河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2980号上诉人（原审被告）：河南民安房地产开发有限公司，住所地郑州市管城区中州大道1189号。法定代表人：胡文杰，董事长。委托诉讼代理人：王林楠，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：申继鑫，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城区尚德路9号1号楼1层。法定代表人：刘国民，董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。原审被告：河南逸泉置业有限公司，住所地郑州市管城区中州大道与南三环交叉口逸泉小区办公楼。法定代表人：刘虎林，董事长。原审第三人：河南宏基置业有限公司，住所地郑州市管城区南曹乡郑尉公路26号。法定代表人：尚志保，执行董事。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。上诉人河南民安房地产开发有限公司（以下简称民安公司）因与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛公司）、原审被告河南逸泉置业有限公司（以下简称逸泉公司）、原审第三人河南宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初10294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。民安公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回鼎盛公司的全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用均由鼎盛公司承担。事实及理由：在涉案土地使用权因相关行政机关工作失误被郑州市自然资源和规划局出让给了宏基公司的情况下，为以最低的成本解决该问题，经郑州市管城回族区人民政府相关部门协调，本案四方当事人于2011年6月18日签订的《土地分割及转让协议》、于2011年12月7日签订的《土地转让协议》中明确约定的解决方案为：宏基公司将涉案土地分割转让给逸泉公司，转让总价款为400万元，民安公司在《土地转让协议》签订之日起三日内向鼎盛公司支付200万元，宏基公司办理该土地的国有土地转让手续前民安公司再向鼎盛公司支付200万元。显然，基于该两份协议，民安公司向鼎盛公司支付涉案该200万元的前提条件是宏基公司已开始启动该土地使用权转让给逸泉公司的相关手续办理工作。基于当事人意思自治原则，一审法院无权擅自改变该合同约定内容。而在本案中，宏基公司在将涉案土地与该公司名下的其他土地分割后，非但未与逸泉公司联系办理该土地的使用权转让手续，相反却在民安公司及逸泉公司不知情的情况下，自行申请将该土地无偿退还给了郑州市人民政府。虽然郑州市管城回族区人民政府曾向郑州市人民政府请示，按该土地使用权原出让给宏基公司的价格，将该土地使用权出让给逸泉公司，但郑州市人民政府并未批准。而且根据郑州市自然资源和规划局的初步意见，必须按实际出让时的市场价格进行定价，按此种方式逸泉公司需支付的土地出让金高达约3.5亿元。然而，如前所述，按四方约定的转让方式，该土地使用权的转让金总额仅为400万元。在原约定的付款条件因鼎盛公司及宏基公司的过错已无法实现的情况下，对于剩余200万元转让金，民安公司可以支付，但应当是四方当事人重新协商解决方案而且在重新确定的付款条件达成的基础之上，民安公司才有付款义务。然而，鼎盛公司及宏基公司至今未与民安公司及逸泉公司进行协商。因此，民安公司对于涉案该200万元土地使用权转让款的付款条件，仍只能按《土地转让协议》约定执行。故民安公司有权暂不支付，而且不构成任何违约。鼎盛公司辩称：一、涉案的《土地分割及转让协议》（2011年6月18日）及《土地转让协议》（2011年12月7日）是为解决土地权属争议而签订的，不属于法律意义上的土地转让合同，没有向土地管理部门备案；作为“转让方”的鼎盛公司和宏基公司也没有在所谓的转让过程中获取任何商业利益和收益。