青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2233号上诉人（原审被告）：韩学德，公民身份号码×××，男，撒拉族，1983年1月20日出生，个体工商户，住青海省循化撒拉族县。委托诉讼代理人：王磊、祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海中发源实业有限公司，统一社会信用代码91630000679169434T，住所地西宁市城东区树林巷1号。法定代表人：马义良，总经理。委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。上诉人韩学德与被上诉人青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）商品房预售合同纠纷一案，中发源公司于2019年9月16日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方于2019年5月17日签订的合同编号为YS01002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YS01002019017536，房屋代码为994029的商品房买卖合同（预售）；中发源公司退还韩学德购房款1390089.5元（其中扣除房屋总额10%违约金为345565.5元）。西宁市城东区人民法院于2019年10月16日作出（2019）青0102民初4340号民事判决，韩学德不服提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩学德上诉请求：改判驳回中发源公司的诉讼请求。事实和理由：本案所涉合同系中发源公司单方提供的格式合同，韩学德对内容没有选择与协商的余地。合同附件十一补充协议第四条第一项约定对韩学德的权利有所排除与限制。根据最高人民法院司法判例指导精神，在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。中发源公司提供的上述格式条款中关于90日除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的格式条款，且中发源公司没有采取合理的方式提醒注意该条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，足以充分认定前述条款为无效条款，一审法院不应就此无效条款认定中发源公司享有合同解除权。合同履行过程中，中发源公司从未以合理方式要求韩学德继续办理贷款或交付剩余房款，而是趁房价飞速上涨，滥用解除权侵害韩学德的合法权益。如上文所述，在合同约定的解除事由出现后，应当允许购房人有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法，在双方约定的时间尚未到期之前，中发源公司要求一天之内立即交清剩余房款，随后又称房屋已经出卖给第三方，未给韩学德交清剩余房款的机会，亦不愿协商解决，而是在案涉房屋市价高于韩学德买受价之时，伺机解除合同，利用该条款排除韩学德享有的权利，已经实际损害了韩学德的合法权益。一审法院对该格式条款的效力未予以审查，做出的判决结果极其不公平。一审法院认为贷款未能获批非双方当事人原因导致，双方均无过错。既然韩学德没有违约，且愿意也具备条件可以继续履行合同，那么中发源公司不愿继续履行该合同，主张解除合同构成违约，应当就违约解除合同负有违约责任。即使一审法院认为合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，中发源公司应当返还购房款本金及利息，而不应当是无息返还。综上所述，中发源公司据以主张权利的条款属于无效条款，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重侵害了韩学德的合法权益。中发源公司辩称，原审判决认定事实清楚、依据充分，请求驳回韩学德的上诉请求。商品房预售合同是由西宁市房产管理局提供，用于网络签约和备案使用的范本合同，是官方提供的版本，并非是中发源公司一方单独制定，不允许修改和变更。该版本的合同是西宁市商品房预售及整个网签系统必须要使用的东西，并不是韩学德所称的格式合同。该合同的内容很多都属于填充式的，根据购房人自身的情况和条件，有针对性的选择自己能够满足订约情况的内容，尤其是补充条款，这是专为买卖双方自由协商所制定。中发源公司是根据购房人的付款方式，分别就有关内容在补充条款当中进行约定。韩学德没有按照约定期限付款，就是违约，中发源公司不能一直等到韩学德有钱付款。