江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初135号原告：吴自胜，男，1974年9月29日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：吴其宏，江苏友利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋雨，江苏友利律师事务所实习律师。被告：戴文婷，女，1983年3月22日，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陆阿祥，男，1978年11月19日生，汉族，住江苏省东台市。原告吴自胜与被告戴文婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴自胜及其委托诉讼代理人吴其宏、张秋雨，被告戴文婷的委托诉讼代理人陆阿祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴自胜向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年11月30日签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》，并退还履约保证金18203元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原、被告签订《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于南京市栖霞区新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一层3室、7室用于餐饮经营，计租面积为142.49平方米，租赁期限三年，自2018年3月1日至2021年2月28日。第一年租金标准为1.58元/平方米.天，半年一付。合同签订后，原告按照合同约定支付了履约保证金18203元和首期租金40957元。交房后，原告花费10万元左右对房屋按餐饮项目标准进行装修。但原告租赁的房屋一直没有接通燃气，原告无法实现餐饮经营的合同目的。并且，原告租赁的房屋所在的水晶广场负一楼装修进展缓慢，原告进入时尚不符合经营条件，主要表现为电梯不开、灯光不开，商铺外部公共部分仍是毛坯部分。又因为招商不利，实际入住商铺稀少，商业氛围极差，人流量极少。且经原告了解，包括被告在内的众多商户都无法办理消防许可证，这让原告等该商业综合体的合规性产生怀疑。在此情况下，原告和其他商户联合和出租方进行沟通，要求退租。出租方也未拒绝退租，但一直没有与各商户办理具体退租手续。为维护原告合法权益，故具状起诉，望法院依据事实和法律作出公正裁决。被告戴文婷辩称：原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告没有异议，但被告不同意退还原告履约保证金。根据双方合同约定，原告应当按约支付相应的租金，原告未能在租赁期内向被告支付租金，已经构成违约。根据合同约定，原告违约情形下，被告有权将履约保证金冲抵原告应付的租金，履行保证金已经冲抵完毕。根据合同中有关违约责任的约定，被告也有权不返还原告所缴纳的履约保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，也不符合合同约定，请求法院予以驳回。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定以下事实：南京元港房地产开发有限公司（以下简称元港公司）开发建设的新港金融中心A1地下室项目于2014年10月16日取得建设工程规划许可证，建筑用途为配建停车场（库），宾馆，门面房、小商店，其它辅助设施，配电房、站。2017年4月17日，元港公司与被告戴文婷签订了一份《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定：元港公司将位于新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢、2幢、3幢、5幢商铺房屋出租给戴文婷使用；租赁期限自2017年9月1日起至2027年8月31日；元港公司允许戴文婷对房屋进行合法的转租、分租、对外承包、合作经营或联营。戴文婷系元港公司的员工，在元港公司招商管理中心从事招商管理工作。2017年11月30日，被告戴文婷（甲方、出租方）与原告吴自胜（乙方、承租方）签订《水晶广场项目房屋租赁合同》，约定甲方将新港金融中心（翠屏水晶广场）1幢负一层3室、7室商铺出租给乙方，用于经营餐饮（烧烤、汉堡），租赁面积142.49平方米，租赁期限三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，自2018年3月1日开始计租，第一年租金标准1.58元/平方米.天，第二年租金1.80元/平方米.天，第三年租金标准2.23元/平方米.天，租期内租金总额291530元，租金半年一付；首次支付时间为签约当日，乙方除缴纳履约保证金18203元以外，应当支付2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金40957元。房屋交付日期为2018年3月1日，房屋按现状交付，具体详见本合同附件2房屋交接验收确认书。