湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初2346号 原告：周艳明，女，汉族，1971年11月11日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：王今，湖南鎏芳律师事务所律师，特别授权。 被告：梁玉春，男，1955年10月27日出生，汉族，住武冈市。 委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师，特别授权。 第三人：丁加廷，男，1962年10月11日出生，汉族，住隆回县。 第三人：刘民发，男，汉族，1979年7月17日出生，住邵阳县。 委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 第三人：陈缀，女，汉族，1981年5月27日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 原告周艳明诉被告梁玉春、第三人丁加廷、陈缀、刘民发房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后。依原告申请，本院作出（2019）湘0524民初2346号民事裁定书，对登记在被告梁玉春名下位于隆回县不动产权第0003910号］予以查封。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周艳明及其委托诉讼代理人王今、被告梁玉春及其委托诉讼代理人陈立阳、第三人丁加廷、第三人陈缀、第三人陈缀、刘民发的共同委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周艳明向本院提出诉讼请求：判决被告继续履行购房合同，将房屋交给原告；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月22日在被告处购买了一处商品房，位于隆回县，双方签订了购房合同，原告于当天便将一期费用全部缴清。购房合同中约定了交房条件。合同中约定的交房条件早已符合，但被告迟迟不肯将房屋交给原告。近期原告才得知，被告竟将该房屋另卖给他人，暂未办理房屋过户手续。综上，原告为此特提起诉讼，望判如所请。 第三人丁加廷辩称：原告的15万元是打在我卡里面，梁玉春说委托我给原告办证使用，梁玉春在上面签了字。 被告梁玉春辩称：原告所诉的下列事实不属实。原告诉称在百里路购买了答辩人的房屋，不属实。理由：一是答辩人在百里路没有房屋，答辩人的房屋在白里路；二是答辩人没有与原告签订“购房合同”，如果被答辩人认为其与答辩人签订了购房合同，对购房合同上的签字鉴定一下就行了；三是答辩人没有收到被答辩人所交的房款，被答辩人将购房款交给谁，被答辩人是最清楚的。依被答辩人的陈述，可证明被答辩人没有购买答辩人的房屋。被答辩人诉称答辩人的房屋早已符合交房的条件了，但被答辩人又未写明其催交房屋的事实。这就证明了被答辩人没有购买房屋。如果是交清全部的购房款，就要主张自己要房的权利。但从被答辩人的诉状看，不但没有催交房屋，相反还放弃未管。知道答辩人将房屋卖给他人，而且他人已办好了房产登记，交了各种税费，被答辩人才知情。从正常人对自己财产的保护来讲，被答辩人为保护财产，这其中必有原因的。被答辩人的诉讼请求已不能得到支持。根据被答辩人的陈述，该房屋已卖给他人，既然是房屋已经卖给了他人，其诉讼请求又何能实现？依照法律规定，不动产所有权的转移已登记为准，该案买房人所购买的房屋已进行了不动产登记，也交了巨额的各种费用，该房屋的所有权是属于购房者，购房者是独立请求权的第三人。该房屋已不是答辩人的财产，其诉讼请求又何能实现呢？为彻底解决此纠纷，答辩人已提起诉讼。本案被答辩人究竟与谁直接谈的价钱，与谁签的合同，购房款交给谁，具体有哪些约定，均需要彻底查明，才能还原事实的真相。答辩人为查清上述事实，已提起了确认合同无效之诉。综上，被答辩人没有直接与答辩人签订合同，也没有将购房款直接打入答辩人的账上，或者拿现金给答辩人。现该房屋已登记到案外人的名下，为保护善意取得财产所有权的权益，请求人民法院在查清事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人刘民发、陈缀辩称：本案原告起诉被告超过诉讼时效，约定的交房时间是2014年12月31日，诉讼时效是3年，到2017年12月31日，原告应当向法院主张权利，但三年期间原告一直没有主张权利，原告也没有要求退钱，既没有要求物权也没有要求债权，已经超过法律规定的诉讼时效，原告的主张不能得到胜诉权。原告并非与被告签订房屋买卖合同的相对方，原、被告的房屋买卖合同根本没有成立，所以他们之间根本不存在房屋买卖关系，原告没有支付房屋的对价，所以更一步证明他们之间的房屋买卖合同关系没有成立。哪怕就是原、被告之间的合同成立了，但原告一直没有主张物权，原、被告之间也只存在一个债权关系，并不能要求物权。第三人已经全部交付房屋对价，并且房屋已经实际交付，已经实际占有，并且在房屋登记部门缴纳了巨额的契税和其他相关费用，办理了房屋转移手续，只差5天内可以领证了，原告和房屋产权部门存在亲戚关系，将该房屋信息透露给了原告，才有了本案的诉讼。因此，房屋已经实际被第三人占有，第三人与被告签订的房契，是通过中介机构认证，他们之间的合同具有公信力，符合市场交易的规则，他们之间的合同才应当得到法律的支持。退一万步说，哪怕原告是房屋的真实权利人，但第三人和被告签订的房屋买卖合同，第三人是不知道原、被告之间的交易，第三人应当是善意第三人，善意第三人的合法权益应当受到法律的保护，综上，本案房屋应当归为第三人所有。 刘民发、陈缀经本院批准，以有独立请求权第三人身份向本院提出独立诉讼请求：请求法院将争议房屋判归第三人刘民发、陈缀所有，确认第三人刘民发、陈缀与梁玉春之间的房屋买卖合同有效。 