鼎盛公司在一审中提交的第三组证据、民安公司提交的证据及当事人各方的当庭陈述可以证明，由于政府部门的疏漏，造成土地测绘时指界错误，致使尚庄三队的6.5亩土地的划归到了尚庄二组成立的宏基置业公司名下。为了纠正这一错误，在郑州市管城回族区人民政府的督促下，南曹乡政府、两个村民组、村委会及改造开发企业协商解决，于2011年12月7日签订了四方协议，土地协议总价款400万元。南曹乡政府在2012年9月25日出具的《关于管城区尚庄二组、尚庄三队城中村改造安置区土地争议土地使用权的情况说明》（见鼎盛证据目录第三组证据2）中，明确表明“此次土地分割过户是……属于解决城中村改造遗留问题，无商业利益和收益存在”。二、400万元的土地价款是鼎盛公司和宏基公司投入的部分土地开发费用和鼎盛公司因开发总量减少而遭受的些微损失，非土地出让价款，远低于土地出让金。6.5亩的土地，在当时走招拍挂程序，土地出让金不会低于每亩170万元，更何况土地使用权的二次转让。如果按正常的市场转让价格，每亩应当在190万元左右，6.5亩就是1230万元。而鼎盛公司和宏基公司仅以400万元的价格就同意分割转让给民安公司，足以证明此转让并非法律意义上的土地转让，鼎盛公司更没有从中获益。不能仅以土地转让协议的名称来判断土地转让的性质。三、涉案6.5亩土地的分割转让，必须先把这6.5亩土地从宏基公司名下分割出去，由政府收归国有，然后再由土地使用权人从土地部门出让取得。对此程序，作为房地产开发商的民安公司是明知的。正因为此，在2011年12月7日的《土地转让协议》中，只约定了“甲方（鼎盛公司）、乙方（宏基公司）负责在2012年5月1日前完成该地块转让前的分割手续，达到可转让条件”，并没有约定鼎盛公司必须将该地块过户到民安公司名下。鼎盛公司在一审中提交的第五组证据能够证明：对宏基公司办理国有土地使用权部分无偿退回、合同面积变更事宜，尚庄三组清楚该事项，对此无异议。四、鼎盛公司和宏基公司已经按协议的约定将6.5亩土地从宏基公司名下分割出去，转归国有，达到了可转让条件。民安公司不支付剩余价款，已经违约。综上，鼎盛公司按协议约定履行了义务，而民安公司拒不支付价款已构成违约，一审判决公平合理，事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。逸泉公司未到庭答辩。宏基公司述称，涉案的《土地分割及转让协议》与《土地转让协议》是在本案当事人存在土地争议的背景下由政府主持协调达成的协议。有关的土地争议是因为6.5亩土地的使用权问题。在本案协议签订之前，鼎盛公司、宏基公司就该6.5亩土地已经支付了相应的土地成本，并且该6.5亩土地也纳入了尚庄二组的城中村改造的建设规模。土地争议发生时，民安公司在没有任何合法建设手续的情况下，已经违章建设，将该6.5亩土地占用，造成鼎盛公司与宏基公司实际不能使用该块土地。所以本案有关协议产生的因素也有民安公司一方过错造成的这种难以改变的情况在内。本案协议约定的民安公司应给付款项明显只是对鼎盛公司和宏基公司一方的适当补偿，远未弥补鼎盛公司与宏基公司的实际损失。一审判决对本案有关土地协议的性质所作出的认定是准确的，一审判决所查明的事实与客观事实也是相符的。民安公司参与了政府主持的土地争议协调，而且实际对整个协议履行的过程都是明知的和主动参与的。本案协议签订后，宏基公司已经充分履行了相关义务，不存在任何责任。民安公司应当按协议履行其义务。其目前所提出的需支付土地出让金高达约3.5亿元，没有事实依据。而且如果存在需支付高额土地出让金，也是民安公司自己的行为所导致的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。虽然没有按协议约定支持相应的违约金，但是裁判结果在可接受范围内，应予维持。鼎盛公司向一审法院起诉请求：1.依法判令民安房公司向鼎盛公司支付土地转让款200万元；2.判令民安公司、逸泉公司向鼎盛公司支付违约金103.2万元（自2017年10月19日至2019年3月19日，以200万元为基数，每日按千分之一计算）；3.