南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4122号原告（反诉被告）：张以芳，男，1964年8月7日生,汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：谷强、张燕，江苏三法律师事务所律师。被告（反诉原告）：王若茂，男，1979年8月1日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：叶志红，江苏泰有律师事务所律师。原告（反诉被告）张以芳与被告（反诉原告）王若茂房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月24日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张以芳的委托诉讼代理人张燕、被告王若茂及其委托诉讼代理人叶志红参加了第一次庭审。原告张以芳及其委托诉讼代理人张燕、谷强、被告王若茂及其委托诉讼代理人叶志红参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告张以芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金553405元（计算至2018年7月9日）、违约金317103元，合计870508元；2、判令被告向原告支付代为垫付的物业费20086.8元及水电费3626.6元，合计23713.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告张以芳将第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付租金433405元（计算至2018年7月9日）、违约金317103元，合计750508元。事实与理由：2015年12月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将通宇·林景御园4幢13、14号商铺出租给被告，租赁用途为棋牌、足疗、餐饮，租赁期限5年,自2016年1月1日至2021年3月10日止，装修免租期为2016年1月1日至2016年3月10日止，租金需提前一个月支付，每半年一次性支付一次，合同对其他费用、租赁房屋的装修使用、合同的解除终止及违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也在承租房屋处实际经营。根据合同约定，被告应按期足额向原告支付租金，但被告多次未按约定支付租金。原告多次催要无果后于2018年6月25日向被告发函解除合同,并要求被告结清所有费用。2018年7月9日，原、被告办理了房屋交接手续，被告将承租房屋返还给原告，但被告至今仍未向原告支付租金、违约金及水电、物业费用。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王若茂辩称，被告已支付了押金10万元，并按照半年302003元的标准足额支付了前三期即2017年9月10日前的租金。第四期即2017年9月10日起至2018年3月9日止的租金，原、被告双方口头协商降至每半年27万元，被告已将第四期27万元的租金足额支付给原告。被告确实未支付自2018年3月10日起至2018年7月9日返还房屋止的租金按照半年27万元标准计算的租金18万元。综上，被告已支付原告租金1176009元，但原告在数次庭审中对被告已付租金的数额均有更改，且原告陈述其系根据原告银行流水中原、被告之间的往来统计，但被告指示被告亲友代被告也向原告支付过租金，在被告提交的第四期租金中被告亲友代被告支付的租金，原告质证后也认可了，并因此减少了该部分诉请。原告原先亦不认可被告支付了10万元押金，被告出示了收条后，原告才认可。原告数次变更后现主张被告累计向原告支付了租金986009元，与被告主张已支付的1176009元存在差额，因被告主张的被告足额支付第四期27万元的支付凭证原告已认可，故差额部分应该就是被告亲友代被告支付的前三期的租金，但被告现在无法举证证明，即使确实存在被告拖欠前三期的部分租金，原告对该部分租金的主张已超过了诉讼时效。被告认可拖欠2018年的物业费及水电费，具体金额需要核实。被告已支付了2016年的物业费及水电费，2016年初原告打开消防栓导致被告装修好的套间泡水，原告答应以2017年的物业费冲抵损失，同时被告将承租房屋其中的1楼转租给案外人林某，故物业费及水电费林某也应负担。合同解除是原告交付的承租房屋不符合约定的餐饮用途，在案外人林某不再承租1楼后，被告无法再次转租致解除。