山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1336号 上诉人（原审被告）：中国移动通信集团泰安分公司，住所地泰安市东岳大街312号。 法定代表人：陈勇，总经理。 委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚宪利，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市晟盛工艺助教中心，住所地泰安市国华经典宽街11号。 法定代表人：李国辉，主任。 委托代理人：李超，男，1982年6月14日出生，汉族，泰安市晟盛工艺助教中心业务员，住泰安市泰山区。 上诉人中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司（以下简称中国移动泰安分公司）因与被上诉人泰安市晟盛公益助教中心（以下简称晟盛助教中心）纠纷一案，不服泰山区人民法院(2019)鲁0902民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国移动泰安分公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失60443元认定错误。一审判决认定该经济损失有证据支持，且系实际支出，对此从证据上看，上诉人不持异议。但是否应由上诉人承担，上诉人有异议，该损失如真实存在也系被上诉人单方造成，与上诉人无关，上诉人不应承担该损失。首先，被上诉人在还未收回房屋的情况下提前与案外人签订房屋租赁协议的事实不符合常理，真实性存疑。其次，根据一审法院委托的评估，涉案房屋年租金为33万元，而被上诉人与案外人协议约定年租金高达692405元，是真实租金的两倍还多，与客观事实严重不符，真实性存疑。再次，被上诉人在还未收回房屋的情况下提前与案外人签订房屋租赁协议，属提前处分自己的权利，该权利具有不确定性，不确定性带来的风险被上诉人应当预料，所带来的损失应由被上诉人承担。最后，上诉人在房屋到期后未能交付房屋，被上诉人应享有的权利为要求上诉人支付房屋占用费，一审判决已经支持了该请求，再判决支付该损失意味着上诉人获得了双重赔偿。二、被上诉人主张的水电费缺乏事实依据，一审判决上诉人赔偿90207元认定错误。三、案件受理费一审判决不合理，上诉人承担过高。一审被上诉人诉讼请求标的额120万元左右，最终法院支持其36万元，但一审却判决上诉人承担大部分明显不合理。 晟盛助教中心辩称，60443元的经济损失及水电费是上诉人的人员用的。一审时对判决第二、三项诉讼请求已经提交证据，赔偿损失是没有按合同到期之日交房到我们手里这期间产生的费用应当由上诉人承担。 晟盛助教中心向一审法院提出起诉请求：1.判令被告向原告返还泰安市东岳大街253号房屋；2.判决被告按照年租金692405元的标准赔偿原告房屋占有使用费，至返还房屋为止；3.判决被告赔偿原告经济损失60443元并自2019年7月24日起按照银行贷款利率支付利息损失；4.判决被告赔偿原告租赁场地看护费65800元；5.判决被告支付原告违约金408014元；6.判决被告支付水电费用62166元；7.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃第一项诉求，第三项计算标准变更为按年租金84万元，第六项请求变更为90207元。 一审法院认定事实：涉案房屋位于泰安市，房屋所有权证号为1994字第02-0110-03号，登记的所有权单位为泰安市财政局，泰安市财政局出具的证明证实由其直属单位泰安市经济开发投资公司无偿使用。2014年2月25日，原告与泰安市经济开发投资公司签订租赁合同，约定租期自2014年3月15日至2024年3月14日，用途为综合服务楼。2014年，原被告签订房屋租赁合同一份，约定：出租方晟盛助教中心为甲方，承租方中国移动泰安分公司为乙方，房屋具体位置为泰安市青少年宫西临，面积为271平方米，租期为2014年4月1日至2019年3月31日止，2014年4月1日至2016年3月31日每年租金为242866元，2016年4月1日至2019年3月31日每年租金为291439元。租赁期间，因使用出租房屋及附属设施而发生的水、电费等费用由乙方根据实际使用量据实支付。甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，应向乙方支付按年租金每日30%的违约金。租赁期间，由于甲方提前解除合同，从而使乙方无法继续使用该房屋的，甲方应当向乙方支付合同总金额30%的违约金。该合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告交纳房屋租金、水电费至2019年3月31日。原被告双方于2019年11月19日就涉案房屋进行了交接，被告已将涉案房屋全部交付原告。 一审庭审中，被告陈述，2019年3月31日合同到期后，被告已将租赁物中的绝大部分交付原告，未交付部分为83平方米。对此原告称其租赁给原告的是一个完整的房屋，不可能分开交付。 原告主张自2019年4月1日至2019年11月19日的电费为87007元（62148度*1.40元/度）、水费为3200元（8个月*400元/月），对此，被告认可原告主张的2019年3月31日的电表数为69576，认可合同期内电费单价为1.40元/度、水费约400元/月，但该标准不能作为再次主张水电费的标准，且不应由被告承担，应由实际占有人承担。原告为证实2019年11月19日的电表数，提供图片一份，载明：“31725”，对此被告质证称不清楚。 原告为证明现在的租赁价格为每年876543元，提供经其委托山东天义房地产土地评估有限公司于2019年3月31日作出的泰天义泰房估字(2019)第1147号评估报告（以下简称1147号评估报告）一份，估价结果为年租金总价值为人民币84万元。对此，被告以系原告自行委托作出为由，提出异议，并申请重新鉴定，经一审法院委托，山东文信价格评估有限公司于2019年12月5日作出鲁文信泰评字（2019）第TS-001号评估结论（以下简称TS-001号评估结论）一份，载明：自2019年4月1日至2019年11月19日期间（共计233天）房屋租赁价值评估价格为215317元（取整）。