湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4592号上诉人（原审被告）：戴婷，女，1988年6月28日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李峰，湖南威朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南商务职业技术学院，住所地长沙市岳麓区雷锋大道288号。法定代表人：李定珍，该学院院长。委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。原审第三人：湖南青云后勤服务有限公司（曾用名湖南西城高校后勤服务有限公司），住所地长沙市岳麓区望城坡雷锋大道335号。法定代表人：彭超，该公司董事长。委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。上诉人戴婷因与被上诉人湖南商务职业技术学院（以下简称商务职院）及原审第三人湖南青云后勤服务有限公司（以下简称青云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴婷上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，并由商务职院承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审第二次开庭程序违法。1.一审第二次开庭前未向戴婷送达第三人参加诉讼的申请书及裁定书，也未告知戴婷有第三人参加诉讼。2.第二次开庭的传票是一张2016年以前的模板，真实性存疑。二、一审判决适用法律错误。1.本案的租赁关系主体是戴婷与青云公司，一审法院认定青云公司作为第三人参加诉讼，违反了合同相对性原则。2.一审法院将青云公司出具的《申明书》认定其可以转让诉权，违反了合同相对性原则。而且这是青云公司单方向一审法院出具的，并未向戴婷送达。三、一审判决认定事实错误。一审法院认定所有租户的合同截止时间均为2019年7月9日有悖常理。本案合同的签订日期是2017年3月28日，根据合同约定的三年租赁期，截止时间应为2020年3月27日。被上诉人商务职院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人青云公司的答辩意见同商务职院的上述意见。商务职院向一审法院起诉请求：1.依法判令戴婷立即将学生公寓5栋1楼08号门面腾空交付商务职院；2.依法判令戴婷向商务职院支付欠付租金8712元，并支付门面占用费1970元（门面占用费按60元/天暂从2019年7月9日计算至2019年8月8日，实际应计算至腾空交付商务职院之日止）；3.本案诉讼费用由戴婷全部承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，青云公司（甲方、出租方）与戴婷（乙方、承租方）签订《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》（合同编号：QYHQ-025），该合同约定：一、租赁期限、租赁金和缴费时间。1.租赁期三年：从2016年7月10日起至2019年7月9日止。2.年租金为壹万捌仟元整，并逐年递增10%。3.上缴方式：在每年商务职院春、秋季开学前三天交纳半年租金（初次在合同签订时交纳）。每年下半年（上学期）按年租金的60%交纳；上半年（下学期）按年租金的40%交纳。4.签订合同当日须交纳合同保证金（年租金的20%）计人民币叁仟陆佰元整，合同保证金不计息，合同到期收回门店后五个工作日之内一次性退还乙方。5.交纳租金时须一并交纳一年卫生费，计人民币肆佰元整。6.商店门面位置：商务职院学生公寓5号栋1楼8号门面。二、经营范围：俏蜗牛日化、俏蜗牛美甲。三、承租的基本条件和要求。1.乙方租赁的商店门面属甲方所有。3.租赁期内，乙方不准将商店门面分散承包给他人经营，私自转包视为违约行为，甲方有权终止合同，并有权不予返还保证金；乙方在合同有效期内不得私自转让商店门面，未经甲方同意转让商店门面视为违约行为，从转让之日起本合同自行终止，并有权不予返还保证金。4.租赁期满乙方的任何债权、债务和其他遗留问题与甲方无关，乙方的装修做到“来修去留”，甲方不负任何补偿责任；乙方装修必须接受甲方统一规划管理，不得破坏房屋结构。四、甲方的权利与义务。4.租赁期内，甲方因发展建设需要等外力或其他不可抗力因素的影响可以提前终止合同，需提前30日通知乙方。五、乙方的权利和义务。7.在合同期满后，如甲方继续将本商店门面出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权。七、合同的终止与解除。1.租赁期满本合同终止，甲、乙双方在7日内办理结算手续。2.租赁期内，甲、乙双方中任何一方要求提前终止合同时，必须符合合同约定条件，提前30天通知对方。