广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6948号上诉人（原审被告）：蔡伟刚，男，1967年3月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：曾燕琪，女，1972年12月23日出生，汉族，住广东省荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王楠，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗永伟，男，1977年8月20日出生，汉族，住重庆市铜梁县。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区花地佳宜服务中心，住所地：广东省广州市荔湾区芳村大道187号104室。法定代表人：李峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：简耀东，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人蔡伟刚、曾燕琪、罗永伟（下简称罗永伟等三人）因与被上诉人广州市荔湾区花地佳宜服务中心（下简称佳宜服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡伟刚、曾燕琪共同上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回佳宜服务中心的全部诉讼请求；2、由佳宜服务中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。蔡伟刚、曾燕琪在2018年1月1日起未再使用涉案商铺，己将商铺交还给佳宜服务中心，原审法院判决蔡伟刚、曾燕琪承担占用费和水电费，依据不足。首先，罗永伟等三人签订的《协议书》明确约定，“三人合伙经营的关系直至租约期满为止”，现租约已于2017年12月31日届满，且三人合伙经营的“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”已于2018年1月26日经工商部门核准注销，蔡伟刚、曾燕琪未继续经营该店。其次，佳宜服务中心无法提供蔡伟刚、曾燕琪在2018年后继续经营该店，使用涉案商铺的相关证据。事实上，蔡伟刚、曾燕琪早己将商铺交还佳宜服务中心，仅因佳宜服务中心自身内部管理混乱，未正常管理涉案商铺。再次，原审法院仅凭佳宜服务中心单方制作的水电费欠费明细，主观认为佳宜服务中心主张的数额未超出一般小食店的用水用电，并判决蔡伟刚、曾燕琪承担该部分费用，严重违背事实。佳宜服务中心未举证其是否实际缴纳该部分费用，无相关票据和催缴通知，严重违背常理。最后，佳宜服务中心在2018年1月1日起至起诉之日止从未发出任何催缴租金或水电费的通知，该行为显然不符合常理，不符合一般租赁双方的实际情况；二、原审法院适用法律错误。涉案商铺为临时建筑，未延续使用期限，佳宜服务中心与罗永伟签订的《租赁合同》为无效合同。现佳宜服务中心主张蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟拖欠租金、水电费和违约金，且不论蔡伟刚、曾燕琪己于2018年1月交还涉案商铺给佳宜服务中心，不存在拖欠行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，应当由当事人主动提出变更诉讼请求，而不应当由人民法院主动适用。租金、水电费和违约金均系基于合同基础产生，而占用费系基于侵犯他人物权而产生，二者法律关系不同。上诉人罗永伟上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回佳宜服务中心的全部诉讼请求；2、由佳宜服务中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、佳宜服务中心提供的多份《租赁合同》均是佳宜服务中心伪造。罗永伟虽然有实际使用过涉案商铺，但从未与佳宜服务中心签订过任何《租赁合同》。经比对，佳宜服务中心提供的《租赁合同》的罗永伟的名字笔迹与《协议书》的名字笔迹具有明显的差别，可以分辨得出并非同一人所签，故佳宜服务中心提供的《租赁合同》是伪造的；二、罗永伟不应对佳宜服务中心主张的租金、水电费及违约金承担责任。罗永伟虽曾经有实际使用过涉案商铺，但自2018年1月份注销了小食店开始，已没有继续使用或占有过。佳宜服务中心与罗永伟之间的租赁关系亦早已结束，故罗永伟不应对佳宜服务中心主张的租金、水电费及违约金承担责任；三、佳宜服务中心没有提供相关证据证明罗永伟使用涉案商铺。佳宜服务中心称“《租赁合同》到期后，佳宜服务中心与罗永伟未续签合同。蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟仍继续使用涉案商铺”，但佳宜服务中心无法举证证明2018年1月份起至今罗永伟有使用过涉案商铺。根据法律规定，佳宜服务中心应承担举证不能的不利后果。被上诉人佳宜服务中心答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案商铺实际由罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪实际占有和使用，应承担原审法院判决的法律责任。