广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5638号上诉人（原审原告，反诉被告）：彭献，男，1970年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：娄孟强，广东联策律师事务所律师。委托诉讼代理人：高浩明，广东联策律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：熊征兵，男，1955年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：吴春婉，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，广东粤广律师事务所律师。上诉人彭献因与被上诉人熊征兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人彭献及其委托诉讼代理人娄孟强、高浩明，被上诉人熊征兵的委托诉讼代理人吴春婉、陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭献上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判熊征兵向彭献支付购房款利息暂计人民币384586.9元（按中国人民银行同期同类贷款利息标准计付，暂计至2019年4月16日），并改判彭献无需向熊征兵支付房屋占用使用费；2.撤销一审判决第三项，改判熊征兵向彭献赔偿房屋增值损失592522元；3.依法改判鉴定费9700元由熊征兵承担；4.本案一、二审诉讼费由熊征兵承担。事实和理由：一、一审判决在没有法律依据和事实依据的情况下，错误认定彭献向熊征兵支付房屋占有使用费，并错误以房屋占有使用费抵消熊征兵应支付的购房款利息。首先，熊征兵无权处分涉案房屋，无权主张房屋占有使用费。此外，根据涉案《集资建房合同书》的约定，熊征兵不得对外转让或出租涉案房屋，即熊征兵不能通过处分涉案房屋获得收益；其次，熊征兵未提供证据证明房屋占有使用费的实际标准和时间，应当承担举证不能的不利后果；最后，一审法院在判项中判决驳回熊征兵的全部反诉请求，但在一审判决中又支持熊征兵房屋占有使用费，明显存在矛盾。二、彭献主张房屋增值损失具有事实依据和法律依据，并已举证证明房屋增值损失，但一审判决却错误不予支持。首先，穗华价估【2019】295号《增值价格评估结论书》真实、合法有效，依法应当予以采信，但一审判决不予采信，明显错误；其次，彭献主张的房屋增值损失完全可以实现，但一审判决错误认定彭献无法实现。此外，一审判决以涉案房屋被强制收回后，熊征兵不能从中获得房屋增值利益，进而错误认定彭献主张房屋增值损失没有事实和法律依据。三、针对合同无效受到的损失，一审判决按照1：1的比例承担，明显不当。事实上，导致合同无效的过错完全在于熊征兵。综上，请求二审法院予以改判。熊征兵答辩称：一、彭献要求全额返还38万元以及支付利息，且不支付任何使用费，这是不公平和不合理的。彭献并非对部队事务一无所知的一般民众，其本人也是退伍军人并在广州服役，其退伍后仍在部队任司机一职。彭献在一审庭审时也承认其因为是退伍军人与部队人员认识才比较方便的出入营区。2002年2月，彭献通过其他部队的领导向熊征兵表示愿意长期租赁涉案房屋，熊征兵刚开始并不想出租，但彭献多次托领导向熊征兵表示希望居住在涉案房屋，因此熊征兵才出租涉案房屋给彭献。此后，彭献承租涉案房屋后为了长期使用涉案房屋，因此与熊征兵签订的出售协议书，该协议书为彭献本人起草，协议书第一条明确约定，涉案房屋系甲方向部队购买的集资房，无房产证。所以彭献自始至终都清楚涉案房屋的产权状态，且明知涉案房屋无法办理至其名下，涉案房屋并非是熊征兵强迫其购买的，彭献在签订合同前熊征兵已告知彭献涉案房屋没有房产证，所以彭献当时要购买何种房屋是有其自主选择权的。而其本人作为退伍军人且在部队工作，其也清楚部队内的房屋都是没有产权，而只有使用权，随时都会被军区收回，因此彭献应当预见了该风险。彭献支付的38万元只是其取得涉案房屋一定期限的使用对价，而非涉案房屋的所有权。