浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初1268号 原告：湖州市农业科学研究院，住所地：湖州市吴兴区陆王路768号。 法定代表人：朱建方，该院常务副院长。 委托诉讼代理人：沈鸿伟，浙江金鼎律师事务律师。 委托诉讼代理人：钱伟红，该研究院工作人员。 被告：张友德，男，1948年12月27日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 被告：张鑫庚，男，1979年12月16日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告湖州市农业科学研究院（以下简称湖州农科院）与被告张友德、张鑫庚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理，依法由审判员吴潇敏适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈鸿伟、钱伟红，被告张友德到庭参加诉讼。被告张鑫庚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告湖州农科院起诉称：2009年12月1日，原告将坐落于湖州市陆王路768号的市农科院教学楼、辅房及辅房食堂(含部分设施）出租给被告张友德、张鑫庚等人用于开办吴兴毗山人家酒店。2012年6月30日，原告与被告张友德、张鑫庚签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期为十年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止；……2013年12月1日至2019年11月30日另行商定租金，但不低于每年每平方米（建筑面积）120元，如需开具税务发票税金由被告张友德、张鑫庚承担；水、电费按月结算一次，于每月末结算交纳，租金每年分两次付清，即每年11月30日，5月31日前提前付半年租金，逾期三个月未付清租金及水电费则原告有权终止协议；租金及水电费逾期按每天0.3%加收迟纳金。《房屋租赁协议》还对双方的其他权利义务作了约定。《房屋租赁协议》履行过程中，被告张友德、张鑫庚以经营不佳为由要求适当降低租金，后经双方协商将租金变更为170000元/年。《房屋租赁协议》履行过程中，被告张友德、张鑫庚未能依约履行租金支付义务，多次向原告出具《还款承诺书》，承诺分期付款。但是，被告张友德、张鑫庚未能践行诺言。2019年11月30日，租赁期间届满，但被告张友德、张鑫庚未能将房屋腾空返还给原告。截至2019年11月30日，被告张友德、张鑫庚尚拖欠原告租金321188元，水电费2621.2元。因原被告之间对租赁期间的电费存在其他争议，故原告在本案中对拖欠的水电费不作主张，可由双方另行处理。故原告向法院起诉，请求判令：1、被告张友德、张鑫庚将坐落于湖州市陆王路768号的市农科院教学楼、辅房及辅房食堂（含部分设施）、仓库返还给原告；2、被告张友德、张鑫庚立即支付拖欠的租金321188元；3、被告张友德、张鑫庚自2019年6月1日起就上述拖欠的租金按每日千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金至租金实际付清之日止；4、被告张友德、张鑫庚自2019年12月1日起按每日465.76元的标准给付原告房屋占有使用费（租金损失）至房屋实际返还之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：《房屋租赁协议》、不动产权证书各一份；《还款承诺书》三份。 被告张友德答辩称：一、因原告将其他房屋的电线接入被告租赁的案涉房屋之电表上，被告已向公安机关报案，故在公安机关侦查结束前，案涉房屋不应返还；二、对原告主张的321188元租金无异议。但拖欠租金系因原告有错在先，故不应支付；三、关于违约金，由法院依法认定；四：因原告长期盗用被告的电，系原告有错在先，且关于电费的纠纷没有解决，故不应支付占有使用费。 被告张友德为支持其辩称，向本院提交如下证据：照片四张、情况说明、水电费清单、民事调解协议书各一份。 被告张鑫庚未到庭，亦未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2012年6月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份。约定：两被告向原告租赁位于东门外毗山市辅房及辅房食堂（含部分设施）建筑面积1710平方米，用于开办吴兴毗山人家酒店；租赁期自2009年12月1日起至2019年11月30日止；2013年12月1日至2019年11月30日另行商定租金，但不低于每年每平方米（建筑面积）120元；水、电费按月结算一次，于每月末结算交纳；租金每年分两次付清，即每年11月30日，5月31日前提前付半年租金，逾期三个月未付清租金及水电费则原告有权终止协议；租金及水电费逾期按每天0.3%加收迟纳金；原2009年12月23日签订的《房屋租赁协议》作废。