广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5670号上诉人（原审被告）：杨剑旗，男，1973年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲维，广东蕴德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：欧阳慧桥，女，1994年5月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。上诉人杨剑旗因与被上诉人欧阳慧桥房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨剑旗上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回欧阳慧桥的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由欧阳慧桥承担。事实和理由：1.购房合同约定赔偿性质的违约金为购房款的10%，再另判赔偿款于法无据。涉案合同已有清晰约定交易不成的违约责任，即杨剑旗不按合同约定将房地产出售给欧阳慧桥的，应当向欧阳慧桥支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同违约责任约定已是损失赔偿性质，双方在签订合同时合意认可最高违约金为房屋价格10%。在欧阳慧桥未提供证据证明实际损失，及已有赔偿性质违约金的前提下，不应当就评估报告的差额再行赔偿。2.欧阳慧桥在房屋买卖过程中存在过错，负担一半违约或损失责任较为合理。涉案合同约定，在签订合同后不能完成过户的则本合同解除。即买卖双方对房屋不能转移登记的风险瑕疵均有明确的心理预期和准备，在此情况下，欧阳慧桥仍订立该买卖合同，存在过错。且欧阳慧桥购买房屋，作出民事法律行为应负有谨慎注意义务，应去房屋管理部门进行查册查明涉案房屋的产权归属，欧阳慧桥未尽此义务存在过错，应对交易不成承担50%的责任。3.本案鉴定费应由欧阳慧桥承担。根据合同约定，可以明确双方当事人在无法举证损失的时候，赔偿的最高限额按照合同违约金的10%计算，对该房产的评估鉴定费不应该发生，该评估鉴定申请由欧阳慧桥提出，一审程序中也明确鉴定费由申请人负担，故评估鉴定费应由欧阳慧桥承担。综上，请求二审法院判如所请。欧阳慧桥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。对于杨剑旗的违约给欧阳慧桥造成的损失，一审法院已经委托评估：2017年5月5日的价值为1662374元，2018年6月14日的价格为1845053元，一审法院取中间值作出判决，认为杨剑旗应当赔偿350000元，已经充分考虑了各种因素，处理适当。因本案纠纷，欧阳慧桥于2019年4月30日向一审法院起诉请求：1.杨剑旗赔偿欧阳慧桥违约金134000元；2.杨剑旗赔偿欧阳慧桥损失500000元；3.杨剑旗承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月7日，欧阳慧桥（乙方、买方）与杨剑旗（甲方、卖方）、广州某家房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区某某某路586-XXX房的物业达成一致协议，成交价1340000元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；签订本合同时支付30000元作为定金，部分楼款410000元于签订《广州市房地产买卖合同》当日付清，930000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；等。2016年12月8日，欧阳慧桥支付了30000元给杨剑旗，杨剑旗出具《定金收据》给欧阳慧桥。2017年4月14日，杨剑旗出具《尾期楼款收据》给欧阳慧桥，确认收到欧阳慧桥尾期楼款640000元。2016年12月27日，欧阳慧桥出具《委托书》给李某文、李某苹，委托执行和处理事项包括有权代欧阳慧桥购买涉案房屋，签订存量房购买合同（含网签合同）及相关协议，办理预售房备案登记手续及缴纳相关费用并署相关文件，购买过户手续；等。2017年4月14日，欧阳慧桥（乙方、买方）与杨剑旗（甲方、卖方）、广州某家房地产代理有限公司（房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市海珠区某某某路586-XXX房，总金额为1340000元；签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，总金额1340000元乙方应于完税且向房地产登记机构递件并取得受理回执当天向甲方支付；房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应当于2017年4月25日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同的约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等。乙方栏由欧阳慧桥的代理人李某文签名。一审另查，2015年12月15日，杨剑旗与匡某雪签订《离婚协议书》，约定广州市海珠区某某某路586-XXX房归匡某雪所有；等。同日，杨剑旗与匡某雪离婚。欧阳慧桥曾因涉案房屋于2017年8月11日向一审法院提起诉讼，要求：1.杨剑旗配合办理涉案房屋过户至欧阳慧桥的手续；2.杨剑旗赔偿欧阳慧桥违约金134000元（从2017年5月1日开始，按成交价1340000元的每日千分之一，计至实际过户之日）;3.杨剑旗承担诉讼费用。该案于2017年12月6日、2018年5月10日两次开庭审理。两次庭审中，经一审法院释明，欧阳慧桥表示不变更诉讼请求。经审理后，一审法院于2018年6月14日作出（2017）粤0105民初7243号民事判决书，认定：因杨剑旗未取得涉案房屋的处分权，欧阳慧桥、杨剑旗之间买卖涉案房屋的合同目的已无法实现，欧阳慧桥坚持要求杨剑旗配合办理涉案房屋的过户手续和支付履行合同的违约金，缺乏依据；判决：驳回欧阳慧桥的全部诉讼请求。欧阳慧桥不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终19128号民事判：驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，欧阳慧桥、杨剑旗确认：杨剑旗在2019年1月14日已向欧阳慧桥退还660000元。欧阳慧桥表示：欧阳慧桥一共支付670000元；杨剑旗表示：房款是660000元，佣金是10000元。