湖南省常德市武陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0702执异21号异议人（案外人）：湖南中建信和智慧谷置业有限公司。法定代表人：杨长浩。委托代理人：李再兴。委托代理人：雷云根。申请执行人：常德财鑫融资担保有限公司。法定代表人：余俞。委托代理人：刘科。委托代理人：周素云。被执行人：李志兵。被执行人：高海军。被执行人：李燕华。被执行人：李俊豪。被执行人：石少敏。被执行人：常德东方旭机电设备有限公司。法定代表人：李志兵。被执行人：湖南高城消防实业有限公司常德分公司。负责人：刘文胜。被执行人：武陵区金永利娱乐城。经营者：熊霞兵。本院在执行申请执行人常德财鑫融资担保有限公司（以下简称财鑫公司）与被执行人李志兵、高海军、李燕华、李俊豪、石少敏、常德东方旭机电设备有限公司、湖南高城消防实业有限公司常德分公司、武陵区金永利娱乐城追偿权纠纷一案时，2020年4月9日，异议人湖南中建信和智慧谷置业有限公司（以下简称中建信和公司）以法院查封的房产系其所有等为由提出异议，要求法院解除查封的房产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人中建信和公司陈述，2018年12月9日，异议人与买受人熊霞兵签订了合同编号为339124的《常德市商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人熊霞兵购买异议人开发建设的位于武陵区桃花源路以东，竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋。该商品房总价款为495万元，购房首付款149万元由熊霞兵于2018年12月19日前向异议人支付完毕，剩余房款346万元采用银行按揭方式支付。熊霞兵支付完首付款后，异议人为该房屋办理了网签及备案手续。但熊霞兵因个人原因未能采用银行按揭方式办理贷款，也未用其他方式支付完剩余房款，异议人至今也未向其交付房屋。2020年1月21日，熊霞兵因其个人资金原因向异议人提交了《退房申请》，申请解除合同，并要求退还已经交付的149万元购房首付款。异议人在与熊霞兵协商一致后，双方同意解除合同。2020年3月11日，异议人向熊霞兵的银行账号退款149万元。在异议人办理解除合同网签备案手续过程中，知悉贵院已于2019年8月22日依据（2018）湘0702执1682号执行裁定书对该房屋采取了预查封执行措施，导致异议人无法办理撤销网签备案手续，并影响到异议人的其他合法权利。异议人认为，涉案房屋为异议人开发建设，为异议人所有，亦未向熊霞兵交付。虽然该房屋已经办理网签备案，但并没有办理不动产物权变更登记或预告登记。因熊霞兵未及时支付房款，异议人与熊霞兵协商解除合同后，异议人向其返还了购房款，本案所预查封的房屋已经非其将来可能获得的财产，且房屋的所有权一直未能发生转移，仍属于异议人，是异议人的合法财产，贵院的预查封措施不具备法定条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。异议人已与熊霞兵协商一致解除合同，人民法院应当依照法律规定撤销预查封措施。综上，异议人认为贵院采取的预查封措施损害了异议人的合法权益，根据有关规定，特提出执行异议，请求法院解除预查封登记在异议人名下的位于武陵区桃花源路以东，竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋的查封措施。申请执行人财鑫公司辩称，涉案房屋已于2018年备案登记在熊霞兵名下，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。故法院有权对涉案房屋进行预查封，预查封措施符合法律规定。预查封的期限与效力等同于正式查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，被执行人就已经查封的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故即便异议人根据与被执行人熊霞兵的合同约定行使解除权，也不能否定法院的查封行为。贵院采取查封措施在前，熊霞兵与异议人协商解除合同在后，异议人作为一家专业房地产开发公司，在未经核查的情况下，即同意熊霞兵解除合同的请求，并在网签备案登记尚未注销的情况下，即先将购房首付款退还给熊霞兵，完全不符合常理。该行为实质上是异议人与被执行人串通一气，协助被执行人转移财产的行为，是一种对抗执行的行为。若贵院对异议人的异议予以支持，将严重损害答辩人的合法权益，法院的查封行为也会失去实际意义，“解决执行难”的目标将更加难以实现。综上，为维护答辩人的合法权益，维护法律尊严，请求贵院驳回异议人的异议请求。本院审查查明，2018年8月30日，本院就申请执行人财鑫公司与被执行人李志兵、高海军、李燕华、李俊豪、石少敏、常德东方旭机电设备有限公司、湖南高城消防实业有限公司常德分公司、武陵区金永利娱乐城追偿权纠纷一案，作出了（2018）湘0702执1682号执行裁定书，确定：一、冻结、划拨被执行人李志兵名下银行存款4574313.02元（2018年6月12日起按年利率21.84%计付的资金占用费及违约金另算）或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。