河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3601号上诉人（原审被告）：魏会丽，女，1984年2月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：凌金顶，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵辉，男，1972年5月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：蒋自立，河南康禄律师事务所律师。上诉人魏会丽因与被上诉人赵辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。魏会丽上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并改判魏会丽向赵辉支付租金82033.35元（该租金系计算至2019年12月5日止，自2019年12月6日起按照每月租金20000元支付至魏会丽返还赵辉位于金水区中方××路××楼××房屋时止）或将本案发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定双方另行约定自2018年2月1日起租金为26000元错误。根据被上诉人提供的合同，合同中手写部分是被上诉人完成，双方对备注内容未达成一致意见。2.一审法院未将押金2万元折抵房租错误。二、一审法院未查明涉案房屋用途。本案涉案房屋用途是经营幼儿园，一审法院判令解除租赁合同，返还涉案房屋不具有执行性。三、基于疫情不可抗力影响，上诉人现在也无法适用涉案房屋，应自2020年1月22日起至疫情结束，不应再计算租金。且上诉人过年时电话通知被上诉人要求收回房屋。赵辉辩称，一、一审法院认定自2018年2月1日起按每月26000元收取租金无误。该租金标准由被上诉人单方记录，在上诉人所持有的租赁合同上，是因为在双方确认后，被上诉人为了方便记忆所记录的所标识的该租金标准实际上是对上诉人有利的。如上诉人不认同，可按合同约定三个月81000元租金即每月27000元租金计算，但无论如何不可能按照上诉人所述的每月2万元计算。以2万元计算租金是没有任何依据的。二、关于上诉人所述2万元押金问题，因为上诉人在承租房屋期间屡次拖欠租金，该押金已经由上诉人于2016年2月用于冲抵欠付的2015年租金，且上诉人已将押金条原件交付被上诉人。上诉人再主张2万押金没有依据。且正是基于此事实，被上诉人在一审诉求中才将欠付租金计算至2019年7月，而不是更加靠前的日期。三、涉案房屋用途不应作为上诉人违约的借口，且正是基于房屋用于幼儿园使用，被上诉人才没有采用断水断电、关门上锁、强制腾房等自救手段，而是不断的给上诉人延期，并最终通过诉讼手段予以解决。现在上诉人已经构成违约，被上诉人有权按照合同约定解除合同。另经一审法院查明，上诉人经营幼儿园并没有经营相关许可，是一家无证幼儿园，其没有资格资质继续经营，应该予以关闭。如果其继续经营，一旦发生事故，没有一个法定的主体承担责任。对入园的儿童及家人、对被上诉人作为房东的身份都是有潜在的风险的，所以该合同应该予以解除。四、关于上诉人补充的因为疫情租金不再继续支付问题，该问题并不在被上诉人的上诉请求之内，不应予以审理。五、现在房屋仍然由上诉人所占有和使用，应该按照合同约定支付租金。赵辉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告从涉案房屋腾空搬离并返还房屋；3.被告支付原告欠付租金133033元及滞纳金5507元，总计138540元（暂计至2019年12月5日，自2019年12月6日起至被告搬离房屋期间的房屋租金按照每月26000元计算；自2019年12月6日起至被告搬离房屋期间的滞纳金以欠付房屋租金为基数，按照月息2%计算；自2019年12月6日起至被告搬离房屋期间的水费、电费按照被告实际产生费用计算）；3.涉诉费用由被告方承担。一审法院认定事实：位于金水区中方××路××楼××房产（建筑面积为1317.41平方米，所在层数1-2，房产证号：郑房权证字第××）登记为原告赵辉所有。原告作为出租方（合同甲方）与被告作为承租方（合同乙方）于2015年1月16日签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“…第一条：甲方自愿将中方园路8号5号楼一二层门面房部分出租给乙方使用；…第四条：乙方如不继续租赁该房屋，应保证所租房屋完好无损，并提前一个整月通知甲方，如违反本规定，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿；第五条：租金的交纳方式和期限：租金每次交纳3个月，租金额为捌万壹仟元，乙方应在每段租金使用期满的前七天向甲方交纳下段租金（每段为3个月），同时交纳租金时，交纳租房押金20000元。本户租房面积为1000平米；第六条：租期内水电费及其他费用按实际情况由乙方向物业管理及相关部门及时交纳，若因拖延时间不交，超过五日的，物管方有权停水停电，此后果由乙方承担责任；…第十条：本合同自2015年2月1日至生效到2016年1月31日终止；第十一条：滞纳金：乙方若未按规定缴纳应交费用，每逾期一天，由乙方按应交款总额的5%向甲方交纳滞纳金，并累计计算，若拖欠10日仍未缴纳，甲方有权收回房屋，并将乙方财产作为抵押，乙方并赔偿甲方的租金损失；…”，原、被告双方均在该合同上签字捺印。