诉讼费用由民安公司、逸泉公司承担。一审法院认定事实：宏基公司系根据郑州市城中村改造政策，由原南曹乡尚庄二组改制成立的股份制公司，股东为全组村民，对尚庄二组的集体财产行使处置权。鼎盛公司是与宏基公司合作开发尚庄二组村民安置房和商品房的开发公司。逸泉公司是由原南曹乡尚庄三组改制成立的股份制公司，其性质与宏基公司相同。民安公司是与逸泉公司合作开发尚庄三组村民安置房和商品房的开发公司。本案涉争的6.5亩土地是城中村改造过程中的安置房开发用地。2010年8月，在宏基公司为开发尚庄二组村民安置房办理土地使用证时，由于相关政府部门的疏漏，造成土地测绘时指界错误，致使尚庄三组的6.5亩土地划归到了宏基公司名下，该问题直到宏基公司的土地使用权证公示期间才发现，当时宏基公司对土地的前期拆迁工作已经完成。为了避免正常的异议程序影响尚庄二组、三组的城中村改造进程，在管城区政府督促下，南曹乡政府、两个村民组、村委会积极协调这一纠错事宜。2011年6月18日，鼎盛公司（简称甲方）、宏基公司（原尚庄村第二村民组，简称乙方）、民安公司（简称丙方）、逸泉公司（原尚庄村第三村民组，简称丁方）在南曹乡政府二楼会议室签订了《土地分割及转让协议》，见证方为郑州市管城回族区南曹乡城中村改造工作领导小组和郑州市管城回族区南曹乡尚庄村村民委员会。协议主要约定：1.经甲乙丙丁四方协商，一致同意先由乙方将有争议的土地分割转让给丁方，以便乙丁两方安置区手续顺利办理；2.乙方将现有土地证上有争议的原属于丁方的约5亩土地（实际面积以乙丁两方村民代表指界后，由土地部门测量定界为准）转让给丁方；3.丙方须在该土地的分割转让手续办理时，将实际转让地块的土地出让金及相关税费支付给甲方，分割转让手续办理过程中所产生的全部费用由丙丁两方承担，具体金额以土地及相关部门的核算为准；4.因土地分割导致甲方建筑总量减少而造成的经济损失问题，由甲乙丙丁四方在土地分割手续履行完毕后再另行协商。2011年12月7日，上述四方签订《土地转让协议》一份，见证方为郑州市管城回族区南曹乡城中村改造工作领导小组和郑州市管城回族区南曹乡尚庄村村民委员会。协议主要内容为：依据2011年6月18日甲乙丙丁四方签订的土地分割转让协议，四方经友好协商，就刘南岗路以东、金岱路南土地转让事宜达成如下协议：1.该地块位于刘南岗路以东、金岱路南，土地面积为4346平方米（折6.519亩），宗地四至及界址点坐标详见土地测绘成果B宗（编号：2011第XX号），现该地块所有人为宏基公司，地类为城镇住宅、商服用地，使用权类型为出让。2.转让方式及价款：甲方和乙方将该地块转让给丙方和丁方，转让总价款为人民币肆佰万元整；丙方和丁方同意按以下时间和付款金额向甲方支付土地价款：自本协议签订之日起三日内丙方向甲方支付定金人民币贰佰万元整，办理该土地的国有土地转让手续前丙方向甲方一次性支付剩余人民币贰佰万元整。甲方在收到定金或价款后，向丙方开具对应金额的收据。3.权利和义务：甲乙丙丁四方必须共同积极参与，完成该地块的土地转让手续办理；甲方、乙方负责在2012年5月1日前完成该地块转让前的土地分割手续，达到可转让条件；该宗土地转让后由丙方丁方独立经营、自负盈亏，自丙方、丁方取得土地使用权后所发生的一切责任与甲方和乙方无任何关系；在转让手续办理过程中所产生的税费由买卖双方各自承担，具体金额以土地及相关部门的核算为准。4.违约责任：丙方和丁方未能按时支付地价款，每延迟一天，应以应付部分的千分之一作为违约金支付给甲方，如未能按时付款超过十个工作日，视同终止履行本协议，甲方和乙方有权自行处置该土地及已付定金。如因政策或甲乙方原因，致使本协议约定土地无法完成转让手续，甲方将全额退还丙方所支付的土地款（含定金）。协议签订后，2011年12月12日，鼎盛公司收到民安公司定金200万元。另查明，2012年9月25日，郑州市管城回族区南曹乡人民政府向管城回族区城中村改造办公室出具情况说明一份，主要内容为：2006年经市政府批准管城区尚庄二组（宏基公司）和管城区尚庄三队（逸泉公司）两个项目实施城中村改造，位于中州大道东侧、金岱路两侧。