四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初502号 原告：梓潼天富金房物业管理服务有限公司，住所地：绵阳市梓潼县经开区文昌路南段734-758号，统一社会信用代码：91510725MA668YX347。 法定代表人：杨刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：贾福贤，四川经义律师事务所律师。 被告：邓崇明，男，汉族，生于1964年9月24日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：王冬梅，女，汉族，生于1970年12月15日，住四川省梓潼县，系邓崇明的妻子。 委托诉讼代理人：侯光永，四川平戈律师事务所律师。（特别授权） 梓潼天富金房物业管理服务有限公司（以下简称天富物业公司）与被告邓崇明物业服务管理合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天富物业公司及委托诉讼代理人贾福贤到庭参加诉讼，被告邓崇明委托诉讼代理人王冬梅、侯光永到庭应诉。本案现已审理终结。 原告天富物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费用共计人民币1932元；2.请求依法判决被告支付违约金9.7元（计算标准：107.34㎡×0.75元/月㎡×24个月）；3.本案诉讼费由被告承担。原告陈述的事实及理由：2017年12月1日，原告与“梓城国际”业主大会业主委员会签订了《梓城国际物业管理服务合同》并按照规定进行了备案。在该合同中约定原告向“梓城国际”提供物业管理服务的期限为2018年1月1日至2023年12月31日，物业管理服务收费标准为：根据《绵价费（2004）56号》收费指导标准三级，按物业的建筑面积向业主（物业使用人）收取物业服务费用。多层为0.4元/月㎡，高层电梯住宅为0.75元/月㎡，四号楼为0.9元/月㎡，在该合同中同时约定“本物业费收取，缴纳以十二个月为一个周期，从乙方入住之日起开始计费，满十二个月在顺延60日未缴纳者，从逾期之日起每月5‰缴纳滞纳金。”原告如约按照合同规定履行了自己的义务，被告未缴纳物业管理服务费用。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望支持诉请。 被告邓崇明辩称：1.合同是无效的，因为双方主体不适格，同时双方有恶意串通的情形，合同是无效的，原告成立的时间晚于梓城国际发售招标文件的时间，不具有投标资格；2.原告在投标时没有三级资质，在投标那年必须具备该资质且明确了该刚性要求，现目前二级以下的资质不再予以认定了，招标文件中提出了要求物业公司有管理的经验，原告公司是刚成立的，是没有管理经验的，招标文件中还要求了有专业的职称人员，但是原告公司是没有的；3.原告没有参与投标，而是眉山市天富物业服务有限公司参与的投标，原告涉嫌用他人的名义参与投标，按照招标文件的说明这次的投标属于废标，原告公司不符合招标的要求，原告没有投标资格、管理经验、具有管理资质的人员，业委会在审核的时候也没有严格审核，是恶意串通，这种合同应当认定为无效；4.业委会的资格，梓城国际第二届业委会选举程序及表决机制不符合国家的规定，所举行的业主代表大会非法，业主代表代表其他业主投票无效，业主委员会未依法成立，其民事主体资格不具备，不能代表业主大会与原告签订物业服务合同，梓城国际小区共计615户，依照《物权法》、《物业管理条例》的规定，选举业主委员会委员，由业主共同决定，即需通过业主大会参会，业主投票表决，达到双过半即至少308户业主同意方能通过，而本届业委会成员最多只获得了47票，远低于法定标准，故梓城国际物业服务管理合同签订的另一主体甲方（梓城国际业委会）不具有民事主体资格，现在有218户罢免业主委员会，表达了业主的民意，业委会的代表是不能代表业主的，因此签订的合同无效，梓城国际小区业主委员会在代表业主选聘后任物业管理公司时，未依法召开业主大会进行表决，未经前置的“业主大会选聘物业服务企业程序，在未获得业主大会授权的情况下，与原告擅自签署《梓城国际物业管理服务合同》属程序违法，所签合同不具有法律效力”，在此期间，有部分业主缴纳了物业费，不能认定是对合同效力的追认；5.原告的管理服务都是没有达标的，绿化带及公摊部位被部分业主侵占，擅自将绿化部分更改为车位，乱搭乱建，公共设施未得到维修，环境脏乱，消防安全隐患极其严重，灭火器缺失、灭火器过期，消防水带缺失，占用消防过道等问题，即使《梓城国际物业管理服务合同》有效，原告也是严重违约，其没有资格按照合同约定的收费标准收取物业服务费；6.物业管理合同应归于无效，原告可按照无因管理请求被告支付必要的费用，被告也可按原告要求退还适当的不当得利。 本院经审理认定事实如下：2017年12月1日甲方（梓城国际业主大会业主委员会）、乙方梓潼天富金房物业管理服务有限公司签订了《梓城国际物业管理服务合同》，合同载明“服务期限自2018年1月1日至2023年12月31日。服务标准不低于三级物业管理服务，管理范围1、物业共用部位的维护、养护和管理：（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；2、共用设备设施的维修、养护：（6）消防通道畅通；3、停车场地管理：（1）保持道路畅通，管理好各种交通标识及设施，（2）停车按指定的地点和要求停放，严格控制乱停乱放的行为；4、保洁服务：（2）小区公共场所每日清扫1次，楼道每周清拖1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每年清洁1次；5、公共绿化养护管理：（1）对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。