江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10670号上诉人（原审原告）：丁鑫，男，1990年4月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：罗玉清（系丁鑫母亲），住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京中南新锦城房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道18号8幢108室。法定代表人：徐小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司法务。上诉人丁鑫因与被上诉人南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院作出的（2019）苏0113民初4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁鑫上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.“商品房预售合同（宁房预售合字2016056300号）”是格式合同、附件十第六条是格式条款，一审对这一事实不做任何认定；2.中南公司作为提供格式合同的一方，没有尽合理提示义务，没有对免除其责任的格式条款尽任何说明义务；3.中南公司在房产限购政策出台后的2017年3月17日才取得A-1幢商品房预售许可证，却在2016年9月无预售许可证的情况下将房屋预售给上诉人，中南公司无证预售房。当时楼市火爆，销售人员催促签合同，商品房预售合同附件十是补充协议，一共有十八条，内容繁多，字体缩的很小，比正本合同字体小一倍以上，而且字间距、行间距很密，一审判决认定的“特别约定”加黑加粗，但字体跟合同正文相比明显起不到引起注意的效果，且当时销售人员对合同根本没有做任何提示和说明，只是催促签字。二、一审判决适用法律错误。商品房预售合同正本对交房日期做出了明确的约定，但附件十补充协议第六条中则做了相矛盾的约定，中南公司给了自己六个月的免责期，使购房人按期拿房的权利受到限制。该格式条款应当认定无效。1.补充协议本来是对合同正文未尽事宜及细节的进一步约定，不应做出与合同正文相违背的约定。中南公司以格式条款补充协议的形式改变了合同正文的约定，具有一定的误导性。2.法律规定提供格式条款的一方应对其已尽合理提示及说明承担举证责任和义务，而中南公司未提供证据证明其尽到了合理提示义务。3.按照合同约定期限交房是中南公司的主要义务，否则应承担相应的违约责任，附件十格式条款补充协议的相关约定免除了其该项责任，同时限制了购房人获得违约赔偿的权利，双方的权利义务严重失衡，违反了公平原则，应属无效条款。中南公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。丁鑫向一审法院起诉请求：1、判令商品房预售合同附件十第六条第2款的免责条款无效；2、判令中南公司支付逾期交房违约金11610元；3、判令中南公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年9月20日，双方签订了商品房预售合同一份，丁鑫（预购人乙方）购买中南公司（预售人甲方）开发的位于栖霞区马群街道世纪雅苑A-1幢1单元2804房屋，总价2580084元。合同第六条第一项约定：甲方应于2019年3月31日前向乙方交付该商品房。第六条第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任：双方按照附件十第六条约定处理，但乙方解除本合同的除外。合同附件十第六条第2款特别约定：乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同交房日期不超过六个月的为免责期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任；免责期后，甲方仍未交房的，甲方按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付自免责期结束之日起的违约金，违约金总额不高于已付房款的5%。该特别约定的字体进行了加黑加粗。另在合同附件十开头，载明“特别提示：为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明。本合同一经签订，即视为乙方已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。”上述特别提示亦采用加黑加粗字体。合同签订后，丁鑫支付了全部购房款。2019年5月1日，中南公司向丁鑫发出收楼通知书，通知丁鑫于2019年5月5日至5月15日收楼，丁鑫于2019年5月15日办理了收楼手续。现丁鑫提起诉讼，要求中南公司承担逾期交房违约金。一审另查明，中南公司于2017年3月17日取得栖霞区马群街道世纪雅苑A-1幢、A-2幢商品房预售许可证。上述事实，有南京市商品房预售合同、收楼通知书、商品房预售许可证、收楼通知书EMS快递单及当事人的陈述等证据佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，双方签订的商品房预售合同虽然约定于2019年3月31日前交付房屋，但合同第六条第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，按照附件十第六条约定处理,即甲方实际交房日期晚于合同交房日期不超过六个月的为免责期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任；中南公司在超过六个月的免责后仍未交房的，应承担违约责任。该约定虽然免除了中南公司的部分责任，但并未加重丁鑫的责任，也未排除丁鑫的主要权利。合同附件十开头的“特别提示：为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款……，本合同一经签订，即视为乙方已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处”，使用了加黑加粗字体，丁鑫在合同附件十上签字，应视为其认可了合同附件十的内容，对交房期限的变化有充分的了解，中南公司已提示丁鑫注意合同附件十对交房期限作出了变更，另合同附件十第六条第2款“特别约定”，亦采用了加黑加粗字体，用以引起丁鑫的注意，故合同附件十不存在无效的情形。根据合同附件十第六条第2款特别约定，中南公司在六个月免责期内交房，不应承担违约责任。综上，丁鑫的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回丁鑫的诉讼请求。一审案件受理费90元，减半收取45元，由丁鑫负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人丁鑫提供认购书，证明2016年9月15日双方签订了认购书，并对房号、价款、总价、单价、定金、支付方式进行了约定。中南公司质证认为，对该证据真实性予以认可，对其证明目的不予认可，另外，该认购书可以证明双方之间成立了商品房买卖合同关系。本案二审的争议焦点为：案涉商品房预售合同附件十第六条关于逾期交房不超过六个月为免责期的约定是否有效。本院认为，本案双方争议的商品房预售合同附件十（甲乙双方的其他约定）系由中南公司拟定，且在拟定过程中未与丁鑫进行协商，中南公司对该事实并不否认，故该附件中约定的相关条款属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款所指的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，双方当事人在案涉合同附件中约定，中南公司实际交房日期晚于合同交房日期不超过六个月的为免责期，该条款内容并未完全免除中南公司应承担的逾期交房违约责任，也未排除丁鑫作为购房人在案涉商品房预售合同项下的主要权利，且中南公司就该条款内容已经尽到了提示义务，在此情形下一审法院认定该合同约定内容有效并无不当。综上所述，上诉人丁鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人丁鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年五月二十六日法官助理 李映碧书 记 员 顾 欢