浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终598号上诉人（原审原告）：姜克新，男，1985年1月4日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒海峰，男，1962年11月22日出生，汉族，住浙江省海宁市。被上诉人（原审被告）：张蕾瑾，女，1967年11月14日出生，汉族，住浙江省海宁市。被上诉人（原审被告）：舒浩，男，1988年8月20日出生，汉族，住浙江省海宁市。原审原告：付思思，女，1986年10月8日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。上诉人姜克新因与被上诉人舒海峰、张蕾瑾、舒浩、原审原告付思思排除妨害纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜克新上诉请求：撤销浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初5090号民事判决，改判支持姜克新一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于本案事实。我国不动产物权采登记要件主义确定所有权，如要推翻该种法律推定的权利归属，主张权利的非登记人必须有足够充分的相反证据证明该不动产权属登记有瑕疵。本案中，姜克新以买卖方式取得涉案房产所有权，且已办妥权属登记，理应推定为涉案房产之所有权人。要推翻该种法律推定的权利归属，舒海峰、张蕾瑾、舒浩应承担相应的举证责任。而一审判决仅以姜克新房款与债务相抵销的主张没有直接证据，缺乏可信度，尚不能达到高度盖然性的标准为由，驳回姜克新的诉讼请求，属于分配举证责任错误。（一）一审法院根据姜克新提交的《浙江省二手房买卖合同》、海宁市不动产登记查询证明等证据初步判断姜克新、付思思系涉案房屋的登记所有人，但认为无直接证据证实姜克新和舒海峰、张蕾瑾、舒浩及案外人朱永建三方达成了债务抵销的合意。姜克新认为，首先，从形式外观上看，双方存在真实的房屋买卖交易行为，且有买卖合同及不动产登记查询为证据，应认定姜克新系涉案房屋的所有权人。其次，从买卖双方的意思表示上看，舒海峰、张蕾瑾、舒浩因无法清偿姜克新和朱永建的债务，遂与姜克新达成约定：姜克新代张蕾瑾向朱永建清偿债务后，涉案房屋过户给姜克新与两笔债务进行债务抵销。从朱永建的询问笔录可得知，涉案房屋登记于其名下是作为张蕾瑾借款债权的担保，待债权获得清偿后将房屋返还张蕾瑾。后朱永建根据张蕾瑾指示与姜克新办理了登记转移手续，其债权得到了清偿，同时，姜克新65万元的债权也一并抵销，因此就房产过户及债务抵销其实已经达成了合意，房屋买卖亦是双方真实的意思表示。（二）一审法院认为姜克新对于债权数额认定不一致，房屋买卖后对于房内物品的归属和处置没有明确约定等情况，相较于通常情况下房屋买卖交易行为存在诸多不合理之处。姜克新认为，第一，姜克新提供的转账明细完全能认定债权的总数额。第二，买卖合同上的交易价格写明210万元，是双方协商合理避税后的价格，但实际交易价格为268万元，姜克新提交的转账凭证可证明实际向朱永建转账的购房款项为268万元。第三，房屋过户后，张蕾瑾提出需要继续居住半年左右以供舒浩结婚使用，出于人情考虑，姜克新同意这个条件，因此未对房内物品的归属及处置在买卖时做明确约定。综上，姜克新与朱永建之间的房屋买卖方式是合理恰当的，并无一审法院认定的诸多不合理之处。（三）一审法院根据张蕾瑾提供的录音认定的事实有误。第一，张蕾瑾提供的录音不具有完整性、连贯性，断章取义，不能真实客观反映姜克新的意思表示，不能作为定案的证据，法院应当要求其提交完整的录音证据。第二，张蕾瑾曾多次表示生意状况好转，想买回房子，但姜克新一直坚定认为涉案房屋归其所有，且双方原债权债务关系也已结清，不存在让与担保的情形。第三，关于租金问题。房屋过户时张蕾瑾承诺由姜克新承担的房屋抵押贷款的利息约13000元作为借用房屋的对价，因此姜克新在聊天记录中经常表述成“利息”。但直至起诉时，张蕾瑾实际只支付过三万元左右，因此，一审法院不能以约定的月租金13000元过高来侧面印证姜克新陈述可信度不高，姜克新就涉案房屋不具有实际所有权的事实。二、关于法律适用。