山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终325号上诉人（原审原告）：威海鼎迅贸易有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路-附106号-B1914。法定代表人：田小健，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：江开银，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地威海经济技术开发区乐天世纪大厦A-2。经营者：汪传方，总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。上诉人威海鼎迅贸易有限公司（以下简称鼎迅公司）因与被上诉人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院(2019)鲁1092民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎讯公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判特乙甲广场赔偿鼎讯公司装修损失462215.9元。事实和理由：1.一审法院仅因为鼎讯公司未按时交纳租金，而没有调查双方履行合同过程及未交纳租金的原因，即认定鼎讯公司存在违约，无事实及法律依据。合同履行过程中，双方已协商变更了合同约定的租金交纳方式，鼎讯公司不存在违约。合同签订后鼎讯公司承担支付租金义务的同时，特乙甲广场也应为鼎讯公司的经营提供条件，因商场大门被堵，致使鼎讯公司的合同目的不能实现，鼎讯公司享有不安抗辩权，在特乙甲广场提供经营条件之前，有权拒付租金；2.特乙甲广场未按约定正常营业，已构成违约。鼎讯公司提供的录音足以证实商场未能营业的原因系特乙甲广场与房东存在纠纷导致以及特乙甲广场认可鼎讯公司的损失由其造成并同意赔偿50000元，足以证实特乙甲广场存在违约的事实。鼎讯公司提供的照片及证人周某的证言可相互印证，证实特乙甲广场堵门的事实存在。特乙甲广场违约的事实清楚，应予认定。一审法院未对合同解除前是否履行情况予以审查，亦未处理合同解除后双方各自承担的责任，属认定事实不清；3.一审对鼎讯公司提供的装修费损失的证据只字未提，违反审判程序。特乙甲广场答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。鼎讯公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的特乙甲家居《租赁合同书》；2.特乙甲广场返还鼎讯公司已支付的质量保证金、电表使用费等费用，赔偿鼎讯公司因装修租赁支付的装修费用，补偿鼎讯公司从决定租下该店铺到现在的个人误工损失共计486875.9元，并以鼎讯公司损失为本金，自鼎讯公司付款之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向鼎讯公司支付利息。一审法院认定事实：2018年8月21日，鼎迅公司与特乙甲广场签订《租赁合同书》，约定：鼎讯公司承租特乙甲广场商场一层305平方米的展位，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日。合同第四条约定，租金总额111325元，管理服务费总额55662.50元，均按季度交付；用电采取一户一表，按实际用电量结算，鼎讯公司须交纳电表使用费（400元/表）；鼎讯公司于签订合同之日向特乙甲广场交纳首期租金、管理服务费、电表使用费及广告费等，并需提前30日交纳下期应缴纳的各项费用，并提前15日内交清。第五条约定，鼎讯公司于签订合同之日一次性交纳质量保证金20000元。第七条约定，合同期满或非因特乙甲广场原因致使本合同解除，鼎讯公司的装修归特乙甲广场所有，特乙甲广场不作任何补偿。第十二条约定，鼎讯公司逾期交纳本合同第四条约定的费用超过3日的或者逾期7日不予不足质量保证金的，特乙甲广场有权解除合同。合同签订后，鼎讯公司于2018年9月30日向特乙甲广场交纳了消防改造费1400元、装修围挡费1260元、预交的电表费800元、电费1200元。双方存在争议的事实：一、特乙甲广场是否存在根本违约行为；二、鼎讯公司是否向特乙甲广场交纳了质量保证金。关于第一项争议事实，鼎讯公司为证明特乙甲广场根本违约的主张，提交了如下证据：1.（2018）鲁10民终1343号判决书（以下简称1343号判决书）一份。该判决认定合同签订后，乐利公司将涉案二、三层租赁场地交付特乙甲广场，2016年10月，特乙甲广场在装修过程中，乐利公司人员对二、三层拉闸断电。2.2019年6月27日鼎讯公司法定代表人田小健与特乙甲广场经营者汪传方的谈话录音。