呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终767号上诉人(原审被告、反诉原告)：王春飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李景舒，女，企业职工，住址同上。委托诉讼代理人：王春飞，男，系李景舒丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告)：侯占强，男，个体工商户，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：王语哲，信泽法园律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马莉，女，个体工商户，住址同上。委托诉讼代理人：王语哲，信泽法园律师事务所律师。上诉人王春飞、李景舒与被上诉人侯占强、马莉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王春飞、李景舒上诉请求：一、撤销一审判决;二、在查清事实的前提下依法改判或发回重审;三、本案一审、二审诉讼费、律师费由侯占强、马莉负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。双方于2018年4月22日签订的《买卖定金合同》第八条约定：“过户费用及相关服务费由卖方承担。”但是一审法院认定“过户费及相关服务费由买方承担”。二、一审法院认定事实与判决结果存在矛盾,一审法院判决书第11页本院认为部分阐述“被告已交纳全部购房款”,但是判项一判令王春飞、李景舒支付侯占强、马莉剩余房款17053.67元。三、王春飞、李景舒并不存在违约事实。办理完过户手续,双方就维修基金及税费承担问题发生争议,王春飞、李景舒一直想要给侯占强、马莉支付剩余款项65847.62元,但侯占强、马莉坚持维修基金及税费全部由王春飞、李景舒承担的情况下才接收剩余房款,否则不予接收,对于该项事实,王春飞、李景舒有双方录音材料予以佐证。在双方未达成一致意见之前,王春飞、李景舒一直未敢支付剩余款项。最后无奈,在寻求律师帮助后,律师给出意见按照之前转帐账户支付剩余尾款,王春飞、李景舒才于2019年9月23日,将剩余房款65847.62元转入侯占强的账户，故延迟给付剩余房款系由侯占强、马莉造成,非王春飞、李景舒违约所致。四、退一步讲,在法院认定违约存在的前提下,一审法院判令违约金过高,且对于所判5万元违约金未给出裁定标准,过分高出实际损失,与立法目的不符。五、关于律师费的承担问题双方并无约定,一审法院认定双方就律师费的承担有约定,认定事实不清。六、一审判决认定事实部分存在错误，一审判决第10页认定涉案房屋于2019年5月过户至王春飞、马莉名下，事实为涉案房屋于2019年6月17日缴纳过户税费，2019年6月18日过户至王春飞、李景舒名下，有房屋产权证为证。七、按照定金合同，首付40万元，贷款64万元，过户费及相关服务费由卖方承担，签订定金合同时支付首付款40万元，办理过户手续后支付剩余64万元房款。合同履行过程中，侯占强一致以欠债及没有生活费为由向王春飞、李景舒索要房款，在办理过户前，王春飞、李景舒已付至974152.38元。过户之后，按照合同约定，王春飞、李景舒准备把剩余尾款一次性支付给侯占强、马莉时，侯占强、马莉反悔，不认可王春飞、李景舒之前为其垫付的大修基金及税费，双方发生争议。在王春飞多次要求侯占强提供卡号以交付无争议部分房款，侯占强均拒不提供，且告知王春飞之前打款卡号均已注销。王春飞、李景舒无法支付尾款系侯占强、马莉造成，并非王春飞、李景舒有意违约。侯占强、马莉辩称：一、办理完过户手续后，双方于2019年6月17日就剩余购房款去零规整的打了98000元的欠条，约定2019年7月15日前付清，后王春飞、李景舒于2019年9月23日未通知侯占强、马莉的情况下转入侯占强兴业银行账户65847.62元，2019年9月19日恒大公司向侯占强、马莉返还15098.7元，该款项约定顶入房款。起诉后王春飞、李景舒支付了侯占强、马莉剩余购房款80946.32元，剩余17053.68元。第二，上诉人拖延支付购房款的行为已经构成违约。