物业管理服务费收费：多层住宅物业管理费0.4元/月/㎡；高层电梯住宅物业管理费0.75元/月/㎡；四号楼高层电梯住宅物业管理费：0.9元/月/㎡。本物业费用收取、缴纳以十二个月为一个周期，从乙方入住之日起开始计费，满十二个月在顺延60日未缴纳者，从逾期之日起每月5‰缴纳滞纳金。”等内容。该份合同有原告天富物业公司的签章，梓城国际业主委员会主任、2名副主任、秘书长及9名成员的签字和梓城国际业主委员会的盖章。原告自2018年1月1日起为梓城国际提供物业服务，被告邓崇明是梓潼县梓城国际3栋2单元102室的业主，房屋建筑面积107.34㎡，物业管理费标准是0.75元/㎡/月，2018年、2019年的物业费用合计1932元未支付。 另查明，原告在为梓城国际提供物业服务期间，确有消防设施设备缺失、过期，公共绿化被部分业主侵占，私搭乱建、消防通道被占用，环境卫生差等问题。 本院认为，原告系依法成立并按照法律规定经梓潼县城乡规划建设和住房保障局备案的物业管理服务公司，2017年与12月1日与梓城国际小区业主委员会签订《梓城国际物业管理服务合同》，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告未按约定交物业服务费，违反合同约定，应承担相应民事责任，故原告诉求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费用共计人民币1932元，本院予以支持。被告辩称原告的资质不符合梓城国际小区的招标文件，签订合同的另一方梓城国际业主委员会选举设立程序违法，应当认定签订合同的双方没有主体资格，该合同无效。本案是物业管理服务合同纠纷，原告系依法成立并经备案的物业服务公司，是否符合梓城国际招标文件的详细要求，是否违规中标属于梓城国际业主委员会内部审查范围，现已对外签署合同，即具有对外公信力。其次被告辩称梓城国际业主委员会选举产生的程序是否符合物业管理条例的相关规定，不属本案审理范围，因此对被告的辩解理由本院不予采信。依照《四川省物业管理条例》第七十一条“业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的”，本案中被告提出原告提供服务期间，公共部分的消防设施、设备缺失、过期，原告对消防设施、设备负有检查、维护、将过期、遗失消防设施的情况报送给业主委员会的责任，由业主委员会启用专项维修资金予以更换新的消防设施、设备，因此原告不负有更换新消防设施设备的责任；《四川省物业管理条例》第五十八条“业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益”、第五十九条“物业管理区域禁止下列行为：（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”本案中被告反映出的私搭乱建、占用消防通道、擅自更改绿地使用性质等行为，均属于业主、物业使用人、物业服务企业禁止的行为，而原告作为物业服务公司，对上述禁止行为负有劝阻、勒令整改、及时报送业主委员会，协助业主委员会处理的责任，本案原告作为物业服务公司不是处理问题的直接主体，是负有协助责任的主体，经庭审被告举出梓城国际公共部份存在的上述问题，原告没有及时的劝阻、报送业主委员会进行处理，是对合同履行不到位，因此，原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十四条，《四川省物业管理条例》第五十八条、第五十九条、第七十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告邓崇明在本判决生效后十日内支付原告梓潼天富金房物业管理服务有限公司物业服务费1932元； 二、驳回原告梓潼天富金房物业管理服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费25元，原告梓潼天富金房物业管理服务有限公司负担5元，被告邓崇明负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  何代江 二〇二〇年五月二十一日 书记员  杨蕊西 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 《四川省物业管理条例》 第五十八条业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。 第五十九条物业管理区域内禁止下列行为：（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构等行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物等行为；（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为；（四）擅自改变房屋、绿地使用性质等行为；（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物等行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质等；（七）占用消防通道、封堵出入口通道等行为；（八）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为；（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 第七十一条业主可以在管理规约中约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（五）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。