河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5353号上诉人（原审原告）：王静，女，1979年3月23日出生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州易和云天计算机科技有限公司，住所地郑州市二七区市场南街1号5楼501号。法定代表人：刘洺妤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志凱，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人郑州易和云天计算机科技有限公司（以下简称易和云天公司）、郑州嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月29日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市二七区人民法院作出的（2020）豫0103民初499号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与易和云天公司并不存在任何合同关系，易和云天公司也没有向上诉人提供任何服务，上诉人交付的是定房保证金，一审法院认定事实错误。根据一审中嘉晟公司的答辩和法院查明的事实可知，易和云天公司与嘉晟公司签订有《房屋分销服务合同》，负责帮助嘉晟公司分销包括涉案公寓在内的房屋。上诉人到嘉晟公司售楼部购买新开发的商品房公寓，直接与嘉晟公司（开发商)签订购房合同，不需要易和云天公司提供任何的中介服务或其他服务，事实上易和云天公司也没有向上诉人提供任何服务，其无权向上诉人收取服务费用；相反易和云天公司帮助嘉晟公司分销开发的商品房公寓，两公司之间存在服务合同法律关系，易和云天公司收取服务费也应当向嘉晟公司收取，易和云天公司向上诉人收取服务费没有任何法律依据。五万元的收据系易和云天公司单方出具，在不能证明易和云天公司向上诉人提供服务，上诉人与易和云天公司存在服务合同法律关系的前提下，不能仅依据易和云天公司单方出具的收据认定5万元款项的法律性质，相反从收据内容来看，收据中并没有标明收取的5万元系服务费用，结合收据中确认上诉人选择的楼房号和房屋价格，应当可以推断系上诉人在确认购买选择的商品房公寓后，为防止违约而让上诉人交纳的保证金。在整个过程中，上诉人与易和云天公司并未建立任何合同关系，甚至不清楚易和云天公司工作人员的真实身份，结合案件实际该5万元更符合定金保证金的性质。二、上诉人交付保证金仅仅系确认购买选择的公寓，并没有享受到被上诉人所称的每平几干元的优惠，易和云天公司在没有书面合同约定也没有提供任何服务的情况下，仅仅依据“莫须有”的优惠，强行收取“服务费”没有任何依据。商业地产与住宅关于价格备案方面的要求并不相同，住宅要求价格强制备案，一户一价，进行价格备案后才能申请预售许可证，并且在实际销售过程中不能超过备案价格，否则，即为违法；而关于包括公寓在内的商业地产，房地产管理部门并不要求价格强制备案，并且备案价格是由开发商来制定，房地产管理部门不做过多干涉，价格怎么制定是由开发商主导的市场行为，也就是说在市场价格均价六七千元的情况下，开发商对开发的商业地产备案价格定在两万，甚至更高。可见，公寓这样的商业地产，开发商在房管部门的备案价格并不能实际反映实际销售价格，被上诉人要证明上诉人在购买公寓价格上享受了每平几千元的优惠，则应当提交该楼盘同时期没有交纳“服务费”的业主的《商品房销售合同》，来证明上诉人确实享受了优惠，否则应承担举证不能的法律责任，将收取的相关费用退还给上诉人。三、嘉晟公司没有尽到监管责任，默示允许易和云天公司工作人员在其销售大厅收取购房业主“服务费”，应当对易和云天公司返还上诉人5万元的费用承担连带责任。嘉晟公司虽然在《分销合同》中约定不允许易和云天公司收取购房业主任何费用，但在实际监管上允许该公司工作人员在售楼部销售大厅随意接待购房业主，也没有向购房业主明确告知易和云天公司接待人员的真实身份，上诉人来到售楼部本是向嘉晟公司购买房屋，却使得上诉人在销售大厅被易和云天工作人员“莫名其妙的被服务了一把”，还要额外交纳5万元的“团购服务费”，对上诉人被骗收的费用具有不可推卸的责任。同样，不能排除实际是否被上诉人两家公司恶意沟通，由嘉晟公司在价格备案时抬高备案价格，然后允许易和云天公司工作人员在其销售大厅以“服务费”的名义来收取包括上诉人在内的购房业主额外的高昂费用。目前房地产监管部门正在查处这种开发商通过第三方在与业主签订合同时，在合同约定购房价款义务，由第三方额外收取业主高昂的“服务费”、“团购费”、“信息费”等违法行为。综上，上诉人与易和云天公司之间不存在任何合同关系，实际上也没有享受易和云天公司提供的任何服务，易和云天公司没有任何依据向上诉人收取相关费用。二被上诉人公司采取合作，嘉晟公司未向购房业主提前披露销售大厅工作人员的真实身份，默示允许易和云天公司工作人员在售楼部收取售房合同价款外的“信息费”、“服务费”等。上诉人易和云天公司向嘉晟公司提供分销服务，却转而向上诉人收取服务费用，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在对本案详实审查，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。易和云天公司辩称：一、本案上诉人要求退还的5万元既非购房款，也非保证金，实际上是上诉人向被上诉人支付的居间服务费，在易和云天公司成功提供居间服务后，上诉人无权要求退还。上诉人所购房屋所在的楼盘由被上诉人嘉晟公司开发，易和云天公司接受嘉晟公司的委托，提供涉案楼盘项目的分销服务，具体为线下带客服务。