浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终656号 上诉人（原审被告）：吴桥新，男，1982年9月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：楼晶，女，1982年12月22日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：潘文东，浙江凌凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王剑平，男，1979年3月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人吴桥新因与被上诉人楼晶、王剑平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初13105号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 吴桥新上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回楼晶的诉讼请求。事实与理由：一、2018年5月，吴桥新在房东楼晶知情并同意的情况下，将金鸿国际休闲会所整体转让给了王剑平。此后，王剑平成为本案讼争房屋的承租人，而吴桥新与楼晶之间的房屋租赁关系终止。吴桥新转让给王剑平时与房东楼晶明确此后房屋租赁合同的相关事宜由王剑平与楼晶直接对接，吴桥新从此退出原房屋租赁合同关系。之后，楼晶与王剑平也同意重新签订房屋租赁合同。事实上，此后的房租确实也是楼晶直接向王剑平收取，而王剑平不再经营会所之后也是把房屋、钥匙直接交给楼晶。在此过程中，吴桥新没有任何参与，楼晶与王剑平也无联系过吴桥新。这些均能表明吴桥新自2018年5月份开始已不再是房屋租赁合同关系中的承租人，楼晶与吴桥新是协商一致解除原先的房屋租赁合同关系。而从一审查明的情况来看，吴桥新已经足额付清了2018年5月7日之前的房租，之后的房屋租金楼晶也向新的承租人王剑平收取了，所以吴桥新在其租赁期间不存在任何逾期支付租金的违约行为。故此，一审法院认定楼晶与吴桥新之间的房屋租赁关系直到2019年3月5日才解除以及吴桥新欠付租金属于事实认定错误。二、王剑平已在2018年11月将本案房屋交还给了楼晶。一审法院根据证人廖某在2019年3月5日出具的《情况说明》来认定王剑平在当日才将房屋钥匙交还给了楼晶，并据此认定房屋交还之日为2019年3月5日属于事实认定错误。廖某在接受法庭调查时明确陈述讼争房屋实际在2018年11月份就已经交还给了房东，之后因房东要求其打扫房屋卫生又重新给了廖某一把钥匙。廖某在打扫完卫生之后三番五次联系房东交还钥匙，但房东均予以推辞，直到2019年3月5日房东写了这份情况说明让廖某照抄了下来。从《情况说明》本身来看也只是廖某的证人证言，而且是房东故意让廖某照抄的，既不能体现廖某的真实意思表示，也不能反映当时的客观事实，显然应当以廖某的当庭陈述为准。三、王剑平处置讼争房屋内物品造成的损失不应由吴桥新承担。首先，早在2018年5月份吴桥新就已退出与楼晶之间的房屋租赁合同关系，之后房屋租赁相关事宜吴桥新均未参与也无权参与。同样，在新的承租人王剑平不再经营之后，如何处理房屋内的物品也是王剑平与楼晶之间关于房屋租赁合同的权利义务的范畴，由此所产生的法律后果自然应该由他们双方承担，而不是由已不是合同相对人的吴桥新来承受。其次，从《购买物品协议》来看，讼争房屋内的诸多物品的处置就在房屋门口，而且持续了多天，这种情况下房东不可能不知情。根据证人廖某的陈述，楼晶的母亲每天都会到场，而且她自己还拉走了部分物品，从这一点也可以看出王剑平处置房屋内的物品是经过房东同意的。综上，一审对本案的基本事实认定错误，请求依法撤销一审判决，改判驳回楼晶的诉讼请求。庭审中补充：1、楼晶和王远梅是亲戚关系，所以关于本案以及王远梅案件的房屋租赁事宜都是楼晶的母亲出面处理。2、2018年5月初，关于吴桥新退出房屋租赁关系，由房东直接和王剑平成立新的租赁关系，三方洽谈过，且达成了口头的一致意见，吴桥新将整个店面全部转给王剑平，吴桥新退出租赁关系，由房东和王剑平重新签订房屋租赁合同。3、在王剑平把房屋内的物品卖掉之后，楼晶的母亲给吴桥新打电话，吴桥新才知道王剑平把物品卖掉。吴桥新在2018年12月4日赶到了讼争房屋里面，与楼晶母亲见面，谈话过程中，楼晶母亲自己提到王剑平在2018年12月2日已经交还了钥匙。