广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6925号上诉人（原审被告）：方小燕，女，汉族，1977年3月21日出生，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李小红，广东法卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳星，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄菲菲，女，汉族，1989年3月2日出生，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宝欣，广东宾得律师事务所实习律师。原审被告：黄佳玲（曾用名：黄文捷），女，汉族，1966年5月8日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：温健、陈广辉，广东法全律师事务所律师。原审第三人：广州市堂喜置业有限公司（以下简称堂喜公司），住所地广东省广州市。法定代表人：马小保。委托诉讼代理人：林浩文，该公司职员。上诉人方小燕因与被上诉人黄菲菲、原审被告黄佳玲、原审第三人堂喜公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初33223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人方小燕及其委托诉讼代理人李小红、周炳星，被上诉人黄菲菲及其委托诉讼代理人容绍云、曹宝欣，原审被告黄佳玲的委托诉讼代理人陈广辉，原审第三人堂喜公司的委托诉讼代理人林浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方小燕上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，驳回黄菲菲的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用由黄菲菲承担。事实和理由：一、签约时黄菲菲已认真查勘和了解涉案房屋的情况，2019年5月9日当天涉案房屋也不存在渗漏，所谓墙体变色也可能是弄脏，即使显著轻微的质量瑕疵也未影响黄菲菲收楼，黄菲菲拒绝签署涉案房屋交接书及拒绝收楼没有合同依据和法律依据。二、黄菲菲要求解除合同的真实原因是涉案房屋的第4层被部分拆除，但该部分不属于交易范围，黄菲菲知情，对该部分的风险应自行承担，不能作为合同解除的理由。2019年5月9日方小燕已将涉案房屋钥匙交付黄菲菲，因中介费尚未支付，黄菲菲自愿将钥匙由堂喜公司保管，应视为涉案房屋已交付。即使当天未交付，也是由黄菲菲自身原因造成，房屋毁损、灭失的风险也应由黄菲菲承担。方小燕不存在二次交楼义务。三、方小燕虽与黄菲菲签订买卖合同，而实际交易的是黄佳玲和黄菲菲，涉案房屋是黄佳玲负责装修，方小燕是按照黄佳玲的指示和黄菲菲签订房屋交易合同并过户，实际房屋出售方是黄佳玲，一审判决方小燕承担责任违背事实和公平原则。黄菲菲辩称：一、双方交接时发现了涉案房屋的渗漏情况，双方没有完成交接的原因在于方小燕，责任应由其承担。二、涉案房屋的违建问题导致本案的发生，方小燕为了顺利买卖房屋而拒绝拆除违建导致被城管拆除致涉案房屋毁损不能居住使用。黄佳玲述称：方小燕与黄菲菲双方的涉案合同有效且已履行完毕。堂喜公司述称：方小燕与黄菲菲交接涉案房屋时有渗漏的情况，导致用电隐患，故当天没有实际交楼，且黄佳玲称会联系维修，但至今仍未处理。2019年7月30日，黄菲菲向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认黄菲菲与方小燕签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》己于2019年6月12日解除；2、方小燕、黄佳玲向黄菲菲返还购房款2900000元；3、方小燕、黄佳玲向黄菲菲支付违约金290000元；4、判令将广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼房屋产权返还登记在方小燕名下；5、方小燕、黄佳玲赔偿因黄菲菲向银行贷款196万元所产生的利息损失25901元（以购房款196万元为基数，从银行实际支付之日起计算至起诉之日即2019年7月30日，按照中国工商银行同期贷款利率5.292%计算）；6、方小燕、黄佳玲赔偿居间代理费用68000元；7、方小燕、黄佳玲赔偿按揭费用25000元；8、方小燕、黄佳玲赔偿个人所得税28000元；9、方小燕、黄佳玲赔偿契税28000元；10、方小燕、黄佳玲赔偿不动产登记费160元。