河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再18号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡桂兰，女，1963年5月15日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：张雪礼，男，汉族，1970年4月8日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李欣，河南旺达律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：河南龙呈房地产开发有限公司。住所地：河南省永城市建设路与雪枫路东北角，统一社会信用代码：914114815651110822。法定代表人：刘艳荣，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋北京，男，1965年8月10日出生，汉族，住河南省永城市。系刘艳荣之夫。再审申请人胡桂兰因与被申请人张雪礼、河南龙呈房地产开发有限公司（以下简称龙呈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）豫14民终2920号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月13日作出（2019）豫民申7340号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人胡桂兰的委托诉讼代理人李晓京，被申请人张雪礼及其委托诉讼代理人李欣，被申请人龙呈公司的委托诉讼代理人蒋北京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡桂兰申请再审称：要求撤销一、二审判决，驳回张雪礼的诉请。事实和理由：（一）原判决认定的事实缺乏证据证明，现有新的证据，足以证明原判决错误。1．原审判决认定张雪礼与龙呈公司签订的合同在先，并且合法有效，认定错误。胡桂兰提起上诉后，龙呈公司才如实向法庭陈述了真实的经过，说明其实张雪礼并没有付清购房款，所谓的2013年8月23日的商品房买卖合同是为了诉讼需要，在起诉时才补签的。因此原审认定张雪礼与龙呈公司在2013年8月23日签订的商品房买卖合同合法有效，明显错误。2．龙呈公司目前就2013年8月23日签订的商品房买卖合同，以张雪礼为被告提起了解除合同之诉。在该案中，不仅证明了张雪礼没有付清购房款，而且张雪礼本人承认其持有的合同日期是在胡桂兰的合同备案之后所补签的。综上证据，足以证明胡桂兰的合同成立在先，并依法办理了商品房交易备案，因此权利理应优先于张雪礼。（二）原判适用法律确实错误。1．在开发商“一房二卖”的情况下，依据法律相关规定，两份合同均是有效合同。原审判决胡桂兰的合同无效适用法律错误。2．在“一房二卖”的情况下，应保护成立在先的合同。但原审没有查明哪份合同成立在先的事实，也没有考虑房产交易备案的物权公示效力，导致作出错误的认定和裁判。张雪礼答辩称：胡桂兰的再审申请理由不能成立。胡桂兰所谓的新证据是一审判决之后形成的，不属于新证据。张雪礼不欠龙呈公司任何欠款，龙呈公司起诉张雪礼要求解除房屋买卖合同的案件中所出示的欠条复印件是虚假的，在张雪礼要求移送公安机关后，龙呈公司已经撤诉。张雪礼的商品房买卖合同成立在先，依法应予保护。要求维持二审判决。龙呈公司答辩称，张雪礼一直欠龙呈公司房款7000多元没有付清，所以龙呈公司一直没有和张雪礼签订购房合同、办交房手续。张雪礼是私自进入房屋进行装修，龙呈公司没有将房屋交付给张雪礼。张雪礼没有交清房款。龙呈公司有权在解除与张雪礼的合同后将房屋出卖给胡桂兰。胡桂兰已经使用该房至今，房屋应归胡桂兰所有。张雪礼向一审法院起诉请求：1．依法判决确认胡桂兰与龙呈公司于2016年12月21日签订《商品房买卖合同》无效；2．依法判决确认张雪礼与龙呈公司于2013年8月23日签订《商品房买卖合同》有效，并判决龙呈公司限期办理房屋过户登记；3．本案诉讼费由胡桂兰、龙呈公司承担。一审法院查明事实：张雪礼购买龙呈公司开发建设位于永城市芒山路东建设路南侧“书苑名家”小区1幢13层1304号房屋，房屋价格为444176元。张雪礼于2012年至2013年将房款及契税付清，龙呈公司给张雪礼出具了交款收据。