广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初6835号原告：肖美琴，女，汉族，1991年2月5日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：程舜新，广东商达律师事务所律师，执业证号：14403202010173229。委托诉讼代理人：肖体勇，广东商达律师事务所律师，执业证号：14403200610531830。被告：王裔才，男，汉族，1986年11月12日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：卢标华，广东金地律师事务所律师，执业证号：14403201310017856。委托诉讼代理人：陈昭圳，广东金地律师事务所律师，执业证号：14403201910092403。被告：付虔，男，汉族，1981年1月5日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：洪敏妮，广东鹏讯律师事务所律师，执业证号：14403201911089856。委托诉讼代理人：何炎，广东鹏讯律师事务所实习律师。原告肖美琴与被告王裔才、付虔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖美琴及其委托诉讼代理人程舜新、肖体勇，被告王裔才及其委托诉讼代理人卢标华、陈昭圳，被告付虔的委托诉讼代理人洪敏妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖美琴向本院提出诉讼请求：1.二被告双倍返还原告定金40万元整；2.二被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告王裔才于2018年4月26日签订一份《房地产买卖合同》，约定将深圳市罗湖区东方都会大厦A座3212卖给原告，总价为250万元，原告应于合同生效之日起3日内支付定金20万元，余款采取银行按揭方式支付。被告王裔才于2018年10月1日前配合原告办理银行按揭手续和资金监管手续。该房处于抵押状态，被告王裔才应于合同生效之日30日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押手续，合同自双方签字生效。合同签订当天，原告支付了定金20万元，被告出具了定金收据。但之后的履行中，被告王裔才一直没有在合同生效之日起30日内去还清贷款和办理注销抵押手续，导致后续交易无法进行，原告多次要求被告王裔才去赎楼，但被告王裔才一直拒绝。2018年11月，被告王裔才向原告说明实情，该房系被告王裔才代被告付虔代持，其不是房产真正的权利人，并拒绝继续履行。后面原告要求他们如何处理时，两被告就互相推诿。原告也因两被告没有按约定赎楼要求解除合同并要求退款时，两被告拒不同意解约和退款。2019年9月8日被告王裔才通过微信向原告发出《解除买卖合同通知书》，理由是原告没有办理按揭手续。原告认为该理由不能成立，按照合同第六条第2款约定被告王裔才应于合同生效之日起30日内（也就是2018年5月26日前）自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押手续，但被告多次以无钱为由拒绝前去银行结清贷款，在抵押登记没有注销的情况下无法办理银行按揭手续的，因此违约的不是原告，而是被告王裔才。综上，请求法院判如所请。被告王裔才辩称，一、原告在签订《房地产买卖合同》（以下简称合同）时没有购置深圳房产的主体资格，原告直至2018年10月8日才最终落户深圳，合同的相关履行时间事实上已经发生了变更。原告落户深圳后，拒不支付房产首期款并向两被告提出解约并要求返还定金的行为，已经构成实际违约，按照合同约定，被告王裔才可没收原告已支付的定金，没有返还定金的义务。被告王裔才作为涉案房产的代持人，根据被告付虔的指示，于2018年4月26日与原告签订了合同，约定被告王裔才将深圳市××沿河北路东方都××大厦××3212房产（以下简称房产）出售给原告，转让价格为250万元，被告王裔才签订合同后才被告知原告在购房资格上有问题，根据深圳市房产交易的限购政策，也就是《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第四条的规定：“……能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房……”，在签订合同时，原告非为深圳户籍居民且不能满足非深圳户籍居民的购房资格要求，合同面临事实履行不能。被告王裔才与被告付虔在了解到原告不具备购房资格的情况后，并未解约，而是积极协助原告将户籍迁到深圳市，让原告具备购房资格，并于2018年10月8日原告才从江西省修水县迁至深圳市。原告落户深圳的时间为2018年10月8日，根据合同第四条（1）：“买方须于2018年10月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首付款（以银行实际监管为准）支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方监管账号中”的约定，原告落户的时间（2018年10月8日）已经超过合同约定原告应支付房产首付款的时间（2018年10月1日），而房产的交易需要在原告落户深圳后才能进行，上述客观事实表明，本合同在2018年10月8日后才具备履行的客观条件。