福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初92号 原告：云霄县联兴物业服务有限公司，住所地云霄县后汤村献宝山，统一社会信用代码913506225729675163。 法定代表人：方泽斌，任经理。 委托诉讼代理人：吴文德，福建法益律师事务所执业律师。 被告：吴怀国,男,1968年12月26日出生,汉族,住福建省云霄县,现住福建省云霄县将军大道南侧渡头安置区。 原告云霄县联兴物业服务有限公司（以下简称云霄联兴物业公司）与被告吴怀国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云霄联兴物业公司委托诉讼代理人吴文德，被告吴怀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云霄联兴物业公司向本院提出诉讼请求：判决吴怀国立即支付拖欠的渡头嘉园A4#803号房屋物业管理费4,867元及拖欠的公摊水电费992元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）及支付逾期付款日3‰的违约金5,951.7元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算支付违约金。事实和理由：吴怀国向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园A4#803号房屋一套（建筑面积157.33平方米），上述房屋吴怀国于2016年7月8日接管使用至今。根据吴怀国认可的该房屋《前期物业服务合同》第七条约定：该房屋的物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1元，公共用水电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用按规定标准由用户分摊承担并按季度支付。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费。该《前期物业服务合同》第十四条约定：业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。吴怀国接收上述房屋后，云霄联兴物业公司按规定通知吴怀国缴交物业服务费及公摊水电费，吴怀国拒不缴交。为此云霄联兴物业公司多次公示通知用户缴交物业服务费及公摊水电费，逐户递送缴费通知单遭到吴怀国拒收，多次通知邮政投递缴费通知单仍遭到吴怀国拒收。截止2019年8月1日，吴怀国上述房屋拖欠物业服务费计4,867元，公摊水电费计922元，依合同约定应当支付逾期缴交物业服务费等违约金计5,951.7元。2016年1月29日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》作为渡头嘉园片区物业服务合同，是吴怀国与云霄县房地产综合开发公司购买合同的附件，证明吴怀国认可该物业服务合同，后由于云霄县平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除了该合同，于2016年12月29日云霄县房地产综合开发公司与云霄联兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，云霄联兴物业公司承接了渡头嘉园片区的物业服务。为此，云霄联兴物业公司有权依照该《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业服务费及公摊水电费，吴怀国经云霄联兴物业公司多次催缴，拒不缴交物业服务费及公摊水电费是严重违约，应当依法承担违约责任。 吴怀国辩称，1.答辩人未与云霄联兴物业公司签订物业合同，云霄县房地产综合开发公司系云霄联兴物业公司的大股东，他们签订的合同无效；2.作为渡头村的迁拆户，县领导及指挥部的领导曾承诺过拆迁户物业费按每平方0.35元缴纳；3.交房时，云霄联兴物业公司强制收取了装修所用的沙、土费用和垃圾清理费，收取超过30%公摊面积的钱；4.2017年1月交房至今，联兴物业违约在前，未履行物业管理合同，管理质量差，导致小区三年多来脏乱差堵现象极为严重，表现为小区保安素质差、问题严重、未能履行安全保障义务、公共卫生脏、差问题多、维修养护不及时、擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，且未完整公布收支项目，服务质量达不到物业合同约定的标准。吴怀国在庭审中补充辩称，拖欠物业管理费属实，但业主没有享受到任何物业服务，云霄联兴物业公司管理不周，没有尽到物业服务的职责，已构成违约。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：云霄联兴物业公司提供的证据1商品房买卖合同（预售）、证据2渡头佳园入住通知书、证据3物业费催缴通知书、证据4欠费业主清单、证据5前期物业合同，经审查，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。吴怀国提供的证据纸质材料一份，录音录像两份，无法证明云霄联兴物业公司未提供物业服务，但足以证明云霄联兴物业公司提供的物业服务存在瑕疵。纸质材料系答辩状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，吴怀国与云霄县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定吴怀国向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园A4#803号房屋一套（预测建筑面积157.33平方米）。根据《商品房买卖合同》（预售）附件九：由云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托云霄平安物业服务有限公司进行物业服务管理，吴怀国在承诺书上签字确认同意遵守临时管理规约并承担相应的责任，根据临时管理规约第三十条约定，若业主未能按时支付物业服务费，则物业服务企业可按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金。后由于云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司于2016年12月28日解除了该合同，云霄县房地产综合开发公司与云霄联兴物业公司于2016年12月29日签订了《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托云霄联兴物业公司进行物业服务管理，合同期限为2年，自本合同签订之日起至2018年12月31日止，同时约定物业费按1.0元/月·平方米，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，业主应于每月5日前向云霄联兴物业公司支付物业服务费。2016年7月8日，云霄联兴物业公司向吴怀国发出渡头嘉园入住通知书，吴怀国入住该房屋。现吴怀国尚欠云霄联兴物业公司自2017年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费4,867元及水电公摊费922元。经云霄联兴物业公司多次催缴，吴怀国至今未履行缴费义务。 本院认为，吴怀国系云霄县渡头嘉园小区的业主及居住使用人，云霄联兴物业公司与云霄县房地产综合开发公司签订的前期物业服务合同依法对吴怀国具有约束力，吴怀国应当依约履行交纳物业服务费的义务。云霄联兴物业公司已依约提供物业管理服务，吴怀国未按合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，依法应向云霄联兴物业公司支付自2017年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费及水电公摊费。云霄联兴物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，且合同约定的滞纳金畸高，因此云霄联兴物业公司主张按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，云霄联兴物业公司请求判令吴怀国支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴怀国应于本判决生效后十日内偿还云霄县联兴物业服务有限公司截止至2019年7月31日物业服务费4,867元及水电公摊费922元。 二、驳回云霄县联兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93.5元，减半收取计46.75元，由云霄县联兴物业服务有限公司负担26.7元，吴怀国负担20.05元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  柳福东 二〇二〇年五月十八日 法官助理方国志 书记员汤振铭 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。