四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终433号 上诉人（一审原告）：梁光敬，男，1970年7月13日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：宋言祥，四川哲涛律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：袁汝琴，女，1970年2月8日出生，汉族，住四川省叙永县。 第三人：朱耀主，男，1964年8月26日出生，汉族，住四川省叙永县。 第三人：曾丽，女，1970年12月22日出生，汉族，住四川省叙永县。 上诉人梁光敬因与被上诉人袁汝琴、第三人朱耀主、曾丽案外人执行异议之诉纠纷一案,不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初2484号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁光敬及其委托诉讼代理人宋言祥，被上诉人袁汝琴，第三人朱耀主到庭参加了法庭审理，第三人曾丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梁光敬向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2019）川0524民初2484号民事判决书;2.依法改判支持上诉人确认诉争房产属于梁光敬所有,停止对叙永县住房的执行，并解除查封;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：关于一审法院认定其叙永县人民法院预查封之前，上诉人未能占有案涉房屋问题，一审判决认定事实不清，适用法律不当。第一、上诉人与第三人之间于2015年10月17日签订合法有效的书面房屋买卖协议。第二、上诉人所购买的房屋系用于一家四口人居住，且系唯一的一套住房。第三、第三人与叙永县住房和城乡规划建设局之间签订的国有土地上房屋征收补偿安置协议书（产权调换）系2015年12月3日。第四、案涉房屋叙永县住房系由上诉人自行选择的楼层及房号。第五、叙永县人民法院于2017年11月23日作出的（2017）川0524执1086号执行裁定书预查封案涉房屋时，该房屋正在修建中，尚未竣工交付，案涉房屋的交付日期为2019年5月30日起至2019年6月30日止。关于在法院预查封前上诉人与第三人之间签订了合法有效的书面房屋买卖合同，第三人将该房屋产权调换房屋的权利概括转让与上诉人，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订即发生法律效力。就房屋过户问题系房屋买卖的附随义务，该房满足过户条件时，第三人无条件协助上诉人过户。因该房屋买卖协议签订后，上诉人已完成了主合同的履行义务，支付了购房款16万元，第三人朱耀主向上诉人出具了收到购房款16万元的收条相互予以佐证，且第三人对案涉房屋的买卖予以认可，双方就房屋的楼层、门号与拆迁处交涉进行了明确的约定为3号楼10层2号，上诉人依法享有足以排除法院强制执行的民事权益。关于上诉人要求确认案涉房屋归其所有的问题。上诉人在一审中提交的与第三人朱耀主、曾丽签订的房屋买卖协议时间为2015年10月17日，该协议内容具备房屋买卖的相关条件并附有叙永县住房和城乡规划建设局与其签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书（产权调换）》一份，就所购买房屋的房号、房屋面积、价款、支付方式、交房时间、产权过户、违约责任等条款具备了商品房买卖合同的主要内容，上诉人梁光敬按约定支付了购房款16万元，有邮政银行的转款凭证及朱耀主出具的收条，以及朱耀主将售房款归还被上诉人袁汝琴的转账凭证足以认定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，第三人已将该案涉房屋的权利转让与上诉人，且双方已按合同履行并发生法律效力，而叙永县人民法院在被上诉人申请执行中，查封案涉房屋的时间为2017年11月23日，且该房屋并非是被上诉人在诉讼中依法申请保全的财产。在一审中已查明第三人朱耀主、曾丽将其该产权调换的房屋出售与上诉人系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该房屋买卖协议真实、合法、有效，依法予以保护，上诉人主张案涉房屋归其所有依法应予支持。 被上诉人袁汝琴辩称,我和第三人朱耀主之间的债务是经过法院的判决确定的，所以才向法院申请执行的，上诉人与第三人买房屋之前房屋还没有修建，所以不影响我的执行。我对上诉人梁光敬支付的6万元有异议，上诉人与第三人房屋买卖价格低于市价，所以我怀疑他们房屋买卖的真实性，且在上诉人明知朱耀主差欠大量外债的情况下还支付给他16万元，不合常理。 第三人朱耀主述称,案涉房屋系拆迁后补偿我的，因为差欠很多债务才卖的房，当时房屋的市价就只有23万左右，因为喊23万无人买才卖的20万，同时我还卖了其他的房屋和门面来还债。当时确定了还房以后我就打算卖出来还债，还去水洞子指挥部签订的协议。我差欠被上诉人的债务是还了一部分的，后面还不起了才提起诉讼的。 