广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5025号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐洪志，男，1963年9月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：冯寸生，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洁，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦方静，广州金鹏律师事务所实习人员。上诉人徐洪志因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐洪志上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令悦华公司向徐洪志赔偿装修损失232864元；3.本案一、二审诉讼费用全部由悦华公司承担。事实及理由如下：一审法院事实认定不清，适用法律错误，审理程序失当，判决显失公正合理性，应予以纠正。一、一审法院事实认定不清。1.一审法院未查明广州市道路扩建工程办公室（以下简称市道扩办）出具的《广州市道路扩建办公室关于规范物业经营管理的通知》之具体规定和真实意思，错误地认定悦华公司可依据该文件提前解除合同。悦华公司解除合同的依据是市道扩办出具的《广州市道路扩建办公室关于规范物业经营管理的通知》。然该文件明确其开展清理并要求收回的对象是“违规出租出借物业”，且要求就租赁期满和租赁期未满两种情形采取不同的处理方式：对于租赁期已满尚未收回的，予以清退；对于租赁期未满的，“我办将积极与承租户协商解除违规租赁合同”。涉案租赁物业是徐洪志通过悦华公司公开招标的方式取得，且距市道扩办出具前述文件时仅两个月，其出租物业不属于违规出租，悦华公司自己也不承认该出租属于违规出租，因而不属于应当清退的对象。且即便是违规出租，因租赁合同仅过装修免租期，租赁期未满，市道扩办也应与徐洪志协商解除合同事宜。在徐洪志的装修损失赔偿未能协商一致的情况下，悦华公司无权单方强制解除合同。悦华公司以市道扩办文件为由单方解除合同，显然依据不足。另外，双方租赁合同第6.1条规定的是“市政建设或拆迁安置需要征收，政府有关部门或物业业主需要收回使用”之情形，可终止合同。但涉案租赁显然不属于该条规定的可终止租赁合同的情形。综上，一审法院未查明市道扩办文件的具体规定，也未查明租赁合同约定的终止合同适用情形，导致其错误地认定悦华公司可依据市道扩办文件单方提前解除合同。2.一审法院未查明并认定市道扩办是涉案物业出租的委托方，且是悦华公司股东这一重要事实，对市道扩办及悦华公司要求提前解除租赁合同这一实质上属于单方反悔、单方提前解除合同的违约行为没有做出认定，进而不当免除了悦华公司提前解除合同的违约责任。市道扩办是涉案物业出租的委托方，悦华公司出租涉案物业完全是市道扩办的授权和授意，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，悦华公司与徐洪志签署的涉案租赁合同直接约束市道扩办。市道扩办在两个月前委托授意悦华公司与徐洪志签署租赁合同，两个月后又以自己名义向租户出具通知要求解除租赁合同，这是典型的单方反悔、单方解约行为，应予以认定。同时，市道扩办也是悦华公司的股东，悦华公司作为公司，其公司行为和意思均体现股东之意志和决议形成，涉案物业出租亦体现股东意志。悦华公司对外与徐洪志签署了租赁合同后，其以其内部股东的通知，作为解除已对外签署租赁合同的合理理由，明显不具合理性。综上，市道扩办及悦华公司要求提前解除租赁合同这一实质上属于单方反悔、擅自提前解除合同的行为，一审法院忽视他们之间特殊关系的重要事实，不当免除了其违约责任。3.一审法院忽视了悦华公司本身是政府下属国有企业，涉案租赁物业在出租给徐洪志前已长期系商业用途，且悦华公司以公开招标的方式出租，租赁合同也明确约定租赁用途为经营餐饮等重要事实，完全不考虑由此给徐洪志所形成的政府公信力之信赖因素，并以免除悦华公司主要责任的格式条款，将责任全部推卸给徐洪志，明显不当。4.市道扩办和悦华公司对租赁合同的签署及解除具有明显的过错，导致徐洪志20多万元的装修投入打水漂，一审法院对其显而易见的过错和责任未予认定，明显不当。