吉林省松原市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉07民终1911号 上诉人（原审原告）：松原市松苑小区业主委员会，住所地吉林省松原市宁江区。 负责人：程雁波，主任。 委托诉讼代理人：胡玉家，男，1973年7月25日生，汉族，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘金峰，吉林浩原律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：松原市邦龙物业有限公司，住所地松原市宁江区临江街。 法定代表人：张欣平，经理。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 上诉人松原市邦龙物业有限公司与上诉人松原市松苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松原市邦龙物业有限公司的委托诉讼代理人朱侠，上诉人松原市松苑小区业主委员会的委托诉讼代理人胡玉家、刘金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 松原市邦龙物业有限公司上诉请求：撤销(2019)吉0702民初5627号民事判决，并依法改判松原市邦龙物业有限公司与松苑小区继续履行前期物业合同。事实与理由：一、本案松原市邦龙物业有限公司主体资格不适格。松原市松苑小区业主委员会没有提供证据证实其是否在物业管理中心备案。且松原市松苑小区业主委员会没有召开临时业主大会的会议记录。且自称召开的微信会议。且松原市松苑小区业主委员会自称是在2016年成立的业主委员会。而当时的主任与现在的主任并不是同一人。那么是什么时间、如何更换的。松原市邦龙物业有限公司均不能提供有效的证据来证明。故松原市邦龙物业有限公司的主体资格不适格。那么如果松原市邦龙物业有限公司的主体资格不适格。那么说明松原市松苑小区业主委员会是无权提起诉讼的。也就说明本案根本是不应该存在的。也就更不存在谁输谁赢的结果问题。二、松原市邦龙物业有限公司的前期物业服务合同虽然是到2019年8月1日，但直到今天为止松原市邦龙物业有限公司依然在该小区内为业主们服务。对于松原市邦龙物业有限公司的服务，所有的业主们都接受，没有任何人拒绝。我们认为这是对前期物业服务合同的延续、也是默认，故而我们认为该合同应该继续履行。三、一审法院判决松原市邦龙物业有限公司从该小区内迁出。那么松原市邦龙物业有限公司从2019年8月份至今天也有两三个月的时间，这个期间松原市邦龙物业有限公司的服务是有目共睹，而一审并没有给予认定。松原市邦龙物业有限公司认为属于漏判。综上所述，建议二审法院查清本案事实后依法改判。 松原市松苑小区业主委员会辩称，2017年12月11日通知成立业主委员会时，与财政局签订的物业委托合同就解除了，如果想提供物业服务应当重新签订合同。退一步讲，即使未解除，那么该合同2019年8月也已到期，松原市邦龙物业有限公司应当撤出小区。请求驳回松原市邦龙物业有限公司的上诉请求，支持松原市松苑小区业主委员的上诉请求。 松原市松苑小区业主委员会上诉请求：1、撤销松原市宁江区人民法院做出的（2019）吉0702民初5627号民事判决中第二项。2、依法改判松原市邦龙物业有限公司向松原市松苑小区业主委员会交付松苑小区竣工平面图、单体建筑设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装和维护保养等技术资料、物业质量维修文件和物业使用说明文件等。事实与理由：2013年松原市财政局事务管理中心与被申请人签订物业委托合同之时，已将松苑小区竣工平面图、单体建筑设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装和维护保养等技术资料、物业质量维修文件和物业使用说明文件等交给松原市邦龙物业有限公司，可一审法院却没有保护，望贵院查清事实依法支持松原市松苑小区业主委员会的上诉请求。 松原市邦龙物业有限公司辩称，松原市松苑小区业主委员会的上诉请求不符合法律规定，一审判决的各项我们已经提出了上诉，要求二审法院予以改判。 松原市松苑小区业主委员会向一审法院起诉请求：要求松原市邦龙物业有限公司立即从松苑小区物业管理用房中迁出；将松苑小区竣工平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料、物业质量维修文件和物业使用说明文件等立即交付松原市松苑小区业主委员会。 一审法院认定事实：2013年7月28日，松原市财政局事务管理中心与松原市邦龙物业有限公司签订物业委托合同，松原市财政局事务管理中心委托被告对松苑小区进行物业服务，服务期限自2013年8月1日起至2019年8月1日止。2016年10月24日原告成立。2017年11月11日，松原市财政局事务管理中心向松原市邦龙物业有限公司发出关于松苑小区前期物业合同终止的说明，该说明记载“松原市财政局与邦龙物业公司签订的合同自2017年11月11日合同解除，自即日起松苑小区相关物业服务事项请业主委员会与邦龙物业公司直接洽谈”。2017年11月11日，松原市邦龙物业有限公司给松原市财政局事务管理中心回函，该函记载“自2017年11月11日接到松原市财政局通知，按双方合同约定，小区成立业主委员会起解除合同。以后邦龙物业公司与松苑小区签订合同等相关事项均与业主委员会直接洽谈”。 一审法院认为，松原市松苑小区业主委员会的成立及原告负责人的变更是否合法系原告内部事务，与松原市邦龙物业有限公司无关。