广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1544号 原告（反诉被告）：徐显委，男，1983年5月18日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：杨萍，广西思贝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐庆达，男，1980年1月7日出生，汉族，住址：广东省丰顺县，系防城区江山海威度假酒店的运营经理。 被告（反诉原告）：防城港市江山旅游投资有限责任公司，住所地：防城港市跨海大桥中段龙马-明珠景区，统一社会信用代码：91450603591336154G。联系电话：0770-6102550。 法定代表人：陈德怀，执行董事兼总经理。 被告：防城港江山景区管理有限公司，住所地：防城港市港口区云南路10号市经济开发投资公司1栋1层101号房，统一社会信用代码：914506035898180823。联系电话：13877020777。 法定代表人：何正强，董事长兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：吕春、滕映龙，广西维冠律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐显委诉被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司（以下简称：江山旅投公司）、被告防城港江山景区管理有限公司（以下简称：江山景区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法由审判员凌聪适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐显委的特别授权委托诉讼代理人杨萍、徐庆达，被告（反诉原告）江山旅投公司和被告江山景区公司的特别授权委托诉讼代理人吕春、滕映龙到庭参加诉讼。原告（反诉被告）徐显委，被告（反诉原告）江山旅投公司的法定代表人陈德怀，被告江山景区公司的法定代表人何正强经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 原告徐显委向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告单方要求解除《房屋租赁合同》的行为无效；2、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》继续履行；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月，原、被告双方平等协商签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于防城港市商铺出租给原告作为酒店经营、特色餐饮使用，租赁期为15年。自合同生效后，双方均依约履行各自义务。2019年8月1日被告单方向原告提交一份《关于解除房屋租赁合同的通知》（[2019]0014号），通知中提出：“因江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件，且你方严重逾期缴纳合同约定应交费用，现根据合同第七条第3款、第九条第4款、第十条第1款、第2款以及《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，即日起解除合同。”。原告认为《房屋租赁合同》还在履行期内，被告以“因江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件”为由提出解除合同并无合同依据，而原告并无任何违约行为，被告也未对合同第七条第3款、第九条第4款、第十条第1款、第2款的解除条件出示任何证据，因此，原告认为原、被告所签订的合同是双方协商一致的结果，该合同也没有违反国家的强制性法律法规，合同依法有效。被告单方提出解除合同的行为没有任何的事实与法律依据，该行为不应得到支持，应依法确认无效，《房屋租赁合同》应继续履行。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第1款、第九十六条的规定，于2019年10月30日诉至法院，请求处理。 被告江山旅投公司辩称：一、原告存在多个违约情形，被告有权解除合同并追究其违约责任。其一涉案合同多处约定原告应当在装修、改造、扩建时自行向有关部门申报审批和经被告同意，否则视为严重违约，自行承担后果。