北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4251号上诉人（原审被告）：杨琴，女，1983年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨华明（杨琴之父），自述住址北京市西城区马连道东街甲2号院常青藤嘉园8-201室。被上诉人（原审原告）：北京市阳光泰和物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道东街甲2号院1、2号楼地下一层。法定代表人：陈猛，董事。委托诉讼代理人：李玉俊，男，该公司员工。上诉人杨琴因与被上诉人北京市阳光泰和物业管理有限公司（以下简称：阳光公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初11323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨琴上诉请求撤销一审判决，依法改判我方不支付2006年至2017年期间所产生的物业服务费或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院违反审理程序；2018年12月29日阳光公司向一审法院提起诉讼，2019年9月29日第一次开庭时我方提起反诉，双方只进行了陈述，没有举证质证与辩论，之后法官裁定我方反诉不成立，即使二审维持了原裁定，这属于一审法官隐瞒真实情况所致，通过审判监督程序，仍然可以撤销。在我方要求尽快开庭的情况下，2020年1月20日下午才进行了第二次开庭，我方申请三位证人出庭作证，法庭未宣读法庭纪律、合议庭成员是否回避，剥夺了我方申请回避权，也未进行法庭辩论环节二、一审法院支持对方虚假证据，否定我方全部有效证据，阳光公司提供的所有证据都是其自述，没有任何直接物证、人证与相关旁证，多数照片、文字无法辨认，因此我方予以否认；相反我方有缴纳物业费发票的原件等证据来证明我方主张，却被一审判决否认。杨琴从2006年至今一直在美国工作与学习，阳光公司没有一个证据能证明杨琴收到催收物业费信件或看到门上的照片，因此一审判决认定2006年1月至2018年的诉讼时效属于枉法行为；三、阳光公司与业主签订的合同是无效合同。阳光公司与业主签订的合同为《物业管理条例》所禁止的，违背了《合同法》第52条之规定，该合同属于无效合同；四、一审判决引用法律法规不当。阳光公司以物业合同纠纷提起诉讼，适用的法律法规十分明确，一审判决罗列条款不分主次，无法分辨对错，导致适用法律错误。阳光公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。阳光公司向一审法院起诉请求：1、杨琴向阳光公司支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219.60元、违约金10534.18元，共计28753.78元；2、诉讼费用由杨琴承担。一审法院经审理认定事实如下：位于2号院8号楼201房屋（以下简称涉案房屋）系杨琴于2004年12月23日购得的房屋，后登记在杨琴名下，涉案房屋建筑面积为63.90平方米。阳光公司主张负责涉案房屋的物业服务，并提交《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件、《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件作为证据。杨琴不认可阳光公司提交的《常青藤嘉园小区物业服务合同》（复印件）及《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》原件的真实性，但经法院询问，杨琴表示不申请鉴定，杨琴应就此承担举证不利的法律后果，法院对上述证据的真实性、关联性和合法性予以确认。《常青藤嘉园小区物业服务合同》复印件显示，杨琴（甲方）与阳光公司（乙方）于2005年7月30日签订该合同，约定阳光公司为常青藤嘉园小区提供物业管理服务，物业管理区域座落北京市西城区马连道东街甲2号；物业服务费由阳光公司按1.98元/平方米·月向业主或物业使用人按年收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊面积）；委托管理期限自2005年7月30日起至2010年1月27日止；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，阳光公司继续管理的，视为此合同自动待续……同日，杨琴签字确认的《常青藤嘉园小区入住资料领取登记表》显示，杨琴已核对并签收《物业服务合同》。阳光公司为涉案房屋所在区域（即常青藤嘉园小区）提供物业服务至今。杨琴至今尚未给付阳光公司2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。