广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终419号上诉人（原审原告）：广州市白云国有资产经营有限公司，住所地：住所地：广州市白云区景云路13号。法定代表人：邢彦雷，董事长。委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州国投贸易发展有限公司，住所地：广州市天河区广州大道北62号101铺、201号铺、301号铺的201之一。法定代表人：吴辉明，董事长。委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝浩，广东格林律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市幸福数码冲印有限公司，住所地：广州市天河区先烈东路348号首层。法定代表人：郑楚民。上诉人广州市白云国有资产经营有限公司（以下简称白云国资公司）、广州国投贸易发展有限公司（以下简称国投公司）因与被上诉人广州市幸福数码冲印有限公司（以下简称幸福数码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。白云国资公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令幸福数码公司、国投公司按450元／㎡/月的标准共同向白云国资公司支付自2016年11月至幸福数码公司、国投公司将上述房屋交还给白云国资公司之日止的逾期腾房的房屋占有使用费(扣除诉讼期间幸福数码公司、国投公司所支付的对应案涉房屋的使用费390771.88元，暂计至2019年9月30日的房屋占有使用费为884978.12元)；3.本案一、二审诉讼费用全部由幸福数码公司、国投公司承担。事实及理由：一审法院驳回白云国资公司提出的支付逾期腾空占有使用费的诉请，属于认定事实及适用法律错误，应予纠正。具体理由如下：一、一审法院参照租赁合同约定的租金标准作为逾期腾房占有使用费的标准没有法律依据，且有违公平合理原则，应按照450元／㎡/月的标准支付。1.幸福数码公司占用房屋实际收取的转租租金超过450元／㎡/月，且目前案涉房屋的市场租金已经远远高于450元／㎡/月，该司在向白云国资公司申请续租时亦提出按每月每平方米不低于400元的条件续租，故按照450元／㎡/月的标准支付占有使用费才公平合理。2.白云国资公司以及幸福数码公司、国投公司已经就占有使用费按照每月每平方米450元支付达成了一致意见。在本案的诉讼过程中，国投公司及其母公司国大集团公司同意按照每月113877元(房屋面积为253.06平方米，即按照每月每平方米450元)为标准支付先烈东路346-356号物业2016年1月1日后的占有使用费，并为此于2019年4月24日向白云国资公司出具了《承诺书》，白云国资公司接受并认可该《承诺书》中的使用费标准。故双方已经就占有使用费的标准达成了按照每月每平方米450元支付的一致意见。因此，本案按照每月每平方米450元为标准支付占有使用费，对各方均公平合理，既能适当弥补白云国资公司不能收回房屋所造成的损失，也可以遏制幸福数码公司企图通过违法占用行为而获取高额非法利益的目的，促使其尽快交回物业给白云国资公司。但一审法院既不按照白云国资公司与幸福数码公司、国投公司所约定的占用费标准，也不考虑幸福数码公司实际所收取转租租金已经超过450元以及白云国资公司的实际损失，在缺乏法律依据的情况下采用4年前早已经期满终结的租赁合同的租金【低于200元／(㎡·月)】作为逾期占有使用费的标准，缺乏法律依据，亦严重违背公平原则。二、一审法院参照租赁合同约定的租金标准作为逾期腾房占有使用费的标准不能弥补白云国资公司的损失。本案采纳公平合理的450元／㎡/月占有使用费标准即可弥补白云国资公司的损失，完全没必要按照一审法院所指引的方式另行起诉主张赔偿损失。1.占有使用费本质上属于对出租方损失的弥补，一审法院按低于200元／㎡/月来确定使用费不足以弥补白云国资公司的损失。承租人在租期届满后不及时返还房屋的行为属违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。因此，占有使用费在本质上属于对出租方损失的弥补，一审判决应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定并结合实际情况采纳450元／㎡/月的标准来弥补白云国资公司不能按期收回房屋的损失；2.