广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5790号上诉人（原审原告）：李洁萍，女，1966年9月4日出生，汉族，住广州市东山区。被上诉人（原审被告）：李松，男，1990年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘鹄，广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦路平，女，1986年1月5日出生，汉族，住广州市越秀区，与李松系夫妻关系。上诉人李洁萍因与被上诉人李松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李洁萍上诉请求：1.变更一审判决第一项为判令李松按每月3600元的标准向李洁萍支付2018年10月1日至2019年8月3日期间的租金及场地占用费；2.撤销一审判决第二项，改判支持李洁萍的第2项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由李松承担。事实和理由：一审认定事实部分不清、适用法律部分错误。一、关于房屋的交接。李洁萍与李松因租赁合同纠纷曾进行过诉讼，案号为（2018）粤0103民初5993号、（2019）粤01民终3422号，原纠纷判决于2019年5月15日产生法律效力。第一，在原纠纷庭审及案件处理过程中，甚至在该案的强制执行过程中，李洁萍多次要求李松办理房屋交接手续，庭审及负责执行的法官也建议双方在庭审的过程中直接办理交接，以免扩大损失，但李松除了口头声称要求交还房屋，在原纠纷的多次庭审中并无将房屋交还、甚至在聘请律师的情况下，也没有将房屋钥匙带到法庭办理交接手续。可见，对于房屋未能交接造成的损失扩大，责任在于李松。第二，尽管本案中，李松拿出了系列的证据证明其存在所谓要求返还钥匙的意思表示，但是，李松主动要求寄回钥匙后、在李洁萍的律师按李松的要求提供地址及联系方式后，李松却没有任何要交还房屋的行动。从其种种行为，以及故意收集所谓要求交还房屋的证据的做法可以看出，李松并无真正要求交还房屋的想法，其制作的证据无非是为了蒙蔽法院，造成其有交还房屋的假象而已。在原纠纷案发生前，双方已经产生矛盾，李松主动起诉李洁萍，但生效法律文书认定违约方为李松，为此，李松对李洁萍一直怀恨在心。李松的上述做法无非是“以交房屋为名，行非法霸占房屋之实”的伎俩，李松一边在恶意制造证据，一边故意拖延时间，损害李洁萍的合法权益。第三，2019年8月3日，在李洁萍多次催促下，双方才正式办理了房屋交接手续。若李松真心要交还房屋，大可以按照李洁萍律师提供的地址快递钥匙即可，不必等到该时间才办理交接手续，根本不存在要交还房子而无法交还的可能性。证明李松的所谓要求主动交还房屋都是虚假陈述。可见，李洁萍未能收回房屋、双方没有协商一致的原因，是李松根本没有交还房屋的意愿，其提交的证据都是虚假的、是李松故意制造的假象。第四，退一万步讲，在交接房屋前，无论谁主动、谁被动，这不是判断责任的根本依据。从双方当面办理房屋交接手续可以看出，对于交接房屋，双方是在协商一致后达成的，房屋交接前，李松事实占用着李洁萍的房屋，李松应承担在交接房屋前的房屋租金及占用费。二、关于李洁萍与李松的房屋租赁合同的解除时间，即租金的计算截止时间。第一，原纠纷一审判决“解除双方签订的《房地产租赁合同》”，尽管双方未就该判决项进行上诉，但根据民事诉讼法的相关规定，不同的判决项不应进行分割确认生效日期（法律并无规定可以分开认定不同判决项的生效时间）。原纠纷判决于2019年5月15日产生法律效力，也就是说，对于“解除合同的判决项”的生效时间也应为2019年5月15日，双方合同的实际解除日期应以终审判决的生效日期为准。因此，本案一审对于李洁萍与李松原租赁合同的解除日期的认定是错误的，应当予以纠正。第二，既然李洁萍与李松的合同解除时间为2019年5月15日，因此，李松应向李洁萍支付租金至2019年5月15日，其后，因李松继续占有李洁萍的房屋，应继续承担房屋占用费至2019年8月3日（双方交接房屋之日）。三、关于违约责任。本案一审认定，在原纠纷案中“原被告双方争议仍在处理当中，被告暂停向原告支付租金（场地占用费）有一定合理性，故原告主张被告支付违约金，不予支持”，该认定是错误的。