天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终857号上诉人（一审被告）：高国营，男，1969年8月16日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：潘志刚，天津光明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐明彦，男，1965年10月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：唐成，男，1987年8月27日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：唐昊，男，1988年8月26日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志鹏，天津宝信律师事务所律师。上诉人高国营因与被上诉人唐明彦、唐成、唐昊房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初9304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高国营上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，上诉人应获得因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失及房屋装修的补偿，该条例同时规定补偿协议签订的程序及包含的事项。现三被上诉人私自签订的补偿协议程序严重违法，并严重侵犯上诉人的合法权益。同时，该条例第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。现一审法院在明知上诉人没有获得补偿的情况下，便判决解除合同，十五日腾清房屋，于法无据。唐明彦、唐成、唐昊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持一审法院判决。唐明彦向一审法院起诉请求：1．判令解除唐明彦与高国营签订的《房屋租赁合同》；2．高国营立即腾清库房，并将库房返还唐明彦；3．要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元；4．本案诉讼费用由高国营承担。一审法院诉讼中，唐明彦撤回了要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年9月28日，唐明彦（甲方出租方）与高国营（乙方承租方）签订了《房屋租赁合同》，双方对合同的真实性及内容均无异议，合同约定，一、甲方将其坐落在天津市宝坻区城关镇13号的厂房及办公楼（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。二、租赁物构成：（1）砖木结构平房前门市三间；（2）彩钢结构平房后院库房2个（1500平方米）。三、院落四至：东至宝坻区海滨街道挹青路宿舍及大道口村，西至宝坻区海滨街道，南至宝坻区海滨街道劝宝超市，北至宝坻区消防支队。四、租赁期限从2014年10月1日至2024年9月31日（应为30日），计10年。五、租赁费用及支付方式；（1）租金标准：2014年10月1日至2017年10月1日为第一租期，每年租金为370000元；2017年10月1日至2020年10月1日为第二租期，每年租金为407000元；2020年10月1日至2024年10月1日为第三租期，每年租金为447700元。（2）支付方式：支付方式：为上交租，2014年10月1日至2024年10月1日的租金每年支付一次，乙方以一次性的方式支付，具体时间为每年的10月1日前。十、甲方允许乙方对租赁物进行装修、装饰，但不得破坏租赁物的主体结构。十一、在租赁期内，若遇国家征收、征用租赁物所在地，本合同自动解除，甲方退还已收取的乙方不能履行期间的租赁费，同时乙方不得妨碍甲方拆除租赁物，国家赔偿的土地、租赁物等赔偿款全部归甲方所有。乙方因此产生的任何损失与甲方无关。十二、本合同期满或提前终止时，乙方对租赁物实施的改造、装修及安装的设备设施等，无偿归甲方所有，不得拆除。十四、合同终止：（1）本合同期满；（2）遇不可抗力，致使本合同无法再继续履行或无继续履行必要的；（3）经双方协商均同意解除合同的；（4）双方任何一方违约，致使合同无法履行的。同时还约定了其他事项。双方租赁合同签订后，唐明彦遂将租赁房屋交付高国营，后高国营在此经营天津市宝坻区洛曼家具店。截至目前，高国营将2019年10月1日前的房屋租赁费全部结清。按照宝坻区政府工作安排，因修建宝坻区需要，2019年8月15日，天津市宝坻区土地整理中心（甲方）与唐成、唐昊（乙方）签订《地上物补偿协议》，由天津市宝坻区土地整理中心对唐成、唐昊位于东侧部分建筑物及附属设施进行了收储，收购补偿费为663万元。2019年10月27日，唐明彦根据政府相关文件自行拆除了涉诉房屋前门市三间。另查，唐成与唐昊均系唐明彦之子。宝坻区挹青路13号登记所有权人为唐成、唐昊，二人各占有50%份额。该宝坻区挹青路13号，即是本案案涉宝坻区城关镇13号及办公楼。诉讼过程中，唐成、唐昊均同意由其父亲唐明彦出租给高国营。2019年12月25日，一审法院到涉诉租赁房屋现场进行了勘验，现租赁的三间门市房屋已被拆除，涉诉的彩钢结构平房后院库房2个（1500平方米）经高国营装修后仍由其租赁经营家具使用。诉讼中，双方均认可租赁的三间门市房屋属于政府相关文件拆迁范围之内，因涉诉房屋被政府征收，故双方在履行合同过程中均不存在违约行为，但高国营主张涉诉房屋前门市三间被拆除后，双方曾就后面的两间库房达成协议，唐明彦曾承诺无偿将该两间库房交付高国营使用，高国营就此提供了双方的谈话录音一份，唐明彦对录音内容不予认可，认为录音存在剪辑情况，与实际情况不符，高国营就此未能提供其他证据。另查，高国营就涉诉租赁房屋的装修费用损失已另案起诉解决。诉讼中，唐明彦坚持解除涉诉租赁合同，撤回了要求高国营给付唐明彦库房使用费20000元的诉讼请求，对此第三人唐成、唐昊无异议。高国营则明确表示不同意解除合同，亦不同意支付两间库房租赁费用。一审法院认为，唐明彦与高国营签订的《房屋租赁合同》，双方对其真实性无异议，且该合同经唐成、唐昊予以追认，该合同系高国营与唐明彦双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，一审法院予以确认。本案争议焦点为房屋租赁合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。双方签订的租赁合同第十一条约定，在租赁期内，若遇国家征收、征用租赁物所在地，本合同自动解除，甲方退还已收取的乙方不能履行期间的租赁费，同时乙方不得妨碍甲方拆除租赁物，国家赔偿的土地、租赁物等赔偿款全部归甲方所有。乙方因此产生的任何损失与甲方无关。本案涉诉土地及房屋被政府部门征收、征用，属于不可归责于双方当事人的事由。现唐明彦根据政府相关文件自行拆除了涉诉房屋前门市三间，虽然后院库房两间（1500平方米）不在拆迁范围之内，但唐明彦出租给高国营的房屋是整体出租的，对三间门市房屋及两间库房的租赁费未做分别约定，同时高国营在诉讼中明确表示不同意支付两间库房租赁费用。故唐明彦与第三人要求解除双方的《房屋租赁合同》既符合合同约定，亦符合法律规定，予以支持。高国营应腾清涉诉的库房，并将库房交还给第三人。高国营主张涉诉房屋前门市三间被拆除后，双方曾就后面的两间库房达成协议，唐明彦曾承诺无偿将该两间库房交付高国营使用，高国营就此虽提供了双方的谈话录音一份，因唐明彦对录音内容不予认可，高国营未能提供其他证据，故对高国营的上述主张，不予支持。诉讼中，唐明彦撤回了要求高国营给付其库房使用费20000元的诉讼请求，对此第三人唐成、唐昊无异议，予以准许。一审法院判决：“一、解除唐明彦与高国营于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》；二、高国营于本判决生效后十五日内腾清其租赁的库房两间（1500平方米），并将库房交付唐成、唐昊；三、驳回唐明彦其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元（唐明彦已预交），由唐明彦负担75元，高国营负担75元，给付时间同上。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，唐明彦与高国营签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方均应履行合同义务。在租赁合同履行过程中，出现双方合同约定的解除事由，该租赁合同应予解除，由于双方合同中门市和库房系整体出租，未对门市房屋及库房的租赁事宜进行约定，虽目前库房尚未拆除，亦应随合同解除而返还唐明彦。高国营主张唐明彦曾允诺库房由其无偿使用，但双方对使用期限并无合意，况且高国营已明确表示不交纳库房的使用费用，现唐明彦主张返还库房，应予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高国营负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年五月二十五日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；