广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5132号上诉人（原审被告）：冯志勇，男，1976年12月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨耀锋，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴高荣，男，1983年2月15日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：冯宝玲，广东大篆律师事务所律师。上诉人冯志勇因与被上诉人吴高荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人冯志勇上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判冯志勇向吴高荣支付广州市番禺区石楼镇石一大王5-7号商铺租金10000元；2.本案的一审、二审诉讼费用由吴高荣承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、冯志勇欠付吴高荣66000元的借款属于民间借贷纠纷，与本案房屋租赁合同纠纷的法律关系不是同一性质，故不能一并在本案中处理。二、吴高荣在合同履行期间对冯志勇在正常经营的商铺擅自上锁，是违法行为，也侵害了冯志勇权益，故冯志勇无需支付2018年8月1日至9月15日的租金。合同约定冯志勇逾期支付租金期限超过15日的，吴高荣有权单方面解除合同，但该约定只说明吴高荣拥有单方解除合同的权利，并不代表此时合同已经解除，更不代表吴高荣有权对冯志勇正常经营的商铺实施上锁行为，故吴高荣在2018年8月1日实施上锁的行为没有任何法律依据，其行为违反合同约定，冯志勇不应支付上锁期间的租金。三、冯志勇不应向吴高荣支付2018年8月31日前的水费、电费及污水处理费共2636.92元。正如第二点所述，吴高荣是在2018年8月1日对冯志勇正常经营的商铺实施上锁行为，那么，自8月2日后冯志勇已经不能正常经营，并未产生相关的费用，所以判令冯志勇承担8月2日后的水费、电费及污水处理费亦是于法无据。四、一审判令冯志勇承担拆卸搬运费、存放费共计49566元于法无据。2018年8月1日吴高荣擅自对冯志勇租赁的商铺上锁同时也阻止冯志勇搬离商铺的财产，对此冯志勇也有报警处理，在商铺上锁期间，冯志勇也多次要求搬东西，但是吴高荣一直拒绝开门，后来，吴高荣在未通知并未经冯志勇同意的情况下，擅自拆卸搬离以及存放在冯志勇商铺的所在财产的行为，是严重侵害搬离的合法行为，且在合同未解除之前，吴高荣拆卸、办理以及存放冯志勇商铺的财产是违反合同的行为，不能因有公证行为就认定合理合法。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人吴高荣辩称：一、一审处理合法有据，66000元是占有使用费。二、冯志勇没有经营在前，吴高荣上锁在后。吴高荣的行为并未对其经营造成实质影响，冯志勇可以进入商铺并使用，且期后冯志勇物品仍占用涉案场地，应该支付期间的场地使用费、水电费、污水处理费。三、冯志勇在收到吴高荣的发函后未提出异议，也按时前往场地清点物品，就是同意并授权吴高荣按照函件上的处理方式处置其物品，冯志勇应该支付物品存放产生的相关费用。吴高荣向一审法院起诉请求：1.冯志勇向吴高荣支付拖欠场地使用费96000元以及上述费用自拖欠日至冯志勇全部支付上述资金的占用损失，以银行贷款利率计算；2.冯志勇向吴高荣支付垫付的水费977.24元、电费1427.42元、污水处理费及违约金232.26元以及上述费用自垫付之日起至冯志勇全部支付完毕时止的资金占用损失；3.冯志勇向吴高荣支付因清场而造成拆卸费以及搬运费损失2500元及上述费用自2018年9月15日至冯志勇付清时的资金占用损失；4.冯志勇向吴高荣支付自2018年9月15日起至2019年8月14日场地押金8000元、场地使用费48000元，以及上述费用自交付之日起到冯志勇全部付清时的资金占用损失；5.冯志勇承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年10月22日，吴高荣从广州市番禺区石楼镇石一村股份合作经济社(以下简称石一村经济社)承租位于石楼镇石一大王公3号、4号、5号、6号、7号商铺及商铺后围墙地块，双方就每间铺的租赁分别签订了租赁合同，租赁期限均约定为自2016年1月1日至2021年12月31日，每间铺缴纳保证金20000元。上述3-7号商铺（广州市番禺区市莲路段318、320、322、324、326号）未向行政主管部门提交规划报建材料。