福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终698号 上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈三红，女，汉族，1981年1月19日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴亚楠、黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（下称安信行厦门分公司）与上诉人陈三红物业合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人安信行厦门分公司、被上诉人北京安信行物业管理有限公司（下称安信行公司）的共同委托诉讼代理人吴亚楠，上诉人陈三红的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判陈三红支付公摊电费2677.11元，物业服务费22449.9元，物业服务费违约金33803.43元。2.本案一审、二审诉讼费用均由陈三红承担。事实和理由：一、原审判决对本案事实认定错误。1、原审判决认定存在电梯未按时维保没有事实依据。陈三红一审提交的涉及电梯维保的照片没有原件予以核对，无拍摄时间，无法证明安信行厦门分公司未按时检测电梯。安信行厦门分公司提交讼争小区的电梯维保合同和讼争小区全部电梯的《电梯维保公告栏》登记情况，显示讼争小区电梯均每月维保2次，足以证明安信行厦门分公司已依约履行了电梯维保义务。2、原审判决认定存在建筑垃圾堆积未及时清运没有事实依据。陈三红一审提交的建筑垃圾堆放点的照片相互对比，在不同时间点拍摄的建筑垃圾堆放点的垃圾完全不同，即可证明安信行厦门分公司有清运建筑垃圾。而且安信行厦门分公司已提交《垃圾清运登记表》、土头垃圾清运收据、支付土头垃圾清运发票等证据足以证明安信行厦门分公司每月清运讼争小区建筑垃圾20多车，每隔几天清运一次，已经尽到及时清运建筑垃圾的义务。3、原审判决认定存在公共设施设备损坏未及时维修没有事实依据。陈三红一审提交的的照片仅能证明存在设备损坏的情况，无法证明安信行厦门分公司未及时维修，而且安信行厦门分公司已提交《鑫塔•水尚维修派工单》足以证明安信行厦门分公司对讼争小区设施设备已经尽到及时维修义务。二、陈三红无正当理由恶意拖欠物业费，应当承担逾期付款的违约责任。 陈三红辩称，其与开发商厦门兴基伟业房地产开发有限公司（下称兴基伟业公司）签订房屋买卖合同时，合同约定的前期物业服务企业为厦门必利思德物业服务有限公司，前期物业合同相对方是厦门必利思德物业服务有限公司，兴基伟业公司更换前期物业公司没有进行公示，也没有提前告知，只是在收房的时候，开发商要求业主签了一份认可书，要求业主同意更换物业公司。据了解，百分之三十以上的业主都没有签认可书。二、安信行厦门分公司一直没有向业主发出催缴物业费的通知。三、安信行厦门分公司主张的公摊和水电费，其收费明细及标准均未公示，业主在不知情的情况下没有办法进行缴交。四、讼争小区现在是集体欠缴，因为安信行厦门分公司不单存在服务瑕疵，服务态度也很恶劣，所以造成此次群体事件，小区有200多业主以服务质量为由拒绝缴纳物业费用。 陈三红上诉请求：1.判决撤销原审判决,对本案依法予以改判或发回重审；2.由安信行厦门分公司、安信行公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院的判决认定事实不清、适用法律错误。陈三红与安信行厦门分公司、安信行公司之间不存在物业服务合同关系，安信行厦门分公司、安信行公司介入案涉小区物业服务的程序违规，一审判决认定安信行厦门分公司、安信行公司是本案的适格原告，事实认定错误。二、物业公司亦并未按照《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，严重违反合同条款，陈三红无需支付相应物业管理费用。一审判决认定陈三红仍需支付全额物业费用，不合理，减轻了物业公司的义务，加重了陈三红的负担。三、陈三红原本是及时、足额缴纳物业费用的，只是因为物业公司的违规、违约行为导致陈三红权益得不到保障，因此暂缓缴纳物业费用。物业公司应自行承担因此造成的损失，包括律师费用。四、物业公司主张的物业服务费收取标准明显偏高。其物业服务质量没有达到物业服务合同约定的标准，无权收取增值服务费，请求二审法院依法调整。 安信行厦门分公司答辩称，一、陈三红的上诉请求没有事实和法律依据，安信行厦门分公司是讼争小区的一手物业，不存在更换物业公司的情形，物业公司和开发商签订的前期物业服务合同，不需要业主双过半表决同意，业主对合同有质疑，应该提起撤销，但时至今日，都未提交。二、降低0.8元的物业服务费，没有依据，其收费标准有合同约定，收取增值费也在相关部分备案，上诉人主张收费过高，没有事实依据。 安信行厦门分公司、安信行公司向一审法院起诉请求：一、陈三红向其支付截至2018年11月30日尚欠公摊电费2677.11元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费22449.9元，违约金33803.43元；二、陈三红承担其为本案所支出的律师费1000元。 原审判决查明，2014年6月，安信行公司与兴基伟业公司签订《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：兴基伟业公司委托安信行公司为鑫塔•水尚项目提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月•平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月•平方米；跃层住宅公共维修金0.8元/月•平方米，平层住宅公共维修金0.6元/月•平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金；安信行公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，兴基伟业公司有权书面要求限期整改，逾期未整改的兴基伟业公司有权终止合同，造成兴基伟业公司经济损失的，安信行公司应给予经济赔偿，如因安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。 之后，安信行公司、安信行厦门分公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由安信行厦门分公司享有和承担；安信行公司并非完全退出《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于安信行厦门分公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，安信行公司承担连带责任。 上述合同签订后即向厦门市思明区建设局办理备案登记。安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔•水尚项目提供物业服务至2019年1月31日止。 案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第五章第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动……为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行厦门分公司、安信行公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费为1000元，物业公司已支付本案律师服务费1000元。 