河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3013号上诉人(原审被告)：濮阳市永丰房地产开发有限公司，住所地濮阳市开州路南段路西。法定代表人：宋亚各，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兰英，女，汉族，1958年7月25日出生，现住濮阳市华龙区，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：丁君娜，女，1976年4月24日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。上诉人濮阳市永丰房地产开发有限公司（以下简称永丰公司）因与被上诉人丁君娜商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初7016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永丰公司的委托诉讼代理人王凯、赵兰英，被上诉人丁君娜及其委托诉讼代理人孙春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永丰公司上诉请求：一、撤销原审民事判决,并改判驳回丁君娜全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由丁君娜承担。事实和理由：1、涉案房屋是濮阳市委宣传部30名职工委托永丰公司建设，整栋购买的形式进行，所建房屋面向的是特定的人群，故涉案合同应为委托建房合同，本案并非商品房销售合同纠纷，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；2、一审中永丰公司提交的55,000元的收据存根联，由蔡华明注明“此款仅做贷款用，其它无效”。2008年3月27日丁君娜存入岳喜端的银行账户28,720元，因岳喜端是购房户的代表，故岳喜端的收款行为，并不能认定为丁君娜足额将房款交付给了永丰公司；3、在丁君娜未足额交付房款的情况下，永丰公司有权解除合同，丁君娜主张的房屋差价损失，并非永丰公司造成。丁君娜在长达近十年的时间里未向永丰公司主张权利，更未寻求司法途径解决，房价大幅上涨而产生损失，也应由其本人承担；4、因在2009年丁君娜未足额缴纳房款，永丰公司单方行使了解除权，丁君娜的起诉已超过了诉讼时效。综上，请求二审法院查明事实，驳回丁君娜的诉讼请求。丁君娜辩称，1、本案所涉房屋系永丰公司开发的商品住宅，土地及批建手续均为永丰公司，虽然在《购房合同》内容上显示代建两个字，但不能否认该房屋为商品房的性质，不能否认双方的商品房买卖合同法律关系，因此涉案合同并非委托建房合同纠纷，应当适用最高法关于商品房买卖的司法解释；2、丁君娜提供的相关证据能够证实丁君娜已经交清了全部购房款，一审法院认定丁君娜已缴纳了全部房款事实清楚；3、丁君娜在交清房款后多次要求永丰公司协助办理房屋登记，但永丰公司推脱并要求丁君娜增加房款，在2018年丁君娜起诉后才得知永丰公司未经丁君娜同意将房屋另行出售，导致丁君娜无法取得所购买的房屋，故本案不超过诉讼时效。请二审法院维持原判。丁君娜向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同；2、请求依法判令永丰公司退还丁君娜支付的购房款、天然气接口费办证费用等共计183,720元，赔偿利息损失158,347元（计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日），赔偿房屋差价损失636,358元，支付购房款一倍的赔偿183,720元，合计1,162,145元；3、由永丰公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2005年9月26日，丁君娜与案外人张留栓等30人与永丰公司签订《购房合同》1份，合同主要内容为：张留栓等30人委托永丰公司建设住宅楼（位于濮阳市××区××楼），用地由永丰公司办理；户型、规格以设计图为准，永丰公司承担设计费；房款据实结算，1-5层楼房每平方米均价为1,200元，原则上30名购房户以整幢形式购买；合同总价款为550万元，分期付款，需要办理贷款的，由永丰公司负责办理借款手续，付款按有关条款执行，逾期付款的，按已完成工程造价日万分之五向永丰公司支付违约金，永丰公司有权不进行下一道工序施工，交房期限顺延；有效工期为12个月，工程完工后，按规定及时申报验收，达到合格工程，若达不到标准，永丰公司将房款退还，并按同期银行贷款利率赔偿；不能如期交付住房的，按逾期天数向购房户支付逾期违约金；住宅楼建设审批手续以永丰公司名义办理，并由该公司承担费用；永丰公司承担区内公共设施建设费用，办理商品房预售许可证，并办理房产证及其他产权手续。