新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终1222号 上诉人（原审被告）：姬剑波，男，1977年11月12日出生，汉族，国电南瑞科技股份有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周庭全，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆畜牧科学院，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区阿里山街468号。法定代表人：冯东河，该院副院长。委托诉讼代理人：田菊平，新疆国通律师事务所律师。上诉人姬剑波因与被上诉人新疆畜牧科学院房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初9725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人姬剑波的委托诉讼代理人周庭全、被上诉人新疆畜牧科学院的委托诉讼代理人田菊平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姬剑波上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项。事实和理由：2016年6月27日，我与杜德广、刘磊等人商量，大家共同出资，在新疆畜牧科学院对外出租的旧办公楼内经营新疆家和尚德酒店管理有限公司（以下简称家和尚德酒店公司）。由于注册家和尚德酒店公司必须要有经营场地证明，经股东协商，先由我出面与新疆畜牧科学院签下房屋租赁合同。新疆畜牧科学院也如期收到了家和尚德酒店公司支付的租金，同时向付款方开具了正式发票。我在租赁合同上签名的行为仅是作为家和尚德酒店公司的股东代表而履行的职务行为。该租赁合同的实际履行人和受益人均为家和尚德酒店公司，一审法院仅以租赁合同上的签名而错误判决由我个人承担全部责任，严重的侵害了我的合法权益。同时，一审法院判决由我向新疆畜牧科学院支付违约金及违约金的计算标准也是与事实不符的，请求二审法院依法予以改判。新疆畜牧科学院辩称，双方于2016年6月27日签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，因姬剑波欠交房租，一审时我院将姬剑波和家和尚德酒店公司均作为被告，要求共同承担责任，在一审庭审中，姬剑波仅对面积和违约金提出异议，并没有提出让家和尚德酒店公司承担责任，此举说明姬剑波认可该责任由本人承担，一审法院也认为依据合同相对性的原则，家和尚德酒店公司并非房屋租赁合同的相对方，我单位请求其与姬剑波共同承担责任无事实和法律依据，作出了（2018）新0103民初4101号民事判决书，判决我单位与姬剑波解除合同、姬剑波支付房屋租金和违约金、驳回了我单位对家和尚德酒店公司的诉讼请求，姬剑波对该判决中租赁面积有异议提起上诉，中级人民法院作出了（2019）新01民终958号民事判决，维持原判，在二审中姬剑波也没有对驳回我单位对家和尚德酒店公司的诉讼请求的判决不服提起上诉，也说明姬剑波认可该责任应由本人承担。现姬剑波提出主体不适格，应由家和尚德酒店公司承担合同责任的意见，完全是为逃避责任、逃避法律的制裁而为。姬剑波订立合同时并没有其他人或单位的授权，是个人签订合同，且也是依据合同收到租赁物，其作为股东与家和尚德酒店公司是其内部关系，不影响其应当对我单位履行的义务，故姬剑波以其代表股东签约合同应由公司承担责任的理由无事实和法律依据。对于违约金的请求，一审法院未依照合同判决，已经少判违约金，姬剑波依然不服，无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回姬剑波的上诉请求。新疆畜牧科学院向一审法院起诉请求：1．判令姬剑波支付房屋租金3,443,750元；2．判令姬剑波支付2019年5月15日至2019年11月15日期间的房屋占用费2,962,500元（1,481,250元×2）；3．判令姬剑波支付违约金1,718,349.22元；4．判令姬剑波按照双方2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定的每月25万元的租金标准从2019年11月16日至返还房屋之日支付房屋占用费；5．判令姬剑波支付律师代理费227,752元。一审法院认定事实：2016年4月19日，新疆维吾尔自治区财政厅下发新财资管（2016）27号文件，同意新疆畜牧科学院将沙依巴克区老院区（乌市沙依巴克区克拉玛依东路21号）实验楼中部分房屋对外出租。出租面积共计7241平方米。2016年6月26日，新疆畜牧科学院给民升源物业公司出具委托书，内容为：我院所有的位于乌鲁木齐市××区的实验楼中部分房屋，．．．．．．现我院委托拟公司以自己的名义对外租赁该实验楼，签订租赁合同收取租金，并将租金上交我院。2016年6月27日，新疆畜牧科学院（甲方）与姬剑波（乙方）签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，该合同约定，甲方将位于乌市××街的新疆畜牧科学院科研实验楼2座，建筑面积6329平方米（其中：1号楼＜绵羊中心＞1-6层，面积4358平方米；2号楼＜兽医所＞2-4层，面积1971平方米）出租给乙方。租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止。租金为第一年278万元人民币；第2-3年为每年285万元人民币；第4-5为每年300万元人民币。租金自租赁期开始时计付，半年支付一次租金。租赁为先付款后使用，付款时间为每半年度开始前二十个工作日内即每年6月10日和12月10日前分两次付清。首笔租金应当于2016年7月1日前交付，因乙方装修，双方协商免去100天租金，计76万元，故第一年租金为202万元人民币，首笔租金应交付101元人民币。乙方应当按照首年租金的10%（28万元）向甲方交付履约保证金，并于正式租赁合同签订前交清。