湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终434号上诉人（原审被告）：衡阳市石鼓区索尔美容店，住所地湖南省衡阳市石鼓区常胜东路1号。经营者：刘秋红，女被上诉人(原审原告）：何国庆，男委托诉讼代理人：费良清，衡南县云集法律服务所法律工作者。上诉人衡阳市石鼓区索尔美容店（以下简称索尔美容店）与被上诉人何国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。索尔美容店上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回何国庆的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案《承包经营合同》是关于商铺租赁的合同，被上诉人作为商铺出租方，应当向上诉人提供能够开展商铺经营活动的商铺供其租赁使用，否则合同的根本目的不能实现。上诉人与被上诉人、第三人刘鹏程于2019年5月9日因房屋漏水事宜发生相邻关系纠纷，上诉人因被上诉人恶意拖延、不正确处理漏水问题导致上诉人房屋天花板严重漏水，整个商铺的装修被毁，商铺内产品、内饰家装毁损惨重，商铺已无法经营。被上诉人自2019年5月至今始终未履行出租人的租赁物修缮义务，未将其出租物修缮恢复至可供开展商事活动的商铺状态，上诉人享有先履行抗辩权，在被上诉人将案涉租赁物恢复原状前或在其与上诉人就租赁物毁损的后续处理达成合意前，上诉人有权拒付被上诉人房租，其拒付行为不属于涉案《承包经营合同》中约定的“拖欠房租”的情形，被上诉人不得以此为由要求解除合同，并要求上诉人支付漏水事件发生后、涉案商铺未恢复原状前的房租。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正，请求支持上诉请求。何国庆辩称，本案一审程序合法，事实认定清楚，上诉人不具有履行房屋租金抗辩的权利，上诉人主张的案涉门面的房屋漏水不是被上诉人的过错，上诉人没有证据证明有不履行租金的抗辩权利，故请求驳回上诉，维持原判。何国庆向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁关系；2.判令索尔美容店支付何国庆租金30000元（自2019年4月至2019年10月）,违约损失20000元，房屋递增租金1500元；3.判令索尔美容店承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于衡阳市石鼓区常胜东路1号202号商业门面为何国庆单独所有。2017年6月11日何国庆与索尔美容店的经营者刘秋红签订《承包经营合同》，约定就乙方（承包方、刘秋红）承包甲方（何国庆、发包方）所经营的位于石鼓区常胜东路一号，名为柴埠门烧烤音乐吧一事，达成协议。乙方经营期间享有独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工的权利，承包经营期限为4年，2017年6月11日起至2021年6月10日止，合同期间双方不得无故终止合同。在合同期满后，同等条件下乙方享有优先承租权。承包金为5000元，每月9日前交付租金。如需交税费由乙方承担。乙方向甲方交纳保证金10000元以收据为准。合同终止后甲方须无条件退还。甲方权利义务：甲方按合同约定收取承包金，将柴埠门烧烤音乐吧交乙方经营管理，现有设备、设施等其他物质交乙方使用，甲方若有在乙方经营场所内消费签单行为，从乙方应交纳租金中代相抵。甲方无故提前终止合同须向乙方支付违约金20000元，乙方提前终止合同，须向甲方支付违约金20000元。乙方权利义务：乙方自主经营柴埠门烧烤音乐吧更名为SOR.索尔专业祛斑，按约向甲方支付承租金。承租期不得损坏甲方财物，承包期内工商、税务、水电、员工工资等均由乙方自负，未经甲方同意不得私自将本店铺转租给第三方经营。合同生效后即具法律约束力，双方不得随意变更或解除。需要变更或解除时须经双方协商一致达成新的书面协议，新的书面协议未达成之前，本合同依然有效。乙方不得拖欠甲方房租、水电费用。如有拖欠甲方有权终止合同，同时保证金不予退还。补充条款：门面租金每两年递增5%，如遇天灾、政府拆迁，甲方双方可协商终止合同。同日，双方还签订转让协议，约定甲方（何国庆）将位于石鼓区常胜东路一号《柴埠门烧烤音乐吧》转且给乙方（刘秋红），转让费用为80000元。该协议已履行完毕。合同签订后，索尔美容店支付了10000元保证金，并按月支付租金。自2019年5月起，因房屋渗水，索尔美容店未再支付租金。房屋渗水问题已由何国庆、索尔美容店在内的住户共同修复。同年6月，何国庆通过微信向索尔美容店催收房租。索尔美容店以已进入诉讼阶段，等案子终结后再谈为由未予支付。索尔美容店曾因房屋漏水造成损失以相邻纠纷分别向七楼住户和何国庆提起诉讼，请求赔偿损失，因没有提供房屋渗水原因的相关证据，起诉被驳回。现索尔美容店已关门停业，诉争房屋未返还何国庆。