湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3538号上诉人（原审原告）：罗慧娟，女，1978年12月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李国俊，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南澳海望洲府房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区普瑞西路一段777号，统一社会信用代码91430122MA4L2P416B。法定代表人：何江丰，董事长。委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，系该公司员工。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人罗慧娟因与被上诉人湖南澳海望洲府房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗慧娟上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6646号民事判决；2.改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；3.判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实没有依据。首先，一审判决认定案涉合同不是格式合同错误，一审判决认为涉案合同附件六补充协议第五条第4款约定不违反法律规定也未加重业主的责任与事实不符。被上诉人制作的格式合同里删除了记载房屋、土地使用权基本信息的重要条款，致使上诉人无法在拿到产权证之前获取相应测绘数据进而判断地面车位的权属关系。被上诉人掌握该证据而未举证证明其出售车位的土地使用权归其所有，在庭审中也拒绝明确告知法庭出售房屋后保留的土地使用权面积，上诉人据此当庭请求法庭责令被上诉人提供相应证据或者调取分户土地使用权的独占面积及分摊面积，但一审对此未予回应，导致本案查明事实错误。其次，一审判决认定争议车位属于生态停车位可以出售错误，案涉地面车位既不属于生态停车位，也不是植草砖停车位，而是属于我国《物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，一审判决将规划验收等同于有权出售，用规划行政审批偷换物权取得的概念，属于认定事实错误。再次，被上诉人在一审提交的证据证明了其无权出售地面车位。被上诉人在一审提交的“望洲府规划总图”证明望洲府建设区划内的全部使用权已经被计容建筑面积分摊完毕，没有任何剩余土地使用权可以转让，被上诉人用上诉人独占或望洲府小区业主共有的土地使用权建设的地面车位，属于占用上诉人或者小区业主共有的土地使用权。同时，（2017）最高法民申2817号判例认为开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，绿化是否超过规划面积对认定地面停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。二、一审判决适用法律错误。被上诉人出售房屋后，建设区划内的土地使用权全部随房屋转移至购房人，案涉车位实质上是无法办理房屋产权登记的土地使用权，该部分土地使用权属于上诉人独占或者与同建设区划内其他业主共同所有，被上诉人利用掌握关键证据、与上诉人之间信息不对称的优势地位，修改《商品房买卖合同示范文本》相应条款，免除、减轻出卖方责任，其合同属于格式合同，因此订立的合同因无权处分而无效，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条错误。澳海公司辩称，1.原审法院事实认定无误。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》不属于格式合同。《补充协议》第五条关于“地面停车位权属”的约定系物权法第七十四条赋予澳海公司的合法权利，该约定未损害或排除上诉人的任何合法权利，应当认定为合法有效。澳海公司依法有权处置涉案车位，上诉人称“涉案车位占用业主共有的道路或者其他场地”、“澳海公司无权出售涉案车位”与事实不符。涉案车位未占用业主共有的道路、绿地或其他公共场地，也未占用业主公摊面积，涉案车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，澳海公司依法有权进行处分，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对涉案车位的权属进行了约定，涉案车位的权属依约归澳海公司所有。2.原审法院法律适用无误。澳海公司对涉案车位的处分行为符合我国《物权法》第七十四条规定，且双方签订的《车位使用权转让协议》不存在任何《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。罗慧娟向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的编号为20170164102《长沙市商品房买卖合同》为格式合同；2、判决确认双方签订的编号为20170164102《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条“关于建筑区划内相关物的权属的约定关于专有（独占）使用权的约定”无效；3、判决确认双方签订的《车位使用权转让协议》无效；4、判决澳海公司退还罗慧娟购车位款13万元及资金占用利息14,634元（按同期银行贷款利率自2017年6月19日暂计算至2019年11月1日）至车位款退清止；5、判决由澳海公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2017年6月17日，罗慧娟、澳海公司签订《商品房认购协议》，约定罗慧娟自愿认购澳海公司开发的位于长沙市望城区澳海望洲府项目Ｌ28栋102号房，当天双方订立了《车位使用权转让协议》，协议约定罗慧娟受让澳海公司开发的Ｌ28-Ｃ02号车位使用权，该车位价格为13万元，随后罗慧娟将车位款支付给了澳海公司，澳海公司于同月19日向罗慧娟开具了发票。