陕西省麟游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0329民初11号 原告西安恒顺物业服务有限公司麟游办事处，住所地：麟游县。 负责人：柏某，公司经理。 委托代理人陶某某，公司员工。 被告麟游县唐林苑小区业主委员会，住所地：麟游县。 法定代表人任某某，该委员会主任。 委托代理人姚某某，该委员会副主任。 原告西安恒顺物业服务有限公司麟游办事处(以下简称恒顺物业公司)与被告麟游县唐林苑小区业主委员会（以下简称唐林苑业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶某某，被告法定代表人任军及委托代理人姚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒顺物业公司诉称，原告系麟游县唐林苑小区的前期物业服务单位，受开发商委托承担该小区的前期物业服务。2019年6月29日被告向原告送达了《麟游县唐林苑小区业主委员会关于终止前期物业及有关事项的告知函》，函载：“经2019年6月20日业主代表大会研究决定，唐林苑小区业主大会于2019年7月1日开始结束与你公司的前期物业服务关系，自动终止业主交房时签订的《前期物业服务协议》。被告的解聘行为，违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，应属无效，其行为亦对原告造成损失。要求确认被告于2019年6月29日作出的终止与原告签订的《前期物业服务协议》的决定无效，请求判令由原告继续履行《前期物业服务协议》，判令被告赔偿原告损失89700元(原告与生活垃圾清运公司提前终止合同产生的违约金1600元、原告与电梯维保公司提前终止合同而产生的违约金2000元、原告提前与公司员工解除合同而产生的经济赔偿金6800元、唐林苑小区5号楼消防控制室岗位培训费用7021元，原告为唐林苑小区安装停车收费系统支出26130元，原告支出的售电软件费用2600元，原告支出的管道疏通及化粪池清理费9800元，因被告滥用职权违法终止《前期物业服务协议》给原告造成的营业损失33749元)，本案诉讼费由被告承担。 被告唐林苑业委会辩称，一、原告的诉讼理由与实际不符，应当依法驳回。1、被告于2019年6月29日向原告发出告知函，在此之前原告于2019年6月27日发布了公告，宣布退出唐林苑小区物业管理工作。若有损失，也与被告无关。2、终止的是服务协议，不是服务工作。被告于2019年6月29日发出的告知函中第5条，明确告知，终止的是《前期物业服务协议》，提前一个月告知要求协商新的收费标准，并要求其提供物业服务至7月31日。2019年6月27日原告发出公告后，并于6月30日自动撤出，这也表明《前期物业服务协议》于6月30日自动终止。 二、被告终止《前期物业服务协议》程序合法，应当依法驳回原告的诉请。1、根据《陕西省物业管理条例》第十六条规定，业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以由全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加；此次唐林苑小区业主大会是采用集中讨论形式召开的，在2019年6月11日和6月20日向业主公告的开会通知中已经明确是业主代表参加并议题表决，不存在违法。2、业主委员会自2019年4月4日成立以来，前期物业并未依法向业主委员会提供任何小区资料，这也直接决定了业委会无法联系业主，恰恰证明采取由业主代表参加以集中讨论形式召开业主代表大会是最妥善的方式。3、业主大会结束后于2019年6月23日将会议内容及议题表决结果在小区内向业主公示并征求意见，公示期为5天，如有反对意见决议不能生效，将重新召开业主大会，直至2019年6月28日无反对意见。这就说明了自2019年6月29日发出告知函时已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。 根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为： 1、2019年6月29日被告发出的告知函是否有效？ 2、原告要求被告赔偿损失89700元是否有事实根据和法律依据？ 