浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终566号 上诉人（原审被告）：严恋，女，1971年8月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙维波，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市奉化区裘村镇人民政府。住所地：宁波市奉化区裘村镇银河路86号。 法定代表人：陈璟，该镇镇长。 委托诉讼代理人：黄云翔，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 上诉人严恋因与被上诉人宁波市奉化区裘村镇人民政府（以下简称裘村镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市奉化区人民法院（2019）浙0213民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 严恋上诉请求：依法确认上诉人在整个交易过程中不存在违约事实。事实和理由：一审判决虽然结果正确，但在事实认定和法律适用上明显错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。一、被上诉人未先行通知上诉人办理按揭贷款手续，上诉人也未受到催交购房款的函件，上诉人并未逾期支付房款，一审法院认定上诉人违约是错误的。首先，根据涉案房屋买卖合同第二条第（二）项第1点的约定，无论是以按揭贷款方式还是支付余款的方式，均以被上诉人书面通知或口头通知为前提，且被上诉人需先通知上诉人办理按揭贷款手续，在履行完毕这一义务后，若银行贷款不能发放或未足额发放的情况下，再由被上诉人通知上诉人支付余款。但被上诉人并未通知上诉人办理按揭贷款手续而直接要求上诉人支付剩余房款，被上诉人未按合同约定履行自身的义务，其本身已构成违约。其次，上诉人在2019年8月1日仅收到一个宁波众瑞置业有限公司（以下简称众瑞公司）寄送的函件，但其中并无函件，面单上载有催款函，但未写明是什么款项，故不能认定上诉人已收到被上诉人的催交购房款的通知；二、上诉人一直在积极履行合同义务，并未违约。在收到法院寄送的诉讼材料后，上诉人提出继续履行合同，支付剩余购房款，后又申请调解。且上诉人在庭审后已将剩余购房款汇入一审法院案款账户，故上诉人一直在积极地履行合同；三、众瑞公司无催交购房款的主体资格，无权向上诉人催交购房款。一审法院认定上诉人知晓该公司受被上诉人的委托以及该公司有权寄送邮件催交购房款是错误的。综上，请求依法重新认定事实，维护上诉人的合法权益。 裘村镇政府辩称，首先，上诉人完全知悉众瑞公司受被上诉人的委托代为销售涉案房产，该公司发出催款函的行为是其代理销售的应有之义。其一，上诉人购买涉案房产时，具体代理被上诉人进行销售的就是众瑞公司。涉案楼盘的基本情况均由该公司推介，上诉人对此十分清楚。其二，上诉人委托其姐姐严娜于2018年5月12日签订了购房协议书，该协议书所约定的房屋就是众瑞公司代为销售的被上诉人名下的同一房产。该公司能够与严娜签订购房协议书，严娜在协议书上签字，足以说明上诉人完全认可众瑞公司的代理销售行为。其三，上诉人的姐姐严娜不仅是上述购房协议书的签订人，其还曾经以众瑞公司涉嫌虚假广告为由进行举报，其中所涉房产包括涉案房产，由此说明上诉人对众瑞公司的销售代理权限是清楚的；其次，上诉人诉称接到催款函是空函缺乏依据，且无证据证明其主张。上诉人对于剩余房款迟迟未予支付，被上诉人并未追究其违约责任，而是按照合同的约定先行催告。其一，被上诉人之所以采用EMS快递形式寄送催款函而不是采用口头通知、电话通知、电子信息通知，就是要留下凭证。其二，邮件封皮上标注“催款函”字样，是为了证明邮件内所寄送的文件内容。其三，上诉人没有证据证明其收到的是空函。其四，涉案楼盘只有两户未缴纳剩余房款，被上诉人采用同一方式进行催交，另外一户收到催款函后缴纳了剩余房款。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 原告裘村镇政府一审诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的“梅鹤新村”房屋买卖合同，原告不退还被告已经交付的购房款；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：案外人严娜系本案被告姐姐。2018年5月12日，原告委托案外人严娜与众瑞公司签订一份《购房协议书》，由严娜认购位于奉化区裘村镇“黄贤.明珠院”Ａ2号楼一单元201号房屋（产权证名称“”），并于同日，由案外人严娜和严忠德替被告支付给众瑞公司5万元。2018年6月18日，被告与众瑞公司就上述房屋签订一份《工程装修合同书》，双方约定装修工程总价款为215780元，工程竣工时间为2018年10月30日。装修合同签订当日，被告支付给众瑞公司房屋装修款165780元。2018年8月17日，原告与众瑞公司签订了一份《裘村镇黄贤农居房剩余房源销售策划、代理服务合同》，双方约定原告委托众瑞公司销售“黄贤.