江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1911号上诉人（原审原告）：江阴市格格屋信息咨询服务部，住所地江阴市春麓路39号。经营者：张霞，女，1982年4月29日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：束勇强，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董再强，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈琼华，女，1980年10月8日出生，汉族，住江阴市。原审第三人：焦雪华，男，1944年9月18日出生，汉族，住江阴市。上诉人江阴市格格屋信息咨询服务部因（以下简称格格屋服务部）与被上诉人陈琼华、原审第三人焦雪华居间合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初15658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。格格屋服务部的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈琼华向其支付4万元的居间佣金。事实和理由：1.居间合同只要求居间人向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立的，居间人就享有要求按照合同约定支付报酬的权利。本案中，其作为居间方已经促成陈琼华与焦雪华签订了房屋买卖合同，居间义务已经完成。2.一审判决认定“提供房产过户、贷款办理、水电过户等一系列”属于居间服务内容没有任何事实依据。3.一审判决认定其未促成交易成功付出劳动少于促进交易成功，没有任何事实依据。本案中，其付出的劳动远远超出交易成功所付出的劳动。4.一审判决将交易成功时佣金的支付方式类推到双方违约时佣金支付没有任何事实依据与法律依据。5.房屋的出卖方与买受方签订合同后是否完全履行(交易成功)取决于买卖双方当事人，不受居间人所控制，与居间方没有任何关系，如前陈述，居间方在出卖方改变交易条件后还积极促成交易，但并未成功；且陈琼华在不同意购买车位的情况下，也明确同意解除合同，并委托其与房屋出卖方协商违约责任的承担与履行，故其对交易未成功不存在任何过错。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。陈琼华答辩称，在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。居间目的未达成的，居间人不能请求支付报酬，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，首先，房屋交易并未成功；其次，格格屋服务部未举证证明其在促成合同成立活动中所支出的必要费用，一审法院判令的2万元佣金已远远超出格格屋服务部从事居间活动所需支出的必要费用；第三，格格屋服务部在提供居间服务中存在重大过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。焦雪华未作陈述。格格屋服务部向一审法院起诉请求：判令陈琼华支付居间佣金4万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月30日，甲方焦雪华、乙方陈琼华、丙方格格屋服务部共同签订房屋买卖合同，约定陈琼华向焦雪华购买江阴市南门首府1号503室房屋，房产转让总价为298万元，陈琼华于2019年6月30日支付给焦雪华购房定金10万元。格格屋服务部佣金由陈琼华承担，根据江阴市住建局及江阴市物价局备案标准，按照房地产成交总价2%标准收取，共计6万元（实收3万元），支付时间为过户时。为保证双方的权益、交易的安全和后期各项手续的顺利办理，该房产所有证件均应交予格格屋服务部暂时保管。在合同期内，双方未达成一致意见之前，格格屋服务部可拒绝任何一方领取证件材料。若焦雪华违约，焦雪华应履行完违约责任后，才可至格格屋服务部处领回该房产的证件材料；若陈琼华违约，格格屋服务部有权直接将该房产的证件材料归还给焦雪华，无需通过陈琼华同意。如果陈琼华违约，不得向焦雪华索还定金，定金即作为违约金支付给焦雪华。如果焦雪华违约，应于违约之日起2日内将双倍定金返还给陈琼华，如果陈琼华已支付了部分购房款，焦雪华应于违约之日起2日内将已收到的购房款全部返还给陈琼华，同时陈琼华有权要求焦雪华针对已支付的购房款另外赔偿其损失。不论双方任何一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%支付给格格屋服务部，作为格格屋服务部的居间佣金。同日，陈琼华向焦雪华支付购房定金5万元；次日，陈琼华再向焦雪华支付购房定金5万元；陈琼华共计支付购房定金10万元。