江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终771号上诉人（原审被告）：徐州酷家乐房产经纪有限公司，住所地睢宁县城濉河北路西侧银河星城金星苑6号楼101-1室。法定代表人：田野，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋理，江苏晋陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李君，男，1988年10月2日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：谢发慧，江苏千秋业律师事务所律师。李君与徐州酷家乐房产经纪有限公司定金合同纠纷一案，江苏省睢宁县人民法院于2018年10月15日立案受理后，作出（2018）苏0324民初7870号一审民事判决，李君不服向本院提起上诉，本院于2019年9月9日作出（2019）苏03民终415号民事裁定，撤销原一审判决，发回重审。一审法院重新立案受理后，于2019年12月20日作出（2019）苏0324民初7728号民事判决，徐州酷家乐房产经纪有限公司不服向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人徐州酷家乐房产经纪有限公司的委托诉讼代理人蒋理、被上诉人李君及其委托诉讼代理人谢发慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州酷家乐房产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：双方约定合同总价为20万元，根据上诉人所提供的录音，可以看出双方口头约定的房屋价款为20万元左右。并且明确约定有3万元的差价。被上诉人只给了172400元，剩余3万元，被上诉人并没有另行支付。所以这3万元定金，依法应当抵作双方约定的20万元价款。这样才符合双方对房价口头约定的真实意思表示。而一审法院只认定房屋价款是172400元，对于双方口头约定的价格，一审法院并没有查明。到目前为止，双方履行了口头合同。被上诉人缴纳了20万元的购房款，上诉人提供了所购买的房屋。上诉人为被上诉人出具的收据上明确载明，“若存在房源不实的情况，该定金全额退还”，被上诉人已经在该房进行了装修居住。双方对定金退还的情形，进行了明确约定，上诉人并没有违反合同的行为。李君辩称，一审判决正确，应依法驳回上诉请求，维持原判。第一，录音不能证明双方已经约定答辩人在房屋买卖合同价款外，再支付3万元差价的观点。该录音证据恰恰证明了被答辩人没有履行自己如实披露房屋重要交易信息的义务，违反合同法第425条的规定，该录音谈话的内容虽然提到差价3万元，提到过总房价、首付款等金额，但具体金额都是不确定的，房价应该以最终和开发商签订了书面合同为准。第二，答辩人交付被答辩人的3万元性质是定金，依法应冲抵购房款或者是退还给答辩人，该3万元收据上明确写明了是定金，并非合同之外的差价款，答辩人有权要求被答辩人予以返还。第三，该案件的标的额仅3万元，本案经历了原一审、二审，被发回重审后，一审法院就双方争议的实际房东的观点已经审理的非常清楚，被答辩人提出上诉请求，目的是为了拖延履行返还定金的义务。李君向一审法院起诉请求：1.判令徐州酷家乐房产经纪有限公司返还李君人民币3万元；2.本案诉讼费用及其他费用由徐州酷家乐房产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：徐州酷家乐房产经纪有限公司系房产中介公司，李君有意购买徐州酷家乐房产经纪有限公司提供的睢宁县爱尔杰1-2-205室房源，并按照徐州酷家乐房产经纪有限公司要求于2018年9月7日向徐州酷家乐房产经纪有限公司转账缴纳3万元定金，徐州酷家乐房产经纪有限公司向李君出具收据一张，载明收款事由为“爱尔杰公寓1-2-205定金”，并加注“若存在房源不实的情况，该定金全额退还，如买房人无故违约，该定金不予退还。”2018年9月8日，李君以3688元/平方米，首付款172400元的价格与徐州爱尔杰工贸有限公司签订关于上述房产的房屋买卖合同。同日，李君给付徐州酷家乐房产经纪有限公司5000元中介费，徐州酷家乐房产经纪有限公司给李君出具收据一张。