陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终182号 上诉人（原审被告）：安康市汉滨区秦巴交易中心批发市场。住所地：安康市汉滨区。 法定代表人:朱荣武，公司经理。 委托诉讼代理人：汪德平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司。住所地:安康市汉滨区。 法定代表人:江钊，公司董事长。 委托诉讼代理人：李峰，陕西江桦律师事务所律师。 原审第三人：陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司秦巴分公司。住所地：安康市汉滨区。 负责人:朱杰，分公司经理。 委托诉讼代理人：顾勇，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：禹鹏，公司法律顾问。 上诉人安康市汉滨区秦巴交易中心批发市场（以下简称秦巴交易中心）因与被上诉人陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司（以下简称兴安地产）、原审第三人陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司秦巴分公司（以下简称秦巴分公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦巴交易中心及其委托诉讼代理人汪德平、刘新，被上诉人兴安地产的委托诉讼代理人李峰，原审第三人秦巴分公司及其委托诉讼代理人顾勇、禹鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦巴交易中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回兴安地产起诉。事实与理由：1.一审认定案由错误。秦巴交易中心与朱杰签订《联合建设秦巴交易中心批发市场合同书》（以下简称《联建合同》），不是商品房开发建设，不涉及任何土地转让问题，一审法院将案由定为土地使用权转让合同纠纷是错误的，与事实不符。2.一审判决主体认定错误。《联建合同》是与朱杰签订的，兴安地产不是合同主体。3.一审判决认定朱杰代表兴安地产签订《联建合同》缺乏依据。签订合同过程中兴安地产、秦巴分公司没有出具任何委托书，也没有人员与秦巴交易中心见过面，不存在兴安地产、秦巴分公司实际履行合同的问题。4.一审判决认定秦巴交易中心对兴安地产介入项目建设知情并接受兴安地产介入与事实不符。合同签订后，朱杰违反合同约定，以兴安地产名义进行商品房开发、销售，秦巴交易中心对此完全不知情。5.秦巴交易中心与朱杰租赁合同纠纷案（2019陕0902民初395号）判决书已经发生法律效力，朱杰在该案中并没有认为自己代表兴安地产，本案认定涉案合同主体为兴安地产，与生效判决冲突。6.《联建合同》中并没有约定将安国用（2003）字第XX号国有土地使用证过户登记到朱杰名下。7.秦巴交易中心、朱杰签订合同的真实意思是建设批发市场，双方均无房地产开发经营资质，一审判决适用《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》是错误的。 兴安地产辩称，1.根据合同约定的内容，本案是土地使用权转让纠纷合同纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》的相关规定。2.签订合同时，朱杰是兴安地产第一分公司的负责人，建设过程中的“五证”均办理在兴安地产名下，秦巴交易中心不持异议；建设方案也是经双方共同商定的，收款发票中载明的付款主体是兴安地产第一分公司，故兴安地产是合同的实际履行主体，秦巴交易中心对此完全知情。3.汉滨法院（2019）陕0902民初395号民事判决系秦巴交易中心起诉要求朱杰支付租金，朱杰愿意代兴安地产履行支付房租义务，与本案认定的合同主体不冲突。请求驳回上诉，维持一审判决。 秦巴分公司辩称，1.一审判决案由正确。根据最高人民法院《民事案件案由规定》，结合合同内容和法律规定，本案为土地使用权转让合同纠纷是完全正确的。2.一审判决主体认定正确。签订合同时，朱杰是兴安地产第一分公司负责人，朱杰在代表栏签字，涉案工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均办理在兴安地产名下，过渡补偿费、产权分割补偿费、职工安置费共计528万元均系兴安地产第一分公司支付，兴安地产、秦巴分公司均认可该合同是朱杰代表兴安地产签订的。兴安地产进行项目建设、房屋销售是公开的，秦巴交易中心是知情的。3.