广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3627号上诉人（原审被告）：陈俊，男，1960年5月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：何建波，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省电影公司，住所地广州市越秀区越秀中路125号。法定代表人：蓝伟文，总经理。委托诉讼代理人：唐思平，广东金山石律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗东耀，广东金山石律师事务所律师。上诉人陈俊因与被上诉人广东省电影公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。陈俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回广东省电影公司的全部诉讼请求；2.判令广东省电影公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决无事实基础及认定事实不清。1、一审判决第四页案件事实部分载明“2005年6月21日，原告书面通知被告……2005年7月起应按调整成本租金每月359.10元向公司交纳房租。”该事实一审没有查明，以广东省电影公司提交的通知就认为陈俊已经收到该份通知。2、一审判决第五页案件事实部分载明“2005年6月24日，被告领取22380元的住房货币补贴款并签名确认……但被告仍然拒绝交租。”关于支付房租方式该事实一审没有查明，陈俊在2005年6月24日至2007年3月都有按时交租，并且多次要求广东省电影公司按照广东省人民政府办公厅在1999年4月5日发布的《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好国有企业下岗职工基本生活保障和企业离退休人员养老金发放工作有关问题的通知》(粤府办[1999]29号)的规定一次性支付住房补贴款，但广东省电影公司一直没有支付。之后市房改办、市住建办、市财政办在2007年1月17日发布的《关于做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知》再次规定确定广东省电影公司应一次性支付住房补贴款。由于广东省电影公司一直未返还剩余的住房补贴款，陈俊于2007年3月要求广东省电影公司租金在房屋补贴款中扣减，广东省电影公司亦没有对此有任何的回复，而一审法院错误认为广东省电影公司有多次催告陈俊交租。广东省电影公司提交的证据亦没有显示从2007年3月至2019年5月这十二年来向陈俊要求支付租金的催告，这也说明广东省电影公司默认了租金在房屋补贴款中扣减，一审却错误的认为陈俊拖欠租金，而事实恰恰相反，陈俊的住房补贴款是每个月373元，而房租每个月为359.1元。广东省电影公司每个月还要返还陈俊13.9元。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定认为双方的房屋租赁合同已经解除，并判令陈俊支付租金，适用法律错误。其一，根据广东省人民政府办公厅在1999年4月5日发布的《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好国有企业下岗职工基本生活保障和企业离退休人员养老金发放工作有关问题的通知》的第二条规定，广东省电影公司应一次性支付住房补贴款111900元(373元／月*12月*25年)给陈俊，而广东省电影公司只向陈俊发放了22380元，广东省电影公司还应返还住房补贴款89520元给陈俊。并且广东省电影公司默认支付租金方式改为住房补贴款抵扣租金，即陈俊有按时交纳租金。其二，根据《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好国有企业下岗职工基本生活保障和企业离退休人员养老金发放工作有关问题的通知》的第三条规定，陈俊一直居住在公司分配的福利房，这亦是国家对职工的长期工作和对下岗职工的一种福利补偿，陈俊没有享受过购买房改房、解困房及参加单位集资房等优惠政策，至今也没有新的住房，一直居住在涉案的房屋，符合国家要求的条件，并且陈俊有按时交纳租金。