河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1210号上诉人（原审原告）：东小勤，女，1970年9月12日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业集聚区工业路西段北侧。法定代表人：刘创，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南贝多置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路南、黄河东路东10幢东1单元11层。法定代表人：张雨，该公司总经理。上诉人东小勤因与被上诉人唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、河南贝多置业有限公司（以下简称贝多公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1328民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东小勤上诉请求：改判恒基公司、贝多公司对返还东小勤购房款和利息(利息按照一审判决确定的利率计算至还款之日止，暂计算至2020年1月20日，为161823元)共768221元承担连带责任。事实与理由:1.恒基公司与贝多公司系联合开发关系一审法院审理已查明并予以认可。东小勤在贝多公司购买房产两套共计606398元，贝多公司出具了两份收款收据。本案中，贝多公司出具大量类似相同的购房合同和收款收据，其合伙人恒基公司都予以认可并办理了房产证。双方联合开发东城明珠项目，是双方真实意思的表示为有效合同。虽然该协议约定了恒基公司对联合开发恒基东城明珠汽车城二期1号楼的所有纠纷不承担民事责任，但该约定仅对恒基公司和贝多公司具有约束力。该项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均为恒基公司取得，对外公示施工扬尘污染防治“三员”公示牌显示的建设单位为恒基公司、贝多公司，东小勤足以相信所购买的房屋为其共同开发。恒基公司、贝多公司之间的上述约定东小勤不知情，对其不产生效力。一审时将恒基公司作为被告，要求其承担民事责任符合法律规定。2015年4月15日东小勤与贝多公司签订东城明珠认购协议书为有效合同，鉴于恒基公司、贝多公司对恒基东城明珠1号楼联合开发建设的事实，其应当按照协议书约定交付东城明珠1号楼2单元7层04号和1号楼1单元10层03号房屋。但是由于恒基公司、贝多公司之间存在纠纷，恒基公司将该房屋出售给他人，并办理了网签登记备案手续，导致东小勤与贝多公司签订的房屋买合同目的无法实现，故应当解除东小勤与贝多公司签订的房屋买卖合同，贝多公司按照法律规定承担违约的民事责任，返还已付的购房款及利息。恒基公司作为贝多公司的联合开发者，应当与其共同承担民事责任。综上所述，一审判决恒基公司不承担民事责任的结果有悖法律规定，其应当与贝多公司承担连带民事责任。恒基公司辩称，1.贝多公司是以其名义在售楼部通过工作人员与东小勤签订的合同，这可由贝多公司负责销售的工作人员范鑫在省高院指定南阳市中级人民法院再审审理的类似系列案件庭审笔录中得到印证。恒基公司对此并不知情，也未委托贝多公司与东小勤签订合同。2.案涉房屋均由贝多公司独立销售，房屋出现的问题都是贝多公司一房两卖造成的结果，贝多公司也不可能为同一房产重复找恒基公司要求备案。东小勤也并非真正的购房人，而是与贝多公司法定代表人张雨名下的南阳市银融商务服务有限公司存在民间借贷行为，张雨用贝多公司开发的商品房抵债形成的，该借款也未用于本案中的案涉工程。3.东小勤诉请解除合同，就应该由合同的当事方承担合同解除后的责任和义务，东小勤要求恒基公司承担连带责任无事实和法律依据。这一诉求不仅违反了合同相对性原则，也违背了省高院关于类似案件的生效裁定。4.对不能交房，东小勤存在重大过错。其明知预售许可证等相关资质证书上载明的是恒基公司，仍然与贝多公司签订协议。东小勤应与预售许可证上载明的公司签订合同，因此造成的后果不能由恒基公司承担。5.恒基公司也是受害方。由于贝多公司资金短缺，造成案涉楼盘烂尾，引起真正购房者信访，县政府责令恒基公司负责后期烂尾工程的建设，使恒基公司蒙受巨大损失。东小勤向一审法院起诉请求：1．解除东小勤与贝多公司签订的两份东城明珠认购协议书，判决贝多公司、恒基公司返还购房款606398元，并支付2015年4月9日至今的利息；2．请求判决贝多公司、恒基公司承担违约责任；3．本案的诉讼费、保全费由贝多公司、恒基公司承担。一审法院认定事实：2013年5月23日，贝多公司与案外人王军签订联合开发合同一份，约定就唐国用（2012）第0124号土地中的商用部分联合开发，贝多公司负责投资、建设、管理、销售及运营中相关手续的办理，案外人王军不参与该项目的经营、管理及该项目开发完成后的利润分配以及风险承担。