杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7152号 原告：杭州市都市枫林小区第四届业主委员会，住所地：杭州市下城区都市枫林小区9幢1楼西。 负责人：张惠芬。 委托诉讼代理人：张双鹏、强相银,浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州市下城区张巍酒类商行，经营场所：杭州市下城区永波街3号，系个体工商户。 经营者：张巍。 被告：张巍，男，1982年7月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈新民，杭州市下城区天正法律服务所法律工作者。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会与被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月9日向本院起诉，本院于同日立案受理，由审判员楼芝兰独任审判，并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会的委托诉讼代理人张双鹏、强相银及被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍的共同委托诉讼代理人陈新民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会提出诉讼请求：1、解除原、被告双方之间的租赁合同关系，责令被告立即腾退并将涉案房屋返还给原告；2、被告向原告支付租金533435元（租金自2012年1月起以年租金58000元为基础，按5%逐年递增，暂计算至2019年9月30日；此后仍按该标准计算至被告腾空并实际搬出时为止），违约金24483元，合计557918元；3、被告向原告支付房屋的租赁保证金5000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系租赁合同关系，原告系出租方，其将坐落于杭州市下城区的房屋出租给被告使用。2012年，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定首年租金为58000元且逐年递增，并对租赁期限、定金等双方之间的权利义务关系进行了约定。2014年1月19日，双方签订了一份新的房屋租赁合同，对租赁期限、租金等进行了约定。但被告自2012年1月占有房屋使用至今未向原告支付任何租金。原告多次通过电话、发函等方式进行催讨，但被告拒绝向原告支付租金。原告认为被告的行为已构成根本违约，致使租赁合同的目的无法实现。原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付房租。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 庭审过程中，原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会补充陈述：因为原、被告之间签订了两份房屋租赁合同，原告根据合同的不同约定分开计算租金。又因本案两份合同均已到期，且经核实原告已收到过保证金5000元，故原告申请减少诉讼请求为：1、被告立即腾退并将涉案房屋返还给原告；2、被告向原告支付租金511283元（租金自2012年1月1日起2013年2月28日是68150元，租金自2013年3月1日起以年租金58000元为基础，按5%逐年递增，按该标准计算至被告腾空并实际搬出时为止，暂算至2019年9月30日的租金是443133元）及违约金23317元（违约金按2019年的年租金77725元为计算基础乘30%），合计534600元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍答辩称：1、认可原被告之间的房屋租赁合同关系。被告自2010年就开始租赁该房屋，当时已缴纳租赁保证金5000元。2、原告起诉欠缺证据，原告仅提供了2份合同，按第二份房屋租赁合同约定，合同期限是到2015年2月28日止，此后两被告还停留在租赁场所，原告为何一直没来主张权利。3、原告主张权利已经超过诉讼时效。原告即使要按租赁关系主张权利，时效只有3年，现已经超过了。被告认为，被告已经支付房屋租赁费至2017年1月15日（但被告没有证据），本案诉讼时效已过。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会为证明其事实主张，向本院提供编号为GF-2000-0602的《房屋租赁合同》及2014年1月19日《房屋租赁合同》各一份作为证据。被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍提交收款收据一份作为证据，以证明已缴纳保证金5000元的事实。经当庭质证，双方对对方提交的证据的真实性均无异议。本院认证认为，上述证据真实合法，与本案具有关联，故对其证据效力均予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下： 杭州市都市枫林小区第四届业主委员会将坐落于杭州市下城区永波街3号的房屋出租给杭州市下城区张巍酒类商行、张巍，双方为此曾于2012年签订《房屋租赁合同》（编号）一份，于2014年1月19日签订《房屋租赁合同》一份。 编号的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2012年1月1日至2015年1月1日，租金为58000元，租金自合同生效起付，每半年按期支付，第二年按租金5%逐年递增，定金5000元…… 2014年1月19日签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日；年租金为58000元；租金按首年金额5%逐年递增，租金自起租日开始，以6个月为一期支付一次，于每期初的5日内支付；租赁保证金为5000元；若拖欠租金及其他各项费用达贰个月或者累计金额达到壹万元，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会有权解除合同，收回房屋，杭州市下城区张巍酒类商行、张巍向其支付年租金30%的违约金…… 庭审过程中，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会与杭州市下城区张巍酒类商行、张巍均确认，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会曾于2019年9月30日向杭州市下城区张巍酒类商行、张巍送达《律师函》，向其催缴尚欠的租金493966元。 