广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终580号上诉人（原审原告）：**准，男，汉族，1963年11月7日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：**耀，男，汉族，1958年4月15日出生，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：林欣欣，广东穗港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市建民修缮有限公司，住所地广州市越秀区海珠北路191号首层。法定代表人：龙泉。委托诉讼代理人：马亮，男，该公司员工。原审第三人：广州市建和置业有限公司，住所地广州市越秀区净慧路2号二层商场自编A铺。法定代表人：谭月星。委托诉讼代理人：谭月星。上诉人**准、**耀因与被上诉人广州市建民修缮有限公司房屋（以下简称建民公司）、原审第三人广州市建和置业有限公司（以下简称建和公司）买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初26281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人**准、**耀上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判建民公司履行办理涉案房屋的土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金；2.本案的一审、二审诉讼费用由建民公司承担。事实与理由：一、一审判决未查明案件事实，未处理涉案房屋土地出让金缴纳问题，置**准、**耀权益不顾。因不界定土地出让金由谁负担，涉案房屋不可能过户到**准、**耀名下。二、一审法院认为**准、**耀与建民公司双方未约定涉案房屋的土地出让金由谁负担，该认定与事实不符。**准、**耀在2002年1月25日向建民公司购买了两套房屋，一是涉案房屋，一是同一栋楼的102房，就两套房同时签订认购书，认购书的内容也是完全一致，当时，双方约定**准、**耀只需缴纳房款及契税，其他费用由建民公司负责，当时本应两套房屋一起办理过户，但因涉案房屋有另外一个产权人，房管局要求先分割房屋产权才能办理过户，所以建民公司先缴纳了102房的土地出让金并办理了过户登记给**准、**耀。即便双方无约定，也应该根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，按照合同有关条款或者交易习惯确定。102房的交易模式就是本案的交易模式，涉案房屋的土地出让金由谁负担，应该按照102房的交易习惯来确定，即应由建民公司缴纳。三、一审法院错误适用《中华人民共和国房地产管理办法》第三十九条、四十条作出的判决有误。本案是商品房买卖合同纠纷，不适用房地产管理办法。且土地出让金是国家通过土地出让金的分配来分配土地收益，**准、**耀购买涉案房屋支付的价款事实上包含了土地价款，建民公司获取了土地收益，理应承担土地出让金。四、如果不解决土地出让金的问题，**准、**耀无法办理过户，权益也无法保障。五、**准、**耀购买的两间房，102房的土地出让金是建和公司缴纳的，涉案房屋却没有缴纳出让金，**准现因疾病困扰、经济困难，无法负担几十万地土地出让金。综上，请求二审法院纠正一审法院判决。被上诉人建民公司辩称：不同意**准、**耀的上诉请求。建民公司没有与**准、**耀签订过买卖合同，也没有委托别人签订合同，没有收到房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人建和公司述称：涉案房屋买卖合同不合理也不规范，建和公司之前同协助办理房产证是为了息事宁人，且**准、**耀使拿着102房土地出让金的证据和涉案房屋对比是无意义的，不合理也不合法。**准、**耀向一审法院起诉：1.判令建民公司将广州市越秀区净慧路89号206房（房屋面积37.7平方米）的产权份额变更登记至**准、**耀名下；2.判令建民公司履行办理上述房屋产权变更登记时有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金义务。一审法院经审理查明：广州市越秀区净慧路XX房的产权人为谈善恩及建民公司（原名称广州市建筑置业建海修缮公司，于2019年4月25日变更为现名称），分别占有11.6平方米、37.7平方米，房屋所有权性质分别为私有房产、集体房产。2002年1月25日，**准、**耀（乙方）与第三人建和公司（甲方、原名称为广州富达房地产代理公司）签订《商品房认购书》，载明：认购物业净慧路XX房，建筑面积37.7平方米；认购价75400元，首期楼款71630元须于签署本认购书时付清，第二期楼款3770元须于办产权时付清；乙方须于签订此认购书十天内携带此认购书及身份证（复印件）和应缴楼款、应缴政府税项到本公司签署预售契约及有关文件；有关购买该物业的应缴政府税费、办理产权的费用、律师费、公证费、入住的大楼管理费等，由乙方支付；甲乙双方同意仍未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订正式预售契约生效时，此认购书同时失效等。