安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终130号上诉人（原审原告）：荣克建，男，1981年9月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。上诉人荣克建因与被上诉人蚌埠蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣克建上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持荣克建一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决以蚌埠市房屋确认书（转让）中载明的日期，即2017年5月8日视为案涉房屋办理产权登记需要荣盛公司提供的材料交产权登记中心的时间，属于认定事实错误。荣盛公司提供的上述材料，仅是房屋所有权初始登记资料，是荣盛公司将案涉房屋转移到荣克建名下的登记前提条件，该确认书明确载明只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，并不是房屋权属证书；该证明仅作为房屋预告登记证明并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，一旦后来发生了与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力。《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《不动产登记实施细则》确定房屋登记发证制度，自受理登记申请之日起，房屋登记机构在规定期限内(国有土地房屋30日、集体土地房屋60日)作出将申请登记事项决定记载于登记薄或不予以登记的决定，从而完成房屋权属登记。一审法院认定2017年5月15日荣盛公司提交办理案涉房屋转移登记的证明材料即是办理涉案房屋权属登记报备材料，照此类推，房屋转移登记的证明就是权属登记证书，明显与事实不符，混淆概念，至荣克建的合法权益于不顾。二、荣克建主张逾期办证违约金时间应计算至办证之日，符合法律规定，应予支持。荣克建在一审中提供了查档说明，该说明明确记载不动产登记中心受理案涉房屋权属登记的时间是2018年3月2日，颁发案涉房屋权属证书的时间是2018年7月24日。荣克建提交案涉小区业主的不动产收件单均证实，查档说明的受理编号即是荣盛公司向不动产登记中心提交办理案涉房屋全部登记材料的时间。因此，荣克建要求荣盛公司支付逾期办证违约金的时间至颁发案涉房屋权属证书时止，符合法律规定，应当予以支持。一审判决不顾上述事实，让荣克建不能信服。综上，一审判决认定2017年5月8日为违约金计算截止时间明显与事实不符，此时荣盛公司并未将荣克建所交纳的税费交至相关部门，而完税证明也是办理案涉房屋登记权属证书的必备材料之一。荣盛公司未在规定期限内将案涉房屋权属登记所需材料报至登记机关造成荣克建迟延取得证书，其行为违反合同约定。荣盛公司辩称，一、在关于案涉房屋的商品房买卖合同关系中，荣盛公司承担的特定合同义务是将案涉房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有荣盛公司违反该义务使荣克建逾期取得涉案房屋权属证书方承担一定的违约责任。商品房系不动产，在商品房买卖合同关系中，开发商除负有交付商品房的义务，还要保证商品房所有权可以转移至购房者名下的合同义务。开发商要确保商品房产权登记于开发商名下，对商品房的所有权拥有方式由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件;《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料(即涉案房屋的初始登记申请材料)报产权登记机关备案。明显荣盛公司的义务仅为提交应由其提供的资料交于产权登记机关备案，即提交初始登记申请材料，由此再取得案涉房屋的不动产权利证明书，能保证案涉房屋所有权可以转移至荣克建名下，即已完成约定义务。在此后办理产权证书的阶段，荣盛公司仅是协助义务，未取得案涉房屋权属证书不能要求荣盛公司承担违约责任。荣克建未能取得权属证书的原因能归责于荣盛公司仅在涉案房屋实际交付的360日后至提交初始登记申请材料取得不动产权利证明书期间，之后权属证书的办理不在商品房买卖合同关系范围内，荣盛公司不应按照《商品房买卖合同》的约定承担任何责任。二、即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。如前分析，双方之间存在两种法律关系，一是基于《商品房买卖合同》而产生的商品房买卖合同关系，至荣盛公司提交初始登记申请材料并取得涉案房屋的不动产权利证明书，能保证案涉房屋所有权可以转移至荣克建名下，即完全履行了义务;一是基于委托办理案涉房屋权属证书而产生的委托代理关系，未对违约责任有任何约定。退一步讲，即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于商品房买卖合同关系中有关产权登记的义务，需要在上述合同约定的案涉房屋交付使用后360日内办理，在荣盛公司将案涉房屋所有权转移登记资料提交产权部门也已完成义务。荣盛公司仅代为办理案涉房屋权属证书而非产权登记机关，荣盛公司仅是代荣克建向产权登记机关申请办理案涉房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限。荣克建无权要求荣盛公司承担此后其未取得案涉房屋权属证书的违约责任。特别说明的是，近期蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，荣盛公司代理人通过开具的调查令调取的《房屋所有权申请登记受理单》载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，故该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理案涉房屋权属证书的日期。这直接影响本案的判决，法院应依职权向蚌埠市不动产交易登记中心予以调查。综上，请求法院依法判决，维护荣盛公司的合法权益，驳回荣克建不合法的诉讼请求。荣克建向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司向荣克建支付逾期办理房地权证的违约金共计43542.27元（逾期办证时间暂从2016年12月10日计算至2018年3月2日止共计447天，违约金为总房款487062元×0.02%×447日=43542.27元），2018年3月2日以后的违约金按此标准计算至办证之日；2.