云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终298号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵玉兰，女，1976年8月16日生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：周晓芳，云南兰云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尚美仙，女，1970年10月1日生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：杨善奖，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邵玉兰因与被上诉人尚美仙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2019）云0581民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由，本院对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。邵玉兰上诉请求：1.撤销（2019）云0581民初4288号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一方面一审对影响南楼市场租金价值的相关事实认定不清，酌定南楼年租金16万元不合理，租金计算截止2019年12月13日不合法；另一方面一审判决对合同履行的相关事实认定不清，错误判决解除合同，本案合同既无约定解除权，也没有达到法定解除的情形，一审混淆了商业风险和情势变更。二、一审判决因认定事实不清，导致适用法律错误。一审滥用情势变更制度强行解除本案租赁合同，属于明显的适用法律错误，本案合同履行过程中发生的变化属于已经预见的商业风险，本案合同已经实质变更且仍在履行，继续履行合同不会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，不应适用情势变更制度解除合同。三、一审判决违反法定程序，严重影响公正审判。一审在本案合同不应解除的情况下强行判决解除，导致租金少算（被上诉人自2017年5月1日接受租赁物至今，仅支付了2017年7月1日至2018年6月30日的租金，至2020年4月15日未付租金为498889元）、装修补偿条款适用，且不准许启动装修价值鉴定程序，侵害了上诉人的合法权益，显失公平。尚美仙答辩称，一、涉案70号房屋分为东楼和南楼，东楼临街有五格铺面每年租金24万元，南楼不临街没有铺面每年租金16万元，因疫情原因应免两个月（60天）租金，租期为2018年7月1日起至2019年1月28日，计211天，每天1096元，租金为211×1096=231256元。二、涉案70号房屋装修款为100万元，上诉人已在庭审中予以认可。三、上诉人邵玉兰在法院拍卖时已将装修附着物的价款全部收取，其应按合同约定支付被上诉人装修折旧款45万元（按第二年折价计算：100万元×45%=45万元）和预交保证金5万元，计50万元。邵玉兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告尚美仙向原告支付租金498889元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于腾冲市映春宾馆，即房屋所有权证号为腾冲县房权证腾越镇字第××号、国有土地使用权证号为腾土国用（2001）字第103247号（以下简称1号房地产）和腾土国用（2002）字第103849号及地上附着物房地产（以下简称2号房地产），租期为2017年5月1日至2027月4月30日（2017年5月1日至2017年6月30日为被告装修期，该期间免交租金）。2017年5月1日至2019年4月30日的租金为每年40万元，2019年5月1日至2027年4月30日的租金为每年43万元，租金每年支付一次，每年5月1日交付。同时该合同提及所租赁房屋已抵押给案外人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但至今被告仅向原告支付40万元的租金。由于1号房地产于2019年1月28日被保山市中级人民法院处置，被告租赁1号房地产的期限为2017年5月1日至2019年1月28日。至今，被告仍在使用和经营2号房地产，根据合同约定，被告应支付1号房地产的租金为117222元，应支付2号房地产的租金为381667元，由于支付期限已超，原告多次催要未果，特提起诉讼。尚美仙向一审法院提出反诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告保证金50000元、装修款450000元，计500000元；3.