河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终72号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省浚县新华书店有限公司，住所地河南省浚县黎阳路54号。法定代表人：宋文峰。委托诉讼代理人：尹志凌，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雅琳，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：浚县玉玺商贸有限公司，住所地河南省浚县黎阳路东段（黎阳路与老善堂路交叉口）。法定代表人：王根福，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永波，河南达剑律师事务所律师。上诉人河南省浚县新华书店有限公司（以下简称浚县新华书店）因与被上诉人浚县玉玺商贸有限公司（以下简称玉玺商贸公司）租赁合同纠纷一案，河南省浚县人民法院于2019年3月12日作出（2018）豫0621民初3468号民事判决，浚县新华书店不服，向本院提出上诉。本院于2019年5月20日作出（2019）豫06民终558号民事裁定，撤销一审判决，发回河南省浚县人民法院重审。2019年12月3日，河南省浚县人民法院作出（2019）豫0621民初1848号民事判决，浚县新华书店不服向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人浚县新华书店上诉请求：撤销一审判决，查明事实，依法改判，一、二审诉讼费由玉玺商贸公司承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案合同解除原因及被上诉人履约情况存在大量错误。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人逾期不支付租金，视为单方面解除合同，至双方在2011年6月7日签订《补充协议》时，被上诉人欠付租金45万元，上诉人可以按约定终止合同。考虑被上诉人对房屋进行装修，上诉人又给被上诉人一个机会，双方签订《补充协议》，约定被上诉人必须在2个月后开业，否则终止合同。所以本案合同解除在于被上诉人欠付租金且未按补充协议约定开业。2.双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》均约定，合同终止后，投资在固定资产上的装修材料无偿归上诉人所有，不存在显失公平的情形，一审法院认定无偿归上诉人使用显失公平，属事实认定和法律适用错误。3.关于被上诉人的反诉请求，即装修资产价值的认定。被上诉人未就电梯安装及塑钢窗的更换提供任何证据，是否发生、金额多少，均无依据。河南瑞丰资产评估事务所有限公司出具的（2014）229号资产评估报告书内容、程序存在诸多问题，一审法院将其作为证据使用不当。4.被上诉人长期占有租赁物，上诉人对此没有任何过错，一审法院根据前三年的租金认定上诉人的损失，无事实根据，也不符合双方合同约定。5.《房屋租赁合同》明确约定违约责任及违约金，一审认定未约定违约金的承担方式，不支持上诉人违约金的诉讼请求错误。被上诉人玉玺商贸公司辩称，上诉人上诉理由不能成立，无事实及法律依据，一审法院认定事实正确，适用法律正确，程序合法，判决公正，请二审法院予以维持。玉玺商贸公司存在延期支付租金的情况，但双方均存在过错，玉玺商贸公司不应承担违约金。对于本案中的资产评估报告书，因玉玺商贸公司向一审法院申请鉴定，但浚县新华书店不配合，经一审法院同意，由玉玺商贸公司单方申请有资质的机构进行鉴定，浚县新华书店也是知情的。一审中双方共同协商，对外招租，由新的承租方弥补装修的损失，但因租金太高没有谈成。浚县新华书店向一审法院起诉请求：1.玉玺商贸公司支付房屋占用费472.48万元；2.玉玺商贸公司支付违约金50万元；3.玉玺商贸公司腾清并将租赁房屋返还浚县新华书店。玉玺商贸公司反诉请求：浚县新华书店赔偿玉玺商贸公司经济损失477.96万元。一审法院认定事实：2008年10月14日，浚县新华书店为甲方、玉玺商贸公司为乙方签订了租赁合同。浚县新华书店将位于浚县黎阳路东段路北一座五层综合大楼，建筑面积为6200平方米及一座三层办公楼及院内附属物租给玉玺商贸公司使用，租期为20年，自2009年4月15日至2028年10月15日。租期分为四段，每段五年。