四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再630号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：罗丽华，女，1965年12月13日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：侯姜，四川文君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王薇，女，1977年7月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈青松，四川恒融律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：任森，男，1977年4月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈青松，四川恒融律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张浩然，男，1985年6月15日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：何科，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟成东，四川东烜律师事务所律师。 被申请人（一审第三人）：成都成业房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市锦江区通盈街78号。 法定代表人：李红梅。 委托诉讼代理人：张鹏，男，系公司员工。 被申请人（一审第三人）：成都银行股份有限公司高升桥支行，住所地四川省成都市高升桥东路15号。 负责人：王俊彦，行长。 再审申请人罗丽华、王薇、任森因与被申请人张浩然、成都成业房地产经纪有限公司（以下简称成业公司）、成都银行股份有限公司高升桥支行（以下简称成都银行高升桥支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12229号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）川民申2255号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人罗丽华的委托诉讼代理人侯姜、谭建国，再审申请人王薇、任森的委托诉讼代理人陈青松，被申请人张浩然的委托诉讼代理人苟成东、何科，被申请人成业公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼，被申请人成都银行高升桥支行未到庭应诉。本案现已审理终结。 罗丽华申请再审请求：1.依法撤销四川省成都市中级人民法院(2018）川01民终12229号民事判决;2.改判驳回张浩然的各项诉讼请求；3.改判支持罗丽华的诉讼请求；4.改判由张浩然承担本案一审、二审的诉讼费。事实及理由：1.二审判决确定由第三人罗丽华应限期将涉案房屋及配套车位恢复原状并腾退交付给张浩然，违反法律规定，颠倒了有独立请求权和无独立请求权的第三人的诉讼地位。罗丽华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人”的规定，在2018年2月以有独立请求权的第三人身份向原一审法院申请参加本案诉讼，并提出了具体的诉讼请求。一审法院对此进行了审理。但原一审、二审法院却对罗丽华作出要求其承担实体责任的判决，于法无据。若处于原告诉讼地位的有独立请求权的第三人诉请不成立，只能依法驳回，而不能径直判决其承担被告诉讼地位的诉讼后果。2.被申请人张浩然在一审中提出增加要求罗丽华将案涉房屋恢复原状并腾退的诉讼请求，但并未申请追加罗丽华为本案无独立请求权的第三人，其增加的诉请程序不合法。罗丽华占有案涉房屋是依据与任森、王薇签订的《房屋买卖合同》而取得，原审法院审理并判决罗丽华将涉案房屋恢复原状并腾退交付给张浩然，超出了张浩然的诉请，违背了合同相对性原则。3.罗丽华关于确认对涉案房屋享有所有权的诉请应得到支持。罗丽华与任森、王薇签订的案涉房屋买卖合同的时间是2017年4月5日，罗丽华于3月24日下午四点草签合同时，已支付了购房定金355万元给任森、王薇。任森、王薇收款后于当日将案涉房屋交付给了罗丽华，罗丽华合法占有、装修并已实际入住。而张浩然与任森、王薇双方签订案涉房屋买卖合同的时间是2017年3月22日，因2017年3月24日成都市政府颁布了房屋限购政策，张浩然属限购对象，造成案涉房屋不能网签。任森、王薇没有取得案涉房屋所有权证，依法不能转让，无法办理房屋交易过户手续，致使合同不能履行，不能实现合同目的。2017年3月24日，王薇与张浩然得知此情势变更后，通过电话协商，双方一致同意解除所签案涉《房屋买卖合同》，仅对中介费的承担没有达成合意，故张浩然与王薇、任森所签案涉合同已于2017年3月24日协商解除。二审法院确认罗丽华与王薇、任森签订的买卖合同有效正确，但驳回合同继续履行错误。罗丽华根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。 王薇、任森申请再审请求：1.依法撤销四川省成都市中级人民法院(2018）川01民终12229号民事判决；2.改判驳回张浩然的各项诉求；3.改判确认王薇、任森与张浩然签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年3月28日解除生效；4.改判张浩然承担本案一审、二审的诉讼费。事实及理由：1.原判决对其与被申请人张浩然之间所签《房屋买卖合同》是否办理网签的事实未查明，导致所认定的基本事实缺乏证据证明。虽然该《房屋买卖合同》是在2017年3月22日限购政策前，但因王薇、任森出卖案涉房屋时未取得权属证书，该合同未在成都市房管局存量房交易服务平台上，不能完成打印成都市存量房买卖经纪服务合同（居间成交）或成都市存量房买卖合同（自由成交）即不能办理合同网签，原判决对该事实并未审查核实，导致判决错误。2.一审、二审法院错误解读限购政策，以致事实认定错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，王薇、任森未领取到房屋权属证书，案涉房屋依法不得转让，其与张浩然签订的《房屋买卖合同》不能实际履行。根据成都市人民政府办公厅关于完善住房限购政策和2017年商品住房限购政策的规定，张浩然属限购对象，双方于2017年3月22日签订的《房屋买卖合同》因出现不可归责于双方的事由，而导致合同目的无法实现，客观不能履行，且王薇、任森多次明确作出不愿意继续履行合同的意思表示，事实也无法履行。案涉房屋已设置预告登记权利人为成都银行高升桥支行，原判决未查明王薇、任森处分该房屋时是否征得其同意。3.原判决违背民事诉讼“不告不理”的基本原则。依据张浩然的起诉书，在其未请求归还按揭贷款和成都银行高升桥支行也未提出诉求的情况下，原判决径直判决王薇、任森向成都银行高升桥支行归还按揭贷款余额并办理揭按手续，超出了张浩然主张的诉讼请求范围。无论是张浩然的本诉请求还是王薇、任森的反诉请求，双方均未提出支付购房款诉求的情况下，原判决径直判决张浩然在收到房屋后10日向王薇、任森支付购房款，同样也是超出了双方当事人主张的诉讼请求范围。且这一判项违背了双方当事人签订的《房屋买卖合同》第五条“卖方应于本合同签订后，全额付清将房屋交付给买方”的约定，变更、颠倒《房屋买卖合同》约定履行义务的顺序，任意改变合同双方真实意思表示的内容。4.一审、二审法院无视物权权能及权利保护顺位，以致适用法律错误。王薇、任森与罗丽华2017年3月24日签订买卖合同，罗丽华已支付购房款355万元，王薇、任森于当日将案涉房屋及配套车位交付给罗丽华，罗丽华已于2017年3月24日实际占有并控制案涉房屋及配套车位，随后花费巨额装修费用，并入住至今；该等实际占有，较之于张浩然还处于买卖合同项下的期待权且分文未付而言，罗丽华的权益应当优先受到法律保护。而一审、二审法院无视《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第十六条第一款关于权利保护顺位的规定，适用法律错误。5.