河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4702号上诉人（原审原告）：郜志芳，女，汉族，1985年2月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘培强，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州国瑞房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区索凌路9号院17号楼4楼。法定代表人：许国平，董事长。委托诉讼代理人：丁保勇，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。上诉人郜志芳因与被上诉人郑州国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郜志芳及其委托诉讼代理人刘培强，被上诉人国瑞公司的委托诉讼代理人丁保勇、范泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郜志芳上诉请求：撤销一审判决，直接改判或发回重审。事实和理由：一、一审掩盖了真相，混淆了是非。上诉人2010年12月2日支付房款，2016年10月14日交房，从交款到交房时间较长。上诉人仅是众多受害业主之一，更多业主交房的时间拖得更长。在等待交房期间，包括上诉人在内的业主曾到省政府信访过，向媒体曝光过，一审时双方递交的证据能证实这些事实。二、无限期交房导致上诉人年复一年在外租房，计划中的短租导致不得不频繁搬家换房。上诉人起诉违约金只是寻求损失补偿所选的一个计算方式，损失实际数额要远大于被上诉人《承诺书》中的违约金。上诉人损失真实、客观，这些损失与被上诉人长期拖延交房之间具有因果关系。被上诉人对自己的过错应当依法承担赔偿责任。一审仅停留在《承诺书》的字句和2016年补签《买卖合同书》表面上，作出的判决与基本事实严重不符。三、违法建筑和违法销售是长期不能交房的根本原因，与上诉人经适房资格没有关系。1、上诉人2010年交房款只有一张收条，没有售房合同书。2016年补签合同书既是开发商违约的铁证，又是业主们长期不能收房的标志。2、涉案房产2015年才被郑州市政府认定为可以办合法手续的项目。也就是说此前一直处于非法状态，缺少审批，缺少完整“五证”，没有完整合法手续自然就无法交房，这与上诉人是否有购买经适房资格无关。更重要的在于被上诉人收取了上诉人的购房款，应当及时交房。如果认为不具备购房资格就应该拒绝售房。一方面收房款，一方面长期拖延交房，直接导致上诉人既没有房子住，又不能另外购房的严重后果，该损失被上诉人应当予以赔偿。国瑞公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该依法驳回上诉人的上诉请求。第一，本案涉及的是经济适用房的购买，上诉人应该对经济适用房建设周期长、价格低有一定福利性特点有所预判和了解。第二，被上诉人于2014年12月份已经可以将房屋交付给符合条件的业主，既要具备经济适用房购房条件，又要交纳全部购房款项。第三，经济适用房的资格是由购买者本人根据郑州市经济适用房管理条例，按照严格的法定程序进行申请，而不是由开发商代为申请。一审判决已查明，本案上诉人在2016年才申请购买经济适用房资格，所以在此之前就不是本案适格的业主。郜志芳向一审法院起诉请求：一、判令国瑞公司支付郜志芳承诺书所约定的23726元补偿金；二、本案诉讼费用由国瑞公司承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，国瑞公司出具一份《承诺书》，主要显示：一、我公司承诺于2014年12月20日将国瑞静香园的房子交付业主使用。二、房价以郑州市物价局核定价格为准，如果交房时物价局没有把房屋价格核定出来，由我公司负责通知本次参加协调会的领导及业主代表，对静香园的交房价格进行商议，以确定交房价格。三、符合经济适用房购买条件的人员于2014年12月20日依据商定的交房价格，交过全部房款后到物业公司签订入住协议并领取钥匙。等到市物价局对房屋价格审定后，由我公司通知各位业主根据核定的价格多退少补。四、关于没按原承诺交房对每户补偿金的处理办法如下：符合购买经济适用房条件的人员以房管局核定资格为准可按我公司承诺书执行，从2014年10月1日交房至2014年12月20日晚交房共计80天，经参加协调会的领导商定，统一按3个月对符合购买条件人员进行补偿，即每户3个月共计补偿3000元，以上补偿在每户交房款时可冲抵房款，如果2014年12月20日我公司没有按时交房，原承诺书依然有效，新产生的补偿金以现金形式支付给符合购买经济适用房条件的人员。