山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1488号上诉人（原审原告）：张恩香，女，1956年1月29日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：张劲柏，山东平和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：烟台金岭汽车销售服务有限公司莱山分公司，住所地烟台市莱山区港城东大街293号13栋1层293号。负责人：丁玉强，经理。委托诉讼代理人：仲维敏，山东信谊律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：滕玉若，山东信谊律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：烟台金岭汽车销售服务有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路44号。法定代表人：门树宁，执行董事。委托诉讼代理人：仲维敏，山东信谊律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：滕玉若，山东信谊律师事务所执业律师。上诉人张恩香因与被上诉人烟台金岭汽车销售服务有限公司莱山分公司（以下简称金岭分公司）、烟台金岭汽车销售服务有限公司（以下简称金岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张恩香上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初785号民事判决，依法发回重审或改判支持张恩香的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由金岭分公司、金岭公司承担。事实和理由：一、一审判决认定张恩香与金岭分公司签订的《土地房屋租赁合同》的解除时间为2019年1月31日是错误的。一审判决书第14页中载明了一审判决认定张恩香与金岭分公司签订的《土地房屋租赁合同》的解除时间为2019年1月31日的理由“原告收到通知后，于2019年1月12日发函回复要求被告金岭分公司按照合同约定支付违约金234.77万元（2019年2月至2029年6月期间租金总额的20%）、2019年1月底前结清各项费用，并同意被告金岭分公司履行上述支付义务后配合办理资产交接。根据回函内容可以确认原告同意于2019年1月底解除合同”并在判决书第15页第一段载明“本院认为，合同的解除时间不应以违约金是否完成支付为标准予以认定，结合原告于2019年1月12日的回函内容以及原告在被告金岭分公司迁离涉案房屋后到涉案房屋张贴过招租公告进行寻租的事实，涉案合同的解除时间应认定为2019年1月31日”。一审判决对张恩香2019年1月12日的回函完全是断章取义，并强行对张恩香的回函进行没有事实根据的“解读”。2019年1月12日，张恩香给金岭分公司的回函主要内容为“一、根据双方签订的《土地房屋租赁合同》，你方提前解除合同，属于违约。二、根据双方签订的《土地房屋租赁合同》，你方违约，应承担违约责任，支付违约金234.77万元。三、请你方在2019年1月底之前，将违约金打入我方账户……四、请你方在2019年1月底前，向我方提交已结清物业管理费、水费、电费及其他与所租赁资产有关的费用证明。五、在你方履行完上述义务后，双方进行资产交接，签订《土地房屋租赁合同》解除书。六、在未签订《土地房屋租赁合同》解除书之前，视同你方继续租赁使用双方约定的租赁物，我方将按照合同约定继续收取租金。”张恩香的回函内容是一个整体，不能将各条分开进行解读，根据张恩香的回函内容能够看出，张恩香系附条件的同意解除《土地房屋租赁合同》，即金岭分公司必须按照张恩香的要求支付违约金、物业费、水电费，进行资产交接并签订《土地房屋租赁合同》解除书后，张恩香方同意解除合同，否则，张恩香不同意金岭分公司单方提前解除合同。