辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终427号上诉人（原审被告）：李中望，男，1978年12月18日出生，汉族，农民，住建昌县。上诉人（原审被告）：李海英，女，1975年3月11日出生，汉族，农民，住建昌县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李明星，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张荣，男，1952年9月19日出生，汉族，农民，住建昌县。被上诉人（原审原告）：李秀英，女，1952年8月6日出生，汉族，农民，住建昌县。上诉人李中望、李海英因与被上诉人张荣、李秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2019）辽1422民初1468号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。李中望、李海英上诉称，1、请求撤销建昌县人民法院作出的（2019)辽1422民初1468号民事判决书并依法改判或发回建昌县人民法院重审。2、一审及二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：2015年5月20日上诉人与被上诉人之间签订《售房协议书》，被上诉人将连体门市北数第2、3间门市房出售给上诉人。当时上诉人交付240000元购房款。2015年7月3日双方再次签订《房屋定金合同》，交付被上诉人买房订金20000元，购买连体门市北数第4、5两间门市房，后双方将余款220000元存放在中间人处，上诉人掌控密码，被上诉人保存存单，当时该款在被上诉处一年多。签订合同后被上诉人就将房屋交付给上诉人，上诉人对该房屋进行装修装饰，并在该房屋前后院修建了房屋及库房等。2017年7月4日双方为了办理房屋过户手续，又签订了《售房协议书》，将上述四房屋均写入合同内，在签订该协议后，双方到建昌县不动产登记局办理房屋过户手续，因被上诉人的土地使用证使用权性质为划拨，需履行土地使用权转让手续并交纳出让金方可办理。为此，上诉人诉讼至法院要求被上诉人为上诉人办理过户手续，后被上诉人向法庭陈述正在办理土地转让手续，国土资源局没有正式任命局长，代理局长不能管理此事，等任命后就可以办理，后上诉人撤回上诉。在此之后，被上诉人又认为转让金过高，不再支付转让金给上诉人办理过户。上诉人认为，被上诉人只需要履行土地使用权转让手续并交纳出让金。双方仍可继续办理过户手续。即便法院认定双方签订合同无效，亦系因为被上诉人的过错导致，因此造成的上诉人损失，应予赔偿。张荣、李秀英答辩称：一审判决正确，应予维持。被上诉人想交纳土地出让金，但建昌县暂停办理该项业务，上诉人现在占了4间房，有2间没有给钱，要么给我钱，要么给我房子。张荣、李秀英向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将位于建昌县平房使用权（房屋买卖款为240000元）返还给原告；2.被告将240000元购房款退还给被告；3.被告承担诉讼费。一审法院审理查明的事实：张荣与李秀英系夫妻关系，李中望与李海英系夫妻关系。2000年，张荣取得了建昌县碱厂乡碱厂村原食品公司院内的房屋及土地使用权。2000年5月30日，建昌县人民政府为原告张荣办理了建昌国用（2000）字第14600214号国有土地使用权证，该证记载土地使用者：张荣，土地座落：碱厂乡本街，用途：商饮、服务业，使用权类型：划拨，使用权面积：1372.3平方米。后原告张荣和原告李秀英在该土地使用权面积内沿南北走向开发建筑了十五个门市房。2015年5月14日，被告李中望欲购买原告的门市房向原告张荣交付房款240000元。2015年5月20日，原告张荣、李秀英与被告李中望、李海英签订了《售房协议书》，协议书约定：甲方张荣、李秀英自愿将座落在建昌县碱厂乡碱厂村四组商品房出售给乙方李中望、李海英两间，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，甲、乙方在签订本合同时，乙方全额支付给甲方总房款240000元整，甲方提供有关资料，配合乙方办理房产相关手续，产生的所有费用由乙方承担。同时又约定了其他方面的权利和义务。