辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0423民初146号 原告（执行案外人）：柏久令，男，1963年9月29日出生，满族，无业，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：翟文斌，辽宁数典律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吕刚，男，1977年8月29日出生，满族，无业，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：吕秀斌（系吕刚之父），住清原满族自治县。 第三人（被执行人）：清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地清原满族自治县清原镇站南街（白云16a-4-102）。 委托诉讼代理人：高松，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：张孝忠，抚顺市清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。 原告柏久令与被告吕刚、第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柏久令的委托诉讼代理人翟文斌、被告吕刚及其委托诉讼代理人吕秀斌、第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方开发公司）的委托诉讼代理人高松、张孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柏久令向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认位于清原满族自治县4门市，建筑面积213.67平方米房屋为原告所有，立即停止对该房屋的执行（房屋价值100万元）;2.解除对该房屋的查封；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院在执行被告吕刚与第三人四方开发公司合同纠纷一案中，原告对贵院查封的第三人名下的位于清原镇XX家园X号楼X门市，建筑面积213.67平方米的房屋提出案外人执行异议。贵院受理后，于2019年12月16日作出（2019）辽0423执异108号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为贵院驳回其提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，故向贵院提起诉讼。第一，原告是通过以房抵顶工程款、人工费的形式购买的涉案房屋，以房抵顶工程款也是合法的房屋买卖关系，应当受到法律保护。原告是第三人“斗虎屯水毁重建工程”的承包人，是项目经理，是人工费的承包人。工程竣工后，第三人欠付原告工程款100万元。原告在2018年12月29日与第三人签订《商品房买卖合同》，原告以每平方4680.11元的价格购买该公司建设的2号楼4号，建筑面积213.67平方米的门市房屋。原告以第三人所欠工程款100万元抵顶全部购房款。原告办理完成相关抵顶购房款手续并且又交付了相关配户费用和相关入户手续，开发商将该房屋交给了原告。原告将施工工具和部分建筑材料搬进该房屋作库房使用。现在原告是该房屋实际购买人，是该房屋的实际占有人。原告购买该房屋的过程是真实的买卖，是按照合理的市场价格购买，原告购买该房屋的过程不存在侵害其他债权人的利益。第二，原告以第三人所欠工程款抵顶购房款而购买的涉案房屋，买卖交易过程合法有效。因第三人欠付原告工程款，便以此工程款抵顶原告购买涉案房屋的购房款。根据相关法律、司法解释规定，原告的工程款受偿权优先于申请执行人的借贷抵押权。第三，原告与第三人的交易行为发生在法院执行查封裁定之前。原告购买该房屋的时间为2018年12月29日，贵院下达的查封裁定为2019年5月29日。第四，原告购买的该房屋至今没有办理房屋产权证，是因第三人拖欠县政府的相关费用一直不给办理，这是第三人的责任。第五，原告现在一直合法占有该房屋，原告在接收该房屋立刻进行了使用，该房屋原告一直在使用中。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告认为，涉案房屋为原告所有的事实清楚，理由和证据充分，完全符合我国现行相关法律规定的原告权利能够排除执行的情形，原告的请求人民法院依法应予支持。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》以及民事诉讼法的相关规定，原告依法在收到执行裁定书后十五日内起诉，恳请贵院支持原告的诉求。 吕刚辩称，第一，原告提出案外人执行异议之诉的诉求没有事实根据及法律依据。