虽然一审法院在判决中指出：“若白云国资公司认为上述按合同认定的租金标准计算占用费低于市场价使其产生损失的，可另循法律途径主张相应权利。”但上述处理不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，白云国资公司向幸福数码公司、国投公司主张要求按照各方认可的比较接近市场价的450元／㎡/月标准支付逾期交还房屋的占有使用费，一审法院完全可以根据租赁市场的实际情况结合公平原则在本案中直接判处房屋的占有使用费，以弥补白云国资公司的损失，而不是一方面适用没有依据的极低租金作为占用费标准，另一方面又指引白云国资公司另行主张损失，上述处理自相矛盾，违背法律规定，浪费诉讼资源。三、一审判决变相鼓励不诚信的违约行为。一审判决明知原房屋租金价格明显脱离了市场的情况下，还适用原租金标准来确定之后的逾期腾房占有使用费，其后果是承租人不按时返还房屋构成违约，却无需按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金，获得了比按时返还房屋更大的经济利益，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策。综上所述，请求二审法院依法改判，维护白云国资公司的合法权益。对白云国资公司的上诉，国投公司二审答辩称：一、白云国资公司要求国投公司支付房屋占用费及违约金缺乏合同和法律依据。国投公司一直依约向幸福数码公司支付租金，并无任何违约行为，幸福数码公司也向白云国资公司足额支付了租金，白云国资公司收取并认可，故白云国资公司无权要求国投公司支付房屋占用费及违约金。即使白云国资公司要求支付房屋占用费和违约金，也应当按照白云国资公司与幸福数码公司之间签订的原合同约定的标准计算，白云国资公司上诉主张按幸福数码公司与国投公司之间的合同约定的450元/平方米/月的标准计算没有任何依据，在幸福数码公司已支付的租金中进行抵扣更无依据。二、本案属于房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条及一审判决查明，国投公司并非签订涉案租赁合同合同的相对人，本案诉讼与国投公司无关，白云国资公司将国投公司列为被告主体错误，要求国投公司对占用费承担连带责任不当。三、一审法院已经查明幸福数码公司已经将20l5年10月1日起至2019年12月31日之间的全部租金或占用费支付给白云国资公司，案涉房屋所涉及租金或占用费的债务问题得到了解决，白云国资公司无权要求幸福数码和国投公司再次支付2016年11月起的租金或占用费。四、白云国资公司的诉讼请求及上诉请求均无依据，根据中华人民共和国国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十九条及最高人民法院《关于适用的通知》第三条的规定，白云国资公司无权要求国投公司承担本案一、二审诉讼费，而应由其自行承担。综上，白云国资公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。国投公司上诉请求：一、本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条有关合同相对性的规定，国投公司并非签订涉案租赁合同合同的相对人，与本案诉讼无关，一审法院将国投公司列为被告属于诉讼主体和程序错误。二、一审法院的判决明显缺乏公平性与可行性。国投公司早已将涉案物业合法分租给了28家商户，并与商户签订了租赁期限至2035年1月31日止的《租赁合同书》。据了解，该28家商户又实施了不同层面的再分租，目前涉案物业已分租给上百家商户。若白云国资公司强行收回涉案物业，将严重影响上述商户生产经营，打乱经营秩序和收益预期，引发群体性事件，影响社会稳定。而且白云国资公司强制终止国投公司与商户的租赁合同，导致大量商户要求国投公司承担违约责任，造成国投公司巨额的损失，严重侵犯国投公司的利益。三、国投公司是善意第三人，一审判决不顾国投公司的合法权益判令国投公司配合交回场地，属于事实认定不清，并违反公平公正的法律原则。1.国投公司向幸福数码公司承租涉案物业时，对于白云国资公司和幸福数码公司之间的合同约定和纠纷毫不知情，也无法知情，故国投公司属善意第三人；2.上百名商户租用或分租案涉房屋已经在实际履行过程中，他们更无理由、也不应有理由知晓案涉房屋所涉合同约定或存在纠纷，他们也是善意第三人，其利益不应被忽略；3.国投公司在本案中尽到了交易中的合理注意义务，及时完整履行了相关合同义务，并无任何过错。若无正当理由即解除与大量次租商户的合同将承担巨大成本。