河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1745号原告：郝书报，女，1983年8月13日出生，满族，住郑州市金水区。原告：才淑玲，女，1974年1月15日出生，汉族，住河南省商丘市。原告：陈婕，女，1972年7月21日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：陈治卫，男，1977年9月2日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告：邓媛，女，1987年7月15日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告：董才英，女，1960年7月15日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：范玲，女，1973年1月16日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：高传奇，男，1954年3月6日出生，汉族，住河南省登封市。原告：胡景梅，女，1970年11月12日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告：李广会，女，1988年11月10日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：李莉，女，1974年11月25日出生，回族，住郑州市金水区。原告：李亚，女，1982年1月5日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告：刘新鹏，男，1987年2月17日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：柳燕，女，1987年2月18日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：孟芸，女，1976年9月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：孙振华，女，1979年5月4日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：索路军，男，1966年3月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：王凤云，女，1984年9月9日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：王华，女，1977年8月2日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：杨耀辉，男，1982年11月3日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告：尹东瑞，女，1979年9月6日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：张爱珍，女，1984年12月14日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告：张二平，女，1982年12月10日出生，汉族，住河南省巩义市。原告：张铁飞，男，1974年4月29日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：耿继静，女，1984年10月6日出生，汉族，住郑州市中原区。二十五位原告共同委托诉讼代理人：王奇武，河南兴原律师事务所律师。被告：河南碧源弘泰置业有限公司，住所地郑州市惠济区月湖南路和假日西路交汇处月湖会馆二层，统一社会信用代码91410100MA3X9Y3R4X。法定代表人：赵梦，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐雅丽、朱朋威，河南嘉泰律师事务所律师。第三人：郑州热力集团有限公司，曾用名郑州市热力总公司，住所地郑州市二七区嵩山南路1号，统一社会信用代码91410100170031205T。法定代表人：张舒，系公司总经理。委托诉讼代理人：史向东，金博大律师事务所律师。郝书报等二十五位原告与被告河南碧源弘泰置业有限公司（下称“碧源弘泰公司”）、第三人郑州热力集团有限公司（下称“热力集团公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。