安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16295号 原告：安徽豪昕建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区玉龙路6232号湖南大厦1-306室，统一社会信用代码913401007849348981。 法定代表人：黄河，执行董事。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：娄云，男，1977年2月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：詹琼俐，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝国华，安徽徽商律师事务所律师。 原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司（以下简称豪昕公司）诉被告娄云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪昕公司委托诉讼代理人姜华，被告娄云及其委托诉讼代理人詹琼俐、郝国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪昕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金511923元及违约金153576元；2、判令被告向原告支付物业管理费54874元；3、判令被告支付原告律师代理费35000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月23日，原被告双方签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢302号房（建筑面积为1306.53平方米）租赁给被告用于经营饭店，租期为72个月，自2018年5月23日至2024年5月22日止，其中免费装潢期为一个月，如被告提前解除合同或因违约导致原告解除合同的，被告不享受免租期待遇。合同约定第一年租金为862308元，以后每年租金在上一年基础上递增4%，被告每6个月支付一次租金，在上一期到期日10日前支付下一期租金，如被告延迟支付租金，每延迟一天应按2000元/天的标准承担违约金。另外，被告应按每月3.5元/平方米向原告支付物业管理费，与租金同时支付。合同还约定如因被告违约，原告为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由被告承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，但被告并未按合同约定时间支付2018年11月23日至2019年11月22日期间的全部租金和物业管理费，虽经原告多次催要，但被告均予以拒绝。原告认为，原被告双方是自愿签订的《房屋租赁合同》，该份合同未违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行相应的义务，现被告迟延支付租金和物业费，显然已构成违约，并给原告造成了一定的损失，特诉至法院，望判如所请。 被告娄云辩称：原告要求支付租金、违约金、物业管理费及律师代理费的前提是要被告能够取得消防验收合格，并能够合法经营，但由于原告将中庭进行封闭改造，导致被告无法取得消防验收合格材料。在原告将案涉的租赁房屋进行装修以后，才发现案涉房屋无法通过消防验收，被告多次找到原告要求赔偿装修损失，并将案涉房屋退还给原告，但双方一直没有达成协议，导致被告一直在处于危房的经营状态，原告无权要求被告支付上述费用。 经审理查明：2018年5月23日，原告豪昕公司与被告娄云签订《房屋租赁合同》一份，约定原告豪昕公司将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢302号房（实际标识三层302室）租赁给被告娄云使用，房屋建筑面积为1306.53平方米。被告娄云租赁房屋用于经营饭店，合同租赁期限为72个月，原告豪昕公司依约将案涉房产交付被告娄云使用，至2024年5月22日收回。原告豪昕公司向被告娄云提供免费用装潢期1个月（即自2018年5月23日至2018年6月22日止，折合免租金额为71859元，将从第三期租金中扣除），该房屋月租金按建筑面积计算为55元/平方米计71859元，并2018年5月23日至2019年5月22日年租金为862308元，2019年5月23日至2020年5月22日年租金为896800元，以此类推，每年年租金在上一年度年租金的基础上增加5%，直至2024年5月22日。被告娄云采取按每6个月为一期支付的方式向原告豪昕公司交付租金，并在上一期到期日10日前向原告豪昕公司支付下一期租金。第一期的租金应于2018年5月23日前支付，第二期租金应于2018年11月13日前支付，以此类推，第十二期租金应于2023年11月13日前支付。且被告娄云在签订该租赁合同时应向原告豪昕公司支付履约保证金431154元。 此外，还查明上述房屋租赁合同约定被告娄云应按每月3.5元/平方米向原告豪昕公司支付物业管理费。物业管理费每6个月支付一次，与租金同时支付。经营期内被告娄云未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金。被告娄云承租期内发生的违约金均直接从履约保证金中扣除，不足部分应由其另行支付。因被告娄云违约，原告豪昕公司为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由乙方承担。合同还约定，原告豪昕公司按房屋现状交付被告娄云，被告娄云确认已在签署本合同之前对该房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。被告娄云经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及营业执照等相关手续。 上述合同签订后，2018年5月23日，豪昕公司将案涉房屋交付给被告娄云使用。被告娄云截止2019年9月20日合计向原告豪昕公司支付案涉房屋的定金、租金、物业费、履约保证金合计2022339元。 另查明，诉讼期间，原告豪昕公司与上海锦天城（合肥）律师事务所签订了委托代理合同，并向该所交纳了35000元的律师代理费。 以上事实，由原告豪昕公司提供的企业营业执照复印件、身份证复印件、滨湖顺园B幢楼经营权转让成交公告、《房屋租赁合同》、滨湖顺园商业B幢商铺房屋租赁预定申请表、确认表、滨湖顺园商业A幢、B幢商铺房屋预定及规划公告、租户装修须知、装修流程图、房屋位置图、营业执照、水、电开户表、充值记录、充值卡、照片、结账单、律师事务所《委托代理合同》、发票、转款凭证、合肥市公安消防支队建设工程消防验收意见书，被告娄云提供的身份证复印件、原告企业信息查询单、房屋租赁合同、消防改造施工单位出具的《关于顺园各商户消防审图和验收问题的情况说明》、关于商户反应合肥市包河区顺园商业街B幢安全及其它问题回复函、银行转账流水及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告豪昕公司与被告娄云签订的《滨湖顺园商业B幢租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。娄云未按合同约定按时支付房屋租金、物业管理费，其行为构成违约，应承担继续履行的法律责任，并应支付相应的违约金。原告根据自身公司收据及被告提供的银行转账流水，扣除被告于2019年2月3日已付款152864元（标注为2019年1月1日至2019年2月28日租金、物业费），诉求被告支付第二期、第三期未付租金合计511923元，本院核实发现被告分别于2019年7月31日、8月19日、9月20日分别缴纳二期房租3万元，合计9万元。原告诉求未付租金511923元，扣除被告分三期合计缴纳的9万元，应付未付租金421923元。原告豪昕公司诉请要求被告娄云支付房屋租金511923元，本院予以部分支持。对于原告诉请的要求被告娄云按合同约定每延迟一天按2000元/天标准承担违约金，该约定过高，在诉讼中原告豪昕公司主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告诉请的要求判令被告向原告支付物业管理费54874元，该诉请因被告在承租案涉房屋以后，未能应按合同约定支付物业费，本院对原告的该诉请予以支持。对于原告豪昕公司诉请要求判令被告娄云向其支付律师代理费35000元，该诉请双方有合同约定，且原告豪昕公司有实际支出，本院对此予以支持。对于被告娄云在诉讼中辩称，原告豪昕公司将案涉房屋的中庭进行封闭改造导致其无法通过消防验收，但并其举证证明其对装修改造后的设施报请消防验收时无法通过验收及其在合同履行过程中存在消防安全隐患导致危及人身安全的情形，且被告娄云接收房屋时该中庭封闭改造已经完成，其认可以现状接收案涉房屋并进行经营至今。本院对被告的该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告娄云于本判决生效之日起十日内向原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司支付滨湖顺园B幢302号房屋从2018年11月23日起至2019年11月21日的未付租金421923元，并支付违约金153576元； 二、被告娄云于本判决生效之日起十日内向原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司支付物业管理费54874元； 三、被告娄云于本判决生效之日起十日内向原告安徽豪昕建筑安装工程有限公司支付律师代理费35000元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11354元，减半收取5677元，由被告娄云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张俊文 二〇二〇年五月一日 书记员  池 浩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。