浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初10928号 原告：瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社，住所地瑞安市玉海街道青松路锦绣花园1区301室。 法定代表人：夏觉敏。 委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江玉海律师事务所律师。 被告：李良杰，男，1984年1月23日出生住瑞安市。 委托诉讼代理人：孙恺特，浙江品和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵乐培，浙江品和律师事务所律师。 被告：瑞安市银城体育健身俱乐部，住所地瑞安市瑞安市玉海街道青松路银城超市后面。 法定代表人：余小燕。 被告：瑞安市银城超市有限公司，住所地瑞安市玉海街道青松路。 破产管理人：浙江合一律师事务所。 委托诉讼代理人：吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杨坷，浙江合一律师事务所律师。 被告：温州市永丰超市有限公司，住所地温州市鹿城区汇车桥公寓2幢102-15室-1。 法定代表人：周金松。 第三人：江余高，男，1963年9月16日出生汉族，住瑞安市。 原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社（以下简称后垟村合作社）与被告李良杰、瑞安市银城体育健身俱乐部（以下简称银城健身俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案，依法适用简易程序受理，分别于同年9月25日、同年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、被告李良杰的委托诉讼代理人孙恺特到庭参加诉讼，被告银城健身俱乐部经本院传票传唤未到庭。2020年1月6日，原告申请追加瑞安市银城超市有限公司（以下简称银城超市）、温州市永丰超市有限公司（以下简称永丰超市）为被告，本院予以准许，并依职权追加江余高为本案第三人。因案情复杂，本案依法于2020年1月7日转为普通程序并组成合议庭，于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、被告李良杰的委托诉讼代理人孙恺特、被告银城超市的委托诉讼代理人吴枫澄、被告永丰超市的法定代表人周金松、第三人江余高到庭参加诉讼，被告银城健身俱乐部经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告腾空坐落于瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）占地面积约600平方米范围的房屋，并交还原告；2.判令两被告自2019年8月15日起按年租金261300元标准支付占用期间的租金损失至实际腾空之日止；3.由被告承担案件受理费。诉讼中，原告变更诉讼请求如下（最后一次诉讼请求）：1.判令被告李良杰腾空坐落于瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）第一至第二层计建筑面积1200㎡的房屋，并交还原告；2.判令被告银城健身俱乐部对第一项诉讼请求中的一层西首250㎡和第二层600㎡面积承担连带腾空和交还义务；3.判令被告银城超市、永丰超市对第一项诉讼请求中的第一层东首350㎡面积承担连带腾空和交还义务；4.判令被告李良杰向原告支付占用费（2019年8月15日起按年租金32万元计算至腾空之日止）；5.判令被告李良杰向原告支付违约金（自2019年8月15日起按年违约金9.6万元为标准计算至实际腾空之日止）；6.判令被告银城健身俱乐部对第四项诉讼请求按其占用面积比例70.8%承担连带责任；7.判令被告银城超市、永丰超市对第四项诉讼请求按其占用面积比例29.2%承担连带责任。庭后，原告以已经现场勘验确定为由，明确第2、3项诉讼请求中的面积部分如下：一层西首220.08㎡、第二层596.4㎡、第一层东首376.32㎡。事实及理由：2018年9月1日，被告李良杰向原告租用瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）的村集体房屋，该房屋占地面积约600平方米，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租期1年，自2018年8月15日起至2019年8月14日止，年租金10万元。合同约定，租赁期限届满后，被告必须立即腾空房屋，如延迟搬出，需按市场评估价格支付延迟搬出期限的房租并按租金30%支付违约金。被告李良杰实际将承租的房屋转租给被告瑞安市银城体育健身俱乐部。一层东首350㎡房屋实际由被告银城超市占用后发包给永丰超市用于超市经营。租赁合同约定的租赁期限届满后，各被告至今未腾空房屋。 诉讼中，原告的责任人夏觉敏承认案涉房屋一直实际上租给江余高，2018年合同签订前，村民代表大会一致通过不能继续租给江余高，江余高叫了李良杰过去签字，签字时知道李良杰是江余高叫来的。 被告李良杰答辩称：1.