二十五位原告的共同委托诉讼代理人王奇武，被告碧源弘泰公司的委托诉讼代理人徐雅丽、朱朋威，第三人热力集团公司的委托诉讼代理人史向东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝书报等原告共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》第十四条中关于“供暖设施”的约定；2、请求判令被告因违反《商品房买卖合同》第十四条中关于“供暖设施”的约定而给原告造成的损失人民币212886元和自起诉之日至被告履行完《商品房买卖合同》第十四条中关于“供暖设施”的约定义务之日止，按照每个供热季（每年的11月15日至次年的3月15日）52元/平方米的标准计算给原告造成的损失；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：郝书报、陈婕等25名原告各自与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告从被告处购买坐落于郑州市××区月湖北××、假日××路西“碧源月湖荣园”小区的房屋。按照合同约定，被告有义务让该小区在约定时间前达到市政集中供暖的条件。但时至今日，被告仍未履行该合同义务，已经严重违约，因被告未按期履行自己的合同义务而给原告造成了损失人民币212886元，每名原告各自的损失数额可详见起诉状附件。原告多次要求被告履行合同义务，但被告以各种理由推诿，为维护合法权益，原告诉至法院。原告为支持其主张，向法庭提交证据如下：证据一：《商品房买卖合同》以及相关票据及复印件，共计26份。证明原告与被告公司之间的房屋买卖合同关系，以及供暖设施约定的时间即2018年8月31日之前，此时应符合供暖条件。证据二：河南省洛阳市西工区法院（2014）西民二初字第248号民事判决书一份。证明因被告超过约定的供暖期限给原告造成损失的计算方法，可以参照此判决计算，参照每平米10元钱的方法计算损失。证据三：原告关于逾期供暖给原告造成的损失的计算清单一套（共22页）。原告用空调取暖产生的费用减去市政供暖的数额得出的数额，空调取暖10平米至少需要耗费1P功率的空调，空调连续工作24小时需要的电费是根据郑州市1度电的电价，开24小时会产生多少的电费，可以计算出来1平米开24小时产生的电费，再根据每家的房间面积计算出每户空调供暖的费用，按照一个供暖季120天时间计算出每个供暖季产生的电费，按照房屋买卖合同应当供暖的时间计算至起诉之日2019年12月11日，实际产生的损失应当计算至被告达到合同约定的供暖条件之日止。证据四：原告的交房入住时间统计表一份，证明本案中每个业主的交房时间和装修入住时间。证据五：原告董才英电费预缴纳单据（照片），证明董才英2018年7月10日、2018年8月29日、2019年3月1日、2019年4月30日、2019年8月9日、2019年9月23日、2020年1月20日、2020年5月21日、2020年6月21日预缴存电费情况。证据六：取暖费缴纳转账截图25份。证明2019年12月30日以后小区通暖，除孟芸之外的二十四名原告通过支付宝等方式向第三人缴纳的2019-2020采暖季取暖费情况。被告碧源弘泰公司答辩称，碧源公司在2018年8月31日交房前已经履行完毕《商品房买卖合同》关于供暖设施“2018年8月31日达到管道铺设到位”之约定，不存在任何违约行为。原告要求碧源公司履行关于“供暖设施”的约定，并赔偿其损失无任何事实和法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。具体理由：一、2018年1月18日，涉案小区二次管网、热交换站等供暖工程已经施工完毕，并于2018年5月28日通过郑州市热力总公司北区供热分公司的质量验收。因开通供暖设施属于郑州市配套工程，不是被告一家企业所能完成。2018年4月，碧源公司与郑州市热力总公司指定的全资子公司郑州市德润市政工程有限公司（以下简称“德润公司”）签订《供热工程施工合同》，由德润公司作为施工单位，负责涉案小区月湖荣园一次支网、热力站安装工程的施工，工期90天。2018年6月4日碧源公司向德润公司支付了全部工程价款。2019年9月19日，碧源公司将涉案小区一次支网工程向郑州市热力总公司移交完毕。因2019年—2020年度热源紧张，郑州市热力总公司暂停办理新用户入网手续，碧源公司通过努力协调，在2019年12月已与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》，并于2019年12月30日成功送暖。二、《商品房买卖合同》第十四条仅约定“2018年8月31日管道铺设到位”，而并未约定具体供暖时间。2018年5月28日，在涉案小区二次管网工程通过郑州市热力总公司北区供热分公司的质量验收的情况下，可以认定碧源公司履行完毕了合同约定的管道铺设义务。即使涉案小区因热力公司一次支网工程施工的原因导致2019年12月31日涉案小区才完成送暖，也不应视为碧源公司违约。综上，碧源公司已经在交房前完成了二次管网的管道铺设工程，并积极履行签订《供热工程施工合同》、支付施工价款等主要义务。