围绕争议焦点，原告提交了以下证据： 第一组：原告同业主段有亮签订的《前期物业服务合同》一份。拟证实原告与业主签订合同，约定物业服务内容与收费标准，原、被告之间存在合同关系的事实。 第二组：1、唐林苑小区总平图一份； 2、唐林苑小区业主联系单； 3、2019年6月23日被告向小区业主发布的《唐林苑小区业委会公告》； 4、2019年6月29日被告向原告送达的《麟游县唐林苑小区业主委员会关于终止前期物业及有关事项的告知函》。 拟证实，1、被告作出的关于更换物业公司并解除原告与全体业主签订的《前期物业服务协议》决定无效，其发布的《唐林苑小区业委会公告》亦无效。 2、各业主与原告之间的物业服务合同关系合法有效，无任何法定及约定的解除事由。 第三组：1、2019年6月底—12月物业公司支出费用的票据【2019年7月1日5#四部电梯费用报销单金额200元、2019年6月29日电费收据2张金额40元、2019年7月1日电梯维护费发票金额6000元、2019年9月17日费用报销单及刘某某的收款收据(6月15日至6月30日)的垃圾清运费，2019年12月21日电费充值报销单金额为1100元，2019年12月21日电费收据1张金额50元，2019年7月27日疏通5号楼污水管道内部报销单、张某某收据1600元，2019年9月27日内部费用报销单及发票7000元（用于清理化粪池），2019年12月20日疏通主管道高压车清理费用报销单及收据4500元，2019年8月27日制作宣传横幅的内部费用报销单及发票420元】。 2、2020年疫情期间原告提供物业服务的照片。 拟证实原告对唐林苑小区全体业主提供的物业服务从未终止过。 第四组：1、原告给刘某某终止合同的说明及双方于2017年6月14日签订的垃圾清运服务协议。 2、原告给宝鸡市飞鹏电梯有限责任公司《唐林苑小区5号终止合同说明》及宝鸡市飞鹏电梯有限责任公司工作联络单(赔偿金额1100元)及双方于2019年3月1日签订的电梯维护保养合同书。 3、原告与赵某某、王某某、张某某、田某某的劳动合同。 4、2019年6月15日消防技能培训费收据复印件(金额6640元)及发票，2019年6月4日消防培训打印费收据1张（金额17元），2019年6月17日消防培训打印费收据1张（金额34元），2019年9月27日油费收据1张金额330元及发票，2019年8月28日原告支付停车系统的付款单及银行业务申请书，内部费用报销单2张（更换停车系统金额4200元），2019年2月27日原告与陕西恒泰新科科技有限公司签订的设备销售合同（金额4200元）及2019年2月28日税务发票（金额4200元），2019年3月21日费用报销单（金额2600元，售电软件）、陕西银河电子设备公司的收据及银行业务回单，2019年7月21日张文新的收条（金额1600元用于疏通管道）及费用报销单，2019年9月27日收据及费用报销单（金额7000元，用于疏通化粪池）。 拟证实因被告滥用权力，恶意行驶解释权并干扰原告致使其无法正常履行《前期物业服务协议》并为全体业主提供物业服务，从而给原告造成损失，原告有权要求被告依法赔偿。 针对原告提供的证据，被告的质证意见为： 1、对原告方提供的第一组证据的真实性无异议，但据查，原告方并非与所有的业主均签定了类似协议。 2、对第二组证据里的1、2真实性无异议，但不认可有476户住户，因为时至今日部分住房仍未售出。对证据3和4证据的真实性无异议，我们是经法定程序作出的决定，对其证明目的不认可。 3、对第三组证据里的证据1，因业主委员会未参与不知情，且大多数系内部的票据，真实性不予认可。电梯维护费、垃圾清运费、化粪池等的费用均不是原告支付，小区业主均可以做证。 对证据2不认可，部分照片中显示的不是小区的工作人员，而是社区防疫工作人员。 4、对第四组证据不知情、不认可，2019年7月原告已中止服务协议，该费用与被告无关。 围绕争议焦点，被告提供的证据有： 1、2019年6月27日原告向全体业主发出的退出唐林苑小区管理的通知。拟证实原告方于6月27日发函退出物业管理，原告所主张的损失与被告无关。 2、2019年6月11日关于召开第一次业主大会的通知、2019年6月20日唐林苑小区业委会公告，参加业主大会的到会人员签名表及会议记录。拟证实召开业主大会程序合法。 3、2019年6月23日给全体业主的公告。