浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初19075号 原告：周子良，男，1965年6月10日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告：姜丽珍，女，1965年1月2日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 两原告委托诉讼代理人：徐建明，浙江召策律师事务所律师。 被告：诸暨市通球房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道苎萝东路37号。 法定代表人：蒋顺根，系执行董事。 委托诉讼代理人：章俊烽，浙江振邦律师事务所律师。 被告：上海魅润投资管理有限公司，住所地上海市金山区山阳镇亭卫公路1500号三层A178室。 法定代表人：胡月球，系董事长。 委托诉讼代理人：苏凌蓉，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟洁，浙江振邦律师事务所实习律师。 原告周子良、姜丽珍与被告诸暨市通球房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称通球公司）、上海魅润投资管理有限公司（以下至判决主文前简称魅润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日、2020年4月21日两次公开开庭进行了审理。原告周子良、姜丽珍（第二次未到庭）及其共同委托诉讼代理人徐建明、被告通球公司的委托诉讼代理人章俊烽、被告魅润公司的委托诉讼代理人苏凌蓉、孟洁（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周子良、姜丽珍向本院提出诉讼请求：1要求解除与通球公司签订的84F153261号和09F153267号《浙江省商品房买卖合同》；2、要求通球公司和魅润公司退还两套房屋的购房款783700元，并支付以783700元为基数自2017年8月7日起至2019年12月11日止按年利率5.439%计算的利息101472元，直至实际还清之日止；3、要求两被告以783700元为基数按日万分之一支付自2018年12月30日起至2019年12月11日止的违约金27116元，直至实际还清之日止。事实和理由：两原告系夫妻关系。2017年8月23日，两原告与通球公司签订了二份《浙江省商品房买卖合同》（合同代号分别为：84F153261号和09F153267号），房号分别为香樟雅苑第6幢01单元012210号和012211号，房屋价款分别为395000元和388700元，总计783700元（其中通球公司收取663700元，魅润公司收取120000元）。根据该合同第八条规定，上述两套房屋的交房日期为2018年12月30日，交房时必须符合用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。另外，双方还对违约责任等条款进行了相应的约定。但时至今日，通球公司所建房屋仍不具备合同约定的交房条件（如消防设施、用气等），且其现已明确不能继续履行房屋的通气义务，致使原告的合同目的不能实现。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。 通球公司答辩称，1、本案所涉公寓符合设计规划，且已竣工验收合格并向广大业主交付。案涉公寓属于住宅式公寓，套内面积为40平方米左右，户型设计仅设置了卫生间，而未做厨房、客厅等区域位置划分设计，但其设计及建造均经规划部门审批，符合法律规范和规划设计标准。2、涉案公寓由于户型设计上未设置独立厨房，且不具备通气条件，故涉案公寓从设计之初到建造完成均不可能进行通气；3、通球公司与购房者签订的《商品房买卖合同》为示范版本，合同第八条第三点“通气”为固定条款，一般开发商会根据项目实际在合同附件中对区别于一般住宅项目的情况进行特别约定。本案通球公司由于缺乏房地产开发经验，未将相关条款删除，但不代表通球公司未向原告进行过告知，在签订合同时，将房屋平面布置图作为合同附件一，在合同中对房屋的位置及户型对购房者进行了展示。根据该房屋平面图所示，涉案公寓除了卫生间外，其余区域为整体无分割，无厨房设计，不存在安装天然气的条件，且原告参观样板房时，当时样板房内未通气，销售人员也进行了明确告知。4、原告实际购房款为335000元和328700元，有12万元是支付给魅润公司的服务费。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 魅润公司答辩称，关于合同是否解除，其同意通球公司的意见，其次，其是基于与通球公司的合作关系，为原告提供中介服务，该服务在原告与通球公司签订合同时已完成，无论原告与通球公司购房合同是否解除，中介费用均不予退还。最后，其并未向原告收取购房款，向原告收取的是团购服务费，要求驳回原告的诉讼请求。 