江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初7069号原告（反诉被告）：常州优谷新能源科技股份有限公司，住所地江苏省常州市新北区浏阳河路8号，统一社会信用代码91320400MA1MF86E52。法定代表人：顾永久，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭春燕，江苏源博律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州佳讯光电产业发展有限公司，住所地江苏省常州市新北区镜湖路8号，统一社会信用代码91320411718506502G。法定代表人：吕全亚，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩琴，江苏常仁律师事务所律师。原告（反诉被告）常州优谷新能源科技股份有限公司(以下简称“优谷公司”)与被告（反诉原告）常州佳讯光电产业发展有限公司（以下简称“佳讯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年4月23日作出2018苏0411民初7570号民事判决书，后双方均不服一审判决，向常州市中级人民法院提起了上诉，该院于2019年9月3日作出2019苏04民终2195号民事裁定书，以“在履行合同过程中，优谷公司、佳讯公司均存在违约行为，一审未认定双方当事人在履行合同过程中各自应承担的违约责任，亦未对因违约而造成的损失进行核查，就此作出判决不当”为由，撤销了本院2018苏0411民初7570号民事判决书，并发回重审。本院于2019年10月8日重新立案，并组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）优谷公司的委托诉讼代理人郭春燕，被告（反诉原告）佳讯公司的委托诉讼代理人钱技平、韩琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）优谷公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付迟延交付房屋产生的违约金2175452.06元（自2017年9月16日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年9月22日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年10月19日起至2018年7月1日，计算基数为2000万元，计算标准为年利率6%；自2017年11月13日起至2018年7月1日，计算基数为1000万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月4日起至2018年7月1日，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月5日起至2018年7月1日，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月25日起至2018年7月1日，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%），律师代理费77000元，合计2252452.06元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月16日签订《房地产转让合同》1份，约定原告分四期向被告支付6250万元转让款购买被告位于常州市新北区的房地产，且被告应当于2018年2月1日前腾空并交付“车间二”，逾期交付房地产的，被告按原告已付款项银行同期贷款利率按日向原告支付逾期罚息。合同签订后，原告依约向被告支付前三期共计6150万元转让款，但被告并未于2018年2月1日前腾空并交付房屋，屡经催告无果。最终“车间二”实际交付给原告的时间为2018年6月28日，被告迟延交付房屋的行为致使原告无法按预期组织生产，从而产生重大损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求处理。被告佳讯公司辩称，第一，对原告按合同6.2条约定主张车间二迟延交付违约金的诉讼请求不予认可，理由如下：1.该条是针对根本违约进行的约定（不能办理房产证、管理权限不能移交），而案涉合同仅存在车间二迟延交付的问题；2.车间二迟延交付的赔偿问题在2018年6月13日的三方协议中已经进行了整体处理，原告再就该问题主张违约金于法无据；第二，对原告按合同总价计算违约金的主张不予认可。因为，仅有车间二存在迟延交付问题，即使计算违约金，也只能计算车间二部分；第三，对于违约金的计算方式意见如下：1.