浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20392号 原告（反诉被告）：徐方琴，女，1966年6月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈程、陈汶强，浙江人益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李祖飞，男，1962年2月18日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被告（反诉原告）：寇翠花，女，1964年2月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 二被告（反诉原告）共同委托代理人：施丽婷，浙江万高律师事务所律师。 第三人：杭州好壹家房地产代理有限公司，住所地杭州市余杭区东湖街道经济开发区月荷路56号101室。 法定代表人：唐雪峰，店长。 委托代理人：丁任香，公司员工。 原告徐方琴为与被告李祖飞、寇翠花、第三人杭州好壹家房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判。后二被告提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。本院于2020年3月13日公开开庭进行了审理，徐方琴及其委托代理人陈程、陈汶强，李祖飞、寇翠花的共同委托代理人施丽婷以及第三人的委托代理人丁任香均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐方琴起诉称，2019年8月，徐方琴在第三人开设在余杭区蓝庭店里，看到被告方出售位于余杭区手商品房信息，遂在第三人的接洽下双方见了面。在见面过程中，徐方琴明确告知被告方，原告夫妇已无购房资格，这次购房是为女儿方雯婧准备，须以方雯婧名义购房，而目前方雯婧尚在日本读书，10月份回来，故购房须征得方雯婧同意并经她签字才能签订正式的二手商品房买卖合同，时间定在2019年10月31日前。2019年8月23日，原、被告在第三人在场的情况下签订《购房意向合同》，在该意向合同中言明上述内容。根据意向合同的约定，意向合同签订时，徐方琴须打入第三人账户500000元作为签订正式购房合同的定金，但考虑徐方琴女儿的实际情况，存在不确定性，但又须表达徐方琴的诚意，故徐方琴以预付款的形式，直接打入李祖飞个人账户500000元。10月5日方雯婧从日本回国，在得知以其个人名义购房之后，坚决反对，拒绝在意向合同上签字。徐方琴无奈，遂与被告方协商，要求解除意向合同，返还预付款，但遭被告方拒绝。2019年10月31日，徐方琴以书面形式函告被告方，也无任何回音。特起诉，请求判令：1、解除原、被告之间的《购房意向合同》，李祖飞、寇翠花向徐方琴返还预付款人民币500000元；2、李祖飞、寇翠花承担本案诉讼费用。 被告李祖飞、寇翠花答辩称，双方签订的案涉意向合同真实有效，不存在无效或可撤销行为。李祖飞、寇翠花同意双方签订的购房协议解除，但解除的原因是徐方琴的原因导致无法继续履行。李祖飞、寇翠花无需向徐方琴返还500000元定金，另因徐方琴违反意向合同约定，应承担相应的违约责任，向李祖飞、寇翠花支付违约金1106000元。本案诉讼费用应由徐方琴承担。 第三人答辩称，当时签订合同时约定购房者为徐方琴的女儿，因为其女儿在日本读书，所以约定正式合同签订时间在2019年10月31日前。徐方琴要求解除意向合同，这与第三人无关，由双方自行协商解决。 被告（反诉原告）李祖飞、寇翠花反诉称，2019年8月23日，李祖飞、寇翠花与徐方琴在杭州好壹家房地产代理有限公司余杭区蓝庭店内签订《购房意向合同》，徐方琴就其向李祖飞、寇翠花购买位于余杭区商品房达成协议。双方约定房屋总转让价格为16160000元，首付款支付时间在2019年10月31日，徐方琴支付500000元意向金，在签署意向合同后，意向金转为定金，若徐方琴不依约履行合同，无权要求返还定金，双方同意在《购房意向合同》签订后2019年10月31日前签订《杭州市房屋转让合同》。意向合同签订后，有一方违约，违约方按照房屋转让总价的10%向对方支付违约金。现徐方琴违反合同约定，拒绝在规定时间内签订正式合同，也没有支付房屋转让款。特反诉，请求判令：1、双方签订的《购房意向合同》解除；2、徐方琴向李祖飞、寇翠花支付剩余违约金1116000元；3、本案诉讼费用由徐方琴负担。 原告（反诉被告）徐方琴针对反诉答辩称，徐方琴不存在违约的情形，也不存在需向李祖飞、寇翠花支付违约金的情形，请求驳回李祖飞、寇翠花的反诉请求。 第三人针对反诉答辩称，是徐方琴与李祖飞、寇翠花之间的事情，与第三人无关。 针对本诉及反诉，徐方琴为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、购房意向合同一份，用于证明徐方琴与李祖飞、寇翠花签订购房意向合同，约定购房者为徐方琴女儿，正式合同由徐方琴女儿在2019年10月31日前签订的事实。 2、银行凭证一份，用于证明2019年8月23日徐方琴通过杭州八钢金属材料有限公司向李祖飞、寇翠花支付预付款500000元的事实。 3、杭州市不动产权属信息查询记录一份，用于证明李祖飞、寇翠花是案涉房屋权利人的事实。 4、徐方琴女儿方雯婧的身份证复印件以及方雯婧出具的情况说明各一份，用于证明方雯婧的出生日期，方雯婧是徐方琴的女儿，其出具的情况说明显示了方雯婧对本案的意见，方雯婧去看过案涉房屋后不同意购买，徐方琴已经将这一情况告知了被告方以及第三人，因协商不一致，在2019年10月底向被告方发函的事实。 针对本诉及反诉，李祖飞、寇翠花为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、收条一份，用于证明双方2019年8月23日签订《购房意向合同》当天，李祖飞、寇翠花履行了相应的义务，将案涉房屋的房产证交给了第三人，与徐方琴支付意向金是同步进行的事实。 2、函一份，用于证明因徐方琴的原因导致不能在约定时间内签订正式合同，且要求解除意向合同是徐方琴单方提出的，500000元是徐方琴签订意向合同根据约定同意支付给被告方的意向金的事实。 针对本诉与反诉，第三人均未提供证据材料。 