辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终603号 上诉人（原审原告）：史洪钢，男，汉族，1972年8月23日出生，住址辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：黄大勇，辽宁兴桓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桓仁昊林商贸有限公司，住所地辽宁省桓仁镇。 法定代表人：张欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙华峰，该公司员工。 上诉人史洪钢因与被上诉人桓仁昊林商贸有限公司（以下简称昊林商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 史洪钢上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判昊林商贸公司返还服务费，并赔偿装修损失或发回重审。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，昊林商贸公司应给付装修费和服务费。1.双方于2018年4月29日签订租赁协议，约定合同期限为2018年6月1日到2019年6月1日止，商场2018年8月3日正式对外营业，逾期营业导致史洪钢经营期缩短2个月，昊林商贸公司构成违约。2.昊林商贸公司开业后，因商场经营惨淡，不到一个月的时间，昊林商贸公司在史洪钢不知情的情况下将二楼农贸市场部分即室内店面整体转让给第三人。昊林商贸公司构成违约。3.昊林商贸公司将商场二楼转包给第三人，第三人对农贸市场进行改造装修，期间二楼商场清场，导致二楼无法经营，昊林商贸公司主动退还了二楼被清场业主全部费用。因二楼商场只有史洪钢一家业主按照双方合同约定即昊林商贸公司要求对店面进行了装修，双方就赔偿装修款没有达成一致意见，在此期间，昊林商贸公司没有给史洪钢店面正常供暖。本案中，史洪钢经营的化妆品店不是独立的店面，在二楼商场转租之后，第三人对商场进行三个多月的装修及清场，使得化妆品店无人问津，且二楼只剩史洪钢一家商户。昊林商贸公司的行为严重违约。4.史洪钢为了商场经营的需要，按照昊林商贸公司提供的店面购置展示柜和美容设备，花费5万元，并对店面按照昊林商贸公司要求进行了装修，一审期间经评估店面损失和展示柜价格为42346元，装修费用是用在昊林商贸公司的商场，展示柜如果拆除就没有任何利用价值，因为昊林商贸公司的违约给史洪钢造成了经济损失，因为昊林商贸公司的违约行为，导致双方合同目的无法实现，其理应赔偿全部损失。 昊林商贸公司辩称：不同意史洪钢的上诉意见，装修费用不应该由出租方承担，转租给第三人时不影响史洪钢经营。 史洪钢向一审法院起诉请求：1.判令昊林商贸公司给付服务费（物业和取暖）共1万元，保证金5000元，电脑押金1000元，装修费用73736元（以装修为准），总计89636元。 一审法院认定事实：2018年4月29日，史洪钢与昊林商贸公司（万丽惠民广场）签订了万丽惠民商业广场租赁协议，其中约定，甲方（昊林商贸公司）同意乙方（史洪钢）在万丽惠民广场二楼圆弧第三个位置设置卖场，场地面积大约100多平方米（双方认可100平方米）进行场地装潢、装潢方案由甲方提供，甲方审定认可后，施工由乙方负责，合同期限为2018年6月1日起至2019年6月1日止，约定乙方经营项目为化妆品，合同未约定租金，约定服务费每年1万元，保证金5000元，合同签订后，史洪钢于2019年5月3日交付昊林商贸公司服务费1万元（收款收据上注明是物业费加上取暖费），保证金5000元，史洪钢又于2019年7月21日交付给电脑押金1000元，后史洪钢按照昊林商贸公司提供的装修方案进行了装修。经本溪市众合信价格评估有限公司于2019年7月24日出具的价格评估结论书认定：化妆品店的室内装修的价格为31290元，具体明细如下：1.隔断墙（120平方米）：5400元；2.墙体储物柜（1项）：1200元；3.门口亮化广告牌（1个）：320元；4.棚吊广告亮化牌：400元（1个）；5.壁纸（21卷）：1260元；6.