湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终411号上诉人（原审被告、反诉原告）：曹良军，男委托诉讼代理人：刘真涛，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常宁市昌隆房地产开发有限公司，住所地湖南省常宁市青阳路98号。法定代表人：吴和龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴安成，湖南兴常律师事务所律师。上诉人曹良军因与被上诉人常宁市昌隆房地产开发有限公司（以下简称昌隆公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。曹良军上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金10950元，并赔偿上诉人的交通费、误工费8000元；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。被上诉人有明显的违约行为，应当承担违约责任。2017年1月15日，上诉人与被上诉人签订《土地使用权转让合同》，合同签订后，上诉人依约向被上诉人支付了第一期购地款182500元，但被上诉人却未依约在2017年12月31日前将土地交付给上诉人，且至今没有达到合同约定的土地交付条件即三通一平，被上诉人的法定代表人于2019年10月在衡阳市中院参加周森一案的庭审时也当庭认可目前尚未通电。一审判决既然认定被上诉人在2019年6月21日前没有取得土地使用权不动产登记证书，不具有签订土地使用权转让合同资格，无法履行合同，上诉人有权拒付第二期、第三期购地款，但却没有判决被上诉人承担违约责任，该判决违背事实和法律。同时，被上诉人取得土地使用权的时间是2019年6月21日，本案已进入一审程序，在一审法院尚未裁判的情况下，被上诉人无权向上诉人催收购地款，一审判决也认定上诉人拒付第二期、第三期购地款有正当理由，因此上诉人没有违约行为，不承担过错责任；二、一审判决适用法律错误。被上诉人的违约行为违背合同约定，构成违约，应当承担违约责任，为了履行合同，解决纠纷，上诉人多次往返广东与湖南，被上诉人的违约行为给上诉人造成了交通费、误工费等经济损失。根据《合同法》的相关规定，应当判决被上诉人赔偿上诉人的经济损失8000元，并支付违约金10950元。综上所述，一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。昌隆公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昌隆公司向一审法院起诉请求：1.判决解除昌隆公司、曹良军签订的《土地使用权转让合同》；2.判决曹良军赔偿昌隆公司违约金10950元；3.判决曹良军承担本案的全部诉讼费用。曹良军向一审法院反诉请求：2017年1月15日，昌隆公司与曹良军签订《土地使用权转让合同》，曹良军依约向昌隆公司交付第一期购地款182500元；而昌隆公司至今未将符合合同约定交付条件（三通一平）的土地交给曹良军，且昌隆公司在与曹良军签订合同时尚未取得涉案土地使用权（2019年5月13日才取得），存在严重的欺诈行为，故请求法院依法判令昌隆公司继续履行合同，并支付违约金10950元给曹良军，赔偿曹良军交通费、误工费等损失8000元及承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月29日，常宁市昌隆置业投资有限公司与湖南胜邦投资置业有限公司签订《土地使用权转让协议书》，常宁市昌隆置业投资有限公司受让湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地【土地使用证号：常国用（2011）第000385号】（2011年7月11日登记取得）。该合同对土地价款、交地时间、违约责任等作了具体约定。2017年1月15日，昌隆公司（即原常宁市昌隆置业投资有限公司）与曹良军签订《土地使用权转让合同》，将其受让的湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地【土地使用证号：常国用（2011）第000385号】中的60平方米（门面地号为仙岭路60号地块）土地以365000元的价格转让给曹良军。该合同约定交地时间为：2017年12月31日，价款支付方式为：第一期签订合同时交付总地价的50%，即182500元，第二期达到交地标准（三通一平）交付总地价30%，即109500元，第三期办理规划许可证时交付总地价的10%，即36500元，第四期相关土地证办好交付原告时，交付总地价10%，即36500元，并对违约责任等作了具体约定。在签订该合同后，曹良军交付了第一期购地款182500元，对约定的第二期、第三期及第四期购地款没有交付。2019年5月27日，昌隆公司办理了《建设用地规划许可证》（证号：地字第43042520190131，用地面积：22509.60平米，净用地面积：20820.80平米），2019年6月21日，昌隆公司获得位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1地块的部分使用权【土地使用证号：湘（2019）常宁市不动产权第0007741号】。一审法院认为，昌隆公司虽于2012年7月29日以常宁市昌隆置业投资有限公司与湖南胜邦投资置业有限公司签订《土地使用权转让协议书》，受让湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地，但至2017年1月15日在尚未依法登记取得权属证书时，便与曹良军签订《土地使用权转让合同》，但在本案开庭审理前，昌隆公司已于2019年6月21日依法登记取得了土地使用权，因此，昌隆公司与曹良军签订的《土地使用权转让合同》，应当依法认定有效。昌隆公司、曹良军合同约定的交地时间是2017年12月31日，而昌隆公司在2017年12月31日前，尚未取得土地使用权，无法达到交地标准和进行规划，2017年12月31日后，昌隆公司亦较长时间内未取得土地使用权，因此，曹良军在依合同约定交付第一期购地款后，拒付第二期、第三期购地款有正当理由。昌隆公司取得土地使用权后，向曹良军催缴后期土地款，曹良军未交纳，亦有一定过错，因此，昌隆公司要求曹良军支付违约金的主张及曹良军要求昌隆公司支付违约责任的主张，该院均不予采纳。曹良军要求昌隆公司支付交通费、误工费缺乏依据，该院不予支持。现昌隆公司已取得土地使用权，可以交付土地，且曹良军要求继续履行合同，本着诚实信用、维护交易安全的原则，昌隆公司、曹良军签订的《土地使用权转让合同》应当继续履行，昌隆公司要求解除合同的主张，该院不予支持，曹良军要求继续履行合同的反诉主张，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十七条、第一百零七条规定，判决:一、常宁市昌隆房地产开发有限公司与曹良军于2017年1月15日签订的《土地使用权转让合同》继续履行；二、驳回常宁市昌隆房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回曹良军的其他反诉请求。一审案件受理费146元，反诉费272元，共计418元，由常宁市昌隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，昌隆公司合法受让湖南胜邦投资置业有限公司位于常宁市东一环路与仙岭路交叉路口的东北角泉B-8中的A7-1、A7-2号土地，后于2017年1月15日在尚未依法登记取得权属证书的情况下，便与曹良军签订《土地使用权转让合同》，后昌隆公司在本案一审开庭审理前即2019年6月21日依法登记取得了土地使用权，因此，昌隆公司与曹良军签订的《土地使用权转让合同》，应当依法认定有效，合同约定的交地时间是2017年12月31日，而昌隆公司在2017年12月31日前，尚未取得土地使用权，无法达到交地标准和进行规划，2017年12月31日后，昌隆公司亦较长时间内未取得土地使用权，因此，曹良军在依合同约定交付第一期购地款后，拒付第二期、第三期购地款有正当理由。昌隆公司取得土地使用权后，向曹良军催缴后期土地款，曹良军未交纳，亦有一定过错，双方当事人在合同的实际履行过程中均有过错，均未按合同约定的期限履行义务，均存在违约行为，因此，一审对曹良军要求昌隆公司支付违约金的主张，不予采纳，并无不当。曹良军上诉要求昌隆公司支付交通费、误工费8000元，未提供相关证据予以佐证，依法不予支持。综上所述，曹良军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人曹良军负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年五月七日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