同月30日，罗慧娟、澳海公司双方签订了编号为20170164102《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，该合同附件六补充协议第五条第4项约定：“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权”。《长沙市商品房买卖合同》及补充协议签订后，罗慧娟经了解后认为澳海公司故意隐瞒事实，蒙骗罗慧娟，利用优势地位和格式合同，骗取罗慧娟订立车位使用权转让协议，将属于商品房对应的土地使用权作为规划车位使用权重复出让，侵犯了罗慧娟的合法权益，该合同应系无效合同。罗慧娟故向人民法院提起诉讼。另查明，2017年1月13日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，涉案车位属于建设用地规划范围内的地面生态停车位，2018年8月3日经长沙市城乡规划局审批的澳海望洲府项目规划图表明，规划车位共3832个，其中地下停车位3253个，地面停车位579个，其中地面停车位分为生态停车位和出租车、临时停车、装卸车等公共植草砖停车位，涉案车位仍属于建设用地规划范围内的生态停车位。澳海公司根据《长沙市城市规划管理技术规定》预留出租车停车位、装卸车位及无障碍停车位等共计44个。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条确立了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库作为独立的物权客体的制度。根据该条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，如果不占用业主共有的道路、绿地或其他场地，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。从该院采信的有效证据来看，罗慧娟购买的涉案车位并未占用小区业主共有的道路、绿地或其他共同场地，也未占用业主房屋公摊面积，该车位不属业主共有，该车位的权利归属应由罗慧娟、澳海公司双方通过协商的方式确定。罗慧娟、澳海公司在协商一致的基础上签订了《车位使用权转让协议》，罗慧娟自愿以13万元对价购得涉案车位的使用权，该协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应属有效合同，罗慧娟要求确认《车位使用权转让协议》无效并要求澳海公司退还购车位款及利息的请求与本案客观事实不符，该院不予支持。罗慧娟、澳海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第4款约定“建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权。”该约定并不违反法律规定也未加重业主的责任，应属有效协议。根据澳海公司提供的证据，澳海公司已按照政府有关规定提留了相应数量的车位作为公共预留车位，故澳海公司有权将其余车位以转让、出租或保留所有权的方式进行处置，故该院对罗慧娟要求确认罗慧娟、澳海公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条的约定无效的请求不予支持。罗慧娟与澳海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均对合同主要条款进行了充分协商，澳海公司在合同中未对罗慧娟的权利进行限制和剥夺，该合同不属格式合同，该院对罗慧娟要求确认《长沙市商品房买卖合同》为格式合同的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回罗慧娟的全部诉讼请求。案件受理费3,192元，减半收取1,596元，由罗慧娟负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,双方对该合同的条款进行了协商,上诉人认为该合同系格式合同的上诉理由不能成立。该合同附件六补充协议第五条第4款约定：建筑区划内规划用于停放汽车且未占用业主共有的道路或者其他场地的地面车位，在按政府规定提留一定数量移交给业主共有及物业管理单位外，出卖人有权将其余部分予以转让、出租或保留对该部分车位的所有权。该约定并不违反法律规定，也未加重业主的责任，上诉人请求确认该约定无效缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”本案中，被上诉人将建筑区划内规划用于停放汽车且未计入公共分摊面积及占用公共绿地面积的涉案车位出售给上诉人，符合上述法律的规定，系有权处分。上诉人主张，涉案车位的性质系无法办理产权登记的土地使用权，该部分土地使用权属于上诉人独占或与其他业主共有，故被上诉人出售涉案车位的行为，属无权处分行为。本院认为，上诉人的主张与上述法律规定相悖，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，上诉人与被上诉人签订的《车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未免除被上诉人的责任或者加重上诉人的责任、排除上诉人的权利，合法有效。且该合同亦已实际履行。因此，上诉人请求确认《车位使用权转让协议》无效以及要求退还购车位款均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，罗慧娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,192元，由上诉人罗慧娟负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十二日书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……