四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终439号 上诉人（原审原告）：江廷琴，女，1970年6月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：凌明，四川宏成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘茂文，四川宏成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：唐建平，女，1965年7月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：黄泽润，男，1964年6月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人江廷琴因与被上诉人宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）、唐建平、黄泽润申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江廷琴上诉请求：1.请求撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5284号民事判决，改判为撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502执异101号执行裁定书，继续执行翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区2幢1单元20层86号房屋；2.一二审诉讼费由怡安龙润公司、唐建平、黄泽润承担。事实和理由：1.唐建平、黄泽润不能提供与认购书对应的支付购房款的凭证，三人之间并非真实的房屋买卖合同关系；2.江廷琴已办理房屋备案登记，唐建平，黄泽润对案涉房屋的占有并不合法；3.唐建平、黄泽润于2013年、2014年向宜宾怡安投资集团金辉建设工程有限公司（以下简称怡安金辉公司）转账的50万元系非法吸收公众存款，不是购房款，应当移送公安机关处理。 怡安龙润公司辩称，1.江廷琴未提供证据证明怡安金辉公司涉案；2.怡安金辉公司和怡安龙润公司是同一个老板，转账是怡安龙润公司内部程序的问题，与购房者无关，不是唐建平、黄泽润的原因造成的，怡安龙润公司认可收到了该笔款项。 唐建平、黄泽润辩称，1.唐建平、黄泽润是与怡安龙润公司签订的购房合同，怡安金辉公司的案件与唐建平、黄泽润无关；2.一审法院已查明，唐建平、黄泽润是委托怡安龙润公司转账给郭昌平的。 江廷琴向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销（2019）川1502执异101号执行裁定书；2.请求法院继续执行翠屏区南岸航天路中段8号龙润国际小区2幢1单元20层86号房产；3.案件诉讼费由怡安龙润公司、唐建平、黄泽润承担。 一审法院认定事实：唐建平分别于2013年3月7日、2014年3月12日通过其银行账户（账号：23×××02）向怡安龙润公司的法定代表人郭昌平（账户：62×××74）分别转款30万元、20万元。怡安金辉公司分别于2013年3月7日、2014年3月12日向唐建平出具ＮＯ.0016111号、ＮＯ.0004664号收款收据，载明收到交款人唐建平借款30万元、20万元。唐建平分别于2015年4月23日、2015年9月16日在该两份收据上备注：收到退款叁拾万元／20万元正；并在其所附身份证复印件上分别备注“委托书怡安金辉公司：请将我的退款30万元／20万元转给郭昌平917卡作为唐建平在怡安龙润的购房款。委托人：唐建平。” 2014年11月27日，怡安龙润公司向江廷琴借款382815元。同日，江廷琴（买受人）与怡安龙润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-2-86），合同约定：出卖人将位于航天路中段D-2-3地块的龙润国际2幢第20层1单元86号房屋（即案涉房屋）出售给买受人，该商品房所分摊的土地使用权正在办理抵押登记手续。按照套内建筑面积计算，房屋总价为382815元。同日，江廷琴（甲方）与怡安金辉公司（乙方）签订《房屋收购协议》，协议约定：一、委托经营条款：甲方委托乙方经营管理上述购入的房屋，该房屋物业管理费用由乙方承担，乙方应于每月30日将经营收益陆仟壹佰贰拾伍元整交付给甲方；二、委托经营的期间为自双方签订本协议之日起一年（即2014年11月27日至2015年11月26日），在委托……收购房屋；三、收购条款：自委托经营期间届满后，乙方有权要求收购上述房屋，在乙方交付本协议第四条约定的收购款后，甲方应当无条件交付房屋，并配合乙方办理相关手续。之后，怡安龙润公司将案涉房屋备案在江廷琴名下，怡安龙润公司随之陆续向江廷琴支付资金利息。 2015年4月23日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际2幢1单元20层86号房屋，房屋建筑面积85.07㎡，套内面积66.2㎡，公摊面积18.87㎡；优惠后建筑面积单价7074元/㎡，优惠后建筑面积总价601785元。