中国裁判文书网上发布（2107）川01民终11306号民事判决书，系四川省成都市中级人民法院就同类案件作出的因限购政策解除合同的生效判决，但本案却作出截然相反的裁判，滥用审判权利，损害当事人的合法权益。王薇、任森根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。 张浩然针对罗丽华的再审申请答辩称，一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。1.罗丽华认为有独立请求权的第三人处于原告的诉讼地位，不能判决其承担民事责任，系狭隘机械的理解法律规定，其主张不应当成立。2.基于罗丽华与卖房人王薇、任森签订《二手房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》，请求法院确认其对案涉房屋享有所有权，系请求权错误，其基于前述合同享有的是对债权的请求权，而不享有对物权的请求权，不应当得到法院的支持。3.根据成都市房管局发布的《2017年住房限购政策知识问答二》对限购政策的解答，审查《房屋买卖合同》是否受限购政策约束的条件是合同是否在2017年3月24日0时之前签订；是否在2017年3月24日0时之前有支付款项的事实。一审、二审判决认为张浩然与王薇、任森于限购政策出台之前在2017年3月22日签订《房屋买卖合同》并支付了部分款项，均发生在限购政策生效之前，故不应受限购政策的限制。4.罗丽华主张张浩然与王薇、任森签订的房屋买卖合同已经于2017年3月24日因限购政策出台协商解除与事实不符。 张浩然针对王薇、任森的再审申请答辩称，一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。1.张浩然与王薇、任森于2017年3月22日签订房屋买卖合同，合同约定了双方了权利义务，约定王薇、任森于2017年4月30日之前办理银行揭按手续，解除了银行的抵押登记，才能办理网签备案。在2017年3月28日王薇、任森向张浩然发出了解除合同通知，张浩然于2017年3月30日向法院提起诉讼要求继续履行合同，双方对于合同是否解除发生争议。根据成都市房管局发布的《2017年住房限购政策知识问答二》对限购政策的解答，一审、二审判决认为张浩然不应受限购政策的限制，合同应当继续履行。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于管理性规定而非效力性规定，因此案涉房屋在签订合同时未取得房屋产权证，并不影响房屋买卖合同的有效性，合同依法成立并有效。一审、二审审理过程中，预告登记权利人成都银行高升桥支行对于王薇、任森处分案涉房屋未作出不同意的意思表示。3.一审、二审判决并未超过张浩然的诉讼请求范围。王薇、任森主张一审、二审判决张浩然在收到房屋后10日向王薇、任森支付房款违背了《房屋买卖合同》约定“全额付清将房屋交付给买方”的约定，变更、颠倒了双方《房屋买卖合同》履行义务的顺序，该主张系断章取义。4.王薇、任森主张第三人罗丽华已经实际占有并控制房屋，其权益应当优先受到法律保护的主张不成立。5.人民法院审理案件的准则是以事实为依据，以法律为准绳，法院审理个案的基本证据，诉讼请求和答辩主张有差异，不具有普遍参考性。综上，一审、二审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依法应当予以维持。请求依法予以驳回其再审申请。 张浩然向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼请求判令：1.王薇、任森继续履行双方于2017年3月22日签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号8100340）的补充协议》并交付成都市高新区房屋及车位并办理抵押注销手续、协助办理产权转移登记手续；2.王薇、任森承担违约责任，向张浩然支付违约金924000元；3.罗丽华将成都市高新区房屋恢复原状；4.确认王薇、任森于2017年3月28日向张浩然发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效；5.罗丽华腾退成都市高新区房屋；6.王薇、任森承担本案诉讼费；7.驳回任森、王薇及罗丽华的全部诉讼请求。 王薇、任森提出反诉请求判令：1.驳回张浩然的本诉请求；2.确认王薇、任森与张浩然签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年3月28日解除；3.张浩然向任森、王薇支付违约金924000元；4.张浩然向任森、王薇赔偿损失20000元；5.本案的诉讼费用由张浩然承担。 罗丽华提出独立诉讼请求：确认罗丽华与任森、王薇签订的买卖合同合法有效，并确认对案涉房屋享有所有权。 一审法院认定事实：张浩然与王薇、任森通过成业公司居间服务，于2017年3月22日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张浩然向王薇、任森购买位于成都市高新区房屋套及车位一个，购买总价为4620000元。《房屋买卖合同》第三条约定：1.在合同签订之日,买方向卖方支付定金600000元，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前卖方违约的，双倍返还买方定金；买方毁约的，无权要求卖方返还定金，完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；2.除定金之外的剩余房款4020000元，买方应于递件成功当日支付卖方首付款1420000元，剩余房款2600000元申请贷款，买方应于2017年5月31日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料。《补充协议》第2条约定：按主合同约定，买方在签订主合同当日应向卖方支付定金600000元，经买卖双方协商决定，在签订主合同当日，买方先向卖方支付150000元，其余定金450000元买方承诺在2017年3月27日前（含2017年3月27日）支付卖方如买方在2017年3月27日以后仍未向卖方支付剩余定金450000元，卖方有权单方面解除合同并没收已收买方的150000元。《补充协议》第4条约定：经买卖双方协商决定，除买方贷款额和定金以外的购房款项为购房首付款。在卖方向银行申请结清该房屋按揭贷款后该房屋贷款银行通知扣款前，买方向卖方支付1000000元用于卖方结清该房屋按揭贷款。双方约定逾期付款每日按照应付房屋价款的5‰支付违约金。合同签订后,张浩然于2017年3月22日向王薇任森转账支付20000元，并备注所付款项为“房款订金”；2017年3月23日，张浩然向王薇、任森转账支付130000元，未备注转款用途；2017年3月27日，张浩然向王薇任森转账450000元，转款备注为“房款首付款”。2017年3月28日，王薇、任森向张浩然及成业公司发送解除合同通知书，通知载明：因根据成都市人民政府2017年3月23日出台的限购政策，张浩然失去购房的主体资格，双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合同目的不能实现；依据双方合同及补充协议约定,张浩然未按约支付购房定金构成违约，基于以上原因解除双方签订的买卖合同及补充协议。2017年3月30日，张浩然向一审法院提起诉讼并申请查封诉争房屋。2017年4月19日，王薇、任森分两次退还原告张浩然支付的600000元房款? 一审庭审中，王薇、任森、罗丽华均当庭陈述，双方实际是在2017年3月24日就达成买卖案涉房屋的合意，罗丽华当日支付王薇、任森3550000元购房款。在王薇、任森向张浩然发送解除合同通知后，双方于2017年4月5日签订书面《二手房买卖合同》约定罗丽华以4820000元购买王薇、任森所有的位于高新区房屋及配套车位一个，合同签订之日支付购房定金4550000元，在产权过户之日支付购房余款270000元。同日，双方签订房屋买卖补充协议约定，双方知晓该房屋现状、交易相关政策法规及交易过程中可能存在的风险，双方一致同意不办理预约合同公证，共同履行主合同及本协议条款。因该房屋处于按揭未结清状态，由买方协助在2017年4月30日前办理提前按揭手续，并在该房屋贷款银行通知扣款日前，向卖方支付1000000元用于结清房屋按揭贷款。