浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初20637号 原告：陈超，女，1988年4月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：王子健，义乌市香山法律服务所法律工作者。 被告：义乌市百瑞酒店，住所地：浙江省义乌市江东街道江东中路346号。 投资人：徐国民。 委托诉讼代理人：厉卿，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金慷君，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：浙江坐标房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道贝村路251号7楼。 法定代表人：夏斌，执行董事。 委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。 被告：义乌市弘文文化传播有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道青口工业区（浙江新光饰品股份有限公司内）。 法定代表人：朱国胜。 被告：义乌市眼护视眼镜有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道江东中路345号。 法定代表人：龚梦兰。 被告：义乌市明元娱乐厅，经营地址：浙江省义乌市江东街道江东中路346号二楼。 经营者：金元浩，男，1973年7月9日出生，朝鲜族，住浙江省义乌市。 原告陈超与被告义乌市百瑞酒店、浙江坐标房地产营销策划有限公司、义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈超的委托诉讼代理人王子健，被告义乌市百瑞酒店的委托诉讼代理人厉卿，被告浙江坐标房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人陈蔚到庭参加诉讼；被告义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告陈超向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告义乌市百瑞酒店间关于义乌市江东中路348号房地产的房屋租赁合同关系（该合同由原房东叶国良与原承租人吴凌静在2010年5月14日签订，后承租人的权利由第一被告承继，原告购买上述房产后，原告与第一被告签字确认了补充协议）；2、被告义乌市百瑞酒店、浙江坐标房地产营销策划有限公司、义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅立即腾退义乌市江东中路348号房地产。事实和理由：2010年5月14日，义乌市江东中路348号房地产原房东叶国良与案外人吴凌静签订房屋租赁合同一份，约定由吴凌静承租义乌市江东中路346号房屋专门用于经营宾馆、酒店、桑拿，租期十年，自2010年1月9日至2020年1月8日止。第一年（2010年）租金为295800元，此后每年租金增长2%，第七年（2016年）租金为342900元，第八年（2017年）租金为352200元，第九年（2018年）租金为363800元，第十年（2019年）租金为374700元，每年的房租提前一个月支付，即前一年的12月8日前付清下一年的房租，等等。合同签订后，吴凌静占有使用上述房屋开办了雷迪森酒店，后吴凌静将雷迪森酒店转让给义乌市百瑞酒店。2016年1月8日，叶国良与义乌市百瑞酒店签订了房屋补充协议，同意由义乌市百瑞酒店受让吴凌静在上述房屋租赁协议中的承租人地位，并对吴凌静原签订的房屋租赁协议租期和租金作出更改，租期增加三年，到2023年1月9日到期，2016年至2018年度租金均为316200元每年，2019年开始在上一年的基础上每年增2%。后叶国良未履行法院生效判决确定的债务，义乌法院于2018年3月13日在淘宝网司法拍卖平台对上述房地产进行拍卖，拍卖公告中明确，上述房地产内的装饰、装修、设备都评估在房地产价值之内，原告以最高价874万元成交，并办理了产权过户手续。