第一，原纠纷案中，生效法律文书已经确认了李松不缴纳租金、提前终止合同属于李松的违约行为，也就是说，原纠纷处理过程中，李松一直处于违约的状态。但一审却认为李松无需承担违约责任，该认定明显是错误的，也与生效法律文书认定的事实相悖。第二，按一审的认定，任何租赁纠纷只要向法院提起了诉讼，在诉讼过程中，难道就不用缴纳租金了？难道都可以免除违约责任了？一审这样的认定，没有任何法律及事实依据。综上所述，根据双方的约定，李松应承担足额缴纳租金义务，在合同解除后，应承担及时交还租赁物业的义务，否则，李松需按合同的约定承担逾期交租的违约金及逾期交还物业期间的占用费，李松的上述行为已经构成违约，并严重损害了李洁萍的合法权益。为维护自身合法权益，李洁萍特提起上诉，请求法院支持李洁萍的全部上诉请求。被上诉人李松二审辩称：2018年8月11日，李松已将涉案房屋移交李洁萍，当时李松已将自己的物品全部搬走，房屋已经腾空，且明确告知李洁萍退租该涉案房屋，李洁萍对此也非常清楚，并同意李松退租搬离，双方在房屋中介的见证下，就水、电、煤气表读数进行了确认，后双方因一台空调故障维修费事宜产生严重分歧，李洁萍便借口坚决拒收李松交出的涉案房屋钥匙，然后一走了之之后再也联系不上。无奈之下，李松提起诉讼，后经广州市荔湾区人民法院的（2018）粤0103民初5993号民事判决解除双方的租赁合同，并判决李松支付李洁萍2018年9月租金3600元及违约金。判决生效后，李松及代理律师多次通过短信及电话联系李洁萍要求主动履行判决及再次交还涉案房屋钥匙，甚至主动向法院申请执行，期望通过法院联系上李洁萍，但因李松是被执行人不能申请执行，故仍然无法联系上李洁萍。期间，李松也曾找过涉案房屋所属的物业管理处、居委会，希望将钥匙放置于他们那里或者通过他们能联系上李洁萍，但最终物业管理处和居委会答复未能联系李洁萍，也不愿意暂代保管及转交钥匙。所以，李松一直竭尽全力尽可能联系李洁萍，已经极尽责任和义务。现李洁萍竟然捏造事实谎称李松霸占涉案房屋拒不交还，在其多次要求下都不退还等等，进而要求李松支付所谓的租金及场地占用费、违约金，实属贪得无厌。李洁萍一直以来都故意躲避李松对其的主动联系和寻找，将李松的微信拉黑，对李松发去的短信一概不回，打去的电话一律不接，该行为有力证明了李洁萍自李松搬离后不仅从未联系过李松，而且对李松一再要求交还钥匙和履行判决拒不理睬、毫不回应。涉案房屋因严重漏雨渗水潮湿发霉无法居住，作为希望赶快解除合同尽快搬离的李松，怎么可能继续居住其中，事实上李松在2018年8月11日后已经另租他处居住。李洁萍因为完全知道涉案房屋的情况及难以再出租的事实，为了能继续获取租金收益，才故意躲避李松的多方寻找和联系，人为地造成李松钥匙无处可交的既成表面事实，从而诬陷李松霸占涉案房屋拒不交还，妄图获取不当利益。2018年8月11日后涉案房屋被闲置，并非李松的过错，因为根据租赁合同，李洁萍已经可自由处置涉案房屋，至于钥匙是否交接，不是房屋移交的标志，因为每个新租户为安全起见都会更换钥匙，钥匙不移交也不影响出租。因此，涉案房屋即便不是因为渗水发霉导致无法出租，其被闲置的过错也不在李松，而在李洁萍自己。综上，请求法院驳回李洁萍的上诉请求。因本案纠纷，李洁萍于2019年10月31日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李松向李洁萍支付2018年10月至2019年8月3日期间的租金及场地占用费共计37080元；2.李松向李洁萍支付2018年10月至2019年8月3日期间未付租金（场地占用费）的违约金，从2018年9月25日起，计算到实际付清全部租金之日，按月租金3600元作为计算基数，每日按应付租金10%分段计算，暂计至2019年10月15日为3098.46元；3.本案诉讼费由李松承担。一审法院经审理查明：2017年11月21日,李洁萍（出租方）与李松（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：一、出租方愿意将其拥有的房产（广州市荔湾区荔湾路xxx号xxx房）出租给承租方使用；三、租期从2017年11月25日至2020年11月24日止，共3年；保证金7200元，租金每月3600元，交付至指定的李洁萍名下账户；四、签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用后,出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；六、1.