录音显示，汪传芳与田小健谈到特乙甲广场与他人的一审、二审纠纷情况，汪传芳同意给5万元补偿，田小健未同意。3.照片一张，显示为一栋建筑的门口。经质证，特乙甲广场对1343号判决书无异议，但认为与本案无关联，该判决仅涉及特乙甲广场与乐利公司就二、三楼解除租赁合同问题，鼎讯公司租赁的是一楼，一楼一直在正常营业，特乙甲广场与他人的纠纷并不影响本案双方履行合同。对录音的真实性无异议，但录音中提及的纠纷与本案无关，特乙甲广场自愿给鼎讯公司补偿，并非特乙甲广场的责任。对照片真实性不予认可，无法证实与本案的关联性，即使有关联，也无法分清拍摄时间、是否上锁。一审法院对上述证据及争议事实认定如下：鼎讯公司提交的1343号判决书仅认定了特乙甲广场与案外人关于二、三层租赁纠纷问题，未涉及鼎讯公司所租赁的一楼的情况；照片的真实性、关联性以及证明力均无法认定；录音内容不明确，不具体，未提及特乙甲广场是否存在违约的情况。故鼎讯公司主张无法证明特乙甲广场在履行与鼎讯公司签订的租赁合同过程中存在封锁特乙甲建材馆出入口、关闭照明设备的违约行为。关于第二项争议事实，鼎讯公司为证明其向特乙甲广场交纳其他费用的主张，提交了质量保证金收据、周某出具的说明，并申请周某出庭作证。收据记载2018年7月10日，“金丝玉玛”向特乙甲广场交纳质保金20000元；说明记载上述收据的交款人为鼎讯公司；周某当庭证实其在特乙甲广场处经营金丝玉玛瓷砖，其介绍鼎讯公司到特乙甲广场商场经营，并受鼎讯公司委托代为缴纳了20000元的质保金，特乙甲广场出具了上述收据，后鼎讯公司将款项转付给证人。经质证，特乙甲广场对收据的真实性无异议，但交款单位为金丝玉玛，与本案无关，亦不认可证人证言，并提交了鼎讯公司授权代表人江开银、周某共同与特乙甲广场签订的租赁合同以及2019年8月5日周某出具的《说明》，以证实诉争的20000元质保金与鼎讯公司无关。租赁合同显示租赁的位置、面积与诉争租赁合同一致。《说明》内容为：周某自愿解除与特乙甲广场签订的金丝玉玛展位租赁合同，原支付给商场的展位定金、质保金、广告代收代支费、装修押金等所有费用抵顶所欠商场自2015年3月15日至今的租赁、管理费，不再退回。鼎讯公司及周某均表示，当时江开银找周某合伙经营，便以二人名义与特乙甲广场签订了租赁合同，并缴纳了上述20000元质保金，后因周某没钱投资，二人合伙未成，鼎讯公司与特乙甲广场重新签订的租赁合同，原合同即作废了，鼎讯公司的20000元质保金没有重新交纳。经双方举证、质证，一审法院对上述证据及争议事实认定如下：虽然收款收据载明交款单位为金丝玉玛，但金丝玉玛的经营者周某出庭证实了该20000元质保金的缴纳过程，与鼎讯公司陈述一致，且有特乙甲广场提交的周某、江开银共同签定的租赁合同予以佐证，周某出具的《说明》所涉质保金与诉争质保金的交纳时间不符，故应当认定该20000元质保金系周某代鼎讯公司交纳。一审法院认为，鼎讯公司、特乙甲广场签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，鼎讯公司应于签订合同之日向特乙甲广场交纳首期租金，且鼎讯公司如逾期缴纳租赁超过3日，特乙甲广场有权解除合同。鼎讯公司明知该约定内容，却未按照约定交纳首期租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，属于根本违约。基于鼎讯公司根本违约在先，特乙甲广场不仅有权对抗鼎讯公司的履行要求，还有单方解除合同的权利。鼎讯公司无权要求解除合同，其主张的相关损失，应当自行承担，无权要求特乙甲广场赔偿。鉴于特乙甲广场亦同意解除合同，予以准许。合同解除后，特乙甲广场依据合同收取的相关费用应予返还。综上，鼎讯公司的诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除威海鼎迅贸易有限公司与威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场于2018年8月21日签订的《租赁合同》；二、威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场于判决生效后十日内返还威海鼎迅贸易有限公司保证金20000元，消防改造费1400元，装修围挡费、电表费、电费3260元，合计24660元；三、驳回威海鼎迅贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4302元，由威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场负担218元，威海鼎迅贸易有限公司负担4084元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。