广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终504号 上诉人（一审第三人)：陈其荣，男，1970年3月29日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴奕，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈锦兴，男，1975年3月24日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：吴福兰，女，汉族，1963年4月12日出生，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：罗伟寿，男，1958年5月10日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被上诉人（一审被告）：罗国华，男，1985年10月31日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人陈其荣因与被上诉人陈锦兴、吴福兰、罗伟寿、罗国华债权人撤销权纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈其荣的委托诉讼代理人吴奕、被上诉人陈锦兴的委托诉讼代理人洪颖峰、被上诉人吴福兰到庭参加诉讼。被上诉人罗伟寿、罗国华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈其荣上诉请求：撤销一审判决，依法驳回陈锦兴一审诉讼请求。事实和理由：一、陈其荣属于善意第三人，且已交付购房款并办理了房屋过户手续。吴福兰、罗伟寿与陈锦兴之间的债务纠纷是其双方的事情，与本案无关，不应当影响陈其荣对房屋享有的所有权。二、吴福兰、罗伟寿、罗国华与陈锦兴之间的债务纠纷发生在2019年4月10日，陈其荣购买房屋在2018年12月26日，由此可以看出，陈其荣对吴福兰、罗伟寿与陈锦兴之间的债务并不知道，陈其荣应当认定为善意取得第三人。三、在房屋交易过程中，确实存在房屋过户避税的问题，但从证据显示，陈其荣已经支付了240多万元的购房款，案外人陈其凤的情况说明也明确了支付的时间、方式、金额，一审法院未进行核实即认定240多万元不属于购房款是不公平的。四、一审法院遗漏查明165万元流水的事实以及债务冲抵情况，陈其凤已转账130万元用于房屋解押，向吴福兰所支付的款项已达到税务局认定价格。 陈锦兴辩称：一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴福兰辩称：由于经营打渔生意亏本而想卖房，两套房子挂到中介公司两年一直没有卖出去，最后卖给了陈其荣和许庭磊,在卖房子的时候，陈其荣和许庭磊都不知道我欠有外债。 罗伟寿、罗国华均未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 陈锦兴向一审法院起诉请求：撤销吴福兰、罗伟寿、罗国华与陈其荣转让北海市不动产[桂（2019）北海市不动产权第0001440号]的行为，恢复该不动产转让前的所有权权属原状（即吴福兰、罗伟寿、罗国华、第三人陈其荣将该不动产权属变更至吴福兰、罗伟寿、罗国华名下）。 一审法院查明事实：吴福兰、罗伟寿系夫妻关系，罗国华系吴福兰与罗伟寿之子。2017年3月15日，吴福兰因建造“桂北渔10082”号渔船资金缺乏向案外人林德春借款40万元并签订《借款合同》一份，约定月利率为2.5%。同日，罗伟寿与案外人林德春签订《保证合同》一份，约定罗伟寿对上述借款承担连带保证责任。林德春依约交付借款后，吴福兰一直未能还款，2019年3月24日，林德春与陈锦兴签订《债权转让协议》一份，将上述债权及相应的担保权利转让给陈锦兴，并履行了通知义务。2019年4月10日，陈锦兴向北海海事法院提起诉讼，向罗伟寿、吴福兰主张权利，北海海事法院于2019年5月6日作出（2019）桂72民初144号民事判决书，判决吴福兰向陈锦兴偿还借款40万元及利息（按年利率24%，自2017年3月16日起计付至实际付清之日止）、罗伟寿对上述债务承担连带清偿责任，案件受理费4888元，由吴福兰、罗伟寿负担。 另查明，案涉房屋原属于罗伟寿、罗国华、吴福兰共同共有，【桂（2018）北海市不动产权第0002222号、桂（2018）北海市不动产权第0002224号、桂（2018）北海市不动产权第0002223号】。2018年12月26日，罗伟寿、罗国华、吴福兰与陈其荣签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定罗伟寿、罗国华、吴福兰将涉案房屋出售给陈其荣，建筑面积305平方米，房屋价款为38万元，付款方式为一次性付款。罗伟寿、罗国华、吴福兰为转让涉案房屋向北海市海城区税务局缴纳税费14575元（计税金额为1457500元）；陈其荣为购买涉案房屋向北海市海城区税务局缴纳税费29150元（计税金额1457500元）。涉案房屋现已变更登记至陈其荣名下【桂（2019）北海市不动产权第0001440号】。吴福兰、陈其荣称是为减少税费才在《北海市二手房买卖合同》中约定转让价款为38万元，并主张案涉房屋的实际成交价格为240万元，但未能提交相关证据予以证实。 再查明，案外人陈其凤（陈其荣的姐姐）于2018年11月27日向吴福兰的银行账户汇入10万元、于2018年12月19日向吴福兰的银行账户汇入130万元。吴福兰主张该款项是陈其凤代陈其荣支付的购房款。吴福兰与陈其荣之间尚有借款关系，有吴福兰向本院提交的《借条》予以证实。 