辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终906号上诉人（原审被告）：陈晖，女，1970年4月3日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市荣信物业有限公司，住所地：抚顺市顺城区戈布东街。法定代表人：魏景燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣欣，该公司员工。委托诉讼代理人：孟兆山，该公司员工。上诉人陈晖因与被上诉人抚顺市荣信物业有限公司（以下简称荣信物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈晖、被上诉人荣信物业的委托诉讼代理人李欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晖上诉请求：1、撤销原审判决，驳回荣信物业的诉讼请求；2、判决荣信物业履行职责，采取有效的补救措施，赔偿由于其失职及违约对我造成的一切损失；3、一审、二审诉讼费用由荣信物业承担。事实和理由：上诉人2013年购买顺城区格林小镇三期20号楼3单元302号住宅后，因房屋外墙质量原因导致该住宅南屋窗户及墙面漏水，新房装修部分毁损。上诉人多次与房屋开发商及被上诉人联系，要求其解决该房屋漏水问题。期间房屋开发商委托被上诉人负责，但被上诉人故意敷衍及拖延，不作为，并未对住宅外墙公用部分及屋内损毁彻底维修，致使上诉人房屋漏水问题至今（六年多）无法解决。多次的漏水及维修，导致上诉人房屋装修和误工损失巨大，也给上诉人造成了极大的精神伤害，侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人未尽到对住宅房屋共用部分的维修管护义务，理应对上诉人的损失予以赔偿并彻底解决上诉人房屋漏水问题。被上诉人未先履行职责，却要求上诉人缴纳物业费，违反物业管理“先服务后收费的”服务宗旨，业主有权合法行使先履行抗辩权。原审中，被上诉人诉求物业费缴纳至2019年4月30日，判决缴纳至2019年12月31日，违反了“意思自治”原则理应予以撤销。被上诉人荣信物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。根据《辽宁省物业管理条例》第79条及《抚顺市物业管理条例》第53条、第54条之规定，我公司不承担补偿责任。我公司不同意原审判决第一项，要求上诉人全额支付物业费。请求驳回上诉人的上诉请求。房屋外墙漏水问题小修由我公司负责，大修和中修需要启动房屋维修基金。荣信物业向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费6622.20元（欠费时间：2015年1月1日至2019年12月31日）及违约金17834.91元，合计24457.11元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告是抚顺市顺城区格林小镇三期20号楼3单元302室（建筑面积91.98平方米）业主。2013年9月15日，原告与被告签订《业主临时管理规约》，约定由原告负责小区物业管理服务，原告按每月每平方米1.2元向该小区业主收取物业管理服务费用。被告因南屋窗口漏水造成窗台板、墙纸等损坏，自2015年1月1日起未交物业费。原告在2018年10月31日向被告催交物业费，交费期满后被告仍未交纳，故原告来院告诉。一审法院所确认的上述事实，有原告向一审法院提供的《业主临时管理规约》、物业费催缴通知书，被告提供的照片等证据，以及开庭陈述笔录在案为凭，这些证据经一审法院审查，可作为定案依据。一审法院认为，合同当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告依约提供了物业管理服务，被告应交纳物业费。对于原告主张的物业费和违约金，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在瑕疵，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，考虑物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，故对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免，对物业公司主张的违约金不予支持。被告如果认为原告造成自己财产损失，可以凭证据通过协商、仲裁、诉讼等方式主张。但这不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，对其他已交费的业主并不公平。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，共建和谐园区环境。关于双方产生纠纷的焦点，物业公司应积极采取有效手段予以维修以解决问题，或将造成的不利影响降到最低，尽到物业管理服务的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告陈晖于本判决生效之日起立即向原告抚顺市荣信物业有限公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6622.20元的80%，即5297.76元；二、驳回原告抚顺市荣信物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由被告陈晖负担39元，由原告抚顺市荣信物业有限公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈晖提交微信聊天截屏打印件。证明：小区其他房屋也存在漏水情况，荣信物业没有修理。荣信物业与开发商是一家人，物业费用包括房屋维修费用。荣信物业对该份证据的质证意见为：对证据的真实性不予确认，小区房屋漏水问题确实存在，我公司后续在能力范围之内予以维修。我公司有独立的经营执照，是独立的法人。我公司服务范围是对共用部分维护、维修。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈晖与荣信物业签订《业主临时管理规约》，荣信物业为案涉小区提供了物业服务，一审法院判令陈晖交纳物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以维持。关于陈晖主张的案涉房屋存在漏水的问题。《辽宁省物业管理条例》第七十四条规定：建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。陈晖与荣信物业签订《业主临时管理规约》中约定物业保修期满后的共用部位、共用设施、设备的维修经业主大会同意后从维修基金中支付。荣信物业当庭陈述房屋外墙漏水问题小修由该公司负责，大修和中修需要启动房屋维修基金。案涉房屋的漏水问题确实存在，荣信物业对漏水问题亦进行过多次维修，如案涉房屋的漏水问题并未修复，陈晖应当依照上述法律规定及《业主临时管理规约》约定行使权利。现陈晖以房屋漏水为由不交纳物业费于法无据，本院不予支持。陈晖主张判决荣信物业履行职责，采取有效的补救措施，赔偿损失，但其在一审中并未提出反诉，本院不予审理。荣信物业二审中主张不同意原审判决第一项，但其并未提起上诉，荣信物业的该项主张于法无据，本院不予审理。另，一审法院庭审笔录中记载荣信物业的诉讼请求为要求判令陈晖支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费6622.20元。综上所述，陈晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈晖负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 田 丰审 判 员 秦 梦二〇二〇年五月二十二日法官助理杨茜怡代书记员 孙 悦