湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1030号上诉人（原审被告）：李刚，男，1980年9月17日出生，哈尼族，住云南省红河哈尼族彝族自治州元阳县。委托诉讼代理人：龚露露，湖南任金律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍姣，湖南任金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余皓月，女，1973年4月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：姜浩，湖南锐眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，湖南锐眼律师事务所实习律师。上诉人李刚因与被上诉人余皓月房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李刚上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；二、由被上诉人负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方在签订合同时上诉人已经将房屋用途告知了被上诉人，被上诉人有义务保证案涉房屋能够实现上诉人用于公司经营使用的合同目的，然而上诉人经营不到半年就收到了律师函，此后物业不同意买水、不提供门禁等导致上诉人无法正常经营而关门停业，被上诉人已经构成根本违约，上诉人有权依法解除合同并要求被上诉人承担违约责任；二、根据法律规定结合本案事实，上诉人不需要支付2018年8月1日以后的租金和2019年10月1日之后的物业管理费。被上诉人明知案涉房屋不能用于公司经营，为获取利益未告知上诉人该重要信息，致使上诉人仍与之签订合同，其该行为违约，因此上诉人无需承担违约责任；余皓月辩称：一、答辩人不存在上诉人所说的违约情况，系上诉人违约；二、上诉人系因在使用过程中将案涉房屋改为餐饮才导致被停水的；三、即使是答辩人违约，上诉人亦应当通过与答辩人协商或向法院提起诉讼的方式行使合同解除权，不然其依然应当承担支付租金和物业费的责任；四、答辩人不存在缔约过失责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。余皓月向一审法院起诉请求：一、解除案涉《房屋租赁合同》，判令李刚交还承租房屋；二、判令李刚按每月11800元的价格支付自2018年8月1日起至实际归还房产之日止的租金，算至2019年7月31日计141,600元；三、判令李刚按每月850元的价格支付物业费，现已拖欠物业费14个月计11900元，算至李刚归还房产之日止，并承担租赁期间的水、电、燃气等合同约定由其承担的费用；四、判决余皓月不返还李刚保证金20000元；五、由李刚负担本案诉讼费。一审法院认定事实：长沙市开福区房屋属余皓月与案外人胡正雄按份共有。2017年11月30日，余皓月（甲方）与李刚（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于房屋租给乙方，用于公司经营；租赁期自2017年12月1日起至2023年11月30日止；甲方给予乙方2个月的免租期，用于租赁后的房屋装修。实付租金自免租期满后起算；租金标准为每月人民币11800元，从第4年起每年递增百分之五，租房保证金20000元；乙方每6个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方指定收款账户；乙方承担在租赁时所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费、其他费用；租房保证金存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的包括房租、房内物品损坏、短缺等基本费用扣除清算后一次性不计利息退回乙方；乙方按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；本合同终止时，乙方需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方未按合同履行按期支付租金、保证金及其他费用等义务，甲方有权终止合同，收回房屋，不退回保证金，如不足弥补甲方损失，乙方应予以赔偿；如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补。合同签订后，李刚于2017年12月2日、12月3日通过银行存款方式向余皓月支付保证金及房租共计90800元。自2018年7月21日起李刚未再按照合同约定向余皓月支付房租。在案件审理过程中，李刚自行缴纳了2019年9月30日前的全部物业费。一审法院认为：一、案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应恪守履行；二、余皓月已按期将出租房屋交付李刚使用，李刚有按期缴纳房租和合同约定费用的义务。李刚未按期缴纳房租和合同约定的费用构成违约，根据《房屋租赁合同》第九条第1项的约定，余皓月有权终止合同收回房屋。故法院对余皓月要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及李刚将承租房屋交还余皓月的诉讼请求予以支持；三、因李刚在余皓月起诉后已将租赁房屋的物业费缴纳至2019年9月30日，故对余皓月主张李刚按每月850元的标准承担自2019年10月1日起至承租房屋实际交付之日止的物业费的诉讼请求亦予以支持。余皓月要求李刚承担租赁期间水、电、燃气等费用的诉讼请求，因余皓月没有证据证明李刚欠缴上述费用，余皓月在庭审中也自认尚未收到李刚欠缴水、电、燃气等费用的通知，故对该项诉讼请求不予支持；四、租赁合同约定的保证金具有担保性质，根据《房屋租赁合同》第九条第1项的约定，李刚违约，余皓月无须返还保证金20000元，故对余皓月主张不予返还20000元保证金的请求予以支持；五、李刚违约，余皓月有权通过诉讼方式主张权利，故对余皓月要求李刚承担本案诉讼费用的请求予以支持；六、李刚经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法院提交答辩状和证据，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、解除原告余皓月与被告李刚签订的《房屋租赁合同》，被告李刚在本判决生效之日起10日内将租赁房屋交付原告余皓月；二、被告李刚在本判决生效之日起10日内支付原告余皓月租金人民币141600元（租金暂计算至2019年7月31日，此后租金按照月11800元的标准从2019年8月1日起计算至房屋实际交付之日止）；三、被告李刚在本判决生效之日起10日内按照月850元的标准支付原告余皓月从2019年10月1日至实际交付房屋之日止的物业管理费；四、原告余皓月收取的被告李刚交付的20000元保证金无须退还；五、驳回原告余皓月的其他诉讼请求。案件受理费3770元，因适用简易程序减半收取计1885元由被告李刚负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被上诉人是否应当承担缔约过失责任，二、上诉人是否应当承担案涉违约责任。关于争议焦点一，被上诉人在与上诉人签订案涉《房屋租赁合同》时并未隐瞒案涉房屋性质为住宅的事实，且住宅改作经营使用并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人关于被上诉人应当承担缔约过失责任的上诉理由不能成立；关于争议焦点二，上诉人主张案涉房屋不能达到其合同约定使用用途，但其未向被上诉人提出解除合同的要求，亦未将案涉房屋退还给被上诉人，故一审法院判决其承担案涉责任并无不当。综上，李刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3770元，由上诉人李刚负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年五月六日书记员  曾知畅