江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终973号上诉人（原审被告）：胥祥林，男，1951年10月26日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：王继辉，江苏阳羡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋汝强，男，1963年2月25日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：黄兵，男，1963年4月24日生，汉族，住宜兴市。上诉人胥祥林因与被上诉人宋汝强、黄兵房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2019)苏0282民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胥祥林上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宋汝强、黄兵的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宋汝强、黄兵承担。事实和理由：1.其对案涉房屋出租协议的解除并无过错，不应承担违约责任。双方在签订案涉房屋出租协议时，其已将案涉租赁物设有抵押的事实向宋汝强、黄兵进行了明确告知。案涉租赁物首次被法院查封是在2016年2月19日，而双方签订案涉房屋出租协议是在2016年5月16日。在签订该合同之前，其从未收到过法院的保全通知，对案涉房屋已被法院查封的情况其并不知情，其未将该情况向宋汝强、黄兵进行告知并非是刻意隐瞒。2.宋汝强、黄兵在签订案涉房屋出租协议时未尽审慎注意义务，应自担相应损失。案涉房屋出租协议所约定的租期为5年，一审中宋汝强、黄兵所主张的装修损失高达38万元，由此可见宋汝强、黄兵在与其签订案涉房屋出租协议时即已决定对该房屋进行大规模装修并投巨资进行经营。案涉房屋租赁行为对宋汝强、黄兵来讲应属于重大民事行为，宋汝强、黄兵作为承租方应对案涉房屋的产权归属、抵押及查封等可能影响到租赁关系的因素进行充分合理的审查，但事实上宋汝强、黄兵对此并未进行审查，因此宋汝强、黄兵对合同的解除亦负有过错，应自担相应损失。3.宋汝强、黄兵实际租赁案涉房屋的时间为13个月，并非仅承租至2016年10月。事实上，其所在的投资公司曾因资金链断裂拖欠工人工资，故向宜兴市人民法院申请继续出租案涉房屋收取房屋租金以用来发放员工工资，该申请也获得了宜兴市人民法院的许可。故自2016年6月至2017年7月期间，宋汝强、黄兵均是正常占有使用案涉房屋的。4.根据一审中其向法院提交的黄兵与王玮君的短信截屏可知，双方谈论解除案涉房屋出租协议的时间节点系2017年7月，至2017年7月31日双方已就案涉房屋出租协议的解除达成了一致意见，双方仅是未就押金的退还金额进行对账。5.即使法院认定双方的短信往来内容仅是就退还押金事宜进行协商，双方并未就合同解除事宜达成一致意见，宋汝强、黄兵在本案中行使法定解除权也已超过合理期间。宋汝强、黄兵于2016年10月既已知晓案涉房屋被法院查封的事实，至本案一审起诉时已间隔了两年半之久。解除权的行使系法律赋予当事人保护自身权益的一种手段，但该权利的行使不能毫无限制。解除权需要有一个合理的期限，不能无限期地享有，否则会纵容权利人怠于行使权利。虽然我国合同法并未对解除权行使的合理期限作出明确规定，但解除权性质上属于形成权，而形成权是存在除斥期间的。我国法律将大多数形成权的除斥期间规定为一年，本案中宋汝强、黄兵行使租赁合同解除权的合理期间也应参照此规定。宋汝强、黄兵二审未发表答辩意见。宋汝强、黄兵向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.胥祥林返还其租金20万元、押金5万元；3.胥祥林赔偿其装修损失38万元；4.胥祥林支付其违约金3万元；5.本案诉讼费由胥祥林承担。一审中，宋汝强、黄兵变更第2项、第3项诉讼请求为：判令胥祥林返还其租金10万元、押金5万元；胥祥林赔偿其经济损失35783元。一审法院认定事实：2016年5月16日，宋汝强、黄兵与胥祥林签订房屋出租协议，约定胥祥林将坐落于宜兴市宜城街道周王庙文化广场B2-B4号房产租赁给宋汝强、黄兵，租赁期限5年，自2016年6月7日起至2021年6月6日止。