2015年10月26日，吴高荣（甲方，出租方）与冯志勇（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将石楼镇石一大王公3号、4号、5号、6号、7号商铺出租给乙方使用，租期自2016年1月1日至2021年12月31日止;合同出租商铺每月22000元；等等。因冯志勇拖欠上述商铺2018年3-5月的租金66000元，双方协商由吴高荣收回3-4号铺，5-7号铺仍由冯志勇承租并重新签订《商铺租赁合同》，同时对上述拖欠的3-5月的租金66000元签订了《借款协议》。2018年5月15日的《借款协议》载明：因资金需求，冯志勇向吴高荣借款66000元，借款期为11个月。同日，冯志勇出具《借据》，载明：冯志勇兹借到吴高荣人民币66000元，月利率为0，特此为据。2018年5月15日，吴高荣（出租方、甲方）与冯志勇（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将石楼镇石一大王公5号、6号、7号商铺出租给乙方使用，租期自2018年5月15日至2021年12月31日；乙方于签订合同之日向甲方缴纳保证金30000元；租金每月10000元，2019年1月1日至2021年12月31日租金每月11250元；乙方必须在每月5日前向甲方缴纳租金；乙方逾期缴交租金的，除需补缴外，每逾期1日，按所欠租金的3%向甲方支付滞纳金，如乙方未按本合同规定时间、金额向甲方支付租金超过15日，甲方有权单方解除本合同、没收乙方保证金、并收回本合同出租商铺自行处理，如违约金不足以弥补甲方的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨，同时，甲方有权采取停水停电措施直至乙方迁出时止，由此造成乙方的停业损失由乙方自行承担；乙方每月的水、电、卫生等相关费用由乙方自行缴纳；等等。双方确认冯志勇已缴纳保证金30000元。双方重新签订5-7号商铺的租赁合同后，因冯志勇拖欠2018年7月租金，吴高荣于2018年7月30日通过微信通知冯志勇“阿勇依家正式通知你明天交不了租的，8月1日我们收铺，所产生一切后果由你全负”。2018年8月1日，双方就收铺问题发生纠纷，吴高荣对商铺部分实施上锁，但冯志勇确认可以进入商铺。此后，冯志勇未正常对外营业。2018年9月11日，吴高荣向冯志勇发出《解除租赁合同通知函》，载明：自冯志勇承租3-7号商铺以来，多次延期交租，拖欠2018年3-5月租金，基于此，冯志勇提出交还3号、4号商铺，并将3-5月拖欠的租金作为欠款。2018年5月15日，双方签订了《借款协议》及5号、6号、7号铺的租赁合同，租赁期限自2018年5月15日至2021年12月31日。但是，自冯志勇提出重新签订租赁合同以来，一直未按合同约定支付月租金、水电费、卫生费等费用，截止2018年9月10日，冯志勇拖欠2018年3月-5月，7月-9月的租金共96000元（不含水电费、卫生费、滞纳金），吴高荣已代缴电费1427.42元。吴高荣已于2018年3月7日、3月22日、4月10日、5月16日、5月20日、6月27日、7月30日、8月11日、8月22日多次通过微信、电话等方式发出催缴通知，否则将解除租赁合同，但冯志勇至今未缴纳拖欠的租金、水电费、卫生费、违约金。根据2018年5月15日的《商铺租赁合同》第九条第3款的约定，冯志勇迟延支付租金、水费、卫生费、滞纳金等费用，且经一再催告后在合理期限内仍未履行，已经严重违约，达到法定及约定的合同解除条件，特告知自即日起解除双方于2018年5月15日签订的《商铺租赁合同》，并要求冯志勇于2018年9月15日早上10点到达商铺现场，共同进行场地清点交接，要求冯志勇自行腾空上述房屋并搬离所有物品，若不按时到场，吴高荣将自行将上述房屋内物品移至广州市番禺区石楼镇岳溪村应塘大楼1楼存放，相关的存放费用每月4000元由冯志勇承担。吴高荣将上述通知书邮寄给冯志勇，冯志勇于2018年9月12日签收。在上述约定交铺前，吴高荣于2018年8月29日代冯志勇支付了商铺应缴纳的电费1427.42元，2018年9月12日代冯志勇支付了2018年8月31日之前的水费977.24元、污水处理费232.26元。2018年9月15日上午十点十分，吴高荣及其委托诉讼代理人冯宝玲、陈雅雪与广州市广州公证处公证员林某、工作人员蔡文海来到上述5-7号商铺，对商铺内的现场状况进行拍摄和录像，共取得照片四十四张、光盘一张，并当场取得《盘点清单》一份。广州市广州公证处对上述事项出具了（2018）粤广广州第140055号《公证书》。