安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初13555号 原告：娄云，男，1977年2月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：詹琼俐，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝国华，安徽徽商律师事务所律师。 被告：安徽豪昕建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区玉龙路6232号湖南大厦1-306室，统一社会信用代码913401007849348981。 法定代表人：黄河，执行董事。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告娄云诉被告安徽豪昕建筑安装工程有限公司（以下简称“豪昕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄云及其委托诉讼代理人郝国华、詹琼俐，被告豪昕公司的委托诉讼代理人姜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告娄云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租金574872元；3.被告返还原告物业费36583元；4.被告返还原告履约保证金431150元；5.被告赔偿原告装修费损失（待评估鉴定确定具体数额后变更诉讼请求）；6.被告赔偿律师费50000元；7.被告承担本案全部诉讼费、鉴定费。 事实与理由：原、被告于2018年5月23日签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于滨湖新区滨湖顺园的商业用房B幢302号房租赁给原告，租赁用途仅限于经营饭店。原告按照合同约定按期支付了房屋租金、物业费和履约保证金，经被告同意后对房屋进行了装修。原告在申请消防验收过程中，发现被告为了扩大使用面积，谋取非法利益，改变原规划设计，将规划设计中的“天井”擅自封闭，多处改变规划设计：最终导致案涉房屋无法通过消防验收备案。被告违法改变房屋规划设计导致无法通过消防验收，原告承租房屋是用于经营饭店，对安全的要求更为重要，但被告的提供的房屋存在重大安全隐患且存在明显的过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条第三款“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，因被告的违法行为导致原告租赁房屋用于经营饭店的合同目的无法实现，被告已经构成根本违约。原告有权解除合同，并要求恢复原状及要求被告赔偿原告装修等各项损失。综上，为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告豪昕公司辩称：一、原告请求解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，不符合双方约定的合同解除条件，也不符合法律规定的解除条件，被告已经按照合同约定履行了合同义务，不存在任何违约行为，原告因为自身经营能力存在问题，不能实现营利目的。原告无权请求解除双方的房屋租赁合同，被告要求继续履行合同；二、原告应当按照合同约定履行付款义务。原告支付的房屋租金、履约保证金、物业管理费是双方合同约定的原告应当履行的合同义务，被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告，原告已经实际使用经营，原告无权要求被告返还上述款项；三、原告的装修费用是原告自身行为，与被告无关，原告无权要求被告赔偿；四、消防验收备案手续应由原告自行办理，被告无义务为原告办理消防验收手续；五、消防安全验收是否合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件；六、原告要求被告承担律师代理费没有依据；七、原告自收到房屋后，已实际经营至今，存在营利，合同目的已经实现。综上，原告以消防验收未通过为由请求解除《房屋租赁合同》，并要求返还租金、履约保证金、物业管理费及要求赔偿装修损失、律师费等诉请，没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2018年5月23日，被告娄云（乙方）与原告豪昕公司（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定被告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房B幢302室房屋出租给原告用于经营饭店，建筑面积为1306.53平方米。其中第一条约定，乙方使用该房屋仅限于经营饭店，同时必须符合房屋规划用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》、《合肥市市容和环境卫生管理条例》等相关法律法规要求，如由此造成乙方不能为约定的用途使用该房屋的，责任由乙方承担；甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对该房屋进行了实地勘察，同意按现状接收房屋；乙方租赁房屋用于经营饭店，如因乙方的经营业态不符合市场整体经营环境要求，导致整改或需要改变乙方经营业态的，由此造成的损失由乙方承担；第二条约定，本合同租赁期限为72个月，甲方自2018年5月23日起将经经营房屋交付乙方使用，至2024年5月22日收回。