拟证实业主大会的召开合法有效。 4、唐林苑小区业委会章程。拟证实业委会有权作出决议。 5、2019年11月4日原告向业委会发的工作函及2019年7月6日城建局向原告发出的督办通知。拟证实原告自愿退出的事实。 针对被告提供的证据，原告的质证意见为： 1、对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，通告的内容明确记载，2019年6月23日被告在小区内张贴公告中止物业服务合同，据此原告才决定离场的。 2、对证据2，业主大会通知、公告、会议记录没有原件，对其真实性、证明目的不认可。理由如下：首届业委会成立有明确法律规定，依据《陕西省物业管理条例》第14条规定，业委会的成员是由首次业主大会选举产生，业委会的通知明显与该规定不符。公告的内容，参会人员、会议议题均不符合法律规定，且参会人员的人数不符合法律规定，会议记录从形式上到记载的内容均反映不出与唐林苑小区业主有关，没有标题也没有日期，所记载的人均与本案无关。 3、对被告提供的证据3的真实性没有异议，对其证明目的不予认可。 4、对章程的真实性及证明目的都不认可，其没有相关人员签字也没有经过合法程序成立，不能证明被告所述的证明目的。 5、对工作函和督办通知的真实性无异议，证明目的有异议，均不能证明我公司系主动退出，且告知业委会选聘企业要通过过半数及以上业主同意，也证明了2019年7月6日，我公司尚未进行任何形式的交接。 根据原、被告的陈述和举证、质证意见，具体认证意见如下： 1、对原告提供的第一组证据，客观、真实，依法予以认定。证实原告同唐林苑小区业主签订《前期物业服务合同》的事实。 2、对原告提供的第二组证据，客观、真实，依法予以认定。证实唐林苑小区有住宅475户，面积为39361.96平方米，商户1户，由开发商持有，面积为1920平方米；2019年6月23日，被告在该小区张贴公告主张“经2019年6月22日召开的业主代表大会表决，一致同意更换物业公司，前期物业服务协议终止”；2019年6月29日，被告向原告送达《终止前期物业及有关事项的告知函》，主张结束与原告公司的前期物业服务关系，要求原告于2019年7月31日前向小区业主委员会进行物业移交的事实。 3、对原告提供的第三组证据，其中支付的2019年7月1日之前的费用票据，均与本案无关，不予认定。对于其他证据结合双方的陈述和被告方的举证，能够证实截止目前为止，原告尚未移交物业，该小区仍由原告进行物业服务的事实。 4、对原告提供的第四组证据，对原告发给刘保林终止合同的说明及双方于2017年6月14日签订的垃圾清运服务协议，因原告未出示有实际支付违约金的证据，与本案待证事实无关，不予认定。 对原告发给宝鸡市飞鹏电梯有限责任公司《唐林苑小区5号终止合同说明》及宝鸡市飞鹏电梯有限责任公司工作联络单(赔偿金额1100元)及双方于2019年3月1日签订的电梯维护保养合同书，因原告未出示实际支付违约金的证据，与本案待证事实无关，不予认定。 对原告提供的原告与赵某某、王某某、张某某、田某某的劳动合同，因原告未提供实际支付违约金的证据，与本案待证事实无关，不予认定。 对原告出示的票据，其中2019年7月1日前所支付的费用票据，均与本案待证事实无关，不予认定。对2019年9月27日油费收据1张，金额330元及发票，亦与本案待证事实无关，不予认定。 对原告出示的其他票据，依法予以认定。证实原告提供物业服务，支出一定费用的事实。 5、对被告提供的2019年6月27日原告向全体业主发出的退出唐林苑小区管理的通知，客观、真实，依法予以认定。证实原告单方提出终止前期物业服务协议的事实。 6、对被告提供的证据2、3，仅能证实被告方组织召开了业主大会，并张贴公告，向原告送达《终止前期物业服务协议》的事实，但因2019年6月22日召开的业主大会，参与人员有限，不符合法律规定，其作出的决议，不符合法律规定，本院依法不予确认。 7、对被告提供的证据4，系复印件，亦未明确来源，对该证据不予认定。 8、对被告提供的证据5，客观、真实，依法予以认定。证实麟游县住建局督促原告及原告督促被告办理相关事宜的事实，但该证据不能证实原告系自行退出的事实。 