广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5656号上诉人（原审原告、反诉被告）：谷一刚，男，1978年2月15日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：岳民，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷一辉，系谷一刚的哥哥。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黎晚宽，女，1967年2月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。上诉人谷一刚因与被上诉人黎晚宽租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谷一刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黎晚宽全额退还保证金522000元给谷一刚，判决谷一刚无需承担2019年1月至2019年3月2日的租金和场地占用费；2.撤销一审判决第二项，改判谷一刚无需返还押金80744元给黎晚宽；3.撤销一审判决第三项，改判黎晚宽返还谷一刚支付的2018年11月及12月租金共计348000元，赔偿谷一刚装修投入74431元；4.黎晚宽承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案场地的实际承租人为敖四窝，且其与广州市海珠区官洲街仑头第三经济合作社签订的租赁合同约定了未经经济合作社书面同意不得将该物业转让给第三方。黎晚宽无法获得经济合作社认可致使谷一刚无法办理经营场所使用证明等材料，最终导致合同目的无法实现，已构成根本违约，谷一刚有权解除合同，一审法院认定是合意解除与事实不符，黎晚宽应承担合同解除的全部违约责任。一、一审法院对合同解除的时点和方式存在错误认定。一审认定双方合意于2019年3月2日解除合同属事实认定错误。谷一刚已于2019年1月28日通知黎晚宽合同解除，是通过微信发出解除通知，当日黎晚宽即表示收到该份通知，同时一审法院已认定黎晚宽未能履行合同约定的协助义务构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，谷一刚即依法享有法定解除权，同时该法第九十六条规定，一方行使合同解除权，在解除合同的通知到达对方时合同解除，即租赁合同依法自2019年1月28日即已解除。且谷一刚并未接收场地，黎晚宽随时可以收回场地，一审在合同解除时点这一基础问题上存在重大误判。二、谷一刚无需承担2019年1月1日至2019年3月2日的场地占用费，即使认为谷一刚需要支付，黎晚宽也需承担没有及时收回场地的过错责任。况且谷一刚支付了两个月的租金由于黎晚宽原因无法使用导致白白支付，而黎晚宽违约却没有承担任何损失，显属不公。因黎晚宽一直无法解决经济合作社出具场地证明的问题，谷一刚于2019年1月21日向黎晚宽发出《关于要求尽快履行合同义务的通知》，要求其3日内提供办理经营场所使用证明，同意转租材料并提供相应的停车场。由于黎晚宽3日后仍拒绝履行合同义务，谷一刚于2019年1月28日向黎晚宽发出了解除合同通知。合同解除通知发出后，谷一刚一直催促黎晚宽至涉案场地完成交接手续，但黎晚宽拖延至2019年3月2日才与谷一刚进行交接。至于谷一刚在该期间仍收取场地内少部分租户的租金，是因为黎晚宽的违约行为已造成谷一刚巨大的损失，收取该部分租金是为了缓解资金压力。况且，相对于整个涉案场地，该部分租户所占面积微乎其微，一审对这一事实未详细查明即认定谷一刚接受使用了场地，属于认定事实有误。谷一刚收取该部分租金不能视为谷一刚已经实际对涉案场地进行占有使用，恰恰说明黎晚宽未移交场地，谷一刚尚未控制涉案场地。即使认为谷一刚需要支付该部分费用，因黎晚宽已于2019年1月28日知悉谷一刚解除合同的意思表示，在明知自己未能履行合同约定的协助义务构成违约，同时在黎晚宽明知谷一刚并未使用该场地，该场地一直闲置的情况下，仍不及时与谷一刚办理场地交接收回场地，即使产生高额的占有使用费，也是由于黎晚宽没有采取适当措施防止损失扩大存在过错，应对该部分扩大的损失承担过错责任。而一审判决全部要求谷一刚承担占有使用费，显失公平。因此一审法院认定需要支付此期间的租金及占用费，显属不当，谷一刚支付的保证金522000元应予以全部返还。