河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初401号原告：翟长德,男,1978年9月4日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:史振宇,河南仙源律师事务所律师。被告：杨磊，男，1984年9月14日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：梁慧星，男，1976年11月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告：刘长征，男，1978年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二被告共同委托诉讼代理人：张大勇，河南老君律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：代擎宇，河南老君律师事务所实习律师。原告翟长德与被告杨磊、梁慧星、刘长征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法进行了审理。2019年9月23日本院作出（2019）豫1628民初4432号民事判决。原告翟长德不服判决，提起上诉，周口市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）豫16民终5260号民事裁定，撤销河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4432号民事判决，本案发回河南省鹿邑县人民法院重审。本院于2020年1月14日重新立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告翟长德及委托诉讼代理人史振宇，被告杨磊，被告梁慧星、刘长征及共同委托诉讼代理人张大勇、代擎宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟长德向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告杨磊签订的房屋买卖合同；2.判令被告杨磊退还原告购房款55万元；3.判令被告杨磊支付原告违约金55000元；4.判令被告杨磊赔偿原告资金占用损失55515.63元（按55万元年利率7.125%自2018年3月20日计算利息损失，计算至2019年8月20日，以后利息损失另计至房款清偿为止）；5.判令被告梁慧星、刘长征对以上诉请承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告翟长德与被告杨磊2018年3月20日签订房屋买卖合同。约定：被告杨磊将位于河南省新郑市××镇××路南侧翰林府邸5号楼1单元1-2层104室的房屋卖给原告，房屋价款55万元，应在合同生效之日内给付，被告杨磊应在收到购房款的当日内将房屋交付给原告；如不按约履行，违约方向守约方按照房屋交易金额支付双倍违约金。被告梁慧星、刘长征提供担保，出具承诺书，承诺出现任何问题由刘长征、梁慧星承担。当天，原告即支付给被告杨磊55万元，时至今日，被告杨磊仍未交房，酿成纠纷。因被告梁慧星、刘长征承诺担保，应承担连带还款责任。为此原告提起诉讼，请求判如所请。被告杨磊辩称：被告杨磊与原告签订房屋买卖合同之后，口头约定该房剩余首付余款及月供由原告承担，原告还了3期月供后不再按期还房贷，且拒绝支付剩余首付余款，导致售楼部拒绝交房，无法办理各类手续，原告已构成根本违约。被告杨磊多次催促原告支付首付余款及月供，原告拒不支付，被告杨磊主动找原告解除房屋买卖合同，并让原告把55万元购房款转换成借款，被告又给原告出具借条一份。双方之间的房屋买卖合同已经解除。被告杨磊履行房屋买卖合同期间，没有任何违约行为，不应承担违约责任。被告杨磊已经按照借款方式履行借款合同，准备向原告偿还借款55万元。综上，被告杨磊与原告之间的房屋买卖合同已约定解除，双方之间应履行55万元的借款合同。原告的起诉无事实和法律依据，应依法判决予以驳回。被告梁慧星、刘长征辩称：原告分别于2018年4月19日还贷款7960元，2018年5月23日还贷款7830元，2018年6月22日还贷款7960元，印证了其与被告杨磊约定该房屋的后续按揭房贷应由原告承担，原告对所买房屋属按揭的事实知情，并同意承担后续房贷。其在支付三个月房贷后不继续还贷属违约行为；被告梁慧星、刘长征不应承担连带担保责任。从被告出具承诺书的内容看，是承诺协助原告办理相应的房屋手续；从承诺的背景看，订约方、承诺方均没有担保合同解除、担保退还房款的意思表示；原告与被告杨磊房屋买卖合同已经约定解除，原告的起诉无事实和法律依据，应依法判决予以驳回。