湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终367号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁正如，男，1968年7月22日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕江林，湖南言顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南星宇投资有限责任公司，住所地长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦623号房,统一社会信用代码9143010005580679X4。法定代表人：陈兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王祺，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晴，湖南金州律师事务所律师。上诉人丁正如因与被上诉人湖南星宇投资有限责任公司（以下简称星宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁正如上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2593号民事判决，改判为支持上诉人一审的反诉请求；2、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、本案租赁合同应定性为部分面积无效（设备用房部分），而部分面积为可解除性的合同（地下车库部分）。一审法院认定本案《房屋租赁合同》系有效合同错误，根据《物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十七条的规定，本案中小部分出租面积是公共车库车位，大部分是物业用房（设备用房），被上诉人在未取得业主同意的情况下，将车库、设备用房对外出租经营超市，显然违反法律规定，损害业主的公共利益。被上诉人提供的出租场地为车库和设备用房，规划性质不是商业用途，而丁正如租赁该场地为经营超市，显然不符合租赁用途。根据相关司法解释的规定，不符合房屋使用条件强制性规定的，属于可解除合同。本案中地下车库车位部分则是可解除的，上诉人在一审中提出该项事实主张，并且有明确的法律规定，但一审避重就轻，对该事实视而不见，没有进行审查认定；2、一审以丁正如更换“大润发”品牌而认定丁正如违约，进而解除《租赁合同》是错误的。丁正如提交的证据表明其更换“大润发”品牌是基于被上诉人提供的租赁场地不符而导致，本案合同解除的过错完全在于出租方，一审对出租方的过错视而不见，完全偏向被上诉人一方，导致丁正如投入400多万元的装修及设施、设备遭受重大损失。被上诉人提供的出租场地不符要求的情况下，丁正如积极与被上诉人协商，进行相应的整改，更换超市招牌后继续经营、支付租金，全面履行承租人义务，并没有损害被上诉人的任何利益，也没有损害消费者的利息，故不能因此认定为违约，更不能因此解除《房屋租赁合同》；3、一审没有对评估鉴定费用进行审查和认定。丁正如在一审阶段向法院申请对装修工程、水电工程、设备设施等进行损失鉴定，共垫付鉴定费四万余元，鉴定费用应该由法院进行认定承担主体，但一审没有进行认定；4.按照双方合同约定，丁正如只能使用大润发购物广场，更换了视为违约，从其开业、进场，一直使用大润发量版超市，与大润发购物广场不一样，双方没有按照合同约定使用，改变了合同原有约定，一审将大润发混淆成了大润发购物广场错误。按照双方合同约定第21条，可以变更招牌不视为违约，本案中并未使用，第一次变更后对方认可了，第二次视为丁正如违约，一审认定错误；5.按照合同约定第23条第3款，被上诉人应该对装修、设施设备予以赔偿。星宇公司辩称，1、当事人行使解除权的前提是不能使用房屋，本案中不存在此情形，上诉人没有停业，被上诉人在2017年就提出过解除合同；2、双方当事人是2016年10月8日签订合同，上诉人提供的其与商标授权合同，证明其有授权。2017年3月，上诉人单位改为太润和，经被上诉人催告后不更改，后被上诉人提出解除合同，上诉人在诉讼中提出授权的是“锡园大润发”，授权人是淮安市金浩商业策划有限公司，与签合同时不符，而淮安公司是在2017年11月6日获得授权，授权委托书落款时间为2017年3月，上诉人多次伪造证据，比如施工合同成立的时间晚于签订的时间等，上诉人在诉讼中没有诚信；3.合同已明确约定使用大润发品牌，上诉人变更时必须征得被上诉人同意，与上诉人当时使用什么商品是没有关联的，合同21条约定变更时需要通知星宇公司，但上诉人未征得星宇公司同意。星宇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除星宇公司与丁正如所签订的《房屋租赁合同》；2、判令丁正如立即腾退租赁房屋；3、判令本案诉讼费用由丁正如承担。