四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终426号 上诉人（原审原告）:杨春玉，女，1965年3月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上诉人（原审原告）：官跃东，男，1965年4月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：谭德铭，四川川高律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李欣，女，1975年12月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部，住所地：东坡区洗砚路203号。 经营者：王利英。 委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师。 上诉人杨春玉、官跃东因与被上诉人李欣、眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部（以下简称荣嘉服务部）合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨春玉、官跃东向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人李欣依法应承担赔偿损失责任。双方之间的《售房合同》在2018年11月12日并未解除，到2019年7月4日，李欣以手机短信明确告知不购买案涉房屋后，上诉人联系其他购买人于2019年7月12日签订《售房合同》出售给第三人，至此涉案合同因无法实际履行而终止。2019年3月4日荣嘉服务部提起诉讼要求分割定金的一半的行为，因为该服务部不是售房合同的买卖双方当事人，无权确定双方已经解除合同。李欣不履行合同，并不能导致合同解除，只能产生上诉人主张合同继续履行或解除合同的权利，一审法院认定合同终止，并不需要明示解除或终止合同违反合同法规定。上诉人的损失正是由于李欣的违约行为直接造成的，应由李欣承担。二，关于定金和损失的选择问题。根据合同法及其司法解释的规定，上诉人有权选择适用定金法则或违约赔偿，定金不足弥补损失的，上诉人也有权请求超过定金部分的损失赔偿。本案中，上诉人在一审中已经明确表示选择适用违约赔偿金方式，一审法院片面忽视上诉人的诉讼请求和法律权利，该认定已经严重违反法律规定。三、中介费（居间服务费）损失应当由李欣承担。上诉人支付了中介费因李欣违约，未能实现其房屋出售的目的，应作为上诉人的损失，由李欣承担。四、荣嘉服务部应对其因扣押上诉人房产证等行为导致的上诉人必要损失部分承担相应的赔偿责任。荣嘉服务部作为合同居间方虽无义务保证合同履行，但应当提供必要的联系和沟通义务。在合同未明确解除或不能继续履行的情况下，向上诉人主张50%定金的居间费，并以此为由扣押上诉人房产证等证件，致使上诉人在再次出售房屋过程中遭遇诸多困难，其应承担相应赔偿责任。 李欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李欣明确表示不愿意购买案涉房屋。二上诉人与李欣于2018年11月12日已经终止房屋买卖合同，在放弃已付定金6万元并承担违约责任之后双方不负任何义务。双方的合同事实上已经终止，无需在民事或者书面约定终止合同，一审判决认定并无错误。二上诉人曾在2019年8月23日荣嘉服务部与二上诉人民事审判决笔录中陈述李欣在交付尾款的时候认为房价过高不愿意履行购买义务，这一事实与一审法院认定的是一致的。二上诉人与被上诉人荣嘉服务部之间的中介服务合同与李欣没有任何关系，应当依法予以驳回。 荣嘉服务部辩称，上诉人的上诉请求不符合客观事实，荣嘉服务部没有任何扣押房产证行为，一审中已经查明，故不存在过错行为。就其认为房屋后期出售中导致一定损失，并非荣嘉服务部扣押房产证导致的必然损失，是市场因素。