湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终790号上诉人（原审被告）：李双秋，女，1969年9月16日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。法定代表人：柳意，总经理。委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。上诉人李双秋与被上诉人湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称“众慧天成公司”）物业服务合同纠纷一案，李双秋不服长沙县人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0121民初8825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李双秋上诉请求：撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋于2006年交房，前期物业为北京嘉浩物业，房地产开发企业不得变更物业管理企业。2、众慧天成公司是美林房产公司的子公司，美林房产公司与众慧天成公司签订前期5年合同。业主既不是合同的甲方也不是乙方。3、因众慧天成公司不交合同诚意金和小区规划等资料，未与业主签订合同，也没有与第二届业主大会签订合同。4、众慧天成公司没有将员工花名册给业主，没有员工也不构成服务。5、众慧天成公司侵占业主公益收入，名为服务实为侵权。6、消防至今没有验收合格。电线没有双回路，水路经常爆管，导致经常停水停电，且环境恶劣，盗贼众多，房产贬值。众慧天成公司辩称：其公司有权收取物业服务费，业委会也同意由其公司收取，业主应向其公司缴纳物业服务费。众慧天成公司向一审法院起诉请求：1、李双秋支付众慧天成公司物业管理费26909元（从2009年11月14日起至2019年7月31日止），违约金7905元，以上两项共计34814元；2、李双秋承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2006年6月15日，李双秋购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第9栋2单元5B号房，房屋建筑面积为144.36㎡。2007年8月16日，李双秋在《美林水郡交付单》上签名并确认收房。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。3、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。4、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。5、李双秋从2010年1月1日起至2019年7月31日止未向众慧天成公司交纳物业费。一审法院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下几个方面：1、众慧天成公司向李双秋收取物业费是否合理合法。众慧天成公司认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，众慧天成公司依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向众慧天成公司发出《通知》，同意众慧天成公司继续为小区提供服务，众慧天成公司有权收取物业费。李双秋认为，其从未与众慧天成公司签订过任何物业服务合同，众慧天成公司非法入驻美林水郡小区，众慧天成公司无权收取物业费。一审法院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。现众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。众慧天成公司据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由李双秋缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，李双秋作为美林水郡小区的业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。故众慧天成公司有权收取李双秋从2010年1月1日起至2019年7月31日止的物业费，但因众慧天成公司未举证证明合同签订前对李双秋享有收取物业服务费的权利，故对众慧天成公司主张合同签订前，即从2009年11月14日至同年12月31日的物业费，一审法院不予支持。2、物业服务收费标准如何认定。众慧天成公司认为按其与美林公司签订的《前期物业服务合同》约定了收费标准收费，即1.6元/平方米/月。李双秋不认可众慧天成公司是其前期物业服务公司，亦不认可其提交的合同，物业费的收费标准也不知道怎么确定的。一审法院认为，众慧天成公司与美林公司签订了《前期物业服务合同》，该合同效力及于全体业主，合同中约定物业费收费标准为1.6元/平方米，虽没有明确载明其系每月的收费标准，但结合该条款的上下文及通常理解，应为1.6元/平方米/月。而物业服务具有连续性、长期性的特点，李双秋并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，物业服务不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约，故李双秋应按1.6元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于合同到期后的物业费收费标准，因众慧天成公司继续为美林水郡小区提供物业服务，且新成立的小区业委会要求众慧天成公司在新的物业公司确定前继续为小区提供服务，故物业费收费标准理应参照《前期物业服务合同》的约定予以确定，即1.6元/平方米/月。3、关于诉讼时效的问题。众慧天成公司认为，其通过上门张贴催费通知单，电话、短信催收等方式向李双秋主张权利，故诉请未超过诉讼时效。李双秋认为，其没有入住该小区，也没有收到过众慧天成公司的催缴通知单或电话催缴。一审法院认为，因众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》未约定缴费期限，众慧天成公司可随时要求李双秋交纳物业服务费，因李双秋不认可收到过众慧天成公司的催缴通知或电话，故本案应适用最长诉讼时效期间即二十年诉讼时效的规定，综上，故众慧天成公司的诉请未超过诉讼时效。一审法院认为，一、众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，该合同的效力及于小区全体业主。虽该合同于2014年12月31日到期，但众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，李双秋作为美林水郡小区的业主，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。现众慧天成公司已为小区提供物业服务，而李双秋欠缴众慧天成公司从2010年1月1日起至2019年7月31日止的物业费26562元（144.36㎡×1.6元/㎡/月×115月=26562元），其事实清楚，证据充分，李双秋理应及时缴纳。二、关于违约金的问题，因众慧天成公司提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于众慧天成公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、限李双秋在判决生效后十日内支付湖南众慧天成物业服务有限公司物业费26562元；二、驳回湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，由湖南众慧天成物业服务有限公司负担79元，由李双秋负担256元。二审中，李双秋向本院提交下列证据：证据一、关于成立首届业主委员会和相关事宜的函。证据二、关于长沙市美林水郡项目成立业主大会的申请书。证据三、关于物业配合提供业主大会场地的协助函。证据四、美林水郡业主委员会筹备人员清签表。拟证明业主已经明确主张了自己的权益。经本院组织质证，众慧天成公司发表如下质证意见：对上述证据的合法性、关联性有异议，且上述证据不属于新证据。经审查，李双秋向本院提交的上述证据均缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方争议焦点为众慧天成公司是否有权向李双秋收取物业费。李双秋上诉提出其未与众慧天成公司签订物业服务合同，且众慧天成公司存在侵权行为，服务存在问题，其不应向众慧天成公司支付物业费。经审查，长沙美林房地产开发有限公司与众慧天成公司签订前期物业服务合同，约定众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。根据长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会于2015年12月4日发布的通知，该通知要求在新的物业服务公司确定前，众慧天成公司有义务继续为小区提供服务。且众慧天成公司实际为李双秋等业主提供了物业服务，应当认定众慧天成公司与李双秋之间形成了事实上的物业服务合同关系。现李双秋未提交充分的证据证明众慧天成公司存在侵权行为及服务存在问题的情况，其应向众慧天成公司支付物业费，一审判决并无不当。综上所述，李双秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元，由上诉人李双秋负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年五月十九日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。