新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵08民终359号 上诉人（原审被告）：柳明社，男，1968年6月29日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：李新，男，1974年2月1日出生，住石河子市。 上诉人柳明社因与被上诉人李新房屋租赁合同纠纷一案，不服石河子市人民法院(2019)兵9001民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柳明社、被上诉人李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳明社上诉请求：撤销一审判决第二、三项，驳回被上诉人该两项诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人从被上诉人处承租的房屋是没有装修的毛坯房。上诉人装修投资30多万元，使用仅两年之后，经与被上诉人协商，被上诉人同意解除合同，之前所有的装修（包括室内地砖、吊顶，室外的门头、广告牌匾等均有较大的使用价值和经济价值）无须拆除，均由被上诉人继续使用。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，双方当事人可以原约定或者新的约定返还租赁物。如果绝对的恢复原状，上诉人应当将室内、室外所有的装修全部拆除才对。被上诉人对此恢复原状显然不愿意。一审判决选择性要求上诉人仅拆除室外的门头、广告牌匾，不符合双方当事人的约定，认定事实错误。二、双方当事人的微信及其他证据证明，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2019年5月6日已经协商解除，而且上诉人于5月11日将房屋钥匙交与被上诉人，并未影响上诉人对该房屋行使物权权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，租赁合同的权利义务至2019年5月6日已经终结。所以，一审判决上诉人向被上诉人支付自2019年5日6日至10日30日的28602元租金，属于认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。本案合同履行过程中，当事人协商解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，不属于第九十四条法定解除的任何一种情形。一审判决适用第九十四条是错误的。 李新辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，除判决被上诉人返还保证金10000元错误外，其他判决内容正确，应当维持一审其他判决内容，驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定：上诉人不得损坏任何设施，不得随意更改房屋结构；上诉人必须在入住前向被上诉人交保证金，该保证金用于保障房屋内设备完好。如有损害，被上诉人有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；租期届满不续租，上诉人须无偿恢复原有布局；房屋不得转租。上诉人经被上诉人同意改动房屋布局的部分，是拆除了一楼和二楼的八米长、2.7米到3.5米高的墙。一审法院依据合同约定和法律规定，判决上诉人拆除租赁房屋的门头、广告牌匾等附属物，将租赁房屋交付于被上诉人，并支付租金28000元，合理合法。时至今日，门头和广告牌没有拆除，依然是上诉人的店名，隔墙也没有砌起来，物业费、暖气费、租金未付清，故被上诉人不应当返还上诉人的保证金10000元。 李新向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告间的房屋租赁合同；二、判令被告恢复房屋原有布局，拆除外墙广告、门头、牌匾等附属物，并归还租用房屋；三、判令被告支付占用租赁房屋至实际返还之日租金及相关费用；四、判令被告承担本案受理费。 一审法院认定事实：2017年4月19日，原、被告双方协商签订房屋租赁合同，合同约定：一、将位于九州商贸物流港A区14栋2、22号两间门面312平方米出租给被告柳明社使用。合同约定乙方（被告）不得损坏任何设施，不得随意改变房屋结构，不得用于餐饮等有污染的行业。二、租赁期三年。自2017年5月6日至2020年4月30日止。三、租金及付款方式：第一年为50000元（大写伍万元），第二年为55000元（大写伍万伍仟元），第三年为60000元(大写陆万元正）。每年租金须在到期前一周内付清否则视为违约。四、保证金：乙方必须在入住前向甲方交保证金壹万元，该保证金用于保障房屋内的设备完好，如有损坏，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款；另，乙方经甲方同意改动房屋布局的部分，租期届满不续租乙方须无偿恢复原有布局。满足上述一、二、三的条件规定，如数退还保证金。五、租赁期间商铺只限乙方本人使用不得擅自转租、转让、转借，否则甲方有权解除合同，收回房屋。六、乙方承担租赁期间租金及其他费用，乙方在租赁结束时，须交情欠费。双方签订租赁合同后，被告将租赁房屋装修后投入使用。2018年的房屋租金被告未依约缴付，至2019年3月被告将欠缴2018年的租金交清。2019年4月，因被告将租赁房屋对外招租，双方产生争议，2019年5月，双方在微信中协商解除租赁腾房事宜未果。2019年6月，原告具状起诉到法院。 一审法院认为，原、被告双方协商达成一致，签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。租赁合同实际履行过程中，被告逾期缴付租金，违反合同约定对外转租，现被告同意解除房屋租赁合同，对原告主张解除双方间房屋租赁合同的请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方对于未缴纳暖气费3735元，欠缴物业费1747.20元均无异议。被告虽于2019年5月10日搬离部分物品，但仍有部分物品门头、牌匾等遗留在涉诉房屋，且未终止与原告的房屋租赁合同。故原告主张被告支付2019年5月6日至2019年10月30日判决作出之日的租金28602元（计算公式：60000元+365天×l74天）的请求于法有据，该院予以支持。结合本案实际履行情况，房屋租赁期间被告实际进行装修拆除隔墙，原告诉称恢复原状，未提供房屋原状相关证据，现实履行中无参照及实际履行标准，故对于原告该项主张该院不予支持。