常青藤嘉园小区目前尚未成立业主大会和业主委员会。本案于2019年9月30日第一次庭审中，杨琴当庭提出反诉，请求法院判决被反诉人停止物业侵权。法院针对杨琴反诉做出（2019）京0102民初11323号民事裁定书，对杨琴的反诉，法院不予受理。杨琴不服该裁定书，提出上诉。2019年11月28日，本院作出（2019）京02民终14429号民事裁定书，驳回杨琴上诉，维持原裁定。杨琴上诉案卷材料于2019年12月2日退回法院。另查，杨琴提出阳光公司诉讼请求超过诉讼时效，阳光公司不认可杨琴的该项抗辩，向法院提交大宗邮件交寄清单、催缴照片作为证据，欲证明其曾多次向杨琴催缴物业费。杨琴不认可上述证据的真实性，但未提供相反证据。大宗邮件交寄清单显示，阳光公司曾分别于2008年8月15日、2009年7月9日、2010年8月23日、2012年6月14日向杨琴投递挂号信函。催缴照片显示阳光公司曾于2011年9月5日、2013年12月7日、2014年6月5日、2016年3月8日、2017年4月12日、2018年11月25日在涉案房屋门口张贴催缴物业费通知。再查，杨琴系杨华明、王某之女。2019年，杨华明、王某作为原告，以借用杨琴名义购买涉案房屋存在合同纠纷为由起诉杨琴至法院，要求判令杨琴将涉案房屋转移登记至杨华明、王某名下，杨琴承认杨华明、王某主张的事实。法院于2019年9月就上述案件作出（2019）京0102民初28650号民事判决书，驳回杨华明，王某的诉讼请求。杨华明、王某不服提出上诉，本院于2019年10月14日作出（2019）京02民终12719号民事判决书，判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28650号民事判决书；二、杨琴于判决生效后三十日内配合杨华明，王某将2号院8号楼201号房屋转移登记至杨华明、王某名下。又查，杨琴主**光公司与北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业管理合同无效，并提供北京常青藤房地产开发有限公司营业执照复印件、单位投资者（单位股东）名录复印件、阳光公司营业执照复印件、阳光公司第二届第一次股东会决议复印件作为证据。但庭审中，阳光公司未提交其起诉事实与理由中所述的北京常青藤房地产开发有限公司与其签订的物业服务合同作为本案证据，故杨琴提供的上述证据与本案无关联性。杨琴另申请阳光公司依法提交关于常青藤嘉园建设规划图、施工竣工图、管线技术资料、取暖设备、中水设备等资料，常青藤嘉园公共场所收费项目与收费数目，房地产行政管理部门物业管理合同批文的证据，同时要求判决阳光公司物业管理合同无效，并提供要求阳光公司提供书证的申请、要求阳光公司提供收费项目与收费数目的申请、判决阳光公司物业管理合同无效的请求、关于提供房地产行政管理部门物业管理合同批文的再次申请、再次要求阳光公司提供收费项目与数目的申请、有关接收法律文件的说明、有关问题的说明、关于提供房地产行政管理部门物业管理合同批文的申请作为证据。经审查，杨琴提供的该组证据均为其自述内容，针对本案不具有充足的证明力，故法院对杨琴提供的该组证据不予采信。杨琴另主**光公司转让常青藤嘉园会所每年收取转让使用费约20万元，并提供会所照片、常青藤嘉园总体平面图、商品房预售许可证、建设工程规划许可证附件稿复印件、售房广告页、阳光公司收取转让会所费用张贴单照片、关于2011年4月阳光公司账目公布情况的说明作为证据。阳光公司认可商品房预售许可证、平面图的真实性，并主张杨琴提供的张贴单证明阳光公司对预算收支情况在小区进行了公示，不认可该组其他证据的真实性。杨琴还主**光公司在常青藤嘉园地面出租车位的收费应归业主，并提供内容为汽车停放情况的照片一组作为证据。阳光公司认可该组证据的真实性，但不认可关联性和证明目的。杨琴另主**光公司代出租常青藤嘉园广告位每年收费不低于30万元应归业主所有，并提供内容为公共区域广告的照片一组作为证据。阳光公司认可该组证据中体现有“常青藤嘉园”字样的照片的真实性，但不认可其他照片的真实性、关联性和证明目的。杨琴还主张院内场地出租果蔬卖场已连续多年，每年收取租金6万以上，并提供内容为果蔬出售摊点的照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性、关联性和证明目的。杨琴另主张常青藤嘉园东门规划是人流通道，阳光公司为缩减保安费用，以消防通道为由，在地下显著标识：消防通道禁止通行，多年来关闭大门与小门，业主出行十分不便，其底商配套功能全部丧失，并提供常青藤嘉园规划图、东门关闭的照片、有多人签字的名称为“心灵沟通，和谐共处”的声明一份作为证据。阳光公司认可该组证据中常青藤嘉园规划图、东门关闭的照片的真实性，但不认可声明的合法性，主张证人未出庭。