浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1402号 原告：绍兴青竹针纺有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区柯北工业园区。统一社会信用代码：913306217399342748。 法定代表人：韩雅文。 委托诉讼代理人（特别授权）：周敏丽、郑林波，浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴古贝纺织有限公司，住所地：江省绍兴市柯桥区经济开发区柯北大道1723-1号B幢第二层201号。统一社会信用代码：91330621MA288CXH3Q。 法定代表人：凌育玉。 被告：凌育玉，女，1988年7月23日出生，汉族，住湖南省平江县。 上述两被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：孟淑秀，浙江中行律师事务所律师。 原告绍兴青竹针纺有限公司（以下青竹公司）与被告绍兴古贝纺织有限公司（以下简称古贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告青竹公司的委托诉讼代理人周敏丽、郑林波，被告凌育玉暨古贝公司法定代表人及两被告的共同委托诉讼代理人孟淑秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青竹公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告古贝公司立即向原告支付租金1,109,923.20元支付，支付延迟履行违约金60,823.79元(延迟履行金暂计算至2020年1月1日，2020年1月2日起至实际履行之日止的违约金按照日万分之五计算)；2.判令被告古贝公司支付电梯年检费660元，维修保养费3500元，水电物业费15,233元。3.判令被告凌育玉对上述两项债务承担承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由被告方承担。对于诉请部分原告方明确如下：其中租金1,109,923.20元，是根据合同中约定的租金，每年租金554,964元，计算两年。迟延履行违约金60,823.79元，计算方式是554,694即1年的租金从2019年4月1日起计至2020年的1月1日，以日万分之五计，1,109,923.20元的租金,从2020年2月1日起按日万分之五计。原告方要求凌育玉对上述两项债务承担连带清偿责任的依据是因为本案债务履行期间被告古贝公司系唯一自然人股东凌育玉注册的公司，根据公司法第六十四条规定，一人有限公司股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告古贝公司签订了《房屋租赁合同》，其中约定：“被告向原告租赁厂房，租赁期限从2016年2月1日起至2021年1月31日；租金先付后用，应于当年度开始前提前付清。第一年租金应于合同签订的当日付清，第二年租金应于每年1月1日前提前付清；承租人逾期支付房屋租金或水电费等费用的，除应及时如数补交外，每日应按所欠租金的万分之五标准支付迟延履行违约金；承租人逾期支付租金或其他费用超过30天的，出租人有权解除合同。”此外，合同还对双方权利义务进行了约定。合同履行期间，被告古贝公司未按约支付租金，且多次出现逾期缴纳水电费的情形，经原告多次催收后，被告一直未支付2019年度租金。目前2020年度的租金依据合同约定也应当支付。因此，特向贵院起诉，请求支付租金及违约金。 被告古贝公司、凌育玉辩称，一、原告青竹公司要求被告古贝公司支付自2019年2月1日起至2021年2月1日的租金1,109,923.20元及违约金的诉请，无事实依据。理由是：(一)有关租金：1.讼争的2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，第二条约定租赁期限自2016年2月1日至2021年1月31日，但同时在第二条中明确“租赁房屋目前有部分场地尚未腾空，故租赁期间以出租人实际交付房屋之日起算；如房屋未能及时交付的，则租赁期间相应顺延”，合同第三条明确“租金根据双方实际交付时间和面积按实结算”。这说明有1个月的免租期以及在签订合同时尚未交付全部租赁房屋。涉案租赁房屋存在延期交付情形的事实已由(2019)浙0603民初4249号一审民事判决及(2019)浙06民终4388号二审民事判决查明并认定，并认定青竹公司以2月1日为租期起始日期要求古贝公司支付租金缺乏事实依据，不予支持。事实上，涉案4080.6平方米房屋是陆续交付的，到2016年5月10日才全部交付完毕。原告主张以2月1日为租期起始日，起算全部租赁房屋4080.6平方米的房租，原告应举证证明其于2016年1月1日(至少在2016年2月1日)已完成全部租赁房屋的交付，但原告并未提交充分的证据予以证明，所以根据“谁主张谁举证”的原则，原告对自己的诉请应承担举证不能的后果。