湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4605号上诉人（原审被告）：李红福，男，1989年7月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县。上诉人（原审被告）：袁朦，女，1991年10月8日出生，汉族，住湖南省汉寿县。两上诉人共同委托诉讼代理人：贺丰，湖南民韦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市乾升实业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区梦洁路40号。法定代表人：谭辉，总经理。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。上诉人李红福、袁朦因与被上诉人长沙市乾升实业有限公司（以下简称乾升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李红福、袁朦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法判令；并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人对地铁10号线的宣传行为不能视为要约，属于事实认定和法律适用错误。被上诉人对地铁口等宣传对合同订立及价格有重大影响，应视为要约，被上诉人因存在虚假宣传导致履行不能，应承担不利后果。二、一审法院对涉案商品房买卖合同的签订过程认定不清。上诉人在未事先见到合同文本的情况下，经被上诉人催促于2018年6月30日匆忙签订商品房买卖合同，但被上诉人迟迟不将合同文本交给上诉人，而且涉案楼盘因合同文本、合同履行、精装修费用等问题受到许多购房业主的投诉，被上诉人也未积极回应。上诉人基于不安抗辩权，有权暂不支付后期费用。三、一审法院未向上诉人释明有权在本案中提起反诉请求撤销合同，没有实现程序正义。被上诉人乾升公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人在一审庭审中已自认其没付尾款的原因是其认为因政策原因导致房价下降，并不是上诉人在上诉状中所称的理由。二、双方签订的购房合同进行了网签备案，应该严格按照合同履行。乾升公司向一审法院提出诉讼请求：1、李红福、袁朦立即向乾升公司支付剩余房款450000元；2、李红福、袁朦以剩余房款金额为基数按年利率24%支付自2018年9月5日至付清之日的违约金（暂计至2019年11月8日的违约金为126937元）；3、李红福、袁朦承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月28日，乾升公司与李红福、袁朦签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：李红福、袁朦购买乾升公司开发的长沙市望城区房屋，建筑面积95.98㎡，房屋总价款795368元，2020年6月30日前交房。同时该合同附件三约定：本合同签订前李红福、袁朦向乾升公司支付首期房款345368元，剩余房款450000元通过公积金贷款方式支付；买受人应在签订合同后5日内与银行或公积金机构签订个人购房贷款合同，并按要求提交按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款；买受人应于本协议签订后一个月内，将银行或公积金贷款付至出卖人指定账户；买受人付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之一向出卖人支付违约金。买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款千分之一向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同附件四约定，购房人签署本提示前已确认，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。本项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性，本公司对此不做承诺。该合同签订后，李红福、袁朦依约支付了首付款和维修基金、契税，但申请公积金贷款时李红福、袁朦认为乾升公司宣传时所述的小区480ｍ范围内有麓山国际学校，对面医学院有地铁站系虚假宣传，故未补交申请公积金贷款的资料以签订公积金贷款合同，剩余房款至今仍未支付。后乾升公司分别于2018年10月22日、11月28日向李红福、袁朦发送公积金资料催交函，并于2019年10月24日委托湖南弘一律师事务所向李红福、袁朦发出律师函，催其支付剩余房款450000元。另查明，因合同需网签备案，双方于2018年8月30日又签订一份《长沙市望城区商品房买卖合同》，该份合同内容与2018年6月28日双方所签合同内容一致。一审法院认为，乾升公司与李红福、袁朦签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按约履行。李红福、袁朦认为双方签订的合同无效。因李红福、袁朦无证据证明其签订合同系受到乾升公司欺诈、胁迫，也无证据显示该份合同损害了社会公共利益或存在以合法形式掩盖非法目的的情形，李红福、袁朦的该项辩解意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。李红福、袁朦系完全民事行为能力人，应当清楚自己签订商品房买卖合同所应承担的合同义务，并应对商品房价格浮动、自身履约能力等因素进行合理评估。在支付首付款后，李红福、袁朦未按约提交资料申请公积金贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，已构成违约，除应向乾升公司付清剩余房款外，还应支付相应的违约金。合同约定了买受人逾期付款的违约责任，乾升公司虽主动降低了违约金标准，但该违约金标准仍较高。李红福、袁朦逾期付款给乾升公司造成的损失主要系资金占用期间的利息损失，结合双方履约情况及乾升公司损失情况，同时考虑到违约金具有一定的惩罚性，一审法院认为，违约金标准按年利率6%计算为宜。