双方于当天对该合同办理了公证，由河南省南阳市智圣公证处出具（2013）南智证民字第6132号公证书。2013年12月19日，恒基公司（甲方）与贝多公司（乙方）签订联合开发补充协议一份，约定联合开发唐国用（2012）第0124号土地中的北半部分。该协议第一条约定“乙方负责联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理。原恒基东城明珠汽车城一期2、3号楼的开发由甲方负责，所有债权债务与乙方无关”；第二条约定“甲方允许乙方在联合开发地块的开发过程中使用甲方的资质和公章办理相关手续，但联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的所有债权债务及由于乙方未能按期交房、办理相关产权手续或房屋质量引起的纠纷甲方不承担；如乙方未能及时解决，由此给甲方造成的相关法律责任和损失将由乙方承担，并按甲方先期投资成本和收益的30%支付违约金”；第三条约定“甲方需配合乙方办理联合开发地块的相关事宜，乙方使用甲方公司章仅限于联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）土地、规划、城建、房管、银行按揭、施工合同等相关事宜，甲方应保证乙方在办理上述事宜时能够及时用章，甲方应承担因此造成的全部损失”。2015年5月10日，恒基公司（甲方）与贝多公司（乙方）签订了联合开发补充协议二，主要内容为：1.为保证东城明珠汽车城二期1号楼项目能顺利完成后期纳税和产权办理的相关手续，乙方向甲方抵押15套，1号楼住宅（总金额不低于4500000元）作为乙方税金担保，乙方在未缴纳税金前以上抵押房源不能进行预售；乙方在缴纳税金后，甲方应根据乙方税金缴纳比例对抵押住宅进行解压。2.（抵押住宅的楼号和面积见附表，甲方抵押住宅的楼号和面积可做调整，但总金额不低于4500000元）。3.由于乙方延迟交工产生的违约金及相关费用由乙方自行承担。4.原开发协议继续履行。2014年5月19日，恒基公司取得建设工程规划许可证，同年6月23日取得建筑工程施工许可证，并在唐河县开发建设恒基东城明珠汽车城1号楼。2014年8月18日取得商品房预售许可证。在贝多公司开发的1号楼商品房销售过程中，贝多公司以自己名义签订认购协议并收取房款，再以恒基公司名义为客户办理合同备案、网签及产权登记。2015年4月15日，东小勤与贝多公司签订东城明珠认购协议书两份，协议约定：东小勤预定贝多公司建设开发的位于唐河县城××与××路交汇处的恒基·东城明珠汽车城1号楼2单元7层04号房、1号楼1单元10层03号房，暂测建筑面积分别为122.05平方米和111.18平方米，单价分别为2950元/平方米和3058元/平方米，房款分别为360000元和340000元，最终确认一次性付款的价格分别为317330元、289068元。总房款606398元。贝多公司给东小勤出具了两份收款收据，收据出具日期显示分别为合同签订当日，内容分别为：“今收到东小勤东城明珠购房款人民币叁拾壹万柒仟叁佰叁拾元，￥317330元，系付1-2-704，收款人潘龙。”“今收到东小勤东城明珠购房款人民币贰拾捌万玖仟零陆拾捌元，￥289068元，系付1-1-1003，收款人潘龙。”两收据均加盖有“河南贝多公司有限公司财务专用章”。后东小勤向贝多公司要求交付房屋时，贝多公司知已被出售给他人且已进行了网签登记备案。东小勤与贝多公司签订的认购协议书及收据均未加盖恒基公司公章。收据上的收款人潘龙曾是贝多公司员工，负责东小勤购买楼盘的售房部工作及为购房者办理网签备案登记手续等工作。另查明，贝多公司成立于2009年12月11日，公司工商注册登记信息显示的经营范围为房地产的开发与销售。法定代表人张雨又于2012年1月9日注册成立了南阳市银融商务服务有限公司，该公司工商注册登记信息显示的营业范围为商务信息咨询、企业管理营销策划咨询、会展咨询、企业财务咨询，但实际进行有融资业务。期间东小勤及东小勤等人陆续向张雨名下的南阳市银融商务服务有限公司出借资金，并签订了以张宁（张雨妻妹）为借款人，南阳市银融商务服务有限公司（下称银融公司）为保证人的短期借款合同，并办理有公证手续。该款由银融公司实际使用，为此银融公司曾按月向出借人支付了利息。因后期还款困难，经协商，张雨将其名下贝多公司开发的东城明珠1号楼部分商品房按照当时售房价格及面积计算出房款后抵偿给东小勤等出借人，将之前出具的借款手续收回并作废，与东小勤等重新签订了房屋认购协议书，抵扣的均是借款本金，利息未计算在内。对借款本金低于一套房屋价格的，由债权人自行结合将借款本金合并后予以抵扣。对抵扣后的借款，多退少补部分，由张雨与东小勤等债权人再行结算。东小勤对认购协议书系以房抵债的事实予以认可，但称系贝多公司与恒基公司开发过程中的融资款。另查明，东小勤代理律师田琼于2019年3月13日提交情况说明，内容为：“我代理的东小勤涉及商品房买卖合同纠纷案件与东小勤-等系同一性质系列案件。本案处理结果与东小勤案件处理结果一致。当事人与律师都能接受。”