一审法院认定2019年3月5日才交还钥匙属认定事实错误。一审法院根据廖某出具的说明进行认定，但廖某自己在法庭上陈述的很清楚，钥匙早就给了楼晶母亲，但楼晶母亲要求把卫生搞干净，才重新给他一把钥匙，但卫生搞好之后去还钥匙，楼晶母亲钥匙不肯收，直到2019年3月5日才通知廖某去交还钥匙，并让其抄写了情况说明。 楼晶辩称：一、楼晶对吴桥新与王剑平之间的会所转让事宜并不知情，也从未同意解除案涉合同或者转移合同义务，在吴桥新二审当中提供的录音证据（6：58-7：09）中，楼晶母亲也非常明确的否认同意吴桥新解除房屋租赁协议或者转移合同义务。楼晶也同意其母亲的观点。二、一审判决认定交还钥匙的时间是2019年3月5日并无不当。三、王剑平处置涉案房屋内物品造成的损失由吴桥新承担并无不当。《房屋租赁协议》约定合同解除后，所有已装修的材料物品包括空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施及一切附属于墙上和地上的装饰物品均归楼晶所有，故在案涉房屋租赁协议解除后，案涉房屋内的空调等物品系归楼晶所有，而非归吴桥新所有。现案涉房屋内的空调等物品被王剑平拆除并出售给他人，吴桥新应当承担赔偿损失的责任。另补充：楼晶没有参与吴桥新与王剑平之间会所转让事宜，也没有同意解除合同或转移合同义务。关于吴桥新提到的2018年12月2日已交还钥匙，实际上是吴桥新单方将钥匙交给地下室的另一承租户，该交还钥匙的行为，楼晶是明确予以拒绝的。 王剑平未作答辩。 楼晶向一审法院起诉请求：1、判令解除楼晶与吴桥新之间签订的《房屋租赁协议》；2、判令吴桥新向楼晶支付拖欠的租金1138775元（2017年10月8日—2019年3月5日交还钥匙之日）；3、判令吴桥新向楼晶支付免租期的全部租金77260.27元（940000/365×30）；4、判令吴桥新向楼晶支付拖欠房产税33600元（2017年、2018年）；5、判令吴桥新向楼晶支付拖欠的电梯年审费（含电梯维保费、保险费、限速器校验、年检费），电梯使用费共计19220元；6、判令吴桥新向楼晶支付拖欠的电费1968.72元（2019年2月、3月）；7、判令吴桥新向楼晶支付因案外人私自拆除空调、电视机、空气能等导致楼晶损失费共计170000元（远低于市场价）；8、判令吴桥新向楼晶支付滞纳金148738.1元，滞纳金从逾期之日起暂计算到2019年3月5日交还钥匙之日；9、判令吴桥新向楼晶支付违约金1391937.82元。 一审法院认定事实：2016年10月5日，楼晶（甲方）与吴桥新（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，载明：一、租赁标的为义乌市银海路（十里牌银海路店面5栋）273、275号店面四间和273、275号（共六间）楼上2-8层房屋。二、租赁用途主体为足浴。三、租赁期限：1、免租期：甲方同意有条件给予乙方30天的免租期，由乙方完成租赁房屋的装修和改造，免租期从合同签订之日起算；如乙方中途退租、不租或有其他违约事项的，乙方应当补交免租期的全部租金。2、期限：租赁期限为8年，从2016年11月8日到2024年11月7日止。四、租金及付款方式：1、租金：⑴、店面：该房屋一楼最西第一间店面年租金为10万元，其他三间店面年租金为7万元／间，共31万元，店面租金按每年环比递增5％；⑵、店面以上部分整体租金为63万元，该部分租金从第三年开始环比递增5％。2、租金付款方式：租金支付方式为一年一付；第一年租金应于2016年10月8日之前付清，次年租金提前一个月付清，即每年的10月8日支付下一年房租；乙方支付甲方押金2万元，合同期满后，甲乙双方合同履行完毕后退还给乙方。3、其他费用：租赁期间的电费、水费、电话费、数据通讯费均由乙方负担。五、房屋设备、设施：1、水、电总管、天然气管道已接入房屋，甲方已安装电梯、变压器，乙方在承租期内使用并支付电梯使用费5000元／年，合同期内电梯的维护保养费用由乙方承担。2、甲方将出租房内的空调折旧卖给乙方，共43台，单价1800元，合计77400元。六、合同双方的变更：1、甲方如将该房屋转让给任何第三方，甲方应当给予乙方书面通知，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务，本合同条件不变。乙方如主张同等条件下的优先购买权，须在三天内书面回复，否则视为放弃。2、本合同期内，乙方有权转租和转让，乙方如将该房屋的部分或全部转租给第三方需事先征得甲方的书面同意。