佳宜服务中心于2019年10月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除佳宜服务中心与蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟之间的租赁关系；2、蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟10天内腾空华苑商业广场D101、D103、D105、D107、D109铺；3、蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟向佳宜服务中心支付租金人民币85200元（暂计至2019年6月10日，以后按每月增加7100元的标准计算至蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟腾空华苑商业广场D101、D103、D105、D107、D109铺之日止，即租金计算按每月7100元的标准从2018年7月1日计至腾空之日止)；4、蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟向佳宜服务中心支付水电费人民币51774.74元（从2018年1月1日至立案之日止）；5、蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟向佳宜服务中心支付违约金人民币159324元（暂计至2019年6月10日，以后以85200元为本金，按每天1%的标准计付至租金付清之日。即按每月的租金为本金，按每天1%的标准计付违约金，从2018年7月1日开始违约金从欠缴之日起计至腾空之日止，但每月违约天数不同)；6、本案诉讼费由蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟负担。原审法院经审理查明：据佳宜服务中心称涉案商铺是由华苑商业广场花地街报建的临时建筑，是2001年建的临时建筑，有合法报建，当时同意佳宜服务中心使用2-3年。由于政策原因，没有续使用期。罗永伟从2008年开始向佳宜服务中心承租部分涉案商铺。2008年11月24日，罗永伟在部分涉案商铺开设了“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”经营，并领取了个体工商营业执照。之后，罗永伟向佳宜服务中心增加承租商铺至华苑商业广场D101、D103、D105、D107、D109铺即涉案商铺及D108铺（该铺另案处理）。2015年9月1日，罗永伟（甲方）与曾燕琪（乙方）、蔡伟刚（丙方）签订《协议书》约定：经三方友好协商，评估《川伟酸菜鱼》价值为人民币贰拾伍万元整，股份分配比例为：甲方占40%，乙方占40%，丙方占20%，股权在经营期间不得对外转让，直至租约期满为止。此协议书于2015年9月1日开始生效。对于经营期间发生的任何纠纷，均三方协商解决。之后，蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟均参与了在涉案商铺的经营。2018年1月26日，工商部门核准了“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”的注销登记。2018年11月30日，蔡伟刚按每月7100元标准向佳宜服务中心支付了2018年1月至2018年6月的租金（含综合服务费）。2019年1月，佳宜服务中心对涉案商铺进行了上锁。2019年11月14日的庭审中，蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟同意当庭交还涉案商铺，佳宜服务中心同意当庭接收涉案商铺,并撤回要求蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟腾空华苑商业广场D101、D103、D105、D107、D109铺的诉讼请求。原审过程中，佳宜服务中心提供了与罗永伟签订的三份《租赁合同》（合同号分别为：12-001，14-008，HDJ2016102），该三份租赁合同均约定由罗永伟向佳宜服务中心承租涉案商铺，租期分别为2012年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日，月租金分别为4600元、5440元、5762元，每月综合服务费均为1000元。罗永伟质证称：合同是2012年至2017年的，佳宜服务中心给我的合同，我都没有亲自签署过。三份合同的签名都不是我签署，谁管理就是谁帮我签的，具体是谁不清楚。蔡伟刚质证称，合同不是罗永伟签署的，罗永伟的签名和我方与罗永伟签署的协议的字迹明显不同。我们是暗股形式，我们也没有和街道签过合同。我们是2015年9月1日签署的协议。曾燕琪质证称对其三性存在异议，因为租赁合同不是罗永伟平时的签字，租赁合同上的承租方也不是曾燕琪，该协议到2017年12月31日就结束了。佳宜服务中心补充说明称：签约形式是我方工作人员将合同交给档口，然后由档口的人签名后交回给我方，具体何人签名我方不清楚，但都有实际履行。佳宜服务中心提供了华苑商业广场D101–D109（单号）铺拖欠费用明细,该明细显示：2018年1月1日至2018年9月30日，欠水费1333.8元、电费36166元；2018年10月1日至2018年10月31日，欠水费718.2元、电费4936.04元；2018年11月1日至2018年11月30日，欠水费475.2元、电费3131.81元；2018年12月1日至2018年12月31日，欠水费583.2元、电费2647.06元；2019年1月1日至2019年1月31日，欠水费270元、电费1513.43元；2019年2月1日至2019年5月31日，欠水费59.4元。蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟质证称，对证据的三性不予确认，是佳宜服务中心单方制作的表格，没有其他证据佐证。原审庭审中，蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟确认没有缴纳过从2018年1月1日至2019年5月的水电费。原审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，佳宜服务中心称涉案商铺是2001年建的临时建筑，有合法报建，当时同意使用2-3年，由于政策原因，没有续使用期。现佳宜服务中心未能在举证租赁期限内延长临时建筑使用期限，故涉案《租赁合同》为无效合同。