丁正如向一审法院反诉请求：1、判令解除丁正如与星宇公司签署的《房屋租赁合同》，部分无效（即规划性质为设备用房部分）；2、判令星宇公司赔偿丁正如装修损失、物业停电造成的损失以及消费改造费用损失共计4550000元；3、判令星宇公司返回丁正如已支付的租金和押金共计100000元；4、判令星宇公司向丁正如支付违约金30240元；5、判令星宇公司赔偿丁正如与其可得利润损失，按每日1500元损失计算，自《房屋租赁合同》解除之日起计算至《房屋租赁合同》约定的租期到期之日；6、判令星宇公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：星宇公司系“星宇?旭和城”的建设单位。2016年6月21日，长沙市公安消防支队对星宇公司申报的“星宇?旭和城”新建工程地上30层，地下2层（地下室为车库及设备用房）作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。同年9月8日，“星宇?旭和城”经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格。2016年10月25日，星宇公司作为出租人与丁正如作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：星宇公司将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦，即“星宇?旭和城”）商场负一层约定区域租赁给丁正如使用（以本租赁合同附件一平面图标明的位置为准；计租面积为1800平方米，不因房屋测绘方式、计算方式及房屋装修等任何因素导致的面积变化而变化），承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续、承担由此引起的权利和义务；租期自合同签订之日起至2026年12月31日止（其中，装修期为自合同签订之日起至2017年2月28号，装修期不计租金）；2017、2018年的商场管理费及租金标准均为7元/平方米/月，合计25200元/月；承租人应在装修期内完成装修、通过出租人及政府部门验收、具备合法开业条件；为保证商场整体装修形象及品质，承租人承诺，在装修前办理相关进场装修手续、交纳进场装修保证金且将有关的设计方案及效果图等装修设计资料提交出租人审批，审批通过后严格按报批资料执行装修；租赁押金100000元，应在签署本租赁合同时一次性支付给出租人；如果承租人有违约行为，出租人将有权从押金中扣除违约金，如合同继续履行的，承租人应在出租人提出书面要求后七日内补足租赁押金；如未发生押金扣除的情形，则本租赁合同提前解除或期满后，丁正如将腾空并恢复原状的所租物业移交给星宇公司并办理完相应的营业执照注销或迁移注册地址手续后的三十天内，星宇公司将押金不附带利息退还丁正如；所租物业仅限用于开设“大润发购物广场”店，经营业态为生活超市，未经出租人同意，承租人不得更改上述品牌或将所租物业用作任何其他用途，承租人同时应保证经营内容或所代理的品牌在租赁期内合法有效，承租人违反该项约定的，出租人有权解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任；在承租人依据国家相关规范标准要求进行装修及运营的前提下，自合同签订之日起3年内，出租人须确保承租人不因消防检查原因导致租赁场所关闭，如因此导致承租人关店（10日以上），出租房应承担承租方装修费用损失（不含可移动的货架、冰柜、货品等设备设施）；当承租人有违约行为时，出租人有权停止其所租物业的水、电、空调，由此引起的一切损失由承租人承担；在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应将所租物业恢复原状交付出租人；如有下列情形之一星宇公司应向丁正如支付当年总租金及商场管理费之和10%的违约金：未按合同约定交付租赁物逾期超过30天、不承担约定的维修义务致使无法正常使用房屋、交付的房屋有严重质量问题经维修后仍不能使用的；合同还对其他相关事项进行了约定。此后，星宇公司又与丁正如签订《房屋租赁补充协议》，将计租面积调整为1970平方米。在签订合同时，丁正如向星宇公司支付押金100000元。合同签订后，丁正如与案外人签订《大润发量贩装修工程施工合同》、《购销合同》等为经营生活超市做准备。2017年1月，涉案超市开始营业，超市使用“大润发量贩”品牌，超市的经营者为案外人吕发龙。2017年5月8日，长沙市天心区公安消防大队作出天公（消）行罚决字[2017]0018号行政处罚决定书，该决定书认定长沙市天心区大润发量贩超市存在未进行消防设计审核擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为，决定给予长沙市天心区大润发量贩超市责令停止使用并处罚款90000元的行政处罚。2017年6月5日，星宇公司委托的涉案超市物业管理方长沙安铂丽晶物业管理有限责任公司出具《承诺》，载明“本处罚玖万元先期由超市支付，抵超市需交租金。如星宇V立方因消防手续原因被强制不能营业，由我公司负责退回上述罚款”。2018年3月，案涉超市品牌由“大润发量贩”变更为“太润和量贩”。2018年3月26日，星宇公司向丁正如发出《整改催告函》，要求丁正如在收到函件后10日内将所经营品牌恢复为合同约定品牌“大润发”，若逾期未整改，将按照合同约定采取措施。2018年3月29日，丁正如向星宇公司发出《商函》，告知大润发量贩的品牌授权已收回，被迫立即更换品牌。