河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1379号上诉人（原审被告）：孙红立，男，汉族，1970年8月14日生，住河南省伊川县。上诉人（原审被告）：范满茹，女，汉族，1969年3月23日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：孙红立，系范满茹之夫。被上诉人（原审原告）：陈强强，男，汉族，1989年5月21日生，住河南省伊川县。被上诉人（原审原告）：王娅莉，女，汉族，1986年10月19日生，住河南省伊川县。原审被告：洛阳腾耀房房产中介有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇滨河新区人民大街东段北侧圣府嘉苑5幢1027。法定代表人：邢博雅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘义航，男，汉族，1992年10月19日生，住河南省伊川县，系该公司员工。上诉人孙红立、范满茹因与被上诉人陈强强、王娅莉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及上诉人范满茹的委托诉讼代理人孙红立，被上诉人陈强强、王娅莉，原审被告洛阳腾耀房房产中介有限公司的委托诉讼代理人刘义航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙红立、范满茹上诉请求：1.依法撤销（2019）豫0329民初2641号民事判决书，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人达成房屋买卖协议时，上诉人并不知道房屋被查封，只是在办理房产过户过程中才知道房屋被伊川县人民法院查封。经上诉人查询，伊川县人民法院（2018）豫0329财保39号裁定书没有按照法定程序送达给上诉人，上诉人都是国家工作人员，可以采取直接送达或邮件送达，但不知法院为何采取公告送达，导致上诉人在不知情的情况下与被上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人不存在过错。被上诉人在本次房屋买卖合同纠纷中存在违约行为，没有按照约定给付购房的剩余款项，被上诉人花费15万元，上诉人应当承担15万元的违约金，被上诉人没有给付剩余的37万购房款损失。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同没有经过腾耀中介公司，所谓的《房屋买卖合同》（合同编号0001861号）是被上诉人委托原审被告腾耀中介公司代办过户手续的委托行为，费用由被上诉人承担，与上诉人无关，此合同对上诉人不具有约束力。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同不能实现是意志以外的原因造成的，在无法正常履行的情况下，双方已经解除了合同，及时终止买卖，并且达成了新的协议。在被上诉人给付15万元的情况下，上诉人同意给付17万元，已经给被上诉人补偿完毕。原审法院适用《房屋买卖合同》（合同编号0001861号）判令上诉人给付违约金是错误的。陈强强、王娅莉辩称：2018年6月23日向孙红立转账10万元购房款时，我们不知道他这个房子在2018年3月22日被伊川法院查封了。知道之后，我们就要求他退钱，但他一直没有钱给我们，所以我们起诉了他。在一审的时候法院判的违约金是按10%赔偿的，但现在房价上涨高出10%很多。腾耀公司辩称：对一审判决无异议，代办费6000元、占用利息、一审诉讼费已经全部给了原审原告。陈强强、王娅莉于2019年6月17日向河南省伊川县人民法院提出诉讼请求：1、依法解除原告于2018年10月10日与三被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001861号），并依法判令被告孙红立、范满茹退还二原告的购房款170000元及违约金105000元（合同总价款的20%），被告腾耀公司对此承担连带赔偿责任；2、依法判令被告腾耀公司退还服务费6000元及利息（利息按央行同期贷款利率自违约之日起计算至实际返还之日），并按居间服务费的三倍即18000元赔偿原告，被告孙红立、范满茹对此承担连带赔偿责任；3、依法判令本案三被告承担本案律师费10000元；4、本案诉讼费及其他合理费用由三被告承担。一审法院认定的事实：原告陈强强、王娅莉系夫妻，被告孙红立、范满茹系夫妻。原告二人欲购买被告夫妻位于伊川县××楼××单元××室的房屋，原告陈强强于2018年6月23日向被告孙红立转账支付了10万元的购房款，同日被告范满茹向原告王娅莉出具了10万元的房款收据一份。2018年10月10日原告王娅莉与被告范满茹、腾耀公司签订《房地产买卖合同》（合同编号0001861号）。被告腾耀公司帮助原告夫妻办理伊川县××楼××单元××室的房屋过户登记等手续，原告王娅莉依约向被告腾耀公司支付了6000元的代办费，被告腾耀公司向原告王娅莉出具了收据一张。2018年10月20日原告王娅莉向被告范满茹支付了5万元的购房款，范满茹向原告王娅莉出具了房款收据一份。后原告依约经腾耀公司向被告夫妻支付了该房屋维修基金等款项，被告孙红立于2018年10月22日出具了收到条一张。原告在办理过户登记时被告知该房屋已被限制，无法办理过户登记手续。被告孙红立于2019年4月22日出具证明一份，将原告王娅莉所交房款及手续费按17万元计算，并承诺于2019年农历5月底退回。逾期未退回，原告方无奈于2019年6月17日向本院起诉。