江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终11733号 上诉人（原审原告）：严斌，男，1977年1月6日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：朱广林，江苏友利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春霞，江苏友利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛年，男，1985年2月3日生，汉族，住南京市栖霞区。 上诉人严斌因与被上诉人薛年房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区（2019）苏0113民初3710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。上诉人在一审主张与被上诉人之间系房屋买卖法律关系，提供了房屋买卖合同、补充协议、收条等证据，完全能证明双方存在买卖关系的事实，而一审法院仅仅以案外南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）相关人员的口头说明，即认定当时双方还签有借款合同，并认定上诉人拒绝提供借款合同，存在错误。二、一审法院举证责任分配不当。1、上诉人主张双方为房屋买卖合同关系，提供了房屋买卖合同、补充协议、收条等证据，并主张双方未签订过借款合同；被上诉人主张双方为借贷关系，被上诉人也未提供其他证据证明存在借款合同，双方均不能出示借款合同。而见证方陈述存在借款合同但未出庭接受质询，且见证方对具体事实表述不清楚、不记得，只简单表述为存在部分借款合同，该表述不符合常理，一审法院采信见证人的谈话笔录，不能作为事实认定的证据。2、被上诉人主张双方为借贷关系，但不能提供任何证据，应当承担举证不能的法律后果，一审法院认为双方签订了借款合同，而要求上诉人提供借款合同，系违法适用举证责任倒置规则，而举证责任倒置的适用须有法律明确规定。 薛年辩称：一、35万元的借条其打给上诉人，其肯定不持有该借条，如果不还钱就以房抵债，利息部分就是将房屋交给上诉人使用。二、紫竹物业公司的安某,4并非案外人，其清楚双方合同签订情况，借款合同也是由其起草后给双方签字，安某,4在一审法院的调查笔录中也陈述，借款合同和房屋买卖合同是捆绑在一起，息息相关，并非上诉人所说的安某,4的表述不清楚的情况，如果安某,4陈述不真实，那么案涉的房屋买卖合同也就是假的，另外案涉房屋是拆迁安置房，五年内房屋买卖也是违法。三、其在一审提供5.5万元的欠条，如果不存在借款关系的话，后面也不会存在5.5万元的借款。双方之间确实是存在借款合同的，只是上诉人不愿意提供。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 严斌向一审法院起诉请求：1.请求确认严斌、薛年于2014年1月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2.薛年承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月12日，严斌、薛年签订房屋买卖合同一份，约定薛年（甲方、出售人)将位于栖霞区的房屋出售给严斌（乙方、买受人），房屋价款为45万元，该合同见证方为南京紫竹物业管理有限公司第一分公司，公司在合同见证方栏内盖章。2014年1月17日，严斌、薛年签订补充协议一份，约定：薛年确认此房产权是薛年本人一人产权，若产权有纠纷，由薛年一人承担违约责任；严斌于2014年1月17日付给薛年35万元购房定金，余款10万元待产权交易完毕后一次性付给薛年；双方若有一方违约需赔偿守约方每年按照90万元赔偿，薛年违约需赔偿双倍定金70万元，严斌违约，薛年收的定金不退，做为违约金。合同签订后，2014年1月17日，薛年出具收条给严斌，收条内容：今收到严斌购花港幸福城花港路9号（芙蓉园）05幢二单元105室的房屋定金35万元。同日（2014年1月17日），薛年将房屋交付严斌，严斌对房屋进行了装修。2017年2月13日，薛年出具欠条给严斌，内容：今欠严斌55000元，于2023年还清。 一审法院另查明，薛年与案外人赵荣琴原系夫妻关系，薛年在被强制戒毒期间，赵荣琴提起离婚诉讼，双方于2016年7月8日经一审法院调解离婚，离婚时，对案涉房屋未予涉及。案涉房屋系薛年取得的拆迁安置房，该房屋于2014年11月25日开具不动产统一发票，2017年4月12日进行产权登记，登记在薛年名下。2018年6月14日，该房屋进行了抵押权登记，被担保主债权数额/最高债权数额为200万元。 