安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终503号上诉人（原审原告）：张松，男，1976年3月12日出生，回族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审原告）：宋成超，男，1981年3月16日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：张松，男，1976年3月12日出生，回族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告）：蚌埠海亮房地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市海亮城市广场1号楼409室，统一社会信用代码913403005986573641（1-1）。法定代表人：冯建为，该公司总经理。委托诉讼代理人：李奎，该公司员工。上诉人张松、宋成超因与蚌埠海亮房地产有限公司（以下简称海亮房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2019)皖0303民初4959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张松、宋成超上诉请求:1.依法撤销原审判决,予以改判;2.一、二审诉讼费由海亮房地产公司承担。事实和理由:一、原审法院认为,海亮房地产公司交付涉案房屋部分层高(套内面积17.64平方米)低于合同约定层高,不视为海亮房地产公司存在违约,与事实不符。原审认为张松、宋成超对房屋结构、状况知晓,不存在签订合同后变更设计情形,不能视为违约，明显与事实不相符。张松、宋成超与海亮房地产公司在合同中明确约定,房屋交付层高为4.6米,因房屋是现房,海亮房地产公司将房屋出租给他人经营麻辣烫,该房屋他人经营时对房屋进行装修,对顶层进行了装修吊顶,张松、宋成超对房屋层高和顶棚用途无法看到。而海亮房地产公司是明知房屋存在设计缺陷,或者说是知道或应当知道房屋的实际房况的。但在签订合同时,未如实告知张松、宋成超。并在双方签订《商品房买卖合同》约定:涉案房屋层高为4.6米。房屋是现房,海亮房地产公司对房屋设计和房屋结构知情,海亮房地产公司主观上存在故意隐瞒涉房屋的详细房况行为。涉案房屋是商品房,张松、宋成超作为营业用房使用,看中的不仅是房屋面积,周边环境,最主要是使用房屋的空间,现涉案房屋套内面积有17.64平方米层高不到3.15米,比约定层高少1.45米多,房屋层高严重缩水被电梯占用，张松、宋成超无法根据合同约定实现所期待合同利益,造成张松、宋成超期待利益丧失。再者,房屋的层高的减少,不仅直接影响张松、宋成超使用及感受,也对涉案房屋的价值也产生不利影响,将造成出卖价值的降低,给张松、宋成超造成经济损失。原审法院认定海亮房地产公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效,海亮房地产公司交付涉案房屋时,应当符合法定和约定条件。本案中,海亮房地产公司约定的房屋层高与实际交付的部分房屋层高明显超出误差范围,且海亮房地产公司也承认高度不够,以上足以认定海亮房地产公司存在违约行为。张松、宋成超要求海亮房地产公司按合同约定交付房屋,并未违反法律规定和合同约定。二、涉案房屋顶棚被电梯占用,海亮房地产公司无法进行对顶棚进行浇筑修复,应当赔偿张松、宋成超损失。涉案房屋顶棚无法恢复,双方合同明确约定,海亮房地产公司对顶棚未封顶部分应当修复,并按约定支付修复费用双倍赔偿金。海亮房地产公司违规设计电梯,造成两上诉人房屋顶棚被占用,无法修复,在电梯开启时产生的运行声音将严重影响到购房人的身心健康,张松、宋成超依据合同约定要求赔偿未违反法律规定。三、海亮房地产公司未按合同约定交付房屋,应当支付涉案房屋逾期交付违约金至交付双方合同约定标准时止。双方签订的《商品房买卖合同》,是海亮房地产公司提供的合同文本,是双方真实意思表示,且不违反法律规定,海亮房地产公司应严格按合同约定向张松、宋成超交付涉案房屋。原审法院仅仅判决海亮房地产公司至2019年7月20日逾期交房违约金与事实不符,张松、宋成超合法权益未得到保护。四、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋层高为4.6米,即视为房屋4.6米以内的空间全部属于张松、宋成超独立私有使用权、现在海亮房地产公司侵占了其私有的空间达高度1.45米,致使其不能独自使用属于自己的产权房屋违约。海亮房地产公司辩称，双方合同约定案涉房屋为现房，合同附件四补充协议第五条明确约定，买受人对商品房的具体结构和其他情况充分了解。买受人在购房前多次到房屋查看现状，该电梯部分层高与其他层高不符显而易见，买受人对此充分认可，且出卖人对该套房屋的单价也低于相邻房屋，即双方商谈对层高略低的补偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张松、宋成超的上诉理由不能成立。张松、宋成超向一审法院起诉请求：1.依法判令海亮房地产公司按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，海亮房地产公司按合同第三条约定交付房屋层高即4.6米进行交付；2.依法判令海亮房地产公司支付张松、宋成超逾期交房违约金5742元（暂计算至2019年7月2日按日支付已交总房款的0.01%违约金至2019年10月1日）；2019年10月1日以后的违约金按此标准支付至符合合同约定房屋时止；3.判令海亮房地产公司按合同约定第十三条交付使用的商品房的装饰、设备标准达到双方约定（附件三）的标准，即顶棚（屋顶）为混凝土结构面，并双倍偿还张松、宋成超损失5万元（暂按5万元计算，以评估为准）；4.