湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1202民初818号 原告:刘小平，女，汉族，1982年12月2日出生，住湖南省怀化市。 原告:翟贵凤，女，汉族，1968年6月19日出生，住湖南省怀化市。 原告:汤美清，女，汉族，1975年1月12日出生，住湖南省怀化市。 原告:徐莲珍，女，侗族，1952年7月11日出生，住湖南省怀化市。 原告:梁静，女，汉族，1978年3月29日出生，住湖南省怀化市。 原告:唐永爱，女，汉族，1964年7月21日出生，住湖南省怀化市。 原告:李萍，女，汉族，1968年8月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:龙俐如，女，侗族，1992年8月7日出生，住北京市海淀区。 原告:杨春艳，女，侗族，1980年12月28日出生，住湖南省芷江侗族自治县。 原告:唐端，女，汉族，1972年8月25日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:周小林，男，汉族，1960年9月5日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:米文俐，女，汉族，1977年11月8日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:陶喆，女，瑶族，1987年6月17日出生，住四川省成都市温江区。 原告:贺佰全，男，汉族，1962年4月7日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:糜莲花，女，汉族，1964年5月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:张萱，女，土家族，1984年9月21日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:周玉兰，女，汉族，1972年3月20日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:伍艳，女，汉族，1980年6月26日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 原告:杨云，男，汉族，1976年5月7日出生，住湖南省长沙市雨花区。 原告:段淑萍，女，1977年4月16日出生，住湖南省洪江市。 上述原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。 被告:邵阳市中雅置业有限公司（曾用名邵阳市中雅房地产开发有限责任公司），住所地湖南省邵阳市大祥区双拥路19号金穗花苑，统一社会信用代码：91430500755824040J。 法定代表人：徐雅泉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘亮，湖南湘华源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文小宇，湖南湘华源律师事务所律师。 被告:鹤城区国贸大酒店，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路233号（奥体商都综合楼），注册号：431202600491990。 经营者：杨艳珍。 原告刘小平、翟贵凤、汤美清、徐莲珍、梁静、唐永爱、李萍、龙俐如、杨春艳、唐端、周小林、米文俐、陶喆、贺佰全、糜莲花、张萱、周玉兰、伍艳、杨云、段淑萍与被告邵阳市中雅置业有限公司（以下简称中雅公司）、鹤城区国贸大酒店（以下简称国贸酒店）排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小平、翟贵凤、梁静、李萍、米文俐、张萱及20名原告共同委托诉讼代理人王建辉、被告中雅公司的委托诉讼代理人刘亮、文小宇、被告国贸酒店到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘小平、翟贵凤等20名原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告停止侵权，对占用的公共通道部分予以拆除并恢复原状；2、判令两被告赔偿原告全部经济损失（经济损失分为两部分：第一部分为两被告占用一楼公共通道造成的直接经济损失，暂以被告邵阳市中雅置业有限公司所获租金收益计算，损失暂从2014年6月18日计算至2019年11月17日为403845元；第二部分为两被告占用一楼公共通道造成建筑物一楼业主专有部分无法出租的可得利益损失，损失暂从2018年1月计算至2019年9月为342446元。上述损失总额暂定为746291元）；3、判令两被告对上述全部损失承担连带赔偿责任；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，刘小平、翟贵凤等20名原告撤销第二、三项诉讼请求。事实与理由：原告刘小平、翟贵凤等20人均购买了被告中雅公司（曾用名邵阳市中雅房地产开发有限责任公司）开发的位于怀化市鹤城区迎丰中路育才巷1号奥体商都项目的房屋，均签署了《商品房买卖合同》，办理了国有土地使用证和房屋所有权证。