江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终632号 上诉人（原审原告）：陈伟，男，1974年1月20日生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：范豪金，上海富勤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘爱东，男，1974年12月17日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省启东市。 上诉人（原审被告）：王彩红，女，1974年11月8日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省启东市。 上诉人刘爱东、王彩红共同委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾正逵，男，1951年7月21日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省启东市。 被上诉人（原审被告）：龚红健，女，1976年12月14日生，汉族，住江苏省启东市，现住江苏省启东市。 被上诉人顾正逵、龚红健共同委托诉讼代理人：陆海荣，江苏禾东律师事务所律师。 上诉人陈伟、上诉人刘爱东、王彩红因与被上诉人顾正逵、龚红健房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初7830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈伟上诉请求：在一审判决第三项至第六项共计由刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健赔偿其16万元违约金基础上，另行判决刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健增加支付违约金8.8万元。事实和理由：一审法院认定陈伟对房屋买卖合同无法履行有过错显属错误。根据判决书第六页查明的事实，一审法院认定顾正逵、龚红健、刘爱东、王彩红之间的委托关系成立，在此情况下陈伟有理由相信能与受托人即刘爱东、王彩红签订房屋买卖合同。根据该页查明的事实，顾正逵委托其女儿龚红健出售案涉房屋，龚红健又将该出售房屋的委托关系转委托给刘爱东、王彩红。据此，陈伟已经尽到了一个普通人正常的谨慎的注意义务。一审法院认为陈伟没有与顾正逵签订买卖合同，据此推定陈伟在签订合同的民事行为中有过错，显然加重了在各方委托关系均成立的情况下的一个正常的普通人的审核义务。陈伟认为自身在本次的民事行为中属于善意且无过失。另外，上诉案件受理费应当按照上诉人的上诉请求的金额依法缴纳。本案中，陈伟对一审法院判决的返还购房款5万元无异议，另外对一审判决刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健共计支付其16万违约金认为偏少，陈伟认为自己没有过错，一审法院既然认为违约金24.8万元的约定符合法律规定，那么在陈伟没有过错的情况下，应全额判决刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健支付24.8万元违约金，故陈伟提出要求刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健在一审判决基础上增加支付违约金8.8万元，陈伟认为应当按照8.8万元缴纳二审案件受理费。 陈伟对刘爱东、王彩红的上诉内容答辩同上。 刘爱东、王彩红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈伟对刘爱东、王彩红的一审诉讼请求。事实和理由：一审确认案涉房产买卖合同合法有效，但代理权限不明，导致合同无法履行，故各方均应承担责任。刘爱东、王彩红认为，一审认定事实和适用法律明显错误。其理由如下：一，刘爱东，王彩红仅仅是代理人，在房屋买卖过程中具有代理权，也未超越代理权，不存在权限不明的问题，代理过程中也不存在任何过错。