湖北省荆门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂08民终83号 上诉人（原审被告）：黎明，男，1966年6月18日出生，汉族，湖北省京山市人，住京山市。 被上诉人（原审原告）：京山市永兴恒源米厂，住所地京山市永兴大道老柳河村。 投资人：戴文波，总经理。 上诉人黎明因与被上诉人京山市永兴恒源米厂（以下简称恒源米厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2019）鄂0821民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎明向本院上诉请求：撤销一审判决，改判恒源米厂补偿黎明经济损失。事实与理由：一、原审判决认定恒源米厂用两年租金抵扣黎明基建款没有事实依据。首先，黎明与恒源米厂并没有达成用两年租金抵扣黎明基建款的合意。其次，2009年10月5日签订的《房屋租赁合同》约定，一方违约的需承担不低于3000元的违约金。恒源米厂中途单方要求黎明搬离原承租地，在其实施的各种压力下，黎明不得已搬离至米厂院外。恒源米厂违约应承担违约金，加之黎明进行基础建设需要较长时间，不能正常开展经营，因此恒源米厂两年租金未收，实际上是因其违约行为对黎明搬迁挪地经营损失的补偿，根本不是抵扣基建投资。二、原审判决对黎明的经济损失不予支持，显失公平。1.黎明修建房屋、平整土地是应恒源米厂的要求为之，也可视为代恒源米厂建造，并非私自建造，合同终止时，恒源米厂应该补偿黎明的损失。黎明花费基建款186300元，用两年的租金抵扣，显失公平。2.黎明兴建的房屋与租赁土地合为一体，合同解除后，地上附着物归属恒源米厂，不给予黎明补偿显失公平。首先，装修装饰物予以拆除是租赁双方分离财产的一种方式，而租赁土地不同于租赁房屋，房屋依附于土地为其存在基础，拆除会完全丧失价值。其次，黎明进行基础建设是因恒源米厂违约行为造成，这一损失要黎明自担风险系转嫁恒源米厂风险，对黎明不公平。其三，房屋与租赁土地已经附着为一体，合同解除后，待黎明移交租赁物给恒源米厂时，恒源米厂便可实际掌握并任意支配、利用、获利，该基建成果归属于恒源米厂，理应给予黎明相应补偿。 恒源米厂辩称，一、黎明上诉称一审判决认定恒源米厂用两年租金抵扣基建款，是对一审判决的误解，一审判决只是认定黎明两年没有交纳租金。二、恒源米厂租赁给黎明的是场地，黎明在场地上搭建的设施主要是其经营所需，且是可以拆除的设施，在租赁合同到期的情形下，由承租人自行处理自己的生产生活所用设施是法律的基本规定，黎明要求恒源米厂给其补偿基建投入损失既没有事实和法律依据，也违背基本的道德风尚。请求二审法院维持原判决，驳回黎明的上诉请求。 恒源米厂向一审法院起诉请求：1.依法解除恒源米厂与黎明之间的不定期租赁合同；2.依法判令黎明从恒源米厂后面四间平房和场地处搬走，从2018年10月3日起每月支付占用费2000元至实际搬迁之日止；3.本案诉讼费用由黎明承担。 一审法院认定事实：2009年10月5日，戴文波（恒源米厂投资人）与黎明签订一份《房屋租赁合同》，约定将恒源米厂院内临大门约二百平方米的空地租赁给黎明经营木材生意，租赁时间从2009年10月5日起至2010年10月5日止，年租金3600元，但在该合同履行期间，2010年2月，双方协商黎明搬迁至米厂院外的一块荒地处。该荒地系恒源米厂从京山市永兴镇老柳河村租得，戴文波在2005年1月18日与京山市永兴镇老柳河村村民委员会（原京山县永兴镇老柳河村民委员会）签订一份《土地租赁合同》，约定京山市永兴镇老柳河村将恒源米厂后面的一块荒坡地租赁给恒源米厂经营大米加工。 黎明搬迁至荒坡地后，2010年3月，恒源米厂提出与黎明签订一份租赁合同，恒源米厂拟定的合同内容为将恒源米厂后面的荒坡地租赁给黎明使用，租期从2010年3月26日至2012年10月3日，租金的给付方式为2009年10月5日至2010年10月4日为3600元，2010年10月5日至2012年10月3日两年的租金由黎明代替恒源米厂在米厂后面的基建款抵扣等。黎明虽陈述其不同意该合同内容而没有签字，但黎明实际使用了该合同中所指的、恒源米厂院外荒地，并平整了场地，陆续修建了生活和生产用房，安装了设备经营木材加工，期间也只交了2009年10月5日至2010年10月4日的租金3600元，没有交2010年10月5日至2012年10月3日两年的租金。双方再没有签订书面租赁合同，黎明一直租赁该荒地使用至今，从2013年起每年支付5000元租金至2018年10月5日。 2018年10月黎明交下一年度租金给恒源米厂时，恒源米厂拒收并提出不再将场地租赁给黎明，要求黎明搬离，双方发生纠纷，恒源米厂于2019年8月10日向黎明送达一份《解除租赁通知书》，要求黎明在两天内搬出场地，但黎明拒不同意，恒源米厂遂起诉至法院。 一审法院认为，恒源米厂租赁京山市永兴镇老柳河村的荒坡地经营米厂期间，从2010年起将该荒坡地转租给黎明使用至今，期间京山市永兴镇老柳河村应当知道恒源米厂的转租行为，但一直未提出异议，应视为同意了恒源米厂的转租行为。 黎明租赁恒源米厂院内场地使用期间，双方协商由黎明改租恒源米厂享有使用权的院外场地，除恒源米厂提供的一份租赁期限至2012年10月3日合同外，双方没有签订书面租赁合同，虽然黎明否认其在该份书面合同上的签名，但一直使用场地至今，期间按双方协商租金标准支付租金，应当认定恒源米厂与黎明之间形成了不定期租赁合同关系，该租赁行为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。