周子良、姜丽珍围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1.《浙江省商品房买卖合同》及销售优惠审批表各二份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同对交房条件、违约责任等条款进行了约定，购房款总计783700元的事实。经质证，通球公司对合同的真实性没有异议，对销售优惠审批表的真实性不予认可，购房款应以合同约定为准。魅润公司对证据的真实性没有异议，其收取12万元的团购费用有事实依据。 2.浙江省增值税专用发票二份及魅润公司出具的收据一份、个人房产抵押贷款合同二份，用以证明原告实际支付购房款783700元，银行贷款利率分别为5.39%和5.388%的事实。经质证，通球公司对真实性没有异议，根据发票及贷款金额可以确认房款为663700元。魅润公司对真实性没有异议，认为结合收据和优惠审批表，原告对参加团购活动是明知的。 3.申请证人周某出庭作证。证人陈述其与原告系叔侄关系，2月15日左右，其和叔叔到诸暨看了房子，楼屋也看了一下，现场照片也拍了几张，并给了魅润公司董事人的电话。回去后，我和魅润公司董事长（姓胡的）通电话，说如果退房，所有的房款通过房产公司付给我们，有通话录音，包括12万元的房款也可以退。经质证，原告对证人证言无异议，电话号码与诉状中魅润公司法定代表人的电话一致，可以说明通话对象是魅润公司的负责人。通球公司认为证人与原告有利害关系，具体哪套公寓也未说明，通话对象并非魅润公司法定代表人。魅润公司认为证人与原告有利害关系，证人对与通话对象的职工身份和职位都不清楚，录音中也没有内容证明被告同意退房。 通球公司为证明自己的辩称，向本院提交证据如下： 4.城镇燃气设计规范复印件一份，用以证明涉案公寓是不具备通气条件的事实。 5.平面图复印件一份，用以证明平面图上标明了两处，不通风不采光的事实。 经质证，两原告认为是复印件，即使真实可信，也正好说明通球公司采取欺诈手段与原告签订可以通气的房屋买卖合同。魅润公司认为原告明知没有独立厨房是不能通气的事实。 6.竣工验收备案表复印件一份，证明涉案房屋整体竣工验收合格的事实。两原告对真实性无异议，即使真实，与本案也没有关联性。魅润公司无异议。 7.入伙通知书及快递单复印件二份，用以证明2018年11朋9日，通球公司向原告寄发了入伙通知书及交房的事实实。经质证，两原告对真实性有异议，认为没有收到通知。魅润公司无异议。 8.房屋交接单（缴款清单）一份，用以证明因通知交付，姜丽珍办理交付手续的事实。经质证，原告对真实性有异议，没有具体签订时间，不能达到被告的证明目的。魅润公司无异议。 魅润公司为证明自己的辩称，向本院提交证据如下： 9.通球·香樟雅苑项目营销代理合同一份，用以证明通球公司委托魅润公司代理销售香樟雅苑项目，魅润公司为销售以团购形式向客户收取团购费用以支付第三方渠道分销佣金的事实。经质证，两原告对真实性有异议，即使真实，合同能证明通球公司和魅润公司是代理合同关系，充分证明魅润公司所谓的团购费实际上两被告之间的结算方式之一，他们之间的约定对原告不具有约束力。通球公司无异议。 10.通球·香樟雅苑项目渠道整合委托合同一份，用以证明魅润公司委托上海泓绚房地产经纪公司销售在售所有房源，该公司收取每套60000元团购服务费的事实。 11.分销合同复印件一份，用以证明上海泓绚房地产经纪公司委托江山合鑫房地产营销策划有限公司销售所有可售房源，销售佣金40000元一套的事实。 经质证，原告对两份合同的真实性均有异议，即使真实，与本案也没有关联性。通球公司无异议。 12.客户确认单一份，用以证明原告为江山合鑫房地产营销策划有限公司渠道客户的事实。经质证，两原告对真实性有异议，没有原告的签名和盖章。通球公司无异议。 13.通球·香樟雅苑项目销售优惠审批表一份，用以证明原告确认已享受团购优惠活动存六万抵十万，六万元在签订合同当天与首付款一起付清，原告对成交总价是明知的事实。 经质证，两原告对真实性没有异议，能够证明原告交给被告的6万元系购房款。通球公司无异议。 通球·香樟雅苑项目提佣申请单和付款回单，用以证明魅润公司付给江山合鑫房地产营销策划有限公司佣金的事实。经质证，两原告认为是魅润公司单方制作，没有提供原件，对真实性有异议。通球公司无异议。 客户名单、项目报备表，用以证明魅润公司从事代理销售业务的事实。经质证，两原告对真实性有异议。通球公司无异议。 结合原、被告的举证、质证意见，本院对上述证据认定如下：证据1、2、两被告对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。证据3，证人陈述内容与通话录音基本一致，本院予以认定。证据4系建设部发布的城镇燃气设计规范标准文件，对该文件本院予以认定。证据5、证据6，对其真实性，本院予以认定。证据7，两原告否认收到快递件，但通球公司是根据商品房买卖合同上原告提供的地址和电话号码进行邮寄，且根据快递信息查询，显示妥投，故本院对该证据的证明力予以认定，可以说明通球公司于2018年11月11日已通知两原告于11月15日正式交房。