北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5114号上诉人（原审被告）：北京真功夫快餐连锁管理有限公司，住所北京市朝阳区朝阳门外大街20号803室。法定代表人：潘敏峰，执行董事。委托诉讼代理人：林淑玲，女，1987年6月1日出生，汉族，北京真功夫快餐连锁管理有限公司法务。被上诉人（原审原告）：北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区天辰东路8-10-12号A1。法定代表人：王占民，经理。委托诉讼代理人：赵栩旗，北京中贤律师事务所律师。上诉人北京真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称真功夫公司）因与被上诉人北京秦唐锦辉餐饮管理有限公司（以下简称秦唐锦辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。真功夫公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回秦唐锦辉公司的全部诉讼请求，本案的诉讼费由秦唐锦辉公司承担。理由是：１.秦唐锦辉公司未能全面履行涉案合同的约定，致使真功夫公司未能办理相关经营证照严重影响了真功夫公司的正常经营和管理。依据合同的约定，真功夫公司于2019年1月8日依法行使了合同解除权，真功夫公司解除合同的行为合法，法院应予支持。本案的证人王某是秦唐锦辉公司的出租方北京工美集团有限责任公司新奥工美文化发展分公司（以下简称新奥工美公司）的员工，与本案有利害关系，一审法院仅依据该证人证言即认定秦唐锦辉公司一直配合真功夫公司办理营业执照，证据不足。真功夫公司已于2019年1月8日通知秦唐锦辉公司行使了解除权，此后秦唐锦辉公司形成的任何事实及文件都不能排除真功夫公司依法行使解除权的效力。2.一审法院认定真功夫公司无权解除合同是错误的，真功夫公司提出解除合同，秦唐锦辉公司不同意的，应当在收到解约通知后三个月内向法院起诉，真功夫公司的解约通知已发生法律效力。3.一审法院对合作金及房屋使用费的支付认定不合理，且对真功夫公司已支付合作金期间认定错误，对真功夫公司的营业认定前后矛盾。综上，请求二审法院判如所请。秦唐锦辉公司同意一审法院判决，针对真功夫公司的上诉，答辩称，秦唐锦辉公司的主要义务就是交付房屋，附随义务是协助办理证照。现秦唐锦辉公司已经履行全部合同义务，真功夫公司未按照合同约定支付房租，秦唐锦辉公司才行使了解除权。秦唐锦辉公司不存在违约的情况，请求二审法院依法维持原判。秦唐锦辉公司向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的《商铺合作合同》在2019年4月1日解除；2.判令真功夫公司支付2019年2月9日至2019年4月1日合作金135100.68元；3.判令真功夫公司支付2019年4月2日至2019年4月28日房屋使用费70148.43元。一审法院认定事实：2018年8月1日，秦唐锦辉公司（甲方）与真功夫公司（乙方）签订《商铺合作合同》，约定：甲方出租涉案商铺，建筑面积205平方米，与乙方合作用于经营餐厅使用；合作期限自2018年8月10日至2023年6月30日，其中2018年8月10日至2018年9月24日为合作免租期；第一年合作金为935312.5元，第二年合作金为982078.13元，第三年合作金为1031182.03元，第四年合作金为1082741.13元，第五年合作金为1136878.19元；合作金付款日期为3个月为一个付款期，乙方必须于每个付款期前30日支付下期合作金，乙方应于签订合作合同当日内向甲方支付第一期三个月合作金和合同期内固定金额的履约保证金，履约保证金为77942.7元，首期合作金为116914元，自2018年8月10日至2018年11月9日；甲方保证合作商铺具备餐饮用途，能够正常办理经营餐厅所需的各项营业执照和许可，并对乙方办理前述营业执照和许可的申请报批提供协助；乙方未按照本合作合同约定支付合作金延迟达7个工作日视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本合作合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。