安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终419号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马峰，男，1986年2月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北国购广场投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。 法定代表人：袁启兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人马峰因与被上诉人淮北国购广场投资管理有限公司（以下简称国购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3090号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马峰，被上诉人国购公司的委托诉讼代理人吴华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马峰上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持马峰一审反诉请求，驳回国购公司一审诉讼请求；2．诉讼费由国购公司承担。事实和理由：一、本案案由应定为房屋租赁合同纠纷和商业管理服务合同纠纷。双方签订的合同名为租赁合同，实际上包括两部分内容，一是涉案房屋的租赁合同，二是商业管理服务合同。一审判决仅将案由定为房屋租赁合同纠纷，没有考虑商业管理服务合同中的双方权利义务，直接造成判决结果不公。二、一审判决错误认定开业日为2017年7月9日。国购广场分为三期项目，一期项目为西侧的国购商场，二期项目为涉案房屋所在的商业街，三期项目为弘阳家居。一期项目国购商场对外开业日为2017年7月9日，并不包括涉案房屋所在的商业街。时至今日，商业街尚未整体施工完毕（电梯封死），仅有个别商户在试营业期间，仍不具备整体开业条件。三、国购公司黄正东经理与包括马峰在内的各商户达成口头意向，国购公司承诺暂不计租。四、合同真正的违约方是国购公司。马峰于2016年8月签订合同后即花费数十万元进行装修、采购物品等，但国购公司的严重违约行为，导致马峰上述支出遭受巨大损失，国购公司应承担违约赔偿责任。五、合同约定的商业管理费高达每月5539.59元，但国购公司并未提供符合条件的商业管理服务，其无权收取商业管理服务费，已收取部分应予以返还。 国购公司辩称，一、国购公司与马峰签订的房屋租赁合同及其它配套相关合同、协议等是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。国购公司与马峰系房屋租赁合同关系，马峰承租房屋后理应遵守诚实信用的原则，全面履行合同义务。二、首先，合同中约定的开业日是国购广场主体开业日，而并非缤纷街的开业日。其次，根据双方签订的合同约定，国购公司指定对外整体营业的日期为开业日，包括试营业和试运营，且马峰不得以开业日的实际延迟而拒交或少交合同费用，国购公司保留调整开业日期的权利，国购公司无义务对马峰进行任何形式的补偿或赔偿。最后，马峰所承租的房屋系国购缤纷街，是独立的商铺，并不受国购广场开门及关门时间的限制，独立运营，故与开业日之间没有必然的因果关系。三、国购公司从未承诺暂不计租，马峰未及时支付租金、商业管理费，应当承担违约责任。四、国购公司并非违约方，亦未承诺租赁合同期满后补偿装饰装修费用等，马峰在一审中未举证证明存在其他损失，且承租人的经营风险不应由出租人承担，马峰要求国购公司承担装修、采购物品等损失，没有事实与法律依据。 国购公司向一审法院起诉请求：1．判决马峰立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费）共计55395.90元整，并支付延迟付款违约金16618.77元整（按拖欠金额76015.48元的30%计算）；2．判决马峰承担国购公司律师费用0.5万元整；3．诉讼费由马峰承担。一审审理过程中，国购公司变更诉讼请求为：1．判决解除双方签订的《租赁合同》，马峰腾空房屋、恢复原状并将房屋交还国购公司；2．判决马峰立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费等）76015.48元（暂计算至2019年9月15日），并判令马峰按《租赁合同》约定的租赁费用标准支付至其实际交还房屋时止；3．判决马峰交纳的履约保证金18465.3元不予退还，归国购公司所有；4．判决马峰按《租赁合同》约定支付延迟付款违约金22805元（按拖欠金额30%计）；5．判决马峰支付合同解除赔偿金27697.95元；6．