湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4521号上诉人（原审原告）：刘慧玲，女，1983年4月6日出生，汉族，住湖南省常宁市。被上诉人（原审被告）：湖南珮诗贸易有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场D栋2003房。法定代表人：杨扬。被上诉人（原审被告）：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人刘慧玲因与被上诉人湖南珮诗贸易有限公司（以下简称珮诗公司）、杨扬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17909号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘慧玲上诉请求：撤销一审判决并依法改判，由珮诗公司、杨扬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院对于已由刘慧玲垫付应由珮诗公司、杨扬承担的房屋契税、印花税、公证费等费用的金额认定错误。刘慧玲于2018年11月24日应珮诗公司、杨扬要求，支付了房屋契税5654元，印花税71元，公证费、工本费1600元、维修基金611元，共计7936元，珮诗公司出具了收据。但珮诗公司在收取此费用后未履行相关义务，也未予以退还。迫于无奈，刘慧玲于2019年11月1日自行办理商铺产权过户手续，为杨扬垫付缴纳了卖方应承担的印花税17.90元、城市维护建设税125.12元，土地增值税4290元、个人所得税1430元、增值税3575元、地方教育附加费89.37元、不动产登记费550元，各项费用累计共计10077.39元。上述办证费用10077.39元亦应由杨扬承担，一审法院判决退还的办证费用遗漏了该部分金额。2.双方于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同》约定所购房屋的建筑面积为5.09㎡，且该合同附件的商铺平面示意图业已清楚标识刘慧玲所购的商铺面积为5.09㎡，珮诗公司的行为充分的误导了刘慧玲相信其商铺专有面积即为5.09㎡。刘慧玲在领取到不动产登记证书时才知道，其所购的商铺专有建筑面积仅为1.8㎡，分摊建筑面积为3.29㎡，房屋的得房率仅为35%。而按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及建筑领域的习俗，得房率一般应保证在70%-80%以上。如果刘慧玲知道专有建筑面积为1.8㎡，刘慧玲绝对不会选择购买该商铺。珮诗公司、杨扬隐瞒了重大面积差额，存在恶意欺诈行为，应当赔偿刘慧玲的房屋面积差额损失。珮诗公司、杨扬未予答辩。刘慧玲向一审法院起诉请求：1.判决珮诗公司、杨扬连带赔偿刘慧玲房屋面积差额的购房损失44788元；2.判决杨扬立即向刘慧玲支付其在房屋转移登记中代付的卖方应纳税费及购房时已经付给杨扬指定账户的购房契税、印花税、公证费、工本费、维修基金等费用，合计18013.39元；3.判决珮诗公司、杨扬连带赔偿刘慧玲所支付购房资讯服务费10000元，以上合计72801.39元；4.判决杨扬承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月24日，珮诗公司（甲方）与刘慧玲（乙方）签订了编号为ＤＷＹＬＧ201800505的《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方房屋坐落于湖南省长沙市芙蓉区（推广名：定王悠乐港）3层395号房屋，房屋用途为商业，建筑面积为5.09㎡，该房屋按建筑面积计价，总金额为141360元，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性支付房款141360元。该合同第五条关于权属证书办理的约定：“在甲乙双方签订商品房买卖合同之日起60日内，由甲方将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。产权分户及办理不动产证书进窗登记的前提是必须由乙方按时足额缴纳全部房款，过户所需的所有税费全部由乙方承担。如因乙方自身原因，未按时缴纳所有费用或未及时配合甲方办理相关手续、提交需由买受人提供的资料而导致甲方不能如期办理产权分户进窗登记的，责任由乙方自负。如因甲方自身原因造成房产产权不能在上述时间内办理进窗分户登记，逾期不超过30天，甲方不承担责任；逾期超过30天，甲方按已付房款的1%赔偿乙方损失；逾期超过180日，乙方可要求退房，甲方应退还乙方所交所有房款”。刘慧玲于2018年11月22日向珮诗公司支付涉案商铺定金10000元，于2018年11月24日向珮诗公司支付涉案商铺购房款106360元及房屋契税5654元、印花税71元、公证费、工本费1100元，维修基金611元，于2018年11月26日向珮诗公司支付涉案商铺购房尾款25000元。