有下列理由：（一）陈伟与刘爱东、王彩红于2017年8月28日22时订立的合同上载明刘爱东、王彩红为代理人；（二）陈伟在2017年8月28日的欠条上也写明刘爱东、王彩红为代理人；（三）陈伟在与刘爱东、王彩红微信沟通过程中也清楚刘爱东、王彩红仅仅为代理人；（四）陈伟多次直接同房东沟通；（五）本案讼争房屋的房东为顾正逵，住启东市。刘爱东、王彩红受顾正逵及女儿龚红健、女婿刘国兴委托代理出卖该房（提供微信聊天记录及电话录音）。出卖方在订立合同前，将钥匙交给刘爱东、王彩红（出卖方当庭确认），并且就房价及支付时间等作了详细的沟通。订立合同后的当天及时告知顾正逵的女儿龚红健，出卖方并没有提出异议。订立合同后的第二天，刘爱东、王彩红在中介处将合同给了出卖方（出卖方提供的微信聊天记录也确认）；（六）2017年10月23日，在电话录音中，顾正逵进一步确认，之前委托女儿龚红健将该房出卖给陈伟，并且同意继续履行，但价格由其女儿决定。上述事实充分说明刘爱东、王彩红有代理权，也未超越代理权，不存在权限不明的问题，代理过程中不存在任何过错。陈伟起诉刘爱东、王彩红承担责任无事实和法律依据，这与当事人让对方的有代理权的代理律师承担责任是一个道理。出卖方要求出卖房屋价格为124万元，合同价也为124万元，未超越代理权；在合同约定的其他条款上充分保障委托人的合法权益，如在支付时间方面，约定过户时支付70万元，余款在办理贷款时支付，既符合常理，又公平、公正，并没有侵害到委托人的权益。如违约条款方面，这是一般房屋买卖合同必备内容，都这样约定，也没有侵害到委托人的权益。况且，刘爱东、王彩红在订合同时，打电话同出卖方进行了充分的沟通。退一步讲，假设本案中存在代理权限不明，也假设刘爱东、王彩红在订立合同时没有同出卖方沟通，但是，由于出卖方与刘爱东、王彩红之间在之前存有确定的委托关系，合同约定的内容充分保障委托人的合法权益，刘爱东、王彩红无须承担责任。加上刘爱东，王彩红系无偿代理。刘爱东、王彩红夫妇同龚红健夫妇是要好的朋友，合同中约定的房款是124万元，刘爱东，王彩红不可能拿到124万元之外的钱，龚红健夫妇也没有承诺给他们报酬；从合同上看，存有中介费，但刘爱东，王彩红不可能拿到中介费的，这一切表明刘爱东，王彩红系无偿代理，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。刘爱东、王彩红哪里存在故意或者重大过失！ 二，本案中的房屋买卖并不是因为代理权限不明导致合同无法履行，而是出卖方因为房屋涨价恶意违约而造成的，真正承担责任的应为违约方即出卖人。理由：（一）龚红健在与王彩红的微信聊天记录中多次明确表示要涨价，且不愿意继续履行合同。龚红健对陈伟有同样的表示；（二）在支付房款70万元的问题上，后来，龚红健提出了异议，但是，陈伟后来明确表示可以提前支付，出卖方还是不愿意继续履行合同；开庭后，审判员调解询问出卖人是否继续履行合同，但出卖人不答允。以上充分说明，房屋买卖并不是因为代理权限不明导致合同无法履行，而是因为出卖方意图房屋涨价恶意违约造成的。所以，不能以代理权限不明的理由作为判定承担责任的标准，而应以是否违约作为承担责任的标准。 三、让刘爱东、王彩红承担责任非常不公正。理由如下：（一）刘爱东、王彩红不存在过错，也不存在重大过失给委托人造成损失的情形；（二）按一审判决，陈伟、顾正逵、龚红健均获取经济利益，唯独刘爱东、王彩红存在损失。陈伟获得16万元的赔偿，出卖方顾正逵在涨价过程中起码获利20万元以上，可刘爱东、王彩红好心帮忙而承担责任这已不公平。更矛盾的是，刘爱东和王彩红是夫妻，既然二人都要承担责任，那中介和龚红健的丈夫刘国兴为什么不承担责任？ 刘爱东、王彩红对陈伟的上诉内容答辩同上。 顾正逵、龚红健共同辩称，一、顾正逵、龚红健虽然没有上诉，但并不代表对一审判决无异议；二、顾正逵并没有委托龚红健卖房的意思表示，同样，龚红健也没有明确委托刘爱东、王彩红卖房的意思表示；三、本案中，顾正逵、龚红健应当没有任何过错，不应当承担民事责任，本案的过错主要在于刘爱东、王彩红以及买房人陈伟；四、关于陈伟主张的违约金，我方认为明显过高，应当予以调整。所以我方希望二审法院依法查明事实，公正处理本案。 陈伟向一审法院起诉请求：一、判令刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健返还陈伟购房定金5万元，赔偿陈伟违约金24.8万元（含双倍定金5万元），以上总计29.8万元；二、本案诉讼费由刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健承担。 