安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖08执复15号 复议申请人（异议人）：平潭综合实验区新思路实业有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：林爱金，该公司总经理。 申请执行人：张小军，男，1984年1月28日生，汉族，住安徽省宿松县。 被执行人：宿松县方堃新型建材有限公司，住所地安徽省宿松县。 法定代表人：王晶，该公司执行董事。 复议申请人平潭综合实验区新思路实业有限公司(以下简称平潭实业)不服安徽省宿松县人民法院作出(2020)皖0826执异5号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 宿松县人民法院在执行案件过程中，查封了宿松县方堃新型建材有限公司（以下简称方堃公司）名下房地产，平潭实业对此提出异议，安徽省宿松县人民法院审查后驳回其异议申请。 执行法院查明，执行法院在执行张小军与方堃公司申请实现担保物权纠纷一案中，于2019年8月14日作出（2019）皖0826执1519号执行裁定书，查封方堃公司名下坐落于安徽省××××公路北侧的房地产（不动产权证号：房地权松房证字第××号、松国用2016第1562号），查封期限为三年。 另查明，2017年3月3日张小军与方堃公司签订了一份借款合同，2017年5月12日双方以案涉房产签订了抵押合同，抵押期间为2017年3月3日至2019年3月2日，同时办理了抵押登记。2018年方堃公司与平潭实业以案涉房屋签订了租赁合同。由于方堃公司未按照借款合同偿还张小军的借款，故张小军于2019年5月16日向宿松县人民法院申请以抵押物实现担保物权，请求裁定拍卖案涉房屋。2019年6月11日，宿松县人民法院适用特别程序进行了审查，并作出准许依法拍卖或者变卖方堃公司坐落于安徽省××××公路北侧的房地产（不动产权证号：房地权松房证字第××号、松国用2016第1562号），张小军对拍卖或者变卖上述房地产所得价款优先受偿。 平潭实业异议称，宿松法院查封并拟拍卖的方堃公司名下坐落于安徽省××××公路北侧的房地产，因该财产属于平潭实业合同租赁期间内，平潭实业已投入数百万的资金整改运营该项目，继续执行该财产可能会侵害其合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故提出书面执行异议，请求中止对该财产的执行。 张小平辩称，案涉房产先设立了抵押权，后租赁。根据担保法的相关规定，抵押人将已经抵押的财产出租，租赁合同对抵押权人不具有拘束力。故应驳回异议人的申请。 方堃公司辩称，同意张小军的观点，另我司与平潭实业签订的租赁合同属于无效合同，是一份倒签日期的违法合同。合同于2018年8月8日在医院签订，当时我司法定代表人老公正在医院抢救，在对方的要求下，将租赁日期写成2018年7月1日，面签时并没有盖章，2019年9月2日平潭实业将盖完章的合同交给我司。事后，我司发现合同内容被置换，平潭实业并未按照合同支付定金及任何一笔租金，亦未投资数百万资金整改运营该项目，然而却一直霸占我司投入上千万的设备设施，且擅自收取截留办公楼的租金，其行为已损害我司的合法权益。我司认可安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司对宿松县复兴镇宿复公路北侧工业用房、土地及其附属物作出的评估报告及评估价格，同意宿松法院对以上房屋进行拍卖，拍卖价款用以清偿相关债务。同时请求驳回平潭实业提出的执行异议申请。 执行法院认为，本案争议焦点为案涉房地产的租赁权能否排除对案涉房地产的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。结合本案，被执行人方堃公司名下的坐落于安徽省××××公路北侧的房地产（不动产权证号：房地权松房证字第××号、松国用2016第1562号）于2017年即已办理了抵押权登记，并经生效的民事裁定书所确定。异议人所提交的租赁合同订立于2018年7月1日，系在本案设立抵押权之后，故依法不得对抗本案申请执行人，即本案抵押权人。异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，主张其租赁权成立于本院查封之前并占有使用案涉房地产，从而可以排除执行，该法条适用于案涉房地产无担保物权等优先受偿权情形，本案案涉房地产存在有效的抵押权，抵押权已登记，且抵押权生效先于租赁合同的生效，故异议人的异议请求依法不能成立。遂以（2020）皖0826执异5号执行裁定书驳回平潭实业的异议申请。 平潭实业对该裁定不服，向本院申请复议，请求撤销(2020)皖0826执异5号执行裁定书，并中止对(2019)皖0826执1519号执行裁定书的执行。其复议的主要理由是：执行法院拟处置的财产属于复议申请人合同租赁期间内，复议申请人已投入数百万的资金整改运营该项目，继续执行该财产可能会损害复议申请人的合法权益。复议申请人签订租赁合同在法院查封该财产之前，且复议申请人在签订租赁合同后已实际占用，作为抵押权人张小军在知晓租赁事实后并没有提出异议，应当视为同意被执行人出租涉案财产。 本院查明事实同执行法院认定事实。 本院认为，执行法院依据申请执行人的申请，执行（2019）皖0826民特77号民事裁定书，该裁定书裁定准许依法拍卖或者变卖方堃公司坐落于安徽省××××公路北侧的房地产，复议申请人要求中止执行该房产，表面上看是针对执行行为所提的异议，实质是针对生效的民事裁定书所提的异议。故其所提的异议，不属于执行异议审查范围。同时，复议申请人以抵押权设立后的租赁关系来对抗已经生效法律文书确认的抵押权，不符合法律规定。故复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回平潭实业的复议申请，维持安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826执异5号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 江 艇 审判员 都红兵 审判员 王 炜 二〇二〇年五月二十六日 法官助理丁浩 书记员蒋芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。