《土地房屋租赁合同》第八条第1款的约定租赁期内任何一方不得提前解除合同，租赁期内任何一方提出提前解除合同，需提前三个月书面通知另一方，经对方同意后方可解约。该条约定实质上是合同的解除需要双方协商一致，而否定了合同当事人的单方解除权。一审判决认为合同的解除时间不应以违约金是否完成支付为标准予以认定，事实认定错误。双方并非已经就解除合同达成合意或者签订解除协议后，因金岭分公司没有支付违约金，张恩香才辩称合同没有解除。而客观事实是张恩香同意提前解除合同是以金岭分公司支付违约金为前提条件的，在该条件没有成就之前，张恩香不同意解除合同。且2019年1月19日张恩香给金岭分公司的回复中也明确表明不同意其单方提前解除合同，并于2019年1月22日向金岭分公司送达《关于缴纳欠付租金的通知》，要求金岭分公司立即缴纳欠付的2019年1月1日至2019年6月30日的租金。从张恩香与金岭分公司的多次往来函中能够看出，张恩香从未同意金岭分公司单方提前解除合同，并要求金岭分公司继续履行合同。一审判决以张恩香在金岭分公司迁离涉案房屋后到涉案房屋张贴过招租公告进行寻租的事实认定涉案房屋解除时间是2019年1月31日，本末倒置，显失公平。张恩香多次致函金岭分公司不同意其单方提前解除合同，但金岭分公司执意单方解除合同并于2019年1月31日迁离涉案房屋，张恩香于2019年3月12日向烟台市莱山区人民法院提出网上立案申请诉请金岭分公司继续履行合同并支付2019年1月1日至2019年6月30日租金及违约金，在法院诉前调解中，金岭分公司明确表示合同已经解除不同意继续履行。张恩香系为了避免损失的进一步扩大才于2019年3月16日在涉案房屋张贴招租公告，不能以后发生的该行为来推定之前1月12日张恩香回函中的意思，更不能仅以张恩香根据合同法的规定避免损失扩大而认定合同的解除时间；并且，时至一审宣判之日，张恩香也没有将涉案房屋租赁给第三人，涉案房屋一直由金岭分公司占有控制。而在2019年6月4日庭审中，一审法院向张恩香释明金岭分公司不能继续履行合同，询问是否变更诉请，张恩香才变更诉请要求金岭分公司支付房屋租金至2019年6月4日，并列明其他诉请。因此，本案应当认定《土地房屋租赁合同》解除时间为2019年6月4日，而不是2019年1月31日。二、一审判决认定金岭分公司没有义务将涉案房屋恢复原状，事实认定和法律理解均存在错误。一审判决第16页第一段载明“本院认为，对于本案中被告金岭分公司未拆除的已形成附合的展厅、中央空调、直推门、广告牌等装饰装修物，被告金岭分公司既不享有主张补偿的权利，亦不负有拆除的义务”该事实认定是错误的，其中，中央空调、直推门及广告牌均是金岭分公司在严重破坏张恩香原有装修基础上完成的，金岭分公司是将张恩香原有的地暖系统改成了中央空调；旋转门改成直推门；广告牌是在破坏张恩香外墙大理石装修的基础上安装的，且双方及烟台南山物业管理有限公司之间签订了三方协议约定，金岭分公司拆除“大众”广告牌时必须负责将破坏的大理石外墙修复完好，所以金岭分公司具有修复外墙理石及恢复原状的义务。一审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十、第十一条第（二）款的规定，认为金岭分公司不负有拆除的义务，对法律理解是错误的。第十一条的规定有但书条款“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，即张恩香若不同意金岭分公司拆除即应当给予其适当补偿，因此，金岭分公司有义务将展厅、中央空调、直推门、广告牌等装饰装修物予以拆除并恢复原状。三、一审判决对违约金数额的认定不合理。一审判决认定合同约定违约金数额已过分高于金岭分公司违约给张恩香造成的损失，认定错误。首先，《土地房屋租赁合同》约定违约金为合同未履行部分租金总额的20%，合同未履行部分租金总额即为张恩香的预期利益，其20%并未过分高于给张恩香造成的损失。