2013年8月23日双方签订了《商品房买卖合同》。龙呈公司也将涉案房屋交付给张雪礼，且张雪礼已对涉案房屋进行了装修。因龙呈公司欠胡桂兰借款30万元，龙呈公司为了尽快偿还借款，于2016年12月21日又与胡桂兰签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，其目的是让胡桂兰用该房屋抵押贷款，用于清偿龙呈公司的借款。张雪礼发现此事后，多次找龙呈公司交涉未果，双方因办理房屋过户手续产生纠纷，张雪礼诉至本院。一审判决：一、张雪礼与龙呈公司于2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》有效，于本判决生效后60日内协助张雪礼办理房屋过户手续；二、胡桂兰与龙呈公司于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费3981元，由龙呈公司负担。胡桂兰不服一审判决，上诉称：1．一审认定胡桂兰与龙呈公司之间存在恶意串通是严重错误的。龙呈公司将房屋出售给胡桂兰是双方协商一致的，根本不存在所谓的担保。根据张雪礼提供的证据显示，2012年8月30日交契税8884元，2012年11月12日交款250176元，即在房款总价没有确定的情形下，支付契税有悖常理，故张雪礼与龙呈公司之间才是恶意串通，张雪礼并没有提供给付款项的凭证，不能说明款项真实给付。2．一审法院程序违法。简易程序适用于争议不大的权利义务关系明确的案件，此案争议较大，适用简易程序明显错误。3．一审法院对证据审查存在错误。胡桂兰与龙呈公司的商品房买卖合同经过备案登记，获得行政确认，张雪礼的合同并没有行政确认，一审认定张雪礼与龙呈公司的合同有效错误。4．本案如存在龙呈公司所述的行为，龙呈公司也是构成诈骗犯罪，本案应当移送公安机关处理。张雪礼答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。龙呈公司答辩称：我们不存在“一房二卖”行为，认可胡桂兰的上诉请求。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，2013年8月23日，张雪礼与龙呈公司签订了商品房买卖合同，合同总价款444176元，张雪礼分期支付全部购房款，有龙呈公司出具的收据能够证实。分析胡桂兰提供的汇款记录以及签订商品房买卖合同的时间，结合当事人在一审及二审中的陈述，可以认定胡桂兰系因借款未受清偿，而产生的以房抵债，不属于商品房买卖合同。即便属于商品房买卖合同，在双方关于占有存在较大争议的情况下，胡桂兰仅有商品房买卖合同，而没有龙呈公司的收据与常理不符，且其所举证的汇款记录不足以证实就是支付本案商品房买卖合同价款，应当依据商品房买卖合同的成立时间来认定权利优先，因此，即便认定双方均是商品房买卖合同，张雪礼的合同成立在前，其权利优先与胡桂兰的合同。关于是否应当适用简易程序，无论是适用简易程序适用普通程序，均未影响本案实体处理。关于备案的效力，备案是一种为避免“一房二卖”的行政管理手段，其本身并没有优先效力，而且本案龙呈公司与张雪礼签订的房屋买卖合同在前，凭备案不足以排除合同在先的权利。本案是因龙呈公司的过错引起，其行为是否构成诈骗犯罪，需要进行刑事专门评价，但无论其行为是否构成犯罪，本案主要问题是胡桂兰与张雪礼关于房屋的归属争议，是否移送公安机关均不影响胡桂兰与张雪礼之间的纠纷处理，胡桂兰若认为龙呈公司的行为构成犯罪，可以行使法律赋予的权利，向有关机关进行控告。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7962元，由胡桂兰负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审庭审中，再审申请人胡桂兰向本院提交如下证据：1.2019年4月11日永城市人民法院对张雪礼所作的调查笔录。证明张雪礼与龙呈公司的商品房买卖合同是在2016年补签的，不是在2013年8月23日签订的。说明胡桂兰与龙呈公司的商品房买卖合同成立在前。2.2020年4月15日胡桂兰代理人对蒋北京的调查笔录一份；3．永城市宏盛物业服务有限公司出具的证明及该公司的营业执照；4．龙呈公司给物业公司出具的交房手续、胡桂兰和物业公司签订的物业服务合同、装修协议、业主公约、物业费票据等。