四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终150号 上诉人（原审原告）：蒲小燕，女，生于1986年8月8日，汉族，住四川省成都市新津县。 委托诉讼代理人：王泽，四川桦润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：骆洪阳，男，生于1968年5月5日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：曾建勇，四川维是律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川彭山卉泽环境工程有限责任公司，所在地四川省眉山市彭山区青龙镇永远村六组。 法定代表人：骆洪阳。 委托诉讼代理人：曾建勇，四川维是律师事务所律师。 上诉人蒲小燕因与被上诉人骆洪阳、四川彭山卉泽环境工程有限责任公司（以下简称卉泽公司）合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1877号民事判决，上诉至本院。本院于2020年2月25日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒲小燕及委托诉讼代理人王泽，被上诉人骆洪阳及委托诉讼代理人曾建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蒲小燕上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.一审法院没有对上诉人所经营的农家乐因二被上诉人的违约交付行为及违法建筑被强拆导致合同无法继续履行、合同目的不能实现的事实进行认定。从眉山市东坡区人民法院（2018）川1402行审14号行政裁定书查明的事实看，龙都庄园经营期间被强制拆除的建筑物、构筑物的责任主体是二被上诉人，并非上诉人。骆洪阳于2010年6月开始在租用的集体土地上经营农家乐，并违规修建建筑物等，最终作为被执行主体被行政机关处罚。2.一审法院没有对上诉人与被上诉人签订合同交易目的的事实进行认定。转让价款75万元对应的是租用土地内所承盖的一切附着物及建筑物，上诉人之所以与骆洪阳签订转让协议的目的就是为了合法经营农家乐。为此上诉人还先后到相关部门办理了食品经营许可证、营业执照、税务登记证等合法经营证照。3.一审法院没有对二被上诉人单方改变原租用集体土地的性质，并且交付用于经营农家乐的集体土地已经被政府部门依法征用的事实进行认定。二被上诉人交付给上诉人的土地绝大部分是耕地，其未经原出租方同意，单方改变租用集体土地只能用于农作物种植性质，而以转让形式交付给上诉人经营农家乐。该交付行为属于违规交付行为，至少是存在重大瑕疵的交付行为。案涉租用的集体土地早在2016年9月就被彭山经开区管委会依法征用。骆洪阳作为当地村民应当早就知晓该事实，但其却在2017年5月11日收取上诉人的转让费75万元，系故意隐瞒。（二）一审判决适用法律错误。不动产权的交付适用登记主义。案涉转让的标的是建筑物、构筑物，其性质属于不动产。所有权至今没有完成产权转让登记，并且也无法完成转让登记，二被上诉人构成重大违约。 骆洪阳辩称，被上诉人骆洪阳并未以龙都庄园名义经营农家乐，经营农家乐是上诉人的行为。骆洪阳为经营苗圃确实修建了部分建筑设施，但交付的标的是树木、葡萄园、苗圃及部分建筑物、构筑物，并且是现状交易。所以并非上诉人所述仅是建筑物交付。上诉人蒲小燕接手后自行修建1251㎡的建筑被强制拆除与骆洪阳无关。况且蒲小燕修建建筑时已经毁坏了苗圃及葡萄园，并且后期蒲小燕疏于管理，故已经不具备返还条件。案涉土地属于集体土地，对此上诉人蒲小燕是清楚的。双方合同约定的交付并非真正不动产交付，而是租赁土地的现状交付，故不存在办理过户登记。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。 卉泽公司辩称，案涉合同并非上诉人蒲小燕与卉泽公司所签订，卉泽公司与本无关。 蒲小燕向一审法院起诉请求：1.请求撤销蒲小燕与骆洪阳于2016年6月30日签订的《转让协议》；2.请求判令骆洪阳及卉泽公司共同退还蒲小燕转让费75万元，并赔偿损失5万元，并支付上述80万元从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止的利息。 一审法院认定事实：2016年6月30日，蒲小燕与骆洪阳、案外人史龙签订了一份《协议书》。该协议书载明：甲方（指骆洪阳）将自己的彭山区青龙镇莲池村5组（原4组）的农家乐转让给乙方（指蒲小燕、史龙）经营管理，双方达成协议如下：一、总转让金为75万元，甲乙双方于该协议签订后，乙方一次性付清转让金，不得以任何理由拖欠转让租金。