鼎讯公司提供证据一、山东海丰威律师事务所对夏建威的调查笔录一份，拟证实夏建威系特乙甲广场的员工，自2018年年末至2019年9月案涉建材馆处于锁门及断电状态；同时证实特乙甲广场应为鼎讯公司装修方便，多次在封门的情况下未给鼎讯公司开门进行装修；证据二、提供证人耿某、柳某出庭，拟证实在装修过程中，特乙甲广场关闭建材馆大门，导致工人无法进入现场，通过协调特乙甲广场才安排保安开门进行施工。经质证，特乙甲广场认为证据一证人夏建威应当出庭作证且该证人证言无法证实其系特乙甲广场员工，对该证据的真实性及证明内容均不予以认可。特乙甲广场对证据二中的两位证人证言的真实性不予认可，二位证人所证内容多处不符合常理，譬如柳某施工工程价款为14000元签订书面合同，而耿某施工工程价款67000元却未签订合同；鼎讯公司保管了其与特乙甲广场的合同，却与柳某同时将双方之间签订的合同丢失；耿某知晓柳某工程款的情况，而柳某陈述耿某不可能知道其工程款的情况，故对证人证言不予认可。鼎讯公司认可夏建威在乐天商业管理有限公司任保安，但其不清楚乐天商业管理有限公司与特乙甲广场有何关系，并主张上述两单位共同管理同一个地方。本院认为，鼎讯公司未能提供证据证实夏建威与特乙甲广场之间的关系，且未能提供夏建威出庭作证，故对证据一不予采信；鼎讯公司提供的证据二中二位证人证言，特乙甲广场对其真实性不予认可，且其内容与鼎讯公司提供的书面证据相矛盾，本院亦不予采信。一审中，鼎讯公司提供拆除费用收据一份（金额20000元），电力工程材料收据（金额为8686元）明细及转账记录二张（截图打印件）、电工施工费及转账记录各一张（金额为14000元，分三次通过微信转款，柳某二审出庭证实系两次微信转款），装修辅助材料收据（金额为36717.9元）、明细及转账记录（截图打印件）六份，木工施工日志一份、木工收款收据四张（金额为67000元，其中一张收款方式20000元为转账，两张收款方式为微信转款17000元，一张收款方式30000元为现金，耿某二审出庭证实付款方式为微信及现金）及转账记录四份（截图打印件，其中20000元为转账，17000元为微信转款），南京京建维星兴装饰材料公司设计费用、材料费用、灯具费用收据一张（复印件，金额为300000元，收款事由为合同款余款）、订货单一张（复印件，材料费为167312元，设计费为30500元，灯具为18000元，备注总金额为215812元）、效果图（复印件）十四张及施工图三张（复印件），拟证实鼎讯公司进行装修设计的费用共计377875.9元。经质证，特乙甲对复印件的真实性有异议，并主张即使上述证据真实也不能证明与本案有何关联性，无法证实鼎讯公司的主张成立。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，鼎讯公司主张双方在合同履行过程中已协商变更了合同约定的租金交纳方式，但未提供证据证实，故鼎讯公司据此主张其不存在违约，证据不足，本院不予支持。鼎讯公司主张其享有不安抗辩权，在特乙甲广场提供经营条件之前，有权拒付租金。不安抗辩权是指双务合同中，双方当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下，可暂时中止履行的权利。但鼎讯公司提供证据不足以证实特乙甲广场有丧失或可能丧失履行能力的情况，故其该项主张，证据不足，本院亦不予支持。鼎讯公司主张特乙甲广场未按约定正常营业，已构成违约。虽然鼎讯公司主张商场未能营业的原因系特乙甲广场与乐利公司存在纠纷导致以及特乙甲广场认可鼎讯公司的损失由其造成并同意赔偿50000元，1343号判决仅认定了特乙甲广场与乐利公司关于二、三层租赁纠纷问题，未涉及鼎讯公司所租赁的一楼的情况，其所提供的录音内容也未提及特乙甲广场是否存在违约的情况，故鼎讯公司提供的录音不足以证实特乙甲广场存在违约的事实。鼎讯公司提供的照片及证人周某的证言，因照片无拍摄日期，且照片亦不足以证实大门上锁，周某的证言也不足以证实特乙甲广场违约的事实，故鼎讯公司有关因特乙甲广场的原因导致堵门的主张，证据不足。一审法院已对鼎讯公司提供的装修费损失的证据予以审查，审判程序并无不当，鼎讯公司主张审判程序违法理由不当，本院不予支持。一审法院根据双方之间租赁合同的约定综合分析在案证据，认定鼎讯公司未按照约定交纳首期租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，属于根本违约，鼎讯公司主张的相关损失，应当自行承担，无权要求特乙甲广场赔偿，具有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，鼎讯公司的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8233元，由威海鼎讯贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年五月十二日法官助理姜雅群书记员莫淑涵