二、2.乙方使用住房公积金按揭贷款方式向甲方支付购房款：乙方向甲方支付301785元作为按揭首付款，余款30万元办理按揭贷款。三、乙方已充分了解所选房屋在乙方认购之前甲方已用作融资抵押并已在房管局办理备案登记，待甲方解除该房屋的融资抵押后并在房管局备案登记后，甲方再通知乙方前来营销中心《商品房买卖合同》；乙方对此已全部清楚并无异议，自愿签订此认购书。八、本认购书经甲乙双方签字盖章即生效。本认购书与缴款收据原件共同作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》的依据，缺一不可。本认购书有效期至甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》时为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具301785元认购款的收款收据（NO.0010818）。庭审中，各方提交的该份《“龙润国际”房屋认购书》两页合同均划有“×”，并注明“作废”。 2015年9月16日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）重新签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际2幢1单元20层86号房屋。二、2.乙方使用住房公积金按揭贷款方式向甲方支付购房款：乙方向甲方支付501785元作为按揭首付款，余款10万元办理按揭贷款。其余内容与前一份认购书内容一致。同日，怡安龙润公司重新向唐建平、黄泽润出具501785元认购款的收款收据（NO.0004474）。 2016年，唐建平、黄泽润将怡安龙润公司诉至四川省宜宾市翠屏区人民法院，要求确认其与怡安龙润公司签订的《房屋认购书》具备《商品房买卖合同》的效力，并要求怡安龙润公司交付案涉商品房并办理预售合同备案登记。法院于2016年9月18日立案受理［案号：（2016）川1502民初4854号］，法院查明怡安金辉公司因非法吸收公众存款于2016年7月1日被宜宾市公安局翠屏区分局立案侦查，法院以唐建平所涉购房款来源于其在怡安金辉公司借款，但怡安金辉公司涉嫌非法吸收公众存款，于2016年12月26日作出（2016）川1502民初4854号裁定书，裁定驳回唐建平、黄泽润起诉。 2017年5月25日，怡安龙润公司与龙润国际小区2号楼全体业主签订《房屋买卖补充协议》，约定甲方与乙方签订的《“龙润国际”房屋认购书》具有正式《购房协议》的内容，经甲乙双方认可具有正式协议效力。协议上有郭昌平签名确认并加盖有怡安龙润公司公章，以及乙方业主代表李华、陈宗江等人的签名捺印。 2017年5月28日，唐建平、黄泽润通过银行向怡安龙润公司指定账户转款27000元。2017年6月7日，怡安龙润公司出具NO.9754862号收款收据，载明：“收到唐建平（20楼86号）；龙润国际2号楼自救工程款，合计金额27000元”。 2017年7月5日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平（乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：乙方与甲方于2015年9月16日签订了《“龙润国际”房屋认购书》（《商品房买卖合同》），乙方认购龙润国际小区2号楼2-1-20-86住房一套，现双方协商达成以下补充条款：一、甲方与乙方签订的《“龙润国际”房屋认购书》，现确认为正式“购房协议”，具有正式《商品房买卖合同》的效力。甲方向乙方出具的真实购房业主名单为本协议附件。二、甲乙双方一致同意乙方以出借资金的方式一次性出借资金给甲方用于龙润国际小区2号楼住房工程的后期修建，出借资金由乙方一次性交给业主代表监管，出借资金额27000元。此次出借款以后抵充乙方办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金，待此次修建工程结束后进行结算。如果以后乙方应缴的办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金大于此次出借金额，乙方再补交相应金额；如果以后乙方应缴的办证税费（拆迁户免契税）和房屋维修基金小于此次出借金额，出借款的余额转为物业管理费，由甲方代乙方转交给物业管理公司作为物业管理费。 2018年3月12日，怡安龙润公司（甲方）与唐建平、黄泽润（乙方）再次重新签订《“龙润国际”房屋认购书》，约定：乙方认购甲方龙润国际2幢1单元20层86号房屋；优惠后建筑面积单价6932.52元/㎡，优惠后建筑面积总价589749元；乙方一次性向甲方支付认购房屋的房款。其余内容与前述两份房屋认购书内容一致。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具87964元认购款的收款收据（NO.0001213）。加上之前开出的501785元认购款的收款收据（NO.0004474），总金额共计589749元。 2018年3月12日，唐建平向宜宾怡安龙润置地股份有限公司第二号楼业主委员会出具一份《接房申请》，载明：“我是2幢20楼86号业主，已缴纳自救款29500元，搭建款4700元，现申请将自救款至宜宾怡安龙润置地股份有限公司进行财务借款！