广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2430号上诉人（原审原告、反诉被告）：简椅云，女，1987年1月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝青，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘绿，男，1984年12月20日出生，汉族，住广东省遂溪县。被上诉人（原审被告）：潘福，男，1984年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：于荣明，广东豪昭盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘观林，男，1956年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。被上诉人（原审被告）：方凤，女，1958年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。原审第三人：广州银达科技融资担保投资有限公司，住所地广州市番禺区番禺大道北555号天安节能科技园交流中心608单元，统一社会信用代码：91440101775656494D。法定代表人：林永辉，职务董事长。委托诉讼代理人：吴妍琼、吴艳，均系该公司员工。上诉人简椅云因与被上诉人潘绿、潘福、潘观林、方凤及原审第三人广州银达科技融资担保投资有限公司（以下简称银达公司）房屋买卖合同纠纷，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。简椅云上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；或直接予以改判，支持简椅云的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由潘绿、潘福、潘观林、方凤承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。l.一审法院认定简椅云是非善意购买人与事实情况不符。简椅云作为买受人，基于银达公司出具合法有效的公证《委托书》，简椅云完全有理由相信银达公司是有权代理潘福、潘绿与简椅云签订房屋买卖合同,简椅云己支付涉案房屋大部分房款135万，并且涉案房屋已经过户至简椅云名下，简椅云的购房行为符合《物权法》第106条规定，简椅云是善意购房人，符合善意取得涉案房屋所有权的全部条件。简椅云的购房款通过向亲戚朋友借款是真实存在的，且购房款的来源并没有违反任何法律规定，一审法院据此否认简椅云购房行为的善意是错误的，与购房事实不符。2.公证《委托书》是合法有效的，银达公司有权代为处理涉案房屋。《委托书》是潘福、潘绿在2013年2月5日签订并于2013年2月9日公证，潘福、潘绿作为成年人和完全民事行为能力人，对委托书的内容和可能面临的法律风险是有辨识能力。且委托书签订后，潘福、潘绿并未对委托书的内容提出异议。一审法院仅以潘福、潘绿的一面之词认定潘福、潘绿与新明通讯存在借款关系、认定委托书是在该借款关系基础上订立，在没有任何书面证据予以佐证情况下，是缺乏事实依据，潘福、潘绿与新明通讯存在的借款关系与委托书民事委托关系无任何法律关联。银达公司按照委托书记载的内容处理委托事务，并未超越委托权限，交易价格并非明显低价，代理行为有效，案涉房屋买卖合同是有效合同。3.一审法院认定《反抵押担保合同》和《存量房买卖合同》构成流押条款，没有任何事实和法律依据。首先，《存量房买卖合同》不存在任何抵押条款，也不存在流押条款。而《反抵押担保合同》也不存在流押条款；其次，根据《物权法》第一百八十六条规定，“抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”因此，流押是指：债务到期前，双方在抵押合同中约定，债务人不履行到期债务时抵押财产归债权入所有。而本案涉案房屋的所有权自始至终都未转移至银达公司，事实上也不可能转移至银达公司，该抵押房产从未归银达公司所有。银达公司仅是根据委托书的授权代为处置涉案房屋，代为收取房款，并非取得涉案房屋所有权。