四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终425号 上诉人（原审原告）：邓国容，女，1971年6月9日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：谭晓梅，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封翎，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周仕良，男，1952年12月1日出生，汉族，居民，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谭晓梅，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封翎，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路南段396号（皇家芭比伦1栋1-1-1号）。 法定代表人：李旭东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘平，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川丰业房地产开发有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村一组。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 上诉人邓国容、周仕良因与被上诉人四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称丰业管理公司）、四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2019）川1123民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人邓国容、周仕良及其委托诉讼代理人谭晓梅、封翎，被上诉人丰业管理公司的委托诉讼代理人张锦、刘平，被上诉人丰业房开司的委托诉讼代理人张锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邓国容、周仕良上诉请求：1.丰业管理公司支付房屋占用费至丰业管理公司、丰业房开司实际交付房屋之日止；2.丰业管理公司支付因单方解除合同给邓国容、周仕良造成的预期收益损失20,751元，按照租金标准3个月计算；3.丰业房开司对丰业管理公司应支付邓国容、周仕良的费用承担连带支付责任；4.丰业管理公司、丰业房开司在租赁合同解除后，交还邓国容、周仕良商铺，并按照《商品房买卖合同》及承诺，将商铺进行四至分隔并安装独立水电、门窗;5.诉讼费由丰业管理公司、丰业房开司负担。事实和理由：一、丰业管理公司违约解除《商铺委托经营管理合同》，至今没有退还商铺，邓国容、周仕良起诉主张的房屋占用费“暂计算到2019年9月30日”，一审判决将“暂计算”的金额认定为“邓国容、周仕良明确其费用”，进而认定“所谓实际支付至交还邓国容、周仕良房屋之日止与前段暂计算至2019年9月30日相矛盾”，其认定是错误的。丰业管理公司、丰业房开司没有向邓国容、周仕良交付房屋，房屋占用费应当计算至实际交付房屋之日止。二、只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。丰业管理公司违约解除《商铺委托经营管理合同》，虽然其愿意承担解除合同的违约金，但其违约行为已经严重影响邓国容、周仕良合同目的的实现，未付租金30%的违约金不足以弥补邓国容、周仕良的损失。根据《商铺委托经营管理合同》关于违约责任的约定及公平原则，邓国容、周仕良主张的3个月租金的可得利益损失应当得到支持。三、一审判决将丰业管理公司与丰业房开司是否人格混同，作为认定在“丰业财富中心”项目中，《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》是否为一个整体的判断标准，进而认定两份合同无牵连，是两个不同的法律关系，属于认定事实错误。本案真实法律关系是售后包租，“丰业财富中心”项目是一个售后包租项目，项目由丰业管理公司、丰业房开司分工合作，整体运营。在案证据已足以证明《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》是“丰业财富中心”项目不可分割的整体，丰业管理公司、丰业房开司是“售后包租”的一致行动人，与其是否人格混同没有必然的因果关系。其中丰业房开司虽然未与邓国容、周仕良签订《商铺委托经营管理合同》，但证据证明丰业房开司是项目的发起、宣传、实施和受益方。在邓国容、周仕良与丰业房开司签订的《商品房买卖合同》履行过程中，丰业房开司于2017年2月11日支付邓国容、周仕良商铺租金20,751元，又于2017年11月29日发出《承诺书》，承诺全年返租费用的支付时间为2017年12月30日。承诺书及租金支付行为已经构成双方签订的《商品房买卖合同》的补充，是合同的有效组成部分。而丰业房开司的上述行为又与《商铺委托经营管理合同》中的支付租金约定直接对应，因此丰业房开司应对解除《商铺委托经营管理合同》的后果承担连带责任。四、丰业管理公司为了商铺的整体打造和统一装修管理，商铺在没有完工和初装修的状态下，由丰业房开司按照整层、整栋方式交给丰业管理公司。商铺目前的形态不是购房合同约定的独立商铺形态，一审中邓国容、周仕良提交了丰业房开司《承诺书》，其承诺如《商铺委托经营管理合同》解除，由其安装水电等。