案涉房屋系陈三红购买的跃层商品房。陈三红接收案涉房屋后，所在小区后即接受物业公司提供的物业服务。截至2018年11月30日尚欠公摊电费2677.11元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费22449.9元。 一审审理中，陈三红主张物业公司提供的物业服务存在严重问题，并提交在案涉房屋所在小区拍摄的若干照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔•水尚第一届业主委员会与安信行厦门分公司之间的往来函件等证据为证。上述证据显示，物业公司提供物业服务期间，鑫塔•水尚小区草坪损坏土壤裸露，地下层抽水泵吸水口杂物堆积，地下车库通道杂物堆积，电梯下坠，电梯不按规定检修，电梯监控探头缺失，楼管巡楼签到表不完整，灯具、防火卷帘、火警探头、火警按钮、门厅吊顶、通风口格栅、消防水龙带箱、墙壁等小区设施损坏，物业用房非法受让，拟证明物业公司对鑫塔•水尚小区疏于管理，对小区公共设施未尽到维护义务，并存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。原审法院对此分析认为，从陈三红提交的证据可以看出，物业公司为鑫塔•水尚小区提供物业服务期间，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题。物业公司为鑫塔•水尚小区提供的物业服务存在一定瑕疵。 原审认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，兴基伟业公司与安信行公司、安信行厦门分公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》《三方协议》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力，陈三红与安信行厦门分公司、安信行公司均应依约履行。物业公司依约为案涉房屋所在小区提供物业服务，陈三红应承担物业服务费等费用。 虽然物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但根据《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》约定，如物业公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，业主有权书面要求物业公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同，造成业主经济损失的，物业公司应给予经济赔偿。物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。陈三红作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业委会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免的充分理由。物业公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由陈三红承担。 如上认定，物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故其要求陈三红支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈三红于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付截至2018年11月30日的公摊电费2677.11元，截至2018年12月31日的物业服务费22449.9元；二、陈三红于判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司支付律师费1000元；三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1273元，减半收取计637元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担365元，陈三红负担272元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，兴基伟业公司与安信行公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》第十二条约定，乙方（安信行公司）须按下列约定，实现目标管理，其中，业主满意率应达95%以上。 安信行厦门分公司于2015年5月向厦门市发改委提交《鑫塔•水尚物业费报备增值服务费用说明》，说明其向业主收取的物业服务费中，包涵了0.8元/M2/月的增值服务费。 本案审理中，安信行厦门分公司确认，该小区约有200多户业主以其服务质量存在问题为由，拒绝缴交物业服务费用。 本院认为，关于前期物业合同的效力问题。原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。关于物业服务费的缴交问题。安信行厦门分公司提供的物业服务存在瑕疵，有业主提交的现场照片等为证，事实清楚。因服务问题导致近半业主拒绝缴交物业服务费用，安信行厦门公司未达到《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》约定的目标管理（业主满意率应达95%以上），同样可以认定。故安信行厦门分公司无权收取增值服务费，陈三红主张的物业公司无权收取增值服务费，本院予以采纳。本案物业费收取应调整为跃层4.1元/月/平方米,平层2.4元/月/平方米。则陈三红尚欠2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为4.1元/月/平方米×139.33平方米×36个月=20565.1元。则安信行厦门分公司诉请陈三红支付该部分物业服务费予以支持，超出部分予以驳回。 关于违约金问题。一审法院认定安信行公司提供的物业服务存在一定瑕疵，并据此驳回物业公司关于违约金的诉请并无不当。安信行厦门分公司对此所提出的上诉请求，本院不予采信。 综上，安信行厦门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。陈三红的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19594号民事判决第二、三项，即“陈三红于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元。”、“三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。” 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19594号民事判决第一项为：陈三红于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司厦门分公司、北京安信行物业管理有限公司物业服务费20565.1元、公摊电费2677.11元。 本案二审案件受理费1273元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担758元，陈三红负担515元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月十一日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。