江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1419号上诉人（原审被告）:徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区山水大道北侧德客城小区售楼处。法定代表人：吕兆祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨明，男，1968年10月18日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：孙荣梅，女，1970年3月14日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：杨岩，男，1991年3月9日出生，汉族，住徐州市贾汪区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨明,男，1968年10月18日出生，汉族，系孙荣梅的丈夫、杨岩的父亲，住徐州市贾汪区。上诉人徐州德客城置业有限公司（以下简称德客城公司）因与被上诉人杨明、孙荣梅、杨岩商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德客城公司的委托诉讼代理人严健强、被上诉人杨明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德客城公司上诉请求：1、撤销一审法院(2019)苏0305民初2888号民事判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。上诉人、被上诉人双方于2015年6月17日签订《借款协议》，协议涉案房屋系工程抵款房屋，上诉人向法庭提交了《借款协议》原件，协议中被上诉人并未签字，庭审中被上诉人陈述对此事不知，故此份协议应是无效协议，不能作为委托付款的依据，2015年6月19日，双方签订商品房买卖合同，在被上诉人不认同是工程抵款的前提下，被上诉人又未向上诉人支付购房首付款，在被上诉人的要求协助其办理房屋按揭贷款的要求下，上诉人在未收到被上诉人购房首付款的前提下，出具了首付款发票，此被上诉人也未能向法庭提交支付首付款相关凭证。请求纠正一审法院的错误认定。二、原审法院支持延期办证违约金没有事实依据。上诉人在庭审过程中也已经陈述了2017年8月10日涉案房屋已经具备办证条件(具体法院可以到产权证办理单位核实)。实际是被上诉人未起诉前上诉人已经将发票开具，而被上诉人从未向上诉人索要过发票，也未要求上诉人协助其办理产权证的情况下，原审法院将被上诉人延迟办理产权证的责任全部归集于上诉人，显然是缺乏法律依据、有失公平的。至此，上诉人有理由怀疑被上诉人是有意拖延时间，以此获取相应的利益。三、原审法院对车位事实的认定，明显缺乏法律依据。依据吴爱国是上诉人公司的员工，可以代表公司作出承诺，没有法律依据，不论吴爱国是否是上诉人公司的员工，即便是，他也只是公司的普通员工，并不是有决策权的高层人员亦或是有公司的授权委托。如上诉人对赠送一事认可，也应在签订商品房买卖合同作为补充条款，而不是由公司普通员工作出承诺。故原审法院以此作为判罚的依据显然是缺乏法律依据的。被上诉人杨明、孙荣梅、杨岩答辩称：认可一审法院的判决。关于首付款的问题，款项打到了上诉人公司，如果收不到首付款不可能给我开具首付款的发票。其次，违约金的问题，房屋买卖合同上逾期上房违约金与延迟办理房证违约金都有规定，不矛盾。关于车位问题，上诉人称签订赠送车位人员仅是其普通员工不符合事实根据，当时签订车位的负责人是销售经理，完全有能力有职责代表公司行使权力，其目前仍然是该公司的销售经理，不是一般员工。杨明、孙荣梅、杨岩向一审法院提出诉讼请求：1.判决德客城公司支付杨明、孙荣梅、杨岩逾期交房的违约金52000元（以697872元为本金，按照年利率百分之六计算利息，自2015年8月1日起计算至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止）；2.德客城公司支付杨明、孙荣梅、杨岩延迟办理涉案房屋房地产权属证书的违约金6978.72元并继续履行产权两证的义务；3.德客城公司支付杨明、孙荣梅、杨岩涉案房屋的面积差价款2100元；4.德客城公司为杨明、孙荣梅、杨岩办理赠送车位的相关手续；5.德客城公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2015年6月19日，杨明、孙荣梅、杨岩（买受人）与德客城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号NO.JW0032216）一份，约定了买受人购买出卖人开发的德客城小区9栋1单元402号房，建筑面积166.16平方米，总金额为697872元；买受人于2015年6月19日前付清房款297872元并签订合同，剩余房款400000元办理银行按揭；出卖人应当在2015年7月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同签订后，杨明、孙荣梅、杨岩依约向德客城公司交纳了首付款及办理了按揭贷款，但德客城公司仅向杨明、孙荣梅、杨岩开具了首付款发票。