让与担保系经由判例学说形成的非典型担保制度，在我国法律并无明确规定，其以当事人权利（所有权）转移方式达成担保信用授受目的为特征，除了形式上的买卖合同之外，双方要有让与担保的意思表示方可认定。本案中，姜克新与朱永建对于涉案房屋的过户行为系真实的房屋买卖的意思表示，无证据证明是让与担保。姜克新能提供陈某的证人证言及涉案房屋水费扣缴的短信记录，用以证明姜克新享有涉案房屋的实际所有权，且基于所有权所主张的排除妨害情形应当成立。针对姜克新的上诉，张蕾瑾辩称，一审法院所作判决正确，请求驳回姜克新的全部上诉请求。事实与理由：一、本案的客观事实为姜克新与张蕾瑾存在借贷关系。基于张蕾瑾的指示，朱永建将张蕾瑾所有但登记在朱永建名下的案涉房屋过户登记至姜克新名下，以此方式作为张蕾瑾向姜克新借款的担保，但张蕾瑾与姜克新并不存在房屋买卖的真实意思，姜克新与朱永建也不存在真实的房屋买卖关系。上述事实有张蕾瑾在一审中提交的相关证据予以证明，且一审法院已作出正确的认定。二、案涉房屋一直由张蕾瑾居住，姜克新只以债权人的身份与张蕾瑾商谈借贷及以房屋抵押贷款偿还借款的事宜，从未以房屋所有人的身份与张蕾瑾就房租费用作过商谈，且每月13000元的贷款利息如若为房租费用，明显不符合正常人的思维。综上，姜克新的上诉请求无事实依据，请求驳回姜克新的全部上诉请求。二审中舒海峰、舒浩未作答辩。付思思述称，与姜克新意见一致。姜克新向一审法院起诉请求判令：舒海峰、张蕾瑾、舒浩立即搬离姜克新所有的坐落于海宁市房屋，并支付自起诉日起至实际搬离日止，按每日133元计算的房屋实际占有费。一审法院认定事实：2018年7月24日，姜克新、付思思与朱永建签订了一份《浙江省二手房买卖合同》，合同载明买卖标的物为海宁市硖石街道海州东路101号海城名家公寓3幢1单元1603室的房屋，即本案争议标的，买卖总价为210万元，支付方式为当日一次性支付全部房款。先前于7月11日，姜克新曾向朱永建转账18万元，附言注明为买房预付金。7月24日，陈某向朱永建转账250万元，转账附言内注明系代付姜克新、付思思购房款。该日，标的房屋办理了不动产登记转移，由朱永建转移至姜克新、付思思名下。该房产交易的过户费用由张蕾瑾实际支付，于7月23日依据姜克新的指示汇入指定账号共27万元。2018年11月17日和2019年1月21日，姜克新与张蕾瑾就如何处理与本案涉案房屋相关的贷款等事宜进行过协商。2019年2月18日，姜克新与张蕾瑾通过微信就涉案房屋的贷款还款事宜进行过交流。舒浩曾向姜克新出具过一份担保函，确认为舒海峰的65万元借款提供连带担保。舒海峰、张蕾瑾、舒浩亦曾向姜克新出具过一份共同还款协议书，确认于2018年7月30日前还清欠款65万元，并就违约责任和分期还款方案进行了约定。涉案房屋由张蕾瑾在2014年7月向海宁市银鑫房地产开发有限公司购买所得，其与朱永建在2018年3月1日签订了二手房买卖合同，并办理了过户登记。一审法院认为，姜克新、付思思以排除妨害纠纷向舒海峰、张蕾瑾、舒浩主张权利，认为舒海峰、张蕾瑾、舒浩拒绝搬离涉案房屋，并主张逾期搬离产生的实际占有费，姜克新、付思思的上述请求权基础系基于物权权利，即姜克新、付思思需证实其为涉案房屋的所有权人，舒海峰、张蕾瑾、舒浩的行为已妨害了姜克新、付思思对标的物物权的行使。根据姜克新、付思思提交的涉案房屋的产权登记材料可以反映，姜克新、付思思在2018年7月24日，通过转移登记方式登记为海宁市硖石街道海州东路101号海城名家公寓3幢1单元1603室，即涉案房屋的权利人，原权利人为朱永建，其与姜克新、付思思之间签订了一份二手房买卖合同，并且附有相关款项的转账记录。根据以上事实，结合庭审中姜克新、付思思对涉案房屋的交易事实的陈述，姜克新、付思思主张，基于姜克新对舒海峰、张蕾瑾、舒浩享有债权以及朱永建对张蕾瑾亦享有债权，故姜克新、付思思与朱永建谈妥转让价格并实际办理了过户手续后，姜克新、付思思取得涉案房屋的所有权，同时一并抵销姜克新与舒海峰、张蕾瑾、舒浩之间的债权债务关系。对于该主张，从现有证据，只能从形式外观上，可初步判断姜克新、付思思为涉案房屋的登记所有人。而就三方的房产过户及债务抵销的事实，姜克新、付思思并无直接证据证实三方达成了债务抵销的合意。