四川省宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初1680号 原告:宜宾善诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91511502066763895A，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践。 委托诉讼代理人：张先海，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201510106458。 委托诉讼代理人：余业英，女，该公司职员。 被告：向勇刚，男，汉族，1984年10月16日出生，住四川省宜宾市叙州区。 被告：周海燕，女，汉族，1986年9月20日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾善诚物业管理有限公司（以下简称善诚物业公司）与被告向勇刚、周海燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告善诚物业公司委托诉讼代理人余业英、张先海，被告向勇刚、周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告善诚物业公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付2017年4月至2019年12月物业服务费777元，违约金311元，共计1088元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月、2018年1月，宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会与原告先后签订两份《物业管理服务台同》，主要约定：1.龙凤苑小区业主委员会将该小区的物业委托给原告管理。2.原告主要对该小区内的房屋建筑共用部位、共用设施和设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木等的进行维修、养护和管理，以及公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运等工作。3.收费标准：商铺物业服务费1.5元/时/月。业主、物业使用人按满6个月交纳物业服务费一次，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。宜宾市叙州区南岸龙凤苑小区19幢10号附26号，建筑面积15.69平方米商铺系二被告所有。2017年4月至2019年12月共计33个月，二被告一直未交纳物业服务费。根据《物业管理服务合同》约定，2017年4月至2019年12月，二被告应交物业服务费为777元（15.69平方米×1.5元/平方米/月×33个月）。因二被告至今未交物业服务费用，按约定应交纳的违约金为1589元。为了构建文明安定团结友爱互助的和谐小区，原告决定按其实际所欠物业服务费用金额的40%计收违约金，以减轻其经济负担，故违约金为311元（1589×40％)。欠费金额和违约金共计1088元（777+311)。龙凤苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务台同》是双方的真实意思表示、合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同约定的期限内，原告履行了物业管理服务义务，但被告拖欠的物业服务费至今未支付，并已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告向勇刚、周海燕辩称：1、原告与业委会签订的物业管理服务合同只是代表小区里面享受了物业服务的业主，不能代表小区外街边门市业主。小区外街边门市所有业主没有委托过小区业委会与原告签订过物业服务合同，也没有享受过原告提供的物业服务，答辩人不知晓原告提供物业服务的行为存在，双方没有直接的法律关系。2、原告事实上未对被告提供过任何物业管理服务，故被告不应缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、委托物业管理服务合同、龙凤苑小区业主购买物业服务合同、告知函、催收物业费通知、物业服务照片、满意度调查函等证据，对被告提交的照片等证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：被告向勇刚、周海燕是宜宾市龙凤苑小区19幢楼1层16号商铺业主，登记时间为2017年3月21日，建筑面积为15.69平方米。2017年1月23日，宜宾市翠屏区南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2017年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日已上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。上述两份合同均载明物业基本情况为商住物业类型，座落位置为宜宾市叙州区(原翠屏区)蜀南大道东段10号附2号，四至范围为东至长江大道东段、南至蜀南大道东段、西邻宜宾肿瘤医院、北至戎州路东段。合同明确载明委托管理事项包含共用设施设备的维护、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。协议签订后，被告向勇刚、周海燕未缴纳2017年4月至2019年12月的物业服务费,故原告诉来法院,并提出如上诉求。 另查明，原告宜宾善诚物业管理有限公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。本院认为，结合相关法律法规，物业区域系因物业建造设企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案被告的商铺坐落于宜宾市叙州区，被告也认可其购买的该物业为19幢楼1层16号商铺，被告抗辩其所在的物业区域未在原告的物业服务区域，与原告提供服务的住宅区域分属于相对独立的两个区域，但原告提交了不动产查档证明等资料和物业服务合同约定，证明该物业位于龙凤苑小区区域，被告属于龙凤苑小区物业区域的商铺业主,故对被告的抗辩理由不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的两份《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对被告具有约束力。故对被告抗辩小区外街边门市所有业主没有委托过小区业委会与原告签订过物业服务合同，答辩人不知晓原告提供物业服务的行为存在，双方没有直接的法律关系等意见，本院依法不予采纳。 现原告请求被告支付从2017年4月起至2019年12月的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的物业费本院予以核准为777元（1.5元/平方米/月×33月×15.69平方米）。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，被告提交的证据也显示原告在提供物业服务时存在部分瑕疵，导致被告自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为544元（777×70%）。关于原告诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，在提供保安巡逻、维护维修等服务方面存在明显不足，故原告诉请的违约金，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五条、第九条，《物业管理条例》第五条、《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告向勇刚、周海燕向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2017年4月至2019年12月期间的物业管理费544元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告宜宾善诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告向勇刚、周海燕负担。 本判决为终审判决。 审判员  王士雨 二〇二〇年五月十二日 书记员  曹耕端