广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3673号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈健，男，1989年11月28日出生，汉族，住广东省和平县。上诉人（原审原告、反诉被告）：吴勃，男，1989年10月21日出生，汉族，住广东省和平县。两上诉人委托诉讼代理人：许小明，广东广信君达律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：朱梦晴，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：金彪，男，1980年12月27日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李文兵，广东理奥律师事务所律师。原审第三人：广州市君意房地产咨询有限公司。住所地：广东省广州市越秀区农林下路109号二楼自编206房。法定代表人：钟锦文，该公司经理。委托诉讼代理人：朱莉英，公司职员。委托诉讼代理人：卢文锋，公司职员。上诉人陈健、吴勃与上诉人金彪，原审第三人广州市君意房地产咨询有限公司（以下简称君意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈健、吴勃的委托诉讼代理人许小明，上诉人金彪委托诉讼代理人李文兵，原审第三人君意公司委托诉讼代理人卢文锋、朱莉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈健、吴勃上诉请求：1.撤销一审判决第三项，支持陈健、吴勃一审全部诉讼请求；2.由金彪承担本案全部诉讼费。事实与理由:一、陈健、吴勃严格按照合同履约，不存在任何违约行为。2016年11月，陈健、吴勃与金彪依法签署了《房地产买卖合同》，由金彪将位于广州市新××镇××房、××房的房屋出售给陈健、吴勃。自该合同签署以来，陈健、吴勃按照该合同的约定履行了全部合同义务。君意公司在一审庭审中也确认陈健、吴勃在房屋买卖过程中不存在任何违约行为。二、金彪在整个房屋买卖过程中存在拒不配合提供交易所需资料、拒绝办理交易过户手续等违约行为。经君意公司确认，陈健、吴勃与金彪均协商一致在2017年春节后办理过户手续，对于该项事实，君意公司一审庭审中已明确予以了确认。但是，一审法院却认定“之后，在将近两年的期间内，双方对于何时再到房屋登记部门办理过户手续，并未协商一致”，明显属认定事实错误。在约定春节后过户时，金彪拒不到场提供交易所需资料、拒绝办理交易过户手续，经陈健、吴勃和君意公司敦促后仍不到场，从而使得该物业无法在陈健、吴勃与金彪之间正常交易。后经陈健、吴勃和君意公司多次催促且发送了《履约敦促函》，但金彪均不予理睬。而且，陈健、吴勃将《履约敦促函》通过邮政EMS快递分别发送至金彪的两个地址且显示签收。与此同时，陈健、吴勃还将《履约敦促函》通过邮政EMS快递抄送给君意公司。但一审法院却认定“陈健、吴勃关于催促金彪尽快办理交易过户手续的信息并未按合同要求送达到金彪”明显属于认定事实错误。三、金彪之所以违约的另一原因是因为金彪违约，单方要求涨价20万元。在君意公司的见证下，陈健、吴勃与金彪本已相约2017年春节后办理过户手续，但春节过后金彪拒不履行合同，并明确单方要求陈健、吴勃涨价20万元。一审法院在一审判决中却认定“只是提到催促金彪办理过户手续，而金彪不予理睬的情况，函中并未提到金彪是基于涨价问题而拒绝配合履行合同”属认定错误。对于作为买方的陈健、吴勃而言，其只需要敦促金彪按照合同及双方约定履约即可，陈健、吴勃并没有义务在《履约敦促函》中提及金彪所单方要求的涨价问题。因此，在金彪未按合同约定履约的情况下，必须承担相应的违约责任和后果，而一审法院却判决金彪无需承担违约责任，对此认定错误。金彪辩称：一、陈健、吴勃未能依照《房地产买卖合同》约定的时间交付房款，导致《房地产买卖合同》目的无法实现，构成根本违约，请求法院判决解除《房地产买卖合同》。二、根据《房地产买卖合同》约定，一方违约需要向另一方支付房款总价的10%违约金，即105000元。三、君意公司作为中介方未能如实将卖方金彪解除房屋买卖合同的意思表示传达给陈健、吴勃，属于合同义务没有履行，因此对于违约金需承担连带责任。