辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2833号上诉人（原审原告，反诉被告）：柏苹，男，1957年10月3日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：苏华君，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王善忠，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：徐淑静，女，1967年6月19日出生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘万广，辽宁德济律师事务所律师。上诉人柏苹因与被上诉人徐淑静租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初6756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏萍上诉请求：一、撤销一审判决书第三、四判项,依法改判被上诉人还应向上诉人支付违约金10万元;二、一、二审的费用(含鉴定费)由徐淑静承担。事实与理由：一审认定事实不清,证据不足。1.本案是租赁合同纠纷,徐淑静作为承租者,为了满足自己的需要,根据自己的审美情趣和使用目的对租赁房屋进行装修,对承租房屋的使用功能和使用价值并没有任何影响,在租赁合同结束后,出租者无需对该装修支付折价款,租赁房屋在之后无论是柏苹自行使用还是另租给他人使用,都不可能再延用徐淑静的装修,徐淑静的装修对柏苹没有任何价值,甚至进行拆除可能还要增加额外的拆除费用,柏苹不会因为接受承租者的装修而获取利益。在一审庭审中,柏苹也明确了对于可以拆除的例如空调等物品徐淑静只要不影响房屋的主体结构及使用,均可拿走,但是让柏苹对徐淑静的装修支付费用,没有任何法律依据,也违反了《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定。柏苹将房屋出租给徐淑静六年租金一共才68万元,一审却判令柏苹承担徐淑静26万元的装修费用,严重违反了公平原则,同时徐淑静也有恶意履行合同之嫌。2.双方签订的租赁合同,柏苹是允许徐淑静进行装修的,徐淑静应当本着诚实信用的原则确定与其租赁期限相适应的装修费用,该费用作为其租赁房屋的成本,应当在租赁期限内摊销完毕,租期6年,无论徐淑静花多少钱进行装修,其都应考虑租赁期限,在租赁期限结束时,其装修价值也使用完毕,一审判决让柏苹按10年的使用期限,支付给徐淑静装修残值剩余4年的折价款,从时间上看毫无根据。3.鉴定部门按鉴定价值收取25,000元的鉴定费,一审判决判令柏苹承担40%的折价款,但却要承担全部的鉴定费用,也是错误的。4.租赁期限结束后,徐淑静并没有按合同约定将租赁房屋返还给上诉人,同时在租赁期间,徐淑静还将承租房屋进行转租,还破坏房屋主体结构将窗户增扩,至今仍欠付最后一年1万元的租金,这些行为已经严重违反了合同的约定,就应当按合同约定承担10万元的违约金,违约金同时具有赔偿性和惩罚性的双重意义,一审判令徐淑静按实际占有房屋的时间给付占用费,是柏苹就租赁房屋实际的损失,但约定10万元的违约金是对徐淑静不按合同履行的惩罚,两点并不重复,应当支持。综上,请求二审法院支持柏苹的上诉请求。徐淑静辩称,不同意柏苹的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。柏苹在上诉状中称徐淑静装修的费用应该无偿的归柏苹所有，于法无据，根据双方合同的约定这部分的费用是不允许拆除的，这并不意味着是无偿留给出租人的，有失公平原则，所以原审判决作价要求出租人返还是正确的，符合公平原则。柏萍向一审法院起诉请求：1.要求被告立即返还租赁房屋；2.要求被告给付房屋占用费每天384元，自2018年9月15日到返还租赁房屋为止；3.要求被告给付违约金10万元；4.诉讼费用由被告承担。徐淑静反诉请求：请求依法判令反诉被告给付反诉原告租赁房屋装饰装修折价款。一审法院认定事实：原告柏苹作为甲方与被告徐淑静作为乙方于2012年8月1日签订一份《房屋租赁契约》。主要内容为:“一、甲方将位于大连市金州区(原柏盛苑酒店)出租给乙方使用。二、甲乙双方协定上述房屋租期六年,自2012年9月15日至2018年9月14日止,租金头三年每年为10万元,后两年每年为12万元,最后一年为14万元。付款方式:每年8月14日前一次交清下一年全部租金,乙方另交1万元作为期满时水费、电费、取暖费的保证金,期满双方确认无欠费甲方如数返还乙方。三、乙方在租赁期间不可将房屋转租、抵押、搞非法活动。应搞好防火防盗,如果发生意外乙方应承担一切费任和损失,如果发生不可抗力事件、自然灾害、房屋动迁等所造成的损失甲方不承担任何损失责任,乙方也不享受任何损失补偿。四、乙方在租赁期间所发生的水费、电费、取暖费、税费、公共卫生事业费、房屋维修费等一切费用及出现债权债务均由乙方自己承担。乙方在装修时不可破坏房屋主体结构,若是随意改造出现后果造成损失由乙方承担，租赁期满时不可将装修好的一切拆除和破坏。五、双方应共同遵守本契约,违约者应赔偿对方10万元。合同落款由甲乙双方签字,落款时间为2012年8月1日。”另查,双方在《房屋租赁契约》签订后,按上述契约已履行完毕。因双方对甲方是否应当支付房屋装饰装修折价款问题产生争议,故涉案租赁房屋至今仍由乙方占有未返还。又查,在本案审理过程中,反诉原告徐淑静提出对涉案房屋的装饰装修提出工程造价评估。大连建工工程造价咨询有限公司接受了工程造价评估委托,经工作于2019年7月30日出具大建工鉴字(2019)第28号《司法鉴定意见书》,该《司法鉴定意见书》的鉴定结论是:经鉴定涉案的位于大连市金州区租赁房屋内装饰装修工程造价为人民币661,913.75元。一审法院认为：本案中双方当事人争议的焦点问题有:1.