山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3984号 上诉人(原审被告)：韩玉智，男，1956年6月19日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市山市，现住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：付华，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李翠平，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：王云，女，1962年12月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张莉美，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：孙晓联，男，1962年11月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人韩玉智因与被上诉人王云、孙晓联房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩玉智向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审主审法官王彬彬未组织和参与庭审，书记员未出席庭审，属于严重的程序违法，应当撤销一审判决，发回重审。本案一审共进行了三次庭审，每次庭审都是法官助理傅云霞一人其办公室组织完成的庭审，自审自记，亦未对主审法官和书记员不出席庭审的情况作出任何说明，属于严重的程序违法。其中，主审法官王彬彬虽然与法官助理傅云霞同在一个办公室办公，但庭审过程中要么在忙其它案件，要么不断出入法庭，从未主持和参与本案审理，在开庭时从未进行发问或者提问。在判决书上署名的书记员王迪从未出现在庭审的办公室。二、被上诉人提交的房屋买卖合同属于无效合同，法院以判决的形式确认为有效合同，此判决书网上公开后，类似的小产权房屋买卖的当事人均可以效仿本案，为了确认合同有效而提起虚假诉讼，将会造成非常不良的影响。被上诉人提交的房屋买卖合同中约定：乙方办理《土地证》、《房权证》时，甲方予以配合。合同中的约定证明涉案房屋并没有建设工程规划手续，亦没有土地证和房产证。根据《物权法》的规定，被上诉人及大自然公司均没有登记，不是权利人。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，即不得卖给城市居民或者非本集体村民，买卖行为无效，不得办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，只能在集体成员内部转让、置换。本合同中的土地属于集体所有，买方大自然公司属于法人，不属于村民，属于非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，故农业服务中心与大自然公司之间签订的房屋买卖合同是无效合同，该合同自始就无法律约束力。农业服务中心也未办理产权登记，无权出卖涉案房屋，一审法院甚至没有查明涉案房屋的土地属于哪个集体所有，王云也不能证明涉案房屋属于农业服务中心所有，故被上诉人提交的房屋买卖合同无效，亦无权要求上诉人支付房屋使用费和腾退房屋。而一审法院以判决的形式确认合同为有效，属于违法。三、本案的关键证人张某没有出庭，也未提供任何政府处理不良资产的证明资料，上诉人有理由怀疑出卖涉案房屋是张某的个人行为，法院采信其证言的行为不符合法律规定。一审法院对案外人张某进行调查，张某述称：其时任农业服务中心主任，当时政府处理不良资产，将“莱青路西、冷藏厂南有五间房屋”卖给了大自然公司，该房屋现在位置为鳌山红绿灯北400米路西，东边是洗车的。一审判决中所诉房屋与韩玉智承租房屋是否是同一处房屋的问题，一审法院认为张某陈述的房屋具体位置虽与韩玉智所述房屋具体间数不同但位置相同，所以认定王云所诉房屋与韩玉智承租房屋为同一处房屋。在庭审过程中张某并没有出庭，也未提供任何政府处理不良资产的证明资料，经上诉人调查，农业服务中心的现负责人根本就不清楚不良资产的情况，涉案房屋也从来未办理登记手续，上诉人有理由怀疑出卖涉案房屋是张某的个人行为。因此，不能认定其关于涉案房屋位置证言的效力。而一审法院采信张某证言不符合法律规定，应撤销一审判决。 王云辩称，一、一审法院审判程序合法，认定事实清楚正确。一审审判人员组织参与庭审并多次向上诉人提问，并不存在上诉状中所说的情况，上诉人聘请专业的专职律师代理案件，如果审判组织不合法，作为专业律师应当当庭提出，而不是在判决对其不利的情况下作为上诉理由提出。