陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终2044号   上诉人（原审被告、反诉原告）：肖杰，男，1970年7月6日出生，汉族，住福建省清流县。   委托诉讼代理人：王淑雯，陕西王炳森事务所律师。   上诉人（原审原告、反诉被告）：夏海朝，男，1970年5月23日出生，汉族，住西安市未央区。   上诉人肖杰与被上诉人夏海朝土地租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初16499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   肖杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项；2、判令夏海朝向肖杰返还已付租金93000元、搬运费5000元；3.判令夏海朝赔偿肖杰预期租金损失88000元；4.本案一、二审诉讼费由夏海朝负担。事实与理由：1. 夏海朝在出租土地之前，西安市未央区人民法院作出的（2016）陕0112民初3361号民事判决已确认涉案土地在内的上庄村东部土地属农业用地，未办理工业用地变更手续，夏海朝系上庄村村民，又是涉案土地的利害关系人，夏海朝明知土地性质不能出租，故意隐瞒，借此获取不法利益，夏海朝应承担合同无效的全部责任；2.夏海朝并非涉案土地的真正权利人，一审判决肖杰向夏海朝支付2018年11月1日至实际搬离之日的土地占用费没有依据，夏海朝多次实施封门堵路、打人毁物等破坏，致使肖杰无法搬离，故肖杰未及时搬离系夏海朝恶意造成，且此期间，因夏海朝恶意干扰，肖杰货物无法顺利流通，合同目的无法实现，虽占用土地反而遭受损失；3.合同无效，夏海朝应向肖杰返还已收取租金，一审以第一年度已实际履行完毕为由认定夏海朝无需返还，无事实和法律依据；4.肖杰因合同无效产生的搬运费、预期租金损失等应由夏海朝负担；5.夏海朝为获取不法利益，恶意隐瞒真相又多次实施破坏，行为恶劣，对此种行为应予制止。   夏海朝辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。1.双方签订土地租赁合同时均知晓租赁土地的性质，且案涉租赁合同系肖杰起草，肖杰所称夏海朝隐瞒真相无事实依据，肖杰在找到夏海朝之前已经在涉案土地附近的机电市场多方寻找适宜的租赁土地，肖杰已经知晓包括附近机电市场在内的所有土地性质，不存在夏海朝刻意隐瞒；2.双方签订土地租赁合同，肖杰向夏海朝交纳了2018年11月1日之前租金，肖杰认可夏海朝系土地权利人，现却以夏海朝并非土地权利人拒不交纳租金，明显违背诚实信用原则，自肖杰开始使用涉案土地，夏海朝从未干预经营，也未采取任何形式的断水断电、封门堵路、打人毁物等，肖杰上诉所称与事实不符，肖杰将涉案土地分租给五家商户，获利十九万余元，肖杰所称损失没有证据；3.关于合同无效后双返问题，夏海朝认可一审判决，肖杰因涉案土地分租获利19万余元亦应向夏海朝返还；4.肖杰是否产生搬运费不清楚，即使产生也应由肖杰自行承担，肖杰所称预期租金损失没有依据；5.夏海朝未获取任何不法利益，也未隐瞒任何真相，更未实施任何破坏行为，肖杰上诉所称没有依据。   夏海朝向一审法院起诉请求：1.确认夏海朝、肖杰签订的《土地租赁合同》无效，并责令肖杰立即搬离租赁土地；2.肖杰立即支付夏海朝土地占用费暂计62000元（自2018年11月1日至2019年6月30日），实际按照每月7750元的标准支付至肖杰全部搬离租赁土地时止；3.肖杰返还土地租金179000元。肖杰反诉请求：1.夏海朝承担缔约过失责任，返还已付租金93000元、押金5000元、搬运费5000元；2.夏海朝赔偿预期租金88000元；3.夏海朝赔偿其财物损失；4.本诉费、反诉费由夏海朝负担。   一审法院认定事实：2017年10月23日，夏海朝（甲方）与肖杰（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将西安市未央区北辰大道上庄村爱菊集团对面夏海朝闲置土地约3亩的土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为：经营使用（非耕种），租地界址：东至辛王路边（爱菊集团对面污水厂公交站牌旁），南至灞浦三路，西至北寰机电市场园区，北至北寰机电市场园区；租赁期限为15年，从2017年11月1日至2032年10月30日，壹年的租金总额为93000元，租金的交纳方式按半年支付的方式（即半年租金46500元），由乙方于每年的11月1日和5月1日交纳给甲方。每次交纳应提前一周；乙方在承租期内，可同他人联营，可转租或分租他人经营，但租赁期限不超过协议期限；甲方土地权属必须取得村委会盖章证明属实；违约责任，乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金万分之一的违约金，如逾期超过90天，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十的违约金；如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任，但补偿方参照本合同第四条第5款；补充约定乙方交纳的5000元意向金转为押金，届时合同解除时完整退还乙方。2017年10月23日，肖杰向夏海朝交纳意向金5000元。