广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民6985号上诉人（原审被告）：广州混际互联网科技有限公司，住所地广东省广州市天河区长湴白沙水路85号112房，统一社会信用代码914401063401696460。法定代表人：冯翰新，职务：总经理。委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东康健健康科技有限公司（曾用名：广州康健健康科技有限公司），住所地广东省广州市天河区马场路16号之一2204室、2205室、2206室，统一社会信用代码91440101MA5AYLNN21。法定代表人：康守营，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁朝晖，系该司职员。委托诉讼代理人：周勇，北京市康达（广州）律师事务所律师。原审被告：翁璇，女，1986年5月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。上诉人广州混际互联网科技有限公司（以下简称混际公司）因与被上诉人广东康健健康科技有限公司（以下简称康健公司）、原审被告翁璇租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人混际公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回康健公司的一审诉讼请求；2.本案相关的诉讼费全部由康健公司承担。事实和理由：（一）一审认定双方于2018年12月10日解除合同错误。康健公司与混际公司于2019年5月13日正式交接广州市天河区东莞庄路165号9号楼3层-399单元（以下简称案涉房屋），在此之前，一直由康健公司控制并使用，因此，合同解除的时间应为2019年5月13日。1.从双方的往来函件，无论是混际公司发送给康健公司的书面函件，还是混际公司出具的《回复函》，均没有表示同意并确认解除双方之间的合同关系的意思表示。混际公司对于康健公司单方无理提出解除合同的要求一直是保持沟通协商的态度。2.从逻辑上看，如果双方于2018年12月10日解除涉案合同，与双方在2018年12月14日至18日频繁发函协商解除合同的事实不符。3.从涉案房屋交接的情况看，康健公司自提出解除涉案合同的要求后一直未与混际公司办理任何的交接手续，并一直占用并控制着涉案房屋，导致混际公司一直无法将涉案房屋收回并再次出租。直至2019年5月13日，在混际公司起诉康健公司的房屋租赁合同纠纷案【(2019)粤0106民初8750号】的开庭过程中，康健公司才在法庭上明确表示同意在当天交还场地。双方就解除涉案合同达成共识。（二）混际公司早在涉案合同签订前就已经向康健公司披露了涉案房屋为集体用地，无法进行公司注册的情况，并无任何隐瞒，在整个履约过程中均不存在违约行为，一审法院认定混际公司对于租赁合同不能正常履行负有责任，应承担一半的租金损失属于事实认定错误。1.在涉案合同签订前，康健公司多次到现场查看涉案房屋，双方洽谈租赁合同条款，混际公司已经如实披露了物业的实际情况，包括涉案场地为村集体土地，无法作为公司注册地址的事实。2.根据涉案《广州市房屋租赁合同补充协议》第九条第1项的约定，康健公司在签订合同时就已经知晓涉案物业无法进行工商登记的风险，并愿意自行承担该风险。涉案合同并未约定涉案房屋必须具备工商注册功能，以及无法进行工商注册，就应由混际公司承担违约责任。3.在签订合同后，从双方于2018年11月23日及11月26日的微信聊天记录均可以看出，康健公司知晓涉案房屋是村集体的物业，不能作为公司注册地址，且向混际公司提供营业执照和法定代表人身份证复印件等材料，用于办理康健公司的注册地址变更手续。因此，混际公司已经履行完合同义务，并不存在隐瞒涉案房屋情况的任何违约行为。一审法院认定混际公司对涉案合同未能正常履行也负有责任属于事实认定错误，违反公平原则。因此，恳请二审法院查明上述事实，依法驳回康健公司的一审全部诉讼请求。被上诉人康健公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意混际公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：(一)混际公司实际上仅向康健公司交付了租赁场所的密码，康健公司并未进入以及实际占用涉案房屋。