广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8400号上诉人（原审被告）：白云龙，男，1991年1月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘颖华，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程凯恩，女，1992年2月8日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈舒媚，广东诺臣律师事务所律师。上诉人白云龙因与被上诉人程凯恩租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人白云龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回程凯恩的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由程凯恩承担。事实及理由如下：一、一审法院认定双方对《租赁合同》的解除负有同等责任，属于过错责任认定不清。1.程凯恩在承租当时已经明知道涉案房屋是住宅，属于临商（住改商），但由于办不了证就违背诚实信用原则。白云龙在一审阶段已经提供双方的聊天记录还原客观真实情况，证实程凯恩是明知涉案房屋属于临商，双方经过协商一致才签订合同，并且中介方作为证人也于一审中出庭作证陈述已明确告知涉案房屋属于临商，程凯恩确信自己能够找关系办证而拒绝中介方的居间办证报价。2.在合同签订过程中，从微信聊天记录可以看出，程凯恩清楚知道住改商办证程序和居委办理公示程序，2019年5月1日，程凯恩向白云龙发出《办理临商准备的资料》，2019年5月8日，程凯恩与白云龙签订《租赁合同》，证明程凯恩是再三确认涉案房屋属于临商的，也愿意承租并承担办证风险。3.在合同履行过程中，因程凯恩需在涉案房屋楼顶安装喇叭，并且营业时间过长被楼上住户提出异议，所以申办营业执照的公示程序才中止，但只要楼上住户撤回异议，公示程序可以继续进行。在白云龙配合程凯恩与楼上住户沟通的过程中，程凯恩不想继续履行合同就提起本案诉讼。综上，白云龙在合同签订过程中及合同履行过程中均无过错。二、一审认定入场费分为涉案房屋的所有权和使用权，违背市场交易惯例。一审认定的设备与物品属于程凯恩在租赁期间可以使用的对价，但在程凯恩的要求下已经被大部分清走，即所有权已经不存在，所有权不存在自然使用权也不复存在。一审在所有权已经不存在的情况下还区分所有权和使用权并分摊比例各占50%，违背公平原则。三、关于退还租金与保证金，应当基于白云龙与程凯恩对《租赁合同》的解除负有的过错责任进行认定。如上所述，合同解除的过错不在白云龙，白云龙不同意退还租金与保证金。被上诉人程凯恩二审辩称：程凯恩通过中介承租涉案房屋后，并不清楚涉案房屋的性质为住宅，在与中介及白云龙的沟通过程中，白云龙及中介一直引导程凯恩涉案房屋可用于办理商铺以及营业执照。程凯恩在办理营业执照过程中，提出要在居委会处办理临商，当时程凯恩还以为临商只是临街商铺且需要到居委会办理这一程序，程凯恩本人的法律意识不深，并不清楚涉案房屋的性质为住宅。在办理临商过程中，白云龙是没有向程凯恩出示过房产证的正面或性质方面的内容，且在居委会办理临商过程中，证照的抬头也是住所（经营场所）场地使用证明。程凯恩在收到居委会通知称无法通过公示后，马上联系白云龙并告知该情况，白云龙回复称可以协调，并称前一手业主也是这样办下了营业执照，且中介也告知程凯恩，涉案房屋所在街道都是按照该方法办理营业执照的。考虑到程凯恩在4月30日已经缴纳了20000元的定金，因此程凯恩也基于信赖而与白云龙于5月8日签订了租赁合同。程凯恩租用涉案房屋是用于经营瑜伽工作室，白云龙对此也是知晓的，但白云龙并没有对不能办证作任何的提示，因此程凯恩认为白云龙是存在更多的过错。白云龙无法交付符合合同约定的房屋，其理应承担相应的法律责任。关于在5月8日缴纳45000元的问题，该费用属于入场费，入场费是没有法律规定的，双方解除合同后该入场费理应退还给程凯恩。程凯恩并没有提起上诉，本意是想着双方能友好的解决此事，一审法院审理后扣除的部分当作向白云龙支付的损失赔偿。白云龙在6月收到钥匙后，其当月就出租给下一手租客，因此白云龙是没有任何的损失。综上所述，应驳回白云龙的上诉请求。程凯恩于2019年6月20日向一审法院起诉，请求：1.判令白云龙向程凯恩退还首月租金9500元、保证金19000元、进场费45000元，共计73500元；2.