浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5682号 上诉人（原审原告）：浙江永康农村商业银行股份有限公司，住所地：浙江省永康市九铃东路3259号。 法定代表人：胡建群。 委托诉讼代理人：施金鑫，浙江雷欧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金梦露，浙江雷欧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江群裕电气设备有限公司，住所地：浙江省永康市江南街道城南路170号207室。 法定代表人：陈方诰。 委托诉讼代理人：应希汉，浙**溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应远遥，浙**溪律师事务所律师。 上诉人浙江永康农村商业银行股份有限公司（以下简称永康农商行）因与被上诉人浙江群裕电气设备有限公司（以下简称群裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 永康农商行上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审认定“永康农商行主张案涉房屋再行拍卖的差额补足问题，应提供两次拍卖标的系相同性质标的的依据”以及“本院无法认定永康农商行在两次拍卖中对涉案房产的性质用途及起拍价的参照价格是否一致”错误。一、案涉房屋两次拍卖，标的物相同，双方当事人对此均无异议。一审法院指向的“拍卖标的性质”也不存在不同。1、（2018）浙07民终2515号民事判决书充分证明第一次拍卖中“标的所在位置”标示为“仓库1号、2号、3号”的拍卖标的即“附带的49个车位”，两次拍卖标的性质明确相同。2、一审判决以第一次拍卖“对车位在评估价以上（2.13倍）制定固定拍卖价”，而第二次拍卖“对车位按评估价制定起拍价”作为认定两次拍卖标的性质不同的原因之一，没有法律及逻辑依据。拍卖标的起拍价的制定，法律无明确规定，拍卖委托人有权自行与拍卖人协商确定，系意思自治的范畴。根据2014年1月7日第一次拍卖、2019年5月再行拍卖的时间轴，永康农商行依据争议拍卖标的市场行情的不同，两次制定不同的起拍价，完全合乎市场交易情理，与拍卖标的性质无丝毫关联。3、况且本案讼争起因系群裕公司在2014年初买受后因商业房地产市场行情急剧下跌而悔拍导致。在有前车之鉴的基础上，永康农商行如设置过高的起拍价，更加不利于讼争拍卖标的的价值实现。第二次拍卖流拍结果即是无可辩驳的证明。二、本案双方当事人就案涉房屋拍卖违约争议系2014年发生，自2016年起诉至今，长达5年未解决。一审明显忽视了贯彻民事诉讼法减轻当事人讼累的基本任务，永康农商行一审请求合法、有据，一审仍在另案已认定事实的基础上，草率否定了两次拍卖标的“相同性质”，违背了运用法律及基本生活经验认定证据的法定规则。三、一审判决认定两次拍卖标的不一致是否定了（2018）浙07民终2515号民事判决，就已判决的永康农商行是否擅自改变规划将车位作为仓库拍卖，买卖合同是否有效的问题重新作为本案的争议焦点，一审判决明显违背既判令。综上，一审判决认定事实错误，依法应予纠正。 群裕公司辩称，一审判决并非认定两次拍卖标的不一致，而是认定两次拍卖标的的用途不一致，与（2018）浙07民终2515号民事判决不矛盾，不相冲突。两次拍卖之所以存在巨额差价，并非群裕公司的行为造成，而是永康农商行改变拍卖标的用途所造成，虽然两次拍卖是同一标的，但第一次拍卖是以仓库1号、仓库2号、仓库3号，标价为固定价1760万元来出售，而第二次拍卖是按照车位评估价588万元来拍卖，这就是造成两次拍卖巨额差价的真实原因。第一次拍卖以后，由于拍卖是不合法的，2019年5月21日，永康市行政执法局和永康市消防大队作出行政处罚决定书，明确将车位建成仓库是违章建筑，也违反了消防法。因此，永康农商行没有理由要求群裕公司赔偿损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 永康农商行向一审法院起诉请求：1、由群裕公司赔偿永康市江南街道金胜路132号、150号商业用房及一层车库房屋贬值损失14771500元；2、确认永康农商行对群裕公司已付部分购房款本息依法享有抵消权；3、由群裕公司承担案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月7日，群裕公司向浙江方圆拍卖有限公司永康分公司竞拍购得永康农商行坐落于永康市的房屋，成交价款总计26195710元。同日，群裕公司与浙江方圆拍卖有限公司永康分公司签订了三份《拍卖成交确认书》。