湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1929号上诉人（原审被告）：文哲献，男，1989年1月27日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：张佐，湖南寻壹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。法定代表人：黄裕辉，董事长。委托诉讼代理人：高楚南，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘霞，湖南金州律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙中住兆嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平路218号中房瑞致小区一期二地块商业-1栋101。法定代表人：石屹松，董事长。委托诉讼代理人：娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。上诉人文哲献因与被上诉人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称江苏南通公司）、长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称兆嘉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人文哲献上诉请求：撤销一审判决，判令文哲献无需向江苏南通公司支付房款488904元及利息；并由两被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、根据合同相对性原则，涉案商品房买卖合同纠纷的主体为文哲献与兆嘉房地产公司，文哲献无需向江苏南通公司支付房款。二、两被上诉人签订的《抵房协议》并未通知文哲献，对文哲献不发生法律效力。而且两被上诉人的行为涉嫌一房二卖。三、文哲献是通过销售代理公司长沙天聚源商业投资管理有限公司购买的涉案房屋，并向该公司支付了房款132070元，本案应追加该公司参加诉讼。被上诉人江苏南通公司辩称，一、文哲献未向江苏南通公司或兆嘉房地产公司支付购房款而取得房屋所有权，已构成根本违约。二、兆嘉房地产公司已将对文哲献的488904元债权转让给江苏南通公司，文哲献最迟在收到本案起诉状副本之日即知晓了该债权转让的事实，故文哲献应向江苏南通公司支付购房款及利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人兆嘉房地产公司辩称，一、兆嘉房地产公司与文哲献签订合同是基于兆嘉房地产公司与江苏南通公司的《抵房协议》约定，涉案房屋的购房款用于抵扣江苏南通公司的工程款，价格是488904元。二、文哲献在签订购房合同后，至今未向兆嘉房地产公司支付过购房款、契税及维修基金。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的诉讼请求。江苏南通公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令文哲献向江苏南通公司支付购房款488904元；2、判令文哲献向江苏南通公司支付逾期付款的利息（计算至实际付款日止）；3、判令兆嘉房地产公司承担连带责任；4、判令文哲献和兆嘉房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、文哲献与兆嘉房地产公司于2015年11月27日签署了编号为715237226602的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由文哲献向兆嘉房地产公司购买位于长沙市芙蓉区房屋，建筑面积为94.02平方米，房屋总价为488904元，文哲献应在合同签订之日一次性支付全部房款。但文哲献实际未向兆嘉房地产公司支付房款；二、江苏南通公司系中房瑞致小区部分地段工程施工的总承包方，发包人为兆嘉房地产公司，在建筑施工后因兆嘉房地产公司欠付工程款，双方约定以工程款抵房款形式由江苏南通公司购买兆嘉房地产公司开发项目中的中房瑞致房屋。2015年11月20日，甲方兆嘉房地产公司与乙方江苏南通公司签订了《抵房协议书》，约定乙方愿用工程款抵付购房款，房屋为中房瑞致小区82栋602室，乙方指定文哲献作为602室的购买人，房屋总价为488904元，付款方式为一次性付款。后有甲乙方的签字或盖章。但文哲献在庭审中称从未见过《抵房协议书》，也不知道抵房协议的存在。2016年5月16日，兆嘉房地产公司向江苏南通公司发出一份《关于瑞致国际项目82栋602号房的函》，函件载明截止至2016年5月16日，江苏南通公司仍有一套82栋602号房未完成退房手续。一审法院认为，一、《抵房协议》是兆嘉房地产公司与江苏南通公司的真实意思表示。