湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终914号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨平，男，1968年1月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人杨平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初7214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回杨平的诉讼请求；本案案件受理费由杨平负担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及第一百一十四条第二款，支付违约金应以因违约所造成的实际损失为准。本案富强公司已将房屋交付给杨平，杨平已收房。因此，富强公司逾期办理不动产首次登记并不影响合法性接收并使用房屋，也未给杨平造成任何损失。一审判决遗漏了富强公司的该辩论和答辩意见，即遗漏了富强公司逾期办理不动产首次登记未给杨平造成任何损失的事实，判决富强公司向杨平支付逾期办理不动产首次登记的违约金，系事实认定和法律适用错误。杨平辩称，富强公司在一审中未提出该抗辩主张，二审法院不应处理。按照谁主张谁举证原则，富强公司应该对其主张进行举证。按照购房款每日万分之一支付违约金，远低于2%的月息，违约金实际上约定过低。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨平向一审法院起诉请求：1.富强公司向杨平支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以杨平已付购房款440000元为基数，以每日万分之一为标准从2016年12月1日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2019年12月19日为48972元）；2.本案诉讼费用由富强公司承担。一审法院认定事实：一、2011年8月9日，杨平（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100086402）。其中第三、第四条约定：杨平购买富强公司开发的位于郴州市交汇处“××郡”项目中的某号房，建筑面积107.75平方米，每平方米4000元，总房款为431000元。合同第九条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。二、合同签订后，杨平依照合同约定和实际面积向富强公司支付了440000元，富强公司于2013年5月3日将房屋交付给杨平使用。三、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。四、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，杨平要求继续履行商品房买卖合同。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。杨平已依约支付了全部购房款，而富强公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。不动产首次登记是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，不动产首次登记的法定义务人应当是房地产开发企业，故对于富强公司辩称是由于杨平自身原因才未办理案涉房屋的不动产首次登记的主张，不予采信。本案中，双方在合同中约定富强公司应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，杨平诉称案涉商品房的交付时间是2013年5月3日，提交了物业费收据佐证其主张，富强公司主张交房时间有异，但无法提供相应的证据予以反驳杨平的观点，对于富强公司的此项主张不予采信，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2015年5月3日前办理房屋的初始登记。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，富强公司有义务在约定的时间内为杨平所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当自2015年5月7日开始向杨平支付违约金。杨平诉请违约金从2016年12月1日起算，系其对自身权益的处分，故本案违约金支付天数暂计为1113天（从2016年12月1日计算至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为48972元＝440000元×1113天×0.0001。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“被告郴州富强房地产开发有限公司支付原告杨平逾期办理不动产首次登记违约金48972元（以已付房款440000元为基数，按每日万分之一暂计至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计172元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点是：富强公司应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律权利义务关系的协议”，充分体现了意思自治是最根本的原则。第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，该条明确双方当事人可以就违约行为约定以违约金形式承担违约责任。违约金是当事人约定承担违约责任的方式，系当事人意思表示。富强公司与杨平签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据双方签订的涉案合同约定，因富强公司责任，未能在规定的期限内办妥商品房首次登记的，富强公司按日向杨平支付已付购房款的万分之一的违约金。一审判决富强公司向杨平支付违约金并无不当。富强公司主张因杨平无实际损失，富强公司不承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年五月十三日法官助理张艳婷书记员梁慧婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。