广西壮族自治区北海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂05执复17号 复议申请人（被执行人）：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉州大道163号。 法定代表人:彭继福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘浩渊，广西天狮灵动律师事务所律师，同为被执行人彭继福、彭景权、彭景均的委托诉讼代理人。 委托诉讼代理人：赵瑾瑜，广西天狮灵动律师事务所实习人员，同为被执行人彭继福、彭景权、彭景均的委托诉讼代理人。 申请执行人：叶海霞，女，1981年6月11日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：龙家伟，广西小宁律师事务所律师。 被执行人：彭继福，男，1982年6月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被执行人：彭景权，男，1956年12月12日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被执行人：彭景均，男，1954年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 利害关系人(买受人):合浦县进盛贸易有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县康州镇廉东大道85号。 法定代表人:童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛雄伟，男，1974年8月16日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县，该公司员工。 复议申请人合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）不服合浦县人民法院（以下简称合浦法院）（2020）桂0521执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月17日公开开庭进行听证。广益公司的法定代表人彭继福及委托诉讼代理人潘浩渊，申请执行人叶海霞的委托诉讼代理人龙家伟，被执行人彭景权、彭景均、彭继福及三人的共同委托诉讼代理人潘浩渊，利害关系人合浦县进盛贸易有限公司的委托诉讼代理人毛雄伟到庭参加听证。本案现已审查终结。 合浦法院查明,申请执行人叶海霞与被执行人彭继福等因商铺回购方式借款发生纠纷，申请仲裁。钦州仲裁委员会作出(2017)钦仲案字第63号裁决书，裁决如下:“(一)被申请人广益公司归还借款本金人民币4097900元及借款利息给申请人叶海霞，借款利息的具体计算方法:以本金4097900元为基数，按月利率2％计算，从2015年5月30日计至借款还清之日止;(二)本案仲裁费用27262元，申请人已预交，由被申请人广益公司承担。被申请人广益公司的仲裁费用在履行本案义务时直接付给申请人;三、被申请人彭继福、彭景均、彭景权对上述(一)、(二)项的款项承担连带清偿责任;……”。该仲裁裁决书于2017年3月23日生效。2017年5月5日，叶海霞向北海市中级人民法院申请强制执行，2017年9月1日，北海市中级人民法院作出(2017)桂05执62号执行裁定书，查封被执行人广益公司名下坐落于北海市××县××城东新区××号土地使用权【证号:合国用(2005)第409号】，查封期限三年。2017年10月23日，北海市中级人民法院作出(2017)桂05执62号之一执行裁定书，解除对被执行人广益公司名下坐落于北海市××县××城东新区××号××（××）××土地使用权××下××区、××区的土地使用权的查封，解除该土地权项下B区超出限额660万元部分土地使用权的查封。2017年11月7日，北海市中级人民法院作出(2017)桂05执62号之二《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。2018年2月1日，北海市中级人民法院立案恢复执行。2018年6月25日，北海市中级人民法院将该执行案件指定给合浦法院执行。2019年9月11日，合浦法院作出(2018)桂0521执985号之二《执行裁定书》，拍卖被执行人广益公司名下位于合浦县××城东新区××组团西面(C-1、C-2、C-3、C-4、C-8、C-9、C-10、C-11)和B组团的土地使用权及地上附属物【土地使用权证号:合国用(2005)第409号】。合浦法院委托广西三赢房地产评估有限公司（以下简称三赢公司）对涉案被拍卖的土地使用权及其地上附属物做评估。