山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4189号 上诉人(原审原告)：付正燕，女，1980年4月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人(原审原告)：孙绍明，男，1981年6月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：申玉华，男，1975年4月20日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李巧（申玉华之妻），住青岛市即墨区。 被上诉人(原审被告)：李巧，女，1975年10月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。 原审第三人：青岛汉邦地产服务有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区信特C区三号。 法定代表人：刘毅，经理。 上诉人付正燕、孙绍明因与被上诉人申玉华、李巧、原审第三人青岛汉邦地产服务有限公司（以下简称汉邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付正燕、孙绍明的共同委托诉讼代理人黄瑞，被上诉人李巧，汉邦公司的法定代表人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付正燕、孙绍明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由申玉华、李巧负担。事实和理由：一审判决在认定事实及适用法律方面均存在错误，请求二审法院予以纠正。一、申玉华、李巧与汉邦公司在充分了解付正燕、孙绍明信用情况后，于2017年4月13日与付正燕、孙绍明签订《房屋买卖合同》，因房屋涨价申玉华、李巧拒不履行合同，汉邦公司也没有按照约定办理房屋按揭贷款，并非因为付正燕、孙绍明的征信原因导致交易无法实现。1、付正燕、孙绍明根据汉邦公司的要求于2017年4月13日9时37分、38分分别打印了各自的《个人信用报告》，在经汉邦公司确认并承诺给予办理银行按揭贷款后，然后于当日下午由三方签订了《房屋买卖合同》。否则在付正燕、孙绍明明知自己征信不良的情况下，不可能签订首付款+银行贷款的方式支付房款，这样付正燕、孙绍明不仅支付的定金无法退回，还会承担严重的违约责任，更会导致购买房屋的合同目的无法实现。2、三方在签订《房屋买卖合同》的同时还签订了《居间服务合同》，《居间服务合同》的第一条第5款约定了汉邦公司负责办理贷款手续，当日付正燕、孙绍明交纳给汉邦公司10000元，该费用包括中介费、评估费及贷款服务费，说明负责办理贷款的责任方为汉邦公司，汉邦公司在庭审中也陈述其可以托关系办理银行贷款，否则在合同中不会约定由付正燕、孙绍明除了中介费外另行支付贷款服务费。在没有得到汉邦公司承诺可以办理银行贷款的前提下，申玉华、李巧也不会与付正燕、孙绍明达成买卖的意思表示，现汉邦公司没有履行办理贷款的义务。3、汉邦公司在一审答辩及庭审中陈述房屋已经涨价，不能按照合同约定的数额交易，此事由为申玉华、李巧不配合履行合同的根本原因，另外汉邦公司也没有按照约定办理了贷款手续，付正燕、孙绍明的信用问题成了申玉华、李巧不履行合同的说辞。二、三方在《房屋买卖合同》中并没有约定支付首付款的时间，申玉华、李巧与汉邦公司擅自修改合同的内容，不能发生约定付正燕、孙绍明的效力。一审法院认定付正燕、孙绍明存在违约情况明显不符合三方合同的约定。1、因申玉华、李巧及汉邦公司了解付正燕、孙绍明的征信情况，清楚不能等同于正常客户的贷款流程，因此三方充分协商付正燕、孙绍明暂不予交纳首付款，而口头约定在银行贷款申请通过之时交纳，所以对于《房屋买卖合同》第四条付款方式及时间并没有选择，合同签订时三方所持有的《房屋买卖合同》也均为一致的。但在庭审申玉华、李巧所提交的合同，选择了第四条中支付首付款的方式及时间，明显为后期擅自修改，不能作为审理本案的依据，而汉邦公司所谓的“可能是因为工作失误，付正燕、孙绍明的合同忘记勾选了”，明显与事实不符，也不符合常理。汉邦公司作为专业办理房屋过户及贷款的中介机构，对于房屋过户、支付房款、贷款条件、流程等均非常清楚，正是基于此而没有约定支付首付款的时间。