新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初558号 原告：吐拉里别.塔克曼，男，1983年11月15日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：朱春燕（一般代理），新疆明强律师事务所律师。被告：新疆百信房地产开发有限公司。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县伊宁西路。统一社会信用代码：91654223784664015T。法定代表人：买向阳，系该公司经理。原告吐拉里别克塔克曼诉被告新疆百信房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理。依法由审判员冯进红适用简易程序审理，于2020年5月7日开庭公开审理。原告吐拉里别克塔克曼及委托诉讼代理人朱春燕，被告新疆百信房地产开发有限公司的法定代表人买向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吐拉里别克塔克曼向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告房屋租赁合同；二、判决被告立即返还租金25000元，资金占用利息损失1125元（25000元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月，合计：26125元；三、判决被告赔偿原告装修损失3万元，资金占用利息损失1350元（3万元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月，合计：31350元；四、判决被告支付原告违约金5000元；五、请求判决被告承担本案诉讼费用。原告在法庭辩论终结前、法庭调查原告举证阶段增加诉讼请求，请求被告承担律师费损失3000元。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告签订商品房租赁合同，被告将其位于××县商业用房出租给原告经营婚纱店，租期五年，租金按年交纳。2019年6月10日原告向被告交纳租金25000元，被告将租赁房屋交给原告后，原告与第三人签订装修合同开始装修，已完成室内70%的工程量。2019年7月5日毛卫东来后称其该商业用房不属于被告所有，禁止原告继续装修，并将租赁房屋上明锁封闭。2019年9月5日奎屯垦区法院又将该租赁商品房查封，期间原告多次与被告协商要求退还租赁费、装修费等损失未果。原告系贷款交纳房租以及装修，急于经营偿还贷款，因被告采用欺诈手段骗取原告签订商品房租赁合同，致使不能经营盈利偿还贷款，给原告造成较大损失，现原告依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告新疆百信房地产开发有限公司辩称,被告不存在违约行为，不同意解除合同。毛卫东是我公司的股东，我与毛卫东打官司是事实，与原告签订房屋租赁合同时我已告知过原告。第三人毛卫东主张其权利时，将其房屋上锁以后，我拆除了锁，被告已将阻碍房屋使用的妨碍排除。同时被告向原告出具了告知书，告知了原告的权利，原告怠于行使其租赁权。房屋权属有争议的不必然造成租赁房屋无法使用。原告所说的被告隐瞒事实真相将有争议的房屋交给原告其理由不成立。查封的照片是毛卫东与其他一个人的借贷关系而查封的，法院查封是在签订租赁合同之后，法院查封并不导致合同不生效，也不能造成房屋无法使用。法院查封没有作民事裁定书。原告以合同目的无法实现要求解除合同与法无据。请求驳回原告的所有诉讼请求。原告起诉被告答辩，被告认可与原告有房屋租赁合同的事实。本案争议焦点：一、被告是否在房屋租赁合同中存在违约行为，合同应否解除。经审理查明，2019年6月10日，原告与被告签订商品房租赁合同，被告将其位于××县商业用房出租给原告经营婚纱店，合同约定：租赁期限为五年，租金按年交纳，前三年房租金为25000元，如乙方（即被告）违约原告有权向被告索要房屋装修款3万元，违约金5000元，由败诉方承担胜诉方的律师费并退还房租金25000元（原告书证1商品房租赁合同一份证实）。2019年6月10日原告向被告交纳租金25000元（书证2）。被告将租赁房屋交给原告后，签订合同后的第五天后就开始装修，原告与第三人签订了装修合同，已完成室内70%的工程量。原告举证书证3，工程预算清单一份，证明原告为装修支付费用42917元。房屋情况：房屋建筑面积132.8平方米，装修项目：改水改电，做花架，装的灯架，顶装了射灯，墙面有彩色乳胶漆，地面的东西买好了，没有做，卫生间装了一个洗手盆，有一个水箱。原告举证书证3工程预算清单一份、原告证明装修房屋购买了大量的材料，因合同约定赔偿3万元装修款，原告购买的装修材料远大于原告主张的装修费用，原告为开店购买了货架等物品也不在原告诉讼请求之内。2019年7月5日毛卫东来后禁止原告继续装修，并将租赁房屋上明锁封闭，毛卫东给原告说：你再不要装修投资了，门面是我的，不要再干了，并说原告是无辜的，跟毛卫东一起来的律师，带了一个房产手续，后来毛卫东锁门就走了，原告当时给公司买向阳打电话，买向阳说：你干你的，别管他，让原告报警，原告没有报警。2019年7月8日被告给原告二份告知书（原告书证4），被告的第一份告知书主要内容：沙湾县12小区83楼102室（林清苑小区）商业用房是毛卫东利用职工身份非法侵占，本人已提起诉讼，被告告知原告，案外人毛卫东作为股东无权侵害原告的房屋租赁权，原告需按租赁合同约定装修租赁房屋，使用装修租赁房屋造成的经济损失由被告负责。被告的第二份告知书主要内容：在二审判决前，毛卫东阻止装修是违法的，可打110报警寻求保护，法院没有拘留书及查封民事裁定书是违法的，如法院有拘留决定书和查封裁定书，积极通知买向阳协调处理，对不法行为拍照取证。被告出具的上诉状一份（原告书证5），证实在2018年被告与案外人毛卫东因涉案房屋权属发生纠纷，被告在租赁房屋权属不清的情况下与原告签订了租赁合同。