广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4592号原告：张金荣，男，汉族，1961年4月22日出生，住广东省广州市花都区，被告：杨兴平，男，汉族，1966年5月18日出生，住广东省广州市花都区，原告张金荣与被告杨兴平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，同年4月20日公开开庭进行了审理，原告张金荣、被告杨兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金荣向本院提出诉讼请求：1.杨兴平向张金荣缴纳物业服务费4630元；2.诉讼费用由杨兴平负担。事实与理由：张金荣于2014年1月1日起为粤景大厦提供物业服务，与业主委员会签订物业服务合同，2018年1月7日与业主委员会续签合同，承包2018年1月1日至2019年12月31日的小区物业管理工作，约定按原定的管理费（0.32元/平方米）收费，以及车位费、卫生、保安、业主基金、固有设备、业主责任、适当调整管理费、停车费等事项。张金荣签订合同后提供物业服务，2018年7月经业主委员会同意且经过半数业主签名同意上调管理费至0.5元/平方米，并取得居民委员会同意。因部分业主自2018年8月起停缴物业管理费，经业主委员会、居民委员会、街道办事处等部门协调未果后，张金荣自2018年10月起恢复原管理费标准，并已向其他业主退还多缴的管理费。张金荣于2019年12月31日合同到期后，终止物业管理工作。杨兴平至今拖欠张金荣自2018年10月1日至2019年12月31日的物业管理费合计4630元（管理费585元，39元/月×15个月，小汽车停车费2830元，150元/月×15个月×1辆﹢200元/月×3个月×1辆-20元，电动车停车费1215元，45元/月×15个月×1辆﹢45元/月×12个月×1辆）。原告张金荣为证明主张，提供证据：1.《合同》；2.《粤景大厦业主同意管理费调整表》；3.《关于粤景大厦管理会议决议》；4.通知；5.公告；6.收据；7.证明。证明：张金荣于2016年1月16日与案外人刘玉玲等三人签订合同，约定自2016年1月1日至2017年12月31日承包粤景大厦物业管理；45户住户签名同意调整管理费，注明日期为2018年7月20日；张金荣、刘玉玲共四人商议决定粤景大厦管理，光华居民委员会加盖印章；通知按原价收取管理费，注明日期2018年9月26日；张金荣公告杨兴平等7人未缴费名单及未缴费数额；张金荣制作收据；光华社区居民委员会出具证明，张金荣自2014年1月1日至2019年12月31日负责粤景大厦管理。被告杨兴平辩称，张金荣的行为违反《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，关于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的规定。粤景大厦没有成立业主委员会，合同上的刘玉玲等三人仅是普通业主，没有权利代表全体业主与张金荣签订合同。张金荣没有从事物业管理的资质，私刻物业管理部公章，物业管理处没有营业执照，合同主体双方均不适格，合同不具有合法性，张金荣无权收取物业管理费，不能成为本案原告。其本人也没有欠缴张金荣提供的合同中的2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费。张金荣提供的《会议决议》只有三名普通业主签名，没有经过全体业主开会表决通过，没有取得授权或者物业管理权。粤景大厦在前期物业管理撤离后，由部分业主自行组织接手物业管理，在2018年9月28日召开全体业主大会后已由70%的业主赞成更换物业管理人。张金荣为索取管理费，在2018年9月28日后，利用小区电动门拦截业主车辆进出，霸占管理粤景大厦，已经部分业主向居民委员会投诉及多次协商后未果。张金荣以戳车胎及跟踪等非法手段对待，致其本人及亲友江浩三次向公安机关报警。张金荣的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回张金荣的全部诉讼请求。被告杨兴平为证明主张，提供证据：1.《粤景大厦业主反对提价及更换管理人确认表》；2.《参加业主大会签到表》；3.《业主大会会议纪要》；4.《集体小组管理方案》；5.证明；6.报警回执。