同时，根据客观事实，上诉人在没有房产证的情况下，对其出售房产没有任何影响，事实证明上诉人于2019年7月12日将案涉房产出售时仍然没有房产证，所以充分说明上诉人是否持有房产证，对其出售房屋没有任何影响。对此，因市场行性情产生的差价，荣嘉服务部依法不予承担。综上，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。 杨春玉、官跃东向一审法院起诉请求：1、判令李欣赔偿其损失169000元（按照和李欣的合同总价与最后房屋成交的差价计算，已扣除定金6万元），并以此为基数从2018年11月12日起到损失款付清为止，按照每月2%的利率支付利息；赔偿其中介损失11502元。2、判令荣嘉服务部对李欣应当赔偿其的损失和利息等承担连带责任；3、本案诉讼费由李欣、荣嘉服务部承担。 一审法院认定如下事实：荣嘉服务部从事二手房交易中介服务业务，杨春玉、官跃东拟出售其所有的眉山市49号11栋1单元4-5楼302号的住房（含一个地下停车位）。经荣嘉服务部介绍撮合，2018年8月12日，杨春玉、官跃东（甲方）与李欣（乙方）签订《售房合同》约定：一、乙方购买该房屋，总价1285800元；二、乙方于2018年8月12日交定金60000元，余款在2018年11月12日之前付清。三、违约责任：1、乙方反悔购房，甲方不退预付款（含定金），协议终止；2、甲方反悔售房，终止协议，甲方须双倍返还乙方所付预付款（含定金）。甲方或乙方反悔约定的违约金由中介方和未违约方各得50%。3、甲方收到定金或房款，乙方已付定金或房款，视为中介成功，甲乙双方同时各支付中介方房屋总售价1%的中介信息服务费等。第三条内容为预先打印形成。杨春玉、官跃东和李欣在合同的甲方、乙方处签名并捺印，荣嘉服务部在中介方和盖印章。签订合同当日，李欣向杨春玉、官跃东支付了定金60000元，杨春玉向李欣出具了收条。为促使交易完成、方便过户及眉山通过中介进行二手房交易的习惯，按荣嘉服务部要求，当日杨春玉、官跃东将案涉房屋的房产证二本、土地使用权证一本交由荣嘉服务部保管，荣嘉服务部向杨春玉出具了收件条并加盖印章。2018年11月12日付款期到后，李欣未支付其余房款继续履行合同，杨春玉、官跃东及荣嘉服务部在之前均知晓李欣已反悔不再购买杨春玉、官跃东房屋，双方未就终止合同形成书面协议，李欣也未要求杨春玉、官跃东退还定金，售房合同实际终止。其后，杨春玉、官跃东与荣嘉服务部在电话联系中互有“退证书，带收件条来领取，交中介费”的意思表示，但均未形成书面材料。杨春玉、官跃东没有提交自己曾到荣嘉服务部处退证书而荣嘉服务部拒不退还，或者因杨春玉、官跃东不交中介费而拒不退还证书的证据。 2019年3月4日，荣嘉服务部对本案杨春玉、官跃东提起诉讼，要求分得杨春玉、官跃东因李欣违约而获得的定金60000元的一半，发生法律效力的（2019）川1402民初1142号民事判决驳回其诉讼请求。 2019年5月29日，杨春玉在微信中询问李欣是否还买房并要求退还证书，李欣明确回答合同关系早就终止，自己已付出（承担违约定金）代价，没有拿杨春玉、官跃东房产证。 杨春玉、官跃东于2019年7月12日与案外人陈某、杨某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋再出售，合同价款1056800元，并于2019年8月5日补办了涉房屋的不动产权证。 2019年7月12日，荣嘉服务部再次对本案杨春玉、官跃东提起诉讼，要求其支付中介费12580元，一审法院于2019年8月23日作出（2019）川1402民初3292号民事判决，确定杨春玉、官跃东应支付荣嘉服务部中介费11502元（已扣除补办证的交通、误工、代办费损失1356元）。 一审法院认为，杨春玉、官跃东与李欣、荣嘉服务部之间各自建立了不同的法律关系，应由此承担不同的法律后果。 