文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1508号上诉人（原审原告、反诉被告）：李振涛，男，汉族，1990年11月9日出生，住河南省滑县。委托诉讼代理人：程玉生，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭艳玲，女，汉族，1968年10月31日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：范秀秀，河南保航律师事务所律师。上诉人李振涛因与被上诉人郭艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李振涛及其委托诉讼代理人程玉生、被上诉人郭艳玲及其委托诉讼代理人范秀秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李振涛上诉请求：1.撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初720号民事判决；2.改判郭艳玲返还其购房款31847元及利息；3.判令郭艳玲赔偿其装修款9900元；4.判令郭艳玲赔偿诉讼费损失1000元（冯志新诉李振涛一案的诉讼费）；5.一、二审诉讼费由郭艳玲负担。事实和理由：一、《房屋买卖合同》明确约定配房出卖给上诉人。《房屋买卖合同》第一条明确约定，主房、配房共42.39平方米,一并转让给上诉人:“房屋的基本情况。甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于商丘市××平原路××公寓××楼××房间和××房间正对面电梯北侧第一间西户配房，位于第五层，共2间，住房面积32.39平方米，配房面积10平方米，总建筑面积42.39平方米”。二、《房屋买卖契约》是阴合同、无效合同。《房屋买卖契约》第七条明确写明“本契约三份，甲乙双方各执一份，送房地产交易所一份”。这份合同只是用于备案，并非双方真实意思表示，属于无效合同。真实合同是双方签订的《房屋买卖合同》。《房屋买卖契约》上加盖的丰源物业公章是伪造的。三、《房屋转让协议》是作废的合同，也是无效合同。该协议是双方签订合同时的初步协议，被上诉人在一审庭审也承认，这是第一份合同。该协议中，被上诉人只是同意上诉人免费使用配房，上诉人签订该协议后不予接受，后双方又签订了《房屋买卖合同》，则《房屋转让协议》就作废了，但从该协议内容也可看出被上诉人有处分权，只是由于配房没有产权证，才未提及到买卖，但由于上诉人坚持要买主房和配房，才在《房屋买卖合同》上约定主房、配房全部归上诉人所有。四、一审判决认定上诉人认可涉案房屋存在争议是错误的。上诉人从未承认冯志新对配房拥有合法所有权，也从未否认自己享有配房所有权。上诉人所认为的争议，只是上诉人、被上诉人和冯志新三方之间关于配房的纠纷,并不是说上诉人认可冯志新享有所有权。五、2017年12月23日的录音表明被上诉人认可买卖合同上约定配房归上诉人所有。在双方的通话中，上诉人明确提到购买的配房,被上诉人予以认可，而未表示反对,还协助上诉人通电。六、一审判决忽略了签订购房协议时的现场录音及证人证言购房当天的全程录音可以证实此10平米小房子就是实际所购房屋，录音还可证实《房屋买卖合同》是当着被上诉人的面，双方平等自愿签订的。该录音可以证明证人郭某的证言有事实依据，一审判决却未予采信。郭艳玲辩称：一、《房屋买卖契约》是在丰源物业管理处复印的，且写明有该房屋买卖契约与在丰源物业管理处登记备案一致字样并加盖有丰源物业管理处公章，如果上诉人认为该公章系伪造的，可以申请鉴定。二、2017年12月12日，上诉人与被上诉人在同一天签订的三份协议，分别为房屋买卖契约、房屋买卖合同、房屋转让协议，其中房屋转让协议、房屋买卖契约的内容均不涉及将小配房卖给上诉人，丰源物业管理公司为便于小区物业费收取等相关工作，采取对小区内房屋买卖、变动情况进行备案管理。