本案反诉费由反诉被告负担。事实及理由：被告（反诉原告）所租赁房屋第一年即2017年7月1日至2018年6月30日的40万元租金已付，第二年租期为2018年7月1日至2019年6月30日，租金40万元未付。未付租金是因所租房屋涉及拍卖，东楼（含所有附着物）于2019年1月28日拍卖给案外人徐定祥，并交付其经营管理；所租房屋南楼（含所有附着物）于2019年4月30日拍卖给富滇银行腾冲支行，仍由被告（反诉原告）租赁使用。现富滇银行腾冲支行与原告（反诉被告）已签订南楼房屋的租赁合同，要求解除《租赁合同》。依照双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二项、第七条第五项、第十一条约定，反诉被告应支付反诉原告预交保证金5万元和房屋装修款45万元，计50万元。一审法院认定事实：2016年12月之前，位于腾冲市的映春宾馆由案外人肖建平承租经营，同月20日，经被告（反诉原告）尚美仙与案外人肖建平协商并征求原告（反诉被告）邵玉兰同意后，由被告（反诉原告）尚美仙对该房屋承租经营，并开始进行装修。同年6月20日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2017年7月1日至2018年6月30日房租40万元和租房押金5万元。同年7月1日，原告（反诉被告）邵玉兰与被告（反诉原告）尚美仙分别作为甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）邵玉兰将位于腾冲市的映春宾馆出租给被告（反诉原告），该宾馆土地面积约2000平方米，房屋建筑面积约8000平方米，包含58间客房、南楼一间铺面、东楼三间铺面和五格小房间及宾馆内的一切服务设施、用具。其中合同第三条第一项约定：租赁期限10年，即自2017年5月1日起至2027月4月30日止。第二项约定：乙方承租甲方房屋后，因提高经营质量的需要，投资100万元的装修款。第四条约定：租金为前两年每年40万元（2017年5月1日至2019年4月30日），后八年每年43万元（2019年5月1日至2027年4月30日），租金每年支付一次，每年5月1日前交付。第六条约定：修缮房屋由乙方负责。承租人装修房屋、增建设施需经出租人同意，合同终止出租人收回房屋时，房屋装修款、增建设施归出租人所有。第七条第二项约定：租赁期间甲方单方解除合同的，除按合同第十条的约定乙方赔偿装修投资外，还应向乙方支付违约金30万元。第三项约定：租赁期间乙方单方解除合同的，应支付违约金20万元。第四项约定：乙方在承租期间预交甲方保证金5万元，租用期满后甲方退还乙方。第五项约定：如在承租期内甲方无理由单方违约，应赔偿乙方的装修款100万元，预交保证金5万元，违约金30万元。第八条第二项约定：在房屋租赁期间，出租人同意承租人将房屋转租给第三人。第十一条约定:因租赁房屋现抵押于富滇银行腾冲支行，如在租赁期间债权人为实现债权致使该房屋被司法机关拍卖或国家征用改造，导致合同不能继续履行，此情形不属违约，但应由甲方按乙方实际使用年限折旧补偿乙方装修投资。（具体折旧方式为按五年折旧，折旧比例逐年递减：第一年折旧30%，第二年25%，第三年20%，第四年15%，第五年10%）。同时双方在合同中注明：经双方协商，甲方同意乙方装修期间免去两个月房租，以7月1日起算房租。2018年7月，所租赁房屋因原告（反诉被告）邵玉兰的其他案件被人民法院执行查封，但被告（反诉原告）尚美仙仍继续经营使用。2019年1月28日，租赁房屋中的房屋所有权证号为腾冲县房权证腾越镇字第××号、国有土地使用权证号为腾土国用（2001）字第103247号的房地产（即在诉讼中原告称1号房地产，被告称东楼），被买受人徐定祥在拍卖中以7450000元竟得并接收。该房产于2017年4月1日已由被告（反诉原告）转租与案外人林成秋使用，所签订房屋租赁合同约定，租期三年（2017年4月1日至2020年4月1日），房屋保证金5万元，前两年租金24万元，第三年租金25.5万元。后案外人林成秋于2017年3月23日交付租金24万元、租房押金5万元，于2018年4月25日交付租金24万元。2019年4月16日，腾土国用（2002）字第103849号土地及房屋等附着物（即在诉讼中原告称2号房地产，被告称南楼）流拍后，以9353515元的价格抵偿给案外人富滇银行股份有限公司腾冲支行。2019年9月18日，原告（反诉被告）与案外人富滇银行股份有限公司保山分行签订房屋租赁合同，原告（反诉被告）租赁使用腾土国用（2002）字第103849号房产，租期一年，自2019年4月17日至2020年4月16日，租金含税价15万元，后富滇银行股份有限公司保山分行同意原告（反诉被告）将该承租房产转租被告（反诉原告）经营一年。被告（反诉原告）至今一直承租使用该房屋，双方因租赁房屋变动、租金和租赁期限发生争议协商未果，提起诉讼。一审法院认为，原告（反诉被告）邵玉兰与被告（反诉原告）尚美仙签订的房屋租赁合同并不违反相关法律规定，系有效合同。