四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2849号 原告：胥昌明，男，1944年4月12日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：余翔，四川天罗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟，四川天罗律师事务所律师。 被告：成都隆旺房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓1号楼。 法定代表人：隆泽良，董事长。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐培，男，系公司职工。 第三人：李俊，女，1985年7月28日出生，汉族，住四川省大英县。 第三人：李宏，男，1974年11月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告胥昌明与被告成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司），第三人李俊、李宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胥昌明及其委托诉讼代理人余翔、刘娟，被告隆旺公司委托诉讼代理人张田生、徐培，第三人李宏到庭参加诉讼，第三人李俊经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胥昌明向本院提出诉讼请求如下：1．依法判令隆旺公司交付位于都江堰市房屋；2．判令隆旺公司将位于都江堰市房屋过户登记至胥昌明名下；3．本案诉讼费用由隆旺公司承担。事实和理由：第三人李宏涉非法吸收公众存款罪入狱，案发前，其以非法集资款承包了隆旺公司的中央空调项目，隆旺公司以其开发建设的位于都江堰市房屋故抵偿该中央空调项目工程应收款。李俊与李宏系夫妻关系，2013年10月21日，李俊与隆旺公司签订了《商品房买卖合同》抵充上述工程应收款。案发后，李宏及其家人为了取得谅解，与集资人签订了《还款协议》《补充协议》，李俊自愿将前述房屋过户给胥昌明抵偿李宏债务。2015年1月15日，胥昌明作为李宏非法吸收公众存款罪受害人代表，在李俊的配合下，与隆旺公司重新签订了《商品房买卖合同》及补充协议，李俊出具承诺书，保证将前述房屋过户至胥昌明名下。李宏获得受害人谅解后量刑已被减轻，但至今被告未交付房屋、未配合办理案涉房屋过户事宜，故涉诉，望判如所请。 隆旺公司辩称，其于2017年8月9日向胥昌明发出了《商品房买卖合同》解除告知函，自发函之日起五日内合同解除，其不应交付房屋。1．隆旺公司对李宏、李俊、泽鑫公司均不存在到期债权和欠付工程款，案涉《商品房买卖合同》无效。2013年10月15日，李宏（泽鑫公司总经理）与其签订了《中央空调工程施工合同》，由泽鑫公司承建其开发的“青城半岛”地下商场和地上一层的中央空调、通风系统工程及相关配套设施工程，总价2900000元，并以三套房屋（房号分别为10-2-5-7，10-2-5-8，9-1-5-7）抵扣2668900元的工程款。根据该合同第七条第三款，泽鑫公司大到约定的付款前提下，减去按总包干价5%扣留的质保金145000元，隆旺公司应向泽鑫公司支付工程款2755000元。在泽鑫公司完成部分工程后，隆旺公司将10-2-5-7，10-2-5-8房屋抵扣给泽鑫公司，并办理了工程款抵扣和房屋备案手续。后泽鑫公司发生重大违约，该项目至今未验收，设备未投入正常使用，导致商业房无法如期租售，其垫付了农民工工资137000元，亦未提供合法有效发票，造成无法正常抵扣税款，给隆旺公司造成了巨大经济损失。通过品迭，隆旺公司不需以“青城半岛”9-1-5-7房屋抵扣工程款，泽鑫公司还应向其支付违约金并赔偿损失。2．隆旺公司与胥昌明签订的《商品房买卖合同》解除条件已成就，合同已作废（未生效）。按照补充协议第十八条，《商品房买卖合同》是附生效条件的合同，即泽鑫公司应完成空调设备安装工程并竣工验收合格，《商品房买卖合同》才生效，隆旺公司才履行交付义务，而泽鑫公司未能履行完成空调安装工程且未竣工验收合格，因此《商品房买卖合同》未生效；按照补充协议第十九条，《商品房买卖合同》是附解除条件的合同，即泽鑫公司未能履行工程承包合同龙湾该公司有权收回案涉房屋同时《商品房买卖合同》作废（即合同不生效），泽鑫公司未履行完成空调安装工程且未竣工验收合格，因此《商品房买卖合同》属于无效合同。 李俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 李宏辩称，案涉工程完毕后已经交付给甲方，在使用过程中有一些小的故障已派人处理过。之后售后服务自己就出事了，所有的事情交给李俊处理，具体情况不清楚。关于赔偿的问题需要双方进行确认；可待自己恢复自由后与原告协商处理。