同日，双方签订房屋交接补充手续及收条办理了房屋交接手续。2017年5月3日，王薇出具说明载明，因卖方原因，导致2017年4月30日前卖方银行按揭暂不归还，待卖方通知时买方再行支付。2017年4月24日，罗丽华与成都市珑和环境设计有限公司签订装修合同约定对案涉房屋进行装修，现该房屋罗丽华陈述已装修完毕。 一审另查明：成都白银时代科技有限公司为张浩然购买了2017年4月、5月二月社保。罗丽华在成都市未购买社保。案涉房屋系王薇、任森以向成都银行高升桥支行按揭贷款方式购买，并办理产权登记，现尚有按揭贷款未结清。张浩然当庭陈述，若合同继续履行其愿意按合同约定一次性支付购房价款。成都银行高升桥支行当庭陈述，其同意王薇、任森提前归还按揭贷款并协助办理揭按手续。 一审法院审理认为，本案主要争议焦点：1.张浩然与王薇、任森签订的房屋买卖合同是否已经解除，是否具备履行的条件；2.本案双重合同存在情形下应如何履行；3.王薇、任森是否应承担违约责任。就以上争议焦点一审法院评析如下： 1.张浩然与王薇、任森签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定应属有效。虽然王薇、任森在2017年3月28日依据合同约定行使合同解除权，向张浩然发送了解除合同通知但张浩然在收到通知后，及时提起诉讼主张合同并未解除并要求人民法院确认继续履行该合同，其实质包括请求人民法院确认解除合同的效力，故该解除合同通知不直接产生解除合同的法律后果。张浩然与王薇、任森于2017年3月22日签订房屋买卖合同及补充协议后，张浩然依照合同约定分三次向王薇、任森支付了60万元的款项，在2017年3月27日支付45万元时，虽然在转款凭证中备注该款用途是购房首付款而非定金，但从双方合同约定及实际履行的时间、付款金额分析，均可印证张浩然支付的此款实际是在履行房屋买卖合同及补充协议关于定金的约定义务，故应按合同及补充协议约定内容认定此款为支付的购房定金。王薇、任森以张浩然未按约支付定金要求解除合同的理由不能成立；在王薇、任森和张浩然签订房屋买卖合同及补充协议的次日，即2017年3月23日，成都市人民政府出台了《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号），虽然张浩然在政策出台后属于限购对象，但双方签订合同及部分履行均发生在政策调整之前，不应受限购政策限制，合同不存在不能履行的客观条件。双方交易是其真实意思表示，双方当事人都有对交易的合法、合理利益的期待，该合同依法应属有效，应对双方的合同权利义务依法予以保护，故王薇、任森以此为由提出解除合同的反诉主张不能成立。应认定王薇、任森和张浩然双方所签房屋买卖合同及补充协议未解除，双方应各自履行相关权利义务。 2.王薇、任森在与张浩然签订合同后，就同标的物又与罗丽华签订买卖合同形成双重合同，在此情形下，应当依据诚实信用原则、依合同履行义务原则物权法定原则并结合本案实际情况予以判定合同的实际履行。本案张浩然与王薇、任森的合同关系依法有效，且张浩然在履行过程中无任何过错。同时，张浩然与王薇、任森合同签订先于罗丽华，交易的房屋尚未转移登记给罗丽华，履行具备条件，应确认首先应履行张浩然与王薇、任森间的买卖合同。就罗丽华而言，其与王薇、任森签订合同在后，且在签订合同时房屋限购政策已经实施，双方间的房屋买卖合同因限购无法实际履行。同时，因前合同的履行，双方间的合同亦失去履行的客观条件，故罗丽华要求继续履行合同的请求不能成立。王薇、任森明知其与张浩然间的房屋买卖合同纠纷尚在人民法院审理过程中且买卖标的物已被查封，仍与罗丽华签订买卖合同，对形成双重合同关系有一定过错；罗丽华明知双方所签房屋买卖合同因限购存在无法履行的风险及后果，而仍与王薇、任森签订合同并部分履行，对形成双重合同关系有一定过错。双方可依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十五条的规定，就合同不能履行产生的权利义务另行主张。 3.王薇、任森未履行与张浩然间房屋买卖合同权利义务，理应对张浩然承担相应违约责任。因张浩然选择了主张继续履行合同救济权利，故其要求王薇、任森按解除合同后果承担总房款20%的违约金924000元的请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 四川省成都高新技术产业开发区人民法院于2018年6月27日作出（2017）川0191民初14568号判决：一、罗丽华应于判决生效后60日内将位于高新区房屋及配套车位恢复原状并腾退交付给张浩然；二、王薇、任森应于判决生效后30日内向成都银行股份有限公司高升桥支行归还按揭贷款余额并办理揭按手续，若逾期未归还可由张浩然代为归还，具体金额以成都银行股份有限公司高升桥支行结算凭证为准；三、张浩然在收到房屋后10日内，支付王薇任森购房款4620000元，若已实际代王薇、任森归还成都银行股份有限公司高升桥支行按揭贷款，凭结算凭证在应付款中予以抵扣；四、王薇、任森在收到张浩然支付购房款后30日内协助张浩然办理房屋产权转移登记手续；五、驳回张浩然本诉其它诉讼请求；六、驳回王薇、任森反诉的诉讼请求；七、驳回罗丽华的诉讼请求。一审本诉案件受理费50608元，保全费5000元，反诉案件受理费25360元，由王薇、任森负担。 王薇、任森不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其反诉请求。事实和理由：一、一审判决遗漏王薇、任森于2017年3月24日与张浩然已达成房屋重新售出及解约的事实。二、一审判决错误认定张浩然支付款项的性质及是否违约，未对张浩然逾期支付第一笔定金的事实进行认定，对张浩然支付450000元备注为“房款首付款”错误认定为合同约定的剩余购房定金。三、一审法院错误认定王薇、任森与罗丽华合同性质及违约，王薇、任森的解除合同函件到达张浩然时已生效，其与罗丽华签署的合同不属于双重合同性质。王薇、任森于2017年4月10日收到法院传票才知道张浩然起诉；而王薇、任森与罗丽华达成出售房屋的购买意向、支付购房款及签署正式合同、移交房屋均早于收到传票，王薇、任森与罗丽华达成购房合同及支付款项的行为应属于善意，不存在过错，一审法院对此认定错误。四、一审法院未将依职权调取的证据向诉讼参与人出示或告知，程序违法。一审第一次开庭过程中，法庭以需要向有关机关调查及了解张浩然的情形是否具有法定情形不能履行的情况，中止了法庭调查及庭审，但恢复法庭审理至本案判决下达时，法庭并未将向有关机关调查及了解的情况向王薇、任森出示或告知，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条“人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明”的规定。五、一审法院认定王薇、任森与张浩然的合同应当履行，系错误适用法律。一审法院对成都市出台的限购政策及相关配套措施的错误理解及适用。王薇、任森已于2017年3月24日口头与张浩然达成重新出售房屋及解约的协议，于2017年3月28日正式向张浩然送达了解除通知，时间上均早于《2017年住房限购政策知识问答（二）》。因此，因张浩然属于限购对象，王薇、任森享有解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的权利，且该解除合同的行为应适用解除行为发出前的法律法规及政策。六、王薇、任森依法行使合同解除权，应当得到支持。张浩然不具有购房资格；2017年3月24日王薇、任森与张浩然达成解除合同一致意见；张浩然未按约定支付第一笔定金15万元及第二笔定金45万元，根据《补充协议》约定，王薇、任森有权解除合同；张浩然未按约定支付定金，导致王薇、任森无法实现售房目的；案涉房屋已另行出售给罗丽华，罗丽华已实际占有且装修，王薇、任森与张浩然签订的合同目的已无法实现。 罗丽华对于任森、王薇的上诉没有异议。 罗丽华不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项“罗丽华应于判决生效后60日内将位于高新区房屋及配套车位恢复原状并腾退交付给张浩然”、第七项“驳回罗丽华的诉讼请求”；2.改判驳回张浩然的全部诉讼请求，并支持罗丽华的全部诉讼请求。事实和理由：一、罗丽华与王薇、任森之间所订《二手房买卖合同》具备合同履行的优先性。1.罗丽华系诉争不动产的善意购买人，其与王薇、任森之间所订《二手房买卖合同》真实、合法、有效。