后原告在该合同上手写备注：从2017年3月1日起租金每月为26500元，从2018年2月1日起每月租金额降为26000元。庭审中，原告认可被告支付租金至2019年6月30日，被告自2019年7月至今未支付租金，原告所提供的微信聊天记录载明被告已支付2019年7月份租金1300元。原告认可被告实际租赁的房屋为位于金水区中方××路××楼××号房××层××层××南、北两处楼梯及第二层房屋。一审法院认为，原告赵辉与被告魏会丽签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照执行。该协议约定的租期届满后,被告继续租赁涉案房屋，且原告未提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。被告未按合同约定支付租金，其已构成违约，原告诉请解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，证据充分，本院予以支持。该合同解除后，被告理应腾空并将涉案房屋返还给原告。关于欠付租金，鉴于双方另行约定自2018年2月1日起租金为每月26000元，且原告认可被告已支付7月份租金1300元，扣除该1300元，故自2019年7月1日至2019年12月5日共计租金133033元，自2019年12月6日起按每月26000元支付租金至本判决确定的涉案房屋返还日期止；关于原告主张的滞纳金，滞纳金属于行政法规范畴，具有法定性、强制性、惩罚性的特点，其只能发生在双方的法律地位不平等，国家行使公权力的过程中，而本院原、被告双方属于平等主体，故双方签订的《房屋租赁合同》中关于滞纳金的约定不符合法律规定，本院不予支持。对于原告主张的水电费用，因其未举证证实被告拖欠该费用的具体金额，本院不予支持。被告虽抗辩月租金为2万元，但其未提供证据证实，本院对其抗辩意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵辉与被告魏会丽于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告魏会丽于本判决生效后十五日内将位于金水区中方××路××楼××房产（第一层通往第二层的南、北两处楼梯及第二层房屋）腾空并返还原告赵辉；三、被告魏会丽于本判决生效之日起十日内原告赵辉支付租金133033元（该133033元系计算至2019年12月5日止，自2019年12月6日起按每月租金26000元支付至本判决确定的被告魏会丽返还原告赵辉位于金水区中方××路××楼××房屋时止）；四、驳回原告赵辉的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元，减半收取1535元，由被告魏会丽负担。本院二审查明：上诉人魏会丽于2013年5月3日支付押金2万元。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于案涉房屋月租金。根据上诉人魏会丽提交的2015年1月16日在卷《房屋租赁合同》载明3个月租金为81000元，合同期间为2015年2月1日至2016年1月31日止。另被上诉人赵辉提供的合同手写部分载明“从2017年3月1日起租金每月为26500元。从2018年2月1日起每月租金额将为26000元”，结合双方微信记录，一审法院认定双方约定自2018年2月1日起租金为每月26000元，证据确实充分，应予维持。魏会丽上诉称应按每月租金20000元计算及不认可手写部分的意见，不能提交有力证据予以反驳，故其主张无事实依据，不予支持。二、关于魏会丽上诉称因疫情原因不应计算租金的上诉理由。因其违约行为发生在疫情之前，且违约行为持续，亦未提交有力证据证明房屋已经交付被上诉人，故该上诉理由亦不能成立，其上诉请求予以驳回。三、关于押金是否折抵租金。上诉人魏会丽上诉称押金2万元未予折抵，经查有押金条在卷。被上诉人赵辉称已经抵扣租金，魏会丽不予认可，其上诉称该押金2万元应抵扣房屋租金的理由本院予以采纳。故上诉人魏会丽应向赵辉支付截至2019年12月5日的租金113033元，并自2019年12月6日起按每月租金26000元支付至魏会丽返还案涉房屋之日止。一审判决其他处理意见并无不当，本院予以维持。综上所述，魏会丽的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34770号民事判决第一项、第二项、第四项，即：“解除原告赵辉与被告魏会丽于2015年1月16日签订的《房屋租赁合同》”、“中方园路8号5号楼附1号房产（第一层通往第二层的南、北两处楼梯及第二层房屋）腾空并返还原告赵辉”、“驳回原告赵辉的其他诉讼请求”；二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34770号民事判决第三项为：“上诉人魏会丽于本判决生效之日起十日内被上诉人赵辉支付租金113033元（该113033元系计算至2019年12月5日止，自2019年12月6日起按每月租金26000元支付至本判决确定的上诉人魏会丽返还被上诉人赵辉位于金水区中方园路8号5号楼附1号房屋时止）”。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3070元，减半收取1535元，由上诉人魏会丽负担1304元，被上诉人赵辉负担231元。二审案件受理费1075元，由上诉人魏会丽负担813元，被上诉人赵辉负担262元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年五月二十六日书记员  李 昊