湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初2533号 原告：梁玉春，男，1955年10月27日出生，汉族，住武冈市。 委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师，特别授权。 被告：周艳明，女，汉族，1971年11月11日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：王今，湖南鎏芳律师事务所律师，特别授权。 第三人：丁加廷，男，1962年10月11日出生，汉族，住隆回县。 第三人：刘民发，男，汉族，1979年7月17日出生，住邵阳县。 委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 第三人：陈缀，女，汉族，1981年5月27日出生，住隆回县。 委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。 原告梁玉春与被告周艳明、第三人丁加廷、陈缀、刘民发确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁玉春及其委托诉讼代理人陈立阳、被告周艳明及其委托诉讼代理人王今、第三人丁加廷、第三人陈缀、第三人陈缀、刘民发的共同委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁玉春向本院提出诉讼请求：依法确认2013年12月22日原、被告签订的《购房合同》无效。事实和理由：原告经政府职能部门批准，在原桃洪镇白里村9组修建了私有住宅，委托第三人办理建房手续和与购房客户洽谈购买价格。为了使第三人与购房客户洽谈出售房屋的有关事宜，在打印好的《购房合同》上原告以甲方的名义先签好字，交给第三人。在原、被告的《购房合同》上，由于下列原因导致合同没有履行：一是签订合同的当事人不是周艳明，也就是说，周艳明未在合同上签名，而依照法律规定，合同只能在签订合同当事人之间产生权利义务关系，不是合同上签字的当事人，合同对其不产生权利义务关系。二是为了以后不发生纠纷，原告发出了附约通知，该通知内容主要是要求将购房款打入到原告的账上，但被告未将款打入到原告账上，卖房者未得到钱，合同又何能生效?三是合同约定，交房时间为2014年12月31日，但被告未得到房屋，也没有向法院主张权利。四是2015年春，被告找到原告要房，原告以未收到被告的购房款而拒绝，被告就讲要求退钱，当时原告给予了答复，谁收了钱由谁退款。五是原告出售该房屋，是公开的，购房户都知情，被告也未主张权利。众所周知，合同效力是指合同对双方当事人的法律约束力，而合同的当事人是指在合同上签字的当事人，合同对不在合同上签字的当事人不产生约束力。而且本案是不动产物权，对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记的，不发生法律效力。如果是一时不能办理产权的变更手续，也应经权利人同意，向登记机关办理预告登记，以保证权利的实现，防止矛盾的发生。综上，原告为此特提起诉讼，望判如所请。 被告周艳明辩称：原、被告之间签订的购房合同明显是有效的。至于原告提到的理由并不是宣布合同无效的法定理由，梁玉春说签订合同的不是周艳明，我方有证据证明签订合同的人与周艳明是夫妻关系。梁玉春所提到的附约通知，我方并不知情，原告是否能提供原告签字的附约，且合同上没有约定交房时间的，且梁玉春一直没有通知过被告交房。开始我们一直不知道，到后面才知道，房价现在涨了，梁玉春将房屋转卖给了他人。2015年春没有要求退钱的事实，梁玉春应当提供证据予以证明，购房者并不知道什么时候交房，相关验收报告我们也不知情。所有买房子的都有个群的，周艳明早就加入该群了，梁玉春最先卖给我们的事实，梁玉春阐述与周艳明之间或周艳明的丈夫之间是存在买卖关系的，梁玉春并没有提供法定的宣布合同无效的依据和法律规定，恳请法院予以驳回。 第三人丁加廷辩称：周艳明的钱是打在我卡里面，总共打了15万元，梁玉春说委托我给周艳明办证使用，梁玉春在上面签了字。 第三人刘民发、陈缀辩称：约定交房时间是2014年12月31日，诉讼时效是3年，到2017年12月31日，被告应当向法院主张权利，但三年期间被告一直没有主张权利，被告也没有要求退钱，既没有要求物权也没有要求债权，已经超过法律规定的诉讼时效，对被告的主张不能得到胜诉权。被告并非与原告签订房屋买卖合同的相对方，原、被告的房屋买卖合同没有成立，所以他们之间不存在房屋买卖关系，被告没有支付房屋的对价，所以更一步证明他们之间的房屋买卖合同关系没有成立。哪怕就是原、被告之间的合同成立了，但被告一直没有主张物权，原、被告之间只存在一个债权关系，并不能要求物权。第三人已经全部交付房屋对价，房屋已经实际交付，并实际占有，且在房屋登记部门缴纳了巨额的契税和其他相关费用，办理了房屋转移手续，只差5天内可以领证了。被告和房屋产权部门存在亲戚关系，将该房屋信息透露给了被告，才有了本案的诉讼。因此，房屋已经实际被第三人占有，第三人与被告签订的房契，是通过中介机构认证，他们之间的合同具有公信力，符合市场交易的规则，他们之间的合同才应当得到法律的支持。退一万步说，哪怕被告是房屋的真实权利人，但第三人和被告签订的房屋买卖合同，第三人是不知道原、被告之间的交易，第三人应当是善意第三人，善意第三人的合法权益应当受到法律的保护。综上，本案房屋应当归为第三人所有。 刘民发、陈缀经本院批准，以有独立请求权第三人身份向本院提出独立诉讼请求：请求法院将争议房屋判归第三人刘民发、陈缀所有，确认第三人刘民发、陈缀与梁玉春之间的房屋买卖合同有效。 经审理查明，2011年11月5日，梁玉春以其母亲陈吉英的名义将隆回县桃洪镇白里村9组一块宅基地与他人进行合作修建房屋。