陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判 决  书 （2020）陕01民初23号 原告（案外人）：严瑞，女，1972年10月7日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾弘一，陕西恒达律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安利君建筑安装工程有限公司，住所地西安市经开区。法定代表人：郑伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，陕西仁和万国律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安万汇实业有限责任公司，住所地西安市号门面房。法定代表人：王海军。原告严瑞与被告西安利君建筑安装工程有限公司（以下简称利君建筑公司）、第三人西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严瑞委托诉讼代理人刘巧芸、贾弘一，被告利君建筑公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。第三人万汇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严瑞向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋的执行，并解除对上述房产的查封（房屋价值：883827元）；2.确认位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)的房产属于原告所有；3.被告承担全部案件诉讼费。事实与理由：被告与第三人因纠纷诉至法院，在审理过程中，被告和第三人在陕西省高级人民法院主持下达成调解，陕西省高级人民法院于2016年8月20日作出(2016)陕民终486号民事调解书。因第三人未按照上述调解书确定的内容履行相应义务，被告于2016年10月26日向西安市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，西安市中级人民法院在查封第三人房产时，将属于原告所有的位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)的房产进行了查封，并作出(2016)陕01执1172号之三执行裁定。原告作为案外人向西安市中级人民法院提出书面异议，主张上述房产属于原告所有，并要求解除查封。西安市中级人民法院审查后，于2019年12月12日作出(2019)陕Ol执异1172号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告于2019年12月13日收到上述执行裁定书。原告不服查封裁定，依据我国《民事诉讼法》第227条规定，提起诉讼。一、位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)的房产（以下简称“案涉房产”）属于原告所有。l、原告与第三人签订合法有效的《商品房买卖合同》，原告是涉案房产的所有权人。2011年10月28日，原告向第三人出借300万元，双方约定由第三人向原告出售其开发的楼观吉镇的12套房屋作为担保。原告将300万元借款交付给第三人后，双方签订了登记号为3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333、3334、3335、3336号12套房屋的《商品房买卖合同》，并在周至县房地产管理所进行了备案登记。其中，洋房8套，别墅4套（上善区XX巷XX号和若水区XX巷XX号为涉案房产）。2、2017年8月23日，周至县房地产管理所向西安市中级人民法院递交《情况说明》澄清，因该房地产管理所在2011年对《商品房买卖合同》备案登记时，都是手工进行备案。在向西安市中级人民法院提供“楼观古镇”项目房间号时，因工作人员工作失误，把《商品房买卖合同》已经备案在异议人名下的上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）两套房屋错当作第三人名下的房产提供给法院，并请求法院解除对上述两套房屋的查封。3、第三人于2014年12月底将包括涉案房产在内的12套商品房全部交付给原告使用。原告与物业服务单位西安好管家物业服务有限责任公司签订了12套房屋的《前期物业服务协议》。同时，原告签署了12套房屋的《临时管理规约》。现包括涉案房产在内的12套房屋全部由原告占有使用，原告作为该12套房屋的业主，享有相应业主权利和义务。4、周至县房地产管理所登记簿已确认原告是涉案房屋所有权人，涉案房屋分户未转移登记至原告名下，是第三人违约造成的，原告对此无过错，第三人应当继续履行商品房买卖合同约定的义务，协助原告办理房屋分户登记。根据2011年10月28日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（第三人）应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但第三人未依约为原告办理过户登记手续，第三人应继续履行合同确定的义务。据此，案涉房产未能办理过户登记手续是由于第三人违约造成的，原告对此并无过错与责任。综上，涉案房产属于原告所有。二、西安市中级人法院作出的2019）陕Ol执异1172号执行裁定认定事实及适用法律错误。