在原告落户深圳后，原告表示不愿购买房产且一直不履行支付房产首期款的义务。2019年1月30日，原告通过微信聊天的方式向二被告发出《房屋解约协议书》，要求与被告王裔才解约并返还定金，表明不再继续履行合同义务。原告在两被告的协助下取得购房资格后，先是拒不履行支付房产首期款的义务，而后还向两被告要求解约并返还定金，原告明确表示不再履行合同义务的行为已经构成实际违约，按照合同第十条的约定，卖方（被告王裔才）可没收买方（原告）已支付的定金。因原告在2018年10月8日前没有购房资格，房产无法正常过户，原定的解除房产抵押的时间亦已发生变更，原告依据合同第六条第二款的时间约定认为被告王裔才违约，进而解除合同并支付双倍定金的一请求，没有事实和法律依据。二、涉案房产系被告王裔才为被告付虔代持，被告王裔才所收取的定金已交付给被告付虔。因房产系被告王裔才为被告付虔代持，每月月供由被告付虔实际承担，被告付虔为涉案房产的实际所有权人。合同签订后，原告向被告王裔才支付了的定金20万元，被告王裔才分别于2018年4月26日及2018年4月29日向被告付虔的银行账户转入合计16万元（定金20万元，扣除当月被告付虔应当承担的房产月供后为人民币16万元）。被告认为本案证据体系已经能够查明事实，原告不依约支付房产首期款的行为已经构成实际违约，望法院驳回原告的诉讼请求。被告付虔辩称，一、原告不具备购房资格，被告付虔有权暂停办理赎楼手续，并不构成违约。涉案合同是房地产买卖合同，涉案房屋位于深圳市××沿河北路东方都××大厦××3212，房屋所有权实际归属于被告付虔，由被告王裔才代被告付虔持有、代被告付虔与原告签署的涉案《房地产买卖合同》。被告付虔是涉案合同的实际履行主体。根据深圳市政府关于购房政策的规定，原告购房须取得深圳户籍或者非深圳户籍但要求自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险。原告在签署涉案合同时尚未取得深圳市购房资格，但因原告向被告付虔承诺：其已经在办理户籍转入手续，可以在合同生效之日起15日内取得购房资格并按时履行合同。被告付虔念及原告购房的诚意及与原告的朋友关系，才于2018年4月26日与原告签署了涉案合同。但合同签订后原告未按承诺尽快办妥深圳落户手续，原告是于2018年10月8日（合同签署后5个多月）才取得的深圳市户籍购房资格。在涉案房屋因政策限制不能过户至原告名下且双方约定采取将剩余首期款付至银行监管账户及按揭贷款方式支付剩余款项的情况下，原告的购房资格将影响贷款银行设立抵押权及发放贷款，导致被告付虔出卖房屋的主要合同目的无法实现。可见，在原告未取得购房资格前，原告有不能履行购房合同的风险。相反，若被告付虔办理涉案房屋的按揭银行贷款清偿（赎楼）需要承担巨额的过桥费用，因此，在原告尚不满足履行合同条件的情况下，被告付虔有权暂停办理涉案房屋的按揭银行贷款清偿和注销抵押登记手续，并非违约。二、原告未按合同约定将剩余首期款进行银行监管及申请按揭贷款，已经构成违约，被告付虔有权按照合同约定，要求解除合同并没收原告已支付的定金。根据涉案合同第四条第（2）款的约定：A买方须于2018年10月1日前（含当日）将除定金、交房押金之外的首期款（以银行实际监管为准）付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中。B买方须于2018年10月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料……但原告未按照合同约定按期履行将剩余首期款付至银行监管账户及申请按揭贷款的合同义务，经被告付虔催告后原告仍不履行，原告已经构成根本违约。根据涉案合同第十条的约定，被告付虔有权要求解除合同并没收原告已支付的定金。即便在被告付虔一再延期并催促的情况下，原告仍无法支付剩余首期款；因此，被告付虔于2019年9月8日通过被告王裔才，向原告发送了《解除房地产买卖合同通知书》，原告已签收，涉案合同已经解除，被告付虔无需向原告返还定金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：一、涉案房屋位于深圳市××沿河北××东方都××大厦××号[不动产证号：粤（2015）深圳市不动产权第0058288号，以下简称涉案房产]，用途为住宅，建筑面积为45.56平方米。根据被告王裔才2020年3月24日查询的不动产权资料显示：涉案房产登记于被告王裔才名下，2015年12月4日由被告付虔转让给被告王裔才，房屋状态为抵押。原告及被告王裔才提交了两被告于2015年11月10日签订的《确认协议》，协议载明涉案房产系被告王裔才代被告付虔持有，案涉房产各项权利及义务由被告付虔享有和承担，原告及两被告对此均无异议。二、2018年4月26日，原告与被告王裔才签订编号为0000039的《房地产买卖合同》，约定：被告王裔才将其名下的涉案房产转让给原告，转让总价款为2500000元（不含税，相关税费由原告承担），交易定金为200000元。