河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4438号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵梅荣，女，汉族，1950年12月6日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张卓，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳莲枝，女，汉族，1951年3月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：肖向功，河南兰博律师事务所律师。上诉人赵梅荣因与被上诉人岳莲枝确认合同效力纠纷河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵梅荣的委托诉讼代理人张卓、被上诉人岳莲枝的委托诉讼代理人肖向功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵梅荣上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判赵梅荣对岳莲枝不存在赔偿义务；2.改判赵梅荣不承担鉴定费用；3.改判岳莲枝承担本案一审（本诉、反诉）、二审案件受理费。事实和理由：一、赵梅荣与岳莲枝于2003年6月4日签订《房屋转让协议》，将自己的职工集资住房以6万元价格转让给岳莲枝。双方按照协议完成交付，未办理过户。2005年郑州铁路局下发“职工集资住房证”，明确房屋是租给职工，不得转让。赵梅荣与岳莲枝协商退房事宜。经一审核实，该房屋在国有划拨土地上建设，属于国有财产，禁止过户和转让。二、一审判决第四项和鉴定费、诉讼费承担适用法律错误。1.赔偿房屋增值价值以合同成立、一方违约为前提，但涉案《房屋转让协议》为无效合同，故一审判决赵梅荣赔偿岳莲枝房屋增值价值损失错误。2.岳莲枝2003年装修房屋，已使用16年，其现值或残值应为零。3.鉴定费用应当根据谁主张、谁负担的原则，由岳莲枝承担。4.改判后诉讼费用应由岳莲枝承担。岳莲枝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回赵梅荣的上诉请求。一、关于原审判决书第四项，一审评估鉴定装修费16000多元，法院判决3000元，没有异议。二、对房屋增值价值30万元，一审中因产权和土地性质无法评估，法院综合该房产所处的地段位置、结构，酌定房屋增值价值为30万，没有异议。赵梅荣向一审法院起诉请求：1．确认赵梅荣与岳莲枝签订的《房屋转让协议》无效；2．判令双方返还因签订合同而取得对方的财产（岳莲枝返还赵梅荣位于郑州市管城回族区印刷厂街3号楼8号七单元四层西户的房屋；赵梅荣返还岳莲枝转让款6万元）；3．案件受理费由岳莲枝负担。岳莲枝向一审法院反诉请求：1．赵梅荣返还岳莲枝购房款60000元并自2003年6月4日起按年利率6％支付利息；2．赵梅荣向岳莲枝支付因其过错给岳莲枝造成的损失883090元；3．本案诉讼费由赵梅荣承担。一审法院认定事实：2003年6月4日，赵梅荣（甲方）与岳莲枝（乙方）签订《房屋转让协议》一份，主要约定：甲方将位于郑州市印刷厂街7单元4层西户二室一厅的房屋转让给乙方；转让价款为60000元，入住所需其他费用及押金由乙方负责；甲方应协助乙方办理过户手续，未过户前甲方不再主张该房权利。合同签订后，岳莲枝向赵梅荣交付转让款60000元，赵梅荣将该房屋交付岳莲枝使用，岳莲枝进行装修后居住至今。关于涉案房屋，郑州铁路分局职工集资住房证以及集资款收据显示该房屋系郑州铁路分局的集资住宅，房屋座落为印刷厂街3号楼8号4层，使用面积57平方米，在其单位职工赵梅荣交纳20385元集资款后，分配给了赵梅荣使用。郑州铁路分局职工集资住房证明确载明：“集资住宅只限于集资的铁路职工家属居住，使用需凭集资住房证方可迁入，职工住房集资款，作为预交房租，居住后按月租金冲减，全部冲减后，职工仍需继续交纳房租，并换发住房证，职工因工作调动或死亡时，集资住房不得私自转让，应通过单位向房管部门交回住房，由房管部门清点室内设备后，由集资办退还个人集资剩余款项，本证应妥善保管，私自转让无效”。2018年7月，由于此前所交的住房集资款已经全额抵扣房租，赵梅荣向房管部门续交房租，后与岳莲枝就退房退款问题协商未果，诉至该院。2019年3月4日，该院依法向郑州铁路分局房管部门进行调查核实，确定本案涉案房屋系郑州铁路分局交由赵梅荣使用的集资房，房屋使用权人并无转让房屋的权利，对赵梅荣与岳莲枝之间的房屋交易不予认可。诉讼中，岳莲枝申请对涉案房屋自2003年6月4日起至2019年3月25日（申请鉴定之日）止期间房屋增值价值和其对该房进行装修的装修费用进行评估鉴定，该院依法分别委托河南省科健工程造价咨询有限公司、河南盛业房地产评估有限公司进行鉴定。2019年8月6日，河南省科健工程造价咨询有限公司于作出豫科造鉴字［2019］第12号鉴定意见书，对于涉案房屋装修工程的工程造价鉴定意见为16428.48元；关于房屋增值价值评估，因缺少房屋及土地权属信息等评估必须基础权属证明材料，河南盛业房地产评估有限公司于2019年5月22日予以退件。上述鉴定费用计5000元。