且黎晚宽在一审反诉中仅主张谷一刚支付租金353800元，而一审却超出黎晚宽的主张，认定涉案场地租金和占用费共359225.30元，超出黎晚宽所主张的5425.30元，属于违反程序。三、涉案物业年久失修，且因黎晚宽不协助办理营业执照，谷一刚一直无法按照合同目的使用物业，黎晚宽未履行适租义务，涉案场地一直未交付，谷一刚有权要求黎晚宽退还2018年11月及12月租金。首先，黎晚宽本身无权交付涉案物业。黎晚宽未获村委同意授权出租，虽然黎晚宽极力隐瞒未获授权的不利事实，但一审已经查明黎晚宽没有取得村的授权对外出租，既然黎晚宽根本无权出租，则何来交付场地，一审关于黎晚宽已经交付场地的认定错误。其次，涉案场地一直未交付。从谷一刚一审提交的照片看，涉案物业的状态一直未变动，保持原貌，且涉案物业较大，内部是存在门的，一审庭审中黎晚宽也确认是有门的，其称有将钥匙交给谷一刚，但并无相应证据，且从黎晚宽提交的每月电费表可见，涉案场地的电费在双方签约后并未增长，还略微有所下降，充分印证并未交付场地，谷一刚从未接收使用该场地。再次，涉案场地不具备交付条件，无法交付用于合同约定用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。黎晚宽所提供物业不能用于商业开发，部分是违建，且存在消防未获验收通过的情况，因此，黎晚宽即使称其已经交付，但显然该交付时不符合条件的。综上，既然未交付场地，黎晚宽无权收取相应租金，已经收取的租金应予以退还。谷一刚认为，黎晚宽故意隐瞒未经授权转租的事实，导致无法办到营业执照，合同目的无法实现，已构成根本违约，黎晚宽应承担合同解除的违约责任。谷一刚因办理不了营业执照，导致该两个月的租金都是白白支付，本身已是重大损失，再让谷一刚承担之后的租金及场地占用费是明显不公平，黎晚宽违约，租金却照收，没有任何损失，谷一刚为维护合法权益，特提起上诉，请求法院支持一审的全部诉请。被上诉人黎晚宽二审辩称：第一，谷一刚违反合同约定未按时缴纳租金。第二，谷一刚曾经委托多人到街道办办理执照，第一次委托周某，因为周某态度不友好，因此街道办拒绝办理，另一受托人态度也不友好，因此街道办要求第一承租人敖四窝出面才肯办理，故营业执照办理不成功是因为谷一刚委托的办事人员资料不齐、态度不好导致的。第三，在签订租赁合同前谷一刚现场考察过涉案厂房且租赁合同约定是按现状交房，故谷一刚是知晓厂房情况的，厂房出租并非商业门面出租，两者的出租是有本质区别的，厂房出租要求没有商业门面高，合同约定黎晚宽只是协助义务，因此即使营业执照不能顺利办理也不能归责于黎晚宽，也不能以合同目的不能实现解除合同，谷一刚也是经营该行业的，了解同类型厂房的情况的。第四，关于电费问题，涉案厂房属于村里所有，电费分摊是按照变压器进行分摊，即使没有用电，分摊费用每月也是在一万五至两万元之间不等。第五，关于停车场问题，停车场是临时的，不是自家购买的停车场，若有行政部门检查则要移开车辆。第六，未按时缴纳租金及办理执照的纠纷是沟通不畅引起的，2019年3月2日双方合意解除租赁合同，黎晚宽认为不应退还保证金。因本案纠纷，谷一刚于2019年5月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黎晚宽退还保证金522000元；2.黎晚宽赔偿谷一刚装修损失等各项损失422431元（具体包括：谷一刚已支付的2018年11月、12月的租金共计348000元，每月租金为174000元；谷一刚对涉案物业做了简单装修处理的39431元；谷一刚委托朋友进行装修设计的设计费用的35000元）。黎晚宽向一审法院提起反诉请求：1.谷一刚向黎晚宽支付2019年1月1日至2019年3月2日共61天所欠租金353800元及滞纳金（滞纳金以所欠租金为基数，每月2%利率进行计算，从2019年1月6日起计至租金实际支付完毕之日止）；2.谷一刚向黎晚宽支付2018年12月份电费23120.43元，2019年1月份电费20522.36元，2019年2月份电费26032.09元；3.谷一刚向黎晚宽返还80744元（第三方支付的押金）；4.谷一刚承担本诉和反诉的所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2002年4月，广州市国土资源和房屋管理局向广州市海珠区新滘镇仑头第三经济合作社（以下简称仑头三社）核发十五本《集体土地房产证》，分别记载仑头三社为权属人，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为集体所有，其中：1.