双方没有签订书面租赁合同，也没有约定租赁期限，恒源米厂在2018年10月后不接收黎明的租金，提出解除租赁合同，并在2019年8月10日书面通知黎明解除租赁关系并要求黎明搬离，其行为并无不当，双方的租赁关系已在恒源米厂通知解除时实际解除，对恒源米厂要求解除恒源米厂与黎明之间的不定期租赁合同的诉讼请求一审法院不再裁判。 合同解除后，黎明即丧失了继续占有、使用场地的合同依据，应当从租赁的场地搬离并支付所欠的租金和合同解除后的场地占用费。恒源米厂因要求解除合同而拒收从2018年10月5日起租金，黎明仍实际占用场地至今，应支付租金。2019年8月10日恒源米厂送达书面解除租赁关系通知后，双方租赁关系解除，黎明继续占用场地，应支付占用费。恒源米厂提出解除租赁合同前，黎明按每年租金5000元支付租金，一审法院酌情判令黎明从2018年10月5日起按此标准支付租金和场地占用费至交还场地之日止。 黎明辩称，恒源米厂应对其投入的资产给予补偿186300元，一审法院认为租赁期间届满或者合同解除后，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成租赁物毁损的，承租人应当恢复原状。黎明搭建的房屋、生产工具、配套设施等是用于其生产经营和生活，获取的收益由黎明所有，黎明没有和恒源米厂协商过搭建费用的分担问题，但其在搭建时应当预料到租赁期限届满后应当返还租赁场地的事实及搭建物被拆除的现实风险和不利后果，且事实上黎明搬迁至场地有两年没有缴纳租金，在双方租赁合同解除后，其要求恒源米厂补偿其投入损失于法无据，一审法院不予支持。但该场地上的四间房屋为黎明搭建，恒源米厂主张黎明返还该其四间房屋没有充足依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告黎明在本判决生效之日起七日内从原告京山市永兴恒源米厂院后场地迁出，将场地交还给原告；二、被告黎明在判决生效之日起七日内，按年租金5000元标准，向原告交纳从2018年10月5日起至场地交付之日止的租金和场地占用费；三、驳回原告京山市永兴恒源米厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、因适用简易程序减半收取150元，由被告黎明负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，二审中，黎明称其于2011年之前依恒源米厂院墙简易搭建了住房、仓库、石棉瓦房，2019年搭建了一个钢构房，费用为一审答辩状中列举的?住房、仓库、简易车间、厂地平整及其他附属设施材料费75500元，?人工费、铲车费16000元，?附属设施（水、电安装材料费、增容费等）20500元，④木材加工设施费（含吊锯及安装相关配套设施）73800元，合计186300元。 本院认为，关于黎明搬迁至院外场地时与恒源米厂之间是否签订过场地租赁合同的问题，一审判决对此已作详细论述，并根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定认定双方形成了不定期租赁合同关系，本院予以赞同，不再赘述。 关于恒源米厂与黎明之间就场地租金的支付、黎明投入资产如何处理是否有明确约定的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”改善或者增设物按性质分为两类，一是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的属善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途的合理范围，擅自进行的属恶意添附。 本案中，首先，恒源米厂在与黎明签订的2009年10月5日《房屋租赁合同》尚未到期时，让黎明搬至院外场地，黎明在院外场地上进行搭建住房、仓库等用于木材经营，该搭建的住房、仓库属于黎明的投入；其次，黎明要求赔偿的第?④项费用为其木材经营所需，显然不属于在租赁物上进行改善或增设他物的范围；第三，恒源米厂提交的2010年3月18日《房屋租赁合同》约定，2010年10月5日至2012年10月3日两年租金用黎明代替恒源米厂在米厂后面的基建款抵扣，虽黎明不认可其在2010年3月18日《房屋租赁合同》上的签名，但其一直在该场地上经营并交纳2012年10月4日以后2018年10月5日的租赁费用；第四，恒源米厂出具了收取黎明2012年10月4日至2013年10月3日的租金3600元的收据证明前两年的租金抵扣基建费用，而黎明未提交2010年10月5日至2012年10月3日期间租金的支付凭证，亦不能说明未交付租金的正当原因，更进一步证实双方以两年租金抵扣基建费用的约定；第五，黎明要求赔偿的第??项费用中，黎明所建住房、仓库及其后所建钢构房未办理准建手续，不是合法永久建筑物，黎明对该添附物享有财产性权利，其可在租赁合同解除后自行拆除；第六，该建筑物所占用的土地系恒源米厂租赁的京山县永兴镇老柳河村民委员会集体所有土地，恒源米厂仅有土地经营权，并不享有土地所有权，即使黎明不拆除添附物，该添附物也不当然与土地形成一体为恒源米厂所有。综合上述情形，本院认为，黎明在租赁场地于2012年10月4日之前增设他物，虽是善意添附，但黎明已以2010年至今实际履行行为认可了双方对于添附的财产价值以2010年10月5日至2012年10月3日两年租金抵扣的约定，故黎明要求恒源米厂补偿其经济损失的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，黎明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由黎明负担。 本判决为终审判决。 审判长  周丽红 审判员  杨红艳 审判员  王 冉 二〇二〇年五月二十五日 法官助理彭莉 书记员陈锦书