贵州省安顺市西秀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0402执异21号异议人（原执行案件被执行人）：王某某，男，1959年7月3日生，苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区黉学坝路114号附3号，公民身份号码：5225011959××××××××。异议人（原执行案件被执行人）：杨某某，女，1963年5月18日生，苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区黉学坝路114号附3号，公民身份号码：5225011963××××××××。申请执行人：杨某甲，女，1976年11月20日生，汉族，广西省桂林市人，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：王某，女，1968年6月6日生，苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：娄某，女，1967年6月14日生，布依族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被执行人：李某某，男，1991年2月18日生，布依族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。本院在执行杨某甲申请执行杨某某、王某某、王某、娄某、李某某民间借贷纠纷一案中。被执行人杨某某、王某某对XX智衡房地产资产评估有限公司于2019年12月16日出具的关于杨某某拥有的位于XX市XX区X花园X幢X单元X层1X号商业用房的房地产市场价值涉案评估的报告书及2020年1月13日XX智衡房地产资产评估有限公司出具《关于评估报告异议书的复函》提出书面异议，提出以下请求：对于2020年1月13日XX智衡房地产资产评估有限公司出具《关于评估报告异议书的复函》有异议，评估价值明显低于市场价值，请求贵院依法对该商铺进行重新评估。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。异议人称，贵院在执行（2019）黔0402执2002号执行案件期间，于2019年11月19日委托XX智衡房地产资产评估有限公司对申请人王某某、杨某某所有的XX市XX区XX花园X幢X单元X层X号商业用房的房地产市场价值进行评估。2019年12月25日，申请人收到XX智衡房地产资产评估有限公司作出的房地产评估报告（X智评字（2019）3-028号）。现就该评估报告，申请人提出评估报告评估的房价严重低于市场的实际价格理由如下：一、XX市XX区XX花园周边市政配套完美、地理优势突出、周边有302医院、电视台、血站，地处核心商业购物圈、夜市、娱乐业等发达，楼盘楼体比较成熟。近年，楼市虽进入调整期，不过从近期XX区二手房交易情况来看，价格基本保持平稳，而XX区X大道（X路）XX花园位于开发区，是XX市的豪华地段，建有大型豪华会所，并配有多种设施，附近有XX广场及多家大型超市，环境优势明显，周边商铺房集中，二手房成交价一般在5000-7000元㎡左右，周边地理优势不如本案案涉商业的位于XX市XX区角的XX大厦开发的商业用房卖价10856元／㎡，本案涉案房屋系商业用房，远远高于商品房价格。而评估公司的估价结果却为7063元／㎡，显然已严重偏离了市场的实际价值。该评估公司根本没有做到坚持独立、客观、公正的原则，作出的评估结论与客观合理价格不符。二、评估报告存在诸多不合理的地方且无相关材料印证及无相关说明。一是报告中未定事项假设中对房屋建成年代假设以估价人员调查结果为依据，报告正文及附件中未见估价人员的调查资料，也未阐述具体建成年代；二是报告中依据不足假设中对估价对象土地权属性质假设依据不充分；三是报告中显示估价对象现状为出租，租赁期限至2022年3月1日结束，但未考虑租约限制对本次估价结果的影响，且未作相关说明；四是报告中未见估价技术报告，无法分析可比案例的适用性、租金的有效性以及其他技术测算参数；五是估价结果未阐述采用两种方法的加权平均的理由。三、按照《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》第二十七条的规定，在涉案评估中，均未见相关应当披露的重要事项。综上涉案《房地产评估报告》的评估依据不全面、准确，评估价值严重低于房产实际价值，违反了评估的客观性与专业性，并导致评估结果不客观、不真实。如果贵院按照该评估报告处置申请人的财产将会给申请人带来极大的经济损失，也有悖法律的客观性和公正性，综上所述，提出如上请求。异议人为支持自己的主张提供了以下证据材料：1、身份信息；2、（2019）黔0402执2002号之一执行裁定书；3、关于评估报告异议书的复函及附件。申请执行人杨某甲辩称，认为评估公司的评估价格7063元／平方米不低，相反还比较高。