河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初129号原告（申请执行人）：中国银行股份有限公司虞城支行，统一社会信用代码：914114251751181666，住所地河南省虞城县木兰大道南侧（翰林华府西侧）。负责人：闫晓民，行长。委托诉讼代理人：王曼，上海方锐律师事务所律师，执业证号：13101201411185433，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵方莉，上海方锐律师事务所律师，执业证号：13101201811073338，代理权限：特别授权。被告（执行案外人）：曹杰，男，1985年10月18日出生，汉族，住河南省虞城县。被告（执行案外人）：谷丹丹，女，1986年5月11日出生，汉族，住河南省虞城县。被告（被执行人）：曹剑，男，1986年10月15日出生，汉族，住河南省虞城县。被告（被执行人）：高婷，女，1988年7月9日出生，汉族，住河南省虞城县。四被告委托诉讼代理人：张曙华，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114199410462461，代理权限：特别授权。原告中国银行股份有限公司虞城支行（以下简称中行虞城支行）与被告曹杰、谷丹丹、曹剑、高婷申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告中行虞城支行委托诉讼代理人王曼、赵方莉、被告曹杰、谷丹丹、曹剑、高婷委托诉讼代理人张曙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行虞城支行向本院提出诉讼请求：1、判令准予对虞城县××“翰林东××”××单元××房产的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：在原告与虞城县大地棉业有限公司、曹剑、高婷等借款合同纠纷一案诉讼过程中，虞城县人民法院于2019年8月26日作出（2019）豫1425执保555号执行裁定，查封被告高婷、曹剑夫妇共有的位于虞城县××“翰林东××”××单元××房产。2019年9月30日，虞城法院作出（2019）豫1425民初4245号民事判决书，判令被告曹剑对虞城县大地棉业有限公司在原告处的借款本息承担连带清偿责任，被告高婷在其与曹剑的夫妻共同财产范围内承担连带清偿责任。后被告曹杰、谷丹丹提出执行异议，2019年12月20日虞城法院作出（2019）豫1425执异148号裁定，中止对涉案房产的执行。涉案房产登记在被告曹剑、高婷名下，已于2019年9月23日被查封。虞城法院对该房产强制执行是基于物权登记公示制度及法院生效裁判文书的公信力，有事实及法律依据。被告曹杰、谷丹丹的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人排除执行的规定，虞城法院（2019）豫1425执异148号执行裁定中止对涉案房产的执行错误。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告曹杰、谷丹丹辩称，被告曹杰、谷丹丹与被告曹剑、高婷在法院查封之前，对涉案房屋签订有合法有效的书面买卖合同。被告曹杰、谷丹丹已经支付全部房款并实际占有使用该房产，对涉案房产享有排除执行的合法权益，虞城法院执行异议裁定认定事实正确，适用法律准确。原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。被告曹剑、高婷的答辩意见同被告曹杰、谷丹丹。根据原、被告双方的诉辩意见，本院总结本案争议的焦点是：被告曹杰、谷丹丹是否已经支付涉案房屋的合理价款？是否已经占有涉案房屋？对涉案房屋没有办理过户登记是否存在过错？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告在法庭上进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：1、（2019）豫1425执异148号执行裁定书一份，证明原告申请查封涉案房产后，被告曹杰、谷丹丹提出异议，虞城法院执行局审查后裁定中止执行，原告有权提起申请人执行异议之诉。2、（2019）豫1425执保555号执行裁定书、财产保全结案通知书、（2019）豫1425民初4245号民事判决书各一份，证明2019年8月26日，原告向虞城法院申请财产保全，2019年9月23日虞城法院查封登记在被告高婷、曹剑名下位于虞城县××“翰林东××”××单元××房产，现该房产在查封期限内。