安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终561号 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏星，男，1993年6月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：蔡保惠，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海中路65号。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 上诉人魏星因与被上诉人淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初1302号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏星及其委托诉讼代理人蔡保惠，被上诉人东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏星上诉请求：1.依法撤销原判第一项,第二项,第四项,改判为双方签定的租赁合同于2017年1月12日解除。2.租金及管理费、物业费、推广费等自2019年9月26日起计算至2017年1月12日,第二项判决中多计算了3个月26520元应予扣除。3.本案诉讼费用由东方公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。东方公司多次推迟开业时间严重违约。魏星与东方公司在2015年12月18日签订淮北市东方汇城市广场商铺《租赁合同》。合同约定魏星需在2016年1月1日开业,后东方公司又连续分别通知2月8日、5月1日、6月28日、7月28日开业,随后通知9月26日试营业，直到12月10日正式开业。东方公司在不具备开业条件的情况下(未经消防安全检查验收合格),让魏星配合开业,魏星在开业期间,生意惨淡,食材大量浪费,造成大量损失。二、一审判决适用法律错错误。关于合同解除的日期应当为2017年1月12日。根据双方签订的《租赁合同》条款第15.2条15.2.2条可知:因甲方(东方公司)原因导致该商铺延期交付且超过180日的,乙方(魏星)有权单方面解除本合同,由此造成乙方损失的,甲方应予以赔偿。截至2016年12月10日,东方公司已违反合同约定开业时限超过180日。2017年1月6日,魏星根据公司工作人员要求提交书面通知，与东方公司协商解除该合同,2017年1月12日正式通知东方公司单方解除合同,解除合同造成的损失应由东方公司承担。一审法院判决确定的日期是2017年4月12日显然单方采信了东方公司提交的证据材料,没有考虑实际情况。东方公司违约在先,魏星有权单方解除合同。魏星是刚毕业不久自主创业的大学生,没有资金全靠父母资助和民间借贷,没想到遇到商业风险,除了市场自身的风险,出租方负有较大的管理责任。初次创业就血本无归,现在还要赔偿解除租赁合同停止经营后的租金,对魏星这样的弱势群体实在是不公平。 东方公司答辩称，魏星的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、魏星提出东方公司多次推迟开业系严重违约无事实依据，明显不能成立。合同1.16条关于起租日约定为东方汇对外营业（含试营业日）。合同第4条约定的租金等费用均从起租日起计算，故东方公司不存在多次推迟开业的情形。二、合同5.1条约定交付日期是暂定为2016年1月1日，具体交付时间由甲方另行通知。东方公司于2016年3月30日交付商铺，有东方公司提交的由魏星亲自签署的《商户场地确认书》《装修申请书》等为证，商铺交付未超过180天。魏星却以东方公司正式开业日期作为商铺交付的日期显然错误。综上，魏星在近2年的时间一直拖欠东方公司租金等相关费用，严重损害东方公司的合法权益，东方公司依法解除合同，收回自己的商铺合理合法。 东方公司向一审法院起诉请求：1．解除东方公司与魏星签订的租赁合同及补充协议，判令魏星立即将位于城市广场·东方汇4层004号商铺交还给东方公司；2．判令魏星向东方公司支付租金46200元、管理费2800元、物业费8400元、推广费4480元、POS机使用费700元，合计62580元；前述费用均计算至2017年4月30日，从2017年5月1日起继续按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3．判令魏星向东方公司支付滞纳金（即违约金）28862.348元，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4．因诉讼发生的费用均由魏星承担。 魏星向一审法院提出反诉请求：1.依法判令东方公司赔偿魏星保证金2.5万元、装修保证金、装修出入证押金8850元、店面装修、购买设备费12.5万元、食材损失费18710元、工人工资12.96万元（8个月）、经营利益损失12万元（8个月），总计427160元；2.