广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3665号上诉人（原审被告）：林智勇，男，1987年7月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申天琦，女，1972年10月30日出生，汉族，身份证住址广州白云区。委托诉讼代理人：张晓明，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，广东海云天律师事务所律师。上诉人林智勇因与被上诉人申天琦房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人林智勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回申天琦的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由申天琦承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定申天琦于2019年5月23日向中介拿走涉案房屋钥匙，但其直至2019年5月30日仍配合林智勇出售房屋，故并未实际实施合同约定的处理房屋行为的事实错误。当月28日中介裕丰地产工作人员需带客户上去看房时房间房门钥匙已经无法打开，申天琦于23日从德诚行拿走钥匙后一直没有归还，德诚行工作人员多次联系催促亦不归还，申天琦自行拿走钥匙并私自换锁的处理房屋行为严重妨碍了林智勇的正常房屋顺利售出，导致林智勇的销售活动无法顺利进行，从而致使该房屋无法顺利出售。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定申天琦未实施合同约定的处理房屋行为，故林智勇应根据《房屋买卖合同》的约定购买涉案房屋，否则应按照约定及《合同法》的规定解除合同并支付违约金是适用法律错误。双方履行《房屋买卖合同》的生效履行前提的基于双方对《物业增值合作合同》的全面依约履行。《房屋买卖合同》是附条件合同。本案系申天琦违约在先造成的，其要求林智勇按照买卖合同约定购买房屋，否则解除合同支付违约金，缺乏事实和法律依据。被上诉人申天琦辩称：不同意林智勇的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。申天琦向一审法院起诉请求：1.判决解除申天琦、林智勇于2018年9月23日签订的房屋买卖合同；2.判令林智勇向申天琦支付违约金330000元。一审法院经审理查明：广州市越秀区环市东路淘金坑49号1008房，住宅、建筑面积73.25平方米，是申天琦所有的房产。2018年9月23日，申天琦（为甲方）与林智勇（为乙方）签订《物业增值合作合同》。内容为：第一条、房屋基本情况，甲方拟出售房屋地址为广州市越秀区环市东路淘金坑XX房，拟出售价格为实收3300000元，上述价格不含房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费。第二条、房屋装修，甲方承诺自本合同签订之日起1天内，将上述房屋交予乙方入场进行全面装修，装修标准为精装，具体装修事宜由乙方全权负责；乙方承诺在装修过程中不擅自更改该物业的主体结构，如因装修产生的经济纠纷及施工安全责任由乙方自行承担。甲、乙双方均同意本次装修费用为293000元，中介服务费为66000元，上述装修费用和中介服务费暂由乙方垫付。乙方须向甲方支付包销定金20000元；乙方承诺在入场装修后60日内完成装修，如因甲方原因未能按时交房供乙方装修的，乙方的工期相应顺延。第三条、自本合同签订之日起，甲方委托乙方代理甲方出售该房屋，如乙方最终出售给第三方的售价高于合同第一条约定的实收价格的，甲方应当无条件在240天内与该第三方签订房屋买卖合同，并按照房屋买卖合同的约定办理房屋过户手续。乙方承诺在装修竣工验收后180日内确定购买该房屋的第三方并通知甲方，乙方未能确定第三方的，甲、乙双方可自行协商延长期限。如甲、乙双方无法协商延长期限的，甲方有权要求乙方按合同第一条约定的实收价格购买，房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费由乙方自行承担。乙方之前所垫付的装修费用无需甲方另行支付。第四条、房屋出售后的利润分配，甲方应当在收取首期房款当日将乙方垫付的装修费用293000元支付给乙方，如首期房款不足以支付的，则顺延至收取尾款当日支付。甲方应当在收取第三方买房定金签约当日将包销定金费用退回给乙方。房屋最终售价扣除上述甲方实收价格3300000元、乙方垫付的装修费用293000元、房屋买卖交易所涉及的一切税费及中介服务费后的高出部分，视为本次合作的利润，利润分配方式为：甲方占20％，乙方占80%，自甲方收到首期款当日支付。