罗丽华与王薇、任森之间于2017年3月24日就诉争不动产买卖达成合意，并同日签订《二手房买卖合同》，合同约定罗丽华以合计4820000元购买王薇、任森所有的诉争不动产，该合同系双方真实合意一致所形成的民事法律行为，具备应有的成立、生效要件，真实、合法、有效，对各方当事人具有当然的合意约束力，应受到我国法律的保护，且罗丽华已支付绝大部分房款、转移不动产占有权，办理了房屋的相关交付手续。2.罗丽华与王薇、任森之间房屋买卖法律关系已近乎实际完全履行，就张浩然对诉争标的所享有的请求权而言，已无法再继续履行。3.罗丽华与王薇、任森之间的房屋买卖合同法律关系具备合同履行的优先性。罗丽华与王薇、任森之间买卖合同已近乎实际履行完毕，王薇、任森亦在合同缔结当日便向罗丽华转移了诉争不动产的占有、使用、收益等物权的核心权能。二、一审判决超出了张浩然的诉讼请求，严重违法，应予纠正。在本案一审程序中，张浩然向法院提起诉讼请求仅为要求法院判令罗丽华将诉争不动产恢复原状并予以腾退，但并未请求法院判令罗丽华将诉争不动产交付予张浩然，在张浩然并未主动提出这一直接交付不动产诉请的前提下，一审判决超出了当事人的诉请内容，判令罗丽华直接将其合法占有的不动产交付予张浩然系明显的违法裁判行为，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释相关规定，对此违法裁判行为予以纠正。三、一审时，张浩然与王薇、任森之间的房屋买卖合同关系业已解除。张浩然因成都市政府限购政策失去购房资格，房屋买卖合同目的已无法实现。张浩然与王薇、任森之间的房屋买卖合同关系已于2017年3月24日解除。 王薇、任森对罗丽华上诉辩称，请法院依法裁决。 张浩然对王薇、任森及罗丽华的上诉辩称，一、王薇、任森于2017年3月28日发出的解除合同通知，不具有约定和法定的情形，不发生解除合同的法律效力。张浩然与王薇、任森签订的房屋买卖合同合法有效且符合现行房管政策的规定，应当继续履行。王薇、任森的上诉请求、事实和理由均不能成立，应当予以驳回。1.王薇、任森主张与张浩然于2017年3月24日解除了《房屋买卖合同》没有事实依据，张浩然并没有与王薇、任森达成解约的合意。首先，根据王薇、任森整理的电话录音的内容，张浩然没有任何与王薇、任森就解除房屋买卖合同、同意其重新出售房屋达成了一致意见的意思表示。其次，王薇、任森于2017年3月28日向张浩然发出解除通知的行为也可以表明王薇、任森是清楚双方在3月24日的通话中并未就解除房屋买卖合同达成一致意见。2.张浩然与王薇、任森于3月22日在房屋中介处签订合同当时，即通过支付宝支付了2万元定金给王薇、任森，后因支付宝账上余额不足，要通过银行转账，王薇、任森当时表示了同意。张浩然于2017年3月27日根据合同约定支付的45万元定金，虽然在转款记录上载明为“首付款”，但是根据双方签订的合同，对定金和首付款的支付金额和支付时间分别有明确的约定，应当根据张浩然实际履行的行为系按照合同对于定金的支付金额和支付时间的约定来认定45万元的性质，不能仅根据名称主张支付款项的性质。3.张浩然与王薇、任森于2017年3月22日签订房屋买卖合同，并已经实际支付了购房定金，根据成都市房管局出台的《2017年住房限购政策知识问答（二）》的解释，房屋买卖合同可以继续履行。张浩然于2017年3月28日收到王薇、任森发出的《解除合同通知书》后有异议，即根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，向法院提起诉讼要求继续履行合同，故《解除合同通知书》并未发生解除合同的法律效力。王薇、任森与罗丽华作为初次相识的买卖双方，在没有中介方参与，没有签订书面合同，没有任何保障的情况下罗丽华先支付355万元的高额定金，等待王薇、任森于2017年3月28日解除与张浩然的合同后，与王薇、任森在2017年4月5日签订书面房屋买卖合同。如此不符合常理的二手房买卖交易过程，有理由让人怀疑王薇、任森与罗丽华的买卖行为并非善意。二、罗丽华不具有在高新区购房的资格，其在限购政策出台之后支付房款，签订合同的行为违背了现行房管政策的规定，房屋买卖合同不应继续履行。且在明知案涉房屋涉及买卖合同纠纷的诉讼，故意隐瞒法院强行完成对案涉房屋的装修，以达到其实际占有案涉房屋的目的，才提出以第三人的身份参加的本案诉讼，其行为具有主观故意和客观违法性，并非善意第三人。罗丽华的上诉请求、事实和理由均不能成立，应当予以驳回。1.罗丽华明知自己没有购房资格，仍然违背限购政策支付房款，签订房屋买卖合同。2.罗丽华和王薇、任森对于案涉房屋交易的过程，在一审两次庭审中陈述不一致，表明罗丽华和王薇、任森对于案涉房屋交易的过程的客观情况陈述不真实。3.房屋买卖属于普通居民重大事项，罗丽华与王薇、任森初识于2017年3月24日晚，却在没有中介方参与，没有签订书面合同，没有任何保障的情况下当日向王薇、任森支付了355万元的高额定金，也不考虑交易房屋能否过户办理产权登记的问题，该交易过程明显不符合二手房买卖交易习惯，罗丽华的购房行为不符合一般购房人购房的合理做法。4.根据一审庭审王薇、任森提供的公证书可以看出，罗丽华明知交易的房屋涉及诉讼，明知案涉房屋被法院查封，仍然故意隐瞒法院对被查封房屋实施装修行为。王薇、任森明知是罗丽华在装修案涉房屋却向成都中院作出自行装修的虚假陈述。5.罗丽华明知成都市中级人民法院已告知王薇、任森停止对案涉房屋进行装修的行为，但是罗丽华仍然在2017年9月27日以后继续装修，强行完成对案涉房屋的装修，以达到其恶意实际占有房屋的目的。6.罗丽华故意等到装修完涉案房屋，才向高新法院提出以有独立请求权的第三人参加诉讼，其目的是故意造成由罗丽华实际占有和使用案涉房屋的客观事实，妄图最终实现罗丽华享有对案涉房屋的物权，通过法院裁决的方式，在限购政策出台之后，其没有购房资格的情形下到达办理房屋产权过户的目的，并阻碍张浩然签订的房屋买卖合同的履行。 成业公司对王薇、任森及罗丽华的上诉辩称，王薇、任森和张浩然签订的合同是合法有效的。 成都银行高升桥支行对王薇、任森及罗丽华的上诉辩称，如果要提前结按，提前一个月告知。 二审法院审理时，王薇、任森提交如下证据材料： 1.限购政策4份，拟证明所有政策没有规定对于张浩然的情形不属于限购，且限购政策之前签订的合同需双方自愿履行，案涉房屋房产证是在2017年6月7日取得，在宽限期2017年5月31日前也不能完成交易。张浩然对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议。罗丽华对该份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 2.国力公证处出具的公证书，拟证明王薇、任森向房产交易中心相关部门了解房屋交易需先办理网签案涉与张浩然的合同并未网签，如果是限购人员，无法办理过户手续。张浩然对该份证据的真实性、合法性无异议，认为仅能证明王薇、任森进行了相关的咨询，对关联性和证明力有异议。罗丽华对该份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 二审法院审查后认为，对王薇、任森提交的4份限购政策的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院将结合本案实际情况予以适用；对国力公证处出具的公证书的真实性、合法性予以认可，但该公证书系王薇、任森单方向房产交易中心相关部门进行的咨询，与本案的关联性，本院将结合本案实际情况予以认定。 罗丽华提交如下证据材料： 1.2017年3月24日二手房买卖合同，房屋买卖补充协议，房屋交接补充协议，收据、银行转账凭证，拟证明罗丽华和王薇、任森在2017年3月24日已经签订房屋买卖合同、办理了房屋移交手续，并结清了案涉房屋的物业费及车位管理费，案涉房屋以及车位于当日正式移交给了罗丽华。王薇、任森对二手房买卖合同的真实性有异议；收据和转款凭证一审已提交过。张浩然认为2017年3月24日的二手房买卖合同和补充协议没有原件，对真实性、合法性、关联性有异议，若2017年3月24日的合同真实存在，没有必要在2017年4月5日再签订一份内容一模一样的合同；“收据”不可能销毁之后再重新签订，对真实性有异议；转款凭证的质证意见与一审的质证意见一致。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 2.