新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终94号 上诉人（原审被告）：鄯善县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：陈志峰，该社理事长。 委托诉讼代理人：毛微，新疆天阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波，男，汉族，系鄯善县农村信用合作联社风险部经理。 被上诉人（原审原告）：段文武，男，汉族，1967年1月6日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被上诉人（原审原告）：高明才，男，汉族，1966年3月2日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 原审第三人：吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：王金全，该公司经理。 原审第三人：王金全，男，汉族，1967年10月3日出生，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县,系吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司法定代表人。 原审第三人：张志杰，男，汉族，1976年7月6日出生，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 上诉人鄯善县农村信用合作联社（以下简称鄯善县农村信用社）因与被上诉人段文武、被上诉人高明才及原审第三人吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司（以下简称洋海湾公司）、原审第三人王金全、张志杰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初26号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭于2020年4月27日对本案进行公开开庭审理。上诉人鄯善县农村信用社委托诉讼代理人毛微、刘波，被上诉人段文武、被上诉人高明才的共同委托诉讼代理人杨敏，原审第三人洋海湾公司法定代表人王金全到庭参加诉讼，原审第三人张志杰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鄯善县农村信用社上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初26号民事判决，依法改判驳回二被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1.二被上诉人在一审提交的《厂房、办公楼租赁合同》未经备案、登记、公证，因此只在其与原审第三人洋海湾公司之间有效，不能对抗上诉人鄯善县农村信用社。2.二被上诉人称租赁费用为现金支付，并提供租赁费收据，但未能说明款项来源，且经一审庭审询问，原审第三人洋海湾公司对其租金亦未做账，故二被上诉人主张其以现金用于大额付款的做法违背常理；而通过上诉人鄯善县农村信用社一审提交的电话录音可以证明涉案房屋及土地并未被出租，足以证明二被上诉人提交的租赁费收据虚假。3.二被上诉人并无任何证据证明其租赁合同的签订早于原审第三人洋海湾公司签订借款合同及办理抵押前，亦无证据证明其对案涉房产进行实际占有使用，其主张的租赁关系实际并不存在。4.二被上诉人提交的《厂房、办公楼租赁合同》租赁期限为20年且租金维持不变，每年的租金均为10万元，显然不符合常理，该租金明显偏低，其租赁关系虚假。二、一审法院适用法律错误。根据我国法律规定，抵押财产是在抵押权设立后出租还是抵押权设立前出租，是确定租赁合同对抵押物的受让人是否继续有效的关键。本案原审第三人洋海湾公司向上诉人鄯善县农村信用社申请办理贷款时及根据现场勘验照片均显示二被上诉人并未占有使用租赁物，说明在抵押权设立前抵押财产未出租；且二被上诉人仅凭租赁合同和收据也无法证明租赁合同的有效期是从2013年3月31日开始计算，因此即使原审第三人洋海湾公司在抵押权设立后出租了抵押资产，租赁关系也不得对抗已登记的抵押权。 被上诉人段文武、高明才共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有效，应当驳回上诉，维持原判。理由如下：1.租赁合同属于由《中华人民共和国合同法》调整的民事法律关系，我方与原审第三人签订的合同合法有效，其租赁权应受到法律保护。上诉人鄯善县农村信用社作为案涉房产的受让方，应当继续履行我方与原审第三人洋海湾公司所签租赁合同。2.根据原审查明事实，我方所签租赁合同的时间早于原审第三人洋海湾公司订立借款合同及办理抵押权，上诉人鄯善县农村信用社虽然主张租赁合同时间在后，但并未提供证据予以证实，其在一审所提鉴定申请亦被驳回。根据相关法律规定，我方的租赁权应当受到保护。请求二审人民法院依法维持原判。 原审第三人洋海湾公司、王金全述称，我方与被上诉人的租赁合同真实有效，应受到法律保护，一审判决正确，应当予以维持。 原审第三人张志杰未向本院提交书面答辩状。 