广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5625号上诉人（原审被告）：罗高频，男，1968年6月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：潘绍文，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑巧云，女，1968年1月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈小英，广东诚开律师事务所律师。上诉人罗高频因与被上诉人郑巧云租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗高频的委托诉讼代理人潘绍文，被上诉人郑巧云委托诉讼代理人陈伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗高频上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗高频无需支付租金23200元、违约金、物业管理费1872.2元给郑巧云；2.判令郑巧云退还租赁押金24000元给罗高频；3.本案诉讼费由郑巧云负担。事实与理由:双方于2014年3月26日签订《铺位租赁合同》约定，郑巧云同意将上述房产出租给罗高频作商业用途使用，租期从2014年4月2日至2021年3月31日，月租人民币12000元。在此期间因国家环保调控，该地段不可以用作餐饮服务行业，为配合国家政府行为，罗高频停止营业，罗高频于2019年1月已将商铺内的物品全部清理并且打扫干净。2019年2月26日郑巧云与罗高频的代表陆桂荣于涉案商铺现场进行交接验收,并且将钥匙交还于郑巧云。罗高频2019年2月的租金和管理费已经全部交清，没有任何欠费。但是郑巧云拒不退还罗高频已交纳的押金，要求罗高频继续履行合同还声称罗高频将档口转租给他人，但此并非事实。罗高频关于中介协助转租商铺的行为并不知情。根据《铺位租赁合同》第八条已经明确约定“如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互免违约责任”，因此罗高频并没有任何违约行为。被上诉人郑巧云辩称：同意一审判决处理，不同意罗高频的上诉请求。事实与理由：一、一审中，罗高频就其主张并未提起反诉，罗高频二审中才提出表明罗高频是恶意拖延诉讼。一审诉讼中，一审法院多次询问罗高频是否提起反诉，罗高频并未提出反诉。针对罗高频的上诉请求，在一审法院已经明确告知罗高频可以行使反诉权，但是罗高频放弃该权利，罗高频并未对24000元提起反诉，从程序上看，罗高频放弃反诉的权利，所以罗高频的上诉请求不应当得到支持，罗高频在二审中主张不符合诉讼程序。二、罗高频没有支付2019年3月起的租金，而且罗高频存在通过中介转租房屋的行为。郑巧云于2019年4月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗高频清偿从2019年3月1日起至2019年4月28日期间的租金23200元及违约金（以23200元为本金，按逾期同期贷款利率上浮30%计算，从2019年4月28日起计至罗高频实际付清之日止）；2.要求罗高频支付郑巧云垫付的物业管理费1872.2元；3.本案受理费由罗高频承担。一审法院经审理查明：2014年3月26日，郑巧云（甲方）与罗高频（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将其所有的案涉铺位出租给乙方作商业使用；租期为2014年4月2日至2021年3月31日，租金为每月12000元；签定本合同时，乙方向甲方支付押金24000元、1个月的租金，以后每个月的第3日前支付当月租金；租赁期内，乙方负责该房屋的水电费、煤气费、电话费、物业管理费、电视费信号接收等使用性费用；如转租需与业主协商；若乙方迟交租金，每天按10%作为罚金；若乙方拖欠租金超过7天，甲方有权终止本合同并收回铺位、不退还押金等等。2019年3月22日，广东诚开律师事务所接受郑巧云委托向罗高频发出《律师函》载明：罗高频逾期欠缴2019年3月份的租金己构成违约，现向罗高频敦促如下：1.终止郑巧云与罗高频于2014年3月26日就广州市天河区体育东路78号商铺的房屋租赁事宜签订的《商铺租赁合同》，终止郑巧云与罗高频于2014年3月26日就广州市天河区体育东路78号商铺的房屋租赁事宜签订的《广州市房屋租赁合同》；2、罗高频在收到本律师函的三天之内，将上址商铺交还给郑巧云收执，并缴付2019年3月份起至交还房屋时止的租金、管理费、水电费、垃圾费等各项费用，现暂计2019年3月份欠租12000元，管理费、垃圾费、电费共1485.5元，水费未算。2019年3月28日下午，从事房地产中介服务的案外人李海彬带寻租人进入案涉铺位，郑巧云则向广州市公安局天河分局天河南派出所报警。郑巧云说没有委托他人出租涉案商铺，李海彬说钥匙来源于罗高频，不知道罗高频无授权出租，希望郑巧云谅解。2019年5月15日的广州侨鑫物业有限公司《富丽花苑物业管理处缴费通知书》载明：体育东路x号，2019年1月至4月管理费1248.12元，2018年11月1日至2019年4月30日水费64.30元，2019年1月至4月代收垃圾处理费540元，合计1852.42元。同月23日，广州侨鑫物业有限公司出具的上述费用发票金额为1872.2元。一审庭审中，郑巧云确认收取了罗高频押金24000元，但主张没收。