因此，碧源公司并未违反《商品房买卖合同》第十四条关于“供暖设施”的约定，更不应承担给原告造成的损失（若有）。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应当予以驳回。被告为支持其主张，向法庭提交证据如下：第一组证据：《工程完工记录》原件、《二次热力网质量验收单》复印件。证明碧源公司已经按《商品房买卖合同》第十四条约定于2018年5月28日完成了管道铺设的义务。第二组证据：碧源公司与德润公司签订的《供热工程施工合同》（合同编号：YH2018-076）原件、德润公司的企业信用信息公示报告原件、中国建设银行单位客户专用回单原件、《郑州市热力总公司一次支网工程移交单》复印件、《工业品买卖合同》复印件。证明2018年4月，碧源公司与郑州市热力总公司指定的全资子公司德润公司签订了《供热工程施工合同》，由德润公司作为施工单位，负责涉案小区月湖荣园一次支网、热力站安装工程的施工，工期90天。2018年6月4日碧源公司向德润公司支付了全部工程价款。2019年9月19日，碧源公司将涉案小区一次支网工程向郑州市热力总公司移交完毕。第三组证据：《集中供热协议》复印件、大河网“今冬这10万居民能否用上暖气？郑州热力总公司回应来了”新闻报道截图。证明尽管2019年—2020年度热源紧张，郑州市热力总公司暂停办理新用户入网手续，碧源公司仍通过努力协调在2019年12月已与郑州市热力总公司签订《集中供热协议》，并于2019年12月30日成功送暖。第四组证据：《用户供热工程复验整改通知单》复印件、2019年11月4日第二次《并网验收申请》复印件。证明热力公司所谓的整改问题并不存在，2019年12月19日验收合格。第五组证据：《装修保证金收据及相应表格》，《项目动态-12月》（截止到12月26日）及涉案小区的装修时间表格。证明各原告的装修时间为2018年6月21日到11月15日，根据装修时间及原告提交的交房入住时间统计表，原告2018年根本不可能产生供暖损失，涉案小区2018年的入住率达不到供暖条件。第三人热力公司书面答辩称，关于碧源月湖荣园供热过程方面，2019年6月25日河南碧源弘泰置业有限公司第一次递交《并网验收申请》，经验收，河南碧源弘泰置业有限公司碧源月湖荣园热力站、二次网、室内系统以及其它与设计和规范不符合的问题应整改完毕，复验完毕后方可入网。2019年12月30日河南碧源弘泰置业有限公司碧源月湖荣园验收合格，同日并网供热。关于热力公司与原告法律关系方面，热力公司与原告在2019年12月30日河南碧源弘泰置业有限公司碧源月湖荣园验收合格，同日并网供热后形成供用热合同法律关系，之前双方无合同关系，对之前的用热损失不具有合同相对性，相关验收供热均依法合规进行，无过错，不承担本案损失的赔偿责任。综上，热力公司相关验收及供热均依法合规进行，无过错，不承担本案损失的赔偿责任。第三人向法庭提交如下证据：证据一：2019年6月25日河南碧源弘泰置业有限公司第一次《并网验收申请》及《热用户基本情况表》（原件及加盖公章的复印件）。证明2019年6月25日碧源弘泰公司第一次提出申请并网验收，履行供用热前置必备手续。证据二：2019年10月12日《整改通知单》（原件及加盖公章的复印件）。证明碧源弘泰公司碧源月湖荣园热力站、二次网、室内系统以及其它与设计和规范不符合的问题应整改完毕，复验完毕后方可入网。证据三：供热指令（原件及加盖公章的复印件）。证明2019年12月30日碧源弘泰公司碧源月湖荣园验收合格，并网供热。证据四：供暖费用收取标准。证明供暖费用收取标准，居民用热按套内建筑面积每日0.19/m2的标准计算，采暖期120天，每年11月15日至翌年3月15日。本院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：郝书报等二十五名原告分别于2017年、2018年、2019年等不同月份，与被告碧源弘泰公司签订《商品房买卖合同》，约定二十五名原告分别购买被告开发的位于惠济区月湖北××、假日××路西的碧源月湖荣园小区的商品房，其中1号楼5户（陈婕1-1-103、高传奇1-1-1003、李亚1-2-801、张爱珍1-1-904、张铁飞1-1-504），2号楼5户（郝书报2-2-901、陈治卫2-1-403、邓媛2-2-1001、柳燕2-1-704、孟芸2-1-604），5号楼2户（才淑玲5-2-101、耿继静5-2-302），6号楼1户（孙振华6-1-204），7号楼2户（王凤云7-2-101、王华7-2-201），10号楼1户（张二平10-2-201），11号楼2户（董才英11-2-501、索路军11-2-302），12号楼4户（范玲12-1-404、李广会12-2-401、刘新鹏12-1-304、杨耀辉12-1-303），13号楼2户（尹东瑞13-1-905/906），14号楼2户（胡景梅14-2703、李莉14-1504），共计26套。