北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6062号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，北京物美超市有限公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宏格餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼2层1723（园区）。法定代表人：张宏梁，总经理。委托诉讼代理人：张大卫，北京市长济律师事务所律师。上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）因与被上诉人北京宏格餐饮管理有限公司（以下简称宏格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初34000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人物美超市的委托诉讼代理人郎爽，被上诉人宏格公司的委托诉讼代理人张大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美超市上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第六项；改判驳回宏格公司的诉讼请求，同时判决宏格公司向物美超市支付违约金36318元，租金及物业管理费16750．4元；本案诉讼费用由宏格公司承担。事实和理由：1．一审判决认为，由于物美超市明知涉案商铺租赁用途为商业经营，商业经营的前提是办理营业执照,但在宏格公司办理营业执照过程中因产权人没有地下一层的备案信息等而无法办理营业执照时未提供必要的协助,故对合同的解除存在过错,从而认定物美超市对合同解除的后果应当承担70%的责任是错误的。双方签署的《专柜租赁合同》第一条约定，宏格公司对物美超市商铺现状(包括不限于房屋及其设备用途、质量以及办理各种证照条件)均已详细知悉,并同意现状情况下签订本合同承租该商铺用于自身经营。如宏格公司不能办理证照或被吊销证照,物美超市对此不承担任何责任。双方之间仅为租赁合同关系，宏格公司承租场地后，有义务依法独立自主经营，包括依法办理经营所需相关证照。合同法并未规定出租人有办证的保障义务，因此不应苛求。2．一审判决要求物美超市退还宏格公司已经支付的履约保证金39223．5元且未支持物美超市要求宏格公司承担违约金36318元是错误的。宏格公司未依约按时足额支付租金，物美超市有权要求其补足欠款、支付违约金，且有权不退还其已付的保证金。3．一审判决要求物美超市赔偿宏格公司经营损失28000元是错误的。物美超市在不违反法律及合同约定的情况下，并无义务赔偿宏格公司的经营损失。且在宏格公司未能提供其主张的各项损失的相关发票的情况下，要求物美超市赔偿其损失不合理。宏格公司辩称，不同意物美超市的上诉请求，请求依法驳回其上诉。宏格公司向一审法院起诉请求：1．判令宏格公司与物美超市之间的租赁合同于2019年7月25日解除；2．判令物美超市赔偿宏格公司装修费45000元、烟道安装费3000元、烟罩净化器排风6350元、购电费2000元、租金36318元、保证金39223．5元、物业费1500元、装修管理费600元、宣传推广费2000元、办照费用2000元、加盟服务费77800元、购加盟公司设备费52688元、货款3340元、物流费1049元、停车费567．5元、员工培训及工资15670元，共计289106元；3．判令物美超市承担本案诉讼费。物美超市向一审法院反诉请求：1．请求确认解除物美超市与宏格公司之间签订的《专柜租赁合同》；2．请求判令宏格公司支付欠付物美超市的租金及物业管理费16750．4元；3．请求判令物美超市不予退还宏格公司支付的履约保证金30000元；4．请求判令宏格公司承担违约金36318元；5．判令宏格公司每日按照日租金标准的2倍向物美超市支付从合同解除之日至清空并交还场地之日的场地租金占用费；6．判令宏格公司承担本诉及反诉诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月28日，物美超市作为甲方与宏格公司作为乙方签订《专柜租赁合同》，主要约定：一、租赁场所及经营项目：宏格公司租赁物美超市位于通州区梨园店B1层的营业场所，乙方对甲方商铺现状（包括但不限于房屋及其设备用途、质量以及办理各种证照条件）均已详细知悉，并同意现状情况下签订本合同承租该商铺用于自身经营。