湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3123民初28号 原告（反诉被告）：凤凰人家酒店管理有限公司，注册号433123000011679。 住所地：湖南省凤凰县沱江镇豹子湾8号。 法定代表人：员磊，系该公司总经理。 委托代理人：罗运刚，凤凰县德隆法律服务所法律工作者，执业证号118011106713。 被告（反诉原告）：凤凰县天润房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914331236639745271。 住所地：湖南省凤凰县沱江镇杜田村。 法定代表人：舒剑，系该公司董事长。 被告（反诉原告）：舒剑，男，汉族，1964年9月25日出生，广东省广州市人，住广东省广州市海珠区。 被告（反诉原告）：陈善菊，女，1953年6月22日出生，苗族，广东省广州市人，住广东省广州市东山区。 被告（反诉原告）：许文娟，女，1971年5月11日出生，汉族，广东省广州市人，住广东省深圳市南山区。 共同委托代理人：付元贵，湖南知来律师事务所律师，执业证号14331201610507024。 原告凤凰人家酒店管理有限公司（以下简称“凤凰人家酒店”）与被告凤凰县天润房地产开发有限公司（以下简称“天润公司”）、舒剑、陈善菊、许文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理。在审理过程中，被告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟于2019年12月3日向本院提起反诉。本院依法组成由审判员田志刚担任审判长，人民陪审员田茂辉、田茂文参加评议的合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，书记员吴洪峰担任记录。原告（反诉被告）凤凰人家酒店的委托代理人罗运刚，被告（反诉原告）天润公司的法定代表人、舒剑、陈善菊、许文娟及四被告的共同委托代理人付元贵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告凤凰人家酒店诉称，2013年8月，陈浩正购买被告天润公司位于凤凰县房屋，建筑面积为910.75㎡（560.94㎡＋349.81㎡）。2014年1月24日办理了凤房权证沱江镇字第××号、第××号房屋所有权证。用来开设凤凰人家大酒店，并注册了凤凰人家酒店管理有限公司。同时，租赁被告天润公司以及公司股东舒剑、陈善菊、许文娟的房屋一并装修（租赁房屋自2016年7月1日起按240元／年计算租金），并应被告天润公司的要求对Ｂ栋、Ｅ栋按四星旅游酒店装修，提升其房地产价值，原告对酒店进行装饰装修、购置安装中央空调、电梯等设施设备总投入800多万元。2015年5月正式营业，但由于被告天润公司交房后仍没有及时对电梯进行公变开通，直至2016年3月才正式公变，造成装修好的酒店在2015年5月-2016年3月期间空调及电梯无法正常运行而歇业，经济损失多达150万元。多次向被告天润公司反映要求其履行办理土地使用权证义务及给予赔偿经营性损失，但被告天润公司均不予理睬。又因购房时口头达成总购房价款为800万元，同年8月13日签订的《商品房购买合同》约定总价款为500万元，当时就已付清合同价款，并于2014年1月又支付原告50万元，尚欠250万元未付。鉴于被告天润公司不予赔偿原告经营性损失及未履行办理好土地使用权证义务，则拒付其250万元购房款，双方产生矛盾。于是2016年4月17日双方协商签订了《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》，《协议书》第一条、双方协商共同委托一家评估机构对原告装修部分及该酒店属原告出资购置的所有设施、设备等投资所有价值进行评估，评估费用由双方各承担50%；第三条、评估价内优先扣除所欠250万元欠款，超250万元以上部分，由四被告在2018年1月1日前付清，否则四被告应于2018年1月5日前无条件将酒店经营权交给原告；第四条、酒店租给被告经营，租期12年。2016年7月1日-2028年6月30日。2019年6月30日前三年按每平米240元／年收取租金，以后房租按5%／年递增。可是，后来被告拒不履行《协议书》及《凤凰人家房租租赁合同》，至今还未履行办理好土地使用权证，且没有进行任何评估，也不给予原告任何装修补偿的情况下，于2018年5月5日强行进入，霸占原告正在经营的酒店，将原告员工强行赶走。四被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次找被告协商，被告不予理睬，故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法解除2016年4月17日原、被告签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》；2、被告退还原告酒店经营权，并支付占用期间的占用费用145720元（自2018年5月5日起计算至退还酒店时止）；3、被告赔偿原告装修、设施设备等酒店装修投入的一切损失，暂定645万元（价值以评估为准）；4、案件受理费由被告承担。在案件审理过程中，原告变更其诉讼请求为：1、依法解除2016年4月17日原、被告签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》；2、被告退还原告酒店经营权，并支付占用期间的占用费452337元（自2018年5月5日起至退还酒店时止按240元／㎡计算），并按2019年7月1日每年按5%递增，承担每日千分之一的违约金；3、被告赔偿原告装修、设施设备等酒店装修损失费3752511.78元（评估价值），并自2018年5月5日起至评估结论时止按装修投入财务成本支付折旧费50万元；4、被告赔偿原告2015年5月至2016年3月期间空调及电梯无法正常运行导致酒店停业的经济损失150万元；5、案件受理费、评估费、保全费、保险费由被告承担。 