江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1582号上诉人（原审被告）：郝甲子，男，1984年6月26日生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：杨志猛，男，1969年6月8日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：张可升，新沂市安泰法律服务所法律工作者。原审第三人：徐州市金鹏置业有限公司，住所地江苏省新沂市邵店镇西楚商业街。法定代表人：郝朝菊，该公司总经理。原审第三人：郝淑阳，女，1971年11月11日生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人郝甲子因与被上诉人杨志猛、原审第三人徐州市金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）、郝淑阳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初7771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝甲子、被上诉人杨志猛的委托诉讼代理人张可升到庭接受询问，原审第三人金鹏公司、郝淑阳未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。郝甲子上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判由金鹏公司履行一审判决的给付义务。2.一、二审诉讼费用由杨志猛承担。事实和理由：1.一审判决认定金鹏公司不参与经营，亦不分享收益，系认定事实错误。金鹏公司是郝淑阳、郝甲子从案外人徐建手中有偿受让所得，受让该公司就是为了开发、建设涉案房产。金鹏公司、邵店镇人民政府签订开发合同，房屋销售也是以金鹏公司名义进行，公司经营地址在新沂市。郝淑阳、郝甲子有关出资、参与建设、销售等行为，应视为公司的职务行为。2.杨志猛房屋买卖合同关系相对方是金鹏公司，郝淑阳、郝甲子的身份是公司员工。杨志猛应起诉金鹏公司而非郝甲子。3.一审审理程序违法。本案一审从立案到审结，时间已超过三个月。本案应适用普通程序审理，一审全额收取诉讼费并判决由郝甲子负担，属程序违法。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销一审判决，支持郝甲子的上诉请求。杨志猛二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郝甲子的上诉无事实和法律依据。杨志猛与郝甲子之间的房屋买卖行为违反合同法规定，郝甲子对涉案房屋无权处置，且不能交付，故一审法院判决双方合同无效，判决郝甲子返还杨志猛购房款并支付相关利息，并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨志猛向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认杨志猛与郝甲子签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决郝甲子返还杨志猛购房款59万元及利息（利息以购房款59万元为本金，自起诉之日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；3.一审诉讼费用由郝甲子承担。事实和理由：2019年2月，杨志猛经人介绍认识郝甲子，郝甲子称其与他人合伙在新沂市开发建造的房屋正对外出售，双方通过协商，约定郝甲子将涉案房屋作价59万元出售给杨志猛，杨志猛以现金和转账的方式向郝甲子支付全部购房款59万元，并于2019年2月27日签订了《房屋买卖合同》。合同对涉案房屋的坐落位置、建筑构造、交易价款及付款方式均进行了详细约定。合同签订后，杨志猛得知涉案房屋系小产权房，不具备销售以及办证条件，郝甲子对涉案房屋也无权出售，故导致杨志猛至今无法对涉案房屋进行实际占有使用。为此，杨志猛多次要求郝甲子退还购房款未果，特提起诉讼。一审法院查明：金鹏公司的法定代表人郝朝菊与郝淑阳系姊妹关系，郝甲子系二人的侄子。2019年2月，杨志猛与郝甲子联系购买新沂市面南自东向西第九套房产，双方协商确定价款为59万元。杨志猛通过现金支付和银行转账方式向郝甲子支付了全部房款59万元，郝甲子于2019年2月26日向杨志猛出具收据一张。2019年2月27日，双方签订房屋买卖合同，合同约定了房屋的坐落位置、价格等内容。合同签订后，郝甲子向杨志猛交付了房屋钥匙。后因郝淑阳与郝甲子之间产生矛盾，导致杨志猛无法占有使用涉案房产。一审诉讼过程中，郝甲子陈述位于新沂市的包括涉案房产在内的20套房产，系其与郝淑阳合伙投资，借用金鹏公司名义开发、销售。