一审法院认定事实：2018年10月15日，黄佳玲发出微信，称重新放卖广州市越秀区xxx路xx坊xx号3-4楼，每层楼高3米等。2019年3月12日，黄菲菲（为乙方、买方）与方小燕（为甲方、卖方）、堂喜公司(为中介方)签订《存量房买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供的中介服务，经友好协商一致达成如下条款。第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼，建筑面积48.92平方米，使用性质住宅，所在层数3层，该房地产存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电，不带租赁合同，户口未迁出，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯堂喜公司权益，否则，承担相应的法律责任。第二条、该房地产按整套出售并计价，总金额2900000元。第三条、付款方式详见附件。第四条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条、产权转移登记，甲方与乙方约定按本合同有关约定执行办理产权转移登记。第六条、税费缴交，由乙方承担全部税费。第七条、基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介费。第八条、交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条、延期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，参照第十一条处理。……第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。第十二条、单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。……第十五条、送达约定，本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。第十六条、其他约定，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可等。《存量房买卖合同附件》内容为：定金300000元，乙方须在2019年3月12日支付给甲方；定金余款100000元，乙方须在出同贷书后一天内支付给甲方；首期楼款（不含定金）540000元，乙方应于递件成功当天支付甲方；甲乙双方应于2019年4月30日前到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。甲乙双方于签订本合同后5天内委托赛诚按揭服务有限公司办理转名手续等。2019年3月13日，黄菲菲（为买方）与方小燕（为卖方）签订《补充协议》，约定：买卖双方就买卖位于广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼物业一事，签订了《广州市存量房买卖合同示范文本》。现双方就交易事宜作出如下补充约定：1、根据《广州市存量房买卖合同示范文本》约定物业成交总价为2900000元。买方须按约定支付上述款项。2、买卖双方同意在填写《存量房买卖合同》及相关文件时按照物业毛坯价格2800000元填写物业成交价格。但买方不得以此作为少付、拒付楼款的依据。3、买卖双方同意独家委托广州市堂喜置业有限公司按上述约定办理网签手续。如网签合同《存量房买卖合同》与买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同示范文本》不一致时，以双方签订的合同为准。上述合同签订后，黄菲菲于2019年3月12日通过银行转账方式向方小燕支付了300000元，于2019年4月3日支付了100000元，于2019年4月23日支付了440000元。黄菲菲于2019年4月23日向黄佳玲通过银行转账方式支付了90000元，向堂喜公司的经办人员林浩文转账支付了10000元。方小燕于2019年3月12日出具收款证明，收到黄菲菲支付的定金300000元；于2019年4月3日出具收款证明，收到黄菲菲支付的定金100000元；于2019年4月23日出具收款证明，收到黄菲菲支付的首期楼款540000元。