广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8339号上诉人（原审被告）：唐宏，男，1983年7月27日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：梁韵，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖小钧，男，1958年10月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告：苏镇标，男，1955年8月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：广州市群益房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区中新镇恒大山水城骏峰三街3号之八。法定代表人：关灼南。上诉人唐宏因与被上诉人廖小钧、原审被告苏镇标、原审第三人广州市群益房地产代理有限公司（下简称群益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人唐宏上诉请求判令：l、撤销原审判决，改判驳回廖小钧的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由廖小钧承担。事实与理由如下：一、廖小钧的解除权已消灭，原审判决确认涉案合同于2018年10月12日解除属于适用法律错误。假设合同有效，廖小钧自认其在签订合同两三个月后已经知晓涉案房屋已被出卖给他人，合同实际已无法继续履行，廖小钧自此可主张解除合同。不论廖小钧是否催告，按照最长的解除权行使期限，廖小钧最迟也应在2018年6月12日前行使解除权。廖小钧于2018年10月12日才起诉主张解除合同，此时已超过法律规定的行使期限。原审法院在廖小钧解除权消灭的前提下仍然确认其主张，明显违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定；二、原审判决混淆“无权代理”与“无权处分”行为，认定涉案合同有效属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十八条和第五十一条分别就“无权代理”与“无权处分”作了不同的规定，可见两者并非同一概念。“代理”是行为人以被代理人名义实施的民事法律行为，“处分”是行为人以自己名义实施的民事法律行为。具体到本案，合同各方均明确唐宏是以卖方代理人的身份参与磋商，唐宏的真实意思表示是将涉案合同的权利义务归于被代理人，而非将涉案房屋视为己有、以卖方身份处分房屋。因此，唐宏的行为构成无权代理而非无权处分。原审认可唐宏构成无权代理，却又在随后的论述中认为“唐宏无权处分不影响《房地产买卖合同》的效力”，并确认合同解除，明显是自相矛盾，且错误适用了无权处分的相关司法解释来认定合同效力；三、廖小钧非善意相对人，且未遭受合理的实际损失，唐宏无需承担任何赔偿责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四项的规定，涉案合同应认定为无效，即使唐宏需要承担赔偿责任，也应为缔约过失责任。原审判决直接适用合同中的违约条款判令唐宏支付违约金和承担居间服务费，判决有误。缔约过失责任的目的是补偿一方当事人因合同不成立、无效或者被撤销而遭受的损失，从而使其利益恢复至合同签订之前的状态，故其损害赔偿的对象为信赖利益，信赖利益并不包括合同履行后可以获得的利益即履行利益。因此，廖小钧主张的房价涨幅差额损失属于履行利益，不应支持。实际上，廖小钧在合同签订后只产生了两项支出，其中房屋定金5万元，群益公司已经全额返还给廖小钧，不存在损失。廖小钧所支出的居间服务费14200元，应由廖小钧自行承担。其一，根据廖小钧与群益公司签订的《房地产居间服务费支付承诺书(买方)》，居间服务费的支付条件为“促成卖方与本人达成买卖合同”，而本案中的卖方并未签订合同，涉案合同也因未得到卖方追认而无效，故群益公司无权收取居间服务费。其二，群益公司为促成交易并收取居间服务费，在未核实代理人权限、未查册，且唐宏已明确表示暂不签订合同的情况下，仍以“拿到公证授权书后合同才生效”为由诱骗唐宏签署合同。群益公司的行为己违反《房地产经纪执业规则》的规定，也违反了《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的要求，无权收取居间服务费。其三，按照一般的习惯及常理，群益公司如认为其有权收取居间服务费，其理应在退还廖小钧的定金时直接扣除，群益公司全额退回其收取的定金，也表明其并未向廖小钧主张收取居间服务费。其四，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则，廖小钧在明知合同未能生效且无法继续履行的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，而不是在争议发生一年多以后、起诉前主动向群益公司支付居间服务费。