被告不存在违约。即使被告违约，合同约定的违约金标准高于原告的实际损失，被告在案外人林某不再承租后积极对外转租1楼门面，后案外人唐某向被告咨询租赁情况，被告将原告的手机号码告诉案外人唐某，唐某要求承租全部面积及原告名下相邻的门面用以办理培训中心。后经协商，被告于2018年7月9日将承租房屋全部返还给原告，原告与案外人唐某于2018年7月27日签订新的房租租赁合同，现由唐某实际承租经营全部面积，故原告主张的违约金应予调整。被告（反诉原告）王若茂向本院提出诉讼请求：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元，反诉被告退还反诉原告押金10万元；2、全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年12月21日，反诉原告王若茂与反诉被告张以芳签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将通宇·林景御园4幢13、14号商铺出租给被告，租赁用途为棋牌、足疗、餐饮，一层租金为6.2元/平方米，二层租金为3元/平方米。后反诉原告将二层自用经营棋牌和足疗，并将一层面积转租给案外人林某，林某在此经营火锅店（南京市栖霞区林氏奔牛锅餐厅）。2017年3月10日，原、被告双方协商一致口头变更租金为每半年27万元。2017年9月，案外人林某发生交通事故，火锅店无人打理，遂挂牌对外转让。因南京市政府严格执行《宁环表复的[2011]128号》环保文件即自2017年10月1日起餐饮许可证不准过户及重新申领，致火锅店挂牌9个月仍无人接手。林某于2018年6月2日向反诉原告退房退租并腾空房屋。在林某的火锅店挂牌转让期间，反诉原告多次与反诉被告沟通，如反诉被告帮助办理一层的餐饮许可证或者有人继续承租一层，反诉原告就继续租赁，否则无法继续承租。后因前述事实，反诉原告无奈被迫解除租赁合同。反诉原告认为承租房屋因不符合约定的租赁用途，反诉原告有权行使解除权。因反诉原告没有违约行为，反诉被告应赔偿原告的装修损失20万元，并退还押金10万元。原告（反诉被告）张以芳辩称，反诉原告未举证证明其损失。双方签订合同后，反诉原告实际使用承租房屋，并将一层转租给案外人林某经营火锅店，其取得餐饮许可证并进行了经营，故反诉原告主张没有实现合同目的没有事实依据。合同约定承租房屋用途为棋牌餐饮等，即使如反诉原告陈述南京市严格执行环保文件，租赁房屋可以用于其他用途。合同解除系反诉原告违约延迟支付租金，故反诉原告主张装修损失没有法律依据。对于反诉原告主张退还押金，因反诉原告违约致合同解除，根据合同约定押金不予退还。经审理查明，2018年8月2日，原告（反诉被告）张以芳以房屋租赁合同纠纷为由将本案被告（反诉原告）王若茂诉至本院，要求法院判令“1、判令被告向原告支付租金658405元（计算至2018年7月9日）、违约金317103元，合计975508元；2、判令被告向原告支付代为垫付的物业费20086.8元及水电费3626.6元，合计23713.4元；3、本案诉讼费用由被告承担”，案号为（2018）苏0113民初4554号（以下简称4554号案件），王若茂在该案中提起反诉要求法院判令“1、确认反诉原告解除合同系因租赁物不符合约定的用途致合同无法履行而解除，反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元，反诉被告退还反诉原告押金10万元；2、全部诉讼费用由反诉被告承担”，该案于2018年10月18日第一次庭审，于2018年11月19日第二次庭审，于2019年3月26日第三次庭审。在2019年3月26日，张以芳及其委托诉讼代理人经法院传票传唤未到庭参加诉讼，王若茂及其委托诉讼代理人就反诉在该案申请撤诉。同日，本院作出（2018）苏0113民初4554号民事裁定书，裁定“按原告张以芳撤诉处理”。2019年6月24日，张以芳以相同事实理由再次提起本案诉讼，王若茂以4554号案件相同事实理由在本案中提起反诉。因原、被告双方在4554号案件的庭审程序中进行了举证，所有证据材料原件保存于4554号案件，本案原、被告双方均表示无新证据提交，故本院依法调取了4554号案卷的卷宗材料，并将原、被告双方在该案中的证据向双方出示。本院查明如下：2015年9月2日，张以芳向王若茂出具承租定金收条一张，内容为“今收到商户王若茂承租通宇·林景御园04幢13、14号房屋租赁定金壹拾万元整。收款人：张以芳，日期：2015年9月2日左下方备注：此条以换押金张以芳”。为此，王若茂支付张以芳10万元。