湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1767号上诉人（原审被告）：李建龙，男，1973年6月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市兴胜博物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡政府三楼308房。法定代表人：王世亮。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。上诉人李建龙因与被上诉人长沙市兴胜博物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李建龙上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院去接法律，判决错误。被上诉人未按合同约定提供物业服务或者说是提供的服务有重大瑕疵。本案在一审审理过程中，被上诉人并未提供任何物业服务符合合同约定的证据，法庭也未对被上诉人提供的物业服务是否符合合同要求进行调查，对被上诉人明显高于周边区域的收费标准视而不见，曲解法律、径行判决。二、一审法院明显偏袒一方，十余宗案件并案审理，一审法院允许上诉方发言的时间平均不足一分钟，业主作为相对弱势的一方，法庭至少应保证当事人有充分的时间申述其拒绝缴费的理由。一审庭审中，上诉人对被上诉人代理人的身份及被上诉人主体身份提出了质疑，一审法院在被上诉人未提供任何证据的情况下，并未做任何审查。三、上诉人并非本案适格当事人。上诉人名下房屋早已租赁给案外人万佳惠超市，从交房之日起，之前交纳物业费时已三方方面交代清楚，每月物业费由超市房交纳，且已实际执行。上诉人作为业主付连带责任尚可理解，但罔顾事实直接将上诉人作为李建龙判决承担责任，实难服判。被上诉人长沙市兴胜博物业服务有限公司答辩称：物业服务是否达标，应当以服务场地的客观现状据以认定，且根据生活经验，一个小区如果没有物业服务，是不适合进行居住的，上诉人长期居住在该小区，且小区的绝大多数业主都能够按期足额的缴纳物业费，足以证明被上诉人提供了适格的物业服务，上诉人没有提供证据证明被上诉人未提供物业服务的证据，应当承担举证不能的责任。根据相关司法解释规定，出租房及承租方对物业费承担是的连带责任，上诉人是本案适格的当事人，被上诉人由权向上诉人追讨物业费。长沙市兴胜博物业服务有限公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令李建龙立即支付物业管理费4412.8元，违约金1323.84元；2.判令李建龙承担该案全部诉讼费。一审法院认定的事实：李建龙系沙市雨花区新华都万家城青云苑小区S4栋0115房屋业主，该小区开发建设单位为长沙中泛置业有限公司。长沙新华都物业管理有限公司（乙方）与长沙中泛置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方聘请乙方作为其开发建设的新华都万家城一期东区物业服务企业；该物业管理区域物业服务费实行包干制，物业服务费用由业主按其所有的物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅2.5元/㎡/月，商业4.8元/㎡/月；物业服务费按季计收，业主应于每个自然季度的前10日内交纳物业服务费；甲方、业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2016年8月25日起至2018年8月24日止，本合同期满自动顺延至业主委员会与另行委托的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；合同还对小区概况、停车场管理等其他事项进行了约定。合同签订后，长沙市兴胜博物业服务有限公司进驻涉案小区提供物业服务，李建龙因对长沙市兴胜博物业服务有限公司物业服务质量有异议，自2018年9月1日起欠缴物业费，长沙市兴胜博物业服务有限公司催款未果后向该院提起诉讼。另查明：长沙新华都物业管理有限公司于2016年10月26日更名为长沙兴胜博物业服务有限公司即原告。一审法院认为：《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该案中，长沙市兴胜博物业服务有限公司与建设单位长沙中泛置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，李建龙作为涉案小区业主，故该合同对李建龙具有约束力。合同签订后，长沙市兴胜博物业服务有限公司依约对涉案小区进行物业服务，李建龙应当按照约定向长沙市兴胜博物业服务有限公司交纳相应物业费。长沙市兴胜博物业服务有限公司主张按4.8元/㎡/月的标准计算物业费未超出合同约定标准，该院予以认可。李建龙对长沙市兴胜博物业服务有限公司主张的未交纳2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4412.8元的事实未提供反证，该院对此予以认定，李建龙应当向长沙市兴胜博物业服务有限公司履行支付义务。长沙市兴胜博物业服务有限公司主张违约金1323.84元，该院认为李建龙拒交物业费系因对长沙市兴胜博物业服务有限公司服务质量有异议，并非恶意拖欠，不宜另行支持违约金，故该院对长沙市兴胜博物业服务有限公司该部分诉请依法不予支持。李建龙关于长沙市兴胜博物业服务有限公司物业服务质量不好等抗辩意见，该院认为虽然长沙市兴胜博物业服务有限公司物业服务质量与李建龙的主观预期存在一定程度差距，但李建龙可要求长沙市兴胜博物业服务有限公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，故该院对李建龙上述抗辩意见依法不予采信。李建龙辩称对长沙市兴胜博物业服务有限公司收费标准有异议，该院认为双方对收费标准在合同中有明确约定，在此之后双方对收费标准并无补充协议，长沙市兴胜博物业服务有限公司据此标准收费并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、李建龙于该判决生效之日起10日内向长沙兴胜博物业服务有限公司支付自2018年9月1日至2018年12月31日的物业费4412.8元；二、驳回长沙兴胜博物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果李建龙未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由李建龙负担。在本院二审审理期间，本院要求长沙兴胜博物业服务有限公司提供其在一审诉讼期间委托诉讼代理人杨慧云的劳动合同关系及交纳五险一金的凭证。长沙兴胜博物业服务有限公司在本院规定期限内未提交，不能证实杨慧云系长沙兴胜博物业服务有限公司员工。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中李建龙以长沙兴胜博物业服务有限公司服务不到位、收费不合理、房屋卫生间漏水等理由，要求减免服业费，理由不能成立。李建龙与万佳惠超市系租赁合同关系，与本案无关，故李建龙的上诉理由，本院不予采纳。本案中，虽然一审法院在审理过程中程序略有瑕疵，但不影响实体判决，且在二审期间予以了更改。综上，上诉人李建龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李建龙负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月六日书记员  徐彬彬