君意公司针对陈健、吴勃上诉述称：因为时间过长，关于解除合同的原因，君意公司已把双方的电话给到双方自行交流，同时，君意公司已经通过电话向买方陈健转告过金彪解除合同的意思表示。陈健是希望购买涉案房屋，于是君意公司把金彪的电话给陈健，让陈健亲自与金彪沟通，君意公司已协助双方促成交易。上诉人金彪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除金彪与陈健、吴勃签订的《房地产买卖合同》（包括买卖合同关系以及居间合同关系）；3陈健、吴勃向金彪支付违约金105000元；4.一、二审诉讼费、保全费由陈健、吴勃承担。事实与理由:一审法院以偏概全，无视案件事实、证据判决错误，严重损害了金彪的合法权益。陈健、吴勃存在根本违约情形，包括：第一、陈健、吴勃违反合同约定，于2016年12月5日才付清定金50000元。虽然金彪同意继续收取定金并向陈健、吴勃出具《定金收据》，但是，陈健、吴勃付定金已存在逾期现象，后续还有比定金数额高得多的购房首期款、尾款，金彪在此时就已经对陈健、吴勃的信誉以及履约能力产生怀疑，但秉着维护交易稳定性的原则，金彪选择给予陈健、吴勃一次机会，继续履行合同。第二、金彪为全面履约，配合办理交易过户手续，特意于2017年1月15日乘飞机专门从温州赶往广州，与陈健、吴勃于次日到增城区房管局办理交易过户手续。但因在过户过程中，陈健、吴勃再次根本违约，无法按时向金彪支付首期购房款，因此导致交易无法继续进行。从金彪专门提前从温州赶往广州陪同前往增城区房管局配合办理过户的行为可知，2017年1月16日没有成功办理过户手续的根本原因在于陈健、吴勃无法按时支付首期购房款。因此已经是陈健、吴勃在合同约定的第二次支付购房款中再次存在根本违约，金彪已经无法期待陈健、吴勃能如约履行合同义务。但陈健、吴勃为继续购买金彪的房屋，劝说金彪等待陈健、吴勃凑齐房款年后再继续办理过户手续，为表诚意陈健、吴勃愿意将已经凑到的150000元先行支付给金彪，因此，陈健、吴勃于次日向金彪支付了150000元首期款。第三、根据陈健、吴勃向金彪发出的《履约敦促函》，2017年1月16日办理交易过户手续时，陈健、吴勃与金彪达成一致：过完年后再继续办理房屋交易过户递件手续，并约定陈健、吴勃在过完年办理房屋交易过户递件手续当天支付完毕250000元首期款、银行实际贷款额与应付楼价余款的差额12万元，印证了金彪的的陈述以及于2017年1月17日收取陈健、吴勃购房首期款并出具《收款收据》的行为。但是2017年过完年后，陈健、吴勃因没有凑齐全部购房款，一直没有联系金彪前往办理交易过户手续，并导致双方间签订的《房地产买卖合同》拖沓至今未能继续履行。而金彪明知陈健、吴勃已经两次迟延履行，且因陈健、吴勃没有付款能力导致2017年1月16日金彪白跑一趟，因此金彪已经口头通知陈健、吴勃解除合同。第四，陈健、吴勃陈述2017年过完年后一直有催促金彪协助办理交易过户手续，但陈健、吴勃却于2019年1月才向金彪发送《履约敦促函》，而且《房地产买卖合同》已经明确约定了金彪的送达地址，但陈健、吴勃分别向金彪的户籍地址、涉案房屋地址邮寄《履约敦促函》，唯独不向《房地产买卖合同》约定的送达地址邮寄，有违常理，可见陈健、吴勃是为本案诉讼需要，在诉讼前向金彪邮寄《履约敦促函》。陈健、吴勃自2017年1月至提起诉讼之前，没有能力凑齐并支付全部购房款，导致《房地产买卖合同》一直没有履行。陈健、吴勃拖塌两年多后，凑齐了购房款，方才要求继续履行合同，严重迟延履行，构成根本违约。陈健、吴勃辩称：一、陈健、吴勃在整个房屋买卖过程中不存在逾期支付定金的事实，合同约定在11月30日之前支付定金50000元，陈健、吴勃在签署合同当天已经支付10000元，剩余的40000元定金之所以在12月5日支付是因为金彪要从外地过来广州配合签署银行同贷的手续，所以各方就决定在办理贷款手续当天当面交付剩余的40000元定金。金彪在收到剩余的40000元定金之后出具了收据，因此陈健、吴勃不存在任何违约。二、陈健、吴勃不存在逾期支付首期款以及其他房屋款项的事实。在交易过户递件当天由于同贷金额相差120000元，在陈健、吴勃已经准备270000元购房款，但是还差100000元的情况下，各方决定延期至过年之后大概正月初八办理房屋递件过户手续。为了保证双方的交易意愿和履约的诚意，第二天陈健、吴勃先行支付150000元购房款给金彪。因此在双方达成协商一致的情况下，陈健、吴勃不存在逾期支付首期款的事实。