如高出部分不足以抵扣本条款所述费用的，则不足部分由乙方自行承担，甲方不再另行支付。如因第三方违约等因素产生额外收益的，收益分配方式为：甲方占20％,乙方占80％,同时甲方同意乙方有权在30天内重新寻找第三方。第五条、违约责任，自本合同签订之日起至房屋过户至第三方名下期间，甲方承诺不得自行处理该房屋（包括但不限于自住、出租、出售、抵押、担保等），否则，甲方应当赔偿乙方双倍装修费用586000元作为违约金及其他损失（包括但不限于律师费、诉讼费、乙方向第三方支付的补偿、赔偿等）等。同日，申天琦（为甲方、卖方）与林智勇（为乙方、买方）签订《房屋买卖合同》。内容为：甲乙双方就买卖位于广州市越秀区环市东路淘金坑XX房的物业，达成一致协议，签订本合同。该物业建筑面积73.25平方米，现状空置，以现状按套售予乙方，成交价3300000元，物业移交时间为甲方收齐楼款当天。乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按揭付款方式交付；乙方应在签署本合同后150天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）共计990000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年5月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；2310000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注，该物业已被查封，甲方承诺该物业可正常交易，若因查封无法过户，属甲方违约等。上述合同签订当日，林智勇向与申天琦支付了定金20000元。申天琦、林智勇双方还于当日与中介方德彩公司签订了《中介服务三方协议（买卖）》。2019年6月11日，申天琦通过中通快递按合同记载的林智勇的联系地址向林智勇发出《催告继续履行合同的函》，称该物业已于2018年11月14日解封，可以正常买卖交易，给予林智勇五天的履行期，要求林智勇收函后三日内书面答复等。因本案纠纷，申天琦于2019年6月27日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，申天琦称：2018年9月23日，我将钥匙给林智勇，林智勇也有派人去涉讼房屋装修，当时我房里有个租客是马来西亚人，他人不在里面住但是还有东西放在房屋里，签订合同时我与租客打过电话，租客说三、四天拿走他的东西，但确实是9月25、26日左右拿走东西，没有拖延林智勇装修房屋。马来西亚的租客只是租了一间房，据我了解，林智勇是在2018年10月20日左右装修完毕，我还多给了林智勇一周时间装修。按照合同约定，林智勇半年内应该给我首期款990000元，但只给了20000元定金，所以到2019年5月23日，林智勇应给我990000元并到房管局办理过户手续，林智勇没有给也没有任何解释，所以我就去找中介，中介说其服务已完成，让申天琦、林智勇自行处理。我就给林智勇打电话，如果买房的话给我990000元，林智勇表示要等等。5月23日，我确实是向中介拿了其中一套钥匙，因为半年了我没有收到房款也没有过户，因为对方装修完漏水漏到楼下，楼下的人找我投诉，雨棚没有清理干净有可能掉下去砸到别人，所以我就去拿钥匙回去处理，我不是拿钥匙去销售。我5月23日向中介拿了钥匙，但中介表示不管我们的事情，但基于上述问题城管要求我处理。因为对方占着我的房屋又没有给钱和不去过户，又没有任何说法，5月份以后林智勇对我方不理不睬，对方没有按照房屋买卖合同履行，所以我在5月30日自行换锁。5月30日，林智勇称要带人来看房，我也有配合他去开门给人看房，对方说我28号换锁不属实。后来6月10日，我向林智勇发函，林智勇没有理会，之后我就提起了本案诉讼。林智勇称：申天琦那个租户最终是在2018年10月2日才搬走的，按照合同约定60天的装修，从12月2日开始算180天的销售期，至2019年5月30日才销售期满，而申天琦违反了物业增值合同的约定，我认为申天琦是在5月23日拿走钥匙后就换了锁。5月30日，我方带人去看房，与申天琦沟通后，申天琦在晚上9多左右才来开门，申天琦确实有配合我方带人去看房。一审法院认为：申天琦与林智勇签订的《物业增值合作合同》、《房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现即使按林智勇所述，申天琦是在2018年10月2日完成清场将房屋交付其装修，合同约定60天内完成装修，即林智勇应在2018年12月1日前完成装修，从2018年12月1日起计算销售期180天，至2019年5月29日期满。