河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5429号上诉人（原审原告）：杨瑞林，男，1965年7月25日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：张金生，男，1962年4月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：靳建林，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：汤书彦，男，1962年7月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马斌，河南天欣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省筑邦置业有限公司，住所地郑州市金水区三全路风雅颂社区小雅商务A座三层。法定代表人：汤耿，总经理。委托诉讼代理人：马斌，河南天欣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南置成投资有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路26号。法定代表人：汤恒，总经理。委托诉讼代理人：马斌，河南天欣律师事务所律师。被上诉人：河南美意达园林艺术工程有限公司，住所地郑州市惠济区黄山路东、迎宾路北。上诉人杨瑞林、张金生、汤书彦、河南省筑邦置业有限公司（以下简称筑邦公司）、河南置成投资有限公司（以下简称置成公司）因与被上诉人河南美意达园林艺术工程有限公司（以下简称美意达公司）合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张金生上诉请求：1.撤销原判，改判支持汤书彦、河南省筑邦置业有限公司、河南置成投资有限公司、河南美意达园林艺术工程有限公司赔偿张金生房屋价值损失727.7万元。2.由被上诉人承担一审、二审全部诉讼、保全、评估费用。事实与理由：一、一审滥用自由裁量权，按照鉴定报告金额的80%酌定房屋价值，属于认定事实错误。二、一审以“清算标的”是小产权房为由认定约定无效，并判令张金生承担一半过错，事实认定、适用法律均错误。第一，房屋性质和合同效力并不完全相关，房屋性质不影响上诉人债权的合法性、完整性。第二，以房屋性质为由认定合同无效，缺乏法律依据。第三，以房屋性质判令上诉人对合同无效承担50%的过错，系强加因果关系。三、一审认定美意达公司不对本案债务提供担保，系认定事实错误，缺乏法律依据。四、生效判决已认定被上诉人应当全面履行协议书中约定的合同义务。同是处理协议书所涉债务，本案判决却与生效裁判同案不同判，互相冲突矛盾。汤书彦、筑邦公司、置成公司辩称，案涉房屋确属小产权房，现已被完全拆除，根据法律规定确为无效。一审判决应当予以撤销，不应当支持张金生、杨瑞林等人727.7万元的诉讼请求。汤书彦、筑邦公司、置成公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项；2.依法改判驳回杨瑞林、张金生的诉讼请求。事实与理由：一、一审程序错误。二、本案已超过诉讼时效。三、一审法院对郑州众合房地产估价有限公司的评估报告、责任主体认定错误，未区分自然人和法人之间的关系。四、案涉《协议书》《商品房买卖合同》均在杨瑞林、张金生及案外人胁迫情况下签订，并且杨瑞林、张金生及案外人举报的违章建筑均为案涉《商品房买卖合同》记载房产，不应得到保护，同时案涉房屋现已被郑州市惠济区国土资源局和环保局认定属违章建筑，其中部分房产已被拆除并被郑州市惠济区政府违章别墅办公室责令关停。在此情况下案涉房屋自身本不应当具有价值，案涉房屋亦非上诉人原因导致杨瑞林、张金生无法使用，故上诉人不应当承担任何责任。张金生辩称，一、一审程序合法，本案案由正确，且一审法院具有管辖权。二、本案豫郑众合字100135号评估报告系经当事人申请，法院同意后由法院委托鉴定机构而作出。该评估报告已考虑到房屋现状、土地性质，鉴定机构选用适宜的估价方法进行估价，本案评估报告程序合法、内容客观真实，评估方法科学有效，能够客观反映张金生的房屋价值损失数额为727.7万元，二审法院应予以支持以房屋具体价值来弥补上诉人的损失。