一审法院认定事实：2017年8月28日，刘爱东作为甲方（卖方）代理人、陈伟作为乙方（买方）、启东市瑞居房产信息咨询有限公司作为丙方（见证方）签订《房产买卖合同》，合同约定的主要内容为：1.乙方同意购买甲方名下坐落于启东市北上海Ｃ区的房产，房屋产权建筑面积96.81平方，车库建筑面积15.4平方，交易价格为124万元；2.合同签订之日，乙方向甲方先支付人民币5万元作为购房定金。余款2次付清，乙方需在2017年9月30日前办理产权过户手续或公证委托手续时支付70万元。如涉部分房款需办理按揭贷款，则在过户时办理贷款手续，按揭贷款余款计49万元，待银行审批后放款时支付；……4.甲乙双方合同签订后不管房价涨跌，双方均不得反悔。如有违约，违约方除按约定支付购房定金外，还应支付买卖总房价百分之二十的违约金。同时承担双方中介费。刘爱东、王彩红在甲方代理人栏内签名，陈伟在乙方栏内签名，启东市瑞居房产信息咨询有限公司在丙方栏内签名。签订地址为香榭水岸30号。同日，王彩红出具收条，收陈伟定金5万元。同时，陈伟出具欠条，欠代理人刘爱东购北上海C区19号206室房款119万元。同年9月27日，陈伟向刘爱东、王彩红邮寄《函》，主要内容为，根据合同约定于2017年9月30日办理过户手续，出具收条，其已将70万元准备好。 另查明，龚红健与刘国兴系夫妻。王彩红与网名为刘国兴老婆即龚红健之间于2017年8月17日至9月7日期间有多次微信往来。其中8月17日，王彩红：“老板娘你好，睡了吗？”“你家的房子现在还卖吗？”“这两天有人要看房你如果方便的话让你的老公把钥匙带给我的老公”，龚红健“好的好的，我忘了把钥匙给他了”；8月28日，王彩红将陈伟出具的欠条、定金拍照给龚红健；8月29日，龚红健“那房款什么时候付，不是说先付我70万，余下的等房产过户了再付吗？”“我必须拿到那70万我才能去办房产证呀！”9月7日，龚红健“我下午1点半左右过来拿一下钥匙，你在店里的吧？”“或者你配一下钥匙，或者我用完再给你”；9月7日，龚红健“你那客户还要一个星期才能定，我等不得了。别人出我净125万元，不好意思了，你把订金还了吧！”“如果这个价格他同意的，我可以优先考虑他”“我和他没谈成”“反正我房子不卖给他了”…… 还查明，2017年7月4日，启东市保障房建设投资有限公司作为甲方、龚红健丈夫刘国兴作为乙方签订了《启东市城建中被拆迁房安置房选房、交款约定协议》，约定甲方为乙方提供的房源位于汇东小区南侧小区（暂定名），乙方选定3号楼206室。姓名为顾正逵、房号分别为汇东小区南侧3-206室（建筑面积96.81㎡、车库编号为33、车库面积15.4㎡），包括附属设施，实际应缴款675732.74元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，陈伟与刘爱东、王彩红签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点系刘爱东、王彩红与龚红健、顾正逵之间是否存在委托关系。一审法院认为，本案中，顾正逵的拆迁安置房协议由其女婿即龚红健的丈夫刘国兴与启东市保障房建设投资有限公司签署，龚红健又在网络上发布了案涉房屋的出售信息、顾正逵又将案涉房屋的钥匙交龚红健，可以认定顾正逵委托龚红健出售案涉房屋。从王彩红与龚红健之间的微信聊天记录看，龚红健将案涉房屋的钥匙交王彩红用于购房人看房，在案涉房屋出售给陈伟前后，双方有多次的通话及微信往来，可以看出龚红健是同意刘爱东、王彩红出售案涉房屋，龚红健与刘爱东、王彩红之间存在委托关系。但是因为顾正逵与龚红健、龚红健与刘爱东、王彩红间的委托代理行为未采用书面形式，致代理权限不明，各方应承担相应的民事责任。而陈伟作为房屋买受人，有谨慎的注意义务，即在签订合同时对房产情况作全面充分了解，应与顾正逵签订房屋买卖合同并认真审查刘爱东、王彩红的委托代理权限，故房屋买卖合同无法履行，陈伟应负相应的责任。刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健认为陈伟主张的违约金24.8万元过高，但未提供相应的证据，一审法院不予采信。一审法院综合本案案情及各方当事人的责任，酌情由刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健向陈伟支付违约金16万元，刘爱东、王彩红、顾正逵、龚红健各支付4万元。