河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2981号上诉人（原审原告、另案被告）：张宇，女，1990年4月9日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：罗爽爽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉峰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、另案原告）：蔡美桑，女，1992年1月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：郑州永合房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号富田太阳城8号门东商铺。法定代表人：杜金龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王延星，女，该公司员工。原审第三人：刘蕊，女，1985年12月9日出生，汉族，住河南省汝州市。上诉人张宇因与被上诉人蔡美桑、郑州永合房地产营销策划有限公司（以下简称永合公司）及原审第三人刘蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宇上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判永合公司向张宇交付5万元购房定金；2.依法撤销一审判决第三项；3.依法撤销一审判决第四项，改判蔡美桑赔偿张宇损失107159.6元；4.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。首先，法院认为合同缺乏解决问题的补救条款，张宇不认同。暂且不说张宇与蔡美桑非法律专业人士，再完美的合同，也可能会产生法律漏洞，引起纠纷。本案当事人签订的房屋买卖合同系永合公司提供的格式文本，整个合同是完整的，对于违约责任也有明确约定，并不缺少解决的途径或者违约金的约定。法院扩大解释了违约条款的含义，加重了张宇的注意义务。其次，一审错误认定三方均存在过错，导致合同目的不能实现。能够确认的事实：法院已认定《房屋买卖合同》有效，则根据合同约定过户时间系张宇取得不动产证60个工作日内，张宇2019年1月8日取得不动产权证，则过户时间在2019年4月9日截止。违约方的证明：第一，过户期限逾期，张宇采取积极催告义务，分别于2019年4月24日、2019年5月13日催告、通知蔡美桑，反而是蔡美桑怠于行动。第二，蔡美桑称张宇违反补充协议不支付另一半解押款，但没有相应证据；而张宇却有永合公司的员工，也是房屋买卖居间参与人张丰财的录音对话，张丰财明确承认蔡美桑没有解押款。张宇提供大量证据证明蔡美桑违约，因其违约行为致使不能实现合同目的。一审法院应综合双方证据的证明力来客观地认定过错方，而不应该以双方签订的合同“不规范”下定论。综上，望二审支持张宇上诉请求。张宇补充上诉理由：一、本案纠纷之所以产生的核心因素，就是二被上诉人在明知蔡美桑不具备购房资格的情况下，为了通过炒房的方式获取非法利益，与永合公司恶意串通；张宇在被欺骗的情况下，才与二被上诉人签订房屋买卖合同。一审判决对这一事实未予认定，属于认定事实错误。在一审案件审理中，通过第三人刘蕊的陈述，已经清楚的查明二被上诉人就是通过炒房的手段，非法获取7万元的收益。这一事实，蔡美桑从未告知张宇，刘蕊电话联系张宇时才获知此事。在当前，中央和地方都在严控炒房的形势下，一审判决对上述事实视而不见，属于认定事实不清。本案纠纷之所以产生的关键之处，就是蔡美桑和刘蕊都没有经济能力支付剩余房款，致使张宇在无法收到房款的情况下，被迫提出解除房屋买卖合同。同时，蔡美桑和刘蕊均不具有购房资格，也是买卖合同无法履行的重要原因。二、一审判决适用法律错误。一审判决在认定事实错误的情况下，适用合同法的相关规定，判决张宇承担法律责任，属于适用法律错误。三、一审判决存在程序违法。在一审程序中，上诉人与被上诉人均没有对房屋买卖合同涉及30万元首付款，提出明确的诉请；同时，在案件审理中，也未对30万元首付款作为案件焦点进行辩论。并且，主审法官也未对此向双方当事人进行释明，未告知当事人对诉讼请求是否进行变更。一审判决剥夺了上诉人基本的诉讼权利，因此，应当将本案件发回重审。蔡美桑辩称：当时签合同的时候有写补充协议，蔡美桑有权把这个房子指定买受人，然后首付30万，一审时提供了转账凭条。当时过年又跟张宇商量，因为中间就是买房子，蔡美桑跟刘蕊、张宇也商量过，重新再找个买方，张宇也同意了，这个当时也找了，一审时都提供过，说炒房蔡美桑不承认。永合公司辩称：关于上面说的现在蔡美桑和刘蕊都没有购房能力这一块。去年他们应该去公司协商过这个事情。当时刘蕊是可以买这个房子的，就是解押的问题。卖方当时不配合，没有往下面走，一直拖到现在，造成蔡美桑和刘蕊现在都买不了这个房子。还有就是张宇说的炒房非法获取利润这一块，一审判决撤销合同就是解除这个合同，这样的话就不存在炒房获取利润这些，还有当时房子签的是有协议的，把房子就是给刘蕊。