广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1987号上诉人（原审原告）：龚振基，男，1978年10月6日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：钟鸣，广东华之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯永杰，男，1964年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡攀，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宴菊，系冯永杰配偶。被上诉人（原审被告）：古敏锐，男，1953年3月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭国标，广东岭南律师事务所律师。被上诉人：刘蔚涛，男，1966年11月12日出生，香港永久性居民，住广州市越秀区。原审第三人：潘耀昌，男，1963年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人龚振基因与被上诉人冯永杰、古敏锐、刘蔚涛和原审第三人潘耀昌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龚振基上诉请求：1.改判冯永杰向龚振基返还购房款1222260元并支付违约金50000元；2.古敏锐向龚振基返还购房款50000元并支付违约金50000元；3.刘蔚涛向龚振基返还购房定金100000元并支付违约金100000元；4.冯永杰、古敏锐、刘蔚涛共同承担龚振基支付的律师费60000元。事实和理由：一、本案中，双方于2017年7月31日签订的《存量房买卖合同》（以下简称2017年7月31日案涉合同）应当成立，冯永杰、古敏锐、刘蔚涛应承担相应违约责任。根据合同法第三十七条的规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。房屋买卖合同中，支付购房款是买方主要义务，本案中，已签名的业主收取了龚振基支付的定金或房款，应当视为接受了龚振基已经履行的主要义务。广州市越秀区烟敦路保安南5号之一房屋（以下简称案涉房屋）属于各业主按份共有，已签名的业主仅就2017年7月31日案涉合同的约定处分自己名下的份额，不存在其他按份共有业主未一并签名，就无法处分自己名下财产份额的法律障碍。案涉房屋各业主虽未全部在该合同上签名，但已签名业主并未就合同关于自己名下份额处分的约定提出异议，且依合同收取了定金，未签名业主均单独与龚振基就名下份额的交易签订了买卖合同，龚振基实际上已经获得全部业主转让房屋份额的意思表示。一审过程中，双方陈述及提交的证据反映，案涉房屋的全部权属人均知悉龚振基为房屋购买方，各自在换证及应诉前，亦未提出异议，由此可知各业主均同意将自己名下份额出售给龚振基，亦放弃了其他业主份额的优先购买权。业主就各自持有的份额由单独的处分权，就份额的对价亦有不同的认识，从自由交易的原则出发，各业主就份额的出卖提出不同的要求，就交易条件或对价与龚振基单独签订、补充签订合同亦不违背常理，不应以各方当事人在形式上未共同在一份合同上签名就认定合同未成立或者各方当事人就买卖行为未达成一致。基于客观原因，双方未能在合同约定时间办理过户，不能归责于任何一方，但在阻碍过户客观原因消失后，龚振基通过潘耀昌催告冯永杰、古敏锐、刘蔚涛履行合同，冯永杰、古敏锐、刘蔚涛仍拒绝履行的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。二、潘耀昌作为冯永杰、古敏锐、刘蔚涛的代理人得到三人签名确认，在交易过程中，亦是由潘耀昌作为各业主的代理人，与龚振基对接买卖事宜。案涉的2017年7月31日及2017年8月1日签订的两份《存量房买卖合同》（以下简称案涉两份合同）中，已签名的各方均确认潘耀昌作为业主代理人的事实，2017年7月31日案涉合同第十二条更是明确了代理人前期的代理行为业主予以认可。案涉两份合同经签名确认，已签名业主从未对潘耀昌作为其代理人提出异议，也未就合同中关于潘耀昌代理行为、权限提出异议，龚振基有理由相信潘耀昌是获得各业主的委托成为代理人。