从张恩香积极寻租但至今未租赁成功的事实可以证实八个多月的空租期是张恩香的直接损失，至于张恩香何时能够寻租成功无法预知，且必然存在一定的寻租期；现在租赁市场价已经较双方的合同价下降50%多；张恩香一审中已经提交涉案房屋恢复原状需要花费52万余元，工期55天（一审判决书第13页错写为5万余元）的报价单，张恩香恢复原状需要支付高额的费用及需要期限，因此，违约金仅能够弥补张恩香的损失；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院在对违约金进行调整时，首先应当以实际损失为基础，但应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审判决没有兼顾以下违约金认定的因素，《土地房屋租赁合同》是金岭分公司提供的合同版本，合同总的履行期限为15年，金岭分公司仅履行了4.5年，不到三分之一的时间即恶意提前违约解除合同，存在严重的违约过错，张恩香的预期利益即为合同继续履行的剩余租金总额，金岭分公司违背诚实信用原则应当受到法律的否定性评价，上述法定违约金调整因素，一审判决在认定违约金时均未予以考虑，导致违约金认定数额过低。再次，一审判决认定张恩香在合同解除后近八个月内拒绝配合接受房屋钥匙，且张恩香作为房屋业主对房屋门前广场不享有所有权或专有使用权，故涉案房屋至今未寻租成功有张恩香部分原因造成，该认定是错误的。合同是2019年6月4日解除，在合同解除之前，张恩香不可能接受房屋钥匙，在未接受房屋钥匙的情况下，一审判决都认定张恩香认可2019年1月31日合同解除，更毋宁说张恩香接受钥匙；另外金岭分公司负有恢复原状的义务，故在其恢复原状前，张恩香没有接受房屋钥匙。张恩香对房屋门前广场不享有所有权或专有使用权并不是影响寻租成功的因素，因此张恩香对房屋没有寻租成功没有过错。故一审判决依据此认定违约金数额是不合理。综上，一审判决事实认定错误，法律适用和理解错误，对张恩香依据合同规定应得的租金未依法保护，且明显调低违约金，既未对金岭分公司的违约行为达到惩戒作用，亦未对张恩香的巨大损失起到填补作用，侵犯张恩香的合法权益。请求二审判决撤销一审判决，依法发回重审或者改判支持张恩香的一审诉讼请求。金岭分公司、金岭公司共同辩称，一、一审法院认定解除合同时间是正确的，张恩香主张解除合同时间为2019年6月4日没有事实依据。张恩香2019年1月12日向金岭分公司、金岭公司发送的《关于解除租赁合同复函》并没有对解除合同提出异议，只是对解除合同后金岭分公司、金岭公司需要履行的后续义务提出几点要求，张恩香所谓的解除附条件实际上只是对违约金的数额有异议，但支付违约金是解除合同所产生的后果，而非张恩香解除合同的先决条件，张恩香的违约金完全可以通过诉讼主张来解决，张恩香不能以违约金未达成一致为由主张合同未解除，从而无限期拖延合同存续时间，以此来获得更高的利益。实际上金岭分公司、金岭公司在发送退租通知前，已经多次与张恩香沟通，并表示愿意补偿张恩香一定的损失，希望协商解除合同，但张恩香为了获取高额利益，始终不同意。张恩香一直拒绝解除合同或有意延长合同存续时间，有违诚实信用原则。一审法院结合张恩香2019年1月12日发送的回复函内容以及租赁物腾空、交接时间等综合因素认定合同解除时间为2019年1月31日是合理的。二、无论从租赁合同约定还是法律规定来看，金岭分公司、金岭公司均没有义务将涉案房屋恢复原状。第一、金岭分公司、金岭公司对涉案租赁房屋的所有装修、装饰都是经过张恩香允许的，张恩香在一审中也认可上述事实，张恩香没有权利再要求金岭分公司、金岭公司对房屋恢复原状。第二、双方签订的租赁合同第六条第3款也有约定：“房屋租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修、改建、扩建、新建”，金岭分公司、金岭公司对房屋地暖系统及房屋门的改造是符合双方约定的。第三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，由承租人负责拆除，反之，已经形成附合的装修装饰物，承租人不负有拆除义务。