河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6052号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号，统一社会信用代码：91410100MA3X7A9059。法定代表人：曹岩，总经理。委托诉讼代理人：鲁东见，系公司员工。委托诉讼代理人：王胜利，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：付晶，女，1985年10月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王志歌、赵靓，河南豫润律师事务所律师。原审被告：河南国崟房地产开发有限公司，住所地郑州市通泰路40号蓝天空港1号楼1单元2层，社会信用代码：91410100349499019P。法定代表人：郝章有。委托诉讼代理人：岳鹏程、冯健，河南杰瑞律师事务所律师。上诉人郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称“建岩公司”）因与被上诉人付晶、原审被告河南国崟房地产开发有限公司（以下简称“国崟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法采取独任方式进行了审理。本案现已审理终结。建岩公司上诉请求：撤销一审民事判决第三、四项，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求；一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人向上诉人出具承诺书的条件未成就，属于认定事实错误，一审法院认定被上诉人是基于在河南国崟房地产开发有限公司退还其前期购房款的前提下，才向上诉人出具的承诺书，没有任何的事实和法律根据。二、被上诉人向上诉人出具的两份其亲笔签名按手印的承诺书合法有效，不附任何条件，被上诉人出尔反尔，违反了承诺书的约定，本案应适用合同法等法律中的违约条款判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求并判决被上诉人向上诉人支付违约金20万元。付晶辩称：付晶在上诉人郑州建岩房地产营销策划有限公司强烈推荐下与河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）签订了《蓝天港湾内部认购协议》，2018年9月27日及2018年12月25日答辩人出具的两份《承诺书》称放弃团购费10万元均是以退房并退还首期购房款为条件，但答辩人与国崟公司最终并未能就退房达成一致意见也未能退房成功，承诺书生效的条件并未成就，承诺书不生效。应依法予以维持。国崟公司述称：请求法院依法处理。付晶向一审法院起诉请求：1、确认本诉原告与本诉被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；2、依法判令本诉被告河南国崟房地产开发有限公司向本诉原告返还购房款460320元及利息（以460320元为本金，按照年利率6％自2017年7月8日起计算至实际偿还之日止）；3、依法判令本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还团购费10万元及利息（以10万元为本金，按照年利率6％自2017年6月8日起计算至实际偿还之日止）；4、本案诉讼费等相关费用由本诉被告承担。建岩公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告付晶向反诉原告支付违约金20万元；2、本案本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告付晶承担。一审法院认定事实：建岩公司提交其与国崟公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》一份，证明由建岩公司包销国崟公司开发的蓝天港湾项目30套住宅。2017年7月7日，付晶与国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：房号：蓝天港湾2号楼1单元2层2602号；单价12000元／平方米；总价1510320元；原告于2017年7月7日，向国崟公司交付首付款460320元；国崟公司应于2018年12月31日前向原告交付该房屋；国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，本诉原告有权选择退房，本诉原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照本诉原告全部已付款的百分之二向本诉原告支付违约金；如在国崟公司与本诉原告签订正式《商品房买卖合同》之前，本诉原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在本诉原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照本诉原告实际支付款项金额全额退款（无息）。协议落款处有本诉原告签名捺印，本诉被告加盖公章予以确认。2017年6月7日，建岩公司向本诉原告出具收据，载明收到本诉原告团购费10万元。2017年7月7日，本诉被告国崟公司向本诉原告出具收据一份，载明收到本诉原告410320元购房款。2018年12月25日，本诉原告付晶出具两份承诺书，一份承诺书载明“承诺人付晶向国崟公司郑重承诺：在双方协商解除《蓝天港湾内部认购协议》，国崟公司同意返还首期购房款情况下，承诺人同意只向团购费收取单位建岩公司主张返还团购费，不再向国崟公司主张返还团购费，如有违反，承诺人愿向国崟公司支付违约金10万元”，另一份承诺书载明“承诺人付晶不再向建岩公司要求返还关于《蓝天港湾》所缴纳的购房团购优惠费用10万元，如有违反，承诺人应支付违约金同等团购费的2倍。”并在当日，付晶签订了蓝天港湾客户退房申请单。庭审中，国崟公司称目前房屋已建至十层，今年准备复工，未达到交付的条件。合同无法履行是大气污染导致停工，军队停止有偿服务政策导致项目缓建。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，本诉原被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受购房款460320元，故该协议应当认定为商品房买卖合同。国崟公司应对其具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未举证证明，故视为其并未取得相应的证件，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与本诉原告签订的内部认购协议应当认定为无效。故国崟公司因该合同取得的财产（首付款460320元）应当予以返还，本诉原告要求确认《蓝天港湾内部认购协议》无效，国崟公司退还收取的首付款460320元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于本诉原告诉请的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向本诉原告支付资金占用期间的利息损失利息以460320元为基数，自2017年7月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。本诉被告建岩公司称本诉原告支付的10万元团购费系包销服务费，且本诉原告承诺放弃对其主张返还该团购费，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。建岩公司收取原告10万元，违反了上述规定，且虽然本诉原告向建岩公司出具承诺书放弃对10万元团购费的主张，但是是基于在国崟公司同意退还房款的前提下，国崟公司未退还房款，该承诺书中放弃10万元团购费的条件未成就，故本诉被告建岩公司应当返还本诉原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。关于反诉原告建岩公司要求反诉被告付晶向其支付违约金20万元，依据不足，故原审法院不予支持。依照、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告付晶与本诉被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；二、本诉被告河南国崟房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还本诉原告付晶房款460320元并支付利息（以460320元为基数，自2017年7月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还本诉原告付晶团购款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2017年6月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；四、驳回反诉原告郑州建岩房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5109元，由本诉被告河南国崟房地产开发有限公司负担4194元，本诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负担915元；反诉费2150元，由反诉原告郑州建岩房地产营销策划有限公司。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于承诺书约定的条件是否成就问题。根据建岩公司提交的付晶于2018年9月27日书写的承诺书载明：“因通过合作公司购买支付人民币壹拾万元整，现退房只退房款，放弃合作公司已支付拾万元整。”通过该承诺书内容来看，付晶的出具承诺书的目的是欲通过建岩公司退房款，如退款成功可以放弃支付给建岩公司的团购款拾万元，鉴于建岩公司并未促成付晶所主张的退房款事宜，该承诺函约定的条件尚未成就，建岩公司上诉主张不应返还10万元团购款及支付违约金的依据不足。综上所述，建岩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邵晓斐二〇二〇年五月二十九日书记员  米 彦