湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2791号原告：荆州市金星娱乐有限责任公司，住所地：荆州市沙市区红星路中段，统一社会信用代码91421000343501042F。法定代表人：李明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金荻音，男，汉族，1969年11月12日出生，住荆州市沙市区。系该公司股东。委托诉讼代理人：刘保华,湖北楚明律师事务所律师。被告:覃金纯，女，汉族，1972年10月25日出生，住湖北省荆州市沙市区。原告荆州市金星娱乐有限责任公司（以下简称金星公司）诉被告覃金纯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金星公司的委托诉讼代理人金荻音、刘保华，被告覃金纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求为：1.被告覃金纯立即将位于沙市区××街办太师××居红星路梦幻舞厅腾退给原告，支付逾期腾房占有使用费37500元（自2019年3月21日至2019年8月20日止）。判令被告覃金纯自2019年8月2日起至实际交付房屋之日止按每月7500元向原告支付逾期腾房占有使用费。2.本案诉讼费用由被告覃金纯承担。事实与理由：原告系租赁房屋的所有权人。2012年3月20日，被告与原承租人荆州市至尊豪门娱乐有限公司（以下简称至尊公司）签订了《至尊公司梦幻舞厅承包经营合同》（以下简称《承包合同》），承租了租赁房屋，租期自2012年3月20日起至2019年3月20日止。房屋到期后，原告要求被告腾退房屋，被告予以拒绝。被告所承租的房屋到期，依法应当腾退房屋，并向原告支付逾期腾退占有使用费。由于多次协商未果，万般无奈诉至贵院，望判如所请。被告覃金纯当庭辩称：1.金星公司原告主体资格不合格。答辩人与至尊公司签订《承包合同》，根据合同的相对性原则，至尊公司才是合适的原告，故请求法院驳回原告的起诉。2.根据承包合同第二条第2项的约定，答辩人具有优先续签权，答辩人愿意继续租赁涉案房屋。原告金星公司为支持其主张，向本院提交了以下7份证据：1.原告金星公司营业执照。拟证明原告的民事主体资格。2.覃金纯的户籍证明。拟证明被告覃金纯的民事主体资格。3.鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号不动产产权证（因在银行贷款，原件在银行抵押。不动产证上附图对标的房屋进行了标注）。拟证明原告系涉案房屋的所有权人。4.《承包合同》。拟证明被告覃金纯承租的房屋已经于2019年3月20日到期，自2019年3月21日起属于无权占用。合同约定每逾期一天交付房屋，按原月承包费5％支付违约金。5.搬离通知书照片1张。拟证明原告曾于2019年3月19日告知被告，应于2019年3月底搬离，并将通知张贴在梦幻舞厅大门。6.湖北楚明律师事务所律师函、申通快递寄件联、申通快递运单查询。拟证明湖北楚明律师事务所受原告委托，向被告发函要求其搬离案涉的承租房屋，该函经申通快递邮寄，被告于2019年4月12日签收。7.拍卖合同。拟证明原告系租赁房屋的合法所有人。经庭审质证，被告覃金纯对金星公司提交的证据质证如下：对证据1真实性无异议，对关联性有异议。证据2无异议。证据3系复印件，真实性与关联性均有异议。证据4、6真实性无异议，但应在合同到期前的六个月告知我。达不到原告的证明目的。证据5、7真实性、合法性、关联性不认可。被告覃金纯未向本院提交了证据。本院对当事人提交证据的证明效力分析认定如下：对原告证据1原告金星公司营业执照、证据2覃金纯的户籍证明的真实性，予以采信。对证3鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号不动产产权证，因在银行贷款，原件在银行抵押，当庭未出示原件，本院结合证据7拍卖合同及不动产登记信息查询记录，对证据3与证据7的真实性予以认可，原告系被告承租房屋的所有权人。对原告证据4《承包合同》，甲方盖有至尊公司的公章，且有“余会昌”的签字，本院对该合同的真实性、关联性予以认可。对原告证据5搬离通知书照片与证据6湖北楚明律师事务所律师函、申通快递寄件联、申通快递运单查询，形成证据链，能说明原告曾于2019年3月19日书面通知被告于2019年3月底搬离，并将通知张贴在梦幻舞厅大门，原告委托湖北楚明律师事务所向被告发函要求被告搬离房屋。2012年3月20日，被告覃金纯与至尊公司签订了《承包合同》，承租了位于荆州市××街办太师××居红星路梦幻舞厅，租期自2012年3月20日起至2019年3月20日止，合同还对承包租赁期届满后，承租人拒不腾退房屋的违约责任进行了约定。2014年10月31日，荆州市强茂物资贸易有限公司通过湖北正泰拍卖有限公司举行的湖北银行荆州分行抵债资产拍卖会上，竞得到包括位于沙市区××街办太师渊居××在内××5宗资产，并签订《拍卖成交确认书》。2016年1月5日，荆州市强茂物资贸易有限公司将竞拍得到的沙市区××街办太师××居红星路1栋通过转移登记换发不动产证的形式，将不动产权利人变更至原告荆州市金星娱乐有限责任公司名下，不动产权证号：鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号。被告覃金纯承租的案涉房屋在不动产权证附属宗地图上标注为GB00042/05。2019年3月19日，原告书面通知被告覃金纯，租赁期已满，请于2019年3月底前搬离。2019年4月10日，原告委托湖北楚明律师事务所刘保华律师向被告覃金纯发送律师函，要求被告覃金纯返还案涉房屋，被告覃金纯于2019年4月12日签收了该律师函。另查明，被告覃金纯自2015年3月起向原告缴纳租金，租金金额延续《承包合同》5万元一年的约定。