湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1384号上诉人（原审原告）：朱奇英，女，汉族，1990年6月4日出生，住平江县。委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文彬，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平江碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县新城区百花台社区天岳大道北路28号。法定代表人：黎晓林，公司经理。委托诉讼代理人：唐俊颖，湖南昌言律师事务所律师。上诉人朱奇英因与被上诉人平江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。朱奇英的委托诉讼代理人周陵文、吕文彬，碧桂园公司的委托诉讼代理人唐俊颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱奇英上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求，并由碧桂园公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1、碧桂园公司利用其优势地位，要求朱奇英在支付首付款后才签订《商品房买卖合同》，首付款支付前，朱奇英未见到上述购房合同及附件，对合同内容及具体条款也不知情。一审法院未考虑碧桂园公司制定的购房流程以及购房的实际情况，直接认为朱奇英应当要求碧桂园公司将“3万抵6万”的优惠写入合同错误。2、碧桂园公司提供的“平江碧桂园二期洋房价格表”系其单方制作，朱奇英不予认可，同时也说明碧桂园公司是认可需给予“3万抵6万”的优惠，并非双方达成了新的一致意思表示。3、《平江碧桂园认购书》中第七条第三款载明的“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格”为格式条款，该条款并非一审法院认定的黑体加粗，与其他条款没有区别，应认定无效。4、双方签订的合同、协议和告知书均未提及合同总金额已经是享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格，碧桂园公司没有证据证明对案涉房屋价款已经涵盖了“3万抵6万”的优惠内容，应承担举证不利的法律后果。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持朱奇英的上诉请求。碧桂园公司辩称：1、答辩人并未利用优势地位胁迫被答辩人支付首付款之后再签订《商品房买卖合同》及其附件。2、答辩人特意将《平江碧桂园认购书》第七条第五款放在被答辩人签字处，并用黑色黑体加粗标注，已经尽到格式条款的提示义务，该条款并未免除答辩人的义务、排除被答辩人的主要权利，并非无效格式条款。3、答辩人与被答辩人已经完全履行了签订的《商品房买卖合同》，并不需要就合同未约定的“3万抵6万”的条款承担举证责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱奇英在一审提出的诉讼请求：判令碧桂园公司向朱奇英退还30000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2017年10月28日，碧桂园公司对外宣传“125-260㎡二期全新升级力作即将登场；洋房/别墅：3万抵6万，商铺：5万抵10万；诚意登记火爆进行中。”2017年10月28日，朱奇英向碧桂园公司支付了30000元认筹金。之后，朱奇英（乙方）与碧桂园公司（甲方）签署了《平江碧桂园认购书》，其中第二条载明乙方向甲方认购的物业的认购价为742406元。在该认购书末尾，靠近乙方签字栏位置，以黑体加粗形式载明“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格。”2017年12月20日，朱奇英（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定朱奇英向碧桂园公司购买平江县城关镇金菊南路东侧天岳府8栋04层401号房，商品房总金额为742406元。付款方式为按揭分期付款。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付152406元，在2018年1月20日前付590000元（银行按揭款）。同日，朱奇英向碧桂园公司支付了122406元。碧桂园公司向朱奇英出具《买卖合同重要事项告知书》，载明：“您购买的商品房总价款为742406元整；您在签订《商品房买卖合同》时已付房款152406元整；余下房款合计590000元请您根据合同约定按时缴纳。”一审法院认为，朱奇英与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。本案一审的争议焦点为：1、碧桂园公司发布的“3万抵6万”的广告宣传是否构成要约？2、就“3万抵6万”问题朱奇英与碧桂园公司是否达成了新的一致意思表示，本案中碧桂园公司是否应当履行此优惠？关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据该规定，商品房销售广告和宣传资料如视为要约，需同时满足三个条件。第一，广告和宣传是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明。第二，该说明和允诺是具体确定的。第三，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，“3万抵6万”的广告宣传针对的是价格问题，不涉及房屋及相关设施，因此属于要约邀请。朱奇英主张“3万抵6万”的广告宣传应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）认定为要约。一审法院认为，首先，商品房司法解释对于合同法而言既是商品房买卖合同纠纷领域的特别法又是新法，应优先合同法适用。其次，即便仅单独适用合同法，根据合同法第十四条的规定，要约内容应具体明确，本案中“3万抵6万”的广告宣传语句意思明确，但是除此之外并不含任何商品房买卖合同的其他一般条款（诸如商品房标的、数量、质量、房屋价款、履行期限、违约责任等），因此单凭“3万抵6万”的宣传语实难认定为内容具体明确。且根据现有证据也无法认定“3万抵6万”的广告宣传时明确作出了“经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的意思表示。故即便仅依据合同法来分析，“3万抵6万”的广告宣传也并不属于要约范畴。朱奇英主张“3万抵6万”的商业广告属于要约，无事实和法律依据，不予支持。关于焦点二，朱奇英主张即便“3万抵6万”的广告宣传不属于要约，也应当视为碧桂园公司作出的承诺，双方并没有达成新的合意。根据《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国广告法》，碧桂园公司应对“3万抵6万”的真实性负责，并应当在合同中对该事项进行明确约定。