河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终954号上诉人（原审被告）：信阳市联发房地产有限责任公司，住所地信阳市四一路87号。法定代表人:尹献庭，公司总经理。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区平西街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金刚琴，信阳市平桥区平西街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:霍训平，女，1961年9月5日出生,汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人:丁凡瑞，河南楚天阁律师事务所律师。原审第三人:信阳市闽豫投资有限公司，住所地信阳市浉河区广场西路。法定代表人:李婉凤，公司总经理。委托诉讼代理人：谌鑫，河南国银（信阳）律师事务所律师。上诉人信阳市联发房地产有限责任公司因与被上诉人霍训平、原审第三人信阳市闽豫投资有限公司返还原物纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初9389号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信阳市联发房地产有限责任公司的法定代表人尹献庭及委托诉讼代理人金刚琴、被上诉人霍训平及委托诉讼代理人丁凡瑞、原审第三人信阳市闽豫投资有限公司的委托诉讼代理人谌鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳市联发房地产有限责任公司上诉请求：一、依法撤销河南省信阳市平桥区人民法院(2019)豫1503民初9389号民事判决，改判或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，处理不当，导致判决错误。1、一审认定“原被告及第三人协商以房抵债，被告联发公司以房屋抵偿欠原告的借款本息517998元，系双方真实意思表示，不违背法律规定，且原告已经实际接收房屋并装修入住，故原告对该房屋系有合法占有，被告收回房屋拒不返还原告，即构成违约，也构成侵权……”事实不清、证据不足，缺乏事实和法律依据。首先、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生物权效力；未经登记，不发生效力。本案中被上诉人把资金投入第三人，第三人把资金以名为房屋买卖实为民间借贷的方式高利借给上诉人，并非是一审认定的三方达成以房抵债协议，被上诉人实际占有房屋。其次，上诉人出具的是《房屋认购协议》并非是商品房买卖合同,更没有进行交房，没有办理房屋登记手续。被上诉人不存在有该房屋的所有权，上诉人也不存在违约及其侵权，一审认定上诉人既违约又构成侵权显然是错误的，缺乏事实和法律依据。2、一审认定本案争议房屋被上诉人实际接收并装修入住错误。本案争议房屋上诉人于2014年10月29日已经出卖给案外人高明学，该房屋一直由高明学装修入住至今，被上诉人多次非法抢占房屋，并损害高明学的房屋。2019年1月16日经信阳市平桥区价格认定中心对高明学房屋损失价格评估认定3746元。2019年3月5日信阳市公安局平桥分局作出平公（平桥）行罚决定[2019]10044号《行政处罚决定书》，认定被上诉人于2018年12月16日18时许，在信阳市平桥区人民路邮政小区一号楼一单元12楼1201室内将高明学安装的抽油烟机、坐便等物品砸坏，决定对霍训平故意损毁财物行政拘留10日。一审法院既没有证据又没有查清事实的情况下，仅凭主观臆断认定是被上诉人装修接受争议房屋显然错误，与公安机关查明的事实完全不符，并且上诉人也不存在收回房屋的事实，一审法院认定上诉人收回房屋，其认定事实显然是不清，证据不足。本案争议房屋为小产权房屋，没有合法手续，高明学购买房屋在前，况且被上诉人主张的以物抵债在后，被上诉人没有取得物权的情况下，主张其权利是债权、民间借贷，按照物权法的规定不发生物权效力。一审判决认定上诉人侵权，三日内将占用邮政小区一号楼一单元12楼1201室房屋返还给被上诉人，不仅直接把小产权房屋不受法律保护的财产变为合法化，而且把高明学的房屋判给被上诉人，处理不当，判决缺乏事实和法律依据。3、现上诉人把第三人的高利贷债务早已经超额清偿完毕，多付的款项上诉人已经按照不当得利向浉河区人民法院提起诉讼。上诉人不欠第三人任何债务，以案涉房屋担保第三人的借款，随债务清偿担保而消灭。二、一审程序违法。1、本案应当按照民间借贷审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。上诉人出具的《购房意向认购书》名为房屋买卖实为民间借贷，一审法院没有给被上诉人释明变更诉讼请求，而是直接按照侵权诉讼审理判决，程序明显错误。