河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4486号上诉人（原审被告）：郑州航空港山顶房地产开发有限公司，住所地郑州航空港区郑港六路北侧26号50号楼2层。法定代表人：张彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁亚培、冯胜强，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州航空港区航程置业有限公司，住所地郑州航空港区新港大道北段。法定代表人：许永喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子奕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙国战，北京市中创（郑州）律师事务所律师。原审被告：河南省福都商业管理有限公司，住所地郑州市管城区航海东路与银莺路交叉口西南角。法定代表人：王保祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝煌，该公司工作人员。上诉人郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）与被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司（以下简称航程公司）、原审被告河南省福都商业管理有限公司（以下简称福都公司）租赁合同纠纷一案，郑州航空港经济综合实验区人民法院于2018年8月3日作出（2017）豫0192民初1697号民事判决，山顶公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日作出（2018）豫01民终14759号民事判决，维持原判。山顶公司向河南省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月29日作出（2019）豫民申844号民事裁定，指令本院再审。本院经审理于2019年8月8日作出（2019）豫01民再245号民事裁定，撤销本院（2018）豫01民终14759号民事判决和郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192民初1697号民事判决，将案件发回郑州航空港经济综合实验区人民法院重审。郑州航空港经济综合实验区人民法院重审后，于2020年3月9日作出（2019）豫0192民初4221号民事判决，山顶公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山顶公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决与既往生效判决相悖，“基于同一事实和理由”产生的另案生效判决已经多次认定山顶公司不应当承担连带责任。航程公司基于其与福都公司之间的租赁合同曾向中牟县人民法院提起诉讼要求福都公司支付2014年5月1日至2015年8月31日期间的租金（以下简称“前段租金”）及违约金，并要求山顶公司依据《承诺函》承担连带责任，中牟县法院做出（2016）豫0122民初4102号判决，判决山顶公司不承担责任，后经郑州市中级人民法院二审作出（2018）豫01民终2111号生效判决，再次确认山顶不承担责任。后中牟“前段租金案”经省高院裁定进入再审，郑州市中院经再审审理于2019年8月5日作出（2019）豫01民再193号终审判决，再次判决山顶公司不承担连带责任。本案航程公司起诉福都公司要求支付2015年9月1日-2017年3月15日的租金（以下简称“后段租金”）和违约金，并要求山顶公司承担连带责任，本案与中牟前段租金案系基于相同事实和理由，裁判结果也应当一致。二、本案一审错误理解《承诺函》的含义，忽略《承诺函》中山顶公司承担责任的前提条件和担保时间范围，曲解《承诺函》中山顶公司承担责任的条件，导致事实认定错误。一审未能正确认定《承诺函》中山顶公司承担责任的“前提条件”和“时间范围”。在担保时间范围内和担保前提存在情形下，根据《承诺函》中山顶公司承担责任的条件，只有山顶公司与福都公司之间的纠纷影响航程公司租金收益时，山顶公司才承担连带责任，而该条件未成就。而一审错误理解《承诺函》的含义，变相扩大山顶公司承担责任的范围和条件，以“山顶公司与福都公司之间存在纠纷且福都公司以与山顶公司之间纠纷为由拒付租金，而不论该理由是否成立且目前存在航程公司还没有从福都公司实际收到租金的现状”认定山顶公司承担责任的条件成就错误。