天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终826号上诉人（原审原告）：单芝民，男，1952年8月12日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨春梅，女，1963年5月28日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张玉华，男，1961年10月15日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。原审第三人：天津市西青区村民委员会，住所地天津市西青区张家窝镇社会服务中心三楼。法定代表人：董元凤，主任。上诉人单芝民、杨春梅、张玉华因与原审第三人天津市西青区村民委员会（以下简称高家村村委会）财产损害赔偿纠纷一案，均不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人单芝民及其委托诉讼代理人赵文慧，上诉人杨春梅的委托诉讼代理人钟磊、上诉人张玉华及其委托诉讼代理人钟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单芝民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持单芝民一审的全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由杨春梅、张玉华承担。事实和理由：1.单芝民与杨万平签订的《房屋买卖协议书》并未违反当时的法律规定，该协议书有效。一审法院认定该协议无效，属于适用法律错误；2.杨春梅、张玉华故意拆除涉案房屋，给单芝民造成严重损失，应当赔偿单芝民的全部经济损失即894063元。杨春梅、张玉华辩称，单芝民与案外人杨万平签订的房屋买卖协议是不生效的，单芝民在明知涉诉房屋属于杨春梅所有的情况下，与没有处分权利的杨万平签订买卖协议，该协议对杨春梅不产生约束力。涉案房屋所有权属于杨春梅，杨春梅按照高家村村委会的相关规定，拆除了涉案房屋合理合法。杨春梅、张玉华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回单芝民的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由单芝民负担。事实和理由：1.涉案房屋的所有权属于杨春梅所有，该房屋有集体土地建设使用证，案外人杨万平出售该房屋既没有杨春梅的授权及委托，事后也没有征得杨春梅的同意，因此单芝民与杨万平签订的合同属于无效合同；2.杨春梅取得涉案房屋拆除后的还迁房屋，是基于杨春梅的村民资格而取得，单芝民不是该村的村民，系非农业户口，不能享受还迁政策而得到还迁房屋。村民自治的内容不属于人民法院的受理范围，因此一审法院程序违法。单芝民辩称，一审法院已经查清购房经过和房屋拆除经过，单芝民认可一审法院查清的事实，其与杨万平签订的房屋买卖协议并没有违反当时的法律规定。根据协议以及相关事实，单芝民已合法取得房屋土地使用权。本案是财产损害赔偿纠纷，并非是房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理范围。高家村村委会向本院提交书面意见，说明对该村村民杨春梅进行还迁房屋的事实。单芝民向一审法院起诉请求：1.被告张玉华、杨春梅赔偿拆毁原告位于天津市西青区万顺胡同25号平房造成的经济损失，即拆迁所得的房屋价值894063元；2.鉴定费4500元、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1997年7月10日，原告与天津市西青区村民杨万平在中间人肖永安见证下签订《房屋买卖协议书》，杨万平（已去世）以25000元的价格将其女儿杨春梅名下的一套小院（天津市西青区万顺胡同25号平房）卖与原告单芝民。同日，原告一次性给付房款25000元，杨万平将房屋及院子钥匙交付原告。购房后，原告一直在该平房居住生活。2013年，原告短暂离开该房屋，到其他地方居住。2013年1月21日，原告为该平房购买财产保险一份。2017年6月27日，原告回到天津市西青区，发现该平房及院落被拆除，随即报警。经公安机关调查，该平房系被告张玉华在2017年6月27日拆除。2017年6月27日，被告杨春梅与第三人高家村村委会签订《高家村平房自愿拆迁、安置补偿协议》，被告杨春梅通过名下位于天津市西青区万顺胡同25号平房拆迁所得90平方米楼房一处即天津市西青区房屋。二被告系夫妻关系。被告杨春梅系天津市西青区农业人口。被告张玉华系非农业人口。原告单芝民系非农业人口，非天津市西青区村民。《高家村平房改造拆迁、还迁方案》第六条载明“非本村村民在本村购房的，不享受宅基地换房待遇。”庭审中，被告表示对于原告在涉诉平房居住的事实知情，但以为是原告租的房子，在原告居住的近20年时间里，被告未向原告索要过租金。