辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1747号上诉人（原审被告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人：杨延光，经理。委托诉讼代理人：申小曼，女，公司职员。被上诉人（原审原告）：姜晓波，女，1977年4月1日出生，汉族，现住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：马俊国，盖州市万达法律服务所法律工作者。上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司因与被上诉人姜晓波商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2019）辽0881民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司上诉请求：请求法院依法撤销（2019)辽0881民初4127号民事判决书，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，2013年上诉人将开发的“虹溪谷花园小区”的施工工程发包给了盖州市城东建筑工程公司，并将所建的部分商品房开据给城东建筑公司，用于抵顶工程款，其中包括21#楼2单元1002室（涉案房屋）。2013年5月13日，被上诉人姜晓波从城东建筑公司的手中用低价购买了一套工程抵账房屋（涉案房屋），买卖双方找上诉人办理了商品房买卖合同更名手续，同时被上诉人要求上诉人开据房屋销售发票，配合办理房屋按揭贷款。按照发票销售价格，盖州农业银行为被上诉人贷款27万元，按照银行要求上诉人为被上诉人的贷款行为向银行提供了阶段性连带担保责任。涉案房屋于2013年10月如期竣工，在交付使用时，上诉人却一直无法联系到被上诉人。在此期间被上诉人也从未找上诉人要求办理入住。几年的时间里上诉人曾陆续给被上诉人打过无数次电话都无法联系。因被上诉人还贷违约，盖州农业银行于2016年向盖州法院起诉，请求判令姜晓波（被上诉人）偿还借款本金260876.23元及利息，判令思拉堡小镇（上诉人）承担连带偿还责任。至此上诉人才知道被上诉人办理按揭贷款后，仅偿还银行不到两年的贷款就停止了还款（2015年3月以后再未付贷款）。银行多方联系也始终找不到被上诉人，法院开庭时被上诉人未到庭参加诉讼。该案经法院审理判决支持了农业银行的请求，并对涉案房屋依法查封，待拍卖后优先受偿给农业银行。现被上诉人就购买的涉案房屋向盖州市法院起诉，认为其购买的涉案房屋至今未交付使用，请求法院判令上诉人支付违约金。原审法院经审理支持了被上诉人的请求，上诉人认为原审判决错误，理由如下：1、上诉人虽然没有参加原审开庭活动，但己向法院提交了答辩状及相关证据，原审判决上诉人未作答辩错误。2、上诉人己履行了交房通知义务，不存在违约行为。是被上诉人留存的电话号码己无法取得有效联系，且于2015年3月就停止还贷，应视为被上诉人自愿放弃涉案房屋的所有权。故原审判决事实认定不清。3、从上诉事实可以看出被上诉人的购房目的并非居住，而是低价买房高价贷款，其本意根本没有居住使用房屋的意愿，所以谈不上房屋交付问题。4、被上诉人的主张己超过法定诉讼时效期。综上，请二审法院支持上诉人的请求。姜晓波答辩称，一、上诉人上诉称答辩人购买了一套工程抵账房屋不属实，答辩人购买的房屋是上诉人出售的房屋，有《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》为证，一审时答辩人已经提供，而不是购买的抵账房。假使购买抵账房上诉人认可答辩人的购买行为，因此应同一般出售购买应享受同样的权利。二、上诉人上诉称其没有参加庭审活动但己经答辩问题，答辩人认为这是一审法院审理问题不属于实体答辩内容，以卷宗记载为准。三、上诉人称履行了交房义务不存在违约，答辩人认为,交房是需要达到交房条件的，《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定交付期限、交付条件，上诉人没有达到相关标准，也没有证据证明上诉人交付房屋事实，因此上诉人是存在违约的。四、上诉人称答辩人购买房屋贷款问题，关于贷款问题是答辩人与农行之间的抵押借款合同关系，与上诉人之间无关。是否停止还贷是答辩人与农行之间的债权关系，不影响与上诉人之间的买卖关系。上诉人称答辩人是低价买房高价贷款问题，目的不是居住，答辩人认为，贷款金额是与银行之间的关系，与上诉人无关。答辩人购买房屋是为了居住，但上诉人未能交房所以影响了答辩人居住，显然是违约，五、关于是否已过诉讼时效问题，答辩人认为，上诉人违约行为一直在继续，答辩人随时可以主张。综上所述，答辩人认为一审判决正确，上诉人上诉无理，请二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。姜晓波向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付2013年12月1日至2019年4月30日期间逾期交房的违约金78723.84元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：姜晓波与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于2013年05月13日签订《商品房买卖合同》，姜晓波购买盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司开发的商品房建筑面积84.99平方米，每平方米4688元，总价款为398433元，姜晓波交付全部款项。双方约定2013年11月30日前交付该商品房给姜晓波使用，然而盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司至今没有交付房屋。按合同约定盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司违约应向姜晓波支付已交房价款日万分之一的违约金，从2013年12月1日至2019年4月30日共计1976天，按已交房款398433元的日万分之一的违约金计算每天39.84元，总计违约金为78723.84元（1976天×39.84元）。一审法院认为，姜晓波与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司之间的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，姜晓波与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司均应按照合同约定履行，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司未按合同履行按期交付房屋，显系违约，应承担违约责任。对姜晓波的诉请本院应予支持。虽然盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司在庭审后提交了答辩状，但并未提供有效证据证明其以实际交房，故本院不予采信。综上，对于原告在法律规定合理范围内的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告姜晓波违约金78723.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供工程款支付申请表、认购商品房协议书、2017辽0881民初3166号民事判决书，证明案涉房屋是上诉人支付给城东建筑工程公司的工程款，工程队刘世辉将抵顶房过户至被上诉人名下，被上诉人购买的是顶账房，被上诉人购买此房后上诉人配合办理按揭贷款，并向银行出具担保，被上诉人向银行缴纳一年零四个月贷款就中止还贷，银行和上诉人找被上诉人均找不到。被上诉人质证意见：对工程款支付申请表和认购协议真实性有异议，我手中有和上诉人签订的商品房买卖合同，可以证明是正常购买。对判决没有异议，但对其证明观点有异议，该判决可以体现出上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，与银行之间的贷款关系并不影响与被上诉人之间的买卖合同关系，不影响上诉人交房。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并为被上诉人开具销售不动产统一发票，双方之间成立买卖合同关系，上诉人应当按照合同约定的日期履行交付房屋的义务，否则应当承担违约责任。关于被上诉人是否拖欠银行贷款的问题与本案不是同一法律关系，不影响上诉人履行交付房屋的义务。上诉人未能提供有效证据证明案涉房屋已经具备交付条件以及具体的交付时间，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1768元，由上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年五月二十七日法官助理刘丛博书记员王伟超