2.青竹公司在履行租赁合同过程中有有违诚信的恶劣的违约行为，其行为严重影响古贝公司对租赁物用于工业厂房的使用用途，导致古贝公司不能正常使用租赁厂房，古贝公司依法有权在租赁厂房恢复正常使用前不支付租金。青竹公司与古贝公司之前合作关系很好，古贝公司之前均按约支付租金、水电费、门卫费，双方并无矛盾。但在2018年11月开始青竹公司要求古贝公司退还一半租赁厂房并增涨另一半厂房租金，要求古贝公司重新签订租赁合同，古贝公司未同意，于是青竹公司采取了2019年1月2日退回古贝公司支付的租金，2019年1月8日和1月28日在张贴出租古贝公司承租厂房的广告牌，1月7日与1月27日约谈要求涨价或终止合同，2月15日、20日两次故意断电，2月23日不顾青竹公司法定代表人劝说而堵门不让古贝公司装货的车出门并砌墙封住消防门，2月24日开始堵门不让古贝公司货车进厂装货、暴力对待货车司机等恶劣手段，并以“不重新签订合同将会让你蒙受很大损失，我是这里的主人，你等着好了”，给古贝公司施加压力，2019年3月7-18日派人来提解除合同，2019年4月又起诉解除合同腾退厂房，至2020年2月20日收到二审维持原判的判决书。另外，租赁厂房屋雨水渗漏严重，甚至致7台设备损坏不能正常使用。青竹公司的上述行为导致：第一，断电、堵门不让货车进出、房屋漏水等致使租赁厂房达不到工业厂房的租赁用途，砌墙封住消防门致使达不到房屋使用的消防安全。第二，青竹公司的行为表明其严重不诚信，丧失商业信誉，违反民法总则、合同法规定的民事活动诚信原则，引起了古贝公司的生产经营不安全性恐慌；其三，青竹公司2019年4月起诉解除合同后，讼争租赁合同是否会解除、是否需腾退又处于未决状态，能否继续使用房屋不确定，古贝公司是工业企业，一旦接单、生产，万一不日法院判决解除合同则势必会产生生产线关停、订单不能按约履行等巨大损失，故在收到生效判决书前古贝公司客观上无法正常开工接单。所以青竹公司的一系列行为导致古贝公司自2019年1月以来至今不能正常使用租赁物，开展生产经营活动。根据合同法第216条“出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、228条“致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金”之规定，古贝公司完全有理由有法律依据要求在青竹公司将租赁厂房恢复到能正常使用前减少租金或不支付租金。综上，应驳回青竹公司主张支付租金的诉请。3.退一步讲，如法院认为在本次诉讼中古贝公司应支付租金，那么，首先，支付租金的前提是，青竹公司诚信履约，不再有违约行为，并消除租赁厂房的消防安全隐患，打开被砌墙的厂区另一处大门。其次，青竹公司诉请的是已包含最后一个租赁年度的租金，所以需要厘清租赁房屋的不同交付时间和交付面积，确定租赁期限顺延时间即计算租金的截止时间，综合结算整个租赁合同租期的租金与尚应付租金。第三，如前所述，房屋漏水、设备受损不能运转，以及因青竹公司采取断电、砌墙封住消防门、限制古贝公司车辆进出厂区等行为，明显妨碍和影响古贝公司不能正常使用租赁厂房，故应依法减去至少5个月即2019年1月-5月的租金；而且，因受新型冠状病毒疫情影响，防控期间各行各业响应政府部门防控要求而停产停业，新冠病毒疫情是不可抗力的事件，因此，根据公平原则应减免疫情防控期间2个月(2020年2-3)的房屋租金，合计免收7个月租金。(二)有关迟延履行违约金：古贝公司不存在逾期支付租金的过错，无需承担违约责任。古贝公司于2019年1月2日支付租金554,961.60元，青竹公司收到后退回并告知不要再打款，古贝公司不存在逾期支付情形。虽然青竹公司于2019年3月21日发函要求支付租金，但显然与1月2日拒收租金行为相悖，且3月7日至18日又派人在与古贝公司谈解除合同，4月11日又以逾期支付租金为由起诉要求解除合同，双方涉诉后讼争租赁合同能否解除处于未决状态，租金的支付亦不确定，2020年2月20日收到前案的二审判决书，同日青竹公司即又起诉支付租金，使租金支付与否相关事项又处于不确定状态，故古贝公司不存在逾期支付租金的过错，青竹公司主张的违约金诉请不应予以支持。三、青竹公司诉请凌育玉承担连带清偿责任，无法律和事实依据。综上，两被告认为，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月1日，青竹公司（出租人）与凌育玉签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋坐落于绍兴市柯桥区的厂房，建筑面积4080.6平方米（具体面积以实际交付为准）。租赁期间：从2016年2月1日至2021年1月31日止，租赁房屋目前有部分场地尚未腾空，故租赁期间以出租人实际交付房屋之日起算，如房屋未能及时交付的，则租赁期间相应延后。