每年租金分别为20万元、20万元、21万元、21万元和22.05万元，水电气押金5万元，每年提前1个月支付下年度租金；签订合同当日付清5万元押金，3日内付清当年全部租金；如一方违约，则违约方支付给另一方违约金3万元。同年5月9日，宋汝强向胥祥林支付第1年租金20万元、水电气押金5万元。合同签订后，胥祥林将上述房屋交付给宋汝强、黄兵使用经营。案涉房屋的所有权人为胥祥林和贺瑾瑾。该房屋于2014年3月18日被办理抵押登记，权利人为江苏宜兴农村商业银行股份有限公司太滆支行（以下简称宜兴农商行），抵押金额1146万元，抵押结束日期2017年3月17日。2016年2月19日、6月2日，胥祥林因涉诉致上述房屋被法院先后查封，查封期限均为3年。判决后宜兴农商行向法院申请执行，法院于2016年9月18日向胥祥林等人发出执行通知，但胥祥林等人未按执行通知执行。2016年12月20日法院委托鉴定机构对案涉房屋价值进行评估鉴定，2017年2月13日鉴定机构出具了房地产评估报告，后该房屋被依法拍卖。宋汝强、黄兵于2016年10月经法院通知搬出案涉房屋。诉讼中，宋汝强向法院提供2016年6月24日的餐具发货清单，合计金额13523.60元，2016年5月30日的厨房设备清单，金额12000元，证明其因装修租赁房屋造成损失35783.60元。经质证，胥祥林认为，上述清单上没有载明购货单位，也没有相关的税务票据，以及如何使用和使用现状，无法证明用于案涉房屋的装修，且其交付的房屋处于全方位装修状态，不需要重新装修。诉讼中，胥祥林向法院提供黄兵与其投资公司会计王玮君的短信截屏，并申请王玮君出庭作证，证明宋汝强、黄兵为解决退租，只要求退还押金5万元即可。此后，宋汝强、黄兵并未要求退房和办理退房手续，也没有把租赁房屋和设施设备交还给其。2017年7月31日的短信显示“宋讲胥把5万退了，其他装修什么就不给了”，“转自宋老师：胥总您好！去年通过黄总租了你周王庙的店面。事情经过想必您已清楚，由于不知情，真正只做了5个月生意，装修了十几万，损失惨重。现在只是肯请能把剩下的押金给我，其它的就不说了”。同年8月1日的短信显示“黄总，时间已超过一个多月；双方财产清点签字交接，房子租出后押金退多少可算帐；什么时间交接你事先通知我们。”王玮君出庭陈述称：2017年7月31日，黄兵发短信与其说，宋汝强提出让胥祥林把押金5万元退了，其他装修就不要给了，黄兵并把宋汝强发给胥祥林的短信转发给其。同年8月1日，因胥祥林有事，委托其向宋汝强、黄兵催办交接手续，但宋汝强、黄兵一直未作回应。经质证，宋汝强、黄兵对上述证据均不认可，认为短信截屏对应的手机持有人身份不能确认；王玮君非合同当事人，其个人与黄兵（身份不能确认）的短信记录与本案无关联性。即使短信身份确认，黄兵编辑的信息不能代表其与宋汝强的共同意思表示；王玮君作为胥祥林公司的财务人员，身份较为特殊，所述事实具有一定的倾向性。一审中，宋汝强、黄兵表示，为解决纠纷减少矛盾，其自愿同意租金计算至房屋出评估报告之日，要求胥祥林退还租金6.2万元。对于胥祥林提出要求宋汝强、黄兵赔偿缺少物品损失的主张，系其独立的诉的请求，胥祥林未在法院限定期限内递交书面反诉状及预交反诉费。一审法院认为，宋汝强、黄兵与胥祥林签订房屋出租协议时，涉案房屋已被设定抵押和被法院查封，即抵押权的设立、查封措施先于租赁行为，根据法律规定，案涉租赁权不得对抗抵押权的实现及以该租赁权对抗申请执行人。由于胥祥林未履行生效法律文书所确定的给付义务，案涉房屋被法院委托评估后依法拍卖强制执行，宋汝强、黄兵被法院通知搬出案涉租赁房屋，故宋汝强、黄兵的租赁合同目的已无法实现，宋汝强、黄兵诉请要求解除合同的主张，法院予以支持。合同解除后，胥祥林应将收取的押金5万元退还给宋汝强、黄兵。胥祥林未举证证明其在出租房屋时，将租赁物已设定抵押及被查封的事实向承租人宋汝强、黄兵进行告知，也未举证证明宋汝强、黄兵在承租房屋时，知道或者应当知道租赁物已设定抵押和被查封的事实，现租赁合同被依法解除，胥祥林具有过错，应按约承担违约责任并赔偿由此给承租人造成的损失。对于宋汝强、黄兵要求胥祥林支付违约金3万元的主张，法院予以支持。宋汝强、黄兵支付了第一年的全部租金20万元，但实际租赁至2016年10月，对于已经支付尚未实际使用部分的租金，胥祥林应予退还。宋汝强、黄兵自愿同意租金计算至2017年2月13日鉴定机构出具评估报告之日，要求胥祥林退还租金6.2万元，法院予以支持。胥祥林称宋汝强、黄兵实际租赁了13个月，但未提供证据予以证实，法院不予采信。对于胥祥林提出宋汝强、黄兵曾只要求退还押金5万元即可，因胥祥林提供的短信发送者身份无法确认，法院不予采信。