根据市道扩办通知载明，其要求清退租赁物业的依据是市财政局发布的穗财局[2017]453号文以及穗建财[2017]2021号文，然该等文件在2017年9月以前就已经发布，而涉案物业是2017年10月份招标出租，若根据财局的文件不允许出租，其为何继续违规出租，其过错是十分明显的。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当就此给徐洪志造成的装修损失承担损害赔偿责任。一审法院完全忽视悦华公司的过错责任，明显不当。综上，由于一审法院在前述重大、关键的事实认定不清，事实认定错误，导致其在适用法律和判决方面严重错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审适用《中华人民共和国合同法》第八条规定，并不能够当然得出一审判决，相反，依据该规定，悦华公司无权单方解除合同，其单方解除合同应承担违约责任和损失赔偿责任，应支持徐洪志的反诉请求。悦华公司对已经签署的合同，不到两个月就单方提出解除合同，显然违背了上述规定，应承担违约责任和损失赔偿责任。2.对于市道扩办与悦华公司之间的委托合同法律关系，其应当适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，同意徐洪志提出的追加市道扩办为共同被告的请求，一审法院未适用该规定，且不同意追加，明显不当。3.悦华公司提供的格式合同及要求徐洪志签署的《承诺书》明显将其作为出租方的主要义务和责任免除，将全部责任强加给徐洪志，显失公平合理性。一审法院应综合考虑出租方的背景因素，适用《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条的规定，认定相关格式条款无效，或作出有利于非格式条款提供方的解释。三、一审法院因事实认定不清、适用法律错误，导致其判决显失公正合理性。1.如前所述，悦华公司单方解除合同不具有合理依据，其在装修期刚满未正式经营的情况下即要求提前解除合同，导致徐洪志20多万元的装修款打水漂，一审法院判决悦华公司不用承担任何赔偿责任，其明显违背合同法规定，丧失基本的公正合理性。2.市道扩办和悦华公司作为政府的代表，其在涉案房屋出租并又快速解除合同的过程中，其过错十分明显，如此严重过错给徐洪志造成20多万元的装修损失，其依法应承担过错责任，一审判决其不用承担任何责任，显然违背了过错与责任相对应原则，也显失公正合理性。3.涉案租金是以经营餐饮用途确定租金标准的，每月14912元，因悦华公司单方提前解除租赁合同，且对徐洪志的装修损失未予任何协商余地，徐洪志暂未交还物业，但徐洪志也未能正常使用该物业并通过经营取得收益。在徐洪志装修损失未获赔偿且也未取得任何收益的情况下，一审仍判决徐洪志按照合同约定的租金标准支付所谓的占用费，其明显不具有合理性。综上，请求法院依法支持徐洪志的上诉请求。被上诉人悦华公司二审辩称：第一，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，而徐洪志的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回徐洪志的上诉请求，维持原判。第二，虽然一审法院没有支持悦华公司关于没收租赁保证金的请求，悦华公司为尽快解决案件而没有提起上诉，但悦华公司仍认为是因徐洪志的违约所致，因此悦华公司有权没收租赁保证金。第三，徐洪志作为完全民事行为能力人，其在知悉涉案物业的实际情况，特别是无产权证以及悦华公司无法提供相应办理营业执照资料的情况下，其认可涉案物业的情况及现状。同时，经双方协商达成涉案租赁合同，该合同系作为完全民事行为能力人的徐洪志在仔细阅读、了解合同条款的具体含义后才与悦华公司签订的，因此不存在任何的格式条款，也不存在加重徐洪志责任的情形，是合同双方基于物业的现状达成的租赁条款，是双方的真实意思表示。第四，对于涉案物业，悦华公司是甲方，徐洪志是乙方，因此无需追加市道扩办作为本案的诉讼主体，因此一审的考量是正确的。第五，徐洪志在涉案合同租赁期为一年的情况下，从2017年已经使用至今，已经长达两年多的时间。同时，徐洪志在一审时也声称将涉案物业转租给他人使用，因此徐洪志应根据合同约定的费用标准向悦华公司支付占用费。悦华公司于2019年1月11日向一审法院起诉，请求：1.徐洪志将越秀××××号商铺腾空交还悦华公司；2.悦华公司没收徐洪志支付的租赁保证金30000元；3.徐洪志按每月14912元的标准向悦华公司支付2017年11月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费及滞纳金（按月占用费的每日1%计算，自每月6日至房屋占用费实际支付之日止）。