广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2589号上诉人（原审被告）：温如飞，男，1961年3月2日出生，汉族，住广东省兴宁市。上诉人（原审被告）：陈飞，男，1963年7月26日出生，汉族，住江苏省射阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊成，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：危华钊，男，1990年3月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。上诉人温如飞、陈飞因与被上诉人危华钊返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。温如飞上诉请求：1.撤销一审判决，变更为：温如飞、陈飞无需将位于广州市花都区宏发南路9号*栋***房腾空交还危华钊；温如飞、陈飞无需支付房屋占用费及利息；2.一、二审诉讼费由危华钊承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，对租赁情况错误判断，且忽略了涉案303房屋按不交吉方式拍卖，以低于市场价格拍卖这一事实。危华钊明知涉案房屋存在租赁关系，应当受该租赁关系约束，无权要求温如飞返还房屋。一审法院以双方存在以租代偿的方式成立的租赁关系非纯粹的租赁合同关系为由，不支持温如飞继续承租涉案房屋存在认定事实不清，法律并未禁止以租代偿的方式抵扣租金，双方依其真实意思表示成立租赁合同，合同成立后温如飞按月交付租金，也在合法使用涉案房屋，至于双方变更支付租金方式，属于双方意思自治范围，并未违反法律禁止性规定，租赁合同应受法律保护。涉案房屋为不交吉拍卖，可以在拍卖公告、评估报告中明确这一情况。本案虽然涉案房屋抵押权设置在先，但租赁合同是合法有效的，且实际在使用涉案房屋，危华钊知晓并领取了房屋租赁资料并作为一审证据提交。据上，危华钊应受到温如飞与案外人的租赁合同约束，无权要求温如飞及陈飞返还。危华钊以低于市场价购买涉案房屋，是应当知道评估价格是基于涉案房屋有承租人而设定的，亦应当知晓其买受该房屋应当受原租赁合同约束，如其按照不交吉程序买受房屋后仍可以要求承租人返还房屋，属于违反公平原则，背离不交吉拍卖程序的初衷。涉案房屋存在合法的租赁合同关系，且经备案登记租赁关系，应当坚持“买卖不破租赁”的原则，允许温如飞及陈飞继续租用涉案房屋，危华钊要求温如飞、陈飞返还涉案房屋无事实和法律依据。（二）温如飞已经支付案外人广州市磊文贸易有限公司（以下简称磊文公司）租金至2024年2月，无需再向危华钊支付房屋占用费及利息。陈飞上诉请求：1.撤销一审判决，变更为：温如飞、陈飞无需将位于广州市花都区宏发南路9号*栋***房腾空交还危华钊；陈飞无需支付房屋占用费及利息；2.一、二审诉讼费由危华钊承担。事实和理由：（一）陈飞与温如飞就涉案303房签订租赁合同并经备案，按时交付租金，合法使用，应受法律保护。陈飞与温如飞于2018年8月1日签订房屋租赁合同并经花都区房屋租赁登记中心备案，约定303房出租给陈飞，陈飞按月支付租金1000元给温如飞，租期自2018年8月1日至2021年7月31日止。自租赁该房屋后，陈飞每月1日准时交付房屋租金，不存在拖欠租金的情况，温如飞亦向陈飞出具收据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故陈飞与温如飞的租赁合同应受法律保护，危华钊无事实及法律依据要求陈飞及温如飞腾空返还房屋。（二）陈飞按约应当向温如飞支付租金，无需再向危华钊支付房屋占用费及利息。陈飞是与温如飞签订租赁合同，并非与危华钊签订，即便危华钊按照不交吉拍卖程序买受涉案房屋，亦不对陈飞的租赁合同约定产生变更，故陈飞无需向危华钊支付涉案房屋的房屋占用费及利息。（三）陈飞投入大量资金装修涉案303房，退还房屋将造成陈飞损失，显失公平。危华钊通过不交吉拍卖程序购买涉案房屋，其购买的价格不包含陈飞投入的装修成本，若予以腾空返还，将造成陈飞无可避免的损失，且将使危华钊可以获得房屋以外的其他利益，显失公平。综上，陈飞与温如飞签订有效的租赁合同，应当受到法律保护，且陈飞不存在拖欠租金的情况，无需向危华钊支付房屋占用费及利息。危华钊二审答辩称，请求驳回温如飞、陈飞的上诉请求，危华钊坚持一审判决。温如飞、陈飞的上诉状对《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定避而不谈，危华钊认为该条款与本案的法律事实非常清晰，请求二审法院驳回温如飞、陈飞的上诉请求。