广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1028号 上诉人（一审被告）：邹珊珊，女，1963年8月8日出生，汉族，住所地北海市铁山港区兴港镇赤江陶器厂集体区8号，现住北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈星良，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周明郭，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：北海大和物业服务有限公司,住所地北海市西南大道侧、北京路东天和花园A幢商住楼4单元602号，统一社会信用代码：914505020790830633。 法定代表人：陈庆功，总经理。 委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 上诉人邹珊珊因与被上诉人北海大和物业服务有限公司（以下简称大和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹珊珊上诉请求：一、依法撤销北海市海城区人民法院（2019)桂0502民初4634号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院审判程序违法，导致作出错误判决。被上诉人大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》，根据合同相对性原则，北海市都市庭园业主委员会作为签订物业管理服务合同的一方当事人，与案件处理结果存在利害关系，一审法院没有追加其为当事人，属于遗漏当事人，程序不合法。二、北海市都市庭园业主委员会成立不合法，不具备合同资格，无权签订本案物业服务合同。根据《中华人民共和国物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》相关法律的规定，北海市都市庭园业主委员会没有依法提交法律规定材料办理备案登记，成立是不合法的。三、大和物业公司在2015年9月9日前不具有中华人民共和国物业服务企业资质，无权经营之前的物业服务项目。大和物业公司于2013年10月12日成立，2015年9月9日依法取得物业服务企业资质证书，因此，2013年12月10日大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》和2014年12月17日签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》属于无效合同，对上诉人不具有法律约束力。四、2018年11月17日签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》属于无效合同，对上诉人不具有法律约束力。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条的规定，业主委员会委员每届任期不超过五年，备案内容发生变更的，业主委员会应当将变更内容书面报告备案部门，但没有任何证据证明换届而产生新一届业主委员会主任陈琥，故陈琥不具备签订物业服务合同的主体资格。五、一审法院认定事实错误，判决存在明显错误。1、大和公司于2013年9于1日开始进驻北海市京泰路都市庭园提供物业服务至今与事实不符。2、《北海市都市庭园物业管理服务合同》是于2013年12月10日签订，大和物业公司无权收取2013年9月1日至2013年12月10日期间的物业服务费用。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，判决存在错误，故提出上诉。 大和物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 大和物业公司向一审法院起诉请求：1、邹珊珊向大和物业公司支付2013年9月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、公共维修资金、公摊围栏费共计24550元；2、邹珊珊支付违约金3273元（违约金以每年欠费总额为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，暂计至2019年9月1日，其余计至实际偿清之日止）；3、本案大和物业公司因诉讼产生的律师费1227.5元由邹珊珊承担。 一审法院判决：一、邹珊珊支付自2013年9月1日起至2019年9月30日止的物业服务费23200元、公共维修资金1140元及违约金（2019年9月1日前的违约金为3273元，此后的违约金计算方式：以23200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止）给大和物业公司；二、邹珊珊支付律师服务费1217元给大和物业公司；三、驳回大和物业公司的其他诉讼请求。 本院经二审审理认为，大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》及《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性、效力性规定，应为合法有效的合同。 上诉人邹珊珊主张北海市都市庭园业主委员会没有向行政主管部门提供法律规定的备案材料，并非合法选举成立，无权与大和物业公司签订物业服务合同，故大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》均对其无法律约束力。本院认为，根据北海市海城区住房和城乡建设局2013年11月7日出具的《业主委员会备案证明》《业主委员备案登记表》以及被上诉人提交的北海市都市庭园选举新一届委员会的通知、业主大会会签表、都市庭园业主大会纪要等相关材料，证实北海市都市庭园两届业主委员会均合法成立，其有权代表业主签订《北海市都市庭园物业管理服务合同》，合同签订后，所有业主应遵照合同内容履行义务；又根据大和物业公司提交的《都市庭园2013-2019年物业收费台账》显示，涉案小区共63户住户中百分之九十以上的业主均按照《北海市都市庭园物业管理服务合同》约定，按时交纳物业服务费用，应视为大部分业主对该物业公司的服务是认可和满意的，故本院对上诉人邹珊珊主张大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》及《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》对其无法律约束力的抗辩不予支持。 上诉人邹珊珊主张大和物业公司2013年以来至今没有对涉案小区提供物业服务，二审中，大和物业公司提供有为都市庭园更换各种设施的收据、业主委员会出具的小区服务得到大多数业主认可的证明、大和物业公司进驻小区前后大门照片的对比图以及聘用物业人员的协议书等均证明大和物业公司对都市庭园提供了实际的服务，故本院对上诉人邹珊珊主张大和物业公司2013年以来至今没有对涉案小区提供物业服务的主张不予支持。另，上诉人邹珊珊主张大和物业公司在2015年9月9日前不具有中华人民共和国物业服务企业资质，无权经营之前的物业服务项目，本院认为，物业公司在未取得资质证书的情况下为业主提供物业服务，系逃避主管部门的行政管理和监督，应由行政主管部门进行处罚，但并不必然导致双方的物业服务合同无效，亦不违反法律强制性和效力性规定，且大和物业公司于2013年9月1日开始进驻北海市京泰路都市庭园提供物业管理服务至今，上诉人邹珊珊所在的小区业主绝大多数均认可和接受了大和物业公司提供的物业服务，亦按照合同约定交纳物业服务管理费，故上诉人因被上诉人的资质问题拒交物业费没有事实和法律依据，上诉人的该项上诉主张不能成立。 综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上诉人邹珊珊作为都市庭园的业主，大和物业公司与北海市都市庭园业主委员会之间签订的《北海市都市庭园物业管理服务合同》及《北海市都市庭园物业管理服务合同补充协议》对其均具有约束力，上诉人邹珊珊接受了大和物业公司的物业服务，理应按照合同约定交纳相应物业管理费及公共维修资金，故一审法院判决上诉人邹珊珊应支付自2013年9月1日起至2019年9月30日止拖欠的物业服务费23200元（310元/月×63月+367元/月×10月=23200元），2015年1月1日至2019年9月30日止拖欠的公共维修资金1140元（20元/月×57月=1140元）并无不当，本院予以维持。 关于违约金，合同已明确约定如业主不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按所欠物业费总额的千分之一（1‰）、千分之三（3‰）收取违约金，上诉人邹珊珊未按时足额交纳物业服务费的行为已构成违约，根据合同约定，应从逾期之日起交纳违约金，但依据该标准计算违约金过高，大和物业公司自行调整为按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，且并未超出法律规定的范围，一审判决认定大和物业公司按照该标准诉请2013年9月1日起至2019年9月1日期间的违约金为3273元，并未超出法律规定的范围，2019年9月2日后的违约金，应以23200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，从2019年9月2日起计算至实际清偿之日止并无不当，本院予以维持。 关于大和物业公司诉请的律师服务费，因合同中约定向法院提起诉讼而发生的律师费和诉讼材料复印费及相关的一切费用由业主全部承担，一审法院认为大和物业公司诉请的1227.5元过高，故酌情支持1217元[（24550元-210元）×5%=1217元]，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人邹珊珊上诉主张没有事实和法律依据的，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费526元，由邹珊珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 张 玲 书 记 员 丘 俊