三赢公司于2019年9月2日作出《房地产估价报告》，对土地使用权估价为7663.40万元，构建筑物估价为16.71万元，合计7680.11万元。合浦法院将该评估报告结果通知送达案件当事人，同时要求三赢公司对估价结果做出复核，三赢公司于2019年10月22日对评估结果做出复核，复核结果与《房地产估价报告》的估价结果一致。后合浦法院参考该价格，将对涉案土地使用权及地上附属物通过淘宝平台进行网络司法拍卖，买受人进盛公司于2019年12月15日以76801100元的价格竞拍取得。合浦法院作出(2018)桂0521执985号之三执行裁定书，裁定:位于合浦县××城东新区××组团西面(C-1、C-2、C-3、C-4、C-8、C-9、C-10、C-11)和B组团的土地使用权及地上附属物【土地使用权证号:合国用(2005)第409号】的所有权归买受人合浦县进盛贸易有限公司(社会统一信用代码914505210654066187)所有，该房屋的所有权自本裁定送达之日起转移，买受人可以持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。被执行人广益公司向合浦法院提出执行异议，认为该拍卖行为违反程序规定，应当撤销。 合浦法院另查明，被执行人广益公司于2019年12月5日向合浦法院申请破产重整，该院收取部分材料后，出具(2019)桂0521破申3号《受理通知书》，并于2019年12月19日作出(2019)桂0521破申3号民事裁定书，对申请人破产重整申请不予受理。 合浦法院认为，对于申请人提出的三赢公司没有评估资质及其作出的《房地产评估报告》的结果不符合问题。评估机构三赢公司于2003年1月10日成立，经营范围为房地产价格评估贰级，土地估价(按国家法律法规规定开展经营活动)；房地产咨询、房地产经纪(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。该公司2017年12月29日即在广西壮族自治区国土资源厅备案了土地估价师李严等人，于2018年5月2日取得《土地评估机构备案登记证书》，职业范围不受限，有效期限2018年5月2日至2019年5月2日。三赢公司取得《房地产估价机构资质证书》有效期限2015年7月20日至2018年7月20日，三赢公司分别于2018年8月3日、2019年7月30日向广西壮族自治区住房城乡建设厅递交备案，相关部门同意受理，并获取《房地产估价机构备案证书》，有效期限从2019年9月11日至2022年9月11日。2019年1月10日三赢公司中标合浦县国土资源局就土地使用权价格评估工作项目，并于2019年1月21日与合浦县国土资源局签订《政府采购合同》。三赢公司出具涉案《房地产估价报告》的评估师李勇、彭勇嘉具备房地产估价师的资质，有权在房地产估价报告上签字，三赢公司法定代表人兰兴渝具有土地估价师资格，并在该《房地产估价报告》中的《致估价委托人函》上盖章。异议人认为三赢公司没有资质，该公司出具《房地产估价报告》违法。合浦法院认为，评估机构三赢公司的房地产估价机构资质证书有效期虽然过期，但其公司已经向相关行政部门提出备案申请，相关部门已经受理，虽然行政部门未及时对该申请作出登记或备案登记，但作出该估价报告的土地估价师、房地产估价师是具备估价资格的，且可以在估价报告上签名。三赢公司作出的《房地产估价报告》存在瑕癍，但并未严重违反拍卖程序及损害当事人或者竞买人利益，且该被拍卖的土地使用权及地上附属物的基本情况及起拍价格均通过网络平台对公众公开竞拍，该标的物最终价格由市场检验确定。涉案标的物的拍卖系通过网络平台对外公开进行的，且已经将拍卖的标的物的基本情况进行了公开展示，任何人可以通过网络平台对被拍卖的标的物情况进行了解，在同等条件下参加竞拍，并未因不发书面通知导致当事人的拍卖权利被剥夺，异议人提出的其因合浦法院未在拍卖前五日通知其到场参加竞拍，违反法定程序的主张，不予支持。 对于异议人广益公司提出的其公司已经向合浦法院申请破产重整及执行移送破产的问题。根据《中华人民共和国破产法》第十条、第十九条的规定，法院受理破产的方式为裁定受理，申请人提交的《受理通知书》并不具有破产被受理立案的效力，且合浦法院已于2019年12月19日作出了对异议人广益公司破产重整申请不予受理的裁定书，异议人广益公司申请的破产程序尚未启动，合浦法院继续执行符合法律规定。根据《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第二条的规定，执行案件移送破产必须同时具备该条款规定的条件，但本案中，异议人广益公司并未提交证据证明其符合该条款规定的条件，异议人广益公司认为合浦法院未将该执行案件移送破产，不予采信。裁定：驳回广益公司的异议请求。 