合同第九条约定2017年6月15日前办理过户登记，系汉邦公司根据对银行贷款审批的掌握而确定的时间，但申玉华、李巧并没有按照约定办理过户登记手续。2、《房屋买卖合同》第五条明确约定付正燕、孙绍明通过银行贷款方式支付房款，因付正燕、孙绍明自身原因未获得银行批准的，双方另约定“乙方（付正燕、孙绍明）可以继续申请其他银行贷款、至贷款批准，期间已发生的各项费用由乙方自行承担”，该约定为三方的真实意思，在合同签订后至2017年12月份，无论是汉邦公司还是付正燕、孙绍明均联系银行办理按揭贷款。3、申玉华、李巧与汉邦公司之间存在利害关系，在签订合同时汉邦公司向付正燕、孙绍明陈述申玉华、李巧为其亲戚，因此汉邦公司做所的有利于申玉华、李巧的陈述不应当被采信。在一审中汉邦公司所做的陈述也并不属实。三、付正燕、孙绍明签订合同后一直按照约定履行，因申玉华、李巧及汉邦公司原因导致交易无法实现，因此应当承担给付正燕、孙绍明造成的损失。1、合同签订后付正燕、孙绍明根据约定支付了定金及中介费、贷款服务费、评估费等相关费用，期间一直由汉邦公司给予办理贷款手续，但汉邦公司没有履行办理银行贷款的义务。根据付正燕、孙绍明与申玉华、李巧关于付正燕、孙绍明可以继续申请银行贷款的约定，2017年11月份在汉邦公司告知无法办理银行贷款的情况下，付正燕、孙绍明自行联系银行办理贷款手续，同时也筹措现金在无法贷款时以全款方式履行合同。在确定无法通过贷款申请后，付正燕、孙绍明于2017年12月份凑齐了全款要求履行合同，但申玉华、李巧称房屋涨价如不增加购房款则不能继续履行，最终导致合同无法履行。汉邦公司在庭审中也确认了付正燕、孙绍明已经于2017年12月份凑齐全款要求过户的事实。2、因申玉华、李巧不予配合导致无法显示合同目的，付正燕、孙绍明无奈解除合同，并要求申玉华、李巧双倍返还定金及支付房屋差价的损失，一审法院认定付正燕、孙绍明存在违约而不予支持存在明显错误。综上，请求改判支持付正燕、孙绍明的上诉请求。 申玉华、李巧辩称，一、签订涉案合同时申玉华、李巧并不了解付正燕、孙绍明征信不良的情况，如果申玉华、李巧了解该情况，不可能签订涉案房屋买卖合同。而付正燕、孙绍明明知道其征信不良，还与申玉华、李巧签订合同，存在违规行为。二、付正燕、孙绍明关于申办贷款未果事宜与申玉华、李巧没有关系，申玉华、李巧没有任何责任。三、双方不能正常履行买卖合同的原因是付正燕、孙绍明征信不良，不能按期办理贷款，在合同约定期限即2017年6月15日之前没有能力支付房款导致。三、申玉华、李巧与汉邦公司无亲戚和利害关系。请求依法判决。 汉邦公司述称，同一审陈述意见。在双方合同中约定的贷款服务费是带付正燕、孙绍明去贷款的服务费，而不是保证付正燕、孙绍明能贷下款来的服务费。 付正燕、孙绍明向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》；2、判令申玉华、李巧双倍返还定金40000元；3、判令申玉华、李巧赔偿付正燕、孙绍明房屋差价损失暂计10000元（待评估后追加）；4、本案诉讼费用由申玉华、李巧承担。 一审法院认定事实:2017年4月13日，付正燕、孙绍明作为买方（乙方）与申玉华、李巧作为卖方（甲方）通过居间方汉邦公司汉邦公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：一、房屋基本情况：房屋位置：青岛市即墨区（县）城东三路信特花园xx号楼下xx户。二、（1）房屋权属情况：房屋未设定抵押：房屋所有权证证号：即房私转字第××号；权利人：申玉华。三、成交价格：1、甲乙双方协商一致，该房屋成交价格（总房款）为人民币柒拾万元整；2、洽谈、签订本合同过程中，甲乙双方协商决定丙方代甲方保管乙方支付房屋定金乙方直接交付定金给甲方（丙方或甲方应向乙方出具收据，若乙方直接将定金交于甲方，则出现任何风险与丙方无关）房屋定金：人民币贰万元整。四、付款方式及时间：过完户当日支付剩余全部房款乙方通过贷款方式支付甲方房款，并至少于过户前三日，将房屋首付款等款项支付到丙方公司账户，丙方在过完户当日将首付款支付给甲方。剩余房款在乙方配合下由银行直接转账到甲方账户。第五条、关于贷款的约定：乙方因资金需求，与甲方约定：房屋首付款人民币拾玖万元整，剩余房款人民币伍拾壹万元整由乙方通过贷款的方式支付，甲方必须给予配合，需要甲方提供贷款所需的材料甲方必须提供，需要甲方到现场协助的，甲方必须做到。