2017年11月11日，松原市财政局事务管理中心向松原市邦龙物业有限公司发出关于松苑小区前期物业合同终止的说明，松原市邦龙物业有限公司同日回函，双方的前期物业服务合同已经解除，同时2019年8月1日前期物业服务合同已经到期，合同已经终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。据此原告的诉讼请求合理，一审法院予以支持。但是对于松原市松苑小区业主委员会主张的松原市邦龙物业有限公司移交相关图纸、资料等，因松原市松苑小区业主委员会没有证据证实松原市邦龙物业有限公司拥有，所以该请求事实不清证据不足，如有证据可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告松原市邦龙物业有限公司于本判决生效后立即从松苑小区物业管理用房中迁出。二、驳回原告松原市松苑小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。 本院经审理查明，2013年7月28日，松原市财政局事务管理中心与松原市邦龙物业有限公司签订物业委托合同，松原市财政局事务管理中心委托松原市邦龙物业有限公司对松苑小区进行物业服务，服务期限自2013年8月1日起至2019年8月1日止。2016年10月24日松苑小区成立业主大会筹备组，由松滨社区主任王伟同志担任业主大会筹备组组长。同日，松原市宁江区团结街道办事处发布关于松苑小区成立业主大会筹备组的公告。2016年11月21日松苑小区业主大会筹备组发布松苑小区业主委员会委员候选人名单公告，将选举产生的沈淑芹等9名候选人名单予以公示。2016年12月8日松苑小区业主委员会申请备案，业主委员会成员名单如下：主任：梁白露，副主任：沈淑芹、程雁波，秘书长：许文芹，委员：罗艳春、林志武、于航、王少辉、郭晓明。松原市宁江区松滨社区、团结街道办事处及松原市物业管理中心盖章确认。同时备案的还有松苑小区业主大会议事规则和松苑小区业主公约。2017年11月11日，松原市财政局事务管理中心向松原市邦龙物业有限公司发出关于松苑小区前期物业合同终止的说明，该说明记载“松原市财政局与邦龙物业公司签订的合同自2017年11月11日合同解除，自即日起松苑小区相关物业服务事项请业主委员会与邦龙物业公司直接洽谈”。2017年11月11日，松原市邦龙物业有限公司给松原市财政局事务管理中心回函，该函记载“自2017年11月11日接到松原市财政局通知，按双方合同约定，小区成立业主委员会起解除合同。以后邦龙物业公司与松苑小区签订合同等相关事项均与业主委员会直接洽谈”。松原市邦龙物业公司继续为松苑小区提供服务。松原市松苑小区业主委员会于2018年12月6日起诉，并诉称代表松苑小区全体业主提起诉讼，要求松原市邦龙物业公司立即从松苑小区物业管理用房中迁出；将松苑小区竣工平面图、单体建筑结构设备竣工图、配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料、物业质量维修文件和物业使用说明文件等立即交付松苑业委会。2019年5月9日，松原市宁江区人民法院作出（2018）吉0702民初7340号民事裁定，驳回原告松原市松苑小区业主委员会的起诉。松原市松苑小区业主委员会不服提出上诉，本院作出（2019）吉07民终982号民事裁定书，撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初7340号民事裁定；本案指令吉林省松原市宁江区人民法院审理。松原市宁江区人民法院作出（2019）吉0702民初5627号民事判决，松原市邦龙物业有限公司和松原市松苑小区业主委员会均不服提出上诉，形成本案。 另查明，松原市松苑小区业主委员会的9名委员的任期为两年，已于2018年12月7日全部到期。松苑小区未召开业主大会选举新的委员或连任选举。2018年12月12日，小区7名原业主委员召开微信会议投票表决，程雁波同志担任松苑小区业委会主任职务。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的需由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条作出与《中华人民共和国物权法》第七十六条同样的规定。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。从上述规定可见，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，是业主大会的执行机构，并非独立的民事主体。本案中，自2017年11月11日起至诉讼前，松原市邦龙物业有限公司仍然为松苑小区的业主提供物业服务，双方已经形成事实的物业服务合同关系。本次诉讼涉及解除与松原市邦龙物业有限公司的事实物业服务合同关系属于应当由业主大会决定的事项。根据庭审及质证，松原市松苑小区业主委员会未能举证证明已召开业主大会，并形成解聘松原市邦龙物业有限公司的决定。没有业主大会的决定，松原市松苑小区业主委员会提起本诉不具备起诉条件，应当予以驳回。本案是松原市松苑小区业主委员会提起的诉讼，现因不符合起诉条件被驳回，故双方当事人的其他上诉请求本院不予处理。 综上所述，松原市松苑小区业主委员会的上诉请求不成立，本院不予支持。松原市邦龙物业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销宁江区人民法院（2019）吉0702民初5627号民事判决； 二、驳回松原市松苑小区业主委员会的起诉。 一审案件受理费100元，退还松原市松苑小区业主委员会；上诉人松原市邦龙物业有限公司、松原市松苑小区业主委员会预交的二审案件受理费200元分别予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  翟会青 审判员  徐 芳 审判员  于 航 二〇二〇年五月九日 书记员  于耀天