最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释中规定的特别清楚“当事人另有约定的除外”，就是说人民法院审理民事案件有约从约、无约才按照法律规定。韩学德的上诉理由缺乏事实依据，对法律条款的理解脱离事实基础，毫无根据。补充协议附件十一第四条明确约定解除合同后无息退款，所以不能按照法定条款退还利息。一审法院认定事实：2019年5月17日，中发源公司、韩学德分别签订了合同编号为YS01002019038061，房屋代码为60533354和合同编号为YS01002019017536，房屋代码为994029的商品房买卖合同（预售）两份，约定由韩学德购买中发源公司开发的位于西宁市××区房屋，建筑面积分别为116.75平方米、212.34平方米。房屋单价分别为每平米10501.80元和10500元，两套房屋的合同总价款为3455655元。两份合同的附件十一补充协议第四条第一项约定：“买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10％的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。”合同签订后，韩学德共计支付购房款1735655元。后因韩学德贷款申请受阻，双方对继续履行合同争议成诉。一审法院认为，本案争议的焦点为合同约定的附件十一补充协议第四条第一项解除条件是否成就、韩学德不能继续履行合同是否存在违约。庭审中，韩学德表示对合同附件十一补充协议第四条第一项的内容了解，对违约责任的内容知情。因双方签订合同后，韩学德的贷款申请未获银行批准，韩学德亦未按合同约定交付剩余房款，根据上述合同约定，若韩学德在合同签订后90日内不能获得贷款，中发源公司可依约解除合同。据此，中发源公司请求解除与韩学德签订的两份商品房买卖合同（预售）的主张符合约定，应予支持。因中发源公司承诺为韩学德协助申请贷款，贷款未能获批，非韩学德、中发源公司原因所致，韩学德、中发源公司对合同无法继续履行均无过错，中发源公司要求韩学德承担违约责任无事实依据，且协议中关于违约金承担的约定有违公平原则，中发源公司据此提出的主张不予支持，遂判决中发源公司与韩学德于2019年5月17日签订的合同编号为YSO1002019038061、房屋代码为60533354和合同编号为YSO1002019017536、房屋代码为994029的商品房买卖合同（预售）两份，依法予以解除，中发源公司已收取的房款1735655元全额退还韩学德；驳回中发源公司的其他诉讼请求。本案二审期间，韩学德、中发源公司对一审判决查明的基本事实经过无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认，但一审判决认定两份合同签订时间相同错误，应予纠正。合同编号YS01002019017536，房屋代码为994029的商品房买卖合同（预售）签订时间为2019年3月19日。二审中双方的主要争议仍然是解除合同的条件是否成就。二审查明，韩学德是与其弟韩舍乙布一同购买中发源公司销售的房屋，韩舍乙布亦是购买了两套，与韩学德购买的房屋处于同一栋同一层，合同亦是分不同时间签订，与韩学德签订合同时间相同。购房过程中出现需协商事宜，中发源公司主要与韩舍乙布沟通交流。双方合同附件十一补充协议第四条的完整内容为“1.买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；2.出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金”。中发源公司在其提交的落款日期为2019年8月7日的公告中说明了8月12日前不交清全款就将案涉房屋另售他人。2019年8月19日，中发源公司委托法律顾问，即本案中发源公司的诉讼代理人向韩舍乙布发送手机短信称，收到短信后的三日内支付房屋款项或与中发源公司协商购买面积的调整变更，如置若罔闻，将启动司法程序解除购房合同。另，二审中，韩学德提交三段韩舍乙布与中发源公司员工的通话录音，时间分别为2019年7月26日、2019年8月12日、2019年8月13日，欲证明韩舍乙布自2019年7月26日通过中发源公司通知得知其贷款未通过审批；8月12日中发源公司通知韩舍乙布当日付清余款，房屋涨价，否则退房；8月13日通知三套房屋已经另售他人，要求退房；中发源公司认可三段录音的真实性，但认为已经电话通知韩舍乙布8月12日是其公告最后的付款期限，履行了告知义务；韩舍乙布知道贷款未获审批的情况下，明确要求退还购房款；韩舍乙布未按其通知付清余款。