如乙方因证照问题不能办理或被吊销，甲方对此不承担任何责任。该商铺内，乙方经营的范围限为：休闲食品（阿甘锅盔等）。二、租赁期限：2019年5月15日起至2021年4月30日止。三、租金：第一个租赁年度的日租金为19．9元每平米，月租金为12106元。租金交付预付制，乙方按季度交纳租金，每期租金金额为36318元，乙方须于本合同签订当日交纳首期租金，以后每期租金须在每期租赁期限开始前30日支付。乙方逾期交付租金的，甲方将按应收租金总额的5%计算按日收取违约金。四、乙方应付费用：1．乙方应向甲方交纳物业管理费500元每月，交付时间同租金交付时间约定。2．乙方承担商铺内水电暖及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字或实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准：水费11．3元/吨；电费1．5元/度，交费时间为每月月底9日前交纳。3．乙方需与本合同签订时一次性向甲方付清装修期管理费用600元。4．乙方应与本合同签订时一次性向甲方交纳宣传推广费2000元。五、保证金：乙方应在合同签订之日起3日内向甲方交纳履约保证金39223．5元（履约保证金金额为本合同约定的租赁期限届满前最后一个月的租金的3倍）。乙方在签订本合同至开业前要求退租的，甲方有权不退还履约保证金，乙方不得以该保证金冲抵应支付的租金和任何费用。乙方应交纳的租金、费用、违约金未按时交纳的，甲方有权从保证金中扣除。本合同终止之日起6个月后，如乙方无其他未向甲方支付的款项等，持保证金收据原件向甲方申请退还保证金。七、店铺装修：1、乙方同意按下列方式对商铺（柜台）进行装修：乙方可对商铺进行设计装修，但在施工前必须报消防备案，并将相关的消防批文及电路图复印件交付甲方，且必须将装修施工合同和具备设计施工资质的设计单位出具的店铺装修图纸包括：施工图、效果图、立面图、平面图及材料（乙方须确保所使用的装修材料安全环保，对人体及周围环境无毒无害无污染，且符合消防规范）使用说明等在进场施工之日14天前，报送甲方审核存档后方可施工。甲方审核不减免乙方责任，甲方也不因此承担任何责任。如按照法律规定应当将装修报政府部门批准的，乙方应自行办理所需的有关消防和其他主管部门的审批手续。如乙方未经合法审批，擅自装修改建扩建，受到政府部门的处罚，给甲方或第三方造成损害或恶劣影响的，由乙方承担赔偿责任并负责消除影响；造成本合同无效或解除的，由此引起的全部赔偿责任由乙方承担。2．乙方须在进店装修之前交纳装修押金10000元，该押金用于对乙方违反现场施工要求及规定的罚款；装修垃圾清运费；对因乙方施工拖延影响开店进程的罚款，装修押金在开业两个月后乙方无违规行为，甲方凭乙方提交的装修押金原件无息返还。十二、商铺的交还：1、交还期限及状态①合同期满以及其他各种原因导致合同解除或终止，乙方均应在合同期满、解除或终止之日起3日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿，乙方由此给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。3、交还期占用费①因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前解除或终止，甲方在交还期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前解除，在交还期内，乙方应按合同解除时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。②无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。4、结清欠款：乙方应在交还期内付清应付租金及其他应付款项。十三、通知：1．通知的形式，根据本合同需要发出的通知采用书面形式，甲方发出的通知需加盖甲方或商铺所属门店的公章，乙方发出的通知需加盖乙方公章，乙方是自然人的，需由本人签字按手印；2．通知的送达，通知通过以下方式送达均为有效：①以挂号信或快递方式邮寄至本合同约定地址；②通过邮件、微信或手机短信发送给乙方签约人等。合同签订后，物美超市依约将涉案房屋交付给宏格公司，宏格公司对涉案房屋进行装修。