原告凤凰人家酒店为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1、营业执照、身份证、法定代表人身份证明各1份，拟证明原告的主体资格信息。 2、《商品房买卖合同》2份、办证缴费清单1份、缴费发票4张、房屋所有权证2份，拟证明陈浩正合法取得房屋所有权，用于开办凤凰人家大酒店，原告具有酒店合法经营权的事实。 3、说明1份，拟证明原告没有违约行为。 4、收入表1份，拟证明2017年度凤凰人家的经营收入，被告对原告造成损失的计算方式。 5、《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》各1份，拟证明双方达成评估补偿协议，补偿后酒店给被告经营，被告未履行评估补偿、租赁协议约定义务，被告存在违约行为的事实。 6、《委托书》3份，拟证明被告未进行评估补偿而抢占原告酒店经营的侵权事实。 7、评估费、保全费、保险费票据，拟证明原告支出评估费（以评估发票为准）、保全费（30元）、保险费（7,000元）的事实。 8、供电、用电、开户档案1份，拟证明该供电档案户名为被告天润公司，用电时间2013年5月2日，用电量为35KVA，2016年2月25日，天润公司才变更为110KV，从而证实在公变变更前无法带动原告方酒店电梯、中央空调等设备，造成原告方无法经营的事实。 9、《评估报告书》1份，拟证明原告对被告及自己的房屋进行装修，尚余的残值部分，总共残值为3,752,511.78元。 10、证人杨某出庭作证的证人证言1份，拟证明因被告就供电进行公变，导致酒店无法正常经营。 被告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同辩称，1、原告凤凰人家酒店及第三人陈培明与被告天润公司签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》合法有效，被告天润公司没有违约行为，因此应按约定继续履行。2013年8月第三人陈培明以陈浩正的名义购买了被告天润公司位于凤凰县房屋，建筑面积共为：910.75平方米（560.94平方米＋349.81平方米）。2013年底被告天润公司依法将房屋交付，2014年1月24日第三人陈培明以陈浩正的名义办理了凤房权证沱江镇字第××号、第××号房屋所有权证，第三人随即进行装修，并注册了凤凰人家酒店管理有限公司。谁知原告在装修过程中，未经被告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟等同意，便对被告的房屋进行了装修，被告无奈只得将被装修的房屋租赁给原告开设酒店，当时双方约定租金以年240元／平方米计算。谁知原告总以各种理由搪塞，拒付租金。后经多次协商，被告与原告、第三人在2016年4月17日签订了《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》。但原告未按该两份合同的约定履行义务，并拒绝评估，也拒绝交付租赁的房屋，仍继续经营，却又不肯支付租金。被告为减少损失，只得根据《协议书》和《凤凰人家房屋租赁合同》的约定，于2018年5月5日接手经营，因此违约行为纯属原告及第三人所造成的，与被告的守约无关；2、原告诉请房屋占用费没有任何事实依据。原告租赁被告的房屋从2014年7月1日（2014年1月1日至2014年6月30日免租金期外）至2018年5月4日止，分文租金未付，经核算至今还欠着被告舒剑、陈善菊、许文娟的租金及违约金和第三人应付给被告天润公司的购房款250万元及逾期付款的利息，因此原告诉请被告支付房屋占用费是没有任何依据的；3、原告诉请支付装修设施设备等损失没有法律依据。酒店设立前，原告私自装修被告的房屋，未经过被告的同意，事后又未按照口头协议的约定支付被告的购房款及房屋租金，纯属原告的违约行为造成。另根据《民法通则》的规定，原告的添付已经与原物不可分割，故其主张赔偿并无法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。对变更的诉讼请求的部分，关于原告主张房屋占用费，被告方认为双方签订的合同为有效合同，请法院予以驳回；装饰装修费用折旧，被告认为需提供相关职能部门提供相关依据，若无依据，请法院予以驳回；原告要求被告承担案件受理费、评估费、保全费、保险费无事实依据，请法院予以驳回。 被告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、不动产权证3份，拟证明涉案房屋分别为舒剑、陈善菊、许文娟、陈浩正所有的事实；从2014年7月1日起至2018年5月5日止，上述房屋由原告凤凰人家酒店承租用于开设酒店的事实；从2018年5月5日起至今，上述房屋由被告管理，用于经营的事实。 2、《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》各1份，拟证明凤凰人家酒店承租被告房屋期间，没有签订书面租赁合同，存在事实租赁关系的事实；凤凰人家酒店在租赁被告房屋期间，没有按照约定支付租金，存在违约的事实；因凤凰人家酒店未按照约定支付租金，于是双方于2016年4月17日签订了由天润公司租赁凤凰人家酒店原租赁陈浩正房屋用于经营的事实。 3、《致凤凰人家酒店管理公司及陈培明先生的函》1份，拟证明凤凰人家酒店与被告存在事实房屋租赁关系的事实；凤凰人家酒店在租赁被告房屋期间，没有支付租金，存在违约的事实。 4、房屋租金及滞纳金情况说明1份，拟证明凤凰人家在房屋租赁期间，欠付被告舒剑房屋租金及资金占用费共计人民币570,880元的。