本院对三段录音的真实性予以确认，且能够证实韩学德主张的证明方向，本院对此予以确认。韩学德又提交承诺书照片打印件2张，欲证明中发源公司曾向其承诺房屋首付款比例不超过50%。中发源公司对此不予认可，本院认为该证据无法证明来源，不予采信。中发源公司提交2张手机聊天记录截屏，欲证明中发源公司2019年6月14日得知韩学德的贷款申请未通过审批，韩学德认为6月14日并未收到中发源公司的通知，本院认为该证据可以证明至少2019年6月14日中发源公司已知晓韩学德的贷款申请未通过审批。本院认为，二审中双方都认可韩舍乙布与韩学德系兄弟关系，韩舍乙布能够代表韩学德与中发源公司针对其兄弟二人的购房进行交涉，因此本案中出现的与韩舍乙布相关的购房事宜相关的证据效力及于韩学德。根据2019年3月19日合同约定及中发源公司的陈述，合同约定的贷款到达中发源公司账户时间为2019年4月30日，但中发源公司一审时认可其于2019年5月22日将韩学德的贷款资料向银行提交，此时已过合同约定的贷款到账时间，所以韩学德的两份合同虽不同时间签订，但根据中发源公司向银行提交贷款资料的时间，韩学德未能在约定期限付款时间内履行付款义务，且双方认可合同履行过程中银行同时办理两份合同贷款的情况，应视为双方在合同履行过程中对2019年3月19日合同中付款期限的约定进行了变更。在双方无另行约定，而且两份合同同时办理贷款的情况下，应将2019年5月17日合同中付款期限视为2019年3月19日合同中付款期限。因为两份合同的付款期限相同，那么合同附件十一第四条约定的合同签订后90日内的期限也应相同，双方均认可合同签订后90日为最后付款期限，且认可2019年5月17日合同的最后付款期限是2019年8月16日前，因此两份合同的最后付款期限均为2019年8月16日前。2019年8月12日中发源公司电话告知韩舍乙布当天为最后付款期限，而其又在报纸上公告8月12日不付清全款就将案涉房屋另行出售，中发源公司还于8月13日电话告知韩舍乙布房屋另售他人，要求办理退款手续。在最后付款时间未至之时，中发源公司不仅通知韩学德提前付清余款，而且采用公告、电话方式通知韩学德房屋另售他人。无论实际上房屋是否已经另售他人，中发源公司不仅违反了合同约定，也违反了诚实信用原则，且存在欲恶意解除合同的可能。而在中发源公司已经表示不再按照合同履行其交付房屋的义务的情况下，韩学德有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损。韩学德上诉称合同附件十一第四条的关于约定解除权的约定为格式条款，且因未为韩学德设置解决问题的合理缓冲期间，排除了韩学德的主要合法权利，应为无效条款的理由，本院认为，即便该条款为格式条款，因韩学德在一审中已经明确了解合同中关于约定解除权的约定，应为有效约定。而韩学德依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条明确当事人约定优先，因此韩学德此项上诉理由不能成立。虽然双方之间有关于解除权的约定，但基于本案中中发源公司违约在先，造成韩学德不能在约定期限内付款，中发源公司又因韩学德不能在约定期限内付款行使约定解除权违反了诚实信用原则，因此中发源公司主张解除合同的诉讼请求不能成立，应予驳回。而中发源公司在2019年8月19日的短信中提出了韩学德可以以贷款外的方式付清房款，因此中发源公司已经明确韩学德可以以一次性付清余款的方式履行支付房款的义务，也应该给予韩学德一次性付清余款的合理期间。韩学德应该按照合同附件十一补充协议第四条“出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款……”约定在本判决送达后15个工作日内付清房款。虽本案中中发源公司行使约定解除权因违反诚实信用原则而不能发生解除合同的效力，但并不能排除其在若韩学德不能在判决生效后的15个工作日内付清余款时再次行使约定解除权的权利。因本案中中发源公司行使约定解除权未能发生解除合同的效力，中发源公司关于违约金的诉讼请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4340号民事判决；二、驳回青海中发源实业有限公司诉讼请求。一审案件受理费10210元、二审案件受理费20420元，均由青海中发源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 陈志秀审判员 尹菲菲 二○二○年五月十二日（法官助理 岳文伟书记员 潘 弘 附：审理本案适用的法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。