连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0703民初324号原告：程某，男，1976年11月11日生，汉族，住连云港市连云区。原告：何某某，女，1977年2月21日生，汉族，住连云港市连云区。被告：连云港景力房地产有限公司，住所地：江苏省连云港市连云区云山街道白果树村。统一社会信用代码：9132070066835356XN。法定代表人：何从，董事长。委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。原告程某、何某某与被告连云港景某房地产有限公司（以下简称景某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某、何某某、被告景某公司的委托诉讼代理人李吉忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程某、何某某向本院提出的诉讼请求：1.请求法院依法判决被告调整原购房合同内第九条出卖人逾期交房的违约责任条款内不合理条款“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2”为“出卖人按同类房屋租金标准向买受人支付违约金”，支付原告房屋景程名郡11#楼二单元2601室自2018年9月30日至2019年12月5日(14个月零5天，按该小区同类三室两厅两卫月租金1800元计算)逾期违约金共计25500元；2.请求法院依法判决由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：1、《中华人民共和国合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3、违约期间该小区（景城名郡）同等房屋月租金1800-2500元。4、原告与被告于2016年12月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于连云区旁的房屋一套（三室两厅两卫，131.67m²），房屋总价款56.4532万元。按照合同约定，被告应于2018年9月30日前交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告直到2019年12月6日才交付（入住通知书内注明交房时间），逾期天数共计431天。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。被告连云港景某房地产有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告愿意按照合同约定的标准向原告支付逾期交房违约金。本院经审理认定如下事实，2016年12月12日，原告程某、何某某（买受人）与被告景某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告景某公司开发的位于连云港市连云区房屋，购房款总金额564532元。合同约定：第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，具体详见附件四（此句内容为黑体打印）。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示单体楼宇验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收房的，除每天支付50元的保管金外，每逾期一天还应向出卖人支付总房款万分之0.2的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权单方解除合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担（此段内容为黑体打印）。第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四第九条房屋交付的补充约定：6.双方确认并同意，如出卖人逾期交房超过90日的，买受人同意不退房合同继续履行，出卖人自交房期限届满之次日起至出卖人实际交房之日止，每日按买受人已付房价款总额的万分之0.2向买受人支付逾期交房违约金（出卖人应承担的逾期交房违约金最高不超过合同总价的1%），买受人同意免除向出卖人的进一步索偿。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款564532元。2019年12月6日，被告景某公司向原告交付了上述房屋。上述事实有两原告提供的《商品房买卖合同》以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。为证明因被告逾期交房给其造成的损失，原告向本院提供了如下证据：1.《中华人民共和国合同法》一份，拟证明其适用第一百一十四条的规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释｛2003｝7号，第十六条、第十七条拟证明如果被告按时交房，其将房屋租出去也会有至少1800元每月的收益。被告景某公司认为原告的证据不适用于本案，因为双方2016年12月12日签订的商品房买卖合同第九条明确约定，出卖人逾期交房的违约责任，具体详见附件4，在附件4第九条第六项明确约定双方确认并同意如出卖人逾期交房超过90日的，买受人同意不退房合同继续履行，出卖人自交房期届满之次日起，至出卖人实际交房之日起，每日按买受人已付房价总额的万分之0.2，向买受人支付逾期交房的违约金（出卖人应承担逾期交房的违约金，最高不超过合同总价的百分之一），买受人同意免除向出卖人的进一步索赔，根据该条约定，被告应当向原告支付违约金就是425天，按照合同总额的万分之0.2计算，原告的该证据不能支持其观点。本院认为，对于原告提供的证据，未有具体损失的相关证据，本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告已按合同约定向被告全额支付了购房款，被告应按合同约定于2018年9月30日前向两原告交付房屋。但直至2019年12月6日被告才实际将房屋交付给原告，被告已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，涉案合同约定买受人逾期付款的违约责任，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金；被告逾期交房的违约责任，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。合同约定的违约责任对等，对双方当事人均具有约束力。原告认为合同约定的逾期交房违约金过低，主张按其租房费用金额确定违约金，其未提供实际的损失依据，故对其主张本院不予支持。对原告主张的违约金，本院按双方合同约定的日万分之0.2标准计算予以支持，自2018年9月30日计算至2019年12月5日共计425天，金额为4798.52元（425天*564532元*0.00002/天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港景力房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告程某、何某某逾期交房违约金4798.52元。二、驳回原告程某、何某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由原告程某、何某某承担388元，由被告连云港景力房地产有限公司承担50元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费438元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 刘 青二〇二〇年五月七日书记员 王乔颖法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。