后李君以3万元定金未充当首付款为由，要求徐州酷家乐房产经纪有限公司返还，徐州酷家乐房产经纪有限公司以有视频为证，表示于2018年9月7日与李君谈话时就与李君说明会有3万元差价，且该三万元定金已支付给原房主无法返还，本案成讼。一审法院认为：按照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，定金作为债的担保，在债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合本案情况，本院认为，徐州酷家乐房产经纪有限公司收取李君的3万元购房定金后，应当按照法律的规定，在李君履行购买房屋的义务时，将该定金抵作房屋价款或向李君返还，而从李君提供的证据来看，该涉案房屋的实际开发者徐州爱尔杰工贸有限公司在与李君签订的案涉爱尔杰公寓1号楼2单元205房屋买卖合同中，并未将该定金抵作房屋价款，故李君有权请求适格当事人返还该定金3万元。又因徐州酷家乐房产经纪有限公司所称的委托人（实际房主）并不是徐州爱尔杰工贸有限公司，而是另外他人（李虎），因徐州爱尔杰工贸有限公司从未向案涉房屋出售给李虎或委托李虎出售该房屋，故不能认定案涉房屋在出售时李虎为实际房屋的出卖方。所以徐州酷家乐房产经纪有限公司应当向李君返还该3万元定金。当然，徐州酷家乐房产经纪有限公司承担责任后，可以依法向相关人员追究相应法律责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：徐州酷家乐房产经纪有限公司于本判决生效之日后十日内向李君返还定金人民币3万元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，双方当事人对涉案3万元应否返还产生争议，李君主张该3万元为定金，因未抵作买房款，应予返还；徐州酷家乐房产经纪有限公司抗辩该3万元系李君购买涉案房屋产生的价款差价，差价由上诉人代涉案房屋实际房主李虎收取，不应予以返还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，徐州酷家乐房产经纪有限公司应对其抗辩该3万元系其代案外人李虎收取的房屋售价款差价负担举证证明责任。本案中，徐州酷家乐房产提供了录音、李虎收到3万元的收据、李虎出庭作证等证据，从以上证据分析，徐州酷家乐房产经纪有限公司与李虎虽均陈述双方之间存在委托买卖涉案房屋的口头约定，但李虎与房屋销售公司即徐州爱尔杰工贸有限公司之间无涉案房屋买卖协议，也未交付购房款，未办理房屋备案。李君通过徐州酷家乐房产经纪有限公司提供房源购买涉案房屋，并非签订二手房买卖合同，而系直接与房屋销售公司即徐州爱尔杰工贸有限公司签订房屋买卖合同，李君与李虎之间不存在涉案房屋买卖合同合意，亦不存在给付3万元购房差价的合意。徐州酷家乐房产经纪有限公司抗辩其系接受李虎委托进行差价卖房，但其举证的涉案视听资料，不足以证明其向李君告知其收取的该3万元系支付给李虎的房屋售价款差价，李君亦未以行为或其他方式表明其向徐州酷家乐房产经纪有限公司交付的该3万元系其支付的购房差价款。因此，对上诉人抗辩涉案3万元其系代案外人李虎收取的售房差价的上诉理由，因证据不足，本院不予支持。本案中，涉案3万元是徐州酷家乐房产经纪有限公司在向李君提供居间服务过程中，以定金之名向李君收取的款项。该款项不属于居间合同委托人向居间人支付的报酬或必要费用范围，上诉人作为居间人向委托人提供真实的订立合同的机会或媒介服务，是其作为居间人履行居间合同的应有之义，在李君已根据居间合同约定完成给付徐州酷家乐房产经纪有限公司5000元居间报酬义务的情况下，上诉人不予返还李君该3万元，无法律和约定依据。又因上诉人对其抗辩该款为代收差价款举证不足，一审判决由徐州酷家乐房产经纪有限公司向李君返还该款项，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人徐州酷家乐房产经纪有限公司的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人州酷家乐房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年五月十四日法官助理 张 静书 记 员 王 畅