浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初643号 原告：董方红，女，1980年11月4日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：张瑞端，浙江长虹律师事务所律师。 被告：徐鸣兰，女，1970年2月1日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：马华彪（系被告丈夫），男，1968年10月2日出生，汉族，住东阳市。 原告董方红为与被告徐鸣兰房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月7日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告董方红及其委托诉讼代理人张瑞端、被告徐鸣兰及其委托诉讼代理人马华彪均到庭参加诉讼。证人徐某、吴某出庭陈述。本案现已审理终结。 原告董方红起诉称：2019年5月29日，原告从案外人徐某处转租东阳市的店铺。2019年6月25日原告与房东补签房屋租赁合同，对房屋租期、租金及违约等作出约定，7月20日双方又签订补充协议，约定被告即房东同意原告对其租赁的房屋在楼板上开洞做旋转楼梯所用，并由原告做好加固工作，租赁期满由原告做好恢复原状。并约定协议签订后，被告不再对原告装修工作进行干涉。协议签订后，原告积极寻找第三方对该房屋进行加固工作，但该期间，被告仍以各种理由无故阻挠原告对店面进行装修，导致原告不得不停止施工，致使合同无法履行，造成原告巨大损失。故原告诉至法院，要求判令：一、解除原、被告于2019年6月25日签订的租赁期为2019年5月至2024年5月的租赁合同；二、要求被告返还原告房屋租金25000元，转让费15000元，押金23500元，合计63500元；三、要求被告赔偿原告装修费用14370元，设计费用20000元，合计34370元；四、要求被告赔偿原告经营损失50000元。在审理过程中，原告申请将诉请第一项变更为：要求确认原、被告于2019年6月25日签订的租赁合同于2019年9月24日解除。 针对其诉讼请求，原告向本院提供证据如下： 一、店铺转让合同、房屋租赁合同、补充协议各一份，用以证明租赁房屋交纳租金、押金情况及双方约定的其他事项，另原告从案外人徐某处转租店铺系经过被告同意，店铺转租内容被告均知情，原告要在被告出租房屋中开洞做旋转楼梯，系经过被告的事先同意并事后追认的事实。 二、住宅装饰装修施工合同、装饰工程报价单、装饰设计项目委托合同及发票各一份，用以证明原告委托了有正规资质的装修、设计公司设计装修涉案的租赁房屋及所花费的设计费的事实。 三、楼巧琴、董江明、徐某（出庭作证）、吴某（出庭作证）的证人证言各一份，用以证明涉案租赁房屋中开洞做旋转楼梯系经过被告到施工现场确认同意，事后双方也达成了补充协议对洞进行加固，但是被告一直阻止施工；原、被告一致同意委托众安建设对开洞楼板进行加固，原告也积极配合众安建设的加固工作；转租房屋系经过被告同意，原告将对租赁房屋进行装修的要求在签订租赁合同时已告知被告并同意，租赁房屋中的室内装修包括楼梯、卫生间等均系徐某出资装修的事实。 被告答辩称：1、关于原告解除合同的诉请，原告未经被告同意，擅自在承租房屋中改动卫生间、在承重楼层打洞等行为，且雇用无资质的设计、施工单位对承租房屋进行施工，是导致本案的主要原因，违约责任由原告方承担，被告无过错。2、租金部分，原告方违约，其一直占有使用房屋已经超出2019年11月24日的使用期限，无权要求返还租金。定金10000元，因原告已违约未交租金，无权要求退还定金。恢复原状的押金13500元，系建设工程领域的履约保证金，原告未对开洞进行加固恢复构成违约，该部分费用无须返还。3、关于装潢转让费15000元，被告与案外人徐某签订的租赁合同中，装潢归房东所有，徐某无权转让。原告与徐某签订的转让合同，未经被告签字同意，转让无效，原告只能向徐某主张返还，无权向被告主张返还。4、关于设计费20000元，原告对租赁房屋进行设计的事项并未与房东协商，且该设计公司无建筑设计资质，设计合同系伪造，设计费发票无关联性，原告无权主张赔偿。5、关于装修费用，原告未提供证据证明，且原告施工并未办理任何建设施工审批手续，不能动工装修，系侵犯房东合法权利的违法施工，无权主张赔偿。6、关于经营损失50000元，原告无证据证明，不应赔偿。综上所述，要求驳回原告的全部诉讼请求。 针对其辩称，被告向本院提供证据如下： 一、房屋不动产权证（复印件）一份，用以证明涉案房屋十字街176号为高层住宅中的1-2层，装修施工必须办理施工许可的事实。 二、被告与徐某签订的房屋租赁合同一份，用以证明租赁房屋中所有装潢归出租方所有，承租方转让行为无效的事实。 三、东阳市大家装饰工程有限公司工商登记信息（打印件）一份，用以证明该公司无装修资质的事实。 四、杭州隽舍建筑设计咨询有限公司工商登记信息（打印件）一份，用以证明该公司无建筑设计资质的事实。 