后，双方发生纠纷。2018年8月9日，金华市中级人民法院作出（2018）浙07民终2515号民事判决书，判决永康农商行与群裕公司之间于2014年1月7日的三份拍卖成交确认书于2016年12月10日解除等。2019年5月5日，永康市金泰房地产土地评估有限公司受永康农商行委托对群裕公司原竞拍所得标的物整体转让的市场价值进行评估，并出具永康金泰评估【2019】咨字第0502号房地产估价报告书一份，估价结果为：江南金胜路132号234.2万元，江南金胜路150号320.64万元，一层车库588万元，合计1142.84万元。另查明，2013年12月5日，永康市金泰房地产土地评估有限公司受永康农商行委托对位于江南街道城南路与金胜路的综合楼第一层共19宗商业用房及35个车位房地产市场价格进行了评估，估价目的系为公开拍卖房地产提供市场价格参考。在浙永金（2013）市估价报告书中对本案所涉房产作出的估价结果为：江南金胜路132号222万元（3.8万元／㎡＊58.52㎡），江南金胜路150号304万元（3.8万元／㎡＊80.13㎡），35个车位为560万元（16万元／个＊35个）。2014年1月7日，浙江方圆拍卖有限公司的拍卖公告上对上述拍卖标的注明的基本情况为：江南金胜路132号，面积约59㎡，起拍价为3.5万元／㎡；江南金胜路150号，面积约81㎡，起拍价为3.5万元／㎡；仓库1号，面积约为908㎡，起拍价为固定价707万元；仓库2号，面积约为718㎡，起拍价为固定价515万元；仓库3号，面积约为626㎡，起拍价为固定价448万元。 一审法院认为，永康农商行主张案涉房屋再行拍卖的差额补足问题，应提供两次拍卖标的系相同性质标的的依据，案涉房屋一层在设计用途中为车位，2014年1月7日拍卖时浙江方圆拍卖有限公司在拍卖公告中将其基本情况注明为“仓库1号、仓库2号、仓库3号”，起拍价为“固定价707万元、515万元、448万元”。永康农商行在2014年1月对案涉房屋第一次进行公开拍卖前，对标的的市场价格已进行了评估，对其中江南金胜路132号、150号房产均在评估价以下制定起拍价，但对车位却在拍卖价以上制定固定拍卖价，且所定的固定拍卖价高于当时市场评估价两倍不止[（707+515+448）/16*49=2.13倍]。而在第二次拍卖时，永康农商行涉案房产基本情况标明为：“永康市江南金胜路132号、江南金胜路150号商业房地产以及附带49个停车位”，所定的起拍价为永康金泰评估【2019】咨字第0502号房地产估价报告书的评估价格1142.84万元。据此，一审法院无法认定永康农商行在两次拍卖中对涉案房产的性质用途及起拍价的参照价格是否一致。综上，永康农商行要求群裕公司支付1477.15万元的房屋贬值损失缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回浙江永康农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费55215元（已减半收取），保全费5000元，合计60215元，由永康农商行负担。 二审中，永康农商行向本院申请对永康市江南街道金胜路132号、150号商业用房及一层车库2014年1月7日拍卖成交价与2016年12月10日市场价值的差额进行鉴定。本院决定对永康市江南街道金胜路132号、150号商业用房及一层车库2014年1月7日至2016年12月10日期间的市场价值差额进行鉴定。经本院委托，2020年1月20日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司出具兰大成房估字（2020）第1107号报告书，经鉴定，在2014年1月7日涉案房屋的市场价值为1532万，2016年12月10日涉案房屋的市场价值为1213万，差额为319万元。 永康农商行质证认为，对鉴定报告的证据三性均无异议，但认为，2014年1月7日实际案涉房屋拍卖成交价为2619.571万元，该价格系永康农商行履行原拍卖成交合同可依法获得的利益，后2016年12月10日解除合同日市场评估价为1213万元，且事实上1142.84万元再行拍卖无人应价流拍，足以说明房屋实际贬值损失超（2619.571万与1213万的差额）1406.571万元。所以，依法应将1406.571万元作为案涉房屋贬值损失，才符合合同法“可得利益损失”的规定。 群裕公司质证认为，一、本案房屋买卖合同是无效的，且根据该鉴定报告，涉案一层车库在2014年1月7日的市场价值是765万，而永康农商行以固定价1670万出售，价值虚高905万元，这是在永康农商行的误导下导致的重大误解，双方交易显失公平。因此，因本案造成的损失应当全部由过错方承担。二、永康农商行若以估价报告为依据要求群裕公司赔偿319万也是站不住脚的。