河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终16号上诉人（原审被告）：河南帮太食品有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区城北工业区延河路468号。法定代表人：赵伟民，该公司经理。上诉人（原审被告）：李玉荣，女，1972年10月17日生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。上诉人（原审被告）：赵伟民，男，1964年5月19日生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。三上诉人共同委托诉讼代理人：曹春华，金博大律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：史国政，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：濮阳万基置业有限公司，住所地濮阳市五一路与历山路交叉口东南角。法定代表人：徐志红，该公司经理。委托诉讼代理人：耿海红，女，1965年4月29日生，住濮阳市华龙区。该公司财务总监。委托诉讼代理人：李文辉，男，1976年10月30日生，住濮阳市华龙区。该公司法律顾问。原审被告：濮阳帮太食品有限公司，住所地南乐县产业集聚区东环路与昌州路交叉口。法定代表人：李玉荣，该公司经理。原审被告：河南非凡食品集团有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区经济技术开发区延河路316号。法定代表人：赵源，该公司经理。上诉人河南帮太食品有限公司（以下简称河南帮太）、李玉荣、赵伟民因与被上诉人濮阳万基置业有限公司（以下简称濮阳万基）、原审被告濮阳帮太食品有限公司（以下简称濮阳帮太）、河南非凡食品集团有限公司（以下简称河南非凡）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2018）豫0923民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南帮太的法定代表人暨上诉人赵伟民，上诉人李玉荣，河南帮太、李玉荣、赵伟民的共同委托诉讼代理人曹春华、史国政，被上诉人濮阳万基的法定代表人徐志红及其委托诉讼代理人耿海红、李文辉，濮阳帮太的法定代表人李玉荣到庭参加诉讼。河南非凡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。河南帮太、李玉荣、赵伟民上诉请求：1、撤销一审判决，将判决第二项改判为：河南帮太于一审判决生效后十日内返还濮阳万基房款12,690,189元，偿还濮阳万基垫交税款357,907.27元；2、驳回濮阳万基要求李玉荣、赵伟民对河南帮太对濮阳万基的义务承担连带保证责任的诉讼请求；3、对本案一审诉讼费依法改判，二审诉讼费由濮阳万基负担。事实和理由：1、濮阳万基与河南帮太签订的《二手房买卖合同》约定，河南帮太将涉案的房屋出售给濮阳万基，因双方均知房产抵押未解押，未约定房屋过户时间。仅在补充协议书（二）约定了2017年6月30日是办理过房屋产权过户登记的期限，故河南帮太不应向濮阳万基支付此前的利息；2、在原买卖合同签订后，河南帮太并未收到1,800万元的购房款，而一审法院凭借一只不正规的收据认定河南帮太收到了1,800万元的房款，显然认定事实错误。虽没有办理过户登记，但已将房屋全部交付给了濮阳万基，濮阳万基已对外出租，收取租金。一审按照利率的24%，判决河南帮太支付利息共计13,805,519.33元已超过购房本金，显著过高，显失公平，应予减免；3、2014年7月26日李玉荣与河南帮太订立了有效的借名购房协议书，以河南帮太的名义与濮阳万基签订的34份《商品房买卖合同》，合同签订后濮阳万基违约，于2015年12月17日又回购本案的21套，此操作造成李玉荣的利息损失400万元，该利息损失应由濮阳万基承担；4、本案的涉案的五份协议书均没有约定对河南帮太应该返还的购房款承担连带保证责任，而是对逾期办理过户手续等违约行为或因未完成合同义务给濮阳万基造成的损失连带担保责任，对解除合同后保证责任及范围没有新的约定，因此一审判决将担保范围扩大到返还房款与事实不符；5、本案的二手房买卖合同如判决解除，应当将包括已按每平方米3,900元给濮阳万基的5套房产同时解除，如不解除有失公平。