根据合同的约定，陈健、吴勃是在办理房屋的交易过户递件手续成功之后才需要支付其他首期款，由于后续过程中金彪一直不配合办理交易过户递件手续，导致陈健、吴勃无法向金彪继续支付剩余的首期款包括差额部分的购房款。三、金彪此后不配合办理交易过户递件手续的原因是广州的房价翻涨，过年之后金彪表示需增加对价200000元以上，否则不配合办理过户手续。四、陈健、吴勃向金彪发送书面的《履约敦促函》，寄件地址包括金彪在广州居住地址以及双方买卖合同中列明的买家联系地址，合同载明的联系地址与金彪身份证的地址一致，只是金彪身份证上面更为明确，写明7-1号，所以合同地址与身份证地址相同。五、在金彪违约的情况下，陈健、吴勃与君意公司多次与金彪联系要求履约，但是金彪要求涨价，否则便不履约。陈健、吴勃一直要求金彪依约定履行合同，陈健、吴勃也从未收到金彪发送的解除合同的任何函件。君意公司针对金彪的上诉述称：君意公司对金彪的上诉有异议，买卖双方在过户前的一切手续属于正常的交易流程，并没有任何的违规，所以金彪要求解除合同没有依据。到房管局递件之前买卖双方一直正常进行交易，双方并没有提出异议。递件之后的情况与陈健、吴勃陈述的情况一致。在陈健支付150000元之后，金彪并没有提出解除合同。双方约定在过年后大约初八或初十过户，但是金彪没有到场，随后君意公司联系金彪，金彪表示想解除合同，然后君意公司再与陈健联系，但是陈健表示不同意，所以君意公司把金彪的联系方式给陈健，让陈健联系金彪，君意公司从中协调。后面在沟通的过程中金彪提出加价200000元，如果不给就解除合同，不办理过户手续，陈健提出最多增加50000元，但是金彪不同意。当时金彪第一次提出解除合同称不愿意出售房屋，金彪称是资金周转过来了，也没有说要加价200000元。后来陈健与金彪联系，金彪才说要加价200000元，金彪也与君意公司说过需加价200000元。君意公司确认陈健、吴勃陈述的交付房屋的定金是三方协商的，为何没有按约交纳定金是因为当时签合同时，是金彪的哥哥代签的，后来约定办理贷款时直接向金彪支付剩余40000元。150000元的支付时间在递件的第二天支付，因为陈健的首期款不够，有100000元的差额，所以递件不成功。随后，三方约定年后再重新过户，陈健预先支付150000元首期款给金彪，并许诺金彪过来的飞机票由陈健支付。但是后来金彪没有再来办理过户手续。陈健、吴勃于2019年5月15向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令金彪继续履行与陈健、吴勃签署的《房地产买卖合同》，将广州市新××镇××房、××房过户至吴勃名下；2.判令金彪将位于广州市新××镇××房、××房交付给吴勃使用；3.判令金彪向陈健、吴勃支付违约金（每逾期一日按总楼价的千分之一支付违约金，从2017年2月4日起计算至上述房屋过户至吴勃名下之日止）；4.判令金彪承担陈健、吴勃已支付的中介费12000元；5.判令金彪承担本案的全部诉讼费、担保费、保全费等费用。金彪向一审法院提起反诉请求：1.解除陈健、吴勃与金彪签订的《房地产买卖合同》（包括买卖合同关系以及居间合同关系）；2.陈健、吴勃向金彪支付违约金105000元；3.诉讼费由陈健、吴勃负担。一审法院经审理查明：2016年11月，陈健代表其本人与吴勃（买方）和金彪（卖方）的代理人金宏亮、君意公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同》，约定如下内容：“……买卖双方就买卖位于新××镇××房、××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积53.2、72.77平方米……该物业是以现状按套售予买方。……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰零伍万元整（￥1050000.00元）。……为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为：买方承担。……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为：过户当天收到首期楼款……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭的买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，则（1）逾期未超过二十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正式投递即视为送达。