浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1056号原告：俞月岗，男，1984年11月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：周小军，浙江乾盛律师事务所律师。被告：谢凤良，男，1969年9月14日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被告：谢胜雅，女，1991年12月10日出生，汉族，住绍兴市上虞区。上列两被告委托诉讼代理人：沈志青，绍兴市越城区马山法律服务所法律工作者。原告俞月岗与被告谢凤良、谢胜雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告俞月岗及其委托诉讼代理人周小军，两被告委托诉讼代理人沈志青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞月岗向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同退还剩余租金14274元、房租保证金5000元、用电押金5000元以及违约金11250元，共计35524元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告对第一项诉请变更为判令两被告共同退还剩余租金10458元、房租保证金5000元、用电押金5000元以及违约金11250元，共计31708元。事实和理由：2018年3月18日，原告与被告谢凤良签订厂房租赁合同，约定被告谢凤良将位于孙端镇张家沥村的绍兴三欣纺织有限公司厂房租赁给原告，租赁期自2018年3月25日起至2021年3月24日止，租期3年，年租金为45000元，保证金5000元，用电押金5000元。原告随后将上述租金、保证金和押金转入被告谢凤良指定的被告谢胜雅的账户，被告谢胜雅也在合同中载明了相应的银行账户，原告使用了该厂房。后本合同项下的厂房被绍兴市越城区人民法院于2018年9月份拍卖，该厂房新的所有者进驻导致原告无法正常租用该房屋，由于被告谢凤良无法在正常租赁期间提供相应厂房租赁给原告使用，导致原、被告之间的租赁关系无法正常履行，原告特要求被告退还自2019年1月1日起至2019年3月24日止的房屋租金，并且保证金及押金也需退还，同时被告应承担相应的违约金。被告谢凤良辩称，双方的租赁是事实，但按照合同约定，现在房子被法院依法拍卖后造成了双方实际租赁提前终止，原因不在于被告方，是因厂房被法院拍卖，被告也是从上家绍兴三欣纺织有限公司尹永明里租过来的，当时被告不清楚房子是要被拍卖的，被告是二房东，把房子转租给了原告。原告2019年1月1日与新房东签署合同后，被告收取的租金应当归还给原告10458元，保证金5000元和用电押金5000元也应归还。原告提出的违约金没有事实和法律依据，被告不存在违约的情况，不应该支付，如果法院认为要支付，原告要求按三个月租金作违约金明显过高，请法院按原告实际损失程度调整，且双方均有过错，被告最多按实际受损额承担一半。另，根据合同约定，原告应支付的物业费，被告保留另案起诉的权利。被告谢胜雅辩称，其是合同中约定的收款人，不是合同相对人，其没有在合同中签名，收据里写了钱打到其账户，一共收了55000元是事实，但其不是适格主体，对其的诉讼请求要求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：证据1.厂房租赁合同1份，要求证明2018年3月18日原告与被告谢凤良签订厂房租赁合同，约定被告谢凤良将位于孙端镇张家沥村的绍兴三欣纺织有限公司厂房租赁给原告，租赁期自2018年3月25日起至2021年3月24日止，租期3年，年租金为45000元，保证金5000元，用电押金5000元，明确约定甲方因提前终止租赁期应赔偿原告3个月违约金。被告质证对证据无异议，不是被告原因提前终止合同，违约金无须承担，退一步说，原告也有责任，被告也是受害者，被告也不知道这个情况，被法院拍卖的责任不在于被告。证据2.收据1份，要求证明原告向被告谢凤良支付的租金、保证金和押金。被告质证无异议。证据3.转账记录2份，要求证明原告于2018年3月18日将5万元转入被告谢胜雅账户，2018年3月17日微信转账给被告谢凤良5000元。被告质证无异议。证据4.本院（2018）浙0602执648号之二民事裁定书打印件1份，要求证明2018年1月涉案厂房所在地绍兴三欣纺织有限公司已经被列为执行名单，执行过程中厂房被法院拍卖，导致租赁合同无法履行，原告要求被告退还租金、保证金和押金，且被告无法在合同期内继续将厂房交付给原告使用，应按照合同约定赔付原告三个月租金。