四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民再12号 再审申请人（原审被告、反诉原告）：邓思程，男，1987年4月2日出生，汉族，住四川省中江县。 被申请人（原审原告、反诉被告）：敬志远，男，1992年3月6日出生，汉族，住四川省成都天府新区。 委托诉讼代理人：兰茜，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，住所地四川省成都市锦江区汇泉南路1号1层、1号附11号2层、5号1层。 负责人：刘荐，行长。 再审申请人邓思程与被申请人敬志远、原审第三人中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中国银行锦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（以下简称原审法院）（2017）川0116民初11431号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月26日作出（2019）川01民申361号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邓思程、被申请人敬志远的委托诉讼代理人兰茜到庭参加诉讼，原审第三人中国银行锦江支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓思程申请再审称：1.请求撤销原审法院（2017）川0116民初11431号民事判决；2.改判解除邓思程与敬志远签订的《存量房预定协议》；3.将位于四川省成都天府新区房屋（以下简称案涉房屋）回转过户至执行前状态，相关费用由敬志远承担；4.原审法院案件受理费、反诉案件受理费和诉讼保全费，再审案件受理费、诉讼公告费等费用由敬志远承担。事实与理由：1.双方当事人签订的合同条款中无明确要求邓思程向中国银行锦江支行提交结清贷款申请的条款或相关条款；2.原审法院查明，在敬志远申请查封案涉房屋并由原审法院执行的查封措施前，案涉房屋在合同履行期间无任何抵押、查封等权利瑕疵，邓思程无向银行提交结清银行贷款申请的法定责任；3.敬志远不履行支付首付款和向中国银行锦江支行申请办理购买案涉房屋按揭贷款事宜是在有效期内不能继续履行的根本原因。综上所述，合同有效期内敬志远的行为构成根本违约。在合同履行期限届满和敬志远未采取任何积极补救性措施情况下，邓思程具有无可争辩的合同解除权，遂申请再审。 敬志远答辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，请求予以维持。 原审第三人中国银行锦江支行未答辩。 敬志远向原审法院提出诉讼请求：1.判令邓思程继续履行双方于2017年9月1日签订的《存量房预定协议》，协助办理案涉房屋的过户手续；2.判令邓思程退还定金100000元；3.判令邓思程支付逾期办理过户手续的违约金180000元。诉讼过程中，敬志远增加诉讼请求：判令中国银行锦江支行配合敬志远办理代为提前偿还购房借款合同项下尚余借款本金、利息以及房屋解除贷款登记等事项的手续；同时，敬志远放弃第二、三项诉讼请求。事实及理由：敬志远作为买方与邓思程作为卖方于2017年9月1日签订了《存量房预定协议》，约定邓思程将其所有的案涉房屋以910000元的价格出售给敬志远。合同签订当日，敬志远依约向邓思程支付了购房定金100000元。双方约定，在案涉房屋取得产权证后办理过户手续。2017年11月4日，邓思程取得案涉房屋的产权证书后拒绝办理过户手续。经敬志远催告邓思程一直拖延办理，直至起诉之日，邓思程仍旧未如约办理过户手续。敬志远认为，邓思程的行为违反双方签订的《存量房预定协议》，根据协议第六条约定“甲乙双方合同签订后，除国家政策或不可抗力的原因外，若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所交购房款（包含定金），甲方赔付乙方房屋交易总价的百分之二十的违约金”，邓思程应当承担逾期未履行合同的违约责任。为维护敬志远的合法权益，故诉至法院。 邓思程向原审法院提出反诉请求：判决解除双方签订的《存量房预定协议》。事实及理由：敬志远于2017年9月1日通过中介向邓思程购买案涉房屋并在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《存量房预定协议》，约定应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则另行协商，协商不成双方免责，解除此协议，邓思程全额退还敬志远所交的全部购房款（包括定金）。