段文武、高明才向一审法院起诉请求：1.确认段文武、高明才与洋海湾公司于2013年3月31日签订的《厂房、办公楼租赁合同》合法有效。2.判令鄯善县农村信用社继续履行洋海湾公司与段文武、高明才签订的《厂房、办公楼租赁合同》。 一审法院认定如下事实：2013年3月31日，洋海湾公司与段文武、高明才签订了一份《厂房、办公楼租赁合同》，双方约定：洋海湾公司将位于鄯善县葡萄、哈密瓜科技产业园的厂房面积2419.61平方米、2218.84平方米、1940.84平方米；办公楼面积2723.21平方米及土地49,982平方米（产权证号：鄯国用2012第XXXX号）出租给段文武、高明才使用；租期20年，自2013年3月31日至2033年3月30日止；每年租金100,000元。租赁合同签订后，洋海湾公司将约定的厂房、办公楼、土地交给段文武、高明才使用。段文武、高明才按合同约定每年给吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司交100,000元租金（从2013年交至2019年）。2014年10月23日洋海湾公司向鄯善县农村信用社办理抵押贷款，时任洋海湾公司法定代表人的张志杰在鄯善县农村信用社打印的核查记录、农村信用社抵押核实书上签字盖章，其中抵押物是否存在出租，在先抵押等情况一栏核实为无。2014年11月10日，鄯善县农村信用社与洋海湾公司（借款人及抵押人），张志杰、王金全（担保人）签订了《流动资金借款合同》、《农村信用社借款抵押合同》、《农村信用社借款保证合同》。洋海湾公司将位于鄯善县葡萄、哈密瓜产业园经一路西侧纬三路南侧31、41、51、61、西侧11、3、2及鄯善县312国道以东的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押手续。张志杰、王金全自愿向贷款人承担连带保证责任，作为按期归还所借款项和利息、违约金的担保、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同中约定，该合同经公证后具有强制执行效力，债权人可向有管辖权的人民法院申请强制执行，债务人自愿接受强制执行。2014年12月2日鄯善县公证处作出（2014）新鄯证字第002155号债权文书公证书；2016年3月9日鄯善县公证处作出（2016）鄯证执字第11号执行证书。上述合同经鄯善县公证处公证并赋予强制执行效力【公正证书编号（2014）新鄯证字第002155号】。因洋海湾公司未按时归还鄯善县农村信用社贷款，鄯善县农村信用社据此向一审法院申请强制执行。案件执行过程中，鄯善县农村信用合作社申请对洋海湾公司名下位于××县南侧的场地、厂房、院内附属物予以查封、评估、拍卖。一审法院对上述房产、土地使用权、院内附属物予以查封后，经两次拍卖后流拍，流拍价15,375,783.28元。鄯善县农村信用社同意以流拍价以物抵债，对剩余未清偿债权予以放弃并申请结案。一审法院于2018年12月18日做出（2018）新21执恢3号执行裁定：一、被执行人吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司名下鄯国用（2012）第013号国有土地使用权、鄯房权证鄯善县字第XXXX号、鄯房权证鄯善县字第XXXX号、鄯房权证鄯善县字第XXXX号、鄯房权证鄯善县字第XXXX号、鄯房权证鄯善县字第XXXX号房产、吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司院内附属物的所有权，以流拍价15,375,783.28元，抵偿给申请执行人鄯善县农村信用合作联社（交付清单以新疆华远房地产评估有限公司作出的新华远（估）字2018第00449号评估报告为准）。二、申请执行人鄯善县农村信用合作联社可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。涉案房屋移交过程中，异议申请人(案外人)段文武、王金全提出书面执行异议，一审法院于2019年6月15日作出（2019）新21执异2号执行裁定，驳回异议申请人（案外人）段文武、高明才的异议请求。段文武、高明才遂提起本案之诉。庭审中，鄯善县农村信用社认为段文武、高明才向法院提供的证据与事实不符，申请对段文武、高明才与洋海湾公司于2013年3月31日签订的《厂房、办公楼租赁合同》的签订时间进行鉴定。因该鉴定对检材和对比样本要求高，目前国内仅有少数鉴定机构能鉴定六个月以内的制成文件，且送检鉴定的检出率不高，经一审法院咨询，相关鉴定机构均答复无法作出结论，故一审法院未予委托。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.段文武、高明才与洋海湾公司签订的《厂房、办公楼租赁合同》是否有效；2.鄯善县农村信用社是否应当履行洋海湾公司与段文武、高明才签订的《厂房、办公楼租赁合同》。鄯善县农村信用社主张段文武、高明才与洋海湾公司之间不存在租赁关系，其提供的租赁合同和租赁费收据均为段文武、高明才与洋海湾公司为逃避法院强制执行而伪造的证据，段文武、高明才未实际占有使用涉案房屋。由于鄯善县农村信用社未能提供有效证据证明其上述事实，仅凭一份2014年11月23日的核查记录和一组勘查现场照片，不能充分证明其所述事实，故一审法院不予采信。