……注：该附件与房地产买卖合同（编号：NO2018312）共同使用，具有同等效力。附件……一、物业无抵押登记情况适用……（二）按揭付款：1、定金：人民币壹万元整（￥10000.00元）买方须在2016年11月25日支付给卖方。2、定金余款：人民币肆万元整（￥40000.00元）买方须在2016年11月30日前支付给卖方。3、首期楼款：（不含定金）人民币贰拾伍万元（￥250000.00元）买方应于买方递件成功当天支付给卖方。……买方应于2016年11月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。……4、楼价余款：人民币柒拾伍万元整（￥750000.00元）（以贷款银行批准按揭的金额为准）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后邀交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。2016年11月25日，陈健签署《服务收费确认书》，承诺在签合同当天支付6000元中介服务费，剩余6000元在过户当天付清。2016年12月5日，金彪开具《定金收据》给陈健、吴勃收执，确认收取陈健、吴勃支付的购房定金5万元。2016年12月28日，中国银行股份有限公司广州增城新塘支行出具两份《同意购房抵押贷款意向书》，审核拟同意就吴勃购买增城区新××镇××房、××房分别向吴勃发放贷款48万元、15万元，意向书有效期为自出具当日起计2个月止，过期后，如有必要，可申请重新开立。2017年1月16日，陈健、吴勃与金彪、君意公司的工作人员一起到房屋登记部门办理交税、过户等交易手续，陈健、吴勃为涉案房屋的过户先行办理了缴纳税费的相关手续。原广州市增城区地方税务局针对增城区新××镇××房、××房（以下简称1001房或者1002房）的过户交易分别出具了增地税房通（2017）00763号和增地税房通（2017）00826号《存量房交易价格计税核定通知书》各一份。上述两份核定通知书载明1001房、1002房的转让方为金彪、受让方为吴勃。陈健、吴勃按上述核定通知书的价格向原广州市增城区地方税局交纳的了契税和个人所得税，原广州市增城区地方税局分别出具了契税的《税收完税证明》以及个人所得税的《税收完税证明》，其中1001房的契税实缴金额11104.44元、个人所得税的实缴金额为3701.48元，1002房的契税实缴金额为5026.83元、个人所得税的实缴金额为5026.83元。原广州市增城区地方税务局荔城分局在当天还代开了1001房和1002房商品住房的增值税普通发票各一张。同时，广州市增城区房地产登记所针对1001房、1002房的转让交易分别出具《收费明细表》，载明1001房、1002房的登记费和交易服务费分别为262元、342元。陈健、吴勃向广州市增城区房地产登记所交纳了上述费用，广州市增城区房地产登记所、广州市增城区土地房产交易所分别开具广东省非税收入（电子）票据。目前，1001房的契税《税收完税证明》、个人所得税的《税收完税证明》、《收费明细表》、广东省非税收入（电子）票据等由君意公司持有；1002房的契税《税收完税证明》、个人所得税的《税收完税证明》、《收费明细表》、广东省非税收入（电子）票据等由陈健、吴勃持有。由于陈健、吴勃在2017年1月16日当天无足够的款项向金彪支付首期房款25万元与银行贷款的差额12万元，买卖双方在办理完交税手续后，并未继续办理过户递件手续。2017年1月17日，陈健向金彪支付了首期房款15万元，金彪收款后开具《收款收据》给陈健、吴勃收执，确认收到陈健的预付款15万元。2019年1月23日，陈健、吴勃分别向金彪的户籍地址、涉案房屋的地址，以及向君意公司的卢文锋发出《履约敦促函》，内容为在2017年2月3日后，陈健、吴勃多次敦促金彪前往房管部门办理交易过户手续，但金彪拒不配合，从而使得无法正常交易，期间陈健、吴勃多次催促，金彪不予理睬，现要求金彪继续履行合同，否则将追究违约责任等内容，等等。上述邮件分别于2019年1月28日、2019年1月24日、2019年1月24日妥投，但并非是金彪本人签收。庭审中，金彪表明并未收到过上述敦促函。