汉滨区人民法院（2019）陕0902民初395号民事判决认定的合同主体与本案认定的合同主体并不冲突，朱杰自愿承担支付房租，不影响秦巴交易中心权利的实现。案涉土地上建设的房屋是兴安地产开发、销售的，土地使用权只有转移至兴安地产名下，才能为秦巴铭座小区业主办理不动产权证书。4.办理土地使用权变更登记是秦巴交易中心的法定义务，土地使用权应当过户至兴安地产名下。5.一审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 兴安地产向一审法院提出诉讼请求：1.判令秦巴交易中心30天内配合将安国用（2003）字第XX号国有土地使用证过户登记至兴安地产名下；2.赔偿因逾期办理土地过户登记产生的损失共计100万元；3.案件受理费由秦巴交易中心承担。 一审法院认定事实：2006年4月20日，第三人秦巴分公司负责人朱杰与秦巴交易中心签订了一份《联合建设秦巴交易中心批发市场合同书》。合同约定：甲方为秦巴交易中心，乙方为朱杰；甲、乙双方共同协商一致，联合建设秦巴市场；联合建设的秦巴市场在安康大桥路XX号甲方使用的国有土地上，由甲方提供7.75亩土地（土地使用权证号安国用[2003]字第XX号为准），乙方出资3000万元以上联合建造；建设方案初步确定为一、二层零售商场，三层以上集办公、休闲、餐饮、商务宾馆为一体，待乙方施工设计方案出来后，双方商定后报城建局批准方可施工建设；新建秦巴市场层高不低于13层，力争建成安康市XX路XX中心，商场功能齐全；乙方负责商场的整体设计、施工、装修，办理各项手续，筹措资金等；建设期限为3年，从场地移交之日推算，建设期内由乙方支付给甲方过度补偿费共计140万元；甲方以7.75亩土地作为投资，乙方承担该项目所需全部资金作为投资，根据双方的出资比例，新建成的秦巴市场二楼以上产权归乙方所有，一层面积东西界定，南北按五五划分，其中50%产权靠南边归乙方，50%产权靠北边归甲方；产权界定给乙方的面积，由乙方一次性付给甲方补偿费380万元；秦巴市场产权分割后，属于甲方一层的50%面积返租给乙方经营，承包经营期限为40年，从移交场地之日起，减掉3年建设期开始计算租赁经营期限；乙方付给甲方年租金70万元，一年一付，前五年租金标准不变，从第六年起每五年按年租金标准的2%递增；甲方参与设计条件的拟定，由双方商定设计方案；乙方全权负责整个项目安全，甲方不承担任何责任；乙方出资额低于3000万元，按出资比例递减乙方的经营权和使用权；若甲方违约，违约金从租金中扣除；若乙方违约，违约方应赔偿守约方全部直接经济损失，并加罚100万元的违约金；合同还对其他事项进行了约定。秦巴交易中心在合同甲方栏加盖了公章，代表栏签名为“刘益涛”；合同乙方栏为空白，代表栏签名为“朱杰”。2006年9月29日，汉滨区新城办向安康市建设局发文，载明同意安康市秦巴商贸有限公司与兴安地产联合开发建设秦巴市场。2006年12月13日，汉滨区发展计划局向安康市秦巴商贸有限公司发出通知，同意对秦巴商贸有限公司报来的秦巴市场综合楼建设项目进行备案。2006年10月19日，安康市建设局向兴安地产核发了秦巴市场综合楼的建设工程规划许可证。2007年4月5日，安康市国土资源局向安康市房管局出具证明，同意秦巴市场综合商住楼项目土地证暂不过户。2007年5月16日，汉滨区城乡建设局向兴安地产核发了建设工程施工许可证。2007年6月6日，安康市房地产业管理局向兴安地产核发了商品房预售许可证，批准对秦巴市场综合商住楼项目的228套商品房进行预售。秦巴市场综合商住楼现已全部建成并投入使用。合同约定的应给付秦巴交易中心批发市场的过渡补偿费、产权分割补偿费、职工安置费共计528万元已全部支付到位，所开具发票上的付款方名称为“兴安地产第一分公司”。因秦巴交易中心拒绝协助兴安地产办理秦巴市场综合商住楼的土地使用权过户手续，兴安地产遂诉至法院，提出上列诉讼请求。同上查明，兴安地产第一分公司为兴安地产的分公司，于2017年3月21日变更名称为秦巴分公司，负责人为朱杰。秦巴交易中心为集体所有制企业，系安康市秦巴商贸有限公司的下属企业。涉案土地的土地使用权证号为安国用（2003）第XX号，土地使用权人为秦巴交易中心批发市场，土地用途为商服用地。另查明，2019年初，秦巴交易中心以朱杰擅自改变土地用途、拖欠租金及税金等，向法院起诉，要求判令：1.解除双方租赁关系，并由朱杰将租赁的房屋面积2584.075平方米返还给秦巴交易中心；2.拆除朱杰修建在其面积内的建筑物；3.由朱杰支付拖欠的租金1428000元、租金利息128996元、租赁房屋税金241604元，合计1798600元（截止2018年11月1日）；4.由朱杰返还单方私自开发修建地下停车场总面积的50%；5.