辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2740号上诉人(原审原告)：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水P3区2号。统一社会信用代码9121020057088715XG。法定代表人：李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟、陈旭，均系辽宁建方律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王文政，男，1972年1月13日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：牟春英，女，1986年8月10日生，汉族，住址。被上诉人（原审被告）：王宇，男，2011年7月25日生，汉族，住址。法定代理人：王文政（系王宇父亲），同上诉人王文政。法定代理人：牟春英（系王宇母亲），同上诉人牟春英。上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司（以下简称“公共租赁住房公司”）、上诉人王文政、牟春英与被上诉人王宇房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。公共租赁住房公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判三原审被告支付拖欠的房屋租金27,798元，滞纳金2400元，合计30,198元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至实际腾退之日为止）；解除双方之间的房屋租赁合同。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》中，上诉人为出租人，原审被告为承租人，合同中约定了双方的权利与义务。双方法律地位平等，完全属于平等主体间的民事行为，不涉及相关行政职责的履行，不存在行政管理关系。一审法院对案涉房屋租赁合同系民事合同予以认可，但在法律适用上，却并没有按照合同法有关规定认定房屋租赁合同继续有效，而是认定房屋租赁合同到期后并未当然有效，属于认定事实错误，适用法律错误。依据合同法规定，房屋租赁合同到期后，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，故案涉房屋租赁合同仍继续有效。原审被告应按原租赁合同约定的标准向上诉人支付房屋租金、滞纳金，直至实际腾退日为止。二、原审被告违反房屋租赁合同约定，应当承担相应的法律责任。《大连市公共租赁住房租赁合同》系平等主体之间设立的房屋租赁协议，属民事合同范畴，双方在合同中明确约定承租方逾期缴纳租金的，承租方每日按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金，该滞纳金系平等主体之间财产关系，并非行政管理法律关系，一审法院认定错误。原审被告逾期未支付租金，应当承担违约责任，按租赁合同约定支付滞纳金。且上诉人已考虑原审被告实际情况，自愿放弃按合同约定的日千分之一计收滞纳金，只主张2400元远低于合同约定，理应得到支持。王文政、牟春英、王宇辩称，不同意公共租赁住房公司的上诉请求。原审被告本来住得挺好，后来出现漏水问题，原审被告已经去找物业三、四次，一直未处理好，楼下漏水总来敲门，王宇年龄小吓哭了，原审被告就搬走了。2016年、2017年原审被告找了好几次，答应维修也不给修，没办法我们就搬走了。王文政、牟春英上诉请求：撤销一审判决，驳回公共租赁住房公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：案涉房屋在租赁期间存在漏水、墙壁长毛等不适宜居住的情形，公共租赁住房公司存在违反双方签订的租赁合同约定的提供适宜居住房屋的义务。虽然居住房屋所在的物业公司经过维修，但仍未恢复至适宜居住的条件。公共租赁住房公司违约在先，王文政、牟春英基于不安抗辩权，暂时未履行支付租金的义务。原审法院对于此节事实并未查清。公共租赁住房公司辩称，不同意王文政、牟春英的上诉请求，应支持公共租赁住房公司的上诉请求。对于漏水问题公共租赁住房公司经核实未找到王文政、牟春英的维修记录，另外王文政、牟春英主张房屋漏水的时间是2016年，其欠房租的时间是2015年4月，所以房屋是否漏水并不是其欠缴房租的合法事由。王宇同意王文政、牟春英的上诉请求。公共租赁住房公司向一审法院起诉请求：1、判令被告王文政、牟春英、王宇向原告共同支付拖欠的房屋租金27,798元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至三被告实际腾退之日为止）、滞纳金2400元，合计30,198元；2、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3、判令被告王文政、牟春英、王宇腾退案涉房屋并协助办理相关手续。一审法院认定事实：2014年4月3日，原告（甲方、出租方）、被告王文政（乙方、承租方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P1区25号楼1单元1908号住房出租给乙方居住使用；甲方于2014年4月3日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2014年4月3日至2015年3月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为725元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下六个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。