1、原告称自己是通过以房抵顶工程款的形式购买的涉案房屋，是合法的房屋买卖关系。但是原告未到房屋产权登记部门办理登记，属于无效行为,不受法律保护。2、原告与第三人之间虽然签订了商品房屋买卖合同，但该房屋仍然登记在第三人名下。被告在申请执行后，法院在执行各个环节，均按规定将查封裁定等材料多次送达第三人，第三人未在法定期限内对查封房屋提出异议。清原县人民法院将第三人名下的位于清原镇旭晨家园2号楼4号门市房进行查封是合法有效的。3、原告应在购买房屋后及时办理房屋产权过户手续，而原告没能及时办理是自身原因造成的，属于不能排除执行的情形。4、原告没有证据证明其已实际交付房屋价款。第二，清原县人民法院对涉案房屋的查封完全符合法律规定，被告对第三人所有的人民法院查封的房屋享有优先受偿权。综上所述，清原县人民法院依据查封的涉案房屋合法有效，应继续执行。故原告起诉执行异议之诉的诉求没有事实根据及法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关规定，请求人民法院查清事实依法驳回原告的诉讼请求，作出公正裁决。 四方开发公司述称，第一，原告与第三人之间商品房买卖合同关系成立。我公司开发“斗虎屯水毁重建工程"由原告承包部分工程，该项目工程结算后，我公司拖欠原告工程款100万元未结。2018年12月29日我公司以商品房抵顶拖欠原告工程款的方式给予结算。双方签订《商品房买卖合同》约定每平方米价格4680元，选定XX家园X号楼X号门市，面积213.67平方米。嗣后，办理了抵顶购房手续、支付全部价款及入住手续。原告与我公司的债权、债务关系业已消灭，未违反法律行政法规禁止性的规定，原告与我公司以物抵债行为受法律保护，买卖合同依法成立有效。第二，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2018年12月29日，原告对我公司享有工程款债权，双方以房抵债买卖合同的方式一次性支付全部购房款，并且均在人民法院查封之前，原告与我公司签订了合法有效买卖合同，又实际占有使用至今，案涉房屋造成不能办理过户登记的主要原因不在原告。其主要原因在于第三人与政府之间存在债权、债务关系尚未结算，微机发票被税务部门屏蔽所致。原告提出执行异议之诉，请求对案涉房屋停止执行，解除查封的主张，符合《最高人民法院关于适用(民事诉讼法)的解释》第三百一十二条(一)项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条(一)、(二)、(三)、(四)项的规定，是有事实和法律依据的。综上所述，我公司与原告以房抵债签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，原告就案涉XX家园X号楼X门市房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求人民法院查明事实，作出公正判决。 本院经审理查明：2018年10月10日，本院作出（2018）辽0423民初1801号民事判决书，该判决判令第三人四方开发公司于判决生效后十日内偿还被告吕刚购房款2,016,710.00元及利息、装修款30,000.00元、惩罚性赔偿金60万元等。2019年1月24日，本院因被告吕刚申请执行以（2019）辽0423执139号立案。2019年5月29日，本院以（2019）辽0423执139号执行裁定书查封第三人名下位于产（产权证号XXXXXX、面积213.67平方米）即案涉房屋。 另查明：2014年12月4日，原告柏久令第三人四方开发公司的项目经理朱怀利、清原满族自治县四方建筑工程有限公司清算清原镇政府斗虎屯水毁重建工程一号楼人工费，共计金额1,000,132.80元。 2018年12月29日，原告柏久令与第三人四方开发公司签订的商品房买卖合同，约定将案涉查封房屋以999,999.00元的价格出售给原告柏久令（房屋建筑面积213.67m2、每平方米4,680.00元）。2018年12月29日第三人四方开发公司向原告柏久令出具金额为999,999.10元的收款收据和结算清单，收据载明收款事由“XX家园X楼门市X面积：213.67”，收款项目系楼款。 2018年12月29日，第三人四方开发公司与原告柏久令签订协议书一份，该协议书上复印案涉房产房屋产权证和2018年5月9日姜维臣和第三人四方开发公司出具的说明一份[2018年5月9日的说明载明即：四方公司因流动资金的需要于2014年从柏久令手中拿出100万元资金，用门市房产照做以抵押（清风丽景项目工程款，此款系工人工资款），月利息2分。]。该协议书载明内容如下：清原满族自治县四方房地产开发有限公司在二零一四年十二月中旬，由于流动资金紧张，公司占用当年竣工的清原镇镇政府建设的清风丽景斗虎屯水毁重建工程一号楼工程款（农民工劳务费），协议生效之日公司要确保资金被占方在此房屋的合法权益，双方办理房屋买卖合同，公司却保此房与资金被占方抵顶外，此房不得再有他（她）多方的经济纠纷，因此房与民工有关此房必须出售，在此房出手时公司无条件协助有关此房必须出售，在此房出手时公司无条件协助有关买卖手续和房屋买卖合同变更，确保出售顺利。