即使短信发送者为黄兵的事实属实，也仅是双方对退还押金等事项进行协商，双方并未达成一致意见。故胥祥林的上述抗辩意见，法院不予采纳。关于装修损失的问题，宋汝强、黄兵提供的发货清单、厨房设备清单，没有相关单位盖章，也没有付款凭证及开具的发票，宋汝强、黄兵主张要求胥祥林赔偿装修经济损失35783元的主张证据不足，法院不予支持。诉讼中，胥祥林提出要求宋汝强、黄兵赔偿缺少物品损失的主张，系其独立的诉的请求，胥祥林未在法院限定期限内递交书面反诉状及预交反诉费，本案中不予理涉，胥祥林可另行主张权利。宋汝强、黄兵的诉讼请求，法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，判决：一、解除宋汝强、黄兵与胥祥林于2016年5月16日签订的房屋出租协议。二、胥祥林于判决发生法律效力之日起十日内退还宋汝强、黄兵租金6.2万元、押金5万元，合计11.2万元。三、胥祥林于判决发生法律效力之日起十日内支付宋汝强、黄兵违约金3万元。四、驳回宋汝强、黄兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4537元，财产保全费1520元，合计6057元，由胥祥林负担4675元，由宋汝强、黄兵负担1382元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方所签订的房屋出租协议系双方的真实意思表示,内容真实合法,本院予以认定。双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中,宋汝强、黄兵已按约履行了支付房屋租金的义务,在双方约定的租赁期间内，因胥祥林结欠他人债务无力偿还，由此导致案涉房屋被法院查封并被法院拍卖,双方之间的房屋出租协议客观上已无法再继续履行。在此情况下，宋汝强、黄兵要求解除双方之间的房屋出租协议，于法有据，应予支持。胥祥林关于宋汝强、黄兵行使案涉房屋租赁合同解除权超过了合理期间并已丧失解除权的主张，于法无据，本院对此不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胥祥林主张其在签订案涉房屋出租协议时已将该房屋设有抵押的情况向宋汝强、黄兵进行了告知，但其在本案二审判决前并未提交书面通知等证据予以证明，故本院对其上述主张不予采信。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因胥祥林结欠他人到期债务无法履行导致案涉房屋被法院拍卖，双方之间的房屋出租协议已无法再继续履行，胥祥林对此负有过错且已构成违约，一审认定胥祥林应承担违约责任，符合法律规定，并无不当。无论宋汝强、黄兵在签订案涉房屋出租协议时有无尽到审慎注意义务，均不足以成为胥祥林免于承担违约责任的理由。故本院对胥祥林关于宋汝强、黄兵未尽审慎注意义务应自担相应损失的主张不予支持。关于已付租金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中，宋汝强、黄兵支付了第一年的全部租金20万元，但实际租赁至2016年10月，对于已经支付但尚未实际使用部分的租金，胥祥林应予退还。宋汝强、黄兵自愿同意将租金计算至2017年2月13日，不违反法律规定，本院予以支持。胥祥林以其在他案中向宜兴市人民法院申请继续出租案涉房屋并收取租金得到法院支持为由，主张宋汝强、黄兵实际占有、使用案涉房屋13个月，依据不足，本院对此不予采信。对于胥祥林提出的宋汝强、黄兵曾只要求其退还押金5万元的主张，首先，该组短信的发送人身份不明，不能确定是否系黄兵本人所发。其次，从相关短信的内容看，短信中双方仅是对退还押金等事项进行协商，且短信的发送人提出的方案是由胥祥林退还5万元押金，“其他的就不说了”，但胥祥林在上诉状中却主张该5万元押金的退款金额还需对账，由此说明双方就协商事项并未达成一致意见。最后，即使该短信确为黄兵所发，仅凭该短信内容亦不足以证明案涉房屋出租协议已于当时协商解除。胥祥林关于案涉房屋出租协议已于2017年7月31日协商解除的主张，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，胥祥林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4537元，由上诉人胥祥林负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 仓 勇审 判 员 潘晓峰二〇二〇年五月二十六日法官助理 唐广征书 记 员 徐冬晖