廖小钧故意扩大的损失，不得要求赔偿。被上诉人廖小钧答辩称：不同意唐宏的上诉请求，答辩意见与原审意见一致。原审被告苏镇标、原审第三人群益公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。廖小钧于2018年10月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认廖小钧与苏镇标于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》于起诉之日解除；2、唐宏、苏镇标向廖小钧支付违约金118000元及从本案起诉之日起五天后至实际付清之日起止的利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算）；3、唐宏、苏镇标按照15000元/平方米的标准向廖小钧赔偿房价差额损失200200元；4、唐宏、苏镇标向廖小钧赔偿居间服务费14200元；5、唐宏、苏镇标承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明：2017年3月13日，苏镇标（卖方，委托代理人唐宏）、廖小钧（买方）、群益公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖位于原××城市××大山水城××街××房、××房的所有买卖条件达成一致意见。一、建筑面积分别为43.21平方米和56.92平方米。二、总楼价118万元……备选条款：1.买方知悉该物业业权人苏镇标，现业权人委托唐宏作为代理人代为出售该物业，签订合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系……七、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿……备注：基于楼市近期升差太大，买卖双方协商后决定卖方违约除按房价的10%支付违约金外按市场价值补偿差价赔偿给买方（即房价增值部分）。附件1.一次性付款（1）签订本合同时支付5万元作为定金。（2）首期楼价款（含定金）共计83万元应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天交付。（3）于交税过户完成当天交楼当天付清楼价余款共计35万元。交易手续约20个工作日前完成，如因房管局原因导致延误，则时间相应顺延……。同日，廖小钧支付5万元定金，《收款收据》载明兹收廖小钧委托群益公司代付涉案房屋定金5万元，备注定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还。群益公司收到廖小钧交来的居间服务费14200元。2018年4月30日，群益公司出具《证明》记载合同签订后卖方迟迟不按合同约定办理相关交易过户手续。经群益公司多次催促，卖方唐宏明确表示该房屋已卖给别人。2019年1月10日，苏镇标出具《说明》记载涉案房屋在2017年6月26日签订房地产买卖合同出售。2019年11月13日，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具《房地产估价报告》载明价值时点2017年9月30日分别位于增城市××大山水城××街××房、××房评估价值分别为691360元、910720元，共计1602080元。原审另查明：位于原××城市××大山水城××街××、××房的原权属人为苏镇标。位于增城区××大山水城××、××房，建筑面积分别56.08平方米和43.27平方米，于2017年9月27日售价1398000元。廖小钧陈述以下情况：签订合同时廖小钧提出要看房产证原件，唐宏说以后会把证办妥给廖小钧，且说委托授权手续正在公证中；《收款收据》载明“定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还”不知道是谁写的；签订合同两三个月后，才知道唐宏没有取得授权，且听说涉案房屋卖给别人了。唐宏陈述以下情况：一直未取得授权，签订合同几天后，苏镇标的儿子苏志军说不卖了，唐宏就马上与中介说取不到授权；《收款收据》载明“定金暂由陈世华代为保管，由唐宏合法公证书出来后归还”可以证明廖小钧对唐宏无完整授权是知情的；5万元定金由群益公司收取。原审法院认为：关于唐宏是否构成无权代理的问题。唐宏与苏镇标均确认唐宏在签订涉案《房地产买卖合同》时没有取得苏镇标的授权，苏镇标事后亦未对唐宏的行为进行追认，因此，唐宏没有代理权而以苏镇标的名义签订涉案房屋买卖合同，其行为构成无权代理。关于无权代理所要承担的法律责任的问题，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，唐宏在没有代理权的情况下以代理人的身份签订涉案《房地产买卖合同》，苏镇标亦未对该合同进行追认，因此该合同对苏镇标不发生效力，应由唐宏承担责任。