签约后，吴自胜向戴文婷支付履行保证金18203元、租金40957元。上述房屋租赁合同附件2房屋交接验收确认书未约定具体内容。2018年4月3日，因翠屏水晶广场负一楼配备电容量不足，影响承租户经营，元港公司代表宋某召集负一楼承租户，及与承租户对接的物业部门、招商部门负责人开会协商。协商录音资料内容如下：承租户：“负一楼用电不够，负荷每一户就8KW，又不能增容”，宋某：“监理项目部水电工程师反映电分内箱和外量器，正常都可以使用”，物业主任：“这个项目不一样，它是分配到每一户的，额定的电压定死了，主机就这么大的能量了，除非再加机子，就要投入成本……”宋某：“现在是哪几家电不够，还是所有电都不够，8KW够不够？”承租户：“目前装的都不够，家里烧水壶1500W，8KW只要做商业，肯定是不够”，宋某：“这个是原则问题，牵扯到你们能不能干的事”，承租户：“那你现在给我们答复，能不能增容？”宋某：“……节后2个工作日，我给你们答复，如果整体投入不了，不能加，我会告诉你们公司怎么处理这个合同……你们在做装修的，先停下来，先不要做，没有进场装修的，先不要装，这是减少损失……这个问题如果解决不了，就没有必要谈其他的了。”……宋某：“燃气和电解决不了，后面不用谈了”，承租户：“如果负一楼开不起来了，是不是能把我们负一楼的商户搬到楼上去？还有就是没有达到开业条件开不了业的计租金的日期是不是能延迟？”宋某：“在问题没有解决之前绝不会收你们租金的，公司要的不是这个钱，公司一开始也不知道电不够用，这个也有公司责任的，如果开不起来了，我会给公司反映把你们的租金、保证金、装修损失补偿给你们。”2018年7月底，元港公司将包括涉案房屋在内的负一层商户配备用电由8KW增容至20KW。2018年8月3日，元港公司委托工作人员张某通过微信群聊的方式与负一层承租户协商水晶广场项目遗留问题，群聊信息内容如下：承租户：“能否退租？”，答：“可以退”，承租户：“申请退租后多长时间可以办好？之前一位姓宋的领导也同意退租，书面材料交给他都快三个月了，到现在也没下文，电话不接，短信不回？”答：“现在就是宋总要我来跟大家沟通退铺的事情。”2018年8月13日，张某又在微信群通知：“请需要退租的朋友尽快联系，办理退租相关手续”。但多个负一层承租户提交退租申请，但元港公司一直未对退款事宜作出处理。2018年10月19日，原告吴自胜停止经营。2018年12月11日，戴文婷向包括原告吴自胜在内的多名负一层承租户邮寄送达《解约函》，告知：因承租人拖欠支付租金、水、电其他应付费用，故出租人依约单方提前解除合同，收回租赁物，同时没收合同项下履约保证金，由承租人自行承担合同提前终止产生的全部损失。2018年12月28日，戴文婷又邮寄送达《关于限期清除物品、交还房屋的函》，告知：承租人应在收到函件之日起7日内将租赁房屋内相关物品进行清理，并将房屋交还，逾期未交还，出租人将收回租赁房屋，由此造成的一切损失由承租人承担。2018年12月底，元港公司将案涉商铺收回。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告吴自胜与被告戴文婷在涉案合同中约定，吴自胜在涉案房屋经营项目为餐饮，且涉案房屋位于建筑物负一层，不能使用液化石油气和其他液体燃料，仅能使用电力，故而在此情形下提供满足餐饮经营需要的电力，保证涉案房屋可以用于餐饮经营亦是戴文婷的合同义务。结合宋某代表戴文婷、元港公司召集承租户协商时明确表示“一开始不知道电不够用，公司有责任”，以及元港公司后期对负一层商铺进行电增容的事实，可以认定致使涉案合同未能正常履行的责任应由出租人戴文婷承担。案涉房屋配备的电力不能满足餐饮经营需要，且戴文婷并未依照涉案合同约定向吴自胜交付涉案房屋，故吴自胜有权主张解除合同。履行期间，元港公司工作人员亦多次表示可以退租，吴自胜于2018年10月19日停业，其行为也表明解除合同，故本院认定涉案合同于2018年10月19日解除。戴文婷主张因吴自胜拖欠租金等费用，其有权依约单方解除合同，与事实不符，本院不予支持。关于合同解除后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁房屋配备的电力不满足餐饮经营需要，元港公司于2018年7月底才完成电增容，吴自胜以已付款项冲抵2018年8月起至元港收回房屋之日止的租金后，不存在拖欠租金等费用的事实，故吴自胜诉请返还履约保证金18203元，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴自胜与被告戴文婷签订的《水晶广场项目房屋租赁合同》于2018年10月19日解除；二、被告戴文婷于本判决生效之日起十日内返还原告吴自胜履约保证金18203元。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费255元，减半收取127.5元，由被告戴文婷负担，此款由被告戴文婷于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户账号：62×××60；开户名称：南京市栖霞区人民法院；开户银行：中国农业银行中国农业银行南京尧化支行），逾期不交，我院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  虞爱娟二〇二〇年五月十四日书记员  夏侯晞