浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13593号 原告：浙江某物业管理有限公司，住所地瑞安市。 法定代表人：黄霜。 委托诉讼代理人：许龙，该公司工作人员。 被告：林某，男，1968年9月26日出生，汉族，住瑞安市。 被告：蔡某，女，1970年10月6日出生，汉族，住瑞安市。 被告：周某，女，1974年12月15日出生，汉族，住瑞安市。 被告：陈某，男，1978年10月16日出生，汉族，住瑞安市。 原告浙江某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）为与被告林某、蔡某、周某物业服务合同纠纷一案，于2019年10月24日提起诉讼，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日第一次公开开庭进行了审理，原告代理人许龙，被告林某、蔡某、周某到庭参加诉讼。本院于2020年1月21日裁定本案转为普通程序，并依原告的申请追加陈某作为本案被告参加诉讼，于2020年3月31日第二次公公开庭进行了审理，原告代理人许龙，被告林某、周某、陈某到庭参加诉讼，被告蔡某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告即行交纳物业管理服务费共计38015元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受瑞安市虹桥大厦业主委员会委托，管理小区的物业事务，双方签订了《物业服务合同》，原告依约对业主物业进行管理、提供服务，同时按双方约定的物业管理服务收费标准收取管理费，被告建筑面积703.99平方米，现被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计38015元，被告林某系承租户。 被告林某辩称：1.我作为租户刚搬进去装修的时候，即2017年三四月份，发生了漏水，我们通知物业公司过来关掉单元的供水总闸，但物业公司称关总闸会影响单元供水，所以不关，直至第二天，物业公司才关掉了单元的水闸，找到漏水原因是三楼的总管漏水，我为此花了修理费三万七八，原告的工作人员对此均是知晓的，我还跟原告工作人员说要求物业公司赔偿，原告工作人员只说上面知道的，原告工作人员之前也有催讨物业费的，但上述事件发生后，原告再未向我催讨物业费了，我的这部分损失应该由原告赔偿；2.物业费的事情与房东，也就是其他三被告无关，承租的时候就说好物业费是由我承担的；3.收费标准应该是1.3元/月·平米，而不是1.5元/月·平米；4.原告要求计算2018年3月16日至2018年12月31日的物业费没有依据，涉案房产的进出并未经过小区，物业公司也都没有提供任何服务。 被告蔡某、周某、陈某辩称：我们的房产是租出去的，在租赁合同中也约定物业费由承租人负责，所以涉案纠纷与我们无关，我们不应承担责任。 被告蔡某、周某、陈某于2020年5月25日向本院陈述：涉案虹桥大厦AB幢一楼非住宅101-1室虽非登记在我们名下，但是我们愿意承担业主责任，无须再追加登记的业主。 原告在庭审中补充陈述：1.合同约定的收费标准为1.5元/月·平米，应当按此标准计收物业费；2.被告所述的漏水事件发生后，原告已经积极配合寻找漏水点，因系公共设施漏水，原告也尽快进行了修理，因为涉及到整个单元的供水，所以并没有关掉单元水闸，原告即使有责任，也是次责；3.虽然业主与承租人就物业费的承担有约定，但物业管理人仍有权依照法律规定要求他们连带偿还。 原告于2020年5月25日向本院陈述：因为涉案房子上下是一起出租的，所以应该一并处理，本案被告蔡某、周某、陈某承担业主责任后，原告不会再向其他的业主主张相关的业主责任。 原告围绕其诉讼请求提交了物业合同两份，房屋租赁合同（居间合同）一份等证据，被告陈某提供微信语音记录一份等证据，被告林某、蔡某、周某未提供任何证据。上述证据经庭审质证，被告蔡某、周某、陈某对两份物业合同表示并不清楚，没有签字，也没看过，对房屋租赁合同（居间合同）无异议，被告蔡某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对微信语音记录的质证。被告林某、周某对微信语音记录无异议。被告林某对两份物业合同有异议，认为房东都没有看到过，不应产生效力，且两份物业合同的起止时间并不相连，原告收取中间的9个多月物业费并无依据，对房屋租赁合同（居间合同）无异议，原告对微信记录无异议，认为确实是该小区物业管理处的工作人员的陈述，但不清楚他为何这么讲。本院认为，上述证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下，涉案瑞安市虹桥大厦AB幢非住宅101-1室、201室的房屋建筑面积共为703.99㎡。2015年3月16日，原告某物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会签订一份物业服务合同，约定：原告为虹桥大厦提供物业服务，服务期限自2015年3月16日至2018年3月15日止。