物业服务中心情况说明、中环岛私家车位停车卡办理手续书、鲜敏的身份证复印件及说明，拟证明2017年3月24日王薇与罗丽华共同在物业管理处结清案涉房屋的税费、物业管理费、并办理了车位停车卡。王薇、任森认为情况说明的内容符合事实，但印章是否真实无法核实；鲜敏的说明与本案无关。张浩然认为情况说明是物业公司出具的，证明2017年2月9日之前是以王薇、任森的名义，2月10日以后是以鲜敏、罗丽华的名义缴纳物管费、水电费，证明不具有真实性；“停车卡办理手续”没有加盖公章，不知来源，证明收房人系王薇，非罗丽华；鲜敏出具的“说明”属于证人证言，应出庭作证，并接受法庭和双方当事人的询问，对真实性、合法性、关联性以及证明目的不予认可。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 3.案涉房屋现状的公证书，拟证明案涉房屋早已完成装修并实际入住，装修、添附设施众多，价值高，强行进行拆除、腾退损失巨大。王薇、任森对公证书的真实性、合法性，关联性无异议，但是表明对于罗丽华之后装修的情况不清楚。张浩然对公证书的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能证明罗丽华是合法实际占用、使用房屋。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 4.（2017）川0191民初4559号民事裁定书，（2017）川0191执保610号保全财产清单，拟证明案涉房屋于2017年4月19日被高新区人民法院查封，执行裁定制作于2017年4月27日，罗丽华不知道也不可能知道会引发诉讼纠纷。王薇、任森对该组证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的无异议。张浩然对该组证据的真实性没有异议。成业公司、成都银行高升桥支行对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 二审法院经审查后认为，第1组证据，二手房买卖合同，房屋交接补充协议，没有合同原件且与一审提交的房屋买卖合同和补充协议相矛盾，本院不予认可；银行转账凭证，在一审中提交过，不属于二审的新证据。第2组证据，情况说明、中环岛私家车位停车卡办理手续、身份证复印件、说明，均产生在二审诉讼之前，均不属于二审新证据，且与本案无关联性。第3组证据，案涉房屋现状的公证书，对真实性、合法性、关联性，本院予以认可。第4组证据，（2017）川0191民初4559号民事裁定书，（2017）川0191执保610号保全财产清单，系一审法院作出的生效司法文书，对真实性、合法性、关联性，本院予以认可。 二审法院对一审查明的事实予以确认，结合当事人对一审判决查明事实提出的异议以及二审中举证、质证以及陈述，补充查明以下案件事实： 1.张浩然于2017年3月30日起诉，案涉房屋于2017年4月19日被一审法院查封。 2.案涉房屋于2017年6月7日取得房屋产权证。 3.2017年9月27日，原二审审理过程中，二审法院合议庭通知张浩然和王薇、任森到庭，询问案涉房屋的现状，王薇、任森代理人陈述案涉房屋正在进行装修，合议庭明确告知双方案涉房屋的诉讼还在进行中结果还不确定且案涉房屋已经被一审法院依法查封，不要对案涉房屋再进行相应的处分（装修）。 4.一审中王薇、任森提交王薇与罗丽华的微信记录公证书，其中载明：2017年5月6日，王薇告知罗丽华“麻烦你这边的装修暂缓下”；2017年9月27日，王薇向罗丽华发送案涉房屋装修情况的图片，罗丽华语音回复。 5.王薇、任森认为其于2017年3月24日已口头解除其与张浩然的合同，并提交了当日两次电话录音，其中第一次录音显示：王薇：“……因为我考虑了一下，就是说我可能最大最坏的觉得你们那个中介提的方案不靠谱的话，我就会提出解约，因为这种不可抗力的解约，我考虑到两个问题，你看合适不？第一个肯定是我把十五万退给你”，张浩然：“嗯嗯”，王薇：“第二部分呢，我觉得应该解约是政策原因，不应该是我违约”，张浩然：“对，我晓得这个”，……王薇：“如果他（指中介）强行收了（中介费），我们又没有精力同他扯淡，那么我是说总体损失，你的6.5万元，是不会损失完，就算损失完，我就给你承担一半。因为是我等不下去了，我觉得他们的那种，他们所有的操作都是把可能性拿来拖时间，所以说，他如果说的东西不是很精准，我就只有解约了。嗯，所以说我就同你达成这个共识。”张浩然：“行嘛，我觉得这个事，我们双方如果解约不是因为自己有啥子，是因为突发事件，是不可抗力引起的政策因素，对我们双方，是给我们造成损失的，比如你交的2万元中介费，他应该不少的退给你，我交的6.5万元，他也应该一分不少的退给我，从法律上来讲，服务达成交易之后，他才应该个服务费。我为啥子当天付他呢，是因为我觉得没有问题，是可以顺利的，但是我们交易取消了，这个费用他应该原封不动的退给我们。”第二次录音显示：王薇：“我老公说，你看你哪天有时间，我们就约着一起，把他解约了。然后，我今天就又把我的房子又挂出去又卖。”张浩然：“……你看周一等得到不？”王薇：“嗯，周一，那我尽量嘛……一直在等中介和那个的回话，就觉得他们不靠谱，那就能够早点就尽量早点，然后，我们达成协议了，我今天就正式又把我的房子又拿出去进行那个哈，那个了，挂牌卖了。”张浩然：“嗯，但是我是今天晚上8点约了要谈事情，明后天两天我有事情，最快的就周一早上。”王薇：“就相当于你是周一最早，就可以来谈解约嘛。” 6.罗丽华在二审提交的2017年3月24日与王薇、任森签订的《二手方买卖合同》与其在一审提交的2017年4月5日与王薇、任森签订的《二手房买卖合同》，除了签订时间不同，合同内容一模一样，合同第四条第（二）款第1点约定本合同签订之日，买方应向卖方支付购房定金“455万元”改动加盖手印的位置一模一样。 7.2016年10月1日，成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平衡健康发展的若干措施》（成办发[2016]37号），其中载明：“四、实行区域住房限购。成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。……” 2016年11月17日，成都市人民政府办公厅颁布《进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施》（成办发[2016]45号），其中载明：“……自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发[2016]37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。……” 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅颁布《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号），其中载明：“一、扩大住房限购范围。将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发[2016]37号、成办发[2016]45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）”。 二审法院认为，本案二审争议焦点有五个，现分别评判如下： 一、关于王薇、任森与张浩然签订的合同及补充协议是否已于2017年3月28日解除的问题。1.王薇、任森是否享有合同解除权。王薇、任森解除合同的理由是张浩然没有高新区的购房资格以及其存在逾期支付首付款的违约行为。第一，虽然张浩然在房屋限购政策出台后属于限购对象，但其与王薇、任森签订合同及支付部分购房款的行为均发生在限购政策出台之前，张浩然购买案涉房屋不应受限购政策约束。故王薇、任森以张浩然没有在高新区购房的资格，合同目的不能实现为由提出解除合同的主张不能成立。第二，张浩然与王薇、任森于2017年3月22日签订房屋买卖合同及补充协议后，张浩然依照合同约定分三次在2017年3月27日前向王薇、任森支付了60万元的定金，其中在2017年3月27日支付45万元时，张浩然在转款凭证中备注该款用途是购房首付款，但是从双方合同约定支付定金和首付款的时间、付款金额分析，均可印证张浩然支付的此款实际是在履行房屋买卖合同及补充协议关于定金的约定义务,故应按合同及补充协议约定内容认定此款为支付的购房定金。