二、甲方将该租用土地23.7亩内所盖的一切附作物及建筑物均属乙方所有，甲方不在拥有使用权和所有权，土地所有。三、甲方在该协议签订之前租用该地所产生的债权、债务均由甲方承担。协议签订之后，所产生的债权、债务及法律、法规和安全事故均由乙方承担与甲方无关。四、如乙方在办理相关的证照时，甲方可以协助乙方办理相关证照，所产生一切费用均由乙方支付。五、乙方在经营管理期间如出现违法、乱纪和私搭乱建所造成的损失和安全事故均由乙方自己承担与甲方无关。六、如遇政府统一规划，甲方就不负责，乙方并且配合政府规划工作。如果大厅单独拆除，由甲乙双方出面协调共同处理。七、租赁：甲方将原莲池村5组租地协议交付乙方，土地租赁按该协议执行，租金由乙方支付。租期到期时间为2030年5月18日等。 2017年5月11日，骆洪阳向蒲小燕出具一张收条。该收条载明：今收到蒲小燕彭山区青龙镇莲池村5组（原4社）龙都庒园绿化苗圃及房屋23.7亩转让费75万元，2016年6月30日骆洪阳与蒲小燕、史龙签订的合同继续生效。 蒲小燕于2017年4月30日登记成立了彭山区龙都庒园饭店，注册日期为2016年7月18日，经营者为蒲小燕。 2018年8月27日，蒲小燕与史龙的法定继承人解除了双方于2016年7月7日签订的投资经营龙都庒园农家乐的《合伙协议》，蒲小燕一次性补偿史龙的法定继承人30万元后，史龙与蒲小燕合伙经营积累的所有财产（龙都庒园农家乐所有财产和土地流转承租经营权）全部归蒲小燕所有，合伙经营期间及以后的一切债权债务归蒲小燕享有和承担。 眉山市东坡区人民法院于2018年5月28日作出（2018）川1402民初行审14号行政裁定书裁定：一、对眉山市国土资源局于2017年6月28日作出的眉市土资罚【2017】6号《行政处罚决定》中以下内容：“一、退还非法占用彭山区青龙镇莲池村5组的集体土地2.896亩；二、限期拆除非法占用的不符合彭山区青龙镇土地利用总体规划的集体土地上新建的建筑物和其他设施1251.339平方米，恢复土地原状；没收卉泽公司在非法占用的符合彭山区青龙镇土地利用总体规划的集体土地上新建的建筑物和其他设施679.337平方米；三、处以罚款50876.8元和到期不缴纳罚款的，每日按罚款数的百分之三加处罚款。”准予强制执行，并将上述行政处罚内容第一项、第二项交由眉山市彭山区人民政府组织实施。案件执行费用由被执行人四川彭山卉泽环境工程有限责任公司负担。该行政裁定书的申请执行人是眉山市国土资源局，被执行人是四川彭山卉泽环境工程有限责任公司。 该裁定书查明：2010年5月19日，卉泽公司与彭山区青龙镇莲池村5组（原4组）签订的《土地租用协议》，租用该组23.7亩土地种植苗圃。2010年6月，卉泽公司在租用的部分集体土地上修建建筑物和构筑物，其余用于种植苗圃。2012年6月，开始经营龙都庒园农家乐，未依法办理用地手续。2017年1月18日，市国土局作出《责令停止国土资源违法行为通知书》并送达给卉泽公司，该公司签收后并未停止违法行为。2017年2月15日、3月20日，市国土局对骆洪阳进行了询问、制作询问笔录。市国土局委托了四川欣源测绘信息服务有限公司对卉泽公司进行现场测绘，经测绘卉泽公司修建建筑物和构筑物共占地1930.676平方米（2.896亩），根据彭山区青龙镇土地利用总体规划审查图，符合规划面积为679.337平方米（1.019亩），不符合规划的面积为1251.339平方米（1.877亩）。根据土地利用现状（2008年变更现状）审查图，该宗地全部为耕地。 2017年4月26日，市国土局对卉泽公司未经批准，擅自占用青龙镇莲池村5组集体土地23.7亩进行非农业建设的行为立案审查。2017年6月14日，市国土局作出眉山市国土资罚告【2017】6号《行政处罚（听证）告知书》，告知其市国土局拟作出行政处罚的内容及卉泽公司享有陈述、申辩和听证的权利，卉泽公司于2017年6月19日签收后并没有提出听证，也没有消除违法状态。市国土局于2017年6月28日作出了眉市国土资罚【2017】6号《行政处罚决定》，该决定对卉泽公司进行了处罚。 一审法院另查明，2010年5月19日，骆洪阳（用地单位）与彭山县青龙镇莲池村5组（原4社）（被租单位）签订了《土地租用协议》。该协议约定：由骆洪阳租用莲池村5组土地面积23.7亩；土地租赁期限：从2010年5月19日起至2030年5月18日止；土地租用使用权：土地租用期内由骆洪阳自行安排，产生经济负差与莲池村5组无关，由骆洪阳自己承担等。该协议甲方代表处有莲池村5组代表人签名，并加盖了莲池村5组公章，乙方处有骆洪阳的签名，并加盖了卉泽公司的公章。 一审法院认为，该案在诉讼过程中形成如下焦点：其一、蒲小燕与骆洪阳于2016年6月30日签订的《协议书》的效力问题。从协议书的形式上看和内容得出，该协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议书合法有效。