山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1917号上诉人（原审原告）：吴晨汐，女，1982年2月28日出生，汉族,住海阳市。上诉人（原审原告）：陈亮，男，1982年9月15日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：吴晨汐（系陈亮之妻），住海阳市。被上诉人（原审被告）：海阳鸿辉发展有限公司，住所地海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：蔡丙松，男，该公司工作人员。上诉人吴晨汐、陈亮因与被上诉人海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晨汐、陈亮上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判鸿辉公司支付逾期办证违约金59300元（自2016年1月25日至2019年4月25日）；2.本案一、二审诉讼费用由鸿辉公司负担。事实和理由：一、海阳市不动产登记中心于2016年9月20日成立，无有效证据证明该中心有不允许代办产权证的统一政策规定，吴晨汐、陈亮对该中心工作人员的口头解释或答复不予认可，一审判决将该中心成立后不允许代办产权证作为定案根据，理据不足。二、即便该中心确有不允许代办产权证的政策规定，鸿辉公司也应及时通知吴晨汐、陈亮不能继续履行合同约定义务，并将相关办证费用退还，鸿辉公司存在主观过错。综上，鸿辉公司存在逾期办证的违约行为，应承担全部违约责任，请求二审法院改判支持吴晨汐、陈亮的诉讼请求。鸿辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。吴晨汐、陈亮向一审法院起诉请求：1.判令鸿辉公司支付逾期办证违约金54750元（自2016年4月21日起至2019年4月21日止）；2.判令鸿辉公司支付资金占用利息损失5941元（本金41694元×银行贷款利率4.75%×3年=5941元）。一审法院认定事实：2013年8月28日，吴晨汐、陈亮和鸿辉公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：201308280318，约定：吴晨汐、陈亮购买鸿辉公司开发的海阳市碧桂园十里金滩B区23幢2号住房一套，计价方式及价款：按套（单元）计算，该商品房总价款为1389829元。付款方式：银行按揭付款，签订合同室付总价款的40.28%，余按揭贷款。交付期限：2015年12月30日前。产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，出卖人应当向买受人支付人民币50元的违约金。签订合同后，吴晨汐、陈亮主张依约支付了全部房款1389829元。2013年8月28日，吴晨汐、陈亮与鸿辉公司就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成附件四《合同补充协议》，该协议中第七条关于产权登记部分，买受人和出卖人一致同意不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。该补充协议的附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交海阳市住房保障和交易中心，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如果选择按揭贷款方式）及其他应付款等一切款项；2.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》及《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量无异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；协议书第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。2015年6月29日鸿辉公司将涉案房屋交付吴晨汐、陈亮，同日，吴晨汐、陈亮缴纳契费等合计45885.27元。鸿辉公司已于2019年4月24日退回契费41694.87元。吴晨汐、陈亮主张鸿辉公司支付占用契费41694元而未向税务机关缴纳期间的利息损失，鸿辉公司对此有异议，主张在不动产中心成立之前不存在资金占用利息。另查明，海阳市不动产登记中心成立于2016年9月20日，在成立前后约二个月的时间因设备、网络等原因停办房屋产权登记等业务，该中心成立后开发商不能替业主办理房屋产权登记手续，需业主自行办理产权登记手续。又查明，鸿辉公司取得的涉案房屋的不动产权证号为201505146，登记时间为2015年9月16日。一审法院认为，吴晨汐、陈亮与鸿辉公司于2013年8月28日签订商品房买卖合同及附件四、附录三委托协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。2015年6月29日涉案房屋交付使用，计算210天为2016年1月25日，即鸿辉公司应在2016年1月25日前将权属登记材料送交海阳市住房保障和交易中心，并缴纳税费。但鸿辉公司仍未将涉案材料移送，亦未给吴晨汐、陈亮办理处权属证书，对其逾期办证的事实，法院予以认定。因2016年9月20日海阳市不动产登记中心成立后，鸿辉公司不可再代为办理权属证书，故其逾期办证违约金应当计算至2016年9月20日止，即50元×238天=11900元。关于契费利息损失，虽双方未约定占用契费的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此违约责任是法律规定的，故在双方未约定占用契费的违约责任的情形下，不影响吴晨汐、陈亮要求鸿辉公司就此承担违约责任。根据案件实际，鸿辉公司占用契费而不向税务机关缴纳，给吴晨汐、陈亮造成的损失为银行贷款利息损失，其利息计算期间，应当自缴纳之日2015年6月29日计算至退回之日2019年4月24日，吴晨汐、陈亮仅要求支付3年利息，系其对其诉讼权利的合理处分，法院予以支持。因此鸿辉公司应当支付给吴晨汐、陈亮41694元为基数，以4.75%为利率的3年利息即5941元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条、一百零七条规定，判决：一、海阳鸿辉发展有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴晨汐、陈亮逾期办理产权证违约金11900元；二、海阳鸿辉发展有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴晨汐、陈亮占用契费41694元的利息5941元；三、驳回吴晨汐、陈亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，减半收取计659元，由吴晨汐、陈亮承担300元，由海阳鸿辉发展有限公司承担359元。二审中，当事人没有提交新证据。本院于二审期间到海阳市不动产登记中心进行调查，制作调查笔录一份，主要内容为：该中心工作人员答复称2016年9月份海阳市不动产登记中心成立后，一直允许开发商持购房户的委托书代办不动产权属证书。本院组织双方当事人对该调查笔录进行了质证。吴晨汐、陈亮质证称，对该调查笔录的真实性及证明内容均认可，鸿辉公司应当承担逾期办证的违约责任。鸿辉公司质证称，对调查笔录的合法性无异议，但对真实性有异议，笔录所载明的被调查人的陈述与事实不符，海阳市不动产登记中心成立之前鸿辉公司应海阳市住房和建设管理局的要求为购房户代办房屋产权证书，海阳市不动产登记中心成立后政策便不再允许代办证，鸿辉公司已无法为购房户代办房屋产权证书，且鸿辉公司没有理由收取代办费用并为部分购房户成功办理了房屋产权证书后，又为其他未办理房屋产权证书的购房户退还代办费用，希望二审法院全面调查以查清事实真相。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于鸿辉公司应向吴晨汐、陈亮支付逾期办证违约金的具体数额。经本院查明，2016年9月20日海阳市不动产登记中心成立后一直允许开发商持购房人的授权书代办不动产权属证书。鸿辉公司虽对该调查结果不予认可，但对其“海阳市不动产登记中心成立后不允许开发商代办证”的主张不能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。一审法院以“海阳市不动产登记中心成立后开发商不能替业主办理房屋产权登记手续，需业主自行办理产权登记手续”为由，认定逾期办证违约金应当计算至2016年9月20日止，理据不充分且与本院调查结果不符，本院予以纠正。另外，吴晨汐、陈亮一审起诉请求鸿辉公司支付自2016年4月21日起至2019年4月21日止的逾期办证违约金，一审判决将逾期办证违约金的起算时间认定为2016年1月25日，超出了吴晨汐、陈亮的诉讼请求，本院予以纠正。故鸿辉公司应向吴晨汐、陈亮支付逾期办证违约金54750元（自2016年4月21日起至2019年4月21日止共1095天，每日50元）。综上所述，吴晨汐、陈亮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2556号民事判决第二项；二、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2556号民事判决第一项、第三项；三、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向吴晨汐、陈亮支付逾期办证违约金54750元；如海阳鸿辉发展有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，减半收取659元，二审案件受理费836元，均由海阳鸿辉发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月二十五日书记员  孙晓雯