浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1033号 上诉人（原审被告）：宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。 法定代表人：蒋赟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙斌，男，1985年2月7日出生，汉族，公司员工，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱夏瑗，浙江同勉律师事务所律师。 上诉人宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司因与被上诉人孙斌房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2020年1月3日作出的（2018）浙0212民初13302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人租赁的房屋漏水问题不影响实际经营。案涉房屋虽然存在漏水，但仅涉及右侧墙面及二层阁楼，仅占整个案涉房屋很小面积，该区域存在的问题并不能推定整个案涉房屋无法用于正常经营的事实。2.案涉房屋漏水问题的具体原因尚不明确，一审判决将责任完全归属于上诉人，缺乏事实和法律依据。3.上诉人已经按照合同约定如实交付房屋，被上诉人也实际使用该房屋，上诉人不应向被上诉人全额返还租金及房屋押金。4.上诉人对经宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司出具的《工程造价咨询报告书》所认定的装修评估金额予以认可，但该房屋装修由被上诉人使用了一段时间，存在折旧及使用情况，案涉房屋装修金额完全由上诉人承担明显不合理，于法无据。 孙斌辩称：上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉、维持原判。 孙斌向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《方圆中心商铺租赁协议》；2.被告返还原告租金43772元、押金11000元；3.被告赔偿原告装修损失110000元、网络费2056元；4.被告赔偿原告工资9000元、物业费5000元、广告宣传费2250元。一审诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修损失88267元、网络费2056元。 一审法院认定事实：2016年8月16日，原、被告签订《商铺租赁协议》一份，约定：被告将位于宁波市鄞州区方圆商业中心一层117号商铺租赁给原告经营使用；租赁商铺红线范围内经双方确认后的实际套内面积为42.83平方米，建筑面积为59.09平方米；租赁店铺只限作于以生活配套业态明星化妆品品牌进行经营；租赁期限3年，从商铺实际交付日起至2019年8月19日止，双方确认租赁商铺交付日暂定为2016年8月20日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准；双方确认，租赁商铺按本协议明确的实际签约租赁面积计租，租金标准为4.2元／平方米，年租金合计65658元，商铺租金从2016年8月20日至2018年8月19日期间不变，自第3个租赁年度起（包含该租赁年度），每2个租赁年度在上一个租赁年度租金的基础上增加8%；按照先租后付的原则，原告每6个月支付一次租金，本协议签订后五个工作日内，原告支付首期6个月租金计32829元，以后各期租金均需提前15日支付给被告；承租期间，因原告使用、经营租赁商铺所发生的全部费用均由原告自行承担，包括但不限于物业费、水电、能源以及店铺内的其他能耗，原告应自签订本协议之日起5个工作日内与被告指定的物业公司签订书面的物业协议，物业费根据建筑面积59.09平方米，按7元／月／平方米收取；原告签署《租赁合同意向书》当日向被告支付履约保证金11000元，履约保证金不计息，租赁期内，原告不得以该保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。合同签订后，原告按约向被告支付租金32829元、押金11000元，合计43829元。被告向原告出具收据一份，确认收到涉案商铺2016年8月20日至2017年8月19日的租金计32829元。被告于2016年8月20日向原告交付涉案商铺。随后原告对涉案商铺进行装修，在装修过程中，发现该商铺墙面出现渗漏，被告安排人员维修，但维修后，墙面仍存在渗漏，最近一次维修发生于2018年6月。本案一审审理期间，该院依职权对涉案商铺进行现场勘查，发现该商铺进门的右侧墙存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重。被告表示涉案商铺的二楼确实存在渗漏点，但具体渗漏原因不明。 本案一审审理中，依据原告的申请，委托宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司对涉案商铺的装修费用进行评估，鉴定结论为：本案已完成工程造价含税金造价为79499元（税金为6564元）；无线摄像机、空调、筒灯、活动家具以及原告自行维修漏水的费用均未计入本次鉴定造价内。 一审法院认为：原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原、被告的陈述，涉案商铺在原告装修期间，就发生渗漏，被告安排人员维修，之后，该商铺因渗漏进行过多次维修，至该院涉案商铺进行现场勘查，该商铺的右侧墙仍存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重，涉案商铺显然无法正常使用。