湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5291号上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区东岸街道望龙村村民委员会，住所地长沙市芙蓉区人民东路望龙新城A37栋。法定代表人：解静海，该村村委会主任。委托诉讼代理人：任丹，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靥茜紫，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄芳，女，1971年5月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。上诉人长沙市芙蓉区东岸街道望龙村村民委员会（以下简称望龙村村委会）因与被上诉人黄芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。望龙村村委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持望龙村村委会的诉讼请求；2、判令黄芳承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、黄芳的行为并不善意，其老公为了取得租赁案涉房屋，向望龙村村委会当时的书记黄秋年送了112000元，黄芳系通过利益输送签订租赁合同，破坏了公平竞争秩序，损害了他人利益，显然存在恶意；二、望龙村村委会提交的证据足以证明黄芳在合同签订过程中有恶意串通，损害他人利益的行为，案涉房屋的年租金市场价应为522000元，现案涉房屋的年租金价格为88000元，明显低于周边的市场价格，通过望龙村村委会提交的证据和已查明的事实，依照日常习惯经验，可知黄芳存在恶意串通损害集体利益；三、黄芳的老公为了租赁案涉房屋，向原望龙村村委会书记黄秋年送礼达112000元，黄芳通过其老公采取非法手段，取得租赁经营权，案涉合同应认定为无效合同，以维护社会正常的交易秩序。黄芳辩称，一、一审判决认定事实证据，案涉房屋租赁合同双方当事人是望龙村村委会和黄芳，诉争房屋租赁合同的是双方当事人的真实意思表示，不存在恶意串通损害集体利益的事实，合法有效。案涉合同签订之前，望龙村召开了村支部党委会议和村委会会议，对小区配套幼儿园租赁事宜进行了充分的讨论，对租金情况进行了调查，村支两委成员均表示同意将望龙村文化站租赁给黄芳，该会议记录充分说明了案涉合同系望龙村村委会的集体意思表示，且合同加盖了望龙村村委会的印章，并由村委会主任解云辉、主管教育的专干解友明签字，足以说明案涉合同系望龙村村委会集体决策，望龙村村委会认为黄芳的行为明显不善意仅系望龙村村委会的猜测，无事实和法律依据；二、一审判决不予采信望龙村村委会自行委托第三方评估机构作出的《房地产评估报告》完全正确，评估租金标准应以合同订立时市场价为准，而不是合同履行过程中的市场价格，且该《房地产评估报告》不应当变更房屋用途为商业用途，不能证明合同签订时案涉房屋的租金，同时，案涉合同签订后因市场、货比贬值、商业环境等因素导致租金的上涨和下降属于正常的商业风险，双方应对各自的商业风险承担责任。请求二审法院驳回望龙村村委会的上诉。望龙村村委会向一审法院起诉请求：1、判令望龙村村委会与黄芳签订的《房屋租赁合同》无效，由黄芳将案涉房屋腾退交付望龙村村委会；2、对案涉房屋2011年1月至今的租金重新进行评估，并判令黄芳将租金差额部分返还望龙村村委会；3、判令本案诉讼费用由黄芳承担。一审法院认定事实：2010年3月25日，望龙村支部、村委会召开会议，商议租赁文化站幼儿园一事。会议由黄秋年主持，出席人员还有解云辉、李辉、陈刚强、解友明、解剑、解静湾。解云辉陈述：书记刚刚布置了今年的安置工作……关于幼儿园租赁一事，这是村部创收。解友明陈述：……我们也到外面周边了解了行情，他们租的有个园的面积比这小一点，8万元每年，我村也可以参照这个价格，而且金色童年是我们东岸乡范围内办的最好的，他们是有正规手续，是有一定规模的幼儿园。李辉陈述：……金色童年打造了我们本地的品牌，对于我们整个小区的品味也提升了，方便了小区居民生活。陈刚强陈述：……租金8万元每年也是参照周边的行情，我和她已经对幼儿园作了相关调查。最后，会议讨论决定：将望龙村文化站幼儿园租赁给金色童年幼儿园，每年租金8万元，租期15年，每五年上浮10%。2010年4月19日望龙村村委会与黄芳订立《房屋租赁合同》，该合同载明的承租方为“长沙市金色童年幼稚园”，并加盖了相应的印章，黄芳签字。黄芳认可并未以“长沙市金色童年幼稚园”名称办园，该合同加盖了该村村委会的公章，时任村委会负责人解云辉、教育专干谢友明签字。