而让国投公司承担原合同当事人之间的纠纷责任，显然不公平、不合理。四、鉴于本案实际情况，为了更有效、合理地解决本案纠纷，切实尽到维护社会稳定的企业责任，国投公司愿意在公平合理的原则下，按市场价向白云国资公司直接承租涉案物业。一审法院无视该意见，要求国投公司将房屋交还白云国资公司，明显不合理、不公平。综上，国投公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不利于社会稳定，请求予以驳回。对国投公司的上诉，白云国资公司二审答辩称：国投公司的上诉理由无事实和法律依据，请求法院驳回。具体理由如下：1.国投公司作为次承租人以及涉案场地的实际使用人，有义务协助幸福数码公司交还案涉房屋并支付占有使用费。国投公司在一审中已确认案涉房屋是由其控制和经营使用。一审法院到场勘测时亦看到案涉房屋是由国投公司控制，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，次承租人以及实际使用人国投公司有义务协助承租人幸福数码公司交还案涉房屋并支付占有使用费；2.租赁合同期满后，幸福数码公司为了躲避白云国资公司，不交回案涉房屋而有意隐藏起来，国投公司在一审中提出管辖异议，拖延诉讼，意图继续霸占案涉房屋。由此可见，为了达到长期霸占案涉房屋的目的，国投公司和幸福数码公司恶意串通，明知租赁期即将届满，仍恶意签署转租合同，意图以此为借口长期霸占案涉房屋。国投公司、幸福数码公司至今已恶意霸占案涉房屋长达5年之久；3.国投公司曾经书面致函给白云国资公司，承诺按照450元/月每平方的标准支付占有使用费，故国投公司有义务按照其承诺的标准向白云国资公司支付案涉房屋的使用费。被上诉人幸福数码公司经本院公告传唤，期满没有到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见或举证。2017年11月21日，白云国资公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认白云国资公司与幸福数码公司之间就天河区先烈东路348、352、354号首层房屋（以下简称案涉房屋）的租赁合同关系于2015年12月31日期满解除（终止）；2.国投公司、幸福数码公司立即将占用的案涉房屋腾空并交还给白云国资公司；3.国投公司、幸福数码公司按照每月450元/平方米的标准共同向白云国资公司支付自2016年11月至国投公司、幸福数码公司将案涉房屋交还给白云国资公司之日止的逾期腾房的房屋占有使用费；4.幸福数码公司向白云国资公司支付自2016年1月1日至国投公司、幸福数码公司将案涉房屋交还给白云国资公司之日止按照每月18225元为标准计算的逾期交房违约金；5.本案诉讼费用全部由国投公司、幸福数码公司承担。一审法院经审理查明：白云国资公司是广州市天河区先烈东路346、348、350、352、354、356号房屋（以下简称案涉346-356号房屋）的登记权属人，房屋建筑面积253.06平方米，用途为商业，所有权来源为划拨。2005年5月16日，案外人泽云公司（出租人、甲方）、幸福数码公司（承租人、乙方）双方签订《租赁契约》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积81平方米；（第三条）租赁期限自2005年6月1日至2015年5月31日止，共10年；月租金为每平方米150元/月，月租金12150元，租金按每两年递增5%计收；租金按月结算，由乙方在每月15日前缴付给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金本金无息退回或者用于抵偿租金；租赁期内，甲方提前解除契约的，应事先征得乙方同意；（第五条第五款）租赁期满须收回房屋的，应在租赁期届满之日前三个月书面通知乙方；（第六条第十一款）乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约；（第十一条第四款）租赁期届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除有权责令乙方限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总金额的100%向乙方收取违约金等。2006年2月16日，白云国资公司、泽云公司共同向幸福数码公司发出《通知》，通知称：白云国资公司决定自2006年3月1日起终止委托泽云公司管理案涉房屋，《租赁契约》的权利义务由白云国资公司承接，租金、水电费等自2006年3月1日起由白云国资公司统一收取等。