2、本案一审法院应当按照民间借贷法律关系审理，作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。3、上诉人庭审中多次要求一审法院追加利害关系人高明学参与诉讼，一审法院即没有按照上诉人要求追加，又没有依职权追加高明学为被告或者第三人，其程序违法，应当依法发回重审。霍训平辩称：一、一审判决事实认定清楚、证据充分，判决结果公正合理。第一，一审中经审理查明，2015年2月答辩人将50万元投资到第三人公司，上诉人在第三人处有借款，借款到期无力偿还，第三人又无力偿还答辩人借款，后来三方协商以房抵债，答辩人与上诉人签订了《购房意向认购书》，上诉人出具《收据》一份，答辩人接收案涉房屋后装修并于2017年8月正式入住，至此以房抵债已全部履行完毕。第二，一审庭审中第三人所提交的书面答辩状对三方以房抵债前因后果的阐述进一步证实一审事实认定清楚，并不是上诉人所称的事实不清、证据不足。第三，2018年8月15日上诉人人发布一则《公告》，内容为：请抢占六单元1201房屋的霍训平，即日起三天内将房间内属于你本人的物品清空，否则公司将采取强制清理措施。虽然答辩人对该公告的措辞不予认同，但可以证实2018年8月15日之前案涉房屋一直由答辩人实际占有居住。这与上诉人上诉状所称“本案争议的房屋上诉人于2014年10月29日已经出卖给案外第三人高明学，该房屋一直由高明学装修入住至今”不符，上诉人不顾与答辩人签订《购房意向认购书》及已经交房的事实，无理、强行将答辩人从案涉房屋搬离出来，由此可以看出上诉人所称事实不实。二、一审程序并无违法。本案中是由于当事人无力偿还债务，三方协商一致达成了以房抵债，并不是上诉人所称的民间借贷合同的担保，在上诉人与答辩人签订《购房意向认购书》并出具《收据》之后，三方之间的债权债务关系即已消灭，该行为系当事人真实意思表示，且履行完毕。因上诉人强行将答辩人从案涉房屋赶出的行为严重侵犯了答辩人的合法权益，所以答辩人要求上诉人返还房屋，于法有据、合情合理，一审法院据此审理，并不存在程序违法。对于上诉人上诉状中提及的高明学，不是答辩人与上诉人签订的《购房意向认购书》的相对人，不能成为本案适格的当事人，其也并没有递交任何书面申请，说明原因并要求参加到本案诉讼庭审中来，同时上诉人也并没提供证据能够证实高明学是本案适格的被告或者第三人。综上，请求驳回上诉，维持原判。信阳市闽豫投资有限公司述称：一、本案与第三人没有关系，被上诉人与第三人之间的债权债务关系早已转移给上诉人，上诉人与被上诉人签订《购房意向认购书》的行为充分说明上诉人已经实际接受了第三人与被上诉人之间的债务，并已经实际履行。二、本案一审程序合法，案由正确，上诉人上诉称案由应该是民间借贷纠纷，与客观事实不符。本案民间借贷行为发生在第三人与被上诉人之间，但是该债务早已转移给上诉人，上诉人也已经实际履行该笔债务，将该笔债务转为房屋购房款，上诉人已经与被上诉人签订《购房意向认购书》，并给被上诉人出具有房款收据，这些事实充分说明，本案案由不是民间借贷纠纷，并且被上诉人依据其与上诉人之间的合同关系及实际履行情况，要求上诉人返还已经交付的房屋，所以一审案由确定正确，上诉人该上诉理由没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。霍训平向一审法院起诉请求：1、被告停止侵害、排除妨碍，并立即将位于信阳市××桥区××与邮电路交叉口邮政小区1号楼6单元12层1201号住房返还给原告；2、诉讼等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告信阳市联发房地产有限责任公司向第三人信阳市闽豫投资有限公司借款用于开发位于信阳市××桥区××与邮电路交叉口的邮政小区，原告于2015年2月将50万元投资到闽豫公司，后因信阳市联发房地产有限责任公司无力偿还信阳市闽豫投资有限公司借款、信阳市闽豫投资有限公司无力偿还原告借款，三方遂商定以房抵债，即信阳市联发房地产有限责任公司以邮政小区房屋冲抵上述债务。2015年5月7日，原被告根据三方以房抵债协议签订了一份《购房意向认购书》，约定被告以邮政小区1号楼6单元12层1201号住房一套冲抵原告的借款本息517998元，信阳市联发房地产有限责任公司并出具《收据》一份，收据载明收到邮政小区1号楼6单元1201房霍训平交来房款517998元，收据号为No.4172328，经办人为朱某，盖有信阳市联发房地产有限责任公司的财务专用章。随后，原告接收该房屋，装修后于2017年8月正式入住。2019年4、5月份，信阳市联发房地产有限责任公司收回房屋，用作本公司办公室，原告多次要求收回房屋未果。一审法院认为，原被告及第三人协商以房抵债，被告信阳市联发房地产有限责任公司以案涉房屋抵偿欠原告的借款本息517998元，系当事人的真实意思表示，不违背法律规定，且原告已实际接收房屋并装修入住，故原告对该房屋系有权合法占有，被告现收回房屋拒不返还给原告，即构成违约，也构成侵权，原告要求被告返还房屋的请求，理由成立，该院予以支持。