如果乙方的获批贷款额不足以支付完毕剩余房款，则乙方应将不足部分与首付款一同支付给甲方。乙方向银行公积金管理中心申请办理抵押贷款，拟贷款金额为人民币伍拾壹万元整。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照下列方式解决：乙方自行筹齐剩余房款交付甲方；乙方可以继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的各项费用由乙方自行承担；乙方可以与甲方协商终止本合同，就乙方支付的定金和房款如何返还、责任如何分担等达成书面共识。九、权属转移登记：房屋产权权属转移即过户时间：甲乙双方应当于2017年6月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。其中申玉华、李巧及汉邦公司提交的合同在第四条付款方式及时间中的第二个复选框打了勾号，原告提交的合同未作任何勾选。付正燕、孙绍明称在签订合同时，双方并没有勾选，系申玉华、李巧及汉邦公司后期擅自变更添加；汉邦公司称系可能是因工作失误，付正燕、孙绍明的合同忘记勾选了。申玉华、李巧及汉邦公司提交的《房屋买卖合同》后附有双方签字确认的《居间服务合同》、《签约告知函》、《风险提示函》、《交费说明》、《税费（国家规定）》，并有汉邦公司的账户。付正燕、孙绍明提交的《房屋买卖合同》后仅附有《居间服务合同》，付正燕、孙绍明称其他文件并没有交付付正燕、孙绍明。合同签订当日，付正燕、孙绍明支付申玉华、李巧购房定金贰万元，李巧出具定金收据：今收到孙绍明关于即墨市城东三路信特花园xxx号定金贰万元整。付正燕、孙绍明支付汉邦公司中介费、评估费、贷款服务费共计壹万元整，汉邦公司法定代表人出具收据。 2017年4月13日查询的孙绍明、付正燕个人信用报告显示孙绍明对外有800000元的担保本金，付正燕有贷款逾期及贷记卡逾期。 孙绍明提交的农业银行活期存款账户交易明细及光大银行对私活期账户对账单显示孙绍明2017年11月17日光大银行卡余额为300031.14元，2017年11月18日，农业银行卡余额为364595.89元。 另查明，涉案房屋未交付付正燕、孙绍明，现由申玉华、李巧占有使用。 一审法院认为，当事人签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案从当事人提交的证据及当庭陈述，尤其是作为房屋中介的汉邦公司证实的房屋买卖的整个过程，证实付正燕、孙绍明未能办妥房屋贷款手续的原因不在申玉华、李巧，本案房屋买卖合同未能履行的原因系付正燕、孙绍明没有按照合同约定的时间支付首付款及办理银行贷款手续。即使付正燕、孙绍明提交的房屋买卖合同未能对付款方式及时间进行勾选，但合同约定申请办理房屋权属转移登记手续的时间为2017年6月15日，根据房屋买卖的流程，原告应当在该日期前支付首付款并办妥银行贷款手续，但原告直至2017年11月份才筹措现金打算以全款方式履行合同，付正燕、孙绍明在付款上明显存在违约。据上，一审法院认定本案系付正燕、孙绍明未能及时支付首付款并办妥银行贷款手续导致的纠纷，付正燕、孙绍明要求对房屋差价进行评估的申请及要求申玉华、李巧双倍返还定金、赔偿房屋差价损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。庭审中，申玉华、李巧称已于2017年8月份通知汉邦公司解除了与原告之间的房屋买卖合同，故付正燕、孙绍明要求解除双方于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条规定，一审判决：一、解除付正燕、孙绍明与申玉华、李巧于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回付正燕、孙绍明的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由付正燕、孙绍明负担。 本院二审期间，付正燕、孙绍明提交孙绍明与李巧的手机通话录音一份，证明：2017年12月6日晚7点孙绍明通过13906399156号码与李巧130××××8972手机号码通话，商量履行双方房屋买卖合同事宜。