对于购房时有无去涉案房屋查看问题、房屋交接问题，欧阳慧桥表示：查看过，是中介一起带过去的；当时他们说有人住；没有约定具体如何交付房屋；有无租约不清楚，只是知道有人住，也不知道谁在住；对方说这情况会处理好交给欧阳慧桥，交给欧阳慧桥空置的房屋。杨剑旗表示：当时房屋在交易之前，是有过人住过一段时间，在交易之时已经是空置，没有约定具体交付，只是说交齐款就给了；有无人住并不是障碍。欧阳慧桥还表示：在本案中主张的是解除合同的违约金。根据欧阳慧桥的申请，一审法院委托深圳市某联资产评估土地房地产估价顾问有限公司对于涉案房屋价值时点为2017年5月5日、2018年6月14日的价值进行评估。欧阳慧桥为此次评估垫付评估费13769元。经评估，评估公司分别出具评估报告：价值时点为2017年5月5日的涉案房屋的价值为1662374元；价值时点为2018年6月14日的涉案房屋的价值为1845053元。对于上述报告，欧阳慧桥表示：真实性、合法性、关联性无异议。杨剑旗表示：真实性、合法性无异议，关联性有异议。一审法院认为：涉案的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》效力问题，已生效的判决已经进行论述，一审法院不再赘述。根据查明的事实可见，因杨剑旗未取得涉案房屋的处分权，致使欧阳慧桥、杨剑旗之间买卖涉案房屋的合同目的无法实现，故欧阳慧桥在本案中主张杨剑旗支付解除合同的违约金134000元的诉讼请求，合法有理，予以支持。上述合同无法履行，且涉案房屋价值已经大幅提升，则欧阳慧桥再购置同样的房屋的成本增加，即杨剑旗的违约行为已造成欧阳慧桥的损失。但，欧阳慧桥在（2017）粤0105民初7243号案的第一次庭审时已知晓杨剑旗无处分权，且经一审法院释明后仍不变更诉讼，则应对扩大部分的损失承担责任。鉴于上述开庭审理的时间介于2017年5月、2018年6月之间，且房屋价值大幅提升并非签订合同时所能预见，故前述损失应在两个评估的房屋价值中间值413713.5元【（1662374+1845053）÷2-1340000】的基础上酌情减免为宜，即350000元较为合理。故欧阳慧桥要求杨剑旗赔偿损失350000元的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。本案因杨剑旗违约而起，故诉讼费用应由杨剑旗承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，于2019年10月15日判决如下：一、杨剑旗在本判决发生法律效力之日起10日内向欧阳慧桥支付违约金134000元；二、杨剑旗在本判决发生法律效力之日起10日内向欧阳慧桥赔偿350000元；三、驳回欧阳慧桥的其他诉讼请求。本案受理费10140元、鉴定费13769元，均由杨剑旗负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，欧阳慧桥与杨剑旗均未向本院提出新的事实与新证据，并表示同意本案书面审理。本院认为，欧阳慧桥与杨剑旗均表示同意本院对本案进行书面审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，经合议庭决定，本院依法对本案不再开庭审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为，在案涉合同已经约定按房价10%计算违约金的情况下，杨剑旗是否应向欧阳慧桥赔偿因其违约导致的欧阳慧桥其他损失的问题。对此，本院分析如下：根据查明的事实，因杨剑旗未取得涉案房屋的处分权，导致涉案房屋交易无法继续进行，已经构成违约。欧阳慧桥在本案中诉请杨剑旗支付解除合同的违约金并赔偿房屋差价损失，对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相对于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述法律规定，案涉合同虽然约定了如杨剑旗不能出售物业给欧阳慧桥应支付成交价10%的违约金，但根据一审法院委托作出的评估报告，涉案房产在杨剑旗违约后价值大幅提升，欧阳慧桥再购置同地段房屋的成本增加，导致房屋差价损失的产生。一审法院根据合同履行客观情况，采取两个时点评估价值的中间值，并结合欧阳慧桥已支付房款的情况和前案诉讼情况，酌情确定欧阳慧桥因对方违约导致的损失为350000元，较为合理，而合同约定的按成交价10%计算的违约金134000元显然不能弥补上述损失，但一审法院在已经判令杨剑旗向欧阳慧桥支付134000元违约金的情况下，仍全额支持欧阳慧桥主张的房屋差价损失，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定的违约金的损失填补功能，故在本案违约金不能足以弥补欧阳慧桥损失的情况下，杨剑旗还应向欧阳慧桥赔偿房屋差价损失216000元（350000-134000=216000）。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。杨剑旗上诉另主张欧阳慧桥在房屋买卖过程中存在过错，本院认为，涉案房屋登记在杨剑旗名下，杨剑旗先后与欧阳慧桥签订《房屋买卖合同》和网签合同，后因杨剑旗未取得涉案房屋处分权导致交易不能继续进行，完全是因为杨剑旗的违约行为导致，杨剑旗主张欧阳慧桥在房屋买卖过程中存在过错没有依据，本院不予支持。至于一审法院委托评估涉案房屋价值所产生的鉴定费，因一、二审法院均支持了欧阳慧桥主张的差价损失，该鉴定费应由杨剑旗支付，杨剑旗该上诉主张不能成立，本院予以驳回。综上所述，杨剑旗的上诉请求部分成立，予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审法院处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9917号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9917号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9917号民事判决第二项为：杨剑旗在本判决发生法律效力之日起10日内向欧阳慧桥赔偿216000元；四、驳回欧阳慧桥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10140元，由欧阳慧桥负担4543元，由杨剑旗负担5597元，鉴定费13769元，由杨剑旗负担。二审案件受理费10140元，由欧阳慧桥负担4543元，由杨剑旗负担5597元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月二十五日书记员  眭 翘郭蔚琳