本案诉讼费用由东方公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月18日，东方公司与魏星签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将位于安徽省淮北市的“城市商铺出租给乙方（魏星）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约80㎡，商铺供乙方经营“上上签”品牌餐饮项目；租赁期限3年，自2016年5月1日至2019年4月30日；租金第1个租赁年度基本租金标准为82.5元／月／平方米，第2个租赁年度基本租金标准为94.5元／月／平方米，第3个租赁年度基本租金标准为99元／月／平方米；乙方应向甲方支付经营保证金2.5万元；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为400元／月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金＝月基本租金乘以12个月除以365天）；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的经营保证金或其他保证金、押金抵扣租金、管理费或其他款项；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，收费标准为0.5元／日／平方米，共1200元／月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方应当支付8元／月／平方米作为“城市广场·东方汇”项目整体宣传推广费，由甲方支配使用；首月推广费在签订合同之日起7日内与首月租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月推广费，首月推广费以乙方在该月实际租赁的天数计算（自商铺起租日起至该月月底）乘以日推广费（即月推广费乘以12个月除以365天），最后一个月的推广费以乙方在该月实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日推广费；乙方同意租用甲方提供的ＰＯＳ机专用收银系统（含收银机软硬件），接受其相关规定并承诺为此向甲方支付押金和月使用费，乙方需缴纳ＰＯＳ机押金1000元／台，并按甲方通知领取安装ＰＯＳ机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日），乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费100元／台，自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费即50元／台，超过15日按一个月计算使用费即100元／台；商铺交付日期暂定2016年1月1日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有45个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年5月1日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止），但乙方逾期开业是由于甲方过错除外；合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同，包括但不限于合同期限届满，甲方解除合同，因不可抗力、意外事件或其他原因导致合同提前终止，乙方单方解除合同或撤离“城市广场·东方汇”的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施的一切请求权（包括诉讼请求）；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明。当日，双方并签订补充协议，主要内容为：原租金90元／月／平方米，免租期1个月，分摊到第一年使用，免租后为82.5元月／平方米，后面每年租金环比递增5%，固定租金及综合物业管理费按照先付后用的原则每季度交付一次，乙方应于每季度尾月15日前支付下一季度的固定租金及综合物业管理费等内容。2016年3月30日，东方公司将商铺交付魏星使用。 2016年1月13日，魏星向东方公司交纳经营保证金2.5万元。2016年3月19日，魏星向东方公司支付装修保证金8800元、装修出入证押金50元、装修管理费480元、装修出入证80元、装修垃圾清运费400元。2016年9月10日，魏星向东方公司支付水费50元、电费50元、电表押金500元、电卡押金50元、水表押金500元、水卡押金50元。 2017年1月6日，魏星向东方公司递交《信函》，称东方公司多次通知开业时间，2016年9月26日在商场不具备开业条件的情况下，魏星配合开业，生意惨淡，造成大量损失，之后12月10日，商场仍不具备开业条件的情况下，东方公司通知魏星正式开业，东方公司违反合同约定开业时限超过180天，要求东方公司赔偿经营利益损失12万元、屡次不能开业造成的食材损失18710元、工资129600元、店面装修6.5万元、购买设备费6万元，合计393310元等。 2017年1月12日，魏星向东方公司递交《通知》，称东方公司多次不履行合同，造成其大量损失，现通知东方公司于2017年1月20日停业，要求单方面解除合同，并要求东方公司按照信函所述进行赔偿。 