广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5686号上诉人（原审被告）：广州御湖房地产发展有限公司。住所地：广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊群芳，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊从军，男，1971年8月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告）：魏小瑜，女，1971年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘清华，广东品杰律师事务所律师。上诉人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）因与被上诉人樊从军、魏小瑜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御湖公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判并驳回樊从军、魏小瑜的全部诉讼请求；3.樊从军、魏小瑜承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.樊从军、魏小瑜主张的逾期交房违约金已逾诉讼时效，依法应当予以驳回。2.退一步而言，依据《补充协议》关于天气等原因导致工期延误可以据实交付的免责约定，“通知”的义务仅为附随义务，未履行随附义务并不导致免责约定无效或合同被解除。御湖公司虽然未履行“通知”义务，但不能改变涉案工程因天气等原因导致工期延误的客观事实，御湖公司依约适用该免责条款，无需承担逾期交房违约责任。3.依据《补充协议》关于迟延缴纳物业专项维修资金的免责约定，樊从军、魏小瑜依照《补充协议》及《房屋交付通知书》，应于收楼前按缴纳物业专项维修资金，且该缴纳期限不应超过2016年2月22日。但是樊从军、魏小瑜于2017年2月20日才返还物业专项维修资金。御湖公司有权行使“先履行抗辩权”，按照合同约定迟延交付房屋，无需承担逾期交房违约责任。虽然《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引》第33条规定“商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付房屋的，不予支持”，但该指引应当仅适用于双方合同无约定的情况下，避免商品房出卖人滥用“先履行抗辩权”。但是，在本案中，御湖公司与樊从军、魏小瑜的《补充协议》中是明确约定了物业专项维修资金的缴纳时间及后果的，按照合同法“意思自治原则”，在双方有约定且该约定符合《广州市物业专项维修资金管理办法》规定的情况下，应当适用双方约定，御湖公司有权免于承担逾期交房的违约责任。一审法院关于物业专项维修资金的性质及返还时间的认定是严重错误的。4.退一步而言，即使认定御湖公司不适用合同免责约定，御湖公司在2016年1月22日房屋满足交付条件后及时通知樊从军、魏小瑜收楼，但樊从军、魏小瑜拒绝及时收楼，御湖公司对此并无过错，樊从军、魏小瑜应自行承担由此产生的损失、不利后果。鉴于御湖公司在2016年1月22日以后不再存在迟延交付房屋的违约行为，依法依约均不应承担2016年1月22日以后的逾期交房违约责任，一审判决要求御湖公司承担2016年1月22日以后的违约责任，是不合理且无任何法律依据的。5.即便认定御湖公司需要承担违约责任，合同约定的“每日万分之五”的违约标准也过高，远远超过樊从军、魏小瑜仅因延期收房产生12852.51元的利息损失或1492.25元的租金损失，请求法院调低违约金比例。樊从军、魏小瑜二审答辩：同意一审判决的处理，不同意御湖公司的上诉请求。一、一审鉴定时提交的鉴定文件为原件，樊从军、魏小瑜的律师、法官跟鉴定机构都已经核实，并告知了御湖公司的律师。鉴定结果出来后，御湖公司并没有申请重新鉴定，应当视为对鉴定结果的承认，诉讼时效应该从2016年2月24日起算。二、御湖公司发出书面通知即为履行了交付商品房的义务的观点已经被一审法院驳回，因为该约定实质上剥夺了买受人验收和提出异议的权利，因此按照合同约定，2016年2月22日定为视为收楼日并无不妥，樊从军、魏小瑜也没有错过诉讼时效。三、合同约定交房日期为2015年12月31日，御湖公司2016年1月22日才取得竣工验收备案表，且在2月22日才视为交楼，违约是客观存在的事实，应当承担违约责任。四、天气、停电、停工原因有少数是在合同履行期内发生的，但补充协议第十一条第四款第（2）项明确约定，“甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房”，御湖公司并没有履行通知义务，因此不能免除御湖公司的违约责任。五、《御湖名邸二期房屋交付通知书》、《业主入住应缴费用清单》、《入住指南》，均反映物业专项维修资金于办理入住时缴纳，因此樊从军、魏小瑜并不存在违约情形，并不构成御湖公司所谓先履行抗辩权的依据。《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷指引》的第33条已经明确对该情形不予支持。