原告诉请要求解除涉案《商铺租赁协议》，理由正当，于法有据，予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商铺自装修开始出现渗漏，经多次维修，仍渗漏严重，无法正常使用。被告抗辩称渗漏不影响涉案商铺的正常使用，但未提交具体的维修记录加以证明，故根据现有证据难以采信。综合考虑涉案商铺的现状及维修情况，认定被告应返还原告已付租金32829元、押金11000元，合计43829元。关于原告要求被告赔偿装修损失88267元的诉讼请求。因原告在本案审理期间未提交相应的装修费发票，故原告主张的上述装修损失应扣减税金6564元。至于上述装修损失包括的活动家具款8768元。因原告所述家具均可移动，且原告已经搬走部分家具，故原告主张的上述装修损失应扣减活动家具款8768元。综上，被告应赔偿原告装修损失72935元。原告诉请要求被告赔偿网络费2056元、工资9000元、物业费5000元、广告宣传费2250元，依据不足，均不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告孙斌与被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司签订的《商铺租赁协议》；二、被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告孙斌租金32829元、押金11000元，合计43829元；三、被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告孙斌装修损失72935元；四、驳回原告孙斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3962元，由原告孙斌负担1435元，被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担2527元；司法鉴定费2700元，由被告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:涉案房屋自被上诉人承租后的装修期间就发生漏水,此后经多次维修至今未能修复,从而最终导致房屋无法满足正常的使用要求，故被上诉人有权解除合同。一审法院判令解除双方签订的《商铺租赁协议》并无不当。上诉人称涉案房屋存在漏水的部分只占很小面积，不能推定整个房屋无法正常使用，不影响被上诉人的实际经营。对此，从涉案房屋的现状照片看，因漏水的渗透,房屋的相当大部分墙面、屋顶出现发霉、发黑、墙纸脱落的现象，该受损部分并非上诉人所称的面积很小，故上诉人的主张与事实不符，本院不予采信。 一审法院于2018年9月28日向上诉人送达起诉状副本,故本院认定双方之间的《商铺租赁协议》于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然涉案房屋的漏水原因不明，但上诉人作为出租方有义务保证房屋不漏水，因上诉人未能有效地履行该项义务导致合同被解除，依照上述法律规定，被上诉人有权向上诉人主张返还租金和赔偿装修损失。但根据日常生活经验判断，涉案房屋因漏水损害导致的使用功能缺失是一个从小到大的渐变过程，在租赁开始后的一定时期内，涉案房屋可以满足或大部分满足被上诉人的使用要求，由此并考虑被上诉人在2018年6月还对涉案房屋进行维修的事实，本院酌定被上诉人应承担租赁期间租金的20%。同理，在租赁开始后的一定时期内，被上诉人实现了对其装修的利用或部分利用，本院酌定被上诉人自身承担装修损失的20%，由上诉人承担装修损失的80%。被上诉人在2016年8月20日接受涉案房屋，至合同解除日2018年9月28日，租赁2年零39天，按照合同约定的租金合计为138333元。根据上述认定，被上诉人应承担的租金应为27666.6元，被上诉人已支付租金32829元，上诉人应返还租金5162.4元。合同解除后，被上诉人支付的押金11000元应当由上诉人全额返还。鉴定意见显示，涉案房屋的装修造价不含税金为72935元，根据上述认定，该造价损失应由上诉人承担其中的80%计58348元。一审法院认定上诉人全额返还租金、赔偿全部装修损失，有失妥当。 综上，一审法院对案件的实体处理失当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初13302号民事判决； 二、孙斌与宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司签订的《商铺租赁协议》于2018年9月28日解除； 三、宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还孙斌租金5162.4元、押金11000元、赔偿损失58348元，合计金额74510.4元； 四、驳回孙斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费3962元，由孙斌负担2299元，宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担1663元。司法鉴定费2700元，由宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担。 二审案件受理费2635元，由孙斌负担972元，宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担1663元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年五月八日 书记员  桂红艳