广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10524号上诉人（原审被告）：广州市侨林宝物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨林街55号。法定代表人：袁军华，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖冬英，该公司员工。委托诉讼代理人：柯晔，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市天河区侨林苑业主委员会，住所地广州市天河区侨林街63号地下。法定代表人：段保鑫，该业委会主任。委托诉讼代理人：郭明文，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼国波，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审第三人：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华，该公司员工。上诉人广州市侨林宝物业管理有限公司（以下简称侨林宝公司）因与被上诉人广州市天河区侨林苑业主委员会（以下简称侨林苑业委会）、原审第三人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人侨林宝公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.将本案发回重审，或依法改判驳回侨林苑业委会的诉讼请求；3.侨林苑业委会承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定的事实错误。侨林苑业委会2017年11月30日作出《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》，第一项决议公告内容中选聘万科公司为案涉小区物业服务机构的决定等。侨林苑业委会此次公示的表决结果是错误的，此次业主大会的决议根本没有达到“双过半”的法定要求，侨林苑业委会欺瞒全体业主，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。广州市天河区人民法院2018年11月22日作出的（2017）粤0106民初25080号民事判决和广州市中级人民法院2019年9月29日作出的（2019）粤01民终9945号民事判决均认为，《广东省物业管理条例》第七条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。而案涉小区一期业主代表，也已经向物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门广州市天河区住房和建设局、物业所在地街道办事处广州市天河区林和街道办事处申诉，相关政府主管部门也正在跟进查办中。所以，区房地产行政主管部门一直拒绝受理侨林苑业委会和万科公司提出的对案涉小区进行管理区域备案和《物业服务合同》备案的申请。《广州市物业管理暂行办法》第五十五条规定，业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受业主监督：（三）物业服务合同。但侨林苑业委会和万科公司至今也没有履行应尽义务，将《物业服务合同》向全体业主公示，接受业主监督。以上事实说明，该《物业服务合同》的合法性和有效性尚未得到相关政府部门和全体业主的认可，是无效的。法律的功能是定分止争，一审法院的判决只是从表面上定了分，并没有起到止争的作用，反而引起了更多的矛盾，更多的纷争。万科公司在一审庭审中强调其没有强行进驻案涉小区一期的意思，不参与侨林宝公司和侨林苑业委会之间的纠纷，是因为其清楚没有民意基础，他们也将无法开展工作。案涉小区从交付使用起就是分为两个区域管理，一期和二、三期分属两个不同的开发商，这也是二、三期业主购房时明确知道的事实。这种相安无事的局面维持了将近二十年了（一期1997年交付，二、三期2003年交付），却因为某些业委会成员的私利而欲打破，因此也遭到了一期业主的强烈反对。无奈一期业主只占总户数的26％（一期373户，二、三期1044户），虽然大部分一期业主并不认可业委会的做法，但他们的意见被淹没了，他们被代表了。既然已生效的民事判决认定：对于物业管理区域划定有争议的，应当按照《广东省物业管理条例》第七条第三款的规定解决，应当先由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定，在上述行政主管部门对此未予确定的情况下，法院在本案中对此依法不应审处。显然，上述行政主管部门确定的结果是本案的判决依据，一审法院为什么又在上述行政主管部门对此未予确定的情况下，草率地作出判决呢?（2019）粤01民终9945号民事诉讼案中的上诉人正在准备材料申请再审，双方的争议至今尚未有定论。因此，一审法院在相关政府部门尚在调查核实、未有定论的情况下，就认定侨林苑业委会选聘万科公司作为侨林苑小区物业服务机构的决定合法有效，是没有事实和法律依据的，是认定事实错误。侨林苑业委会选聘万科公司作为侨林苑小区物业服务机构的决定是否合法有效尚未有定论，侨林宝公司认为当前第一要务是维持社会安定，维护案涉小区一期业户的权益，尤其是在当前新冠疫情还十分严峻，不断有业户从疫区回到案涉小区一期居住的情况下，侨林宝公司更不能不顾民意，把应该承担的责任推出去。二、案涉小区侨林苑一期和二、三期分别在不同时期由两个不同的投资主体进行建设，并于建成后由两个不同的物业公司分别管理，只是因土地使用问题被规划在同一红线内，但一期与二、三期存在物理分割，两者之间的侨林街是一条市政路，且各自配套的公共设施设备是独立的，多年来侨林宝公司一直为一期业主提供物业服务，一期和二、三期一直相安无事，侨林苑业委会2017年成立后就致力于打破这种和谐局面，虽然一期的业主一直提出反对意见，不停上访起诉，但二、三期业主数量是一期的三倍，一期业主基本没有话语权。三、侨林苑一期的物业费是100%的交纳率，这反映一期业主与使用人对侨林宝公司工作的肯定与支持，作为国有企业侨林宝公司有维护社会和谐稳定的责任，侨林苑一期只有300多户，侨林宝公司从中并未赚取很多利润，只是收支平衡，但因业主的需要和挽留，侨林宝公司顺应一期业主要求选择留守。