根据原、被告的陈述和依法认定的证据，可以认定的案件事实为： 麟游县唐林苑小区各业主在办理交房手续后，先后与原告恒顺物业公司签订了《前期物业服务收费协议》，该协议对双方权利义务、收费标准、争议解决方式均进行了明确约定,但未约定服务期限，此后，由原告一直为该小区提供物业服务。该小区共有住宅475户，面积为39361.96平方米，商户1户，由开发商持有，面积为1920平方米。2019年4月14日，被告业主委员会成立，并进行了备案登记。同年6月11日，被告在该小区张贴了《关于召开唐林苑小区首届业委会第一次业主大会的通知》，该通知载明：拟定以集中讨论形式召开首届业委会第一次业主大会，以自荐和推荐形式产生业主代表参加会议。业主代表的报名时间为6月11日至6月16日，业主委员会核实身份后，确定代表资格，平均每栋楼应不少于2人参加会议。会议议题包括以下6项：1、关于业委会成立以来，告知物业公司整改事项被推脱和扯皮的建议和意见；2、部分业主房屋漏水和裂缝的处理形式及内容；3、5号楼一层餐馆有限排放问题的处理意见及建议；4、垃圾集中投放问题的处理意见及建议；5、小区内安保问题的处理意见及建议；6、业主委员会成员的人员调整问题。同年6月20日，被告在该小区内张贴了《唐林苑小区业委会公告》，该公告内容为：决定以集中讨论形式召开首届业委会第一次业主大会，请各位业主代表按时参加。同年6月22日，被告在业主委员会临时办公室(小区内锅炉房二楼)召开了业主大会，共有19名业主代表及业委会成员参加了该会议。在会中，19名参会人员通过举手表决的方式，一致同意更换物业公司；更换物业事宜用公开征求反对意见的方式征求业主意见。同年6月23日，被告在该小区公告栏向业主张贴了《唐林苑小区业委会公告》，该公告载明：就小区业主对现有物业服务不满意提出更换物业公司的提议进行会议表决，一致同意更换物业公司。前期物业服务协议终止，全体业主物业费交至6月底即可，后期产生的费用按新协议缴纳。本决议于2019年6月24日至28日在小区内公告栏及小区微信群予以公示，业主如有异议于6月30日前与业委会联系。同年6月29日，被告向原告送达了《关于终止前期物业及有关事项的告知函》，该告知函载明：“1、唐林苑小区大会于2019年7月1日开始结束与你公司的前期物业服务关系，自动终止业主交房时签订的《前期物业服务协议》；2、业委会将在2019年7月选定物业服务公司，并通知你们召开会议协商有关事宜，以便顺便交接；3、现提前1个月对你公司进行告知，请及时做好物业移交准备工作，于2019年7月31日向小区业主委员会进行物业移交工作；4、请你公司及时按照宝鸡市物业管理相关收费规定与业主委员会协商各项收费标准，自2019年7月1日起至2019年7月31日止，按照新标准继续保障小区正常物业秩序；5、请你公司对照此前业委会发给你们函，将开发商遗留问题和乱收费等问题进行汇总，物业交接前彻底解决。”同年6月27日，原告在该小区公告栏也向业主张贴了《关于退出唐林苑小区物业管理的通告》，该通告的主要内容为：现由于唐林苑小区业主委员会已在小区内张贴终止与我西安恒顺物业服务有限公司物业服务合同，我公司决定于2019年7月1日正式退出小区物业管理工作，请各位业主尽快联系唐林苑业委会、或者联系居委会并派代表与我公司办理交接，以免因小区安全、卫生及公共水电、电梯安全等问题引起生活不便。2019年7月6日，麟游县住房和城乡建设局向原告发出紧急督办通知，主要内容为：1、务必于2019年7月6日下午3时前预购小区公共用电，保证小区电梯、消防、自来水加压、公共照明灯设施；2、在前期物业未正式整体移交之前，对该小区物管服务立即开展管理服务，保障各项设施和服务正常运转，并安抚小区业主情绪，做好社会稳定工作；3、积极与麟游县唐林苑小区业主委员会联系对接，共同做好前期整体交接各项工作；4、你公司法人及相关人员务必于2019年7月7日前来县住建局商定相关事宜。2019年11月4日原告向被告发出工作函，主要内容为：根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条之规定，选聘或者解聘物业服务企业必须经专有部分占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意。为了前期物业交接工作合法化，保障贵、我双方权益，请业委会于2019年11月5日交接物业管理资料时，将唐林苑一期解聘前期物业的业主大会决议及小区过半业主签字的文件等相关资料备齐，并给我公司一份存留。