税收问题，曾到都江堰地税局协商开具发票，但是后来的情况不清楚。自己确实差原告100万元，但原告当初获得的授权只是其中400多万元受害者的，自己一共的债务应该是1000万元，还有600万元的受害者没有向原告授权，如果用案涉房屋抵偿的话对其他受害者不公平，因此不同意用案涉房屋抵偿给原告，因其不能代表所有的受害者。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月15日，隆旺公司（发包人）与四川泽鑫投资管理有限责任公司（承包人，以下简称泽鑫公司）签订《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》（以下简称空调施工合同），签订《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》，与本案有关的约定：第一条【工程概况】工程内容：都江堰青城半岛地下商场和地上一层中央空调、通风系统工程。总日历工期212天，开工日期：2013年11月1日，竣工日期：2014年5月31日。合同价款：总包干价为2,900,000元，此合同价含一切税费、材料、设备、设施安装费及配合费、验收手续费等。且不随市场价格变化而调整。第四条【施工组织设计和工期】，若承包人原因造成工期延误，不能按合同工期竣工，承包人应承担违约责任，赔偿发包人损失并支付违约金，每延一天按5，000元计算违约金，超出半个月，发包人有权终止本协议，并责令承包人1日内无条件退场。第七条【合同价款与支付】中工程款（进度款）支付：双方约定该工程款全部以发包人的可售房屋抵作工程款的95%，余5%作工程质量保修金保修期二年，保修期满后十五日内结算支付（无息）。（注：抵房的房号为9-1-5-7，优惠后单价为5，200元/㎡；10-2-5-8，优惠后单价为5，207元/㎡；10-2-5-7，优惠后单价为5，202元/㎡，合计抵房价2,668,906元。）第九条【保修】承办人接到保修通知后及时处理，否则发包人另行委托他人保修，费用多少以发包人与施工方协议为准，保修费用在工程保修金内双倍扣除。第十条【违约、索赔和争议】工程质量未达到合同约定的要求，承包人负责无偿返工。由于承包人原因造成逾期交付，每延误一天按5，000元支付逾期违约金，影响发包人向业主交房的，承包人承担《商品房购销合同》规定的发包人逾期交房赔偿购房者的违约金。合同签订后，泽鑫公司进场施工。 2013年10月21日，李俊与隆旺公司签订《商品房买卖合同》，载明隆旺公司将其开发的都江堰市青城半岛9幢1单元5层7号房屋出售给李俊。 2014年4月18日，泽鑫公司出具《法人委托书》，载明“致成都隆旺房地产开发有限公司：本法人李宏身份证号码：5110021974××××××××特此委托李竣身份证号码：5109231985××××××××前来贵公司办理我公司与贵公司签订的青城半岛中央空调安装工程抵房款事，希贵公司按照合同约定的房号签给李竣个人并给与备案，特此委托。”。同日，李俊出具《收据》，载明，今收到隆旺公司空调安装款1773486.00元整，备注：此款用于购买隆旺公司青城半岛10幢2单元5楼7号与10幢2单元5楼8号的房款。经查，身份证号码5109231985××××××××的李竣即李俊。2014年4月18日，隆旺公司将上述两房签约备案至“李进”名下（签约备案号分别为：81681、81682）。 2014年8月5日，四川飞红工程管理咨询有限公司向泽鑫公司出具《整改通知》，就未按照合同约定机组品牌安装、噪声引发共振、无减振措施、未提出竣工验收申请等质量问题进行整改。 2015年2月10日，泽鑫公司作出《承诺书》，承诺对商场中央空调、屋面水泵振动问题进行整改，如不履行该承诺隆旺公司有权作出处罚（包括收回部分房产）。2015年2月10日，泽鑫公司委托隆旺公司代付工人工资137，000元，转入贺钊银行账户，泽鑫公司出具收条并加盖财务专用章，公司李俊签名。2015年2月16日，隆旺公司与泽鑫公司签订《中央空调工程施工合同补充协议》，约定泽鑫公司尽快整改确保竣工验收，协商不成向项目地人民法院提起诉讼。 2017年8月1日，隆旺公司向泽鑫公司函告整改及违约事宜。 2019年10月12日，案外人壹树工程有限公司向隆旺公司提交《关于都江堰青城半岛中央空调整改降噪施工方案》；2019年10月18日，隆旺公司就青城半岛商业楼屋顶空调系统（整）改造工程与案外人壹树工程有限公司签订《施工（空调）改造合同》，壹树工程有限公司后按照该合同约定进行施工。 另查明：四川省崇州市人民法院业已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书（案件中未查见该证据）载明：2013年10月21日，隆旺公司分别与李俊、李进签订《商品房买卖合同》（合同编号：568、569、570）。