七、甲方的权利、义务、责任。八、乙方的权利、义务、责任：……3、按期交纳房屋租金及水、电等费用。……十、特别约定：1、装修物归属：合同期满或甲乙双方解除合同后，所有已装修的材料、物品全部归甲方所有，包括空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施及一切附属于墙上和地上的装修物品。……11、违约责任：……2、租金逾期支付：若乙方未能按期交纳租金，应按应付租金的每日万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过十日未交纳房租，甲方有权选择：⑴、解除本合同并处以总合同剩余租金的20％的违约金；⑵、甲方另行出租，乙方赔偿甲方空租期的损失并处当期应交租金的20％的违约金，如下一个承租方租金低于本合同租金，差额部分由乙方补足。此外，双方还对免责条件、合同争议解决方式等其他事项作了约定。2016年9月28日，吴桥新支付楼晶租金10万元。2016年10月8日，吴桥新支付楼晶租金86万元。2017年10月12日，吴桥新支付楼晶租金47万元。2018年4月26日，王剑平支付楼晶租金30万元。2018年9月25日，王剑平支付楼晶租金5万元。另查明，吴桥新承租案涉房屋后用于开办经营金鸿国际休闲会所。2018年5月19日，吴桥新与王剑平签订《转让合同》一份，约定吴桥新将位于义乌市的《金鸿国际休闲会所》以230万元的价格转让给王剑平，吴桥新负责2018年5月1日前金鸿国际休闲会所的所有债务以及人员工资和其他费用。《转让合同》签订后，吴桥新将金鸿国际休闲会所交由王剑平经营，后王剑平将金鸿国际休闲会所更名为润缘阁养生会所。2018年11月21日，王剑平将润缘阁养生会所内的空调、电视机、空气能及房屋内可拆除的物品以12万元价格出卖给案外人，其中空调价款9万元，其他物品3万元。2019年3月5日，受王剑平的委托，廖某将案涉房屋的钥匙交还给楼晶。 一审法院认为，楼晶与吴桥新签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。虽然吴桥新辩称其与王剑平签订《转让合同》后，案涉《房屋租赁协议》项下的权利和义务业已转让给王剑平，其已从案涉《房屋租赁协议》退出，王剑平成为新的租赁人，并提供吴桥新与王剑平签订的《转让合同》予以佐证。但是，吴桥新的该辩称并不能成立，理由是：首先，《转让合同》中并未明确载明案涉房屋的租赁转让给王剑平，且王剑平也否认吴桥新的上述说法，认为双方转让的仅仅是金鸿国际休闲会所的内部财产和经营权，并不包括案涉房屋的租赁。故，吴桥新的辩称并未举证证实。其次，退一步说，即使如吴桥新所称其已将案涉《房屋租赁协议》项下的权利和义务转让给王剑平，在未征得楼晶同意的情况下，该转让行为对楼晶也不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。”在一审庭审中，楼晶明确否认该转让，并称其从未同意解除案涉合同或者转移合同义务；而吴桥新也未举证证明其在转让案涉房屋的租赁关系时业已征得楼晶同意，依法应承担举证不能的法律后果。故，吴桥新辩称其不是《房屋租赁协议》的相对方和适格的被告，与事实不符，不予采信。吴桥新作为案涉《房屋租赁协议》的承租人，依约应对楼晶承担相应的民事责任。鉴于在此期间，王剑平实际占用了案涉房屋，其向楼晶支付的35万元可视为为吴桥新支付的租金。至于吴桥新、王剑平因该转让而引起的纠纷，可另案处理。王剑平辩称其于2018年4月26日支付的30万元及9月25日的5万元系其与楼晶口头达成房屋租赁协议的订金和租金，因楼晶否认，王剑平也无相应证据佐证，不予采信。楼晶依据案涉的《房屋租赁协议》主张吴桥新履行协议约定的义务，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。楼晶按约向吴桥新交付了案涉房屋，已经履行了自己的合同义务；吴桥新也应按约向楼晶支付房屋租金等义务。然，吴桥新在依据《房屋租赁协议》交纳了第一年房屋租金94万元及押金2万元后，却未能按《房屋租赁协议》约定的期限内交纳第二年租金及以后的租金，显属根本违约，楼晶主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求吴桥新支付尚欠的租金及承担违约责任，理由正当，依据充分，予以支持。虽然吴桥新辩称已于2018年11月底就将案涉房屋交还给楼晶，但无相应证据佐证，不予采信。