宏格公司于2019年3月28日转账支付30000元，2019年4月1日转账支付49641．5元，上述两笔款项包括2019年5月15日至2019年8月14日租金36318元、保证金39223．5元、2019年5月15日至2019年8月14日物业费1500元，装修管理费600元、宣传推广费2000元，共计79641．5元。庭审中，宏格公司称2019年4月15日、5月6日宏格公司在物美超市梨园店收银台分两次支付电费2000元，2019年6月3日交纳办照费用2000元。此外，营业初期因物美超市安装的管道太小无法使用，物美超市重新委托安装，五家商铺共同承担安装费用，2019年4月24日，宏格公司支付给安装人员烟道安装费3000元。物美超市称未收取过宏格公司关于烟道安装的费用；认可收到宏格公司交付的电费，但因宏格公司有经营用电情况，剩余金额无法核实；称并未收取宏格公司办照费用。关于营业情况，宏格公司称其自2019年4月19日起开始经营阿甘锅盔，经营一天半后因物美超市安装的烟道太小无法使用关店，后营业过程中，北京市通州区食药局检查发现没有营业执照，要求其停止经营，2019年5月9日营业半天后没有再继续营业。宏格公司称其一直在催促物美超市营业执照办理进度，并于2019年7月12日电话联系工商登记机关询问办理营业执照相关问题，工商登记机关答复需要产权人进行备案。宏格公司提交了微信聊天记录和电话录音作为证据。2019年6月23日14时13分，刘某给微信名为“孙某梨园店”的人发送微信，称：孙经理，一直以来您对我也非常照顾，我本来也不想给您添麻烦，因为给郭经理打电话不接信息也不回，两个月过去了营业执照也没有消息，我想问一下现在办到什么程度了。“孙某梨园店”称：有专人跟进。2019年7月1日9时23分，刘某在梨园店物美外租商户微信群里发送微信：各位领导，营业执照还有希望办下来吗？9时28分发送微信：如果办理不了，请物美管理这方面的领导出面协商一下吧。物美超市称该证据真实性无法核实，并称物美超市没有义务为宏格公司办理营业执照。关于合同解除的情况，2019年7月25日，刘某在梨园店物美外租商户群发布《解除租赁合同证明》，载明：2019年5月15日，注：（签合同原日期2019年4月15日）我北京宏格餐饮管理有限公司与贵司签订北京市通州区梨园店B1层营业场地的租赁合同。贵司承诺为我司办理经营该场地的合法营业手续，但贵司迟迟不能办理，且我司已于2019年5月9日收到北京市食品药品监督管理局通州分局禁止无照经营的通知，现我司已不能在该场地继续经营，合同目的不能实现，给我司造成了重大财产损失，先前我司已于2019年7月1日微信通知解除租赁合同，但贵司无人负责，也无人拒不商谈退还本司交于贵司的租金、保证金，物业费和两年宣传费，也不赔偿我司装修费用，阿甘锅盔品牌加盟费，阿甘锅盔品牌保证金，阿甘锅盔品牌管理费，经营设备，烟道安装，交付物美办照费，营业原料损失，员工培训和停业期间工资等损失。故我司再次以书面形式告知贵司解除双方签订的租赁合同，赔偿我司损失，若贵司未能在2019年7月31日之前给予信息反馈，我司将诉诸法律。庭审中，物美超市称解除合同的通知需要以书面的形式通知，宏格公司没有按照合同约定方式进行通知，其认为是无效的。2019年9月25日，刘某在梨园店物美外租商户群发送商铺图片，称阿甘锅盔安全撤店完毕。庭审中，物美超市称宏格公司违约擅自撤场，宏格公司称是物美超市经理让其撤场，并非擅自撤场，同意撤场需要物美超市经理签字。就双方租赁合同中关于乙方经营范围的修改情况，物美超市称是双方协商一致修改，宏格公司对此不予认可，称物美超市未经其同意将经营范围由小吃改为休闲食品，并提交微信群聊天记录作为证据。2019年5月23日，“孙某梨园店”在梨园店物美外租商户群中发微信，询问刘某（微信名为“九月茉莉”），合同签订的是小吃吧，不是餐饮。刘某回复称：哦我不懂，只要有照能营业就可以，那就让郭经理办小吃照吧。宏格公司还要求物美超市赔偿其装修费用、烟罩净化器排风费用、加盟费服务费、购加盟公司设备费、货款、物流费、停车费、员工培训及工资，并提交了《特许经营合同书》及相关花费凭证。物美超市对上述证据不予认可。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，宏格公司、物美超市签订的《专柜租赁合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守履行各自义务。