浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终501号 上诉人（原审原告、反诉被告）：临海市土地储备中心，住所地：浙江省临海市人民路299号二楼，统一社会信用代码：123310827360023322。 法定代表人：郑攀。 委托诉讼代理人：鲁陈坚，浙江鲁大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玲玲，浙江鲁大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄杰，男，1978年5月5日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：沈赟，浙江时空（台州）律师事务所律师。 原审第三人：张斌，男，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省临海市。 原审第三人：何帮明，男，1956年12月13日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人临海市土地储备中心（以下简称土地储备中心）与上诉人娄杰及原审第三人张斌、何帮明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 土地储备中心上诉请求：1.撤销浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初2893号民事判决并改判支持土地储备中心的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由娄杰承担。事实和理由：一、一审认定《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的解除时间为2017年9月13日，系事实认定不清，法律适用不当。（一）土地储备中心根据《租赁合同》享有解除权，于2017年9月13日向娄杰发送《解除租赁合同告知书》,要求娄杰归还租赁物、办理书面解除手续，后在娄杰未按要求办理书面解除手续的情况下接受娄杰交付的租金，是以行为表明同意继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，解除权人要么行使合同解除权，要么要求相对方继续履行合同，但只能选择其一而行之，否则将使双方当事人的合同法律关系处于不稳定状态。如合同解除条件成就后解除权人仍接受或要求对方继续履行合同，则意味着用默示方式放弃解除权。娄杰未办理书面解除手续、合同尚未解除，土地储备中心也放弃解除权，选择继续履行合同，因此，2017年9月13日双方未解除租赁合同，租赁关系仍存在。（二）浙江法会司法鉴定所出具的司法鉴定意见书只能证明“娄杰”二字不是出自其本人之手，并不能否定娄杰向土地储备中心交付房租的事实。假设如娄杰所称土地储备中心将房屋租赁给他人使用，但他人怎会以娄杰名义缴款？这不合情理。中国工商银行现金存款凭条载明交款人为娄杰，土地储备中心作为收款方，有理由相信缴款的为娄杰本人，土地储备中心没有能力也没有义务去鉴定签名是否出自娄杰本人。（三）张斌是娄杰的员工，又是其亲兄弟。在娄杰的租赁期间内，2015年2月2日张斌曾代娄杰支付租金，故土地储备中心有理由相信张斌此后支付租金的行为亦系代理行为。二、娄杰在租赁期间内将房屋转租给他人，事实清楚。娄杰一审时提交的《转租协议》系张斌签订，何邦明也是与张斌签订租赁合同，基于娄杰与张斌的关系，土地储备中心有理由相信张斌的转租行为系代理行为，相应法律后果由被代理人娄杰承担。《租赁合同》第五条约定，娄杰转租无效，属违约行为，土地储备中心可解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”因此，自《告知书》到达娄杰即2019年3月31日《租赁合同》已解除。《告知书》要求娄杰于2019年4月8日腾空租赁场所，娄杰置之不理，故占用期间的租金损失应由其承担。根据《租赁合同》第七条约定，娄杰存在违约行为，需支付年租金20%的违约金即56000元，土地储备中心还可没收娄杰的保证金50000元。综上所述，一审认定事实不清，法律适用不当，判决错误，请求支持上诉请求。 娄杰辩称，《解除租赁合同告知书》发出时土地储备中心确实享有单方解除权，娄杰收到《解除租赁合同告知书》后按照该告知书要求马上搬离涉案土地和房屋，也未再继续使用。当时，娄杰积极地与土地储备中心协商搬离一事包括保证金、租金及违约事项等，双方虽未办理书面交接手续，但交接手续已办理完毕。娄杰搬离后，土地储备中心将涉案土地和房屋转租给他人，娄杰并未参与后续的租赁关系，故不需继续向土地储备中心交付租金。