辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1912号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡子凡，男，1984年3月17日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：谭建伟、阎文萍，辽宁梅隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡彩莲，女，1968年9月21日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：高俊，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人胡子凡因与被上诉人胡彩莲房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡子凡上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、租赁房屋的正常使用，实现租赁合同的目的是承租人的法定权利，租赁物权利瑕疵担保义务是出租人的法定义务，不应以任何事由予以免除，且被上诉人胡彩莲故意隐瞒的行为已经构成欺诈，案涉的租赁合同应当予以撤销。租赁合同是双务合同，是以物的合同，收益为目的。《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人对租赁物的使用、收益，这是出租人对承租人的一种权利瑕疵担保义务。这种权利瑕疵担保义务是出租人的法定义务，不因双方的约定而免除。另外被告胡彩莲在签订房屋租赁合同时追溯至以前，被告胡彩莲与第三方赵邦军在案涉租赁房屋共同经营大连市中山区富铭饭店时，就已经存在与赵邦军就案涉租赁房屋的纠纷至今未得以妥善解决。致使赵邦军不断就案涉租赁房屋的装修进行阻挠来主张自己的权利，被告胡彩莲在签订房屋租赁合同时，没有就此节事实向原告告知而是选择了隐瞒。这种行为显然违反了对租赁物的权利瑕疵担保义务。如果告知原告胡子凡，则原告可能不愿承风险而拒绝签订房屋租赁合同或者重新提出其他条件。被告胡彩莲的隐瞒行为已经属于欺诈，致使原告与其签订房屋租赁合同，并支付相应的房屋租金和定金。为了达到其租赁房屋进行经营使用的目的，原告找了专业的装修设计团队对案涉租赁房屋进行装修设计及前期的清理工作，并支付了相应的费用。因胡彩莲并未解决与赵邦军的纠纷，致使赵邦军在寻找胡彩莲无果的情况下，数次到案涉租赁房屋的地址对原告的装修行为进行阻挠，原告多次报警，最终无果，导致原告的装饰无法继续进行，连基本的经营需要都达不到。故，被上诉人胡彩莲故意隐瞒的行为已经构成欺诈，案涉的租赁合同应当予以撤销。二、本案诉讼之前，上诉人胡子凡已经在事实上丧失了对案涉租赁房屋的实际占有，且案涉租赁房屋的鉴定程序不合法，不应作为判决的依据。1.事实上，在本案诉讼之前，上诉人胡子凡已经丧失对案涉租赁房屋的占有使用，屋内玻璃也全部由被上诉人用纸张封贴，并上锁。虽然案涉租赁合同未被解除或撤销，但上诉人已经失去了对案涉房屋的正常使用和占有，不应再予以支持相应的租金。因此，一审法院判决要求上诉人支付2018年8月8日至2019年4月8日的租金错误。应当予以改判，驳回被上诉人胡彩莲的反诉请求。2.在本次进行鉴定现场时，胡子凡已经明确表示其没有钥匙开门进入现场，且鉴定当天，上诉人并未达到现场。胡彩莲却能够带领鉴定机构的工作人员从旁边的洗车厂侧门进入。在现场，租赁房屋的内部还放有洗车厂未用完的门板余料等物品。由此可见，该租赁房屋的进出口并不是唯一的，且证明截止本次的鉴定节点，租赁房屋的现状并不是如胡彩莲所描述的状态，还存在其他案外人进入或使用或破坏的情形。在没有明确鉴定参照物的情况下，即使对案租赁房屋进行鉴定，亦无法得出正确的鉴定结论。庭审期间胡子凡变更部分上诉理由：一、原、被告双方租赁合同所约定的房屋600平方米产权不明，同时该房屋不具备最高院房屋租赁合同司法解释第二条所规定的建设规划许可证导致双方的租赁合同实际是无效的租赁合同。二、本案诉争房屋原为二七锅炉房，其产权单位是大连热电集团，被上诉人在原审程序以及与本案相关的（2017）辽0202民初4706号案件中未证明其对案涉房屋享有所有权的证据材料，其真实性存在异议，可能涉及印章造假而导致本案一审判决直接采信了4706号判决中查明部分也是错误的，因此涉及到产权部分的事实需要予以重新查明。胡彩莲辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效。该合同效力已经经过原生效判决确认。上诉人以合同存在欺诈为由撤销该合同，没有事实依据和法律依据，不应得到支持。2017年上诉人起诉被上诉人解除案涉租赁合同，经过大连市中山区人民法院一审（案号：2017辽0202民初4706号）、大连市中级人民法院二审（案号：2018辽02民终5996号）及再审（案号：2020辽02民申129号），均驳回了原告的诉讼请求。