北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2122号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金阳阳超市，住所地北京市大兴区中关村科技园区生物医药产业基地新源大街15号。法定代表人：范震阳，总经理。委托诉讼代理人：范俊华，男，北京金阳阳超市员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金福祥食品配料有限公司，住所地北京市大兴区黄村民营工业区内。法定代表人：杨爱民，执行董事。委托诉讼代理人：范春儿，女，北京金福祥食品配料有限公司职员。上诉人北京金阳阳超市（下称金阳阳超市）因与被上诉人北京金福祥食品配料有限公司（下称金福祥公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人金阳阳超市之委托诉讼代理人范俊华，被上诉人金福祥公司之委托诉讼代理人范春儿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金阳阳超市上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回金福祥公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定合同无效存在错误。租赁房屋未办理建筑工程规划许可证属于管委会之间交接的行政遗留问题，非我单位有意不去办理。2.即便合同无效，一审法院也应判决金福祥公司退还不当得利金额，但一审法院未予判决，存在错误。3.我单位没有在金福祥公司院内堆放杂物及货物，一审法院判决我方按2万/年标准支付占有使用费，无法律及事实依据。4.金福祥公司原股东法人范功俊欠我单位50万元未归还。5.我单位已将2017年6月30日前的房租交付给范功俊了，一审法院判决自2017年1月1日起计算占有使用费，缺乏依据。金福祥公司辩称，同意一审判决，不同意金阳阳超市的上诉请求和理由。金阳阳超市向一审法院起诉请求：1.判令金福祥公司赔偿妨碍超市正常营业的违约金，按照每天500元（5000元的1%）标准计算至合同解除为止;2.判令金福祥公司赔偿我单位的经济损失6万元（2000元/天营业额×30%/天纯利润×100/天=6万元，计算至2019年5月初），货物过期经济损失8万元左右，合计14万元。金福祥公司向一审法院反诉请求：1.确认金阳阳超市与我公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令金阳阳超市腾出我公司位于北京市大兴区新源大街15号厂区；3.判令金阳阳超市将其占用的房屋返还我公司；4.判令金阳阳超市将堆放在我公司位于北京市大兴区新源大街15号广区内的杂物及货物清空；5.依法判令金阳阳超市将其占用的房屋周围私搭乱建拆除并恢复原貌；6.判令金阳阳超市按每年2万元标准支付给我公司自2010年9月1日至金阳阳超市腾退之日期间的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2010年9月1日，金福祥公司与金阳阳超市签订《房屋租赁合同》，约定金福祥公司将该公司位于大兴生物医药产业基地新源大街15号院内83.6㎡租赁给金阳阳超市使用，租赁用途为经营、营业，租赁期自2010年9月1日至2020年8月31日，租金5000元，于双方签字生效之日起一次性付清。金阳阳超市系个体经营，经营者范震阳，系该超市委托诉讼代理人范俊华之子，赵美菊系范俊华配偶。2019年1月31日，赵美菊向金福祥公司交纳2017年下半年房屋租金1万元，金福祥公司法定代表人杨爱民出具收据。后赵美菊到庭作证称：因收条没有公司公章及财务章，该笔款项系杨爱民与赵美菊之间的个人借款，不用于抵扣房屋租金。金福祥公司在庭审中同意该笔款项不作为租金。关于租金，金阳阳超市在庭审中先是称双方合同上写明的租金5000元是每年的标准，实际是每年2万元，合同价作低是为了少报税，后又称5000元是整个合同租赁期10年的全部租金且已经交清。在庭审过程中，金福祥公司先是认可租金为每年2万元，后又主张租金为每天每平米2.5元（2013-2018年间该区域平均租金价格）。经询问，金福祥公司出租给金阳阳超市的房屋没有取得建设工程规划许可证，其建设亦未经相关主管部门审批。关于金福祥公司的反诉请求中提到的金阳阳超市在使用租赁房屋过程中的封闭改造，依据金福祥公司提交的照片，金阳阳超市认可照片中楼梯下方的空间是超市进行封闭改造的，扩展的空间由超市使用，白色苫布是堆放的物品上盖的布，并非金福祥公司所说的棚子。金福祥公司原法定代表人范功俊出庭作证称：2017年5月8日之前，我是金福祥公司法定代表人，截止2017年1月1日，金阳阳超市的租金都是交清的，一年一交，按自然年计算，后来2017年因为有其他诉讼比较忙，租金就没有再收了，2017年5月金福祥公司法人变更，之后我也在没有收过租金了，具体超市租金是多少钱我记不清了。