截止起诉时，被告覃金纯尚未将案涉房屋返还给原告。本院经审理认定如下事实：案涉房屋位于荆州市××街办××门路××号梦幻舞厅。2012年3月20日，被告覃金纯与至尊公司签订了《承包合同》：甲方为至尊公司，乙方为覃金纯。协议约定：“第一条：合同标的物。甲方提供乙方承包经营的梦幻舞厅位于荆州市××××号。第二条：承包期限。1.乙方承包经营期限为柒年。自2012年3月20日起至2019年3月20日止。2.承包期满，甲方有权收回梦幻舞厅；乙方按期交还。乙方如要继续承包，则必须在承包期满前6个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订承包合同。第三条：乙方买断甲方现有装修、设施、设备、用具等折旧人民币肆伍拾万元整（45万元）。签订合同时一次性缴清。第四条：押金租金及支付方式。1.押金：乙方向甲方缴纳承包经营押金人民币5万元（或由一名股东用股份作为担保）签订合同时一次性缴清。承包结束后，交接清楚（物业及有关费用等后如无违约现象退还押金。2.承包费:乙方承包经营期间，应每月向甲方缴纳承包费5000元或一年一次性缴纳5万元（年前缴纳）。每逾期一天，则乙方需按年承包费的5％支付滞纳金。3.乙方承包期间的水费、电费按实际用量加损耗，每月按时缴纳给甲方。第七条第6款：承包期满，乙方应按期交还舞厅。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原月承包费5%的违约金。给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。”2014年10月31日，荆州市强茂物资贸易有限公司通过湖北正泰拍卖有限公司举行的湖北银行荆州分行抵债资产拍卖会上，签订《拍卖成交确认书》竞买取得包括位于沙市区××街办太师渊居××在内××5宗资产。2016年1月5日，荆州市强茂物资贸易有限公司将竞拍得到的沙市区××街办太师××居红星路1栋通过转移登记换发不动产证的形式，将不动产权利人变更至原告荆州市金星娱乐有限责任公司名下，不动产权证号：鄂（2016）荆州市不动产权第0000142号。被告覃金纯承租的案涉房屋在不动产权证附属宗地图上标注为GB00042/05。2019年3月20日房屋到期后，原告拟收回房屋。原告于2019年3月19日在案涉房屋处张贴通知如下：“梦幻舞厅覃金纯：贵单位租赁期已满，请自行处置设备、用具、设施，于2019年3月底搬出。”被告未搬出，原告委托湖北楚明律师事务所于2019年4月10向被告发出律师函，要求被告覃金纯返还涉案房屋，被告于2019年4月12日签收该律师函。截止起诉时，被告覃金纯尚未将案涉房屋返还给原告。另查明，被告覃金纯自2015年3月起向原告缴纳租金，租金金额延续《承包合同》5万元一年的约定，被告向原告支付房租至2019年3月20日。本院认为：本案的争议焦点是被告覃金纯是否应当腾退房屋并支付占有使用费？结合查明事实，本院评析如下：本案系承包租赁合同纠纷。2012年3月20日，被告覃金纯与至尊公司签订的《承包合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方的承包租赁合同关系依法成立并有效，依法受到法律保护，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。2016年1月5日，在承包租赁合同期间内，案涉房屋权属变更登记至原告名下，并办理了不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”结合被告覃金纯自2015年3月起向原告按合同约定缴纳租金，表明双方事实上认可了原告承接了原出租人的权利和义务。2019年3月20日承包合同到期，双方并未签订新的承包租赁合同，被告亦失去了合法占有案涉房屋的权利基础。在原告多次催告的前提下，被告理应将案涉房屋腾退返还给原告，被告辩称原告主体不适格的答辩意见与法相悖，不能成立。被告覃金纯在承包租赁合同解除后仍占有使用案涉房屋,被告辩称因有优先承租权愿意承租。本院认为，优先承租权系以出租人愿意继续出租房屋为前提，本案中，承包租赁合同到期后，因原告不再出租房屋，故被告的辩称于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，原告关于要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。《承包合同》第七条第6款约定“租赁期满，乙方应按期交还舞厅。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原月租赁费5%的违约金”。故原告请求被告支付占用期间损失，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持，但占用费的金额每天应当以实际履行的月租金4166.67元的5%进行计算为每天208.33元，从2019年3月21日起计算至实际腾退之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告覃金纯于本判决生效之日起十五日内将位于荆州市沙市区胜利街办太师渊居红星路梦幻舞厅腾退给原告荆州市金星娱乐有限责任公司，并自2019年3月21日起至腾退之日止按每日208.33元向原告荆州市金星娱乐有限责任公司支付房屋占用费；二、驳回原告荆州市金星娱乐有限责任公司的其他诉讼请求。如被告覃金纯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，由被告覃金纯负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  盛 千人民陪审员  严慧玲人民陪审员  张华容二〇二〇年五月六日法官助理毛冰超书记员钟倩