在发现涉案房屋无法办理公司登记的情况下，康健公司第一时间与混际公司沟通解除租赁合同，因此，该上诉理由不符合客观事实，也没有相应的法律依据。（二）混际公司在另案也起诉康健公司，该案在一审法院已作出判决，因为混际公司目前还扣留了康健公司20多万的押金，本案康健公司一审申请诉讼保全，查封了混际公司30多万的金额。混际公司基于报复、泄愤心理，另案起诉康健公司，申请保全康健公司100多万的金额。另案已驳回了混际公司的全部诉讼请求，因此混际公司的上诉理由、事实没有事实和法律依据，请求二审法院驳回康健公司的上诉，维持原判。原审被告翁璇述称，同意混际公司的上诉请求、事实和理由。康健公司向一审法院起诉请求：1.混际公司、翁璇返还康健公司已支付的保证金和租金合计204800元并支付利息（以204800元为本金，按年利率6%的标准，自2018年11月16日起计至付清之日止）；2.混际公司、翁璇向康健公司支付隐瞒广州市天河区东莞庄路165号9号楼3层-399单元不能办理备案登记的瑕疵导致租赁合同无法履行的违约金133200元；3.混际公司、翁璇向康健公司支付迟延交付案涉房屋的违约金2664元（以月租金66600元为本金，按每日5‰的标准，自2018年11月15日计至11月22日止）；4.混际公司、翁璇向康健公司支付康健公司因维权所支付的前期律师费20000元；5.混际公司、翁璇承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.混际公司提供房地产管理部门于2004年4月20日核发的《广州市集体土地房产证》（复印件，未能出示原件。载明：权属人为广州市天河区沙河镇长湴村民委员会，权属来源为1994年新建，房屋所有权性质为集体，房地座落为天河区长湴白沙水路87号，用途为工矿仓储用地，总建筑面积为1967.87平方米××和广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社于2018年11月26日作出的《住所（经营场所）场地使用证明（非住改商）》[已出示原件。其中包括：康健公司使用的广州市天河区长湴白沙水路87号自编323房混际公司（出租方）出租的广州市天河区长兴街长湴股份合作经济联社的房屋，可临时作为办公（经营性）场所使用；经营者在使用时应注意以下事项：（一）本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据；（二）政府有关部门依法拆除经营场所所在建筑或要求无条件恢复原场地使用性质的，本证明自动失效等内容]，用于证明混际公司协助康健公司取得可用于办理住所地变更登记手续的相关文件，康健公司由始至终清楚案涉房屋无法办理工商登记的事实。康健公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，对证明内容有异议；该组证据恰恰证明案涉房屋无法办理工商登记，混际公司要求康健公司以实际经营地址与住所地不一致的方式进行经营将造成康健公司无法合法经营的后果，违反法律规定。康健公司还称其在本案诉讼前没有收到混际公司该组证据中的资料，其也不同意将其住所地登记为天河区长湴白沙水路87号。翁璇对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。一审法院须结合本案其他证据和查明的其他事实对康健公司在签订《合同》及《补充协议》之前是否知悉案涉房屋无法办理工商登记的情况及其在签订《合同》及《补充协议》之后是否同意将其住所地登记为天河区长湴白沙水路87号作出认定。2.混际公司、翁璇提供的照片（共3张。照片分别显示：“东莞庄路165”和“广州南海机器厂”的标示；楼宇上存在“9号楼”的标示；玻璃门上显示“399”的门牌号××，用于证明案涉房屋的地址。康健公司发表以下质证意见：由法院对该证据的真实性、合法性、关联性予以审查。由于该证据中显示的相关标示和门牌号与《合同》及《补充协议》的约定一致，且康健公司没有提出异议或提供反驳证据，一审法院采纳该证据作为认定本案事实的依据。由于混际公司、翁璇表示无法提供案涉房屋的权属证书或规划报建、验收资料，一审法院向相关单位调查取证，具体情况如下：一、一审法院于2019年3月6日向广州市城市建设档案馆查询并打印《报建单审批表》[载明：编号为（80）建字1168号东莞庄本厂内，“拟答复意见”栏为“1.同意改建三层生产车间一幢。2.