广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5146号上诉人（原审被告）：何志宬，男，1974年4月14日出生，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：罗柏飞，广东政霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓世宏，男，1954年12月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人何志宬因与被上诉人邓世宏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何志宬上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案诉讼费用由邓世宏负担。事实和理由：一、一审法院对双方租赁合同关系解除的关键事实即租赁合同的解除时间认定不清，且直接驳回何志宬请求证人出庭作证的申请，不符合法律规定。首先，2016年8月，何志宬向邓世宏提出，因政府道路施工导致租赁房屋难以正常使用，希望可以解除租赁合同关系。邓世宏同意解除租赁合同关系，并提出何志宬所支付的押金不予返还，装修损失自行承担，租赁期限至2016年10月31日止。何志宬同意邓世宏提出的条件，并答应将所置办的办公设备留给邓世宏使用作为解除合同的补偿，后于2016年10月30日将钥匙交还邓世宏指定的人员（宣某石材员工）。至此，双方之间的租赁合同关系已经解除。其次，一审过程中何志宬依法申请证人出庭作证，但一审法院以证人系何志宬的员工，与何志宬存在利害关系为由，驳回何志宬的证人出庭作证申请。但证人不属于民事诉讼中回避制度规定的对象，我国《民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，有关单位的负责人应当支持证人作证。该证人出庭作证关系到本案关键事实的认定，至于证人证言是否予以采纳及证人证言的证明力，一审法院需要在证人出庭作证后再结合整个案件审理情况另行判断，而不应仅仅以证人与何志宬存在利害关系直接驳回何志宬的申请。二、双方已经协商一致以租房押金12000元及留置的物品价值约6万元作为解除租赁关系的补偿，一审法院仍判决何志宬要支付租金23625元，显失公平。首先，一审庭审中，邓世宏已经承认何志宬确实有留置物品，但一审法院未就留置物品种类、数量、价值等组织双方进行详细的质证，且在判决书中未对留置物品相关情况进行说明，导致事实认定不清。其次，即便法院认为双方租赁合同关系于2017年7月解除，租房押金及房屋留置物品的价值已经远超过邓世宏主张的房租费用及其他损失，一审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，请求二审法院依法改判，支持何志宬的上诉请求。邓世宏辩称，1.涉案合同合法有效，合同约定，双方签订合同后，何志宬向邓世宏交12000元押金，以保证何志宬能在十年承租期内履行合同各项规定。如何志宬违反规定，邓世宏有权解除合同，押金不退。2.何志宬自2015年3月28日签订合同接收房屋并营业后，一直没有向邓世宏提出过因道路施工导致租赁房屋难以正常使用，更没有提出过要求解除合同关系。其实，何志宬承租房屋主要用于展示样板和洽谈生意，道路施工并没有影响其业务。直至2017年8月5日，何志宬才打电话给邓世宏，突然表态不租。3.双方合同约定：装修费用和水电费用由何志宬负责，在期满之日或合同解除之日起，何志宬要在5天内将属于何志宬的物品全部清走，超期邓世宏有权选择以下权利的一种：1)每超期一天，邓世宏收取物品存放费200元；2)超期视为何志宬自行放弃，邓世宏有权处理。其实，何志宬已经把可以搬走的物品都运走了，剩下的东西邓世宏根本用不上，还需要花费用请工人把它拆掉。4.何志宬称把房屋钥匙交给了邓世宏指定的“宣某石材”员工。但邓世宏住家离出租房屋才三百多米远，取钥匙十分方便快捷，又何必指定何志宬交给“宣某石材”的员工呢？5.何志宬自签订合同后，每次都是超过几个月才交房租。这次何志宬搬走后就联系不上了，邓世宏无法追其交纳所欠的9个月房屋，只能诉诸法院。综上，请求二审法院维持原判。因本案纠纷，邓世宏于2019年8月12日向一审法院起诉请求：何志宬支付拖欠邓世宏9个月房租23625元，电费493.5元、水费14元，合计24132.5元。一审法院认定事实：邓世宏（甲方）与何志宬（乙方）于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“为了市场经济发展需要，本着平等、共赢，互惠互利的基础上，在依据国家有关法律法规的原则下，经双方友好协商，同意签订本合同，合同规定如下：一、甲方同意将地址位于广州市从化区某地第二间铺面及二层全层租给乙方使用，一层铺位面积约33㎡，二层全层面积约120㎡，乙方所租甲方一间铺位及二层全层规定作为办公室或展厅使用，未经甲方书面同意不能作为其它用途。二、租期：从2015年6月1日起至2025年5月30日止，租期共计10年。三、定金、租金及交租规定：1、双方签定合同后，乙方则向甲方交人民币壹万贰仟元作为押金，在乙方没有违反规定，合同没有解除的情况下，押金在期满后由甲方无偿退还给乙方，如乙方违反规定，甲方有权解除合同，押金不退。