合同终止后，乙方违约和欠税费等行为，甲方应返还履约保证金（无息）。否则，甲方有权将该履约保证金优先用于支付乙方所需支付的各项费用。双方须在租赁合同签订后七个工作日内完成租赁资产交接。双方应签订《资产交接确认书》。乙方逾期两个月未支付房租的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，保证金不予退还，乙方按照本合同租金总额的10%向新疆畜牧科学院支付违约金，并应赔偿因此给甲方造成的经济损失。乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按日收取所欠租金3‰的违约金。租赁终止，乙方逾期交还租赁物，则应按日向甲方支付原日租金的双倍的租赁物占用费；逾期交还租赁物超过两个月的，除按原租金的双倍支付租赁物占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还租赁物给甲方所造成的经济损失。同时，甲方有权采取停水、停电、封闭进出大门等自救措施，强行收回租赁资产。新疆畜牧科学院（甲方）与姬剑波（乙方）签订资产交接确认书，内容为：甲、乙双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》（编号：0010号），现甲方将位于合同所述的资产（租赁物）移交给乙方使用。乙方经全面验收，认为甲方移交的资产（租赁物）符合合同要求，乙方同意接手。同年6月26日，姬剑波与民升源物业公司签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，合同内容与前合同内容一致。另查明，姬剑波向新疆畜牧科学院交付履约保证金280,000元；家和尚德酒店向民升源物业公司交付房屋租金978,333元，新疆畜牧科学院认可收到房屋租金978,333元。再查明，2016年度，姬剑波欠付新疆畜牧科学院房屋租金585,667元，新疆畜牧科学院按照合同约定将履行保证金280,000元，抵了姬剑波欠付的租金。2017年7月1日至2018年2月26日，姬剑波欠付新疆畜牧科学院房屋租金1,884,166.67元。双方就合同履行发生争议，新疆畜牧科学院、乌鲁木齐民升源物业服务有限公司（以下简称民升源物业公司）与姬剑波、新疆家和尚德酒店管理有限公司（家和尚德酒店）房屋租赁合同纠纷于2018年5月17日诉至一审法院后，一审法院于2018年10月23日作出（2018）新0103民初4101号民事判决书，判决：一、解除新疆畜牧科学院与姬剑波签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》；二、解除新疆畜牧科学院委托民升源物业公司与姬剑波签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》；三、姬剑波于本判决生效之日起十日内返还新疆畜牧科学院位于乌鲁木齐市××街的新疆畜牧科学院科研实验楼1号楼（绵羊中心）1-6层房屋、2号楼（兽医所）2-4层房屋；四、姬剑波支付新疆畜牧科学院房屋租金2,189,833.67元；五、姬剑波支付新疆畜牧科学院违约金80,913.64元；六、驳回民升源物业公司的诉讼请求；七、驳回新疆畜牧科学院对家和尚德酒店公司的诉讼请求；八、驳回新疆畜牧科学院的其他诉讼请求。姬剑波不服判决向本院提出上诉，本院于2019年5月9日作出（2019）新01民终958号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。新疆畜牧科学院在诉讼期间，姬剑波拖欠租金，一审法院（2018）新0103民初4101号民事判决书判决租金截止期限为2018年2月26日，姬剑波欠新疆畜牧科学院2018年2月27日起至法院判决解除合同日即2019年5月14日租金计：3,451,232.88元。（285万元÷365天×44）。一审法院认为，新疆畜牧科学院与姬剑波签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》以及民升源物业公司系新疆畜牧科学院的委托代理人，其与姬剑波签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，已经过一审法院（2018）新0103民初4101号民事判决已经解除了该两份合同。在合同期内，姬剑波欠新疆畜牧科学院2018年2月27日起至法院判决解除合同日即2019年5月14日止的租金计：3,451,232.88元，姬剑波应当支付。新疆畜牧科学院主张要求姬剑波支付期间房屋租金为3,443,750元的诉讼请求，未超过合同约定，一审法院予以支持。关于新疆畜牧科学院主张要求姬剑波支付新疆畜牧科学院2019年5月15日至2019年11月15日期间的房屋占用费2,962,500元（1,481,250元×2）、支付违约金1,718,349.22元。双方《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定：“租赁终止，乙方逾期交还租赁物，则应按日向甲方支付原日租金的双倍的租赁物占用费；逾期交还租赁物超过两个月的，除按原租金的双倍支付租赁物占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还租赁物给甲方所造成的经济损失”。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”。一审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，双方合同约定违约金过高，已经超过新疆畜牧科学院的实际损失，姬剑波亦请求降低违约金。故一审法院对合同约定的违约占用费以及违约金予以调整。对于房屋占用费部分，一审法院予以部分支持即参照房租调整为房屋占用费1,460,958.90元（285万元÷365天×45天=351,369.86元，自2019年5月15日至2019年6月30日止；300万元÷365天×135天=1,109,589.04元，自2019年7月1日至2019年11月15日止，合计1,460,958.90元）。