江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8179号上诉人（原审原告）：江苏省榕城房地产开发有限公司，住所地江苏省邳州市世纪大道南侧。法定代表人：欧梅生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新超，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙荣，女，1985年2月14日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审被告）：张延贝，男，1989年11月29日，汉族，住山东省滕州市。二被上诉人共同诉讼代理人：杜户森，江苏恒久律师事务所律师。上诉人江苏省榕城房地产开发有限公司（以下简称榕城房地产公司）因与被上诉人孙荣、张延贝商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初7097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人榕城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人依法享有解除合同的权利。一、《商品房买卖合同》签订前，上诉人就相应条款与被上诉人进行协商，并履行了解释、说明义务。二、《商品房买卖合同》附件十一的条款并未加重被上诉人的责任，也未排除被上诉人的主要权利，合同条款约定合法有效。被上诉人孙荣、张延贝辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，涉案房屋买卖合同附件十一条的补充协议第一条第四项的约定属于无效条款，一审判决对此认定具有法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。榕城房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除榕城房地产公司与孙荣、张延贝之间签订的商品房买卖合同（合同号：PZ98114）；2.判令孙荣、张延贝腾空并返还奥运星城27幢2单元2603室；3.判令孙荣、张延贝协助榕城房地产公司办理商品房买卖合同注销手续；4.判令孙荣、张延贝赔偿律师费15000元、保全保险费1300元；5.案件受理费、保全费由孙荣、张延贝负担。一审法院经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对于双方争议的榕城房地产公司是否就附件十一补充协议第一条第（4）项内容向孙荣、张延贝进行说明这一事实，因该项约定并未采用加黑字体等显而易见的提示形式，榕城房地产公司也未提供证据证明其履行了说明，其应承担举证不能的法律后果，一审法院认定榕城房地产公司未就该项约定向孙荣、张延贝进行说明。一审法院认为，榕城房地产公司与孙荣、张延贝所签商品房买卖合同中的附件十一第一条第（4）项约定应属无效，榕城房地产公司未取得案涉商品房买卖合同解除权，其诉讼请求不能成立。第一，案涉商品房买卖合同附件十一第一条第（4）项约定属格式条款。该条约定属商品房买卖合同的附件，系榕城房地产公司为重复使用而预先拟定，榕城房地产公司也未举证证明订立合同时就该条约定与孙荣、张延贝进行了协商，故该项约定属合同法第三十九条第二款规定的格式条款。第二，订立合同时榕城房地产公司并未就该条款向被告提示、说明。合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”该条款记载在商品房买卖合同的附件十一补充协议中，榕城房地产公司作为格式条款提供方，并未采用字体加黑或其他合理方式提请买受方注意，也没有对该条款内容作出说明，违反了前述法律规定，无法证明买受方即孙荣、张延贝在订立合同时已对该条款注意并充分了解该项约定的意义，继而作出合理的选择。第三，案涉商品房买卖合同附件十一第一条第（4）项约定加重了买受方责任，排除了买受方主要合同权利。榕城房地产公司与孙荣、张延贝就案涉房屋买卖事宜所签订的为商品房买卖合同，该合同主要约束的是商品房买卖有关事宜，包括房款的交付、房产的交付、所有权转移等，对于买受方而言，其主要权利即为在交付房款后能够合法占有所约定的房产。而榕城房地产公司为孙荣、张延贝的贷款提供担保，双方之间形成担保合同关系，该合同系孙荣、张延贝与银行所签贷款合同的从合同，其权利义务内容与商品房买卖合同存在明显不同，二者并非基于同一法律关系形成。孙荣、张延贝按约定支付了房款，即取得了案涉房屋的占有使用权利，而榕城房地产公司为防范因担保合同履行所产生的风险而将其承担保证责任作为商品房买卖合同的解除条件，明显有加重买受方责任，排除买受方主要权利之嫌，亦有失公平。综上，根据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，一审法院认定合同附件十一第一条第（4）项约定无效，榕城房地产公司不得据此取得商品房买卖合同解除权，其诉讼请求法院不予支持。榕城房地产公司可依照担保合同另行向孙荣、张延贝主张权利。遂判决：驳回江苏省榕城房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2017年2月16日榕城房地产公司与孙荣、张延贝之间签订《商品房买卖合同》（合同号：PZ98114），约定买受人孙荣、张延贝购买出卖人榕城房地产公司开发的位于邳州市房屋一套，预测建筑面积105.34平方米，房屋总价款为39万元，付款方式:银行按揭，买受人于2017年2月16日前支付房款人民币8万元整，余款31万元整由买受人30日内贷款支付给出卖人。