正门上方广告字（8个）：2080元。7.室内广告字（13个）：2600元。8.室内射灯（22个）：1210元。9.镜门（1个）：450元。10.室内大白（90平方米）：2250元。11.室内塑料绿化墙（26平方米）：1820元。12.装修电路（90平方米）：4050元。13.美容椅（3套）：2400元。14.洗头躺椅（1个）：1100元。15.镜子（4个）：500元。16.门口竹帘拉门（1个）：750元。17.外框（1项）：3500元。化妆品店的展示柜的价格为42346元，其中：1.860彩妆背柜（2400）-层板-DS（1组）：1700元。2.860中柜（1150）-层板（9组）：8100元。3.A-860-彩妆层板挂件-低款（1400）-简约款-S（1组）：1200元。4.500端头（1150）-层板（7组）：3990元。5.A-1400-U腿置物桌（2组）：1560元。6.A-1300-低款置物桌（4组）：1160元。7.A-600-木底箱（2个装）（浅木纹）（2组）：580元。8.A-1600-简约置物桌（1组）：680元。9.A-1200-台上置物桌（3组）：570元。10.A-945-双面储物底箱（1组）：590元。11.A-1000-高款置物桌（1组）：290元。12.A-400-产品托架（2套装）（1组）：199元。13.A-600-主题端头桌（1组）：590元。14.A-550-端头小桌（1组）：200元。15.2400-（3代背柜）（侧框款）立柱（带底脚）（黑）（1根）：130元。16.PJ-181400-中柜T立柱（带孔）（含螺丝）（1根）：70元。17.墙体固定件（2根）：20元。18.2400-（BC）背柜（含孔）立柱（黑）（3根）417元。19.800护肤背柜（2400）-层板-D（BCB003-1-D）（4组）：4800元。20.800护肤背柜（2400）-层板-D（BCB003-1-D）（4组）：12000元。21.物流（1）：1500元。22.人工安装(1项）：2000元。 另查明，2018年9月6日，昊林商贸公司与案外人孔庆春签订了商城租赁协议，将商城二层面积约7880平方米的位置租赁给案外人孔庆春经营生鲜超市，租期三年。签订合同后，孔庆春对超市进行了装修，在2018年取暖期间，昊林商贸公司对二楼1138.6875平方米的商场缴纳了基础热费33125.45元，昊林商贸公司自认其经过桓仁金山供热公司同意将史洪钢经营化妆品店的供热管切断。现史洪钢诉至法院，要求昊林商贸公司赔偿物业服务费和取暖费1万元，保证金5000元，电脑押金1000元，装修费用73636元，总计为89636元。 一审法院认为，（一）昊林商贸公司虽将二层商场租赁给案外人孔庆春，但并未影响史洪钢的实际经营，因此，昊林商贸公司并不构成违约，不存在过错，史洪钢与昊林商贸公司签订的租赁协议已经于2019年6月1日到期，该合同已经履行完毕，昊林商贸公司收取的保证金5000元以及电脑押金1000元应当返还。（二）因昊林商贸公司自认其给史洪刚经营的化妆品店断管，导致史洪钢经营的化妆品店没有供暖。故应按照每平32元（昊林商贸公司向桓仁金山热电有限公司交费的标准）赔偿史洪钢的取暖费，史洪钢的经营面积，双方均认可为100平方米，故昊林商贸公司应赔偿取暖费3200元。（三）根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、昊林商贸公司于判决生效后立即返还史洪钢保证金、押金6000元和取暖费3200元，共计9200元；二、史洪钢装修投入中的可拆卸部分[包括展示柜部分（去掉物流和人工安装）以及室内装修中的美容椅子、洗头躺，价值共计42346元]归史洪钢所有，由史洪钢负责拆除。三、驳回史洪钢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由史洪钢负担1114元，由昊林商贸公司负担1186元；评估费2700元，由史洪钢负担1350元，昊林商贸公司负担1350元。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 另查明，史洪钢在其承租的化妆品店经营至2018年11月中旬，此后化妆品店关闭。