六、合同是格式条款，是御湖公司单方制定的，系御湖公司对于履行合同有充分的预期及准备，况且对业主逾期付款的违约责任也是每日万分之五，是双方对等的违约风险水平，十万左右的违约金对于500万的购房总价并不高，仅仅为其2%。七、对于同类型的案件，（2019）粤01民终17722、17723号已经维持了一审原判，本案与上面两案并无区别，御湖公司仍然上诉，目的只是拖延时间，请二审法院明察。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。樊从军、魏小瑜于2019年2月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令御湖公司向樊从军、魏小瑜支付违约金125704.8元(以4834800元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年1月1日计至2016年2月22日止)及逾期利息(以125704.8元为本金，从2016年2月23日起算，按照中国人民银行同期贷款利率6%，计算至支付之日止，暂计至2019年2月14日为22461.55元);2.判令本案诉讼费用由御湖公司承担。一审法院经审理查明：2015年8月16日，樊从军、魏小瑜（乙方、买方）与御湖公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区美湜街XX房(以下简称案涉房屋)，单价为19875.03元每平方米，总金额为4834800元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按其他付款方式付款，首期款：在2015年12月31日前支付3380000元;除首期款外，剩余款分2期支付：第1期：在2015年6月16日前支付487840元;第2期在2015年11月2日前支付966960元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：见附件七《补充协议》第十二条。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按附件七《补充协议》第十一条及第十二条处理。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十六条，物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。樊从军、魏小瑜和御湖公司当日签订《补充协议》（以下简称补充协议）作为买卖合同的附件七，该协议第十条约定，买卖合同第十二条增加第二款约定：“该商品房项目已经由甲方与公共服务单位签署了供水、供气、供电、通邮协议的，或已经向公共服务单位提出办理永久供水、供气、供电、通邮申请的，并且甲方证明其提出上述申请的时间（即从甲方提出上述申请到买卖合同及本补充协议约定的房屋交付之日）已经超过公共服务单位对社会公众承诺的办理时限，及/或内部规定时限的，乙方同意视为该商品房达到交付条件。第十一条，对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准，下同）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生的一切费用。3.乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费；4.发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水……；第十二条，对买卖合同第十四条“延期交房的违约责任”的补充约定：1.除买卖合同及本补充协议约定外，甲方如未在约定的期限内将该商品房交付乙方的，应当向乙方支付违约金，并按如下约定处理：（1）若甲方逾期交房在三百六十五日内的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方不得退房，但甲方应自买卖合同及本补充协议约定的最后交付期限之次日起，以乙方已支付房价款为基数，按日万分之五支付违约金，该笔违约金由甲方于实际交付日或视为交付日一并支付予乙方。2.发生本协议第十一条第3、第4项规定情形致使甲方不能按买卖合同第十三条约定向乙方交付商品房的，甲方无需承担任何责任。第十三条，对买卖合同第十五条“房屋交付时的有关资料”的补充约定：将买卖合同第十五条第一款修改为“甲乙双方进行商品房验收交接时，甲方应将其已经取得的批准、许可、协议、申请文件及其他证明文件的复印件或影印件加盖甲方公章在收楼处公示，同时应将盖有甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》交给乙方”。将买卖合同第十五条第四款修改为“在办理该商品房验收交接手续时，乙方应当向甲方提供首期物业专项维修资金收据复印件，并提供原件核对。第十四条，对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分作出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续。