湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2780号上诉人（原审原告）：长沙帕菲特物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路215号。法定代表人：李新华，总经理。委托诉讼代理人：曾宪皆，湖南华韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，湖南华韶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘晓霞，女，1982年1月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。上诉人长沙帕菲特物业管理有限公司（以下简称帕菲特物业公司）因与上诉人刘晓霞物业服务合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帕菲特物业公司的上诉请求：撤销原判第二项，判令刘晓霞向帕菲特物业公司支付物业管理费违约金18450元，刘晓霞承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实错误。帕菲特物业公司一审提供了证据证明其提供了符合约定的物业服务，且物业服务质量得到了政府相关部门的高度肯定，不存在违约行为。一审认定帕菲特物业公司存在物业服务质量瑕疵没有事实依据，与约定及情理均不合。2、一审适用法律错误。一审认定刘晓霞的违约因房屋质量问题引起，不属于恶意，不支持帕菲特物业公司要求支付违约金的主张不符合法律规定。违约方只要存在违约行为，应当向守约方支付违约金。刘晓霞主张其小孩于2011年因帕菲特物业公司的工作疏忽导致摔伤，帕菲特物业公司认为应当通过其他诉讼解决。在本案中，不能认定刘晓霞的违约行为合理，一审适用法律错误。刘晓霞辩称，物业费没交是事实，但是帕菲特物业公司服务确实存在瑕疵。刘晓霞的孩子摔伤了，帕菲特物业公司立即将现场的证据毁灭，该公司没有就该纠纷出面和刘晓霞进行协商。刘晓霞和帕菲特物业公司就物业费的减免协商过，但是帕菲特物业公司没有给刘晓霞确切答复。刘晓霞的上诉请求：撤销原判第一项，驳回帕菲特物业公司要求刘晓霞支付物业管理费18450元的诉讼请求，本案一审、二审案件受理费用由帕菲特物业公司承担。事实与理由：1、帕菲特物业公司诉请2012年4月1日起至今的物业管理费，大部分已经超过诉讼时效，对已过诉讼时效的物业管理费及违约金，应驳回其诉讼请求。2、帕菲特物业公司违约在先，其诉请应予以驳回。2011年，由于帕菲特物业公司的严重失误，将灭火器设备置放于楼道窗台下，没有安装防护设施，造成刘晓霞两岁多的儿子从电梯口放置灭火器设备的窗户上摔下，左手终生残疾。帕菲特物业公司存在物业安全设施维护不到位，属于严重违约。另外，帕菲特物业公司还存在以下违约行为：小区内频繁出现各种经营性摆摊点，明显侵占或者擅自使用业主公用部位，侵害业主利益。小区内多部电梯未按规定日期进行保养。小区内道路多处出现沉陷，开裂严重，物业公司多年未进行维修处理。案涉小区南大门口长期无人值守。案涉小区卫生打扫不到位。帕菲特物业公司辩称：1、关于诉讼时效问题，原审法院所认定的物业费诉讼时效应当从双方协议约定的最后履行期限届满之日起计算，故并未超过诉讼时效，适用法律正确。帕菲特物业公司及时采取了上门催告以及在物业公司办公场所公共场合张贴公告等方式履行了催缴物业费的义务，因此不存在刘晓霞主张的超过诉讼时效的事实。2、帕菲特物业公司与刘晓霞孩子摔伤的事件属于另外法律关系。刘晓霞可以通过合法的途径维护其合法权益，不能成为其拒绝缴纳物业费的理由。3、物业公司较好的履行了物业服务。按照物业公司与刘晓霞等业主的协议，物业公司的服务满意度只要在80%以上就行了。因此个别业主对物业公司的服务存在一些意见不能成为物业公司存在违约行为的理由，且事实上没有一家物业公司能够做到使所有业主满意。刘晓霞在一审中提供的证据不足以证明物业公司存在违约行为。请求人民法院驳回刘晓霞的上诉请求。帕菲特物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘晓霞支付拖欠帕菲特物业公司的物业费18450元（自2012年4月1日至2019年7月10日）；2、刘晓霞支付逾期交纳物业费产生的违约金72210元（暂计算至2019年7月10日，后续按日千分之三的标准计算至刘晓霞付清物业费及违约金之日止）；3、判令刘晓霞承担本案所有诉讼费用。一审认定事实：帕菲特物业公司系长沙市雨花区天晟海拔东方小区物业服务单位，刘晓霞系该小区6栋2506房业主，房屋面积为146.40平方米。