故王薇、任森以张浩然未按约支付定金构成违约要求解除合同的理由同样不能成立。一审法院对此认定正确，二审予以维持。 王薇、任森及罗丽华还主张王薇、任森于2017年3月24日口头解除与张浩然的合同。对此，本院认为，首先，如前所述，王薇、任森不享有合同解除权；其次，王薇、任森与张浩然于2017年3月24日电话联系，从王薇、任森提交的通话录音可知，双方就限购政策出台对双方合同履行的影响进行了沟通，主要是对如果解约中介费的退还问题进行了讨论，同时双方约定下周一（2017年3月27日）对解约事宜进行协商，当时双方并未对解除合同达成一致；第三，张浩然于2017年3月27日按约定向王薇、任森支付45万元，可推知张浩然继续履行合同的意愿；第四，王薇、任森2017年3月28日向张浩然发送的书面解除合同通知书中并未载明其于2017年3月24日已解除合同。因此，2017年3月24日王薇、任森未与张浩然解除案涉合同。 2.任森、王薇于2017年3月28日发送的解除合同通知书是否产生解除合同的效力。如前所述，王薇、任森解除合同的理由不能成立，其不享有合同解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，张浩然在收到解除通知后，于2017年3月30日向一审法院提起诉讼主张合同未解除并要求继续履行该合同，实质上包含请求人民法院确认解除合同的效力。因此，一审法院认定王薇、任森解除合同通知不直接产生解除合同的法律后果正确，二审予以确认。 二、关于王薇、任森与罗丽华签订的购房合同的效力的问题。王薇、任森与罗丽华于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，无证据证明存在无效的情形，应认定为系双方真实意思表示，应为合法有效。 三、关于本案中应该履行哪一份合同的问题。本案纠纷的产生系因王薇、任森一房二卖所致。王薇、任森分别与张浩然、罗丽华签订的合同均合法有效，现张浩然明确要求履行合同，罗丽华要求确认其对案涉房屋享有所有权，也包含有履行合同的意思，在此情况下，一般应按照所有权变更登记、合法占有以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但本案中，依据上述原则确定权利保护顺位的前提还需确定两份合同均能实际履行。对于张浩然的合同，如前所述，该合同签订并部分履行于2017年3月23日限购政策出台之前，继续履行不受限购政策的约束，且不存在其他履行障碍。对于罗丽华的合同，因罗丽华户籍为四川省自贡市，也未在成都市高新区购买社保，其于2017年3月23日之后在成都市高新区购买房屋应受2017年3月23日限购政策的约束，也就是罗丽华不具有购买案涉房屋的资格，其与王薇、任森签订的买卖合同履行存在障碍而不应继续履行。如果以罗丽华已实际占有案涉房屋为由而支持履行罗丽华与王薇、任森的合同，将可能导致不具备购房资格的人通过占有房屋来达到购房的目的，那将有违限购政策的初衷。因此，一审法院认定王薇、任森应履行与张浩然之间的买卖合同正确，二审予以维持。罗丽华与王薇、任森之间的合同不能履行而产生的问题另行解决。 四、关于罗丽华主张的对案涉房屋享有所有权的请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋尚未完成不动产权属登记，故罗丽华诉请确认其为案涉房屋所有权人的主张不能成立，二审不予支持。 五、关于一审法院判令罗丽华交付房屋是否超越诉讼请求的问题。张浩然一审诉讼请求为判令罗丽华腾退房屋、恢复原状，腾退房屋实际包含有交付之意。且罗丽华占有案涉房屋的合同依据已不能成立，其有义务腾退案涉房屋并交付给张浩然。一审法院判决并无不当，二审予以支持。 另，一审法院遗漏罗丽华关于确认其与王薇、任森之间的买卖合同有效的诉讼请求，二审予以纠正。 二审法院判决：一、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14568号民事判决第一、二、三、四、五、六项，即“罗丽华应于本判决生效后60日内将位于高新区房屋及配套车位恢复原状并腾退交付给张浩然”、“王薇、任森应于本判决生效后30日内向成都银行股份有限公司高升桥支行归还按揭贷款余额并办理揭按手续，若逾期未归还可由张浩然代为归还，具体金额以成都银行股份有限公司高升桥支行结算凭证为准”、“张浩然在收到房屋后10日内，支付王薇、任森购房款4620000元，若已实际代王薇、任森归还成都银行股份有限公司高升桥支行按揭贷款，凭结算凭证在应付款中予以抵扣”、“王薇、任森在收到张浩然支付购房款后30日内协助张浩然办理房屋产权转移登记手续”、“驳回张浩然本诉其它诉讼请求”、“驳回王薇、任森反诉的诉讼请求”；二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14568号民事判决第七项，即“驳回罗丽华的诉讼请求”；三、确认罗丽华与王薇、任森签订的买卖合同合法有效；四、驳回罗丽华的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决确认的方式执行；二审案件受理费50848元，由王薇、任森负担50748元，罗丽华负担100元。 再审庭审中，各方当事人均未提交新的证据。本院通过质证，对王薇与张浩然在2017年3月24日的两次通话录音进行了核实，当日通话记录完整内容如下： 第一次通话，时间为2017年3月24日下午13时33分。王薇：“是这个样子的，因为我考虑了一下，就是我可能最大最坏的觉得你们那个中介提的方案不靠谱的话，我就会提出解约，因为这种不可抗力的解约，我考虑到两个问题，你看合适不？第一个，肯定我把15万退给你，第二部分，我觉得应该解约是政策原因，不应该是我违约，不算是我违约，是因为不可抗力造成的未知风险太大。”张浩然：“对，我晓得这个。”王薇：“对，但是你有可能会损失另外一样东西，就是那天我看了一下。你出了6.5万的中介费，我出了2万。但是我当时给他写的，你们是承诺要跑那个的，我说的是如果你们根本没有能力把他那个提前还款，其中那个1.2万的打点费我是不得出的。所以我可能的损失是8000，但你的损失是好多，我就不清楚了。我就觉得那全部让你损失。不太合理，你看这个样子要的不，我的那点损失我不提了，但是你那边的损失，如果我们最后去找中介公司理论，他如果只收你3万，我就帮你承担1.5万，行不？”张浩然：“我觉得哈，这个如果没有搞成的话，中介费他就该全部退给我们噻。”王薇：“我给你说嘛，因为中介有些时候是很扯淡的，他不会觉得那是政策原因，他觉得他给你想了很多方法，因为我同他交流了很久，他是扭着说他那些办法会成功，意思是说我们尽量不解约，所以说我就害怕他以这种理由强制要收取一部分费用。”张浩然：“是这样的，中介费是我们达成交易后才应得的一些服务费用，如果没达成，他就不该得的，他如果不给我全部返，我要起诉他。”王薇：“行嘛。反正我的意思，如果他强行收了，我们又没有精力同他扯淡，那么我是说总体损失，你的6.5万不会损失完，就算损失完，我就给你承担一半。因为我等不下去了，我觉得他们的那种，他们所有的操作都是把可能性拿来拖时间，所以说，他如果说的东西不是很精准，我就只有解约了。嗯，所以说我就同你达成这个共识。”张浩然：“行嘛，我觉得这个事，我们双方如果解约不是因为自己有啥子，是因为突发事件，是不可抗力引起的政策因素，对我们双方，是给我们造成损失的，比如你交的2万元中介费，他应该不少的退给你，我交的6.5万，他也应该一分不少的退给我，从法律上来讲，服务达成交易之后，他才应该给服务费。我为啥子当天付他呢，是因为我觉得没有问题，是可以顺利的，但是我们交易取消了，这个费用他应该原封不动的退给我们。”王薇：“呵呵，这个我是这么想的，但是我也已经说了，我这个人你也看得出来，很有诚意的，万一你损失了，让你一个人损失，很不公平。”张浩然：“嗯，如果他到时候扣中介费，这个我来处理哈。”王薇：“要得，行嘛，谢谢张哥。” 第二次通话，时间为2017年3月24日下午13时41分。王薇：“我刚刚把我们那个意思就同我老公说了。我老公说，就那个，你看你哪天有时间，我们就约着一起，把他解约了。然后，我今天就又把我的房子又挂出去又卖。”张浩然：“哦，那也。我周末的话没有时间，我最快要周一或今天晚上，哦，今天晚上也不行，我8点过还有事，你看周一等的到不？”王薇：“嗯，周一嘛，那我尽量嘛。