判决马峰承担国购公司律师费用0.5万元整；7．诉讼费由马峰承担。 马峰向一审法院提出反诉请求：1．判决解除双方签订的《租赁合同》；2．判决国购公司返还履约保证金、租金、商业管理费、公共能耗费计73861.2元；3．判决国购公司赔偿装修损失及其他损失合计15万元；4．判决国购公司支付违约金27697.95元；5．诉讼费等费用由国购公司承担。 一审法院认定事实：淮北市国购商业运营管理有限公司是位于淮北市相山区国购广场商业房屋的建设单位、房屋所有权人。该公司委托国购公司，对上述房屋进行招租、出租、商业运营及管理活动，期限自2014年10月15日至2039年9月30日。 2016年8月15日，国购公司（出租方、甲方）与马峰（承租方、乙方）签订租赁合同及其附件，主要内容：新建项目或新改建区域以甲方指定对外整体营业的日期为开业日，国购广场整体开业后签约进场的商户，以该房屋实际用于经营（包括试营业、试运营）之日为开业日，乙方不得以开业日的实际延迟而拒交或少交合同费用，甲方保留调整开业日期的权利，甲方无义务对乙方进行任何形式的补偿或赔偿；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同约定如期交还；甲方的商业管理：以国购广场为主体进行统一的商业运营、策划活动、商业推广、营销企划、媒体宣传、形象包装等方面的管理与服务，对乙方的规范经营、品牌布局、营业员日常行为规范行使管理权，对国购广场内顾客投诉集中受理、协调、处理，对国购广场共用部位、共用设施设备及共有绿地进行管理、维护、维修、养护，对国购广场公共消防进行管理，对国购广场公共区域进行保洁，对公共秩序进行管理及服务，对国购广场内房屋装饰装修、施工改造进行管理与服务，甲方有权援引《商管守则》向乙方主张权利，甲方有权进入房屋进行有关维修、保养或其他与该房屋有关事项，并采取合理技术措施，乙方房屋出现漏（渗）水、公共设施设备故障，应及时通知甲方进行维修检查，因乙方装修或使用不当等原因导致的，由乙方自行维修，甲方应当维修的，乙方应当给予配合，乙方不得以第三方侵权、相邻权等原因拒付或延付合同费用，乙方处理第三方侵权、相邻权纠纷时，如需甲方协助，甲方积极配合；装修期指自进场日起算的一定期间，如该房屋在前述期间对外经营，无论乙方是否试营业、试运行或顾客数量及销售状况如何，或者国购广场内其他商家是否经营，不包括按甲方要求进行试营业的情况，装修期截至开业日的前一日；本合同租赁期满或提前解除、终止时，乙方应于合同终止日24：00时（无论是否公共节假日）之前将其所属物品全部搬离房屋、结清合同费用后，将该房屋恢复原状或甲方认可的状态交还给甲方，否则在合同到期、提前解除或终止日24：00时或甲方指定的时间届满时，乙方仍未派人前来商谈房屋交接事宜，视为乙方无条件同意将该房屋交还给甲方，逾期遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，无偿赠予甲方，且甲方具有免责的处置权，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用；乙方承租淮北国购广场7＃1-032-034号房屋，建筑面积89.96平方米，套内建筑面积87.93平方米；仅限于经营牧汤记品牌，租赁期限36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；免租期间乙方免交租金、商业管理费、公共能耗费；开业日（暂定）2016年10月1日；履约保证金18465.3元，在本合同签订后3日内支付；前两年租金、商业管理费交6免6，即55395.9元／年；第三年租金、商业管理费为110791.8元（即9232.65元／月）；合同费用采取先付后用原则，乙方在本合同签订后3日内支付首期6个月的租金、商业管理费、公共能耗费55395.9元，此后的押金、商业管理费、公共能耗费按押2付6方式支付，即以后每租赁支付周期（6个月）的租金、商业管理费、公共能耗费应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕，否则视为逾期支付，乙方逾期支付租赁费用达7日的，每天应按其拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金（自应付之日起计算），且甲方或物业公司有权选择暂停该房屋的部分或全部物业服务，甚至停水、停电等措施，造成的全部后果由乙方承担，乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋，如甲方解除合同的，则履约保证金及乙方已预交但未使用的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除时前三个月的租金、商业管理费及公共能耗费合计额作为解除违约金；如乙方有上述违约或因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）；甲方通知（讯）地址：安徽省淮北市相山区桓谭路66号，联系电话0561-52××××5；乙方通知（讯）地址：安徽省淮北市相山区，联系电话139××××3355。