依法成立的合同，双方应当全面履行。因此，原告（反诉被告）将租赁房屋交付后，被告（反诉原告）应依约支付自2018年7月1日至今的房屋租金，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金498889元的诉讼请求，部分采纳；因在履行合同过程中，本案租赁房屋因查封、拍卖和被他人接收，现虽经原告（反诉被告）延租，但被告（反诉原告）仅租赁使用部分房屋，且其租赁期限仅至2020年4月16日。虽双方在合同第十一条中特别约定，该情形导致合同不能继续履行不属于违约，但该合同的标的物、租金、履行期限等已发生重大变化，被告（反诉原告）认为继续履行合同已不能实现合同目的，依照相关法律规定，被告（反诉原告）可要求解除合同，该合同解除权的行使期限合同没有约定，被告（反诉原告）可随时解除，故对被告（反诉原告）要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的反诉请求，予以采纳。被告（反诉原告）虽于2019年1月28日后可要求解除合同，但其至今仍在使用剩余租赁房屋，因此其应支付的租金为：1、2018年7月1日至2019年1月28日计212天，按合同约定当年40万元计算，每天租金1096元，计232352元；2、2019年1月29日至2019年12月13日计319天，按合同约定当年43万元计算，因该价款包含东楼和南楼租赁价格，该期间被告（反诉原告）仅承租使用南楼，参考被告（反诉原告）与案外人林成秋的原转租东楼年24万元的租金，和原告（反诉被告）与案外人富滇银行腾冲支行后租赁南楼的年15万元的租金，一审法院酌定该期间租金以被告（反诉原告）自认每年16万元计算，计139836元。上述租金合计372188元。同时按合同约定未到期解除合同，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的租赁投资应予补偿。本案被告（反诉原告）系在合同签订之前即已使用租赁物，且在签订的租赁合同中已明确约定被告（反诉原告）的装修投资款为100万元，不存在对装修投资进行鉴定的问题。因合同东楼和南楼的投资金额未进行约定，庭审中双方认可南楼投资约60万元，被告（反诉原告）主张东楼投资40万元，原告（反诉被告）不认可，但依合同确定的100万元投资款，一审法院按合同确定剩余40万元投资款计算，其中东楼自2017年5月1日使用至2019年1月28日，系租赁第二年，按合同五年折旧剩余三年45%计算，折旧补偿款为18万元，南楼自2017年5月1日使用至2019年12月13日，系租赁第三年，按合同五年折旧剩余二年25%计算，补偿款为15万元，合计33万元。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付装修投资款450000元的反诉请求，部分支持；被告（反诉原告）租赁房屋时所交保证金50000元，因双方均未违约，原告理应退还。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租房保证金50000元的反诉请求，予以支持。对原告（反诉被告）有关其不同意解除合同、该合同还有继续履行的条件、被告（反诉原告）已默认合同履行中的变化并已超过行使解除权的期限、解除合同对原告（反诉被告）明显不公平、不同意赔偿被告（反诉原告）的装修损失、双方签订合同时地位不平等的辩解，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十五条第一款、第九十七条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）邵玉兰与被告（反诉原告）尚美仙于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）尚美仙支付原告（反诉被告）邵玉兰租金372188元；三、由原告（反诉被告）邵玉兰支付被告（反诉原告）尚美仙装修折价补偿款330000元；四、由原告（反诉被告）邵玉兰返还被告（反诉原告）尚美仙租房保证金50000元；上述第二项与第三项、第四项冲抵后，由原告（反诉被告）邵玉兰于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）尚美仙7812元。五、驳回原告（反诉被告）邵玉兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）尚美仙的其他反诉请求。本院二审期间，经双方当事人确认，本院纠正一审认定错误的事实如下：2017年6月20日，被上诉人向上诉人支付2017年7月1日至2018年6月30日房租40万元。本院同时补充认定事实如下：上诉人邵玉兰通过与他人签订合同的方式保证了被上诉人尚美仙一直使用南楼至2020年4月16日。