1、根据双方签订《房地产买卖合同》第十二条第6款和第十五条“法律适用于纠纷解决”，其中所涉及的诉讼费、差旅费、律师费费用都由违约方承担，王春飞、李景舒应承担违约责任和侯占强、马莉主张权利支出的律师费、诉讼费等费用。2、按照合同约定，违约金的计算方式为房价的20%，即20多万，一审判决违约金已经低于合同约定，但考虑实际情况以及侯占强、马莉希望尽快解决此事，同意调低违约金数额，5万元的违约金是合情合理，有法可依的。侯占强、马莉向一审法院起诉请求：一、判令王春飞、李景舒立即支付剩余购房款98000元;二、判令王春飞、李景舒向侯占强、马莉支付违约金208000元;三、判令王春飞、李景舒承担侯占强、马莉为主张权利支出的律师费5000元；四、本案的全部诉讼费用由王春飞、李景舒承担。王春飞、李景舒向一审法院反诉请求：一、撤销2019年6月17日王春飞、李景舒向侯占强、马莉出具的欠条;二、判令侯占强、马莉向王春飞、李景舒支付违约金208000元;三、判令侯占强、马莉向王春飞、李景舒为主张权利支出的律师代理费6000元;四、判令本案的本诉和反诉案件受理费由侯占强、马莉承担。一审法院认定事实：2018年5月4日,侯占强、马莉与王春飞、李景舒经呼和浩特市天籁之淇房地产经纪有限责任公司介绍,签订《房地产买卖合同》(合同编号2018042202),合同约定:乙方（王春飞、李景舒）购买甲方（侯占强、马莉）位于恒大城××楼房屋，房屋面积89.56平方米,房屋总价为1040000元。约定付款方式为分期付款，当天王春飞、李景舒付侯占强、马莉400000元整，并且在过户当日侯占强、马莉把所交易房屋的所有户口迁出，双方约定于2018年5月20日侯占强、马莉方交付房屋，于房本办下来一个月内付清卖方全部房款。房屋现有抵押，抵押金额400000元。过户费用由侯占强、马莉承担部分过户税费。第十二条约定违约责任：12.3乙方未按约定的付款方式付款，逾期视为违约。12.6本房地产买卖合同经甲乙双方签字后，如乙方不履行本合同义务，或甲方不履行本合同义务，视为违约。违约方需向对方支付房价20%作为买卖违约金，违约金还需向居间方支付3%作为违约服务佣金。2018年4月22日，侯占强与王春飞、居间方呼和浩特市天籁之淇房地产经纪有限责任公司签订《买卖定金合同》，约定房屋交易总额1040000元。买方支付定金20000元，卖方按揭贷款付款，具体首付400000元，贷款640000元。第八条约定，过户费及相关服务费由买方承担。2018年12月9日，王春飞通过中国银行股份有限公司向侯占强转账109035元。2019年3月12日，王春飞为侯占强代缴了产权费15098.70元。2019年5月30日，王春飞代侯占强交纳保证金10237.5元。2019年5月4日，王春飞通过中国光大银行呼和浩特呼伦南路支行向侯占强转入360000元。2019年5月5日，王春飞通过中国光大银行呼和浩特呼伦南路支行向侯占强转入20000元。2019年5月27日，侯占强向王春飞出具收条，“今收到王春飞购买恒大城××楼的房款22000元。”2019年5月30日，王春飞通过兴业银行向侯占强转入360150元，王春飞支付不动产登记费及其他费用130元。2019年5月31日，王春飞代侯占强交纳契税6814.7元，王春飞向呼和浩特市物业管理服务中心交纳专项维修基金8064元。2019年5月，涉案房屋过户到王春飞、李景舒名下。2019年6月5日，王春飞代侯占强交纳2742.68元。2019年6月17日，王春飞交纳教育费附加478.57元，增值税31904.76元，城市维护建设税1116.66元，个人所得税6380.95元，共计39880.94元。2019年6月17日，王春飞、李景舒向侯占强、马莉出具欠条“因购买侯占强、马莉名下房屋恒大城16号楼2单元2402室，购房尾款98000元，于2019年7月15日之前付清。”2019年9月19日，内蒙古鲁桥置业有限公司通过兴业银行向侯占强转入15098.7元（返还的契税和维修基金）。2019年9月23日，王春飞通过兴业银行向侯占强转入65847.62元。以上，侯占强自认王春飞已交纳房屋款项1023055.8元，剩余17053.68元未付。王春飞则认为已经付清了全部的购房款。