江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终473号 上诉人（原审被告）：包云辉，男，1971年10月8日生，汉族，住启东市。 上诉人（原审第三人）：宋燕，女，1973年2月28日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：黄利忠，启东市天平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴欢欢，女，1984年10月26日生，汉族，住启东市。 原审第三人：启东市飞洋房产中介服务所，经营场所：启东市。 经营者：陈丹。 上诉人包云辉、宋燕因与被上诉人吴欢欢、原审第三人启东市飞洋房产中介服务所（以下简称飞洋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宋燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.吴欢欢的诉讼请求与发回重审前一样，属于一事二理的重复诉讼主张，一审法院应当驳回该诉讼请求。2.生效判决已驳回吴欢欢请求确认本人与启东市保障房建设投资有限公司（以下简称保障房公司）签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，该房屋属本人所有。房屋买卖合同损害了本人合法物权，该合同应为无效合同。3.吴欢欢与宋燕之间无房屋买卖的合意，未订立书面房屋买卖合同，本人也未收取购房款，包云辉已将45万元购房款退还。吴欢欢汇入本人卡中18万元，是包云辉归还本人的债务，收条均是由包云辉出具的。签订合同时，本人在场是事实，但对房屋出售不认可。包云辉与本人早已离婚，本人不愿出售房屋，也没有委托包云辉代理出售房屋，本人无法履行房屋买卖合同。4.一审法院适用合同法第八条判决错误。房屋买卖合同没有依法成立，宋燕与包云辉也早已离婚，宋燕与包云辉也不存在表见代理关系。 包云辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由同宋燕。 吴欢欢辩称，1.本案与保障房公司的诉讼法律关系不同，不属于一事二理。2.签订房屋买卖合同时，宋燕在现场，并未提出异议。事后宋燕还与包云辉共同陪吴欢欢去银行转账，18万元汇入宋燕银行账号，共同参与了合同履行，表明宋燕对该房屋转让给吴欢欢无异议，意思表示真实。3.包云辉退回已收取的房款，属单方悔约行为，双方签订的合同并不因此解除。4.签订买卖合同时，包云辉称房屋系其一人所有，宋燕未持异议，本人有理由相信该房屋系包云辉单独拥有，与包云辉一人签约并无不当。至于宋燕、包云辉内部对案涉房屋权属争议，不影响宋燕作为房屋转让方继续履行房屋买卖合同的相应义务。两人虽然离婚，但签订拆迁安置协议及事后对安置房的转让处置等事宜，两人均共同参与，说明其共同对拆迁安置房屋方作出一致的处置意思表示。 吴欢欢向一审法院起诉请求：判令包云辉与第三人宋燕共同继续履行《房屋买卖合同》，将汇东新村40幢306室（另含车库）（以下简称案涉房屋）转让给吴欢欢，并办理房屋过户手续。本案诉讼费由包云辉承担。 一审法院认定事实：（一）关于案涉房屋的来源、权属及包云辉与宋燕婚姻变更的事实 包云辉与第三人宋燕原系夫妻关系，于1998年1月生育儿子包奇迪。2002年9月，包云辉（户主）、宋燕、包奇迪一户向有关部门申请居民建房用地，经村、镇、市有关部门批准，于启东市建造三层房屋一幢。 2010年10月19日，包云辉诉至法院要求与宋燕离婚，经调解，双方达成协议，约定坐落于启东市归宋燕所有，附属用房归包云辉所有。 2011年11月11日，启东市汇龙镇人民政府作为甲方（搬迁人）与包云辉作为乙方（被拆除房屋所有权人）订立《房屋拆除搬迁补偿安置协议》，载明：乙方被拆除房屋坐落于，被拆除房屋总建筑面积为391.69平方米。应享受房屋拆除搬迁补助的人数为3人，为包云辉、宋燕、包奇迪。乙方选择定销房作为拆除搬迁补偿安置方式。包云辉一人在乙方签名处签名。 2012年3月31日，包云辉与宋燕再次登记结婚。 2012年6月6日，启东市土地储备中心向包云辉开具《2012年度被拆迁户安置房选房确认单》，载明被拆迁人为包云辉，安置房源地段为汇东小区。 2013年3月5日，包云辉与宋燕再次协议离婚，并办理离婚登记。协议约定：1、双方现住的住房系女方婚前购置，仍归女方所有。2、汇龙镇世纪家园南区21#101室住房系男方婚前住房拆迁后重置，仍归男方所有。3、双方其余共同财产均归女方所有。 2015年8月10日，启东市土地储备中心作为甲方（售房代理人）与包云辉作为乙方（选房人）签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》，载明：甲方为乙方提供的房源位于法院南小区（暂定名），乙方选定410楼303、305、306室，房源选定后不再更改。包云辉一人在乙方签名处签名。 