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为325.22平方米，使用性质为厂房；2.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为720平方米，使用性质为厂房；3.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为480平方米，使用性质为厂房；4.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为360.1平方米，使用性质为厂房；5.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为43.5平方米，使用性质为厂房；6.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为41.82平方米，使用性质为厂房；7.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为60.48平方米，使用性质为厂房；8.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为338.66平方米，使用性质为厂房；9.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为86.25平方米，使用性质为厂房；10.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为53.68平方米，使用性质为厂房；11.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为48.75平方米，使用性质为厂房；12.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为645.38平方米，使用性质为仓库、厂房；13.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为53.24平方米，使用性质为仓库；14.位于海珠区××山岗脚××为砖木××层，总建筑面积为17.52平方米，使用性质为仓库；15.位于海珠区××山岗脚××层，总建筑面积为16.32平方米，使用性质为仓库。2018年10月19日，谷一刚（承租方、乙方）与黎晚宽（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租厂房地址为广州市海珠区仑头岗脚1-15号，厂房总面积为5800平方米，甲方按厂房现状出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，厂房用途为：乙方在不改变厂房主体结构方可自行装修，不需要向甲方申请，如需改变厂房主体结构必须向甲方和相关职能部门申请方可开工；本租赁物采取出租的方式，由乙方自行管理；甲方有义务协助乙方到街道或者社开具证明办证；每月租金为174000元，乙方每月缴纳租金，租金每1年递增5%，如此类推；乙方在每月5日前缴纳当月租金；乙方以转账形式支付租金，甲方收款人为黎晚宽；甲方每月以收到乙方相关款项后以收据形式、微信给予乙方确认，以乙方交纳好相关费用当日收据方能生效；甲、乙签订后，乙方即时向甲方支付厂房租赁保证金及租金（3按1租），保证金为3个月的租金即522000元；租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方在乙方付清所有相关费用后剩余款项5天内无息归还乙方；若乙方提前解除合同，视为乙方违约，保证金不予退还，合同期满甲方必须保证在同等条件下优先续租给乙方；若乙方在承租期间给予甲方楼房及相关设备、设施造成损害，或者欠付甲方租金的，甲方有权从乙方保证金中扣除作相关维修及赔偿所产生费用（包括火灾、人为所造成对楼房损害等），不足时乙方需付清所欠费用；租赁期6年7月，自2018年11月1日至2025年5月30日止；出租方将租赁物按现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租；租赁期间，乙方在使用该厂房租赁期内所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、税费等相关费用由乙方承担；电费，乙方以甲方提供现有厂房630KW变压器正常使用。