北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4675号上诉人（原审被告）：北京启美物业管理有限公司，住所地北京市东城区天坛东路66号11号楼二层2017A室。法定代表人：刘军，执行董事。委托诉讼代理人：邓凤，北京楷汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨光，男，1991年3月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡斌，北京丁王律师事务所律师。上诉人北京启美物业管理有限公司（以下简称：启美公司）因与被上诉人杨光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初43090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人启美公司之委托诉讼代理人邓凤、法定代表人刘军，被上诉人杨光及其委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。启美公司上诉请求请求撤销一审判决第一项，依法改判我方不支付杨光违约金。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、我方交付的房屋符合居住条件，杨光也予以认可。根据2019年1月25日杨光签字的交房确认单可知，杨光在入住前已对房屋进行了验收，并确认符合房屋交房条件，且从我方提交的微信聊天记录可以知晓在双方签订租赁合同前，杨光已经带专业人士对房屋进行了验收；二、杨光于2019年4月19日委托北京中环质评环境检测有限公司对室内空气质量进行检测系其单方委托，检测条件系杨光单方自述。检测依据和检测方式均不符合标准，其出具的检测结果不具有客观真实性，无法依据该检测结果认定从杨光入住开始房屋就持续属于不合格状态，这种推论没有任何根据，不能作为认定本案事实的依据，也无法认定我方提供的是不适租的房屋；且一审法院以此判决我方赔偿较高的违约金对我方不公平。杨光辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。杨光向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的房屋租赁合同，要求启美公司返还杨光2019年2月1日至4月30日的房租及押金48000元；2.请求法院依法判令启美公司按月租金的300％支付违约金108000元；3.本案诉讼费由启美公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年1月8日，杨光作为体验人（乙方），启美公司作为出让人（甲方），签订《房屋体验合同》，约定：甲乙双方就房屋体验有关事宜达成如下协议：房屋坐落于12号院，房本建筑面积101.60平方米，实际体验建筑面积46平方米，庭院面积20平方米；房屋体验期限自2019年2月1日至2020年1月31日。甲方应于2019年2月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。体验标准：12000元/月，体验金总计144000元整；支付方式押一付六，押金及体验金于合同签订后2日内支付；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、治安、卫生等方面的安全条件；体验期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第八条合同解除（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达2日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任及免责甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月体验金的300%向乙方支付违约金。合同签订后，杨光按照约定向启美公司支付了押金12000元和上半年租金72000元。2019年1月25日，启美公司向杨光交付了12号院F房间。2019年4月18日，12号院的承租方自行委托北京新居卫士环保科技有限公司对12号院内房屋的室内甲醛、TVOC、苯进行了采样检测。北京新居卫士环保科技有限公司出具的检测报告显示：E房间、G房间客厅、F房间（二楼）、D房间、B房间（一楼、二楼）的甲醛和TVOC不合格。启美公司法定代表人刘军当日在小茶叶胡同12号院微信群中表示：“我看到检测结果了，很多房间都有不同程度的超标，想了几个解决方案：1、室外温度大于20度后便开启空调；2、大家每天早上把窗户都打开，晚上酌情内倒试打开；3、给每一户适当配置炭包和绿植。不知检测机构有什么好的建议，也看看大家还有没有方案。装修后没进家具前我们进行过检测，是合格的，初步判断主要是家具和软装。”杨光表示楼上楼下甲醛都超标，要求启美公司提供之前测甲醛结果，刘军微信留言：“开窗通风，开启空气净化器，把空调也打开，这样室内暂时应该可以居住，明天我们出一个解决方案，尽量做到对大家的影响最小。”包括杨光在内的租户要求启美公司尽快找人进行专业除甲醛。启美公司要求租户次日配合关闭门窗，提出找一家具有CMA资质的机构重新进行检测。杨光同意启美公司提出重新检测的意见，但要求启美公司承担这两次检测的费用，启美公司同意承担两次检测费用的同时，提出对该院内尚未出租的A房间进行检测，启美公司的理由是那个房间没有摆放家具，以便判断问题出在哪里。2019年4月19日，双方确认由北京中环质评环境检测有限公司对12号院内房屋的空气质量进行检测。当日，北京中环质评环境检测有限公司对上述房屋进行了采样。报告显示的密闭时间为12小时（自述），未出租的A房间检测结果显示：甲醛标准值≦0.10mg/立方米检测结果0.14，不符合标准；苯标准值≦0.11mg/立方米检测结果0.17，不符合标准；TVOC标准值≦0.60mg/立方米，检测结果0.70，不符合标准，该房间其他指标的检测结果均为符合标准。出租给杨光的F房间检测结果显示：一楼甲醛标准值≦0.10mg/立方米，检测结果0.11，不符合标准;F房间二楼甲醛标准值≦0.10mg/立方米，检测结果0.12，不符合标准；TVOC标准值≦0.60mg/立方米，检测结果0.69，不符合标准。该房间其他指标的检测结果均为符合标准。启美公司收到上述检测结果之后，清洗了室内窗帘并于2019年4月23日在涉案房屋加装了新风系统。经双方当事人协商确定，北京中环质评环境检测有限公司于2019年4月29日对小茶叶胡同12号院内房屋的空气质量再次进行了检测，检测结果显示杨光承租的F房间甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC各项指标均符合标准。