河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1225号原告：李政，男，1986年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟瑶瑶，河南光法律师事务所实习律师。被告：胡文胜，男，1985年8月6日出生，汉族。被告：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地新郑市新建北路东侧后屯。法定代表人：高保童，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王鹏飞，河南豫龙律师事务所律师。原告李政与被告胡文胜、新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“金鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李政的委托诉讼代理人崔世杰，被告胡文胜，被告金鼎公司的委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李政向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告的购房款531300元及利息（以531300元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2017年1月21日起计算至实际偿还日为止）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月20日，李政与胡文胜达成协议，双方约定胡文胜将预购金鼎公司开发的位于新郑市龙熙湖畔13号楼1单元20层西南户的房屋转让给李政，房屋面积约88.55平方米，总房款为531300元。李政支付购房款后，胡文胜协助李政与金鼎公司签订正式房屋买卖合同。协议签订之后，李政按照约定将房款支付给了胡文胜，胡文胜向李政出具了收据和声明一份。随后，李政多次找到胡文胜要求协助办理与金鼎公司的合同签署事宜，但截至起诉之日，李政仍未能与金鼎公司签署正式房屋购买合同。且经李政查询，金鼎公司所开发的龙熙湖畔13号楼1单元20层西南户的房屋在新郑市房管中心便民服务平台查询仍处于不可售状态。李政认为，胡文胜的行为已严重侵害了自己的合法权益，特提起诉讼。案件审理过程中，李政将诉讼请求变更为：1.请求依法判令解除李政与胡文胜签订的房屋买卖合同及补充协议；2.请求依法判令胡文胜返还李政购房款531300元及利息（以531300元为基数，按照年利率8%自2017年1月21日起计算至实际清偿之日止）；3.本案的诉讼费用由胡文胜承担。胡文胜辩称，2017年1月20日，自己与李政签订房屋买卖合同情况属实，2019年4月21日，自己与李政签订补充协议情况也属实。自己与金鼎公司就涉案房屋尚未签订正式的房屋买卖合同。同意解除与李政签订的房屋买卖合同，返还李政购房款，但由于经济困难，只能分期返还。金鼎公司辩称，1、李政与胡文胜就涉案房屋达成转让协议，并向胡文胜支付购房款531300元，金鼎公司并未与李政签订房屋转让合同，并非房屋转让合同的相对方，亦未收到购房款，因此该房屋转让协议对金鼎公司没有约束力，金鼎公司不应承担返还购房款及利息的义务；2、李政在交易时应尽到合理的注意义务，即在签订房屋转让协议之前应对涉案标的房屋能否交易及产权问题进行核实。李政在明知胡文胜仅与金鼎公司签订了《房屋预约协议》的情形下，仍然坚持与胡文胜达成转让协议，且支付购房款，因此李政在交易中没有尽到合理的注意义务，其行为属于“自陷风险”，因此产生的不利后果应由李政自行承担。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，胡文胜（乙方）与金鼎公司（甲方）签订《房屋预约协议书》一份，主要内容为：1、甲方把位于龙熙湖畔13号楼1单元20层西南户的房屋销售给乙方。2、乙方所购房屋的建筑面积（暂测）约为88.55㎡，单价为6000元/㎡。总价为伍拾叁万壹仟叁佰（合同约定面积以房管局实测建筑面积为准，按上述单价据实结算）。3、付款方式：（1）一次性：乙方于2019年11月28日前，交齐房款（大写）伍拾叁万壹仟叁佰元。同日，金鼎公司向胡文胜出具加盖有财务专用章的收据一份，内容为“今收到胡文胜龙熙湖畔13#-1-20西南户88.55㎡6000元/㎡金额伍拾叁万壹仟叁佰元￥531300”。胡文胜将上述房屋以531300元的价格出售给李政。2017年1月20日，胡文胜向李政出具收据及声明一份，内容为：“今收到李政（身份证号：）经胡文胜（身份证号：）购买：新郑市金鼎房地产开发有限公司开发建设位于新郑市龙熙湖畔13号楼1单元20层西南户约88.55㎡的房屋，共计房款531300.00元。大写：伍拾叁万壹仟叁佰元整，现房屋暂未开盘，仅有房屋预约协议及购房收据（收据署名为胡文胜）。2017年1月20日，经农行6228482399525845271（陈芳芳）转入6228480718824725870（胡文胜）账号房款531300元，届时该房屋所有权归属为李政，特此声明”。2019年4月21日，李政与胡文胜签订补充协议一份，内容为：“关于李政购入胡文胜位于新郑市龙熙湖畔13#楼20层西南户房屋，若2020年4月21日，仍未具备交房条件，李政有权要求退款退房，则胡文胜欠李政530000.00元，并按8%年利率计息，计息日为李政全款支付日，特此补充协议”。另查，1.截至本案开庭审理之日（2020年5月6日），龙熙湖畔13#楼20层西南户房屋处于被查封状态，胡文胜与金鼎公司尚未就该房屋签订正式的商品房买卖合同；2、在李政支付全部购房款后，胡文胜将《房屋预约协议书》（NO0001211）原件、购房款收据原件（NO0342060）交付给李政。3、庭审中胡文胜陈述称，补充协议内容是李政书写后自己签名的，实际收取的购房款以自己出具的收据中载明的数额为准。上述事实，有双方当事人陈述、房屋预约协议书、收据、胡文胜出具的收据及声明、补充协议、银行账户交易明细清单及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然李政与胡文胜之间未签订书面的房屋买卖合同，但根据在案证据及双方当事人陈述，可以证明李政与胡文胜之间存在事实上的房屋买卖合同关系。“当事人协商一致，可以解除合同”。现李政要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，胡文胜表示同意，故对李政要求解除与胡文胜之间的房屋买卖合同及补充协议，本院予以支持。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鉴于李政与胡文胜之间的房屋买卖合同及补充协议已经解除，故胡文胜应当将收取的购房款531300元返还给李政，李政也应当将《房屋预约协议书》（NO0001211）原件及购房款收据原件（NO0342060）返还给胡文胜。双方在补充协议中已明确约定“退款退房时，胡文胜返还购房款并按8%年利率计息，计息日为李政全款支付日”，故李政主张利息以531300元为基数，按照年利率8%自2017年1月21日起计算至款项还清之日止，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。李政与金鼎公司之间不存在合同关系，亦未向金鼎公司支付过购房款，故李政要求金鼎公司返还购房款并支付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告李政与被告胡文胜之间的房屋买卖合同关系及2019年4月21日签订的补充协议；二、被告胡文胜应于本判决生效之日起十日内返还原告李政购房款531300元及利息（利息以531300元为基数，按年利率8%自2017年1月21日起计算至款项还清之日止）；三、原告李政应本判决生效之日起十日内将涉案《房屋预约协议书》（NO0001211）原件及购房款收据原件（NO0342060）返还给胡文胜；四、驳回李政对新郑市金鼎房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9113元，减半收取4557元，由被告胡文胜负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二〇年五月七日书记员  张延莉