河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2862号上诉人（原审原告）：蔡高峰，男，1990年5月10日出生，汉族，住河南省郑州市。被上诉人（原审被告）：郑州懿可置业有限公司，住所地郑州市金水区花园路西东风路南6幢2单元28层西户。法定代表人：史俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜利，河南豫新律师事务所律师。上诉人蔡高峰因与被上诉人郑州懿可置业有限公司（以下简称懿可置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7742号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡高峰上诉请求：1.依法撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初7742号民事判决，改判懿可置业公司向蔡高峰支付逾期交房违约金（以总房款773262元为基数，按照日万分之一的比率，支付自2016年12月1日至懿可置业公司取得竣工验收备案表之日）；2.一审、二审诉讼费由懿可置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。懿可置业公司至今未取得商品房竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，应当承担至取得竣工验收备案表之日的违约金，一审判决至懿可置业公司通知交房之日存在错误。1.《商品房买卖合同》约定的交房条件为：“依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格。”该规定应当理解为取得竣工验收备案表。法律规定：《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。第49条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他相关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。按照以上法律规定，商品房买卖合同约定的交付条件所载明的“经验收合格”应当包括建设单位组织五大主体验收；规划、消防、环保等部门验收；建设行政主管部门备案三大步骤，而建设行政主管部门备案就是指竣工验收备案表。因此，对于“经验收合格”的解释应当为取得竣工验收备案表。但懿可置业公司至今未取得。2.懿可置业公司在一审中所提交的所谓的经过竣工验收的证据均为复印件，且模糊不清楚，无法认定证据的真实性和客观性。一审法院虽称到建设行政主管部门调取了相关证据，也未经过蔡高峰的质证。因此，一审法院在判决中查明的部分没有证据予以证明，即使属实，也不符合法律规定和合同约定。3.《商品房买卖合同》为懿可置业公司单方制作的格式合同，当合同双方对合同条款存在争议时，应当从有利于蔡高峰一方的角度去解释合同条款。一审法院武断地解释将“经验收合同”、解释为五大主体验收，显然错误。4.懿可置业公司虽通知过交房，但在通知时也明确告知商品房的相关交房手续不齐全，蔡高峰有权根据法律规定和合同约定拒绝收房。也有权按照合同约定，向懿可置业公司主张至取得商品房竣工验收备案表之日的违约金。二、在与蔡高峰同时起诉懿可置业公司的案件中，一审法院均判决懿可置业公司支付至实际交房之日的违约金，且已经经过了二审法院维持，现已经生效。一审法院却在蔡高峰案件中，判决懿可置业公司支付至通知交房之日的违约金，显然属于同案不同判，应当予以纠正。与蔡高峰同时起诉懿可置业公司逾期交房案件共15起，该15起案件中，除部分案件调解外，经一审判决结案的，在计算违约金时，均是计算到懿可置业公司实际交房之日，并且二审法院均予以了维持，现已生效。其中，常方圆起诉懿可置业公司逾期交房一案，常方圆实际收房之日为2018年4月，一审判决违约金至该实际收房之日，二审维持；杨海东起诉懿可置业公司逾期交房一案，杨海东实际收房之日为2019年1月，一审判决违约金至该实际收房之日，二审维持。而在本案蔡高峰起诉懿可置业公司逾期交房案件中，蔡高峰因懿可置业公司至今未取得竣工验收备案表，至今拒绝收房，反倒是比已经收房入住的常方圆、杨海东所获得赔偿的违约金要少很多，这显然不合理，也不公平。一审法院同一个法官对于同样的案件却做出差距如此之大的判决，无法让蔡高峰感受到法院的公平、正义和阳光。综上所述，一审法院认定事实错误。懿可置业公司至今未取得商品房竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，应当承担至取得竣工验收备案表之日的违约金，一审判决至懿可置业公司通知交房之日存在错误，且同案不同判，应当予以纠正。懿可置业公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为商品房经验收合格，并非取得竣工验收备案表，二者为不同概念，懿可置业公司通知交付的房屋已经符合合同约定的交房条件，蔡高峰不收房的行为已经构成违约。二、懿可置业公司于2016年12月通知蔡高峰交接房屋，蔡高峰以未取得竣工备案表为由拒绝收房没有事实根据和法律依据。懿可置业公司认为，违约金应当计算至五大主体验收合格之日，也就是2017年4月9日。三、其他案件中的当事人经懿可置业公司多次通知已经收房，而蔡高峰却一直不予收房，其本身就存在违约。请求依法驳回蔡高峰的上诉请求。蔡高峰向一审法院起诉请求：1.判令懿可置业公司赔偿蔡高峰逾期交房违约金72764元（自2016年12月1日暂计至2019年6月30日，以后违约金按总房款日万分之一比率，继续计算至懿可置业公司取得竣工备案表之日止）。2.判令本案诉讼费由懿可置业公司承担。