故，楼晶主张的房屋租金可按《房屋租赁协议》约定的标准计算至王剑平交还房屋钥匙之日即2019年3月5日止。自2017年11月8日至2018年11月7日的第二年租金为95.55万元[店面租金32.55万元（31万元＋31万元×5％）和非店面租金63万元]；2018年11月8日至2019年3月5日计117日的租金为32.1598万元﹛[店面租金34.1775万元（32.55万元＋32.55万元×5％﹚＋非店面租金66.15万元（63万元＋63万元×5％）]÷365日/年×117日﹜；上述两项合计1277098元，扣除吴桥新支付的租金47万元和押金2万元，以及王剑平支付的租金35万元，尚欠租金为437098元。楼晶主张吴桥新支付拖欠租金1138775元依据不足，不予支持。关于租金逾期支付的违约责任，双方在《房屋租赁协议》中既约定滞纳金，又约定违约金，而滞纳金和违约金系两个不同的法律概念，且两者有重叠之处，楼晶既要求吴桥新支付滞纳金，又要求支付违约金，没有法律依据，且属于重复要求赔偿。再则，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，并不是民事责任形式。故，楼晶要求吴桥新支付滞纳金，于法无据，不予支持。楼晶要求吴桥新依约支付总合同剩余租金的20％的违约金计1391937.82元，吴桥新认为明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。楼晶与吴桥新约定违约金按总合同剩余租金的20％计付，相对过高。考虑因吴桥新违约解除租赁协议后，案涉房屋会出现空置期，以及双方已履约的时间和吴桥新尚欠租金的标的额及所产生的利息，酌定由吴桥新支付楼晶违约金14万元。依据《房屋租赁协议》关于如吴桥新中途退租、不租或有其他违约事项应当补交免租期30天全部租金的约定，因吴桥新违约而导致解除合同，楼晶主张吴桥新支付免租期租金77260.27元（第一年租金94万元÷365日/年×30日）符合合同约定，予以支持。吴桥新辩称免租期有10日重复的主张，因无相应证据佐证，且也与《房屋租赁协议》载明的内容不符，不予采信。关于楼晶诉请提出要求吴桥新支付房产税和电费1968.72元的问题，因《房屋租赁协议》中并未约定房产税由吴桥新承担，而楼晶对欠付电费数额也未举证证明，依法应承担举证不能的法律后果，对楼晶的该两项诉请不予支持。《房屋租赁协议》的约定，吴桥新在承租期内使用并支付电梯使用费5000元/年，合同期内电梯的维护保养费用由吴桥新承担。吴桥新承租案涉房屋期间为两年加117日，吴桥新应支付楼晶的电梯使用费为11602.74元（5000元/年×2年＋5000元/年÷365日/年×117日）。楼晶主张支付其他的电梯费用，因未提供相应的证据佐证，不予支持。吴桥新辩称已支付电梯费用，因无相应证据佐证，也不予采信。《房屋租赁协议》的约定，合同解除后，所有已装修的材料、物品，包括空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施及一切附属于墙上和地上的装饰物品均归原告楼晶所有。故，在案涉的《房屋租赁协议》解除后，案涉房屋内的空调等物品系归楼晶所有，并非归吴桥新所有。故，王剑平辩称其有权处置从吴桥新转让而来的物品的主张不能成立，不予采信。王剑平辩称其处置物品时业已征得楼晶许可，因楼晶否认，而王剑平也未举证证实，对王剑平的该辩称也不予采信。现案涉房屋内的空调等物品已被王剑平拆除并出售他人，吴桥新依约应承担赔偿责任。由于物品已不存在，其损失已无法估价，而楼晶也未提供其损失依据，包括损失的物品名称和数量，故综合考虑楼晶在出租房屋时出售给吴桥新的空调价格及王剑平出售他人的空调价款，酌定由吴桥新赔偿楼晶物品损失75000元。楼晶主张吴桥新赔偿因王剑平私自拆除空调、电视机、空气能等导致楼晶损失费共计170000元依据不足，不予采信。综上所述，楼晶诉请中的合理部分，予以支持，其余部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除楼晶与吴桥新于2016年10月5日签订的《房屋租赁协议》；二、吴桥新支付楼晶租金437098元；三、吴桥新支付楼晶免租期租金77260.27元；四、吴桥新支付楼晶电梯使用费11602.74元；五、吴桥新赔偿楼晶空调等物品损失75000元；六、吴桥新支付楼晶违约金14万元；上述给付款项合计740961.01元，吴桥新于判决生效后十日内履行完毕；七、驳回楼晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15326元（已减半），由楼晶负担9721元，吴桥新负担5605元。 