2019年4月1日，黄菲菲与中国工商银行股份有限公司广州云山支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款1960000元用于支付购买上述房屋的房款。据该银行于2019年5月8日出具的个人借款凭证显示，贷款全额1960000元，贷款发放日2019年5月8日，执行利率（年）5.292%。黄菲菲先后于2019年3月13日、4月23日向广州市赛诚投资咨询有限公司支付了按揭费25000元。该公司也开具了收款收据给黄菲菲。为办理产权过户手续，黄菲菲于2019年4月23日支付了房屋买卖契税28000元，方小燕的个人所得税28000元，不动产登记费160元。广州市国土资源和规划委员会于2019年4月26日向黄菲菲核发了上述房屋属黄菲菲所有的不动产权证。2019年5月12日，黄菲菲向堂喜公司支付了居间代理费68000元。2019年6月5日，方小燕向黄菲菲发出《通知书》，称：现房款已支付，房屋已办理完买卖过户手续，不动产权证已登记在您名下，房屋全部钥匙本人已于2019年5月9日交给您手中，所有事项均已办妥。至此，关于该物业的买卖的所有事项均已办妥，按约定您应于2019年5月9日签署《房地产交接确认书》给我，但目前仍未办理。现书面通知您，收到本通知书后3天内将您本人亲笔签名的《房地产交接确认书》交付与我。如不予办理，不影响我与您之间的房屋买卖交易合同的履行，且所有法律责任将由您自行承担。2019年6月11日，黄菲菲委托律师向方小燕、黄佳玲发出《律师函》，称：2019年3月12日签订合同时，黄菲菲与你方及中介方三方均确认，房屋现状是指：签订合同时，房屋已完成装修，虽然合同约定交易的房产证面积是48.92平方米，但是房屋是带新装修交付，房屋三层饭厅中央位置有楼梯延伸至第四层，第四层也带有完整装修，第三层和第四层结合，才是你方所称的三房两厅，3-4楼厅出两个大阳台，主套带书房。另你方在签订合同时，并未告知黄菲菲所谓的"四楼"是否违章建筑，只是按现状可以交付。合同签订后，黄菲菲已经按照合同全部义务向你方全额支付房款290万元，你方也在《通知书》中明确表示收到。黄菲菲是在2019年5月9日向你方支付最后一笔房款，按照合同第四条约定，双方应该在你方收齐楼款当天办理交接手续，于是黄菲菲在中介人员安排下，与你方在2019年5月10日到现场查验房屋，在查验房屋过程中，三方均发现房屋存在三、四楼不同墙体位置出现水迹，可能存渗水或防漏工程未做好的情况。你方当时在现场承诺，安排工人后续做好补漏防水工作，达到房屋按“现状”交付的状态，才交楼。因此，双方在2019年5月10日未能完成交接，未签订房屋交接确认书，黄菲菲也没有收到房屋钥匙。由于黄菲菲当时已支付全部楼款，而且已经停止再继续租赁原有房屋，一家五口满心期待入住新房，故一再催促你方尽快完成全部补漏工作，尽快交房，然而你方却一直未有具体回应。2019年5月30日，黄菲菲要求中介方再次约你方到现场查勘，尽快完成交楼。你方答复中介同意2019年6月1日再次到场验收。2019年5月31日，黄菲菲又收到中介通知，你方要求黄菲菲在收楼确认书上先签名，再由中介转交给你方签名，双方不再到场验收，黄菲菲明确表示不同意，并坚持6月1日继续到场验收。2019年6月1日，黄菲菲和中介方一直等你方到场，配合验收，然而你方却始终未有出现。黄菲菲当天要求中介方开门先行查验房屋，却发现房屋已经被拆得不堪入目。现场，黄菲菲和中介方均确认房屋三层存在大量建筑材料，碎石、水泥、雨水，三层墙体存在水迹、渗漏情况，三层楼梯通向四楼方向的楼顶已被凿穿，四楼天面已被拆除，整个四楼已被拆除一半。黄菲菲当即表示震惊和无法接受，并立即要求你方到场处理，你方却采取避而不见的态度，拒绝到场。后黄菲菲和中介方多次紧急联系你方，你方只在微信上避重就轻地回复，拒绝对未能按现状交楼的原因进行解释。2019年6月8日，黄菲菲收到你方寄发的通知书，你方称2019年5月9日已将房屋钥匙交给我方，所有事项均已办妥，并要求黄菲菲签署《房地产交接确认书》给你方，妄图制造既成事实的局面，置你方的根本违约行为于不顾。……为此黄菲菲正式书面告知你方：按照双方合同第九条延期交房的违约责任的约定，因你方在2019年5月10日起十天内无法向黄菲菲交付房屋，且根据现实情况，你方至今已经无法按照合同约定履行交付义务，黄菲菲要求解除双方签订的《存量房买卖合同》,并要求你方承担全部违约责任。包括但不限于退还黄菲菲支付的全部楼款、中介费、贷款手续、贷款利息、违约金、交易税费、以及为处理本事项发生的律师费。你方须在收到本律师函后五天内书面答复承担违约责任的方式、时间、金额。逾期，黄菲菲会根据你方情况采取进一步法律行动。