辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初1727号原告：大连伟业物业管理有限公司。住所地：庄河市城关街道友谊委金贸银座9层01号。统一社会信用代码：912102837920163688。法定代表人：韦路博，系该公司经理。委托诉讼代理人：王凯，男，1973年4月13日出生，汉族，住庄河市。被告：王红，女，1978年6月30日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：任传伟（系被告王红丈夫），男，1975年6月25日出生，汉族，住址同上。原告大连伟业物业管理有限公司与被告王红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连伟业物业管理有限公司的委托诉讼代理人王凯、被告王红的委托诉讼代理人任传伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付拖欠的2019年4月至2020年3月的物业管理费1237元，并按《物业服务委托合同》的约定向原告支付违约金1237元，合计2474元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王红居住在庄河市，面积为85.87平方米。根据本小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》之规定，被告应于每年4月1日前缴纳下一年度的物业服务费，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告未予理睬。现根据《合同法》及《物业服务委托合同》中第五章之规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王红辩称，2019年4月至2020年3月期间的物业费没有交属实，因为我于2015年购买该房屋入住后，房屋出现质量问题，我找到物业工作人员，经过几次维修，但一直没维修好。我家的物业费交到2019年，只要物业公司把房屋维修好，我就交物业费。以前交物业费是御璟苑物业公司为我出具的票据，而向我主张权利的是大连伟业物业管理有限公司。业主委员会的成员不在该小区居住，我认为这五个人是虚假的，没有经过选举，业主委员会与物业公司签订的合同不真实。《物业服务委托合同》是2017年签署的，我没有这份合同，这份合同是无效的。综上所述，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系庄河市房屋业主，房屋建筑面积为85.87平方米。2017年9月26日，伟业·御璟苑业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定由原告实施物业管理，物业管理服务主要内容包括：1.房屋共用部位的维修和管理；2.房屋共用设备及其运行的维护和管理；3.房屋共用设施及其运行的维护和管理；4.附属配套建筑的设施以及构筑物的维护与管理；5、公共环境卫生管理；6.接收业主、物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务，并按物业公司公布的收费标准收费，业主、物业使用人必须按时足额付费等。《物业服务委托合同》还约定了以下内容：1、物业费收费标准为:1号、2号楼按照每月每平方米1.8元缴纳，3、4、5、6号楼按照每月每平方米1.2元缴纳，公建按照每月每平方米1.2元缴纳；2、物业费缴纳时间：本物业的管理服务期为每年的4月1日至次年3月31日，业主应在每年的4月1日前自觉交纳下一年度的物业管理服务费；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交费用每天5‰交纳滞纳金，并承但追索物业管理费诉讼发生的律师费；等等。原告按约定实施了物业管理服务，但被告未按时交纳2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费1236.5元（85.87平方米×1.2元／平方米×12个月）。另查，针对被告丈夫任传伟提出的房屋透寒长毛问题，庄河市住房和城乡建设局于2020年1月10日出具了《关于任传伟反映房屋透寒长毛问题的答复意见》，主要内容为：“任传伟：现将你反映房屋透寒长毛问题答复如下：一、外墙长毛发黑问题。经调查，伟业御璟城一期5#楼于2012年11月15日通过竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》的规定，外墙面的防渗漏质保期为5年，该楼房外墙面的防渗漏质保期限至2017年11月15日。2017年11月16日以后出现的外墙面渗漏等问题应由市政服务业主管部门动用维修基金利息进行维修。因此，你家里如果仍然出现墙体长毛发黑的问题，城乡建设服务中心物业服务部将安排维修工程队予以维修。二、室内透寒长毛问题。按照房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，共用部位包含户外墙面（含阳台的外墙面）及《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的规定，城乡建设服务中心物业服务部只能对你家外墙面渗漏进行维修，室内部分已过质保期，变为你的专有部分，需自行维修。三、房屋质量赔偿问题。关于你提出的房屋存在质量问题，要求开发建设单位赔偿的诉求，庄河市昌盛街道办事处前期已调解过，并把调解的情况书面报到我局，我局接到调解报告后，于2020年1月6日上午，在庄河市城乡建设服务中心二楼物业纠纷调解室，对该问题再次进行调解。经过调解后，双方意见分歧较大，难以达成一致。并且，伟业房地产开发公司明确表示依照法律法规办理，不再接受调解。关于房屋赔偿问题，建议你通过司法程序解决。”本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据原告提供的伟业·御璟苑业主委员会与原告之间于2017年9月26日签订的《物业服务委托合同》，可以认定原告受伟业·御璟苑业主委员会的委托对被告居住的伟业·御璟苑小区实施物业管理，该合同对被告具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应按照《物业服务委托合同》的约定交纳物业服务费，故对原告要求被告给付2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费的主张，本院予以支持。案涉《物业服务委托合同》中第八条第5、6项约定了违约的情形及违约金的计算方法，被告未及时交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。但《物业服务委托合同》中约定的按日5‰交纳滞纳金的标准过高，本院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因原告未提供证据证明被告违约造成损失的具体情况，本院认定原告存在利息损失，故将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。对被告提出的辩解意见，本院评析如下：第一，被告辩称“房屋室内墙体发黑、长毛、外墙维修过的墙体脱落，如原告维修好才能交物业费”，因根据《物业服务委托合同》的约定，上述问题不属于原告实施物业管理的范围，且原告也曾将被告反映的上述问题向有关部门报修，庄河市住房和城乡建设局也对被告反映的上述问题给予了答复，被告以此为由拒交物业服务费没有事实及法律依据，本院对被告该辩解意见不予采纳；第二，被告辩称“业主委员会成员是虚假的，没有经过选举，业主委员会与物业公司签订的合同不真实”，因根据原告提供的证据可以证明，伟业·御璟苑小区业主委员会经过了庄河市昌盛街道将军湖社区居民委员会、庄河市物业管理办公室、庄河市城乡规划建设局等单位备案，《物业服务委托合同》上有业主委员会成员签字并加盖了业主委员会的公章，《物业服务委托合同》应为有效，至于伟业·御璟苑小区业主委员会的组成是否违法不属本案审查的范围，本院对被告的该辩解意见不予采纳；第三，被告辩称“以前交物业费是御璟苑物业公司出具收据，而本案主张权利的是大连伟业物业管理有限公司”，因本院已认定原告与被告形成了物业服务合同关系，被告未提供充分证据证明伟业·御璟苑小区由其他企业实施物业管理服务，本院对被告的该辩解意见亦不予采纳。综上所述，本院对原告的合理诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告王红于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告大连伟业物业管理有限公司2019年4月1日至2020年3月31日物业费1236.5元，并承担该款自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金及自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。319341529464000审判员沈文强16954532956500二〇二〇年五月二十日书记员  刘林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。