浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3420号上诉人（原审原告）：王钰，女，汉族，1974年3月23日出生，住嘉善县。上诉人（原审原告）：金序萍，男，汉族，1954年11月28日出生，住嘉善县。两上诉人委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄峰，男，汉族，1969年8月1日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：苏建林，浙江子城律师事务所律师。上诉人王钰、金序萍因与被上诉人黄峰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院(2019）浙0421民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王钰、金序萍上诉请求：撤销原判，改判支持王钰、金序萍一审诉讼请求。事实和理由：一、一审采信黄峰的陈述，认为双方系转租赁关系，显属认定不当。黄峰在（2019）浙0421民初24号案件中答辩称其与顾庆红有一个口头协议，房子由顾庆红建造，并同意其免费使用10年。在庭审中又陈述其和顾庆红口头说由其办手续，免费使用10年。庭审中黄峰改口称其与顾庆红是租赁关系。根据黄峰提供的其与顾庆红的租赁合同，黄峰租赁房屋给顾庆红后顾庆红并无转租权限。另外，姑且不论黄峰与顾庆红租赁合同的真实性，在顾庆红将股份转让给王钰、金序萍后，顾庆红与黄峰之间的租赁关系已经结束，在此情况下，王钰、金序萍与黄峰签订租赁合同。涉案房屋出现了两份租赁合同，既不符合常理，也有违诚信原则。黄峰称其与王钰、金序萍签订的租赁合同是为了方便办证不属实。二、王钰、金序萍与黄峰之间系房屋租赁关系。2015年9月30日顾庆红将客栈股份转让给王钰、金序萍，王钰、金序萍故与黄峰签订租赁合同。顾庆红已经支付租金80万元、押金10万元、转租费9万元，王钰、金序萍没有支付黄峰相关租金，但顾庆红交付给黄峰的相关租金应当视作王钰、金序萍支付了案涉房屋的租金。三、本案系房屋租赁关系，案涉出租房存在违法改建的情况，而且改变了房屋规划用途，应认定为无效合同。根据黄峰提交的房屋所有权登记申请书，涉案房屋建筑面积为115.86平方米，层数为1层，规划用途为住宅。依据王钰与黄峰签订的租赁合同，租赁物的建筑面积为115.86平方米，占地面积180平方米左右。改建后的房屋层数为2层，面积约为220平方米。结合黄峰在（2019）浙0421民初24号案件中答辩中有关房子由顾庆红建造的陈述，涉案房屋存在搭建、改建的事实。但黄峰至今未能出示相关部门的规范许可。黄峰擅自改变房屋规划用途，案涉房屋租赁合同应认定为无效。四、案涉房屋被相关部门查封，案涉租赁合同目的无法实现。一审认定2018年10月12日因客栈存在产权纠纷，王钰、金序萍暂停营业。该认定有误。2018年8月有人到客栈闹事，自称其系客栈房东，要求收回房产。2018年10月12日西塘镇联合整治组对案涉房屋予以全面查封，同时要求王钰、金序萍交回特种行业许可证，王钰、金序萍被迫交回特种行业许可证，并在公安机关打印好的情况说明上签字捺印。情况说明上的内容并非王钰、金序萍真实意思表示。黄峰称王钰、金序萍主动上交特种行业许可证缺乏事实依据，而且，房屋被查封的原因之一就是房屋存在改建的情况。由于房屋出现产权纠纷，导致房屋被查封，责任在于黄峰一方。现房屋因查封而无法使用，房屋租赁合同目的无法实现，王钰、金序萍要求解除合同的请求应予以支持。五、一审依据《中华人民共和国物权法》第九十七条作出判决，系适用法律有误。黄峰出租涉案房屋，既不属于处分行为，也不属于修缮行为。黄峰将房屋出租给王钰、金序萍的行为为债权行为，不属于物权行为，故本案不能依据《中华人民共和国物权法》规定作出判决。黄峰二审答辩认为金序萍并非本案适格原告。金序萍不是租赁合同当事人，而且客栈的经营主体系王钰。王钰与金序萍之间存在的合同关系与黄峰无关。另外，黄峰与顾庆红在2014年6月18日签订租赁合同，并随后以此为基础与王钰、金序萍合作开展客栈经营。2014年8月，顾庆红与王钰合伙经营客栈。为办理客栈经营手续，黄峰于2014年10月13日与王钰签订租赁合同，在2015年1月1日王钰又与黄峰母亲签订租赁合同，两份合同都是为了办证需要，并未要求王钰支付租金。