最后，《委托书》、《反抵押抵押合同》体现的是两种不同的法律关系，各自独立存在。涉案房层根据《存盖房买卖合同》《委托书》进行所有权处分，纯属民法规定的委托代理行为，更不涉及所谓流押条款。基于上述事实和理由，简椅云认为一审判决认定的事实不符，恳请二审法院依法撤销一审法院民事判决书，发回重审；或直接予以改判，判决支持简椅云的诉讼请求。潘绿、潘福共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。银达公司述称：同意简椅云的意见。潘观林、方凤经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。简椅云向一审法院起诉请求：1.请求判令潘绿、潘福、潘观林、方凤立即迁出坐落于广州市番禺区大石镇富丽家园富海居1梯603的房产；2.请求判令潘绿、潘福、潘观林、方凤按1500元/月的标准向简椅云支付房屋占有使用费（支付期间从2017年10月15日起至实际返还之日止）。本案庭审中，简椅云变更第2项诉讼请求的起算时间点，从2017年10月15日变更为2017年11月14日，截止时间无变化。潘绿、潘福提出反诉请求：1.判令被反诉人据以取得房屋产权的【穗存量房合字××号】《广州市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，一审法院查明事实如下：潘观林、方凤是潘福、潘绿的父母。涉案房屋位于广州市番禺区大石街富丽家园富海居1梯603，房屋面积93.07平方米，不动产权第07285387号，原登记权属人为潘福、潘绿，2017年9月29日变更登记权属人为简椅云。2013年2月5日，潘福、潘绿（均为委托人）与银达公司（受委托人）签订《委托书》，载明“委托人是涉讼房产的房地产产权人（共有人）及其土地使用权（共有人），现委托受委托人为委托人的合法代理人，全权代理委托人执行和处理以下事项：一、代理委托人到银行办理上述资产为抵押物的抵押贷款提前还清手续、赎契并查询贷款余额、领取房地产权证及他项权利证书，还清贷款证明及相关文件。二、就上述房产全权代表委托人到房地产管理和税务等相关部门办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户手续（包括递件、交易过户、评估、晒图、分割、调档、测绘、更正、领证等）、缴交交易过户有关的所有税费、收取售房款、领取有关的证件并签署相关文件、签订房屋买卖合同及交易申请书、办理二手房按揭、查册、产权登记等有关手续。三、有权代表委托人签订以上述房产为抵押物的抵押合同（或反担保抵押合同）、委托拍卖合同、抵押登记申请表、公证申请表等文件。四、受委托人有权以不低于抵押物处置时的市场价值50%的价格出售或委托拍卖公司拍卖上述房产并收取放款，与买受人或者拍卖公司签订《房屋买卖合同》、《拍卖合同》等相关文件。五、受托人有权将收取的房款用于支付该房产交易过户过程中需支付的一切税费及该房产拖欠的水电费、管理费、电话费等相关费用。六、全权代表委托人以收取的房款偿还广州市新明通通讯设备有限公司拖欠贷款银行及银达公司的各项款项，签署和领取文件，余款退还委托人。七、就上述房产全权代表委托人到房地产管理和税务等相关部门办理退案手续，领取退案材料，办理税、费退还手续及收取退还的税费。受委托人有转委托权。受委托人其中任何一人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认。本委托书自委托人签名或盖章之日起生效，有效期为10年。”上述委托内容于2013年2月19日经广东省广州市广州公证处出具(2013)粤广广州第022091号《公证书》公证。2015年4月9日，广州市新明通讯设备有限公司（借款人）（以下简称“新明通讯公司”）与兴业银行股份有限公司广州分行（贷款人）签订《流动资金借款合同》【编号：兴银粤借字（小微企）第201503040001号】，其中约定借款金额8000000元，借款用于支付货款，借款期限一年自2015年4月9日至2016年4月8日，等内容。