辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2507号上诉人（原审原告）：马丽，女，1971年3月31日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨擎霄、耿德志，均系辽宁善成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鼎建房地产开发（大连）有限公司，住所地大连市中山区桃源街23号608。统一社会信用代码：91210200792010396J。法定代表人：王宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑德海，北京大成（大连）律师事务所律师。上诉人马丽因与被上诉人鼎建房地产开发（大连）有限公司（以下简称“鼎建公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审案件事实认定错误。(一)一审中案涉房屋不符合法定交付条件。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。商品房经过建设行政主管部门登记备案，并取得《商品房竣工验收备案表》才能认定为验收合格，具备交房的条件。在本案中一审法院错误的认定了房屋的交付条件。1.一审判决错误的以《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《勘察文件质量检查报告》和《设计文件质量检查报告》中的内容认定房屋具备交付条件，并以上述报告的出具时间2018年7月30日作为认定房屋具备交付条件的时间。事实上，这些报告不具有证明案涉工程验收合格的作用，而是提供给建设单位作为组织工程竣工验收所必须具备资料和依据，一审判决错误的理解为施工单位出具的《工程竣工报告》即所谓的“五方验收”结果就是可以交付使用房屋的合法依据。本案件中被上诉人取得《工程竣工验收报告》的时间是2019年1月21日，取得《商品房竣工验收备案表》的时间是2019年2月1日，不论以哪一个时间来看，其在2018年8月1日时都没有达到交付商品房的标准。2.2018年9月10日国家行政机关大连城乡建设委员会因“鼎建房地产开发（大连）有限公司在中山区解放路-桃源街2号地块旧区改造项目有未组织竣工验收，擅自交付使用”对鼎建公司处以罚款。从事实上证明被上诉人截至2018年9月10日尚不具备交房条件。被上诉人被依法处罚后，才组织了工程竣工验收，并于2019年1月21日出具了案涉旧区改造项目1-6#楼、8#楼、9#楼12#楼13#楼《工程竣工验收报告》，而直至2019年2月1日，被上诉人才取得《商品房竣工验收备案表》至此被上诉人工程竣工验收手续在程序才算完备，具备交房条件。（二）上诉人主张违约金有充分的事实和法律依据。1.从法律强制规定上讲，房屋应当在取得商品房《竣工验收备案表》即2019年2月1日后才能交付。被上诉人为避免自身的违约责任，以给上诉人设定陷阱的方式，强迫上诉人签订制式合同《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》将不具备法律规定的房屋交付条件的房屋交给买受人属欺诈性违约。购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交付条件时交付应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使购房者在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。合法的“交付日期”都迟于约定的交付日期，因此都属于逾期交付行为，都要承担逾期交付违约责任。由此可见，本案被上诉人设定陷阱与上诉人签订的补充协议属无效协议，对各方当事人没有法律约束力。本案被上诉人应依法承担逾期交付违约责任，赔付违约金。2.即使法院认定《商品房买卖合同》关于交房的约定有效，根据《商品房买卖合同》第八条的被上诉人也应当在2018年8月1日前，“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条的重点是经“建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格”而验收合格的证明是《工程竣工验收报告》，其时间是2019年1月21日，也就是说即便不以法律规定的竣工验收备案时间来计算违约时间，根据上诉人与被上诉人之间签订的合同约定，被上诉人的交房时间也应当计算至2019年1月21日。3.本案中，作为建设单位的被上诉人，在收到《工程竣工报告》后，并没有在法定期限内依法组织验收，原因是其工程质量出现问题，无法取得《工程竣工验收报告》。结合2019年1月21日才出具的《工程竣工验收报告》记载“各级建设行政主管部门及工程质量监督机构检查中责令整改的问题全部整改完毕。”不难判断该工程在当时确实存在隐患根本不符合交房条件。