广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8303号上诉人（原审原告）：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区。诉讼代表人：广州市金顺房地产开发公司破产管理人：北京德恒（广州）律师事务所。负责人：杨巍。委托诉讼代理人：刘莉、黄奕，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭宝瞻，女，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郭永福，男，汉族，住广州市荔湾区，与郭宝瞻为姑侄关系。被上诉人（原审被告）：郭旦，女，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市金顺房地产开发公司（以下简称金顺公司）因与上诉人郭宝瞻、被上诉人郭旦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，金顺公司与郭宝瞻均不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理,金顺公司委托代理人刘莉、黄奕，郭宝瞻委托代理人郭永福到庭参加诉讼，郭旦经本院合法传唤在规定时间无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。金顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郭旦、郭宝瞻向金顺公司支付因郭旦、郭宝瞻多占回迁安置房产的补偿款223713.743元(按每平方米37070元计算，共计6.0349平方米)；2.本案一审、二审全部诉讼费用由郭旦、郭宝瞻承担。事实与理由：一、案涉房屋超面积款应该按照起诉时点房屋单价标准计算，一审判决认定案涉房屋超面积款的标准，应按照房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价计算既无事实依据，又无法律依据。(一)一审将公摊面积结算价格认定为900元/平方米，将商品房价格认定为5700元/平方米，没有事实依据。郭旦、郭宝瞻与案外人广州市城镇建设开发总公司（以下简称城镇建设公司）签订的《房屋拆迁安置协议》《补充协议》中，约定的是超过59.2469平方米的20平方米的面积购买价格，该价格是双方协商的结果，没有明确是公摊面积结算价格及商品房价格，并不能从中推断出实际的建筑成本价以及商品房价格。同时，《房屋拆迁安置协议》《补充协议》中双方达成的一致意见是广州市城镇建设开发总公司回迁安置的总面积为34.6234平方米，案涉的6.0349平方米并不包括在上述合同处理的范围中，郭旦、郭宝瞻获得上述6.0349平方米并无合同依据，而其却已实际取得该部分面积的产权，属于不当得利，就该部分面积的对价，并不能当然适用合同的约定。(二)一审法院依据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条认为超出面积的补偿应按照建筑成本价格及商品价格计算，但该文件的适用范围是“在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁，并且需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”而就案涉房屋的拆迁补偿面积及金额，双方己依据该文件在合同中予以约定，但郭旦、郭宝瞻超出合同约定多占面积，该部分面积并不属于拆迁安置的范畴，就该部分面积的对价，不应再适用该文件的规定，一审法院以该文件作为判决依据，属于适用法律错误。二、按照合同签订时的标准要求郭旦、郭宝瞻履行义务，对金顺公司明显不公平。案涉的被拆迁房屋仅一套，即原文昌南路宝华直街10号，共计770.21平方米，由13人共有产权，金顺公司已经按照相关法律的规定，为被拆迁人提供了941.0030平方米的回迁面积供13户分配，但是，由于被拆迁人内部之间迟迟没有完成析产，导致部分产权人，包括郭旦、郭宝瞻在内，多分了其他人应得部分，但有部分产权人没有分到房屋，在(2017)粤01民终7323号案件中，没有分到房屋的陈卫英向法院提起诉讼，法院以起诉时的房屋价值，要求金顺公司向陈卫英支付货币补偿。一方面，金顺公司已经履行了补偿房屋的义务，另一方面，非因金顺公司的原因，导致13户产权人中的部分未能分得房屋，而金顺公司却因此需要支付与一审判决标准差距甚大的补偿款。郭旦、郭宝瞻多分得的部分，正是应该分给其他未分得房屋的产权人部分，但衡量两者价值的标准，在不同的判决中却迥然不同，金顺公司认为，这不符合法律的公平原则，应当予以纠正。郭宝瞻对金顺公司上诉二审答辩称：双方有签订拆迁补偿协议约定的，且拆迁的时候是有约定的回迁时大了的面积是按900元每平方计算的，金顺公司要求郭宝瞻按37070元每平方米支付超面积款没有依据，且经过前案的判决确定了郭宝瞻所取得的案涉房屋的房产证，该产权证记载的面积已经明确，但是经过多年，金顺公司一直没有起诉请求增加面积的补偿款。金顺公司也没有协助郭宝瞻办证，郭宝瞻是通过法院的执行去办证，多年后金顺公司才提出异议。金顺公司引用（2017）粤01民终7323号案判决所确定的标准作为本案面积补偿的依据，郭宝瞻认为7232号案的判决与本案是无关，该案的情况与本案不同，该案是金顺公司20多年没有补偿房屋给原产权人，所以金顺公司是一定要按现在的价格给原产权人作出补偿。我们还有2个产权人因没有办继承手续，办好继承手续之后还要继续向金顺公司追讨，如果按金顺公司的逻辑，我们后续向金顺公司追讨是否也要按照这个标准向金顺公司支付超面积款。郭宝瞻上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金顺公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金顺公司承担。事实和理由：金顺公司起诉郭旦、郭宝瞻支付回迁安置房产的补偿款项属债权债务民事纠纷案。(2014)穗中法民五终字3392号判决于2014年11月15日己经生效，郭宝瞻于2015年9月30日取得房产证，面积确实有效，补偿方案也在双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》中第十项第5点已明确回迁面积大于79.2469平方按900每平购买，《补充协议》中也有明确，并非一审中提到的“双方计价标准未达成一致意见”。