江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1207号上诉人（原审原告）:孟献宁，男，1985年4月7日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审原告）：魏晓凤，女，1986年6月14日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审被告）：江苏恒华置业有限公司，住所地江苏省睢宁县徐州日报驻睢宁记者站西楼107室。法定代表人：余军，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金明，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。上诉人孟献宁、魏晓凤与上诉人江苏恒华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟献宁、魏晓凤，上诉人江苏恒华置业有限公司的委托诉讼代理人胡金明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孟献宁、魏晓凤上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由江苏恒华置业有限公司承担。事实及理由：一、原审法院认定扣除上海合作组织2018年峰会19日的逾期交房期间，属于认定事实错误。1、从江苏恒华置业有限公司提出的证据显示，要求对建筑建材等企业停工的仅仅涉及到上合周边城市，其范围并不包括案涉工程所在地的睢宁县；2、江苏恒华置业有限公司亦未提供证据证明19天的期限内停止施工，是否实际停工的事实无法证明；3、被上诉人作为一个专业房地产开发企业，对政策的预判应该具有一定的能力，其辩称的理由并不属于民法意义上不可抗力的范畴；4、关于睢宁县政府大气污染防治攻坚行动指挥部办公室出具的关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，内容也并非要求工地停工，而是督促有关部门落实减排及进行督查，与本案并无关联。二、原审法院判决第一项中逾期交房的违约金计算至起诉之日适用法律错误，应当计算至实际交付之日。1、商品房未达到竣工验收合格标准不影响逾期交付违约金的产生，合同中约定商品房交付应当达到相应的竣工验收标准。涉案房屋虽未达到交付条件，但逾期交付的违约金已经实际产生，应当一并支付，而不是等待满足交付条件之后再行主张。如按照原审判决的逻辑，全部违约金都应当等待房屋达到验收合格交付条件之后再行支付，这显然是错误的。2、涉案房屋所在的小区虽未达到交房条件，有大部分业主也已经选择交房拿钥匙，也就是双方都认可虽未达到交付条件，但仍然可以双方协商交付房屋，是双方意思自治另行达成合意的结果。一审中认定待上房条件具备时另行主张的说法，是强行限制了当事人的权利并增加了上诉人的诉累，浪费司法资源。三、本案的判决与同日立案的相同案件(2019)苏0324民初3840号存在不同判决，违反了最高院同案同判的审判精神，请二审法院依法纠正。江苏恒华置业有限公司答辩称：会议期间我公司确有停工。关于违约金计算时间问题，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求依法驳回。江苏恒华置业有限公司上诉请求：一、请求改判支持我公司关于扣除政府管控43天停工期间延期交房违约金(按照55.85元/天的标准，共计2401.55元)的主张；二、一、二审诉讼费由孟献宁、魏晓凤承担。事实和理由：2018年因大气污染防治攻坚行动的原因，我公司接到政府通知被要求停工43天，该因素是开发企业在和购房户签订合同时预见不到的，属于政府管控行为，不应当由我公司单独承担相应的责任，一审法院驳回江苏恒华置业有限公司关于扣除43天延迟交房违约金的主张属于认定事实不清，适用法律错误。孟献宁、魏晓凤答辩称：1、江苏恒华置业有限公司要提供停工通知书，现在没有证据证明存在停工。2、违约金要判到实际交付之日。3、一审诉讼费由江苏恒华置业有限公司支付。孟献宁、魏晓凤向一审法院提出诉讼请求：1.江苏恒华置业有限公司立即交付位于睢宁县房屋；2.江苏恒华置业有限公司支付逾期交房违约金，自2018年11月1日起，每日按已付房款的万分之一，计算至实际交付房屋之日止；3.本案诉讼费用由江苏恒华置业有限公司承担。一审法院查明，2016年12月30日，孟献宁、魏晓凤与江苏恒华置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为：SN118088号。约定孟献宁、魏晓凤购买开发建设的位于睢宁县商品房，建筑面积为135.55平方米，总房价为558468元。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十一条约定，江苏恒华置业有限公司应当在2018年10月31日前向孟献宁、魏晓凤交付涉案商品房。合同第十二条约定，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件十一第7条约定，按照我国《建筑法》规定，竣工验收合格的房屋既具备交付条件。为便于乙方提前装修入住，双方协商将原合同第九、十条约定的上房条件变更为“单体竣工验收合格”。上述合同签订后，孟献宁、魏晓凤已按照合同约定支付了全部购房款，而江苏恒华置业有限公司至今仍未能交付涉案房屋。一审法院另查明，2018年6月至12月，因协作保障上海合作组织2018年峰会空气质量任务，及大气污染防治攻坚行动等原因，当地政府采取了各项管控措施，要求当地建筑、建材等企业停止渣土、土石方、拆除等易产生扬尘的施工作业，江苏恒华置业有限公司建设涉案工程的进度也受到一定影响。