但原告未经同意就擅自开工建设，被告经核实发现其未获得设计、施工、消防等任何许可审批，被告曾多次告知其欢乐海小区地势临海，如擅自变更原建筑设计、违法施工将产生严重安全隐患和影响景区景观设计，但原告置之不理，被告联系江山景区公司多次劝阻其施工也无果。被告认为原告未经许可擅自施工破坏房屋原有结构，危害景区公共安全损害被告合法权益，属根本违约，应承担相应法律后果，被告享有通知解除合同的权利。其二欢乐海小区自始至终都有固定的物业收费标准，被告向其催收物业费时，原告等租户以物业费不合理等为由至今都推诿支付。被告认为，原告作为房屋承租方应根据合同约定履行支付物业费等费用，现原告分文未交物业等其他费用，属根本违约，被告有权根据合同约定解除合同并要求支付违约金。二、景区规划已发生变更，周边已大规模破土动工，继续履行案涉合同显失公平。根据规划，现白浪滩欢乐海小区已被划入大型文旅项目建设范围内，景区周边已进行大范围施工，严重影响该小区供水供电、通路及经营，其继续经营不再具有现实意义。目前除了包括原告在内的五家酒店外其他的房屋租赁合同均已经解除，如原告要求继续履行，让江山旅投公司陷入进退两难境地，继续履行将导致江山旅投公司损失大于收益，显失公平。江山旅投公司在与原告前期协商解除合同的过程中，原告更多的是要求江山旅投公司给予高额赔偿，其实双方对合同不能继续履行是有共识的。 被告江山景区公司辩称：一、江山景区公司未与原告签订任何合同，不是适格被告。原告与江山旅投公司签订房屋租赁合同，江山旅投公司是甲方、出租人，江山景区公司与涉案租赁合同无关联，江山景区公司也未侵害其民事权益，该合同突破合同的相对性要求江山景区公司继续履行合同，承担责任，无事实和法律依据。二、江山旅投公司未经江山景区公司和原告同意而发出的《关于合同权利义务变更通知》，不发生合同权利义务概括转移的效力。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、八十四条、八十八条规定，合同关系以及债权债务关系，仅在各方均明确表示同意合同全部权利义务转移的情况下，合同权利义务才发生全部地、概括地转移，现仅江山旅投公司发出《关于合同权利义务变更的通知》，在江山景区公司与原告均未明确表示全面或部分同意转让权利义务行为时，根据法律相关规定，涉案合同的权利义务并未发生概括转移。故此，原告要求江山景区公司履行合同义务无事实和法律依据。 原告徐显委对其陈述事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、被告江山旅投公司、江山景区公司工商登记信息，证明二被告的身份信息情况；2、《房屋租赁合同》证明原、被告双方之间有合法有效的租赁合同；3、《关于合同权利义务变更的通知》，证明被告江山旅投公司于2019年6月1日起将与原告签订的《房屋租赁合同》的权利义务转由被告江山景区公司承继；4、《关于解除房屋租赁合同的通知》，证明被告江山旅投公司发出解除合同通知的时间以及单方解除合同的理由；5、2019年5-10月租金缴纳银行转账交易凭证，证明原告已按合同约定履行了支付租金的义务；6、被告江山旅投公司收到原告缴纳的2019年5-7月租金后开出的增值税发票，证明原告已按合同约定履行了支付租金的义务；7、被告江山景区公司收到原告缴纳的2019年8-10月租金后开出的增值税发票，证明原告已按合同约定履行了支付租金的义务；8、关于解除《房屋租赁合同》退还房屋的协议，证明白浪滩欢乐海小区所有商铺只有水电费，不存在物业费等其他费用；9、白浪滩欢乐海小区酒店新建项目照片，证明被告还在小区里建设，其称规划改变合同不具继续履行的可能不是事实；10、水电费通用通知单，证明其一被告对合同约定的相关费用的收费情况，并没有通知收取其他费用，因此，不存在物业费等其他费用。其二证明江山景区公司对租赁合同权利义务继承做出了回应；11、水电费缴纳收据，证明原告按照合同约定履行了支付相关费用的义务；12、建设工程竣工验收消防备案凭证，证明其一原告提交了酒店扩建工程建设单位工商营业执照，建设工程规划许可证明，施工许可文件，施工图审查机构出具的审查合格文件、工程竣工验收报告以及施工、工程监理，检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件。其二原告没有违约，违建、破坏主体结构安全的事实；13、租金缴纳的银行转账凭证，证明原告租金已交付至2020年1月份。 原告申请同在景区经营的其他商铺的经营者黄丽萍、吴凤艳、王小平出庭作证，证明被告与原告签订租赁协议后，从未有任何物业服务机构告知原告支付物业费、卫生费等事宜，原告也未催告被告支付上述相关费用。 