史洪钢于2018年11月15日向一审法院提起本案诉讼。 再查明，本溪市众合信价格评估有限公司对史洪钢店面装修损失所作的评估报告中确认室内装修价格为31290元，展示柜价格42346元。史洪钢认可展示柜部分费用42346元所涉及的设施均是可拆除的。 本院认为：本案的争议焦点是昊林商贸公司应否向史洪钢返还服务费，应否承担史洪钢主张的装修损失费用。史洪钢与昊林商贸公司在租赁合同中约定承租店面的装修方案是由昊林商贸公司提供，本案中，史洪钢也确实按照昊林商贸公司的要求对店面进行了装修，发生了装修费用。关于史洪钢主张昊林商贸公司构成违约，导致其无法继续经营店面一节。昊林商贸公司与史洪钢约定的合同履行期限是从2018年6月1日开始，但是昊林商贸公司却在2018年8月3日才正式开业，商场的迟延营业必然对内部店面的营业产生影响，故昊林商贸公司辩称史洪钢可以自行营业的辩解意见缺乏依据。此外，昊林商贸公司于2018年9月6日将商场二楼转租案外人孔庆春，虽然昊林商贸公司主张孔庆春所装修的场地不包含史洪钢的店面，但是，二楼商场在孔庆春承租及装修期间，除史洪钢店面，其余店面均已清场进行装修，且在供暖期内未对史洪钢店面交纳采暖费，导致史洪钢店面没有正常供暖，故史洪钢于2018年11月15日提起诉讼。结合以上事实，导致史洪钢此后无法正常经营，双方的合同无法继续履行的主要原因在昊林商贸公司，故昊林商贸公司应承担一定的赔偿责任。 关于昊林商贸公司承担赔偿责任的数额问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，史洪钢装修部分未形成附合部分元的设施由其自行拆除并负担相应费用，归其所有，一审判决此部分内容并无不当，应予维持。 关于史洪钢主张的其余装修损失部分31290元（73636元-42346元），依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因史洪钢于2018年11月15日提起本案诉讼，故应视为双方合同至此无法继续履行，此时至史洪钢租赁期限届满尚有198天，因昊林商贸公司迟延营业63天，故至合同约定租赁期限2019年6月1日，史洪钢剩余租赁期限应再顺延63天，故剩余期限的装修损失残值应按照261天（198天+63天）计算，故数额应为22374元（31290÷365天×261天），应由昊林商贸公司承担赔偿责任。 关于史洪钢主张返还物业服务费1万元的问题，因在双方约定的1万元付费用项目中包括取暖费和物业费，而取暖费部分一审判决返还的数额并无不当，应予维持。关于物业费的问题，1万元扣除应返还的取暖费3200元，剩余部分6800元为物业费部分。因双方签订合同时是按照一年的租赁期限交付的费用，现因至2018年11月15日双方合同无法继续履行，故此后期间的物业费4862元（6800元÷365天×261天）昊林商贸公司应予返还。 综上所述，史洪钢的上诉请求部分成立，部分予以支持。一审判决认定事实正确，但判决结果部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初1109号民事判决第一项、第二项； 二、撤销辽宁省桓仁满族自治县人民法院（2019）辽0522民初1109号民事判决第三项； 三、被上诉人桓仁昊林商贸有限公司于判决生效后立即赔偿上诉人史洪钢装修损失二万二千三百七十四元； 四、被上诉人桓仁昊林商贸有限公司于判决生效后立即返还上诉人史洪钢物业服务费四千八百六十二元； 五、驳回上诉人史洪钢其他诉讼请求。 一审案件受理费二千三百元，评估费二千七百元，二审案件受理费一千一百一十四元，共计六千一百一十四元，由上诉人史洪钢一千三百六十八元，由被上诉人桓仁昊林商贸有限公司负担四千七百四十六元。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  赵丹阳 审判员  许 晶 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘莎莎 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。