河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初1336号原告：张东辉,男,1977年10月2日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：展绪君，河南梓晅律师事务所律师。被告:河南辅仁房地产开发有限公司，住所地鹿邑县鸣鹿路北段西侧，统一社会信用代码91411628565127981P。法定代表人：李士林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马增辉，河南会盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋留洋，河南会盟律师事务所实习律师。原告张东辉与被告河南辅仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人展绪君，被告委托诉讼代理人马增辉、宋留洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告河南辅仁房地产开发有限公司向原告支付合同违约金19954元及退还所收取的自来水、天然气、有线电视初装费3840元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定自交房之日起360日内出卖人应当给买受人发放房屋所有权证书，如果违约，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。现被告迟迟不给原告发放房屋所有权证书。2018年2月25日被告又违反合同约定，收取自来水、天然气、有线电视初装费3840元。为此，原告提起诉讼。被告河南辅仁房地产开发有限公司辩称：一、关于合同违约金问题。被告几年前在政府的主导下接手该楼盘项目，接手时本案所诉逾期发放房屋所有权证书的违约事实已经存在，该行为并非完全的商业行为。经过被告的后期积极努力将楼盘全部建成。既然违约事实非被告一方原因，则本案合同违约方面也应合理确定各方的权利和义务不应单纯由被告承担全部违约责任。自2020年2月至6月受疫情的影响被告在此期间形成不能履约的客观情形，应酌情减少原告诉请的违约金额。二、关于天然气、有线电视自来水初装费问题。1、原告所诉的天然气初装费系被告代收的燃气用户安装费。该项费用实际由鹿邑县天然气有限公司收取，2017年4月5日被告与鹿邑县天然气有限公司签订了管道燃气设施配套建设合同，合同约定燃气用户安装费单价2300元/户。由被告统一向燃气公司支付该笔款项，燃气公司负责天然气入户工程的设计与施工。该合同双方已履行完毕。燃气也已安装入户符合房屋买卖合同中房屋交付约定。2、原告所诉自来水初装费，系被告代收的自来水安装工程费用，该款项实际由河南鹿邑银龙供水有限公司收取，2014年9月16日被告与河南鹿邑银龙供水有限公司签订供用水合同，合同约定自来水安装工程费用单价700元/户，由被告统一向河南鹿邑银龙供水有限公司支付该笔款项，河南鹿邑银龙供水有限公司负责自来水安装工程的设计与施工。该合同双方已履行完毕。自来水也已安装入户符合房屋买卖合同中房屋交付约定。3、原告所诉被告代收的有线电视初装费，系被告代收的数字电视安装工程费用，该款项实际由河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司收取，2017年6月被告与河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司签订鹿邑森林湖畔二期数字电视施工协议，合同约定有线电视安装费用120元/户，由被告统一向河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司支付该笔款项，河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司负责有线电视安装工程的设计与施工。该合同双方已履行完毕。河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司也已安装入户符合房屋买卖合同中房屋交付约定。三、2019年6月国家发改委、国家住房和城乡建设部、国家市场管理总局联合印发的《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》（发改价格〔2019〕1131号）文件第五条规定，与新建商品房配套建设规划红线范围内的燃气工程安装费用统一纳入商品房开发建设成本，房地产开发企业、燃气企业等不得另外向商品房买受人单独收取。该文件生效日期为2019年6月，本案争议事实发生日期早于该文件生效日期，且在此之前也没有法律法规规定房地产开发企业必须把天然气工程安装费统一纳入商品房开发建设成本，故被告收取天然气初装费并未违反法律的禁止性规定。2、本案中，被告在成本预算中未把天然气、自来水、有线电视的安装费用计入房屋成本，房屋销售价格中未包含天然气、自来水、有线电视的安装费用（初装费），据了结，鹿邑房地产市场都采取代收方式收取燃气、自来水和有线电视初装费，已经形成了市场惯例，且被告代收的上述三项费用均已向相关单位支付，并已施工完毕符合交付条件。综上，被告并非简单的商业违约行为，是有着一定的行政干预和客观履约不能的情形存在的，请法庭对被告违约金数额请求予以酌情减少；原告主张的返还款项，被告也未实际占有，已将该款项转交各相关部门，原告已经实际享有对应给付，请法庭依法驳回原告该项诉请。原告为证明其主张提供以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告之间存在购房合同，被告违反合同第二条规定，延迟办理房屋所有权证书。经质证，被告对其真实性无异议，本院予以认定。2、收据1份，证明被告合同第十条违反法律规定，该条款属于无效条款，收取的费用应当全额退还。经质证，被告提出异议该证据无公章，无法证明此收据的真实性，更不能证明其证明目的。经审查，结合被告对三项费用的抗辩意见，对该证据，本院予以认定。3、通知1份，证明开发商在规划时已经向有关部门交过水电、燃气等费用，不应当向用户再收取。经质证，被告异议认为通知不是行政法规，仅仅是规范性文件，不具有普适性。经审查，该通知系2001年4月16日国家计委、财政部公布经国务院批准取消的涉及住房建设的行政事业性收费项目。对原告的证明目的，本院不予采信。被告为证明其主张提供以下证据：1.管道燃气设施配套建设合同、银行付款凭证1份，证明被告收取原告的燃气费用系统一为原告向鹿邑天然气公司合同施工单位支付燃气用户安装费，并已完成转账交付及相应铺装工作，被告并未实际占有该款项。