江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终969号上诉人（原审被告、反诉原告）：李银霞，女，汉族，1975年10月13日生，住山东省成武县。上诉人（原审被告、反诉原告）：龚利华，男，汉族，1977年5月18日生，住湖北省蕲春县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：胡剑宏，江苏苏商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张清，女，汉族，1994年4月5日生，住江苏省南京。原审第三人：南京爱如山房地产置业顾问有限公司第五分公司，住所地江苏省南京市六合区葛塘葛中路4幢633号商铺。法定代表人：陆翠萍。委托诉讼代理人：刘赵龙，男，汉族，1992年6月10日生，该公司员工。上诉人李银霞、龚利华因与被上诉人张清,原审第三人南京爱如山房地产置业顾问有限公司第五分公司（以下简称爱如山公司第五分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李银霞、龚利华上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人龚利华不可能存在违约行为。《房地产买卖中介合同》中卖方只有李银霞一个人签字，被上诉人张清、中介方都是专业的房地产中介人员，均清楚买卖合同应当得到卖方二人签字，但龚利华自始至终没有签字，事后也没有以其他方式对合同进行追认，其不是合同主体，不可能存在违约行为。2.上诉人李银霞亦无违约的事实。李银霞出于对买方与中介方违法行为的抵制，是一种合法的自我保护行为。房屋总价款为105万元，而买方的首付款才15万元，占总房款的14.2%，不符合南京市的购房政策。根据一审法院认定的事实，张清与湛承龙购买的新华五村20幢710室房产，张清系共同借款人，本案的中介合同签订时，贷款尚未还清，再次购房需支付首付款50%。就算没有贷款，张清有贷款记录，首付也是35%，张清和中介方对国家的调控政策不可能不清楚。当得知张清和中介方恶意串通，准备通过“套贷”“假离婚”等方式规避国家限购政策、套取银行贷款时，上诉人对已经签订的《房地产买卖中介合同》表示质疑和担忧，没有同意配合去银行“套贷”。二、一审法院适用法律错误。1.《房地产买卖中介合同》并非有效而是无效。首先，《房地产买卖中介合同》如果内容合法，卖方仅李银霞一个人签字时，买卖合同尚未生效。其次，因《房地产买卖中介合同》内容违反了法律法规国家政策，甚至可能触犯刑法，因此应属于无效。2.对于无效的合同，应承担缔约过失责任，而不是违约责任。被上诉人张清和第三人中介方行为具有违法性，主观上具有明显过错，应当承担相应的缔约过失责任，中介费、律师费等支出，应自行承担；上诉人无任何过错，不应当承担任何责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请依法改判。张清辩称，1.其可以支付三成首付，只是当时自己的房子还没有卖掉，不是上诉人所称的套贷。2.房产证有两本，一本在上海，一本在新华新村，是龚利华让李银霞去拿的，现场订立合同时，李银霞和龚利华有视频，龚利华清楚知道卖房子的事，确定后才签字转账的，当时定金是李银霞收取并签字，有中介方工作人员刘赵龙、刘慧在场。爱如山公司第五分公司述称，1、合同清楚写明银行贷款不足的部分可以现金补齐。2、合同第13条约定签字人承担所有法律责任，当时其与龚利华核实了相关情况，合同相关条款也向李银霞强调过。张清向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方之间签订的《房地产中介买卖合同》，并返还已支付的违约金1万元；2、请求依法判令李银霞、龚利华承担合同约定的违约金21万元；3、请求依法判令李银霞、龚利华承担已经支付给爱如山第五分公司的佣金1.5万元（合同中约定违约方承担）；4、请求依法判令李银霞、龚利华承担因其违约行为引发诉讼的律师费1.2万元；5、本案诉讼费由李银霞、龚利华承担。李银霞、龚利华向一审法院提出反诉请求：1.继续履行《房地产中介买卖合同》；2.判令张清支付逾期付款违约金42.12万元，现在要求支付到房款付清之日（签订合同2019年5月12日，计算到起诉之日2019年8月1日，基数是104万，每日0.5%，计算房款付清止）；3.判令张清承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年5月11日，委托人出售方甲方李银霞、龚利华、委托人买受方乙方张清、受托人中介方丙方爱如山公司第五分公司签订《房地产买卖中介合同》，约定甲乙双方在丙方居间服务下，就房屋买卖达成协议，丙方已促成交易，甲方双方就该交易行为具体事项及丙方后续服务，订立以下条款，供三方共同遵照执行。