河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4760号上诉人（原审被告）：牛伟锋，男，1987年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：黄慧，女，1987年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：郑州昌建地产有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路177号16号楼1层112。法定代表人：酒磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，河南三融律师事务所实习律师。上诉人黄慧、牛伟锋因与被上诉人郑州昌建地产有限公司（以下简称昌建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。黄慧、牛伟锋上诉请求：1.撤销郑州市惠济区人民法院做出的(2020)豫0108民初452号民事判决书，依法改判。2.一、二审诉讼费由昌建公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，本案已经超过诉讼时效，一审法院认定诉讼时效起算点错误。昌建公司于2015年12月完成房屋初始登记，此时房屋登记面积已经确认;2019年5月24日向牛伟锋、黄慧主张权利时，已超出三年诉讼时效。1.昌建公司于2015年11月23日将办理权属登记需提供的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，其中已包含房屋登记面积。此外在郑州市房管局北区办事大厅查询到信息，2015年12月7日昌建公司在郑州市住房保障和地产管理局完成了初始登记。因案件需要申请调查收集昌建公司完成房屋权属初始登记的相关资料。2.牛伟锋、黄慧于郑州市住房保障和房地产管理局复印的《郑州市房产分层分户图》显示，昌建公司委托的郑州市郑房测绘队在2015年9月29日已经测得房屋实际面积(即产权登记面积)，该图纸是昌建公司办理权属登记所需资料的重要组成部分。3.2015年10月20日，郑州市住房保障和地产管理局在其官网的“便民查询项”中已经公示惠济区南阳路177号7号楼《郑州市房屋面积测绘报告书》(对外公开下载)，详细说明了房屋建筑登记面积，并显示委托单位系昌建公司。昌建公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；即房屋交付后且房屋不动产登记证书办理完毕才能处理面积差问题，涉案房屋登记时间为2016年8月19日，昌建公司此时才知道存在面积差，此后多次向牛伟锋、黄慧索要，牛伟锋、黄慧一直不予理会，昌建公司无奈于2019年5月24日委托律师向牛伟锋、黄慧发律师函。昌建公司一直在积极向行使权利，不存在超诉讼时效问题。昌建公司向一审法院起诉请求：1.判令牛伟锋、黄慧向昌建公司支付面积补差款22794.59元，并支付违约金888.99元（自2019年5月30日起以22794.59为基数，按万分之五暂计算至2019年8月15日，至实际付款之日止）；2.牛伟锋、黄慧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月22日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（编号130××××8439），主要约定：“二被告购买原告开发的位于郑州市××、××路北××单元××房屋××套，建筑面积87.02平方米，单价为8733.56元／平方米，面积差异比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，超出3％的，买受人有权退房，买受人不退房的，面积误差在3％（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％的房价款由出卖人承担，产权归买受人等双方的权利及义务。”该合同附件四补充约定：“房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，出卖人书面通知买受人结清价款，如未能按局面积通知书上约定时间结算，则违约一方应每日向对方支付未结算款万分之五的违约金。”2016年8月19日案涉房屋办理房产登记，登记建筑面积90.17平方米。2019年5月24日河南三融律师事务所员工范颖邮寄了《律师函》，二被告称收到。一审法院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同约定了关于房屋面积出现误差后解决事项，现案涉房屋已经交付入住，按照合同约定，二被告应当支付原告房屋面积差价款22794.59元。原告主张的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。该房屋登记日期为2016年8月19日，原告作为案涉房屋开发公司，自登记之日应当知道该房屋登记面积情况，原告主张房屋面积差价款的诉讼时效应从2016年8月19日起算，原告2019年5月24日向被告主张权利，未超三年诉讼时效。二被告称与原告还有其他债权及物权纠纷，可另行主张处理。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告牛伟锋、黄慧于判决生效之日起十日内支付原告郑州昌建地产有限公司房屋面积补差款22794.59元及违约金（以22794.59元为基数，按照日万分之五自2019年5月30日起支付至清偿之日止）。如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费392元，由被告牛伟锋、黄慧负担。本院二审期间，上诉人牛伟锋、黄慧提交下列证据：1.（2019)豫01民终1982号河南省郑州市中级人民法院民事判决书(下载自“中国裁判文书网”)。该判决书起诉的当事人与牛伟锋、黄慧是同一栋楼的邻居，该案中昌建公司认可2015年11月提交了初始登记资料。2.郑州市房管局北区办事大厅10号窗口工作人员打印《惠济区南阳路177号7号楼22-郑州市房产分层分户图》，昌建公司委托的郑州市郑房测绘队在2015年9月29日已经测得房屋实际面积，昌建公司此时也知道了登记面积。3.从郑州市住房保障和地产管理局官网下载的《惠济区南阳路17号7号楼一郑州市房屋测绘面积报告书》，公布的日期是2015年10月20日，最晚应从2015年10月20日公示时开始计算诉讼时效。牛伟锋、黄慧提交调取证据的申请一份，申请调取案涉房屋初始登记资料。被上诉人昌建公司质证称，证据1与本案不具有关联性，该证据涉及的是初始登记法律关系，本案涉及的是面积补差法律关系，不是同一法律关系，没有参考性。证据2和证据3与本案没有关联性，这两份证据不能作为计算面积差诉讼时效的依据。双方签署的购房合同第五条明确约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第二种方式进行处理，即面积差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。而产权登记日期是2016年8月19日，从此计算诉讼时效未超过三年。昌建公司提交书面答复，确认涉案房屋报送初始登记资料的时间是2015年11月23日，但实际完成备案的时间无法确定，一般为受理之日起7个工作日办理完毕。本院对上诉人牛伟锋、黄慧提交证据的真实性予以认定。牛伟锋、黄慧申请调取案涉房屋初始登记资料，与本案认定事实的关联性不足，不予调取。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，上诉人牛伟锋、黄慧与被上诉人昌建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同第五条明确约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时面积差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。关于昌建公司主张的面积差价款是否超过诉讼时效问题。根据上述合同约定，面积差价款的计算依据是按照产权登记面积与合同约定面积的差异计算，因此产权登记面积确定之日是能够确认差价计算之日，一审法院按照产权登记日期2016年8月19日起计算诉讼时效并无不当。在法律规定的三年诉讼时效期间内，昌建公司委托律师向牛伟锋、黄慧邮寄了律师函，后于2019年11月21日向一审法院提起诉讼，昌建公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。牛伟锋、黄慧认为昌建公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，牛伟锋、黄慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由牛伟锋、黄慧负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年五月十八日书记员  刘 洋