陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终69号 上诉人（原审原告／反诉被告）：刘某某，男，1996年8月16日生，汉族，住咸阳市秦都区XX号XX号楼XX单元XX号。 上诉人（原审被告／反诉原告）：白某某，女，1977年4月13日生，汉族，住咸阳市秦都区XX号楼XX室。 委托诉讼代理人：司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐波，陕西宇斌诚律师事务所律师。 原审第三人：咸阳纺织机械厂，住所地：陕西省咸阳市秦都区，统一社会信用代码：91610000220524623H。 法定代表人：郭步校，系该厂厂长。 委托诉讼代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张媛媛，女，1979年6月25日生，汉族，住咸阳市秦都区，系公司法务。 上诉人刘某某因与上诉人白某某、原审第三人咸阳纺织机械厂合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘某某上诉请求：1、请求判令被上诉人依法赔偿违约金27000元，赔偿违约金不足经济损失66436元；2、请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：原审认定上诉人转租行为存在过错驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，与事实不符，上诉人对转租不存在过错，上诉人的请求违约金应得到支持。上诉人请求赔偿经济损失有证据支持，应当得到支持。 白某某答辩称，刘某某的上诉请求不能成立，应依法驳回其上诉。 白某某的上诉请求：请求改判原审第三项为：1.被上诉人向上诉人支付垫付的电费720、水费35.6元；2、被上诉人向上诉人支付违约金27000元；3、被上诉人向上诉人支付自合同解除之日至房屋实际腾交之日产生的房屋占用费（按每日300元计算）；4、原、被告之间的保证金约定条款有效，保证金归上诉人所有不予返还；5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清，应当依法改判被上诉人向上诉人支付垫付的水电费；被上诉人向上诉人支付违约金27000元，在承租人违法转租案件中，出租人享有的是解除权，但该解除权受6个月除斥期间的限制，第三人明知上诉人转租，没有在除斥期间行使合同解除权，上诉人和被上诉人的转租行为有效，双方约定的违约金条款也应当有效，被上诉人应当向上诉人支付违约金。被上诉人应向上诉人支付由于单方原因不能履行赔偿违约金，被上诉人未按约定支付租金及水电费，应承担违约责任。被上诉人逾期搬离支付实际占用费。 刘某某答辩称，支付水电费没有异议，愿意支付。白某某的其他上诉请求不能成立，应驳回其他上诉请求。 咸阳纺织机械厂陈述称，我方不存在同意或认可白某某将承租的房屋违约转租给刘某某。 刘某某向一审法院起诉请求：1、请求依法解除刘某某与白某某2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》;2、请求判令白某某立即返还押金15000元，并从2018年9月15日起按照商业银行贷款利率支付利息;3、请求判令白某某因其违约行为依法赔偿刘某某经济损失93436元（违约金27000元，违约金不足损失66436元）;4、请求判令白某某承担本案诉讼费和刘某某聘请律师费。 白某某向一审法院反诉请求：1、确认双方房屋租赁合同已解除；2、请求判令刘某某向白某某支付垫付的电费720元、水费35.6元；3、请求判令刘某某向白某某支付违约金27000元；4、请判令刘某某向白某某支付自合同解除之日至房屋实际腾交之日产生的房屋占用费（按每日300元计算）；5、确认双方之间的保证金约定条款有效，保证金归白某某所有不予返还；6、本案诉讼费由刘某某承担。 一审法院认定事实：白某某从咸阳纺织机械厂长期租赁案涉房屋“云锦前楼101”，2017年12月26日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：白某某租赁“云锦前楼101”，租期2018年1月1日至2018年12月12日，白某某在租赁期内私自将房屋互换、转租、转借他人的情况下，第三人咸阳纺织机械厂有权解除合同，扣除保证金，收回租赁房屋。 2018年9月15日，刘某某与白某某签订《房屋租赁合同》，将案涉租赁房屋进行了转租，约定租赁期限为两年，2018年10月1日至2020年9月30日。合同期内，由于单方面原因合同不能正常履行，需赔偿另一方相当于3个月的租金的违约金。合同保证金为15000元，房租半年收取，第一年租金108000元，第二年租金120000元。逾期交纳租金10日，有权收回房屋并扣除保证金。租赁期内，因不可抗力因素（自然灾害、市政规划）导致合同不能履行，双方免责。 2018年12月19日，白某某与咸阳纺织机械厂就案涉房屋“云锦前楼101”签订《房屋租赁合同》，租期2019年1月1日至2019年3月31日，约定白某某在租期内私自将房屋互换、转租、转借他人的情况下，咸阳纺织机械厂有权解除合同，扣除保证金，收回租赁房屋。刘某某向白某某交纳租金54000元、保证金15000元。案涉房屋被用于经营个体餐饮，营业执照登记名称为:咸阳市秦都区湛的米线小吃快餐店,经营者为：张蕾。 