河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫10民终3522号上诉人（原审被告）：王焕东，男，1963年4月20日生，汉族，住许昌市魏都区。上诉人（原审被告）：许昌红秀发制品有限公司，住所地许昌市屯里路220号。法定代表人：孙红霞，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：武金山，男，1961年1月15日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：司保平，河南君志合律师事务所律师。原审被告：许昌明龙化纤有限公司，住所地许昌市国家经济技术开发区屯里路。法定代表人：霍龙彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东，河南天时达律师事务所律师。原审第三人：陈成斌，男，1963年11月4日生，汉族，住许昌县。上诉人王焕东、许昌红秀发制品有限公司（以下简称红秀公司）因与被上诉人武金山、原审被告许昌明龙化纤有限公司（以下简称明龙公司）、原审第三人陈成斌租赁合同纠纷一案，不服许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王焕东，被上诉人武金山及其委托诉讼代理人司保平，原审被告明龙公司的委托诉讼代理人李东到庭参加诉讼。上诉人红秀公司和原审第三人陈成斌经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王焕东、红秀公司上诉请求:撤销原判，改判驳回武金山的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费由武金山承担。事实与理由：1、原审未查明许昌瑞怡发制品有限公司与武金山、陈成斌于2012年5月25日签订的租赁经营合同是否真实、有效。该租赁经营合同使用了尾号321的公章，这与瑞怡公司工商年检确认函上所盖公章尾号为672的公章不符。2012年11月20日中国工商银行对瑞怡公司的抵押核实书中显示不存在出租的事实。2、原审法院认为武金山在涉案房屋被拍卖后仍享有租赁权是错误的。租赁经营合同签订在瑞怡公司设定抵押之后，该合同对受让人不具有约束力，更不能让王焕东、红秀公司履行支付租金的义务。3、原审法院认定王焕东应当向武金山支付继续占有使用期间租赁物的使用费是错误的，与事实不符。合同约定拍卖时租赁合同终止条件成就。王焕东已经没有向武金山支付租金的义务。4、原审判决红秀公司承担责任是错误的。红秀公司与武金山并没有签订任何合同，其与本案无关。武金山辩称，一、武金山有涉案厂院的出租权，权利期限为从2012年6月1日到2028年5月31日，补充协议为截止日期2028年11月30日，魏都区法院拍卖成交的确认的截止日期为2028年5月31日。涉案厂院的权利人系瑞怡公司。因瑞怡公司拖欠武金山的民间借贷款项117万元未付，2012年5月25日武金山和陈成斌一起与瑞怡公司签订了租赁经营合同，该租赁合同有瑞怡公司的公章，法定代表人梁俊昌的个人签名，即把瑞怡发的厂院出租给了武金山，租赁期限16年，从2012年6月1日开始计算租金，从此武金山取得了涉案厂院的租赁权，冲抵了武金山的租赁费。武金山与陈成斌一起在该厂院生产经营，期限从2012年6月1日开始到2015年6月28日。从2015年6月28日开始武金山与王焕东签订了租赁经营合同，该厂院即有武金山转租给了王焕东。当时红秀公司尚未成立。王焕东、红秀公司在此厂院生产经营到2017年，因瑞怡公司拖欠其他权利人的款项未付，被魏都区法院强制执行，2017年5月魏都区法院确认涉案厂院拍卖成交，此后武金山也多次通知王焕东支付拖欠的租赁费，王焕东没有异议，但未兑付租赁费，故此武金山诉讼到法院。所以武金山有租赁权，有转租权。王焕东提到的瑞怡公司的公章与签订合同的公章不一致，根据合同的相对性，王焕东无权就瑞怡公司的公章提出异议，而且客观上事实上也已经履行、占有租赁了该厂院，瑞怡公司没有提出异议。王焕东认为武金山与瑞怡公司的租赁合同虚假，涉嫌恶意串通等等，不存在，客观上也没有损害其他人的利益。二、王焕东认为涉案厂院拍卖后武金山仍然享有租赁权是错误的上诉观点不成立。武金山有租赁权，武金山与王焕东的租赁合同不但有效而且已经履行了二年有余。