甲方提前终止合同时，应提前60天书面通知乙方，乙方应及时迁离交回房产和甲方提供的设施设备，合作金照实结算；甲方未履行本合作合同约定，并影响乙方正常经营和管理的，视为甲方违约，乙方有权选择提前终止本合作合同，并要求甲方赔偿损失。2018年8月14日真功夫公司支付首期合作金194856.7元（含履约保证金77942.7元），2018年10月19日真功夫公司支付第二期合作金233828.1元，因真功夫公司营业执照办理问题双方产生争议，剩下的费用真功夫公司未支付。秦唐锦辉公司、真功夫公司均认可真功夫公司办理营业执照需要产权人和使用权人出具一个证明材料，即可办理。但真功夫公司称并未收到所有权人给的证明材料。2019年1月8日，真功夫公司向秦唐锦辉公司发出《关于提前终止〈商铺合作合同〉的通知函》，主要内容为：因贵公司一直无法提供办理餐厅经营营业执照所需的资料，导致该餐厅至今未取得合法经营营业执照，且贵公司目前也未能明确何时能够提供资料，我公司就提前终止原合同的相关事宜通知如下：1.自本通知发出之日起算的第60日，原合同提前终止；2.自本通知发出之日起，我公司即不再向贵公司交纳合作金；3.餐厅将于2019年1月9日停止对外营业，不再继续按贵公司的要求开业经营；4.贵公司应在原合同终止前退还我公司已交纳的履约保证金77942.7元并赔偿我公司开设餐厅的投资损失1428727元；5.贵公司履行完原合同终止的相应赔偿义务后，我公司按原合同约定将合作商铺交还给贵公司，期间占用商铺产生的费用由贵公司自行承担。2019年2月17日秦唐锦辉公司向真功夫公司发出《合作金催缴通知》，主要内容为：贵公司应于2019年1月8日缴付2019年2月9日至2019年5月8日三个月的商铺合作金。现责成贵公司于2019年2月22日前补缴按商铺合作合同约定所欠三个月的合作金。2019年4月1日秦唐锦辉公司向真功夫公司发出《解除合同通知函》，主要内容为：贵司应于2019年1月8日向我司缴付第三期商铺合作金，但贵司一直未按合同约定向我司支付该款项。我司依法行使合同解除权，现通知：1.自本解除函发出之日起，贵司与本司于2018年8月1日签订《商铺合作合同》正式解除；2.请贵司在收到本书面通知5日内（最迟在2019年4月10日前），搬出涉案商铺。2019年4月9日真功夫公司向秦唐锦辉公司发出《关于交还合作商铺的通知书》，主要内容为：特通知贵公司指派专人于2019年4月12日下午到合作商铺现场与我公司工作人员办理合作商铺的交还接收手续。2019年4月16日真功夫公司再次向秦唐锦辉公司发出《关于配合撤出合作商铺的督促函》，主要内容为：1.《商铺合作合同》已于2019年3月8日提前终止，根据合同11.2条之约定，合同提前终止后30天内，我公司有权拆除及取回所有可移动设施、设备之部分或全部，因此请贵公司收到函件后立即配合我公司进行相关撤场工作；2.我公司进行上述的拆除工作需要三日，届时也请贵公司指派专人与我公司办理合作商铺交还的接收手续。2019年4月28日真功夫公司将涉案商铺交还秦唐锦辉公司。秦唐锦辉公司称因为真功夫公司没有按照约定支付合作金，所以真功夫公司在2019年4月9日发函后秦唐锦辉公司没有收房，但真功夫公司一直没有支付合作金或和解的意向，秦唐锦辉公司为了及时止损，才在2019年4月28日收房的。庭审中，秦唐锦辉公司申请王某出庭作证。王某称“我是北京工美集团有限责任公司新奥工美文化发展分公司职员，主要负责对接所有商铺办理营业执照，提供办理营业执照相应的材料，真功夫公司办理营业执照需要地下空间备案函、产权人营业执照、产权证复印件、住所证明。