一审法院认为：双方签订的《买卖合同》、《买卖定金合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。2019年6月17日，王春飞、李景舒给侯占强、马莉出具欠购房尾款98000元，王春飞、李景舒于2019年9月23日通过兴业银行向侯占强、马莉转入65847.62元。由于双方约定于2019年7月15日之前付清欠款，2019年9月23日，王春飞、李景舒通过兴业银行向侯占强、马莉转入65847.62元，2019年9月19日，内蒙古鲁桥置业有限公司通过兴业银行向侯占强、马莉转入15098.7元（返还的契税和维修基金）。对于王春飞、李景舒给侯占强、马莉的争议金额为王春飞、李景舒代缴维修基金8064元和交易契税39880.94元，侯占强、马莉只认可其中31000元。对王春飞、李景舒交纳的维修基金，予以认可，对王春飞、李景舒交纳39880.94元交易契税，予以认可。王春飞、李景舒已交纳全部的购房款。合同中约定了房款付清的时间，为房本办下来一个月内付清全部房款，现双方于2019年5月已办理过户手续，而王春飞、李景舒于2019年9月23日支付侯占强、马莉最后的款项，违反了双方约定的付款时间，已经构成违约，应当承担违约责任。对侯占强、马莉请求的违约金，王春飞、李景舒认为合同中约定违约金过高，请求调低，结合本案实际情况以及当事人履行合同的情况，一审法院酌情支持违约金为50000元。对侯占强、马莉主张的律师费5000元，由于双方约定该费用由违约方承担，且侯占强、马莉提供了相关证据佐证，故该项请求，一审法院予以支持；对王春飞、李景舒反诉提出的依法撤销欠条的请求，依据不足，一审法院不予支持。因王春飞、李景舒违约，对王春飞、李景舒提出的违约金和律师费的反诉请求，一审法院不予支持。综上，对侯占强、马莉的诉讼请求，合理部分，一审法院予以支持；王春飞、李景舒的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：一、被告王春飞、李景舒于判决生效后十日内支付原告侯占强、马莉剩余房款17053.67元；支付原告侯占强、马莉违约金50000元及律师费5000元，共计人民币72053.7元；二、驳回原告侯占强、马莉其他诉讼请求;三、驳回被告王春飞、李景舒的反诉请求。案件受理费：本诉部分2983元，由原告侯占强、马莉承担911元，被告王春飞、李景舒承担2072元；反诉部分2305元，由被告王春飞、李景舒承担。二审中，王春飞、李景舒向本院提交了三份新证据。第一份、第二份为：权利人为王春飞的蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0040786号不动产产权证书及过户税费缴纳凭证。拟证明：涉案房屋于2019年6月18日过户，并非一审法院认定的2019年5月过户。第三份为：2019年7月23日王春飞与侯占强的电话录音，拟证明涉案房屋过户给王春飞后一个月内，王春飞、李景舒积极履行尾款付款义务，侯占强、马莉拒绝接收尾款，王春飞、李景舒并不存在违约情形。侯占强、马莉对以上三份证据的质证意见为：对三份证据的真实性均认可，对证明的问题不认可，认为电话录音的时间为2019年7月23日，按照双方的约定，王春飞所打欠条为剩余购房款9.8万元于2019年7月15日前付清，7月23日王春飞通过电话要求还款已属违约。本院的认证意见为：对以上两组证据的真实性认可，关联性在后文中予以论述。本院二审经审理查明，对王春飞支付的款项逐笔认定如下：2018年5月4日，涉案《房地产买卖合同》签订当日，王春飞向侯占强中国光大银行的账户中转入340000元。2018年5月5日，王春飞向侯占强中国光大银行的账户中转入40000元。侯占强自认2018年5月8日为王春飞出具的《首付款收条》中载明的“今收到王春飞购房款6万元整”，包含2018年5月5日中国光大银行收到的40000元，自认另外20000元为定金，由中介公司代收后于2018年5月转给了侯占强。2018年12月9日，王春飞向侯占强中国银行的账户转入109037元。2019年3月12日，内蒙古鲁桥置业有限公司出具《收款收据》，载明收到侯占强、马莉涉案房屋的产权代办费15098.78元，侯占强自认该笔产权代办费为王春飞缴纳。2019年5月27日，侯占强出具《收条》，载明收到王春飞涉案房屋的房款22000元。