河北省滦平县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0824执异52号 案外人：靖文喜，男，1965年9月6日出生，汉族，河北省双滦区人，住承德市双滦区。 申请执行人：邢福银，男，1972年6月1日出生，汉族，住承德市双滦区。 被执行人：徐克磊，男，1971年3月16日出生，汉族，住承德市双滦区。 被执行人：秦永红，女，1972年7月27日出生，汉族，住承德市双滦区。 关于申请执行人邢福银与被执行人徐克磊、秦永红民间借贷纠纷一案，案外人靖文喜于2020年5月13日向本院提出执行异议申请，请求法院依法终止执行（2020）冀0824执恢48号执行裁定书，即停止对案外人靖文喜所有的位于承德市双滦区房屋的执行。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人靖文喜称，案外人于2015年2月13日以壹佰万元（1000000.00元）价格从被执行人徐克磊、秦永红处购买位于承德市双滦区房屋一处，案外人与被执行人徐克磊、秦永红签订《房屋转让协议书》，协议约定该房屋的所有权归异议申请人所有。在贵院查封该处房产前早已签订了《房屋转让协议书》并且在协议书签订时就已经将购房款全额支付给被执行人徐克磊、秦永红，被执行人徐克磊、秦永红于合同签订当日就将房屋交付给案外人，该房屋由于被执行人徐克磊、秦永红的原因导致房屋不能过户登记至其名下，案外人在收到房屋后对房屋进行了装修，随即入住使用该房屋，案外人自2015年初入住至今。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定；“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据立法本意，其目的是对房屋所有权尚不明确的情况下对房地产权属转让行为的一种限制。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件，本案中被执行人徐克磊和秦永红所购买的集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，并非权属不明确之房屋，亦非法律法规或单位政策规定具有人身专属性明令禁止不得转让的房屋，案外人与被执行人签订房屋转让协议后，案外人依约向被执行人支付了购房款，案外人实际接收了房屋，并对该房屋长期占有、使用，该房屋买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，该房屋转让协议应为合法有效协议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律规定，案外人是上述房屋的实际所有人，目前该房屋产权证书及相关手续即将办理完毕。现因申请执行人邢福银与被执行人徐克磊、秦永红民间借贷纠纷一案，贵院启动执行程序，将拍卖案外人所有的位于承德市双滦区房屋，申请执行人与被执行人之间的纠纷却要执行异议申请人的房屋，严重损害了异议申请人的合法权益。为维护异议申请人的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提出执行异议。恳请法院终止对上述房屋的执行。 申请执行人邢福银辩称：第一，被执行人徐克磊2014年4月19在答辩人处借款，并签订了《个人借款合同书》，约定以被执行人徐克磊所有的位于双滦区安监局家属楼作为抵押。该家属楼属集资购房，当时尚未办理产权登记，故该抵押不能进行他物权登记。第二，被执行人徐克磊与答辩人靖文喜于2015年2月13日签订了《房屋转让协议书》，亦未办理产权过户手续，且没有交付购房款的凭证证明实际给付了购房款。虽然被答辩人提交了两份转账凭证复印件，一张是2013年12月14日被答辩人靖文喜转给被执行人徐克磊款项100000.00元，另一张是2014年1月24日靖文喜转给秦永红550000.00元。这两份转款凭证均是在签订《房屋转让协议书》之前，并且与协议书中约定的购房款不相符，这不符合法律规定及房屋买卖交易规则，可见徐克磊、秦永红与靖文喜有其他的债权债务纠纷，不存在真实的房屋买卖关系，有恶意串通、虚假之嫌疑。