杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7815号 原告:张鸿，女，1972年10月29日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：孙冰,北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金华，杭州市滨江区新纪元法律服务所法律工作者。 被告：詹祥新，男，1964年10月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 原告张鸿与被告詹祥新租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙冰、王金华，被告及其委托诉讼代理人周光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2010年1月16日签署的《土地租赁合同》于2017年12月15日解除；2.被告退还原告押金200000元，返还原告已支付租金49900元；3.被告支付原告补偿款、设施迁移费、设施评估、庭院、道地、搬迁费、奖励等共计2473841元，并支付至判决确定的给付日止的利息（以2473841元为本金、按中国人民银行同期贷款利率、自2018年3月10日起暂计至2019年8月1日的利息为164188元）；4.被告承担本案诉讼费。庭审中将第1项诉讼请求变更为：1、要求判令解除双方于2010年1月16日签署的《土地租赁合同》。同时，原告提出增加1项诉讼请求：1、被告返还多收取的土地租金844900元，并支付自2017年2月1日起至付清日止、按银行同期贷款利率的2倍计算的利息。 事实与理由：2006年12月16日，被告与杭州市西湖区上城埭村村民委员会（以下简称上城埭村委）签订《土地租赁协议》一份。约定将位于该村庙前9.827亩荒地承包给被告。2010年1月16日，被告将该承包地块转租给原告，双方签订一份《土地租赁合同》，约定被告将该土地上的建筑物、附着物一并出租给原告使用，租赁期限20年。原告为此向被告支付押金20万元。双方还约定，如遇国家征用，土地补偿归被告，建筑物、附着物补偿按谁投资归谁的原则处理。合同签订后，原告依约向被告支付租金。2015年10月18日，原、被告签订一份《补充协议》。约定原告委托被告建造围墙，双方之前合同约定的被告前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等原告出租给原告使用，现作价12万元全部转让给原告。协议签订后，原告支付了该款项。2017年12月5日，上城埭村委向原告发送腾房通知书，告知原告因龙坞茶镇建设项目的需要，限原告于2017年12月15日前搬迁完毕。接到通知后，原告及时进行了搬迁，将土地、建筑物交回。因该地块被征收，村委会将征收补偿款2473841元全部支付给被告。原告认为，双方合同提前解除，被告应返还押金及多收取的租金，并支付原告土地、地上建筑物等补偿款2473841元。因与被告协商未果，原告为此起诉。 被告答辩称：双方存在土地租赁关系属实。原告诉请要求解除合同，被告无异议。对于押金20万元，被告同意退还。关于补偿款。双方租赁合同约定将包括土地及地上建筑物等一并出租给原告使用。后补充协议中作价12万元转让给原告的财产，并非原告所述的地上建筑物等，而系原合同附件中列明的25项动产。对于租赁土地上的建筑物等，被告在2010年1月时投资建造共花费近300万元，不可能以12万元转让给原告。故相应的房屋、建筑物、庭院、道地等补偿应归被告所有，原告无权主张。原告主张的租金，缺乏依据。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的《土地租赁协议》、《土地租赁合同》、收条、客户电子回单、授权委托书、《土地租赁补充协议》的真实性予以认定。对《补充协议》、《账户明细对账单》、《银行流水》的真实性予以认定，关联性在以下阐述。情况报告、快递面单、快递查询情况，其中的报告系原告单方制作的报告，本院对该部分证据的关联性不予认定。对腾房通知书、补偿价目表、承诺书、情况说明的真实性予以认定。土地租赁合同，系原告与案外人之间的合同，本院不予认定。对上城埭村8月财务收支公开明细表，结合被告的陈述，可以认定被告实际已收到上城埭村委支付的补偿款。 对被告提供的土地租赁协议、关于龙坞镇上城埭村庙前荒田进行产业结构调整的报告、复函、西湖区农业产业结构调整项目用地审批表、2010年1月《土地租赁协议》的真实性予以认定。2006年承包时照片。2010年出租时照片、2017年9月搬迁前照片、2018年搬迁丈量后照片，结合双方的陈述及补偿价目表中所载建筑物面积1276.85平方米等，可以认定在出租给原告前，被告已投资建造了建筑物、构筑物等。