江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5120号 原告：徐冬宏，男，1977年11月13日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：张英，女，1976年9月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：徐冬宏（系原告张英丈夫），即本案另一原告。 委托诉讼代理人：薛红（代理上述两原告），江苏至誉律师事务所律师。 被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路199号907室，统一社会信用代码91320585302196336N。 法定代表人：耿旻黎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫兰兰，该公司法务。 原告徐冬宏、张英与被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司(以下简称中南世纪城房产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日第一次公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年4月20日再次公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人薛红、被告中南世纪城房产公司的委托诉讼代理人莫兰兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付两原告太仓市人民南路18号中南世纪城2幢303室卫生间维修费用35299.4元；2.请求法院判决被告赔偿两原告因无法使用案涉房屋造成的租金损失126000元（按照租金3500元/月标准计算自2017年4月28日起至2020年4月20日）；3.诉讼费用及鉴定费10000元由被告承担。事实和理由：2015年12月，两原告购置中南世纪城2幢303室复式商品房，至今一直无法入住。2017年2月，中南世纪城交房，因样板房多处不具备交付条件，包括卫生间漏水、门窗故障、空调外机不转等情况，且与中南地产负责人朱海军、范工进行沟通后屡屡拖延。2017年12月，砸开二楼卫生间发现下沉式结构内填埋大量施工建筑垃圾，负责人调查原因告知两原告因样板房赶工期，施工人员将垃圾进行填埋处理，之后进行了修复处理，但异味仍然存在。2018年5月，两原告发现自来水水龙头开出的水有化学异味，经两原告送水质检测发现水质中化学耗氧量COD指标严重超标，经两原告打12××5电话住建局介入协调，拖延至2018年11月修复完毕。中南的刘国磊就房屋异味问题一直不查找原因。2019年4月，中南的张久勇新调来负责中南项目，了解情况后，将两个卫生间砸开检查后发现下沉式结构内也埋有大量潮湿霉变散发浓重化学异味的施工垃圾。中南将垃圾清理后，混凝土四壁仍附着药水味的褐色物质，已渗透至墙体内，整个房子充满气味，根本无法进入。中南派人将其表面涂刷防水材料，企图掩盖事实，还不承认进入房子，后施工人员告诉我们上述情况。2019年6月，两原告无奈之下向太仓市住建局质检站投诉，他们组织中南地区负责人李健进行三方会议，李健了解整个事情经过后承认当时违规操作。施工垃圾填入下沉式结构内影响结构承重，极易发生渗漏现象，建筑基础工程施工质量验收规范中有明确规定。两原告要求被告赔偿因房屋无法入住造成的损失，同时，根据合同相关交付要求，三线未铺设至室内，两原告多次申诉，但被告至今未整改。 被告中南世纪城房产公司辩称：1.对维修费用35299.4元认可，同意承担该维修费用；2.两原告曾于2018年8月16日向太仓市人民法院起诉过商品房销售合同纠纷，两原告在该案中承认涉案房屋已于2017年4月28日完成交付，并主张交付之日起至转移登记办理完成之日止的逾期办证违约金，被告认为两原告已认可被告于2017年4月28日按照合同约定履行了交付义务，故两原告在本案中提出的要求支付样板房未能按期交付的租金损失和三网未连通的违约金没有依据；3、两原告未能举证何时向我司提出涉案房屋问题；4、关于维修期间，被告在第一次开庭后向法院提交过配合维修通知书，明确两原告报修时间为2019年4月1日，且两原告在我司发函要求在2019年9月1日前配合维修。两原告至今未予以配合，对没有配合期间造成的损失被告不予承担。 