对方在2018苏0411民初7570号案件上诉状中列明的付款时间、金额都是对的，与原一审查明的一致；2.计算标准6%与约定不符，即使适用合同6.2条，也应当按年利率4.35%计算；3.对原告计算的天数没有核实过，每年按365天计算无异议，计算结果也没有核实过；第四，律师费处于收费标准的中间段，未超过最高标准。反诉原告佳讯公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金193808.22元（自2017年12月10日起至2018年1月4日止，计算基数为1100万元，计算标准为年利率9%；自2017年12月10日起至2018年1月5日止，计算基数为1700万元，计算标准为年利率9%；自2017年12月10日起至2018年1月25日止，计算基数为150万元，计算标准为年利率9%）；2、判令反诉被告向反诉原告支付转让款100万元，并自起诉之日起以100万元为基数计算按银行同期贷款利率向反诉原告支付逾期利息；3、判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费70000元；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月16日，原、被告双方签订了《房地产转让合同》，约定反诉原告将座落在浏阳的房地产转让给反诉被告，转让价款为6250万元，除已支付的200万元定金外，反诉被告分四期向反诉原告支付转让款，第一期合同生效后三日内支付2000万元，第二期在不动产登记部门向反诉被告核发不动产权证的三日内，一次性支付1000万元，第三期在不动产登记部门向反诉被告核发不动产权证的三十日内，一次性支付2950万元，第四期在原告依约处理完毕租赁关系后，支付100万元，逾期付款的，被告就应付未付款项按银行同期贷款利率按日向原告支付逾期罚息，并约定了转让的房地产变更登记、交付及相应的违约责任。合同签订后，反诉被告按约支付了第一期款项。2017年11月10日，不动产登记部门向反诉被告核发了不动产权证。反诉被告按约于2017年11月13日向反诉原告支付了第二期款项。但反诉被告未能按约于2017年12月10日向反诉原告支付第三期款项2950万元，直至2018年1月4日支付1100万元，2018年1月5日支付1700万元，2018年1月25日支付150万元，反诉被告应按照合同约定向反诉原告承担逾期付款的违约责任。另反诉原告按约对转让的房地产进行了变更登记及交付，且已处理完毕合同5.8-5.11条约定的租赁关系，也已将合同5.12条约定的屋顶发电装置的租金交付给反诉被告。但对于合同5.12条约定的反诉原告配合反诉被告与屋顶发电装置的所有权人另行签订书面合同，因反诉被告在另签合同的条件已成就的情况下仍故意拖延不签，直接导致第四期转让款至今未向我方支付。反诉原告认为反诉被告不履行合同义务的行为侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告有权要求反诉被告立即支付余款。反诉被告优谷公司辩称，第一，坚持2018苏0411民初7570号案件反诉部分的答辩意见；第二，对反诉原告计算违约金时主张的付款时间、金额均无异议，但计算标准9%不予认可，即使计算，标准也应为年利率6%；第三，100万购房款确实至今未付，因为付款条件未成就；第四，反诉原告主张的律师费偏高，但应该没有超过上限。经审理查明，2017年10月16日，优谷公司（甲方、转让方）与佳讯公司（乙方、受让方）签订房地产转让合同一份，约定甲方将拥有的座落在常州市新北区的房屋所有权及国有建设用地使用权、配套附属设施转让给乙方，房地产的不动产权证号为苏（2017）常州市不动产权证第0040048号，宗地使用权总面积为66668平方米（约100亩），本次转让的国有建设用地使用权面积约为65.832亩，即南至浏阳河路、东西两侧至围墙中线、北至二号车间北侧外墙起向北15米处，该房地产的房屋所有权面积为29399.62平方米，上述房屋所有权、土地使用权以及配套附属设施转让价款为6250万元，双方商定转让款项分三期支付给甲方，第一期：合同生效后三日内，乙方向甲方支付2000万元，该期款项连同依据《定金协议》乙方已经支付的定金200万元仅用于偿还该房地产在江南金融租赁有限公司的抵押贷款4500万元及利息，该款项乙方支付完毕后，甲方应于五日内注销该房地产所设立的他项权证，并立即向新北区人民政府及相关部门申请收回“北侧地块”相关手续，“北侧地块”一经相关部门收回后且不动产登记部门向甲方重新核发建设用地使用权面积约65.832亩的《不动产权证》后，双方应于次日启动该房地产的权属变更登记程序，并向有关部门递交权属变更登记所需的各项文件和资料；第二期：房地产权属变更登