原告须于2018年10月1日前将除定金、押金之外的购房首期款（以银行实际监管为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，并于当日向银行提交抵押贷款申请相关资料。递件过户时间不晚于2018年11月1日。该房产处于抵押状态，被告王裔才同意在合同生效之日起30日内自行筹资还清贷款并办妥注销抵押登记手续，此后两日内将房地产证原件交给第三方办理过户。被告王裔才应于收齐除定金外的全部房屋款时将涉案房产交付予原告，并履行相关验收及交接手续、移交钥匙等。如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。庭审中各方均确认，原告系在被告付虔的主导下与被告王裔才签订的案涉房屋买卖合同，签订合同时各方均在场并知晓涉案房产系被告王裔才代被告付虔持有。被告付虔确认在签订合同时知晓原告无购房资格。三、原告分别于2018年4月26日、4月27日、4月29日，通过银行转账支付140000元、50000元、10000元给被告王裔才。被告王裔才于2018年4月26日向原告出具收款收据，载明收到原告购买案涉房产购房定金200000元。被告王裔才分别于2018年4月26日、4月29日，通过银行转账支付100000元、60000元给被告付虔，备注“代收款”、“代收房子定金”。被告付虔当庭确认收到上述款项160000元，该款项系原告支付的涉案房产定金（扣除涉案房产当月房贷）。四、原告在2018年10月8日迁入深圳户籍，户籍地址为涉案房产所在地址，户主为被告王裔才，庭审中各方均确认，系两被告协助原告办理的入户深圳的手续。五、案涉合同签订后，两被告未履行赎楼的义务，原告亦未履行支付涉案房产首期款的义务。六、原告及两被告就案涉合同于2019年9月8日解除无异议。就合同解除的原因各方存在争议：原告主张因两被告未按约定办理赎楼手续导致其未支付购房首期款；两被告主张因原告在2018年10月1日前未取得购房资格、未支付剩余首期款进行银行监管、未申请按揭贷款已构成违约，故其未办理赎楼手续。以上事实，有不动产登记证书、不动产权资料电脑查询单、确认协议、房地产买卖合同、银行流水、收款收据、户口簿以及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点有二：一是案涉合同约束主体的确认；二是违约责任的认定。关于争议焦点之一。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，两被告均确认被告王裔才系受被告付虔委托，代为持有案涉房产，并与原告签订案涉合同，两被告之间系委托关系。案涉合同签订时原告已知晓两被告间的委托关系，被告付虔亦知晓被告王裔才与原告就涉案房产签订房屋买卖合同的事项且未提出异议，在三方均在场的情况下签订了该合同，且案涉合同的相关利益（原告支付的定金200000元）亦归于被告付虔，故本院确认案涉合同约束的主体为原告肖美琴及被告付虔。关于争议焦点之二。本院认为，被告付虔在案涉合同签订之时已清楚知晓当时的原告并无购房资格，但其仍同意与原告签订案涉合同，并在合同中约定卖方在合同生效之日起30日内（即2018年5月26日前）自行赎楼、买方于2018年10月1日前支付购房首期款及向银行申请抵押贷款；合同签订后，被告付虔通过被告王裔才收取了原告支付的购房定金并积极协助原告办理入户深圳的手续，原告最终于2018年10月8日落户深圳取得购房资格；由上可知，案涉合同系被告付虔基于对上述情况的考量所作出的真实意思表示，相关条款亦系其基于此所作出的安排，案涉合同的各项条款应对其发生效力。被告付虔在与原告签订案涉合同并收取原告定金后又以原告在签订合同时无购房资格为由主张原告违约，拒绝履行赎楼义务，违反诚实信用原则。在原告已按约支付涉案房产的购房定金后，被告付虔应当于合同生效之日起30日内（即2018年5月26日前）赎楼，但其未能按约如期赎楼，亦未与原告另行约定赎楼时间，导致合同无法继续履行，已构成违约，原告要求被告付虔按照合同约定的定金罚则承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，被告付虔应当双倍返还原告定金即400000元。原告要求被告王裔才承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。案涉合同各方当事人均无法继续履行，且各方当事人均确认合同于2019年9月8日解除，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告付虔应于本判决生效之日起十日内向原告肖美琴双倍返还定金400000元；二、驳回原告肖美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告付虔负担。上述费用原告肖美琴已预付，被告付虔应在本判决生效之日起十日内迳付原告肖美琴。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二〇年五月七日书记员 申志敏