徐洪志向一审法院提起反诉，请求：1.悦华公司向徐洪志退还租赁保证金30000元；2.悦华公司向徐洪志退还水电周转金2000元；3.悦华公司向徐洪志赔偿装修装饰损失232864元。一审法院经审理查明：2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心出具《授权委托书》，记载就广州市道路扩建工程办公室管理的无产权物业同意委托由悦华公司进行管理，其附件《无产权物业出租明细汇总表》有涉案商铺。2017年10月19日，悦华公司（甲方）与徐洪志（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将越秀××××号的物业出租给徐洪志使用，出租物建筑面积64平方米，约定用途为商用（经营餐饮）。乙方确认租赁物的现状、用途及实际权属情况，并自行负责办理合法经营所需一切证照，如无法取得合法证明的，不得经营。租赁期为2017年10月15日至2018年10月14日止（其中2017年10月15日至2017年11月14日为装修免租期），每月租金14912元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方；乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金30000元，水电周转金2000元；租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管。租赁期满且乙方交清包括但不限于租金、水、电、管理费等由乙方产生的一切费用及清理产地并经甲方验收合格后，甲方于十五个工作日将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方。如乙方违反本合同规定的义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回；乙方自行办理使用租赁物所需的一切相关经营证照等；租赁期间，如市政建设或拆迁安置征收，政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让租赁物的，本合同终止。除确有紧急情况外，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将租赁物交还甲方接管验收，甲方除无息退还保证金和水电周转金外，对乙方所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）以及其他均不作任何补偿；如乙方逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额百分之一的滞纳金；乙方逾期超过三十天，甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知。若乙方在甲方通知期限内仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃租赁物内的财产，甲方有权立即解除合同，收回租赁物，不退租赁保证金并自由处置租赁物内属乙方的财产以清偿乙方欠付的任何费用；无论本合同因何原因终止，乙方均同意甲方无需对乙方所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）以及其他均不作任何补偿；租赁期间，如因不可抗力原因，如自然灾害、拆迁安置、政府征收（用）、政府部门或物业业主因需要收回使用的以及拍卖和转让等不可预测、不可避免的事由发生，造成租赁物无法继续按照本合同约定用途使用时，本合同自然终止，乙方同意不以任何理由和方式向甲方或业主主张任何权利。该合同乙方确认栏有手写的“我方已阅读本合同全部条款，且充分了解合同条款含义，自愿承担相应的责任”。同日徐洪志签署《物业使用承诺书》，载明徐洪志根据经营自2017年10月15日起使用位于越秀××××号物业，承诺如下：……六、如市政建设、拆迁安置等需要征收（用），或政府有关部门或物业业主需要收回使用的，本人必须在接悦华公司通知（电话、短信、传真或书面通知）之日起三个月内（具体实际根据业主通知时间）无偿腾空退出物业（如本人对物业投入装修，包括但不限于物业外墙面翻新、管道设施更新更换等均无偿归悦华公司所有）、清缴所有费用并交由悦华公司接管验收等。