浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1739号 上诉人（原审原告）：江国华，男，1975年11月1日出生，汉族，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：祝晶，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江迦依，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：芮惠斌，男，1969年4月7日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 被上诉人（原审被告）：吴罕，男，1969年12月24日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 被上诉人（原审被告）：谢小毛，男，1968年2月5日出生，汉族，住湖州市南浔区。 被上诉人（原审被告）：湖州荣强房地产开发有限公司，住所地湖州市织里镇富民路39号二楼。 法定代表人：陈晓红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘泉生，浙江汉本律师事务所律师。 上诉人江国华因与被上诉人芮惠斌、吴罕、谢小毛、湖州荣强房地产开发有限公司（以下简称荣强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初5431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 江国华上诉请求：撤销一审判决，改判1.芮惠斌、吴罕、谢小毛、荣强公司共同返还江国华购房款并赔偿损失共计161万元；2.芮惠斌、吴罕、谢小毛共同向江国华支付逾期付款违约金（以133万元为基数，自2016年10月1日起按月利率2%暂计算至款项付清之日止）;3.荣强公司与芮惠斌、吴罕、谢小毛对上述债务互相承担连带责任;4.诉讼费用由芮惠斌、吴罕、谢小毛、荣强公司承担。事实和理由：一、芮惠斌、吴罕、谢小毛有权代为销售涉案房屋。1.一审判决以《内部职工经济责任承包合同》与本案无必然关联为由对其不予认定，显属不当。依据该合同，湖州坤德商务区项目委托芮惠斌、吴罕实际承包。从芮惠斌、吴罕、谢小毛于2016年5月10日向荣强公司出具的《承诺书》结合荣强公司借款对象可见，芮惠斌、吴罕、谢小毛共同为项目的实际承包施工方，荣强公司自始至终是知情并认可的。2.一审依据《建设工程施工补充协议》第七条第四款的约定否认案外人浙江泰旭建设有限公司（以下简称泰旭公司）的代理销售权成就，违背客观事实。二、四被上诉人应当共同向江国华退还购房款并赔偿损失共计161万元。鉴于案涉房屋的购房协议无法履行，江国华于2016年8月31日收到荣强公司的退房款12万元。随后，2016年9月19日，芮惠斌、吴罕、谢小毛出具承诺书，承诺再退还191万元。但是，一审未厘清退款和承诺的时间节点，认为191万元包含12万元在内。事实上，191万元不包含已退的12万元，扣除承诺书出具之后的20万元和10万元，芮惠斌、吴罕、谢小毛应承担161万元的付款责任，荣强公司承担共同赔付责任。三、1.一审计算逾期付款违约金适用法律错误。《合同法》第一百一十四条第二款规定了违约金调整制度适用的前提是当事人明确提出调整的申请。一审仅依据吴罕“赔偿约定不尽合理”及谢小毛“同意适当赔偿”均针对赔偿损失而非违约金的抗辩，直接适用违约金调整制度，属适用法律错误。2.若当事人认为违约金过高请求法院调整的，应进一步询问调整的具体尺度和标准，一审未审查调整的理由，直接按照同期同类别贷款利率计算，显属不当。3.芮惠斌、吴罕、谢小毛、荣强公司不按合同约定履行交房义务，也不履行还款和赔偿义务，多次恶意违约，不应减轻其违约责任。 荣强公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、荣强公司没有委托芮惠斌、吴罕、谢小毛销售案涉房屋，也没有对芮惠斌、吴罕、谢小毛的销售行为进行追认。芮惠斌、吴罕、谢小毛销售房屋的行为系无权处分行为，其法律后果应由芮惠斌、吴罕、谢小毛自行承担。《内部职工经济责任承包合同》是泰旭公司和芮惠斌、吴罕、谢小毛签订的建设工程转包合同，对荣强公司没有约束力。二、从《建设工程施工补充协议》来看，荣强公司和泰旭公司仅对工程合同价款的结算作了约定，并没有委托泰旭公司销售房屋。且泰旭公司将工程违法转包给他人，属于违约行为，从工程款支付情况来看，荣强公司实际已经超付工程款。故该补充协议不能证明荣强公司委托泰旭公司销售房屋。三、本案中，已有充分证据证明荣强公司向芮惠斌、吴罕、谢小毛转账的42万元是借款，而不是对江国华的退款。四、至于江国华提到的赔偿数额问题，属于江国华与芮惠斌、吴罕、谢小毛之间的纠纷。但江国华仅支出100万元，却要芮惠斌、吴罕、谢小毛支付赔偿91万元，计算依据不明确。一审对违约金的调整是合理合法的。 芮惠斌、吴罕、谢小毛未作答辩。 江国华向一审法院起诉请求：1.