2008年5月6日，白云国资公司（甲方）、幸福数码公司（乙方）双方签订《补充约定书》，约定：一、补充签订《广州市房屋租赁合同》仅供乙方办理工商等经营牌照使用，不作为双方租赁房屋的文件约定，任何一方均不得用于其它用途。二、双方的租赁关系及租赁约定仍以乙方与原甲方下属企业泽云公司于2005年5月16日签订的《租赁契约》为准，甲乙双方均要严格履行。2015年2月9日，白云国资公司向幸福数码公司发出《关于续租申请的回复意见》，函称：贵司2015年1月23日提交的关于案涉房屋的《续租申请报告》我司已收悉，鉴于案涉房屋及周边仍有三处物业的合同期限至2015年12月31日，为方便物业的统一管理和下一步的整体经营，同意上述物业的租赁期限顺延至2015年12月31日，其他条款按原合同执行。2015年9月7日，白云国资公司向幸福数码公司邮寄发出《关于物业到期不再续签的通知》，函称：案涉房屋租赁期限至2015年12月31日止，现正式通知在租赁期届满后我司将收回房屋另作安排等。该邮件被退回妥投。2015年9月21日，白云国资公司在《广州日报》刊登公告，称案涉房屋的租赁合同期限于2015年12月31日届满，期满后我司将收回物业。2015年9月24日，幸福数码公司、案外人徐鉴泉向白云国资公司发出《关于房屋延长租赁期限的函》，函称：租赁合同约定的租赁期限从2006年1月1日起共计10年，但因该物业在租赁给我司之前存在纠纷，造成房屋实际延迟了两年才交付给我方使用，双方实际租赁期截至2015年12月31日止不足八年，尚有两年租期……现向贵司申请延长租期20年，租金不低于400元/平方米/月等。2015年9月29日，白云国资公司向幸福数码公司、案外人徐鉴泉邮寄发出复函，函称：双方合同已明确租赁期限为2006年1月1日起至2015年12月31日止，并无其他关于租赁期限的约定；我司此前已告知2015年12月31日租期届满后将收回物业，根据国有资产监督管理的有关规定重新进行装修改造后公开招租，不同意贵司来函中提出延长租期的要求等。2015年9月30日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付839663.15元（转账单备注是348至356档2015年10月1日至2017年12月31日的租金）；同日，案外人李丽媚向白云国资公司转账支付452763元（转账单备注是先烈东路346号、356号之二首层2015年10月1日至2017年12月31日的租金）。对此，白云国资公司称其不认可该款项系租金，但因租赁期满后被告继续占有案涉房屋，故其从中扣除2016年10月前的占用费和部分违约金。2015年10月8日，幸福数码公司、案外人徐鉴泉向白云国资公司发出《关于再次要求房屋延长租赁期限的函》，函称：双方合同租期截止时间应为2017年12月31日，租期尚未到期，贵司于2015年9月21日在广州日报刊登《广州市白云国有资产经营有限公司物业租期到期后收回的公告》的做法不当，现再次要求延长租赁期至2017年12月31日。2015年11月16日，白云国资公司以幸福数码公司未经白云国资公司同意擅自对案涉房屋进行加建、改建且在白云国资公司要求纠正、整改后仍未停止上述违约、违法行为为由提起诉讼，要求确认《租赁契约》解除并收回案涉房屋等。一审法院以（2015）穗天法民四初字第1782号案（以下简称1782号案）立案受理，并于2017年8月24日作出（2015）穗天法民四初字第1782号民事判决（已发生法律效力），判决驳回白云国资公司的全部诉讼请求。该判决查明及认定以下与本案相关的内容：1.白云国资公司、幸福数码公司双方确认合同租期最后一个月的租金标准为191.44元/平方米/月。2.白云国资公司虽非《租赁契约》的签约当事人，但白云国资公司是案涉房屋的产权人，泽云公司、白云国资公司在2006年2月16日的通知中确认泽云公司原为租赁物业的管理人，自2006年3月1日起租赁合同的权利义务由白云国资公司承接；2008年5月16日白云国资公司、幸福数码公司双方签订的《补充约定书》明确租赁双方的权利义务以《租赁契约》为准，因此租赁合同的出租方为白云国资公司，承租方为幸福数码公司。2017年12月29日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付400549.67元（用途是2018年1月1日至12月31日租金）；案外人徐鉴泉向白云国资公司转账支付221854.25元（用途是2018年1月1日至12月31日租金）。