租金及保证金：租金为136元/平方米/年，年租金为554,961.6元/年，租金含税费（所涉税费均由承租方承担），租金根据双方实际交付时间和面积按实结算。租金的支付期限与方式：租金按先付后用的原则于当年度租期开始前提前付清，第一年租金应于合同签订的当日付清，第二年起租金应于每年1月1日前提前付清。租赁房屋的用途：工业用房。此外，双方还就解除合同的条件、违约责任、发票开具等其他事项进行了约定。被告古贝公司系被告凌育玉设立的一人有限责任公司，绍兴市柯桥区市场监督管理局核准的成立日期为2016年5月17日，营业期限自2016年5月17日至2066年5月5日。公司类型为有限责任公司（自然人独资），其注册的住所地即房屋租赁合同所涉地点，法定代表人凌育玉。租赁期间，古贝公司已依约付清了2016年至2018年期间的租金，青竹公司也依古贝公司要求开具了部分租赁发票。后因双方就变更租赁面积及租金等事项未能达成一致意见而产生矛盾。2019年1月2日，古贝公司通过银行汇款向青竹公司支付2019年租金554,961.60元，被青竹公司于当日退回并要求商谈签订新合同。期间因双方多次磋商未果，青竹公司为解除租赁合同采取了限制古贝公司相关车辆进出等过激行为，双方矛盾激化。 同时查明，2018年4月28日，绍兴柯桥经济开发区管理委员会和绍兴市柯桥区齐贤街道办事处共同作出安全生产整改通知书，要求古贝公司于2018年5月28日前将检查中发现的11项存在消防安全隐患的问题整改到位。古贝公司收到上述整改通知书后，在征得青竹公司经理兼股东蔡国峰的同意后，对底楼卷闸门进行了拆除，并于2018年5月10日前将全部问题整改到位通过复检。 2019年4月11日，青竹公司向本院起诉凌育玉和古贝公司，其诉讼请求为：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告立即将所租赁的房屋腾退给原告；2.判令被告立即向原告支付拖欠租金88,185.68元、税收339,210.86元、迟延履行违约金27,506.21元（迟延履行违约金暂计至2019年4月9日，从2019年4月12日起至实际履行之日止按427,396.54元的日万分之五计算）；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费27,368.01元，2019年4月10日起至实际房屋腾空时止占有使用费以3040.89元/天计；4.本案诉讼费由被告承担。古贝公司在该案中提起反诉，其反诉诉讼请求为：1.判决反诉被告向反诉原告赔偿经济损失123万元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。本院经合并审理于2019年10月10日作出（2019）浙0603民初4249号民事判决，该判决认为，古贝公司是否存在逾期支付租金超过30天的情形，根据双方提交的银行汇款凭证及古贝公司提供的与青竹公司会计朱某的微信聊天记录，恰恰可以证明古贝公司已于2019年1月2日将租赁合同约定的年租金554,961.60元汇入青竹公司账户，因青竹公司拒收而被退回，且青竹公司也明确告知不要再打款，打款了也会退回,故导致古贝公司逾期支付租金超过30天的责任方应系青竹公司，现青竹公司以古贝公司逾期为由主张解除权，理据不足。古贝公司租赁涉案厂房主要用于生产经营，虽然在使用过程中出现消防安全隐患问题，但并不能由此认定其在出租房屋内进行违法活动，且针对政府部门提出的安全生产整改要求，古贝公司亦积极采取措施并已整改到位，故青竹公司以此为由要求解除房屋租赁合同，缺乏事实依据。双方租赁关系存续期间涉案厂房曾存在漏水问题导致古贝公司相关设备因渗水致损的事实，可由古贝公司提供的与青竹公司韩伯金和蔡国峰的短信记录、青竹公司提供的由韩伯金签署的房屋维修协议及双方庭审时的陈述等相互印证，古贝公司因设备渗水维修产生的相关修理费损失，其亦提供了相关的设备维修协议书及付款依据，青竹公司虽主张其已积极履行屋面维修义务，但韩伯金签署的房屋维修协议只是就屋面修漏达成的书面协议，并不能证明2016年5月10日古贝公司向韩伯金短信反映设备受损前屋顶漏水已经得以修复。故古贝公司因厂房漏水致设备受损主张损失赔偿，合理有据，据此判决如下：一、驳回原告（反诉被告）绍兴青竹针纺有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）绍兴青竹针纺有限公司应赔偿被告（反诉原告）绍兴古贝纺织有限公司经济损失35,000元；三、驳回被告（反诉原告）绍兴古贝纺织有限公司的其他反诉请求。青竹公司和古贝公司均不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2020年2月17日作出（2019）浙06民终4388号民事判决：驳回上诉，维持原判，并于同月20日通过网上送达向双方当事人送达了终审判决书,原告遂持上述诉讼理由于2020年2月20日再次诉至本院，酿成纠纷。 