2017年1月15日，东方公司制作《缴款通知单》，向魏星催要自2016年9月26日至2016年12月31日的租金20900元、管理费、物业费、推广费7093.3元、自2017年1月1日至2017年3月31日的租金19800元、管理费、物业费、推广费6720元，否则将依照合同第16条行使权利。东方公司于次日将上述通知书交付顺丰速运，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2017年1月18日出具（2017）皖淮国公证字第419号公证书。 2017年1月25日，安徽亚星律师事务所许光耀律师受东方公司委托，向魏星发出律师函，督促其向东方公司支付自2016年9月26日至2016年12月31日的租金20900元、管理费、物业费、推广费7093.3元、自2017年1月1日至2017年3月31日的租金19800元、管理费、物业费、推广费6720元，共计54513.3元，否则将依授权采取相应的法律手段，要求魏星就东方公司所受损失承担相应的法律责任。 2017年4月11日，东方公司制作《合同解约函》，称魏星因自身原因闭店数日，存在违约行为，东方公司有权单方面解除合同，收回店铺，现函告魏星解除租赁合同，收回商铺（按照合同约定3日内交还商铺），如数抵扣履约保证金，东方公司保留追诉由此造成的其他损失的权利。2017年4月13日，东方公司将上述函件交付顺丰速运，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2017年1月18日出具（2017）皖淮国公证字第3072号公证书。魏星于次日收到该信函。 一审另查明，东方公司于2015年2月13日取得营业执照。“城市广场·东方汇”购物中心于2016年4月8日通过消防验收，2016年9月26日试营业，2016年12月10日正式开业，2017年1月11日，原东方百货一期地上1-4层内装修和原有消防设施的调整改造通过消防验收。2018年8月31日，“城市广场·东方汇”购物中心闭店改造。 一审法院认为，东方公司与魏星之间签订的租赁合同、补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于解除合同和收回商铺问题。魏星于2017年1月12日向东方公司递交解除合同及停业通知，东方公司于2017年4月11日通知魏星解除合同。双方均同意解除租赁合同，则租赁合同于魏星收到《合同解约函》之日2017年4月12日解除。2018年8月31日，“城市广场·东方汇”闭店，东方公司也收回了涉案商铺。因此，东方公司请求判决解除合同、魏星交还涉案商铺的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。 关于滞纳金问题。租赁合同约定，如魏星逾期支付租金、管理费、物业费、推广费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。东方公司存在多次延迟开业的违约行为，故对东方公司主张违约金的诉讼请求不予支持。 关于租金、物业费、管理费、推广费、POS机使用费问题。东方公司延迟开业，并非逾期交付商铺，且不存在根本违约行为，魏星单方要求解除租赁合同，理由不成立。魏星在收到合同解约函之前已经闭店，不再经营，故东方公司不能主张合同解除之后的租金、物业费、管理费、推广费。按照合同约定，自2016年9月26日至2017年4月12日，租金为43289元（82.5元/月/㎡×80㎡×6月+82.5元/月/平方米×80㎡×12月÷365天×17天），管理费为2624元（400元/月×6月+400元/月×12月÷365天×17天）、物业费为7871元（1200元/月×6月+1200元/月×12月÷365天×17天），推广费为4198元（8元/月/平方米×80㎡×6月+8元/月×12月÷365天×17天），POS机使用费700元（100元/月×7月），合计58682元。东方公司主张的租金、管理费、物业费、推广费数额过高，对于超过58682元部分，无事实依据，不予支持。 关于装修保证金、经营保证金、装修出入证押金、水表押金、水卡押金、电表押金、电卡押金、POS机押金问题。合同解除后，魏星在签订合同时交纳的经营保证金2.5万元、装修保证金8800元、装修出入证押金50元、电表押金500元、电卡押金50元、水表押金500元、水卡押金50元、POS机押金1000元，合计35950元，东方公司应当予以返还。 关于装修费问题。双方签订的租赁合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场·东方汇），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。本案中，合同解除的原因并非东方公司存在根本违约情形，而是魏星主动终止营业，其行为构成根本违约。合同解除后，魏星未对装修物及时进行处理，其应当自行承担相应责任。故魏星主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，不予支持。 关于购买设备费用、食材损失费、工人工资、经营利益损失问题。魏星为了经营购置设备、食材，并支付工资，与东方公司无关。