四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初123号 原告：高代建，男，1968年8月31日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：李凡，四川青平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：米成亮，四川青平律师事务所律师。 被告：庄文天，男，1975年12月26日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 第三人：袁德友，男，1967年11月5日出生，汉族，住四川省简阳市。 第三人：周先凯，男，1975年10月9日出生，汉族，住四川省中江县。 原告高代建与被告庄文天及第三人袁德友、周先凯确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告高代建及其委托诉讼代理人李凡、被告庄文天、第三人袁德友、第三人周先凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高代建向本院提出诉讼请求：1．确认高代建和庄文天签订的《借款结算协议》第2条（内容为：因甲方将位于青白江弥牟镇国光村二组原成都市的三分之一所有权以30万元的价格出售给乙方，因此在380万元借款基础上减少30万元房款，实际欠款金额为350万元）合法有效；2．庄文天承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年5月11日，袁德友、周先凯与庄文天通过拍卖共同取得了位于青白江弥牟镇国光村二组原成都市。经青白江区人民法院判决确认，袁德友、周先凯与庄文天各自享有房屋的三分之一所有权（该房屋因土地性质是集体土地，至今未办理房产证和土地使用权证的权属转移过户手续）。2014年8月12日，高代建通过银行转账方式向庄文天出借200万元，约定月利率为2%。由于庄文天没有按时归还借款，2017年3月12日，高代建与庄文天在袁德友、周先凯在场时，签订了《借款结算协议》。双方确认了自2014年8月12日至2017年3月12日止，庄文天欠高代建借款的本金利息合计380万元，在协议第2条对归还其中30万元约定为“因甲方将位于青白江弥牟镇国光村二组原成都市的三分之一所有权以30万元的价格出售给乙方，因此在380万元借款基础上减少30万元房款，实际欠款金额为350万元”。从这一约定可以看出，庄文天自愿将自己享有的与袁德友、周先凯按份共有的于青白江弥牟镇国光村二组原成都市的三分之一份额转让给高代建，用于抵偿自己所欠高代建380万元借款中的30万元，其余350万元欠款履行方式另行进行了约定。这一条款的性质应为买卖房产份额的约定，出卖人是庄文天，买受人是高代建，房款的支付方式是用借款冲抵购房款。《借款结算协议》签订后，庄文天以种种理由拒不履行合同，特别是高代建不能替代庄文天享有上述房屋租赁的租金分配权利。高代建认为，《借款结算协议》系双方真实意思表示，且得到了房屋共有人认可，内容不违反法律规定，合法有效。高代建现向法院起诉，请求依法支持其诉讼请求。 庄文天辩称，高代建所述事实属实。高代建于2014年向其出借资金，因未能偿还借款，双方于2017年3月12日签订《借款结算协议》，约定将案涉房产的三分之一处置给高代建。 袁德友述称，高代建与庄文天之间的借款不具有真实性，借条、借款协议等均存在较多漏洞。根据（2011）青白民初字第1330号判决中认定的事实，该房产是庄文天、袁德友、周先凯共同所有，并未对占股份比例、权属及所有权人等作出认定。根据合同相对性，该案是高代建与庄文天之间的借贷关系，与其无关。庄文天所占资产份额在2013年9月1日就已抵押给了债权人黄全素，没有黄全素同意，庄文天无权处分。高代建与庄文天之间的诉讼是无任何客观事实依据的虚假诉讼，请求法院依法驳回高代建的全部诉讼请求。 周先凯述称，在与前妻张仁菊离婚时，已将案涉房屋的份额分割给了张仁菊，对案件情况不了解，与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了（2011）青白民初字第1330号民事判决、借条、借款转账凭证、借款结算协议等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月25日，袁德友、周先凯、庄文天在四川公信拍卖有限责任公司（以下简称公信拍卖公司）举行的资产拍卖会上，购买了成都农村商业银行股份有限公司青白江支行（以下简称农商银行青白江支行）位于成都市青白江区弥牟镇国光村二组的原成都市青白江区社会福利综合粉沫厂的办公楼及厂房，面积1169.8㎡。袁德友、周先凯、庄文天与公信拍卖公司签订拍卖成交确认书，载明：“标的物土地为集体土地，不在拍卖范围”。2011年5月30日，袁德友、周先凯、庄文天支付了拍卖价款53万元。2011年8月2日，袁德友、周先凯、庄文天向本院提起诉讼，要求公信拍卖公司、农商银行青白江支行连带向其移交上述房屋并支付违约金、赔偿金15万元。本院于2011年12月1日作出（2011）青白民初字第1330号民事判决，判令农商银行青白江支行排除第三人对上述房屋的妨害，与袁德友、周先凯、庄文天办理资产交接手续后，将资产交付给袁德友、周先凯、庄文天，并驳回袁德友、周先凯、庄文天的其他诉讼请求。 2014年8月12日，庄文天向高代建借款230万元，借款期限为2014年8月12日至2014年11月11日止。2017年3月12日，庄文天作为甲方（借款人）与高代建作为乙方（出借人）签订了《借款结算协议》，该协议载明：“介于乙方于2014年8月12日向甲方银行转账借款230万元，甲方向乙方出具了借条的基础民间借贷关系，现双方通过对本金和利息进行结算，核算如下并达成本协议，共同遵守。1、借款本金230万元，截止2017年3月12日，利息按照月2%计算，利息为1564000元，乙方自愿按150万计算。本息合计为380万元。双方对此结算金额无异议。2、因甲方将位于青白江弥牟镇国光村二组原成都市的三分之一所有权以30万元的价格出售给乙方，因此在380万元的基础上减少30万元房款，实际欠款金额为350万元。3、现由于甲方无经济来源还款，因此双方不约定还款时间，乙方有权随时要求全部归还欠款，欠款金额从2017年3月12日依然按月利息2%计算到归还完毕之日止。4、双方明确约定，如发生纠纷，协商解决，协商不成时，同意提交买卖房屋所在地成都市青白江区人民法院诉讼解决。5、以前所签订的全部协议作废，以本协议为准。” 另查明，涉案房屋的土地性质为农村集体土地。截至2020年4月13日本案一审辩论终结时，相关当事人仍未办理农用地转用审批手续，未取得该房屋的非农建设用地许可。 本院认为，高代建与庄文天签订《借款结算协议》，其中第2条约定由庄文天将涉案房屋的三分之一份额转让给高代建，以此清偿其对高代建的部分债务，双方以此形成了房屋买卖合同关系。但该房屋位于农村集体土地之上，庄文天又未取得该房屋的非农建设用地许可，该条约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，属于无效合同条款。故对于高代建的诉讼请求，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下： 驳回高代建的诉讼请求。 案件受理费100元，由高代建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  江 铮 二〇二〇年五月十四日 法官助理  李定峰 书 记 员  郑 勉