武金山与瑞怡公司的租赁合同签订日期是2012年5月25日，租赁期限从2012年6月1日开始计算，而工商银行许昌分行与瑞怡公司的房屋抵押登记是2012年11月28日，故此租赁在先，抵押在后。三、王焕东认为拍卖成交后租赁合同终止了，不再支付租赁费，这是错误的。租赁合同第八条规定了，如发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同。（1）从2015年6月开始，到魏都区法院拍卖涉案厂院，两年租赁合同履行期间王焕东及时足额支付了武金山两年的租金。（2）在租赁期间，王焕东增添了厂房而且与瑞怡公司签订了房屋建设合同，即在承租范围的基础上新建厂房2栋，建筑面积为约5200平方米。证明了武金山转租给王焕东的厂院，取得了产权人瑞怡公司的同意，同意王焕东继续租赁的。（3）武金山的租赁权系瑞怡公司的欠款转化而来的。（4）王焕东对魏都区法院的拍卖活动提出了执行异议，即承认租赁了涉案厂院的。（5）魏都区的拍卖活动不但公示了涉案厂院有租赁物的，而且拍卖成交的裁定也确认了租赁期限到2028年5月31日，即与武金山与瑞怡公司2012年5月25日签订的租赁经营合同的截止日期一致。法院的拍卖也认可承认了武金山与王焕东的转租的权利的。（6）根据合同法的规定，武金山的权利也应当得到保护的。武金山交付给王焕东的涉案厂院的清单上的财产，如果没有返还或不能返还，则应当支付租赁费的。四、一审判决红秀公司承担责任是正确的，（1）2015年6月28日王焕东与武金山签订租赁经营合同时，红秀公司尚未成立，尚在筹备中。2016年1月28日红秀公司经工商局登记注册设立，其法定代表人为王焕东的妻子孙红霞。（2）2016年7月16日武金山租赁厂院给王焕东期间，与产权人瑞怡公司签订房屋建设合同的就是红秀公司。（3）根据公司法的司法解释许昌红秀发制品有限公司也应当承担责任的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（2014修订）。第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。租赁合同系王焕东签订的，租赁期间增添的房屋的房屋建设合同盖章的系红秀公司，实际履行租赁合同的也是红秀公司。综上，王焕东、红秀公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。明龙公司辩称：1、同意王焕东、红秀公司的上诉理由；2、2012年武金山与瑞怡公司签订的租赁合同和交接清单均存在虚假情形，一审中明龙公司对合同形成的时间及所用公章在公安部门所刻备案申请调取证据，一审法院并未答复。魏都区法院拍卖场院的行为对王焕东及武金山的执行异议，均作出驳回裁定，执行法院仅对执行异议进行形式审查而不进行实质审查，拍卖记载不代表租赁权利人的行为真实合法，综上，一审法院认定事实错误，应当依法予以纠正。陈成斌缺席无答辩意见。武金山一审法院起诉请求：1、判令王焕东、红秀公司、明龙公司连带向武金山支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金72万元及迟延履行期间的利息（按同期银行贷款利率分两部分计算，36万元自2017年9月1日起计算至实际付款之日，36万元自2018年9月1日起计算至实际付款之日，利息暂算10000元）；2、判令王焕东、红秀公司、明龙公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月25日，案外人许昌瑞怡发制品有限公司（以下简称瑞怡公司）作为出租方与作为承租方的武金山及第三人陈成斌签订《租赁经营合同》，将其位于河南许昌经济技术开发区屯里路220号厂房及设备租赁于承租方使用，租赁期限共16年，即自2012年6月1日起至2028年5月31日止。双方于2012年8月10日办理了交接手续。2012年9月30日，双方又签订补充协议。2013年12月1日，双方又签订租赁经营合同，租赁期限共15年，即自2013年12月1日至2028年11月30日。2015年6月28日，武金山及第三人陈成斌作为出租方与王焕东签订《租赁经营合同》，将上述房屋及设备转租于王焕东，约定租赁期限10年，即自2015年6月28日至2025年6月27日，其中合同第八条约定“本合同双方当事人已经充分考虑了在租赁过程中的可能风险，若发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同，由甲方返还乙方预收租金”，第九条约定“双方因本合同发生纠纷时，应协商解决。