山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4343号上诉人(原审被告)：山东云菜园网络科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：王振民，总经理。委托诉讼代理人：臧明宇，男，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：张明辉，男，1975年11月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：丁振涛，北京市中伦文德(济南)律师事务所律师。上诉人山东云菜园网络科技有限公司（以下简称云菜园网络公司）因与被上诉人张明辉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云菜园网络公司上诉请求:1、请求撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初9506号民事判决，并依法驳回张明辉的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张明辉承担。事实与理由：云菜园网络公司不应支付张明辉2019年8月1日至2019年l2月17日期间的租金。2019年6月，云菜园网络公司和张明辉协商2019年下半年租金缴纳事项时，云菜园网络公司己明确告知张明辉涉案商铺拟转租给第三人，且张明辉并未提出反对意见，云菜园网络公司基于对张明辉信任的基础上将位于历城区王舍人街道办事处新城香溢紫郡ll号楼三单元105号的商铺转租给第三方，云菜园网络公司并未使用涉案商铺，也未不经张明辉同意私自转让涉案商铺。因此，在张明辉应向第三方索要涉案商铺的租金，现张明辉要求云菜园网络公司支付涉案商铺在2019年8月1日至2019年12月l7日期间的租金逻辑错误，且无事实和法律依据。综上所述，张明辉向云菜园网络公司索要涉案商铺在2019年8月1日至2019年l2月l7日期间的租金无事实和法律依据。在此，云菜园网络公司恳请二审法院依法改判并支持云菜园网络公司的上诉请求，以切实维护云菜园网络公司的合法权益。张明辉辩称，一、张明辉与云菜园网络公司签订商铺租赁合同合法有效。2017年l2月29日，张明辉和云菜园网络公司在平等、自愿的基础上签订《商铺租赁合同》。商铺位于历城区王舍人街道办事处新城香溢紫郡ll号楼三单元105号，建筑面积62.65平方米。双方约定租赁期限为：2018年2月1日至2023年1月31日。第一年租金84608元，以后每年租金递增5％；租金一年交纳二次，分别为每年1月1日和7月1日。合同签订后，张明辉依合同约定向云菜园网络公司交付自己拥有的商铺[不动产权证号为鲁(2019)济南市不动产权第0082412号]，并协助云菜园网络公司办理营业执照等手续。云菜园网络公司按约定已经支付了一年半的租金。上述张明辉和云菜园网络公司签订《商铺租赁合同》以及合同约定事项均符合相关法律规定，张明辉提供的《商铺租赁合同》以及微信对话能够证明相关事实，并为济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初9506号判决所确认。二、云菜园网络公司所谓的“上诉理由”，没有任何事实和法律依据，张明辉要求云菜园网络公司承担交纳租金的义务合法有据。按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，2019年下半年租金应在7月1日交纳，2019年6月下旬，张明辉多次通知云菜园网络公司在2019年7月1日交纳下半年租金，云菜园网络公司告知张明辉已将商铺转租给第三人，让张明辉向第三人收取租金。根据《商铺租赁合同》第六条约定：“未经张明辉同意，云菜园网络公司不得将商铺转租给第三人”。云菜园网络公司违反诚实信用原则，在张明辉不知情的情况下，擅自把商铺转租给第三人的行为违反合同约定，严重损害了张明辉的合法权益。虽然云菜园网络公司在微信对话中同意解除租赁合同，但是对张明辉要求把租赁商铺清理干净，进行交接，签订书面解除协议，云菜园网络公司对此置之不理。在云菜园网络公司既不交纳租金，又拒绝归还商铺的情况下，张明辉被迫诉至法院。一审开庭审理前，双方达成解除租赁合同协议，并于2019年12月17日把涉案商铺交于张明辉。在一审开庭审理中，云菜园网络公司辩称：“云菜园网络公司并没有故意不交房租，2019年8月26日要求过解除合同，张明辉对解除合同有额外的赔偿要求，双方未达成一致意见。”，云菜园网络公司在上诉时所谓“云菜园网络公司已明确告知张明辉涉案商铺拟转租给第三人，且张明辉并未提出反对意见。”的上诉理由，是在张明辉催云菜园网络公司交纳租金时，云菜园网络公司才告诉张明辉的，张明辉是明确反对转租的，也从来没有和次承租人联系过。云菜园网络公司所谓的理由，没有任何事实和法律依据，2019年l2月17日双方达成的《房屋交接表》进一步证明云菜园网络公司违约的事实。根据双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，张明辉有解除合同的权利并要求云菜园网络公司承担违约责任。现双方之间的租赁合同虽已解除，但是，张明辉要求云菜园网络公司承担交纳合同解除前拖欠租金的义务合法有据。综上所述，张明辉主张事实清楚，证据确实充分。云菜园网络公司背信弃义，擅自转租张明辉拥有的商铺，拒绝履行合同义务。恳请二审合议庭查明本案事实真相，驳回云菜园网络公司的诉讼请求，以维护张明辉的合法权益。张明辉向一审法院起诉请求：1.判令张明辉、云菜园网络公司解除房屋租赁合同，云菜园网络公司归还张明辉商铺；2.判令云菜园网络公司向张明辉交纳2019年8月1日起至租赁合同解除之日止租金（暂计算至2019年9月31日租金14806.5元）；3.诉讼费由云菜园网络公司承担。庭审中，张明辉变更诉讼请求为：1.判令确认张明辉、云菜园网络公司于2019年12月17日解除双方于2017年12月29日签订的商铺租赁合同；2.