河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初5940号原告(反诉被告)：杨末民，男，1967年2月20日生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人：杨建康，河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王小冰，男，1969年10月10日生，汉族，住灵宝市。委托诉讼代理人：孟庆虎，灵宝市金城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人（反诉第三人）：灵宝市中宝房地产开发有限责任公司，住所地灵宝市工业西路中段北侧。法定代表人：李文生，该公司董事长。原告杨末民（反诉被告）与被告王小冰（反诉原告）、第三人灵宝市中宝房地产开发有限责任公司（以下简称灵宝市中宝房地产公司）债权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨末民（反诉被告）的委托诉讼代理人杨建康、被告王小冰（反诉原告）及其委托诉讼代理人孟庆虎到庭参加诉讼，第三人灵宝市中宝房地产开发有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨末民（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款160000元及利息30200元（利息按年利率6%，从2016年5月23日计算至2019年7月23日为30200元，此后利息仍按照此标准计算至购房款付清之日止），共计190200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月23日，被告与第三人签订了一份《五龙果蔬市场门面房销售合同》，约定被告以290000元的价格出资购买第三人开发的五龙果蔬市场2号楼第16号门面房，被告支付给第三人130000元，剩余160000元未付。此后，原告代表第三人多次电话催促被告支付尾款，被告推托不付。2019年7月，第三人将应收购房款的债权转让给原告。基于以上事实，原告认为，被告应当依法向原告支付购房款，为此，原告具状起诉，请依法判决。被告王小冰（反诉原告）辩称：1、本案不涉及债权转让关系，原告说第三人将债权转让给原告的事实并不存在，被告从未收到过债权转让的通知；2、原告以第三人灵宝市中宝房地产公司的名义与被告签订购房合同，实际是原告杨末民与被告签订的购房合同。被告购买房屋时，原告陈述能够给房屋办理相关手续，因原告没有办理商品房预售许可证，房屋不具备办证条件，原告也没有按照合同约定的时间交付房屋，现在房屋虽然交付了，但房屋的实际面积与合同约定相差十几平方，被告无法正常使用购买的房屋，所以被告拒付房款。同时被告王小冰对原告的起诉提起反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人于2013年8月23日订立的《五龙果蔬市场门面房销售合同》无效；2、要求被反诉人和第三人返还反诉人购房款130000元及利息（利息按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率，从2013年8月23日起计算至给付之日止，算至诉讼时为40000元），并要求赔偿反诉人经济损失20000元，共计190000元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2013年8月23日，反诉人与第三人订立一份《五龙果蔬市场门面房销售合同》，反诉人购买市场院内二号楼第16号（后编号15号）一间门面房，约定面积53平方米，价格为每平方米5500元，总金额290000元。合同订立当日反诉人交纳130000元，约定2014年5月交付房屋，之后因第三人原因迟迟不能交付。合同约定第三人负责办理房产证，因房屋在2015年被三门峡市中级人民法院查封，在提出异议之后，原告才得知该房屋系第三人建造，因所建房屋部分土地有土地使用证，其他土地没有任何手续，第三人至今未办理商品房预售许可证，至今未进行工程竣工验收，所以被告购买的房屋无法办理房产证。经了解，被告购买的二号楼门面房，按规划是住宅楼，但被反诉人私自更改规划，把龙御花园二号楼一楼改建成门面房向南边开门对外出售，被告所购买的门面房不属于果蔬市场的门面房。