2017年11月21日，白云国资公司提起本案诉讼。2018年12月28日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付412436.94元（用途是2019年1月份至12月份租金）；案外人徐鉴泉向白云国资公司转账支付221854.25元（用途是2019年1月份至12月份租金）。2019年4月24日，国投公司、案外广东国大投资集团有限公司（以下简称国大集团）共同作出《承诺书》，向白云国资公司承诺若国大集团中标案涉346-356号房屋的招租，国投公司同意按照每月113877元的标准向白云国资公司支付案涉346-356号房屋自2016年1月1日起至2019年5月止的租金（占有使用费）等内容。白云国资公司称幸福数码公司对此亦同意，但未提交证据予以证明。本案一审中，国投公司提交了其与幸福数码公司签订的《房屋租赁合同》，约定国投公司向幸福数码公司承租天河区先烈东路348号、352号、354号、350号、356号（之1、2、3）、346号（之1、3），共计约253平方米，租赁期限自2015年9月1日至2035年8月31日止，共20年等。白云国资公司提交了《关于不追加小租户作为第三人的确认函》，并表示案涉房屋内有若干小租户为实际使用人，但其不清楚小租户的具体情况，也无法确认国投公司提供的小租户合同真实性，其在本案中只要求幸福数码公司、国投公司按现状交还案涉房屋，不要求实际使用人清空场地交还，故请求法院无须追加实际使用人作为第三人参加诉讼，其收回案涉房屋后将会自行与实际使用人小租户进行协商清空交还场地问题或另案解决与实际使用人小租户的纠纷，相应的法律后果由其自行承担。一审庭审中，白云国资公司、国投公司均确认案涉346-356号房屋由国投公司实际控制使用。另，白云国资公司以相同的事实、理由在一审法院提起（2018）粤0106民初1875-1877号案（以下分别简称1875号案、1876号案、1877号案）诉讼。其中1875号案被告为幸福数码公司、佟永强、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路356号之三首层；合同租期最后一个月的租金标准为208.37元/平方米/月，6459.55元/月）。1876号案被告为幸福数码公司、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路350号、356号之一首层；合同租期最后一个月的租金标准为208.37元/平方米/月×49.5平方米=10314.32元）。1877号案被告为幸福数码公司、徐鉴泉、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路346号、356号之二首层；合同租期最后一个月的租金标准为17607.48元）。一审法院认为：《租赁契约》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1782号民事判决已认定《租赁契约》的出租方为白云国资公司，承租方为幸福数码公司，一审法院对此予以确认。关于白云国资公司的第一项诉请：首先，《租赁契约》第三条明确约定租赁届满时间为2015年5月31日，结合《关于续租申请的回复意见》的内容，应认定白云国资公司与幸福数码公司就案涉房屋约定的租赁期限届满时间为2015年12月31日。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，结合白云国资公司在租赁期限届满前发函、刊登公告表示要求收回案涉房屋并提起（2015）穗天法民四初字第1782号案诉讼的事实看来，白云国资公司与幸福数码公司在租赁期限届满后未就案涉房屋形成不定期租赁合同关系。因此，《租赁契约》于2015年12月31日期满解除，白云国资公司的第一项诉请合法有理，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于白云国资公司的第二项诉请：鉴于《租赁契约》已于2015年12月31日租赁期限届满解除，白云国资公司已在租赁期届满之日前三个月书面通知幸福数码公司租赁期限届满后将收回案涉房屋，故白云国资公司要求幸福数码公司按现状交还案涉房屋，符合《租赁契约》第五条第五款的约定，应予支持。根据查明事实，案涉房屋由幸福数码公司出租给国投公司后由国投公司实际控制使用，故国投公司应就上述交还房屋承担协助义务。