其中，原告刘小平在奥体商都购有2套房屋，其中1套房屋为奥体商都4栋-1层-174号，建筑面积为53.56平方米，套内建筑面积为34.03平方米，共有分摊面积为19.53平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015694号；另1套房屋为奥体商都4栋-1层-175号，建筑面积为61.79平方米；套内建筑面积为39.26平方米，共有分摊面积为22.53平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015693号；原告翟贵凤所购房屋为奥体商都4栋-1层-156号，建筑面积为24.53平方米，套内建筑面积为15.59平方米，共有分摊面积为8.94平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015652号；原告汤美清所购房屋为奥体商都4栋-1层-153号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015700号；原告徐莲珍所购房屋为奥体商都4栋-1层-127号，建筑面积为41.26平方米，套内建筑面积为26.22平方米，共有分摊面积为15.04平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015633号；原告梁静所购房屋为奥体商都4栋-1层-148号，建筑面积为21.95平方米，套内建筑面积为13.95平方米，共有分摊面积为8平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012342号；原告唐永爱在奥体商都购有2套房屋，其中1套房屋为奥体商都4栋-1层-141号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012359号；另1套房屋为奥体商都4栋-1层-154号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012266号；原告李萍与龙俐如所购的共有房屋为奥体商都4栋-1层-171号，建筑面积为26.08平方米，套内建筑面积为16.57平方米，共有分摊面积为9.51平方米，产权证号为怀房权证鹤城字第713014343号；原告杨春艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-140号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012360号；原告唐端所购房屋为奥体商都4栋-1层-180号，建筑面积为25.92平方米，套内建筑面积为16.47平方米，共有分摊面积为9.45平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015691号；原告周小林所购房屋为奥体商都4栋-1层-152号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015629号；原告米文俐在奥体商都购有2套房屋，其中1套房屋为奥体商都4栋-1层-142号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012358号；另1套房屋为奥体商都4栋-1层-155号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012268号；原告陶喆所购房屋为奥体商都4栋-1层-139号，建筑面积为17.42平方米，套内建筑面积为11.07平方米，共有分摊面积为6.35平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015632号；原告贺佰全所购房屋为奥体商都4栋-1层-122号，建筑面积为15.86平方米，套内建筑面积为10.08平方米，共有分摊面积为5.78平方米，产权证号为怀房权证鹤城字第713007517号；原告糜莲花在奥体商都购有2套房屋，其中1套房屋为奥体商都4栋-1层-146号，建筑面积为16.78号，套内建筑面积为10.66平方米，共有分摊面积为6.12平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015631号；另1套房屋为奥体商都4栋-1层-159号，建筑面积为16.78号，套内建筑面积为10.66平方米，共有分摊面积为6.12平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015699号；原告张萱所购房屋为奥体商都4栋-1层-147号，建筑面积21.95平方米，套内建筑面积为13.95平方米，共有分摊面积为8平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015630号；原告周玉兰所购房屋为奥体商都4栋-1层-145号，建筑面积为16.78平方米，套内建筑面积为10.66平方米，共有分摊面积为6.12平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012356号；原告伍艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-158号，建筑面积为16.78平方米，套内建筑面积为10.66平方米，共有分摊面积为6.12平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710012270号；原告杨云所购房屋为奥体商都4栋-1层-123号，建筑面积为17.12平方米，产权证号为710012293号；原告段淑萍所购房屋为奥体商都4栋-1层-168号，建筑面积为27.97平方米，套内建筑面积为17.77平方米，共有分摊面积为10.20平方米，产权证号为怀房权证鹤字第710015695号。 