本人申明：房款已结清，如未结清，将积极配合自救委员会将未缴纳房款用于2号楼未完工程”。同日，怡安龙润公司向唐建平、黄泽润出具2-20-86号房屋7656元专项维修资金的收据（NO.8842871）、5897元契税收据（NO.8049870）、997元物业费和场坝费收据（NO.0005532）、100元产权登记费收据（NO.8049872）、2425元装修保证金和特约服务费收据（NO.7172157）。目前，唐建平、黄泽润已将案涉房屋装修完成并入住。 庭审中，唐建平、黄泽润陈述将2015年出借给怡安金辉公司的50万元借款转为购买案涉房屋的购房款，剩下应补交87964元。并陈述，我方交了自救款29500元（前述27000元自救款加之后面现金补交2500元）用于扣除前述所缴的专项维修金、契税、物业费、产权登记费合计14650元（7656元+5897元+997元+100元）后，剩余14850元（29500元-14650元）可作为购房款，之后我方补交了剩余购房款73114元（87964元-14850元），我方有7万元的现金取款依据，3114元是现金缴款的，我们已经交齐全部购房款。 怡安龙润公司未偿还江廷琴借款，故江廷琴以民间借贷纠纷于2018年向四川省宜宾市翠屏区人民法院起诉，江廷琴在事实与理由部分陈述：江廷琴与怡安龙润公司之间是以签订《商品房买卖合同》并在房管局办理备案登记的方式进行的民间借贷，具体借款本金为382815元，利息在《房屋收购协议》中明确约定为月息1分6（6125元/月）。双方在该案审理中达成调解，法院于2019年1月16日作出（2018）川1502民初3803号民事调解书，调解如下：一、怡安龙润公司于2019年1月27日前一次性偿还江廷琴借款本金382815元及2015年1月27日起至2019年1月26日的利息294000元；二、若怡安龙润公司未按上述第一项约定足额还款，还应向江廷琴支付计算至本金付清之日止的利息。随后，江廷琴以商品房买卖合同纠纷将怡安龙润公司、怡安金辉公司、唐建平和黄泽润起诉至四川省宜宾市翠屏区人民法院，法院立案受理后，江廷琴于2018年12月7日申请撤诉，法院于2018年12月18日作出（2018）川1502民初3809号民事裁定书，准予江廷琴撤诉。之后，怡安龙润公司未按（2018）川1502民初3803号民事调解书确定的内容履行全部支付义务，江廷琴于2019年3月13日向法院申请强制执行，一审法院立案受理。2019年4月2日，一审法院作出（2019）川1502执1080号执行裁定书，裁定：一、冻结划拨被执行人怡安龙润公司的收入689539元；二、如存款不足冻结、划拨金额，则扣留、提取被执行人怡安龙润公司相应数额的收入；三、如被执行人怡安龙润公司的冻结、划拨及扣留、提取数额皆不足本案执行，则查封、扣押被执行人怡安龙润公司相应价值的财产。2019年4月3日，一审法院向四川省宜宾市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了案涉房屋。2019年5月20日，一审法院向怡安龙润公司发出限期履行及随机抽取评估机构通知书。 唐建平、黄泽润在得知案涉房屋被查封后，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年8月26日作出（2019）川1502执异101号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。江廷琴不服该裁定，故酿至本案诉讼。 另查明，根据宜宾市房地产管理局查询的房屋登记信息查询结果证明显示，目前唐建平、黄泽润、江廷琴名下均无住房登记信息。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的真实买受人是谁；2.唐建平、黄泽润是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点1，江廷琴因民间借贷纠纷向法院申请执行怡安龙润公司的财产，双方签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋备案在江廷琴名下，作为对其借款的担保，双方对该民间借贷事实均予确认，因此江廷琴与怡安龙润公司之间不构成房屋买卖关系，江廷琴不是真实的房屋买受人。而唐建平、黄泽润将其出借给怡安金辉公司的50万元转为案涉房屋的购房款，之后又补齐了剩余购房款，并向一审法院提交了款项来源、支付购房款的时间、金额以及缴纳专项维修金、契税、物业管理费等费用的缴费依据，且怡安龙润公司认可收到该二人的购房款并系案涉房屋的真实买受人，而唐建平、黄泽润已将案涉房屋装修完成并入住，故一审法院对唐建平、黄泽润系案涉房屋真实买受人予以认定。 关于焦点2，一审法院前述认定江廷琴系怡安龙润公司的债权人，唐建平、黄泽润系案涉房屋的实际买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，唐建平、黄泽润所举证明二人在法院查封之前已经签定房屋认购协议以及房屋补充协议并占有案涉房屋，虽未签定《商品房买卖合同》，但在2017年7月5日签订的房屋补充协议上明确约定签订的《“龙润国际”房屋认购书》确认为正式“购房协议”，具有正式《商品房买卖合同》的效力。