2015年12月21日，原、被告双方签订《房租租赁合同》一份，主要内容为“出租方：甲方张以芳，承租方：乙方王若茂；乙方承租房屋地点：通宇·林景御园4幢13、14号商铺（以下简称案涉房屋。产权人系张以芳之子张某甲），建筑面积：4幢13商铺一层83.81平方米，二层：95.88平方米，4幢14商铺一层88平房米、二层100.65平方米，基本设施包括：毛坯；租赁用途：棋牌、足疗、餐饮，乙方按此用途使用，不得转变租赁用途或超出租赁用途使用。在租赁期限内，未经甲方同意乙方不得将租赁房屋转租给任何第三方或该表租赁的用途，否则甲方有权终止本合同，乙方已缴纳的租金、押金将不予退还，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失；租赁期限：五年，自2016年1月1日至2021年3月10日止，其中装修免租期为：2016年1月1日至2016年3月10日止；租金：房屋租金为一层6.2元/平方米/天，二层3元/平方米/天，第一年、第二年租金为：604006元/年，之后每年租金在上年的租金基础上递增5%，租金需提前一个月支付，每半年一次性支付一次，租金总计3207345元，押金10万元整在本合同签订之时一次性支付，押金的退还：如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期期满后30日内全额退还押金且不计利息，如乙方在租赁期间产生的未缴纳的费用（包括但不限于物业相关费用、水电费、各项滞纳金、应乙方交纳的其他费用），甲方有权在收取的押金中予以扣除，不足部分乙方应予接到甲方书面缴款通知3个工作日内补足；租金支付方式：租金交纳按先交纳租赁费后使用租赁物为原则，在合同期内，双方约定租金以每半年一次性支付形式支付租金。每次租金缴纳的时间为：下次应缴租赁费用起始时间的30天前。第一期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2015年12月31日，乙方需交纳金额：100000元、302003元，具体付款项目内容：押金、租金。第二期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2016年9月10日，乙方需交纳金额：302003元，具体付款项目内容：租金。第三期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2017年3月10日，乙方需交纳金额：302003元，具体付款项目内容：租金。第四期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2017年9月10日，乙方需交纳金额：302003元，具体付款项目内容：租金。第五期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2018年3月10日，乙方需交纳金额：317103元，具体付款项目内容：租金。第六期，乙方在下列时间到达前30天支付租金：2018年9月10日，乙方需交纳金额：317103元，具体付款项目内容：租金……；若因乙方原因逾期支付合同租金，自逾期之日起7日内，甲方向乙方发出书面催告通知，经甲方催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之五向甲方支付逾期违约金。自应缴纳租金之日起逾期30日乙方未付清应缴租金的，甲方有权解除本合同，并停止向乙方供应水、电及提供一切服务，由此造成的损失甲方不承担任何责任；乙方租赁期内物业管理费由乙方自行负责，按甲方（甲方聘请的物业管理公司）相关规定正常交纳。租赁物业的水、电费用及因本租赁行为所产生的其他费用均由乙方每月按时交纳，乙方应当于每月15日前向甲方按时交纳上月发生的水、电费用；租赁物业的装修费用由乙方承担。租赁合同终止时，乙方对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），乙方无权要求甲方对装修给予任何形式的补偿或赔偿，同时乙方必须做好垃圾清运工作，并经甲方交接验收；租赁期内，乙方不得单方面要求解除租赁合同。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，押金不予退还，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋六个月租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方全部经济损失的，乙方还应当补足该部分损失：1、乙方要求中途退租的，2、未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租或借予他人使用的，3、改变租赁用途或超出本合同约定的租赁用途使用的，4、利用租赁房屋从事非法活动的，5、破坏房屋主体结构的，6、拖欠租金30日以上的或根据本合同项下乙方应付其他费用中任一项达30日以上的……”。