1、(2019)陕01执异1172号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，以已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，驳回原告执行异议的请求，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，原告作为案涉房产合法的所有权人，应当支持原告诉求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告完全符合以上规定情形，(2019)陕01执异1172号执行裁定驳回原告的异议请求，适用法律错误。2、周至县房地产管理所对自己的过错予以纠正的事实明确，西安市中级人民法院应予纠正。综上所述，原告是涉案房产的所有权人，且原告在查封第三人名下房产时由于周至县房地产管理所的过失，误将属于原告的房产作为第三人的房产提供给执行法院，在发现错误时，周至县房地产管理所立即进行了纠正，并向法院出具了说明。被告利君建筑公司辩称：严瑞诉称其买卖的房屋实际上是其对外借款的担保，并不是真实的买卖关系，对这些房产进行查封并作为执行标的并无错误，且原告自己称和万汇公司之间的300万元借款以目前的房价论只需要在利君建筑公司申请查封之外的其他担保财产中变卖清偿足以抵偿其借款。因此，恳请法院驳回其全部诉讼请求。第三人万汇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，西安利君建筑安装工程有限公司与西安万汇实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2016年8月20日作出的（2016）陕民终486号民事调解书已经发生法律效力，因义务人万汇公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人利君建筑公司于2016年10月26日向本院申请执行，本院于同日立案受理。执行中，本院于2017年5月3日作出（2016）陕01执1472号之三执行裁定，裁定：对登记在被执行人西安万汇实业公司名下位于西安市周至县楼观古镇上善区XX套房产（预售证号为：201XXXX号；房号分别为：1-10102、73-10101、75-10101、90-10301、89-20102、89-20103、59-10401、59-10301、59-10302、59-10402、59-20301、59-20201、59-20101、59-20302、59-20202、59-20102、90-30401、66-10102）予以查封；查封期限为三年。并于2017年5月3日向周至县房管所发出了（2016）陕01执1472号之二协助执行通知书，要求其协助本院对上述财产进行查封。同日在涉案查封的财产所在地张贴了（2016）陕01执1472号之一查封公告。案外人严瑞以法院查封的位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号XX、XX（若水3-10）房屋的查封为其所有为由向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。本院经审查作出(2019）陕01执异1172号执行裁定，裁定：驳回案外人严瑞的异议请求。另查明，2011年10月28日，被告万汇公司向原告严瑞借款300万元，双方约定由万汇公司向严瑞出售其开发的楼观古镇的12套房屋作为担保，严瑞将300万元支付给万汇公司后，2011年10月28日，西安万汇实业公司作为出卖人，严瑞作为买受人，签订了包括案涉房屋在内的12套的商品房买卖合同。案涉房屋《商品房买卖合同》合同登记号分别为3327、3329，其中合同登记号3327的《商品房买卖合同》约定：严瑞购买西安万汇实业公司位于西安市周至县楼观古镇若水区XX巷XX号房、面积201.36平方米、单价每平方米2241元、总金额为肆拾伍万壹仟贰佰肆拾柒元整；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计人民币451247元整。合同登记号3329的《商品房买卖合同》约定：严瑞购买西安万汇实业公司位于西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号房、面积193.03平方米、单价每平方米2241元、总金额为肆拾叁万贰仟伍佰捌拾元整；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计人民币432580元整。合同还对其他事项进行了约定。2011年10月29日，万汇公司出具编号为400XX62收据一份，载明：交款单位严瑞、交款金额为451247元整，收款事由为若水区XX巷XX#；同日，万汇公司出具编号为400XX63收据一份，载明：交款单位严瑞、交款金额为432580元整，收款事由为上善区XX巷XX#。西安好管家物业服务有限责任公司作为甲方、严瑞作为乙方于2014年12月10日签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。