危华钊向一审法院起诉请求：1.温如飞、陈飞支付房屋占用费暂计10400元（按照1300元/月的标准从2018年11月7日计算至场地返还给危华钊为止）及利息（利息自起诉之日起按照银行同期同类贷款利息计至付清之日起）；2.温如飞、陈飞向危华钊返还广州市花都区宏发南路9号*栋***房；3.本案诉讼费由温如飞、陈飞承担。一审诉讼中，危华钊变更第一项诉讼请求为：1.温如飞、陈飞按1000元/月的标准支付2019年3月8日起至返还场地之日止的占有使用费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区宏发南路9号*栋***房，建筑面积为110.27平方米，原权属人磊文公司因拖欠广州珠江小额贷款股份有限公司的债务导致涉案房屋于2019年1月17日被广州市越秀区人民法院以（2017）穗0104执30022号之一民事裁定将涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人危华钊所有，据查，磊文公司于2015年2月9日将涉案房屋抵押给广州珠江小额贷款股份有限公司，债权数额为200万元。之后涉案房屋于2019年3月8日办理权属登记于危华钊名下。危华钊认为其已通过拍卖的方式合法取得涉案房屋的所有权，温如飞及陈飞占有使用涉案房屋没有依据，遂要求温如飞返还涉案房屋，温如飞拒绝交还房屋，危华钊遂诉至一审法院成讼。温如飞表示其在2015年3月1日与磊文公司签订《房屋租赁合同》，温如飞向磊文公司承租花都区宏发南路9号包括涉案房屋在内的六套房屋，租期15年，从2015年3月1日至2029年2月28日，租金合计每月4800元，温如飞表示其已依约支付了2015年3月至2018年9月期间的租金。磊文公司的法定代表人王婉雯在2015年3月至2017年1月期间合计向温如飞借款145000元，为此提交借条予以佐证，在2017年1月16日，磊文公司与温如飞签订补充协议书，约定若王婉雯无力偿还借款，抵扣上述租赁合同的六套房屋的租金65个月。温如飞认为据此其已支付包括涉案房屋在内六套房屋的租金至2024年2月，且危华钊竞拍涉案房屋时明知涉案房屋为出租状态，因此不同意返还房屋及支付租金。另外，温如飞表示其承租涉案房屋在内的六套房屋均是对外转租给他人使用，其中涉案房屋在2018年8月1日与陈飞签订房屋租赁合同，约定租金标准为每月1000元，租期从2018年8月1日至2021年7月31日。温如飞表示若法院判决需要支付占用费，标准应按其与磊文公司签订的租赁合同约定的标准即每月800元。陈飞表示其承租的涉案房屋用于其开办的广东华禹工程咨询有限公司花都分公司办公使用，并在使用期间对涉案房屋投入装修费用96400元，因此不同意返还涉案房屋。温如飞提交两份房屋租赁登记备案证明，认为其与磊文公司的租赁合同及与陈飞签订的租赁合同分别在2019年5月16日及2019年7月29日在广州市花都区房屋租赁登记部门进行备案。一审法院另查，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租金参考价的通知，涉案房屋所在小区位于南北商贸城附近，南北商贸城在2018年的租金标准为4元/平方米/月。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。原权属人磊文公司在2015年2月9日将涉案房屋设立抵押权登记在广州珠江小额贷款股份有限公司名下之后，磊文公司在2015年3月1日将涉案房屋出租给温如飞，后磊文公司因无力偿还广州珠江小额贷款股份有限公司的债务，广州珠江小额贷款股份有限公司提起诉讼实现了抵押权后，危华钊作为抵押财产的买受人请求解除磊文公司与温如飞的原租赁合同，合法有据；另外，温如飞从2018年9月之后是通过抵扣磊文公司法定代表人王婉雯借款的方式支付的租金，即温如飞与磊文公司之间还存在借贷关系，二者从2018年9月之后并非是纯粹的租赁合同关系。在此情况下，温如飞及陈飞要求继续承租抵押的房屋，依据不足，现危华钊通过竞拍的方式购得涉案房屋，故危华钊要求温如飞、陈飞返还涉案房屋并支付占有使用费，合法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费的标准，虽然温如飞与陈飞签订的租赁合同约定的租金标准为1000元/月，但结合涉案房屋所在小区地段在2018年的广州市房屋租金参考价，一审法院采纳温如飞抗辩的按温如飞与磊文公司签订的租赁合同约定的租金标准800元/月（4800元/月÷6）计算，因此，危华钊要求温如飞、陈飞按每月800元的标准支付从取得权属之日即2019年3月8日起至返还房屋之日止的占有使用费及利息，合理有据，一审法院予以支持，利息以拖欠的占有使用费为本金，从起诉之日即2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。