湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终610号 上诉人（原审被告）：陈芳，女，1985年12月9日出生，汉族，住益阳市。 上诉人（原审被告）：何莉，男，1985年5月22日出生，汉族，住益阳市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：熊凯荣，益阳市。 被上诉人（原审原告）：邓清波，女，1964年9月29日出生，汉族，住益阳市。 被上诉人（原审原告）：刘洋，男，1990年2月28日出生，汉族，住益阳市。 被上诉人（原审原告）：刘玲，女，1987年2月28日出生，汉族，住益阳市。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：周海峰，湖南激扬律师事务所律师。 原审被告：陈明杰，男，1963年11月2日出生，汉族，住益阳市。 上诉人陈芳、何莉因与被上诉人邓清波、刘洋、刘玲、原审被告陈明杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何莉及上诉人陈芳、何莉之共同委托诉讼代理人熊凯荣、被上诉人邓清波、刘洋、刘玲及其共同委托诉讼代理人周海峰到庭参加诉讼，原审被告陈明杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芳、何莉上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回邓清波、刘洋、刘玲的诉讼请求，并由邓清波、刘洋、刘玲承担本案诉讼费用。事实与理由：1、陈芳、何莉于2013年9月2日与刘浩良签订了《售房合同协议》，双方已履行合同约定义务，刘浩良交付了房屋，陈芳、何莉支付了购房款，并对住房装修居住至今，与刘浩良无任何纠纷，邓清波、刘洋、刘玲不能作为刘浩良生前合同中权利和义务的继承人；2、陈芳、何莉于2011年1月16日开始向刘浩良交款，除签购房合同时当面交购房款128680元外，另还有六次付款计328000元，总付款456680元，一审判决认定陈芳、何莉违约未支付购房款有误；3、双方签订《售房合同协议》时，陈芳、何莉已支付了案涉房屋购房款128680元，案涉房屋系与陈芳、何莉另购的位于赫山区与王财保门面旁边某栋另两间门面作抵；4、与陈芳、何莉签订《售房合同协议》的是刘浩良，并不是邓清波、刘洋、刘玲，故邓清波、刘洋、刘玲并非适格的诉讼主体。陈芳、何莉房款已清且房屋已交付，购房合同履约完毕。一审法院未查清案件事实，适用法律错误，判决解除购房合同损害了陈芳、何莉的合法权益。 邓清波、刘洋、刘玲辩称：陈芳、何莉的上诉理由均不能成立，其诉称的邓清波、刘洋、刘玲不能继承合同权利义务、陈芳、何莉已支付456680元的事实是错误的，请求驳回陈芳、何莉的上诉请求。 邓清波、刘洋、刘玲向一审法院起诉请求：判令解除邓清波之夫，刘洋、刘玲之父刘浩良与陈芳、何莉签订的《售房合同协议》，判令陈芳、何莉、陈明杰立即腾空并搬离其所占门面并由陈芳、何莉、陈明杰承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月18日，刘浩良在位于赫山区与王财保门面右边的空地（距石长铁路线30米界线内）新建了两间房屋（房屋面积108平方米，可作门面或仓库使用）。刘浩良未办理该房屋的报建手续。2013年9月2日，刘浩良与陈芳、何莉签订《售房合同协议》，合同约定：刘浩良将位于王财保门面右边、工贸街的建筑面积268平方米房屋、门面出售给陈芳、何莉，其中一楼门面108平方米；房产出售价格为128680元；在合同签订时，陈芳、何莉一次性将房款付给刘浩良；刘浩良定于2013年9月2日将上述房产交付陈芳、何莉。2018年12月21日，刘浩良病故。邓清波系刘浩良之妻，刘洋、刘玲系刘浩良的子女，邓清波、刘洋、刘玲系被继承人刘浩良的法定继承人。邓清波、刘洋、刘玲要求陈芳、何莉退还位于赫山区与王财保门面右边的两间房屋，双方酿成纠纷。在本案审理过程中，陈芳、何莉未向一审法院提供支付上述房屋购房款的收据。 一审法院认为：陈芳、何莉与刘浩良签订《售房合同协议》，陈芳、何莉购买刘浩良新建的位于赫山区与王财保门面右边的两间房屋，双方形成了买卖合同关系。陈芳、何莉作为房屋买受人负有支付购房款的义务，而陈芳、何莉未提供向房屋出卖人刘浩良支付上述房屋购房款的收据。陈芳、何莉未支付购房款的行为已构成违约。刘浩良病故后，邓清波、刘洋、刘玲作为刘浩良的法定继承人，依法享有财产继承权等权利。邓清波、刘洋、刘玲要求解除被继承人刘浩良与陈芳、何莉签订的《售房合同协议》，并要求陈芳、何莉退还位于赫山区与王财保门面右边的两间房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈芳、何莉辩称“陈芳、何莉与邓清波、刘洋、刘玲不存在权利义务关系”，与本案事实和法律规定不符，不予采纳。陈明杰与邓清波、刘洋、刘玲之间不存在房屋买卖合同关系，不应承担民事责任。对邓清波、刘洋、刘玲要求陈明杰承担民事责任的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除邓清波、刘洋、刘玲的被继承人刘浩良与陈芳、何莉签订的《售房合同协议》；二、陈芳、何莉于判决生效后十日内将位于赫山区与王财保门面右边的两间房屋腾空并交付给邓清波、刘洋、刘玲；三、驳回邓清波、刘洋、刘玲对陈明杰的诉讼请求。