浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初15341号原告：李景冲，男，1976年10月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：陈满玲，女，1978年11月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。两原告共同委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。两原告共同委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。统一社会信用代码：91330782753968446A。法定代表人：黄允松，执行董事。委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。原告李景冲、陈满玲诉浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告李景冲、陈满玲及其委托诉讼代理人虞景勇，被告现代房产公司的委托诉讼代理人季雪颖到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告李景冲、陈满玲的委托诉讼代理人虞景勇，被告现代房产公司的委托诉讼代理人季雪颖到庭参加诉讼。后本案依法中止审理。本案现已审理终结。原告李景冲、陈满玲向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告于2018年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即交付案涉房屋的土地、房屋初始登记权属证书，并支付两原告逾期交证违约金（违约金以4425480元为基数，自2019年1月1日起按每日万分之一计算至实际履行之日止），至起诉之日违约金为100458.4元；3、判令被告立即协助两原告办理将坐落于义乌市的房屋转移登记至两原告名下的转移登记手续；4、判令被告支付两原告逾期交房违约金119930.5元；5、判令被告赔偿两原告的损失（损失以4425480元为基数，自2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至两原告实际取得房屋权属登记证书之日止），至起诉之日损失为120317.7元。事实与理由：两原告向被告购买义乌市的房屋一套，建筑面积为165.21平方米，价格为每平方米26787元，总价4425480元。2015年6月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，被告承诺于2018年6月30日前交付房屋，2018年12月31日前取得案涉房屋的土地、房屋初始登记证书并交付给两原告，逾期180天以上的，被告应自约定之日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已交房屋万分之一的违约金。现案涉房屋被告于2019年3月28日交付给原告使用，但被告至今未将房屋权属初始登记证书交付给原告，也没有协助原告办理案涉房屋的转移登记手续。被告现代房产公司辩称：一、案涉房产已经于2018年6月13日交付，被告没有逾期交房。本案的案由应当是房屋买卖合同纠纷，案涉房产在合同签订时就可以交付。合同约定的为现售商品房，原告已经于2018年6月13日办理过交房手续，交付房屋在合同约定的日期之前。被告不存在逾期交房的事实。原告购买的同一小区A1幢2单元1501室的房屋已经于2018年4月12日交付。原告不存在对交付时间不知情的情况。二、被告的逾期办证不具有过错，主要原因是房地产市场大环境波动，造成楼市政策变动，工程进度受到影响，致使办理相关行政手续的进度也受到影响，请求法庭对此予以考虑。三、如法院判决被告承担违约金，则本案约定的违约金过高，被告已向原告交付房屋，现房屋处于原告的实际控制之下，原告基本没有实际损失，合同中约定的违约金过高，请求法院根据实际损失为标准进行调整。四、本案原告的第5项诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据。综上，请求驳回原告诉请。为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料：1、浙江省商品房买卖合同及收款收据各一份，证明原、被告双方合同合法有效及双方约定的权利义务，原告履行了义务，被告构成违约。2、前期物业管理服务协议及保管钥匙委托书各一份，证明被告于2019年3月28日交房的事实，被告构成交付房屋的违约。3、不动产档案证明一份，证明案涉房屋已被被告抵押贷款。经庭审质证，被告发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是不能达到其证明被告违约的证明目的。对证据2的真实性没有异议，但是这不是交房手续，不能证明被告于2019年3月28日交房，实际上被告已于2018年6月13日与原告办理了交房手续。对证据3的真实性无异议，该抵押系整个在建工程抵押，并不是针对案涉房产。为证明自己的主张，被告向本院提供了下列证据材料：1、商博花园业主接管房屋流程表复印件一份，证明原告诉于2018年6月13日办理过案涉房产的交房手续。2、回执及商博花园业主接管房屋流程表复印件各一份，证明原告于2018年4月12日已办理同一小区另一套房产交付手续。经庭审质证，两原告发表如下质证意见：现被告仅提供了复印件，如果不能提供原件，对真实性有异议；如果提供了原件，质证如下：证据1是被告单方制作，没有原告签名确认，不具有证明力；对证据2中回执的真实性没有异议，但这份回执是1501房屋的，跟本案没有关系，流程表是被告单方制作；这两组证据不能证明被告在2018年6月13日已经交付房屋。对原、被告提供的证据材料，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定。原告提供的证据1，可以证明双方签订商品房买卖合同，约定相关权利义务、原告已经付清购房款等事实；原告提供的证据2，可以证明原告与物业公司于2019年3月28日签订《前期物业管理服务协议》，并将进户门钥匙一把委托物业保管的事实；原告提供的证据3，可以证明被告将已出售给原告的房屋用于抵押贷款的事实。