陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终378号上诉人（原审被告）：陕西鑫盛昌红石房地产开发有限公司。法定代表人：王静。委托诉讼代理人：尹鹏涛，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩星光，男，1991年3月20日出生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）：王子薇，女，1990年8月26日出生，汉族，居民。共同委托诉讼代理人：陈永刚，陕西尧山律师事务所律师。上诉人陕西鑫盛昌红石房地产开发有限公司（简称红石公司）因与被上诉人韩星光、王子薇商品房预约合同纠纷一案，不服陕西省蒲城县人民法院（2019）陕0526民初2575号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人红石公司委托诉讼代理人尹鹏涛，被上诉人韩星光、王子薇共同委托诉讼代理人陈永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红石公司上诉请求：1、依法改判从一审判决第一项中剔除50000元返还定金的责任；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、违约责任属于合同双方当事人的约定责任情形，而法律对违约责任并无明确的强制性规定。一审判决认定双方之间形成商品房预售合同关系，依据本案现有证据无法证实双方的商品房预售合同有关需要承担违约责任的明确约定，故上诉人不可能存在拒不履行商品房预售合同并承担违约责任的情形。一审判决主观以上诉人未取得商品房预售许可证明，致使上诉人与被上诉人双方无法订立商品房买卖合同为由，认定上诉人承担违约责任，证据不足，认定事实不清，适用法律错误。二、上诉人仅应退还被上诉人所交付的50000元定金，不应承担定金双倍返还的责任。商品房预售许可证明的发证办理需要具备一定的条件，再经过政府相关部门的审批才能取得，但上诉人现并不具备申办的条件，并非上诉人具备办理条件而故意拖延拒不办理。且2013年被上诉人向上诉人交付购房定金时对被上诉人未取得商品房预售许可证明的这一事实也是明知的，且被上诉人交付定金后双方就什么时间签订正式书面购房合同，及因某一方的什么原因不能签订正式商品房买卖合同，需要承担违约责任的情形也无明确约定。所以致使双方无法订立商品房买卖合同的现实情况并非双方任何一方的原因造成的。担保法第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据上述法律规定，上诉人仅应退还被上诉人所交付的50000元定金，不应承担定金双倍返还的责任。一审判决上诉人返还双倍定金没有事实和法律依据，请求二审法院在查明案件事实的基础上，支持上诉人的请求。陈星光、王子薇辩称：被上诉人向上诉人缴纳了50000元定金和2万元购房款，上诉人至今未交付房屋严重违约。同时，上诉人也没有取得开发资质。请求驳回上诉，维持原判。韩星光、王子薇向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金50000元及购房款20000元，共计140000元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，原告韩星光、王子薇于2013年5月30日向被告红石公司交付购房定金50000元，被告红石公司向原告出具收款收据，载明：“今收到韩星光和王子薇交来购公园一号壹号楼二单元703号房，面积为89.9㎡，购房定金50000元，单价2800.00元”。2013年6月30日，原告韩星光、王子薇再向被告支付该房屋购房款20000元。二原告未与被告签订书面购房合同。审理中，被告自认涉诉房屋未取得商品房预售许可证，原告缴纳定金及购房款后已形成事实上的合同，但应属无效合同，被告同意向原告返还定金50000元及购房款20000元。原告主张原告所购买的1号楼房屋系社区安置房屋，同时被告已将该房屋出售，并已经有人在房屋内居住，但未提供证据证明其该主张。一审法院认为，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得方式。出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，原告韩星光、王子薇与被告红石公司未签订书面商品房买卖合同，亦未就涉诉房屋所附着土地使用权的取得及规划情况、房屋规划及施工许可情况、付款方式、付款期限、所有权转移等进行明确约定，结合本院查明的事实，仅能够确认原、被告就购买特定商品房的认购达成合意，故对原、被告之间的交付定金及预付购房款的基础法律关系应确认为商品房预约合同。被告红石公司未取得商品房预售许可证明，致使原、被告双方无法订立商品房买卖合同，被告依法应承担违约责任。现原告要求被告双倍返还购房定金及已付购房款，被告亦表示同意返还原告已付定金50000元及购房款20000元共计70000元，应视为原、被告双方一致同意解除合同，对该事实本院予以确认。合同解除后，根据法律规定，被告依法应返还原告已付购房款20000元，并双倍支付原告定金即100000元。原告主张被告应双倍退还已付购房款，但未提供证据证明被告具有法律或司法解释中规定的应双倍退还已付购房款的情形存在，对其该诉讼请求应不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等之规定，判决如下：一、由被告陕西鑫盛昌红石房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告韩星光、王子薇预付购房款20000元并双倍返还原告韩星光、王子薇定金100000元，共计120000元；二、驳回原告韩星光、王子薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告韩星光、王子薇负担500元，被告被告陕西鑫盛昌红石房地产开发有限公司负担2600元。二审查明事实与一审法院认定事实相同，对一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，双方主要对于50000元定金是否应双倍返还存在争议。本案双方未签订书面合同,但红石公司给韩星光、王子薇出具的50000元定金收据中仅包含了房号、面积、单价等，未包含商品房买卖合同应当具备的其他基本内容，故原审认定双方之间为商品房预约合同法律关系正确，红石公司主张双方之间是商品房预售合同法律关系缺乏事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”红石公司于2013年5月30日收取了韩星光、王子薇50000元定金，定金收据中虽然未包含签约期限，但红石公司于2013年6月30日已收取了韩星光、王子薇2万元购房款，故其最迟于收取该笔购房款之日即应与韩星光、陈子薇签订商品房预售合同。作为房地产开发经营企业，进行商品房预售，向房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》和与购房人签订商品房预售合同是其法定义务。而红石公司直至本案诉讼时仍未取得商品房预售许可证，是导致商品房买卖合同不能有效订立的主要原因。根据上述司法解释的规定以及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原审判处红石公司双倍返还定金正确。红石公司主张商品房买卖合同未能订立是因不可归责于当事人双方的事由，其仅应返还50000元定金，不应双倍返还定金的上诉理由缺乏事实依据，依法不予支持。综上所述，红石公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陕西鑫盛昌红石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝 翎审判员 候晓竹审判员 邢维利二〇二〇年五月九日书记员 杨茹月