2019年1月1日，原告某物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会又签订一份物业服务合同，约定：原告为虹桥大厦提供物业服务，服务期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。上述物业服务合同均约定：业主应缴交物业管理服务费，缴费方式为按季度缴交，每季度末月25日前缴清本季度物业管理服务费，拖延缴交的按日加收缴额1‰的滞纳金；非住宅用房综合管理服务费收费标准为每月每平方米1.5元；物业公司在发现房屋的公用部分、公用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并进行维修。2017年初，涉案房产因公共设施损坏而发现漏水，原告未立即采取保护措施。 另查明，被告蔡某、周某、陈某系瑞安市虹桥大厦AB幢二楼非住宅201室的产权人；被告林某于2017年1月1日起承租涉案房产，被告林某与被告蔡某、周某、陈某约定，在租赁期间由被告林某承担物业管理费等各项费用；原告工作人员曾向被告陈某陈述，涉案物业费按每月每平方米1.3元计收。 本院认为，本案的主要焦点如下： 一、物业服务合同是否有效。原告某物业公司与瑞安市虹桥大厦业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，原告根据合同约定内容为虹桥大厦提供物业管理服务，有权依照合同收取物业服务费。 二、物业服务费应由谁支付。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，被告蔡某、周某、陈某作为涉案虹桥大厦AB幢二楼非住宅201室的业主，且自愿承担101-1室的业主责任，被告林某又与被告蔡某、周某、陈某约定由其支付物业服务费，故原告要求四被告连带支付物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。 三、物业服务费的数额如何确定。首先，关于计费标准。虽然合同中就物业服务费进行了约定，但原告在该小区管理处的工作人员明确向被告陈某陈述涉案物业服务费的标准系按每月每平方米1.3元计收，相应的法律后果归于原告，被告抗辩应按每月每平方米1.3元计收物业服务费，具有事实依据，本院予以采纳。其次，关于计费时间。两份物业服务合同的起止时间并未完全相连，对于未载明于合同的期间，原告未提供任何证据以证明其提供了相应的物业服务，故涉案物业服务费应按26.5个月进行计算。再次，关于服务质量。在发现涉案房产出现漏水现象后，原告未及时采取保护措施，应认定原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情对物业服务费用认定为按照60%支付。故物业管理服务费为14551.47元（即703.99㎡×1.3元/月/㎡×26.5月×60%）。被告林某抗辩因原告失职造成其房屋漏水情况严重以致花费修理费三万七八，但未在本案中提供任何证据，亦未提出反诉，故该项抗辩，本院不予采纳，被告林某可另行再主张权利。 综合上述分析，被告蔡某、周某、陈某、林某应给付原告物业服务费14551.47元。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林某应于本判决生效之日起十日内向原告浙江某物业管理有限公司支付物业服务费14551.47元； 二、被告蔡某、周某、陈某对上述第一项债务承担连带支付责任。 三、驳回原告浙江某物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费750元，由原告浙江某物业管理有限公司负担450元，被告林某负担300元，被告蔡某、周某、陈某对该300元负连带支付责任，定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈也峰 人民陪审员  唐敬英 人民陪审员  蔡国龙 二〇二〇年五月二十五日 法官助理林杰 代书 记员  张 杨 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令、义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4.【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权利对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5.【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1.【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2.【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3.【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4.【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能执行的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。