被告江山旅投公司为其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、信息表，证明原告的身份信息及被告的信息公示表；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系；3、《关于解除房屋租赁合同的通知》及送达记录；4、《防城港日报》公告记录；3-4证明被告已经通过多种途径向原告送达解除通知书并告知原告其应于2019年10月31日前腾退还房屋；5、承租人装修申请，证明承租人改建加装并未取得任何规划变更手续，严重破坏承租房屋的结构安全；6、自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知，证明白浪滩景区欢乐海小区已经发生规划变更，合同不具备继续履行条件；7、物业缴费记录汇总表，证明被告于2015年2月起至2019年7月支出的欢乐海小区物业费用共计570137.70元，结合欢乐海小区总面积13289平方米可以计算出物业成本每月为0.78元/平方米，因此，被告以每月0.8元/平方米标准收取物业费是合理的；8、关于解除《房屋租赁合同》退还房屋协议、江山景区公司搬离原办公区域的照片，证明随着白浪滩文旅项目推进，除了原告及其他4家酒店外，欢乐海小区所有房屋租赁合同均已解除，如继续履行合同显失公平；9、总竣工图、酒店竣工图、房屋现状照片，证明原告在原设计许可外擅自扩建房屋面积及扩建区域；10、关于解除房屋租赁合同的通知（2019年12月5日），证明再次通知解除合同；11、《白浪滩欢乐海小区管理办法》（合同附件），证明该办法作为合同附件，同意为合同权利义务范围，双方应当遵照执行。 被告江山景区公司为其辩解在举证期限内没有向本院提供任何书面证据。 二、反诉部分 本院于2019年11月1日收到原告江山旅投公司提交的反诉状，提出三项反诉请求：1、请求判决确认原告、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令反诉被告立即将防城港市商铺腾空退出并交还江山旅投公司；3、本案诉讼费由反诉被告承担。本院依据相关法律规定认为其反诉作为答辩意见即可，故对此反诉本院裁定不予受理。2019年11月27日，原告又向本院提交反诉状，经本院审查，其反诉符合相关法律规定予以受理。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决确认原告、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令反诉被告立即将防城港市商铺腾空退出并交还江山旅投公司；3、请求判令被告向原告支付违约金28130.30元（即2019年度租金140651.5元×20%=28130.30元）；4、请求判令被告向原告支付物业费暂计28672元（物业费计算方式：28672元=1120平方米×0.8元/平方米×32个月，其中1120平方米为房屋租赁合同中总面积，欢乐海小区物业费为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2017年2月1日暂计至2019年9月12日暂计32个月），实际物业费计算至被告腾空退场之日止；5、判令被告立即恢复房屋原状；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2017年2月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租“防城港市商铺”。合同签订后，被告入驻涉案商铺，但始终未支付水费、电费、物业费、绿化费、垃圾清运费、污水抽排费等所有应缴日常经营产生的费用及租金，原告多次催收未果。根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定，被告应当按月自行交纳物业费等费用。由于景区周边规划变更，周边的建构筑物均不符合新的规划而要拆除，合同已无法继续履行。根据合同约定，因被告逾期缴纳前述各项应缴费用累计超过15天和规划等政策需要，原告有权单方解除合同。被告在装修改造前未书面征得甲方同意审批，经原告核实现场及图纸，发现被告存在违法建设和未经同意拆改装修等重大根本违约事实，根据《房屋租赁合同》第七条第2款第（2）项、第八条、第十条第3款第（1）项约定，被告约定承担相应法律责任，原告有权解除合同。原告已于2019年8月3日向被告送达《关于解除租赁合同的通知》，同时告知被告于2019年10月31日前腾空退出该商铺并交还原告。原告与被告多次催促协商无果，为维护原告权益，原告提出反诉，请求处理。 被告徐显委辩称：一、原告不是租赁合同当事人，不具备合同解除权，其发出的解除通知无效，租赁合同依法应认定继续履行。