判令白云龙赔偿程凯恩的损失居间费用4750元；3.判令由白云龙承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年4月30日，程凯恩向白云龙支付租赁广州市xx区xx街xx号xx房的承租定金20000元，白云龙向程凯恩交付上述房屋钥匙。2019年5月6日，广州市天河区天河南街体育西社区居民委员会于涉案房屋所在小区公示栏张贴《关于开设经营场所的公示》，载明如下内容：申请单位为张悦华，申请使用场所地址为涉案房屋，经营瑜伽服务项目，根据市政府办公室《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规[2016]8号）的规定，现予公示……公示时间内若无异议，我单位将接收申请单位（人）的上述申请，出具《住所（经营场所）场地使用证明》，提交相关职能部门审核办理生产经营证照。即日该居委收到利害关系人（实名业主）反对书。根据《广州市人民政府办公厅进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规[2016]8号）第三条的规定，该居委未开具《建议同意进行经营证明》，并已将此情况向申请人张悦华反馈。程凯恩确认其于2019年5月6日收到居委工作人员的通知了解到上述情况。2019年5月8日，程凯恩（承租人，乙方）与白云龙（出租人，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租广州市xx区xx街xx号xx房，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日止；乙方向甲方交纳19000元保证金并按照双方签订的房地产租赁合同使用商铺，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息归还乙方；交场时间为自签定本合同起2019年5月9日前移交场地，免租期到2019年5月31日止；在租赁期内，甲方承担下列责任义务，甲方负责该物业依合同将商铺及设备交付乙方使用，未按约定提供商铺的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；乙方支付甲方进场费45000元，管理费由乙方支付等。白云龙于同日开具收据确认收到程凯恩支付承租涉案房屋的租赁押金19000元、2019年6月1日至2019年6月30日期间租金9500元及进场费45000元。2019年5月16日，程凯恩向白云龙发出《关于解除租赁合同及退还全部合同款项的律师函》，函称白云龙在收到该律师函之日起，双方于2019年5月8日签订的《租赁合同》已解除，请白云龙于收到函件之日起5个工作日内退还程凯恩相关费用等。白云龙于同日收到该函件。2019年6月3日，白云龙向程凯恩发出《律师函》，函称对于程凯恩单方解除《租赁合同》的意思表示予以同意，上述《租赁合同》于本律师函发出之日起正式解除，程凯恩因自身原因单方解除合同，属于单方违约，按照有关法律规定，程凯恩已支付的租赁押金等费用不作退还等。本案一审审理过程中，程凯恩、白云龙为证明双方就涉案房屋租赁事宜沟通情况，均向一审法院提交微信聊天记录予以证明，上述微信聊天记录显示如下内容：1.2019年4月28日，程凯恩要求白云龙配偶发送户型图，白云龙配偶随即将涉案房屋的户型图拍照进行发送；2.2019年4月30日，程凯恩询问白云龙配偶五一后什么时候在广州，表示“因为我们需要业主协助办理临商哦”，白云龙配偶表示“放假后都在，可以的”；3.2019年4月30日，程凯恩向白云龙配偶表示“那后面我们看看时间一起去居委办一下临商的手续”，白云龙配偶表示“好的”；4.2019年5月1日，程凯恩发出“需要业主配合办理临商”，同时发出《办理临商准备的资料》照片（显示办理临商需要准备租赁合同、房产证等资料）；5.2019年5月2日，白云龙配偶发出“你问清楚街道瑜伽属于什么项目了吗，我问街道那边没有瑜伽这个具体的项目，教育类也不批，估计办不了”，程凯恩表示“我们托人帮忙了，所以应该没有太大问题……”；6.2019年5月7日，白云龙配偶向程凯恩表示“8号签合同，8号付清入场费后清场，9号清场后付清所有费用”，程凯恩回复“嗯，就是你们清场后我们就付清费用，所以你们确认你们9号当天能清场就行，可移动的物件你们都需要清走”，白云龙配偶回复“8号需要缴清4.5万入场费，需要清场物品8号晚上对接清楚。9号确认清场后付清余款”，程凯恩回复“我们已经付了2万定金了，而你的合同其实是写了在签了合同3天内付保证金费用，但我们也没关系，就在你们清场完就一次性付清费用好了，不用一笔又一笔的，这样我们记账出账也方便”，白云龙配偶回复“你们需要付的是3笔费用，入场费，保证金及租金。