根据客观实际，在担保期间和担保前提存在情形下，也不存在达到山顶应当承担《承诺函》中责任的条件和情形。山顶公司与福都公司之间的纠纷不能影响航程公司租金收益，本案的发回重审前的原一审、二审法院均认定福都公司以与山顶公司存在纠纷为由拒付航程公司租金的抗辩不能成立判决福都公司向航程公司支付租金，对此航程公司与福都公司均表示认可均未上诉及申请再审，说明山顶公司与福都公司之间的纠纷不能影响航程公司租金收益，生效仲裁裁决认定“福都抗辩拒付租金的理由本身也不能成立”。山顶公司与福都公司的纠纷不影响航程公司收益，山顶公司承诺的承担补充责任的情形也不存在，山顶不应当为福都公司应付租金承担连带责任。且福都公司曾以山顶公司、航程公司存在交房瑕疵为由向郑州市中级人民法院另诉，主张索赔，这也印证了福都公司与山顶公司之间关于“交房瑕疵”纠纷是另外一个法律关系，该纠纷不影响航程公司向福都公司收取租金，山顶公司承诺的连带责任条件未成就。三、航程公司对山顶公司未尽到“减损义务”的范围及于本案中其向福都公司主张的租金，航程公司不应再向山顶公司主张任何权利。请二审法院判如所请。福都公司辩称：航程公司和山顶公司均未履行合同应尽义务，且隐瞒了涉案房屋重大影响的真实规划功能，航程公司及山顶公司存在根本性违约，直接造成涉案商场无法正常经营，福都公司巨额损失的严重后果，责任完全在于山顶公司和航程公司，福都公司不应支付资产使用费。一、山顶公司与福都公司之间是委托承包经营合同关系，而非租赁合同关系。二、福都公司和航程公司改签合同并不免除山顶公司按时交付合格涉案房屋，并保证商场正常经营必备条件持续满足的义务，同时，基于权利义务对等的基本原则，航程公司也应当对山顶公司的上述义务承担责任。福都公司、航程公司之间的《租赁承包经营合同》同福都公司、山顶公司之间的《委托承包经营管理合同》具有紧密联系的继受性，福都航程改签合同并不免除山顶公司按时交付合格涉案房屋，并保证商场正常经营必备条件持续满足的义务。结合本案《补充协议》及山顶公司向航程公司出具的《承诺函》，明显可知，福都航程之间改签合同的前提系山顶公司分别向福都、航程再次承诺交付合格涉案房屋（参见《补充协议》第7条、承诺函），即福都航程虽然改签了合同，但山顶公司仍然应当承担交付合格涉案房屋，并保证商场正常经营必备条件持续满足的义务，同时，基于权利义务对等的基本原则，航程公司从涉案房屋享有收益权利，也应当对上述山顶公司义务承担责任。根据山顶公司与福都公司、航程公司与福都公司的往来函件以及各级法院已经查明的事实情况，山顶公司和航程公司一直就合格物业的交付互相推诿，至始至终均未向福都公司交付合格物业，在各级法院审理过程中，山顶公司及航程公司也未曾向法院出具任何合格物业交付甚至是物业交付的证据。三、山顶公司、航程公司存在未能交付合格涉案房屋、以及严重隐瞒负一楼设计规划为地下车库的根本违约行为。四、山顶公司、航程公司未能交付合格房屋的根本违约行为，是造成涉案商场无法正常经营、福都公司巨额经济损失的根本原因。最后，结合涉案房屋整体现状，时至今日其周围道路、经营环境、配套设备设施等诸多商场经营必备条件仍未达到山顶公司承诺的合格交付标准，山顶公司及航程公司过错明显，福都公司不应当支付涉案房屋资产使用费。航程公司辩称：一审判决认定山顶公司承担连带责任的条件已成就，山顶公司的上诉理由不能成立，依法应驳回山顶公司的上诉请求，维持一审判决。航程公司要求山顶公司出具承诺函的原因就是考虑到山顶公司与福都公司如此前产生纠纷可能会导致航程公司获取租金的权益受到影响，为避免此类风险，影响航程公司收购资产目的的实现，航程公司才要求山顶公司出具承诺函；结合本案事实，山顶公司向福都公司交房确实存在瑕疵，而且双方之间就房产交付及资产使用费（包括替代施工方面）从航程公司购买涉案房产之前到现在，一直客观上都存在争议和纠纷，并非仅仅是山顶公司上诉状中称的只是福都公司的说辞。航程公司带租约购买涉案房产的目的就是为了获得租金收益，因为山顶与福都公司之间产生纠纷，不仅租金收益未收到，目前还面临被福都公司索赔两千多万元的法律诉讼及风险。一审法院依据相关客观事实认定山顶公司承担连带责任的条件已成就完全正确。福都公司出现违约时，是否解除合同是航程公司的权利而非义务，山顶公司认为航程公司未尽“减损义务”的范围及于本案中福都公司应付租金的上诉理由不能成立。航程公司向一审法院起诉请求：1.判令被告福都公司支付原告自2015年9月1日起至2017年3月15日截止（合同解除前一日）期间的租金11893373.7元、违约金18032509.70元，共计29925883.40元；2.