当日，马峰向国购公司交纳履约保证金18465.3元以及租金、商业管理费36930.6元，国购公司将涉案房屋交付马峰，马峰对房屋进行装修。 2016年12月16日，马峰向淮北华润燃气有限公司支付建筑安装费16035元。2016年12月23日，安徽鑫百安科技有限公司对涉案房屋安装的可燃、有毒气体报警系统进行测试，2017年7月9日，淮北国购广场开业，开始计算租金、商业管理费。2017年11月4日，国购公司与马峰就燃气费用问题达成协议，约定国购公司负责煤气改造费用10690元，扣除马峰应付水电费4637.2元，马峰尚欠截至2018年7月8日的租金、商业管理费12412.5元。2018年6月，马峰分多次支付租金、商业管理费，共计12412.5元。 2017年6月23日，国购公司按照租赁合同约定的通讯地址及联系电话将淮北国购广场开业日通知函邮寄给马峰，告知其淮北国购广场将于2017年7月9日全面开业。次日，淮北市相山区御林雅苑小区的门卫签收邮件。2018年9月14日，国购公司按照租赁合同约定的通讯地址及联系电话将催款函邮寄给马峰，催促其于2018年9月20日之前交纳自2018年7月9日至2019年7月8日的租金、商业管理费55395.9元（不含迟延付款违约金）。次日，他人代签邮件。马峰至今未支付上述款项。2019年9月17日，马峰发现涉案房屋除其安装的锁之外，另有一把锁，即联系国购公司的工作人员。该工作人员告知马峰，是国购公司的保安加的锁，其携带营业执照去国购公司，国购公司安排人员为其开门。马峰未去国购公司办理此事。 另查，国购公司为一审诉讼支付律师代理费5000元。 一审法院认为，国购公司与马峰签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。 关于解除合同及解除合同赔偿金问题。双方签订的租赁合同约定，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。现租赁合同期限已经届满，无需解除，马峰亦无需支付解除合同赔偿金。 关于腾空房屋、恢复原状、返还房屋、占有使用费问题。根据租赁合同，马峰未在2019年9月30日24时之前将其所属物品全部搬离房屋，将房屋恢复原状或国购公司认可的状态返还给国购公司，视为其同意将该房屋返还给国购公司，放弃房屋内的物品所有权，无偿赠予国购公司，国购公司享有免责的处置权，国购公司为清除房屋内的物品所发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用由马峰承担。据此，国购公司请求判决马峰腾空房屋、恢复原状、返还房屋、支付合同期满后占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。如国购公司自行将房屋恢复原状而发生费用，可以另行主张。 关于租金、商业管理费问题。马峰已经付清截至2018年7月8日的租金、商业管理费，之后至2019年9月30日的租金、商业管理费尚未支付。自2018年7月9日至2019年7月8日，租金、商业管理费计55395.9元，自2019年7月9日至2019年9月30日的租金、商业管理费计25235.91元（9232.65元/月×2月＋9232.65元/月÷30天×22天），合计80631.81元。 关于违约金问题。马峰未及时支付租金、商业管理费，应当承担违约责任。双方约定的违约金标准过高，国购公司主张违约金22805元，不超过法律规定的限额，予以支持。国购公司为本案聘请律师支付代理费5000元，按照租赁合同约定应由马峰承担。 关于履约保证金问题。马峰在签订租赁合同当天支付履约保证金18465.3元，现合同已经到期，国购公司应当将该款返还给马峰。 关于装修损失及其他损失问题。国购公司未承诺租赁合同期满后补偿马峰装饰装修费用，马峰亦未举证证明存在其他损失，故马峰请求判决国购公司赔偿其装修损失及其他损失15万元的反诉请求，于法无据，不予支持。判决：一、马峰于判决生效后十五日内支付国购公司租金、商业管理费80631.81元、违约金22805元、律师费5000元，合计108436.81元；二、国购公司于判决生效后十五日内返还马峰履约保证金18465.3元。第一、二项相互抵扣，马峰于判决生效后十五日内支付国购公司89971.51元；三、驳回国购公司的其他诉讼请求；四、驳回马峰的其他反诉请求。