其余事实与一审查明一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同属于有效合同，该合同对双方当事人有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应当全面履行自己的义务，且双方也已在履行。但本案房屋在出租前已设立了抵押权，这一事实在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中也已明确载明，在合同履行过程中，租赁房屋因抵押权人实现抵押权而发生了所有权变动的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该情形属于“买卖不破租赁”的除外情形，被上诉人请求解除合同的理由成立，本院对上诉人要求继续履行原租赁合同的诉讼请求不予支持。因双方在合同第十一条中特别约定，“此情形导致合同不能继续履行不属于违约，但应由甲方按实际使用年限折旧补偿乙方装修投资”，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，“合同解除后，尚未履行的中止履行”、“合同的权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。故上诉人应按合同约定补偿被上诉人装修投资，被上诉人应按合同约定向上诉人支付租金。被上诉人尚美仙应支付的租金为：1.2018年7月1日至2019年1月28日东楼被拍卖给他人为止，共计212天，按合同约定40万元计算，每日租金1096元，计232352元。2.南楼的租金：鉴于被上诉人与上诉人签订租赁合同后就已以年租金24万元的价格转租给他人，上诉人虽对此价格有异议却也不能向本院提交证据予以反驳，因此，本院以合同价减去东楼的租金来认定南楼的租金。虽然南楼的产权已变更为他人，但上诉人以与他人签订租赁合同的方式已保证上诉人与被上诉人的合同履行至2020年4月16日，被上诉人尚美仙依然在使用南楼，因此，本院认定南楼的租金计算至2020年4月16日。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“租金为前两年每年40万元人民币（2017年5月1日至2019年4月30日），后八年每年43万元人民币（2019年5月1日至2027年4月30日）”的约定，2019年1月29日至2019年4月30日南楼的租金以每年16万元每年计算，438元／天×92天＝40296元；2019年5月1日至2020年4月16日南楼租金以19万元（43万元-24万元）每年计算，每天为521元，因受新冠××疫情防控影响，本院根据相关规定酌情扣除2020年2月份一个月29天的房租，521元／天×323天＝168283元。以上租金共计440931元。关于房屋装修款，上诉人认可被上诉人的装修款为100万元，一审庭审中双方认可南楼投资约60万元，本院据此确定东楼的装修款为40万元；东楼自2017年5月1日使用至2019年1月28日，系租赁期第二年，按合同约定的五年折旧剩余三年45%计算，折旧补偿款为40万元×45%=18万元；南楼自2017年5月1日使用至2020年4月16日，按合同五年折旧剩余二年25%计算，折旧补偿款为60万元×25%=15万元；故对一审法院判决邵玉兰支付尚美仙东西楼折价款共计33万元，本院予以支持。因双方均未违约，故上诉人理应退还上诉人50000元的租房保证金，一审法院判决正确。综上所述，邵玉兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省腾冲市人民法院（2019）云0581民初4288号民事判决第一项，即解除原告（反诉被告）邵玉兰与被告（反诉原告）尚美仙于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》；第三项，即由原告（反诉被告）邵玉兰支付被告（反诉原告）尚美仙装修折价补偿款330000元；第四项，即由原告（反诉被告）邵玉兰返还被告（反诉原告）尚美仙租房保证金50000元；第五项，即驳回原告（反诉被告）邵玉兰的其他诉讼请求；第六项，即驳回被告（反诉原告）尚美仙的其他反诉请求。二、变更云南省腾冲市人民法院（2019）云0581民初4288号民事判决第二项为由被上诉人尚美仙支付上诉人邵玉兰租金440931元；上述双方应支付款项冲抵后，由被上诉人尚美仙于本判决生效之日起十日内支付上诉人邵玉兰60931元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9295元，由邵玉兰负担4845元，尚美仙负担4450。二审案件受理费7914元，由邵玉兰负担3914元，尚美仙负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长 杨仙道审 判 员 黄映瑾审 判 员 杨 梅二〇二〇年五月二十一日法官助理 张继斯书 记 员 段 嵘