第三，被答辩人与被执行人徐克磊签订的《房屋转让协议书》在后，该房屋抵押借款在先，根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，该《房屋转让协议书》违反法律强制性规定，根据《合同法》第五条第（五）项的规定，属无效合同。第四，被执行人徐克磊与被答辩人靖文喜签订的《房屋转让协议书》中第四条约定“甲方应保证所卖的房屋拥有所有权，可以自由处分买卖。保证出卖的房屋与四邻及第三人无任何纠纷，保证不存在抵押、担保等债务，若房屋基于前述原因给乙方造成经济损失由甲方负责赔偿。因该房存在抵押，故该条款不真实，且合同明确约定“若该房屋基于前述原因给乙方造成经济损失由甲方（徐克磊、秦永红）负责赔偿。”故被答辩人应向徐克磊、秦永红主张违约责任，与本案答辩人无关。第五，在答辩人邢福银诉徐克磊、秦永红、张之东民间借贷纠纷一案中，答辩人邢福银于2016年1月27日申请对徐克磊所有的位于双滦区采取保全措施，贵院于2016年2月1日作出（2016）冀0824民初549-2号财产保全民事裁定书，裁定查封了徐克磊的上述房屋。被答辩人对（2016）冀0824民初549-2号财产保全民事裁定书提出复议申请，贵院经审理认为：靖文喜提供的证据不能充分证实位于承德市双滦区归其所有，故对其申请法院依法解除对申请人所有的承德市双滦区住宅的查封的请求不予支持。现在案件已审理完毕，相关文书已经生效，进入执行阶段，被答辩人还是以原有的理由及证据又提出执行异议，显然不能成立。第六，在执行阶段，贵院执行局工作人员曾到看守所会见被执行人徐克磊，并做了相应的笔录，存放于执行卷中，被执行人徐克磊明确抵押借款是其真实意思表示，也愿意将涉案房屋拍卖偿还答辩人的借款，关于房屋买卖事宜他不知情，并且在2015年时已经在看守所，不可能签订房屋买卖合同，从这一情况也可以看出《房屋转让协议书》存在的问题。综上所述，被答辩人提出异议申请，要求解除对承德市双滦区住宅的查封，没有事实和法律依据，请求贵院查清事实，依法驳回被答辩人的该执行异议申请请求。 本院查明，申请执行人邢福银与被执行人徐克磊、秦永红民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月1日作出（2016）冀0824民初549-2号民事裁定书，裁定查封徐克磊所有的位于双滦区。2016年8月30日本院作出（2016）冀0824民初2728号民事裁定书，裁定查封徐克磊所有的位于双滦区。2018年12月28日本院作出（2016）冀0824民初2728号民事判决书，判决被执行人徐克磊、秦永红于判决生效后十日内偿还申请执行人邢福银借款本金700000.00元，逾期利息（自2014年4月19日起计算至本判决确定的给付之日止，利率按年利率24%计算），由张之东承担连带保证给付责任。被执行人秦永红不服本院作出的（2016）冀0824民初2728号民事判决书，于2017年3月7日向承德市中级人民法院提起上诉，承德市中级人民法院于2017年3月29日作出（2017）冀08民终1371号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人邢福银依据生效的法律文书向本院申请执行，申请拍卖被执行人徐克磊名下的房产用于偿还债务。 案外人靖文喜于2015年2月13日与被执行人徐克磊、秦永红签订房屋买卖协议，并通过银行转账方式将购房款转给被执行人，被执行人出具收条一张。2020年5月24日案外人靖文喜的邻居李国、张广民出具证明，证明自2015年案外人靖文喜一直在双滦区居住；承德市双滦区自来水公司用水清单显示用水户名为靖文喜，自2015年至今水费一直由靖文喜交纳。 本院认为，案外人靖文喜与被执行人徐克磊、秦永红签订房屋买卖协议在本院查封之前，并已支付全部价款，由于政策原因，该房屋一直未办理过户后续及不动产权证书，非案外人靖文喜自身原因没有办理过户登记。案外人靖文喜向本院提出书面异议，并能提供相应证据证明其主张，故案外人靖文喜异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）冀0824执恢48号执行裁定书拍卖被执行人徐克磊所有的坐落于承德市双滦区房屋一套的执行行为。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 伟 审判员 赵 萱 审判员 孙立军 二〇二〇年五月二十七日 书记员 杨新刚