嗣后，原、被告协商将租金变更为170000元／年。 2019年2月20日，两被告向原告出具《还款承诺书》一份，载明“至2019年1月31日止尚欠市农科院房屋租金及水电费229518.2元（庭审中，原告及被告张友德均认可该款仅为租金，截至该时段的水电费已付清）；2019年2月起至2019年10月30日止，每一个月底前偿还2万元，11月15日前偿还2万元；另外在9月30日前偿还9万元，10月31日前偿还约9万元（以实际欠款额为准）；2019年2月及之后每月水电费在收到抄表清单后一周内付清。”嗣后，两被告共计向原告支付租金5万元。截至2019年11月30日合同期限届满，尚欠321188元租金（229518.2+170000/12*10-50000）未付。租赁期限届满后，两被告未支付租金，亦未返还案涉房屋，以致纠纷成讼。 另查明，原告确存在将其他房屋的电线接入被告电表的事实。2019年11月6日，原告与被告张友德就水电费分摊事宜发生争议，并经八里店镇人民调解委员会驻派出所调解工作室调解，因双方分歧太大，调解不成功。 以上事实由原告提供的《房屋租赁协议》、不动产权证书、《还款承诺书》等证据，被告张友德提供的《民事调解协议书》等证据，以及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁协议》是各方当事人的真实意思表示，除双方约定的迟纳金（违约金）过高外，其余内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。现合同期限已届满，两被告未能按合同约定及时返还房屋、给付租金，显属违约。针对被告张友德辩称，因原告将其他房屋的电线接入被告租赁的案涉房屋之电表上，被告已向公安机关报案，故在公安机关侦查结束前，案涉房屋不应返还，本院认为，租赁期限已经届满，两被告应及时返还房屋，且被告未能提供证据证明案涉房屋的电费等相关事宜已经公安机关立案侦查；且即使案涉房屋因公安侦查需要，被告亦无权继续占用。故对被告张友德的这一答辩意见，本院不予采信。针对被告张友德辩称，因原告长期盗用被告的电，系原告有错在先，且关于电费的纠纷没有解决，故不应支付租金及占有使用费，本院认为，原告将其他房屋的电线接入被告电表中，显属不当，被告可就其多付的电费及相应损失向原告主张权利。庭审中，经法庭释明后，被告明确表示不于本案向法院主张电费，且被告确存在租赁期届满后仍继续占有租赁物及拒付租金的违约行为，依法应承担支付租金、返还租赁物及赔偿损失等违约责任。故对被告张友德的这一答辩意见，本院不予采信。关于房屋占有使用费，原告主张以双方约定的年租金17万元为参照，按465.76元/日进行计算（170000/365），本院予以支持。关于违约金，原告主张依合同约定的日千分之三的标准进行计算，本院认为，违约金的计算应以实际损失为基础，本案中，原告未就其实际损失举证，原告的损失主要是基于租金产生的资金周转利息损失，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院酌情认定以年利率10%计算违约金。关于违约金的起算时间，根据《还款承诺书》“2019年2月起至2019年10月30日止，每一个月底前偿还2万元……”，以及《房屋租赁协议》“每年5月31日前提前付半年租赁费”的约定，2019年1月31日前的租金违约金应自2019年3月1日起分段计算；2019年6月后的租金，应自2019年6月1日起计算。现原告主张案涉租金的违约金均从2019年6月1日起计算，系原告处分其民事权利的行为，且该行为未损害他人利益，本院予以支持。关于被告辩称原告盗用被告电费的情形，被告可另行主张。被告张鑫庚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张友德、张鑫庚应将坐落于湖州市陆王路768号房屋（含辅房及部分设施）返还原告湖州市农业科学研究院，限于本判决生效之日起十五日内履行； 二、被告张友德、张鑫庚应支付原告湖州市农业科学研究院租金321188元，并以实际结欠租金为基数，按年利率10%向原告湖州市农业科学研究院支付自2019年6月1日至实际清偿之日止期间的逾期付款违约金，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、被告张友德、张鑫庚应按465.76元/天的标准，向原告湖州市农业科学研究院支付自2019年12月1日至实际返还房屋之日止期间的房屋占有使用费； 四、驳回原告湖州市农业科学研究院的其他诉讼请求。 若被告张友德、张鑫庚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6118元，减半收取3059元，财产保全费2220元，合计诉讼费5259元，由被告被告张友德、张鑫庚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  吴潇敏 二〇二〇年五月十八日 书记员  张 洁