2、第一年每月租金为人民币贰仟伍佰元整（￥2500元），第一年全年租金为人民币叁万元整，从第二年开始至期满，每年租金按上年总租金递增5%计算。例如第一年30000元租金，第二年租金为30000×5%+30000=31500元，第三年以此类推。3、乙方签定合同后则向甲方交3个月的租金，以后乙方按每3个月交一次租金给甲方，要在每3个月的头一个月5号前向甲方交清。超期不交，按每超过一天加收人民币￥100元违约金，超2个月不交租金，甲方有权解除本合同，收回房屋，押金不退。另外，乙方所欠租金和违约金要全部向甲方缴清……九、合同期内，乙方如有违反规定，甲方有权终止并解除合同，押金不退，甲方收回房屋。在期满之日或合同解除之日起，乙方要在5天内将属于乙方的物品全部清走，超期甲方有权选择以下权利中的一种：1、每超期一天，甲方收取乙方物品存放费200元；2、超期视为乙方自行放弃，甲方有权处理……”。合同签订后，何志宬于2015年3月29日向邓世宏缴纳12000元押金，邓世宏将上述房屋交付何志宬使用。之后，何志宬按照合同约定每三个月缴纳一次租金，最后一次于2017年1月18日缴纳2016年8、9、10月三个月的租金。现邓世宏认为合同于2017年7月解除，何志宬拖欠九个月的租金未缴纳，多次与何志宬协商未果，引致成诉。另，对邓世宏主张的电费493.5元、水费14元，在庭审中，邓世宏、何志宬双方同意电费按照邓世宏主张的一半计算，水费不计算。一审法院认为，邓世宏与何志宬于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。对于《房屋租赁合同》何时解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，在本案中，依据邓世宏、何志宬双方签订的《房屋租赁合同》第三条第3点内容：“超2个月不交租金，甲方有权解除本合同”，何志宬超过2个月未交租金，邓世宏有权解除合同，故邓世宏要求从2017年7月解除合同，予以支持。对何志宬辩称双方协商于2016年10月解除合同，没有提交证据予以证明所述的事实，不予采纳。对于租金问题，《房屋租赁合同》于2017年7月解除，何志宬支付租金至2016年10月，何志宬尚欠邓世宏9个月租金未缴纳，邓世宏要求何志宬支付拖欠的9个月租金23625元的诉讼请求，予以支持。对于电费、水费问题，邓世宏、何志宬双方在庭审中同意电费按照邓世宏主张的一半计算，故何志宬应当支付电费246.75元给邓世宏。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月20日判决如下：一、何志宬在本判决生效之日起十日内支付租金23625元给邓世宏。二、何志宬在本判决生效之日起十日内支付电费246.75元给邓世宏。案件受理费202元，由何志宬承担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，何志宬向本院提交7张收据复印件，拟证明何志宬承租涉案房屋后对房屋进行装修的支出。邓世宏表示上述证据与其无关。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。关于合同解除的时间。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即当事人可以约定解除合同的条件。本案中，双方当事人在合同中约定：超过2个月不交租金，邓世宏有权解除合同。根据一审查明的事实，何志宬于2017年1月18日缴纳2016年8、9、10月租金后未再缴纳租金，已超过两个月，作为守约方的邓世宏有权解除合同。邓世宏要求从2017年7月解除合同，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。何志宬上诉主张涉案合同是双方于2016年10月协商解除，但未提交证据予以证明，本院不予采信。关于租金问题。涉案合同于2017年7月解除，何志宬支付租金至2016年10月，一审法院判令何志宬向邓世宏支付拖欠的九个月租金，并无不当，本院予以维持。何志宬上诉主张已与邓世宏协商用押金及涉案房屋剩余物品抵扣租金，但何志宬对此亦未提供证据予以证明。且涉案合同约定，超2个月不交租金，邓世宏有权解除合同，收回房屋，押金不退；在合同解除之日起，何志宬要在5天内将属于何志宬的物品全部清走，超期邓世宏有权收取物品存放费或视为何志宬自行放弃。故对于何志宬的上诉主张，本院不予采纳。关于何志宬上诉认为一审不接受其要求证人出庭作证申请的问题，因该证人是何志宬直接聘用的人员，与何志宬存在利害关系，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；”故在何志宬无其他证据可以佐证该证人证言的情况下，一审法院不予接受证人出庭作证申请，处理并无不当，对何志宬该项上诉，本院不予采纳。何志宬二审提交的证据，因对本案的处理无实质性影响，本院不予采纳。综上所述，何志宬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391元,由上诉人何志宬负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月九日书记员  眭 翘