案件受理费3299元，由国购公司负担850元，马峰负担2449元；反诉案件受理费2536.69元，由马峰负担2400元，国购公司负担136.69元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明：2016年8月15日，国购公司（甲方）与马峰（乙方）签订的租赁合同1.4.8约定：国购广场统一由甲方作为商业管理公司进行运营和管理，该房屋作为其中的一部分，乙方应当接受甲方统一商业管理，并承担商业管理费。4.2约定：乙方在装修期内开业的，甲方按该房屋对外营业之日起计算租金、商业管理费、公共耗能费；若乙方对外营业时间在甲方规定的国购广场统一开业日后的，租金、商业管理费、公共耗能费以统一开业日起计收。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案商铺的计租期如何确定；2.本案的违约责任如何认定；3.商业管理费收取是否适当。 关于争议焦点1。本案双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。双方合同约定，无论马峰是在装修期内对外营业还是在国购广场统一开业日后对外营业，租金、商业管理费至迟应于国购广场统一开业日起计收。根据一审查明事实，国购公司已于2017年6月23日按照合同约定的通讯地址及联系电话将淮北国购广场开业日通知函邮寄给马峰，告知其淮北国购广场将于2017年7月9日全面开业，该邮件已被签收。故一审判决认定涉案商铺的计租期始于2017年7月9日并无不当。马峰上诉中对一期项目国购商场对外开业日为2017年7月9日不持异议，其虽辩称该开业日并非涉案商铺所在的商业街的开业日，但未提供相应证据予以证明，且其该项辩解并不影响涉案商铺租金、商业管理费的起算日期，本院不予采信。双方合同虽约定租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，但马峰于2019年9月17日发现国购公司在涉案商铺原有门锁之上另加了锁，致使马峰不能对涉案商铺进行实际占有和使用，一审判决认定涉案商铺租金、商业管理费计算的结束日期为2019年9月30日确有不当。鉴于马峰未就该部分提起上诉，本院对一审关于涉案商铺计租期的认定，予以维持。 关于争议焦点2。双方合同约定，国购公司的主要义务是依约将涉案商铺交付给马峰占有使用，马峰的主要义务是依约向国购公司支付相应租金。根据一审查明事实，国购公司已于2016年8月15日按照合同约定履行了交房义务，马峰应按照合同约定支付租金。但马峰自2018年7月9日起至今始终未按照约定向国购公司支付相应的房屋租金，致使合同目的不能实现，其行为构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的法定条件。同时，涉案租赁合同约定，乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋。根据该约定，在马峰逾期支付租赁费用达14日的情况下，国购公司亦有权行使租赁合同的单方解除权。马峰上诉主张国购公司承诺暂不计租，但并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。马峰上诉称国购公司延迟开业，构成违约，应赔偿其装修、采购物品等损失。根据双方合同约定，甲方保留调整开业日期的权利，甲方无义务对乙方进行任何形式的补偿或赔偿，马峰亦未举证证明国购公司愿意补偿其装修、采购物品等损失，故其该项损失应当由其自行承担相应责任，且马峰无法证明其具体损失数额，故对其该项上诉主张，不予支持。 关于争议焦点3。双方合同约定，国购广场统一由甲方作为商业管理公司进行运营和管理，该房屋作为其中的一部分，乙方应当接受甲方统一商业管理，并承担商业管理费，双方对商业管理的具体内容及费用为5539.59元/月均进行了约定，故国购公司有权要求马峰按照合同约定的数额支付商业管理费。马峰上诉称国购公司未提供符合条件的商业管理服务，国购公司无权收取商业管理服务费，已收取部分应予以返还。但马峰在一审中未提出该主张，亦未提供相关证据，在二审中仍未提供新证据予以证明，且与国购公司已承担涉案商铺的燃气改造费用的事实不符，故马峰的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，马峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2536.69元，由上诉人马峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年四月三十日 法官助理朱莉 书记员杨倩倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。