理由是：合同约定的租赁期间为2014年4月2日至2021年3月31日，合同期间租金偏低，没有递增，且郑巧云给予了罗高频2014年4-7月份的免租期；罗高频逾期两个月未支付租金，且擅自放租，已构成严重违约；租赁合同约定若乙方拖欠租金超过7天，甲方有权终止本合同并收回铺位、不退还押金。郑巧云同意约定的违约金标准每日10%调整为逾期同期贷款利率上浮30%计算。一审庭审期间，罗高频表示早已交回案涉铺位，但未提交证据证明，郑巧云不予认可。一审法院组织双方于2019年4月28日到案涉铺位现场交接，郑巧云认可当日收回案涉铺位。一审法院认为:郑巧云、罗高频双方签订的《铺位租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。罗高频拖欠租金已构成违约，应承担相应的违约责任。郑巧云主张没收押金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同履行期间的费用支付情况，应由罗高频承担举证责任。罗高频经一审法院合法传唤后逾期未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。因此，郑巧云主张罗高频从2019年3月1起拖欠租金23200元及2019年4月28日之前的相关物业费用1872.2元，一审法院予以支持。双方合同约定迟交租金按每天10%计算违约金，现郑巧云主张按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮30%的标准自2019年4月28日起计至实际清偿之日止，并未超过双方约定标准，一审法院予以照准。罗高频经一审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院可作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年10月10日作出一审判决：一、罗高频于判决发生法律效力之日起10日内，支付2019年3月1日至2019年4月28日的租金23200元及违约金（以23200元为本金，自2019年4月28日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金以不超过23200元为限）给郑巧云；二、罗高频于本判决发生法律效力之日起10日内，支付物业管理费用1872.2元给郑巧云。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由罗高频负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，罗高频向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.不动产权证，拟证明郑巧云是出租房屋的所有人。证据2.铺位租赁合同，拟证明双方建立租赁关系事实。证据3.双方转账记录，拟证明共缴纳月租情况。证据4.手机微信截图，拟证明双方交接商铺时间和商铺内情况。证据5.《环境保护行政处罚听证告知书》、《责令限期改正违法行为决定书》、《调查约见通知书》，拟证明涉案商铺未设立配套规划专用烟道的商住综合楼，因此自2016年起罗高频就被广州市天河区环境保护局调查约见，该局于2018年6月28日作出行政处罚，罗高频于2018年8、9月份已经停止营业。郑巧云质证表示：该五份证据均不属二审新证据，已经超过举证期限。同时5份证据没有原件，亦不能作为证据。对证据1-2予以确认。证据3只能证明罗高频交纳租金到2019年2月份，2019年3月份之后的租金罗高频是没有交纳的，与郑巧云的主张没有冲突。证据4微信截图中的内容与罗高频的主张存在冲突，假如罗高频半年前没有使用涉案房屋，为何还要交纳租金至2019年2月份？聊天的内容是罗高频单方陈述，是在纠纷发生后，罗高频为了补救其过错的说法。郑巧云不予确认，同时罗高频也没有提交原件证明该聊天记录的时间。证据5是2018年的事情，与本案2019年3月份之后争议的租金无关。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：罗高频是否存在违约行为。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案系租赁合同纠纷，罗高频作为承租人负有交付租金义务，罗高频主张双方已于2019年2月26日完成涉案商铺的交接，但其对此未提交证据予以证明。一审法院于2019年4月28日组织双方对涉案商铺进行交接，因此2019年4月28日为郑巧云收回涉案商铺时间。罗高频未按《铺位租赁合同》约定履行支付租金义务，已构成违约，应承担违约责任。郑巧云主张罗高频支付欠付租金及违约金以及相应的物业管理费，合理有据，一审法院判令罗高频承担相应租金及费用的处理正确，本院予以维持。关于押金问题，虽然罗高频一审未提起反诉，但为避免诉累，二审可予一并处理。根据《铺位租赁合同》约定“若乙方拖欠租金超过7天，甲方有权终止本合同并收回铺位、不退还押金”，现罗高频欠付租金已超过7天，郑巧云有权没收押金，罗高频上诉主张郑巧云退还押金的依据不足，本院不予支持。罗高频二审期间提交的证据依法均不属于二审新证据，亦不能证明其主张成立，本院不予采纳。综上所述，罗高频上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人罗高频负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十一日书记员 冯冠豪郭丽淳