江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终783号上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，住所地徐州市新城区昆仑大道绿地商务城。负责人：周建国，该分行行长。委托诉讼代理人：李允紧，江苏达谕律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄广瑶，江苏达谕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州嘉旭房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区汉源大道西侧、和平路以北。法定代表人：李昂，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨清，该公司员工。原审被告：陈莉，女，1975年3月8日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行（以下简称邮储徐州分行）与被上诉人徐州嘉旭房地产开发有限公司（以下简称嘉旭房产公司）、原审被告陈莉因金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮储徐州分行上诉请求：撤销一审判决第三项，改判嘉旭房产公司对本案债务承担连带保证责任，并由嘉旭公司负担一、二审诉讼费。事实和理由：1.案涉房屋未办理正式抵押登记，嘉旭房产公司应承担连带保证责任，一审法院事实认定错误。《个人购房借款及担保合同》第三十一条约定：保证人嘉旭房产公司承担阶段性保证责任，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如办理完毕正式抵押登记手续，免除保证责任。然而，本案中案涉房屋尚未办理正式抵押登记，免除保证责任条件不成就，嘉旭房产公司仍需对案涉债务承担连带保证责任，一审法院认为嘉旭房产公司不承担连带保证责任，属事实认定错误。2.一审法院认为陈莉怠于行使权利，却判令由上诉人承担不利后果，没有事实和法律依据。一审判决书第6页第7行“房屋已建好并交付陈莉，且具备办理产权证及正式抵押登记的条件，未办理产权证及正式抵押登记的原因是陈莉怠于行使权利，后期房屋被司法部门查封导致不能办理，嘉旭公司已履行完义务，其保证责任免除。”但本案中，依据合同约定嘉旭房产公司并未履行完义务。上诉人认为“房屋已建好并交付陈莉，且具备办理产权证及正式抵押登记的条件”，是指嘉旭房产公司与陈莉之间房屋买卖合同约定的义务已履行完；案涉《个人购房借款及担保合同》约定被上诉人嘉旭房产公司的义务是指在办理正式抵押登记之前承担连带保证责任，该义务并未履行完毕。同时，签署阶段性保证条款是为解决银行风险敞口期，在未办理正式抵押登记之前，嘉旭房产公司理应承担该风险。综上，一审法院事实认定及法律适用有误，根据《民事诉讼法》相关规定，提出上诉请求，望贵院判如所请。被上诉人嘉旭房产公司辩称：因该房屋已经按照双方约定履行了担保义务，都是按照合同办理的，陈莉也到上诉人处领取了抵押材料办理房产证。因为陈莉的个人原因房产被查封，不能办理抵押手续，不是担保方的责任，嘉旭房产公司不能代为偿还银行贷款。原审被告陈莉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。邮储徐州分行向一审法院诉请判令：1.陈莉偿还借款本金416823.54元、利息5107.53元、罚息45.56元（利息、罚息暂计算至2019年7月22日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿完毕之日），并支付律师代理费31000元；2.诉讼费、保全费由陈莉负担；3、嘉旭房产公司对陈莉的上述债务承担连带保证责任一审法院查明：2016年5月5日，邮储徐州分行（贷款人）与陈莉（借款人、抵押人）、嘉旭房产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人向贷款人贷款45万元用于购买坐落于嘉旭苑17号楼1单元1901室房屋，贷款期限为276个月，自2016年5月5日至2039年5月5日。实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，实际利率以借据为准。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。每期还款日为实际放款日次月起的20日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；要求保证人承担保证责任等。本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为嘉旭苑17号楼1单元1901室房屋。保证人嘉旭房产公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。若主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。同日，陈莉与邮储徐州分行签订《徐州市不动产抵押合同》，以其位于徐州市云龙区产抵押给邮储徐州分行以确保《个人购房借款及担保合同》的履行，并办理了预告抵押登记。2016年5月6日，邮储徐州分行向陈莉发放了案涉45万元贷款，陈莉在借据上签字确认，借款金额45万元、借期276个月，年利率4.9%，还款方式为等额本息还款。截至2019年7月22日，陈莉共拖欠本金416823.54元、利息5107.53元、罚息45.56元，共计421976.63元。