刘爱东、王彩红收取陈伟定金5万元应予返还。顾正逵经一审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处分，不碍一审法院在查明事实的基础上依法裁判，同时对顾正逵不到庭参加诉讼可能带来的不利的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、第一百六十九条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除陈伟与刘爱东、王彩红于2017年8月28日签订的《房产买卖合同》；二、刘爱东、王彩红于判决发生法律效力之日起十日向陈伟返还定金5万元；三、刘爱东于判决发生法律效力之日起十日向陈伟支付违约金人民币4万元；四、王彩红于判决发生法律效力之日起十日向陈伟支付违约金人民币4万元；五、顾正逵于判决发生法律效力之日起十日向陈伟支付违约金人民币4万元；六、龚红健于判决发生法律效力之日起十日向陈伟支付违约金人民币4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5770元、保全费2020元，合计7790元（陈伟已预交），由陈伟负担2302元，刘爱东负担1699元，王彩红负担1699元，顾正逵负担1045元，龚红健负担1045元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院另查明：刘爱东与王彩红于1998年2月25日登记结婚至今。 本院再查明：陈伟在一审庭审中明确主张要求解除案涉合同。庭审中，龚红健的委托代理人向陈伟发问：“原告，那套房子的房源信息是通过谁知道的？”陈伟陈述：“我是在58同城网上找到的，是如家挂名的，然后我找到如家要看房子，如家给王彩红打电话，王彩红拿了钥匙过来的。”龚红健的委托代理人问：“在你签合同的时候，王彩红和中介有无跟你明确告知这套房子真正的权利人是谁？”陈伟陈述：“王彩红的”。龚红健的委托代理人问：“订立合同的时候，王彩红或者中介有无向你提供该房屋权属的相关的书面信息？”陈伟陈述：“我没有买过房子，但是我认为她（本院注：指王彩红）有钥匙的，可以开门给我看的。”刘爱东、王彩红的委托代理人向陈伟发问：“你刚才说到你认为房子是王彩红的，这份合同上为何王彩红和刘爱东签为代理人，而不是在甲方栏内签字？”陈伟的委托代理人陈述：“当时王彩红跟陈伟说，房子涉及到其他人有所有权的，所以他是作为一个代理人的性质、代卖的性质。”刘爱东、王彩红的委托代理人向陈伟发问：“合同订立以后，你们跟房东之间有无沟通过？”陈伟陈述：“我没有沟通过，但是人家给我打电话说是房东，是一个女的。”一审主审法官询问龚红健的委托代理人：“案涉房屋的钥匙，是谁交给被告2王彩红的？”龚红健的委托代理人陈述：“龚红健”。 本院认为，本案争议焦点是：一、顾正逵与龚红健以及龚红健与刘爱东、王彩红间是何法律关系？刘爱东、王彩红在本案中是否承担责任？二、合同相对人陈伟是否应当知道行为人龚红健转委托的第三人刘爱东、王彩红并非有权代理？三、一审是否遗漏当事人？ 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第一款规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。第二款规定，转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。第三款规定，转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。该法第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，一审判决认定，因为顾正逵与龚红健以及龚红健与刘爱东、王彩红之间的委托代理行为未采用书面形式，致代理权限不明，各方应承担相应的民事责任。对此，本院进一步认为： 顾正逵委托其女儿龚红健出售案涉房屋，顾正逵和龚红健在二审应诉答辩时对此仍提出异议，但对一审判决作出上述认定的以下前提事实并未提供反驳证据，即“龚红健在网络上（本院注：龚红健二审陈述是在微信群中）发布了案涉房屋的出售信息、顾正逵又将案涉房屋的钥匙交龚红健。”由此可以确定，在案涉房产买卖合同中，房产权利人顾正逵是被代理人，女儿龚红健是代理人，而刘爱东、王彩红夫妻是龚红健选任的第三人，即复代理人，这可以从龚红健与王彩红在案涉合同签订前后的微信聊天记录以及交钥匙的行为得到证实。