欠付被告陈善菊房屋租金及资金占用费共计人民币585,949元（从2014年7月1日至2019年12月29日止，其中2019年7月1日至2019年12月29日租金42,480元）。欠付被告许文娟房屋租金及资金占用费共计人民币356,202元的事实。 5、水、电交付统计表1份，拟证明天润公司实际租赁凤凰人家酒店原租赁陈浩正房屋的时间为2018年5月5日的事实；天润公司租赁凤凰人家酒店原租赁陈浩正的房屋系双方真实意思表示，处于自愿，不存在强迫情形的事实。 6、《委托书》2份，拟证明被告舒剑、许文娟对原租赁给凤凰人家酒店的房屋行使管理的时间为2018年5月5日的事实；被告舒剑、许文娟将凤凰人家酒店退回的房屋委托滕建志管理的事实。 7、《无法管理情况说明》、《租房协议书》各1份，拟证明凤凰人家酒店在与天润公司签订《凤凰人家房屋租赁合同》后，仍于2016年9月20日将被告陈善菊的房屋出租给他人，存在违约的事实；被告陈善菊无法按照《凤凰人家房屋租赁合同》、《协议书》的约定，对B5栋一、二、三楼行驶管理权益的事实。 8、凤凰人家B5栋房屋与财产交付情况的说明1份，拟证明因B5栋一层锁门，导致被告陈善菊对B5栋房屋行使管理权的时间为2019年12月29日的事实。 9、民事判决书1份，拟证明原告购买被告天润公司的房屋，根据合同约定，应当按期缴纳购房款，但原告未按期缴纳购房款，存在违约行为的事实。 10、《装饰合同》及票据各1份，拟证明天润公司接管原告退回的凤凰人家大酒店房屋后，将房屋委托给怀化新艺装饰公司，对房屋进行装修花费138,000元的事实，此次装修费用包含在评估报告评估内容中。 11、清点清单，拟证明凤凰人家酒店退回房屋将涉案房屋租赁给四被告后，已将房屋内物品、设施盘点的事实。 反诉原告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同诉称，2011年，反诉原告舒剑、陈善菊、许文娟与反诉原告天润公司签订了《商品房买卖合同》。2013年底，天润公司将凤凰县沱江镇杜田村豹子弯路的商品房交付给反诉原告舒剑、陈善菊、许文娟。2013年8月，陈培明以陈浩正的名义也购买了天润公司的豹子湾商品房B栋3单元105、203、303、夹03号房屋及B栋4单元106、204、304、夹04号房屋，建筑面积为910.75平方米。陈培明用于开设凤凰人家大酒店，并注册了凤凰人家酒店管理有限公司。反诉被告凤凰人家酒店因经营的需要，在未经反诉原告同意的情形下私自对反诉原告的房产进行装修。2014年1月1日反诉原告发现后已经成定局，无奈只得协商将房屋租赁给反诉被告凤凰人家酒店。其中反诉被告租用反诉原告舒剑的B2栋房屋面积为570.98平方米。租用反诉原告陈善菊的B5栋房屋面积为354.74平方米。租用反诉原告许文娟的B1栋房屋面积为356.3平方米。租金按每平方米240元/年计算，每年12月底支付，从租房第四年每年租金递增5%。反诉被告反复请求，要求反诉原告给予反诉被告6个月的装修免租金期，即租金从2014年7月1日起正式计算。2014年5月，反诉被告将酒店装修完毕正式投入经营，谁知到了租金支付期限时，反诉被告却未按约定支付租金给反诉原告。多年来，反诉原告口头或书面形式催讨，反诉原告却以各种理由搪塞，一直分文租金未支付给反诉原告。因反诉被告分文租金未付反诉原告，且第三人陈培明尚欠天润公司购房款250万元及逾期利息（《欠条》中规定2015年底归还，如到期不还，每月按2分承担利息）一直未支付。2016年4月17日，天润公司及反诉人舒剑、陈善菊、许文娟与反诉被告凤凰人家酒店以及陈培明进行协商，达成由反诉原告收回原租赁房屋并租赁反诉被告的B3、B4两栋910.75平方米房屋的一致协议。协议内容为：1．双方协商共同委托评估机构对装修部分及该酒店属反诉被告出资购置的所有设置、设备等投资所有的价值进行评估，评估费由双方各承担50%；2、对评估价内先扣除所欠250万元欠款，超250万元以上部分，由反诉原告在2018年1月1日前付清，否则反诉被告应于2018年1月5日前无条件将酒店经营权交给反诉原告；3、酒店租给反诉原告经营，租期12年：2016年7月1日-2028年6月30日；4、租金按每平方240元/年计算，从租房第四年起每年租金递增5%。根据《协议书》的约定反诉原告与反诉被告在2016年4月20日前应共同委托一家具备相应法定资质的评估机构对反诉原告经营的酒店的装修部分及反诉被告出资购置的现有设置、设备的现由价值进行评估。谁知，当评估人员到场评估现场后，反诉被告确已各种理由推脱拒绝评估，并且又拒绝返还反诉原告的房屋和交付租赁的房屋，致使签订的《协议书》和《凤凰人家房屋租赁合同》不能履行，仍由反诉被告使用反诉原告的房屋继续经营。2016年9月20日反诉被告不顾与反诉原告天润公司签订的《协议书》和《凤凰人家房屋租赁合同》的约定，在未征得反诉原告陈善菊同意的情形下，擅自将反诉原告陈善菊的B5栋1楼房屋转租给他人开办餐饮业，反诉被告及陈培明与他人签订了《租房协议书》，导致反诉原告陈善菊至今无法对该部分房屋行使管理权，同时又未取得分文租金。反诉被告拒绝退还反诉原告的房屋和交付租赁的房屋，仍在经营，却不守诚信。在反诉原告多次催讨下，反诉被告仍以各种理由推脱，拒付租金。反诉原告为减少损失，无奈只得根据《协议书》和《凤凰人家房屋租赁合同》的约定，于2018年5月5日正式收回原租赁房屋，并接手经营反诉被告出租给反诉原告的房屋，但反诉原告陈善菊的房屋至今还无法收回。综上所述，反诉原告在履行与反诉被告之间的协议中，并未违反约定。