关于白云国资公司的第三项诉请：缴纳租金是作为承租人的幸福数码公司的义务，幸福数码公司应对其缴纳租金的情况承担举证责任，但其经一审法院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，应视为放弃抗辩和举证的权利并承担举证不能的不利后果。本案中，白云国资公司提供的证据幸福数码公司向其支付839663.15元、400549.67元、412436.94元、案外人李丽媚向其支付452763元、案外人徐鉴泉向其支付221854.25元、221854.25元的付款凭证有原件，一审法院依法予以采信。由于幸福数码公司至今未将案涉房屋交还给白云国资公司，应向白云国资公司支付相应租金及占用费。从上述六笔款项备注的内容及付款人看来，可认定案外人李丽媚支付的452763元、案外人徐鉴泉支付的两笔221854.25元对应的是1877号案的租金或占用费，而幸福数码公司支付的839663.15元、400549.67元、412436.94元对应的是本案及1875号案、1876号案的租金或占用费。关于白云国资公司要求按照国投公司在《承诺书》中承诺的每月每平方米450元（即113877元/月÷253.06平方米）的标准计算2016年11月1日之后占用费的主张，白云国资公司在本案中基于租赁合同关系提起诉讼，如前所述，白云国资公司的合同相对方是幸福数码公司，白云国资公司虽称幸福数码公司同意《承诺书》的内容，却未提供相应证据，故一审法院在本案中综合本案案情酌情认定先按租赁期限最后一个月的租金标准计算占用费为宜。根据前述查明事实，本案及1875号案、1876号案中自2015年10月1日后每月的租金或占用费总额为32280.51元（15506.64元+6459.55元+10314.32元），故幸福数码公司支付的该三笔款项已对应至案涉房屋自2015年10月1日至2019年12月31日期间的全部租金及占用费及2020年1月的部分占用费6343.75元（839663.15元+400549.67元+412436.94元-32280.51元×51月）。鉴于此，虽然一审法院已支持白云国资公司要求幸福数码公司及国投公司交还案涉房屋的诉请，但上述交还行为的实际发生时间仍是不确定的，因此，对于白云国资公司主张的本案一审判决作出之后的占用费，一审法院在本案中暂不予审处。综上，一审法院对白云国资公司要求支付截止至本案一审判决作出之日止的占用费的诉请不予支持。需指出的是，若白云国资公司认为上述按合同认定的租金标准计算占用费低于市场价使其产生损失的，可另循法律途径主张相应权利。关于白云国资公司的第四项诉请：按照《合同》第三条、第十一条第四款约定，幸福数码公司逾期交房应按15506.64元/月的标准向白云国资公司支付自2016年1月1日至案涉房屋交还之日止的逾期交房违约金。白云国资公司该诉请中未超过15506.64元/月的部分合法有理，应予支持，超出部分，则不予支持。幸福数码公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年9月27日作出如下判决：一、确认广州市白云国有资产经营有限公司与广州市幸福数码冲印有限公司就位于广州市天河区先烈东路348、352、354号首层的房屋形成的租赁合同关系于2015年12月31日解除；二、广州国投贸易发展有限公司协助广州市幸福数码冲印有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将上述房屋按现状交还广州市白云国有资产经营有限公司；三、广州市幸福数码冲印有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市白云国有资产经营有限公司支付自2016年1月1日至实际交还上述房屋之日止的逾期交房违约金（按照15506.64元/月的标准）；四、驳回广州市白云国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23570元，由广州市白云国有资产经营有限公司负担15720元，广州市幸福数码冲印有限公司负担7850元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。白云国资公司与国投公司均确认案涉房屋与（2018）粤0106民初1875-1877号所涉房屋目前仍由国投公司占用；国投公司称幸福数码公司于2015年9月1日向其交付场地，其用作经营服装城，分租给多个小租户，其已依约按每月约450元/平方米且每年递增5%的标准，向幸福数码公司交租至2019年12月31日，2020年的租金因受新冠疫情影响暂未支付，幸福数码公司有向其开具租金发票。