河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终218号上诉人（原审原告）：陶东亮，男，1977年7月12日出生，汉族,住河南省长葛市。委托诉讼代理人：贺远，河南葛天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商高亮，女，1985年3月23日出生，汉族,住河南省长葛市。委托诉讼代理人：吴亮，河南华灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：皇甫小丽，女，1983年9月16日出生，汉族,住河南省长葛市。被上诉人（原审被告）：***，男，1983年1月31日出生，汉族,住河南省长葛市。上诉人陶东亮与被上诉人商高亮、皇甫小丽、***申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（2019）豫1082民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶东亮委托诉讼代理人贺远、被上诉人商高亮委托诉讼代理人吴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陶东亮上诉请求：1.请求撤销(2019)豫1082民初6128号民事判决,依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。一审判决认定事实错误,适用法律错误:一、一审被上诉人证据不足以证明其真实购房的事实并且实际入住。被上诉人支付的购房款以及每月偿付的按揭款与实际银行分期按揭款项不相符,偿还房贷的人也并非被上诉人商高亮,本案中支付款项的真实行为不能排除被上诉人商高亮与被上诉人皇甫小丽之间存在民间借贷的可能,因此,一审法院认定支付33万元购房款、一直按月足额支付房屋按揭款的事实认定错误。二、一审被上诉人商高亮证据不足以证明其真实居住在涉案房屋,不能证明被上诉人皇甫小丽已将涉案房屋交付给被上诉人商高亮。被上诉人商高亮已经将涉案房屋对外出租,证明被上诉人商高亮并未实际占有涉案房屋,仅为间接占有,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)的规定,同时,证明被上诉人商高亮并未因真正的生活居住需要而迫切需要住房,其实际购房目的仅为出租增值等,因此商高亮主观的购房意图在本案中并未善意,因此在对涉案房屋的占有认定上,一审法院认定被上诉人商高亮实际占有涉案房屋是错误的。三、一审法院认定被上诉人商高亮与皇甫小丽之间的《房屋买卖协议书》有效是错误的,违反了《物权法》第191条第2款的强制性的规定,且与房屋抵押情况相矛盾。本案中没有证据证明涉案房屋抵押权人已经同意抵押期间转让房屋。也没有证据证明商高亮代为清偿债务消灭了抵押权。因此房屋买卖协议无效、转让行为无效。四、一审认定涉案房屋并未过户系尚有按揭、非商高亮过错造成是错误的。即便买卖关系真实存在,被上诉人商高亮是可以过户的。商高亮明知涉案房屋存在抵押且未能全部清偿债务消灭了抵押权,是商高亮自身的原因致使未能办理过户。现如今二手房市场是可以办理按揭贷款的,是可以将房屋过户到买受人名下而由银行将剩余款项支付给出卖人,有买受人直接向银行还款。因此不能过户的原因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)的规定。被上诉人商高亮辩称:一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立：一、被上诉人商高亮购买皇甫小丽房屋的时间是2015年10月20日，有《房屋买卖协议书》、33万元的转账凭证以及每月按期足额的支付按揭贷款的转账凭证（转账是商高亮的丈夫付春杰）予以佐证。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第2项的规定，并非要求异议人一定要居住在该房屋，只要拿到房屋钥匙等就应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，即合法占有房屋（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用第424页）。而本案被上诉人在向执行局提出执行异议时以及一审时提交了交纳物业费、水电费、电梯公摊费以及涉案房屋的非税收票据、税票等相关手续，已经能够确认被上诉人商高亮已合法占有涉案房屋。三、根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条的规定：物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。四、最高人民法院（2017）最高法民再355号案件裁判观点认为：二手房虽未办理过户手续，但涉案房屋作为房屋买受人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人皇甫小丽、***未答辩。原审原告陶东亮向一审法院起诉请求：1.依法判令准许执行长葛市人民法院(2019)豫1082执恢142号执行裁定书,准许执行长葛市颖川大道南侧世纪鑫城第16号楼1单元4层西户房产(房产证号01××04);2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月20日，被告商高亮(乙方)与被告皇甫小丽(甲方)签订《房屋买卖协议书》一份,约定皇甫小丽将其名下分期购买的房产(位于长葛市××大道中段世纪鑫城16号楼1单元4层西户)出售给商高亮，商高亮支付皇甫小丽购房款33万元并承担协议签订之后的分期款等内容。2015年10月21日，商高亮通过其农商行银行账户向皇甫小丽转款33万元。皇甫小丽将案涉房屋相关手续交付商高亮。原告陶东亮与被告***、皇甫小丽民间借贷纠纷一案，长葛市法院受理后，因陶东亮申请，作出（2017)豫1082民初1161号民事裁决书，裁定对皇甫小丽名下的案涉房屋予以查封。