朱杰支付违约金100万元。汉滨区人民法院作出（2019）陕0902民初395号民事判决书，判决：一、朱杰在判决生效后15日内向秦巴交易中心支付租金1428000及滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日，房屋租赁税金171360元。二、驳回秦巴交易中心其他诉讼请求。该判决书现已生效，秦巴交易中心已向法院申请强制执行。 一审法院认为，秦巴交易中心与朱杰签订的《联合建设秦巴市场批发市场合同书》中约定，甲方以7.75亩土地作为投资，乙方承担该项目所需全部资金作为投资并负责整体设计、施工、装修等工作，项目报建、施工建设和租赁经营中发生的一切税费均由乙方承担，乙方须支付甲方过渡补偿费、产权分割补偿费、职工安置费共计528万元，甲方还享有建筑物一层50%的产权等，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，故秦巴交易中心与朱杰签订的《联合建设秦巴市场批发市场合同书》的实质是土地使用权转让合同。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，应为合法有效合同。本案争议的焦点：1.兴安地产是否是涉案合同的主体；2.秦巴交易中心是否应当协助兴安地产将涉案土地过户至兴安地产名下。 关于第一个焦点问题。朱杰、兴安地产及第三人秦巴分公司均主张朱杰是代表兴安地产与秦巴交易中心签订的涉案合同，合同实际也是由兴安地产及其分公司履行的，故涉案合同的主体为兴安地产。而秦巴交易中心对此不认可，认为合同上无任何公司印章，兴安地产亦未出具委托书，合同的相对方应为朱杰。一审法院认为，确定合同的主体要结合合同签订人的身份、签约目的以及合同的履行主体等综合予以认定，不能简单的将合同的签订人认定为合同的主体。本案中，朱杰作为兴安地产的分公司负责人，代表兴安地产与秦巴交易中心签订涉案合同，兴安地产虽未出具委托书，但朱杰与兴安地产作为委托合同的双方当事人对委托关系均予认可，且合同也实际是以兴安地产及其分公司的名义履行的，故该代理行为有效。朱杰以自己名义与秦巴交易中心签订涉案合同属隐名代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人，委托人代替受托人成为合同主体。涉案合同签订后，办理审批、报建等手续均是以兴安地产名义进行的，且秦巴交易中心收取补偿款的发票上均明确载明付款方为秦巴分公司，该发票上加盖有秦巴交易中心的财务专用章，故可以表明兴安地产已行使了介入权，而秦巴交易中心对兴安地产的介入亦是接受的。因此，兴安地产是涉案合同的主体，有权直接向秦巴交易中心主张涉案合同项下权利。至于秦巴交易中心辩称（2019）陕0902民初395号生效民事判决书认定《联合建设秦巴市场批发市场合同书》的合同主体是朱杰，而不是兴安地产，该判决书认定合同的签订主体是朱杰和秦巴交易中心与本案查明的事实是一致的，因该案中朱杰并未披露代理人的身份，且该案处理的是双方之间的租赁纠纷，故本案关于合同主体的认定与该判决的裁判结果并不冲突。 关于第二个焦点问题。涉案合同虽未约定秦巴交易中心应将涉案土地使用权过户登记至兴安地产名下，但合同明确约定秦巴交易中心是以涉案土地作为投资，获取固定利润，如前所述涉案合同的性质应为土地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。由此可见，将土地使用权转让给受让方是土地使用权人的法定义务，支付价款则是受让方的法定义务。本案中，兴安地产已按合同约定投入资金完成了涉案项目的建设，并以支付补偿款及划分部分产权的方式履行了支付土地价款的义务，依据权责对等原则，秦巴交易中心应履行将涉案土地使用权转让给兴安地产的义务。对于是否应当协助办理变更登记手续，合同虽没有明确的约定，但《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。就本案而言，办理过户登记手续是实现土地使用权转让的必要程序，而秦巴交易中心为土地使用权转让方，应当履行上述法律规定的合同附随义务，协助兴安地产办理涉案土地使用权变更登记手续。综上所述，兴安地产要求秦巴交易中心协助办理涉案土地使用权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。