二、该房屋是由军区内人员集资而建成的，因此熊征兵也对此支付了一定的对价。涉案房屋是装修后交付给彭献使用，其在占有使用期间还对房屋结构进行了较大的改变，违规加盖了楼梯通往天台，使用面积也大大超过了房屋建筑面积。在此期间，彭献能够对涉案房屋占有，也是因为熊征兵对涉案房屋的建设费用，因此彭献不支付该笔费用也不公平。另外，彭献一方面要求利息，另一方面又主张增值损失，熊征兵认为这是重复主张，不应得到支持。彭献要求按照鉴定评估报告支付所谓的增值损失是不能成立的，依法应予驳回。一审时，第一个摇珠确定的评估机构认为涉案房屋的增值损失无法进行评估，因此进行了第二次摇珠，但第二次摇珠确定的评估机构是以租金的市场价予以扣减，但该做法是连同行都无法认可的。评估报告中认为涉案房屋不能用于出租，又认为涉案房屋存在增值，这明显是存在矛盾的，且亦认定的租金标准还远高于房管局认定的租金参考价。因此熊征兵认为该评估报告不应作为本案定案依据。而且，评估报告仅以同地区三间房屋的月租，并且也没有该三间房屋的性质来源，就认定涉案房屋的租金标准为38元每平方米，这明显是不合理的。而根据广州市房地产租赁所于2019年3月发布的文件显示，该参考价均显示广园路房屋的月租金为21元每平方米，因此熊征兵认为评估报告中认定的租金标准都是不合理的。对于评估报告的起止时间有异议，熊征兵于2014年4月就告知彭献涉案房屋需被部队收回，其要求主张至2019年的增值损失是不能成立的。综上所述，请求二审法院驳回彭献的全部上诉请求，维持原判。2019年4月16日，彭献向一审法院起诉请求判令：1、确认彭献、熊征兵于2006年8月5日签订的《房产出售协议书》无效；2、熊征兵向彭献一次性返还购房款38万元及支付利息暂计384586.9元（按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计付，暂计至2019年4月16日）；3、熊征兵赔偿彭献房屋装修费用损失327972.4元；4、熊征兵赔偿彭献房屋增值损失592522元；5、本案诉讼费由熊征兵承担。熊征兵向一审法院法反诉请求判令：1、彭献向熊征兵支付2002年2月1日起至2019年3月18日期间使用涉案房屋的使用费461763元；2、彭献承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋为位于广州市广园中路633号空军95100部队营区内集资房8栋602房1套及底层杂物房1间，未办理产权登记手续，系军产房。彭献为退伍军人。熊征兵为军队转业干部。1997年5月29日，熊征兵通过与中国人民解放军空军地空导弹兵第十旅后勤部签订《集资建房合同书》并支付集资费的方式取得涉案房屋。同年，熊征兵转业至地方工作。2002年，彭献通过其原部队领导向熊征兵商议长期承租涉案房屋。经熊征兵同意后，彭献于同年4月向熊征兵支付了20万元。后熊征兵将涉案房屋交付给彭献使用。同年8月，彭献向熊征兵支付第二笔款项6万元2003年2月，彭献向熊征兵支付第三笔款项6万元。2004年8月，彭献委托其妻子卢小汉向熊征兵支付第四笔款项4万元。2005年3月，彭献请人对涉案房屋进行了装饰装修。同年7月，彭献向熊征兵支付第五笔款项2万元。至此，彭献已向熊征兵支付38万元。2006年8月5日，彭献与熊征兵签订《房产出售协议书》，约定：熊征兵将涉案房屋出售给彭献；其中602房建筑面积110平方米，使用面积100平方米，底层杂物房面积13.7平方米；涉案房屋为向部队购买的集资房，无房产证；涉案房屋房价款38万元（如需办理地方产权，所需费用由彭献负责）；……。2014年4月10日，熊征兵在中国人民解放军95100部队（以下简称95100部队）《“腾退房改房”承诺书》上签字，确认其家庭已享受驻港部队经济适用房1套，同时住用该部队涉案房屋1套，违反了国家及有关军队住房管理的规定，承诺于2014年9月30日前腾退涉案房屋。同年4月，熊征兵通知彭献涉案房屋要被部队收回的情况。后双方就退款、赔偿问题进行协商，但未达成一致意见。2016年，中共空军地空导弹兵第十旅纪委分别向广东省公安厅、中共深圳市纪律检查委员会发函督促熊征兵腾退涉案房屋。2019年3月13日，95100部队向熊征兵发出最后腾退通知。同年3月18日，95100部队强制收回了涉案房屋。