判令被告山顶公司对被告福都公司的上述债务承担连带支付责任；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2013年，山顶公司在郑州航空港区××路（××、××路（××）交叉口处开发建设有包括山顶时代商业广场在内的房产项目。2013年7月4日，山顶公司（甲方）与福都公司（乙方）签订《郑州航空港山顶时代商业广场委托承包经营管理合同》一份，约定：甲方将山顶时代商业广场除酒店外的部分（以下称该项目）委托乙方承包管理经营；该项目房屋现状为已建成，图测总建筑面积约31084.53㎡，其中乙方承包经营管理的建筑面积约26852.55㎡，其中地下一层（知名超市大卖场）约8675.26㎡，扣除公用面积后计费面积约26542㎡。甲方委托乙方对该项目承包经营管理，授权乙方招商并以乙方名义和商户签订招商合同；乙方负责对该项目进行统一招商、统一经营管理；乙方独立经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏。甲方委托乙方承包经营管理期限分两期共计十年（其中第一期为三年，第二期为七年）。乙方装修进场日期为2013年7月31日前，装修工期、开业准备期及试营业期总计（即免承包费期限）最长不超过180天，开业日期不迟于2013年11月底。承包经营费起算期：甲方负责的商场整体装修工程验收完成并依约定的交付条件交付给乙方且免承包费期限结束；装修工程验收由甲方组织，设计、监理、施工单位和乙方参加；甲方应保证其负责的商场整体装修工程于2013年8月31日前完工。乙方上交甲方资产使用费（承包费）标准：第一年为35元/平方米/月，第二年为38元/平方米/月，第三年为42元/平方米/月，第二期另行商定。合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付定金200万元，甲方收到定金后将招商权移交给乙方并提供临时办公场所。乙方未按时足额交纳资产使用费（承包费），逾期超出30日的，为乙方根本违约，甲方有权解除合同。该项目交付乙方经营前，甲方应完成约定的建筑、安装、装饰等内容。甲方应当负责办理完成建设项目的所有合法手续；本项目因港区特殊情况，不能在乙方开业前办理完正规手续，乙方对此理解并接受，甲方有义务协调政府相关职能部门开具相关证明，以确保乙方开业运营，因上述手续办理影响乙方正常经营的，乙方可免责。甲方应保证按交付条件和标准，在规定的交付日向乙方交付承包经营管理房屋、设备设施等。甲方必须对房屋周边的道路（市政红线范围内）进行全面管理，保证乙方的经营需要。在工程施工过程中，乙方有权了解施工进展情况，有权对工程质量提出合理的建议，并有权参与工程竣工验收。甲方在签订本合同后，可授权分公司负责合同的具体履行；乙方也可依航空港区管委会规定和经营需要，设立新的项目公司，承接本合同权利义务，但甲方和乙方应当对本合同的履行承担连带责任。2013年8月16日，郑州福都商业物业管理有限公司（以下简称郑州福都公司）成立。同年8月26日，福都公司与郑州福都公司签订《委托经营管理合同》，福都公司将其承包的山顶时代商业广场的经营管理权利和义务交由郑州福都公司负责，期限为十年，郑州福都公司应以自己的名义与商户签订租赁合同。2013年9月25日，航程公司（甲方）与山顶公司（乙方）签订《集中商业购买协议》一份，约定乙方将位于郑港七路与郑港六街交汇处的集中商业出售给甲方，建筑面积约24775.61㎡（其中集中商业地上面积约7289㎡，集中商业地下面积约8675.26㎡，地下停车场面积约8811.35㎡），转让单价为每平方2970元，暂定总价为73583561元。房屋实际面积以房管部门登记面积为准，本协议最终总价为房屋实际面积和上述单价的乘积，房屋应符合双方约定的交房标准。在乙方将收购范围内的租赁协议均改签至甲方的15日内，乙方应当将项目当月出租收益转交给甲方。甲方保证继续履行乙方在房屋收购之前与租赁方签订的房屋租赁协议。2013年10月25日，涉案项目建设的五大责任主体,即勘察单位郑州中核岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南爱家建设集团有限公司、监理单位河南工程咨询监理有限公司、建设单位山顶公司分别出具《工程参建方工作情况报告》，监理单位出具《工程质量评估报告》、勘察单位出具《（勘察）质量检查报告》、设计单位出具《（设计）质量检查报告》确认工程质量合格，并共同签署工程竣工验收意见表确认工程验收合格。