濮阳万基答辩称，1、《补充协议》第三、第四条明确约定了过户期限，上诉所称没有约定过户期限与事实不符；2、有河南帮太出具的收据载明，河南帮太已经收到了濮阳万基的购房款1,800万元，指定由濮阳帮太代收，同时有转账凭证予以印证，濮阳万基已经履行了付款的义务；3、本案中按照年利率24%计付利息。符合涉案合同中的约定，因河南帮太违约，给濮阳万基造成的房屋差价损失在价款两倍以上，一审判决的1,300万元的利息不足以弥补濮阳万基的实际损失，故不存在过分高于造成的损失的情形；4、李玉荣与河南帮太之间的《借名购房协议书》对濮阳万基不具有约束力，《二手房买卖合同》不能履行是河南帮太将涉案房屋抵押贷款，至今不能解压过户的结果；5、按照合同的约定，担保人的担保范围包括房款、利息等给濮阳万基造成的全部损失；6、解除不能履行部分的合同是涉案合同的客观事实，已经履行完毕的不存在解除的情形，故没必要予以解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。濮阳帮太述称，2014年的商品房买卖合同和二手房买卖合同是有牵连的，否则不会以每平方米3,900元的原价同意濮阳万基回购。濮阳帮太承担了2015年的利息给濮阳万基，有相关利息的付款记录和凭证。1800万元濮阳帮太收到了，但该款项是综合所有借款的一个延续。濮阳万基向一审法院起诉请求：1、解除濮阳万基与河南帮太未履行部分的房屋买卖合同，判令河南帮太公司返还购房款12,690,189元、支付利息13,805,519.33元（计算至2019年5月31日）及偿还代缴税款357,907.27元；2、濮阳帮太、河南非凡、赵伟民、李玉荣承担连带保证责任；3、诉讼费由河南帮太、濮阳帮太、河南非凡、赵伟民、李玉荣负担。一审认定事实：2015年12月19日，濮阳万基与河南帮太签订《二手房买卖合同》一份，约定由濮阳万基购买河南帮太名下所有的位于南乐县花园路“和鑫苑”的商业房，总面积为4615.39平方米，单价每平方米3,900元，总价1,800万元，河南帮太应于收到房款之日起将交易房屋全部交付给濮阳万基使用，合同的履行由濮阳帮太、李玉荣、赵伟民提供担保。2015年12月19日，濮阳帮太、李玉荣、赵伟民作为担保人与濮阳万基（担保权人）、河南帮太（××）签订了担保合同一份，约定担保人愿为《二手房买卖合同》的完整履行提供担保，担保范围及方式：因河南帮太逾期办理和拒不办理房产过户给担保权人濮阳万基所造成的一切经济损失承担连带保证责任，担保期限为两年，自房屋买卖合同约定的过户手续办理之日起计算。濮阳万基与河南帮太、濮阳帮太、李玉荣、赵伟民均在相应的位置签字盖章。同时濮阳帮太召开了股东会议，一致同意为河南帮太与濮阳万基之间签署的《二手房买卖合同》的完整履行提供担保。2015年12月21日，濮阳万基与河南帮太签订了“补充协议”一份，明确了主合同面积为4615.39平方米，列出了房屋坐落位置、面积和产权证号，同时约定一周内向濮阳万基交付房屋钥匙，自合同签订之日起60日内仍未解除银行抵押，河南帮太按房款总额向濮阳万基支付利息。同日，濮阳万基通过银行转账方式转至河南帮太指定的濮阳帮太账户内房款1,800万元，河南帮太向濮阳万基出具收据一支，内容为“收据，日期2015年12月21日，今收到濮阳万基置业有限公司房款，金额壹仟捌佰万元1,800万，由濮阳帮太食品有限公司代收，经手人，王瑞红”，加盖有河南帮太印章。河南帮太在该协议约定期限内将房屋交付给濮阳万基。2017年1月6日，濮阳万基与河南帮太签订了补充协议（二），约定2017年6月30日前办理完毕过户手续，河南帮太不再向濮阳万基支付利息，若2017年6月30日前河南帮太退还濮阳万基购房款，所退房款自《二手房买卖合同》签订之日起按年利率10％向濮阳万基支付利息并归还本金，若河南帮太任何一次违约，未能按照本协议、补充协议、《二手房买卖合同》的约定办理过户手续，按照逾期办理房屋过户面积折抵金额年利率24％支付濮阳万基利息。