福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2110号 上诉人（原审被告）：余巧丹，女，汉族，1984年12月1日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 被上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人余巧丹因与被上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（下称安信行厦门分公司）、被上诉人北京安信行物业管理有限公司（下称安信行公司）物业合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人余巧丹的委托诉讼代理人聂奎，被上诉人安信行厦门分公司、被上诉人安信行公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余巧丹上诉请求：1.判决撤销原审判决,对本案依法予以改判或发回重审；2.由安信行厦门分公司、安信行公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院的判决认定事实不清、适用法律错误。余巧丹与安信行厦门分公司、安信行公司之间不存在物业服务合同关系，安信行厦门分公司、安信行公司介入案涉小区物业服务的程序违规，一审判决认定安信行厦门分公司、安信行公司是本案的适格原告，事实认定错误。二、物业公司亦并未按照《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，严重违反合同条款，余巧丹无需支付相应物业管理费用。一审判决认定余巧丹仍需支付全额物业费用，不合理，减轻了物业公司的义务，加重了余巧丹的负担。三、余巧丹原本是及时、足额缴纳物业费用的，只是因为物业公司的违规、违约行为导致余巧丹权益得不到保障，因此暂缓缴纳物业费用。物业公司应自行承担因此造成的损失，包括律师费用。四、物业公司主张的物业服务费收取标准明显偏高。其物业服务质量没有达到物业服务合同约定的标准，无权收取增值服务费，请求二审法院依法调整。 安信行厦门分公司、安信行公司答辩称，一、安信行厦门分公司、安信行公司与建设单位签订的前期物业服务合同，时至今日没有人对该份物业合同提出审查之诉，且没有证据证明该份合同是无效的，所以这份合同对包括余巧丹在内的业主具有约束力。二、余巧丹主张物业服务费过高没有依据，物业公司和开发商签订的物业服务合同是经过建设局备案，不存在标准过高的情形。余巧丹主张物业服务不达标，其一审提交的证据也不足以支持。安信行厦门分公司、安信行公司在一审提交证据证明物业公司已经履行了物业服务，不存在瑕疵。 安信行厦门分公司、安信行公司向一审法院起诉请求：一、判令余巧丹支付拖欠的物业服务费等相关费用（截至2017年12月31日尚欠公摊电费15.06元，物业服务费17838元，产生违约金17497.29元，共计金额35350.35元），详见附件费用清单；二、判令余巧丹支付自起诉之日起至实际还款日止的上述款项逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、余巧丹承担安信行厦门分公司、安信行公司为本案所支出的律师费1000元。 原审判决查明，2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。该合同第十一条、第十二条就安信行物业公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定。该合同第十七条还约定，安信行物业公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同；造成委托方经济损失的，安信行物业公司应给予经济赔偿；如因安信行物业公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行物业公司自行承担。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出前述合同，对于安信行物业厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。 上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。 案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 案涉房屋系余巧丹购买的跃层商品房。余巧丹接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。余巧丹至今尚未支付案涉房屋截至2018年12月31日所产生的物业服务费17838元、截至2018年11月30日所产生的公摊电费15.06元。 一审审理中，余巧丹主张物业公司提供的物业服务存在严重问题，并提交在案涉房屋所在小区拍摄的若干照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔•水尚第一届业主委员会与安信行厦门分公司之间的往来函件等证据为证。上述证据显示，物业公司提供物业服务期间，鑫塔•水尚小区草坪损坏土壤裸露，地下层抽水泵吸水口杂物堆积，地下车库通道杂物堆积，电梯下坠，电梯不按规定检修，电梯监控探头缺失，楼管巡楼签到表不完整，灯具、防火卷帘、火警探头、火警按钮、门厅吊顶、通风口格栅、消防水龙带箱、墙壁等小区设施损坏，物业用房非法受让，拟证明物业公司对鑫塔•水尚小区疏于管理，对小区公共设施未尽到维护义务，并存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。原审法院对此分析认为，从余巧丹提交的证据可以看出，物业公司为鑫塔•水尚小区提供物业服务期间，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题。物业公司为鑫塔•水尚小区提供的物业服务存在一定瑕疵。 原审认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，开发商与安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。余巧丹及安信行公司均应依约履行。安信行公司、安信行厦门分公司与开发商签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行公司、安信行厦门分公司依约为余巧丹房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，余巧丹未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。 虽在案证据显示，物业公司的物业管理服务存在瑕疵，但根据《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》规定，如物业公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标的，业主有权书面要求物业公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同；造成业主经济损失的，物业公司应给予经济赔偿。而且物业管理服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业服务费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业管理服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理服务和广大业主利益。余巧丹作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业主委员会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免物业服务费的充分理由。物业公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由余巧丹负担。鉴于物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求余巧丹支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、余巧丹于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费17838元、公摊电费15.06元； 二、余巧丹于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元；三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计342元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担165元，余巧丹负担177元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，兴基伟业公司与安信行公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》第十二条约定，乙方（安信行公司）须按下列约定，实现目标管理，其中，业主满意率应达95%以上。 安信行厦门分公司于2015年5月向厦门市发改委提交《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中，包涵了0.8元/M2/月的增值服务费。 本案审理中，安信行厦门分公司确认，该小区约有200多户业主以其服务质量存在问题为由，拒绝缴交物业服务费用。 本院认为，关于前期物业合同的效力问题。原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。关于物业服务费的缴交问题。安信行厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，有业主提交的现场照片等为证，事实清楚。因服务问题导致近半业主拒绝缴交物业服务费用，安信行厦门公司未达到《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理（业主满意率应达95%以上），同样可以认定。故安信行厦门分公司无权收取增值服务费，余巧丹主张的物业公司无权收取增值服务费，本院予以采纳。本案物业费收取应调整为跃层4.1元/月/平方米,平层2.4元/月/平方米。则余巧丹尚欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为4.1元/月/平方米×123.07平方米×24个月=12110.1元。 综上，余巧丹的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19599号民事判决第二、三项，即“余巧丹于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元”、“三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19599号民事判决第一项为：“余巧丹于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司物业服务费12110.1元、公摊电费15.06元”。 本案二审案件受理费684元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担437元，余巧丹负担247元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月十一日 书记员 陈虹羽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。