其中，568号合同约定隆旺公司将［青城半岛］9幢1单元5层7号房屋出售给李俊，房屋单价为5，200元/㎡，总价款合计892,944元；569号和570号合同约定将［青城半岛］10幢2单元5层7号和10幢2单元5层8号房屋出售给李进，房屋单价分别为5，202元/㎡、5，207元/㎡，总价款分别为887,981元、888,835元。该三份合同约定付款方式均为一次性付款，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。2014年4月18日，隆旺公司对编号为569号和570号《商品房买卖合同》进行备案登记。现该两套房屋已经分别登记在周某某、曾某某和高某、宋某某名下。 2015年1月3日，51名自然人签署《授权书》，载明关于李宏在崇州蓄意诈骗案，经受骗客户召开会议，选出5位代表：召集人胥昌明，成员尹桂芳、杨华明、谭栋彬、彭艳，会议授权该5位同志全权代表所有受骗客户出面处理相关事务。 2015年1月20日，李俊出具《授权书》，载明：因李宏非法吸收公众存款610.37万元，目前无法偿还，现将李俊（李宏的妻子）都江堰青城畔岛9栋1单元5楼7号171.72平方米的房屋抵押给53位债权人代表胥昌明监管，超过还款协议中的还款时间，所有债权人有权处理拍卖变现，凭此书到有关部门办理相关过户手续。 2015年1月22日，包括胥昌明在内的51名自然人签名捺印出具《谅解书》，载明李宏因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2014年12月26日被崇州市公安局刑事拘留，现羁押于崇州市看守所，截止2015年1月21日，李宏尚欠借款本金及利息共计610万元，扣除利息70万元，李宏实际尚欠借款本金540万元，因李宏及家属积极处理，与受害人达成了《还款协议》，并作了相应的抵押和抵偿，同时办理了相关法律手续，因此受害人对李宏表示谅解。 2015年1月23日，李俊出具《承诺书》，载明李俊系泽鑫公司及泽鑫关联公司法人李宏之妻，本人自愿将名下都江堰青城畔岛9幢1单元5层7号建筑面积171.72平方米更名为胥昌明名下。 2015年1月23日，李宏作为甲方与乙方胥昌明、谭栋彬、尹桂芳、杨华明、彭艳，丙方一李俊、丙方二李春华、丙方三李思平签订《还款协议》，载明乙方五人系李宏及李宏关联公司的债权人代表，其代表了李宏及李宏关联公司所欠53人的债权，三方协商达成如下协议（与本案有关内容）：一、李俊以其位于都江堰市青城畔岛9栋1单元5楼7号171.72平方米的房屋抵偿李宏的债务。2016年8月，李宏作为甲方与乙方胥昌明、谭栋彬、尹桂芳、杨华明、彭艳，丙方一李俊、丙方二李春华、丙方三李思平签订《补充协议》，载明三方就前述《还款协议》再达成如下补充协议（与本案有关内容）：一、李俊以其位于都江堰市青城畔岛9栋1单元5楼7号171.72平方米的房屋抵偿李宏的债务，三方协商该房屋财产价值为89万。 2015年1月24日，胥昌明与隆旺公司签订《商品房买卖合同》，载明隆旺公司将其开发的都江堰市青城半岛9幢1单元5层7号房屋出售给胥昌明，采用一次性付款方式。同时，隆旺公司（甲方）与胥昌明（乙方）还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明本协议系前述《商品房买卖合同》的补充协议，总房款为892944元，第十八条载明“该客户为抵扣工程款客户，经双方协商，甲方同意在乙方所做的空调设备竣工验收合格后交付该房。” 2017年8月9日，隆旺公司向胥昌明邮寄《〈商品房买卖合同〉解除告知函》，载明胥昌明于2015年1月24日在隆旺公司认购的青城半岛9幢1单元5层7号商品房，并签订《商品房买卖合同》（未备案，合同自编号568），房款892944元，选择的是一次性付款，经多次催告仍未付款，故按照《审判房买卖合同》第九条的约定告知胥昌明，该《商品房买卖合同》即行解除，并保留追究胥昌明违约责任和损失赔偿责任的权利。2018年4月17日，隆旺公司通知泽鑫公司办理相关结算手续。 四川省崇州市人民法院于2016年10月17日作出（2016）川0184刑初186号刑事判决书，载明李宏于2014年12月27日因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被崇州市公安局决定刑事拘留，该判决书载明“证人隆泽良的证言。我是成都市隆旺房地产开发有限公司的法人，我公司在都江堰市。2013年10月15日，李宏与我在都江堰市签署《中央空调工程施工合同》，将‘青城半岛’项目地下商场的中央空调、通风系统工程的采购和安装工程承包给泽鑫公司，工程总价款290万。当时签署施工合同时我们就约定我公司将拿出三套房屋抵偿工程款266.8906万元，10-2-5-7和10-2-5-8已经交付给李宏，还有一套9-1-5-7号房屋，因李宏还没对工程进行验收而且未给我公司提供合格工程发票，所以我们还没有将该套房屋进行备案手续。2015年1月24日李宏要求将该套房屋拟前合同给胥昌明，我公司要求李宏及其公司提供合格的发票，并对工程进行验收合格后，才给他办理备案手续。”