江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1182号 上诉人（原审被告）：舒祥，男，1995年1月出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审原告）：谌辰红，女，1971年9月出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：周平光，南昌县莲塘镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人舒祥因与被上诉人谌辰红房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 舒祥提出上诉请求：1、判决撤销（2020）赣0103民初10号民事判决书第一项判决；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无权行使合同解除权；2、一审法院认定：双方在合同约定时，均缺乏审慎注意义务，双方均存在过错的认定是错误的；3、合同无法履行的原因是被上诉人不想履行合同。综上所述，为维护上诉人的权益，请二审法院依法判决，支持上诉人的全部诉讼请求。 谌辰红辩称：上诉人的上诉没有事实依据，没有法律依据，也没有相应的证据予以支持。第一，上诉人没有履行合同义务，经催告后也没有履行义务，双方合同已被解除。因为根据合同的约定，上诉人需要于2019年9月16日内还清房屋抵押贷款和配合办理公证委托手续，但上诉人没有履行该约定，被上诉人于2019年9月25日，向上诉人发出了履行合同的催告函，上诉人没有按照催告函的要求继续履行合同，而是书面答复要求废除补充协议，所以我们认为本案的房屋买卖合同已被解除是不争的事实。第二，上诉人毫无诚信，撕毁补充协议，导致双方交易失败，过错在上诉人，本案的买卖合同以及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律禁止性的规定，对双方应该具有约束力，但上诉人我行我素要求被上诉人按照他的意愿进行履行，合同最终无法履行的过错在上诉人。第三，上诉人违约事实明显，合同签订后，上诉人以合同中有笔误为由抢走房产证，在电话中明确要求废除补充协议，违背了双方当事人所约定的交易规则。综上，我们认为上诉人的上诉没有事实法律依据，也没有证据来支持，请求二审法院予以驳回。 谌辰红向一审法院起诉请求：1、判令舒祥向谌辰红双倍返还购房定金计20000元；2、该案的诉讼费由舒祥承担。 一审法院认定事实：2019年8月19日，舒祥（甲方）与谌辰红（乙方）在南昌中环互联网信息服务有限公司居间服务之下签订《南昌市存量房买卖合同》，约定，1、甲方将南昌县莲塘镇迎宾中大道3999号银河城白沙地XX栋X单元XXX室的房屋出售乙方，总价为896300元。2、2019年9月16日前由甲方还清贷款，并在银行解押之日起的柒个工作日内共同到南昌市房屋交易登记机构办理房屋登记手续。3、合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10000元，如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，乙方除应双倍返还乙方支付的定金，还应当承担由此给乙方造成的其他经济损失。如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，乙方除应将支付的定金作为违约金赔付给甲方外，还应承担由此给甲方造成的其他经济损失。上述合同签订后，谌辰红向舒祥支付了10000元定金。同日，双方另行签订《补充协议书》一份，约定：1、甲方同意暂不办理该房屋过户手续，且甲方同意在合同签订起2019年9月16日内配合乙方办理全权委托公证至乙方指定人名下，公证费用由乙方承担，并在当日乙方向甲方支付全部房款450000元（含购房定金10000元），剩余房款在2020年1月31日内支付给甲方；2、甲方同意在办理公证手续当日将房屋交接给乙方；3、甲方同意在办理公证手续当日配合去乙方指定银行办理贷款审批手续，并开通一张乙方指定银行壹类卡交给中介方保管，且甲方不得注销该卡及动用卡上资金直至该房屋过户手续完善。双方约定该补充协议与合同事项发生冲突，则以该补充协议为准。2019年9月10日，双方前往办理公证委托手续时，因舒祥身份证消磁未能办理成功。2019年9月16日，中介公司欲再次组织双方办理公证事宜，舒祥拒绝配合。在舒祥与中介公司经办人董金菲2019年9月1日的通话录音中，董金菲称因为说好谌辰红支付首付款给舒祥偿还银行贷款，需要舒祥提供征信记录。舒祥表示希望能双方再签个补充协议，在谌辰红付款后立刻将房屋过户，董金菲则表示暂时无法过户，双方可以等9月16日那天去办公证时再协商。