辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终128号上诉人（原审被告）：李涛，男，1973年10月18日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审原告）：海城中盛源物业服务有限公司，住所地海城市腾鳌镇保安村富贵祥城21号楼101室。法定代表人：袁振俭，经理。委托诉讼代理人：梅琳，辽宁鞍大律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人海城中盛源物业服务有限公司（以下简称中盛源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛上诉请求：1、依法撤销一审判决并予改判或发回重审，不服金额12949.2元；2、一、二审诉讼费用由中盛源物业公司承担。事实和理由：1、中盛源物业公司未尽到物业服务合同约定的义务，管理混乱，收费标准高，怠于向小区内的广大业主履行服务；2、各项承诺的服务均未履行到位：在装修期间，发现房屋漏雨，开发商和物业相互推诿，不予修理。浴池在经营期间，由于下水管故障，导致浴池内污水横流，影响正常营业，反应到物业多次，未予维修。3、收费标准过高。中盛源物业公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。中盛源物业公司向一审法院起诉请求：1、李涛支付2013年6月6日至2019年1月5日期间拖欠的物业管理费，按每月每平1元计算，共计拖欠13006.06元；2、诉讼费由李涛承担。一审法院认定事实：中盛源物业公司系海城市腾鳌镇华源名居小区的物业服务公司，李涛系海城市腾鳌镇华源名居小区门市业主，房屋面积为196.2平方来。后中盛源物业公司与海城市华源房地产开发有限公司（以下简称华源房地产公司）签订前期物业服务合同，将该小区委托给中盛源物业公司进行物业服务。至起诉之日，李涛拖欠2013年6月6日至2019年1月5日物业费用，按每月每平1元计算，计13006.06元。一审法院认为，合同各方应本着诚实信用精神，严格履行合同义务。案件各方应对自己提出的主张，承担相应的举证责任。该案中，中盛源物业公司向法庭提交的证据，基本形成了完整的证据链条，故对中盛源物业公司的诉讼请求该院予以支持。关于李涛提出的并未与中盛源物业公司签订物业服务合同一节。该院认为，物业服务合同系涉众合同，此类合同的成立与生效受到相关法律的约束，物业服务合同一经生效，即对涉众一方的每个个体产生约束效力。该案中，中盛源物业公司与华源房地产公司签订的前期物业服务合同，符合法律规定的生效要件，李涛系业主一员，该合同对李涛具有约束效力，故对李涛的上述辩论观点，该院不予支持。关于李涛在庭审中提出，物业费用比其他业主高，物业服务不到位一节。该院认为，李涛并未向法庭提供物业费标准的证据，但中盛源物业公司向法庭提供李涛同住该小区门市业主的业主入住手册、海城市华源名居小区物业费收费记录及其他业主物业费缴费票据等证据证明该小区大部分业主均能主动按标准缴纳物业费用，也说明中盛源物业公司给海城市腾鳌镇华源名居小区提供的物业服务基本得到了大部分业主的认可，一般住宅收费标准亦却为每月每平0.7元，门市收费标准为每月每平1元，故对中盛源物业公司提出的以每月每平按1元收取物业费的诉讼请求，该院依法予以支持，即李涛拖欠物业费合计5年6个月，共计12949.2元(1×196.2×66)。关于李涛提出的由于物业不到位，造成其门店内装修受损一节。该院认为，中盛源物业公司索要物业服务费，系基于物业服务合同主张自己的权利。李涛房屋所受损失，如属确实，应依法另行诉讼予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：李涛于判决生效后十日内给付中盛源物业公司拖欠物业费12949.2元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元由李涛负担，中盛源物业公司已垫付，李涛在履行义务时加付63元给中盛源物业公司。二审中，李涛向法庭提交光盘一张，内容为李涛与通下水工作人员的录音材料，欲证明物业服务存在重大瑕疵。中盛源物业公司认为该证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于新证据提交的有关规定，故不同意将其作为新证据发表质证意见。同时李涛提交物业费的收据复印件两份，该收据的付款人系案外人，用以证明收取他人的物业费标准为每月每平0.7元，与收取李涛的物业费标准每月每平1元不一致。同时提交售房时的契约书，欲证实该合同中对于物业费的收取没有关于物业费标准的约定。中盛源物业公司对于提交的案外人露香园饭店的物业费收款凭证的真实性没有异议，但对于该证据的关联性有异议，收取该笔物业费的公司并非中盛源物业公司，与本案无关。同时中盛源物业公司对于李涛提交的商品房买卖合同的证明目的有异议，只能证明李涛本人对涉案房屋具有所有权。由于业主在入住时只是从开发商手中获取进户的相关手续，没有物业费用的约定并不影响前期物业合同的有效性，但李涛在中盛源物业公司缴纳过物业费，故不认可李涛的证据效力。对于李涛提供的上述证据中的录音内容、收据复印件及商品房买卖合同因与本案不具有关联性，本院不予采信。