故反诉原告向法院依法提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告凤凰人家酒店与反诉原告天润公司继续履行2016年4月17日签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告舒剑房屋租赁及资金占用费共计人民币570,880元（从2014年7月1日至2018年5月5日止）；3、反诉被告支付反诉原告陈善菊房屋租金及资金占用费共计人民币585,949元（从2014年7月1日至退还房屋日止），反诉被告返还反诉原告陈善菊B5栋一楼、二楼、三楼房屋；4、反诉被告支付反诉原告许文娟房屋租金及资金占用费共计人民币356,202元（从2014年7月1日至2018年5月5日止）；5、反诉被告承担本案诉讼费。 反诉原告天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟为支持其反诉请求，向本院提交的证据材料同本诉提交的证据。 反诉被告凤凰人家酒店的反诉辩称内容同本诉起诉状内容，并作如下补充：1、反诉原告天润公司要求继续履行《协议书》、《凤凰人家酒店租赁合同》，事实和理由不能认定，该《协议书》《凤凰人家酒店租赁合同》应当予以解除，理由如下，反诉原告天润公司未按《商品房屋买卖合同》约定，供电达不到供电功率，存在违约行为导致凤凰人家大酒店不能正常营业，从而歇业，造成经济损失。反诉原告也未按照2016年4月17日双方签订的《协议书》《凤凰人家酒店租赁合同》履行而违约，反诉原告的违约行为主要表现为：未进行评估而强行占用酒店经营，占用后更未支付租金，依照双方签订的租赁合同约定，未支付租金的应按每日千分之一支付违约金，因此违约的是反诉原告，并非反诉被告。既然反诉原告已违反约定，应当解除《协议书》《凤凰人家酒店租赁合同》；2、反诉原告诉称反诉被告租赁反诉原告房屋是事实，但其所提出的租金计算严重有误，原租金双方口头达成协议为每平方米180元/年，且原反诉被告租赁反诉原告的房屋是毛坯房，与此后装修好的正在营业的宾馆出租价格是完全不同等的，按180元/平方米的价格是合适的，故请法院对租赁期间的租金予以重新计算。根本不存在资金占用费等约定，以前没有签订书面租赁合同，仅是口头约定。反诉原告所称是反诉被告违约，不支付房屋租金，实际是反诉原告天润公司未为反诉被告给予合格功率的供电，系违约行为；3、2018年5月5日后，反诉原告强占反诉被告的酒店房屋经营，理应支付房屋租金。按约定，理应支付千分之一的违约金，并支付反诉被告的装修残值。 反诉被告凤凰人家酒店为支持其反诉答辩意见提交的证据材料同本诉提交的证据。 当事人的质证意见和本院对证据的分析认定。 1、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据1，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟无异议，本院依法予以认定。 2、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据2，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。 3、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据3，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟称该份证据与本案无关联性，该说明是对房屋购买的说明，并不是对房屋租赁的说明。经审查，该份证据与本案无关联，本院依法不予认定。 4、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据4，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟称该份证据不具有合法性，因为系单方制作。且该收入表只能证明经营收入，不能达到证明原告损失的目的。经审查，该份证据并不能充分证明原告（反诉被告）的主张，故依法不予认定。 5、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据5，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据只能证明签订合同的事实。经审查，本院对该份证据依法予以认定。 6、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据6，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，因双方签订《协议书》及房屋租赁合同签订时间在2016年4月17日，根据协议书及合同约定，被告方并未存在抢占侵权行为。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。 7、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据7，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟称具体金额以发票为准，评估事实无异议。经审查，本院对该组证据依法予以认定。 8、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据8，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，供电相应设备发生变化，不能证明原告用电带不动中央空调、电梯等设备，且原告在经营期间未向被告天润公司提出相关说明。经审查，该份证据并不能充分证明原告（反诉被告）的主张，故依法不予认定。 9、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据9，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟认为该份证据不具有合法性。