据王钰、金序萍陈述，在2018年8月有人至客栈闹事，但王钰、金序萍没有要求该闹事者承担责任。2018年10月客栈查封，但王钰、金序萍没有提起行政诉讼或复议。在2019年1月2日王钰、金序萍起诉顾庆红要求解除与顾庆红签订的合伙经营合同和客栈股份转让协议，要求顾庆红返还合伙投资款，赔偿相应的装修损失，后王钰、金序萍败诉。王钰、金序萍转而提起本案诉讼。（2019）浙0421民初24号生效判决认定王钰、金序萍与顾庆红之间的合伙经营合同及客栈股份转让协议有效，王钰、金序萍所有给付行为都是该两份协议项下的履约行为，与黄峰无关。王钰、金序萍就其与黄峰签订的房屋租赁合同未支付过任何款项。顾庆红在上述案件答辩称其租赁了涉案房屋，并支付了租金和押金，取得了十年租赁权限。顾庆红与王钰合伙的资本也是以十年租期利益和翻修投入的资金来折算，其退出合伙的股权折价也是以此为基础。王钰、金序萍将含有10年租金的合伙投入及股权转让款给付了顾庆红，与黄峰没有关联。顾庆红与黄峰之间未有解除租赁关系的意思表示，王钰、金序萍称顾庆红与黄峰之间的房屋租赁关系已经终止缺乏依据。涉案房屋取得了房屋所有权证书，租赁合同约定的租赁面积也是房产证登记面积，黄峰不存在将改建的房屋进行出租的行为。涉案房屋也不存在被查封的事实，客栈的特许经营许可证是王钰、金序萍自愿上交。该房屋也不存在产权争议，黄峰有充分的授权处分该房屋，包括维修、出租、出售。商业经营风险应由王钰、金序萍自行承担，行政查封行为或案外人的无理取闹行为应由王钰、金序萍寻求司法途径保护自己的权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。王钰、金序萍向法院提起诉讼请求：一、解除王钰、金序萍与黄峰订立的《租赁合同》；二、黄峰退还王钰、金序萍190000元（押金10万元、转租费9万元）；三、黄峰退还王钰、金序萍剩余租金493332元（2018年11月-2024年12月）；四、黄峰赔偿王钰、金序萍损失550000元（装修实际投入，以评估价格为准）；五、黄峰支付王钰、金序萍违约金100000元；六、本案诉讼费用由黄峰承担。一审法院经审理认定：2014年6月18日，黄峰与案外人顾庆红签订租赁合同，将坐落于房屋（房产证面积115.86㎡、占地面积180平方左右）出租给案外人顾庆红，依据双方约定，租金为80万元，租期为2014年8月28日至2024年8月27日，案外人顾庆红在对房屋修缮、装修产生的费用由案外人顾庆红承担。依据协议，案外人顾庆红陆续向黄峰支付租赁费80万元、押金10万元，转租费9万元。2015年1月1日，王钰、金序萍与案外人顾庆红订立《合伙经营合同》，共同出资各三分之一，翻修房屋，用于经营旅馆。同年5月27日，案外人顾庆红与王钰订立《可来卧客栈经营权承包协议》，协议约定案外人顾庆红把三分之一的三年经营权承包给王钰，王钰每年支付案外人顾庆红固定回报86000元。同年9月30日，顾庆红在《客栈股份转让协议》签名，依据转让协议，可来卧客栈顾庆红所有的股权投资金转让给王钰、戴素荣（金序萍之妻）。2015年9月22日、10月23日，顾庆红分别出具收条，载明可来卧客栈1／3股份转让款已全部结清。因顾庆红将客栈股份转让给了王钰、金序萍，王钰、金序萍（王钰）与黄峰于2014年10月13日订立《租赁合同》，约定：黄峰（甲方）将位于房屋租给王钰（乙方），甲方同意乙方根据经营需要对租赁建筑物进行修缮及装修；租赁期限10年（2015年1月1日至2024年12月31日止），10年租金合计160万元。另，王钰与陆泉明（系黄峰母亲）订立《租房协议》，约定王钰向陆泉明租用西塘烧香港南22弄4号房屋（房产证面积115.86㎡、占地面积180平方左右）。2017年6月26日，王钰、金序萍客栈经营取得特种行业许可证（嘉善县西塘镇觉色客栈）。2018年8月，有人到客栈闹事，称系该租房房东，并要收回房产。为陆物华、陆泉华、陆物光、陆物革、陆泉新、陆泉明6人共有；建筑面积115.86㎡；黄峰在与案外人顾庆红以及与王钰、金序萍签订租房合同时，已经取得6个共有人中的5人授权委托（除陆泉华外）。2018年10月12日，因客栈租房存在产权纠纷，王钰、金序萍暂停营业。一审法院经审理认为，王钰、金序萍以所租赁的坐落于权属存在争议影响其正常经营为由，要求解除相关租赁合同并要求黄峰退还租金赔偿损失。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，对共有物处分或修缮，需经三分之二以上共有人同意。