在上述判决中法院经审理已确定以下事实：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效；2、被上诉人胡彩莲是案涉房屋的实际权利人；3、赵邦军对案涉房屋不享有任何权利。基于以上已经经过法院认定的事实，上诉人对已被一方认定的有效合同另行起诉撤销，不应予以采信，同时上诉人也没有提供证据证明本案中被上诉人存在欺诈的事实，因此其上诉观点不应得到支持。对上诉人变更的上诉理由提出的被上诉人违反对租赁物的瑕疵担保义务等观点也不应予以支持。如前文所述，上诉人所提到的赵邦军对案涉房屋不享有任何权利，同时对上述观点，上诉人在另案再审申请也提出，法院再审查其观点不成立，下达（2020）辽02民申129号民事裁定书驳回其请求。此一节事实已经生效判决确认无需查明。三、上诉人要求撤销合同没有法律依据。所以上诉人应该按照合同支付租金，造成被上诉人损失的，应当赔偿。经过大连市中山区人民法院一审（案号：2017辽0202民初4706号）、大连市中级人民法院二审（案号：2018辽02民终5996号），和大连市中级人民法院（2020）辽02民申129号再审案件的确认。被上诉人是案涉房屋的所有权人，第三人赵邦军对案涉房屋不享有任何权利，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”的规定，在本案中无需再次举证和查明，避免浪费司法资源。没有证据证明第三人赵邦军与被上诉人存在纠纷。因为本来就没有纠纷，故被上诉人并没有向上诉人隐瞒任何事实。被上诉人不存在欺诈和违反瑕疵担保义务。本案中双方签订的《房屋租赁合同》不具有《中华人民共和国合同法》第54条规定的情形，不可撤销。综上，因案涉房屋事实上并没有纠纷，被上诉人没有向上诉人隐瞒纠纷，不构成欺诈，双方的租赁合同不可撤销，合法有效。上诉人使用案涉房屋没有任何障碍，可以以案涉房屋实现合同目的。被上诉人胡彩莲没有任何违约行为，所以上诉人就应当按照合同约定向被上诉人支付租金，给被上诉人造成损失应当赔偿。四、《房屋租赁合同》签订后，被上诉人履行了交付义务，上诉人已经控制并实际使用案涉房屋。在上诉人的起诉状中，上诉人自认2017年6月9日收到了被上诉人交付的案涉房屋钥匙。证明上诉人从2017年6月9日起实际控制使用案涉房屋。被上诉人为避免损失扩大，在2019年4月3日向大连市中山区人民法院提交了《胡彩莲关于解除房屋租赁合同的情况说明》，决定从2019年4月8日起解除案涉《房屋租赁合同》。法院同意解除合同，并在之后的判决中予以确认。上诉人陈述现场鉴定其未到场不是事实。事实是上诉人当天带领着法官、鉴定人员及被上诉人进入到案涉房屋鉴定。现场鉴定时，上诉人也在现场。所以鉴定的程序合法，鉴定结论公平、公正、合法有效。五、上诉人的起诉违反一事不再理原则，构成重复起诉，应当依法驳回。2017年上诉人胡子凡在中山区人民法院就案涉房屋租赁纠纷向被上诉人提起过诉讼。要求解除房屋租赁合同、返还租金和定金53万元、赔偿损失的诉讼请求。经大连市中山区人民法院一审（案号：2017辽0202民初4706号）驳回上诉人所有诉讼请求，大连市中级人民法院二审（案号：2018辽02民终5996号）二审维持原判。2020年上诉人又提起再审，大连市中级人民法院下达（2020）辽02民申129号民事裁定书驳回上诉人再审申请。在本案中，上诉人又以被上诉人胡彩莲为被告，起诉要求撤销房屋租赁合同、返还租金和押金53万元、赔偿损失。被告相同、诉讼标的相同且诉讼请求实际上否认了（2017）辽0202民初4706号、（2018）辽02民终5996号以及（2020）辽02民申129号案件的裁判结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应认定为重复起诉，依法裁定驳回起诉。上诉人变化的理由在2017辽0202民初4706号判决中以及在其以后的二审和再审的判决中都已经确认了案涉房屋的所有权人是被上诉人，被上诉人是房屋的实际所有人，第三人赵邦军对案涉房屋没有任何权利，该事实已经被生效判决认定，无需再审理查明。胡子凡向一审法院起诉称，请求法院依法判令撤销原告与被告于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》，要求被告向原告返还所收取的租金人民币肆拾捌万元(480，000.00)、押金人民币伍万元(50，000.00)。二、请求判令被告赔偿原告损失人民币140，000.00元。胡彩莲向一审法院提起反诉称，1、确认案涉租赁合同自2019年4月8日起解除；2、要求反诉被告赔偿因其擅自破坏案涉房屋原有的结构及装修装饰等，给反诉原告造成的损失348，541元；3、要求反诉被告支付2018年8月8日至2019年4月8日期间的租金320，000元；4、要求反诉被告承担鉴定费14000元。