案件受理费2880元，减半收取1440元，由陈芳、何莉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈芳、何莉之共同委托诉讼代理人熊凯荣提交了以下证据：证据一、交房款收据六份，拟证明已交纳购房款数额；证据二、司法鉴定意见书一份，拟证明邓清波、刘洋、刘玲曾以租赁合同纠纷起诉，对购房合同上刘浩良的签名鉴定真伪；证据三、益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初1870号民事裁定书，拟证明邓清波、刘洋、刘玲在司法鉴定意见书证实真伪后撤诉；证据四、照片两份，拟证明陈芳、何莉所购房屋数量、位置及形状；证据五、缴纳房款明细及说明一份，拟证明购房合同上的交款数额的缘由和以铁路桥旁平房门面作抵。 邓清波、刘洋、刘玲之委托诉讼代理人周海峰提交了国有土地使用权证三份，拟证明陈芳、何莉从刘浩良处购买了住房一套，门面两间，其诉称的与刘浩良约定用两间门面交换案涉房屋的事实不存在。 本院出示了2020年5月7日现场调查笔录。 对于陈芳、何莉提交的证据，邓清波、刘洋、刘玲之委托诉讼代理人周海峰质证认为：对证据一的真实性无异议，关联性有异议，与诉争房屋无关；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，关联性有异议；对证据四无异议；对证据五的真实性有异议，该说明及明细系陈芳、何莉单方制作，与客观事实不符。 对于邓清波、刘洋、刘玲提交的证据，陈芳、何莉之委托诉讼代理人熊凯荣质证认为：对证据的真实性无异议，但并不知道有这三份国有土地使用权证的存在，本案诉争的案涉房屋是无法办证的。 对于本院出示的现场调查笔录，邓清波、刘洋、刘玲和陈芳、何莉质证均无异议。 本院认为，对于陈芳、何莉提交的证据，证据一系位于赫山区与王财保门面旁边某栋12、13号门面和套间的购房款及定金收据，内容真实，予以采信；证据二、证据四因被上诉人对其真实性无异议，予以采信；证据三与本案无关，不予采信；证据五系陈芳、何莉单方制作，不属于证据，不予采信。对于邓清波、刘洋、刘玲提交的证据，因陈芳、何莉对邓清波、刘洋、刘玲提交的证据的真实性无异议，予以采信。对于本院出示的现场调查笔录，因邓清波、刘洋、刘玲和陈芳、何莉均无异议，予以采信。 经审理查明：2011年1月16日至2013年12月5日刘浩良分六次向何莉收取房屋定金、购房款等共计328000元。其中2011年2月25日出具的收据注明何莉购某栋12、13号门面和2单元西8101房屋一套，门面单价为每平方米2480元，套间每平方米1480元。现邓清波、刘洋、刘玲和陈芳、何莉双方对此均无争议。另查明，案涉房屋位于赫山区与王财保门面之间的空地，房屋面积约为108平方，可作门面或仓库适用。邓清波、刘洋、刘玲与陈芳、何莉双方对案涉房屋包括在《售房合同协议》中无异议。二审庭审中，陈芳、何莉提出《售房合同协议》中注明的房产出售价格128680元系案涉房屋的价款，该款项已支付，并提出以另购某栋两间门面共计54平方米与案涉房屋作抵。 二审庭审中，邓清波、刘洋、刘玲当庭变更其诉讼请求为：对于陈芳、何莉所购某栋12、13号门面及某栋二楼西头房屋一套的合同不要求解除，现只要求解除《售房合同协议》中涉及位于赫山区与王财保门面之间的案涉房屋的买卖合同。 除此，一审判决查明的本案其他基本事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，陈芳、何莉与刘浩良签订《售房合同协议》系双方真实意思表示，合法有效，陈芳、何莉负有支付购房款的义务。刘浩良病故后，邓清波、刘洋、刘玲作为刘浩良的法定继承人，依法享有财产继承权等权利，是本案适格的诉讼主体。陈芳、何莉上诉提出邓清波、刘洋、刘玲非本案适格的诉讼主体的理由不成立，本院不予采纳。二审中陈芳、何莉提供的证据只能证明其支付位于赫山区与王财保门面旁边的某栋12、13号门面及某栋二楼西头房屋一套的购房款。而位于赫山区与王财保门面之间的案涉房屋，陈芳、何莉未提供向该房屋出卖人刘浩良支付购房款的证据。陈芳、何莉未支付案涉房屋购房款的行为已构成违约，其在二审中提出已支付案涉房屋购房款128680元和案涉房屋系与另购某栋两间门面作抵均无证据证实，本院依法不予采纳。《售房合同协议》所涉房屋面积共为268平方米，而本案双方当事人仅对《售房合同协议》中涉及位于赫山区衡龙桥镇工贸街石长铁路线与王财保门面之间的108平方米的案涉房屋存有争议，邓清波、刘洋、刘玲只要求解除《售房合同协议》中涉及案涉房屋的协议的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。一审判决全部解除《售房合同协议》错误，且表述案涉房屋的位置不正确，应予纠正。 综上所述，上诉人陈芳、何莉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4644号民事判决第三项。 二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4644号民事判决第一、二项。 三、解除邓清波、刘洋、刘玲的被继承人刘浩良与陈芳、何莉签订的《售房合同协议》中涉及位于赫山区与王财保门面之间房屋的协议。 四、陈芳、何莉于本判决生效后十日内将位于赫山区与王财保门面之间的两间房屋腾空并交付给邓清波、刘洋、刘玲。 一审案件受理费2880元，减半收取1440元，二审案件受理费2880元，共计4320元，由上诉人陈芳、何莉负担3000元，被上诉人邓清波、刘洋、刘玲负担1320元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年五月二十日 法官助理 孟 雨 书 记 员 余培义 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。