广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3690号上诉人（原审被告）：黄小牧（广州市荔湾区喜临门甜品店经营者），男，1964年7月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：江耀荣，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市旅业有限公司，住所地广州市越秀区沿江东路405号前座东。法定代表人：苏颖，职务：董事长。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。上诉人黄小牧因与被上诉人广州市旅业有限公司（以下简称旅业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黄小牧的委托诉讼代理人江耀荣，被上诉人旅业公司的委托诉讼代理人麦景欣、陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小牧上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回旅业公司的全部诉讼请求；2.旅业公司承担本案全部受理费。事实和理由：一、案涉租赁合同是否属于有权处分，仍未查清。根据旅业公司与业主单位广州市房屋安全管理所(下称“市房安所”)签订的《房屋租赁合同》第六条第5款显示，如旅业公司转租或分租(包括联营、合作)案涉房屋的，应事前知会业主单位并上报备案，转租、分租所增加的租金另行协商处理。同时，旅业公司主张已依据《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》解除与业主单位解除租赁关系，但该通知出台的依据之一《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知(穗建房管(2018)541号)》，在第五条第(一)款也明确要求，各直管房管理单位与承租人签订租赁合同原则上应当使用广州市住房和城乡建设委员会印发的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》示范文本，与承租人明确约定不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用等。综上可见，业主单位明确不允许旅业公司私下转租案涉房屋，如需转租，必须经过业主单位的同意并进行备案。市房安所作为广州市住房和城乡建设局管理的事业单位，所有行政行为必须依法依规实施，如其同意旅业公司转租案涉房屋的，必然办理了相关许可及备案手续。然而，从旅业公司的举证及庭审辩论来看，旅业公司对其转租案涉房屋前有无取得业主单位同意及备案一事，始终避而不谈，更没有对此进行任何举证。而一审法院对此关键事实，既没有进行实质查证，也没有发函给业主单位请求答复，仅仅以业主单位没有对黄小牧使用案涉房屋提出异议为由，推定旅业公司有权转租，显然与客观事实相背离。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人(及业主单位)知道或者应当知道承租人(即旅业公司)转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可见，只有在业主单位主张旅业公司无权转租时，才能以业主单位未提出异议为由，推定旅业公司有权转租。但黄小牧是以次承租人的身份，提出旅业公司无权转租案涉房屋，而非由市房安所作为出租人的身份提出，所以一审法院推定旅业公司有权转租，属于适用法律错误。二、案涉房屋的各项客观状况仍未查清。黄小牧承租案涉房屋时，只能针对房屋整体现状考量租金标准是否合理，无法自行确认全部与租金关联的基础属性。同时，旅业公司亦没有出示任何关于案涉房屋权属及各项基础属性的有效法律文件。现在，黄小牧认为租约所记载的房屋权属情况、使用性质、真实面积等直接影响租金价格的因素，均与客观实际状况有巨大的差别。旅业公司在庭审中对此既没有进行实质回应，也没有进行举证。可见，旅业公司存在伪造数据的重大嫌疑，但一审法院对此始终未予以查证。三、占用费即便要支付，也应向涉案房屋的实际产权人支付，而非由旅业公司代为收取。综上，请求二审法院予以改判。旅业公司答辩称：本案为房屋租赁合同纠纷，双方构成不定期租赁关系，一审法院认定双方签订的不定期租赁协议真实有效，旅业公司拥有涉案房屋的处分权，黄小牧应依约履行退场、支付房屋占用费的合同义务。同时，因双方合同关系及合同的相对性，黄小牧的房屋占用费应向旅业公司支付。2019年7月1日，旅业公司向一审法院起诉请求判令：一、旅业公司、黄小牧签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、黄小牧立即向旅业公司交还广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）承租场地。三、黄小牧从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止,按照300元/天的标准向旅业公司支付场地占用费，暂计至2019年5月30日占地占用费为人民币10,432元。（计算公式：300元×67天-4834元（每月已交费用）×2）。四、黄小牧从2018年4月13日起至2019年3月31日止,按照9207.1元/月的标准向旅业公司支付租金差额，共计106802.36元人民币。