文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3832号上诉人（原审被告）：南京润百乐购商业管理有限公司，住所地江苏省南京市浦口区百润路1号商业楼第二层、第三层。法定代表人：陈盼，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭灵江，男，1981年6月10日生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。上诉人南京润百乐购商业管理有限公司（以下简称润百乐购公司）与被上诉人郭灵江租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人润百乐购公司的委托诉讼代理人颜景泉，郭灵江及其委托诉讼代理人孙国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润百乐购公司上诉请求：一、撤销一审判决改判驳回郭灵江的一审诉讼请求。二、由郭灵江承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、根据2018年12月7日苏宁环球公司的公告，郭灵江作为经营户是可以继续租赁场地从事经营活动的。参照《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。“买卖不破租赁”的原则同样适用于本案。2、郭灵江不仅没有采取措施防止损失扩大，反而自愿撤场，放弃设备和装修致使损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，不应支持扩大损失的赔偿要求。3、郭灵江撤场系自愿行为，故未能继续租赁场地从事经营活动的责任非完全为润百乐购公司的原因，润百乐购公司不应承担违约责任。郭灵江辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、本案中润百乐购公司并非房屋的所有权人，租赁关系的所有权并无发生变动，不适用买卖合同租赁原则，润百乐购公司作为出租方理应确保房屋在合同的有效期内能够正常的使用无瑕疵，因润百乐购公司违约导致其与房屋所有权人解除租赁合同，导致郭灵江从润百乐购公司承租的房屋被房屋所有权人所收回，润百乐购公司应当承担合同约定的违约责任与赔偿损失。2、润百乐购公司辨称郭灵江可以继续承租房屋而自己损失扩大，而这恰恰是一种积极补救行为。润百乐购公司的房屋出租权是从房屋所有权人而来，现房屋所有权人与润百乐购公司解除合同，润百乐购公司的出租权利不负存在，郭灵江自然无权继续承租涉案房屋，三方协议属于事后的补救行为，是为了避免损失扩大而采取的补救措施，并且在三方协议中郭灵江也保留了向润百乐购公司主张责任的权利。郭灵江向一审法院起诉请求：1、判令润百乐购公司支付郭灵江违约金120000元；2、判令润百乐购公司赔偿郭灵江剩余租期内的装饰装修残值损失93804元；3、鉴定费、诉讼费用由润百乐购公司承担。一审法院查明事实：2013年11月14日，陈响与苏宁环球天润城分公司签订了租赁合同，约定租赁南京市浦口区百润路1号商业楼第二层、第三层房屋（面积4682.32平方米），租赁期间为2014年12月1日至2024年11月30日。但陈响由于欠付租金，被苏宁环球天润城公司于2017年9月5日向一审法院提起诉讼，经一审法院组织调解，2018年5月28日，双方达成了（2017）苏0111民初7497号民事调解书：一、继续履行南京苏宁环球商贸城有限公司与陈响签订的《房屋租赁合同》二、陈响、南京润百乐购商业管理有限公司于2018年6月1日共同向南京苏宁环球商贸城有限公司支付租金1100000元及律师费35840元；2018年7月1日共同支付租金1000000元；2018年8月1日共同支付租金1000000元。2018年8月1日后的租金仍按《房屋租赁合同》约定租金支付方式履行。三、如陈响、南京润百乐购商业管理有限公司未按上述条款履行给付义务，双方的《房屋租赁合同》自陈响、南京润百乐购商业管理有限公司首次逾期付款之日后的第十五日解除，陈响自合同解除之日起十日内将租赁房屋返还给南京苏宁环球商贸城有限公司。另，陈响、南京润百乐购商业管理有限公司一次性支付南京苏宁环球商贸城有限公司3个月（2014年9月1日至2014年11月30日）免租期租金650000元、违约金775000元。陈响交付的保证金400000元不予退还。且陈响自愿放弃租赁房屋的装修，上述装修归南京苏宁环球商贸城有限公司所有，陈响不得拆除、破坏。陈响在租赁期间，苏宁环球天润城分公司同意其将商铺转租给不同的经营户使用。2018年6月29日，郭灵江与润百乐购公司签订了两份“润百乐购”租赁合同，约定郭灵江承租润百乐购公司转租的南京市浦口区百润路1号商业楼1F-大厅（80平方米）、2F-164商铺（763平方米），租赁期限均为6年4个月，自2018年7月1日至2024年10月31日（2018年7月1日至2018年9月30日为免租期）。1F-大厅的承租费（租金及综合管理费）为130000元/年、履约保证金10000元，用于开设眼镜店，2F-164商铺的承租费（租金及综合管理费）为350000元/年、履约保证金20000元，用于开设服装店；承租费为先支付后使用，按年支付承租费，首期租金在2018年6月30日前支付，以后在当个交租期限届满前30日交纳下期承租费。郭灵江在承租期间进行装修过程中，不得破坏原有的建筑结构和基础机构，也不得变更使用工程或用途。