辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终424号 上诉人（原审被告）：王瑞卿，女，1974年2月13日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：涂国保，男，1975年3月18日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区，系上诉人王瑞卿丈夫。 委托诉讼代理人：涂佳鑫，男，1998年7月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区，系上诉人王瑞卿之子。 被上诉人（原审原告）：盘锦城基物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区开发区1-16-5。 法定代表人：苏健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：静宇，盘锦城基物业有限公司法律顾问。 上诉人王瑞卿因与被上诉人盘锦城基物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院(2019)辽1104民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王瑞卿的委托诉讼代理人涂国保、涂佳鑫，被上诉人盘锦城基物业有限公司的委托诉讼代理人静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈述上诉请求及理由：一、请求上级法院依法撤销盘锦市大洼区人民法院（2019)辽1104民初3789号民事判决；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院在审理过程中，没有查清案件事实。实际上，关于上诉人与被上诉人之间的事实关系如下：1、上诉人没有与大洼区辽宁汇美建材中心小区业委会签订过《物业管理委托合同》，也就没有与被上诉人有任何合同法律关系。2、大洼区辽宁汇美建材中心小区没有成立过业委会。一审中的业委会是非法组织，不是通过广大业主选举而产生的，一审法院认定上诉人提供的材料不具备法律效力，相关材料是上诉人从田家街道办事处进行的拍摄，因田家街道办事处不给予上诉人提供书面材料，并告知只给予法院进行提供，上诉人确实无法进行相关取证，并一审中明确要求法院进行协助取证，但是一审法院不经核实就给予拒绝了取证的要求。3、盘锦城基物业有限公司进入小区实施物业管理服务没有法律依据，该物业公司的进入是违法进入，一直没有得到广大业主的同意与认可。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请上级法院依法予以撤销，维护上诉人合法权益。 被上诉人答辩：被上诉人与辽宁汇美建材中心小区业主委员会签订物业服务合同，合同依法成立并具备法律效力。合同签订后，被上诉人按照合同约定提供了物业服务，至此上诉人亦应按照合同约定缴纳物业费用。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审原告盘锦城基物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付物业服务费10434元及延期给付的滞纳金7617元，合计金额18051元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，原告与盘锦市大洼区辽宁汇美交易中心业主委员会签订物业管理服务合同，被告是汇美建材交易中心A区11号楼14号的业主，根据原告与业主委员会签订的物业管理服务合同的第七条约定：原告按年度向被告收取物业费，且被告应预交一年的物业费，产权人(或使用人)须在上年度期满的前一个月内交清下一年度的物业服务费，自业主入住时按1.5元/平方米每月收取。双方在合同中约定不按期交纳的按千分之二交付滞纳金。被告自2016年11月12日起便没有交纳物业费，根据合同约定被告应交纳2016年11月12日至2019年11月11日期间的物业费10434元，并应承担自违约之日起的滞纳金7617元，以上款项经原告多次催要被告一直没有给付，故原告诉至法院，请求法院判令被告给付物业服务费及滞纳金并由被告承担本案的涉诉费用。 一审被告王瑞卿辩称，1.原告的诉讼请求没有事实和法律依据，案涉小区业主委员会的成立不符合法律规定，业委会无权代表业主签订物业服务合同；2.原告公司违法进入田家汇美小区进行所谓的物业服务是不合法的；3.原告进入案涉小区至今根本没有提供应由的物业服务；4.原告要求法院判决被告支付滞纳金是不符合法律规定的。 一审认定事实如下：原告盘锦城基物业有限公司是盘锦市大洼区辽宁汇美建材交易中心的物业服务公司，被告王瑞卿是该建材交易中心A区11号楼14号的业主。