辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终735号上诉人（原审被告）：王玉华，女，1957年5月26日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：徐亮，鞍山市铁东区园林街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董奕江，男，1987年9月8日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：董宝庆，男，1960年6月25日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：易尚东，辽宁图远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐少合，男，1957年8月20日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：马显毅，海城市大维法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：董志明，男，1951年12月22日出生，汉族，住鞍山市铁西区。被上诉人（原审被告）：海城市金山房地产开发有限公司，住所地海城市白杨小区三组团。法定代表人：杨士学，该公司经理。上诉人王玉华因与被上诉人董奕江、徐少合、董志明、海城市金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）房屋买卖合同（一审案由：商品房销售合同）纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉华的委托诉讼代理人徐亮，被上诉人董奕江及其委托诉讼代理人董宝庆、易尚东，被上诉人徐少合的委托诉讼代理人马显毅，被上诉人金山公司的法定代表人杨士学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉华上诉请求：1.撤销原判；2.将本案发回重审或改判；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人徐少合是涉案房屋的开发商，约定用案涉房屋所卖房款抵付董志威（上诉人王玉华丈夫）的工程款，董志威收取被上诉人董奕江的房款，系取得的案涉楼盘工程款，徐少合给董奕江开具专用收据（购房款）、徐少合收取董奕江进户费5700元、董奕江收到钥匙并对房屋进行装修等一审法院认定事实，是徐少合与董奕江形成实质的房屋买卖关系。一审法院下列观点错误：一、一审法院的房屋未交付观点错误。一审法院确认的被上诉人董奕江缴纳进户费5700元并对房屋进行装修的事实，充分证明房屋已经交付。二、一审法院的抵顶工程款的行为没有完成观点错误。一审法院确认的徐少合将给董志威开具专用收据（购房款）变更到董奕江名下及董志威收到董奕江支付293，000元的事实，充分证明抵顶工程款的行为已经完成。三、一审法院判上诉人返还购房款显失公平。董志威收到董奕江支付的、徐少合抵顶的293，000元工程款后，用于支付了部分施工人员人工费，该款项没有用于董志威与上诉人王玉华的家庭生活，因工程至今没有最后结算，上诉人现在还负债累累，一审法院判上诉人返还购房款显失公平。四、上诉人作为本案被诉主体不适格。本案案由是商品房销售合同纠纷，根据相关法律法规，董志威无法成为商品房销售合同的卖方，上诉人更不应当继承这一错误的法律关系，上诉人作为本案被诉主体不适格。董奕江辩称，服从原审判决。一、根据合同相对性，房屋买卖关系是在董志威与董奕江之间建立。两张收条及工程负责人徐少合签字、工程项目部盖章并注明付款人为董奕江的专用收款收据，证明董奕江通过付款取得了董志威顶账房屋的物权期待权。上诉状第二页中第三项下“董志威收到董奕江支付的、徐少合抵顶的293,000元工程款后，用于支付了部分施工人员人工费”足以证明了董志威收取到款项，其与董奕江之间建立了房屋买卖合同关系。二、0056356号收据上署有“董奕江”的名字，不等于权利人董奕江与徐少合或金山旭东二期项目部建立了合同关系。1.董奕江并未向徐少合或项目部交付购房款。众所周知，商品房要办理物权登记后才算完成权利转移，作废原0056353号据，换开0056356号收据目的是待工程取得预售许可后为权利人董奕江换取正式房地产交易合同、开具正式发票并办理网签备案和房屋落户登记的需要，属于为正式办理物权登记的必要准备，也是其“以房顶账”行为的附随义务。被上诉人徐少合与董奕江之间并无房屋买卖合同关系。2.原审庭审笔录第4页下数第六行“被徐：这个房子跟我没关系，当时找的人，董志威欠原告钱是顶账的，不是买的，我们没有卖这个房子。”可以证明被上诉人徐少合与董奕江之间不存在房屋买卖合同关系。三、被上诉人徐少合拒不交付房屋构成对董志威的违约。庭审笔录第7页倒数第三行“抵顶一户给董志威，另一户是回迁户，”且0056356号收据上载明“此户抵顶工程款（按销售价计算）”。被上诉人徐少合承认欠董志威工程款，也约定了以4号楼5单元501，面积92.69平方米房屋抵顶工程款，在知道我的委托人董奕江装修错房后又拒不交付正确的抵顶工程款房屋，其实质上是对“与董志威以房屋抵顶工程款书面约定”的违约。四、被上诉人董奕江未取得房屋，买卖合同未得到履行。《最高院商品房买卖合同司法解释》第十一条规定：房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。法律规定了房屋交付的标准，即对房屋的转移占有。李春华、张娜、张宇诉董志威、董奕江返还原物纠纷的二审判决书均判决董奕江败诉，腾退4号楼5单元502室房屋。至今，无论是徐少合、上诉人均未完成对被上诉人董奕江的房屋交付。五、无正当理由取得5700元的利益，被上诉人徐少合应当返还。因被上诉人徐少合拒绝继续交付房屋给董奕江，董奕江未能进户，徐少合收取5700元进户费没有依据，构成不当得利，应当予以返还。综上，本案中被上诉人董奕江支付了购房款和房屋装修款、进户费长达八年的时间，既没有得到房屋又要不回已付款项，故提起诉讼。原审判决上诉人返还购楼款、徐少合返还进户款正确，应予维持。徐少合辩称，服从原审判决。上诉人与被上诉人徐少合没有商品房买卖合同关系，所以对上诉人的诉求不同意。董志明未答辩。金山公司辩称，我方跟上诉人没有买卖关系，服从原审判决。董奕江向一审法院起诉请求：四被告共同返还购房款303，200元及利息（利息从2013年4月1日起至给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿装修损失60，000元、律师费5000元及进户费5700元。