浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初726号 原告：新昌县丁香物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624059590156X），住新昌县七星街道飞凤村白岩前57号。 法定代表人：吕雪良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施新灿，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王新华，男，该公司工作人员。 被告：杨明珍，女，1962年3月9日出生汉族，居民，户籍地址新昌县，现住新昌县。 原告新昌县丁香物业管理有限公司与被告杨明珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日、2020年5月22日两次公开开庭进行了审理，并于2020年5月22日当庭宣告判决。两次庭审原告新昌县丁香物业管理有限公司的委托诉讼代理人施新灿、王新华、被告杨明珍均到庭参加诉讼。 原告新昌县丁香物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年5月1日至2019年4月30日的物业费等3393.84元，并支付自2019年5月1日起至上述款项付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的相应利息损失，具体利息计算标准由法院审核认定；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系新昌县的业主，原告系2018年5月1日至2019年4月30日被告所属小区的物业服务公司。在上述期间内原告为该小区提供物业管理服务。物业费一年为3393.84元，一年一付。收费标准：高层1.50元／月／平方米，多层1.15元／月／平方米，非住宅（商铺）1.00元／月／平方米，地上车库20元／月／个，地下车库、车位30元／月／个，车棚5元／月／个。能耗费收费标准：多层100元／户／年，高层3-6层200元／户／年，7-11层300元／户／年，12-16层500元／户／年，17-20层700元／户／年。车棚电费每度按0.6元收取。原告按照业委会决定，为春江花苑小区业主提供了物业服务，被告应支付物业费等合计3393.84元。合约存续期间及期满后，经原告多次催讨，被告至今尚未缴纳物业费，致纠纷产生。 被告杨明珍答辩称：原告诉称被告系新昌县春江花苑3幢171室业主属实，房屋建筑面积为151.88平方米，被告居住在7楼，拥有一个地下车库。前几年的物业费都已缴清，2018年5月1日至2019年4月30日的物业费不缴纳的原因是：因原告没有及时发放工资，所以保安没有到岗就位，导致过道停放车辆凌乱。保洁人员没有及时清洁楼道，如果真的很脏，业主向物业公司提意见，物业公司就来清扫一下，但是从来没有对地下车库进行清洁。既然原告向业主们收取物业费，应向业主们提供相应的物业服务。被告对于哪个物业公司在管理小区都不知道，只是对原告公司到庭的其中一个代理人认识。对于原告诉请的物业费金额，希望与原告进行协商调解，打折处理。地下车库的费用由于原告没有管理到位，不能收取。能耗费没有经过全体业主的同意，不应收取。 原告新昌县丁香物业管理有限公司为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据： 1、2018年3月22日春江花苑业主委员会报告复印件一份，证明原告对春江花苑物业管理服务是经过房管局同意并进行招投标的事实。被告经质证认为对内容无异议，但具体情况不清楚。 2、2019年1月10日关于春江花苑小区物业工作情况说明一份，证明原告是通过招投标方式入驻春江花苑小区进行物业服务，对该小区服务属于合法，并存在事实物业服务。被告经质证认为对具体内容不清楚。 3、春江花苑物业收费价格复印件一份，证明原告按2015年原春江花苑小区物业费收费标准进行收取物业费的事实。被告经质证认为物业公司要求被告支付多少物业费，那被告就缴纳多少物业费，具体不清楚。 4、春江花苑催缴单一份，证明原告已经书面向被告进行催缴物业费的事实。被告经质证认为看到过该催缴单。 5、2018年10月26日原告及春江花苑业主委员会共同出具的告示一份，证明原告收取物业费的起止时间及收费标准的事实。被告经质证认为具体情况不知道，平时进出门都不太关注。 6、春江花苑小区业主物业费、水电费欠费清单一份，证明被告应向原告缴纳的物业费、能耗费等事实。被告经质证认为因为原告的服务管理存在瑕疵、欠缺的地方，要求原告对物业费及相应费用进行打折。 被告杨明珍未就自己的主张向本院提交相关证据。 上述证据经当庭举证、质证，经本院审核认为：原告提交的证据1-6，被告对形式真实性均未提出异议，本院予以认定，上述证据记载的相关内容可作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，新昌县春江花苑业主委员会向新昌县房管局物业科报告，内容为：春江花苑小区的物业管理服务将于2018年4月30日到期，为使小区物业管理有序进行，经业委会调查讨论决定，该小区应重新招聘物业管理服务公司。物业服务要求及收费标准仍按原物业服务要求，稍微修改后重新与业主签订（物业服务费1.5元/平方米/月，车库30元/月/个，车棚20元/月/个，高能耗费500元/户，与入住楼层有关，多退少补的原则）。2018年10月26日，原告、新昌县春江花苑业主委员会出具告示，内容为：原告从2018年5月1日进入春江花苑小区管理已有5个多月，现开始收缴物业费。缴费日期从2018年5月1日到2019年4月30日，为期一年，按以前的收费标准收取物业费。2019年1月10日，新昌县春江花苑业主委员会作出关于春江花苑小区物业工作情况说明，主要内容为：2018年三月底，经小区业委会讨论，小区物业服务需要通过房管局对外招投标，招聘有资质的物业公司来春江花苑小区做好物业服务工作。