山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终691号 上诉人（原审被告）：李芹，女，1974年4月4日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：梁树运，男，1977年5月6日出生，汉族，住聊城市东昌府区，系上诉人李芹之夫。 被上诉人（原审原告）：聊城市东昌府区鑫源酒水经销部，住所地聊城市东昌府区新区办事处益民胡同正途新庭小区1-2层商铺03室。 经营者：程兴龙，个体工商户。 委托诉讼代理人：赵秀旺，聊城东昌三合法律服务所法律工作者。 上诉人李芹因与被上诉人聊城市东昌府区鑫源酒水经销部（以下简称鑫源经销部）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院于2019年11月22日作出的（2019）鲁1502民初7816号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李芹的委托诉讼代理人梁树运、被上诉人鑫源经销部的委托诉讼代理人赵秀旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为返还租金13750元或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由鑫源经销部承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.鑫源经销部重大违约在先。李芹与鑫源经销部经营者程兴龙于2019年5月23日签订房屋租赁协议，双方约定：将李芹自有的位于聊城市东昌府区益民胡同正途新庭小区1-2层商铺03室出租给程兴龙作为酒水销售经营使用，租赁期限为2019年5月23日至2020年5月22日，共计12个月，年租金45000元。合同签订后，程兴龙于2019年5月24日在东昌府区办理了营业执照，注册登记名称为“鑫源酒水经销部”，经营者为程兴龙。程兴龙根据合同约定将房屋租金45000元支付给李芹李芹之夫梁树运，押金5000元没有支付。虽然程兴龙在办理了工商营业执照，但因其经营的是酒水生产、酒水销售，需要办理食品经营许可证，截止至今，因不符合国家相关规定，鑫源经销部的食品经营许可证未获得卫生部门的许可，在法律上视为非法经营，违反了双方合同约定中第七条第二款的规定，可视为鑫源经销部重大违约，但一审法院没有将这一重大违约行为记录于开庭记录中。另外鑫源经销部在经营不到两个月时间就私自张贴房屋转租广告，违反合同第七条第1小款的规定，并有大量事实照片证明，但一审法院对鑫源经销部上述重大违约的事实却未予置评，既未否认也未认定，故意回避该影响本案判决的关键事实。2.一审中鑫源经销部的诉讼请求中第二项，请求法院判决李芹返还法院受理之日后的房屋租金暂定30000元。鑫源经销部于2019年8月26日向聊城市东昌府区人民法院提起诉讼，距离李芹与鑫源经销部经营者程兴龙签订房屋租赁协议已经三个月零三天，根据年租金45000计算，三个月零三天的租金应为11625元，假如就算是李芹同意返还剩余房屋租金，剩余金额应为33375元，但一审法院判决李芹返还鑫源经销部37500元，系明显故意偏袒鑫源经销部一方，损害了李芹的合法权益。一审法院在判决书中认定2019年7月底双方因室内楼梯改造更换问题发生纠纷，鑫源经销部将其经营设备等自行搬出，并清空房屋，一审法院的这一认定是严重的认定事实不清。2019年7月底，双方因室内楼梯问题未发生任何纠纷，鑫源经销部系2019年8月初自行搬出，李芹发现鑫源经销部搬出时间为2019年8月10日，李芹在告知鑫源经销部，因其违约收回房屋，室内楼梯改造时间为2019年9月4日，因此一审法院认定的双方因室内楼梯改造更换问题发生纠纷是不存在的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，损害了李芹的合法权益，请求二审法院依法查明事实，维护李芹的合法权益。 鑫源经销部辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，李芹的上诉请求明显不能成立。1.合同签订后，鑫源经销部支付了年租金，并置办了营业执照，购置了酿啤酒设备，营业执照是国家对鑫源经销部进行经营的许可，经过李芹允许后对租赁物适当进行了装修，鑫源经销部履行了合同义务。是否获得卫生经营许可证是行政管理的范畴，鑫源经销部在使用租赁物的两个月内既未从事李芹所谓的非法经营，也没有损害社会公共利益，所谓重大违约没有事实根据。2.李芹提交的两张“房屋出租”照片不足以证明鑫源经销部对租赁物转租的事实，事实上是李芹于2019年7月违约将鑫源经销部撵走后，其以“小芹干果店”门牌对租赁物进行实际控制和经营，其行为既严重违约，又因其违约行为造成了鑫源经销部一审请求的各项损失。