三、本案起诉并未超过诉讼时效，因对方达不到约定的条件并拒绝交付房屋，该违约状态一直持续存在。四、一审认定责任主体并无错误，区分了法人与自然人的关系。五、签订协议书有股权清算关系为基础，不存在胁迫问题，所谓的胁迫，不是事实，不合常理。汤书彦、筑邦公司、置成公司既无证据证明，也没有依法申请撤销协议，且部分实际履行。生效判决对此已阐述定性。美意达公司、杨瑞林对各方上诉均未答辩。杨瑞林、张金生向一审法院起诉请求：1.被告汤书彦、筑邦公司、置成公司赔偿二原告房屋价值损失1455.4万元（二原告每人暂定727.7万元），被告美意达公司就该1455.4万元对二原告承担连带清偿责任；2.四被告承担本案诉讼费、保全费、评估费等费用。一审法院认定事实：2014年11月10日，被告汤书彦、筑邦公司、美意达公司与二原告及案外人曹天、周延平签订协议书一份，主要约定：甲方汤书彦、筑邦公司；乙方二原告、周延平、曹天；甲方在本协议签订后三日内付乙方每人200万元，另向乙方每人打三百万元欠条，承诺此欠款在2015年1月1日前付清，欠款由美意达公司提供担保，风雅颂北区小雅商务最西单元约1800平米的六层办公房归乙方，南月堤项目最南排不低于500平米的别墅四套归乙方四人每人一套；等等。协议书落款处，二原告及被告汤书彦、筑邦公司、美意达公司均签字、盖章予以确认。为履行该协议书，原、被告于2014年11月10日签订《房产转让协议书》，约定将风雅颂北区小雅商务最西单元约1800平米的六层办公房转让给乙方，原、被告均认可《房产转让协议书》已经履行完毕。因被告未按时支付协议书约定的1000万元，二原告曾于2015年7月8日对被告汤书彦、筑邦公司、美意达公司提起诉讼，经本院审理作出（2017）豫0105民初16190号民事判决书，查明事实有：一、二原告与汤书彦之间存在长期房地产开发项目的合作关系，原告张金生、杨瑞林均有出资，且涉及股权转让，原告与被告汤书彦之间存在股权出资、股权转让和股权收益的基础法律事实。二、2014年11月10日协议书为双方对合作关系的清算，系汤书彦及其控制的公司自愿签订，是其真实意思表示，被告应向二原告履行合同义务，被告主张二原告对其进行胁迫，证据不足且有违常理，不予支持。三、被告汤书彦系被告美意达公司、筑邦公司的实际控制人，两个公司的公章均由汤书彦保管，由汤书彦在2014年11月10日协议上加盖；2015年1月20日，二原告与汤书彦实际控制的置成公司签订本案《商品房买卖合同》。该判决书判令被告履行协议书确定的还款义务，向二原告偿还1000万元欠款本息。该案经上诉后由郑州市中级人民法院审理，查明事实与一审查明事实一致，并于2019年1月24日作出（2018）豫01民终18046号民事判决书，维持本院一审（2017）豫0105民初16190号民事判决书。终审判决于2019年2月11日发生法律效力。执行过程中，被告自愿履行判决所确定的还款义务，与原告达成和解协议，并通过美意达公司法定代表人王新彦的账户偿还了欠款。本案诉争系由2014年11月10日协议书所约定的“南月堤项目最南排不低于500平米的别墅四套归原告每人一套”产生。2015年1月20日，为履行上述协议书，由被告汤书彦实际控制的置成公司，又与二原告各签订商品房买卖合同一份，分别约定：被告置成公司将XXX村南别墅第一排20号出卖给原告杨瑞林，将XXX村南别墅第一排21号房出卖给原告张金生，用途为住宅，建筑面积为700余平方米；出卖人应当在2016年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的20号房、21号房交付给买受人使用；出卖人保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人保证交房之日水电、电梯、道路畅通，小区排污、排水正常使用、室内地面水泥沙浆找平，墙面水泥抹平，外墙全瓷瓷砖和高级外墙涂料；等等。后因被告未按时交付符合合同约定条件的房屋，原告诉至一审法院，即本诉。经一审法院现场勘查，原、被告均明确XXX艺术中心别墅小区南侧第一排自东向西数第20号房屋、21号房屋为案涉房屋。