其内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，该协议合法有效，一审法院依法予以确认。协议中约定了兆嘉房地产公司将对文哲献房款的债权转让给江苏南通公司以抵其所欠工程款，文哲献在法庭上承认未支付房款，而文哲献未支付房款即办理了商品房网签手续明显不符合生活常识，足见其本人对抵房协议的内容应当明知，故兆嘉房地产公司已尽到通知义务，债权转让对文哲献发生效力，江苏南通公司有权对文哲献行使债权；二、文哲献签订商品房买卖合同后未按约定向兆嘉房地产公司支付购房款，在明知抵房协议存在也未向江苏南通公司支付房款，故对于江苏南通公司要求文哲献支付购房款488904元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。文哲献经江苏南通公司多次催问仍未支付购房款的行为构成违约，造成江苏南通公司的资金被占用，应向江苏南通公司赔偿资金被占用期间的损失，故对江苏南通公司要求文哲献向其支付逾期付款的利息（计算至实际付款日止）的诉讼请求，一审法院支持文哲献按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向江苏南通公司支付自2015年11月20日（抵房协议签订之日）起至本案判决之日即2019年8月19日止的逾期付款损失。三、江苏南通公司要求兆嘉房地产公司对文哲献的付款义务承担连带责任，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条之规定，判决：一、文哲献于本判决生效之日起十日内向江苏南通三建集团股份有限公司支付购房款488904元；二、文哲献于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准向江苏南通三建集团股份有限公司支付自2015年11月20日起至2019年8月19日止的逾期付款利息；三、驳回江苏南通三建集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8634元，由文哲献承担。二审中，上诉人文哲献向本院提交了如下证据：证据一、刷卡凭证，拟证明文哲献向两被上诉人的销售代理公司长沙天聚源商业投资管理有限公司缴纳了132070元购房款；证据二、（2016）湘0105刑初682号刑事判决书，拟证明孟珊珊是长沙天聚源商业投资管理有限公司的法定代表人，也是兆嘉房地产公司的销售代理。经组织质证，被上诉人江苏南通公司发表如下质证意见：对证据一不予认可，上诉人未提交原件核对；刷卡记录早于商品房买卖合同签订时间，且长沙天聚源商业投资管理有限公司与江苏南通公司无关联；对证据二的合法性予以认可，关联性、真实性不予认可，并非终审判决，且与本案缺乏关联性。被上诉人兆嘉房地产公司发表如下质证意见：对证据一的三性均有异议，长沙天聚源商业投资管理有限公司不是兆嘉房地产公司的销售代理公司，兆嘉房地产公司也没有收到过这笔钱；证据二与本案无关，不足以作为判决的依据。经审查，本院认为，上诉人文哲献提交证据一未提交原件予以核实，且未提供其他证据佐证长沙天聚源商业投资管理有限公司有权代表兆嘉房地产公司或江苏南通公司收取款项以及该款项为涉案房屋的购房款，故本院对其真实性、关联性不予认可；证据二系关于长沙天聚源商业投资管理有限公司法定代表人孟珊珊其他违法犯罪行为的刑事判决书，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：文哲献与兆嘉房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。合同签订后，文哲献未按约向兆嘉房地产公司支付购房款488904元，故兆嘉房地产公司有权要求文哲献支付该款项。文哲献抗辩称其已向兆嘉房地产公司的销售代理公司长沙天聚源商业投资管理有限公司支付了购房款132070元，应当予以核减。然，文哲献未提供充分证据证明其向长沙天聚源商业投资管理有限公司支付了涉案房屋的购房款以及该公司有权代表兆嘉房地产公司收取该款项，故对文哲献的上述抗辩主张，本院不予采信。同时，兆嘉房地产公司与江苏南通公司签订的《抵房协议》约定兆嘉房地产公司将对文哲献享有的涉案488904元购房款等债权全部转让给江苏南通公司，故江苏南通公司有权直接向文哲献主张该债权。虽然文哲献抗辩称其并不知晓兆嘉房地产公司与江苏南通公司之间的债权转让行为，但文哲献至迟在收到本案起诉状副本之后即知晓了该债权转让行为，且兆嘉房地产公司在本案中也明确表示同意由江苏南通公司直接向文哲献主张上述债权，故一审法院判决文哲献向江苏南通公司支付购房款及相应利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人文哲献的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8634元，由上诉人文哲献负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年五月二十五日书记员 林 巧