改建地段内大树应予保留”的手写内容，“备考”栏为“郊区城建局……”的手写内容]及广东省煤矿设计院作出的《广州南海机器厂装配车间平、立、剖面图、四至图》（其中包括：南立面，北立面，二、三层平面，东立面，I-I剖面，首层平面，四至图）。二、一审法院向广州市规划和自然资源局及原广州市天河区国土资源和规划局分别发函查询如下事项：一、租赁双方在《合同》中约定的租赁物即天河区东莞庄路165号建筑物的产权和规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有，请提供给一审法院；二、混际公司提供的《报建审核意见书》显示的建筑物为三层高，但混际公司、翁璇称现建筑物为四层高；上述建筑物在报建之后是否存在加建、改建、扩建或拆除重建等情形？如有，加建、改建、扩建或拆除重建的范围如何（请在图纸中标明加建、改建、扩建或拆除重建部分的范围）？该部分是否办理规划报建、规划验收手续？以上事项请予协助查询，并将查询结果尽快书面函复一审法院。如有相关规划报建验收文件及不动产登记查册表等资料，请一并附函。广州市规划和自然资源局及原广州市天河区国土资源和规划局分别函复一审法院如下：经查，南海机器厂于1980年经原广州市城市规划局以（80）建第1168号批准建设位于广州沙河东莞庄的3层生产车间一幢，于1981年经原广州市城市规划局以（81）建字1083号批准加建第四层及第五层一半；未查到规划验收及产权登记的相关审批记录，详细规划情况请查阅相关附图。广州市规划和自然资源局及原广州市天河区国土资源和规划局均随函向一审法院提供以下资料：1.原广州市城市规划局于1980年9月14日作出的（80）建第1168号《广州市城市规划局建筑许可证》，载明：兴建单位为南海机器厂，设计单位为省煤矿设计院，施工单位为市电子局工程队，工程地点为郊区沙河东莞庄，项目为北楼改造，幢数为1，层数为3，结构种类为框架，建筑面积为3200平方米和“上列工程设计图纸业经我局审批同意，请按照核准图纸和报建审核意见书所提意见进行施工”等内容。2.《报建单审批表》，载明：编号为（81）建字1083号沙河东莞庄，“处理经过”栏为“该建筑第1~3层经（80）1168号文批准，现要求加第四层和第五层一半……”的手写内容，“拟答复意见”栏为“同意装配车间加建第四层及第五层一半。余要求仍按（80）建字第1168号意见不变，外墙批荡及其色调应保持一致”的手写内容及两个手写签名和“19/8”的手写日期，“领导审批”栏为“同意报建加建装配车间一层半（第四层一层，第五层加半截），请审批”及两个手写签名和“24/8”的手写日期等内容。3.《广州南海机器厂装配车间平、立、剖面图、四至图》（内容如前所述）。4.广州（市）南海机器厂装配车间图纸（共4张），包括：南立面，五层平面，北立面，二、三层平面。对于上述调查取证的证据，康健公司发表以下质证意见：上述证据的真实性、合法性及关联性由法院予以审查；上述证据无法证明案涉房屋具备办理工商登记的条件，也不能免除混际公司提供的案涉房屋应当符合能够办理工商登记的条件这一法定要求；依据《广州市商事登记暂行办法》第二十七条的规定，康健公司必须将案涉房屋登记为住所地，但混际公司已自认案涉房屋不能登记为住所地，即康健公司无法实现合同目的，康健公司享有解除租赁合同关系的权利。混际公司、翁璇发表以下质证意见：对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可；从上述证据可知，案涉房屋的建设经过合法报建，本案租赁合同关系合法有效；混际公司没有任何违约行为，康健公司要求解除租赁合同关系及要求混际公司、翁璇承担违约责任的诉讼请求没有任何事实和法律依据。当事人还陈述以下意见：1.关于案涉房屋无法办理工商登记的告知情况。康健公司称其住所地和主要办事机构所在地均为广州市天河区马场路16号之一2204室、2205室、2206室，因打算扩大经营面积而承租案涉房屋，且准备在承租案涉房屋后将住所地变更登记为案涉房屋所在地址；其在与混际公司签订租赁合同前已向混际公司的员工廖燕春提出要将住所地变更登记为案涉房屋所在地址的要求，廖燕春称康健公司可以将住所地变更登记为案涉房屋所在地址且没有提及由混际公司提供其他地址作为康健公司的住所地；《补充协议》第一条约定案涉房屋的用途是办公室，混际公司并未告知关于案涉房屋不能办理工商登记的情况，《补充协议》第九条第1款的前提是以案涉房屋能办理工商登记为前提的；其向混际公司提供办理住所地变更登记手续的相关资料是指将住所地变更登记为案涉房屋所在地址的资料，并非其同意将住所地变更登记为天河区长湴白沙水路87号；其是经营医药生意的，药监部门经常上门检查，其不可能同意住所地与经营地址不一致；其总监朱海燕曾于2018年11月28日致电询问混际公司的员工廖燕春关于案涉房屋能否登记为住所地并告知其称住所地和经营地址必须保持一致，但廖燕春表示案涉房屋不能登记为住所地，这是其最早知悉案涉房屋不能办理工商登记的时间。