一审法院认为，陈锦兴与吴福兰、罗伟寿之间的债权债务关系，已经（2019）桂72民初144号民事判决书予以确认，合法有效，吴福兰、罗伟寿自2017年3月15日负担债务之后，于2018年12月26日以明显低于市场价格的38万元将建筑面积305平方米的房屋转让给陈其荣，但又怠于清偿对陈锦兴所负债务，且未能提供相关证据证明其处分财产的行为不会损害到陈锦兴的债权，而陈其荣在受让该房屋的时候亦应当知晓受让价格38万元属于明显不合理的低价，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债务人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销其债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，吴福兰、罗伟寿处分案涉房屋的行为符合债权人撤销权的构成要件，而案涉房屋属于吴福兰、罗伟寿、罗国华共同共有，全体共有人不分份额地对案涉房屋享有一个所有权，故陈锦兴主张撤销吴福兰、罗伟寿、罗国华与陈其荣之间转让北海市不动产的行为，即撤销吴福兰、罗伟寿、罗国华与陈其荣签订的《北海市二手房买卖合同》、并将案涉不动产的权属登记恢复原状的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。 吴福兰及陈其荣虽提出《北海市二手房买卖合同》中所约定的38万元不是真实成交价款，但又未提交可证实其所谓的真实成交价款的相关证据，案涉房屋的购买人为陈其荣，吴福兰以其与案外人之间的债权债务、款项往来抵偿房屋价款，没有确凿充分的证据予以证实，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销吴福兰、罗伟寿、罗国华与陈其荣于2018年12月26日签订的《北海市二手房买卖合同》；二、吴福兰、罗伟寿、罗国华及陈其荣协助将位于北海市的不动产产权登记恢复登记至吴福兰、罗伟寿、罗国华名下。 本院二审期间，陈其荣向本院提交如下证据：1.税收缴款书，拟证明税务局系按照1457500元房价计收税费，该计税金额为案涉房屋片区房价评估得出；2.《抵押担保合同》、银行流水转账明细，拟证明转账流水已达165万元，超出税务局评估房屋的均价，其中130万元用于房屋解押；3.借条、释明，拟证明吴福兰欠陈其荣姐姐陈其凤80万元债务，并以该笔债务冲抵剩余房款，该笔款项吴福兰与陈其凤均予以认可。陈锦兴质证认为，陈其凤与吴福兰之间的借款是另案关系，与陈其荣无关，亦不同意陈其荣有关《抵押担保合同》的证明内容。本院认证认为，证据1、3以及证据2的银行流水转账明细已为一审法院采纳的证据，本院不再作为新证据予以采纳，证据2的《抵押担保合同》具有真实性与合法性，且与案件具有关联性，本院予以采信。 本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 另查明，案外人陈其凤（系陈其荣姐姐）于2018年8月6日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司北海市云南路支行向罗国华的银行账户汇款25万元。 本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“债务人以明显不合理的低价转让财产的，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求撤销债务人的行为”的规定，债权人据此行使撤销权应当需同时具备三方面条件：一是债务人为逃避债务而以明显不合理低价转让财产；二是债权人对债务人的债权因此而受到损害；三是财产受让人知道该情形。陈其荣与吴福兰、罗伟寿、罗国华签订的《北海市二手房买卖合同》虽约定案涉房屋转让价款为38万元，但案外第三人陈其凤（系陈其荣的姐姐）分别于2018年11月27日、2018年12月19日向吴福兰账户转账10万元、130万元，于2018年8月6日向罗国华转账25万元，合计转账165万元。案外人陈其凤陈述上述转账款为其代陈其荣向吴福兰支付的购房款，吴福兰对此亦予以认可，即可视为陈其荣已向吴福兰支付165万元款项，合计转款金额超过《税收缴款书（税务收现专用）》票据上载明吴福兰、罗伟寿、罗国华缴纳转让财产个人所得税的计税金额1457500元。其次，陈其荣主张案涉房屋的实际转让价格为240万元，吴福兰亦认同陈其荣该主张，结合案涉房屋所处的地理位置、建筑面积、新旧程度等因素考量，案涉房屋实际约定转让价格与市场交易价格应大致相当，陈其荣实际支付的165万元款项已大致达到了双方实际约定案涉房屋转让价格的70%，故不应当认定吴福兰、罗伟寿、罗国华以明显不合理的低价转让案涉房屋。再者，陈其荣上诉主张对吴福兰所负陈锦兴借款的事实并不知情，吴福兰亦称陈其荣对其债务不知情，并且陈锦兴也未能举证证明陈其荣知情的事实，故不能认定陈其荣知晓吴福兰对陈锦兴负有欠款的事实。综上，陈锦兴得以行使债权人撤销权的其中两个条件均未满足，故其主张吴福兰、罗伟寿、罗国华以低价出让案涉房屋给陈其荣致其债权受损，请求撤销该出让行为的诉请不成立，本院不予支持。一审法院在未查明陈其荣实际已支付的款项而以合同约定的38万元购房款为依据来认定吴福兰等人存在不合理低价转让财产事实，故而撤销转让案涉房屋的行为属于认定事实不清，判决不当，本院予以改判。 综上，上诉人陈其荣的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2983号民事判决书； 二、驳回被上诉人陈锦兴一审全部诉讼请求。 一审案件受理费50元，由陈锦兴负担；二审案件受理费100元，由陈锦兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年五月十二日 法官助理 余园园 书 记 员 童华健