湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初328号原告：张家界市永定区大庸桥街道办事处中心学校，统一社会信用代码1243080277675917XR。住所地：张家界市永定区大桥办事处大桥居委会。法定代表人：向勇，校长。委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖南省张家界市永定区大庸桥街道热水坑社区居民委员会，统一社会信用代码55430802MEA196321U。地址：湖南省张家界市永定区大庸桥街道热水坑居委会三组。法定代表人：胡勇，主任。委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张家界市永定区第三幼儿园，统一社会信用代码524308020749865382。住所地：张家界市永定区大庸桥热水坑。法定代表人：侯瑾然，园长。被告：侯宏云，男，1969年3月12日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告张家界市永定区大庸桥街道办事处中心学校（以下简称大庸桥中心学校）与被告湖南省张家界市永定区大庸桥街道热水坑社区居民委员会（以下简称热水坑居委会）、张家界市永定区第三幼儿园（以下简称第三幼儿园）、侯宏云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庸桥中心学校的委托诉讼代理人邓小龙、被告热水坑居委会的委托诉讼代理人张建春、被告第三幼儿园的法定代表人侯瑾然、被告侯宏云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大庸桥中心学校向本院提出诉讼请求：1、判决撤销被告热水坑居委会与第三幼儿园2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告第三幼儿园与侯宏云给原告支付2017年至2019年三个年度的租金共计14.4万元；3、案件受理费由三被告承担。在庭审过程中，原告大庸桥中心学校将诉讼请求1变更为：判决确认被告热水坑居委会与第三幼儿园2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：被告第三幼儿园是以公办民营的方式开办的普惠性幼教单位，由被告侯宏云与原告于2011年11月18日签订《公办民营的方式开办张家界第三幼儿园的协议书》，并经被告热水坑居委会认可后承包经营。按照该协议书约定，被告侯宏云应当支付2017年至2019年三个年度的租金共计14.4万元。同时，根据生效的张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初667号民事判决书，被告第三幼儿园的土地所有权、由张家界学院移交给乙方的千丘堡安置区小学（热水坑小学）的所有建筑物和附着物的产权，属于被告热水坑居委会所有；原告对黄德君承租期间在热水坑小学添附的不动产因独自进行货币补偿后拥有所有权。对被告侯宏云承包经营第三幼儿园所应当交纳的租金，原告享有百分之四十的收益权。此外，被告侯宏云在承包经营期间，将第三幼儿园的法定代表人由其变更为其女儿侯瑾然。2019年12月27日，被告热水坑居委会与被告第三幼儿园，绕过原告后签订《房屋租赁合同》。综上，被告热水坑居委会与被告第三幼儿园签订的《房屋租赁合同》，损害了原告的合法权益；被告第三幼儿园与被告侯宏云应当给原告交纳拖欠的租金。根据合同法等规定，请判决支持原告的诉讼请求。被告热水坑居委会辩称，热水坑居委会认为原告与侯宏云签订的租赁合同是无效的，实际上是只把经营权给原告，交纳承包管理费，本案的原告不是租赁房屋的所有人，没有出租的主体资格；热水坑居委会作为热水坑小学的房屋和附着物的产权人，有权出租给第三幼儿园；如果本案的原告认为热水坑居委会和侯宏云损害了原告的利益，应该请求损害赔偿，而不是确认合同无效，所以建议法庭驳回原告的诉讼请求。被告第三幼儿园辩称，第三幼儿园是公办民营的普惠性幼教单位，可以根据法院的判决对房屋的租金进行交纳；2017年和2018年的租金没有交纳，是因为原告与被告热水坑居委会一直打官司，而且武陵山大道在修建期间给第三幼儿园带来了比较大的损失，租金交纳比较困难。之前向原告提出过减免房租，但因原告属于公办单位，所以没有人能对减免房租的事情表态，请求法院对租金的减免进行公正判决。被告侯宏云辩称：一、第三幼儿园与原告于2011年签订合同，双方一直都在履行合同，但2016年几乎是全封闭式，第三幼儿园处于修建道路附近3米处，造成幼儿园出行以及家长接送的不便；幼儿园本身就位于郊区，80%的孩子依赖校车接送，造成很多幼儿转校，生源大幅度减少。为了幼教的质量，原有教职工人数和工资没有减少，幼儿的生活开支质量没有改变，一年亏损90多万元，幼儿园在这种恶劣环境以及招不到生源的情况坚持了2年之久。在此期间，侯宏云多次向分管幼教的副校长吴松云、校长向勇反映要求减少租金，向勇校长口头回复“你反正还有房租未交清，到时候再给你减免或减少多少再说”。