梁光敬向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决停止对叙永县住房的执行并解除（2017）川0524执1086号之一民事裁定书的查封；2.依法确认位于叙永县住房归原告梁光敬所有；3.本案的诉讼费用由袁汝琴承担。 一审法院认定的事实：2015年10月17日，梁光敬作为乙方，与第三人朱耀主即甲方签订了一份《房屋买卖协议》（以下简称协议），协议约定，第三人将位于叙永县外车站拆迁还房卖与梁光敬，房屋面积99.92平方米，房屋户型及楼层由梁光敬自行选择（乙方自选3-10-2），房屋总售价为200000元，梁光敬先付160000元，余款待交房与梁光敬并将产权办完交梁光敬时付清。梁光敬于协议签订当日通过中国邮政银行向第三人转账支付100000元，同日，第三人向梁光敬出具了收条一份，载明收到梁光敬购房款现金160000元。 2015年12月3日，朱耀主作为乙方，与甲方即叙永县住房和城乡规划建设局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议明确，甲方征收乙方坐落于桥的住宅后，乙方自愿选择以产权调换补偿方式获得住房两套，其中一套即为本案诉争的房屋（3-10-2号）。 2017年11月23日，一审法院作出（2017）川0524执1086号之一执行裁定书，依法预查封了被执行人朱耀主名下的案涉房屋。2019年6月，梁光敬获悉案涉房屋已被法院查封。2019年7月15日，梁光敬向本院提出案外人执行异议，2019年8月6日，一审法院作出（2019）川0524执异11号执行裁定书，裁定：驳回案外人梁光敬的执行异议请求。梁光敬不服该裁定，提出案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行并要求解除查封，同时要求确认案涉房屋归梁光敬所有。 一审法院认为,合法民事权益依法受法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定可知，梁光敬提出要求停止执行并解除案涉房屋查封的诉讼主张能否得到法院的支持，关键看原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案中，梁光敬提供房屋买卖协议，收条，转款明细等证据拟证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对此，本院认为，梁光敬与第三人之间签订房屋买卖协议时，买卖协议所指向的房屋并未修建，自然谈不上办理房屋产权登记，更谈不上交付原告实际占有，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”规定可知，因袁汝琴在其申请的金钱债权执行中，本院查封案涉房屋之前，梁光敬未能合法占有案涉房屋，故梁光敬要求停止执行并解除案涉房屋查封的诉讼主张，明显无事实依据且与法律规定相悖，一审法院依法不予支持。对梁光敬要求确认案涉房屋归其所有的诉讼主张，一审法院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，梁光敬所举示的证据仅能证明其与第三人之间成立买卖合同关系，无法证明其对案涉房屋取得物权，故对梁光敬无事实依据和法律依据的诉讼主张，依法不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回梁光敬的诉讼请求。案件受理费100元，由梁光敬负担。 本院二审期间，上诉人梁光敬提交了五组证据:第一组证据是叙永县人民政府文件一份，《叙永县人民政府关于叙永县西外客运站地块国有土地上房屋征收补偿方案的通知（叙府布【2014】12号）》，拟证明拆迁时间及所购房屋的来源；第二组证据是竣工验收备案书一份，拟证明案涉房屋现在已具备验收条件；第三组证据是叙永县村民委员会、叙永县龙凤镇人民政府出具的证明一份，拟证明上诉人梁光敬在无房屋居住；第四组证据是叙永县不动产登记中心出具的查询结果说明一份，拟证明在叙永县境内上诉人梁光敬名下无不动产产权记录；第五组证据是叙永县人民法院的庭审笔录一份，拟证明被上诉人袁汝琴与第三人朱耀主之间的借贷关系不合法。被上诉人袁汝琴对上述第一组、第二组、第三组、第四组证据无异议，认为第五组证据与本案无关。第三人朱耀主对上诉人提交的五组证据均无异议。本院认为上诉人提交的第一、第二、第三、第四组证据均有合法来源，与本案具有关联性，且被上诉人及第三人对该四组证据真实性均无异议，本院予以认可。第五组证据因与本案不具有关联性，本院不予认可 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为：本案是案外人提起的执行异议之诉，上诉人梁光敬诉请法院停止执行被上诉人袁汝琴申请执行第三人朱耀主的案涉房产，本案的审查重点是上诉人梁光敬对被上诉人袁汝琴申请执行第三人朱耀主的案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。在案证据显示，案涉房产系第三人朱耀主的拆迁安置还房，在其能确定获得该楼层门号房屋且与叙永县住房和城乡规划建设局签订《征收补偿安置协议书》之前，于2015年10月17日第三人朱耀主就将案涉房产出卖与上诉人梁光敬，双方签订有买卖协议，上诉人梁光敬已按协议支付了购房款16万元（余款4万元待房屋产权过户后支付）。