湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1179号上诉人（原审被告）：**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司，住所地湖南省**瑶族自治县沱江镇瑶都步行商业街。法定代表人：吴老四，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：赵军，男，1977年10月1日出生，瑶族，居民，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：王跃文，女，1979年2月24日出生，汉族，居民，住广东省广州市天河区。上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）因与被上诉人赵军、王跃文商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天诚公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决不当，上诉人已于2017年6月28日以微信方式通知二被上诉人收房，上诉人已履行交房义务。被上诉人实际也到过销售中心进行收房，现被上诉人以其他理由不予收房，应认定上诉人已履行了交房义务。其次湖南省**瑶族自治县人民法院及湖南省永州市中级人民法院已有生效判决认定履行通知义务的时间可以作为交房时间。被上诉人辩称，1、上诉人始终不能出示涉案房屋符合国家房屋验收合格法定条件的证明材料，故不符合房屋交付条件；2、上诉人待交付的房屋始终没有安装管道煤气设备及管道煤气入户，不符合合同附件三约定的设备标准，不符合交付条件。对于上诉人未安装入户管道煤气的事实，上诉人已在另案庭审中予以承认，但一审法院未在判决中对该事实予以确认；3、上诉人的销售代表向被上诉人发送的类似微信群发形式的交房通知，不能明确体现接受对象系被上诉人，存在群发嫌疑。微信通知这一形式，显然属于类似电话的口头通知形式，不应认定上诉人已书面通知被上诉人。合同约定的通知指商品房达到交付条件后发出的通知，只有满足此条件的通知才能视为有效通知。涉案商品房未达交付条件，该微信通知且存在群发嫌疑，本质等同于口头通知，存在不确定因素，应视为无效通知，不应采信；4、一审判决以上诉人于2019年10月10日取得《湖南省建筑工程竣工验收备案证》，判定上诉人支付逾期交房违约金的截止时间为2019年10月8日。但上诉人至今任未向被上诉人出具该《湖南省建筑工程竣工验收备案证》，且该《湖南省建筑工程竣工验收备案证》未经被上诉人质证。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。赵军、王跃文向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即向原告出示所购房屋的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金，暂计从2017年7月1日起至本案起诉之日（2019年8月12日）止共773日的逾期交房违约金人民币434,078×0.0003×773=100,662元，并按照130元/日继续承担从起诉之日至实际交付验收房屋合格止的违约金；3、请求法院判令被告承担本案受理费。一审法院认定事实：2016年8月20日，被告天诚公司的**新城二期5号楼取得《商品房预售许可证》【江房售字（20160d第45号】，并公开销售。2017年清明节左右，原告在被告商品房销售人员陈文艳的陪同下，查看了**新城项目中的第5栋1单元22层2202号商品房。2017年5月15日，原告王跃文、赵军与被告天诚公司签订了合同编号为5-2202号《商品房买卖合同》，原告以公积金贷款的方式购买被告**新城项目中的第五幢1单元22层2202号商品房，该房屋建筑面积135.34平方米，单价为3207.32元每平方米，总金额为434,078元。2017年6月25日被告通过微信通知原告进行收房，原告以被告一直不能按照合同第八条约定，提供相应的国家法律规定的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》，不符合国家法定收楼条件，对所购**新城项目中的第五幢1单元22层2202号商品房拒绝房屋交接。又查明：原、被告签订**新城项目中的第五幢1单元22层2202号《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准;……”。第九条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人交付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：规划、设计变更的约定。出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。第十一条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在30日内完成整改。原、被告签订的**新城项目中的第五幢1单元22层2202号《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图、楼层平面图；附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：物业服务；附件五：合同补充协议。附件五第7.本合同约定的房屋交付日期到达之后的30天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本合同约定的交付日期30天该房屋视为出卖人已交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。该日起，物业管理费用由买受人承担；第8.买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应收取相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。因上述情况买受人拒绝接受房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任。如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房。原告按规定已交付物业管理费。本案在审理的过程中，原告追加诉讼请求为：因原告未收房，导致的期间的物业管理费由被告承担。被告天诚公司已于2019年10月8日取得《湖南省建筑工程竣工验收备案证》。