所采用的评估方法为社会同等类型装饰、装修现行市场装修成本进行评估，没有通过本案当事人或委托人的同意，故评估方法没有可行性、合法性；对于被告（反诉原告）装饰、装修部分也进行了评估，不具有合理性；对应当进行相关的评估材料，没有经过质证认证，程序上不合法。经审查，该份证据来源合法，内容客观真实，本院依法予以认定。 10、对原告（反诉被告）凤凰人家酒店提交的证据10，经庭审质证，被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟称证人在酒店工作时间是2016年3月份之后，证人不可能知道之前的情况；供电所提供的三相电，是专门提供给凤凰人家酒店使用，功率是800KW，酒店只有一台空调，空调的总功率150KW，故不存在造成功率不足的情况；在酒店开业时被告（反诉原告）也前往参加开业仪式，但是原告方未向被告提出因供电问题导致影响营业的问题；涉案房屋装修后，只有凤凰人家酒店一家营业用电，不存在用电不足的问题。经审查，该份证据并不能充分原告（反诉被告）的主张，故依法不予认定。 11、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据1，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对该组证据的真实性无异议，对第一、第二证明目的无异议，第三证明目的是事实，但是实际是被告方强占原告酒店而获取的经营管理权。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。 12、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据2，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。 13、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据3，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店称该份证据不能作为证据使用，因该份证据未有公司盖章及许文娟签章，故不符合证据三性。经审查，该份证据系被告（反诉原告）许文娟单方书写，在原告（反诉被告）凤凰人家酒店不予认可的情况下，其真实性无法核实，故本院依法不予认定。 14、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据4，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店称该统计表系被告（反诉原告）制作，原告有异议，1、年租金按240元/平方米计算，当时口头约定为每平方米180元/年；2、当时无递增约定；3、当时无资金占用费约定。原告租赁被告房屋无书面租赁合同，租赁是事实，但租金请求法院以每平方米180元/年进行计算。经审查，该组证据系被告（反诉原告）单方制作，不符合证据的形式，本院依法不予认定。 15、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据5，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店称该份证据与本案无关联性，但被告租赁原告房屋是事实。经审查，该份证据系被告（反诉原告）单方制作，不符合证据的形式，本院依法不予认定。 16、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据6，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，本院对该组证据的真实性无异议。 17、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据7，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对《无法管理情况说明》有异议，且与其委托的时间不符；2、《租房协议书》的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，原告（反诉被告）对《无法管理情况说明》有异议，该份证据系案外人滕建志所书写，在无其他证据予以佐证的情况下，其真实性无法核实，故依法不予认定。原告（反诉被告）对《租房协议书》的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性依法予以认定。 18、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据8，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，B5栋房屋第一楼的交付时间是2019年12月29日，但只是租赁第一楼，二三楼并未出租。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。 19、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据9，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店无异议，本院依法予以认定。 20、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据10，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店对证据的真实性无异议，但该份公司不具有资质凭证，不能完全证明是否存在的事实。经审查，本院对该份证据的真实性依法予以认定。 