山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初1539号原告：霍建设，男，1973年8月13日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾玫钰，山东平直律师事务所实习律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。被告：烟台中福房地产管理有限公司，住所地山东省龙口市南山佛光养生谷西区，统一社会信用代码91370681565219739N。法定代表人：郭秀娣，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东启卓律师事务所律师。原告霍建设诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基公司）、烟台中福房地产管理有限公司（下称中福公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍建设的委托诉讼代理人吕忠彰、栾玫钰，被告海基公司的委托诉讼代理人曲春道，被告中福公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍建设向本院提出诉讼请求：请求依法判令1、解除2013年7月18日原告与海基公司针对御景·山海薹9-101室、御景·山海薹15-101室签订的《商品房认购书》；2、海基公司返还原告御景·山海薹9-101室的房款3275000元及利息（以3275000元为基数，自2013年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；海基公司返还原告御景·山海薹15-101室的房款4725000元及利息（以4725000元为基数，自2013年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；中福公司对上述款项承担连带责任。3、诉讼费用、保全费5000元、保全保险费20000元由被告承担。事实和理由：2013年7月18日，原告与海基公司订立两份《商品房认购书》，认购龙口市南山旅游度假区的御景·山海薹项目9-101号和15-101号商品房，并交纳购房款8000000元。2015年，龙口市人民法院在审理二被告与他人之间纠纷案件过程中，对原告认购的该两栋商品房采取了保全措施，现已进入执行程序，致使原告订立合同的目的不能实现。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基公司辩称，1、原告所称的在与龙口市润德建筑设备租赁有限公司执行异议纠纷一案中，涉案商品房被查封，但该执行异议已经进入诉讼程序，对该执行裁定是否能够进行执行，尚未可知，所以该执行案件并未了结。2、海基公司与中福公司之间并不是合作开发关系，而是土地使用权转让关系，依据《最高院关于审理土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定土地合作开发合同中提供土地使用权的一方仅享有固定收益，不参与经营管理和利润分配，应当属于土地使用权转让关系，所以原告所称中福公司与海基公司是合作开发关系，这一认定是错误的。3、根据最高院的司法解释以及合作开发合同的相关约定，土地使用权转让给中福公司，中福公司建设和销售是由其独立进行的，与海基公司无关，本案中原告无权对海基公司提出诉讼请求。被告中福公司辩称，1、涉诉房屋的预约合同是原告与海基公司签订的，房款也是海基公司收取的，与中福公司无关。2、海基公司性质是有限责任公司，其独立承担民事责任，其签订的预约合同权利义务均属于海基公司，与中福无关，原告要求中福承担连带责任，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告对中福公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的山东农村商业银行出具的结算业务申请书，申请书上手写“该凭证第一次补制，原单作废”等字样，其主张，2013年7月18日，原告向海基公司账户内汇款时，银行出具了一份手写的由复写纸形成的汇款凭证，该凭证由于长时间存放，内容模糊不清，所以原告到银行补开了该证据。海基公司主张，对该证据真实性没有异议，但该证据无法证明海基公司已收到该款项，原告也没有海基公司向其出具的收款收据；中福公司主张，该款项未汇入中福公司账户。本院认为，该证据显示原告于2013年7月18日向海基公司账户汇款，结合本院前往山东农村商业银行调取的原告汇款账户（62×××77）流水明细，可以证明海基公司已收到原告汇款的8000000元。2、关于原告提交的《商品房认购书》两份，海基公司主张，对该证据的真实性有异议，该两份认购书并非海基公司制式版本，且所加盖的印章并非海基公司持有的印章；中福公司主张，该认购书并非中福公司签订的，故不予质证。本院认为，虽海基公司不认可原告提交的盖有海基公司印章的两份认购书（两份认购书涉及房款金额共计8000000元），但结合海基公司收到原告房款8000000元的事实以及（2020）鲁0681执异26号案件查明的事实综合分析可以认定，该两份认购书真实有效，具有证明效力。另海基公司申请对认购书中盖有“海基公司认购专用章（2）”的印章进行司法鉴定，因本院已认定认购书的效力且海基公司在（2020）鲁0681执异26号执行裁定书中亦认可涉诉认购书的效力，故其申请本院不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月18日，原告与海基公司就龙口市南山旅游度假区的御景·山海薹项目9-101号和15-101号房分别签订《商品房认购书》，约定9-101号房屋总价款3275000元、15-101号房屋总价款4725000元。