当时也是卖方同意转让的，在这样的情况下才转让给刘蕊的，当时在中介公司签订的合同上面有一项写得非常清楚，就是一方有指定买受人的权利。刘蕊述称：我买这个房子的时候也是熟人介绍的，关系比较好，当时也没有想那么多都买了。买完以后，我装修了，还收租了，然后到过户的时候，当时就是蔡美桑通知我过户准备钱各一半。但是我们签协议上面有如果就是两年以后我是可以交易的，上面有写。如果交易155万以上的话，我还要再给中介公司2万块钱，如果交易155万以下的话就不用给这个钱。然后当时买房子的时候，我自己确实想换一个大的，当时我就找了一个中介公司找了一个人去买，当时那个人也愿意过户，就在过户当中他们发生了争执，然后房子就没有过户。我感觉两方都比较为难，又要打官司，但是我不想让他们打官司。最后一次我就跟他协商的时候，我准备了40万借款，就是所有的借款由我来出。当时蔡美桑我们三个有协商，当时他们都已经就是闹到要打官司的地步了。这个房子都没有过户。目前的话其实最主要的受害人就是我。因为我那个钱目前我转给蔡美桑，然后蔡美桑转给张宇那时候我还没有去购房，到最后我看这个房子确实也买不成了打官司。因为去年的时候我老公是有购房资格的，我们去年在是10月份我在融创金水福，我买了一套房子，然后这个房子当时我看他们俩打官司就买不了了，就没买了。一审判决的时候。利息可以抵就是抵那个房子的费用，因为把房子给他了，然后他付了利息，然后装修费的话是我装的。对装修费现在没有定，这个可以评估。张宇向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令蔡美桑赔偿张宇损失107159.6元；3.判令永合公司将其保管的37900元定金交付给张宇；4.本案诉讼费用由被告承担。蔡美桑向一审法院起诉请求：1.判令张宇双倍赔偿定金并承担原告律师费损失、租金损失暂计107000元；2.判令张宇继续履行合同办理解押并完成过户登记手续；3.判令张宇负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月2日，张宇（甲方、卖方）、蔡美桑（乙方、买方）及郑州良佣房地产营销策划有限公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方将位于郑州市管城回族区果园南路北、尚庄路西18幢25层2502号房屋（商品房买卖合同号：140××××3470，所有权人：张宇，建筑面积87.84㎡）出卖给乙方，房屋总价款121万元；2.乙方于合同签订时支付定金5万元（其中佣金12100元，代办费1500元，余额作为物业交割保证金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；3.付款方式：按揭贷款，双方应于不动产证下发后二十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应将首付房款存入存量房交易资金监管账户，剩余房款91万元由银行放贷自动转入存量房交易资金监管账户；具体贷款金额以银行确定的贷款金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于约定的金额或者银行不同意贷款的，乙方应当在交首付款时一次性补足；4.立契过户时间：甲乙双方应在不动产证下发后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续；5.交付房屋：甲方应在收到物业交付房屋使用权之日起当日向乙方交付房产；6.违约责任：甲方若违反立契过户的约定，应双倍返还乙方支付的定金；乙方若违反立契过户的约定，无权要求返还定金；如双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定总价款1‰的违约金。当日，双方签订《补充协议》一份，约定：1.双方协商一致，约定首付款的金额为30万元，于2017年6月12日前乙方向甲方支付；2.该房存在月供，甲方承担本金部分，乙方承担利息部分，于2017年6月份开始还，以后每个月5号前乙方将利息部分打给甲方，若不按时打款，导致还款逾期，则视为乙方违约；3.因该房存在贷款，过户前需解押，经双方协商一致，各承担一半解押款；4.如甲方违约双倍赔偿乙方首付款、定金、装修费用及房价增溢部分，如乙方违约，无权要回所支付的订金、首付款及装修费用、房屋增溢部分；5.房产证下发后存在面积差，均由甲方承担差价部分；6.该房屋乙方有权指定买受人；7.甲乙双方约定契税日期缴满两年进行房屋产权过户手续。合同签订后当日，蔡美桑按照合同约定向郑州良佣房地产营销策划有限公司缴纳5万元；2017年6月10日，蔡美桑通过银行转账支付张宇房屋首付款30万元，郝玉东代张宇向蔡美桑出具收据。被告蔡美桑自2017年7月按照双方约定每月定期将涉案房屋的银行贷款利息部分通过银行转账支付给张宇。后因双方产生纠纷，2019年7月6日蔡美桑支付最后一笔利息1760元以后未再支付。2017年9月14日，蔡美桑与刘蕊签订房屋买卖合同，蔡美桑将涉案房屋出售给刘蕊，房屋价格为128万元；当日，蔡美桑向刘蕊出具收据一份，载明蔡美桑收取刘蕊涉案房屋的首付款37万元。