浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11912号原告：林关兴，男，1952年5月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王永刚、徐菲，浙江越泽律师事务所律师。被告：林立新，男，1966年7月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：唐传荣、金小娟，浙江广缘律师事务所律师。原告林关兴与被告林立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理。依法由审判员冯青适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行审理。原告林关兴及其委托诉讼代理人王永刚，被告林立新及其委托诉讼代理人唐传荣、金小娟均到庭参加诉讼。本案经双方当事人申请庭外和解2个月，现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、原、被告于1990年4月7日签订的《房屋买卖协议书》中建筑占地28㎡、建筑面积56㎡部分的买卖协议无效。二、被告赔偿原告因建筑面积56㎡（单价按照拆迁补偿款13000元）部分无效产生的拆迁安置损失合计728000元。三、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：原、被告均系绍兴市越城区城南南山头村村民。1990年4月之前，原告因家庭住宅面积不足，正好被告要另建新楼房，被告林立新将旧房出卖给原告。原、被告于1990年4月7日签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将坐落于城南乡南山头村木桥里头，坐北朝南的楼房一间出卖给原告，房屋占地面积为38.2㎡，建筑面积76.4㎡作价4400元，被告另向原告出具《绝卖屋契》一份。《房屋买卖协议》签订后，被告将涉案房屋交付给原告。2019年下半年，原被告所在的城南南山头村拆迁，在拆迁办确权时，原告获知案涉房屋土地面积中的28㎡为被告另建房屋时的应拆未拆房，只能作为违章建筑处理。该部分面积对应的房屋建筑面积为56㎡,拆迁安置综合补偿款为13000元/㎡，因此原告因该部分面积产生的拆迁安置损失合计达到728000元。原告认为，被告隐瞒涉案房屋存在应拆占地面积28㎡的情况，导致该部分面积对应的房屋56㎡被列为违章建筑，因此双方之间的《房屋买卖协议书》中占地28㎡面积部分因违反法律、行政法规的强制性规定无效。现原告为维护自己合法权益，依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特起诉，望依法受理并及时审理为盼。被告答辩称，一、原、被告双方及公证单位南山头村委证明人金荣夫于1990年4月7日盖章订立的《绝卖屋契》及《协议书》合法有效。二、如果合同无效，按相关法律规定是自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还。综上，依法认定本案房屋买卖协议有效，驳回原告的诉讼请求。如果认定本案房屋买卖协议部分无效，则应判决双方返还财产，返还的财产现已均成为人民币价值，二者相抵，原告应当返还被告11737.37元。请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋买卖协议书1份、绝卖屋契1份、土地使用权证复印件1份、拆迁安置相关资料1组，被告提交的地籍档案查询单1组（包括档案查询单、勘丈记录表1份、使用祖传房屋证明书复印件各1份加盖档案章）、拆迁货币安置补偿核对清单1份、安置情况通知书打印件1份、拆迁安置相关资料1组，经当事人质证对证据真实性无异议，本院作为有效证据认定。根据上述确认的证据，原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：1990年4月7日，原、被告签订《房屋买卖协议书》1份，约定被告将其坐落在城南乡南山头村木桥里头，坐北朝南的楼房一间出卖给原告，房屋计价人民币4400元。房屋实用面积为38.2㎡，东至林关兴屋，西至林关明屋，南至林关营屋脚，北至田沿。同日双方就上述房屋买卖签订《绝卖屋契》1份。2019年，涉案房屋被拆迁，其中占地28㎡，建筑面积为59.85㎡的房屋被认定为违法建筑，原告因该部分房屋拆迁所获安置补偿费为14962.5元。另查明，1989年，被告申请建房，审批表载明涉案房屋中的老屋28㎡拆除。1994年3月2日，涉案房屋土地使用权证登记于被告名下，图号为1-4-10，地号为177，四至为东至林关兴，南至晒场，西至林关明，北至田。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。故在新的宅基地获得审批后,原有的旧房应予拆除,原宅基地使用权应归还给村集体所有。本案中，林立新在1989年审批建房时，相关部门出具意见明确，涉案老屋28㎡平方米的楼屋应拆除。此后林立新新建了新房，但仍将应拆予部分的老房出卖给林关兴，上述房屋买卖行为显然违反了土地管理法的强制性规定，损害了社会公共利益，应属无效。对于被告认为涉案房屋已于1994年领取权证故应为合法的意见，本院认为，该权证系在1989年即申请发证，1994年的发证行为不能推翻其在1989年建房审批时应予以拆除的事实，而根据庭审调查，被告对1989年应拆除28㎡房屋的该节事实亦无异议，仅系其认为当时调剂与拆除无异，故选择出卖给同村的原告，被告关于涉案房屋买卖合同有效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋买卖合同中占地28㎡，建筑面积59.85㎡的协议内容无效，对于原告要求确认双方1990年4月7日签订的协议中占地28㎡、建筑面积56㎡部分的买卖协议无效的诉请本院依法予以支持。因合同无效，出卖人应当返还买受人购房款，而因涉案房屋已被拆除，买受人应就房屋的补偿款返还给出卖人。本案中，被告应返还被原告购房款按占地面积比例应为3225.13元，而原告亦应向被告返还因该部分房屋拆迁所得的补偿款14962.5元，两相折抵，原告尚应返还被告人民币11737.37元。关于原、被告的损失赔偿问题。双方因合同无效产生的损失，对出卖方而言其损失主要为买受人居住使用期间的使用费用，对于买受人而言其损失主要为购房款的利息损失及信赖利益损失。根据本院查明的事实，涉案房屋在1990年依据农村房屋购买习俗，签订绝卖屋契，并有中人见证，原告按照当时市场价支付了相应对价，居住使用涉案房屋将近30年，而因涉案合同部分内容无效，导致原告丧失对涉案房屋部分的合法权属，现涉案房屋已被拆除，原告基于信赖双方协议有效而产生的损失，根据拆迁补偿协议，合法产权房屋的货币安置补偿比准价为10066元/㎡，权衡双方利益及双方的过错程度，基于诚实信用之原则，综合考量本案实际，本院酌情确定被告按60%赔付给原告338217.6元。考虑到涉案房屋近30年原告的购房款利息损失与被告的租金利益，扣除原告应支付给被告的款项11737.37元，本院酌情确定被告应支付给原告人民币260000元。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告林关兴与被告林立新1990年4月7日签订的《房屋买卖协议书》中占地面积28㎡、建筑面积为56㎡的房屋买卖部分内容无效；二、被告林立新应于本判决生效之日起三十日内支付给原告林关兴人民币260000元；三、驳回原告林关兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取5540元，由原告林关兴负担3561元，被告林立新负担1979元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。财产保全费4320元，由原告林关兴负担2777元，被告林立新负担1543元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 冯 青二〇二〇年五月二十五日书记员 严叶萍附法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。