但中雅公司违法占用了一楼公共通道，并一同出租给国贸酒店，侵权行为已持续五年之久，据已提供的信息：租赁期限为2014年6月18日至2024年6月17日，违占面积124.26平方米，月租金为50元/平方米，违占部分租金为74556元/年。因一楼公共通道已被两被告侵占了3/4，导致剩余1/4公共通道入口狭窄破败，无法正常使用，从此通道进入的建筑物一楼业主专有部分也因此无法出租，业主的可得利益明显受损。问题发生后，业主方与中雅公司进行过多次交涉，但中雅公司拒绝承担法定的民事责任，曾提出要求业主共同出钱租隔壁的门面（现门头招牌为酒鬼酒.顺昌烟酒）来做公共通道，简直是滑稽之谈。据规划图纸显示国贸酒店大厅所在位置为一楼公共通道，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，公共、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”，一楼公共通道系建筑物共有部分。依据《物权法》第七十条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，一楼公共通道由业主共有，开发商不享有任何所有、处分和收益的权利。依据《物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但中雅公司未征得同意便私自将共有部分出租给国贸酒店，严重侵害了每一位业主的合法权益，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”综上所述，原告刘小平、翟贵凤等20人有权要求两被告承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失的侵权责任，且第一部分赔偿数额可以以侵权行为人的获利来计算，第二部分赔偿数额可以以减少的可得利益计算，原告的诉讼请求应当得以支持。 被告中雅公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间的权利义务已履行完毕，也不存在其他法律关系，不是本案的适格被告。2008年至2009年期间，各被答辩人先后与答辩人签订《商品房买卖合同》，合同约定由被答辩人购买答辩人开发的奥体商都项目的房产并约定了价款、交付时间、违约责任以及配套设施的要求。合同签订后，答辩人依约、依法向被答辩人交付了符合合同约定的商品房，并为其办理了相关权证的登记手续，完全履行了自身的义务，根据买卖合同的相关规定，标的物经交付后，标的物的所有权以及经营、管理权随之转移。上述合同履行完毕后，被答辩人于2012年12月前后向答辩人出具《商铺租赁委托书》，委托答辩人对被答辩人购买的商铺进行出租，应被答辩人的要求，答辩人于2013年8月20日与承租人黄凯峰签订《商铺在租赁协议》，将被答辩人所有的商铺出租给黄凯峰，该租赁协议系经被答辩人同意并认可的，且所收取的租金均转入了被答辩人的账户，答辩人从中不但没有收取任何费用，还为被答辩人垫付了相关的招商费用。基于上述，答辩人的所有义务均妥善履行完毕，现涉案商铺的经营、管理，均与答辩人之间没有任何关系，答辩人与被答辩人之间也不存在其他法律关系，故答辩人并非本案的适格被告；2、答辩人没有实施任何侵权行为，依法不需要承担责任。答辩人将上述房屋交付后，应被答辩人以及其他业主的委托和要求，答辩人将被答辩人购买的商铺以及一层商铺分别与案外人黄凯峰以及步步高商业连锁股份有限公司签订了租赁协议，该租赁协议均系被答辩人以及其他业主认可并同意的，且所产生的租金均系由业主享有，答辩人没有收取任何费用。在黄凯峰与步步高商业连锁股份有限公司使用租赁物的过程中，是否对租赁标的物进行了改造，改造后是否进行了恢复，是否影响了租赁物的后续使用及出租，均与答辩人没有任何关系，答辩人也没有实施其他任何侵权行为，根据《侵权责任法》的相关规定，答辩人依法不需要承担任何责任。综上所述，答辩人不是本案的适格被告，且被答辩人的诉请没有任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求 被告国贸酒店辩称：1、一层门面属于合法租用。国贸酒店于2014年6月18日与中雅公司签订了租赁合同，并按期交付了租金，在租用该店铺门面时，中雅公司并没有说该门面是公用通道，而是上二楼的直接通道；2、从当时的状况及设计层面来看，此门面不是一层商铺的公共通道，而是上二楼3000多平米商场的电梯间。2014年国贸酒店租赁二楼整层商铺以及一层门面时，一层与二层之间有两台上下电梯摆在中间，实际上是上二楼的电梯间，电梯间后背墙处于完全封闭隔断。电梯下面当时由一层商户海尔电器商场用作仓库存放商品，国贸酒店装修拆除电梯时该店才退让原有仓库。从当时状况来看，现一层门面完全是上二层的通道，与一层店铺没有进出关系；3、从未知晓本门面为公共通道。国贸酒店从2014年至今，没有任何一方说是一楼公共通道，包括中雅公司、紫金山物业公司以及现有原告，国贸酒店在装修期间也没有原告及任何人告知或予以制止，现在怎么就成了一层商铺通道?