你支付的2万元是定金，不足以支付入场费，而且你们确认支付了入场费，我们清场，这个很合理吧？”7.2019年5月10日，程凯恩向白云龙配偶表示“今晚还是需要你们一起过来聊一下关于营业执照的问题，然后顺便你们也带上委托书，房产证的等这些资料过来”，双方约好于同日见面商谈，同日晚间10:41分白云龙配偶向程凯恩表示“这10天你可以找新租客我们同意转租”；8.2019年5月15日，白云龙配偶询问程凯恩情况，程凯恩表示“因为不能正常办理营业执照的话我们还是选择解除合同的”。此外，程凯恩为证明中介工作人员承诺涉案房屋为商业性质，可以办理营业执照，向一审法院提交程凯恩与中介人员于2019年4月29日的聊天记录，该记录显示程凯恩询问中介人员“营业执照那些你们帮忙办理的么”，中介人员表示“你们做瑜伽绝对没问题的，餐饮难办……业主协助你，配合你，但证是自己搞定的，整个天河南业主都一样，先去居委开临时证明，然后去街道备案，再去工商办牌照”。程凯恩、白云龙双方对上述微信聊天记录的真实性均无异议。另白云龙为证明涉案房屋的上一手租客因无人提出异议，是可以办理营业执照的，向一审法院提交广州友海餐饮馆（有限合伙）的营业执照复印件（载明主要经营场所为广州市天河区体育西路体育西横街168号101房，即本案涉案房屋）。经质证，程凯恩对该证据的真实性予以确认，但认为程凯恩是基于对白云龙的信赖才签订《租赁合同》。本案一审审理过程中，白云龙申请证人莫某出庭作证，证人发表如下证言：我方是广州市明智行代理有限公司的中介人员，白云龙于2019年4月找到我方要求我方帮其将涉案房屋放租，程凯恩找到我方要求我方帮其租房屋经营瑜伽馆，我方带其朋友察看了涉案房屋后有十多天没有回应。在2019年5月初程凯恩直接告诉我方其已与白云龙就租赁事宜协商妥当，请中介协助签订租赁合同，合同于2019年5月8日、9日于涉案房屋内在我方见证下由程凯恩、白云龙签署，合同版本是由我方提供，三方都有察看过合同才签署的。程凯恩、白云龙双方分别向我方支付了4750元的中介费。程凯恩之后没有与我方联系，但白云龙有将发给其的律师函转发给我方。在我方向程凯恩推荐涉案房屋时已告知房屋性质为住宅，且在签署租赁合同时白云龙已向程凯恩出示了房产证的照片，在白云龙出示房产证照片时程凯恩或者其朋友有说一句“是住宅来的”。因为我方公司是在体育西一带经营房产中介，据我方了解类似于涉案房屋的房产在办理临商的环节，有可能成功，也有可能失败，在办理临商时如果左邻右舍或者相关人员提出反对意见，则有可能被居委否定掉。在双方签订合同前我方也去咨询过办理营业执照的中介，其表示如果居委会否定掉，在支付了一定费用的情况下，中介也可能帮忙办理营业执照，相关的费用标准我方也清楚了解后告知给程凯恩，当时为了帮程凯恩省钱，就让程凯恩先按照正常流程去办理临商。在其后程凯恩办理临商的事宜时我方没有出现过。业主通过电话或上门的方式委托我方放租，我方并不要求业主提供房产证，只是一般会询问一下，涉案房屋在2012年就经过我方放租过。体育西一带的房屋办理临商的话，是由承租人和业主双方到居委会申请办理临商，由居委会张贴关于开设经营场所的公示，如果在公示期内没有人投诉，就可以办理。对于证人上述证言，程凯恩表示中介公司的具体对接人员是广州市明智行代理有限公司的工作人员李先生，证人是在双方签订租赁合同时在场的，对于证人陈述2019年5月8日三方在场签订合同真实性、合法性、关联性予以认可，但对其陈述白云龙应该有出示过房产证图片以及已告知程凯恩该房屋的性质为住宅及不能办理临商的风险则不予认可，对于证人陈述在签署合同前已经找了中介，已经单方落实好办证中介的程序和费用的问题，程凯恩表示中介是在签完合同后才告知其相关情况，程凯恩否认有看过房东出示房产证原件或照片。白云龙确认在2019年5月8日签订租赁合同在场的是该证人，且在此之前带程凯恩朋友过来看房屋的也是证人。程凯恩另表示其与白云龙沟通至今，白云龙未向其出示房产证的内页首页（即显示房产性质的页面），其一直以为涉案房屋的性质为商铺，涉案房屋无法办理临商有关的证明，即无法办理工商登记，程凯恩无法实现合同目的，白云龙的行为属于根本违约。白云龙则表示其在双方签订合同时曾出示房产证原件或者照片。现程凯恩以白云龙不能提供符合约定的商铺构成根本违约等为由提起本案诉讼。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.双方认为涉案《租赁合同》已经解除。2.