广益公司申请复议称，1.合浦法院执行违反法律规定，超标的查封。2.违反“合理选择执行财产”的规定。被执行人已将商铺和住宅抵押给债权人，应先执行抵押物。3.违反“合理确定财产处理参考价”的规定。被执行人对评估价提起异议，评估机构说明后仍有异议的，应提交相关行业协会组织专业技术评审。4.违反“依法用好执行和解和破产重整”的规定。被执行人向合浦法院申请破产重组，法院已受理但却拍卖处理被执行人土地。5.三赢公司作出的《房地产估价报告》违法无效，不能作为拍卖标的物价值的参考依据。（1）评估价明显偏低。（2）评估机构选定程序违法。（3）法院委托不具有相应资质的评估机构进行价格评估。（4）评估师没有土地估价资格；（5）价值时点、评估作业时间违法。6.合浦法院拍卖程序违法，损害了广益公司和其他债权人的合法权益。执行法院对本案标的物决定实施网络司法拍卖没有通知广益公司。应给予复议申请人完成项目开发机会，确保尽快偿还所有债务。请求撤销合浦法院（2020）桂0521执异1号、（2018）桂0521执985号之二以及之三执行裁定。 申请执行人叶海霞辩称，其于2017年5月向合浦法院申请执行，合浦法院多次召开协调会，但广益公司的债权人很多，无法兑现出售土地还款的承诺，合浦法院的执行保障债权人利益实现，执行合法。网络拍卖任何人都能参与，广益公司在拍卖前完全知悉拍卖的时间、价格等事项，故不存在广益公司不知情、损害广益公司利益的情形。请求驳回广益公司的复议申请。 被执行人彭继福、彭景权、彭景均同意广益公司的意见。 合浦县进盛贸易有限公司称，合浦法院在网上公开拍卖，其为合法买受人，应驳回广益公司的复议申请。 本院查明事实与合浦法院查明一致，予以确认。 另查明，2019年4月8日，合浦法院启动本案委托评估工作。2019年4月9日合浦法院作出（2019）桂0521委执评13号选定评估机构到场通知书，通知申请执行人叶海霞、被执行人广益公司及彭继福、彭景均、彭景权于2019年4月12日下午到场，以现场摇珠的方式随机选定评估机构。上述通知书以法院专递方式送达上述当事人。2019年4月12日，合浦法院按照程序选定三赢公司作为首选评估机构。上述委托评估及选定信息均在人民法院诉讼资产网、联拍网上予以公开。2019年4月15日，合浦法院出具（2019）桂0521委执评13号司法评估委托书，委托三赢公司对合浦县廉州镇城东新区A-III-6号的土地价值进行评估，同日合浦法院以短信方式通知叶海霞、广益公司、彭继福、彭景均、彭景权等人于次日进行现场勘验。2019年4月17日，三赢公司告知合浦法院需补充评估资料。2019年4月26日，合浦法院向合浦县国土资源信息中心发出（2018）桂0521执985号委托测绘函，委托该中心对广益公司名下坐落于北海市××县××城东新区××号、××（××）××土地使用权××下××区未建设部分进行测绘，并提出书面结论。因无法确定评估地块的具体面积，合浦法院中止本次评估。2019年8月1日，合浦县国土资源信息中心出具了广益公司用地宗地图。2019年8月21日，合浦法院重新出具（2019）桂0521委执评13号司法评估委托书，委托三赢公司对位于合浦县廉州镇城东新区A-III-6号C组团西面(C-1、C-2、C-3、C-4、C-8、C-9、C-10、C-11)和B组团的土地使用权及地上附属物进行评估。评估报告于2019年9月17日送达广益公司，并告知如对评估报告有异议，应于收到《房地产估价报告》后10日内以书面形式提出。广益公司于2019年9月25日对评估报告提出异议，认为评估机构不具备评估资质，价格明显偏低。2019年10月22日，合浦法院作出（2018）桂0521执985号《告知评估复核结果通知书》，告知广益公司评估机构的复核结果，并通知其将于十日后对评估财产委托淘宝网司法拍卖平台进行拍卖。该通知于同年10月29日送达广益公司。合浦法院于2019年11月12日在淘宝网平台发布拍卖公告。 还查明，合浦法院以广益公司为被执行人的案件共有137件，执行标的约4100万元，另有南宁市江宁区人民法院要求参与分配2000余万元，广益公司尚欠税费滞纳金等共计12762901.55元。2019年5月20日，合浦法院对广益公司法定代表人彭继福进行询问，其同意对B区土地进行拍卖，认为该土地市值超过7000万元，要求将地上的旧平房随土地一并评估拍卖。2018年11月30日、2019年9月29日，三赢公司通过广西壮族自治区住房和城乡建设厅审批均为三级房地产估价机构。 根据当事人复议及答辩理由，本案的争议焦点为：本案评估及执行拍卖程序是否合法。 关于评估程序是否合法的问题，本院认为，合浦法院在2019年4月12日已启动评估程序，选定评估机构及首次进行现场勘验时均已通知广益公司，广益公司主张其没有接到通知，与查明事实不符，根据《最高人民法院》（法办发[2007]5号）第十四条规定，视为广益公司放弃选择专业机构的权利。