浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初327号 原告:舟山市定海区金塘镇人民政府，住所地浙江省舟山市定海区金塘镇新道东路19号，统一社会信用代码1133090273089072XB。 负责人：夏燕辉，该单位镇长。 委托诉讼代理人：王红女，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山金宇船务发展有限公司，住所地浙江省舟山市定海区金塘镇沥港北路7号，统一社会信用代码91330901744134052K。 法定代表人：朱庆兆，该单位执行董事。 原告舟山市定海区金塘镇人民政府与被告舟山金宇船务发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王红女，被告的法定代表人朱庆兆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告舟山市定海区金塘镇人民政府向本院提出诉讼请求：一、自原告起诉之日起解除原、被告双方于2006年9月1日和2007年1月1日签订的两份《房屋租赁合同》。二、被告立即支付原告截止2019年12月31日的房屋租金382833元，2007年1月1日至2020年4月30日的水费45000元、电费564928元。三、被告自2020年1月1日起按每日242元支付房屋租金至实际搬离之日止。四、被告立即腾退位于舟山市定海区的原沥港办事处办公楼3至4层的13间房屋，并交付给原告。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为“自原告起诉之日起解除原、被告双方于2007年1月1日和2009年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》”。事实和理由：2006年9月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告自有的位于原沥港办事处办公楼三至四层的9间房屋，租期为2006年9月1日至2009年8月31日，年租金15000元，租金一年交纳一次，先付后用，电费每月结算一次，水费由双方协商确定。 2007年1月1日，原、被告又签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告自有的位于沥港镇政府的3间半房屋，租期为2007年1月1日至2010年1月1日，年租金10000元，租金一年交纳一次，先付后用，水电费不另收。 合同订立后，原告按约交付了上述房屋，其中原告依据2006年9月1日签订的《房屋租赁合同》实际交付房屋13间。被告仅于2006年10月31日支付15000元，2007年4月19日支付10000元，2008年8月5日支付10000元。三次合计支付房屋租金35000元。水电费则一直未进行结算。合同到期后，原、被告未续签合同，被告仍使用该13间房屋至今。原告多次催讨有关租金及水电费，但均未果。 2018年6月，浙江方舟资产评估有限公司对案涉房屋年租金价值进行了评估，评估基准日为2018年6月26日。同年7月18日，该评估公司出具评估报告，确认上述房屋年租金评估价值为87000元。因此，自2018年8月起，案涉13间房屋年租金为87000元。截止2019年12月31日，被告尚欠原告房屋租金382833元，水电费609928元。 原告认为，原、被告之间的租赁关系合法有效，被告理应按约支付房屋租金及水电费。现被告拖欠租金及水电费的行为已构成违约，为此特提起诉讼，望依法公正判决。 被告舟山金宇船务发展有限公司辩称，1.同意解除两份租赁合同。2.被告自2007年1月1日起使用原沥港镇政府的3间半房屋。后因台风漏水，被告于2014年7、8月份搬离该处房屋。2015年，该处房屋拆除。被告同意按年租金10000元支付该房屋至2014年搬离之日止的租金。被告已经支付的两年租金应予以扣除。根据租赁合同约定，水电费已包含在租金中，故不应予以计算。3.原沥港办事处办公楼三至四层的13间房屋，被告自2006年9月1日起使用，一直使用至今。被告同意按每年15000元的标准支付该房屋的租金至2019年12月31日。2020年1月1日起的租金应按每年40000元计算。被告已经支付的一年租金应予以扣除。4.由于原沥港办事处办公楼三至四层的13间房屋所在大楼系被告与其他单位共用，各单位使用所产生的水电费无法区分，故对原告提出的水电费主张不予认可。被告计算认为，被告使用的13间房屋最多产生了100000元水电费。5.被告目前尚无法租到同样面积的房屋，故要求原告最好不要让被告腾退。若原告执意要求被告腾退的，被告同意腾退，但希望给予一个半月的腾退期。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无争议的事实，本院认定如下： 2006年9月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的原沥港办事处办公楼三至四层的9间房屋出租给被告作办公使用；租赁期限为2006年9月1日至2009年8月31日；年租金15000元；电费每月结算一次，由被告支付给原告，水费由双方协商解决。