北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2815号上诉人(原审被告)：王善军，男，1982年8月19日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：丁国峻,北京市浩东律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈士伟，男，1977年11月29日出生，汉族，无职业，住河北省保定市彝县。委托诉讼代理人：袁波，北京市天安律师事务所律师。原审被告：陈坤领，男，1982年10月29日出生，汉族，北京天佑恒远物业管理有限公司法定代表人，住北京市通州区。上诉人王善军因与被上诉人陈士伟、原审被告陈坤领确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初29988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人(原审被告)王善军及其委托诉讼代理人丁国峻，被上诉人(原审原告)陈士伟及其委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王善军上诉请求：撤销原判，改判驳回陈士伟全部诉讼请求，一、二审诉讼费由陈士伟承担。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《转让协议》系有效合同。转让合同包括两方面，一是提供被上诉人与原审被告订立合同的机会，即原审被告将案涉房屋继续租赁给被上诉人经营使用；二是上诉人在房屋内的设施、设备和装修等资产的让渡与转让。合同签订后，上诉人已履行合同义务，将房屋内设施、设备和装修等全部移交给了被上诉人，并介绍被上诉人与原审被告签订了《租赁协议》。被上诉人与原审被告签订的租赁协议无效不能否认转让合同的效力。因房屋并非上诉人直接转租给被上诉人，转让的房屋内的家具电器等设施设备和装修本身具有使用价值，且被上诉人实际使用了两年多时间。2、原审既已认定被上诉人应当将房屋内设备返还上诉人，但该项内容在判决主文中并没有体现，而且具体包括哪些设施设备，明细没有查明。3、即便按照原审判决的认定，被上诉人与上诉人对转让合同无效各负50%责任，酌定返还75万元，那么上诉人应返还数额应该是37.5万元。陈士伟辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。陈坤领提交书面意见称，2017年2月15日我们将房屋转租给陈士伟时已明确告知他没有房产手续,我们是在三方同意下签订的转让合同,同日我与陈士伟签订了房屋租赁合同,内容同我与王善军签的租赁合同一致,租金仍为每年60万元。陈士伟在经营2年10个月的时间里出租并获取了房租经营收益，现在让王善军给他返还转让款不合情理不合法规，陈士伟承租时周边同等房屋租赁价格已达到2000元以上每月。王善军承租房屋时设施装修和购买家具家电等投入了二百多万元确是事实。他把这些装修和家具家电等一起打包以150万转给陈士伟，我认为是合理的，而且当时陈士伟也知道王善军大概投入了多少钱。后来我把房屋租给了陈士伟，王善军并没有从中赚好处费，所以我觉得陈士伟的做法不讲诚信，一审法院判王善军返还陈士伟一半的转让款是没有道理的。陈士伟向一审法院起诉请求：1．确认陈士伟与王善军、陈坤领于2017年2月11日签订的《转让合同》无效；2．王善军向陈士伟返还转让费150万元；3．王善军赔偿陈士伟购买电器的损失80500元；4.诉讼费由王善军承担。一审法院认定事实：陈坤领系北京天佑恒远物业管理有限公司的法定代表人，该公司从案外人中国农业出版社印刷厂租赁了北京市通州区北苑南路16号院（以下简称16号院）。2015年年底，王善军从陈坤领处承租了16号院的3-6层，并修缮了72间房屋（隔断），用以经营公寓，每年向陈坤领交纳租金。2017年2月，王善军欲转让涉案公寓，将转让广告刊登在网站上，陈士伟看到该广告后，与王善军洽商转让事宜。2017年2月11日，陈坤领作为甲方与王善军作为乙方、陈士伟作为丙方签订了《转让合同》，载明：一、甲方同意转让使用权（乙丙双方的合同转让）。1、乙方以150万元的价格转让给丙方位于通州区北苑南路16号院（3-6）层，建筑面积为1700平米，共72间房屋的经营、管理使用权。日期为2017年2月15日至2023年8月29日。2、经甲方同意，合同签订之日起，丙方付款150万元给乙方，乙方退出公寓管理并交接丙方管理。原丙方升级为乙方，继续履行原乙方责任。3、甲方与丙方（新乙方）责任义务详见甲乙租赁合同书。经核实，王善军收取的押金和租金未转让给陈士伟，陈士伟用此折抵了部分转让费，转让后，由陈士伟负责退还押金，涉案房屋与王善军再无关系。同时，王善军将72间房屋内的设备（包括家具、电器）一并交付给陈士伟，但双方未签订交接清单。2017年2月完成交接后，陈士伟向诉争房屋内添置了电器（洗衣机、冰箱、电视），并开始向陈坤领交纳诉争房屋租金。截止本案判决前，诉争房屋已不再经营。