2018年11月24日，由于刘慧玲委托的何升晖无法联系及何升晖未为刘慧玲办理不动产登记相关事宜，刘慧玲遂自行去长沙市不动产登记中心办理缴税及领取不动产权证书，并于2019年11月1日缴纳不动产登记费非住宅550元，缴纳印花税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、增值税共计9438.02元，缴纳地方教育附加、教育费附加共计89.37元。经查明，位于长沙市芙蓉区整层房产（包括本案涉案房屋）编号为长房权证芙蓉字第××，长房权证芙蓉字第××的房屋系杨扬所有，2018年5月27日，杨扬委托珮诗公司将其名下的上述物业以珮诗公司名义对外销售。涉案房屋现已登记在刘慧玲名下，产权编号为：湘（2019）长沙市不动产权第0366852号，该产权证上记载：房屋建筑面积5.09㎡，其中专有建筑面积1.8㎡，分摊建筑面积3.29㎡。一审法院认为，刘慧玲与珮诗公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。在刘慧玲全额付清房款和办产权证相关费用的情况下，珮诗公司未给刘慧玲办理产权过户手续，故珮诗公司应退还刘慧玲预先支付的房屋契税、印花税、公证费、工本费、维修基金费共计7936元。涉案房屋原所有权人是杨扬，杨扬委托珮诗公司出售涉案房屋，杨扬是委托人，珮诗公司是受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，刘慧玲选择要求杨扬退还上述费用符合法律规定，应予支持。刘慧玲自行办理产权证交纳的10077.62元属于必然要产生的费用，因此刘慧玲要求杨扬承担该笔费用没有法律依据，不予支持。本案合同明确约定了建筑面积，经相关部门测量建筑面积与合同约定的相符，因此对要求珮诗公司、杨扬连带赔偿刘慧玲房屋面积差额损失的诉讼请求不予支持。刘慧玲要求长沙唯恒房地产咨询有限公司退还10000元咨询费不宜在本案处理，刘慧玲可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第三百九十六条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）杨扬于判决生效之日起三日内退还刘慧玲交纳的办证费用7936元；（二）驳回刘慧玲其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1620元，减半收取810元，由杨扬承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，珮诗公司与刘慧玲签订的《商品房买卖合同》约定，刘慧玲足额缴纳全部房款和其应缴纳的相应税费后，由珮诗公司为刘慧玲办理不动产权证书。刘慧玲向珮诗公司支付了全部房款，并支付了房屋契税、印花税、工本费等办证费用7936元，但珮诗公司未按合同约定为刘慧玲办理不动产权证书。后刘慧玲自行办理了案涉商铺的不动产权证书，刘慧玲支付了应由卖方杨扬负担的印花税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、增值税9438.02元及地方教育附加、教育费附加89.37元，共计9527.39元。刘慧玲还支付了应由买方负担的印花税、契税共计2877.90元和不动产登记费550元。因珮诗公司未按合同约定为刘慧玲办理产权过户手续，杨扬除应退还其已收取刘慧玲的办证费用7936元，还应支付刘慧玲为其垫付的卖方应纳税费9527.39元，一审法院仅判决杨扬退还刘慧玲办证费用7936元欠妥，本院予以纠正。不动产登记费550元，因珮诗公司向刘慧玲收取的办证费用包括工本费，可视为双方约定不动产登记费由刘慧玲负担，现珮诗公司收取的办证费用已全部退还给刘慧玲，故刘慧玲支付的不动产登记费550元应由其自行负担。案涉商品房买卖合同约定，刘慧玲购买的房屋结构为框架结构，房屋用途为商业，建筑面积5.09㎡，没有注明套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，该房屋按建筑面积计价。该合同附件《房屋平面位置示意图》显示，395旁边标注“5.09㎡”，未注明系建筑面积还是专有面积。从生活常识上判断，买受人在购房时一般均知晓房屋的建筑面积包括了分摊的公用建筑面积，故仅凭刘慧玲提交的《商品房买卖合同》和《房屋平面位置示意图》，不足以证明珮诗公司向刘慧玲告知其所购置的房屋专有面积为5.09㎡，或者故意隐瞒了房屋的建筑面积包括分摊的公用建筑面积等情况，故刘慧玲主张珮诗公司在销售房屋时存在欺诈行为的依据不足，原审对刘慧玲要求珮诗公司赔偿其房屋面积差额损失的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，刘慧玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17909号民事判决；二、由杨扬在收到本判决书之日起三日内向刘慧玲支付17463.39元；三、驳回刘慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费810元，二审案件受理费1620元，共计2430元，由杨扬负担472元，刘慧玲负担1958元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月六日书记员 姚沐宏