浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初2577号 原告：李士其，男，1957年3月6日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：**，男，1987年8月20日出生，汉族，住临海市，系原告儿子。 被告：章兴法，男，1965年3月6日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：陈彩莲，女，1966年2月3日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：章某1，女，1986年12月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：章某2，女，1993年1月4日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告章某1、章某2的委托诉讼代理人：王海芬，浙江昶日律师事务所律师。 被告：徐招顺，男，1957年3月15日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：林牡丹，女，1959年11月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：徐灵军，男，1983年2月14日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：徐娇娇，女，1985年10月27日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告李士其与被告章兴法、陈彩莲、章某1、章某2、徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告李士其及其委托诉讼代理人**，被告章某1、章某2的委托诉讼代理人王海芬，被告林牡丹到庭参加诉讼；被告章兴法、陈彩莲、徐招顺、徐灵军、徐娇娇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李士其向本院提出诉讼请求：确认李士其与章兴法、徐招顺于2002年12月31日签订的《房屋买卖协议》有效，并立即协助李士其办理涉诉房屋的过户手续。事实和理由：2002年12月31日，李士其与章兴法、徐招顺签订《房屋买卖协议》，约定李士其向对方购买位于临海市的房屋。当时，徐招顺及其妻子林牡丹、章兴法及其妻子陈彩莲、中间人李某1和陶康利，李士其及其妻子李某2八人在场，共同见证协议签订，均无异议。2003年7月22日，李士其按协议履行义务，共支付房款135000元整。后李士其开始装修，并于2003年12月入住临海市房屋。李士其入住新房后发现，因政策原因房产证暂时无法办理，协议暂停履行，10000元购房款尾款亦暂停支付。但是，2005年11月3曰、28日，陈彩莲提出预收房屋尾款2000元，李士其借款3000元，分别由陈彩莲出具收条、李士其出具借条。2019年9月，李士其得知该处房屋可办理不动产证进行过户，遂联系章兴法及徐招顺，二人表示可继续履约，但是章兴法妻子陈彩莲明确表示不配合办理不动产证，同时提出需要李士其放弃因拆迁等原因产生的土地赔偿金及房屋安置赔偿金等方面的所有权益，仅获取所购房屋地面以上拆迁费，双方无法谈妥。李士其认为，卖方于2003年将房屋交付，其于当年装修入住至今，期间无相关人员提出异议。房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。章兴法及陈彩莲作为房屋买卖合同的卖方，在李士其交付购房款履行了付款义务，并且在房屋具备转户条件后，拒不履行配合办理不动产证转户侵犯了其合法权利，故提起诉讼。 章某1、章某2辩称，李士其与其二人的父母之间曾签过房屋买卖协议无异议，但由于二人当时年幼，对于房屋款项支付及履行细节不清楚。涉案房屋二人按份共有，二人对自己按份共有的份额不同意买卖，请求法院确认房屋买卖协议无效。 林牡丹辩称，愿意履行房屋买卖协议，将房屋过户给李士其，还有10000元房款没有收来。 章兴法、陈彩莲、徐招顺、徐灵军、徐娇娇未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.李士其提供的房屋买卖协议、不动产权证复印件、照片一张、古城国土资源所出具的实地验收表一份，林牡丹质证无异议，章某1、章某2对真实性无异议，但对待证事实有异议。本院认为，章某1、章某2、林牡丹对上述证据的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以认定。 2.李士其提供的收条四张及借条一张，林牡丹质证无异议，章某1、章某2质证对真实性无异议，同意折抵房款。