山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1765号上诉人（原审原告）：邵广龙，男，1985年5月9日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：朱孟飞，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂市广鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市河东区集贤路中段路西。法定代表人：谷山明，董事长。委托诉讼代理人：黄兰菊，山东隆泰律师事务所律师。上诉人邵广龙因与被上诉人临沂市广鑫房地产开发有限公司（以下简称广鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵广龙上诉请求：1.撤销（2019）鲁1312民初2999号判决，依法改判或裁定发回重审；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据采信错误，适用、理解法律错误。1.《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《不动产登记暂行条例》第四条规定：国家实行不动产统一登记制度。《物权法》界定上诉人与被上诉人签订商品房预售合同的根本目的是进行不动产登记，《不动产登记暂行条例》明确上诉人所购买的位于河东区慧谷领御小区G4号楼1单元1602室需要不动产登记以定纷止争。不动产登记的前提即开发商将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，双方签订《商品房预售合同》第15条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这是本案的主要争议焦点，一审法院未查明被上诉人是否在合同约定的期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，一审法院庭审过程中并未调查落实被上诉人登记备案的信息。一审法院存在认定事实不清。2.商品房预售合同中关于买受人委托出卖人办理产权证书的约定是从合同条款，而上诉人与被上诉人之间的委托代理合同为主合同。主合同是无须以其他合同存在为前提即可独立存在的合同。这种合同具有独立性。从合同的存在是以主合同的存在为前提的，故主合同的成立与效力直接影响到从合同的成立与效力。在本案中双方并未签订关于涉案房屋办理产权证书的委托合同，即主合同不存在，因此作为从合同条款的买受人委托出卖人办理产权证书的约定是无效的。此外，该约定只是一种办理房产证的方式，并不是违约责任的承担。一审法院以上诉人未提供证据证明在约定的期限内向被上诉人提交相关材料，并签署委托书为由驳回上诉人诉求，存在事实认定不清，证据采信错误。3.受人委托出卖人办理产权证书亦是一种附生效条件的合同条款。《中华人民共和国合同法》第45条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。该合同条款明确用“如”买受人在商品交付后360天后向出卖人提交相关材料等等，“如”是假若、假设，是条件助词，因此该条款是一种附生效条件的合同条款，其生效的必要条件是原告被告双方签订了委托代理合同，但是本案中，原告被告双方并未签订合同，该条款未生效。一审法院以上诉人未提供证据证明在约定的期限内向被上诉人提交相关材料，并签署委托书为由驳回上诉人诉求，存在事实认定不清，证据采信错误。4.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。条文中关于除当事人有特殊约定外，应结合《合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被上诉人所提供的商品房预售合同是其预先制定、重复大规模适用的格式条款，除当事人有特殊约定外的理解应为出卖人应当在商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案楼房具备首次不动产登记的条件。一审法院将商品房预售合同中未产生效力的委托事项作为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的特殊约定，应为适用法律错误。庭审补充称，一审法院在没有调查被上诉人在房屋交付后360日内是否提交相关资料至产权登记机关备案，而直接驳回了上诉人在一审中的第一项请求，属于认定事实不清。上诉人一审第一项诉讼请求是请求法院判决被上诉人在房屋交付后360日内提交相关资料至产权登记机关备案构成违约，故在一审调查中应当查明被上诉人是否存在违约行为，如存在违约行为，是否需要承担违约责任，如何承担，但是一审在未查明事实的前提下直接依据商品房合同第十五条驳回上诉人的所有诉讼请求。广鑫公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。二、我方没有违反双方签订的商品房预售合同的约定，不应承担逾期办证的违约责任。首先，购房人提出登记办证申请是启动转移登记的前提，我方只是在上诉人申请办理房屋转移登记时提供相关手续履行协助义务，上诉人在一审起诉前并未按商品房预售合同第15条关于产权登记的约定自行到产权登记机关办理产权证书，也未向我方提出申请办理房屋产权转移登记。其次，商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后30日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关税费，用包括契税，测绘费登记费，交易手续费，房屋维修基金等，则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证，如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任，上诉人对产权办理时间是有心理预期的。本案中上诉人与被上诉人就如何办理产权证书、如何承担违约责任是有特殊约定的，不适用最高院商品房合同司法解释第18条的规定。邵广龙向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告因未在合同约定的商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约。2.被告承担原告因被告原因无法办理房屋所有权登记而产生的违约金61834元。3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告邵广龙与被告广鑫公司于2013年11月18日签订编号YS338444,房屋代码2042023的《商品房预售合同》一份，合同约定原告邵广龙购买被告广鑫公司开发慧谷花香丽舍G4号楼2单元1602室房屋，单价4419.39元/平方米，建筑面积共83.94平方米，合计总价款370964元。根据合同约定原告支付了购房款。2015年5月31日被告广鑫公司将上述房产交付给原告邵广龙使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第（2）种方式办理产权证书：……（2）、买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后叁拾日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书、并按规定缴纳相关费用（包括契税、测绘费、登记费、交易手续费；以上费用均由买受人承担），则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证。如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。一审法院认为，原告邵广龙与被告广鑫公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同要求全面履行义务。合同中的第十五条没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任，但该条款约定了未在期限内取得房屋产权证书的处理方式，即买受人委托出卖人办理产权证书，同时约定了关于办理产权证书条件、期限，该项条款应当认为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定情形，应当尊重双方约定。原告邵广龙未提供证据证明在约定期限内向被告广鑫公司提交相关资料签署授权委托书、并按规定缴纳相关费用，故对于原告邵广龙主张被告构成违约及被告广鑫公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对原告要求被告因未在合同约定的商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约及被告承担原告因被告原因无法办理房屋所有权登记而产生的违约金61834元的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（一）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告邵广龙的诉讼请求。案件受理费1345元，减半收取672.5元，由原告邵广龙负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，并不违法律规定，其法律效力应予认定。根据双方合同约定，上诉人在房屋交付后未在合同约定的60日内自行到产权登记机关办理产权证书，被上诉人根据合同约定不承担责任。此后，双方应按合同约定的第二种方式办理产权证书，即上诉人应向被上诉人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关费用。上诉人未办理房产证，上诉人也不能证明其履行了合同约定的上述义务，现以被上诉人违约为由要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。上诉人主张的被上诉人未在合同约定的商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，因上诉人未提交证据予以证明，一审法院未予支持，并不存在遗漏诉讼请求的情况。故，对于上诉人的上诉理由，本院依法不予采信。综上所述，上诉人邵广龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1345元，由上诉人邵广龙负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月二十一日书记员  张 寒