安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1321号上诉人（原审被告）：王翠玲，女，1983年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经开区。委托诉讼代理人：朱金喜，男，1979年12月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市经开区，系王翠玲丈夫。委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:安徽瀚林物业服务有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙湖香都2号楼2-3层东部商业用房二层203室。法定代表人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏敏，安徽大友昱达律师事务所律师。上诉人王翠玲因与被上诉人安徽瀚林物业服务有限公司（以下简称瀚林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王翠玲上诉请求：1.改判驳回瀚林物业公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由瀚林物业公司承担。事实和理由为：一、本案物业合同签订的主体是王翠玲与瀚林物业公司，瀚林物业公司是广州奥园物业服务公司的独资子公司，其委托广州奥园物业服务公司蚌埠市分公司代为收款、开具发票与法相悖，瀚林物业公司应提供自己的发票来索要物业费；二、王翠玲从未收到瀚林物业公司交纳物业费的通知，原判决认定事实错误。瀚林物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，王翠玲的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。瀚林物业公司作为独立法人主体持续存在，也一直为业主提供优质的物业服务，瀚林物业公司股东变更不影响其对外的法律主体，瀚林物业公司基于股东集团的优势向案涉小区提供了更系统更优质的服务，股东变更及集团化管理并未损害业主利益。瀚林物业公司向一审法院起诉请求：判令王翠玲支付物业费3473元（2017年7月至2019年7月，138.92平方米×1元×25个月=3473元）、违约金4931元（暂计算至2019年7月31日，实际应按照欠费金额的日3‰计算至全部清偿之日）、电梯费用500元，合计8904元。一审法院认定事实：王翠玲系蚌埠市蚌山区瀚林银座西区8栋一单元1401室的业主，其房屋建筑面积为138.92平方米。2015年5月11日瀚林物业公司（甲方）与王翠玲（乙方）签订了《前期物业服务协议》，合同约定由瀚林物业公司向蚌埠市瀚林银座小区西区提供物业管理服务，住宅物业服务费为1.5元/平方米/月（含电梯维护保养费，不含电梯运行的电费），交房日期开始的前三年，按1元/平方米/月的优惠价格收取。乙方在收楼时，需向甲方预交六个月物业服务费。在此之后，乙方向甲方预交物业服务费周期为六个月。乙方应在每结算周期的5日之前向甲方缴付下周期物业服务费用。因乙方原因空置房屋：已售出的但乙方逾期（以入伙通知书或商品房买卖合同所规定的时间为限）仍未办理收楼手续的空置房、已办理房屋入住手续但不装修或未入住的空置房，其物业服务费按标准100%计收。房屋产权面积核定之前物业服务费计收以《商品房买卖合同》约定的建筑面积为准，核定之后以产权面积为准，涉及的各项费用不因面积的变动而补交或退交。电梯运行电费按月初预付费形式分单元进行管理，再根据月末实际发生额据实分摊。双梯运行收费标准（暂定）：2-5层为15元/户/月；6-15层为20元/户/月；16-25层为25元/户/月；26层及以上为30元/户/月。公共能源分摊费（包括但不限于，电梯运行电费；市政停电时，备用发电机的物料损耗；节假日期间增加的美化亮化水电等）属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。电梯运行电费的缴费时间与上述物业服务费用一致。因乙方原因空置房屋的，其房屋的公共能源分摊费仍需缴纳。乙方同意小区住宅外墙广告及小区内的广告牌的经营权由甲方统一规划及管理，未经物业服务中心的书面批准，不得在小区公共场地、窗户、阳台任何红线以内的地方挂广告牌、书写张贴字画。所得收益主要用于补充小区维修费用的不足和其他开支。甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。王翠玲于交房时交纳了半年的物业服务费用，自2017年7月起至今未缴纳物业费及电梯费。后瀚林物业公司通过电话、上门以及张贴催缴单通知王翠玲缴纳物业费。另查明，瀚林物业公司系广州奥园物业服务有限公司的独资子公司。瀚林银座小区物业费发票均由广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司出具。一审法院认为：一、瀚林物业公司与王翠玲签订的《前期物业服务协议》是双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有合同约束力。王翠玲辩称瀚林物业公司仅在案涉小区服务一年左右，现在为小区提供服务的系广州奥园物业服务有限公司。庭审中，王翠玲虽出具了广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司的物业服务费发票，但瀚林物业公司同时出具的《委托收款书》及情况说明，能够证明收取物业费系公司内部的管理行为，且王翠玲对此无异议，故能够证明为该小区西区提供物业服务的系瀚林物业公司，瀚林物业公司具有本案诉讼主体资格。二、王翠玲是否应当支付物业服务费。本案中，瀚林物业公司作为物业公司为小区业主提供物业服务，王翠玲作为小区业主应支付物业服务等相关费用。王翠玲虽辩称瀚林物业公司的物业服务未达标，但其所举证据不能予以证明。在物业公司已完成了物业服务主要义务的情况下，物业公司的服务水平和质量可能因业主未交纳相关服务费用而随之降低，影响小区正常缴费业主的利益，造成恶性循环。业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进。王翠玲当庭承认拖欠物业服务费等费用，应当予以支付。故对瀚林物业公司要求王翠玲支付自2017年7月至2019年7月的物业费3473元、电梯费用500元的诉讼请求，一审法院予以支持。瀚林物业公司当庭变更诉讼请求，要求王翠玲按年利率24%支付违约金，虽然《前期物业服务协议》中约定了违约责任，但因瀚林物业公司在日常经营的宣传活动中给小区业主造成了误解，王翠玲并非恶意欠费，故对瀚林物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王翠玲于判决生效之日起十日内给付瀚林物业公司2017年7月至2019年7月的物业费3473元、电梯费用500元，合计3973元；二、驳回瀚林物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王翠玲负担（原告已预交），于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，当事人未提交新证据。王翠玲对一审法院认定的“瀚林物业公司通过电话、上门以及张贴催缴单通知王翠玲缴纳物业费”有异议。瀚林物业公司对一审法院认定的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自的义务。根据瀚林物业公司与王翠玲签订的《前期物业服务协议》，王翠玲应当交纳物业服务费用及电梯费3973元，王翠玲一审庭审中亦认可拖欠该笔费用的事实，但其上诉主张瀚林物业公司应当提供自己公司的发票来收取物业服务费用，而不应由广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司代为收取并开具发票。针对发票问题，瀚林物业公司一审中提供了证据，证明其公司由于出资人变更及财务管理要求，委托广州奥园物业服务有限公司蚌埠分公司代其收取物业服务费用及开具发票。该委托行为系其公司内部管理行为，既不违反法律规定，亦未侵害王翠玲作为业主的权利，故王翠玲应当按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业服务费用及电梯费。关于王翠玲提出的其从未收到瀚林物业公司交纳物业服务费用的通知、一审认定事实错误的问题，一审庭审中瀚林物业公司陈述其通过电话催缴、上门张贴催缴单等方式向王翠玲催缴物业服务费用，王翠玲认可“属实”，故一审判决认定此节事实无误。综上所述，王翠玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王翠玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年五月二十五日法官助理郭艳丽书记员杨璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。