2018年4月4日，星宇公司向丁正如发出《关于整改违约变更的超市品牌的催告》，载明在合同签订和履行过程中，擅自变更超市品牌的原因与星宇公司无关，所产生后果的均应由丁正如自行承担，再给予丁正如15天时间整改超市品牌，如到期仍未履约，星宇公司将按照合同约定给追究违约责任。2018年4月17日，星宇公司向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明多次致函仍未整改，双方房屋租赁关系至本通知送达之日起终止，给予5天时间办理退场手续，清空房屋内物品。2018年4月24日，星宇公司对案涉超市采取停电措施。2018年4月27日，在街道、社区相关人员的调解下，于当日恢复租赁场地供电直至2018年5月26日止，超市在此一个月内将大部分货物低价出售。因丁正如尚有部分设施设备在租赁场地内未予腾退，星宇公司遂诉至该院。在一审审理过程中，星宇公司明确表示不愿对案涉超市内的装修剩余价值进行利用。星宇公司与丁正如一致确认商场管理费及租金支付至2018年4月。一审审理过程中，丁正如申请对出租场地的装修及其他投入费用进行评估。湖南长城工程咨询有限公司作出湘长城工字[2019]第JA-072号《对涉案出租场地的装修及其他投入费用评估鉴定》，长沙市天心区赤岭路219号V立方负一楼大润发量贩装修工程、水电安装工程的造价鉴定金额为991086.24元。湖南长城资产评估有限公司作出湘长城资评字[2019]第ZP-0008号《涉案出租场地其他投入资产价值资产评估报告》，评估价值为496591元。一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷。判断合同效力的标准是当事人意思表示是否真实以及是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。星宇公司与丁正如签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》当事人意思表示真实，也不具备合同法第五十二条第（一）至第（四）项合同无效的情形，法律、行政法规也没有设备用房不得出租的强制性规定，故涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》明确约定“经营业态为生活超市”，“承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续、承担由此引起的权利和义务”从证据来看，涉案房屋规划用途为车库及设备用房，双方合意将租赁房屋用作生活超市，承租人丁正如负有将车库及设备用房改造、装修成经营生活超市的义务，但丁正如改造、装修时没有履行《中华人民共和国消防法》规定的强制义务，导致超市被责令停止营业，进而引发“大润发”品牌被授权方收回授权，而《房屋租赁合同》约定将超市品牌限定为“大润发”，丁正如违反合同约定，星宇公司行使约定解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，也履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定的通知义务，丁正如在2018年4月17日收到《关于解除房屋租赁合同的通知》后未依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的行使异议的权利，现星宇公司诉请确认《房屋租赁合同》解除的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，丁正如应当返还租赁物，星宇公司诉请丁正如立即腾退租赁房屋，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因品牌变更是星宇公司合同解除的主要原因，丁正如违反合同义务，对合同解除负有主要责任。同时，合同还约定“为保证商场整体装修形象及品质，承租人承诺……将有关的设计方案及效果图等装修设计资料提交出租人审批，审批通过后严格按报批资料执行装修”，星宇公司明知丁正如将规划用途为车库及设备用房的租赁房屋用作生活超市，同时还指定超市品牌，合同亦约定了星宇公司对于租赁房屋装修的监督义务及监督方式，但双方均未举证证明各自履行了该约定，结合涉案超市物业管理方的《承诺》，星宇公司对于合同解除亦有一定的过错。经造价鉴定丁正如的装修工程、水电安装工程的金额为991086.24元，经资产评估涉案出租场地其他投入为496591元，丁正如诉请被告承担的各项损失，该院酌定按148767.72元[（991086.24+496591）*10%]予以支持。《房屋租赁合同》约定，如未发生押金扣除的情形，押金在租赁房屋腾空、恢复原状移交给星宇公司并办理完相应的营业执照注销或迁移注册地址手续后的三十天内无息归还丁正如。丁正如诉请退还押金100000元，星宇公司没有举证证明存在扣除押金的情形，星宇公司的诉讼请求也只有确认合同解除以及腾退房屋，在丁正如腾退房屋后星宇公司应将押金100000元退还丁正如。丁正如诉请的违约金30240元（即当年总租金及商场管理费之和的10%），因没有举证证明星宇公司存在承担违约金责任的情形，该院不予支持。