辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终828号 上诉人（原审被告、反诉原告）：恒和地产（丹东）有限公司，住所地丹东市临港产业园区。 法定代表人：颜奕真，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢昊，男，1977年6月5日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：曹长胜，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 上诉人恒和地产（丹东）有限公司（以下简称恒和公司）因与被上诉人邢昊房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒和公司的委托诉讼代理人王军、被上诉人邢昊及其委托诉讼代理人曹长胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒和公司上诉请求：撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3973号民事判决，依法改判驳回邢昊的各项诉讼请求并依法解除双方之间的《商品房买卖合同》。事实和理由：1、一审判决对于重要案件事情未能查清，本案双方所约定的办理房产证的90天期限因所附条件并未成就，所以该期限并未开始计算。《预购商品房预告（转移）登记约定书》第二条中载明“以乙方按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，曱、乙双方共同申请商品房转移登记，逾期、视为甲方全权委托乙方申请办理商品房转移登记，甲方不再另行出具书面申请和委托书”。这一约定从法律上分析具有两方面内容：其一、双方为办理商品房转移登记这一工作约定了一个条件，也就是在完成初始登记后方可办理转移登记；其二、为办理转移登记约定了一个90天的时限，既初始登记完成后90天。双方的上述约定符合法律规定，是一个有效约定。而在房屋交付给被上诉人之后，由于发生了房屋建设方鲲鹏公司的法定代表人被刑事立案侦查，进一步造成鲲鹏公司无法正常完成案涉工程并协助上诉人办理房屋的初始登记这一双方意志以外的原因，导致初始登记至今无法办理，因此本案双方所约定的办理房屋转移登记的条件就没有成就，90天的办证期限当然也就根本未起算。2、一审判决认定鲲鹏公司法定代表人被刑事立案侦查这一情况属于商业风险，是对商业风险的定性错误。刑事侦查行为不应属于与商业行为有关的市场因素。3、一审判决对于相关法律及司法解释理解不准确。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1项第2款的规定来处理本案是不正确的。一审判决关于格式合同的认定及处理方面适用法律是不准确的。4、本案中的《商品房买卖合同》（预售）因在履行过程中发生了情形变更的情况而应当被解除。本案应依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定，因鲲鹏公司涉刑事案件原因，恒和公司无法确定何时能够为本案被上诉人办理房屋移转登记。考虑到案涉房屋所在小区与被上诉人情况相同或类似的购房人近600户，如果继续维持原合同，并要求恒和公司承担逾期办证的违约责任，极有可能产生连带效应，势必要使恒和公司作为无过错方承担着不可预见的巨大损失，造成显失公平。 邢昊辩称，合同签订是双方真实意思表示，应该认定合同有效，上诉人也认可合同有效才涉及解除，在合同签订后也办理备案登记，应视为上诉人可以对外出售房屋。对于是否完成初始登记，不是被上诉人应该考虑和解决的，双方合同约定房屋交付和产权证办理，就应该按照约定履行。上诉人针对办理产权证时间约定初始登记，初始登记已经完成才能对外出售和交付。被上诉人已经交税和入住案涉房屋，已经不符合解除条件，不能因为上诉人违约行为单方解除合同，给被上诉人造成损失。虽然是预售合同，但是合同中约定交付必须符合竣工验收备案证明文件，上诉人提出建设单位没有提供相应手续无法验收和初始登记，这是不真实的。一审判决正确，请求予以维持。 邢昊向一审法院起诉请求：请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金暂请求人民币1万元。 恒和公司向一审法院反诉请求：请求依法解除与原告（反诉被告）之间所签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2018年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，原告购买被告开发的坐落于丹东市振兴区，建筑面积138.26平方米商品房一套，房屋总价款为678721元。原、被告双方于同日又签订《预购商品房预告（转移）登记约定书》一份，其中第二条载明：在乙方按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，甲、乙双方共同申请商品房转移登记，逾期，视为甲方全权委托乙方申请办理商品房转移登记，甲方不再另行出具书面申请和委托书。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款并缴纳了相关税费及维修基金，被告向原告交付房屋，原告已实际入住案涉房屋。但被告未能按合同约定在商品房初始登记之日起90日内协助原告办理商品房转移登记，案涉房屋至今也未办理商品房转移登记手续。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方纠纷裁判的依据。案涉合同直接约束原、被告双方，双方应按照合同的约定行使权利，履行义务，被告违反合同约定未能在约定的期限内协助原告申请办理商品房转移登记，应承担相应的违约责任，且被告应在具备办证条件时协助原告予以办理。关于违约损失一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案原、被告预购商品房预告（转移）登记约定书明确约定了“在乙方按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，甲、乙双方共同申请商品房转移登记、逾期，视为甲方全权委托乙方申请办理商品房转移登记，甲方不再另行出具书面申请和委托书”。