乙方租赁厂房正常使用的电量，变压器所产生的费用、设备维护费、一切安全事故等由乙方签订合同之日起承担所需交付等相关费用及责任，（电费及相关一切费用由乙方向仑头第三经济合作社或电力部门缴费，）甲方不负责任何变压器费用支付及安全事故等连带责任；乙方需办理营业执照地址，甲方协助办理证明资料，其办理所产生的费用由乙方承担；甲、乙双方约定，租赁期间，该厂房和有关设施设备有损坏或故障时，甲方负责维修，维修费用由乙方承担；乙方必须依约缴纳租金及相关费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每逾期一天按每月租金的2%收取，如拖欠租金10天，视为违约甲方有权收回楼房，并不退还乙方保证金；若遇乙方欠交厂房租金或物业管理费超过10日，甲方有权提前解除本合同，并按本合同的规定执行。在甲方以微信、信函、邮件等电子方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；备注：甲方必须保证厂区门口停车场地归乙方使用和甲方原有租户按时间清场（3个月内），清退甲方原租户期间租金归乙方所收取；等。同日，黎晚宽向谷一刚出具《收据》，确认收到支付押金522000元。2019年3月2日，谷一刚、黎晚宽签订《交接证明》，主要内容为谷一刚、黎晚宽于2018年10月19日签订《租赁合同》，约定承租位于海珠区仑头岗脚1-15号物业。现因双方无法继续履行该合同，双方同意终止该合同。为防止损失的扩大，现谷一刚先将上述物业交还给黎晚宽，违约责任等其他问题，另行协商或通过法律途径解决。谷一刚就其主张还提交了以下证据：1.照片八张；2.工商注册名称核准的截图，《企业名称自主申报告知书》，内容为周某，你在广州红盾信息网自主申报的名称已经系统通过，有效期至2018年12月26日，名称申报具体信息：企业名称为广州仑头创意园有限公司，股东为谷一刚等；3.广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见；4.办理营业执照需要提交资料的流程；5.谷一辉（谷一刚的兄长）的微信朋友圈截图；6.广州市南沙公证处作出的（2019）粤广南沙第13171号《公证书》复印件，记载申请人为谷一辉，公证事项为保全证据；7.谷一辉和黄超杰、水泥工的微信聊天记录；8.谷一刚去网上申报营业执照的流程截图。黎晚宽质证表示：证据1谷一刚无法提供原件核对，对真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；该照片是否为涉案物业的实际照片我方无法确认，上述照片也无法证明我方没有将涉案物业交付给谷一刚。如果没有交付，那么谷一刚如何能在该物业上进行拍照、装修。即使该组照片是涉案物业的现状，也无法证明谷一刚在涉案物业进行了装修，且我方向谷一刚交付了厂房之后，厂房是否处于空置或是使用状态，只要不超出合同约定的使用目的和用途均由谷一刚自己决定；关于停车场的问题：双方签订租赁合同的第一条已约定按照物业的现状进行承租，我方于2018年10月22日已经进行了清退义务；双方在签订租赁合同时也已经对涉案场地的产权进行了明确；对证据2-4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，谷一刚就此上述证据想证明的内容我方也不予认可。谷一刚所注册的“创意园”注册是否需要工商部门前置审批工作我方不清楚，其次从证据3广州市政府的意见来看，由于谷一刚没有提交原件，再者该证据仅针对相关企业，与谷一刚所办理的营业执照无关，且谷一刚提供办理营业执照的材料也不完善；证据5的点赞为社会交往行为，但是并不能证明黎晚宽已经对所发朋友圈内容知悉且同意，从该朋友圈的内容可见，已经证明黎晚宽出租给谷一刚的厂房是简易厂房，具备产权证明的；其他描述均为案外人谷一辉的宣传描述，可见双方在签订合同中，谷一刚已经知悉涉案物业为简易厂房，因此真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认，只能证明双方存在聊天的行为，谷一刚欲证明的内容我方不予认可；对证据7的真实性、合法性予以认可，关联性、证明内容不予确认，证据上无法体现谷一刚想证明的内容和事实，无法排除其他装修的行为，而且从谷一刚提供的证据40页可见，装修工向谷一辉发送的收据，所购买的物件及维修装修的短信无法证明与涉案物业有关，仑头水泥工（第45页）该图片为一个坑，对该情况我方也不予认可；证据8反映到谷一刚是向相应的部门申请营业执照的审核，但是该证据无法证明谷一刚就办营业执照进行了名称预先核准登记之后的系列后续行为。