2019年5月30日，王春飞通过中国农业银行向侯占强转账360150元，同日侯占强以该笔款项结清了侯占强作为借款人的涉案房屋在兴业银行的贷款。2019年5月30日，王春飞代侯占强支付了10237元保证金。2019年5月31日，王春飞通过中国农业银行向呼和浩特市物业管理处缴纳了8064元，同日呼和浩特市物业管理服务中心为侯占强、马莉出具了金额为8064元的《呼市住宅专项维修资金专用收据》。2019年5月31日，王春飞代侯占强支付6814.7元，同日税务机关为侯占强出具了金额为6814.7元的房屋买卖契税完税证明。2019年6月5日，王春飞代侯占强支付了2742.68元按揭保证金。2019年5月30日、6月12日，王春飞代侯占强支付了共130元的地图测绘费及不动产登记费。2019年6月17日，王春飞代侯占强支付了教育费附加、增值税、城市维护建设税、个人所得税共39880.94元。2019年6月17日，王春飞、李景舒出具《欠条》，载明“因购买侯占强、马莉名下房屋恒大城16号楼2单元2402室，购房尾款98000元，于2019年7月15日之前付清”。2019年6月18日，王春飞、李景舒取得涉案房屋的不动产产权证书。2019年9月19日，内蒙古鲁桥置业有限公司将15098.70元产权代办费退入到侯占强兴业银行卡中。2019年9月23日，侯占强收到王春飞通过中国农业银行汇入的65847.62元。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋因过户产生税费的承担主体如何认定。二、王春飞已缴纳购房款的数额如何认定；三、一审酌定违约金5万元是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点。甲方侯占强、马莉与乙方王春飞、李景舒之间签订的《房地产买卖合同》第五条约定：“经甲乙双方协商一致，由甲方各承担部分过户费用”，以上约定文字表述存在歧义，为约定不明。双方之间《买卖定金合同》第八条约定：过户费用及相关服务费由卖方承担。故依据《买卖定金合同》，涉案房屋交易中因过户产生的费用由卖方侯占强、马莉承担。二审审理过程中，侯占强、马莉主张，双方及中介公司对税费承担的问题达成了口头协议，约定侯占强、马莉只承担31000元的过户费及其他应缴纳的税款，超过部分由王春飞、李景舒承担。王春飞对以上口头约定的内容予以认可，但认为之所以同意承担超过31000元的部分，系侯占强所迫，若不同意，则侯占强不予配合过户。王春飞以上仅为当事人陈述，没有其他证据佐证，本院对其受到胁迫的抗辩不予认可。故本院认定，双方在合同履行中对涉案房屋交易税费的承担主体进行变更达成了合议，即由侯占强、马莉承担31000元，由王春飞、李景舒承担剩余部分。故2019年6月17日，王春飞代侯占强缴纳的39880.94元中，应由侯占强承担31000元，由王春飞承担8880.94元，即31000元应属王春飞、李景舒向侯占强、马莉缴纳的涉案房屋房款，且双方对该31000元抵入房款不持异议。针对第二个争议焦点，本院分析论述如下：首先，关于15098.78元产权代办费缴纳时间的问题。2019年3月12日，王春飞代侯占强、马莉向内蒙古鲁桥置业有限公司缴纳涉案房屋产权代办费15098.78元。虽然该笔款项于2019年9月19日才由内蒙古鲁桥置业有限公司退至侯占强兴业银行账户中，但本院认为，2019年3月12日，王春飞向内蒙古鲁桥置业有限公司缴纳15098.78元的行为，应视为根据侯占强、马莉的指示向第三方付款的行为，即2019年3月12日，王春飞、李景舒已向侯占强、马莉履行了支付该笔款项的义务，且侯占强、马莉对该笔款项计入房款不持异议。其次，关于物业维修基金缴纳的主体，及物业维修基金是否应计入购房款的问题。侯占强在二审中主张，双方及中介公司商谈时达成了口头协议，约定物业维修基金由王春飞承担，该笔费用8064元不计入王春飞支付的购房款中，但侯占强未提交相关证据佐证，且王春飞对此予以否认。本院认为，根据交易惯例，缴纳物业维修基金为商品房第一手买受人取得不动产产权证书的前置程序，而取得不动产产权证书为第一手买受人侯占强进行房屋转让应具备的条件，故缴纳业务维修基金为侯占强应履行的义务。