四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终280号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西昌龙旺投资咨询有限公司，住所地：四川省西昌市宁远桥街2号。 法定代表人：王健，系公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：许骥，四川谦亨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曲比阿衣，女，1966年4月7日出生，彝族，四川省美姑县人，居民，住四川省美姑县。 委托诉讼代理人（一般代理）：吴丹，四川朱木律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉克方铁（系曲比阿衣丈夫），男，1963年8月8日出生，彝族，四川省美姑县人，居民，住四川省美姑县。 上诉人西昌龙旺投资咨询有限公司（以下简称龙旺公司）因与被上诉人曲比阿衣、吉克方铁房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省美姑县人民法院（2019）川3436民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙旺公司上诉请求:l.依法撤销美姑县人民法院(2019)川3436民初160号民事判决的第一项判决内容,维持第二项判决内容；2.依法支持上诉人的原审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认为《说明》的签订当事人并非购房合同的双方当事人,并认为有明显违法的内容,其认定错误。1.《说明》对曲比阿衣具有效力，《说明》的内容是曲比阿衣和吉克方铁夫妻共同债务偿还的事项,虽然《说明》上没有她的签字,只有吉克方铁的签字,但吉克方铁和曲比阿衣系夫妻关系,并且根据庭审笔录第10页曲比阿衣认可的事实,《说明》签订时候,曲比阿衣是在场的,所以曲比阿衣对其丈夫吉克方铁签订《说明》的事实是知晓的,并且也未表示反对。吉克方铁和曲比阿衣作为婚姻的共同体,其共同在场签订的关于夫妻共同债务的承担的《说明》,虽然在签字上缺少了曲比阿衣的签名,但这并不能否认这是他们夫妻共同行为的事实,上诉人有理由相信《说明》签订的内容为夫妻双方共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(-)》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”曲比阿衣在签订《说明》时在场,并且既知情又未表示反对的情况下,理应认为《说明》的内容是吉克方铁和曲比阿衣夫妻的一致意见,并不能因为其未签字而否认《说明》内容对其夫妻的共同效力。2.《说明》的内容并不违法，《说明》第一段的内容描述的是《租房合同》是虚假合同的事实,并不是该《说明》是虚假的。所以一审法院由此认为该《说明》明显违法是错误的,属于张冠李戴,存在明显错误。《说明》的目的在于澄清、明确相关事实。退一步讲,即使法院认为《说明》的第一段内容违法而无效,也不应影响其他部分的效力。《说明》的其他内容是对《贷款归还协议》的补充,是对如何支付贷款利息和购房尾款的约定,并且约定了若二被上诉人中途不付利息,到期不支付购房尾款,上诉人有权解除合同,收回转让的房屋。这些内容均是合法有效的,是当事人意思自治的结果,无任何合同无效事由。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”所以即便一审法院认为《说明》的第一段是违法的,也不应该影响其他部分的效力。所以,《说明》中关于解除权的约定合法有效,对双方当事人均有约束力。二、一审法院认为主张解除合同需在诉前向对方当事人履行通知义务,认定上诉人西昌龙旺投资咨询有限公司未履行通知义务存在错误。解除权作为形成权,它不需征得对方的同意,仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。解除通知也可以通过诉讼的方式行使,提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式,只不过不是解除权人直接通知对方解除合同,而是通过法院以向对方送达法律文书,特别是起诉状通知对方解除合同而已。因此,起诉状就是解除权行使的通知。载有解除请求的起诉状送达被告时,发生合同解除的效力。无论直接通知还是间接通知,都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式,且均已到达了对方,符合解除通知的条件,均应产生合同解除的法律效果。本案的上诉人西昌龙旺投资咨询有限公司已通过法院,以起诉状的方式将解除合同的通知送达了被上诉人,因此事实上己经履行了通知义务,一审法院事实认定存在错误。三、本案事实认定错误,一审法院认定的金额有误。一审法院错误地认定曲比阿衣支付了300000.00元购房款,剩余260000.00元通过贷款进行支付,并认为这在庭审中得到了我方当事人的认可。而实际上,根据《庭审记录》第11页的记载,我方当事人对此并不认可,而是以双方签订的协议为准。