加之当时原告和被告热水坑居委会为幼儿园的产权在打官司，谁也不收租金，也就没有交纳2017年、2018年的租金。二、侯宏云与原告签订的合同清楚表明，第三幼儿园幼儿可以优先上大庸桥中心学校，虽然是由于政策的变化，但原告并没有履行其合同义务，也没有与被告进行协商或者及时寻求补救的办法来减轻给幼儿园带来的损失。三、经法院判决后，第三幼儿园的产权归属热水坑居委会，第三幼儿园就与热水坑居委会签订了合同，但原合同签订的条款没有变化，热水坑居委会针对2年修路的特殊情况，作出了对第三幼儿园减免、减少房租的决定。四、为幼儿园的发展，侯宏云自愿将第三幼儿园法人及财产转给女儿侯瑾然，原告一直不同意，拖了2年之久，给侯宏云造成了较大的经济损失。五、第三幼儿园与热水坑居委会签订合同，同时交清了2019年全年的租金12万元，并不是原告所说的2017年至2019年的租金。2020年由于疫情的影响，第三幼儿园至今都没有开园，根据合同法一百一十七条规定，因不可抗力导致不能履行合同，根据不可抗力的影响部分，或全部免除责任。鉴于以上原因，请求人民法院根据当时的实际情况和原告的种种表现给予公正的判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2011年11月18日，原告大庸桥中心学校（甲方）与被告侯宏云（乙方）、案外人汤敬先（汤敬先未实际参与经营）签订《公办民营的方式开办张家界第三幼儿园的协议书》，约定：1、甲乙双方以公办民营方式共同开办“张家界第三幼儿园”，甲方有所有权，乙方只有经营权，没有所有权，乙方实行承包经营管理，独立核算、自负盈亏；2、经营期限从2012年1月1日至2027年1月1日，为期15年；3、经营地点为大庸桥中心学校所辖热水坑小学；4、承包金额为：第一年租金陆万元（2012年1月1日至2013年1月1日），后每年增加壹万元，直到15万元后，无特殊情况不增加租金。该协议经主管单位区教育局代表签字认可。2017年3月20日，热水坑居委会将大庸桥中心学校和侯宏云诉至本院，要求：1、大庸桥中心学校和侯宏云退还所占用热水坑居委会的村办学校房屋及场地设施；2、大庸桥中心学校和侯宏云给付自2012年至2016年所占用热水坑居委会的村办学校房屋及场地的使用费共计人民币40万元。本院于2017年9月4日作出（2017）湘0802民初667号民事判决书，认为：2012年以前，热水坑小学由热水坑居委会和大庸桥中心学校双方共同出租给黄德君后，对黄德君所扩建的宿舍、食堂等形成添附的不动产，虽然在合同中约定租赁期满终止合同时无偿捐赠给热水坑居委会和大庸桥中心学校，但是在期满终止租赁合同时，黄德君提出不再无偿捐赠而要求补偿后，永定区教育局代替大庸桥中心学校给黄德君支付了共计43.5万元的补偿款，对于该补偿款方案，热水坑居委会不仅未提出异议，而且还由居委会支部书记签字认可，大庸桥中心学校对黄德君在热水坑小学添附的不动产因独自进行货币补偿后拥有所有权，因此对于侯宏云交纳的2012年至2016年的租金，大庸桥中心学校也应当享有一部分，在具体的租金分配比例上，可以参照热水坑居委会和大庸桥中心学校共同出租给黄德君时的分配比例，即热水坑居委会可分配60%，被告可分配40%；热水坑小学系村办小学，大庸桥中心学校对其有管理的职责，在村办小学停办后，大庸桥中心学校将校舍、场地等办学设施出租给侯宏云开办幼儿园收取租金，而非九年义务制教育，热水坑居委会仅有对法律规定的义务教育，而非对营利性的学龄前教育负有积极配合、协助办学的义务……热水坑小学的教学性质，在未被有关部门取消之前，仍未改变，大庸桥中心学校在条件合适时随时可根据需要恢复办学，因此，热水坑居委会要求大庸桥中心学校和侯宏云退还热水坑小学房屋及场地设施的诉讼请求，不符合法律法规，本院不予支持。据此，判决如下：一、大庸桥中心学校于本判决生效后十日内将热水坑小学2012年1月1日至2016年12月31日期间出租给侯宏云的租金24万元支付给热水坑居委会；二、驳回热水坑居委会的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未提起上诉。2019年12月27日，被告热水坑居委会（甲方）与被告第三幼儿园（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方同意将热水坑小学（张家界市永定区沙堤办事处高桥居委会千丘堡热水坑安置区）租赁给乙方使用，租赁期限为10年，从2020年1月1日起至2029年12月31日止；2、房屋租金2020年为12万元，2021年为13万元，2022年租金为14万元，2023年租金为15万元，2024年租金为15万元，2025年租金为15万元，2026年租金为15万元，2027年租金为16万元，2028年租金为17万元，2029年租金为18万元。在签订该合同之前不久，侯宏云向热水坑居委会交纳了第三幼儿园2019年一年的租金12万元。2019年8月14日第三幼儿园的法定代表人由侯宏云变更为侯宏云的女儿侯瑾然，但侯宏云仍然参与第三幼儿园的实际经营。