宏格公司租赁涉案商铺的用途为经营，其正常经营的前提是完成工商注册登记，根据在案证据及双方当事人陈述，因产权人没有地下一层的备案信息，宏格公司未取得通过工商注册登记，在无法办理工商注册登记的情形下，宏格公司即无法正常经营，合同目的无法实现。虽然合同约定了乙方对甲方商铺现状包括办理各种证照条件等均已详细知悉，如乙方因证照问题不能办理或被吊销，甲方对此不承担任何责任的条款，但结合宏格公司经营范围、双方合同签订情况等因素来看，不能据此条款排除宏格公司因无法办理营业执照导致无法经营的合同单方解除权，故宏格公司于2019年7月25日通过微信群发送《解除租赁合同证明》的行为发生合同解除的效力，法院对宏格公司主张确认双方合同于2019年7月25日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，宏格公司应交还涉案房屋，逾期未交还的，应按合同约定支付占用费。双方均认可宏格公司搬离涉案商铺的时间为2019年9月25日，故宏格公司应支付合同解除后至搬离期间的占用费。关于合同租赁起始期限，宏格公司称物美超市擅自将日期由4月15日改为5月15日，但未提供相关证据予以证明，物美超市亦不予认可，法院对此不予采信，租期自2019年5月15日计算。关于逾期未交还的占用费标准，依据合同约定应按合同解除时的日租金的两倍的标准计算。因宏格公司已将租金支付至2019年8月14日，故对此费用法院予以扣除。同理，宏格公司应支付房屋占用期间的物业管理费，对于物美超市过高的主张，法院不予支持。对于宏格公司主张返还已付租金和物业管理费的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。合同解除后，物美超市应将保证金退还宏格公司。对于物美超市主张的不予返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。就合同解除后造成的损失问题，应考虑双方的过错程度。物美超市作为出租方，明知涉案商铺租赁用途为商业经营，商业经营的前提是办理营业执照，但在承租人宏格公司办理营业执照过程中因产权人没有地下一层的备案信息等而无法办理营业执照时未提供必要的协助，其对合同的解除存在过错。宏格公司明知其租赁涉案商铺的用途为小吃，经营的前提是具备营业执照，但是其在签订合同之时未审查涉案商铺办理证照的条件，故宏格公司对合同的解除也存在过错。法院根据双方的过错程度及本案案情确定双方对合同解除的后果，确定由宏格公司承担30％的责任，物美超市承担70％责任。关于宏格公司主张的加盟费服务费、烟道安装费、烟罩净化器排风费、购加盟公司设备费、货款、停车费、物流费、员工培训及工资费用，均系经营损失。由于未能办理营业执照，宏格公司仅经营数日被迫关门，合同目的无法实现，给宏格公司带来了预期利益损失，物美超市应当对宏格公司遭受的经营损失承担赔偿责任。宏格公司未就上述损失充分举证，故法院根据上述因素及本案案情等予以酌情确定宏格公司的经营损失为40000元，物美超市承担宏格公司经营损失的70％即28000元，对宏格公司主张的过高损失，法院不予支持。关于宏格公司主张的装修费，因合同约定合同解除或终止，乙方均应在合同期满、解除或终止之日起3日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，已形成附和的装饰、装修等不准拆改，应无条件无偿交给甲方，甲方不予补偿、赔偿，故对于宏格公司的该项诉讼请求，法院不予支持。关于宏格公司主张的装修管理费，因物美超市已对宏格公司的装修进行实际管理，故对于宏格公司的该项主张，法院不予支持。关于宏格公司主张的宣传推广费，因宏格公司已实际入住并经营，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于宏格公司主张的办照费，物美超市否认收取该费用，且其未充分举证证明给付情况，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于宏格公司主张的电费，因其已入住涉案商铺，且其未举证证明电费结余情况，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于物美超市反诉主张的违约金，依据不足，法院不予支持。一审法院判决：一、确认北京宏格餐饮管理有限公司与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》于2019年7月25日解除；二、北京物美超市有限公司退还北京宏格餐饮管理有限公司履约保证金共计39223．