协商不成时，提交许昌仲裁委员会仲裁”。2015年6月29日，双方又签订《房屋厂房租金的补充协议》，协议约定：“一、租期约定10年。自2015年6月至2025年6月止。二、租金自2015年6月28日算起，第一年租金人民币50万元整，承租方进厂生产运行三个月后，一次性支付年租金。三、第二年租金人民币70万元整，一次性支付年租金。四、自第三年开始，每年租金人民币80万元整，一次支付年租金。”合同签订后，武金山将租赁物按移交清单交付给王焕东，王焕东向武金山支付租金至2017年8月31日。2017年9月10日、2017年10月13日、2017年10月14日、2017年11月7日，武金山分别向王焕东出具催款通知，王焕东均收到并签字，其中王焕东在2017年10月13日催款函中，标注因原瑞怡厂院、土地现已经法院拍卖，业主已变更为许昌明龙化纤，导致我和陈、武二人租赁协议不能正常履行。另查明，王焕东与红秀公司法定代表人孙红霞系夫妻关系。2016年1月28日，孙红霞登记注册成立许昌红秀发制品有限公司，地址为许昌市屯里路220号。在红秀公司注册时，孙红霞向登记单位许昌市市场监督管理局经济技术开发区分局提交的注册材料中，包括2015年6月28日武金山、陈成斌、王焕东三人所签的《租赁经营合同》复印件，孙红霞在该合同“承租人”处补签签名并捺印。红秀公司成立后，占有并使用案涉厂房及设备进行生产经营至今。又查明，许昌市魏都区人民法院在执行张玉梅与许昌瑞怡发制品有限公司、梁俊昌、崔少慧民间借贷纠纷一案过程中，于2015年4月23日作出（2015）魏执裁字第22号执行裁定书，将被执行人许昌瑞怡发制品有限公司院内房产证号为（2004）1541号、0207号对应的房产及土地权利证书号为2004005000179对应的土地使用权予以查封，并于2016年7月4日作出（2015）魏执字第00022之一号裁定书，将上述财产予以拍卖。2017年5月11日，明龙公司以13048172元的价格，在淘宝网司法拍卖网络平台竞得上述被执行财产，该财产在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖时，在《拍卖标的调查情况表（房屋）》中注明：“权利限制情况及瑕疵情况：1、被许昌市魏都区人民法院查封；2、拍卖标的物存在租赁，租赁期限至2028年5月31日，承租人在拍卖标的的院内建有房屋。”2017年5月27日，许昌市魏都区人民法院作出（2015）魏执字第00022之四号执行裁定书，裁定：“一、许昌市经济开发区许昌瑞怡发制品有限公司院内全部工业房产及地上构筑物、附着物、附属设备的所有权及土地使用权归买受人许昌县明龙化纤有限公司所有。上述房产及地上构筑物、附着物、附属设备的所有权和土地使用权自本裁定书送达买受人许昌县明龙化纤有限公司时起转移。二、买受人许昌县明龙化纤有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”裁定送达后，许昌县明龙化纤有限公司向本案许昌红秀发制品有限公司主张占有拍卖标的物，许昌红秀发制品有限公司将涉案厂房及设备移交许昌县明龙化纤有限公司。王焕东、明龙公司确认双方于2017年8、9月份，签订租赁合同，租赁期限为五年，租赁费每年16万元，自2017年9月1日起开始计算，于每年的9月1日前先交钱后使用。2019年武金山以王焕东、许昌红秀发制品有限公司、许昌明龙化纤有限公司为被申请人向许昌仲裁委员会申请仲裁，许昌仲裁委员会于2019年4月15日作出许仲决字(2019)第08号决定书，对申请人武金山的仲裁申请不予受理。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，武金山及第三人陈成斌从案外人瑞怡公司取得许昌经济技术开发区屯里路220号厂房及设备的租赁权，于2015年6月28日、29日作为出租方与王焕东签订的《租赁经营合同》及《补充协议》，《租赁经营合同》及《补充协议》均是本案双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。合同第八条约定“……若发生本厂拆迁、拍卖，终止本合同，由甲方返还乙方预收租金”。