丁正如诉请的预期可得利润损失没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条之规定，判决：一、确认湖南星宇投资有限责任公司与丁正如2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；二、丁正如于本判决发生法律效力后三十日内腾退长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦，即“星宇?旭和城”）负一层案涉租赁区域并返还湖南星宇投资有限责任公司；三、湖南星宇投资有限责任公司于丁正如腾退返还租赁房屋之后三十日内将押金100000元退还丁正如；四、湖南星宇投资有限责任公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿丁正如损失148767.72元；五、驳回丁正如的其他反诉请求。一审本诉受理费80元，由丁正如承担；一审反诉受理费26356元，由湖南星宇投资有限责任公司承担1356元，丁正如承担25000元。二审审理过程中，上诉人丁正如向本院提交如下证据：大润发购物广场、大润发量版超市的注册信息，拟证明大润发购物广场和大润发量版超市是不同两个商标。星宇公司质证认为：该份证据不是新证据，网上查询结果对本案事实没有影响。对于上述证据，本院分析认证如下：上诉人丁正如提供的该组证据与本案待证事实没有关联，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1、双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、违约主体的认定及违约比例的承担是否适当。关于焦点一，丁正如认为本案《房屋租赁合同》应定性为部分面积无效（设备用房部分），而部分面积为可解除性的合同（地下车库部分）；星宇公司认为租赁区域没有设备用房，《房屋租赁合同》合法有效。本院认为，关于地下车库部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。该条款仅规定车库车位应先满足业主使用需要，且占用业主共有区域车位才属于业主共有，规划的车库车位归属经约定确定，并未禁止车库车位出租。星宇公司作为涉案建筑物的开发商对车库部分享有转让、出租的权利。虽然出租场地原始规划性质是用于车库车位，但双方协商改变房屋规划用途并不属于法律法规规定的法定解除合同之情形，且星宇公司已在本案中行驶了合同解除权。关于设备用房部分，根据双方签订《房屋租赁合同》时确定的负一层平面图可知，设备用房部分不在双方租赁范围之内，并未损害公共利益。双方签订的《房屋租赁合同》亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之情形，故丁正如提出合同部分可以解除部分无效的上诉意见，本院不予支持。关于焦点二，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条用途：“所租物业仅限于开设‘大润发购物广场’店，经营范围为生活超市。未经出租人同意，承租人不得更改上述品牌或将所租物业用作任何其他用途，承租人同时应保证所经营内容或所代理的品牌在租赁期内合法有效。承租人违反该项约定的，出租人有权解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任。”及第一条所租物业：“承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续、承担由此引起的权利和义务”等条款来看，丁正如因未取得涉案房屋消防设计审核擅自施工及未经消防验收擅自投入使用，被责令停止营业，进而引发“大润发”品牌被授权方收回授权，尔后，丁正如未经出租人同意使用“太润和超市”这一品牌，明显构成违约。虽然丁正如在开业之初使用的“大润发量贩超市”这一品牌，与之前约定的“大润发购物广场”不同，但星宇公司认可的是“大润发”品牌，且该变更事前也征得了星宇公司的同意。而丁正如将“大润发”品牌变更为“太润和”品牌后，事前并没有征得星宇公司的同意，且在书面告知后仍没有按约定履行，根据《房屋租赁合同》第八条约定，星宇公司可依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定行驶约定解除权。因品牌变更是星宇公司合同解除的主要原因，丁正如违反合同义务，对合同解除负有主要责任。星宇公司未履行约定的对租赁房屋装修的监督义务，亦存有一定的过错，应承担相应的责任。因星宇公司承担的主要是监督责任，一审法院判其承担10%的责任，亦并无不当。丁正如上诉提出判赔比例不当的上诉主张，本院不予支持。关于评估鉴定费用，因丁正如没有提出反诉请求，也未提交相关证据，一审没有处理，并无不当。综上所述，上诉人丁正如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26352元，由上诉人丁正如负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年五月八日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……