目前，唐建平、黄泽润已经全部支付完毕购房款，怡安龙润公司亦认可收到该二人的购房款，且该二人名下无其他用于居住的房屋，故唐建平、黄泽润所举证据符合上述法律规定，该二人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综合前述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就……该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，现江廷琴诉请撤销（2019）川1502执异101号执行裁定书并继续执行案涉房屋，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款规定，判决：驳回江廷琴的诉讼请求。案件受理费80元，由江廷琴负担。 二审中，黄泽润、唐建平向本院提供以下证据：缴纳物管费、停车卫生服务费的收据，拟证明黄泽润、唐建平是案涉房屋的实际占有使用者。怡安龙润公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议。江廷琴质证意见：真实性、合法性由法院认定，对证明目的有异议。本院认证意见：该证据不属于新证据，但可与黄泽润、唐建平在一审中提交的证据相互印证，证明黄泽润、唐建平实际居住案涉房屋，本院予以采信。怡安龙润公司向本院提供以下证据：唐建平书写的委托书、怡安金辉公司会计出具给怡安龙润公司的收款收据，拟证明唐建平、黄泽润委托怡安金辉公司向怡安龙润公司付款，怡安龙润公司已收到共计50万账款。黄泽润、唐建平质证意见：黄泽润、唐建平是完善了所有手续怡安龙润公司才出具的购房收据，不清楚怡安金辉公司与怡安龙润公司内部的事。江廷琴质证意见：委托书的真实性、合法性由法院查证，但委托书载明为“支付”，非抵扣或冲抵债务，且无证据证明该笔款项已到账，2018年4月23日的记账凭证里，并非支付凭证。本院认证意见：结合怡安龙润公司的陈述，委托书可达到其证明目的，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：一、唐建平、黄泽润是否向怡安龙润公司实际支付购房款；二、唐建平，黄泽润是否合法占有案涉房屋；三、本案是否涉嫌刑事犯罪并应予以移送。 一、关于唐建平、黄泽润是否向怡安龙润公司实际支付购房款的问题 唐建平、黄泽润和怡安龙润公司在一、二审中提交的证据可证明，唐建平、黄泽润向怡安金辉公司出借50万元并实际支付，唐建平、黄泽润委托怡安金辉公司将该款转给怡安龙润公司作为向怡安龙润公司支付的购房款，怡安龙润公司也认可收到相应的款项。唐建平、黄泽润与怡安金辉公司、怡安龙润公司的上述行为实际是三方对原有的债权债务关系协商变更后达成了新的协议，即唐建平、黄泽润将对怡安金辉公司的债权让与给怡安龙润公司，同时与怡安龙润公司建立商品房买卖合同关系，怡安龙润公司认可受让该债权抵扣唐建平、黄泽润的购房款。该协议是各方真实意思表示且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。至于怡安金辉公司是直接向怡安龙润公司支付还是行使抵销权，均是怡安金辉公司与怡安龙润公司之间的权利义务关系，均不能否认唐建平、黄泽润实际出资的事实。 二、关于唐建平，黄泽润是否合法占有案涉房屋的问题 如前所述，唐建平、黄泽润与怡安龙润公司建立商品房买卖合同关系，怡安龙润公司认可受让唐建平、黄泽润的债权抵扣唐建平、黄泽润的购房款，均是各方真实意思表示且并不违反法律、行政法规的强制性规定。《“龙润国际”房屋认购书》的性质实为房屋买卖合同，唐建平、黄泽润基于合法有效的协议占有案涉房屋系合法占有。虽江廷琴与怡安龙润公司签订了《商品房买卖合同》并将案涉房屋备案登记在江廷琴名下，但签订合同时双方的真实意思是为江廷琴的借款提供担保而非建立房屋买卖关系，即使双方在形式上签订了房屋买卖合同并备案登记，江廷琴对怡安龙润公司仍仅享有债权，债权具有平等性，不能以此否定唐建平、黄泽润占有案涉房屋的合法性。 三、关于本案是否涉嫌刑事犯罪并影响本案审理的问题 一审法院在（2016）川1502民初4854号案件中查明怡安金辉公司因非法吸收公众存款于2016年7月1日被宜宾市公安局翠屏区分局立案侦查，但现在尚无证据证明怡安金辉公司已被认定存在刑事犯罪。即使刑法上对怡安金辉公司单方行为进行了认定，因刑事案件与民事案件的诉讼参与人及裁判标准不同，也不能仅以此确定怡安金辉公司与其他各方民事行为的效力。本案仍应以是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形作为定案标准，结合唐建平、黄泽润交付剩余购房款及实际居住的事实，本案符合该情形，一审法院认定唐建平、黄泽润享有足以排除强制执行的民事权益正确。 综上所述，江廷琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由江廷琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 罗 润 审 判 员 聂华竟 二〇二〇年五月七日 法官助理 王倩影 书 记 员 徐 莲