杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1208号 原告：童永喜，男，汉族，1974年12月9日出生，住杭州市江干区。 原告：吕黎，女，汉族，1977年2月11日出生，住杭州市拱墅区。 两原告共同委托诉讼代理人：刘伟涛、张双鹏，浙江圣银律师事务所律师。 被告：杭州融信恺昇房地产开发有限公司。住所地：杭州市西湖区文菁花苑2幢102室。 法定代表人：余丽娟，董事长。 委托诉讼代理人：何涛，公司员工。 第三人：连正华，男，汉族，1988年4月20日出生，住乐清市。 原告童永喜、吕黎与被告杭州融信恺昇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序，通知连正华为第三人参加诉讼，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告童永喜及其与原告吕黎的共同委托诉讼代理人刘伟涛、张双鹏，被告的委托诉讼代理人何涛，第三人连正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：被告限期完成杭州市西湖区502室房屋（以下称502室房屋）的南面次卧室阳台顶部的渗漏修复工作，使南面次卧室的阳台达到正常使用状态，保证该阳台五年内不漏水；被告以房屋价款8269301元为基数，按年利率7.2%支付2017年11月1日至502室房屋实际交付给两原告时的违约金；诉讼费由被告负担。 事实和理由：2016年6月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》。原告按合同履行义务。2017年10月31日，原告依约前往收房。验房时，原告发现502室房屋存在空鼓、玻璃门窗损坏等严重质量问题。被告承诺进行修复且未交付房屋，原告亦未收房。2017年12月，被告通知原告收房，但房屋仍然没有修复到位。2018年5月，原告再次验房时，发现不仅此前质量问题没有修复到位，而且房屋厨房的顶部及南向次卧室的阳台严重漏水。被告承诺继续对原告房屋进行修复。时至今日，502室房屋阳台顶部漏水等问题仍未解决。 因房屋存在质量问题，原告多次要求被告修复并交房，但被告并未重视，所谓修复也是敷衍了事，未从根本上解决房屋质量问题，导致原告至今仍未收房，无法进行装修居住。原告为此消耗大量时间精力，严重影响原告正常生活工作状态。被告未按约向原告交付合格房屋构成违约，应承担相应违约责任。要求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：被告交付的502室房屋符合合同第九条约定的交付条件。502室房屋阳台漏水系原告委托第三方改造造成，不属于合同项下房屋交付标准范围。阳台渗水点的维修需要通过楼上连正华的602室房屋，连正华拒不配合，导致被告尚未维修。原告诉请的违约金没有计算标准。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人连正华陈述称：连正华一直配合502室房屋的修复工作。2017年底，被告将602室房屋交付给连正华。2018年5月，因业主普遍反映露台漏水，被告对小区有露台的房屋重做防水养护施工。被告联系连正华称，502室房屋业主反映阳台及厨房烟道漏水，希望连正华配合修复。连正华房屋正在装修，被告于2018年9月上门修复，并对连正华装修中的瓷砖损失进行赔偿。2019年3月，被告再次联系连正华称，502室房屋业主反映露台漏水问题仍未解决，希望连正华配合修复。连正华让被告先做维修方案。2019年6月26日，连正华收到被告送达的《限期配合维修通知函》。连正华立即联系被告，催促其出具维修方案。2019年11月，被告将维修方案初稿发给连正华。连正华就具体细节与被告沟通后达成一致，同意其上门修复。但直至今日，被告未告知修复施工时间。连正华没有被告所称未配合修复情形，本案纠纷完全是被告不作为导致，连正华不应承担赔偿责任。 两原告为证明其主张，举证如下： 1、《浙江省商品房买卖合同》。证明原、被告就502室房屋基本情况、价格、交付等权利义务进行约定。 2、照片、视频资料、《验收通知书》、《限期配合维修通知函》。证明502室房屋存在漏水等严重质量问题，影响正常居住使用。 被告为证明其主张，举证如下： 1、《浙江省商品房买卖合同》。证明连正华为602室房屋的业主。 2、张贴照片、邮寄凭证、《限期配合维修通知函》。证明被告督促连正华配合维修。 第三人连正华为证明其主张，举证如下： 1、微信截图。证明连正华与原告就漏水问题进行沟通，无被告所称不配合情形。 2、微信截图。证明连正华收到《限期配合维修通知函》后督促被告出具维修方案，被告拖沓延误维修。 3、阳台漏水维修方案。证明连正华在2019年11月才收到维修方案，被告拖沓不作为。 法庭质证时，被告对两原告提供的证据1、2发表如下质证意见：证据1，没有异议，合同就厨房、卫生间渗漏作出约定，阳台由原告自行委托第三方浇筑，与被告无关，且房屋渗漏不属于合同第十二条调整范围。证据2，真实性无异议，证明对象有异议；房屋验收后再对渗水进行维修保养，被告就渗漏维修积极联系连正华，最后达成维修方案，但发函后连正华没有回复。 法庭质证时，第三人连正华对两原告提供的证据1、2没有异议。 法庭质证时，两原告对被告提供的证据1、2发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，真实性由法院审查，被告于2019年6月张贴《限期配合维修通知函》，但渗漏一直没有解决，对原告实际使用房屋造成很大影响，被告存在拖延不作为行为。 法庭质证时，第三人连正华对被告提供的证据1、2没有异议。 法庭质证时，两原告对第三人连正华提供的证据1-3发表如下质证意见：证据1-3，没有异议；证据1证明502室房屋很早开始出现漏水，阳台厨房漏水证明房屋有质量问题；证据2证明房屋质量问题挺严重；从房屋交付到现在已快两年，才出具维修方案，说明被告拖沓，而且房屋质量问题严重，否则不会出现再三维修。 