2015年4月9日，银达公司（保证人）与兴业银行股份有限公司广州分行（债权人）签订《最高额保证合同》【编号：兴银粤保字（小微企）第201503040001号】，约定保证人自愿就债权人与广州市新明通通讯设备有限公司发生的债务提供连带保证责任，保证期间自2015年4月9日至2016年4月8日，保证最高本金限额为8000000元，在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次的金额，保证人承担的连带保证责任及于该最高本金额度项下的所有债权余额；等内容。2015年4月9日，潘福、潘绿（甲方、反担保抵押人）与银达公司（乙方、抵押权人）签订《反担保抵押合同》，其中约定鉴于乙方为借款人新明通讯公司向兴业银行股份有限公司广州分行借款提供担保，担保金额为8000000元及相关利息、法系、费用等，银行担保合同编号【编号：兴银粤保字（小微企）第201503040001号】，甲方自愿以涉案房屋向乙方作为抵押物作反担保，抵押担保的范围包括但不限于乙方在《担保合同》中约定的全部担保范围及约定的借款人需要履行的全部义务范围，乙方凡因履行借款担保责任及向借款人行使追偿权、实现反担保权利而产生的一切利息、罚息、费用、违约金、赔偿金等均在本担保范围之内，抵押物现在价值为1350000元；借款合同约定的借款期限届满，主债务人未向债权人履行付款义务或由债权人通过银行直接划拨乙方账户实现债权的，乙方均有权处分抵押、质押物或拍卖、变卖，所得价款用以清偿所签银行贷款或用于乙方优先受偿；发生以下情形之一的，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权，不受还贷期限的限制：1.依照借款合同需提前履行债务，但主债务人未依约履行；2.甲方被宣告破产或被解散；3.甲方违反本合同的约定或发生其他严重违约行为；4.主债务人被宣告破产、解散、企业体制变更、停业、经营状况恶化等导致乙方将要承担连带担保责任的情形；5.主债务人或甲方卷入或即将卷入重大的诉讼（或仲裁）程序，以及其他足以影响乙方利益的情形；甲方提供抵押担保的内容，就借款人对乙方的上述债务向乙方提供连带责任保证。甲方同意向乙方出具授权委托书并办理公证，全权授权乙方依法处置抵押物，用于偿还乙方所担保的债务；等内容。银达公司于2015年4月14日取得涉案房屋抵押权。2017年9月7日，银达公司作为潘福、潘绿（甲方、卖方）委托代理人身份，与简椅云（乙方、买方）、广州市丰联房地产中介有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》【穗存量房合字××号】，约定由买方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积93.7平方米，整套出售计价，总金额1400000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照分期付款方式按期付款：第一期乙方完成过户手续当天向甲方支付房款1000000元，第二期乙方拿到新不动产权证当天向甲方支付房款350000元，第三期乙方成功收楼当天向甲方支付房款50000元；甲方双方同意该房地产交付使用的时间为房管部门出具乙方不动产证后45天内。甲方双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。本次交易与涂销抵押合并办理；等内容。上述合同落款甲方（卖方）为银达公司公章盖印、乙方（买方）简椅云手写签名以及丙方（房地产中介服务机构）广州市丰联房地产中介有限公司公章盖印。其后，简椅云分别于2017年9月7日向银达公司支付50000元，2017年9月22日支付950000元，2017年9月30日支付350000元，款项合计1350000元。简椅云于2017年9月29日取得涉案房屋不动产权证，成为涉案房屋权属登记人。因涉案房屋一直在潘绿、潘福、潘观林、方凤控制使用中，未实现收楼使用，简椅云以物权保护为由诉至一审法院。一审法院在审理过程中，向双方当事人释明，本案以房屋买卖合同纠纷作案由和审理方向。在一审法院受理的（2016）粤0113民初2406号银达公司诉新明通讯公司、潘福、潘绿等13人追偿权纠纷一案中，银达公司与新明通讯公司及其法定代表人就2297141.19元代偿款本金达成调解协议，撤回对潘福、潘绿等12人的起诉。