广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6962号上诉人（原审原告）：柳青，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：张红云，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈海富，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴。上诉人柳青、张红云因与被上诉人陈海富、被上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人张红云本人、上诉人柳青与张红云共同代理人陈永生、伍志坚、被上诉人陈海富本人到庭参加诉讼，被上诉人恒安公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。柳青、张红云上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销(2013)穗天法执字第3454－1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A1栋401房的查封并停止执行；2.一审、二审诉讼费由陈海富、恒安公司承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条所规定的“人民法院查封”是指本案查封，而非其他案件查封。退一步说即便其他案件此前存在过查封，在无法定事由的情况下，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以继承。本案争议焦点是(2013)穗天法执字第3454号案件查封，不是其他案件的查封。无论是案件当事人、法律关系，在先查封都与3454号案件查封无任何关联性，在无委托执行、协助执行、移送执行等法定事由情况下，查封在前的法院的查封措施效力不能由其后查封的法院加以继承。二、按照陈海富提交的裁判文书记载，涉及一审法院对涉案房屋的620号案件查封措施，只是财产保全措施，不是正式的执行查封措施，且财产保全措施早己于2010年解除，案件裁判结果也均为保全申请人广州市白云区农业机械供应公司（以下简称农机公司）、广州市云翔物资供销有限公司败诉告终，而本案焦点的3454号案件查封时间是2014年11月27日，与620号案件不存在延续查封。从在先查封性质上看，按照陈海富提交的(2017)粤01民终19211号民事判决书记载，一审法院所作出的查封属于诉讼阶段财产保全查封，不是执行阶段的执行查封，且保全申请人农机公司在620号案件败诉，其保全性质的查封措施效力不应当无任何条件地由后续查封延续承继。从在先查封延续性上看，一审法院已经于2010年4月7日作出(2007)天法民四初字第620号之二民事裁定书，解除对涉案房屋的查封，本案争议焦点的3454号案件查封时间是2014年11月27日，与620号案件不存在延续查封。三、在法律适用方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条虽然规定了不同的适用条件，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。柳青、张红云作为购买涉案房屋的业主，被执行人恒安公司为房地产开发企业，只要柳青、张红云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条其中任何一条的条件，即可排除3454号案件的查封与执行。四、本案是关于（2013）穗天法执字第3454号案件的执行异议，应当围绕柳青、张红云是否具有足以排除3454号案件强制执行力的民事权益，作为本案争议焦点。而不是关于（2007）天法民初字第620号案件保全行为的异议。目前来看仅有3454号案件具有强制执行力，而620号案件其执行力已经消灭，不属于本案的审理范围。一审以柳青、张红云在（2007）天法民初字第620号案件查封房产期间，购买涉案房屋，驳回柳青、张红云对3454号案件的执行异议，属于明显的错误。五、（2007）天法民初字第620号案件的保全行为已被认定为错误保全，属于侵权行为，基于该侵权行为引起的查封效力早已消失，不应当用于对抗善意的第三人。可见620号案件的查封行为，是原保全申请人农机公司的错误保全侵权行为引起，且已在2010年已经解封，其效力不能对抗善意的柳青、张红云。在该案件中，广州中级人民法院平衡恒安公司与农机公司的诉讼权益及考虑到保全制度的初衷，驳回了恒安公司与农机公司双方的财产保全赔偿的上诉请求。但不能让柳青、张红云来承担这一错误侵权行为所带来的恶果。六、陈海富与恒安公司之间民事调解书，即3454号案件的强制执行依据，1860万元的债权本金与100万元利息存在中虚假诉讼的重大嫌疑，对此54户业主已经向一审法院申请撤销（2013）穗天法调确字第10号调解书，一审法院也已在2020年4月30日立案受理。因此柳青、张红云认为本案应待该案处理结果后再行审理。综上，柳青、张红云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情况，涉案房产依法应予以解封。陈海富原是恒安公司的代理律师，也参与了前述的农机公司诉恒安公司案件。陈海富、恒安公司在知道房产已经出售给柳青、张红云的情况下，通过虚构债权及和解司法确认的方式，申请查封云山锦绣家园82套房产，明显有违常理。如按照一审法院审判逻辑，云山锦绣家园将有大量家庭非因自己过错蒙受巨大损失。陈海富二审辩称，不同意柳青、张红云的上诉请求。1.柳青、张红云在签订认购书时，涉案房屋已经在法院查封的状态下，在这种情况下，依法律规定，是不可进行买卖的，如果进行买卖则是无效的。2.不管是否有查封，该房屋因行政部门限制进行销售，因此是不可以进行买卖的。上述两点柳青、张红云已经违反了申请执行异议所需的条件，就是没有签订合法有效的书面方商品房买卖合同，所以应当驳回柳青、张红云的上诉请求和异议请求。3.对于柳青、张红云提出的异议，陈海富提交的证据已经足以证明柳青、张红云不是善意的购房人。涉案的房屋是否有预售许可证的问题，根据陈海富提供的预售许可证备注一栏清楚地记载了涉案房屋是在查封状态的。在预售许可证中也清楚地写明了收款的专用账户，就是房款必需要打入专用账户。但柳青、张红云提供的证据的房款是打入第三方的账户，没有打入监控账户。