法庭质证时，被告对第三人连正华提供的证据1-3发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，微信记录显示连正华有拖延行为，且微信记录不完整。证据2，真实性没有异议，证明对象有异议；2019年一直在沟通，10月达成维修方案，但维修方案发给连正华后，连正华又要增加条款。证据3，真实性没有异议，但连正华不让进家维修。 经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：原、被告及第三人提供的证据，当事人对其真实性均无异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2016年6月14日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定： 一、两原告购买的502室房屋建筑面积160.56平方米，该商品房有阳台，其建筑样式为非封闭式；房屋总价8269301元，于合同签订之日支付5169301元，剩余301万元通过贷款方式支付（第三条第一、三、五款，第五条第一款第1项，第七条第3项）。 二、被告应当在2017年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用： 1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明； 2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件； 3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件（第九条第一款）。 三、被告逾期交房超过90天，两原告有权解除合同；两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向两原告支付已交付房款万分之二的违约金（第十条第1款第（2）项）。 四、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，被告不得拒绝两原告查验房屋；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。 商品房交付使用时，两原告对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测单位进行质量检测，检测费用垫付和结算按相关法规执行。 检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任（第十二条一至三款）。 五、有关该商品房保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；自商品房交付使用之日起，被告按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，被告不及时履行保修义务的，两原告可以自行维修，费用由被告承担（第十八条一至三款）。 六、阳台装饰、设备标准同外墙面（附件四第8项）。 七、被告在质量保修期内，按法律规定、双方约定及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；保修仅限于两原告在正常使用及维护状态下出现的质量问题；保修范围和期限，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为8年；两原告改动结构、设备位置和不当装修（尤其是外墙、门窗、卫生间、屋面、阳台、露台等防水）的，被告不承担保修责任（附件六）。 八、对本合同第九条的补充约定：两原告在规定交房时间内应及时办理收房手续，定期进行通风，并对室内外相关设施、设备进行维护，若因两原告原因未能在规定收房期限内办理收房手续，该商品房自合同约定的交付期限届满之日起，室内外相关设施、设备的维护保养由两原告自行承担，被告不对该商品房提供维护保养服务；双方确认该商品房的交付标准和条件以法律法规和政府规定及本合同约定为准（附件八第三条第2款、第3款）。 九、对本合同第十八条的补充约定：在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告在收到两原告要求履行保修义务的书面通知后15日内，既未予以修理也未向两原告提出异议的，两原告可以自行维修，费用由被告承担；保修工作完成后，两原告应按照被告通知中约定的验收日期予以验收，两原告无正当理由不得延迟拒绝验收，否则通知验收期限届满之日视为维修合格日（附件八第六条）。 十、对本合同第十九条的补充约定：各买受人均同意，在被告承担保修责任、物管公司对公共部位进行保养维修，或受业主委托进行房屋维修时，若该保修或维修需要通过、进入或占用相邻业主房屋专用部分的，相邻业主应当提供必要的便利和配合（附件八第七条第7款）。 2017年12月31日，中原一建（福建）装饰工程有限公司向两原告作出《验收通知书》，载明：根据双方签署的《商品房局部改造协议书》之约定，由我公司承建的您名下的学院华庭项目商品房的局部改造工程已完成建设，自2017年12月31日起，您可至项目现场进行验收，希望您提前致电维保中心预约该房屋局部改造工程验收时间。 502室房屋南面次卧室阳台面积4.95平方米。该阳台顶部靠近大梁一侧有渗漏现象。原告与连正华就502室阳台漏水等问题进行过沟通。 2019年6月26日，被告向602室房屋买受人即连正华作出《限期配合维修通知函》，载明：502室业主反映其房屋南向阳台上方存在渗漏情况，现场查看发现，仅从该户室内无法完成修复，需要进入602室房屋进行施工；被告为此多次与您沟通，但您一直未给予配合；根据您与被告签订的商品房买卖合同补充协议及物权法第八十八条，因房屋维修需要进入相邻业主房屋专用部分的，相邻业主应提供必要便利或配合；您拒绝配合已经给业主造成损失，现通知您于2019年6月21日前配合被告对相关渗漏部位进行修缮，否则因您的原因导致被告无法进行维修而造成的扩大损失由您承担。 