《房屋购买永久协议》虽约定被上诉人向上诉人先支付300000.00元,剩余260000.00元用曲比阿衣位于牛牛坝的房屋在西昌市金信银行抵押贷款后支付。但是被上诉人并未按约定进行先支付300000.00元,而是在上诉人的多次催告下,仅支付了约200000.00元的购房款(具体金额以上诉人出具的收条为准),余款300000.00元未支付,所以之后的《贷款归还协议》才会约定由被上诉人负责300000.00元的每月利息及到期本金归还。所以一审法院认定的金额有误,需加以纠正。综上所述,《贷款归还协议》中已经表明二被上诉人仍剩余300000.00元购房尾款未向上诉人支付,上诉人也在一审庭审中进行了举证,二被上诉人拒绝履行支付购房款余款的义务,其行为已经构成根本性违约,导致上诉人出卖房屋合同的目的已无法实现。二被上诉人也在《说明》中承诺若中途不付利息,到期不支付购房尾款,上诉人有权解除合同,收回转让的房屋,该承诺也表明被上诉人认为自己未支付完购房款,一审认定被上诉人支付完购房款认定事实错误。现迫于无奈,为维护上诉人的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特此向贵院请求解除2008年3月28日签订的《房屋购买永久协议》,对一审判决直接予以改判,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曲比阿衣、吉克方铁辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据采信正确，应予维持。1.被上诉人已依照《房屋购买永久协议》的约定将案涉房屋的购房款全部支付给了上诉人。被上诉人于2013年3月，依照《房屋购买永久协议》的约定将位于牛牛坝的房屋作为抵押物贷款，以支付余下的260000.00元。因上诉人强势要求被上诉人多承担40000.00元作为办理相关手续的开销，因此双方签订的《贷款归还协议》才约定在西昌金信银行贷款500000.00元由上诉人负责300000.00元每月利息及到期本金的归还。被上诉人对上诉人的支付义务已全部履行完毕，被上诉人不应再承担任何支付义务。2.上诉人存在违约行为。自2009年起，被上诉人欲将房屋用于经营“慢摇吧”，而案外人因与上诉人以前的债务纠纷多次干扰被上诉人正常装修，致使被上诉人购买的大量器材、家具长期闲置并损毁，完全无法正常营业，而上诉人自始至终都置之不理。并且上诉人在出售房屋时，隐瞒房屋的纠纷隐患，逃避、拖延，不依约出面解决，其违约行为不仅给被上诉人造成了巨大的经济损失，还严重干扰了被上诉人的正常生活，上诉人应承担相应的违约责任。另外，被上诉人以高于当时市场价许多的价格购买案涉房屋，以自有房屋抵押贷款的500000.00元也全部由王健在使用。而今房价上涨，在被上诉人已经履行合同义务的情况下，试图通过诉讼解除合同，收回房屋，谋取不正当利益，违反合同法规定的诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。3.上诉人提交的《说明》与本案待证事实不具备关联性，并且存在明显的违法内容，不应被采信。《说明》的内容违法，是为应付州级单位调查而签，利用阴阳合同实施违法行为，其性质属于以合法形式掩盖违法目的，违反了法律、法规强制性规定，恶意串通以损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《说明》无效。第五十六条规定的部分有效情形是有适用条件的：（1）合同内容必须是可分的,即有效部分和无效部分是各自独立，互无依存关系；（2）合同无效部分或者被撤销部分必须不影响其余部分的效力，即二者之间没有直接的、必然的联系。而该《说明》中第一段和第二段内容明显具有不可分性，第一段表明吉克方铁和王健签订的租房合同为假，购买Ａ1幢5楼503、504、505、506、507门市的购买合同不变，第二段才要求吉克方铁承担上述房屋购房款的支付责任，二者不可分，且具有直接、必然的联系。因此该条款无效，整个《说明》也必然无效。更何况被上诉人购买的房屋位于美姑县新区，而该《说明》的签订主体系吉克方铁与王健，被上诉人毫不知情，吉克方铁无权代表曲比阿衣对外作出意思表示，对曲比阿衣不具有约束力。更何况《说明》内容所涉房屋为Ａ1幢5楼503、504、505、506、507门市并不是被上诉人所购买的房屋。上诉人要求支付这些房屋的购房款实在荒谬，该《说明》本身就是无中生有，与被上诉人没有任何关系，因此该证据与本案不具备关联性，不应被采信。二、原审判决适用法律正确，应当驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人对上诉人的支付义务早已依约全部履行完毕，《贷款归还协议》中的约定仅指对双方各自应当承担向西昌金信银行归还本金及利息的责任，不能认定为双方约定解除购房合同的条件，至此该房屋买卖合同已经履行完毕，被上诉人不再欠付上诉人的购房款，即便应当向银行承担归还贷款的责任，也与本案不属于同一法律关系。被上诉人不存在违约，合同目的已经实现。本案不具备合同解除的条件，合同目的已经实现。上诉人无权要求解除《房屋购买永久协议》、返还房屋，被上诉人也未对上诉人造成任何损失，更不应当支付占用房屋的费用。 