黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终479号上诉人（原审原告）：王梓宣,女,1995年1月20日出生,汉族，无业，住肇东市。委托诉讼代理人：刘敬会，男，1962年5月20日出生，汉族，现住辽宁省兴城市。被上诉人（原审被告）：黑龙江广润房地产开发有限公司,法定代表人：王金伟,该公司经理。委托代理人：刘仁辉，黑龙江泽旭律师事务所律师。上诉人王梓宣因与被上诉人黑龙江广润房地产开发有限公司（以下简称“广润房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服肇东市人民法院（2019）黑1282民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王梓宣及其委托诉讼代理人刘敬会，被上诉人广润房产公司的委托诉讼代理人刘仁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梓宣上诉请求：请求依法撤销原判，改判：一、解除上诉人与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议；二、判决被上诉人返还购房款464771.76元；三、判决被上诉人赔偿上诉人直接损失75896元（其中包括过渡费7200元、取暖费11760元、物业费6936元、房租费48000元，水电费1000元、专修保证金1000元）；四、判决被上诉人赔偿迟延交付房屋343天违约金102239元；五、判决被上诉人赔偿无法办理产权证43个月违约金399644元。事实理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条、第十九条的规定，本案所涉的房屋在2016年1月8日交付后应予90日办理房屋所有权登记，但由于广润房产公司的原因，该房屋至今无法办理房屋产权证，截止2019年11月8日，广润房产公司违约43个月，根据上述法律规定，案涉房屋征收补偿协议应予解除，并由广润房产公司赔偿相应的损失。广润房产公司辩称：1.本案应属于行政诉讼法调整范畴，不在民事案件受案范围，应依法驳回王梓宣的起诉。2.原判认定事实清楚，适用法律正确，王梓宣的上诉请求不能成立；3.王梓宣在二审上诉状中提出了新的诉讼请求，不属于二审审理范围，不应得到支持。王梓宣一审提出诉讼请求:1.解除其与广润房产公司签订的房屋征收补偿协议；2.判令广润房产公司返还房款464771.76元、装修保证金1000元、水电费1000元,并按日千分之三支付违约金并按日千分之三赔偿损失。一审法院认定事实：2014年4月11日，王梓宣与广润房产公司及肇东市人民政府房屋征收管理办公室分别签订了肇东市房屋拆迁补偿安置协议书各一份。协议书约定，房屋产权调换的过渡期限自2013年8月31日至2015年1月30日。广润房产公司于2016年1月8月将巴黎花园小区A3-2-2603的面积101.39平方米楼房交付于王梓宣,王梓宣对该楼房使用至今。一审法院认为，原告与被告及肇东市人民政府房屋征收管理办公室于2014年4月11日分别签订了肇东市房屋拆迁补偿安置协议书，协议签订后，被告于2016年1月8月将巴黎花园小区A3-2-2603的面积101.39平方米楼房交付于原告,原告对该楼房使用至今，对此应视为原、被告双方已自愿履行了该协议，原告要求解除肇东市房屋征收补偿协议，要求被告返还房款464771.76元、装修保证金1000元、水电费1000元,并按日千分之三支付违约金并按日千分之三赔偿损失的诉讼主张因未提供充分证据予以证实，也不存在合同无效的法定情形。因此，原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王梓宣的诉讼请求。本院二审期间,双方均未提交新证据。对本案双方当事人争议的事实，本院二审查明事实如下：2014年4月11日，王梓宣与广润房产公司、肇东市人民政府房屋征收管理办公室分别签订了《肇东市房屋征收补偿协议》，两份协议的内容基本一致。王梓宣与广润房产公司签订的房屋征收补偿协议约定，王梓宣所有的住宅建筑面积为42平方米，广润房产公司用其开发建设的位于肇东市××楼××单元××室，建筑面积100.59平方米的住宅与王梓宣的住宅进行产权调换，房屋产权调换的过渡期限自2013年8月31日到2015年1月30日，补偿金额300元/月，合计5700元，搬迁补助费600元，回迁补助费600元，王梓宣应于2014年4月11日前搬出被征收房屋。协议还约定，广润房产公司应在协议约定的临时过渡期满前保证王梓宣按期回迁，逾期不能回迁，广润房产公司应在临时过渡期满前30日前通知王梓宣，广润房产公司按照协议约定的临时安置补助费向王梓宣支付临时安置补助费，广润房产公司逾期支付征收补助费（货币补偿、搬迁补助费、临时安置补助费及停产停业补偿费等），除立即支付外，并按日加付千分之三的违约金。此外，协议还约定了其他事项。协议签订后，王梓宣依约迁出了房屋，但广润房产公司未能依约交付回迁房屋，直到2016年1月8日才向王梓宣交付房屋。