安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终822号上诉人（原审被告）：陈永赚。委托诉讼代理人：黄迅，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁功宣。委托诉讼代理人：江贤志，安徽安江律师事务所律师。上诉人陈永赚因与被上诉人鲁功宣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初6968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈永赚上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回鲁功宣的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由鲁功宣承担。事实和理由：1.《租赁合同》第十条明确约定了“提前解除合同的违约责任为没收保证金和剩余租金”，因此，鲁功宣无权要求陈永赚在合同约定之外另行赔偿损失。双方之所以这么约定，是考虑到陈永赚在租赁涉案房屋后，将投入200多万元建设(涉案房屋中1000平方米由陈永赚自建)、装修涉案房屋，如陈永赚提早解除合同，自建房屋的所有权、装修残值均归鲁功宣所有，已经足以弥补陈永赚提前解除合同可能会对鲁功宣造成的损失，故未约定其他违约赔偿责任。2.即使鲁功宣因陈永赚提前解除合同造成了损失，陈永赚支付的5万元押金和放弃的装修残值，也足以弥补提前解除合同给其造成的3个月的免租期损失15万元。陈永赚已于2019年11月10日将房屋腾空并交付给鲁功宣，双方合同于2019年11月10日已经协议解除，并且房屋实际于2019年11月中旬已经对外招商并且开始装修。陈永赚已将房租支付至2019年12月9日(多支付了1个月)，因此，陈永赚提前解除合同并未给鲁功宣造成损失。鲁功宣辩称，1.双方签订的租赁合同约定租期为十年，陈永赚在租期内提前解除合同已构成违约，其不仅要承担违约责任还要赔偿相关损失。2.陈永赚在腾空房屋时，未按照合同约定，将相关设备、固定设施毁坏，后期房屋租赁时另行进行了全部装潢。陈永赚的装潢残值，鲁功宣并没有使用，并且给鲁功宣造成不必要的损失。故原判认定事实清楚，使用法律正确，陈永赚的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。鲁功宣向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2013年12月10日签订的《租赁合同》；2.判令陈永赚立即腾空搬让位于鸠江区沈巷镇迎江大道499号一、二层门面房（鸠江区沈巷镇世纪乐购超市）；3.判令陈永赚因违约给其造成的经济损失60万元（按9个月租金计算）；4.案件诉讼费用由陈永赚承担。一审法院认定事实：2013年12月10日，双方签订一份《租赁合同》。约定由陈永赚承租鲁功宣位于芜湖市鸠江区沈巷镇迎江大道499号一层、二层门面房经营超市，租赁期限为10年，自2013年12月10日至2023年12月10日。双方约定，租赁的房屋具体包括一楼减去安逸欣宾馆和西边六间门面。二楼其中1000平方米由陈永赚自建，其建房必须符合国家商业房质量要求，鲁功宣原有的H钢送给陈永赚使用，建好后产权归鲁功宣所有。租金为每年80万元，先付后租，于每年的10月10日支付下一年的租金。逾期不支付的，出租方有权当日解除合同，且租金、保证金一律不退。合同签订后，鲁功宣依约将房屋交付给陈永赚用于经营超市。2014年1月29日，陈永赚向鲁功宣交纳50000元押金。2019年10月，因陈永赚经营的超市经营状况不佳，不愿继续租赁鲁功宣的房屋。2019年11月11日，陈永赚将案涉房屋腾空并交还给鲁功宣。陈永赚将案涉的房屋租金已交至2019年12月9日。一审法院认为，根据法律规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉的租赁房屋中有约1000多平方米为陈永赚根据双方合同约定在租赁后建造，没有相关的规划许可，该部分应属无效。对于该无效的部分，没有合同解除之说，鲁功宣当然不能就此主张合同解除后产生的履行利益损失。关于合同有效部分的处理。1.