龙旺公司向一审法院起诉请求：1．判令解除2008年3月28日签订的《房屋购买永久协议》，判令返还房屋给龙旺公司；2．判令曲比阿衣、吉克方铁赔偿龙旺公司损失（占用龙旺公司房屋费用）共计400000.00元；3.本案全部诉讼费由曲比阿衣、吉克方铁承担。 曲比阿依、吉克方铁向一审法院反诉请求：1．判令龙旺公司按协议约定排除争议房屋给反诉人造成的妨碍；2．赔偿反诉人因不能正常使用房屋造成的全部经济损失800000.00元；3．本案全部诉讼费用由龙旺公司承担。诉讼中，曲比阿依、吉克方铁第2项反诉请求变更为由龙旺公司赔偿其损失5286000.00元。 一审法院认定事实：2008年3月28日，王健与曲比阿衣签订《房屋购买永久协议》，约定将王健为法定代表人的龙旺公司名下的产权房屋美姑县新区市场A幢面积约250平方米的房屋卖给曲比阿衣。合同对房屋价格及支付方式做了约定：由于甲方（王健）将此房屋抵押在美姑农村信用社贷款，故办不到证，双方协商成交价为560000.00元。若办得到证，成交价为580000.00元；乙方（曲比阿衣）先付300000.00元，剩余260000.00元，用乙方位于美姑县牛牛坝乡的房屋在金信银行抵押贷款500000.00元，支付260000.00元。2013年3月13日，王健与曲比阿衣签订《贷款归还协议》，约定用曲比阿衣的房屋进行抵押担保，由王健贷款500000.00元，曲比阿衣承担其中的部分本金及利息的归还义务，作为剩余房款支付。2013年4月28日，王健在金信银行进行贷款，抵押人余运勇、曲比阿衣提供房屋做抵押担保。2014年5月22日、2016年4月12日分别借款，曲比阿衣均作为抵押人以其房屋做抵押担保。目前该贷款本息均结清，房产抵押解除。 一审法院认为，一、关于合同效力及能否解除的问题。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王健作为龙旺公司法定代表人，以公司名义对外签订民事合同，其行为合法有效，对公司具有约束力。龙旺公司法定代表人王健与曲比阿衣签订的《房屋购买永久协议》、《贷款归还协议》符合法律规定，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋购买永久协议》签订后曲比阿衣支付了300000.00元的购房款，剩余260000.00元通过贷款进行支付，在庭审中得到双方当事人的认可。双方通过签订《贷款归还协议》获得的贷款，全部支付给了王健的事实，亦得到双方认可。双方当事人对《贷款归还协议》中约定：“4．若甲方（王健）不履行，责任由甲方承担。若乙方（曲比阿衣）不履行，责任由乙方承担。”结合整个协议内容，应推知，该责任承担方式仅指对各方各自应当承担的本金及利息的归还责任，而不能认为是双方约定解除购房合同的条件。该房屋买卖合同可视为已经履行完毕。而内部贷款还款约定虽对第三人无约束力，但合同当事人可依据该协议约定，根据追偿权等相关法律规定，另行主张权利。一审法院认为，合同当事人因合同履行情况发生争议，诉诸于法院的，对于该合同的效力及履行情况，应当由法院依法作出认定。主张合同解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉前已经确定的合同效力及履行状态。龙旺公司主张解除合同，但并无证据显示其依法向曲比阿衣履行了通知义务，其在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对人要求其继续履行合同的诉请，有违诚信原则。根据已查明的事实，龙旺公司并未能证明购房合同存在法定解除条件的情形，其主张解除合同，亦未能证明其履行了通知义务，不能产生解除合同的效力。故对龙旺公司要求解除《房屋购买永久协议》，判令退还房屋的诉请，不予支持。其要求判令曲比阿衣、吉克方铁承担占用房屋期间损失的请求，亦不予支持。二、关于反诉请求是否成立的问题。根据查明的事实，涉案房屋现经营店铺名为“名爵咖啡”，该商铺正常营业，曲比阿衣二人并未能举证证明该涉案房屋长期存在外人阻挠，不能经营，需要排除妨害的情形，其提出反诉，要求排除妨害的诉请，难以支持。对曲比阿衣二人庭审中提出因不能正常使用房屋造成的经济损失5286000.00元的请求，其亦无证据予以支持，不予支持。综上所述，龙旺公司的诉请依据不足，不予支持。曲比阿衣二人对自己的诉请不能提供证据加以证明，应当承担举证不能的责任。合同双方当事人，均应遵循诚实信用原则，合理合法享受合同权利，履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回西昌龙旺投资咨询有限公司全部诉讼请求；二、驳回曲比阿依、吉克方铁全部诉讼请求。案件受理费，本诉部分7300.00元，由西昌龙旺投资咨询有限公司负担（已缴纳3650.00元）；反诉部分5900.00元，由曲比阿依、吉克方铁负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人曲比阿衣、吉克方铁提交了美姑县公安局巴普派出所出具的证明，以证实案外人多次干扰被上诉人的装修和经营，上诉人隐瞒真实情况、债务问题，给被上诉人造成损失，构成违约。 上诉人龙旺公司质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。