湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初5356号原告：叶祥伟，男，1977年6月13日出生，汉族，湖北省蕲春县人，个体工商户，住武汉市武昌区（户籍地湖北省蕲春县），委托诉讼代理人：叶贤骥，湖北良朋律师事务所律师（特别授权代理）。被告：周荣秀，女，1954年11月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曾健雄，湖北赫诚律师事务所律师（一般代理）。被告：喻宗英，男，1955年10月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：曾健雄，湖北赫诚律师事务所律师（一般代理）。第三人：喻志敏，男，1984年7月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市汉阳区，原告叶祥伟与被告周荣秀、喻宗英、第三人喻志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原告叶祥伟向本院申请追加喻志敏为本案第三人，本院认为喻志敏与本案有利害关系，应予追加。原告叶祥伟及其委托诉讼代理人叶贤骥，被告周荣秀及喻宗英的委托诉讼代理人曾健雄到庭参加诉讼，第三人喻志敏经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶祥伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同义务，配合原告办理位于青山区建设十一路七星天兴花园39栋1单元202号房产产权过户手续；2.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月30日签订二手房买卖合同，双方约定签订合同当日原告支付被告房款275000元，尾款15000元在办理过户当天支付，待被告办理出不动产权证后十五个工作日内为原告办理产权过户手续。原告按照合同约定，当日支付购房款275000元。现被告已经办理出不动产权证，原告多次通知被告要求被告为原告办理过户手续，被告以房屋增值等各种理由要求原告加付尾款，拒不办理过户。故原告诉至法院，请求判如所请。被告周荣秀、喻宗英辩称：1.涉案房屋为两被告共同财产，周荣秀售房时未经共有人喻宗英同意，事后亦未经喻宗英追认。2.涉案房屋为经济适用房，该二手房买卖合同违反了法律的强制性规定，房屋买卖合同应为无效。3.即便买卖合同有效也不产生物权期待性，经济适用房有五年的限制交易期限，原告不能要求被告办理过户手续。故请求驳回原告叶祥伟的诉讼请求。第三人喻志敏未到庭参加诉讼。本院审理查明:第三人喻志敏系被告周荣秀、喻宗英之子。2016年10月30日，原告叶祥伟与被告周荣秀、第三人喻志敏签订《二手房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定叶祥伟向周荣秀、喻宗英购买青山区建设十一路七星天兴花园39栋1单元202号建筑面积44.41㎡房屋，总价290000元，其中签订合同当天叶祥伟支付275000元，周荣秀、喻宗英交付钥匙；尾款15000元叶祥伟在过户当天支付。双方约定待开发商通知周荣秀、喻宗英此房能够办理房屋一手房不动产证（费用周荣秀、喻宗英自理）出来后的十五个工作日内办理产权转移过户手续（过户费用由叶祥伟负担）。《合同》落款处有被告周荣秀及第三人喻志敏签名，并注明“喻志敏代喻宗英”字样。同日，武汉世纪芳华地产经纪有限公司出具《补充证明》，载明房屋买卖合同是自主自愿的交易行为，武汉世纪芳华房地产经纪有限公司有义务协助各方办理产权转移手续事宜。《补充证明》落款处有周荣秀签名及第三人喻志敏签名，并注明“喻志敏代喻宗英”字样。武汉世纪芳华房地产经纪有限公司青宜居专卖店在《补充证明》上加盖印章，该公司当时的工作人员方某在《补充证明》上签名。合同签订当日，叶祥伟通过中国工商银行账户向周荣秀银行账户转账275000元。周荣秀、喻志敏出具《收条》一份，载明“今收到叶祥伟购买青山区七星天兴花园39-1-202号住房，全部房款人民币贰拾柒万伍仟元整，￥275000”，收款人处有被告周荣秀及第三人喻志敏签名，并注明“喻志敏代喻宗英”字样。2019年9月30日，周荣秀办理了涉案房屋的不动产权证书，该证书载明不动产权利人为周荣秀，共有情况为单独所有，权利性质为划拨/动迁房，房屋建筑面积为45.12㎡。后叶祥伟要求周荣秀办理产权权属变更登记未果，故叶祥伟诉至法院。庭审时，叶祥伟称购买诉争房屋时为整套购买，即按套购买涉案房屋的总价为290000元。本院另查明，2008年1月4日，周荣秀通过拆迁获得七星·青山天兴花园选房资格。后周荣秀与武汉大桥实业集团有限公司签订《武汉市经济适用住房（动迁安置房）买卖合同》，取得青山区建十一路七星天兴花园39栋1单元2层202号房屋。2016年10月30日，叶祥伟购买了涉案房屋并支付中介费6000元，后装修房屋并出租至今。