湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终360号上诉人（原审被告）：郭建军，男，1971年10月29日出生，汉族，住武穴市。上诉人（原审被告）：湖北联嘉物业服务有限公司，住所地：武穴市宁泉小区D栋1-2层。法定代表人：郭建军，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：王智，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限均为特别授权。被上诉人（原审原告）：郑卫东，男，1968年4月8日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：洪亮，湖北威斯力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北吴楚置业有限公司，住所地：武穴市窝陂塘路22号。法定代表人：秦振兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪文峰，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人郭建军、湖北联嘉物业服务有限公司（以下简称联嘉物业公司）因与被上诉人郑卫东、湖北吴楚置业有限公司（以下简称吴楚置业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建军、联嘉物业公司上诉请求:依法撤销原判，改判郭建军不承担民事责任，驳回郑卫东案外损失的请求。事实与理由：一、湖北吴楚CC国际商铺没有完工和交付，没有竣工验收。郑卫东与联嘉物业公司签订合同时，CC国际的商铺没有完工，也没有骏工验收，更没有交付给联嘉物业公司，为了安全性，所以双方合同中约定了延期和变更的条款。二、郭建军不是本案的当事人，不应承担本案的民事责任。2017年7月3日郑卫东与联嘉物业公司签订的《商铺租赁合同》的甲方是联嘉物业公司，乙方是郑卫东，没有第三方、郭建军是联嘉物业公同的法定代表人，其行为是代表该公司，不是代表个人。依据合同相对性原则以及《民法通则》第43条之规定:“企业的法定代表人和工作人员，对外的经营活动、由企业法人承担民事责任、”郭建军不是本案的当事人，不应承担本案的民事责任。三、关于合同的效力问题。郑卫东与联嘉物业公司签订的《商铺租赁合同》是一份没有经过吴楚置业公司书面同意的合同，且在签订合同时，该建筑物没有完工，没有移交给联嘉物业公司，整个工程也没有作出骏工验收，依据《中华人民共和国建筑法》的相关规定、未竣工验收的房屋，禁止交付使用。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律禁止性规定的合同无效。无效合同不属于法律保护范围。四、关于郑卫东的间接损失问题。郑卫东与联嘉物业公司签订的是租赁合同，双方约定的是支付租金和交付标的物，郑卫东与第三方签订的合同与本案没有关联性，郑卫东也明知签订合同时房屋没有完工，理应知道没有完工的房屋不可能交付，主观上存在过错，其间接损失不应在本案中处理，更何况其签订的合同明显存在瑕疵，在没有交付房屋时，就提前签订合同。显然，是为了诉讼而补充的合同。5万元收据，没有银行汇款凭证，以及湖北贝安旅游设备公司交付设备和催交的通知，更没有向人民法院起诉，所以不应认定为判决的依据。综上所述，原审认定的主要事实错误，证据不足，适用法律错误对郭建军的诉讼主体、责任主体认定错误。郑卫东辩称，1.租赁合同属于有效合同，因合同中约定了交付房屋的时间，交付房屋时该房屋即应完工。2.个人独资公司股东应承担责任。3.由于郭建军在一审时未出庭质证，其放弃了诉讼权利，二审不应采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴楚置业公司辩称，争议双方签订的租赁合同，未得到吴楚置业公司同意，该租赁合同应无效。因当时房屋正在建设当中没有完工，吴楚置业公司与本案无关。无论是无效合同还是有效合同，联嘉物业公司应返还保证金，关于郑卫东间接损失不应支持。郑卫东向一审法院起诉请求：1.依法解除郑卫东与联嘉物业公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令联嘉物业公司、郭建军、吴楚置业公司共同返还郑卫东履约保证金96891元，并按年利率6%支付占用资金期间的利息及赔偿定金损失50000元；3.由联嘉物业公司、郭建军、吴楚置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月3日，郑卫东与联嘉物业公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定由联嘉物业公司将位于湖北省黄梅县黄梅大道与迎宾大道交汇处由吴楚置业公司开发的“吴楚CC国际”楼盘项目的第二层编号为210、214、215商铺出租给郑卫东经营儿童游乐中心，租赁期限4年，即自2018年5月1日起至2022年4月30日止。郑卫东于2017年7月3日依约向联嘉物业公司交纳了履约保证金96891元，但联嘉物业公司至今未交付房屋。2017年9月20日，郑卫东与湖北贝安心游乐设备有限公司签订的一份设备《订货合同》，由湖北贝安心游乐设备有限公司根据郑卫东实际需要生产一套贝安心游乐设备，送至由吴楚置业公司开发的“吴楚CC国际”楼盘项目的第二层并负责安装，合同总价款280000元。合同签订的当日，根据双方约定，郑卫东向湖北贝安心游乐设备有限公司交付了定金50000元，湖北贝安心游乐设备有限公司承诺在收到预付款之日起下单（生产），设备在送到双方约定的地点后20日内安装完毕。因郑卫东没有在约定的时间内收到联嘉物业公司交付的商铺，导致郑卫东与湖北贝安心游乐设备有限公司签订的设备《订货合同》无法履行。2018年6月28日，湖北贝安心游乐设备有限公司已经按照约定将郑卫东预交的定金50000元作不予退还处理。