综上，请求法院支持侨林宝公司的上诉请求。被上诉人侨林苑业委会二审辩称：不同意侨林宝公司的上诉请求以及事实和理由，同意一审判决。一、（2019）粤01民终9945号民事判决是生效判决，确认侨林苑小区业主选聘万科公司作为物业服务机构合法有效，具有法律约束力，案涉小区一期部分业主对该判决申请再审是其权利，但并非意味该判决无约束力，若申请再审就认为生效判决无约束力，法律将无权威。二、案涉小区一期是否独立管理不是争议问题。一期李学彬等少数几个业主想将一期作为独立小区，侨林苑小区在2018年上半年举行一期是否作为独立管理的业主大会，该业主大会的结果是全体业主人数只有1.5%认为一期作为独立物业小区，其占有的专有面积是1.37%，远未达到双过半的要求，至此一期是否独立管理已不存在争议，若街道等部门有行政决定将一期划为独立小区是将来的问题。三、侨林宝公司所述的成立业委会之前确实第一期由侨林宝公司提供服务，二、三期由建都物业管理公司提供服务，但这并不是一期可以作为独立管理区域的理由，一期和二、三期共用大量公共设备，是无法相互独立的，只有将一期和二、三期作为统一小区管理才能发挥公共配套的作用，一期业主是否都满意是侨林宝公司单方的说法，侨林宝公司也无证据证明一期有一半以上的业主满意。小区成立业委会后着手要提升小区管理服务，因此才会召开业主大会选聘新的物业管理公司提供更优质物业管理服务，业主大会最终决定选聘万科公司。此外，并非二、三期业主数量更多导致决议没有通过将一期作为独立管理区域，一期有部分业主也不愿意将一期作为独立管理区域。四、侨林宝公司自述其具有社会责任感，但不能反推新选聘的万科公司无社会责任感、无法管理小区，侨林苑业委会相信万科公司有能力提供优质的管理服务，促进小区和谐。原审第三人万科公司二审述称：不同意侨林宝公司的上诉请求以及事实和理由，同意一审判决。万科公司与侨林苑业委会签有一期和二、三期物业服务合同，该合同是合法有效的，目前一期仍未交接，而二、三期已经由万科公司进行管理。因本案纠纷，侨林苑业委会于2019年3月6日诉至一审法院，请求判令：1.侨林宝公司退出侨林苑小区一期，向侨林苑业委会移交物业管理所必需资料，包括：（1）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（2）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（3）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料；（4）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金；（5）业主房屋产权清册（含商铺、车位）；（6）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图；（7）物业专项维修资金清册；（8）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养技术资料；（9）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（10）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（11）物业及配套设施的产权清单；（12）物业服务用房的清单；2.侨林宝公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：侨林苑业委会已经广州市天河区林和街道办事处备案，本届任期自2016年12月7日起至2021年12月6日止。2017年12月5日，案外人李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章向一审法院提起诉讼，请求判令撤销侨林苑业委会2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘万科公司为侨林苑小区物业服务机构的决定等，一审法院经审理后于2018年11月22日作出（2017）粤0106民初25080号民事判决，认为，《广东省物业管理条例》第七条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。本案系民事纠纷，根据上述规定，对于物业管理区域划定有争议的，应当先由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定…判令驳回李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章的全部诉讼请求。李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月29日作出（2019）粤01民终9945号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。侨林苑业委会提交《关于侨林苑业主大会会议决定的公告》、《关于请贵公司安排侨林苑物业项目具体交接事宜的函》等证据证明其曾通知侨林宝公司于2018年8月31日前向侨林苑业委会进行书面回函、移交物业管理所必须的资料、退出侨林苑小区并配合万科公司做好交接。侨林宝公司对该证据的真实性无异议。万科公司对上述证据无异议。《关于侨林苑业主大会会议决定的公告》载明：……现将业主大会会议依法作出的决定公告如下：1.不同意本小区物业管理区域按一期为独立的管理区域、二三期为独立的管理区域进行分割……6.同意授权业主委员会通过符合法律规定的方式要求小区原物业服务企业推出，并与原物业、新聘物业服务企业办理交接事宜，授权业主委员会就上述事宜签订相关书面协议……侨林宝公司提交《关于侨林苑强烈要求分区管理的诉求信》、《关于侨林苑一期业主要求分区的申请的报告》等证据拟证明侨林苑业主反对万科公司进驻一期管理。侨林苑业委会对上述证据不予认可。万科公司对上述证据无异议。侨林苑业委会、侨林宝公司双方确认案涉小区有关物业管理资料如下：一、物业管理用房、业主共有的场地和设施设备：1.物业管理用房一处，位于侨林街57号A栋1楼；2.业主共有的场地：A座架空层活动中心、侨林苑一期户外活动场、侨林苑一期的地面停车场；3.