二、被上诉人提交的《房屋买卖合同》并不是本案审理的焦点问题，根据合同相对性原则，该《房屋买卖合同》签订主体是鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司，青岛大自然生物制品有限公司于2010年6月注销，清算注销时遗漏涉案房屋，未就该资产进行清算。青岛大自然生物制品有限公司注销时的股东为王云和孙晓联，孙晓联于2019年11月6日与王云签订《情况确认书》确认从青岛大自然生物制品有限公司原股东徐春华处受让该公司25%的股权，其未实际出资系空股，从未参与该公司经营管理，不享受股东的任何权利，不承担青岛大自然生物制品有限公司任何债务。《房屋买卖合同》及大自然公司工商登记材料只是证明王云是适格原告，且一审法院并未以判决形式确认2004年12月26日鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司签订的《房屋买卖合同》有效。三、针对案外人张某和苗春明的调查笔录，是一审法院依被上诉人的申请进行的调查，并不需要案外人出庭，且张某时任鳌山卫镇农业服务中心主任，原白庙乡撤销并入鳌山卫镇（现改为鳌山卫街道办事处），鳌山卫镇政府处置一批不良资产，其中包括本案涉案房屋、白庙供销社、兽医站、鳌山粮所等资产。这与苗春明的调查笔录及韩玉智的录音录像相互印证。上诉人韩玉智在录音录像中及庭审中明确自认是通过苗春明介绍从张某处租赁涉案房屋，并于2004年阴历腊月初八搬到涉案房屋（2004年阴历腊月初八为阳历2005年1月17日），鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司签订的《房屋买卖合同》是2004年12月26日，故并不存在韩玉智所称的优先购买权。综上，请求维持原判。 王云向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除自2005年1月开始的租赁合同；2.判令韩玉智支付王云2018年1月1日至判决生效之日租赁费10000元，判决生效至实际腾房期间租赁费另计；3.判令韩玉智立即为王云腾退涉案租赁房屋；4.本案诉讼费由韩玉智承担。一审审理时，王云变更诉讼请求为：1.确认王云与韩玉智之间的口头租赁合同无效；2.韩玉智支付王云2018年至2019年的房屋占有使用费12000元；3.韩玉智立即返还并腾退房屋给王云；4.本案诉讼费由韩玉智承担。 一审认定事实如下： 王云为证明自己的主张，提交以下证据：1.房屋买卖合同原件一份，证明涉案房屋是大自然公司购买，大自然公司拥有涉案房屋的使用、收益权利。双方通过共同的朋友张某、苗春明将涉案房屋出租给韩玉智，口头约定租金6000元/年，韩玉智支付2005年至2007年三年房租后，再未支付房租。2.大自然公司工商登记材料原件一宗，证明大自然公司于2010年6月18日注销，其权利义务应由其法定代表人及股东王云行使。3.情况确认书原件一份，2019年11月6日大自然公司原股东孙晓联与王云签订情况确认书，孙晓联确认未实际出资大自然公司，其在大自然公司的股权系空股，不参与公司管理，不享受股东的任何权利，不承担大自然公司任何债务。证明王云系本案适格王云。4.2019年6月14日、2019年6月21日王云与韩玉智谈论收回涉案房屋的录音录像资料四段包括U盘一个、刻录光盘一张、书面整理材料一份，证明王云于2019年6月14日、2019年6月21日多次与韩玉智交涉，要求其腾退房屋，韩玉智答应两三个月找到地方后搬出，其后却未实际履行。 韩玉智对王云提交的证据质证称，对证据1真实性无法确认，该合同购买方系大自然公司并非王云，该公司尚有另外一名股东，王云无权单独提起本案诉讼；根据该合同载明“无土地证、房产证”，根据物权法第六条“不动产物权的设立变更、转让、消灭、变更应当依照法律规定登记”，本合同购买方未登记，尚不是该房产的权利人。另，根据土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地不得……建设”，本合同中土地显然属于集体所有，本合同中的甲方无权对涉案房屋进行买卖，该买卖合同无效，故大自然公司及其两名股东无权提起本诉，应当驳回起诉。对证据2真实性无异议，对证明事项有异议，从该证据可以看出，大自然公司进行清算时有两个股东，其中王云持有75%股权，孙晓联持有25%股权，在2010年4月21日经王云和孙晓联决议大自然公司停止营业，成立清算组解散公司，根据2010年6月18日的清算报告并未涉及本案房屋买卖合同，如王云与孙晓联认为遗漏资产应当依照法定程序向承租人主张权利，而不能由王云直接提起诉讼，故本案主体不适格。对证据3真实性无法确认，因孙晓联未出庭，无法确认该情况确认书中签字系其本人所签。另，孙晓联是否是大自然公司股东应当以工商登记为准，不能以情况确认书的形式否认股东权利。王云与孙晓联出具该情况确认书后果应当由二人承担。