出租方提供家私电器（详见《家私电器清单》）；七、1.如承租方不按时交租，出租方应发挂号催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的10%向出租房支付违约金；9.租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方的同意;八、3.租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，在通知期间，承租方需照常缴交租金；等等。同日，李洁萍出具收款收据，确认收到李松7200元保证金及2017年11月21日至2017年12月20日的租金3600元。之后，案涉房屋由李松使用，李松交纳租金至2018年8月。2018年8月，李松向李洁萍提出退房并要求李洁萍退回保证金等。因双方协商不成，2018年8月22日李松向一审法院提起诉讼，要求：1.解除与李洁萍的房地产租赁合同，李洁萍退还保证金7200元并支付利息；2.李洁萍退还8月12日至25日的租金1560元；等等。李洁萍答辩表示不同意李松的全部诉讼请求，并提出反诉，要求：1.李松支付2018年9月租金3600元；2.李松支付2018年9月未付租金的违约金；等等。2018年11月9日一审法院就上述纠纷作出（2018）粤0103民初5993号民事判决书，判决：一、解除李松与李洁萍于2017年11月21日签订的《房地产租赁合同》。二、自本判决发生法律效力之日起3日内，李松向李洁萍一次性支付2018年9月份租金3600元。三、自本判决发生法律效力之日起3日内，李松向李洁萍一次性支付2018年9月份租金的违约金（以3600元为本金，从2018年8月26日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。四、驳回李松的其他诉讼请求。五、驳回李洁萍的其他诉讼请求。判后，李松不服要求撤销一审判决第二、三、四、五项并提出上诉。2019年5月9日本院作出（2019）粤01民终3422号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月3日，李松将案涉房屋的锁匙交还给李洁萍。李松为证明其主张，向一审法院提供了证据19、2019年6月20日-22日李松发短信给李洁萍的截图；证据20、2019年6月20日-24日李松多次致电李洁萍的截图；证据21、光盘（2019年6月20日-24日李松致电李洁萍的通话内容）；证据19-21共同证明李松通过发短信、打电话等各种方法积极主动寻找联系李洁萍要求交还钥匙和履行判决，李洁萍对之不予以理睬与回应的事实。证据22、2019年6月22日-24日李松微信联系李洁萍的截图，证明李松通过微信联系李洁萍，李洁萍已将李松拉黑的事实。证据23、光盘（2019年6月24日李松求助案涉房屋物业管理处的录音），证明李松找案涉房屋所属物业管理处帮助代收及转交钥匙和联系李洁萍未果的事实。证据24、光盘（2019年6月24日李松求助案涉房屋所属居委会的录音），证明李松找案涉房屋所属居委会帮助代收及转交钥匙和联系李洁萍未果的事实。证据25、2019年7月6日-10日李松联系李洁萍律师交还钥匙事宜的短信截图，证明李松提出为避免快递丢失，建议当面交还钥匙，但李洁萍代理律师拒绝理会的事实。证据26、（2018）粤0103民初5993号案的开庭笔录，证明开庭过程中我方一直提出交接、交还钥匙，李洁萍拒收。据该2018年10月10日的开庭笔录李松表述，其在2018年8月11日后已经事实上搬出房屋，不再居住，由于对方不同意接收，钥匙还在我方这里。李洁萍的质证意见为对于证据19，这案件是我委托了律师，我的律师已经联系李松了，律师如何和李松沟通我不知道。该微信不是我的微信，我没有收到，不知道、不清楚。对于证据20，有些电话没有接通，没有结果，不能证明什么。对于证据21，这段时间李松没有和我通话，不清楚这件事。