本案金岭分公司、金岭公司早已将未附合装修装饰物搬离，对于剩余部分，均属于不可拆除的与建筑物附合的装饰装修物，金岭分公司、金岭公司不负有拆除或者恢复原状的义务。就本案而言，地暖拆除及旋转门改造均是经过张恩香许可的，若要恢复原状，必然要将已经附合的地面磁砖毁损砸掉，将已经附合的直推门毁损，这种认定明显与前述法律规定相悖。故一审法院认定金岭分公司、金岭公司不承担将涉案房屋恢复原状的义务是正确的。三、一审法院认定的违约金数额明显高于张恩香的损失，金岭分公司、金岭公司认为应当适当调低。第一、根据《合同法》114条、《合同法解释二》第二十九条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发〔2009〕40号第6、7条规定，违约金的主要性质为补偿性，违约金数额应当以造成的损失为基准，在判定违约金数额时，应当主要考虑赔偿非违约方的损失，另外还需根据公平原则、结合当事人的过错等综合因素衡量。本案张恩香并没有提供切实的证据证实其损失情况，从租赁合同性质来看，张恩香的主要损失为房屋另行寻租期间的闲置损失，参照其他省法院的相关规定，损失金额应当认定为3-6个月租金，比如北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》24条规定，损失一般以合同约定的三至六个月的租金为宜，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》26条的规定，租赁房屋闲置期间的租金损失，最长不得超过六个月。而一审法院认定的违约金数额相当于一年期租金，一审判决的违约金数额已经足以涵盖张恩香的全部损失，甚至远远超过其损失，金岭分公司、金岭公司为了减少诉累没有提起上诉，但一审认定违约金数额明显过高，希望二审法院予以调低。四、张恩香对于解除合同损失扩大存在过错，损失扩大部分的责任应当由张恩香自行承担。在合同履行或解除过程中，张恩香与金岭分公司、金岭公司双方均有防止损失扩大的义务，本案金岭分公司在解除合同时，按照合同要求提前三个月履行通知义务，预留给张恩香四个月的期限另行寻租，并按照张恩香要求将租期内的水、电、物业费结清，及时腾空租赁物，多次发函要求张恩香履行租赁物交接义务，但张恩香拒不配合。金岭分公司、金岭公司已经穷尽了各种方式减少因解除合同可能给张恩香造成的损失，张恩香怠于接收租赁物，拒不履行应尽的义务，由此造成扩大的损失应由张恩香自行承担。综上，请求二审法院依法查明事实，降低金岭分公司、金岭公司应支付的违约金数额，依法做出公正裁判。张恩香向一审法院起诉请求：1、金岭分公司、金岭公司向张恩香支付2019年2月1日至2019年6月4日土地房屋租金人民币332931.32元及利息损失（以332931.32元为基数，自2019年2月1日起至金岭分公司、金岭公司实际给付之日止，按照年利率24%计算）；2、金岭分公司、金岭公司将租赁房屋恢复原状后返还给张恩香（恢复原状主要为拆除现有全部装修、装饰物，中央空调系统拆除后恢复原有地暖系统，现有直开门拆除恢复原有旋转门，房屋外墙大众标志拆除后恢复原有大理石外层）；3、金岭分公司、金岭公司向张恩香支付自2019年6月5日起至金岭分公司、金岭公司将租赁房屋恢复原状交付原告之日止，按租赁合同约定的租金标准向张恩香支付占有使用费；4、金岭分公司、金岭公司向张恩香支付提前解除合同违约金人民币2281080.4元；5、金岭分公司、金岭公司向张恩香支付2019年2月1日至2019年6月4日物业费23601.32元，并按5710元/月支付自2019年6月5日至被告恢复原状返还张恩香房屋之日止的物业费；6、本案全部诉讼费用由金岭分公司、金岭公司承担。一审法院认定事实：一、张恩香系莱山区港城东大街293号房屋（房屋所有权证号：烟房权证莱字第××号、建筑面积1268.77㎡）及莱山区港城东大街289号102号房屋（房屋所有权证号：烟房权证莱字第××号、建筑面积317.24㎡）的所有权人。