退一万步讲，假设鑫源经销部已经将租赁物转租给他人使用，根据合同第七条第一款的约定，李芹的权利也只是终止合同，扣除押金并收回房产，并不影响鑫源经销部一审关于返还租金的诉讼主张。3.在一审中李芹已经明确鑫源经销部已经于2019年2月底就搬出不再使用租赁物的事实，况且在一审庭审中已经将第二项诉讼请求“由被告返还法院受理本案之日后的房屋租金暂定30000元”直接变更为要求返还租金37500元，对鑫源经销部一审诉讼请求的变更，李芹当时并未直接提出异议，鑫源经销部因为李芹故意违约，对租赁物设置障碍更换租赁物门锁，以及破坏室内结构等行为，被迫于2019年7月搬出，不再使用租赁物，一审法院判决由李芹返还剩余10个月的租金有事实和法律依据。综上，请二审法院驳回李芹上诉，维持原判。 鑫源经销部向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2.李芹返还法院受理本案之日后的房屋租金暂定30000元；3.李芹返还押金5000元；4.李芹赔偿因其严重违约行为造成的预期经济损失（以2018年度山东省批发、零售行业167.41元/日为基数，自法院受理本案之日起计算至2020年5月22日止）暂定40000元；5.本案的诉讼费用由李芹承担。在诉讼过程中，鑫源经销部变更诉求第二项数额为37500元，放弃第三项诉求，变更诉求第四项数额为50223元。增加一项诉求，要求李芹赔偿装修费用5000元。 一审法院认定事实：2019年5月23日，李芹与程兴龙经协商签订房屋租赁合同一份，双方约定，将李芹自有的位于东昌府区振兴东路益民胡同正途新庭小区1-2层商铺03室出租给程兴龙作为酒水销售经营使用。租赁期限为2019年5月23日至2020年5月22日，共计12个月。年租金45000元。合同签订后，程兴龙于2019年5月24日在东昌府区市场监督管理局办理了个体工商户营业执照，注册登记名称为“鑫源酒水经销部”，经营者为程兴龙。后程兴龙将全部房屋租金45000元支付给李芹之夫梁树运。押金5000元没有支付。2019年7月底，双方因室内楼梯改造更换问题发生纠纷，鑫源经销部将其经营设备等自行搬出，并清空房屋，现在该房屋为李芹自行经营干果店使用。鑫源经销部诉至法院。 一审法院认为，双方当事人经协商签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，系真实意思表示，合法有效。庭审中，鑫源经销部要求解除该租赁合同，李芹亦同意解除合同，法院依法予以确认。现鑫源经销部在所租赁房屋实际经营仅两个月，其剩余已交租赁费用应依法予以退还。鑫源经销部主张要求李芹赔偿因违约造成预期经济损失50223元，证据不足，不予支持；鑫源经销部主张要求李芹赔偿装修费用5000元，未提交证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限李芹于判决生效后十日内返还聊城市东昌府区鑫源酒水经销部房屋租赁费用37500元。二、驳回聊城市东昌府区鑫源酒水经销部的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1059元，由李芹负担428元，聊城市东昌府区鑫源酒水经销部负担631元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李芹与鑫源经销部于2019年5月23日签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规效力性强制性相关规定,合法有效。合同履行过程中,双方因鑫源经销部经营状况及房屋租赁合同是否得到全面正确履行等问题产生纠纷,鑫源经销部诉至法院,要求解除双方之间的租赁合同,李芹对解除合同没有异议,故一审法院确认双方签订的房屋租赁合同解除并无不当。关于李芹应返还的租金数额。根据双方当事人陈述，李芹在2019年8月初发现鑫源经销部已将租赁房屋内设备搬空并张贴出租告示后，便继续联系鑫源经销部，表示要收回房屋，可视为李芹解除房屋租赁合同的通知已到达鑫源经销部，并产生解除合同的效力，合同解除后尚未履行的终止履行，剩余的租金应予返还。租赁合同解除时，距离双方签订合同时两月有余不足三个月。因此，一审法院综合考虑双方当事人履行房屋租赁合同的情况，在扣除两个月的租金后判决李芹返还剩余十个月的租金并无明显不当。李芹关于应扣除三个月租金的主张不能成立。李芹主张因鑫源经销部存在违约，应从返还租金中扣除押金和违约金，因其一审时未就该项主张提起反诉或另案起诉，一审法院未予审理亦无不当，当事人可待证据充分后另行主张。 综上所述，李芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元，由上诉人李芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 杨 轲 审判员 范晓静 二〇二〇年五月二十七日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