合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，一方的违约行为导致合同解除，守约方完全有权要求违约方承担损害赔偿责任，该种赔偿以履行利益（履行后可以获得的利益）为主，在不发生重复填补问题的前提下，也可以包括其他损害的赔偿。本案中陈永赚在合同未到期的情况下，基于市场经营的考虑，不愿继续履行租期尚未届满的租赁合同。陈永赚于2019年11月10日将房屋腾空并交付给鲁功宣，鲁功宣予以接收。双方租赁合同中尚未履行的部分实际上已经协议解除，庭审中双方对合同解除之事实并无争议，因此无需再就鲁功宣解除合同的诉请进行判决。从双方合同解除的原因来看，显然是因陈永赚的违约行为所致，鲁功宣作为守约方有权要求陈永赚赔偿损失。2.鲁功宣损失大小的认定。如上所述，损害赔偿以履行后可以获得的利益为主。案涉的合同双方原约定的租赁期间为10年，现已履行6年，尚有4年未能履行。基于守约方有责任防止其损失扩大否则不得就扩大部分要求赔偿的原则，鲁功宣在陈永赚违约后有及时采取措施防止其损失扩大的义务，故也不可能将其损失一直延续至原合同租赁期间届满之日。否则会导致鲁功宣放任损害后果的产生，也不符合公平合理的原则。合同解除制度的一个重要作用就是让合同的双方摆脱原合同的束缚，使双方得以尽快从原合同中解除出来。当事人就合同解除后损害赔偿事项悬而不决，与合同解除的目的不符，对双方当事人均无益。在此情况下如何合理的确定鲁功宣的损失为本案审理的核心问题。因陈永赚的违约行为导致鲁功宣的损失客观存在，该损失在鲁功宣没有从案涉房屋再次获益时将持续产生。即使如陈永赚抗辩所称鲁功宣已将房屋对外出租，但按照庭审中双方的陈述，根据该行业的市场交易习惯，案涉如此大面积的商用房屋出租也通常会给承租人至少约3个月的免租期；如该房屋由鲁功宣自行经营，则前期的筹备、招商等也需要足够的准备时间。另合同法第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。所谓的清理条款，可以理解为有关彻底整理或处理的主体、范围、方法等事项的合同条款。违约金条款以及租赁物的返还、装修装饰的处理等按其性质应属于清理条款。双方应按照原合同的约定进行处理。因此，陈永赚辩称的5万元押金及其对租赁房屋的装修装饰所产生的价值，均应按照双方原合同的约定进行处理，该部分事项从性质上来说与鲁功宣主张的损害赔偿责任不同，不能直接用于抵消。有鉴于此，根据本案中合同标的物的性质、使用价值、合同的履行情况，结合合同效力的认定，按照公平合理的原则，酌定陈永赚赔偿鲁功宣的损失数额为15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、陈永赚于判决生效后十日内支付鲁功宣赔偿款150000元；二、驳回鲁功宣的其它诉讼请求。二审中，本院查明陈永赚将案涉房屋腾空并交还给鲁功宣的时间是2019年11月10日。案涉房屋于2020年1月9日以“快来买”超市对外营业。其他查明的事实同一审。另，鲁功宣在二审中提交的《合伙投资协议书》、《房屋租赁合同》系其与案外人所签订，与本案无直接关联，不属于本案新证据，故本院不予认定。本院认为，首先，陈永赚与鲁功宣签订的《租赁合同》明确约定租期为十年，陈永赚在合同未到期前，因自身经营原因不继续承租案涉房屋，显属违约，其理应承担相应的违约责任。而赔偿损失是违约方承担违约责任的法定方式之一，法律对此有明确规定。故对陈永赚上诉称合同中并无约定损失赔偿，鲁功宣无权主张的上诉请求，本院不予支持。其次，关于损失赔偿的具体数额，虽案涉房屋于2020年1月9日以“快来买”超市对外营业，但鲁功宣并不因此当然获益，故该事实并不足以抵销陈永赚所应承担的赔偿责任。一审法院在综合本案合同标的物的性质、使用价值、合同履行等情况，按照公平合理的原则，酌定陈永赚赔偿鲁功宣的损失为三个月的房屋租金，并无不妥，且该数额中已对保证金5万元予以考虑。而关于装修残值系陈永赚违约所致，是其对自身权益的处分，故无权要求用于抵销损失。综上所述，陈永赚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由陈永赚负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年五月十九日法官助理张录书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。