陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕06民终574号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟。委托诉讼代理人：王鹏，上海市协力（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国胜。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛麻利。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴传平。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：樊刚，冯伟，陕西捷声律师事务所律师。上诉人刘伟因与上诉人陈国胜、薛麻利、吴传平房屋租赁合同纠纷一案，均不服陕西省洛川县人民法院（2019）陕0629民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘伟的委托诉讼代理人王鹏、上诉人薛麻利及其与陈国胜、吴传平的共同委托诉讼代理人樊刚、冯伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  刘伟的上诉请求：1、依法将一审判决书第一项被上诉人陈国胜、薛麻利、吴传平于判决生效后十日内返还上诉人刘伟房屋租赁费305950.03元，改判为返还上诉人刘伟房屋租赁费507319.9元，并赔偿损失10万元；2、本案一审、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定本案《房屋租赁合同》2018年10月20日至2019年10月19日期间房屋租赁费标准为180万元，认定事实错误。上诉人与被上诉人双方协商一致将《房屋租赁合同》第四年度房屋租金确定为150万元，并且上诉人已经足额支付。二、一审判决认定上诉人、被上诉人双方协商一致解除合同错误，无事实与法律依据。《通知》显示了是由一方告知另一方相关事项，表达被上诉人单方的意思。《通知》作为单方行为，上诉人作为被通知一方，只能顺从。陈国胜、薛麻利、吴传平针对刘伟的上诉请求辩称：租金下调问题：1、吴传平出示过150万元的收条，收条上备注的时间不是吴传平本人写的，刘伟推定租金下调到150万元没有证据。2、刘伟认为的150万元是全部租金，我们不认同，刑事认定和本案没有关联性。3、房屋出租人没有在审批单签字，也不能证明租金下调到150万元，证人的效力低，他没有和陈国胜等人沟通。4、没有签订书面协议，所以租金没有下调。陈国胜、薛麻利、吴传平的上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人刘伟的诉讼请求；二、依法撤销一审判决第三项，判决被上诉人刘伟交纳租金30万元；三、一、二审受理费由被上诉人刘伟承担。事实与理由：一、一审判决认定第四年度租金为180万元正确，但判决上诉人按照刘伟的实际使用期限返还四个月租金错误。2019年4月27日，刘伟在签订通知书时，并没有要求上诉人返还剩余租金。刘伟自愿以放弃相应租金为条件，换取上诉人同意解除合同。二、上诉人在合同履行过程中没有违约行为，不应承担经济损失。一审在上诉人是否应当返还剩余租金、刘伟是否应当补交租金以及是否应当赔偿上诉人经济损失等方面，认定事实不清，适用法律不当，请二审法院予以纠正。刘伟针对陈国胜、薛麻利、吴传平的上诉请求辩称：1、双方已经将第四年租金调整为150万元，一审法院调查时证人证实租金已经调整为150万元的事实，证人作为店长，经过刘伟授权与出租方协商的。证人在涉嫌职务侵占罪时表明了租金调整的情况，检察院起诉书中有，涉嫌侵占罪时本案并没有发生，他的陈述是自然真实的，应当予以采纳，合同双方第四年度以后的租金已经调整为150万元应当认定，承租方不欠租金。2、出租方称是承租人先提出来解除合同没有任何证据体现。3、出租方多次提到合意解除合同，这也体现了出租方解除合同是出租方的真实意思表示，承租人不承担违约责任。刘伟向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告房屋租金501369.9元、库房和住房租金5998.9元，共计507368.8元；2.判令被告赔偿原告经济损失300000元；3.本案诉讼费由被告承担。陈国胜、薛麻利、吴传平向一审法院反诉请求： 1.判令被反诉人刘伟支付租金300000元，并自2018年6月20日起按照月利率2%支付违约金截止租金交付之日止（截止反诉之日违约金为8.4万元）；2.判令被反诉人刘伟支付可得利益损失60万元；3.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定：2015年 刘伟签订了《房屋租赁合同》，将位于洛川县府前街演艺公司院内建筑面积3800平方米的房屋出租给刘伟经营商场（洛川县XX城）。合同约定，出租方必须在2015年9月20日前将房屋交付给承租方,2015年9月20日至10月19日期间无偿给承租方进行装修及使用；租赁期限八年,从2015年10月20日起至2023年10月19日止;第一至第四年度租金每年180万元,第五年度租金185万元,第六年度租金190万元,第七、第八年度租金每年200万元;第一年度的租金于2015年10月1日前付清,自第二年度起,租金于每年的6月19日前支付。当天，刘伟又与陈国胜签订了《租房协议》，陈国胜将上述租赁房屋旁边三楼住房一间出租给刘伟，租期八年，自2015年9月20日至2023年9月19日，每年租金7000元。上述合同签订后,双方按照合同履行。刘伟租赁上述房屋到第四年度，于2018年6月20日交纳了第四年度(2018年10月20日至2019年10月19日)租金150万元。2019年4月27日，陈国胜、薛麻利向刘伟经营的洛川县XX城送达了《通知》，陈国胜、薛麻利及洛川县XX城主管杨峰在该《通知》上签名捺印，《通知》内容为“根据2015年9月20日，甲乙双方签定的房屋出租相关规定，并且乙方两次口头告之甲方不再经营潮衣裤，并且现有员工也向外界宣传潮衣裤不在经营，2018年6月交纳房屋租金也未能按照合同执行。