一审法院认定事实：2017年5月26日，原告胡子凡与被告胡彩莲签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁定金协议》，约定被告将坐落于大连市中山区学士街39号房屋出租给原告使用，租金为年48万元人民币，押金为5万元人民币；租期为5年，租期自2017年8月8日起至2022年8月7日。在租期起算前给予原告2个月的免租装修期(2017年6月8日至2017年8月8日)。合同签订后，原告于2017年6月1日向被告支付了48万元租金和5万元押金，被告于2017年6月9日向原告交付了租赁房屋。《房屋租赁合同》第四条第4款约定“租赁期内，乙方因使用不当造成房屋或设施损坏，乙方应立即负责修复并按甲方的实际损失予以经济赔偿。”第6款约定“乙方在租赁期内，如需对房屋之装饰、装修予以改建或部分改建，仍需事先征得甲方书面同意，并按合同并于装修(改造)约定予以办理”。原告未提供被告同意原告装修、改扩建的书面意见。原告在对案涉房屋进行装修期间，案外人赵邦军称其对案涉房屋拥有使用权和经营权，多次阻挠原告进行装修，原告与赵邦军双方互有报警。原告认为被告未依法取得案涉房屋所有权和案外人赵邦军仍然实际占用租赁房屋从事饭店经营的事实，曾以胡彩莲为被告、赵邦军为第三人向一审法院起诉，要求解除原、被告签订的租赁合同。(2017)辽0202民初4706号民事判决书驳回原告的诉讼请求。原告对该判决未提起上诉，赵邦军不服判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院驳回赵邦军的上诉请求，维持原判决。反诉原告于2019年4月3日向反诉被告提出解除双方签订的房屋租赁合同，反诉被告给付反诉原告租金32万元。反诉被告于2019年4月7日答复称同意解除租赁合同，但解除合同的时间点不予认可，不同意给付反诉原告租金32万元，并表示2017年6月因赵邦军与胡彩莲之间的纠纷，引发原告无法正常使用房屋，失去对房屋的控制权。(2017)辽0202民初4706号民事判决书查明案涉房屋系被告胡彩莲从大连市热电集团有限公司处购买，大连市热电集团有限公司对该处房屋建设持有建设用地规划许可证。案件审理期间，反诉原告向一审法院提出申请，要求对案涉房屋恢复原状的费用及工期进行鉴定，一审法院委托大连市中级人民法院司法技术处进行了鉴定，结论为案涉房屋修复工程造价为348541元，对修复工期无法鉴定。反诉原告对该鉴定结论无异议，反诉被告认为鉴定程序存在瑕疵，不能作为赔偿损失的证据。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照执行。生效判决已认定被告胡彩莲从大连热电集团有限公司购买案涉房屋，原告申请撤销双方签订的租赁合同及其他诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。因原告未提供被告同意原告装修及改扩建的证据；反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，应当支持。虽然反诉被告对解除合同的时间有异议，但双方的合同已不能实际履行，故解除合同的时间应确定为2019年4月8日，反诉被告应向反诉原告支付合同解除前的租金。虽然反诉被告对鉴定结论存在异议，但未提供该鉴定结论违反法律规定的证据，对该鉴定结论本院予以采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告胡子凡的诉讼请求；二、解除反诉原告胡彩莲与反诉被告胡子凡于2017年5月26日签订的《房屋租赁合同》，解除时间确定为2019年4月8日；三、反诉被告给付反诉原告恢复原状工程款348，541元；四、反诉被告向反诉原告支付2018年8月8日至2019年4月8日期间的租金320，000元；上述第三、四项款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费10，500元，由原告胡子凡负担；反诉案件受理费5，313元，保全费5000元，鉴定费14000元，由反诉被告胡子凡负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一《二七锅炉房产权交接协议书》，拟证明案涉租赁房屋为锅炉房，原产权人为大连国际房地产开发公司，供暖改革时由企业移交给春海热电集团；证据二《房地产使用证明》-98年4月28日、证据三《租赁协议》-98年4月28日、证据四企业档案登记资料、证据五《房屋租赁合同》，拟证明案涉租赁房屋的原始房屋面积为190㎡及案涉租赁房屋所在地址学士街39号注册经营的大连市中山区纯真年代海鲜烧烤店，与被上诉人胡彩莲所签订的租赁合同中记载的房屋面积为190㎡。证据六《房屋租赁合同》，拟证明上诉人与被上诉人于2017年5月26日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：案涉租赁房屋的面积为600㎡。