另谷一刚为证明其主张还申请了证人张某和周某出庭作证，证人张某在一审庭审中表示：谷一刚和谷一辉委托其办理“仑头创意园”的营业执照，其于2019年1月5日致电黎晚宽约定去官洲办理场地证明，但黎晚宽表示没空；2019年1月15日，其与黎晚宽一起到街道办事处后，街道人员表示黎晚宽不是第一承租方，街道无法出具相关证明；大概在2019年1月15日至20日期间，其与黎晚宽及仑头三社的社长再次到官洲，工作人员询问社长是否愿意在场地出租证明及授权书上盖章，社长表示黎晚宽并非第一承租人，无法配合其办理；过了一个星期左右，其再次找社长，但社长还是表示无法办理；2019年1月25日后，其再次致电黎晚宽，黎晚宽不予理睬。证人周某表示：2018年11月左右，其为谷一刚办理公司的营业执照，地址为广州市海珠区仑头村北山岗脚1号之12；其找过黎晚宽也找过村长，村长答复：因为村里没有与黎晚宽签订合同，所以村里不能盖章给谷一刚；而因为政策原因，没有出具转租证明，街道是无法办理营业执照的；在2018年12月底左右确定下来无法办理营业执照，其与谷一刚就终止委托关系了。黎晚宽就其反诉主张还提交了以下证据：证据1、2010年4月21日，敖四窝（承租人、乙方）与广州市海珠区官洲街仑头第三经济合作社（以下简称仑头三社）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区仑头路岗脚1-15号的房地产出租给乙方作仓库、厂房用途使用，建筑面积4200平方米，租用期15年，从2010年6月1日至2025年5月30日；乙方的权利义务：3.未经甲书面同意不得将该物业转让给第三方，否则作违约论处；4.未经甲方同意乙方不得无故改变厂房内的结构与墙体；其他约定：1.乙方自行办理经营所需的相关证照，环保、排污必须经环保部门验收合格方可经营等。2015年10月12日，敖四窝（委托人）出具《授权委托书》给黎晚宽（受托人），主要内容为：因委托人个人原因，现委托人特别授权委托受委托人全权代理委托人履行该份《广州市房屋租赁合同》项下全部承租人的权利和义务，包括向出租人交纳租金、与出租人交接相关手续或证明文件、与出租人商谈租赁合同等等；受委托人在委托期限内办理本委托事宜签署的文件均予以承认并承担相应的法律责任。委托时限自本委托书签订之日起至委托人与出租人上述《广州市房屋租赁合同》合同期限期满或解除或终止时。证据2、2018年9月至2019年4月租金缴纳凭证，其中仑头三社出具的租金发票的名称为敖四窝；证据3、2018年9月至2019年4月电费缴纳凭证；证据4、谷一辉和黎晚宽的微信聊天记录，其中2018年10月17日上午11:26，黎：（发送敖四窝和仑头三社签订的《广州市房屋租赁合同》第一页）；2018年10月18日下午3:54，谷：（发送一段视频）我们量完了，宽姐，你这里没有六千五百方，绝对不超过五千五百方，实际应该最多五千五百方这样子了；2018年10月18日下午8:20，黎（发送15本房产证的照片）；2018年12月8日上午9:05，谷（发送一张仑头办证图片，其中办证人员称：我隔一天过去找到社长，社长说要宽姐跟那个敖先生说一声，因为经济合作社是跟敖先生签的合同）；2018年12月12日下午4:55，黎：这是十一月份的电费钱，谷：哪来那么多电费；黎：这个我就不清楚了，如果你有疑问的话，我截图给个电话你，你问问他们好吗？谷：没有用电啊，我们一个月收的电费才两百多电费，他们搞了二万多的电费，肯定有问题的了；我收电费了才收了两百多块的电费，你说怎么样去交这个电费；黎：这个电费是分时段那个来的，你一份钱不用，最少也要交一万五，我上个月也交了两万多啊；2019年1月7日下午1:47，黎：谷总，听街道说都要敖四窝出面才可以，我现在找人了解找敖四窝，一起找敖出来；2019年1月14日，谷：刚才我电话敖四窝了；黎：他怎么讲；谷：他说他不管已经转租给你了，你们之间有什么误会吗？又说他不在广州；2019年1月20日下午9:23，谷（发送关于要求尽快履行合同义务的通知图片）给黎晚宽，主要内容为我方之前已多次通知你方配合办理经营场所使用证明、同意转租证明等材料，你方仍未配合，请你方在收到通知后三日内提供证明等材料，应扣除相应的租金；2019年1月27下午8:17，黎（发送敖四窝的身份证和敖四窝出具《授权委托书》图片）给谷；2019年1月28日下午5:24，谷（发送关于要求尽快履行合同义务的通知图片）给黎晚宽，主要内容为你的行为严重违反合同的约定，导致合同无法实际履行，自你收到本通知之日起解除双方签订的租赁合同，退还我方已支付的全部保证金及租金，在你方退还后，配合我方办理场地交接手续；2019年2月22日下午4:56，黎：通知谷一刚，你从2019年1月起已欠租至今超过53天，现正式通知你：我决定按合同约定立即解除合同；证据5、消防通道禁止停车的告知；证据6、广州市海珠区金泉布匹加工工商登记资料；证据7、关于交还租赁物业的通知；证据8、诚意布业张生和黎晚宽聊天记录，其中2019年5月3日下午8：59，黎：之前谷一辉没有把押金80744元转比你，现从3月到5月的租金合计93060元减去80744元；证据9、黎晚宽名下中国农业银行个人明细对账单，其中在2018年11月13日转账给谷一辉80744元。