芮惠斌、吴罕、谢小毛共同返还江国华购房款并赔偿损失共计161万元。2.芮惠斌、吴罕、谢小毛共同向江国华支付逾期付款违约金572920元（自2016年10月1日起按月利率2%暂计算至2019年2月18日，实际计算至款项付清之日止）。3.荣强公司、芮惠斌、吴罕、谢小毛对上述款项互负连带责任。4.诉讼费用由荣强公司、芮惠斌、吴罕、谢小毛承担。 一审法院审理查明，2015年1月10日，荣强公司（甲方）与泰旭公司（乙方）签订建设工程施工补充协议，就工程名称、承包内容、工程计价、施工工期等作了补充约定。该协议第七条约定，甲方同意将2号楼商业用房从南至北按当地同期同类商品用房销售价8.5折作价给乙方抵为工程款。工程验收合格待双方确认审计决算总工程款后，按实际面积计算，多退少补。双方约定同意货币换置，作价抵工程款的商业用房仍需甲方按销售规定办理有关手续，办理手续后商业用房所有权归乙方所有（期限在竣工验收合格后二个月内），所售房款仍需汇入甲方指定银行账户后再付给乙方。同年1月15日，泰旭公司与芮惠斌、吴罕签订内部承包合同，约定以内部经济责任制双承包的形式将湖州坤德商务区开发项目工程委托给芮惠斌、吴罕承包施工。该工程建设中，谢小毛亦加入承包施工。2015年1月21日，芮惠斌、吴罕、谢小毛与江国华签订购房协议，约定将荣强公司开发的坤德商务区开发项目2号楼南起二间从一层至四层面积约500平方米出售给江国华，总价为330万元。协议约定付款方式为合同签订后支付60万元，至2015年2月15日前支付40万元，至同年3月10日前支付50万元，余款到房屋工程结束后一次性付清，交房时间为一年；办理三证的全部费用由江国华负担。同时，该份协议又注明了变更房款支付的内容，即房屋工程结束后付清300万元，余款30万元待三证办好付清。协议签订后，江国华先后多次向谢小毛支付购房款，谢小毛确认收到购房款共计133万元。后因涉案房屋由荣强公司出售给他人，芮惠斌、吴罕、谢小毛无法向江国华交付房屋，故芮惠斌、吴罕、谢小毛经与江国华协商，于2016年9月19日出具承诺书给江国华，芮惠斌、吴罕、谢小毛共同承诺赔偿江国华房款定金加赔偿款共计191万元，分三期付清，第一期于2016年9月30日前付50万元，第二期于同年11月30日前付50万元，第三期于同年12月30日前付91万元。若无法按时足额支付，则每逾期一天加付3‰的违约金。同时，承诺书注明上述欠款其中33万元由谢小毛个人承担。2016年8月31日，芮惠斌、吴罕、谢小毛出具借款凭证，向荣强公司借款12万元，并委托荣强公司将此款项支付给江国华。荣强公司于当日向江国华的银行账户汇入12万元。同年12月8日，芮惠斌、谢小毛出具借款凭证，向陈晓红借款201万元，并委托其将款项汇入指定人员账户，其中20万元指定支付给案外人沈伟强。陈晓红于2016年12月27日向沈伟强的银行账户汇入20万元。2017年1月24日，芮惠斌、吴罕、谢小毛出具借条，向陈晓红借款200万元，并委托其将款项汇入指定人员账户，其中10万元指定支付给江国华。陈晓红于同年1月26日向江国华的银行账户汇入10万元。江国华认可上述款项共计42万元系其收到的退房款。芮惠斌、吴罕、谢小毛之后未再按约退还房款。江国华催讨未果，纠纷成讼。 一审法院认为，江国华以购房为目的，与芮惠斌、吴罕、谢小毛签订购房协议，并按协议约定支付了部分房款，双方建立买卖合同关系。本案争议焦点为芮惠斌、吴罕、谢小毛是否有权处分涉案房屋。建设工程施工补充协议约定，荣强公司同意将坤德商务区开发项目工程2号楼商业用房从南至北作价给泰旭公司折抵工程款，但该商业用房的所有权需荣强公司按销售规定办理有关手续后方归泰旭公司所有（期限在竣工验收合格后二个月内），所售房款仍需汇入荣强公司指定银行账户后再付给泰旭公司。本案中，江国华认为，荣强公司授权泰旭公司代为销售坤德商务区开发项目2号楼商业用房，而泰旭公司将该事宜转委托给芮惠斌、吴罕、谢小毛办理，荣强公司对此转委托行为亦予以追认，故芮惠斌、吴罕、谢小毛有权销售涉案房屋，且该代理行为对荣强公司自始有效。一审认为，江国华虽提出该主张，但根据其提交的现有证据，不足以认定芮惠斌、吴罕、谢小毛具有代理权，亦不足以认定荣强公司已对该芮惠斌、吴罕、谢小毛销售涉案房屋的行为作出追认，故涉案购房协议对荣强公司不发生效力。芮惠斌、吴罕、谢小毛既不享有涉案房屋所有权，亦无代理权，故芮惠斌、吴罕、谢小毛出售涉案房屋的行为系无权处分，现涉案房屋已由所有人荣强公司出售给他人，芮惠斌、吴罕、谢小毛实际已无法履行交付房产的合同义务，经双方协商，就返还购房款及赔偿事项达成协议，由芮惠斌、吴罕、谢小毛向江国华作出书面承诺，承诺共同赔偿江国华房款定金及赔偿款共计191万元，并约定了付款期限和不能按期履行的违约责任。该约定合法有效，芮惠斌、吴罕、谢小毛应按约履行。现芮惠斌、吴罕、谢小毛未按约履行还款及赔偿义务，显属违约，应承担违约责任。至于承诺书添加注明上述欠款其中33万元由谢小毛个人承担，一审法院认为，该约定应属芮惠斌、吴罕、谢小毛三人之间的内部责任约定，不能对抗江国华的诉请主张。