2.鹿邑森林湖畔二期数字电视施工协议、协议合同书、银行付款凭证各1份，证明被告鹿邑分公司收取原告方有线电视初装费系统一为原告向河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司支付有线电视初装费，并已完成转账交付及相应的铺装工作，被告并未实际占有该款项。3.供用水合同、银行付款凭证各1份，证明被告收取原告自来水初装费系统一为原告向河南鹿邑银龙供水有限公司支付自来水初装费，并已完成转账交付及相应的铺装工作，被告并未实际占有该款项。4.国家发展及改革委员会、住房和城乡建设部、国家市场监督管理局《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》发改价格（2019）1131号文件打印件1份，证明该文件发布之前，被告以上相关费用的收取，并不违反禁止性规定。经质证，原告对证据1、证据2、证据3、真实性无异议，对证明目的提出异议，水、电、气等基础设施是房屋作为商品应具有的功能，是开发商在出卖房屋时应当尽到的义务，合同和购买人无关；对证据4是一个文件，不能作为证据，不予质证。经审查，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月21日，原告张东辉与被告河南辅仁房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告向原告出售其开发建设的房屋，合同约定：该商品房为辅仁·森林湖畔住宅小区二期20幢1单元13层1303（3号），该商品房价款364455元；付款方式及期限，原告应当于2016年4月21日前支付首期房价款164455元，余款20万元向中国银行鹿邑支行申请贷款支付。被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房。商品房相关设施交付条件：1、供水、排水，交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网链接。使用自建设施供水的，交付时，被告保证原告正常通水。2、供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4、燃气，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接。5、电话通信，交付时线路铺设到户。6、有线电视，交付时线路铺设到户。7、宽带网络，交付时线路铺设到户。以上第1、2、3、项被告负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7、需原告自行办理开通手续。房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。该商品房交付后，2018年2月15日，原告交给被告自来水、天然气、有线电视三项初装费用3840元。另查明，2014年9月16日河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司与河南鹿邑银龙供水有限公司签订供用水合同，合同约定，工程造价每户安装单价700元，工程总造价140万元。工程开工前河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司预付20万元工程款，剩余款项待工程施工完毕后，经双方共同验收合格后一次性结清。2017年4月5日，河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司与鹿邑天然气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同，合同约定，河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司向鹿邑天然气有限公司支付燃气用户安装费每户2300元，共计163.76万元。2017年6月15日，河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司与河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司签订鹿邑森林湖畔二期数字电视施工协议，合同约定，河南辅仁房地产开发有限公司鹿邑分公司按每户120元（工料费）共计工程款78120元，合同签订后向河南广播电视网络股份有限公司鹿邑分公司支付合同价款的30%，施工结束验收合格后剩余工程款一次性付清。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。本案原告按合同约定履行了商品房买卖合同义务，但被告交付涉案商品房后，未能使原告在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，属于违约行为，依法应当承担违约责任。被告辩称受疫情的影响被告在此期间形成不能履约的客观情形，应酌情减少违约金数额。但涉案商品房约定交付日是2016年5月31日，被告在该商品房交付之日起360日内未能使原告取得该商品房的房屋所有权证，被告的违约行为在疫情发生前就存在，因疫情复工复产后，被告至今仍未能履行合同义务，故其抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告要求被告支付违约的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告退还自来水、天然气、有线电视三项初装费用问题。本案合同对供水约定，使用自建设施供水的，交付时被告保证正常水通。而原告交给被告的三项初装费用按合同约定均不属于被告应承担的相关费用范围，被告代收三项费用后，支付给了相关安装施工单位，且涉案商品房交付后，原告已实际使用城市公共供水，因其未装修入住，天然气、有线电视现未开通使用。故原告要求被告退还三项费用的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告河南辅仁房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张东辉违约金19680.57元；二、驳回原告张东辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197.42元，被告负担146.01元，原告负担51.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  荆武成二〇二〇年五月二十七日书记员  冯亚楠