谷一刚质证表示：对证据1的真实性予以确认，该租赁合同第二条约定的面积为4200平方米，而黎晚宽与我方签订的租赁合同约定的是5800平方米，说明黎晚宽隐瞒其物业的实际面积，多收取了租金；同时，该合同充其量只说明村将该物业租给了敖四窝而非黎晚宽，黎晚宽并非有权出租涉案物业；我方认为《授权委托书》是否是敖四窝本人的签名无法核实，且更关键的是没有村里的授权确认，因此无法证明黎晚宽有权出租涉案物业的事实；证据2、3两份证据的抬头均是写给敖四窝，再次印证村里只确认与敖四窝的租赁关系；同时，2018年11月12日电费金额同租赁前的电费金额是相近甚至还更少，从收据上可证明，实际签约时间的电费金额还更少，恰好证明谷一刚并未使用涉案物业，涉案物业一直是空置状态；证据4中有多处可以直接证实谷一刚多次催促黎晚宽办理工商营业执照，但对于谷一刚的催促，黎晚宽均无明确回应一再拖延；证据4、5说明黎晚宽隐瞒其无法提供停车场供谷一刚使用的情况，因为作为黎晚宽，其明知谷一刚是需要进行商业开发的，也清楚告知黎晚宽由于进行商业开发需要配套的车位，但实际上从黎晚宽提供的证据可见，黎晚宽并无兑现该承诺；对证据6的真实性予以确认，但该证据无法证明其想证明的内容，以前可以办营业执照不代表现在也可以，本案的纠纷在于至今为止涉案场地现无法办理营业执照无法实现合同目的；证据7两份材料的真实性予以确认，但对关于交还租赁物业这份材料的关联性有异议：我方早于2018年1月28日通过微信发出了解除合同的通知，黎晚宽也确认收到了该份通知，涉案合同在2018年1月28日已经解除，不存在黎晚宽2月25日再发函解除的前提；在3月2日双方进行了场地的交接，但是我方在1月28日发出解除合同的通知时已经明确要求及多次催促要求黎晚宽与我方交接场地，但黎晚宽拒不配合，直到3月2日双方完成了场地交接的手续。需要说明的是该场地本身也并无交接的必要，因为本身该物业我是未实际使用的，因为无法办理营业执照的原因导致我方无法实现合同目的，黎晚宽是可以随时收回的；对证据9的真实性予以确认。谷一刚于2019年5月7日提起本案诉讼。诉讼中，谷一刚、黎晚宽一致确认：谷一刚承租涉案场地时全部均为单层棚架结构、整个场地为简易厂房，场地里面有用砖头间隔的一间间小房间，整个厂房上盖为石棉瓦和铁皮，边缘也是砖木结构；谷一刚承租场地后没有对场地进行改建或改造；双方签订的合同约定的5800平方米不包括停车场；谷一刚从2019年1月1日起没有向黎晚宽支付租金。谷一刚表示：除了十五本《集体土地房产证》载明的面积，合同中约定的其他区域的建筑物是没有相应的合法产权，也没有取得建设工程规划许可证；水电表在厂房里面，一般是黎晚宽抄了多少度，谷一刚就直接通过微信转账给黎晚宽，很多时候是没有核对的；谷一刚承租涉案场地时还有个别几家承租人在场地内，在谷一刚承租期间这几家承租人是交租给谷一刚的，2019年3月2日谷一刚退场后，这些承租人就没有向谷一刚交租了；黎晚宽曾转账其中一户的押金80744元给谷一刚，但谷一刚没有将80744元转回给承租户；本案中不申请进行装修价值的评估。黎晚宽表示：合同中约定的面积比集体土地房产证记载的面积多出来的部分是仑头三社搭建的，与黎晚宽无关；水电表是仑头三社的工作人员抄的，之后拍照给黎晚宽，黎晚宽再转发给谷一刚要求其缴费；涉案场地现已有其他人在使用。黎晚宽还表示其是作为敖四窝的代理人，依据其提交的证据1中的《授权委托书》，以代理人的身份与谷一刚签订租赁合同，申请追加敖四窝参加本案诉讼。谷一刚表示：黎晚宽是作为出租方的身份与其签订租赁合同的，不同意追加敖四窝参加本案诉讼。一审法院认为：谷一刚与黎晚宽签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。该合同约定的承租面积为5800平方米，而十五本《集体土地房产证》记载的面积合计为3290.92平方米，故该合同为部分有效，超过土地房产证记载面积的合同部分为无效。