从内容看，无法证明所谓案外人前来骚扰的事实。从形式上看，也只能证明被上诉人单方进行报案。报案的内容为与王健纠纷一事致使其遭受重大损失，不能达到被上诉人的证明目的。 本院认证意见：被上诉人提交的证明因其一审反诉主张龙旺公司构成违约并要求赔偿损失的诉讼请求已被驳回，且被上诉人针对反诉未提出上诉，其主张的待证事实不属于二审审理范畴，对该证据本院将结合本案实际，综合予以认定。 上诉人龙旺公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院审理查明的事实予以确认外，另查明：双方当事人均确认曲比阿衣在王健处购买的房屋就是龙旺公司名下的位于美姑县房屋（产权证号：川（2018）美姑县不动产权第0000326号）。曲比阿衣用其房屋为王健作为借款人在西昌金信村镇银行有限责任公司长安支行先后三次贷款（2013年、2014年、2016年）提供抵押担保，贷款的资金全部由王健使用。贷款本息结清后，曲比阿衣的房产证现在王健处。2017年6月28日，王健、吉克方铁签订《说明》，内容为：吉克方铁与龙旺公司法人王健签订租房合同，本次的租房合同签字的目的是为了应付州联社清理、调查、美姑县新区农贸市场之用。此次租房合同是假的。曲比阿衣与王健购买的Ａ1幢5楼503、504、505、506、506门市购买合同永远不变，此房只要购房款付清，永久都是曲比阿衣的产权。如果吉克方铁和曲比阿衣不将购房款付清，龙旺公司法人王健有权将所购房屋门市收回。曲比阿衣和吉克方铁必须按月把共同贷款由他们负责部分的利息付清，如果不按月付清，将承担每月5000.00元违约金，如果双方在西昌金信银行的共同贷款时间到了，不能再继续贷款了，曲比阿衣和吉克方铁无条件支付购房尾款，如果中途不付利息，到期不付购房尾款，龙旺公司将无条件收回所购房屋门市。如第三方任何人来吵闹，影响我们正常营业，我们及时向王健汇报，如未及时解决，拒绝付款。任何单位或任何人无权干涉曲比阿衣的房产权，如有单位或任何人干涉，由龙旺公司王健承担一切后果和全部责任。备注：双方所签租房合同，交房租收款收据无效。美姑县公安局巴普派出所于2019年10月30日出具证明，证实曲比阿衣于2011年、2012年、2013年、2014年至2018年每年都到派出所报案称：美姑县菜市场四楼购买房屋曲比阿衣和王健纠纷一事，房屋装修事宜产生纠纷，使该房屋未能正常投入使用造成很大的收获损失，多次向派出所报案，多次打电话通知协商都未到场。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案中谁构成违约，案涉房屋买卖合同是否应当解除；2.被上诉人是否应当退还房屋并赔偿上诉人的损失？ 关于争议焦点1.根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，王健作为龙旺公司的法定代表人与曲比阿衣于2008年3月28日签订的《房屋购买永久协议》是双方真实意思表示，合同并不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定及时全面履行合同义务。按照双方合同约定，在曲比阿衣首付300000.00元后，剩余的房款是以其房屋抵押贷款用于支付。但实际是以王健作为借款人，曲比阿衣作为抵押人的方式履行的支付剩余房款义务。包括购房尾款在内的所贷款项全部由王健收取，自此双方的房屋买卖合同已经履行完毕。王健与曲比阿衣所签的《贷款归还协议》属于新的债权债务法律关系，不属于本案审理范围。曲比阿衣未按该协议履行其还款义务，王健可另案主张。上诉人龙旺公司所提交的《说明》，并非各方的真实意思表示，且存在违法情形，说明当中载明所购买的房屋也与实际不符。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，一审法院认为该《说明》无效，不应采信，并无不当。上诉人龙旺公司主张该《说明》中有部分约定有效的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人龙旺公司主张在履行案涉房屋买卖合同中，曲比阿衣、吉克方铁未按约定支付其剩余房款，构成违约亦缺乏事实依据，其请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。对于被上诉人在答辩意见中认为上诉人构成违约的抗辩理由，因在一审判决后，被上诉人并未提出上诉，应视为服判，其主张上诉人构成违约不属于本案二审审查范围。 关于争议焦点2.案涉房屋买卖合同已履行完毕，并无约定或法定解除情形。故上诉人龙旺主张由被上诉人返还房屋并赔偿损失的上诉请求，依法不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人龙旺公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300.00元，由上诉人西昌龙旺投资咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 荃 审判员 陈慧玲 审判员 马 俊 二〇二〇年五月八日 书记员 孙 耘 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。