金岭分公司成立于2014年1月7日，2018－2019年期间，金岭公司决定注销金岭分公司，已于2019年3月15日完成清税工作。2014年6月6日，张恩香与金岭分公司签订《土地房屋租赁合同》，约定：张恩香将上述两房屋及门前广场（按照南山物业指定范围）使用权出租给金岭分公司用于汽车展示、销售、汽车维修及相关业务；租赁期限为15年，自2014年7月1日起至2029年6月30日止；土地房屋租赁费：每个租赁期房屋与广场租赁费按照5：5比例计算租金（每年租金中房屋和广场各占一半）。租赁第壹个五年（2014年7月1日－2019年6月30日）租赁费为98万元/年，此后每隔五年按10%比例递增；自本合同生效之日起，金岭分公司开始向张恩香缴纳房屋租金，每次交50%年租金；房屋租赁期间，金岭分公司可根据自己的经营特点进行装修、改建、扩建、新建，费用由金岭分公司自付。租赁期满后如金岭分公司不再承租，其改建、扩建、新建的房屋和室内外所有装潢无法拆卸带走的部分归张恩香所有，张恩香不付任何补偿，可移动的设备设施金岭分公司自行处理。但是，如果在合同期内非因乙方原因导致合同无法履行或提前解除合同，张恩香应按金岭分公司的改建、扩建、新建的房屋和室内外所有装潢的投入给予补偿；租赁期内任何一方不得提前解除合同，租赁期内任何一方提出提前解除合同，需提前三个月书面通知另一方，经对方同意后方可解约。本合同各条款甲乙双方应严格遵守，若一方违反上述条款任何一项，即视为违约，违约方应向另一方支付合同未履行部分租金总金额的20%作为违约金。二、合同签订后，张恩香将两房屋（开发商向张恩香交付的毛坯状态）及门前广场交付给金岭分公司，金岭分公司对两房屋进行了装修使用。合同履行期间，金岭分公司陆续向张恩香代理人徐金山账户支付租金，每半年租金49万元一次支付或分二次、三次方式予以支付。至2018年7月25日，金岭分公司支付租金至2018年12月31日即4.5年租金。2019年1月31日，金岭分公司向张恩香支付2019年1月租金，并结清物业费、水电费至2019年1月31日。三、关于金岭分公司要求解除合同、返还房屋的过程2018年10月15日，金岭分公司向张恩香发送《退租通知函》，通知张恩香：金岭分公司按照上级要求撤销分公司建制，特向张恩香提退租事宜，解除双方签订的房屋租赁合同，请张恩香收到函后3日内给予书面答复并商讨后续相关事宜。次日，张恩香收到该通知函。2019年1月10日，金岭分公司口头通知张恩香代理人徐金山将于2019年1月底撤离。2019年1月12日，张恩香向金岭分公司发送《关于解除租赁合同复函》，针对金岭分公司上述两通知，回复如下：1、金岭分公司提前解除合同，属于违约；2、金岭分公司应支付234.77万违约金；3、请金岭分公司将违约金打入徐金山账户；4、请金岭分公司在2019年1月底前提交已结清物业费、水电费及其他与所租赁资产有关的费用证明；5、在金岭分公司履行完上述义务后，双方进行资产交接，签订《土地房屋租赁合同》解除书；6、在未签订《土地房屋租赁合同》解除书前，视同金岭分公司继续租赁使用房屋，张恩香按合同约定继续收取租金。2019年1月16日，金岭分公司向张恩香发送《的回复及交接租赁物通知》，回复意见：1、双方签订的《土地房屋租赁合同》已经解除；2、已转告张恩香将于2019年1月31日前腾空租赁物；3、会结清租赁费、物业费、水电费等相关费用至2019年1月31日；4、张恩香提出的违约金过高，希望进一步商谈；5、通知张恩香于2019年1月30日、31日到租赁物所在地，金岭分公司将租赁物当场交付给张恩香，请张恩香清点、验收后接收。2019年1月19日，张恩香又向金岭分公司发送回复函，回复意见：1、金岭分公司认为合同已经解除是错误的；2、金岭分公司执意解除合同需与张恩香友好协商签订解除协议；3、在签订解除协议之前，原合同有效；4、签订解除协议之前，不同意接收租赁物。2019年1月22日，张恩香向金岭分公司发送《关于缴纳欠付租金的通知》，要求支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金。