江苏省淮安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏08执异16号 异议人（案外人）：胡恒群，男，1950年4月6日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 异议人（案外人）：孙梅，女，1968年8月17日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 申请执行人：姜洋，男，1982年3月16日出生，汉族，住江苏省淮安市。 委托诉讼代理人：季锐，江苏昊震翰律师事务所律师。 被执行人：徐州京诚房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县。 法定代表人：许海波，该公司董事长。 被执行人：许海波，男，1978年10月5日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 被执行人：睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司，住所地江苏省睢宁县。 法定代表人：许海波，该公司董事长。 本院在执行姜洋申请执行徐州京诚房地产开发有限公司（以下至裁定主文前简称京诚公司）、许海波、睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司（以下简称天顺公司）民间借贷纠纷案件过程中，裁定查封京诚公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部分商品房，胡恒群、孙梅提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 胡恒群、孙梅提出异议称，本院查封京诚公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部分商品房，异议人对查封其中的18-3-205室和18-3-206室房屋不服，提出异议，请求解除对该房屋的查封。理由是：2009年，胡恒群、孙梅的住宅位于睢宁县天虹大道紫金花园小区规划建设的拆迁范围内，在睢宁县房屋征收管理部门监督下，胡恒群、孙梅与被执行人京诚公司签订了所有权调换形式的拆迁安置协议，协议约定该小区的18号楼3单元105室、106室作为产权置换房屋。2010年，开发商履行了拆迁安置协议，将18号楼3单元205室、206室予以交付。在房屋征收部门的监督下，胡恒群、孙梅与拆迁公司进行了结算，拆迁公司也与开发公司进行了结算。因开发公司将18号楼原规划的车库变更为商铺进行销售，楼层号进行了+1变更，故开发公司回迁给胡恒群、孙梅的18号楼3单元205室、206室对应为拆迁安置协议上的18号楼3单元105室、106室。该幢楼也没有105室、106室商品房，胡恒群、孙梅在该小区也无其他房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，胡恒群、孙梅与被执行人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确了补偿安置的位置，同时手续齐全，胡恒群、孙梅拥有涉案房屋的所有权。贵院查封行为侵害了胡恒群、孙梅合法权益，故申请解除，并撤销相关民事裁定书。 申请执行人姜洋辩称，异议人提出的异议申请所涉及的房屋，被执行人已经办理了网签，并登记在第三人钱志芳名下，并且在房屋建造时，被执行人已经和钱志芳签订了相关协议，并且该房屋至今一直登记在钱志芳名下。该房屋网签并登记在钱志芳名下不久，贵院依照姜洋申请对该房屋进行查封和保全，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。异议人对该房屋不享有所有权，也不享有其他权利，无权请求法院对该房屋进行解封或提出其他异议请求，故请求法院依法查明事实，驳回异议人的申请。 被执行人京诚公司、许海波、天顺公司未作答辩。 本院查明，姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷一案，本院（2014）淮中民初字第0008号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于判决生效后三日内，一次性支付姜洋借款本金2351万元，并自2014年3月12日起，按月息2%向姜洋支付利息至付清时止；许海波、天顺公司对京诚公司以上债务承担连带保证责任。案件受理费161550元，保全费5000元，合计166550元，由京诚公司、许海波、天顺公司各负担55000元。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋向本院申请强制执行。本院于2015年2月10日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00088号。在执行过程中，因本院穷尽财产调查措施未能查找到被执行人有可供执行的财产，申请执行人亦提供不出被执行人可供执行财产的线索，本院于2015年8月4日裁定本次执行程序终结。2018年8月20日，经姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢52号。 姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷另一案，本院于2015年3月11日作出的(2014)淮中民初字第0206号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于本判决生效之日起十日内一次性支付姜洋借款本金600万元，并承担利息；许海波、天顺公司对京诚公司上述债务承担连带清偿责任；案件受理费66540元，保全费5000元，合计71540元，由京诚公司负担。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋向本院申请强制执行。本院于2015年4月21日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00187号。2018年8月20日，经姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢53号。 另查明，2014年2月21日，本院查封了被执行人京诚公司名下位于睢宁县天虹北路的国有土地使用权【证号为睢土国用（2010）第100353号】，时间为2014年2月21日至2016年2月20日。2016年1月22日，本院作出（2015）淮中执88号民事裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部门商品房（共计100套），其中包括涉案房屋。2019年1月14日，本院作出（2018）苏08执恢52、53号执行裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部门商品房（共计100套），其中包括涉案房屋。查封期限为三年，自2019年1月14日至2022年1月13日止。 再查明，2009年2月20日，被执行人京诚公司与案外人胡恒群、孙梅签订拆迁安置补偿协议书，载明：因城市建设需要，京诚公司需拆除胡恒群、孙梅位于天虹大道东侧紫荆花城规划范围内的私有房屋227.32平方米及附属物……胡恒群、孙梅选定拆迁安置补偿安置方式为产权置换。产权置换房屋的价格由同一拆迁评估机构按拆迁评估规则进行评估。在通知规定的期限内按期搬迁的，京诚公司提供一套安置房用于胡恒群、孙梅安置，价格为1680元/平方米。胡恒群、孙梅被拆除房屋及附属物补偿费计281774.57元，临时安置补助费8183.52元，搬迁补助费2273.2元，误工费150元，奖金22732元，合计315113.29元……胡恒群、孙梅提供的安置房位于紫荆花城，乙方预订18#楼3单元105室、106室，上房面积约为214.39平方米（实际面积在上房前以有资质的测绘机构测量为准），上房前结清产权调换差价。2009年5月11日，胡恒群、孙梅领取紫荆花园小区18#楼三单元205室、206室房屋。孙梅实际占有205室房屋、胡恒群实际占用206室房屋。胡恒群、孙梅陈述，因开发商将原来设计为车库的房屋加高作为商铺出售，导致18号楼层号均顺次+1，原安置房屋105室、106室变更为205室、206室，并提供了一份房屋交付后京诚公司提供的紫金花园18#楼住户分布图，该分布图显示楼层二层对应的房号18-3-106和18-3-105等房屋。 本院认为，本案争议焦点为：案外人胡恒群、孙梅对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在异议人胡恒群、孙梅名下，异议人对该房屋不享有所有权。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。案外人作为被征收人对尚未办理产权登记过户手续的房屋提起案外人异议请求排除执行的，如其已签订了合法有效的征收补偿协议，并以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋的，应当予以支持。本案中，案外人胡恒群、孙梅与被执行人京诚公司签订了合法有效的拆迁安置协议书，实际领取了拆迁安置房屋并占有使用，涉案房屋因开发公司原因未办理产权过户，故案外人胡恒群、孙梅对涉案房屋虽暂不享有物权，但享有足以排除执行的合法权益。申请执行人姜洋主张涉案房屋已经网签给他人，该他人尚未办理产权登记，不享有涉案房屋物权，亦不享有足以对抗拆迁安置人权益的合法权利。 综上所述，案外人胡恒群、孙梅的异议请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下: 中止对徐州京诚房地产开发有限公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区18-3-205室和18-3-206室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  孙亚平 审判员  庞海涛 审判员  刘玉娟 二〇二〇年五月七日 书记员  王 霄