湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2989号上诉人（原审被告）：周瑶，男，1974年4月3日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务律师。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务律师。被上诉人（原审原告）：湖南华阳投资置业有限公司，住所地长沙县黄花镇远大三路368号水印山城综合楼。法定代表人：祝长春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周理治，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨露丝，湖南融城律师事务所律师。上诉人周瑶因与被上诉人湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周瑶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华阳公司的全部诉讼请求，并由华阳公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院对案涉房屋按揭款项的偿还事实认定错误，案涉房屋的按揭款并非全部由华阳公司代周瑶垫付。周瑶在一审中从未认可所有按揭款均是由华阳公司垫付，周瑶提供了充分证据证明部分按揭款系由周瑶本人所支付，而非全部由华阳公司所支付。本案中，华阳公司代周瑶垫付部分按揭款的原因是华阳公司作为抵押贷款的保证人，若华阳公司不偿还按揭贷款，那么银行同样会向华阳公司提起诉讼，主张担保责任。华阳公司为避免诉讼不得不在周瑶未及时偿还按揭款的情况下，代周瑶垫付部分按揭款。且华阳公司当时尚欠周瑶工程款未付清，即便华阳公司代周瑶垫付了按揭款，其也不担心周瑶无法偿还的问题。2.原审法院对案涉房屋首付款的支付事实认定错误。周瑶以现金方式分6次向华阳公司支付了首付款1163520元，依约履行了首付款的付款义务。周瑶已向原审法院报告，第一张1163520元的总收据系来源于案涉房屋的抵押贷款银行，如华阳公司或原审法院对该收款收据的真实性存疑，可以向抵押银行调查核实。同时，首付款收据上加盖了华阳公司的财务章，由华阳公司向周瑶出具，原审法院可以要求华阳公司就该收款收据的真实性进行举证，而非直接否定该收款收据的真实性。双方在2008年7月30日的《补充协议书》中未固定房屋的首付款由华阳公司支付这一事实，而仅提及按揭款的问题，明显不符合常理。3.原审法院罔顾房屋已由周瑶装修入住及办理预告登记的事实，仅以一份不具有说服力的补充协议书片面认定房屋的权属，系事实认定错误。4.原审法院在本案并无充分证据证明涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的情况下，以涉案合同符合该条第三款之规定认定合同无效显然是适用法律错误。与此适用的《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条关于合同无效后法律责任的规定，亦属于适用法律错误。华阳公司辩称，周瑶与华阳公司在签订系列合同时，对其无须支付任何购房首付款及无须归还银行按揭贷款，其与华阳公司之间达成的是名义上的商品房买卖合同是明知的，也就是说周瑶从一开始就没有购买房屋的真实目的。而在华阳公司与周瑶之间名义上的系列交易环节中，唯一产生作用的环节就是华阳公司获得了银行的房屋按揭贷款资金，故华阳公司与周瑶签订的《商品房买卖合同》属于以合法形式掩盖向银行套取信贷资金的非法目的的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定应认定为无效合同。周瑶主张其向华阳公司支付购房首付款提交了收据的复印件，但无原件核对，且收款时间在签订《商品房买卖合同》前，收据复印件上无华阳公司公章，原审法院对该证据不予采信，符合法律规定。周瑶主张华阳公司对其负有债务而代为归还银行按揭贷款的说法及在上诉状中提出的解释并无任何证据支撑，应当不予采信。在合法、常规的商品房买卖交易中，开发商往往会就购房人向贷款银行的还款义务承担连带保证责任，并在贷款银行设立保证金账户，按照购房款数额缴存一定比例的保证金，以供贷款银行在向开发商主张保证债权时扣划款项，保证金账户余额不足扣划时，贷款银行会以提起诉讼、申请强制执行的方式对贷款人抵押的房屋进行拍卖变现，无须开发商每月代购房人偿还银行贷款。