案涉两套房屋尚未施工装修完毕，正处于空置、停工的毛坯状态。原告在本案审理过程中申请对案涉房屋的市场价值进行司法评估，一审法院准许并委托郑州众合房地产估价有限公司进行评估。该评估机构于2019年10月31日出具豫郑众合字2019（司法咨询）100134号、100135号房地产司法鉴定咨询报告两份，分别载明：估价对象均为毛坯房，框架结构，用途住宅；XXXXX村南别墅第一排20号房屋总建筑面积722.07平方米，评估总价727.70万元，单价10078元/平方米；XXX村南别墅第一排21号房屋总建筑面积722.07平方米，评估总价727.70万元，单价10078元/平方米。二原告为此花费评估费共103216元。一审法院认为，原告依照合同主张赔偿损失，本案审理的主要是双方合同的权利义务，故本案案由应为股权清算后产生的合同纠纷。依据原告提交的的协议书、民事判决书、商品房买卖合同，二原告主张其与汤书彦之间存在股权出资、股权转让和股权收益的基础法律事实，一审法院予以确认。法院生效判决确认2014年11月10日协议书系经过双方清算由汤书彦及其控制的公司自愿签订，是其真实意思表示的事实。但该协议书涉及的房屋（XXX项目最南排不低于500平米的别墅）未办理相关行政审批手续，系小产权房。原告、被告置成公司于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》的标的就是2014年11月10日协议书中“XXX项目最南排不低于500平米的别墅”。案涉《商品房买卖合同》以小产权房作为买卖标的，违反法律、行政法规的强制性规定，应系无效合同。故原告主张本案协议书合法有效，不予认可。被告辩称其遭受胁迫签订案涉协议，证据不足，亦不予采信。虽案涉《商品房买卖合同》及协议书中以小产权房为清算标的的条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但生效法律文书已经确认当事人之间具有股权出资、转让和收益的基础法律事实，被告汤书彦作为实际控制人，控制筑邦公司、美意达公司及置成公司订立协议书及《商品房买卖合同》的事实。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告主张被告未能依约交付房屋应赔偿其损失，结合汤书彦系各被告公司实际控制人的身份，《商品房买卖合同》作为2014年11月10日协议书的补充、也是协议书实际履行的具体表现。《商品房买卖合同》和协议书在细节上互为补充，系双方对合作期间利润分成和资金分配进行清算而签订。《商品房买卖合同》及协议书中以小产权房为清算标的的条款无效，导致二原告未能完全享有双方清算约定的权利。故对于原告的损失，被告汤书彦及其控制的筑邦公司、置成公司均应承担相应的赔偿责任。二原告与被告存在长期合作关系，明知案涉房屋系小产权房仍与被告协商约定将案涉房屋作为清算标的且签订《商品房买卖合同》，对合同无效亦有过错，对自身损失亦应承担相应的责任。基于原被告双方的过错程度，一审法院确定被告汤书彦、筑邦公司、置成公司对二原告的损失按照估价意见的50%承担责任。经二原告申请，一审法院委托郑州众合房地产估价有限公司对郑州市惠济区XXXXX艺术中心南第一排20号、21号房屋的市场价值进行评估，以确定二原告的损失数额。郑州众合房地产估价有限公司于2019年10月31日作出豫郑众合字2019（司法咨询）100134号、100135号《房地产司法鉴定咨询报告》，评估案涉两套房屋价值均为727.7万元。《房地产司法鉴定咨询报告》致估价委托人函中写明“特别提示：经现场勘查，估价对象所占用土地性质为集体土地，股价委托人未提供估价对象法律权属资料，存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行，依据《河南省房地产司法鉴定估价指导意见》（豫房估协[2018]16号）出具咨询性估价报告，委托人和咨询报告使用者需在了解估价依据、估价程序等存在重大缺失的情况下，合理理解使用估价报告。”结合《房地产司法鉴定咨询报告》致估价委托人函的特别提示内容，一审法院对该《房地产司法鉴定咨询报告》评估的房屋价值按照80%予以认定。