北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终1750号上诉人(原审被告)：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽，北京中勉律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：北京市海淀区逸升轩小区业主委员会，住所地北京市海淀区逸升轩小区地下一层。负责人：王嘉吾，主任。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）因与被上诉人北京市海淀区逸升轩小区业主委员会（以下简称逸升轩业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世逸升轩业委会纪洁龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回逸升轩业委会诉讼请求。事实和理由：1．逸升轩业委会未取得小区业主大会表决同意，无权起诉；2．世纪洁龙公司对小区进行物业服务属于事实物业服务关系，并非前期物业服务合同范畴；3．《逸升轩小区物业管理自管方案建议案》没有提到终止或解除现有物业服务管理、解聘现有物业管理企业的内容，逸升轩业委会并未按照该方案成立物业服务中心、没有签订新的物业服务合同的情况下，一审法院认定该方案通过时即视为前期物业服务合同解除是错误的；4．世纪洁龙公司不是移交主体，并不掌握一审判决提及的相应资料、房屋、设备。辩称，不同意世纪洁龙公司的上诉请求。事实和理由：1．业主大会决定自行管理物业，物业服务合同终止，物业管理企业拒绝退出小区并拒绝办理相关手续，在此情况下，逸升轩业委会可以作为本案原告提起诉讼；2．逸生轩小区业主大会已经通过决议对小区进行自管，就表示小区无聘请任何企业管理小区而是自行管理，世纪洁龙公司应该立即撤出小区。建设单位与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》（以下简称《物业合同》）对业主不生效；3．即使建设单位与世纪洁龙公司签订的《物业合同》属于前期物业服务合同，该合同也应该因小区业主实行自管而终止，世纪洁龙公司没有理由继续留在逸升轩小区；4．一审法院判决世纪洁龙公司移交物业正确。逸升轩业委会向一审法院起诉请求：1．世纪洁龙公司立即退出北京市海淀区逸升轩小区并将物业服务用房（地下一层的22间房屋）、人防工程（地下二层的22间房屋）、相关设施（4号楼电梯2部、地下一层处的水箱2个、4号楼东南侧配电箱1组）和物业管理资料（业主花名册、小区的建设档案及图纸）移交给我方；2．世纪洁龙公司将北京市海淀区逸升轩小区的停车管理权移交给我方；3．诉讼费由世纪洁龙公司承担。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，世纪洁龙公司系建设单位选聘的物业服务单位，且选聘时间先于该小区业主大会成立的时间，故《物业合同》在性质上属于前期物业服务合同范畴。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，逸升轩小区业主大会成立后，在首次业主大会会议上通过了《建议案》。该方案生效后，虽世纪洁龙公司与北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）签订的《物业合同》未履行期满，但《建议案》导致了《物业合同》自动终止，世纪洁龙公司应自该小区撤离。业主大会的成立与业委会的选举均系小区业主对小区事务的自我管理、自我约束机制，均属于小区业主行使管理权的内容。世纪洁龙公司并非逸升轩小区业主，无权对业主大会的召开及业委会的成立的相关事宜提出异议。世纪洁龙公司关于业委会的成立存在程序问题等抗辩意见，于法无据，法院不予采信。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将物业管理所必需的资料交给业主委员会。本案中，现处于世纪洁龙公司管控的该小区电梯、水箱、配电箱、建设档案及图纸、业主花名册、停车管理权在《物业合同》终止后，应由世纪洁龙公司移交至逸升轩业委会。物业管理用房的所有权依法属于业主。物业服务企业亦应当在前期物业服务合同终止时将其占有、使用的物业管理用房移交至该小区业委会。在本案中，双方确认地下一层为物业管理用房，对此法院不持异议。世纪洁龙公司应将其管理、使用的地下一层物业管理用房移交逸升轩业委会。现双方均认可地下一层东侧除第3间房屋外，其他房屋并非处于世纪洁龙公司的管理、控制中，逸升轩业委会要求世纪洁龙公司移交上述房屋，没有依据，法院不予支持。逸升轩业委会提交的视频中保洁人员所述房屋无法确认是否系地下二层东侧第3间房屋，对于其要求世纪洁龙公司移交东侧第3间房屋的诉求，没有依据，法院不予支持。世纪洁龙公司认可西侧12间物业管理用房处于其控制之下。逸升轩业委会要求世纪洁龙公司移交上述房屋，于法有据，法院予以支持。