本案中，龚振基于2017年经他人介绍才与潘耀昌认识，但潘耀昌与各业主却有着多年的同事关系，交易过程中，龚振基亦是通过潘耀昌与各业主对接，顺利的签下案涉合同，并明确潘耀昌作为代理人，但一审庭审中，各业主又以潘耀昌不是代理人、不知道潘耀昌做了什么为借口，在潘耀昌未到庭的情况下，企图割裂与潘耀昌的关系，推翻潘耀昌的代理行为，有违诚信原则。三、冯永杰应承担潘耀昌前期代收款项的还款责任。潘耀昌的行为构成了表见代理，根据民法通则63条及合同法49条的规定，在整个交易过程中，潘耀昌一直以代理人的名义与龚振基对接，收取的款项均明确是购房款的定金，在冯永杰作为卖方的案涉两份合同中，其均确认潘耀昌作为代理人，因此，龚振基有理由相信潘耀昌有收款的代理权。双方均明确案涉房屋的总价款约600余万元，如果除扣了代理人前期收取的款项，则实际各合同约定的对价款远低于市场价格，亦低于双方前期认可的价值，明显不符合常理。如冯永杰提出不认可潘耀昌的代理行为，那其签订的案涉两份合同中确认的关于潘耀昌前期代理行为的内容则不合常理。综上，请二审法院查明事实，支持龚振基的上诉请求。冯永杰辩称，一、案涉房屋是各业主按份共有，2017年7月31日案涉合同约定是按整套出售并计价，但只有部分业主签名，故合同并未成立，现实中也不存在单独出售各自份额的可能性。二、潘耀昌并非业主方的代理人，2017年7月31日案涉合同并未成立，潘耀昌并未在该合同上签名，且潘耀昌收取款项发生在签订合同之前，冯永杰不认可潘耀昌的收款行为。龚振基主张潘耀昌构成表见代理缺乏事实和合同依据。三、对于合同未成立，是因为有其他业主没有签名，且期间周瑞死亡、案外人对案涉房屋主张权利等情况导致，冯永杰并无过错。综上，请求二审法院查明事实，维持原判。古敏锐辩称，案涉房屋是各业主按份共有，2017年7月31日案涉合同是按整套出售计价，只有部分业主签名，并未成立。潘耀昌并非业主方代理人，只是居间促成龚振基和业主方签订上述买卖合同，对其收取龚振基款项行为，古敏锐不予认可。即便合同成立，龚振基从未要求或催告业主方办理过户手续，也没有证据证明古敏锐存在违约行为；相反，业主方为促成案涉交易完成，做了前期工作包括领取相关房产证等。综上，请求二审法院查明事实，维持原判。刘蔚涛辩称，刘蔚涛因继承取得案涉房屋份额，2015年潘耀昌持广州市对外贸易公司介绍信提出介绍买家购买案涉房屋，后促成龚振基与部分业主签订2017年7月31日案涉合同。刘蔚涛与其他业主并不认识，并未委托潘耀昌作为代理人，交易过程中，也从未提出终止合同的要求。直至一审诉讼期间，刘蔚涛才知道2017年7月31日案涉合同并非是全部业主的签名，无法履行。刘蔚涛并无违约行为，请二审查明事实，维持原判。潘耀昌述称，无陈述意见。龚振基向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、冯永杰向龚振基返还购房款1222260元并支付违约金50000元；3、古敏锐向龚振基返还购房款50000元并支付违约金50000元；4、刘蔚涛向龚振基返还购房款100000元并支付违约金100000元；5、冯永杰、古敏锐、刘蔚涛共同承担龚振基需支付的律师费60000元。一审法院认定事实：据广州市国土资源和规划委员会于2018年1月12日核发的不动产权证书记载，案涉房屋用途为住宅，建筑面积188.46平方米，权属人为刘红安、卢健伟、周瑞、冯永杰、古敏锐，五人各占1/5产权份额。刘蔚涛、刘瑜琪是周瑞与刘友潮的儿女。2016年3月21日，广东省白云区人民法院作出（2016）粤0111民特159号民事判决，宣告周瑞为无民事行为能力人，指定刘蔚涛、刘瑜琪为周瑞的监护人。2017年7月31日，龚振基（为买方、乙方）与刘蔚涛、古敏锐、冯永杰（合同抬头写明卖方、甲方为刘红安、卢健伟、冯永杰、古敏锐、周瑞，委托代理人潘耀昌，落款处只有冯永杰、古敏锐、刘蔚涛签名，也无潘耀昌签名）签订2017年7月31日案涉合同，其中内容为：第一条、房地产权属情况，广州市越秀区烟敦路保安南5号之一（以房产证上为准，甲方五个产权人合计拥有该房屋100%产权），建筑面积188.46平方米，使用性质住宅，该房地产不存在抵押等他项权利情况。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；否则承担相应的法律责任。