双方将房屋买卖契约作为该物业公司登记备案之用，该备案的事实应视为是双方参照物权公示原则，对外予以明示的行为，而且该公示内容与丰源物业管理公司“证明”被上诉人过户给上诉人的仅是丰源小区70号楼524房，面积是32.39平方米，上诉人与被上诉人之间的买卖行为仅指向70号楼524房，与配房无关。三、上诉人一审中提交的房屋转让协议、房屋买卖契约并非无效合同，小配房只是让上诉人使用，说明上诉人与被上诉人协商买房过程中明知配房不属于被上诉人所有。四、证人郭某的证言存在矛盾，且上诉人提交的通话录音中未提到被上诉人说将小配房出售给上诉人，不能证明被上诉人有将小配房出售给上诉人的意思表示。李振涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款31847元及资金占用期间的利息；2、判令被告赔偿原告装修费；3、冯志新因小房诉原告的案子，原告败诉需承担的1000元的诉讼法由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。郭艳玲向一审法院提出反诉请求：确认上诉人与被上诉人签订的合同无效。一审法院认定事实：经双方协商，李振涛、郭艳玲于2017年12月12日，订立房屋买卖合同、房屋转让协议及其房屋买卖契约各一份。其中签订以上协议的内容分别为：（1）、“房屋买卖合同”的出卖方（以下简称甲方）郭艳玲，身份证号码；购买方（以下简称乙方）李振涛，身份证号码；第一条、房屋的基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于商丘市××平原路××公寓××楼××房间和××房间正对面电梯北侧第一间西户配房，位于第五层，共2间，住房面积32.39平方米，配房面积10平方米，总建筑面积42.39平方米。第二条、该房屋总房价为135000元整，大写壹拾叁万伍仟元整。第三条、付款方式。乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付购房全款壹拾叁万伍仟元整后，该房屋产权即归乙方所有。第四条、在乙方交清该房屋房款后，甲方将该房屋钥匙交付乙方后，产权交割完毕等条款内容。落款处由双方签名按指印。（2）、“房屋转让协议”的内容为：今有郭艳玲在丰源小区70＃楼524房屋转让给李振涛，价格壹拾叁万伍仟元整。郭艳玲配合李振涛办理一切转让手续。另外有一配房让李振涛使用（无手续）。双方协商一致，同意此协议。房款一次性付清，双方签字生效。出让方郭艳玲、买方李振涛分别签名按指印。（3）、“房屋买卖契约”的内容为：甲方（卖方）郭艳玲，乙方（买方）李振涛。甲乙双方同意下列房产买卖事项，订立本契约，共同遵守：1.甲方自愿将坐落于睢阳区平原路丰源公寓70号楼5楼（建筑面积32.39平方米）一套，出售给乙方。乙方对甲方所要出售的房产做了充分的了解，愿意购买该房地产。2.甲乙双方协定的上述房产成交价格为壹拾叁万伍仟元（135000元）…。7.本契约三份，甲乙双方各执一份，送房地产交易所一份。落款处由甲乙双方签名按指印（该房契约用于丰源公寓物业管理部门备案）。2018年11月26日，丰源物业管理公司出具一份“证明”，内容为：2017年12月12日，郭艳玲过户给李振涛的房屋是丰源小区70＃楼524房，房子的面积是32.39平方米。特此证明。落款处盖有物业管理公司印章。并注明（只作说明房屋过户关系）。另查明，李振涛与案外人冯志新因占有物返还纠纷一案，商丘市中级人民法院作出的（2019）豫14民终4924号民事判决书，该判决书证据分析认证部分可以证明，李振涛认可涉案房屋有争议。商丘市中级人民法院认为：李振涛虽主张其从郭艳玲处购买了涉案房屋，但并不能提供郭艳玲购买涉案房屋的凭证，所提交的证据不能证明其占用案涉房屋具有合法权力来源，李振涛关于对涉案房屋已构成善意取得的主张不能成立。一审法院认为，该案的争议焦点，即双方是否存在买卖涉案配房的事实，郭艳玲是否应承担相关民事责任。2017年12月12日，李振涛、郭艳玲虽在签订的其中一份“房屋买卖合同”中显示“配房面积10平方米，总建筑面积42.39平方米”及其证人证言内容，但结合同一天订立的“房屋转让协议”及“房屋买卖契约”的条款内容，均可以证明李振涛只是购买郭艳玲位于丰源小区70＃楼524号（酒店式公寓面积是32.39平方米）的事实。