四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终918号 上诉人（原审被告）：张超，男，汉族，生于1994年7月10日，住四川省南充市嘉陵区。 上诉人（原审被告）：龚潇潇，女，汉族，生于1992年7月8日，住甘肃省永登县。 被上诉人（原审原告）：蒲娇燕，女，汉族，生于1994年10月19日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：冷远凝，四川智典律师事务所律师。 第三人：赵罗伟，男，汉族，生于1993年3月15日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：赵勇，四川鑫中云律师事务所律师。 第三人：贾发洪，男，汉族，生于1992年6月6日，住四川省南充市嘉陵区。 上诉人张超、龚潇潇因与被上诉人蒲娇燕、第三人赵罗伟、贾发洪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张超、龚潇潇向本院提起上诉请求：1.撤销原判，依法改判退还更名费40,000元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人蒲娇燕承诺帮上诉人支付40,000元更名服务费，第三人当天给被上诉人出具了40,000元更名服务费收据凭证。此后第三人向上诉人说明更名手续被退回，办理不了，但40,000元更名服务费不能退还。因被上诉人多次向阳光公司沟通退房，上诉人才联系开发商退房、退款，然后退还被上诉人的87,000元房款以及10,000元定金。但没过多久被上诉人向法院提起本案诉讼。被上诉人与第三人存在欺诈行为，损害了上诉人的合法权益，一审判决未查清案件事实，判决被上诉人不承担任何违约责任错误。 蒲娇燕答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，以及购房款的支付、更名费的垫付、定金的支付都十分清楚，购房没成功的事实张超、龚潇潇都认可，至于张超、龚潇潇与第三人赵罗伟、贾发洪之间的事情可以另行处理。请求驳回上诉，维持原判。 赵罗伟陈述称，1.上诉人要求支付更名费与本案不是同一法律关系，在本案不应得到处理。2.上诉人将赵罗伟、贾发洪列为第三人，不是被上诉人，在本案不应承担相应的责任，视为上诉人对一审判决的认可。3.房屋没有更名是张超、龚潇潇存在相应过错。4.赵罗伟在本案更名中没有任何过错，只是介绍贾发洪给他们，并没有承诺什么。赵罗伟只收了7,000元更名服务费，剩余的更名服务费转给了贾发洪。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 贾发洪陈述称，自始至终我没有收到张超、龚潇潇和蒲娇燕的一分钱。 蒲娇燕向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告张超、龚潇潇立即双倍返还原告购房定金20,000.00元；2.请求法院判决被告张超、龚潇潇立即返还原告购房款87,000.00元及从收到最后一笔购房款之日起按年利率6%支付资金利息；3.请求法院判决被告张超、龚潇潇立即返还房屋更名费垫支款40,000.00元及从垫付之日起按年利率6%支付资金利息；4.请求法院判决第三人赵罗伟、贾发洪对被告张超、龚潇潇上述第三项费用承担连带偿还责任；5.被告及第三人承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月1日，被告张超、龚潇潇与南充市阳光置业有限公司（以下简称阳光公司）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802013383），被告购买了阳光公司出售的位于南充市嘉陵区房屋，总房款为498888.00元。被告已付购房款149888.00元，另付车位认购定金及专项维修基金13520.00元。剩余房款349000.00元，约定被告以贷款方式支付，在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款手续。2019年1月19日，原告通过微信转账向被告张超支付购房定金10000元。2019年1月24日，被告张超作为卖方与原告蒲娇燕作为买方签订了《南充市房地产买卖居间合同书》约定，被告张超将位于南充市嘉陵区，建筑面积为88.01平方米的房屋出售给原告，同时注明该房产房地产开发商以及被告张超暂未办理《房屋所有权证》与《土地使用权证》，只有《四川省商品房买卖合同》，合同书编号为（201802013383），双方依据该合同签定此买卖合同，合同变更手续由被告张超负责，费用由被告张超全部承担，房屋成交价为510000.00元，房款支付方式为在本合同签定之日原告向被告张超支付定金10000.00元，在房产公证（变更合同或过户后）当日原告立即向被告张超支付购房款500000.00元，双方定于2019年3月30日办理此房地产转让手续（变更原合同过户）。