合同签订后，焦雪华提出一并出售车位的要求，格格屋服务部于2019年7月3日早上9点54分将该情况通知陈琼华。同日焦雪华向格格屋服务部交纳双倍定金20万元后领取涉案房屋的相关证件材料。因格格屋服务部与陈琼华对佣金的支付产生纠纷，陈琼华未至格格屋服务部领取焦雪华给付的双倍定金。2019年7月30日，陈琼华向该院起诉焦雪华及格格屋服务部，要求解除房屋买卖合同，焦雪华双倍返还定金20万元。2019年10月21日，陈琼华、焦雪华、格格屋服务部调解并达成调解协议，该院出具（2019）苏0281民初12674号民事调解书：确认解除房屋买卖合同，格格屋服务部于2019年10月22日前向焦雪华返还20万元，焦雪华于2019年10月23日前向陈琼华双倍返还定金20万元。另查明，格格屋服务部工作人员赵娜与陈琼华的微信聊天记录显示，2019年7月3日13:07，赵娜说：“我在想我们和他说说，看看补个协议，车位肯定会买的，先让你们缓缓，看他反应。你几天能回来，我们随时保持联系。”陈琼华回：“就他这样，我可不敢补，但是我有钱愿意买是真的，但是他这样，我不敢补这个明文规定。问问他最低愿意什么价格卖，我也要真的能有钱买才行不是么。”赵娜答：“19.8万。”陈琼华回：“这个价格我是真的没钱买，要是只缺个一万，我也不会说没钱买车位。”2019年7月3日14：12，赵娜问：“在吗，房东不卖了，按合同约定，你同意吗。”陈琼华回：“这么没诚信的做法，要处理那也得等我回来啊。”赵娜说：“老头不肯，烦死了。算了不要和他烦了。”陈琼华说：“那肯定要我回来啊，我人还在长沙。”赵娜说：“毁约按合同来，我们帮你代办。”陈琼华说：“没有这种事情的，最起码的尊重要的吧。”赵娜回：“现在我们老板娘去帮你看情况了，到时候随时保持联系。”陈琼华说：“生意不是这样做的，也不用太欺负人的吧。”……赵娜说：“他说了赔钱，按合同赔钱。”陈琼华说：“不是拿钱他想收就收，要退就连尊重都不用带。”赵娜回：“他强制性的按合同来，赔了十万。”陈琼华回：“我周末回来办理，老人家尊重人总要的吧。”赵娜说：“他不肯，把钱给我们，把证拿走了，你回来了直接来我们店里，拿钱吧。”审理中，陈琼华向该院陈述：其在协商购房时对购房款没有讲价并很快同意购房，所以与格格屋服务部协商降低中介费，由6万元降至3万元，格格屋服务部也是同意的。定金与违约金的概念不同，10万元定金是违约方给守约方的补偿，与一方违约时守约方应支付的佣金无关。审理中，格格屋服务部向该院陈述：房屋买卖合同是由格格屋服务部提供的，按照合同条款，不履行合同的佣金不会高于正常履行合同的佣金，但为了促进合同的成功，减轻陈琼华的经济负担，格格屋服务部同意将6万元佣金降低至3万元。格格屋服务部不是专业的法律人士，根据合同上下文及一方违约时守约方应支付佣金的条款约定在违约责任条款中，意思就是违约金包含违约方赔付的一倍定金。格格屋服务部认为焦雪华是否履行完毕违约责任可以根据焦雪华是否返还双倍定金来判断，不需要得到陈琼华的同意，焦雪华有权以支付双倍定金的代价来解除合同。以上事实，有房屋买卖合同、收条、民事起诉书、民事调解书、微信聊天记录及当事人的陈述等在卷予以佐证。一审法院原审认为，焦雪华、陈琼华及格格屋服务部签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故本案中合同虽已解除，但相应的违约条款、佣金支付条款仍应当继续履行。本案中，格格屋服务部与陈琼华对合同约定的违约责任中的佣金支付条款，即不论双方任何一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%作为居间佣金支付给格格屋服务部中的“违约金”的理解不同。格格屋服务部认为该“违约金”是指焦雪华赔付给陈琼华的一倍定金；陈琼华认为合同中未对焦雪华违约后应支付的违约金进行约定，且其也未向焦雪华主张违约金，“违约金”不能理解为焦雪华赔偿的一倍定金。该院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同的所有条款是有组织的，而不是毫无联系、彼此分离的词语排列，对合同条款的理解应当与其上下文所联系起来。合同明确约定如果陈琼华违约，不得向焦雪华索还定金，定金即作为违约金支付给焦雪华；如果焦雪华违约，应于违约之日起2日内将双倍定金返还给陈琼华。故根据上述条款，陈琼华违约后焦雪华没收的定金即为违约金，而合同未另行约定焦雪华违约应支付的违约金，仅约定焦雪华双倍返还定金，结合合同条款的上下文，该院认为双方争议的违约责任中的佣金支付条款中的“违约金”可以理解为焦雪华违约后赔偿的一倍定金，故陈琼华应当向格格屋服务部支付相应的佣金。对陈琼华应当支付的佣金的金额，该院认为不应机械地按照合同约定的违约金的40%即4万元来确定，该院综合格格屋服务部所提供的居间服务、合同的条款约定、最终未交易成功的过错情况等因素酌情确定佣金为2万元，理由如下：一、按照《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。