2017年12月28日，悦华公司向徐洪志发出《解除合同通知书》，载明根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求及悦华公司、徐洪志签订关于越秀××××号合同，悦华公司告知徐洪志自本通知书发出之日，悦华公司将解除与徐洪志签订的租赁合同，徐洪志于2018年1月15日前将物业清退腾空交还给悦华公司等。徐洪志于同日签收该通知书。该通知书附件为广州市道路扩建工程办公室于2017年12月26日发出的《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，载明根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》《关于进一步规范物业经营管理工作方案》等文件要求，凡该办（包括下属单位如悦华公司等）在各个时期出租出借的物业需重新梳理规范，凡经核实不符合规定的出租出借物业限期予以收回等。一审庭审中，徐洪志陈述其接收涉案商铺时商铺为空置状态，其于2017年10月开始装修，未办理营业执照及营业悦华公司就于2017年12月26日发出通知要求解除合同及收回涉案商铺。其仅向悦华公司支付租赁保证金30000元、水电周转金2000元及首月租金14912元，之后未向悦华公司支付过任何费用。徐洪志投入约200000多元进行装修，因装修完毕后无法营业使用，其于2018年6月将涉案商铺给他人作堆放家具使用，有收取少量租金。另表示不申请评估装修价值。悦华公司确认收取徐洪志支付的租赁保证金、水电周转金及首月租金，但不确认徐洪志主张的装修费数额。悦华公司为证明其主张，提交了：1.徐洪志于2017年7月28日签署的关于涉案商铺的《无产权及拆余物业使用情况知悉确认表》，其中载明物业情况及现状为无产权证，无法提供相关资料给予使用人办理相关证照，徐洪志已明确该物业情况及现状。2.徐洪志签署的《承诺书》两份（其中一份落款日期为2017年7月28日），内容为徐洪志明确清楚知悉物业现状，在悦华公司不提供物业任何资料情况下，徐洪志承诺完全有能力自行办理使用上述物业所需一切相关营业证照，否则所产生的一切责任后果由徐洪志承担。以及如因市政建设、拆迁安置等需要征收，或政府有关部门或物业业主需要收回使用的，徐洪志必须在接通知之日起5天内无偿腾退物业等。徐洪志对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据均为格式条款，与悦华公司口头承诺内容不一致。徐洪志为证明其主张，提交了：1.徐洪志向悦华公司发出的《关于广州市悦华物业管理有限公司违约解除合同须赔偿承租人经济损失的告知函》（复印件，落款日期2018年1月12日），载明悦华公司单方面解除合同的行为损害了徐洪志的权益，要求悦华公司赔偿由此给徐洪志造成的经济损失等。2.东莞市万博装饰工程有限公司报价单，其中工程名称为广州市解放北路594号地铺装饰工程，工程报价合计238444.8元。及东莞市万博装饰工程有限公司于2017年10月25日至11月29日开具的收据五张，载明收到涉案商铺工程订金及工程款共182864元。3.广州美诗佳门窗有限公司于2017年11月10日出具的收到铝合金门窗款4500元收据一张；2017年10月15日顺丰木业发货单一张（记载金额2473元）；广州市安科监控防盗设计安装有限公司《工程预算单》，载明主机、摄像机等总价共5095元。悦华公司对以上证据均不予确认。一审法院认为：悦华公司与徐洪志自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。上述合同约定租赁期内，如政府有关部门或物业业主需要收回使用，本合同终止。悦华公司应提前一个月通知徐洪志，徐洪志应按照通知时间无偿腾空退出，以及徐洪志签署的《物业使用承诺书》中亦承诺如遇上述情况，徐洪志应在收到通知之日起三个月内腾退商铺及相关装修投入归悦华公司所有。现悦华公司根据《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件的要求，于2017年12月28日发出《解除合同通知书》要求解除合同及收回涉案商铺，徐洪志亦于同日签收该通知，但徐洪志至今仍在使用涉案商铺，故悦华公司要求徐洪志腾空交还房屋及按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。鉴于悦华公司、徐洪志在租赁合同中约定2017年10月15日至2017年11月14日为装修免租期，且悦华公司确认收取徐洪志支付的首月租金14912元，故房屋使用费的起算时间应调整为2017年12月15日。