经过察看和集体讨论，确定交由丁香物业公司来小区物业服务。物业收费商定按原来的收费标准，催缴物业费由丁香物业公司催缴，但要先服务三个月才可以收取物业服务费，业委会提出小区在进出口要安装车辆识别蓝牙系统，确保人、车进出安全。检测消防系统时，因消防管已破裂没水提供消防用水，丁香物业公司提出该系统由业委会出面，物业公司协助共同参与房产商领导进行协商由房产商维修。经过多次协商，房产商同意对消防管道进行由外改室内进地下室改装。丁香物业要求等消防管道改装好再与业委会签合同，水电表一并移交。2018年底，消防管道改装好，丁香物业要求与业委会签订合同，但恰好遇上小区改选业委会，丁香物业因物业费收缴困难已没钱支付小区正常运行费用，如电梯年检保养维护、易损件更换、二次供水的水电费、保安工资等。 另查明，2019年4月23日，新昌县春江花苑现任业主委员会向原告发送通知，内容为：根据春江花苑广大业主代表及春江花苑新一届业委会开会讨论，统一决定自2019年4月30日起，终止新昌县丁香物业管理有限公司对春江花苑小区物业服务资格。2019年4月28日，新昌县春江花苑业主委员会向原告发送函，内容为：丁香物业于2018年5月1日在没有跟春江花苑业委会签订任何相关物业管理服务的协议下，擅自为春江花苑小区提供相关物业管理服务，同时据广大业主反映对你单位这一年来所提供的物业管理服务较为不满意，前期春江花苑业委会本着尊重事实、本着人性化关怀、本着为下一步小区管理顺利推进的角度出发，考虑到你单位虽然在没有签订任何协议的情况下为春江花苑小区提供了物业服务，虽然服务较差，广大业主普遍反映也很不满意，但事实是也作了一些相关工作。鉴于多方面因素考虑，业委会还是决定支持你单位在过去的一年里收取相应的物业管理费（以前正常标准的70%），可通过多次协商还是无法达成共识取得一致意见，故春江花苑业委会以书面形式通知你单位于2019年5月1日前主动退出本小区，终止相关的物业管理服务。 再查明，被告杨明珍在新昌县拥有建筑面积为151.88平方米的房屋一套，Ａ6-25车库一个。物业服务收费标准为：高层1.50元／月／平方米，多层1.15元／月／平方米，非住宅（商铺）1.00元／月／平方米，地上车库20元／月／个，地下车库、车位30元／月／个，车棚5元／月／个。能耗费收费标准：多层100元／户／年，高层3-6层200元／户／年，7-11层300元／户／年，12-16层500元／户／年，17-20层700元／户／年。按照上述标准，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，被告杨明珍共需支付房屋及车库的物业服务费3093.84元（1.5元／月／平方米×151.88平方米×12个月＋30元／月×12个月），能耗费300元／年，共计3393.84元。2019年4月25日，原告在被告家门口张贴催缴函，要求尽快缴纳物业费用。 本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案原告虽未与新昌县春江花苑业主委员会签订书面物业服务合同，但原告系因新昌县春江花苑业主委员会的决定入驻春江花苑小区，结合原告提交的相关证据内容和庭审陈述，可以认定2018年5月1日至2019年4月30日期间原告为被告所在小区提供了事实物业服务，并在该期间公告了相关物业服务收费标准。因此，原、被告之间存在事实物业服务合同关系，原告作为物业服务企业在提供相应的维修、管理等物业服务后，被告作为小区业主应当按照确定的收费标准缴纳物业服务费。逾期交纳构成违约，应承担相应的违约责任。经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业服务企业相互配合、共同努力。物业服务企业应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应如期缴纳物业费，个别业主拒绝支付物业费会影响物业服务企业的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。若业主认为物业服务企业的服务质量存在问题，物业服务企业没有完全履行合同约定的维护管理义务，业主可以合理方式向物业服务企业提出异议，要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，甚至可由业主共同决定更换物业服务企业，而不能据此拒绝支付物业费。本案被告拒绝支付物业费的理由主要是基于原告物业服务质量存在瑕疵，但未提交相关证据予以证明，对于被告该抗辩主张，本院不予采信。综上，原告诉请要求被告支付拖欠的房屋及车库物业服务费、能耗费共计3393.84元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告起诉要求的相应利息损失，因原告已于2018年10月、2019年4月催告收缴物业费，现原告要求被告支付其服务期满后即2019年5月1日起的物业费逾期付款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告杨明珍支付原告新昌县丁香物业管理有限公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费、能耗费合计3393.84元，并以3393.84元为基数偿付自2019年5月1日起至款项付清之日止的相应利息损失〔2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付〕，限于判决生效后十日内付清。 如果被告杨明珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨明珍负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 秦 妙 二〇二〇年五月二十二日 书记员 石嘉悦