后因需补充评估物资料，合浦法院中止了评估程序，并根据价值时点的变化，于2019年8月21日重新出具委托评估书，评估程序继续，故评估机构在上述时间段内开展评估活动并无不当。合浦法院已向评估机构提供评估标的物的相关资料，是否通知当事人提交证据资料并非委托评估的法定程序。合浦法院出具的司法委托评估书已明确评估事项和评估目的，评估报告中亦明确了评估基准日。广益公司主张合浦法院选定评估机构程序违法与事实不符，本院不予采信。 根据《最高人民法院》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。本案中，广益公司认为评估价格偏低并对评估机构及评估人员的资质提出异议，其主张不属于上述规定中需要组织专业技术评审范围，且合浦法院已对其异议立案审查，符合上述规定。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最终成交价格仍需市场检验，并非由评估价所决定，不能仅因评估价过低而主张重新评估或拍卖。广益公司自行委托评估的价格亦仅为参考价，未经充分市场竞价，其亦未提交其他同地段同类型土地的实际成交价作为参照，均不能说明本案成交价格偏低。实际上，本案的最终成交价格符合广益公司同意拍卖涉案土地时的预期价位，即使其认为评估价过低，完全可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。故广益公司认为本案评估价明显偏低及违反合理确定财产处理参考价规定，没有法律依据，本院不予支持。 关于广益公司提出的评估机构及评估人员不具有相应资质的问题，本院认为，《中华人民共和国资产评估法》第二十八条规定：评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。建设部《房地产估价机构管理办法》第三条第二款规定：本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。因此，具备房地产评估资质的评估机构和评估人员可以从事土地评估，现行法律法规对此没有禁止性规定。本案中，合浦法院委托评估标的物为土地使用权及地上构筑物，委托评估的目的不是确定标的物最终成交价格，而是为确定拍卖保留价提供参考，故本案评估不属于司法鉴定。评估机构三赢公司兼具房地产及土地评估资质，虽然进行本案评估时，其房地产评估资质处于行政机关备案审批过程中，导致房地产评估资质出现有效期限上的中断，但其最终已办理房地产评估资质备案，并非自始不具备资质或被注销相关资质，其评估人员李勇、彭咏嘉亦具备注册房地产估价师资质，故本案评估机构及评估人员具有对涉案土地使用权及地上构筑物进行评估的资质，所出具的评估报告合法有效。广益公司主张房地产评估资质不能从事土地估价没有法律依据，本院不予采信。 关于本案执行拍卖程序是否合法的问题，本院认为，本案执行依据钦州仲裁委员会作出(2017)钦仲案字第63号裁决书，未认定广益公司与叶海霞存在抵押关系，叶海霞对广益公司财产并不享有抵押优先受偿权，故广益公司主张其已提供抵押物并应优先执行抵押物与查明事实不符，本院不予支持。广益公司除本案外，另有其他作为被执行人的案件，所涉债务总额与本案处置财产价值相当，因此，合浦法院不存在超标的查封拍卖行为。 根据《最高人民法院》第十六条第一款规定：网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。经查，合浦法院在（2018）桂0521执985号《告知评估复核结果通知书》中已通知广益公司网拍事项，符合上述规定。广益公司主张合浦法院没有通知其对本案标的物实施网络司法拍卖没有事实依据。广益公司申请破产重整亦已被合浦法院驳回，其认为执行程序应当中止没有法律依据，对其上述主张本院均不予采信。 综上，广益公司的复议请求不能成立，本院不予支持。合浦法院的评估拍卖程序并无不当，但该院在异议审查中，将评估机构列为本案利害关系人不当，应予以纠正。因被执行人彭景均所提复议请求未经合浦法院执行异议审查，径行向上级法院申请复议违反法定程序，且彭景均并非涉案土地权利人，与本案异议无法律上的利害关系，对其提出的复议本院不予审查。依照《最高人民法院》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回合浦县广益房地产开发有限公司的复议申请，维持合浦县人民法院（2020）桂0521执异1号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  蔡 敏 审 判 员  魏 岚 审 判 员  邱愉茜 二〇二〇年五月十一日 法官助理  吴芳芳 书 记 员  陈 宏