另，悦华公司要求徐洪志支付房屋使用费的滞纳金的诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。至于悦华公司主张徐洪志的租赁保证金不予退还的诉讼请求，因租赁合同提前解除并非由于徐洪志违约所致，悦华公司的该项诉讼请求没有依据，一审法院亦不予支持。故对于徐洪志要求悦华公司返还已收的租赁保证金及水电周转金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于徐洪志要求悦华公司赔偿装修装饰损失的诉讼请求。悦华公司、徐洪志双方签订的租赁合同约定无论合同因何原因终止，徐洪志均同意悦华公司无需对其所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）不作任何补偿，虽徐洪志主张悦华公司未提供适格租赁物业导致其无法办理营业执照等证件进行经营，以及上述条款为格式条款，但据徐洪志签订《无产权及拆余物业使用情况知悉确认表》，徐洪志在签订租赁合同前就清楚知悉涉案商铺无产权证，且徐洪志签署的承诺书、租赁合同及物业使用承诺书均有载明如遇政府或业主收回房屋，装饰装修费用不作任何补偿，且租赁合同乙方确认栏亦有徐洪志手写的“其已阅读本合同全部条款，且充分了解合同条款含义，自愿承担相应的责任。”在此情况下徐洪志仍与悦华公司签订租赁合同，其应当自行承担相应的风险。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2019年10月11日作出如下判决：一、徐洪志自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀××××号商铺腾空交还悦华公司；二、徐洪志自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将2017年12月15日起至交还房屋之日止的房屋使用费支付给悦华公司（按照14912元/月的标准计付）；三、悦华公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性将租赁保证金30000元、水电周转金2000元退还给徐洪志；四、驳回悦华公司的其他诉讼请求；五、驳回徐洪志的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7439.9元，反诉受理费2636.48元，合计共10076.38元，由悦华公司负担6461元，徐洪志负担3615.38元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐洪志称悦华公司提出解除租赁合同后，导致其无法正常履行涉案租赁合同，也无法正常使用涉案物业，且由于统一清理行为，导致涉案物业无法办理工商营业执照，悦华公司的解除租赁合同行为致使租赁合同的履行处于不确定状态，故其同意解除双方的租赁合同。二审中，徐洪志提交装修、设备等投资损失的详细说明及部分支付凭证，拟证明其装修、设备等投入损失共233570元，并说明起诉时由于未核准相关的转账凭证，与起诉时确定的金额232864元存在一些小出入。悦华公司对此质证认为：1.该证据不是新证据，不应该作为本案的证据使用。2.对该证据的真实性、合法性、关联性均不确认。第一，该证据是徐洪志单方整理，仅仅罗列装修项目或者装修材料，未提供证据证明在其装修过程中有无施工和使用。第二，装修合同是与装修公司签订的，徐洪志并未向该装修公司支付装修工程款，装修公司也未出具发票凭证，涉案装修工程款无法确认。收款人均为个人，未提供相应的收款主体身份材料或相应的买卖合同，悦华公司无法确认真实性。上述证据无法证明涉案装修工程的现存价值，结合悦华公司二审阶段提供的证据，涉案物业已经在徐洪志占有使用中，且店铺招牌为“中山艺臻红木家具”。结合一审和二审庭审，徐洪志承认已将涉案物业转租给他人使用，其转租行为是违反合同约定的。第三，在徐洪志收到解除合同通知后，其如果认为解除合同不合法，其应根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定，在收到解除通知后两个月内向人民法院提出解除合同是否有效的诉讼，但在本案中徐洪志未提出相关诉讼。第四，在徐洪志承租前，悦华公司已经告知其悦华公司不配合办理营业证照等，其本人亦完全知悉。