广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12099号原告：陈海郎，男，汉族，1970年3月30日出生，住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：周绪东，广东融方律师事务所律师。被告：朱其玲，女，汉族，1984年3月1日出生，住址：安徽省定远县，委托诉讼代理人：蒋凤敏，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇高升，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：王强，男，汉族，1986年12月23日出生，住址：湖北省赤壁市，原告陈海郎与被告朱其玲、王强返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周绪东、被告朱其玲的委托诉讼代理人蒋凤敏、被告王强均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈海郎向本院提出诉讼请求：l、二被告腾退房屋，立即将位于深圳市宝安区××区商住楼××房产返还原告；2、被告朱其玲支付原告房屋占用费人民币295000元（根据市场租赁行情，107室房产的租赁价格为每月10000元，原告享有其中二分之一份额，即每月5000元，自2012年9月起暂计至2019年3月租金为395000元，实际计算至房屋返还之日为止）；3、被告王强就上述诉讼请求承担连带赔偿责任。4、本案诉讼保全费用由二被告承担。事实与理由：2012年9月，被告朱其玲占用原告位于深圳市宝安区××区商住楼××号，并在该房屋成立深圳市宝安区新安椰之林餐厅从事经营活动。该房屋107室的50%产权系原告所享有，朱其玲未经原告同意一直占用该房屋。经原告查证，在原告不知情的情况下，被告王强又从被告朱其玲处承租并实际使用涉案房产至今。原告与二被告多次沟通，二被告仍拒不向原告归还涉案房产，二被告的行为严重损害了原告的权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告朱其玲答辩称，被告朱其玲与原告父亲陈永裕于2016年5月14日签订租赁合同，合同期限为5年，自2016年6月1日至2021年5月31日止，合同目前仍然合法有效，朱其玲是基于合同关系合法租用位于宝安区××区××、××号商铺。朱其玲已按合同约定足额支承租商铺的租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告王强辩称，被告王强承租涉案物业时不知道有纠纷，只知道是有效的，所以租用该铺位，但经营过程中在心态、客户方面均受到很大影响，王强无法经营,但因涉案诉讼也无法正常转让，还有40000元的押金未退还。当事人围绕诉讼请依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产（以下简称106房产），登记的权利人为案外人陈海渗及张敬彬，二人各占二人之一产权份额，建筑面积为42.9平方米。位于深圳市宝安区××路西侧××区商住楼××房产（以下简称107房产），登记的权利人为原告陈海郎及其父亲陈永裕，二人各占二分之一产权份额，建筑面积为42.9平方米。2016年5月14日，陈永裕作为出租方，与作为承租方的被告朱其玲签署《出用协议》，就上述106-107号空铺二间出用约定如下：1、承用方先交保证金两个月，22000元（每月1-5号交费），每两个月交费一次。头两年承用金一万元，每两年增一千。2、如承用方再转让别人租用，需补出让方一个月房租费人民币11000元。3、承用期为五年，自2016年6月1日至2021年5月31日止。当天，朱其玲向陈永裕支付了押金22000元及茶水费30000元，陈永裕开具了相应的收款收据。被告朱其玲提交了一份陈永裕于2017年11月6日作出的《遗嘱》，载明受益人为陈海渗、陈海斌及陈圳玲，内容如下：我的父母亲均已经去世；我只有一次婚姻，即与妻子张很的婚姻；我与张很共生育有六名子女，分别为：儿子陈海渗、陈海斌和陈海郎，女儿陈圳玲、陈爱玲和陈海明（曾用名为陈圳明，已经去世）。二、本人目前与儿子陈海郎所有权确认纠纷案件仍在审理当中，在本人去世以后，根据诉讼结果取得之权益，属于本人合法拥有部分，由受益人陈海渗、陈海斌和陈圳玲三人共同平均继承。本人依法拥有的其他合法财产或财产性权益，属于本人合法拥有部分，全部由受益人陈海渗、陈海斌和陈圳玲三人共同平均继承。原告对该公证书的真实性无法确认。原告主张，在2012年之前，是由原告与陈永裕共同处置、管理涉案房产，原告不知道陈永裕将涉案房产出租，由于原告的房产比较多，没有对每一间房产都具体关注，且原告也没有委托陈永裕全权管理涉案房产。原告主张涉案商铺自2012年9月起开始经营，故要求被告支付自2012年9月起的租金。二被告于庭审中确认，被告王强自2019年3月起承租涉案的106、107房产用于经营湘聚楼餐厅，2019年8月停止经营，王强于2019年9月左右将房产交还朱其玲，涉案房产现为空置状态，由朱其玲管理。关于租金支付的问题。1、被告朱其玲主张其于2017年年底得知陈永裕去世的消息，原告曾找其协商租金支付问题，但未能协商一致。陈海渗亦同时向其主张房租，其为避免纠纷，自2018年1月起未支付租金，陈海渗持有陈永裕的身份证、出用协议、银行卡，故其相信陈海渗有代理权。朱其玲称，由于协商租赁合同未果，原告交代物业公司禁止商铺承租人进行装修、转租，后来陈海渗主动找到朱其玲，要求朱其玲继续承租并同意其转租以减少商铺的经济损失，双方协商租金为8000元/月。2、2019年10月16日，案外人陈海渗作为涉案的106号房产所有人，陈海渗、陈海斌及陈圳玲作为涉案107号房产（陈永裕产权50%）的产权继承人，共同向被告朱其玲出具《关于免除朱其玲部分租金的声明》、《转租同意书》，表示认可承租人朱其玲与陈永裕于2016年5月14日签订的《出用协议》的效力。同意免除其自2018年1月至2019年3月的租金，同时同意停止缴纳合同约定租金自2019年3月，亦同意朱其玲将106、107号房产转租给承租人王强。