另查明:涉案嘉旭苑17号楼1单元1901室在陈莉出现逾期前已具备办理产权证条件，陈莉于2019年2月26日从嘉旭房产公司领取了办证资料，并到邮储徐州分行领取了抵押申请书，去产权登记部门办理产权证，被告知房屋已被查封无法办证。2019年7月24日，邮储徐州分行与江苏达谕律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理与陈莉的诉讼事宜，并支付律师费31000元。一审法院认为：邮储徐州分行与陈莉、嘉旭房产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，邮储徐州分行依约发放45万元贷款，但陈莉未依约按时、足额履行偿还义务。按照合同约定，邮储徐州分行有权收回全部借款本息。故邮储徐州分行要求陈莉偿还贷款本息421976.63元（暂计算至2019年7月22日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日），予以支持。对于邮储徐州分行主张的律师费31000元，根据合同约定，贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿。邮储徐州分行为实现其债权起诉至法院，并委托江苏达谕律师事务所代理诉讼，支付律师代理费31000元，现其主张该费用，亦予支持。嘉旭房产公司为涉案债务提供的是阶段性连带保证责任，涉案贷款所购房屋已办理预抵押登记，房屋已建好并交付给陈莉，且具备办理产权证及正式抵押登记的条件，未办理产权证及正式抵押登记的原因是陈莉怠于行使权利，后期房屋被司法部门查封导致不能办理，嘉旭房产公司已履行完义务，其保证责任免除。邮储徐州分行要求嘉旭房产公司承担保证责任，不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条规定，判决：一、陈莉于判决生效之日起十日内偿还邮储徐州分行贷款本金416823.54元、利息5107.53元、罚息45.56元（利息、罚息暂计算至2019年7月22日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）；二、陈莉于判决生效之日起十日内赔偿邮储徐州分行律师代理费31000元；三、驳回邮储徐州分行对嘉旭房产公司的诉讼请求。案件受理费8095元，减半收取4047.5元，保全费3020元，合计7067.5元，由陈莉负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为：根据本案《个人购房借款及担保合同》的约定，嘉旭房产公司就本案贷款向邮储徐州分行提供阶段性连带责任保证，即以涉案房产正式抵押登记手续办理完毕作为解除嘉旭房产公司连带保证责任的条件，条件成就前嘉旭房产公司应当承担连带保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记，故嘉旭房产公司解除保证责任的条件未成就，其本案中应承担连带保证责任。根据本案《个人购房借款及担保合同》第十九条的约定，抵押物为尚未取得产权的房屋，抵押人获得房屋所有权证书后，在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，故办理涉案房产抵押登记需以办理房屋产权证为前提，同时办理房屋产权证及抵押登记并非邮储徐州分行的义务，该行仅负有配合义务。现因陈莉个人的原因，致使涉案房产未能办理房屋产权证和抵押登记，嘉旭房产公司并未举证证明未予办理房屋产权证及抵押登记是因欠缺邮储徐州分行应当履行的手续，而该行却不予配合的情况，即不能认定该行存在“不正当地阻止条件成就”的情形。因此，嘉旭房产公司免除连带保证责任的抗辩意见，缺乏法律依据，不能成立。综上，邮储徐州分行的上诉请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4638号民事判决第一项、第二项，即“一、被告陈莉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行贷款本金416823.54元、利息5107.53元、罚息45.56元（利息、罚息暂计算至2019年7月22日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）”、“二、被告陈莉于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行律师代理费31000元”；二、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4638号民事判决第三项，即“三、驳回原告对被告徐州嘉旭房地产开发有限公司的诉讼请求”；三、徐州嘉旭房地产开发有限公司对上述义务向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行承担连带保证责任。徐州嘉旭房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人陈莉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8095元减半收取4047.5元，保全费3020元，合计7067.5元，由陈莉、徐州嘉旭房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7450元，由徐州嘉旭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪佩建审 判 员 史善军审 判 员 秦国渠二〇二〇年五月二十二日法官助理 张 洁书 记 员 张 扬