作为甲方的盘锦市大洼区辽宁汇美交易中心业主委员会与作为乙方的盘锦城基物业有限公司分别于2016年12月1日和2017年11月3日签订了物业管理服务合同，合同载明了物业管理费按年度交纳，每年需提前30天交纳下一年度物业管理费。收费标准为按每月每平方米1.5元的价格向业主或物业使用人收取。业主逾期未交纳物业管理费的，按欠付金额的2%/月支付违约金。被告所有的商网建筑面积为193.24平方米，其自2016年12月1日至2019年11月11日未交纳物业费，共拖欠物业费10242元(193.24平方米x1.5元/平方米/月×35个月10天)，该款被告至今未交纳。现原告诉至法院，要求被告交纳拖欠的物业管理费，并交纳滞纳金。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与盘锦市大洼区辽宁汇美交易中心业主委员会之间签订的《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对被告等全体业主具有约束力。现原告依据签订的物业服务合同对大洼区辽宁汇美建材交易中心的业主提供了物业服务，被告作为业主，享受到了原告提供的服务，应按照合同的约定履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。依据原告提交的物业管理服务合同，原告自2016年12月1日开始为案涉小区提供物业服务，故原告主张的2016年12月1日前的物业服务费，本院不予支持，被告应向原告交纳2016年12月1日至2019年11月11日期间的物业服务费。对于原告提出被告应交纳滞纳金的主张，滞纳金并非经营性主体所应收取的项目，该主张不符合法律规定，故对于原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。对于被告主张业主委员会的成立不合法，因被告提交的相关证据不能够证明其主张，且如被告认为业主委员会的成立不合法应通过其他救济途径解决，故对于被告的该项主张本院不予支持。综上所述，原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王瑞卿于本判决发生法律效力后十日内给付原告盘锦城基物业有限公司2016年12月1日至2019年11月11日期间的物业管理费人民币10242元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元(原告已预交)，减半收取计125.5元，由原告盘锦城基物业有限公司负担54.5元，由被告王瑞卿负担71元。 本案争议焦点如下：上诉人应否缴纳被上诉人物业费10242元。 上诉人二审提供第一组证据;盘锦市大洼区住房和城乡建设局出具的答复意见书和所附的整改意见书。证明张红英和上诉人都是上访人，上访的内容都是关于小区业主委员会成立不合法。用以证明业主委员会非法成立，缺少重要法定要件，没有所有业主的代理权，其代表业主签订的合同当属无效。 第二组提供的视频证据。是上诉人在2020年1月4日录制的小区实况和4月17日、18日录制的内容是一样的，问题也一直存在，录制设备是手机，被上诉人根本没有对小区进行服务。用于证明案涉小区的真实物业水平和目前案涉小区的真实现状和物业服务合同之间的事实差距。 第三组提供的盘锦市物业网发布的2019年住宅小区物业服务登记考核工作通报，筑景蓝河湾小区物业费收据和房产证复印件。证明蓝河湾小区被评为2019年优秀物业管理住宅小区，物业费1.2元/平，而本案案涉物业服务公司服务水平低，要价却高，不合理。 被上诉人质证：第一组证据与本案没有关联，业主委员会的成立也与被上诉人无关，物业公司并不参与业主委员会的选举，且答复意见书的名字为张红英，并不是本案上诉人。第二组证据，我方自从与业主委员会签订合同后，一直按照合同约定进行物业服务，已经达到了合同中要求的水准，所以上诉人应按约定缴纳物业费用。第三组证据与本案无关联，不具备可比性。 本院认证:上诉人二审提供的第一组证据能证明该小区业主委员会成立时程序有瑕疵，但该证据与上诉人提供的第二、三组证据并不能证明被上诉人未提供物业服务以及拒绝缴纳物业费的理由，故对上诉人提供的证据不予采信。 本院认为：被上诉人与盘锦市大洼区辽宁汇美交易中心业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该小区物业由被上诉人提供服务，作为业主享受到提供的服务，亦应履行交纳物业费的义务。二审中上诉人提供的“大洼区住房和城乡建设局的答复意见和所附的整改意见”能证明小区在业主委员会成立上存在着瑕疵，但并不影响物业公司提供物业服务的事实。至于上诉人二审提供的其他证据证明物业服务不到位收取费用高等事由，不能构成上诉人不缴纳物业费的理由。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费251元，由王瑞卿承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年五月十四日 书记员 杨皓博