二审另查明如下事实：一、一审法院对（2018）粤0106民初1875-1877号案作判后，白云国资公司以相同的事实、理由向本院提起上诉，本院分别立（2020）粤01民终416-418号案进行审理。对于国投公司在该三案中系经公告送达，且公告期满未到庭的情况，经本院询问，国投公司委托代理人表示：1.其仅收到本案诉讼材料及上诉材料，不清楚国投公司有无收到（2018）粤0106民初1875-1877号案的诉讼材料，且国投公司并未委托其作为该三案的委托诉讼代理人，故其不清楚该三案的情况，也不需要另三案的上诉状。2.确认国投公司与幸福数码公司就四案租赁合同所涉租赁物只签了一个承租面积为253平方米的租赁合同，国投公司在签约时清楚知道幸福数码公司与白云国资公司之间有租赁合同，且幸福数码公司正与白云国资公司协商续租事宜。3.一审法院现场勘验时，国投公司委托代理人有询问过一审法官除本案外的另三案是否已开庭，亦向国投公司反馈过有另外三件案，但国投公司没有表态要应诉。二、白云国资公司于2020年4月1日向本院出具《关于（2020）粤01民终416-419号案的补充代理意见及案涉房屋占有使用费计算方式的说明》，对其在四案中主张的2016年11月之后的房屋占用费的具体计算方式说明如下：1.关于（2020）粤01民终418号案〔一审案号：（2018）粤0106民初1877号案，对应房屋为346/356号之二首层〕。①徐鉴泉于2015年9月30日委托案外人李丽媚向白云国资公司支付了452763元，该款中包含2015年10月31日至2015年12月31日的租金，再以450元/㎡/月的标准计算，可以抵扣完毕2016年1月至2016年10月的占有使用费，以及2016年11月的部分占有使用费19690.56元。②对徐鉴泉于2017年12月29日支付的221854.25元，于2018年12月28日支付的221854.25元，同意在2016年11月之后的占有使用费中扣除。2.关于（2020）粤01民终416、417、419号案〔一审案号：（2018）粤0106民初1875、1876号、（2017）粤0106民初24601号案，对应房屋分别为356之三首层、350/356号之一首层、348/352/354号首层〕。①幸福数码公司于2015年9月30日向白云国资公司支付了839663.15元，其中包含上述三案租赁合同关系中2015年10月31日至2015年12月31日的租金，再以450元/㎡/月的标准计算，可以抵扣完毕2016年1月至2016年10月的占有使用费，以及2016年11月的部分占有使用费16071.62元。②对幸福数码公司于2017年12月29日支付的400549.67元、于2018年12月28日支付的412436.94元，合计812986.61元。由于幸福数码公司还是按原合同期限内的租金标准支付的上述费用，故白云国资公司将该两笔款合计812986.61元在参照原三份租赁合同租金金额基础上分成三份，其中1875号案租赁合同对应款项为162780.6元，1876号案租赁合同对应款项为259434.13元，24601号案租赁合同对应的款项为390771.88元，上述款项均同意在幸福数码公司应付款项中扣除。经本院主持调解，白云国资公司与国投公司未能达成协商一致意见。白云国资公司明确表示：因案涉房屋的招租必须经过招投标，其不能直接与国投公司签约，故其不同意调解。国投公司表示清楚白云国资公司是国有单位，案涉房屋属于国有资产，需要经过招投标的方式进行招租，一般情况下不能直接与国投公司签约，但为更好解决纠纷，故仍提出愿意按市场价向白云国资公司承租。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查，故对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院不作审查，并予以维持。针对白云国资公司与国投公司的上诉，二审需要处理的问题是：在涉案租赁合同约定的租期届满后，幸福数码公司是否应按每月450元/平方米的标准向白云国资公司支付逾期交还房屋期间的占有使用费；国投公司应否协助幸福数码公司将案涉房屋按现状交还给白云国资公司，是否应与幸福数码公司共同向白云国资公司支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。具体评析如下：一、关于占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人在租期届满后应当返还租赁物。