李良杰是受银城健身俱乐部委托与原告签订合同，租赁真实主体是俱乐部和原告，李良杰不承担租金和违约责任，该房屋自2003年开始一直是银城健身俱乐部使用，不存在转租关系，相关房产是由银城健身俱乐部改建成二层；2.案涉房屋系违法建筑，合同应属无效，合法权益人尚未得知，占用费和租金损失无依据；3.房屋租赁合同期满后有提醒占用人搬离，原告主张的占用费应向实际占用人提出，届满后阻碍原告权益的是占用人而非李良杰。 被告银城超市答辩称：2019年11月由瑞安法院裁定受理对银城超市破产清算一案，并指定浙江合一律师事务所作为管理人，相应事实不了解，由法定代表人江余高说明。 被告永丰超市答辩称：银城超市将2017年5月1日到2023年4月30日的经营权承包给永丰超市，永丰超市只是承包人，管理这个超市，超市主体自始至终都是银城超市，整体营业额的7%支付给银城超市，租金由银城超市支付；如需腾空，永丰超市愿意配合。 第三人江余高答辩称：1.李良杰是代替我去签约，我是银城健身俱乐部实际投资人和控制人，2018年村里指定我换一个人去签，租金也是我也就是银城健身俱乐部付的，李良杰不能作为被告；2.对评估价格有异议，我后来也去评估了，温州德诚资产去现场勘查了两三次，调取了周边所有的租金价格评估出来，村里的协议价或评估价都是按照两层评估，价格和面积都不合理；3.违约金的事情，存在二楼的问题，没有坐下来好好协调，不算违约。 被告银城健身俱乐部未作答辩，亦未向本院提交质证意见或向本院提交证据。 2020年3月31日，本院组织当事人对现场进行勘察，案涉房屋西至道路，北至地坦，南北方向长16.8㎡，东西方向宽35.5㎡。第一层自西面墙体起向东13.1㎡区域（13.1㎡*16.8㎡）由“银城金融有限公司”占用并堆放杂物、设有楼梯通往二楼，面积计220.08㎡；自西面墙体往东13.1㎡处起向东35.5㎡区域（22.4㎡*16.8㎡）由“银城超市”占用，面积计376.32㎡。第二层由被告银城健身俱乐部占用，外面积596.4㎡，内面积575.8㎡。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉房屋租赁合同（2018年）的签订双方。原告出示了房屋租赁合同，拟证明合同主体为原告与被告李良杰；被告李良杰对该合同真实性无异议，但辩称其系代表被告银城健身俱乐部签的合同，该房屋一直由被告银城健身俱乐部使用，房租亦由被告银城健身俱乐部交纳；第三人江余高称被告李良杰是他叫去签合同的，村里让他随便叫个人过去签合同，村里都知道李良杰是代其去签的。本院认为，原告明知被告李良杰系第三人江余高叫去签字，且在签订合同之时即知晓房屋出租后的实际支配人系第三人江余高，鉴于当事人均陈述被告银城健身俱乐部实际控制人系第三人江余高，被告李良杰的抗辩意见与原告的以上认知不矛盾，第三人江余高亦承认其系实际合同签订人，结合案涉房屋历史租赁实际情况，认定案涉房屋租赁合同的签订双方系原告与第三人江余高。2.被告李良杰提交的两份证明能否认定。被告李良杰提交了证明两份，拟证明被告银城健身俱乐部分别于2003年及2008年投入资金合计54万元进行扩建，认为原告对该部分不享有权益，另该部分成本应在租金金额里予以扣减；原告对两份证明三性均有异议，证明人身份无法确认，如作为证人，应出庭作证，即便真实，也与本案无关联，时间点并非本案租赁时间，前期合同已履行完毕，不存在未结的履行义务；第三人江余高认同被告李良杰提交的该二证据。本院认为，被告李良杰提供的两份证明不符合证人证言形式要求，不予采信。3.案涉房屋市场租金价值。原告申请本院对案涉房屋委托评估（温州公信房地产估价有限公司），认为应按评估金额即32万元/年计；被告李良杰对该评估报告真实性、合法性无异议，但对内容有意见，认为评估结论不客观，评估结果没有考虑到评估对象没有办理不动产权证，不应采纳评估报告结果；第三人江余高对该评估结论有异议；被告银城超市、永丰超市未发表意见。第三人江余高自行委托评估（温州德诚资产评估有限公司），认为应按该评估价，第一层127000元/年，第二层89000元/年；原告对该评估报告有异议，认为不公正，且报告显示是做出租的依据，不能作为本案参考；被告李良杰对该评估报告无异议；被告永丰超市对该评估报告无异议；被告银城超市未发表意见。本院认为，双方约定租金10万元/年系前一年度合同，现阶段租金价值已有经本院委托评估的评估机构出具鉴定报告认定，评估机构温州公信房产公司经实地查看和市场调查作出判断，同时已注意到评估对象未办理不动产权证，本院依法对该评估报告予以采信，并以该评估报告的估值作为确认市场租金的参考，对第三人江余高提交的评估报告不予采信。结合温州公信房产公司的评估报告及补充回复，本院确认案涉房屋年市场租金价值为32万元，为方便占用费计算，将具体区域年市场租金价值认定如下：第一层被告银城超市占用处126444元（376.32*28*12），第一层其他部分73947元（220.08*28*12），第二层原银城健身俱乐部占用部分119609元（鉴于该部分当事人确认了两个面积，分别乘以单价得出两个金额，总评估价值余额在两者之间，故采用余额算法）（320000-126444-73947）。 本院经审理认定事实如下：2003年前，原告搭建了案涉房屋（未作隔层），案涉房屋地处后垟村。