四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终193号 上诉人（原审原告）：高阳，男，1993年3月21日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：**，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗敏，四川达宽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡华云，男，1973年12月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶霜，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人高阳因与上诉人胡华云房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高阳向本院上诉请求：撤销原判，改判胡华云支付其装修补偿款、经营损失、搬迁费共计412457.61元（装修补偿款187408.06元，经营损失217049.55元，搬迁费8000元）。事实和理由：一、其已举证证明在支付转让费取得原承租人装饰装修权益价值后存在继续投入装饰装修的事实，且因配合征收其实施搬迁，客观上存在经营损失的事实，原判对此未予认定，属于认定事实不清。其在向前承租人支付10万元转让费后取得原承租人装饰装修权益价值，又投入了大量资金改造门头并添置了相应设施、装修门市及住房，这些装饰装修因征收产生对价，依法应归其所有。政府在拆迁时，已给予了48个月临街临路门市经营损失（含租金）的补偿，根据公平原则，该补偿款应当由双方分享。其配合政府征收进行搬迁，花费8000元，而政府给予了胡华云相应的搬迁费补偿，其花费的搬迁费8000元应由胡华云支付。二、因政府征收行为导致合同无法继续履行，该履行利益已获得补偿对价，且征收行为对承租人的经营活动造成实际损失，就公平原则，其实际占有使用租赁物，依法可以分配包括搬迁补偿、经营损失补偿、装饰装修补偿等费用。案涉土地上的房屋位于集体土地上，征收补偿应适用《土地管理法》及相应的实施办法，本次拆迁补偿安置方案也未排除承租人取得相关赔偿的权利。原判适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》排除承租人取得赔偿的权利系适用法律错误。 胡华云辩称，一、高阳请求向其赔偿经营损失费、搬迁费，无事实及法律依据。首先，本案中房屋拆迁属于不可抗力，依照《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的不承担民事责任”，《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”规定，在其无过错的情况下，其对高阳不负赔偿责任。其次，根据拆迁补偿安置方案以及视高镇人民政府对拆迁方案的解释，房屋征收补偿对象为房屋所有权人，不包括房屋承租人。承租人无被拆迁房屋产权，并非支付拆迁行为的行政相对人，其无权获得拆迁补偿款中的经营损失费和搬迁费。再次，该请求无债权请求权基础。相关法律司法解释无明确规定，双方租赁合同也无相关约定，在拆迁时也无相关合意。二、高阳主张向其支付18万余元的装饰装修费无事实依据。三、高阳的“基于公平原则应获得拆迁补偿、经营损失补偿、装饰装修补偿”的主张无事实及法律依据。请求二审驳回高阳的上诉请求。 胡华云向本院上诉请求：撤销原判，改判驳回高阳的诉讼请求。事实和理由：装饰装修补偿费作为政府向其支付的拆迁补偿和奖励款项中的一项，高阳无权主张分割。视高镇人民政府对拆迁方案的解释明确了符合认定标准和奖励条件的被拆迁人是各项拆迁补偿、奖励的受让主体，除另有约定外，被拆迁人作为房屋出租人不负有向承租人转付补偿、奖励的义务。在租房合同无约定的情况下，高阳不能突破合同相对性，主张分割政府与胡华云签订的拆迁补偿协议项下的补偿或奖励款项。 高阳辩称，补偿安置方案明确了经营损失包含租金及门面经营损失，补偿是基于房屋本身价值以及经营情况、装修等给予的全面的补偿，依据公平原则，其应获得相应的补偿。。 高阳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的租赁合同关系；2.判令胡华云向其赔偿搬迁费8,000元、装饰装修费187,408.06元、经营损失217，049,55元、门市奖励271,339.78元、腾房奖90,000元、其他构筑物2，000元，共计775,797.39元。 