本案诉讼费由海亮房地产公司承担。一审法院认定事实：2019年7月1日，张松、宋成超与海亮房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张松、宋成超购买海亮房地产公司开发建设的位于学瀚路西侧、凤德路南侧，名为海亮明珠花园三期2号楼1单元1层01016号房屋，房屋用途为商业用房，钢混结构，层高为4.6米，建筑面积67.49平方米，房屋单价为:9927.40元，房屋总价款为670000元整，房屋交付期限为2019年7月1日前。合同签订后，张松、宋成超支付了购房款，但在2019年7月20日交付房屋时，张松、宋成超发现案涉房屋的层高不全是4.6米，前半部分约49.85平方米的房屋层高为4.6米，后半部分约17.64平方米的房屋层高不足4.6米，约为3.5米，该区域上方系扶手电梯，且这17.64平方米的顶棚不是混凝土结构面，违反合同约定，双方协商未果，张松、宋成超遂诉讼至法院。一审法院另查明，案涉商铺位于海亮明珠花园三期2号楼1单元1层01016号，海亮明珠花园2#5#楼于2015年5月25日竣工验收，系现房。张松、宋成超在与海亮房地产公司签订《商品房买卖合同》前曾到商铺现场查看房屋状况。2019年10月8日，张松、宋成超以案涉商铺的地址办理了工商注册登记，2019年11月，张松、宋成超自行进入案涉商铺并使用。一审法院认为，张松、宋成超与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。本案中，涉案商铺系现房，已验收合格并交付使用，且张松、宋成超购买前也实地查看过，对房屋的结构、状况应是知晓的，不存在签订合同后变更规划设计的情形，不能视为海亮房地产公司违约，且张松、宋成超现已使用商铺，故对张松、宋成超要求蚌埠海亮房地产有限公司继续履行《商品房买卖合同》，并按合同约定交付层高为4.6米房屋的请求，不予支持。对于张松、宋成超要求海亮房地产公司支付逾期交房违约金的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房期限为2019年7月1日。庭审中双方均认可2019年7月20日交接房屋时，张松、宋成超发现房屋存在问题，不予接受，此时可视为蚌埠海亮房地产有限公司的交房时间，故对该项诉请，支持违约金1340元（自2019年7月1日起按已交付房款670000元的日万分之一计算至2019年7月20日止）。对于张松、宋成超要求蚌埠海亮房地产有限公司按合同约定交付房屋的顶棚为混凝土结构面，并双倍赔偿张松、宋成超损失5万元的请求，因案涉房屋有部分空间的顶棚被扶手电梯占用，无法用混凝土浇筑，且张松、宋成超也未提交相应的证据证明其损失数额，故对张松、宋成超的该项诉请，不予支持。综上所述，对张松、宋成超要求海亮房地产公司支付张松、宋成超逾期交房违约金的请求，予以支持1340元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、蚌埠海亮房地产有限公司给付张松、宋成超逾期交房违约金1340元，于判决生效后十日内。二、驳回张松、宋成超的其他诉讼请求。如果蚌埠海亮房地产有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，减半收取597元（张松、宋成超已预付），由张松、宋成超共同负担547元，蚌埠海亮房地产有限公司负担50元，于判决生效后七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：张松、宋成超与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，其中第五条约定：“买受人在购买本商品房时，已经对本商品房的具体结构、相应其他情况以及房屋周边环境充分了解并认可。”第二十八条约定：“本补充协议内容与商品房买卖合同内容不一致的，以本补充协议为准。”本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，张松、宋成超已对案涉商铺装修使用，据此可以认定买卖合同的标的物已经交付，张松、宋成超诉请海亮房地产公司继续履行交付义务缺乏依据。张松、宋成超与海亮房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，案涉标的房屋系已经建成的现房，张松、宋成超亦实地查看过房屋，综合案涉合同的签订背景和《合同补充协议》第五条、第二十八条的约定，可以认定双方当事人之间的商品房买卖系现房买卖，且张松、宋成系在对该房屋具体结构等相关信息充分了解的基础上与海亮房地产公司签订买卖合同，表明双方当事人对于以该特定的现房作为买卖标的物已经达成合意，故海亮房地产公司交付的案涉房屋符合约定。张松、宋成超主张案涉房屋后半部分约17.64平方米的房屋层高不足4.6米，约为3.5米，该区域上方系扶手电梯，且该17.64平方米的顶棚不是混凝土结构。该主张描述的即系标的物的具体结构问题，因该结构状况在房屋买卖和交付时即已存在，属当事人合意范畴，张松、宋成超就此要求海亮房地产公司承担违约责任的主张，本院不予支持。关于海亮房地产公司因逾期交房而支付的违约金问题，海亮房地产公司按照约定向张松、宋成超交付特定标的物，张松、宋成超负有接受标的物的义务，一审法院将逾期交房违约金计算至海亮房地产公司履行交付义务之日并无不当。综上所述，张松、宋成超上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194元，由张松、宋成超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年五月二十九日法官助理祁克轩书记员陈冉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。