山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1866号上诉人（原审被告）：仲英维，女，1981年11月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市仁方堂综合经营有限公司，住所地烟台市芝罘区毓岚街2号。法定代表人：郝炬，该公司经理。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。上诉人仲英维因与被上诉人烟台市仁方堂综合经营有限公司（以下简称仁方堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初5894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人仲英雄上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二项，并改判驳回被上诉人的该项诉讼请求或将该案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人系涉案房屋的相关权利人证据不足，属于认定事实错误。在一审法院审理过程中，被上诉人为证明其为涉案房屋的相关权利人仅仅提供了一份烟台市芝罘区资产经营有限公司出具的证明一份，该证明载明“龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积15600平米，目前该建筑已竣工验收，房产登记手续在办理之中，暂未取得房产证，目前该建筑已按照租赁方式交由烟台市仁方堂综合经营有限公司使用”，上诉人认为，首先该证明的出具人即烟台市芝罘区资产经营有限公司在一审过程中并未提供任何证明材料证明其自身系涉案房屋的所有权人，在烟台市芝罘区资产经营有限公司并未证明其系房屋所有权人的情况下其为他人所出具的有关房产的一切证明是根本不具备任何证明效力的，即便涉案房产并未取得不动产登记证书，那么也应当提供竣工验收报告等材料来证明相关产权情况；退一步讲，若烟台市芝罘区资产经营有限公司确为涉案房产的所有权人，那么其所出具的证明也仅仅只能证明涉案房产于2015年曾出租给被上诉人使用，而本案诉讼发生之时，涉案房产是否仍属于烟台市芝罘区资产经营有限公司出租给被上诉人使用的状态并无任何证据证明。综上，一审法院认定被上诉人系涉案房产的相关权利人并无任何证据支撑，在该种情况下一审法院直接判定上诉人向被上诉人腾交房产属于认定事实错误。二、一审法院判定上诉人向被上诉人支付2017年5月20日至2018年4月20日期间的房屋占用费69850元属于认定事实错误，适用法律错误。一审法院判决认为“本院认为，因渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与上诉人的分租合同均是以渚洲公司的租赁权的存在为基础，故在被上诉人与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与上诉人的分租合同所涉租赁关系亦应归于消灭”。上诉人认为，因被上诉人与青岛渚洲锦鲤特种水产品有限公司（以下简称渚洲公司）的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后烟台四林商贸有限公司（以下简称四林公司）与上诉人之间的租赁合同关系并不当然解除，理由如下：（1）《中华人民共和国合同法》第93、94条分别规定了合同的约定解除及法定解除，而第96条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，因此无论是法定解除还是约定解除都应当以享有解除权的人将解除事由通知到另一方当事人时才能产生解除的法律后果，本案中上诉人并非被上诉人的次承租人，在被上诉人与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后被上诉人通知上诉人解除租赁合同之前，上诉人与四林公司之间的租赁关系并不当然解除。在该租赁关系解除之前上诉人是不应当向被上诉人支付租赁关系解除之前的占用使用费的。（2）一审法院作出的（2017）鲁0602民初6058号判决书判决“限被告张言平、刘君梅自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止按7338元/天的标准计付占用费”，而一审法院作出的本案一审判决将（2017）鲁0602民初6058号判决书载明的上述债务又判决给了上诉人并注明“两案在执行中应相应抵减”，上诉人认为一审法院将相同的债务在不同的判决里判决给不同的主体明显属于适用法律错误，另外，因上诉人与张言平、刘君梅之间并无任何法律关系，一审法院认定该债务可以进行抵减更是无任何法律依据的。三、一审法院认定上诉人向被上诉人按照208.77元/天的标准向被上诉人支付占有使用费属于认定事实错误。本案一审法院系依据被上诉人与渚洲公司之间的租赁关系解除进而认定上诉人应向被上诉人返还房屋，并判令上诉人支付占用费至房产实际返还之日止，一审法院判决上诉人支付占用费的依据系上诉人占用涉案房产给被上诉人造成了租金损失，而被上诉人的租金损失应当按照其与渚洲公司之间关于租金的认定标准，其租金损失并非是上诉人与四林公司之间的租金标准，因此一审法院按照上诉人与四林公司之间的租金标准判决上诉人向被上诉人支付占用费属于认定事实错误，二审应予纠正。综上，一审判决无论是在认定事实还是在适用法律方面均有错误，该判决明显损害了上诉人的合法权益，因此为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人仁方堂公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。