买向阳在2019年7月12日来把房屋门上的锁子撬了，给原告说让原告继续干，第二次原告找的装修人，又开始去装修，2019年9月5日奎屯垦区法院又将该租赁商品房查封，原告拍摄的封条照片一组（原告举证6物证照片），证实在2019年9月5日奎屯垦区人民法院依法查封了该租赁房屋，给原告造成租金、装修费用室内设施，贷款损失等损失。原告举证沙湾县农村商业银行世纪路支行借款凭证、签约业务申请书、业务凭证、结婚证（原告书证7），证实在2019年4月3日原告妻子阿里达阿不都在沙湾农商行贷款10万元，用于装修租赁房屋，购买设施，并贷款交保险费用2893元。原告书证7证实因被告的违约，致使原告无法正常经营，2019年为开此店在银行贷款10万元至今没有偿还，一直在背着贷款利率8.114583‰的利息，给原告造成了较大的经济损失。原告书证8，新疆明强律师事务所出具的代理费发票一份，证明原告支付律师费3000元，主张应当由被告承担。被告举证书证1，执行裁定书一份，出示原件，提交复制件，证明原告提供的查封照片不是因为被告引起的，而是因第三人引起的。书证2，法院拍卖通告一份，复制件，证明该房屋拍卖公告时间是在2019年10月11日，法院对该房屋查封时间是在2019年9月5日，证明查封在后，租赁合同签订在前。书证3，奎屯法院传票一份5月14日开庭，出示原件，复制件，案由是案外人执行异议之诉，证明被告就涉案房屋法院查封，被告在积极主张案外人执行异议，主张解除查封。被告举证的书证1-3同时相互印证证实涉案租赁房屋的房屋权属存在争议在法院涉诉。被告举证书证4，涉案房屋的房产证一份，出示原件，提交复制件，证明涉案房屋的权利人是被告公司不是第三人毛卫东，被告举证4，房产证办的是房屋产权大证。该房屋没有办理房屋产权小证，房屋产权大证证据与本案所争议房屋没有关联性，不能证明其归被告所有，同时本案涉案沙湾县12小区83楼102室（林清苑小区）商业用房，被告新疆百信房地产开发有限公司与第三人毛卫东在新疆生产建设兵团农七师奎屯垦区法院及农七师中级人民法院因房屋权属涉诉。以上事实，由原、被告陈述、答辩意见，举证、质证意见在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年6月10日，原告吐拉里别克塔克曼与被告新疆百信房地产开发有限公司签订商品房租赁合同，被告新疆百信房地产开发有限公司将其位于××县商业用房出租给原告吐拉里别克塔克曼经营婚纱店。被告新疆百信房地产开发有限公司作为房屋出租人应当保障租赁物的权利没有瑕疵，应当保障合同的正常全面履行。根据原、被告举证相互印证证实被告与案外第三人毛卫东就涉案租赁房屋因权属纠纷，在农七师奎屯垦区法院及农七师中级人民法院涉诉，农七师奎屯垦区法院将该租赁房屋查封至今并拍卖。被告也在农七师奎屯垦区法院提出执行异议之诉。该租赁房屋第三人毛卫东在主张房屋权利，房屋权利存在瑕疵。被告将房屋权利存在瑕疵的涉案房屋租赁给原告，致使原告至今无法使用租赁物。合同签订有一年之久。被告辩解：房屋权属有争议的不必然造成租赁房屋无法使用，房屋原告可以继续使用。被告的答辩与原告举证及被告的举证相互矛盾，从原告举证可以证实该房屋仍然在查封状态。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。依照《最高人民法院》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的。因原告与被告签订的被告租赁给原告的租赁房屋权属有争议、租赁房屋被司法机关依法查封、涉案房屋租赁合同目的无法实现，达到了合同解除的法定条件，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告于2019年6月10日签订的《商品房租赁合同》违约责任条款约定合法有效，被告应当按照合同约定赔偿原告的损失。本案事实清楚、证据充分。原告主张被告赔偿损失及支付违约金的诉讼请求合法，原告请求被告赔偿损失及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第二百二十八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第八条第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吐拉里别克塔克曼与被告新疆百信房地产开发有限公司于2019年6月10日签订的《商品房租赁合同》二、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即返还原告吐拉里别克塔克曼租金25000元，并赔偿原告资金占用利息损失1125元（25000元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月），合计：26125元；三、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即赔偿原告吐拉里别克塔克曼装修损失3万元，并赔偿原告资金占用利息损失1350元（3万元×5‰×9个月，2019年7月到2020年3月），合计31350元；四、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即赔偿原告吐拉里别克塔克曼律师费损失3000元；五、被告新疆百信房地产开发有限公司于本判决生效后即支付原告吐拉里别克塔克曼违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼争议标的65475元，案件受理费1436.42元，因本案适用简易程序受理减半收取718.21元，由被告新疆百信房地产开发有限公司负担(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   冯进红 二 〇 二 〇 年 五 月 八 日 书  记  员   杨潇红