通话录音光盘、文字整理材料，原告对录音中对话一方当事人为原告弟弟张臻无异议，本院对录音的真实性予以认定。对上城埭村委于2018年1月11日、2018年11月11日出具的情况说明及证明，结合原告的陈述，可以认定原告未在案涉土地上建筑房屋等事实。土地使用权转让协议系被告与案外人之间的协议，本院不予认定。照片，原告不认可，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月16日，上城埭村委（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁协议》一份。约定将位于该村庙前9.827亩荒地承包给被告。承包期从2006年12月16日至2030年12月15日。 2010年1月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁合同》一份。约定甲方将上城埭村约15亩地（具体地址为庙前荒土）及甲方前期投资的地上的建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。乙方对甲方提供的地上的建筑物、构筑物、附着物有全权处理权，对不动产进行占有、使用、收益，对尚可使用的动产享有处分权。租赁期限20年，从2010年2月1日至2030年12月31日止，双方同意期满后自动续租一年。租金采用按年支付，先付后用。每年的1月5日打入甲方指定个人账户。第一年租金为25万元，第二年至第五年每年以前一年租金的百分之五递增，从第六年开始以前一年租金的百分之十递增，第十一年起每三年递增百分之十。二十一年总租金1020万元。乙方向甲方支付押金20万元，租赁期满后一周内甲方无息退还乙方。租赁期内，如遇国家征用，致使双方合同解除，双方互不承担责任。土地补偿归甲方，地上建筑物、构筑物、附着物赔偿按谁投资归谁的原则处理。合同下方注明附件：1、土地租赁合同；2、房屋/土地使用权证；3、建筑和项目审批的全部文件；4、土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况；5、租金支付表。但实际上，合同后仅附有一份租金支付表、一份甲方移交给乙方的财物清单。其中财物清单载明共有包括21台空调、3台热水器、4台机麻、电视机、割草机、冰柜等25项动产财物。合同签订后，原告向被告支付了押金20万元，并支付了2017年2月1日至2018年1月31日止的租金40万元，此前租金依约支付。 2010年12月8日，原告的授权赵晓明与上城埭村委签订一份土地租赁补充协议，约定村委原则同意上述原、被告之间的土地转租行为。因发展需要，要求在原告租赁项目地块的东南侧租赁土地1亩。经双方协商，土地调整为676平方米，由原告一次性支付村委租赁费10万元，租赁期限至2050年12月15日止。 2015年10月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《补充协议》。约定：1、乙方委托甲方建造围墙。2、原合同中约定的甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）原出租给乙方使用，现作价全部转让给乙方。3、经双方协商，上述第1条委托建设的工程款和第2条甲方前期投资的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件），一并作价12万元，由乙方一次性支付给甲方。5、乙方重新投资的地上建筑物、构筑物（不可拆除物），租赁期满归甲方所有。协议签订后，原告支付给被告12万元。 2017年12月5日，上城埭村委向原告发送腾房通知书，告知原告因龙坞茶镇建设项目的需要，限原告于2017年12月15日前搬迁完毕。接到通知后，原告进行了搬迁，将土地、建筑物交回。因该地块被征收，村委会将征收补偿款2473841元全部支付给被告。补偿款包括房屋（建筑面积1276.5平方米）补偿款815116元、房屋装修（建筑面积1276.5平方米）补偿742566元、设施迁移费9180元、设施评估费18400元、庭院、道地531061元、搬迁费102148元、奖励费255370元。 另查明，在被告与原告弟弟张臻的通话录音中，原告陈述：“凭良心讲，上次说的12万元指的是空调、麻将机这些折价12万元，现在她说12万元都卖给她了，说来说去，如果不收购的话也没有这回事，对不对？”张：“是的，对的，这肯定的”。原告：“我上次说了，这批东西12万元，实际上当初12万元买都不够的，空调啊、麻将机啊，厨房设备，12万元拿过来，我们把围墙打掉，可以美观点，是不是这么回事，对吧，这都是说好的事情，是吧？”张：“恩恩”。双方还在对话中就补偿款分配进行了沟通。 