广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3232号上诉人（原审原告）：纪超彬，男，1961年4月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州大学松田学院，住所地广东省广州市增城区朱村街。法定代表人：刘剑峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：苏晓军，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。上诉人纪超彬因与被上诉人广州大学松田学院（以下简称松田学院）相邻关系纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人纪超彬向本院上诉请求：1.请求撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4135号民事判决，改判松田学院给予纪超彬及其家人出入其购买的物业（以长期合同形式）的通行权，排除任何妨碍通行权等相邻关系的影响；2.本案诉讼费用（包括受理费、代理费等）由松田学院承担。事实和理由：2016年初，松田学院便将涉案物业B6幢901-902房钥匙交付给纪超彬，该物业属于通水通电，不一定需要二次装修。以长租的方式购房是松田学院提出来的，合同版本也是松田学院提供的，且不是个例。松田学院以同样的合同与他人签订长租合同，目的在于尽快一次性回笼现金，松田学院的该意思表示很明显。纪超彬交付款项给松田学院，目的在于改善住房，且房屋钥匙已交付。目前，松田学院变更了法人，叫其学校保安阻止纪超彬等通行，根据《租赁合同》第三条第一项的约定，松田学院在签订合同时就已经充分考虑到合同履行过程中的可行性了。一审法院以国土部门的复函来佐证本案租赁合同不适宜强制继续履行是法律适用错误。因进入涉案物业必须经过松田学院学校大门，故松田学院企图阻止纪超彬通行，以达到威逼纪超彬被动解除《租赁合同》的不法目的。综上，一审法院对本案认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，请求二审对一审判决予以纠正。被上诉人松田学院辩称，一、讼争的《租赁合同》并非双方的真实意思表示，为无效合同，且合同也未实际履行。双方并未达成签署《租赁合同》的合意，纪超彬持有的涉案《住房租赁合同》、《授权委托书》和《收款收据》都是从郑焕生等人处获得。而郑焕生等人获得前述文书是基于当初与松田学院的实际控制人马云珍达成以物抵债的缘故，但此后以物抵债未被郑焕生等人履行，故双方也未履行讼争的《租赁合同》。依据《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为必须具备意思表示真实的规定，郑焕生等人转交给纪超彬所持有的涉案文书因失去以物抵债的基础法律关系，不再具备双方的真实意思表示而不具有法律效力。《租赁合同》约定涉案宿舍的租期是从2015年6月3日起计，但松田学院并未将宿舍交付给纪超彬使用，而纪超彬对此亦未提出异议。在2018年4月7日马云珍去世之后才出现宿舍使用权之争，这恰恰证明了本案租赁合同并非是真实交易的合同。二、纪超彬未与松田学院签署过租赁合同，亦无向松田学院支付过任何款项，不存在以现金支付租金，且交付的租金比租赁合同约定的租金还高出几十万元的情形。若法院认可《收款收据》可代表着现金交付租金，这意味着同一天内马云珍或其秘书收到了4094746元的巨额现金，这明显是违背常理的。三、在廖先群起诉马云珍民间借贷（2016）粤0183民初5021号案中，廖先群在民事起诉状中的自述及庭审笔录中的自认，以及其提供的证据可证明本案纪超彬并未向马云珍或马云珍的关联单位支付过任何租金，从而可证实纪超彬涉嫌捏造事实提起本案虚假诉讼。故纪超彬并非是善意的第三人。四、根据建筑法第六十一条关于建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的禁止性规定，本案宿舍未经规划验收且不得对外出租，故退一步而言，本案的租赁合同也因违法而无效。