虽然申天琦在2019年5月23日向中介拿了钥匙，但其直至2019年5月30日仍有配合林智勇去出售房屋，并未实际实施合同约定的处理房屋行为。故林智勇抗辩主张申天琦擅自处理房屋、违约在先，依据不足，一审法院不予采纳。在《物业增值合作合同》约定的林智勇销售期期满后，申天琦也于2019年6月11日向林智勇发出《催告继续履行合同的函》，但林智勇仍未履行其义务。因林智勇未按约定买入涉讼房屋，申天琦诉请要求解除双方之间的《房屋买卖合同》，林智勇向申天琦支付违约金，符合合同的约定，一审法院予以支持。至于合同还约定申天琦应退还林智勇已付的所有款项，双方均未在本案中主张，可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除申天琦与林智勇于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，林智勇向申天琦支付违约金330000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6250元，由林智勇负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，申天琦与林智勇签订的《物业增值合作合同》还约定，因该合同产生的争议，双方应当协商解决，如无法协商，任意一方均有权向广州仲裁委员会提出仲裁。二审诉讼中，一、林智勇提交了《看楼确认书》及《中介服务确认书》的复印件（无出示原件），拟证明2019年5月23日至30日期间有多名客户登记要看房。申天琦表示该证据是由林智勇单方制作，真实性、合法性、关联性均不予认可，亦不认可林智勇提交的属于新证据，其提交的证据早已形成，林智勇推迟到开庭前才提交，而且在一审中也未提交，请求不予采信该证据。二、申天琦与林智勇在本院庭询时均表示同意由法院处理《物业增值合作合同》；三、林智勇在庭询后向本院递交反诉状，请求：1.解除林智勇和申天琦签订的《物业增值合作合同》；2.判令申天琦向林智勇支付违约金586000元、中介服务费66000元、退回包销定金20000元；3.由申天琦承担本案诉讼费。三、申天琦对上述反诉状提交了书面意见表示：1.申天琦不同意林智勇在二审中提出反诉，其在一审中没有提起反诉，是放弃自己的权利，在二审反诉是程序上剥夺申天琦上诉的权利；2.不同意在本案中处理《物业增值合作合同》的问题，增值合同已经约定由广州仲裁委员会管辖，排除了法院管辖。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为申天琦与林智勇所签订的《房屋买卖合同》是否应当解除及林智勇是否需要支付违约金的问题。林智勇虽上诉称要求撤销一审判决、驳回申天琦的所有诉讼请求，但本院审理期间，林智勇未有新的事实与理由，虽其提交了《看楼确认书》及《中介服务确认书》，然而这些证据不属于新证据，林智勇亦未能提供原件，且也不能证明申天琦拒绝配合林智勇出售房屋,既然该证据尚不能充分证明林智勇的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对林智勇的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。但鉴于申天琦与林智勇所签订的《房屋买卖合同》约定林智勇签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向申天琦支付成交价10%的违约金，申天琦应退还林智勇已付的所有款项，为减少诉累，申天琦应将其收取的20000元定金返还给林智勇为宜。至于林智勇的反诉请求的问题。鉴于林智勇在一审未就《物业增值合作合同》提出反诉，且《物业增值合作合同》明确约定如无法协商，任意一方均有权向广州仲裁委员会提出仲裁，该合同是否可由法院管辖的问题，申天琦与林智勇亦存在的争议，故林智勇就其反诉请求另循法律途径主张为宜。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持，本院仅加判申天琦应返还定金给林智勇。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）0104民初27507号民事判决；二、自本判决送达之日起七日内，申天琦向林智勇返还20000元定金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6250元，由上诉人林智勇负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月十九日书记员  郭 俏