在办理过程中，2018年8月底旧的备案函到期了，此时工商局对备案函有一个改革，因为北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投公司）是大产权方，涉案商铺并没有从大产权中分割出来，所以需要北投公司给新奥工美公司一个授权，才能给真功夫公司办理营业执照，而且真功夫公司办理营业执照只差这个授权。2019年1月16日我通知真功夫公司职员何欣隆，告诉她授权委托书下来了，但是他没有来取，我又给他发了微信，告诉他们办理营业执照已经没有障碍了，让他来拿，他只回复好的，但没有来拿，我也没有把授权委托书给真功夫公司”。秦唐锦辉公司向一审法院提交授权委托书（主要内容为：涉案商铺属于北投公司，面积13033.36平方米，现在将涉案商铺委托新奥工美公司对外出租经营管理，并无偿提供其使用该房屋，期限自2019年1月22日至2020年1月21日，落款北投公司，2019年1月22日）及王某与何某的微信记录（2019年1月16日王某：委托都下来了。2019年1月30日王某：真功夫何某，我单位经与工商部门沟通，目前不存在办理营业执照的障碍。何某：好的）予以佐证。真功夫公司对证人证言真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为新奥工美公司与秦唐锦辉公司具有法律上的利害关系，证言与实际不符，授权委托书的内容无法确定是否符合工商局的要求，授权委托书也未提供给真功夫公司。对微信记录真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，秦唐锦辉公司没有提供完整的聊天记录，王某所述的委托书是否是真功夫公司办理营业执照所需文书无法证明，且授权委托书出具日期与聊天记录时间不符，从聊天记录可以看出何某与王某私交不错，何某是为了配合王某保留证据。一审法院认为，秦唐锦辉公司、真功夫公司签订《商铺合作合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。真功夫公司虽未办理营业执照，但真功夫公司自认于2018年10月31日开始营业，因此未办理营业执照并未影响真功夫公司的正常经营，合同并未明确约定真功夫公司在此情形下有解除权，秦唐锦辉公司提供营业执照及许可证，以及之后告知真功夫公司领取授权的行为表明其一直配合真功夫公司办理营业执照，虽真功夫公司未办理营业执照，但该履行有瑕疵，不宜认定为秦唐锦辉公司根本违约，真功夫公司以此发函要求解除合同一审法院不予支持。在秦唐锦辉公司向真功夫公司发送《合作金催缴通知》后，真功夫公司仍未支付合作金，因此秦唐锦辉公司有权依照约定解除《商铺合作合同》。秦唐锦辉公司于2019年4月1日向真功夫公司发出《解除合同通知函》，一审法院确认《商铺合作合同》于2019年4月1日解除。真功夫公司已交纳合作金350742.1元即四个半月租金，因此真功夫公司应支付秦唐锦辉公司2019年2月9日至2019年4月1日合作金。真功夫公司虽无解除权，但其后2019年1月9日停业确有秦唐锦辉公司履行瑕疵的原因，一审法院对合作金予酌减至10万元。2019年2月8日之前的合作金因真功夫公司已营业且合作金已交纳，一审法院不再处理。合同解除后，真功夫公司未将涉案商铺交还秦唐锦辉公司，应向秦唐锦辉公司支付房屋使用费，房屋使用费的标准一审法院参照《商铺合作合同》约定予以确定。真功夫公司通知秦唐锦辉公司于2019年4月12日交接房屋，在没有其他原因阻碍秦唐锦辉公司收房的情况下，秦唐锦辉公司于2019年4月28日才收回涉案商铺，2019年4月12日至2019年4月28日期间属于秦唐锦辉公司自行扩大损失，该期间房屋使用费一审法院不予支持。真功夫公司应支付2019年4月2日至2019年4月12日房屋使用费25981元。综上所述，一审法院判决如下：一、确认秦唐锦辉公司与真功夫公司签订的《商铺合作合同》于二〇一九年四月一日解除；二、真功夫公司于判决生效之日起七日内支付秦唐锦辉公司合作金十万元；三、真功夫公司于判决生效之日起七日内支付秦唐锦辉公司房屋使用费二万五千九百八十一元；四、驳回秦唐锦辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实及认定的证据的证明效力均予以确认。