徐洪志作为合同一方，在其认为“无法办理营业证照”的情况下，其应当将涉案物业交还给悦华公司，但其仍占有使用涉案物业。故其作为占用使用人，应向悦华公司支付租金和使用费，其行为也导致本案的损失进一步扩大，应承担全部损失。二审中，悦华公司提交：1.涉案物业照片（拍摄日期2020年4月9日），拟证明徐洪志已经实际占有使用涉案物业，应向悦华公司支付租金和房屋使用费；从店铺招牌看，徐洪志已将涉案物业转租给他人使用，其亦通过转租获利，并非其所称的给别人存放物品。2.物业清退移交确认表，拟证明徐洪志于2020年4月15日将涉案物业移交给悦华公司；徐洪志确认涉案物业已经由其使用，且涉案物业内的装修已经严重损毁，不具备任何使用价值。3.涉案物业照片（拍摄日期2020年4月15日），拟证明涉案物业在该日期的店内实际情况；徐洪志实际占有使用涉案物业，应向悦华公司支付租金和房屋使用费；物业内的相应装修及附属物严重损毁，不具备任何的使用价值。徐洪志对此质证认为：1.不认可证据1的真实性、合法性、关联性。从该组照片来看，涉案物业处于关闭状态，并未使用。徐洪志因无法办理餐饮营业执照，加之悦华公司通知提前收回物业，涉案物业无法继续经营，由于悦华公司未就如何补偿装修损失与徐洪志进行任何协商，徐洪志未将物业交还，期间曾经将物业短暂提供给他人堆放家具，但悦华公司已经将片区物业整体封停营业作了统一管理，涉案物业事实上无法开展任何经营。2019年12月，为改善周边环境，街道对片区物业强制、免费全部制作了招牌并进行了安装。而且，店铺是否装饰了招牌与店铺是否实际使用本身并没有必然联系，悦华公司主张徐洪志通过转租获利与事实不符，依据不足。2.确认证据2的真实性、合法性，不确认与悦华公司证明内容的关联性。2020年4月15日，徐洪志将涉案物业全部交还给悦华公司，双方完成交接。双方确认涉案物业地板完好、水电正常、墙壁两侧有加装木板等事宜，悦华公司称装修严重损毁与事实不符，且装修是否损毁与悦华公司是否应当承担赔偿装修损失责任无任何关联性。3.不确认证据3的真实性、合法性、关联性。该组证据不能证明徐洪志实际占有使用涉案物业。照片中所拍摄的电表来源不明确，电表上显示的数据所形成的时间也不明确。相反，从该组照片来看，物业内部结构完整，墙壁、地板、门窗均完好无损，悦华公司称装修严重损毁与事实不符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：徐洪志与悦华公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定《物业租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。涉案租赁合同约定，租赁期内，如市政建设或拆迁安置需要征收（用），政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让租赁物的，本合同终止，现因市道扩办需要收回物业，悦华公司遂向徐洪志发出《解除合同通知书》，徐洪志于2017年12月28日签收该通知，且涉案租赁合同的租赁期限已于2018年10月14日届满，但徐洪志一直占用涉案物业至本案二审期间2020年4月15日交还，故悦华公司要求徐洪志腾空交还房屋及按照原租金标准支付房屋使用费的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持，但鉴于双方确认徐洪志于2020年4月15日将涉案物业移交给悦华公司，因此一审判决第一项徐洪志交还物业的义务无需再履行。涉案租赁合同约定，无论合同因何原因终止，徐洪志均同意悦华公司无需对其所投入的装饰装修费用（包括但不限于未形成附合的及已经形成附合的装饰装修物）以及其他均不作任何补偿。故徐洪志主张悦华公司赔偿其装修装饰损失，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。本案系租赁合同纠纷，一审以物权保护纠纷确定案由有误，应予以纠正。由于一审虽以物权保护纠纷作为案由，但认定事实及适用法律均以租赁合同关系处理，处理结果亦并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐洪志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3615.38元，由徐洪志负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月九日书记员 冯 韵彭诗敏