通过该通话录音可以证实李巧知道付正燕、孙绍明的征信问题，也陈述是中介给予办理贷款手续，李巧就贷款的发放事宜多次联系中介工作人员刘毅未果。也明确了本次买卖合同经中介承诺办理贷款手续，并在银行审批通过后交纳首付款，不同于其他正常客户的银行贷款情况。印证了三方签订合同的时候并没有约定支付首付款的时间，也即付正燕、孙绍明所提供没有选定首付款支付时间的合同是真实的，李巧及汉邦公司存在擅自修改合同的情况。另外根据李巧陈述汉邦公司与李巧系邻居关系，在具有此利害关系的情况下，汉邦公司所做的不利于付正燕、孙绍明的陈述不能被认定。付正燕、孙绍明根据合同第五条约定可以自己办理贷款手续至贷款批准为止，对于具体时间并未约定。在三方对合同的履行做了明确约定的情况下，李巧要求在其装修时要求支付部分款项，属于对合同内容的变更，在没达成一致意思的情况下对付正燕、孙绍明不具有约束力。后因汉邦公司无法办理贷款的情况下，付正燕、孙绍明凑齐全款要求履行合同，李巧以房屋涨价为由而拒不履行合同，李巧系违约方。根据合同第十三条违约责任1.3款的约定，李巧应当承担违约责任，应当承担房屋总价款20%的违约金。 申玉华、李巧质证称，不认可该录音。汉邦公司质证称，对该证据不清楚。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，付正燕、孙绍明与申玉华、李巧于2017年4月13日签订的涉案房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。虽然付正燕、孙绍明与申玉华、李巧、汉邦公司提交的涉案房屋买卖合同中关于支付首付款的约定不同（区别在于合同第四条“付款方式及时间”第二个复选框有无打勾号，该项内容为：乙方通过贷款方式支付甲方房款，并至少于过户前三日，将房屋首付款等款项支付到丙方公司账户，丙方在过完户当日将首付款支付给甲方），但付正燕、孙绍明作为涉案房屋购房人，支付首付款、剩余房款是其主要合同义务，且双方合同第九条“权属转移登记”约定，双方应当于2017年6月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在双方于2017年6月15日之前、办理涉案房屋权属登记转移手续之前，付正燕、孙绍明应当支付申玉华、李巧首付款19万元。虽然付正燕、孙绍明提交的孙绍明2017年11月的银行账户余额显示超过60万元，但付正燕、孙绍明无正当理由未支付申玉华、李巧首付款，构成违约。在付正燕、孙绍明未履行支付部分房款的合同义务的情况下，申玉华、李巧无义务配合其办理房屋权属转移登记手续。且，双方签订涉案房屋买卖合同时，付正燕、孙绍明查询打印的信用报告显示其两人均存在征信不良问题，付正燕、孙绍明并无证据证明申玉华、李巧在签订合同时知晓付正燕、孙绍明存在征信不良问题。因付正燕、孙绍明征信不良导致贷款无法顺利办理，责任不在申玉华、李巧。付正燕、孙绍明主张申玉华、李巧不配合办理相关手续，证据不足，本院不予支持。在双方合同约定的过户时间之前，付正燕、孙绍明并未办妥商业贷款，且申玉华、李巧对此并无过错，结合二手房买卖“先付款后过户”的交易惯例，付正燕、孙绍明未支付剩余房款，亦构成违约。付正燕、孙绍明未在合同约定的期限内支付购房款，付正燕、孙绍明无证据证明双方已就延期支付购房款达成一致意见，付正燕、孙绍明违约事实清楚，其直至2017年12月凑齐房款要求办理过户，早已超过合同约定的付款期间，申玉华、李巧有权拒绝继续履行合同，即使申玉华、李巧此时存在要求涨价的事实，也无法据此认定系申玉华、李巧构成违约。付正燕、孙绍明二审中提交的证据并非原始载体，且无法据此证明系申玉华、李巧违约，本院不予采信。在付正燕、孙绍明未依约支付涉案房屋购房款构成违约的情况下，付正燕、孙绍明要求解除双方买卖合同（申玉华、李巧称已于2017年8月通过汉邦公司通知付正燕、孙绍明解除买卖合同），符合法律规定，应予以支持，其要求申玉华、李巧返还购房定金及赔偿房屋差价损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，付正燕、孙绍明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人付正燕、孙绍明负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年五月八日 法官助理 于遨洋 书记员国莹莹