另外，娄杰从未收到土地储备中心出具的与租金有关的收据。综上，土地储备中心的上诉请求依法不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，请求驳回上诉，维持原判。 土地储备中心向一审法院诉讼请求：1.依法确认双方于2019年3月31日解除《租赁合同》，娄杰立即腾房；2.娄杰支付土地储备中心违约金42000元，合同保证金50000元归土地储备中心所有；3.娄杰向土地储备中心赔偿占用期间的租金损失（从2019年4月1日起算至被告腾空归还止，按767元每天暂算至2019年4月11日计7670元）。审理中，土地储备中心变更诉讼请求第三项为：4.娄杰向土地储备中心赔偿占用期间的租金损失（从2019年4月1日起算至被告腾空归还止，按767元每天暂算至2019年5月7日）。 娄杰反诉请求：1.土地储备中心返还保证金50000元；2.土地储备中心支付违约金56000元。 一审法院认定事实：2010年12月25日，土地储备中心与娄杰签订《临时租赁协议》，约定娄杰租用坐落市区大洋街道山溪岗厂房，租期三年，租赁费用每年150000元。2013年11月25日，双方签订《租赁合同》，约定娄杰继续租赁，租期三年，租金每年280000元。2016年11月24日，双方续签《租赁合同》，租期三年，租金每年280000元。娄杰自2010年11月15日开始，支付租金至2017年11月。2017年9月13日，土地储备中心发送《解除租赁合同告知书》给娄杰，载明：“根据我中心与你签订的《租赁合同书》（临产租【2016】30号）约定，你租赁我中心位于大洋山溪岗的房屋及土地租赁到期时间为2019年11月15日。现该租赁地块因临海市政府需要，需提前收回。故我中心根据合同第五条约定，特提前两个月告知你如下：我中心与你接触《租赁合同书》，请你收函后两个月内搬清各类物品，归还租赁物。同时，在你归还租赁物后，我中心退还部分已收租金（按实际使用时间计算），并按约定交还给合同保证金。请及时与我中心办理书面接触手续。临海市土地储备中心2017年9月13日。”2019年1月28日，土地储备中心发送《告知书》给娄杰，载明：“……近期，我单位工作人员发现你未经我中心批准，擅自在所承租的场所乱搭乱建构筑物，而且到处堆放着易燃塑料制品、杂物等物品，且根本没有响应的个例和房屋措施，存在极大的小芳、生产等安全隐患。现我单位正式告知你：责令你限期一个月内完成整改，彻底排除消防安全隐患，并将整改结果以书面形式上报我单位。逾期未完成整改或仍存在消防安全隐患的，我单位将根据《租赁合同》之约定，单方与你解除租赁合同，并追究你的一切违约责任。此致临海市土地储备中心2019年1月28日。”另查明，2016年11月30日，娄杰支付租金280000元；2018年1月21日，临海市佳福工艺品有限公司支付租金32400元；2018年3月26日，何帮明支付租金119700元；2018年4月8日，张斌支付租金109900元；2018年4月16日，张斌支付租金18000元；2018年11月13日，何帮明支付租金176400元；2018年11月14日，土地储备中心收取租金103600元。何帮明系临海市佳福工艺品有限公司法定代表人。2019年7月16日，娄杰对2018年11月14日的银行底单上“娄杰”二字是否娄杰所写申请鉴定。2019年11月8日，浙江法会司法鉴定所出具鉴定意见：2018年11月14日中国工商银行现金存款凭条上交款人处“娄杰”签名字迹与现有样本上娄杰签名字迹不属同一人书写笔迹。 一审法院认为，其一，土地储备中心与娄杰之间的租赁合同解除时间。娄杰认为，自2017年9月13日收到解除合同告知书后，其已经办理了相关手续，合同已经解除。根据双方签订的《租赁合同》第三条之约定：“提前终止合同情况：因市政府或甲方需用提前收取上述租赁地块的，甲方应提前两个月告知乙方……”双方约定解除合同的方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，土地储备中心与娄杰就合同解除的方式进行了约定。该院认为，2017年11月15日，土地储备中心按照合同约定，以政府需要用地为由，向娄杰发送解除合同告知书。通知到达娄杰，即合同解除。故该院确认，双方于2017年11月15日解除合同。土地储备中心认为，虽然其在2017年11月15日发送过解除合同的告知书，但双方并没有办理书面解除手续，故合同未解除的陈述，该院不予采纳。土地储备中心提交2018年11月14日的电子回单，认为电子回单上载明缴款人为娄杰，故双方租赁关系一直持续至2019年。根据浙江法会司法鉴定所出具鉴定意见，结合张斌的陈述以及土地储备中心提交的2018年1月以后租金款项缴纳情况，对土地储备中心认为租赁关系持续存在的主张，该院亦不予采纳。