山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7475号上诉人（原审原告）：于洋，男，1985年4月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨金霞（系于洋母亲），住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：秦汉唐，山东鲁信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王友星，女，1956年8月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：胡宇程，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区观海路128号黄海国际A座5楼。法定代表人：蒿玉峰，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人于洋因与被上诉人王友星、烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于洋上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判王友星向于洋支付违约金73600元；2、本案一、二审诉讼费用均由王友星、链家公司承担。事实和理由：一、一审法院认定王友星对涉案房屋不能过户没有过错认定事实错误。涉案房屋被限制转让、不能过户的原因是王友星违反政策两次参加房改。王友星对涉案房屋被限制转让、不能过户有过错，违反了合同约定，应承担违约责任。1、于洋是基于王友星、链家公司讲涉案房屋能过户才签订后房屋买卖合同、交纳定金。无论合同签订前还是合同签订后至起诉前，王友星、链家公司均未到房产交易部门查档。一审判决中“原、被告及第三人共同到房产交易部门对涉案房屋进行查档”认定事实错误。2、王友星违反房改政策两次参加房改导致涉案房屋被限制转让、不能过户，又违约解除合同，其应按照合同约定承担违约责任。一审判决中“涉案房屋因王友星在房改售房价格审查表‘申请人配偶’一栏为空白而不能过户的事实清楚，原、被告及第三人对此予以认可”认定事实错误。涉案房屋被限制转让、不能过户的原因是王友星参加了两次房改，分别是1996年参加房改购买了涉案房屋，1998年又一次参加房改购买了芝罘区文化路27号内20号的房屋。王友星两次参加房改明显违反了《关于印发烟台市深化城镇住房制度改革方案的通知》（烟政发[1995]99号）第（五）条第3项“为了保护职工的合法权益和避免以权谋房、多占多住的现象，单位向职工新分配住房必须坚持先售后租、一户一处住房的原则，职工向单位申请住房必须持其配偶单位开具的无房证明信（无工作单位的须持街道证明），否则不能享受分房待遇”之规定，同时违反了上述通知配套政策三《烟台市公有住房出售办法》第十六条“职工和城镇居民购买公有住房，必须以自住为目的。按成本价或标准价购买公房，一个家庭只能享受一次优惠”之规定。王友星作为涉案房屋出卖方，其义务是将涉案房屋交付、过户给于洋。王友星既未将涉案房屋交付给于洋，也未将涉案房屋过户给于洋，而是于2019年1月8日通过特快专递通知于洋解除双方签订的房屋买卖合同，理由是房屋因政策原因无法办理过户。房改政策是一贯的、未发生任何变化。王友星作为完全民事行为能力人，理应清楚房改政策和自己违反房改政策两次参加房改的后果，而又将违反政策购买的房改房出售给于洋，违反政策取得的涉案房屋被限制转让、不能过户，又以政策原因无法过户要求解除合同，王友星对涉案房屋被限制转让、不能过户有过错。一审法院以房改房政策规定专业性、政策性强为由认定王友星对涉案房屋不能过户没有过错认定事实错误。一审判决中“因涉案房屋不能过户，被告书面通知原告解除合同且原告对此亦未表示反对”认定事实错误。于洋在收到王友星解除合同通知后即起诉至芝罘区法院，以起诉回应王友星的解约行为。王友星有过错且违约解除合同，按照双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》第四条房屋产权及具体状况的承诺第二款约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、未被限制转让，……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的10%赔偿守约方的损失”以及合同第八条违约责任第（二）款约定“出卖人（王友星）若出现下列情形之一的，出卖人（王友星）构成根本违约，且买受人（于洋）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人（于洋）无法取得房屋所有权的；……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人（王友星）应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款10%向买受人（于洋）支付违约金”的约定，王友星应按照合同约定向于洋承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。王友星违反房改政策参加两次房改，在明知的情况下又将其中一套房改房出售，导致房屋被限制转让，不能过户，其本身是有过错的，却又以所谓的政策原因违约解除合同。2017年底2018年初，烟台房价上涨较快。王友星的解约行为给于洋造成了房屋差价损失和利息损失共计9万余元。一审法院认定让王友星承担违约责任有违公平原则系适用法律错误。公平原则是双向的，不能以损害一方利益的方式来实现对另一方的所谓公平。王友星在既没有法定解除事由也没有约定解除事由的情况下，违反合同约定解除合同，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和第一百一十六条的规定，向于洋承担违约责任。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，判令撤销原判决第二项，改判王友星向于洋支付违约金人民币73600元。王友星辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回于洋的无理诉讼请求，维持原判。链家公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回于洋的无理诉讼请求，维持原判。于洋向一审法院起诉请求：判令王友星返还于洋定金50000元并支付于洋违约金73600元。一审法院认定事实：王友星系涉案房屋的所有权人。