许可证也明确注明了到2007年11月27日就过期无效了。4.在2007年的时候，广州市房管部门已经明确规定预售房必须要进行网签，也必须进行登记，而且阳光家缘网里面也很明确的公示了哪些房子可以销售的，信息是公开的，可以查询到的，柳青、张红云没有尽到注意义务，即应当预见而没有预见。5.认购书里面约定交齐房款或者是要交大部分的房款，还没有签订买卖合同就要交齐房款或者是要交大部分的房款，这是违反常理的。6.案涉房屋一直都被查封，而且恒安公司一直有多个诉讼，但柳青、张红云均没有提起诉讼或解除合同，这也是违反常理的。7.柳青、张红云提供的认购书与支付的房款都是第三方出具的证据，陈海富不是当事人之一，也没办法认定房屋买卖、付款的真实性，法庭也是无法查清的，应该由柳青、张红云按不动产所在地提出买卖合同之诉。否则法庭会作出错误的认定，把恒安公司违法销售房屋变成合法的行为。8.柳青、张红云提交的一些发票，现在管理处只要补交管理费就可以出具发票或办理交楼手续，陈海富对此无法确认。而且陈海富到了现场看，很多房屋都是没有装修和入住的。9.柳青、张红云认为陈海富与恒安公司由于有代理关系，就认为恒安公司与陈海富有恶意串通，并非事实，陈海富是有代理过恒安公司的案件，在代理过程中有借钱给恒安公司想帮助恒安公司经营，陈海富借给恒安公司的钱也是向他人借来的，陈海富因此在法院也有很多诉讼，被债权人追讨欠款，陈海富也被列入了失信人名单。所以陈海富与恒安公司不存在串通，陈海富与恒安公司之间的借款是真实。恒安公司二审没有到庭，没有提交书面答辩意见。柳青、张红云向一审法院起诉请求：1.撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A1栋401房的查封并停止执行；2.本案诉讼费由陈海富负担。一审法院认定事实：2009年7月6日，恒安公司（甲方）与柳青、张红云（乙方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积172.08平方米，套内面积147.24平方米;商品房预售许可证、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》在甲方售楼部现场公示;总房价款为1755216元，乙方选择一次性付款。契税为总房价的3%，即52656元；印花税为总房价的0.05%，即878元;测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元。乙方于签署认购书时交付定金100000元，于2009年7月6日前付清总房款;该房地产于2009年9月1日前交付乙方使用。柳青、张红云提交日期为2009年7月14日的《收楼手续单》，拟证明涉案房屋于上述时间交付使用。柳青、张红云为证明其已支付涉案房屋全部房款并收楼使用，提交如下证据：1.户名张红云的农业银行卡的POS机消费单3张，显示张红云于2009年5月21日消费100000元、于2009年7月6日消费811800元及900000元，对方账户为广州远洋房产策划代理有限公司；2.恒安公司于2009年11月25日出具的发票，确认收到柳青、张红云购买涉案房屋的房款1755216元；3.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的发票，载明收取涉案房屋的物业管理费及水电费、垃圾费等。经查，陈海富申请执行恒安公司借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已经发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向陈海富偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，陈海富于2013年4月8日向一审法院申请执行，一审法院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。在该案执行期间，一审法院于2014年11月26日作出（2013）穗天法执字第3454-1号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋。柳青、张红云对此提出书面执行异议，一审法院经审查后作出（2019）粤0106执异242号执行裁定，裁定驳回柳青、张红云的异议。另查，云山锦绣家园（A1-A5栋）预售人为恒安公司。涉案房屋曾被多家法院查封和轮候查封。根据广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终19211号民事判决认定以下事实：农机公司因与恒安公司在2007年发生合作开发房地产合同纠纷，农机公司将恒安公司诉至一审法院【案号：（2007）天法民四初字第620号】。2007年2月1日，农机公司申请查封保全恒安公司5354863.2元的财产。2007年2月9日，一审法院作出（2007）天法民四初第620号民事裁定，查封恒安公司价值5354863.2元的财产。同年2月15日，轮候查封了恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-701、202-702、203-703、204-704、205-705、206-706房共36套房屋，期限为2007年至2009年2月15日。2009年4月27日，一审法院继续轮候查封上述房屋。2010年4月7日，一审法院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-206、301-304、401-404、406、501-504、506、601-604、606、701-706房的查封。2016年4月27日，一审法院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋305、306、405、505、605房的查封。在本案诉讼过程中，柳青、张红云提交广州市不动产登记中心于2019年4月16日出具的（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》，载明：云山锦绣家园A1栋4层401房（白云区新广从公路西侧、白云机场东侧401房），预售证号20000073，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。