杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初198号 原告:杭州经济技术开发区东郡启智幼儿园，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道秀水街194号-226号。 法定代表人：朱杰敏。 委托诉讼代理人：陈肖依，浙江天淳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春玲，浙江天淳律师事务所律师。 被告：杭州宋都房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区富春路789号501室。 法定代表人：俞建午。 委托诉讼代理人：许丹妮，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：侯晓飞，男，该公司工作人员。 原告杭州经济技术开发区东郡启智幼儿园（以下简称启智幼儿园）与被告杭州江都房地产开发有限公司（以下简称江都公司）、杭州宋都房地产集团有限公司（以下简称宋都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告申请撤回对被告江都公司的起诉，本院经审查予以准许。本院依法公开开庭审理了本案。原告启智幼儿园的委托诉讼代理人陈肖依、赵春玲，被告宋都公司的委托诉讼代理人许丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启智幼儿园向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告立即退还原告租金86045元并支付逾期付款利息（自起诉之日以86045元为基数，按照年利率6%计算至款清之日止）；2.被告承担原告因本案支付的律师代理费5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原告与江都公司签订《启智幼儿园房屋租赁合同》一份，约定江都公司将其坐落于杭州经济技术开发区秀水街194、196、198、200、202、204、206、208、210、212、214、216、218号总计13间房屋出租给启智幼儿园作为幼儿园教育用房使用，租赁期限自2016年9月1日至2024年8月31日。合同明确了每一间房屋每期固定租金和考核租金的具体金额，租期开始时间、结束时间及支付日。如原告满足条件“A在正常合理的报名期间，优先招收符合招生条件的宋都房产业主的孩子；B幼儿园每年至少招收宋都房产业主的孩子20名”，江都公司即免去原告约定的考核租金或者补贴与考核期租金金额相同的物业费。合同签订后，原告依约履行合同义务。原告已符合退还2016年6月1日至2019年8月31日期间的6期“考核租金”103254元，但江都公司仅向原告退回第一期租金“考核租金”17209元，剩余5期“考核租金”至今未退回。江都公司已经注销，被告宋都公司作为一人有限公司的独资股东，应当对江都公司的债务承担责任。 被告宋都公司辩称：一、原告要求被告对江都公司的债务承担责任缺乏依据。两个公司系独立的企业法人，不存在人格混同，被告无需承担责任。二、原告要求支付考核租金的诉请缺乏依据。原告与江都公司签订《启智幼儿园房屋租赁合同》，第一个租金支付周期内即2016年9月1日至2017年2月28日，原告支付房屋租金且履行合同约定的考核条件后，江都公司已按约免去考核租金，向原告返还已支付的考核租金。自第二个租金支付周期起，原告承租的13间房屋陆续出售，原告与新的业主就房屋租赁达成新的租赁合意，签订新的租赁合同，原租赁合同自然终止，原合同项下保证金均已退还。原租赁合同第十二条约定“乙方明确其放弃对房屋的优先购买权，甲方如需转让房屋的，无需提前通知乙方。甲方保证在房屋转让后，及时告知乙方，并保证受让人继续履行本合同，乙方需无条件按本合同的内容与买受人签订租赁合同”。根据上述条款，原告有权与新业主按照原合同内容签订新的租赁合同，但实际签订的新租赁合同删除了考核租金相关要求和返还条款。原告与新业主就租赁合同达成新的合意，是双方意思自治的体现。同时，根据原告提供的租赁合同以及付款凭证显示，原告已按照新的租赁合同向新业主履行支付租金的义务。综上，江都公司与原告签订的原租赁合同已终止，原告与新业主开始了新的租赁关系。原告要求继续履行已经终止的租赁合同的义务，缺乏事实和法律依据，亦不符合日常生活经验法则。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，查明案件事实如下： 2016年5月27日，江都公司（出租人，甲方）与杭州海杰教育咨询服务有限公司（承租人，乙方）签订《东郡启智幼儿园商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于杭州经济技术开发区秀水街194、196、198、200、202、204、206、208、210、212、214、216、218号总计13间房屋出租给乙方使用，建筑面积合计943.24平方米，用于幼儿园等教育用房使用。租赁期限自2016年6月1日起至2024年8月31日止。房屋租金由每期固定租金及考核租金提成两个部分组成。如乙方同时满足两个条件“在正常合理的报名期间，优先招收符合招生条件的宋都房产业主的孩子；幼儿园每年至少招收宋都房产业主的孩子20名”，甲方即免去乙方考核租金或补贴金额相同的物业费。 2016年9月1日，江都公司（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订《启智幼儿园房屋租赁合同》，租赁期限自2016年6月1日起至2024年8月31日止。其他合同内容与《启智幼儿园房屋租赁合同》的内容基本一致。 上述合同签订后，江都公司向原告交付了13间房屋，原告向江都公司支付房屋租金共计476463元，并支付了房屋保证金。原告应向江都公司支付房屋租金504298.80元，江都公司已免收原告考核租金27835.80元。自2016年10月起，江都公司陆续将13间房屋对外出售，原告分别与房屋买受人重新签订《启智幼儿园房屋租赁合同》13份，向江都公司申请退还了保证金，并将保证金和房屋租金支付给新的出租人。原告与房屋买受人签订的13份《启智幼儿园房屋租赁合同》中未约定减免考核租金或补贴物业费等内容。 江都公司为一人有限公司，股东为被告宋都公司。2019年12月30日，江都公司进行了工商注销登记。 以上事实认定，由原告提交的《东郡启智幼儿园商铺租赁合同》《启智幼儿园房屋租赁合同》、发票、银行转账记录、《启智幼儿园房屋租赁合同》13份，被告提供的《商品房买卖合同》13份、保证金退还申请、记账凭证、收据，以及当事人的庭审陈述加以证明。此外，原告提交的其他证据，与本案无直接关联，本院不予认定。 本院认为：本案的争议焦点为江都公司将13间房屋出售给他人，原告与房屋买受人之间签订了《启智幼儿园房屋租赁合同》，原告和江都公司之间的《启智幼儿园房屋租赁合同》是否已经终止。江都公司将案涉房屋出售给他人，转让了房屋所有权，江都公司已无出租权。原告要求江都公司退还了保证金，原告与房屋买受人即新的房屋所有权人签订了房屋租赁合同，原告向新的出租人支付保证金和房屋租金，双方建立了新的房屋租赁合同关系，原告和江都公司之间的房屋租赁关系已经终止。现原告要求被告退还其与新的出租人房屋租赁期间的考核租金，不符合合同约定，亦没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的律师代理费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告杭州经济技术开发区东郡启智幼儿园的诉讼请求。 案件受理费2076元，减半收取1038元，由原告杭州经济技术开发区东郡启智幼儿园负担。原告杭州经济技术开发区东郡启智幼儿园于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年五月八日 书记员  何晓宇