第二条、计价和价款，1、按整套出售并计价，总金额2500000元；2、定金250000元，乙方应于本协议签订后两个工作日内按本协议之约定支付给甲方或甲方代理人；3、楼价余款2250000元，乙方应在本次交易完税过户后直接支付给甲方或甲方代理人；4、本合同约定款项为买卖双方最终确认款项，双方同意按此执行；5、为保障买卖双方权益，双方共同确认，在符合本合同约定条件后，买方可将相应款项交付卖方代理人，相应款项交付至卖方代理人后视为已经付款。第三条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年8月15日。……第四条、产权转移登记，1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当于2017年10月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、若甲方未能办理完该房地产的验收手续，无法达到过户条件的，则乙方有权解除合同，要求甲方及甲方代理人退还全部款项。……第六条、违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；3、出现违约责任的，违约方应当在出现违约事由之日起5个工作日内向守约方退还或支付违约金。第七条、免责条款，本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或解除的，经双方书面确认后，合同各方当事人无须承担违约责任。第八条、本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉，由此产生的律师费、诉讼费、保全费等由败诉方承担。第十一条、本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议及代理人签订本合同前的代理事宜与本合同具有同等法律效力。第十二条、其他约定，1、甲方确认甲方代理人目前正协助甲方办理该房屋规划验收手续，并确认甲方代理人前期协助甲方与乙方就该房屋买卖的代理事宜；2、甲方代理人对本协议甲方的履行承担连带保证义务，甲方出现违约的，乙方有权直接向甲方代理人追究法律责任，乙方由此产生的保全费、律师费、诉讼费等均在甲方代理人保证范围内，保证期限自甲方出现违约之日起两年内；3、所有房款由甲方五个业权人平均收取等。2017年8月1日，龚振基（为买方、乙方）与冯永杰（为卖方、甲方，1/5产权，委托代理人潘耀昌，落款处冯永杰、潘耀昌均有签名）签订《存量房买卖合同》（以下简称2017年8月1日案涉合同），其中内容为：第一条、房地产权属情况，广州市越秀区烟敦路保安南5号之一（以房产证上为准），建筑面积188.46平方米，使用性质住宅，该房地产1/5不存在抵押等他项权利情况。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有1/5产权，保证上述1/5房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；否则承担相应的法律责任。第二条、计价和价款，1、按整套1/5产权计价，总金额1000000元；2、签订本合同当天乙方支付50000元给甲方，余下款项950000元在网签交易递件当天由乙方支付给甲方；3、本合同约定款项为买卖双方最终确认款项，双方同意按此执行。第三条、交楼时间和交接手续，甲方同意该房地产交付使用时间由代理人潘耀昌负责与乙方交接。第四条、产权转移登记，甲乙双方共同办理，甲乙双方应当于2018年3月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。……第六条、违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；3、出现违约责任的，违约方应当在出现违约事由之日起5个工作日内向守约方退还或支付违约金。第七条、免责条款，本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或解除的，经双方书面确认后，合同各方当事人无须承担违约责任。第八条、本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉，由此产生的律师费、诉讼费、保全费等由败诉方承担。