尚庄二组控规、改造方案已批复，2010年8月23日安置区土地完成自办出让手续，办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证。尚庄三队与尚庄二组安置区相邻，2011年尚庄三队安置房已建成，安置区北侧两栋高层住宅占用尚庄二组安置区土地，实际为尚庄三队土地，与尚庄二组相邻地界约6亩地出现争议。2011年区政府组织督促南曹乡政府、两个村民组、村委会及改造开发企业协调解决，尚庄三队已对控规进行调整，取得批复，尚庄二组安置区修规2012年2月2日批复。2011年12月7日两个村民组经协商就争议土地权属问题达成一致意见并签订协议，土地协议总价款400万元。为保证安置村民利益，确保城中村改造顺利进行，避免不稳定因素，双方正在积极纠错，办理土地过户手续，此次土地分割过户是为了解决尚庄三队、尚庄二组土地纠纷，属于解决城中村改造遗留问题，无商业利益和收益存在，恳请区村改办协调相关部门在土地纠错、分割过户过程中能减免相关费用。2012年2月9日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2012）XX号有关内容显示：关于管城回族区尚庄二组与刘南岗争议地块办理规划、土地手续问题。管城回族区政府向市规划局、市国土资源局发函，说明该宗地用地情况和地上建筑物产权归属情况及处置意见。市规划局将宏基公司（原尚庄二组）建设用地规划许可证（郑规地字第410XXXX55号）分割，分别为宏基公司和逸泉公司（原刘南岗村）办理建设用地规划许可证，市国土资源局为其办理土地分割和转让手续。2013年7月23日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2013）XX号有关内容显示：关于刘南岗与尚庄一、二组争议地块用地证办理问题，市规划局负责尽快办理建设用地规划条件（指标），市国土资源局办理相关土地分割手续。2015年5月27日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2015）XX号有关内容显示：刘南岗和尚庄二组争议地块问题，落实《郑州市人民政府关于管城回族区城建工作有关问题的会议纪要》（2013）XX号要求，市规划局一周内出具建设用地规划条件，市国土资源局办理相关土地分割手续。2017年10月20日，郑州市管城回族区国土资源局会议纪要管国土资会纪（2017）XX号有关内容显示：拟原则同意宏基公司位于刘南岗路东、金岱路南，使用权面积45953平方米土地使用权分割变更为41606.937平方米，出让金不再调整，土地用途和终止日期不变。同时，剩余4346.07平方米土地，由政府无偿收回，登记为政府收回地。2017年10月20日，郑州市管城回族区国土资源局关于《河南宏基置业有限公司申请出让土地使用权变更方案》向郑州市国土资源局呈报并请示。2017年10月23日，郑州市国土资源局会议纪要郑国土资会纪（2017）XX号作出同意批示。2017年11月17日，郑州市管城回族区人民政府关于尚庄二组安置房阳光城10号院土地有关情况向郑州市国土资源局作出情况说明的函［管政函（2017）XXX号］，主要内容为：阳光城10号院位于管城回族区刘南岗东、金岱路南，由宏基限公司（尚庄二组）开发建设，是管城回族区南曹乡尚庄二组安置区，已于2015年7月建成并交付村民使用。该地块于2010年5月11日办理了用地证（证号：郑规地字第410XXXX155），面积为45952.91平方米，2010年8月23日办理了土地证（证号为郑国用（2010）第0XX5号），面积为45953平方米。因前期指界错误，致使尚庄三组的土地办理到宏基公司名下。鉴于此，宏基公司（尚庄二组）于2012年3月注销了原用地证，并于2012年5月取得了新的用地证（证号为郑规地字第410XXXX079），面积为41606.937平方米（以下称为A宗），即分出原属尚庄三组的4346.07平方米土地（以下称为B宗）。为推进尚庄二组安置区手续办理，根据《郑州市人民政府关于安置房建设等有关问题的会议纪要》（2017）XX号，该地块正在办理土地证分割相关手续。