2020年4月18日，武陵山大道工程项目房屋征收指挥部出具证明，内容为：武陵山大道于2016年6月动工修建，竣工于2019年3月。该条公路属市重点工程项目，修建过程中实施全面封闭管理施工。公路途径张家界市永定区第三幼儿园，施工点距离第三幼儿园大门三米处，造成园区嘈杂，进出困难，环境污染，校车无法通行。在此期间确实给幼儿园的运营造成了不便，导致生源一度下降且招生困难。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、公办民营的方式开办张家界第三幼儿园的协议书、民事判决书、民办学校办学许可证、收款收据、证明等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点为：一是热水坑居委会与第三幼儿园签订的《房屋租赁合同》是否无效，二是被告第三幼儿园、侯宏云向大庸桥中心学校支付2017至2019年的租金数额。关于热水坑居委会与第三幼儿园签订的《房屋租赁合同》的效力问题。原告大庸桥中心学校认为，该《房屋租赁合同》的双方恶意串通，损害了大庸桥中心学校的合法民事权益，属于无效合同；被告热水坑居委会认为，签订的合同没有损害原告的利益，前几年减少的租金在后面三年已经弥补，不存在双方恶意串通的情形。本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。构成该条恶意串通的要件为：1、恶意串通首先需要双方有损害第三人的恶意，即明知或应知某种行为会给国家、集体或者第三人的损害，而故意为之；2、恶意串通需要恶意串通的双方事先存在通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达成的非法目的，而用默示的方式表示接受，其次当事人互相配合或共同实施该非法行为。本案中，在2016年热水坑居委会诉大庸桥中心学校、侯宏云不当得利纠纷一案中，本院的判决书对热水坑小学的租金作出了明确的分配，热水坑居委会享有60%，大庸桥中心学校享有40%，热水坑居委会和侯宏云在明知的情况下，签订的《房屋租赁合同》对租金的标准进行降低明显损害了大庸桥中心学校的的利益，故本院对大庸桥中心学校要求确认热水坑居委会与第三幼儿园于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。关于第三幼儿园、侯宏云向大庸桥中心学校支付2017至2019年租金的数额。原告大庸桥中心学校认为，依据《公办民营的方式开办张家界第三幼儿园的协议书》的约定，2017年至2019年的总租金为36万元，大庸桥中心学校享有40%，即14.4万元；被告热水坑居委会认为，以《房屋租赁合同》为依据，大庸桥中心学校的40%可以及时支付；被告第三幼儿园和侯宏云认为，在期间给第三幼儿园带来了较大的损失，请求法院对租金的减免进行公正的判决。本院认为，热水坑居委会与第三幼儿园于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效，收取租金的依据为《公办民营的方式开办张家界第三幼儿园的协议书》，按照该协议书，2017年至2019年的总租金为36万元，但2016年下半年第三幼儿园门口所在的武陵山大道开始修建，封闭性施工对第三幼儿园的经营产生了一定的影响，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，武陵山大道修建期间的租金应进行相应的减免，本院认为在原基础上减免至90%为宜，即总租金为32.4万元。虽然被告侯宏云已经向热水坑居委会交纳了2019年的租金，但是并没有交纳2017年和2018年的租金，其交纳的12万元应视为热水坑居委会的三年租金份额的一部分，被告第三幼儿园、侯宏云应向大庸桥中心学校交纳三年租金40%份额12.96万元，剩余租金7.44万元向热水坑居委会交纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南省张家界市永定区大庸桥街道热水坑社区居民委员会与被告张家界市永定区第三幼儿园于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张家界市永定区第三幼儿园、侯宏云于本判决生效之日起十日内向原告张家界市永定区大庸桥街道办事处中心学校支付租金12.96万元；三、驳回原告张家界市永定区大庸桥街道办事处中心学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，适用简易程序审理减半收取1590元，原告张家界市永定区大庸桥街道办事处中心学校负担159元，被告张家界市永定区第三幼儿园、侯宏云负担1431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇二〇年五月十二日代理书记员  张 沂附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。