本院经审理认定如下事实： 2015年12月1日，原、被告签订商品房买卖合同，约定两原告向被告购买世纪城2幢303室商品房，建筑面积117.43平方米，总金额为1473511.64元，该合同第十条商品房相关设施设备交付条件载明“（一）基础设施设备1.供水、排水…2.供电…3.燃气…4.电话通信：交付时线路敷设到户，室内到多媒体箱；5.有线电视：交付时线路敷设到户，室内到多媒体箱；6.宽带网络：交付时线路敷设到户，室内到多媒体箱；以上各项按各行业部门的实际规定由出卖人或买受人办理开通手续并承担相关费用，应由买受人自行办理，出卖人应当告知买受人，并提供服务。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”，该合同十一条交付时间和手续载明“（一）出卖人应当在2016年12月20日前向买受人交付该商品房…”，该合同十二条逾期交付责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在60日之内，自第一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金…（2）逾期超过60日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”，该合同第十六条商品房质量载明“…（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任…（三）装饰装修及设备标准该商品房（含按规划设计要求为精装修房）应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准…”，该合同还约定了其他事项。 2017年4月28日，被告中南世纪城房产公司将案涉太仓市城厢镇人民南路18号2幢303室房屋交付给两原告。 2017年12月13日，案涉太仓市城厢镇人民南路18号2幢303室房屋登记至两原告名下。 2018年8月9日，原告张英曾投诉至太仓市建设工程质量安全监督站，反映其购买的中南世纪城一期2幢303室复式样板房由于开发商在铺设管道时使用的黄沙水泥有化学品味道导致其自来水有化学品味道。2018年8月13日，原告张英曾投诉至太仓市建设工程质量安全监督站，反映其希望有关部门到其家中取水检测，表示其自己请第三方检测后COD指标严重超标。2019年6月29日，原告张英曾投诉至太仓市建设工程质量安全监督站，反映经过和开发商沟通后撬开卫生间地面检查后发现卫生间填充物都是潮湿的垃圾，充满浓重的化学味道。 2019年8月21日，中南置地向合肥工业大学设计院（集团）有限公司出具书面材料，载明“合肥工业大学设计院（集团）有限公司：太仓世纪城A地块2#楼303室业主报修卫生间味道异常刺鼻，导致头痛等一系列不适感。项目房修安排施工单位将降板卫生间打开，发现原装修单位用建筑垃圾回填，味道已渗入楼板混凝土内，现业主执意要将楼板拆除，重新浇筑。针对以上情况，我司决定卫生间楼板拆除重新浇筑，建议做法如下：原有卫生间楼板混凝土凿除，钢筋保留。拆除完成以后，重新支模，采用C35微膨胀混凝土进行浇筑。浇筑完成后，按照规范要求进行养护。以上做法请贵司给予审核意见”，该材料下方存有合肥工业大学设计院（集团）有限公司公章及“同意按此方案处理”字样。 2019年9月6日，关于太仓市中南世纪城2幢303室卫生间维修方案的专家意见载明“针对中南世纪城2幢303室卫生间维修方案经专家审核，方案基本可行。但建议完善下列内容：1.卫生间板结构凿除时需考虑避免对板四周结构造成二次损坏，凿除时建议采用小型的凿除设备。2.卫生间板的施工缝建议按相关要求进行处理。3.对于板凿除后的松动钢筋建议增加钢筋并重新进行绑扎，规格同原结构配筋。4.混凝土浇筑必须振捣密实，施工缝位置的振捣要引起重视。5.混凝土板完成后在防水层施工前建议进行蓄水试验”。 2020年1月2日，两原告向本院申请：1.按照原设计单位合肥工业大学设计院（集团）有限公司的图纸标准将中南世纪城2号楼303号房屋卫生间的楼板拆除、楼板重新浇筑、修复到样板房的原貌所需要花费的所有修复费用（含税）进行鉴定；2.对被告是否已将三线（光纤宽带、有限电视、通讯电信）入户至太仓市房屋进行鉴定。