双方确认白云龙于2019年4月30日将涉案房屋的钥匙交付程凯恩，程凯恩称其于2019年6月3日将钥匙邮寄给白云龙，白云龙表示于2019年6月5日收到邮寄钥匙的快递，其后白云龙将涉案房屋另行临租，但未签订租赁合同，也未向新承租人收取入场费。3.关于涉案房屋的临商办理情况，程凯恩表示因其不在广州，所以于2019年5月5日由其朋友与白云龙拿着准备齐全的资料前往居委会进行临商的申报，虽办理临商准备的资料中包括房产证，但因是程凯恩朋友代为办理，房产证由白云龙持有，故其不清楚白云龙在申办临商时有无出示房产证，白云龙则表示在居委会申办临商时须出示所有资料的原件及复印件，程凯恩委托的朋友是在场的。4.关于程凯恩已支付入场费的性质问题，白云龙称入场费是针对涉案房屋内移交给程凯恩的已存在装修及可移动的设备（包括电器、家具），白云龙于2019年4月30日将涉案房屋交付给程凯恩时，房屋是带有精装修的，房屋内还有冰箱、空调、音响设备、办公家具、水电线铺设、调音设备等，白云龙就移交时房屋内状况提供照片多张予以证明（显示房屋带有精装修，屋内摆设有桌子数张、椅子数把、吧台、操作台、假山景观等），房屋交付后白云龙依据程凯恩的要求清空涉案房屋内的可移动物品，涉案房屋内间隔成办公室及公共区域和洗手间，办公室内的装修已经被程凯恩拆除，其余部分的装修未拆除。程凯恩则主张入场费是根据租赁行业的交易习惯，承租房屋用于经营时所必须向出租人支付的费用，涉案房屋前一手租户用于经营酒吧，而程凯恩承租房屋用于经营瑜伽，所以前一手租户的装修对于程凯恩来说没有利用价值，反而程凯恩需要将装修全部拆除重做，但因为双方在签订合同后没多久就发生争议，所以程凯恩并未拆除涉案房屋内原有的装修，至于可移动物品部分，确认白云龙移交给程凯恩的涉案房屋状况与白云龙提交的照片一致，房屋内有冰箱、空调、音响设备、办公家具、水电线铺设、调音设备等，但是在程凯恩接收涉案房屋后已经由白云龙聘请清洁人员将程凯恩不需要的可移动物品进行清理，涉案房屋内的可移动物品已经全部清空，清洁人员的劳务费用由程凯恩垫付后白云龙再行支付，且涉案房屋内的可移动物品均是上一手租户遗留下来的，白云龙无权以入场费的形式向程凯恩收取相应费用。经一审法院询问，双方均表示无法提供证据证明程凯恩向白云龙交回涉案房屋时的屋内状况，白云龙认为涉案房屋内价值较高的应当为可移动设备如音响设备、家私家电等，所以白云龙主张程凯恩清走的可移动设备及拆除的室内部分装修的价值已经达到其已支付的入场费45000元，程凯恩对白云龙上述主张不予认可。一审法院认为：程凯恩、白云龙签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案一审审理过程中，双方当事人均确认《租赁合同》已解除，程凯恩主张系因白云龙不能提供符合约定的商铺构成根本违约，故应承担相应的责任，就此一审法院认为，程凯恩于双方签订《租赁合同》前即已向白云龙支付租赁定金，并向白云龙发出《办理临商准备的资料》要求其配合前往居委办理临商的相关申请手续，即程凯恩系明知涉案房屋如若需要办理工商营业执照进行经营则必须由涉案房屋所在居委出具《住所（经营场所）场地使用证明》，其后才可提交相关职能部门审核办理生产经营证照，而在程凯恩于2019年5月6日已知悉居委就涉案房屋作出的《关于开设经营场所的公示》收到实名业主反对书的情况下，程凯恩亦于2019年5月8日与白云龙就涉案房屋签订《租赁合同》并向白云龙支付首月租金、租赁保证金及入场费。另从白云龙的角度来说，白云龙作为出租人及涉案房屋的产权人，对于房屋的性质应属于明知，在《租赁合同》明确约定承租人可取得使用权的租赁标的物为商铺的情况下，白云龙则应提供符合合同约定用途的租赁标的物给程凯恩使用。综上，在《租赁合同》的签订及履行过程中，白云龙作为出租人应提供符合合同约定用途的租赁标的物，程凯恩作为承租人亦应尽到相应的审慎义务，故对于《租赁合同》的解除，程凯恩、白云龙双方应负有同等责任。结合上述认定，对于程凯恩的各项诉请一审法院作出如下分析。涉案《租赁合同》已解除，现程凯恩要求白云龙退还保证金19000元，符合《租赁合同》中关于“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息归还乙方”的约定，故对其该项诉请予以照准。对于程凯恩已支付的首月租金9500元，结合双方关于免租期的约定和程凯恩实际交还涉案房屋钥匙的情况，白云龙应向程凯恩退还2019年6月6日起至2019年6月30日期间租金7916.67元（9500元÷30日×25日），对于其超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。