人防工程管理属于政府特种管理的部分，其安全管理责任由政府指定的专门单位行使，逸升轩业委会要求行使对该楼宇地下二层人防工程22间房屋的管理权，没有依据，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十八条、第三十九条之规定，判决：一、北京世纪洁龙物业管理有限公司于本判决书生效后十五日内退出位于北京市海淀区三十八号院的逸升轩小区，并将该小区四号楼地下一层的西侧物业管理用房十二间、电梯两部、水箱两个、配电箱一组、业主花名册、建设档案及图纸移交至北京市海淀区逸升轩小区业主委员会；二、北京世纪洁龙物业管理有限公司自本判决书生效后十五日内将逸升轩小区的停车管理权移交至北京市海淀区逸升轩小区业主委员会；三、驳回北京市海淀区逸升轩小区业主委员会其他诉讼请求。本院经审理查明：位于海淀区38号院（以下简称38号院）4号楼的花园村住宅楼项目为公交房地产公司与北京恒远基业房地产开发公司（以下简称恒远基业公司）联建项目。2000年6月15日，公交房地产公司与恒远基业公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065．2平方米，其中地上建筑面积24525．2平方米，地下建筑面积3540平方米（最终以房地局确认的面积为准）。其中公交房地产公司实际所得建筑面积为12553．23平方米；恒远基业公司实际所得建筑面积15511．97平方米。2005年4月6日，公交房地产公司与恒远基业公司签订《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》，约定恒远基业公司分得此楼地下室东侧部分，公交房地产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50％。同年，恒远基业公司取得38号院4号楼，建筑面积14447．94平方米的房屋（其中包括679．19平方米的地下室）所有权证书。2006年9月1日，公交房地产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《逸升轩小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于38号院的逸升轩物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后鸿运达物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业合同》，约定由世纪洁龙公司为38号院4号楼逸升轩小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年6月18日，逸升轩小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立逸升轩小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，逸升轩小区首次业主大会会议召开。会议以决议的形式通过了《逸升轩小区业主规约》（以下简称《业主规约》）《逸升轩小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）以及《逸升轩小区物业管理自管方案建议案》（以下简称《建议案》）三项议案。三项议案得票均为92张，占总票权的65．71％，建筑面积17014．85平方米，占总票权的69．25％。2014年11月22日，逸升轩业委会在北京市海淀区甘家口街道办进行了备案。《议事规则》第二条第十五款写明：“在业主大会闭幕期间，授权小区业主委员会代为全体业主管理公共设施、设备，行使诉讼或非诉讼的事宜。”《建议案》写明：“……根据逸升轩小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业，方案如下：一、在物业服务费标准不变的情况下，提升小区物业服务管理等级，由原来的北京市物业服务二级提高到三级服务标准。物业服务标准的内容参见《北京市物业服务三级标准》。二、业主大会委托业主委员会将小区的专业服务项目，转包给有北京市专业资质的企业负责维护管理，如：电梯的日常维护保养、绿化、保洁、车场管理等，协议或合同一经形成，业主委员会立即向小区全体业主公示。三、业主委员会项下成立物业服务中心，为小区全体业主服务，小区安防和公共设施、设备的日常维修和业主专有部分的维修，由物业服务中心负责。四、业主大会委托业主委员会按业主专有建筑面积，向业主收取物业服务费用及其他应交的费用，物业收费按年度交纳，从每年元月以后开始交纳。五、小区地面停车场只允许停放本小区的车辆，每年12月15日至次年的01月14日为办证时间，停车管理费收费标准一一按月150元／辆，按年1600元／辆。六、物业服务中心将依据小区业主的要求，视情况开展特色服务项目，要求物业服务中心向小区全体业主庄严承诺，将帮助小区业主实现安居乐业之梦。”