2014年3月28日，山顶公司（甲方）、福都公司（乙方）就《郑州航空港山顶时代商业广场委托承包经营管理合同》签订《补充协议》一份，主要内容为：乙方在二次装修期间，未按合同约定事先报经甲方书面同意，对原建筑结构及附属设施进行了部分施工，致使项目原结构、消防系统及部分建筑功能用途发生改变或受到影响；由于甲方项目的部分建设审批手续和验收办证尚未完成，如因乙方前述行为而致使审批及办证手续受到影响，乙方必须承担一切责任，并对以上情况导致的一切损失和发生的费用负全部责任。综合考虑承包项目具备乙方进驻装修条件、甲方交付工程情况、各区域乙方实际试营业日期及业态情况等主客观因素，双方确认合同所规定的乙方承包经营期起始日期为2014年1月1日。鉴于项目的周边道路开通及与其直接关联的山顶公寓人员入驻情况对项目经营状况影响重大，若2014年8月31日前尚未达到上述两种情形之一，双方同意依据客观公允、诚信合作原则，对乙方资产使用费的起算日期等事宜另行协商。根据原合同约定，甲方应完工未完工工程项目，甲方承诺在2014年4月30日前全部完成，并依原合同约定办妥承包项目的交付手续。鉴于项目负一层及地上一层和二层已经开始试营业，前述甲方还未完工工程不会对这些区域的经营造成实质性影响，因此，若甲方未按前述约定日期完成未完工程项目，导致乙方其它区域的经营受到影响时，就该影响所造成的乙方直接损失由双方另行协商解决。根据原合同约定，应在甲方项目交付条件范围内，为加快项目施工进度，保证项目开业目标，而由乙方代为甲方施工的工程项目，双方同意根据相关会议纪要、工程联系函等资料，依据共同确认的实际施工量计算代为施工的工程价款金额。2014年4月18日，山顶公司向航程公司出具《承诺函》一份，主要内容为：“根据与贵公司签订的《集中商业购买协议》的约定，在贵公司的收购范围内包括我公司之前已经和福都公司签订的《委托承包经营管理合同》涉及的物业，由于承包合同需要转签至贵公司，我公司就相关权利义务事项作如下承诺：一、我方明确承诺在2014年4月30日前将符合合同约定条件的物业交付给福都公司，如果山顶公司未按此约定交付，导致贵公司应得收益不能按约获取的，贵公司有权暂停支付任何应向我方支付但尚未支付的同等数额的款项。二、鉴于我方在贵公司收购集中商业前与福都公司已经签订并开始履行承包合同，若福都商业因承包合同在贵公司继承此合同权利义务前的履行中产生的争议影响贵公司获取收益的，我方明确承诺对贵公司应获收益承担连带保证责任，在贵公司实际取得应得收益前有权暂停从贵公司应向我方支付但尚未支付的任何同等数额的任何款项。三、我方明确承诺因房屋质量、设备设施、物业结构等问题与福都公司或任何其他相关物业经营者产生的纠纷，由我方负责解决并承担相应责任。2014年4月30日，鉴于航程公司购买行为导致涉案物业业主发生变更，而福都公司在此之前已与原业主山顶公司签订了《委托承包经营管理合同》，航程公司（作为甲方）与福都公司（作为乙方）协商对原合同中关于该物业的权利义务进行改签，双方签订《租赁承包经营合同》一份，主要内容为：“1.该物业建筑面积为15964.26㎡，包括地下一层8675.26㎡、地上7289㎡；2.甲方对房屋享有所有权，房屋用途为商业营业用房，乙方经营规划为地下一层为超市大卖场，北区三层为网吧和电玩，北区四层为KTV，中区三层为美食广场，中区四层和五层为电影院。乙方租赁甲方房屋期限分两期共计十年，租赁期限自2014年5月1日起十个自然年度，第一期为三年，第二期为七年。第一年租赁费按35元/平方米/月、第二年按38元/平方米/月、第三年按42元/平方米/月计算，乙方每次应向甲方预交下两个月的租赁费，乙方应将首期租赁费在签约之日起15日内交纳，此后各期租赁费预交时间不迟于下期开始前的15日内交付完毕。如果乙方未按时足额向甲方支付应付租金超过10个工作日的，则甲方有权按未支付租金每日千分之五向乙方收取违约金。乙方未按约定支付定金或履约保证金或逾期超过30天未交纳租金，甲方有权单方终止履行合同，履约保证金不予退还，乙方还应当负责解决遗留问题并赔偿甲方根据本合同可能得到的收益。”郑州福都公司自2014年2月起多次向山顶公司递交工作联系函，要求山顶公司对涉案物业就土建、市政道路及渗水、电梯、消防、空调等方面存在的问题予以解决，并提出相关的方案。2014年4月2日，山顶公司向郑州福都公司出具工作联系单一份，内容为：“豫康新城三期L地块集中商业遗留的工程维修问题，经贵我双方协商一致，处理如下：一、土建方面全部由贵方组织人员施工维修，所产生的费用由我方承担，请贵方尽快组织相关人员开展施工维修工作，并在4月25日前全部完成。二、关于屋面及卫生间漏水问题，贵我双方已界定了责任范围，属于我方责任范围内的问题由我方出资组织相关人员进场，交由贵方管理并安排维修工作。三、关于消防系统和空调系统的泄水方案处理问题，请贵方尽快报价，以便下一步工作的开展。