2019年1月31日，金岭分公司支付2019年1月租金并结清物业费、水电费；2019年2月1日，向张恩香发送《交接租赁物再次通知函》，告知张恩香双方签订的《土地房屋租赁合同》已于2018年10月16日解除，金岭分公司已经将截止2019年1月31日前的物业费、水电费等结清；金岭分公司已经于2018年12月26日将租赁物腾空，因张恩香未在2019年1月30、31日进行租赁物交接，由此造成的损失扩大部分要求张恩香自行承担。本案审理中，金岭分公司在第一、二次庭审中均要求交还涉案房屋钥匙，张恩香拒收并要求房屋恢复原状后再予返还。2019年9月24日第三次庭审中，张恩香接收涉案房屋钥匙。四、关于房屋装修情况金岭分公司对张恩香交付的毛坯状态房屋在装修过程中进行了部分区域隔断，对293号房屋内原有地暖系统拆除改装中央空调系统、原有旋转门拆除改装直推门；在房屋外墙大理石墙面外安装大众标志字样的白色板材广告牌。本案审理中，张恩香与金岭分公司、金岭分公司于2019年4月28日共同到现场确认租赁房屋现状，双方确认：金岭分公司已经迁离，房屋内展厅前台、中央空调、直开门、外墙广告牌等装饰装修内容均保留。金岭公司、金岭分公司认为，所有装饰装修均经过张恩香允许，对地暖系统及门改造也符合合同约定，对于已形成附合的装饰装修物其无法履行恢复义务。五、张恩香损失及寻租情况张恩香提供其于2019年3月16日在涉案房屋张贴招租公告的照片，证明其为避免损失扩大，积极寻找新承租人。张恩香主张，其张贴公告后公告是否一直存在不是张恩香所能左右的，因为当时处于春季风力较大，不排除风刮等原因导致脱落，法律并未明确要求到报纸或其他媒体公告招租才算履行义务，故张恩香已经为避免损失扩大而积极履行了相应的义务。金岭公司、金岭分公司质证称，2019年4月有28日现场查看房屋时没有张贴公告；即使张恩香张贴过该公告，该公告张贴时间距首次向张恩香发送解除通知函已过5个月时间，而且照片显示公告仅为一张Ａ4纸打印，这样很难起到出租广告的推广效应，所以张恩香并未积极招租；张恩香是否另行出租成功，与金岭公司、金岭分公司解除合同不存在关联关系，而受出租市场大环境、张恩香要求租金标准及房屋地理位置等多重因素影响。张恩香提供招远市盛浩贸易有限公司、世纪大厦物业服务中心分别出具的证明，以证明其与金岭分公司洽谈签订租赁合同时期，招远市盛浩贸易有限公司曾有意愿以更高租金价格租赁涉案房屋十年，烟台恒丰银行曾有意向购买涉案房屋，但张恩香基于对金岭公司国企能信守合同的信任签订合同，丧失了获取更高租金的机会以及放弃出卖涉案房屋，造成较大经济损失。金岭分公司、金岭公司认为，不能证明张恩香因与金岭公司、金岭分公司订立合同而丧失更高的利益。张恩香提供烟台华杰城市人家装饰有限公司出具的装修费报价单，以证明将涉案房屋恢复原状需花费52万余元。金岭分公司、金岭公司认为，该报价单中数额系张恩香单方委托，结论数额不具有参照性，且金岭分公司经过张恩香允许装修装饰，不存在恢复原状问题，不应承担恢复原状装修费。张恩香未交纳过涉案租赁房屋门前广场的物业费，张恩香根据一审法院通知提供了世纪大厦物业服务中心出具的证明，以证明物业服务中心允许张恩香或金岭分公司使用门前广场，并主张目前与意向寻租客户因租金价格相差悬殊仍未出租成功。金岭公司、金岭分公司认为，即使该证明真实，因物业服务中心并不享有涉案广场的所有权和处分权，所以其无权出具证明，且证明内容仅是允许张恩香或金岭分公司使用，而非授权张恩香可对广场出租和收取租金，故不能证明张恩香对广场享有所有权和收益权。一审法院认为，综合本案双方当事人争议事实，本案主要有以下三个焦点：第一、张恩香与金岭分公司签订的《土地房屋租赁合同》的解除时间。金岭分公司于2018年10月16日通知张恩香要求解除合同，并通知张恩香于2019年1月30日、31日进行交接返还，其履行了合同中约定的提前解除合同应提前三个月书面通知的要求。张恩香收到通知后，于2019年1月12日发函回复要求金岭分公司按照合同约定支付违约金234.77万元（2019年2月至2029年6月期间租金总额的20%）、2019年1月底前结清各项费用，并同意金岭分公司履行上述支付义务后配合办理资产交接。