直至金顺公司2019年10月15日提起本案诉讼时已达四年之久，期间未有口头、书面诉讼的情况通知上诉人相议补偿事宜，视为主动放弃，超出诉讼时效，予以抗辩没有法律依据。金顺公司对郭宝瞻的上诉二审答辩称：不同意郭宝瞻的上诉。关于诉请的意见，金顺公司认为双方是没有对双方之间的权利义务达成过一致意见，履行的期限也未确定，诉讼时效尚未开始计算，因此金顺公司认为郭宝瞻上诉请求对于时效的说法是不成立的。郭宝瞻主张按900元每平方米购买，金顺公司也不认可。该条款的约定仅仅是限于楼梯间及间隔的增大部分，并未及于本案诉争的所有面积。郭宝瞻要求按900元每平方购买没有事实与法律依据。郭旦二审没有到庭，对金顺公司及郭宝瞻的上诉均没有提交答辩意见。金顺公司2019年9月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.郭旦、郭宝瞻向金顺公司支付因郭旦、郭宝瞻多占回迁安置房产的补偿款（按每平方米37070元计算）。2.本案诉讼费用由郭旦、郭宝瞻承担。一审法院认定事实：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭克文等13人共有的产业。已故郭克文占上述房屋1/13产权，建筑面积59.2469平方米，继承人为郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠（邱绮惠所占上述房屋的份额由郭宝初继承）。广州江山实业总公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）城地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。1996年3月14日，广州江山实业总公司、郭旦、郭宝瞻和案外人城镇建设公司签订《委托拆迁安置协议书》，约定：广州江山实业总公司和金顺公司共同委托城镇建设公司继续办理上址地块的拆迁工作，由金顺公司提供拆迁资金和临迁周转房和安置房；金顺公司的责任是履行拆迁安置协议，本协议签订前城镇建设公司与拆迁户签订的安置补偿协议具有法律效力，金顺公司对已签的拆迁安置、补偿协议，根据拆迁安置的政策法规规定进行妥善处理，不再使用城镇建设公司的周转房作临迁；楼宇建成，城镇建设公司分得商住楼建筑面积200平方米的住宅，金顺公司向城镇建设公司支付拆迁管理费8万元，管理费分两期支付，除上述利益外，广州江山实业总公司与城镇建设公司不再参与分享项目的其他任何利益；等等。1996年10月25日，郭宝初、郭旦、郭宝瞻及已故邱绮惠与城镇建设公司分别签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》和《补充协议》。其中《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：由城镇建设公司（拆迁人，甲方）拆除广州市文昌南路宝华直街10号十三分之一产权房屋，该房屋为砖木结构，建筑面积59.2469平方米。甲方将座落在荔湾区文昌南路宝华直街宝华街新建框架结构第六层东北向的自有房屋建筑面积69.2469平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按规定平方米在内）的单元，作为拆除郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）房屋后的产权调换（补偿）；经核定原址房屋建筑面积为59.2469平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的69.2469平方米，两者对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据相关规定以900元一平方米的标准计算，付给甲方9000元，鉴证后七天内一次性付清该款项。甲方应在1998年10月30日将自有房屋交付给乙方；甲方移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同乙方办理产权登记和领取房地产权证手续；等等。《房屋拆迁安置协议》约定：回迁办法：城镇建设公司（拆迁人，甲方）应于1998年10月30日前，在文昌南路××宝××路新建（第C幢）第六层楼东北向房，建筑面积79.2469平方米作安置郭宝初、郭旦、郭宝瞻及邱绮惠（被拆迁人，乙方）回迁居住；其他事项：1.甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米*900元的建筑面积，属阁楼补偿；乙方是郭克文的合法继续人，应占该屋的产权面积59.2469平方米，增购部分市价10平方米，成本价10平方米，实际产权为79.2469平方米；甲方同意乙方回迁安置在同一楼层分两个独立套间（详见补充协议）；回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分，甲方给乙方900元/平方米购买；等等。《补充协议》约定：甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，按市拆迁有关政策，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方购买10平方米*900元和10平方米*5700元共20平方米的建筑面积；甲方回迁安置乙方的面积：邱绮惠、郭宝初两人共壹独立套间，建筑面积44.6235平方米，东北向；郭旦、郭宝瞻两人共壹独立套间，建筑面积34.6234平方米，六楼，向东，即甲方回迁安置乙方的总建筑面积79.2469平方米，是本协议的产权人实际的产权所有，两个套间分立两张独立产权证；该协议双方公证生效后二十五天内，乙方一次性付给甲方购房款57000元；另9000元，即甲、乙双方所签订的广州市城市房屋拆迁补偿协议书，乙方办公证后于1996年11月25日前付款甲方；本协议与乙方所签的广州市房屋拆迁安置协议同时生效；等等。1997年11月5日，原广州市国土局核准地块用地单位更改为金顺公司。2000年4月，郭旦、郭宝瞻回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街5号602房。