而一审却引用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认为陈俊拖欠租金达到解除合同的规定，法律适用错误。2、根据市房改办、市住建办、市财政办在2007年1月17日发布的《关于做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知》第二条第四款第三项的规定，再次确定广东省电影公司应给予陈俊一次性住房补贴款111900元，而广东省电影公司却迟迟不将剩余的住房补贴款发放给陈俊，也没有按月发放住房补贴款，陈俊只能在2007年3月要求广东省电影公司以住房补贴款抵扣房租的支付方式进行支付租金，广东省电影公司亦没有对此有任何的回复。至此从2007年3月至2019年5月这十二年来亦没有向陈俊要求支付租金，广东省电影公司的行为表示亦默认了这个支付方式。根据每个月租金359.1元计算，陈俊可以一直居住在涉案的房屋249个月。即在2028年1月份之前陈俊不用再给广东省电影公司交纳房屋租金。3、一审法院在查明案涉房屋的性质为单位内部建房、分房的情况下仍然适用《中华人民共和国合同法》等民事法律规范来解决本案纠纷。案涉房屋为单位内部建房、分房，属于由广东省电影公司直接管理的房屋，并非每个公民都可以承租。双方具有上下级领导协议性质，涉及该房屋的使用权问题应由具备相关职能的行政部门协调解决。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定和关于废止《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》建议的答复，广东省电影公司的起诉不符合法律规定。另外，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定的精神，亦说明含福利性质房屋的租赁纠纷不应循民事诉讼途径解决，不应适用民事法律规范。因此，一审将双方构成的单位内部建房、分房关系当作民事关系以致错误适用民事法律规范解决本案纠纷。广东省电影公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，我方己发放足额住房货币补贴，陈俊多年来仍然拒绝按市场标准交租，反称仍有款项留在公司账户用以交租，违反诚实信用原则，请求二审驳回上诉，维持原判。一、在领取住房货币补贴后，双方之间已从福利性质的租住关系转变为平等主体间的租赁关系，一审适用《合同法》相关规定无误。根据2002年《关于省直属机关事业单位住房货币分配有关问题的通知》第3页第(四)项的载明，如果是福利性质租住房屋，则不得领取住房补贴，如领取补贴，则转变为平等主体间租赁关系。关于领取住房补贴后双方租赁关系性质，还可以参照1998年《关于广州市直属机关事业单位住房货币分配的实施方案(试行)》第四条，根据上述政策的规定和表述，决定领取住房货币补贴的职工将不再享受福利住房的待遇，必须自行解决住房问题。如果选择继续租住单位房屋的，必须按照市场租金价格缴纳租金。因此，在2005年6月24日，陈俊领取住房货币补贴款并签名确认后，双方的关系已从福利性质的租住关系转变为平等主体间的租赁关系，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条所规定的情形，一审根据《合同法》相关规定处理本案纠纷无误，适用法律正确，应予维持。二、广东省电影公司已按政策发放足额住房补贴，不存在陈俊所谓的“余额”，广东省电影公司从2007年至今，一直通过书面和口头形式告知陈俊不存在所谓的“一次性支取余额”，需要依约支付租金的情况，但陈俊一直拒付租金。且该补贴发放问题不属于法院处理范围，与本案无关。三、广东省电影公司另案向白云区法院起诉的同一房屋地址的租赁案件，该案判决认为双方属于平等主体间的租赁合同关系，属于不定期租赁关系，并且判决对方向广东省电影公司腾退房屋和支付欠租。目前该案一审判决已经生效，准备进入法院执行阶段。广东省电影公司于2019年9月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方的租赁关系；2.陈俊向广东省电影公司交还白云区某某中路3xx号自编X号2xx房，同时负责清理房屋所有物品；3.判令陈俊向广东省电影公司支付拖欠的租金（租金标准为359.10元/月，暂计至2019年8月31日为54053.45元；2019年9月1日开始按照每月359.10元的标准支付至陈俊实际交还房屋之日为止）；4.