濮阳帮太以及赵伟民、李玉荣为河南帮太履行协议提供连带责任保证，保证期间为本协议履行期限届满之日起两年，濮阳万基、河南帮太的法定代表人在协议上签字并加盖公司公章，濮阳帮太的法定代表人在协议中担保人处签字并加盖公司公章，自然人赵伟民、李玉荣在担保人处签字捺印。2017年1月4日，河南非凡召开了股东会并形成股东会决议，一致同意为河南帮太与濮阳万基签订的《二手房买卖合同》、补充协议、补充协议（二）的具体实施和履行提供连带责任保证，此担保自2017年3月1日起生效，期限两年。2017年1月6日，河南非凡向濮阳万基出具了承诺书，承诺内容与其股东会决议内容一致，并在承诺书上加盖公司公章及法定代表人签字捺印。2019年1月8日，河南帮太向濮阳万基出具承诺书一份，注明因河南帮太资金短缺，委托濮阳万基代为垫付缴纳南乐“和鑫苑”五套商业房屋各项税费，并承诺按年利率10％计算利息，最终跟所欠濮阳万基的款项一并清算，同时注明了五套房屋的证号，河南帮太和法定代表人在承诺书上盖章签字。2019年1月23日濮阳万基代河南帮太缴纳了上述五套房屋的过户税款357,907.27元。2017年3月17日，河南帮太向濮阳万基出具了承诺书一份，主要内容是为缓解其资金压力，请求濮阳万基将补充协议履行日期延后半年，并承诺按照补充协议（二）支付相应利息，同时承诺与保证人、担保人、及原有保证人均同意将担保期限在原约定的保证期限的基础上相应顺延半年。河南帮太在承诺与保证人处加盖公章并有法定代表人签字捺印，河南非凡、濮阳帮太在担保人处加盖公章并有法定代表人签字，自然人赵伟民、赵源、李玉荣在保证人处签字捺印。期间经濮阳万基催要，2017年6月河南帮太办理完成两套房子的过户手续，面积分别为38.07平方米、232.43平方米，2019年1月办理完成五套房子过户手续，面积共计1090.99平方米，为办理此五套房屋过户手续，濮阳万基代河南帮太缴纳税款357,907.27元。前两套房子属于合同范围之内的房屋，后五套房屋不属于合同范围之内，依据补充协议（二）约定，可以折抵合同范围内面积。剩余面积的房产至今未办理过户手续，濮阳万基即诉至法院，请求法院判令河南帮太返还购房款12,690,189元、支付利息13,805,519.33元（计算至2019年5月31日）及给付代缴税款357,907.27元，濮阳帮太、李玉荣、赵伟民、河南非凡承担连带保证责任。2014年11月26日，李玉荣与河南帮太签订了《借名购房协议书》一份，主要约定2014年6月27日李玉荣委托河南帮太以河南帮太名义为李玉荣购买南乐县花园路“和鑫苑”小区34套门面房，李玉荣于2014年7月26日以河南帮太名义与濮阳万基签订的34份《商品房屋买卖合同》约定的权利义务由李玉荣享有承担。李玉荣及河南帮太均在协议书中签字盖章。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护，合同双方应遵守诚实信用原则行使权利履行义务。濮阳万基与河南帮太在自愿协商的基础上签订了《二手房屋买卖合同》及两份补充协议，不违背法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，濮阳万基依约将房款转账交付给河南帮太指定代收的濮阳帮太账户内，濮阳万基履行了支付房款的义务，河南帮太应依约履行交付房屋及办理过户手续的义务。河南帮太按约定期限交付了房屋，但未按约定期限办理房屋过户手续，属于违约，河南帮太应按协议约定内容承担违约责任，即按补充协议（二）中约定向濮阳万基支付未能办理过户面积相应房款金额的利息，利息按约定年利率24％计算。因河南帮太未按约定期限办理过户手续，濮阳万基请求解除未履行部分合同，河南帮太同意解除，予以支持。濮阳万基代为河南帮太垫付的办理五套房产过户税款357,907.27元，依据河南帮太的承诺应由河南帮太偿还濮阳万基。根据濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民向濮阳万基出具的承诺书，担保期间应自约定办理房屋过户手续期限2017年6月30日之日起两年，至濮阳万基起诉时间2018年10月10日并未超出保证期间，故濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民所称已超保证期间的主张，不予采信。