其一，郭艳玲并不享有涉案配房的使用权和处分权，且对其出售行为予以否认；其二、丰源物业管理公司为便于对该小区物业费收取等相关物业管理工作，采取对小区内房屋买卖、变动情况进行备案管理。双方订立的“房屋买卖契约”作为该物业公司登记备案之用，该备案的事实应视为是双方参照物权公示原则，对外予以明示的行为，而且该公示内容与丰源物业管理公司“证明”所买卖房屋现状及面积相互吻合一致，李振涛、郭艳玲之间的房屋买卖行为仅指向70＃楼524房，与涉案配房无关；其三、李振涛提交的房屋转让协议中的文字表述内容可进一步印证配合李振涛办理70＃楼524房屋转让手续与让李振涛使用配房的意思表示不同，前后文字表述的内容有着本质区别。即李振涛在与郭艳玲协商房屋买卖过程中，对郭艳玲无权处分配房应当是明知和认可的。这也与商丘市中级人民法院（2019）豫14民终4924号判决书的认定事实相互印证：即李振涛认可涉案房屋有争议，虽主张其从郭艳玲处购买了涉案房屋，但并不能提供郭艳玲购买涉案房屋的凭证。综上，本案中，李振涛未提供以31847元从郭艳玲处购买配房的相关有效证据，不能证明郭艳玲将涉案配房出售给李振涛的客观事实，李振涛提出物业公司不存在及其伪造公司用章的质辩意见，因未提供相关证据予以佐证，对其质辩意见不予采信。诉讼过程中，郭艳玲提出确认70＃楼524房屋买卖协议无效的反诉请求，并不能吞并或阻却本诉请求，且该房屋已经郭艳玲出售并交付使用。为此，对其反诉请求不予支持。一审判决：一、驳回李振涛的诉讼请求；二、驳回郭艳玲的反诉请求。一审案件受理费310.59元，由李振涛负担，反诉费50元，由郭艳玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.李振涛二审中提供的录音光盘并不能证明郭艳玲认可将涉案配房销售于他，本院对该录音光盘不予采信。2.李振涛提供的郭艳玲的收据显示的是酒店式公寓524号，面积32.39平方米，并未包括配房；李振涛虽认为其提供的葛志良交款收据与郭艳玲交款收据加盖的丰源物业管理公司的印章不一致，认为郭艳玲有造假行为，但其又明确表示不申请鉴定，因此，李振涛提供的收据达不到其证明目的，本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李振涛、郭艳玲虽于2017年12月12日签订的《房屋买卖合同》中显示“配房面积10平方米，总建筑面积42.39平方米”，但结合同一天订立的《房屋转让协议》、《房屋买卖契约》内容以及丰源物业管理公司出具的证明，可以印证李振涛只是购买郭艳玲位于丰源小区70＃楼524号（酒店式公寓面积是32.39平方米）的事实。双方订立的《房屋买卖契约》作为丰源物业管理公司登记备案之用，该备案的事实应视为双方参照物权公示原则，对外予以明示的行为，而且该公示内容与丰源物业管理公司“证明”的房屋现状及面积相吻合，李振涛、郭艳玲之间的房屋买卖行为仅指向70＃楼524房，与涉案配房无关；不论李振涛与郭艳玲签订《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》、《房屋买卖契约》先后顺序如何，但上述三份协议均系2017年12月12日同一天签订的，足以说明李振涛在与郭艳玲协商房屋买卖过程中，对涉案配房的状况应是明知和认可的。综上，李振涛未提供其以31847元从郭艳玲处购买配房的充分、有效证据，不能证明郭艳玲将涉案配房出售给李振涛，李振涛提出物业公司不存在及其伪造公司用章的质辩意见，因未提供相关证据予以佐证且又明确表示不申请鉴定，对其质辩意见不予采信。综上所述，李振涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人李振涛负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年五月二十七日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