安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初7367号原告：刘其，男，1963年8月8日出生，汉族，住阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺镇法律服务所法律工作者。被告：王强，男，1979年11月28日出生，回族，住阜阳市颍州区。被告：李立军，男，1976年1月1日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：金静，女，1976年9月28日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：余光，男，1975年6月3日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：纪茜茜，女，1977年5月23日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：阎文彬，男，1970年10月4日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：蔡阜颍，女，1971年9月20日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：丁亮，男，1975年6月21日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：黄影，女，1977年1月8日出生，汉族，住阜阳市颍州区。被告：陶阳，男，1985年10月2日出生，汉族，住阜阳市颍泉区。以上十被告诉讼代表人：王强，基本情况同上。被告：阜阳市恒信房地产经纪有限公司，住所地阜阳市颍州区颍河西路516号古商城C1#，统一社会信用代码91341200740893481Q。法定代表人：李玲，该公司经理。委托诉讼代理人：张海东(后变更为刘云鹏)，该公司员工。委托诉讼代理人：郑虎，该公司法律顾问。原告刘其诉被告王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳、阜阳市恒信房地产经纪有限公司（以下简称恒信公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理，于2018年12月13日作出（2017）皖1202民初4023号民事判决书，判决恒信公司和王强等人于2014年3月3日签订的《房地产买卖合同》为无效合同。各被告均不服提出上诉，二审以原判认定基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月22日重新立案，留出5个月自行调解未果，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘其及其委托诉讼代理人徐振东，被告王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、陶阳，被告恒信公司委托诉讼代理人张海东、郑虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘其向本院提出诉讼请求：1、判决恒信公司与王强等人订立的《房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年张治强通过恒信公司担保向阜阳颍东农村商业银行股份有限公司（以下简称颍东农商行）借款120万元，原告提供位于阜阳市颍州区文峰办事处搬井白蟹泉居委会两幢房地产（产权证号码：20××81,20××85）为张治强向恒信公司担保。由于张治强该笔借款到期未还，被告恒信公司于2014年3月3日和被告王强等人就原告提供的该担保房屋签订一份《房地产买卖合同》。合同约定，房屋建筑面积603.75平方米，成交价格为1297402元。由于被告未通知原告，原告对该份《房地产买卖合同》至今才得知。且合同案涉的房屋实际价值500余万元，远远高于合同1297402元价格，并有享有优先购买权的租房租客一直在该房居住。因此，被告之间签订的《房地产买卖合同》应属无效合同。双方协商未果，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳十被告共同辩称，1、十被告通过售房告示得知涉案房产的出售信息，随后与被告恒信公司联系购买事宜，在得知该房经评估为132万元后，经商谈购买价格为1297402元；随后我们将全部款项向恒信公司履行了支付购房款的义务，共同委托王强签订买卖合同及办理相关手续，所有程序均无违法之处。刘其称侵犯了租房户的优先购买权不符合客观事实。首先刘其本人并未将该房向他人出租，所有的事情均由李静办理；其次本案直至目前我们也未看到有任何租赁户的租赁协议以及租赁户主张优先购买权等事宜的存在。十被告针对涉案房产与李静之间的排除妨害纠纷案件，已经阜阳市颍州区法院和阜阳市中级法院开庭审理并作出生效判决，目前在执行阶段。在生效判决书中，法院已经针对本案的诉求作出过认定和处理，认定王强等十人与恒信公司签订的房屋买卖合同合法有效。