河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3174号上诉人（原审原告、案外人）：董茂功，男。委托诉讼代理人：王森，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冠普，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张红宪，男。委托诉讼代理人：祖喜星，河南九诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。法定代表人：李永刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。上诉人董茂功因与被上诉人张红宪、洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称九嘉房产）案外人执行异议之诉一案，不服河南省巩义市人民法院（2019）豫0181民初9047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董茂功上诉请求：撤销一审判决和巩义市人民法院（2019）豫0181执恢57号之一号执行裁定书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，判令中止对位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北，九嘉伊滨花园15幢1单元xx层2xx号房产的执行措施；依法确认涉案房产归上诉人所有；本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，适用法律错误。认购合同按照法律规定应当认定为合法有效的商品房买卖合同；上诉人已按照合同支付90%的款项，剩余10%的房款上诉人愿意按照法院的要求交付指定账户。被上诉人九嘉房产拖延履行，没有完全履行网签通知义务，存在严重过错，上诉人不存在过错。张红宪辩称，根据《物权法》规定，房屋以登记作为所有权变动的生效要件，至今，涉案房屋仍登记在九嘉房产名下。九嘉房产与董茂功签订的认购协议无效。九嘉房产和董茂功签订认购合同时，已有预售许可证，应当签订正式的房屋买卖合同，并登记备案。双方对未签订正式买卖合同均存在过错，应认定认购协议无效。即便认定协议有效，董茂功未缴纳全部房款，也未进行备案登记，因此房屋的所有权没有发生变动，本案房屋所有权人仍为九嘉房产。应驳回上诉，维持原判。九嘉房产辩称，目前九嘉房产因经营困难多家楼盘被法院查封，请求依法审理本案。董茂功向一审法院起诉请求：1．请求撤销巩义市人民法院（2019）豫0181执恢57号之一号执行裁定书；2．停止执行位于洛阳洛龙区××大道以东、××通道以南、××北，九嘉伊滨花园15幢1单元xx层xxxx号房产；3．请求法院依法确认涉案房产归原告所有；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月28日，王向阳从九嘉房产处购买系争房产，并于当日交纳购房款26.6944万元，九嘉房产向王向阳出具发票一份。后王向阳将系争房产转让给董茂功。2018年9月28日，九嘉房产作为甲方与董茂功为乙方签订《九嘉伊滨花园认购协议》一份，约定董茂功认购九嘉房产开发的九嘉伊滨花园x号楼1单元xx号房产，总价款为43.6944万元。董茂功于当日交纳购房款12.6305万元，九嘉房产向董茂功出具发票一份。被告张红宪与九嘉长期之间的民间借贷纠纷，该院于2017年4月20日作出（2017）豫0181民初2450号民事调解书，调解书确认被告九嘉长期欠张红宪借款本金共计477万及利息，九嘉长期于2017年5月31日前偿还张红宪按本金256万元自2013年8月1日起计算，按本金221万元自2014年4月2日起计算，均至2017年5月31日止按月利率2%计算的利息（扣除已付利息15万元）。于2017年6月30日前偿还张红宪借款本金477万元及自2017年6月1日起至2017年6月30日止按此本金以月利率2%计算的利息。逾期付款利息按未付本金以月利率2%计算至实际还款之日止。因九嘉长期未按期履行还款义务，被告张红宪向该院申请执行。执行过程中，张红宪以九嘉长期的原股东九嘉房产、长期置业抽逃注册资金为由，申请追加九嘉房产、长期置业为被执行人。2018年7月30日，该院作出（2018）豫0181执异55号执行裁定书，追加长期置业为被执行人，在抽逃注册资金100万范围内对申请执行人张红宪承担责任；追加九嘉房产为被执行人，在抽逃注册资金900万范围内对申请执行人张红宪承担责任。2019年3月27日，该院作出（2019）豫0181执恢57号之一执行裁定书，查封被执行人九嘉房产位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北，九嘉伊滨花园xx幢1单元xx层xxxx号房产（预售许可证号为：洛房商预字第Y13-0xx号），期限为三年。原告董茂功向该院提出执行异议，该院于2019年9月29日作出（2019）豫0181执异235号执行裁定书，驳回董茂功的异议请求。另查明，系争房产剩余价款至今未付清。系争房产所在楼盘已经办理了商品房预售许可证。一审法院认为，董茂功提起案外人执行异议之诉的目的是排除法院对系争房产的执行。董茂功与九嘉房产未签订正式的商品房销售合同，亦未付清系争房产全部价款。在九嘉房产取得预售许可证并可以办理网签备案手续时，董茂功没有及时办理备案手续，对此董茂功存在过错。综上，董茂功提供的证据不足以排除法院的执行，对董茂功的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告董茂功的诉讼请求。案件受理费7854元，由原告董茂功负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。本院认为，执行异议之诉主要是审查异议人对标的物所享有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据相关司法解释规定，案外人或者申请执行人应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董茂功提交的虽系其与被上诉人九嘉房产就涉案房屋签订的认购协议书，但该协议书就交易房屋的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定双方之间已签订了书面买卖合同。董茂功一审提交有九嘉房产开具的发票、收据、电汇、转账凭证等一系列证据，证明其已向九嘉房产缴纳了大部分购房款，并在二审审理过程中表示愿意将剩余房款交付执行法院。董茂功提交有《前期物业管理协议》、缴纳物业费、垃圾清运费的收据，以上证据证明其在涉案房屋被法院查封前，已占有、使用该房屋。经查，涉案房屋所在的建筑尚未通过竣工验收，该房屋未办理过户登记非因董茂功自身的原因所致。本案中，董茂功已提交证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的对于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，可以认定其对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。本案争议房产所在建筑物的相关手续尚未齐备，董茂功也未缴纳全部购房款，故对其要求确认争议房产归其所有的诉讼请求本案不予处理。待条件成就后，董茂功可通过合法途径另行主张。综上所述，一审判决适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省巩义市人民法院（2019）豫0181民初9047号民事判决；二、停止对位于洛阳市洛龙区开拓大道以东、洛偃快速通道以南、新源路北，九嘉伊滨花园xx幢1单元xx层xxxx号房产的执行；三、驳回董茂功的其他诉讼请求。一审案件受理费7854元、二审案件受理费7854元，均由洛阳九嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  张 晔二〇二〇年五月十二日书记员  宋亚瑞