一般来说，居间人为促成交易所需付出的劳动远大于未促成交易而付出的劳动，故居间人促成交易所能获得的是报酬，未能促成交易所能获得的仅为从事居间活动支出的必要费用，且该必要费用一般不应高于其促成交易所能获得的佣金。本案中，如格格屋服务部促成交易后，其还需向陈琼华、焦雪华提供房产过户、贷款办理、水电过户等一系列居间服务，但由于焦雪华的违约，交易未能成功达成，格格屋服务部应提供的后续居间服务免除，其实际提供的居间服务远少于促成交易后应当提供的居间服务。虽然合同中明确约定未交易成功仍需由守约方以收取的违约金按比例支付佣金，但陈琼华因焦雪华违约应向格格屋服务部交纳的佣金原则上不应高于格格屋服务部促成交易后可收取的佣金3万元。二、按照合同格式条款约定，促成交易后佣金按成交总价的2%的标准即6万元收取，如一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%即4万元作为居间佣金，即按照合同本意，格格屋服务部未促成交易可收取的佣金也不应高于其促成交易后可取得的佣金。但经最终协商后，三方签订的合同中对促成交易后的佣金条款进行了调整，下浮50%收取佣金，即促成交易后格格屋服务部可收取的佣金为3万元，故按照合同本意，对未促成交易的佣金条款也应当同比例下浮50%。三、对未交易成功，主要原因在于焦雪华单方违约，但格格屋服务部在提供居间服务过程中也未尽到谨慎义务，存在一定的过错。焦雪华在合同签订后额外要求陈琼华一并购买车位，格格屋服务部未能协调双方进行充分磋商，仅给予买方陈琼华半天时间考虑，且在陈琼华明确表示需要等其出差回程后处理的情况下，格格屋服务部仍私自决定接受焦雪华的双倍定金赔偿并将涉案房产的相关证件材料交还焦雪华，导致交易无法达成。格格屋服务部认为陈琼华已经同意接受焦雪华双倍赔偿定金并解除合同，但从格格屋服务部工作人员赵娜与陈琼华的微信聊天记录中，无法看出格格屋服务部在收取焦雪华双倍定金20万元且将涉案房产相关证件返还焦雪华前，陈琼华已明确表示同意的意思表示，也无法从陈琼华在微信中关于其暂时没有足够的钱购买车位的陈述中推测出其有同意的意思表示，反而陈琼华一再要求待其出差回来后再作处理，故对格格屋服务部的该诉讼意见，该院不予采纳。格格屋服务部认为其在焦雪华已经支付双倍定金的情况下将涉案房产的相关材料返还焦雪华的行为符合合同约定，不存在过错，该院认为，焦雪华违约解除合同所应承担的违约责任不仅仅是双倍返还定金，依据相关法律规定可能还需承担相应的损失赔偿责任等，故对格格屋服务部的上述意见，该院依法亦不予采纳。格格屋服务部对未交易成功具有明显过错，其未妥善完成居间服务，不应当仍按照合同约定全额收取佣金。综上，陈琼华应当向格格屋服务部支付佣金2万元，对格格屋服务部的其他诉讼请求，该院依法不予支持。据此，一审法院判决依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈琼华应于判决发生法律效力之日起10日内向格格屋服务部支付佣金2万元；二、驳回格格屋服务部的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取400元，由格格屋服务部负担200元；由陈琼华负担200元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：陈琼华应向格格屋服务部支付多少佣金。本院认为：首先，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案交易并未成功，一般而言，格格屋服务部仅能获取其从事居间活动支出的必要费用，但格格屋服务部并未提供证据证明其所支出的必要费用。其次，虽案涉合同明确约定未交易成功仍需由守约方按其收取的违约金中的40%作为居间佣金向格格屋服务部支付，即按照该约定陈琼华应向格格屋服务部支付的佣金为4万元，但是在房屋买卖的居间服务中，未交易成功所需提供的居间服务少于促成交易成功所需提供的居间服务，故按照格格屋服务部所提供的居间服务而言，其交易未成功可取得的佣金原则上不应高于其交易成功可取得的佣金3万元；且案涉合同约定对交易成功的佣金6万元系按照下浮50%收取，即交易成功的佣金为3万元，按照合同本意，未交易成功的佣金也应同比例下浮50%。第三，格格屋服务部对交易未成功存在一定过错。根据上述情况，一审法院酌定陈琼华应向格格屋服务部支付的佣金为2万元并无不当。综上，格格屋服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由格格屋服务部负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年五月二十日书记员 缪玲娜