云山锦绣家园A1栋401房目前由广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，期限至2021年4月26日止。2009年7月6日和9月1日，无该业有效的查封信息。2019年11月25日，广州市不动产登记中心向张红云出具《依申请信息公开补正告知书》，载明：我中心于2019年4月16日对您提出的信息公开申请（受理编号：00280）作出（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》。经核查，该答复书中的查封情况有误，应予补正。现将第二点第2小点“2009年7月6日和9月1日，无该业有效的查封信息”更正为：“2009年7月6日和9月1日，该业由广州市天河区人民法院以（2007）天法民四初字第620号《协助执行通知书》查封”。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修改后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。柳青、张红云因对一审法院执行局作出的（2019）粤0106执异242号执行裁定不服，以陈海富、恒安公司为被告提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。本案的争议焦点为柳青、张红云是否有权主张排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然柳青、张红云已经付清全部房款并实际占有涉案房屋，但柳青、张红云与恒安公司签订认购书的日期是在法院查封房产期间，并不符合上述法律规定。柳青、张红云主张撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A1栋401房的查封并停止执行，缺乏依据，一审法院不予支持。恒安公司经一审法院合法传唤，逾期不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，于2020年1月14日作出判决如下：驳回原告柳青、张红云的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告柳青、张红云负担。二审中，各方均表示没有新证据提交。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院（2019）粤01民终24188号案查明，一审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1.涉案房屋查封、抵押情况；2.《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3.除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函一审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。广州铁路运输法院在（2019）粤7101行初5712号案中认为：（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》因答复查封的情况有误，广州市规划和自然资源局作出（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》的行为违法。但在诉讼过程中，广州市规划和自然资源局已作出补正告知书，更正（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》，撤销（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》的行为已无意义。该案判决：确认广州市规划和自然资源局向张红云出具的（2019）查询00280号《依申请信息公开答复书》的行为违法。陈海富与江浩明、广州市恒安房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，案号（2019）粤01民终15221号，该案作出判处后，陈海富至今未通过审监程序予以撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）2009年7月6日柳青、张红云签订涉案认购书时是否存在有效查封，以及涉案房屋是否在预售范围内；（二）柳青、张红云对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。关于焦点（一）。关于查封问题。本案柳青、张红云提交的广州市不动产登记中心2019年11月25日出具《依申请信息公开补正告知书》明确载明“2009年7月6日和9月1日，该业由广州市天河区人民法院以（2007）天法民四初字第620号《协助执行通知书》查封。”本院认为，广州市不动产登记中心作为房屋管理行政机关办理查封手续的相关部门，在《依申请信息公开补正告知书》中作出涉案房屋2009年7月6日和9月1日，该业由广州市天河区人民法院以（2007）天法民四初字第620号《协助执行通知书》查封的结论，应以广州市不动产登记中心补正告知书载明意见为准。因此，一审法院认定涉案房屋在柳青、张红云与恒安公司签订认购书时，存在法院有效查封，并无不当。关于焦点（二）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然柳青、张红云已经付清全部房款并实际占有涉案房屋，但柳青、张红云与恒安公司签订认购书的日期是在法院查封房产期间，并不符合上述法律规定。因涉案房屋存在的法院查封已系双方履行合同的障碍，一审该认定与前述最高人民法院法条规定原意无悖，故对柳青、张红云提出当时法院的查封并非（2013）穗天法执字第3454号案件的查封，其他法院查封不适用前述法条规定的主张，本院不予采纳。本案柳青、张红云主张撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园A1栋401房的查封并停止执行，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人柳青、张红云的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人柳青、张红云负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