2019年7月1日，另案肖梦婕单方委托北京中环质评环境检测有限公司对12号院内房屋的空气质量再次进行检测，F房间检测结果显示：甲醛标准值≦0.10mg/立方米，检测结果0.16，不符合标准。其他指标符合标准。为此，杨光委托律师于2019年7月13日向启美公司发出律师函，要求启美公司采取补救措施，并向杨光退还租金、赔偿违约金。2019年7月19日，启美公司回函表示该公司已经采取了各项措施，涉案房屋空气质量于2019年4月29日经检测合格，杨光在2019年7月1日自行检测的情况该公司不清楚，建议杨光可以终止体验合同，尽快搬离涉案房屋。杨光之后回函启美公司，如对7月1日的检测结果有异议，可以重新进行检测，如启美公司不回复且不委托，视为启美公司认可7月1日的检测结果。2019年7月29日，杨光向启美公司支付了下半年租金72000元，并在涉案房屋居住至今。现杨光以启美公司提供的房屋不符合双方合同约定的标准，构成违约为由，提起本案诉讼。杨光要求解除与启美公司之间的合同，但表示不能及时腾退房屋，后经双方当事人协商同意，双方合同继续履行至合同到期。杨光因此对其诉讼请求作了如下变更：1.请求法院判令启美公司向杨光返还2019年2月1日至4月30日期间的房租36000元；2.请求法院判令启美公司支付违约金108000元；3.本案诉讼费由启美公司承担。启美公司以其答辩意见，不同意杨光的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《房屋体验合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。我国合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。根据上述规定，启美公司作为出租方应当保证涉案房屋在租赁期内适租。现根据2019年4月19日的检测报告显示，在杨光入住涉案房屋三个月左右，涉案房屋空气质量仍然不合格，即涉案房屋并不符合居住条件。启美公司提出2019年4月19日的检测报告为承租方单方委托，但根据双方微信群的聊天记录显示，该次检测虽由承租方委托，但该检测机构的选择和申请检测均是经过启美公司认可并同意的情况下进行的，因此，该份检测报告的真实性、合法性及与本案的关联性均应予以认定。启美公司另提出甲醛、TVOC超标原因不明一节，因涉诉房屋系启美公司提供，现启美公司未提交证据证明2019年4月29日之前涉案房屋甲醛、TVOC超标系杨光自身原因所致，启美公司应承担举证不能的责任。法院对启美公司在2019年4月29日之前未提供适租房屋的违约事实予以认定。关于违约金，涉案房屋空气质量经检测存在甲醛、TVOC超标的情况后，启美公司采取了多项补救措施，2019年4月29日经检测已经合格，杨光一方于2019年7月委托检测机构作出的涉案房屋室内空气质量不合格的检测报告，是未经启美公司同意进行的单方检测，法院对杨光提交的该份检测报告不予采纳。同时，根据杨光在2019年7月底按时交纳下半年租金并一直居住使用涉案房屋的情况，结合双方在庭审中均同意继续履行合同至合同到期的事实，应视为杨光认可涉案房屋的空气质量在启美公司采取补救措施后，符合居住使用条件，因此，启美公司在2019年4月29日之后不应再因空气质量问题承担违约责任，但对于2019年4月29日之前的空气质量问题，启美公司仍应承担违约责任。关于违约金的数额，启美公司主张杨光没有实际损失，杨光主张的违约金数额及双方合同约定的违约金均属过高。对此问题，法院认为，启美公司在知悉涉案房屋甲醛、TVOC超标后，在杨光的配合下积极采取了多项补救措施，使涉案房屋的空气质量在2019年4月29日检测时已经达标；同时，杨光未提交证据证明因启美公司的违约行为给其造成实际损失，杨光主张的违约金数额明显过高，应当调整减少，对于启美公司向杨光支付的违约金数额，法院以杨光的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定启美公司赔偿杨光违约金24000元。关于杨光要求启美公司退还2019年2月至4月期间租金的请求，涉案房屋的空气质量在2019年4月19日检测时虽存在甲醛和TVOC超标的情况，但杨光在上述期间一直占有使用涉案房屋，杨光已就启美公司的违约行为主张违约金，杨光再要求启美公司返还租金的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起三日内，北京启美文化发展有限公司给付杨光违约金24000元。二、驳回杨光其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，北京启美文化发展有限公司于2020年3月30日变更名称为北京启美物业管理有限公司。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的《房屋体验合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。杨光依约支付了租金，启美公司作为出租方应当保证涉案房屋在租赁期内的适租性。2019年4月19日的检测报告显示，在杨光入住涉案房屋三个月左右，涉案房屋空气质量仍然不合格，即涉案房屋并不符合居住条件。根据双方微信群的聊天记录显示，该次检测虽由承租方委托，但该检测机构的选择和申请检测均是经过启美公司认可并同意的情况下进行的，故本院对该份检测报告予以采信。同时，可以据此认定启美公司存在未依约提供适租房屋的事实，构成违约。虽然2019年4月29日再次检测果显示涉案房屋空气质量各项指标均符合标准。但启美公司仍应就此前房屋空气质量不合格的问题，承担违约责任。关于违约金的数额，一审法院以杨光的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定启美公司赔偿杨光违约金24000元，并无不当。综上所述，启美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因启美公司于本院审理期间进行了名称变更，故本院对一审判决作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初43090号民事判决；二、自本判决生效之日起三日内，北京启美物业管理有限公司给付杨光违约金24000元；三、驳回杨光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费400元，由北京启美物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年五月十五日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