该合同约定：甲方自愿将坐落在望龙安置小区（望龙新城）内配套幼儿园的房屋出租给乙方；甲方保证在2010年9月前竣工交付给乙方进行装修；起租日为2011年1月1日；年租金8万元，每五年上浮10%；租赁期限从2011年1月1日至2026年12月31日；甲方保证租赁房屋处于正常使用状态，不得干涉乙方的正常经营活动，不得要求提前解除合同，否则除支付违约金外还应赔偿装修、设施等一切经济损失；合同履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方可向人民法院起诉。望龙村村委会自行委托第三方评估诉争房屋的租赁保留底价。第三方鉴定机构于2019年1月4日对时点2019年1月1日的租金评估为每年522000元，租赁物的用途为商业。2019年2月22日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院一审以非国家工作人员受贿罪对黄秋年作出有罪判决，认定了如下犯罪事实（部分列举）：黄秋年时任望龙村党支部书记；黄秋年向望龙村紫御江山项目总建筑商陈国兰索取贿赂14万元；黄秋年收受望龙村金色童年幼儿园房屋承包人何某11.2万元：2010年2月初的一天，为了在望龙村安置小区租赁房屋开办幼儿园取得黄秋年的帮忙，何某到黄秋年自建房家中送给黄秋年10万元。黄芳陈述其承租幼儿园后进行了两次大的装修，初步统计，花费约七八百万元。双方认可该幼儿园对村民子女给予每月200元至400元的优惠。黄芳主张金额累计已超过78万元，该村委会主张该优惠与诉争合同无关。黄芳提供了一系列的装修合同、单据、付款凭证，还提供了对村民子女入园优惠的一系列单据，包括村委会的介绍信。目前，芙蓉区金色童年望龙幼儿园被评为一级普惠性民办幼儿园，其办学情况多年被教育主管部门评为优秀。2018年底，数百名幼儿家长在“强烈要求，金色童年望龙幼儿园由金色童年继续经营，给小朋友一个安宁的学习生活环境”的空白页面处签字。2018年底，该幼儿园的办学处于停园状态。黄芳主张，该村委会要求其强制搬离，该村委会主张系第三方部门口头指示，继而该村委会要求黄芳停止办学。该村委会认可对于200多名幼儿的安置，没有采取相应措施，在暂停办园前，黄芳按约定交纳了各项租金。诉讼中，一审法院委托第三方鉴定机构对诉争房屋于2011年1月1日的租金进行鉴定，第三方鉴定机构基于鉴定材料不足的原因，表示无法作出鉴定。经一审法院多次口头释明后，该村委会对返还租金差额部分，直到庭审时仍未明确诉讼请求金额。黄芳在附近另一场所开办幼儿园，年租金为8万元，无租金上浮约定。黄芳与何某系夫妻关系。一审法院认为，经释明后，望龙村村委会直到一审辩论终结时仍未明确诉讼请求金额，其关于“将租金差额部分返还”的诉讼请求不予支持。黄芳无论是以“长沙市金色童年幼稚园”的名义还是以“芙蓉区金色童年望龙幼儿园”名义订立合同，均不属于认定合同无效的法定情形。不管印章使用是否规范，本案中承租方是明确的，黄芳为合同当事人，行使承租人的权利，履行支付租金等义务。本案的争议焦点是，时任村党支部书记黄秋年收受黄芳的配偶何某100000元，是否构成“恶意串通，损害集体利益”并导致诉争《房屋租赁合同》无效。任何人、任何机构都不能擅自变更房屋用途，在未依法履行审批手续的情形下，2019年1月4日望龙村村委会将公益性质的村级文化站或小区配套幼儿园用房自行申请评估租金时，该村委会或第三方评估机构自行将房屋用途变更为商业用途，有违诚信原则，有损评估人员的职业道德。因此，该村委会自行委托第三方评估机构作出《房地产估价报告》而形成的证据，本案中不予采信。2010年11月21日国务院出台《关于当前发展学前教育的若干意见》，明确鼓励社会力量以多种形式举办幼儿园，并采取政府购买服务、减免租金、以奖代补、派驻公办教师等方式，引导和支持民办幼儿园提供普惠性服务。本案中，黄芳于2010年承租诉争房屋用于举办幼儿园，属于当时和目前应予鼓励的行为，影响租金的因素是多方面的，时任村委会成员基于引进优质幼儿园、提升小区品位、方便居民生活等公益因素考虑租金定价，与国务院《关于当前发展学前教育的若干意见》的意见相符。评估租金是否严重偏低应以合同订立时为准，而不是合同履行过程中。投资有风险，包括对幼儿园的投入，一般而言，幼儿园运营的不确定所导致的风险，会随时时间的推移而逐步减少，其中会存在着风险溢价。承担风险，享受风险收益。本案中，该村委会以2019年1月1日自行委托评估的租金价格主张8年前的租金价格偏低，违反了风险收益相称的基本生活经验，相应主张不予支持。例如，在合同履行过程中，“紫御江山”等楼盘的入驻，是订立合同时均未曾考虑到的情形，于承租方潜在有利，该利益是基于承担运营风险的情形下所产生的风险溢价。关于恶意的问题。法律上恶意并非不怀好意，而是知情。本案中，诉争房屋于村集体成员还是社会公众而言，均是客观存在并且可观察的。黄芳基于其他类似场地年租金为8万元而作出诉争房屋年租金也为8万元的判断，村委会成员基于引进优质幼儿园、提升小区品位、方便居民生活等公共利益因素、参考其他价格因素的考虑，认定年租金为8万元。因此，该村委会关于恶意的主张因缺乏证据而不能成立。