杨琴还主张常青藤嘉园北大门临西面已被阳光公司出让，严重阻塞通行，阳光公司应将出让费数额归业主，并排除侵害，并提供规划图、照片作为证据。阳光公司仅认可规划图的真实性，但不认可其证明目的。杨琴另主张房屋失修而破烂，阳光公司应提供维修开支情况，并提供照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性。杨琴还主张小区管理混乱、垃圾及单车乱放，并提供内容为垃圾堆放及自行车停放的照片一组作为证据。阳光公司不认可该组证据的真实性。杨琴另主张涉案房屋所在小区少数人维权不断，并提供《京华时报》2010年6月20日刊登的题为《“会所”遭出售，业主联名追讨》的报道、仅有杨华明签字的《论“会所”回归争夺战！》的声明、仅有杨华明签字的《强烈要求回归常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《侵犯业主共有权》的声明、仅有杨华明签字的《双重铁栏杆围不住法制与道德、再次强烈要求追讨常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《成立业主委员会的通知》、仅有杨华明签字的与北京常青藤房地产开发有限公司交涉相关问题的函、照片一组作为证据。阳光公司主张仅有杨华明签字的《强烈要求常青藤嘉园会所回归》的声明、仅有杨华明签字的《双重铁栏杆围不住法制与道德、再次强烈要求追讨常青藤嘉园会所》的声明、仅有杨华明签字的《侵犯业主共有权》的声明、仅有杨华明签字的《成立业主委员会的通知》不属于证据，属于杨琴的一项自述行为，不认可该组其他证据的真实性。杨琴还主**光公司物业管理项目不明朗，并申请证人任某、邹某、王某出庭作证。任某、邹某提交了书面证人证言，并出庭就涉案房屋所在小区物业管理项目不明朗一事发表证言。阳光公司以上述两人不清楚书面证人证言主要内容为由，主张上述两人的证言不具有可采纳性。经询，任某主张其为常青藤嘉园业主，但表示没有携带房产证，亦表示没有欠缴物业费。邹某表示其并非常青藤嘉园业主。王某因主动旁听了本案庭审，违反了《中华人民共和国人民法院法庭规则》第九条第三款的规定，依法不应作为本案证人，其出具的书面证人证言，法院不予采纳。杨琴还提交有三人签字的证人证言，因证人未出庭，难以核实真实性，故法院不予采信该证言。阳光公司主张其已履行了物业服务内容，提交2017年度物业服务项目收支情况报告、物业服务项目收支情况报告的张贴照片、2019年度收入预算考核表、部分工作记录（含保安、消防、公共秩序维护、公共区域维修等内容）及工作照片作为证据。杨琴不认可上述证据的真实性。杨琴另主张常青藤嘉园小区13号楼属于公建配套项目并且该楼转让费应归业主所有，阳光公司提供该楼房产证复印件一份，欲证明该楼产权人为案外人中国人民银行营业管理部，该楼拥有独立产权。杨琴不认可该证据的真实性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于杨琴辩称的物业服务合同无效一节，鉴于阳光公司未将该公司与案外人北京常青藤房地产开发有限公司签订的物业服务合同作为证据，故上述两公司之间签订的物业服务合同与本案无关，法院不予审查；阳光公司与杨琴签订的《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴主张该合同以合法形式掩盖非法目的，故应属于无效合同，但杨琴未指出“非法目的”的具体指代，故杨琴的该项抗辩缺乏事实依据，法院不予采信。阳光公司与杨琴签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。杨琴要求判决与阳光公司物业管理合同无效，事实依据不足，法院不予采信。业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业管理费用。阳光公司与杨琴签订有《常青藤嘉园小区物业服务合同》，虽然该合同已经过期，但由于小区目前未成立业主大会和业主委员会，阳光公司在合同到期后，依然在实际履行《常青藤嘉园小区物业服务合同》，杨琴作为业主，接受了阳光公司实际提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，杨琴仍应当向阳光公司交纳物业服务费。关于杨琴所述阳光公司违法转让常青藤嘉园会所一节，鉴于杨琴未提供相应证据，阳光公司亦否认上述说法并提供了会所产权登记在案外人名下的相关证据，故法院对杨琴的该项抗辩不予采信。关于杨琴所述公共收益一节，因公共收益关系到常青藤嘉园小区全体业主利益，杨琴可另行通过合法途径主张。关于杨琴所述阳光公司应在代收的各项租金中按份额交给杨琴1500元以上并赔偿对杨琴造成的损害，杨琴并未就此提供证据，法院不予采信。