明珠院”的房屋，其中包含涉案房屋。2018年10月24日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同中双方约定：原告出售给被告位于的房屋，房屋和杂物间共计价款521845元，被告于2018年10月24日应支付给原告首付款321845元，被告在接到办理按揭通知7天内向按揭贷款银行提供完整的按揭贷款申请并办妥按揭手续，如遇国家或银行政策变动，或被告原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，被告在接到原告通知后15天内应足额支付余款20万元，逾期未支付则视为放弃对此房屋的购买权，已支付的房款不予退还，另约定，原告在被告支付完房款后交付房屋。合同签订后，被告于同日支付给原告购房首付款321845元。2018年10月24日，被告支付给众瑞公司房屋装修款3960元，当日，原告开具给被告购房金额为321845元的发票，众瑞公司开具给被告房屋装修费金额合计为219740元的发票。2019年7月30日，因被告逾期未支付购房余款，众瑞公司向被告邮寄催告函，要求被告按合同的约定缴纳剩余房款20万元，但被告在2019年8月1日收到邮件后仍未缴纳余款。现涉案房屋登记于原告名下。 该院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告提供的购房协议书中已明确知晓涉案房屋由众瑞公司销售，但其仍然与原告签订涉案房屋的买卖合同，应当视为对原告委托众瑞公司售房一事的知晓和认可，被告不知晓该委托关系以及众瑞公司无权催款的辩解意见，该院不予采纳。众瑞公司受原告委托向被告寄送邮件进行催款，被告辩称该邮件系空件，但缺乏相关证据佐证，且明显有悖常理，对被告的该辩解意见亦不予采纳，故该院确认原告已向被告就未付购房款进行过催告。被告在收到众瑞公司邮寄的催款函后应当按合同要求及时支付剩余购房款，而被告未按约履行，显属违约，但被告逾期未支付剩余房款的行为并未构成导致合同目的不能实现的根本违约，从被告收到催款函之日至原告向该院提起诉讼不到一个月时间，被告延迟支付剩余购房款的时间较短，且被告已支付大部分购房款，现被告愿意继续履行付款义务，并已将剩余购房款20万元汇入该院案款账户，本案的合同目的仍然可以实现。再者，考虑到被告已支付涉案房屋的全部装修款，且早已过约定的房屋装修竣工日期，如解除房屋买卖合同将产生后续更多纠纷，不利于保护市场交易安全。为维护社会经济稳定有序发展，鉴于被告的违约行为不足以致使合同目的无法实现，若双方继续履行合同更有利于纠纷的化解，故对原告要求与被告解除涉案房屋买卖合同的请求，不予支持。因被告违约行为造成原告损失的，原告可另行解决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波市奉化区裘村镇人民政府的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告严恋负担。 二审中，上诉人严恋提交《委托书》一份，拟证明：众瑞公司对黄贤明珠院只有销售的权利，无催交购房款的权利。 被上诉人裘村镇政府经质证认为，对上述证据的真实性有异议，且其不能证明众瑞公司无权催款。众瑞公司的代为销售行为包括了催款。 本院经审查认为，上诉人严恋提交的上述证据不属于二审中的新证据，且难以证明本案之待证事实，故对其不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据该合同第二条第（二）款的约定，乙方（即上诉人）在接到办理按揭通知7天内向按揭贷款银行提供完整的按揭贷款申请并办妥按揭手续。如遇国家或银行政策变动，或由乙方原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，乙方在接到甲方（即被上诉人）通知后15天内足额支付余款。逾期未付款则视为放弃对此房屋购买权，已支付的房款不予退还。在实际履约过程中，受被上诉人之托代为销售涉案房屋的案外人众瑞公司曾于2019年7月30日发函要求上诉人支付购房余款，但上诉人在收到催款函后并未按时支付相应的款项。由此，一审法院认定上诉人存在违约行为，依据充分，并无不当。现上诉人以案外人众瑞公司无权催款及仅收到空函等为由诉称其并未违约，对于该项主张，首先，涉案房屋系被上诉人委托案外人众瑞公司代为销售，该公司代为催交购房款并未超出其代理权限，且被上诉人对上述催款行为亦予以认可，故案外人众瑞公司有权向上诉人催讨剩余购房款。其次，案外人众瑞公司通过EMS向上诉人邮寄了催款函，快递面单显示内件品名为催款函。上诉人诉称其仅收到空函，缺乏事实依据。最后，在涉案房屋的装修款业已结清而仅有购房余款未予支付的前提下，上诉人辩称案外人众瑞公司催讨的款项指向不明，理由难以成立。基于上述分析，上诉人之上述主张依据不足，本院难以采信。 综上所述，上诉人严恋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人严恋负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年五月十二日 书记员 桂红艳