2018年11月25日，原告与义乌市百瑞酒店签订房屋租赁补充协议，原告承继了上述租赁合同出租人地位，并同意按原租赁合同履行与义乌市百瑞酒店的租赁合同关系，其中2019年租金为322524元。后被告支付了2019年租金。后原告发现第一被告义乌市百瑞酒店承租的上述房屋，仅四楼至七楼为第一被告使用用于开办宾馆，一楼至三楼第一被告未经原告同意分割转租给浙江坐标房地产营销策划有限公司、义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅等使用。原告向上述被告提出异议，并要求上述被告提供相关转租合同，以了解情况，但上述被告一直拒绝提供。鉴于涉案房屋的安全使用，特别是消防安全方面关乎原告的重大利益，且第一被告在未经原告同意的情况下擅自转租房屋给他人，用于合同约定用途以外的用途，存在极大的治安及消防安全隐患。期间，义乌市消防部门对上述房屋的例行检查中，多次发现第一被告义乌市百瑞酒店的使用和转租行为导致涉案房屋存在极大的安全隐患，义乌市公安消防支队于2019年9月19日做出义（消）行罚决字（2019）0232号行政处罚决定书，但第一被告一直未整改到位。综上，原告认为，原告通过法拍购买涉案房地产后，原房东出租人的权利已经由原告享有，第一被告应当根据合同的相关规定依法使用上述房屋，如有转租，需经过原告同意。第一被告未经原告同意将房屋分割转租给他人使用，并且经原告再三要求后拒不提供转租合同，已经构成根本违约。况且，原告的分割转租行为已经造成涉案房屋极大的消防安全风险。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意进行转租的，出租人有权解除合同、合同解除后，被告应当立即腾退所占有的房地产，并根据《拍卖评估报告》，不得拆除损坏房屋的室内装饰装修及固定的设备。 被告义乌市百瑞酒店答辩称：一、原告对于百瑞酒店的转租行为是明知的，并以其行为同意百瑞酒店将涉案房屋转租给各被告使用。原告系通过司法拍卖程序获得本案房屋的所有权，其对竞标房屋应当有审慎义务。在司法拍卖过程中，贵院执行局对本案房屋的所有情况（包括存在租赁受保护的情况）都已经明确公示，并制作有图片、视频、评估报告及文字说明。除此之外，各被告的门店以及招牌都在房屋的显著位置，无论是从拍卖网页或者实地勘察都可以知道本案房屋具体的承租人使用情况。因此，原告对于本案房屋具体由谁在占有使用，是否存在转租情况在参与拍卖竞标时就应当明确知情。2018年11月25日，原告与百瑞酒店签订《租赁补充协议》。原告与百瑞酒店签订的补充协议包括了原告租赁给百瑞酒店使用的全部房屋的租金。如果原告对于百瑞酒店的转租行为不知情，则被告理应联系使用涉案房屋的其他被告，并与他们签订相应的补充协议。但原告至今没有与其他被告签订过相关协议，而是一直是向百瑞酒店收取房屋的全部租金。由此也可以明确，原告对于被告百瑞酒店的转租行为是明确知情且没有异议的。二、即使原告认为其对百瑞酒店转租行为不认可，但原告未在六个月内对转租行为提出异议，现起诉要求解除合同的诉请不应被支持。本案房产的拍卖时间为2018年3月13日，原告与百瑞酒店签订补充协议的时间为2018年11月25日，故原告应当在2018年3月13日即知道涉案房屋已被租赁给各被告使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，原告于2019年11月向义乌市人民法院提起诉讼，以百瑞酒店非法转租为由要求解除租赁合同已经超出六个月的异议期，其诉请不应得到支持。三、本案房屋共有13个房东共计34个店面组成，单独解除本案租赁合同将损害案外人合法权益。本案房屋最早为框架结构时就已经被共同租赁给雷迪森酒店。本案房屋内部装修及布局在当时就已经确定，当时的设计就已经将除酒店使用面积外其他转租面积设计进去，也取得了当时原房东的许可。本案的部分转租行为从最早承租时就已经开始，部分被告承租本案房屋经营已经超过十年。现其余房东与百瑞酒店的租赁合同都尚在履行，且各房东都明确知情并同意百瑞酒店的转租行为。如果单独解除原、被告之间的租赁合同，将影响百瑞酒店与其他出租人的房屋租赁合同，也将导致百瑞酒店无法继续正常经营。因此，如果解除本案租赁合同，不仅会造成各被告极大的损失，也会影响到其他出租人的合法权益。四、百瑞酒店不存在任何治安及消防隐患，也愿意向原告本人交付转租合同，不存在任何根本违约行为。本案证据中的行政处罚决定书所处罚的消防通道在处罚决定书出具后就已经整改完毕。