第二十三条，对买卖合同第二十六条“物业专项维修资金”的变更约定：1.首期物业专项维修资金由乙方全额交存，首期物业专项维修资金属于业主共有。2.鉴于甲方在申请核发商品房预售许可证前完成了首期物业专项维修资金的代交存手续，乙方同意在收楼日前，向甲方全额返还首期物业专项维修资金；3.乙方未按甲方明示和要求返还首期物业专项维修资金的，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无需承担任何延期交房责任。第二十七条，对不可抗力的规定，1.不可抗力是指：（1）人力不可抗拒的自然灾害;（2）战争、类似战争行为;（3）意外事件;（4）政府行为：包括但不限于中国或广州市或萝岗区政府颁发的任何强制性文件、行政禁令、行政命令以及任何停工、交通封锁、施工限制等命令或拖延向甲方颁发任何批准文件（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水、停电等，而导致工程被阻延或无法正常进行，或者导致工程竣工验收手续无法正常办理）……。另外，补充协议中还有多处条款涉及“收楼日”的表述，其中第五条约定“乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，相关约定见本补充协议第十一条）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理费押金。乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金。乙方同意于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）缴纳水费预付金”，第十四条第3款约定“乙方应自收楼日（按本补充协议第十一条）起承担管理服务费等一切费用”，第十五条约定“……该商品房的风险责任均自收楼日（按本补充协议第十一条）起转由乙方承担”，第二十二条约定“房屋建筑工程保修期从收楼日（按本补充协议第十一条规定）之日起计算。”上述合同签订后，樊从军、魏小瑜按照约定付清了购房款4834800元，御湖公司于2015年12月30日向樊从军、魏小瑜开具购房款发票。2016年1月22日，御湖公司向樊从军、魏小瑜发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，通知樊从军、魏小瑜于2016年1月23日起30日内前往御湖名邸现场办理收楼手续，办理收楼的程序为：1.按照《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》支付全部款项;2.签署房屋交接单等文件;3.验收楼宇并接收房屋钥匙（详见附后的《广州御湖名邸二期入住指南》。通知书后所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》载明：首期物业专项维修资金为105元/平方米，应缴费用为26707.8元，办理入住手续时需足额缴纳上述应付款项。2016年6月22日，御湖公司又向樊从军、魏小瑜发出《收楼催告函》，载明：广州御湖名邸美湜街29号101房屋已经具备交楼条件，此前我司已向阁下发出《收楼通知书》，但阁下未在《收楼通知书》规定的期限内收楼。现向阁下发出本通知：请阁下务必尽快带齐所需资料前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续。2017年2月20日，樊从军、魏小瑜向御湖公司缴纳物业专项维修基金26707.8元。2017年2月21日，樊从军、魏小瑜签署《御湖名邸二期房屋交接单》，确认接收案涉房屋。因案涉房屋面积与合同约定存在差异，樊从军、魏小瑜补交了购房款14298.1元，御湖公司于2018年1月3日开具了相应的发票。一审庭审中，樊从军、魏小瑜陈述其收到御湖公司发出的《御湖名邸二期房屋交付通知书》后，于2016年2月21日前往御湖公司售楼部收楼，但那天是星期天御湖公司没有人上班，故推迟到2月23日才再次去办理收楼手续。2016年2月23日前往收楼时发现案涉房屋存在多处问题，故于当日向御湖公司提交《意见函》，要求御湖公司对建筑面积误差、逾期交房的违约责任、赠送一年物业费三个问题予以答复并解决，樊从军、魏小瑜称上述《意见函》原件交给了御湖公司的工作人员刘某，刘某在该函件的复印件上签名并备注意见“已签收原件，2016.2.23”。庭审时，御湖公司陈述其放假时间与国家法定放假时间一致，2016年2月21日是星期天，星期天其公司是不上班的。御湖公司确认刘某为其公司工作人员，2016年在案涉房屋所在楼盘负责收楼事宜，但不确认刘某有签收上述《意见函》，樊从军、魏小瑜对《意见函》中“刘某”的签名申请笔迹鉴定，根据其申请，一审法院摇珠选定了广东恒鑫司法鉴定所进行鉴定。鉴定过程中，御湖公司提供了若干份由刘某签名的样本。2019年8月29日，广东恒鑫司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》（粤恒[2019]文鉴字第73号），该意见书载明：三、鉴定过程，（一）检材是1份落款时间为2016年2月23日的《意见函》复印件1份，共1页，在该检材的底部有一处“刘某”签名笔迹，经显微放大观察，该签名笔迹为黑色硬笔书写形成，清晰可辩，为行楷写法，具备检验条件，检材上其他的字迹为机制复印形成。