2011年2月18日，帕菲特物业公司（乙方）与业主（甲方）签订的《前期物业服务协议》约定：乙方为甲方上述房屋所在小区提供前期物业服务，期限自本协议签订之日起至小区业主委员会与经业主大会选聘的新的物业公司签订物业委托服务协议生效时终止；物业管理服务内容包括房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，小区公用绿化、卫生清洁、交通秩序与车辆停放等；物业费标准为1.6元/平方米/月；甲方在房屋交付时预交半年的物业费，以后按季交纳，在每季度第一个月的第1日至第10日内交纳；甲方未按约定时间交纳物业费，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的滞纳金；乙方违反协议，未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；协议还对维修基金的管理及使用等其他事项进行了约定。协议签订后，帕菲特物业公司进驻小区提供物业服务，刘晓霞因对其小孩之前摔伤事件处理结果以及帕菲特物业公司物业服务质量有异议，自2012年4月1日后未再交纳物业管理费，帕菲特物业公司催收无果后，向法院提起诉讼。一审法院认为，帕菲特物业公司与刘晓霞签订的《前期物业服务协议》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按协议约定履行各自的义务。帕菲特物业公司依约履行了对刘晓霞房屋所属小区进行物业管理服务的义务，刘晓霞应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。虽然帕菲特物业公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，刘晓霞可以要求帕菲特物业公司限期整改，加强物业管理并提高服务质量，但不能以此为由拒绝向帕菲特物业公司交纳物业管理费，拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。刘晓霞对帕菲特物业公司主张的欠费期间2012年4月1日至2019年7月10日期间物业费18450元的事实未提供反证，一审法院对此予以认定，刘晓霞作为涉案房屋业主应当向帕菲特物业公司履行支付义务。帕菲特物业公司主张逾期交纳违约金72210元，一审法院认为根据查明事实，刘晓霞系因对此前其小孩摔伤事件处理结果及帕菲特物业公司物业服务质量有异议而拒交物业费，并非恶意拖欠，故不宜支持帕菲特物业公司主张的违约金。刘晓霞辩称帕菲特物业公司诉请物业费大部分已超过诉讼时效，一审法院认为帕菲特物业公司对涉案小区提供的物业服务具有持续性，帕菲特物业公司向刘晓霞主张物业费的诉讼时效应从双方协议约定的最后履行期限届满之日起计算，故并未超过诉讼时效，刘晓霞该项抗辩意见依据不足，一审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、刘晓霞于判决生效之日起7日内支付长沙帕菲特物业管理有限公司2012年4月1日至2019年7月10日的物业管理费18450元；二、驳回长沙帕菲特物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2067元，适用简易程序减半收取1033.5元，由长沙帕菲特物业管理有限公司和刘晓霞各负担一半。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为刘晓霞应否支付帕菲特物业公司2012年4月1日至2019年7月10日期间的物业管理费18450元及帕菲特物业公司主张的逾期交费违约金18450元。刘晓霞主张帕菲特物业公司关于支付物业管理费及违约金的主张已过诉讼时效，且物业公司提供服务不达标准，帕菲特物业公司的的主张不应得到支持。经查，帕菲特物业公司与刘晓霞签订的《前期物业服务协议》系合法有效的合同。该合同对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按协议约定履行各自的义务。帕菲特物业公司依约履行了对刘晓霞房屋所属小区进行物业管理服务的义务，刘晓霞应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。刘晓霞对2010年4月1日后未交物业管理费的事实予以确认，且帕菲特物业公司提供了《缴费通知单》、《物业费催缴公告》等证明其主张未过诉讼时效，故一审认定帕菲特物业公司的诉请未超过诉讼时效，本院予以维持。虽刘晓霞主张帕菲特物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但可通过业主委员会要求帕菲特公司限期整改等方式解决，以此为由拒付物业费明显不当。至于刘晓霞主张因帕菲特物业公司失职导致小孩受伤，该事实应属另外的法律关系，不应成为刘晓霞拒付物业费的理由，刘晓霞可另行主张权利。综上，刘晓霞的上诉主张不成立，本院不予支持。关于帕菲特物业公司主张的违约金，一审法院根据本案实际情况，认定刘晓霞迟延交付物业费系因小孩摔伤，非恶意拖欠，不宜判定支付违约金处理适当，符合法理和情理，本院予以维持。综上，帕菲特物业公司和刘晓霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由长沙帕菲特物业管理有限公司负担261元，刘晓霞负担261元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月十二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。