以上住宅楼用地系永丰公司以出让方式取得土地使用权证号为濮国用（2005）字第087号，规划用途为住宅用地，住宅楼建设等审批手续以永丰公司名义办理，项目名称为怡馨嘉苑项目建设完工后，所有权初始登记于永丰公司名下。2006年7月12日，岳喜端、张留栓、王传继作为上述30名购房户的代表，出具“承诺书”一份，内容为“我代表30名购房户向市永丰房地产开发公司承诺：截止到2006年7月16日止，我们把30户总购房款的款项按合同约定付至到总购房款的70％，若兑现不了，愿按合同约定承担违约责任”。一审法院另查明，在签订上述《购房合同》后，蔡华明（当时为丁君娜之夫）与永丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡华明购买永丰公司开发的怡馨嘉苑小区3幢3单元10号房屋，建筑面积133平方米，单价1,092元／平方米，房款总额为157,836元。房款的付款方式为一次性支付，双方未约定交房期限。买受人可委托出卖人代办房产证，应足额支付办证的法定税费。该合同未注明签订日期。2006年7月10日，永丰公司给蔡华明出具伍万伍仟元收据一份，注明系付房款，收款人赵兰英。2006年7月20日，蔡华明与中国建设银行濮阳市建设路支行、永丰公司签订《住房公积金借款合同》，约定蔡华明的贷款用于购买濮阳市怡馨嘉苑3幢3单元5层10号房屋，贷款金额100,000元，贷款期限自2006年7月19日至2016年7月19日，永丰公司为该合同贷款的保证人。2006年8月3日，永丰公司给蔡华明出具壹拾万元收据一份，收款人赵兰英。一审法院又查明，2008年3月24日，蔡华明收到“通知”一份，内容如下：您在怡馨嘉苑3号楼购买的住房已经市房产部门测定面积，按约定您的房子位于3号楼西单元五层东门。面积为139.69平方米。单价为每平方米1,092元，应付房款152,541.48元：地下室面积19.61平方米，每平方米600元，应付款11,766元。合计应付清总房款164,307.48元。根据合同规定，按设计面积的90％付款，您已交付155,000元，还应再付款9,307.48元。另外还应交天然气安装接口费2,850元，防盗门补价款400元，聘请监理费500元，办理房产证及各项费用15,662元，合计共19,412元。以上各款项请于3月27日前交清，如逾期不交，在办理房产手续时增加的费用自负，各款项请交农行账户，最后凭全部交款手续领取住房钥匙。并按第一次交款时的登记名单，交户主身份证复印件4份。通知上方手写有“岳喜端16-461201100299714”。2008年3月27日，丁君娜以现金存款的方式向岳喜端中国农业银行的尾号9714账号存入28,720元。一审法院还查明，蔡华明与丁君娜于1999年8月5日登记结婚，2009年3月17日协议登记离婚，双方在离婚协议中约定婚后购买的怡馨嘉苑小区3号楼的房屋归丁君娜所有。2014年3月，永丰公司将案涉房屋另售案外人，并已办理房屋所有权登记。本案立案受理后，丁君娜申请对案涉房屋价值进行司法评估。一审法院委托濮阳市濮房房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。2019年7月15日，该鉴定机构出具豫濮房估字第FY2019—040号司法鉴定评估报告，该报告确定的价值时点为2019年7月10日，评估结果为：市场价值820,078元；建议快速变现价值656,063元。丁君娜支出鉴定费8,701元。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。2005年9月26日丁君娜等30人与永丰公司签订《购房合同》，委托永丰公司建设住宅房屋，之后丁君娜的前夫蔡华明又与永丰公司之间签订了《商品房买卖合同》，就委托建设的房屋中的3单元5层10号房屋约定由蔡华明购买，之后蔡华明通过支付首付款和公积金贷款共向永丰公司支付房款155,000元，在2008年3月24日接到通知后，及时支付了剩余的房款和其他相关费用28,720元，即至2008年3月27日，蔡华明已付清了全部房款和相关的费用，永丰公司应在房屋建成后及时将房屋交付蔡华明。至2009年3月，蔡华明与丁君娜协议离婚时，永丰公司仍没有向蔡华明交付案涉房屋，蔡华明与丁君娜离婚协议约定案涉房屋归丁君娜所有，丁君娜多次向永丰公司主张权利未果，后得知永丰公司又将合同中所涉房屋卖给其他人，并办理了产权登记。