该约定属于当事人真实意思的表示，应按此约定履行各自的义务，被告虽辩称不能协助原告办理产权登记的理由系建设方的法定代表人因刑事案件被立案侦查，导致其法人及公司公章、印鉴等物品、文件被公安机关控制因而案外人未能与被告进行工程款结算也无法为被告出具任何与工程竣工、验收有关的文件，故在案外人作为建设方无法提供上述资料的情况下，作为开发方的被告对于所建设房屋就没有办法办理初始登记进而也就无法为购房业主办理产权登记。一审法院经审查认为，案涉合同的相对方是原、被告双方，其仅约束原、被告双方，一方履约不能违反合同约定，理应向守约方承担相应的违约责任。同时，被告作为开发商，对所开发的工程应有盈亏的心理预期，不仅应预见到合同履行后可获得的收益，同时也应当预见到因违反合同而可能造成的损失。即使因案外人公司的法定代表人及公章、印鉴、物品被警方控制而导致被告不能与案外人公司进行工程款结算而不能办理初始登记，案外人公司的履行不能或不担当行为，本案被告可另行通过相应的方式来主张自己的权益，不能将此不利后果转嫁给无任何过错的购买人即本案原告，即使被告也不存在过错或者存在可以减轻过错的情形，办理房屋的初始登记作为开发商的义务，不应因所售房屋未办理初始登记这一问题而影响原、被告双方的购房合同效力或对购房人产生不利影响，故对于被告的这一辩解意见不予采纳。关于被告的反诉请求，因被告已实际向原告交付了房屋，原告在缴纳相关契税、房屋维修基金后也已实际进户居住，虽未能取得权属证书，但原、被告的合同没有符合解除的约定或法定依据，并且案外人鲲鹏公司法定代表人被公安机关限制人身自由、进行刑事侦查这一事件虽属在被告与原告之间订立合同之时无法预见的情况，但该情况应属于正常的商业风险而非政策性原因所导致的情势变更，故被告理应向原告承担其所应承担的违约责任。因此，对于被告的反诉请求不予支持，原告有权要求被告承担违约责任。经审查双方签订的商品房买卖合同中第二十条对违约金条款的约定，上述条款在合同中为预先拟定可以重复使用的格式条款，且被告没有提供证据证明其已经对该条款对原告进行了说明，该条款减轻被告义务，加重了原告责任，该条款应为无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综合考量相关因素及原告的请求，确定以年利率6%标准自原告主张的2018年8月2日起至其实际取得房产权属证书之日止计算其损失，以原告的请求一万元为限。 一审法院判决：一、被告恒和地产（丹东）有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告邢昊逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款678721元为本金，自2018年8月2日起至取得房地产权属证书之日止，按照年利率6%计算，以1万元为限）；二、驳回原告邢昊的其他诉讼请求；三、驳回被告恒和地产（丹东）有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），反诉费50元，共计75元，由被告恒和地产（丹东）有限公司负担。 本院二审期间，恒和公司提供了本院（2020）辽06民终36号民事判决书，证明在该案中恒和公司申请律师调查令，房产部门证明案涉小区没有办理产权初始登记。 邢昊的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但该证据不是房屋初始登记证明，而是房屋登记查询证明。如果恒和公司未办理相关登记，不可能对外出售房屋。 本院的认证意见为，对该证据予以确认。 本院经审理查明，恒和公司诉马述明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日作出（2020）辽06民终36号民事判决。该判决查明，恒和公司开发建设的恒和华星园房地产项目在房屋登记机关未办理产权初始登记。 除对一审判决认定“被告未能按合同约定在商品房初始登记之日起90日内协助原告办理商品房转移登记”一节不予确认外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。恒和公司与邢昊在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》、《预购商品房预告（转移）登记约定书》均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效。双方均应按照合同的约定履行权利和义务。合同签订后，邢昊支付了房屋价款，恒和公司亦将房屋交付给邢昊，双方履行了合同约定的主要义务。双方在《预购商品房预告（转移）登记约定书》中对办理商品房转移登记的时间约定为在邢昊按商品房买卖合同约定履行义务后，自该房屋初始登记之日起90日内，双方共同申请商品房转移登记。现案涉房屋尚未完成初始登记，双方约定办理商品房转移登记的条件尚未成就，邢昊亦未提供证据证明恒和公司存在怠于履行合同义务或开发建设单位应尽的其他义务的情形，故邢昊主张恒和公司给付逾期办理房屋权属证书违约金缺乏依据，本院不予支持。 关于恒和公司主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的上诉意见。因本案不存在法定或约定解除情形，亦不存在因情势变更导致继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的情形，故恒和公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，恒和公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3973号民事判决第三项； 二、撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3973号民事判决第一项、第二项； 三、驳回邢昊的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取25元，由邢昊负担；反诉费50元，由恒和地产（丹东）有限公司负担；二审案件受理费100元，由邢昊负担50元，由恒和地产（丹东）有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  曹立新 审判员  沈维刚 审判员  姜艳艳 二〇二〇年五月二十七日 书记员  于大海