辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终345号上诉人（原审被告）：朝阳华新房地产开发有限公司，住所地朝阳市朝阳县柳城街道腰而营子村。法定代表人：韩国锋，总经理。委托诉讼代理人：张立军，辽宁三燕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国双，男，1973年3月18日出生，汉族，个体，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：周凤国，辽宁达冠律师事务所律师。原审第三人：孙守辉，男，1976年6月25日出生，汉族，个体，住朝阳县。委托诉讼代理人：孙奇（系原审第三人之子），男，住辽宁省朝阳县。上诉人朝阳华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）因与被上诉人陈国双、原审第三人孙守辉房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2019）辽1321民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人华新公司的委托诉讼代理人张立军、被上诉人陈国双及其委托诉讼代理人周凤国、原审第三人孙守辉的委托诉讼代理人孙奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华新公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，将本案依法改判或发回重审。事实和理由：1．上诉人与被上诉人就涉案房屋从未签订过《商品房买卖合同》。首先，上诉人从未与被上诉人就涉案房屋进行过买卖洽谈，更未签订过书面合同；其次，被上诉人从未向上诉人交付过购房款；再次，上诉人至今未将房屋交付给被上诉人。一审认定双方存在买卖合同，是没有事实根据的。2．上诉人于2016年6月29日开具的《收款收据》，不能成为认定双方合同签订及付款的有效证据。一是该收据写明“孙守辉抵账房”字样，说明已排除被上诉人支付现款的可能。二是上诉人与被上诉人之间不存在债权债务关系，因此不存在以房抵债的可能。三是上诉人与原审第三人孙守辉没有债权债务关系，因此也不存在因债权转让而发生以房抵债的可能。四是涉案收据是原审第三人孙守辉骗得的，应自始无效。孙守辉是工地承包管理人，当时称工区欠被上诉人工资，为了保障工程正常施工，华新集团才与上诉人沟通，用涉案房屋支付工人工资，在开具收据后，准备继续办理合同等手续时，集团发现被上诉人根本未在集团工地施工，集团立即通知上诉人立即停办一切手续，并向被上诉人索要收据，却至今未退还。根据相关司法解释，只凭收据法院不能认定债权事实存在。3．上诉人虽为华新集团的子公司，但不是分公司，上诉人是具有法人资格的经济实体，根据《公司法》的规定，上诉人对资产有独立处置权，未经公司同意，其他任何单位和个人都无权处置上诉人资产。据此华新集团在未经上诉人同意时，将涉案房屋抵给孙守辉是无效的。4．假如合同存在，也只能是附条件合同，只有华新集团欠第三人工程款时，才能履行该合同。现在华新集团根本不欠第三人工程款，因此即便合同存在，也不能履行。5．现在该房屋早已出售，即便合同有效，也无法履行。陈国双答辩称：原审判决基本事实清楚，适用法律正确，判决结论正确，应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。2015年10月21日陈国双与原审第三人孙守辉签订了买卖房屋的《协议》。协议约定，孙守辉将案涉房屋出售给被上诉人，房款为476,946元。孙守辉负责抵账房买受人商品房相关手续的办理工作。2016年6月29日，孙守辉协助被上诉人在上诉人处办理抵账房手续，上诉人为被上诉人出具了收款收据两张，一张收据收款事由为案涉房屋购房款，金额468,892元，交款人为“陈国双”，收据上注明“孙守辉抵账”；另一张为维修基金8054元，两张共计476,946元。上诉人作为开发商与工程承包人孙守辉以房屋抵顶工程款，孙守辉又将抵顶取得的房屋经上诉人同意出售给被上诉人，抵顶其拖欠被上诉人的款项。上诉人给被上诉人出具了收款收据，明确注明了房号及孙守辉抵账。这说明上诉人完全认同这种行为，双方对该房屋买卖达成了合意，成立买卖合同，等同于上诉人向被上诉人出售房屋、被上诉人向上诉人交付了购房款，只不过房款是通过抵账的方式进行的。可见，双方的房屋买卖行为合法有效，这种以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款，即被上诉人已经履行了合同义务。上诉人亦应当本着诚实信用原则履行其应当履行的义务，与被上诉人签订书面房屋买卖合同、交付房屋并办理房屋过户手续。孙守辉陈述称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈国双向一审法院起诉请求：1．请求判令被告与原告就兴隆尚品13号楼1单元301室房屋签订房屋买卖合同；2．被告将兴隆尚品13号楼1单元301室房屋交付给原告，协助原告办理房屋过户手续；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人孙守辉是辽宁华新建设集团有限公司开发华新城小区的承包人，双方约定工程款支付方式之一为在兴隆尚品小区给付工程总造价30%的现房，并附有兴隆尚品抵账房源列表，其中包括本案诉争房屋兴隆尚品13-1-301。被告华新公司系辽宁华新建设集团有限公司子公司。2015年10月21日，原告陈国双与第三人孙守辉签订《协议》，双方约定，第三人将抵账房兴隆尚品13号楼1单元301室房屋出售给原告，建筑面积115.1平方米，房款468,892元，第三人负责抵账房买受人商品房相关手续的办理工作。2016年6月29日，第三人协助原告在被告处办理了抵账房相关手续，被告为原告出具了收款收据一张。收据载明，交款人为陈国双，收款人为华新公司，金额为468,892元，收款事由为兴隆尚品13号楼1单元301室房屋购房款，同日，原告向被告交纳房屋维修基金8054元，被告为原告出具了维修基金收款收据。