河南省新蔡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1729执异13号异议人（案外人）：蔺耀，男，1982年12月26日生，汉族，住河南省新蔡县涧头乡杨老庄村委蔺庄。公民身份号码412828198212261814。申请执行人:王建军，男，1967年7月4日出生，汉族，住河南省新蔡县涧头乡乡直机关营业所。公民身份号码412828196707041857。被执行人:何从友，男，1970年5月20日出生，汉族，住河南省新蔡县涧头乡玉新村委中何庄组。公民身份号码412828197005201814。被执行人：徐东霞，女，1970年4月19日出生，汉族，住河南省新蔡县涧头乡玉新村委中何庄组。公民身份号码412828197004191829。本院在执行王建军申请执行何从友、徐东霞民间借贷纠纷一案中，于2020年5月6日作出（2020）豫1729执58号执行裁定书，查封被执行人何从友、徐东霞所有的位于涧头乡涧头街一套两间三层楼房及后院。异议人蔺耀提出书面异议。本院依法进行了审查，现已审查终结。异议人蔺耀称：请解除对被执行人何从友、徐东霞的“位于涧头乡涧头街一套两间三层楼房及后院”的查封。事实与理由如下：异议人与被执行人何从友、徐东霞是朋友，被执行人第一次向异议人借款30万元，加上利息和欠的地板砖款共计414500元。2019年4月30日，被执行人又向异议人借款50万元，被执行人与异议人签订《房屋转让合同》，被执行人愿意以其所有的位于涧头乡涧头街一套两间三层楼房及后院转让给异议人，并约定被执行人如果在2020年元月20日前，还清异议人的借款，则房屋归被执行人，如不还款，被执行人必须搬走，房屋归异议人所有。到期被执行人一直未还钱，对此异议人认为被执行人对上述房屋已经没有支配权，该争诉的房屋应属于异议人所有，贵院裁定查封的房屋不属于被执行人所有。故异议人依法提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。并提交以下证据：1、民事判决书及裁定书证明其与何从友、徐东霞等人之间民间借贷纠纷处理情况；2、房屋转让合同、收条证明其与何从友、徐东霞、何威威签订房屋转让合同的事实；3、证明材料四份证明杨军等人证实房屋转让合同是真实的。申请执行人王建军答辩：异议人与被执行人之间的民间借贷关系的真实性无法确认，且签订房屋转让合同是为保证借款归还，未办理抵押登记手续，不具有担保法律效力，更不具备物权转移效力，故请求法院依法驳回异议人的执行异议。未向本院提供证据。被执行人何从友、徐东霞未答辩亦未向本院提供证据。本院经审查查明，2019年8月19日，本院（2019）豫1729民初4561号民事判决书判决被告何从友、徐东霞于本判决生效后十日内偿还原告王建军借款20万元。逾期何从友、徐东霞未履行还款义务，王建军向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2020年5月6日作出（2020）豫1729执58号执行裁定书，查封被执行人何从友、徐东霞所有的位于涧头乡涧头街一套两间三层楼房及后院（涧头工商所西、东临蔺磊、西临程华、北靠耕地、南临路）。异议人蔺耀以查封的房屋何从友、徐东霞已转让给其为由提出异议。另查明，被执行人何从友、徐东霞是夫妻关系，何威威系二人之子。2019年7月12日，本院（2019）豫1729民初3688号民事判决书判决被告何从友、徐东霞、何威威于判决生效后十日内偿还原告蔺耀借款20万元。被告程华、徐霞对上述债务承担连带清偿责任。该判决书认定的事实如下：何从友分两次从蔺耀处借款814500元，其中2019年4月30日借款50万元，但蔺耀实际支付给何从友40万元，并与何从友、徐东霞、何威威签订房屋转让合同，约定何从友、徐东霞、何威威愿意以55万元人民币将位于新蔡县涧头工商所西的两间三层楼房及后院转让给蔺耀，何从友、徐东霞、何威威于2020年元月二十日前必须搬走；同时还约定截止2020年元月二十日前，何从友、徐东霞、何威威如向蔺耀付55万元，房屋归何从友、徐东霞、何威威所有，见证人徐雨亭、杨军、何从富，但落款时间为2017年10月15日。房屋转让合同签订后，何从友、徐东霞向蔺耀出具一张收条：“今收到蔺耀现金伍拾伍万元整（550000），收款人何从友、徐东霞2017.10.15，另：如在2020年元月20日既没还款也没搬走，我愿意承担按2分利息计息，计息时间按2019.4.30何从友、徐东霞2019年6月2号”。针对何从友、蔺耀双方均认可用何从友的房屋抵押给蔺耀冲抵55万元借款一事，因约定时间未到期，不予处理。被告何从友等人不服提起上诉，2019年8月23日，驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终2975号民事判决书，驳回上诉，维持原判。何从友等人申请再审，2020年4月2日，驻马店市中级人民法院作出（2020）豫17民申30号民事裁定书，驳回何从友等人的再审申请。证人杨军、曹杰、何从富、徐雨亭出具的证明材料证实何从友愿以55万元的价格将房屋转让给蔺耀，双方签有合同，蔺耀向何从友一次性付清房屋转让金，何从友、徐东霞二人给蔺耀出具收条一张。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中生效判决书认定的事实是何从友分两次从蔺耀处借款814500元，在蔺耀诉何从友、徐东霞等人民间借贷纠纷案件中，一审、二审、再审中何从友均认可用涉案被查封的房屋冲抵借款55万元的事实，且2019年何从友、徐东霞、何威威作为甲方与蔺耀作为乙方签订房屋转让合同，合同约定甲方愿以55万元人民币转让给乙方，乙方同意买受，乙方一次性把房款付给甲方，甲方同意，甲方在2020年元月二十日之前必须搬走，签字之日起全款付清。截止2020年元月二十日之前，如甲方向乙方支付55万元，房屋归甲方所有。证人徐雨亭、杨军、何从富、曹杰出具的证明材料亦证实何从友愿以55万元的价格将房屋转让给蔺耀。综上关于何从友与蔺耀签订的房屋转让合同的真实性可以认定，故蔺耀有权依据该房屋转让合同提出执行异议。但该房屋转让合同，并非真正的房屋买卖合同，实际是何从友等人作为债务人与蔺耀作为债权人之间签订的以房抵债合同，其目的是蔺耀取得该房屋的所有权用其债权冲抵买房款，对此可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，虽蔺耀与何从友等人签订房屋转让合同的时间早于本院对涉案的房屋进行查封的时间，但何从友至今尚未将涉案的房屋实际交付给蔺耀，蔺耀对涉案的房屋并没有事实上的管理权和支配权，也即蔺耀的债权并未冲抵买房款，不能认定其已实际支付相应的价款。综上，蔺耀对该房屋所享有的权利不能排除执行，故异议人蔺耀的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人蔺耀的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向新蔡县人民法院提起诉讼。审判长 袁 征审判员 王昆鹏审判员 肖东辉二〇二〇年五月二十八日书记员 杨倩倩