河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3775号上诉人（原审被告）：姚国超。委托诉讼代理人：吉家康,河南昱玮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南锦江置业有限公司。法定代表人：胡裕波，董事长。委托诉讼代理人：黄荣士，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霈霖，上海段（郑州）律师事务所实习律师。原审第三人：蒋君庆。上诉人姚国超因与被上诉人河南锦江置业有限公司（以下简称锦江公司）、原审第三人蒋君庆执行异议之诉一案,不服郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚国超的委托诉讼代理人吉家康、被上诉人锦江公司的委托诉讼代理人黄荣士到庭参加诉讼，原审第三人蒋君庆经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姚国超上诉请求：请求依法撤销原审判决，依法改判锦江公司的一审全部诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由锦江公司负担。事实与理由：一、一审法院错列当事人，应当将蒋君庆列为被告，而不应当是第三人，因为蒋君庆对锦江公司的异议未表态，不能视为他同意锦江公司的异议。二、案涉房屋查封的时间是2017年10月13日，锦江公司提出执行异议依据的另案判决出具时间是2018年10月24日，生效时间是在2019年3月26日之后，该判决即使判决锦江公司与蒋君庆解除合同，也不能排除对案涉房屋的执行，明知房屋查封，锦江公司仍起诉解除合同，存在恶意。管城法院对涉案房产的查封具有法律依据，查封后即具有排除之后物权变动的效力。三、截止目前，管城法院仅仅对案涉房屋进行了预查封，并未对案涉房屋采取进一步的腾房、评估等执行措施，锦江公司主张停止执行的诉讼请求没有基础事实依据，不应得到支持。锦江公司辩称：蒋君庆购买案涉争议房屋，除以现金方式支付首付款外，剩余房款以向银行按揭贷款方式支付，锦江公司为该贷款提供连带责任担保。后因蒋君庆逾期偿还银行贷款致使锦江公司承担连带责任，锦江公司将蒋君庆诉至中牟县人民法院，中牟县法院作出（2018）豫0122民初2954号民事判决书，确认解除锦江公司与蒋君庆之间签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定。现该《商品房买卖合同》已解除，该预告登记基于的事实消灭，预告登记的效力亦已消灭。因此锦江公司对执行标的享受足以排除强制执行的民事权益，请求驳回上诉，维持原判。蒋君庆未出庭也提交书面意见。锦江公司向一审法院起诉请求：1、请求停止对房屋的执行，确认该房屋归锦江公司所有；2、本案诉讼费由姚国超承担。一审法院认定事实：2014年3月24日，锦江公司（出卖人）与蒋君庆（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：），主要约定：1.出卖人将涉案房屋以总价款6400000元的价格出售给蒋君庆，其中首付款3200000元，付款方式为现金，付款时间为2014年3月20日，剩余房款3200000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2014年5月20日；2.如果××采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，出卖人、××、银行之间签署的按揭合同为《商品房买卖合同》附件，因××未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知10日后即有权解除与××签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求××按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失。合同还对其他违约责任、交付时间等进行了约定。2014年5月27日，蒋君庆作为借款人，锦江公司作为保证人与中信银行股份有限公司郑州分行作为贷款人签订《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，主要约定：1.贷款金额为3200000元，贷款期限240个月，自2014年5月27日至2034年5月27日止，贷款用于购买涉案房屋；2.保证人锦江公司承担阶段性连带责任保证担保，如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划相应金额。后中信银行股份有限公司郑州分行按照约定发放了贷款。2014年5月28日，蒋君庆在中牟县住房保障和房地产管理局为本案房屋办理牟房预字第1409038676号《房屋预告登记证明》。后因蒋君庆未按时偿还房贷，中信银行股份有限公司郑州分行从2017年12月起开始每月扣划锦江公司保证金用于偿还蒋君庆房贷月供，截止2020年2月27日，共计扣划627258.74元。2018年5月23日，锦江公司以蒋君庆为被告诉至中牟县人民法院，要求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）已解除；2.蒋君庆配合办理注销商品房预告登记（预告登记号为1409038676）相关手续；3.蒋君庆配合办理撤销《商品房买卖合同》备案的相关手续；4.蒋君庆返还代偿保证金99108.47元；5.蒋君庆支付违约金320000元及律师费25000元及诉讼费。中牟县人民法院于2018年10月24日作出（2018）豫0122民初2954号民事判决：1.确认锦江公司与蒋君庆签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）已解除；2、蒋君庆于判决生效后20日内配合锦江公司办理撤销上述商品房买卖合同备案的相关手续；3.蒋君庆于判决生效之日起20日内配合锦江公司办理注销商品房预告登记相关手续；4.蒋君庆于判决生效之日起10日内偿还锦江公司代偿款99108.47元、支付律师费25000元；5.驳回锦江公司的其他诉讼请求。另查明，2017年10月9日，姚国超以蒋君庆为被告诉至该院，要求：1.判决蒋君庆偿还借款本金500000元，并支付自2017年8月11日至偿还完毕本金之日止的利息（以500000元为基数按月利率2%的标准计算）；2.本案诉讼费由蒋君庆承担。该院于2017年12月26日作出（2017）豫0104民初6311号民事判决：蒋君庆于判决生效后十日内向姚国超偿还借款本金500000元及利息（利息以借款本金500000元为基数，按月利率2%的标准自2016年12月11日起至实际还款之日止）。在该案一审诉讼阶段，依姚国超申请，该院于2017年10月9日裁定查封、扣押或冻结了蒋君庆名下价值580000元的财产。2017年10月12日，该院向中牟县住房保障和房地产管理局发出协助执行通知书，查封蒋君庆名下房屋，查封期限自2017年10月13日至2020年10月12日。锦江公司向该院提出执行异议，该院于2019年11月25日作出（2019）豫0104执异110号执行裁定书，驳回锦江公司的异议请求。锦江公司不服，向该院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。故该院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。但预查封的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。中牟县人民法院作出的（2018）豫0122民初2954号民事判决书系生效判决，该判决确认锦江公司与蒋君庆签订的《商品房买卖合同》（合同编号）已解除，并要求蒋君庆配合锦江公司办理撤销商品房买卖合同备案手续及注销商品房预告登记手续，故蒋君庆并未对涉案房屋取得《中华人民共和国物权法》上规定的所有权，预告登记的效力消灭。锦江公司作为房屋出卖人要求确认涉案房屋所有权归其所有，于法有据，该院予以支持。因涉案房屋系原告所有，故锦江公司请求停止对号房屋的执行，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认房屋归锦江公司所有；二、不得执行位于房屋。案件受理费56600元，由姚国超负担。该院（2019）豫0104执异110号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”案涉争议房屋于2017年10月13日被原审法院查封，因此，中牟县人民法院于2018年10月24日做出（2018）豫0122民初2954号民事判决书，虽确认双方解除涉案房屋买卖合同，锦江公司依据该2954号民事判决也不能排除执行。现案涉争议房产预告登记在被执行人蒋君庆名下，锦江公司请求对案涉房屋排除执行的异议请求，法院不予支持。对于蒋君庆因未按期偿还银行按揭贷款，锦江公司垫付的按揭款项，在执行涉案房产时应予保护，在拍卖款中优先扣除。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律错误，裁判结果错误，故对今朝公司的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初477号民事判决；二、驳回河南锦江置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费56600元，二审案件受理费56600元，均由被上诉人河南锦江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年五月二十八日书记员  刘红玉