一审另查，2019年5月15日，原广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》载明，位于广州市增城区新××镇××房、××房的产权人为金彪、其中1001房面积为53.2平方米，1002房的面积为72.77平方米。上述房屋未抵押，无他项权利信息。一审又查，2019年6月11日，广州市增城区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明吴勃具备增城区住房购买资格。一审诉讼过程中，陈健、吴勃向一审法院申请财产保全，一审法院依申请作出（2019）粤0118民初4289号民事裁定书，并采取保全措施查封了1001房、1002房。金彪另举证如下：证据1、金彪的飞机航程单打印件，拟证明金彪为了配合过户于2017年1月15日从温州乘机回广州，1月17日返回温州；证据2、陈健的个人微信朋友圈截图，拟证明陈健是专业的房产中介销售人员，其购房是为了炒房，并未筹备足够的资金。陈健、吴勃对于证据1的真实性认可，对证明内容部分不予认可，对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，陈健在签订涉案合同时是保利地产公司的员工，并非是房地产中介人员，当时陈健在广州市区域内没有购房记录，购买涉案房屋也是陈健、吴勃第一次购房，金彪无任何证据证明陈健、吴勃涉嫌炒房。本案审理过程中：一、陈健、吴勃与金彪均确认以下事实：1、涉案房屋是属于“一房两证”；2、陈健、吴勃已向金彪支付购房定金5万元及首期款15万元。二、关于解除房屋买卖合同关系的争议。金彪在庭审中主张双方的买卖合同在2017年1月17日陈健、吴勃没有按照金彪的要求付款时已经解除，其已经在2017年1月16日、17日口头提出解除合同，且其主张解除的是整个合同，包括居间合同关系。陈健、吴勃对此陈述，金彪未提出过要求在17日前未付款就解除合同，不然陈健也不会在17日支付15万元，正是因为双方协商好了要年初八办理过户手续，陈健才会支付15万元给金彪。君意公司称陈健陈述的属实，双方已经协商好年初八办理过户，由陈健、吴勃在办理过户当天向金彪支付首期款和贷款差额，金彪从未向君意公司表明过要求解除合同。三、关于金彪为何在2017年1月17日收取陈健转账15万元的问题。金彪陈述，因金彪17日晚要离开增城，因此陈健的付款期限只能在1月17日，金彪收到15万元就开具了收据。另，金彪陈述，在2017年1月17日之后，其有提出要求陈健、吴勃增加房价款20万元。四、一审法院询问为何贷款差额的支付时间为递件成功后缴纳税费前这种前后矛盾的约定。陈健主张递件成功是指取得房屋登记部门的受理回执，也是过户最后一个流程；按合同约定，应是递件成功后再支付首期款。金彪主张该“递件”是指缴纳税费的递件，并非过户的递件。君意公司陈述，按常理办理过户手续的流程应为先缴纳税费再办理递件过户，递件成功后，房屋登记部门会出具受理回执，取得回执才视为递件成功，然后再由买方支付首期款给卖方，贷款差额则应与首期款一并支付。但是君意公司对于买卖合同中关于首期款及贷款差额支付时间的约定是否存在矛盾的问题并未作出回复。五、陈健、吴勃陈述，剩余购房款还有85万元，可以一次性支付给金彪，若继续履行合同的诉讼请求得到支持，则同意在本案中一并作出处理剩余购房款。六、君意公司陈述，陈健、吴勃仅支付6000元中介费，至今尚欠6000元中介服务费。一审法院认为:陈健、吴勃和金彪、君意公司于2016年11月签订的《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。上述合同中既包含了陈健、吴勃和金彪之间的房屋买卖合同关系，也包括陈健和吴勃、金彪分别与君意公司之间的居间合同关系。鉴于陈健、吴勃在本案中主张继续履行合同，而金彪在本案主张解除整个《房地产买卖合同》，因此一审法院对此三方之间的法律关系进行全面审查。本案中，陈健、吴勃的诉讼请求是要求金彪继续履行合同、协助过户及交付房屋，而金彪的反诉请求则是要求解除《房地产买卖合同》，且双方均主张对方存在违约行为，要求对方承担违约责任。对此，一审法院综合买卖双方的履约情况作如下分析：首先，关于定金的支付问题。《房地买卖合同》附件第一条第（二）款第1、2项约定，第一笔定金10000元在签约当天支付，第二笔定金在2016年11月25日前支付。而事实上，陈健、吴勃在2016年12月5日才向金彪付清了购房定金50000元。