被告提供的证据1、2，在庭审结束后提供了原件，对其真实性，本院依法予以确认，但仅凭被告提供的该证据，不足以证明案涉房屋系于2018年6月13日交付，根据业主接管房屋流程表显示，业主接管房屋的流程包括1、至财务部结清维修专项基金；2、至销售部；3、至物业公司签署《承诺书》、各项服务协议；根据原告提供的证据2，原告在2019年3月28日才与物业公司签署《前期物业管理服务协议》，在被告无其他证据证明交房时间的情况下，本院确定案涉房屋的交付时间为2019年3月28日。综上，本院认定本案事实如下：原告李景冲、陈满玲与被告现代房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：李景冲、陈满玲向现代房产公司购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为165.21平方米，每平方米26787元，总价款4425480元；买受人购买的商品房为现售商品房；出卖人应当在2018年6月30日前，将符合合同约定的各项条件的商品房交付给买受人使用；如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2018年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，超过约定日期180日以后，仍不能交付的，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。同时还约定了其他相关的权利义务。2018年6月13日，原告李景冲、陈满玲支付了合同约定的4425480元购房款。被告现代房产公司于2019年3月28日向原告李景冲、陈满玲交付了案涉房屋。2018年3月4日，被告现代房产公司对案涉不动产进行了分割登记，不动产权证号为浙（2018）义乌市不动产权第××号；2018年9月，被告现代房产公司将案涉不动产抵押（最高额抵押）给恒丰银行股份有限公司义乌支行，并办理了抵押登记。被告至今未向两原告交付案涉房屋的不动产分割登记凭证（即合同当中约定的土地、房屋初始登记权属证书）。本院认为，原告李景冲、陈满玲与被告现代房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对案涉房屋的交付期限作出了明确约定，但被告未在约定的期限内交付房屋，构成违约，原告要求被告按约支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，以4425480元为基数，按日0.1‰自2018年7月1日计算至2019年3月28日，计人民币119930.5元。该合同对案涉房屋的初始登记权属证书的交付期限作出了明确约定，被告现代房产公司未能在约定的期限内交付权属证书，构成违约。两原告要求被告交付案涉房屋的土地、房屋初始登记权属证书（即不动产分割登记证明）并按合同约定支付原告逾期交付权属登记证书的违约金（以4425480元为基数，按日0.1‰自2019年1月1日计算至实际交付之日止）的诉讼请求，合理合法，应予支持；由于被告在案涉不动产上设置了最高额抵押，在该抵押权未依法处理之前，无法办理产权转移登记手续，因此，两原告要求被告协助办理案涉不动产的转移登记手续的诉讼请求，本院依法不予支持；因无法办理转移登记的过错在于被告方，故相应的诉讼费用由被告负担。关于两原告要求被告赔偿其至今未能取得房屋权属登记证书的损失的诉讼请求，本院认为，虽然案涉商品房买卖合同约定被告现代房产公司于2018年12月31日前交付给买受人的是初始登记证书，转移登记由买受人自行办理，但就合同条款本意及实现合同目的而言，现代房产公司交付给买受人的初始登记证书，应是具备办理产权转移登记条件、权利完整而非受限的初始登记证书，而由于现代房产公司在案涉不动产上设置了最高额抵押（被告在诉讼前未将抵押情况告知两原告），即使买受人取得了初始登记证书，在该抵押权未依法处理之前也无法办理产权转移登记，因此，现代房产公司应就其造成的初始登记证书存在权利瑕疵而向买受人承担违约责任，该违约责任视同于被告现代房产公司未交付初始登记证书的违约责任，不能重复计算，承担违约责任的期限，如被告交付初始登记证书在抵押权处理完毕之后，则计算至实际交付之日止，如交付初始登记证书在抵押权处理完毕之前，则计算至抵押权处理完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告李景冲、陈满玲与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2018年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。二、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李景冲、陈满玲支付逾期交房违约金119930.5元。三、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李景冲、陈满玲交付义乌市房屋的土地、房屋初始登记权属证书即不动产权分割登记证书。四、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李景冲、陈满玲未按约交付权属登记证书的违约金（以4425480元为基数，按日0.1‰从2019年1月1日起计算至上述第二项权属证书实际交付之日止或案涉房产抵押权处理完毕之日止，以时间在后的为准）。四、驳回原告李景冲、陈满玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44930元，由原告李景冲、陈满玲负担1134元，由被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担43796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  张小燕人民陪审员  刘森荣人民陪审员  任恭盛二〇二〇年五月六日代书 记员  傅俊霞