依据上述濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民向濮阳万基出具的承诺书，应对河南帮太向濮阳万基返还房款、支付利息、偿还代缴税款承担连带保证责任，承担保证责任后享有向河南帮太追偿的权利。河南帮太辩称李玉荣与河南帮太签有《借名购房协议书》，实际购房人为李玉荣，河南帮太不应承担返还房款的义务，濮阳万基质证称对该协议不知情，河南帮太未提交证据证明已告知濮阳万基或濮阳万基明知，该协议不影响濮阳万基与河南帮太之间签订的合同、协议、承诺的法律效力，故河南帮太该主张不予支持。河南帮太辩称其与濮阳万基签订的合同等并非其自愿，但在庭审中并未提交任何证据证明是在被胁迫等情况下签订的合同，不予采信。综上，濮阳万基请求解除与河南帮太签订的未履行部分房屋买卖合同、河南帮太返还濮阳万基购房款12,690,189元、支付濮阳万基利息13,805,519.33元、偿还濮阳万基垫交税款357,907.27元的主张，予以支持。按照双方签订的合同、协议，房款应为12,690,189元［18000000-（270.5＋1090.99）×3900］；利息应为13,805,519.33元｛［房款（18000000-270.5×3900）按年利率24％自2015年12月19日计算至2018年12月31日止］＋［房款（18000000-270.5×3900-1090.99×3900）按年利率24％自2019年1月1日计算至2019年5月31日止］｝。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定，判决：解除濮阳万基与河南帮太签订的未履行部分房屋买卖合同；河南帮太于判决生效后十日内返还濮阳万基房款12,690,189元、支付利息13,805,519.33元、偿还垫交税款357,907.27元；濮阳帮太、李玉荣、赵伟民、河南非凡对上述河南帮太对濮阳万基的义务承担连带保证责任；濮阳帮太、李玉荣、赵伟民、河南非凡承担保证责任后，享有向河南帮太追偿的权利；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费171,068.08元，保全费5,000元，由河南帮太、濮阳帮太、李玉荣、赵伟民、河南非凡负担。本院二审期间，围绕上诉请求河南帮太、李玉荣、赵伟民提交的证据有：1、濮阳万基与租赁户赵忠贤、杨占昌之间租赁合同各一份；2、河南帮太与孟辉、万帅刚之间租赁合同各一份；3、提交濮阳万基接收4615.39平方米房产之后的租赁视频一份。证明目的：河南帮太自2015年12月份将涉案房屋就交付给濮阳万基，濮阳万基和河南帮太出租房屋租赁价位相比较可以得出，自交付时起算，濮阳万基收取租赁房产收益700万元，合同的解除没有造成濮阳万基任何损失。4、提交2014年11月6日商品房买卖合同一份，证明目的：2014年11月6日河南帮太购买濮阳万基涉案房产，房款拖欠时的违约责任。濮阳万基提交的证据有：2015年12月21日濮阳万基向濮阳帮太1,800万元汇款回单。对上诉证据本院当庭组织当事人进行了质证：对于河南帮太、李玉荣、赵伟民提交的证据1-3，其为证明合同的解除给其造成了700万元的房屋租赁损失，但河南帮太在一审中对该租赁损失并未提出反诉，对其在二审中提出的该项主张，本院不予审理，故对其提交的证据1-3本院不予采信。河南帮太、李玉荣、赵伟民提交的证据4虽与本案的《二手房买卖合同》具有一定的关联性，但不足以证明濮阳万基的在履行涉案的《二手房买卖合同》中具有违约行为。对于濮阳万基提交的1,800万元的汇款回单，能够证明濮阳万基向濮阳帮太汇款1,800万元的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。濮阳万基与河南帮太在自愿协商的基础上签订了《二手房屋买卖合同》、补充协议，以及当事人之间订立的担保合同，出具的保证承诺书等均合法有效，应受法律保护。