2019年2月5日原告向被告发权利义务的通知，告知被告双方签订的租赁合同权利义务由江山景区公司履行，从2019年6月1日起开始执行，并要求原告之后所交费用均交付至江山景区公司账户，原告也按要求将江山景区公司要求从2019年6月起将水电费交付给江山景区公司，故此原告与被告签订的租赁合同关系转由江山景区公司继承。二、被告无违约行为，原告提出的规划变更无行政效力，法院应依法驳回原告提出的确认租赁合同解除及支付违约金的诉求。理由：（一）被告已按照合同约定支付了租金、水电费，原告也予以认可。原告主张被告未支付过物业等相关费用，但原告并未提供相应的物业服务合同、收费资质、经双方约定的收费标准及被告逾期缴纳物业费等催告通知书相关证据，加予证明该欠缴纳费用存在的事实，且租赁合同也未对该项收费进行约定，也未签订任何物业合同，原告的主张无事实法律依据，应予驳回。（二）规划变更问题，原告提交的自然资源局的通知，是不公开的文件，根据国有土地上征收补偿条例第三条规定，该通知不具备行政决定效力，同时根据第四条规定，文件发出的单位应是市级人民政府，不符合法律规定，故该文件对被告不具有约束力。租赁合同第十条第2款约定，发生国家征收补偿事宜，国家补偿款中，涉案房屋乙方的装修、设备及停业损失的补充归乙方所有，以及根据国有土地上征收补偿条例第二十七条的规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁，即使征收行为导致合同无法履行，应在补偿后才能进行，故原告主张的解除合同事由无事实和法律依据。（三）被告装修改造不符合合同约定进而提出解除合同问题，在双方签订的合同第六条第3款，第七条第2款中，未有书面同意或相关审批，原告有权解除合同，根据双方提交的证据表明，原告从未对被告的装修改造提出过异议，被告认为，原告已经默认同意被告的装修改造，故以此为由解除合同，实属无据。（四）原告诉求恢复房屋原状，双方在合同第七条第1款明确约定，只有租赁期满或因乙方原因导致合同解除，才能有此权利。本案中两项条件均不满足，故原告诉求无依据应予以驳回。（五）合同第九条第4款约定双方提出合同终止的权利，需得到相对方的书面同意才可解除，本案中，被告并无书面同意解除合同，也在接到合同解除通知书后在法定异议期内提出异议，并要求继续履行。 原告江山旅投公司已经在本诉部分提供了相关证据，反诉部分不需提供证据。 三、当事人对对方举证的质证情况 被告（反诉原告）江山旅投公司、被告江山景区公司对原告（反诉被告）徐显委提出证据1-2的三性予以认可，提醒法庭注意是证据2的第六条第3款以及第七条第3款第（3）项，该2条约定明确了原告不得随意改扩建，否则视为重大违约，江山旅投公司因此享有解除权；对证据3的三性予以认可，但不同意其证明目的，该通知由江山旅投公司单方发出，不形成合同各方当事人对权利义务转移的意思表示一致；对证据4-7的三性予以认可，但不同意其证明目的，原告从未缴纳物业费、卫生费；对证据8的三性予以认可，但不同意其证明目的；对证据9的三性均不予以认可，不同意其证明目的；对证据10的三性予以认可，当时不能证明租赁合同没有权利义务发生转移，只能证明江山景区公司代为催收款项；对证据11的三性予以认可；对证据12的三性予以认可，但不同意其证明目的，根据《建设工程消防验收评定规则》GA836-2016其中第五条规定的验收内容可以得知，消防验收工程并不能证明原告改扩建行为符合原设计，也不能证明其行为符合合同约定或法律强制性规定；对证据13的三性予以认可，但不同意其证明目的，该费用不是租金，应当是逾期腾房占用使用费。 原告（反诉被告）徐显委对被告（反诉原告）江山旅投公司提交的证据1-2的三性均予以认可；对证据3的三性均不认可，认为江山旅投公司出具的租赁合同权利义务变更通知以及江山景区公司的回应，合同相对人已变更为景区公司，江山旅投公司已无合同解除权，该合同解除无效，证据第十页无拍摄人签名和拍摄时间，第十一页没有被送达人签名，不能证明其送达目的；对证据4的三性均不认可，不能证明公告刊登的媒体名称，且发出公告的主体是江山旅投公司，该证据没有效力；对证据5的第十四页三性均以认可，第十五页的三性均以认可，第十六页的三性均不认可，对证明目的不予认可，其一该组证据证明被告已经收到原告的改建申请，清楚改建事实。其二据原告提交的证据12，证明原告已获得消防许可，也在检验材料中递交了建设工程规划许可证文件。其三该组证据并没有相关部门出具的鉴定报告，证明原告改装严重破坏房屋结构安全；对证据6的三性不予以认可，该组证据是防城港市自然资源局非公开的文件，是内部协调文件，没有具体实施，对原告、被告并无效力，且该组证据违反国家法律法规，应属无效，理由是其一根据国有土地上国有征收补偿条例第八条规定，房屋征收决定应由市级人民政府作出，非自然资源局。