经审理查明，2011年11月5日，梁玉春以其母亲陈吉英的名义将隆回县桃洪镇白里村9组一块宅基地与他人进行合作修建房屋。2013年1月10日，梁玉春委托其外甥女婿丁加廷去办理合作修建房屋的土地使用权证及有关规划手续。该合作修建房屋的主体完工后，为方便该房屋的买卖，梁玉春将其签好名字打印好的《购房合同》交给丁加廷。2013年12月22日，丁加廷与周艳明之夫唐启琼签订了《购房合同》，《购房合同》的主要内容为：“甲方为梁玉春、乙方为周艳明，甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号（原为一层301号）房屋出卖给乙方，房屋建筑面积144.39平方米，价格为300331元。双方对甲方责任、乙方责任、计价面积、办证时间均有约定，第六条约定：乙方不能一次性付清的必须先交定金15万元，余款到交房时（除留2万元待办好房产证付清外）交清。对交房时间没有约定。第九条约定违约责任：甲方和乙方须共同遵守合同规定，合同生效后，乙方未在合同规定的时间内付清全部购房款项，甲方即时取消其购房资格，并从预付款中扣除2万元作为违约金，余款在三个月内退还，并不计利息。梁玉春在甲方签字处签名、周艳明的丈夫唐启琼代周艳明在乙方签字处签名。”2013年12月22日，丁加廷按《购房合同》约定收15万元，此款转入丁加廷的账户，丁加廷给唐启琼出具了收据，收据以周艳明的名义收取。2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。”不久丁加廷给该房屋办理了水电户手续，户主为周艳明。2015年该房屋办理了房产证，证号为隆房权证桃洪镇字第××号。 2019年5月26日，梁玉春为甲方、陈缀、刘民发为乙方，签订《卖契》，《卖契》主要内容为“甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋出卖给乙方，房屋面积144.17平方米，甲方协助乙方办理分户手续，分户所产生的费用、各项税费及所有开支全部由乙方负责。卖房价格328000元。对交房时间、水电落户费用、装修全部、违约责任均有约定。熊易元作为在场人签名。”梁玉春与陈缀、刘民发签订《卖契》时，没有告知陈缀、刘民发夫妇，梁玉春于2013年12月22日与周艳明之夫已签订了《购房合同》及已交房款15万元的事实，并对该房屋已办理周艳明为户主的水电户手续。陈缀、刘民发夫妇也不知晓该房屋的水电户户主为周艳明。2019年5月27日，陈缀、刘民发将278000元交给梁玉春，梁玉春将该房屋钥匙交给陈缀、刘民发。2019年6月6日梁玉春、陈缀、刘民发按照该房屋买卖的计税价格378100元去相关部门缴纳了税、费。并去办理该房屋的转移登记手续。 被告提交了一份《附约通知》，《附约通知》内容为：“103房买主周艳明，2013年12月22日梁玉春与你签订的购房协议你已经签字，买方我一直没有收到放款，请你火速将房款打6217002960106927707梁玉春个人储蓄卡，不如期打款，买卖协议不成立，一切经济损失梁玉春慨不负责。卖房人梁玉春二〇一三年十二月二十八日。”但未提交证据予以证明《附约通知》已送达或告知周艳明。 上述事实，有原、被告身份资料、购房合同、结婚证、转款凭证、收据、银行流水、合作协议书、照片、土地测绘图、马余五、熊易元证词、附约通知、卖契、受理回执单、病历、收据存根、委托书、税务发票及税务完税证明、收条、图片及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：梁玉春委托丁加廷、周艳明委托唐启琼于2013年12月22日签订的《购房合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务，原告应当履行交剩余房款的义务，被告应当履行交房的义务。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。至于被告称合同的当事人不是周艳明。该合同中乙方为周艳明，乙方签字为周艳明之夫唐启琼代周艳明，且周艳明没有对其夫的行为予以撤销，故该委托合法有效。至于梁玉春发出了附约通知。梁玉春没有证据证明该附约通知已送达周艳明，或告知周艳明的事实成立；同时从2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。”可以确认梁玉春对周艳明将15万元转让丁加廷的账户表示认可。至于梁玉春称交房时间为2014年12月31日，但周艳明提交《购房合同》中没有约定交房时间，故梁玉春称交房时间为2014年12月31日不成立。至于第三人陈缀、刘民发称周艳明的主张超过诉讼时效。因《购房合同》中没有约定交房时间，故没有超过诉讼时效。至于第三人陈缀、刘民发称其与梁玉春签订了《卖契》购买房屋属善意取得。本案梁玉春存在欺诈行为，没有将该房屋已卖给周艳明告知第三人，且双方交易的房屋买卖价格偏低，故第三人购买房屋的行为不属于善意取得。 综上，梁玉春的辩驳理由不成立，第三人的诉讼请求无事实依据及法律依据，其主张不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、被告梁玉春在本判决生效之日起十日内将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋交给原告周艳明； 二、驳回第三人称陈缀、刘民发的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计80元，财产保全费2020元，由被告梁玉春负担2060元，由第三人陈缀、刘民发负担40元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘爱炎 二〇二〇年五月八日 代理书记员  廖文兵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。