该合同签订当日，原告向被告交付了包括合同约定的9间房屋在内的13间房屋（以下简称13间房屋）。2009年9月1日，原、被告就上述租赁合同约定的9间房屋续签了一份《房屋租赁合同》，该合同除将租赁期限约定为2009年9月1日至2012年8月31日外，其余内容均与2006年9月1日签订的《房屋租赁合同》一致。2009年9月1日的《房屋租赁合同》签订后，原告依据该合同实际使用的房屋仍为13间。自2006年9月1日起，被告一直使用该13间房屋，期间支付了一年房租15000元。 2007年1月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的沥港镇政府的3间半房屋（以下简称3间半房屋）出租给被告作住宿使用；租赁期限为2007年1月1日至2010年1月1日；年租金10000元；水电费包含在租金内，不另收。该合同签订当日，原告向被告交付了约定的3间半房屋。2014年7至8月，被告搬离该房屋。期间，被告分两次支付了两年房租合计20000元。 除被告租用的上述两处房屋外，定海区金塘镇沥平村镇府路9号的地址上还建有其他房屋。2007年1月1日至2020年4月30日，共有十余家单位先后与被告同时使用该地址上的房屋。期间，上述地址上的房屋共计产生水费91666.2元，电费1129857.55元。原、被告均无法明确被告使用案涉房屋所产生的水电费具体金额。 被告对坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的房屋使用主体及其使用期间陈述如下：13间房屋所在的大楼对面为卫生大楼，该楼作为卫生所于2018上半年投入使用，一直使用至今；被告承租的13间房屋所在大楼一楼的部分房间由大观社区和房管处使用，被告租用本案房屋前，该两家单位即已在使用一楼的房间，其中大观社区使用至2013年，房管处使用至今，房管处原使用五间，现使用两间；一楼有两间房间由外地人员登记办公室使用，使用时间早于被告租用本案房屋；二楼整层的10间房间由沥平社区一直使用至今；三楼有两间房间由渡轮公司自2008年使用至今，最近刚搬离；四楼有两间房间一直由农村广播站使用至今。对此，原告陈述如下：13间房屋所在大楼一楼的一间和二楼左四间由沥平社区自2005年使用至2011年，二楼由该社区自2011年使用至今；一楼右三间由沥港渡轮站自2005年使用至今；二楼右三间由房管所自2007年使用至今；一楼的一间由沥平社区外来人口管理站自2010年使用至今；一楼的一间由沥平村广播站自2005年使用至今；一楼的一间由外管站自2007年使用至今；一楼左四间由大观社区自2006年使用至2010年；一楼右一间由沥平村消防志愿站自2012年使用至今；三楼、四楼由被告使用；原沥港卫生楼一楼左边用作村会议室，使用期间为2005年至2010年；原沥港卫生楼一楼右边用作平安中队宿舍楼，使用期间为2005年至2010年；原沥港卫生楼二楼用作被告宿舍；沥港镇府路9号店面房用于经营，使用期间为2017年至今；沥平社区便民服务大厅用于办公，使用期间为2017年至今。 2018年7月18日，浙江方舟资产评估有限公司根据原告的委托就被告租用的13房屋出具了一份评估报告，评定该房屋截止2018年6月26日的年租金评估价值为87000元。 2020年4月16日，本院向被告送达了民事起诉状副本及相关证据材料。 本院认为，依据原、被告诉辩主张，并结合本院审理认定的案件事实，本案尚存在如下争议焦点：一，原、被告于2007年1月1日和2009年9月1日所签订的两份《房屋租赁合同》解除日期的认定；二，两份《房屋租赁合同》解除时，被告尚应支付原告的房屋租金金额的认定；三、2007年1月1日至2020年4月30日，被告欠付原告的水电费金额的认定；四，2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告欠付原告租金的计付标准的认定；五、被告是否应当腾退13间房屋。 关于争议焦点一，原、被告于2007年1月1日和2009年9月1日所签订的两份《房屋租赁合同》解除日期的认定问题。本院认为上述两份《房屋租赁合同》均合法有效。2007年1月1日的《房屋租赁合同》于2010年1月1日租期届满。届满后，被告继续使用3间半房屋，原告未提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。此时，原、被告均可随时解除合同。2014年7至8月，被告以搬离该3间半房屋的方式作出解除租赁合同的意思表示，原告自被告搬离之日起的合理期限内应当能够获悉被告搬离的情况，该《房屋租赁合同》应当自原告知悉之日起解除，解除之日本院酌定为2014年9月15日。2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2012年8月31日租期届满。届满后，被告继续使用13间房屋，原告未提出异议，该租赁合同继续有效，租赁期限亦为不定期租赁。此时，原、被告均可随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。2020年4月16日，本院向被告送达民事起诉状副本及相关证据材料。原告要求解除该《房屋租赁合同》的意思表示于该日到达被告。