《售房协议书》签订后，二原告将该门市房北数第二、第三两间交付给二被告。2015年7月3日，原告张荣与被告李中望又签订了《房屋订金合同》。该合同约定：甲方张荣同意将自己的由北往南数四、五两间卖给乙方李中望，由于乙方李中望资金不足，先交买房订金20000元，在2017年7月3日之前交足买房费240000元，减去20000订金，再交220000元整。如果在2017年7月3日交不上房费，甲方张荣收回四、五两间，甲方张荣不退回乙方李中望买房订金20000元。如两年之内，甲方把四、五两间门市房卖给他人，甲方张荣退给乙方李中望订金10倍。该《房屋订金合同》签订后，原告张荣将该四、五两间交给被告李中望。因四、五两间未交足房费，张荣与李中望商议四、五两间门市先租赁给李中望，同日，李中望交给张荣房租费2015年7月3日至2017年7月3日止壹万贰仟元整，每年房租费6000元。同时约定：在2016年7月3日之前交足买房款220000元，退回房租费6000元，在2016年7月3日之后交足买房款不退回房费6000元。2015年7月6日，原告张荣、李秀英经建昌县房屋登记发证办公室颁发了开发建筑的十五个门市房的房屋所有权证，共有情况：共同共有，规划用途：商业，建筑面积：273.81。2017年7月3日，原告张荣和被告李中望经中间人马立军协商，被告李中望交付房款220000元，但因门市楼还未办理产权转移手续，遂将房款220000元先存入银行，存折名马立军，李中望设置存折密码，存折开完后将存折交给原告张荣并依约办理完毕。2017年7月4日，原告张荣、李秀英与被告李中望、李海英经中间人马立军签订了《售房协议书》。协议书约定：一、甲方（张荣、李秀英）自愿将座落在建昌县碱厂乡碱厂村四组商品房面积（105）平方米房屋出卖给乙方（李中望、李海英），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，从北往南数第二间、第三间、第四间、第五间。二、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权。三、甲、乙双方签订本合同时，乙方全额支付甲方总房款______。四、房屋四至：北至李瑞英，南至李治忠，西至公路边沟，东至大墙。五、甲方提供有关资料，配合乙方办理房产相关手续，产生的所有费用由乙方承担。同日，原告与被告到建昌县不动产登记局办理房屋过户手续，登记机关验看原告的国有土地使用证时发现土地使用权性质为划拨，告知原告应履行土地使用权转让审批手续并交纳工地出让金方可办理过户手续。2017年7月14日，李中望、李海英诉讼来院，要求张荣、李秀英提供合法手续并协助李中望、李海英办理房地产过户手续。建昌县人民法院于2017年9月25日作出了（2017）辽1422民初1839号民事判决书，判决：驳回李中望、李海英的诉讼请求。该判决宣判后，李中望、李海英不服一审判决，向葫芦岛市中级人民法院提起上诉。2018年1月4日，李中望、李海英自愿撤回上诉。2018年1月9日，葫芦岛市中级人民法院作出了（2017）辽14民终1810号民事裁定书，裁定：准许上诉人李中望、李海英撤回上诉。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2018年3月，李中望联系马立军让张荣、李秀英办理所购买的门市房的产权过户手续，马立军给原告打电话，张荣说过户手续暂时办不了，让李中望等着。马立军考虑到双方的利益遂把李中望、李海英交付的220000元名为马立军的存折挂失，挂失后，马立军将220000元房款返还给李中望。2019年4月30日，张荣、李秀英诉讼来院，请求法院判令被告将住于建昌县平房使用权返还给原告，原告将240000元购房款退还给被告，被告承担诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认原告与被告于2015年5月20日签订的售房协议书、2015年7月3日签订的房屋订金合同、2017年7月4日签订的售房协议书无效。二被告辩称，我和李海英购买的第二、第三两间房款在2015年5月20日已全部付清。第四、第五两间房款220000元于2017年7月4日存在了中间人的折内，存折现在仍在原告手中。原一审中认定合同无效认定的是2017年7月4日签订的假合同。原告在二审中陈述积极配合我方办理过户手续。