2016年4月25日，王若茂将案涉房屋的1层面积转租给案外人林某。2018年6月25日，张以芳向王若茂发出律师函，称因王若茂未提前30日支付第5期即起始时间为2018年3月10日的租金317103元存在违约，要求解除合同结清租金、水电费、违约金等所有费用。后王若茂向张以芳回复律师函，称因承租房屋不符合租赁用解除双方签订的租赁合同，并要求于2018年7月9日办理交接手续，并结清该日前的房租、水电费并退还押金。2018年7月4日，张以芳再次向王若茂回函，称合同解除系王若茂原因造成，并约定2018年7月9日办理房屋交接，及要求王若茂在当天结清租金、物业费、水电费及违约金。2018年7月9日，王若茂将案涉房屋全部返还给张以芳。张以芳及王若茂均认可解除合同。在4554号案件的庭审中，张以芳举证了POS单、收据及缴费通知单，用以证明交纳了2017年1月至2018年6月的物业费20086.8元及水电费3626.6元。王若茂对真实性无异议，质证意见同答辩意见一致。就王若茂实际已交纳的租金金额，在4554号案件第一次庭审中，张以芳称其统计了其本人银行流水中王若茂的转账汇款，张以芳主张王若茂累计交纳了816009元，王若茂坚持其2018年3月10日之前四期的1176009元全部交清（即前三期的302003元及第四期的27万元，但张以芳否认自第四期起租金标准改为每半年27万元），本院在该次庭审中向王若茂释明要求王若茂提交交纳租金的银行流水。4554号案件的第二次庭审中，王若茂仅提交了2017年9月11日案外人王某乙转账7万元的银行流水（无收款户名），王若茂于2017年9月19日转账给张以芳9.5万元、2017年12月13日转账给张以芳2.5万元、2017年12月25日转账给张以芳2万元，2018年1月20日中国农业银行交易明细显示2018年1月20日跨行转支两笔各2.5万元合计5万元（无收款户名）及王若茂支付宝转账给张以芳的1万元，王若茂称上述合计27万元为第四期原、被告双方协商后王若茂以半年27万元标准支付的凭证，也可反映出王若茂安排其亲友向张以芳支付过租金，故张以芳统计的差额部分系前三期王若茂亲友支付的部分。张以芳质证形式上认可，具体庭后核实。在本案的第一次庭审中，张以芳称其再次统计了其本人银行流水中王若茂的转账汇款，累计866009元，并提交了汇款明细；王若茂质证张以芳整理的仅为王若茂汇给张以芳的款项，未包含王若茂亲友汇款部分，王若茂现除4554号案件举证的银行流水外，无法提供其他银行流水，王若茂要求张以芳提供其名下尾号为3451的中国工商银行租赁期内银行流水进行查询。本院在调取了4554号案件全部卷宗材料后，在本院第二次庭审程序中，张以芳认可了王若茂在4554号第二次庭审中举证的关于王若茂亲友案外人王某乙2017年9月11日转账的7万元及2018年1月20日两笔各2.5万元合计12万元，张以芳再次确认王若茂实际支付租金累计986009元。王若茂坚持其前述意见。在4554号案件中，就自合同约定的第四期起双方协商租金标准是否降至每半年27万元，在4554号案件附卷的微信聊天记录中，其中王若茂称“给你转过去70000，我尽快给你凑齐”，张以芳回复“你这样付房租要付到什么时候，还有这样办事的”，王若茂回复“今天给你转了95000了。还有105000我再凑，尽快转给你”，王若茂称这与其举证的27万元银行流水一致；张以芳质证微信聊天记录系王若茂单方陈述，张以芳并未认可，双方也并未协商一致。在4554号案件中，王若茂还举证了南京市环境保护局《关于万寿村季家街地块-02项目环境影响报告表的批复宁环表复[2011]128号》拟证明合同解除系张以芳交付的案涉房屋无法按约定用途实现，张以芳质证合同签订后王若茂是取得了餐饮许可证的，在王若茂将部分面积转租给林某后，林某也是取得了餐饮许可证的。上述事实，有双方当事人的陈述、4554号案件卷宗材料及附卷证据、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）张以芳与被告（反诉原告）王若茂双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，故该合同依法成立且生效，原、被双方均应按约履行各自的义务。合同履行过程中，现张以芳与王若茂均同意解除合同，并且双方于2018年7月9日亦完成了房屋返还，故案涉《房屋租赁合同》已解除。