浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初481号 原告:高亦，女，1998年10月30日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托代理人：龚锦娟，浙江齐正律师事务所律师。 被告：钱惠斌，男，1969年2月4日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托代理人：许晓峰，浙江溪源律师事务所律师。 被告：高卫兵，男，1966年7月19日出生，汉族，户籍地址浙江省兰溪市，现住浙江省兰溪市。 原告高亦与被告钱惠斌、高卫兵确认合同无效纠纷一案，原告于2020年2月25日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吴卸良独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告高亦的委托代理人龚锦娟，被告钱惠斌的委托代理人许晓峰，被告高卫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告高卫兵系父女关系，被告高卫兵于2004年12月23日因感情不和与原告母亲章瑾经法院调解离婚，兰溪市人民法院依法作出（2004）兰民一初字第970号民事调解书，明确将原告父母的共有财产坐落兰溪市兰江街道望霞村5幢1单元602室的房产归原告与高卫并共同所有。由于原告当时年龄较小，房子一直由被告高卫兵控制。2008年12月10日，被告高卫兵未经原告以及原告母亲的同意擅自将与原告共有的涉案房屋转让给被告钱惠斌，并与钱惠斌签订房屋买卖协议，被告钱惠斌向被告高卫兵支付部分购房款后，被告高卫兵将房屋交付给被告钱惠斌。随后两被告去办理房屋过户手续时，因该房屋系原告父母婚内共同财产，离婚后归原告与被告高卫兵共同所有，故两被告无法办理房屋过户手续，但钱惠斌仍表示愿意购买，要求高卫兵全额退还钱惠斌已支付的购房款，在日后符合过户条件办理房屋过户手续时再支付房款。高卫兵退还已收购房款，并与钱惠斌重新签订房屋买卖协议，约定房屋总价、付款时间、违约责任等。该房屋买卖协议签订后，被告钱惠斌自2008年12月10日至今一直占有使用涉案房屋，但房款及定金未支付分文。原告父母离婚时原告才6岁，上小学与奶奶居住，之后曾住校，后又与外婆居住，因此父亲共同居住的时间不多，从2005年开始就没有居住过涉案房屋。之后就读在外，毕业后去内蒙工作。直到2019年9月，原告去看涉案房屋，当时被告钱惠斌儿子在家，通过电话联系钱惠斌妻子才知道高卫兵曾经卖房的事情。综上，原告系望霞村5幢1单元602室的共有权人，被告高卫兵未经原告同意擅自处分原告的财产，原告在知道该情况后对该房屋买卖行为并不认可，故两被告签订的房屋买卖协议无效。被告钱惠斌在签订房屋买卖协议时，明知该房屋系原告与被告高卫兵共同共有，被告高卫兵无权擅自卖房，却仍坚持签订房屋买卖协议，签订协议后，钱惠斌亦未支付购房款，故被告钱惠斌并非善意第三人，不构成善意取得。且该房屋已于2008年12月10日交付被告钱惠斌占有并使用，被告钱惠斌占用房产的利益为其因房屋买卖合同取得的财产，现买卖合同无效，钱惠斌应折价补偿原告，可参照市场租金标准向原告支付房屋使用费。故诉至法院，望判如所请。由于二被告签订第一份协议无法过户，后又签订了二份补充协议，补充协议明确高亦满18周岁不愿意出售，该合同效力待定，房屋买卖协议无效。在庭审过程中原告变更诉讼请求为：1、判令两被告签订的兰溪市望霞村5幢1单元602室房屋买卖协议无效；2、判令被告钱惠斌立即腾退兰溪市望霞村5幢1单元602室房屋及储藏间。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。 2、（2004）兰民一初字第970号民事调解书，证明涉案房屋原告母亲章瑾将房屋一半转原告所有。 3、三份房屋买卖协议，约定了房屋的价款和支付方式，后面的二份协议证明房屋买卖合同效力待定。 4、不动产登记信息查询记录，证明涉案房屋在高卫兵名下。 被告钱惠斌辩称：本案中的合同、补充协议合法有效。第一、钱惠斌与高卫兵在双方自愿情形下签订合同，不存在任何胁迫可撤销或无效法律事由。第二、从相关材料可看出原告不占有房屋的份额，从离婚协议看涉案房屋当时折价18万元，双方各一半，即原告父母各占一半。