合同第十条房屋腾退约定：“（一）乙方应自合同解除或终止之日腾退该房屋，并一次性结清房屋租金、水、电、煤气、有线（数字）电视、电话、宽带等相关费用，并通知甲方验房验收及办理交接事项。验收时发现该房屋附属设施设备有损坏或丢失的，乙方负责恢复，修理或赔偿。甲方（或委托物业公司）与乙方在《房屋移交验收情况记录》签字盖章，完成退房。……（三）乙方违反有关法律法规规定及本合同有关约定，不再符合租住条件，拒不腾退住房的，甲方有权单方收回出租的该房屋，甲方可在公证机关的现场监督下，对乙方在房内的物品进行清点、腾空、发生的公证、清运、管理等费用由乙方承担，因乙方不及时取走物品造成损失的，由乙方承担；甲方有权依法定程序申请人民法院强制腾退或提起诉讼，期间租金按照市场租金收缴，并在适当范围内公告。”该合同中记载共同承租人为被告牟春英及王宇，但被告牟春英未签字。原告自认被告已支付合同一年租赁期内的全部租金，并称此后未支付租金。本案一审期间，三被告应诉并答辩称同意继续承租案涉房屋并同意缴纳欠租，并称其未在案涉房屋居住。本案三被告未到庭应诉。三被告在一审及本案审理过程中填写的地址确认书的送达地址均为“大连市甘井子区椒房街3号1-2-5”。一审法院认为，被告王宇在合同签订时为无民事行为能力人，原告要求其承担合同相应责任并无法律依据，一审法院不予支持。关于被告牟春英，其与被告王文政系夫妻且为案涉房屋的共同承租人，故其虽未在合同上签字，但应属被告王文政与牟春英婚姻存续期间为家庭日常生活所负债务，应与被告王文政共同承担相应的责任。原告与被告王文政签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》约定租期为一年（自2014年4月3日至2015年3月31日），虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”但本案存在两点不同，一为案涉房屋系公共租赁住房，即保障性住房，该房由大连市政府及国资委委托原告进行管理，其委托管理的依据是国家、省、市制定的保障性住房管理相关规定，故在上述合同到期后，被告能否继续享受公共租赁住房，系政府职能部门依据相关规定来作出审查与决定。且双方的合同中亦约定：被告如需继续租住，应在租赁期满3个月前向原告提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同。现原告并未提交双方书面的续租合同，故即使被告在案涉房屋内实际居住，一审法院也不能以原、被告对使用案涉房屋均无异议即认定原《大连市公共租赁住房租赁合同》继续有效，即本案不能审查或认定不属于民事法律关系调整范围的部分，仅可以调整已经通过行政管理关系确定的该合同中的民事法律关系。二为根据本案一审、重审的送达情况及被告的自述，三被告在合同到期后是否继续实际使用案涉房屋及实际使用房屋的具体时间是不确定的，被告在双方合同到期后不腾退案涉房屋或者未履行房屋交接手续也不能视为其仍继续实际使用案涉房屋。综上，关于原告诉请解除合同，现原告并未提交充分证据证明其与被告间自2015年3月31日之后仍存在合法有效的租赁合同关系，一审法院对该项诉请予以驳回。关于原告诉请的房屋腾退一节，一审法院认为，《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的租期已至，故被告王文政、牟春英应按照合同约定腾退房屋。根据合同第十条约定，被告应在租期届满后及时将案涉房屋返还原告或及时向原告交付续租申请并按期交纳租金使其对案涉房屋享有合法的居住使用权利，但被告王文政、牟春英既不履行房屋交接手续也不申请续租更不缴纳租金，现原告通过法院诉讼程序进行房屋的腾退手续，一审法院予以支持，被告王文政、牟春英应在本判决生效之日起10日内腾退案涉房屋并协助原告办理房屋交接手续。关于原告诉请被告王文政、牟春英自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的租金，原告称其中2017年11月1日前租金按照合同约定为725元/月（未扣除补助），2017年11月1日后租金标准按照325元（直接扣除补助400元后），故暂计算至2019年3月15日，共47.5个月为27,798元，一审法院认为，虽然2015年4月1日后，双方合同并非有效，但参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现被告在合同到期后不履行交接手续，致使原告相应的租金损失，且原告并未完全按照合同约定的市场租金价格收取占有使用费用，而是部分按照公租房较低的租金标准，一审法院予以支持。关于滞纳金2400元，首先，滞纳金系属行政管理法律关系的概念；其次，因合同已于2015年3月31日到期，且并未当然继续有效，被告并未拖欠合同有效期间的租金，原告按照合同约定主张逾期支付租金的违约金没有合同依据，故一审法院不予支持。被告王文政、牟春英经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予的抗辩权利。据此，一审法院判决:一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王文政、牟春英向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退坐落于大连市甘井子区住房并协助原告办理房屋交接手续。二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王文政、牟春英给付原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司自自2015年4月1日至实际腾退房屋之日的占有使用费（按照每月325元标准）。计算至2019年3月15日，共47.5个月为27,798元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费320元（一审时按照原告诉请20,840元及普通程序预收，因本案诉请不确定未要求原告补交），由被告王文政、牟春英负担270元，由原告负担50元。