，事实上已认可并再次确认了双方间《商品房买卖合同》早已解除的基本事实。因此，上诉人与被上诉人间的《商品房买卖合同》虽然合法有效，但因被告违约，上诉人行使合同解除权，该合同已解除，一审判决双方继续履行该合同不成立。综上，上诉人特提出上诉，请二审法院明察，并依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人合法权益。曹秀英辩称，一、被答辩人在未取得商品房预售许可证的情况下，欺骗答辩人涉案房屋取得预售许可证，违法销售商品房，由于被答辩人重大违约在先，根本不享有合同解除权。被答辩人的单方通知解除合同的行为无效，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，由于被答辩人根本不享有单方解除权，其单方通知解除合同行为自始无效。答辩人收到被答辩人于2017年4月5日作出的律师函后，于2017年6月28日书面回函，不同意解除行为，且明确表示只要被答辩人办理好房屋备案登记，答辩人立即支付剩余购房款。正是被答辩人收到答辩人不同意解除合同的函件，认可答辩人意见后，才于2018年3月12日向答辩人发出《天鹅湖生态休闲居住区入住通知书》，通知答辩人办理本案房屋的入住手续。这表明被答辩人以其行为表明解除函不发生法律效力，愿意继续履行商品房买卖合同约定的各项义务。同时，被答辩人发出的律师函形式上也不符合法律要求，未附被答辩人的授权委托书。二、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合继续履行的条件，双方应按照合同约定继续履行各自义务。三、答辩人在得知房屋已备案的事实后，积极联系被答辩人，要求被答辩人配合答辩人支付剩余购房款。综上所述，请法院驳回上诉，依法维护答辩人的合法权益。曹秀英向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告协助原告支付剩余购房款54万元；3、依法判令被告履行房屋交付义务，将位于的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301房屋交付原告；4、依法判令被告履行协助过户义务，到产权登记机关办理房屋权属资料备案，并协助原告办理不动产权属证书；5、依法判令被告承担逾期交房和逾期办理房屋权属资料备案的违约责任，暂计至2019年8月13日，共计332929元；6、本案诉讼费用和保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于的天鹅湖金峪谷生态休闲居住区C12-2-301号房屋，建筑面积205.14平方米，房屋总价款为人民币1370041元；商品房预售许可证号为“保（涞）房预售证2011第005号”，建设工程规划许可证号为“建字第130623200900155号”，施工许可证号为“130623X11008号”。合同第八条约定，被告于2013年12月31日前交付房屋。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。2、出卖人自本合同约定交房日期起，按买受人已交付房价款日万分之壹向买受人支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01％向买受人支付违约金。原告于2011年6月5日、7月17日、7月22日分别向被告支付10000元、50000元、770040元，合计支付购房款830040元。合同约定剩余房款540000元，由原告通过银行按揭的方式支付。原告因案涉房屋未取得商品房预售许可证及未办理登记备案为由，未与银行办理按揭手续。2017年4月5日，被告发出律师函，因原告未提交申请贷款所需资料、与按揭银行签订借款协议，被告要求依合同约定解除合同。2018年3月12日，被告向原告发出天鹅湖生态休闲居住区入住通知书，通知原告办理房屋入住手续。原告认为，被告发入住通知书是对之前律师函解除合同的否定，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，被告应协助原告支付剩余购房款540000元，按合同约定协助原告办理房屋交付及产权过户登记，并承担原告逾期交房、逾期办理房屋权属资料备案的违约责任。经查，2015年4月10日，案涉房屋取得商品房预售许可证；2016年2月10日，案涉房屋办理登记备案。一审法院认为，解决本案纠纷应从以下几个方面予以考虑：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效。原、被告双方于2011年7月22日签订《商品房买卖合同》，合同签订时案涉房屋未取得商品房预售许可证明。被告于2015年4月10日取得商品房预售许可证明，原告于2019年8月13日向本院提起诉讼，根据法律规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自应尽的义务。二、《商品房买卖合同》是否已解除。合同签订后，原告按约定交付首期房款，被告主张以原告未能在约定期限内将剩余房款办理银行按揭贷款为由，于2017年4月5日向原告发出律师函提出解除合同，原告在收到解除函后，向被告销售人员提出了不同意解除合同的意见。原、被告双方并未对是否解除合同达成一致意见。并且，被告又于2018年3月12日向原告发出入住通知书，通知原告办理房屋入住手续，可以视为被告对之前发出的律师函解除合同意思表示的否定，故原、被告双方的《商品房买卖合同》尚未解除。三、《商品房买卖合同》能否继续履行。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，且合同尚未解除，根据合同法的保护交易原则，应最大限度的保护合同双方当事人的合法权益，寻求利益的最大化，继续履行合同可减少原、被告双方的损失，故双方的《商品房买卖合同》应当继续履行。四、违约责任的承担方式、计算方法。原告要求被告承担自2013年12月31日起按照日万分之一支付未按约定时间逾期交房的违约金，计算的起算点及标准符合双方在合同中的约定，予以支持。被告于2018年3月12日向原告发出入住通知书，原告应当及时办理入住手续，但原告并未积极办理，其后产生的相关费用及责任应由原告自行负担，故对原告主张要求被告承担2018年3月12日之后的逾期交房的违约责任，不予支持。因此，违约金的计算方法为：本金数额应按《商品房买卖合同》约定的买受人已交付的房价款830040元计算，每日万分之一，时间为自约定的交房日期2013年12月31日起至原告发出入住通知书日期2018年3月12日止，计1531天，共830040元×1531天×万分之一=127079元。关于原告主张依据合同第十五条，要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约金，因案涉房屋并未实际交付，故原告主张要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张要求被告协助支付剩余购房款、交付房屋、协助履行过户义务、办理房屋权属资料备案、协助办理不动产权属证书，上述条款的履行均涉及案外人，并非被告一人能够独立完成。同时，原、被告双方对上述内容在合同中均有明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。如被告拒绝履行，原告可针对具体违约行为另案诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、确认原告曹秀英与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方按合同约定继续履行合同；二、被告河北华银房地产开发有限公司向原告曹秀英支付逾期交房违约金127079元；三、驳回原告曹秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6293元，减半收取计3147元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年7月22日签订的《商品房买卖合同》虽约定，买受人应于2011年7月28日之前，将办理申请贷款所需材料交付按揭银行或按揭银行指定的律师事务所，且与按揭银行签订借款协议；但涉案房屋于2015年4月10日方取得《商品房预售许可证明》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；故上诉人在未取得商品房预售许可证明前，与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为无效状态，此时的合同不具备履行力，被上诉人亦无法依据本案的《商品房买卖合同》在该日期（2011年7月28日）办理按揭贷款。涉案房屋于2015年4月10日取得商品房预售许可证明后，上诉人在未与被上诉人就剩余房款的支付时间及支付方式达成一致意见的情况下，即以多次通知被上诉人办理银行按揭贷款手续，被上诉人始终拒绝办理为由，单方解除《商品房买卖合同》于法无据，此时上诉人不享有法定或约定的合同解除权。且上诉人于2018年3月12日向被上诉人发出了《入住通知书》，通知被上诉人办理房屋入住手续。此为上诉人对之前发出的律师函解除合同意思表示的否定，亦与上诉人主张合同已经解除的主张相悖。故双方的《商品房买卖合同》并未解除，一审法院判决继续履行并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6293元，由上诉人河北华银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志强审判员  杨玉龙审判员  张晓清二〇二〇年五月七日法官助理赵云龙书记员李雪朔