一审法院认定事实：2014年6月26日，高阳（乙方，承租方）向案涉房屋前承租人支付100000元转让费后与胡华云（甲方，出租方）签订《租赁协议》，租用胡华云名下位于仁寿县，用于“高家沟土菜馆”经营使用。《租赁协议》约定：乙方租用甲方位于视高镇奋勇村6-13的三个门面用于自主经营；租赁期限为10年，即2014年6月26日至2024年6月26日止；前两年租金为36800元／年，以后每年租金以36800元为基数，涨幅不超过10%；合同还对其他事项作了约定。 2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 胡华云所在地被纳入本次拆迁范围。2019年6月20日，胡华云（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。协议载明：（一）临街临路门市1.门市价值补偿（评估），面积139.22m2、标准19,490元/m2、补偿金额2，713，397.8元；2.经营损失补偿（计发48个月），面积139.22m2、标准32.48元/月/m2、补偿金额217，049.55元；3.拆迁补偿（含残值），面积139.22m2、标准20元/m2、补偿金额2，784.4元；4.装饰装修补偿，面积139.22m2，标准780元/m2，补偿金额108,591.6元；（二）住房1．砖混结构，面积788.17m2、标准400元/m2、补偿金额315,268元；2.土墙草盖、砖筑玻盖（含砖草玻）、板房，面积139.04m2、标准150元/m2、补偿金额20,856元；3.搬迁补偿（含残值），面积927.21m2、标准20元/m2、补偿金额18,544.2元；4.装饰装修补偿，面积788.17m2、标准827元/m2、补偿金额651,816.59元；5．腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 另查明，双方当事人确认租赁合同使用面积为240m2左右，因拆迁协议对案涉房屋面积以临街临路门市面积、住房面积分解计算，双方也未提供实际丈量的面积单，一审法院推定租用面积为240m2。因胡华云与视高镇人民政府签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》对拆迁补偿分项为临街临路门市、住房、地上构筑物及附属设施、自来水、天然气、动力电户头费补偿。其中临街临路门市补偿项下的补偿面积均为139.22m2，故高阳租用的门市所涉使用面积240m2在拆迁补偿面积中分解为门市补偿面积139.22m2后，余下100.78m2归入住房补偿面积计算。因政府拆迁，胡华云于2019年6月告知高阳进行租赁房屋腾退、交还，高阳于2019年7月5日搬离租赁房屋，一审法院确认双方签订的《租赁协议》因不可抗力于2019年7月5日解除。 一审法院认为，本案焦点为：1.高阳的诉讼请求是否超出了民事案件的审理范围？2.高阳主张的各项赔偿是否应当支持？ 一、关于高阳的诉讼请求是否超出了民事案件的审理范围的问题 一审法院认为，高阳诉请解除租赁合同以及合同解除后请求的赔偿项目及金额，并非是对拆迁补偿协议本身主张权利让与及分割，而是因合同解除后向出租人主张赔偿费用，并未突破合同相对性原则，属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围。 二、高阳主张的各项赔偿是否应当支持的问题。 一审法院认为，环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，胡华云出租给高阳的房屋属于拆迁范围。案涉《租赁协议》因政府拆迁，无法继续履行而解除，双方对案涉合同的解除均无过错；且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式系对房屋所有权人实行货币补偿等，补偿费用应归房屋所有权人。在此情形下，高阳主张胡华云赔偿搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖、其他构筑物赔偿的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。 一审法院认为，《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》显示：临街临路门市补偿面积以139.22m2计算装饰装修补偿金额。高阳租用的门市所涉使用面积经双方确认并推定租用面积为240m2。超出拆迁协议认定的门市补偿面积139.22m2的余下100.78m2应计入拆迁协议中的住房面积中计算装饰装修补偿标准。拆迁协议约定门市装饰装修补偿标准为780元/m2、住房的装饰装修补偿标准为827元/m2。