宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初649号 原告:宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区金台大道28号6幢3层1号，统一社会信用代码：91610303294735837G。 法定代表人：段立才，任公司总经理。 委托诉讼代理人：李龙博，陕西金宝律师事务所律师。 被告：陕西高力房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区东岭金融广场B座11层1105室，统一社会信用代码：91610303737994695G。 法定代表人：高录平，任董事长。 委托诉讼代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。 原告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司（以下简称陈仓房地产公司）与被告陕西高力房地产开发有限公司（以下简称高力房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李龙博、被告委托诉讼代理人仝刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋转让协议书》；2.判令被告返还原告购房款222万元，原告返还涉案房屋；3.判令被告承担自原告实际支付购房款之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍利息1284267.34元；自2019年8月20日起至被告返还全部购房款之日止按照全国银行间同行业拆借中心利率的1.5倍利息，暂计至2020年3月25日为95301.17元，两项共计1379568.51元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月28日原、被告签订《房屋转让协议》，约定：原告以价款222万元人民币购买被告金台区中山东路83号楼4层3号编号60958号，登记面积859.97平方米房屋，由被告协助原告办理房屋产权过户手续，过户费用由原告承担。协议签订后双方履行了付款与交房义务，但该房屋至今无法办理过户手续，致合同目的无法实现。故原告请求解除《房屋转让协议书》，将房屋返还给被告，被告亦应当返还原告购房款222万元。恳请人民法院判如所诉，以维护双方的合法权益。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.房屋转让协议书，证明原被告签订了房屋转让协议，但被告未将房屋过户至原告名下。 2.收据，证明原告按照协议支付了购房款。 3.被告出具的关于《解除协议通知》的书面答复，证明被告承认未能履行过户手续的义务。 被告高力房地产公司辩称，该房屋的开发建设单位即为原告陈仓房地产公司，原告建成后该房屋初次登记给宝鸡市棉麻采购供应站，后我公司与该供应站签订房屋买卖合同，购买该房屋并经过转移登记，过户至我公司名下。2012年7月28日，我公司与原告签订房屋转让协议，原告向我公司支付了购房款，我公司也将房屋及房产证交付给原告，2013年4月7日原告付清最后一笔尾款，至此该转让协议已经履行完毕，不存在解除事由，且也经过了三年的诉讼时效。原告已实际占有该房屋长达八年，但原告从未向我公司要求协助办理过户手续。原告现以该房屋无法办理过户登记为由要求解除合同，与事实不符。因为原告作为涉案房屋的开发建设单位，应当知道该房屋的土地性质为划拨，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》实施，因国家政策的变动，造成原告不能办理过户登记的原因是该房屋土地性质的问题，原告作为房地产开发企业及涉案房屋的开发建设单位，应当对其开发房屋的土地性质及相关政策了如指掌，若原告作为开发单位补缴土地出让金，或其在购买房屋后政策变动前的几年内及时去办理过户登记手续，都是完全没有问题的。因此，原告怠于行使权利造成房屋无法过户，与我公司无关，请求法院维护交易的稳定性，驳回原告起诉。 被告为支持其辩论意见向本院提交了下列证据： 1.陈仓房地产公司的工商登记信息，证明原告是成立于1993年的房地产开发企业。 2.房屋转让协议书、房产证书复印件、银行入账凭证及委托付款证明，证明原、被告签订房屋转让协议书，原告分两次付清了房款，被告对于办理房产证是协助义务，且原告未要求被告协助，在协议中约定付清房款即证明可过户，因此合同已经履行完毕，原告起诉超过诉讼时效。 3.涉案房屋申报产权登记表、统建拆迁安置协议书、房产转移登记表、宝鸡市房产买卖协议书、原房产证书，证明该房屋系原告开发建设，初次登记在棉麻采购供应站名下，被告向该供应站购买后转移登记在被告名下，因此该房屋在原告购买时是可以办理过户登记的，原告对该房屋现在不能办理过户登记的原因也是清楚的。 4.2011年4月1日付款凭证，证明房屋在卖给原告之前，我公司已经解除对信合的抵押。 经被告高力房地产公司申请，本院向宝鸡市不动产登记管理中心调取了金台区中山东路83号楼的开发企业、宗地信息、权利性质等信息并当庭向原、被告出示。 