段文武、高明才与洋海湾公司签订的《厂房、办公楼租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律法规，也未侵犯他人合法权益，故该合同属合法有效的合同。由于洋海湾公司欠鄯善县农村信用社贷款，经一审法院执行，鄯善县农村信用社取得了原属于洋海湾公司的相关房产和土地，而这些房产和土地洋海湾公司在2013年就租给了段文武、高明才使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故鄯善县农村信用社在取得原属于洋海湾公司的相关房产和土地所有权后应依法继续履行段文武、高明才与洋海湾公司签订的《厂房、办公楼租赁合同》。综上所述，段文武、高明才主张的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。遂判决：一、段文武、高明才与吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司于2013年3月31日签订的《厂房、办公楼租赁合同》为有效合同。二、鄯善县农村信用合作联社在取得原属于吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司的相关房产和土地所有权后，应依法继续履行段文武、高明才与吐鲁番洋海湾现代农业开发有限公司签订的《厂房、办公楼租赁合同》。 本院依法对一审判决查明事实中双方当事人均无争议部分依法予以确认。 二审期间，在庭审中本院要求二被上诉人针对其所提一审诉讼请求进行明确，二被上诉人明确表示，其对执行法院通过执行程序将涉案房产和土地通过以物抵债形式转给鄯善县农村信用社并办理变更所有权登记的行为并无异议，一审所提诉讼请求仅要求确二被上诉人与原审第三人洋海湾公司之间所签房屋租赁合同合法有效，以及上诉人鄯善县农村信用社在完成案涉房产的所有权变更后，继续履行该租赁合同。 本院另查，二被上诉人一审提交的落款时间为2014年1月10日和2014年3月3日的《收据》，其票号分别为1076984和1076985；落款时间分别为2015年1月30日和2015年2月10日的《收据》，其票号分别为1076986和1076987；落款时间为2016年1月20日和2016年2月26日的《收据》，其票号分别为1076988、1076989；另，二被上诉人提交了时间为2016年4月20日段文武向张志杰转款110,000元的《网上银行电子回单》交易用途记载为周转，同年11月24日转款100,000元《网上电子回单》交易用途记载为还款；原审第三人洋海湾公司于2017年1月23日出具《收条》。 本院认为，2008年2月4日《最高人民关于印发的通知》（法发[2008]11号）中指出：民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。根据二被上诉人一审向法院提交的《起诉状》以及其在二审中对诉讼请求的表态意见，本案中，二被上诉人对人民法院针对涉案标的物的执行并无异议，换言之，二被上诉人所提诉讼请求中并不包含排除或阻却人民法院对涉案标的物予以执行的内容，故二被上诉人所提本案诉讼不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定的关于案外人执行异议之诉范围。二被上诉人针对案涉租赁合同提起本案诉讼，并提出要求继续履行该租赁合同，故本案案由应为租赁合同纠纷为妥，一审对本案案由的认定有误，本院依法予以纠正。 本案争议焦点为：涉案《厂房、办公楼租赁合同》是否真实有效，即上诉人鄯善县农村信用社作为案涉执行标的的所有权继受人是否应继续履行该租赁合同义务。 本院认为，二被上诉人提起本案诉讼的起因，系由于原审第三人洋海湾公司无法偿还上诉人鄯善县农村信用社贷款，致使上诉人鄯善县农村信用社行使案涉房产及土地抵押权以达到清偿债务的目的。在司法实践中，为防止被执行人干扰执行与案外人恶意串通，伪造租赁合同及相关证据提起诉讼，导致作为租赁物的执行标的的变现价格降低，从而影响申请执行人的债权受偿。因此，人民法院应当针对被执行人与案外人主张的租赁关系的真实性进行严格审查。本案中，虽然二被上诉人所提一审诉讼请求系普通民事合同法律关系，但该诉讼请求能否成立亦会直接影响到上诉人鄯善县农村信用社对案涉标的物的变现价值，故对案涉租赁关系的真实性应当结合本案事实从以下方面进行审查： 本案中，二被上诉人提交了其与原审第三人洋海湾公司签订的《厂房、办公楼租赁合同》、租金缴纳凭证、水电费凭证以及证人证言，用以证明双方之间存在真实的房屋租赁关系。对此，本院认为，1.针对租赁合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”。上述规定虽非强制性规定，二被上诉人及原审第三人洋海湾公司未对案涉租赁合同未进行登记备案手续并不当然影响该合同效力，但仅凭该合同不足以证明双方之间的租赁关系可以对抗合同外第三人。2.针对租金缴纳情况。根据案涉租赁合同约定，租赁期限自2013年起至2033年，租金每年缴纳。二被上诉人为证明其租金缴纳情况，提交了自2014年至2016年由原审第三人洋海湾公司出具的租金收取《收据》。