现通知乙方如下事宜，以便甲方开始招商。1、乙方于2019年6月19日前搬离，甲方收回房屋。2、乙方于2019年6月20日检查验收各种设施设备，如有需要维修的，第二次验收前维护好。3、保证水、电路通畅，空调、发电机电梯、消防设备的正常运行。4、即日起甲方在大门口悬挂招商条幅，在各种通信平台发放招商广告”。庭审中刘伟亦认可该收到该通知。2019年6月20日刘伟将租赁营业房屋及住房、库房交付陈国胜、薛麻利。另查明，陈国胜、薛麻利、吴传平系上述存在房屋的共同使用权人，薛麻利、吴传平系夫妻关系。吴传平虽未在《房屋租赁合同》签名处签名，但在租赁期限处注明“租赁期限自2015年10月20日起至2023年10月19日为准，吴传平2015年9月20日”。吴传平2017年7月2日、2018年6月22日向刘伟出具了租赁住房一套、库房7间租赁费收据和收条，每年度租赁费均为23800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘伟与陈国胜、薛麻利、吴传平之间签订的《房屋租赁合同》、刘伟与陈国胜之间签订了《租房协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中审理查明双方对7间库房口头达成房屋租赁协议，已收取2018年9月20日至2019年9月19日的租赁费用168000元的事实，达成口头协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，为有效合同。关于合同解除的问题，刘伟主张陈国胜、薛麻利、吴传平强行单方解除合同，陈国胜、薛麻利、吴传平则认为是刘伟单方提前解除合同，但双方均按照2019年4月27日的《通知》内容履行，故本院确认双方租赁关系已由双方合意解除。关于2018年10月20日至2019年10月19日商场的租赁费，刘伟主张双方已协商将经营房屋租赁费调整为150万元，且已交付。陈国胜、薛麻利、吴传平主张租赁费并未调整，仍为合同约定的180万元，刘伟尚欠30万元。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，故本院认为双方关于2018年10月20日至2019年10月19日商场的租赁费应为180万元。关于租赁关系解除后，未占用租赁房屋期间的租金是否应退还的问题，双方达成合意已于2019年6月19日解除了租赁关系，并按照约定已交回租赁房屋，故陈国胜、薛麻利、吴传平收取刘伟未占用租赁房屋期间的租金并无相应事实及法律依据，应予退还。依据双方达成的租赁合同解除约定，刘伟第四年度实际占用商场房屋8个月，8个月商场租赁费应为120万元、住房及库房实际占用9个月租赁费应为17849.97元，故陈国胜、薛麻利、吴传平应退还刘伟租赁费305950.03元。因双方合同系合意解除，刘伟主张的经济损失，陈国胜、薛麻利、吴传平主张的违约金及可得利益损失，无相关事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对本诉原告刘伟的部分诉讼请求本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平于本判决生效后十日内返还本诉原告刘伟房屋租赁费305950.03元；二、驳回本诉原告刘伟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11874元，由本诉原告刘伟负担8312元，本诉被告陈国胜、薛麻利、吴传平负担3562元。反诉案件受理费13640元，减半收取计6820元，由反诉原告陈国胜、薛麻利、吴传平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、陈国胜、薛麻利、吴传平是否应向刘伟返还房屋租赁费305950.03元。2、刘伟是否应向陈国胜、薛麻利、吴传平缴纳30万元租金。 审理查明，双方于2015年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定将位于洛川县府前街演艺公司院内建筑面积3800平方米的房屋出租给刘伟经营商场（洛川县XX城），租赁期限八年。当天，刘伟又与陈国胜签订了《租房协议》，陈国胜将上述租赁房屋旁边三楼住房一间出租给刘伟，租期八年，后双方口头达成7间库房房屋租赁协议。双方虽无法定解除或约定解除情形，但2019年4月27日，陈国胜、薛麻利向刘伟经营的洛川县XX城送达了《通知》，要求刘伟在2019年6月20日前搬离承租房屋，刘伟对此并无异议，并已按照《通知》要求搬离，故双方的租赁关系属合意解除。关于2018年10月20日至2019年10月19日商场租赁费为180万元还是150万元的问题，刘伟主张租赁费已变更为150万元，自己不应再缴纳30万元租金，有郑福诺的谈话笔录为证，但郑福诺系洛川县XX城门店经理，与刘伟存在利害关系，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一款第（三）项之规定，其证言无法单独采信，且陈国胜、薛麻利、吴传平对第四年度租金下调亦不予认可，故第四年度商场的租赁费应按照双方合同约定的180万元来认定。关于租赁合同解除后，未占用租赁房屋期间的租金是否退还的问题，双方签订的租赁合同中对此并无约定，且双方解除租赁关系的行为系合意解除，故陈国胜、薛麻利、吴传平收取刘伟未占用租赁房屋期间的租金应予退还。刘伟第四年度实际占用商场8个月，租赁费120万元、住房及库房实际占用9个月，租赁费17849.97元，第四季度拖欠商场租金30万元，相抵销后实际陈国胜、薛麻利、吴传平应退还房租费305950.03元。综上所述，上诉人刘伟及上诉人陈国胜、薛麻利、吴传平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15679元，由上诉人刘伟负担5820元，上诉人陈国胜、薛麻利、吴传平负担9859元。本判决为终审判决。     审  判  长   李 欣 南审  判  员   樊    宁审  判  员   刘 小 涛 二〇二〇年五月十三日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1