云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民再9号上诉人（原审第三人）：张群英，女，1970年9月26日出生，四川省广安县人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：周绍忠，系张群英丈夫。特别授权。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：兰应媛，女，1981年10月6日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：杨翠凤，女，1953年10月10日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。被上诉人（原审被告）：付正银，男，1945年1月18日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，系杨翠凤之夫。被上诉人（原审被告）：付国兵，男，1973年3月13日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，系杨翠凤、付正银之子。三被上诉人委托诉讼代理人：刘在朝，保山司法局隆阳法律服务所工作者。特别授权。第三人（原审第三人）：保山市隆阳区。所在地：隆阳区永昌街道白塔社区。负责人：李永能，系该村民小组长。上诉人张群英与被上诉人兰应媛、杨翠凤、付正银、付国兵，第三人隆阳区房屋买卖合同纠纷一案。张群英不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人张群英及其委托诉讼代理人周绍忠、何建雄；被上诉人兰应媛及其委托诉讼代理人翟雪燕；被上诉人杨翠凤、付正银、付国兵及其委托诉讼代理人刘再朝；第三人保山市隆阳区负责人李永能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰应媛向一审法院起诉请求：依法判令被告杨翠凤、付正银、付国兵偿还借款本金82万元；判令杨翠凤、付正银、付国兵自2012年11月6日起，以本金82万元，按月利率2%支付原告利息至实际还款之日；本案诉讼费由三被告承担。一审法院再审认定的事实：2012年3月21日，原审三被告向原审原告借款60万元，约定借期2个月，并约定用被告杨翠凤名下位于隆阳区的房地产（房权证号：隆阳区字第××号，土地证号为隆永集用［2009］第00012号）作抵押。2012年3月22日原审原告兰应媛在富滇银行取款60万元存入原审被告付国兵在富滇银行99×××85的账户。2012年5月21日，双方约定的借款到期，原审三被告未按约还款，原审原告与原审被告杨翠凤签订《房地产买卖协议》，将双方约定用于抵押担保的房地产以买卖的名义转让给原审原告兰应媛，转让价为71万元。后因原审原告兰应媛欠第三人张群英债务71万元，三方私下达成协议，由原审三被告将白塔社区李家湾4组的房地产转让给张群英，转让价款为82万元，其中71万元用于清偿张群英与兰应媛之间的71万元债务，剩余差价11万元由张群英支付给三被告。2012年10月9日张群英现金支付给原审三被告5万元。2012年10月15日，原审原告向原审三被告及第三人提起房屋买卖合同、民间借贷纠纷诉讼，2012年11月6日，本院作出（2012）隆民初字第01523号民事调解书，调解协议内容：一、原告兰应媛向被告杨翠凤、付正银、付国兵购买的位于隆阳区的房地产（房屋所有权证号00039283号、集体土地使用证号为隆永集用［2009］第00012号）转让给第三人张群英，由第三人张群英支付被告杨翠凤、付正银、付国兵82万元（其中71万元已由原告兰应媛支付）；二、由原告兰应媛归还第三人张群英借款71万元；三、第三人隆阳区同意将被告杨翠凤、付正银、付国兵的上述土地使用权转让给第三人张群英；四、本案案件受理费11000元，减半征收5500元，由原告兰应媛、第三人张群英各负担2750元。2012年11月12日，张群英现金支付给原审三被告6万元房屋差价款。协议生效后第三人张群英在对三被告的房屋进行局部改造装修后入住，现该房仍然由第三人张群英居住使用。现该房产面临被政府征收。一审法院再审认为：本案再审争议焦点是本案借款本金是多少，原审原告主张应当以双方达成的调解协议中的房屋价款82万元作为借款本金的主张是否成立；原审原告要求原审三被告以82万元为基数，按月利率2%支付自2012年11月6日起至借款本息实际清偿之日止的利息的主张是否成立。其一，本院原审作出的（2012）隆民初字第01523号民事调解书将案由定为房屋买卖合同、民间借贷纠纷，该案由定性错误。原审原告与原审被告杨翠凤签订的《房地产买卖协议》名为买卖实为履行双方借款约定的房屋抵押担保，原审原告并未向原审三被告实际支付购房款71万元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本院案由应确认为民间借贷纠纷。