关于被告柳明社辩称要求原告赔偿租赁期间装修投入损失148000元，未向该院提供相关证据，且双方租赁合同对于租赁期间装修添附物归属未约定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”该院对被告柳明社的辩解理由不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决： 一、解除原告李新与被告柳明社2017年4月19日签订的房屋租赁合同； 二、被告柳明社于判决生效后十日内拆除租赁房屋门头、广告牌、匾等附属物将租赁房屋交付原告李新； 三、被告柳明社支付原告李新租金28602元； 四、被告柳明社支付原告李新物业费1747.2元、暖气费3735元； 五、原告李新返还被告柳明社房屋保证金10000元； 上述款项互相折抵后，被告应给付款项合计24084.2元,被告柳明社于本判决生效后十日内给付原告李新。 案件受理费减半收取722元（原告已预交），由被告柳明社负担，与前款同期给付原告李新。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院二审另查，上诉人承租房屋后，经被上诉人同意，对租赁房屋进行了装修：装饰吊顶，铺设地砖、拆除一楼隔墙。2019年5月初，上诉人多次在微信中，与被上诉人协商退租事宜。被上诉人坚持要求上诉人交清物业费、暖气费、恢复房屋原有布局，才接收房屋。上诉人称恢复不了原样，不恢复了，要求被上诉人将恢复原样的费用从保证金中扣除，并称装修的地砖和吊顶也值拆除隔墙的价值。被上诉人不同意以装修的地砖、吊顶折抵拆除的隔墙的价值，不接收房屋。双方最后一次微信协商是2019年5月17日。次日，上诉人微信通知被上诉人：房门已打开，钥匙在房屋内的柜子里。被上诉人未予理睬。2019年6月11日，上诉人向一审法院起诉要求解除涉案房屋租赁合同。2019年7月15日，上诉人收到起诉状。当月30日，一审法院开庭审理本案，于2019年10月30日作出一审判决。二审庭审中，双方认可房中只有套装门四个、地砖架一个、地砖十几块。上诉人称房内东西不要了，本院告知被上诉人收回房屋、自行处理室内物品，被上诉人同意。二审中，上诉人称双方于2019年5月9日因退交租赁房屋的问题发生争执，通过报警才平息，故上诉人担心类似事件发生，至此未再使用此房屋，但未提供相应证据。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案房屋租赁合同是已经双方协议解除，还是应当由法院判决解除；二、上诉人应否支付被上诉人自2019年5月6日至2019年10月30日的房屋租金28602元；三、上诉人应否拆除涉案房屋的门头、广告牌匾，或者由被上诉人从保证金10000元中扣除拆除和恢复原状的相关费用。 关于争议焦点一。因本案上诉人存在未按时交纳房租的违约行为，并欲转租涉案租赁的房屋。被上诉人不同意转租，并要求上诉人交清房租、费用时，上诉人提出解除房屋租赁合同的请求，并表示将租赁房屋交还被上诉人。被上诉人表示房屋恢复原状才予接收。从双方的沟通过程看，被上诉人作为守约方未同意解除租赁合同。被上诉人因上诉人未按约交纳房租，于2019年6月11日起诉要求解除与上诉人的房屋租赁合同。依据合同的约定，被上诉人作为守约方有权在上诉人违约未交纳房租时，请求解除合同，合同自通知到达上诉人时解除。对于合同的解除，上诉人无异议。故该诉状送达至上诉人时的2019年7月15日双方之间的房屋租赁合同解除。鉴于本案租赁合同的解除是依双方合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本案租赁合同的解除方式为约定解除。一审法院以法定事由解除涉案房屋租赁合同，属适用法律错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，上诉人自合同解除之后不再承担支付租金的义务，但对之前的租金仍有交纳的义务。上诉人应当支付的租金数额为11671元（60000元÷365天×71天，2019年5月6日至2019年7月15日）。 关于争议焦点三。针对被上诉人起诉要求上诉人拆除门头、广告牌匾、恢复房屋原状、支付物业费和暖气费用的诉讼请求，上诉人不同意拆除，也不愿恢复原状，愿意由被上诉人自行恢复原状，费用从保证金中扣除。且要求物业、暖气费用也从保证金中扣除。并称大部分装修仍有使用价值，不需拆除。从最大程度地发挥租赁物的使用效能、尊重当事人的意见、减少损失的原则出发，本院认为相关装修物品不宜由上诉人拆除，而由被上诉人进行处理，由被上诉人交纳相关费用，保证金不予退还上诉人。因为双方在合同中约定上诉人经被上诉人同意可以对房屋进行装修，同时也约定上诉人在交还房屋时应当将房屋恢复原状，却未对合同解除或到期时装修物品的处理进行约定。合同的这部分约定内容不利于装修物品的再利用，也易产生额外的拆除费用，扩大双方的损失。本案上诉人安装的门头经简单处理即可再利用；安装的吊顶、铺设的地砖可以提高被上诉人再行出租的房屋价值，被上诉人在起诉请求中未要求拆除；上诉人装修时拆除的隔墙被上诉人也可视另行出租的情况考虑是否恢复。因此，一审法院判决上诉人拆除门头、广告牌匾，支付物业费、暖气费，被上诉人退还上诉人保证金不利用纠纷的合理使用和纠纷的化解，本院予以改判。 本院二审期间，被上诉人收回房屋，故其要求上诉人退还房屋的请求本院不再予以处理。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求合理部分本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院(2019)兵9001民初4965号民事判决； 二、本院确认2017年4月19日上诉人柳明社与被上诉人李新签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除； 三、上诉人柳明社于判决生效后十日内支付被上诉人李新房屋租金11671元； 四、驳回被上诉人李新一审中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费722元（李新已交纳），由上诉人柳明社负担；二审案件受理费515元(柳明社已交纳)，由被上诉人李新负担。以上受理费折抵后，上诉人柳明社于判决生效后十日内给付被上诉人李新207元。 本判决为终审判决。 审判长  刘宁之 审判员  李红敏 审判员  胡春红 二〇二〇年五月十一日 书记员  李泽民