江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3211号上诉人（原审被告）：阮松立，男，1968年11月28曰出生，住徐州市。委托诉讼代理人：郑瑞华，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州广达置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场二期商办综合楼1号楼3单元1916。法定代表人：陈龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，该公司法律顾问。上诉人阮松立因与被上诉人徐州广达置业有限公司（以下简称“广达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人阮松立的委托诉讼代理人郑瑞华、被上诉人广达公司的委托诉讼代理人侯琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮松立上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决本案租赁合同无效，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案租赁合同无效。（1）一审法院认为双方约定由上诉人向有关部门办理相关手续，根据有关规定，租赁房屋用于开设经营饭店等场所的，向当地机构申报消防安全检查的义务为该企业的开办经营者，且租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，更何况依据有关规定，房屋租赁合同即使无效，当事人请求参照约定的租金标准支付占有费的，法院应予支持，不予采纳上诉人关于租赁合同无效的观点，判决上诉人给付被上诉人租金、管理费、水电费、终端设备及占用费属认定事实错误。上诉人一审抗辩合同无效的理由和法律依据是：《建筑法》第61条第二款规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收合或验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第13条第(2)款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、工程质量验收，涉案和信广场1-5层裙楼工程在签订合同时未经消防验收，本案所指未取得消防验收是指依据《消防法》第13条第（2)款规定的依法应当进行消防验收的建设工程，最高院（2003)民一他字第11号批复的第一种情况：出租《消防法》第十条（修改前消防法）规定的必须经过公安消防验收机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。（2）一审法院认为根据有关规定，租赁房屋用于开设经营饭店等场所的，向当地机构申报消防安全检查的义务为该企业的开办经营者，且租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件属偷换概念，经营者经营装修属于二次装修，如果必须经消防验收的工程未经验收，无法取得二次经营装修审批。在验收不合格或未经验收的情况下，因违反法律禁止性规定，合同当然无效。（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定的租赁合同无效，可参照租金约定标准支付房屋占用费，是指违章建筑、临时建筑等具备房屋使用性能的情形下，参照租金标准给付。而本案是违反国家禁止性规定，即禁止投入使用，该规定属于强制性规定，即使占有该房屋，也不会因为占有而收益。2、一审法院适用法律错误。本案房屋租赁合同违反《建筑法》、《消防法》规定，依据《合同法》第52条第（5)款规定，应认定合同无效，进而驳回被上诉人的诉讼请求。广达公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应对双方具有约束力，上诉人接收房屋正常经营使用并取得相关收益，应按照合同约定支付相关费用。广达公司向一审法院起诉请求：1.判决阮松立支付房租258452元、管理费213850元、水电费51643.5元、POS机租赁费2800元，合计526745.5元（保留向阮松立主张因迟延交付各项费用产生的滞纳金权利）；2.诉讼费由阮松立承担。一审法院认定事实：2015年12月4日，广达公司、阮松立签订《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》，约定阮松立承租广达公司和信广场二期购物中心六层L506号商铺经营“外婆老灶”餐饮，约定阮松立对该物业进行装修、改动、还原工程时，所有涉及消防、空调等应取得广达公司同意，由阮松立向有关政府部门办理相关手续；租赁期限从2015年12月4日至2020年12月3日，装修免租期至2016年4月30日，免租期内阮松立无需支付租金，但须向广达公司支付管理费等费用；租金在2017年12月3日前每月为55723元，阮松立每月5日前支付当月租金；租赁期内管理费每月30550元，阮松立每月5日前支付当月（以上费用以一次性缴纳三个月为一期支付一次）；协议期内，阮松立需承担终端设备及线路占用费每月租金400元在每月5日前支付；阮松立按附件三规定支付水电等费用，应在收到账单之日起5日内以广达公司指定的方式支付给广达公司；该协议“备注”载明给予阮松立正式开业后免租金为期三个月期限；该协议附件三为“收费标准明细一览表”。