安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终581号上诉人（原审原告）:蚌埠市龙晟置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区沫河口镇工业园滨河壹号20号楼101室，统一社会信用代码91340300050178659P。法定代表人:林云辉，该公司经理。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林平，该公司股东。被上诉人（原审被告）:徐家锋，男，1959年10月2日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。上诉人蚌埠市龙晟置业有限公司（以下简称龙晟公司）因与被上诉人徐家锋商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由徐家锋承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、龙晟公司未收到借款，该借款应为徐家锋与案外人陈辉之间的个人借款，与龙晟公司无关。一审法院认定“2016年5月7日之前，徐家锋通过其本人账户转账，其家属账户转账、存款等方式向案外人陈辉支付借款共计205万元”的依据为徐家锋提交的其与案外人陈辉的转账凭证、存款单、《借款协议书》、收款收据。因收款收据中明确约定收款方式为转账，而徐家锋的支付方式为“其本人账户转账，其家属账户转账、存款等方式”，与约定的支付方式不符，故龙晟公司并未收到任何转账。2、《借款协议书》中载明的借款数额为200万元，而徐家锋提供的证据记载陈辉的借款数额为205万元，二者数额不符。3、徐家锋与陈辉系朋友关系，不能排除二人之间有其他经济往来或者采取其他方法取得存款单据。根据民事诉讼证据规则第十三条规定，待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。二、一审判决认定的事实互相矛盾，且与判决结果相矛盾，应当予以撤销。1、一审判决认定“案涉《借款协议书》在未明确约定还款期限的情况下，直接约定如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产”无效,但判决结果却没有支持龙晟公司请求担保合同无效。2、一审法院认定《借款协议书》中关于处置所有用于抵押的房产部分约定无效，又认定“龙晟公司与徐家锋于2016年6月7日签订案涉《商品房买卖合同(预售)》的行为系双方履行《借款协议书》的行为，《商品房买卖合同(预售)》实质上系《借款协议书》的担保。龙晟公司以签署《商品房买卖合同(预售)》的形式为徐家锋的债权提供担保，系双方真实意思表示，该行为合法有效”，明显自相矛盾。3、《借款协议书》中关于“处置所有用于抵押的房产”约定无效，依据该条款作出的行为即履行该部分合同产生的法律后果应恢复至未签订该部分合同之前的状态。一审法院认定事实明显前后矛盾，应予以撤销。三、一审判决适用法律错误。一审法院明确认定签订《商品房买卖合同(预售)》不是以物抵债，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，龙晟公司与徐家锋签订《商品房买卖合同(预售)》的行为应为无效，应恢复至未签订合同前的状态。徐家锋将《商品房买卖合同(预售)》项下的房屋办理备案登记没有事实和法律依据，也应无效。徐家锋辩称，借款协议中的抵押与以房抵债签订买卖合同不是同一行为，以房抵债有效，且房屋已在房产部门备案。一审判决认定事实清楚，龙晟公司的上诉请求不能成立。龙晟公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认龙晟公司与徐家锋之间签订的合同编号为201606070007、201606070012、201606070013、201606070014、201606070015、201606070016的《商品房买卖合同(预售)》无效；2.依法判决确认徐家锋为上述《商品房买卖合同(预售)》项下房屋办理的备案登记无效；3.案件诉讼费由徐家锋承担。一审法院认定事实：2016年5月7日之前，徐家锋通过其本人账户转账、其家属账户转账、存款等方式向案外人陈辉支付借款共计205万元。龙晟公司（甲方）、案外人陈辉（甲方）、徐家锋（乙方）签署的《借款协议书》载明“经甲乙双方协商，甲方向乙方借款人民币贰佰万元整。乙方用‘龙晟置业有限公司滨河壹號小区21号楼6套花园洋房（以甲方开票确定房号）’，如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产。如甲方在约定的还款期限内还清所有借款，乙方必须无条件配合甲方办理退房手续……。”2016年6月7日，龙晟公司与徐家锋签署了编号为201606070007、201606070012、201606070013、201606070014、201606070015、201606070016的《商品房买卖合同(预售)》。2019年5月，徐家锋将上述合同进行了备案登记。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方签署的《商品房买卖合同(预售)》的行为性质及效力。徐家锋辩称龙晟公司诉讼涉及的房屋均为龙晟公司以房屋抵销欠款。为支持其抗辩理由，徐家锋提交了其与案外人陈辉的转账凭证、存款单、其与龙晟公司及案外人签订的《借款协议书》、龙晟公司出具的收款收据。