浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终946号 上诉人（原审第三人）：胡作和，男，1975年4月12日出生，汉族，住庆元县。 委托诉讼代理人：王家奇，浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桑国标，男，1969年1月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金国海，绍兴市柯桥区三农法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郑晓英，女，1964年10月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人胡作和因与被上诉人桑国标、郑晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。胡作和及其委托诉讼代理人王家奇、桑国标的委托诉讼代理人金国海、郑晓英到庭应询。本案现已审理终结。 胡作和上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡作和的申请请求。事实和理由：一、郑晓英未正式通知胡作和，不应视为已履行通知义务。自2008年起，胡作和开始承租案涉房屋，当时房屋所有人并非郑晓英。约在2010年左右，案涉房屋由郑晓英受让，胡作和向郑晓英支付租金。在此期间，郑晓英多次以要对外出售房屋为借口提高租金。因此胡作和有理由相信2019年5月13日郑晓英的“告知”又是变相的要求增加租金。此外，2019年5月13日郑晓英的“告知”内容是“营业房出售掉了”，仅是笼统的表述，并未具体通知案涉房屋的受让人、转让价款、支付方式等，胡作和无法评估自己是否有能力以同等条件优先购买，因此不应视为郑晓英已履行通知义务。正是鉴于此，郑晓英更应该正式通知胡作和，并询问胡作和是否愿以同等条件行使优先购买权，仅如此微信提及不应视为已履行通知义务。二、郑晓英未在《合同法》规定的合理期限内通知胡作和，不应开始计算胡作和表示购买的时间，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款错误，且胡作和已积极通过诉讼方式主张优先购买权。根据《合同法》第二百三十条条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第118条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权”。虽然该条后被废止，但可以看出通知的期限亦应该是在出卖房屋之前。桑国标与郑晓英签订《不动产买卖居间合同》的时间为2019年5月13日，郑晓英微信提及出售案涉房屋的时间也为2019年5月13日，可以得出其并未在出售前通知胡作和，不符合《合同法》第二百三十条的规定。因此既然郑晓英未在法律规定的合理期限内通知，自然无法开始计算胡作和表示购买的时间，也不应认定胡作和未在十五日内表示购买。实际上，2019年9月18日即本案一审第一次开庭后，郑晓英前往案涉房屋处，将本案诉讼事宜告知胡作和后，胡作和才知晓本案经过，并提出要行使优先购买权。2019年9月底前胡作和起诉至袍江法院，后该案撤诉，并以第三人身份申请参加本案诉讼。由此可见，胡作和在正式得知房屋将被出售后，积极主张自己的优先购买权，也未超过十五日。 桑国标辩称，郑晓英早在涉案房屋签订买卖合同之前就已经多次告知胡作和，讼争房屋要卖掉了。2019年5月14日，郑晓英又在微信中明确告诉胡作和房屋卖掉了。作为胡作和从来没有表示要主张优先购买权，所以一审认定郑晓英已经尽合理的告知义务，事实清楚，判决正确。胡作和与郑晓英串通，是虚假的诉讼，理由已经在一审陈述。综上，要求二审法院驳回上诉，维持原判。 郑晓英辩称，本人没有告知胡作和出卖房屋的价格，胡作和是在本案一审开庭之后，本人把法院材料给胡作和看，他才提出要买房子。一审判决认定本人通过微信告知胡作和房屋已出卖不符合事实。本案真正的原因是桑国标与中介恶意串通引起的，本人当时打了110，派出所报了三次案，桑国标说本人不卖房，他有5000元押给中介了，不是事实。一审诉讼程序违法。一审在本人提交胡作和询问笔录的质证意见第二天就发了判决书，没有审查本人的意见。据本人事后了解，订立合同之后付一半中介费，房屋过户之后再付一半中介费，所以是桑国标和中介恶意串通。 桑国标向一审法院起诉请求：1.确认桑国标、郑晓英签订的《不动产买卖居间合同》合法有效；2.判令郑晓英继续履行合同，即收取桑国标购房款972000元并配合到房管部门将袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺更名于桑国标名下。 