第一段（2009年4月至2014年4月）租金共250万元，以后每一阶段租金数额以上一阶段的租金数额递增20%。租金支付方式为，2009年度租金30万元，2010年度租金40万元，2011年度租金50万元，2012年度租金60万元，2013年度租金70万元。第一年度租金在合同签订日后20天内一次交清。第二阶段租金比第一阶段递增20%，每年租金为60万元，第三阶段租金比第二阶段租金递增20%，每年租金为72万元，第四阶段租金比第三阶段租金递增20%，每年租金为86.4万元。从第二年度起，每年分两次交付，交付时间为每年的3月1日前、9月1日前。大楼电梯购置费用由甲乙双方共同负担，甲方出资40%，乙方出资60%。在本合同生效之日起，甲乙双方必须严格按照本合同执行，单方不得中途无故终止合同，一方当事人违约时，应向对方支付违约金50万元，并赔偿对方所有经济损失。合同签订后浚县新华书店将承租标的物交付给玉玺商贸公司使用，玉玺商贸公司开始对该房屋进行装修，并安装电梯一部，浚县新华书店未按合同约定对电梯进行出资。玉玺商贸公司实际支付浚县新华书店租赁费115万元。2011年6月7日，浚县新华书店与玉玺商贸公司签订补充协议，约定：一、乙方2011年6月1日还款计划中表明，乙方定于2011年8月1日开业，如拖延仍不开业，至乙方所定的开业日后第十天，双方所签租赁合同自行终止。二、合同终止后，乙方投资在综合大楼的浮产，由乙方在合同终止后7日内挪移腾清，乙方所投在固定资产上的装修材料无偿归甲方使用，乙方不得以任何理由损毁或者提出其他要求。后玉玺商贸公司未按约定对外开业，双方合同终止。后浚县新华书店与玉玺商贸公司协商并请示省公司同意对外招租，因多种原因未果。另查明，玉玺商贸公司系李玉强、刘鸣于2010年6月25日在浚县工商管理局注册成立的私营企业。2017年7月14日，玉玺商贸公司因欠浚县成长担保公司借款，李玉强、刘鸣将股份转让给浚县成长担保公司法定代表人王根福，变更后王根福拥有百分之百股份，公司变成一人有限责任公司，但公司债权债务并未实际交接、转让。后因玉玺商贸公司资金链断裂，致使装修一直未能完成。公司实际控制人李玉强因伪造公司印章罪被浚县人民法院（2014）浚刑初字第57号刑事判决书判处有期徒刑一年零六个月入狱执行。玉玺商贸公司的法定代表人王根福于2013年8月19日在浚县公证处公证下，对玉玺商贸公司租赁的涉案资产进行了公证接管。浚县公证处2013年8月23日出具（2013）浚证字第164号公证书。玉玺商贸公司于2014年9月20日委托河南瑞丰资产评估事务所有限公司对租赁房屋建筑装修装饰工程委托评估。河南瑞丰资产评估事务所有限公司2014年9月23日出具（2014）229号资产评估报告书，玉玺商贸公司委估房屋装修资产在评估基准日2014年9月20日的成本法资产评估结果为：627.95万元。一审法院认为：当事人双方于2008年10月14日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，均应予以履行。玉玺商贸公司在按照合同履行至2011年6月17日时，浚县新华书店为督促玉玺商贸公司尽快开业，双方签订补充协议，约定：玉玺商贸公司定于2011年8月1日开业，如拖延仍不开业，至玉玺商贸公司所定的开业日后第十天，双方所签租赁合同自行终止。补充协议约定十日后，玉玺商贸公司未开业，且认可租赁合同自行终止。根据双方所签合同，截止2011年8月14日，玉玺商贸公司应支付租赁费86.7万元，应于2011年9月1日前支付2012年4月15日前的租赁费用120万元。玉玺商贸公司实际支付租赁费115万元。根据以上情况来看，双方于2011年6月7日所签订的补充协议以玉玺商贸公司未能在2011年8月1日开业为由终止双方于2008年10月14日签订的房屋租赁合同的理由显然不符合合同约定，且于法无据，但玉玺商贸公司事后认可终止双方于2008年10月14日签订的房屋租赁合同。故对双方于2011年8月11日协议终止租赁合同，予以采信。但所签订补充协议对装修资产如何处置，约定不明；对装饰、装修资产哪些属于浮产，哪些不属于浮产，没有具体区分。双方虽约定玉玺商贸公司投资在固定资产上的装饰、装修材料归浚县新华书店无偿使用，但未约定所有权的归属及转移方法。该补充协议中双方既未约定违约责任也未约定违约金的承担方式。故对浚县新华书店要求玉玺商贸公司支付违约金50万元的诉讼请求，不予支持。关于玉玺商贸公司自2011年8月11日至今占有租赁物期间给浚县新华书店造成的损失问题。