对证据4真实性无异议，认为该证据仅能证明王云向韩玉智主张过，但录音录像不能证明房屋买卖合同的有效性也不能证明王云主体适格，正因为王云无权主张，所以韩玉智未腾退。 韩玉智为证明自己的主张，提交以下证据：1.收据原件一份，证明韩玉智就目前使用的七间房屋向张某支付2016年、2017年两年房租金10000元，付款时间为2017年7月22日。2.冷藏厂与涉案房屋之间的门头房照片七张、冷藏厂照片二张，证明在冷藏厂和涉案房屋之间有七间房屋，不能证明王云提交合同上的房屋是照片上的房屋。王云对韩玉智提交的证据质证称，对证据1真实性不予认可，王云从不认识收款人冯仁佳。即便是张某收取了该款项，但其并非涉案房屋权利人，无权替王云收取房租。对证据2不予认可，认为与本案无关。 为查明案件事实，一审法院依法对案外人张某、苗春明进行了调查。张某述称：其时任农业服务中心主任，当时政府处理不良资产，将“莱青路西、冷藏厂南有五间房屋”卖给了大自然公司，该房屋现在位置为鳌山红绿灯北400米路西，东边是洗车的。苗春明战友打算租房，经其介绍，大约05年将涉案房屋租给了韩玉智。韩玉智一共交付其两次租金，06年或是07年支付6000元，17年付了10000元，其余年份不清楚是否支付。后来其与苗春明一起为韩玉智和王云居中调解过，韩玉智答应找到地方就腾出房屋。苗春明述称：其与韩玉智是战友关系、与张某认识，大约04年韩玉智从东北回来没地方住，找到自己，其介绍韩玉智通过张某租用原粉笔厂，租赁房屋现位置为西里村，鳌山卫镇红绿灯北300米路西进去15米，租房时间大约在04年年底，租金6000元。王云对张某、苗春明的调查笔录质证称，对两份调查笔录真实性均无异议，两人的笔录可以相互印证，证明韩玉智是通过张某与苗春明的介绍租住王云的涉案房屋，应当为王云支付房屋占有使用费并返还房屋。韩玉智对张某的调查笔录质证称，真实性无异议，根据张某的笔录“当时集中处理了兽医站等资产，但处置资产时没有文件”说明王云提交的房屋买卖合同是无效合同。张某系房屋买卖合同的经手人，对买卖合同非常清楚，买卖合同的甲乙双方签订合同后，张某并没有为买方办理房屋产权登记手续，说明当时的处分也是无权处分，房屋买卖合同无效。对苗春明的调查笔录质证称，真实性无异议，苗春明仅是了解韩玉智租房的过程，房屋出卖的事也仅是听说，不能证明房屋买卖合同是合法有效的。 对有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下： 大自然公司成立于2003年11月28日，法定代表人为王云，原股东为王云、徐春华，后股东变更为王云、孙晓联，王云出资占比75%、孙晓联出资占比25%。2010年4月21日，经股东会决议，大自然公司决议解散并成立清算组进行了清算，并于2010年6月24日注销。大自然公司清算注销时遗漏涉案房屋，未就该资产进行清算。 2004年12月26日，鳌山卫镇农业服务中心（甲方）与大自然公司（乙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将莱青路西、冷藏厂南有五间房屋连同独院（无土地证、房产证）卖给乙方，作价人民币壹万元，合同签订的三日内一次付清。二、乙方办理土地证、房产证时，甲方予以配合，费用由乙方承担。 经案外人苗春明、张某介绍，韩玉智承租涉案房屋，口头约定房租6000元/年，未签订书面租赁合同、未约定租期。结合王云、韩玉智、张某和苗春明的陈述，涉案房屋坐落于鳌山卫街道办事处红绿灯北三百米左右，莱青路西，原鳌山卫白庙乡政府粉笔厂。 韩玉智已将2005年至2007年的房租通过张某进行支付。2017年7月22日韩玉智通过张某支付房租10000元。 在2019年6月21日王云、韩玉智、苗春明及韩玉智儿子的视频影像资料中，韩玉智自称“04年腊月初八进来的，05年底给人家钱了按6000元，到06年了弄成块商量把房子买下来”。 一审法院依法追加原大自然公司股东孙晓联为本案原告，孙晓联与王云的《情况确认书》载明：孙晓联受让徐春华的25%股权，未实际出资，系空股，从未参与大自然公司管理，不享受股东的任何权利，不承担大自然公司任何债务。一审法院电话联系孙晓联，孙晓联称《情况确认书》系其本人所签，但不愿出庭，认为该案与其无关。 一审法院认为，本案的争议焦点一是王云所诉房屋与韩玉智承租房屋是否是同一处房屋；二是韩玉智是否应向王云支付房屋占有使用费及返还房屋。 关于王云所诉房屋与韩玉智承租房屋是否是同一处房屋的问题。韩玉智认可现在承租的房屋就是案外人张某、苗春明介绍其承租的房屋，张某、苗春明亦陈述了房屋的具体位置，虽房屋具体间数不同但位置相同，一审对于韩玉智的关于王云所诉房屋不是其所租赁房屋的抗辩主张不予采信，一审认定王云所诉房屋与韩玉智承租房屋为同一处房屋。 关于王云是否是适格原告问题。大自然公司自鳌山卫镇农业服务中心处购买涉案房屋，其享有合法的占有使用权。