五、黄小牧从2019年4月1日起至实际交还承租场地之日止，向旅业公司赔偿逾期交还场地的损失，损失按照广州市最新的商业用房租金参考价与旅业公司向业权人支付的租金的差额计算，按306.9元/天的标准向旅业公司支付，暂计至2019年8月31日损失为46955.7元。六、黄小牧承担旅业公司为本案支出的律师费9600元。七、本案的诉讼费用由黄小牧承担。一审法院经审理查明：旅业公司原名称为广州市旅业公司，2018年10月25日经核准改制为有限责任公司（法人独资），改制后的名称为广州市旅业有限公司。2016年1月7日，旅业公司（出租人、甲方）与黄小牧（承租人、乙方）签订《广州市房屋不定期租赁协议书》，约定：甲方同意将荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约80.70平方米。租赁期限，（一）若业权人与甲方续签上述场地的新租赁合同，协议租赁期限原则上以甲方与业权人签订的新合同期限为准，甲乙双方可协商签订新的《广州房屋租赁合同》；（二）若业权人不与甲方续签上述场地的新租赁合同，本协议租赁期限自2016年1月1日起计，至业权人确定不与甲方续签新租赁合同之日为止，租赁合同终止后，乙方应按本协议及附页约定进行退场。月租金额（人民币）4834元，不定期租赁期内，若房管部门调升甲方租金标准的，升租差额由乙方承担。在协议附页第五条（其他约定）第（二）款约定：该场地“升租额”的交付（房管部门房屋适用）。该场地是甲方向其他业权人承租获得的商业用房。租赁期内，如遇业权人因国家政策等原因调升租金，对该场地调升租金的部分由乙方承担至协议终止（按该场地的占用面积计调升租金额）。届时甲方凭业权人升租决定通知乙方，乙方应按照通知的规定在每月的10日前将“升租额”款项交甲方。第十条（退场）约定：乙方退场时，承租场地要保持正常经营状态，凡是入墙及需用工具拆除的物件不得搬走，且甲方无需为此向乙方支付任何费用，若乙方未能按甲方通知交回场地的，需按每日300元的标准向甲方支付场地占用费至场地交还时止，逾期30天乙方仍未交回场地的，视作乙方自动放弃场地内所有财物的权利，甲方有权直接收回场地且不受法律诉讼等因素的影响，甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担（其他内容略）。2019年1月4日旅业公司向黄小牧发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知黄小牧因业权人要求收回广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋，要求黄小牧须在2019年3月31日前将上述房屋交还给旅业公司。同日，旅业公司还向黄小牧发出《追缴租金差额通知》，因为业权人广州市房屋管理所最新发文（穗房安字〖2018〗98号）要求从2018年4月12日后调升旅业公司上述房屋租金。黄小牧租赁上述房屋的租金从2018年4月13日起旅业公司按新的租金标准收取，差额部分按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）收取（租金差额具体数额再另行通知）。追缴租金差额的期限至双方终止上述房屋《广州市房屋不定期租赁协议书》时止。黄小牧在2019年1月7日签收上述通知在一审庭审中，旅业公司还提供《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》、终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函、《追缴租金差额通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》、《委托代理人合同》、《律师费发票》，2013年12月3日，广州市房屋安全管理所与旅业公司签订《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止（共2年）。上述证据拟证明旅业公司与业权人就涉案房屋的租赁关系及根据业权人收回涉案房屋通知，向黄小牧发出终止《广州市房屋不定期租赁协议书》告知函，告知黄小牧双方签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》将于2019年3月31日终止及要求黄小牧补缴自2018年1月4日至终止协议书时止的租金差额（租金标准），及因本案诉讼所产生的律师费。黄小牧对上述证据认为旅业公司不能提供与业权人签订的《房屋租赁合同》原件，对该证据不予确认。《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，该文件内容缺失，关联性不确认。《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《2018年广州市商业用房租金参考价》与本案无关，三性不确认。《委托代理人合同》、《律师费发票》黄小牧认为对合法性、关联性有异议。相关律师费用的计算标准缺乏事实依据，其参考标的黄小牧不予认可。且黄小牧认为相关费用应由旅业公司承担。另查，黄小牧在上址房屋经营广州市荔湾区喜临门甜品店，黄小牧确认该店是其个人经营。旅业公司、黄小牧双方确认黄小牧现实际经营广州市荔湾区喜临门甜品店地址为广州市荔湾区多宝路80号首层（含阁楼）房屋。一审法院认为：旅业公司与黄小牧签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》及旅业公司与黄小牧签订的《广州市房屋租赁协议书》附页均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。