云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初416号原告（反诉被告）：***，男，1951年4月28日生，汉族，云南省禄丰县人，小学文化，自由职业，住禄丰县。委托诉讼代理人：汪正乾，云南鸿业律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：徐亚争，男，1980年3月20日生，汉族，云南省昆明市人，中专文化，自由职业，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：张建昌，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：唐波，男，1979年2月26日生，汉族，云南省昆明市人，初中文化，自由职业，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张建昌，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张志军，男，1975年11月12日生，汉族，云南省玉溪市人，高中文化，自由职业，住玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县。委托诉讼代理人：张建昌，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告***与被告徐亚争、唐波、张志军租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案，在答辩期内被告徐亚争、唐波、张志军提起反诉，经审查，符合反诉的法定条件，本院予以受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人汪正乾，被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军及其共同委托诉讼代理人张建昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告***向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》，并将场地交付给原告管理使用；2.判令被告支付二个月的租赁费9100元及从2020年3月1日起至被告交付土地之日止的租金给原告；3.判令被告支付违约金50000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年3月4日签订了以原告为甲方三被告为乙方的《场地租赁协议》，该协议约定了：甲方愿将上者泥达禄丰老路边一块约8亩左右的场地租给乙方使用。场地界限：东至地磅秤箐边，北齐箐边，西南至公路转弯至地边界，南上段齐地边、下段齐公路。该场地租赁使用日期自2019年1月1日起至2023年3月31日止。租赁费用：租赁费用为每年48600元，按年支付，租赁期限为4年，在期限内甲方不得随意增加租赁费用。本场地的租赁期限为4年，4年内甲乙双方不得擅自毁约或提前结束租约，若一方毁约按5万元整赔偿给对方及双方的权利义务等内容。合同签订之前原告就将场地交付给被告使用，被告支付了第一年的租赁费，后被告在租赁期间又租用原告的装载机7个月，约定租金为每月9000元。后支付第二年的场地租赁费期限届至，原告打电话向被告催要，可被告却拒绝接听或关机，且场地上从2020年1月份起就无人看守至今。鉴于此情况，继续履行合同也没有必要，被告的行为，属于违约行为，且应支付的装载机租赁费也没有支付。为了维护公民的合法权益，保护公民的债权，体现诚实信用原则，避免损失进一步扩大，根据法律的规定，特向法院提起诉讼，请法院依法审理判决为谢。被告徐亚争、唐波、张志军辩称：并非是答辩人不交租金，主要的事实及理由有以下几个方面：1、由于场地租赁后有3亩土地有争议，一直没有解决影响答辩人的经营活动；2、2020年3月，复工之际原告一直将厂房、板房、工具房全部锁着，答辩人不能复工复产，与原告多次沟能无果，答辩人一方还向碧城派出所报警，由于上述原因，才导致合同不能正常履行。原告的行为已经严重违反双方签订的合同，构成根本违约，应承担违约责任。反诉原告徐亚争、唐波、张志军向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除反诉原、被告双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付建盖厂房费用83849元；3.