在一审法院受理的（2017）粤0113民初8769号银达公司诉新明通讯公司、潘福、潘绿等13人追偿权纠纷一案中，查明事实：2015年4月15日，兴业银行股份有限公司广州分行向新明通讯公司发放了8000000借款，约定借款期限为2015年4月15日至2016年4月14日。潘福、潘绿以及另有11名被告提供了4套房产（本案涉案房屋为其中1套）作为上述8000000元借款的反担保。因借款到期后，新明通讯公司未能按约履行还本付息义务，银达公司实际代新明通讯公司清偿的借款本息合计8842530.28元，银达公司通过另案追偿及新明通讯公司部分清偿方式追偿回部分款项，新明通讯公司尚欠3794389.09元未清偿，遂判令潘福、潘绿以及另有11被告均对尚余欠款及利息承担连带清偿责任。在该案中，银达公司均无主张对抵押物享有优先受偿权。后该案经二审审理后于2019年3月29日作出维持原判决的判决。本案争议焦点：银达公司处分涉案房屋的行为是否有效；简椅云是否为善意购房人。银达公司认为，其在代偿了新明通讯公司所欠银行款项后，即成为潘福、潘绿的债权人；通过对涉案房屋处置收回款项1350000元，款项未支付给潘福、潘绿，而是用于抵扣借款人及反担保人所欠该公司债务。基于抵押合同和委托书，在不低于抵押物市场价值的50%即可直接处置，不需要经过潘福、潘绿的同意，其公司有权处置涉案房屋。潘福、潘绿、潘观林、方凤对上述情况均不认可。其中，潘福认为，其在2013年向新明通讯公司借款200000元，并由新明通讯公司带其去到银达公司签署合同，签了空白合同，借款数目空白，并在白纸上签名。2015年新明通讯公司电话要求再去银达公司续约，其签完也没有留底。上述200000元借款由新明通讯公司的袁贱苟（【2017】粤0113民初8769号被告之一）转账支付。潘绿认为，当时潘福让他签名他就签名了，借款多少钱不清楚。潘福、潘绿、潘观林、方凤共同认为，司法部于2017年8月14日出台《关于公证执业“五不准”的通知》，已经禁止了全权代理及代为收款的行为，而涉案房屋买卖合同签订时间是2017年9月17日，且简椅云在未曾看过涉案房屋即一次性付款买房的行为有违常理。潘福、潘绿认为其从没有出让涉讼房屋的打算，银达公司在处置涉讼房屋前，均未与其联系及要求处置涉案房屋，且没有从银达公司取得过任何款项，银达公司的行为属于流押条款，其处置涉讼房屋应为无效行为。对于潘福陈述与新明通讯公司之间的借款关系，简椅云表示不清楚情况；银达公司表示对此毫不知情，其确认与潘福、潘绿没有任何经济往来关系。庭审中，简椅云确认在购置涉案房屋的过程中从未看房也从未接触房东询问房屋情况。简椅云认为，其是经中介介绍仅去涉案房屋门口看过，因被告知不能看房，所以没有进入看到房内情况，但得知该房子是小复式户型，比较适合其与家人要求，考虑到是家庭首套房，所以会将房子重新装修、重新购买全新的家私电器再入住，就不太在意房屋内部装修情况；基于其本人比较喜欢复式单位，房屋交易价格也跟市场价格差不多，其最终通过中介介绍与银达公司签订了存量房买卖合同；因为潘福、潘绿已经公证委托银达公司处理涉案房屋的相关事宜，包括办理过户、签订买卖合同、收取购房款等，所以其享有涉案房屋的合法产权，因为其已领取了涉案房屋的权属证书，故其以物权保护纠纷提起本案诉讼。关于简椅云的购房款来源。简椅云在2018年12月5日庭审中陈述，购房款来源一部分是父母一部分是夫妻存款，其中父母给了差不多一百多万，明确数目记不清了，有分批给付也有现金。潘福、潘绿认为简椅云买卖涉讼房屋的过程有违常理，向一审法院申请律师调查令以查核简椅云买卖涉案房屋的银行转让明细。调取了简椅云在广州农村商业银行股份有限公司的《账户交易明细查询清单》。经查实，简椅云所付1350000房款均是由案外人黄少娟分别在2017年9月7日汇入5万，由简椅云取现；在2017年9月22日、9月30日各汇入95万、35万给简椅云账户再即时转入银达公司名下。在2019年1月14日庭审，双方质证上述《账户交易明细查询清单》，简椅云陈述表示，黄少娟是其亲六姨，其母亲的钱款都由黄少娟帮助理财，并当庭出示了广州市番禺区石壁街屏山二村出具的《证明》，拟证实黄少娟与其母亲是同胞姐妹关系。对此，潘绿、潘福、潘观林、方凤质证认为，简椅云就购房款的来源存在虚假陈述，由此可见其不是真实的购房人，其与银达公司之间是进行虚假交易。