五、再退一步而言，本案并非属于相互毗邻的不动产的所有人或使用人之间的纠纷，人民法院应驳回纪超彬本案错误的相邻权之诉。综上，请求驳回纪超彬的上诉请求。纪超彬向一审法院起诉请求：一、松田学院给予纪超彬及其家人出入其购买的物业（以长租合同形式）的通行权，排除任何妨碍通行权等相邻关系的影响；二、松田学院负担本案诉讼费用（包括律师费）。一审法院经审理查明，纪超彬为证明其诉讼请求，提供以下证据：一、《租赁合同》三份。合同载明，甲方受松田学院委托，对其规划建设的第一期240套教职工宿舍进行租赁；甲方向乙方出租广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B6幢901-902房，建筑面积113.18平方米；房屋交付使用时为普通装修；房屋性质为公共租赁住房，主要用于解决在校教师住房需求，凡符合资质的教职工，可长期租住。按建筑面积计算租金，租金标准为5885.36元/年，租期20年，总计租金为117707.2元等内容。三份合同的租期分别为2015年6月3日至2035年6月2日；2035年6月3日至2055年6月2日；2055年6月3日至2065年6月2日。上述合同均无落款日期，其中甲方栏加盖广州松田教育投资有限公司印章，乙方栏有“纪超彬”字样签名。二、落款日期为2015年6月4日的收款收据一份。内容为今收到纪超彬交来B6-901-902租金396130元。收据上加盖广州松田教育投资有限公司收费专用章。三、落款日期为2015年6月4日的《授权委托书》一份。内容为松田学院现委托广州松田教育投资有限公司作为我单位合法委托代理单位，授权其代表我单位进行签署松田学院自建公共租赁住房租赁合同工作，该受委托单位的授权范围为代表我单位与纪超彬签署出租坐落于广东省增城市朱村镇朱村大道东432号松田学院教工宿舍楼B6幢901-902房的有关事宜；该受委托单位的一切行为，均代表本单位，与本单位的行为具有同等法律效力，本单位将承担该受委托单位行为的全部法律责任与后果。该委托书的委托单位栏加盖松田学院印章，受委托单位加盖广州松田教育投资有限公司印章。四、落款日期为2015年4月9日的《物业管理协议》一份。协议内容为甲乙双方就甲方物业与乙方长期租赁物业管理事宜达成如下协议，长期租赁物业位于广州市增城区广大松田学院宿舍配套楼，自编号B6和B7幢，交接36套房。具体房号以交接钥匙当日确定；乙方依据租赁合同约定交接钥匙，甲方同意乙方将上述物业转租给具体用户时，甲方才开始向具体租户收取物业管理费用。协议上甲方栏加盖松田学院印章和广州松田教育投资有限公司印章，且有“马云珍”签名字样，乙方栏有“廖先群”签名字样。另查，2019年7月1日，广东省民政厅出具一份《广东省民政厅关于同意广州大学松田学院法定代表人变更登记的批复》，内容为“……同意原法定代表人马云珍变更为刘剑锋，请按有关规定履行民办非企业单位法人的民事权利和义务”。为核实涉案房屋的相关情况，一审法院向广州市规划和自然资源局增城区分局以及广州市增城区住房和城乡建设局发函。一、广州市规划和自然资源局增城区分局复函为，松田学院通过购买的方式取得了增城市朱村街南岗村南岗大道200号的地块，并于2012年10月31日办理了国有土地使用证；2013年7月16日该局批复了该地块建设工程设计调整方案，该修规记载教工宿舍（公租房），教工宿舍纳入我市公共租赁住房统一管理范围，项目建成后只能作为保障房使用，只租不售，不能进行产权分割。松田学院于2013年1月14日取得上述地块（教工宿舍楼B6、B7）房屋的建设工程规划许可证。截止2019年7月22日，松田学院未向该局申请办理上述教工宿舍楼规划验收及房屋所有权首次登记手续。二、广州市增城区住房和城乡建设局复函为，松田学院教职员工宿舍建设项目建设单位为松田学院，该项目纳入2012年增城市保障性住房建设计划，属于单位利用自有土地建设的公共租赁住房，房屋建成后以租赁方式出租给教职员工使用。在本案一审过程中，一、纪超彬陈述以下，（一）因松田学院方告知涉案房屋是教职工宿舍楼，没有房产证，只能用于居住不能用于买卖，因此双方就签署三份《租赁合同》（长租）的方式取得房屋的使用权。