一审只判决由丰业管理公司交还商铺给邓国容、周仕良，显然是不公平的，如果重新起诉丰业房开司，增加当事人讼累也浪费司法资源。 丰业管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。 丰业房开司辩称，案涉合同是《商铺委托经营管理合》，该合同是丰业管理公司和邓国容、周仕良签订的，根据合同相对性原则，不应涉及丰业房开司。买卖合同关系和租赁合同关系是不同的法律关系，请求驳回上诉，维持原判。 邓国容、周仕良向一审法院起诉请求：1.判令丰业管理公司支付欠付租金96,253.2元（租金暂计算至2019年8月20日），以及逾期支付租金的违约金7,401.18元（违约金以逾期付款租金为基数，按照每日万分之三计算，暂计算至2019年9月30日，实际计算至付清租金之日止）；2.判令丰业管理公司支付因单方解除《商铺委托经营管理合同》应付的违约金28,875.96元；3.判令丰业管理公司支付合同解除前已支付但逾期支付租金的违约金5,826.88元；4.判令丰业管理公司参照租赁合同租金标准支付房屋占用费9,222.67元，暂计至2019年9月30日，实际支付至交还邓国容、周仕良房屋之日止；5.判令丰业管理公司支付因单方解除租赁合同给邓国容、周仕良造成的预期收益损失20,751元，按照租赁合同租金标准3个月计算；6.判令丰业房开司对丰业管理公司应支付前述第1至第5项费用（暂共计168,330.9元）承担连带支付责任；7.判令丰业管理公司、丰业房开司在租赁合同解除后，立即将商铺交还邓国容、周仕良。按照购买合同及相关规定将商铺进行四至分割并安装独立水电、门窗；8.判令丰业管理公司在合同提前解除后至邓国容、周仕良实际使用或出租该房屋前，免收物管费。 一审法院认定事实：2015年7月29日，邓国容、周仕良与丰业管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：邓国容、周仕良所购商铺交付丰业管理公司经营管理，约定从2017年1月1日起，由丰业管理公司每年向邓国容、周仕良支付租金83004元，支付方式为：从2017年开始每年1、4、7、10月的月底前按季支付20751元。并约定了违约责任及双方的约定解除权（具体详见合同）。2015年8月3日，邓国容、周仕良向丰业房开司购买了犍为县“丰业财富中心”一期Ａ区项目3幢1-11号，建筑面积55.03平方米商铺，与丰业房开司签订了该房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。2019年8月20日，丰业管理公司向邓国容、周仕良发出《关于解除合同的通知》，通知解除《商铺委托经营管理合同》，而邓国容、周仕良认为其签订合同并履行付款义务后，只按合同收取了租金，并未进行房屋交付，而是由丰业房开司将商铺直接交给丰业管理公司进行管理经营，系基于“丰业财富中心”的一个整体项目，而非邓国容、周仕良与丰业房开司之间的单纯购房关系，故本案邓国容、周仕良与丰业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》及与丰业房开司签订的《商品房买卖合同》系一个整体项目，不可分割，现丰业管理公司单方解除《商铺委托经营管理合同》，丰业管理公司、丰业房开司必须整体解决项目涉及的《商铺委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》。邓国容、周仕良、丰业管理公司、丰业房开司遂成讼争。 一审法院认为，本案争议焦点有三：一、邓国容、周仕良与丰业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》与邓国容、周仕良与丰业房开司签订的《商品房买卖合同》是否系一个整体（类似包租协议），丰业房开司是否因此应承担连带责任；二、邓国容、周仕良与丰业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》是什么性质的合同；三.丰业管理公司辩称未与邓国容、周仕良有实物交接，也就未占有该商铺，故不承担按租金计算占用期间的费用及邓国容、周仕良收取丰业管理公司逾期交付的租金构成对逾期支付租金违约构成默示的放弃是否成立。 焦点一。邓国容、周仕良认为，其签订《商品房买卖合同》的目的（即购房的动机）系为了履行《商铺委托经营管理合同》以获得相应的投资收益，该商铺在购买之后并未交付给邓国容、周仕良而是由丰业房开司直接交付丰业管理公司，且丰业房开司参与了管理公约及手册制定并行使了管理职责，甚且丰业房开司对邓国容、周仕良进行了返租费的银行转账并出具了2017年度的返租《承诺书》，故《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》系一个整体，应一并解决。但依本案现有证据而查明的事实，邓国容、周仕良并无证据证明丰业房开司与丰业管理公司发生了公司法人人格的混同，进而以确定其签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》系所谓的包租合同，故依现有证据尚不能确认《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》系一个整体，需一并解决；针对邓国容、周仕良所称该房在买受后并未实际交付邓国容、周仕良而是由丰业房开司直接交付与丰业管理公司，查我国关于交付的规定，除直接交付外，尚有简易交付、指示交付、占有改定等拟制的交付形式，本案中丰业房开司因与邓国容、周仕良的《商品房买卖合同》负有向邓国容、周仕良交付商铺的义务。