2013年1月10日，梁玉春委托其外甥女婿丁加廷去办理合作修建房屋的土地使用权证及有关规划手续。该合作修建房屋的主体完工后，为方便该房屋的买卖，梁玉春将其签好名字打印好的《购房合同》交给丁加廷。2013年12月22日，丁加廷与周艳明之夫唐启琼签订了《购房合同》，《购房合同》的主要内容为：“甲方为梁玉春、乙方为周艳明，甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号（原为一层301号）房屋出卖给乙方，房屋建筑面积144.39平方米，价格为300331元。双方对甲方责任、乙方责任、计价面积、办证时间均有约定，第六条约定：乙方不能一次性付清的必须先交定金15万元，余款到交房时（除留2万元待办好房产证付清外）交清。对交房时间没有约定。第九条约定违约责任：甲方和乙方须共同遵守合同规定，合同生效后，乙方未在合同规定的时间内付清全部购房款项，甲方即时取消其购房资格，并从预付款中扣除2万元作为违约金，余款在三个月内退还，并不计利息。梁玉春在甲方签字处签名、周艳明的丈夫唐启琼代周艳明在乙方签字处签名。”2013年12月22日，丁加廷按《购房合同》约定收15万元，此款转入丁加廷的账户，丁加廷给唐启琼出具了收据，收据以周艳明的名义收取。2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。”不久丁加廷给该房屋办理了水电户手续，户主为周艳明。2015年梁玉春给该房屋办理了房产证，证号为隆房权证桃洪镇字第××号。 2019年5月26日，梁玉春为甲方、陈缀、刘民发为乙方，签订《卖契》，《卖契》主要内容为“甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋出卖给乙方，房屋面积144.17平方米，甲方协助乙方办理分户手续，分户所产生的费用、各项税费及所有开支全部由乙方负责。卖房价格328000元。对交房时间、水电落户费用、装修全部、违约责任均有约定。熊易元作为在场人签名。”梁玉春与陈缀、刘民发签订《卖契》时，没有告知陈缀、刘民发夫妇，梁玉春于2013年12月22日与周艳明之夫已签订了《购房合同》及已交房款15万元的事实，并对该房屋已办理周艳明为户主的水电户手续。陈缀、刘民发夫妇也不知晓该房屋的水电户户主为周艳明。2019年5月27日，陈缀、刘民发将278000元交给梁玉春，梁玉春将该房屋钥匙交给陈缀、刘民发。2019年6月6日梁玉春、陈缀、刘民发按照该房屋买卖的计税价格378100元去相关部门缴纳了税、费。并去办理该房屋的转移登记手续。 梁玉春提交了一份《附约通知》，《附约通知》内容为：“103房买主周艳明，2013年12月22日梁玉春与你签订的购房协议你已经签字，买方我一直没有收到房款，请你火速将房款打6217002960106927707梁玉春个人储蓄卡，不如期打款，买卖协议不成立，一切经济损失梁玉春慨不负责。卖房人梁玉春二〇一三年十二月二十八日。”但梁玉春未提交证据予以证明《附约通知》已送达或告知周艳明。 上述事实，有原、被告身份资料、购房合同、结婚证、转款凭证、收据、银行流水、合作协议书、照片、土地测绘图、马余五、熊易元证词、附约通知、卖契、受理回执单、病历、收据存根、委托书、税务发票及税务完税证明、收条、图片及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：梁玉春委托丁加廷、周艳明委托唐启琼于2013年12月22日签订的《购房合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。至于原告称合同的当事人不是周艳明。该合同中乙方为周艳明，乙方签字为周艳明之夫唐启琼代周艳明，且周艳明没有对其夫的行为予以撤销，故该委托合法有效。至于原告发出了附约通知。但原告没有证据证明该附约通知已送达被告，或告知被告的事实成立；同时2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。”可以确认梁玉春对周艳明将15万元转让丁加廷的账户表示认可。至于原告称交房时间为2014年12月31日，但被告提交《购房合同》中没有约定交房时间，故原告称的交房时间为2014年12月31日不成立。至于原告称2015年春，被告找到原告要房，原告以未收到被告的购房款而拒绝，被告就讲要求退钱，当时原告给予了答复，谁收了钱由谁退款。这只能说明原告不履行《购房合同》义务。至于原告称原告出售该房屋，是公开的，购房户都知情，被告也未主张权利。但原告提交的证据不能证明该事实成立。至于第三人称陈缀、刘民发称周艳明的主张超过诉讼时效。因《购房合同》中没有约定交房时间，故没有超过诉讼时效。至于第三人称陈缀、刘民发称其与梁玉春签订了《卖契》购买房屋属善意取得。本案梁玉春存在欺诈行为，没有将该房屋已卖给被告告知第三人，且双方交易的房屋买卖价格偏低，故第三人购买房屋的行为不属于善意取得。 综上，原、被告于2013年12月22日签订的《购房合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形存在。原告梁玉春及第三人的诉讼请求无事实依据及法律依据，其主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、驳回原告梁玉春的诉讼请求； 二、驳回第三人称陈缀、刘民发的诉讼请求。 案件受理费减半收取计80元，由原告梁玉春负担40元，由第三人称陈缀、刘民发负担40元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  刘爱炎 二〇二〇年五月八日 代理书记员  廖文兵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。