2019年10月31日、11月19日，被告与连正华就502室房屋阳台渗漏的维修方案进行沟通。 本院认为，根据两原告在起诉状中陈述，两原告要求被告以房屋价款8269301元为基数、按年利率7.2%支付2017年11月1日至502室房屋实际交付给两原告时的违约金的事实理由是,原告在2017年10月31日依合同约定前往收房，但在验房时发现房屋存在空鼓、玻璃门窗损坏等质量问题，房屋未交付，此后又发现厨房顶部、南向次卧室阳台严重漏水，房屋阳台顶部的漏水等问题至今仍未解决，被告未按约定向原告交付合格的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。 原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款、第十条第1款第（2）项约定，被告应当在2017年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。被告逾期交房超过90天，两原告有权解除合同；两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金。显然，原告是依据该条款向被告主张权利。但是，原告主张的房屋空鼓、玻璃门窗损坏、厨房顶部及南向次卧阳台漏水不属于合同第九条第一款所列的交付条件。原告依据合同第九条第一款、第十条第1款第（2）项向被告主张违约金不符合合同约定，本院不予支持。 依合同法第一百四十八条，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。根据该条规定，唯有瑕疵部分的价值占全部合同价值的大部分，或者尽管瑕疵部分价值并不高，但该瑕疵部分导致整套房屋无法正常使用且无法修复时，出卖人才构成根本性违约，买受人才可以拒绝接受标的物。两原告主张的房屋瑕疵，无论从价值角度，还是从使用功能角度，均不符合合同法第一百四十八条的构成要件。在被告于2017年10月31日提请两原告交付时，两原告无权拒绝接受房屋，其只能依合同法第一百一十一条、第一百五十五条及合同约定请求被告承担违约责任。 有关房屋空鼓、玻璃门窗损坏、厨房顶部及南向次卧室阳台漏水等质量问题属于合同第十二条第二款、第三款约定的内容。根据合同第十二条第二款、第三款之约定，商品房交付使用时，两原告对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测单位进行质量检测；检测费用垫付和结算按相关法规执行；检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。因此，有关阳台漏水等质量问题，被告承担的是瑕疵担保责任。根据该约定，两原告享有返修请求权，但不享有拒绝接受标的物的权利。结合合同第十八条第三款及附件六，在被告未及时履行修理义务时，两原告可以自行维修，费用由被告承担，从而使两原告享有费用偿还请求权及损害赔偿请求权，并可要求被告继续履行保修责任。 502室房屋南面次卧室阳台顶部的渗漏问题客观存在，被告并无证据证明该渗漏是由于原告改动结构、设备位置和不当装修造成，两原告要求被告限期完成502室房屋的南面次卧阳台顶部渗漏修复工作，使南面次卧阳台达到正常使用状态，并在五年内继续履行保修责任的诉讼请求具有合同依据，本院应予支持。在维修过程中需要第三人配合的，第三人应依其与被告签订的合同及相应法律规定提供必要的配合。 在原告已要求被告进行维修的情形下，原告只能向被告主张迟延修理所造成的损失。违约金本身是对损害的预先约定，原、被告就迟延修理损害并未预先约定，原告也未举证证明该项损害具体金额，但原告因被告迟延修理产生的误工、阳台不能正常使用等损失依日常生活经验客观存在。同时，根据合同法第一百一十九条第一款，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据该条规定及合同约定，如果两原告认为仅就渗漏问题造成其房屋不能利用，其也有义务通过委托他人修理等方式防止损失的扩大。本院综合考量上述因素，酌情确定被告赔偿两原告延期修理违约损害25000元。两原告主张的其余违约金损害，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十一条、第一百五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州融信恺昇房地产开发有限公司对杭州市西湖区502室房屋南面次卧室阳台顶部的渗漏进行修理，使该南面次卧室阳台达到正常使用状态，于本判决生效之日起一个月内履行完毕。 二、上述第一项履行完毕之日起五年内，杭州融信恺昇房地产开发有限公司依合同约定对杭州市西湖区学院华庭12幢1单元502室房屋南面次卧室阳台顶部的渗漏继续承担保修责任。 三、杭州融信恺昇房地产开发有限公司赔偿童永喜、吕黎迟延修复违约损害25000元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回童永喜、吕黎的其他诉讼请求。 如果杭州融信恺昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2895元，由童永喜、吕黎负担2653元，由杭州融信恺昇房地产开发有限公司负担242元。 童永喜、吕黎于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州融信恺昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱光明 二〇二〇年五月二十日 书记员  谢雅君