对于违约金部分，新疆畜牧科学院主张违约金1,718,349.22元过高，一审法院予以调整，以欠付房屋租金逾期支付，按月息4.875‰予以计算违约金，自2018年2月27日至2018年6月30日的房租960,410.96元（285万元÷365天×123天），自2017年12月10日至2019年12月10日止，违约金计112,368.08元（960,410.96元×4.875‰%×24个月）。2018年7月1日至2019年5月14日房租2,483,339.04元（3,443,750元-960,410.96元），自2018年6月10日至2019年12月10日止，违约金计217,913元（2,483,339.04元×4.875‰×18个月），两项合计330,281.08元，一审法院对新疆畜牧科学院该项请求予以部分支持，即姬剑波支付新疆畜牧科学院违约金330,281.08元。关于新疆畜牧科学院主张要求姬剑波按照双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定的每月25万元的租金标准从2019年11月16日至返还房屋之日向新疆畜牧科学院支付房屋占用费的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于新疆畜牧科学院主张要求姬剑波支付新疆畜牧科学院律师代理费227,752元。即无合同依据，亦无法律依据，一审法院不予支持。姬剑波称由其个人来履行合同主体不适格，应家和尚德酒店公司来履行合同内容。一审法院认为，依据本院已经生效（2018）新0103民初4101号民事判决书，姬剑波作为租赁合同的相对方，负有于判决生效之日起十日内返还新疆畜牧科学院位于乌鲁木齐市××街的新疆畜牧科学院科研实验楼1号楼（绵羊中心）1-6层房屋、2号楼（兽医所）2-4层房屋的义务。在双方签订租赁合同时，是由姬剑波依据合同收到租赁物，现租赁合同已经解除，姬剑波仍负有履行生效判决，交还原租赁物的义务。故姬剑波该辩称意见没有事实和法律依据。判决：一、姬剑波支付新疆畜牧科学院房屋租金3,443,750元；二、姬剑波支付新疆畜牧科学院2019年5月15日至2019年11月15日期间房屋占用费1,460,958.90元；三、姬剑波支付新疆畜牧科学院违约金330,281.08；四、姬剑波按照双方于2016年6月27日签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》约定每月25万元的租金标准从2019年11月16日起至返还房屋之日向新疆畜牧科学院支付房屋占用费；五、驳回新疆畜牧科学院要求姬剑波支付新疆畜牧科学院律师代理费227,752元的诉讼请求。本院二审期间，姬剑波围绕其上诉请求提交下列证据：企业信用信息公司报告打印件一份，拟用该证据证实家和尚德酒店公司于2016年8月1日注册成立，注册地址就在案涉地址，姬剑波系该公司的股东，姬剑波在签订合同中系履行职务行为，不应承担责任。新疆畜牧科学院对该证据的真实性、合法性予以认可，对证据的关联性不予认可，认为该证据仅能证实姬剑波系家和尚德酒店公司的股东及该公司的营业地址，但该证据不属于二审新证据范围，且与双方争议的租金支付等问题并无关联性。本院对上述证据认证如下：对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据不能证实姬剑波在签订合同时是否系履行职务行为，故本院对该证据的关联性及证明力不予确认。本院对一审法院认定事实及依据的证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为：姬剑波是否为本案承担责任的主体；新疆畜牧科学院主张姬剑波支付租金、占有使用费、赔偿违约金的依据是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，2016年6月27日，姬剑波与新疆畜牧科学院签订《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同内容全面履行义务。姬剑波作为承租涉案房屋的合同相对方，应当按照合同约定的内容承担相应民事责任，姬剑波上诉称其作为家和尚德酒店公司的股东代表与新疆畜牧科学院签订租赁合同，系履行职务行为，生效裁判文书已对涉案合同的相对方进行了认定，姬剑波在本案中亦未提交相反证据对生效裁判文书认定的事实足以推翻。涉案租赁物虽由家和尚德酒店公司占有使用，但家和尚德酒店公司与新疆畜牧科学院之间并未形成租赁合同关系。姬剑波与家和尚德酒店公司其他股东之间的内部约定无法免除姬剑波应当承担的民事责任。故本院对姬剑波上诉认为本案责任承担主体有误的主张不予采信。姬剑波与新疆畜牧科学院签订的《新疆畜牧科学院经营性国有资产租赁合同》中对逾期交付租金及逾期返还租赁物应当承担的违约责任及违约金计算方式进行了约定。生效裁判文书已对姬剑波应当支付的租金数额及合同解除日期进行了认定。姬剑波未能按期支付合同存续期间的租金，违反了合同约定，应向新疆畜牧科学院支付租金并赔偿相应违约金。双方之间的合同被依法判决解除后，姬剑波超过两个月未将租赁物归还新疆畜牧科学院，亦应向新疆畜牧科学院支付占有使用期间的费用并赔偿违约金，由于新疆畜牧科学院主张的违约金数额过高，一审法院按照月息4.875‰予以适当调减并无不妥。姬剑波上诉认为不应向新疆畜牧科学院支付违约金的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，姬剑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48,444.93元（姬剑波已预交），由姬剑波负担。本判决为终审判决。审  判  长   冯 宁审  判  员   卫 杨审  判  员   瞿佩茹二 ○ 二 ○ 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   赵紫薇