本案全部受理费由陈俊承担。一审法院经审理认定事实如下：广东省电影公司系广州市白云区某某中路3xx号自编6号房屋的登记产权人，该房屋规划用途为住宅。陈俊系广东省电影公司前员工，1999年起租住广东省电影公司拥有的位于广州市白云区某某中路3xx号自编X号2xx房（以下简称涉案房屋），当时租金为106.79元，双方无书面租赁合同。2003年8月29日，陈俊因符合申领住房货币补贴资格，向广东省电影公司提出申请领取个人住房补贴。2004年12月31日，因广东省电影公司进行人员改制，双方解除劳动关系。2005年6月21日，广东省电影公司书面通知陈俊，主要内容为根据政策已领取职工住房货币补贴并租住单位的公有住房的职工，必须以成本租金即359.10元/月的标准承租，陈俊在领取住房货币补贴后应补缴租金16554.42元，2005年7月起应按调整成本租金每月359.10元向公司交纳房租。2005年6月24日，陈俊领取22380元的住房货币补贴款并签名确认，同时在住房补贴款中扣除须补缴的16554.42元。此后，陈俊按照359.10元/月的租金标准租住涉案房屋。2007年3月起，陈俊以“未能一次性支取住房货币补贴余额”为由，拒交房租。广东省电影公司多次催告陈俊交租，并且以《通知》等形式告知陈俊没有一次性支取住房货币补贴余额的文件和政策，但陈俊仍然拒绝交租。2019年5月27日，广东省电影公司向陈俊发出《关于缴清电影学校房屋租金的通知》，并于2019年5月28日送达给陈俊，书面告知其具体欠租金额及逾期未缴清欠费的，视为陈俊放弃租住涉案房屋。2019年6月4日，广东省电影公司向陈俊发出《关于搬离电影学校房屋的通知》，以陈俊在收到《关于缴清电影学校房屋租金的通知》后未缴清欠费为由，通知陈俊解除双方租赁关系并在30日内搬离房屋、缴清欠费。该通知于2019年6月6日送达给陈俊。本案审理过程中，广东省电影公司、陈俊确认，截至2019年8月31日，陈俊拖欠租金金额合计54053.45元。本案于2019年10月24日庭审辩论终结。一审法院认为：根据广东省电影公司于2005年6月21日向陈俊发出的通知，陈俊在享受住房货币补贴后，广东省电影公司与陈俊就涉案房屋成立的租赁合同关系即变更为平等民事主体之间的租赁合同关系，该租赁合同是广东省电影公司、陈俊双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于双方并未签署书面租赁合同，也未约定租赁期限，故双方之间为不定期租赁合同关系，当事人可以随时要求解除租赁合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中广东省电影公司向陈俊送达了《关于搬离电影学校房屋的通知》，该通知中广东省电影公司以陈俊经书面催告后仍未缴清欠费为由，通知陈俊解除双方租赁关系，陈俊已经收到了该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方租赁合同自陈俊收到解除合同的通知时解除，故广东省电影公司、陈俊双方的租赁合同关系已于2019年6月6日解除。合同解除后不需再次解除，故广东省电影公司在本案中要求解除双方租赁关系的诉讼请求一审法院不再支持。广东省电影公司、陈俊双方之间的租赁合同解除后，广东省电影公司要求陈俊腾空交还涉案房屋的诉讼请求一审法院予以支持。陈俊对广东省电影公司主张的拖欠租金的数额无异议，故广东省电影公司要求陈俊支付截至2019年8月31日拖欠的租金合计54053.45元的诉讼请求一审法院予以支持。需要指出的是，鉴于双方租赁合同于2019年6月6日解除，故2019年6月6日以后的租金实质上应当为房屋占用费。广东省电影公司要求陈俊支付自2019年9月1日开始的租金（实质为房屋占用费）的诉讼请求，一审法院仅支持自2019年9月1日至本案庭审辩论终结之日即2019年10月24日的租金（房屋占用费）637.11元（359.10元+359.10元÷31×24），此后的场地占用费广东省电影公司可视情况另行主张。