一审法院认为，涉案“3万抵6万”的广告宣传属于要约邀请。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是吸引他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。因此朱奇英支付认筹金的行为并不表示双方已经就“3万抵6万”问题订立合同，该行为仅是双方正式签订合同前进行磋商的一种体现。此时，双方能否达成合同，合同具体内容是什么都不确定。《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《中华人民共和国广告法》规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告应当对广告宣传的真实性负责。”基于此，在碧桂园公司作出“3万抵6万”的广告宣传，朱奇英又支付了3万元认筹金的情况下，朱奇英完全有权利要求碧桂园公司明确将“3万抵6万”的优惠权利写入合同。如果碧桂园公司拒绝将该条款写入合同，朱奇英也完全可以不与碧桂园公司缔约并要求碧桂园公司公司退款和承担缔约过失责任。但是本案中双方签订的正式合同文本中均未载明“3万抵6万”的优惠，那就说明双方经磋商后，要么达成的房屋价格条款已经涵盖了“3万抵6万”的优惠，要么视为朱奇英为促成签约已经放弃了对自己有利的“3万抵6万”优惠条款，从而双方达成了新的一致意思表示。无论何种情况，此时双方权利义务应以正式签订的合同文本为准，朱奇英无权要求碧桂园公司再履行“3万抵6万”的优惠义务。朱奇英主张涉案《平江碧桂园认购书》第七条第5款约定的“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格”属格式条款，碧桂园公司未进行合理提示，故该条款无效。朱奇英签署该认购书不是真实意思表示。一审法院认为，从文字表现形式而言，该条款为黑体加粗，与其他条款有较明显区别；从文字具体位置而言，该句子位于合同条款中的最后一句，合同尾句也属于合同当事人易于关注的位置。故应当认定为碧桂园公司已经进行了合理提示。故朱奇英主张碧桂园公司未进行合理提示，该格式条款无效的主张不予支持。退一步说，即便碧桂园公司忽略了认购书中的该条款，双方在之后签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均再次确认了总价、首付款和按揭款。双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定的首付款是152406元，按揭款是590000元，均与涉案认购书一致。结合朱奇英支付122406元后，碧桂园公司就在正式签订合同的同时向朱奇英发送《买卖合同重要事项告知书》并载明收到朱奇英首付款152406元，余下590000元须于2018年1月20日前付清的事实。说明朱奇英签合同时已经明知742406元就是自己购房的总金额，且该总金额已经包含了原支付的30000元认筹金，不会再含其他优惠和折扣。朱奇英在此种情况下仍选择与碧桂园公司签订合同并实际履行，应视为朱奇英已经了解了商品房优惠后最终的价格情况。也再次佐证了该最终价格已经涵盖了“3万抵6万”的优惠或者朱奇英放弃了“3万抵6万”的优惠权利。因此，双方签订《平江碧桂园认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》均属真实意思表示，合法有效。综上所述，朱奇英要求碧桂园公司退还30000元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回朱奇英的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由朱奇英负担。二审期间，朱奇英提交了一份“证明”，拟证明购买案涉房屋的过程及流程，房屋购买人在交纳首付款后才能看到合同，在发现合同中没有“3万抵6万”的条款时就提出了异议。碧桂园公司质证称，对该证据的真实性、关联性有异议，不能达到其证明目的，朱奇英在签订认购书及《商品房买卖合同》时并未提出应将“3万抵6万”条款写入合同，且朱奇英在认购书及合同上签字的行为应系其认可合同上的条款。本院认证认为，朱奇英提交的该证据与本案缺乏关联性，也不能达到其证明目的，不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱奇英起诉主张碧桂园公司应退还3万元，其主要理由是“3万抵6万”系要约，碧桂园公司未在认购书及商品房买卖合同上体现已优惠3万元，碧桂园公司提交的证据不能证明其优惠了3万元，认购书中的“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格”为无效格式条款。对此本院评析如下：一、“3万抵6万”的广告宣传，是碧桂园公司发布的优惠促销广告，并非对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的确定说明和具体允诺，其主要目的是邀请不特定购买人来购买房屋并签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该广告宣传应系要约邀请，一审判决认定“3万抵6万”的广告宣传是要约邀请正确，应予确认。朱奇英认为该广告系要约的意见，本院不予采纳。二、朱奇英根据广告，向碧桂园公司交纳了3万元认购款，碧桂园公司应当优惠3万元。但如何体现优惠3万元的方式，仍需双方另行协商确定，碧桂园公司也非必须将优惠3万元的方式在合同中体现。三、从交易习惯和常理上推断，朱奇英在与碧桂园公司确定房屋最终成交价款时，也应注意到碧桂园公司是否优惠了3万元。如碧桂园公司不同意或没有优惠3万元，朱奇英可选择不签订合同，并有权要求退还认购款并追究碧桂园公司的缔约过失责任，维护自己的合法权利。因此，碧桂园公司是否优惠3万元的主要注意义务在朱奇英。四、碧桂园公司在认购书中已将“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格”的格式条款放在签字处的最后一行，并予以黑体加粗提示，形式上履行了房屋成交价已优惠3万元的提示义务。即使朱奇英未注意到该格式条款，并在认购书上签字，因认购书系预约合同，朱奇英也有权在签订商品房买卖本约合同前要求碧桂园公司优惠3万元或在合同中体现优惠3万元，但朱奇英在商品房买卖合同上签字时仍不关注碧桂园公司是否优惠3万元。朱奇英未主动履行注意义务、及时行使权利的行为，应视其知悉了格式条款的内容并认可碧桂园公司已优惠3万元，或视其自动放弃优惠的权利。故对朱奇英上诉以该格式条款无效主张碧桂园公司未优惠3万元的意见，本院不予采信。五、朱奇英在认购书和商品房买卖合同上签字，并依约履行支付全部购房款义务的行为，也说明朱奇英实际认可了合同约定的房屋最终成交价。综上评析，朱奇英主张碧桂园公司退还3万元的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱奇英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人朱奇英负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年五月八日书记员  荣晴瑶