江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民终1348号 上诉人（原审原告、案外人）：周宏国，男，1969年3月25日生，汉族，住常州市新北区。 委托诉讼代理人：毛加俊，江苏张林芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈达，江苏张林芳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陆锦根，男，1965年8月17日出生，汉族，住常州市天宁区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：余新凤，女，1965年5月15日出生，汉族，住常州市天宁区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陆茜，女，1990年6月12日出生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：李立平，受陆锦根、余新凤、陆茜共同委托，江苏樵杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴艳萍，受陆锦根、余新凤、陆茜共同委托，江苏樵杨律师事务所律师。 原审第三人：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁向军，该公司员工。 原审第三人：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市武进经济创业服务中心269号。 法定代表人：罗庆春，该公司董事长。 上诉人周宏国因与被上诉人陆锦根、余新凤、陆茜、原审第三人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2019）苏0281民初15947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 周宏国不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销江阴法院(2019)苏0281民初15947号民事判决，改判支持上诉 人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、商品房买卖合同系上诉人与伟舟公司双方协商一致签订，商品房买卖合同的签订时间确为2011年2月22日，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效。被上诉人在一审庭审中辩称该合同是事后临时制作的，但未能提供证据予以证明，上诉人认为，案涉合同是否真实系对案件事实的认定具有决定性作用的关键证据，很遗憾一审法院并未予以理会。在案涉商品房买卖合同真实合法有效的情形下，一审法院却以案涉合同未进行备案登记为由驳回上诉人的诉请，显属适用法律错误。二、上诉人已提供充分证据证明其在法院查封前合法占有了案涉房产。本案中，案涉商品房合同签订后，伟舟公司即将案涉房屋交付给了上诉人，上诉人提供的房屋现场图上显示的屋内餐桌、厨房器具等生活用品能够证明上诉人合法占有案涉房屋，并在该房屋内实际居住。上诉人是否对案涉房屋进行装修，并非衡量上诉人是否实际占有房屋的必要条件。三、上诉人已提供充分证据证明其支付了案涉房屋全部购房款。一审中，上诉人提供了付款凭证5份，收款收据1份，收款通知单1份，发票3份，这些证据足以证明合同约定的200万元购房款已付清，且伟舟公司亦认可收到上诉人全部购房款。即便伟舟公司没有及时进行红冲将发票对应至案涉房产，这也只是伟舟公司内部财务操作问题，与上诉人无关，不能以此否定上诉人支付购房款的事实，更不能以此否定案涉房屋买卖的真实性。伟舟公司在庭审中已经陈述，其开给上诉人的所谓发票，为自开发票，实为收据，真正的购房款发票须在房屋产权办理前再予开具，故伟舟公司无须进行发票红冲。一审法院仅以发票没有及时进行红冲为由，草率判定上诉人未支付购房款，显属牵强，事实认定错误。四、上诉人对未办理房屋过户登记不存在过错。案涉房屋交付后，上诉人多次催促伟舟公司为其办理产权过户登记，但伟舟公司始终以物业费等企业相关因素为由拖延推诿，又鉴于上诉人与伟舟公司的法定代表人罗庆春、总经理罗军均有私交，所以上诉人对伟舟公司的违约行为未采取诉讼等较为激烈的方式。而且，上诉人作为普通消费者，并非法律专业人士，在提起执行异议之前未通过诉讼行使权利亦不能当然视为其存在过错。一审法院认定本案未办理过户登记系因上诉人自身的原因，显然不当。请求二审人民法院依法撤 销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求。 陆锦根、余新凤、陆茜辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一、周宏国与伟舟公司的买卖合同真实性存疑，首先该合同与其他所有业主提供的商品房买卖合同的格式不一致，明显是临时制作的。其次，该合同没有合同编号，更无法进行房屋备案，缺乏商品房销售管理办法规定的主要条款，该合同中没有销售许可证号，没有交房时间的约定，没有产权登记时间的约定，明显属于三无合同，这样的合同根本没法进行备案登记，对上诉人和第三人之间合同的真实性不予认可。二、买卖合同签订时，应当具备备案登记的条件，而上诉人却没有进行备案登记的事实，在长达五年的时间里没有进行备案登记，明显不符合常理，且没有办理过户登记手续，不能产生物权变更的法律效力。