2019年9月30日，虞城法院作出（2019）豫1425民初4245号民事判决书，判令被告曹剑对原告借款本息、罚息承担连带清偿责任，高婷在其与曹剑共同财产范围内承担连带清偿责任。原告依据生效的裁判文书对涉案财产申请强制执行符合法律规定。3、虞城县“翰林东苑”二手房买卖信息一份，证明涉案房产小区的房屋交易均价为5,000元/m2左右，而被告之间交易的房屋价格为3,000元/m2，其价格明显低于市场价格，属于恶意串通转移财产行为。被告曹杰、谷丹丹对原告提交的证据1、2真实性没有异议，对证明目的部分有异议。原告虽然可以依据生效的裁判文书对涉案房产申请强制执行，但被告也享有排除执行的合法权益，对涉案房产应依法中止执行。对证据3有异议，售房人提出的要约价并非房屋实际交易价，实际交易价一般低于要约价。同时，同一小区内房屋因位置、面积、装修精简不同价格有差异，且2019年虞城县房屋价格上涨幅度很大，年初的销售价和年底的销售价格相差很多，涉案房产交易时间为2019年1月份，原告提交的2019年11月底销售价，对本案不具有参照性。被告曹剑、高婷对原告提交证据的质证意见同被告曹杰、谷丹丹。被告曹杰、谷丹丹提交的证据为：1、房屋转让协议一份，证明2019年1月20日曹杰、谷丹丹与曹剑、高婷签订书面房屋转让协议。2、银行交易明细三份，证明曹杰、谷丹丹向被告曹剑、高婷支付全部购房款。3、物业公司水、电费收费票据四张，证明被告曹杰、谷丹丹已实际占有使用涉案房产，向物业管理部门交纳了水电费。4、结婚证一份，证明曹杰与谷丹丹系是夫妻关系。原告中行虞城支行对被告曹杰、谷丹丹提交的证据有异议：1、协议中对房屋价款的约定明显低于市场价，在原告提交的证据中，涉案房产的均价为每平方5,000元，而被告之间的交易价格仅为每平方3,000元，转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价的70%，属于明显不合理的低价；2、合同内容过于简单、草率，对房款的支付时间、支付方式均未进行约定。银行交易明细与本案不具有关联性，被告曹杰、谷丹丹仅凭银行交易明细不足以证明已经支付购房款；3、被告曹杰、谷丹丹未提供证据证明查封之前已经合法占有涉案房产，从交纳水电费时间看，该票据编号是倒序，有违常理。从水电费金额看，被告曹杰、谷丹丹7个月仅使用电费100元，两个月使用水费200元，水费的使用量远远大于电费，有悖生活常理。被告曹杰、谷丹丹没有其他证据佐证在查封之前合法占有涉案房产。即便该合同真实存在，涉案房产属于银行按揭，存在权利障碍，曹杰、谷丹丹于2019年1月20日支付19万元购房款。从贷款本金利息收回凭证显示，归还银行贷款本息合计113,205.74元，被告曹剑、高婷足以支付银行按揭贷款办理过户，却在八个月后才归还银行贷款。被告曹杰、谷丹丹明知按揭房产过户的风险，没有积极向被告曹剑、高婷提出过户请求或措施。根据有关法律规定，被告曹杰、谷丹丹购买设定抵押的房产应当清偿债务涂销抵押权，依法办理过户登记，被告曹剑、高婷有能力清偿却未清偿债务涂销抵押权，导致不能办理过户，应当属于自身原因所致，存在过错，对涉案房产不享有排除执行的权利。被告曹剑、高婷对被告曹杰、谷丹丹提交的证据没有异议。被告曹剑、高婷提交贷款本金利息收回凭证一份，证明被告曹杰、谷丹丹支付全部房款后，于2019年9月3日还清全部按揭贷款本息。原告中行虞城支行对被告曹剑、高婷提交的证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据恰恰证明在2019年1月20日，被告曹杰、谷丹丹完全有能力将涉案房产抵押权涂销，却将所谓的全部购房款支付给被告曹剑、高婷，本身具有重大过错。被告曹杰、谷丹丹对被告曹剑、高婷提交的证据没有异议。为查清案件事实，本院向商丘锦城物业管理有限公司发出调证函和调查令，就№3024494、№3024439电费收据、№3024459、№3024479水费收据进行调查。原告对商丘锦城物业管理有限公司的回复有异议，认为№3024494、№3024439电费收据、№3024459、№3024479水费收据序号不合理，是虚假的，不能据此证明被告曹杰、谷丹丹已经实际占有涉案房产。被告曹杰、谷丹丹、曹剑、高婷对商丘锦城物业管理有限公司的回复没有异议，认为被告曹杰、谷丹丹已经实际占有涉案房产，交纳水电费是真实的。对原告庭后提交的证据真实性没有异议，但被告缴费票据存根与其他票据日期前后不一致，是因为被告曹杰、谷丹丹原缴费票据丢失，事后又补开的，不能因为日期不吻合就认定缴费不真实。