贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终978号上诉人（原审被告）：李永军，男，1983年2月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：冷冬娥（系李永军妻子），住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州倾城物业管理有限责任公司，住所地贵州省清镇市前进路“倾国倾城”内，统一社会信用代码9152018166699171X9。法定代表人：姜兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱燕新，女，该公司工作人员。上诉人李永军因与被上诉人贵州倾城物业管理有限责任公司（以下简称倾城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永军上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未尽到相应的服务义务，表现为：小区环境恶化，环境卫生不到位，脏乱差现象随处可见。二、被上诉人未尽到相应的维修义务，表现为：小区绿篱带损坏，浇水、治虫、休整不及时，小区内绿化、草坪、植被越来越少，公用设施、设备、道路、健身设施维护不到位。三、被上诉人未尽到相应的管理义务。表现为：治安消防管理不到位，电子监控覆盖率低，交通秩序管理与车辆停放混乱，上诉人房屋外墙漏水，景观阳台排水管损坏。四、一审对被上诉人长期违法侵害业主权益的事实视而不见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人在一审已提出被上诉人未尽到相应服务义务以及乱收费（有线电视开户费、燃气开户费、停车费）等导致上诉人未履行交纳物业服务费的事实视而不见，判决上诉人全额交纳物业费明显不公平。倾城物管公司辩称，一审已经提供物业公司与房开公司进行沟通的证据，住房遗留工程也进行了整改，一部分是已经处理了的，还有一部分是因为业主拒绝处理要求我们赔偿，但是物业公司是不负责赔偿的，所以没有协商下来。请求二审驳回上诉，维持原判。倾城物管公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告立即向原告支付“倾国倾城”小区19-1-5-3号住房2013年7月5日至2019年4月4日共计68个月的物业服务费4556元以及滞纳金703元，共计5259元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李永军因购买清镇市倾国倾城小区19栋1单元5层3号房屋（建筑面积111.3平方米），于2011年3月8日与倾城物业公司签订《物业管理合同》，合同约定：1．倾城物业公司对房屋的共用部位进行养护和管理，包括楼座、屋顶、外墙面、承重墙体、走廊、通道、庭院；2．对共用设备、设施进行养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾池、共用照明、区内消防设施设备在内的；3．对公用设施和附属建筑物、构筑物的养护与管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池；4．对公共绿化的养护与管理；5．附属配套建筑、设施的养护与管理；6．负责维护公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运；7．小区内交通秩序的管理与车辆的停放（第十条）；8．负责维护秩序，包括小区公共部分的巡视、门岗值勤。合同约定倾城物业公司有权向业主或物业的使用人收取物业管理费、共用设施设备保修、国家规定的各项检测费以及装修管理费等费用。双方约定的物业管理费标准为每平方米每月0.6元，同时约定逾期未交纳物业管理费，承担应交纳物业费数额每日千分之五的滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定履行了基本的物业服务，直至2019年6月6日撤离该小区。2013年7月4日，被告交纳了2012年7月4日至2013年7月4日的物业服务费801元。之后被告未按约定交纳物业服务费。本案起诉之前，原告申请财产保全，交纳了保全费65元。一审法院作出（2019）黔0181财保712号民事裁定，在（2019）黔0181执保700号案件中，冻结了被告李永军的银行存款5259元，冻结期限至2020年6月17日。一审法院认为，原、被告双方签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。本案争议的焦点问题是被告李永军是否应当向原告交纳2013年7月5日至2019年4月4日期间的物业费，对此，一审法院评析如下:首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。关于被告辩称原告承诺为原告修复房屋问题。该问题在双方的物业服务合同中并无相关约定，不属于本案的审理范围，被告以此为由拒交物业服务费，不符合双方之间的合同约定，依法不应支持。关于被告辩称乱收费问题。被告主张物业服务费已包括停车费，不应再另交物业费。经查，双方所签的物业服务合同并未包括原告为被告的停车提供服务的内容，从合同约定的第十条亦不能认定物业费包括了停车费，被告的辩称缺乏事实依据，一审法院不予采信。被告认为原告向其收取“水、电、煤、有线电视”等费用，直接导致被告拒绝交纳物业服务费。经查，该费用亦未包括在双方签订的物业服务合同中，原告表示系代房开公司收取，显然，该费用的收取还涉及其他法律关系，不属于本案的审理范围，被告以此抗辩认为不应交纳物业服务费，依法不应支持，被告认为其权利受到侵害，可循相关法律规定另行主张。关于被告辩称原告未按双方签订的《物业管理合同》履行服务义务问题。经查，原告提供的证据证明原告履行了基本的服务内容，被告提供的证据显示原告履行物业服务虽然存在一定的瑕疵，但这种瑕疵尚不足以否定原告提供的基本物业服务，故被告以服务不到位为由认为不应交纳物业服务费，一审法院依法不予采纳。综上，原告诉请要求判令被告支付“倾国倾城”小区19-1-5-3号住房2013年7月5日至2019年4月4日期间的物业服务费4556元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。鉴于本案的实际情况，原告诉请要求被告交纳滞纳金，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限被告李永军于本判决生效之日起五日内支付原告贵州倾城物业管理有限责任公司2013年7月5日至2019年4月4日期间的物业服务费4556元；二、驳回原告贵州倾城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费65元，合计90元，由原告贵州倾城物业管理有限责任公司负担12元，被告李永军负担78元。本院二审期间，倾城物业公司提交了收款收据、收条及网上银行电子回执。证明：2019年12月10日上诉人已将一审判决的诉讼费78元及物管费4556元交纳完毕，用三通费抵扣物管费，且多余的359元已经予以退还李永军，一审判决的金额李永军已经履行完毕。李永军委托诉讼代理人经质证：虽然抵扣了，但是我是不同意抵扣的，钱是我去交的，钱是退到李永军的卡上。对于倾城物业公司二审提交的证据，李永军委托诉讼代理人虽不同意抵扣，但李永军在收条上进行了签字，且李永军也收到了退还的359元，故本院对该证据予以确认。本院经审理查明，2019年12月10日倾城物业公司用应退还给李永军的三通费及利息5060元与李永军差欠的物管费进行抵扣后，将多余的359元退还李永军，即上诉人已将一审判决其应承担的诉讼费78元及物管费4556元交纳完毕。二审审理中，经询问上诉人委托诉讼代理人是否撤回上诉，其陈述不申请撤回上诉。除此之外，二审查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，倾城物业公司与李永军签订的物业管理合同系有效合同，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。李永军上诉主张倾城物业公司提供的物业服务不到位，对此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如李永军认为倾城物业公司提供物业服务不到位，其可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。因此，本院对上诉人该项上诉理由不予采纳。关于李永军上诉主张倾城物业公司承诺为其修复房屋问题。该问题系另一法律关系，不属于本案的审理范围，李永军以此为由拒交物业服务费，不符合双方之间的合同约定，故本院对该项上诉理由不予采纳。关于李永军上诉主张倾城物业公司乱收费的问题。经查，其中停车费并未包含在双方所签的物业服务合同中。“水、电、煤、有线电视”等费用系另一法律关系，李永军不能以此拒交物业服务费。因此，本院对李永军该项上诉理由亦不予采纳。二审审理中，倾城物业公司认可一审判决的金钱给付内容李永军已经履行完毕，但因李永军不同意撤回上诉，本院就本案的上诉进行审理并作出判决。综上，上诉人李永军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李永军负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月九日书记员 王凤霞