百瑞酒店是一家合法经营的酒店，其消防安全是经过义乌市公安消防支队检查并颁发《消防安全检查合格证》的，不存在原告所称存在极大治安及消防隐患。如确实存在原告所述的重大消防安全隐患，百瑞酒店也不可能正常经营至今，原告仅依据一份已经整改完毕的处罚决定书就认定百瑞酒店存在重大安全隐患是没有事实依据的。同时，百瑞酒店自始至终是愿意向原告本人提供相关转租协议的，如有需要，百瑞酒店也可以在庭后向贵院交付上述协议。因此，百瑞酒店并没有任何根本违约行为。综上所述，原告对于被告的转租行为明确知情且未在合理期间内提出异议，同时百瑞酒店不存在任何根本违约行为，因此本案租赁合同应当继续履行。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司答辩称：1、程序上，被告二不是适格主体。根据合同相对性原则，原告与被告一之间的纠纷应该先行解决，等原告与被告一就是否解除合同判决后再另案向被告二主张。2、实体上，涉案房屋是2017年12月被告二与案外人于贞英签署的租赁合同，并且经被告一追认租赁合同合法有效，我方合法占有使用涉案房屋，原告无权要求我方腾空。3、从原告诉状陈述内容看，原告是在2018年3月经司法拍卖获得涉案房屋所有权，在拍卖之前涉案房屋租赁关系就已经存在，原告在拍卖之前以及拍卖过程中都已经充分了解涉案房屋当时的现状，并且在其诉状中也陈述2018年11月25日原告与被告一已经签订租赁补充协议，原告承继出租人地位并同意按原租赁合同履行与被告一的租赁关系。我方认为，原告与被告一的租赁合同应该是继续合法有效的。综上，原告无权要求被告二腾空，请求驳回对被告二的诉请。 被告义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅均未作答辩，也未提供证据。 原告陈超为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，不动产档案证明一份、房屋租赁补充协议一份，证明原告承继了出租人的地位。 证据2，照片五份，证明第一被告转租的事实。 证据3，行政处罚决定书复印件（加盖义乌市公安消防支队核对无异章）一份及照片四份，证明第一被告被义乌市公安消防支队行政处罚且未整改到位的事实。说明一点，照片是2019年11月份拍摄的。 证据4，解除租赁暨腾退告知书一份、腾退告知书一份及照片六份，证明已通知第一被告及各承租人腾退房屋的事实。 被告义乌市百瑞酒店质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，证明目的有异议。该房屋应当为陈超、朱春晖共同共有，当时原告陈超签订房屋租赁补充协议应该是征求了朱春晖的同意，并且签订补充协议的时候，陈超和朱春晖两个人都在场的。 证据2，真实性、合法性、关联性无异议。补充说明一点，从原告提供的照片中可以看出，本案各被告的广告牌标识在房屋的外侧、电梯处，广告牌标识都处于非常显眼位置，原告应当对涉案房屋转租情况知情。 证据3，真实性、合法性无异议。该处罚涉及的楼梯通道实际上是封闭停止使用的，因为涉案房屋共有34个店面组合而成，没有必要每一个楼梯都打开，因此该通道被封闭，并且在处罚决定书出具后该楼梯通道已经清理完毕，被告一的消防安全也已经审核通过。行政处罚决定书和照片中反映的楼梯通道是处在涉案房屋中。 证据4，真实性、合法性、关联性均有异议。该通知系原告单方制作，且张贴时并未通知被告一，被告一相关负责人并未看见过该告知，且告知内容不实。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司质证认为：证据1，真实性、合法性无异议。 证据2，真实性无异议，但是原告在司法拍卖之前就应当知道转租的事实。 证据3，行政处罚决定书复印件真实性无异议，但是与被告二无关。 关于四份照片，因为是复印件，无法确定其真实性，而且形成时间也有异议，与被告二无任何关联。 证据4，真实性无法确认，都是打印件。也没有办法证明原告已经通知了各被告、要求各被告腾退房屋的事实。 被告义乌市百瑞酒店为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据： 证据1，（2017）浙0782执9472号之五裁定书复印件（加盖义乌市人民法院档案证明专用章）一份、不动产产权证复印件一份，证明本案房屋由朱春晖、陈超共同拍卖所得，二人系房屋共同共有人的事实。