江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终997号 上诉人（原审原告、案外人）：程兴和，男，1965年7月16日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：张正辉，江苏开典律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：朱美华，女，1965年1月20日生，汉族，住南通市崇川区。 原审第三人：黄宝生，男，1965年10月24日生，汉族，住南通市崇川区。 原审第三人：范美芬，女，1964年9月18日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人程兴和与被上诉人朱美华、原审第三人黄宝生、范美芬案外人执行异议之诉一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2982号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程兴和上诉请求：请求二审撤销南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2982号民事判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、原审认定上诉人与黄宝生签订的房屋租赁协议目的系为了抵偿黄宝生所欠上诉人借款利息，从而否定双方协议真实性、合法性，于法无据。上诉人出示的三份租赁协议均有黄宝生的签名及落款时间，系双方真实意思的表示，租赁协议应认定有效，而该租赁协议签订于法院查封之前，且已经实际履行，依法应当可以阻却执行，原审以房租支付方式为抵偿借款利息而认定未实际支付错误。二、原审以上诉人与黄宝生仅存在一笔78万元为本金的债权判决书而否定黄宝生另欠360万元债务的真实性，继而否定案涉租赁协议的真实性错误，由于上诉人与黄宝生之间存在多笔借款，考虑到黄宝生无偿还能力，且其名下仅剩一套房屋具有执行价值，故仅起诉一笔债权，原审以此否定360万元的债权债务缺乏依据。三、上诉人提供的电费发票虽然并非案涉房屋的电费发票，但是属黄宝生同时出租的三套房屋的其中一套房屋的电费，原审仅以并非案涉房屋的电费发票而否定上诉人实际使用案涉房屋属认定事实错误。上诉人实际使用案涉房屋可以阻却执行行为，案涉房屋的拍卖应当带租拍卖。 被上诉人朱美华未提交书面答辩意见。 原审第三人黄宝生、范美芬未提交书面答辩意见。 程兴和向一审法院起诉请求：1、中止执行对房产司法拍卖；2、纠正（2014）崇执字第01426号之二执行裁定书中“不负任何权利负担拍卖”为“买受人继受取得产权后继续履行原房屋出租协议”；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月8日，朱美华与黄宝生、范美芬签订借款抵押合同，并于次日办理了的抵押登记手续，房屋所有权人黄宝生、范美芬，他项权利人朱美华，债权数额70万元。2014年4月24日，崇川法院就朱美华与黄宝生、范美芬借款合同纠纷一案作出（2014）崇民初字第0019号民事判决，判决：黄宝生、范美芬于该判决生效之日起十日内一次性归还朱美华借款本金700000元并支付利息；朱美华对黄宝生、范美芬抵押的坐落南通市崇川区的房产折价或者以拍卖、变卖的价款在700000元范围内优先受偿。该判决生效后，根据朱美华的申请，崇川法院于2014年10月11日立案执行，案号为（2014）崇执字第01426号。2014年11月27日，崇川法院裁定终结本次执行程序。2018年11月12日，崇川法院立案恢复（2014）崇民初字第0019号民事判决的执行程序，并于同年12月19日作出（2014）崇执字第01426号之二执行裁定，裁定：不负任何权利负担拍卖被执行人黄宝生、范美芬所有的位于的房产。案外人程兴和对该裁定提出执行异议，认为其与黄宝生在案涉房产设定抵押和被采取查封措施前已签订房屋出租协议并已交付，要求买受人取得新的产权后与程兴和按原房屋出租协议履行各项权利和义务。2019年4月25日，崇川法院以（2019）苏0602执异63号执行裁定驳回了程兴和的异议请求。同年5月10日，程兴和诉至崇川法院，提出前述诉请。 诉讼中，程兴和提供了仅由黄宝生签名，落款日期为2012年3月28日的还款承诺书、房屋出租协议及落款日期为2012年4月1日的静海商贸街房屋出租协议。其中，还款承诺书载明：黄宝生于2012年3月28日与程兴和核对清楚所有往来账目，承诺书出具前，实际向程兴和借得现金385万元，已归还28万元，尚欠357万元。现承诺：尚欠程兴和360万元，自2012年4月1日起按月利率2%计息，直至还清为止；2012年8月28日前还款200万；2013年2月28日前还完尾款；黄宝生自愿将房产作为抵押（未办理抵押登记）。