江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终625号上诉人（原审原告）：王益，男，1984年4月10日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：聂继翠，女,1971年1月17日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人王益因与被上诉人聂继翠房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王益上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判聂继翠支付违约金5万元。2、一审、二审诉讼费用由聂继翠承担。事实与理由：一审判决第二项显失公允。我方主张的违约金金额50000元为合同中约定的金额，而聂继翠以没钱为由拒绝承担违约金。一审法院未了解合同本身所约定违约金与王益的损失情况，武断地对违约金做了大幅的下调。1、聂继翠违约给王益造成巨大的经济损失。现在房屋普遍市价为2100元/月，可以按此计算2017年12月份之后3年合同期，王益约损失900元/月，合计900*36=32400元。一审法院认定2000元为王益的实际损失错误。2、案涉房屋签约时缺乏基本的生活设施，王益投入了巨大的精力及期待，并为房屋增配费花费10000元。3、该房屋签约时值淡季，前三年共计空置6个月之久，且前2年租金较低，仅1400元/月左右，基本没有营利，从第三年开始，行情才逐渐向好。而接下来三年才是王益真正的收入期，但聂继翠的违约行为导致王益承担了巨大的经济损失。4、聂继翠见利忘义，毫无契约精神，对所签合同全然无视，并在2016-2017年期间安排专人紧盯租客，违约的主观恶意明显。5、合同法明确约定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案应结合近两年市场行情及聂继翠违约之时合同租金情况，计算违约金，而不能由一审法院单方大幅下调违约金。聂继翠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聂继翠因投资夜总会做生意失败缺钱，在房租没到期时和王益商量，能否将房屋提前归还，王益一直不同意，并称要按合同履行。后聂继翠去找房客，让房客找王益，并报过警，最后房客才搬走并将钥匙交给聂继翠。聂继翠要将房租退给王益，但王益不肯提供银行卡。如果王益当时好好跟聂继翠谈，聂继翠向买房人多要1-2万元，自己再贴一点，也可以解决纠纷，但王益就是不肯和聂继翠谈。聂继翠一直与王益好好协商，但王益不理聂继翠。聂继翠是讲信用的人，合同约定聂继翠违约要赔偿5万元，王益违约赔偿仅2000元，合同的违约条款对聂继翠不公。王益向一审法院起诉请求：1、聂继翠退还2017年12月20日到2018年6月19日房租7200元；2、聂继翠退还2014年12月11日签订合同时所支付押金1000元；3、聂继翠赔偿王益为房屋所配之家具家电的5000元；4、聂继翠赔偿违约责任金50000元整；5、聂继翠退还2018年1月到10月10个月的物业费560元；6、聂继翠支付诉讼费。一审法院查明事实：2014年12月11日，王益、聂继翠签订《房屋租赁合同》，约定聂继翠将其所有的南京市建邺区江心洲洲岛家园绿洲苑4栋1706室房屋出租给王益代为租赁管理，托管期6年，从2014年12月20日至2020年12月19日止，出租金额每月1200元，押金1000元，托管终止返还，不计利息。首期租金为半年总计7200元。并约定租赁期间物业、水、电、煤气、有线电视费等居住产生的相关费用由王益负责。同日，聂继翠出具收条载明收到半年租金加押金共计8600元。后王益将该房屋出租给案外人霍修霞。另查明，2017年11月17日起，聂继翠将该房屋实际收回，王益已无法使用该房屋。王益租金实际支付至2018年6月19日。对于房屋内家电，聂继翠同意折现2600元给王益，王益亦同意。2017年11月1日至2018年10月1日期间物业费681.6元王益已交纳。上述事实，有王益提供的租赁合同、银行凭据等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。聂继翠未能按约履行合同，应当承担违约责任。王益租金已经实际支付至2018年6月19日，但其从2017年11月17日起即无法使用租赁房屋，故其要求退还2017年12月20日至2018年6月19日房租金7200元，押金1000元，符合双方约定，一审法院予以支持。