四、分析说明，由上述检验所见，检材上“刘某”签名笔迹特征与样本上“刘某”签名笔迹特征尽管书写模式不同，但是部分相同笔画的连笔形态相同、运笔的方向和倾斜角度相同。五、鉴定意见，送检的落款时间为2016年2月23日的《意见函》上“刘某”签名笔迹与提供的样本上“刘某”签名笔迹倾向认为是同一人书写。御湖公司主张案涉房屋所在工程受气象灾害及断电影响，致使工期迟延，其提交以下证据：1.2019年1月28日由广州市黄埔区气象局出具的《气象证明》（埔气证[2019]002号），该证明载明：经查阅，九龙镇金坑水库自动气象站2015年内日降雨量（08-08时）大于或等于20mm的日期：2月23日、4月7日、4月10日……12月9日（共计42天）。2015年内出现6级及6级以上大风的日期：5月23日、6月1日、6月9日、6月11日、6月21日。2.林某发给徐某的邮件7封（无原件），提示对方包括御湖项目在内的区域将于2014年6月26日上午9时至中午12时、2014年8月1日上午8时至9时及16时至18时、2014年8月5日上午9时至下午3时、2014年9月1日上午8时至9时及下午4时至6时、2014年12月3日上午9时30分至11时30分、2015年1月19日及1月20日下午5时至下午7时、2015年1月27日上午9时至下午5时停电。3.微信聊天截图（无原件），御湖公司称根据黄埔区建设环保局的通知停工3天。樊从军、魏小瑜对《气象证明》的真实性、合法性予以认可，但其主张上述情况不属于不可抗力，且合同签订的时间是2015年8月1日，而《气象证明》记载的2015年内日降雨量（08-08时）大于或等于20mm的日期中只有12天是发生在双方签订合同之后。樊从军、魏小瑜对林某发给徐某的邮件、微信聊天记录均不予认可。还查明，2012年12月20日，案涉房屋的人防工程通过竣工验收备案，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2015年4月25日，御湖名邸第二期AB区6-9期燃气管道分包工程取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2015年6月29日，广州市公安局萝岗分局对案涉房屋工程进行了竣工验收消防备案，并出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2015年9月6日，案涉房屋的户内给水工程经广州开发区供水管理中心验收合格。2015年10月26日，案涉房屋的通邮申请获得增城区邮政局市场经营部的同意，确认该处符合通邮条件，可予通邮。2015年10月，案涉房屋取得广州萝岗供电局出具的《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》，经供电局验收合格，御湖公司与广州供电局有限公司签订《高压供用电合同》。2015年11月18日，案涉房屋工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》。2015年12月28日，案涉房屋工程通过广州市开发区建设和环境保护局竣工环保预验收。2016年1月8日，案涉房屋工程经广州市规划局验收合格，取得《广州市建设工程规划验收合格证》。2016年1月22日，案涉房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。樊从军、魏小瑜确认案涉房屋在约定交楼时间前已符合约定的交楼条件。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《气象证明》《御湖名邸二期房屋交接单》《意见函》《文书司法鉴定意见书》、邮件等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为：樊从军、魏小瑜与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于御湖公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定，虽然御湖公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件，樊从军、魏小瑜也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件，但御湖公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得竣工验收备案表为法定的交付条件，故案涉房屋于2016年1月22日才满足交楼条件。根据合同约定，御湖公司应当在2015年12月31日前向樊从军、魏小瑜交付房屋，因此，御湖公司存在逾期交房的行为。