关于程凯恩就涉案房屋租赁事宜所支出的中介费用，因属于其为承租并经营涉案房屋所支出的必要费用，结合一审法院上述论述，其要求白云龙予以承担缺乏依据，一审法院不予支持。至于程凯恩已支付的入场费45000元的问题。程凯恩、白云龙双方对该款项的性质各执一词，程凯恩称上述款项是根据租赁行业的交易习惯，承租房屋用于经营时所必须向出租人支付的费用，白云龙则称上述款项包括涉案房屋中的原装修及家私家电等物品，但其双方均未能举证证明，根据双方确认的涉案房屋交付程凯恩使用时的照片可知，涉案房屋内存在装修，且房屋内有冰箱、空调、音响设备、办公家具、调音设备等可移动物品。结合交易惯例，一审法院酌情认定上述入场费45000元为涉案房屋出租前的装修等物品及在使用涉案房屋至2024年4月30日的对价，且上述两部分的金额均为22500元。其中关于涉案房屋出租前的装修等物品的对价22500元，程凯恩在支付上述对价之后即取得上述涉案房屋内原有装修及可移动物品的所有权，后程凯恩要求白云龙对可移动物品进行清理，而对于装修部分程凯恩表示其未进行拆除，白云龙虽主张程凯恩拆除涉案房屋内部分原有装修，但未提供证据予以证明，一审法院对此不予采信，故对于涉案房屋内原有装修部分所对应的入场费白云龙应予以返还，结合一审法院已查明事实，一审法院酌情认定上述装修部分对应入场费价值为10000元。至于使用涉案房屋至2024年4月30日的对价22500元，白云龙应按照程凯恩未能使用涉案房屋期间（即2019年6月6日至2024年4月30日期间合计1791天）占《租赁合同》约定的使用涉案房屋期间（即2019年5月1日至2024年4月30日合计1827天）的比例向程凯恩退还入场费合计22057元（即1791天÷1827天×22500元）。故白云龙应向程凯恩返还入场费32057元（10000元+22057元），对于程凯恩主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月13日作出如下判决：一、白云龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向程凯恩退还广州市天河区体育西横街168号101房租赁押金19000元；二、白云龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向程凯恩退还上述房屋租金7916.67元；三、白云龙于本判决发生法律效力之日起十日内，向程凯恩退还上述房屋入场费32057元；四、驳回程凯恩的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1760元，由程凯恩负担430元，白云龙负担1330元；本案保全费800元，由程凯恩负担200元，白云龙负担600元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于双方对涉案《租赁合同》的解除所应负的责任及租赁押金的退还问题。一审判决已就涉案《租赁合同》的解除及双方应对涉案《租赁合同》的解除负有同等责任的理据作了充分的论述，该认定合法合理，本院不再赘述，予以确认。在涉案《租赁合同》已解除的情况下，一审法院根据双方在涉案《租赁合同》中关于“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息归还乙方”的约定，认定白云龙应将租赁押金19000元退还程凯恩，合理有据，本院予以维持。关于房屋租金的退还问题。双方在涉案《租赁合同》中约定免租期到2019年5月31日止，一审中白云龙确认其于2019年6月5日收到交还涉案房屋钥匙的快递，一审法院据此认定白云龙应向程凯恩退还2019年6月6日起至2019年6月30日期间的租金7916.67元有合同依据和事实依据，本院予以维持。关于入场费的认定和退还问题。由于双方对该款项的性质各执一词，且均未举证证明各自的陈述。一审法院根据双方确认的涉案房屋交付程凯恩使用时的照片显示的房屋装修的状况及房屋内的可移动物品等情况并结合交易惯例，酌情认定该款项的性质并根据涉案房屋的租赁期限酌定白云龙应向程凯恩退还房屋入场费32057元，并无不当，本院予以维持。综上所述，白云龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由白云龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年五月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