因此，本院对收条的证明效力予以认定；另借条反映的是章兴法与李士其个人之间的借贷关系，与本案房屋买卖系不同的法律关系，主体也不相同，且章兴法、陈彩莲、徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇等人未明确表示同意抵销，故不宜在本案中直接折抵房款，本院对该借条的关联性不予认定。 3.李士其申请证人李某1、李某2出庭作证。李某1陈述双方签订房屋协议，其作为中见人签字属实，但对当时在场人员记不清。李某1陈述与房屋买卖协议内容能够相互印证，故对其证言的证明效力予以认定。李某2虽系李士其妻子，但其陈述当时在场人员有章兴法、陈彩莲、徐招顺、林牡丹等人，章某1、章某2、徐娇娇、徐灵军未在场等内容，与林牡丹、章某1、章某2的陈述相一致，也能够与陈彩莲出具的房款的收条相互印证，证明陈彩莲签订协议时在场且对房屋买卖并无异议，故本院对李某2证言予以采信。 经审理，本院认定事实如下：2002年12月31日，章兴法、徐招顺（甲方）与李士其（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。协议约定：甲方将自己合造的二间直立式的第一层套房，建筑面积96.9平方米，合计人民币壹拾肆万伍仟元整卖给乙方，乙方愿买，自协议签订时付购买房屋定金伍万元整；甲方按村规划图纸完工后，以白水泥披好为准，（甲方通知乙方后，乙方必须在三天内付给甲方购房款捌万伍仟元整，否则房屋定金没收）乙方在付款后开始使用该房；乙方办房产证时，甲方协助乙方办，但办证的一切费用由乙方自己负责与甲方无关；乙方办好房产证时，再付给甲方壹万元整等。后李士其分别于2003年1月1日交付章兴法、林牡丹房款50000元，于2003年5月27日交付章兴法房款50000元，于2003年7月15交付章兴法房款35000元。章兴法、徐招顺于2003年7月22日在《房屋买卖协议》上载明收到购房款135000元。2009年8月28日，李士其向陈彩莲交付房款2000元。2018年5月21日，涉案房屋办理了相关不动产权证书，登记“以户主为代表登记，按份共有，徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇各占3／24，章兴法占6／24，陈彩莲、章某2、章某1各占2／24。2019年9月11日，临海市国土资源局古城国土资源所出具实地验收表，记载“徐招顺、章兴法房产位于临海市……该户无违法用地，无乱搭建”。 本院认为，章兴法、徐招顺与李士其签订《房屋买卖合同》时，涉案房产虽尚未进行权属登记，但各方对涉案房屋原系章兴法、徐招顺两户家庭的共同财产无异议。根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。现涉案房屋已于2018年5月21日进行权属登记，明确按份共有及各人份额，其中徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇各占3／24，章兴法占6／24，陈彩莲、章某2、章某1各占2／24。因章兴法、徐招顺明确在协议中签字确认出卖房屋系其双方真实意思表示，林牡丹、徐灵军、徐娇娇在审理过程明确表示同意履行协议，将房屋过户给李士其，而陈彩莲在签订协议时在场并未提出异议，且事后签收购房款，能够认定陈彩莲同意处分其份额。综上，章兴法、陈彩莲、徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇的份额合计已超过三分之二份额，该协议合法有效，效力及于所有共有人。同时，《房屋买卖协议》签订时，章某1、章某2虽未满18周岁，但章兴法、陈彩莲作为章某1、章某2的法定代理人，也有权代理二人从事民事活动。而且李士其签订协议后即装修入住该房屋多年，二人未提供证据证明其曾对此提出异议，故本院对章某1、章某2提出协议未经其二人同意无效的抗辩意见不予采纳。现涉案房产过户条件已成就，章兴法等人应当按照房屋买卖协议协助李士其办理相关过户手续，过户费用按约由李士其负担。 综上所述，李士其的诉讼请求合法有理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认章兴法、徐招顺与李士其于2002年12月31日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、章兴法、陈彩莲、章某1、章某2、徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇在本判决生效之日起三十日内协助李士其办理位于临海市不动产的过户登记手续。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由章兴法、陈彩莲、章某1、章某2、徐招顺、林牡丹、徐灵军、徐娇娇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 金珊珊 二〇二〇年五月十八日 代书记员 朱玲英