根据贵公司2014年3月13日的工作联系函NO.054和3月28日的明细报价表，所有维修任务已经全部安排结束。”后山顶公司又分别于2014年10月11日、10月27日、10月28日及2015年1月5日向郑州福都公司出具工作联系单，处理涉案物业土建、渗水、电梯、消防等遗留问题。2014年6月24日，郑州航空港区公安消防大队向山顶公司出具郑港公消验字〔2014〕第0026号《建设工程消防验收意见书》，该意见载明：1.一、二、三区地下1层连为一体总建筑面积8413.5，高度5.1米：使用功能为商业。此次验收消防设计内容包括：总平面布局、防火间距、消防车道、安全疏散、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统。2.依据《中华人民共和国消防法》等有关法律、法规和消防技术规范，对照郑港公消验字〔2014〕第0002号《建设工程消防验收意见书》，经审查相关申报资料及现场抽查测试，意见为：综合评定该工程消防复验合格。2015年9月6日，山顶公司向福都公司发出解除合同通知书，解除双方间的《委托合同》及《补充协议》。2016年4月28日，福都公司退出承包经营山顶公司自留范围的经营场地，将房屋场地及相关设施交于山顶公司。2017年3月16日，航程公司以公证送达方式向福都公司送达《解除合同通知书》，双方之间的《租赁合同》解除。另查明，2015年9月8日，山顶公司以福都公司拖欠该公司资产使用费为由，向郑州仲裁委员会提出仲裁申请，福都公司以山顶公司违反《委托管理合同》的约定造成福都公司巨大经济损失为由，提出仲裁反请求申请，该委于2016年5月31日作出（2015）郑仲裁字第434号裁决书，后福都公司向郑州中院提起撤销该仲裁诉讼，郑州中院于2016年9月5日作出（2016）豫01民特字31号民事裁定书，裁定重新仲裁，2018年5月25日，郑州仲裁委作出（2015）郑仲重裁字第0434号裁决书，认为山顶公司交付的涉案房屋设施虽有不足，但不会对福都公司的经营造成实质性影响，达不到福都公司免责的程度；合同履行中福都公司向山顶公司反映房屋设施问题，山顶公司积极采取措施予以完善，福都公司并没有向山顶公司提出免责或者解除合同的要求；造成经营不善的局面，主要因素是航空港区商业区刚开始形成，营商氛围不足，周边环境包括道路不畅，人员流量及购买力等等需要时间积累才会兴旺，可能福都公司的期盼过于乐观，即使在履约中配合默契尽心尽力，但外部客观因素是双方难以控制改变的，并裁决如下：1.确认双方签订的《委托承包经营管理合同》及《补充协议》解除；2.福都公司支付山顶公司资产使用费970405.23元及违约金（以970405.23元为基数，按年利率24%从2016年2月19日计算至付清之日）；3.福都公司支付山顶公司水电费3605395.78元及利息（以3605395.78元为基数，按人民银行同期贷款利率从2014年1月15日计算至实际支付之日）；4.驳回山顶公司的其他仲裁请求；5.驳回福都公司的其他仲裁请求。后福都公司申请撤销仲裁裁决诉讼，郑州中院于2018年11月6日作出（2018）豫01民特181号民事裁定书，驳回福都公司的申请。2015年10月26日，航程公司向中牟县人民法院提起诉讼，要求福都公司交付航程公司履约保证金3000000元，福都公司支付航程公司自2014年5月1日起至2015年8月31日期间的租金9131558元、违约金11673867.10元，山顶公司对福都公司的上述债务承担连带支付责任，该院于2017年12月29日作出（2016）豫0122民初4101号民事判决，判决如下：1.福都公司给付航程公司履约保证金3000000元及2014年5月1日至2015年8月31日的租金9131558元，并以9131558元为基数自2015年5月26日起至2015年8月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算支付违约金；2.驳回航程公司其他诉讼请求。航程公司、福都公司不服该判决，提起上诉，郑州中院于2018年4月19日作出（2018）豫01民终2111号民事判决，驳回上诉，维持原判。航程公司、福都公司不服，向河南省高级人民法院申请再审，该院于2019年3月28日作出（2018）豫民申8494号民事裁定书，指令郑州中院再审。2019年8月5日，郑州中院作出（2019）豫01民再193号民事判决书，判决如下：1.撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终2111号民事判决、河南省中牟县人民法院（2016）豫0122民初4101号民事判决；2.