湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初51号原告：袁昌杰，男，1991年8月16日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。被告：王力，男，1983年12月20日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王建国，男，1958年11月27日出生，汉族，系被告王力之父，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王群，湖北群晖律师事务所律师。被告：付慧，女，1986年1月24日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告袁昌杰与被告王力、付慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员郭红适用简易程序于2020年4月28日公开开庭审理。原告袁昌杰及其委托诉讼代理人王玉林，被告王力及其委托诉讼代理人王建国、王群，被告付慧到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因遇不可抗力的新型冠状病毒感染的××疫情，从2020年1月24日至3月17日依法扣除审限。本案现已审理终结。原告袁昌杰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告王力签订的租房合同，依法解除原告和被告付慧签订的门面转让合同；2.判令被告王力退还原告租房费20000元，依法判令被告付慧退还原告门面转让费54000元，二被告赔偿原告门面装修款28000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告通过被告付慧门面转让广告宣传，在2018年3月14日与被告王力签订了位于宜昌市××区小溪××街办集锦路××号门面的《租房合同》，双方约定承租三年，租金为每年40000元，同日又与被告付慧签订了《门面转让合同》，约定转让费为54000元，原告向二被告支付了租房费以及转让费后，对该门面进行了装修，共装修28000元，原告在经营一年后才发现，该门面早已在2018年初就因被告王力与他人的债务情况被宜昌市夷陵区人民法院执行，被告付慧也因该此才转让门面，现原告在不知情的情况下与二被告签订了《租房合同》和《门面转让合同》，二被告存在欺骗行为，现原告因该门面已执行到新所有人名下，无法继续经营，原告与二被告协商该门面处理方案无果，遂诉至本院，请求判如所请。被告王力辩称，1.我与原告签订的《租房合同》合法有效，虽该门面因我涉诉被依法拍卖，但并不影响原告继续按合同承租该门面，原告和门面现所有人张力解除房屋租赁产生的不利法律后果不应由我承担。根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同继续有效，原告可按照原合同继续支付租金，只是收取租金对象更换为张力；2.原告支付给被告付慧的门面转让费我不知情，与我无关。原告现在起诉的是房屋租赁合同，原告和付慧之间是转让合同，不能一并审理。综上，请法院驳回原告对我的诉讼请求。被告付慧辩称，1.门面是我在2017年对查封不知情的情况下转让出去的，我转让给原告的是地理位置和设施；2.我接这个门面的时候也支付了80000多元，我不知道王力涉诉的情况。经审理查明，2018年3月14日，原告（乙方）与被告王力（甲方）签订《租房合同》，约定甲方将位于小溪塔街办集锦路8号的门面两间租赁给乙方，房屋用途为餐饮，租赁期限三年，自2018年4月1日至2021年3月31日，前两年租金为每年40000元，从第三年之后的租金为每年48000元，乙方在合同期内每年按约定，一次性缴纳当年租金，付款时间为每年房租到期前10日。乙方应在签订合同时付给甲方押金4000元，合同终止，上述押金退回乙方，若乙方违约押金不予退回。合同另约定：“乙方有下列情况之一的，出租人可以终止合同：D、乙方租房期间装修投资不得抵扣甲方房租，不得拆除装修。”同日，原告（乙方）与被告付慧（甲方）签订《门面转让合同》，约定甲方将上述门面转让给乙方，转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50000元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计54000元（上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用）。违约责任约定，甲方保证该门面有合法承租权并有权依法转让。合同签订后，原告向被告付慧支付了转让费54000元，被告付慧依约向原告交付了房屋，原告用该房屋经营烧烤店，对房屋进行了部分装饰装修。原告向被告王力支付了第一年和第二年的租金各40000元。另查明，因被告王力涉诉，案涉房屋自2013年5月29日起即被本院查封，并于2019年被司法拍卖，2019年4月7日，案外人张力通过网络拍卖竞得该房屋，并已办理了房屋产权转移登记手续。2019年10月21日，本院发出公告，要求被执行人王力在2019年11月15日前迁出。2019年10月30日，原告从该房屋迁出，被告王力向原告退还了10000元。上述事实，有原告提供的《租房合同》、《门面转让合同》、房产证、拍卖公告、支付凭证、收条，被告提供的评估报告、成交确认书、《执行裁定书》及原被告双方的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案争议的焦点如下：一、原告与被告王力于2018年3月14日签订《租房合同》是否应解除及租金退还问题。房屋被查封后签订的租赁合同因房屋被拍卖无法继续履行，合同目的无法实现，该合同应予解除，故对原告要求解除与被告王力签订的《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告向被告王力预缴的2019年4月1日至2020年3月31日的租金40000元，应扣除其实际使用7个月的房租后予以退还，故被告王力应退还租金16666.7元。王力明知自己的房屋因自己涉诉被查封，却没有将该事实告知原告，反而与原告签订房屋租赁合同，对该合同的解除存在过错，应赔偿原告的装修损失。但原告仅提供装修合同及收据，未提供其主张的38000元装修款的支付凭证，不能形成完整的证据链，原告虽然提供了部分网购商品截图，但多为可移动物件，并非房屋的添附物，且原告也未提供证据证明装饰装修的现有价值，故对原告主张被告支付装修款的诉讼请求，本院不予支持，原告可在有充足证据的情况下另行主张。被告王力已退还原告10000元，还应退还原告6666.7元租金。二、原告与被告付慧于2018年3月14日签订的《门面转让合同》是否应解除及转让费是否应退还的问题。该合同转让的是房屋内的装饰装修以及商铺转让中行业惯例的客源、商益等附属价值以及与房东续签合同的承租机会等，该合同业已履行完毕，不符合法律规定的合同解除条件，故对原告要求解除与被告付慧签订的《门面转让合同》的诉请，本院不予支持。被告付慧2016年转租该门面房时，该房屋已经处于被查封状态，且被告付慧也系支付了转让费接手该门面房，现有证据无法证实被告付慧对该房屋查封事实明知而在转让时故意隐瞒，本院无法认定被告付慧对《租房合同》的解除存在过错，故原告要求被告付慧退还转让费54000元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告袁昌杰与被告王力于2018年3月14日签订的《租房合同》解除；二、被告王力在本判决生效后十日内向原告袁昌杰退还房屋租金6666.7元；三、驳回原告袁昌杰其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元（已减半），由原告袁昌杰负担1000元，被告王力负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  郭红二〇二〇年五月十五日书记员  陈晨