为此，金彪主张陈健、吴勃迟延支付定金，存在违约。一审法院认为，虽然陈健、吴勃存在迟延支付定金的履约瑕疵，但金彪在收取定金之时，并未提出异议，仍然配合陈健、吴勃办理了过户流程中缴纳税费手续，表明金彪愿意继续履行合同。据此，金彪以陈健、吴勃支付定金行为违约的理由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。其次，关于首期款的支付时间问题。金彪主张陈健、吴勃未按期支付首期款，构成违约。《房地产买卖合同》附件第一条第（一）款第3项约定，首期楼款25万元买方应于递件成功当天支付卖方；第4项约定，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后邀交税费前与首期楼款一并支付给卖方。从上述合同条款内容可见，一方面约定了递件成功当天支付首期款，另一方面又约定贷款差额于递件成功后缴交税费前与首期款一并支付。对此，金彪主张合同约定的“递件”是指缴纳税费的递件。根据君意公司庭审陈述关于办理过户手续的流程，再结合办理房屋转让登记手续的大致交易流程可见，买卖双方应先办理网签手续，即签署《广州市存量房买卖合同》，再办理缴纳税费和不动产登记的相关登记费、交易服务费等，然后办理过户的递件手续，递件成功后，房屋登记部门出具受理回执。因此，上述《房地产买卖合同》中关于“递件成功”的约定应理解为买卖双方办理过户递件并成功取得受理回执。而合同附件第一条第（一）款第4项关于“递件成功后缴交税费前与首期款一并支付”的约定显然与实际办理房屋转让登记的流程存在矛盾，故首期款与贷款差额的付款时间应以合同附件第一条第（一）款第3项约定的时间即“递件成功当天支付”为准。据此，金彪主张合同约定的“递件”是指缴纳税费的递件，一审法院不予采信。根据查明的事实，金彪在2017年1月16日已配合陈健、吴勃办理了涉案房屋转让的缴纳税费手续，而陈健、吴勃也已缴纳了过户的税费以及登记费用，但买卖双方至今仍未办理房屋的递件过户手续，故《房地产买卖合同》约定的首期款以及贷款差额的支付条件尚未成就，陈健、吴勃不存在延期支付首期款以及贷款差额的违约行为。金彪以陈健、吴勃存在迟延支付首期款存在违约为由主张解除双方的房屋买卖合同关系，以及要求陈健、吴勃承担违约责任，缺乏事实依据，一审法院不予支持。另外，金彪主张由于陈健、吴勃没有按照金彪要求的付款时间支付首期款，其在2017年1月16日、17日已口头提出解除买卖合同以及居间合同，故《房地产买卖合同》已在2017年1月16日、17日已解除。但是，金彪对其上述主张的事实并未提供证据予以证明，陈健、吴勃与君意公司均表明金彪并未在1月16日、17日提出过解除合同，且陈健在2017年1月17日向金彪支付了15万元房款，金彪并未拒收该款项，还开具了收据给陈健、吴勃收执，表明买卖双方还在继续履行合同，故金彪主张三方签订的《房地产买卖合同》已解除，无事实依据，一审法院不予采纳。再次，关于办理房屋过户递件手续的问题。根据合同约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。而银行的《同意购房抵押贷款意向书》于2016年12月28日已出具，双方理应在2017年1月5日之前办理过户手续，但买卖双方在2017年1月16日才到房屋登记部门办理房屋过户手续，显然买卖双方均未严格按照合同约定履行合同义务，均存在履约瑕疵。在办理完缴税手续之后，金彪在2017年1月17日又收取了陈健、吴勃支付的首期款15万元并开具收据，表明买卖双方虽未按照合同约定履行义务，但均有意继续履行合同。之后，在将近两年的期间内，双方对于何时再到房屋登记部门办理过户手续，并未协商一致。虽然金彪提出涨价20万元的要求，但陈健、吴勃不同意。目前，无证据显示金彪系以涨价问题为由拒绝履行合同，陈健、吴勃对此也未能提供证据予以证明。陈健、吴勃在2019年1月23日向金彪的户籍地址以及涉案房屋的地址邮寄的敦促函内容，只是提到催促金彪办理过户手续，而金彪不予理睬的情况，函中并未提到金彪是基于涨价问题而拒绝配合履行合同。且陈健、吴勃关于敦促函的邮寄送达地址均非合同中载明的通讯地址，陈健、吴勃关于催促金彪尽快办理交易过户手续的信息并未按合同要求送达到金彪。承上文分析，综合买卖双方的实际履约情况，买卖双方均存在怠于继续履行合同的行为。