综述以上情况，国贸酒店现在租用门面是否是整个上下两层商铺的公用通道不清楚，也不认定，更不能认定国贸酒店为纠纷的所谓被告，以及承担所谓赔偿和诉讼费用，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告中雅公司开发位于怀化市鹤城区迎丰中路育才巷1号奥体商都项目，原告刘小平、翟贵凤等20人均购买了奥体商都4栋－1层的部分房屋，办理了房屋所有权证和国有土地使用证，其中：1、原告刘小平所购房屋为奥体商都4栋-1层-174号，产权证号为怀房权证鹤字第710015694号、奥体商都4栋-1层-175号，产权证号为怀房权证鹤字第710015693号；2、原告翟贵凤所购房屋为奥体商都4栋-1层-156号，产权证号为怀房权证鹤字第710015652号；3、原告汤美清所购房屋为奥体商都4栋-1层-153号，产权证号为怀房权证鹤字第710015700号；4、原告徐莲珍所购房屋为奥体商都4栋-1层-127号，产权证号为怀房权证鹤字第710015633号；5、原告梁静所购房屋为奥体商都4栋-1层-148号，产权证号为怀房权证鹤字第710012342号；6、原告唐永爱所购房屋为奥体商都4栋-1层-141号，产权证号为怀房权证鹤字第710012359号、奥体商都4栋-1层-154号，产权证号为怀房权证鹤字第710012266号；7、原告李萍、龙俐如所购共有房屋为奥体商都4栋-1层-171号，产权证号为怀房权证鹤城字第713014343号；8、原告杨春艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-140号，产权证号为怀房权证鹤字第710012360号；9、原告唐端所购房屋为奥体商都4栋-1层-180号，产权证号为怀房权证鹤字第710015691号；10、原告周小林所购房屋为奥体商都4栋-1层-152号，产权证号为怀房权证鹤字第710015629号；11、原告米文俐所购房屋为奥体商都4栋-1层-142号，产权证号为怀房权证鹤字第710012358号、奥体商都4栋-1层-155号，产权证号为怀房权证鹤字第710012268号；12、原告陶喆所购房屋为奥体商都4栋-1层-139号，产权证号为怀房权证鹤字第710015632号；13、原告贺佰全所购房屋为奥体商都4栋-1层-122号，产权证号为怀房权证鹤城字第713007517号；14、原告糜莲花所购房屋为奥体商都4栋-1层-146号，产权证号为怀房权证鹤字第710015631号、奥体商都4栋-1层-159号，产权证号为怀房权证鹤字第710015699号；15、原告张萱所购房屋为奥体商都4栋-1层-147号，产权证号为怀房权证鹤字第710015630号；16、原告周玉兰所购房屋为奥体商都4栋-1层-145号，产权证号为怀房权证鹤字第710012356号；17、原告伍艳所购房屋为奥体商都4栋-1层-158号，产权证号为怀房权证鹤字第710012270号；18、原告杨云所购房屋为奥体商都4栋-1层-123号，产权证号为710012293号；19、原告段淑萍所购房屋为奥体商都4栋-1层-168号，产权证号为怀房权证鹤字第710015695号。 奥体商都4栋负一层与迎丰中路处于同一水平线上，上述20位原告的房屋所有权证所附房屋分户平面图均显示4栋负一层临迎丰中路的有1－14号共计14间商铺及宽度为10.70米的公共通道。 2014年6月18日，被告中雅公司将奥体商都4栋负一层临迎丰中路的部分公共通道出租给鹤城区紫东顺天大酒店，约定租赁期限为2014年6月18日至2024年6月17日，使用面积124.26平方米，按100平方米计算租金，年租金为74556元/年，租赁费按月支付，直接转入中雅公司指定的银行账号。 另查明，涉案公共通道合同签订方虽为鹤城区紫东顺天大酒店，但为国贸酒店作为大厅经营使用至今。 上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《怀化市奥体商都商铺租赁合同》、现场照片及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告刘小平、翟贵凤等20人均购买了被告中雅公司开发的奥体商都4栋负一层的房屋，原告刘小平、翟贵凤等20人的房屋所有权证所附房屋分户平面图均显示奥体商都4栋负一层临迎丰中路的有1－14号共计14间商铺及宽度为10.70米的公共通道。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）……通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”，被告中雅公司未能提供证据证明出租给鹤城区紫东顺天大酒店的奥体商都负一层的房屋为其所有，结合房屋所有权证所附房屋分户平面图，可知被告国贸酒店大厅所在位置应为业主共有的10.70米的公共通道一部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，原告刘小平、翟贵凤等20人对该公共通道享有共有和共同管理的权利，开发商及除业主以外的任意第三人对公共通道不享有任何所有、处分和收益的权利，被告中雅公司将其不享有所有权的部分公共通道出租给鹤城区紫东顺天大酒店，事后亦未得到权利人的追认，该出租行为违反了规划部门核定的房屋用途，系无权处分的侵权行为，该租赁合同无效。被告国贸酒店基于鹤城区紫东顺天大酒店与中雅公司签订的无效租赁合同占有、使用该公共通道也构成无权占有的侵权行为，两被告应立即停止侵权行为，对占有的部分公共通道予以拆除，并恢复原状。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条第一款之规定，判决如下： 被告邵阳市中雅置业有限公司、鹤城区国贸大酒店于本判决生效之日起十日内对占用的公共通道予以拆除，并恢复原状。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告邵阳市中雅置业有限公司、鹤城区国贸大酒店共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  沈 青 二〇二〇年五月二十六日 代理书记员  杨小妹 附法律条文：《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。