并且如果根据2019年1月21日竣工验收完毕，十五日内进行行政备案，申请获得《商品房竣工验收备案表》来推算时间的话，可以发现恰好符合《建设工程质量管理条例》的规定时间，也从侧面说明，被上诉人一审辩称是由于行政机关不作为导致备案延期的说辞是假的，其实际五方验收合格的时间就是2019年1月21日。4.大建执法行罚决字[2018]第2-081号行政处罚决定书为发生法律效力的行政处罚决定，依法对本案具有证明效力。本案中，行政机关经查发现被上诉人对其商品房“有未组织工程验收，擅自交付使用。”即于2018年8月29日立案调查。行政机关查明，被上诉人“未组织竣工验收，擅自交付使用”、“该项目未取得竣工验收报告及交付验收备案表”。处罚决定“责令改正，处工程合同价款2%的罚款。”上诉人既未申请复议，也未向法院提起诉讼。对如此明了的自认并接受了处罚的有效证据，一审判决却以未经质证的所谓的“经本院调查核实”后而不予采信，实属认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行错误。上诉人认为该合同和补充协议中关于交房条件的约定因违反法律、法规的规定而无效，并且该合同及补充协议内容均为格式条款，变更了法定的合法交付房屋条件，为购房者设定陷阱迫使购房者必须签署。此案中，当事人双方以辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》范本所签收的合同足以涵盖双方所需的条款和内容，实现双方要约和承诺的满足。可开发商却另行制作明显减轻开发商的责任，规避法律转嫁风险的补充协议，为其已经预见的对自己不利的情形而设定补充协议格式条款让对方签署，给向对方设定契约陷阱。其行为违背了平等、守信契约精神，其部分条款也与法律、法规相悖，应为无效。2.一审判决据以认定事实的证据未经庭审质证，违反法定程序。一审判决在本院认为中，关于“本院经调查核实，大连市城乡建设委员会作出行政处罚，系被告在组织竣工验收时，未及时通知相关职能部门人员到场监督，验收后亦未到大连市城乡建设委员会备案，故原告据此认定被告在2018年8月1日前就案涉房屋未组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格，本院不予采信”，对此，一审调查核实的证据在案件事实认定部分未作表述，也未经庭审质证，不能作为本案认定事实和定案的依据；再则，国家赋予行政执法权行政机关的工作人员也不可能在接受调查核实中作出上述表述，这种表述会导致行政机关枉法作出行政处罚行为，退还罚款的后果。而一审法院径自根据其调查核实，认定该处罚不能证明被上诉人逾期交房的事实与事实不符，没有法律依据。综上所述，请二审法院依法查明本案事实，发回重审或改判。鼎建公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉合同（包括补充协议）是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在原审中鼎建公司提供的证据，尤其是大连市公安消防局出具的相关消防验收凭证等文件已经足以证明早于2018年7月13日案涉的工程就已经完成了竣工验收工作，鼎建公司的交付房屋行为符合合同约定，不存在任何的违约事由。一、判决认定事实清楚。1.根据相关的法律规定，五方验收即满足房屋的交付条件，那么，现有的证据足以证明五方验收已如期完成。2.双方约定五方验收即满足交付条件，这一约定是合法有效的，认定五方验收的时间应该以被上诉人提供的相关的证据为准。3.一审法院并未以竣工报告的时间为五方验收的时间，一审判决载明，2018年7月30日，包括施工单位，勘察单位，设计单位以及监理单位，均出具了相关的验收报告，也因此原审法院认为上述报告的出具日期即是验收合格的相关日期，而并非上诉人所说的一份竣工报告被认定为竣工验收的时间。二、一审判决适用法律正确。首先，根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，竣工验收的组织单位为建设单位，竣工验收的参与方包括了设计、施工、工程监理等有关的单位。由此可知我国实行的是竣工验收备案制，而非竣工验收审批制。鼎建公司完成了竣工验收把相关的材料留存质监站，这就叫做备案。而竣工验收指的是五方验收合格。所以，这是有法律法规明确规定的。其次，关于行政处罚决定书的问题，一审法院是依职权对行政处罚决定书的出具原因以及背景进行了调查，调查所形成的可能的追记笔录等相关的材料，应当是归于不能由当事人查阅的副卷中，法庭调查所取得的信息，根据法律规定是不需要由当事人进行开庭质证的，所以，法官调查取得的相关的信息，也是合法有效的，没有违反任何程序上的法律法规。案涉行政处罚决定书出具的原因和背景，被上诉人已经做以说明，也是经过法院调查核实的，就是质监站的相关人员没能参与到鼎建公司的五方验收之中，无论鼎建公司是否独自完成了五方验收，在质监站看来都是不合规的，所以，给鼎建公司下发了行政处罚决定书，但该处罚决定书不能否定鼎建公司已经如期完成了竣工验收的客观事实。马丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔付原告因延期交房产生的违约金41,132元（自2018年8月2日起至2019年2月1日实际竣工验收之日止）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月5日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的坐落于中山区房屋，建筑面积129.01平方米，房屋总价为2,260,000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人(原告)使用的，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。补充协议第十二条约定：买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。《补充协议》第十二条第三项约定，“买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔请求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。”合同签订后，原告付清全部房款，2018年8月23日，被告出具增值税普通发票。又查明，案涉项目的施工单位大连悦达建设工程集团有限公司于2018年7月30日出具了《工程竣工报告》，确认工程竣工日期为2018年7月30日，分项、分部工程质量验收合格；监理单位大连正信建设工程管理有限公司于2018年7月30日出具了《工程质量评估报告》，确认工程质量合格；勘察单位大连黄海岩土工程勘察有限公司于2018年7月30日出具了《勘察文件质量检查报告》，确认勘察文件内容符合要求，地基土承载力情况符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司于2018年7月30日出具了《设计文件质量检查报告》，确认设计文件及设计变更内容符合要求，地基与基础符合设计要求，主体结构符合设计要求，使用功能符合设计要求。2018年7月13日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收申请受理凭证》，在被告提交的材料中载明有工程竣工验收报告。2019年1月21日，被告取得《工程竣工验收报告》，报告中记载的工程竣工日期为2018年7月30日。再查明，被告向原告发出房屋交付通知，通知所有业主于2018年8月1日至2018年8月10日办理房屋交接手续，本案原告于2018年8月8日办理房屋交付手续。另查明，2018年9月10日，大连市城乡建设委员会作出大建执法行罚决字[2018]第2-081号《行政处罚决定书》，认为被告在中山区解放路桃园街2号地块旧区改造项目未组织竣工验收，擅自交付使用的行为违反了相关法律法规的规定，作出处工程合同价款2%罚款的决定。另查，被告开发建设的中山区解放路-桃源街2号地块旧区改造项目1号至6号、8号至9号、12号、13号楼竣工验收备案时间为2019年2月1日。一审法院认为：原告马丽与被告鼎建房地产开发(大连)有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应依约而行。被告于2018年7月30日取得施工、设计、勘察、监理单位出具的验收合格报告，并通知业主于2018年8月1日至8月10日到被告处办理房屋交接手续，原告马丽于2018年8月8日办理了房屋交付手续。依照《商品房销售合同》（笔误，应为《商品房买卖合同》）第八条约定，出卖人应当在2018年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位验收合格。被告交付房屋的行为符合合同约定。关于原告诉称大连市城乡建设委员会作出的《行政处罚决定书》载明被告未组织竣工验收，擅自交付使用，责令改正并处罚款一节，一审法院经调查核实，大连市城乡建设委员会作出行政处罚，系被告在组织竣工验收之时，未及时通知相关职能部门人员到场监督，验收后亦未到大连市城乡建设委员会备案，故原告据此认定被告在2018年8月1日前就案涉房屋未组织设计、勘察、施工、监理单位验收合格，一审法院不予采信。此外，根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚不能取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。现案涉房屋已经交接，原告已占有使用，故原告诉请被告支付自2018年8月2日起至2019年2月1日止的逾期交房违约金，不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院作出如下判决：驳回原告马丽的诉讼请求。案件受理费830元，减半收取415元，由原告马丽负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实均予以确认。