江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8754号上诉人（原审原告）:耿申，男，1989年5月4日生，汉族，个体，户籍地：徐州市贾汪区，现住址：徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国义，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张坤，男，1974年6月17日生，汉族，无业，住江苏省睢宁县。上诉人耿申因与被上诉人张坤房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耿申上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人张坤承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。双方当事人约定首付款三成或四成，而一审法院认定首付款为三万或四万是错误的。二、双方未签订《房地产买卖合同》，故《房地产买卖合同》对双方当事人没有约束力。首先，被上诉人提供的《房地产买卖合同》形式上虽然是真实的，但仅是双方协商签订合同过程中形成的材料，双方并未签订有效的合同。其次，从合同内容看，合同的主要条款“过户时间、定金金额、购买方式”等信息均系空白。最后，被上诉人作为出售方未在出售人栏处签字。故一审法院认定双方签订了《房地产买卖合同》显然错误。三、上诉人支付被上诉人的款项系订金并非定金。首先，双方并未签订书面的合同，原审被告提供的合同对上诉人没有约束力。其次，上诉人向被上诉人支付20000元时备注了“订金”字样，故案涉20000元应是“订金”，而非定金。四、关于案涉房屋是否是阁楼，上诉人已经尽到注意义务。在房屋买卖之初，上诉人已经查验案涉房屋的产权证，尽到了审慎的注意义务。后来在被上诉人换证时，产权证上又出现了“阁楼”字样。虽然没有法律规定对购买阁楼采取更加严格的贷款政策，但事实上银行对购买阁楼的房贷比例要求较高，甚至不提供贷款。产权证的信息变更超出了上诉人的注意义务，加重了上诉人的首付比例。五、上诉人已经提供充足证据证明其观点。上诉人提供的与被上诉人的对话录音能够看出，被上诉人未否定上诉人主张的关于超过三成或四成首付就无法购买的约定，被上诉人亦未作出拒绝退款或者提出上诉人违约，仅是以没有钱作为理由进行回应。被上诉人张坤答辩称：我没有违约，签合同时房子、房产证都让上诉人看了。我是积极配合上诉人办理过户手续。后来上诉人是不是符合贷款条件与我没有关系。耿申的一审诉讼请求：1.判决张坤退还20000元预付款并支付利息损失（以20000元为本金，按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2019年8月26日为341.92元）。2.判决本案诉讼费、保全费、担保责任险费由张坤承担。3.解除双方于2019年7月3日签订的《房地产买卖合同》。一审法院经审理查明，2019年7月3日，张坤（甲方）与耿申（乙方）签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定，甲方自愿将自有的合法房屋使用权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方；第二条约定，乙方已对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分的了解，自愿购买该房地产；第三条约定，房地产概况及议定售价：所有权人为张坤，房屋坐落为彭城大院12号楼一单元601室；议定售价为530000元；第四条约定，第三条约定的房地产面积为现产权证书上标明的，如此面积与交易后面积有差异的，以产权处实际调图面积为准，房地产（按套）约定价值不变；第十一条约定，违反本协议的任何一条款均视为违约：1、甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约要求解除合同，书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方。2、若甲方中途为要求解除合同时，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内以乙方所付定金的双倍及已付款返还乙方。甲方如不履行本合同规定的，每逾期1天按房价总额的千分之三作为违约金赔偿给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍返还定金给乙方。另张坤在合同签订时收到耿申支付的20000元，遂在该合同的第十八条其他约定：备注栏写下“今收到两万房款定金。明后两天买方落实贷款首付，如果超4成买方”。甲方（签字）：---乙方（签字）：耿申。合同签订后，耿申称约定购买时，案涉房屋产权证登记是没有“阁楼”字样，因张坤换证，产权证上新出现“阁楼”两个字，导致耿申无法在银行办理3成首付的按揭贷款，合同约定耿申以3成首付按揭贷款方式购买上述房屋，如超过4成首付，耿申无力支付过多首付款，导致其将无法购买，合同目的无法实现。