判令云菜园网络公司向张明辉交纳自2019年8月1日至2019年12月17日期间的租金33314.63元，云菜园网络公司所交押金10000元从上述租金中予以扣除，剩余租金由云菜园网络公司支付；3.诉讼费由云菜园网络公司承担。一审法院认定事实：2017年12月29日，张明辉（甲方、出租方）与云菜园网络公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同相关内容为：第一条、商铺基本情况：（一）商铺坐落于济南市历城区王舍人街道办事处新城香溢紫郡12号楼三单元105商铺，建筑面积62.65平方米。……。第三条、租赁期限：（一）商铺租赁期自2018年2月1日至2023年1月31日。甲方应于2018年1月1日前将商铺按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金：（一）租金标准及支付方式：7050元/月（第一年）。（二）租金支付方式：押10000元付六个月，各期租金支付日期：2018年1月1日，2018年7月1日，2019年1月1日半年付，乙方应将租金直接汇入甲方指定账户。（三）押金：人民币10000元整，租赁期满或合同解除后，商铺租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……。第九条、合同解除与终止：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺：1.不按照约定支付租金的。……。7.擅自将商铺转租给第三人的。第十条、违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将商铺恢复原状或赔偿相应损失。第十二条、其他约定事项：1.商铺租金每年递增5%（百分之五），第一年租金84608元，第二年租金88839元，第三年租金93281元，第四年租金97945元，第五年租金102842元。2.乙方已经支付2000元定金抵扣房租。3.房东协助办理营业执照。合同签订后，张明辉按照合同约定将涉案商铺交付云菜园网络公司使用。云菜园网络公司已向张明辉交纳押金10000元，并已交纳2019年7月31日前的租金。因云菜园网络公司未按合同约定交纳2019年8月1日起至2020年1月31日止半年的租金，形成本案诉讼。2019年12月17日，张明辉（甲方）与云菜园网络公司（乙方）经协商达成协议，出具房屋交接表一份，内容为：甲乙双方于2017年12月29日签订的商铺租赁合同，现乙方已向甲方支付房租至2019年7月31日，之后的房租未支付。现双方协商同意于2019年12月17日解除上述租赁合同，乙方已于当日将上述租赁合同涉及的坐落于历城区王舍人街道办事处新城香溢紫郡11号楼三单元105号商铺腾空，无任何物品，现交付给甲方。甲方已于2019年12月17日收到上述商铺。关于2019年8月1日之后的费用，双方存有争议，甲方已起诉，在诉讼中解决。张明辉在交接表上签字捺印，云菜园网络公司在交接表上盖章并由其委托代理人杨进峰签字。另查明，涉案商铺所有权人为张明辉，不动产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第0082412号。一审法院认为，张明辉与云菜园网络公司签订的商铺租赁合同，系当事人自愿订立，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张明辉按合同约定向云菜园网络公司履行了交房义务，云菜园网络公司应当按合同约定履行交付房租的义务。张明辉与云菜园网络公司自愿达成解除租赁合同的协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。张明辉主张确认双方间的商铺租赁合同于2019年12月17日解除的诉讼请求，因双方已于2019年12月17日协商解除了租赁合同，对此事实双方已无争议，一审法院不予处理。对张明辉主张云菜园网络公司支付2019年8月1日至2019年12月17日期间的租金33314.63元的的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对张明辉主张云菜园网络公司所交的押金10000元自租金中扣除的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:限山东云菜园网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付张明辉租金23314.63元（已扣除山东云菜园网络科技有限公司交纳的租房押金10000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取计191元，由山东云菜园网络科技有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，张明辉与云菜园网络公司签订的商铺租赁合同，系当事人自愿订立，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。根据法庭查明的事实，双方于2019年12月17日解除了租赁合同并交接了涉案房屋，云菜园网络公司交纳租金至2019年7月31日。云菜园网络公司在合同履行期内应依约履行交纳租金的义务，其在合同解除之前虽与张明辉就租赁事宜有过协商，但未达成一致意见，亦未向张明辉交还房屋，张明辉主张云菜园网络公司交纳2019年8月1日至2019年12月17日的租金，符合双方的合同约定，亦符合法律规定，一审法院对此予以支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，云菜园网络公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由山东云菜园网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  刘彦亭审 判 员  明 霞二〇二〇年五月十五日法官助理  刘 辉书 记 员  韩 笑