中盛源物业公司二审提供一份与海城颐华源物业服务有限公司签订的交接清单，欲证明承接了债权债务及原告主体资格合法。李涛质证认为中盛源物业公司应提供拖欠海城颐华源物业服务有限公司的证据。本院认为，对于李涛提供的上述证据中的录音内容、收据复印件及商品房买卖合同因与本案不具有关联性，本院不予采信。对于房屋所有权证，因能够证明李涛为该房屋的共有人，本院予以采信。对于中盛源物业公司提供交接清单，可以证明中盛源物业公司承接了原海城颐华源物业服务有限公司的债权，具备原告主体资格，本院予以确认。对于一审查明的事实本院予以确认。另查明，2011年12月15日，海城华源房地产开发有限公司与海城颐华源物业服务有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》，由海城颐华源物业服务有限公司对华源名居小区进行物业服务。2015年11月，经海城市华源房地产开发有限公司同意，将海城颐华源物业服务有限公司更换为海城中盛源物业服务有限公司，并由海城颐华源物业服务有限公司与海城中盛园物业有限公司就海城颐华源物业服务有限公司管理期间（2011年2月至2015年11月期间），华源名居小区业主拖欠物业费情况进行了债权交接。本院认为，海城华源房地产开发有限公司与海城颐华源物业服务有限公司签订2011年的《前期物业服务管理委托合同》，约定“本协议自签字之日起生效。在业主委员会成立，并与物业管理单位签订《物业委托服务协议》之后，本协议自动失效，在本协议失效前，各方应履行相互义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持”的规定，故2011年的《前期物业服务管理委托合同》对李涛具有约束力。该合同履行至2015年，经海城华源房地产开发有限公司同意，由中盛源物业公司与海城华源房地产开发有限公司签订了2015年的《前期物业服务合同》，该2015年的《前期物业服务合同》与2011年的《前期物业服务管理委托合同》中的双方权利义务没有变化，只是物业服务企业变更为中盛源物业公司。李涛表示对2011年的合同认可，也有权利接受服务，对后一份合同不认可。因该小区始终未成立业主委员会，无法由业主委员会签订物业委托服务协议书，该小区一直处于前期物业服务过程中，故2015年的《前期物业服务合同》对李涛仍具有约束力。海城颐华源物业服务有限公司对李涛尚欠物业费的债权已交给中盛源物业公司，故李涛应向中盛源物业公司缴纳2011年和2015年两份合同所产生的2013年6月6日至2019年1月5日的物业费。关于李涛提出收费标准过高一节。因两份合同均约定商铺物业管理费每平方米建筑面积1元，而李涛提供的其他小区物业收费收据，不足以证明案涉小区的收费标准过高，故本院对此项上诉理由不予支持。关于李涛上诉提出中盛源物业公司未尽到物业服务合同约定的义务，管理混乱，怠于向小区内的广大业主履行服务一节。一审中盛源物业公司已经提供李涛同住的该小区其他业主缴纳物业费收费记录，证明该公司提供的物业服务基本得到了大部分业主的认可，基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。即使该公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，但并不导致存在根本违约情形，李涛上诉提出的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。中盛源物业公司履行了物业服务合同义务，李涛作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向中盛源物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对中盛源物业公司的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。李涛拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对李涛提出的此项上诉理由，因没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李涛上诉提出各项承诺的服务均未履行到位：在装修期间，发现房屋漏雨，开发商和物业相互推诿，不予修理。浴池在经营期间，由于下水管故障，导致浴池内污水横流，影响正常营业，反应到物业多次，未予维修一节。因在装修期间，该房屋尚在质保期内，其就房屋质量问题是李涛与海城华源房地产开发有限公司之间的买卖商品房产生的纠纷，与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，本案不予审理。对于房屋经营期间出现的下水管故障，李涛并未提供证据证明该故障产生的责任人是否为物业公司，故其可另行诉讼解决。对李涛提出的此项上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124元，由上诉人李涛负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇二〇年五月十九日法官助理邢佳宁书记员王佳策