记完成，且不动产登记部门已核发权利人为乙方的《不动产权证》后（以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准）的三日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付1000万元；第三期：当该房地产权属变更登记完成后（以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准）三十日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付2950万元，该款项乙方支付完成后，双方应签署《房地产交接书》；第四期：待甲方依约处理完毕租赁关系后，乙方支付到甲方银行账户100万元。合同对权属变更及交付、时间等的约定为:合同生效后，甲方应于取得不动产登记部门核发面积约65.832亩的建设用地使用权的《不动产权证》后30日内，双方共同将该房地产的房屋所有权权属和国有建设用地使用权权属变更登记到乙方名下，后甲方会同乙方于十五日内办理水、电过户手续，办完水电过户且甲方收到前三期转让款后，双方应签署《房地产交接书》，甲方向乙方正式交付该房地产及相关附属设施；另，“车间二”、“车间五”的租赁关系由甲方负责解除，产生的赔偿费用也由甲方承担，其中“车间二”于2018年2月1日之前腾空并交付给乙方，车间五于2017年11月20日向乙方交付，解除租赁关系产生的赔偿亦由甲方承担；“车间一”的租赁关系，甲方应于2019年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，双方以此基准日据实结算，多退少补；“车间七”的租赁关系，甲方应于2018年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，届时双方以此基准日据实结算，多退少补；上述“车间一”、“车间七”，甲方应于房地产权属变更后，会同承租人与乙方重新签署有关协议并约定租金应支付给乙方，甲方未能与承租人达成租赁变更协议之前，2018年1月1日之后的租金则由甲方收取后转交给乙方；另，该房地产的屋顶，均已经安装光伏发电装置，乙方同意继续租赁；当权属变更登记完成后签署《房地产交接书》之日前，甲方配合乙方与光伏发电装置所有权人依据原租赁合同约定另行签署相关书面合同，变更原租赁合同中租赁期限超越法律规定的租赁期限及屋面租金不调整条款，即和升压站的租金条款变更为一致，即每五年调整一次涨幅不超过百分之十，同时一并考虑厂区内车棚顶部的发电装置，倘若在房地产权属变更后，乙方需要新建房屋时，乙方应书面通知承租人和甲方，由承租人和甲方配合在收到书面通知后拆除该车棚顶部发电装置，乙方尽可能在新建房屋建设完成后置换相同屋顶面积给予发电装置所有权人安装该发电装置，或根据租赁面积减少来调整租金，乙方不承担补偿费用，于本合同第三期款项乙方支付完成后，屋顶的发电装置的租金归乙方所有，第三期款项支付完成之日为基准日，届时双方据实结算；该房地产北侧的围墙由甲方负责建设，并于2017年11月30日之前完成，建设费用由甲方承担。合同第6.1条约定了乙方逾期付款的违约责任，主要内容为：“如因乙方原因，未按本合同约定期限及金额付款的，甲、乙双方同意按下列内容处理：（1）逾期在40日之内的，乙方应付未付款项根据银行同期贷款利率按日向甲方支付逾期罚息，本合同继续履行；（2）逾期超过40日的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同或选择第六条6.1（1）方式继续计收罚息……”。合同第6.2条约定了甲方逾期办理完成权属变更登记、交付房地产的违约责任，主要内容为：“如因甲方原因，未能在本合同约定的时间内办理权属变更登记、交付房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理：（1）逾期在40日之内的，甲方乙方已付款项银行同期贷款利率按日向乙方支付逾期罚息，本合同继续履行；（2）逾期超过40日的，乙方有权单方面书面通知甲方解除本合同或选择第六条6.1（1）方式继续计收罚息……”。合同第8.3条约定：“因向人民法院诉讼而产生的一切合理费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、诉讼保全费等），均由败诉方承担。另查明，2017年9月16日，优谷公司支付佳讯公司100万元；2017年9月22日，优谷公司支付佳讯公司100万元；2017年10月19日，优谷公司支付佳讯公司2000万元；2017年11月13日，优谷公司支付佳讯公司1000万元；2018年1月4日，优谷公司支付佳讯公司1100万元；2018年1月5日，优谷公司支付佳讯公司1700万元；2018年1月25日，优谷公司支付佳讯公司150万元，以上合计6150万元。