关于陈飞抗辩其投入的装修损失等问题，其可另寻他径向温如飞主张权利，同理，温如飞若认为返还涉案房屋后对其造成损失，其亦可另寻他径向磊文公司主张权利。陈飞经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年10月21日作出如下判决：一、温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区宏发南路9号*栋***房腾空交还给危华钊；二、温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起十日内向危华钊支付房屋占有使用费，占有使用费按每月800元的标准从2019年3月8日起计至温如飞、陈飞腾空交还上述房屋之日止；三、温如飞、陈飞于本判决发生法律效力之日起十日内向危华钊支付上述房屋占有使用费的利息，利息以拖欠的占有使用费为本金，从2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；四、驳回危华钊的其他诉讼请求。案件受理费3996元，由温如飞及陈飞共同负担。本院二审期间，温如飞向本院提交了（2013）穗中法审监民再字第265号民事判决书，拟证明买受人知悉涉案房屋情况，且通过不交吉拍卖程序买受房屋的，应当受到所涉房屋存在的合法租赁关系约束。危华钊经质证认为：对温如飞提供的证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该判决书是在《中华人民共和国物权法》颁布实施之前所作出的，本案的判决应该以《中华人民共和国物权法》为准。陈飞向本院提交了涉案房屋室内环境的照片拟证明其有实际使用涉案房屋。危华钊经质证认为：对陈飞提交的证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，陈飞的装修问题可向温如飞主张权利。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，另案执行中，广州市越秀区人民法院委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对涉案房屋在内的四套物业的市场价值进行评估，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》（估价报告档号：M/GZ/1711/5120/ZF、1711/GZ0240-02）载明涉案房屋的占用情况为“根据我们于2017年11月3日实地考察，广州市花都区宏发南路9号*栋***房使用情况为已出租作仓库使用”。二审期间，温如飞称其与出租人磊文公司的相关负责人为较好的朋友关系，出租方有向其出示涉案房屋的产权证，但其没有去房管部门核实涉案房屋的权属情况和抵押登记情况，确认与磊文公司签订的租赁合同并未经得抵押权人的同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。”本案中，涉案房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权而发生所有权的变动，符合上述法律规定的除外情形，故温如飞、陈飞主张其基于租赁合同有权对涉案房屋使用的上诉理由不能成立，其租赁权不得对抗危华钊对涉案房屋享有的物权。关于占有使用费的问题。温如飞称其已向磊文公司支付了至2024年2月的租金，然而，如前所述，温如飞、陈飞的租赁权不得对抗危华钊对涉案房屋享有的物权，磊文公司自危华钊取得涉案房屋产权之日起即无权再收取涉案房屋的租金，鉴于温如飞应付的2018年9月之后的租金实质上是与磊文公司法定代表人王婉雯欠付温如飞借款本息进行了抵扣，温如飞与磊文公司之间并非纯粹的房屋租赁合同关系，温如飞可就其未能抵扣的债权以及其他损失另行向磊文公司、王婉雯主张权利。至于陈飞所称的装修损失等问题，一审法院认定其可另寻他径向温如飞主张权利，并无不当，本院予以认可。综上所述，温如飞、陈飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7992元，由温如飞、陈飞共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月十九日书记员  贾妍胡秀红