国瑞公司申请调查令，调取的郜志芳和其配偶张晓华的《郑州市经济适用住房申请审批表》上显示：2016年2月17日，平顶山市房地产档案馆为郜志芳配偶张晓华出具无房产证明；2016年4月21日，平顶山市湛河区轻工路街道柏楼村村民委员会为郜志芳配偶张晓华出具无房产、无宅基地、无耕地《证明》，博爱县柏山镇倒槐树村村民委员会为郜志芳出具无房产、无宅基地、无耕地《证明》；2016年4月27日，郑州威科姆科技股份有限公司为郜志芳配偶张晓华出具月薪1800元的《收入证明》；2016年5月3日，平顶山市湛河区民政局向郜志芳出具其结婚登记档案复印件……2016年9月23日，郜志芳和其配偶张晓华填写《声明》，上载明：声明人郜志芳，身份证号：，本人与张晓华（身份证号）共同申请购买位于郑州市××全路××楼××单元××号的经济适用房一套，在此郑重声明：一、本人及共同申请人熟知郑州市经济适用住房相关政策；二、本人提供的一切资料真实有效……2016年9月23日，郜志芳与国瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：16XXX680），约定由郜志芳购买位于金水区三全路129号9幢2单元8层803号房屋，建筑面积为108平方米，总价款为348300元，付款方式为于2016年10月10日一次性现金付款；出卖人应当在2016年12月31日前将该商品房验收合格，交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人向买受人支付总房款0.01％的违约金。郜志芳签字、摁手印及国瑞公司加盖公章在合同落款处予以确认。2016年10月14日，郜志芳与国瑞公司签署一份《房屋移交验收表》显示：验收详细情况均为合格。郜志芳在落款处亲笔书写：今领装修钥匙壹把、主钥匙伍把。郜志芳签字、摁手印及国瑞公司加盖公章在落款处予以确认。同日，国瑞公司向郜志芳出具一份金额为98300元的房地产开发住宅发票和一份金额为250000元的已申报缴纳营业税未开票补开票发票。郜志芳提交豫（2019）郑州市不动产权第0X号不动产权证书载明：权利人：郜志芳、张晓华，坐落：金水区X路X9号国瑞X园X号楼X单元X号，权利性质：划拨／经济适用住房，权利其他状况：房屋竣工日期：2015年1月1日。庭审过程中，郜志芳称：当时有朋友说国瑞公司房屋正在建设，很快就能交房，郜志芳就去国瑞公司财务处缴纳25万元首付款，财务开具收据。当时并未签订购房意向书及买卖合同。郜志芳缴纳房款过程为：2010年12月郜志芳交付国瑞公司购房款25万元首付款，2016年10月14日缴纳98300元；郜志芳购买涉案房屋的经过为：2010年12月郜志芳交付国瑞公司购房款25万元，之后国瑞公司于2011年通知郜志芳选房，承诺2012年交房，当时承诺房价为2000元左右，到2013年承诺2014年10月1日交房，但是到14年11月未实际交房，国瑞公司出具承诺交房晚一个月补偿每月1000元，直到2016年9月23日签订买卖合同，10月14日才将房屋钥匙交付给郜志芳。中间与国瑞公司协商，国瑞公司补偿金并未支付郜志芳。郜志芳2010年购房时没有向相关部门申请过经济适用房资格。2014年11月13日之前，郜志芳没有向相关部门申请过经济适用房资格。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉案房屋为经济适用房，购买经济适用房的资格需要经购房人申请并经过相关行政机关审批方能获取。2014年11月13日，国瑞公司出具的《承诺书》中明确约定：“如果2014年12月20日国瑞公司没有按时交房，原承诺书依然有效，新产生的补偿金以现金形式支付给符合购买经济适用房条件的人员”，但郜志芳此时尚未申请亦未取得郑州市经济适用房购房资格。2016年9月23日，郜志芳取得经济适用房购房资格后随即与国瑞公司签订编号为1XX80的《商品房买卖合同》，双方明确约定交房时间为2016年12月31日前，该合同应视为郜志芳与国瑞公司就双方权利义务关系的最终确认，现国瑞公司已于2016年10月14日如约向郜志芳交付了涉案房屋，故郜志芳主张国瑞公司支付2014年10月1日至2016年9月23日的逾期交房补偿金23726元，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告郜志芳的诉讼请求。案件受理费411元，由原告郜志芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人诉请的逾期交房损失能否得到支持；2、涉案经济适用房符合交付条件时，上诉人是否符合购房资格。本院认为，国瑞静香园属于经济适用住房，是具有社会保障性质的商品住宅，房价享受政府优惠，主要以中低收入家庭等为供应对象，实行申请审批制度。本案是开发商与具备经适房资格的买房人关于计付补偿金的纠纷。结合本案一审庭审以及本院二审庭审的调查询问，上诉人郜志芳自认购房时未向政府相关部门提出经济适用房指标的申请，且通过一审国瑞公司提交的证据亦可以认定郜志芳于2016年9月23日才申请经济适用房资格。而案涉《承诺书》所承诺的对象是2014年12月20日前已经符合经济适用房购房条件，且愿意交纳全部房款的业主，上诉人郜志芳当时并不具备《承诺书》要求的条件。本案中，国瑞公司于2016年10月14日向郜志芳交付房屋，国瑞公司已经按照双方所签订的《商品房买卖合同》的约定于2016年12月31日前将符合约定条件的房屋交付业主使用。一审法院对郜志芳诉请国瑞公司按照《承诺书》支付补偿金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，郜志芳的上诉请求证据不力，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由上诉人郜志芳负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张建军审判员  黄跃敏二〇二〇年五月八日书记员  宋杨莉