本案诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2015年3月4日，荣克建与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201503030063），该合同约定荣克建以按揭方式购买被告开发的荣盛?锦绣香堤第14栋1单元20层01203号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后荣克建与荣盛公司又签订了案涉房屋签约补充协议。2015年9月30日，经蚌埠市众信公证处公证，荣克建向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就案涉房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年12月15日，荣克建作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为487062元。荣克建与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间2015年12月30日。2017年5月8日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系荣盛公司与荣克建真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受荣克建委托，代荣克建办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理案涉房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。荣克建与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间是2015年12月30日，即荣盛公司应于2016年12月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋交易确认书（转让）中载明，荣盛公司于2017年5月8日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2016年12月26日至2017年5月8日，违约天数为133天，违约金数额487062×0.0002×133=12995.85元。对于荣盛公司主张蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的速度无相关证据材料予以佐证，且其提供的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单上已明确载明收件日期是2017年5月8日，并未显示该日期是电脑录入时间，故对荣盛公司辩称蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的事实，不予认定。对于荣盛公司抗辩本案超过诉讼时效的理由，因荣盛公司逾期办证的时间是2016年12月26日，并未超过三年的诉讼时效，故对其抗辩理由，依法不予采纳。关于荣克建主张的逾期办证时间应该计算至2018年3月2日的主张，因查档说明的受理编号不能证明系荣盛公司提交材料进行产权登记的时间，且荣盛公司对于办证时间已经提供了充分证据，故对荣克建该主张不予支持。针对荣克建主张逾期办证违约金应计算至产权权属证书办理完毕之日止，与双方约定的合同内容不符，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付荣克建违约金12995.85元；二、驳回荣克建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889元，减半收取444.5元，由荣克建承担312.5元，由荣盛公司承担132元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。荣克建向本院提交以下证据：1、不动产中心出具的不动产查档收件单，证明荣盛公司提交案涉房屋备案材料的时间是2018年3月2日。2、案涉小区业主陶瑞、朱蔷薇办理房屋登记的档案材料，证明不动产登记申请书的日期与不动产收件编号日期一致，和证据一不动产收件单时间均一致，荣盛公司是2018年3月2日才将案涉房屋办理产权证的材料递交到不动产交易中心。荣盛公司的质证意见为：一、对荣克建提交的证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该收件单与双方合同约定的义务履行无关。二、对荣克建提交的证据二的真实性无异议，但该证据与本案无关，该份资料时间为2019年，均是在蚌埠市房地产交易和不动产登记改革后的流程中所具备的不动产登记资料，与案涉房屋办理不动产登记发生时间不符，资料不相同，达不到荣克建的证明目的。本院认证意见为：鉴于荣盛公司对荣克建提交的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。荣克建对一审法院查明“2017年5月8日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料”的事实有异议，认为应是2018年的3月2日，对一审法院查明的其他事实无异议；荣盛公司对一审法院查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是荣克建主张的逾期办证违约金截止时间如何确定。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2017年5月8日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司代荣克建办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的日期作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期，并无不当。综上所述，荣克建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费889元，由荣克建负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年五月十二日法官助理丁刘女书记员杨璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。