被告质证认为裁定书不能证明厂房是什么时候拍卖的，什么时候出公告看不出来，被告也不知道厂房被法院查封要被依法处置拍卖。本院出示证据5.本院（2018）浙0602执648号案件公告1份。经质证，原告对证据三性没有意见，案涉厂房在2018年1月23日前就被查封，原告与被告签订租赁合同是2018年3月份，这期间作为被告而言其应当是知晓案涉房屋被执行的情况，但被告明知被查封仍租赁给原告，导致原告无法在合同期内享有租赁权利，被告作为出租人应提供合法有效的在其处置行为内的房产租赁给原告使用，被告没有履行该义务，存在违约行为。被告认为厂房是原来的房东被法院执行，被告不知道这个情况，2018年5月14日出这个公告，被告也是不清楚的，被告不在那里办公，是后来听说被拍卖了，被告没有违约的情况，不应承担违约责任。经审查，本院对上述证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，原告俞月岗（承租方、乙方）与被告谢凤良（出租方、甲方）签订厂房租赁合同1份，其中载明：甲方出租给乙方的厂房座落在孙端镇张家沥村的绍兴三欣纺织有限公司厂房，租赁建筑面积为200多平方米；租赁期限自2018年3月25日起至2021年3月24日止，租赁期3年；年租金为45000元，第一年租金不变，第二年起递增率为5%，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金5000元，用电押金5000元；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。落款出租方签字谢凤良，承租方签字俞月岗。2018年3月17日，原告向被告谢凤良微信转账5000元，转账说明租房定金。2018年3月18日，原告向被告谢胜雅银行账户转账支付5万元；同日，被告谢凤良向原告开具55000元收据1份，摘要载明“此款打入谢胜雅卡内有效”。另查明，因原告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与被告绍兴三欣纺织有限公司、尹永明、周素丽金融借款合同纠纷一案，本院在该案审理过程中依法查封了绍兴三欣纺织有限公司所有的位于绍兴县的三处房产，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2018年1月23日向本院申请执行，本院于2018年5月14日就案涉厂房作出执行公告，后经司法拍卖，案涉厂房由案外人绍兴市敏中五金厂买受，本院于2018年11月9日裁定终结本次执行程序。本院认为，原告与被告谢凤良签订的厂房租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因案涉厂房被法院司法拍卖，原告诉请要求被告谢凤良退还已缴纳的2019年1月1日至2019年3月24日的房屋租金10458元及房租保证金5000元、用电押金5000元，合法有据，被告亦无异议，本院予以支持。关于原告主张要求被告谢凤良根据合同约定支付以三个月房租计算的违约金11250元，被告抗辩其不存在违约，不应支付违约金。经审查，根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。经本院依法释明，被告表示如果法院认为其应当承担违约责任，合同约定违约金过高，要求按照原告实际损失核算调整。因原告未能提供因法院司法拍卖导致房屋所有权人变更、其与被告租赁合同关系提前终止而另行支出的费用增加的相应证据，故对原告主张的违约金，本院综合考虑，酌情认定3500元。关于原告要求被告谢胜雅承担共同支付义务的诉请，经审查，被告谢胜雅仅是被告谢凤良指定收款人，并非案涉合同相对方，被告谢胜雅提出其并非适格被告的抗辩，本院予以采纳，对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：一、被告谢凤良于本判决生效之日起一个月内退还给原告俞月岗租金10458元、房租保证金5000元、用电押金5000元，并支付违约金3500元，合计23958元；二、驳回原告俞月岗的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取296元，由原告俞月岗负担97元，被告谢凤良负担199元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  傅莹莹二〇二〇年五月二十一日书记员  郭 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。