同日，**准、**耀向广州市建筑置业有限公司支付涉案房屋房款71630元。就涉案房屋办证问题，**准曾向房管部门进行信访，广州市房地产交易登记中心于2014年5月6日向其作出穗房交登群字[2014]49号《信访事项告知函》，记载：经协调，建民公司同意为其办理该房屋的房地产权证。建议其和建民公司持广州市房地产转移登记申请书、房地产权证书、房地产网签买卖合同、财政部门或国有资产管理部门和上级主管部门同意出售该房屋的证明、房地产测绘附图、身份证明等资料到该中心申请办理转移登记手续。关于办证税费问题，办证过程中完税是买卖双方应履行的义务，亦是双方的民事行为，建议协商处理，如协商不成，可循司法途径解决等。2014年4月28日，建民公司以建和公司未经其授权，擅自出售涉案房屋为由，向一审法院起诉请求法院判决确认建和公司与**准、**耀签订的《商品房认购书》无效。一审法院经审理后于2014年7月3日作出（2014）穗越法民三初字第989号民事判决书，其中查明：1988年8月15日,一审法院作出（88）越法民字第206号民事判决，判决：一、叶虾女户应于本判决生效日起七天内迁出净慧路八十七号，将该屋交由广州市房屋拆建工程公司拆建，迁往净慧路八十九号首层102、103房临时居住……三、广州市房屋拆建工程公司应在净慧路87号等地段兴建的大楼完工后，即在该大楼第二层划出居住面积三十五平方米和在第八层划出居住面积四十平方米的两个套间，共计居住面积七十五平方米供叶虾女户回迁居住，重新订立租赁关系等。本院于同年10月作出维持原判的终审判决。1992年7月，广州市房屋拆建工程公司改为广州市建筑置业公司，又于2005年4月更名为广州市建筑置业有限公司。该公司在1990年9月安置两原告回迁涉案房屋居住至今。1998年1月1日，建民公司（甲方）与叶虾女（乙方）签订两份《广州市房地产（住宅）租赁契约》，分别约定向建民公司承租广州市净慧路XX房，租期至1999年12月31日止，租金分别为98.46元、63.14元。其中合同附件一、乙方之家属名单包括**准、**耀在内。租赁期间的租金由**准、**耀支付给广州市建筑置业有限公司。据建民公司章程记载，该公司是能独立承担民事责任的具有法人资格的集体所有制企业，由广州市建筑置业有限公司委托第四分公司主管直接在公司的监督下开展生产（经营）活动，同时接受政府有关部门的监督和指导。据建和公司章程记载，该公司资金来源由广州市建筑置业有限公司划拨，法定代表人由广州市建筑置业有限公司聘任，主管部门是广州市建筑置业有限公司。为此，一审法院认为：首先,《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，明确我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，符合合同效力理论，即买卖合同的效力是独立存在的，只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五规定的条件，买卖合同就生效。且2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。建和公司虽非涉案房屋产权人，但其与**准、**耀签订的《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。其次，据广州市房地产交易登记中心出具的《信访事项告知函》记载，建民公司曾表示愿意为**准办理涉案房屋产权证，故其再要求确认该认购书无效，一审法院依法不予支持。为此，一审法院驳回建民公司的诉讼请求。建民公司不服该判决，提起上诉。本院于2014年10月15日以(2014)穗中法民五终字第3439号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案诉讼期间，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函，查询建民公司以何种方式取得涉案房屋所在地块的土地使用权，以及如办理涉案房屋的不动产权变更登记手续是否需要缴纳土地出让金及该款项应由哪一方承担的情况。该局于2019年1月28日以穗规划资源协查[2019]41号《关于（2018）粤0104民初26281号的复函》答复一审法院，1996年5月20日，广州市建筑置业公司（原名称为广州市房屋拆建服务公司）办理越秀区净慧路XX号的首层登记……经查历史档案，广州市建筑置业公司出具的证明反映净慧路83-89号原由广州市建筑置业建海修缮公司（原广州市房屋拆建服务公司第六分公司）使用，后以广州市建筑置业公司名义征用，由广州市建筑置业建海修缮公司所有……来函查询的房屋未办土地有偿使用手续。有发生司法处置过户时须按规定补交土地出让金。关于土地出让金缴交主体问题，建议由涉案双方协商处理，若协商不成，建议由法院根据案件具体情况明确土地出让金缴交主体责任。本案诉讼期间，**准、**耀陈述：《商品房认购书》中约定的尾款3770元尚未支付，在办理产权证时愿意付清尾款。此外，**准、**耀还表示涉案房屋在上世纪90年代便已交付给其居住，当时**准、**耀是作为承租户入住的，之后才签订合同，把租赁关系变为买卖关系；**准、**耀在同一天向建民公司购买了两间房屋，一间是涉案XX房，另一间是XX房，两间房屋的操作都是一样的，均是**准、**耀与建和公司签订认购书，**准、**耀向建民公司支付房款，再由广州市建筑置业有限公司向**准、**耀出具购房发票。