按合同约定，被告购买的门面房面积为53平方米，事实上只有35平方米左右，后来第三人把二楼后阳台封起来顶做面积，即使把阳台面积加起来也不足43平方米，与合同面积相差很多。反诉人购买的是证件齐全的房屋，不是购买小产权房，被反诉人故意隐瞒事实，存在恶意欺诈行为。综上，第三人与被反诉人隐瞒事实，采用欺诈和反诉人签订的房屋买卖合同无效，请求驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的诉请。原告杨末民（反诉被告）对被告王小冰（反诉原告）的反诉答辩如下：1、五龙果蔬市场是答辩人挂靠第三人灵宝市中宝房地产公司投资开发的房地产项目，建设过程中，第三人只收取挂靠费，没有任何投资；2、答辩人以第三人名义出售房屋时，没有取得商品房预售许可证属实，答辩人并不否认，也从未隐瞒过这一事实。但是没有预售许可证并非等于房屋买卖合同绝对无效，而是相对无效，因为在2016年1月房屋被三门峡中院查封后，反诉原告提出案外人执行异议，中院作出的（2016）豫12执异字第53号执行裁定书支持了反诉原告的异议请求。在这份执行裁定书中，三门峡中级人民法院认定反诉原告已于2014年10月合法占有该房屋，依据《民事诉讼法》第227条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认反诉原告对房屋享有物权期待权，而二十八条第（一）项的内容就是“在人民法院查封之前已经签订合法有效书面买卖合同”，这说明，反诉原告为取得房屋，已经放弃了因没有预售许可证而确认买卖合同无效的权利。现在，反诉原告为逃避支付剩余房款再回头要求确认合同无效，有违诚信原则。答辩人认为，对于上一级法院已经对买卖合同作出有效裁决的情况下，本案不应再就该问题进行重复处理；3、灵宝市中宝房地产公司开发的项目没有办理除土地使用证以外的其他证件，并不等于说房子就是小产权房，销售的房产仍然能够办理房产证；4、销售合同上的面积是根据施工图纸计算出来的，不存在误差，如果反诉原告认为面积缩小，可以申请法院进行鉴定。综上所述，答辩人认为，反诉原告要求确认买卖合同无效、赔偿损失的请求于法无据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告杨末民（反诉被告）向本院提交的证据材料有：1、灵宝市中宝房地产公司与被告王小冰签订的房屋销售合同一份、收据一份，证明被告给原告交付130000元购房款，还有160000元未付；2、协议书一份，证明门面房很早就交付被告，但是被告一直未付清房款；3、三门峡市中级人民法院的执行裁定书一份，证明被告购买的门面房被三门峡市中级人民法院查封后，被告申请执行异议，中院裁定中止执行，该裁定证明原被告之间的买卖合同有效；4、债权转让协议一份、短信记录一份，证明第三人将被告应付的16万元购房款债权转让给原告杨末民；5、灵宝市人民政府灵政纪（2012）6号会议纪要一份，证明果蔬市场用地属于商业用地；6、河南高院（2019）豫民终711号民事判决书，证明原被告之间的房屋买卖合同有效；7、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》，以此证明中宝公司取得涉案土地使用权和建设规划许可。被告王小冰（反诉原告）向本院提交的证据材料有：1、门面房销售合同及合同附件、收据各一份、反诉人转账记录一张、照片两张，证明反诉人从第三人处购得一间门面房，原告未按合同约定履行义务，存在欺诈和隐瞒事实订立合同，合同无效；2、代理人调查证人李某笔录一份及李某的出庭作证陈述，李某是原告开发五龙果蔬市场项目2014、2015年的项目负责人，其证实：①该项目是杨末民挂靠中宝公司开发的，没有预售许可证；②杨末民因欠其钱将市场北面2号楼一楼26间门面房中的23间给其抵债，剩余3间出售他人；③该市场原计划是办果蔬市场，但没有办起来，房屋也没有验收，还有纠纷，也被法院查封过，整个2号楼下面的门面房都没有租出去；3、门面房现场照片6张，证明被告购买门面房现状，杨末民改变规划，私自将门面房后阳台扩进商铺，没有地基，出现裂缝等质量问题。第三人灵宝市中宝房地产公司未向本院递交证据材料。本院依职权调取的证据有：1、现场实地勘测平面图一份，证实被告购买涉案商铺的实际面积；2、调查五龙村村支部书记党建森笔录一份，党建森反映了五龙果蔬市场的建设、投资以及目前权属存在纠纷等情况；3、五龙村委会提交城关镇政府2016年8月2日《关于启动五龙果蔬市场相关问题的会议纪要》一份，证实五龙果树市场北边门面房产权归五龙村和市场发展中心；4、从灵宝市住房和城乡建设局调取中宝公司提交备案的五龙果蔬市场规划平面图一份，证明当时市场和住宅占地及规划情况。