2017年12月8日，于洋与王友星及链家公司签订了房屋买卖合同，三方在合同中约定：于洋向王友星购买涉案房屋，总价款736000元；于洋于2017年12月8日向王友星支付定金50000元，定金支付方式为做光大银行资金监管、待于洋取得《不动产登记受理清单》后2日支付王友星；于洋于2018年3月15日前支付购房款686000元，支付方式同上；王友星应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让；如因一方违约导致涉案房屋不能办理产权登记，由违约方按房屋总价款10%赔偿守约方损失；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。2017年12月10日，于洋、王友星及链家公司在中国光大银行开立了托管账户（账户户名：王友星，账号：38×××71），该账户申请协议书中载明：如因房产交易未成功，链家公司提供三方签署的《交易资金退回委托书》，银行有权依据链家公司电子指令及相关凭证，将托管资金退回至于洋在银行开立的结算账户；该托管账户开立后当日，于洋向该账户内支付购房定金50000元。此后，于洋、王友星双方及链家公司共同到房产交易部门对涉案房屋进行查档，房产交易部门称因王友星在涉案房屋房改售房价格审查表“申请人配偶”一栏为空白，故涉案房屋不能过户。2018年1月8日，王友星在向于洋邮寄的书面通知中载明：铭士巷10号内12经落实房管部门，房屋因政策性原因无法办理过户，该情况在签订合同之前已向买方和中介陈述清楚，鉴于此房屋买卖合同不能履行，特通知解除双方于2017年12月8日签订的房屋买卖合同，中介公司退还买方定金。一审法院认为，民事活动应当遵循公平的原则。本案中，涉案房屋因王友星在房改售房价格审查表“申请人配偶”一栏为空白而不能过户的事实清楚，于洋、王友星及链家公司对此予以认可。合同履行过程中，王友星与于洋及链家公司共同到房产交易部门进行了查档，积极履行了合同义务，而涉案房屋不能过户的原因并非法定事由，而是属于房改政策范畴，其相关规定专业性、政策性较强，王友星作为不从事有关工作的普通人对此显然不可能知悉；让王友星对因房改政策而非其本人过错导致的房屋不能过户结果而承担违约责任，显然有违民事活动的公平原则，也与涉案房屋买卖合同约定的违约情形不符。故于洋请求判令王友星按房屋买卖合同约定支付相当于总房款10%的违约金73600元，于理不合，不予采纳。因涉案房屋不能过户，王友星书面通知于洋解除合同且于洋对此亦未表示反对，故该合同应视为已经解除，于洋已经支付的定金50000元应予返还。该笔定金50000元现存放于于洋、王友星及链家公司共同开立的监管账户内，根据该账户申请协议书中所载内容，王友星及链家公司有义务协助于洋办理定金退还的相关手续。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条之规定判决：一、限王友星、链家公司于判决生效之日起10日内协助于洋办理存放于中国光大银行托管账户（账户户名：王友星，账号：38×××71）内定金50000元的退还手续。二、驳回于洋的其他诉讼请求。如果王友星、链家公司未按判决指定的期间履行协助义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2772元，由于洋负担1651元，王友星负担1121元。二审中，于洋提交证据：一、编号分别为烟台1996300771号、烟台1998607897号的《烟台市房改售房价格审查书》两份，证明王友星参加两次房改，分别是1996年参加房改购买了涉案房屋，1998年又一次参加房改购买了芝罘区文化路27号内20号的房屋。经质证，王友星对该证据的真实性无异议，但认为因为王友星结过两次婚，其中一套是第一次结婚婚前的房屋，第二套是他二婚对象购买的房屋，且房改的情况与本案没有直接关系。链家公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据可以体现其配偶一栏确实存在空白的情况，房改的情况跟涉案纠纷没有关联性。二、《关于印发烟台市深化城镇住房制度改革方案的通知》（烟政发【1995】99号）及配套政策三《烟台市公有住房出售办法》，证明王友星参加两次房改违反了上述烟政发【1995】99号通知第（五）条第3项“为了保护职工的合法权益和避免以权谋房、多占多住的现象，单位向职工新分配住房必须坚持先售后租、一户一处住房的原则，职工向单位申请住房必须持其配偶单位开具的无房证明信（无工作单位的须持街道证明），否则不能享受分房待遇”之规定，同时违反了上述通知配套政策三《烟台市公有住房出售办法》第十六条“职工和城镇居民购买公有住房，必须以自住为目的。按成本价或标准价购买公房，一个家庭只能享受一次优惠”之规定。经质证，王友星对该证据的真实性无异议，但认为与本案无直接关系，王友星没有违法多占房屋。链家公司对该证据的真实性无异议，但认为即使王友星房改状况存在异常，也应是行政审查的范围，与本案诉争纠纷没有关联。庭审中，各方当事人对于涉案房屋不能过户的原因存在争议。于洋主张涉案房屋不能过户是因为王友星参加过两次房改；王友星主张是因为房改表中的配偶一栏是空白的，没有显示共有人；链家公司主张当时去房管局询问，房管局解释原因为房改大表上配偶栏信息空白，要求进行更改或者办理填写手续后才可以正式过户，空白状态无法过户。2020年4月27日，经本院向烟台市芝罘区不动产登记中心调查，烟台市芝罘区不动产登记中心函复如下：一、王友星名下坐落于烟台市芝罘区于1997年3月1日登记,办理了房产证。二、坐落于烟台市芝罘区的房屋为房改房，烟台市房改售房价格审查书中，配偶一栏信息缺失，需要到烟台市住房保障中心补充配偶信息。2020年4月27日，经本院向烟台市住房保障和房产交易中心调查，根据烟台市人民政府烟政发【1995】99号文件“职工按成本价或标准价购买公房，每个家庭只能享受一次优惠”的规定，王友星不能购买两套房改房，所以王友星必须退回其中一套，另一套才能够进行过户，无法补正配偶一栏信息。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是王友星是否违约，应否承担违约金73600元。王友星与于洋于2017年12月8日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。履约中，因王友星购买两套房改房违反规定导致涉案房屋不能过户的事实清楚，证据充分，王友星构成根本违约，应当承担按照合同约定向于洋支付违约金73600元的违约责任。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，于洋的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4430号民事判决第一项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4430号民事判决第二项；三、限王友星于本判决生效之日起10日内向于洋支付违约金73600元。如果未按判决指定的期间履行协助义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2772元，二审案件受理费1640元，均由王友星负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年五月二十七日书记员  孙嘉慧