杨春玉、官跃东与李欣之间形成的是房屋买卖合同关系，合同内容是双方真实意思表示，合同中有关杨春玉、官跃东和李欣的违约责任条款，虽是事先打印形成条款，但其内容不违背法律禁止性规定，更符合定金法则，具有法律效力，故应依双方的《售房合同》及法律规定来衡量相应的违约责任。在履行《售房合同》过程中，因李欣不履行付款义务已构成违约，应依双方约定承担违约责任，且李欣也自认违约并承担了不返还定金6万元的违约责任。至此，李欣已经以不履行付款义务的行为表明了不再继续履行合同，双方的合同履行事实上已终止，无需再明示或书面约定解除合同或终止合同。虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，杨春玉、官跃东有权在李欣承担违约责任的同时要求其赔偿损失，但依此规定，违约金的主要功用系弥补损失，损失与违约金大致相当，且该损失的范畴是因违约而已经产生的或必然产生的。杨春玉、官跃东事隔近一年再出售房屋，因属市场因素的差价，不因李欣违约造成，与李欣的违约行为没有必然的、直接的因果关系，不属于李欣违约造成损失的范畴。故杨春玉、官跃东要求李欣赔偿差价损失不符合法律规定，其诉讼请求一审法院依法不予支持。 关于杨春玉、官跃东主张李欣赔偿的中介费损失。杨春玉、官跃东是否支付中介费，依其与荣嘉服务部的居间合同而定，并不因李欣的违约而导致支付或不支付中介费的结果，两者间没有必然的因果关系，该中介费更不属于另赔偿损失的范畴，且即使应支付，也已为违约金涵盖。更何况是否支付，支付额度尚处于不确定状态。故杨春玉、官跃东该部分诉讼请求一审法院依法不予支持。 杨春玉、官跃东与荣嘉服务部形成的是居间合同关系。虽然双方未单独签订居间合同，但《售房合同》已体现相应的内容，双方事实上建立了居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，居间事务即完成，委托人应当按照约定支付报酬，除非双方另有约定。本案中，杨春玉、官跃东拟出售房屋而委托荣嘉服务部提供交易机会，因荣嘉服务部的撮合，杨春玉、官跃东与李欣签订《售房合同》并交付了定金，进入了合同履行期，荣嘉服务部的居间事项已经完成，仅因眉山的行业习惯，才在买卖双方交易完成后才支付中介费，或交易未完成，获益方支付一定的中介费用或委托方支付一定的中介活动费。即荣嘉服务部是否收取杨春玉、官跃东中介费与李欣是否违约无必然联系。 按常理，在双方均知晓购房人违约、不再继续履行售房合同、没有约定荣嘉服务部继续保管产权证的情况下，杨春玉、官跃东不可能不向荣嘉服务部要求退还产权证以便再次出售，故一审法院认定杨春玉、官跃东有向荣嘉服务要求退还证书的行为，事实上服务部也未退还。但即使因荣嘉服务部不退还房产证有过错侵犯了杨春玉、官跃东权益，造成其损失（含差价和补办证），其有权主张“返还原物，赔偿损失”，也与李欣之违约没有关联，不属于本案审查的范畴。本案中杨春玉、官跃东主张的是荣嘉服务部对李欣应当赔偿其差价、中介费损失承担连带赔偿责任，现李欣赔偿其损失的前提已不成立，则其相应的请求也不成立。何况杨春玉、官跃东在另案中就补办证损失已主张并得到处理。 综上，杨春玉、官跃东的证据不能证明自己的主张，其诉讼请求不符合法律规定，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回杨春玉、官跃东的诉讼请求。案件受理费依法减半收取2257元，由杨春玉、官跃东负担。 二审中，李欣提交（2019）川14民终1285号民事判决书，拟证明二上诉人自述在2018年11月12日就已经知晓李欣不再购买房屋的基本事实，这个与我们之前提交的庭审笔录中记录的一致。杨春玉、官跃东质证认为，对该判决书本身没有异议，只是该判决上面的载明是荣嘉服务部的陈述。我们的陈述的是李欣不履行合同，2018年11月12日她还没有支付尾款，而没有支付尾款的情况下我们推定房屋价格下降是李欣不付款的原因，但这个原因我们是否知晓不影响李欣是否履行合同。所以该合同在双方没有解除之前都是有效的，并不因为一方不履行而无效。所以被上诉人所举证据不能证明2018年11月12日合同就已经终止。