根据回函内容可以确认张恩香同意于2019年1月底解除合同。之后金岭分公司亦结清租金、水电费及物业费等至2019年1月31日，但张恩香因金岭分公司未支付违约金而拒绝配合办理房屋交接并表明不同意解除合同。一审法院认为，合同的解除时间不应以违约金是否完成支付为标准予以认定，结合张恩香于2019年1月12日的回函内容以及张恩香在金岭分公司迁离涉案房屋后到涉案房屋张贴过招租公告进行寻租的事实，涉案合同的解除时间应认定为2019年1月31日。故张恩香要求支付2019年2月1日至2019年6月4日期间租金及物业费的请求，不予支持。第二、金岭分公司、金岭公司是否有义务将涉案房屋恢复原状。根据合同约定，金岭分公司可根据自己的经营特点对涉案房屋进行装修、改建、扩建、新建；租赁期满后金岭分公司改建、扩建、新建的房屋和室内外所有装潢无法拆卸带走的部分归张恩香所有，张恩香不付任何补偿，可移动的设备设施金岭分公司自行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，由承租人负责拆除；第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据该规定及合同约定，对于本案中金岭分公司尚未拆除的已经形成附合的展厅、中央空调、直推门、广告牌等装饰装修物，金岭分公司既不享有主张补偿的权利，亦不负有拆除的义务。综上，一审法院对张恩香要求将房屋恢复原状以及支付2019年6月5日起的房屋占有使用费及物业费的请求，不予以支持。第三、金岭分公司提前解除租赁合同是否构成违约，合同约定违约金是否过高。在合同履行期内，金岭分公司以上级公司取消其建制为由提前解除合同，违反合同约定，系违约行为。金岭分公司主张，因环保政策影响导致经营无法开展，环保政策的出台属于合同订立时无法预见的情形，解除合同不属于违约。一审法院认为，金岭分公司并未提交证据证实其经营受到环保政策的影响，且金岭分公司向张恩香发送的《退租通知函》中也没有载明解除合同的理由中包含环保政策的问题，故一审法院对金岭分公司解除合同不构成违约的抗辩主张，不予采纳。本案中，金岭分公司违约提前解除合同，应向张恩香支付违约金。根据合同约定，金岭分公司应按未履行期限10年5个月租金总额20%支付违约金2347700元，折合约为2019年2月至2021年3月期间计2年房屋及广场租金总额。金岭分公司、金岭公司主张约定违约金过高并要求法院调减。关于根据合同约定计算的该违约金数额是否过高的问题。一审法院认为，我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，违约金的调整标准要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，应考虑公平原则。本案中，金岭分公司违约后必然造成张恩香一定寻租期间的租金损失，并应包含对涉案房屋装饰装修改善所需期限的房屋租金损失，但因金岭分公司不负有将租赁房屋恢复原状的义务，故张恩香的损失不应包含恢复原状的装饰装修费用。一般情况下，房屋租赁合同承租方违约给出租方造成的寻租期损失可衡量为3－6个月租金。本案中张恩香在合同解除后近八个月内拒绝配合接收房屋钥匙，且张恩香作为房屋业主对房屋门前广场不享有所有权或专有使用权，故涉案房屋至今未寻租成功有张恩香自身部分原因造成。综上，合同约定违约金数额已过分高于金岭分公司违约给张恩香造成的损失。综合考虑涉案房屋面积、坐落位置、附近商圈以及房地产租赁市场大环境等多项因素，一审法院认为金岭分公司应承担的违约金可调整为按照合同解除后一年期间的房屋及广场租金总额计算，即为1037167（98/12×5+107.8/12×7）元。金岭分公司系金岭公司的分支机构，其责任应当由金岭公司承担。