原告为证明其主张提供以下证据：1、原告商品房买卖合同一份，证明杨磊在位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸5号楼1单元1-2层104有房产一处；而且经新郑市房地产交易中心统计备案。2、原告与杨磊2018年3月20日签订的房屋买卖合同及收到条，证明在2018年3月20日原被告签订房屋买卖合同，房屋价款为55万元，如果不履行合同，违约方无条件赔付守约方按房屋交易金额的两倍违约金，然后杨磊给原告出具了55万元的收条，当时的见证人是刘长征和梁慧星。3、承诺书一份，证明在签订合同后刘长征和梁慧星又出具承诺，帮助翟长德办理各类手续，如果出现任何问题由刘长征和梁慧星承担，通过该承诺可以证实刘长征和梁慧星的身份已经从见证人变成担保人。4、转账记录一份、翟长德与马小杰的结婚证复印件，证明2018年3月21日翟长德的妻子马小杰向被告指定账户转账了55万元；5、商品房抵押合同一份，证明杨磊已经将涉案房屋抵押贷款，房屋无法正常交付并且过户，杨磊已经根本性违约。6、销售不动产统一发票复印件1张，证明原被告在签订商品房买卖合同以后，被告杨磊交付给原告不动产发票一张，称房款已经给付，可以办理过户手续，但事后，经原告调查，这张发票涉嫌造假。7、证人丁某出庭证言，证明丁某和梁慧星、刘长征是战友，通过他们俩认识杨磊，杨磊借梁慧星、刘长征的钱，当时没能力偿还，就用房子抵押，梁慧星、刘长征想转手把房子卖了，丁某就找到翟长德，当时翟长德把钱转给丁某，丁某又转给了王伟，王伟是刘长征小孩妗子。签合同时是在万人村，丁某让梁慧星、刘长征担保，在承诺书上写担保人，他俩说写承诺人是一样的。签过合同后，房子已经完工可以交房了，丁某和梁慧星媳妇一起去售楼部交房，拿着发票让售楼部看时，售楼部不承认发票，就去问杨磊是咋回事，结果不了了之，一直拖到现在。经质证，被告杨磊对证据1、证据2、没有异议；证据3、承诺书的意思就是刘长征、梁慧星帮助原告办理房产手续、过户手续；证据5、房子就是分期付款的，肯定是抵押。证据6、不存在欺诈行为，这是卖房子的给的。证据7、签合同时，丁某没有在场，梁慧星和刘长征写承诺不是担保，当时说是一个见证，为方便翟长德联系不到我时，他们替翟长德联系我办理房屋手续，交房五年后才能办理各项手续。被告梁慧星、刘长征质证认为所有的合同是真实的，承诺书的名字是自己签的，只是见证人，签的意思就是协助原告办理手续。该发票是卖房人给杨磊的，不存在欺诈行为。证人丁某的证言不具有真实性，刘长征和梁慧星见证原告和杨磊签订合同时，证人不在场，证人谋取翟长德与杨磊房屋交易款项5万元，双方实际交易是50万元，丁某正是基于这5万元做了虚假陈述，其证言不能作为本案定案依据。经审查，被告对原告提交的证据的真实性没有异议，本院认定上述证据证明杨磊以55万元的价格卖房给原告的事实。对于被告梁慧星、刘长征所签承诺书能否认定为担保问题，本院认为，当事人作出的民事行为应当以当时的真实意思表示来认定，从本案证据综合分析，承诺书是承诺杨磊无条件协助原告办理各类手续，当时不可能预见以后出现的纠纷，不能扩大承诺的范围，不应以此承诺认定承诺人对返还房款、赔偿损失等承担保证责任。因此原告此项证明目的依据不足，本院不予认定。证人丁某接受了当事人的质询，对其证言，本院予以采信。被告杨磊为证明其主张提供以下证据：1、客户明细对账单3张，证明原告在签订合同后，三次支付房屋贷款的事实。经质证，原告认可三次转款，但异议该转款是被告借款、不是原告转付的房贷。经审查，对原告向被告杨磊账户三次转款的事实，本院予以认定。2、借条打印件、丁某转账记录复印件各1份，证明翟长德以55万元买我房子，不是一次性付清，由三次月供付，翟长德已经造成违约，房款55万元转为借款，买卖合同已经解除。丁某转给王伟50万元。经质证，原告对借条真实性及证明目的有异议，借条是杨磊自己书写的，翟长德并没有承诺将房屋买卖款转为借款。对丁某的转款记录无异议。被告梁慧星、刘长征质证意见，针对转款50万元及55万元的借条无异议，转款50万元说明原告与杨磊房屋交易，杨磊只收到50万元，丁某谋取了5万元，对借条复印件无异议，证明原告与杨磊之间房屋买卖合同关系结束，现实存在借款的债权债务。经审查，该借条系打印件，原告不予认可，被告杨磊对其证明目的依据不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，被告杨磊购买新郑市森华房地产开发有限责任公司位于龙湖××××路北侧翰林府邸5幢1单元1-2层104号房，该商品房建筑面积143.82平方米，总价款1749818元，首付现金30.28%计款529818元，下余69.72%计款122万元用商业贷款按揭。合同约定，2017年10月31日前该房交付杨磊使用。2016年4月27日，杨磊用该房抵押按揭贷款122万元，约定履行债务期限自2016年4月14日至2046年4月14日。2018年3月20日，被告杨磊将上述房屋卖给原告翟长德，并签订了房屋买卖合同。