河北省宁晋县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0528执异15号 案外人：贾立波，男，1970年5月26日出生，汉族，农民，宁晋县人，现住宁晋县。 委托诉讼代理人：马永锋，河北章理桥律师事务所律师。 申请执行人：田计刚，男，1983年7月28日出生，汉族，职工，住宁晋县。 被执行人：张立强，男，1972年1月24日出生，汉族，农民，住宁晋县。 在本院执行田计刚与张立强民间借贷纠纷一案中，案外人贾立波于2020年4月20日对本院作出的查封被执行人张立强名下位于宁晋县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年4月29日召开听证会，案外人贾立波及其委托诉讼代理人马永锋、申请执行人田计刚参加了听证会，被执行人张立强经本院通知，未参加听证会。现已审查终结。 案外人贾立波称，请求法院终止对案外人的宁晋县的执行，并解除查封。事实与理由：申请执行人田计刚与被执行人张立强民间借贷纠纷一案，宁晋县人民法院现在本案执行过程中。经案外人了解，宁晋县人民法院于2018年10月26日作出（2018）冀0528民初3946号民事裁定，查封了宁晋县，案外人对该查封行为提出异议，理由如下：案外人通过房产中介购买被执行人的宁晋县，2018年8月28日双方签订房屋买卖合同，签订合同后，案外人按照合同约定通过亲属银行卡向被执行人转款，并开始偿还银行贷款，被执行人也向案外人交付了房产。案外人收到房产后，对房产进行装修后一直使用。2018年9月2日，案外人的亲属作为宁晋县业主与天和城物业签订了停车场车位使用服务协议。案外人认为，案外人购买了宁晋县，支付了房屋价款，房产也已经交付给案外人，案外人是该房产的所有权人，故依法提出异议。 申请执行人田计刚称，因为涉案房屋没有过户，故不清楚案外人购买涉案房屋情况，对案外人是否付清房款也不清楚。 被执行人张立强未提出意见。 本院查明，申请执行人田计刚与被执行人张立强民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，于同年10月26日作出（2018）冀0528民初3946号民事裁定，裁定查封本案被执行人张立强名下位于宁晋县一处，查封期限三年；该案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、被告张立强分三次偿还原告田计刚借款本金700000元，分别于2019年1月1日前偿还借款本金100000元，于2019年1月28日前偿还借款本金50000元，于2019年6月30日前偿还借款本金550000元，如被告未按上述任何一期还款计划还款，则自逾期之日起按月利率2%以尚欠本金为基数计付原告利息至借款偿清之日；二、其他双方互不追究。案件受理费5280元、保全费4440元由被告张立强负担”。本院于2018年12月19日作出（2018）冀0528民初3946号民事调解书并向双方当事人送达。申请执行人田计刚于2020年2月19日向本院申请强制执行。 另查明，2015年12月18日，被执行人张立强从宁晋县天和城购买6栋1单元301室房产一处，房屋编号为0004005003，房屋总金额为708241元，其中首付款为218241元于2015年12月18日前付清，银行贷款490000元。2016年1月4日，被执行人与中国建设银行股份有限公司宁晋支行签订个人住房借款合同，合同约定被执行人从该行借款490000元用于购置宁晋县天和城6-1-301号房，借款期限240个月，即从2016年1月4日起至2036年1月4日止，每个月归还本息金额为人民币3206.78元；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，本合同项下的抵押财产为宁晋县天和城6-1-301号房。案外人贾立波与被执行人张立强及王占英于2018年8月28日签订房屋买卖合同，合同约定，张立强、王占英自愿将天和城6-1-301室的房屋出售给贾立波，该房屋性质为商品房，房屋价格为1430000元，此价格包括配房、车位和配套设施价格，此价格包含剩余银行贷款450233元；并约定贾立波在签订本合同时，支付张立强、王占英定金20000元，房屋交付时支付银行所欠贷款之外959767元房款，银行贷款由贾立波代替张立强、王占英继续偿还；同时该合同中载明该房产为张立强、王占英银行按揭贷款购买，为银行和张立强、王占英共同所有，不具备过户条件，双方约定由贾立波偿还该房产银行贷款的剩余款项，待还完银行贷款后过户，贾立波付清除银行所欠贷款之外全部余款时，张立强、王占英需将房屋、原购房合同、原购房发票及契税发票等所有该房产相关证件交付贾立波，交付之后该房屋的一切权利均由贾立波享有；双方约定最晚于2018年9月4日前，张立强、王占英将房屋及钥匙交付贾立波，并办理房屋的物业交割手续。该合同补充约定，贾立波于2018年9月4日前将该房屋所欠贷款之外全部余款一次性交付张立强、王占英，贾立波负责2018年9月份的银行贷款3207元，并经双方协商一致，贾立波暂压张立强、王占英4767元，待房产证下来后，过户当天贾立波返还张立强、王占英。2018年9月2日，案外人贾立波的女儿贾描玉转账给被执行人张立强955000元，同日，张立强出具收据一份，该收据载明，张立强收到贾立波购买房屋的首付款975000元，并保证将房屋所有权出售给贾立波。2018年9月2日，案外人贾立波的女儿贾描玉作为天和城小区6号楼1单元301室业主与天和城物业服务中心签订停车场车位使用服务协议。2018年9月1日，案外人贾立波的女儿贾描玉转账给被执行人张立强3500元；2018年10月2日，案外人贾立波的女儿贾描玉转账给被执行人张立强3200元；2018年10月27日，案外人贾立波的女儿贾描玉转账给被执行人张立强3200元，由被执行人张立强偿还宁晋县天和城6栋1单元301室银行贷款；自2018年11月30日起，案外人贾立波的女儿开始每月自行偿还宁晋县天和城6栋1单元301室银行贷款，每月还款3206.78元，还款至今。2018年12月13日，案外人贾立波的妻子周金霞与宁晋县中裕燃气有限公司签订用气合同并缴纳气费196元，用气地址为宁晋县兴宁街天和城6-1-301。 本院认为，在执行中对案外人异议的审查原则以形式审查为主、实质审查为辅。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人贾立波与被执行人张立强及王占英于2018年8月28日签订房屋买卖合同后于2018年9月2日交付房款975000元，同时案外人贾立波的女儿贾描玉作为天和城小区6号楼1单元301室业主与天和城物业服务中心签订停车场车位使用服务协议，并自2018年9月开始偿还该房屋的银行贷款至今，能够确认案外人贾立波已支付全部价款（暂压4767元除外）并合法占有该房屋，且上述行为均发生在本院查封该房屋之前，该房屋未办理过户系该房屋尚未办理房产登记的原因导致，并非买受人自身原因所致。 综上，案外人的异议理由成立，应裁定中止对该房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对被执行人张立强名下位于宁晋县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石迎博 审判员  赵喜维 审判员  郭 昺 二〇二〇年五月九日 书记员  闫 明