河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初1823号原告:陈凯东，男，1970年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人：许琼娜，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：刘翠翠，河南扬善律师事务所律师被告:赵勇，男，1961年9月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：河南兴农供应链管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路33号美盛中心1107号。法定代表人：高大临，执行董事兼总经理。二被告委托代理人：郭文丹，河南佩里弗迪律师事务所律师。二被告委托代理人：李雪，河南佩里弗迪律师事务所实习律师。原告陈凯东诉被告赵勇、河南兴农供应链管理有限公司（以下简称兴农公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯东及其委托代理人许琼娜，被告兴农公司、赵勇委托代理人郭文丹、李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凯东向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付租金470964元及违约金（违约金按照合同约定按照月息2%计算至起实际偿还之日止，违约金暂计5万元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2015年3月5日，原告、被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将位于河南省郑州市金水东路农业南路口美盛中心写字楼1107号房屋租赁给被告，双方就租金、租金支付方式、违约金等进行约定。后被告继续租赁原告房屋至2019年3月25日，至今被告仍欠原告租金470964元。故原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告兴农公司辩称，一、陈凯东主张的欠付租金金额高于双方之间的合同约定。2015年3月6日，兴农公司与陈凯东签订《租赁合同》，约定租金为238596元/年，租赁期限自2015年3月6日至2016年3月5日。在前述合同到期后，双方又于2016年8月26日续签《租赁合同》，约定租金为9000元/月，108000元/年。此后，双方再未签订《租赁合同》。本案中，陈凯东系基于2015年签订的《租赁合同》主张欠付租金，事实上，2016年双方降低了年租金金额，原告主张的欠付金额与合同约定不符，兴农公司实际欠付租金金额应为353415元。二、陈凯东主张的违约金过高，应酌定予以降低。双方签订的《租赁合同》中约定的违约金过高，根据《合同法》114条之规定，法院应当酌定予以降低。综上，陈凯东诉请的欠付金额高于实际欠付金额，且违约金过高，其诉请过高部分不应予以支持。被告赵勇辩称，案涉《租赁合同》的承租人系河南兴农供应链管理有限公司，赵勇并非适格被告，陈凯东无权要求赵勇承担欠付租金及违约金等。经审理查明，2015年3月6日，原告陈凯东（作为甲方、出租方）与被告兴农公司（作为乙方、承租方）签订《租房合同》一份，载明：甲方将合法拥有的河南省郑州市金水东路农业南路口美盛中心写字楼1107号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为154.13平方米；合同租赁期为1年，自2015年3月6日起至2016年3月5日止；该房屋首年租金按建筑面积计算为129元/平方米/月（租金不含租赁发票，如果乙方需要发票，需提供甲方相应金额费用，甲方再开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票双方需要相互配合完成），共计租金每月19883元；6个月为一期支付甲方，租赁合同签订当天乙方须支付履约保证金19883元，乙方未能向甲方按时支付应支付下一租赁时期租金的，每逾期一日，乙方按应缴总额的千分之五支付滞纳金等。2016年8月26日，原告陈凯东（作为甲方、出租方）与被告兴农公司（作为乙方、承租方）签订《租房合同》一份，载明：甲方将拥有的河南省郑州市金水东路农业南路口美盛中心写字楼1107号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为154.13平方米；合同租赁期为1年，自2016年3月6日起至2017年3月5日止；租金按建筑面积计算为1.948元/平方米/天，租金标准为9000元/月，租金总计10.8万元/年（租赁不含租赁发票，乙方如需要发票，需向甲方提供相应金额费用，甲方在开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票需要相互配合完成）直至合同租赁期限结束，//括号内为解释说明非合同内容（10.8万元年租金，房产税、个人所得税、印花税、土地税，合计约3万元，含税房价折合为约2.49元/平方米/天，实际年租金为138000元）。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金19883元，乙方未能向甲方按时支付应支付下一租赁时期租金的，每逾期一日，乙方按应缴总额的千分之五支付滞纳金等。关于租赁期限，原告称，自2015年3月6日开始租赁，至2019年3月25日搬走。被告称，2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋，因为原告对房屋密码进行了更换，是物业更换的，是经原告同意的，物业公司才可以更换密码。原告称，是物业公司更换的密码，因为被告未缴纳物业费，并且被告是在2019年3月25日向原告出具了物品清单，被告从涉案房屋搬走，物业公司向被告兴农公司员工得到的密码，并更换了密码，大概是在2019年3月5日之后，物业公司打电话问原告更换密码，原告同意更换。原告向本院提交2018年1月10日的欠条一张，载明：陈总，我公司因改制不能按期交款，现欠金额29.6万元整，2月中旬交款，特此说明。兴农公司赵勇。原告称，合同到期后被告继续租赁原告房屋,双方协商约定按照原合同继续执行,后期房租租金138000元/年，被告应该承担租赁期间的租金和违约金。