胡作和向一审法院申请请求：1.确认第三人胡作和对郑晓英所有的位于袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺享有优先购买权；2.请求依据郑晓英与桑国标签订的买卖合同的条件优先购买该房屋。 一审法院查明事实：2019年5月13日，桑国标（乙方）与郑晓英（甲方）签订《不动产买卖居间合同》1份，约定：甲方将位于绍兴袍江天工华庭小区7幢33号房产出卖给乙方，该房产成交价格为1022000元。签订本合同时乙方支付给甲方购房定金5万元，该定金在乙方支付第一次房款时冲抵房款。双方于2019年7月15日前向有关部门申请办理该房产相关权属的过户登记手续。乙方在2019年7月15日前支付给甲方房款972000元。双方对其他事项亦进行了约定。上述合同签订后，桑国标于2019年5月13日向郑晓英支付定金5万元，郑晓英出具《定金收条》1份予以确认。此后，郑晓英以案涉房屋的租户不肯搬走为由拒绝继续履行合同，为此桑国标诉至该院。另查明，第三人胡作和系案涉房屋承租人，郑晓英与胡作和之间未签订书面房屋租赁合同。2019年4月，郑晓英收取第三人胡作和2019年5月19日至2021年5月19日的房屋租金45200元。2019年5月13日，郑晓英告知第三人胡作和其已将案涉房屋转让给他人。诉讼中，第三人申请参加诉讼并主张优先购买案涉房屋。 一审法院认为，桑国标与郑晓英签订的《不动产买卖居间合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。对桑国标要求确认该合同有效的诉讼请求，该院予以支持。桑国标、郑晓英双方应当按约履行合同义务。根据上述合同约定，桑国标应于2019年7月15日前支付给郑晓英房款972000元，双方于同日前向有关部门申请办理该房产相关权属的过户登记手续。现桑国标要求继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于第三人主张的承租人优先购买权，该院评判如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。本案中，桑国标、郑晓英于2019年5月13日签订案涉《不动产买卖居间合同》，郑晓英于当日通过微信告知第三人胡作和案涉房屋已经出卖给他人。第三人胡作和仅表示要求继续承租案涉房屋至租期届满，但未表示要求购买案涉房屋。第三人直至本案原告起诉之后才主张要求购买案涉房屋，已远超过上述司法解释规定的15日期限，故对第三人主张优先购买案涉房屋的请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、桑国标与郑晓英于2019年5月13日签订的《不动产买卖居间合同》合法有效；二、桑国标应于该判决生效之日起三十日内向郑晓英支付购房款972000元；三、郑晓英应于该判决生效之日起三十日内协助桑国标将位于绍兴房屋（建筑面积153.34平方米）办理产权变更登记手续至桑国标名下；四、驳回第三人胡作和的申请请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费13520元，财产保全费5000元，合计18520元，由郑晓英负担，于该判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是郑晓英有无向胡作和履行通知义务，胡作和能否享有优先购买权。根据郑晓英与胡作和之间的微信聊天内容，郑晓英于2019年5月13日明确告知胡作和出卖讼争房屋，已经履行了通知义务；且从胡作和的回复内容看，胡作和并未向郑晓英主张优先购买，在郑晓英通知后十五天内也未明确表示购买。即使郑晓英未告知讼争房屋的出卖价格，胡作和如有购买意向，完全可以主动询问，胡作和在桑国标2019年8月16日起诉之后再表示要求购买，显然已经超过了主张优先购买权的期限。从现有证据看，虽然郑晓英在签订不动产买卖居间合同当日通知胡作和房屋出卖事宜，但并不影响胡作和在郑晓英通知后主张优先购买权。胡作和认为郑晓英系以出卖房屋为借口要求增加租金，但从胡作和与郑晓英的微信聊天内容看，并不足以证明该项事实，且胡作和自己的误解并不影响郑晓英履行了通知义务的认定。郑晓英现亦称未通知胡作和，与双方微信聊天内容相悖，有违诚信，本院不予采纳。 综上所述，胡作和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13520元，由胡作和负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年五月十三日 书记员 叶 婷