江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终419号上诉人（原审被告）：南京优速物流有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区清水亭东路1286号。法定代表人：谭永峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帅，该公司法务经理。委托诉讼代理人：王仕善，上海未树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京远哲物资有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区清水亭西路以西。法定代表人：梁凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俐，浙江京衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京优速物流有限公司（以下简称优速公司）因与被上诉人南京远哲物资有限责任公司（以下简称远哲公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优速公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担违约责任、空置损失、修复费用等各项费用。事实与理由：一、涉案租赁物未合法取得建造手续，租赁物的信息与土地证、建设工程规划许可证、不动产登记簿信息不相符，且被上诉人未对不相符原因做出合理举证，在被上诉人举证不能的情况下应当认定涉案租赁物未合法取得建造手续，上诉人与被上诉人之间的租赁合同应属无效。上诉人不应承担违约责任。二、一审法院认定租赁物恢复原状期间的使用费损失及空置损失应当由上诉人承担，缺乏法律依据。上诉人已经于2019年1月7日将物品搬空并发函通知被上诉人，并明确愿积极帮助被上诉人修复租赁物，但是被上诉人一直拒不配合，阻挠上诉人的相关人员进场。故对于租赁物空置期间的损失，是由于被上诉人恶意拖延造成的，上诉人不存在过错，不应当承担空置费用。三、一审判决仅依据工程造价咨询报告书判定上诉人承担除绿化带和网球场以外的全部修复费用，明显不公，且缺乏法律依据。远哲公司辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确。上诉人承租被上诉人的房屋，约定5年的租期，并进行了大量的改造，造成结构破坏，但其使用仅1年后就单方违约，且未履行腾空恢复的义务，给被上诉人的厂房修复、空置等都造成了损失。一审法院在经过鉴定后作出判决。该鉴定机构是由双方当事人共同委托，且法院、鉴定机构及双方当事人多次到现场进行勘验和确认。远哲公司向一审法院起诉请求：1.优速公司给付房屋占有使用费1307406.19元（2019年1月22日至优速公司实际搬空之日即4月30日，4869421元/年*98天/365天），并支付剩余违约金47355元（根据合同约定优速公司应承担3个月违约金1217355元，扣除优速公司所交押金117万元）；2.优速公司支付租赁物恢复施工费用2262236.58元、施工期间房屋空置损失2079042.72元（空置时间153天，其中评估期间2019年5月1日至6月6日计36天、等待异议期间12天、施工时间105天，按合同约定租金标准计算）；3.优速公司支付鉴定费5万元。一审法院认定事实：2017年7月22日，远哲公司与优速公司签订《场地租赁合同》1份，该合同约定：1.远哲公司将位于南京市江宁区清水亭东路1286号一号厂房一楼、二楼及二号厂房一楼租赁给优速公司作为快递、物流使用，建筑面积15201平方米，租期5年，从2017年7月22日至2022年7月21日，租金第一年4682136元，第二年起按每年4%递增，租赁押金为一个季度的租金117万元；2.在租赁期内如优速公司必须对租赁物进行装修、改建，要事先向远哲公司提交装修、改建设计方案，并经远哲公司书面同意，同时须向政府相关部门申报同意，租赁物返还远哲公司时，优速公司因使用需求而新建、改建、装饰装修等后期对建筑物作出的改变均应恢复原状；3.经远哲公司书面同意后，优速公司可将租赁物的部分面积转租；4.在租赁期内，优速公司未经远哲公司同意，单方终止合同的，应向远哲公司支付当年3个月租金作为违约金。合同签订后，远哲公司按约将租赁物交付优速公司使用，优速公司按约支付押金117万元，租金交至2019年1月21日，并因使用需求对场地及厂房进行部分改建（向远哲公司报备的如下：2017年9月5日及16日二号厂房增流水线装卸口改建、9月26日一号厂房一楼增开卷帘门、2018年5月15日二号厂房改建下水道、5月18日一号厂房2楼线路改造及二号厂房增加雨棚、5月21日二号厂房安装LOGO、6月7日安装防撞轮胎）。2018年12月11日，优速公司向远哲公司发出退租通知函，以业务变更为由请求于2019年1月21日终止租赁合同，其将在该日搬出租赁房屋，同时请远哲公司多给一个月时间，便于其修复二号厂房。2018年12月13日，远哲公司回函称：1.原则上不同意解除租赁合同，若优速公司执意解除，按照合同约定执行违约条款；2.请优速公司务必于2019年1月21日前搬出（包括一号厂房1楼优速公司转租出去的部分场地）并将租赁范围内的房屋及附属设施恢复至原貌，经远哲公司验收合格后，方可退场；3.优速公司已单方违约解除合同，请于2019年1月21日前全数搬清并将场地恢复原貌，远哲公司不予时间顺延。2019年1月11日，优速公司又向远哲公司发出合同解除通知书，通知其已于2019年1月7日搬迁完毕，并将于2019年1月21日解除租赁合同，远哲公司可自行处理收房、招租等事宜，其同意远哲公司扣除保证金以抵扣解除合同违约金，对于厂房复原问题，双方协商或通过法律途径解决。后双方就厂房复原问题未能协商一致，远哲公司于2019年1月31日诉至一审法院。2019年3月8日，优速公司向远哲公司发出进场修复通知书及修复方案表，告知远哲公司其愿意按照合同约定复原厂房，请远哲公司配合，由此产生的损失其不予承担。远哲公司对修复方案的内容及可操作性均有异议，未予同意。