在谌辰红与舒祥爱人2019年9月25日的通话录音中，舒祥爱人反复表示，因其要另购房屋，本次出售的房屋必须立刻过户，谌辰红表示不能立刻过户。舒祥爱人称不存在谁违约的问题，在中介同意销合同的情况下愿意把定金退还谌辰红。2019年9月25日，中介公司代谌辰红向舒祥送达《催告函》，要求其接函后7日内向银行归还房产按揭贷款，解除房产抵押，并配合谌辰红办理委托公证，如不履行，则谌辰红主张解除合同并要求舒祥双倍返还定金。2019年10月9日，中介公司再次代谌辰红向舒祥送达《催告函》，称因舒祥收取了谌辰红10000元定金，现既不履行合同又不返还定金，要求舒祥在接函后3日内返还定金10000元。2019年10月13日，舒祥向谌辰红送达《催告函》，称《补充协议书》损害其重大利益，属无效，要求对方依照《买卖合同》第七条在付清全部购房款后三日内办理过户手续。 庭审中，该庭向证人董某询问，为何舒祥办理的银行卡及密码要交由中介公司掌握，证人简单陈述为过户用，经该庭反复询问，其仍未能陈述这一方式的合理性及必要性。同时，证人陈述，9月16日组织了双方就过户时间进行沟通，舒祥要求一次性马上过户，谌辰红要求办理公证，一年之内过户。9月16日之后，舒祥仍联系过中介公司表示要办过户，但补充协议作废，谌辰红不同意。关于《补充协议书》中约定的同日公证及付款义务，证人陈述为依照惯例是先办公证再付款。 另，庭审中，该庭向谌辰红询问，为什么不同意房屋立即过户、是否告诉过舒祥什么时候可以过户。谌辰红陈述因为房子有可能是买给儿子的，儿子在外地（时为深圳）打工，一般过年回来、当时计划过年的时候过户，即使在过年的时候不过户也会在公证期满之前过户。该庭再次询问其子是否有本地购房资格并要求出具购房资格的证明，其拒绝提供其子姓名。 一审法院认为：根据庭审查明的事实，双方未能依约履行《南昌市存量房买卖合同》及《补充协议书》的原因在于双方对房屋过户时间无法达成一致意见。谌辰红在9月25日的《催告函》中催促舒祥完成解押及公证事项，否则解除合同。舒祥经催告后仍未履行。谌辰红又在10月9日的《催告函》中要求舒祥返还定金。应视为合同解除的条件已具备，且谌辰红行使解除权，合同已解除。关于违约责任的承担。《补充协议书》约定甲方同意乙方暂不办理该房屋过户手续，但对何时办理过户谌辰红未给予明确承诺。房屋不及时过户切实影响到出售人另行购买房屋的资格，出售人要求买受人尽快过户既是符合自身利益的合理诉求，也符合通常房屋交易中买受人的交易目的，未损害对方权益。相反，至该案审理时，谌辰红都未能给出明确的房屋过户时间，且对要求延迟过户的理由不能给出合理说明。因谌辰红明示不同意及时过户又不能承诺合理的过户时间，舒祥由此拒绝配合办理解押及公证事宜，不应单纯认为系舒祥违约。双方在合同约定时均缺乏审慎注意的义务，均存在过错，应各自承担相应的责任。谌辰红要求舒祥双倍返还定金，有违公平原则。舒祥对于收取的定金，亦无权没收，理应退还谌辰红。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百二十条之规定，判决如下：一、舒祥于该判决生效之日起三日内向谌辰红返还定金10000元。二、驳回谌辰红其他的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案由谌辰红预交的案件受理费300元，减半收取150元，由谌辰红自行承担75元，舒祥承担75元，限随上述款项一并支付。 二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，且均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，涉案《南昌市存量房买卖合同》及《补充协议书》均系谌辰红与舒祥真实意思表示，虽然补充协议书中存在瑕疵但不影响合同的效力，《南昌市存量房买卖合同》及《补充协议书》均合法有效，本院予以确认。《补充协议书》明确约定“舒祥同意谌辰红暂不办理该房屋过户手续，且舒祥同意在合同签订起2019年9月16日内配合谌辰红办理全权委托公证至谌辰红指定人名下……”，但在2019年9月16日前后，舒祥不同意履行补充协议，并提出谌辰红支付房款后立即办理房屋过户手续的要求，且在公证当日亦拒绝配合办理公证，虽然舒祥的行为构成违约，但鉴于谌辰红在合同履行期间直至一审诉讼期间均表示不能确定房屋具体过户时间，这明显不利于交易的稳定性，故一审法院判决舒祥返还谌辰红定金10000元并无不当，本院应予维持。舒祥提出撤销一审判决的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由舒祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年五月十二日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航