混际公司、翁璇则称其在租赁合同协商过程中多次口头告知案涉房屋无法办理工商登记；康健公司只是称因扩张需要寻找新办公室，并未告知混际公司关于康健公司需要变更住所地的情况；依据《补充协议》第九条第1款可知，康健公司在签订租赁合同时已知晓案涉房屋存在无法办理工商登记的风险但愿意自行承担该风险；后混际公司变更陈述称：康健公司在签订租赁合同前表示住所地可能变更登记为案涉房屋所在地址，混际公司明确告知案涉房屋无法办理工商登记及混际公司位于天河区长湴白沙水路的物业正在申请众创空间和国家孵化器、可以提供给康健公司作为变更住所地的登记地址。2.关于本案租赁合同关系的解除问题。康健公司称其负责人徐彬最早于2018年12月5日向翁璇提出解除租赁合同及退款的要求，混际公司同意解除租赁合同但要求没收押金及主张案涉房屋的占有使用费；2018年12月10日，康健公司的委托代理人律师周勇在与混际公司的面谈中再次提出解除租赁合同及退款要求，混际公司仍提出上述意见；上述两次协商均无果；2018年12月14日，混际公司向康健公司发函称其收到康健公司要求解除租赁合同的口头通知及请康健公司出具相关解除租赁合同的书面文件并尽快与混际公司协商解除租赁合同事宜，由此可知，混际公司承认于2018年12月5日收到康健公司要求解除租赁合同的通知；2018年12月17日，康健公司向混际公司邮寄《关于广州市天河区东莞庄行政街（镇）165号399房租赁合同事宜》，该邮件于次日妥投；综上，合同解除时间是2018年12月5日，因当时混际公司已收到康健公司要求解除租赁合同的通知且同意解除租赁合同，其双方只是对租赁合同解除的后果没有协商一致；案涉房屋能办理工商登记是基本要求，住所地与经营地址一致是法定要求，案涉房屋的用途是办公，混际公司交付的案涉房屋不符合合同的约定，混际公司、翁璇故意隐瞒订立合同的重要事项，继续履行租赁合同将导致康健公司违法，依据《合同》第九条第（三）款第2、3项的约定，康健公司有权解除租赁合同。混际公司、翁璇则称双方在2018年12月5日只是协商关于康健公司的营业执照地址问题，没有协商租赁合同解除事宜；其在两次协商中均没有同意解除租赁合同；其已于2018年12月17日收到康健公司于同日邮寄的上述邮件且已回复，其同意解除租赁合同是以其没收保证金及康健公司支付租金为前提条件的；康健公司以住所地与经营地址不一致无法获得政府补贴为由要求解除租赁合同并拒绝支付租金，构成严重违约；混际公司已提前告知康健公司关于案涉房屋无法办理工商登记的情况，不存在隐瞒行为，双方的租赁合同关系尚未解除。3.关于案涉房屋的交接问题。康健公司称混际公司实际上只是将案涉房屋大门的密码告知康健公司，但其在接收密码后从未使用案涉房屋；其在接收密码后开始办理住所地变更登记手续，但混际公司、翁璇知案涉房屋所在地址不能登记为住所地；此后，双方开始沟通解决方法。混际公司、翁璇则称混际公司在签订租赁合同当天即2018年11月15日已要求一并办理案涉房屋的交接手续，但康健公司没有及时安排人员与混际公司办理交接手续，混际公司不存在迟延交付案涉房屋的行为；康健公司虽没有将物品搬入案涉房屋中，但案涉房屋一直由康健公司实际控制；混际公司不同意解除租赁合同，所以一直没有进入案涉房屋，也没有更换密码，案涉房屋一直处于空置状态。康健公司表示混际公司称租赁合同关系未解除且放任案涉房屋闲置的后果应由混际公司自行承担。鉴于上述情况，一审法院询问混际公司如下问题：因康健公司要求解除租赁合同关系，且混际公司也确认案涉房屋中没有康健公司的物品，混际公司是否同意收回案涉房屋以减少损失扩大？混际公司表示于庭后三个工作日内书面答复一审法院，逾期没有答复则视为其不同意收回案涉房屋。混际公司庭后未书面答复一审法院。4.关于康健公司主张翁璇共同承担责任的理由和依据问题。康健公司称混际公司、翁璇要求康健公司将首月租金支付至翁璇的个人账户，翁璇的上述行为表示混际公司、翁璇的财产混同，应当由混际公司、翁璇共同承担相关法律责任。