现丁君娜要求解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同，还丁君娜支付的购房款、天然气接口费办证费用等计183,720元，赔偿利息损失158,347元（计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日），赔偿房屋差价损失636,358元，支付购房款一倍的赔偿183,720元，合计1,162,145元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，永丰公司将涉案房屋又卖给案外人的情形，导致丁君娜无法取得涉案房屋，不能实现商品房买卖合同的目的，丁君娜的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。永丰公司应返还已付的购房款168,058元及利息106,871.68元（按中国人民银行同期贷款利率，自2008年4月1日计算至2018年8月20日），返还所收取的办证费等15,662元，赔偿房屋差价损失636,358元，并承担一倍房款168,058元的赔偿责任。永丰公司辩称，与丁君娜没有直接的购房关系，通过三名购房代表收取房款，仅收到丁君娜支付的100,000元住房公积金贷款，因丁君娜未足额交付房款，已在2009年通知解除合同，不应承担丁君娜诉请的各项责任。根据查明情况，永丰公司与丁君娜的前夫签有商品房买卖合同，并出具盖有永丰公司公章的房款收据，2008年3月27日时丁君娜已足额交付房款，永丰公司的辩解意见均与查明事实不符，且提交证据不足以支持其主张，故其辩解意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除丁君娜（前夫蔡华明）与永丰公司签订的濮阳市怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号的《商品房买卖合同》。二、永丰公司退还丁君娜购房款168,058元及利息106,871.68元（自2008年4月1日至2018年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算）、返还所收取的办证费等15,662元，赔偿房屋差价损失636,358元，并承担一倍房款168,058元的赔偿责任，以上共计1,095,007.68元于判决生效后十日内付清。三、驳回丁君娜的其它诉讼请求。案件受理费15,259元，由丁君娜负担882元，永丰公司负担14,377元；案件鉴定费8,701元，由永丰公司负担。本院二审期间，围绕上诉请求永丰公司提交的证据有：证据1、本院（2007）濮中法民一初字第18号民事判决书；证据2、收据三联单复印件九份。证明目的：本案中对蔡华明出具55,000元收据，蔡华明或丁君娜并未实际交付55,000元房款。同时生效判决书对内容一致的合同已认定为委托建房合同，本案应认定为委托建房合同纠纷。证据3、张留栓、岳喜端、王传继出具的《2006年底以前集资房收支情况说明（90%）》，载明：王传继账户剩余7,000元，张留栓账户剩余115,000元，岳喜端账户剩余3,817元，证明目的：张留栓未交付给永丰公司的115,000元中包括丁君娜的购房款55,000元。丁君娜申请本院调取永丰公司在濮阳市华龙区人民法院审理的（2014）华法民初字第4853号民事案件（以下简称4853号民事案件）中提交的《3号楼截止到2009年11月30日前交清90%购房款的住户》清单，及庭审笔录，庭审笔录载明：上述清单由岳喜端书写向永丰公司出具，永丰公司作为证据在该案中提交，用于证明张留栓未交清房款；清单载明：蔡华明交房款183,719.48元。丁君娜用于证明已向永丰公司付清房款。本院组织当事人对上述证据进行了质证，永丰公司提交的证据1-2与本案不具有关联性，本院不予采纳。对永丰公司提交的证据3，因丁君娜交付的50,000元房款是存入了王传继的账户，5,000元存入了张留栓的账户，且通过张留栓、王传继、岳喜端收取交付给永丰公司房款的并非丁君娜、蔡华明一套房屋，仅该证据不足以证明张留栓的2006年年底未交房款账户余额中包括丁君娜的55,000元房款。对丁君娜申请调取的证据真实性永丰公司当庭予以认可，且载有蔡华明的交付款项的总额，与丁君娜持有的房款收据相印证，故对该证据本院予以采信。对双方当事人争议的事实本院认定如下：丁君娜现持有2005年9月13日张留栓出具的对“黄莹”收取130平米，三单元五楼东户的50,000元房款收据，该款对应无折存入王传继银行账户50,000元，在存款凭条上备注的“黄莹”更改为丁君娜；2006年3月14日丁君娜存入张留栓账户5,000元，张留栓为其出具了5,000元房款收据。