湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3305号上诉人（原审被告）：李康，男，1964年4月9日出生，汉族，住长沙市。被上诉人（原审原告）：长沙房产（集团）有限公司，住湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦11楼。法定代表人：***，董事长。委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：长沙恒兴资产经营有限公司，住长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：周宇，湖南燕宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市，系公司员工。上诉人李康因与被上诉人长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）、长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11468号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李康的上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、依法对长沙市五一路文化用品专店（原156号）房屋的一、二楼予以确权；3、追加芙蓉区政府为第三责任方；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、1996年长沙电器成套公司上百人生活无保障，芙蓉区政府与上诉人达成协议，用过户承租长沙电器成套公司与长沙市房产局共有的位于整栋约300平方米门面房的永久使用权作为交换条件，由上诉人一次性出资百万元安置全部员工。过户前，房屋所有权人是成套公司，长沙房产局是共有权人。过户到上诉人名下时，只过户了三楼（当时价值9万元）的产权。因当时政策无法过户，也没有相应的改制政策确权，政府只能给上诉人整栋门面的永久使用权。从1997年过户给上诉人后，上诉人每月2000元租赁费给房产局至今未变。二、由上诉人重建的房屋面积应归上诉人所有。三、上诉人所有权部分被被上诉人侵占。上诉人三楼房屋产权过户手续在1997年已完成并获得产权证，但直到2004年，长沙市房地产管理局才将一、二楼产权证办理完成，而作为共有产权人的长沙市房地产管理局变为了房产所有人，上诉人合法购买的所有权部分也到了长沙市房地产管理局名下，上诉人从所有权人变成了完全的租赁户。四、恒兴公司房屋产权获取方式存疑。恒兴公司的该栋房屋产权档案登记显示是由长房集团无偿划拨，作为共有产权人的上诉人应优先享有划拨权利，即便没有也应享有知情权。五、1996年芙蓉区政府与上诉人达成协议过户承租该栋房屋，芙蓉区政府理应承担相应责任。对房屋是否完成过户，被上诉人是否依法执行其文件进行监督、监管。作为本事件的中介和受益者，芙蓉区政府理应出面安置。被上诉人恒兴公司、长房集团辩称：上诉人所称的公司即是其本人，被上诉人不予认可。本案最大的争议是由于上诉人个人没有及时与芙蓉区政府落实相关政策造成，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。恒兴公司、长房集团的一审诉讼请求：一、李康腾交其占用的房屋；二、李康承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：长沙市芙蓉区房屋原系长沙市房屋产权管理局所管的直管公有住房，经长沙市政府决定授权长房集团经营，房屋所有权人为长房集团，并实际由恒兴公司经营管理。该房原由长沙市芙蓉区五一路文化用品店（法定代表人李康）承租，双方的最后一份租赁合同直至2009年9月30日，后该公司被吊销营业执照，涉案房屋由李康继续租用，李康以长沙市芙蓉区五一路文化用品店的名义一直按约定交纳租金每月2000元。2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府下发《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收决定公告》决定征收，征收签约期限为2016年10月8日至2017年1月5日，涉案房屋在征收范围之内。双方就补偿事宜未能达成一致意见，李康拒绝搬出房屋。另查明：长沙市芙蓉区人民政府分别于1997年1月6日、4月3日向区经济贸易局发函《关于长沙电器设备成套公司退休职工安置问题的批复》，内容为：一、考虑到历史原因，为稳定职工，同意长沙市五一路文化用品专店过户承租蔡锷路178号（原156））房屋的一、二楼（电气成套公司自有产权的三楼作出让处理），并由其安置长沙电气成套公司退休职工；二、你局协助上述企业与长沙市房产经营公司等有关单位协商，尽快办好过户承租手续，切实做好退休职工的安置工作。