二、冻结、划拨被执行人高海军、李燕华、李俊豪、石少敏、常德东方旭机电设备有限公司、武陵区金永利娱乐城名下银行存款3402523.8925元（迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息另计）或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。三、冻结、划拨被执行人李志兵、高海军、李燕华、李俊豪、石少敏、常德东方旭机电设备有限公司、武陵区金永利娱乐城名下银行存款37061元（迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息另计）或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。四、冻结、划拨被执行人湖南高城消防实业有限公司常德分公司名下银行存款34616元（迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息另计）或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。2019年8月22日，本院将上列执行裁定及协助执行通知书送达给常德市不动产登记中心，查封了被执行人武陵区金永利娱乐城经营者熊霞兵名下位于武陵区桃花源路以东，竹叶路以南中建壹号府S4号楼S4栋1层102号、2层202号、3层302号房屋（备案号339124）等房屋。另查明，2018年12月19日，异议人中建信和公司与熊霞兵签订了编号为339124的《常德市商品房房屋买卖合同》及补充协议。合同约定熊霞兵购买中建信和公司开发建设的位于武陵区桃花源路以东，竹叶路以南中建壹号府S4号楼S4栋1层102号、2层202号、3层302号房屋，总价款495万元，首付款149万元，余款346万元采用银行按揭方式支付，该合同签约备案号为339124。2020年1月21日，熊霞兵向中建信和公司提出退房申请，要求解除合同。双方协商解除合同后，中建信和公司于同年3月11日将熊霞兵交付的首付款149万元予以退还，后因无法办理撤销网签备案手续，遂对本院预查封涉案标的物提出前述异议。本院认为，异议人中建信和公司对（2018）湘0702执1682号案预查封的标的物主张权利及对该执行措施提出异议,其异议的核心是以不动产权利为基础，涉案的商品房买卖合同解除是否有效。执行异议审查本质上属于执行程序中的衍生程序,对于案外人异议,基于执行程序非诉讼性质,亦是异议之诉前的形式上的审查,异议人的相关实体权利均应通过庭审举证、质证、认证等审判程序来确定其权利主张是否合法成立。首先，本院对涉案不动产预查封合法。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项已经明确法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。该预查封待房屋权属完成登记后自行转为正式查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现，且预查封期间债务人不得对该房产进行转移和处分。经审查，熊霞兵所购商品房已进行商品房备案登记，本案实施的预查封执行措施合法有据。其次，涉案商品房买卖合同解除效力待定，不能阻却涉案标的物的执行。（2018）湘0702执1682号案已对备案登记在熊霞兵名下商品房进行了预查封，合同登记备案虽系行政管理措施范畴，不具有物权效力，但本院在异议人与熊霞兵商品房买卖合同未解除前就已预查封。对此，熊霞兵作为被执行人武陵区金永利娱乐城经营者是明知涉案房屋权属已设置变动限制，仍与异议人解除商品房买卖合同，其行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。……”熊霞兵与异议人解除商品房买卖合同的行为是否存在恶意规避执行行为的目的？其行使合同解除权是否符合法律规定均须进行实质审理判断，进而确定异议人是否能依法解除合同及涉案不动产权利负担限制。故异议人的主张不能阻却（2018）湘0702执1682号案实施的预查封措施。对异议人中建信和公司主张依法解除商品房买卖合同后撤销对涉案不动产的预查封的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人湖南中建信和智慧谷置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，当事人可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  谢恋梅审 判 员  罗 健审 判 员  刘 沫二〇二〇年五月六日法官 助理  黄 媛代理书记员  刘文娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。