21、对被告（反诉原告）天润公司、舒剑、陈善菊、许文娟共同提交的证据11，经庭审质证，原告（反诉被告）凤凰人家酒店称该份证据系被告三方制作并清点，无原告方签字，与原告方无关，不能完全证明室内的设施、设备、物品的完整性，应当以评估报告中清点为准。经审查，该份证据系被告（反诉原告）单方制作，不符合证据形式，故依法不予认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 被告（反诉原告）天润公司通过出让的方式，取得了位于凤凰县沱江杜田（编号为凤国用（2009）第G010319号）地块的土地使用权。经批准，天润公司在该地块上建设商品房，项目名城为凤凰人家。建设工程规划许可证号为建字第1004003号，施工许可证号为43312320100723110。预售商品房批准机关为凤凰县房地产管理局，商品房预售许可证号为凤房预许字（2010）第0041号。天润公司取得预算许可权后，案外人陈浩正于2013年8月13日与天润公司签订了2份《商品房买卖合同》，购买了凤凰人家B栋3单元105、203、303、夹03号房屋以及B栋4单元106、204、304、夹04号房屋，面积共计910.75平方米。被告（反诉原告）舒剑购买了凤凰人家B2栋房屋，面积共计570.98平方米。被告（反诉原告）陈善菊购买了凤凰人家B5栋房屋，面积共计227.24平方米。被告（反诉原告）许文娟购买了凤凰人家B1栋房屋，面积共计356.3平方米。 2014年1月，原告（反诉被告）凤凰人家酒店欲租赁舒剑、陈善菊、许文娟凤凰人家的房屋用于酒店经营，但因舒剑、陈善菊、许文娟在购买凤凰人家时，尚未取得房屋所有权证，故天润公司以自己的名义，将三人的房屋出租给原告凤凰人家酒店，双方达成口头协议，免租期为6个月，租金从2014年7月1日起算。凤凰人家酒店称租金口头约定为每平方米180元/年，天润公司称租金口头约定为每平方米240元/年。天润公司将房屋出租时，房屋均未装修，为毛坯房。凤凰人家酒店与天润公司达成口头协议后，对陈浩正、舒剑、陈善菊、许文娟购买的房屋进行了装修，从2014年7月1日经营至2018年5月5日，但一直未交付租金。 2016年4月17日，天润公司（甲方）与凤凰人家酒店（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲、乙双方同意在2016年4月20日前共同委托一家具备相应法定资质的评估机构对“凤凰人家大酒店”的装修部分及该酒店属乙方出资购置的现有设施、设备的现有价值进行评估。评估费由甲、乙双方各承担50%。2、甲、乙双方应当认可本协议第一条评估机构所评估的资产价值。3、评估完成由甲方全体股东出具评估价值剩余款项欠条后由甲方经营该酒店，在评估价内甲方优先扣除乙方所欠甲方250万元欠款，超过250万元以上部分，甲方在2018年1月1日前付清，否则甲方应于2018年1月5前无条件将酒店经营权交给乙方，原乙方移交给甲方的资产不得损坏和遗失（正常损耗外），乙方所欠甲方250万元不予偿还。若甲方未能在2018年1月5日将酒店经营权（含陈善菊、许文娟、舒剑的房屋经营权）移交给乙方，甲方股东自愿进行担保，用来偿还所欠乙方的欠款（含甲方的250万元及总额的延期利息，支付利息日从2018年1月1日后计息）。4、乙方同意将陈浩正Ｂ3、Ｂ4两栋910.75平方米房屋租赁给甲方使用，租赁时间：从2016年7月1日起至2028年6月30日止，租期12年（房屋租赁合同另签）。5、租金从2016年7月1日至2019年6月30日，前三年按平方米240元／年收取房租，从2019年7月1日起，房租按5%逐年递增，甲方逾期5日未支付乙方租金，乙方有权按协议第三条约定主张权利。……。同日，凤凰人家酒店（甲方）与天润公司（乙方）签订《凤凰人家房屋租赁合同》，约定：1、房屋基本情况，甲方房屋坐落于湖南省凤凰县“凤凰人家”Ｂ栋Ｂ3、Ｂ4单元，房屋结构为框架，建筑面积910.75平方米。2、房屋用途为酒店经营，无论乙方是否取得符合上述用途的营业执照及各项政府许可，乙方均应按照本合同约定向甲方支付租金。乙方应自己负责取得符合上述用途的营业执照及各项政府许可。未经甲方书面同意外，乙方不得改变该房屋的用途。3、租赁期限为12年，从2016年7月1日起至2028年6月30日止。3、租金，在租赁期开始的三年内（2016年7月1日起至2019年6月30日止），租金标准按该房屋建筑面积每年每平方米240元计算，该房屋的每年租金总额为人民币218580元；从第四年起该房屋的每年每平方米建筑面积租金按上一年租金金额的5%递增收取。即：第四年每平方米租金252元，总额229509元；第五年每平方米租金265元，总额240984元；第六年每平方米租金278元，总额253034元；第七年每平方米租金292元，总额265685元；第八年每平方米租金306元，总额278970元；第九年每平方米租金322元，总额292918元；第十年每平方米租金338元，总额307564元；第十一年每平方米租金355元，总额322942元；第十二年每平方米租金372元，总额339089元。甲乙双方因履行本合同而产生的全部税费均由乙方承担。5、租金乙方以现金或银行转账的方式付给甲方。第一年的租金在签约后2016年6月30日以前一次性付清，以后的租金在每年的6月30日一次性付给甲方。6、乙方不按时交纳上述租金费用时，逾期七天按延迟缴纳租金的每天千分之一的额度罚交滞纳金。7、乙方迟延支付该房屋的租金达到十五天以上的，甲方立即解除合同，乙方无权酒甲方解除合同追究甲方任何责任。……。 天润公司与凤凰人家酒店签订《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》后，双方并未就“凤凰人家大酒店”的装修部分及该酒店属乙方出资购置的现有设施、设备的现有价值进行评估。凤凰人家酒店也未在2016年4月17日将酒店交付给天润公司，一直经营至2018年5月5日。