故二原告每人应获得赔偿款均为291.08万元（727.7万元×0.8÷2）被告美意达公司在2014年11月10日协议书中仅对贰佰万元及三百万元欠条提供担保，未明确表示对“XXXX项目最南排不低于500平米的别墅”提供担保，故二原告主张被告美意达公司承担责任，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告汤书彦、河南省筑邦置业有限公司、河南置成投资有限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨瑞林房屋价值损失291.08万元、赔偿原告张金生房屋价值损失291.08万元；二、驳回原告杨瑞林、张金生其他的诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105800元，保全费5000元，评估费103216元，由原告杨瑞林、张金生负担128409.6元，由被告汤书彦、河南省筑邦置业有限公司、河南置成投资有限公司负担85606.4元。本院二审期间，汤书彦、筑邦公司、置成公司提交两组证据：证据一、郑州市惠济区人民政府关于违建别墅专项整治的通告一份。证据二、案涉房屋拆除照片一组共16张。证明目的：案涉房屋是2020年4月22日之后拆除的，自建设初期即不具有市场价值，一审委托按合法别墅鉴定，程序违法，鉴定机构的鉴定结论不客观。张金生针对上述证据进行质证的意见：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性、证明目的有异议。本案一审时案涉房屋并未拆除，双方基于合法股权清算后，张金生应得的债权无论房屋性质如何，其归属或应得的价值归张金生所有。一审时对方拒不履行，也不符合履行的条件，拆除案涉房屋与本案损害赔偿无关。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院审理本案过程中，杨瑞林于2020年5月7日书面向本院申请撤回上诉。本院认为，杨瑞林在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。不再另行制作民事裁定书。根据生效的（2017）豫0105民初16190号民事判决确认的事实，2014年11月10日协议书系经过双方清算由汤书彦及其控制的公司自愿签订，但该协议书涉及的房屋未办理相关行政审批手续，系小产权房。案涉商品房买卖合同与上述协议书在细节上互为补充，系双方对合作期间利润分成和资金分配进行清算而签订。因此，上述协议书以小产权房为清算标的的条款以及商品房买卖合同无效，汤书彦及其控制的筑邦公司、置成公司应当承担由此导致杨瑞林、张金生未能完全享有双方清算约定权利的相应赔偿责任，同时，杨瑞林、张金生与汤书彦存在长期合作关系，明知案涉房屋系小产权房仍进行协商，对于其自身由此产生的损失亦承担相应的责任。一审法院基于双方过错程度确定汤书彦、筑邦公司、置成公司按照估价意见的50%承担责任，并无不当。郑州众合房地产估价有限公司于2019年10月31日作出的豫郑众合字2019（司法咨询）100134号、100135号《房地产司法鉴定咨询报告》的估价对象所占用土地性质为集体土地，估价委托人未提供估价对象法律权属资料，鉴于此，一审法院按照该《房地产司法鉴定咨询报告》评估房屋价值的80%予以认定案涉房屋价值存在合理性。美意达公司在2014年11月10日的协议书中仅对贰佰万元及叁百万元欠条提供担保，未明确表示对“南月堤项目最南排不低于500平米的别墅”提供担保，美意达公司在本案中应不予承担担保责任。张金生要求美意达公司承担本案担保责任的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上所述，张金生、汤书彦、筑邦公司、置成公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107246.25元，由上诉人张金生负担36463.5元，杨瑞林负担18231.75元（已减半收取），由上诉人汤书彦、河南省筑邦置业有限公司、河南置成投资有限公司负担52551元。本判决为终审判决。审判长 董忠智审判员邵晓斐审判员张建军二〇二〇年五月二十一日书记员 李      明      玉