本院认为：原告与被告之间签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告对原告主张解除合同、返还押金20万元无异议，本院予以认定。双方争议在于补偿款的分配及租金退还问题。 关于补偿款的分配问题。根据《土地租赁合同》约定，甲方将约15亩土地及前期投入的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用，租金第一年为25万元，逐年递增。《补充协议》约定，此前合同约定的前期投入的地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）原出租给乙方使用，现作价全部转让给乙方。乙方委托甲方建筑围墙及上述财物转让，一并作价12万元转让给乙方。对此，本院认为。首先，合同、补充协议约定地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件），但双方均明确合同、补充协议中均未附有“地上及地上建筑物、构筑物、附着物情况”的附件，仅附有动产移交清单。对于双方约定转让的地上建筑物、构筑物、附着物等具体指向并不明确。而补充协议中还约定乙方新建地上建筑物，租赁期满后归甲方所有。如被告此前投入的1000余平方米建筑物均已转让给原告，而原告自行新建的房屋在租赁期满后却无偿归被告，两者之间存在不合理性。其次，根据搬迁补偿价目表所示，案涉土地上的建筑物面积为1276.58平方米，补偿价款为150多万元。原告明确系被告此前投资所建，该部分建筑面积的建筑物投资建造成本较高，作价12万元转让亦不合理。况且，该12万元还包括原告委托被告建造围墙的费用。再次，根据双方土地租赁合同约定，原告系承租案涉土地及地上建筑物等，每年租金应包括土地租金及地上建筑物等的租金。在双方签订补充协议后，原告依然按此前合同约定的租金标准支付，也与原告主张地上建筑物等全部转归其所有不符。而在被告与原告弟弟的对话中，被告几次陈述12万元的指向，其并未明确反驳，亦能佐证双方对于12万元指向是否系建筑物并不明确。除补充协议的上述约定外，原告并无其他证据证明12万元是指案涉土地上的所有地上建筑物、构筑物、附着物的转让款，原告亦认可其对地上建筑物、构筑物、附着物等均未投资新建，案涉土地上的房屋等均系被告此前投资所建，故原告据此主张该部分建筑物的相应补偿，即搬迁房屋补偿、房屋装修补偿、庭院道地补偿全部归其所有，本院不予支持。对于设施迁移费9180元，设施评估费18400元，搬迁费102148元，均系基于实际搬迁的补偿，该部分补偿合计129828元应归原告享有。搬迁奖励255370元，本院确定由双方各半享有，被告应支付原告该部分补偿款127685元。以上合计257413元，被告应当支付给原告。 关于退还租金问题。根据原告提供的搬迁通知要求，原告应于2017年12月15日前搬迁完毕。本案中，双方均未提供有效证据证明原告的具体搬迁时间。但考虑到原告收到搬迁通知后已不能依此前合同约定正常使用土地、房屋，故原告主张退还此后多交的租金，尚属合理。被告确认收到截至2017年2月1日至2018年1月31日前的租金40万元，原告主张退还1.5个月租金4.99万元，本院予以支持。 关于原告主张被告多交的租金844923元。原告认为被告与上城埭村委的土地租赁合同约定的土地面积为9.827亩，而原、被告双方合同约定的土地面积约15亩，故被告应退还多收的租金。本院认为，上述两份土地租赁合同虽均约定土地位置在村属庙前荒地，但并不能当然推定被告在承租村委的土地与出租给原告的土地完全一致。况且，如实际租赁土地仅为9.827亩，与合同约定的15亩相差5亩，原告作为完全民事行为能力人，对此显然易知。即使存在部分面积差异，原告自2010年签订合同后，依合同约定已支付了至2018年约8年的租金，却从未对此提出异议，也应视为其对双方合同约定土地状况的认可。故原告主张退还该部分租金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除张鸿与詹祥新于2010年1月16日签订的《土地租赁合同》； 二、詹祥新于本判决生效之日起十日内退还张鸿租金49900元； 三、詹祥新于本判决生效之日起十日内支付张鸿补偿款257413元； 四、驳回张鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取18331元、财产保全申请费5000元，合计23331元，由张鸿负担21410元，由詹祥新负担1921元。 张鸿于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陶建军、詹祥新于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱小琼 二〇二〇年五月十三日 书记员  胡荧娜