房屋所有权人李银霞、龚利华，房屋座落南京市六合区，建筑面积79.74平方米，房屋售价105万元，其他情况满五唯一、甲方净得价。丙方应认真履行甲乙方委托的后续服务，具体包括产权转移、房屋交付、产权证、贷款、抵押登记等相关事宜。本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付中介佣金2.52万元。甲乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的---。上述违约行为方应承担下列违约责任，按总房价20%计21万元支付违约金，守约方已向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。乙方于2019年5月11日前支付甲方购房定金1万元，该定金最后冲抵房款。乙方于贷款审批通过三日内支付甲方购房房款15万元，并于当天办理产权交易过户手续。余款88万元以贷款形式支付给甲方，乙方承诺符合银行贷款条件，无不良信用记录，符合南京市最新购房政策。若银行贷款不足，则不足部分由乙方用现金方式在银行贷款下款之前补齐给甲方，每推迟一天按千分之五支付违约金。尾款1万元在乙方付清购房定金、购房房款、购房余款后于七日内甲方需迁出该房屋内的所有户口。一审另认定：买卖房屋房屋产权证号为宁房权证六转字第××号。《房地产买卖中介合同》签订当日，李银霞出具《定金收条》，内容为今收到张清购买李银霞位于南京市六合区房屋定金计1万元整。5月12日，爱如山公司第五分公司出具《收款收据》，内容为买卖服务费1.5万元。张清为本次诉讼花费律师费1.2万元。一审还认定：2018年4月26日，张清、湛承龙登记离婚。2019年5月14日，湛承龙、王晓稳签订《房地产买卖中介合同》，约定湛承龙将位于南京市六合区王晓稳，建筑面积65.12平方米，房主净得价92万元。7月17日，湛承龙将该房屋贷款余额还清，张清系共同借款人。2019年9月3日，张清、中国建设银行股份有限公司南京江北新区支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款112万元（首付款49万元），贷款期限30年，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水准水平上上调15%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。庭审中，张清认为对方不配合贷款而违约，致使合同不能继续履行，自己也另行购买房产，要求解除合同。为此，张清提供如下证据证明对方违约：1、微信聊天记录一宗，5月12日，李银霞发微信“我老公不让卖”，5月15日，张清发微信“你尽量快一点，因为我想早点去装修。因为有小孩装修肯定要吹一段时间！我这边东西都准备好了！就看你那边了！”5月22日，张清发微信“你自己和你老公商量如果你们要不卖我们就按合同办事”。2、李银霞、刘赵龙（中介公司工作人员）通话记录，证明刘赵龙要求李银霞、龚利华配合过户，李银霞拒绝。5月25日，李银霞“是礼拜一签字吧？”，刘赵龙“对，签那个贷款必须两个人都在，除非你去搞一个全权委托，委托你一个人，去公证处公证下”。李银霞“就是你们用那个套路贷在卖之前，不会有什么事，卖之后就跟我们没有什么关系了？”，刘赵龙“不是，他也不属于套路贷，那是正常的首付啊，只要银行能批就行了”。当日，双方再行通话，刘赵龙“喂姐，你确定是不卖了啊？”，李银霞“对，对，对”，刘赵龙“好，那我就这样跟她讲了，你自己怎么和她---”（挂断）。3、《房地产买卖中介合同》一份、定金收条，证明6月9日，张清与案外人签订购房合同，购买位于南京市六合区，建筑面积89.16平方米，总价161万元。李银霞、龚利华质证意见为：1、微信聊天记录真实性无异议，但不认可证明目的；2、通话记录，真实性没有异议，李银霞提到套路贷，首付款也采取贷款的形式，不履行合同不支付房款责任在张清和中介公司；3、《房地产买卖中介合同》真实性不认可，张清本人也是卖房中介人。爱如山公司第五分公司质证意见为首款需贷款审批通过后才能支付，银行贷款部分约定贷款不足部分现金补齐。李银霞提供证据如下：1、张清的朋友圈，证明李银霞职业系房屋中介人；2、调查令，证明张清签订合同后，没有准备首付款，也没有准备购房资格证明；3、李银霞与中介公司人员的短信，内容为6月3日李银霞向中介公司人发手机短信，李银霞“你好，中介，不知道你姓什么，周五我去了南京一直到周日，也没人联系说这个事怎么解决，那么从签订合同有一段时间了，我房款也没到，贷款也没收到，我也要等着买房子，看你们什么时候有时间通知我一下去南京，这个事尽快解决”，中介公司人员回复“这个信息我看不懂，我这边有录音，是你自己确定不卖了，不是我们不给你钱，贷款也不配合做”，证明催房款的事实；4、通话录音，采用张清提供的通话录音，证明张清和中介公司一直未支付首付款，采用套路贷方式，首付也要银行贷款，李银霞总感觉操作有问题，拒绝签字。