廖小钧明知唐宏未取得合法授权，仍与其签订《房地产买卖合同》，也应承担一定的责任。苏镇标不承担责任，廖小钧主张苏镇标承担责任，于法无据，不予支持。唐宏抗辩廖小钧与群益公司存在主要过错，其无需承担任何赔偿责任，理据不足，不予采纳。唐宏无处分权不影响《房地产买卖合同》的效力，现廖小钧主张确认《房地产买卖合同》于起诉之日解除，原审法院认为，因苏镇标不追认唐宏的行为，且苏镇标称涉案房屋已另卖他人，《房地产买卖合同》无继续履行的可能，故确认廖小钧与唐宏于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系于2018年10月12日解除。关于廖小钧主张违约金及利息的问题。根据《房地产买卖合同》“基于楼市近期升差太大，买卖双方协商后决定卖方违约除按房价的10%支付违约金外按市场价值补偿差价赔偿给买方（即房价增值部分）”的约定，廖小钧主张支付违约金118000元，于法有据，予以支持。另，廖小钧主张违约金利息，理据不足，不予支持。关于涉案房屋房价涨幅差额损失的问题。廖小钧于2017年3月13日签订《房地产买卖合同》，涉案房屋价值为118万元，廖小钧陈述签订合同两三个月后已知道涉案房屋另出售给他人，现却以2017年9月30日作为房屋价值时点主张损失，理据不足。再者，廖小钧在订约时已知晓唐宏不具备代理权，应承担存在一定过错的部分风险，故对廖小钧的该项主张不予支持。关于廖小钧主张居间服务费的问题，根据《房地产买卖合同》“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，廖小钧主张唐宏赔偿居间服务费14200元，于法有据，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月2日判决如下:一、确认廖小钧与唐宏于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系于2018年10月12日解除；二、唐宏于本判决生效之日起十日内向廖小钧支付违约金118000元；三、唐宏于本判决生效之日起十日内向廖小钧赔偿居间服务费14200元；四、驳回廖小钧的其他诉讼请求。案件受理费7710元，由唐宏负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是唐宏是否需依据《房地产买卖合同》的约定向廖小钧承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”。本案中，唐宏代理苏镇标与廖小钧及群益公司签订《房地产买卖合同》，约定廖小钧向苏镇标购买涉案房屋，但事实上，在该《房地产买卖合同》签订当时，唐宏并未取得苏镇标委托其出售涉案房屋的授权，廖小钧对此明知，在《房地产买卖合同》签订之后，苏镇标也未对唐宏的无权代理行为进行追认，廖小钧对此亦明知。对于唐宏来讲，其在未取得苏镇标明确授权的情况下事先以苏镇标的名义向廖小钧出售涉案房屋，事后也未积极促使苏镇标对其无权代理行为进行追认，故唐宏对造成无权代理的后果具有过错。对于廖小钧来讲，其在明知唐宏没有代理权，也无证据反映其可以合理信赖唐宏有代理权的情况下，仍签订《房地产买卖合同》购买涉案房屋，故廖小钧对造成无权代理的后果同样具有过错。依据前述法律规定，唐宏与廖小钧应按各自的过错对无权代理的后果承担相应的责任。廖小钧依据《房地产买卖合同》的约定诉请唐宏向其承担支付违约金、赔偿中介费损失的责任，但其一，该合同系唐宏以苏镇标的名义签订，而其中有关违约责任条款仅在该合同合法成立的前提下才适用于合同双方当事人，但唐宏的无权代理行为因未获得苏镇标的追认而未生效，故廖小钧援引该未生效的合同条款要求作为非合同当事人的唐宏承担合同责任缺乏法律依据，其二，廖小钧明知唐宏以苏镇标代理人的名义签订《房地产买卖合同》时尚未取得苏镇标的授权，亦应知该合同需待苏镇标追认后方能生效，但仍在合同效力尚未确定的情况下向群益公司支付居间服务费，故即使廖小钧因此而遭受相应的损失，也应由廖小钧自行解决。综上，廖小钧诉请唐宏支付违约金及赔偿居间服务费损失缺乏法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。同理，在《房地产买卖合同》未生效的情况下，廖小钧诉请解除该合同亦于法无据，原审判决对此予以支持亦有欠妥当，应予纠正。综上所述，上诉人唐宏的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初6967号民事判决；二、驳回廖小钧的全部诉讼请求。本案一审案件受理费7710元、二审案件受理费15420元，均由廖小钧负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十日书记员  王文杰唐颖琪