但邓国容、周仕良依《商铺委托经营管理合同》又有向丰业管理公司交付该商铺的义务，丰业房开司在向丰业管理公司交付该商铺后，长达数年时间，由丰业管理公司占有并经营该商铺，邓国容、周仕良并无异议，且收取了相应租金，可见丰业房开司向丰业管理公司交付该商铺的行为系邓国容、周仕良所指示和同意的，符合指示交付的原则，虽《中华人民共和国物权法》第二十六条之规定系明指动产物权的设立，但在本案中就关于讼争商铺交付一项事实之认定显然与该条规定系同一情形，应依据平等原则，类推适用该条规定，认为该商铺系依指示交付的原则由丰业房开司交付与丰业管理公司，在该法律关系中邓国容、周仕良系依所有权而对商铺进行的间接占有，丰业管理公司则系依《商铺委托经营管理合同》中的合同权利对商铺进行的直接占有。对邓国容、周仕良认为其买房目的是为了《商铺委托经营管理合同》的投资收益，该院认为，就合同而言，应审查意思表示的合致与瑕疵，而邓国容、周仕良所谓购房目的显系指买房之动机而言，动机显然不能与意思表示混为一谈构成要约与承诺，不能成为合同的要素，在本案中除非邓国容、周仕良证明丰业房开司与丰业管理公司具备公司法人人格的混同的情形，进而证明其《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》构成一个包租协议，否则《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》显系不同主体之间的两个不同的法律关系，不应混为一谈；对邓国容、周仕良所称丰业房开司对邓国容、周仕良进行了返租和参与了商铺管理的问题，认证部分已论述邓国容、周仕良并未举证证明该返租与邓国容、周仕良和丰业管理公司间的合同关系有何联系，丰业房开司的管理行为也不能当然证明其与丰业管理公司发生法人人格混同，丰业房开司的售房宣传广告等亦因缺乏具体明确的意思表示而不构成要约或要约邀请（以上均在认证部分详述）。故依现有证据而言，该院认为本案中邓国容、周仕良与丰业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》与邓国容、周仕良与丰业房开司签订的《商品房买卖合同》并非一个整体，而是不同主体之间的两个法律关系，不应在一案中解决。 焦点二。依照邓国容、周仕良、丰业管理公司所签《商铺委托经营管理合同》第八条：甲方保证乙方拥有本合同所约定的完整经营管理权利和相应的收益权……及第九条：乙方有权以自己的名义直接与承租人签订有关该商铺的租赁合同获取收益，并直接以自己的名义或者甲方的名义对第三方或者承租人违反相关租赁合同或者乙方管理制度等行为……。可见依《商铺委托经营管理合同》所约定系合同的乙方（丰业管理公司）以自己的名义管理该商铺并直接与商铺的次级承租人发生法律关系，该法律行为的效果并不归于甲方（邓国容、周仕良）。且依该合同第三条租金及支付方式系由乙方以年租金83,004元分季度直接支付甲方，其租金的收取与商铺的使用、收益系直接发生于邓国容、周仕良、丰业管理公司之间，且乙方是以固定给付租金（年租金83,004元）的方式给付甲方租金，符合租赁合同之定义--出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金（承租人对租赁物除使用之权利外，依法仍有收益之权利，即不能以承租人系经营而非直接占有并使用租赁物来否认租赁关系的成立）。反之，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，委托合同系指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，依通俗认为所谓委托代理系指代理人于代理权限内，以本人（被代理人）名义向第三人所为意思表示或由第三人受意思表示，而对本人直接发生效力的行为，其由本人、代理人与相对人所构成，而发生三面关系，即：1.本人与代理人间的代理权关系（内部关系）；2.代理人与相对人间的关系，主要为代理行为问题；3.本人与相对人间的关系，以法律行为效力的归属为核心。本案中邓国容、周仕良与丰业管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定由丰业管理公司直接向邓国容、周仕良支付固定租金，且不以邓国容、周仕良名义而是以丰业管理公司向外订立合同并经营收益，其收益也不归属于邓国容、周仕良，可见该《商铺委托经营管理合同》虽名为委托理财合同，实为租赁合同。 焦点三。在焦点一中已论述邓国容、周仕良系依所有权而对商铺进行的间接占有，丰业管理公司则系依《商铺委托经营管理合同》中的合同权利对商铺进行的直接占有，而依现有证据，在丰业管理公司向邓国容、周仕良发出的解除通知中及在发出解除通知后，从未有过移转占有的意思表示，故依现有证据丰业管理公司仍对该商铺处于占有状态，依法应在合同解除后交还该商铺给邓国容、周仕良，并依照租金数额承担在占有移转邓国容、周仕良前因占有商铺而给邓国容、周仕良造成的损失。在本案中邓国容、周仕良已明确其费用为9,222.67元（截至2019年9月30日，其该项诉请中后段所谓实际支付至交还邓国容、周仕良房屋之日止与前段暂计至2019年9月30日相矛盾，该院以具体明确的诉请为准），该院予以支持。另依《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，守约方要求违约方承担继续履行和赔偿损失可并行不悖，并非要求或者接受了违约方继续履行就不得要求违约方赔偿损失（如承担违约金的给付义务等），可见邓国容、周仕良接受了丰业管理公司给付的迟延履行的租金并不能当然认为邓国容、周仕良就放弃了要求丰业管理公司承担迟延给付租金的违约金的权利（不能做出默示的推定，除非反之法条规定二者只能择一行使，则其接受租金的行为可推断其做出了放弃了违约金的意思表示），且依现有证据及邓国容、周仕良的诉请来看，邓国容、周仕良显然并未明示或默示地放弃了该项权利。 