买卖双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该第5项规定：“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已落实。”《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:……4、供暖设施：2018年8月31日达到管道铺设到位。运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供并网协议（仅限住宅使用）。”合同签订后，二十五名原告按约定价款向被告碧源弘泰公司支付了房款，碧源弘泰公司于2018年6月份开始陆续向业主交付房屋，本案二十五名原告现已全部办理收房。由于房屋交付使用后至本案起诉之日，案涉26套商品房未能在2018-2019年采暖季和2019-2020年采暖季实现市政集中供暖，郝书报等二十五名原告认为碧源弘泰公司未按照合同约定的期限实现供暖，违反了《商品房买卖合同》约定,双方对此产生争议，遂诉至法院。另查明，2018年1月18日，碧源月湖荣园小区热力二次网建设竣工，《工程完工记录》载明：“荣园热力二次管网按照合同及图纸规范要求，全部施工完成，符合设计要求、热力公司标准。”2018年5月28日，郑州市热力总公司北区供热分公司对碧源月湖荣园小区供热项目二次热力网质量验收。其中“管材”、“管道附件”、“防腐保温”、“管道安装”、“隐蔽工程”、“管道试压”等验收项目，经现场抽查，符合图纸设计要求。但在“其他”项目中明确载明：“地下车库隐形梁设计、吊装支架无预埋件吸顶安装，需确保吊架安装牢固，目前存在安全隐患”。2018年6月份，被告碧源弘泰公司作为建设单位与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，工程名称：“（碧源月湖荣园）一次支网、热力站安装”，工程价款860905元，于合同签订后五日内一次性付清。合同签订后，被告公司于2018年6月4日向郑州德润市政工程有限公司转账付清施工工程款。后经施工建设，碧源月湖荣园一次支网工程于2019年9月19日移交郑州市热力总公司，《移交单》验收意见载明：“北段管道已建成并接入假日西路主管道，具备移交条件。”2019年6月25日，碧源弘泰公司第一次向第三人热力公司提交《并网验收申请》，经热力公司组织验收，于2019年10月12日向碧源弘泰公司发出整改通知，其中涉及热力站整改要求2项，二次网整改要求2项，室内系统整改要求5项，《整改通知单》整改意见载明：“以上问题以及其它与设计规范不符的问题应在9月底前整改完毕，否则不保证今年按时供热，对整改内容（包括整改项目、数量及位置）进行详细记录，提供详细的整改记录及相应照片申请复验，复验合格后方可入网。”2019年11月4日，被告碧源弘泰公司第二次向热力公司提出并网申请，经复验，第三人热力公司于2019年12月30日向碧源弘泰公司下发《供热指令》，验收合格，同意并网，双方签订《集中供热协议》后，当天即开始向碧源月湖荣园小区通暖气，除孟芸以外的二十四名原告随后通过支付宝等方式向第三人热力集团公司缴纳了2019年至2020年余下采暖期的取暖费。再查明，二十五名原告于2018年6月份开始陆续办理交房手续后，分别于2018年6月21日（高传奇、邓媛、王凤云、尹东瑞）、6月26日（范玲）、6月27日（才淑玲）、6月29日（耿继静）、7月1日（张铁飞）、7月8日（张爱珍）、7月17日（陈治卫、孙振华）、7月26日（刘新鹏）、7月29日（郝书报）、7月31日（陈婕）、8月4日（张二平、杨耀辉）、8月6日（李亚）、8月8日（柳燕）、8月14日（董才英）、8月20日（王华）、10月22日（索路军）、10月29日（李广会）、11月4日（孟芸、胡景梅）、11月5日（李莉）等时间向小区物业缴纳了装修押金2000元和装修许可证押金50元。经过装修，二十五名原告分别在以下时间入住案涉房屋：郝书报2019年8月入住；才淑玲2019年2月入住；陈婕2019年10月入住；陈治卫2019年8月入住；邓媛2019年5月入住；董才英2019年2月入住；范玲2019年6月入住；高传奇2019年1月入住；胡景梅2019年1月15日入住；李广会2019年9月入住；李莉2019年8月入住；李亚2019年3月入住；刘新鹏2019年8月入住；柳燕2019年8月入住；孙振华2019年10月入住；索路军2019年11月入住；王凤云2019年4月入住；王华2019年7月入住；杨耀辉2019年8月入住；尹东瑞2019年5月入住；张爱珍2019年5月入住；张二平2019年9月入住；张铁飞2019年5月入住；耿继静2019年9月入住；孟芸因房屋未通暖，装修好后未入住。本院认为，郝书报等二十五名原告与被告碧源弘泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自义务。