刘爱东、王彩红夫妻作为龚红健转委托的第三人，该转委托行为有未得到被代理人顾正逵的同意或者追认，其余当事人均未提供证据，包括刘爱东、王彩红一审提供的由其诉讼代理人与顾正逵通话的录音证据对此亦无法确定。而顾正逵在一审诉讼中即否认委托他人出售案涉房产，包括其女儿龚红健，并陈述与陈伟和刘爱东、王彩红夫妻均不认识，也未有过接触。因龚红健上述转委托代理行为未经被代理人顾正逵同意或者追认，且该转委托行为并非法定的紧急情况，故代理人龚红健的转委托代理行为对被代理人顾正逵不发生效力，应认定为无权代理。 具体到本案房产买卖中，双方未能成交的根本原因在于70万元购房款究竟应在何时给付。龚红健认为，陈伟应当先给付70万元购房款，以便其父亲顾正逵补足两套安置房差欠款，并得以将房产从开发商名下办理转移登记，之后双方再办理房产的二次转移登记即过户手续。刘爱东、王彩红认为，陈伟要等办理房产过户时再给龚红健70万元购房款。陈伟认可刘爱东、王彩红的上述陈述，并称，如70万元房款提前支付要有保障才行。本案中，合同载明的总房款为124万元，刘爱东、王彩红在签约时收取了陈伟5万元定金，并与陈伟约定，买卖成立后此定金转为购房款。而陈伟之后给付的70万元购房款对买卖双方而言举足轻重，转委托人龚红健与复代理人刘爱东、王彩红夫妻现对上述事项究竟是如何指示、如何处理发生争议，对此，根据上述《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第三款规定，代理人龚红健应当对转委托的第三人即刘爱东、王彩红的行为承担责任，刘爱东、王彩红如有作为复代理人不履行或者不完全履行职责，造成转委托人龚红健损害的行为，龚红健可依法另行向其主张权利。故本案中，刘爱东、王彩红对陈伟不承担民事责任。 关于争议焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定（争议焦点一中已经引用，略），第二款规定，相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第三款规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，陈伟作为买房人，其从事交易的基础在于信赖对方“代理权”的存在，但综观本案，陈伟仅以王彩红手中有房屋钥匙即认为其是真正的权利人，而案涉《房产买卖合同》的首部甲方（卖方）一栏中，填写的是“代理人：刘爱东”；在第十条其他事项中，有手写条款载明，“代理人确保甲方过户签字到场”；在落款处，王彩红、刘爱东是在甲方代理人一栏签名的。在陈伟签约当天出具的“119万元房款”的欠条中，其也书面确认是“今欠代理人刘爱东购北上海C区19#206室房款壹佰壹拾玖万整（1190000.00元）”，从上述事实可以认定，陈伟应当知道刘爱东、王彩红并非该房产真正的权利人，但其对真正的权利人是谁，是否由其委托刘爱东、王彩红售房这些涉及彼此之间合同能否成立的关键情况并未善尽注意义务。陈伟作为合同相对方，在刘爱东、王彩红（即复代理人）未提供委托代理的书面依据之下，应至少要求刘爱东、王彩红提供该房产真正权利人或者其委托代理人对拟订的合同条款是否确认的证据，包括以微信等方式告知刘爱东、王彩红等，而非由王彩红与之电话联系即可确定。而且，作为不动产的合同标的物当时并未转移登记至顾正逵名下，顾正逵仅是房屋被征收后尚未实现安置权益的权利人，陈伟在刘爱东、王彩红未提供不动产权利登记证书，甚至连房屋征收及安置的合同文本、选房及交款协议等法律文件都未提供之下，即匆忙签约并给付定金，应当认定，其未尽一个不动产买卖合同当事人所应尽的基本的注意义务。故陈伟应当知道行为人龚红健转委托的第三人刘爱东、王彩红并非有权代理，其在签约时明显存在过失，刘爱东、王彩红代售房产的行为并不构成表见代理。陈伟作为相对人应和行为人龚红健按照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定以各自的过错承担相应的民事责任。 关于争议焦点三。因陈伟并未在本案中以启东市瑞居房产信息咨询有限公司（以下简称瑞居房产咨询公司）作为共同被告追究民事责任，刘爱东、王彩红亦未申请一审法院追加其为第三人，故无法确定其提供的媒介服务内容与陈伟所受损失之间是否具有相当因果关系，如有，其作为另一法律关系的主体与行为人龚红健之间所应承担的案涉责任形态亦无法确定，故本案对此不作理涉，龚红健和陈伟等当事人可依法另行主张权利。