另查，2019年7月22日，陈士伟申请政府信息公开，8月8日，北京市规划和自然资源委员会作出《政府信息公开申请答复告知书》，附件为该委于2017年1月11日，向中国农业出版社印刷厂送达的《限期拆除决定书》，载明该厂未经城乡规划主管部门批准，擅自于2008年至2012年期间，在16号院等地建设房屋，违反了相关规定，责令该厂于2017年1月27日前将违法建设项目无条件拆除。2019年7月，相关部门在诉争楼体张贴了公告，载明：此建筑属于违法建设,存在重大安全隐患，请不要在此租住，不要续交租金。相关部门将于2019年10月底后，对该违法建设采取停止市政公用服务等措施，并依法实施强制拆除，敬请市民朋友给予配合。庭审中，陈士伟称王善军未告知其涉案房屋系违建，构成欺诈，双方签订的《转让合同》无效。王善军称陈士伟自始知晓涉案房屋系违建，自己无责。但双方均未就各自主张提交证据。一审法院认为，本案中，《转让合同》载明王善军将涉案房屋的经营、管理使用权转让给陈士伟，陈坤领与陈士伟的责任义务详见双方的租赁合同书。结合王善军将涉案房屋内设备一并转让给陈士伟的事实，可以看出，陈士伟与陈坤领系涉案房屋的租赁关系，与王善军系涉案房屋（公寓）经营权、管理使用权及设备的转让关系，上述转让内容基于租赁的涉案房屋而存在，故本案的转让关系从属于租赁关系，《转让合同》从属于租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案房屋已被相关部门确认为违法建筑，陈坤领将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陈士伟，故双方形成的租赁合同应属无效。《转让合同》从属于租赁合同，其有效存在应以房屋租赁合同的有效存在为前提，在租赁行为被认定无效的情况下，《转让合同》亦属无效。陈士伟在承租房屋时未对涉案房屋产权进行查验，其虽主张王善军存在欺诈行为，但未就此举证证明，故亦应对《转让合同》无效的后果承担相应的责任。综合具体案情，陈士伟与王善军对《转让合同》无效需各负担50%的责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让合同》被确认无效后，王善军应当返还转让费，但涉案房屋已由陈士伟经营、使用2年余，并因此获得了收益，若王善军返还150万元有失公平，综合具体案情，王善军返还陈士伟转让费数额法院酌定为75万元。王善军将涉案72间房屋内的设备（含家具、电器）均转让给了陈士伟，故陈士伟应当将上述设备予以返还。关于陈士伟主张的新添置电器（洗衣机、冰箱、电视）损失，法院不予支持，上述电器系陈士伟为经营而自行购买，应当由陈士伟自行处置，但不能对涉案房屋和王善军所有的家具、电器造成损坏，造成损坏的，应当予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈士伟与被告王善军、陈坤领于2017年2月11日签订的《转让合同》无效；二、被告王善军返还原告陈士伟转让费75万元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回原告陈士伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，被上诉人提交三份通知（复印件），证明中国农业出版社印刷厂给陈坤领下发通知建筑涉嫌违规限期拆除，上诉人对此知情。上诉人认为证据为复印件且超过举证期限提交，不认可真实性及证明目的。上诉人及原审被告未提交证据。另，二审庭审中，上诉人与被上诉人均认可案涉房屋已于2019年12月底被城管部门拆除，被上诉人称房屋内设施设备被上诉人取出一部分，剩余部分不知去向，上诉人称未见到房屋内设施设备。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审被告作为甲方、上诉人作为乙方与被上诉人作为丙方于2017年2月11日签订的《转让合同》实际系上诉人与原审被告之间的租赁合同权利义务的概括转让，系对上诉人与原审被告之间租赁合同关系解除、被上诉人与原审被告之间租赁合同缔结的约定，故一审法院认定该合同从属于租赁合同并无错误。因该合同所从属的租赁合同无效，转让合同亦应认定无效。合同无效后，上诉人应当返还因合同取得的财产。一审法院在事实认定的基础上，考虑合同履行情况、租赁物使用及收益情况，酌定上诉人返还被上诉人75万元转让费并无不当。上诉人关于合同应为有效之理由不能成立，关于返还金额应为37.5万元之主张缺乏依据，亦不能成立。关于房屋内原属上诉人之家具、电器等设备，基于本院查明的事实，案涉房屋已被拆除，房屋内设备现已不存在，上诉人及被上诉人均不能明确设备现存何处，故双方可就该部分设备的返还问题另行解决。综上所述，王善军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由王善军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  楚 静审判员  付 辉二〇二〇年五月十九日书记员  李星月书记员  何昕燏