后刘某某获知白某某与咸阳纺织机械厂合同期限比双方之间租赁期限短后，多次找白某某协商未果，故诉至本院，请求：1、请求依法解除刘某某与白某某2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》;2、请求判令白某某立即返还押金15000元，并从2018年9月15日起按照商业银行贷款利率支付利息;3、请求判令白某某因其违约行为依法赔偿刘某某经济损失93436元（违约金27000元，违约金不足损失66436元）;4、请求判令白某某承担本案诉讼费和刘某某聘请律师费。白某某随即亦提出反诉。庭审中，经询，咸阳纺织机械厂确认不同意白某某的转租行为，据此，刘某某撤回第五项诉讼请求，本院予以准许。 一审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案白某某在与咸阳纺织机械厂签订的租赁合同合同中约定不能私自转租，庭审时，咸阳纺织机械厂明确表示不同意其转租，故其就租赁房屋与刘某某签订的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。双方签订的合同无效，不需要解除，亦不受法律约束。所以，刘某某提出的诉讼请求1、请求依法解除刘某某与白某某2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》，和白某某提出的诉讼请求1、确认双方房屋租赁合同已解除，3、请求判令刘某某向白某某支付违约金27000元，5、确认双方之间的保证金约定条款有效，保证金归白某某所有，不予返还的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘某某明知案涉房屋不能转租，还与白某某签订转租合同，存在过错，其因该合同取得的财产，应当予以返还，并就刘某某的损失予以赔偿。故刘某某请求判令白某某立即返还押金15000元，并从2018年9月15日起按照商业银行贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘某某主张租赁房屋中开设的名称为:咸阳市秦都区湛的米线小吃快餐店实际经营人为自己,但该个体餐饮营业执照中登记的经营者为案外人张蕾。庭审中，刘某某提交了署名为张蕾的证人证言，并说明，庭后张蕾会到庭证明，但直至判决前，案外人张某某未到庭予以证明，故刘某某的该项主张本院不予采信。故刘某某请求判令白某某因其违约行为依法赔偿刘某某经济损失93436元（违约金27000元，违约金不足损失66436元），白某某请求判令刘某某向白某某支付垫付的电费720元、水费35.6元，请求判令刘某某向白某某支付自合同解除之日至房屋实际腾交之日产生的房屋占用使用费（按每日300元计算）的诉讼请求，因双方提举的证据不能证明刘某某为实际、唯一的权利人和责任人，故双方的以上诉讼请求，本院不予支持。刘某某诉请的律师费，未举证予以证明，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、白某某于本判决生效后十日内返还刘某某押金15000元及利息（利息以15000元为基数，按照商业银行贷款利率，从2018年9月15日起计算至实际清偿之日）；二、驳回刘某某的其它诉讼请求;三、驳回白某某的诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862(本诉费2600元，反诉费262元)，由原告（反诉被告）刘某某承担2240.3元，被告（反诉原告）白某某承担621.7元。 二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院对该事实予以确认。 在二审诉讼过程中刘某某自愿承担白某某垫付的水电费。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人刘某某请求上诉人白某某赔偿93436元，因房屋租赁合同无效造成损失，仅有装修票据，无相关造价及其施工人员的证明，不能确定装修损失；仅提供部分经营流水记账，不能证明营业额、利润，故无法确认其营业损失；关于向康文霞转账无康文霞的证言印证，亦不能证明白某某明知转让费，故不能确定转让费损失，综上上诉人刘某某关于赔偿损失证据不足。上诉人白某某请求刘某某支付垫付的水费35.6、电费720元，刘某某同意支付，本院予以准许；上诉人白某某超出剩余的租赁期限与刘某某签订转租，首先就涉案房屋能否续租有释名义务，对引发本案存在一定过错，要求刘某某支付违约金于法无据，本院不予支持，向刘某某收取的押金应当返还。上诉人白某某要求刘某某支付占用费和违约金27000元，白某某未提供足够证据证明刘某某持续占用涉案房屋，该意见本院不予采纳。 综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；白某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2829号民事判决第一项、第二项； 二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2829号民事判决第三项； 三、变更咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2829号民事判决第三项为刘某某在本判决生效之日起10日内向白某某一次性支付电费720元、水费35.6元。 一审案件受理费2862(本诉费2600元，反诉费262元)，由刘某某承担2240.3元，白某某承担621.7元。二审案件受理费3109元，刘某某承担2136元，白某某承担973元。 本判决为终审判决。 审判长  李为纲 审判员  刘煜阳 审判员  王 亮 二〇二〇年五月十九日 书记员  席 昕 1