况且，经人民法院委托的第三方鉴定机构也无法作出明确的鉴定意见，要求黄芳等人“明知或应当知道年租金明显超过8万元”并不妥当。关于串通的问题。现有证据表明，解云辉、谢友明根据村党支部、村委会的决定与黄芳订立了房屋租赁合同，作出该决定已经过充分的讨论。因此，该村委会无证据证明黄秋年与其他村委会成员、党支部成员之间存在恶意串通行为，其应承担举证不能的法律后果。另外，黄秋年收受何某100000元是“为了在望龙村安置小区租赁房屋开办幼儿园取得黄秋年的帮忙”，并未直接指向房屋租金的高低。因此，应当认定诉争合同的订立是村委会的真实意思表示。特别是，合同具有相对性。现无证据证明何某系《房屋租赁合同》的当事人，何某的行为并不能代表黄芳的行为，何某、黄芳均是独立的民事主体，该村委会以何某的行为过错主张其与黄芳订立的合同无效，违反了合同的相对性。关于集体利益损失的问题。如前所述，该村委会并未提交损失方面的充分证据。黄芳对村民子女入园给予优惠，并未设定门槛，且可以直接感知。基于长远利益、公共利益而给予租金优惠，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。承租人让利是履行社会责任的体现。该村委会在未经双方协商租金的情形下，直接或变相强制要求黄芳停办幼儿园，违反了“合同履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决”的约定。该村委会径直要求黄芳停办幼儿园，导致200多名幼儿面临无园可入的风险，不符合社会公共利益的要求，应予以纠正。即使该村委会因第三人的原因造成违约，也应当向对方承担违约责任。如果第三人直接或间接阻碍黄芳依法办园，侵权人应当依法承担赔偿损失等侵权责任。本案中，黄芳在履行合同中，投入最多的是装修费用，若黄芳关于装修投入七八百万元的主张成立的话，租金与装修费用相比不及10%。从鼓励交易的目的出发，即使租金条款无效，其他合同条款仍应当认定合法有效。综上所述，鼓励社会力量办学，减免租金举办幼儿园符合国务院的规定，现有证据既无法证明黄芳存在“恶意”，也无法证明存在“串通”行为，还无法证明“损害集体利益”，望龙村村委会关于恶意串通损害集体利益的主张不能成立。村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。《房屋租赁合同》订立时体现了当时该村村委会和黄芳的真实意思，其内容并不违反法律、行政法规的强制规定。同时，民事主体的财产权利受法律平等保护，该村委会的财产权利与黄芳的财产权利均如此。该村委会在未经双方协商的情形下，以合同无效的名义擅自中止履行合同，违反了合同约定，不符合社会公共利益的要求。另外，村里、各地方政府“一事一议”的规定，并不属于法律、行政法规，仅违反“一事一议”规定或“一事一议”不规范并不会导致合同无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条第一款、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回望龙村村委会的诉讼请求。本案受理费80元，由望龙村村委会负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：望龙村村委员与黄芳签订的《房屋租赁合同》是否有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，黄芳提交了2010年3月25日望龙村党支部、村委会的会议记录，而望龙村村委会一审中对该会议记录的真实性、合法性及关联性均无异议，该会议记录明确载明，经望龙村村支两委会议讨论决定，将望龙村文化站幼儿园租赁给金色童年幼儿园，每年租金为8万元，租期为15年，每五年上浮10%。案涉房屋的出租经过望龙村党支部、村委会讨论，该会议内容明确载明案涉房屋租金标准系经过对周边行情的调查了解而确定，而望龙村村委会提交的《房地产估价报告》自行将房屋用途变更为商业用途，其以2019年1月1日为基准日的评估结果主张双方于2010年4月19日签订的《房屋租赁合同》租金偏低明显依据不足，虽然望龙村村委会主张黄芳的配偶何七团向时任望龙村党支部书记黄秋年送高额礼金系为了在望龙村安置小区租赁房屋开办幼儿园取得黄秋年的帮忙，但望龙村村委会并未提交证据证明其目的直接指向案涉房屋租金标准的确定，亦未提交证据证明案涉房屋的租金标准系由黄芳与望龙村党支部、村委会成员恶意串通而确定，举证不能的不利后果应由望龙村村委会承担。一审法院据此驳回望龙村村委会的诉讼请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人望龙村村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人长沙市芙蓉区东岸街道望龙村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月十五日法官助理冷子剑书记员叶慧灵