福都公司给付航程公司2014年5月1日至2015年8月31日的租金9131558元，并以9131558元为基数自2014年5月26日起至2015年8月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算支付违约金；3.驳回航程公司的其他诉讼请求。又查明，2019年1月30日，福都公司向郑州中院提起诉讼，要求山顶公司赔偿其各项经济损失44127874.29元，航程公司对其中的28674208.77元承担连带支付责任。郑州中院于2020年1月13日作出（2019）豫01民初674号民事判决，驳回福都公司的诉讼请求。一审法院认为，山顶公司与福都公司签订的《委托承包经营管理合同》及其《补充协议》，山顶公司与航程公司签订的《集中商业购买协议》，航程公司与福都公司签订的《租赁承包经营合同》，山顶公司向航程公司出具的《承诺函》，均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、福都公司是否应支付航程公司租金及违约金；二、山顶公司是否应对福都公司上述债务承担连带责任。一、关于福都公司是否应支付航程公司租金及违约金的问题。航程公司与福都公司签订《租赁承包经营合同》前，福都公司已与山顶公司签订了《委托承包经营管理合同》及其《补充协议》，山顶公司已向福都公司交付涉案房产，福都公司亦已实际占有、使用，双方合同同时载明山顶公司还未完工工程不会对经营区域造成实质性影响，亦约定福都公司代为山顶公司施工的部分项目工程，以上足以说明向福都公司交付涉案项目的责任主体为山顶公司；虽然山顶公司、福都公司之间的《委托承包经营管理合同》与航程公司、福都公司之间《租赁承包经营合同》具有关联性与继受性，但航程公司、福都公司在签订合同时并未就涉案房产的交付进行新的约定，由此可知福都公司对签订合同时已交付的房产予以认可，故福都公司辩称航程公司未交付合格涉案房屋，不应支付租金，理由不能成立，应不予采纳。根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，航程公司作为出租人，有权要求福都公司按照合同约定支付租金。航程公司请求福都公司支付2015年9月1日起至2017年3月15日截止（合同解除前一日）期间的租金11893373.7元，符合合同约定，于法有据，应予支持；航程公司要求福都公司支付违约金，因双方合同已解除，违约金实质上是赔偿航程公司的损失，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，福都公司承租涉案房产后从未向航程公司支付租金，航程公司虽于2015年10月26日向中牟县人民法院提起诉讼，但在具备合同解除条件的情况下未采取措施以防止损失扩大，故航程公司主张的违约金属于损失扩大，应由其自行承担，应不予支持。二、山顶公司是否应对福都公司上述债务承担连带责任的问题。航程公司要求山顶公司承担连带责任的依据为山顶公司出具的《承诺函》第二条“鉴于我方在贵公司收购集中商业前与福都公司已经签订并开始履行承包合同，若福都商业因承包合同在贵公司继承此合同权利义务前的履行中产生的争议影响贵公司获取收益的，我方明确承诺对贵公司应获收益承担连带保证责任，在贵公司实际取得应得收益前有权暂停从贵公司应向我方支付但尚未支付的任何同等数额的任何款项”，双方对此款的理解存在争议，根据《合同法》第一百二十五的规定，应当结合双方所签订的合同，按照承诺书所使用的词句、有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，航程公司从山顶公司购买房产的目的系收取租金，因涉案房产系带租出售，房产原所有人山顶公司将房产转让给航程公司后，根据“买卖不破租赁”的原则，航程公司继受原合同后应向福都公司收取租金，山顶公司就航程公司与福都公司之间合同履行不存在利害关系，从交易习惯来分析，山顶公司无需向航程公司出具保证性质的《承诺函》，但结合该承诺书的其他内容，可以得出航程公司要求山顶公司出具承诺书的目的，是考虑到如山顶公司与福都公司此前产生纠纷可能会导致航程公司获取租金的权益受到影响，为避免此类风险，航程公司要求山顶公司出具了《承诺函》，故该承诺书的本意为只要山顶公司与福都公司产生纠纷导致航程公司权益受到影响，山顶公司就应承担连带责任，山顶公司与福都公司之间责任划分在所不论；其次，在事实上，山顶公司向福都公司履行房产交付方面存在瑕疵，双方在房产交付与资产使用费支付方面产生纠纷。