综上，邓国容、周仕良的第一项诉讼请求，要求丰业管理公司承担欠付租金96253.2元及逾期支付租金的违约金7401.18元应予支持（对该项请求中邓国容、周仕良括号内暂时计算及实际计算的问题，其所谓实际计算的诉讼请求与其明列的租金及违约金系相互不一致的诉讼请求，该院以其列明的租金96253.2元及逾期支付租金的违约金7401.18元为准）；对邓国容、周仕良的第二项诉讼请求系依据《商铺委托经营管理合同》的第十三条，该条明确地既约定了乙方迟延给付租金的违约金，又约定了乙方行使约定解除权后要承担未付租金30%的违约金作为乙方行使约定解除权的条件，该两项违约金一为迟延给付租金之违约金，一为解除合同之条件，故彼此并不矛盾，邓国容、周仕良也并未重复获利，故应予以支持；对邓国容、周仕良的第三项诉讼请求，系依据双方所签订的《商铺委托经营管理合同》第十三条：乙方逾期交付租金，每日按当期应交租金的万分之三承担违约金……因乙方原因单方解除本合同或者因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日……乙方还应补足其补足部分之约定，该合同条款成立并有效，该院予以支持；对邓国容、周仕良第四项诉讼请求，依前论述，丰业管理公司至今仍占有该商铺，该请求属于因此而给邓国容、周仕良造成的损失，应赔偿邓国容、周仕良，该院以邓国容、周仕良提出的较为明确的诉讼请求9222.67元为准；对邓国容、周仕良第五项诉讼请求，因已判决解除合同而承担相应的违约金，该违约金兼具损失填补及违约惩罚，故如再支持邓国容、周仕良因解除合同的预期收益损失，则邓国容、周仕良在损失填补上重复得利，为法律所禁止，故对该项请求该院不予支持；对邓国容、周仕良第六项诉讼请求，本案邓国容、周仕良并无证据证明丰业房开司与丰业管理公司具备法人人格的混同的情形也无证据证明两份合同之间有牵连关系，依前论述，邓国容、周仕良要求丰业房开司承担连带责任的诉讼请求于法无据，该院不予支持；对邓国容、周仕良第七、八项诉讼请求（除要求返还商铺一项），其涉及的是与丰业房开司之间因房屋买卖合同而产生的合同义务，或后合同义务，甚至是与物管公司之间的物业管理合同关系，经该院当庭询问，邓国容、周仕良明确表示，本案诉请系基于租赁合同的产生的，故邓国容、周仕良第七、八项诉讼请求（除要求返还商铺一项外）均与本案无涉，并非本案处理范围，应予驳回；但其中要求丰业管理公司返还商铺一项应予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、四川丰业荣华商业管理服务有限公司在本判决生效后十日内支付邓国容、周仕良欠付租金96253.2元及其违约金7401.18元，支付解除合同违约金28875.96元，支付迟延支付租金违约金5826.88元，支付房屋占用费9222.67元，以上款项品叠后共计147579.89元；二、四川丰业荣华商业管理服务有限公司在本判决生效后10日内将位于犍为县交还邓国容、周仕良；三、驳回邓国容、周仕良的其他诉讼请求。案件受理费1833元（已减半收取），由四川丰业荣华商业管理服务有限公司负担。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：2015年6月3日，丰业房开司取得《建设工程规划许可证》，附图包括施工图。3号楼一层《施工图》（制图日期2015年3月）图示各商铺之间以虚线分割。 《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图及在整个楼幢中的位置图》，图示3号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的44户商铺。 2015年8月3日，邓国容、周仕良与丰业房开司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：1.（第十二条）出卖人在签订本合同前，向买受人明示了《丰业•财富中心商业城管理公约》（以下简称《管理公约》）和《前期物业服务合同》并予以了说明，买受人在此承诺签订《管理公约》，并按照《管理公约》的约定享有权利并履行义务；2.（第十三条第一款）出卖人的销售广告，宣传资料中的所有图片、资料、数据、说明，仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束；买受人同意双方的权利和义务以合同附件和本协议所约定之条款为准；3.（第十四条）本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力，双方约定《商品房买卖合同》和《补充协议》及其附件之外的任何约定对合同双方不具有约束力。 《管理公约》约定：1.（第一条）营造丰业•财富中心商业城良好的经营秩序和经营环境，维护整体形象，保障各经营商户的共同利益，是业主、租赁经营户、租赁户及管理公司的共同职责。为使丰业•财富中心商业城管理工作有章可循，特制订本管理公约。2.（第二条）本公约对开发商、商业城全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均有约束力，公约内涉及的开发商、业主及租赁经营户、租赁户及管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或占用人。