被告赵勇称，欠条的真实性予以认可,但当时兴农公司与原告就欠付金额未详细对账,截止2019年3月兴农公司具体租金的欠付金额是353415元。关于已支付租金及剩余租金的计算。原告称，2015年3月6日至2016年3月5日共计12个月,是按照月租金19883元计算,共计238596元。2016年3月6日至2019年3月25日是按照年租金13.8万元每年计算,2016年3月6日至2019年3月5日共计三年,共计414000元；2019年3月6日至2019年3月25日共计20天,为7666元(计算方式138000÷12÷30*20=7666元)。综上,被告占用原告房屋2015年3月6日至2019年3月25日期间,以上共计应付租金为660262元,扣除被告兴农公司支付的209181元(含保证金1983元),实际支付租金为189298元,剩余470964元未支付。被告称，2015年3月6日至2016年3月5日是按照月租金19883元计算，共计238596元。2015年3月至2016年3月扣除被告兴农公司已支付的209181元，尚欠原告29415元。2016年3月6日至2019年3月25日是按照年租金10.8万元每年计算，2016年3月6日至2019年3月5日共计三年，共计32.4万元。2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋，因原告对房屋密码进行了更换。综上，被告兴农公司共欠原告29415元加32.4万元，共计353415元。原告并称，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，所以注明租金为10.8万元，另外被告赵勇向原告出具的欠条以及原告给被告之间的短信沟通后期的租金时按照13.8万元，要求被告进行支付，被告未提出任何异议，自2016年3月6日之后的租金是按照13.8万元的标准计算。在案件审理过程中，被告兴农公司向本院递交反诉状，反诉请求为：依法判令被反诉人向反诉人开具金额为209181元的租金增值税发票；依法判令被反诉人向反诉人支付抵扣增值税进项税额损失9961元，本院不予准许。以上事实由原告提交的租赁合同原件1份、房产证证书一份、欠条原件1份、短信打印单1份（16页）、物品清单1份、通话录音整理3份（5页）、录音光盘1份物品清单1份、（2019）豫0191民督1512号民事裁定书打印件1份、微信聊天记录1份（2页）、美盛中心收费清单打印件2份、增值税电子普通发票打印件1份（8张）；被告兴农公司提交的《租赁合同》1份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的2015年3月6日、2016年8月26日两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。原被告对2015年3月6日的《租赁合同》对租金的约定无分歧，按合同约定标准月租金19883元计算，2015年3月6日至2016年3月5日的租金共计238596元。2016年8月26日的《租房合同》约定，合同租赁期为1年，自2016年3月6日起至2017年3月5日止；租金按建筑面积计算为1.948元/平方米/天，租金标准为9000元/月，租金总计10.8万元/年（租赁不含租赁发票，乙方如需要发票，需向甲方提供相应金额费用，甲方在开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票需要相互配合完成）直至合同租赁期限结束，//括号内为解释说明非合同内容（10.8万元年租金，房产税、个人所得税、印花税、土地税，合计约3万元，含税房价折合为约2.49元/平方米/天，实际年租金为138000元）。对此，原告认为，应按照年租金13.8万元每年计算，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，所以注明租金为10.8万元，另外被告赵勇向原告出具的欠条以及原告给被告之间的短信沟通后期的租金时按照13.8万元。被告兴农公司认为，应当按照年租金10.8万元计算。本院认为，原告称，应按照年租金13.8万元每年计算，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，但未向本院提交证据证明原告缴纳了房产税、个人所得税、印花税、土地税及具体数额，故本院按年租金10.8万元计算，如原告实际缴纳了房产税、个人所得税、印花税、土地税，可另行主张。关于租赁期限，原告称，自2015年3月6日开始租赁，至2019年3月25日搬走。被告称，2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋。因原告在2019年3月5日之后同意物业公司更换密码，物业公司更换密码后被告已无法使用房屋，但原告未说明同意物业公司更换密码的具体时间，本院对被告所述予以采信，并认定，租赁期限至2019年3月5日。综上，2016年3月6日至2019年3月5日共计三年，按照年租金10.8万元每年计算，共计32.4万元。2015年3月6日至2016年3月5日的租金共计238596元。以上租金共计562596元，扣除已支付的209181元(含保证金1983元)，被告兴农公司尚欠原告租金353415元。原告诉请判令被告向原告支付租金470964元，本院予以支持353415元。结合原告诉讼请求，被告兴农公司并应向原告支付违约金5万元，且应以353415元为本金自2020年1月9日起按月利率2%向原告支付违约金至实际付款之日（以5万元为限，超出部分不予支持）。原告诉请判令被告赵勇支付租金及违约金，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告河南兴农供应链管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈凯东支付租金353415元，并月利率2%利率支付自2020年1月9日起至实际付款之日止的违约金（以5万元为限，超出部分不予支持）；二、被告河南兴农供应链管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈凯东支付违约金5万元；三、驳回原告陈凯东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元，减半收取4505元，原告陈凯东负担829元，由被告河南兴农供应链管理有限公司负担3676元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年五月十九日书记员 桑金波