双方签订《委托承包经营管理合同》时，涉案房产尚未竣工验收，双方另行签订《补充协议》时山顶公司仍有部分工程未完工，同时还存在负一层规划与实际用途不一致的情形；郑州福都公司从2014年2月起向山顶公司递交《工作联系单》要求山顶公司处理工程维修问题，山顶公司亦出具相应的《工作联系单》，处理涉案物业土建、渗水、电梯、消防等遗留问题，由此能得知双方就涉案房产的交付一直存在争议；后山顶公司提起的仲裁要求福都公司支付资产使用费，福都公司提起诉讼要求山顶公司承担赔偿责任的同时，亦要求航程公司承担连带责任，足以证明山顶公司、福都公司双方在合同履行过程中产生了较大争议，且造成了福都公司拒付航程公司租金。第三，合同履行过程中，福都公司从未向山顶公司、航程公司支付资产使用费、资料费，航程公司的收益受到影响。福都公司与山顶公司、航程公司分别签订的合同具有关联性、连续性，根据三者之间的合同，向福都公司交付房产的责任主体为山顶公司而非航程公司，从山顶公司与福都公司签订合同直至双方产生仲裁纠纷，福都公司均认为山顶公司未向其交付符合合同约定房产而拒付使用费，亦拒付同为部分房产出租人航程公司租金；综上，山顶公司与福都公司存在纠纷，山顶公司存在事实上的交付瑕疵，福都公司以交付存在问题拒付租金，航程公司应得收益受到影响，故山顶公司《承诺函》第二条适用条件已成就，应对福都公司的债务承担连带责任。山顶公司承担连带责任后，有权向福都公司追偿。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经院审判委员会研究，判决如下：一、被告河南省福都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州航空港区航程置业有限公司自2015年9月1日起至2017年3月15日止的租金11893373.70元；二、被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司对被告河南省福都商业管理有限公司的上述债务承担连带责任；被告郑州航空港山顶房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告河南省福都商业管理有限公司追偿；三、驳回原告郑州航空港区航程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191429元，由被告河南省福都商业管理有限公司负担76079元，原告郑州航空港区航程置业有限公司负担115350元；保全费5000元，由被告河南省福都商业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于山顶公司应否对福都公司债务承担连带责任问题，根据查明事实可知，航程公司在购买涉案房屋时，福都公司已从山顶公司处承租并占有使用涉案房屋，根据《承诺函》第二项约定，山顶公司是否承担连带责任，取决于航程公司继承《委托承包经营管理合同》权利义务前，山顶公司与福都公司之间是否实际存在争议，以及该争议是否影响到航程公司获取收益。根据郑州仲裁委员会作出的（2015）郑仲重裁字第0434号裁决认定，山顶公司交付给福都公司的涉案房屋设施虽有一些瑕疵，但不会对福都公司的经营造成实质性影响，还达不到福都公司免付租金的责任。鉴于生效判决未认定福都公司与山顶公司履行双方承包合同权利义务产生的争议影响到航程公司获取收益，故航程公司在本案中主张山顶公司对福都公司的债务承担连带责任的条件尚未成就，山顶公司上诉称不应对福都公司债务承担连带责任的理由正当，本院予以支持。综上所述，上诉人山顶公司的上诉请求成立，对该上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理有不妥之处，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初4221号民事判决；二、原审被告河南省福都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司自2015年9月1日起至2017年3月15日止的租金11893373.70元；三、驳回被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费191429元，由原审被告河南省福都商业管理有限公司负担76079元，被上诉人郑州航空港区航程置业有限公司负担115350元；保全费5000元，由河南省福都商业管理有限公司负担。二审案件受理费93160元，由郑州航空港区航程置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇二〇年五月二十五日书记员 米 彦