2017年11月10日，优谷公司取得案涉房地产的不动产产权证书。优谷公司为本案诉讼支出律师代理费7.7万元，佳讯公司为本案诉讼支出律师代理费7万元。再查明，2018年6月13日，佳讯公司（甲方）、常州市克莱德汽车配件有限公司（乙方）、优谷公司（丙方）三方签署解除合同协议书一份，甲方与乙方于2017年2月20日签订了《厂房租赁合同书》关于甲方将位于浏阳的厂房租赁给乙方使用，现因甲乙丙三方业务发展需要致使原合同无法继续履行，三方协商一致，乙方于2018年6月28日搬出，甲方免除乙方在2018年2月1日之前产生的房租金，2018年2月1日至6月28日之间产生的房租金由甲方、丙方共同承担，其中甲方承担10万元并由甲方向乙方支付搬迁费用。2018年7月2日，佳讯公司（甲方）、常州市克莱德汽车配件有限公司（乙方）、优谷公司（丙方）签署厂房交接书一份，确认乙方已于2018年7月2日正式将原租赁厂房主体及配套设备、设施交予丙方。还查明，关于涉案房屋的交付情况，优谷公司与佳讯公司对车间一及车间七的交付没有争议，但对车间二、车间五的交付及围墙的建设存在争议。优谷公司认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五（办公楼）是2018年1月25日至27日左右，佳讯公司员工微信通知水电可以过户时一并交付的车间五，车间二是于2018年7月2日交付的，三方有厂房交接书，佳讯公司未在合同约定的时间建好围墙，实际于2018年2、3月份才建好；佳讯公司认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五在2017年11月30日已搬空，是优谷公司未来交接，实际交接时间为2018年1月中旬，车间二是于2018年7月2日交付的，但系三方就该车间交付事宜进行的协商变更，围墙的实际完工日期为2018年1月6日。关于本诉部分的违约事实问题。庭审中，本诉原告陈述称，对方主要的违约事实是车间二和车间五的交付时间与合同约定不符，该部分房屋的迟延交付影响了我方对整个房屋的使用，且车间二的迟延交付导致我方损失巨大，从金额上判断，2018年6月13日的三方协议不可能涵盖车间二迟延交付的赔偿问题。本诉被告则陈述称，车间二是一个很大的车间，当时出租只是很小一部分，不影响原告对剩余部分的使用。车间五当时也已经搬空了，可以使用了，只是后来对方又要求把电柜也搬离，我方才予以配合，原告与第三方签订租赁合同，是其自行扩大损失。关于剩余100万元付款条件是否成就的问题。庭审中，反诉被告陈述称，付款条件未成就，因为涉及屋顶太阳能设备问题，之前案件的庭审中也陈述过，坚持之前的意见；反诉原告则陈述称，付款条件是要我方协助对方与第三方签订新的租赁合同，但对方要求在6元/平方的基础上涨至8元/平方，涨幅较大，后来第三方也实际按对方的要求支付了租金，就是没有签协议而已。至于后来对方与第三方是否签订新的协议，我方不清楚，租金原告已经在收取了，我方只是配合义务。现在第三方还在继续租赁上述屋顶太阳能设备。以上事实，有房地产转让合同、解除合同协议书、委托代理合同、银行转账凭证、聊天记录、不动产产权证复印件、厂房交接书、律师函、2018苏0411民初7570号民事判决书、2019苏04民终2195号民事裁定书等证据及到庭当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，优谷公司与佳讯公司之间存在房地产买卖合同关系，双方之间的买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。关于本诉部分。对于违约金，因佳讯公司存在因租赁关系涤除导致迟延交付车间二等部分房屋的行为，已构成违约，故优谷公司依据合同6.2条的约定要求其承担违约责任的诉讼请求成立，本院予以支持。对于被告的抗辩意见，本院不予采纳，主要理由如下：第一，被告主张合同6.2条是针对根本违约作出的约定，不适用本案一般违约情形的抗辩意见，经审查，该条款针对不同情形分别规定了不同的违约责任，不仅限于根本违约情形，故被告的该主张缺乏依据，本院不予采纳；第二，被告认为2018年6月13日的三方协议已对车间二迟延交付赔偿问题进行了处理的抗辩意见，经审查，该协议并未对被告主张的内容进行明确约定，故被告的该抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳；第三，被告抗辩称，即使计算违约金，也应仅限于车间二部分，而不是按整个合同标的进行计算。本院认为，一方面，车间二部分的价款并未在合同中进行单独约定，无法单独计算违约责任；另一方面，案涉房屋系一个整体，部分迟延交付势必影响整体使用，故被告的该抗辩意见仍不能成立，本院不予采纳。