山东省滕州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0481执异74号案外人:赵恒军，男，1985年8月2日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：张汉武，山东赞国律师事务所律师。申请执行人：朱凯，男，1985年1月5日出生，汉族，住滕州市。被执行人：黄俞章，男，1958年8月18日出生，汉族，住滕州市。被执行人：刘汝苓，女，1959年10月12日出生，汉族，住滕州市。被执行人：黄嵩，男，1984年6月8日出生，汉族，住滕州市。被执行人：黄腾腾，男，1989年4月3日出生，汉族，住滕州市。在本院执行申请执行人朱凯与被执行人黄俞章、刘汝苓、黄嵩、黄腾腾民间借贷纠纷一案中，案外人赵恒军对执行滕州市问天科技广场三期30号楼1单元2101室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人赵恒军称，2016年9月28日，案外人与滕州市天客来置业有限公司签订《商品房预（销）售合同》，同日交付首付款158955元，后来通过公积金办理贷款25万元，付清了全部房款。后来案外人发现该房被查封。案外人认为，该房屋系从开发公司购买，与被执行人没有任何借贷纠纷，不应查封案外人的房产。为此，提出异议，请求依法解除对案外人房屋的查封。申请执行人朱凯答辩称，一、案涉房产归被执行人刘汝苓所有，查封裁定合法有据，没有违反法律规定，不得解除。2011年11月2日刘汝苓签订了商品房买卖合同，购买了案涉房产，面积93.43平方米，总房款408950元，首付158955元，剩余房款通过按揭贷款，由银行代为付清。同时在滕州市房管局进行了备案登记，取得了房产证号为“房号048105120099”的登记物权。而且2014年10月10日刘汝苓向答辩人借款20万元时提供抵押担保，将商品房买卖合同及购房款收据原件交由答辩人持有，以示对担保抵押的真实意思表示。2016年10月12日（2016）鲁0481民初5819号民事裁定书查封保全了案涉房产，房产证号为“房号048105120099”，刘汝苓是该房产权利人。二、案外人主张案涉房产归其所有，既无有效证据证明，又缺乏法律依据，其异议不能成立。案外人提交的所谓购房合同等根本不具有合法性和真实性，其签订的时间是2016年9月28日，既没有办理备案登记，也没有取得房产证号的权属登记。特别是银行付款交易记录，一会汇入开发商帐户，一会又退回给案外人，纯属对抗法院执行而制造的虚假银行交易流水。由于刘汝苓购买的房产没有取得房产权属证书，法院采取预查封措施，即使刘汝苓签订的商品房买卖合同解除，也不必然导致预查封解除，刘汝苓因解除合同取得天客来置业公司的享有相关债权应成为执行标的，更不足以排除执行。房产局至今备案登记的房产权利人仍为刘汝苓，既然案外人直接购买开发商的房产，无资格提出异议，造成买卖合同不能履行应向出卖人另行主张权利。故预查封是为了限制被执行人恶意转移财产，案外人企图协助被执行人转移财产目的不能实现。请求驳回案外人的异议请求。本院查明，原告朱凯与被告黄俞章、刘汝苓、黄嵩、黄腾腾民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）鲁0481民初5819号民事裁定书、协助执行通知书，裁定预查封被申请人刘汝苓所有的位于滕州市问天科技广场三期30号楼1单元2101室住房一套。2016年11月25日，本院作出（2016）鲁0481民初5819号民事调解书，确认：被告黄俞章、刘汝苓、黄嵩、黄腾腾偿还原告朱凯借款本金200000元及利息（从2016年3月10日起至偿还之日止，以借款200000元为基数，按月利率2%计算）。该调解书生效后，朱凯申请强制执行。2019年10月18日，本院作出（2019）鲁0481执413号之一执行裁定书、协助执行通知书，裁定查封被执行人刘汝苓名下的位于滕州市问天科技广场三期30号楼1单元2101室房产一处。案外人赵恒军遂提出书面异议，请求解除对滕州市问天科技广场三期30号楼1单元2101室房产的查封。并提交：1、2016年9月28日出卖人滕州天客来置业有限公司与买受人赵恒军签订的《商品房预（销）售合同》（商品房：问天科技广场三期30号楼1单元2101室，实测建筑面积为92.76平方米，总房款为408955元，首期房价款158955元，余款25万元向住房公积金申请贷款支付；交付商品房2016年12月30日）；2、2016年9月28日滕州天客来置业有限公司收据、济宁银行个人活期存款账户交易明细（赵恒军交30#-1-2101房款158955元，2016年9月28日赵恒军银联卡帐户支付滕州市天一投资置业有限公司158955元消费记录）；3、2016年12月8日住房公积金委托贷款支付凭证、履约保证金收据（借款人赵恒军，收款人滕州天客来置业有限公司，金额25万元，借款年限20年）；4、收据（2017年7月16日赵恒军交纳30#-1-2101电费、燃气、有线电视初装费、物业服务费收据、2017年12月12日用户赵恒军交纳30#-1-2101燃气费收据、2019年3月3日赵恒军交纳30#-1-2101水费收据）。申请执行人朱凯为支持其主张，提交了：1、2011年8月25日出卖人滕州天客来置业有限公司与买受人刘汝苓签订的《商品房买卖合同》（商品房：问天科技广场三期30号楼1单元2101室，预测建筑面积为约93.43平方米，总房款为408955元，首期支付总房款30%，余款可向农业银行贷款支付；交付商品房2012年5月31日；第二十九条约定：如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起10日内由出卖人持解除合同的书面文件到滕州市房地产开发管理办公室办理注销本合同登记备案的手续；销售备案号：C254号）；2、2011年8月25日滕州天客来置业有限公司收据（刘汝苓交30#-2101房款158955元）。另查明，2020年4月30日，被执行人刘汝苓在执行笔录中称“我当时不知道朱凯保全这个房子，2013年我在开发商那里交了十几万元的首付款，2016年9月份我把这个房子卖给了赵恒军，当时赵恒军把十几万元打给了我儿子黄腾腾银行卡，我们在问天售楼处变更了购房合同。”上述事实，有书证强制执行申请书、本院（2016）鲁0481民初5819号民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书，（2019）鲁0481执413号之一执行裁定书、协助执行通知书、执行笔录等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案被执行人刘汝苓虽然与开发公司签订商品房买卖合同并登记备案，缴纳了部分房款，但是该登记备案只是一种行政管理手段，对合同效力无影响，根本不发生物权公示效力。虽然涉案房产已被预查封，但由于开发商出卖该房产未取得完全对价，致使与被执行人刘汝苓签订的《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合合同的法定解除情形，开发公司有权按约定与刘汝苓协议解除《商品房买卖合同》。在解除该商品房买卖合同后，案外人就该房产与开发公司重新签订《商品房销售合同》时，事实上被执行人刘汝苓对涉案房产已不存在正式的商品房买卖关系。而且案外人亦举证证明对涉案房产其已支付全部房款并实际占有使用，其权利能够排除执行。因此，案外人提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：中止对滕州市问天科技广场三期30号楼1单元2101室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 颜 伟审判员 王奉朝审判员 张玉军二〇二〇年五月十八日书记员 张 莉