湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终201号上诉人（原审被告）：徐丰阳，男，1984年5月7日出生，汉族，住浏阳市。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。上诉人徐丰阳因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初8861号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐丰阳的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回兆基物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：兆基物业公司的物业服务极不到位，存在消防通道经常堵塞，出入口敞开，社会闲杂人员均可进出，电梯维修保养不及时，小区道路垃圾成堆等等问题，与其收费完全不匹配。被上诉人兆基物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。兆基物业有物价局对小区收费标准的认定，物业费为1.8元/平方米，并非徐丰阳所称的1.62元/平方米。兆基物业公司的一审诉讼请求:1、请求判令徐丰阳支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费和环卫费共计6616元及违约金（以欠缴金额为基数，自2017年1月1日起按每日2‰的标准计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由徐丰阳承担。一审法院认定事实如下：徐丰阳系新月半岛外滩18栋1001号房的业主，其住房面积为118.08㎡。兆基物业公司系一家经批准从事物业服务的公司，2014年7月3日，兆基物业公司与徐丰阳签订《前期物业管理服务协议》，由兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区进行物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等做了详细约定。根据协议约定，兆基物业公司服务期间，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，住宅1.8元/月/㎡；商业物业2.5元/月/㎡。交费时间：交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用。如未按约定交纳物业服务费用，原告可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托原告向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因徐丰阳拖欠兆基物业公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6376元（118.08平方米×1.8元/月×30个月）及环卫费240元（8元/月×30个月），合计6616元，经兆基物业公司书面催缴，徐丰阳仍未交纳，兆基物业公司遂诉至该院。庭审中，徐丰阳提交照片、微信聊天记录等证据，拟证明兆基物业公司存在收费过高且未按合同约定履约，对小区管理不到位，服务与收费严重不匹配等问题，但兆基物业公司对此均不予认可。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基物业公司与徐丰阳签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对徐丰阳及物业公司均具有约束力。兆基物业公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，徐丰阳作为该小区业主，理应按约定向兆基物业公司交纳相应的物业服务费用。兆基物业公司主张徐丰阳支付环卫费，因兆基物业公司已向该院提交证据证明其代收该费用之合法性，故该院对该主张亦予以支持。关于徐丰阳提出的物业费收取的标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向原告进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于徐丰阳提出的物业公司服务不到位的问题，该院认为，徐丰阳提交的证据不足以认定兆基物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基物业公司对新月半岛小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但兆基物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,徐丰阳作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基物业公司提供的物业管理服务,不能以兆基物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故徐丰阳的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金，徐丰阳未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基物业公司要求徐丰阳承担违约责任的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决如下：一、徐丰阳于本判决生效之日起十日内支付长沙兆基物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费6376元、环卫费240元，合计6616元；二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由徐丰阳负担。在本院二审过程中，徐丰阳向本院提交了视频、照片一组证据（共四项），拟证明兆基物业公司物业严重不作为，未尽到物业公司的义务，违反了物业服务合同的约定。兆基物业公司对徐丰阳提交的照片、视频的真实性、合法性及关联性均有异议。兆基物业公司向本院提交了两组证据：证据一、物业服务照片，拟证明兆基物业公司按照协议约定提供了物业服务，如劝导业主拆除违章搭建物，清理垃圾及地下车库、电梯及消防设施检修等；证据二、2020年疫情防控信息日报，拟证明在新型冠状病毒爆发期间，兆基物业公司对小区出入的车辆及人员进行严格登记及测量体温，对小区内进行了全面消毒等工作，履行了提供物业服务的义务。徐丰阳对兆基物业公司提交的证据的证明目的有异议，垃圾堆是长期的过程，证明物业卫生服务非常差，疫情期间对疫情的防控、消毒，是物业公司该做的。本院审查证据认为：徐丰阳提交的证据均为2019年11月及以后的小区物业服务情况，与本案没有直接的关联性，本院不予采信。兆基物业公司提交的证据一中的装修整改通知书具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信；证据一中的照片及证据二亦为一审后对小区物业服务情况的反映，与本案没有直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明：兆基物业公司的工作人员对业主询问物业费的标准时均答复涉案小区的物业费为1.8元打九折1.62元/月/平方米。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：虽兆基物业公司与徐丰阳签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费为1.8元/月/平方米，但兆基物业公司的工作人员在业主询问物业费的标准时，多次答复物业服务费打九折，折后为1.62元/月/平方米，故本院认为该答复应视为兆基物业公司主动对双方协议约定的物业服务费的优惠，全体小区业主均可以享受此优惠，故本案中物业服务费应以1.62元/月/平方米为标准计算。徐丰阳关于兆基物业公司物业服务不到位的上诉理由，虽提交的证据证明的是本案一审后发生的情况，但通道堵塞、噪音扰民问题通常是长期存在的问题，兆基物业公司虽不是完全责任方，亦应对上述问题进行协调处理或采取积极的行为来缓解或解决问题，故本院认为兆基物业公司物业服务还是略有瑕疵，但考虑到兆基物业公司已对物业服务费进行了九折优惠，故本院不再对物业服务费另行折扣。综上，有新的证据证明原一审判决认定事实稍有不当，本院予以修正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初8861号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初8861号民事判决第一项为：“徐丰阳于本判决生效之日起十日内支付长沙兆基物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费5738.4元、环卫费240元，合计5978.4元；”三、驳回长沙兆基物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由徐丰阳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 陈新华二〇二〇年五月十二日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。