吴高荣将商铺内财产搬运至石楼镇岳溪村应塘大街103、104号商铺，并为此支付搬运费2500元。2018年9月26日，吴高荣与石一村经济社、王展航签订3份《转让合同协议》，分别约定由王展航承接吴高荣与石一村经济社于2015年10月22日就5号、6号、7号铺签订的租赁合同中的权利、义务。吴高荣收取王展航69000元的转让费，但主张其中60000元实际为王展航代石一村经济社退还给其每间铺20000元的保证金，再由石一村经济社直接出具保证金收据给王展航，9000元为顶手费。冯志勇认为其为经营涉案商铺，投入了大量的资金进行装饰装修等，因装饰装修相关证据材料存放在涉案商铺内，已被吴高荣搬离商铺，现无法取回。一审另查明，为存放商铺内的财产，吴高荣于2018年9月8日与黄荣华签订租赁合同，约定由吴高荣承租石楼镇岳溪村应塘大街103、104号商铺，面积约80平方米，租期自2018年9月8日至2019年6月25日，月租金4000元，保证金8000元。吴高荣提供黄荣华出具的收款收据共13张，收据载明已收到吴高荣支付的押金8000元，自2018年9月至2019年8月的租金共47066元。吴高荣于诉讼中多次要求冯志勇尽快取回上述财产，但冯志勇一直以吴高荣未经其同意腾空商铺为由拒绝取回。自2019年9月开始，吴高荣未再支付该商铺的租金，黄荣华已退回吴高荣押金8000元。一审诉讼中，冯志勇认为2018年3-5月的租金属于借款，借款期限尚未到期，无需偿还；吴高荣于2018年8月1日对商铺上锁后不能正常使用，故无需支付租金。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，石一村大王公3-7号商铺均未取得建设工程规划许可证，吴高荣将其出租给冯志勇，双方所签订的两份租赁合同均为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，关于冯志勇使用3-7号商铺的占有使用费问题，分为两个阶段。第一个阶段，冯志勇于2018年5月15日之前使用3-7号商铺，双方结算冯志勇拖欠的租金为66000元。对于该拖欠的66000元，双方均同意转化为借款，借款期限自2018年5月15日起11个月，则该借款期限至2019年4月15日已届满，冯志勇未能如期还款，因该66000元的性质实为占有使用费，故一审法院在本案中一并予以处理，吴高荣要求冯志勇支付该66000元，合理有据，一审法院予以支持。第二个阶段，自2018年5月15日起，吴高荣收回3-4号商铺，冯志勇继续使用5-7号商铺，吴高荣请求参照双方于2018年5月15日签订的租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院予以支持。冯志勇确认拖欠2018年7月的占有使用费10000元，一审法院予以确认。现双方争议的时间段为2018年8月1日至2018年9月15日期间的占有使用费，吴高荣主张该时间段的占有使用费全部由冯志勇承担，冯志勇则抗辩因吴高荣于2018年8月1日对商铺实施上锁，其不能正常使用商铺，故无需支付占有使用费。一审法院认为，吴高荣于2018年8月1日对商铺上锁是基于冯志勇长期未能按时支付商铺租金且已实际拖欠7月租金而实施，在商铺上锁后，冯志勇虽然未能正常使用商铺，但冯志勇拖欠租金且在吴高荣多次通知其要求收铺后仍未支付租金或交付商铺，是造成该局面的主要原因。故结合双方的过错责任，对于吴高荣请求冯志勇应支付的2018年8月1日至9月15日的占有使用费15000元，一审法院酌情支持10000元。综上，冯志勇应向吴高荣支付3-7号商铺的占有使用费合共86000元（66000元+10000元+10000元）。由于双方签订的租赁合同无效，吴高荣应返还收取冯志勇的保证金30000元，未免诉累，一审法院将双方的债务相互抵扣，抵扣后，冯志勇仍需向吴高荣支付占有使用费56000元。冯志勇占有使用商铺期间的水电费等费用应由冯志勇承担，现吴高荣提供证据证明其为冯志勇代垫了2018年8月31日前的水费977.24元、电费1427.42元、污水处理费232.26元，冯志勇未举证证明上述费用其已支付，故应当向吴高荣支付代垫的上述费用。吴高荣于2018年9月11日发出的要求解除合同及要求冯志勇于2018年9月15日腾空商铺的书面通知，冯志勇已于2018年9月12日收悉。2018年9月15日，因冯志勇未到场，吴高荣请求公证人员对吴高荣搬离商铺时现场状况及财产进行了证据保全，同时将商铺内财产另行租赁商铺予以放置，并将放置地点通知了冯志勇，上述措施未超过吴高荣为减少损失可实施的合理范畴，一审法院予以确认。