合同附件十一补充协议第一条第（4）项约定：鉴于出卖人已为买受人与银行签订的借款合同提供了保证担保，在担保关系期间，买受人未按借款合同的约定偿还借款，贷款银行要求出卖人承担保证责任的，则出卖人有权单方解除与买受人签订的购房合同，买受人应承担从违约之日起按月计算总房款的同期贷款利率的违约金，并赔偿由此给出卖人造成的损失（包括但不限于贷款利息、滞纳金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证登记所缴纳的税费、本合同备案费、本合同网上公示费、房价的折损和折旧等）。出卖人有权从买受人已付的购房价款中按买受人应承担的违约金及出卖人遭受的损失金额予以扣除。上述合同签订后，孙荣、张延贝向榕城房地产公司支付了首付款8万元，榕城房地产公司于2017年2月20日向孙荣、张延贝出具了发票。2017年3月10日，孙荣、张延贝、榕城房地产公司与中国农业银行股份有限公司邳州市支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款31万元用于支付剩余购房款，借款期限180个月，榕城房地产公司提供阶段性担保，后该款汇入榕城房地产公司账户。该《借款合同》签订后，由于孙荣、张延贝逾期还款，中国农业银行股份有限公司邳州市支行于2019年6月19日从榕城房地产公司划扣超期还款八期的本金利息及罚息18566.62元；提前还款的本金276833.56元及利息610.42元，共计296010.6元。一审中，榕城房地产公司提供了其与江苏大运河律师事务所于2019年7月6日签订的委托代理合同一份，江苏大运河律师事务所于2019年7月6日向榕城房地产公司出具的15000元代理费的发票一份以及榕城房地产公司缴纳保全保险费1248.9元发票一份。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及上诉人、被上诉人与中国农业银行股份有限公司邳州市支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。现上诉人以被上诉人拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及其附件，由被上诉人承担违约责任及合同解除的后续义务。二审庭审中被上诉人对于因其逾期还款，导致上诉人承担保证责任，向银行偿还全部贷款亦不持异议。按照双方签订的合同附件十一补充协议第一条第（4）项约定：鉴于出卖人已为买受人与银行签订的借款合同提供了保证担保，在担保关系期间，买受人未按借款合同的约定偿还借款，贷款银行要求出卖人承担保证责任的，则出卖人有权单方解除与买受人签订的购房合同，买受人应承担从违约之日起按月计算总房款的同期贷款利率的违约金，并赔偿由此给出卖人造成的损失（包括但不限于贷款利息、滞纳金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证登记所缴纳的税费、本合同备案费、本合同网上公示费、房价的折损和折旧等）。出卖人有权从买受人已付的购房价款中按买受人应承担的违约金及出卖人遭受的损失金额予以扣除。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，被上诉人逾期还款导致上诉人承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担相应的违约责任，一审法院对上述约定认定为格式条款错误，本院予以纠正。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照涉案合同约定，上诉人承担保证责任后即享有了合同解除权，上诉人在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达被上诉人的时间作为双方签订的《商品房买卖合同》及其附件的解除时间，该起诉状被上诉人于2019年8月4日签收，故涉案《商品房买卖合同》及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，被上诉人应当协助上诉人办理涉案合同的注销手续，上诉人的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时上诉人应当将被上诉人缴纳的39万元购房款扣除上诉人被银行划扣的296010.6元后，将余款93989.4元退还给被上诉人。上诉人要求被上诉人支付律师费15000元、保全保险费1300元，其该项请求在合同附件十一补充协议第一条第（4）项中进行了明确约定，其该项请求有合同依据，对此本院予以支持，据上诉人提供的票据显示，保全保险费为1248.9元，故被上诉人应当向上诉人支付律师费15000元，保全保险费1248.9元，与上述上诉人应向被上诉人返还的93989.4元相减后，上诉人还应返还被上诉人77740.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初7097号民事判决；二、江苏省榕城房地产开发有限公司与孙荣、张延贝于2017年2月16日签订的关于江苏省邳州市世纪大道南侧奥运星城27幢2单元2603室房屋的《商品房买卖合同》及其附件【合同号：PZ98114】于2019年8月4日解除；三、孙荣、张延贝于本判决生效后30日内腾空位于江苏省邳州市世纪大道南侧奥运星城27幢2单元2603室房屋并返还给江苏省榕城房地产开发有限公司；四、孙荣、张延贝于本判决生效后30日内协助江苏省榕城房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》【合同号：PZ98114】的注销手续；五、江苏省榕城房地产开发有限公司于15日内返还孙荣、张延贝77740.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1235元；二审案件受理费1235元，均由被上诉人孙荣、张延贝负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月十八日书记员 宗 正