说明：不动产权证复印件来源于原告提供的证据副本。 证据2，淘宝司法拍卖网网页截屏打印件一份十二页、视频资料一份，证明义乌市人民法院执行局已将本案房屋相关情况告知原告，原告应当于参加拍卖之日起知道本案房屋由各被告承租使用的事实。 原告质证认为：证据1，无异议。 证据2，关于淘宝司法拍卖网网页截屏打印件，第二页中有载明，拍卖公告中的特别说明的内容为有租赁受保护，租期到2023年1月9日到期。原告认为受保护的是原告与被告一之间的租赁，对被告一的转租行为原告不知情。 视频资料无异议，但原告在参与拍卖时对转租行为不知情。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司质证认为：对被告一提供的证据均无异议。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司为支持自己的抗辩，向本院提供房屋租赁合同一份、店面承租协议复印件一份，证明被告二是在2017年12月30日与案外人于贞英签订房屋租赁合同，并且经过被告一的追认。说明一点，房屋租赁合同背面的内容本身不作为证据使用。 原告质证认为：真实性无异议，但是被告二只是征得被告一的同意，没有征得原告的同意。 被告义乌市百瑞酒店质证认为：真实性、合法性无异议，该房屋租赁合同盖有被告一的公章，故该合同的合同相对方即为被告一与被告二。 本院认为，被告义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。结合到庭当事人的质证意见，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对不动产档案证明、房屋租赁补充协议的证明效力予以确认。2、对照片、行政处罚决定书复印件（加盖义乌市公安消防支队核对无异章）的真实性予以确认。3、对解除租赁暨腾退告知书、腾退告知书及照片本身的真实性予以确认。 二、关于被告义乌市百瑞酒店提供的证据。1、对（2017）浙0782执9472号之五裁定书复印件（加盖义乌市人民法院档案证明专用章）、不动产产权证复印件的证明效力予以确认。2、对淘宝司法拍卖网网页截屏打印件、视频资料的真实性予以确认。 三、关于被告浙江坐标房地产营销策划有限公司提供的证据。对房屋租赁合同、店面承租协议复印件的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2010年5月14日，义乌市江东中路348号房地产原所有权人叶国良与案外人吴凌静签订房屋租赁合同一份，约定由吴凌静承租义乌市江东中路346号房屋用于经营宾馆、酒店、桑拿等，租期十年，自2010年1月9日至2020年1月8日止。合同签订后，吴凌静占用上述房屋开办了雷迪森酒店，后吴凌静将雷迪森酒店转让给义乌市百瑞酒店。2016年1月8日，叶国良与义乌市百瑞酒店签订补充协议一份，同意由义乌市百瑞酒店受让吴凌静在上述房屋租赁协议中的承租人地位，并对吴凌静原签订的房屋租赁协议租期和租金作出更改，租期增加三年，到2023年1月9日到期。后叶国良未履行法院生效判决确定的义务，本院于2018年3月12日在淘宝网上对上述房地产进行司法拍卖，原告及案外人朱春晖以874万元最高价竞得。2018年10月15日，本院依法作出（2017）浙0782执9472号之五执行裁定：“一、解除对原被执行人叶国良、赵琴莲所有的坐落于义乌市江东中路348号房地产的查封【权证号码：义乌房权证江东字第ｃ00033832号、义乌房权证江东字第ｃ00033833号；土地证号：义乌国用（2006）第1-2112号】；二、原被执行人叶国良、赵琴莲所有的坐落于义乌市江东中路348号房地产【权证号码：义乌房权证江东字第ｃ00033832号、义乌房权证江东字第ｃ00033833号；土地证号：义乌国用（2006）第1-2112号】的所有权及相应的其他权利归买受人朱春晖（身份证：3307821985××××××××）、陈超（身份证：3307821988××××××××）所有。义乌市江东中路348号房地产【权证号码：义乌房权证江东字第ｃ00033832号、义乌房权证江东字第ｃ00033833号；土地证号：义乌国用（2006）第1-2112号】的所有权自本裁定送达买受人朱春晖（身份证：3307821985××××××××）、陈超（身份证：3307821988××××××××）时起转移。