二被上诉人主张三年间分别于不同时间缴纳了房屋租金，但根据本院二审查明事实，由原审第三人洋海湾公司出具的《收据》显示其票号相连续，表明该《收据》系在同一时间开具，与《收据》上记载的开具时间不符，故无法与二被上诉人主张的分别在不同时间缴纳案涉房屋租金的事实形成相互印证；原审第三人洋海湾公司及张志杰虽认可收取了二被上诉人缴纳的款项，但未能提供除《收据》以外的其他证据予以佐证，其公司账户中亦无租金入账信息。因此该《收据》不足以证明二被上诉人依约履行缴纳租金义务的事实。二被上诉人一审提交的两张向张志杰本人转款的《网上银行电子回单》，其记载的交易用途并非缴纳租金，转款数额亦与合同约定的租金数额不符，该证据无法证实二被上诉人主张的通过网上银行转账支付的款项系用于案涉房屋租金支付的事实，不能因此排除二被上诉人与原审第三人洋海湾公司及张志杰之间存在其他诸如《网上银行电子回单》记载的还款或周转等法律关系的可能性。另，根据二被上诉人提交的《收据》记载的收款时间及《网上银行电子回单》显示的交易时间，显示二被上诉人在2016年向原审第三人洋海湾公司及张志杰共计支付310000元款项，其主张全部款项均为案涉房屋租金，但其所提交的无论《收据》还是《网上银行电子回单》在证明力方面均存在瑕疵，亦与双方合同约定的租金缴纳方式不符，且二被上诉人在一年之内数次缴纳租金，缴纳款项金额高达30余万元的做法与双方合同约定的租金缴纳方式不符，亦不符合商业规则。案涉被租赁房屋及土地面积总计近6万平方米，租期长达20年，租金仅为每年10000元，其每平方米租赁价格不足2元，对该租赁价格的不合理之处以及原审第三人洋海湾公司确定租赁费用的依据，二被上诉人及原审第三人洋海湾公司均无合理解释。综合上述分析，本院认为，二被上诉人提交的用于证明租金缴纳情况的证据均无法独立证明其主张的案件事实，所提证据之间亦无法相互印证，故该证据不足以证明二被上诉人主张的租赁事实。3.针对对案涉租赁物的占有和使用情况。根据案涉合同约定，二被上诉人租赁案涉房产用于生产加工。一审中，二被上诉人提交了自2016起部分缴纳水电费用的单据用以证明其实际占有的事实，对此，本院认为，二被上诉人主张其自租赁合同签订后便开始占有使用案涉厂房土地，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，二被上诉人应就其主张的占有使用的时间和事实承担举证责任。本案中，二被上诉人所举水电费单据的时间自2016年开始，在此时间之前二被上诉人并未提交证据证明其对涉案房屋土地进行占有使用的事实，而根据上诉人鄯善县农村信用社一审提交的勘察现场照片则证明案涉厂房并未实际从事生产经营活动，故仅凭水电费凭证无法证明二被上诉人自2013年起占有使用案涉租赁房产从事生产经营活动的事实。二被上诉人一审提供的证人与其之间具有利益关系，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据”之规定，其证人证言亦不能证明二被上诉人主张实际占有事实确实存在。即便该证人证言真实，该证人身份为门卫，其证言仅能证明其受雇于段文武对案涉房产进行看管，但无法证明二被上诉人对该房屋土地进行占有使用的事实。 依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，综合分析本案证据，二被上诉人所提交的用以证明案涉租赁合同关系真实有效的证据，其证明力均存在瑕疵，证据之间亦无法相互印证，尚不足以达到证明二被上诉人主张事实确实存在的程度，故二被上诉人未能完成其举证责任。一审对其所举证据的分析认定有误，且未能对案涉未经备案登记的租赁合同中存在的既不符合商业规则、亦不符合常理的情况进行审查和认定，对案件事实的认定有误。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中，原审第三人洋海湾公司在明知案涉土地房屋上存在租赁关系的情况下，在借贷过程中刻意向上诉人鄯善县农村信用社隐瞒相关情况，并对案涉房屋土地进行抵押。而二被上诉人与原审第三人洋海湾公司虽主张双方存在租赁合同关系，但其所提证据无法证明其确实缴纳了租金且实际占有使用案涉房屋及土地，双方所签合同并未实际履行。故案涉租赁合同并非双方当事人的真实意思表示，双方订立该合同的目的在于降低上诉人鄯善县农村信用社对案涉标的物的变现价值，其行为损害了上诉人鄯善县农村信用社的合法权益，该租赁合同应为无效，二被上诉人要求确认该租赁合同效力的诉讼请求不能成立，本院不予支持。上诉人鄯善县农村信用社作为案涉房屋所有权的继受人，并无责任继续履行该租赁合同的义务。 综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初26号民事判决； 二、驳回段文武、高明才的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费200元，由段文武、高明才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  陆建蔚 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年五月二十日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静