方小燕次日收到该函后，于2019年6月17日向黄菲菲发出《回复函》，称：根据合同约定，我方交付给你方的房屋是按现状交付，并未约定房屋是带新装修交付，我方也并未向你方承诺任何装修事宜。现我方已按合同约定为你方办理完房屋买卖过户手续，并将不动产权证登记在你方名下，另外，在2019年5月9日你方支付全部房款后，我方也按合同约定在中介人员在场的情况下，与你方共同查验房屋并将钥匙交至你方，房屋已交付你方，我方己完成交楼，你方己事实收楼。至于你方在《律师函》中所称未收到房屋钥匙，我方认为与事实不符。现经了解，你方在收到房屋钥匙后可能又将钥匙交给中介方，我方认为属于你方与中介方的问题,你方应与中介方进行沟通。我方己将全部钥匙交付与你，己履行完我方义务，现我方已经无房屋任何钥匙。如你方现因与中介方等其它原因而没有钥匙，因你方己经是房屋业主，任何人，包括中介方都无权扣留你的钥匙，你应向中介方拿回钥匙或聘请有关开锁人员直接开锁换锁以维护你的合法权益。另，由于房屋产权已经登记在你方名下，且房屋己交付与你，你方已成为房屋的业主，我方对房屋情况己经无从掌握。对于你方《律师函》所称的第4层被拆除及第3层通往第4层的楼顶被凿穿的情况，我方并不了解，也无法以业主身份参与处理。因我己经在2019年5月9日己将房屋交付你方，交付之后房屋如存在毁损的风险也应由你方自行承担，与我方无关。你方作为业主，对于房屋出现的各种情况应以业主身份合理主张权利。综上，我方与你方签订的《存量房买卖合同》是我方与你方的真实意思表示，合同合法有效，我方已将出售给你方的房屋办理完毕房屋过户手续，并己交付房屋钥匙，我方己按合同约定履行全部合同义务，不存在任何违约行为。因你方收到钥匙后故意不予签署《房地产交接确认书》，并企图以此胁迫我方承担合同外的义务没有任何依据。现再次重申，因你方的原因而不签署《房地产交接确认书》，属于你方违约，一切责任后果均由你方自负。黄菲菲收到上述《回复函》。一审诉讼中，方小燕表示黄佳玲是负责涉讼房屋装修的，与其没有关系。黄佳玲表示其只是协助方小燕卖房。另方小燕称其已出具收据，确认收到全部房款。其中黄佳玲代收9万元，还有一万元不知道在哪里。堂喜公司称有一万元作为水电押金在其手中，水电表转名后，就将该一万元给了黄佳玲。关于房屋买卖合同的履行情况。黄菲菲称：2019年3月12日签订了买卖合同，交易前一星期内看了房屋情况两次，当时房屋三楼、四楼是连通带装修的，三楼已经完成了装修，三楼有楼梯直接上到四楼，四楼是只有三楼业主可以使用的，一楼二楼业主是上不去四楼的。四楼也是带着完全的装修,四楼及三楼加在一起才能符合方小燕出售时称的三房两厅，签订合同时有查看过三楼的产权证，黄菲菲也清楚四楼是没有产权的。3月12日黄菲菲已经支付了30万元定金，4月3日黄菲菲支付了10万元定金尾数，4月23日过户那天黄菲菲支付了54万元。2019年4月23日完成了过户，4月26日出证，房屋登记在黄菲菲名下。合同约定方小燕收到银行贷款后交付房屋，5月8日银行贷款放款到方小燕账户，所以5月9日黄菲菲去现场交付收楼，当日还有方小燕、堂喜公司在场。5月9日黄菲菲看到墙身存在渗漏、墙身存在异状即墙体很脏且变色，三楼到四楼的梯间有明显渗漏，有些渗漏是在有电闸、插座的地方，觉得很不安全，所以没有收楼。黄佳玲承诺过安装天燃气，但是交楼当天黄菲菲没有看到天燃气。黄佳玲称渗漏的问题没法当天处理，要联系装修师傅处理。当时方小燕称渗漏的问题联系黄佳玲就可以了。看房时发现有些地方跟合同约定的不一样，所以黄菲菲没有签署收楼书。方小燕扔下钥匙，就走了，说黄佳玲承诺过什么就找黄佳玲。收楼当天看的现状与之前黄菲菲看房的状况不一样。后来黄菲菲要求中介去督促方小燕去处理渗漏、变色、天燃气问题，一直到5月底，黄菲菲拿到了房产证，就联系中介之前那些问题是否处理完毕，中介说联系了黄佳玲，其对中介说已经处理了，然后黄菲菲说联系方小燕去办理交接房屋手续，6月1日中介协调双方去现场交楼。黄菲菲去到了现场，方小燕临时称有事不来，6月1日现场只有黄菲菲和中介，当时就看到三楼上四楼的梯间已经被拆除，四楼的天花被掀了，墙体还存在，还有很多建筑废料，三楼还存在部分渗漏问题，墙身、天花都渗漏了，三楼已经无法居住。黄菲菲当时马上给方小燕发信息问其这是什么情况，还让中介也要联系方小燕，后方小燕都不处理问题，就不了了之。方小燕确认2019年3月12日签订房屋买卖合同，房款支付情况与与黄菲菲陈述一致，房产过户也是如黄菲菲所述。并称：5月9日交付房屋给黄菲菲，当时黄菲菲、我方、中介在现场，当时我方已经签署了交楼确认书，但是黄菲菲拒绝签名，因为黄菲菲称三楼墙身变色，四楼有点渗水,三楼不存在渗水，当时我方就将钥匙放在桌子上给黄菲菲，就走了。