王益物业费用已交至2018年10月1日，故其要求退还2018年1月至10月的物业费用560元，一审法院亦予以支持。对于房屋内家电，聂继翠同意折现2600元给王益，故对王益要求的赔偿家电款支持2600元。王益要求聂继翠赔偿违约金50000元，王益从聂继翠处租赁房屋价格为每月1200元，出租给他人每月1650元，每月平均收益约为450元，依据双方约定，综合考虑双方损失状况，对王益主张的违约金，参照租金状况，一审法院酌定为2000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、聂继翠于判决生效后十日内返还王益租金7200元、押金1000元，家电折现费用2600元，物业费560元，共计11360元；二、聂继翠于判决生效后十日内支付王益违约金2000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1394元，由聂继翠负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，聂继翠提交2017年12月16日收款人为霍修霞、王新安，内容为收到退还房屋押金2600元的收条一份，并陈述称租客霍修霞、王新安提出要退押金，经聂继翠和其协商退还了2600元，其中押金2100元，多给的500元是聂继翠给其提前交钥匙的补偿。拟证明其退给了霍修霞、王新安租金和押金。王益表示其确实没有将押金退给霍修霞、王新安，但押金金额没有那么多。二审中，聂继翠表示因其要卖房子还钱，而卖房时肯定不会接受有房客的，所以要收回房屋，但至今房屋没有出售。本院二审还查明，聂继翠与王益签订的《房屋租赁合同》第三条约定：1、聂继翠未满托管期收回房屋，赔偿王益5万元整。2、王益未满托管期终止托管，赔偿聂继翠3万元整。王益与霍修霞2015年12月26日签订的租期为2015年12月26日至2016年12月25的房屋租赁合同中约定：租金为每月1650元，保证金为1650元。王益在该合同上还标注：1、延至2017.12；2、房租调整至2100元/月。以上事实，有收条、当事人陈述等证据在卷证实。本案二审争议焦点为，一审认定聂继翠应支付给王益的违约金2000元是否过低。本院认为，聂继翠、王益签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。聂继翠在合同未到期时即自行收回房屋，违反了合同约定，王益要求聂继翠承担违约责任，符合法律规定。从本案二审中聂继翠提交的收条中可以看出，实际承租人霍修霞在2016年12月至2017年12月期间向王益支付的保证金为2100元，该证据与王益主张2017年租金标准为2100元/月可以印证，故实际承租人霍修霞向王益支付的2017年租金，一审法院认定王益出租他人的租金标准为1650元/月确有错误。王益自聂继翠处租赁案涉房屋的价格为1200元/月，2016年12月至2017年12月出租他人的租金标准为2100元/月，故王益的收益为900元/月（2100元/月-1200元/月）。双方合同约定的租期为2014年12月20日至2020年12月19日，合计6年，但聂继翠在2017年11月17日即将案涉房屋收回，造成王益提前3年多无法使用案涉房屋，双方合同已经明确约定王益承租案涉房屋用于租赁管理，现因聂继翠单方违约造成王益的预期利益损失，聂继翠亦应赔偿。双方合同中约定聂继翠未满托管期收回房屋应赔偿王益5万元，聂继翠对王益主张的5万元违约金并不认可，但因聂继翠违约收回房屋，王益确有损失，本院综合当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，认定聂继翠应赔偿王益违约金30000元，一审法院判决聂继翠应赔偿王益的违约金明显过低，本院二审予以纠正。综上所述，王益的部分上诉请求有事实依据，本院予以支持。一审判决认定事实有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2072号民事判决第一项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2072号民事判决第二项为：聂继翠于本判决生效后十日内支付王益违约金30000元；三、驳回王益的其他上诉请求。一审案件受理费1394元，由王益负担314元，聂继翠负担1080元。二审案件受理费1050元，由王益负担420元，聂继翠负担630元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年五月十四日书记员 郭旭冬