当日，原告通过山东农村商业银行向海基公司汇款8000000元。2020年3月31日，龙口市人民法院作出（2020）鲁0681执异26号执行裁定书，内容为：“……本院在执行龙口市润德建筑设备租赁有限公司与烟台中福房地产管理有限公司、李小华企业借贷纠纷一案中，案外人霍建设对本院执行查封位于南山工业园山海薹项目15号楼101和9号楼101提出书面异议……案外人称，……案外人系法院查封之前就已经签订了商品房认购书，而且于签订合同当日已经全款支付购房款，且房屋现已交付，故法院依法不应查封。……被执行人烟台中福房地产管理有限公司称，我方认同案外人陈述的事实，我方有相关商品房认购书、银行转账记录及相关收费证明，且我方已完成房屋交付。第三人烟台海基置业有限公司称，案外人购房事实属实。……另查明，……2019年1月7日，被执行人烟台中福房地产管理有限公司提出异议申请，请求解除超标的查封的该公司开发的登记在第三人烟台海基置业有限公司名下的位于南山工业园山海薹29套别墅并提交该30套别墅价值约1.17亿元且已全部对外销售完毕的附表……。”另查明，海基公司（甲方）与龙口市海富房地产开发有限公司（乙方）（下称海富公司）签订《佛光地块商品房合作开发合同书》，其中第二条“合作方式”约定，本项目性质为甲乙双方合作开发，甲方提供土地和土地开发的相关手续，乙方负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，该地块在商品房买受人取得房产证之前，土地所有权（即使用权属）和性质不变；“甲方责任和义务”约定，甲方提供规划用地，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证等手续，甲方承担因此产生的费用；第四条“土地开发费的支付与税金的承担方式”约定，本项目甲方提供开发规划用地，乙方向甲方支付土地开发费；第五条约定，甲乙双方各自承担其风险，土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方享有。后海基公司（甲方）、海富公司（乙方）与中福公司（丙方）签订《关于佛光高尔夫25#地块合作开发合同书的三方协议》，乙方将其享有的《佛光地块商品房合作开发合同书》权利义务全部转让给丙方。还查明，涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在海基公司名下。本院认为，原告与海基公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故依法成立并生效。该认购书系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，且原告已按约向被告付清全部购房款，被告即应按认购书的约定与原告进一步磋商签订正式的商品房买卖合同，但该涉诉两套房屋因龙口市润德建筑设备租赁有限公司与中福公司、李小华企业借贷纠纷已被司法查封，且原告作为案外人提起执行查封异议已被龙口市人民法院作出的（2020）鲁0681执异26号执行裁定驳回，故双方继续履行买卖合同已成为事实上的不能。因此，原告主张解除认购书，于法有据，理由充分，本院予以支持。涉诉认购书解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告向海基公司缴纳的房款8000000元，其中御景·山海薹项目9-101号房房款3275000元、15-101号房房款4725000元，海基公司应予全部返还。因涉诉房屋被查封，海基公司作为合同的相对方无法按约继续履行合同，故原告向其主张利息损失应予支持。关于中福公司应否承担连带责任的问题。本院认为，根据海基公司提交的其与海富公司签订的《合作开发合同书》，以及海基公司、海富公司、中福公司三方签订的《合作开发合同书三方协议》的内容来看，两份合同均属于名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。且海富公司通过其与海基公司签订的合作开发合同，取得涉诉房屋所在地块的土地使用权后，经海基公司同意，又通过与中福公司签订合作开发合同，将自己在合同中的相关权利义务一并转让给了中福公司，故中福公司系涉案地块的实际开发商。同时结合原告提交的（2020）鲁0681执异26号执行裁定书载明的内容“2019年1月7日被执行人中福公司提出异议申请，请求解除超标的查封的该公司开发的登记在第三人海基公司名下的位于……别墅”，亦可证明中福公司系涉案地块的实际开发商。但涉诉认购书系原告与海基公司签订，原告的房款亦是向海基公司交纳，原告在庭审中亦自认是自海基公司处购买的涉诉房产，故涉诉房产的交易行为是直接发生在原告与海基公司之间。因此，根据合同的相对性原则，原告主张中福公司承担连带责任的诉请，于法相悖，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告霍建设与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市南山旅游度假区的御景·山海薹项目9-101号和15-101号房分别签订的《商品房认购书》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告霍建设购房款8000000元及利息（以8000000为基数，自2013年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告霍建设的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67900元，减半收取33950元，由被告烟台海基置业有限公司负担。保全费5000元、担保保险费20000元，共计25000元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年五月十八日书记员 王玮璐