之后6月1日收到中介方的微信及黄菲菲的微信消息，说四楼被拆了。我方也不清楚什么原因，我方告知黄菲菲已经将钥匙交付给黄菲菲，我方已经不是业主，让黄菲菲自己去处理问题。后双方都有发函。黄佳玲确认前期合同签订、房款支付情况如黄菲菲陈述。并称：但是交楼当天其不在现场，不清楚交楼情况，黄菲菲和方小燕称我方负责装修不属实的，黄菲菲也没有联系过我方负责装修问题。中介应该有联系过我方，但是装修问题我方从未向任何一方作出承诺。堂喜公司称：我方有带黄菲菲去看房两次，关于天然气问题，虽然合同上没有写明，但是黄佳玲口头上称可以安装天燃气，到交付当天，才联系上安装天燃气的师傅，师傅说不是不可以装天燃气，要装的话要花20万元才可以。关于装修问题虽然合同上没有写明，但是当时黄佳玲口头承诺可以将装修搞好。关于后续问题如黄菲菲所述一致。5月9日当时黄菲菲没有签署交接确认书，方小燕将钥匙放在桌子上，我方从桌子上拿了钥匙。黄菲菲很抗拒，且中介费还没有收到，所以钥匙在我方手上。6月1日当天我方联系了方小燕及黄菲菲来交楼，因为之前我方已经联系了黄佳玲，黄佳玲称装修已经搞好，所以我方才联系买卖双方来交楼，6月1日只有黄菲菲和我方到场，方小燕称没有空所以没来，当时钥匙还在我方手里，去到现场看到四楼已经拆除了，拆除了四楼的房间、三楼到四楼的楼梯，有一个墙体是隔壁的连体墙所以没有拆，当时四楼的前面已经拆了。后来6月24日晚上二楼因为漏水，找到我们要求处理，所以当天晚上我方就去看现场了，四楼除了一个房间之外，其他都被拆除了，漏水情况如我方前面所述一致。6月1日方小燕没来，所以没有办理交接，后来我方有联系双方要解决这个问题，黄菲菲愿意协商，但是方小燕没有人愿意协商，方小燕以交易完成为由不来协商。黄菲菲就其主张还提供了2019年3月12日签订合同时涉讼房屋现状的照片，黄佳玲发给黄菲菲的房屋电线线路图，2019年6月1日违建被拆除后涉讼房屋的现状照片，广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年5月21日向方小燕作出的穗综越责（2019）4588号《责令限期改正通知书》照片，黄菲菲与方小燕的微信聊天记录，方小燕与中介的微信聊天记录等证据予以证明。方小燕质证称：对3月12日的现状照片真实性予以确认，是当时的现场；对电线线路图不清楚，没看过；对6月1日的现状照片不清楚，我方至今都没有上去看过；《责令限期改正通知书》我方从未收到，不清楚城管的通知情况；对于两微信聊天记录真实性予以确认。黄佳玲对3月12日的现状照片、电线线路图真实性无异议，对上述其他证据无法确认。堂喜公司对黄菲菲的上述证据无异议。方小燕就其主张还提供了网签《广州市存量房买卖合同》，涉讼房屋原房地产权证、查册表，其与黄菲菲的微信聊天记录，其与中介的微信聊天记录等证据予以证明。黄菲菲、黄佳玲、堂喜公司均对上述证据的真实性无提出异议。一审法院认为：黄菲菲与方小燕、堂喜公司签订的关于买卖广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼的《存量房买卖合同》及《补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，黄菲菲与方小燕双方依约于2019年5月9日一起到现场办理房屋交接手续。因经查验发现涉讼房屋存在墙体渗漏、墙身变色的情况，黄菲菲拒绝签署房屋交接书、暂不收楼，合情合理。方小燕主张合同约定按现状交楼，黄菲菲拒绝收楼不符合合同约定，应视为其已经收楼。经审查合同的内容，双方并无明确合同签订时的房屋现状存在墙体渗漏、墙身变色的情况，故方小燕的上述抗辩依据不足，不予采纳。鉴于此后方小燕已不能交付符合约定的房屋给黄菲菲，黄菲菲于2019年6月11日向方小燕发出《律师函》，主张解除合同，于法有据。根据合同法第九十六条的规定，合同自方小燕收到该《律师函》时即2019年6月12日解除。基于合同解除，黄菲菲诉请要求方小燕返还购房款2900000元，赔偿银行贷款利息损失、居间代理费等损失，合法合理，予以支持。同时，黄菲菲也主张将涉讼房屋产权返还方小燕，合法合理，予以照准。至于黄菲菲还主张违约金290000元，因合同关于违约金按成交价的10%即290000元计付是对卖方悔约不出售房屋应承担的违约责任所作的约定，而非延期交房的违约责任，故黄菲菲的该主张不符合合同的约定，不予支持。关于本案责任的承担。