周瑶主张华阳公司因欠付工程款，而代替周瑶归还按揭款以抵扣工程款，但并未提供任何证据证明华阳公司与其就该事宜达成一致。因此，周瑶与华阳公司即使存在工程款纠纷，也与本案无任何关联。综上，一审判决查明事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华阳公司向一审法院起诉请求：1.确认华阳公司与周瑶于2008年7月27日签订的《商品房买卖合同》无效；2.由周瑶在水印山城深水湾2号房屋按揭银行贷款结清之日配合华阳公司办理房屋的注销抵押登记，并将房屋产权户名恢复登记至华阳公司名下；3.本案诉讼费由周瑶承担。一审法院认定事实：（一）双方当事人无争议的事实。1、2008年7月27日，出卖人华阳公司、买受人周瑶签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的深水湾第2号，该商品房建筑面积共447平方米，花园面积：568平方米。该商品房总价款为2863520元整，买受人于2008年7月付人民币1163520元，余款170万元办理银行按揭。2、2008年7月30日，华阳公司（甲方）与周瑶（乙方）签订《补充协议书》，约定：“乙方购买水印山城的深水湾2#房屋在银行的按揭贷款债务，由甲方承担，甲方负责偿还。若由此形成的任何债务纠纷由甲方负责解决，乙方有义务配合，协助。甲方享有上述房屋的实际所有权，乙方不拥有买卖合同中的房屋所有权权利”。3、2008年8月7日，贷款人中国银行股份有限公司湖南省分行（以下简称中国银行）、借款人周瑶、保证人华阳公司签订了《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，约定：“贷款金额1700000元，贷款期限为240个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准可适当浮动，约定合同利率（月利率）为6.525‰，贷款用途用于购买个人住房／商业用房，该住房／个人用房名称：水印山城，地址长沙县黄花镇华湘村，座别及房号：深水湾2栋，建筑面积447平方米，购房总价款286.352万元。贷款发放，贷款人将合同项下的贷款以转账形式划入，售房人湖南华阳投资置业有限公司，在银行开立的账户（开户行：中国银行股份有限公司湖南省分行；账号：15×××01）。经协商一致，自贷款发放次月，借款人于公历每月10日，按期归还贷款本息。4、2008年8月7日，水印山城深水湾2号房屋在长沙县不动产登记中心进行了抵押权预告登记，抵押人为周瑶，抵押权人为中国银行湖南省分行。5、上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》签订后，从2008年9月开始至本案审理中，水印山城深水湾2号房屋按揭款由华阳公司以周瑶的名义在支付。2019年8月29日，华阳公司委托周理治将该房屋的余欠贷款102.76万元还清。中国银行湖南省分行营业部于2019年8月29日出具了一份结清证明。（二）双方当事人有争议的事实。华阳公司、周瑶双方签订《商品房买卖合同》时是否明知非真实意思表示。华阳公司认为，其与周瑶签订《商品房买卖合同》就是借用周瑶的名义以获取银行贷款，周瑶对此是明知的，所以周瑶没有支付房屋首付款以及房屋按揭款。周瑶认为，周瑶与华阳公司签订《商品房买卖合同》的真实意思是购房，以工程款抵付了首付款。一审法院认为，华阳公司、周瑶签订的《商品房买卖合同》约定，周瑶应于2008年7月前付人民币1163520元，余款170万元办理银行按揭，周瑶称已支付首付款并提交了收据7张予以证实，但未提供原件无法核实其真实性，且收据出具时间均为合同签订日期之前，不符合常理，故不予采信。关于按揭款周瑶主张是以工程款抵付，提交了合同及结算清单、短信截图予以证明，一审法院认为双方的工程分包合同关系是另外的法律关系，与本案无关，且周瑶未提交双方以工程款抵扣房款的协议，故对其主张不予采信。结合华阳公司与周瑶于2008年7月27日签订《商品房买卖合同》后，双方又于2008年11月18日签订《补充协议书》的内容看，周瑶签订合同时对自己不需要履行合同且也不准备履行合同、房屋实际所有权的归属是明知的。因此基于以上事实，一审法院认定周瑶签订《商品房买卖合同》的真实目的并非为取得房屋所有权，且从一开始即明知《商品房买卖合同》的内容非其真实意思表示。一审法院认为，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案华阳公司、周瑶借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应当依法认定该《商品房买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此水印山城深水湾2号的房屋仍为华阳公司所有，周瑶应当协助华阳公司办理注销该房屋抵押登记，并办理房屋产权登记。