2017年8月21日，启东市土地储备中心负责拆迁安置的综合组在《2012年度被拆迁户安置房选房确认单》上备注：“根据汇龙镇意见，撤销添加其子包奇迪名字，添加包云辉前妻宋燕名字。根据2013年3月5日包云辉与宋燕的离婚协议”。2017年8月23日，综合组又在“2012年度被拆迁户安置房选房确认单”上备注，其内容为：“根据汇龙镇意见及拆迁户本人申请，新法院南侧10号楼306室由宋燕享有，请给予办理。综合组2017.8.23”。启东市保障房建设投资有限公司依据上述选房单及选房单上的批示，与宋燕签订了合同编号为SPFX2017072463的《商品房买卖合同》（合同落款时间为2017年7月21日），将案涉房屋出售给宋燕，并依法将该合同进行了网上备案，宋燕支付了购房款228112.87元。目前，案涉房屋登记于启东市保障房建设投资有限公司名下。 （二）关于本案合同签订、履行及提起诉讼的事实 2015年9月12日，吴欢欢作为乙方（买受方）、包云辉作为甲方（出售方）、启东市飞洋房产中介服务所作为中介方订立《房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方将案涉房屋及附属设施出售给乙方，总价63万元。第二条约定：合同签订时，乙方向甲方支付2万元作为购房定金，买卖成立，此款转为购房款；2015年10月6日前付房款18万元；过户时付房款23万元；剩余房款20万元申请银行按揭贷款，放款当日一次性付清。具体过户时间以开发商交房时间为准。第三条约定：甲方保证该房产权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方清理并承担民事责任。乙方无法办理贷款发生的纠纷由乙方承担全部责任。第五条约定：交易税费、过户手续费等所有费用由乙方承担。第七条约定：甲方确保名下无商品房；装修押金及物业费由乙方支付；面积误差不再另作计算；此房为包云辉名下单独所有房。三方在合同中还对违约责任、中介费用等其他事项作出约定。合同签订时，宋燕在场，对案涉房屋出售未提异议。 合同签订后，2015年9月12日，吴欢欢向包云辉支付定金2万元；2015年10月4日，吴欢欢向宋燕转账支付房款18万元，包云辉、宋燕一并陪同吴欢欢前往银行转账，款项转入宋燕银行账户；2016年7月8日，吴欢欢向包云辉支付房款25万元。上述三笔款项，由包云辉向吴欢欢分别出具相应收条。2015年9月13日，吴欢欢与新法院南侧安置房项目部杜军签订《协议》，对其所属车库内增设水管进行约定。同日，吴欢欢向该项目部支付安装水管费用3000元。2016年7月8日，吴欢欢向启东市安置房物业服务中心缴纳装修保证金、物业费、建筑垃圾清运费等费用。 因包云辉拒不履行房屋产权过户手续，吴欢欢于2017年7月18日诉至法院，要求判令包云辉办理案涉房屋的产权登记手续，将案涉房屋交付吴欢欢，并将案涉房屋过户登记至吴欢欢名下。宋燕申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，法院经审查予以准许。法院于2017年8月21日、2017年11月15日开庭审理。2017年10月30日，包云辉通过银行转账将45万元购房款退还吴欢欢。 （三）关于吴欢欢提起确认宋燕与启东市保障房建设投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同》无效之诉的事实 2018年4月16日，吴欢欢将启东市保障房建设投资有限公司、宋燕诉至法院，要求确认启东市保障房建设投资有限公司与宋燕签订的《商品房买卖合同》无效。法院于2019年2月27日作出（2018）苏0681民初3170号民事判决，驳回吴欢欢的诉讼请求。该判决已生效。 （四）关于包云辉、宋燕其他拆迁安置房屋出售的事实 2016年3月21日，宋燕、包云辉作为甲方（卖方）与案外人金某作为乙方（买方）订立《房屋买卖合同》，约定甲方向乙方出售启东市新法院南侧小区（施工编号）10幢305室房产。包云辉、宋燕共同在甲方落款处签名。2017年7月19日，金某诉至法院，要求宋燕、包云辉履行房屋过户义务。经法院组织调解，双方达成调解协议。调解协议约定由宋燕、包云辉共同履行房屋过户手续并共同收取剩余房款，宋燕、包云辉共同在调解协议上签名。 一审法院认为，本案争议焦点为：吴欢欢与包云辉于2015年9月12日订立的《房屋买卖合同》能否继续履行？对该争议焦点，结合上述认定事实，综合评析如下： 首先，虽然启东市土地储备中心于2012年6月6日开具的《2012年度被拆迁户安置房选房确认单》载明的被拆迁人及2015年8月10日《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》载明的选房人均为包云辉，但启东市土地储备中心负责拆迁安置的综合组于2017年8月在《2012年度被拆迁户安置房选房确认单》上的备注内容确认案涉房屋由宋燕享有，启东市保障房建设投资有限公司已根据该选房确认单备注内容与宋燕签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给宋燕，该合同已依法备案，宋燕支付相应购房款。