本案中为陆物华、陆泉华、陆物光、陆物革、陆泉新、陆泉明6人共有，且6人中有5人同意并委托黄峰经办，显然已经超过了三分之二多数，故王钰、金序萍以租赁的房屋权属存在争议影响其正常经营为由，要求解除租赁合同的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持；其次，本案是案外人顾庆红与黄峰先行签订租房合同，租下坐落于房屋，再由王钰、金序萍加入与顾庆红合伙经营，然后由王钰、金序萍承包经营，最后是案外人顾庆红退出合伙，由王钰、金序萍经营，王钰、金序萍并没有直接向黄峰支付租金，一审法院认定王钰、金序萍与黄峰的关系为转租赁关系。至于王钰、金序萍（王钰）与黄峰于2014年10月13日订立的《租赁合同》，但王钰、金序萍没有直接向黄峰支付租金，并未实际履行，疑似为方便办理各种证照所签。综上，王钰、金序萍要求解除双方所签租房合同缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持，应予驳回。王钰、金序萍的其他诉讼请求，因丧失解除合同的前提，一审法院无需进一步审理。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第六十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王钰、金序萍对黄峰的诉讼请求。一审诉讼费16800元，减半收取8400元，财产保全费5000元，合计13400元，由王钰、金序萍承担。王钰、金序萍二审提交照片打印件4张，证明房屋已经被执法部门查封的事实，另外，从照片来看，房屋已经变成了上下两层，与所有权证书登记的一层相比建筑结构发生了改变，房屋存在违章搭建的情况。黄峰质证后对照片的真实性没有异议，但认为房屋被贴封条不等同于被查封。另外，房屋是王钰、金序萍自行翻建。本院认证意见：照片的真实性予以认定，但仅凭照片，无法认定房屋被贴封条的原因。另外，按照王钰、金序萍在（2019）浙0421民初24号案件中的陈述，其与顾庆红合伙期间对房屋进行了装修，故不能认定房屋系由黄峰进行改造后出租的事实。黄峰二审未进行举证。王钰、金序萍认为王钰与黄峰签订租赁合同的时间为2015年10月，顾庆红退出合伙后其与黄峰签订租赁合同。经审查，黄峰与王钰签订的租赁合同载明的签订日期为2014年10月13日，王钰、金序萍认为实际签订日期为2015年10月，缺乏证据证明，不予采信。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，王钰、金序萍认为其与顾庆红解除合伙关系后与黄峰签订了租赁合同，其请求解除与黄峰签订的租赁合同。根据查明的事实，王钰与黄峰于2014年10月13日签订了租赁合同。根据王钰、金序萍在（2019）浙0421民初24号案件中的陈述，其在2014年与顾庆红开始合伙经营，在2015年1月1日王钰、金序萍与顾庆红签订书面合伙协议。顾庆红在2014年6月18日与黄峰签订租赁合同，在2015年9月30日与王钰等签订股权转让协议，之后顾庆红退出客栈经营。因此，在2014年10月13日王钰与黄峰签订租赁合同之时，王钰、金序萍与顾庆红尚处于合伙经营阶段，其合伙人顾庆红已与黄峰签订租赁合同。王钰与黄峰签订的租赁合同所约定的租金是160万元，王钰应在签约时一次性付清该160万元，而黄峰与顾庆红签订的租赁合同约定的租金是80万元，两份合同约定的租金标准相差悬殊。而且，王钰未向黄峰支付过租金，仅向顾庆红支付过合伙经营投资款项。因此，王钰、金序萍并非是依据王钰与黄峰签订的租赁合同而占有使用房屋，王钰与黄峰于2014年10月13日签订的租赁合同并非双方真实意思表示，王钰、金序萍要求解除该份租赁合同，并据此要求黄峰退还押金、租金并赔偿损失等请求缺乏依据，本院不予支持。至于王钰、金序萍提出的房屋存在权属争议影响其正常经营的理由是否成立，本案不作审查。综上，王钰、金序萍的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回，一审判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16800元，由王钰、金序萍负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年五月十一日书记员 赵婉沁