关于杨琴所述阳光公司物业服务不到位一节，阳光公司已举证证明了其物业服务的相关内容，杨琴虽指出阳光公司在物业管理中存在一定的瑕疵，但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，且根据现有证据法院难以认定阳光公司在物业服务中存在的情形达到了需酌减物业服务费的严重程度，故对杨琴的该项抗辩，法院不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合，从而共同营造更加和谐美丽的小区环境。关于杨琴所提阳光公司诉讼请求超过诉讼时效一节，阳光公司提供了大宗邮件交寄清单4份、催缴物业服务费的照片一组作为证据，考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，针对本案诉讼时效把握不易过苛，加之杨琴亦未提供相反证据，上述交寄清单、催缴照片可以证明阳光公司在诉讼时效内对杨琴进行过多次连续的催缴，阳光公司未存在明显怠于主张权利的情形，应适用诉讼时效中断的法律规定，结合双方合同并未明确约定物业服务费缴纳时间的事实、物业服务费通常按年计算的习惯及诉讼时效的相关法律规定，阳光公司主张的物业服务费期间均未超出诉讼时效，故对杨琴的该项抗辩，法院不予支持。关于杨琴所提本案审理期限一节，2018年12月29日至2019年2月28日为本案的诉前调解期；因无法通过其他方式向杨琴送达，2019年6月14日至2019年9月29日为本案的公告送达期间；2019年10月21日至2019年12月2日为杨琴针对本案不予受理其反诉的裁定提出上诉期间，上述期间依法均不计入审理期限，故本案并未超出法律规定的民事普通程序审理期限。关于杨琴所提其并非涉案房屋实际所有人一节，在案证据显示杨琴于2005年7月30日接收涉案房屋，涉案期间（即2006年1月1日至2017年12月31日）涉案房屋产权亦登记在杨琴名下，阳光公司将杨琴作为本案被告并无不当，杨琴应承担涉案期间的物业服务费。关于阳光公司主张的违约金一节，因杨琴未交纳物业服务费系事出有因，故法院对阳光公司的该项诉讼请求难以支持。综上，阳光公司主张的物业服务费符合法律规定及双方约定，法院予以支持，具体金额由法院核算。判决：一、判决生效后3日内，杨琴向北京市阳光泰和物业管理有限公司支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费18219.17元；二、驳回北京市阳光泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果杨琴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杨琴系位于2号院8号楼201房屋的业主，阳光公司为该房屋所在小区提供物业服务。阳光公司与杨琴曾签订物业服务合同，现双方签订的合同虽然已经到期，但阳光公司在此后继续提供物业服务，杨琴作为业主，事实上亦接受了阳光公司提供的服务，杨琴应当向阳光公司交纳物业服务费。一审认定的物业服务费数额无误，本院予以维持。杨琴上诉主**光公司向常青藤嘉园会所收取物业服务费，该费用应由小区业主所得。但本院认为，阳光公司向常青藤嘉园会收取物业费与本案杨琴与阳光公司的物业服务合同纠纷之间，并无直接关系。不影响本案处理。关于涉及小区公共收益及阳光公司代收各项费用等问题，因该问题关系到常青藤嘉园小区全体业主利益，其他业主并未进入本案诉讼，无法就相关问题陈述意见，本案作出认定对于其他业主亦无法律约束力，故相关问题杨琴可另行通过其他合法途径主张，本案不作处理。杨琴上诉认为阳光公司的物业服务不合格，物业费应予免除。一方面杨琴提供的证据尚不能证明阳光公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业服务费的事实，另一方面业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费用也会导致无法保障物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益，杨琴应当通过正当途径合理表达诉求，其拒绝交纳物业费并不利于问题的解决。杨琴拒付物业费，依据不足。关于诉讼时效的问题。根据阳光公司提供的大宗邮件交寄清单、催缴物业服务费的照片等证据，同时考虑到双方之间持续存在的物业服务合同关系及阳光公司仍在为涉案房屋所在小区提供物业服务的现状，一审法院认为本案诉讼时效把握不易过苛，阳光公司不存在明显怠于主张权利的情形，阳光公司主张的物业服务费期间未超出诉讼时效，并无不当。另外，经查，一审法院审判程序不存在严重违反法定程序的情形，杨琴上诉主张将本案发回重审，本院不予支持。综上所述，杨琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费255元，由杨琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年五月十九日法官助理 徐维眷书 记 员 刘力之书 记 员 张 雯