一审法院认为，何国庆、索尔美容店双方签订的《承包经营合同》从合同内容看，名为承包经营合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。何国庆、索尔美容店均应按合同约定全面履行合同义务。本案中，何国庆已依约将租赁物交付给索尔美容店使用，但索尔美容店仅支付2019年4月前的租金，其后即未交纳租金。索尔美容店辩称未交房租是因房屋漏水，房屋漏水可告知何国庆要求其在合理期限内维修，因出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，并有维修的义务。出租人的义务相对于承租人来说是相应的权利，当出租人不履行相应的义务时，承租人可行使自己的权利，而不应以自己也不履行义务（拒交房租）来对抗。且在本案中，漏水事件发生后几天内即由何国庆、索尔美容店在内的住户共同修复。现索尔美容店提供的证据不足以证实因漏水造成租赁物毁损已影响其正常使用，致使部分或全部不能实现合同目的。故索尔美容店应按约支付租金。索尔美容店未交纳租金属违约行为，何国庆要求解除合同的请求符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，索尔美容店应将诉争门面返还给何国庆。关于铺面租金的计算，索尔美容店租金交纳至2019年4月，何国庆请求2019年4月至10月的租金，因4月的已交付，不予支持。根据合同约定，门面租金每两年递增5%，对何国庆要求的租金及递增租金请求予以支持，即2019年5月的租金为5000元，自2019年6月起的租金为5250元（5000＋5000×5%），5月至10月的租金为31250元（5000+5250×5）。其后的租金因何国庆未请求，可另行主张。关于违约损失，合同约定乙方不得拖欠甲方房租、水电费用。如有拖欠甲方有权终止合同，同时保证金不予退还。故何国庆所述违约损失系基于索尔美容店拖欠何国庆房租引起，则按合同约定，索尔美容店已向何国庆交纳的保证金10000元不予退还。何国庆要求违约损失20000元与双方约定不符，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除何国庆与衡阳市石鼓区索尔美容店的经营者刘秋红于2017年6月11日签订的《承包经营合同》,衡阳市石鼓区索尔美容店在本判决生效后20日内腾空位于衡阳市石鼓区常胜东路1号202号门面并交付给何国庆；二、衡阳市石鼓区索尔美容店在本判决生效之日起20日内给付何国庆租金31250元（2019年5月计算至2019年10月止）；三、衡阳市石鼓区索尔美容店已交纳的保证金10000元，何国庆不予退还；四、驳回何国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费544元（已减半收取），由何国庆负担254元，衡阳市石鼓区索尔美容店负担290元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，何国庆、索尔美容店双方签订的《承包经营合同》从合同内容看，名为承包经营合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定全面履行合同义务。本案中，何国庆已依约将租赁物交付给索尔美容店使用，但索尔美容店支付了2019年4月前的租金，其后即未交纳租金。索尔美容店上诉称未交房租是因房屋漏水，导致商铺已无法经营，上诉人享有先履行抗辩权，在被上诉人将案涉租赁物恢复原状前或在其与上诉人就租赁物毁损的后续处理达成合意前，上诉人有权拒付被上诉人房租。本院认为关于案涉门面的房屋漏水问题，索尔美容店可告知何国庆要求其在合理期限内维修，何国庆作为出租人，有义务保持租赁物符合约定的用途，并有维修的义务。出租人的义务相对于承租人来说是相应的权利，当出租人不履行相应的义务时，承租人可行使自己的权利，而不应以自己也不履行义务（拒交房租）来对抗。且在本案中，漏水事件发生后几天内即由何国庆、索尔美容店在内的住户共同修复。现索尔美容店提供的证据不足以证实漏水是由于租赁物本身的质量问题造成的，亦无证据证明因漏水造成租赁物毁损已影响其正常使用，致使部分或全部不能实现合同目的，故索尔美容店应按约支付租金，其上诉请求不能成立，依法不予支持。索尔美容店未交纳租金属违约行为，何国庆要求解除合同的请求符合法律规定，应予以支持，一审判决合同解除，要求索尔美容店限期内将案涉门面返还给何国庆，合法有据，并无不当。一审关于门面租金的计算、保证金的不予退还、违约损失的处理，符合双方合同的约定和相关法律规定，亦无不妥。综上所述，索尔美容店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1088元，由上诉人衡阳市石鼓区索尔美容店负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年五月六日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