河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2314号原告（反诉被告）魏泽新，男，1965年9月3日出生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人魏鑫，河南中豫律师事务所律师。被告（反诉原告）黄德元，男，1937年3月2日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）张玉仁，男，1950年8月10日出生，汉族，住郑州市金水区。共同委托代理人黄一真，河南具匠律师事务所律师。共同委托代理人王卫宾，河南具匠律师事务所实习律师。原告（反诉被告）魏泽新诉被告（反诉原告）黄德元、张玉仁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏泽新委托代理人魏鑫,黄德元、张玉仁共同委托代理人黄一真、王卫宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏泽新诉称，2014年6月23日，魏泽新与河南安泰置业有限公司（以下简称安泰公司）签订商品房买卖合同。合同约定魏泽新向安泰公司购买位于郑州市××区翰林××、××西××房，总房款为1812790元。合同第八条和第九条明确约定，出卖人应在2014年12月30日前向买受人交房，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，安泰公司未能如期交房，实际交房日期为2015年4月7日。因此安泰公司应向原告支付逾期交房违约金。经魏泽新查询，安泰公司报送的资料直至2015年9月30日才被房屋管理部门受理。故根据合同约定，安泰公司应向魏泽新支付逾期报送办理房屋权属初始登记资料的违约金。安泰公司至今均未通知魏泽新领取商品房权属证书，根据合同约定安泰公司应向魏泽新支付逾期交付房屋权属证书违约金。魏泽新于2019年12月经查询方得知，安泰公司已于2019年3月被工商部门核准注销。此前，魏泽新对此毫不知情，并未得到任何通知。故安泰公司的股东黄德元和张玉仁应对魏泽新承担相应责任。为维护合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、黄德元、张玉仁向魏泽新交付房屋所有权证；2、黄德元、张玉仁向魏泽新支付逾期交房违约金、逾期报送办理房屋权属初始登记资料的违约金、逾期交付房屋权属证书违约金，以上暂计292684.31元；3、本案诉讼费由黄德元、张玉仁承担。黄德元、张玉仁辩称，1.本案适格被告应当是安泰公司，但是安泰已依法进行清算，并于2019年3月5日办理了工商注销登记；2.魏泽新的违约金诉请均已超过诉讼时效，其诉讼请求不应予以支持；3.魏泽新主张逾期交房违约金没有事实依据，逾期报送办理房屋权属初始登记资料的违约金没有事实及合同依据，双方签订的合同不存在逾期交付房屋权属证书应当支付违约金的约定，本案也不存在因安泰公司的原因造成逾期交付房屋权属证书的事实。黄德元、张玉仁反诉称，2014年6月23日，魏泽新与安泰公司签订商品房买卖合同，约定安泰公司将位于翰林路南、洛阳路西8座1层110号房屋出售给魏泽新，合同约定建筑面积62.51平方米。合同第五条面积确认及面积差异处理约定以产权登记面积为准。合同签订后，安泰公司依约履行了合同义务，并办理领取了房产证，房屋产权证载明的房屋面积为62.81平方米，比合同约定面积62.51平方米多0.3平方米，根据合同约定，魏泽新应支付面积差补房款8700元。安泰公司于2015年10月10日房屋产权证办理完毕之后即通知魏泽新支付面积补差房款8700元，但魏泽新拒不缴纳，故应当支付逾期付款违约金。故提起反诉，请求判令：1.魏泽新支付面积差补房款8700元；2.魏泽新支付逾期付款违约金1427.67元（以8700元为基数，自2015年10月10日计算至实际清偿之日止）；3.诉讼费由魏泽新承担。魏泽新辩称，1.黄德元、张玉仁不具备诉讼主体资格，面积差补房款的债权应属于安泰公司，该公司在未向魏泽新主张债权的前提下，办理了注销手续，应视为放弃该项债权；2.黄德元、张玉仁诉请违约金无依据，应当依法驳回。经审理查明：2014年6月23日，魏泽新与安泰公司签订商品房买卖合同，魏泽新购买安泰公司开发的位于金水区翰林××、××西××号房屋，建筑面积62.51平方米；房款1812790元；面积差异处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；附件四第六条产权登记的约定，转移登记：出卖人取得商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。房产证显示，房屋所有权人魏泽新，房屋坐落金水区宏祥路29号8号楼1层附6号，登记时间2015年10月10日。房屋面积差价款发票载明，安泰银河小区8栋1楼110号，建筑面积0.3平方米，金额8700元，庭审中，魏泽新对该数额无异议。另查明，安泰公司于2019年3月5日注销，股东为黄德元、张玉仁。2018年12月18日，张玉仁、黄德元出具全体投资人承诺书显示，安泰公司申请注销登记前未发生债权债务，已将债权债务结清。全体投资人对承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。以上案件事实商品房买卖合同、房屋权属证书、发票、承诺书及庭审笔录予以佐证。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面适当履行各自义务。合同约定交房日期为2014年12月30日，2015年4月2日前报送办理权属初始登记资料。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行之日，民法通则规定的两年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。2019年12月25日魏泽新至本院起诉，故魏泽新诉请逾期交房违约金、逾期报送办理房屋权属初始登记资料的违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。魏泽新主张房屋存在质量问题，安泰公司未按合同约定交付房屋处于持续状态，因其未提交有效证据，且该主张不符合合同约定，本院不予采信。关于黄德元、张玉仁主体问题，安泰公司于2019年3月25日进行了注销登记。根据《公司法司法解释（二）》第二十条第二款的规定，公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人可以要求其对公司债务承担相应民事责任。根据权利、义务对等原则，股东对安泰公司债权亦享有权利，股东亦可作为权利主体。故黄德元、张玉仁作为本案当事人，并无不当。关于涉案房屋权属证书问题，房屋权属证书已经办理完毕，安泰公司应按照合同约定通知魏泽新领取，故魏泽新诉请交付房屋所有权证，并无不当，本院予以支持。关于魏泽新诉请逾期交付房屋权属证书违约金，合同约定安泰公司应当在取得商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。房屋权属证书于2015年10月10日办理完毕。合同并未对交付房屋权属证书逾期情况作出约定，且该纠纷也因双方对房屋差价款未协商一致导致，故魏泽新该项诉请无合同依据，本院不予支持。关于黄德元、张玉仁诉请魏泽新支付房屋面积差价款8700元，该主张符合合同约定，魏泽新对8700元数额予以认可，本院予以确认，故魏泽新应当支付房屋面积差价款8700元。对逾期付款违约金，魏泽新未支付该款项是因双方就房屋权属证书及房屋面积差价款问题未协商一致，综合考虑本案实际情况，对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄德元、张玉仁于本判决生效后十日内交付原告（反诉被告）魏泽新房屋权属证书；二、原告（反诉被告）魏泽新于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）黄德元、张玉仁房屋面积差价款8700元；三、驳回原告（反诉被告）魏泽新的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄德元、张玉仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5690元，减半收取2845元，反诉案件受理费27元，共计2872元，由魏泽新负担2845元，黄德元、张玉仁负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年五月十二日书记员  王 聪