御湖公司提出根据补充协议第十一条第四款第（2）项“发生下列任何情形之一，致使甲方不能或可能不能按买卖合同第十三条的约定交付该商品房时，甲方在及时通知乙方后，可据实延期交付该商品房，且无需承担任何责任：（1）不可抗力;（2）六级以上大风或24小时内超过20mm的降水”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，御湖公司未按照上述约定及时通知樊从军、魏小瑜案涉房屋工程建设过程中出现了影响房屋如期交付的阻碍事由,因此御湖公司不能依据上述条款免予承担逾期交房的违约责任，一审法院对其上述抗辩意见不予采纳。御湖公司还提出根据补充协议第十一条第三款第（2）项“乙方如有以下任何一种情形，甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任：（2）乙方未按甲方明示和要求缴纳专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办证税、费”的约定，其无需承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，第一，补充协议第二十三条约定樊从军、魏小瑜应于收楼日前缴纳物业专项维修资金，关于该“收楼日”的理解，根据一审法院查明的事实，补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”或“收楼日（按本补充协议第十一条规定）”，即在括号内对收楼日的含义予以明确，而反观补充协议的第二十三条，并未对收楼日作出任何说明，故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）”进行理解，按照通俗理解，该收楼日应仅指实际收楼日。第二，根据《御湖名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御湖名邸房屋业主入住应缴费用清单》，均反映物业专项维修资金于办理入住手续时缴纳。因此，樊从军、魏小瑜于办理收楼手续之日缴纳专项维修资金未违反合同约定及御湖公司的明示及要求，御湖公司主张樊从军、魏小瑜未按明示及要求缴纳专项维修资金缺乏事实依据。综上，御湖公司对其未依约交房的行为应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定的交房时间为2015年12月31日，但案涉房屋于2016年1月22日符合交楼条件，御湖公司于当日向樊从军、魏小瑜邮寄收楼通知，樊从军、魏小瑜在收到通知后应按通知的时间最迟于2016年2月22日办理收楼手续，樊从军、魏小瑜主张违约金计至御湖公司通知的最后收楼日即2016年2月22日合理，一审法院予以支持。御湖公司主张具备交楼条件后其发出收楼通知即履行了交房义务，但是买卖合同第十五条、第十六条明确约定双方进行房屋验收交接时，开发商应提供有关文件，文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，买方在接到收楼通知书之后对商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出……，据此，在房屋交接时购房者对房屋进行检查验收是购房者的基本权利，补充协议第十一条第1款关于“甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定实际上剥夺了购房者验房及提出异议的权利，该条款的内容有失公允且违反公平，也与御湖公司发出的通知书中所载明的30天内办理收楼手续的内容及补充协议第十一条第一款中“乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方”的约定不相符，故“在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为履行了交付商品房的义务”的约定对双方不具有约束力，御湖公司主张其于2016年1月22日已履行交房义务，一审法院不予采纳。逾期交楼违约金应从2016年1月1日起计至2016年2月22日止。关于违约金的标准，双方在补充协议第十二条已约定违约金每日按照已支付房款的0.05%计算，御湖公司请求对违约金标准进行调整，在御湖公司未提交充分证据证实违约金标准过分高于樊从军、魏小瑜的损失的情况下，其请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，御湖公司应向樊从军、魏小瑜支付自2016年1月1日起至2016年2月22日止共计53日的逾期交房违约金，合计128122.2元（4834800元×0.0005/日×53日）。樊从军、魏小瑜主张125704.8元是对其自身权利的处分，一审法院予以准许。关于上述逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。买卖合同约定，御湖公司应于2015年12月31日前将案涉房屋交付樊从军、魏小瑜使用，但迟至2016年1月22日案涉房屋才满足交楼条件，故樊从军、魏小瑜从2016年1月1日起即知晓其权利受损害及义务人，其要求御湖公司支付逾期交楼违约金的诉讼时效应从2016年1月1日开始计算。