现二十五名原告已按合同要求支付了房屋价款，被告碧源弘泰公司理应向原告交付符合约定使用条件的房屋。本案双方的主要争议焦点有两点，一是如何理解《商品房买卖合同》第十四条关于“供暖设施”的条款；二是如何确定原告未获得市政集中取暖产生的损失。关于合同第十四条“供暖设施”条款的理解问题。该条款约定“2018年8月31日达到管道铺设到位。运行方式为市政管网集中供暖。”从内容上看，该条款为单务条款，相对于购房者来讲，义务主体是开发商。该条款明确房屋采取市政集中供暖，而供暖设施是开发商向买房人交付商品房中必须附带的基础性配套设施，其目的在于满足买房人的取暖需求。因此，虽然碧源弘泰公司未在合同中承诺供暖的准确时间，亦不完全拥有决定是否供暖的权力，但其仍负有积极推进供热管线铺设到位、协调申请并网的义务，而且应当按照合同约定的时间，即2018年8月31日前，保证向买房人交付的房屋及匹配的供暖设施实际铺设到位。关于“铺设到位”的理解，结合买房人购房之目的及开发商的合同承诺，“铺设到位”应当达到与案涉商品房供暖密切相关的管道建设全部完成，且满足市政供热审核验收的规范标准，具备直接投入使用的条件。如因管道铺设安装问题而影响了供暖使用，实则为管道铺设未完全到位。根据现有证据及当事人陈述显示，案涉小区二次热力管网于2018年1月18日建设竣工，2018年5月28日接受第三人质量验收，虽然大多数指标验收通过，但仍被记载存在吊架安装的安全隐患。案涉小区一次热力管网和热力交换站的建设工作于2018年6月份启动，直到2019年才竣工。其中，一次支网工程于2019年9月19日才移交使用。2019年6月25日，被告碧源弘泰公司才第一次申请并网验收，但因热力站、二次网、室内系统存在多项问题，被责令限期整改，直至2019年11月4日第二次申请才验收并网。因此，被告所述供暖设施2018年8月31日前已经铺设到位，该“到位”并未满足《商品房买卖合同》第十四条中供暖设施要达到市政集中供暖审核验收的使用条件，故对被告该意见本院难以采信。被告辩称一次支网由热力公司指定的全资子公司进行施工，能否及时完工不受其预见与控制。本院认为，被告公司在合同中承诺的交房条件已经包括合同第十四条规定情形，其与案外人关于管网建设延期等施工合同履行问题，并不能减免被告公司与买房人之间的买卖合同责任，且被告公司系案涉小区供暖一次支网的建设单位，理应积极推进管网工程按时竣工，避免因管道建设影响正常取暖，故对被告该意见，本院不予采信。关于原告未能获得市政供暖产生损失的确定问题。根据《郑州市城市供热与用热管理办法》第十五条规定，本市供暖期为当年11月15日至次年3月15日，采暖期120天。因管道铺设问题导致案涉小区2018-2019年采暖期内不能申请并网供热，被告公司理应承担相应责任。被告公司2019年11月4日第二次申请并网，经验收合格后开始供暖。因此，管道问题在2019-2020年采暖季到来前已经解决，被告公司兑现了小区供暖设施“铺设到位”的使用条件，并在供暖开始前提交了申请，故无需对2019-2020年采暖季未通暖期间承担责任。原告未能在2018-2019年采暖季使用市政供暖，合同利益受到损失，但合同未对该违约情形作出约定，亦未明确违约金计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案二十五名原告的合同预期利益是享用市政集中供暖，而未能获得供暖的实际损失，主要体现在原告入住案涉房屋后，为寻求其他替代取暖方式而额外支出的成本费用。庭审中，原告均表示采取空调方式替代取暖，故其损失应为扣除市政取暖费和正常用电量后多支出的电费。但实际上，二十五名原告中，只有才淑玲（2019年2月入住）、董才英（2019年2月入住）、高传奇（2019年1月入住）、胡景梅（2019年1月15日入住），李亚（2019年3月入住）在2018-2019年采暖期内入住，其余原告均未在2018-2019年采暖期内入住使用房屋，且二十五名原告均未提交2018年11月15日至2019年3月15日采暖期内产生的实际用电量和电费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告不能举证证明其实际损失，承担相应不利后果。现案涉房屋均已通暖，原告也自2020年1月1日开始可以自行办理暖气缴费，故原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》第十四条关于“供暖设施”的约定，并支付因违约产生的212886元损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回郝书报等二十五名原告的诉讼请求。案件受理费4493元，由二十五名原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  王精一审判员  左嘉龙审判员  王艳梅二〇二〇年五月二十五日书记员  司园园