李欣不履行合同义务并不能直接导致合同解除，李欣不履行合同导致合同目的无法实现，只能产生上诉人主张合同继续履行或者要求解除合同的权利。本院经审查认为，对上述判决的真实性、合法性、关联性本院予以确认，能否达到证明目的，结合案件事实综合评定。 二审查明：原告荣嘉服务部诉被告官跃东、杨春玉居间合同纠纷一案，东坡区人民法院民事审判笔录载明：审：被告方和李欣的售房合同是否继续履行?被告代：没有继续履行，因为李欣在交付房款尾款的时候认为房价太高不愿意继续履行购房合同了。 二审查明的其余事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1、李欣是否应当就案涉合同价款与杨春玉、官跃东再出售房屋之价差在扣除其支付的定金后承担赔偿责任并支付利息；2、李欣是否应当赔偿杨春玉、官跃东已支付的中介费；3、荣嘉服务部是否应当对上述款项承担连带责任。 关于焦点一、杨春玉、官跃东主张，其与李欣签订案涉房买卖合时的价款是总价12858000元，因李欣违约不购买其房屋，导致其后出售案涉房屋时的价款为1056800元，相差229000元，扣除李欣支付的定金6万元，李欣依法还应赔偿其169000元价差并支付利息。本院认为，按照杨春玉、官跃东代理人在荣嘉服务部与其居间合同纠纷一案中的陈述：没有继续履行，因为李欣在交付房款尾款的时候认为房价太高不愿意继续履行购房合同了。根据《购房合同》约定余款在2018年11月12日之前付清。结合其他相关证据，可以认定杨春玉、官跃东知道或应当知道李欣不履行合同的时间在2018年11月12日左右。此时李欣已反悔购买案涉房屋，其承担的违约责任按照双方约定为，杨春玉、官跃东不退预付款（含定金），协议终止。若杨春玉、官跃东认为李欣支付的定金不足弥补其损失的，其超过定金的损失部分也有权请求违约方赔偿。本案中，杨春玉、官跃东并未举出充分证据证明其知道李欣不履行合同的损失金额，不能判断其损失是否超过李欣支付的定金6万元，故一审法院不支其该项诉讼请求并无不当。杨春玉、官跃东虽举出其在2019年7月12日与案外人陈某、杨某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋再出售，合同价款1056800元，与李欣签订的合同价格相差229000元，但此时距杨春玉、官跃东知道李欣违约相距8个月，而非其知道李欣违约时的合同价款。同时，1056800元合同价是杨春玉、官跃东与案外人约定的价款，与李欣无关。从中也可以看出，李欣违约不购买案涉房屋后，案涉房屋是否再行出售、何时出售、向谁出售、何种价格出售，其决定权在杨春玉、官跃东，而非李欣。因此，杨春玉、官跃东以其在知道李欣违约8个月后与案外人协商的价款低于其与李欣约定的合同价款就差额部分超过李欣支付的定金6万元，以差额扣除定金后主张赔偿于法无据，本院不予支持。 关于焦点二、杨春玉、官跃东主张李欣违约，导致其案涉房屋未出售，其支付的中介损失11502元应由李欣赔偿。本院认为，杨春玉、官跃东是否支付中介费，依其与荣嘉服务部的居间合同而定，并不因李欣的违约而导致支付或不支付中介费的结果，两者间没有必然的因果关系，该中介费更不属于另赔偿损失的范畴，且即使应支付，已为违约定金6万元涵盖。更何况是否支付，支付额度尚处于不确定状态。故杨春玉、官跃东该部分诉讼请求一审法院依法不予支持并无不当，本院予以确认。 关于焦点三，杨春玉、官跃东主张荣嘉服务部应对李欣赔偿的款项承担连带责任。本院认为，如前所述，本院并未确由李欣承担赔偿责任，支付杨春玉、官跃东的任何款项。故杨春玉、官跃东的该项请求因失去前提条件，本院不予支持。 综上，杨春玉、官跃东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4514元，由上诉人杨春玉、官跃东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年五月十八日 书记员  李龙宇