就上述房产交易行为，舒海峰、张蕾瑾、舒浩认为，涉案房屋实际所有人本来就是张蕾瑾，先前因张蕾瑾向朱永建借款，以登记过户的方式将涉案房屋过户于朱永建名下作为担保，涉案的过户交易亦是因舒海峰、张蕾瑾、舒浩对姜克新有未清偿的债务，同时姜克新代偿了朱永建处的债务，故将涉案房屋过户至姜克新、付思思名下，作为上述两笔债务的担保。对于上述双方的两种陈述，其主要争议在于涉案房屋的过户行为是否基于真实的房屋买卖的意思表示。对于该争议焦点。首先，从姜克新、付思思的陈述来分析，姜克新在庭审中对于其与舒海峰、张蕾瑾、舒浩的债权数额的陈述有65万元和75万元两种说法，存在不一致。而本案的房屋交易中夹杂着双方及案外人之间复杂的债务关系，根据日常交易习惯，对于该类以房屋买卖方式抵销债务的交易，通常都对于原债权债务关系，包括房产折抵的价格都应有明确的结算。另，本案的涉案房屋一直是由舒海峰、张蕾瑾、舒浩实际居住，即便姜克新、付思思是与案外人签订房屋买卖合同，但就房屋内的相关物件的归属和处置方案均无明确的约定，目前涉及本案房屋买卖的材料只有一份存档于不动产登记部门的示范合同文本，且写明的交易价格只有210万元，也与本案当事人的陈述不一致。上述情形都与通常情况下的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处。姜克新对于舒海峰、张蕾瑾、舒浩就债务抵销所支付的对价，在庭审中的陈述亦存在出入。第一次庭审的表述中是基于涉案房屋系朱永建代持，姜克新实质是代舒海峰、张蕾瑾、舒浩向朱永建清偿债务后，两笔债务一并与涉案房屋过户给姜克新、付思思进行债务抵销。而第二次庭审的表述是张蕾瑾对涉案房屋享有优先购买权，张蕾瑾以让渡优先购买权的方式与姜克新进行债务抵销。而对于该两种情形，目前均无相关证据能够佐证。但根据一审法院对朱永建的询问笔录可以看出，朱永建对于涉案房屋登记于其名下的解释是作为其对张蕾瑾借款债权的担保，涉案的过户行为是基于其债权获得清偿后，应予将房屋返还张蕾瑾，按照张蕾瑾的指示，才与姜克新、付思思办理了登记转移手续，从这一表述可以明显反映，朱永建虽然是房屋买卖合同中的出卖方，但其在这一交易行为中并无真实的出售房屋的意思表示，本意是履行归还房屋的义务。另，姜克新、付思思关于房产过户后，舒海峰、张蕾瑾、舒浩仍居住于涉案房屋内的解释，表述的是张蕾瑾的孩子结婚有用房需求，故要求继续借用6个月，用涉案房屋上办理的抵押贷款的利息，大致为每月13000多元来作为借用房屋的对价。按姜克新、付思思的主张，先前的房产过户是基于债务抵销，其目的就是为了在双方之间进行债务清算并了结，但过户后，双方又产生新的债务关系，从交易成本考虑，显然存在矛盾。且参考本市的居住房屋的租赁行情，对照姜克新、付思思请求的每日133元占有使用费的标准，13000多元每月的租金显然已超出正常范围，在可信度上明显较低。其次，从舒海峰、张蕾瑾、舒浩的反驳证据，主要是两段现场录音来看，其形成时间均在本案房产交易过户之后，从录音内容能够大致反映出，姜克新仍与张蕾瑾在就涉案房屋的贷款事宜进行商谈，这与姜克新、付思思主张的在2018年7月房产办理过户时，已经进行了债务抵销的情形存在不合理之处。另，在2019年1月的录音中，有以下几处表述：1、张蕾瑾对姜克新表述她的房子还可以再去贷款，姜克新对其中张蕾瑾认为房子是她的这一表述并无明显异议，相反还反问这笔贷款的钱归谁，并以疑问的语气反问张蕾瑾“那不是还是我来背这个债吗？”（录音2：00左右）；2、姜克新问张蕾瑾“我去年年上来和你谈过，一个月5万，你到现在给过我吗？”，张蕾瑾回答“没有。”（录音4：30左右）；3、姜克新表述“这个房子归我吗？”后，张蕾瑾答复“不归。”之后姜克新表述“那就完了呗。”（录音5：20左右）；4、张蕾瑾表述“我实际上差你100万。”，姜克新答复“165万”，之后姜克新又表述了具体的计算明细（录音15：30左右）。从以上几处双方沟通中的意思表达，明显反映出姜克新对于其并不是涉案房屋实际所有人这一事实是存在明确认知的，同时双方之间的债权债务关系显然尚未结清。从姜克新与张蕾瑾在2019年2月18日的微信聊天记录还可以显示，姜克新向张蕾瑾催讨的款项表述的均是利息，而不是借用房屋的租金，这也能从侧面印证姜克新陈述的每月13000多元的租金约定可信度不高。综上，综合全案的证据，结合双方陈述的可信度和一致性，舒海峰、张蕾瑾、舒浩主张的涉案房屋过户的本意是姜克新与舒海峰、张蕾瑾、舒浩就债务所作的让与担保的说法，信服力更高。