补充条款为，经原被告双方协商一致，此次交易以全款更名方式交易，其中存在40000.00元整更名费，由被告张超负责前期由原告先行垫付，因被告张超按揭购买该房，开发商尾款由原告垫付，其垫付款从总房款中扣除，如更名不成功，双方自动解除本合同，被告张超退还所有房款给原告。该合同尾部，被告张超出具了收据“今收到上述合同之约定的购房定金10000.00元”。合同签订后，原告于当日将更名费40000.00元通过微信转给了第三人赵罗伟，第三人贾发洪向原告出具了收条，内容为“今收到客户蒲娇燕用于更改位于南充市嘉陵区项目1栋1单元15层2号房更名费用合计40000.00元整（大写肆万元整），如遇后期更名手续不能成功办理，全额退还客户所有费用，不收取任何其他费用（备注：办理成功后因后期房款等相关问题，买卖双方发生任何纠纷，本人概不负责，且不退还前期收取的更名费用）”。2019年1月25日，原告通过微信转账向被告张超支付购房款51000.00元，被告张超向原告出具了收条。2019年2月13日、3月17日、3月20日、4月25日，原告分别通过微信转账向被告张超支付购房款15000.00元、500.00元、19500.00元、1000.00元。以上共计房款97000.00元（含定金10000.00元）。2019年10月29日，阳光公司以被告张超、龚潇潇违约为由，起诉至一审法院，要求与被告张超、龚潇潇解除于2018年2月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802013383）。经一审法院主持调解，双方当事人达成协议，解除双方于2018年2月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802013383），房屋位置嘉陵区春江路北侧Ａｂ-1-2号地块的御园小区1幢1单元15层1-1502号。一审法院以（2019）川1304民初3611号民事调解书确认上述协议，且已发生法律效力。庭审中，经一审法院向原告释明是否主张解除双方的房屋买卖合同，原告陈述如被告张超、龚潇潇无法完成合同更名手续，则主张解除合同。被告张超陈述双方的房屋买卖合同已无法完成更名手续。另查明，被告张超、龚潇潇于2016年12月30日在婚姻登记机关登记结婚，系夫妻关系。诉讼中，原告向一审法院申请了财产保全，一审法院依法裁定冻结被申请人张超、龚潇潇在阳光公司应收取的购房款145790.00元。 一审法院认为，关于房屋买卖合同效力问题。原告蒲娇燕与被告张超签订的《南充市房地产买卖居间合同书》，其实质为房屋买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应予有效，双方都应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，由于被告张超、龚潇潇与阳光公司仅签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，交付了部分购房款，尚未取得《房屋所有权证》与《土地使用权证》，房产也未交付。同时，阳光公司通过诉讼已解除了双方的商品房买卖合同，被告张超承认已无法完成更名手续，致使原被告双方已无法实现合同目的。故原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于购房款金额确认问题。庭审中，原被告均确认原告已支付购房款87,000.00元、定金10,000.00元、房屋更名费40,000.00元的事实。根据合同约定，房屋更名费应当由被告支付，原告代被告支付后，房屋更名费计入购房款总额。故一审法院认定原告已付购房款总额为127,000.00元、已付购房定金10,000.00元。关于责任主体的问题。本案中，由于被告违约，导致合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告应当返还购房款、并支付资金占用利息、双倍返还定金。原告主张的从被告收到最后一笔购房款之日起按年利率6%支付资金利息，符合法律的规定。故原告要求被告返还购房款127,000.00元、从被告收到最后一笔购房款之日起即2019年4月25日起按年利率6%支付资金利息、双倍返还定金20,000.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告张超、龚潇潇系夫妻关系，该债务发生在其夫妻关系存续期间，应当共同承担责任。