三、从合同看，上诉人购买的房屋是50号房产，本案中的65号房屋与上诉人根本没有关系，且从发票看，上诉人购买的房屋也是50号房屋，上诉人认为65号房产归其所有缺乏事实法律依据。四、从付款记录上看，付款记录表明上诉人与第三人除了购房之外，还存在其他法律关系。其所提供的转账凭证不足以证明其是支付的购房款，经调查周宏国名下有相应的建材公司，与第三人之间有长期的其他方面的关系。付款记录中2010年3月16日的200万元中，上诉人认为其中100万元未购房款，另100万元是代他人支付的款项。我方认为这200万元是否是购房款不能仅凭上诉人的陈述予以认定。其余100万元究竟是什么样的款项，性质不明，这必然导致整个200万元的性质无法认定。鉴于执行异议之诉案件中经常出现关联人交往，恶意形成执行异议的情况屡见不鲜，因此该款项的支付同样存在合理怀疑。五、一审法院经过调查，上诉人周宏国名下存在多套住宅，本案诉争的商品房不属于其生活自用的房屋。而且本案中虽然以陆锦根的名义作为本案的被上诉人，但是陆锦根只是江阴法院系列案件的代表，陆锦根背后有几十户都在等待执行。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人伟舟公司述称，案涉房产买卖是其公司与周宏国之间签订合同，房屋买卖是真实存在的。该房屋也是第一时间交给了购房业主周宏国。对于发票中存在的50号和65号的变动情况，当时在票据上注明了由50号房号换65号，在正式开具发票时做统一变更，因换领发票比较繁琐，为了方便就在原发票上注明。伟舟公司同意上诉人主张。 周宏国向江阴法院提起诉讼，请求：1、确认位于江阴市紫阳美地山庄65号房产（房屋代码：ＪＹＳ000979004）为其所有；2、请求停止对江阴市紫阳美地山庄65号房产的执行；3、本案诉讼费由陆锦根、余新凤、陆茜共同承担。事实及理由：2010年3月，周宏国购买由伟舟公司开发建设的位于江阴市紫阳美地山庄施工编号12幢104号（公安编号为65号）的房产，因伟舟公司迟迟未通知其办理所购房屋产权登记手续，故该房屋至今尚未将产权办理登记至周宏国名下。法院对该房产错误查封，依法应予解除。 陆锦根、余新凤、陆茜辩称：上述房产买卖没有合法有效的书面合同，没有经过备案登记，没有交房结算单，周宏国支付的款项从其提供的商品房购房发票看，属于支付50号房产的购房款，与本案查封房产65号房无关联性。请求驳回周宏国的诉讼请求。 伟舟公司答称：周宏国购房是按合同约定，包括合同签订、时间和金额都是真实的。 紫阳公司未答辩。 江阴法院经审理查明：2016年12月30日，该院根据陆锦根、余新凤、陆茜诉前财产保全申请，作出（2016）苏0281财保56号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在伟舟公司名下的位于江阴市紫阳美地山庄65号房产（房屋代码：ＪＹＳ000979004，以下简称案涉房产）。2017年12月20日，该院就陆锦根、余新凤、陆茜与伟舟公司、紫阳公司商品房销售合同纠纷一案作出（2017）苏0281民初859号民事判决，判决：伟舟公司应向陆锦根、余新凤、陆茜支付逾期交房违约金182477元；赔偿损失67121元，紫阳公司承担连带清偿责任。由伟舟公司负担诉讼费4395元，紫阳公司对其中的1181元承担连带责任。该判决发生法律效力后，义务人未自动履行。根据陆锦根、余新凤、陆茜的申请，江阴法院于2019年6月14日立案执行，执行案号为（2019）苏0281执4310号。执行中案外人周宏国对江阴法院查封的案涉房产提出书面异议，该院于2019年10月16日作出（2019）苏0281执异62号执行裁定书，驳回周宏国的异议请求。周宏国遂起诉来院。 江阴法院另查明，周宏国持有的商品房买卖合同载明：签订日期是2011年2月22日，出卖人是伟舟公司，标的房地产是紫阳美地山庄12#104室，价格200万元。但没有进行备案登记，至今未办理产权证。周宏国表示2011年取得房屋，现在房屋并不是自己在使用，也没有进行装修，而是借给姐夫使用。 江阴法院又查明，关于房款支付情况，周宏国提供了相应的银行卡交易凭证、收据、发票等，具体为：1、2010年3月16日银行卡交易200万元凭证一份，2010年3月16日伟舟公司开具给周宏国收款收据一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：金额100万元，事由为美地山庄10#105室预约金，2010年5月24日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）记账联一份：不动产名称及楼牌号为美地山庄10幢105室，面积347.67㎡，金额100万元；2、2010年5月5日现金交款单一份：交款人周宏国，款项来源为购房款，金额为40万元，同日与伟舟公司的银行卡交易10万元凭证一份。2010年5月6日伟舟公司收款通知单一份：周宏国购买紫阳美地山庄10幢105号商品房一套，总价200万元，今收50万元，同日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）发票联一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：不动产名称及楼牌号为美地山庄10幢105室，面积347.67㎡，金额50万元；3、2010年8月27日银行卡交易48万元、2万元凭证各一份，2010年8月30日伟舟公司开具给周宏国的销售不动产统一发票（自开）发票联一份（手写有50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更）：不动产名称及楼牌号为美地山庄50幢，面积201.71㎡，金额50万元。 