合同认定无效后，双方因此如还有受到的损失，可另谋合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：（一）湖南华阳投资置业有限公司与周瑶于2008年7月27日签订《商品房买卖合同》无效；（二）限周瑶于判决生效后十日内协助湖南华阳投资置业有限公司注销水印山城深水湾2号房屋抵押登记，并协助湖南华阳投资置业有限公司办理该房屋产权登记。本案受理费80元，减半收取40元，由周瑶负担。二审期间，周瑶向本院提供了中国银行2014年6月10日、2015年11月11日存款凭证2张，拟证明华阳公司所主张的及一审法院所认定的案涉房屋按揭贷款由华阳公司偿还不符合客观事实及案涉房屋的按揭贷款系由周瑶偿还。华阳公司的质证意见是对证据的关联性和证明目的有异议，华阳公司在一审中认可了周瑶曾垫付了银行按揭贷款共计50000元的事实，并提交证据证明华阳公司已经将该50000元归还给周瑶，其中周瑶2014年6月10日垫付的25000元，华阳公司于2014年8月8日已全部归还；周瑶2015年11月11日垫付的25000元，华阳公司于2018年2月13日归还15000元，华阳公司于2019年7月10日、8月10日向周瑶还款账户分别存入11500元，周瑶于当日将该两笔资金转移至其个人中信银行卡。上述款项共计63000元，故华阳公司已归还了周瑶垫付的按揭款50000元，周瑶还应当退还13000元。本院对上述证据的审核意见是：周瑶提供的两张银行回单，仅能证明其于2014年6月10日、2015年11月11日分别偿还了房屋按揭贷款25000元，不能达到其证明目的，不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，华阳公司、周瑶于2008年7月27日签订《商品房买卖合同》，华阳公司主张其与周瑶签订该合同是为了获取银行贷款而借用周瑶的名义且周瑶明知，周瑶则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，故双方的争议在于华阳公司与周瑶签订的《商品房买卖合同》是否系双方的真实意思表示及该《商品房买卖合同》的效力应当如何认定。周瑶称其支付了房屋首付款1163520元，仅提供了7张收据的复印件予以证明，未提供资金来源、款项支付等其他证据予以佐证，即使核实上述收据存在原件，也不足以认定周瑶支付了房屋首付款的事实，故原审未采信上述证据并无不当。华阳公司、周瑶分别以保证人和借款人名义于2008年8月7日与中国银行股份有限公司湖南省分行签订了以案涉房屋作为抵押的《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，之后，周瑶亦未按约偿还房屋按揭贷款，而是华阳公司以周瑶的名义偿还。周瑶虽然曾于2014年6月10日、2015年11月11日偿还了房屋按揭贷款共计50000元，但华阳公司在一审中提供了转账凭证证明其已将周瑶垫付的房屋按揭款50000元全部归还，原审认定华阳公司实际支付了房屋全部的按揭款，亦无不当。另外，该《商品房买卖合同》上买受人处的签名并非周瑶本人所签，而在该合同签订后，华阳公司与周瑶又于2008年7月30日签订了《补充协议书》，该补充协议约定案涉房屋的按揭贷款由华阳公司负责偿还，周瑶有义务配合、协助及华阳公司享有案涉房屋的实际所有权等事项，周瑶认可《补充协议书》上的签名系其本人所签，且该《补充协议书》与华阳公司提供的其偿还银行按揭贷款的相关凭证等证据能够相互印证，其证明力明显大于周瑶提供的证据，可以充分证明华阳公司与周瑶签订的《商品房买卖合同》为虚假意思表示，真实目的是为了获取银行贷款，且双方对此虚假意思行为均知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，华阳公司与周瑶因虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应认定无效，双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。综上所述，周瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周瑶负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月六日书记员 姚沐宏