依据本公约赋予的权利而订立的各项管理规章、守则为本公约不可分割的组成部分。3.（第三条）为了保证丰业•财富中心商业城的开发商对品牌塑造的潜心研究与前期投入效果的延续，让业主及租赁经营户、租赁户以充分享受丰业•财富中心商业城的品牌价值，实行统一的招商管理、经营管理、服务管理和物业管理。4.（第五条）业主、租赁经营户、租赁户，其经营的范围须符合丰业•财富中心商业城的经营功能定位与区域划分的要求。5.（第二十四条）《丰业•财富中心商业城管理公约使用守则》（以下简称《使用守则》）作为本公约的附件，对开发商、丰业•财富中心商业城的全体业主及租赁经营户、租赁户及管理公司具有同等的约束力。 《使用守则》约定：1.（第四条）开发商可授权管理公司，根据经营需要对本守则第三条所规定的公共部位进行调整……2.（第十八条）各业主及租赁经营户应保持其商铺经营处于良好的运营状态以配合维持丰业•财富中心商业城的高尚商业物业形象。 2015年7月29日，邓国容与丰业管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：1.（第一条）邓国容同意将其购买的案涉商铺委托丰业管理公司经营及管理，丰业管理公司负责商铺招商及培育市场。2.（第二条）委托经营期限为签订本合同起至2026年12月31日止，丰业管理公司在该期限内享有经营权、管理权和相应的收益权。3.（第三条）租金从2017年1月1日起计算，年租金为83,004元（税前租金），每季度租金20,751元，租金支付时间为每季度首月月底前。4.（第四条）丰业管理公司负责包括邓国容商铺在内的委托经营管理物业实施统一的经营管理模式；有权决定邓国容商铺在内的物业经营布局和宣传推广；在不改变铺位主体结构整体风格前提下统一进行装修管理，所涉费用与邓国容无涉。5.（第十三条）丰业管理公司逾期向邓国容交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，邓国容可提出解除合同。因丰业管理公司原因单方解除本合同或者因丰业管理公司未按照本合同约定支付租金达六十日由邓国容提出解除本合同的，丰业管理公司应向邓国容支付违约金，违约金为本合同约定未付租金额的30%。 2017年11月29日，丰业房开司向丰业•财富中心全体业主出具《承诺书》，载明：“丰业房开司向购买丰业中心门市的业主承诺2017年返租费用（全年）在2017年12月30日前支付完毕，最迟不超过2018年元月15日，在此仍未付清的，接受业主在法律许可范围内维护自己的权利。” 丰业财富中心3幢于2017年9月9日竣工后，案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断，未形成封闭空间。2019年12月25日,犍为县自然资源局制发川（2019）犍为县不动产权第××号《不动产权证书》，权利人：邓国容、周仕良，坐落：犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”3幢1-11号，不动产单元号：××××××××ＧＢ××××Ｆ××××××，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物），权利性质：出让／市场化商品房，用途：商业／商业，面积：共有宗地面积46859.29㎡／房屋建筑面积54.7㎡，权利其他状况：分摊土地使用权面积35.98㎡、专有建筑面积48.79㎡、分摊面积5.91㎡、房屋总层数3、房屋所在层1、房屋竣工时间2017年9月9日。该证书所附《宗地图》，权利人为丰业财富中心全体业主。该证书所附《房屋分户平面图》，图示为一长方形。 以上事实有建设工程规划许可证、施工图、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、丰业•财富中心商业城管理公约、丰业•财富中心商业城管理公约使用守则、商铺委托经营管理合同、承诺书、不动产权证书和各方当事人陈述等予以证明。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于： 一、关于案涉商铺的性质认定。 根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权证书》，但根据《建筑工程规划许可证》、《施工图》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、《管理公约》、《使用守则》，且案涉商铺在竣工验收时与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，本院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在丰业•财富中心商业城3幢属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。邓国容、周仕良关于案涉商铺属于独立产权式商铺的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》关系的认定。 从《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》缔约主体上看，反映出邓国容、周仕良与丰业房开司存在商品房买卖合同关系，邓国容、周仕良与丰业管理公司存在房屋租赁合同关系，看似二个独立的法律关系。