（2018）苏0681民初3170号生效判决亦确认该《商品房买卖合同》不存在无效情形。根据选房确认单的确认内容及商品房买卖合同，确认宋燕享有取得案涉房屋所有权的合同权利。 其次，飞洋中介关于吴欢欢与包云辉合同签订情况的陈述及吴欢欢提供的证人证言均证明包云辉与吴欢欢签订合同时宋燕在场且未对房屋出售提出异议，宋燕对该合同签订时其在场的事实认可，其抗辩其在合同签订时即不同意出售房屋，但未提供证据证明其曾在合同签订时有任何外部行为表明其不愿出售房屋，该抗辩主张无证据证实且有悖常理，不予采纳。包云辉与吴欢欢签订房屋买卖合同将房屋出售给吴欢欢，宋燕作为案涉房屋的实际权利人，其虽未在该合同上作为出售方签名，但合同签订时其在场未提异议，且2015年10月4日吴欢欢前往银行转账支付购房款18万元时，宋燕与包云辉一并在场，该18万元购房款亦转至宋燕银行账户，该事实可进一步印证宋燕同意出售房屋。另外，与案涉房屋同时拆迁安置所得的305室房屋亦由包云辉、宋燕共同出售给案外人。综合以上事实，可认定宋燕对包云辉将房屋出售给吴欢欢的行为认可，案涉房屋出售给吴欢欢亦系宋燕的真实意思表示，案涉合同依法成立并生效，合同效力及于宋燕。案涉房屋目前仍登记于启东市保障房建设投资有限公司名下，宋燕与启东市保障房建设投资有限公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，宋燕已按约支付相应房款，因此，宋燕可以根据合同约定取得案涉房屋的所有权，吴欢欢与包云辉、宋燕之间的房屋买卖合同可以继续履行。 依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。吴欢欢已按其与包云辉、宋燕的合同约定支付了相应房款并在缴纳装修保证金、物业费等费用后对案涉房屋进行装修，包云辉、宋燕拒不履行办理产权过户手续的合同义务已构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。包云辉在未经吴欢欢同意的情形下擅自通过转账方式将吴欢欢已支付房款退还，不产生变更或解除合同的法律效力。吴欢欢要求包云辉、宋燕向其交付案涉房屋并办理相应产权变更登记的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，房屋交易税费、过户手续费等所有费用由吴欢欢承担。诉讼中，吴欢欢表示愿意一次性支付房款63万元，相较于合同约定的以银行按揭贷款形式支付房款20万元，此系对己方合同权利的自愿承让，对此予以确认。鉴于吴欢欢已付购房款已全部由包云辉退还，为减少当事人讼累，对购房款的支付在本案中一并处理。包云辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席裁判。包云辉因不到庭参加诉讼可能导致的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、吴欢欢、包云辉、第三人宋燕继续履行于2015年9月12日签订的《房屋买卖合同》；二、第三人宋燕于判决发生法律效力之日起十五日内办理位于启东市房屋的产权初始登记；三、包云辉、第三人宋燕应于上述第二项履行完毕之日起十日内协助吴欢欢办理位于启东市房屋产权过户登记手续，并向吴欢欢交付房屋（包括车库等附属设施），房屋交易税费、过户手续费等费用由吴欢欢承担；四、吴欢欢于上述第三项履行完毕之日向包云辉、第三人宋燕一次性支付购房款63万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费10100元、保全费3670元，合计13770元，由包云辉、第三人宋燕共同负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，行为人可以明示或者默示作出意思表示。对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，宋燕虽未在房屋买卖合同上签字，但其作为案涉房屋的实际权利人，在包云辉出售该房屋时不但未表示反对，相反却任由包云辉将选房单等相关凭证用于签订合同，说明其对于包云辉出售房屋不仅知情而且同意。结合宋燕与包云辉一起陪同吴欢欢前往银行转账，且18万元亦转于宋燕账户的事实，足以认定宋燕也为合同当事人之一。该买卖合同未违反法律强制性规定，应认定为有效，宋燕应按该合同履行相应义务。至于包云辉将房款退还吴欢欢，系其单方行为，其不能据此解除房屋买卖合同。 原启东市人民法院（2017）苏0681民初5607号民事判决已被撤销，发回重审，故吴欢欢在本案中的诉讼主张并非一事二理。 综上，包云辉、第三人宋燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10100元，由上诉人包云辉、宋燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年五月十二日 书记员 邹倩云