2019年4月17日，一审法院至租赁物现场勘验，对需要恢复的项目进行确认，双方签字确认了项目清单（优速公司对该清单中的绿化和网球场恢复项目不予认可）。2019年4月28日，远哲公司、优速公司共同自行委托南京国衡工程造价咨询有限公司对案涉租赁物恢复造价进行鉴定，该公司于2019年6月6日出具工程造价咨询报告书，鉴定意见为：鉴定总造价为2262236.58元（其中绿化和网球场项目造价为135580.9元），工期105天。远哲公司预付鉴定费5万元。一审审理过程中：1.优速公司提交权利人为远哲公司的土地证和建设工程规划许可证，两证上载明的地址均为江宁开发区清水亭西路以西，而租赁合同上约定的租赁物地址为南京市江宁区清水亭东路1286号，以此为由主张案涉租赁物无合法手续，但其不清楚两证上载明的厂房位于何处。远哲公司对此解释称上述证书颁发于2010年，当时尚无清水亭东路，所以记载为清水亭西路以西。2.远哲公司、优速公司双方一致确认场地租赁合同于2019年1月21日解除。一审法院认为：远哲公司与优速公司之间签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。优速公司辩称案涉租赁物无合法建造手续，场地租赁合同应属无效，对此，一审法院认为，虽然合同约定的租赁物地址与土地证、建设工程规划许可证上载明的地址并不完全一致，但远哲公司对此已作出合理解释，而优速公司却不能指明土地证、建设工程规划许可证上载明的地址还另外存在厂房，故一审法院推定远哲公司的陈述系真实的，对优速公司该项辩解意见不予采信。本案中，远哲公司、优速公司双方均确认场地租赁合同于2019年1月21日解除，一审法院依法予以确认。合同既已解除，优速公司应当将案涉租赁物恢复原状并返还远哲公司，远哲公司要求优速公司支付恢复施工费用2126655.68元（鉴定总造价2262236.58元-绿化和网球场项目费用135580.9元，远哲公司主张优速公司损坏原有绿化以及其因优速公司需求拆除原有网球场，证据均不足，故予以扣除），具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。优速公司对工程造价报告书不予认可，对此，一审法院认为，该报告系其与远哲公司共同自行委托的鉴定机构出具，优速公司既未举证证明其在鉴定过程中向鉴定机构提出异议，亦未在一审法院释明后申请鉴定人出庭，其该项辩解意见，证据不足，一审法院不予采信。关于违约金，根据合同约定，在租赁期内，优速公司未经远哲公司同意，单方终止合同的，应向远哲公司支付当年3个月租金作为违约金，故对远哲公司要求优速公司支付剩余违约金47355元（当年3个月租金为1217355元，扣除优速公司所交押金117万元）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，在优速公司将案涉租赁物恢复原状并返还远哲公司前，远哲公司无法使用房屋，必然造成房屋占有使用费损失及空置损失，至于恢复原状时间，一审法院根据工程造价咨询报告书出具时间及确定的工期，确定为2019年9月19日，远哲公司要求优速公司支付自2019年1月22日至该日的占用使用费及空置损失1984456.07元（4869421元*240天/365天=3201811.07元，扣除已支持的违约金1217355元），具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于远哲公司预付的鉴定费，一审法院确定由远哲公司自行承担3000元，剩余47000元由优速公司支付给远哲公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京优速物流有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付南京远哲物资有限责任公司违约金47355元、恢复施工费用2126655.68元、占用使用费及空置损失1984456.07元、鉴定费47000元，合计4205466.75元；二、驳回南京远哲物资有限责任公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69031元，财产保全费5000元，合计74031元，由远哲公司负担19373元，由优速公司负担54658元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于合同约定的租赁物地址与土地证、建设工程规划许可证上载明的地址并不完全一致问题，租赁物的土地证和建设工程规划许可证上载明的地址均为江宁开发区清水亭西路以西，而双方当事人租赁合同上约定的租赁物地址为南京市江宁区清水亭东路1286号。对此，远哲公司解释称上述证书颁发于2010年，当时尚无清水亭东路，所以记载为清水亭西路以西。因该解释合理，一审法院予以采信，并无不当。优速公司上诉主张涉案租赁物未取得合法建造手续，双方租赁合同应属无效，本院不予采信。远哲公司、优速公司双方一致确认场地租赁合同于2019年1月21日解除，优速公司应将案涉租赁物恢复原状并返还远哲公司。双方租赁合同明确约定：租赁物返还远哲公司时，优速公司因使用需求而新建、改建、装饰装修等后期对建筑物作出的改变均应恢复原状。但优速公司并未按合同约定将案涉租赁物恢复原状，故应当承担因此造成房屋占有使用费及空置损失。优速公司上诉主张其不存在过错，不应当承担房屋占有使用费及空置损失，本院不予采信。双方当事人共同委托的鉴定机构对案涉租赁物恢复造价进行鉴定并出具工程造价报告书，一审法院因远哲公司主张优速公司损坏原有绿化以及其因优速公司需求拆除原有网球场的证据不足，扣减该绿化和网球场项目费用后，作为由优速公司承担的租赁物恢复施工费用，并无不当。优速公司未能提供足以反驳该工程造价报告书的证据或理由，故其上诉主张该工程造价报告书不应作为认定租赁物恢复施工费用的依据，本院不予采信。综上所述，优速公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40067元，由上诉人南京优速物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年五月二十日书记员 陈晓君