湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂28民特6号申请人：夏桃，女，1976年8月13日出生，土家族，湖北省恩施市人，个体工商户，住恩施市。委托诉讼代理人：吴远照，恩施州广源法律服务所法律工作者。被申请人：恩施市中昊商贸有限公司，住所地：湖北省恩施市耿家坪和谐家园公租房4幢A4—108二楼。统一社会信用代码：9142280MA490BN5XM。法定代表人：向绪银，该公司总经理。委托诉讼代理人:谭婷莉，湖北新理念律师事务所律师。申请人夏桃与被申请人恩施市中昊商贸有限公司申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年3月31日立案后，于2020年4月27日公开开庭进行了审理，申请人夏桃的委托诉讼代理人吴远照、被申请人恩施市中昊商贸有限公司的委托诉讼代理人谭婷莉到庭参加了诉讼。现已审查终结。夏桃申请：1.撤销恩施仲裁委员会于2020年1月16日作出的〔2019〕恩仲字第91号裁决书；2.本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1.恩施仲裁委员会无权对涉案租赁合同进行裁决。首先，涉案租赁标的物属公共租赁房屋，是由恩施市人民政府投资建设并享有合法产权和土地使用权的国有资产，是向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。对前述承租的对象，均由住房城乡主管部门进行严格的审查，方能取得承租权。而被申请人与恩施市房屋管理所于2017年9月1日签订的《房屋出租合同》第六条约定：“乙方不得将该房屋转租、转借、抵押和转让。”被申请人明显违反了该约定。《公共租赁住房管理办法》第二十七条规定：“承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的……”由此可见，被申请人转租的行为明显违反了该规定。应当由恩施市房屋管理所收回所出租的公租房。因此，本案属于行政机关处理的行政争议，而不是平等主体之间的合同纠纷。其次，仲裁事项应当是当事人有权处分的实体权利，即在仲裁活动中，当事人对自己的民事实体权利在法律规定范围内有完全支配的自由，没有限制。而被申请人取得的租赁权显然受到了行政机关的权利限制，没有自由支配的权利。因此，对其申请仲裁的事项，仲裁机构无权进行裁决。2.涉案裁决书违背社会公共利益。被申请人将承租的房屋转租给申请人经商，显然改变了公共租赁住房的用途，使应当享受公共租赁住房的对象丧失了承租权利，无疑违背了社会公共利益。3.被申请人具有以合法形式掩盖非法目的的违法事实。被申请人与恩施市房屋管理所签订的《房屋租赁合同》约定的租金为4.88元／㎡，而与申请人约定租金为30元／㎡，被申请人从中赚取巨额差价，明显是利用国有资产牟取不法利益，即以合法形式掩盖非法目的，应当由行政主管部门没收非法所得，收缴国库。而原仲裁委员会对此不闻不问，认定涉案租赁合同有效，并支持被申请人的全部请求。综上，恩施仲裁委员会作出的裁决书完全符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）项、第三款规定的法定撤销情形，故请求恩施州中级人民法院裁定撤销。恩施市中昊商贸有限公司称：1.本案双方是具有民事权利能力和完全行为能力的民事主体，《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，该合同合法有效，其仲裁协议条款对双方当事人均具有约束力，恩施仲裁委员会依法受理并审理作出裁决，并无不当。2.根据《公共租赁住房管理办法》第二十四条第二款及《恩施土家族苗族自治州公共租赁住房管理办法》第十六条的规定可知，公租房小区本身也是需要配套商业设施和服务，以此进行的招租招标本身就是合法的，并未违反社会公共利益。相反，依法按照招投标程序进行的招标行为，应当得到法律保护与支持。3.被申请人依法取得转租权，合法经营及盈利的民商事行为应当受到法律的保护，不存在所谓的以合法形式掩盖非法目的的违法事实。作为具有完全民事行为能力的申请人，对投资经营存在的风险应有审慎的认识，经营不佳就将全部原因归咎于申请人，既不合乎情理，也不合法，更与合同约定相悖。申请人以此为由，拒付租金、物业服务费等相关费用，不仅严重违背诚实信用原则，更是严重影响了市场经济交易秩序的稳定。综上，恩施仲裁委员会依法作出的裁决书符合法律规定，请求法院依法驳回申请人的全部请求。经审查查明，2020年1月16日，恩施仲裁委员会作出〔2019〕恩仲字第91号《裁决书》，裁决：一、解除申请人恩施市中昊商贸有限公司与被申请人夏桃2017年10月20日签订的《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》。二、解除申请人恩施市中昊商贸有限公司与被申请人夏桃2017年12月6日签订的《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》。三、被申请人夏桃收到裁决书之日起十日内，向申请人恩施市中昊商贸有限公司支付2017年10月20日《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》约定的第二年度租金（自2019年4月21日起退××申请人恩施市市中昊商贸有限公司出租房止，按月租金人民币2500.00元计算）。四、被申请人夏桃收到裁决书之日起十日内，向申请人恩施市中昊商贸有限公司支付2017年12月6日《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》约定的第二年度租金（自2019年4月21日起退××申请人恩施市市中昊商贸有限公司出租房屋止，按月租金人民币1000.00元计算）。五、被申请人夏桃收到裁决书之日起十日内，向申请人恩施市中昊商贸有限公司支付2017年10月20日《耿家坪和谐家园商铺门面合同》约定的第二年度物业管理费（自2019年4月21日起退××申请人恩施市市中昊商贸有限公司出租房屋止，按月物业管理费人民币113.91元计算）。