2014年12月21日，逸升轩业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离逸升轩小区。本院审理过程中，世纪洁龙公司提交公交房地产公司提供的《情况说明》《致全体业主公开信》《关于海淀区逸升轩小区“1．1”恶性聚众事件的情况反映》、房屋所有权证、建设工程规划许可证等证据材料，证明世纪洁龙公司已对小区进行的物业服务为事实物业、逸升轩小区无规划的物业用房、逸升轩业委会曾带领其他物业公司人员抢占物业用房等，逸升轩业委会对此均不予认可。逸升轩业委会提交《逸升轩小区物业服务中心架构及管理制度》及《北京市海淀区逸升轩小区业主委员会物业管理应急预案》，证明其《建议案》的落实情况。世纪洁龙公司对此均不予认可，认为逸升轩业委会未按照《建议案》成立物业服务中心。本院认为，本案的争议焦点为：一、逸升轩业委会是否具有诉讼权利；二、《物业合同》的法律性质；三、逸升轩小区是否具备物业移交条件。关于逸升轩业委会的诉讼权利，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项。本案中，逸升轩小区首次业主大会以决议的形式表决通过了《建议案》，决定实行业主大会自治管理小区物业。因世纪洁龙公司退出逸升轩小区的物业管理是自治管理的前提，且逸升轩小区业主大会授权逸升轩业委会在业主大会闭幕期间行使诉讼或非诉讼的事宜，所以，逸升轩业委会有权以原告身份提起本诉讼。关于《物业合同》的法律性质，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，逸升轩小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征，一审法院认定正确，本院予以确认。关于世纪洁龙公司上诉主张其与逸升轩小区目前属于事实物业服务关系，本院认为，物业服务企业未与建设单位或者业主签订书面物业服务合同的情况下，实际提供物业服务，且业主已经接受的，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，事实物业服务法律关系存在的前提是未签订书面物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订了书面物业服务合同并实际履行，故世纪洁龙公司事实物业服务的主张无事实依据，本院不予支持。关于逸升轩小区是否具备物业移交条件，本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。上述规定的立法目的应是在于确保小区业主在前期物业服务合同终止、前期物业服务企业撤出小区后，仍可得到连贯的、安全的物业服务，这是实现小区业主公共利益的必然要求。目前，我国虽然尚无关于自治管理物业情形下期限未满的前期物业服务合同何时终止以及前后物业如何衔接的具体规定，但是，规制前后物业衔接的立法目的应是一致的，即在自治管理物业的情形下，也应确保物业服务衔接的连贯性和安全性。本案中，逸升轩小区业主大会会议虽然通过了对小区自治管理物业的《建议案》，但这只是世纪洁龙公司与逸升轩业委会进行物业交接的前提条件，世纪洁龙公司与逸升轩业委会能否进行物业交接，还取决于上述自治管理物业的《建议案》是否得到落实。首先，《建议案》关于成立物业服务中心的要求未得到落实。《建议案》要求在业主委员会项下成立物业服务中心，作为小区部分物业服务项目的责任主体。而根据逸升轩业委会提供的证据，目前物业服务中心及相关物业服务的筹备仅处于制度构建阶段，不能确保小区物业服务衔接的连贯性。其次，《建议案》关于专业物业服务项目的要求亦未得到落实。《建议案》中业主大会委托业主委员会将小区的电梯、绿化、保洁、车场管理等专业服务项目，转包给有专业资质的企业负责维护管理，且协议或合同一经形成，业主委员会应立即向小区全体业主公示。这是基于物业服务专业性的特点，从切实保护业主的人身、财产安全出发提出的要求。但逸升轩业委会并未提供落实上述《建议案》要求的证据，不能确保小区物业服务衔接的安全性。基于上述分析，本院认为，《建议案》未得到有效落实，目前尚不具备世纪洁龙公司与逸升轩业委会进行物业交接的条件。综上，世纪洁龙公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第八条、第十五条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49519号民事判决；二、驳回北京市海淀区逸升轩小区业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费70元，由北京市海淀区逸升轩小区业主委员会负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由北京市海淀区逸升轩小区业主委员会负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年五月二十日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