2015年6月4日，当时松田学院的校长马云珍把已盖好章的租赁合同以及盖好章的收据提供给纪超彬，纪超彬在当天应马云珍的要求以现金的形式向马云珍支付了租金396130元。纪超彬无法提供其取现的证据，纪超彬认为其所支付的款项属于租金性质。（二）纪超彬支付的租金款项与租赁合同上的金额是对不上的，因为马云珍提出房屋按每平方米3500元计算，因此纪超彬支付的款项是按每平方米3500元计算的。（三）其并非松田学院的教职员工，虽租赁合同中明确约定了房屋是公共租赁住房，用于解决在校老师的住房需求，但当时马云珍承诺，教职工宿舍楼有多余的房屋可以出售，其才签署了《租赁合同》。（四）签署合同时，松田学院方未交付房屋钥匙给纪超彬，大概在2016年，马云珍交待相关人员向纪超彬提供了房屋钥匙。（五）其与马云珍、廖先群无其他债权债务关系。二、松田学院陈述以下，（一）对纪超彬出具的收款收据、《授权委托书》及《租赁合同》真实性均没有异议，但上述材料是松田学院当时的实际控制人马云珍以以物抵债的形式开具给郑焕生，并非开具给纪超彬。（二）涉案的《租赁合同》不具备可履行的条件，其不同意履行涉案的《租赁合同》。（三）为反驳纪超彬的诉讼请求，其提供情况说明、记账凭证、以房抵债清单、工商登记资料、开庭笔录、民事调解书、民事判决书等证据。一审法院认为：根据纪超彬的诉请以及松田学院的答辩意见，首先，一审法院需确定纪超彬与松田学院之间《租赁合同》的效力问题。纪超彬所提供的三份《租赁合同》所载明的租赁期限合计60年，但双方之间的三份租赁合同并非是在一份租赁合同期限届满后签订的续租合同，而是在同一时间内签订上述三份《租赁合同》，各份合同租期20年合计租期为60年。上述三份《租赁合同》虽然是分别签订的，但根本目的是为了将涉案房屋的租期计至60年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，纪超彬与松田学院之间租赁合同超过20年的部分，应认定无效，即以超过20年租赁期限为前提所签订合同内的权利义务，不能继续规制于各方当事人，故租赁期限为2035年6月3日至2055年6月2日以及2055年6月3日至2065年6月2日的两份《租赁合同》，对签约当事人不产生约束力。继而，一审法院审查租赁期限为2015年6月3日至2035年6月2日的《租赁合同》的效力问题。对于松田学院提出的抗辩理由。松田学院所提供的证据，不足以证明纪超彬存在与他人恶意串通损害松田学院合法权益的行为。而松田学院所陈述的马云珍否认授权廖先群向小租户收租以抵销债务，最终法院没有认定马云珍和廖先群间存在以物抵债的事实等理由。纪超彬持有松田学院出具的委托广州松田教育投资有限公司出租涉案房屋的《授权委托书》，以及加盖广州松田教育投资有限公司印章《租赁合同》，以上证据足以让纪超彬相信签约行为是松田学院的真意表示，松田学院内部之间的关系不足以否认上述《租赁合同》的效力。故一审法院认定纪超彬为善意第三人，即纪超彬与松田学院之间签订的2015年6月3日至2035年6月2日的《租赁合同》为真意表示，且上述合同并不具备法律规定的无效情形，一审法院予以认定。至于松田学院提出纪超彬没有交付租金的抗辩。从本案的证据来看，松田学院授权的广州松田教育投资有限公司已经出具收款收据，且根据收据所显示的金额，不足以否认以现金方式支付的合理性，故一审法院对松田学院的该抗辩理由不予采纳。在2015年6月3日至2035年6月2日的《租赁合同》合法有效的前提下，一审法院分析纪超彬的诉讼请求能否得到法律支持。现作为出租人的松田学院抗辩不履行涉案《租赁合同》，但其提出的不履行的理由并非是《租赁合同》约定的解除理由。且本案中松田学院也没有提供证据证明纪超彬存在违约行为，故松田学院的不履约的抗辩也不构成法定理由，松田学院不履约的行为显然不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，在房屋租赁关系中，虽然承租人在《租赁合同》中的主要义务是支付租金，但除此之外还附有按照约定方式方法使用租赁物，不当使用租赁物的赔偿等义务。本案中，纪超彬要求继续履行不仅仅是要求松田学院提供房屋使用，还包括纪超彬接收房屋、装饰装修、合理居住等概括性、持续性行为。