其二根据国有土地上国有征收补偿条例第三条规定，房屋征收与补偿应当遵循结果公开的原则。其三根据国有土地上国有征收补偿条例第二十七条规定，房屋征收应当先补偿后搬迁。其四根据城乡规划法第7、19、20、48、49条的规定，国家对规划变更有明确的实际要求，证据中没有提交规划变更通过的证明，因此该组证据反而证明，提出解除合同为时过早；对证据7的三性不认可，该证据为被告单方制作，款项并没有转账凭证、服务合同、收款人等证据佐证，且租赁合同无消费标准约定，无物业合同证明，且不能证明被告有收取该费用资质；对证据8的真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可，但是提醒法庭注意的是编号为2019-51的合同第二条，有扣除水电费后退还保证金余额的约定，反而证明小区租户只有水电费没有其他费用的事实，对于证据33、34页的三性均不认可，无拍摄人签名和拍摄时间，且与本案无关；对证据9的三性均不认可，该组证据不能证明与原告的改装之间有关联性；对证据10的三性均不认可，送达情况显示原告并未收到。 本院对双方均予认可的证据确认其效力，作为本案认定事实的依据。对双方有异议的证据，综合全案证据，本院认定如下法律事实：2017年2月13日，原告（反诉被告）徐显委与被告（反诉原告）江山旅投公司协商一致签订《房屋租赁合同》，被告江山旅投公司将位于防城港市商铺出租给原告，房屋租赁期为15年。原告承租后，将其经营为“防城区江山海威度假酒店”。2019年6月5日江山旅投公司向徐显委发出《关于合同权利义务变更的通知》，因江山旅投公司与江山景区公司重组，将徐显委与江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务由江山景区公司履行，从2019年6月1日起执行。徐显委承租后，对租赁的涉案房屋进行过装修改造，于2017年7月17日获得防城港市防城公安消防大队出具的《建设工程消防设计备案凭证》，2017年10月16日获得防城港市防城公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。在合同履行期间，徐显委依约向江山旅投公司和江山景区公司支付了租金及相应的水电费。2019年8月1日江山旅投公司向徐显委提交一份《关于解除房屋租赁合同的通知》（[2019]0014号），通知中提出：因江山景区规划变更将拆除房屋，合同不再具备履行条件，且你方严重逾期缴纳合同约定应交费用，现根据合同第七条第3款、第九条第4款、第十条第1款、第2款及合同法第九十六条规定，即日起解除合同，并责令你在合同解除后及时撤场并交回房屋及逾期后果。徐显委对江山旅投公司的解除房屋租赁合同通知有异议，故于2019年10月30日诉至法院，请求处理。 根据诉辩双方当事人的意见，本院综合评述如下： 一、本案案由的定性问题。本案双方当事人对签订的《房屋租赁合同》的合法性均无异议，只是认为江山旅投公司单方提出解除合同的行为无效，焦点问题是合同应否解除。所以，本案案由应定房屋租赁合同纠纷为宜。 二、被告江山景区公司是否是本案适格被告。2019年6月5日被告江山旅投公司向原告发出《关于合同权利义务变更的通知》，因二被告重组，将原告与被告江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务由被告江山景区公司履行，从2019年6月1日起执行。原告（反诉被告）徐显委将5-7月房租交至被告（反诉原告）江山旅投公司账户，8-10月租金，于2019年8月15日交至被告江山景区公司账户。徐显委对《关于合同权利义务变更的通知》以交付租金的方式予以默认，但无被告江山景区公司的书面同意，仅凭《关于合同权利义务变更的通知》及徐显委的默认无法证实三方对涉案房屋租赁合同的合同权利义务变更是否存在协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，仅此《关于合同权利义务变更的通知》不生效。故此，被告江山景区公司并非本案适格被告，涉案房屋租赁合同的甲方仍是被告江山旅投公司。虽《关于合同权利义务变更的通知》不生效，但徐显委据此将租金交付被告江山景区公司，被告江山旅投公司并无异议，本庭予以确认。 三、原告（反诉被告）徐显委在租赁期间是否存在逾期缴纳合同约定应交费用即物业费、卫生费、垃圾清运费、污水抽排费等相关费用。江山旅投公司以合同附件《白浪滩欢乐海小区管理办法》及《房屋租赁合同》相关约定主张徐显委支付物业费暂计28672元（物业费计算方式：28672元=1120平方米×0.8元/平方米/月×32个月，其中1120平米为房屋租赁合同中总面积，欢乐海小区物业费为0.8元/平方米，从租赁合同签订之日2017年2月1日暂计至2019年9月12日暂计32个月），实际物业费计算至被告腾空退场之日止。