黎晚宽依据敖四窝出具给其的《授权委托书》，主张其是敖四窝的委托代理人与谷一刚签订租赁合同，敖四窝才是出租方，并申请追加敖四窝参加本案诉讼。对此，谷一刚表示不同意黎晚宽追加的申请。而根据《授权委托书》载明的内容，该授权针对的是履行敖四窝作为承租人与仑头三社作为出租人的租赁合同，黎晚宽是作为该份合同中敖四窝的代理人代为履行承租人的权利和义务，故黎晚宽认为本案的出租人是敖四窝，并申请追加敖四窝参加本案诉讼，理据不足，一审法院不予准许。谷一刚、黎晚宽签订的租赁合同约定：谷一刚需办理营业执照地址，黎晚宽协助办理证明资料。而敖四窝与仑头三社签订的租赁合同约定：未经仑头三社书面同意，敖四窝不得将该物业转让给第三方。根据黎晚宽提交的证据4中微信往来的内容，结合谷一刚证人的证言，对于黎晚宽的转租行为未获得仑头三社的同意，导致谷一刚未能办理经营场所使用证明，无法办理营业执照的事实，一审法院予以确认。由此可见，黎晚宽未能履行合同约定的协助义务，其行为已构成违约。租赁合同另约定：谷一刚在每月5日前缴纳当月租金；若遇谷一刚欠交厂房租金超过10日，黎晚宽有权提前解除本合同。谷一刚、黎晚宽均确认谷一刚从2019年1月起没有缴纳租金，结合黎晚宽提交的证据4中谷一辉在2019年1月20日发给黎晚宽的通知内容可见，谷一刚存在逾期交租的行为，且在超过合同约定的黎晚宽可行使解除权后才向黎晚宽发通知要求扣除租金，故谷一刚的行为也构成违约。鉴于谷一刚、黎晚宽已于2019年3月2日合意解除合同，故对该事实，一审法院予以确认。合同解除后，双方应按各自在履行合同过程中存在的违约行为，各自承担违约责任。合同约定：租赁关系终止后，黎晚宽收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由谷一刚承担的费用外无息归还谷一刚。合同解除后，谷一刚要求黎晚宽退还保证金522000元合理有据，一审法院予以支持。但谷一刚从2019年1月1日至2019年3月2日实际占有涉案场地，且自认在其占有期间，场地中的几家实际使用人向其交租，故黎晚宽反诉要求谷一刚支付上述期间的租金，合理有据，一审法院也予以支持。同理，谷一刚主张其在2018年11月和12月没有实际使用场地，要求黎晚宽退还该两月的租金损失，依据不足，一审法院不予支持。但2019年1月1日至2019年3月2日期间的租金每月以3290.92平方米÷5800平方米×174000元=98727.60元为准，而合同无效部分每月的占有使用费为（5800平方米-3290.92平方米）÷5800平方米×174000元=75272.40元。谷一刚需向黎晚宽支付上述期间的租金共98727.60元/月×2月+98727.60元÷31日×2日=203824.72元，占有使用费为75272.40元×2月+75272.40元÷31日×2日=155401.08元。上述租金和占有使用费合计359225.80元，抵扣谷一刚已交的保证金后，黎晚宽仍需退还162774.20元给谷一刚。合同约定：谷一刚无故拖欠租金，黎晚宽有权收取滞纳金。但本案中谷一刚逾期交租是因与黎晚宽就协助办证问题产生争议，谷一刚并非无故拖欠租金，故黎晚宽反诉要求谷一刚支付所欠租金的滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。谷一刚主张其对涉案场地进行了简单装修和委托朋友进行装修设计，但其提交的证据不足以证明上述事实，故谷一刚要求黎晚宽赔偿装修损失74431元，理据不足，一审法院不予支持。同理，黎晚宽提交的证据3不足以证明其向仑头三社缴纳的电费就是代缴谷一刚在使用涉案场地期间实际的电费支出，故黎晚宽要求谷一刚支付2018年12月至2019年2月的电费69674.88元，理据不足，一审法院不予支持。谷一刚在诉讼中承认收取了场地实际使用人80744元的押金，黎晚宽也举证证明该押金是其转账给谷一刚的，故双方的租赁合同解除后，黎晚宽要求谷一刚返还代收的押金，合理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、黎晚宽在本判决生效之日起10日内退还保证金162774.20元给谷一刚；二、谷一刚在本判决生效之日起10日内返还押金80744元给黎晚宽；三、驳回谷一刚的其他诉讼请求；四、驳回黎晚宽的其他反诉请求。本案本诉受理费13244元，由谷一刚负担5827元，由黎晚宽负担7417元。