一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案案件性质是房屋买卖纠纷还是民间借贷纠纷？首先，虽然东小勤与贝多公司签订了房屋认购协议且有收据，但贝多公司表示在签订房屋认购协议之前二者系借款关系，后由于无法还款，经协商，东小勤同意贝多公司将所开发建设的商品房售与东小勤，双方将借款合同作废，重新签订了商品房认购合同。这意味着双方共同确认将旧的民间借贷之债更新为商品房预售合同之债，系典型的以房抵债行为。其次，从贝多公司与恒基公司签订的联合开发协议内容看，其实质是贝多公司借用恒基公司资质进行的独立开发建设，贝多公司基于恒基公司的合同授权，有对外售卖商品房的权利，因此其与东小勤签订的商品房预售合同虽然系旧债更新，但合同双方意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同。本案东小勤基于该合同关系提起诉讼，其性质仍为商品房预售合同纠纷。二、在本案涉及的事实中恒基公司应否对东小勤承担还款责任？首先，东小勤与贝多公司签订的商品房预售合同，系前期借款合同变更而来，并非直接交付房款，且东小勤明知该涉案楼盘系贝多公司与恒基公司联合开发，但并未要求恒基公司在合同上盖章确认，因此合同效力不及于恒基公司。即使如东小勤诉称，贝多公司将东小勤借款用于和恒基公司共同开发的涉案楼盘，对借款人的贝多公司而言，是其单方为共同开发或合作经营进行的投资；对出借人的东小勤而言，是借款合同约定的借款用途问题，均与贝多公司的联合开发方恒基公司无关。其次，东小勤要求恒基公司承担返还购房款的责任，是建立在东小勤真实交付购房款以及恒基公司违约的基础上，恒基公司没有与东小勤签订合同，也没有收取其购房款，根据合同相对性原则，恒基公司既不享有该认购协议中的权利，也不承担认购协议约定的义务。另，导致本案纠纷的原因是东小勤无法实现商品房认购合同目的，属于合同解除事由，而非合同撤销事由；且东小勤的最终诉讼目的是返还房款并支付违约金，也系合同解除的法律后果，因此东小勤请求撤销合同的诉讼请求与其主要诉求矛盾，一审法院依照其主要诉求进行裁判。综上，以及恒基公司与贝多公司签订的联合开发协议均属于各自内部协议，相互独立，调整不同的法律关系。东小勤请求恒基公司承担民事责任，本院不予支持。贝多公司将房屋另售他人，并在唐河县房管局进行了备案登记网签，导致东小勤合同目的不能实现，应当解除合同，返还东小勤购房款并承担相应的违约责任。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，判决：一、解除东小勤与河南贝多置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、河南贝多置业有限公司于本判决生效后十日内返还东小勤购房款共计606398元，并支付以606398元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年4月15日起计算至2019年8月19日的利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。三、驳回东小勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9863元、保全费3620元、公告费600元，合计14083元，由河南贝多置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是恒基公司是否应当承担责任的问题。首先，从原始法律关系上看，因东小勤与案外人之间存在借款合同法律关系，而借款人不能归还东小勤款项，最终约定出借款转化为购房款，由贝多公司与东小勤签订认购协议书，其性质为债务转移，贝多公司成为新的债务人。也就是说，东小勤明知并认可案外人不能偿还其所出借款项的责任由贝多公司承担，所以，即便恒基公司与贝多公司联合开发案涉房产项目，恒基公司也不因此成为东小勤的债务人。其次，从合同相对性上看，东小勤与贝多公司签订的认购协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方东小勤和贝多公司具有约束力。恒基公司与贝多公司之间签订的联合开发协议属于内部协议，在恒基公司与贝多公司之间产生拘束力。以上两份协议相互独立，调整不同的法律关系。恒基公司未与东小勤签订合同，也未收取其购房款，根据合同的相对性，恒基公司既不享有该认购协议中的权利，也不承担该认购协议约定的义务。因此，东小勤要求恒基公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，东小勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11482元，由东小勤负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇二〇年五月六日法官助理李远书记员王昭博