湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13054号上诉人（原审被告）：武汉今天物业管理有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道458号。法定代表人：雷祖胜，该公司董事长。上诉人（原审被告）：湖北天马置业有限责任公司，住所地武汉市汉南区汉南大道458号。法定代表人：李思怡，该公司董事长。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：韩秀琴，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市东湖名居小区第二届业主委员会，住所地武汉市洪山区卓刀泉北路28号。负责人：吴安心，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李劲，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李衡，湖北诚明律师事务所律师。上诉人武汉今天物业管理有限公司（以下简称今天物业）、湖北天马置业有限责任公司（以下简称天马置业）因与被上诉人武汉市东湖名居小区第二届业主委员会（以下简称东湖名居业委会）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4994号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。今天物业上诉请求：1.撤销原判，在查明事实的基础上改判驳回东湖名居业委会的一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用由东湖名居业委会承担。事实与理由：一、原判认定基本事实不清。原审法院并未查明东湖名居小区原物业管理公司即今天物业所使用的物业管理用房的权属及现状问题。二、原判决适用法律错误。原审法院适用《物业管理条例》第二十九条判令今天物业应向东湖名居业委会移交相关资料属于适用法律错误。天马置业上诉请求：1.撤销原判，在查明事实的基础上改判驳回东湖名居业委会的一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用由东湖名居业委会承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实不清。1.原审法院并未查明东湖名居小区原物业管理公司即今天物业所使用的物业管理用房的权属及现状问题；2.原审法院对于武汉市东湖名居小区一期地上建筑物是否建设完成这一基本事实没有认定清楚；3.原审法院对武汉市洪山区住房保障和房屋管理局最终是否对天马置业及今天物业作出处罚的事实没有查明；二、原判决适用法律错误。原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、《物业管理条例》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条中均没有对“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”作出规定，而作出该规定的《物业管理条例》第三十条原审法院在判决时并未适用。并且即使《物业管理条例》第三十条作出的该规定也对建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房面积未作明确规定，由此可见原审法院适用法律错误。东湖名居业委会答辩称，今天物业和天马置业的上诉理由均不能成立，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东湖名居业委会向一审法院起诉请求：1.判令今天物业、天马置业立即向东湖名居业委会移交80㎡的物业管理用房；2．判令今天物业移交下列物业管理材料：⑴竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料；⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；⑸移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；⑹结清预收、代收和预付、代付的有关费用；⑺提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；⑻移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用缴纳记录等资料；⑼依据《武汉市物业管理条例》第四十六条第七项规定的其他物业管理材料。3.诉讼费由今天物业、天马置业承担。一审法院查明，天马置业系洪山区珞瑜路333号东湖名居建设项目开发商。根据张某与天马置业2004年10月14日就购买东湖名居小区某房时签订的《武汉市商品房买卖合同》第四条第1项的约定，天马置业应提供建筑面积约80㎡的物业管理用房。根据武汉市城市规划管理局规划处2004年10月13日出具的《关于湖北天马置业有限责任公司东湖名居两期用地合并规划有关指标问题的通知》，该项目分为两期，一期已经实际竣工，但地上建筑面积与一期规划设计条件允许规模相差过大，故该局同意其一、二期用地统一规划，一期不足的地上建筑面积在二期用地中补足。天马置业确认东湖名居小区一期未规划有物业管理用房，物业管理用房统一规划在二期，但二期至今因纠纷未开始建设，亦无法确认二期建设的动工时间。今天物业系东湖名居小区前期物业管理公司，天马置业、今天物业称今天物业签订了租用天马置业房屋的协议，租用天马置业名下的位于东湖名居小区2栋01（武房商证洪字第200504701）、02（武房商证洪字第200504700）的车库以及2栋01（武房商证洪字第200504702）、02（武房商证洪字第200504703）的商户用于物业办公。2011年10月31日，东湖名居小区经业主大会成立了第二届业主委员会即东湖名居业委会。2019年1月5日，东湖名居小区业主大会就选聘物业服务公司投票表决，通过并同意聘请武汉元利通物业管理有限公司。2019年1月16日，该小区与该公司签订了《武汉市物业服务合同》并至洪山区房管局进行了备案（《物业管理条例》第二十六条）。同日，东湖名居业委会向今天物业发函，要求其在2019年1月20日前办理正常交接手续。2019年1月31日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向今天物业作出洪责改字〔2019〕06号《整改通知书》，要求今天物业终止在东湖名居小区的一切服务项目，在7个工作日内退出东湖名居小区，并与东湖名居业委会办理正常交接。