但结合前述合同内容和《管理公约》、《使用守则》约定，能够认定前述合同立约目的系邓国容、周仕良购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业管理公司统一经营管理而获取租金，即邓国容、周仕良购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业管理公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。 合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。本案中，从前述合同约定和立约目的分析，且各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故本院认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。一审判决认定前述合同系独立的法律关系不当，本院予以纠正。 三、关于丰业管理公司2019年8月20日《关于解除合同的通知》的效力认定。 丰业管理公司主张其系依据《商铺委托经营管理合同》第十三条约定行使合同解除权。邓国容、周仕良主张，虽然丰业管理公司不享有合同约定解除权和合同法定解除权，但同意解除，故该合同系协商一致解除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，合同约定解除权是指合同当事人在订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定解除合同的条件时，约定享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的权利义务。该合同第十三条并未约定丰业管理公司享有约定解除权的“条件”，而是丰业管理公司不履行租金支付义务满六十日而应承担的后果，故丰业管理公司不享有合同约定解除权。同时，丰业管理公司亦不享有合同法定解除权。本院认定丰业管理公司2019年8月20日向邓国容、周仕良发出《关于解除合同的通知》不发生法律效力。 四、关于丰业管理公司与邓国容、周仕良能否协商解除《商铺委托经营管理合同》的认定。 《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”根据前述焦点一、二分析和前述法律规定，由于案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定。虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主同意解除租赁合同或者任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。本案中，邓国容、周仕良同意丰业管理公司解除《商铺委托经营管理合同》，但根据前述规定，因各方当事人均未提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除《商铺委托经营管理合同》，故本院认定邓国容、周仕良同意丰业管理公司解除《商铺委托经营管理合同》，尚不产生该合同解除的法律效果，各方当事人应继续履行《商铺委托经营管理合同》。邓国容、周仕良以《商铺委托经营管理合同》已解除为由要求丰业房开司、丰业管理公司承担合同解除后的法律后果，即交还商铺、赔偿房屋占用费的诉讼请求，于法无据，不应支持。一审判决丰业管理公司赔偿房屋占用费、交还案涉商铺，虽然丰业管理公司未提起上诉，但一审法院该部分判决涉及损害其他业主合法权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，本院一并予以纠正。 五、关于租金和违约金的认定。 邓国容、周仕良主张截至2019年8月20日租金96,253.2元和欠付租金的违约金7,401.18元、迟延支付租金的违约金5,826.88元，符合《商铺委托经营管理合同》约定，本院予以确认。 根据前述焦点二分析，《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业管理公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。一审判决丰业房开司不承担责任不当，本院予以纠正。 根据前述焦点四分析，因《商铺委托经营管理合同》尚未解除，邓国容、周仕良主张的解除合同违约金28,875.96元和预期收益损失20,751元，于法无据，本院不予支持 综上所述，由于二审中出现新证据，致一审判决认定基本事实不清，适用法律和判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下： 一、撤销四川省犍为县人民法院（2019）川1123民初1931号民事判决； 二、四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付邓国容、周仕良截至2019年8月20日租金96,253.2元和欠付租金违约金7,401.18元、迟延支付租金违约金5,826.88元，共计109,481.26元； 三、驳回邓国容、周仕良的其他诉讼请求。 如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1，833元、二审案件受理费3,666元，均由四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  周文勤 审 判 员  刘一铭 二〇二〇年五月十四日 法官助理  吴 君 书 记 员  张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。