新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终60号 上诉人（原审被告）：新疆恒大伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。法定代表人：董斗章，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡娴静，新疆恒大伟业房地产开发有限公司法务部职员。委托诉讼代理人：周燕飞，新疆亚桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨旭，男，1984年3月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。被上诉人（原审原告）：弭兆静，女，1988年8月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张慧婷，新疆振博律师事务所律师。上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）因与被上诉人杨旭、弭兆静房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区博乐市人民法院（2019）新2701民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月19日开庭进行了审理。上诉人恒大房地产公司的委托诉讼代理人胡娴静与周燕飞、被上诉人杨旭与弭兆静的委托诉讼代理人张慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回杨旭、弭兆静要求恒大房地产公司支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺、18铺2016年1月1日到2019年12月31日期间的租金108834.24元的请求。事实和理由：一、恒大房地产公司与杨旭签订有四份定金协议，2015年1月17日、2015年1月25日签订两份协议，且两份协议有延续关系，即双方签订的正式房屋买卖合同，是已经扣除了四年返租金额后的房屋价格，故不应当再判决恒大房地产公司给付租金108834.24元。从时间上看，2015年1月17日的定金协议在前，协议中明确房屋买卖单价是9018元/平方米，而非1月25日的两间房屋的价格。其次，从一般交易习惯看，也不可能赔本销售。最后，从价格看，杨旭的11号房屋从9018元/平方米变更为5442元/平方米，原因是扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，恒大房地产公司的两项优惠48300元以及杨旭的抽奖3000元后得出。18号房屋是根据2015年1月17日定金协议的约定，扣除了2016年1月1日到2019年12月31日的返租金123146元，恒大房地产公司的两项优惠48300元以及杨旭的抽奖4000元后得出的金额。杨旭、弭兆静辩称，1、认可四份定金协议的真实性，但2015年1月25日签订的11号和18号的商铺定金协议并不是2015年1月17日签订的11号、18号商铺定金协议的延续。根据《中华人民共和国合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方式等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，2015年1月25日双方签订11号和18号的商铺定金协议中恒大房地产公司改变了促销活动，对销售单价进行了变更，2015年1月25日签订的定金协议取代了2015年1月17日的定金协议而并非延续关系，杨旭、弭兆静要求恒大房地产公司履行第二份协议中所确定的租金计算方式。2、2015年1月25日签订的两份定金协议对于销售单价进行变更，是由于恒大房地产公司更换了营销团队，改变了促销的活动方式，但恒大房地产公司从未在协议中提出该款中扣除4年的返租金额，租金与房款无关。综上，一审法院判决恒大房地产公司向杨旭、弭兆静支付返租的商铺租赁费用108834.24元并无不当，请求驳回上诉，维持原判。杨旭、弭兆静向一审法院起诉请求：1、解除杨旭与恒大房地产公司于2015年1月25日签订的定金协议，并恒大房地产公司返还两房屋（X号X-11商铺，X号X-18商铺）；2、恒大房地产公司支付X号X-11铺、X号X-18铺租金共计108834.24元、逾期利息15374元；3、恒大房地产公司自2019年5月1日起按照房屋（X号X-11铺，X号X-18铺）每日99元支付至实际返还杨旭、弭兆静的租金。一审法院认定事实：2015年1月17日杨旭、恒大房地产公司签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定杨旭从恒大房地产公司处购买恒大国际汽车生活广场X号X-11商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返祖年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，交200元折抵10000元，（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖3000元。协议中有杨旭签字并摁手印，恒大房地产公司加盖合同专用章。2015年1月17日杨旭、恒大房地产公司签订《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》，协议约定杨旭从恒大房地产公司购买恒大国际汽车生活广场X号X-18商铺，销售单价为9018元/平方米，建筑面积为48.77平方米，返祖年限自2016年1月1日至2019年12月31日，返租金额为123146元，每日赠送500元，交200元折抵10000元，（即优惠9800元），返租及优惠后销售单价为5503元，返租及优惠后总价格为268381元，并备注抽奖4000元。协议中有杨旭签字并摁手印，恒大房地产公司加盖合同专用章。2015年1月25日杨旭、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定，杨旭（乙方）购买恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5442元/平方米，总房款265406元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款135406元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款45406元，于2015年4月30日前付清50%的余款即90000元。协议中有杨旭签字并摁手印，恒大房地产公司加盖公章。