原告母亲将自己拥有的一半转给原告所有，但是后面还有一句一次性作为生活费、抚养费，这一半实际上是高卫兵抚养女儿的费用。原告到18岁以后抚养义务结束，所有权即高卫兵所有。原告并不存在取得房屋所有权。未能办证可能是办证机关谨慎及对事实有所误解。原告的诉请缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告钱惠斌向本院提交的证据有：1、收条一份，证明钱惠斌支付5万元房款给高卫兵的事实。 被告高卫兵辩称：涉案房屋所有权是我与原告共同所有，钱惠斌知情原告有不同意转让房屋的可能性。 被告高卫兵无证据向本院提供。 经庭审质证，被告钱惠斌对原告提供的证据1、4，无异议，对原告提供的证据2，提出真实性无异议，证明目的有异议，调解书证明原告对房屋不存在所有权，调解书第3条夫妻共同财产即涉案房屋双方各半所有，章瑾将其拥有的一半转给原告所有，一次性作为生活费教育费抚养费。高卫兵将原告抚养成人，即房屋所有权归被告高卫兵所有。对原告提供的证据3，提出真实性无异议，证明目的有异议，房屋买卖是双方自愿前提下签订的，高卫兵是高亦父亲，高亦当时未成年，作为监护人有权处置资产，房屋转让合法有效。被告高卫兵对原告提供的证据1、2、3、4，均无异议。本院对原告提供的证据1、4予以认定，对原告提供的证据2、3的真实性予以认定。 对被告钱惠斌提交的证据1，原告提出没有原件不知道其真实性，该5万元是钱惠斌购房预付款，如果按照协议无效返还就行。被告高卫兵提出真实性无异议，但是该5万元未给我过，是为了补偿第一次合同房屋未能办理过户手续对钱惠斌的补偿。本院对该证据的真实性予以认定。 本院认定以下事实：原告与被告高卫兵系父女关系，被告高卫兵于2004年12月23日与原告母亲章瑾经法院调解离婚，兰溪市人民法院依法作出（2004）兰民一初字第970号民事调解书，调解书协议：“二、婚生女高亦随高卫兵共同生活；三、夫妻共有财产：坐落兰溪市住宅及房内家俬。按市价折合人民币约18万元，双方各一半。章瑾将自己拥有的一份转给女儿高亦所有，一次性作为其生活、教育等的抚养费。房产权、居住权、家俬等归高卫兵与高亦共同所有。女儿高亦由高卫兵抚养教育至独立生活止”。2008年12月10日，被告高卫兵与被告钱惠斌签订《房屋买卖协议》一份，将涉案房屋转让给钱惠斌。因无法办理房屋过户手续，故高卫兵与钱惠斌重新签订《房屋买卖协议》二份，该二份协议第三条均约定：“甲方（高卫兵）中途悔约，或在甲方女儿高亦满十八周岁时不愿接受过户，则甲方应在三日内赔偿乙方人民币十万元。并退赔乙方为此房屋装修所产生的一切费用”。该二份协议并对房屋总价、付款时间等作出约定。被告钱惠斌自2008年12月10日至今一直占有使用涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点是：被告高卫兵与被告钱惠斌签订《房屋买卖协议》效力问题？依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中原告诉请要求确认两被告签订的《房屋买卖协议》无效，经本院释明后，同意合同效力问题由法院确认。本院认为涉案房屋系高卫兵与高亦共同所有，被告高卫兵与被告钱惠斌签订《房屋买卖协议》时约定：“高卫兵女儿高亦满十八周岁时不愿接受过户，则高卫兵应在三日内赔偿钱惠斌人民币十万元。并退赔钱惠斌为此房屋装修所产生的一切费用”。由此可以看出，此为附解除条件的合同。现原告高亦已年满十八周岁，其不愿出售涉案房屋，故被告高卫兵与被告钱惠斌签订《房屋买卖协议》失效。对原告要求被告钱惠斌立即腾退兰溪市望霞村5幢1单元602房屋及储藏间的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款之规定，判决如下： 一、确认被告高卫兵与被告钱惠斌签订的兰溪市望霞村5幢1单元602室《房屋买卖协议》失效； 二、被告钱惠斌于本判决生效后一个月内腾退出兰溪市望霞村5幢1单元602室房屋及储藏间。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费40元（已减半收取），由被告高卫兵与被告钱惠斌各负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴卸良 二〇二〇年五月十八日 代书记员 章亚丽