2018年5月5日后天润公司开始经营凤凰人家酒店，并对酒店进行了装饰装修，共花费138,000元。天润公司经营酒店至今也未按照双方的合同约定向凤凰人家酒店支付租金以及补偿装饰装修费以及设施、设备的现有价值。故凤凰人家酒店向本院起诉，请求依法判令：1、依法解除2016年4月17日原、被告签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》；2、被告退还原告酒店经营权，并支付占用期间的占用费452,337元（自2018年5月5日起至退还酒店时止按240元/㎡计算），并按2019年7月1日每年按5%递增，承担每日千分之一的违约金；3、被告赔偿原告装修、设施设备等酒店装修损失费3,752,511.78元（评估价值），并自2018年5月5日起至评估结论时止按装修投入财务成本支付折旧费50万元；4、被告赔偿原告2015年5月至2016年3月期间空调及电梯无法正常运行导致酒店停业的经济损失150万元；5、案件受理费、评估费、保全费、保险费由被告承担。因凤凰人家酒店从2014年7月1日至2018年5月5日也未向天润公司支付房屋租金，故天润公司在本案审理过程，向本院提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告凤凰人家酒店与反诉原告天润公司继续履行2016年4月17日签订的《协议书》及《凤凰人家房屋租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告舒剑房屋租赁及资金占用费共计人民币570,880元（从2014年7月1日至2018年5月5日止）；3、反诉被告支付反诉原告陈善菊房屋租金及资金占用费共计人民币585,949元（从2014年7月1日至退还房屋日止），反诉被告返还反诉原告陈善菊B5栋一楼、二楼、三楼房屋；4、反诉被告支付反诉原告许文娟房屋租金及资金占用费共计人民币356,202元（从2014年7月1日至2018年5月5日止）；5、反诉被告承担本案诉讼费。 另查明，2014年凤凰人家酒店注册时名为“凤凰人家大酒店公司”，2015年4月变更为“凤凰人家酒店管理有限公司”。其中，凤凰人家酒店租赁陈善菊房屋期间，于2016年9月20日将一楼租赁给田静作为餐馆使用，双方签订了《租房协议书》，2019年12月29日，田静退出经营，将房屋退还。凤凰人家酒店向本院申请财产保全，要求查封舒剑名下价值500万元的房产，特向中国人民财产保险股份有限公司湘西州分公司投保诉讼财产保全责任保险，缴纳保险费7,000元。凤凰人家酒店装修、设施、设备等现有价值，经凤凰人家酒店申请，本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行评估，2019年10月25日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（2019）第88010号《关于凤凰人家酒店管理有限公司装修、设施、设备等价值评估报告》，鉴定评估意见为：该委托标的现鉴定评估价值为人民币3,752,512元整。其中陈浩正的房屋装饰装修的评估价值为1,177,263.893元。评估费85,000元。 本院认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，凤凰人家酒店与天润公司于2016年4月17日签订的《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《凤凰人家房屋租赁合同》第八条第1项虽然约定如天润公司迟延支付房屋租金达到十五天以上，凤凰人家酒店有权立即解除合同。但天润公司迟迟未向凤凰人家酒店支付租金的原因是凤凰人家酒店与天润公司口头达成租赁协议后，至今未向天润公司支付租金，天润公司未向凤凰人家酒店支付租金存在抗辩事由，并不符合合同解除的条件。现天润公司愿意继续履行合同，故凤凰人家酒店要求解除2016年4月17日签订的《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。同时，因合同未解除，故天润公司无须向凤凰人家酒店退回经营权。 二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。凤凰人家酒店与天润公司于2016年4月17日签订的《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》系合法有效合同。合同签订后，天润公司于2018年5月5日正式进入酒店经营，故天润公司应根据合同的约定支付租金。双方在《凤凰人家房屋租赁合同》第四条中约定，2016年7月1日起至2019年6月30日，租金按该房屋建筑面积每年每平方米240元计算，总额为人民币218,580元（每月18,215元，每天607元）；从第四年起该房屋的每年每平方米建筑面积租金按上一年租金金额的5%递增收取，即第四年（2019年7月1日至2020年6月30日）每平方米租金252元，总额229,509元（每月19,125.75元）。根据合同约定从2018年5月5日计算至2020年5月31日，天润公司应支付凤凰人家酒店房屋租金462,870.25元〔18,215元+（607元×26天）+218,580元+（19,125.75×11个月）〕，2020年5月31日后的房屋租金根据双方签订的《凤凰人家房屋租赁合同》继续履行；凤凰人家酒店要求天润公司按照每日千分之一承担违约金，但天润公司迟延支付租金是因凤凰人家酒店一直未支付其租金在先，故该项诉讼请求本院依法不予支持；经评估，凤凰人家酒店装饰装修、设施、设备等现有价值为3,752,512元。凤凰人家酒店在2014年1月租赁天润公司出租的房屋为毛坯房，凤凰人家酒店租赁后由其对所有房屋进行装饰装修，并购买酒店的相关设施、设备等。