租赁合同解除后，设备、食材亦不会完全丧失价值。魏星主张8个月的经营利益损失12万元，亦没有事实及法律依据。因此，魏星主张东方公司赔偿其购买设施费用、食材损失费用、工人工资、经营利益损失，没有事实及法律依据，不予支持。判决：一、东方公司与魏星签订的房屋租赁合同于2017年4月12日解除；二、魏星于判决生效后十五日内支付东方公司租金、管理费、物业费、推广费、POS机使用费共计58682元；三、东方公司于判决生效后十五日内返还魏星经营保证金2.5万元、装修保证金8800元、装修出入证押金50元、电表押金500元、电卡押金50元、水表押金500元、水卡押金50元、POS机押金1000元，合计35950元（其中电卡押金50元、水卡押金50元、POS机押金1000元分别于魏星退还电卡、水卡、POS机时返还）；四、第二、三项相互折抵后，魏星于判决生效后十五日内支付东方公司22732元；五、驳回东方公司的其他诉讼请求；六、驳回魏星的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2086元，由东方公司负担819元，魏星负担1267元；反诉案件受理费3854元，由魏星负担3504元，东方公司负担350元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：2016年1月18日，东方公司与魏星签订的租赁合同15.2条约定：在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：15.2.2条因甲方原因导致该商铺迟延交付且超过180日。合同16.4条约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺......：16.4.5条拖欠支付租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）；16.4.11条乙方存在违反本合同约定的行为，经甲方书面催告后仍未纠正的。16.6条约定：甲方依据本合同16.4条单方面解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交还该商铺。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是，涉案租赁合同解除日期应如何确定。 双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，对涉案租赁合同已经提前解除也予认可。双方当事人争议的焦点在于涉案租赁合同具体解除的日期。原审判决认定，双方均同意解除涉案合同，合同解除日期为魏星收到东方公司的《合同解约函》次日即2017年4月12日。魏星上诉主张，因东方公司多次推迟开业时间，构成严重违约，其于2017年1月12日向东方公司递交《通知》，要求单方面解除租赁合同，合同解除日期应为2017年1月12日。东方公司对魏星的上诉请求和理由均不认可。根据一、二审查明的事实，涉案合同并无因出租人延迟开业承租人享有单方解除权的约定，因此，魏星于2017年1月12日向东方公司发出的《通知》中要求单方面解除合同，只能视为其向东方公司提出解除合同的要约，如东方公司同意解除，则属于双方协商一致解除，如东方公司不同意解除，则说明双方未达成提前解除合同的合意，魏星仍应该按照合同约定继续履行。根据查明的事实，东方公司于魏星发出《通知》的三天后即2017年1月15日制作《缴款通知单》并以公证的方式通过顺丰速运向魏星发送，其以自身行为表明并不同意魏星单方解除合同的要求。由此可以看出，2017年1月12日，魏星提出的单方解除合同要求因未得到东方公司的同意，双方签订的涉案租赁合同此时并未解除。至于魏星提出的涉案合同约定，因出租人的原因导致商铺延期交付超过180日，承租人有权单方解除合同的上诉理由。根据已查明的事实，双方当事人在涉案合同中确有如此规定，但涉案合同同时约定“商铺交付日期暂定2016年1月1日，具体时间由甲方另行通知”。双方当事人于2015年12月18日签订涉案租赁合同，约定涉案商铺交付日期暂定2016年1月1日，具体时间由甲方另行通知，东方公司于2016年3月30日向魏星交付涉案商铺，即使按照双方合同约定的暂定交付日期也未超过180日，魏星依据涉案合同该约定主张解除合同无事实依据。 根据双方合同约定，承租人拖欠租金连续超过15日或累计超过30日的，出租人享有单方解除租赁合同的权利。因魏星一直未支付租金等费用，东方公司于2017年1月15日、1月25日两次向魏星发出催缴通知，魏星仍不予支付租金等费用，东方公司遂于2017年向4月11日制作《合同解约函》，通知魏星解除双方签订的涉案租赁合同，魏星于次日收到该通知，因此，一审判决认定双方解除涉案租赁合同的日期为2017年4月12日并无不当。 综上，魏星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元，由上诉人魏星负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年五月十八日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。