如因本案公告程序而由原告预先支付的全部公告费用（以原告提交的公告费发票及卷宗内缴费截图为准），均由被告王文政、牟春英负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人王宇在签订合同时为无民事行为能力人，上诉人公共租赁住房公司要求王宇承担合同相应责任无法律依据，一审未予支持，适用法律正确，应予维持。上诉人牟春英虽未在案涉《大连市公共租赁住房租赁合同》上签字，但该合同系上诉人王文政在与牟春英婚姻关系存续期间为家庭日常生活所签订，一审判令牟春英与王文政共同承担相应责任，具有事实和法律依据，应予支持。关于公共租赁住房公司主张解除合同、腾退房屋并协助办理相关手续一节，本院认为，双方签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的租期届满日为2015年3月31日，此后双方未再签订租赁合同。根据法律规定，双方之间现形成的是不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，上诉人作为出租人可以随时要求解除，解除通知应自到达对方时生效。本案中，一审法院系通过邮寄式向王文政、牟春英、王宇送达了载有解除合同内容的起诉状及传票（传票落款时间为2017年8月15日），牟春英签收了邮件，但邮件回执上未记载签收时间，牟春英参加了2017年8月22日庭审，应以该时间认定合同解除时间，即公共租赁住房公司与王文政签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》自2017年8月22日解除。租赁关系解除后，王文政应向公共租赁住房公司腾退房屋并协助办理交接手续。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。公共租赁住房公司与王文政签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，公共租赁住房公司作为出租人已将案涉房屋交付王文政使用，王文政负有按照合同约定支付租金的义务。王文政认可交付租金至2015年3月31日，之后未再向公共租赁住房公司交付租金。王文政在占用房屋的情况下，其理应依据双方签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的租金标准，向公共租赁住房公司支付2015年4月1日至2019年3月15日（公共租赁住房公司本次起诉要求支付租金的暂截止日）的租金及占有使用费（2015年4月1日至2017年8月22日合同解除之日为租金，2017年8月23日至2019年3月15日为占有使用费），其中2017年11月1日前租金按照合同约定为725元/月（未扣除补助），2017年11月1日后租金及占有使用费标准按照325元（直接扣除补助400元后），暂计算至2019年3月15日，共47.5个月为27,798元。关于王文政、牟春英主张房屋漏水、长毛不适宜居住一节，王文政、牟春英未能提供证据证明案涉房屋漏水、长毛并不适宜居住的事实存在，即便房屋漏水、长毛，王文政、牟春英应及时报修，王文政、牟春英亦未能提供报修的相关证据，不能以此作为不付租金或占有使用费的合理理由。关于王文政、牟春英主张其2015年既已搬离案涉房屋，不应支付后续租金一节，王文政、牟春英未能举证证明其将搬离情况告知公共租赁住房公司或公共租赁住房公司外聘的物业公司，王文政、牟春英至今仍持有案涉房屋钥匙，未将房屋交还公共租赁住房公司，应承担后续租金及占有使用费。关于公共租赁住房公司要求滞纳金2400元一节，本院认为，双方当事人在合同中约定了王文政应在签订合同时一次性交付6个月租金，此6个月期满前15日内，王文政应一次性支付下6个月租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日，被上诉人按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金。因此，王文政应在2015年3月16日前交纳2015年4月1日至2015年9月30日期间的租金4350元，2015年9月16日前交纳2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金4350元，以此类推，至公共租赁住房公司起诉日2017年7月26日，王文政应承担的滞纳金已远高于公共租赁住房公司主张的2400元，现公共租赁住房公司仅要求王文政承担逾期支付租金滞纳金2400元，应予支持。一审对公共租赁住房公司主张的滞纳金2400元未予支持，应属不当，本院予以纠正。综上所述，公共租赁住房公司的上诉理由成立，应予支持；王文政、牟春英的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1999号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1999号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初1999号民事判决第二项为：王文政、牟春英于本判决生效之日起10日内支付大连市公共租赁住房投资管理有限公司房屋租金及占有使用费27,798元（2015年4月1日至2017年8月22日为租金，2017年8月23日至2019年3月15日为占有使用费）；四、王文政、牟春英于本判决生效之日起10日内支付大连市公共租赁住房投资管理有限公司逾期支付租金滞纳金2400元；五、王文政与大连市公共租赁住房投资管理有限公司于2014年4月3日签订的《大连市公共租赁住房租赁合同》于2017年8月22日解除。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费320元（原审原告已预付），由原审被告王文政、牟春英负担；二审案件受理费640元（双方各已预付320元），由上诉人王文政、牟春英负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年五月十一日书记员  宋敏