本案反诉受理费4421元，由谷一刚负担3846元，由黎晚宽负担575元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，谷一刚提交了若干送货单、销售单以及收款收据，拟证明其对涉案场地进行了简单维修，包括外墙维护、天花补漏、水电线路改造、厕所改造等。黎晚宽对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且称上述证据也无法证明购买材料是用于涉案场地的装修。另查，谷一刚（乙方）与黎晚宽（甲方）于2018年10月19日签订的《租赁合同》第十三条“乙方的职责”第3点约定，乙方保证承租甲方的厂房作为商业用途，遵守中华人民共和国法规及政府相关规定，合法经营，因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于谷一刚与黎晚宽签订的《租赁合同》的效力。双方在签订《租赁合同》前已经进行了多次的沟通，黎晚宽向谷一刚披露了敖四窝与仑头三社对涉案场地的租赁情况，谷一刚也到涉案场地进行了查看并丈量，可见《租赁合同》的签订是双方的真实意思表示，双方均应切实依约履行。但考虑到《租赁合同》约定的承租面积为5800平方米，而十五本《集体土地房产证》记载的面积仅为3290.92平方米，且黎晚宽未就超出部分的厂房面积提供合法的报建手续，故一审认定《租赁合同》部分有效，超出土地房产证记载面积的合同部分无效，于法有据，本院对此予以认可。关于《租赁合同》的解除及违约方的认定。从本案查明的事实来看，谷一刚于2019年1月28日以黎晚宽未能配合办理经营场所使用证明、同意转租证明等资料为由提出解除租赁合同，而黎晚宽于2019年2月22日以谷一刚从2019年1月起欠租为由提出解除租赁合同，双方要求解除的意思表示均到达对方，故本案评判的重点是哪一方具有合法的解除权。首先，双方签订的《租赁合同》对于涉案场地的用途没有明确约定，但是明确约定了“出租方将租赁物按现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租”，结合《集体土地房产证》的记载，涉案场地的使用性质应为仓库、厂房。尽管《租赁合同》在“乙方的职责”中有相关论述，但这仅是谷一刚保证其将涉案场地作商业用途时会遵守国家法律法规、进行合法经营，而并非双方对涉案场地用于商业用途的合意。由此，谷一刚认为黎晚宽未能配合办理经营场所使用证明、同意转租证明等资料导致合同目的无法实现缺乏事实依据，谷一刚以此为由解除双方签订的《租赁合同》理据不足，不发生解除《租赁合同》的效力。其次，谷一刚作为承租方，按时交纳租金是其最主要的合同义务，但其逾期未交纳2019年1月的租金，且双方签订的《租赁合同》也没有约定若黎晚宽未能配合办理经营场所使用证明、同意转租证明等资料即可缓交租金，故至2019年2月22日黎晚宽发出解除通知之时，谷一刚未交纳2019年1月租金已经超过合同约定的交纳时间10天以上，黎晚宽据此解除双方的《租赁合同》有充分的事实和法律依据，故合同至此解除。综上，谷一刚与黎晚宽签订的《租赁合同》因谷一刚逾期未交纳租金而于2019年2月22日解除，谷一刚是合同解除的违约方和过错方。关于解除的后果及相关损失的承担。首先，谷一刚在2018年11月、12月已经实际占用涉案场地，其要求黎晚宽退还该两月的租金损失缺乏依据，一审对此不予支持并无不当，本院予以维持。其次，谷一刚是双方合同解除的违约方和过错方，其主张的装修损失应自行承担，一审对此不予支持合法合理，本院予以维持。再次，谷一刚已经收取了涉案场地实际使用人的押金80744元，现谷一刚与黎晚宽签订的《租赁合同》已经解除，谷一刚根据合同获得的上述款项应予以返还，一审处置得当，本院予以维持。最后，鉴于《租赁合同》是因谷一刚的违约行为而解除的，根据合同的约定，黎晚宽可以不予退还保证金522000元。至于2019年1月至2019年3月2日的租金和占有使用费总额，经核算，一审计算正确，应为359225.80元。虽然黎晚宽在一审的反诉请求中只要求上述期间的租金和占有使用费共计353800元，少于本院核算的金额，但本院前文已述黎晚宽可以不予退还保证金522000元，考虑到一审判决黎晚宽退还保证金而黎晚宽未就此提起上诉，应视为其同意一审判决，故一审认定黎晚宽向谷一刚退还保证金162774.20元并无不当，本院予以维持。综上所述，谷一刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7899.60元，由上诉人谷一刚负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月十九日书记员 曾龙辉莫善友