双方之间签订的《存量房预定协议》为合法、有效的合同，因此该条款也为合法有效的条款。协议签订当日，敬志远向邓思程支付了100000元定金。在该协议履行的过程中，因多方面的原因，直至2017年11月30日，双方根本无法办理过户手续并且无法协商一致，此时的情况完全达到了双方约定的免责解除协议的条件，故邓思程于2017年12月1日向中介发出了通知，要求中介通知敬志远解除合同，让敬志远联系邓思程退还定金和其他相关事宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定。本案中，双方约定的以上条款为约定解除权，现该约定解除权条件已经成就，邓思程于2017年12月1日明确通知了敬志远解除协议，敬志远也于当日收到了该通知，邓思程认为，双方之前签订的《存量房预定协议》已于2017年12月1日双方无责解除。 原审法院查明，邓思程作为出卖方（甲方）与敬志远作为购买方（乙方）签订了《存量房预定协议》，约定乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋，建筑面积64.72平方米，房屋总价910000元，合同签订之日乙方向甲方支付100000元作为购房定金；付款时间与办法约定：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，于递件成功当日乙方支付首付款（不含定金）257000元给甲方，剩余房款550000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方，剩余房款3000元于甲方与乙方办理完善房屋交接手续和物业交割手续当日乙方直接支付给甲方。第六条违约责任约定：甲乙双方合同签订后，除国家政策或不可抗力的原因，若乙方中途违约，应书面通知甲方，并自违约之日起两日内，甲方退还乙方所交全部购房款（包含定金），乙方赔付甲方房屋交易总价的百分之二十的违约金。若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所交全部购房款（包含定金），甲方赔付乙方房屋交易总价的百分之二十的违约金。第十二条其他事项约定：1.双方一致协商同意并知晓其交易风险，该房为合同房产权还未下发，该房屋已取得备案资格，待产权下发后双方再办理房屋过户相关手续；2.乙方用其首付款贰拾伍万柒仟元整帮甲方还款，专款专用，还款前甲方办理全权委托公证至乙方指定人员名下，公证费由甲方承担；3.待产权下发两个工作日内甲方通知乙方产权下发事宜，在产权下发之日起的五个工作日内双方签订贷款合同，待甲方注销抵押登记，乙方贷款审批通过之日起的五个工作日内，双方办理过户相关手续；4.于乙方取件两日内办理抵押登记手续；5.应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则双方另行协商，协商不成，双方免责，解除此协议，甲方全额退还乙方所交的全部购房款（包含定金）。协议签订后，敬志远委托案外人向邓思程支付了购房定金100000元，邓思程向敬志远出具了收条一份。尔后，邓思程未向中国银行锦江支行提交结清贷款申请。2017年11月3日，案涉房屋办理了权属证书，权证号：川（2017）成天不动产第0059620号。2017年12月1日，邓思程通过短信的方式告知居间人徐登峰，要求其转达敬志远“……我解约，让他们联系我退还相关定金和其他事宜”。当日，居间人徐登峰回复“我们和客户沟通一下，客户情绪比较大”。 原审法院另查明，邓思程购买案涉房屋时办理了公积金贷款，贷款单位系中国银行锦江支行。由于敬志远与邓思程的纠纷案涉房屋被法院查封，导致中国银行锦江支行未能及时设定抵押。庭审中，敬志远同意代邓思程偿还银行贷款本息，也同意一次性支付剩余购房款。 原审法院认为，邓思程与敬志远于2017年9月1日签订的《存量房预定协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，敬志远按照协议向邓思程支付了购房定金100000元。同时，协议约定“乙方用其首付款贰拾伍万柒仟元整帮甲方还款”，但还款的前提是预约（还款），邓思程在合同履行期间未向中国银行锦江支行提交结清贷款申请是双方合同不能继续履行的根本原因。协议虽然设定了约定解除权“应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则双方另行协商，协商不成，双方免责，解除此协议”，但邓思程的不作为导致不能在合同约定的时间内完成过户，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，故邓思程不享有解除权，其要求案外人转达解除合同的通知不产生合同解除的效力。