第十一条、本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议及代理人签订本合同前的代理事宜与本合同具有同等法律效力等。周瑞于2017年12月9日死亡。2018年2月11日，广东省广州市南方公证处作出（2018）粤广南方第006547号公证书，证明周瑞名下的广州市越秀区烟敦路保安南5号之一的1/5产权份额是其与刘友潮的夫妻共有财产，各占其中的1/2，周瑞的上述遗产由刘蔚涛一人继承。据广州市不动产登记中心开具的有关涉讼房屋的《受理回执》记载，古敏锐曾于2017年12月28日向房管部门申请遗失登记；刘红安、冯永杰曾于2018年1月10日向房管部门申请遗失登记；刘红安、卢健伟、冯永杰、古敏锐、刘友潮、刘蔚涛等人于2018年3月29日向房管部门申请换证登记。涉讼房屋新的不动产权证记载刘红安的产权份额为1/5份额，卢健伟1/5份额、冯永杰1/5份额、古敏锐1/5份额、刘友潮1/10份额、刘蔚涛1/10份额。一审诉讼中，龚振基主张其向各被告及代理人支付了相应购房款项共1402260元，提供了以下证据予以证明：一、潘耀昌于2017年1月25日、2月15日、2月23日、3月7日、3月10日、3月19日、3月22日、5月2日、5月16日、6月30日、7月11日、7月14日、7月20日、7月31日、8月18日、9月26日、11月20日、12月23日，2018年1月5日、1月9日、1月12日、1月17日、1月21日、2月2日、2月13日签署的定金收据及相关的转账流水单据。二、刘蔚涛于2017年8月1日签署的定金50000元收据、于2018年2月13日签署的定金50000元收据。三、2017年8月1日向刘蔚涛转账50000元、向古敏锐转账50000元、向冯永杰转账50000元的中国银行交易流水明细清单。龚振基主张案外人广州市对外贸易发展公司向冯永杰、古敏锐、刘蔚涛及潘耀昌主张涉讼房屋的权利，提供以下证据予以证明：一、广州市对外贸易发展公司于2018年4月26日向马思源、古敏锐、冯永杰、卢建伟、刘红安发出的《通知函》复印件；二、广州市对外贸易发展公司于2018年7月17日向古敏锐、冯永杰、卢建伟、刘红安发出的《关于马上停止侵害并立即归还保安南街5号之一房产的通知》复印件；三、广州市对外贸易发展公司于2018年7月18日向潘耀昌发出的《关于马上停止侵害并立即归还保安南街5号之一房产的通知》复印件。龚振基就其主张的律师费60000元，提供了其与广东华之杰律师事务所签订的《法律服务合同》及律师费发票予以证明。冯永杰主张本案实际为潘耀昌向各业主购买房屋，然后再转卖给龚振基，提供了潘耀昌于2017年7月31日向冯永杰签署的《确认书》予以证明。《确认书》的内容为：本人向你及其他共有权人购买广州市越秀区烟墩路保安南街5号之一房屋后，将出售给龚振基。为此，我安排届时由你和其他共有权人直接与龚振基作为乙方先签一份《存量房买卖合同》，约定将房屋出售给龚振基。《存量房买卖合同》中，所记载的房屋买卖价款为2500000元，此非交易的最终价款。本人与你就房屋五分之一产权的交易真实价格为700000元，在你到房管部门办理交易过户手续时，本人保证该款划入你的账户。房屋交易过户期限至2017年12月31日止。如龚振基以你违反该《存量房买卖合同》或网签合同为由向你方主张权利的，或发生任何税费的，由本人承担所有赔偿责任。另该房屋产生的其他法律及经济纠纷，均由本人负责，与冯永杰无关。特此确认。龚振基称：龚振基是希望购买涉讼房屋，现在仍是有购买意愿。之所以提出诉讼，是因为买卖双方无法在合同约定的办理过户时间办理过户。同时，本案的买卖代理人潘耀昌多次向龚振基提出房屋无法过户，基于上述原因龚振基才向法院提起诉讼，要求解除合同。关于定金收据，是由潘耀昌出具给龚振基，相应的模式始终一致。在2017年7月31日前，龚振基未与冯永杰、古敏锐、刘蔚涛签订合同，所收取的定金样式与签订合同后的定金样式一致，因此，龚振基相信潘耀昌出具的收据是真实且得到业主的同意。关于无法办理网签，从合同中可见，2017年7月31日案涉合同约定在2017年10月15日办理过户手续，但同时在合同的第3.1条约定的内容，为何交付时间早于过户时间，是因为双方在前期已经支付的购房款中已经确认，同时在2017年8月1日案涉合同中的第四条可见，将过户的时间变更为2018年3月30日。