根据双方的约定，张坤应当立即退还20000元预付款。另查明，案涉房产登记面积为86.15平方米，张坤于2019年7月15日左右换发新的不动产证，新证在用途栏登记：城镇住宅用地/阁楼。一审法院认为，耿申与张坤签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，成立并有效，双方均应按约履行。根据张坤提交的合同，证明双方在合同中约定了定金条款，张坤收到耿申支付的20000元后，其在合同中备注中写明“今收到两万房款定金”，而耿申对此合同的真实性不持异议，且耿申未按法院要求提供其应持有的两份合同原件，因此，法院认为耿申支付的20000元为定金。耿申称“约定购买时，案涉房屋产权证登记是没有“阁楼”字样，因张坤换证，产权证上新出现“阁楼”两个字，导致无法在银行办理3万首付按揭贷款，合同约定耿申以3万首付按揭贷款方式购买上述房屋，如超过4万首付，耿申无力支付过多首付款，耿申将无法购买，合同目的无法实现。根据双方的约定，张坤应当立即退还20000元预付款”。根据张坤提交的房地产买卖合同，虽然合同中有“明后两天买方去落实贷款首付，如若超4成买方”的字迹，但并不能证明双方约定了“合同约定耿申以3万首付按揭贷款方式购买上述房屋，如超过4万首付，耿申无力支付过多首付款，耿申将无法购买，合同目的无法实现。张坤应当立即退还20000元”，且张坤亦否认由此约定，故法院对耿申此诉称事实不予采信。耿申在合同签订后，未依约履行，并以合同目的无法实现为由要求解除合同，张坤当庭亦同意解除涉诉合同，根据《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，法院准予双方解除合同之请求。综上，耿申未能举证证明被告违约在先，合同或法律也未赋予耿申在无法获得贷款时单方解除合同的权利，故耿申无权以此为由要求张坤退还定金，法院对于耿申要求张坤返还20000元预付款并支付利息损失诉请不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除耿申与张坤于2019年7月3日签订的《房地产买卖合同》。二、驳回耿申的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提供房地产买卖合同第二联原件一份，拟证明双方没有签订商品房买卖合同。被上诉人质证认为，该合同就是被上诉人本人签的，双方当事人已经签订了房屋买卖合同。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的房地产买卖合同是否成立的问题。上诉人上诉认为双方当事人之间没有签订房地产买卖合同，双方仅是对涉案房屋的买卖事宜进行磋商。虽然上诉人在房地产买卖合同上作为一方当事人签名，但是被上诉人并没有在房地产买卖合同上签字确认，所以合同未成立。被上诉人则认为，双方已经签订了房地产买卖合同，房地产买卖合同上“张坤”的签名就是其本人所签，“今收到两万房款定金”也是其书写。本院认为，由于被上诉人对房地产买卖合同的真实性予以认可，并在一审期间作为双方当事人之间存在房地产买卖合同的证据向法庭出示。同时，上诉人也不否认该房地产买卖合同的真实性，并在二审期间提交了其持有的房地产买卖合同的第二联。由于双方当事人均认可房地产买卖合同的真实性，故可以认定上诉人与被上诉人之间的房地产买卖合同成立并生效。另外，上诉人一审中提出“解除房地产买卖合同”的诉讼请求，也表明上诉人认可双方签订了房地产买卖合同，故上诉人上诉主张双方没有形成房地产买卖合同关系本院不予支持。根据房地产买卖合同载明“今收到两万元定金”，及被上诉人已实际收到上诉人20000元的事实，可以认定双方之间的定金合同已经生效。由于被上诉人收取上诉人的定金20000元发生在房地产买卖合同成立、生效后，故可以认定该定金为房地产买卖合同的履约定金。根据本院查明的事实，上诉人在签订房地产买卖合同后没有履行合同约定的义务并且要求解除合同。上诉人主张解除合同应当享有合同解除权，那么上诉人是否享有合同解除权是要解决的问题。首先，上诉人并不享有法定解除权；另外虽然合同载明“明后两天买方落实贷款首付，如果超4成买方”，也不能以此认定因换发房产证出现“阁楼”字样导致上诉人无法获取其预期银行贷款比例而享有合同解除权，故上诉人也不享有约定解除权。故上诉人不履行合同并要求解除构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故上诉人无权要求被上诉人返还定金20000元。综上，上诉人耿申的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人耿申负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年五月十一日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