六、被申请人夏桃在收到裁决书之日起十日内，向申请人恩施市中昊商贸有限公司支付2017年12月6日第二份《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》约定的第二年度物业管理费（自2019年4月21日起退××申请人恩施市市中昊商贸有限公司出租房屋止，按月物业管理费人民币40.00元计算）。七、被申请人夏桃收到裁决书之日起十日内将承租的房屋退还给申请人恩施市中昊商贸有限公司。八、申请人恩施市中昊商贸有限公司其他仲裁请求不予支持。仲裁查明：2017年9月1日，恩施市房屋管理所与恩施市中昊商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，恩施市中昊商贸有限公司承租了恩施市耿家坪公租房（和谐小区）1—5栋1—2层门面，面积8080.36平方米，租期2018年1月1日至2033年1月1日。2017年10月25日，恩施市中昊商贸有限公司鉴于恩施市耿家坪和谐家园公租房一至五栋（1—2）层门面整体较大，地段相对较偏，向恩施市房屋管理所提出了转租转让书面申请。2018年1月8日，恩施市房屋管理所与恩施市中昊商贸有限公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，对《房屋租赁合同》第六条中“乙方不得将该房屋转租、转借、抵押或转让”修改为“乙方不得将该房屋转借和抵押，不得擅自转租，如结合实际需转租，必须经甲方书面同意，转租合同及承租人信息须报甲方备案。”2017年10月20日，恩施市中昊商贸有限公司（甲方）与夏桃（乙方）签订了《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》。同年12月6日，恩施市中昊商贸有限公司（甲方）与夏桃（乙方）又签订了第二份《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》。2017年10月20日、12月6日，恩施市中昊商贸有限公司与夏桃签订的两份《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》生效后，恩施市中昊商贸有限公司将出租屋交付给夏桃使用，夏桃向恩施市中昊商贸有限公司支付了租赁押金10000元、租金人民币30000.00元、租金人民币12000.00元。2019年2月18日、8月23日，恩施市中昊商贸有限公司先后向恩施国鼎物业管理公司缴纳物业费3万元、2万元。2019年4月21日，夏桃没有按两份合同约定缴纳第二年度租金和物业管理费，恩施市中昊商贸有限公司与夏桃发生争议，恩施市中昊商贸有限公司向恩施仲裁委员会提起仲裁申请。恩施仲裁委员会于2020年1月16日作出〔2019〕恩仲字第91号《裁决书》，夏桃对该裁决不服，向本院起诉，请求撤销该《裁决书》。申请人夏桃在庭审中向本院提交了被申请人恩施市中昊商贸有限公司与恩施市房屋管理所于2017年9月7日签订的《房屋租赁合同》（复印件），拟证明涉案租赁标的物为公共租赁住房，而不是规划意义上的商业门面，合同第六条约定了不得擅自转租，补充协议修改为“如其转租，必须以书面形式同意为前提条件。”但恩施市房屋管理所至今没有任何书面同意的文件。被申请人的权利受到行政机关的行政权力限制。被申请人出租的房屋差价很大，是在以国家资产牟取不法利益及以合法形式掩盖非法的目的。经质证，被申请人恩施市中昊商贸有限公司认为该证据达不到申请人的证明目的。本院认证，申请人夏桃提交的上述证据已在恩施仲裁委员会的仲裁程序中予以提交，且经过仲裁庭审举证质证并予以采信，本院不再重复采信。本院认为，夏桃以恩施市中昊商贸有限公司的转租行为违反了《公共租赁住房管理办法》关于转租行为的规定，本案应当属于行政争议，恩施仲裁委员会无权进行仲裁，及恩施仲裁委员会作出的裁决违背社会公共利益为由，请求撤销仲裁裁决。本院对此评判如下：一、关于恩施仲裁委员会是否有权对本案争议进行仲裁的问题。根据夏桃与恩施市中昊商贸有限公司签订的《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》来看，该合同的性质属于民事合同，且该合同明确约定“若合同产生的争议由该商铺所在地的恩施仲裁委员会裁决。”恩施市中昊商贸有限公司与夏桃在合同的履行过程中发生了争议，遂向恩施仲裁委员会申请仲裁，既有仲裁协议，仲裁的事项又属于仲裁协议的范围。根据合同约定及法律规定，恩施仲裁委员会有权对此争议进行裁决。二、关于恩施仲裁委员会作出的仲裁裁决是否违背了社会公共利益的问题。《公共租赁住房管理办法》第二十七条对公共租赁住房的转租行为进行了规定，禁止承租人对公共租赁住房进行转租。但该条规定针对的是公共租赁住房，而非配套商业服务设施，该办法第二十四条规定了政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决。由此可见，该办法并未禁止公共租赁住房的配套商业服务设施的转租行为。况且，配套商业服务设施的转租并不影响公共租赁住房的保障性质。本案中，恩施市中昊商贸有限公司与恩施市房屋管理所签订的《房屋租赁合同》，恩施市中昊商贸有限公司承租的是恩施市耿家坪公租房的门面，而非住房，且根据其与恩施市房屋管理所签订的《房屋租赁合同补充协议》来看，其可以根据实际情况对所租赁的门面房进行转租。恩施市中昊商贸有限公司将承租的门面转租给夏桃后，夏桃未按照双方之间签订的《耿家坪和谐家园商铺门面租赁合同》的约定缴纳相关租金和物业管理费，恩施市中昊商贸有限公司遂向恩施仲裁委员会申请仲裁，请求夏桃按照合同约定支付相关费用并解除合同、腾退房屋。恩施仲裁委员会经审查后作出了仲裁裁决书，该裁决书不存在违背社会公共利益的问题。综上，夏桃申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：驳回夏桃的申请。申请费400元，由申请人夏桃负担。审判长  刘茂仕审判员  覃恩洲审判员  张成军二〇二〇年五月九日书记员  杨新伊