原告要求返还租赁房屋的诉讼请求是否应当支持。因案涉房屋的租赁期限已届满,此请求应予支持。2.被告是否应当支付原告房屋占用费,因被告现已超期占用原告出租的房屋,此请求应予支持。3.原告要求被告支付违约金的请求是否应当支持,因违约金的目的系补偿合同当事人因对方违约行为而造成的损失;现原告已就被告的违约行为要求被告支付房屋占用费,即房屋占用费已具有补偿因被告违约给原告造成合同损失的功能。故对原告此请求不予支持。4.对于反诉原告提出要求反诉被告支付租赁房屋装饰装修折价款的请求是否应予支持。房屋的装饰装修是为了达到建筑装饰的艺术目的而具体运用合适的材料,主要针对房屋内部相关部位进行的饰面处理。它与房屋本身具有的使用功能并没有因果关系,只是为了满足使用者自身的个性化需求。在房屋租赁合同的交易习惯中,租赁者为了满足自己的需求,自行支付费用对所租赁的房屋进行装饰装修,当房屋租赁结束时,出租者无需对该装饰装修支付折价款;但同时也不禁止租赁者在不影响房屋使用功能的前提下拆除装修材料,即不禁止房屋租赁者以出租时的房屋内部状态返还租赁房屋。但在本案中,双方在《房屋租赁契约》中约定租赁者不能拆除其对租赁房屋的装修,这种约定显然不符合房屋租赁交易习惯的要求;且禁止租赁者拆除由其自行支付费用的装饰装修材料,也有悖公平原则。因此,对双方这种约定合理的理解就应为出租者默示同意支付租赁者所租赁房屋的装饰装修折价款。故对反诉原告要求反诉被告支付装饰装修折价款的诉讼请求予以支持。对于折价款的计算,根据日常生活经验合理确定,以10年使用期限折旧,现反诉原告租赁反诉被各房屋六年,反诉被告应按鉴定评估工程造价的40%返还。故反诉原告的反诉请求,一审法院予以支持。综上,对原告诉讼请求中的合理部分及被告的反诉请求,予以支持。一审法院作出如下判决:一、被告徐淑静于判决生效后十日内将其租赁的位于大连市金州区返还给原告柏苹;二、被告徐淑静于判决生效后十日内支付原告柏苹租赁房屋占用费（计算方法:旨2018年9月15日始至返还租赁房屋时止,按每日人民币384元计算支付);三、反诉被告柏苹于判决生效后十日内给付反诉原告徐淑静租赁房屋装饰装修折价款人民币264,765.5元;四、驳回原告柏苹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1150元（原告柏苹已预交),由被告徐淑静负担;本案反诉费575元,鉴定费25,000元,两项合计25,575元(反诉原告徐淑静已预交),由反诉被告柏苹负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审判决作出后，双方当事人均未对第一、二项判决内容提起上诉，表明双方均同意腾退案涉房屋并由徐淑静支付2018年9月15日至返还租赁房屋时止的房屋占用费，故本案的争议焦点有两个：一是柏苹应否赔偿徐淑静对案涉房屋装修的折价款；二是徐淑静应否向柏苹支付违约金10万元。针对第一个焦点问题，即柏苹应否赔偿徐淑静对案涉房屋装修的折价款，本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁契约》第四条约定，“乙方（徐淑静）在装修时不可破坏房屋主体结构,若是随意改造出现后果造成损失由乙方承担，租赁期满时不可将装修好的一切拆除和破坏。”，由此可知，出租人同意承租人在不破坏房屋主体结构的前提下对案涉房屋进行装修，且双方均认可租赁期满时附着于租赁房屋上的装修归出租人柏苹所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，徐淑静在明知其与柏苹签订的租赁合同约定的租期于2018年9月14日届满的情况下，仍在租期内对租赁房屋进行大规模装修，放任了因租期届满而可能使其产生装修损失的后果，并且徐淑静的装修系为了满足案涉租赁房屋的使用用途而进行，对由此产生的损失应由其自行承担。至于徐淑静主张双方当事人口头约定租期为20年的抗辩意见，因柏苹予以否认，而徐淑静未能提交充分的证据予以证明，故徐淑静应承担举证不能的法律后果。据此，徐淑静要求柏苹承担其装修损失的相关费用既无合同依据，又无法律根据，一审法院支持其该项诉请欠妥，本院依法予以纠正。针对第二个焦点问题，即徐淑静应否向柏苹支付违约金10万元，本院认为，在双方签订的案涉租赁合同中约定承租人徐淑静的主要义务是依约给付租金、合理使用租赁房屋、装修时不破坏房屋主体结构等，在合同履行过程中，柏苹未能提供充分的证据证明徐淑静存在上述违反合同约定的行为。并且，违约金一般是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，是损害赔偿额的预先锁定，以补偿性为主要功能。本案中，柏苹的主要损失为租赁合同届满后案涉房屋的占有使用费，现一审法院已判令徐淑静向柏苹支付房屋占用费，即对柏苹的实际损失进行了补偿，若再支持柏苹支付违约金的诉请，则可能导致徐淑静双重赔偿的情况，不当加重承租人的负担。基于此，一审法院未支持柏苹要求支付违约金的诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，柏苹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初6756号民事判决书第一、二项；二、撤销大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初6756号民事判决第三、四项；三、驳回柏苹的其他诉讼请求；四、驳回徐淑静的反诉请求。一审案件受理费1150元（柏苹已预交)，反诉费575元，鉴定费25,000元，合计25,575元(徐淑静已预交)，共计26,725元,由柏苹负担1150元，徐淑静负担25,575元；二审案件受理费575元（柏苹已预交)，由徐淑静负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年五月二十二日书记员 王丽秋