对此原告没有异议，被告对真实性没有异议，但称因评估部门在青岛，对泰安的市场和价格并不是那么了解，评估的价值脱离实际。 被告主张涉案房屋其中83平方米到期后仍被上海百华悦邦电子科技有限公司（以下简称上海公司）以及泰安艾峰电子科技有限公司（以下简称艾峰公司）实际占用，并提供中国移动通信集团山东有限公司泰安泰山分公司与艾峰公司于2016年1月1日签订的《泰安移动营业厅手机销售项目协议书》及刘学与上海公司签订的《房屋租赁合同》，原告对此以与其无关为由提出异议。 另查明，一审法院于2019年7月24日作出（2019）鲁0902民初2556号民事判决书，认定：2019年3月29日，晟盛助教中心与山东泰山白氏郎文化传媒有限公司（以下简称白氏郎公司）签订房屋租赁协议，约定原告将涉案房屋租赁给白氏郎公司使用，租期自2019年4月1日至2024年3月31日，年租金692405元，自第三年始递增6%。因晟盛助教中心未按约定向白氏郎公司交付房屋，判决晟盛助教中心支付白氏郎公司违约金57700元，案件受理费5487元晟盛助教中心负担一半。后晟盛助教中心履行了上述义务。 再查明，原被告签订户外广告位发布合同一份，约定：甲方为中国移动泰安分公司，晟盛助教中心为乙方。广告的发布形式为楼顶广告牌，发布位置为东岳大街52号，发布期间为2014年3月25日至2019年4月1日，年合同额为人民币319147元。 一审法院认为，原被告之间的房屋租赁合同，是其真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同。双方均应全面履行合同义务。原告提供的证据能够证明在合同约定租赁期限届满之日即2019年3月31日，其通知被告解除双方签订的房屋租赁合同，因此双方自2019年3月31日合同解除，合同解除后，被告应按合同约定的时间按时将全部租赁房屋腾退给原告，逾期腾退应承担违约责任。被告所提的绝大部分已腾退，仅有83平方米由案外人占有使用的抗辩理由，原告不予认可，且该理由与合同约定不符，一审法院不予采纳。应认定被告实际腾退的时间是2019年11月19日，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应赔偿2019年4月1日至实际腾退房屋之日即2019年11月19日期间的损失，并承担在此期间的水电费。 对于原告主张的房屋占用费，其虽提供1147号评估报告，但因被告以系原告自行委托作出为由提出异议，且申请重新鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。因此，对一审法院委托作出的TS-001号评估结论的证明力予以认定，被告应按该评估结论认定的215317元作为支付原告房屋占用费损失。 对于原告主张的经济损失60443元，由其提供的民事判决书等证据予以证实，且系已实际支出的损失，故对于原告要求被告赔偿该损失的诉求，一审法院予以支持。对于原告主张的该项损失的利息部分，因缺乏依据，一审法院不予支持。对于原告主张的水电费，被告虽对原告用以证明电表数而提供的图片提出异议，但未提供相反证据予以证实，故对原告主张的电费金额予以确认。被告自认合同期内每月水费约为400元，与原告主张的水费相当，因此，对于该项诉求，一审法院予以支持。对于原告放弃第一项诉求的申请，符合法律规定，一审法院予以准许；对于被告提出的追加案外人为被告的申请，因案外人并非必须共同诉讼的当事人，依据合同的相对性原则，对该申请一审法院不予准许。对于原告主张的租赁场所看护费，被告以缺乏依据等为由提出异议，异议理由成立，对该项诉求，因依据不足，证据亦不够充分，一审法院不予支持。对于原告主张的违约金，因合同中没有作出约定，且由于违约责任是一种以损失补偿为主的责任，原告主张的经济损失60443元承担了被告违约给其所造成的损失填补功能，故对该项诉求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，判决：一、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心房屋占用费215317元；二、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心经济损失60443元；三、被告中国移动通信集团泰安分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市晟盛公益助教中心水电费90207元；四、驳回原告泰安市晟盛公益助教中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6133元由原告负担2000元、被告负担4133元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人中国移动泰安分公司与被上诉人晟盛助教中心之间的租赁合同关系清楚，权利义务关系明确。双方关于租赁期限的约定明确，即租期为2014年4月1日至2019年3月31日止。被上诉人与案外人签订合同将涉案房屋在本案租赁期间以外进行出租，属于对自己权利的处分，不违反法律规定，也不属于上诉人所称“不符合常理”、“提前处分自己的权利”等情形。而上诉人在租赁期限届满后，并未按时返还租赁物，其行为属于违约，需承担相应的违约责任。因其违约给被上诉人造成的经济损失60443元，已经为人民法院生效裁判文书所确认，该损失系上诉人未按时返还租赁物，导致的占用租赁物之外的其他损失，上诉人主张为双重赔偿，理由不能成立，本院不予支持。一审法院确认了房屋实际腾退日期，腾退之前的水电费应由作为承租人的上诉人负担。上诉人主张应由“实际占有人”负担，但其主张的实际占有使用人并非本案合同当事人，因此产生的权利义务关系，与本案不属于同一法律关系，一审法院对此不予处理，并无不妥。 综上，中国移动泰安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费6132.11元，由泰安市晟盛公益助教中心负担3480.59元，中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司负担2651.52元。二审案件受理费3313元，由中国移动通信集团山东有限公司泰安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年五月十一日 书记员 苏 倩