对于证据22，不清楚李松证明什么。对于证据23-24，与我无关，我不清楚，不知道。对于证据25，李松与我律师联系要求交回钥匙，因为我律师多次要求李松交还钥匙，李松一开始说交，约定时间交，后来又说要邮寄钥匙，我律师就将邮寄的地址发给他，后来李松又出尔反尔说当面交，一直拖延都没有交钥匙，我律师多次联系李松。如果李松要交还钥匙，可以在一审交，二审交，也可以当面交，但一直到2019年8月3日才交，见我方证据3有收条，李松才办理交接手续。对于证据26，笔录是我们开庭的笔录，但他提出来，但是要实际交还钥匙才行的，说没有用，没有实际行动。一审法院认为：2018年11月9日一审法院作出（2018）粤0103民初5993号民事判决书已判令解除李松与李洁萍于2017年11月21日签订的《房地产租赁合同》。判后，李松与李洁萍均没有对该判项提出上诉，故可视为《房地产租赁合同》于2018年11月解除。因在《房地产租赁合同》解除即2018年11月前李松已实际没有使用案涉房屋，且多次催告李洁萍接收案涉房屋，但因李洁萍、李松未就赔偿问题协商一致，李洁萍迟迟未接收案涉房屋，故一审法院确定给予李洁萍、李松自解除合同之月起两个月的交接期（即2019年1月31日止），超期接收而扩大的损失由李洁萍自行承担。故李松应按每月3600元的标准向李洁萍支付2018年10月1日至2019年1月31日期间的租金及场地占用费。至于未付租金（场地占用费）的违约金问题，因李松未付的租金（场地占用费）发生在（2018）粤0103民初5993号及（2019）粤01民终3422号两案的诉讼期间，李洁萍、李松双方争议仍在处理当中，李松暂停向李洁萍支付租金（场地占用费）有一定合理性，故李洁萍主张李松支付违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，于2019年11月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李松按每月3600元的标准向李洁萍支付2018年10月1日起至2019年1月31日止的租金及场地占用费。二、驳回李洁萍其它诉讼请求。一审案件受理费402元，由李洁萍负担257元，李松负担145元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：一审法院于2018年11月9日作出的（2018）粤0103民初5993号民事判决已经判令解除李松与李洁萍于2017年11月21日签订的《房地产租赁合同》，双方对此均未提出异议，可见双方均明确知晓上述租赁合同已于2018年11月解除。同时，双方在2018年8月11日曾经共同前往涉案房屋对水电、煤气及相关财物等进行清点，虽然当时因部分款项问题未能协商一致而造成李洁萍未收取钥匙，但李洁萍应该清楚知道李松已经搬离了涉案房屋，没有再继续使用。由此，李洁萍既知晓双方的《房地产租赁合同》已经解除，又知晓李松已经实际搬离涉案房屋，按照一般常理，其应及时联系李松收回涉案房屋，但本案中，仅能看到李松多次要求向李洁萍交还钥匙，而李洁萍未能举证证明其曾经要求过李松归还涉案房屋。综上，一审法院给予双方自解除合同之月起两个月的交接期，已经充分考虑本案的实际情况，合法合理，并无不妥，本院予以维持，超期接收而扩大的损失应由李洁萍自行承担。本院前文已述，双方的《房地产租赁合同》已于2018年11月解除，李洁萍要求其后的场地占用费的违约金缺乏依据。至于2018年10月至2018年11月的未付租金的违约金，因李松在2018年8月22日就提起了（2018）粤0103民初5993号诉讼案件，诉讼请求涉及《房地产租赁合同》能否解除及解除时间的认定问题，其后双方的争议一直在处理当中，故李松暂停支付上述两月的租金具有合理性。综上，一审法院对未付租金（场地占用费）的违约金不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，李洁萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由李洁萍负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月十五日书记员 曾龙辉莫善友