二审中，楼晶未提供新证据。吴桥新为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：1、现场通话录音附文字整理资料一份，证明王剑平在2018年12月4日前就已经交还了房屋钥匙。2、证人朱某的证言，内容是：其是义乌市润缘足浴服务部的前法定代表人，负责帮王剑平买菜。2018年5月初，楼晶、楼晶母亲、吴桥新、王剑平在7楼办公室洽谈房屋转让事宜，已口头谈好房屋转让给王剑平，以后的事情找王剑平，跟吴桥新无关。其与王剑平是员工与老板的关系，原先店是吴桥新的时候，其也是负责买菜，其当时也是担任法定代表人。证明吴桥新与楼晶之间的涉案房屋租赁合同在2018年5月已经解除。 楼晶对通话录音质证认为，对于录音证据的真实性、合法性无异议，确实是楼晶母亲与吴桥新之间的对话，但对关联性有异议，因为楼晶不同意解除案涉房屋租赁协议，所以吴桥新才会以退还钥匙的办法来实现解除协议的目的。吴桥新后来就将钥匙交到地下室的承租户手中。案涉房屋地面以上的这一部分和地面以下的是不同的承租人。录音时，涉案房屋内一塌糊涂，楼晶非常生气，强烈要求吴桥新将涉案房屋清理干净。吴桥新从地下室的承租户手中拿回钥匙去清理涉案房屋。之后一直到2019年3月5日，楼晶才同意解除房屋租赁协议，也同意吴桥新退还钥匙。在一审庭审当中，王剑平也自认还在缴纳涉案房屋2019年的水电费，足以证明在2019年3月5日之前，楼晶并未收回涉案房屋的钥匙，也没有收回使用权。对证人证言质证认为：朱某不具备本案证人资格，他与吴桥新及王剑平具有非常密切的利害关系，关于证人证言的内容也不属实，在吴桥新提供的录音证据中，楼晶母亲也已经明确表态王剑平与吴桥新之间的事情作为房东是不参与的。 王剑平未向本院提供新证据，也未予质证。 本院认为，关于通话录音，楼晶对其真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但从其内容来看，尚不足以证明吴桥新、王剑平在2018年12月4日前已交还涉案房屋的钥匙。关于证人朱某的证言，证人先后与吴桥新、王剑平之间存在雇佣关系，其与吴桥新具有一定利害关系，且吴桥新也未能提供其他证据与该证人证言相佐证，故对该证人证言，本院不予采信。 经审理，本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：一、吴桥新转让涉案房屋是否已征得房东楼晶同意；二、涉案房屋的钥匙何时交还给房东楼晶；三、涉案房屋内物品被王剑平处置所造成的损失是否应由吴桥新承担。关于焦点一，根据吴桥新与楼晶之间签订的《房屋租赁协议》约定，合同期内，吴桥新有权转租和转让，吴桥新如将该房屋的部分或全部转租、分租给第三方需事先征得楼晶的书面同意。吴桥新上诉主张其是在楼晶知情并同意的情况下将涉案房屋整体转让给王剑平，该主张既未得到王剑平的认可，也未得到楼晶的书面同意或确认。因此，一审认定吴桥新未能举证证明其在转让涉案房屋租赁关系时业已征得楼晶同意，并无不当。关于焦点二，吴桥新上诉主张王剑平已于2018年11月底前交还钥匙，但未能提供充分证据予以证实，且其在二审中提供的其与楼晶母亲的通话录音也不足以证明其已将钥匙交付楼晶。一审确认廖某出具的《情况说明》的真实性，进而综合认定吴桥新交还钥匙的时间为2019年3月5日，也无明显不当。关于焦点三，关于装修物的归属问题，《房屋租赁协议》中已有明确约定，即在双方解除合同后，所有已装修的材料、物品，包括空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施及一切附属于墙上和地上的装饰物品全部归楼晶所有。在相关物品归属于楼晶的情况下，王剑平未征得其同意而擅自处置的行为，对楼晶造成了损失，基于《房屋租赁协议》的相对方是吴桥新，王剑平擅自处置行为的后果应由吴桥新承担，故应由吴桥新对楼晶的损失承担相应赔偿责任。综上，吴桥新的上诉理由不成立，本院不予采纳，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11210元，由上诉人吴桥新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年五月七日 代书记员  何亚运