广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31830号上诉人(原审被告)：深圳市龙华区玉华花园小区第三届业主委员会，住所地：广东省深圳市龙华区人民北路和龙胜路交汇处。负责人：高放，业委会主任。委托诉讼代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁逊策，男，汉族，1951年9月10日出生，身份证住址：河北省唐山市丰润区，上诉人深圳市龙华区玉华花园小区第三届业主委员会（以下简称玉华花园第三届业委会）因与被上诉人梁逊策业主撤销权纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。玉华花园第三届业委会上诉请求：一、对一审判决第一项进行改判，依法驳回梁逊策撤销玉华花园第三届业委会于2018年12月1日至24日召开的玉华花园业主大会表决结果确认书的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由梁逊策承担。事实和理由：玉华花园第三届业委会于2018年12月1日至24日召开的玉华花园业主大会表决结果及其确认书，其内容符合《深圳物业管理条例》的相关规定，合法有效。原审法院适用法律错误，依法应予以改判。一、根据《立法法》七十四条规定“经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。”第九十条规定第二款规定“经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。”以及《第七届全国人民代表大会第二次会议关于国务院提请审议授权深圳市制定深圳法规和规章的议案的决定》，授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳实施。《深圳物业管理条例》依照《物权法》有关保护建筑物区分所有权的法律原则，对《物权法》第七十六条的法律规则进行变通而非法律原则抵触，故，在深圳应适用变通后的《深圳物业管理条例》。二、根据《深圳物业管理条例》第十四条“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效”，玉华花园第三届业委会2018年12月召开的业主大会，与会业主表决权数28395，占小区全体业主表决权数44625的63.6%，与会业主人数375人，占小区全体业主人数559的67.1%，符合特区法规的程序性要求，本次业主大会会议有效。同时根据《深圳物业管理条例》第十七条第二款“业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意”，就本次大会会议表决的“申请使用小区专项维修资金对小区消防设施进行整体修复，并达到消防主管部门验收合格要求，申请金额为420559.6元”的事项，同意的票权数27045票、人数360人，分别占与会业主所持投票权的95%和与会业主人数的96%，均超过与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意，本次业主大会会议表决事项（结果）符合特区法规的实质性要求，对深圳市玉华花园全体业主具有约束力。综上，原审法院适用《物权法》规定撤销深圳市玉华花园小区第三届业主委员会于2018年12月1日至24日召开的玉华花园业主大会表决结果确认书的判决结果明显不当，请求贵院依法改判。梁逊策辩称，依据国务院《物业管理条例》制定的《深圳特区物业管理条例》第十四条规定“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效”，与国务院《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”相同，第十七条“业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意”，与国务院《物业管理条例》第十二条“业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，不存在业主大会票数“大于1/3的极少数同意”就为通过。依据《中华人民共和国立法法》第四十二条“法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会”，龙华区住建局无权对法律法规条文解释。《深圳特区物业管理条例》第八十七条规定“物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，物业专项基金使用必须有共有部分三分之二以上业主同意，而无任何“1/3以上业主同意即为通过”的条文。依据《中华人民共和国立法法》“第四条立法应当依照法定的权限和程序，从国家整体利益出发，维护社会主义法制的统一和尊严”、“第六十四条地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效”、“第七十九条法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”、“第八十七条下位法不能违反上位法规定”，根据“深圳市人民政府关于印发的通知深府〔2010〕121号第一条为加强深圳市物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《深圳物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定”，明确规定住宅区专项本体基金使用必须符合《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《深圳物业管理条例》的规定。鉴于上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。梁逊策向一审法院起诉请求：1、判令玉华花园第三届业委会于2018年12月1日至24日召开玉华花园业主大会无效及玉华花园第三届业委会自行认定的“业主大会结果确认书”无效并撤销；2、判令玉华花园第三届业委会自费修复其“强揽工程”非法拆除瘫痪了近一年的玉华花园小区消防系统；3、判决玉华花园第三届业委会未经召开玉华花园业主大会同意擅自对“玉华花园小区更新改造”《告示》无效并撤销；4、判令玉华花园第三届业委会未经业主大会超越职责范围行为公开向全体业主赔礼道歉；5、本案的诉讼费用由玉华花园第三届业委会承担。一审法院认定事实：2017年6月23日，玉华花园小区部分业主联名投诉物业公司，称“小区所有消防栓内均无水”、管理处主任称一年前已关闭消防水；2017年12月5日，深圳市公安局龙华分局消防监管大队向深圳市泰源物业管理有限公司玉华花园管理站出具《责令立即改正通知书》，载明玉永阁、玉武阁两栋建筑的消火栓无水；2018年4月12日，深圳市公安局龙华分局消防监管大队再次向深圳市泰源物业管理有限公司玉华花园管理站出具《责令立即改正通知书》，载明包括玉永阁、玉武阁在内的八栋建筑的管网内无水、消防设施未保持完好有效。玉华花园第三届业委会主张，物业关闭消防总闸是因消防管地下漏水、地面设备缺失；而消防监管大队第一次出具《通知书》时，为了减少罚款，管理处通过了一定的手段，在处罚通知书上只写了2栋有消防问题，实际上是9栋均有消防问题。玉华花园第三届业委会未提供相应证据证明其主张。2018年12月1日至24日，玉华花园第三届业委会召开玉华花园小区消防设施设备改造业主大会（以下简称“消防改造业主会议”）。2018年12月25日，玉华花园第三届业委会对该业主大会的表决结果开箱验票。