天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1032号上诉人（原审被告）：天津华夏颐园置业有限公司，住所地天津市武清区河西务镇京津公路西侧企业服务中心三楼。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡平平，女，1982年8月1日出生，汉族，住河北省沧州市献县。上诉人天津华夏颐园置业有限公司因与被上诉人蔡平平商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天津华夏颐园置业有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同的全部条款均系双方当事人的真实意思表示。补充合同第五条约定内容不属于格式条款，而是对主合同第五条的变更，即主合同第五条约定的内容不再适用，而是适用补充合同第五条约定。蔡平平辩称，同意一审判决，请求维持原判。蔡平平向一审法院起诉请求：1．判令天津华夏颐园置业有限公司给付蔡平平逾期交房的已交房款利息32756元；2．判令天津华夏颐园置业有限公司给付蔡平平逾期交房的违约金10762.5元；3．判令天津华夏颐园置业有限公司给付其从2017年1月1日至2018年4月28日的租房费用20800元；4．本案诉讼费由天津华夏颐园置业有限公司承担。一审庭审中，蔡平平明确表示在本案中放弃第三项诉讼请求。一审法院认定事实：天津华夏颐园置业有限公司曾用名为天津卓达华夏颐园投资有限公司。2015年12月23日，双方签订合同编号为2015-0166475的《天津市商品房买卖合同》，合同约定，蔡平平购买天津华夏颐园置业有限公司开发建设的坐落于武清区房屋，建筑面积为91.64平方米，每平方米价格为5872.16元，总价款为538125元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，天津华夏颐园置业有限公司于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付蔡平平使用，蔡平平应于2015年12月23日前一次性存入商品房全部价款168125元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，天津华夏颐园置业有限公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，蔡平平有权向天津华夏颐园置业有限公司追究已付款利息，利息自合同约定天津华夏颐园置业有限公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，蔡平平在向天津华夏颐园置业有限公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种（即：见补充合同第五条）约定，追究天津华夏颐园置业有限公司违约责任，合同附件六：补充合同第五条载明“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”，合同同时还约定了其他权利义务。上述《天津市商品房买卖合同》签订后，蔡平平依约向天津华夏颐园置业有限公司交付了房款，但天津华夏颐园置业有限公司未按约定期限向蔡平平交付房屋。蔡平平于2018年4月28日接受了房屋，但庭审中，双方均认可截止本案一审法庭辩论终结前，天津华夏颐园置业有限公司尚未就涉案商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查，一审法院立案时被告名称为天津卓达华夏颐园投资有限公司，在诉讼过程中，天津卓达华夏颐园投资有限公司名称变更为天津华夏颐园置业有限公司，经征询蔡平平意见，其表示同意本案被告名称变更为天津华夏颐园置业有限公司，并同意由其承担相应的民事责任。一审法院认为，双方签订的涉案《天津市商品房买卖合同》（不包括该合同附件六：补充合同第五条的内容）系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。合同签订后，蔡平平依约交纳了全部购房款，但天津华夏颐园置业有限公司未按约定日期向蔡平平交付商品房，其行为属违约行为，故天津华夏颐园置业有限公司应就其迟延交房的违约行为依照合同约定及法律规定向蔡平平承担支付违约金的违约责任。关于天津华夏颐园置业有限公司应支付的违约金金额问题，蔡平平主张涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定包含该合同附件六，并据此请求天津华夏颐园置业有限公司按银行同期贷款利率给付自2017年1月1日起至2018年4月28日止的已交房款利息及已付房款2%的违约金；天津华夏颐园置业有限公司则主张《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定已经变更了《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，故基于迟延交房的违约责任，计算违约金应严格按照双方补充合同第五条的约定进行处理，最高支付已付房款2%的违约金。对此，一审法院认为，涉案《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定系天津华夏颐园置业有限公司事先拟定的格式条款，且从两个合同条款约定的内容分析，依据《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，只有当天津华夏颐园置业有限公司逾期交房超过180日时双方才能适用《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定，而依据《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定，《天津市商品房买卖合同》第五条的约定已无适用可能，即从合同条款适用效果上分析，涉案《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条的约定系从本质上免除了天津华夏颐园置业有限公司依据《天津市商品房买卖合同》第五条约定应承担的违约责任，客观上降低了天津华夏颐园置业有限公司就迟延交房所应承担的违约金数额，故一审法院认定涉案《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第五条约定无效，天津华夏颐园置业有限公司应依据涉案《天津市商品房买卖合同》第五条约定向蔡平平承担违约责任，即天津华夏颐园置业有限公司应以蔡平平已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向蔡平平支付自2017年1月1日起至2018年4月28日止的违约金。综上所述，蔡平平主张天津华夏颐园置业有限公司给付逾期交房的已交房款利息（自2017年1月1日起至2018年4月28日止，按年利率4.6%）的诉讼请求，不超出合同约定的范围，一审法院予以支持。蔡平平自愿放弃第三项诉讼请求系自愿处分民事权利，一审法院予以尊重。蔡平平其他诉讼请求缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：“一、被告天津华夏颐园置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告蔡平平自2017年1月1日起至2018年4月28日止的逾期交房违约金32756元（以已付购房款538125元为基数，按年利率4.6%计算）；二、驳回原告蔡平平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，由原告蔡平平负担345元，被告天津华夏颐园置业有限公司负担359元，此款原告蔡平平已向本院预交，被告天津华夏颐园置业有限公司于本判决生效之日起五日内将应负担部分直接给付原告蔡平平”。二审期间，本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，天津华夏颐园置业有限公司与蔡平平签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。天津华夏颐园置业有限公司于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付蔡平平使用。涉案房屋在约定时间未能符合前述交付条件，天津华夏颐园置业有限公司应按约承担逾期交房违约责任。关于违约责任范围，天津华夏颐园置业有限公司主张补充合同第五条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按补充合同第五条追究天津华夏颐园置业有限公司违约责任，而补充合同第五条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，同时亦作出逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为补充合同的提供者，天津华夏颐园置业有限公司应对该协议第五条承担充分的提示及说明义务。但补充合同第五条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明天津华夏颐园置业有限公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定补充合同第五条构成双方真实意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。原判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条确定天津华夏颐园置业有限公司应承担的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，天津华夏颐园置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费619元，由天津华夏颐园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年五月十九日法官助理张红星书记员黄虹附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；