至于陈俊提出的广东省电影公司未能向其一次性支付住房货币补贴余额致使其未能支付租金的抗辩意见，因住房货币补贴的发放与否与本案不属于同一法律关系，且该事实亦不构成陈俊不交租金的合理抗辩，故一审法院对陈俊的抗辩意见不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，于2019年12月2日作出如下判决：一、在本判决生效之日起六十日内，陈俊迁出广州市白云区某某中路3xx号自编X号2xx房，将上述房屋腾退交回给广东省电影公司；二、在本判决生效之日起十日内，陈俊向广东省电影公司支付截至2019年10月24日的租金54690.56元；三、驳回广东省电影公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费583.63元(广东省电影公司预交576元)，由陈俊负担(陈俊负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳)。本院二审期间，陈俊向本院提交水电费收据，拟证明陈俊从2007年3月至2019年12月都有向广东省电影公司交纳水电费，每半年交费一次。广东省电影公司从2000年1月至2005年6月的房租直接在陈俊的住房补贴款中扣除，根据双方的交易习惯，陈俊的2007年3月至今的房租也是从住房补贴款中扣除，陈俊一直有交纳房租和水电费。广东省电影公司认为，确认单据的真实性，但不确认其关联性：l、单据只能证明陈俊支付水电费的情况，陈俊的确从2007年3月至今未缴交租金；2、根本不存在陈俊所述“从2000年1月至2005年6月的房租直接在住房补贴款中扣除”的情况。真实情况是该期间的房租按106.79元的标准在工资里扣除，后来发放住房补贴的时候，因为根据政策要求陈俊需按照市场价格补缴差额，该差额部分才在发放的住房补贴中扣除。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。陈俊上诉主张，广东省电影公司未向陈俊一次性足额发放住房补贴款，且一直未返还剩余的住房补贴款，广东省电影公司以行为默认从2007年3月起涉案房屋租金支付方式改为以住房补贴款抵扣租金，陈俊从未拖欠涉案房屋租金。且本案为单位内部建房、分房关系，不应适用民事法律规范。故本案二审应审查的争议焦点为：一是本案是否属于平等民事主体之间的法律关系，应否适用民事法律规范处理；二是涉案房屋的租金交纳问题。涉案房屋产权人为广东省电影公司，虽陈俊基于其与广东省电影公司之间曾存在劳动合同关系而入住使用案涉房屋，但此后其已不再是广东省电影公司职工，双方之间无隶属劳动关系。并且陈俊在2005年已享受住房货币补贴款，双方对于案涉房屋成立的租赁合同关系变更为平等民事主体之间的租赁合同关系。故本案属于平等民事主体之间的法律关系，应适用相关民事法律规范处理。因双方未签订书面租赁合同，对租赁期限亦未作出约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，广东省电影公司与陈俊之间为不定期租赁合同关系，广东省电影公司向陈俊发出《关于搬离电影学校房屋的通知》且该通知已经送达给陈俊，一审据此认定双方的租赁合同关系已于2019年6月6日解除，陈俊应将涉案房屋腾空交还给广东省电影公司，处理正确，本院予以确认。关于涉案房屋租金交纳的问题。陈俊主张因广东省电影公司一直未向其返还剩余的住房补贴款，其要求从2007年3月起在剩余的住房补贴款中扣减租金，广东省电影公司对于该要求没有任何回复，即默认了该种租金支付方式，故陈俊不存在拖欠租金的情形。对此本院认为，从现有证据看，广东省电影公司与陈俊就涉案房屋的租金交纳方式变更为以剩余住房货币补贴款抵扣租金，并未作出明确约定，双方对此并未达成合意，故陈俊仍应按照原支付方式支付涉案房屋的租金。现陈俊亦确认其拖欠的租金金额，故一审判令陈俊向广东省电影公司支付截至2019年10月24日的租金并无不当，本院予以确认。至于陈俊上诉主张的广东省电影公司未能向其一次性支付住房货币补贴余额的问题，不属于本案审理范围，本院对此不作审查，双方可另寻法律途径解决。至于陈俊二审提交的水电费收据，本院经审查认为，不属于二审期间形成的新证据，且与本案关联性不大，故本院不予采纳。综上所述，陈俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1167.26元，由上诉人陈俊负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年五月十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