福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1198号 上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：陈健强，男，1975年3月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 上诉人明发集团公司（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人陈健强商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人明发公司的委托诉讼代理人郑敏婷、魏晶晶，被上诉人陈健强的委托诉讼代理人许晓达、刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司上诉请求：撤销一审判决，驳回陈健强的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈健强负担。事实和理由：1、本案交房时间应为明发公司与陈健强委托的明胜物业公司办理商铺交接确认之日，即2013年4月28日之后的逾期交房违约金。一审认为将明胜公司与明发公司之间的交房手续认定为最终交付手续，存在前提条件，即陈健强拒绝签署交接确认书错误，该条款是陈健强与明胜公司之间拒绝交付，而非明发公司拒绝交付。 陈健强辩称，一审认定交房时间为2914年5月1日，符合客观实际，应予维持。双方虽各自提供了时间不同的商铺交接确认书，印章存在明显差异，交付时间问题，有证据可以相互印证，证明交付时间是2014年5月1日，否则，2013年4月28日交接，就不符合常理。 陈健强向一审法院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付陈健强逾期交房违约金140000元；2.判令明发公司支付陈健强逾期协助办证违约金18762.8元；3.本案的诉讼费用由明发公司承担。 一审法院查明：2011年5月22日，陈健强为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，陈健强向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积134.02平方米，每平方米14000元，总金额1876280元，买受人于2011年5月22日支付首期款946280元，剩余房款930000元通过银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”补充协议第十一条约定：“双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。”补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……”补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同及补充协议签订后，陈健强依约履行了全部付款义务。2011年5月22日，陈健强为甲方与明胜公司为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，陈健强将漳州市龙文区店面出租给明胜公司。租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件……时，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。”租赁合同第六条约定：“1、市场培育期（租赁经营期限开始的前三年）：甲方同意，……市场培育期不计算租金……2、市场培育期届满后的两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）租赁期间的租金：年租金为甲方购买租赁标的物价值（甲方的购房合同总价款）的8%，……月租金为人民币壹万贰仟伍佰零拾捌圆伍角叁分（￥12508.53元整）。3、甲方双方同意，租金应按季度支付。……”2013年3月20日、2013年4月27日，明发公司开发的漳州明发商业广场16＃楼分别工程竣工验收合格、建设工程消防验收合格。2014年5月29日原漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场16＃楼达到城市规划要求。2013年4月28日，明发公司与明胜公司签署《商铺交接确认书》。2014年5月1日，陈健强与明胜公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。明胜公司向陈健强支付2017年5月1日至2017年6月30日租金25017.06元，2017年7月1日至2017年9月30日租金37525.59元，2017年10月1日至2017年12月31日租金37525.59元，2018年1月1日至2018年6月30日租金75051.18元，2018年7月1日至2018年9月30日租金37525.59元，2018年10月1日至2018年12月31日租金37525.59元，2019年1月1日至2019年3月31日租金37525.59元，2019年4月1日至2019年4月30日租金12508.53元。2016年11月14日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告，明发公司完成明发商业广场16-19幢不动产初始登记。2016年12月5日，明发公司向陈健强发出《不动产权证书办理通知书》，通知陈健强于15日内至明发公司处办理申领不动产权证书所需的相关手续。另查明，自双方合同签订日至本案商品房实际交付日止，即自2011年5月22日至2014年5月1日止，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，漳州市出现中雨以上雨83日，六级以上风11日，台风31日。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知1日。漳州电业局发布停电通知7日，具体时间为2011年11月17日、2011年11月18日、2011年12月6日、2011年12月9日、2012年7月12日、2012年8月12日、2013年3月19日。上述因素扣除重复天数16日（其中，中雨以上雨、六级以上风重复4日，中雨以上雨、台风重复10日，中雨以上雨、停电重复2天）后天数为117日。明发公司因上述因素停止施工的天数为117日（2013年3月2日之后的未有停工记录）。还查明，陈健强曾于2014年12月20日向法院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 一审法院认为，陈健强与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年3月20日工程竣工验收合格，2013年4月27日消防验收合格，直至2013年4月27日涉讼商品房已具备法定交付条件，陈健强于2014年5月1日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年5月1日，明发公司方与陈健强依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。明发公司辩称本案交房时间应为明胜公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2013年4月28日。虽本案租赁合同约定，明胜公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是陈健强拒绝签署交接确认书。而本案中，陈健强并未拒绝与明胜公司签署交接确认书，故不应直接以明胜公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据，明胜公司与陈健强签署的交接确认书所确认的交房时间为2014年5月1日，而非2013年4月28日，结合租赁合同对涉讼商品房租金支付起算点、结束点、支付方式的约定，可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年5月1日，故明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。关于陈健强主张明发公司的逾期交房违约金的问题。根据买卖合同的约定，逾期交房天数应为约定交房日的次日至本案商品房实际交付日共计486日（2012年12月31日至2014年5月1日），扣除明发公司据实可延期的天数，即因六级以上风、中雨以上雨、台风、停水、停电等非出卖人所能控制的客观原因造成停工的天数117日，故明发公司逾期交房的天数应为369日。根据买卖合同第九条约定，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之2的逾期交房违约金，故明发公司应支付的逾期交房违约金为138469元（1876280元×0.02%/日×369日）。综上，法院支持陈健强要求明发公司支付逾期交房违约金138469元的主张，对超过的部分不予支持。关于陈健强主张的逾期办证违约金的问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定明发公司逾期办证的，按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即为18762.8元（1876280元×1%），明发公司对陈健强主张的逾期办证违约金亦无异议，故予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、明发公司（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈健强逾期交房违约金138469元；二、明发公司（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈健强逾期办证违约金18762.8元；三、驳回陈健强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3475元，由陈健强负担34元，明发公司（漳州）房地产开发有限公司负担3441元。 对于一审所查明的事实，除陈健强对“2013年4月28日，明发公司与明胜公司签署《商铺交接确认书》”有异议外，双方对其他事实没有异议，本院予以确认。 针对陈健强所提异议，分析认定如下：陈健强认为，两份《商铺交接确认书》存在公章不一致，2013年4月28日《商铺交接确认书》为假。本院认为，2013年4月28日的《商铺交接确认书》、2014年5月1日《商铺交接确认书》，因在租赁合同对此有作约定，故两份确认书的公章是否一致，不影响本案的处理结果。 本案双方当事人均没有提交新的证据。 本院认为，陈健强与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年3月20日工程竣工验收合格，2013年4月27日消防验收合格，直至2013年4月27日涉讼商品房已具备法定交付条件，陈健强于2014年5月1日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单”，故至2014年5月1日，明发公司方与陈健强依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。因根据租赁合同第二条第3.1项的约定，陈健强并未拒绝与明胜物业公司签署交接确认书，故不应直接以明胜物业公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据；且在明发公司通知陈健强交房后，明胜物业公司与陈健强签署的交接确认书所确认的交房时间亦为2014年5月1日，而非2013年4月28日，故可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年5月1日，明发公司对于交付时间的上诉意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 综上，明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用法律正确，所作判决应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3475元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  林 健 审判员  陈育生 二〇二〇年五月九日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