2014年，郭旦、郭宝瞻及郭宝初以城镇建设公司为被告、金顺公司为第三人向一审法院提起诉讼，请求办理宝华北街7号601房及案涉房屋权属证书分别登记至郭宝初名下和郭旦、郭宝瞻名下，以及要求在办证过程中不得就共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算等。一审法院经审查后认为：城镇建设公司作为合同相对方，金顺公司作为拆迁地块用地单位，均应履行对被拆迁人的拆迁补偿义务，为被拆迁人办理房地产权属登记及转移手续……由于案涉房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不能明确，郭宝初、郭旦、郭宝瞻主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证书后，由郭宝初、郭旦、郭宝瞻与金顺公司协商解决或循法律途径解决……一审法院于2014年7月8日作出（2014）穗荔法民三初字第798号民事判决，判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭宝初向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街7号601房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，城镇建设公司及金顺公司提供必要的证明文件，会同郭旦、郭宝瞻向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由金顺公司负担；三、驳回郭宝初、郭旦、郭宝瞻其它诉讼请求；等等。该案一审过后，金顺公司不服上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）穗中法民五终字第3392号民事判决，维持原判。2015年9月30日，案涉文昌南路宝华北街5号602房登记在郭宝瞻名下，由郭宝瞻单独所有；《广州市不动产登记查册表》显示房屋所有权取得方式为判决，购买，交易部位为1/2；建筑面积40.66平方米，套内建筑面积36.17平方米，分摊建筑面积4.49平方米。2019年8月8日，金顺公司向郭旦寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价商议函》（金顺房函（2019）第4号）。主要内容为回迁房屋实际超出6.0349平方米，拟将上述面积以市场价转给郭旦、郭宝瞻。郭旦、郭宝瞻在一审庭审中确认该函件的真实性。一审庭审中，郭旦、郭宝瞻陈述在拆迁时已协商由郭宝瞻购买郭旦的产权份额，具体何时支付房款等细节不清楚，但领取房产证时已经凭此直接变更了产权人；另陈述通过法院强制执行办理案涉房屋的产权证。金顺公司代理人表示不清楚法院在执行案件中有否通知金顺公司。金顺公司另提交由广州市房地产测绘所于2002年1月11日制作的《房地产分户图》，记载案涉房屋的建筑面积为40.6583平方米，共有分摊面积4.4915平方米，套内建筑面积33.1668平方米。金顺公司表示因出具分户图时没有产权证，故房屋面积最终没有确认。郭旦、郭宝瞻对真实性予以确认。本案审理过程中，金顺公司向一审法院提出鉴定案涉房屋于起诉时点的市场单价，经一审法院释明后仍坚持该唯一时点的房屋单价评估。后金顺公司向一审法院提交其在关联案件（2019）粤0103民初7768号案和（2019）粤0103民初7769号案中经一审法院摇珠确认委托的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》（粤诚估字[2019]第BYC1108、1109号），认为该两份估价报告出具的单价一样，可作为本案案涉房屋价值单价的依据。两份估价报告记载：价值时点为2019年9月2日，估价项目荔湾区文昌南路宝华北街7号601房，建筑面积50.81平方米住宅的评估单价为37070元/平方米；估价项目荔湾区文昌南路宝华北街11号202房，建筑面积85.9419平方米住宅的评估单价为37070元/平方米；等等。郭旦、郭宝瞻对此予以确认，并确认这是案涉房屋现时的价值单价。双方另陈述拆迁的原广州市文昌南路宝华直街10号房屋为砖木结构的住宅平房；《房屋拆迁安置协议》中所约定的900元/平方米为当时案涉房屋的建筑成本价，5700元/平方米为当时案涉房屋的商品房价格。一审法院认为：《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金顺公司作为变更后的核准地块用地单位亦应对上述协议概括承受。本案的争议焦点为：1.是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款；2.以何标准计算房屋超面积款。关于是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款问题。在《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》中，郭旦、郭宝瞻所补偿的建筑面积为34.6234平方米。因双方拆除的是住宅平房，根据当时的《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款：“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》中约定的“回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分……”该79.2469平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积，因此，郭旦、郭宝瞻所补偿的该79.2469平方米建筑面积内的34.6234平方米亦应为套内建筑面积。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积36.17平方米，分摊建筑面积4.49平方米。因此实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.5466平方米套内建筑面积，多4.49平方米公摊面积。由此可见，实际回迁房屋增大面积确实存在，郭旦、郭宝瞻应就增大面积对金顺公司进行补偿。虽然郭旦现已将其对案涉房屋的产权份额转让给郭宝瞻，但郭旦亦是上述协议的合同相对方，其亦应对金顺公司承担补偿面积差的责任。至于郭旦与郭宝瞻之间就案涉房屋的买卖关系，属其内部关系，双方若有争议的，可另循法律途径解决。