合同签订后，戴婷向商务职院财务处缴纳了合同保证金3600元。2019年4月18日，商务职院以商务职院后勤服务中心（青云公司）名义发出通知：“各经营户，根据学校2019年3月6日院务会精神：学校计划将4、5栋一楼门面改造成学生寝室，其他地方的门面改造成学生实习、实训基地或管理用房。因此，学校决定所有经营门面（2019年7月9日）到期后不再续签，还请各经营户积极配合学校的发展建设，按照合同约定和会议精神及时退还经营门面及钥匙。学校将对按时退还门面的经营户，给予两个月租金的奖励。感谢大家一直以来对我们工作的支持和配合。特此通知。”2019年6月2日，包含戴婷在内的多名商户出具《湖南商务职业技术学院商户业主谈判授权委托书》，授权戴婷、案外人杨理胜、刘纯为商务职院商户业主代理人与商务职院谈判学校门店收回事宜。2019年6月4日，商务职院以商务职院及青云公司名义发出通知：“各经营户：按照4月18日下发的《关于门面到期不再续租的通知》，与您所签订的《商店门面租赁合同》到期后将不再续租，现根据合同中相关约定，就有关事项通知如下：1.请您于2019年6月15日前缴清所欠租金、水电费等相关费用；2.对如期交纳所欠费用者，可正常经营至合同到期日，否则，将根据合同约定按违约处理，且保证金不予退还，必要时通过法律途径追究违约责任。特此通知。”2019年6月13日，包含戴婷在内的商户向商务职院发出《致湖南商务职业技术学院（后勤部）学校商户业主联合声明》，该声明书申明：“1.商户从来没有说过不交房租，只要把合同续签了一分不少地交给学校。2.商户从来没有违约，是学校不能兑现先前对商户的承诺，反而说商户违约……。3.商户是一生的血汗钱投在学校门面，要是学校没有承诺能续签，会投入在只能做3年的地方吗，转让过来的才不到2年，现在竞争这么大，都是薄利，是正常人是不会签这样的合同的……”2019年7月7日，商务职院再次发出通知：“各经营户：学校因响应落实国家职业院校扩招正常及建设发展需要，已于2019年4月18日、2019年6月4日、2019年7月3日-4日先后3次向各位发出门面租赁到期不再续租的通知。现合同即将到期，特将有关事宜通知如下：1.请各位遵照合同约定时间于2019年7月10日前搬离门面内所有财物。对未按时搬走的财物，学校将视为废弃物进行处理，由此造成的损失自行承担。2.学校将于2019年7月15日进场施工，对门面前所有标识、标牌、大门等进行全面拆除、清理。其中，4、5栋学生公寓1楼门面改造成学生宿舍，其他门面改造成教育教学实训基地、物业用房等，学校不再对外出租作为商业经营。谢谢大家的理解与支持，特此通知。”2019年7月19日，商务职院再次发出《关于集中收回到期门面的通知》。2019年7月31日，商务职院发出《关于集中收回到期门面的通知》：“各经营户：我校与您所签订的《商店门面租赁合同》已于2019年7月9日到期，学校曾多次印发合同到期不再续租并及时收回门面的相关通知，要求您及时清理店面内的所有财物，腾出门面。现合同已到期多日，您仍未按要求交出门面，已严重影响我校相关工作的正常开展，据此，经研究决定，8月3日17:00之前上交钥匙退还门面的租户，免除2019年上半年的租金和退还保证金；不按时退还门店租户，一律不允许开门营业，并由保安人员24小时值守，同时停电停水。8月3日之后，学校将聘请律师事务所尽快启动诉讼程序，依法追究相关租赁户的违约责任。特此通知。”后因戴婷未退还门面和缴纳租金，故商务职院诉至一审法院。另查明：1.商务职院、戴婷确认戴婷欠缴2019年7月9日之前的租金为8712元。2.2019年8月8日，青云公司向一审法院出具《声明书》，载明：“青云公司系湖南商务职院的全资子公司，商务学院以青云公司名义将学院门面出租给戴婷经营，现声明青云公司与戴婷签订的《商店门面租赁合同》约定的权利与义务均由湖南商务职院享有和承担，青云公司不再向戴婷主张租赁合同的任何权利”。3.涉案房屋所有权人为青云公司。青云公司曾用名为湖南西城高校服务有限公司，变更时间为2016年4月18日，股东或发起人出资情况为商务职院认缴出资额600万元，持股比例为100%，出资时间为2003年3月28日。4.涉案门面因商务职院干预，在2019年7月9日后未再进行经营。5.2017年3月24日，戴婷向青云公司申请经营化妆品及日化用品销售，同年3月28日，戴婷从案外人周斌处转让获得涉案门面的租赁权。一审法院认为，青云公司与戴婷签订的《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同依法成立并生效。根据青云公司于2019年8月8日向一审法院出具的《声明书》及青云公司的当庭陈述，青云公司作为商务职院的全资子公司，将其与戴婷签订的《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》所约定的权利义务转让给商务职院，并未违反法律规定，且该权利义务的转让，并未损害合同相对方的合法权益，故对戴婷抗辩称商务职院并非本案的适格原告的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，双方所签订的合同第一条约定的租赁期限为三年：从2016年7月10日起至2019年7月9日止。