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人应按照约定履行义务，一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经本院审理查明，该案房屋已于2018年3月22日被依法查封，原告方办理房屋过户的目的无法实现，致使该合同无法实际履行。被告方的行为明显构成违约，应依法承担相应的违约责任。原告陈强强、王娅莉关于解除与三被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号0001861）的诉讼请求，本院予以支持。三方签订的合同中约定违约方应向守约方支付总价款50%的违约金，该约定明显过高，本院不予支持，综合考虑该案情况，本院酌定违约金为总价款的10%。原告方关于被告腾耀公司承担被告孙红立、范满茹退还购房款及违约金连带赔偿责任、腾耀公司按居间服务费的三倍承担赔偿责任，被告孙红立、范满茹承担被告腾耀公司退还代办费、利息及连带赔偿责任的诉讼请求，与本院依法查明的房屋买卖合同纠纷的法律关系不符，本院不予支持。原告方关于被告腾耀公司退还代办费及利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告腾耀公司应自2018年10月10起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。被告范满茹经依法传唤未到庭参加诉讼，系对其自身诉讼权利的放弃。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙红立、范满茹于本判决生效后十日内退还原告陈强强、王娅莉购房款170000元；二、被告孙红立、范满茹向原告陈强强、王娅莉支付违约金52000元；三、被告洛阳腾耀房产中介有限公司于本判决生效后十日内退还代办费6000元，并自2018年10月10起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息至该笔代办费清偿完毕之日止；四、驳回原告陈强强、范满茹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明基本事实予以确认。本院认为：范满茹（甲方）与王娅莉（乙方）于2018年10月10日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0001861）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，范满茹、王娅莉均应全面履行合同约定的内容。合同中约定：乙方以52万元总价款购买甲方名下位于伊川县××楼××单元××室房屋，合同确认乙方已在2018年6月23日向甲方支付10万元购房款，在甲方办理结清贷款当日乙方应当支付16万元给甲方用于结清该房屋贷款，双方至交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据当日，乙方应当支付剩余房款人民币26万元。自合同生效之日起60个工作日内到交易中心指定地点签订网签合同并办理过户手续，任何一方不履行合同中的任意一项约定构成违约的，违约方应按已收房款/未付房款的日万分之五向守约方支付滞纳金，并继续履行合同。如逾期超过7日违约方仍不履行合同的，则违约方除向守约方支付滞纳金以外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付房屋总价款的50%作为违约金。该房屋维修基金由乙方承当。案涉房屋因另案于2018年3月23日被伊川县人民法院查封，现已经依法拍卖，致使合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。一审法院依据陈强强、王娅莉的诉讼请求，依法解除双方签订的《房地产买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以确认。现孙红立、范满茹以己方并未违约为由，主张一审法院判令其向被上诉人支付违约金错误，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条之规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，孙红立、范满茹二人对涉案房屋负有权利瑕疵担保义务，应当确保无第三人就该房屋主张权利之情形发生致使房屋无法依法办理过户转移。现该房屋因上诉人与案外人债权债务纠纷被伊川县法院依法拍卖，致使合同无法继续履行，上诉人应当承担违背权利瑕疵担保义务之违约责任。上诉人以伊川县法院未依法送达保全裁定，致使自己签订合同之时并不知情为由，主张不应当承担违约责任，并不是房屋权利瑕疵担保义务之法定抗辩事由，本院不予支持，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。上诉人以被上诉人仅支付15万元购房款为由，主张自己仅当对这15万已支付房款承担违约责任，一审法院以52万购房总价款为基数计算违约金错误。根据双方《房地产买卖合同》之约定：“如逾期超过7日违约方仍不履行合同的，则违约方除向守约方支付滞纳金以外，守约方有权单方解除合同，违约方应向守约方支付房屋总价款的50%作为违约金”，一审法院以房屋总价款52万为基数计算违约金符合合同之约定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由孙红立、范满茹负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年五月十二日书记员  王 淅