2015年6月19日，德客城公司的销售经理吴爱国向杨明、孙荣梅、杨岩出具证明一份，内容为“杨岩工程抵款购买德客城9-1-402室，赠送车位一个”。2017年3月5日，德客城公司将涉案房屋交付给杨明、孙荣梅、杨岩。德客城小区于2017年8月10日取得了房管部门的竣工验收备案。一审法院认为，杨明、孙荣梅、杨岩与德客城公司于2015年6月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。德客城公司向杨明、孙荣梅、杨岩开具了首付款发票并收到了剩余房款的按揭贷款，故杨明、孙荣梅、杨岩交纳房款的义务已完成。德客城公司辩称涉案房屋系工程抵款房，因与案外人工程款并未结算，故不能视为杨明、孙荣梅、杨岩完成了房款交付义务，该抗辩没有法律依据，不予采信。关于逾期交房的问题。德客城公司未按照合同约定的时间交房，应按合同约定按日向杨明、孙荣梅、杨岩支付房款的万分之一即每日69.7872元作为违约金。杨明、孙荣梅、杨岩诉请按年息6%，不符合合同约定，不予支持。杨明、孙荣梅、杨岩于2017年3月5日接收房屋应视为其对房屋质量的认可，故其诉请至该商品房取得商品住宅交付使用批准文件之日止的违约金，亦不予支持。经核算，德客城公司应向杨明、孙荣梅、杨岩支付逾期违约金为69.7872元/天×583天=40685.94元。关于逾期办证的问题。德客城公司因涉案房屋系工程抵款房，其在收到按揭房款后未向杨明、孙荣梅、杨岩提供该房款发票，客观上造成了杨明、孙荣梅、杨岩因无购房发票而不能办理产权证，且德客城公司也未能举证证明其在向杨明、孙荣梅、杨岩交付房屋后180日将权属登记资料报登记机关备案，故德客城公司应依据合同约定向杨明、孙荣梅、杨岩支付逾期办证违约金即697872元×0.01%=6978.72元。庭审中，德客城公司称可以开具按揭贷款40万元的发票，故德客城公司应将发票开具后交付杨明、孙荣梅、杨岩，以方便杨明、孙荣梅、杨岩办理权属证书。关于杨明、孙荣梅、杨岩诉请房屋面积差价款2100元，德客城公司并无异议，予以支持。关于车位问题。德客城公司的销售经理吴爱国向杨明许诺赠送车位并出具了证明一份。吴爱国作为德客城公司的销售经理其在销售房屋时可以代表公司作出承诺，故德客城公司应按照承诺向杨明办理赠送车位的手续并交付车位。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、徐州德客城置业有限公司于判决生效之日起十日内给付杨明、孙荣梅、杨岩逾期交房违约金40685.94元元、逾期办证违约金6978.72元及房屋面积价差款2100元，合计49764.66元；二、徐州德客城置业有限公司于判决生效之日起十日内为杨明、孙荣梅、杨岩开具400000元的购房发票并交付杨明、孙荣梅、杨岩。三、徐州德客城置业有限公司于判决生效之日起十日内为杨明、孙荣梅、杨岩办理赠送车位手续并交付车位。四、驳回杨明、孙荣梅、杨岩的其他诉讼请求。二审期间，德客城公司提交新证据材料：吴爱国的社会养老保险参保人员缴费清单打印件，证明吴爱国并不是徐州德客城置业有限公司的员工，是江苏德客城商业发展有限公司的员工。被上诉人发表质证意见：我方不认可，无论是德客城置业公司，还是德客城商业公司，德客城是个总公司，现在企业不给本公司员工和经理办理保险的情况存在，上诉人提供的证据没有意义。本院二审中，德客城公司陈述吴爱国目前是其公司销售经理，案涉房屋未办理房产证。其他查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否向上诉人履行了付款义务。2、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。3、上诉人向被上诉人赠送车位的事实是否存在。本院认为，关于被上诉人是否向上诉人履行了付款义务的问题。德客城公司向杨明、孙荣梅、杨岩开具了首付款发票并收到了剩余房款的按揭贷款，应认定杨明、孙荣梅、杨岩履行了交纳房款的义务。德客城公司上诉称因杨明要求协助办理房屋按揭贷款，公司在未收到首付款的前提下出具了首付款发票，该上诉理由与常理不符，不予采信。关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金的问题。德客城公司在收到按揭房款后不向杨明、孙荣梅、杨岩出具收款发票，导致杨明、孙荣梅、杨岩至今不能办理产权证，构成违约，应按照合同约定的标准向杨明、孙荣梅、杨岩支付逾期办证违约金。关于上诉人向被上诉人赠送车位的事实是否存在的问题。德客城公司上诉称吴爱国向杨明许诺赠送车位时是公司的普通员工，无权代表公司，二审中又陈述吴爱国现在是德客城公司的销售经理。其二审中举证的社会养老保险参保人员缴费清单不能证明吴爱国当时的普通员工身份，且对于吴爱国以普通员工身份向购房人承诺赠送车位的行为不能作出合理解释，本院对其上诉理由不予采纳。基于吴爱国现在仍是德客城公司销售经理的身份，亦可认定吴爱国在销售房屋时作出承诺可以代表公司，赠送车位的事实成立。德客城公司应按照承诺向杨明交付车位。综上所述，徐州德客城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元由徐州德客城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十六日书记员 陆滢冰