本案违约责任在（2018）浙07民终2515号判决中已有体现，群裕公司被判支付100万房屋占用费和1629191.25元利息的违约金。对于违约金过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定和案件具体情形予以综合权衡。即便永康农商行的损失319万是合理的，群裕公司需要承担赔偿责任，也应核减（2018）浙07民终2515号判决中确定的100万房屋占用费和1629191.25元利息，否则就是重复计算违约金。 本院认为，双方当事人对鉴定报告的真实性均无异议，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司依法接受本院委托，该评估机构及鉴定人员均具备相应资质，鉴定程序合法，评估意见合法有效，本院对该鉴定意见，予以采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，经本院委托鉴定，2020年1月20日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司出具兰大成房估字（2020）第1107号报告书，认为2014年1月7日涉案房屋的市场价值为1532万，2016年12月10日涉案房屋的市场价值为1213万，之间的差额为319万。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点一是永康农商行主张的房屋贬值损失是否应予支持。2014年1月7日，群裕公司竞拍购得涉案房屋，双方之间就涉案房屋形成的买卖合同关系，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，生效判决已认定合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，但群裕公司未按约履行付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。（2018）浙07民终2515号生效判决已确认由群裕公司支付永康农商行违约金1629191.25元，对于永康农商行主张的案涉房屋再行拍卖的差额补足问题，因差额部分无法明确，故对该部分主张，未予支持。上述判决生效后，永康农商行于2019年5月5日再行委托评估涉案房屋，评估价为1142.84万元，并委托浙江方圆拍卖有限公司永康分公司进行公开拍卖，因无人报名流拍。从上述事实以及评估报告可以确定涉案房屋确实存在贬值损失，由于该损失系群裕公司违背诚实信用原则，不按约履行拍卖成交确认书所致，故群裕公司理应就该贬值损失给予合理赔偿。 本案的争议焦点二是涉案房屋贬值损失应如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然群裕公司的违约行为给永康农商行造成了损失，但该损失不得超过群裕公司订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，计算房屋贬值损失应综合考虑双方当事人签约、履约情况，违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，双方是否已采取必要措施防止损失扩大、涉案房屋的使用及现状情况等因素。因（2018）浙07民终2515号生效判决已对违约金作出判决，故本案在计算房屋贬值损失时也应予以考虑，鉴此，本院酌定群裕公司还应赔偿永康农商行房屋贬值损失200万。综上，永康农商行的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初4457号民事判决； 二、由浙江群裕电气设备有限公司于本判决生效后十日内赔偿浙江永康农村商业银行股份有限公司房屋贬值损失200万元； 三、驳回浙江永康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费55215元，由浙江永康农村商业银行股份有限公司负担43815元，由浙江群裕电气设备有限公司负担11400元，保全费5000元，浙江永康农村商业银行股份有限公司负担3968元，由浙江群裕电气设备有限公司负担1032元；二审案件受理费110430元，由上诉人浙江永康农村商业银行股份有限公司负担87630元，由浙江群裕电气设备有限公司负担22800元，鉴定费18463元，由上诉人浙江永康农村商业银行股份有限公司负担14651元，由浙江群裕电气设备有限公司负担3812元。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年五月二十一日 代书记员  何亚运