综上，江国华主张由芮惠斌、吴罕、谢小毛共同返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，具体金额应扣除已支付江国华的42万元，故还应支付149万元。江国华要求荣强公司承担共同付款责任的主张，因涉案购房协议系江国华与芮惠斌、吴罕、谢小毛签订，荣强公司并非合同相对方，其亦未对该芮惠斌、吴罕、谢小毛的无权处分行为作出追认，无权处分所产生的法律后果应由无权处分人即芮惠斌、吴罕、谢小毛承担，故江国华该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。因芮惠斌、吴罕、谢小毛未按承诺书的约定按期支付款项，故江国华要求芮惠斌、吴罕、谢小毛共同支付逾期付款违约金，予以支持。现江国华主张按月利率2%计算逾期付款违约金，吴罕当庭表示赔偿款约定不尽合理，谢小毛当庭表示同意适当赔偿。根据承诺书的约定，芮惠斌、吴罕、谢小毛不能按时足额付款，每逾期一天加付3‰的违约金，该约定的违约金明显过高，结合双方协商付款已包括赔偿款的情况，一审对江国华诉请主张的违约金酌情调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，超过部分，不予支持。因江国华主张计算基数为133万元，故逾期付款违约金以133万元为基数，自2016年10月1日起计算至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、芮惠斌、吴罕、谢小毛共同返还江国华购房款并赔偿损失共计1490000元，限于判决生效之日起十日内付清；二、芮惠斌、吴罕、谢小毛共同支付江国华逾期付款违约金（自2016年10月1日起以1330000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止），限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回江国华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费24362元，公告费250元，财产保全费5000元，合计诉讼费29612元，由江国华负担6120元，芮惠斌、吴罕、谢小毛负担23492元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，一、江国华是否有权要求荣强公司返还购房款；二、一审认定返还购房款的数额是否正确，违约金计算方式是否合理。 关于争议焦点一，本案中，案涉房屋的《购房协议》是由江国华与芮惠斌、吴罕、谢小毛签订的，购房款亦支付给谢小毛，该《购房协议》仅对江国华与芮惠斌、吴罕、谢小毛具有约束力，对荣强公司不具有约束力。至于江国华主张芮惠斌、吴罕、谢小毛有权代表荣强公司签订《购房协议》的问题，本院认为，1.本案中的《购房协议》是芮惠斌、吴罕、谢小毛以自身名义签订的，而非以荣强公司名义签订；2.芮惠斌、吴罕、谢小毛是否是案涉房屋实际施工人与芮惠斌、吴罕、谢小毛是否有权代理荣强公司销售房屋的问题无直接关联，江国华一审提交的《内部职工经济责任承包合同》和《建设工程施工补充协议》均无法证明芮惠斌、吴罕、谢小毛具有房屋销售代理权，在芮惠斌、吴罕、谢小毛无权处分房屋且荣强公司不予追认的情况下，应由芮惠斌、吴罕、谢小毛承担《购房协议》无法履行的后果。综上，江国华要求荣强公司承担芮惠斌、吴罕、谢小毛无法履行合同产生的法律后果，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，1.返还购房款的数额问题。江国华主张，2016年8月31日收到的12万元款项是荣强公司支付给江国华的退房款，不应在芮惠斌、吴罕、谢小毛承诺支付的191万元款项中扣除，荣强公司则主张该款项是芮惠斌、吴罕、谢小毛的借款，芮惠斌、吴罕、谢小毛委托荣强公司直接支付给江国华。对此本院认为，荣强公司一审提供的银行电汇凭证中“附加信息及用途”一栏中记载该款项为“借款”，结合荣强公司一审提交的《借款凭证》可以证实其主张，故本院对荣强公司的主张予以采信。一审将该款项计入芮惠斌、吴罕、谢小毛已退还的购房款并无不当。2.违约金计算方式问题。根据芮惠斌、吴罕、谢小毛出具的《承诺书》中，若芮惠斌、吴罕、谢小毛不能按时足额将房款加赔偿金支付江国华，需承担每天千分之三的违约金。吴罕一审中已明确提出“赔偿约定不合理”的抗辩，谢小毛则表示“同意适当赔偿”，一审法院鉴于《承诺书》中约定的违约责任过高，且芮惠斌、吴罕、谢小毛在《承诺书》中承诺支付的款项191万元里已经包含了数额较高的赔偿金，酌情将违约金计算方式调整为按中国人民银行发布的同期同类别贷款利率计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，江国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24362元，由上诉人江国华承担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  黄丽琴 审判员  沈筱婕 二〇二〇年五月十一日 法官助理周寅潇 书记员沈雯雯