故张恩香要求金岭分公司、金岭公司支付违约金合理部分，本院予以支持；超过部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、金岭分公司、金岭公司于本判决生效之日起十日内支付张恩香违约金1037167元；二、驳回张恩香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14424元，由张恩香负担7357元，金岭分公司、金岭公司负担7067元。二审中，张恩香与金岭分公司分别提供了现场照片，用以证明涉案房屋的现状，张恩香主张涉案房屋现仍在空置中，尚未能出租。金岭分公司则主张涉案房屋内堆放有装修材料和部分物品，说明涉案房屋现已进入装修阶段。张恩香与金岭分公司、金岭公司对对方提供的照片均不予认可。本院查明的其他事实同原审。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。2019年1月12日，张恩香在向金岭分公司发出的《关于解除租赁合同复函》中提出：金岭分公司应支付234.77万元违约金；金岭分公司在2019年1月底前提交已结清物业费、水电费及其他与所租赁资产有关的费用证明；在金岭分公司履行完上述义务后，双方进行资产交接，签订《土地房屋租赁合同》解除书；在未签订《土地房屋租赁合同》解除书前，视同金岭分公司继续租赁使用房屋。金岭分公司收到上述复函后，于2019年1月31日支付了2019年1月的租金并结清了物业费、水电费，但双方为违约金的数额发生争议并诉讼。综合以上事实可以看出，张恩香与金岭分公司对2019年1月31日解除租赁合同并无异议，仅是对金岭分公司应给付的违约金数额存在争议，一审法院据此认定案涉房屋租赁合同于2019年1月31日解除并无不当，本院予以支持。张恩香认为案涉房屋租赁合同于2019年6月4日才解除的主张，没有事实及法律依据，本院不予采纳。张恩香与金岭分公司在租赁合同中约定，案涉房屋租赁期间，金岭分公司可根据自己的经营特点进行装修、改建、扩建、新建，费用由金岭分公司自付。租赁期满后如金岭分公司不再承租，其改建、扩建、新建的房屋和室内外所有装潢无法拆卸带走的部分归张恩香所有，张恩香不付任何补偿，可移动的设备设施金岭分公司自行处理。但如果在合同期内非因乙方原因导致合同无法履行或提前解除合同，张恩香应按金岭分公司的改建、扩建、新建的房屋和室内外所有装潢的投入给予补偿。从以上约定可以看出，张恩香与金岭分公司对金岭分公司在租赁期间可根据自己的经营特点对案涉房屋进行改建、扩建、新建，租赁期满或提前解除合同，无法拆卸带走的部分归张恩香所有，租赁合同中并无金岭分公司在租赁期满或提前解除合同时，应将案涉房屋恢复原状的约定。故张恩香要求金岭分公司将案涉房屋恢复原状的诉请，没有合同依据，本院不予支持。金岭分公司在租赁合同履行期内提前解除合同的事实清楚，金岭分公司理应承担相应的违约责任。2019年1月31日金岭公司自案涉房屋搬离后，多次要求与张恩香进行租赁物的交接，尤其是张恩香在2019年3月25日起诉后，金岭分公司在一审诉讼第一、二次庭审中均积极主动要求交还案涉房屋钥匙，但均被张恩香以案涉房屋尚未恢复原状为由拒绝，直至2019年9月24日一审法院第三次庭审时，张恩香方同意接收案涉房屋钥匙的证据充分。以上事实可以看出，金岭分公司在解除合同后，主观上并未放任损失的扩大，而是积极主动与张恩香协商以避免损失的扩大。而张恩香拒收房屋钥匙的行为，实际影响了案涉房屋在2019年9月24日前的另行出租。一审法院据此认定案涉房屋至今未寻租成功有张恩香自身部分原因，并以此为据对金岭分公司应承担的违约金数额进行调整，于法不悖，本院予以采纳。张恩香认为一审判决确定的违约金数额过低的诉请，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，张恩香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28848元，由上诉人张恩香负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年五月十二日书记员  张 筱