浚县新华书店、玉玺商贸公司均同意2011年8月11日终止双方于2008年10月14日签订的房屋租赁合同，但双方并未按补充协议约定进行交接，而是协商共同对外招租，致使租赁物未能及时交还给浚县新华书店，给浚县新华书店造成了一定的损失，存在一定过错，玉玺商贸公司对造成的损失应当根据过错程度予以赔偿。参照租赁合同前三年的租赁费数额，综合考虑租赁房屋未交付的时间、目前市场行情及过错程度，以玉玺商贸公司赔偿浚县新华书店270万元为宜。关于玉玺商贸公司在租赁物上的装修资产处置问题。双方签订租赁合同后，玉玺商贸公司积极进行了装修，因资金问题致使装修工作于2011年8月11日合同终止时仍未完工，酒店未能开业。但双方所签订补充协议约定合同终止后，玉玺商贸公司投资在综合大楼的浮产，由玉玺商贸公司在合同终止后七日内挪移腾清，玉玺商贸公司所投在固定资产上的装修材料无偿归浚县新华书店使用，显失公平，且玉玺商贸公司投资在综合大楼的浮产及在固定资产上的装饰、装修材料双方约定不明，比如将租赁大楼的窗户由原来的钢窗全部换成了塑钢窗，还装修了一部电梯等，按合同约定电梯浚县新华书店应出资百分之四十，但浚县新华书店未提交有效证据证明自己的投资情况。综上所述，装修资产大量而繁杂，无法区分浮产及投在固定资产上的装修材料的价值。成物不可毁，毁损减值，双方应就装修资产进行具体划分且制定解决方案，而不能笼统的约定所投在固定资产上的装修材料无偿归浚县新华书店使用，而不约定其所用权归属。双方因约定不明造成纠纷，参照玉玺商贸公司的装修资产在评估基准日2014年9月20日的成本法资产评估结果627.95万元的价值，并考虑玉玺商贸公司安装电梯一部及装修装饰物现状，装修市场行情等实际情况，以浚县新华书店酌情补偿玉玺公司410万元为宜。关于腾清及返还租赁房屋的问题。双方签订补充协议，约定2011年8月11日玉玺商贸公司不开业合同自行终止。玉玺商贸公司亦认可该条款，应视为2011年8月11日双方已协商终止了租赁合同。虽然双方对装修资产的所有权归属未明确约定，但并不影响浚县新华书店收回租赁房屋，且目前该房屋内已无玉玺商贸公司浮产，故对浚县新华书店请求玉玺商贸公司腾清并返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。浚县新华书店与玉玺商贸公司双方所主张的占用费损失及装修补偿互相折抵后，浚县新华书店应补偿玉玺商贸公司装修款140万元，玉玺商贸公司将所租赁房屋腾清并返还浚县新华书店。判决：一、玉玺商贸公司于判决生效后立即将租赁物（详见租赁合同附图）及添附在租赁物上的装修资产一并交付给浚县新华书店公司；二、浚县新华书店于判决生效后十日内给付玉玺商贸公司装修款140万元；三、驳回浚县新华书店的其他诉讼请求；四、驳回玉玺商贸公司的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，浚县新华书店与玉玺商贸公司双方于2011年8月11日协议终止租赁合同，合同终止后，玉玺商贸公司虽未向浚县新华书店交接租赁物，但从本案双方当事人陈述可知，浚县新华书店与玉玺商贸公司同意共同对租赁物进行出租以弥补双方的损失，本案中，浚县新华书店主张仍按双方签订的租赁合同要求玉玺商贸公司支付租赁费及违约金，不符合本案的实际情况，本院不予支持。关于河南瑞丰资产评估事务所有限公司出具的资产评估报告的效力。一审中，玉玺商贸公司为确认其装修损失，委托具有评估资质的河南瑞丰资产评估事务所有限公司对租赁房屋建筑装修装饰工程进行评估，并不违反相关法律规定。浚县新华书店虽对评估结果存在异议，但经一审法院释明，浚县新华书店不认可也未提出重新鉴定的申请，一审法院根据上述情况，以该评估结果认定玉玺商贸公司的损失，亦不违反法律规定。综合本案双方签订的协议、当事人的陈述及本案查明的事实，一审法院判决浚县新华书店与玉玺商贸公司双方所主张的占用费损失及装修补偿互相折抵后，浚县新华书店补偿玉玺商贸公司装修款140万元，并无不当。综上所述，浚县新华书店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由河南省浚县新华书店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯宏伟审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年五月十五日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违法法定程序。