5元，于判决生效之日起十日内执行清；三、在扣除北京宏格餐饮管理有限公司已支付的租金及物业管理费后北京宏格餐饮管理有限公司再给付北京物美超市有限公司2019年8月15日起至2019年9月25日期间的占用费及物业管理费共计41456．86元，于判决生效之日起十日内执行清；四、北京物美超市有限公司赔偿北京宏格餐饮管理有限公司经营损失共计28000元，于判决生效之日起十日内执行清；五、驳回北京宏格餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2818元，由北京宏格餐饮管理有限公司负担2078元，由北京物美超市有限公司负担740元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费938元，由北京物美超市有限公司负担520元，由北京宏格餐饮管理有限公司负担418元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，依据双方的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、涉案《专柜租赁合同》未能继续履行的原因以及宏格公司发送《解除租赁合同证明》的行为是否产生合同解除的效果；二、宏格公司主张物美超市退还履约保证金及赔偿经营损失的诉讼请求应否支持。关于焦点一，综合双方提交的证据及相关陈述，可以认定宏格公司在办理营业执照的过程中，因产权人没有地下一层的备案信息而导致其办理营业执照的申请被退回，进而导致宏格公司无法正常开业经营，双方签订涉案租赁合同的目的从根本上无法实现，因此，导致合同无法继续履行的原因在于出租方物美超市。物美超市上诉称因相关法律及合同中均未规定其有办理营业执照的义务，营业执照应由承租人独立完成，故其不提交备案材料的行为不构成违约。对此本院认为，租赁合同中，虽然出租方的主合同义务为提供符合合同约定的租赁物，承租方的主合同义务为按照约定支付租金，但本案租赁标的为用于经营食品的商铺，双方对经营商铺需要办理营业执照是明知的。物美超市作为出租方，为商铺承租人提供办理营业执照的相关材料是承租人办理营业执照进行合法经营的必要条件，属租赁合同的附随义务，物美超市未能履行该义务，应认定为违约行为，物美超市此项上诉意见本院不予采纳。宏格公司在物美超市不能提供办理营业执照的相关材料的情况下，于2019年7月25日通过梨园店物美外租商户群发送《解除租赁合同证明》，系依法行使合同解除权的行为，该行为发生合同解除的效力，本院予以确认。关于物美超市上诉主张《专柜租赁合同》第一条约定“如乙方因证照问题不能办理，甲方对此不承担任何责任”，经审查，双方签订的合同系物美超市为了对其承租商户重复使用而预先拟定，上述条款在内容上明显存在不合理地免除物美超市责任之嫌，现物美超市未提交有效证据证明其与宏格公司签订合同时对该条款进行过提示或重点说明，故该条款不应产生免除其责任之效力，物美超市仍应承担相应的违约责任。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，物美超市应向宏格公司退还其已交纳的保证金，物美超市拒绝退还的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于物美超市要求宏格公司赔偿违约金，如前所述，物美超市系双方租赁合同不能履行的过错方，故其相应上诉请求本院无法支持。关于宏格公司主张的经营损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，宏格公司主张的加盟费服务费、烟道安装费、烟罩净化器排风费、购加盟公司设备费、货款、停车费、物流费、员工培训及工资费用等损失共计160464．5元，并就此提交了证据予以证明，原审法院综合宏格公司举证情况，结合涉案合同目的、合同的履行情况及当事人陈述等，酌情确定宏格公司的经营损失，处理妥当，本院不持异议。综上所述，北京物美超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2706元，由北京物美超市有限公司负担（已预交1127元，余款1579元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  薛 妍二〇二〇年五月二十二日法官助理  孙亚男法官助理  黄 蕾书 记 员  王 艳