一审诉讼中，彭献申请对涉案房屋2002年至2019年增值部分进行价格鉴定，一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司作为首评鉴定机构。鉴定机构认为，涉案房屋暂未办理产权，不能在市场上交易，故无法评估标的增值价值，遂做退案处理。后彭献坚持要求继续评估，一审法院遂委托广州市华盟价格事务所有限公司作为鉴定机构。该鉴定机构认为涉案房屋可以评估，遂采用收益法，以涉案房屋剩余39年使用年限的市场租金价格972522元减去售房价格38万元，得出增值价值为592522元。一审法院认为，本案为自然人之间因房屋买卖合同纠纷提起的民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一九条、第一百二十四条规定的受理条件。彭献、熊征兵的本、反诉请求只涉及财产纠纷，并无腾退房屋的内容，不适用《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》中的相关意见。因此，熊征兵提出本案不属于人民法院受理民事诉讼范围的抗辩意见没有事实、法律依据，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，若权利人不追认或无处分权的人最终未取得处分权的，该合同无效。涉案房屋系熊征兵违规多占的军产房。其权利人95100部队并未追认熊征兵的出售行为。在熊征兵家庭享有另一套房改房后，熊征兵更无可能成为涉案房屋的有权处分人。因此，根据上述法律规定，彭献与熊征兵就涉案房屋订立的《房产出售协议书》因熊征兵的无权处分行为而无效。因此，彭献主张确认合同无效的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效后，双方应当相互返还因该合同取得的财产，恢复至合同订立前的状态。熊征兵因该合同取得了38万元现金及孳息（利息），应当予以返还。彭献因该合同获得了涉案房屋相应期间的使用权，且不能返还，应当折价补偿，即向熊征兵支付合理的房屋占有使用费。因此，彭献主张熊征兵返还其购房款及按照中国人民银行同期同类贷款利息标准支付利息的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。对于熊征兵主张彭献向其支付涉案房屋占有使用费的反诉请求，一审法院认为，虽然涉案房屋系熊征兵违规多占的军产房，但不影响其根据合同无效返还财产的规定向彭献主张房屋占有使用费。否则，彭献会因无效合同获得利益。因此，熊征兵主张彭献支付房屋占有使用费合理合法。但是，涉案房屋为军产房，不能以房管部门发布的商品房租金参考价作为房屋占有使用费的标准。对于军产房的实际租金标准，熊征兵未能提供证据证实。因此，一审法院酌情确定以彭献主张购房款的利息标准作为房屋占有使用费标准，并以该房屋占有使用费与彭献前述诉讼请求中利息进行抵销。经抵销后，熊征兵仅须向彭献返还购房款38万元，不负有向彭献支付利息的义务；彭献也不负有向熊征兵支付房屋占有使用费的义务。合同无效，双方都有过错。彭献的过错在于未尽审慎注意义务。熊征兵的过错在于其无权处分行为。对于因合同无效受到的损失，双方应当按照1：1的比例承担。对于彭献主张熊征兵赔偿房屋装修费用损失的诉讼请求，一审法院认为，首先，彭献提供的证据过少，不能充分证明涉案房屋在腾退时的装饰装修现值数额。其次，根据彭献提供的证据，装饰装修发生于2005年。根据广东省物价局《广东省涉案财物价格鉴定相关技术参数参照标准》中关于房屋经济寿命的说明，房屋内装修的经济寿命为10年，其他水电、门窗、卫生设备等经济寿命为10年至30年不等。由此判断，涉案房屋的装饰装修现值应当远低于彭献主张的数额。综上所述，一审法院酌情判令熊征兵根据其过错比例向彭献赔偿上述损失2万元。对于彭献主张熊征兵赔偿房屋增值损失的诉讼请求，一审法院认为，虽然一审法院对彭献申请进行二次房屋增值价格鉴定予以准许，但是，在价格鉴定报告作出后，双方就此进行了充分质证、辩论。其中，熊征兵主张涉案房屋位于军队营区内，不可流通，更不能对外租赁，因此鉴定机构以剩余使用年限的市场租金收益作为房屋增值是错误的。