在此期间，几位房产权属人，均办理了房产证的更换手续，领证时间晚于约定时间，因此，无法办理过户并非龚振基的原因。龚振基在与潘耀昌2017年初约定购买房屋时，初步协商的价款是6200000元。关于对方提出我方以房屋存在纠纷为由提起诉讼，在诉状中我方从未提及对方有权属纠纷不能办理过户，我方一直是主张对方未能按照约定办理过户。关于收据及流水记录，招商银行的那笔，潘耀昌出具的收据日期是7月20日，但收据中明确写明了2017年7月18日的，付款人是龚振基公司的财务，摘要是付款人根据财务的要求写的。在微信记录中潘耀昌也有说收到该笔款项。冯永杰、古敏锐、刘蔚涛均否认潘耀昌收款或潘耀昌前期出具的收据的行为。该合同并未得到全部业主的签名，其原因是部分业主需要变更价款，但不能否认签名的业主有意愿出售房屋。该合同中明确写明潘耀昌是代理人，该代理人是卖方的代理人。基于前期已经收取的款项及潘耀昌向龚振基出具的收据，在该合同的第十一条已经明确注明补充协议，视为卖方认可潘耀昌的之前的行为。在2017年8月1日冯永杰明确在该合同中潘耀昌为代理人，基于两合同的关联性，前期支付的款项就是购房款。在2017年1月25日和2018年2月13日期间支付给冯永杰代理人潘耀昌1172260元。虽然款项是潘耀昌收取的金额，但其是冯永杰的代理人。2018年8月1日，冯永杰本人收取了50000元。我方要求支付的违约金是适用了定金罚则，按照五个产权人收取的250000元的定金，每个产权人各收取了50000元的定金，所以我方要求按照双倍返还定金，其中一半已经在房款中计算。我方其余的违约金也是适用定金罚则，只是已付定金作为房款要求返还，另一部分作为违约金主张。因为刘蔚涛要求我方给多点钱，所以我方除了50000元外，还支付了50000元，其出具的收据是定金。所以我方认为该100000元都是定金，故违约金也是适用定金罚则。冯永杰称：我方认为无论2017年7月31日或8月1日签订的《存量房买卖合同》，龚振基均没有取得全部共有产权人对其他共有人的转让放弃优先购买权的声明，导致两份合同均无具备生效的要件。我方确认收取了龚振基的50000元的购房款，其余龚振基陈述的潘耀昌收取1172260元，我方不认可。潘耀昌有无收取该款项我方不知道，且潘耀昌并非是我方的代理人。虽然合同有注明委托代理人是潘耀昌，但其并无在2017年7月31日案涉合同签名。我方一直坚持其不是我方的代理人，其是转售人。我方也无授权其收取款项。虽然买卖合同中有约定代理人可以代收款项，但该合同潘耀昌并无签名，且该合同其他的共有人并无签名。此前1172260元我方从无授权潘耀昌去代理我方收款。该笔金额潘耀昌有无收取我方从不知道，我方只认可收到龚振基50000元的定金。虽然合同有约定代理人可以收款，但合同明确约定是在完税过户后才能收取款项，但该笔款项是在签订合同前收取的，我方认为是不符合常理的。一审法院认为：关于2017年7月31日案涉合同，买卖的标的是涉讼房屋全部的产权，卖方是涉讼房屋的全部共有人即刘红安、卢健伟、冯永杰、古敏锐、周瑞。现该合同仅有部分共有人签字，非全部共有人签字，不能视为卖方已签字。根据合同法第三十二条的规定，该合同不能认定为已成立。据此，龚振基要求解除该合同并以冯永杰、古敏锐、刘蔚涛违反该合同的约定为由要求冯永杰、古敏锐、刘蔚涛支付违约金、承担律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于上述合同未成立，古敏锐、刘蔚涛在订立合同过程中所收取的龚振基的相关款项，理应返还龚振基。龚振基诉请要求古敏锐返还购房款50000元，刘蔚涛返还购房款100000元，一审法院予以支持。至于2017年8月1日案涉合同，是双方的真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然双方未在合同约定的时间内办理产权转移登记，但根据查明的事实和双方的陈述，就此也不能归责于任何一方当事人，故龚振基主张冯永杰违约，一审法院不予支持。现双方均同意解除该合同，一审法院予以照准。鉴于合同解除，冯永杰应将其所收的50000元购房款返还龚振基。至于龚振基主张的潘耀昌收取其的1172260元，仅凭上述合同第十一条的约定，不足以认定潘耀昌收取的款项是代冯永杰收取的，故龚振基要求冯永杰予以返还，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日，解除2017年8月1日案涉合同。