截止目前为止，被告亦未选聘新的物业公司，原告也未向其进行物业服务移交。 本院认为，物业服务合同具有委托合同性质，从时间连续性上属继续性合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止”。《陕西省物业管理条例》第十六条规定：“业主大会会议应有物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选代表参加；采用书面征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业委会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具委托书，并载明委托事项。业主大会会议表决采用记名投票的方式。”据此，只要经过合法程序，符合“双重多数”规定，业主委员会可行使对于前期物业合同的任意解除权。本案中，被告于2019年6月22日召开业主大会时，仅有19名业主参加，其形成的决议，显然不符合上述规定。被告于2019年6月23日向业主发出公告，其以业主未提出反对意见为由，径行于2019年6月29日向原告发出了《关于终止前期物业及有关事项的告知函》，该告知函的决议显然不符合上述规定。故，原告要求确认该告知函无效之诉请，有事实根据和法律依据，依法应予支持。被告辩解，其决定系经业主代表一致同意，并经征询其他业主意见形成，代表了业主意志，其决定形成程序合法，应驳回原告诉请之意见，根据其提供的证据，该19名“业主代表”系通过报名的方式产生，并非经业主推举方式产生，对其身份应认定为业主，该19名业主也未通过记名方式进行投票表决。被告于2019年6月23日通过公告方式征询反对意见的方式，也与上述法律规定相悖，且该公告载明“本决议于2019年6月24日至28日在小区内公告栏及小区微信群予以公示，业主如有异议于6月30日前与业委会联系。”被告径行于2019年6月29日向原告送达了告知函，明显不妥。故，被告的该辩解意见，依法不予采纳。综上，原告与业主签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议未约定服务期限，在协议未依法解除，并办理相应移交之前，原告及业主应当依据诚实信用原则，全面履行合同义务。原告于2019年6月27日张贴《关于退出唐林苑小区物业管理的通告》，系单方解除协议，于法无据。原告要求被告赔偿损失89700元之主张，其中2019年6月30日之前所支出的费用与本案无关，不应确认；原告主张的电费、垃圾清运费、管道疏通费、售电软件、停车系统等费用，均是其提供物业服务的应有支出；原告主张的解除合同违约金损失，因无实际支付违约金的证据，不予确认；原告主张的营业损失33749元，无证据证实，不予确认。因被告系无独立财产的组织，无法承担财产赔偿责任，故原告该请求应依法予以驳回。原告主张依据《陕西省物业管理条例》第四十条规定“业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。”被告应当承担赔偿责任之意见，因原告并未起诉业主委员会成员，故，原告该主张于法无据，依法不予支持。原告要求依法确认，其与业主签订的《前期物业服务协议》合法有效，应继续履行之主张，因本案被告系业主委员会，故该请求，不属于本案的审理范畴，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第二十六条，《陕西省物业管理条例》第十六条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告麟游县唐林苑小区业主委员会于2019年6月29日作出的终止业主与原告西安恒顺物业服务有限公司麟游办事处签订的《前期物业服务协议》的决定无效。 二、驳回原告西安恒顺物业服务有限公司麟游办事处其他诉讼请求。 本案案件受理费2043元，减半收取1021.50元，由被告麟游县唐林苑小区业主委员会承担50元，由原告西安恒顺物业服务有限公司麟游办事处负担971.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  刘团伟 二〇二〇年五月七日 书记员  马庆红