银达公司则表示不知情，但确认已收取到相应的购房款，但其收到该款后并没有告知或转交给潘福、潘绿，也没有与新明通讯公司进行结算，故不确定已抵偿了的欠款。此外，简椅云及银达公司确认银达公司的员工曾于2017年12月23日前往涉案房屋让潘绿、潘福、潘观林、方凤搬走，当时因潘观林情绪较激动致损害了房屋的物品，双方曾至当地派出所进行调解。潘福、潘绿称不了解情况，当他赶到派出所时才见到涉案房屋产权证上已是简椅云的名字，且当时涉案房屋的大门被拆除。一审法院认为：简椅云虽以物权保护纠纷案由起诉立案，但经审查，系其取得涉讼房屋物权的来源依据即房屋买卖合同内的条款尚未履行完毕，属于房屋买卖合同纠纷，故一审法院依法确定本案案由为房屋买卖合同纠纷。现简椅云主张潘绿、潘福、潘观林、方凤搬离涉讼房屋，实为主张缔结履行上述房屋买卖合同的诉讼方向。上述涉讼房屋的买卖合同是由银达公司代理潘福、潘绿转让给简椅云，现潘福、潘绿表示其没有同意出售涉讼房屋，潘福、潘绿与银达公司在2015年4月9日签订《反担保抵押合同》，约定将潘福、潘绿名下所属涉案房屋作为抵押物，为新明通讯公司8000000元借款提供反担保。该合同第十七条“甲方提供抵押担保的同时，就借款人对乙方的上述债务向乙方提供连带责任保证。甲方同意向乙方出具授权委托书并办理公证，全权授权乙方依法处置抵押物，用于偿还乙方所担保的债务”。银达公司依据2013年2月19日所取得十年有效期的公证《委托书》，以被代理人潘福、潘绿名义向简椅云出售涉案房屋并完成交易过户。综合本案证据和庭审陈述，对银达公司的全权代理行为分析如下：一是，公证《委托书》依据的是潘福、潘绿与银达公司之间所签订的《反担保抵押合同》第十七条，本意应是对新明通讯公司的8000000元借款提供反担保，同时也与潘福庭审陈述所吻合，因为其向新明通讯公司借款200000元，故与银达公司办理公证《委托书》。就潘福、潘绿和新明通讯公司之间借款关系，银达公司、简椅云虽然表示不清楚情况，但无法否认其二者之间的逻辑联系，一审法院对潘福、潘绿庭审所述予以合理采信。潘福、潘绿委托银达公司享有对涉案房屋的全权处置，实质上是基于潘福、潘绿与新明通讯公司之间存在借款关系。二是，潘福、潘绿办理了全权授权银达公司处分涉案房屋的公证《委托书》，其授权范围包括签订房屋买卖合同、收取售房款、办理抵押登记、他项权注销登记、交易过户等，相当于让渡了涉案房屋产权人的全部权利。三是，新明通讯公司所负8000000元借款期间届满，但银达公司与新明通讯公司并没有对代垫款或欠款进行结算的情况下，银达公司在未经潘福、潘绿同意即自行出售涉案房屋并收取房款，收取房款后并未告知相关当事人及对具体抵扣的款项进行结算，实质上等于将涉案房屋所有权转移为银达公司所有，银达公司以被代理人潘福、潘绿名义与简椅云签订的《存量房买卖合同》【穗存量房合字××号】，最终实现了银达公司对房屋的处分，因此《反担保抵押合同》和《存量房买卖合同》【穗存量房合字××号】同时构成流押条款，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”禁止流押的规定。且银达公司本可通过与潘福、潘绿协商或提起诉讼等合法途径实现对涉讼房屋的抵押权，但银达公司并没有采取以上途径，径行对涉讼房屋进行处分，故潘福主张该行为无效的主张，一审法院予以支持。最后，从简椅云是否属于善意购房人审查。从简椅云购置涉案房屋的交易行为上看，房产作为普通经济收入家庭的一项重大资产，正如简椅云自己所述称的本次交易为家庭首套房，购房来源一部分来自父母，大约一百万，其在没有实地查看房屋内部，也没有与原房东沟通确认房屋权属的情况下，明知涉讼房屋的使用状态的情况下，便进行购房交易，该购房行为确实有违常态。另简椅云在诉讼中前后所陈述的购房款来源出入较大，作为一项重要的家庭经济支出，不可能出现如此重大的差异；在同期的一审法院受理的另一案件（2018）粤0113民初9499号原告郭应财诉被告叶志明、胡凤霞房屋买卖合同纠纷一案中，也有类似案情，且均由案外人黄少娟在支付购房款当天汇入相应款项给购房人后即转入银达公司的账户内，经询问简椅云与郭应财，两人均承认互相认识且知道对方也购买房屋。从款项支付时间来看，简椅云在2017年9月29日已取得涉讼房屋的产权证，至今仍有尾款5万元尚未支付，约定支付条件是在“乙方成功收楼当天”，但简椅云却在提起本案时，直接主张“物权保护”，简椅云作为完全民事行为能力人应预见到所涉法律风险，故从简椅云的购房行为来看，均有违一般认知。