2018年9月1日，第三人江余高向原告继续租用案涉房屋，即位于瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）的房屋，第三人江余高委派被告李良杰作为代表与原告签订《房屋租赁合同》，约定租期1年，自2018年8月15日起至2019年8月14日止，年租金10万元。第三人江余高承租上述房屋后，将第二层交被告银城健身俱乐部使用，将第一层西首以玻璃门窗分割交“银城金融有限公司”使用，将第一层东首376.32㎡交“银城超市”使用。2017年间，被告银城超市与被告永丰超市签订承包合同，承包期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止，被告永丰超市在被告银城超市原址上承包经营被告银城超市，被告银城超市提供场所，被告永丰超市以营业额的7%作为承包费支付给被告银城超市。被告永丰超市至今仍以被告银城超市的名义继续经营。 另查明，“银城金融有限公司”未办理工商登记。2019年11月5日由本院裁定受理对银城超市破产清算一案，并于同月11日指定浙江合一律师事务所为管理人。 由原告与第三人江余高共同确认，案涉房屋第二层已于2020年4月2日腾空，案涉房屋第一层西首约220.08㎡于2020年5月7日视为腾空，被告银城健身俱乐部法定代表人余小燕亦予以确认。另，第三人江余高、被告银城健身俱乐部法定代表人余小燕及原告的负责人均认同第三人江余高是被告银城健身俱乐部出资人及实际控制人。 本院认为：案涉出租房屋建造前未经规划审批，建造后未经补批手续，未能办理产权登记手续，因此原告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效，相关违约金条款亦无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，无法返还的，应当折价补偿。据此，第三人江余高负有腾空房屋和支付占用费的义务，原告未将第三人列为被告，系其对诉讼权利的处分，本院不予干涉。被告银城健身俱乐部、银城超市、永丰超市是房屋的实际占用人。原告作为案涉房屋的建造人，有权请求排除妨碍。租赁合同到期时被告银城超市尚未进入破产程序，第三人江余高时任法定代表人，可以认定被告银城超市明知合同到期时间；本案中第三人江余高、被告银城健身俱乐部法定代表人余小燕及原告的负责人均认同第三人江余高是被告银城健身俱乐部出资人及实际控制人，故可以认定被告银城健身俱乐部明知合同到期时间。该二公司明知合同到期时间而不主动腾空房屋，由此给原告造成损失，应当赔偿损失，至于被告永丰超市，未有证据证明其事先知晓房屋租赁、占有情况，且其根据承包协议占用案涉房屋，不能擅自处置、腾空房屋，原告诉请由被告永丰超市连带支付占用费不妥，不予支持。原告明知被告李良杰是代表第三人江余高与其签订合同，被告李良杰签订合同的法律后果应由第三人江余高承担。原告请求被告李良杰腾空案涉房屋及支付占用费、违约金缺乏法律依据，本院不予支持。原告已确认第一层西首220.08㎡与第二层已腾空完毕，故对原告相应区域腾空的诉讼请求，不予支持。关于当事人的腾空范围，明确如下：被告银城超市、永丰超市共同腾空坐落于瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）占地面积约376.3㎡的房屋（自西首道路往东13.1m处起向东35.5m为宽，自北面墙体起向南16.8m为长）。关于占用费的支付，计算如下：被告银城健身俱乐部支付第二层占用费为76025元（119609元/年*232天/365天）；被告银城超市支付第一层东首占用费为126444元/年。鉴于原告主张被告银城超市的占用费低于依法计算的金额，计93440元/年（32万元/年*29.2%），系其对诉讼权利的处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告瑞安市银城超市有限公司、被告温州市永丰超市有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于瑞安市玉海街道青松路银城超市北首（原银城保龄球）占地面积约376.3㎡的房屋（自西首道路往东13.1m处起向东35.5m为宽，自北面墙体起向南16.8m为长），并交还原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社； 二、被告瑞安市银城体育健身俱乐部于本判决生效之日起十日内支付原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社占用费76025元。款可交本院转付； 三、被告瑞安市银城超市有限公司于腾空完毕之日支付原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社占用费（按93440元/年的标准自2019年8月15日起计算至腾空完毕之日止）。款可交本院转付； 四、驳回原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5164元，由原告瑞安市玉海街道后垟村股份经济合作社负担2519元，由被告瑞安市银城体育健身俱乐部负担1485元，由被告瑞安市银城超市有限公司负担1160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 薛远芳 人民 陪 审员 洪端艮 人民 陪 审员 宋慧玲 二〇二〇年五月十二日 （代）书记员 林 静