另查明，被告古贝公司于2020年5月6日通过转账支付给原告青竹公司电梯年检费660元、电梯保养费3500元、水电物业费15,233元。 本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则,诚信守约,尽力尽职,共同构建良性市场环境。本案原告与被告凌育玉订立的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按合同约定履行义务，否则将受法律的制裁。因当时古贝公司尚未设立，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第二款：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”规定，本案古贝公司注册的住所地即房屋租赁合同所涉地点，法定代表人为凌育玉，已经实际享有租赁合同的权利并履行义务，原告作为合同相对人请求古贝公司承担合同责任，本院予以认可。本案中，关于租赁年度的起始日期，原告主张从每年的2月22日开始，被告则辩称从每年的5月17日开始，理由是原告开具的第一份《浙江增值税专用发票》备注栏注明的租赁时间为2016年5月至2016年12月，鉴于2016年5月17日为古贝公司成立日期，故原告解释2016年5月作为租赁开始日期只是为了与古贝公司成立时间保持一致，并非原告完成租赁物交付日期为2016年5月17日，本院认为，原告该解释符合常理和本案实际，故本院采信原告主张，即本案租赁合同每一个租赁年度的起始日期为2月22日。根据租金先付后用的原则，被告古贝公司在第四个租赁年度（2019年2月22日-2020年2月21日）到来前于2019年1月2日向原告汇付租金554,961.60元，然遭原告拒收，对此被告古贝公司不负违约责任，原告应自行承担因拒收造成的损失。众所周知，2020年1月23日，因出现新型冠状病毒感染××疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，本案租赁合同期限为五年，租赁期间涵盖上述疫情期间，被告古贝公司注册的住所地即在房屋租赁合同所涉地点，其响应政府部门防控要求而停产停业是不争的事实，本次疫情对被告古贝公司经营造成的影响客观存在，且系不可归责于承租人、出租人原因所致，故本院根据公平原则结合本案情况酌情减少古贝公司第四个租赁年度一个月的租金，即2019年2月22日-2020年2月21日被告古贝公司应缴纳的租金为508,714.80元（554,961.6÷12×11）。2020年2月20日，（2019）浙06民终4388号民事判决书通过网上送达，此时被告古贝公司应履行自己的付款义务，而且第五个租赁年度（2020年2月22日-2021年2月21日）的租金亦届付款期限，合计1,063,676.40元，被告古贝公司至今仍未支付，属于违约行为，且无正当理由，依约应向原告承担逾期付款的违约责任。原告要求被告古贝公司付清电梯年检费660元，维修保养费3500元，水电物业费15,233元，因被告古贝公司在本案审理中业已付清，故本院对原告该项诉请不予支持。原告要求被告凌育玉承担连带清偿责任，因两被告已举证古贝公司的利润表和资产负债表等证据，可以证实古贝公司财产独立于股东即被告凌育玉自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”规定，原告该项请求，理据不足，本院不予支持。被告该项抗辩理由成立，本院予以支持。两被告另辩称因房屋漏水、设备受损不能运转，以及因青竹公司采取断电、砌墙封住消防门、限制古贝公司车辆进出厂区等行为，明显妨害和影响古贝公司不能正常使用租赁厂房，故应依法减去至少5个月即2019年1月-5月的租金，经查，古贝公司在前诉审理时以出租人出租的房屋存在严重质量问题为由反诉要求青竹公司赔偿经济损失123万元，本院判决支持其部分诉请，现古贝公司再要求减去5个月的租金，其理由显然不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条第二款规定，判决如下： 一、被告绍兴古贝纺织有限公司应支付给原告绍兴青竹针纺有限公司房屋租金1,063,676.40元，并偿付该款自2020年2月20日起至本判决确定履行日止按日万分之五计算的迟延履行违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告绍兴青竹针纺有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,374元，减半收取10,187元，由原告绍兴青竹针纺有限公司负担566元，被告绍兴古贝纺织有限公司负担9621元，限被告绍兴古贝纺织有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年五月十一日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。