对此，严瑞称前期的确是借款，当时是在2011年10月购买的，这就是当时的市场价格，并不是对方所述不实真实房价，后来房屋建成，由于第三人没有能力还钱，同意将涉案12套房屋全部交付给严瑞，从交付之日起说明双方的借贷关系结束，买卖关系成立，第三人于2014年12月底将包括涉案房产在内的12套商品房全部交付给原告使用原告与物业服务单位西安好管家物业服务有限责任公司签订了12套房屋的《前期物业服务协议》同时，原告签署了12套房屋的《临时管理规约》现包括涉案房产在内的12套房屋全部由原告占有使用，原告作为该12套房屋的业主，享有相应业主权利和义务。2017年8月23日，周至县房地产管理所向本院出具《情况说明》一份，内容为：“严瑞（610102197210070327）在2011年购买西安万汇实业公司‘楼观古镇’项目上善区XX巷XX号（73-10101）、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋，于2011年10月28日在我所进行了《商品房买卖合同》备案登记。因我所在2011年对《商品房买卖合同》备案登记时，应用的是楼盘表和商品房合同登记号编码册，都是手工进行《商品房买卖合同》备案。我所在对严瑞购买的房屋进行《商品房买卖合同》备案时在合同登记号编码册上做了记录，在楼盘表中未有标注清楚。2016年我单位在XX楼XX镇XX房XX号时，因我工作人员失误把《商品房买卖合同》已经备案在严瑞名下的房间号上善区XX巷XX号（73-10101）、若水区XX巷XX号（66-10102）提供你院。现请求你院撤销对上述两套房屋的查封。”案涉房屋现尚未办理完成初始产权登记。以上事实，有西安市中级人民法院(2019）陕01执异1172号执行裁定书、商品房买卖合同、收据、转账凭证、情况说明、楼盘表、楼观古镇房屋登记表、前期物业服务协议、临时管理规约、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，本案审理焦点为原告严瑞就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”严瑞就其主张依法应承担举证责任。本案中，严瑞与万汇公司于2011年10月28日，因被告万汇公司向原告严瑞借款300万元，双方约定由万汇公司向严瑞出售其开发的楼观古镇的12套房屋作为担保，严瑞将300万元支付给万汇公司后，2011年10月28日，西安万汇实业公司作为出卖人，严瑞作为买受人，签订了包括案涉房屋在内的12套的商品房买卖合同。此时，西安万汇实业公司与严瑞签订的商品房买卖合同属于担保，双方并不具有房屋买卖的真实意愿。2014年12月10日，西安好管家物业服务有限责任公司与严瑞签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，对此，严瑞称前期的确是借款，后来房屋建成，由于第三人没有能力还钱，同意将涉案房屋交付严瑞，从交付之日起双方的借贷关系结束，买卖关系成立，第三人于2014年12月底将房屋全部交付原告，原告与物业服务单位西安好管家物业服务有限责任公司签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，主张原告作为业主，享有相应业主权利和义务，严瑞的主张提交了《前期物业服务协议》及《临时管理规约》作为证据，且本院于2017年5月3日作出（2016）陕01执1472号之三执行裁定，裁定查封案涉房产，2017年8月23日，周至县房地产管理所向本院出具《情况说明》一份，证明该单位在对严瑞购买的房屋进行《商品房买卖合同》备案时在合同登记号编码册上做了记录，在楼盘表中未有标注清楚，因其工作人员失误把《商品房买卖合同》已经备案在严瑞名下的房间号上善区XX巷XX号（73-10101）、若水区XX巷XX号（66-10102）提供本院，请求撤销对上述两套房屋的查封，利君建筑公司亦未能提供证据否定以上证据，故严瑞主张原作为借款担保的商品房买卖合同于2014年12月10日经严瑞与万汇公司协商履行商品房买卖合同的事实成立，自该日起，双方借款关系为商品房买卖合同关系替代，且房屋实际交付。本案上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之情形，故严瑞对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对严瑞关于判令停止对位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号（66-10102）房屋的执行之诉请，本院依法予以支持。因案涉房屋现尚未办理完成初始产权登记，案涉房屋系万汇公司开发建设，严瑞与万汇公司系商品房买卖合同关系，严瑞径行诉请确认案涉房产归其所有，于法无据，故对严瑞关于确认位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)的房产属于原告所有之诉请，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)房产；二、驳回原告严瑞确认位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区XX巷XX号(73-10101)、若水区XX巷XX号(66-10102)的房产属于原告所有之诉讼请求。一审案件受理费12638元，原告严瑞已预交，由被告西安利君建筑安装工程有限公司负担。西安利君建筑安装工程有限公司于本判决生效后15日内直接给付严瑞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年五月二十日 法 官 助 理   同  江  龙书 记 员   段      蓓        1