两年以后，被上诉人袁汝琴因金钱债权申请执行第三人朱耀主的财产，叙永县人民法院于2017年11月23日裁定查封案涉房产。以上事实表明，案涉房屋从一开始产生之初，就被权利人（第三人朱耀主）合法处置，以协议形式出卖与上诉人梁光敬，双方签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定且已实际履行，案涉房产名义上属于第三人朱耀主，但事实上第三人朱耀主已不能再对其行使管理和支配权利，不再对案涉房屋享有任何实体权利，而仅负有在具备条件时将案涉房屋产权过户与上诉人梁光敬的合同义务。因此，案涉房产已不属于第三人朱耀主的责任财产，不负有清偿第三人朱耀主金钱债务的财产责任。再者，被上诉人袁汝琴享有金钱债权的执行所针对的是第三人朱耀主不特定的责任范围内财产，如未在案涉房屋价值中受偿还可追索第三人朱耀主的其他责任财产，直至清偿为止。而上诉人梁光敬对本案诉争房屋享有特定的物权期待权，不可追索于第三人朱耀主的其他财产权益，如不能实现不仅直接影响其居住及生存权益，而且使其期待了五年多的物权褪变为对第三人朱耀主的一般债权，这样的结果有失公允。上诉人梁光敬基于对本次购房的预期放弃了在所在村社修建房屋的指标，也未在所居住的地域内另行购置住房，足见其对本案诉争房屋的物权期待十分强烈。因此，两权相较，对上诉人梁光敬享有的物权期待权进行优先保护更具有现实意义，更能体现司法价值，更能彰显法律的正义和温情。 一审法院未能准确界定第三人朱耀主的责任财产范围，未充分考虑我国不动产登记制度因规则和程序设计方面不完善，导致不动产买受人取得法律意义上的所有权严重滞后于买卖合同债权合意的实际状况，以上诉人梁光敬与第三人朱耀主之间签订房屋买卖协议时，买卖协议所指向的房屋并未修建，自然谈不上办理房屋产权登记，更谈不上交付上诉人梁光敬实际占有，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由驳回梁光敬的诉讼请求，系适用法律不当。本院认为，本案的基本事实和法律关系更符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用，上诉人梁光敬与第三人朱耀主签订案涉房屋买卖协议是在叙永县人民法院对案涉房屋查封之两年以前，所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付购房款超过合同总价款的百分之五十以上。虽然上诉人梁光敬不是直接与开发商签订合同购买房屋，但本案案涉房屋是第三人朱耀主的拆迁安置房屋，根据叙永县政府本次房屋拆迁安置方案，叙永县政府不单独修建安置小区，在与拆迁户谈妥相关条件并签订拆迁安置补偿协议后，由拆迁户直接在政府指定的房地产开发商开发的商住小区选择房屋，拆迁户不直接与开发商签订购房合同，政府安置补偿范围内的房屋面积由政府与开发商结算，拆迁户不需要直接支付购房款与开发商。第三人朱耀主在与叙永县政府拆迁部门谈妥条件并签订拆迁安置补偿协议后，将能确定获得的安置房售卖与上诉人梁光敬，并由上诉人梁光敬按自己的意愿选择案涉房屋，事实上取代第三人朱耀主的地位从开发商手里接收房屋，与其直接与房地产开发商签订合同购买房屋无性质上的区别，且在叙永县人民法院对案涉房屋查封时房屋产权并未实际登记在第三人朱耀主名下，仍属于房地产开发商开发的资产。因此，上诉人梁光敬可视为商品房消费者，可以依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定享有权利，其诉请法院停止执行案涉房产的请求成立，本院依法予以支持。对于上诉人梁光敬请求确认其对案涉房屋所有权的请求，因案涉房屋发生物权变动事由是基于其与第三人朱耀主之间的债权协议，上诉人梁光敬可以依据双方签订的房屋买卖协议请求第三人朱耀主履行产权过户登记义务，不宜在本案中直接确认案涉房屋的所有权归属，对该项诉讼请求本院不予支持。对于上诉人梁光敬未付购房款4万元，可直接支付到叙永县法院，作为第三人朱耀主的执行案款。 对于被上诉人袁汝琴提出上诉人梁光敬与第三人朱耀主房屋买卖协议不真实的质疑，认为房屋买卖价格偏低、6万元现金支付不符合常理等。本院经审慎审查后认为，案涉房屋在签订买卖协议时，并没有确定的交房日期，双方预计的交房日期至少在两年半以后，加之第三人朱耀主债务压力较大，房屋售价适当低于市价合乎情理。上诉人梁光敬从事石棉瓦经营销售，综合其经营范围、销售对象及当年信息化水平，家里存放一定数量现金也不违常理，且第三人朱耀主确认收到6万元现金，被上诉人袁汝琴无其他确实充分的证据证明上诉人梁光敬与第三人朱耀主之间存在恶意串通，以虚假交易逃避债务的事实。本院对被上诉人袁汝琴的抗辩理由不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初2484号民事判决书； 二、不得执行叙永县叙永镇西外营门口西苑小区3号楼10层2号房屋； 三、驳回上诉人梁光敬的其他诉讼请求。 一审案件受理费100.00元由梁光敬负担，二审案件受理费100.00元由上诉人梁光敬承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈志超 审判员 陈 勇 审判员 李 野 二〇二〇年五月八日 法官助理 豆雪霞 书记员 王伟林