湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3121号上诉人（原审被告）：李小芳，女，1980年6月16日出生，土家族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：湖南省中海海惠物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路298号区检察院办公楼三楼。法定代表人：庞金营，总经理。委托诉讼代理人：陈轶，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹虎，男，系该公司工作人员。上诉人李小芳因与被上诉人湖南省中海海惠物业管理有限公司（以下简称“中海海惠物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判；并由中海海惠物业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、从开发商于2010通知收楼至2015年初，上诉人一直都未拿钥匙，一直处于整改期，房屋质量问题，物业公司一直拖延不予处理。上诉人到2014年年底急于入住必须拿钥匙，被上诉人就要求交齐物业费才给钥匙，整改期间的物业费还要上诉人承担，而且还说上诉人的房屋过了整改期，是被上诉人的不作为让上诉人受到欺骗，也耽误了正常使用房子的权利。上诉人迫于无奈才交齐了之前的物业费。二、在上诉人房屋厕所顶部的杂物间被当成商品房出卖，该杂物间的购买者增设了排污管道，严重影响了上诉人正常居住。但被上诉人在该杂物间装修期间均没有告知上诉人，上诉人多次找被上诉人协商，让被上诉人责令拆除，但被上诉人都不作为，还收取了装修保证金。正因如此，上诉人才拒绝再次交物业费。三、上诉人在2016入住后发现被上诉人不履行职责的事情经常发生，绿化乱七八槽、垃圾盛行、小广告贴满用户门、蚊子到处可见、电梯年久失修。此外，被上诉人的小区各种广告收入，从未经过业主签字同意；被上诉人还允许学之园幼儿园占据绿化面积作为操场等。中海海惠物业公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人按照合同约定提供物业服务后，有权向上诉人收取物业服务费。二、本案属于物业服务合同纠纷，上诉人提到的房屋质量一系列问题属于商品房买卖合同纠纷，与本案审理无关。三、杂物间安装污水管的事宜系上诉人与相邻业主间的相邻关系，并非被上诉人原因导致，与本案无关。四、上诉人称被上诉人不履行职责，缺乏事实依据。地库装修垃圾问题是受湖南省“蓝天保卫战”实施方案的影响，外运受管控，为保证小区整体保洁形象，被上诉人才在地下车库划分了专门的堆放点，体现了被上诉人积极履行物业服务职责。五、上诉人提到的电梯问题。因涉案小区首次集中入伙时间为2009年3月，小区电梯早已过保修期，尽管被上诉人已按照物业服务合同约定进行保养，但电梯损坏故障的现象仍不可避免。电梯出现故障，被上诉人已积极进行整改、维修。综上，一审法院认定事实清楚，判决依法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中海海惠物业公司向一审法院起诉，请求判令：1、李小芳支付中海海惠物业公司物业管理费3909.74元及违约金1954.87元；2、李小芳承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：一、案外人湖南省中信控股有限公司（甲方）与湖南省中信物业管理有限公司（乙方）签订《长沙中信文化广场前期物业管理服务合同》，协议约定，中信新城文化广场雅居一期的住宅（带电梯部分）前期物业管理费为1.6元一平方每月。合同期限五年，自2009年3月28日起至2014年3月27日止。业主或物业使用人应于当月10日前交纳当月物业费用。若业主或物业使用人延迟缴纳，自延迟缴纳之日起，乙方按日加3‰的滞纳金。合同还对物业服务内容、质量等进行了细化约定。二、案外人湖南省中信控股有限公司（甲方）与湖南省中信物业管理有限公司（乙方）签订《长沙中信新城文化广场·雅居前期物业管理服务合同》，协议约定，中信新城文化广场雅居一期的住宅（带电梯部分）前期物业管理费为1.6元一平方每月。合同期限五年，自2014年3月28日起至2019年3月27日止。业主或物业使用人应于当月10日前交纳当月物业费用。若业主或物业使用人延迟缴纳，自延迟缴纳之日起，乙方按日加3‰的滞纳金。合同还对物业服务内容、质量等进行了细化约定。李小芳与案外人湖南省中信控股有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201086881103），购买了长沙市天心区中信文化广场6栋1103房，房屋面积为75.15㎡，2011年入伙，自2015年12月1日起未再缴纳物业服务费。另查明，2019年1月16日，湖南省中信物业管理有限公司名称变更为中海海惠物业公司。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。案外人湖南省中信控股有限公司与中海海惠物业公司签订《长沙中信文化广场前期物业管理服务合同》、《长沙中信新城文化广场·雅居前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主李小芳具有约束力。中海海惠物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。李小芳作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务。中海海惠物业公司主张李小芳支付拖欠自2015年12月1日至2018年8月16日止，共计物业服务费3909.61元（75.15㎡×1.6元×12个月÷365天×989天）之诉求，一审法院予以支持。前期物业服务协议中仅约定了滞纳金，未约定违约责任，中海海惠物业公司主张违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限李小芳于本判决生效之日起十日内支付湖南省中海海惠物业管理有限公司2015年12月1日至2018年8月16日的物业服务费3909.61元；二、驳回湖南省中海海惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，系湖南省中海海惠物业管理有限公司预缴，由李小芳承担。本院二审期间，李小芳提供了照片和电梯普查问题汇总表，拟证明房屋质量存在问题，以及物业服务不符合合同约定。中海海惠物业公司的质证意见是：1.对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，杂物间是有产权的，属于开发商的售卖行为。杂物间的业主在周边建管道是合法的，属于相邻权关系，与物业服务无关；2.关于卫生问题的照片，对真实性、关联性有异议，不能表明拍摄地点及时间，装修垃圾是定点堆放的，是物业公司积极履行职责的体现；3.2017年电梯未检验，只是当时的状态，物业公司在发现问题后及时进行了整改。中海海惠物业公司提供了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》，拟证明房屋可以买卖；证据2、电梯保养和检验记录，拟证明物业公司按照合同约定对电梯进行保养；证据3、湖南省“蓝天保卫战”实施方案，拟证明当时装修垃圾外运受政府管控，物业公司为保证小区整体保洁，只能通过划分专有部分进行存放。李小芳质证意见为：对证据1无异议；关于证据2，电梯没有维修到位，也没有年检；对证据3的真实性无异议，不能达到其证明目的，没有达到合同约定的服务标准。经审查，本院对以上证据综合认定如下：李小芳提交的照片中，关于杂物间的照片，中海海惠物业公司对其真实性未提出异议，本院予以采信；关于卫生情况的照片，未显示拍摄时间，真实性无法核实，本院不予采信；关于电梯检验和维修，由于中海海惠物业公司已提供维保记录予以反驳，故对其关联性及证明目的不予认定。中海海惠物业公司提交的证据1、2，李小芳对其真实性未提出异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据3是临时措施，对该证据的关联性及证明目的不予认定。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”李小芳作为长沙中信新城文化广场·雅居小区的业主，应受建设单位与中海海惠物业公司签订的前期物业管理服务合同约束，向中海海惠物业公司支付相应物业费。李小芳抗辩称中海海惠物业公司未妥善履行房屋整改、制止杂物间业主增设排污管道、卫生清洁、绿化养护、电梯维保等物业服务，应减免物业费。对此，本院认为，虽然中海海惠物业公司未积极履行关于房屋整改和制止业主不当行为的相应协调义务存在一定过错，但李小芳提供的证据不足以证明中海海惠物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已免除其逾期支付物业费的违约金，故一审法院认定李小芳应按合同约定标准支付物业费，并无不当。综上所述，李小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李小芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 徐 成二〇二〇年五月十九日书记员 林 巧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……