公司保证购房者一切过户手续和房照的顺利办理（因现在房屋市场萧条，短时间此房出不了手）。此协议生效之日至此房屋办理正式房照前如有一方违约可依此协议通过政府主管部门或司法部门或政府仲裁委解决，此协议一式二份双方各一份，签字盖章为准。 2019年8月12日，第三人四方开发公司出具说明一份，该说明载明内容即：“朱怀利系我公司项目经理，系斗虎屯水毁重建工程1号楼项目的实际承包施工人，柏久令系上述工程人工费承包人，该工程人工费共计100万元。我公司用XX家园X号楼X号门市抵顶上述工程款，2018年12月29日，我公司将上述房屋配户给柏久令，双方签订了房屋买卖合同和配户单。” 至庭审时，案涉房屋的钥匙由原告柏久令保管，其用推车、工具架子等施工用具占有案涉房屋，案涉房屋为清水毛坯状态。 本院确认的上述事实，有（2019）辽0423执异108号执行裁定书、结算清单、说明、协议书、收款收据、商品房买卖合同、房权证复印件、图片和当事人陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，归纳本案双方当事人的诉辩意见，争议焦点是：原告柏久令对案涉诉争房屋是否享有可以阻却或排除人民法院的强制执行的权利。具体分析如下： 第一，关于抵债数额的认定。原告举证的三份证据：1、2014年12月4日结算清单一份，经清原满族自治县四方建筑工程有限公司与原告、朱怀利结算，清原镇镇政府斗虎屯水毁重建工程一号楼的人工费共计1,000,132.80元；2、2018年5月9日有姜维臣签字并加盖四方公司公章的说明一份，载明因原告垫付100万元工人工资，故四方开发公司用案涉房屋抵押给原告，并约定利息2分；3、2019年8月12日第三人四方开发公司出具的证明一份，该证明显示第三人四方开发公司认可抵顶工程款100万元。 庭审中，根据原告及第三人的陈述，可知债务产生的原因是原告承建清原镇镇政府斗虎屯水毁一号楼，原告代第三人支付人工费100万元，外加利息96万元，扣除已偿还15万元，故第三人共欠原告181万元。但原告无法提供人工费支付明细、何时垫付其他材料等证据，且原告举证的其与第三人签订的商品房买卖合同中约定的价格与实际抵顶价格不相符，原告举证的三份证据抵顶认可的数额也有差异，本院无法确认抵顶债务的真实性、合法性（抵顶的何种工程款、哪块工程的款项、建设工程施工合同相对人是谁、工程款结算数额给付多少、剩余未给付多少）。 第二，关于以物抵债的认定。本案中，原告举证其与四方公司签订的商品房买卖合同，经审查，并非真实的买卖关系，即原告不是案涉房屋的买受人，而是以案涉房屋抵顶原告垫付的100万元人工费及该100万元产生的利息，即上述181万元。此民事法律关系为法律意义上的代物清偿。“代物清偿”是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭的法律行为。一般而言，代物清偿须具备以下要件：（1）须原有债的关系存在（2）须以他种给付代替原定给付（3）须有当事人的合意（4）须清偿受领人现实受领他种给付。债权人与债务人达成代物清偿的合意，即成立代物清偿契约，此代物清偿契约为要物契约，须清偿人现实地为给付行为并经清偿受领人，才发生代物清偿的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，以房抵债协议发生代物清偿的法律后果应以完成登记为标志。换言之，即使当事人之间签订了以房抵债协议，甚至进行了交付，但由于未完成产权变更登记，故不能将该类以房抵债协议理解为替代或消灭原先的债权债务关系。本案中，虽然柏久令与开发公司达成了以物抵债的合意，并占有诉争房屋，但是由于其未完成产权变更登记，从法律意义上讲，不发生代物清偿的法律后果。 第三，关于占有房屋的认定。本院于2019年5月29日以（2019）辽0423执139号执行裁定书查封案涉房屋的产权，原告提供钥匙、用生产工具（推车等）占有房屋的图片以及张贴出售房产的横幅[横幅中的2个电话号码为原告和案外人朱怀利（系第三人项目经理、斗虎屯水毁工程1号楼项目的实际承包施工人）]，均无法查明其占有的时间是在本院依法查封之前。 综上，柏久令就案涉诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回柏久令的诉讼请求。 案件受理费13,800.00元，由柏久令负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  李艳 审 判 员  刘晓 人民陪审员  朱琳 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  王博