一审法院认为，徐家锋提交的上述证据彼此关联并相互印证，形成证据锁链，能够证明徐家锋向陈辉提供借款，后徐家锋与龙晟公司及案外人陈辉签署的协议实质上是对前序债务的确认，龙晟公司作为共同借款人负有偿还借款的义务。龙晟公司以其在《收款收据》上载明的收款方式系转账为由，称其未收到借款，借款合同未生效，缺乏事实及法律依据，证据不足，不予支持。龙晟公司及案外人签订的《借款协议书》中约定以龙晟公司的房产作为抵押。案涉《借款协议书》在未明确约定还款期限的情况下，直接约定“如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。根据该规定，上述约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉《借款协议书》约定其他内容依然有效。龙晟公司与徐家锋于2016年6月7日签订案涉《商品房买卖合同(预售)》的行为系双方履行《借款协议书》的行为，《商品房买卖合同(预售)》实质上系《借款协议书》的担保。龙晟公司以签署《商品房买卖合同(预售)》的形式为徐家锋的债权提供担保，系双方真实意思表示，该行为合法有效，龙晟公司签署的《商品房买卖合同(预售)》并不因此而无效。徐家锋辩称双方签订的《商品房买卖合同(预售)》系龙晟公司的抵债行为。一审法院认为，徐家锋提供的《借款协议书》载明了借款利率，徐家锋未能提供证据证实其已经催告相关借款人在合理期间内返还借款、也未能证明双方已经就相关借款进行结算，而辩称双方签定《商品房买卖合同(预售)》是以物抵债，缺乏事实依据和法律依据，证据不足，一审法院对其此节抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审法院判决：驳回龙晟公司的诉讼请求。案件受理费40元，由龙晟公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。龙晟公司向本院提供2020年3月20日陈辉出具的书面《情况说明》一份，证明205万元借款与本案无关，徐家锋及其配偶是钱生钱公司合伙人，转账205万元是钱生钱公司集资款；徐家锋向一审法院提供的2015年12月20日《说明》、2016年6月7日《承诺书》均是伪造的，不是陈辉书写的；因集资款项徐家锋已经被判刑，签订买卖合同目的是骗取龙晟公司房产。徐家锋的质证意见为：陈辉现在应属于在逃期间，不能证明该份材料来源的合法性和真实性；就其内容，龙晟公司向徐家锋借款已经由龙晟公司签字盖章确认，陈述205万元与本案无关虚假；徐家锋是否被判刑与本案无关。综上，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不应被采信。本院的认证意见为：龙晟公司提供的《情况说明》属证人证言范畴，因证人未到庭接受询问，故该《情况说明》不符合证人证言证据的形式要件。另，本案审理的是案涉6份《商品房买卖合同（预售）》及备案登记的效力问题，龙晟公司、陈辉与徐家锋之间的借款有无实际发生不属于本案审查范围。综上，本院对该《情况说明》的真实性、关联性及证明力均不予认定。龙晟公司对一审法院查明“2016年5月7日之前，徐家锋通过其本人账户转账、其家属账户转账、存款等方式向案外人陈辉支付借款共计205万元”的事实有异议，对一审法院查明的其他事实无异议；徐家锋对一审法院查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：龙晟公司要求确认案涉6份《商品房买卖合同（预售）》及备案登记无效是否有事实及法律依据？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。依据上述法律规定，双方在《借款协议书》中约定的“如甲方逾期不能还清所借的全部借款，乙方有权以每套30万元收归乙方所有并有权处置所有用于抵押的房产”无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，案涉《借款协议书》约定的其他内容依然有效。龙晟公司等与徐家锋约定“如甲方（龙晟公司、陈辉）在约定的还款期限内还清所有借款，乙方（徐家锋）必须无条件配合甲方（龙晟公司、陈辉）办理退房手续”，且龙晟公司在起诉状中明确陈述“为保证借款合同得以实现，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》”、“《商品房买卖合同（预售）》是为了担保借款合同履行而订立”，故可以确定龙晟公司等与徐家锋签订案涉6份《商品房买卖合同（预售）》，目的是作为《借款协议书》的担保。因双方约定的该种担保方式系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。龙晟公司上诉主张案涉6份《商品房买卖合同（预售）》及备案登记无效的理由不能成立，本院不予支持。关于龙晟公司上诉主张其未收到徐家锋借款的问题。因本案审理的是案涉6份《商品房买卖合同（预售）》及备案登记的效力问题，故龙晟公司等与徐家锋之间的借款有无实际发生不属于本案审查范围，双方可依法另行主张。综上所述，龙晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由龙晟公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年五月二十二日法官助理王海燕书记员周广燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。