另查明，联嘉物业公司系郭建军个人独资于2015年6月15日经武穴市工商行政管理局登记成立，2016年7月15日经变更核准，经营期限至2025年6月24日的一人有限责任公司。一审法院认为，案件争议的焦点问题是：1.联嘉物业公司是否存在严重违约行为，导致双方之间的《商铺租赁合同》无法履行；2.郭建军是否严重损害了郑卫东的合法权益，对郑卫东的损失和联嘉物业公司一起承担连带赔偿责任；3.吴楚置业公司对郑卫东的损失是否需要承担法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，郑卫东、联嘉物业公司双方签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自所负义务。郑卫东已经按照合同约定履行了交付履约保证金的义务，而联嘉物业公司一直未交付商铺，已经违反了双方签订的《商铺租赁合同》的约定，构成违约。其不能按期交付商铺的违约行为已经致使郑卫东不能实现合同目的，符合法定解除的情形。因联嘉物业公司未按照合同约定履行按期向郑卫东交付商铺的义务，导致郑卫东不能按期履行与案外人湖北贝安心游乐设备有限公司签订的设备《订货合同》，造成郑卫东50000元的定金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故郑卫东现要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求联嘉物业公司返还履约保证金96891元支付资金占用利息、赔偿定金损失50000元的诉请有相应的事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。联嘉物业公司、郭建军经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对案件事实亦不作抗辩，视为自动放弃诉讼权利并应承担相应的不利后果。对一般有限公司来说，证明股东财产和公司财产混同的举证责任采取“谁主张，谁举证”的分配原则，但《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，对于一人有限责任公司的举证责任倒置，即股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。郑卫东未提供证据证明吴楚置业公司在案件中对郑卫东有侵权或违约行为，故郑卫东要求吴楚置业公司承担民事责任缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郑卫东、联嘉物业公司双方签订于2017年7月3日的《商铺租赁合同》于判决生效之日依法解除。二、联嘉物业公司在判决生效后三日内向郑卫东支付履约保证金96891元（于判决生效之日起，按年利率6%支付资金占用期间的利息）及定金损失50000元。郭建军对联嘉物业公司上述付款义务承担连带责任。三、驳回郑卫东的其他诉讼请求。案件受理费3237元，减半收取计1618.50元，由联嘉物业公司及郭建军共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为如下三点：一、关于双方签订《商铺租赁合同》效力的问题。郭建军、联嘉物业公司上诉主张因商铺未竣工验收，租赁合同无效。对此本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》对租赁期限约定“1、……初拟定从2018年5月1日起……2、联嘉物业公司如因该商铺所涉及的与政府主管部门工作衔接原因而导致商铺不能按期开街，则合同租赁期顺延，以开发商正式通知之日（即开业之日）起计算租金。”双方约定商铺竣工验收开业后才进行租赁符合有关法律规定，一审中吴楚置业公司确认已将该项目经营权交给联嘉物业公司说明联嘉物业公司有权与郑卫东签订租赁合同，故郑卫东、联嘉物业公司双方于2017年7月3日签订的《商铺租赁合同》合法有效。郭建军、联嘉物业公司以签订租赁合同时建筑物没有完工和未得到吴楚置业公司同意为由上诉主张合同无效理由不成立，本院不予支持。二、关于郑卫东的损失问题。郭建军、联嘉物业公司上诉主张不应承担间接损失50000元。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”联嘉物业公司未按约履行合同应对郑卫东的损失进行赔偿。郑卫东签订《商铺租赁合同》后为了经营与案外人湖北贝安心游乐设备有限公司签订的设备《订货合同》，一审中郑卫东提供了《订货合同》、收款收据和证明证实了郑卫东与案外人湖北贝安心游乐设备有限公司签订的《订货合同》时向湖北贝安心游乐设备有限公司支付了定金50000元，并因联嘉物业公司不履行合同义务，造成郑卫东未履行《订货合同》使湖北贝安心游乐设备有限公司对定金50000元不予退回，造成郑卫东定金50000元的损失，一审判决郭建军、联嘉物业公司向郑卫东支付定金损失50000元，并无不当，本院予以维持。郭建军、联嘉物业公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。三、关于郭建军是否应承担民事责任的问题。郭建军、联嘉物业公司上诉以郭建军签订租赁合同是代表联嘉物业公司为由主张其不应承担本案民事责任。对此本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”联嘉物业公司为一人有限责任公司，郭建军未举证证明联嘉物业公司财产独立于其自己的财产，一审判决郭建军对联嘉物业公司债务承担连带责任正确，本院予以维持。郭建军、联嘉物业公司该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，郭建军和联嘉物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3238元，由郭建军、湖北联嘉物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年五月七日书记员  严锦霞