甲方向乙方提供免费装潢期1个月，自2018年5月23日至2018年6月22日，折合免租金额71859元，将从第三期租金中扣除。乙方承诺，如乙方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方不享受免租期待遇，应将免租期间的租金支付甲方；第三条租金、物业管理费及支付时间、方式约定，该房屋每月租金按建筑面积55元/平方米计算，共计71859元，并按以下方式递增：2018年5月23日至2019年5月22日，年租金862308元，此后每年较上一年增4%，总租金5719667元。乙方按每6个月为一期支付方式向甲方交付租金，并在上一期到期日10日前向甲方支付下一期租金。第一期租金应于2018年5月23日前支付，第二期租金应于2018年11月13日前支付；第三期租金应于2019年5月13日前支付；等等。乙方应按每月3.5元/平方米向甲方支付物业管理费，物业管理费每6个月支付一次，与租金同时支付；第四条履约保证金约定，双方签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付履约保证金，标准为第一年的六个月租金431154元；等等；第五条房屋交付约定，甲方收到乙方履约保证金及首付租金后，应于3日内将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（转让时另有约定的除外）；第七条房屋的装修改造及维护约定，房屋使用期间，乙方因经营需要对房屋进行装修的，须按照《装修管理规定》事先征得甲方的书面同意后，方可施工，所需全部费用由乙方承担。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，乙方则需向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修，但报批、验收工作及费用由乙方承担，甲方应予以协助；如乙方因经营需要对安全、消防、水、电、通讯等基础设施设备进行改造或升级的，需事先征得甲方的同意方可进行，改造升级的施工由乙方负责，所需各项费用均由乙方承担；设施改造升级后不可移动部分应在经营结束后完好无偿地移交给甲方；等等；第八条甲方的权利义务约定，甲方应为乙方提供办理经营证照所需房屋证明的相关材料；甲方对房屋主体结构安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护；如乙方未按期支付租金及物业管理费等费用，甲方有权实施停水、停电等必要措施促使乙方支付租金及物业管理费等费用。因停水、停电造成乙方损失的，由乙方承担，乙方无权要求甲方赔偿；第九条乙方的权利义务约定，乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续。乙方应按照本合同约定及时足额支付租金及本合同第四条、第七条明确的有关费用；乙方负责合同履行期内房屋日常维护管理、安全、消防、门前三包等事项并承担相应费用；乙方应按照消防部门要求配备齐全并及时更新消防设施设备，应保证消防通道畅通；等等；第十条合同的解除约定，甲、乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；合同期限内，因甲方要求提前解除合同，应提前30日以书面形式通知乙方，否则须向乙方支付三个月的租金作为违约金；因乙方单方面要求而提前解除合同、以及合同到期自然解除的，乙方经营期间因经营需要所实施的装修改造部分归甲方所有，乙方无权向甲方主张任何形式的补偿。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、未按约定时间交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2、交付的房屋危及人身安全的。等等。第十二条乙方的违约责任约定，经营期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付当年6个月租金的违约金；经营期内乙方未按约定时间支付租金，除需补交租金外，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金；因乙方违约，甲方为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由乙方承担。此外，该合同还对双方的违约责任、争议解决方式等作出了约定。 上述合同签订后，被告依约将案涉房屋交付给原告，原告向被告支付包括定金、履约保证金、房租、物业费等款项合计1842339元。双方对租赁合同履行过程中存在的消防改造验收等问题发生争议。2019年5月，案涉滨湖商业部分承租人向被告书面提交《关于合肥市包河区顺园商业街AB幢安全及其它问题》，提出消防证未办下来、AB幢办公用途改为商业用途、封闭天井，改变房屋结构、公摊面积、招商业态及租金标准等问题。2019年5月6日，被告向承租人发出回复函，对上述主要问题进行了回复，并说明被告正在办理涉案房屋建筑工程设计变更上报核准工作。2019年6月21日，合肥市包河区公安消防大队向被告作出两份《行政处罚决定书》，载明对被告运营的滨湖顺园商业B进行检查时，发现该场所部分中庭微型自动扫描灭火装置已拆除；中庭防火卷帘拆除，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定；因装修改造导致疏散情况与原验收不符，商业B的1至2层疏散楼梯拆除，违反《建筑设计防火规范》，并分别给予了相应的行政处罚。被告于2019年8月15日取得滨湖顺园综合楼B装饰改造项目《施工图设计文件审查合格书》。