一审法院至合同见证方紫竹物业公司进行了调查，公司见证人安某,4表示：严斌与薛年之间签订的房屋买卖合同，究竟是真实的房屋买卖关系还是以签订房屋买卖合同的方式进行以房抵债，其不清楚，但能确定的是双方之间除了这份房屋买卖合同外，同时还签订了一份借款合同，该两份合同是有关联的，是捆绑在一起并息息相关的。 一审庭审中，严斌称未签订任何借款合同，薛年称签订了借款合同，因其被强制戒毒两年，期间家中搬了家，现借款合同已遗失找不到了。为查明本案事实，一审法院要求严斌限期提供该份借款合同，并告知严斌逾期不提供的法律后果，严斌以未签订借款合同为由未予提供。 一审法院认为：严斌、薛年对在签订房屋买卖合同时是否同时签订借款合同存在争议，见证方证明双方在签订房屋买卖合同时，同时签订了一份借款合同，一审法院要求严斌提供该份借款合同，严斌拒绝提供，致本案事实无法查清，对此，严斌应承担相应的法律后果。现因严斌拒绝提供严斌、薛年签订的借款合同，一审法院无法确认严斌、薛年之间是房屋买卖关系，还是借贷关系中的以房抵债，致无法确认严斌、薛年签订的房屋买卖合同的效力，故对严斌的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回严斌的诉讼请求。一审案件受理费减半收取6900元、财产保全费5000元，合计11900元，由严斌负担。 本院二审查明，在严斌、薛年于2014年1月17日签订的补充协议中，载明双方若有一方违约需赔偿守约方每年按照“人民币玖万元（90000）”赔偿，一审法院查明按照“90万元”赔偿，系笔误。双方针对一审法院查明的其他事实不持异议，本院依法予以确认。 二审中，上诉人严斌向本院提交如下证据： 1、南京栖霞建设股份有限公司的收据复印件、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交接验收表、水电气卡、燃气表设施验收通气工作单、管道供应合同、港华燃气服务单，证明被上诉人向上诉人交付房屋的同时交付了上述材料，双方积极履行了各自的付款义务和交房义务。2、租售中心照片，严斌是通过中间人介绍买房，该中间人安某,4目前在该小区从事房产中介服务，严斌的行为符合房屋买卖合同交易的惯例，尽到了谨慎义务，印证双方之间是房屋买卖合同关系。被上诉人质证称，上诉人提交南京栖霞建设股份有限公司出具的“花港路11号6幢一单元2703室”收据与案涉房屋无关，对于上诉人提交的其他证据予以认可，但无法达到上诉人的证明目的，因当时案涉房屋公证处无法公证，所以被上诉人借款时候把上述材料交给上诉人。 二审中，围绕35万元支付情况，被上诉人陈述，该35万元系在双方签订合同的第二天，由上诉人以现金方式向被上诉人支付。 针对被上诉人于2017年2月13日向上诉人出具“欠条”情况，上诉人称，当时被上诉人向其要钱办理房产证，其要求被上诉人出具该欠条觉得最安全，合同约定欠付房款10万元在过户时支付，因合同已签好，（否则）合同内容要全部重新改，所以让被上诉人打了欠条。 上述事实，由收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交接验收表、水电气卡、燃气表设施验收通气工作单、管道供应合同、港华燃气服务单、本院询问笔录等在卷证实。 本院认为，上诉人严斌与被上诉人薛年通过中间人安某,4介绍，签订了案涉房屋买卖合同，后双方围绕案涉房产过户的违约赔偿问题，又签订补充协议，同时，被上诉人亦在补充协议签订当日向上诉人出具购房款（定金）收条。因此，上诉人已充分证明双方之间存在房屋买卖合同关系的事实，而被上诉人主张双方之间系借款合同关系但未能提供有效证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。经本院二审查明的事实来看，双方在签订案涉房屋买卖合同之前并不相识，也不存在民间借贷关系，案涉35万元购房款（定金）系双方在签订合同后，由上诉人以现金方式支付给被上诉人，应排除双方存在“以物抵债”民事法律行为的可能性。退一步讲，纵然在签订案涉买卖合同时，双方又签订借款合同，而上诉人作为守约方有权选择要求被上诉人继续履行买卖合同。由于双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方之间真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，上诉人本案主张应予支持。 综上，严斌的上诉请求成立，予以支持。因本案二审出现新的证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初3710号民事判决； 二、确认严斌、薛年签订的《房屋买卖合同》有效。 一审案件受理费减半收取6900元、二审案件受理费13800元，均由被上诉人薛年负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪德全 审 判 员 许云苏 审 判 员 李任飞 二〇二〇年五月十九日 法官助理 冯 超 书 记 员 汪海燕