另外，并未有证据证明龚红健的配偶刘国兴接受顾正逵的委托，并与龚红健共同转委托给刘爱东、王彩红以出售案涉房产，故其与本案无涉。 鉴上，龚红健转委托第三人刘爱东、王彩红代理售房的行为因不为被代理人顾正逵追认或同意而使案涉房产买卖合同对顾正逵不发生法律效力，相对人陈伟应当知道行为人龚红健转委托的第三人刘爱东、王彩红并非有权代理，陈伟和龚红健应当按照各自的过错承担责任，在双方对此并无约定的情况下，根据个案具体情况进行权衡，行为人龚红健转委托第三人刘爱东、王彩红未经被代理人顾正逵同意或者事后追认，亦未将标的物权属依据出示给刘爱东、王彩红，对案涉合同中70万元购房款如何交付事后又与刘爱东、王彩红发生争议，这些情形均是纠纷发生的根本原因，从中可见，龚红健要较相对人陈伟更具有信息优势以及由此产生的更为优越的风险防控能力，故其应负主要的过错责任。陈伟未对刘爱东、王彩红有无代理权限进行核查即匆忙签约并给付定金，其应负次要的过错责任。考虑到《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定并未对无权代理人和应当知道其无代理权的相对人之间的责任性质进行确定，根据本案具体情形，陈伟以《房产买卖合同》作为起诉依据，并主张该合同有效、其余当事人承担解除合同后的违约责任，责任内容包括合同中违约金条款的适用，其诉请中涉及龚红健承担责任的内容实际上已对合同相对性原则进行了突破，龚红健实际上成了合同相对方，而被代理人顾正逵实际上已脱离了合同关系，故与之有关的诉讼请求可以依照合同法的有关规定作出处理。 综上所述，陈伟的上诉理由不能成立，刘爱东、王彩红的上诉理由部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用实体法律中存在如下错误，即顾正逵作为被代理人，其对代理人龚红健选任的复代理人刘爱东、王彩红并不知情，事后也未追认，且其更未对刘爱东、王彩红作出任何指示，故由其承担案涉违约责任不当，但其在一审判决承担4万元违约责任后并未上诉，该判决未违反法律禁止性规定，也未损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故二审不再改判。另一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条无权处分的有关规定，明显与案涉事实不符，应予纠正。再有，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条关于连带责任的规定并未以相关事实作为前提依据，且在判决主文中未有体现，二审认定，该规定并无适用的前提事实，一审判决对该法条的适用亦属错误。根据上述过错责任的认定，并考虑顾正逵作为龚红健的父亲，已经分担了部分损失，故其余20.8万元作为参照违约金条款确定的损失，酌定由转委托人龚红健向合同相对方陈伟承担12万元赔偿责任。再有，一审对不支持陈伟的其他诉讼请求未予驳回，显属漏判，该程序错误亦应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持启东市人民法院（2017）苏0681民初7830号民事判决第一项、第二项、第五项； 二、撤销启东市人民法院（2017）苏0681民初7830号民事判决第三项、第四项、第六项； 三、龚红健于本判决发生法律效力之日起十日内向陈伟赔偿损失计12万元； 四、驳回陈伟的其他诉讼请求。 上述给付义务于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5770元，保全申请费2020元，合计7790元，由陈伟负担2647元，顾正逵负担1285.5元，龚红健负担3857.5元。二审案件受理费3253元，由陈伟负担1704元，由龚红健负担1549元。限龚红健于本判决书向其送达之日起十日内向本院交纳二审案件受理费1549元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。刘爱东、王彩红预交的二审案件受理费5770元，由本院直接退还。 本判决为终审判决。 审判长  杨谦 审判员  吕敏 审判员  卢丽 二〇二〇年五月十五日 书记员  邱晴