为申请住房公积金贷款，2006年7月10日永丰公司向蔡华明出具了55,000元的房款收据，蔡华明在底联注明“此款仅做贷款用，其它无效”后蔡华明与永丰公司签订商品房买卖合同，2006年7月20日，蔡华明与中国建设银行濮阳市建设路支行、永丰公司签订《住房公积金借款合同》，以取得的住房公积金贷款向永丰公司支付房款10万元，2006年8月3日永丰公司向蔡华明出具10万元房款收据。2008年3月24日蔡华明收到尾款交纳通知后，按通知金额于2008年3月27日存入岳喜端账户28,720元。蔡华明、丁君娜包括办证费用在内共交房款183,920元。在4853号民事案件永丰公司作为证据提交了岳喜端出具的《3号楼截止到2009年11月30日前交清90%购房款的住户》清单，清单列明了包括蔡华明在内的19个购房户的交款情况，其中蔡华明交房款183,719.48元，永丰公司在2009年11月30日前足额收取了上述款项。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案就涉案合同的性质、事实的认定、诉讼时效、法律适用存在争议，就当事人存在争议的焦点问题逐一分析认定如下：一、永丰公司与丁君娜之间是商品房买卖合同法律关系还是委托建房合同法律关系。虽然在2005年9月26日以包括丁君娜在内的30人为甲方，与乙方永丰公司签订的《购房合同》中显示“甲方委托乙方建设住宅楼”，但是合同的标的是在永丰公司已经取得土地使用权的土地上建设的商品房。甲方是以整栋购买，在该合同中各购房人签字并确认了具体的房屋，在合同履行中确认了每套房屋的具体价格及相关的费用，在本案中蔡华明与永丰公司之间又另行订立了商品房买卖合同及《住房公积金贷款合同》，以住房公积金贷款方式支付了涉案房屋房款10万元，作为购房人蔡华明、丁君娜与永丰公司之间为商品房买卖合同关系，本案为因商品房买卖合同履行引发的纠纷，永丰公司主张本案为委托建房合同法律关系没有事实和法律依据。二、丁君娜是否足额交付了房款。永丰公司主张仅收到蔡华明以住房公积金贷款方式缴纳的房款10万元，但丁君娜持有的证据能够证明其将包括办证费用在内的房款183,719.48元交付给了与永丰公司直接发生房款交易张留栓、王传继、岳喜端，在永丰公司持有的岳喜端向其出具的交清90%购房款的住户清单载明蔡华明交齐了各项183,719.48元相印证，永丰公司对丁君娜已足额交付了房款是明知的。永丰公司庭审中所主张的丁君娜的55,000元包括在张留栓没有向永丰公司交付的115,000元中，但永丰公司没有提交相应证据支持其主张，故现有证据能够证明永丰公司足额收取了丁君娜所交的包括全部房款在内的183,719.48元。三、本案是否超过诉讼时效。诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起算，永丰公司在足额收取房款的情况下，将丁君娜购买的房屋，另行销售给他人，没有证据证明永丰公司在何时以什么方式告知了丁君娜合同已解除，房屋另售他人，且丁君娜在2018年起诉时仍诉请永丰公司交付房屋，故永丰公司主张以其自认为解除合同，另行出售房屋时开始计算诉讼时效，并认为本案已超过诉讼时效证据不足。四、屋差价损失问题。因永丰公司违约将涉案房屋另售他人，使得丁君娜因与永丰公司之间商品房买卖合同履行后应取得的房产利益不能实现，且该应得利益至丁君娜在本案起诉后仍未得到赔偿，一审中经丁君娜的申请，按照法定程序对房屋价值作出评估，评估机构以现价作出评估结论，一审法院以该结论计算、确认房屋差价损失，并判决永丰公司承担赔偿责任具有事实和法律依据。五、法律适用问题。因本案为商品房买卖合同纠纷，在永丰公司与丁君娜之间有效的商品房买卖合同并未解除的情况下，永丰公司将丁君娜足额付清房款购买的房屋出卖给他人，导致了合同目的无法实现，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，支持丁君娜解除商品房买卖合同，返还已付房款及利息、并由永丰公司向丁君娜承担已付购房款一倍的赔偿责任诉请，永丰公司认为本案为委托建房合同不适用上述司法解释的主张，因本案并非委托建房合同，该主张没有事实依据。综上所述，永丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,655元，由濮阳市永丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺艳丽审判员  崔树峰审判员  魏献忠二〇二〇年五月二十二日书记员  李淑敏