2016年7月4日许昌市魏都区人民法院作出（2015）魏执字第00022之一号裁定书，将本案涉案房屋予以拍卖，据此双方约定的合同终止情形出现，双方合同的权利义务终止。“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务”，本案合同终止后，王焕东作为承租方应当向出租方返还租赁物，但王焕东未将租赁物返还，而是继续占有使用，因此应当向武金山支付继续占有使用期间租赁物的使用费。王焕东称拍卖后与明龙公司签订租赁合同，租赁费已经向明龙公司支付，该院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。王焕东在明知武金山享有租赁权的情况下，仍与明龙公司签订合同，故对其辩称理由该院不予采纳。对武金山要求王焕东支付租金的请求，该院予支持。关于红秀公司是否承担责任的问题，该院认为，红秀公司系自然人独资公司，其法定代表人孙红霞与王焕东系夫妻关系，王焕东向武金山及陈成斌租赁该房产及设备也是用于红秀公司的生产经营，且孙红霞将红秀公司的地址登记为许昌市屯里路220号并在其向工商管理部门提交的《租赁经营合同》上以承租方身份补签签名捺印，应认定王焕东及红秀公司系案涉房产及设备的共同承租人，且截至目前，涉案租赁物一直由红秀公司经营使用，故对租赁物的使用费应当由红秀公司与王焕东共同承担。关于明龙公司是否承担责任的问题，该院认为，根据合同相对性原则，明龙公司不是租赁合同的相对人，与武金山不存在直接的权利义务关系，武金山要求明龙公司承担责任无事实及法律依据，故对武金山要求明龙公司承担责任的请求，该院不予支持。关于租赁物使用费数额的问题，该院认为，双方租赁合同的权利义务虽然已经终止，但根据武金山与王焕东租赁合同的履行情况及租赁物的占有使用情况，参照租赁合同约定，该院对2017年9月1日至2019年8月31日期间涉案租赁物的使用费用酌定为160万元。同时，经庭审查明，武金山及第三人陈成斌对案涉厂房及设备的租赁权为共同共有，双方对租赁收益分成的约定为：武金山享有45%的租赁收益权，陈成斌享有55%的租赁收益权。武金山应获得的租赁物使用费为160万元的45%，即72万元，故对武金山要求被告支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的费用72万元的诉讼请求，该院予以支持。武金山要求支付迟延履行期间的利息应自起诉之日起即2019年4月17日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。对武金山超出上述数额的请求，该院不予支持。判决如下：一、王焕东、许昌红秀发制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付武金山占有使用租赁物期间的使用费72万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月17日起计算至实际付清之日止）；二、驳回武金山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由王焕东、许昌红秀发制品有限公司承担。二审中，王焕东提供离婚证一份，证明目的：王焕东与孙红霞和红秀公司无关。武金山质证认为，2015年王焕东与武金山签订合同，2016年红秀公司成立并实际租赁经营，2017年离婚，离婚在后，租赁在先。明龙公司对离婚证无异议。本院审查认为，离婚在红秀公司实际租赁涉案厂院之后，故不能推翻王焕东签订协议及红秀公司实际租赁涉案厂院的事实，本院不予采信。二审中其他当事人均没有新证据提供。本院经审理查明，2013年12月1日，瑞怡公司与陈成斌、武金山签订《租赁经营合同》，主要约定，租期15年，自2013年12月1日至2028年11月30日止。租金为每年30万元，在签订本合同之前，出租方已向承租方借款450万元，双方一致同意抵作15年的租金。2011年11月1日，2013年5月23日，2013年11月20日，瑞怡公司法定代表人梁俊昌向武金山出具收款收据三张，金额分别20万元、60万元、37万元，共计117万元。2016年7月16日，瑞怡公司与红秀公司签订《房屋建设合同》，主要约定，建设厂房基本情况，新建厂房为2层钢混架结构，5040平方米，厂房、道路等投资380余万元。瑞怡公司有该新建房屋的房地产所有权。新建厂房红秀公司使用期限为10年，2017年1月1日到2027年1月1日。