五、被告丈夫马华彪与韦甸斌微信聊天记录（打印件）一份，用以证明2019年7月19日，被告丈夫表示不同意开洞，要求出具手续的事实。 六、被告与原告的微信聊天记录（打印件）一份，用以证明2019年7月19日，被告向原告表示不同意开洞，要求原告出具加固方案的事实。 七、手机照片（打印件）若干份，用以证明被告曾委托加固，并未干扰施工的事实。 八、手机照片（打印件）二份，用以证明原告一直霸占房屋作为货物堆放使用的事实。 九、房屋出租授权书一份，用以证明被告的主体适格的事实。 经庭审质证，本院认证如下： 关于原告提供的证据：证据一，被告对真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据二，被告对施工合同、装饰工程报价单、设计合同的真实性均有异议，认为不能达到原告的证明目的。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三，对楼巧琴的证人证言，因其未出庭作证，被告不予认可；对董江明的证人证言，不予认可；对吴某的证人证言，不予认可，被告认为证人无现场施工的资格，不能负责装修；对徐某的证人证言，被告对真实性及证明目的均有异议。经审核，对楼巧琴、董方明的证人证言，因其未出庭作证，本院不予确认；对吴某、徐某的证人证言的真实性，本院予以确认。 关于被告提供的证据：证据一，原告认为真实性由法院核实，对关联性有异议，不能证明被告的证明目的，涉案房屋并非高层住宅，且原、被告签订的合同中已经约定承租方对承租房屋装修时应取得出租方同意并保证房屋结构安全及符合物业要求，原告方也按约装修，事先取得被告方同意并保证房屋安全及物业同意。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据二，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份租赁合同已经明确约定合同到期时，只有房屋四周及地面装潢归出租方所有，承租方不得破坏，并非约定了所有装修均归被告方所有，故楼梯等装修均系徐某装修，原属其所有。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据能够证实东阳市大家装饰工程有限公司经营范围明确，具有装修资质。经审核，本院对该组证据真实性予以确认。证据四，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据五、六，原告对真实性、关联性均有异议，认为其并未提供完整的协商过程聊天记录。经审核，该组证据具有真实性，本院予以确认。证据七，对真实性无异议，对关联性有异议，认为东阳市大家装饰工程有限公司并未违法施工，且在施工过程中多次受到被告阻挠。经审核，本院对该组证据真实性予以确认。证据八，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。经审核，本院对该组证据真实性予以确认。证据九，原告方对三性均无异议。经审核，本院对该组证据予以确认。 经审理，本院认定本案事实如下： 东阳市房屋的所有权人为马瑞阳，系被告徐鸣兰之子，其授权被告代为出租管理该房屋。 2019年5月29日，原告与涉案房屋原承租人徐某签订店铺转让合同一份，约定：徐某将位于东阳市的店铺转让给原告使用，并保证原告同等享有徐某在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；徐某已于2018年6月25日与被告签订房屋租赁合同，租期到2019年11月24日止，年租金为50000元；因徐某已经营六个月，故原告需支付徐某租金25000元；店铺装修转让费15000元，转让后店铺现有的装修、装饰、空调、灯具及其他所有设备归原告所有。原告依约向徐景阳支付了租金25000元及店铺装修转让款15000元。 2019年6月25日，被告徐鸣兰（作为甲方）与原告董方红（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将东阳市十字街176号房屋一至二层出租给乙方使用，租期为5年，自2019年5月至2024年5月；第一年租金为5万元，乙方应向甲方支付押金1万元，租赁期满，在结清有关费用后2天内退还乙方。乙方在对承租房屋装修时，应征得甲方同意并保证房屋结构安全，符合物业要求；每年的9月24日交纳租金。 租赁房屋后，原告委托杭州隽舍建筑设计咨询有限公司对其店铺进行室内装饰设计，已支付设计费20000元。原告委托东阳市大家装饰工程有限公司对其店铺进行装修施工。2019年7月18日，东阳市大家装饰工程有限公司开始进场施工。2019年7月20日，因原告计划在店铺中安装旋转楼梯，装修公司在涉案租赁房屋的二楼楼板上开出一个半圆形洞口。嗣后，被告徐鸣兰（作为甲方）与原告董方红（作为乙方）就涉案租赁房屋的装修事宜签订补充协议一份，约定：乙方因做旋转楼梯需在楼板上开洞，已改变房屋原先结构，乙方应保证做好加固工作，因开洞造成的一切损失由乙方承担；乙方保证开洞的安全和因开洞引起的房屋整体结构的安全性，造成的后果由乙方全额负担；乙方保证租赁期满后，将房屋恢复原先状态，并承担恢复原状费用；恢复原状押金为13500元；协议签订后，甲方不再对装修工作进行干涉。