三、买受人朱春晖（身份证：3307821985××××××××）、陈超（身份证：3307821988××××××××）可持本裁定书在三十日内到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”后上述房地产过户登记在原告及案外人朱春晖名下。2018年11月25日，原告（甲方）与义乌市百瑞酒店（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：“原叶国良、赵琴莲所有的坐落于义乌市江东中路348号房地产的所有权及相应的其他权利经司法拍卖归朱春晖、陈超所有，并已办理了过户登记手续，不动产权证登记号为浙（2018）义乌市不动产权第××号。现对原租赁合同作更改补充：1、甲方变更为陈超。2、原房屋租赁合同由吴凌静签署，经酒店多次转让，现由酒店法人徐国民代表酒店所有股东和甲方签署补充协议。3、租赁期限不变，到2023年1月9日到期。4、2019年租金为322524元（叁拾贰万贰仟伍佰贰拾肆元整）。以后每年在前一年的基础上递增2%。5、租金乙方需在每年12月9日之前汇入甲方建设银行（宏源支行，户名：陈超，账号：43×××03）。6、除上述条款外，原租赁合同其它条款不变。7、本补充协议一式二份，双方签字、盖章后生效。”2019年11月27日，原告诉至本院。 另查明：在2018年3月本院通过淘宝网对涉案房地产进行司法拍卖前，被告义乌市百瑞酒店已经将涉案的部分房屋进行转租，被告浙江坐标房地产营销策划有限公司、义乌市弘文文化传播有限公司义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅已经在涉案房屋中进行经营。2019年9月19日，义乌市公安消防支队作出行政处罚决定书，认定“位于浙江省义乌市江东街道江东中路346号的义乌市百瑞酒店七楼疏散通道堆放桌椅等物品，占用疏散通道、安全出口，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定”，并“给予义乌市百瑞酒店罚款人民币伍仟元整的处罚”。 本案在审理过程中，原告对租金支付问题作如下陈述：“2019已经全部收到，2020年被告一把租金打给原告，原告退回去没有收，来来回回有七八次。” 本院认为：原告陈超与被告义乌市百瑞酒店于2018年11月25日签订的《房屋租赁补充协议》系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。 一、关于原告主张被告义乌市百瑞酒店未经原告同意擅自转租的问题。 本案所涉房屋的所有权系原告及案外人朱春晖通过司法拍卖方式取得，原告方应当对涉案房屋进行审慎察看后再决定是否参与竞拍，当时被告浙江坐标房地产营销策划有限公司、义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅已经在涉案房屋中进行经营，原告参与竞拍应视为对当时涉案房屋的使用情况已予以认可。现原告主张被告义乌市百瑞酒店在未经原告同意的情况下擅自转租，依据不足，本院不予采信。 二、关于涉案房屋违反消防安全规定的问题。 2019年9月19日，义乌市公安消防支队曾作出行政处罚决定书，但只是“给予义乌市百瑞酒店罚款人民币伍仟元整的处罚”，之后并没有给予停业整顿等之类的处罚，原告主张存在极大的治安及消防安全隐患，依据不足，亦不予支持。 综上，原告主张要求解除原告与被告义乌市百瑞酒店之间的租赁合同关系依据不足，本院不予支持。据此原告要求各被告腾退涉案房屋的诉请理由不足，本院亦不予支持。被告义乌市弘文文化传播有限公司、义乌市眼护视眼镜有限公司、义乌市明元娱乐厅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈超的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告陈超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  楼宇栋 人民陪审员  季航飞 人民陪审员  楼晓晶 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  陈佳慧