同日，杨旭、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，协议约定乙方（杨旭）购买恒大国际汽车生活广场X号楼X层18铺，建筑面积48.77平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5421元/平方米，总房款264382元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款134382元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户于2015年1月31日前付还首付50%的30%房款44382元，于2015年4月30日前付清50%的余款即90000元。协议中有杨旭签字并摁手印，恒大房地产公司加盖公章。2015年1月31日，杨旭向恒大房地产公司分别支付X号X-11商铺，X号X-18商铺房款45406元、44382元，2015年6月18日杨旭向恒大房地产公司分别支付X号X-11商铺，X号X-18商铺房款95040元、95020元。杨旭、恒大房地产公司就涉案商铺已签订《商品房买卖合同》。恒大房地产公司实际向杨旭交付的恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺、18铺的房屋实际面积均为49.696平方米。杨旭、弭兆静系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点1、本案是否已过诉讼时效。恒大房地产公司辩称杨旭、弭兆静的起诉已过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，杨旭、恒大房地产公司签订的《定金协议》约定租赁期限为2016年01月01日至2019年12月31日，支付第三笔租金的期限为2018年1月30日，杨旭、弭兆静于2019年6月13日起诉，未超过诉讼时效。本案争议焦点2、杨旭、弭兆静要求解除与恒大房地产公司于2015年1月25日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》及返还租赁的商铺的诉讼请求有无事实及法律依据。杨旭、恒大房地产公司于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，该协议对房号、建筑面积、销售单价、委托经营期限、支付租金方式均进行了约定，杨旭、弭兆静并未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的情形，且杨旭、弭兆静要求解除《定金协议》、返还房屋与其要求恒大房地产公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间租赁费相互矛盾，故对杨旭、弭兆静要求解除《定金协议》并返还房屋的诉讼请求，不予支持。本案争议焦点3、杨旭要求恒大房地产公司支付商铺租金108834.24元、逾期利息15374元及按日租金99元支付自2019年5月1日至实际返还之日的租金的诉讼请求有无事实及法律依据。杨旭、恒大房地产公司于2015年1月17日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，于2015年1月25日重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，恒大房地产公司辩称2015年1月25日签订的定金协议系2015年1月17日定金协议的延续，但其未提供证据证实该两组协议之间的关系，且2015年1月25日签订的定金协议对租赁期限、租金支付方式进行了明确约定，系双方对2015年1月17日定金协议的变更，故对恒大房地产公司辩称，不予采信。杨旭、恒大房地产公司签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，约定：“委托期限自2016年1月1日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同”。杨旭、恒大房地产公司并未签订《委托经营合同》，按照定金协议的约定，2016年1月1日至2019年12月31日期间恒大房地产公司仅需向杨旭支付三次的租金即108834.24元（365天×49.696平方米×1元×3次×2），故对杨旭要求恒大房地产公司支付恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺、18铺租金108834.24元的诉讼请求，予以支持。杨旭、弭兆静要求恒大房地产公司支付利息15374元，定金协议中并未约定逾期支付租金的违约责任或利息，故对杨旭该项诉讼请求，不予支持。杨旭、弭兆静要求按照日租金99元至实际返还之日的租金，杨旭、恒大房地产公司签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》约定的履行期限为2016年01月01日至2019年12月31日，2019年12月31日双方约定的租赁期限已到，到期后协议自动解除，故对杨旭要求按照日租金99元支付至实际返还之日的租金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、恒大房地产公司于判决生效后的十日内向杨旭、弭兆静支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺、18铺2016年1月1日至2019年12月31日期间租金108834.24元；二、驳回杨旭、弭兆静的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：恒大房地产公司是否应当向杨旭、弭兆静支付位于恒大国际汽车生活广场X号楼X层11铺、18铺自2016年1月1日至2019年12月31日期间租金108834.24元。2015年1月17日，杨旭与恒大房地产公司签订的两份《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》与2015年1月25日杨旭、恒大房地产公司签订的两份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行权利义务。2015年1月25日的《“恒大国际汽车生活广场”商铺销售定金协议》签订在后，前后两次合同约定的主要条款相互矛盾，后形成的合同内容对对房屋价款及经营方式等进行了变更，故应视为2015年1月25日签订的协议是对2015年1月17日签订协议的变更，双方当事人应按照2015年1月25日签订的协议履行各自的义务。恒大房地产公司上诉称，后签订的两份协议是对之前签订协议的延续，但未提供证据证实其四份协议的关联性，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照双方在2015年1月25日签订的协议确定恒大房地产公司支付相应的租金并无不当。综上所述，恒大房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476.68元，由上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   卓娅审  判  员   黄欢审  判  员   沙仁娜   二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日 法 官 助 理   布阿依夏胡拉木书  记  员   张丽娜