河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5256号上诉人（原审被告）：段其平，男，1973年4月5日出生，汉族，住河南省新密市。被上诉人（原审原告）：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：李会丽，该公司员工。委托诉讼代理人：赵雪莲，该公司员工。上诉人段其平因与被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月29日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。段其平上诉请求：1.撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初492民事判决；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不是本案适格的原告。被上诉人一审提交的《郑州华南城房屋租赁合同》系郑州宝力通市场开发管理有限公司与段其平签订，其提交的《前期物业服务》系其与郑州华南城有限公司签订，上述证据均不能证明其与上诉人之间存在物业服务合同关系。依照合同相对性原则，被上诉人应当向与其签订管理有限公司主张物业费。上诉人在与案外人签订房屋租赁合同时，向上诉人出具物业费收据的单位是华南城商业管理（郑州）有限公司，一审中被上诉人没有提供证据证明上诉人与被上诉人签订有《物业服务合同》，被上诉人提交的系上诉人与案外人郑州宝力通市场开发有限公司的房屋租赁合同，而非上诉人与被上诉人之间的物业服务合同，被上诉人与案外人之间的前期物业服务合同是被上诉人与案外人之间的物业服务合同关系，故案外人系物业服务合同接受物业服务合同的一方，被上诉人应当向案外人郑州宝力通市场开发有限公司主张物业服务费，上诉人在承租房屋期间物业费的催收和收据的出具方均为华南城商业管理（郑州）有限公司，综上可知，在双务合同中，被上诉人没有证据证明其向上诉人提供了物业服务，也没有证据证明双方签订有物业服务合同，故上诉人不应向被上诉人支付物业管理费，被上诉人收取物业费也没有法律上的依据，法院应当改判驳回被上诉人的全部一审诉讼。二、2018年7月1日前的物业费上诉人不应当支付，一审诉讼期间上诉人店内的物品再次被物业管理人员侵占，财产损失应当抵消全部物业费。2018年7月1日以前的物业费华南城商业管理公司口头承诺免交，当时上诉人的部分货物丢失，物业公司工作人员称其作为物业服务提供者对上诉人货物丢失的事故负有义务应承担责任，当时承诺给上诉人减免2018年之前的物业费，故此2018年之前的物业费用上诉人不应当再支付。在一审诉讼期间上诉人店内的办公桌（桌内有销货清单、华为平板电脑、账本、零件等）、办公椅、安装相关工具（电钻等）、梯子、飞雕展柜两个、白圆桌、玻璃柜台、开关展板、灯具、手机两个等店内物品被物业人员强行搬空，在上诉人房屋租赁合同的租赁期内被物业公司据为己有，此部分财产应当折抵剩余物业费。综上，被上诉人不是本案适格的当事人，上诉人与被上诉人没有合同关系，不应当向被上诉人支付物业费，请二审法院支持上诉人的上诉请求。深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司辩称：一、上诉人称被上诉人不是适格原告，根本不能成立。被上诉人与案外人郑州华南城有限公司签订《前期物业服务协议》，自2013起即为上诉人所在物业提供物业服务，且上诉人曾向被上诉人支付过物业服务费，故上诉人与被上诉人之间早已形成了物业服务合同关系。二、上诉人称物业公司对其承诺免交2018年7月1日之前的物业费及物业管理人员侵占其财产，但其并未提供相关证据，无法证明其主张。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付应缴物业费12314.4元（自2016年8月1日起至2019年10月31日）、电费20.21元，上述费用共计12334.61元；2.判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金（以欠费金额为基数按照日万分之五从2016年8月1日起计付至付清之日止）；3.判令被告承担本案的案件受理费。一审法院认定的事实:2013年10月31日，郑州华南城有限公司将其所有的郑州华南城专业市场、交易广场、住宅、公寓、写字楼、物流园区由深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司提供物业服务，并签订《前期物业服务合同》。2015年1月21日，郑州宝力通市场开发管理有限公司（甲方、出租人）与段其平（乙方、承租人）签订《郑州华南城房屋租赁合同》，甲方受房屋所有人的委托同意将违约新郑市龙湖镇郑州华南城1号交易广场B-1-346号房屋出租给乙方，建筑面积约29.22平方米，租期为3年，从2015年7月1日起至2018年6月30日止。乙方同意在合同约定的租赁期限内，物业管理费按每月人民币15元每平方收取。每个商铺使用的水电费，按照物业管理公司核定的价格由商户自行承担，并于每月5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳上月水电费。该房屋及其所在建筑物、郑州华南城其他区域的物业管理工作，乙方同意由甲方选定的物业管理公司统一负责，物业管理公司的管理权限及责任以《郑州华南城临时管理总规约》为准，甲方现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司。合同到期后，双方就涉案一号交易广场B-1-346于2018年7月2日又重新签订《郑州华南城房屋租赁合同》一份，建筑面积为29.42平方米，租赁2年，从2018年7月1日起至2020年6月30日。除建筑面积和租期外，合同约定的权利义务等内容与2015年1月21日签订的租赁合同内容一致。段其平将涉案租赁的商铺的物业管理费缴纳自2016年7月31日，之后的物业管理费不再缴纳，另欠缴电费20.21元。现深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司以段其平未缴纳物业费、电费为由诉至该院，要求处理。一审法院另查明，庭审时深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司陈述段其平实际使用涉案租赁房屋至2019年10月31日。以上事实有当事人的陈述、前期物业服务合同、郑州华南城房屋租赁合同等相关证据予以证实。一审法院认为，段其平与案外人郑州宝力通市场开发管理有限公司签订涉案房屋的租赁合同，明确约定物业管理费、水电费均由承租人段其平承担，物业服务由深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司提供，双方签订的《郑州华南城房屋租赁合同》依法成立、合法有效。深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司作为物业服务提供者，要求段其平支付自2016年8月1日至2019年10月31日期间的物业管理费12314.4元、电费20.21元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。原告要求逾期支付违约金应当以12314.4元为基准，按照年利率6%计算，自2020年1月14日起计至段其平实际付清之日止为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告段其平应当于判决生效之日起七日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司物业管理费12314.4元并按照年利率6%计算违约金，自2020年1月14日起至实际付清之日止；二、被告段其平应当于判决生效之日起七日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司电费20.21元；三、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取计54元，由被告段其平负担。本院二审期间，双方当事人未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，段其平与案外人郑州宝力通市场开发管理有限公司签订的房屋租赁合同约定，段其平所租赁房屋的物业管理费、水电费均由其承担，物业服务由深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司提供。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司依照《前期物业服务合同》的约定，对案涉郑州华南城专业市场提供了物业管理服务，段其平作为案涉房屋承租人亦应履行房屋租赁合同约定的义务，及时交纳物业服务费。段其平称深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予采纳。段其平主张物业公司承诺免除其2018年7月1日以前的物业费，因未提供充分证据证明，故本院不予采信。段其平称在一审诉讼期间其店内物品被物业公司人员强行搬空，此部分财产应当折抵剩余物业费。对此，深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司不予认可。因责任主体不确定，且涉及侵权的法律关系，故本案不予处理。当事人若有争议，可另行解决。综上所述，段其平的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人段其平负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年五月二十二日书记员 田宇恒