业主共有的设施设备：地点位于A座的设备为电梯主机（日立）3台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排、排污泵1台；地点位于B座的设备为电梯主机（三菱）2台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排共计19项设备。二、物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施而形成的技术资料：1.A、B座电梯保养资料，A座60页，B座40页；2.A座更换高压房高频开关电源直流屏技术资料共11页；3.A座发电机房更换消防设施七氟丙烷技术资料共18页；4.A座更换GDF立式多级不锈钢管道泵技术资料共15页；5.B座更换D型多级离心泵技术资料共17页。三、利用全体业主所有的共用部分经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金：部分装修押金。四、物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图：1.建筑工程竣工消防验收意见书；2.建设用地批准书；3.建设工程规划许可证；4.建设工程规划验收合格证；5.规划总平面图纸；6.建设用地规划许可证。五、物业服务用房的清单：1.A座值班室（位于侨林街57号首层）；2.B座值班室（位于侨林街51号首层）。侨林苑业委会、侨林宝公司同意装修押金的具体金额以交接时的余额为准。经一审法院询问，侨林宝公司自小区成立至今一直为案涉小区一期物业提供物业管理服务，但未与侨林苑业委会签订物业管理服务合同。一审法院认为：生效民事判决已认定侨林苑业委会选聘万科公司作为侨林苑小区物业服务机构的决定合法有效，一审法院在此予以确认。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，侨林宝公司虽未与侨林苑业委会签订物业服务合同，但事实上与案涉小区业主形成物业服务关系，侨林苑业委会依法选聘万科公司作为案涉小区的物业服务机构后，根据上述法律规定，侨林宝公司与案涉小区业主的物业服务合同关系终止，故侨林苑业委会要求侨林宝公司退出侨林苑小区一期并向其移交物业管理所必需资料符合理据，一审法院予以支持。鉴于侨林苑业委会、侨林宝公司双方均确认物业管理资料的具体内容，一审法院对此予以确认。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第三十三条、第三十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，侨林宝公司退出侨林苑小区一期。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，侨林宝公司向侨林苑业委会移交以下内容：（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备：1.物业管理用房一处，位于侨林街57号A栋1楼；2.业主共有的场地：A座架空层活动中心、侨林苑一期户外活动场、侨林苑一期的地面停车场；3.业主共有的设施设备：地点位于A座的设备为电梯主机（日立）3台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排、排污泵1台；地点位于B座的设备为电梯主机（三菱）2台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排共计19项设备；（二）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施而形成的技术资料：1.A、B座电梯保养资料，A座60页，B座40页；2.A座更换高压房高频开关电源直流屏技术资料共11页；3.A座发电机房更换消防设施七氟丙烷技术资料共18页；4.A座更换GDF立式多级不锈钢管道泵技术资料共15页；5.B座更换D型多级离心泵技术资料共17页；（三）利用全体业主所有的共用部分经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金：部分装修押金；（四）物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图：1.建筑工程竣工消防验收意见书；2.建设用地批准书；3.建设工程规划许可证；4.建设工程规划验收合格证；5.规划总平面图纸；6.建设用地规划许可证；（五）物业服务用房的清单：1.A座值班室（位于侨林街57号首层）；2.B座值班室（位于侨林街51号首层）。一审案件受理费100元，由侨林宝公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，侨林宝公司主张侨林苑业委会于2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘万科公司为案涉小区物业服务机构的决定没有达到“双过半”的法定要求，但侨林宝公司未就此提供证据予以证明，且其并非案涉小区的业主，亦无权就此提出异议。同时，生效判决已经驳回案涉小区部分业主提出的撤销上述选聘万科公司为案涉小区物业服务机构的决定的要求，现有证据未能显示该生效判决已被推翻。其次，现有证据也未能显示案涉小区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对案涉小区的物业管理区域划定问题进行了重新确定，现侨林宝公司要求将案涉小区的一期和二、三期进行分区域管理缺乏依据。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。由此，一审对侨林苑业委会要求侨林宝公司退出侨林苑小区一期并移交物业管理所必需资料的请求予以支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，侨林宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市侨林宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 李 静审判员 余 盾二〇二〇年五月二十八日本书记员 曾龙辉莫善友