贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终617号上诉人（原审原告）：李建清，男，1978年3月8日出生，汉族，住贵州省印江土家族苗族自治县。上诉人（原审原告）：田如凤，女，1973年12月5日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小正街303号附8号。法定代表人：文良庆，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司，住所地贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县龙津办事处中心街。负责人：徐荣清，该公司总经理。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。上诉人李建清、田如凤因与被上诉人重庆创豪土地整治房屋开发有限公司（以下简称创豪公司）、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司（以下简称创豪公司印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2019）黔0625民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人李建清、田如凤共同委托诉讼代理人石少会到庭参加诉讼。创豪公司、创豪公司印江分公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建清、田如凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决对被上诉人违约事实认定错误，被上诉人不仅至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，而且至今仍未取得案涉房屋的初始登记。2.一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，实质上改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的合法范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证的违约责任；一审判决以案涉房屋已办理抵押，上诉人不能对房屋行使实体权利而认定约定的违约金过高，系认定事实不清，适用法律错误；按照有关司法解释的规定，逾期办证违约金参照银行计收逾期贷款利息的标准计算，双方合同约定的违约金为已付购房款每日万分之一的标准，不构成违约金约定过高，不属于调整范围；违约金约定过高的举证责任应在主张调整的当事人一方，一审判决举证责任分配错误，适用法律错误。3.本案中，创豪公司印江分公司作为创豪公司的分公司，创豪公司应当承担连带责任，一审判决以合同相对性原则为由，免除创豪公司的连带责任属适用法律错误。创豪公司、创豪公司印江分公司未答辩。李建清、田如凤向一审法院起诉请求：1.判令创豪公司、创豪公司印江分公司向李建清、田如凤支付自2017年8月31日起至创豪公司、创豪公司印江分公司实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金（以房价款376,722元为基数，按每日万分之一的标准计算，计算至2019年10月12日的违约金为29,082.94元）；2.本案诉讼费由创豪公司、创豪公司印江分公司承担。一审法院认定事实：创豪公司印江分公司系创豪公司分公司，创豪公司印江分公司具有独立营业执照。李建清与田如凤系夫妻关系。2014年5月20日，李建清、田如凤与创豪公司印江分公司签订《房屋买卖合同》，李建清、田如凤购买创豪公司印江分公司位于印江县团（中心大厦）10层6号房屋，建筑面积为109.25平方米，购房款为376722元。《房屋买卖合同》第二十二条第三款约定：创豪公司印江分公司于2017年8月31日前向李建清、田如凤交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助李建清、田如凤共同办理商品房转移登记；若创豪公司印江分公司不能按期交付商品房转移登记的有关文书的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向李建清、田如凤支付已交付购房款万分之一的违约金。《房屋买卖合同》签订后，李建清、田如凤向创豪公司印江分公司支付了购房款376722元。创豪公司印江分公司于2015年1月22日向李建清、田如凤交付了所购房屋，李建清、田如凤现已入住，创豪公司印江分公司至今未为李建清、田如凤办理并交付房屋转移登记手续。李建清、田如凤所购房屋已在银行办理抵押登记。创豪公司印江分公司未办理并交付房屋转移登记手续的原因在于建设工程消防设计审核未合格、资料不齐等。庭审中，创豪公司、创豪公司印江分公司申请减少违约金，愿意适当支付李建清、田如凤3000元违约金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李建清、田如凤与创豪公司印江分公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方均应按合同约定履行自己的权利义务。原、案涉《商品房买卖合同》签订后，李建清、田如凤按合同约定向创豪公司印江分公司交付了购房款，但却未按合同约定于2017年8月31日前向李建清、田如凤交付办理商品房转移登记的有关文书，至2019年10月12日逾期已达772天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理，办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，案涉合同约定买受人（李建清、田如凤）委托出卖人（重庆创豪公司印江分公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在重庆创豪公司印江分公司。庭审查明，创豪公司印江分公司至今未交付办理商品房转移登记的有关文书在于重庆创豪公司印江分公司该房屋的规划设计未能按消防部门的安全要求进行设计，其设计规划不符合国家消防技术规范要求，消防设计审核未合格、资料不齐等原因。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，创豪公司印江分公司至今未在合同约定时间内交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和双方合同约定，创豪公司印江分公司应当承担违约责任，故对李建清、田如凤要求创豪公司印江分公司支付违约金的诉讼请求予以支持。对于创豪公司印江分公司在庭审中提出违约金约定过高，要求予以调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，李建清、田如凤没有提供因创豪公司印江分公司未按合同约定时间向李建清、田如凤交付商品房转移登记文书致其所受损失的证据，结合本案的房屋已按合同约定时间交付、李建清、田如凤已入住以及消防设计审核未合格存在的客观原因，且李建清、田如凤所购房屋已在银行办理抵押，即使李建清、田如凤取得商品房转移登记文书后，商品房转移登记文书也是抵押在银行，李建清、田如凤并不能真正对商品房转移登记文书行使实体权利，应当认定双方约定的违约金过高，故对创豪公司印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断。本案中，李建清、田如凤未举证证明其损失具体数额，结合创豪公司印江分公司自愿补偿李建清、田如凤违约金3,000元的意见，予以支持5,000元较为恰当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项的规定，创豪公司印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，具有独立的民事责任能力，依据合同相对性原则，创豪公司不应当对创豪公司印江分公司的违约承担连带责任，只有在执行中创豪公司印江分公司的财产不足以清偿本案全部债务时，创豪公司才承担补充责任，故创豪公司应当在创豪公司印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决：一、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司于判决生效之日起十日内赔偿李建清、田如凤逾期办理房屋转移登记的违约金5,000元；重庆创豪土地整治房屋开发有限公司在重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司无力支付范围内承担补充责任；二、驳回李建清、田如凤的其他诉讼请求。案件受理费526元，减半收取263元，由重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李建清、田如凤上诉主张“一审判决将案涉违约金调整为5,000元错误，创豪公司应当承担连带责任”。关于一审判决对违约金的调整是否得当的问题。依照法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判决将违约金调整为5,000元并无不当，本院二审予以维持。关于李建清、田如凤上诉称“一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证违约责任”的问题。本院认为，本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，创豪公司印江分公司如仍未履行合同义务，李建清、田如凤可另行主张权利。故此，李建清、田如凤的该上理由亦不能成立。关于创豪公司应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，可以先以该分支机构管理的财产承担，不足部分由法人承担。本案中一审判决创豪公司承担相应的补充责任并无不当，李建清、田如凤关于创豪公司应承担连带责任的上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上所述，李建清、田如凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人李建清、田如凤负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  唐正洪审判员  熊亚飞二〇二〇年五月十三日法官助理翁寿炳书记员刘鹏