综上，应依法驳回刘其的诉讼请求。恒信公司辩称，一、2012年张治强通过我司担保，从颍东农商行借款120万元，为了保证上述款项的顺利偿还，由刘其夫妇二人提供刘其所有的涉案房屋作为物的担保；我司与张治强以及颍东农商行之间的借款担保合同完全履行。二、刘其与其妻子王红燕在2013年2月4日，为我司出具授权委托书并由律师见证该事实；委托我司可以全权办理涉案房产的出售等事项，对于出售房产的价款，无论高于或低于市场价格，或以何种方式处理，委托人均认可，并不提出任何反悔意见；由于张治强未能如期还款，我司只得将涉案房屋出售，所得价款用于偿还借款人的借款本息；三、我司在出售该房屋时，通过具有评估资质的“安徽省金业房地产评估有限责任公司”进行了市场价值的评估，经评估价值132万元，在张贴出售告示后，购房户王强等十人获知信息与我司联系商谈购房事宜，经协商出售价格为1297402元；该款由余光账户转至我司及张治强还款账户，履行了支付购房款的义务；随后，我司与王强等十人签订了房地产买卖合同并办理了预告登记，所有的程序均合法有效。四、原告刘其在诉状中称侵犯了租房户的优先购买权不符合客观事实；首先刘其本人并未将该房向他人出租，所有的事情均由李静办理；其次本案直至目前我司也未看到任何租赁户的租赁协议以及租赁户主张优先购买权等事宜的存在。更何况，王强等十人针对涉案房产与李静之间的排除妨害纠纷案件，已经阜阳市颍州区法院和阜阳市中级法院开庭审理并作出生效判决，目前在执行阶段；在生效判决书中，法院已经针对本案的诉求作出过认定和处理，认定王强等十人与我司签订的房屋买卖合同合法有效；依据一事不二理的原则，请求法院依法驳回刘其的诉讼请求。经审理查明:2013年1月31日张治强因资金周转需要经阜阳市金源融资担保有限公司（以下简称金源公司）担保,并用登记在刘其名下位于阜阳市颍州区文峰街道办事处搬井白蟹泉居委会2幢、5幢101、201号房产抵押向颍东农商行贷款120万元，约定贷款期限从2013年1月31日起至2014年1月31日止。金源公司因该笔贷款与颍东农商行签订了保证合同，约定担保方式为连带担保。为办理贷款刘其委托阜阳和德房地产评估咨询有限公司评估，并向颍东农商行提供了评估报告，报告显示评估时点2013年1月22日，5幢101、201号房产评估价129万元，2幢房产评估价135.2万元。金源公司为减少担保风险，贷款时金源公司建议自己的关联公司即恒信公司，和刘其签订委托卖房协议，如果张治强不按期归还贷款，恒信公司能够将案涉房产变现归还担保人金源公司垫付款项，刘其夫妻和张治强同意该建议。2013年2月4日以刘其与妻子王红燕为委托方，以恒信公司为受托方，在安徽仲天律师事务所李国颖和王魏律师的见证下，双方签订了“授权委托书”，同日安徽仲天律师事务所出具（2013）皖仲律见证字第0090号《律师见证书》，见证律师李国颖、王魏及安徽仲天律师事务所在《律师见证书》上签字、盖章。原告持有的一份“授权委托书”，主要内容为：“一、委托人刘其、王红燕系夫妻关系，有(单独所有、共同所有)房地产二处，位于颍州区文峰街道办事处搬井白蟹泉居委会，房产证号码20××85、20××81。因委托人公务繁忙，特授权受托人全权(特别授权)处理以上房地产事宜。受托人的权限为：1、以上述房产向金融机构办理抵押借款签订经纪合同、借款合同、抵押合同、办理抵押、领取他权证、办理借款的各项借款手续上签字、领取贷款、签订注销抵押登记；2、到金融机构及相关部门领取房地产权证、土地使用证、他项权证及注销他项权手续；3、代表委托人出售上述房地产、签订买卖合同，缴纳相关税费、调阅档案、更正登记、房地产权转移等各项相关事宜；4、受托人以委托人的名义出售房屋的价款，无论高于或低于市场价格，或以何种方式处理，由受托人决定，委托人均认可，并不提出任何反悔意见。二、办理第一条载明的房地产买卖，买受人支付的房款首先用于偿还委托人在颍东农商行贷款本息、受托人为出售上述房地产所支付的相关费用，在还清银行借款本息及受托人支付实际费用后，如有剩余退还委托人。三、委托人连续六个月不能支付颍东农商行的利息，经催告，仍不能在七日内支付，受托人可直接按本协议第一条载明的权限履行。四、办理本协议第一条1-3内容涉及的税费及受托人实际支出的费用由委托人承担。五、委托期限一年，自2013年2月4日起至2014年2月4日止。六、关于报酬，委托人自上述房地产权转移完毕十日内向受托人支付代理费人民币贰仟元。七、受托人在委托权限范围内所签署的一切有关合同、协议及相关文书资料等，均代表委托人的真实意思表达，委托人均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由委托人享有和承担。八、本授权委托书经律师事务所见证生效”。被告恒信公司持有的一份“授权委托书”，主要内容除“委托期限五年，自2013年2月4日起至2018年2月4日止”与原告持有的一份“授权委托书”不一致外，其他内容一致。原告称被告恒信公司持有的“授权委托书”中的“五”和“8”是由“一”和“4”未经过原告同意擅自改动的。被告恒信公司的代理人庭审中解释称：“签的时候就签了两份，一份期限是1年的，一份期限是5年的，原告为其提供抵押担保时向不动产登记中心办理抵押登记提供的是授权委托书就是5年的”。