2017年12月12日,原告陶东亮就上述民间借贷纠纷一案向长葛市法院申请强制执行，长葛市法院于2019年5月6日作出(2019）豫1082执恢142号执行裁定书,对被告皇甫小丽名下的案涉房屋进行评估、拍卖。被告商高亮向长葛市法院提出执行异议,要求中止对上述执行裁定的执行。长葛市法院审查后认为，被告商高亮提出的异议成立,遂作出（2019）豫1082执异44号执行裁定书,裁定中止(2019）豫1082执恢142号执行裁定书,原告对该裁定不服,依法提起本诉。另查明,被告商高亮与案外人付春杰系夫妻关系,被告商高亮购房后,付春杰每月足额向皇甫小丽办理银行按揭贷款的账户支付房屋按揭贷款至2019年10月14日。一审法院认为：本案的争议焦点在于商高亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,本案中的商高亮与皇甫小丽于2015年10月20日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示,且该协议不违法法律及行政法规的强制性规定,合法有效,涉案房屋查封于2017年,长葛市法院确认商高亮与皇甫小丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。商高亮出具的农商行交易明细清单、农业银行交易单及电子回单证明,商高亮已向皇甫小丽支付协议约定的33万购房款,且一直按月足额支付房屋按揭贷款，现房屋非税收入票据、税票等相关手续也由商高亮持有,长葛市法院确认商高亮在人民法院查封之前已合法占有该不动产且已向皇甫小丽在支付了全部价款。涉案房屋系按揭购买,因尚有按揭款需支付,致房屋过户登记条件未成就,长葛市法院认定案涉房屋未办理产权登记并非商高亮的过错造成。因此,综上所述,本案中被告商高亮具有排除强制执行的权益，对原告要求执行长葛市法院(2019)豫1082执恢142号执行裁定书的诉讼请求，长葛市法院不予支持。判决驳回原告陶东亮的诉讼请求。案件受理费6250元由陶东亮承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人商高亮提交的证据：1.2018年的租赁合同，证明房屋出租的事实。2.2019年11月至2020年3月的每月1500元的转款明细，证明：一审时商高亮提交的银行按揭转款截止日期是2019年10月份。该5个月的每月1500元的转账是一审后被上诉人继续支付的按揭款。3.2019豫1082执异44号执行裁定书，证明：被上诉人向案涉房屋的物业中心缴纳了2015年10月至2018年10月的物业费票据。以及2018年10月至2019年10月的物业费、电费、电梯公摊费等票据。也证明了被上诉人于皇甫小丽签订房屋买卖协议书后就占有了该房屋。被上诉人商高亮提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，本案不予认定。本院查明，长葛市法院（2017)豫1082民初1161号民事裁决书应为民事裁定书，其他二审查明的事实与一审一致。本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点为被上诉人商高亮作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院评析如下：物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，且该突破必须有实体法上的依据，否则会对民法基本理论以及交易秩序造成冲击。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”商品房消费者享有物权期待权，商品房消费者的概念相对应的是房地产企业，因此二手房并无适用的余地。二手房的买受人不是商品房消费者，其权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让案涉房产（即执行标的）。本案中案涉房产上设定有银行的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，被上诉人商高亮未向法庭提供有效证据证明案涉房产抵押权人同意转让，也无有证据证明被上诉人商高亮代为清偿债务消灭了抵押权。故被上诉人商高亮系商品房消费者之外的一般买受人，其权利不应当优先于抵押权人。再者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，商品房消费者之外的一般买受人请求排除执行的，应当同时满足上述第二十八条规定的四种情形。被上诉人商高亮在购房时明知案涉房产已抵押且未能代为清偿债务消灭了抵押权，不能办理过户登记，但仍然购买房产，说明在主观上被上诉人并没有办理房产过户登记取得完整产权的积极意愿。被上诉人对案涉房产具有的权利仍然属于债权请求权而非物权请求权，同时被上诉人对房产过户登记明知不能而仍然进行交易，主观上明显具有过错，不符合上述第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的第四种情形，故被上诉人商高亮对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人陶东亮的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2019）豫1082民初6128号民事判决；二、准许执行长葛市颍川大道南侧世纪鑫城16号楼1单元4层西户（01××04）房产。一审案件受理费6250元，由商高亮负担。二审案件受理费6250元，由商高亮负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年五月十六日书记员  杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口