浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终807号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武义西林德机械制造有限公司，住所地：浙江省金华市武义县白洋街道牛背金村。 法定代表人：朱真日，执行董事。 委托诉讼代理人：潘观春，浙江中义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：金华物产物流有限公司，住所地：浙江省金华市武义县开发大道36号。 法定代表人：孙金丹，董事长。 委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务律师。 委托诉讼代理人：何姹，浙江今日律师事务所律师。 上诉人武义西林德机械制造有限公司（以下简称西林德公司）因与被上诉人金华物产物流有限公司（以下简称物流公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西林德公司的上诉请求：撤销原判，依法改判支持西林德公司的反诉请求。事实和理由:一审判决认定事实不当，导致判决结果错误。一、根据双方签订的多份《租赁合同》中对于电费的约定，均为“乙方属于工业用电并执行工业电价的，变压器基本容量费、供电损耗、力调电费等由乙方承担。”2018年10月份之前，物流公司向西林德公司收取的电费单价均为每度1.2元、1元，而国网浙江武义县供电有限公司向物流公司收取的电费基本上为每度0.70元-0.90元之间。二、根据国家发展改革委办公厅清理规范电网转供电环节收费有关事项的通知[发改办价格（2018）787号]，浙江物价局、国网浙江省电力有限公司关于进一步清理规范转供电环节不合理加价行为的通知[浙价资（2018）109号]，以及金华市物价局、国网浙江省电力有限公司金华供电公司等部门下发的文件均明确规定，要确保降价成果真正惠及终端用户，在转供电的环节中不得加价收取电费。西林德公司是作为终端用户的企业，作为产业园区的物流公司在提供电力给西林德公司的过程中却违反双方的合同约定及无视国家的规定，加价收取电费谋求不当利益。 西林德公司辩称：合同约定的电费每度1.2元，包括了供电部门应收的电费和出租企业即物流公司因供电引起的损耗和供电投入以及维护管理等费用，并不是单纯的电价。国家发改委在2018年8月出台文件禁止不合理加价，本案《租赁合同》是在此之前签订的，故合同是合法有效的。而且物流公司并不存在不合理加价，合同约定电费为1.2元/度，但在2015年1月份之后双方经口头协商实际都是按照1元/度收取的。西林德公司认为1元/度的电费不合理，没有任何证据证明，其要求返还电费，不应支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 物流公司向一审法院起诉请求：1、解除物流公司与西林德公司签订的《租赁合同》；2、西林德公司立即支付欠付的租金6714元，电费754248元，物业管理服务费5595元，卫生费633元，合计767190元；3、西林德公司支付违约金132445.82元（违约金已自2018年7月31日算至2019年5月22日止，之后按月利率2%计算至实际清偿之日）、租金损失63145元；4、西林德公司支付实现债权费用49825元；5、由西林德公司承担本案诉讼费用。 西林德公司向一审法院提起反诉请求：要求判令物流公司返还给西林德公司电费575624.52元。 一审法院认定事实：2014年11月7日，物流公司（甲方）与西林德公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方向乙方出租位于武义县浙江物（浙中）供应链物流基地内钢材仓库，面积为5500㎡（面积以图纸为准，无行车）。乙方承租上述租赁标的用于钢瓶制造、仓储。租赁期限自2014年11月7日至2019年12月31日。甲方向乙方收取水、电、设施押金100000元，于租赁物交付之日起支付。租金标准：前三年110元／㎡·年，计605000元／年，租金自2015年1月1日起算；支付方式：租金一年支付一次，第一年租金在本协议签订后10日内支付，此后每期的租金应当在上一个支付周期结束之前15日内支付。电费标准1.2元／度（非工业用电），水费标准3元／吨。乙方属于工业用电并执行工业电价的，按武义供电局规定执行（变压器基本容量费，供电损耗、力调电费等费用均摊）；甲方有权进行调整并及时告知乙方；物业、垃圾清运等按园区规定执行。租赁期满后，乙方负责将租赁标的完好地交还给甲方，如有损坏应当照价赔偿；本合同期满前3个月内，甲方事先通知乙方后有权带其他有意承租者进入租赁标的视察，并有权在合适的地点张贴招租启事，乙方在同等条件下有承租优先权；本合同终止时，乙方应当将租赁标的内所有的大门钥匙以及甲方在其内所设立的固定装置、超重设备等设备完好、可供使用的情况下归还给甲方，甲方对乙方的装修的投资不予补偿。