判令反诉被告向反诉原告支付安装变压器费用90000元，变压器加固防水费用7500元，合计97500元；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿其拉走的反诉原告方制备桉油用铁甑子一个价值20000元；5.判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；上述1、2、3、4、5项合计251349元；6判令反诉原告有权拆走在租赁场地其自行安装的劈柴机一台、磨刀机一台、削片机及输送设备一套；7.判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费及公告费）。事实与理由：2018年元月28日，反诉三原告的合伙人王朝财与反诉被告***签订《租场地合同》，反诉三原告进驻租赁场地建盖厂房及安装附属设施，并接通水电，后因意见分歧王朝财退伙。2018年6月，反诉被告以王朝财欠其水电费为借口，擅自将反诉原告方一台价值贰万元制备桉油的铁甑子拉走。2019年3月4日反诉原、被告双方签订《场地租赁协议》，协议约定反诉被告将位于上者泥达村约8亩的一块场地租给反诉原告，租期4年，租赁期限届满后免费延期三个月，租期即：自2019年1月1日至2023年3月31日止，租赁费用每年48600元。租赁期间，因本场地面积或其他原因造成的纠纷由反诉被告负责解决，期间不得影响反诉原告方正常生产经营活动。《场地租赁协议》签订后，反诉原告按约支付租赁费用，且依约履行约定的其他义务。但反诉被告并未按协议约定履行其应承担的义务。自反诉原告方进驻租赁场地以来，租赁场地内西南一块约3亩的场地权属一直与上者泥达村旁居住的三户居民有争议。因场地权属有争议，2019年3月11日23时许，反诉被告儿子在有争议场地靠近一户居民地旁，用装载机推出一条长约50米、宽约1米、深约0.7米的沟，并在沟里堆满枝桠柴，堵塞此户居民的通行，导致双方矛盾激化。2019年4月下旬，此户居民冲入租赁场地内，用三轮摩托车拉走反诉原告方约2吨枝桠柴，随后又将租赁场地内约500公斤枝桠柴丢弃在变压器旁的箐沟里。后碧城镇政府和张通村委会组织双方调解无果。疫情期间，反诉原告方积极响应政府号召，多方筹措资金准备复工复产。2020年3月10日就在开工之际，反诉被告将厂房大门、过磅房、工具房等全部锁起，并带走全部钥匙，反诉原告方与其多次交涉无果，无奈只能向禄丰县碧城镇派出所报警。综上所述，租赁场地存在争议且反诉被告不能解决及反诉被告锁门的行为已严重影响反诉原告方的生产经营活动，系重大、根本性的违约，其亦导致《场地租赁协议》的合同目的不能实现。为维护反诉原告的合法权益，现根据相关法律规定，依法向贵院提起反诉，请求人民法院依法驳回反诉被告的本诉请求，支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告***辩称：一、答辩人已经起诉解除双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》，现被告提起反诉并要求解除该协议，双方有共同的请求，请法院予以准许解除该协议。二、答辩人与反诉人暨被告签订合同之前，于2018年元月28日与第三人王朝财签订了《租场地合同》，该合同签订后王朝财支付了4万元的租金，并在场地上建盖了六间活动板房、洗澡房和厕所各一间，安装了260KVA的变压器一个及生产用电的电线、打木渣的机器一台、烤按油的铝甄子一把（于2017年10月5日购买，当时是租场地烤桉油)、削片机一套。后王朝财于2018年6月从场地出走不知去向。后因王朝财不能支付削片机一套的费用，于2020年3月初份被卖主拉走，现在场地上的设施设备（除地磅秤和地磅房外)是王朝财的，并非反诉人的，故而反诉人的第2、3、4、6项请求是依法不能成立的。三、双方合同签订后，反诉人却没有按照约定的时间支付场地租金，反诉人的行为，属于违约行为，而答辩人是严格按照合同约定履行了交付场地给反诉人，合同义务已经彻底履行，没有违反合同的行为，故而反诉人要求答辩人承担违约责任并支付违约金是没有任何的事实和法律依据的，依法不能成立。四、双方签订合同后，反诉人没有采取审慎、妥当的方法使用场地，而是采取粗暴、破坏性的方法使用，将之前打好的水泥地板、堆放在场地边上的大渣砖和耐火砖(1500多块，价值8500元）、地磅秤及磅房损坏，除地磅秤和磅房外其余至今都没有恢复和赔偿，在反诉人退场时应予以恢复和赔偿。五、答辩人的场地至今与他人无任何的纠纷，而是反诉人因不允许附近的居民用水(兑农药）而引发纠纷，是答辩人出面了才予以平息。反诉人在堆放树枝时，堆放在场地临近村民的地上，村民提出意见可反诉人不予理睬，后村民才将一部分树枝丢弃在大西河里，故此事与答辩人无关。至今反诉人从未与答辩人联系过，而是答辩人打电话但反诉人不接。