其二，对于本案借款本金，从原审原告提交的银行存款、取款凭证可证实，原审原告与原审被告的实际借款本金为60万元，对原审被告主张其中有6万元存款当天即取出用于支付借期利息，因原审三被告未提交证据证实，本院不予采纳。对原审原告主张借款本金应按82万元计算，因原审原告未提交双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金的债权凭证，故对原审原告要求原审三被告归还借款本金82万元的主张，本院不予支持。本院认为，原审三被告最终将其以房抵债的房屋作价71万元抵给原审原告，71万元应当视作双方对借款本金及利息的结算，故本案再审借款本金应当认定为71万元。对原审原告要求原审三被告按月利率2%支付自2012年11月6日起至借款本息实际清偿之日止的利息的主张，因双方并未对逾期利息作明确约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，原审三被告应当按年利率6%支付给原审原告自2012年11月6日起至借款本息实际清偿之日止的逾期利息。其三，对原审原告要求变更第三人张群英为本案原告的申请，因第三人张群英在本案原审中是作为第三人参加诉讼，且并未向本院主张权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，原审原告与第三人张群英之间的民间借贷关系属另一法律关系，双方可自行协商解决，协商不成可另案起诉，本案不作处理。张群英支付给原审三被告的11万元房屋转让款及房屋装修投入，张群英可向原审三被告另行起诉。其四，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；”的规定，本院作出的（2012）隆民初字第01523号民事调解书第一项、第三项内容违法，协议第二项不在本案处理范围内。综上，本院（2012）隆民初字第01523号民事调解书应当依法予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第四百零五条、第四百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2012）隆民初字第01523号民事调解书；二、由杨翠凤、付正银、付国兵于本判决生效后三十日内归还兰应媛借款本金710000元；三、由杨翠凤、付正银、付国兵于本判决生效后三十日内，以未归还借款本金为基数按年利率6%支付给兰应媛自2012年11月6日起自借款本息实际清偿之日止的利息；四、驳回兰应媛的其他诉讼请求。上诉人张群英不服原再审判决，向本院提起上诉称：第一、上诉人张群英是本案的实际债权人，应当以原告的身份参加诉讼。张群英在原审中虽为第三人，但裁判结果直接关乎其利益，张群英本人已于达成法院调解之前，支付了债权人让与房屋的差价11万元并实际入住涉案房屋逾7年，现如今该案发回重审，受直接影响的是张群英，与原审三被告直接发生房款归属纠纷的也是张群英。第二、案涉债权本金应当为82万元。原审法院在认定借款本金为60万元的基础上，兰应媛与杨翠凤、付正银、付国兵之间对借款本金及利息结算后的本金为71万元，同时，庭审也查明张群英又支付给了杨翠凤、付正银、付国兵11万元的房屋转让款。基于兰应媛与张群英之间债权让与的有效以及本案原由，张群英在同意兰应媛的债权让与后，接受债务人以物抵债并向债务人支付的物与债务的差价11万元，应当列入民间借贷本金之列，因此本案的借款本金应当为82万元。因本案涉及民间借贷、房屋买卖合同、债权让与三个法律关系，基于民间借贷之债与债权让与之债之间存在同一性，兰应媛与张群英之间的债权让与张群英的同意而生效，至于债务人以何种方式履行债务，并不影响二人之间债权让与的效力。第三、关于双方借款利息应当自2012年11月6日起，以本金82万元，按月息2%支付利息至实际还款之日。原审法院认定事实部分错误，适用法律错误，应当依法改判并支持上诉人的请求。被上诉人兰应媛辩称：1、关于是按60万还是71万为本金计算利息的问题，双方约定借款加利息计算的是复利，并且此复利的计算方法，是双方认可，没有超过法律的上限。2、关于《房地产买卖协议》是否无效的问题，从当时签订的情形来看，基于兰应媛不属于李家湾的集体村民小组这一个事实来看，我们认为当时是效力待定的。但是到后来，对于农村土地这一块的相关规定作了一定的变更，我们认为这个效力还是有效。被上诉人杨翠凤、付正银、付国兵辩称：1、张群英属无独立请权的第三人，依法不享有上诉权。2、一审法院对再审范围的确定，程序合法。3、一审判决原审三被告将其以房抵债的房屋作价71万元低给原审原告，71万元应当视作双方对借款本金及利息的结算，故本案再审借款本金应当认定为71万元的认定，与事实和证据不符，适用法律明显错误。4、判决三被告承担利息，违反处分原则。第三人隆阳区未作答辩。本院经再审查明：2012年3月杨翠凤、付正银、付国兵向兰应媛借款60万元，约定借期2个月，双方约定用杨翠凤名下位于保山市隆阳区的房地产（房权证号：隆阳区字第××号，土地证号为隆永集用［2009］第00012号）作抵押。2012年3月14日，保山市隆阳区永昌街道办事处白塔社区李家湾小组4组开具证明“由于杨翠凤家庭生活出现困难，现经我村研究决定，同意杨翠凤将该宗土地的使用权，所有权及该宗土地的征收款一并长期转让。”