被告的辩解意见，与事实不符，理由亦不能成立，该院不予采纳。第三人在本案中不应当承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）、（四）项的规定，判决：一、被告信阳市联发房地产有限责任公司于本判决生效之日起三日内将起占用的邮政小区1号楼6单元1201号房屋返还给原告霍训平；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费（减半）50元由被告负担。本院二审期间，信阳市联发房地产有限责任公司提交以下证据：1、（2016）豫1503民初3206、3208号民事判决书，（2018）豫15刑终462号刑事判决书，拟证明上诉人与被上诉人签订的《购房意向认购书》系无效合同；2、转款凭证及详细清单，拟证明上诉人已偿还第三人全部借款；3、案外人高明学的身份证复印件、《购房意向认购书》、购房款收据、物业费收据等，拟证明高明学系案涉房屋合法的所有权人；4、受案回执、行政处罚决定书、价格认定结论书、出院证、医疗费票据、用药清单等，拟证明被上诉人于2018年12月16日到案涉房屋主张所有权时因殴打案外人高明学、毁坏财物被公安机关作出行政处罚，案涉房屋已被高明学购买并实际入住。霍训平质证称：证据1的三份判决书与本案返还原物纠纷不是同一法律关系，不能达到其证明目的；证据2系复印件，对其真实性有异议，并且上诉人与第三人之间的债务关系与本案无关；证据3中上诉人与高明学所签订的同样是购房意向认购书，上诉人认为与答辩人签订的《购房意向认购书》无效，而与高明学签订的《购房意向认购书》有效，说法自相矛盾，并且上诉人给高明学出具的收据显示是2017年7月28日，而向答辩人出具的收据是2015年5月7日，可以明显看出答辩人购房在前，而高明学在后，并且上诉人提交的高明学的购房意向书和收款收据均是复印件，其真实性无法核实；证据4不能达到其证明目的，原因在于答辩人先接受房屋随后上诉人强行清退并转卖给高明学，上诉人在该过程中采取了不当措施，不能证明该套房屋不是答辩人理应获得的。信阳市闽豫投资有限公司质证称：所有证据不是新证据。证据1证明的事实与本案事实有区别，案由也不相同，只能供作参考，与本案没有关联性；证据2不能达到其证明目的，所有票据及清单均是复印件，上面也没有注明是偿还本案诉争的借款，与本案无关；证据3购房意见书实际具备房屋买卖的一切性质，这也是双方真实意思的表示应当受法律保护，是合法有效的，上诉人主张无效没有依据；其他质证意见与霍训平的质证意见一致。经审查，信阳市联发房地产有限责任公司提交的上述证据均不属于二审期间的新证据，不能达到其主张的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，霍训平向一审法院起诉请求信阳市联发房地产有限责任公司停止侵害、返还房屋。霍训平诉讼请求的权利基础是,霍训平认为其享有案涉房屋的物权,而信阳市联发房地产有限责任公司侵害了该物权的所有权和用益权,为此霍训平提出停止侵害、返还房屋、赔偿损失的诉讼请求。判定物权侵权行为是否成立,物权是否应受法律保护,首先应当确定物权的权利归属。案涉房屋所在邮政小区目前无法办理产权证书，因此不能通过案涉房屋的权属证书证明案涉房屋所有权情况，故应当综合查明的事实及现有证据认定霍训平对诉争房屋是否系有权占有。霍训平、信阳市联发房地产有限责任公司及信阳市闽豫投资有限公司三方虽未签订书面协议，但信阳市联发房地产有限责任公司以案涉房屋抵偿信阳市闽豫投资有限公司欠霍训平借款本息517998元，有《购房意向认购书》、收据等为证，信阳市闽豫投资有限公司对此亦予认可，且霍训平亦提交了物业公司出具的收据证明其已实际入住，而案涉房屋被收回后由信阳市联发房地产有限责任公司占有使用，一审法院认定霍训平有权占有案涉房屋并判决信阳市联发房地产有限责任公司将案涉房屋返还霍训平并无不当。信阳市联发房地产有限责任公司上诉虽称霍训平持有的《购房意向认购书》、房款收据系对借款的担保、本案应按照民间借贷案件审理，但未提交充分证据证明其与霍训平存在借贷合意或者以案涉房屋作为借款担保的意思表示，对其意见本院不予采纳。信阳市联发房地产有限责任公司上诉虽称案外人高明学系案涉房屋所有权人、一审未追加其参加诉讼程序违法，但其提交的证据均系复印件，高明学持有的《购房意向认购书》、房款收据与霍训平持有的《购房意向认购书》、房款收据类型相同，均不是正式的商品房买卖合同文本及购房发票，且高明学持有的《购房意向认购书》签订时间显示为2014年，而房款收据出具时间显示为2017年，现有证据不足以证明高明学在霍训平之前已对案涉房屋享有所有权或者实际支付购房款并占有房屋，对其意见本院不予采纳。综上所述，信阳市联发房地产有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人信阳市联发房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇二〇年五月十五日书记员  邱成喆