就张以芳及王若茂各自主张合同解除系对方违约，在合同履行过程中，王若茂确实存在延迟交付租金的违约行为，而王若茂抗辩张以芳交付租赁物不符合约定用途，从法庭调查的事实看，王若茂及其转租的次承租人林某在前期是取得了餐饮许可证的，王若茂以其与次承租人林某之间合同履行过程中的变故，以林某退租后王若茂无法再次转租给他人经营餐饮而对抗张以芳交付的案涉房屋不符合约定用途实属牵强，且《房屋租赁合同》亦约定了王若茂转租也需张以芳同意为前提，故本院对王若茂称张以芳交付租赁物不符合合同约定属违约的主张不予支持。就王若茂已交付的租金金额，经本院释明，王若茂在4554号案件及本案中仅提交了2017年9月11日至2018年2月8日累计27万元的支付凭证，该27万元包含王若茂以及亲友支付，但王若茂坚持其累计交付了1176009元。张以芳在4554号案件及本案中最终确认王若茂累计支付986009元，该金额包含了王若茂举证的27万元支付凭证，剩余716009元（986009元-27万元）系张以芳整理的均由王若茂交付款项。而从张以芳整理的986009元明细来看，王若茂在合同的第二期、第三期均未在约定的30日前支付，而是陆续支付，包括王若茂举证的所谓第四期的27万元的支付凭证也系陆续交付。综上，综合全案证据，本院认为王若茂应就支付租金金额负有举证责任，王若茂可就其个人银行明细及其亲友的银行明细等查询已支付租金的凭证，而王若茂在4554号案件及本案两案中，在遍查了本人及亲友的所有银行交易信息并结合张以芳的自制交付记录后，王若茂除在4554号案件中举证的27万元仍未提交新的支付凭证，王若茂却反驳张以芳应证明其已收到了包含王若茂未举证的王若茂亲友支付的租金部分合计19万元（1176009元-986009元），实属不当，故本院认定王若茂实际支付的租金累计为986009元。就王若茂主张原、被告双方于第四期起已协商一致将租金标准降至每半年27万元，张以芳认为仅为王若茂个人意见，从原被告双方举证的微信聊天记录来看，针对王若茂的回复未见张以芳的否认，且王若茂后续分次支付租金的行为也确与微信聊天记录内容相印证，张以芳也未能举证证明其向王若茂曾明确反对过降租，故本院对王若茂的陈述予以采信。综上，王若茂至2018年7月9日应付租金1356009元（302003元×3+27万元+27万元÷6月×4月），已付986009元，尚欠37万元。王若茂抗辩张以芳主张前三期租金已过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。就张以芳主张的违约金，王若茂称2018年7月27日经王若茂介绍张以芳与案外人就案涉房屋已形成了新的房屋租赁合同，张以芳在4554号案件中称案涉房屋确已再次出租，考虑到张以芳的实际损失及合同的履行程度，本院酌定违约金为6万元。就张以芳主张的物业费及水电费，其提交了证据佐证，王若茂抗辩双方曾协商免除过2017年物业费，但王若茂未能举证证明，本院对此不予采信，王若茂主张次承租人林某应向张以芳支付其使用部分，无合同依据，本院不予支持，故王若茂应向张以芳支付物业费20086.8元及水电费3626.6元。就王若茂反诉张以芳赔偿其装修损失20万元，因合同解除系王若茂延迟交付租金的违约行为，且合同也约定了租赁合同终止时王若茂无权要求张以芳对装修给予任何形式的补偿或赔偿，故本院对王若茂的该项诉请不予支持。至于王若茂主张张以芳退还押金10万元，根据合同约定，该10万元应在王若茂欠付的租金、违约金及物业费、水电费中直接冲抵，张以芳无须退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王若茂于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张以芳租金37万元、违约金6万元、物业费20086.8元及水电费3626.6元（被告王若茂已交纳的押金10万元直接冲抵上述费用，原告张以芳无须退还）。二、驳回原告（反诉被告）张以芳的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王若茂的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12742元，减半收取6371元，由原告（反诉被告）张以芳负担2371元，由被告（反诉原告）王若茂负担4000元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告王若茂负担2000元，由反诉被告张以芳负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年五月十八日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