以上证据2-4证明因张雪礼没有交清房款，龙呈公司在催要无果的情况下解除了与张雪礼的商品房买卖合同，之后将涉案房屋出卖给胡桂兰，并办理了备案登记手续，胡桂兰已经实际占有使用该房屋至今。被申诉人张雪礼经质证认为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。由于张雪礼与龙呈公司曾经签订的商品房买卖合同遗失，所以才补签的，不影响其合同成立在先的事实。对证据2有异议，蒋北京的证言不真实。张雪礼根本不欠龙呈公司的房款，不排除是龙呈公司与胡桂兰恶意串通的行为。对证据3无异议。对证据4有异议，均是复印件，不能证明真实情况。经审查认为，胡桂兰提交的证据1、3、4客观真实，与本案有关联性，应予采信。证据2的内容与事实不符，不予采信。经再审审理查明，张雪礼购买龙呈公司开发建设位于永城市芒山路东建设路南侧“书苑名家”小区1幢13层1304号房屋，房屋价格为444176元。张雪礼于2012年至2013年将房款及契税付清，龙呈公司给张雪礼出具了交款收据，并在2013年10月将房屋交付给张雪礼。2016年张雪礼与龙呈公司签订了商品房买卖合同，且对涉案房屋进行装修。因龙呈公司欠胡桂兰借款，2016年12月21日龙呈公司又与胡桂兰签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，将涉案房屋“以房抵债”交付给胡桂兰使用。胡桂兰在张雪礼装修期间占有使用该房至今。张雪礼发现此事后，多次找龙呈公司交涉未果，双方因办理房屋过户手续产生纠纷，张雪礼诉至一审法院。本院再审认为，胡桂兰与龙呈公司存在真实的借款关系，胡桂兰在购买涉案房产时并未直接支付对价，而是采取抵债的方式支付房款。这种“以房抵债”的商品房买卖合同，属于双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定之处，该合同合法有效。一审判决仅凭龙呈公司的陈述认定龙呈公司与胡桂兰签订合同的本意为担保行为，胡桂兰所举证据无法确认其实际缴纳房款，双方存在恶意串通，损害张雪礼的合法权益，证据不足。故一审判决认定胡桂兰与龙呈公司签订的商品房买卖合同无效不当，应予纠正。张雪礼与龙呈公司在2012年8月30日达成房屋买卖的合意，从2012年8月30日至2013年8月23日，张雪礼陆续分七次将包含契税在内的房款全部交清。龙呈公司于2013年10月20日给时任物业公司出具证明，要求物业公司给张雪礼办理交房手续办理，张雪礼办理电卡，缴纳水费后进行装修。以上事实说明张雪礼与龙呈公司的商品房买卖合同已经在2013年8月23日年实际成立并履行。即便张雪礼在一审中提交的商品房买卖合同是在2016年签订的，也是张雪礼与龙呈公司对已成立并实际履行的商品房买卖合同的追认，张雪礼与龙呈公司的商品房买卖合同成立的时间是2013年8月23日。龙呈公司称由于张雪礼尚欠龙呈公司房款七千多元没有交付，因此龙呈公司与张雪礼解除了买卖合同。但龙呈公司没有举证证明张雪礼尚欠其房款未付清，故龙呈公司称已与张雪礼解除买卖合同的理由不能成立。龙呈公司将涉案房屋出卖并交付给张雪礼后，又将房屋以“以物抵债”的方式出卖给胡桂兰，胡桂兰在张雪礼装修期间占有该房屋，未尽到谨慎注意义务，且双方均没有办理房屋所有权登记，因此本案应以商品房买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。由于张雪礼与龙呈公司的商品房买卖合同成立在先，故张雪礼要求龙呈公司办理房屋过户手续的诉请应予支持。综上，一、二审判决认定部分事实不清，判决结果不当，应予纠正。胡桂兰的再审理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫14民终2920号民事判决和河南省永城市人民法院（2017）豫1481民初8177号民事判决；二、被申请人张雪礼与被申请人河南龙呈房地产开发有限公司于2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》有效，被申请人河南龙呈房地产开发有限公司于本判决生效后60日内协助被申请人张雪礼办理房屋过户手续；三、驳回被申请人张雪礼的其他诉讼请求。一、二审诉讼费共计11880元，由被申请人河南龙呈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二〇年五月九日书记员  高 雅