徐显委辩称，《白浪滩欢乐海小区管理办法》系江山旅投公司单制作，无徐显委确认，且自租赁涉案房屋以来，徐显委并未收到任何通知需缴纳相关物业等费用，江山旅投公司也未提供相应证据有向徐显委催收过相关物业等费用，江山旅投公司反诉请无事实依据。本院认为，双方自签订房屋租赁合同以来对相关物业等费用无约定，且江山旅投公司依据的《白浪滩欢乐海小区管理办法》确系单制作，无徐显委确认，又无相关证据证实其如何收费、收费标准以及逾期催缴通知书等，故江山旅投公司反诉请求徐显委支付物业费暂计28672元的主张无事实依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款规定，本院对此请求不予支持，应予以驳回。另外，江山旅投公司反诉徐显委作为房屋承租方因不依约履行支付物业费等费用而造成违约，要求支付违约金的请求，本院亦不予支持。 四、徐显委对租赁的涉案房屋进行装修改造是否违约。徐显委承租后，对租赁的涉案房屋进行过装修改造，于2017年7月17日获得防城港市防城公安消防大队出具的《建设工程消防设计备案凭证》，2017年10月16日获得防城港市防城公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。双方在《房屋租赁合同》第六条第三款约定“乙方改装、装修房屋前必须向甲方提交设计图，图纸由有设计资质的设计单位设计出图，不经甲方同意改建，则视乙方违约”，但是从徐显委改扩建后使用至发生纠纷之前双方均无异议，应视为对改扩建行为的默认，徐显委对租赁的涉案房屋进行装修改造不造成违约。本院认为，江山旅投公司据此理由主张解除房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的法定解除条件。 五、该景区是否存在规划变更的事实。江山旅投公司称白浪滩景区的规划已经发生变更，作为文旅综合体大项目落户江山景区，系防城港市政府推进的项目，周边已大规模破土动工，规划的变更是客观事实，不以法律事实的产生作为合同约定的要件。江山旅投公司据客观的规划已发生变更，合同不能继续履行为由于2019年8月1日提出解除合同。徐显委辩称江山旅投公司提交的自然资源局的文件系不公开文件，根据相关土地上征收补偿条例的规定，该文件无约束力，江山旅投公司用一个无约束力的文件意在解除双方签订的房屋租赁合同，无事实和法律依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，本案中，江山旅投公司提交的《自然资源局关于限期拆除白浪滩欢乐海小区建构筑物的通知》所反映的是白浪滩景区的规划确实存在变更，虽为不公开文件，但该通知反映的白浪滩景区发生规划变更的事实，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。江山旅投公司因该重大变化，提出解除涉案房屋租赁合同，符合情势变更原则。江山旅投公司诉请解除原告与被告江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。 六、因本院已确认解除徐显委与江山旅投公司签订的《房屋租赁合同》，且江山旅投公司也已在2019年8月1日通知原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条解除权的行使的规定，合同自2019年8月1日通知到达对方时解除。经本院对双方释明，征询如涉案合同解除，徐显委对有无具体要求。徐显委要求江山旅投公司需作出五项赔偿：1、停产停业损失补偿；2、合同期内经营性损失；3、扩建部分以及所有装修设备购置；4、因搬迁而产生的搬迁费；5、临时安置费；1-5项的具体金额均以鉴定评估报告的数额为准。针对原告徐显委提出的第2项赔偿问题，2019年12月30日江山旅投公司向本院申请对防城港市防城区江山半岛白浪滩景区欢乐海小区17-20号房屋的1、原竣工图范围的装修残值；2、改扩建部分的造价及装修残值；3、拆除被改扩建部分的费用；4、将改扩建部分拆除后修复至原竣工图效果的费用，进行鉴定。在鉴定评估勘查现场过程中，徐显委于2020年3月26日向本院提出应对涉案房屋（经营的海威度假酒）的酒店物品及其他附属设施一起进行鉴定。本院认为，原告徐显委的鉴定申请有利于查明案件事实及解决涉案合同解除后的后续补偿问题，故同意徐显委的鉴定申请，并纳入江山旅投公司的鉴定申请第2项“改扩建部分的造价及装修残值”中。