由于陈健、吴勃与金彪对于何时办理房屋过户递件手续的问题未能达成一致意见，故《房地产买卖合同》中关于房屋过户等后续交易流程至今仍未履行不可归责于买卖双方。故陈健、吴勃主张金彪违约，并要求金彪承担违约责任以及赔偿中介费，于法无据，一审法院不予支持。最后，如上文所述，买卖双方虽存在履约瑕疵，但均不存在违约，在买卖双方的房屋买卖合同关系尚未解除且未达合同解除条件的情况下，陈健、吴勃表明同意一次性支付剩余购房款85万元给金彪，是对其自身权利的处分，不损害相对方利益。陈健、吴勃与金彪早在2017年1月16日已办理完转让涉案房屋的缴税手续，表明双方是在2017年3月广州限购政策出台之前已办理了涉案房屋的网签手续。根据广州市增城区不动产登记中心出具的《购房资格证明》显示，吴勃具备增城区住房购买资格，目前未发现涉案房屋存在不宜办理过户登记到吴勃名下的问题，本案也不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定的情形。综上，陈健、吴勃要求金彪继续履行合同，将1001房、1002房过户至吴勃名下，并一次性支付剩余房款85万元，合理合法，一审法院予以支持。至于交付房屋问题。根据合同约定交付房屋的时间为收齐首期款当天，但就目前双方的履行情况来看，陈健、吴勃已经支付定金和部分首期款，剩余的房款85万元将一次性支付给金彪，因此不存在收齐首期款的时间，故一审法院认为交付房屋的时间为金彪收齐全部房款当天较为合理。鉴于陈健、吴勃与金彪在君意公司的居间下就涉案房屋的买卖达成合意，并签署了《房地产买卖合同》，应视为君意公司已提供了中介服务。如前所述，金彪并没有证据证明君意公司在履约过程中存在违约或者是君意公司的原因导致房屋过户手续迟迟未能履行，故金彪反诉请求解除《房地产买卖合同》中的居间合同关系，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈健、吴勃主张担保费问题，并未明确担保费的金额，承上文分析，买卖双方在履约过程中均不存在违约，故陈健、吴勃主张金彪支付担保费，缺乏依据，一审法院不予支持。至于本案关于诉讼费和保全费的处理，会在诉讼费分担部分予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年11月13日作出一审判决：一、陈健、吴勃与金彪继续履行《房地产买卖合同》，金彪在判决发生法律效力之日起十日内配合陈健、吴勃办理位于广州市增城区新塘镇解放北路122号3栋1001房和广州市增城区新塘镇解放北路122号3栋1002房过户登记至吴勃名下的手续；陈健、吴勃在金彪配合办理完上述房屋过户登记手续且递件成功即向金彪付清上述房屋的剩余房款85万元；二、金彪在收齐陈健、吴勃支付的剩余房款85万元的当天交付位于广州市增城区新塘镇解放北路122号3栋1001房和广州市增城区新塘镇解放北路122号3栋1002房给陈健、吴勃；三、驳回陈健、吴勃的其他诉讼请求；四、驳回金彪的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17193元、保全费5000元，由陈健、吴勃负担5270元，金彪负担16923元。反诉受理费7596元，由金彪负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，金彪向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.飞机票，拟证明：金彪亲自回增城办理房屋买卖合同以及过户和接收陈健、吴勃交付房款事宜，但是陈健、吴勃没有能力交付房款，导致合同目的无法实现，造成根本违约；证据2.光盘，拟证明：在陈健、吴勃未能按照约定支付房款产生违约事实的情形下，金彪明确向君意公司工作人员朱莉英表态，解除房屋买卖合同，君意公司在一审法庭上故意隐瞒事实真相，未能将金彪解除合同的意思表示向陈健、吴勃传达，君意公司存在违约。陈健、吴勃质证认为：上述两证据不属于新证据，一审未出示。对该两证据的真实性确认，但是关联性不确认，上述机票中没有显示春节过后金彪配合办理交易过户手续，反而证明后续过程中金彪存在违约的事实，并不能得出陈健、吴勃存在根本违约的情况。对证据二没有形成文字，所以陈健、吴勃无法查看，也不需要当庭播放，而且该证据证明内容也显示金彪是与君意公司表态，不是与陈健、吴勃的接触，对陈健、吴勃没有任何约束力。陈健、吴勃从未收到金彪书面要求解除合同的函件。