濮阳万基请求解除《二手房屋买卖合同》，河南帮太在对解除合同并无异议，对本案二审中当事人争议的焦点问题，分析认定如下：一、濮阳万基是否支付了《二手房屋买卖合同》约定的1,800万元的房款。河南帮太于2015年12月21日向濮阳万基出具收到房款1,800万元的收据，标明由濮阳帮太代收，与当日濮阳万基向濮阳帮太汇款1,800万元的事实相印证，可证实濮阳万基在合同签订后，将约定的房款以转账交付给了河南帮太指定的代收人濮阳帮太，濮阳万基履行了合同约定的付款义务，河南帮太、李玉荣、赵伟民所称没有收到房款，或收到的并非房款而是与当事人之间的其他权利义务相关的理由无事实依据。二、关于应返还房款的利息损失起算时间及利息金额是否过高问题。首先，河南帮太没有按照合同的约定办理房屋产权过户登记，应当承担相应的违约责任。虽在《补充协议》（二）第四条中明确约定了办理过户的时间为2017年6月30日，但该协议的第四条同样约定了在不能按照双方约定办理房屋产权过户登记的情况下，所退房款应从《二手房买卖合同》签订之日，即2015年12月19日，按年利率24%计付利息，濮阳万基的主张具有合同依据，一审对此认定事实清楚。其次，河南帮太应当支付的利息金额，是依照当事人订立协议的约定起算时间、利率计算得出，24%的年利率并未超过关于民间借贷的相关司法解释规定的利率标准，利息计付金额超过返还房款金额的原因与河南帮太的违约持续时长相关，并不能以此确认应付利息金额过高，且没有证据证明明显高于濮阳万基的损失，河南帮太、李玉荣、赵伟民对该利息应予减免的主张，无证据支持。三、关于本案中保证人濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民承担保证责的范围。首先，在2017年1月6日河南帮太为甲方与濮阳万基、濮阳帮太、李玉荣、赵伟民订立的补充协议（二）中第六条的约定“濮阳帮太食品有限公司以及自然人赵伟民、自然人李玉荣为甲方履行本协议提供连带责任担保”，该协议第四条约定了房款的退还及利息的起算时间及利率；其次，同日河南非凡签署的承诺书中载明：“河南非凡食品集团有限公司承诺，愿意为以上合同、协议书的具体实施和履行提供连带责任担保”，其合同包括涉案的《二手房买卖合同》及《补充协议》（二）；再有，2017年3月17日河南帮太、濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民等共同向濮阳万基出具的《承诺保证书中》载明“担保范围包括但不限于《补充协议（二）》（编号：20170106）项下及本承诺与保证书项下所有法律责任与法律义务及贵司实现债权的诉讼费、保全费、执行费和律师费等费用，担保方式为连带责任保证”。故从上述协议、担保合同、承诺书约定或承诺的内容能够证实，濮阳帮太、河南非凡、李玉荣、赵伟民的担保范围包括河南帮太在不能将房产过户的情况下，应当返还的房款，河南帮太、李玉荣、赵伟民上诉提出的担保范围不应包括河南帮太应当返还的房款的理由本院不予采纳。四、关于已履行部分应否解除问题。濮阳万基与河南帮太订立《二手房买卖合同》的标的为独立的多套房产，对在合同履行过程中已经完成房产过户登记的房屋，双方对该部分的合同权利及义务因房屋产权过户登记的完成而终止，价款已结算，已经实现合同目的。再有，本案中是因河南帮太违约，守约方濮阳万基享有了合同的解除权，河南帮太作为违约方并不享有请求解除合同的权利，本案中濮阳万基并未请求对已履行完毕的部分予以解除，一审对完成产权转移登记的房屋买卖未予解除，并不存在有失公平。五、对于合同订立后，解除前的房屋租金问题，因河南帮太在一审中没有提出反诉，当事人间应另行处理。同样，李玉荣提出的在原订立的34份《商品房买卖合同》履行中，因濮阳万基违约造成其400万元的损失问题，因与本案非同一法律关系，在本案不予审理，亦应另行处理。综上所述，河南帮太、李玉荣、赵伟民的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104,633元，由上诉人河南帮太食品有限公司、李玉荣、赵伟民负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年五月十五日书记员 李淑敏