一审法院认定事实：被告徐少合曾挂靠被告海城市金山房地产开发有限公司开发建设工程。董志威曾给被告徐少合施工工程，2011年12月被告徐少合给董志威开具专用收款收据一张，收款事由：此户抵顶工程款(按销售价计算)，4号楼四数5单元501，面积92.69平方米。另查：2013年3月28日，董志明作为卖主给董宝庆出具收条一张，内容为：今收到买房款订金3000元，位于新东合盛元小区4号楼东数第4单元五楼东户面积92.69平。(卖房总金额为302，000元)已付3000元，钥匙、三联单手续从开发商办成后付全额。另董志威、董志明于2013年4月1日出具“收条”一张，内容为：“钱已收到董志威乙方买房一次付29万元正，上税换大票剩余款由甲方负责(超过29万卖方负责)。后将2011年12月专用收款收据的名字变更为原告，原告认可该变更时间为2013年。再查：2013年5月26日被告徐少合收取原告进户费5700元。董志威已死亡，被告王玉华系其妻子。一审法院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。本案被告徐少合将工程承包给董志威，并为董志威开具抵顶房屋的收款收据一张，后董志威将该房屋出售给原告，并收取购房款293，000元，且将付款单位栏处董志威的名字更改为原告的名字。现原告主张四被告共同返还其购房款303，200元一节，因被告徐少合抵顶给董志威的房屋并没有约定抵顶价款，双方亦没有进行最后结算，且该房屋亦未交付，故被告徐少合与董志威之间用房屋抵顶工程款的行为并没有完成，故应由董志威返还原告购房款。关于购房款数额，因原告提供的由董志威出具的收条上显示购房款总计为293，000元，故董志威应返还原告购房款293，000元及利息。现董志威去世，王玉华作为董志威的配偶应承担给付义务，故对原告要求被告王玉华承担给付义务的诉讼请求，该院予以支持。因原告与徐少合之间并没有直接的法律关系，故对其要求被告徐少合及其挂靠公司海城市金山房地产开发有限公司承担共同给付的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求董志明承担责任一节，因其未提供证据证明董志威与董志明之间系合伙关系，且被告王玉华亦不认可董志威与董志明之间系合伙关系，另被告徐少合出具的收款收据系给董志威出具的，故对原告该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告主张被告徐少合返还进户费5700元一节，因被告徐少合承认收取了原告进户费5700元，但房屋并没有实际交付，故应予返还。关于原告要求被告给付装修费6万元一节，因该装修的花费系原告自身原因过错造成的，应由其自行承担，故该院对其该项诉讼请求不予支持。关于原告主张律师费5000元一节，因无事实和法律依据，故该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告王玉华于该判决生效后十日内返还原告董奕江购房款293，000元及利息(利息从2013年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际给付之日止)；二、被告徐少合于该判决生效后十日内返还原告董奕江进户费5700元；三、驳回原告董奕江的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6598元，由被告王玉华承担5695元、徐少合承担50元，原告承担853元。5745元原告已垫付，二被告在履行该判决所确定的给付义务时分别加付5695元、50元给原告。二审中，被上诉人董奕江提交了（2015）海民一初字第00289号、（2016）辽03民终718号民事判决书，欲证明董奕江没有实际取得诉争的房屋。上诉人对该组证据不予认可，认为与本案无关。因该两份判决书已生效，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张房屋已经交付的问题。经查，（2015）海民一初字第00289号、（2016）辽03民终718号民事判决书中认定了徐少合以工程款顶账形式将海城市合盛园小区4号楼5单元501室抵顶给董志威，后董志威将该房屋出售给董奕江。同时认定了董奕江装修的房屋为海城市合盛园小区4号楼5单元502室。故原审法院认定本案争议的5单元501室并未实际交付事实清楚，应予维持。上诉人该项主张本院不予支持。关于上诉人主张抵顶工程款的行为已经完成，上诉人不应作为被诉主体的问题。上诉人主张董志威与董奕江之间是债权转让法律关系，董志威将收款收据上记载的债权转移给董奕江后债权转让行为已经完成，应由董奕江向徐少合主张房屋。董奕江及徐少合对此均不予认可。因各方均未签订书面的顶账协议，依据董志威于2013年4月1号为董奕江出具的收条中记载：“乙方买房一次付29万元正上税换大票剩余款有甲方负责（超过29万卖方负责）”，可以证明董奕江向董志威购买的并非债权而是房屋。而董奕江将购房款给付董志威后并未实际取得房屋，原审判决由董志威返还购房款事实清楚，应予维持。因董志威未取得案涉房屋，故其与徐少合之间的以房抵顶工程款行为并未完成，原审对此认定亦并无不当，应予维持。上诉人关于董志威收到款项后用于支付工人人工费、没有用于与上诉人的家庭生活的主张未提供相应证据予以证明，且上诉人可以依据徐少合出具的收据另行主张权利，故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张本案案由为商品房销售合同纠纷，上诉人不是适格主体的问题。本院认为，民事案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，而非依据案由来确定民事法律关系。本案立案时，依据董奕江起诉主张，要求金山公司交付房屋并赔偿损失，立案庭将案由确定为商品房销售合同纠纷并未不当。审理过程中，董奕江申请追加了徐少合、董志明及上诉人为被告，并变更了诉讼请求，此时董奕江主张的法律关系的性质已经变更为房屋买卖合同关系，原审法院亦围绕此法律关系进行了审理并作出判决事实清楚，应予维持。但原审法院并未在判决书中将案由予以变更不当，本院予以纠正。上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人王玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5695元，由上诉人王玉华负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年五月二十七日书记员 姜 珊