河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初641号原告：王某某，男，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：高杨。被告：文某某，男，汉族，，住项城市。委托诉讼代理人：陈洪亮。原告王某某与被告文某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人高杨，被告文某某及其委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方的房屋买卖协议书是无效合同；2、要求被告返还340000元购房款；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，我经人介绍购买被告的位于106过道路西门面房三间，双方签订房屋买卖协议书，当时还有一年租金8000元由被告收走，我把协议书约定的下余款项332000元全部交付被告，2019年3月份因为政府规划拆除，该房屋已经被拆除，我才知道被告卖给我的房屋占用河道，属于违法建筑，双方签订的房屋买卖协议属于无效合同，我要求被告返还房款，被告以各种理由推迟，故为了维护原告的权益。诉至法院。被告文某某辩称，1、原、被告于2015年12月26日所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表达，且不违反法律强制性规定,该合同已实际履行，故原告要求确认合同无效理由，依法不能成立；2、双方在签订合同时，原告已对该房屋的状况进行了充分了解，不存在被告隐瞒该土地没有使用证的事实，同时该协议明确约定原告所购买的是房屋的所有权，而不包含土地，双方在签订合同时在见证人的见证下，明确说明该土地不具有任何合法性，当时是在乡政府和行政村的规划下为了发展小集镇建设而建设的门面房，尤其是在该房屋拆除时，房屋的所有权和使用权均在原告掌控之下，原告并没有告知被告或者让被告在拆除时清理房屋的拆除物品建筑材料，因此原告要求被告返还购房款34万元的理由不能成立。综上原告的诉请缺乏事实根据和法律依据，请求贵院查清事实后，作出公正的判决。原告王某某围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据:证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；证据二、被告户籍证明，证明被告的基本信息；证据三、房屋买卖协议书，证明被告把违法建筑出售给原告，并收取房款34万元，原告的诉请有事实依据和法律依据。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见：对证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议明确约定被告所出售给原告的系门面房，共计是两层九间房屋，不能证明该房屋系违法建筑物；其次该协议明确约定，双方协议履行后，以后无论发生什么变化，任何一方不得反悔，充分证明原告在购买被告的房屋时，是明知该房产没有任何手续，对此风险应当有原告自行承担。被告文某某围绕其辩称提交证据如下：证据一、被告身份证复印件，证明被告主体资格；证据二、房屋买卖协议一份，证明2015年12月26日原、被告之间所签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效，且该协议已实际履行五年，不存在隐瞒欺诈等事实；证据三、永丰行政村出具的证明一份，证明对本案所涉案房屋，系被告文某某所建，该财产系文某某个人合法财产，其有权和原告进行交易。经庭审质证，原告对被告提交证据质证意见：对证据一无异议，对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，土地占用河道，河道内的土地均属于国家所有，被告无权使用该土地。所以被告所建设的房屋属于违法建筑物，违反了法律强制性规定，属于无效合同，不能证明被告的举证目的；对证据三真实性、合法性均有异议，行政村证明是字压住章，明显是空白纸后填的；其次不能证明被告的举证目的，财产是否合法，应当由不动产登记中心来进行确认，作为行政村无权来确定财产的合法性。本案当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织双方进行了质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年12月16日，原告王某某与被告文某某签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方王某某、乙方文某某，经甲方同意，由106过道路西门面房三间，门面房后三间卖给乙方，左邻文海礼，右邻孟海光，房屋定价为340000元，协议生效后交房，甲乙双方如果以后发生什么变化不得反悔”。被告收到房款后，将该涉案房屋交付给原告。该涉案房屋位于项城市永丰镇粮管所对面106国道西长虹运河河道内，面临106国道。2019年3月份项城市人民政府对长虹运河治理，将河道内的违法建筑拆除。原告认为双方所签订的房屋买卖协议应属无效，要求被告返还原告的购房款，为此双方发生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的房屋买卖协议的效力问题；被告应否返还原告购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国河道管理条例》第九条规定：“一切单位和个人都有保护河道堤防安全和参加防汛抢险的义务”。第二十四条第二款规定：“在堤防和护堤地，禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窑、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进项考古发掘以及开展集市贸易活动”。第二十五条第三项规定：“在河道管理范围内进行下列活动，必须经河道主管机关批准；涉及其他部门的，有河道主管机关会同有关部门批准：……(三）“在河道滩地存放物料、修建厂房或者其他建筑设施”。原、被告于2015年12月26日签订的“房屋买卖协议书”，双方对协议的真实性均无异议，虽系双方的真实意思表示，但双方均认可交易的房屋建筑在河道内，并未取得国家有关主管部门审批，涉案房屋没有取得合法的土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋所有权证。违法建筑的房屋本身不能流转，不能发生设立物权的法律效果，双方的买卖行为违反了有关法律、行政法规的强制性规定。因此，涉案房屋买卖协议属无效合同。现该买卖标的物已被拆迁不复存在。被告文某某收到原告王某某的购房款340000元应按照双方的过错责任予以返还。原告请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告购买被告的房屋，总价款为340000元，双方对房屋价格及交付均无异议。被告文某某明知自己的房屋建在河道内，不具备合法产权，而将其出卖给原告王某某，本身负有主要过错，过错程度以60%为宜；原告王某某在涉及此项重大交易的过程中，在明知对方没有拥有合法产权而进行交易，且助长了这种非法房产交易行为，破坏了合法有序的房地产市场管理秩序。由于该房屋已经被政府强制拆除，双方签订的房屋买卖协议确认无效后，原告已无法返还被告房屋，其应自行承担的过错程度以40%为宜。因此，被告应按照60%的比例返还原告购房款204000元（340000元×60%＝204000元）。对原告请求被告返还340000元的购房款，过高部分本院不予支持。对被告的辩称理由，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，原、被告之间的房屋买卖协议书依法确认为无效协议。按照双方的过错程度，被告应当返还原告购房款204000元。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国河道管理条例》第九条、第二十四条第二款、第二十五条第一款第三项之规定，判决如下：一、原告王某某与被告文某某于2015年12月26日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告文某某于本判决生效之日起十日返还原告王某某购房款204000元；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3200元，原告王某某负担1100元，被告文某某负担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  王燕二〇二〇年五月二十二日法官助理王艳书记员韩博附：主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）