解除通知到达被告后发生法律效力的合理期限本院酌定为二十日，即2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除。 关于争议焦点二，两份《房屋租赁合同》解除时，被告尚应支付原告的房屋租金金额的认定问题。本院认为被告承租的3间半房屋应按年租金10000元计付2007年1月1日起至该房屋所涉租赁合同解除之日即2014年9月15日止的租金。该部分租金总额应为77900元（10000元×7.79年=77900元）。扣除被告已经支付的20000元租金，其尚应支付原告3间半房屋的租金57900元。被告承租的13间房屋应按年租金15000元计付2006年9月1日起至该房屋所涉租赁合同解除之日即2020年5月6日止的租金。该部分租金总额为205200元（15000元×13.68年=205200元）。扣除被告已经支付的15000元，其尚应支付原告该部分租金190200元。 关于争议焦点三，2007年1月1日至2020年4月30日，被告欠付原告的水电费金额的认定问题。2006年9月1日和2009年9月1日的两份《房屋租赁合同》均约定租赁产生的电费由被告支付，被告应对其使用房屋所产生的电费承担支付责任。结合原、被告对于坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的房屋使用主体及其使用期间的陈述，本院酌定被告对1129857.55元的电费负担35%，即被告应支付原告电费395450元。2006年9月1日和2009年9月1日的两份《房屋租赁合同》均约定租赁产生的水费由原、被告协商解决，即双方未明确约定水费负担主体。在舟山本地的房屋租赁交易中，一般由承租人负担水电费。被告作为租赁房屋的使用人，在原、被告未明确约定水费负担主体的情况下，由其负担水费较为合理，故本院认定被告使用租赁房屋所产生的水费应由其自行负担。结合原、被告对于坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的房屋使用主体及其使用期间的陈述，本院酌定被告对91666.2元水费负担35%，即被告应支付原告水费32083元。 关于争议焦点四，2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告欠付原告租金的计付标准的认定问题。本院认为该租赁合同解除后，被告应当按照评估报告评定的房屋租赁价值支付租金，即被告应按每日238元（87000元÷365天=238元）的标准支付13间房屋自2020年5月7日起至被告实际腾退之日止的租金。 关于争议焦点五，被告是否应当腾退13间房屋的问题。本院认为，原、被告于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，被告应当将其依据该租赁合同取得的租赁房屋返还原告，原告要求被告腾退13间房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 综上所述，原、被告于2007年1月1日和2009年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》分别于2014年9月15和2020年5月6日解除。被告尚应支付原告截止2020年5月6日止的房屋租金248100元（57900元+190200元=248100元），以及2007年1月1日至2020年4月30日的水费32083元、电费395450元。被告应当腾退其承租的原沥港办事处办公楼三至四层的13间房屋，并应按每日238元的标准支付该房屋自2020年5月7日至被告实际腾退之日止的租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、原告舟山市定海区金塘镇人民政府与被告舟山金宇船务发展有限公司于2007年1月1日和2009年9月1日签订的两份《房屋租赁合同》分别于2014年9月15日和2020年5月6日解除。 二、被告舟山金宇船务发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告舟山市定海区金塘镇人民政府房屋租金248100元、水费32083元、电费395450元。 三、被告舟山金宇船务发展有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于定海区金塘镇沥平村镇府路9号的原沥港办事处办公楼三至四层的13间房屋。 四、被告舟山金宇船务发展有限公司于本判决生效之日起十五日内按每日238元的标准向原告舟山市定海区金塘镇人民政府支付本判决第三项所述房屋自2020年5月7日起至实际腾退之日止的租金。 五、驳回原告舟山市定海区金塘镇人民政府的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13640元，减半收取6820元，由原告舟山市定海区金塘镇人民政府负担2137元，被告舟山金宇船务发展有限公司负担4683元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 郑 杰 二〇二〇年五月二十五日 书记员 李吉鑫