四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终780号 上诉人（一审被告）：绵阳树高房地产开发有限公司，住所地：绵阳市科创园区。 法定代表人：梁树高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁欣，该公司法务。 被上诉人（一审原告）：安思洁，男，生于1983年8月6日，汉族，住四川省绵阳市。 一审被告：王俊，女，生于1959年10月12日，汉族，住四川省绵阳市。 一审被告：刘平兴，男，生于1958年10月2日，汉族，住四川省绵阳市。 安思洁与绵阳树高房地产开发有限公司（以下简称树高房产公司）、王俊、刘平兴确认合同无效纠纷一案，上诉人树高房产不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初443号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后决定对本案进行二审询问审理。上诉人树高房产公司的委托诉讼代理人梁欣、被上诉人安思洁、一审被告刘平兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人树高房产公司向本院上诉称：一、一审中原告主体资格不适格，被上诉人不是《商品房买卖合同》的相对人，无资格作为原告起诉；二、一审判决适用法律错误，被上诉人权基于对共有部分的共同管理权利，无资格单独作为合同的第三人而起诉要求确认他人间的合同条款无效；三、一审认定事实错误，一审中将小区业主对该小区内共有绿地的共同管理权认定为“初会公共利益”是在事实上认定错误，并将案涉绿地认定为包含在小区业主“公共绿地”这中，证据不足。综上，请求本院撤销一审判决并依法改判。 被上诉人安思洁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 一审被告刘平兴不发表意见。 原告安思洁向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告树高房产公司与被告王俊、刘平兴于2014年9月23日签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款、第二款即“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米”无效；2.确认被告树高房产公司依据其与被告王俊、刘平兴签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款、第二款将原作为共有权人之一的树高卡地亚小区二期二栋一楼“不低于74平方米”业主共用绿地交由被告王俊、刘平兴独自使用的处分行为无效；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告王俊、刘平兴系绵阳市树高卡地亚小区二期二栋业主。2018年4月左右，原告发现被告王俊、刘平兴将树高卡地亚小区二期一楼业主共有绿地“圈占、破坏并正在建立私家花园”，经交涉未果，原告以物权保护纠纷为由将被告王俊、刘平兴及其他人员诉至涪城区法院，在案件审理中，原告获悉被告树高房产公司与王俊、刘平兴签订有《商品房买卖合同》补充协议并约定“王俊、刘平兴独占使用树高卡地亚小区二期一楼不低于74平方米绿地”。原告认为该约定的绿地属于业主共有，双方的约定损害了小区业主的合法权益，应属无效。为维护原告的合法权益，请判如所请。 一审法院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原告安思洁与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：74527），约定原告安思洁购买被告树高房产公司开发的位于绵阳市的房屋，建筑面积94.12平方米，购房总价481594.00元。同日，原告安思洁与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园／露台）总面积不低于／平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。” 2014年9月23日，被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：185767），约定王俊、刘平兴购买被告树高房产公司开发的位于绵阳市的房屋，建筑面积90.31平方米，购房总价477921.00元。同日，被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第九条第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。” 2018年4月16日，原告向一审法院提起诉讼，要求王俊、刘平兴拆除树高卡地亚B区2幢1单元1楼公共绿化地的铁门、围栏、石板、水渠等并恢复原状，同时要求树高房产公司、宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司承担连带责任。一审法院作出（2018）川0703民初2703号民事判决，后安思洁、王俊、刘平兴均不服该判决上诉至绵阳市中级人民法院。2018年12月19日，绵阳市中级人民法院作出（2018）川07民终2850号民事判决，判决：一、维持一审法院第一项、第二项的内容：“一、被告刘平兴、王俊于本判决生效之日起30日内对占用的绵阳市科创园区园兴东街202号树高卡地亚B区2栋1单元1楼处的共有绿地进行整改，包括拆除各种违法设施并恢复绿地原状；二、驳回原告安思洁的其他诉讼请求”；二、宜宾树高物业服务有限公司绵阳分公司对判决承担连带责任。 一审法院认为，被告王俊、刘平兴经一审法院传票传唤逾期未到庭应诉和提出答辩意见，亦未提供任何相关证据，一审法院视其放弃对原告事实主张和诉讼请求的反驳，由此而产生的不利法律后果由其自行承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告安思洁与被告王俊、刘平兴居住在同一幢内，现起诉被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订《商品房买卖合同》补充协议中对公共绿地部分面积约定内容无效的主张，是原告行使公共管理权的体现，故原告安思洁享有本案诉权。根据原告安思洁提供的绵阳市规划局规划的树高卡地亚B区2栋的设计图纸显示，被告王俊、刘平兴和被告树高房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款第1项约定的买受人购买位于底层房屋附带可单独使用的花园以及第二款第2项约定的买受人所购底层花园不低于74平方米面积明显包含在小区公共绿地面积之中，故该部分约定的花园面积应为小区业主共同所有。被告王俊、刘平兴与被告树高房产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第一款第1项约定：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”以及第二款第2项约定：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准。”的内容已损害小区业主公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第（四）项的规定，应属无效。同时，被告王俊、刘平兴根据上述无效合同条款的约定，对案涉绿地独占使用的处分行为无效。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第五十三条之规定，判决一、被告王俊、刘平兴与被告绵阳树高房地产开发有限公司于2014年9月23日签订的《商品房买卖合同》补充协议中第九条第1项：“凡买受人所购底层房屋附带可单独使用花园（包括下沉式庭院和地面花园）或买受人所购房屋附带露台的，该花园或露台由该买受人专属使用，但不能办理产权。”以及第2项：“买受人所购商品房附带（底层花园）总面积不低于74平方米，以上面积包含花园或露台中设置的配套设施的占用面积。花园或露台面积以及形状等均以交付时的现状为准”无效；二、被告王俊、刘平兴对本判决第一项独占使用业主共用绿地（总面积不低于74平方米）的处分行为无效。本案受理费525元，由被告王俊、刘平兴、绵阳树高房地产开发有限公司负担。 二审中双方未提交新证据，本院在二审中查明和事实和一审法院查明的事实一致。 本院认为：被上诉人和小区内其他业主对所住小区内部分绿地和设施是享有共有和共同管理的权利，上诉人未提交本案涉案小区绿地明确归一楼房产配套所有的承建报规报建时证据材料，故本案中涉案绿地应为小区公共绿地，被上诉人对该绿地享有共有和共同管理的权利，一审法院认定被上诉人是本案适格被告合法。上诉人和一审被告王俊、刘平兴签订房屋买卖合同时，对涉案绿地约定由王俊、刘平兴独占使用却不办理产权，足以说明涉案绿地使用权属的公用性，该约定应属无效，故一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人绵阳树高房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年五月七日 书记员 贾蕊帆