湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4062号原告（反诉被告）：咸宁市香城学校（以下简称香城学校），住所地：咸宁市咸安区马柏大道15号。法定代表人：李朝阳，香城学校校长。委托诉讼代理人：郑德露，湖北瀛平惟合律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：田觉，湖北瀛平惟合律师事务所实习律师，委托代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张雄文，男，1971年1月3日出生，汉族，无业，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。原告（反诉被告）香城学校为与被告（反诉原告）张雄文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。被告在2019年9月19日向本院提起反诉，经本院审查予以合并审理、于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告香城学校委托诉讼代理人郑德露、田觉，被告张雄文及诉讼代理人童威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋出租合同》；2、请求判令被告支付房屋租金人民币678825.00元（暂计至2019年6月，实际要求计算至被告返还房屋之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年11月26日，原告与被告在平等自愿的基础上签订了《房屋出租合同》，约定租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止，租金为1100000元，租金分三期付清，被告在签订合同之日一次性交纳315000元，在2016年12月20日前交纳440000元，在2020年12月20日交纳租金345000元。但合同生效后，被告仅支付了290000元租金，从2013年至2019年被告差欠原告租金678825元。经原告多次催讨无果，故原告诉至法院。被告（反诉原告）张雄文辩称，1、原告违约在先，自己支付了290000元租金，但原告只交付了第三层房屋，原告应退还一部分租金；2、原告未按合同约定进行交付出租房屋，给被告造成了装修损失和租金损失，原告应赔偿；3、原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉求。并且被告提起反诉、向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉人、被反诉人之间的《房屋出租合同》2、请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失244729.52元；3、请求判令被反诉人向反诉人承担违约金2000元；4、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：2012年11月26日，反诉人与被反诉人签订了《房屋出租合同》，反诉人租赁被反诉人位于咸宁市××区××大道××东侧××楼的房屋用于经营酒店，租赁期限10年自2013年1月1日起至2022年12月31日止，租金为1100000元。因出租房屋为被反诉人的职工宿舍，被反诉人在合同签订前告知反诉人已将该房屋一楼商铺门面租赁他人，其余三层房屋被学校教职工占用暂时无法交房，便与反诉人协商暂缓交付出租房屋，直至2013年被反诉人仅将出租房屋的第三层交付反诉人使用。反诉人陆续按合同约定向被反诉人支付租赁费，并开始对第三层房屋进行装修，后因反诉人无法交付其他房屋，经协商无果，导致被反诉人已装修的房屋也无法投入使用。反诉人的违约致使合同目的无法实现，损害了反诉人的合法权益。反诉被告香城学校针对反诉原告张雄文的反诉请求辩称：1、根据合同约定，被告应于合同签订之日（2012年11月26日）一次性交纳315000元，反诉被告从2013年元月1日将房屋交付给反诉原告，反诉原告没有按照合同约定向反诉被告交纳315000元租金前，反诉被告可行使先履行抗辩权，有权拒绝履行交付全部房屋的义务，不构成违约；2、反诉原告诉称的装修损失并非反诉被告的过错造成的，反诉被告不应承担任何责任，反诉原告违约在先，未依约交纳租金，反诉被告有权拒绝交付全部房屋。反诉原告诉称的装修损失应由其自行承担，无权要求反诉被告赔偿损失，请求驳回反诉原告的第二、三、四项反诉请求。当事人围绕本诉诉的讼请求、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院对其予以确认并在卷佐证，根据原、被告双方提供的有效证据及当事人的陈述，本院可以认定事实如下：2012年11月26日，原告（反诉被告）岔路口中学为甲方、被告（反诉原告）张雄文为乙方签订了《房屋出租合同》，约定：甲方将座落在咸宁市××区××大道××东侧××楼的房屋、建筑面积1300平方米左右出租；租赁期限10年，甲方从2013年1月1日起将此房屋交付乙方使用、至2022年12月31日止；甲乙双方议定租金为1100000元，交纳方式为现金交付，先由乙方在签订合同之日一次性交纳315000元，然后在2016年12月20日前交纳租金440000元，最后在2020年12月20日交纳租金345000元；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约一次须赔偿对方违约金2000元等相关事宜。被告（反诉原告）在签订合同时支付原告（反诉被告）租金100000元。2013年1月1日，原告（反诉被告）将该栋第三层房屋交付给被告（反诉原告），第二层、第四层及一楼临街四个门面房当时尚未交付。被告（反诉原告）于2014年4月30日向原告（反诉被告）交付租金100000元，于2015年9月22日向原告（反诉被告）交付租金90000元。被告（反诉原告）庭审自认从2014年3、4月起开始经营一楼临街四个门面房至今。原告（反诉被告）到目前为止仍未将第二层、第四层房屋、一楼门面最北边的一间超市门面交付给被告（反诉原告）。同时查明，2017年6月29日，咸宁市咸安区教育局的咸教字（2017）100号文件《区教育局关于变更城区中小学校校名的通知》，明确将咸安区岔路口中学更名为咸宁市香城学校。另查明，本案在审理过程中，被告（反诉原告）于2019年11月30日向本院申请对位于咸宁市××区××大道××东侧××楼的房屋装修损失进行鉴定，本院依法委托鉴定，但鉴定机构认为因装修时间较长无法鉴定装修费用。庭审中被告（反诉原告）提供了原装修合同、装修图纸、装修费用明细表，证实其整体装修承租的房屋费用为240000元，但该证据不足以证明原装修费用及现残值金额。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在平等自愿的基础上签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律规定，双方形成房屋租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应全面履行合同的义务。关于原告（反诉被告）要求解除原、被告之间签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，双方各自违约致使不能实现合同目的，并且该诉求与被告（反诉原告）的反诉第一项请求相同，故本院对原告（反诉被告）的该本诉请求、被告（反诉原告）的该反诉请求予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋租金人民币678825.00元（暂计至2019年6月，实际要求计算至被告返还房屋之日）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，因原告（反诉被告）尚未按合同约定完全交付出租房屋，不应依合同的约定收取全额租金，故本院对该诉讼请求不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其房屋装修损失244729.52元的反诉请求，因被告（反诉原告）被告（反诉原告）在反诉状中自认“原告（反诉被告）在合同签订前已告知被告（反诉原告）已将该房屋一楼商铺门面租赁他人”，被告（反诉原告）应当知道租赁物存在交付的风险，且在签订合同时也未按合同约定交付足额租金；被告（反诉原告）诉讼中申请房屋装修损失进行鉴定而鉴定机构认无法鉴定装修费用、且未提供充分证据证实原装修费用及现残值金额，承担举证不能的法律后果，故本院对被告（反诉原告）的该反诉请求不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约金2000元的反诉请求，根据《中华人民共和国》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故本院对被告（反诉原告）的该反诉请求亦不予支持。为维护社会正常的经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百二十条、第二百一十二、第二百一十六、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）香城学校、被告（反诉原告）张雄文双方于2012年11月26日签订的《房屋出租合同》在本判决书生效之日予以解除。被告（反诉原告）在本判决生效后十日内将位于咸宁市咸安区马柏大道25号东侧共四层的租赁房屋的第一层其经营的四间门面和第三层房屋返还给原告（反诉被告）香城学校。二、驳回原告（反诉被告）香城学校的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张雄文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294.00元，减半收取2647元，由原告香城学校负担2647.00元。反诉案件受理费2183.00元，减半收取1091.50元，由被告张雄文负担1091.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  镇家明二〇二〇年五月二十八日书记员  王 明附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金