对于上述行为，难于强制履行。故本案的情形符合上述合同法规定的不适用强制履行的情形。另外，租赁合同作为持续性合同，上述义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方当事人之间的信任关系。在2016年起至起诉之日，纪超彬均无法接收使用涉案房屋，双方之间的信任基础已经丧失，而涉案合同约定的租赁期限还有十几年之久，并非短期内可以履行完毕。在松田学院不愿意继续履行合同、交付涉案房屋使用的情况下，继续履行合同的基础已经不复存在，故纪超彬要求履行合同的请求不能得到支持，既然《租赁合同》无法履行，那么基于使用涉案房屋而产生的通行权，排除任何妨碍通行权等请求，也不能得到支持。最后，根据国土部门的复函，虽然松田学院违反相关规定对外出租的行为不足以否认合同效力，但从该复函内容来看，亦更为佐证本案《租赁合同》不适宜强制继续履行。综上所述，纪超彬主张要求松田学院给予通行权，排除妨碍的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。至于纪超彬主张要求律师费的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回纪超彬的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由纪超彬负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另外，二审期间，纪超彬提交了2018年11月20日松田学院与纪超彬等4人及街道办的会议纪要。该纪要载明：纪超彬等人于会议中要求松田学院在五日内明确，将15套房屋实际交付使用的时间；若松田学院不能交付房屋给纪超彬一方居住，则要求松田学院校长给予三倍补偿。此外，松田学院还向本院申请证人郑某出庭作证，本院对此予以准许。郑某当庭作证称，其为马云珍的秘书，包含涉案房屋在内的16张租金收款收据由其在马云珍的安排下，开具给廖先群和郑焕生。其按廖先群和郑焕生提供的名单在付款人处书写刘翠兰等人的名字或留白。本案收款收据上付款人纪超彬的名字，并非其书写。当时马云珍在电话里要求其开具收款收据给郑焕生他们，并说不用收现金，是用来抵债的。该批收款收据，其没有实际收到现金。郑焕生应其要求，出具了证明其没有实际收款，以物（房租）抵债的说明。随后其将该说明交给了马云珍。纪超彬质证称，证人证言不属实。其直接与马云珍接触，从来没有见过该证人。本院认为，相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互给予便利或者接受限制所发生的权利义务关系。本案为相邻关系中通行权纠纷案件，属相互毗邻不动产所有权人与使用权人之间，因通行而发生的纠纷。当事人主张对相邻不动产权利人行使通行权，其应当对存在通行需要的不动产具有合法的所有权或使用权。在本案中，纪超彬提交了《租赁合同》、《授权委托书》、《租金收款收据》等证据，拟证明其通过一次性支付现金396130元给马云珍的方式，租赁得松田学院的涉案房产，享有房屋的使用权，并据此主张对相邻不动产权利人松田学院行使通行权。现松田学院否认纪超彬存在付款后从其处租赁房屋的事实，故双方就房屋租赁关系存在纠纷。本案为相邻关系纠纷，房屋租赁关系纠纷与本案属不同的法律关系。一审直接在本案相邻关系纠纷中对租赁关系进行处理不当，本院予以纠正。本案相邻关系纠纷的审理需待纪超彬与松田学院租赁关系纠纷确定后才能作出处理，故纪超彬以其从松田学院处租赁房屋为据主张享有相邻关系中通行权的相关上诉请求，不能成立，本院予以驳回。一审驳回纪超彬的全部诉讼请求的处理正确，本院予以维持。纪超彬可在另循途径确定其对上述房屋享有所有权或使用权后，再行主张相邻关系通行权。依照《中华人民共和国物权法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人纪超彬负担。本判决为终审判决。审判长  林旭群审判员  丁阳开审判员  茹艳飞二〇二〇年五月十八日法官助理胡涛书记员林丽敏