经该区多次研究协调，现宏基公司（尚庄二组）自愿将持有的土地证号为郑国用（2010）第0XX5号土地依据定界测绘进行分割办理，并将B宗土地无偿交还给政府，以便为尚庄二组安置房办理新土地证及后续手续。该地块现状如下：现有地上建筑物共计8栋，均为框剪结构高层住房，其中6栋是尚庄二组安置房，由宏基公司开发建设，位于A宗土地，另外2栋是尚庄三组安置房，由逸泉公司开发建设，位于B宗土地。鉴于此，宏基公司（尚庄二组）承诺自愿无偿退回B宗土地，且不以任何理由对B宗土地上的2栋房屋要求任何补偿。另B宗土地上2栋安置房由该区南曹乡政府暂时管理。2018年3月14日，宏基公司与郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，同意无偿退还政府4346.07平方米（合6.5亩）土地，由政府无偿收回。2018年4月19日，宏基公司取得新的国有建设用地使用证，使用面积为41607.59平方米，已将涉案的6.5亩土地分割出去。一审法院认为，鼎盛公司、宏基公司与民安公司、逸泉公司签订的《土地转让协议》是四方在平等协商的基础上签订的，系四方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并获得有关政府部门的认可，系各方积极配合政府相关部门进行土地指界错误的纠错行为。虽然四方签订的协议名为《土地转让协议》，实为在土地权属出现争议时的调剂处理；400万元的土地价款，是对宏基公司前期投入的开发资金的部分补偿及因土地分割导致鼎盛公司建筑总量减少而造成的经济损失的弥补。2012年9月25日，南曹乡人民政府出具《关于管城区尚庄二组、尚庄三队城中村改造安置区土地争议土地使用权的情况说明》中明确表明“此次分割过户是为了解决尚庄三队、尚庄二组土地纠纷，属于解决城中村改造遗留问题，无商业利益和收益存在”。故，对鼎盛公司要求民安公司支付剩余200万元土地价款的诉讼请求，予以支持；对鼎盛公司依据协议约定要求民安公司、逸泉公司支付103.2万元违约金的诉讼请求，一审法院认为鼎盛公司主张的违约金过高，且违背了政府相关部门认可的“无商业利益和收益存在”的本意，予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告河南民安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州鼎盛置业有限公司支付剩余土地价款200万元；二、被告河南民安房地产开发有限公司、河南逸泉置业有限公司以200万元为基数，自本判决生效之日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告郑州鼎盛置业有限公司支付违约金。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31056元，公告费260元（以实际票据为准），由被告河南民安房地产开发有限公司、河南逸泉置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，鼎盛公司、宏基公司与民安公司、逸泉公司签订的《土地转让协议》是四方在平等协商的基础上签订的，系四方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并获得有关政府部门的认可，系各方积极配合政府相关部门进行土地指界错误的纠错行为。该协议实为在土地权属出现争议时的调剂处理；400万元的土地价款，是对宏基公司前期投入的开发资金的部分补偿及因土地分割导致鼎盛公司建筑总量减少而造成的经济损失的弥补。一审法院对鼎盛公司要求民安公司支付剩余200万元土地价款的诉讼请求予以支持，对鼎盛公司主张的违约金予以调整，并无不妥。综上所述，民安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31056元，由上诉人河南民安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年五月十一日书记员  乔梦龙