经当庭举证、质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，证明目的有异议；原告对被告提交的证据真实性无异议，证明目的有异议；对本院调取的证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告对该证据无异议。因双方均对对方提交的证据及本院调取的证据的真实性无异议，本院依法确认有效并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及上述证据的认定，本院查明以下事实： 2012年7月28日，原告陈仓房地产公司（受让方、乙方）与被告高力房地产公司（出让方、甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方以222万元将其所有的位于金台区中山东路83号楼4层3号面积859.97平方米编号60958的房屋转让给乙方，因案涉房屋在长安银行中山支行质押贷款200万元，故由乙方代甲方支付贷款本金200万元，甲方在合同签订一月内将抵押的房屋产权证及他项权证收回，协助乙方办理房屋产权过户手续，房屋过户完十个工作日内乙方支付剩余的22万元。协议签订后，原告于2012年8月1日向被告支付200万元、2013年1月28日付款12万元、同年4月2日付款10万元，完成付款义务。被告收款后结清贷款手续，将房屋及产权证书交付原告，该房屋现由原告占有使用。原告现以该房屋不能办理过户登记，合同目的不能实现为由诉至本院。 另查，该房屋的开发企业即为本案原告陈仓房地产公司，土地权利性质为划拨。因拆迁安置，该房屋于2001年9月14日准予转让并初次登记在宝鸡市棉麻采购供应站名下。2008年7月15日，宝鸡市棉麻采购供应站与被告高利房地产公司签订《宝鸡市房产买卖协议书》，并于同年7月23日转移登记在被告名下。 本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2012年7月28日自愿签订《房屋转让协议书》，该合同已经成立，对双方均具有法律约束力。原告分三次完成付款义务，被告收款后及时将房屋及产权证书交付原告。现时隔八年，原告要求解除该房屋转让协议，故本案争议的焦点为（1）是否已超过诉讼时效；（2）原告是否享有解除权，能否主张解除该房屋买卖合同。针对上述争议焦点，本院作如下论述： （1）关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据上述规定及本案事实，原、被告买卖的房屋尽管坐落宗地的使用性质为划拨，但该房屋转让协议在双方当事人的自觉履行下，已于2013年就已经完成了主要合同义务，仅欠缺人民政府有权部门的批准手续。根据法律规定及涉案房屋的登记记录显示，该批准属于管理性规定，即合同的特别生效条件，并不能导致合同无效或影响合同效力，因此双方的《房屋转让协议书》依旧在履行过程中，合同解除权的诉讼时效并未经过。 （2）原告是否享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，解除权分为约定解除和法定解除。本案中，双方签订的《房屋转让协议书》中并未约定解除合同的条件，且双方当事人亦未对解除本合同协商一致，因此，本案原告不享有约定解除权。根据本院调取的证据及被告提供的证据显示，涉案房屋在建成后完成过一次转移登记手续，从案外人宝鸡市棉麻采购供应站名下在2008年7月将房屋过户登记至被告名下，即该房屋可以办理过户登记手续。原、被告签订的《房屋转让协议书》第二项第2条约定：“甲方在收到乙方所支付的贰佰万元转账支票后将该房产钥匙交给乙方……由甲方协助乙方办理房屋产权过户手续，过户所有费用全部由乙方负担。甲方必积极配合。”《城市房地产转让管理规定》第七条：“房地产转让，应当按照下列程序办理：“（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；……（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。”由此可知，双方对如何履行过户义务是有明确约定的，且该约定符合法律法规的规定，即被告方（甲方）协助原告方（乙方），“协助”“积极配合”均表明了义务履行的方式和态度，而原告方无证据证明被告方不履行或拖延履行。本案双方当事人均为专业的房地产企业，在房产交易政策及实施细节等方面具有专门知识，拥有高于普通公民的专业法律认知。但原、被告双方从合同签订到支付房款，再至交付占有房屋，已达八年之久，原告作为买受人怠于履行自己的权利，未及时向被告主张协助义务，导致政策变化而合同履行不能。且本案不存在不可抗力或法律规定的其他情形，因此，原告不享有法定解除权。为维护双方当事人的合法权益，维护交易的稳定性，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费35597元，减半收取17798.5元，由原告宝鸡市陈仓房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  朱 兵 二〇二〇年四月二十七日 法官助理  董璐瑶 书 记 员  王 杰