（具体管控日期为：2018年6月1日至19日、11月2日、11月14日、11月19日、11月24日、11月26日、11月27日、12月4日、12月11日、12月14日、12月13日。）现孟献宁、魏晓凤因为江苏恒华置业有限公司未能按期交房诉至一审法院。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效。合同签订后，孟献宁、魏晓凤按照合同约定及时支付了全部购房款，江苏恒华置业有限公司应当按期向孟献宁、魏晓凤交付房屋。关于涉案商品房是否具备合同约定的交房条件，孟献宁、魏晓凤要求立即交付涉案房屋的诉讼请求能否成立。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效。合同签订后，孟献宁、魏晓凤按照合同约定及时支付了全部购房款，江苏恒华置业有限公司应当按期向孟献宁、魏晓凤交付房屋。庭审过程中，江苏恒华置业有限公司虽然抗辩目前已经具备了交房条件，随时可以交付房屋，但涉案房产目前仍未通过单体建设工程竣工验收，亦未取得房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料，尚不具备合同约定的交付条件，且孟献宁、魏晓凤亦不同意接受现有条件的房屋，孟献宁、魏晓凤要求江苏恒华置业有限公司立即交付涉案房屋的诉讼请求条件尚未成就，暂不予以支持，孟献宁、魏晓凤可待具备上房条件后再行主张权利。关于江苏恒华置业有限公司应否承担逾期交房的违约责任。法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同第十一条中明确约定，江苏恒华置业有限公司应于2018年10月31日前，向孟献宁、魏晓凤交付涉案商品房，但至今未能交付，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。双方在合同第十二条中约定，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。孟献宁、魏晓凤已付购房款金额为558468元，按照每日万分之一的标准计算，逾期交房违约金的标准应为55.85元/天。因目前涉案房屋尚不具备交付条件，且具体交付时间尚不明确，故本案逾期交房违约金暂仅支持到孟献宁、魏晓凤起诉之日，即2019年5月8日。但由于协作保障上海合作组织2018年峰会空气质量，及大气污染防治攻坚行动等原因，当地政府对建筑、建材等企业采取了一系列的管控措施，必然会影响到江苏恒华置业有限公司建设工程的施工进度。该情形是双方签订商品房销售合同时不能预见的，不应归责于江苏恒华置业有限公司，故合同约定交付日期之前发生的管控时间（2018年6月1日至19日，共计19天）应当予以扣除；至于约定交付日期之后发生的管控行为，因为江苏恒华置业有限公司已经构成违约，故不应再予以扣除。综上，截至2019年5月8日，江苏恒华置业有限公司逾期交房共计189天，扣除合同期内的管控天数19天，江苏恒华置业有限公司违约期限应为170天。按照孟献宁、魏晓凤已付购房款数额及上述标准计算，本案逾期交房违约金应为9494.5元（170天×55.85元/天）。剩余逾期交房违约金，孟献宁、魏晓凤可待江苏恒华置业有限公司实际交付房屋后，再另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，遂判决：一、江苏恒华置业有限公司应当于判决发生法律效力之日起十日内，向孟献宁、魏晓凤给付逾期交房违约金9494.5元；二、驳回孟献宁、魏晓凤的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：江苏恒华置业有限公司应承担的违约责任如何确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。孟献宁、魏晓凤与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，江苏恒华置业有限公司应于2018年10月31日前交付涉案商品房，但时至二审开庭，江苏恒华置业有限公司仍未能向孟献宁、魏晓凤交付符合合同约定手续的商品房，已构成逾期交房。至于逾期交房的期间，由于2018年睢宁县开展大气污染防治攻坚行动，当地政府对建筑、建材等企业采取了一系列的管控措施，此举确对江苏恒华置业有限公司施工涉案工程的进度产生影响，而该情形系双方订立商品房预售合同时无法预见的政府行为，故一审法院扣除部分因政府管控导致的工期延误，并无不当，至于合同约定交付日期即2018年10月31日之后的政府管控行为，因江苏恒华置业有限公司已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故一审法院对该部分管控期间未予扣除，并无不当，本院予以维持。因涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，实际交房日期亦尚不明确，故一审法院将逾期上房的违约金暂计算至孟献宁、魏晓凤起诉之日，并不违反法律规定。之后的逾期上房违约金，孟献宁、魏晓凤可待实际交付之日确定后另行主张权利。综上所述，上诉人孟献宁、魏晓凤，上诉人江苏恒华置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人孟献宁、魏晓凤负担350元，上诉人江苏恒华置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十日书记员 金宇婷