上述事实还有二审期间双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，2018年8月1日真功夫公司与秦唐锦辉公司签订了《商铺合作合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。双方在合同中约定秦唐锦辉公司出租涉案商铺，用于与真功夫公司合作经营餐厅之用，并约定了相应的合作金。合同中还约定，秦唐锦辉公司应当保证合作商铺具备餐饮用途，能够正常办理经营餐厅所需的各项营业执照和许可，并对真功夫公司办理前述营业执照和许可的申请提供协助。2019年1月8日真功夫公司向秦唐锦辉公司发出解约通知函，以秦唐锦辉公司无法提供能够办理餐厅营业执照所需的材料为由，要求解约。诉讼中，真功夫公司称秦唐锦辉公司不能向其提供办理营业执照所需的地下空间备案函，秦唐锦辉公司对此予以否认，并称该函已经办好，但真功夫公司拒绝继续办理营业执照。真功夫公司之所以要求解除合同，是因为经营成本过高，其无利润而决定解约的。针对真功夫公司于2019年1月8日的解约行为的有效性，本院认为，双方签订的合同仅约定了秦唐锦辉公司应当保证合作商铺具备餐饮用途，能够正常办理经营餐厅所需的各项营业执照和许可，但未限定秦唐锦辉公司履行上述保证义务的最后期限，且法院不能确定真功夫公司在提出解约时积极履行了办证义务，而其在提出解除时仅是因为秦唐锦辉公司的证明材料提供过晚而不能办照，在此情况下，一审法院认定真功夫公司在此时不具有合同解除权并无不当，本院亦予以确认。在真功夫公司无权解除合同的情况下，其发出的解约函不发生法律效力，真功夫公司仍应当依据合同的约定继续履行合同，支付合作金。2019年4月1日，秦唐锦辉公司在真功夫公司欠付商铺合作金的情况下，提出解约。由于真功夫公司的违约，秦唐锦辉公司有权行使合同解除权，据此，一审法院认定双方签订的合同于2019年4月1日予以解除并无不当，本院亦予以确认。对于合同解除的后果，本院认为，合同解除前，真功夫公司应当依照合同的约定支付商铺合作金，现真功夫公司欠付自2019年2月9日至4月1日期间的合作金，一审法院考虑真功夫公司在2019年1月9日停业确有秦唐锦辉公司履行瑕疵的原因，对真功夫公司应当缴纳的合作金数额予以酌减，秦唐锦辉公司对此不持异议，本院对此亦不持异议。合同解除后，秦唐锦辉公司于2019年4月28日才收回商铺，但由于真功夫公司已于2019年4月12日通知秦唐锦辉公司收房，因此，真功夫公司仍应交纳2019年4月2日至4月12日期间的房屋占用使用费。一审法院据此判决结果并无不当，本院予以确认。关于真功夫公司上诉称，不能办理营业执照影响了真功夫公司的正常经营管理，真功夫公司有权解约一节，本院认为，本案中法院不能确认涉诉房屋不能办理餐厅的经营手续，而真功夫公司交纳商铺的合作金的前提是秦唐锦辉公司依约交付合作房产，真功夫公司现无证据证明其提出解约的理由成立，故本院对该上诉理由不予采信。关于真功夫公司上诉称一审法院仅依据王某的证言即认定本案事实一节，本院认为，真功夫公司不能证明涉诉房屋不能办理餐厅的经营手续，真功夫公司与秦唐锦辉公司也没有约定秦唐锦辉公司提供相应证明的时间限制，真功夫公司在提出解约后亦未积极履行办证手续，在此情况下，一审法院综合评断认定的事实正确，本院亦予以确认。真功夫公司的该上诉理由不能成立。关于真功夫公司上诉称真功夫公司有权解除合同及一审法院认定的房屋使用费及合作金不合理一节，因无相应的事实依据，本院不予采信。另，真功夫公司在本案中提出其缴纳的77942.7元的履约保证金将另诉解决，不在本案中一并处理，本院对此不持异议。综上所述，真功夫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 王天水二〇二〇年五月八日法官助理 张荣华法官助理 刘倩倩书 记 员 王秋岩