一审法院根据本案细节的审查，综合各方当事人陈述的合理性分析，认定简椅云并不属于善意购房人。涉案《存量房买卖合同》对潘福、潘绿没有约束力，简椅云不符合善意取得涉案房屋所有权的情形，故合同无效不能继续履行，简椅云应将涉讼房屋过户回潘福、潘绿名下；简椅云的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百六十八条、第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、确认《存量房买卖合同》【穗存量房合字××号】为无效合同；二、简椅云应于本判决发生法律效力之十日内协助潘福、潘绿将位于广州市番禺区大石街富丽家园富海居1梯603房屋权属人变更登记至潘福、潘绿名下的手续；三、驳回简椅云的全部诉讼请求。一审本诉受理费1550元、反诉受理费8700元，由简椅云负担。二审期间，简椅云提交证据如下：证据1.2017年9月25日中介费的收款收据。证据2.服务收费确认书。证据3.房屋买卖合同。证据4.广东增值税普通发票。拟证明：简椅云已经取得案涉房屋产权，无论银达公司是否属于有权或者无权对涉案房进行处分，我方均已善意取得涉案房屋。潘绿、潘福对以上证据发表意见如下：简椅云提交的证据不属于新证据，一审完全可以提供，我方认为服务收费确认书以及收款收据应当是后期制作的，当时的日期是2017年7月份，但是该纸质很新。银达公司对以上证据发表意见如下：我方对该证据的真实性、合法性、关联性都予以确认，该证据说明上诉人通过房产中介进行交易的，上诉人的购房行为是真实有效的。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对简椅云的上诉意见，分析认定如下：潘福、潘绿与银达公司之间因借贷担保关系，而签订由银达公司全权代理潘福、潘绿转让案涉房产，此种情形下银达公司变相取得了房屋所有人的相关权利；银达公司在借款未进行结算，未与潘福、潘绿协商变现方式、价格情况下，径行出售涉案房屋抵扣的款项，实质上等于将涉案房屋所有权转移为银达公司所有。本案银达公司与潘福、潘绿的上述约定及实际出售情况，属于出借人与借款担保人在借款期限满前约定到期不能归还借款，房产所有权转移为出借人的情形，该种约定违反法律规定关于流质契约的禁止性规定，应认定为无效。据此，银达公司无权代理潘福、潘绿与简椅云签订案涉房屋买卖合同，且潘福、潘绿亦并不予追认，故本案银达公司对案涉房屋的处分行为属于无权处分。关于简椅云并非善意购买人，一审法院已作论述，理由充分，本院不再赘述，并予以认可，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，案涉房产所有权人潘福、潘绿有权追回案涉房产，一审判令简椅云协助潘福、潘绿将案涉房屋产权恢复登记至潘福、潘绿名下正确，予以维持。案涉买卖合同的房产处于抵押状态（抵押号：粤房地他项权证穗字第××号），银达公司为抵押权人，由于案涉房产所有权需回复至潘福、潘绿名下，理应恢复至原始状态，即房产抵押权人为银达公司的状态，为避免诉累，判令潘福、潘绿协助银达公司办理案涉房产的抵押登记。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，但处理结果稍欠妥。简椅云的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9501号民事判决第一、三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9501号民事判决第二项为：简椅云应于本判决发生法律效力之十日内协助潘福、潘绿将位于广州市番禺区大石街富丽家园富海居1梯603房屋权属人恢复登记至潘福、潘绿名下；潘福、潘绿协助广州银达科技融资担保投资有限公司将位于广州市番禺区大石街富丽家园富海居1梯603房屋恢复登记至抵押权人为广州银达科技融资担保投资有限公司名下。二审受理费1550元，由简椅云负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年五月十四日书记员 王日平郭丽淳