故，对原告要求确认《租赁合同》于2019年3月31日解除的诉讼请求，该院不予支持。其二，双方合同已经解除，根据土地储备中心在《解除租赁合同告知书》载明的内容，应当按约返还合同保证金，故反诉原告娄杰要求土地储备中心退还保证金50000元，该院予以支持。其三，关于土地占有使用费。双方合同在2017年11月15日已经解除，娄杰按约搬离场地，故不存在占有使用租赁物的情况。土地储备中心提供的证据不足以证据娄杰存在占有使用的情况，故对土地储备中心要求娄杰支付占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。其四，关于合同违约。土地储备中心认为娄杰违反租赁合同约定，将涉案土地进行转租，但其提供的证据不足以证据娄杰将涉案土地转租给他人使用的事实，故，对土地储备中心要求娄杰支付违约金并没收保证金的诉讼请求，该院不予支持。娄杰认为土地储备中心在用政府用地这一理由要求其搬离但事后将涉案土地转租给第三人使用，违反合同约定，亦应当承担违约责任。娄杰提供的证据亦不足以证明土地储备中心在发送《解除租赁合同告知书》时不存在“临海市政府需用”的事实，双方合同解除后所产生的其他租赁关系，与本案无关，故，对反诉原告娄杰要求土地储备中心支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、临海市土地储备中心退还娄杰《临海市行政事业单位国有资产（房产）租赁合同》（2016年11月24日签订）保证金50000元；二、驳回临海市土地储备中心诉讼请求；三、驳回娄杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2292元，由临海市土地储备中心负担；反诉案件受理费2420元，由娄杰负担1000元，临海市土地储备中心负担1420元；鉴定费4400元，由临海市土地储备中心负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案《租赁合同》的具体解除时间；二、娄杰是否存在违约行为？针对上述争议焦点，分析如下： 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”《租赁合同》第三条约定：“提前终止合同情况：因市政府或甲方需用提前收取上述租赁地块的，甲方应提前两个月告知乙方……”土地储备中心述称，其根据上述法律规定和合同约定，于2017年9月13日向娄杰发送《解除租赁合同告知书》，要求娄杰归还租赁物并办理书面解除手续，但娄杰未按要求办理，此后土地储备中心也继续接受娄杰交付的租金，因此，《租赁合同》此时未实际解除，双方同意继续履行合同。娄杰辩称，其收到《解除租赁合同告知书》后马上搬离涉案土地和房屋，未再继续使用，双方虽未办理书面交接手续，但交接手续已办理完毕，故《租赁合同》已于2017年9月13日解除。本院认为，土地储备中心曾于2017年9月13日向娄杰发出《解除租赁合同告知书》，娄杰也认可于当日收到该告知书。张斌虽是娄杰的亲兄弟，也曾是娄杰的员工，且于2015年2月2日代娄杰支付过租金，但其在本案中述称在娄杰搬离后自行向土地储备中心租赁涉案房屋和土地，因此，土地储备中心主张张斌于2018年4月8日和2018年4月16日支付的款项系张斌代娄杰支付，依据不足，本院依法不予采纳。浙江法会司法鉴定所出具的司法鉴定意见书证明2018年11月14日的中国工商银行现金存款凭条的“娄杰”二字并非娄杰书写，该现金存款凭条无法证明103600元租金系娄杰向土地储备中心交付，因此，土地储备中心据此主张娄杰此后仍继续交付租金，不能成立，本院依法不予采信。本案也无其他证据证明娄杰此后仍继续使用涉案土地和房屋。综上，本院认为，一审认定涉案《租赁合同》于2017年9月13日解除，符合民事诉讼证据规则，故依法予以支持。土地储备中心在本案一、二审时提供的证据均不能证明，2017年9月13日双方解除《租赁合同》后娄杰仍占有使用租赁物，因此，土地储备中心要求娄杰继续支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。土地储备中心提供的《转租协议》等证据不足以证明娄杰在租赁期间内将房屋转租给他人，故其要求娄杰支付违约金56000元并主张没收保证金50000元，依法不能成立，本院不予支持。《租赁合同》已于2017年9月13日解除，因此，土地储备中心应根据《解除租赁合同告知书》及时返还保证金50000元。 综上所述，土地储备中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2242元，由上诉人临海市土地储备中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年五月二十一日 代书记员 洪溯源