房屋出租协议载明：鉴于黄宝生欠程兴和360万元，黄宝生自愿将其位于三处房屋出租于程兴和；三处房屋每月房租共7500元（2500元×3），承租期内黄宝生不得上涨房租，该房租每月直接抵扣欠款利息（本金360万元，月利率2%）；该三处房产承租期为20年（自2012年4月1日起算），如黄宝生在此期间还清程兴和所有欠款，该租赁协议终止，黄宝生收回房屋。如黄宝生无法还清欠款，程兴和有权要求将该房屋产权变更至自己名下，房屋价款抵扣欠款，多退少补……。静海商贸街房屋出租协议载明：原租房协议中13幢-1即为13幢N11室；如黄宝生在租赁期内还清欠款，程兴和退还该三处房屋，但程兴和在房屋承租期间对该房进行装修改造的费用由黄宝生承担，同时黄宝生还清欠款后出卖该三处房屋，程兴和享有优先购买权……。 2018年12月，程兴和诉至崇川法院，要求黄宝生归还借款78万元并支付利息。2019年6月10日，崇川法院作出（2019）苏0602民初67号民事判决，判决支持了程兴和的诉讼请求。 另查，上述协议中的另两处房产即静海街6幢05室、11幢N07室已被另案拍卖。 一审法院认为，本案争议焦点是程兴和与第三人间就房产是否存在合法有效的租赁关系，程兴和能否以此对抗执行行为。程兴和提供的房屋出租协议约定房租抵扣欠款利息，程兴和作为债权人无需实际支付案涉房屋的租金，就此可以看出，签订案涉房屋租赁协议的目的系为了抵偿黄宝生所欠程兴和借款的利息。根据还款承诺书及房屋出租协议，黄宝生所欠本金为360万元，而程兴和并未提供此时享有360万元债权的有效证据，2018年12月起诉的债权本金也仅为78万元，与上述还款承诺及房屋出租协议所载债权金额明显不一。同时，原告程兴和提供的2012年5月5日静海街11N幢07室的电费发票，并不能证明房屋已依案涉出租协议实际交付程兴和占有使用。据此，法院对案涉房屋出租协议的真实性及合法性不予确认，原告程兴和以此要求排除法院对于房产的执行，无法得到支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回原告程兴和的诉讼请求。案件受理费10800元、公告费300元，合计11100元，由原告程兴和负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。 本院另查明，程兴和提交由黄宝生签名出具的《还款承诺书》、《房屋出租协议》、《静海商业街房屋出租协议》中仅有黄宝生的签名及落款时间，未有程兴和的签名及落款时间。崇川法院(2019)苏0602民初67号民事判决中程兴和的诉讼请求为：判令被告黄宝生归还借款78万元并支付利息(自起诉之日起，按年利率6%计算至实际给付之日止)。事实与理由为：原、被告系朋友关系，曾有过多次借贷往来。2011年12月15日，被告向原告借款78万元并出具借条一份，原告分两次以现金方式向被告交付了借款。未约定还款期限及利息。借款后，被告将其名下狼山镇静海街上的三套房产抵押给了原告，但未办理抵押登记，现原告要求被告归还借款。崇川法院经审理，判决被告黄宝生于判决生效之日起十日内一次性归还原告程兴和借款本金78万元并支付利息(以本金78万元为基数，自2019年1月2日起，按年利率6%的标准计算至实际偿还之日止)。 本案争议焦点：1、程兴和与黄宝生之间是否存在真实有效的房屋租赁关系；2、如果程兴和与黄宝生之间存在租赁关系，该租赁关系能否产生阻却法院执行行为的效力。 本院认为，关于争议焦点1，首先，虽然程兴和持有黄宝生签名的《房屋出租协议》、《静海商业街房屋出租协议》，且黄宝生签名的落款时间为3月28日及4月1日，但上述两协议中仅有黄宝生的签名，并无程兴和的签名，从合同成立来看，该两份协议仅为黄宝生发出的要约，程兴和并未签名确认，则合同有效成立的要件尚不成立，该租赁关系从形式要件上不符合合同的要件；其次，从黄宝生出具的《还款承诺书》来看，包括案涉房屋在内的三套房屋用于作为还款的抵押担保，所谓的租赁关系其实也是对借款中偿还利息之担保，程兴和虽然提供了案涉房屋之外的房屋缴纳电费的发票，但并无确切证据证明其实际占有了房屋及占有房屋的时间，无法确认其在案涉抵押权设立及法院查封前已经实际履行了房屋租赁协议。第三，从还款承诺书看，程兴和与黄宝生之间的债权债务金额为360万元，但其在崇川法院(2019)苏0602民初67号案件中的起诉标的78万元的借款事实发生于2011年12月15日，即该78万元借款应为360万元借款中的组成部分，但程兴和在该案的诉讼中仍主张了该借款的利息，并未因租赁关系成立而抵消了360万元的债务利息，证明了程兴和起诉时并不认为黄宝生已经因房屋租赁而支付了利息，也可证明租赁关系并不存在。故程兴和主张与黄宝生建立了合法有效租赁关系的主张，本院不予采信。关于争议焦点2，阻却法院执行行为的前提是存在合法有效的租赁关系，且在符合一定的条件下才能产生阻却法院执行行为的效力。本案中，程兴和主张的租赁关系不能确认真实存在且有效成立，则其请求阻却本案执行行为的主张缺乏前提基础，故对该主张，本院亦不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人程兴和负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  顾春晖 二〇二〇年五月七日 书记员  张校烨