我已经把房款给原告了，如果不卖给我房屋应赔偿我的损失。庭审中，原告认可二被告于2015年7月3日交付订金20000元，该款现仍在原告处，二被告认可于2017年7月3日经中间人马立军存入马立军名的220000元房款经马立军已全部返还。原告在起诉前未能提供经政府批准的该门市房土地使用权转让划拨审批手续。现原告出售给二被告的第二、第三、第四、第五间门市房因未有土地使用权转让划拨审批手续而不能办理所有权证。一审法院认为，二原告于二被告于2015年5月20日签订的《售房协议书》涉及的标的物为二原告建筑的第二、第三间门市房。2015年7月3日，原告张荣与被告李中望所签订的《房屋订金合同》所涉及的标的物为二原告建筑的第四、第五门市房。而原告与二被告于2017年7月4日签订的《售房协议书》所涉及的标的物为二原告承建的第二、第三、第四、第五四间门市房，该三个合同（含协议）是互相关联的。上述三个合同是双方当事人的真实意思表示，故所签订的合同成立。但原告所建筑的十五个门市房的土地性质为划拨，原告在开发建筑门市房时没有经政府批准的土地使用权转让划拨审批手续，在原告起诉前仍未能提供经政府批准的土地使用权转让划拨审批手续，故二原告与二被告于2015年5月20日签订的《售房协议书》、2015年7月3日，原告张荣与被告李中望签订的《房屋订金合同》，2017年7月4日，二原告与二被告签订的《售房协议书》无效。故原告要求确认合同无效的诉讼请求，依法予以支持。因合同无效，被告应将第二、第三、第四、第五门市房返还给二原告，二原告应将所收取的房款返还给二被告。2015年7月3日，被告李中望向原告张荣交纳购买第四、第五门市房的订金20000元，在定金合同中约定在门市房买卖成就时转为房款，故该20000元订金亦属门市房买卖款的性质，因《房屋订金合同》无效，原告亦应将20000元返还给被告，连同2015年5月20日所签合同房款240000元，共计260000元，二原告应返还给二被告。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、张荣、李秀英与李中望、李海英于2015年5月20日签订的《售房协议书》，张荣与李中望于2015年7月3日签订的《房屋订金合同》，张荣、李秀英与被告李中望、李海英于2017年7月4日签订的《售房协议书》无效。二、李中望、李海英将张荣、李秀英建筑的北数第二、第三、第四、第五门市房返还给张荣、李秀英；张荣、李秀英将所收到的第二、第三、第四、第五门市房的房款及定金共计260000元返还给李中望、李海英。上述款项于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由李中望、李海英承担。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在平等、自愿基础上签订的涉案协议不损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应秉持诚信原则，严格恪守。本案中，张荣、李秀英诉求判令“返还房屋使用权”，其诉求表述不当，依物权法定原则，房屋使用权不能作为独立的诉讼请求提出。就本案而言，其诉求实质上是“解除合同，返还房屋。”张荣、李秀英认为合同无法履行而要求返还房屋，但没有提供相关证据证实合同客观上无法履行致合同目的不能实现。那么只要张荣、李秀英按照相关规定交付土地出让金即具备办理涉案房屋产权交付的相应条件，张荣、李秀英未能如约履行合同义务，构成违约，无相应的合同法定解除权。李中望、李海英现仍要求继续履行合同，在合同尚具备履行条件的情况下，对张荣、李秀英的诉求，本院不予支持。综上，对李中望、李海英提出的上诉请求予以支持。一审判决适用法律有误,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销建昌县人民法院（2019）辽1422民初1468号民事判决；二、驳回张荣、李秀英的诉讼请求。一审案件受理费4,900.00元，二审案件受理费4,900.00元，合计9,800.00元,由张荣、李秀英承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年五月六日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。