根据合同第七条约定：租赁期满本合同终止，甲、乙双方在7日内办理结算手续。因双方签订的租赁期限届满，双方的权利义务自2019年7月9日终止。合同权利义务终止后，戴婷应当向商务职院交纳所欠付的租金并将所租赁的门面腾退给商务职院。对商务职院诉请要求戴婷支付2019年7月9日前欠缴的门面租金8712元，并腾空交付门面的主张，予以支持。对2019年7月9日涉案门面租赁合同到期后的占用费，因戴婷并未实际使用，但亦未腾退并交付给商务职院，故一审法院根据双方所签订的租赁合同的约定，酌定戴婷自2019年7月10日起按30元/天的标准向商务职院支付占用费，直至实际腾退该门面之日止。对戴婷主张其并未收到商务职院要求收回门面通知的主张，一审法院认为，双方合同已就合同履行期限进行了明确约定，合同履行期限届满，商务职院是否通知戴婷并不影响合同履行完毕的事实，通知仅为提前解除合同的生效要件，而并非合同约定权利义务终止的条件，故对戴婷的该抗辩，不予采纳。对戴婷提出在合同签订时青云公司承诺过一定会续签合同，进而才投资经营的抗辩理由，一审法院认为，现有证据并不能证明商务职院或者青云公司在与戴婷签订合同时有过相关承诺，且双方对合同的履行期限及优先租赁权等问题进行了明确约定，现商务职院并非将涉案门面收回后另行出租，故戴婷的该抗辩，因缺乏事实及法律依据，亦不予支持。对戴婷主张合同系倒签，合同约定的三年租赁期限尚未届满的问题，从戴婷提交的证据显示，商务职院、戴婷实际签约时间应为2017年3月28日，虽然合同约定租赁期限为三年，但在后续的时间中已明确租赁期限的截止时间为2019年7月9日，且从一审法院审理的该校其他房屋租赁合同纠纷案件可知，该校所有门面合同约定租赁期限届满日均为2019年7月9日，故一审法院认定该租赁期限的届满时间为2019年7月9日。因戴婷并未在本案中提起反诉，如戴婷认为该租赁期限约定为三年，给戴婷造成了相关权益损害，戴婷可另行向相关责任人主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）限戴婷自判决生效后十日内腾退所租赁的湖南商务职业技术学院学生公寓5栋1楼08号门面；（二）限戴婷自判决生效后五日内向湖南商务职业技术学院支付欠付的租金8712元，并以30元/天的标准自2019年7月10日起至涉案门面实际腾退之日止向湖南商务职业技术学院支付房屋占有费；（三）驳回湖南商务职业技术学院的其他诉讼请求。如果戴婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取34元，由戴婷负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，青云公司与戴婷签订的《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，虽然合同的出租方系青云公司，但从商务职院与各承租人的往来函件看，商务职院已继受了青云公司对涉案租赁合同约定的相关权利，这点青云公司于2019年8月8日向一审法院出具的《声明书》亦可佐证，故一审法院认定商务职院有权以自己的名义提起本案诉讼，并无不当。其次，根据租赁合同的约定，租赁期限的截止日期为2019年7月9日。戴婷抗辩称涉案租赁合同的实际签署时间为2017年3月28日，故租赁期限的截止日期应为2020年3月27日。经查明，戴婷系从案外人处转租了涉案房屋，戴婷与青云公司在签订涉案租赁合同时将截止日期限定为原租赁合同约定的日期，较为符合交易习惯；且涉案租赁合同上明确了租赁期限截止日期为2019年7月9日，戴婷作为具有完全民事行为能力的主体，理应知晓该约定的法律意义，故该约定对双方均具有约束力，戴婷称涉案房屋的租赁期限实际截止日期为2020年3月27日的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，一审法院认定涉案房屋的租赁期限已届满并判令戴婷向商务职院交纳所欠付的租金及将所租赁的门面腾退给商务职院，并无不当，本院予以维持。另，戴婷主张一审法院未在开庭前告知已通知青云公司作为本案第三人、第二次开庭传票存在瑕疵，属程序违法，本案应发回重审。对此，本院认为，一审法院未将通知青云公司作为本案第三人的情况提前告知戴婷，存在一定瑕疵，但戴婷并未在一审庭审时提出异议，对其答辩、举证等诉讼权利未产生严重影响，故对戴婷的上述主张，本院不予支持。综上所述，戴婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人戴婷负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年五月十二日书记员 姚沐宏