本院补充查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担”，上述字体均进行了加粗处理。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：鼎建公司在双方约定的房屋交付期限内（即2018年8月1日前）是否具备房屋交付条件，进而鼎建公司是否存在违约情形。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，由上述单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，鼎建公司应当在2018年8月1日前将经建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位验收合格的商品房交付给买受人，该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。合同签订后，鼎建公司在合同约定的期限内取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的案涉工程验收合格的证明文件，并组织上述单位对案涉工程进行了竣工验收。至此，鼎建公司在合同约定的交房期限届满前已具备了房屋交付条件。鼎建公司向上诉人发出房屋交付通知，上诉人已于2018年8月8日接收案涉房屋。虽然上诉人实际接收房屋的时间比合同约定的交房时间略有迟延，但鼎建公司已通知上诉人于2018年8月1日至2018年8月10日办理交房手续，上诉人自行选择8月8日收房，系其对自身权利的处分，不可归责于鼎建公司。据此，上诉人诉请鼎建公司支付逾期交房违约金无充分的事实及法律依据，一审法院驳回其诉请并无不当，本院依法予以维持。关于上诉人称，大连市城乡建设委员会作出大建执法行罚决字[2018]第2-081号行政处罚决定书，以鼎建公司“未组织竣工验收，擅自交付使用”为由对鼎建公司作出了罚款决定，表明案涉房屋不具备交付条件一节，本院认为，根据相关法律规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。大连市城乡建设委员会作为工程建设质量安全监管机构履行职责系行使行政监督管理权的行为，其在2018年9月10日下发的《行政处罚决定书》系针对鼎建公司未通知相关职能部门到场监督即组织竣工验收而进行的处罚，并未指出案涉工程存在建设工程质量不合格，或影响房屋的主体结构质量和居住使用的情形，故该处罚系行政机关行使监督管理职能的行为，对本案认定事实并不具有当然的拘束力。据此，仅凭大连市城乡建设委员会作出的《行政处罚决定书》不足以认定案涉房屋不具备交付条件，上诉人的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。关于上诉人称，鼎建公司于2019年1月21日才出具《工程竣工验收报告》，2019年2月1日才取得《商品房竣工验收备案表》，至此鼎建公司才具备交付案涉房屋的条件一节，本院认为，虽然鼎建公司出具的《工程竣工验收报告》显示的时间是2019年1月21日，但该报告上载明的竣工日期是2018年7月30日，与一审中施工、设计、勘察、监理单位出具的验收合格报告的时间相互印证，亦与大连市公安消防局2018年7月出具的《建设工程消防验收申请受理凭证》上载明已收到案涉工程竣工验收报告的情况相佐证，可以证明案涉工程在《商品房买卖合同》约定的交房期限内已经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。并且上诉人已于2018年8月8日实际接收了案涉房屋，其要求鼎建公司支付逾期交房违约金依据不足。关于《商品房竣工验收备案表》是否应作为认定交房的条件，在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定，买受人已知悉《合同》第八条约定的交房时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》，买受人同意按《合同》第八条约定的交房条件接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》作为房屋的交付条件。该约定虽系格式条款，但不存在免除鼎建公司责任、加重上诉人责任或排除上诉人主要权利的情形，且在该补充协议中还约定“本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担”，并对上述字体进行了加粗处理，故补充协议的相关约定应为合法有效，对双方当事人具有约束力。据此，上诉人要求以《工程竣工验收报告》或《商品房竣工验收备案表》的出具时间作为认定案涉房屋的交付条件无充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元（马丽已预交），由上诉人马丽负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年五月十二日书记员  宋敏