本来我老公准备去西藏。就是今天这个事情，他本来就该今天中午就出发的，就一直不晓得，一直在等中介和那个的回话，就觉得他们都不靠谱，那就能够早点就尽量早点嘛。然后，我们达成协议了，我今天就正式又把我的房子又拿出去进行那个哈，挂牌卖了。”张浩然：“嗯，但是我是今天晚上8点约了要谈事情，明后天两天我有事情，最快的就周一早上。”王薇：“就相当于你是周一最早，就可以来谈解约嘛。”张浩然：“周一早上。”王薇：“行嘛，行。” 根据上述内容，结合《关于合同（编号8100340）的补充协议》中“买方向卖方支付100万元用于卖方结清房屋按揭贷款”的约定，本院确认该通话记录所反映出的事实为，成都市住房限购政策在2017年3月23日出台后，王薇与中介方就合同如何履行进行了讨论。随后王薇于2017年3月24日13时33分给张浩然打电话，告知中介方所提出的方案并不靠谱，都是在拖时间，而自己实在等不起，准备因不可抗力解除合同。同时表示根据合同约定，张浩然须承担6.5万元中介费的损失，王薇须承担2万元中介费的损失，由于张浩然有支付100万以结清按揭的责任，如果其根本没有能力提前还款，王薇也不应承担1.2万元的提前还款打点费，损失就只有8000元。王薇并表示与张浩然一起找中介公司协商减免中介费，如果中介公司只收取3万元，王薇帮助承担1.5万元。张浩然则表示合同解除是因为政策原因，为不可抗力，中介公司应该全部返还中介费，否则将起诉中介公司，并表示如果被扣了中介费，由其自行处理。双方结束该通话数分钟后，王薇再次与张浩然通话，称与丈夫任森商量后准备约张浩然一起解除合同，并告知当日将案涉房屋重新出售，张浩然对此并未明示异议，其基于时间冲突因素对解除合同的时间（当晚或下周一，即2017年3月27日）进行选择后，确定为2017年3月27日。本院认为，反对应当明示，在王薇明确告知张浩然解除合同及当日即重新出售房屋时，张浩然如拒绝解除合同，就应当明确作出继续履行合同的意思表示，并阻止王薇重新出售房屋。鉴于张浩然同意案涉房屋重新进入房地产流通领域，双方所约定的2017年3月27日“解约”，应理解为双方约定在2017年3月27日办理书面解除合同手续等后续事宜，而不是合同尚未解除，双方需要再进行磋商。结合双方对如何返还中介费进行协商的事实，故确认双方于2017年3月24日就该房屋买卖合同不再履行达成了一致意见。 再审查明的其他事实，与一审、二审查明事实基本一致，本院予以确认。 本院经审理确认，本案焦点问题是：1.王薇、任森分别与张浩然和罗丽华签订的房屋买卖合同的效力问题；2.当事人就受住房限购政策影响致不能办理不动产转移登记的房屋买卖合同的继续履行或解除发生争议时，人民法院如何处理的问题；3.张浩然与王薇、任森订立的房屋买卖合同应否继续履行、是否解除以及如何解除等问题；4.罗丽华应否承担对案涉房屋及配套车位恢复原状并腾退的责任；5.罗丽华主张对案涉房屋享有所有权的再审请求应否支持；6.一审、二审法院依职权追加抵押权人成都银行高升桥支行参与诉讼是否符合法律规定。 本院就以上焦点问题评析如下： （一）关于王薇、任森分别与张浩然和罗丽华签订的房屋买卖合同的效力问题。 本院认为，当事人采用书面形式订立的合同，只要意思表示真实一致且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益和第三人利益，即为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以属于效力性强制性规定的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因成都市住房限购政策不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故买受人张浩然或罗丽华是否属于限购对象，是否在住房限购政策实施前后订立房屋买卖合同，并非审查其合同效力的判断依据，案涉出卖人王薇、任森先后与买受人张浩然及罗丽华订立的房屋买卖合同均为有效合同。 （二）关于当事人就受住房限购政策影响致不能办理不动产转移登记的房屋买卖合同的继续履行或解除发生争议时，人民法院如何处理的问题。 本院认为，首先，房屋买卖合同订立之后，由于国家宏观调控和地方政府出台的住房限购政策致使买受人无法办理不动产转移登记的，应认定该房屋买卖合同系因不可归责于双方的事由不能正常履行。如双方为合同是否解除或继续履行发生分歧，则人民法院应基于住房限购政策系对买受人进行限制，并不限制出卖人的特征，对买受人的履约意愿、履约能力及是否自愿承担交易风险进行审查，以住房限购政策对出卖人合同目的实现的影响能否消除为裁判依据，作出继续履行或解除合同的判决。对于买受人提出解除合同的，如确因住房限购政策的实施导致交易房屋无法办理过户手续，买受人不愿在承担巨大的交易风险下全额交付购房款或购房人因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，则其解除合同的请求应当得到支持。对于出卖人提出解除合同的，则应审查该交易房屋有无交付条件，并确认买受人有无继续履行合同的意思表示、有无支付全部房款的能力、是否在不能办理不动产转移登记的情况下自行承担交易风险且无条件的在合理期限内支付全部房款。如买受人对上述条件均能满足，则出卖人因其交易房屋以获得金钱的合同目的得以实现，其仅余办理不动产转移登记的合同义务，合同应不予解除，须继续履行。如买受人不能满足前述条件，则合同继续履行将导致出卖人因国家宏观调控房地产政策的实施而无法及时收取房款，对其并不公平，故合同应当解除。如前所述，受住房限购政策影响致不能办理不动产转移登记的房屋买卖合同的继续履行，主要在于对买受人履约意愿、履约能力及风险承担能力的判定，不须以人民法院判决办理不动产转移登记为前提条件。且在合同被判决继续履行后，出卖人负有的办理不动产转移登记的合同义务将始终持续，直至办理不动产转移登记为止，该义务亦因人民法院继续履行合同的判决成为强制义务，如出卖人在符合办理不动产转移登记条件时拒绝配合办理，人民法院执行机构可以书面征询审判部门意见的方式，对文书执行内容进行明确后，再通过强制执行予以办理不动产转移登记。在法律规定赋予了买受人救济通道的情况下，人民法院作出不动产转移登记附期限办理的判项并无必要。 其次，房屋买卖合同的继续履行虽意味着合同对当事人仍产生法律拘束力，但不意味着买受人已取得不动产物权，其仍需通过依法完成不动产转移登记受让物权。行政机关办理不动产转移登记为羁束行政行为，须严格依照法律、法规及相关政策规定作出，除非通过行政诉讼，行政机关行使行政权的行为不受人民法院民事审判权的干预。行政机关依据政策规定对购房人进行资格审查，对不符合住房限购政策条件的房屋交易拒绝办理不动产转移登记系其行使行政权的具体表现。人民法院如在民事判决中突破住房限购政策，使得无购房资格的买受人或受限制的房屋通过人民法院的判决及执行得以办理不动产转移登记，其实质是以民事审判权侵犯和替代行政权，系对民事审判权的不当扩张。 其三，国家为坚决遏制房价过快上涨，整治房地产市场乱象，保证房地产市场和国家经济的正常平稳运行，对房地产市场采取了一系列宏观调控手段，地方政府出台对房屋交易进行限制的住房限购政策正是响应国家决策所为，人民法院亦须执行该国家决策。在限制住房交易为国家宏观调控房地产手段之一时，促进交易不为人民法院审理涉及住房限购政策的民事案件中的裁判因素，人民法院不应仅为促进交易而强行作出违背国家政策及侵害行政机关行政权的裁判，为不符合住房限购政策的购房人或不符合转让条件的房屋另行开辟办理不动产转移登记的通道。对不符合住房限购政策的无购房资格买受人或受到转让限制的二手房，在无纠纷的情况下本无法正常办理不动产转移登记，以民事案件诉诸人民法院后，反而可以通过民事诉讼的审判和强制执行完成不动产转移登记。该情形与民事诉讼的目的是为解决当事人因民事权益或经济利益发生的纠纷和冲突相悖。 综上，对于因受限于住房限购政策而不能办理不动产转移登记的房屋买卖合同继续履行的问题，人民法院应严格民事审判权的行使界线，参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第一条、第二条的规定，尊重房屋登记机构依法具有的行政权力，采取“现状处置”原则解决，在审查确认争议房屋符合交付条件及买受人有继续履行合同的意思表示、有支付全部房款的能力、自愿承担不能办理不动产转移登记的交易风险并实际支付全部房款的情况下，才能作出仅包括房屋买卖合同继续履行、买受人支付全部价款后现状受让房屋、后续的不动产转移登记事项由行政机关依法办理等内容的判决。