对于违约金的计算方式，被告对付款时间节点及金额均无异议，本院依法予以确认；对于计算标准，原告主张按年利率6%计算，被告则要求按年利率4.35%计算；经审查，合同约定的违约金标准为银行同期贷款利率的罚息，而罚息一般为正常贷款利率的130%-150%，原告主张年利率6%，经审查，在4.35%的130%-150%之间，具有合理性，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费。经审查，未超过收费标准的上限，且符合双方合同第8.3条的约定，故原告的该主张于法有据，本院予以支持。关于反诉部分。对于违约金，因优谷公司存在迟延付款的行为，已构成违约，故佳讯公司依据合同6.1条的约定要求其承担违约责任的诉讼请求成立，本院予以支持。对于优谷公司辩称，迟延付款是因为先存在佳讯公司迟延交付行为的问题。经审查，佳讯公司按约履行了绝大部分房屋的交付义务，在此情形下，优谷公司应当按约履行付款义务，而不应因小部分合同履行出现问题而拒绝支付整个合同的款项。故优谷公司的该抗辩意见不能成立，本院不予支持。对于违约金的计算标准，本院参照本诉部分，按年利率6%计算。对于拖欠的100万元购房款问题。因佳讯公司已履行了全部房屋交付义务，优谷公司应当全部履行付款义务。至于光伏发电装置的续租问题，性质上属于合同的附随义务，不应作为对抗付款这一合同主要义务的理由。故优谷公司认为付款条件未成就的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于拖欠款项的利息，本院酌情确认自反诉原告起诉之日的2018年11月26日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.75%。对于反诉原告主张的律师代理费。经审查，未超过收费标准的上限，且符合双方合同第8.3条的约定，故反诉原告的该主张于法有据，本院予以支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、本诉被告于本判决生效之日起十日内支付本诉原告违约金（自2017年9月16日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年9月22日起至2018年7月1日，计算基数为100万元，计算标准为年利率6%；自2017年10月19日起至2018年7月1日，计算基数为2000万元，计算标准为年利率6%；自2017年11月13日起至2018年7月1日，计算基数为1000万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月4日起至2018年7月1日，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月5日起至2018年7月1日，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2018年1月25日起至2018年7月1日，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%）。二、本诉被告于本判决生效之日起十日内支付本诉原告律师代理费77000元。三、反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告违约金（自2017年12月10日起至2018年1月4日止，计算基数为1100万元，计算标准为年利率6%；自2017年12月10日起至2018年1月5日止，计算基数为1700万元，计算标准为年利率6%；自2017年12月10日起至2018年1月25日止，计算基数为150万元，计算标准为年利率6%）。四、反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告转让款100万元及利息（自2018年11月26日起至实际清偿之日止，计算标准为年利率4.75%）。五、反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告律师代理费70000元。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24820元、保全费5000元，合计29820元，由本诉被告负担；反诉案件受理费减半收取8087.14元、保全费5000元，合计13087.14元，由反诉被告负担。（该款原告已预交，原告同意由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈哲勇人民陪审员  杜大富人民陪审员  陆 军二〇二〇年五月十八日书 记 员  常晓红