湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3024号上诉人（原审原告）：姚峰，男，1982年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：金鑫，女，1983年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审被告）：长沙绿地融城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼476室。法定代表人：黄薪，总经理。委托诉讼代理人：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。上诉人姚峰、金鑫与被上诉人长沙绿地融城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，姚峰、金鑫不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人姚峰、金鑫上诉请求：1.依法撤销(2019)湘0111民初10930号民事判决书；2.依法改判或者发回长沙市雨花区人民法院重新审理；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误或不全面。1.购房合同是由被诉人提供的，明显的违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条对交房条件的法律规定，依据建筑法被诉人提交的房屋不能达到交房条件，并且还在合同中擅自修改建筑法所规定的固有交房条件，欺骗消费者，并且上诉人在2年多的时间不断催促本该由被诉人自行检查和整改完成的质量问题,反被诬陷为恶意。2.依照国家和地方人民政府的有关规定没有任何一条规定及法律条文将由五方主体验收的商品房作为交付使用条件是合理合规并合法的。退一步讲，其一、就算按照合同约定五方主体验收合格为交房条件，那么被诉人是7月19日五方主体验收合格，但是被诉人电话通知上诉人收房之日却为2017年8月15日，难道被诉人耽搁的通知时间也要起诉人承担？其二、一审法院片面的引用合同法和民事诉讼法仅注重合同约定，那么按照合同约定，被诉人应书面通知上诉人收房，但迄今为止，上诉人仍然未收到被诉人的书面交房通知，是否认定为未收到书面收房通知之前均为交房违约期。二、一审法院判决对于提交证据的采信和后期处理有失公平。开庭之日，上诉人提交的视频证据首先是以没有当庭提出为理由而被法院拒收，而被诉人后期提交的消防验收证据却被采纳，后经我方提出质疑后方收取。但是在判决书中我方证据有被质证，但是被诉人的证据并没有被我方质证。也就是说，案件审理过程中我方对部分证据没有质证和反质的机会，这一点有失公平。三、一审法院判决认定事实不全面一审法院对整个案件的审理或采纳不够全面，起因为合同纠纷不错，但是因合同纠纷衍生出来的维修义务的判定也不假,在判决书中虽有提及被诉人应该承担的维修义务，但仅提到及时维修，国家规定房屋质量瑕疵的合理整改期是90天，超过90天后的整改期内对购买人造成的损失应由出卖人承担这一点却没有被提及。被诉人对涉案房屋的整改没有提供相应的证据，无法证明绿地公司是在合理的整改期内进行了维修整改。被上诉人绿地公司答辩称：合同约定验收合格不违反交房规定，2017年7月19日已达到收房条件，故被上诉人不应该承担7月19日后的逾期交房责任，建筑法第61条第2款，竣工验收合格并未排除五方验收合格，建设单位组织五方验收，验收符合设计各项内容、档案资料的条件，可交付使用，五方交房条件是符合交付条件，国务院关于第三批取消和调整行政项目决定83项，已经取消了房地产开发项目，强制综合验收。建设单位自行组织，可自行约定交付条件。综上，合同明确约定五方验收合格，不违反法律规定。涉案房屋竣工验收合格，上诉人并未举证证明房屋存在质量缺陷，即使有质量瑕疵，被上诉人在保修期内，负有履行维修义务，并不承担逾期收房的责任。2017年8月17日、2017年12月3日、2019年1月29日、2019年9月，上诉人分四次就不同房屋质量瑕疵问题提交保修单，被上诉人按其要求，尽可能履行维修义务，且该房屋系毛坯房，上诉人在长达两年时间内，经被上诉人修改完毕，未严重影响的质量问题拒绝收房，应自行承担损失。姚峰、金鑫向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判决绿地公司支付姚峰、金鑫逾期交房的损失（以506857元为基数，按日万分之一的利息计算自2017年6月30日至房屋实际交付之日止，暂计算至2019年6月30日为37000.6元）；2.绿地公司赔偿姚峰、金鑫租金损失36000元（自2017年7月1日起至2019年6月30日止，以每月1500元的标准计算），物业管理费4866.88元（自2017年7月1日起至2019年6月30日止，按面积106.73平方米，1.9元/平方米/月的标准计算）；3.顺延住宅类各分项工程法定质保期；4.本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定的事实：2016年6月30日，姚峰（买受人）、金鑫（共有人）与绿地公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.买受人购买的商品房为绿地新都会佳苑项目中第2幢26层2601房，该商品房的设计用途为住宅，建筑面积106.73平方米，房屋单价为4748.96元/平方米，总房价为506857元，买受人于本合同签订之日支付首期房款156857元，余款350000元向湖南省直单位住房公积金中心申请贷款；2.出卖人应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人未依约交清该商品房全部购房款（按揭方式付款的，指首付款和买受人按揭款到达出卖人指定账户）的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。本合同继续履行的，出卖人可以据实顺延交房时间；3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示五方验收证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由于出卖人原因，未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过180日，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向姚峰、金鑫支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；4.本物业的收费标准住宅1.9元/月/平方米（最终收费标准以物价局审批文件为准），收费的起始时间为自物业交付买受人之日的次日起至物业委托合同终止之日终；5.