证据8，系复印件，无法确认其真实性，本院不予认定。证据9、10、11，两原告对真实性虽有异议，但未提供实质性反驳证据，对其真实性本院予以认定。证据12、14、15，该组证据与本案处理结果不具有实质影响，本院不作采纳。证据13与证据1中原告提供的优惠审批表内容一致，对该证据的真实性本院予以认定。 经审理，本院认定以下事实： 两原告系夫妻关系。2017年8月23日，两原告与通球公司签订《浙江省商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：84F153261和09F153267），约定两原告向被告购买其开发的 香樟雅苑第6幢1单元012210号、012211号房屋，建筑面积分别为43.60平方米，商品房及相关用房的合同总金额分别为335000元和328700元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起办理完退房手续（包括撤销合同备案登记及预告登记手续）30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第十条规定，买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》中规定的期间内办理领房手续，未办理，视为已办交接手续，自《交付通知书》规定的交代截止日期之次日起，一切后果由买受人承担。合同附件八第三条第1项规定，合同解除后，退房手续办理完成后30日内出卖人需将除发生抵消后的剩余购房款无息退还买受人，因出卖人原因未能如期办理退房手续的，出卖人除退还已交房款外，还需支付房屋总价款万分之三每天的违约金。 2017年8月7日，姜丽珍参加了通球·香樟雅苑开盘特价活动，优惠活动存六万抵十万，六万在签订预售合同当天与首付款一起付清。当天姜丽珍先交付定金各50000元。2017年8月23日，姜丽珍支付了两套房的首付款88700元和55000元及120000元，由通球公司分别开具了138700元和105000元的增值税发票、魅润公司开具120000元的收据。余款办理了个人房产抵押贷款，贷款金额分别为23万元和19万元。 另查明，案涉工程于2018年10月22日竣工验收，通球公司于11月1日向周子良邮寄入伙通知书，邮件于11月13日妥投。入伙通知书中通知香樟雅苑6幢1单元2210室和2211室于2018年11月15日正式交房。 又查明，通球公司委托魅润公司对香樟雅苑房地产项目独家销售代理，魅润公司又与上海泓绚房地产经纪有限公司有渠道整合销售关系。 再查明，通球公司在规划设计本案诉争房屋所在小区项目时，并未设计独立厨房，不具备用气条件。 本院认为：本案的争议焦点在于：1.本案案涉房屋交付时间是否已经超过合同约定的时限，周子良、姜丽珍是否可以据此解除商品房买卖合同；2.案涉房屋不具备合同第八条约定的通气条件，周子良、姜丽珍是否可以据此解除商品房买卖合同？ （一）本案案涉房屋交付时间是否逾期超过120日的问题。根据查明的事实，通球公司已于2018年11月1日将入伙通知书通过邮寄方式送达周子良，入伙通知书明确交房时间为2018年11月15日，根据合同第十条规定，买受人应在出卖人寄发的交付通知书中规定的期间内办理领房手续，未办理，视为已办交接手续，且该小区大部分住户已正常收房，故周子良、姜丽珍关于本案房屋交房时间已经逾期超过120日的主张，缺乏事实依据，难以成立。其以此为由提出解除合同及支付违约金之诉请，难予支持。 （二）关于案涉房屋不具备通气条件是否足以导致合同解除的问题。虽然案涉商品房买卖合同约定交付房屋须具备用气条件，但是讼争房屋在规划设计时并未设计通气的相关设施，即通球公司自始就不可能履行交付具备通气条件的房屋。因此，如若按照商品房买卖合同的约定，通球公司在签约时就已经必然陷入违约，且该违约行为将导致周子良、姜丽珍依约享有合同解除权，显然不合常理。故通球公司主张合同中有关用气条件的约定系援用监管机构格式合同时因疏忽未能更改相关内容所致的解释，具有合理性。即商品房买卖合同将不具备用气条件作为合同解除事由，并非通球公司真实意思表示。况且，商品房买卖合同第八条第一款第3项约定：“（通球公司交付的房屋应当符合）用水、用电、用气、道路等，具备商品正常使用的基本条件。”该条约定的重点在于交付房屋应当具备正常使用的基本条件。虽然不具备用气条件一定程度上将导致买受人生活不便，但讼争房屋目前使用罐装煤气或其他电器并无障碍，即案涉房屋已经具备正常使用的基本条件，买受人购买房屋的根本目的已经实现，不存在通球公司根本违约之情形。故周子良、姜丽珍以案涉房屋不具备用气条件为由要求解除合同、支付违约金之诉请，亦不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回周子良、姜丽珍的诉讼请求。 案件受理费12923元，减半收取计6461.5元，由周子良、姜丽珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 李 晖 二〇二〇年五月二十日 书记员 冯韩微