诚如一审论述，白云国资公司与幸福数码公司的租期已于2015年12月31日届满，双方未能达成续租的合意，幸福数码公司理应交还租赁物但未交还的，应向白云国资公司支付逾期交还期间的房屋占有使用费。关于占用费的标准，鉴于涉案《租赁契约》签订于2005年5月16日，距今已近十五年，租金市场价已发生较大变化，对比幸福数码公司在租期届满前几个月将案涉房屋转租给国投公司的合同中所确定的租金标准，一审法院酌情认定按白云国资公司与幸福数码公司之间租赁期限最后一个月的租金标准计算占用费，并认为白云国资公司可另循法律途径主张损失，处理失当，且增加了当事人诉累。综合考虑上述情况，本院认为白云国资公司要求参照幸福数码公司与国投公司约定的每月450元/平方米的标准支付逾期退场期间的房屋占有使用费，合理有据，可予支持。至于幸福数码公司已按原租金标准支付的费用。因幸福数码公司是与其他关联案件所涉租赁物的租金一并支付，并未逐一区分，且白云国资公司并未就此与幸福数码公司进行核算，幸福数码公司亦未到庭质证，故基于公平原则及减少当事人诉累的考虑，对已付款项的处理问题，可在本案与关联案件的执行过程中一并核算、据实扣减。二、关于国投公司的责任承担问题。（一）关于交房义务问题。首先，从现有证据以及当事人陈述来看，案涉房屋现由国投公司实际占用，在白云国资公司与幸福数码公司的租期已经届满，且幸福数码公司理应交还房屋的情况下，作为次承租人的国投公司理应负有协助交还房屋的义务。国投公司认为其并非本案适格被告的上诉意见不符合事实，本院不予采信。其次，虽然国投公司以案涉房屋存在分租及再分租多人的情况，且其与各小租户尚余较长租期为由，上诉认为白云国资公司收回房屋将严重影响经营及社会稳定，一审判决不公平、不可行。但一方面，上述理由显然不足以对抗其所负有的协助交还房屋的义务，另一方面，白云国资公司已向一审法院提交了《关于不追加小租户作为第三人的确认函》，明确表示只要求现状接收案涉房屋，不要求实际使用人清空场地交还，其收回场地后会自行与实际使用的小租户进行协商或另案解决纠纷，并自行承担相应法律后果，故国投公司以此为由认为一审欠缺公平性与可行性的上诉意见，理据不足，本院不予采纳。最后，虽然国投公司表示愿意按市场价向白云国资公司直接承租涉案房屋，但白云国资公司明确表示拒绝，并表示需通过招投标程序才能出租，而国投公司亦确认涉案房屋属于国有资产，必须经招投标程序才能出租，故国投公司认为一审法院未考虑其意见，判令交还房屋对其不公的上诉意见不能成立，本院不予支持。（二）关于国投公司是否应与幸福数码公司共同承担逾期交房期间的房屋占有使用费问题。由于国投公司是基于其与幸福数码公司之间的转租合同而使用案涉房屋，其并非白云国资公司与幸福数码公司之间租赁关系的合同相对方，在本院已判令支持了白云国资公司要求承租人幸福数码公司向其支付逾期交房期间的房屋占有使用费，且次承租人国投公司亦称其已向幸福数码公司依约支付了租金的情况下，白云国资公司要求国投公司与幸福数码公司共同承担逾期交房期间的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。幸福数码公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己诉讼权利，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席审理。综上所述，白云国资公司的上诉请求成立，本院依法改判。国投公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24601号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24601号民事判决第四项；三、广州市幸福数码冲印有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月450元/平方米的标准向广州市白云国有资产经营有限公司支付自2016年11月至实际交还上述房屋之日止的逾期腾房的房屋占有使用费（已付款项应予扣减）；四、驳回广州市白云国有资产经营有限公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23570元，由广州市幸福数码冲印有限公司负担。二审案件受理费12750元，由广州市幸福数码冲印有限公司负担12650元，广州国投贸易发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月二十六日书记员 张冰玲李逸丹