综上所述，双方签订了合同后，反诉人未按照合同的约定时间支付场地租赁费，且在使用期间损坏了场地的地板，加之现在场地上的房间等的所有者并非反诉人的，故而反诉人的反诉请求除了第一项之外，其余的都依法不能成立，请法庭依法驳回反诉人的反诉请求为谢。当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即：徐亚争、唐波、张志军的身份证复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1原告（反诉被告）提交《场地租赁协议》1份，欲证实双方签订合同的时间、租期、租赁费用金额、缴纳办法，违约责任。经质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性及关联性均无异议，但认为在履行协议过程中是原告（反诉被告）违约。本院认为，该协议有双方当事人签名捺印，协议内容不违反法律规定，对该份协议本院予以采信。对原、被告双方争执的是谁违约的主张和辩解，本院结合本案其他证据作出综合认定。2.被告（反诉原告）提交《场地租赁协议》1份，欲证实双方于2019年3月4日签订《场地租赁协议》，对租赁场地、租期、租金等进行约定。经质证，原告（反诉被告）对真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议。本院对该《场地租赁协议》的认证意见同前述1。3.被告（反诉原告）提交转账截图7张，欲证实被告（反诉原告）安装变压器共花费90000元。经质证，原告（反诉被告）对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，理由是（1）被告（反诉原告）转账的时间是原被告签订协议之前；（2）款是转给张文发的，张文发是什么人不清楚，反诉原告没有解释，对证明事项不认可。本院认为，该组材料显示的收款方系张文发，被告（反诉原告）没有证据证实该组证明材料涉及的款项与本案具有关联性，故本院不予采信。4.被告（反诉原告）提交《厂房建盖及附属设施明细》，欲证实被告（反诉原告）建盖厂房、安装变压器、加固防水、安装铁甑子等设施支出费用。经质证，原告（反诉被告）认为系被告（反诉原告）单方制作的，不予认可。本院认为，该《厂房建盖及附属设施明细》系被告（反诉原告）单方统计制作的，原告（反诉被告）又不予认可，故本院不予采信。5.原告（反诉被告）提交《租场地合同》1份，欲证实原告（反诉被告）与第三人王朝财于2018年元月18日签订《租场地合同》，约定了年租金、租期等双方的权利义务的事实。经质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性及关联性无异议，认为王朝财系被告（反诉原告）的合伙人之一，王朝财是代表被告（反诉原）对外签订合同。本院认为，该合同有原告（反诉被告）***和案外人王朝财的签名，合同内容不违反法律规定，不损害其他人的合法权益，对该合同本院予以采信。因被告（反诉原告）没有提交证据证实其与王朝财合伙的事实，故对被告（反诉原告）提出王朝财代表其对外签订合同的主张，本院不予确认。6.原告（反诉被告）提交云南省农村信用社账户交易信息明细，欲证实第三人王朝财通过银行转款40000元支付租金还有8600元未支付的事实。经质证，被告（反诉原告）不予认可。本院认为，因王朝财不是本案的当事人，故该交易信息明细与本案不具关联性，故对真实性本院不予评判。7.原告（反诉被告）提交韩德华证明及韩德华身份证复印件各1份，欲证实韩德华为第三人王朝财建盖职工住房等事实。经质证，被告（反诉原告）不予认可。本院认为，因王朝财不是本案的当事人，故该证明与本案不具有关联性，对真实性本院不予评判。8.原告（反诉被告）提交李飞证明及李飞身份证复印件各1份，欲证实李飞为第三人王朝财修建厕所、洗澡房的事实，当时是王朝财安排的，不是反诉原告安排的。经质证，被告（反诉原告）不予认可。本院认为，因王朝财不是本案的当事人，故该证明与本案不具关联性，对真实性本院不予评判。9.原告（反诉被告）提交收据1份，欲证实禄丰县碧城镇宏达汽修厂为第三人王朝财吊装木渣机的事实。经质证，被告（反诉原告）不予认可。本院认为，因王朝财不是本案的当事人，且该收据不是正式发票，故该收据与本案不具关联性，对真实性本院不予评判。10.原告（反诉被告）提交《搭伙协议》，欲证实禄丰联荣木业有限公司委托第三人王朝财与禄丰金龙矿业有限公司签订了在10KV线路上搭伙并安装变压器的事实。变压器是禄丰联荣木业有限公司安装，不是反诉原告安装的。经质证，被告（反诉原告）对真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案没有实际关联。