二、自判决发生法律效力之日起十日内，冯永杰向龚振基返还购房款50000元。三、自判决发生法律效力之日起十日内，古敏锐向龚振基返还购房款50000元。四、自判决发生法律效力之日起十日内，刘蔚涛向龚振基返还购房款100000元。五、驳回龚振基的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19490.30元、保全费5000元，由龚振基负担21489.50元，冯永杰负担750.20元，古敏锐负担750.20元，刘蔚涛负担1500.40元。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼期间，各方当事人均无提交新的证据。另查，龚振基于2018年9月7日以刘红安、饶红为被告向一审法院提起诉讼，提出了要求解除其与刘红安签订的《存量房买卖合同》、主张刘红安和饶红返还房款以及支付违约金等诉讼请求。一审法院判决认定：龚振基与刘红安于2018年1月22日签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。龚振基要求解除上述合同，刘红安、饶红在庭审中明确表示同意，故一审法院对于龚振基要求解除案涉合同及刘红安返还购房款50000元的诉讼请求予以支持。案件的争议焦点是案涉合同的解除是否由于刘红安、饶红存在违约行为而导致。首先，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。刘红安作为案涉房屋1/5产权份额的按份共有人，依法按照其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，故其有权向龚振基出售其享有的产权份额。在双方签订案涉合同后，东兴公司才以刘红安等共有人为被告提起了所有权确认之诉，而至今刘红安依然是案涉房屋的合法共有人之一。故龚振基以刘红安未如实告知房屋的真实权属为由主张其违约，依据不足，一审法院不予采纳。其次，案涉合同明确约定了产权转移登记手续由买卖双方共同办理，双方应当于2018年3月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。龚振基作为买受人分别与各共有人签订买卖合同，理应协调各出卖人办理产权转移登记手续。案涉合同履行过程中，因出现原共有权人周瑞的产权份额需要办理析产继承手续的情况，而该析产手续至2018年2月11日才办理完毕。自2018年2月13日至2018年4月3日期间，案涉房屋均处于房管部门审查办理换证手续的期间。因此，未能按照合同约定的日期办理产权转移登记的原因并非刘红安所导致。龚振基提交的微信截图及语音，均不足以证明第三人代刘红安表示拒绝办理产权转移登记的事实，故龚振基以刘红安逾期拒绝办理过户手续为由主张其违约，依据亦不足，不予采纳。因此，龚振基要求刘红安支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。等等。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款的规定，判决：一、龚振基与刘红安于2018年1月22日签订的《存量房买卖合同》于2019年2月21日解除。二、刘红安自判决发生法律效力之日起十日内，向龚振基一次性返还购房款50000元。三、驳回龚振基的其他诉讼请求。一审判决后，龚振基不服上诉至本院，本院于2020年2月27日作出（2019）粤01民终20413号生效判决，认定：案件的争议焦点之一系刘红安是否构成违约的问题。鉴于龚振基在与刘红安就案涉房屋签订《存量房买卖合同》时已知悉该房屋由多人共有，其亦清楚办理案涉房屋过户手续需会同多个共有人一起办理，但龚振基并无提供证据证明刘红安或其代理人在龚振基明确要求办理过户手续时不予配合或予以拒绝的情况下径行提起诉讼要求解除合同，且龚振基亦自认在此之前已与案涉房屋其中一共有人已解除买卖关系，故一审认定案涉房屋未能办理过户手续并非因刘红安的拒绝履行合同义务所致，即刘红安不构成违约正确，本院予以确认。等等。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。