从法院的司法拍卖网上得知，法院裁定书（2019）黔0402执恢57号拍卖公告上得知，拍卖位于XX市XX区商业用房，建筑面积444.3平方米，建成年代2011年，现用于网咖，拍卖价格2399131.14元，相当于一个平方米5399.8元。该拍卖标的物无论位置（都是XX区XX大道）、楼层（2楼）、建筑面积、现租赁用途（网咖）、评估时间等都和被答辩人的商业用房相似。被申请人的房屋评估价每平方米还要高1663.2元，多出30%之多。故被答辩人诉称的评估价低于市场价不是客观事实。二、该评估报告由法官依强制执行程序委托有资质的评估公司对被答辩人的商业用房进行评估。评估报告上有调查的文字、照片等资料，且也书面形式调查的时间、地点、过程、结果等，内容详细，严格按照《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》进行评估。无论是程序上还是实体上都是符合法律规定。综上，被答辩人的执行异议不成立，依法应当驳回。申请执行人提交以下证据：阿里拍卖关于XX市XX区商业用房公告。被执行人王某、娄某称，请求对XX市智衡房地产资产评估有限公司于2019年12月16日出具的X智评字（2019）3-028号房地产评估报告不予采纳，并重新委托评估。在阿里拍卖平台上有距离以上房屋2公里以内的XX大市场的拍卖信息，两处价格均不低于10000元／㎡。而在遵智评字（2019）3-028号房地产评估报告中，位于X区XX花园X幢X单元X层X号商业用房的评估均价仅为7063元／㎡。该位置与以上两处房屋所在的XX大市场距离仅1.3公里，具有很大的参考性和可比性，且XX大道XX花园附近商业发展程度明显高于XX大市场，XX智衡房地产资产评估有限公司的评估结果与其他公司却有3000-5000左右的价格差距，说明该评估具有明显的不合理性。首先，XX大市场周边主要为老式生活区和菜市场，经我方实地考察，提供参考的两处房产地段优势明显不如XX大道X路一带，凯旋花园周边交通便利、地理优势突出，周围有302医院、电视台、血站等，X第二大超市北京华联超市也坐落于此，地处核心商业购物圈，夜市、娱乐业等发达，楼盘整体比较成熟。在X智评字（2019）3-028号房地产评估报告中也提及了“西邻北航路、南临庭院街，周边有X广场、餐饮休闲、电视台、大型社区及多家酒店等等，属于安顺市开发区商住一体地带，位置条件较好。”可见，XX大道（X路）X花园X幢X单元X层X号商业用房的商业价值明显大于位于XX大市场的两处房产，而评估价格7063元／㎡却远低于两处房产，此处具有严重的不合理性，有悖于法律的公平公正，因此，请求贵院不予采信该评估报告，并重新委托评估。为查清案件事实，本院依职权调取以下证据：1.XX智衡房地产资产评估有限公司于2019年12月16日作出的X智评字（2019）3-028号房地产估价报告。2、关于评估报告异议书的复函的送达回证。本院查明，XX智衡房地产资产评估有限公司于2019年12月16日作出的X智评字（2019）3-028号房地产估价报告，对被执行人杨某某拥有的位于XX市XX区X花园X幢X单元X层X号商业用房进行评估，建筑面积：254.13平方米，评估单价为人民币7063元／㎡，总价为人民币1794920元。被执行人杨某某、王某某对上述评估报告有异议，本院将异议书转交X智衡房地产资产评估有限公司，X智衡房地产资产评估有限公司于2020年1月13日作出关于评估报告异议书的复函。同时查明，X智衡房地产资产评估有限公司于2004年6月21日成立，营业期限为2004年6月21日至长期，经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可审批文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自由选择经营（房地产资产评估、土地评估、房地产中介服务（首页及许可证的凭许可证经营）。）XX智衡房地产资产评估有限公司有XX市住房城乡建设局颁发的房地产估价机构备案证书，证书编号：黔建房估字临G2018001，证书有效期限：2021年6月8日。房地产估价师：张开超，注册号：52XX2，证书有效期至：2021年3月29日，房地产估价师：詹达，注册号：522XX24，证书有效期至：2021年7月4日，执业机构均为X智衡房地产资产评估有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定的“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法”而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中评估机构、评估人员具备相应的评估资质，异议人无证据证实评估程序严重违法，故异议人提出的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人王某某、杨某某的异议申请。若当事人对本裁定不服，可自本裁定送达之日起十日内向安顺市中级人民法院申请复议。审判长  谷幸玲审判员  张树玉审判员  王群英二〇二〇年五月十四日法官助理罗琴书记员宋姜龙