2019年9月11日取得滨湖顺园商业B幢消防改造工程《合肥市包河区住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案凭证》。现双方就上述合同中存在的消防改造验收、房屋用途及改造等问题未能达成一致意见，致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明，2018年1月2日，合肥市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，对滨湖顺园商业A、商业B、商业C及社区用房、老年公寓工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。 以上事实，由双方当事人陈述、《滨湖顺园商业B幢租赁合同》、《关于合肥市包河区顺园商业街AB幢安全及其他问题》、《回复函》、《关于顺园各商户消防审图和验收问题的情况说明》、《收据》及转账凭证、《建设工程消防验收意见书》、《行政处罚决定书》、租户装修须知、装修流程图、营业执照、水、电开户表、充值卡、充值记录、照片、施工图设计文件审查合格书、消防备案凭证等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告娄云与被告豪昕公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。 本案主要焦点为被告豪昕公司是否存在根本违约，原告以此为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》是否应予支持。首先，根据案涉租赁合同第一条约定，“乙方使用该房屋仅限于进行饭店经营，同时必须符合房屋规划用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》、《合肥市市容和环境卫生管理条例》等相关法律法规要求，如由此造成乙方不能为约定的用途使用该房屋的，责任由乙方承担；甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对该房屋进行了实地勘察，同意按现状接收房屋；乙方租赁房屋用于经营饭店，如因乙方的经营业态不符合市场整体经营环境要求，导致整改或需要改变乙方经营业态的，由此造成的损失由乙方承担”；同时，根据该租赁合同第五条房屋交付约定，“甲方交付房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态”，故原告在签订合同及房屋交付时对案涉房屋的规划用途、房屋现状等具体情况应当为明知，相应责任也应由原告承担，现原告以房屋规划设计无法通过消防验收，不能用于经营饭店为由，不符合上述合同约定；其次，双方签订案涉《房屋租赁合同》后，被告向原告交付了租赁房屋，原告接受案涉房屋后进行了装修并进行饭店经营；再次，案涉租赁房屋所在的滨湖顺园商业B建筑已于2018年1月2日经合肥市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。此后，被告对涉案商业B幢建筑进行了部分装修改造，并向相关部门申请办理设计变更及消防改造，虽然截止原告起诉之日，未能完成消防改造验收备案手续，但原告继续经营使用案涉房屋。本案审理过程中，被告已取得施工图设计文件审查合格书、消防备案凭证；最后，原告根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，认为案涉房屋违反消防法等关于房屋使用条件的强制性规定，其可以依据该条解除合同，但上述条文适用的前提是“导致租赁房屋无法使用”，本案中，被告实际向原告交付了案涉房屋，原告也实际经营使用，截止本案原告起诉之日，被告对涉案商业B幢建筑装修改造后的消防验收备案手续尚未完成，但相关部门并未向原告或者两被告作出禁止使用案涉房屋的具体行政行为，故并未实际影响原告对涉案房屋的使用。综上，案涉滨湖顺园商业B建筑工程消防验收合格，被告虽然对涉案商业B建筑进行了部分装修改造，截止原告起诉之日，未能完成消防改造验收备案手续，但并未导致案涉租赁房屋无法使用以及合同目的无法实现，本案审理过程中，被告已取得施工图设计文件审查合格书、消防备案凭证。现原告以被告存在违法行为导致租赁房屋用于经营饭店的合同目的无法实现构成根本违约为由，诉请解除双方签订的房屋租赁合同，不符合合同约定和上述法律规定，本院不予支持。因原告诉请理由不成立、案涉合同不予解除，原告其他诉请及对案涉房屋装修损失的鉴定申请，本院均不予支持。 另外需要说明的是，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第3款约定，经营期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日书面形式通知甲方，并向甲方支付当年六个月租金总和的违约金，该条约定乙方单方违约解除合同的情形，但本案中，原告以被告违约为由起诉解除案涉合同，并非按照该条约定单方违约解除案涉合同，故本案中不宜直接适用该条款或者原告违约解除的其他情形解除双方之间的《房屋租赁合同》。本院在案件审理过程中，也多次与双方联系调解事宜，双方未能达成调解协议。如双方就案涉租赁合同存在其他纠纷，可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告娄云的全部诉讼请求。 案件受理费14634元，减半收取7317元，由原告娄云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张俊文 二〇二〇年五月一日 书记员  池 浩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。