2017年12月12日，张宇向涉案房屋所在物业公司出具委托书一份，委托蔡美桑办理涉案房屋的装修事宜。后蔡美桑向河南盛世物业管理有限责任公司管城分公司缴纳房屋装修的垃圾清运费及装修保证金。庭审过程中，刘蕊称房屋按揭款自2017年10月起由其向蔡美桑支付；房屋是刘蕊装修，花费7万元左右；房屋自2018年4月开始出租，租金由刘蕊收取，每月2300元；后双方因房屋过户产生纠纷后，张宇将房屋门锁进行更换。2019年1月8日，郑州市国土资源局为涉案房屋颁发《不动产权证书》，不动产证号为：豫（2019）郑州市不动产权第0005328号，位置为：管城回族区尚庄路2号18号楼25层2502号，建筑面积87.8平方米。一审法院另查明，2018年3月16日，郑州良佣房地产营销策划有限公司更名为郑州永合房地产营销策划有限公司。对于双方合同不能继续履行的原因，双方各执一词，均认为对方存在违约行为。一审法院认为，张宇、蔡美桑及郑州良佣房地产营销策划有限公司三方所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是当事人真实意思的表示，合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。但三方签订的房屋买卖合同系格式合同，该份合同签订不规范，涉及到涉案房屋为期房、存在银行按揭贷款、买受人有权指定买受人、购房款的支付首付加分期等一系列不确定因素，在合同履行过程中亦会出现不履行或者双方原因之外不能履行的情形，在出现分歧时，缺乏解决问题的条款。本案中签订合同后，双方在房屋符合办理过户时如何支付剩余购房款、蔡美桑指定购买人需要与张宇另行签订购房合同等合同约定之外的行为，该行为如何履行及不履行如何补救、责任如何承担等均未约定，双方出现分歧合同履行受阻时不能达成一致意见，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，该合同应当解除。因在该合同自签订、履行、出现争议的解决等过程中，三方均存在过错或者未采取积极态度和行动促使合同履行，故该院认为涉案合同解除后，应当恢复原样，各自的损失各自负担，收取对方的款项予以退还。具体为：1.郑州永合房地产营销策划有限公司收取蔡美桑的购房定金5万元退还给蔡美桑；2.张宇收取蔡美桑的首付款30万元，虽蔡美桑未起诉，但是在合同解除后，为减轻当事人诉累，张宇应当按照法律的规定退还给蔡美桑；3.蔡美桑支付的购房贷款利息，因张宇已将房屋交付给蔡美桑使用，该部分利息蔡美桑自行承担；4.蔡美桑、刘蕊对房屋的装修价值，因本次诉讼中均未提出请求且未提交证据，该院对房屋的装修价值无法确定，本次诉讼不予处理；5.各自因本次诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等损失由各自承担。双方要求不合理的部分，该院均不予支持。关于刘蕊的权利，因未提起诉讼要求解决，该院不予处理，可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除蔡美桑、张宇及郑州永合房地产营销策划有限公司三方于2017年6月2日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、郑州永合房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还蔡美桑购房定金5万元；三、张宇于本判决生效后十日内退还蔡美桑购房款30万元；四、驳回张宇的其他诉讼请求；五、驳回蔡美桑的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5841元，由张宇承担3301元、蔡美桑承担2540元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中，张宇将案涉房屋卖给蔡美桑，蔡美桑又卖给刘蕊，期间，中介公司、张宇亦沟通刘蕊介绍的客户于国亮（音）购买案涉房屋事宜，本案存在多重买卖关系，且各方均知悉案涉房屋的买卖情况。因张宇和蔡美桑签订的协议约定蔡美桑有权指定买受人，在案涉房屋符合过户条件时，对于如何另行签订合同、合同履行不能的情况下如何处理、如何救济等无明确的约定，亦未达成一致的意见，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，一审判令解除案涉合同并无不当。因各方对合同不能履行均存在一定过错，一审判令解除合同后各自损失各自负担并无不当。合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，一审判令退还的各项费用并无不当。另，虽然各方对购房款未主张，为了减轻当事人诉累，一审判令张宇退还蔡美桑购房款符合法律规定，并无不当，张宇称该款项超出当事人诉请且不应退还购房款的理由不足，不予支持。综上所述，张宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8157元，由张宇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年五月十四日书记员 柴涵博