故拆迁协议中对案涉租赁房屋的装饰装修补偿费为191，936.66元（139.22m2x780元/m2+100.78m2x827元/m2）。在《租赁协议》未明确约定合同解除后装饰装修如何计算及补偿的情形下，且双方确认高阳在支付100,000元转让费后，取得了前承租人的装饰装修价值，但高阳承租后是否继续投入装饰装修费用并未举证证明。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审法院认为，对于高阳请求赔偿的装饰装修费的认定不宜超过其取得前承租人装饰装修时支付的对价100,000元。故一审法院酌定高阳装饰装修损失为100,000元为宜。 综上所述，对高阳诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、高阳与胡华云于2014年6月26日签订的《租赁协议》于2019年7月5日解除；二、胡华云于本判决生效之日起十五日内支付高阳装饰装修补偿费100,000元；三、驳回高阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,002元，由高阳负担5,512元，胡华云负担490元。 二审中，高阳提供了其及其母黄琼芳2016年8月至2019年7月微信支付交易明细、微信二维码收付款交易记录、经营报表截图，拟证明其从2015年5月至2019年6月期间，通过微信、现金、支付宝等交易途径，月收入约2万元，年收入约25万元，因合同解除造成了经济损失。胡华云对此真实性予以确认，但不认可合法性及关联性，主张该证据不属于新证据，不能证明经营利润，且合同终止是不可抗力导致而非自己原因，无适用赔偿可期待利益的相关规定。本院认为，该证据真实，能够证实高阳租赁案涉房屋经营期间的有关收支情况，该收支与本案处理无关联性，故本院不予采信。 经审理查明，案涉房屋前承租人租赁该房后经营餐饮，后面住房设计的是雅间，进行了装饰装修，高阳受让后未再对该住房部分进行装饰装修；高阳受让时前承租人的剩余租期不到一月，其给付的10万元转让费基本就是装饰装修及桌椅板凳等家具费用，高阳陈述其受让后对门市进行过一定的装饰装修及维护，胡华云认可其添置过水缸，至于其他的日常装修维护其不清楚。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案争议焦点为高阳作为承租人可否请求出租人胡华云支付其装修补偿款、经营损失及搬迁费，以及具体金额。 关于装修补偿款，因高阳在从案涉房屋前承租人处受让时支付了10万元转让费，该受让包含前承租人对该房屋的装修，胡华云与高阳所签的《租赁协议》因政府拆迁无法继续履行而解除，胡华云因被拆迁获得了相应的装饰装修补偿，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，高阳可以请求胡华云支付其相应的装修补偿款。胡华云以其是本次拆迁被拆迁人，而装饰装修补偿费是拆迁人向被拆迁人所支付的款项，高阳不是被拆迁人无权主张分割的上诉理由不能成立。至于具体金额，应综合全案情况而定。高阳租赁房屋含门市及住房，共计240m2，其中门市139.2m2，住房约100.78m2，按拆迁安置补偿方案，胡华云因此所获装饰装修补偿为191936.66元。因胡华云与高阳在《租赁协议》中未明确约定合同解除后装饰装修如何计算及补偿，且高阳在支付10万元转让费后取得了前承租人的装饰装修价值，但高阳也承认其受让后并未对门市后面的住房进行过装修，即使其为了经营对受让的门市进行过一定的家具添置及装饰装修，但其并未举证证明其因此投入的有关装饰装修费用。原判依据高阳从前承租人处受让该门市时所支付的对价，将此金额酌定为10万元，符合案件实际情况，并无不妥。高阳上诉请求胡华云支付其装修补偿款187408.06元，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。 关于胡华云因拆迁所获的经营损失及搬迁补偿，因该费用是拆迁人对作为被拆迁人的房屋所有权人的补偿，该费用应归房屋所有权人所有。且双方在《租赁协议》中对此费用的处理并无约定，双方在事后也未达成相应协议，因政府拆迁这一不可抗力导致案涉合同的解除，双方均无过错，高阳请求胡华云支付该费用，实际是请求胡华云赔偿其损失，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，该请求不能成立，本院不予支持。 综上，高阳及胡华云的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9787元，由高阳负担7487元，胡华云负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年五月二十日 书记员  申雪梅