本院认为，双方先后共签订两份《房屋租赁合同》，合同期限有部分重合，应以签订时间在后的2014年1月19日所签的《房屋租赁合同》为准。案涉《房屋租赁合同》系杭州市都市枫林小区第四届业主委员会及杭州市下城区张巍酒类商行、张巍的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。租赁期间届满后，杭州市下城区张巍酒类商行、张巍继续使用租赁房屋，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会可以随时解除合同。租赁合同解除后，杭州市下城区张巍酒类商行、张巍负有腾空并返还租赁房屋的义务。 关于杭州市都市枫林小区第四届业主委员会请求杭州市下城区张巍酒类商行、张巍支付2012年至2019年房屋租金511283元的诉请，本案中，杭州市都市枫林小区第四届业主委员会与杭州市下城区张巍酒类商行、张巍签订的合同约定为分期支付房屋租金，即“租金自起租日开始，以6个月为一期支付一次，于每期初的5日内支付”，这属于定期发生的不同债务，而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。根据2014年1月19日签订的《房屋租赁合同》的约定，杭州市下城区张巍酒类商行、张巍应于2013年3月6日前支付2013年3月1日-2013年8月31日的租金：58000×50%=29000元，于2013年9月6日前支付2013年9月1日-2014年2月28日的租金：58000×50%=29000元，于2014年3月6日前支付2014年3月1日-2014年8月31日的租金：58000×（1+5%）×50%=30450元，于2014年9月6日前支付2014年9月1日-2015年2月28日的租金：58000×（1+5%）×50%=30450元……于2016年3月6日前支付2016年3月1日-2016年8月31日的租金：58000×（1+5%）×50%=33571.13元，于2016年9月6日前支付2016年9月1日-2017年2月28日的租金：58000×（1+5%）×50%=33571.13元，于2017年3月6日前支付2017年3月1日-2017年8月31日的租金：58000×（1+5%）×（1+5%）×50%=35249.68元……以此类推。杭州市下城区张巍酒类商行、张巍自称已支付租金至2017年，但未提交相应证据，本院不予采信。杭州市都市枫林小区第四届业主委员会主张一直向杭州市下城区张巍酒类商行、张巍催收租金，但未提交证据加以证明，本院不予采信。但双方确认杭州市都市枫林小区第四届业主委员会曾发送律师函催收租金，律师函送达时间为2019年9月30日。由于权利人向义务人提出履行要求，因此产生了诉讼时效中断的效力。故本案中应于2016年9月30日前交纳的租金已过诉讼时效，应于此时间后交纳的租金（第一期应为于2017年3月6日前支付的2017年3月1日-2017年8月31日的租金：58000×（1+5%）×（1+5%）×50%=35249.68元）诉讼时效并未超过，杭州市下城区张巍酒类商行、张巍应当按照上述计算标准，向杭州市都市枫林小区第四届业主委员会支付相应的租金。经核算，自2017年3月1日起暂算至2019年8月31日的租金为183386.46元。杭州市都市枫林小区第四届业主委员会自愿将收取的保证金5000元用于抵扣租金，本院予以支持。杭州市都市枫林小区第四届业主委员会以两被告未能及时支付租金为由，主张按2019年的年租金77725元×30%=23317.50元计算违约金，于法有据，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会与被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍于2014年1月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍于本判决生效后十日内支付原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会租金178386.46元【暂计至2019年8月31日，此后的租金参照案涉2014年1月19日的《房屋租赁合同》约定继续计算至案涉租赁物返还之日止】； 三、被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍于本判决生效后十日内支付原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会违约金23317元； 四、被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍于本判决生效后十日内腾退并返还杭州市下城区号的房屋； 五、驳回原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9146元，减半收取4573元，财产保全申请费3020元，两项合计7593元，由原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会负担4728元，由被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍负担2865元。 原告杭州市都市枫林小区第四届业主委员会于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；被告杭州市下城区张巍酒类商行、张巍本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  楼芝兰 二〇二〇年五月六日 书记员  钱芬红