原告依约向被告交付恢复原状押金13500元。原、被告曾就开洞加固事宜共同委托众安建设出具加固方案，但至今原告未对涉案房屋的洞口加固。2019年7月24日，被告因本案纠纷向公安机关报警，原告停止对涉案房屋进行装修。原告于2019年9月24日向被告提出解除涉案房屋租赁合同。2020年1月8日，原告将涉案房屋的钥匙交还被告。 被告徐鸣兰于2019年9月25日向本院提起（2019）浙0783引调1393号房屋租赁合同纠纷。在该案中，被告徐鸣兰提出解除其与原告董方红签订的房屋租赁合同的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否于2019年9月24日解除？2、导致本案房屋租赁合同不能继续履行的责任应由谁承担？3、原告诉讼请求中的损失赔偿金额应否得到确认？ 针对争议焦点1，原告主张其于2019年9月24日向被告提出解除房屋租赁合同，被告并未提出异议，故涉案租赁合同应于2019年9月24日解除。被告主张虽然原告提出解除合同，但其并未表示同意，涉案合同应在原告赔偿被告相关损失后才能解除。本院认为，原告于2019年9月24日向被告提出解除涉案租赁合同，被告虽答辩其不同意解除，但其在原告提出解除合同的次日即向本院另案提起诉讼，诉请要求解除双方的租赁合同，说明原、被告对解除本案租赁合同意见一致，故本院确认涉案房屋租赁合同于2019年9月25日解除。 针对争议焦点2，原告主张本案租赁合同不能继续履行的责任在于被告一直阻挠原告对店面进行装修，导致其不得不停止施工，违约责任在被告；被告主张导致本案合同无法继续履行的责任在于原告擅自在租赁房屋二层楼板开洞，改变房屋原先结构，影响房屋整体结构的安全性，且开洞后并未对洞口进行加固，违约责任由原告方承担。本院认为，原、被告签订的租赁合同中约定原告对涉案租赁房屋进行装修，应征得出租方同意并保证房屋结构性安全，符合物业要求。涉案租赁房屋在总楼层二十层中的一、二层，在房屋楼板上开洞可能影响到房屋的安全性，被告作为房屋所有权人的代表人，在未办理相关审批手续的情况下，同意原告在涉案租赁房屋的二楼楼板开洞，负有一定的责任。原告在楼板开洞时未对洞口进行加固，且经被告催告后又未提供加固方案，导致本案合同不能继续履行，应承担主要责任。本院认定原告应负70%的责任，被告应负30％的责任。 针对争议焦点3，原告主张其损失有从徐某处受让的装修等损失15000元、装修费用14370元、装修设计费20000元、经营损失50000元，合计99370元。关于其受让的15000元装修款，根据其与徐某的合同，该费用为店铺现有的装修、装饰、空调、灯具及其他设备，徐某承租案涉房屋后因经营所需对房屋进行了装修，在租期未满之时对该房屋进行了转租，其装修部分客观存在并有价值，但原告转租后因装修的需要，对该部分附着于房屋的装修已自行拆除，故对该部分的装修损失本院不予认定。关于原告主张的承租后进行的装修费用14370元，原告未能举证证明该费用已实际产生，本院不予确认。关于装修设计费用20000元，已实际产生，本院予以确认。关于原告主张的经营损失50000元，原告未提供相应的证据予以证明，本院不予确认。故本院确认原告的损失为20000元。 综上，本院认为，本案合同已于2019年9月25日解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还租金的诉请，原、被告的租赁合同已确认于2019年9月25日解除，原告已支付租金至2019年11月24日，但其于2020年1月8日才将涉案房屋的钥匙交还被告，故本院确认原告占有使用房屋至2020年1月8日止，原告应支付被告2019年9月25日前的租金和该日后至2020年１月８日间参照约定租金支付的占有使用费，该二费用之和已大于原告交纳的租金，故原告要求被告返还租金的诉请本院不予支持。关于原告要求返还押金的诉请，因被告已对原告另行提起诉讼，其中有没收押金、赔偿损失等明确的诉请，故押金的返还与否应和被告主张的损失一并处理为宜，原告的该项诉请在本案中不予处理。关于原告要求被告赔偿损失的诉请，本院在前一节已认定了双方的责任和原告的损失额，故应由被告赔偿原告损失的30%即6000元，其余损失由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、确认原告董方红与被告徐鸣兰签订的房屋租赁合同于2019年9月25日解除。 二、被告徐鸣兰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告董方红损失6000元。 三、驳回原告董方红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3258元，减半收取1629元，由原告董方红负担1140元，被告徐鸣兰负担489元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢燕萍 二〇二〇年五月六日 代书记员 蒋锦阳