大自然公司清算注销后，未经清算资产的权利义务由原股东承接，故王云、孙晓联有权就涉案房屋主张权利，而孙晓联已明确表示放弃大自然公司的任何权利，不参与本案，一审对其权利不予评判，王云主张涉案房屋权利于法有据，故一审对韩玉智的买受人为大自然公司、王云无权起诉的抗辩主张不予采纳，韩玉智自认“04年腊月初八进来的……到06年了弄成块商量把房子买下来”，而04年腊月初八为2005年1月17日，大自然公司购买涉案房屋日期为2004年12月26日，故一审对韩玉智主张对涉案房屋具有优先购买权的抗辩主张不予采纳。综上，一审认定王云系本案适格原告。 关于王云要求确认涉案房屋租赁关系无效并要求韩玉智返还房屋的诉讼请求。因涉案房屋无建设工程规划手续等，亦未办理土地证、房产证，王云与韩玉智之间的不定期租赁关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故王云要求确认其与韩玉智之间的房屋租赁关系无效并要求韩玉智腾出涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审予以支持。 关于王云要求韩玉智支付2018年至2019年房屋占有使用费12000元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。双方均认可租赁费为6000元/每年，王云要求韩玉智参照此标准支付2018年、2019年期间的房屋占有使用费符合法律规定，韩玉智认可2017年7月22日支付的10000元为2016年、2017年的房屋占有使用费，但未举证证明已支付2018年、2019年的房屋占有使用费，应承担举证不能的责任，一审对于王云要求韩玉智支付2018年至2019年的房屋占有使用费12000元的诉讼请求予以支持。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王云与韩玉智就位于鳌山卫街道办事处红绿灯北三百米左右，莱青路西韩玉智所占用房屋的租赁关系无效；二、韩玉智于判决生效之日起十日内支付王云2018年、2019年的房屋占有使用费12000元；三、韩玉智于判决生效之日起三十日内腾退涉案房屋；四、驳回王云的其他诉讼请求。案件受理费1600元，减半收取800元，由韩玉智负担100元，由王云负担700元。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：上诉人应否将诉争房屋腾交给被上诉人。 根据王云提交的房屋买卖合同、一审法院对张某、苗春明的调查笔录以及韩玉智关于租赁使用房屋的陈述，可以确认诉争房屋系由鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司签订买卖合同将诉争房产卖给后者，韩玉智通过苗春明介绍租房，苗春明介绍韩玉智通过张某租赁房屋的事实，张某实际自青岛大自然生物制品有限公司处租赁该房产。上诉人亦认可其系通过苗春明介绍租房的事实，亦认可其将租金交给张某的事实。综合以上事实，足以确认上诉人系与青岛大自然生物制品有限公司存在不定期租赁关系并已实际履行。现因青岛大自然生物制品有限公司已注销，其原股东为王云及孙晓联，孙晓联已明确表示其未实际出资，不享受股东的任何权利，因此，王云作为本案原告向韩玉智主张权利符合法律规定。涉案房屋无建设规划审批手续，一审认定双方之间的租赁合同关系无效并判令上诉人返还房屋以及支付部分占有使用费并无不当，本院予以确认。此外，关于上诉人所称其在院内自行增建过房屋等情形，双方未在本案中提出过主张，可另行协商处理。 上诉人认为涉案房屋没有建设规划手续和土地证、房产证，鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司之间签订的房屋买卖合同无效，并怀疑是张某个人出售。对此,本院认为，根据合同相对性原则，上诉人韩玉智系从青岛大自然生物制品有限公司处租赁诉涉房屋场地，应当与其相对方进行对接.上诉人与青岛大自然生物制品有限公司之间的租赁关系无效，鳌山卫镇农业服务中心与青岛大自然生物制品有限公司签订房屋买卖关系如何处理对上诉人的权益并无影响，上诉人以此对抗被上诉人的诉讼主张于法无据。 另外，关于上诉人主张一审法院承办法官未主持和参与本案审理的问题，无证据证实，被上诉人亦否认上诉人所称的程序违法问题，本院对上诉人该主张不予采信。 综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人韩玉智负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年五月十一日 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员胡荣华