易和云天公司又通过十几家房屋中介公司寻找客源，在业主购买该涉案易和云天团购公寓之前，会提前告知先交纳服务费，才有资格进行购买；若后期没有购买，该服务费全额退还，在上诉人权衡利弊之后，才在2017年7月16日支付服务费用，因为本案涉及5号楼公寓,在2015郑房管预字第3583号预售许可证载明，备案价为11261元／平方米，上诉人借助易和云天公司参加团购优惠，使得上诉人所购房屋最终成交价低至7000余元，一审提交证据承诺书中，其所购房屋为嘉晟公司和易和云天公司团购房源，在距交纳服务费合约之后2017年8月17日上诉人以单价7693.04元与嘉晟公司签订商品房买卖合同，并全额交纳了购房款，成功购得房屋，这也是上诉人对易和云天公司提供服务的认可，否则，上诉人不可能全额支付房款购买房屋。上诉人享受团购优惠价格，整个过程，易和云天公司为上诉人提供的是居间服务。上诉人时隔两年的时间才提起诉讼，该行为已经严重违反了诚实守信原则。二、虽然我国不是判例法国家，但是对于同样的事实、同样的法律关系引发的纠纷，应保持统一裁判标准，这也是我省高院，甚至最高人民法院一直强调并要求的裁判原则。如今，在（2020）豫01民终3399号中级人民法院判决书已发生法律效力，因此，与之完全相同的本案纠纷，也应与之保持同样的裁判标准，即：驳回上诉人的上诉请求。这样才能彰显法律的权威，维护当事人的合法权益。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。嘉晟公司辩称：一、嘉晟公司并未收取王静除购房款以外的其他任何费用，亦未授权任何第三方收取王静费用，又嘉晟公司对易和云天公司收取王静的团购费并不知情，嘉晟公司无退还义务。本案中，王静出具的承诺书显示：嘉晟公司从未收取王静任何除商品房买卖合同约定以外的其他费用，亦未授权易和云天公司收取王静的任何费用。二、王静所购房源为嘉晟公司针对易和云天公司的团购房，易和云天公司是否收取团购费或服务费与嘉晟公司无关。王静通过易和云天公司进行团购，向易和云天公司交纳团购费，以取得团购资格。易和云天公司共计从嘉晟公司团购320套公寓，涉案公寓属于嘉晟公司己经团购给易和云天公司的公寓。如果王静不支付易和云天公司服务费，可能就无法购买到涉案公寓。综上所述：嘉晟公司未收取王静除商品房买卖合同约定外的任何费用，亦未委托第三方收取王静任何费用，应驳回王静的诉讼请求。王静向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告返还保证金共计50000元及其利息（利息按年利率6%计算，从2017年7月7日起计算到法院判决给付之日止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定的事实:2017年1月1日、6月23日、8月23日，被告易和云天、嘉晟置业分别签订《分销服务合同》，约定被告嘉晟置业委托被告易和云天对项目分销房代理销售，分销单位带访客户成交公寓，分销服务费为分销房源房款总价5%。合同有效期最终截止日期为2017年9月30日。2017年7月16日，原告向被告易和云天缴纳50000元，被告易和云天向原告出具收据一份，显示收取5-2030／49平方米，单价7693.04元。2017年8月17日，原告与被告嘉晟置业签订《商品房买卖合同》，约定了双方的权利和义务，原告按照合同约定，以每平方米7693.04元的价格支付了全额购房款，同时原告作为承诺人出具的《承诺书》显示：其所购房屋为被告嘉晟置业和被告易和云天签订的团购房屋，除商品房买卖合同约定的相关房款，被告嘉晟置业未收、也未委托任何第三方收取其他费用，如涉及到本人向其他第三方缴纳的任何费用，与被告嘉晟置业无关。另查明（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证载明，鑫苑鑫都汇商业中心在房管局备案销售价为11261元／平方米。一审法院认为，被告嘉晟置业、易和云天签订《分销服务合同》，原告向被告易和云天缴纳团购费50000元，以团购价格与被告嘉晟置业签订商品房购房合同，并依约支付了全额房款，事实清楚。原告要求被告嘉晟置业、易和云天退还保证金50000元，没有事实及法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王静的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王静主张其缴纳5万元费用是保证金，是可以用作抵扣后期的购房款。易和云天公司辩称其收取王静5万元费用是团购服务费。本院认为，一审查明事实中案涉房屋备案的平均售价为11261元/平方米，而王静购买房屋的价格为7693.04元，且王静出具承诺书表示，其所购房屋为嘉晟公司与易和云天公司签订的团购房屋，除商品房买卖合同约定的相关房款，嘉晟公司未收、也未委托任何第三方收取其他费用，如涉及到本人向其他第三方缴纳的任何费用，与嘉晟公司无关。综合本案证据及各方陈述，易和云天公司为王静争取享受团购价购房的优惠，可以认定双方之间形成事实居间服务合同关系。王静已经享受了易和云天公司提供的团购优惠服务，并向易和云天公司支付了5万元的费用，后王静与嘉晟公司签订了商品房买卖合同，并按照团购优惠价格支付了全部房款，系对易和云天公司提供服务的认可，现双方居间服务合同已经履行完毕，王静起诉要求易和云天公司和嘉晟公司退还5万元无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，王静的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年五月二十二日书记员 田宇恒