本院认为，该协议有双方的签章，对真实性本院予以采信。本案在审理过程中，原告（反诉被告）***申请本院到禄丰供电有限公司碧城供电所调取禄丰联荣木业有限公司架设电线的相关资料，本院派员到禄丰供电有限公司碧城供电所调查取证，因该供电所没有保管欲调取资料，故本院没能调取。被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军申请到碧城镇政府、碧城派出所、张通村委会调取调解记录、影像视频、报案记录等资料，本院派员到张通村委会等部门调查取证，因张通村委会没有保管欲调取资料，故本院没能调取，制作调查笔录1份。经质证，原、被告均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，原告（反诉被告）***（甲方）与被告（反诉原告）签订《场地租赁协议》,约定甲方愿将位于上者泥达禄丰老路边箐一块约8亩左右的场地租给乙方使用。场地界限：东至地磅秤箐边，北齐箐边、西南至公路转弯至地边界、南上段齐地边、下段齐公路；该场地用电设施是乙方出资安装完成，经双方沟通决定，甲方同意在租赁期限满后免费延期叁个月给乙方使用，乙方租赁期满后不拆撤用电设施，供甲方使用；该场地租赁使用日期自2019年01月01日至2023年03月31日止；租赁费用为每年48600元（大写：肆万捌仟陆佰元整）按年支付，租赁期限为4年，在期限内甲方不得随意增加租赁费用；本场地的租赁期限为年，年内甲、乙双方不得擅自毁约或提前结束租约，若一方毁约按5万元整赔偿给对方。租期满后，甲方保证同等条件下乙方优先享有本场地的承租权；水电设施乙方已安装完毕，租赁期间产生的水电费由乙方承担，乙方在经营管理中自负盈亏，在租赁期间乙方产生的一切费用和一切手续与甲方无关，乙方自行处理；甲方主要负责协调本场地与周边居民和谐共处事宜，乙方辅助甲方维护，乙方要负责场地内的卫生环境；场地租赁期满后不续租的情况下，乙方需将自己购进的设备撤离场地，以便甲方使用；场地内的厂房、地磅秤给予乙方使用并维护，地磅秤甲乙双方共同使用；在租赁期间甲方不得干涉乙方的正常经营活动，乙方不能有违法乱纪的活动；在租赁期间，若因本场地面积或其他原因造成的纠纷（非乙方造成的纠纷），均由甲方负责解决，期间不得影响乙方正常经营活动。协议还约定的其他条款，原告（反诉被告）***，被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军在协议上签名捺印。被告（反诉原告）交付了租金68600元。2020年1月，被告（反诉原告）放假回家，2020年3月10日，被告（反诉原告）张志军找原告（反诉被告）拿钥匙时双方发生争执。另查明，原告（反诉被告）***于2018年7月将案涉场地交付被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军使用。再查明，原告（反诉被告）***拉走了场地上制桉油的铁甑子一个。归纳原告（反诉被告）***、被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、履行《场地租赁协议》过程中原、被告是否违约的问题？二、原告、反诉原告的诉讼请求是否成立？关于焦点一：原告（反诉被告）***认为被告（反诉原告）未按约定支付租金，且从2020年1月起无人看守场地，已构成违约。被告（反诉原告）则认为，被告（反诉原告）进场后，租赁场地有一块约3亩的土地权属与附近的村民有争议，原告（反诉被告）没有履行协调义务，且在2020年3月被告（反诉原告）准备开工之际，原告（反诉被告）将厂房大门、工具房门锁着，致使被告（反诉原告）无法开工，原告（反诉被告）的行为已经构成根本性违约。本院认为，根据《场地租赁协议》约定租赁费按年支付，但并没有约定具体的支付期限，按通常的理解次年的租金应在本年最后一个月或次年第一个月支付。所以，案涉2020年的租金应在2020年1月前支付，故被告（反诉原告）没有支付租金的行为已经构成违约。被告（反诉原告）2020年1月春节放假，2月因新冠××疫情的原因没有生产、看守场地并不构成违约。因被告（反诉原告）没有提交证据证实涉案土地权属发生争议，故本院对被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）没有履行协调义务构成违约的主张，本院不予支持。2020年3月，原告（反诉被告）***锁门行为，在被告（反诉原告）要求下仍不开门的行为已经构成违约。针对焦点二，原告***的诉讼请求是：1.请求人民法院依法判决解除原被告双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》，并将场地交付给原告管理使用；2.