；“案发后，被告人李宏与部分被害人达成了还款协议，其家属代为赔偿了部分经济损失，酌情予以从轻处罚。”。四川省成都市中级人民法院2016年12月26日以（2016）川01刑终1102刑事裁定书认定前述审判程序合法，事实清楚，维持原判。 案涉房屋现被崇州市公安局、本院、崇州市人民法院查封。 国家企业信用信息公示系统显示：泽鑫公司法定代表人李宏，持100%股权，目前企业登记状态为：吊销，未注销。 以上事实有双方当事人的陈述以及胥昌明提交的诉争各方身份信息、《刑事判决书》《刑事裁定书》《谅解书》《授权书》《还款协议》《补充协议》《中央空调工程施工合同》《商品房买卖合同》《授权书》《承诺书》《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》，隆旺公司提供的《中央空调工程施工合同》《〈中央空调工程施工该合同〉补充协议》《法人委托书》《收据》《商品房买卖合同摘要》《整改通知》《承诺书》《关于〈青城半岛商场中央空调工程施工合同〉履行事宜的函》《青城半岛商场中央空调工程施工结算通知》增值税发票、收条、银行回单、转账凭证、《〈商品房买卖合同〉解除告知函》《施工（空调）改造合同》《关于都江堰青城半岛中央空调整改降噪施工方案》及照片；本院调取的崇州市人民法院（2019）川0184执异41号执行裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为：首先，关于胥昌明与隆旺公司之间签订的《商品房买卖合同》与隆旺公司与泽鑫公司签订的《中央空调工程施工合同》的关系。根据庭审查明事实，第三人李俊、李宏以泽鑫公司名义在办理以房抵偿工程款时，隆旺公司按照其委托将房屋与胥昌明于2015年1月24日签订《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》中明确“该客户为抵扣工程款客户，经双方协商甲方同意在乙方所做的空调设备竣工验收合格后交付该房。”、“若乙方未能履行该工程承包合同，甲方有权收回该房，同时双方签订的商品房买卖合同作废。”，即在签订该《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》时，胥昌明与泽鑫公司及第三人李俊、李宏均明知系以房价折抵工程款，且交付房屋与工程履行关联；事后2015年2月10日，泽鑫公司出具《承诺书》亦明确“如不履行该承诺隆旺公司有权作出处罚（包括收回部分房产）”，即与胥昌明签订商品房买卖合同系基于履行建设工程施工合同的付款行为，该以物抵债协议系在工程款并未结算工程尚需要继续施工前达成，且该抵债物尚未交付泽鑫公司指定的接受人胥昌明。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”之规定，加之胥昌明与隆旺公司亦约定“空调设备竣工验收合格后交付该房。”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，事实上案涉工程未验收合格，故胥昌明主张交付房屋的主张，本院不予支持。 其次，就案涉房屋，四川省崇州市人民法院业已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书载明：“本案中，隆旺公司主张该工程项目未组织验收、未结算工程款以及泽鑫公司在履行合同的过程中存在违约行为给隆旺公司造成了经济损失等，不属于本案异议审查范围，隆旺公司可通过其他合法途径寻求解决。且隆旺公司在听证中明确表示就施工合同将另案诉讼。”同时四川省崇州市人民法院对隆旺公司就查封案涉房屋的执行行为异议予以驳回，故隆旺公司就案涉房屋的实体权利主张未在生效（2019）川0184执异41号案件中处理。鉴于隆旺公司亦另案〔（2019）川0181民初2873号〕起诉泽鑫公司要求承担违约责任等，本院亦不再追加案外人泽鑫公司参加本案诉讼。 第三，事实上，案涉房屋业已登记权利人为隆旺公司（权0292784），至今并未登记备案在案外人胥昌明名下，这也印证了工程未结算、工程尚需要继续施工，胥昌明作为抵扣工程款客户知道案涉房屋存在实现权利瑕疵。同时，四川省崇州市人民法院业已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书对隆旺公司就查封案涉房屋的执行行为异议予以驳回，即案涉房屋业已被查封，故胥昌明主张房屋过户的请求，事实上亦无法履行，故对其主张本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告胥昌明的诉讼请求。 案件受理费12730元，公告费900元，合计13630元，由原告胥昌明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 凯 审 判 员  刘 闽 人民陪审员  许迟驰 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  詹有玉