江阴法院再查明，伟舟公司出具的紫阳美地山庄公安编号对照表载明，施工编号10#105对应的公安编号为50号。12#104对应的公安编号为65号。周宏国在紫阳美地山庄以外另有居住房屋。 江阴法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产登记在伟舟公司名下，周宏国对此无所有权。销售发票必须与所购标的相对应，周宏国提供的银行卡交易凭证、销售发票等与10幢105号（50号）对应，虽然部分手写有“50幢房号换65幢，以后开正式发票时作变更”，但是应及时进行红冲等将发票对应至案涉房产。法院对其手写有“50幢房号换65幢，以后开正式发票”的票据为案涉房产发票的说法不予采信，周宏国不能证明其已支付案涉房产的价款，周宏国因此对案涉房屋无物权期待权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周宏国虽提供了其与伟舟公司签订的案涉房产商品房买卖合同，但至查封案涉房产的2016年12月份，周宏国在长达五年多时间内未进行合同备案登记，的确明显不符合常理。而且至今未办理过户登记手续，也使案涉房产的转让并未产生物权变动的效力。周宏国异议也未提供相关证据，故不能证明其在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产；周宏国提出已经付款购买，但是案涉房产名下至今无合法有效的发票；周宏国也未举证证明案涉房产非因自身原因未办理过户登记。该法第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。考虑到案涉房产是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，本案再对照该规定的第（二）、（三）项，周宏国名下有其他用于居住的房屋，周宏国未支付案涉房产的价款，对其请求同样不能支持。 综上，周宏国对法院查封的案涉房产不享有能够排除执行的民事权益，周宏国所提异议理由不成立，对其要求确权和停止执行的诉讼请求均应驳回。据此，江阴法院作出判决：驳回周宏国的所有诉讼请求。 本院二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据，且各方对一审判决审理所查明事实均无异议，本院对此予以确认。 本院认为，本案审查的重点为：周宏国对案涉房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，周宏国应承担其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了不动产买受人排除执行的相应条件。本案中，案涉争议房产至今仍登记在被执行人伟舟公司名下，因此，周宏国请求排除对案涉房产的执行，应当符合以上法定条件，否则执行法院对案涉房产可以依法采取执行措施。 第一，上诉人周宏国虽提供了其和伟舟公司签订的案涉房产的商品房买卖合同，但该合同主要条款缺失，空白处内容均为手写，亦未进行备案登记，与伟舟公司同期其他商品房买卖合同均为打印格式且均进行了合同备案登记等重要事项存在明显差异，不符合常理，周宏国及伟舟公司对此均未能作出合理解释。因此，周宏国与伟舟公司之间是否存在真实、合法、有效的房屋买卖关系存疑，凭该份合同不足以认定。 第二，根据周宏国陈述及提交的银行交易凭证、销售发票等证据材料，显示周宏国所支付的大部分款项均非指向案涉房产，而是支付其他房产款项。对相关凭证上手写换房内容，亦无其他事实及证据加以佐证，对此本院不予采信。据此，周宏国未能提交充分证据证明其已支付了案涉房产的购房款。 第三，周宏国认为其在签订商品房买卖合同之后，即对案涉房产进行了管理和支配，实际占有案涉房产的时间早于法院查封。但周宏国仅提交了案涉房产中陈设部分家具用品的照片为证，却未能提交诸如交房结算单、入住凭证、物业费、水电燃气费用缴费凭证等通常占有、使用房屋的证据材料，对于实际占有使用案涉房产这一事实，周宏国未能充分举证加以证明，本院对此不予认定。 第四，案涉房产早已初始登记于伟舟公司名下，且伟舟公司亦可正常开具发票，案涉房产具备办理过户登记的条件。然而直至2016年12月30日执行法院查封案涉房产时，时隔数年周宏国仍未依法办理过户登记，且其亦承认与伟舟公司主要负责人存有私交，未能积极主张办理案涉房产过户手续。周宏国作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生物权效力理应有充分认知。如未及时办理过户登记，应自行承担相应的法律风险。因此，案涉房产未能办理过户登记不能排除周宏国自身原因所致。 综上，根据现有事实及证据，对照相关法律规定，上诉人周宏国主张对案涉房产排除执行，缺乏事实和法律依据。其要求停止执行案涉房产及确认所有权的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人周宏国负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦小兵 审判员  刘永刚 审判员  俞 彤 二〇二〇年五月七日 书记员  杨钦雅