福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终957号 上诉人（原审被告）：吴倩雯，女，1988年3月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：金鑫（系吴倩雯配偶），男，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地：福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码：9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人吴倩雯因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴倩雯上诉请求：撤销原判，改判驳回金石公司的诉讼请求。事实和理由：1.吴倩雯因金石公司逾期交房提起诉讼，该案于2019年10月16日作出终审判决后，其于2019年10月18日办理了交房手续。由于金石公司严重违约在先，且讼争房屋是否以及何时达到交付条件系该案待查明的关键事实。在该案未生效以及金石公司未支付逾期交房违约金，且讼争房屋至今仍未达到合同约定的交房条件的情况下，吴倩雯有权拒绝接收。根据合同约定，交房日期为2016年6月30日，但金石公司直至2018年3月28日才寄出《交房通知书》，并非合同补充协议约定的商品房交付日之前发出交房通知，故金石公司要求吴倩雯承担逾期收房责任没有合同依据；2.吴倩雯并非违约方，本案中金石公司亦不存在任何损失，要求吴倩雯承担逾期收房责任没有事实和法律依据。即便吴倩雯应承担该责任，一审法院判令40元/日的违约金标准亦过高，应予调减。 金石公司辩称，1.讼争房屋已达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。金石公司于2018年3月22日向吴倩雯寄出交房通知，已尽到通知交房义务，但吴倩雯至今仍未办理交房手续。吴倩雯以金石公司未支付逾期交房违约金为由，迟延履行接收房屋的义务，但双方并未就逾期交房违约金的支付与接收房屋明确约定履行顺序，故吴倩雯不享有先履行抗辩权，不能以此为由拒绝接收房屋。一审法院根据合同补充协议第六条约定，从金石公司通知办理交房的次日即2018年3月29日起按日计算违约金合法正确；2.《商品房买卖合同》约定按照每日200元的标准支付逾期接收房屋违约金，一审法院已酌情调减至每日40元，应予维持。 金石公司向一审法院起诉请求：判令吴倩雯支付金石公司逾期接收房屋的违约金114800元（从2018年3月23日起计算至2019年10月18日，共计574天，每天按200元计算）。 一审法院认定事实：2014年12月13日，吴倩雯与金石公司签订编号为35062108006401760的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定吴倩雯向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼308号商品房，总金额278925元，出卖人应当在2016年6月30日前，将符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》合同补充协议第六条约定：“出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在漳州的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面委托他人持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所产生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等，均由买受人承担，买受人并应按日向出卖人支付违约金人民币贰佰元整”。漳州龙海·滨海康桥1＃楼于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格。2018年1月29日，龙海市公安消防大队出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海·滨海康桥1＃楼、2＃楼、3＃楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向吴倩雯合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，该通知书未被签收。金石公司于2018年3月28日再次通知，吴倩雯认可收到该通知。讼争房屋于2019年10月18日办理交房手续。 一审法院认为，吴倩雯与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。讼争商品房所在1#楼于2017年7月27日竣工验收合格，于2018年1月29日消防验收合格。故至2018年1月29日，讼争商品房已符合交付条件。金石公司于2018年3月22日向吴倩雯邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，此时讼争商品房已达到交付条件。吴倩雯于2018年3月28日收到交房通知后理应接收房屋，但其未及时前往办理交房手续，违反合同义务，应按照合同约定承担相应的违约责任。吴倩雯认为合同约定的每日200元违约金偏高应予调整，因金石公司未举证其因吴倩雯逾期收房而造成的损失，综合考量本案的实际情况，酌情将逾期收房违约金调整为40元/日的标准进行计算，该违约金应自交房通知到达的次日即2018年3月29日起计算至实际交房日2019年10月18日止，故吴倩雯应支付金石公司逾期收房违约金22760元（40元/日×569天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告吴倩雯应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州市金石房地产开发有限公司逾期收房违约金22760元；二、驳回原告漳州市金石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2596元，适用简易程序减半收取计1298元，由金石公司负担1041元，由吴倩雯负担257元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其合同补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同补充协议第六条约定：“出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书……如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。”讼争商品房于2018年1月29日经竣工验收合格和消防验收合格，已符合法定交付条件。本案中，金石公司于2018年3月28日通过快递邮寄通知吴倩雯办理交房手续，但吴倩雯于2019年10月18日才予以接收讼争房屋，已构成违约，应承担逾期收房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”吴倩雯与金石公司逾期交房一案与本案非属同一违约事实，故金石公司支付逾期交房违约金与吴倩雯接收房屋并不存在矛盾，且因逾期交房，金石公司在合同约定的商品房交付日之前发出交房通知已属客观不能，但金石公司仍负有在符合法定交房条件时通知交房的义务，否则不能免除逾期交房的违约责任。对此，金石公司已被判决承担逾期交房的违约责任，同理，吴倩雯逾期收房，也应承担逾期收房的违约责任，吴倩雯主张其不构成违约的上诉理由，与事实、法律不符，不予采纳。 根据合同补充协议第六条约定，买受人承担逾期收房违约责任的前提是买受人未按交付通知书或公告规定的时间办理房屋交接手续，从通知或公告约定的交房截止日期之次日起算违约金。本案中，金石公司发给吴倩雯的《交房通知书》仅要求购房人收到通知后“尽快”办理房屋交接手续，却未载明办理交房手续的期间或截止日期，应视为合同约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定并结合交易习惯，本院酌情给予吴倩雯10天的办理房屋交接手续的期间，该期间不予计入吴倩雯逾期收房的天数。一审法院以吴倩雯收到《交房通知书》的次日作为其承担逾期收房违约责任的起算时间，与合同补充协议第六条约定的“在通知或公告约定的交房截止日期之次日起”支付违约金不符，也明显不合常理，本院予以纠正。 合同补充协议第六条明确约定了出卖人逾期收房的违约金为每日200元，吴倩雯主张该约定明显偏高，应予调整，依法应由其承担举证责任。一审法院在吴倩雯未就此承担举证责任的情况下，已根据实际情况按每日40元的标准予以调整，该调整后的结果并无不当，吴倩雯主张调整后的结果仍然过高，但未对此进行举证，本院不予采纳。 综上所述，吴倩雯的上诉请求部分成立，部分予以支持，一审判决吴倩雯承担的违约金数额有误，应相应扣减10天共计400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5676号民事判决第二项； 二、变更福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5676号民事判决第一项为：吴倩雯应于本判决生效之日起十日内支付漳州市金石房地产开发有限公司逾期收房违约金22360元。 三、驳回漳州市金石房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2596元，适用简易程序减半收取1298元，由吴倩雯负担207元，漳州市金石房地产开发有限公司负担1091元。二审案件受理费369元，由吴倩雯负担319元，漳州市金石房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  叶小铭 审判员  陈育生 二〇二〇年五月八日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