2020年3月23日，苏州立诚建设管理咨询有限公司作出苏立咨（2020）011号鉴定结论书，认定：一、根据山东诺林装饰工程有限公司苏州分公司所出具的维修方案和专家意见进行的鉴定维修含税造价为35299.40元；二、2020年3月13日踏勘现场时，发现现场地面饰面层、地面回填层、马桶、淋浴隔断玻璃、门扇及部分门套均已被保护性拆除，所以此次鉴定金额中不包含上述内容的拆除费用；三、三线是否入户以及违约金属于购房合同款项鉴定，我司暂无法进行鉴定；四、本次鉴定工作过程中，我司均按照国家维修标准来进行鉴定工作，维修方案未具体明确施工工艺的项目，我司按照施工工艺常规做法计入。两原告为此次鉴定已向苏州立诚建设管理咨询有限公司支付鉴定费用10000元。 2020年5月7日，原、被告就三线入户问题达成和解协议，由被告补偿两原告三线未入户损失2万元。 为主张案涉房屋在交付后存在质量问题及相关损失，两原告向本院提供以下证据：（1）2017年2月5日，中南世纪城样板房拒收函，载明“中南房地产开发有限公司：我们是太仓中南世纪城2-303、2-304、9-101、9-102、9-107样板房业主。根据与你公司签订的商品房买卖合同约定，你公司应于2016年10月21日通知我们对房屋进行验收并提出整改意见，你公司进行整改后于2016年12月20日交付我们。现我们于2017年1月底收到你公司的交房通知书（前期未收到任何验房通知），并于通知书约定的时间内到现场进行查看，发现房屋与前期购房时所展示和宣传的严重不符，具体表现如下：一、厨房柜体被损毁，管道裸露，油烟机、煤气灶、热水器、水槽、龙头、净水器等均被拆除。二、卫生间吊顶被拆，龙头、洁具、五金件等被拆除，且便器内有污物。三、阳台柜体损坏，台盆、龙头均被拆除。四、室内防盗系统、新风系统均被拆除或损坏。五、合同约定保留的空调全部被拆除。六、多处开关、插座等未安装或安装不完整。七、多处门框、门有发霉现象。门框两边贴条松动。八、多处壁纸有发霉、剥落现象，且有严重污迹，墙面涂料发霉。九、门锁磨损严重且有变形。十、室内遍地垃圾一屋狼藉，不像交房现场，更似拆迁现场…基于以上原因我们拒绝接收房屋，此函同时也是对你司交房通知书自动收房一说的拒绝。现要求你司于2017年3月5日前对上述问题进行整改修复，待你司整改完成后再行通知我们验房、收房，且由此产生的延期交付的违约责任由你司承担。若逾期不修复，我们将按毛坯收房，你司退还全部装修差价”。原告张英在该函后业主签名处签字，被告中南世纪城房产公司处工作人员朱海军在该函后代理人处签字；（2）关于太仓中南世纪城2号楼304样板房修复的协议，载明“…（手写内容）2幢303室样板房修复：①空调外机换一台新的…③卫生间（2个）淋浴房地面敲了，需要重新做防水铺地面瓷砖…”，该协议左下方存有手写内容“以上内容2017年10月10日完成，超时未完成施工每天赔付120元/户范俊松严桃2017.9.13”；（3）原告张英与小范工的微信聊天记录截屏，载明“…2017年9月15日张英：范工，我们家2-303漏水问题要尽快开始动工，上次单子上写的，立即维修，而且楼下已经发话了，如果漏要找你们…2017年9月18日张英：明天让人把卫生间敲掉的石头清理走范工：好的…2017年10月14日张英：说好的换新外机，半年内修了5次以上，半年后又说要修范工：换机子也在走流程，修也在同步…”；（4）2017年9月18日、2017年10月15日、2017年12月27日照片，证明卫生间湿水区在修理；（5）2018年1月22日、2018年9月4日照片，证明卫生间发现建筑垃圾；（6）山东诺林装饰工程有限公司苏州分公司制作的太仓中南世纪城2幢303室卫生间维修方案，载明根据现场查看，此户维修内容涉及原有结构拆除、原有结构重新制作、原有两个卫生间湿区装修拆除及干区局部拆除、原有卫生间装修恢复等，因现有房屋已装修完成，原有结构拆除施工需做好防护，避免二次损坏，因本小区已交房入住，节假日施工受限，预计施工周期约90工作日。 为主张其已通知两原告进行维修，被告向本院提供：（1）2019年8月15日配合维修通知书，载明“…您在2019年4月1日报修太仓世纪城项目2-303室的商品房室内出现室内两个卫生间有异味情况（以下简称该问题）。2019年4月1日我司工作人员已经到您家中进行现场检查。由于该问题的相关维修工作须在您房屋内进行，请您于2019年9月1日前与我司联系确定具体维修时间予以配合，以便我司及时进行维修。如您未在上述时间内联系我司确定具体维修时间，并配合我司及时进行维修、履行保修义务，由您自行承担由此给您造成的进一步扩大的损失…”；（2）2019年11月1日配合维修通知书，载明“…我司于2019年8月15日向您寄送配合维修通知书，要求您在2019年8月20日前与我司联系确定具体维修时间，以便我司及时进行维修。