3、被告朱其玲提交了银行账户交易明细及收款收据，（1）朱其玲于2016年5月14日向陈永裕支付50000元。朱其玲主张其中30000元为喝茶费，剩余20000元为2016年6月及7月的租金。陈永裕于当天开具的押金22000元收据，是朱其玲从前承租人处受让而来，朱其玲并未实际支付给陈永裕；（2）朱其玲于2016年9月8日、10月7日、12月4日、2017年1月6日、2017年2月24日、3月10日、4月9日、5月11日、9月7日、10月9日、11月7日、12月7日向陈永裕每次转账10000元；朱其玲另主张2016年8月及11月的租金现金支付给陈永裕，未能找到收据；（3）朱其玲于2019年3月21日向陈海渗转账支付30000元作为“喝茶费”；（4）朱其玲于2019年4月5日、5月12日、6月25日、7月17日向陈永裕账户转账8000元；（5）陈永裕于2017年6月5日、7月5日、8月5日分别出具收据，确认收到当月租金10000元。原告提交了一份营业执照，以主张被告朱其玲自2012年9月5日起开始在其不知情的情况下占用涉案物业。该证据显示经营主体为深圳市宝安区新安椰之林餐厅，经营者为朱其玲，成立日期为2012年9月5日，经营场所位于涉案的107房产。被告朱其玲主张其系自2016年5月14日租赁该商铺，虽然于2015年8月4日工商登记的经营者自娄渊变更为朱其玲，是二人之间的协商、变更，并称现实中有很多地址作为商事主体的登记地址使用，但并未实际租用。另查，1、原告的父亲陈永裕已去世，法定继承人有其配偶张很，子女包括陈海渗、陈海郎、陈爱玲、陈海斌、陈圳玲。2、涉案的106、107共同出租，原告明确其在本案中主张的是107号房的50%产权。被告朱其玲称两套房产系打通共同出租使用。3、案外人陈海渗于2020年3月30日出具一份《案涉房屋现状情况说明》如下：陈海渗作为涉案房产继承人之一，已经于2019年10月31日从承租人朱其玲处收回出租的106、107两间整体使用的门店，该门面自次承租人王强于2019年7月撤场空置至今。本院认为，本案为返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，涉案的107号房产登记的权利人为原告陈海郎及其父亲陈永裕，陈永裕作为产权人之一，与被告朱其玲签署《出用合同》，将107号房产出租给被告朱其玲，该合同为双方的真实意思，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，陈永裕已将涉案房产交付朱其玲使用，朱其玲亦一直向陈永裕或其儿子陈海渗支付租金，双方已实际履行上述合同。原告作为该房产的共有权人之一，且系陈永裕之子，在涉案房产交付被告使用后从未提出异议，亦未循司法途径寻求救济，视为其同意对陈永裕出租涉案房产的行为予以认可。原告在本案中主张对于陈永裕出租房产不知情，亦不清楚涉案房产的管理使用情况，明显有悖常理，本院不予采纳。因此，原告系依据其与陈永裕签署的《出用合同》占有使用涉案房产，现仍处于合同约定的有效期内，原告诉请被告向其返还涉案房产，于法无据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费。原告主张涉案房产的租赁价格为10000元，诉请被告朱其玲向其支付其中的二分之一，即每月5000元，自2012年9月计至房屋返还之日止，被告王强承担连带赔偿责任。从查明的事实可知，被告朱其玲自2016年6月起承租涉案房产，已支付了2016年6月-7月、9月-10月、2016年12月至2017年5月-12月、2019年4月至7月的租金，即被告朱其玲已部分履行了支付租金的义务，但朱其玲未能举证证明其已支付了其余时间段的租金，朱其玲虽主张陈永裕的部分继承人已同意其免交2018年至2019年3月的租金，原告占有涉案房产50%的份额，陈永裕的部分继承人的上述行为系对原告作为涉案房产共有权人的权益进行处分，未经原告明确同意，不应对原告发生法律约束力，故原告就其所占有涉案房产的50%份额，要求被告朱其玲向其支付上述期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。由于陈永裕与朱其玲签署的《出用合同》约定涉案房产的106、107房产的租金为10000元，两套房产面积相同，原告占有107房产的50%份额，本院判令被告朱其玲按照2500元/月的标准向原告支付欠缴的租金。原告主张107房产的租赁价格为10000元/月，但未能提交证据证明，本院不予采纳。原告主张被告自2012年9月起占用涉案房产。但从查明的事实可知，朱其玲与陈永裕约定的租赁关系系自2016月5月开始，涉案的商铺于2015年8月变更经营者为朱其玲，在无其他证据证明被告朱其玲实际使用涉案房产的情况下，本院采纳朱其玲的主张，其应自2016年5月开始缴纳房屋占有使用费。案外人陈海渗作为涉案房产的法定继承人之一，已确认于2019年10月收回涉案房产，在原告未能提交其他反证的情况下，本院对此予以采纳，被告朱其玲应按照2500元/月的标准向原告支付2016年8月、11月、2018年1月至2019年3月、2019年8月至10月共计20个月的占有使用费，计为50000元。对于原告诉请超过本院认定的部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱其玲于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈海郎支付房屋占有使用费人民币50000元；二、驳回原告陈海郎的其他诉讼请求。案件受理费人民币3612.5元，由原告陈海郎负担人民币3112.5元，被告朱其玲负担人民币500元；保全费人民币2495元，由原告陈海郎负担人民币2000元，被告朱其玲负担人民币495元。案件受理费及保全费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 刘  灵  芝人民陪审员 朱    勇二〇二〇年五月十三日书 记 员 席俊奇(兼)书记 员代 盼    盼附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。