湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初552号原告(反诉被告)：湖北汉郑房地产开发有限公司。住所地：湖北省葛店开发区中心区。法定代表人：杨沐燎，该公司首席代表。委托代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人:阴熠，湖北山河律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告(反诉原告)：余婧，女,1982年12月17日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市洪山区南湖大道182号，现住武汉市武昌区，被告(反诉原告)：李莲凤，女，1958年6月9日出生，汉族，河南省鹤壁市人，住鹤壁市淇滨区，两被告（反诉原告）共同委托代理人：吴勇创，湖北浩泽律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告湖北汉郑房地产开发有限公司（以下简称“汉郑公司”）与被告余婧、李莲凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理。在审理过程中，余婧、李莲凤向本院提出反诉，本院于2019年6月28日依余婧、李莲凤申请作出（2019）鄂0703财保150号民事裁定，对汉郑公司的财产予以保全。本院依法适用普通程序组成合议庭分别于2019年6月24日、2019年7月29日公开开庭对本诉、反诉进行审理。原告（反诉被告）汉郑公司的诉讼代理人刘伟、阴熠、被告（反诉原告）余婧及两被告（反诉原告）的诉讼代理人吴勇创均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉郑公司诉称：2011年3月14日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GHHY-1051），双方约定：被告购买原告开发的位于葛店葛洪花园第17栋一单元1504号房屋，总价款184640元；合同第六条约定被告应当于2011年3月14日支付购房款74640元，余款110000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协办，于30日内办理完毕；合同第七条还约定买受人如未按本合同规定的时间付款……(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅支付74640元，尚有101235元未支付（合同约定以产权登记面积为准，故被告实际欠款101235元），原告多次催促被告按照合同约定前去银行办理房屋按揭手续，但被告一直拒绝办理也未以其他方式支付余款，原告于2018年7月向被告发出《通知》，要求被告限期付清购房尾款和违约金，并告知被告未在约定时间内履行付款时购房合同自行解除，但被告收到通知后，仍未能如期付款，故导致原告至今未能收到被告的购房余款。原告认为，被告严重违约，根据法律规定及合同约定，原告具有法定及约定的解除权，其向被告发出解除合同通知的行为应认定为有效，被告还应支付违约金。原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求判令：1、原被告于2011年3月14日签订的合同编号为GHHY-1051《商品房买卖合同》已解除；2、被告支付原告违约金10123.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。汉郑公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告身份及诉讼主体情况。证据二、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告、工程竣工验收备案证明书、湖北省商品房预售许可证书，证明原告对于涉案房产享有合法的土地使用权、涉案房产系已具备交房条件，具备预售许可；原告不存在违约行为。证据三、商品房买卖合同、被告交款凭证，证明原被告存在合法有效的购房合同；购房合同被告以银行按揭方式付款；购房合同约定由被告承担按揭贷款的主要义务，原告仅有辅助义务；购房合同约定被告未按期付全款，原告有权解除合同；被告支付部分款项，未按合同约定付全款，已经构成根本违约，汉郑公司有权解除购房合同。证据四、解除合同通知书复印件和快递底单、通知，证明原告已经向被告发出解除合同通知。证据五、解除购房合同通知、湖北日报（2018年6月27日评论第7版向被告发出解除合同通知，证明原告已向被告发出解除合同通知。余婧、李莲凤辩称：1、请求法院驳回原告的诉讼请求，同时被告将提出反诉；2、原告所诉与事实不符，原告所诉在2011年3月14日签订商品房买卖合同，向被告出售商品房的行为违反法律规定，构成欺诈，并非被告拒不支付余款，余款未支付原因是因原告违约，无法履行合同约定的办理房屋银行贷款义务，此后，原告也从未向被告主张要求支付购房款余款，原告应承担相应的违约责任，被告在接到原告支付购房余款的通知后，自愿继续履行以银行按揭贷款方式支付购房余款的义务，原告无理拒绝，原告构成违约，被告要求继续履行合同。余婧与李莲凤为支持其答辩理由向本院提交如下证据：证据一、与原告单位出纳员张锦芳短信协商内容、短信记录照片3张，证明原告逾期通知支付购房余款，拒绝为被告办理银行贷款；原告涉嫌伪造“已通知解除合同”的证据。