对于兴安地产要求秦巴交易中心赔偿延迟办理过户登记损失100万元的诉讼请求，因无证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安康市汉滨区秦巴交易中心批发市场于本判决生效后三十日内协助陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司办理位于安康市大桥路XX号（土地使用权证号为安国用（2003）第XX号）的土地使用权变更登记手续；二、驳回陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由安康市汉滨区秦巴交易中心批发市场负担100元，陕西省安康市兴安地产(集团)有限公司负担13700元。 二审中，当事人均未提交新的证据。二审另查明，秦巴交易中心是安康市秦巴商贸有限公司股东，并非安康市秦巴商贸有限公司下属企业。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、兴安地产是否具有诉讼主体资格。二、《联建合同》的性质与效力。三、案涉土地使用权应否过户登记至兴安地产名下。关于焦点一，合同主体的认定应当根据合同的签订、履行情况综合判定。合同签订时，朱杰是兴安地产第一分公司（现为兴安地产秦巴分公司）负责人，《联建合同》文本上乙方代表处有朱杰签名。兴安地产、秦巴分公司、朱杰均表示朱杰是代表兴安地产签订《联建合同》，兴安地产对合同约定的内容也认可。合同签订后，向秦巴交易中心支付过渡补偿费、产权分割补偿费、职工安置费共计528万元的是兴安地产第一分公司而非朱杰个人。在案涉土地开发过程中，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证均以兴安地产名义办理。在政府主管部门的审批备案文件中，亦载明案涉项目系兴安地产联合开发。综上，兴安地产是《联建合同》的实际履行主体。兴安地产提交并由秦巴交易中心批发市场盖章开具的77份收款发票明确载明支付方是“兴安地产有限公司（第）一分公司”，且已经一审质证，足以证明秦巴交易中心对兴安地产在案涉土地上进行项目开发是知情的，秦巴交易中心上诉称“朱杰以兴安地产名义进行商品房开发、销售，秦巴交易中心对此完全不知情”不符合事实和常理。因此，兴安地产作为合同的履行主体，具有本案诉讼主体资格，可以向秦巴交易中心主张合同权利。汉滨区人民法院（2019）陕0902民初395号生效民事判决判令由朱杰向秦巴交易中心支付房租，秦巴交易中心只起诉要求朱杰支付房租，该案判决由朱杰支付房租与本案认定兴安地产是合同履行主体并不冲突。关于焦点二，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案双方在《联建合同》中约定了联合开发项目内容及方式，就市场建设、产权分割、承包经营等有关事项达成协商意见，目的是为了进行房地产开发。但是，《联建合同》约定甲方只提供土地，乙方负责项目投资、设计、建设、施工等，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”因此，本案中的《联建合同》，应当认定为土地使用权转让合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，联合开发报经政府主管部门审批备案，合同依法成立并生效。但土地使用权转让合同纠纷并非最高人民法院公布的民事案由，本院将案由更正为建设用地使用权转让合同纠纷。关于焦点三，虽然《联建合同》中未明确约定土地使用权过户，但如前所述，该合同实质是土地使用权转让合同，秦巴交易中心作为土地使用权转让方，协助受让方兴安地产办理过户登记是履行土地使用权转让合同的应有义务。根据城市房地产开发经营管理规定，土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证应当由具备房地产开发经营资质的企业申请办理。兴安地产具备房地产开发经营资质，秦巴交易中心并不具备房地产开发经营资质。涉案项目中的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证已经办理在兴安地产名下。市国土资源局2007年4月5日向“安康市房局”出具的《证明》中载明“同意土地证暂不过户”，进一步印证案涉土地使用权也需要过户至兴安地产名下。而且，案涉房屋是在兴安地产名下开发销售的，土地使用权不过户至兴安地产名下将导致秦巴铭座小区业主无法办理不动产权证书。 综上所述，秦巴交易中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由安康市汉滨区秦巴交易中心批发市场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程及海 审 判 员 张忠全 审 判 员 周红梅 二〇二〇年五月十一日 法官助理 李 涛 书 记 员 张 文 1