从一审法院于2019年4月12日作出的（2019）川1403民初354号生效民事判决书得出，双方于2016年6月30日签订的《协议书》合法有效。对于蒲小燕要求解除其与骆洪阳于2016年6月30日签订的《转让协议》的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定，因双方签订的转让协议已经履行完毕，且转让协议合法有效，且双方并没有约定解除转让协议的条件，故蒲小燕该项诉求，证据不足，一审法院不予支持。 同理，蒲小燕要求骆洪阳及卉泽公司退还转让费75万元并赔偿损失5万元和利息（利息的计算方式：以80万元为基数从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止的利息）的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回蒲小燕的诉讼请求。一审案件受理费5900元，由蒲小燕负担。 本案二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。 二审另查明，1.骆洪阳（甲方）与蒲小燕、史龙（乙方）最早于2016年3月17日就案涉转让事宜签订过《协议书》，该协议约定甲方将自己的彭山区青龙镇莲村5组的农家乐转租给乙方经营，转租费75万元（包括：土地租用23.7亩、房屋、青苗、树林、花草、天然气、电、水等地面设施及附着物），所遇国家或政府征用，所有设施及附着物赔偿归乙方所有等内容。 2.骆洪阳（甲方）与蒲小燕、史龙（乙方）于2016年6月30日签订的《协议书》载有“前期甲乙双方签订的协议无效，以本协议为准”约定。 3.2019年2月19日，蒲小燕以骆洪阳、卉泽公司为被告诉至一审法院主张转让协议无效及返还转让费75万元。一审法院作出（2019）川1403民初354号民事判决认为转让协议有效而驳回了蒲小燕的诉讼请求。后蒲小燕于2019年7月4日又以骆洪阳、卉泽公司为被告诉至一审法院主张解除转让协议并返还转让费75万元。一审法院作出（2019）川1403民初1198号民事裁定认为该次起诉构成重复起诉从而裁定驳回蒲小燕的起诉。蒲小燕不服该裁定上诉至本院，本院经审理后作出（2019）川14民终1012号裁定撤销（2019）川1403民初1198号民事裁定，指令眉山市彭山区人民法院审理。一审法院审理后作出本案一审判决。 本院认为，因案涉2016年6月30日《协议书》的效力已经被生效的（2019）川1403民初354号民事判决所确认，则本案争议焦点为：上诉人蒲小燕所主张的解除合同的理由是否成立。 对于合同的解除，具有约定解除和法定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”是对当事人约定解除的法律规定，本案中双方并未就解除达成一致也未约定合同解除的条件，故本案不属于约定解除。则相应的，应当依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定予以审查。 现上诉人蒲小燕依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，认为被上诉人骆洪阳交付的标的物不能用于开办农家乐这一合同目的，且至今未能办理且不能办理不动产证登记这一违约行为。对此本院认为，案涉转让价款75万元所对应的是租用集体土地23.7亩的使用权，以及地上建筑物，附着物（青苗、树木、花草等）的所有权。就上诉人蒲小燕而言，其对于集体土地上修建的房屋属于具有使用价值但不能办理产权证照这一基本事实应当是清楚的，所以双方才未在协议中约定产权过户事宜。事实上从协议本身来看，双方并非是房屋买卖或者土地买卖。故上诉人蒲小燕以未能办理产权过户且无法办理产权过户作为解除合同的理由是不成立的。另对于上诉人蒲小燕所述签订案涉《协议书》的目的，其认为经营农家乐的合同目的不能实现。蒲小燕设立了龙都庄园饭店并对外经营。经营中在另一合伙人史龙死亡后还于2018年8月另行出资30万元接手了其合伙份额。这些事实均表明蒲小燕所述合同目的不能实现的上诉理由也不成立。事实上，导致蒲小燕不能继续经营的原因是彭山经开区管委会的征用行为以及蒲小燕在租赁集体土地上的违规建设行为。而上述行为均发生在双方签订案涉《协议书》之后，即在蒲小燕接收骆洪阳交付的案涉土地及地上建筑物、附着物后，则相应的风险应由上诉人蒲小燕承担。 本院认为，上诉人蒲小燕的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人蒲小燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 部 审判员 梁 丹 审判员 罗 洁 二〇二〇年五月十四日 书记员 李朋霖