因涉案《租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，因蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟已当庭将涉案商铺交还给佳宜服务中心，佳宜服务中心亦撤回要求腾空涉案商铺的诉求，对此不再作处理。因涉案《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟是涉案商铺的实际使用人，其三人应参照合同约定的月租金6762元（含综合服务费）标准向佳宜服务中心支付房屋占有使用费。因佳宜服务中心原因蔡伟刚、曾燕琪、罗永伟在2019年1月开始未能使用涉案商铺，该期间的房屋占有使用费应予免交。佳宜服务中心主张的违约金因合同无效而缺乏合同依据，不予支持。对佳宜服务中心主张蔡伟刚、曾燕琪、罗永伟拖欠的2018年1月1日至2019年1月水电费人民币51774.74元，因蔡伟刚、曾燕琪、罗永伟在该段期间确未有向佳宜服务中心支付水电费，且该数额亦没有超出一般小食店的用水用电量，相对真实客观，对佳宜服务中心该项诉请予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，于2019年12月9日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪向广州市荔湾区花地佳宜服务中心支付2018年7月1日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费（按每月6762元计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪向广州市荔湾区花地佳宜服务中心支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的水电费51774.74元；三、驳回广州市荔湾区花地佳宜服务中心的其他诉讼请求。本案受理费2872元，由广州市荔湾区花地佳宜服务中心负担1982元，罗永伟、蔡伟刚、曾燕琪负担890元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，佳宜服务中心向本院提交广东增值税普通发票，以证明蔡伟刚支付了2018年1至6月期间的租金。蔡伟刚、曾燕琪与罗永伟共同发表如下质证意见：真实性、合法性由法庭确认，不认可关联性。蔡伟刚、曾燕琪、罗永伟自承租涉案商铺以来，一直都是以现金方式缴纳租金，由佳宜服务中心的工作人员上门收取，收取租金和水电费后，从未开具任何发票收据、凭证，直至本案原审开庭，才看到租金发票和管理费发票。蔡伟刚与曾燕琪称：其与罗永伟之间签订的合伙协议至2017年12月底就已期满。其并未参与小食店的日常经营管理，只是参与分红，实际聘请了经理进行经营管理；合作期间，涉案商铺的租金由门店经理用营业收入交纳。关于涉案商铺的水电费的交纳方式，罗永伟等三人称系根据佳宜服务中心告知的金额交纳。本院认为：本案的争议焦点是罗永伟等三人是否需向佳宜服务中心支付2018年7月1日起至2018年12月31日期间的房屋占用费及2018年1月1日至2019年1月31日期间的水电费。依据本案已查明的事实及罗永伟等三人的陈述，罗永伟自2008年开始即向佳宜服务中心承租涉案房屋用于经营“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”，蔡伟刚和曾燕琪则自2015年9月1日开始与罗永伟进行合伙经营。佳宜服务中心提供证据证明其与罗永伟签订的最后一份《租赁合同》约定的租期至2017年12月31日届满。罗永伟虽否认其签署了该《租赁合同》，但确认其与佳宜服务中心约定的租期于2017年12月31日届满，同时认为其在此之前即已退出“广州市荔湾区蜀伟川味小食店”的实际经营，且蔡伟刚与曾燕琪实际使用涉案房屋经营至2017年12月31日止，但罗永伟作为承租人，在租赁合同关系终止的情况下负有交还租赁物的义务，而其既未举证证明其在2017年12月31日之前已与佳宜服务中心协商一致提前终止租赁合同关系，也未举证证明其在2017年12月31日前已通知佳宜服务中心交还涉案房屋，同时也未举证证明涉案房屋在2018年1月1日至2018年12月31日期间系由他人使用。因此，自2018年1月1日开始，罗永伟等三人作为涉案商铺的实际使用人与佳宜服务中心成立事实上的租赁合同关系，在罗永伟等三人未举证证明其已在佳宜服务中心上锁之前将涉案房屋交还的情况下，其应当向佳宜服务中心支付上锁之前的使用费及承担涉案房屋在该期间所产生的水电费，故佳宜服务中心诉请罗永伟等三人支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的使用费及2018年1月1日至2019年1月31日期间的水电费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。关于使用费标准，原审认定参照罗永伟等三人在2017年期间实际支付的租金（含综合服务费）标准计算合理适当，本院予以确认。关于水电费，依据罗永伟等三人的陈述，其在承租涉案房屋期间是根据佳宜服务中心通知的金额进行交纳，罗永伟等三人虽对佳宜服务中心主张的欠付水电费金额提出异议，但未提供相关证据证明佳宜服务中心主张的金额明显超出合理范畴，也未举证证明该金额与其往年同期支付的水电费金额之间存在明显差异，故原审合理采纳佳宜服务中心的主张并无明显不妥，可予维持。据此，罗永伟等三人以其自2018年1月1日起未再继续使用涉案房屋，佳宜服务中心也未举证证明其三人有实际使用为由，上诉认为其无需向佳宜服务中心支付欠租及水电费，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人罗永伟、蔡伟刚及曾燕琪的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费888元，由上诉人罗永伟、蔡伟刚和曾燕琪各负担296元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十日书记员  王文杰唐颖琪