至于郭旦、郭宝瞻认为金顺公司的主张已过诉讼时效，涉案房屋房产证虽于2015年9月30日已登记至郭宝瞻名下，但金顺公司与郭旦、郭宝瞻之间对案涉房屋超面积问题的处理及计价标准并未达成一致意见，面积差补偿款并未确定，故对于郭旦、郭宝瞻的这一主张，不予采纳。关于以何标准计算房屋超面积款问题。如前所述，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》约定的补偿面积79.2469平方米为套内建筑面积，这些协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，因此一审法院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米。由于双方对于大于79.2469平方米的套内建筑面积如何结算并未约定。对此，一审法院认为，上述协议于1996年10月25日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。现因金顺公司与郭旦、郭宝瞻对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议，可确定商品房价格为5700元/平方米，建筑成本价为900元/平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即10平方米×900元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即5700元/平方米）。因此，郭旦、郭宝瞻需要补缴的超面积款项为12857.97元[计算公式：公摊面积4.4915平方米×900元/平方米+套内建筑面积1.5466平方米×5700元/平方米=12857.97元]。金顺公司要求以起诉时点房屋单价37070元/平方米计算回迁房全部面积差额，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，于2019年12月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭旦、郭宝瞻向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街5号602房超面积款12857.97元。二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司其他诉讼请求。郭旦、郭宝瞻如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4655元，原告广州市金顺房地产开发公司负担4534元，被告郭旦、郭宝瞻负担121元。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院（2019）粤01破184－1号民事裁定书，裁定：受理广州市金顺房地产开发公司的破产清算申请。（2019）粤01破184号指定管理人决定书，指定：北京德恒（广州）律师事务所担任广州市金顺房地产开发公司管理人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对金顺公司、郭宝瞻的上诉请求及双方答辩意见，分析如下：涉案《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》约定，郭旦、郭宝瞻所补偿的建筑面积为34.6234平方米。根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款的规定，“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》中约定的“回迁面积大于79.2469平方米，即楼梯间及间格增大部分……”一审认定该79.2469平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积，郭旦、郭宝瞻所补偿的该79.2469平方米建筑面积内的34.6234平方米亦应为套内建筑面积并无不妥，本院予以认可。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积36.17平方米，分摊建筑面积4.49平方米，据此，实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.5466平方米套内建筑面积，多4.49平方米公摊面积。因实际回迁房屋增大面积确实存在，故郭旦、郭宝瞻应就增大面积对金顺公司进行补偿。本案金顺公司上诉主张对增大的6.0349平方米全部按每平方米37070元计算，而郭宝瞻上诉认为增大的1.5466平方米面积也应按900元/平方米计算，但双方协议于1996年10月25日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》约定的补偿面积79.2469平方米为套内建筑面积，这些协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，一审法院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米并无不妥，本院予以认可，涉案房屋4.4915平方米公摊面积应按该结算价格计付。至于非楼梯间及间格增大部分1.5466平方米面积，本应以房屋交付使用的时间作为基准日评定该部分面积的价值较为合理，但本案一审诉讼中，金顺公司坚持以该司起诉时作为基准日以评定该面积价值，故应由该司自行承担该主张所依证据不被法院采纳的承担举证不能的法律后果。故，本案一审法院在金顺公司与郭旦、郭宝瞻对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议的情况下，确定非楼梯间及间格增大部分1.5466平方米面积按当时商品房价格5700元/平方米计付尚无不妥，本院可以维持。对金顺公司及郭宝瞻提出的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4776元,由上诉人广州市金顺房地产开发公司负担4655元，郭宝瞻负担121元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月十三日书记员  颜旭怀徐毅敏