天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7444号上诉人（原审被告）：杨云龙，男，1988年4月30日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：武蓓蓓，女，该公司员工。上诉人杨云龙因与被上诉人中海物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初11024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨云龙上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人按40%支付2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和机电设施费；二、两审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.前期物业合同系被上诉人与开发商签订的，上诉人没有参与其中，却规定了上诉人的义务，构成事实上的侵权；2.上诉人所在单元门禁失修存在安全隐患，被上诉人违反前期物业合同，没有履行确保小区安全义务，构成事实上的违约；3.上诉人与被上诉人从未签订任何协议，故上诉人没有缴纳物业费义务，但上诉人享受到了部分物业服务，愿支付40%的物业费。中海物业管理有限公司天津分公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。中海物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.杨云龙支付中海物业管理有限公司天津分公司自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业费4214.34元及滞纳金531.66元；2.案件诉讼费用由杨云龙承担。一审法院认定事实：中海物业管理有限公司天津分公司系物业管理企业，2008年10月28日，中海物业管理有限公司天津分公司作为受托方（乙方），与案外人御湖花园的开发建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将御湖花园委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2008年10月28日开始，至本小区业主委员会首次确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费标准住宅房屋和非住宅房屋分别按建筑面积每月每平方米1.25元和2.44元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用(以下简称机电设施费）住宅和公寓分别按建筑面积每月每平方米0.85和1.06元，由业主于每月10日前交纳。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2010年9月27日，中海物业管理有限公司天津分公司、杨云龙双方签订了《前期物业服务协议》，协议就物业项目的基本情况、物业服务标准及内容、物业服务期限、物业服务费用、共用部位、共用设施收益及分配、双方权利义务等内容进行了约定。中海物业管理有限公司天津分公司依约为小区提供了物业服务。另查，杨云龙系御湖翰苑6-1912房屋所有权人，房屋建筑面积46.31平方米，拖欠自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和机电设施费4214.21元（3.5元/月/平方米×46.31平方米×26月）。一审法院认为，中海物业管理有限公司天津分公司与案外人天津中海兴业房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、中海物业管理有限公司天津分公司与杨云龙签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该前期物业服务合同对中海物业管理有限公司天津分公司及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。中海物业管理有限公司天津分公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，杨云龙作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。关于杨云龙提出的其并非前期物业服务合同的签订方，合同对其没有约束力的抗辩理由，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。关于上述期间的物业管理服务费和机电设施费，因中海物业管理有限公司天津分公司计算有误，一审法院予以修正，核定欠费金额为4214.21元，杨云龙未如期交纳的事实，一审法院予以确认。关于杨云龙提出的所在单元门禁失修存在安全隐患一节，该部分属于房屋共用设施设备，系中海物业管理有限公司天津分公司物业管理服务范围，作为物业管理服务事项，房屋共用设施设备应符合完好、整洁以及养护及时、到位的服务标准。门禁失修及安全隐患的现状，违反了合同关于物业管理服务标准的有关约定，应承担相应责任。综合考量杨云龙的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，双方当事人因为物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出中海物业管理有限公司天津分公司在物业管理相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，力求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，故酌情核减杨云龙所欠物业管理服务费的5%为宜，即应给付4003.50元。鉴于中海物业管理有限公司天津分公司对杨云龙提供的服务存在瑕疵，并对滞纳金一项不予支持。同时，一审法院尚需指出，为美化城市环境，提高居民生活质量，对小区进行物业管理是社会发展的必然趋势。中海物业管理有限公司天津分公司作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量。杨云龙作为小区业主，也应支持、理解中海物业管理有限公司天津分公司的物业工作，应及时运用法律武器保护自己合法的权利，而不以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以久、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。双方应共同努力，创造良好的营商环境，携手营造一个干净、整洁、文明、和谐的生活宜居小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、判决生效后十五日内，杨云龙给付中海物业管理有限公司天津分公司自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和机电设施费4003.50元；二、驳回中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨云龙负担，于判决生效后十五日内直接给付中海物业管理有限公司天津分公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，中海物业管理有限公司天津分公司与案外人天津中海兴业房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，该合同对服务企业及被服务方均具有约束力。中海物业管理有限公司天津分公司作为物业服务企业应该按照合同约定履行服务义务，杨云龙作为房屋所有权人即该小区业主，其享受了物业服务，应当支付物业管理服务费和机电设施费。杨云龙所在单元门禁失修，中海物业管理有限公司天津分公司没能做到及时修复，保证房屋共用设施设备完好的服务标准，存在瑕疵。一审法院综合考量杨云龙的陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，酌情核减杨云龙所欠物业管理服务费的5%，判决杨云龙给付中海物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费和机电设施费4003.50元，并无不当。杨云龙以所在单元门禁失修存在安全隐患为由主张减免60%物业服务费，依据不足，本院不予支持。综上所述，杨云龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨云龙负担。本判决为终审判决。审判长  刘美茹审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年五月十五日法官助理张红星书记员丁勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；