梁逊策提交了一份玉华花园第三届业委会盖章的《玉华花园小区消防设施设备改造业主大会表决票验票结果确认书》（以下简称“《确认书》”），《确认书》显示：“全体业主人数559人，与会业主人数为375”、“验票结果显示：同意的业主有360人、不同意的业主有8人、弃权的业主有4人”。梁逊策提交的一份有玉华花园第三届业委会、深圳市泰源物业管理有限公司以及深圳市龙华区民治街道上芬社区工作站盖章的《事实在管情况说明》（以下简称《说明》）显示：“玉华花园有住宅528套，商业41套”。玉华花园第三届业委会辩称玉华花园存在1人多户的情况，所以业主数量比户数少；商业户41套中包括物业出租的架空层10套，该架空层没有产权证。玉华花园第三届业委会提供的深圳市物业管理公众服务公众号截图显示玉华花园总户数为559户，但未提供其它证据对其主张的1人多户进行证明。2019年5月20日，玉华花园更新改造筹备组发布《公示》，《公示》显示：“小组成员对528户住宅业主进行了城市更新意愿调查摸底，同意户数488，同意意向率92.3%；商铺业主基本同意旧改”。梁逊策称业主委员会的职责范围仅是执行业主大会的决定和监督物业管理公司，没有业主大会的同意，业委会没有任何权利私自决定任何事项；而玉华花园第三届业委会未召开业主大会，擅自在玉华花园张贴小区更新改造的告示，违反了物权法第76条第6项规定。玉华花园第三届业委会辩称其仅是做个调查，其并不能决定城市更新，告示告知的内容是玉华花园第三届业委会前期进行摸底，并非表决意见。另，广东省深圳市中级人民法院于2019年7月15日作出(2019)粤03民终7087号裁定书，裁定撤销深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初9662号民事判决并且将本案发回深圳市宝安区人民法院重审。一审法院认为，本案焦点如下：1.玉华花园第三届业委会召开玉华花园小区消防设施设备改造业主大会的表决结果是否有效；2.玉华花园第三届业委会是否应当自费恢复消防系统；3.玉华花园小区更新改造《告示》效力如何。关于表决结果，该院认为，小区内消防设施设备的改造根据《物权法》业主大会第七十六条规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而《说明》证明玉华花园有住宅528套、商业41套，共569户，达到总人数的三分之二至少需要380人同意。玉华花园第三届业委会辩称小区存在一人多户的情况，玉华花园总户数为559户，但未提供相应证据证明其主张。该院认为，即使玉华花园第三届业委会关于总户数为559户的说法成立，也需要至少373人表示同意，但验票结果显示：同意的业主仅有360人，未满足总人数的三分之二的要求，因此，该业主大会的决议无效。梁逊策关于玉华花园第三届业委会召开的消防改造业主会议无效及《确认书》无效并撤销的主张，于法有据，该院予以支持。关于玉华花园第三届业委会是否应当恢复消防系统，该院认为，由于消防问题之前已在深圳市宝安区人民法院审理的（2018）粤0306民初9662号案件中进行过审理，由于该判决已经被深圳市中院发回深圳市宝安区人民法院重审。梁逊策本次再就消防问题进行起诉，两次诉讼请求在性质上都属于要求玉华花园第三届业委会恢复消防系统的原状，其请求（2018）粤0306民初9662号案件进行重审时一并处理即可。因此，按照“一事不再理”的原则，该院对该请求不予支持。关于更新改造《告示》的效力问题，该院认为，《告示》的内容主要为告知业主玉华花园更新改造的相关信息与对业主的意愿进行摸底，对业主并无约束力，不属于业主行使撤销权的法定范围。因此，对于梁逊策关于判决《告示》无效并撤销的主张，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、确认玉华花园第三届业委会于2018年12月1日至24日召开的玉华花园业主大会无效，依法撤销《玉华花园小区消防设施设备改造业主大会表决票验票结果确认书》；二、驳回梁逊策的其他诉讼请求。案件受理费100元，由玉华花园第三届业委会负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审中，本院于2020年4月20日发函深圳市住房和建设局询问“申请使用专项维修资金用于改造小区消防设施设备，需经过多少业主同意？”深圳市住房和建设局于2020年4月23日复函如下：“根据《立法法》第九十条规定，经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。《深圳物业管理条例》属于特区立法，在特区内应当优先适用。……综上，我局认为，业主大会决定使用物业专项维修资金用于改造小区消防设施设备的表决结果，应当根据《深圳物业管理条例》（2008年1月1日实施）第十四条第一款和第十七条第二款规定来计算。”本院认为，本案二审的争议焦点是：玉华花园小区消防设施设备改造业主大会的表决结果是否有效。首先，《中华人民共和国立法法》第九十条第二款规定“经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定”，《深圳物业管理条例》（2008年1月1日实施）属于特区立法，在特区内应优先适用。其次，《深圳物业管理条例》第十四条第一款规定：“业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。”本案中，与会业主表决权数为28395，业主大会总票权数为44625，与会业主票权数占业主大会总数的64%；与会业主人数为375人，全体业主人数为559人，占小区全体业主人数559的67%，根据上述规定，业主大会会议有效。《深圳物业管理条例》第十七条第二款规定：“业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。”本案中，同意的票权数27045票，占与会业主表决权数的95%；同意的业主人数为360人，占与会业主人数的96%，符合上述规定。因此，可以认定玉华花园小区消防设施设备改造业主大会的表决结果有效。此外，《深圳特区物业管理条例》第八十七条系关于物业部分共有部分的维修等问题的规定，而本案消防设施设备改造涉及全体业主利益，因此该条款不适用于本案。综上，玉华花园第三届业委会的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国立法法》第九十条第二款、《深圳物业管理条例》第十四条第一款、第十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初5543号民事判决；二、驳回梁逊策的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梁逊策负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年五月十二日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国立法法》第九十条自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定。经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日实施）第十四条业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。第十七条业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。