依据合同附件三的约定，买受人应于签订合同一个月内将剩余房款支付至乾升公司账户，故违约金起算时间应为合同签订一个月后的次日起算，即自2018年7月29日开始计算，至2019年11月8日的违约金为34500元，自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，李红福、袁朦应继续以剩余房款为基数，按照年利率6%的标准向乾升公司支付违约金，故对乾升公司诉讼请求第一项及第二项的合理部分，一审法院予以支持。李红福、袁朦辩称，乾升公司虚假宣传该楼盘附近有地铁10号线和麓山国际学校，对李红福、袁朦购房起了严重诱导作用。一审法院认为，李红福、袁朦未提交证据证明乾升公司在销售时对地铁站和学校的宣传具体、明确；即使乾升公司进行了相应的宣传，李红福、袁朦作为买受人，亦可通过相关渠道获取信息，乾升公司的宣传行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不能视为要约；且合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。本案中，双方签订的合同中并无对地铁、学校等内容的约定，故对李红福、袁朦该项辩解意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限李红福、袁朦于本判决生效之日起十日内向长沙市乾升实业有限公司支付剩余房款450000元；二、限李红福、袁朦于本判决生效之日起十日内向长沙市乾升实业有限公司支付2018年7月29日至2019年11月8日的违约金34500元，并支付自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，以尚未支付的剩余房款为基数按照年利率6%计算的违约金；三、驳回长沙市乾升实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9570元，因适用简易程序，减半收取4785元，由长沙市乾升实业有限公司负担502元，李红福、袁朦负担4283元。二审中，上诉人李红福、袁朦向本院提交了如下证据：证据一，被上诉人关于地铁、学区情况的宣称资料，拟证明被上诉人在销售过程中就销售房屋位于双地铁、名牌小学学区的宣传；证据二，业主联名信，拟证明业主对精装修单价进行了投诉；证据三，业主在长沙市长信箱的投诉，拟证明被上诉人存在对精装修单价、学区存在虚假宣传；证据四，长住建发（2018）48号、长住建发（2018）53号文件，拟证明对精装房的单价构成有严格的计价标准；证据五，涉案房屋的精装修单价与被上诉人销售的部分其他房屋精装修单价的比较，拟证明被上诉人的精装修价格虚高，存在价格欺诈；证据六，结婚证及户口簿，拟证明上诉人是为了小孩就近入学才买卖涉案房屋。经组织质证，被上诉人乾升公司发表如下质证意见：上诉人提交的上述证据都不属于新证据，不应当采信；对证据一的三性均有异议，上诉人歪曲了被上诉人的宣传口径，与被上诉人的实际宣传资料不符；对证据二、三的三性均有异议，属于当事人陈述，不属于证据；对证据四的真实性无异议，但上诉人曲解了文件精神，不能达到其证明目的；对证据五的三性均有异议；对证据六的关联性和证明目的有异议，无法达到其证明目的。被上诉人乾升公司向本院提交了新建商品房住宅全装修部分价格备案表，拟证明上诉人的销售价格是经过监管部门审核并备案的。经组织质证，上诉人李红福、袁朦发表如下质证意见：对该证据的合法性和证明目的有异议，该证据违背了长住建发（2018）53号文件，没有价格明细，精装房的价格虚高。经审查，本院认为，上诉人李红福、袁朦提交证据一仅就政府与学校合作信息及地铁10号线规划情况的宣传，并无证据显示该宣传内容虚假，故该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；证据二无原件核对，真实性无法确定，本院不予采信；证据三系业主的单方陈述，并无相关证据予以佐证，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；证据四，被上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据五系上诉人单方制作，真实性无法确定，本院不予采信；证据六与本案缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人乾升公司提交的证据，上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。据此，本院二审补充查明：长住建发（2018）48号、长住建发（2018）53号文件对商品房全装修的合同签订、价格确定、备案等事项进行了规定；乾升公司就涉案楼盘的全装修部分价格委托湖南建科工程项目管理有限公司核算，核算价格为2302元／平方米，并于2018年6月15日经长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会备案。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：乾升公司与李红福、袁朦签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。李红福、袁朦未按照合同约定向乾升公司支付剩余购房款，已构成违约。李红福、袁朦抗辩称，乾升公司对地铁10号线和学校进行了虚假宣传，其有权暂停支付购房款尾款，但李红福、袁朦未提供充分证据证明乾升公司在销售房屋时对地铁线路和学校建设的规划内容进行了不实宣传，故对李红福、袁朦的上述主张，本院不予支持。李红福、袁朦又抗辩称乾升公司提供的精装修部分质价不符，其有权暂停支付购房款尾款，但双方约定的精装修单价系经第三方造价咨询机构核算确定的，李红福、袁朦未提供充分证据证明乾升公司交付的房屋精装修部分与第三方造价咨询机构核算时的标准不一致，故对李红福、袁朦的上述抗辩主张，本院亦不予支持。综上，一审法院判决李红福、袁朦向乾升公司支付剩余购房款及相应违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李红福、袁朦的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9570元，由上诉人李红福、袁朦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年五月二十五日书记员 林 巧