如买受人采取银行按揭或公积金贷款方式付款，在按揭贷款或公积金贷款未支付到出卖人帐户前，出卖人有权拒绝交房，但买受人不承担逾期收房的责任；6.在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有发现裂缝、空鼓、渗漏等瑕疵或任何非主体结构质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人落实进行维修或者按合同约定进行处理，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，也不得以此为由要求退房。合同签订后，2017年8月14日，姚峰、金鑫向绿地公司支付了全部购房款。2017年8月15日，绿地公司电话通知姚峰、金鑫办理房屋交付手续。2017年8月17日，姚峰在《业主入住房屋验收表》上签字，并注明涉案房屋存在卫生间漏水、主卧墙面空鼓、入户门套收口裂口太多等六项问题。2017年12月3日、2019年1月26日，姚峰分别在《业主入住房屋验收表》上签字，并注明涉案房屋内保温没有铲除、客厅玻璃破裂等问题。绿地公司对涉案房屋进行了相关整改。姚峰、金鑫认为绿地公司违反合同约定，于2019年10月9日诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，1.绿地公司辩称涉案商品房房款未及时交清可以顺延交房，姚峰、金鑫对此不予认可，称姚峰、金鑫在办理公积金贷款过程中只有提交贷款资料及配合办理相关手续的义务，催贷是绿地公司的责任，房款未及时交清不应成为顺延交房的理由；2.绿地公司辩称约定五方验收合格交房不违反法律、行政法规强制性规定，姚峰、金鑫对此不予认可，称竣工验收合格才是法定的交房条件；3.姚峰、金鑫诉称内墙保温选材系不合格产品，提交视频光盘拟予以证明，绿地公司对此证据的关联性和证明目的有异议，称视频系姚峰、金鑫自行录制，无其他人见证，即使阻燃材料可燃烧也不能证明该材料系不合格产品。另查明，1.2017年7月7日，涉案商品房消防验收合格；2.2017年7月19日，涉案商品房经勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格；3.2017年8月14日，两姚峰、金鑫向湖南省直单位住房公积金中心申请贷款的剩余房款350000元支付到绿地公司账户。一审法院认为，姚峰、金鑫与绿地公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，绿地公司应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格并符合合同约定的商品房交付姚峰、金鑫使用，姚峰、金鑫未依约交清该商品房全部购房款的，绿地公司有权不按本条约定时间向姚峰、金鑫交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。本合同继续履行的，绿地公司可以据实顺延交房时间。原、绿地公司商品房买卖合同约定涉案房屋应于2017年6月30日前交付，但该商品房于2017年7月7日经消防验收合格，于2017年7月19日经五方验收合格，至此，该商品房才符合交付条件；故两姚峰、金鑫要求绿地公司承担此期间逾期交房的违约金，符合合同约定，予以支持。绿地公司辩称姚峰、金鑫未交清该商品房全部购房款其可以据实顺延交房，因合同约定该商品房于2017年6月30日前交付，绿地公司在2017年7月19日才达到交房条件，故绿地公司将此期间计算在据实顺延交房的期间的主张，不予采纳。2017年8月17日姚峰、金鑫以涉案商品房存在的卫生间渗水、主卧墙面空鼓等质量瑕疵未办理房屋交接手续；因上述质量瑕疵属非主体结构安全质量问题，两姚峰、金鑫以此为由主张延迟办理接房手续，不符合合同和法律规定，不予采纳；2017年8月17日姚峰、金鑫在《业主入住房屋验收表》上签字，应视为绿地公司将涉案商品房交付给两姚峰、金鑫；绿地公司交付的房屋出现上述质量瑕疵时，应及时维修整改。故两姚峰、金鑫主张2019年7月19日之后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。又据合同约定，由于绿地公司原因未按合同约定的期限将商品房交付两姚峰、金鑫使用，逾期未超过180日，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，绿地公司按日向两姚峰、金鑫支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。因此，绿地公司逾期交房的天数为19天，两姚峰、金鑫此期间已付购房款156857元；绿地公司应承担逾期交房的违约金为298元（156857×0.0001元/天×19天）。根据上述结论，绿地公司于2017年8月17日已将涉案商品房交付给姚峰、金鑫，姚峰、金鑫要求绿地公司承担物业管理费损失、租金损失及顺延住宅类各分项工程法定质保期，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙绿地融城置业有限公司于本判决生效后7日内支付姚峰、金鑫逾期交房违约金298元；二、驳回姚峰、金鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，因适用简易程序减半收取873.5元，由姚峰、金鑫承担840元，长沙绿地融城置业有限公司承担33.5元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.本案案涉合同中约定的房屋经“五方验收合格”作为交付条件是否有效？2.关于违约金的认定是否合理？上诉人姚峰、金鑫认为案涉房屋买卖合同中约定的交房条件违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉房屋没有达到法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定了建设建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，本案案涉房屋建筑已经勘探方、设计方、监理方、施工方、建设方五方验收合格，且经消防验收合格，当事人在合同中约定经“五方验收合格”作为房屋交付条件并不违反法律、法规的效力性强制规定，应属有效。本案案涉合同约定房屋交付时间应当为2017年6月30日前，被上诉人绿地公司直至2017年7月19日方经过五方验收合格，已经构成违约，但上诉人姚峰、金鑫亦于2017年8月14日方将剩余购房款支付给被上诉人绿地公司，故原审认定被上诉人绿地公司逾期交房的时间为19日，并根据案涉合同的约定计算违约金为298元具具有事实依据，本院亦予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1747元，由上诉人姚峰、金鑫负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十七日书记员  杨 蓓