乙方应当按时足额支付租金、保证金及其他费用，逾期支付的，乙方应当支付逾期部分每日2%的违约金，逾期超过一个月的（包括一个月），甲方有权终止本合同并且收回房屋，无须承担任何补偿责任。本合同项下如果违约责任不足以弥补守约方的损失的，守约方有权要求违约方承担赔偿责任，赔偿责任的范围包括但不限于押金、租金、违约金、利息、罚金、费用、合理支出、律师费等，租赁期间，如果乙方要求提前终止本合同，必须提前2个月书面通知甲方，经甲方同意并且确认租赁区域内原有设施完好可用，方可提前终止本合同，但甲方不予退还已收但未到期部分的租金。上述终止行为不影响任何一方追究另一方违约责任和其造成损失的赔偿责任。同时对其他相关内容也作了约定。合同签订后乙方依约向甲方交了租金，甲方也依约向乙方移交了租赁标的。2015年12月31日，甲乙双方重新签了租赁合同，约定：租赁期限约定为2016年1月1日到同年12月31日止。乙方向甲方承租租赁标的的费用，租金330000元／年，物业管理费含安保费、消防设施维护费、公共分摊费等，计275000元／年，卫生费0.5元／㎡／月，计33000元。电费、水费标准、违约责任的约定与前面所签合同相同。2016年12月31日，甲乙双方再续签租赁合同，约定租期自2017年1月1日至2019年12月31日，其他约定与2015年12月31日签订的租赁合同相同。2018年10月26日，西林德公司发现供电部门向物流公司收取的电费价格是0.70－0.90元／度，而物流公司向其收取的电费电价为1.00－1.20元／度，认为物流公司多收了六七十万元电费，而发函物流公司要求返还电费。2018年12月27日，西林德公司向物流公司发出提前解除合同的通知书，其租赁使用至2019年2月28日止，2019年1月16日，物流公司向西德林公司复函，载明：关于提前终止租赁合同的通知书已收悉，贵司尚拖欠其2018年7月1日至2019年1月14日电费671820元，2018年9月5日到2019年1月14日水费5103元等费用，不同意提前解除租赁合同，要求及时支付该笔费用后再另行协商。因其不同意提前解除《租赁合同》，要求按照合同约定及时支付2019年的租金及相关费用为562370.5元，等等。同月19日，物流公司向西林德公司发函，要求交清所欠的2018年所欠的租金相关费用，并支付2019年的租金和相关费用和一直未交的押金100000元。3月4日，西林德公司向物流公司发出搬离告知函载明：“我公司租赁在贵公司位于武义县浙江物（浙中）供应链物流基地内钢仓库，面积为5500㎡的基地，于2019年2月28日已全部搬离完成，特此告知！西林德机公司2019年2月28日”。当日，物流公司收到该函。3月7日，西林德公司的工作人员汤惠娟与物流公司核对了截至2019年3月7日的用电量。实欠用电754248度，按1元／度计欠电费754248元，物业管理费尚欠5595元，卫生费633元。5月11日，物流公司将涉案仓库其中：2625㎡，以租金21866.5元／年、管理费227587.5元出租给武义贤豪金属制品加工厂；2875㎡以租金239487.5元／年，管理费249262.5元／年出租给武义欣宇锁业有限公司。另查明，2011年12月1日起用电分类已将非工业和一般工商业合并为一般工商业及其他用电类别，非工业包括在其他中，执行同一电价，物流公司在涉案仓库出租西林德公司期间国网浙江武义县供电有限公司一直按一般商业及其他类的电价标准收取电费。西林德公司拖欠物流公司2018年7月到2019年3月7日的电费754248元，2019年3月1日至7日的租金6714元、物业管理费5595元、卫生费633元。 一审法院认为，物流公司与西林德公司之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，物流公司对其物业区内的供电设施进行了投入，在出租物业时考虑投入和损耗的情况与承租方收取电费的电价进行约定，对此法律未予禁止，因此租赁合同依法有效，受法律保护。鉴于西林德公司已搬离租赁物，物流公司亦已将租赁物出租他人，物流公司请求解除租赁合同，予以准许。西林德公司主张供电部门是按工业用电收取电费，与事不符，本院不予采信，物流公司向供电部门支付的是一般工商业价格，并在考虑供电部门有降电价的情况下也适当降低了对西林德公司收取电费的计价标准，因此，物流公司的电费主张不违反约定，予以支持。关于西林德公司交还租赁物的时间问题，西林德公司认为2019年2月28日为租赁物交还时间，物流公司认为是2019年3月7日为租赁物交还时间。原审法院认为西林德公司搬离租赁物的发函时间是2019年3月4日，而与物流公司核对电表时间是2019年3月7日，之前物流公司不能对该租赁的使用，故应确认租赁物的交还时间为2019年3月7日，租金、物业管理费、卫生费等均应计算至该日止，因此物流公司主张拖欠租金、物业管理费、卫生费的请求应当予以支持。