另查明，与涉案房屋同为3号楼6单元6层房屋所有权人李河流出庭作证，陈述其房屋与涉案房屋性质相同，在补交了相关费用后，经郑州铁路局房产管理所批准，完善相关手续后，于2009年取得了房屋所有权证书，房屋性质为房改房，但是由于土地使用权仍是属于铁路系统，因此至今未能办理土地权属证书。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案赵梅荣与岳莲枝签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，但是签订合同时，赵梅荣并未原始或继受取得涉案房屋合法的所有权或处分权，故赵梅荣买卖涉案房屋属于无权处分，并且截至开庭时，赵梅荣不仅仍未取得相关权利人的追认，而且权利人明确表示对双方之间的房屋交易不予认可，因此，赵梅荣主张上述《房屋转让协议》无效，原审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，岳莲枝应当将涉案房屋返还给赵梅荣，赵梅荣应当将收取的房屋转让款60000元返还给岳莲枝。关于岳莲枝主张的赔偿损失问题，原审法院认为，岳莲枝主张的购房款利息部分，因其居住使用涉案房屋期间的租金系原告所交的住房集资款抵扣的，故对于该项损失，原审法院酌定双方互相抵消。岳莲枝主张的其他损失包括房屋装修费用损失和房屋增值价值损失，原审法院认为，首先，赵梅荣将并未依法取得所有权的房屋进行买卖，明显具有过错；其次，岳莲枝作为购房人在明知所购房屋尚不具备不动产产权登记条件的情况下，仍然签订买卖合同购买该房屋，属明知存在较大风险仍进行交易，其自身亦存在过错；再次，在双方签订的《房屋转让协议》中，赵梅荣明确承诺协助岳莲枝办理过户手续，并且未过户前赵梅荣不再主张该房权利，而本次起诉正是赵梅荣违反承诺，并且出庭证人所作陈述以及证人已经办理了与涉案房屋同一栋楼房屋所有权证书的事实，能够证明涉案房屋在办妥房改手续、交纳相应费用、取得房屋权利人批准同意后能够办理房屋所有权证书，也就是说如果赵梅荣尽力协助办理相关手续，是能够取得合法的房屋所有权的，现赵梅荣违反承诺，造成岳莲枝未能取得房屋所有权，过错程度较大，原审法院酌定赵梅荣承担70％的责任。因此，对于岳莲枝主张的房屋装修费用，根据司法鉴定评估意见，结合双方过错责任比例以及装修的时间、实际使用情况，原审法院酌定赵梅荣赔偿被告装修费用3000元。岳莲枝主张的房屋增值价值损失，虽然鉴定机构无法出具评估意见，但岳莲枝该项主张理由正当，综合考虑双方过错责任比例、目前郑州市普通商品房价格、涉案房屋的面积（集资住房证载明使用面积为57平方米）、坐落位置、使用年限、办理房改手续尚需交纳的相关费用、双方签订合同时所能预见的合同风险等因素，原审法院酌定赵梅荣赔偿岳莲枝房屋增值价值损失300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、2003年6月4日赵梅荣与岳莲枝签订的《房屋转让协议》无效；二、岳莲枝于判决生效之日起三十日内将《房屋转让协议》中约定的位于郑州市印刷厂街7单元4层西户二室一厅的房屋返还给赵梅荣；三、赵梅荣于判决生效之日起三十内返还岳莲枝购房款60000元；四、赵梅荣于判决生效之日起三十内赔偿岳莲枝房屋装修损失3000元、房屋增值价值损失300000元；五、驳回岳莲枝的其他反诉诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，反诉费6900元，鉴定费5000元，由赵梅荣承担7505元，岳莲枝承担5795元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉房屋用地系郑州铁路局管理使用的国有划拨土地，未经有关部门批准，根据法律规定不得转让。因此，双方签订的《房屋转让协议》无效。本案争议的焦点是《房屋转让协议》认定无效的后果。根据《中华人民共和国合同法》58条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵梅荣将并未依法取得所有权的房屋进行买卖，明显具有过错；岳莲枝作为购房人在明知所购房屋尚不具备不动产产权登记条件的情况下，仍然与赵梅荣签订房屋转让协议，其自身亦存在过错，应对转让协议无效后果承担相应的责任。原审法院根据查明事实，酌定赵梅荣承担70％的责任，同时，参考司法鉴定评估意见，以及装修的时间、实际使用情况，对于岳莲枝主张的房屋装修费用，酌定赵梅荣赔偿3000元并无不当。关于岳莲枝主张的房屋增值价值损失，原判认为虽然鉴定机构无法出具评估意见，但认为岳莲枝该项主张理由正当，考虑到郑州市普通商品房价格、坐落位置、使用年限等因素，酌定赵梅荣赔偿岳莲枝房屋增值价值损失300，000元，并无明显不当，故本院对赵梅荣称其不应承担赔偿义务的上诉意见，不予支持。至于赵梅荣关于诉讼费、鉴定费的上诉主张，因其存在过错，应由其承担诉讼费、鉴定费，本院对其该项上诉意见，亦不予支持。综上所述，赵梅荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5845元，由上诉人赵梅荣负担。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  马 莉审判员  杨彦浩二〇二〇年五月二十日书记员  阎 严