证据七：1、二七锅炉房照片。2、案涉房屋司法鉴定时的现场摄像。拟证明被上诉人胡彩莲出租的房屋面积为600㎡，并且该600㎡房屋与二七锅炉房属于不同的房屋，现二七锅炉房作为二七供暖站仍由大连市热电集团继续使用。因此胡彩莲需证明案涉600㎡租赁房屋的权属关系以及符合《最高院房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条规定的已取得建设工程规划许可证的生效要件。证据八两份《证明》，一份拟证明被上诉人在（2017）辽0202民初4706号案件中提交法院并作为认定被上诉人享有二七锅炉房所有权的证据；第二份《证明》系被上诉人向大连市中山区市场监督管理局提供的办理工商注册登记手续时证明热电集团同意办理工商手续的文件使用。该两份《证明》材料出具的日期均为2015年5月26日，出具单位均为大连市热电集团有限公司，但两份《证明》的内容存在差异，显示出被上诉人在（2017）辽0202民初4706号案件中提供的该份证据真实性存在疑义，不能作为定案的证据使用。被上诉人对以上证据质证认为：上诉人提供的证据在（2017）辽0202民初4706号案件中已经全部提供过，因为房地产使用证明和《租赁协议》在4706号案件已经存在了。另外这个证明只证明到2008年，和本案没有关系。《租赁协议》也是到2008年，时间都和本案都没有关系。被上诉人提交如下证据：一、再审申请书、大连市中级人民法院（2020）辽02民申129号民事裁定书。拟证明事项：1、上诉人的上诉理由第一项与其再审申请书中申请再审的事实与理由的第2项相同。而该事实争议已经由大连市中级人民法院（2020）辽02民申129号民事裁定书解决，即被上诉人不存在违反瑕疵担保义务，导致上诉人无法使用案涉房屋经营，合同目的无法实现，依法驳回了上诉人胡子凡的请求。2.经过法院的一审、二审以及再审都认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人是房屋的所有权人，第三人赵邦军对案涉房屋不享有任何权利。被上诉人与第三人之间没有纠纷。证据二：胡彩莲关于解除房屋租赁合同的情况说明。证明事项：2019年4月3日向大连市中山区人民法院提交了《胡彩莲关于解除房屋租赁合同的情况说明》，决定从2019年4月8日起解除案涉《房屋租赁合同》。原审法院同意解除合同，并在之后的判决中予以确认。上诉人对以上证据质证认为，对证据真实性、合法性均没有异议，但是我们认为关联性有异议，因为我们现在发现案涉房屋的问题是上诉人承租的房屋600平与原来被上诉人在工商机关提供的二七锅炉房190平房屋分属于不同的房屋，我们在新证据中第四份证据是光盘，是我们恢复鉴定时拍摄的光盘，光盘内容显示二七锅炉房作为二七供暖站，热电集团仍在使用，充分证明两处房屋是不同的房屋，因此关于房屋的产权和建设工程规划许可是合同有效性存在的前提，因此我们认为被上诉人提供的三份证据与我们所要证明的问题没有关联性。本院对以上证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合当事人的履约情况，案涉合同已无继续履行的可能，一审裁判予以解除并无不妥。上诉人以案涉房屋与合同约定不明、无建设规划许可证且产权的真实性存疑，主张撤销案涉合同一节，本院认为，根据本案查明的事实可见，业经生效的判决已认定案涉房屋取得的经过及享有的权利属性，上诉人对生效判决采信的证据如存有异议不属于本案二审审查的范围，上诉人对案涉房屋取得的合法性所持有的异议观点，业经本院（2020）辽02民申129号民事裁定予以驳回，同时，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，上诉人已实际进入租赁场地并进行了装修改造，上诉人称因案外人阻挠履行合同，被上诉人应承担瑕疵担保责任一节，因根据生效裁判已认定上诉人所持事由不足以构成对实现合同目的阻却事由，故上诉人在本案二审主张案涉合同应予撤销的理由不予采信。案涉合同未经法定或约定予以解除的情况下，上诉人按合同约定已占有使用房屋，在合同被解除前无论其是否放弃对租赁物的占有，也即合同期内被上诉人并没有收回案涉房屋，上诉人仍应继续履行支付租金的义务，一审结合租赁合同已实际不能履行进而认定了合同解除的时间，在此情况下，由上诉人承担合同解除前的租金并无不妥。本案一审进行司法鉴定时，无据认定存在程序违法，涉案当事人均参与现场鉴证，案涉合同未经确认解除前，上诉人是占有租赁物的合法主体，上诉人称被上诉人在合同解除前能控制租赁物及租赁物存在被破坏的现象，无据认定为被上诉人行为所致，故一审法院采信的鉴定结论并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,813元，由上诉人胡子凡承担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年五月十一日书记员  杜玉洁