现天润公司于2018年5月5日接收经营，故其应对凤凰人家酒店所投入的装饰装修以及设施、设备进行补偿。因陈浩正房屋系租赁给天润公司，故天润公司不应当对陈浩正房屋部分装修进行补偿（陈浩正房屋的装饰装修评估价值为1,177,263.893元），同时评估中还包含天润公司所投入的装饰装修138,000元。故核减后，天润公司还应补偿凤凰人家酒店装饰装修以及设施、设备价值共计2,437,249元；凤凰人家酒店要求天润公司按装修投入财物成本支付折旧费50万元，但该项诉讼请求无事实和法律依据，故本院依法不予支持；凤凰人家酒店要求天润公司赔偿2015年5月至2016年3月期间，因空调及电梯无法正常运行导致酒店停业的经济损失150万元，但是并未向本院提交充分有效的证据证实，故对此项诉讼请求，本院依法不予支持。 三、承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，就舒剑B2栋房屋、陈善菊的B5栋房屋，许文娟的B1栋房屋，2014年1月凤凰人家酒店与天润公司口头达成的《房屋租赁协议》。虽然凤凰人家酒店与天润公司并未签订的书面的租赁协议，但双方均对租赁事实无异议，本院依法认定双方已形成事实上的租赁关系。故凤凰人家酒店应根据双方的口头约定向天润公司支付租金。凤凰人家酒店称租金口头约定为每平方米180元/年，天润公司称租金口头约定为每平方米240元/年。因凤凰人家酒店承租天润公司租赁的房屋为毛坯房，尚未进行任何装饰装修，而天润公司接受凤凰人家酒店的承租的房屋时，房屋均已装饰装修，且设备、设施齐全，租金为每年240元/平方米，故本院酌情认定，凤凰人家酒店承租天润公司房屋的租金为平方米200元/年。舒剑B2栋房屋面积为570.98平方米，陈善菊B5栋房屋面积为227.24平方米，许文娟B1栋房屋面积为356.3平方米，共计1154.52平方米，从2014年7月1日计算至实际退还之日止（舒剑、许文娟的房屋为3年10个月零5天，陈善菊的房屋为5年5个月零29天），凤凰人家酒店应支付天润公司房屋租金963,242元〔舒剑B2栋部分：（200元×570.98平方米×3年）+（200元÷12个月×10个月×570.98平方米）+（200元÷365天×5天×570.98平方米）=439,315元，许文娟B1栋部分：（200元×356.3平方米×3年）+（200元÷12个月×10个月×356.3平方米）+（200元÷365天×5天×356.3平方米）=274,139元，陈善菊B5栋房屋部分：（200元×227.24平方米×5年）+（200元÷12个月×5个月×227.24平方米）+（200元÷365天×29天×227.24平方米）=249,788元〕；舒剑、陈善菊、许文娟要求凤凰人家酒店根据自有房屋面积支付租金及房屋占用费，虽然凤凰人家酒店与天润公司达成口头的房屋租赁协议时，舒剑、陈善菊、许文娟已购买了凤凰人家的房屋，但因未办理房屋所有权证，舒剑、陈善菊、许文娟同意天润公司以自己的名义与凤凰人家酒店达成口头的租赁协议，故根据合同的相对性原则，舒剑、陈善菊、许文娟要求凤凰人家酒店支付租金并无法律依据，三人可根据与天润公司之间的约定，由天润公司支付其房屋占用费；陈善菊要求凤凰人家酒店退还B5栋一楼、二楼、三楼房屋，凤凰人家酒店转租给案外人田静的房屋，田静已于2019年12月29日将承租的一楼房屋退还给天润公司，另B5栋二楼、三楼房屋天润公司于2018年5月5日接收经营，故陈善菊诉请凤凰人家酒店退还已无事实依据，对此诉讼请求，本院依法不予支持；为申请财产保全，凤凰人家酒店缴纳保险费7,000元，由凤凰人家酒店、天润公司各承担3,500元；评估花费85,000元，由凤凰人家酒店、天润公司各承担42,500元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）凤凰人家酒店管理有限公司与被告（反诉原告）凤凰县天润房地产开发有限公司于2016年4月17日签订的《协议书》、《凤凰人家房屋租赁合同》继续履行； 二、被告凤凰县天润房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内向原告凤凰人家酒店管理有限公司支付2018年5月5日至2020年5月31日的房屋租金462,870.25元，2020年5月31日后的房屋租金按2016年4月17日签订的《凤凰人家房屋租赁合同》履行支付义务； 三、被告凤凰县天润房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内补偿原告凤凰人家酒店管理有限公司装饰装修以及设施、设备价值2,437,249元，并向原告凤凰人家酒店管理有限公司支付保险费3,500元、评估费42,500元； 四、反诉被告凤凰人家酒店管理有限公司应于本判决生效后30日内支付反诉原告凤凰县天润房地产开发有限公司房屋租金963,242元； 五、驳回原告凤凰人家酒店管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告凤凰县天润房地产开发有限公司、舒剑、陈善菊、许文娟的其他诉讼请求。 案件受理费57,970元，由原告凤凰人家酒店管理有限公司承担28,978元，由被告凤凰县天润房地产开发有限公司承担28,979元；反诉案件受理费18,417元，由反诉原告凤凰县天润房地产开发有限公司承担9,208元，由反诉被告凤凰人家酒店管理有限公司承担9,209元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  田志刚 人民陪审员  田茂辉 人民陪审员  田茂文 二〇二〇年五月十八日 法官助理颜雯 书记员吴洪峰 附：本判决使用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。