2017年10月28日，肖杰向夏海朝交纳租金35000元，2017年11月6日，肖杰向夏海朝交纳租金11500元。2018年4月28日，肖杰向夏海朝支付租金46500元，租金交至2018年11月1日。肖杰在承租期间，将部分场地转租于他人使用，并收取租金。在第二个年度租期前后，肖杰称所租场地被夏海朝无故断水断电，并有人骚扰、打砸，导致其无法经营。其向夏海朝交纳租金，夏海朝拒收，夏海朝要求搬走。夏海朝则称村上进行产权整治，所有场地都要收回，其没有找人破坏肖杰经营。双方因第二年度租赁各项事宜发生争执，协商未果。夏海朝遂诉至法院，肖杰提起反诉。由于双方各持己见，致调解未果。另查明，2019年10月29日，肖杰从案涉的租赁土地全部搬离。   一审法院认为，因违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，夏海朝与肖杰签订《土地租赁合同》，将农用地租赁给肖杰用于商业经营，违反国家相关的法律强制性规定，故该《土地租赁合同》应为无效合同。本案无证据显示一方的过错程度明显大于另一方，对于合同无效双方应承担同等的过错责任。鉴于肖杰已经搬离案涉的土地，对于夏海朝请求肖杰立即搬离租赁土地的诉讼请求，不再处理。夏海朝主张以合同约定的租金标准，由肖杰支付自2018年11月1日起至实际搬离之日止的土地使用费。由于双方对导致合同无效均应承担同等的过错责任，且夏海朝未提供证据证明其实际损失，故本院酌定以合同约定租金标准的50%为依据，由肖杰向夏海朝支付2018年11月1日至全部搬离前的占用涉案土地期间的土地使用费。肖杰将案涉土转租他人，在《土地租赁合同》中约定是允许转租的，且肖杰在承租期间，向夏海朝支付租金或承担了土地使用费，肖杰向第三人收取租金，系肖杰与第三人之间的经济关系，夏海朝主张肖杰返还该部分租金缺乏事实和法律依据，不予支持。关于肖杰的反诉请求部分。其要求夏海朝返还已付租金93000元、押金5000元、搬运费5000元。已付的租金93000元系第一年度的租金，双方已实际履行完毕，肖杰使用案涉土地并部分转租他人收取租金，肖杰因租赁已获取占有利益，其要求夏海朝返还已付租金93000元的理由不能成立，不予支持。押金5000元，因土地租赁合同不再继续履行，夏海朝应向肖杰予以返还。肖杰主张的搬运费5000元，因未提交相关证据证实，不予支持。肖杰主张的财物损失、预期租金损失，因其对合同无效的后果存在一定过错，且对该部分损失无充分有效证据予以印证，故亦不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认夏海朝与肖杰签订的《土地租赁合同》无效；二、被告肖杰于本判决生效之日起十五日内支付夏海朝土地使用费46118元（自2018年11月1日至2019年10月29日，93000元×50%÷365天×362天）；三、夏海朝于本判决生效之日起十五日内返还肖杰押金5000元；四、驳回夏海朝的其余诉讼请求；五、驳回肖杰的其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3880元（夏海朝已预交），由夏海朝负担3143元，肖杰负担737元；反诉案件受理费2060元（肖杰已预交），由肖杰负担1998元，夏海朝负担62元。   二审经询，双方当事人对一审查明事实无异议，本院依法予以确认。   本院认为，一审法院认定肖杰、夏海朝于2017年10月23日签订的《土地租赁合同》无效，符合法律规定。关于双方当事人对于合同无效的责任，肖杰主张夏海朝对此负有全部责任，对此本院认为，夏海朝作为出租人明知土地性质，仍租赁给肖杰作为经营使用，其对于合同无效显有过错，而肖杰租赁涉案土地作为经营物流等用途使用，其作为承租人在签订租赁合同时未能审慎审查涉案土地性质亦有责任，故一审法院认定双方对于合同无效负有同等过错，符合本案审查情况。租赁合同无效，当事人因该合同取得的财产应予返还，这种财产的范围既应当包括有形的财产即租赁合同项下租赁物，也应当包括承租人实际占有使用租赁物期间在事实上所获得的利益，由于承租人基于占有使用租赁物所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，故以支付占有使用费的折价方式进行补偿。本案中，虽肖杰与夏海朝之间土地租赁合同无效，但肖杰确已占有使用涉案土地，理应支付相应的占有使用费，虽肖杰使用涉案土地期间确存断电、未供水等事实，但考虑一审法院已酌情考量，对于涉案土地2018年11月1日之后费用仅参照双方约定租金标准的50%计算，综合考虑，本院对一审认定肖杰基于占有使用涉案土地应负担的费用不再予以调整，肖杰上诉请求夏海朝返还已付租金，不予支持。另外，因肖杰对合同无效亦有责任，肖杰主张夏海朝赔偿损失、搬运费等，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。   综上所述，肖杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4782元，减交4000元，肖杰预交782元，由肖杰负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹      二○二○年五月九日     书记员  程    姣                                    1