一审法院认为：长房集团所有的位于长沙市芙蓉区房屋在长沙市芙蓉区人民政府征收范围之内，但因李康租住并拒绝搬出，不能实施政府征收事宜。长房集团、恒兴公司认为其与李康之间不存在合法有效的租赁合同关系。对此一审法院认为，该房原由长沙市芙蓉区五一路文化用品店承租，该公司被吊销营业执照后，该公司的法定代表人李康继续租用涉案房屋并以该公司的名义继续缴纳租金至今，李康与长房集团、恒兴公司之间形成了事实上的租赁关系。现因涉案房屋被政府征收，合同的目的无法实现，双方的租赁关系应予解除，李康应配合将涉案房屋交还给长房集团、恒兴公司，但长房集团、恒兴公司也应按照相关房屋征收法律法规和相关政策的补偿标准，对李康以直管公房承租人的身份予以安置。对长房集团、恒兴公司的诉讼请求，一审法院予以支持，但长房集团、恒兴公司也应在李康腾房后对李康以直管公房承租人的身份予以安置。对李康辩称的其对涉案房屋享有所有权的问题，从芙蓉区政府的文件中可以看出，对原长沙电器成套公司的退休职工进行安置的是长沙市五一路文化用品专店并不是李康个人，而且换取的利益也仅仅是过户承租涉案房屋，也就是说只是将租赁权过户并未将所有权转移，故一审法院对李康的前述辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第二百三十五条之规定，判决如下：李康在本判决生效后十日内向长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司腾退长沙市芙蓉区房屋。本案受理费80元，减半收取40元，由李康负担。本院二审期间，李康向本院提交了一组证据：危房改建协议书一份、湖南省高级人民法院（2019）湘行终1246号行政判决书一份、建房许可证一份、房屋问题调查情况说明一份、申请报告一份。拟证明上诉人不是纯粹的承租户，是因历史遗留问题致使房屋产权不能过户，实际李康享有涉案房屋永久使用权。经组织质证，长房集团、恒兴公司认为，涉案房屋使用权人为五一文化用品专店，所有权人是长房集团，上诉人对一、二楼房屋只享有承租的权利。同时一审中，被上诉人提交的证据能够证明上诉人对承租房屋一直有缴纳租金的行为，足以认定涉案房屋产权没有争议。本院经审查认为，湖南省高级人民法院（2019）湘行终1246号行政判决书为生效法律文书，应予采纳。其余证据不是一审庭审结束后新发现的证据，不予采纳。本院经审理查明：李康为长沙市芙蓉区房屋第三层房屋所有权人，产权登记建筑面积为76.04平方米。2004年1月4日，长沙房产（集团）有限公司办理了涉案房屋一、二层产权证，登记房屋所有权人为长沙房产（集团）有限公司，登记层数为2层，登记面积为198.93平方米。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：涉案房屋原由长沙市芙蓉区五一路文化用品店承租，该公司被吊销营业执照后，该公司的法定代表人李康继续租用涉案房屋并以该公司的名义继续缴纳租金至今，李康与长房集团、恒兴公司之间形成了事实上的租赁关系。现因涉案房屋被政府征收，合同的目的无法实现，双方的租赁关系应予解除，李康应配合将涉案房屋交还给长房集团、恒兴公司。经查明，李康系涉案房屋第三层房屋所有权人，长沙房产（集团）有限公司为涉案房屋第一、二层房屋所有权人，故李康租赁的涉案房屋第一、二层应予腾退交还给长房集团、恒兴公司。本案争议房屋产权明确清楚，李康提出对涉案房屋第一、二层确权及追加芙蓉区政府为第三责任方的上诉请求均于法无据，应予驳回。综上所述，上诉人李康提交新证据，上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初11468号民事判决；二、限李康在本判决生效后十日内向长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司腾退长沙市芙蓉区房屋第一、二层；三、驳回长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由李康负担30元，长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司负担10元。二审案件受理费80元，由长沙恒兴资产经营有限公司、长沙房产（集团）有限公司负担20元，李康负担60元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 易伟玲二〇二〇年五月六日书记员 毛 韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。