广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1403号 上诉人（原审被告）：吴素华，女，1977年11月18日出生，汉族，广西壮族自治区融安县。 委托诉讼代理人：钟恒，男，1988年7月3日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审原告）：广西福来物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市。统一社会信用代码：9145XXXXXXX745E。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦坤，女，该公司员工。 上诉人吴素华因与被上诉人广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019)桂0224民初1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴素华上诉请求：请求依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人福来物业公司对上诉人的全部诉讼请求。 事实与理由:一、业主与福来物业公司签订的合同是无效合同。福来物业公司2010年11月5日与广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）签订的《融安东御城前期物业服务合同》中，服务等级为三级服务，并在合同第6页明确了服务等级收费标准，而福来物业公司在住建局和物价局是按照二级备案，等级标准不匹配。同时福来物业公司与业主签订的《东御城前期物业服务协议》中无服务等级标准的内容，是有意删掉，故意隐瞒服务等级事实，存在严重欺诈行为。同时福来物业公司2011年与业主签订协议后就开始收取物业费，而备案日期为2014年5月8日，即未取得有关部门备案就收费，违反《东御城前期物业服务协议》第十五条，也违反《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条、第三十条第四小点的规定，存在欺诈行为。至2014年物业服务严重缺失与业主产生纠纷后才进行的备案，备案证据无效。以上福来物业公司违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、第（二）、第（三)、第（五）项的规定，所以合同无效。 二、被上诉人未履行合同约定的义务，并非管理质量缺陷，而是管理严重缺失，严重违约。上诉人并非一开始拒交物业费，本人从2011年交房之日起开始支付物业管理费至2011年12月。交房之后2011年9月本人电动车被盗，当时到物业查看监控，非常震惊的是四个监控居然有三个是坏的（不可能三个监控同时坏，为什么不及时修？），仅剩下的一个监控也是照门口的树顶并且当时门卫岗没有人值班。入住9年，5栋1单元楼梯间从没清扫过，多次反映到福来物业公司物业管理处均没有得到处理，直到一审开庭前两天即2019年10月15号才进行第一次清理。上诉人实在无法接受福来物业公司的不作为才停缴，据了解约百户业主拒交物业费，被上诉人分批起诉业主，这是集体的问题，并非个体。上诉人是在物业服务管理存在严重缺失的情况下才被迫拒交物业费，按照先服务再支付是顺序，被上诉人没有提供服务，上诉人依法先履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。被上诉人管理服务严重缺失，没有提供协议约定的服务内容，同时导致上诉人财产受到严重损失，存在严重违约行为。 三、被上诉人严重违法，私自改变公共区域，并私自占有或经营。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，希望法院予以支持，给业主一个公平公正的判决。 四、灯光照明费被上诉人解释为分摊，但没有公示任何收支账目，收费来源不合法，请法院予以支持。 被上诉人福来物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 福来物业公司向一审法院起诉请求：一、判令吴素华立即支付福来物业公司物业服务费为3292.8元，公共照明路灯费为360元，合计3652.8元；二、本案诉讼费用由吴素华承担。 一审法院认定事实：2010年11月5日，福来物业公司与建设单位广西旭辉房地产开发有限公司（下称旭辉公司）签订前期物业服务合同，约定福来物业公司为旭辉公司开发建设的“融安东御城”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为5年，即自2010年11月5日起至2015年11月4日止，收费标准参照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》为0.45元/平方米·月。吴素华是东御城小区5栋1单元102室业主，其房屋建筑面积87.12平方米，吴素华于2011年3月21日与福来物业公司签订了《东御城前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等条款。因吴素华拖欠2012年1月至2018年12月的物业服务费共计3252.8元，公共照明路灯费为360元，合计3652.8元，故福来物业公司诉来该院。 另查明，2012年11月5日，福来物业公司与广西旭辉房地产开发有限公司签订补充协议，约定物业管理期限变更为自本合同生效之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。 一审法院审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位广西旭辉房地产开发有限公司与福来物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福来物业公司又与吴素华签订了《东御城前期物业服务协议》，该协议是双方平等自愿签订的，应当合法有效，该院予以认定。福来物业公司作为物业管理单位，为包括吴素华在内的全体业主提供了物业管理服务，吴素华接受了福来物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对福来物业公司要求吴素华支付物业服务费的诉讼请求，该院依法予以支持。公共照明路灯费因是按实际收取，福来物业公司确定的5元/月·户在合理范围内，因此对福来物业公司诉请的360元公共照明路灯费该院予以支持。吴素华在审理中辩解福来物业公司的物业服务存在严重缺失等问题而拒绝交纳物业服务费，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案吴素华以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，该院难以采纳。物业费是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。吴素华作为业主，若认为福来物业公司服务不到位应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，也可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院》第一条、第五条、第六条的规定，判决：一、吴素华于本判决生效之日起十日内支付福来物业公司自2012年1月至2018年12月的物业服务费3252.8元；二、吴素华于本判决生效之日起十日内支付福来物业公司公共照明路灯费360元。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴素华负担。 二审期间上诉人吴素华围绕上诉请求提供证据：东御城物业服务项目收支情况公示，拟证明上诉人拒交物业费不是个体行为，拒交物业费的业主超过三分之一。被上诉人福来物业公司没有提交证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对上诉人二审提交的证据，本院认定如下：该证据不能实现其证明目的，本院不予采纳。 双方当事人对一审查明的事实没有异议。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的物业服务合同的效力；二、上诉人是否应当缴纳物业服务费及公共照明费。 关于焦点一，双方签订的物业服务合同的效力问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位旭辉公司与福来物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福来物业公司与吴素华签订的《东御城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。上诉人以福来物业公司隐瞒服务等级,先收费后备案为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，上诉人是否应当缴纳物业服务费及公共照明费的问题。 关于物业服务费。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。本案中，福来物业公司为东御城小区全体业主提供了物业服务，吴素华作为业主在接受物业服务后，理应按时交纳物业服务费。根据一审查明的事实，吴素华未按前期物业服务合同、《东御城前期物业服务协议》约定交纳物业服务费，福来物业公司请求吴素华按合同约定支付物业服务费有合同依据。故一审法院对福来物业公司要求吴素华支付尚欠的物业服务费的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。 至于吴素华上诉主张福来物业公司的物业服务存在严重缺失，因而拒交物业服务费，本院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，福来物业公司系为小区全体业主提供物业服务，吴素华对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，吴素华提供的证据可以证实福来物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定瑕疵，需进行改进，但不足以证明被上诉人完全没有提供服务或管理严重缺失。因此，上诉人主张福来物业公司严重违约故不交物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。 关于公共照明费。因公共照明路灯费因是按实际收取，福来物业公司确定的5元/月·户在合理范围内，因此一审法院支持福来物业公司诉请的360元公共照明路灯费并无不当，本院予以维持。上诉人主张不交公共照明费但不能提出合理理由，本院不予支持。 综上所述，吴素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（吴素华已预交），由吴素华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年五月十六日 法官助理 何慎十 代书记员 黄 媚