本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年8月23日，徐方琴（甲方、买方）与李祖飞、寇翠花（乙方、卖方）、第三人（丙方、居间方）签订《购房意向合同》（合同编号：0001289），约定甲方通过丙方购买乙方位于杭州市余杭区房屋，建筑面积269.62平方米，转让总价16160000元，付款方式为商业贷款，首付款支付时间为2019年10月31日，甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金500000元。若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方。乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金，若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。甲乙双方同意在本《购房意向合同》签订后2019年10月31日前签订《杭州市房屋转让合同》。届时，如果甲方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，甲方已支付的定金不予返还，乙方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间费用，如果乙方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，则乙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给丙方，作为居间费用。乙方签署本意向合同后甲方要求解除本合同的，甲方应该书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还。乙方签署本意向合同后要求解除本合同并取回权属证书的，乙方应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同。合同还对违约责任约定如下：本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。另约定购房者为徐方琴的女儿方雯婧，由于方雯婧在日本读书，所以签订合同在2019年10月31日之前。上述合同甲方处由徐方琴签名捺印，乙方处由李祖飞签名捺印，丙方处由第三人的员工丁任香签名，并在合同抬头处加盖第三人印章。 同日，徐方琴通过杭州八钢金属材料有限公司向李祖飞转账500000元。2019年10月31日，徐方琴向李祖飞、寇翠花发送函一份，称徐方琴夫妇无购房资格，《购房意向合同》所约定购买的房屋是为女儿方雯婧所购，但女儿方雯婧10月回来后表示未征得其同意定购房屋，非她所愿拒绝购房，故要求解除双方签订《购房意向合同》，同时要求在收函后七天内返还其通过杭州八钢金属材料有限公司转入的预付款项500000元。因双方未能协商解决，徐方琴于2019年12月13日诉至本院，望判如所请。 另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区，建筑面积269.62平方米，权利人为李祖飞、寇翠花。案外人方雯婧，2001年9月22日出生。 本院认为，原、被告及第三人签订的《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。寇翠花虽未在合同上签字，但其对于李祖飞的签字行为亦予以追认，故徐方琴以寇翠花未签字为由主张合同未成立，依据不足，本院不予采信。案涉《购房意向合同》依法成立并生效，现双方均要求解除上述合同，本院予以支持。本案的争议焦点在于徐方琴是否存在违约行为以及其通过杭州八钢金属材料有限公司支付的500000元的款项性质。 关于争议焦点一。徐方琴认为，案涉合同无法履行系因案外人方雯婧之故，属于第三方原因导致合同目的不能实现，不能归责于双方当事人；李祖飞、寇翠花认为，徐方琴单方面的原因导致合同无法履行，应承担相应违约责任。本院认为，本案中，徐方琴作为案外人方雯婧的母亲，以自己的名义与李祖飞、寇翠花签订意向合同，承诺在2019年10月31日前以方雯婧的名义签订《杭州市房屋转让合同》，最终签订未成，未能签订非因出卖人李祖飞、寇翠花之故，徐方琴虽称系因方雯婧不同意而未能签约，但亦属于徐方琴方的原因，不能免除徐方琴作为意向合同一方当事人而应当承担的违约责任。 关于争议焦点二。徐方琴通过案外人杭州八钢金属材料有限公司向李祖飞转账500000元，李祖飞、寇翠花对此亦予以确认。根据《购房意向合同》的约定以及房屋买卖的交易习惯，上述500000元应认定为定金。徐方琴主张该笔款项系预付款，依据不足，本院不予支持。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，徐方琴未能在约定时间内签订《杭州市房屋转让合同》，已构成违约，李祖飞、寇翠花选择适用违约金条款要求其承担违约责任，于法有据。关于违约金的数额。本院综合本案的实际情况、当事人的过错程度以及李祖飞、寇翠花的实际损失等因素，酌情确定由徐方琴支付李祖飞、寇翠花违约金600000元，扣除已支付的500000元，由徐方琴再支付李祖飞、寇翠花剩余违约金100000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐方琴与被告（反诉原告）李祖飞、寇翠花、第三人杭州好壹家房地产代理有限公司于2019年8月23日签订的《购房意向合同》（合同编号：0001289）自本判决生效之日起解除； 二、原告（反诉被告）徐方琴支付被告（反诉原告）李祖飞、寇翠花剩余违约金100000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）徐方琴的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李祖飞、寇翠花其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告（反诉被告）徐方琴负担。反诉案件受理费7422元，由被告（反诉原告）李祖飞、寇翠花共同负担6757元；由原告（反诉被告）徐方琴负担665元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16222元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 刘 娟 二〇二〇年五月十二日 书记员 周露燕