但截至本次发函之日，仍未与我司联系确定具体维修时间并配合维修工作…”。对此，两原告在审理过程中陈述起诉之前多次向被告反映并要求整改维修，但被告一直推脱不予处理。 以上事实，有两原告提交的不动产权证、商品房买卖合同、拒收函、协议、微信聊天记录、照片、中南置地方案、专家意见、维修方案、和解协议，被告提供的（2018）苏0585民初5096号民事判决书、配合维修通知书，苏州立诚建设管理咨询有限公司作出的苏立咨（2020）011号鉴定结论书，本院调取的太仓市社会综合治理联动中心指挥平台办件单等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证。 审理过程中，原、被告对案涉房屋卫生间部分存在建筑垃圾均无异议，被告中南世纪城房产公司同意支付两原告案涉太仓市人民南路18号中南世纪城2幢303室卫生间维修费用35299.4元，本院对该部分予以确认，但在被告中南世纪城房产公司支付两原告维修费用之后，该维修费用有关的维修义务由两原告自担。本案的争议焦点在于：被告中南世纪城房产公司是否应赔偿两原告因无法使用案涉房屋造成的租金损失？ 本院认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。房屋修复期间，案涉房屋无法正常使用，被告应对该期间的使用损失进行赔偿。综合原、被告举证质证及庭审陈述，本院分析如下：（1）两原告在审理过程中陈述自2017年4月28日收房之后，陆续发现厨房及卫生间设施被破坏、中央空调出现故障、卫生间漏水、卫生间出现异味、水质检测超标、卫生间出现建筑垃圾等多处问题，并向本院提供微信聊天记录、照片等证据予以佐证；（2）2018年8月之后，原告曾多次就案涉房屋内存有化学品味道、水质检测超标、卫生间存在建筑垃圾等相关问题投诉至太仓市建设工程质量安全监督站；（3）合肥工业大学设计院（集团）有限公司于2019年8月21日确认关于案涉房屋卫生间楼板拆除重新建筑的建议做法，有关专家意见亦于2019年9月6日形成；（4）原、被告双方确认的维修方案中预计施工周期约90工作日。本院认为，两原告确因案涉房屋存在质量问题导致其无法正常使用，原、被告在此过程中确有磋商的过程但之后因双方未能协商解决纠纷引发本起诉讼，诉讼过程中为确定案涉房屋维修费用等内容需要进行相关鉴定，案涉房屋维修、维修房屋前的准备工作和维修后的清理工作亦需耗费一定时间，上述情形均在不同程度上影响两原告对案涉房屋的使用。同时，本院注意到虽然被告负有承担维修房屋的责任，但两原告可以积极采取诸如自行维修或委托他人进行维修等措施防止损失的扩大。综合上述因素，本院酌定被告赔偿两原告10个月无法正常使用房屋期间的租金损失。关于租金标准，本院参照同时间同地段房屋的租金标准，且原、被告均认可按照3500元/月标准计算，并无不妥，故本院确定被告赔偿两原告因无法使用案涉房屋造成的租金损失35000元（3500元/月×10个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告徐冬宏、张英维修费用35299.4元、租金损失35000元，合计70299.4元。 履行方式：如采用转账方式支付，请汇入两原告指定账号（户名：张英，开户银行：中国建设银行太仓支行，账号：62×××39）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3526元，鉴定费10000元，合计13526元（两原告已预交），由两原告负担1989元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担11537元（被告承担的鉴定费10000元于本判决生效之日起10日内与上述款项一并给付两原告，被告承担的案件受理费1537元于本判决生效之日起10日内向本院交纳，本院于本判决生效后向两原告退还案件受理费1537元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 月 人民陪审员  杨惠彬 人民陪审员  金晓吉                                            二○二○年五月十八日                                                            书记员    廖吉