湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异31号异议人（被执行人）：熊敏林，男，1972年5月10日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。异议人（被执行人）：汤元平，女，1973年11月10日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。申请执行人：湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司，住所地湘潭县易俗河镇云龙路495号。法定代表人：曾国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：莫翔，男，1975年12月14日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。系该公司员工。本院在执行湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司（以下简称“天易农商行”）申请执行熊敏林、汤元平金融借款合同纠纷一案过程中，裁定对熊敏林、汤元平共有的位于湘潭县北侧的房产和湘潭县129号房屋及该房屋所附着的土地使用权予以拍卖，被执行人熊敏林、汤元平认为本院拍卖上述房屋侵害其合法权益，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人熊敏林、汤元平称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定可知，人民法院在执行过程中，需要为被执行人及其所抚养家属提供生活保障，本案中，法院已对异议人的全部房产采取拍卖措施，如全部拍卖，则异议人及所抚养家属将无生活基本保障。因此，法院的执行违反了法律规定。二、异议人针对湖南友谊房地产评估经纪有限公司（以下简称“友谊公司”）作出的湘谊房评字（2020）第0346号《房地产评估报告》已提出过异议。2014年，潭房权证湘潭县字第××号房产评估单价为7000余元∕平方米，潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号、潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号房产在2014年评估价值为4000元∕平方米左右。而时隔5年，配套设施进一步齐全，周边有易俗河九中、云龙实验学校、凤凰中学、人民医院等配套设施，交通便利。从房价走势来看，价格呈上升状态，然涉案房产评估结果中00××15号房产评估价值为4500元∕平方米，潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号房产为3160元∕平方米，潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号房产为3002元∕平方米，显然已经严重偏离市场实际价值。现上述房产已进入拍卖阶段，起拍价格过低，严重损害异议人的合法权益。综上所述，请求立即停止拍卖异议人的全部房产。申请执行人天易农商行称，一、法院作出的（2017）湘0321民初1435号民事调解书确认，天易农商行对涉案房屋拍卖变卖所得价款享有优先受偿权，法院拍卖变卖涉案房屋有执行依据。即使涉案房屋是异议人及其抚养家属的唯一必须住房，仍可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第三款规定，法院有权继续对涉案房屋进行拍卖变卖，而不是停止执行。二、友谊公司是依法设立的具有房地产估价资格的公司，其作出的湘谊房评字（2020）第0346号《房地产估价报告》可以作为法院确定起拍价的依据。友谊公司在评估涉案房屋的价值时，综合考虑影响涉案房屋价值的各种因素后得出房屋的价值，属于专业意见。异议人简单的以涉案房屋前后时间点的价值进行类比，不具有客观性。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，法院依据评估价确定起拍价，只要起拍价不低于评估价的70%即可。综上所述，异议人的异议请求不能成立，法院应继续对涉案房屋进行拍卖变卖。请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，天易农商行与熊敏林、汤元平金融借款合同纠纷案，本院于2017年9月1日作出（2017）湘0321民初1435号民事调解书，调解书确认：一、熊敏林、汤元平自愿于2017年12月31日前共同偿还天易农商行借款本金950000元及利息（利息以借款本金950000元为基数，自2015年3月18日起至2016年6月17日止按月利率9.225‰计算，自2016年6月18日起按月利率12.915‰计算至借款清偿之日止）；二、熊敏林、汤元平自愿于2017年12月31日前共同偿还天易农商行借款本金50000元及利息（利息以借款本金50000元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月22日止按月利率9.225‰计算，自2016年6月23日起按月利率12.915‰计算至借款清偿之日止）；三、如熊敏林、汤元平未按上述约定履行清偿义务，天易农商行对熊敏林、汤元平共有的位于湘潭县北侧，房屋所有权证号为：潭房权证湘潭县字第××、0××3号、0xxxx9、0xx9号的房产及湘潭县129号，房屋所有权证号为：潭房权证湘潭县字第××、00××16号的房产在拍卖、变卖后的所得价款中享有优先受偿权。在案件审理过程中，本院根据天易农商行的保全申请，于2017年7月17日作出（2017）湘0321执保197号民事裁定书，于同年7月28日查封了熊敏林、汤元平名下的上述房产，查封期限自2017年7月28日起至2020年7月27日止。案件进入执行程序后，本院于2020年3月12日作出（2020）湘0321执恢63号执行裁定书，裁定拍卖熊敏林、汤元平共有的位于湘潭县北侧的房产（房屋权证号分别为：潭房权证湘潭县字第××号、0××3号，00xxxx9、0xx9号，国地权证号：潭国用（2012）第Ｂ1xxxx6号、潭国用（2012）第Ｂ1xxxx3号）和湘潭县129号房屋（房屋权证号分别为：潭房权证湘潭县字第××号、00××15号，国土证号：潭国用（2014）第××号）及该房屋所附着的土地使用权。于2020年3月13日通过全国询价评估系统进行网上摇号，选定友谊公司对上述财产进行评估。友谊公司于2020年3月23日出具《房地产评估报告》，汤元平、熊敏林位于湘潭县字第：00××15号、00××16号）房屋价值为497160元，位于湘潭县北侧（潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号）房屋价值为720512元，位于湘潭县北侧（潭房权证湘潭县字第××号、潭房湘潭县共字第××号）房屋价值为465250元。汤元平、熊敏林认为评估价格严重低于市场实际价格，对上述评估报告提出异议。2020年4月2日友谊公司对熊敏林、汤元平的异议予以了回复，认为上述房屋的评估价格是符合当前市场行情的客观、合理的市场价值。本院于同日将上述回复函送达至汤元平、熊敏林，并于同年4月9日将上述房产分别以起拍价40万元、58万元、38万元（评估价的八折到万元取整）挂网拍卖。异议人熊敏林、汤元平遂向本院提起书面异议。本院认为，一、人民法院作出的生效裁判文书应当得到切实履行。当熊敏林、汤元平没有按照已发生法律效力的（2017）湘0321民初1435号民事调解书履行清偿义务时，本院采取拍卖等执行措施处置属于被执行人的财产符合法律规定。至于熊敏林、汤元平提出需要为被执行人及其所抚养家属提供居住保障的问题，本院将在执行中依法处理；二、关于熊敏林、汤元平在异议中所提涉案房屋评估价格、起拍价格低于房屋实际价格的问题。友谊公司在法院的委托下，经实地查勘后依法依规作出评估结果，并已书面回复熊敏林、汤元平。且评估结果只是对被执行人的财产进行拍卖、变卖处置的参考价，并非财产的最终价值，该财产的最终实际价值应在拍卖、变卖过程中通过市场来确定。本案涉案房屋第一次拍卖的起拍价是评估价的八折到万元取整，符合相关法律和司法解释规定。综上所述，异议人请求停止对涉案房屋进行拍卖的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：驳回异议人熊敏林、汤元平的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年五月二十一日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。