仁方堂公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾迁，向原告返还位于烟台市芝罘区龙海家园A区一层8号的不动产，并分别按照208.77元/天、8.47元/天的标准向原告给付自2018年4月21日起至实际腾迁之日止的房屋占用费和管理服务费；2、判令被告向原告给付2017年5月20日至2018年4月20日期间的房屋占用费69850元、2017年12月20日至2018年4月20日期间的管理服务费762元，共计70612元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查认证的证据，一审法院认定的事实如下：（一）2015年，烟台市芝罘区资产经营有限公司出具证明一份，载明：龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积约15600平米，目前该建筑已竣工验收，房产登记手续正在办理之中，暂未取得房产证，目前该建筑已按照租赁方式交由烟台市仁方堂综合经营有限公司使用。（二）2015年12月8日，原告与渚洲公司签订龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同，约定原告将位于烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产出租给渚洲公司，租赁期限8年，自2015年12月10日起至2023年12月9日止。双方还约定了租金的数额及给付时间、方式、解除合同的条件、违约金等。合同签订当日，原告将合同项下房产交付给渚洲公司。在征得原告同意后，渚洲公司将涉案房屋转租给四林公司。2017年4月10日，原告因渚洲公司欠缴房租、多次催要无果，向渚洲公司发送了解除租赁合同通知，通知渚洲公司双方租赁合同于2017年4月15日解除，限渚洲公司于2017年5月10日返还租赁物，并结清欠付费用，渚洲公司于2017年4月13日收到通知，但一直未与原告办理房屋交接手续。2017年4月25日，渚洲公司办理了工商登记注销手续，清算组成员为被告张言平、刘君梅，渚洲公司清算期间未通知原告。原告为追索欠缴的房租及返还租赁房屋事宜，将张言平及其配偶、四林公司、刘君梅及其配偶诉至一审法院。一审法院立案的案号为（2017）鲁0602民初6058号。该案庭审中，各方一致认可原告与渚洲公司签订的龙海A区社区商业服务中心1－3层租赁合同于2017年4月15日解除。（三）渚洲公司成立于2015年2月2日，股东为被告张言平。四林公司成立于2015年12月11日，股东为被告张言平、刘君梅。（四）一审法院在审理（2017）鲁0602民初6058号案件时认为，公司清算时，清算组应当按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，履行通知债权人和在报纸上公告的义务，因未履行上述义务导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员应对债权人因此造成的损失承担赔偿责任。张言平、刘君梅系渚洲公司清算组成员，在明知渚洲公司欠付原告房屋租金且未履行房屋交接手续的情况下，未将渚洲公司解散清算事宜书面通知原告，致使原告未及时申报债权，二人应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。原告与渚洲公司签订的租赁合同合法有效，且于2017年4月15日解除。渚洲公司应缴纳租金至2017年4月15日，扣除已缴租金和以经营保障金冲抵租金后，渚洲公司尚欠原告租金1417440元。原告与渚洲公司之间的租赁合同解除后，渚洲公司应当于2017年5月10日前将租赁房屋交还给原告，但渚洲公司一直未与原告办理房屋交接手续，且部分房屋亦由次承租人一直占用，被告张言平、刘君梅作为渚洲公司清算组成员，负有对渚洲公司注销后的财产进行保管、清理、处理和清偿的责任，故原告要求被告张言平、刘君梅返还租赁房屋于法有据；四林公司与渚洲公司分别为各自独立的法人单位，法律地位平等，原告未能提交证据证实曾与四林公司协商由四林公司承接龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同的权利义务，故原告要求被告四林公司承担连带责任于法无据。因此，一审法院作出（2017）鲁0602民初6058号民事判决书，判决张言平、刘君梅支付原告房屋租金1417440元及逾期付款违约金、赔偿原告可得利益损失223200元；限期被告张言平、刘君梅将烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产交还给原告，并自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止按7338元/天的标准计付占用费；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效，且进入执行程序，因被执行人确再无其他财产可供执行，因此，一审法院以（2018）鲁0602执889号执行裁定书裁定终结本次执行程序。（五）2016年2月2日，四林公司与被告签订《烟台四林商贸门面房租赁合同》一份，约定四林公司将其拥有的坐落于芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为商铺8、建筑面积共63.5平方米、装修程度为毛坯的铺位出租给被告用于经营，合同租赁期自2016年3月20日起至2020年3月19日止，共四年，年租金为76200元，租金金额按照上一年租金的8%每年递增，租赁期内，被告租赁门面所产生的水、电、物业管理费等由被告自行承担，其中物业管理费每月每平方米4元，随租金一起按年预付。非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金。合同签订后，四林公司将上述房屋（属于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层）交由被告使用至今。（六）原告要求被告腾迁未果，遂诉来一审法院，请求判令被告腾迁并支付房屋占用费，支付物业费（即原告诉讼请求中的管理服务费）。关于物业费，原告主张由其公司为被告承租房屋所在的单独的商业楼提供物业服务，被告否认，称其不清楚是谁提供物业服务。原告未举证。一审法院注意到，原告与渚洲公司签订的租赁合同中约定由原告提供物业服务，双方对此合同无异议，但被告认为原告并未为其提供物业服务，其租赁的房屋是网点房，出门就是大街。