判令被告支付二个月的租赁费9100元及从2020年3月1日起至被告交付土地之日止的租金给原告；3.判令被告支付违约金50000元；4.本案的诉讼费由被告承担。反诉被告徐亚争、唐波、张志军的反诉请求是请求人民法院依法判令解除反诉原、被告双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》；2.判令反诉被告向反诉原告支付建盖厂房费用83849元；3.判令反诉被告向反诉原告支付安装变压器费用90000元，变压器加固防水费用7500元，合计97500元；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿其拉走的反诉原告方制备桉油用铁甑子一个价值20000元；5.判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；6.判令反诉原告有权拆走在租赁场地其自行安装的劈柴机一台、磨刀机一台、削片机及输送设备一套；7.判令反诉被告承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。本院认为，原告（反诉被告）请求判令解除双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》，并将场交付给原告（反诉被告）使用。被告（反诉原告）也请求解除《场地租赁协议》。故本院支持解除双方于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》，由被告（反诉原告）将案涉场地交付原告（反诉被告）使用，但双方在交付场地过程中应妥善处理场地上的建筑物及机器设备。因在本案审理过程中，原、被告双方均未提交有效证据证实案涉场地上的建筑物及机器设备的权属。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2020年1-2月的租金9100元及自2020年3月1日起至交付场地之日的租金的诉讼请求，本院认为，按《场地租赁协议》约定年租金为48600元计算，月租金应是4040元。2020年1-2月的租金为8100元（4050元×2个月），因新冠××疫情防控的原因，应免除2020年2月的租金4050元，本院支持被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2020年1月份的租金4050元。因原告（反诉被告）的锁门行为导致双方发生争议，且本案尚在诉讼过程中，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自2020年3月1日起至交付场地之日的租金的诉讼请求，本院不予支持。因原告（反诉被告）在履行《场地租赁协议》过程中存在违约行为，对其要求被告（反诉原告）支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。因本院审理过程中，被告（反诉原告）没有提交有效证据证实案场地上的厂房、变压器、制备桉油设备、劈柴机等建筑物及设备为其建造购置，也没有提交被告（反诉原告）与案外人王朝财合伙的证据，故本案中无法查明被告（反诉原告）主张的案涉场地上的厂房、变压器、制备桉油设备、劈柴机等建筑物及设备的权属归属，故对被告（反诉原告）反诉请求2、3、4、6项反诉请求，本院不予支持。因被告（反诉原告）在履行《场地租赁协议》过程中存在违约行为，对其要求原告（反诉被告）支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军于2019年3月4日签订的《场地租赁协议》。由被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军于本判决生效之日起五日内将租赁场地交付给原告（反诉被告）***。二、由被告（反诉原告）徐亚争、唐波、张志军于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）***2020年1月的租金4050元。三、驳回原告***的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告徐亚争、唐波、张志军的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取639元，由原告***负担（已交）；反诉案件受理费减半收取2535元，由反诉原告徐亚争、唐波、张志军负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李玲红二〇二〇年五月十一日书记员  张庭芳