经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，但主张该合同没有约定付款方式，合同明确约定房子能办房产证，事实上不能办理，实际交房面积不足53平方米；认为证据2协议属实，是被告看到原告在房外书写对外出售后害怕原告私自将房屋出售才和原告签订了交房协议，但房子只是暂时交给被告，原告实际未交付房屋；认为证据3只是在执行程序中作出的裁定，该裁定不能确认双方的合同效力；认为证据4被告不知情；对证据5会议纪要本身无异议，会议纪要显示市场是股份公司经营，但实际上是杨末民个人经营；认为证据6不能支持原告主张；对证据7无异议，但认为中宝公司仍五证不全，没有取得预售许可证出售房屋，违反法律强制性规定，合同无效。原告对被告提交的证据1、3无异议；对证据2有异议，认为李某不是项目负责人，是负责技术的，她说的五龙果蔬市场没有开业不属实，现在五龙果蔬市场成立有办公室专门负责招租，已经不存在纠纷。对本院依职权调取的证据，原告对党建森笔录部分有异议，认为果蔬市场的土地属于中宝公司，不是五龙村的；对城关镇的会议纪要认为前后有好多份，这只是其中一份，且还没有让开发商杨末民参加，对其他证据无异议。被告对党建森陈述的能办理房产证有异议，认为实际是目前办不了房产证，调取的规划图并不是规划部门批准的，规划2号楼是住宅楼不是商铺，对其他证据无异议。经审核，本院对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据，结合双方的陈述，客观分析认定。经审理查明：灵宝市五龙果蔬农贸市场项目属于灵宝市政府2011年十大惠民工程之一。2011年11月3日，杨末民借用中宝公司名义与灵宝市城关镇政府签订协议书，确定由中宝公司完成五龙果蔬市场项目开发工作。2013年8月23日，第三人灵宝市中宝房地产公司（甲方）与被告王小冰（乙方）签订了一份《五龙果蔬市场门面房销售合同》，约定：1、乙方王小冰购买甲方开发的五龙果蔬市场2号楼第16号门面房，面积53平方米，每平方米5500元，总金额290000元；2、房屋建成后以实际面积为准；3、房产证的办理手续由甲方负责，办理房产证所需费用由乙方承担；4、甲方保证销售的门面房没有房产纠纷和债权债务纠纷，否则造成不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；5、乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构，承重结构和用途。甲乙双方均不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件中备注了装饰、设备标准，并添加备注“本门面房面积包括北阳台面积，交房时以实际面积为准，交房时间为2014年5月份”。合同签订当天，王小冰给灵宝市中宝房地产公司支付购房款130000元，剩余160000元未付。2015年9月10日，原告杨末民和王小冰签订一份协议书，约定杨末民暂时将王小冰购买的门面房钥匙交给王小冰，门面房尾款在开发商官司结束后再协商付清。2014年1月24日，中宝公司与灵宝市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以2547万元的价格取得位于五龙路××××交叉口东南角22773平方米土地，同时取得该土地建设用地批准书，2014年4月17日中宝公司取得上述土地《国有土地使用证》，2014年9月22日取得上述土地《建设用地规划许可证》。三门峡市中级人民法院在执行申请执行人任伟与被执行人灵宝市中宝房地产公司等借贷纠纷一案中，于2015年12月21日作出执行裁定书，裁定将包括王小冰购买的16号门面房在内的农贸市场中的151件门面房予以查封，并于2016年1月22日张贴了查封公告，王小冰于2016年2月29日提出执行异议。中院经审查认为，王小冰提交的购房合同、房款收据能够证明在法院张贴查封公告时，该门面房确为王小冰占用管理，王小冰的异议成立，2016年5月23日作出裁定，中止对果蔬市场2号楼16号门面房的执行。