诉讼过程中，原告向一审法院申请对位于天津市西青区房屋在2019年9月16日的市场交易价值进行司法评估，一审法院依法委托天津中信房地产价格评估有限公司对该房屋进行评估鉴定。2019年10月29日，天津中信房地产价格评估有限公司出具房地产评估报告：位于天津市西青区房屋在2019年10月22日的市场价值为894063元（单价9934.03元／平方米）。原告支付评估费4500元。原、被告均认可评估报告意见。被告对评估费认可，但是不同意负担。对于双方存有争议的事实，被告未提交证据，原告提交证据如下：原告提交《房屋买卖协议书》、《收据》、肖永安妻子张彩霞证人证言、王某证人证言，证明被告将涉诉平房出卖与原告，原告将购房款交付被告张玉华。被告对协议书和收据的真实性认可，但对证明目的不认可，协议上没有被告的签字，买房钱也没有收到，不能证明是被告卖的房；证人证言真实性不予认可，同时被告表示当时告知杨万平涉诉平房可以居住和出租，但是不能出卖。一审法院认为，公民的合法利益受法律保护，任何单位和个人不得侵害。原告单芝民系非农业城镇人口，其向案外人杨万平购买农村宅基地而签订的《房屋买卖协议书》，因违反我国法律的强制性规定而无效，无效的合同自始无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现诉争房屋已被被告张玉华拆除，被告杨春梅与第三人高家村村委会签订《高家村平房自愿拆迁、安置补偿协议》，取得了位于天津市西青区的还迁楼房，故视为原告单芝民已经将涉诉房屋返还。虽然《收据》上载明卖房款25000元收款人为案外人杨万平（已去世），但考虑其与二被告的关系，并结合原告提交的证据，可视为被告张玉华、杨春梅收取了该卖房款。被告明知原告在涉诉平房生活多年，却从未向其主张租金，与其辩解涉诉平房系原告承租的说法相矛盾，故对于被告的该辩解，不予采信。被告张玉华在明知涉诉平房已经出卖，双方存在争议的情况下，未征得原告同意，私自将涉诉平房拆除，对标的物因灭失损毁而无法进行鉴定评估存在过错，应对原告的损失承担主要责任。现经司法评估鉴定，二被告因涉诉平房还迁所得楼房价值为894063元，结合被告过错程度以及被告因涉诉平房还迁所得的经济利益，被告应赔偿原告经济损失625844.1元，即还迁楼房价值的70%。一审法院判决：一、被告杨春梅、张玉华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告单芝民房屋经济损失共计625,844.1元；二、驳回原告单芝民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,785元、鉴定费4,500元，由原告单芝民负担5,185.5元，被告杨春梅、张玉华共同负担12,099.5元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，单芝民与案外人杨万平签订了涉案房屋的买卖协议，一审法院根据案外人杨万平系杨春梅的父亲这一事实，结合该协议签订时有中间人在场，同时单芝民支付了房屋对价并实际占有使用涉案房屋多年，以及杨春梅、张玉华从未就涉案房屋主张过权利等情况，认定该协议已经成立是正确的。杨春梅、张玉华主张案外人杨万平无权处分的理由不能成立，本院不予支持。因单芝民系非农业户口，亦非天津市西青区的集体经济组织成员，该协议因违反了法律法规的强制性规定，一审法院认定涉案协议无效是正确的。单芝民主张协议有效的上诉请求本院不予支持。关于协议无效导致的返还问题，因杨春梅、张玉华的拆除行为，导致涉案房屋灭失，单芝民的财产权益受到侵害。一审法院根据杨春梅、张玉华因拆除涉案房屋后获得的财产权益，即获得90平方米还迁楼房为赔偿损失的基准，进行评估鉴定后按照过错责任确定赔偿数额并无不当。因单芝民在交易过程中存在一定过错，因此其主张应当按照鉴定价格进行赔偿的上诉请求，本院不予支持。关于杨春梅、张玉华提出应当按照单芝民提起诉讼的时间作为评估房屋价格的时间节点问题，本案由于系杨春梅、张玉华在单芝民不知情的情况下，擅自拆除涉案房屋，应承担主要过错责任。在双方不能达成一致的情形下，一审法院以单芝民提出鉴定申请的日期对房屋的市场价值进行鉴定并无不当。且在一审法院委托鉴定前，就鉴定事项以及时间等问题已经征求杨春梅、张玉华的意见，其二人并未提出异议。因此，上诉人提出的鉴定房屋价格的时间问题，本院不予支持。综上所述，上诉人单芝民、杨春梅、张玉华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共25570元，由上诉人单芝民负担12785元，由上诉人张玉华负担12785元。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  张 莹审判员  王 路二〇二〇年五月二十一日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……