2019年2月14日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向今天物业作出洪房罚先告字【2019】第04号《行政处罚事先告知书》，载明今天物业因未配合东湖名居业委会办理正常交接手续，拒不退场，该局拟处以50000元罚款的处罚，逾期不改正，以50000元数额按日连续处罚。2019年3月5日，今天物业向东湖名居业委会交接了“业主通讯录1份、电梯自检记录10份、电梯监督检验报告10份、公共区域水电表起止码各1张、业主水费起止码明细表10张、电梯机房及水井房钥匙、电梯使用合格证10份”。2019年5月31日，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局向天马置业作出洪房罚先告字【2019】第04号《行政处罚事先告知书》，以其认为今天物业使用房屋属于其公司资产，不作为物业用房提供，并逾期不按该局于2019年5月10日向其下达的洪责改字〔2019〕06号《整改通知书》要求整改为由，拟处以罚款500000元的处罚。经释明，东湖名居业委会明确其第二项诉讼请求为要求今天物业提供：（一）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（五）物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（六）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（七）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录的相关资料；（八）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用缴纳记录的资料。一审法院认为，东湖名居小区系天马置业投资建设，天马置业应当为东湖名居小区配置必要的物业管理用房。天马置业辩称其已将物业管理用房规划于东湖名居小区二期，但二期尚未建设，故其现无法移交物业管理用房。《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”而无论是目前已废止的、湖北省九届人大常委会于1999年9月27日批准的《武汉市住宅区物业管理条例》，还是2011年1月1日施行的《武汉市物业管理条例》，均规定开发建设单位应当按规定无偿提供物业管理办公用房或配置物业管理用房。经武汉市城市规划管理局批准，同意东湖名居小区物业管理用房统一规划于二期，但目前为止，二期建设既未开始也不能确认何时开始，因此，在二期的物业管理用房建成交付前，天马置业应当无偿向一期业主提供物业管理用房。同时，天马置业与东湖名居小区业主签订的《武汉市商品房买卖合同》第四条约定物业管理用房建筑面积约80平方米，该约定系双方真实意思表示，天马置业也应依约履行。因此，对于东湖名居业委会主张向东湖名居业委会移交约80平方米物业管理用房的诉讼请求，一审法院部分予以支持。东湖名居业委会庭后要求将天马置业名下位于东湖名居小区2栋01（武房商证洪字第200504701）、02（武房商证洪字第200504700）的车库以及2栋01（武房商证洪字第200504702）、02（武房商证洪字第200504703）的商户作为东湖名居小区永久物业用房，系变更其诉讼请求，但系法庭辩论终结后提出，一审法院不予处理，东湖名居业委会可另案起诉主张其权利。对于东湖名居业委会主张由今天物业移交相关物业管理材料的诉讼请求，东湖名居小区已经通过业主大会表决的形式，与武汉元利通物业管理有限公司签订了物业服务合同，东湖名居小区业主与今天物业的前期物业服务合同终止，今天物业应按照《物业管理条例》第二十九条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条、《武汉市物业管理条例》第十五条的规定，向东湖名居业委会移交除2019年3月5日已经移交的资料以外的其他相关资料，故对东湖名居业委会的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条，《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、湖北天马置业有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉市东湖名居小区第二届业主委员会无偿移交建筑面积不低于80平方米的房屋作为物业管理用房使用；二、武汉今天物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向武汉市东湖名居小区第二届业主委员会移交除“业主通讯录1份、电梯自检记录10份、电梯监督检验报告10份、公共区域水电表起止码各1张、业主水费起止码明细表10张、电梯机房及水井房钥匙、电梯使用合格证10份”以外的以下资料：（一）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（五）物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（六）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（七）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录的相关资料；（八）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用缴纳记录的资料；三、驳回武汉市东湖名居小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5900元，由湖北天马置业有限责任公司负担5800元、武汉今天物业管理有限公司负担100元。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，关于物业管理用房，东湖名居小区系天马置业投资建设，根据相关法律规定，天马置业应当为东湖名居小区配置必要的物业管理用房。今天物业为天马置业为东湖名居小区选定的前期物业服务企业，天马置业应当无偿为今天物业提供物业管理用房，现天马置业所称今天物业系向该公司租赁物业用房缺乏事实依据，其请求本院依法不予支持。关于移交资料的问题，今天物业作为前期物业服务企业，未能提交证据证明该公司与天马置业办理相关移交手续及相应的资料的证据，属于举证不能，并且该公司进入案涉小区从事物业服务达十余年，理应持有东湖名居业委会所主张的相关资料，一审判决处理并无不当，应予维持。综上所述，今天物业、天马置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人武汉今天物业管理有限公司负担5900元，湖北天马置业有限责任公司负担5900元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年五月十一日书记员 陈喜兰