因黄佳玲不是涉讼房屋买卖合同的当事人，黄菲菲要求其承担合同责任于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2020年1月20日作出判决如下：一、确认原告黄菲菲与被告方小燕、第三人广州市堂喜置业有限公司签订的关于买卖广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2019年6月12日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，原告黄菲菲与被告方小燕共同到房管部门办理将广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼产权恢复登记在被告方小燕名下的手续；三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告方小燕向原告黄菲菲返还购房款2900000元；四、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告方小燕向原告黄菲菲赔偿其因向银行贷款1960000元所产生的利息损失（以1960000元为基数，从2019年5月8日起计算至2019年7月30日止，按照年利率5.292%计）；五、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告方小燕向原告黄菲菲赔偿损失149160元（其中有居间代理费68000元、按揭费用25000元、个人所得税28000元、契税280000元、不动产登记费160元等的损失）；六、驳回原告黄菲菲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33720元、由原告黄菲菲负担2906元，被告方小燕负担30814元。保全费5000元，由原告黄菲菲负担431元，被告方小燕负担4569元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人方小燕与被上诉人黄菲菲、原审第三人堂喜公司签订的关于涉案房屋广州市越秀区xxx路xx坊xx号之一3楼的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。上述合同约定，涉案房屋以“现状”售予被上诉人黄菲菲，双方在交楼当天一起到现场查验涉案房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书即视为房屋交付使用，逾期超过10日仍未交房的，被上诉人黄菲菲有权解除合同。但是，被上诉人黄菲菲与上诉人方小燕、原审第三人堂喜公司三方依约于2019年5月9日一起到涉案房屋现场办理房屋交接手续时，被上诉人黄菲菲、原审第三人堂喜公司均证实经查验发现涉案房屋存在与合同签订时约定的“现状”不符的墙体渗漏、墙身变色的情况，上诉人方小燕在一审庭审中亦陈述被上诉人黄菲菲当时有提出涉案房屋存在上述情况。在此情况下，被上诉人黄菲菲在上诉人方小燕未修缮处理涉案房屋存在的上述问题之前拒绝签署房屋交接书、暂不收楼，合乎情理。然而，上诉人方小燕却置之不理，放下涉案房屋钥匙径直离去，故不能认定上诉人方小燕已于2019年5月9日已交付涉案房屋给被上诉人黄菲菲。之后，在被上诉人黄菲菲、原审第三人堂喜公司的催促下，上诉人方小燕仍未修缮处理涉案房屋存在的上述问题，现其已不能交付符合合同约定的涉案房屋给被上诉人黄菲菲，被上诉人黄菲菲于2019年6月11日向其发出《律师函》主张解除合同符合合同约定，于法有据。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认定涉案合同自上诉人方小燕收到该《律师函》时即2019年6月12日解除正确。基于合同解除，故一审判决对被上诉人黄菲菲诉请要求上诉人方小燕返还购房款，赔偿银行贷款利息损失、居间代理费等损失予以支持，以及对被上诉人黄菲菲主张将涉案房屋产权返还上诉人方小燕予以照准均无不当，本院予以维持。涉案房屋的原产权人是上诉人方小燕，由其与被上诉人黄菲菲签订涉案买卖合同将涉案房屋出售给被上诉人黄菲菲并收取被上诉人黄菲菲的购房款。上诉人方小燕关于涉案房屋的实际出售方是原审被告黄佳玲、其不应承担合同责任的上诉意见显然无理，本院不予采纳。综上，上诉人方小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30814元，由上诉人方小燕负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年五月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