一审法院认定的事实：2016年9月23日，蔡高峰（××）、懿可置业公司（出卖人）签订了编号为16001651645号的《商品房买卖合同》，合同约定蔡高峰购买懿可置业公司位于薛店镇政府土地西、胖哥路南瑞馨苑2号楼3单元4层403号房，建筑面积为122.74平方米，总房款为773262元。第六条付款方式及期限，约定金额：163262元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-09-23，交纳比例：21.11%；约定金额：610000元，付款方式：商业贷款，交纳比例：78.89%；第八条交付期限，出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××；2、××逾期付款，房款未全部打到出卖人账户的；3、由政府部门和行政主管单位根据法律规定、部门规章政策等采取的各项措施而引起的逾期。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2016年10月22日，懿可置业公司向蔡高峰开具首付款163262元的购房发票；蔡高峰提交的河南省农村信用社账户历史交易明显清单显示，贷款610000元发放时间为2016年11月30日。一审庭审时蔡高峰陈述：懿可置业公司曾于2017年下半年通知蔡高峰收房，具体时间记不清了，但蔡高峰因懿可置业公司交付的房屋不符合合同约定，拒收房屋。懿可置业公司陈述：其公司的工作人员于2016年12月通知蔡高峰办理交接手续，但是蔡高峰未办理，根据合同约定，超过15日的视同办理房屋交接。一审法院另查明，2017年4月9日，瑞鑫苑1#、2#、3#的建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格。瑞鑫苑住宅小区1-3#楼、5#楼等建设工程于2017年8月31日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2017年10月27日，瑞馨苑住宅小区1＃、2＃、3＃、5＃、1＃地下车库、2＃地下车库、公厕及治安联防站项目经规划核实符合城乡规划要求，取得新郑市规划发展服务中心核发的建设工程竣工规划核实意见书。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。蔡高峰、懿可置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年11月30日前，约定交房条件为“该商品房经验收合格”。本案中，懿可置业公司虽称于2016年12月通知蔡高峰交付房屋，但并未提交相关证据予以证明，且蔡高峰对懿可置业公司主张的交付时间不予认可，而庭审中蔡高峰自认懿可置业公司于2017年下半年通知蔡高峰向蔡高峰交付案涉房屋，故该院认定案涉房屋的实际交付时间为2017年12月31日。懿可置业公司通知蔡高峰向其交付房屋，而蔡高峰在房屋符合法定交付条件的情况下不予接受，不领取《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且案涉房屋于2017年4月9日已经竣工验收合格，视为懿可置业公司已经依照合同约定于2017年12月31日向蔡高峰交付了符合约定的房屋。但该交付时间超过合同约定的时间，应承担逾期交付违约金，逾期天数为395天（2016年12月1日至2017年12月31日），应支付违约金30543.85元。蔡高峰主张因懿可置业公司在未取得竣工验收备案表情况下交付房屋应支付违约金的诉讼请求，因双方合同中并未约定懿可置业公司逾期取得竣工验收备案表的违约金承担及标准，故蔡高峰以懿可置业公司未取得竣工验收备案表为由要求郑州懿可置业有限公司承担违约金，没有合同依据和法律依据，应予驳回。懿可置业公司虽辩称案涉房屋工程在工期内因政府原因和大气污染治理进行多次临时性停工，案涉房屋的约定交房日期应依合同第八条约定往后顺延，在计算案涉房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，但懿可置业公司提交的证据不足以证实其主张，对懿可置业公司的该项辩解意见，该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑州懿可置业有限公司应于本判决生效后十日内向蔡高峰支付逾期交房违约金30543.85元；二、驳回蔡高峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1619元，由蔡高峰负担939元，郑州懿可置业有限公司负担680元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，蔡高峰与懿可置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当依照合同约定全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年11月30日前，约定交房条件为“该商品房经验收合格”。因懿可置业公司并未提交相应的证据证明其2016年12月已经通知蔡高峰交付房屋，一审法院根据庭审中蔡高峰自认的懿可置业公司于2017年下半年通知向其交付案涉房屋，认定案涉房屋的实际交付时间为2017年12月31日，充分考虑了本案情况。案涉房屋于2017年4月9日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格，符合双方合同约定的交付条件，蔡高峰拒不接受房屋，应自行承担相应的法律后果。一审法院根据本案案情，认定视为懿可置业公司已经依照合同约定于2017年12月31日向蔡高峰交付了符合合同约定的房屋，事实清楚，并无不当。一审判决关于违约金的认定，事实清楚，本院予以维持。综上所述，蔡高峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人蔡高峰负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年五月八日书记员 郭新新