原告提出的要求第三人赵罗伟、贾发洪对房屋更名费承担连带责任的诉讼请求及被告提出的房屋更名费应当由第三人赵罗伟、贾发洪直接退还原告并承担赔偿责任的抗辩理由，因被告与第三人赵罗伟、贾发洪之间的房屋更名费与本案房屋买卖合同系不同的法律关系，本案不予审理，当事人可以另案主张权利。故原告的该项诉讼请求及被告的抗辨理由，一审法院不予支持。综上，为了结纠纷，维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张超、龚潇潇在本判决生效之日起十日内返还原告蒲娇燕购房款127,000.00元，并从2019年4月25日起按年利率6%向原告蒲娇燕支付资金占用利息至购房款付清之日止；二、被告张超、龚潇潇在本判决生效之日起十日内支付原告蒲娇燕双倍定金20,000.00元；三、驳回原告蒲娇燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1,620.00元，诉讼保全费1,249.00元，由被告张超、龚潇潇负担。 二审中，张超提交其与贾发洪、蒲娇燕的微信聊天记录，拟证明案涉房屋不能更名后，蒲娇燕不再购买房屋，张超找贾发洪退还更名服务费，其不存在违约行为。本院经审查认为，张超主张的案涉房屋不能更名后，蒲娇燕不再购买房屋，张超找贾发洪退还更名服务费的事实一审已作出认定，至于张超是否存在违约行为，由人民法院根据案件事实和相关法律规定作出认定。该聊天记录不属二审中的新证据。 二审中，蒲娇燕明确表示选择适用定金罚则，要求张超双倍返还定金20,000元，不再向张超主张支付已付房款的利息。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。” 上诉人张超、上诉人龚潇潇欲将自己在阳光公司购买的房屋出售给被上诉人蒲娇燕，张超遂与蒲娇燕签订的《南充市房地产买卖居间合同书》实为房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，应予有效，对双方当事人具有约束力。蒲娇燕按照合同的约定支付了购房款87,000.00元、定金10,000.00元、房屋更名费40,000.00元。根据合同约定，房屋更名费应当由张超支付，蒲娇燕代张超支付后，房屋更名费计入购房款总额。因此，蒲娇燕实际向张超支付购房款总额127,000.00元、购房定金10,000.00元。由于张超、龚潇潇与阳光公司仅签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，交付了部分购房款，尚未取得《房屋所有权证》与《土地使用权证》，房产也未交付。同时，阳光公司通过诉讼已解除了双方的商品房买卖合同，张超不能履行与蒲娇燕签订的房屋买卖合同，其合同目的不能实现，且双方对解除房屋买卖合同无异议，一审判决支持解除蒲娇燕与张超签订的《南充市房地产买卖居间合同书》正确。由于导致合同目的不能实现不属蒲娇燕的行为所致，而属张超不能履行合同约定的义务所致，张超应承担相应的违约责任。二审中，蒲娇燕仅要求张超给付双倍定金，不再要求张超给付已付房款的资金利息，是对其民事权利的处分，本院予以采纳。至于张超上诉主张，要求第三人赵罗伟、贾发洪退还房屋更名费40,000万元的问题，因与本案房屋买卖不属同一法律关系，一审未作处理，本院不予处理。 综上所述，张超的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决主文未对解除合同作出表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初4067号民事判决第二项、第三项，即“被告张超、龚潇潇在本判决生效之日起十日内支付原告蒲娇燕双倍定金20,000.00元”、“驳回原告蒲娇燕的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初4067号民事判决第一项“被告张超、龚潇潇在本判决生效之日起十日内返还原告蒲娇燕购房款127,000.00元，并从2019年4月25日起按年利率6%向原告蒲娇燕支付资金占用利息至购房款付清之日止”为“张超、龚潇潇在本判决生效之日起十日内返还蒲娇燕购房款127,000.00元”； 三、解除蒲娇燕与张超于2019年1月24日签订的《南充市房地产买卖居间合同书》。 一审案件受理费1,620元，诉讼保全费1,249元，由张超、龚潇潇负担；二审案件受理费800元，由张超、龚潇潇负担。 本判决为终审判决。 审判长 程  鹰 审判员 唐 晓 兰 审判员 苟  豪 二〇二〇年五月十四日 书记员 欧阳诗云