恒信公司为证明自己的辩解提供了同时段类似担保的委托书和类似见证书10余份，授权卖房均未低于四年，恒信公司和购房方均认为此笔贷款到期日为2014年1月31日，如果委托卖房日期截止到2014年2月4日，两者仅相差4天，这么短时间内不可能卖掉房屋，显然与交易习惯不符，也违背了当初签订该“授权委托书”是为保障担保人权益实现的合同目的。刘其向本院提起本案诉讼后，2017年12月4日安徽仲天律师事务所出具《关于（2013）皖仲律见证字第0090号见证过程的情况说明》，内容为：“2013年2月4日，我所接受阜阳市恒信房地产经纪有限公司、刘其、王红燕的委托，对见证委托人签署《授权委托书》的过程进行见证，并出具了（2013）皖仲律见证字第0090号《律师见证书》。安徽仲天律师事务所律师见证的《授权委托书》第五条文本内容为“五、委托期限1年，自2013年2月4日起至2014年2月4日止”。不存在改动后委托人刘其、王红燕重新签字确认的情形。特此说明。二〇一七年十二月四日”。另查明：由于张治强没有按期归还银行贷款本息，2014年2月17日安徽省金业房地产评估有限责任公司依据委托，对案涉房产进行评估，评估报告记载，委托方刘其，估价时点2014年2月17日，5幢101、201号、2幢房产建筑面积603.75平方米，单价2190元，评估价总额132万元。恒信公司在案涉房产处张贴售房信息小广告，王强等人看到后便按广告单上面电话联系恒信公司，该公司工作人员向王强等人出示了律师见证书、恒信公司持有的期限为五年的“授权委托书”、安徽省金业房地产评估有限责任公司就案涉房产132万元的评估报告及其他相关资料，经过讨价还价，最后双方以1297402元价格成交。2014年3月3日恒信公司委托代理人解林与王强等10人签订《房地产买卖合同》，恒信公司在合同甲方处加盖公司印章，王强在乙方栏及委托代理人栏签名。2014年3月4日被告余光作为付款人通过中国工商银行向张治强在颍东农商行银行账户转款1226970元，用于归还银行贷款，余款70432元按恒信公司要求转入担保人金源公司银行账户，恒信公司称该款用于偿还金源公司垫付款。2014年3月27日余光作为预告登记权利人进行了房屋所有权转移预告登记（房预阜字第2014193073号），附记载明：余光、纪茜茜占22.99%份额、李立军、金静占11.76%份额、阎文彬、蔡阜颍占16.56%、丁亮、黄影占17.55%份额、陶阳占23.52%、王强占7.62%份额。再查明：王强等人诉恒信公司、李静排除妨害纠纷一案，本院于2014年5月26日受理，李静辩称，案涉诉争的房屋系李静的前夫张治强和李静的共同财产，2012年3月31日李静和张治强离婚时，李静分得一层150平方米的房屋，该房屋只是登记在刘其名下。本院经审理作出（2014）州民一初字第01585号民事判决书，认为王强等人就案涉房屋已办理预告登记，于是判决李静搬出该房屋，李静不服提出上诉，二审维持原判。李静仍不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出申诉，该院再审后认为，该案应以确认合同无效纠纷审理结果为依据为由，中止诉讼。又查明：阜阳市房地产管理局出具《2014年2月份房地产市场监测报告》，该报告载明：2014年2月份，全市二手住房成交均价3861元/㎡，阜阳城区二手住房成交均价5550元/㎡。涉案两处房屋性质均为自建房而非开发商开发的商品房，原告分别于2002年5月21日及2005年8月23日取得案涉房产的房产证。上述事实，由身份证、工商登记信息、房产证、房地产买卖合同、律师见证书、授权委托书、银行回单、预告登记证、安徽仲天律师事务所情况说明、贷款资料、评估报告、民事判决书及当事人陈述等，予以证实。本院认为，认定房屋买卖合同效力，应综合考虑合同缔结与履行过程中的各种因素，同时审查购买方是否为善意第三人，是否已尽到合理注意义务。本案中，诉争房产虽登记在原告刘其名下，但恒信公司受原告刘其委托向他人出售诉争房屋时，王强等人从恒信公司张贴的售房广告上面得到售房信息，该公司工作人员向王强等人出示了律师见证书、恒信公司持有的期限为五年的“授权委托书”、就案涉房产132万元的评估报告及其他相关资料，经协商最后双方以1297402元价格成交也在评估报告显示132万元上下浮动合理范围之内。二手房交易价格受区位、周边环境、房屋新旧、房屋质量、房屋高度、市场等因素影响，一房一价，均价仅作为参考，两个估价报告显示委托人均为刘其，并不能以一个报告否决另一个报告。况且也无证据显示购房时王强等购买方知道存放在颍东农商行的评估报告和原告持有一年期限的“授权委托书”。综上，王强等购买方合法购买诉争房屋，且在交易过程中已尽到必要合理的审查注意义务，双方签订的房地产买卖合同合法有效。原告主张合同无效，依据不足，不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘其的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马怀利人民陪审员  毛 芹人民陪审员  杜 梅二〇二〇年五月二十一日书 记 员  许 静