广州市建筑置业有限公司是建民公司及建和公司的唯一股东，建民公司属于国有企业，其资金应上缴上级主管部门，故是由广州市建筑置业有限公司开具发票给两原告，这是建民公司及建和公司的内部关系，不能否认**准、**耀已经支付房款的事实。上述XX房已经过户给**准、**耀，涉案房屋之所以未能过户是由于房管部门认为房屋有两个产权人，无法分割。一审法院认为：**准、**耀与建和公司所签订的上述《商品房认购书》的效力已为上述生效判决书认定为有效，一审法院在此不再赘述。从**准、**耀已取得广州市建筑置业有限公司开具的购房款发票，以及该公司为建民公司与第三人建和公司的上级主管企业的事实来看，可认定**准、**耀已按该认购书约定支付了首期楼款71630元。建民公司作为涉案房屋的产权人，在**准、**耀已支付购买涉案广州市越秀区净慧路XX房的对价后，应履行将其名下涉案房屋的不动产权过户登记至**准、**耀名下的义务。故**准、**耀现要求建民公司将涉案房屋的产权份额变更登记至**准、**耀名下的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。至于**准、**耀要求建民公司办理土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金的诉讼请求，因上述《商品房认购书》约定“有关购买该物业的应缴政府税费、办理产权的费用、律师费、公证费、入住的大楼管理费等，由乙方支付”，从该约定的字面含义来理解，双方并未约定土地出让金由谁负担。**准、**耀、建民公司双方可协议补充，不能达成补充协议的，可按有关规定执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。从上述规定来看，在转让涉案房屋不动产权时，所产生的土地出让金应由房屋的出卖方还是受让方承担，取决于出卖方取得涉案房屋所在土地使用权的方式。而因现有证据未能证明建民公司通过何种方式取得涉案房屋所在土地的使用权，且上述《关于（2018）粤0104民初26281号的复函》明确答复涉案房屋未办土地有偿使用手续，有发生司法处置过户时须按规定补交土地出让金。因此，**准、**耀现主张建民公司办理土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金的诉讼请求，依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市建民修缮有限公司应为**准、**耀办理将被广州市建民修缮有限公司告名下所有广州市越秀区净慧路XX房中建筑面积37.7平方米的不动产权过户登记至**准、**耀名下的手续。二、驳回**准、**耀的其他诉讼请求。本案受理费1685元，由广州市建民修缮有限公司负担。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，**准、**耀向本院提供了从广州市越秀区净慧路XX房房地产档案中复印的《市国土房管局土地出让金收款通知》，拟证明与涉案房屋同时购买的XX房土地出让金是由建和公司负责缴纳的。该通知显示填发时间是2003年11月17日，收款项目是交易补地价，付款单位是建和公司，总金额为30672元，该通知单上有广州市房地产交易所的盖章确认，收款时间是2004年11月。建民公司表示对真实性无异议，但不确定XX房土地出让金是否是建和公司缴纳。建和公司表示对该证据的真实性没有异议，关联性和合法性不确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为办理涉案房屋的过户手续是否需要办理土地有偿使用手续的问题及土地出让金缴交主体的确定的问题是否属于法院受理民事诉讼的范围。鉴于本案是**准、**耀依据其与建和公司签订的《商品房认购书》等提起的民事诉讼，一审法院根据**准、**耀的请求，判决建民公司办理涉案房屋过户至**准、**耀名下的手续，建民公司对此并无提起上诉，本院予以确认。鉴于：1、上述《商品房认购书》中没有明确约定土地出让金应由哪一方负担；2、虽广州市规划和自然资源局在出具给一审法院的复函中明确过户时须补交土地出让金，但在办理过户手续过程中是否需要办理土地有偿使用手续、土地出让金的金额及缴交主体的问题，均由相关行政部门在办理过户登记过程中的审查后作出决定，该两项事项并非法院受理民事诉讼的范围。故一审对**准、**耀要求建民公司履行办理涉案房屋的土地有偿使用手续及缴纳该房屋的土地出让金的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。关于**准、**耀在二审中提交的证据问题。首先，该证据不属于新证据；其次，**准、**耀提交证据拟证实其另外购买的房屋并过户时，相关部门确定的支付土地出让金的缴交主体是建和公司，即使该主张属实，同样，本案涉案房屋过户时土地出让金的缴交主体亦由相关部门确定，并非由法院作出审查，故该证据对本案的处理不产生影响，本院不予接纳。综上所述，**准、**耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由**准、**耀负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年五月十三日书记员  郭 俏