河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2830号上诉人（原审原告）：马继平，女，汉族，1980年10月10日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司。住所地河南省郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。上诉人马继平与上诉人州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。马继平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持马继平的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由威利公司承担。事实和理由：一、一审法院关于威利公司违约交房认定事实不清，威利公司违约交房并非仅指逾期交房。威利公司在交房时隐瞒涉案房屋未取得商品房住宅交付使用批准文件，应当承担违约责任。二、一审法院认为威利公司逾期交房构成不可抗力，判决威利公司免责，也明显认定事实错误，本地大气污染、环境整治的情况一直存在，开发商在签订合同时也早已存在多时，清楚明了，完全能够预见，且大气污染也并不是不能克服的现象，完全可以采取降尘等措施避免、克服的，所以，由于威利公司自身的过错而导致工地停工，完全不符合不可抗力的适用条件。三、一审法院错误理解办证违约金起算点，威利公司逾期办证在先、政府政策变动在后，政策变动不能成为减轻或免除威利公司违约责任的理由，截止目前，威利公司仍然没有给马继平办理涉案房屋证书，违约行为持续至今，威利公司的违约责任应当计算到房屋不动产证实际办理完毕之日，一审法院将威利公司违约期限计算至“变更为不动产登记”为止，明显错误。威利公司辩称：一、涉案小区业主代表要求威利公司进行消防设施改造，直接导致消防无法及时验收，交房期限延期，该不利后果应当由业主自行承担，应当依法免除或减少威利公司的逾期交房责任。二、案涉房屋经过马继平验收无误后实际交付给马继平使用，且马继平已经装修入住，而且交房入住后房屋并未出现任何质量问题，涉案房屋也已经顺利取得竣工备案表，马继平实际收房视为威利公司的交付义务完成。三、涉案房屋建设过程中存在不可抗力因素，而且因政府环保要求、恶劣天气影响、重大考试或者会议等均应顺延相应期限，顺延的期限不仅是交房期限顺延，也是办证期限顺延。四、马继平主张的逾期交房违约金过高，法院应当依职权予以调整。五、根据合同约定，威利公司仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，无办理房屋产权登记的义务，合同也未约定取得权属证书的时间，故威利公司不应当承担逾期办理产权登记的违约责任。六、马继平诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补马继平的损失，马继平主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。马继平向一审法院起诉请求：1、判令被告按照房屋管理机构及产权登记机构的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产证书；2、判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书的违约金共计89221.85元（以957330元为基数，按年利率2.75％的标准，自2016年4月29日起暂计算至起诉之日即2019年9月18日）；3、判令被告向原告支付违约金126176.09元（以957330元为基数，按照日万分之二为标准，自2016年2月29日起计算至2017年12月19日涉案房屋取得商品住宅交付使用批准文件之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月19日，威利公司（出卖人）与马继平（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共134.51平方米，总价款957330。其中，现金支付287，330元，付款时间为2015年7月19日，商业贷款670，000元，约定付款时间为2015年7月19日。2、出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3、出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照××累计已付款的2％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，马继平于2015年7月20日向威利公司支付房屋首付款287，330元，2015年9月1日剩余房款以银行贷款的方式，一次性转入威利公司账户。原告马继平于2016年10月29日在《业主入住手续办理流转单》上签名，2016年11月3日提交《装修申请表》。涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。此外，关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。因交房时原告所在小区业主对小区内消防栓安装位置严重不满意，被告施工移动每栋每层的消防设施，业主代表对因施工可能造成的整个小区的验收延期予以认可。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定威利实业有公司应当在2016年2月28日前将商品房交付马继平使用，根据马继平签名的《业主入住手续办理流转单》及《装修申请表》，该院认定涉案商品房的实际交付日期为2016年10月29日。因交房时原告所在小区业主对小区内消防栓安装位置严重不满意，被告施工移动每栋每层的消防设施，业主代表对因施工可能造成的整个小区的验收延期予以认可，故原告主张延期交房违约金的诉讼请求该院不予支持。虽然双方在合同中约定，交房时涉案商品房应达到“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，但马继平在2016年10月29日已经实际接收房屋，应当视为其同意威利公司交付房屋时的条件。马继平实际接收房屋后，其又以房屋不具备交付条件为由，主张逾期交房违约金支付至2017年12月19日的理由不成立，该院不予支持。针对原告马继平主张逾期办证违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。涉案房屋于2016年10月29日交付，被告应于2016年12月28日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，国家对不动产登记进行政策调整、变更的情形势必对被告履行义务产生影响，且双方亦未对登记事项进行重新约定，故原告该项诉讼请求该院不予支持。但合同双方应当诚实履行合同义务，被告威利公司应当继续履行配合原告取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告按照房屋管理机构及产权登记机构的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产证书的请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马继平办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧D座3单元5层501号）；二、驳回原告马继平的其他诉讼请求。案件受理费4631元，减半收取2316元，由原告马继平负担2140元，被告郑州威利实业有限公司负担176元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，上诉人马继平与上诉人郑州威利实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。马继平已按约定支付了购房款，威利公司也应按约定向马继平交付房屋。威利公司未在约定的交房时间内交付房屋，虽然威利公司已构成违约，但在约定的交房期间因治理大气污染停工，这是客观存在的事实，交房日期可相应顺延。根据马继平签名的《业主入住手续办理流转单》及《装修申请表》，原审法院认定涉案商品房的实际交付日期为2016年10月29日，马继平也无证据证明在其接收房屋后发现房屋存在影响居住的重大质量问题，所以，原审认定马继平在2016年10月29日已经实际接收房屋及应视为其同意威利公司交付房屋时的条件并无不当，故原审对马继平要求威利公司支付逾期交房违约金的请求不予支持并无不当。威利公司作为房屋出卖人，在收取马继平购房款后，应当继续履行配合马继平取得不动产权属证书的义务，故一审判决威利公司协助马继平办理案涉房屋不动产权证书正确。由于案涉《商品房买卖合同》未约定协助办理不动产权证书的时间，双方又不能协商一致，本院无法确认逾期办证的起始时间，故马继平主张威利公司自2016年4月29日起支付逾期办理土地使用权证和房屋权属登记证书违约金的诉讼请求没有依据，对马继平的该项请求本院无法支持。威利公司在提出上诉后未能依法缴纳上诉费，应按其撤诉处理。综上所述，马继平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4631元，由马继平负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年五月十四日书记员 陈明真