原告中行虞城支行提交的证据1、2，系生效的法律文书，本院予以采信。证据3，系中介公司提供的售房信息，不是最后成交价，不能作为认定涉案房屋价格的依据，不予采信。被告曹杰、谷丹丹提交的证据能够证明二人系夫妻关系，2019年1月20日被告曹杰、谷丹丹与曹剑、高婷签订房屋转让协议，但不能证明被告曹杰、谷丹丹已经实际占有涉案房产。被告曹剑、高婷提交的证据能够证明曹剑、高婷已经还清房屋按揭款。依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实，2019年8月22日本院立案受理中国银行虞城支行与被告虞城县大地棉业有限公司、商丘市金诺信用投资担保有限公司、刘秀玲、曹忠义、曹剑、高婷借款合同纠纷一案，9月30日作出（2019）豫1425民初4245号民事判决书。判决生效后，中行虞城支行申请强制执行，本院评估拍卖在诉讼中保全的虞城县××“翰林东××”××单元××房产时，被告曹杰、谷丹丹对执行标的提出书面异议。12月20日，本院作出（2019）豫1425执异148号执行裁定，中止对虞城县××“翰林东××”××单元××房产的执行。原告中行虞城支行不服裁定，提起执行异议之诉。涉案房屋登记在被告高婷、曹剑名下。2019年1月20日，被告高婷、曹剑与谷丹丹、曹杰签订房屋转让协议，约定将上述房产以28万元的价格出售给谷丹丹、曹杰。协议签订后，被告谷丹丹、曹杰三次汇给被告高婷28万元（2019年1月20日19万元，5月16日6万元，5月18日3万元）。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，曹杰、谷丹丹作为提起执行异议的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。第一，曹杰、谷丹丹认为在人民法院查封之前即已合法占有涉案房屋并交纳了水电费，但根据其交纳水电费的收据显示，两份电费收据（编号3024494、3024439）的入账日期分别为2019年3月10日（同一本编号3024493号的收据，落款日期2019年12月13日，编号3024495号的收据，落款日期2019年12月13日）、2019年10月22日（同一本编号3024438号的收据，落款日期2019年12月20日，编号3024440号的收据，落款日期2019年12月20日），两份水费收据（编号3024459、3024479）入账日期别为2019年7月20日（同一本编号3024458号的收据，落款日期2019年12月17日，编号3024460号的收据，落款日期2019年12月18日）、2019年5月15日（同一本编号3024478号的收据，落款日期2019年12月15日，编号3024460号的收据，落款日期2019年12月16日）明显不符合常理，不能证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。第二，2019年1月20日，被告曹杰、谷丹丹与高婷、曹剑签订房屋转让协议时即明知案涉房产在虞城县农村信用合作联社按揭贷款且设定有抵押权，在还清贷款并涂销抵押权登记之前，无法取得房产的所有权。但曹杰、谷丹丹2019年1月20日将足以可以偿还按揭贷款的19万元直接支付高婷，而不是与曹剑、高婷共同到贷款抵押银行办理还款及抵押权涂销手续，并督促曹剑、高婷办理房产过户登记，直至该房产被人民法院查封。曹杰、谷丹丹不能证明其在涉案房产买卖合同过程中履行了合理的注意义务，对涉案房产无法办理过户登记存在过错，不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，被告曹杰、谷丹丹对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，依法应准许执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行虞城县城关镇“翰林东苑”8栋2单元502房产（房权证号：20××89）。案件受理费4,100元，由被告曹杰、谷丹丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费4,100元。户名：商丘市财政局；账号：80×××11；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田仲秋人民陪审员  付耀华人民陪审员  张 超二〇二〇年五月十一日书 记 员  兰雨晴