一审、二审法院在判决房屋买卖合同继续履行时，无视住房限购政策对当事人或交易标的物的限制规定，一并判决限期办理不动产转移登记，于法无据，本院予以纠正。 （三）关于张浩然与王薇、任森订立的房屋买卖合同应否继续履行、是否解除以及如何解除等问题。 本院认为，首先，张浩然既然主张房屋买卖合同继续履行，就须采取积极措施消除住房限购政策对出卖人王薇、任森的合同目的无法通过合同正常履行实现的影响，方能主张房屋买卖合同继续履行并受让房屋。本案中，张浩然在住房限购政策的实施致难以获得住房按揭贷款，其履约能力受到极大限制，王薇、任森因此提出解除合同的情况下，并未于2017年4月30日提起本案诉讼时即主动提出改变购房款支付方式及自愿承担不能办理不动产转移登记风险以现状受让房屋，而是在本案被发回重审期间，才通过委托诉讼代理人于2018年5月10日在一审法院第二次开庭时作出愿意代理王薇、任森偿还按揭贷款的承诺，并在2018年6月6日第三次开庭时表示全额支付购房款，此时距双方就房屋买卖合同是否解除发生纠纷已长达一年之久。该情形表明在住房限购政策已影响合同正常履行时，其并无积极促成出卖人王薇、任森实现合同目的的行为及诚意，其在本案发回重审期间才作出的全额支付房款的承诺不为合同应继续履行的判定条件。王薇、任森在张浩然因住房限购政策致无购房资格，且不能确定其有全额支付房款能力的情形下，及时告知张浩然解除合同，随后与愿意以现金全额支付购房款的受让人罗丽华订立房屋买卖合同，并无不当，本院予以确认。 其次，成都市人民政府响应国家房地产调控而出台住房限购政策后，因案涉房屋在订立合同时未取得权属证书，双方订立的房屋买卖合同无法于2017年3月24日零点前在成都市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成订购、拟定合同、已售状态等网签备案手续，属于受住房限购政策影响的合同，张浩然亦因住房限购政策的实施丧失购房资格，故双方的房屋交易实际上已处于不能正常履行的状态。王薇随后于2017年3月24日与张浩然进行了两次电话通话并录音。电话录音内容载明，王薇告知张浩然双方的房屋买卖合同因住房限购政策而不能履行，准备解除合同另行出售时，张浩然并未提出异议，并表示双方解除合同是因为突发事件，为不可抗力，双方还同时就退还中介费进行了协商。因双方对住房限购政策导致合同解除和案涉房屋另行出售并无分歧，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方所订立的房屋买卖合同已于2017年3月24日经双方口头协商一致解除。张浩然在2017年3月24日认可王薇、任森另行出售作为合同标的物的案涉房屋后，再提出继续履行合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。王薇、任森于2017年3月28日发出的《解除房屋买卖合同通知书》虽称张浩然有违约付款行为为解除合同的原因之一，但因已协商解除的房屋买卖合同不可能再发生法定解除的法律后果，故王薇、任森亦不得以《解除房屋买卖合同通知书》主张张浩然承担违约责任，其所提出的确认王薇、任森与张浩然签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年3月28日解除生效的再审请求，与查明事实不符，本院不予支持。 其三，罗丽华在与王薇、任森订立合法有效的房屋买卖合同后，已支付绝大部分购房款并占有使用案涉房屋和配套车位，故无论张浩然与王薇、任森的房屋买卖合同是否解除，罗丽华作为实际占有案涉房屋的善意买受人，其合同债权理应优先保护。 综上，原审未正确审查对张浩然继续履行合同的诉讼请求，未正确认定张浩然与王薇、任森的房屋买卖合同的解除时间及方式，未正确处理罗丽华占有案涉房屋的合法性及优先地位，判决张浩然与王薇、任森的房屋买卖合同继续履行不当，应予纠正。 （四）关于罗丽华应否承担对案涉房屋及配套车位恢复原状并腾退的责任的问题。 本院认为，罗丽华系依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条的规定，以有独立请求权的第三人名义加入本案诉讼，并提出了独立的诉讼请求，请求人民法院确认其与王薇、任森订立的《房屋买卖合同》有效及主张对案涉房屋所有权，其在本案中为有独立请求权第三人，非无独立请求权第三人，原审判决罗丽华将案涉房屋及配套车位恢复原状并腾退交付给张浩然，并无法律依据。其次，本案系张浩然诉王薇、任森房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，在未办理不动产转移登记前，张浩然虽有物权期待权，但并未实际取得物权，而张浩然与王薇、任森基于双方法律行为而发生的物权转让不属于非因法律行为进行的物权变动，张浩然亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”规定中“尚未完成动产交付或者不动产登记物权人”的情形，故张浩然仅以有效的房屋买卖合同而向罗丽华所提出的基于物权请求权的诉讼请求，于法无据，且违背合同相对性，均不应得到支持。 综上，一审、二审判决对有独立请求权的第三人罗丽华就案涉房屋及配套车位恢复原状及向张浩然腾退交付房屋错误，不符合法律规定，本院予以纠正。 （五）关于罗丽华主张对案涉房屋享有所有权的再审请求应否支持的问题。 本院认为，罗丽华与任森、王薇签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，但根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，罗丽华要取得案涉房产的完整物权，必须完成不动产转移登记，而罗丽华因不具有购房资格，不符合住房限购政策规定，故人民法院不能在房屋登记机构依法不予办理不动产转移登记的情况下，迳行确认案涉房屋的所有权。罗丽华该再审请求，本院不予支持。 （六）关于一审、二审法院依职权追加抵押权人成都银行高升桥支行参与诉讼是否符合法律规定的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，因案涉房屋系王薇、任森通过按揭方式购买，王薇、任森在抵押期间转让抵押财产，本应取得抵押权人成都银行高升桥支行同意，虽双方签订的《房屋买卖合同》约定由王薇、任森自行结清按揭贷款，无需抵押权人同意，但在双方已就继续履行合同或解除合同发生根本分歧的情况下，原审法院为确保抵押权因债务人清偿消灭或受让人代为清偿得到涤除，不致成为合同继续履行障碍，依职权追加抵押权人成都银行高升桥支行参与诉讼，并征求其意见，该行为并不违反法律规定。王薇、任森所提出的原审法院错误追加抵押权人成都银行高升桥支行为第三人的再审意见，本院不予支持。 综上所述，一审、二审判决认定张浩然与王薇、任森的房屋买卖合同未于2017年3月24日解除，判决合同继续履行不当，同时判决罗丽华承担民事责任错误，本院予以纠正。罗丽华、王薇、任森的再审事由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终12229号民事判决和四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初14568号民事判决； 二、确认王薇、任森与张浩然签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号8100340）的补充协议》于2017年3月24日解除； 三、确认罗丽华与王薇、任森签订的《二手房买卖合同》合法有效； 四、驳回张浩然的全部诉讼请求； 五、驳回王薇、任森的其他诉讼请求； 六、驳回罗丽华的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费50608元，保全费5000元，由张浩然负担，反诉案件受理费25360元，由王薇、任森负担；二审案件受理费50848元，由张浩然负担35600元，王薇、任森负担15148元，罗丽华负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 骏 审 判 员  邓 军 审 判 员  胡 钉 二〇二〇年五月八日 法官助理  李新华 书 记 员  章梦梦