樊从军、魏小瑜主张2016年2月23日其在验收房屋时向御湖公司发出《意见函》要求承担逾期交房违约责任，构成诉讼时效的中断，一审法院认为，其一，鉴定机构出具的《文书司法鉴定意见书》载明“经显微放大观察，《意见函》上刘某的签名笔迹为黑色硬笔书写形成，而《意见函》上其它字迹为机制复印形成”，表明是刘某的签名为原始签名，只是签在《意见函》的复印件上，《文书司法鉴定意见书》经鉴定认为《意见函》中的刘某的签名倾向于系其所签，结合刘某系御湖公司的员工，当时在案涉房屋所在楼盘负责收楼事宜，一审法院采信樊从军、魏小瑜的主张，认定樊从军、魏小瑜就案涉房屋逾期交付违约责任问题于2016年2月23日向御湖公司主张过权利，诉讼时效从2016年2月24日重新起算，樊从军、魏小瑜于2019年2月14日提起本案诉讼未超过三年的诉讼时效，御湖公司关于樊从军、魏小瑜请求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由缺乏依据，一审法院不予采信。关于违约金利息问题。一审法院支持的逾期交房违约金足以弥补逾期交房给樊从军、魏小瑜造成的损失，因此，樊从军、魏小瑜还要求违约金的利息于法无据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月6日作出一审判决：一、广州御湖房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向樊从军、魏小瑜支付逾期交房违约金125704.8元；二、驳回樊从军、魏小瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3263元，由樊从军、魏小瑜负担495元，由广州御湖房地产发展有限公司负担2768元。鉴定费4080元，由广州御湖房地产发展有限公司负担。樊从军、魏小瑜已经预交本案受理费和鉴定费，广州御湖房地产发展有限公司在履行本判决义务时迳付樊从军、魏小瑜。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，樊从军、魏小瑜表示《意见函》为复印件，但《意见函》上的刘某的签名是原件。对此，御湖公司确认《意见函》上“刘某”的签名是原始签名，但认为笔迹鉴定意见为倾向于一致，仅提供了具有参考性很低的结论，不能认定就是御湖公司的员工刘某所签，不能以意见函的签名达到诉讼时效中断的效果。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：（一）逾期交房违约责任的截算时间；（二）御湖公司主张的免责事由是否成立；（三）违约金标准应否调整；（四）逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效。关于逾期交房违约责任的截算时间问题。《补充协议》约定御湖公司向樊从军、魏小瑜发出书面收楼通知即为履行了交付商品房的义务，御湖公司主张依据该约定，不应承担通知发出后的逾期交付违约责任。根据公平合理原则，一审法院认定上述约定实质上是剥夺了买受人验收和提出异议的权利正确。据此，御湖公司上诉主张不应承担30天逾期交房违约责任，缺乏合理依据且有违公平原则，本院不予采信。一审法院对于违约责任的截算时间并无不当，本院予以维持。关于御湖公司主张的免责事由是否成立的问题。御湖公司提出免责事由一是天气、停电、停工原因，二是樊从军、魏小瑜逾期缴纳专项维修资金，对此，《补充协议》约定致使御湖公司不能或可能不能交付房屋时，御湖公司在及时通知樊从军、魏小瑜后，可据实延期交付。因此，御湖公司在没有证据证明其已履行通知义务的情况下，其主张因天气、停电、停工原因所产生的免责事由显然不符合约定的适用条件，本院不予采信。至于专项维修资金的缴纳问题，《补充协议》约定樊从军、魏小瑜应于收楼日前缴纳物业专项维修资金，一审法院认定樊从军、魏小瑜在办理收楼手续之日缴纳专项维修资金并无违反合同约定，符合客观事实和生活常理。因此，御湖公司提出的该项免责事由缺乏理据，本院不予采信。关于违约金标准应否调整的问题。《补充协议》约定违约金每日按照已支付房款的0.05%计算，上述约定的违约金既有补偿性同时亦具有惩罚性功能。御湖公司以约定的违约金标准过分高于樊从军、魏小瑜的损失，主张对违约金标准进行调整，理由并不充分，本院不予采纳。关于涉案逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。鉴定机构出具的《文书司法鉴定意见书》认定，樊从军、魏小瑜于2016年2月23日向御湖公司发出的《意见函》上的签名倾向于御湖公司的员工刘某所签。樊从军、魏小瑜与御湖公司本案二审诉讼中均确认《意见函》上的签名为原始签名。结合刘某为御湖公司当时为涉案房屋所在楼盘负责收楼事宜的员工，一审法院采信樊从军、魏小瑜已于2016年2月23日向御湖公司主张过权利，并无不当。樊从军、魏小瑜于2019年2月14日向一审法院提起本案诉讼，并未超过三年的诉讼时效。御湖公司上诉主张逾期交房违约金的诉请已逾诉讼时效，理由并不充分，本院不予支持。综上所述，御湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2768元，由广州御湖房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月二十五日书记员  吴敏玲阮志雄