混际公司、翁璇则称翁璇并非租赁合同关系的当事人，也不是混际公司的一人股东，翁璇当时作为法定代表人代混际公司收款，不存在财产混同的情形。一审法院遂要求混际公司、翁璇举证证明翁璇代混际公司收取相关款项后已将款项转交给混际公司；混际公司、翁璇均未能举证证明，但解释如下：翁璇是混际公司与康健公司签订租赁合同时的法定代表人及股东，混际公司运营存款资金短缺时，翁璇会出借款项给混际公司用于日常运营，故混际公司也会让客户直接向翁璇付款用于归还借款。另，康健公司在庭审之后申请增加诉讼请求，一审法院已告知不予准许。一审法院认为，关于混际公司是否向康健公司隐瞒案涉房屋无法办理工商登记的问题。康健公司与混际公司于2018年11月15日签订《合同》及《补充协议》，约定混际公司将案涉房屋出租给康健公司作为办公室用途使用。2018年12月，康健公司以混际公司在《合同》及《补充协议》签订之前未告知其关于案涉房屋无法办理工商登记事宜为由，向混际公司提出解除租赁合同关系。康健公司和混际公司均确认案涉房屋无法办理工商登记，且混际公司确认康健公司在签订《合同》及《补充协议》之前已表示住所地可能变更登记为案涉房屋所在地址，但其双方对于混际公司是在签订《合同》及《补充协议》之前或之后告知康健公司关于案涉房屋无法办理工商登记事宜及康健公司是否同意将天河区长湴白沙水路87号登记为住所地的问题各执一词。对此，一审法院认为，现有证据未显示混际公司在签订《合同》及《补充协议》之前以口头方式告知康健公司关于案涉房屋无法办理工商登记的情况；但在康健公司和混际公司各自的工作人员组建的微信群中，康健公司的工作人员Alice于2018年11月23日向混际公司的工作人员Cari-璐璐发送内容为“我把营业执照复印件（已盖公章）和法人身份证复印件给到@掂（注：即混际公司的工作人员朱炳城），请知悉！”的微信，Cari-璐璐于同日回复内容为“好的”“我下周去处理地址更改的东西”的微信，Alice于2018年11月26日向Cari-璐璐发送内容为“变更大概要多久亲？”的微信，Cari-璐璐于同日回复内容为“要去村委备案开证明，需要时间，以往都是大概需要两周左右的时间。我拿到以后会第一时间通知你”的微信，Alice于同日回复内容为“好的，辛苦了”的微信；在庭审中，混际公司称其工作人员在上述微信群聊中所述的“要去村委备案开证明”是指办理天河区长湴白沙水路87号的租赁备案证明，康健公司则称其不清楚案涉房屋是否属于村集体的物业；结合《合同》及《补充协议》的附件之一即案涉房屋所在建筑物的《广州市城市规划局报建审核意见书》中载明的建设单位为南海机器厂、改建对象为生产车间一幢等内容，一审法院认定，康健公司在签订《合同》及《补充协议》时应当知道案涉房屋的建设单位为南海机器厂及案涉房屋不属于村集体的物业，且康健公司最迟于2018年11月26日应已知悉并同意将其住所地变更登记至村集体的物业而非案涉房屋所在地址。《合同》及《补充协议》的主要内容合法有效。关于康健公司与混际公司的租赁合同关系是否已解除的问题。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第十二条关于“公司的住所是公司主要办事机构所在地。经公司登记机关登记的公司的住所只能有一个。……”的规定和《广州市商事登记暂行办法》第二十七条关于“商事登记机关应当设置商事主体经营异常名录，将存在下列情形之一的商事主体，载入经营异常名录，并通过商事主体信息公示平台发布：……（二）商事登记机关查实商事主体未在核准住所从事经营活动的。商事登记机关应当将被载入经营异常名录的商事主体及其法定代表人、投资人的相关信息，纳入信用监管体系”的规定可知，康健公司和混际公司关于将并非康健公司从事经营活动的地址即天河区长湴白沙水路87号登记为康健公司的住所地的约定违反上述规定，由于无法实现将案涉房屋所在地址变更登记为住所地的目的，且继续履行《合同》及《补充协议》将导致违反上述规定，康健公司有权以案涉房屋无法办理工商登记为由要求解除租赁合同关系。康健公司称其最早于2018年12月5日以口头方式向混际公司提出解除租赁合同关系及退回相关款项的要求，但未能举证证明，一审法院对康健公司上述陈述不予采信。鉴于混际公司于2018年12月14日作出的致康健公司的函件中包括“我司于2018年12月10日收到贵司要求解除租赁合同的口头通知，烦请贵司出具相关解除合同的书面文件，并尽快与我司协商解除租赁合同事宜”等内容，且康健公司已按照混际公司的上述要求于2018年12月17日向混际公司送达其于同日作出的致混际公司的《关于广州市天河区东莞庄行政街（镇）165号399房租赁合同事宜》及在该函件中表明康健公司事实上未占有或使用案涉房屋，一审法院认定，康健公司和混际公司的租赁合同关系于2018年12月10日解除。