2012年3月22日兰应媛从富滇银行取款60万元存入付国兵在富滇银行的账户。2012年5月21日双方签订了《房地产买卖协议》，协议约定：1、甲方（杨翠凤）自愿将位于隆阳区自己名下的房地产（房权证隆阳区字第××号，隆永集用（2009）第00012号），建筑面积为275.16平方米，土地面积为360.00平方米，加45.89平方米，一次性卖给乙方（兰应媛）。2、成交价为71万元。3、付款方式：自签订本协议之日一次性付清。4、自付款之日起三十日内，甲方将房产交付给乙方使用。5、需要过户时，甲方必须积极配合乙方办理所有过户手续，所需费用，由乙方承担。6、如出现违约，由违约方支付给守约方10%的违约金。2012年5月21日杨翠凤，付正银、付国兵签字捺印，收到兰应媛购买李家湾杨翠凤名下的房地产款71万元。2012年5月21日兰应媛向张群英借现金人民币71万元用于购房，期限为3个月，约定到期后，兰应媛无法归还债务。后三方商议及保山市隆阳区同意，将涉案房地产转让给张群英，张群英要再支付给杨翠凤购房地产款11万元。2012年10月9日付国兵、付正银、杨翠凤，收到张群英购房地产款5万元。2012年10月15日，兰应媛向法院提起房屋买卖合同、民间借贷纠纷诉讼。2012年11月6日保山市隆阳区人民法院作出（2012）隆民初字第01523号民事调解书。协议达成后，杨翠凤、付正银、付国兵将《房屋所有权证》、《集体土地使用证》交给了张群英。2012年11月12日杨翠凤、付正银又收到张群英支付的购房地产尾款人民币6万元。之后，张群英对该房屋进行了改造、装修入住。2019年9月9日保山市隆阳区人民法院作出（2019）云0502民监1号民事裁定，认为调解书确有错误，应予再审。本院再审认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定赋予第三人独立请求权的诉讼地位，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”原审中张群英的诉讼地位为第三人，对双方的诉讼标的，是具有独立请求权的第三人，并享有原告的诉讼权利和义务，有权提起上诉。对上诉人张群英主张，本人是实际的债权人，应当以原告的身份参加诉讼的诉请，本院认为，张群英提起上诉，已享有了原告的诉讼权利和义务，对张群英的民事权利已得到保护。对于被上诉人杨翠凤、付正银、付国兵抗辩，张群英属无独立请权的第三人，依法不享有上诉权的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案因李翠凤、付正银、付国兵向兰应媛借款60万元，并将杨翠凤名下的房地产作抵押，双方又签订了《房地产买卖协议》。后因兰应媛向张群英借款71万元，无法归还，三方协商同意后，兰应媛将房地产转让给张群英。张群英又向杨翠凤、付正银、付国兵支付购买房地产的差价11万元，并持有被上诉人《房屋所有权证》、《集体土地使用证》并装修居住有7年之余。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效。本案兰应媛、张群英并非保山市隆阳区永昌街道办事处白塔社区李家湾小组村民，其购买房地产的行为违反了法律和行政强制性规定，双方签订的《房地产买卖协议》为无效合同。上诉人张群英主张以本金82万元为基数，自2012年11月6日起，按月息2%支付利息至实际还款之日止，对利息的诉请；被上诉人兰应媛主张《房地产买卖协议》有效及利息的诉请，因买卖合同无效，本院均不予支持。被上诉人杨翠凤、付正银、付国兵主张认定71万元本金，与事实和本案在卷证据不符，其理由不成立，本院不予支持；对主张判决三被告承担利息，违反处分原则的理由成立，本院予以采信。杨翠凤、付正银、付国兵与兰应媛在签订《房地产买卖协议》和兰应媛转让给张群英时，虽都不知道所交易的房地产，属于禁止流转范围，但都应对合同无效承担一定的责任。第三人保山市隆阳区开具证明，促使房产买卖违法交易，存在一定的过错责任。综上，一审法院认定事实部分错误，适用法律错误，应予纠正，张群英诉请的82万元本金，本院予以支持，诉请的利息，因合同自始无效，故本院不予支持。经本院审判委会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民再1号民事判决书；二、由被上诉人杨翠凤、付正银、付国兵于本判决生效之日起三十日内归还张群英购买房地产款人民币820000元；三、由上诉人张群英将位于保山市隆阳区杨翠凤名下的房产腾出，于本判决生效之日起三十日内归还杨翠凤并将房权证隆阳区字第××号，土地使用证隆永集用（2009）第00012号一并归还杨翠凤。四、驳回原审原告兰应媛的诉讼请求。五、驳回上诉人张群英的其他诉讼请求一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费11000元由杨翠凤、付正银、付国兵承担7700元；由张群英、兰应媛各承担1650元。本判决为终审判决审判长 邵 全审判员 朱 平审判员 王甸芳二〇二〇年五月十三日书记员 刘逸凡