王梓宣接收该房屋后，交纳了装修保证金1000元，还交纳了相应的水电费、取暖费等费用，但该房屋至今未能办理房屋产权证。现王梓宣以广润房产公司交付的房屋至今不能办理房屋产权证为由，诉至法院，要求解除双方签订的房屋征收补偿协议并赔偿损失。本院认为，本案双方争议的焦点是：王梓宣提出的要求解除其与广润房产公司签订的房屋征收补偿协议，并要求返还房款和赔偿损失的诉请能否予以支持的问题本案中，王梓宣以广润房产公司向其交付的房屋至今不能办理房屋所有权证为由，认为应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条和第十九条的规定，解除双方签订的房屋征收补偿协议并赔偿其所诉损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该法第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时该法第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的法律规定来看，该解释主要调整的是关于商品房买卖履约过程中出现的纠纷，主要针对的是商品房，即开发商对外进行公开出售、出租的房屋，而本案所涉的法律关系是房屋拆迁安置补偿协议履约过程中出现的纠纷，主要涉及的是位置、面积特定的回迁房屋，即开发商以产权调换的方式交付给被拆迁人的房屋，二者的法律关系不同，所涉房屋的属性亦不相同。本案不同于商品房买卖合同纠纷的另一个重要原因在于，商品房买卖合同订立后，即使买受人支付了全部价款且开发商向其交付了买卖标的房屋，但由于未办理房屋产权变更登记手续，从法律上讲，该房屋的所有权人仍是开发商，买受人并不享有该房屋的所有权，买受人亦无法得到物权的保护，如此就对买受人不公平，所以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》规定了在商品房买卖履约过程中，买受人交纳购房款并取得房屋后，开发商应在一定期限内协助买受人办理房屋所有权登记，否则买受人可以要求解除买卖合同并要求开发商承担违约责任。本案中所涉的房屋，系开发商以产权调换的方式向王梓宣交付的安置房屋，王梓宣接收了该房屋并实际支配使用至今，从法律意义上讲，法律已经赋予在房屋拆迁安置补偿过程中经产权调换的房屋具有物权的属性，因此，从王梓宣接收广润房产公司向其交付的房屋时起，其已经取得了该房屋的所有权，本案所涉的房屋，即使在不办理房屋所有权证的情况下，王梓宣对该房屋同样享有物权的对世效力。因此，通过签订商品房买卖合同的方式购买的房屋和通过房屋拆迁安置补偿协议方式经产权调换取得的房屋，在二者的权源属性方面是不同的。综上，本案纠纷不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案所涉的房屋为开发单位广润房产公司通过产权调换方式向被拆迁人王梓宣交付的位置、面积特定的房屋，从双方签订的房屋征收补偿协议的约定来看，广润房产公司已经履行了协议中约定的向王梓宣交付安置房屋的主要义务，且王梓宣也已经实际接收该房屋并支配使用至今，加之在双方签订的房屋征收补偿协议中，并未将办理房屋产权证作为协议的内容进行约定，故对王梓宣提出的案涉房屋不能办理产权证属于广润房产公司违约的主张，不能予以支持。王梓宣以案涉房屋至今不能办理房屋产权证为由主张解除双方签订的房屋征收补偿协议，亦不符合上述法律规定的合同解除的条件，对王梓宣提出的该主张亦不能予以支持。如王梓宣认为广润房产公司存在不协助其办理案涉房屋所有权证的行为，或因此给其造成了损失，其可对此另行诉讼主张权利。关于王梓宣提出的要求广润房产公司返还购房款及赔偿水电费、专修保证金，以及要求广润房产公司按照日千分之三支付违约金和赔偿损失等诉请的问题。因王梓宣主张的上述诉请，均系基于其提出的要求解除其与广润房产公司所签订的房屋征收补偿协议的诉请能够依法得到支持为前提条件，但前已述及，王梓宣提出的解除合同的诉请并不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条和第十九条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，故对王梓宣提出的解除合同的诉请不能予以支持，在此情形下，对王梓宣依据合同解除而提出的其他诉请，亦无法予以支持。关于王梓宣在二审时增加的新的诉讼请求，根据民事诉讼法的规定，当事人二审时新增加的诉讼请求不属于二审审理范围，其可对此另行主张权利。综上所述，上诉人王梓宣的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实和适用法律虽有不当，但不影响本案的处理结果，原判应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8302元，由上诉人王梓宣负担。本判决为终审判决。审判长  于成林审判员  王 婧审判员  陈 奇二〇二〇年五月二十五日书记员  李 微