本院于2020年4月29日对广西永信资产评估有限公司出具的《防城港市防城区人民法院拟审理案件涉及的位于防城区江山半岛白浪滩欢乐海小区17、18、19、20号房屋（海威度假酒店）涉案资产价值评估项目资产评估报告桂永评报字（2020）第020号》组织双方进行了质证。江山旅投公司认为，对酒店内物品的评估，其并未申请鉴定且徐显委对其酒店内的可移动物品可自行搬离，不属于赔偿或补偿范围，江山旅投公司对评估报告的第311-322项、335-336项、338-404项，可移动物品及相关设施设备的评估残值总计495430.10元不予认可，且改扩建含酒店物品，装修残值计算的成新率过高，与事实不符。徐显委则认为，酒店内的可移动物品及相关设施设备均是为经营此酒店量身定制购置，现江山旅投公司要求解除合同，理应对酒店的所有物品及其他附属设施一起补偿。本院认为，合同的解除系因景区的规划发生变更，徐显委租赁涉案房屋的目的系经营酒店，合同期较长，且刚开始经营不久，现合同解除，其酒店内的可移动物品及相关设施设备均是经营者为酒店定制购置。广西永信资产评估有限公司是双方当事人通过法定程序摇珠选出的有资质的评估机构，评估程序合法，作出结论客观真实，本院予以认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的公平原则，江山旅投公司应对徐显委的装修残值含酒店内的可移动物品及相关设施设备予以补偿，具体数额为评估报告主文第五页，第六项“评估结论及使用有效期”第二款中，“装修残值（现值）为人民币伍佰零贰万伍仟贰佰壹拾柒元整（5025217.00元）”。因为江山旅投公司需向徐显委补偿改扩建部分的造价及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）作出补偿，尔后江山旅投公司可自行对房屋改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）进行处理，本案并无认定徐显委强行实施改扩建的行为，所以江山旅投公司反诉判令徐显委恢复房屋原状的请求无事实依据，本院不予支持。对江山旅投公司反诉判令徐显委立即将防城港市商铺腾空退出并交还江山旅投公司的请求，本院认为，徐显委在获赔改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）后，应将人员自行搬离涉案房屋，并将改扩建部分及装修残值（含酒店物品及其他配套设施设备）交付江山旅投公司。针对徐显委要求江山旅投公司赔偿的1、停产停业损失补偿；2、合同期内经营性损失；3、因搬迁而产生的搬迁费；4、临时安置费等四项损失，徐显委于2020年3月26日向本院提交评估鉴定申请书，申请对防城港市防城区江山半岛白浪滩景区欢乐海小区17-20号（海威度假酒店）的1、停产停业损失的补偿、2、扩建部分主体造价（原物业1120平方米，扩建部分950平方米，共2070平方米）；3、装修价值；4、因搬迁而产生的搬迁费；5、临时安置费等进行鉴定。本院认为，因徐显委要求的1、停产停业损失补偿；2、合同期内经营性损失；3、因搬迁而产生的搬迁费；4、临时安置费等四项损失，在本案起诉时无具体诉求，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）徐显委与被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司于2017年2月13日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）徐显委补偿装修残值（含酒店内的可移动物品及相关设施设备）共计人民币5025217.00元； 三、原告（反诉被告）徐显委于本判决生效后十日内将属其自有物品（不纳入评估报告的物品）搬离并交付涉案房屋给防城港市江山旅游投资有限责任公司，由防城港市江山旅游投资有限责任公司自行处理该房屋的装修残值[含酒店内的可移动物品及相关设施设（纳入评估报告的物品）]； 四、驳回原告（反诉被告）徐显委和被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，双方当事人应按判决规定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费100元，减半收取50元，反诉受理费1220元，减半收取610元，鉴定费75500元，共计76770元，由被告（反诉原告）防城港市江山旅游投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  凌 聪 二〇二〇年五月九日 法官助理  黄芳丽 书 记 员  杨琪媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。