周荣秀、喻宗英于1983年9月15日登记结婚，于2019年4月11日协议离婚，双方《自愿离婚协议书》载明“双方名下无房产、财产，无债务”。上述事实有《二手房买卖合同》、原告《借记卡账户历史明细清单》、《收据》、《武汉市不动产权登记信息查询单》、两被告结婚证、《自愿离婚协议书》、《房屋拆迁货币安置协议书》、《武汉市经济适用住房（动迁安置房）买卖合同》及原、被告陈述予以证实。本案审理过程中，原告叶祥伟申请证人方某出庭作证，方某称订立本案所涉《合同》时，被告周荣秀携带有《房屋拆迁货币安置协议书》、《武汉市经济适用住房（动迁安置房）买卖合同》等资料原件，均载明房屋权利人为周荣秀。方某述称其在《合同》订立时亦通过电话联系被告喻宗英询问房屋买卖事宜，喻宗英称房屋是周荣秀娘家的房屋，周荣秀及喻志敏可以做主。叶祥伟支付房屋价款后，周荣秀将持有的发票、维修基金、拆迁合同原件交给了叶祥伟。本院认为，本案争议焦点为关于房屋买卖合同效力问题。认定本案房屋买卖合同的效力需要解决以下两个问题：1、第三人喻志敏代喻宗英在买卖合同上签字行为的效力认定。2、涉案房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。关于第三人喻志敏代喻宗英在房屋买卖合同上签字行为的效力认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”结合本案看，第一，第三人喻志敏为被告周荣秀、喻宗英之子，房屋出售时一家三口中有两人均到现场，基于三人之间特殊的身份关系，使原告叶祥伟有理由相信第三人喻志敏能够代表喻宗英。第二，在订立房屋买卖合同时，被告周荣秀、第三人喻志敏出具了真实的《房屋拆迁货币安置协议书》、《武汉市经济适用住房（动迁安置房）买卖合同》，原告叶祥伟尽到了基本的注意义务；在交易过程中，原告叶祥伟向被告周荣秀支付了合理对价，该房屋亦实际交付给原告叶祥伟使用，原告装修并出租涉案房屋至本案诉讼时已达三年，而在此期间，被告喻宗英均未提出过异议，现喻宗英称对售房事实不知情，明显不符合常情常理。第三，被告周荣秀、喻宗英在2019年4月11日办理离婚，并在离婚协议中明确“双方名下无房产、财产，无债务”；周荣秀于2019年9月30日办理房屋权证时将共有情况登记为单独所有，该内容亦能进一步证明喻宗英已知周荣秀将涉案房屋出售他人，涉案房屋已与己无关。第四，证人方某虽系房屋中介公司员工，但其称订立合同时曾与喻宗英联系，喻宗英作出了周荣秀及喻志敏可处置诉争房屋的意思表示，能与本案其他事实和证据相印证，故对其证实喻宗英知情并同意售房的证言，本院予以采信。综上，本院认为，无论是事前还是事后，被告喻宗英都应对房屋买卖知情，原告叶祥伟亦有理由相信第三人喻志敏有代理权,喻志敏代喻宗英在合同中签字的代理行为应为有效。对于被告称喻宗英未向喻志敏授权，其对涉案房屋买卖合同不知情且不予追认的答辩意见，本院不予采信。关于涉案房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为，被告周荣秀所签的《武汉市经济适用住房(动迁安置房)买卖合同》中明确所购房屋为“动迁安置房”，《武汉市不动产权登记信息查询单》亦载明该房屋的权利性质为划拨/动迁房。我国法律及行政法规并未禁止买卖动迁安置房，故涉案的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,合同应为有效。综上，原告叶祥伟与两被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告均应按照约定全面履行合同义务。原告叶祥伟已按合同约定支付房款275000元，被告周荣秀已于2019年9月30日办理了涉案房屋的不动产权登记，两被告按照合同约定应协助原告办理房屋产权变更登记手续。现两被告抗辩称涉案房屋性质为经济适用房，有五年的限制交易期限，房屋不具备办理产权变更登记的条件。对此，本院经走访相关部门了解到动迁安置房不同于一般意义的经济适用房，涉案房屋现可依规办理产权转移登记手续，故对两被告抗辩称无法办理产权变更登记的意见本院不予采信。根据合同约定，原告在办理房屋权属变更登记手续时，应支付涉案房屋尾款15000元给被告，且涉案房屋的产权变更登记产生的费用由原告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告周荣秀、喻宗英于本判决生效之日起10日内协助原告叶祥伟办理坐落于青山区建设十一路七星天兴花园39栋1单元2层202号房屋权属变更登记手续,将该房屋登记至原告叶祥伟名下，房屋权属变更登记产生的费用由原告叶祥伟负担；二、原告叶祥伟于办理房屋权属变更登记当日向被告周荣秀、喻宗英支付房屋尾款15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5650元、保全费3520元,由被告周荣秀、喻宗英负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  洪翠临人民陪审员  张青武人民陪审员  刘 波二〇二〇年五月二十八日法官助理王潇书记员司思