现被告以第三人孙守辉未优先支付工人工资款、原告未交房款为由拒绝交付房屋，也未为原告办理相关手续。一审法院认为，合同双方的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告华新公司向原告出具收款收据，及维修基金收据，并注明了房款金额及房屋具体位置，应视为其对之前原告与第三人孙守辉之间转让抵账房屋行为的认可。从收据内容看，原告与被告就诉争房屋达成房屋买卖的合意，原告交纳了维修基金，履行了合同义务，被告不与原告签订房屋买卖合同，不为原告办理房屋过户手续已构成违约，应承担相应的违约责任，继续履行买卖合同相关义务。被告抗辩称原告未交付房款，收据是原告骗取的，但未提交相关证据予以证明，该院不予采纳。被告以第三人未优先支付工人工资为由不为原告办理争议房屋的交付及过户手续，系被告与第三人之间的合同关系，与本案不是同一法律关系，此抗辩意见该院亦不予采纳。综上，原告要求被告交付房屋并办理相关手续的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：被告朝阳华新房地产开发有限公司于该判决生效后十日内与原告陈国双完成书面房屋买卖合同，交付兴隆尚品13号楼1单元301室房屋，并协助原告办理房屋过户手续。案件受理费4227元（原告已缴纳），由被告朝阳华新房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华新公司于庭审时向本院提交了案外人贺靓、牟文静与华新公司签订的商品房买卖合同（现售），用以证明上诉人已将案涉房屋于2017年8月17日卖给案外人贺靓、牟文静。陈国双对上述证据提出异议，认为上诉人提交的商品房买卖合同不一定真实，一审开庭时法庭询问上诉人案涉房屋是否卖出，上诉人并未主张房屋已经出售，现在拿出这份合同，真实性存疑。房屋买卖合同如果真实，应该网签备案，应该附有备案登记书。假如上诉人将此房屋卖给他人，上诉属于一房二卖，被上诉人保留追究其双倍赔偿的权利。华新公司于询问时向本院提交了领取钥匙通知单、房款收款收据、朝阳华新物业管理有限公司出具的5张物业费、取暖费等收据，用以证明上诉人已将案涉房屋于2017年8月17日卖给案外人贺靓、牟文静。陈国双对上述证据提出异议，认为：1．上述证据应当不属实。一审开庭时上诉人说这个房子没有卖，也没有提交卖房的证据，而且在2018年还向陈国双发律师函，说明房屋当时并没有出售。所以这份证据应当是不属实的。2．正常房屋买卖最大的两项费用，一个是房款，一个是维修基金，而这里面没有维修基金的单据。3．被上诉人查询了案涉房屋登记情况，该房屋没有登记备案，正常情况不可能三年不去办备案登记。4．如果上诉人真把房屋又出卖给了第三人，那么属于一房二卖，被上诉人要追究上诉人双倍赔偿的责任。孙守辉对上述证据提出异议，认为光靠30万元的房款收据不能证明上诉人要证明的问题。30多万元不可能是拿着现金交的，那么必然会有相应的银行流水等证据予以佐证，既然上诉人没有提交这方面的证据，那么这张房款收据就不应该被采信。物业与房款的收款收据上面的字迹是一致的，应该是由同一个人制作的，所以应该属于后期作的证据。陈国双于询问时向本院提交了不动产登记资料查询结果证明，用以证明案涉房屋没有在不动产登记中心备案。华新公司对上述证据真实性未提出异议，但辩称买房人当时房款没有交全，所以没有备案。孙守辉对上述证据没有意见。此外，本院于2020年4月27日对贺靓妻子牟文静进行了询问，牟文静称，案涉房屋系2017年春季房交会时看的，因开发公司在2018年8月份还有分期付款活动就买了，当时用现金方式交了30.7万元左右房款，余款17万元在开发企业办理了分期付款，约定在2021年8月份还上就行；购房款现金部分不是在银行提取的，是在其父母家存放的（因其母亲为月嫂，家中始终存有现金）；因为当时不懂，没有要求开发商办理备案；购买房屋除了在验房时去过一次，领钥匙后未再到案涉房屋去过，也未装修使用。本院经审查认为，上诉人一审并未提出案涉房屋已经出售的抗辩，在二审期间提交一系列证据欲证明已将案涉房屋出售并交付给案外人贺靓、牟文静，但其所主张的售房过程并不符合通常交易习惯，该房屋也未办理备案登记，经本院释明上诉人未能提交销售房屋时的原始账簿印证其主张，上诉人二审提交的证据并不能充分证明案涉房屋已经出售，故本院不予采信。对于被上诉人提交的不动产登记资料查询结果证明，各方当事人对真实性未提出异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：合同双方的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人华新公司向被上诉人陈国双出具收款收据，及维修基金收据，并注明了房款金额及房屋具体位置，应视为其对之前陈国双与原审第三人孙守辉之间转让抵账房屋行为的认可。从收据内容看，陈国双与华新公司就诉争房屋达成房屋买卖的合意，陈国双交纳了维修基金，履行了合同义务，华新公司不与陈国双签订房屋买卖合同，不为其办理房屋过户手续已构成违约，应承担相应的违约责任，继续履行买卖合同相关义务。华新公司抗辩称陈国双未交付房款，收据是孙守辉骗取的，但未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。华新公司以第三人未优先支付工人工资为由不为陈国双办理争议房屋的交付及过户手续，系华新公司与原审第三人之间的合同关系，与本案不是同一法律关系，此抗辩意见本院不予采纳。对于华新公司提出的案涉房屋早已出售，无法履行的上诉意见，因华新公司未提出充分证据予以证明，本院不予支持，如案外人对此持有异议，可另行主张权利。陈国双要求华新公司交付房屋并办理相关手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，华新公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8454元，由上诉人朝阳华新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年五月七日书记员  张 多