邓思程起诉要求解除《存量房预定协议》也没有事实和法律依据，不予支持。现案涉房屋取得了权属证书，敬志远不受限购政策的约束，敬志远亦同意代邓思程偿还银行贷款、同意一次性支付邓思程余下购房款，加之案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵，敬志远要求判令邓思程协助办理案涉房屋的过户手续，符合法律规定，予以支持。敬志远代邓思程向中国银行锦江支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款后，敬志远应将剩余的购房款及时支付邓思程。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、敬志远于该判决生效之日起五日内代邓思程向中国银行锦江支行偿还余下款项；二、敬志远在支付上述款项并扣除定金后十日内支付邓思程余下购房款；三、邓思程在敬志远支付完毕上述款项后五日内协助其办理案涉房屋的过户手续；四、驳回敬志远的其他诉讼请求；五、驳回邓思程的诉讼请求。 再审中，邓思程未向本院提交新证据。敬志远向本院举出以下证据：1.个人住房贷款结清证明、中国银行回单、客户回单、转账回执、税收完税凭证及转账凭证（2份）、转账凭证、中国银行锦江支行情况说明，拟证明敬志远作为买方已按照合同的约定支付完全部房款910000元，并承担了案涉房屋的交易税费。 2.物管费清单明细截图，拟证明截至2019年5月31日，敬志远垫支邓思程欠付小区物管服务费6435.64元。 3.二手房交易流程图，拟证明二手房交易流程，以及邓思程在合同交易环节中存在多项违约行为，导致合同在没有其配合的情况下无法正常履行。 4.原审庭审笔录，拟证明邓思程在原审过程中多次强调案涉房屋存在抵押，但再审又主张案涉房屋不存在抵押，违背诚信原则。 邓思程对上述证据综合质证认为，对敬志远支付完毕910000元房款和承担了相关交易税费无异议，但认为物管费清单明细截图与本案无关。关于原审庭审笔录的问题，认为属实，是由于代理律师专业素养不够，作了虚假陈述，已解除委托。 本院审核认为，经邓思程质证，除认为物管费清单明细截图与本案无关外，对其他证据未表示异议，因该物管费清单明细截图涉及案涉房屋欠缴物业管理费的相关情况，双方如有争议，可另行主张权利，该证据与本案待证事实无关，本院不予采信；对上述其他无异议的证据，本院予以采信。 本院再审查明，原审查明事实属实，本院再审予以确认。 本院再审另查明，1.再审中，双方确认敬志远已付清合同约定房款910000元。 2.双方确认的微信通信记录显示，2017年11月8日至同月28日期间，敬志远通过房屋中介多次请求邓思程配合办理案涉房屋过户手续未果。 本院再审认为，本案的争议焦点为邓思程是否有权解除《存量房预定协议》。该协议第十二条第五项约定：“双方应在2017年11月30日前办理产权过户手续，若到期后还不能办理则双方另行协商，协商不成，双方免责，解除此协议，甲方（邓思程）全额退还乙方所交的全部购房款（包含定金）”，该约定系附条件的合同解除权。根据本案查明的事实，在案涉房屋产权证颁发后，邓思程在约定的期限内拒不配合办理过户手续，导致案涉房屋交易不能正常进行，在约定的期限截止后，邓思程立即通知中介要求解除合同，并让其转告敬志远，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，原审法院认定合同约定的解除条件并未成就正确，邓思程不享有合同解除权。根据该协议约定，敬志远支付首付款用于归还邓思程在中国银行锦江支行的按揭贷款，支付时间为“递件成功当日”，根据本案查明的事实，在合同履行期间，邓思程并未就提前还贷事宜向中国银行锦江支行提出过申请，其主张敬志远未支付首付款构成违约的理由与本案事实不符，本院不予采纳。邓思程对于案涉房屋是否设定抵押的陈述前后矛盾，但案涉房屋是否设定抵押均不构成其不履行合同义务的法定条件，该再审理由本院不予采纳。原审判决驳回邓思程反诉请求正确，本院再审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下： 维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初11431号民事判决。 再审案件受理费7755元，由邓思程负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  杨 芳 审 判 员  何云鹏 二〇二〇年五月十四日 法官助理  谢 欢 书 记 员  刘 静 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。