证明：56户住户签名反对提价及更换管理人，注明日期为2018年9月22日；49户住户于2018年9月28日签到，注明“不代表任何意见”；杨兴平记录《业主大会会议纪要》，注明记录日期2018年9月28日；拟制集体小组管理方案；新华街道办事处出具证明，截至2020年4月15日，粤景大厦没有在新华街道办事处办理业主委员会备案手续；杨兴平向公安机关报警。本院经审理认定事实如下：粤景大厦位于广州市花都区新华街天贵路56号之一，共80户住户，张金荣居住在粤景大厦707房，杨兴平居住在601房。粤景大厦没有成立业主委员会，截至2020年4月15日，在花都区新华街道办事处没有办理业主委员会备案手续。在诉讼过程中，张金荣及杨兴平均确认，张金荣自2014年1月1日起至2019年12月31日止，雇请保洁及保安人员，为粤景大厦住户提供物业服务，杨兴平已缴纳自2014年1月1日起至2018年9月30日止的物业费，没有缴纳自2018年10月1日起至2019年12月31日止的物业费，每月39元，合计585元。张金荣主张杨兴平名下停放1辆小汽车15个月，每月150元，共2250元，另杨兴平的亲友以杨兴平名义停放1辆小汽车3个月，每月200元，共580元（扣除已缴费20元）。杨兴平抗辩其本人停放1辆小汽车，其自2018年9月开始已不同意其朋友以其名义停放小汽车。张金荣主张杨兴平名下停放2辆电动车，1辆停放15个月，另1辆停放12个月，每月45元，合计1215元。杨兴平抗辩其名下两辆电动车，自2019年7月16日开始只停放1辆电动车，张金荣多计算其中1辆电动车5个月停车费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。张金荣与案外人刘玉玲等三人于2016年1月16日签订的合同，不符合选聘物业服务管理人的法定程序，对其他业主或者物业使用人不具有拘束力。同理，杨兴平提交《参加业主大会签到表》，表头注明“不代表任何意见”，《业主大会会议纪要》注明系由杨兴平记录，未见其他业主或者物业使用人签名同意会议纪要内容。杨兴平提交《粤景大厦业主反对提价及更换管理人确认表》，仅能证明多数业主或者物业使用人赞成反对提价及更换物业服务管理人，不能证明已达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主赞成更换物业服务管理人，更不等同于证明同意解聘物业服务管理人。根据原、被告诉、辩意见及提供的证据，张金荣与杨兴平没有签订书面物业服务合同，杨兴平等人也没有经法定程序解聘物业服务管理人张金荣。杨兴平与张金荣虽未签订书面物业服务合同，但事实上已接受了张金荣提供的物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，第十一条规定，“本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。”杨兴平以张金荣以非法方法解决纠纷及无权管理，抗辩不缴纳物业费的理由，不能成立。张金荣请求判令杨兴平支付物业费中的585元部分，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。张金荣没有提供证据证明杨兴平的亲友停放了小汽车及经杨兴平同意以其名义停放小汽车，应当承担举证不能的后果。杨兴平没有缴纳自2018年10月1日起至2019年12月31日止的小汽车停车费2250元（150元/月×15个月）。张金荣请求判令杨兴平支付包括在物业费中的小汽车停车费2250元部分，本院予以支持；另580元部分，本院不予支持。张金荣没有提供证据证明杨兴平的其中1辆电动车仅少停3个月，应当承担举证不能的后果。杨兴平没有缴纳自2018年10月1日起至2019年12月31日止的电动车停车费1125元（45元/月×15个月×1辆﹢45元/月×10个月×1辆）。张金荣请求判令杨兴平支付包括在物业费中的电动车停车费1125元部分，本院予以支持；另90元部分，本院不予支持。综上，本院支持的上述物业费合计3960元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨兴平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张金荣支付物业费3960元；二、驳回原告张金荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告张金荣负担4元，由被告杨兴平负担21元。本判决为终审判决。审判员  黄志坚二〇二〇年五月十一日书记员  曹国阳