张清的质证意见为：1、朋友圈的真实性认可，与本案没有关联性，张清从事房产中介工作，但与购房没有关系；2、调查令，对其结果无法确定真实性，没有正式的文件，需要说明的是，张清本人户籍就在南京，无需开具购房证明；3、对于短信内容，正好印证录音证据，所以不认可证明目的；4、通话录音，真实性认可，但坚持合同为准。爱如山公司第五分公司质证意见为，李银霞发的短信，之前公司工作人员即本人发了十多条给李银霞，李银霞都没有回复，发这条短信，不知道什么目的。一审法院认为，李银霞、龚利华、张清、爱如山公司第五分公司签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，一审法院予以确认。龚利华作为出售方当事人，虽未在合同落款处签字，但事后予以认可，系追认行为。合同签订后，合同当事人应严格恪守各自义务。本案中，2019年5月11日，张清支付购房定金1万元，5月25日，李银霞明确表示不再出卖房屋，构成根本违约，张清要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，李银霞、龚利华应将收到的定金1万元予以返还。双方合同同时约定了房屋中介费、律师代理费的赔偿方法，根据该约定，李银霞、龚利华应赔偿张清实际支出的中介费、律师费2.7万元。合同中约定“无正当理由不履行合同的”，违约方应承担21万元的违约金。该约定过高，一审法院综合李银霞、龚利华违约情况及前述损失赔偿、定金退还情况酌情认定违约金2万元。新购置的房产与从李银霞、龚利华处购买的房产面积、地段均不同，无可比性，同时房价并未明显变动，不宜认定该部分房屋差价系对方违约造成。李银霞、龚利华辩称，对方无实际购买能力，系用自己房产套贷。合同约定，如果贷款金额不足，可现金支付，现李银霞、龚利华并未配合进行贷款审查，违反约定，该辩称不予采信。同时，李银霞、龚利华认为张清无实际购买愿望，对贷款资质产生质疑。李银霞、龚利华对此未提供证据，且张清后续贷款事实足以证明张清的贷款资质，该辩称亦不予采信。李银霞、龚利华主张的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款之规定，判决：一、解除《房地产买卖中介合同》；二、李银霞、龚利华与本判决生效后十日内返还定金1万元，给付张清4.7（2.7+2）万元，共计5.7万元；三、驳回张清、李银霞、龚利华的其他诉讼请求。案件受理费5005元，减半收取2503元，由张清负担1890元，李银霞、龚利华负担613元。反诉费3800元，由李银霞、龚利华负担。二审中，上诉人提交李银霞与其儿子同学家长的QQ聊天记录截屏、李银霞与其表妹的微信聊天记录截屏，证明李银霞在签完合同之后，得知张清要去骗取银行贷款，对合同表示担忧，希望张清能够按照正常的手续支付首付款。被上诉人认为该证据与本案无关。原审第三人认为合同明确约定银行贷款不足部分以现金形式支付，不存在首付款支付不了的情况。本院认为，上诉人提交的证据材料不足以证明张清欲骗取银行贷款，本院对此不予采信。经审查，一审认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案上诉人李银霞、龚利华与被上诉人张清、原审第三人爱如山公司第五分公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。2019年5月25日，因李银霞明确表示不再继续履行合同，构成根本违约，导致案涉合同解除。故合同解除后，李银霞、龚利华应将收到的定金予以返还，案涉合同同时约定了房屋中介费、律师代理费的赔偿方法，一审法院根据约定判令李银霞、龚利华赔偿张清实际支出的中介费、律师费2.7万元并结合李银霞、龚利华违约情况及前述损失赔偿、定金返还情况酌定违约金2万元并无不当，应予维持。上诉人虽主张李银霞得知张清和中介方恶意串通，准备套取银行贷款时对《房地产买卖中介合同》表示质疑和担忧，没有同意配合去银行“套贷”。但其提交的证据不足以证明上述主张，且案涉合同约定如果贷款金额不足，可以现金方式补齐，故对该上诉理由，本院不予采纳。上诉人又主张《房地产买卖中介合同》无效，龚利华不是合同主体，不可能存在违约行为，但该主张与其一审中关于合同效力的陈述以及要求继续履行合同的反诉请求自相矛盾，且不属于合同无效的情形，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，李银霞、龚利华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由李银霞、龚利华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年五月二十五日法官助理 闫宇虹书 记 员 顾 欢