王春飞于2019年5月31日通过中国农业银行向呼和浩特市物业管理处缴纳了8064元为代侯占强支付，鉴于双方未对该笔款项是否计入房款达成合意，故该8064元应由侯占强、马莉返还王春飞、李景舒。第三，关于王春飞、李景舒截至2019年6月17日实际支付购房款的数额问题。截止2019年6月17日，按照时间顺序排列，王春飞向侯占强逐笔缴纳了购房款为：340000元+60000元+109037元+15098.78元+22000元+360150元+10237元+6814.7元+2742.68元+130元+31000元，合计为957210.16元，尚未支付82789.84元（1040000元-957210.16元）。对于以上逐笔支付交易，王春飞、李景舒提交了银行转账凭证、银行对账单、第三方收据、发票等证据进行证明，本院确认以上交易的真实性。侯占强、马莉仅提交了王春飞、李景舒于2019年6月17日所书的《欠条》。欠条虽为书证，但为当事人基于主观意识所书写，且侯占强、马莉并未出示其他证据证明《欠条》所载欠付购房款数额的客观性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条，综合双方提交的证据进行综合认证，本院认为王春飞、李景舒所举证据的证明力大于侯占强、马莉提交的《欠条》，王春飞、李景舒所举证据足以推翻侯占强、马莉所依据的《欠条》载明欠付购房尾款为98000元的主张。综合以上，本院认定截至2019年6月17日，王春飞、李景舒欠付侯占强、马莉的购房款数额为82789.84元。2019年9月23日，王春飞通过中国农业银行向侯占强汇入65847.62元，故王春飞尚未支付的房款数额为16942.22元。鉴于侯占强、马莉应付王春飞、李景舒物业维修基金8064元，故双方互付款项相抵后，王春飞、李景舒尚欠侯占强、马莉款项8878.22元。针对第三个争议焦点，双方《房地产买卖合同》第四条约定：买方于房本下来后一个月内付清卖方全部房款。王春飞、李景舒于2019年6月18日取得不动产产权证书，应于2019年7月18日前将余款支付给侯占强。虽然王春飞、李景舒在二审中，举示了双方之间的电话录音，拟证明未履行付款义务因侯占强、马莉拒绝受领所致。本院认为，该录音形成时间为2019年7月23日，至该日王春飞、李景舒迟延付款为客观事实，已构成违约，依据以上合同约定，应向侯占强承担违约责任。王春飞主张《房地产买卖合同》约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合王春飞、李景舒至2019年7月18日逾期支付购房款的数额为82789.84元，且67天后又支付了65847.62元，逾期支付购房款的数额较小，对侯占强、马莉造成的损失有限，综合考虑本案中买卖双方的过错，根据公平原则和诚实信用原则，将王春飞、李景舒应承担的违约金酌定调整为1万元。此外，《房地产买卖合同》第十五条约定，因本合同发生纠纷，涉及的律师费由违约方承担。故一审判决由王春飞、李景舒承担侯占强、马莉的一审律师费5000元并无不当。综上，本院认为一审对于涉案房屋过户费用的承担主体认定不清、对买受人王春飞、李景舒欠付购房款的数额认定不清，对于违约金的数额酌定过重，在查明事实的基础上，予以纠正。依照《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7179号民事判决的第二、三项，即“驳回原告侯占强、马莉其他诉讼请求；驳回被告王春飞、李景舒的反诉请求”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7179号民事判决的第一项为：王春飞、李景舒于判决生效后十日内向侯占强、马莉8878.22元；支付侯占强、马莉逾期付款违约金10000元、律师费5000元。以上共计23878.22元。一审本诉案件受理费2983元，由侯占强、马莉负担2753元，由王春飞、李景舒负担230元；反诉案件受理费2305元，由王春飞、李景舒负担；二审案件受理费4610元，由侯占强、马莉负担4256元，由王春飞、李景舒负担354元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月十八日法官助理 贾沛然书 记 员 郝辰炜