2016年1月阮松立支付了有关费用后进场装修，阮松立于2016年8月2日向广达公司缴纳2016年4月12日至6月19日水电费共计43276.5元、2016年8月29日缴纳2016年6月20日至7月19日一个月水电费18163.5元、2016年9月23日缴纳2016年7月20日至8月19日一个月水电费19932元，广达公司均出具了相应的增值税发票。该协议履行中，广达公司、阮松立及与徐州市南图商业策划运营有限公司三方经协商一致，签订《和信广场二期购物中心商铺租赁（及经营）协议书-主体变更协议》，约定就上述协议自2016年12月1日起，徐州市南图商业策划运营有限公司取代广达公司成为合同的一方，原合同广达公司的权利、义务全部由该公司承受；12月1日前广达公司基于原合同对阮松立履行权利义务与该公司无关。现广达公司主张阮松立欠付2016年7月至11月租金258452元、2016年5月至11月管理费213850元及POS机租赁费2800元、2016年9月至11月水电费51643.5元（已由广达公司代为支付，9月17760元，10月15826.5元，11月18057元）。一审法院认为，案涉商铺租赁协议基于双方真实意思表示，依法成立，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。结合查明事实，对广达公司诉讼请求论证如下：1、关于租金，这必涉及起算日期，广达公司自2016年7月起算且数额为35560元不是约定的每月55723元，之后4个月均按约定计算，但广达公司没有证据证明阮松立4月中旬开业，故应按双方约定“装修免租期至2016年4月30日，免租期内阮松立无需支付租金”，确认阮松立2016年5月开业，以及“备注”约定的阮松立正式开业后免租金为期三个月计算，确认阮松立应自2016年8月起支付广达公司4个月的租金；2、关于管理费，广达公司自装修免租期届满后，2016年5月起算是对自己权利的处分，一审法院予以采纳；3、关于水电费，依据双方约定的支付方式及实际履行情况，一审法院确认2016年9月17760元、10月15826.5元、11月18057元合计51643.5元，阮松立未向广达公司支付，但广达公司已向有关收费单位支付完毕，故阮松立应给付广达公司；4、关于POS机租赁费，双方约定的是阮松立“需承担终端设备及线路占用费每月租金400元”，广达公司诉讼请求表述不当，阮松立答辩“POS机没有安装”即不支付费用，不符合约定，且此为其经营必须，其应按约定支付，广达公司自2016年5月起算并无不当。关于阮松立主张的消防问题，首先，双方进行了约定由阮松立向有关部门办理相关手续，其次，根据有关规定，租赁房屋用于开设经营饭店等场所的，向当地机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，且租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，更何况依据有关规定，房屋租赁合同即使无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院也应予支持，故阮松立以消防问题主张涉案合同无效的观点，一审法院不予采信；对其以合同无效即自始无效就不会产生租金收益、房屋至今不具备正常使用条件、其至今不能进行正式营业，从而依据双方约定其不应当支付广达公司租金和相应管理费用的主张，因违背阮松立进行装修、实际占有使用房屋进行经营的客观事实，一审法院不予采纳。综上，广达公司的诉讼请求有事实和法律依据部分，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条的规定，判决：一、阮松立于本判决生效后3日内一次性支付给徐州广达置业有限公司租金222892元、管理费213850元、水电费51643.5元、终端设备及线路占用费租金2800元，合计491185.5元；二、驳回徐州广达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案商铺租赁协议是否有效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定均系对房屋交付条件的规定，属关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，并非对合同效力的强制性规定，而阮松立上诉所依据的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突已于2013年2月26日被最高人民法院决定废止，故阮松立上诉认为涉案商铺未经消防验收，要求确认涉案协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，阮松立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费9070元，由上诉人阮松立负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 徐海青审判员 谢立华二〇二〇年五月十九日书记员 彭伟涛