在符合让与担保的情形下，姜克新、付思思就涉案房屋不享有实际所有权，故其基于所有权所主张的排除妨害情形不能成立。即便不足以认定让与担保的成立，姜克新、付思思就债务抵销的事实主张本身也没有直接证据，而舒海峰、张蕾瑾、舒浩的反驳证据已足以使姜克新、付思思所依据的待证事实真伪不明，在姜克新、付思思无其他证据进一步予以证实的情况下，就姜克新、付思思主张的涉案房屋的买卖合同的签订及过户行为，是基于交易主体之间达成的买卖合意的事实，尚不能达到高度盖然性的证明标准，应承担举证不能的不利后果，对姜克新、付思思的诉请，亦不予支持。综上所述，姜克新、付思思的诉讼请求，缺乏充分证据证实，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款规定，一审判决：驳回姜克新、付思思的全部诉讼请求。一审案件受理费380元，由姜克新、付思思负担。二审中，经姜克新申请，本院准许证人陈某出庭作证，陈某到庭陈述：他是开公司的，本来有笔钱打算银行理财；与姜克新、舒海峰、张蕾瑾、舒浩原先并不认识，是其一朋友说，张蕾瑾需要资金买房，他可以借钱给张蕾瑾，于是与张蕾瑾碰面协商借钱事宜，姜克新也在场；他一开始以为是张蕾瑾要买房，后来知道是姜克新买，2018年7月张蕾瑾、姜克新和朱永建协商买房时，他也在场，但他们具体谈了什么记不清了，他主要是去看买房人是否具有资格；他记不清姜克新买房要向他借多少钱，他当时只愿意借给姜克新250万元；过户的当天，朱永建、姜克新、付思思、张蕾瑾在场，他也在场，签订买卖合同之后他把钱打给朱永建；房产过户之后，姜克新去银行办理了抵押贷款，银行放款当天直接把钱打入陈某的账户；他对姜克新、张蕾瑾、朱永建之间的法律关系、具体的债权债务并不了解，只知道房屋是要过户给姜克新的，他只要保证房子在谁名下，能履行到自己的债权就行；姜克新要求张蕾瑾腾退房屋的事情他听说过，但不记得哪里听说的了。对证人证言，姜克新经质证，认可陈某陈述的真实性，认为能够说明整个买卖交易行为是由张蕾瑾提议、策划及组织的。付思思的质证意见与姜克新一致。舒海峰、张蕾瑾、舒浩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。对证人证言，本院认证认为，结合一审认定事实，该证人证言的真实性可予确认，但该证人证言不足以证明姜克新主张的待证事实成立。付思思、舒海峰、张蕾瑾、舒浩二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从权利外观来看，涉案房屋确实登记在姜克新名下，但其是否为涉案房屋的真实权利人，进而能否主张排除妨害，还须根据当事人的真实意思予以确定。姜克新主张，因其与舒海峰、张蕾瑾、舒浩进行债务结算，从而取得张蕾瑾抵押于朱永建处的房屋，涉案《二手房买卖合同》系以物抵债的买卖合同，故其可据此享有房屋物权；舒海峰、张蕾瑾、舒浩则反驳主张，向姜克新过户房屋的目的在于担保舒海峰、张蕾瑾、舒浩对姜克新的65万元债务，此属让与担保，故姜克新不能据此直接主张物权。本院经审查认为，舒海峰、张蕾瑾、舒浩的反驳主张成立，具体理由如下:一方面，姜克新未能提供确凿证据证明所谓以房抵债行为中的抵偿债务的事实存在，《共同还款协议》、《担保函》的归还仅能证明姜克新放弃了相应人保，并不能证明相应债务已作抵偿处理。况且，根据舒海峰、张蕾瑾、舒浩提供的录音证据和微信聊天记录来看，2018年7月涉案房产过户之后，姜克新仍在向舒海峰、张蕾瑾、舒浩催讨还款，这与姜克新的以房抵债主张也明显不符。另一方面，涉案《二手房买卖合同》的签订、房产的过户登记均完成于2018年7月28日，而根据双方签订的《共同还款协议》约定，债务履行期至2018年7月30日才届满，可见协议订立、房屋登记过户等行为均完成于主债务履行期届满之前，这也符合让与担保的法律特征。由此，可以认定交易双方系以让与担保的意思签订涉案《二手房买卖合同》，其内心并无转让房产的真实意思，现姜克新主张排除妨害有违交易初衷，本院不予支持。综上，姜克新的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人姜克新负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月十八日书记员 陈 诚