金鹏公司不参与经营，亦不分享收益。一审另查明，涉案房产的开发建设至今未办理相关土地审批手续及建设工程规划手续。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，涉案房地产开发建设未办理相关土地审批手续及工程规划手续，且买受人杨志猛非房产所在地集体经济组织成员，故杨志猛与郝甲子之间的房屋买卖合同应属无效合同。因郝甲子自认金鹏公司未参与经营，亦未分享收益，故该公司不应承担合同责任。对于郝甲子抗辩的其与郝淑阳系合伙关系，郝淑阳应共同承担责任的意见，一审法院认为，合伙人对合伙的对外债务承担连带责任，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务。杨志猛明确仅要求郝甲子承担合同责任，于法有据。对于郝甲子与郝淑阳的纠纷可另行解决，一审不予理涉。故对杨志猛要求郝甲子返还59万元购房款及相应利息的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、杨志猛与郝甲子于2019年2月27日签订的房屋买卖合同无效；二、郝甲子于判决生效之日起十日内返还杨志猛购房款59万元，并支付利息（自2019年8月6日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4850元，由郝甲子负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.郝甲子是否应承担退还相关购房款的责任；2.郝甲子有关一审审理程序违法的主张能否成立。二审中，郝甲子提交如下证据：1.案外人徐建出具的收条一份（复印件），证明以2万元代价从徐建手中取得金鹏公司股权。2.郝甲子与郝淑阳的通话录音一份，录音中郝淑阳陈述房屋买卖行为是金鹏公司的行为，证明涉案房屋为金鹏公司所有，不是郝甲子个人所有。3.郝甲子向金鹏公司出具的借支单一份（原件），证明郝甲子在此涉案房屋开发项目中所有的行为均是职务行为，而非个人行为。杨志猛质证意见：1.证据1真实性、关联性、合法性均有异议。收条不能体现徐建与金鹏公司的关系，收条中未加盖金鹏公司的公章，不能证明郝甲子的证明目的。2.证据2真实性、关联性、合法性均有异议。郝淑阳不是金鹏公司的法定代表人，其陈述的内容不能代表公司行为，该通话录音中人员身份无法确认，该证据不能证明郝甲子的证明目的。3.证据3的真实性认可，与本案无关联性，可以看出经手人是郑飞，不能证明郝甲子的证明目的。本院认证意见：对证据1-3的形式真实性予以认定，对上述证据的证明目的均不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、郝甲子应承担退还相关购房款的责任因土地性质及无批建手续等原因，涉案房屋买卖合同为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。从合同主体来看，合同上载明的出卖人为郝甲子、买受人为杨志猛。郝甲子主张买卖合同主体系金鹏公司，郝甲子签订合同的行为系职务行为，现有证据不能证明郝甲子上述主张。1.郝甲子称其行为系职务行为，但未能提供相关证据证明其主张。郝甲子提交的金鹏公司与邵店镇政府的开发协议等材料均为复印件，真实性无法予以认定。金鹏公司、郝淑阳一、二审均未到庭，郝甲子主张的金鹏公司为房屋出卖人的相关事实无法查明。2.郝甲子与杨志猛签订的房屋买卖合同上并未加盖金鹏公司的公章，从合同文字上不能显示涉案房屋买卖合同主体系金鹏公司，郝甲子收取杨志猛的购房款，并出具收据，收据上郝甲子予以签字，收据上也未加盖金鹏公司印章。3.郝甲子未提供有效证据证明涉案的59万元购房款已转入金鹏公司账户。郝甲子提供的其与郝淑阳之间的打款记录，数额上不能与涉案购房款数额对应。4.郝甲子在一审庭审中陈述“公司没有收益，也没有参与经营，所有的账目都没有走公司，实际合伙人就是我和我四姑（郝淑阳）。”综上，一审法院判决郝甲子承担退还相关购房款的责任，并无不当。一审释明郝甲子与郝淑阳、金鹏公司之间纠纷另行解决，并无不当。二、关于一审程序问题《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。本案一审立案时间为2019年8月6日，结案时间为2019年10月31日，从立案到审结并未超过三个月。郝甲子上诉称一审法院适用简易程序存在超审限审理的情况，该主张不能成立。关于诉讼费问题，一审按照简易程序审理案件，一审诉讼费已经减半收取。郝甲子就诉讼费的上诉主张也不能成立。综上所述，上诉人郝甲子的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4850元，由郝甲子负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年五月二十日书记员  侯梦池