吴高荣对商铺内设备进行拆卸并另行租赁商铺用于放置，为此支付了拆卸搬运费2500元、租赁期间的租金共47066元，上述拆卸搬运费、租金为吴高荣代为保管冯志勇财产所支出的费用，在合理范畴内，故对吴高荣请求冯志勇支付上述费用，一审法院予以支持。关于押金8000元，已由黄荣华退还吴高荣，故对于吴高荣请求冯志勇支付押金的损失，一审法院不予支持。吴高荣已多次通知冯志勇取回财产，冯志勇应当及时取回属于自己的财产，如认为财产遭受损失的，可对财产损害另循法律途径解决。吴高荣请求冯志勇支付上述应付款项资金占用期间的损失，因双方当事人的共同过错导致签订的合同无效，故对于吴高荣该项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、冯志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向吴高荣支付番禺区石楼镇石一大王公3-7号铺的占有使用费56000元；二、冯志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向吴高荣支付垫付的水费977.24元、电费1427.42元、污水处理费232.26元；三、冯志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向吴高荣支付拆卸搬运费共2500元；四、冯志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴高荣支付代垫的租金47066元；五、驳回吴高荣其余诉讼请求。如冯志勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3442元，由吴高荣承担1072元，冯志勇承担2370元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，冯志勇在一审法院于2019年1月18日开庭时对吴高荣提交的电费缴纳记录、水费及滞纳金的发票、污水处理费以及违约金缴纳发票没有提出异议，并表示2018年7、8、9月所欠电费、水费也是应该由冯志勇缴纳的，不应由吴高荣代为缴纳，因为冯志勇是直接对村缴纳的。二审庭询后，冯志勇向本院提交了照片，拟证实吴高荣所称的放置冯志勇机器设备等财物的商铺（地址：广州市番禺区石楼镇岳溪村应塘大楼1楼）并没有存放任何冯志勇的机器设备等财物的事实。冯志勇提交书面意见表示吴高荣向冯志勇主张放置机器设备等财物的租金没有任何理由，其认为吴高荣将所有机器设备等财物弄丢的情况下，应承担违法侵权责任，其将另案主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一是冯志勇是否应支付其已出具借据的款项66000元给吴高荣的问题。虽就该款项冯志勇已出具借据给吴高荣，但至今借款期已过，且该款项亦原本是冯志勇应支付给吴高荣的2018年3-5月的使用费，故一审法院为减少诉累，在本案中一并处理并无不当，冯志勇主张一审法院就该款项处理有误理由不成立，本院不予支持。本案的另一争议焦点为冯志勇是否应支付2018年8月1日至9月15日的占用费的问题。虽吴高荣在2018年9月1日已对涉案商铺上锁，但如一审所述，吴高荣对涉案商铺上锁是基于冯志勇拖欠租金所至，亦未有证据证实冯志勇在吴高荣上锁后要求搬出将涉案商铺交还给吴高荣，且在吴高荣已通知交接的情况下冯志勇仍置之不理，故一审酌情判决冯志勇支付该期间大部分的占用费正确，本院予以维持。关于水、电费的问题。在一审开庭时，冯志勇明确表示2018年7、8、9月所欠电费、水费也是应该由冯志勇缴纳，现吴高荣已代为支付，冯志勇理应返还给吴高荣，其上诉以自2018年8月1日已经不能进行正常经营为由主张并未产生相关费用与其一审时的自认不一致，且无提供充分的证据证明其在二审中的主张，故本院对其在二审中的主张不予采信，对一审法院就水、电费的处理予以维持。至于冯志勇的其他上诉请求，鉴于在本院审理期间，冯志勇未有新的事实与理由，虽冯志勇在本院庭询后提交了照片拟证实吴高荣所称的放置冯志勇机器设备等财物的商铺并没有存放任何冯志勇的机器设备等财物，然而该照片即使属实也是一审判决后所发生的事实，并不能证明吴高荣在此前没有将冯志勇的机器设备等财物运至该商铺内存放，故该证据对本案的处理不产生影响，本院不予接纳，据此本院认可一审法院对事实的分析认定，即对冯志勇的其他上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2370元，由上诉人冯志勇负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十五日书记员  郭 俏