2019年7月21日，中宝房地产公司（甲方）与杨末民（乙方）签订《债权转让协议书》一份，约定：五龙果蔬市场系乙方以甲方名义投资建设，所有权益归乙方所有，与甲方无关，为方便乙方行使权利，甲方将应收王小冰的16万元购房款债权全部转让给乙方，乙方同意受让该债权。另查明，杨末民开发的五龙果蔬市场和住宅楼没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且房屋均未经竣工验收。杨末民与五龙村、市场发展中心因为工程款项、回购房屋、市场归属等问题仍存在纠纷，尚未彻底解决。原告在以灵宝市中宝房地产公司名义和被告王小冰签订门面房销售合同时未取得预售许可证，在向本院起诉时仍未办理预售许可证。经本院实地走访查看、调查，五龙果蔬市场中间原规划用于果蔬交易的大棚，目前用于粮油仓库经营，市场南边部分门面房已经用于粮油、副食、烟酒经营。本案涉案门面房位于市场北边，为龙御花园小区2号住宅楼一层，一层共计26间门面房反向市场南边开门，因杨末民与五龙村存在纠纷，五龙村出面阻挡使用门前道路，上述26间门面房目前均未正常经营。本案被告王小冰购买的门面房，加上扩进去的北阳台面积，实际面积不足53平方米。本案审理中，因原被告意见分歧较大，调解无法达成协议。本院认为：原告杨末民（反诉被告）以灵宝市中宝房地产公司的名义与被告王小冰（反诉原告）签订了《门面房销售合同》，合同签订后，虽然被告王小冰已给原告支付部分购房款，原告亦将门面房交付给被告王小冰，依据合同约定应由中宝公司负责办理房产证,但根据查明的事实，原告至今未能办理产权证，同时因原告与五龙村存在纠纷，被告购买的门面房门前道路不能正常使用，导致门面房无法经营，被告购买该门面房的合同目的无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告作为开发商预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，原告与被告签订销售合同时没有预售许可证，在向本院起诉时仍未取得商品房预售许可证。故原告要求被告继续履行合同，支付剩余购房款的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告王小冰（反诉原告）要求确认双方的合同无效、要求原告返还购房款及利息的请求，理由正当，本院予以支持。根据民法诚实信用原则，当事人在签订合同的过程中，应当负有一定的注意义务，被告王小冰作为房屋的买受人，在购房前有查看相关证件是否齐全的权利，必要时可以到房产部门进行查询核实，但王小冰未尽到必要的注意义务，且已接收了购买的房屋，因此，被告王小冰向原告主张赔偿损失20000元的请求，本院不予支持。原告认为上一级法院已经对买卖合同作出有效裁决的情况下，本案不应就该问题再进行重复处理，因法院对执行异议主要是形式审查，正因为王小冰在异议中提交了购房合同和付款凭证，因此中院作出的裁定支持了王小冰的异议请求，该裁定不能证明上一级法院已经对买卖合同作出有效裁决，故杨末民该辩解意见，本院不予采纳。因涉案门面房实际系原告杨末民借用第三人中宝公司名义开发建设，且中宝公司已经将相关合同权益转让给原告杨末民，故相关法律责任也应当由原告杨末民承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告杨末民（反诉被告）要求被告王小冰（反诉原告）支付剩余购房款160000元及利息的诉讼请求；二、第三人灵宝市中宝房地产开发有限责任公司于2013年8月23日与被告王小冰（反诉原告）签订的《五龙果蔬市场门面房销售合同》无效；三、原告杨末民（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告王小冰（反诉原告）购房款130000元及利息（利息从2013年8月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回被告王小冰（反诉原告）要求原告杨末民（反诉被告）和第三人灵宝市中宝房地产开发有限公司赔偿经济损失20000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4104元，由原告杨末民（反诉被告）负担；反诉费2050元，由原告杨末民（反诉被告）负担1450元，由被告王小冰（反诉原告）负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判长  聂全国审判员  任晓妮审判员  李 佳二〇二〇年五月十一日书记员  张梦雪