关于违约金的问题，物流公司主张按月利率2%从逾期之日起计算违约金。原审法院认为物流公司、西林德公司均未提出逾期支付相关费用所造成损失的证据，根据过错程度、合同履行情况和公平原则违约金从2018年7月31日起按逾期数额、时间不同分段以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。对于租金损失，物流公司主张按出租的标准计算，原审法院认为西林德公司单方提出解除合同没有双方约定和法律规定的依据，在物流公司不同意解除合同的情况下，不具有解除效力，因单方终止造成租赁物闲置的租金损失，西林德公司应予赔偿，物流公司参考出租他人的价格计算赔偿金额的主张属合理，予以支持。物流公司因本案诉讼产生的律师代理费，于法有据，予以支持。西林德公司要求物流公司退还多收电费的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除物流公司与西林德公司于2016年12月31日签订的租赁合同。二、西林德公司清偿物流公司租金6714元、电费754248元、物业管理服务费5595元、卫生费633元，合计767190元，并支付逾期付款的违约金27733.14元（违约金已从2018年7月31日起按逾期数额、时间不同分段以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率4.35%上浮50%计算至2019年5月22日止，2019年5月23日至2019年8月19日止仍按上述利率计算，2019年8月20日起至判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。三、西林德公司赔偿物流公司因提前解除合同造成的租金损失63145元。四、西林德公司支付物流公司因本案支出的律师代理费49825元。上述第二、三、四项，限于判决生效后七日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回物流公司的其他诉讼请求。六、驳回西林德公司的诉讼请求。本诉案件受理费6957元，由物流公司负担517元、西林德公司负担6440元，限判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费4779元，由西林德公司负担（已交纳）。 二审中，双方当事人均未提供证据。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：物流公司和西林德公司于2014年11月7日、2015年12月31日、2016年12月31日分别签订的《租赁合同》中关于电费按1.2元/度收取的约定内容以及双方口头约定自2015年5月份开始按1元/度收取的内容，均系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力，且西林德公司也按照该约定的电费履行至2018年6月份为止。至于2018年7月国家发展改革委办公厅《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》及浙江物价局、国网浙江省电力有限公司《关于进一步清理规范转供电环节不合理加价行为的通知》（以下简称《通知》），明确清理规范转供电环节加收的其他费用，纠正转供电主体的违规加价、不执行国家电价政策的行为；同时指出，商业综合体等经营者应按国家规定销售电价和租户分表点亮向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。因上述《通知》发布时间是在本案租赁合同签订和履行之后，故西林德公司以上述《通知》内容来主张租赁合同约定的电费价格违反国家规定，并据此要求返还租金，不能成立。而且根据双方当事人的陈述，租赁期间供电部门向物流公司收取的电费价格在0.74元-0.9元之间，2015年5月份开始物流公司实际按照1元/度向西林德公司收取电费，物流公司解释称电费差价中包含了物流公司因供电引起的损耗和供电投入以及维护管理等费用，这与《通知》中“相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决”的精神并不相违背，只是因为《租赁合同》签订在先，《通知》发布在后，故《租赁合同》中未能将物流公司的供电损耗和供电投入及维护管理等费用通过租金、物业费、服务费等进行另行约定。因此，西林德公司以物流公司收取的电费差价部分属于不合理加价为由要求返还，亦缺乏合理依据，本院不予采纳。综上，西林德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4779元，由上诉人武义西林德机械制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年五月十九日 代书记员  张青青