金福祥公司对证人证言不予认可，认为即使金阳阳超市支付了租金，也应该有收据、收条，主张超市一直没有交过租金。2019年12月11日，金阳阳超市申请撤回起诉。一审法院认为：根据法律规定，宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定；人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理。本案中，金阳阳超市撤回本诉案件的起诉，不违反法律法规的规定，其撤回起诉是真实意思的表示，应予准许。本诉撤诉后，反诉应当继续审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案租赁物所属厂房的建设既未取得建设工程规划许可证，也未经有关主管部门批准建设，故2010年9月1日金福祥公司与金阳阳超市签订《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。金阳阳超市应当从租赁房屋中搬出，向金福祥公司返还租赁房屋，并将金阳阳超市的物品从租赁房屋中搬离，金阳阳超市在使用过程中对楼梯下方空间进行的封闭改造应当自行拆除并恢复原状。关于占有使用费，金阳阳超市在庭审中先是认可租金每年2万元，后又主张合同约定了十年租金共5000元且已经全部交清，金福祥公司原法定代表人范功俊出庭作证时自述租金为每年收取，故对金阳阳超市关于十年租金共计5000元且已全部交清的抗辩意见法院不予采信，且10年租金共计5000元也不合常理；金福祥公司在庭审中先是认可租金为每年2万元，后又主张应当按照每平米每天2.5元的标准计算，参考金福祥公司提交的2016年范功俊与案外人签订的租赁合同约定的租金标准可知，本案中金阳阳超市年租金2万元并无不妥。范功俊作为金福祥公司原法定代表人，认可在其作为法定代表人期间金阳阳超市按时交纳租金至2016年12月31日，此后，金阳阳超市一直没有交纳过租赁房屋的占有使用费，故其应当按照每年2万元标准支付2017年1月1日起至实际腾退返还房屋之日止的占有使用费。据此，一审法院于2019年12月17日判决：一、北京金阳阳超市与北京金福祥食品配料有限公司2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京金阳阳超市于判决生效后十日内腾退并返还从北京金福祥食品配料有限公司处租赁的房屋；三、北京金阳阳超市于判决生效后十日将堆放在北京金福祥食品配料有限公司院内的杂物及货物搬离；四、北京金阳阳超市于判决生效后十日将改造建设的位于北京金福祥食品配料有限公司院内的自建部分拆除并恢复原状；五、北京金阳阳超市于判决生效后十日支付北京金福祥食品配料有限公司自2017年1月1日至实际腾退返还之日的占有使用费（按每年20000元标准计算）；六、驳回北京金福祥食品配料有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故金阳阳超市与金福祥公司就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因《房屋租赁合同》无效，故一审法院依据金福祥公司诉请判决金阳阳超市腾退租赁房屋、清除租赁房屋内杂物、货物，并无不当。金阳阳超市上诉主张《房屋租赁合同》为有效合同，缺乏事实依据，本院不予支持。金阳阳超市上诉称其在租赁房屋内未堆放杂物及货物，但其该项主张与一审法院现场勘验记录内容不一致，与事实明显不符，本院亦不予支持。关于占有使用费问题。首先，在《房屋租赁合同》中约定租金5000元，但双方在合同中并未就5000元系何时间段租金进行明确约定；其次，在一审审理中，金阳阳超市先在庭审中认可租金为每年20000元，后变更陈述为10年租金共计5000元，但金福祥公司原法定代表人范功俊出庭作证时自述租金为每年收取，且10年租金共计5000元明显与市场价格相差甚远，不符合常理，故对金阳阳超市关于10年租金共计5000元且已全部交清的主张，本院不予采信。一审法院按照每年20000元标准计算房屋占有使用费用，并无不妥。关于欠付起始时间，金阳阳超市上诉称其交付房屋占有使用费至2017年6月30日，但在金福祥公司对此不予认可的情形下，金阳阳超市并未就其主张提交相应证据予以证明，故一审法院依据金福祥公司原法定代表人范功俊的陈述判决金阳阳超市支付自2017年1月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋占用使用费，并无不当。另，关于金阳阳超市上诉称金福祥公司应退还不当得利的问题，一审审理中，金阳阳公司并未就此提出明确诉讼请求，故本院现不予处理。金阳阳超市可另行解决。综上所述，金阳阳超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由北京金阳阳超市负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 王 磊审 判 员 何江恒二〇二〇年五月十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