合同约定，原告翟长德一次性现金支付被告杨磊购房款55万元，杨磊收到房款当日内将房屋交付给翟长德，杨磊保证交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，杨磊均在交易前办妥，交易后如有上述未清款项由杨磊承担全部责任；办理房产证手续所产生的一切税费由翟长德承担。另外原告翟长德与被告杨磊又补充了违约责任：自合同签订之日起，如一方违约，经双方商定，违约方无条件赔付守约方按房屋交费金额二倍违约金。原告翟长德与被告杨磊签订房屋买卖合同，由被告刘长征、梁慧星见证；被告刘长征、梁慧星于签合同的2018年3月20日出具承诺书：关于翟长德与杨磊签订房屋买卖合同，杨磊无条件协助翟长德办理各类手续，如出现任何问题，由刘长征和梁慧星承担。2018年3月20日合同签订后，原告翟长德通过马小杰账户将55万元房款转至被告杨磊指定的丁某账户，杨磊收到合同约定的房款后，并没有向翟长德交付房屋。被告杨磊为支付房贷，原告翟长德先后于2018年4月19日向被告杨磊账户转款8000元；2018年5月23日转款7830元；2018年6月22日转款7960元。双方发生纠纷后，翟长德以杨磊未交付房屋为由，要求解除合同而提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的无法实现的，对方可以解除合同；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告杨磊收到原告购房款后未能按合同约定将房屋交付给原告翟长德，属于违约行为，依法应当承担违约责任。故原告要求解除与被告杨磊签订的房屋买卖合同，并要求被告杨磊退还购房款55万元的请求，本院予以支持。关于原告主张的55000元违约金问题。原告翟长德与被告杨磊合同约定：自合同签订之日起，如一方违约，经双方商定，违约方无条件赔付守约方按房屋交费金额二倍违约金。由于该合同约定的违约金数额过高，与相关法律规定不符，原告也认为约定违约金数额过高，已自行减少按已付房款的10%主张违约金55000元。故原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的赔偿55515.63元的资金占用损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。法律对当事人是平等的，本案原告是买受人，要求出卖人被告杨磊退还房款及赔偿损失，也应当可以参照此规定。按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%加罚50%计算应为7.125%，原告自2018年3月21日至2019年8月20日利息损失为55406.77元。因原告主张的违约金55000元低于自2018年3月21日至房款清偿完毕之日的资金占用利息损失。对于不足部分，原告主张的自2019年8月20日至房款清偿完毕之日资金占用利息损失，本院予以支持。关于被告梁慧星、刘长征应否承担连带责任问题。本案被告刘长征、梁慧星在翟长德与杨磊订立《房屋买卖合同》时出具的《承诺书》，首先，从名称上来看，《承诺书》并非担保函，对于其是否能构成担保应根据其内容来认定。其次，从《承诺书》的内容来看，“关于翟长德与杨磊房屋买卖合同，杨磊无条件协助翟长德办理各类手续，如出现任何问题，由刘长征和梁慧星承担”，并无明确的承担保证责任或合同解除代为退还房款、赔偿损失的意思表示。承诺行为应以当事人当时的真实意思表示为准。因此被告梁慧星、刘长征的《承诺书》不构成我国担保法意义上的保证。故原告主张被告梁慧星、刘长征承担连带保证责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告杨磊辩称与原告之间的房屋买卖合同已约定解除，双方之间应履行55万元的借款合同。但被告未能提供相关证据证明，其抗辩主张不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条规定，判决如下：一、解除原告翟长德与被告杨磊2018年3月20日签订的房屋买卖合同；二、被告杨磊自本判决生效之日起十日内返还原告翟长德购房款55万元；三、被告杨磊自本判决生效之日起十日内支付原告翟长德违约金55000元；四、被告杨磊自本判决生效之日起十日内赔偿原告翟长德自2019年8月20日起至房款清偿完毕之日止的资金占用损失（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回翟长德的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10405.16元，被告杨磊负担9850元，原告翟长德负担555.16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  闫滨江审 判 员  荆武成人民陪审员  古念文二〇二〇年五月八日书 记 员  冯亚楠