新建厂房为红秀公司自建，使用年限内瑞怡公司不收取任何费用。在张玉梅执行过程中，武金山以其是财产的承担责为由；王焕东以其是财产的承租者且有其新建厂房为由，分别向魏都区人民法院提出执行异议，魏都区法院分别作出（2017）豫1002执异13号和14号执行裁定书，均驳回了武金山和王焕东的异议请求。2019年6月15日，梁俊昌出具《情况说明》一份，主要内容：其是瑞怡公司法定代表人，从2011年起累计从武金山处借款117万元，用于公司资金周转。因经济形势不好，无力偿还，2012年5月，梁俊昌将瑞怡公司厂房及设备租赁给武金山，以租金抵欠款。另，其也欠陈成斌钱，三方修订租赁合同，将公司厂房及设备租赁给武金山和陈成斌两人，15年租金一次性抵偿二人借款。并将瑞怡公司的厂房设备全部移交给二人。武金山和陈成斌把产房及设备转租给王焕东经营，并王焕东在瑞怡公司后院空地新建厂房，梁俊昌同意。王焕东2017年初新建厂房两栋。2012年11月20日，工商银行与瑞怡公司签订《最高额抵押合同》，瑞怡公司以房产和土地作抵押，向工商银行借款960万元。其他事实与原审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决王焕东和红秀公司向武金山支付使用费72万元是否有事实依据。2012年5月25日，瑞怡公司与武金山及第三人陈成斌签订《租赁经营合同》，客观真实、合法有效。2015年6月28日，武金山及陈成斌与王焕东签订《租赁经营合同》,王焕东对涉案厂院享有承租权益，实际承租经营，且支付租金至2017年8月31日。2017年5月11日，明龙公司以1304.8172万元价格在淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案房产及土地使用权。《拍卖标的调查情况表（房屋）》中注明：“权利限制情况及瑕疵情况：2、拍卖标的物存在租赁，租赁期限至2028年5月31日，承租人在拍卖标的的院内建有房屋。”《竞买须知》第九条：“本次拍卖是经过法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中作了详尽的说明。……所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，……竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然明龙公司通过拍卖竞得涉案房产及土地使用权，但是司法拍卖注明了标的物存在租赁和承租人建有房屋的瑕疵，武金山作为涉案厂院的承租人和转租出租人，依法享有租赁权益是客观存在的。明龙公司竞得涉案厂院后，又针对部分厂房与王焕东签订租赁合同，收取租金。王焕东因执行司法拍卖不再向武金山履行租赁合同义务。最终导致武金山租赁协议和出租权益目的不能实现。明龙公司明知道涉案厂房及土地拍卖标的物武金山享有租赁权益，存在租赁的事实瑕疵，按照《竞买须知》，明龙公司竞得涉案房产和土地使用权应视为其接受已知标的物的权利瑕疵，即明龙公司应当承担武金山在其中的租赁权益。综上，武金山主张的两年租赁费72万元，应由明龙公司承担。一审判决王焕东和红秀公司承担本案责任不当，本院予以改判。综上，王焕东、红秀公司上诉其不应承担本案责任的请求成立，其他上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定明龙公司不是租赁合同的相对人，与武金山没有直接权利义务关系，属认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初1617号民事判决；二、许昌明龙化纤有限公司于本判决生效之日起十日内支付武金山占有使用租赁物期间的使用费72万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月17日起计算至实际付清之日止）；三、驳回武金山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计22200元，由许昌明龙化纤有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 张 靖审判员 肖永强二〇二〇年五月六日法官助理彭志勇书记员杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口