因此，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系龚振基依据案涉房屋买卖合同向冯永杰、古敏锐、刘蔚涛主张权利引起的纠纷，刘蔚涛系香港特别行政区居民，故本案属涉港纠纷案件，应参照涉外民商事案件处理。本案各方当事人没有约定合同适用的法律，而案涉合同签订地、合同履行地以及标的物房屋均在我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，我国内地与本案纠纷有最密切联系，应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是案涉房屋买卖合同是否成立以及效力问题；二是冯永杰、古敏锐、刘蔚涛是否构成违约的问题；三是冯永杰是否应对潘耀昌在案涉两份合同签署前的收款行为承担责任。对上述争议焦点问题，本院分析如下：一、关于案涉房屋买卖合同是否成立以及效力问题。本案中，围绕案涉房屋的买卖交易，当事人各方先后签订案涉两份合同。对于2017年8月1日案涉合同效力问题，一审法院已详细阐述，正确合理，本院予以确认。至于2017年7月31日案涉合同，虽然合同中约定按整套出售计价，但冯永杰、古敏锐、刘蔚涛作为按份共有人，对各自所有的份额有权作出处分，该合同是签约各方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，其他共有人未在合同上签字并不影响签约各方当事人之间合同关系的成立及效力。因此，2017年7月31日案涉合同中龚振基与冯永杰、古敏锐、刘蔚涛之间房屋买卖合同关系成立并有效。其中，龚振基与冯永杰的权利义务因双方签署2017年8月1日案涉合同产生变更，双方就案涉房屋的买卖关系应受2017年8月1日案涉合同约束。一审诉讼中，龚振基诉请解除两份案涉合同，各方当事人均无异议，可予支持。一审法院以该合同仅有部分共有人签字非全部共有人签字，不能视为卖方已签字，认定2017年7月31日案涉合同不成立，仅对2017年8月1日案涉合同予以解除，处理失当，应予纠正。二、关于冯永杰、古敏锐、刘蔚涛是否构成违约的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。冯永杰、古敏锐、刘蔚涛作为案涉房屋的按份共有人，对其所占份额享有占有、使用、收益和处分的权利，故其与龚振基签署案涉合同出售所占的产权份额，属上述物权的合法处分。龚振基在签署案涉两份合同时已知悉案涉房屋由各业主按份共有，亦表示案涉房屋过户手续需会同各共有人共同办理，但龚振基未能提供充分证据证实冯永杰、古敏锐、刘蔚涛经催告仍拒绝办理产权过户的事实，且其自述此前已与卢健伟解除买卖关系，与刘红安之间的买卖合同经法院判决解除，因此，龚振基上诉称冯永杰、古敏锐、刘蔚涛拒绝履行办理过户手续已构成违约，缺乏事实和法律依据。龚振基要求冯永杰、古敏锐、刘蔚涛因违约双倍返还定金的上诉主张于法无据，本院不予支持。三、关于冯永杰是否应对潘耀昌在案涉两份合同签署前的收款行为承担责任。冯永杰作为案涉两份合同的卖方当事人，结合两份合同签订的时间及内容分析，双方并无确认潘耀昌在签署案涉合同前收取的款项为合同价款的意思表示，冯永杰对此也明确不予追认，且龚振基未能举证证明潘耀昌该收款行为属对冯永杰的有权代理或表见代理。故此，龚振基上诉要求冯永杰对潘耀昌在案涉两份合同签署前收取的款项承担返还责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，龚振基的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35910号民事判决第二、三、四项；二、改判广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35910号民事判决第一项为：龚振基与冯永杰、古敏锐、刘蔚涛于2017年7月31日签订的《存量房买卖合同》、龚振基与冯永杰于2017年8月1日签订的《存量房买卖合同》予以解除。三、驳回龚振基的其他诉讼请求。二审案件受理费16489.5元，由上诉人龚振基负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年五月十八日书记员  陈蕴琦