考虑到康健公司作为承租人在签订租赁合同之前亦负有审慎核实案涉房屋能否办理住所地变更登记手续的义务的问题，一审法院认定康健公司和混际公司对《合同》及《补充协议》未能正常履行均负有责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于康健公司主张混际公司退还其已支付的保证金和租金的问题。由于康健公司和混际公司对《合同》及《补充协议》未能正常履行均负有责任，一审法院对康健公司要求混际公司退还保证金138200元（即租赁保证金133200元+水电保证金5000元）的诉讼请求予以支持。关于已付首月租金66600元的退还问题，混际公司亦确认康健公司没有将物品搬入案涉房屋中，因此，混际公司理应在2018年12月17日收到康健公司作出的包括表明康健公司事实上未占有或使用案涉房屋等内容的《关于广州市天河区东莞庄行政街（镇）165号399房租赁合同事宜》当天及时收回案涉房屋，以减少损失进一步扩大，否则，由此导致的2018年12月18日之后（含当日）的租金损失扩大责任应由其自行承担。《合同》及《补充协议》虽约定2018年11月15日至12月14日期间为免租期，但免租期是出租人在租赁合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，在《合同》及《补充协议》未能正常履行且租赁双方对此均负有责任的情况下，从公平原则出发，2018年11月23日至12月17日期间的租金损失合计55285.16元（即66600元÷30天×22天+66600元÷31天×3天）理应由康健公司和混际公司各负担一半即27642.58元。扣除该款项之后，混际公司应向康健公司退还首月租金余款38957.42元。至于康健公司主张混际公司支付上述款项的利息问题，根据《合同》第二条第（四）款关于“……租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用（包括应由乙方承担的费用以及房屋附属物品、设施损毁赔偿金等）并按期搬出时，甲方应同时将押金无息返还给乙方；如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分应返还给乙方；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足”的约定，一审法院认定，上述利息损失应以本金合计177157.42元（即138200元+38957.42元）为本金从2018年12月18日起计至实际退款之日止；其中，2018年12月18日至2019年8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于康健公司主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。关于康健公司主张混际公司支付隐瞒案涉房屋不能办理备案登记的瑕疵导致租赁合同无法履行的违约金133200元及迟延交付案涉房屋的违约金2664元的问题。由于《合同》及《补充协议》未能正常履行且康健公司和混际公司对此均负有责任，一审法院对康健公司上述诉讼请求均不予支持。康健公司主张混际公司支付其前期律师费20000元，依据不足，一审法院不予支持。关于康健公司要求翁璇对混际公司的上述债务承担共同责任的问题。翁璇虽曾是混际公司的股东及法定代表人，但现有证据显示翁璇的个人账户仅收取混际公司应收的案涉房屋首月租金，尚不足以证明翁璇与混际公司的财产混同和人格混同，且现有证据亦未显示上述单次收款行为属于《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定的严重损害公司债权人利益的情形（一审法院依据康健公司的申请已实际查封混际公司的银行存款309943.98元），因此，一审法院对康健公司主张翁璇对混际公司的上述债务承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国公司登记管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年1月19日作出如下判决：一、混际公司于判决发生法律效力之日起10日内，向康健公司退还租赁保证金及首月租金余款合计177157.42元，并赔偿利息损失（以177157.42元为本金计付，其中，2018年12月18日至2019年8月19日期间的利息损失按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际退款之日止的利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。