庭审中，被告向一审法院提交反诉状一份，要求判令原告赔偿因擅自停电给被告造成的损失50万元。一审法院认为该请求与本案并非同一法律关系，故不予受理，被告可另行起诉，一审法院告知被告后，记入了庭审笔录。一审法院认为，（一）烟台市芝罘区资产经营有限公司出具的证明及一审法院生效的（2017）鲁0602民初6058号民事判决书可以证明对于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层，原告有出租权。涉案房屋由被告占有的事实清楚。被告关于原告出租房屋是无效的辩解，一审法院不予采信。（二）原告与渚洲公司的房屋租赁合同解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同的效力如何。一审法院认为，因渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同均是以渚洲公司的租赁权的存在为基础，故在原告与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同所涉租赁关系亦应归于消灭。（三）被告是否有腾房义务及房屋占用费如何认定和承担的问题。既然渚洲公司与四林公司的转租关系、四林公司与被告的分租关系均随原告与渚洲公司的房屋租赁合同解除而归于消灭，则被告作为租赁房屋的实际占有人，有义务将房屋腾空并交给原告。原告要求被告腾迁并返还房屋的请求，应当得到支持。值得特别指出的是，因渚洲公司、四林公司通过承租、转租的方式取得的房屋，不仅包括被告占有的房屋，而且包括其余商户占有的房屋，且在（2017）鲁0602民初6058号案件中，被告不是该案的当事人，该份判决书不能判决本案被告承担义务，但该案与本案的当事人都有返还租赁物的义务。至于两案中涉及的共同部分，如由本案被告履行了腾房义务，则对应的张言平、刘君梅在一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中所应负的返还租赁物义务中应返还的包含本案房屋的该部分义务亦即履行完毕，不存在重复问题。关于被告所称一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书判决张言平、刘君梅支付房屋占用费与本案是否属于重复判决的问题。一审法院认为，（2017）鲁0602民初6058号案件中，被告并非当事人，该案判决书不能约束本案被告。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定了次承租人应承担逾期腾房占有使用费，故对于被告应依法承担的占有使用费，应在本案中予以确定。一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书虽然判决张言平、刘君梅承担房屋占有使用费，但因该二人至今并未履行，故本案判决被告支付原告房屋占有使用费，没有实际发生承租人、次承租人重复支付的情况，但一审法院将在判决中予以明确，若被告支付了房屋占有使用费，则应扣减张言平、刘君梅应支付的房屋占有使用费。原告主张的房屋占有使用费标准为208.77元/天（76200元/365天），符合被告与四林公司签订的协议中的约定，因此，被告应自2017年5月20日至返还房屋之日止，按上述标准支付房屋占有使用费。（四）关于被告是否应当承担物业费的问题。一审法院认为，被告与原告之间并无物业费的约定，目前亦无证据证明原告为被告提供了物业服务。即使原告为被告提供了物业服务，其亦应以物业服务纠纷另行主张权利。因此，原告要求被告支付物业费（即诉讼请求中的管理服务费），一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、二百二十四条以及上述引用条款之规定，一审法院判决：一、限被告仲英维于本判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为商铺8（烟台四林商贸有限公司与被告仲英维签订的《烟台四林商贸门面房租赁合同》项下），建筑面积为63.5平方米的房屋腾空并返还给原告烟台市仁方堂综合经营有限公司。二、限被告仲英维于本判决生效之日起10日内支付原告烟台市仁方堂综合经营有限公司房屋占有使用费69850元，并按208.77元/天的标准支付原告自2018年4月21日至返还房屋之日止的房屋占有使用费[一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中确定应支付的占用费，包含被告仲英维应支付的房屋占有使用费，两案在执行中应相应抵减，不得重复履行]。三、驳回原告烟台市仁方堂综合经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，由被告仲英维负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据被上诉人提交的烟台市芝罘区资产经营有限公司的证明及一审法院（2017）鲁0602民初6058号生效判决，一审法院认定被上诉人系涉案房屋的权利人，事实清楚，并无不当。上诉人占有使用涉案房屋的基础是被上诉人与渚州公司、四林公司、上诉人之间存在租赁及转租赁关系，被上诉人因渚州公司欠付租金而与渚州公司解除房屋租赁合同，其与渚州公司解除房屋租赁合同后，上诉人相对于被上诉人，对涉案房屋已构成无权占有，被上诉人依法有权向房屋的实际占有人即上诉人主张返还房屋。上诉人占用使用被上诉人房屋，应向被上诉人支付房屋占有使用费，对于占用费标准，因被上诉人与渚州公司及上诉人与四林公司之间的租赁合同中的房屋位置、租赁面积及租金数额均不一致，上诉人承租的是一层部分房屋，因此两者的租金标准不具有可比性，一审法院参照上诉人与四林公司的租金标准确定上诉人的房屋占用费并无不当。综上所述，上诉人仲英维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2786元，由上诉人仲英维负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月七日法官助理张素素书记员车丽翠