河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4739号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯京帅，男，1987年5月23日出生，汉族，住河南省禹州市。上诉人郑州威利实业有限公司因与被上诉人冯京帅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑州威利实业有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初17916号民事判决书中第一项、第二项，改判上诉人无需协助被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，无需承担逾期办证违约金。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，上诉人应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就上诉人因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非上诉人原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定上诉人承担逾期办证责任，严重增加了上诉人的经济负担，二审法院应当充当考量该情形对办证期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对办理涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金的，属于事实认定错误，应依法改判。根据《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”原审法院认可因政府政策等不可抗力等免责事由导致停工158天，该不可抗力构成对交房期限的顺延即合同约定的交房期限应当顺延至2016年8月4日。合同约定办理权属登记的时间为房屋交付使用后60日，现涉案房屋交付时间发生顺延，办理房屋权属登记的时间依法应当随交房时间一起顺延至2016年10月5日。另外，自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权的初始登记业务，该政策性变动导致上诉人未能及时为涉案房屋办理权属登记证书。原审法院在未充分考虑相关不可抗力因素对办证期限的顺延，而是直接判定上诉人承担逾期办证违约金与事实严重不符，依法应当改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。2014年11月24日《不动产登记暂行条款》发布，2015年3月1日起施行。在过渡过程中考虑政府部分职能调整，自2016年8月20日起原由住房保障和房地产管理局办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情事变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故上诉人应当免除法律责任。四、上诉人仅有持证办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，没有期限配合办理不动产权证书的义务，合同也未约定取得不动产权证书的时间，综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。冯京帅针对郑州威利实业有限公司上诉请求辩称：对消防改造我未收到通知。同时上诉人所说的消防改造，对我这个户型根本没有实际意义。因为我的户型是不需要改造的。对逾期办证我不认同，认同一审判决。冯京帅向一审法院起诉请求：1．请求被告继续履行合同，将符合合同约定、法定交房条件的房屋交付原告使用，并支付违约金220972.62元（以717849元为基数，按照日万分之5为标准，自2016年2月28日计算至2017年12月19日）。2．请求被告继续履行，为原告办理房屋产权登记手续，并支付逾期违约金5658元（以717849元为基数，按照同期银行存款利率，自2016年4月27日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止，暂计算至起诉之日）。3．请求被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2014年8月15日，郑州威利实业有限公司（出卖人）与冯京帅（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1．××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积共94.2平方米，总价款717849元。其中，现金支付217849元，交纳比例30.35%；商业贷款500000元，交纳比例69.65%。2．《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3．第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。4．第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，冯京帅向郑州威利实业有限公司支付房屋价款。2016年3月19日，被告向原告交付房屋钥匙，原告冯京帅在业主入住手续办理流转单上签字。另查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：郑州威利实业有限公司；坐落：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元12层1202。”威利公司在涉该小区的其他同类案件中提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明:“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规划，该项目门牌号为：郑东新区永顺路50号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。还查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办事窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日（房屋交付使用后60日内）前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月28日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月21日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。故被告应自2016年4月28日起按照银行同期活期存款利率的标准向原告支付逾期办证违约金，但违约金应计算至房屋权属首次登记之日2019年8月21日，原告超出该范围部分的诉讼请求，该院不予支持。关于逾期交房违约金，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年3月19日，延期20天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，被告不应支付迟延交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冯京帅办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元12层1202）；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯京帅逾期办证违约金（违约金以717849元为基数，自2016年4月28日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、驳回原告冯京帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6966元，由原告冯京帅负担5000元，由被告郑州威利实业有限公司负担1966元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。案涉合同履行过程中，冯京帅支付了购房款，履行了合同义务，郑州威利实业有限公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于冯京帅的义务，故一审判决郑州威利实业有限公司协助冯京帅办理案涉房屋不动产权证书正确。案涉《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故冯京帅主张判决郑州威利实业有限公司自2016年4月28日起支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。一审法院判决已判令郑州威利实业有限公司于判决生效后三十日内协助冯京帅办理涉案房屋的不动产权证书，确定了协助办理不动产权属证书的截止时间，如郑州威利实业有限公司逾期履行协助义务，冯京帅可另行主张权利。综上所述，郑州威利实业有限公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17916号民事判决第一项，即“被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冯京帅办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区永顺路50号安泰银座住宅小区4号楼1单元12层1202）”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初17916号民事判决第二项、第三项。三、驳回冯京帅的其他诉讼请求。一审案件受理费6966元，由冯京帅负担5000元，由郑州威利实业有限公司负担1966元；二审案件受理费6966元，由郑州威利实业有限公司负担6000元，由冯京帅负担966元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月二十一日书记员  王兴阳