君意公司质证认为：对上述两证据的真实性认可，对于光盘的内容，君意公司一审已经陈述金彪向君意公司表示解除过合同，并提出过加价200000元的情况。君意公司也向陈健传达了该意见。另查明，金彪在一审期间陈述在2017年1月17日之后提出加价200000元，是基于第一次交易不成功，属于重新交易提出的。二审期间，陈健、吴勃陈述后续其一直在与金彪沟通，同贷书已经过期，当时考虑到要起诉就需要一次性付款以及凑齐律师费用，所以其一直在凑钱以及希望与金彪协商解决问题，后来没有办法只能起诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：本案《房地产买卖合同》应否继续履行及双方责任的认定。《房地产买卖合同》约定定金应在2016年11月30日前支付完毕，首期楼款250000元应于递件成功当天支付，银行实际贷款数额与应付楼价余款的差额在递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付。首期款与贷款差额的支付时间与实际操作流程存在矛盾，一审法院关于首期款与贷款差额的支付时间应以“递件成功当天支付”为准的认定正确，本院予以认可并不再赘述。陈健、吴勃未依照合同约定时间支付定金，但金彪已出具定金收据，且其后仍配合办理贷款、递件手续，可见金彪对迟延支付定金的问题并无异议。陈健、吴勃在递件当天未备齐全部首期款以及首期款与贷款的差额，不符合合同约定，但三方均陈述当时买卖双方约定年后继续办理过户递件手续，且陈健在递件次日支付150000元首期款后，金彪仍为其出具收款收据，可见陈健、吴勃与金彪在当时仍然存在继续履行的合意。关于合同是否解除以及未能及时履行的原因。综合三方陈述，本院认定金彪在2017年过年后曾口头提出解除合同。买卖双方在2017年1月已达成过年后继续履行合意的情况下，金彪单方提出解除合同与双方此前达成的合意不相符，金彪不享有单方解除权。至于金彪口头提出解除合同的原因，是陈健、吴勃未备齐首期款和首期款与贷款金额的差额，还是金彪恶意违约，双方对此未进一步举证。陈健、吴勃未在2017年过年后的合理期间内及时催促金彪继续履行合同，金彪也未以陈健、吴勃未备齐房款为由提出解除合同，故合同并未解除，双方应继续履行。因此，金彪上诉请求判决解除合同的理由不成立，本院不予支持。关于买卖双方责任的认定。陈健、吴勃和金彪对双方因何未能在口头约定的2017年年初八继续履行合同均无提交充分证据，故合同未能及时履行难以认定是双方违约造成，但双方未能妥善处理合同履行中出现的问题，对此均有一定过错。故本院对陈健、吴勃要求金彪支付违约金的上诉请求不予支持。关于陈健、吴勃是否应向金彪支付违约金的问题。本案确认双方合同应当继续履行，陈健、吴勃的合同目的可以实现，但是金彪在数年后才能收到房款，必然给金彪造成一定的损失。虽然金彪是在解除合同的基础上以违约金形式向陈健、吴勃提出主张，但为避免诉累，兼顾公平合理原则，本院认定陈健、吴勃应对金彪的损失作出适当补偿。本院酌情认定陈健、吴勃向金彪支付105000元。双方的其他上诉理由均依据不足，本院不予采纳。综上所述，金彪的上诉理由不成立，但是部分上诉请求可以得到支持。陈健、吴勃的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决对合同责任的处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一项第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初4289号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初4289号民事判决第四项；三、陈健、吴勃在本判决送达之日起十五日内向金彪支付105000元；四、驳回金彪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费l7193元、保全费5000元，由陈健、吴勃负担5270元，金彪负担16923元。反诉受理费7596元，由陈健、吴勃负担691元，由金彪负担6905元。二审案件受理费13801元，由上诉人陈健、吴勃负担6896元，由上诉人金彪负担6905元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月十八日书记员 冯冠豪郭丽淳