一审法院对熊征兵的基本质证、辩论观点予以认可，并且进一步认为，彭献主张的房屋增值损失属于预期利益，即缔约时可预见的履行利益。但是，军产房上市有限制条件，即须经售房单位同意，且等相关政策出台后，报中央军委后勤保障部审批。95100部队作为售房单位，从2014年起就明确不同意双方的交易行为，并强制收回了涉案房屋。因此，彭献主张的预期利益从95100部队的意见明确后就注定无法实现。而且，涉案房屋被强制收回后，熊征兵也不可能从中获得房屋增值的利益。综上所述，彭献主张熊征兵赔偿房屋增值损失没有事实、法律依据，一审法院不予支持。需要指出的是，虽然熊征兵家庭违规购买了两套房改房，但并无证据证明熊征兵在军队清理违规占用住房行动中有选择不腾退涉案房屋的权利。即使熊征兵有上述权利并选择不腾退涉案房屋，也不能改变95100部队不同意双方交易行为的事实，更无法预测后续政策出台及中央军委后勤保障部审批的结果。因此，彭献主张的预期利益仍然无法实现。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月26日作出如下判决：一、熊征兵于本判决生效之日起五日内向彭献返还购房款38万元；二、熊征兵于本判决生效之日起五日内向彭献赔偿装饰装修损失2万元；三、驳回彭献的其他诉讼请求；四、驳回熊征兵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19965.7元（彭献已交纳25940.4元），由彭献负担15226.3元，由熊征兵负担4139.4元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳；反诉受理费4113.2元，由熊征兵负担。鉴定费9700元，由彭献负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，综合彭献的上诉主张和熊征兵的答辩意见，本案二审争议焦点如下：一、彭献应否向熊征兵支付涉案房屋占用费，以及熊征兵应否返还购房款38万元的利息；二、彭献主张涉案房屋的增值损失能否得到支持。关于焦点一，本案双方对于一审法院认定涉案《房产出售协议书》无效均无异议，本院予以确认。根据无效合同相互返还的原则，双方因该合同取得的财产均应当予以返还。彭献因该无效合同占用涉案房屋，享受了房屋使用的利益，但该利益无法直接返还，故应当以房屋占用费折价补偿熊征兵；同理，熊征兵因该无效合同占用了彭献所支付的房款38万元，应当向彭献支付相应的资金占用费以作补偿。在合同被依法认定无效后，上述债务履行期限均已届满，且不属于法律规定不能抵销的情形，因此，一审法院认定上述两项费用予以抵销，并无不当。彭献上诉主张熊征兵向其支付房款的利息，且其无须向熊征兵支付占用费，不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，彭献主张涉案房屋存在增值损失，应当承担举证责任。虽然一审法院根据彭献的申请，委托了评估公司对涉案房屋的增值损失进行评估鉴定，该评估公司以涉案房屋尚有剩余39年使用年限的租金收益作为评估方法，作出了涉案房屋增值592522元的结论。但是，涉案房屋为军产，无房产证，限制自由交易，且涉案房屋位于军队营区之内，出入有严格的限制。本案并无证据显示一般人员可随意出入军队营区并承租营区范围的房屋，故该评估结论以同地段其他房屋的租金标准作为计算涉案房屋租金标准的依据，并不客观，故该评估结论不能反映涉案房屋的真实价值，无法证明彭献的主张。因此，一审法院采信熊征兵对该评估结论的质证意见，并无不当。再者，双方合同明确表明涉案房屋为向部队购买的集资房，无房产证，存在无法过户，被部队强制收回的风险，但彭献仍然签订合同予以购买，显然存在过错。综上，一审法院不予支持彭献要求熊征兵支付房屋增值损失的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，彭献的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15226.30元,由彭献负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  张 旭彭诗敏