对于黄小牧在答辩中认为旅业公司与业权方就涉案房屋签订的租赁合同是约定不能转租。因此，旅业公司与黄小牧的租赁合同没有经业权人方同意，存在合同法规定的无效情形。但黄小牧未能提供在经营期间，业权人对黄小牧在涉案房屋进行经营提出异议的证据。故黄小牧的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。由于《广州市房屋不定期租赁协议书》中对租赁期限没有明确约定，只明确约定受业权人是否与旅业公司续租对收回涉案房屋的影响。现涉案房屋的业权人广州市房屋安全管理所已经对旅业公司发出《广州市房屋安全管理所关于规范承租直管房租赁管理工作的通知》，要求旅业公司交回包括涉案房屋在内的承租房屋。故旅业公司与黄小牧签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》，在《终止告知函》所指定的交回涉案房屋期限（即2019年3月31日）终止。旅业公司要求黄小牧交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。根据《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：黄小牧未能按旅业公司的要求退还涉案房屋需按每日300元的标准向旅业公司支付场地占用费至场地交还时止。故旅业公司要求黄小牧从2019年4月1日至实际交还承租场地之日止，按照300元∕天的标准支付场地占用费的诉讼请求符合协议约定，一审法院予以支持。对于旅业公司要求黄小牧支付租金差额的诉讼请求。虽然《广州市房屋不定期租赁协议书》中约定，如业权人因政策原因调升租金，对该场地调升租金的部分由黄小牧承担的约定。但旅业公司在庭审中未能提供涉案房屋业权人就涉案房屋调升新租金的标准及旅业公司向业权人支付新租金的标准，旅业公司要求以广州市房屋租金参考价作为标准计算调升租金差额，一审法院不予采纳。旅业公司应待业权人就涉案房屋新的租金标准明确后，再另行主张。对于旅业公司主张的律师费用问题。根据旅业公司、黄小牧签订的《广州市房屋租赁协议书》附页第十条（退场）约定：甲方支出的清场费用及甲方因此遭受业主方的索赔导致的损失（损失包括但不限于因此付出的司法费用、律师费用）由乙方承担。现旅业公司当庭不能提供涉案房屋业主方向旅业公司主张权利，导致旅业公司因此产生实际的损失的证据。故旅业公司要求黄小牧承担律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于旅业公司要求黄小牧赔偿逾期交还场地损失的诉讼请求。本案解除《广州市房屋不定期租赁协议书》是基于业权人要求收回出租给旅业公司的涉案房屋产生，并不是黄小牧违约导致《广州市房屋不定期租赁协议书》不能履行，且旅业公司在本案中也没有提供证据证实存在场地损失。故旅业公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年10月30日作出如下判决：一、确认旅业公司与黄小牧签订的《广州市房屋不定期租赁协议书》于2019年3月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，黄小牧（广州市荔湾区喜临门甜品店经营者）迁出广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋（即现多宝路80号首层含阁楼），将该房屋交还给旅业公司管理。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内黄小牧一次性向旅业公司支付自2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区多宝路76-80号首层东边（含阁楼）房屋占用费（占用费的标准：按照300元∕天计算）；自本判决发生法律效力之次日起至黄小牧实际交还房屋之日止，黄小牧按上述标准按月支付房屋占用费给旅业公司。四、驳回市旅业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3375元，由旅业公司负担2531元，黄小牧负担844元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄小牧称：即使需要支付涉案房屋的占用费，也应当向房屋实际产权人支付，而非向旅业公司支付。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对黄小牧的上诉主张，本院认定如下：关于黄小牧认为本案没有证据证实业主单位广州市房屋安全管理所同意旅业公司转租，涉案租赁合同可能存在无效情形的主张。本院认为，双方于2016年1月7日签订不定期租赁协议书，黄小牧依据该协议书使用涉案房屋。本案并无证据显示在黄小牧经营期间，业主单位曾对黄小牧使用房屋提出异议，由此导致黄小牧的经营受到影响。而且，涉案租赁合同也不存在法律规定的应当无效的情形。因此，一审法院不予支持黄小牧该主张，并无不当。至于黄小牧上诉认为涉案房屋占用费应当向业主支付的问题，因旅业公司与黄小牧之间为房屋租赁合同关系，黄小牧依据该合同占用涉案房屋，应当向合同相对方支付占用费。黄小牧该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，黄小牧的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3375元,由黄小牧负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月十二日书记员  张 旭彭诗敏