被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案件的商品房交接及违约责任。被告没有以书面通知而是以微信方式送达原告收房，但原告去与被告办理商品房交接（30日内）时，原告是以被告没有提供合同第十条规定的证明文件而拒绝交接。被告已通知原告办理商品房交接手续并应当在2019年7月30日前办理该商品房的交接手续。如果被告在2019年7月30日前不能按原、被告签订的**新城项目中的第五幢1单元22层2202号《商品房买卖合同》第九条规定提供该合同第十条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担即被告承担。《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”原告提出的交接房屋时被告应提供《商品房规划验收合格证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予以支持。原告所购买的商品房不具备交房条件，被告存在违约情况，原告有权拒绝交接进行房屋。合同第九条约定，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并承担相应的违约金，根据《商品房买卖合同》第九条约定的违约金计算标准为每日按原告已交付的房价款的万分之三计算，即每日434,078元×0.0003=130.2234元，被告于2019年10月8日取得《湖南省建筑工程竣工验收备案证》，可认为2019年10月8日原告所购买的商品房已具备交房条件，被告逾期交房天数为自2017年8月1日至本案起诉之日2019年10月8日为799天，逾期交房违约金为130.2234×799=104,040.4966元。原告在开庭时主张因为原告未实际接受与使用房屋，应当由被告承担违约期间的物业管理费。被告作为开发商，不是收取物业管理费的主体，不承担相应的民事责任，物业管理属另一法律关系且被告也未向法院提供物业管理费的交纳情况的证据。原告要求被告返还已承担的物业管理费的主张，法院不予支持。被告天诚房公司未到庭参加诉讼，本案应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、限被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告赵军、王跃文自2017年8月1日至2019年10月8日逾期交房违约金104,040.4966元；三、驳回原告赵军、王跃文的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2312元，减半收取1156元，由**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院二审另查明，天诚公司认可涉案房屋的租金为1500元/月左右。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、关于涉案房屋是否达到交房条件的问题；2、关于上诉人逾期交房的违约金问题。1、关于涉案房屋是否达到交房条件的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.……”。合同中“依照国家和地方人民政府的有关规定”的约定，即房屋应经验收合格。《商品房买卖合同》第九条第一款约定：“所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。上诉人即使以微信方式通知了被上诉人交房，但未能提供《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此，涉案房屋未达到交房条件，原审判决上诉人向被上诉人出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并无不当。2、关于上诉人逾期交房的违约金问题。上诉人未按合同约定将房屋交付给被上诉人，已构成违约，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金的计算标准为每日按被上诉人已交付房价款的万分之三计算，上诉人主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，被上诉人的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，上诉人逾期交房所造成的损失为被上诉人将涉案房屋出租或因无房可住而租房产生的租金损失。上诉人认可案涉房屋的租金为1500元/月左右。因此，综合考虑涉案房屋的地段、大小，本院酷情认定由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金每月2000元/月至符合交房条件时止。关于被上诉人提出“《湖南省建筑工程竣工验收备案证》未经被上诉人质证，程序不合法”的主张，因被上诉人未提起上诉，本院不予审理。综上，上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2429号民事判决第一项，即上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向被上诉人赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、变更湖南省**瑶族自治县人民法院（2019）湘1129民初2429号民事判决第二项为，“限上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司自本判决送达之日起十日内向被上诉人赵军、王跃文支付自2017年8月1日至2019年10月8日逾期交房违约金52,466.66元（26个月×2000元＋7天÷30天×2000元）”；三、驳回被上诉人赵军、王跃文其他诉讼请求。一审案件受理费2312元，减半收取1156元，由上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担586元，被上诉人赵军、王跃文负担570元；二审案件受理费2312元，由上诉人**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担1172元，被上诉人赵军、王跃文负担1140元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年五月八日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。