湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终970号上诉人（原审被告）：阳军生，男，1978年6月14日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：刘远艳（阳军生之妻），住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：邱凌，男，1991年9月18日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人阳军生因与被上诉人邱凌租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳军生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱凌的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由邱凌负担。事实和理由：1.阳军生与邱凌之妻达成了约定，如邱凌不与北湖市场服务中心签订腾退协议，剩余租金悉数退还，反之，则不退还。而邱凌却违背双方的约定，擅自与北湖市场服务中心签订腾退协议。2.本案中的邱凌已经与北湖市场服务中心签订了腾退协议，而北湖市场服务中心又代阳军生补偿了邱凌的剩余租金，现在阳军生又来索取补偿，既违背了当时与北湖市场服务中心的腾退协议，又违背与阳军生的约定。邱凌辩称，阳军生一方是与邱凌妻子协商过，如果不予北湖市场服务中心签订腾退协议，剩余租金就予以返还，但邱凌妻子没有同意。邱凌向一审法院起诉请求：1.解除邱凌与阳军生之间签订的《门面租赁合同》；阳军生向邱凌退还剩余门面租金7545.20元（2019年2月3日至2019年5月15日共计102天，27,000元÷365天×102天＝7545.21元）；2.本案诉讼费由阳军生承担。一审法院认定事实：大概自从2002年开始，郴州市市场服务中心与阳军生就郴州市北湖市场一期夹楼97号门面（摊位）签订《门面（摊位）租赁合同》，即由阳军生承租上述门面。2017年年底，阳军生与郴州市市场服务中心就上述门面续签了（门面（摊位）租赁合同），租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日。尔后，阳军生将上述门面转租给邱凌，且双方签订了《门面租赁合同》，该合同约定的主要内容：租金为27,000元，邱凌负责水卫费、物业管理费及保险费共计600元，租赁期为2017年5月16日至2018年5月15日……。庭审中双方经确认，双方签订的上述《门面租赁合同》有笔误，双方约定的实际租赁期限是2018年5月16日至2019年5月15日。尔后，邱凌按合同约定分别于2018年3月25日、2018年5月16日、2018年5月17日通过微信转账10,000元、15,000元、2620元，三次共计支付27,620元，其中20,000元是租金，620元是其他费用。上述款额中由阳军生向邱凌出具《收据》一张，该收据落款时间为2017年3月25日。庭审中，双方确认阳军生出具上述《收据》的落款时间有误，实际出具《收据》的时间为2018年3月25日。邱凌于2018年12月26日左右与郴州市市场服务中心签订了《门面搬迁腾退协议书》，实际腾退的时间为2019年2月3日。邱凌从郴州市市场服务中心补偿其门面腾退金6000元。此后，阳军生于2019年1月5日左右与郴州市市场服务中心解除了上述《门面（摊位）租赁合同》，且郴州市市场服务中心补偿阳军生清退金2000余元。2018年12月28日，根据郴州市北湖区人民政府的要求和郴州市市场服务中心的通知，郴州市北湖市场一期门面将于2018年12月31日启动关停，至2019年2月3日全面关停。为此，郴州市市场服务中心与阳军生的上述租赁合同约定的租赁期限即2018年12月31日届满后，遂未与阳军生续签《门面（摊位）租赁合同》。郴州市市场服务中心张贴腾退门面的通知后，阳军生曾要求邱凌不去与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，但邱凌并未同意，双方对此产生意见。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，阳军生与郴州市市场服务中心于2017年年底就上述门面签订了《门面（摊位）租赁合同》，租赁期限为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止，尔后阳军生将该门面转租给邱凌，且双方签订了《门面租用协议》，租赁期限为一年，即从2018年5月16日起至2019年5月15日止，由此可见阳军生与邱凌约定的租赁期限超过了阳军生与郴州市市场服务中心约定的租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限越过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在郴州市市场服务中心与阳军生并无其他约定的情况下，对于阳军生与邱凌约定的超过原租赁期限部分应属无效。因郴州市北湖市场一期存在重大消防隐患和安全风险，故郴州市北湖区人民政府决定对该市场实施统一关停措施。由此可见，即使邱凌未与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，郴州市市场服务中心也不会与阳军生续签2018年12月31日后的《门面（摊位）租赁合同》。因此，邱凌按照政府的要求和通知与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，并无过错。即使郴州市市场服务中心对邱凌补偿了邱凌腾退金6000元，也不能因此而免除阳军生应当承担返还邱凌剩余租金的义务。如果阳军生认为自己在与郴州市市场服务中心签订上述《门面（摊位）租赁合同》过程中及邱凌在腾退门面过程中受到严重的损失，可另行主张权利。为此，邱凌要求阳军生返还2019年2月3日起至2019年5月15日期间未租赁但已支付租金的诉讼请求，于法有理，予以支持。另因双方约定的租赁期届满，双方签订的《门面租赁协议》已经自行终止，邱凌不需要再行使合同解除权，故对邱凌诉请的解除与阳军生之间签订的《门面租用协议》的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决：“一、被告阳军生于本判决书发生法律效力十日内生返还原告邱凌门面剩余租金7471元（计算方式:租金27,000元/年÷365天×101天=7471元）；二、驳回原告邱凌的其他诉讼请求。如果被告阳军生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告阳军生负担。”二审中，阳军生提交了1份证据：案外人与郴州市市场服务中心签订的《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》，拟证明北湖市场服务一所已经以“以奖代补”的方式代理阳军生补偿邱凌6000元作为安置经费异地经营。邱凌质证认为，确实与服务中心签订了同样的合同，但是补偿经营损失费，不是补偿租金损失。本院认证认为，对该份证据的真实性予以确认，但该协议条款中并无“代理阳军生补偿邱凌6000元作为安置经费”的意思表示。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。阳军生主张不应返还邱凌2019年2月3日起至2019年5月15日期间未租赁但已支付的租金，阳军生应对该主张承担举证证明责任。阳军生上诉称，与邱凌之妻约定，如邱凌不与北湖市场服务中心签订腾退协议，剩余租金悉数退还，反之，则不退还。对于该约定邱凌不予认可，而阳军生并无其他证据予以证实，对该上诉理由本院不予采信。邱凌认可签订了《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》并收到6000元，因该协议款项明确约定系甲方郴州市市场服务中心对乙方以“以奖代补”的方式对邱凌在规定时间内完成门面腾退搬迁的搬迁安置奖励金，而并非为邱凌与阳军生之间租赁费用的退补，协议文字意思中并无阳军生主张的“郴州市市场服务中心代理阳军生补偿邱凌6000元作为安置费异地经营”的意思表示。故一审判决认定“即使郴州市市场服务中心对邱凌补偿了腾退6000元，也不能因此而免除阳军生应承担返还邱凌剩余租金的义务”，符合客观事实，并无不当。综上所述，阳军生主张市场服务中心已代理其补偿邱凌的安置费，阳军生依据与邱凌之妻约定，可不补偿剩余租金的理由，无证据证实，本院不予采信。综上所述，阳军生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人阳军生负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年五月十八日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。