二、驳回康健公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6710元，由康健公司负担2870元，由混际公司负担3840元；保全费2320元，由康健公司负担1180元，由混际公司负担1140元。上诉人混际公司与被上诉人康健公司、原审被告翁璇对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合混际公司的上诉请求和理由以及康健公司、翁璇的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《合同》、《补充协议》解除时间及责任的认定；2.康健公司主张混际公司退还保证金及租金应否支持。现评析如下：关于涉案《合同》、《补充协议》解除时间及责任的认定问题。康健公司与混际公司签订的《合同》、《补充协议》约定案涉房屋作办公室用途使用，现因案涉房屋无法办理工商登记，导致康健公司承租案涉房屋的合同目的无法实现，因此，康健公司有权要求解除双方之间的租赁合同关系。鉴于混际公司于2018年12月14日作出的致康健公司的函件中载明“我司于2018年12月10日收到贵司要求解除租赁合同的口头通知，烦请贵司出具相关解除合同的书面文件，并尽快与我司协商解除租赁合同事宜”等内容，且康健公司已按照混际公司的上述要求于2018年12月17日向混际公司送达其于同日作出的致混际公司的《关于广州市天河区东莞庄行政街（镇）165号399房租赁合同事宜》及在该函件中表明康健公司事实上未占有或使用案涉房屋，因此，一审法院认定康健公司与混际公司的租赁合同关系于2018年12月10日解除正确，本院予以确认。而双方当事人于2018年12月14日至18日发函沟通主要是协商合同解除的善后事宜，并不影响上述合同解除日期的认定，故混际公司上诉认为双方租赁合同关系于2019年5月13日才解除，缺乏充分理据，本院不予支持。本案中，鉴于混际公司未提供充分举证证明其在签订《合同》、《补充协议》前已告知康健公司关于案涉房屋无法办理工商登记的情况，而康健公司作为承租人在签订租赁合同之前也负有审慎核实案涉房屋能否办理住所地变更登记手续的义务，因此，一审法院认为双方当事人对《合同》、《补充协议》的解除均负有责任，并无不当，本院予以认可。关于康健公司主张混际公司退还保证金及租金能否支持问题。如前所述，双方当事人对租赁合同关系解除均负有责任，且混际公司自认康健公司于2018年12月10日口头提出解除租赁合同，并要求康健公司出具书面解除合同文件，而康健公司于2018年12月17日向混际公司出具的《关于广州市天河区东莞庄行政街（镇）165号399房租赁合同事宜》中表明康健公司事实未占有或使用案涉房屋，混际公司亦确认康健公司没有将物品搬入案涉房屋，故一审法院认定混际公司应在2018年12月17日当天及时收回案涉房屋，以减少损失进一步扩大，否则，由此导致2018年12月18日之后的租金损失扩大责任应由其自行承担，并据此根据双方合同履行情况以及合同免租期的约定，作出由康健公司和混际公司各自承担2018年11月23日至12月17日期间的租金损失一半的认定，并无不妥，本院予以维持。此外，鉴于双方当事人的租赁合同关系已于2018年12月10日解除，故混际公司继续占有康健公司支付的保证金没有法律依据，其理应返还给康健公司。康健公司上诉以其无隐瞒事实以及不存在违约为由，要求撤销一审判决，并驳回康健公司上述诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，混际公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3840元，由上诉人广州混际互联网科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十六日书记员 李志康谢金泽