违约责任：合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同，违约方除应按照合同其他条款承担责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金。2018年6月29日，郭灵江按约定向润百乐购公司交付了上述租金及保证金。2018年7月，郭灵江接手租赁商铺后，对商铺灯具、广告箱体、卷帘门、柜台进行了装修施工。2018年7月26日，郭灵江申请注册了南京市江北新区中洋服饰店（个体工商户），经营地址为南京市江北新区百润路1号天润城五街区农贸超市1F-164商铺。由于润百乐购公司未能按照（2017）苏0111民初7497号民事调解书确定的付款期限支付租金，2018年12月7日，苏宁环球天润城分公司向郭灵江等承租户发出了告知函，其中润百乐购公司与苏宁环球天润城分公司之间的房屋租赁合同已经解除，租金交至苏宁环球天润城分公司账户上，限于2018年12月31日恢复房屋原状后搬离房屋，逾期未搬离的，予以清场。2019年2月20日，苏宁环球天润城分公司再次发出告知函，要求在经营调整期间，各经营户不得转让第三方或将商铺转租、转包、出借、抵押或设立其他负担等行为。润百乐购公司于2019年2月20日将其租赁的房屋返还给苏宁环球天润城分公司。2019年2月26日，郭灵江、润百乐购公司及苏宁环球天润城分公司签订了三方协议，约定郭灵江承租的2F-164商铺移交给苏宁环球天润城分公司，郭灵江于2019年6月31日撤场。郭灵江在庭审中申请对其租赁的两处商铺的剩余租期内的装修残值损失进行评估，一审法院组织摇号，确定江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对其损失进行评估。该公司于2019年10月10日出具了苏象仁资评报字【2019】第0023号评估报告书，评估结论：南京市浦口区百润路1号商业街一楼大厅眼镜店、二楼164号商铺剩余租期形成附和的装修残值损失资产价值在评估基准日2019年9月11日的评估结果为93804元。郭灵江支付了评估费用8000元。郭灵江在庭审中陈述，其与润百乐购公司签订租赁合同时，润百乐购公司出具了其持有的租赁合同，享有对外转租的权利。在签订合同后，直到苏宁环球天润城分公司发出告知函时，郭灵江才知道润百乐购公司拖欠房租，在2019年2月26日签订的三方协议，是为了争取4个月时间处理库存，减少损失。以上事实有郭灵江提供的租赁合同、收据、银行交易流水、营业执照、证明、告知函、三方协议、资产价值评估报告、装修合同、收款收据及庭审笔录在卷作证。一审法院认为，郭灵江与润百乐购公司签订的租赁合同合法有效，各方应各自履行相应的责任。郭灵江在承租后按约支付了承租费，润百乐购公司应在承租期间内保证郭灵江正常使用租赁物，但由于润百乐购公司未能按时支付苏宁环球天润城分公司的租金，导致案涉房屋被收回，故郭灵江、润百乐购公司双方签订的合同无法继续履行，进而郭灵江无法正常营业，造成一定的营业损失。因此，润百乐购公司存在违约情形，应当承担相应的损失。郭灵江要求润百乐购公司支付违约金120000元（480000元/年÷12个月×3个月），符合合同约定，一审法院予以支持。根据双方签订的合同，郭灵江在承租案涉商铺后，可以进行装修施工，形成了附和的装饰装修物。而双方签订的两份租赁合同由于润百乐购公司违约，合同无法继续履行导致合同解除，且租赁合同中，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的；郭灵江在庭审中申请对剩余租期内的装饰装修残值损失作出了评估结果为93804元，同时郭灵江支付了鉴定费8000元，故应当由润百乐购公司予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决：一、南京润百乐购商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向郭灵江支付违约金120000元；二、南京润百乐购商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向郭灵江支付剩余租期内装饰装修残值损失93804元；三、南京润百乐购商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向郭灵江支付评估费8000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，由南京润百乐购商业管理有限公司负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本案二审争议焦点为，润百乐购公司是否违约，是否应向郭灵江支付违约金、赔偿装修残值。本院认为，合同具有相对性，润百乐购公司将案涉房屋出租给郭灵江，润百乐购公司应在租赁期内保持租赁物符合约定用途。因润百乐购公司未能向出租人按时支付租金，导致案涉房屋被出租人苏宁环球天润城分公司收回，润百乐购公司应承担相应的违约责任，一审法院判决润百乐购公司向郭灵江支付违约金、赔偿损失，符合合同约定及法律规定，并无不当。润百乐购公司并非房屋的产权人，其上诉主张“买卖不破租赁”以及认为郭灵江为自愿撤场，并无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，润百乐购公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人南京润百乐购商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年五月二十二日书记员  刘 东