证据二、准予迁入证明、户口迁移证（该两份证据原件交在鄂州市公安局葛店派出所），证明被告应原告要求为办理购房银行贷款需要，被告将户籍变更入户到葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋。余婧、李莲凤反诉称，2011年3月，余婧、李莲凤与汉郑公司签订《商品房买卖合同》，余婧、李莲凤购买汉郑公司开发的葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋，双方约定余婧、李莲凤支付首付款74640元，余款11万元由汉郑公司为余婧、李莲凤办理银行按揭贷款，汉郑公司应在2012年12月30日将商品房交付余婧、李莲凤。余婧、李莲凤依据双方约定履行了支付首付款74640元，将办理购房银行按揭贷款申请资料提交给郑汉公司，并应汉郑公司要求为办理银行按揭需要，余婧将户籍变更入户到葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋，但汉郑公司一直不为余婧、李莲凤办理银行按揭，汉郑公司仅告知等候通知再办理，也不向余婧、李莲凤交付商品房，逾期交付达6年之久，直至2018年7月，汉郑公司要求一次性支付购房余款101235元，并支付逾期利息53047元。余婧、李莲凤提出应依约由汉郑公司配合余婧、李莲凤办理按揭贷款用于支付余款101235元，被汉郑公司拒绝，其已构成单方违约。2019年6月余婧、李莲凤从汉郑公司起诉材料中才获悉，汉郑公司于2012年9月17日才取得《土地使用权证》、于2012年12月26日取得《建设用地规划许可证》，于2012年12月28日取得《建筑工程施工许可证》，于2012年9月29日取得《商品房预售许可证》，汉郑公司在2011年3月根本无权销售商品房，其向反诉人销售房屋的行为严重违法，因违法违规原因，根本无法为反诉人办理银行按揭、无法办理商品房网签备案、无法按期交付商品房，汉郑公司的行为构成欺诈。余婧、李莲凤为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、汉郑公司立即配合余婧、李莲凤办理购买葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的银行贷款手续；2、汉郑公司立即为余婧、李莲凤办理购买葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的网签备案手续；3、汉郑公司立即向余婧、李莲凤交付葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋；4、汉郑公司向余婧、李莲凤支付逾期交房违约金24246元（应从2012年12月30日起计算至实际支付之日止）；5、本案全部诉讼费用及诉讼保全费用由汉郑公司承担。反诉人余婧、李莲凤为支持其反诉主张，向本院提交如下证据：证据一、与汉郑公司单位出纳员张锦芳短信协商内容、短信记录照片3张，证明反诉被告逾期通知支付购房余款，拒绝为反诉原告办理银行贷款；反诉被告涉嫌伪造“已通知解除合同”的证据；证明反诉被告逾期通知交付涉案房屋。证据二、准予迁入证明、户口迁移证（该两份证据原件交在鄂州市公安局葛店派出所），证明反诉原告应反诉被告要求为办理购房银行贷款需要，反诉原告余婧将户籍变更入户到葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋。证据三、商品房买卖合同第8页、第9页、第10页、第11页、第12页的第8条、第9条、第11条、第15条，证明汉郑公司逾期交付商品房，至今未能通知余婧、李莲凤收房。汉郑公司就反诉请求辩称：应驳回反诉原告的全部诉讼请求，反诉被告不存在任何违约行为，在本诉中，反诉被告已经提出证据证明反诉原告构成根本违约，双方合同已经解除，反诉原告没有权利要求反诉被告办理银行贷款、办理房屋网签备案手续以及交付房屋等义务，反诉被告不应支付违约金，相反反诉原告作为违约方，应向反诉被告支付违约金，反诉被告也不承担任何诉讼费用和财产保全费用。汉郑公司为支持其反诉答辩意见，向本院提交如下证据：证据一、湖北省商品房预售许可证书，证明涉案房产已具备交房条件，2012年9月份具备预售许可。证据二、商品房买卖合同、交款凭证，证明购房合同第二条并未载明商品房预售许可证号；合同第六条第3款并未约定反诉人办理贷款的具体时间；以上两点可以证明被反诉人在签订购房合同时就告知反诉人暂时没有预售许可证，待被反诉人预售许可证办理完毕时反诉人才能办理贷款；购房合同约定余婧、李莲凤以银行按揭方式付款，证明购房合同第六条约定由余婧、李莲凤承担按揭贷款的主要义务，汉郑公司仅有辅助义务；合同第七条约定余婧、李莲凤未按期付全款，汉郑公司有权解除合同；余婧、李莲凤仅支付部分购房款项，未按合同约定付全款，已经构成根本违约，汉郑公司有权解除购房合同。证据三、准予迁入证明、户口迁移证，证明汉郑公司积极履行配合余婧、李莲凤办理准入户口，既然汉郑公司都为余婧办理户口准入，按照常理汉郑公司作为开发商为余婧、李莲凤办理户口准入应向余婧、李莲凤催要房款。证据四、解除合同通知书复印件和快递底单、通知，证明汉郑公司已向余婧、李莲凤发出解除合同通知，按照合同法第九十六条合同自通知到达对方时解除，余婧、李莲凤未按法律规定的三个月内提出异议也未向司法机关确认合同解除的效力，证明双方购房合同已经解除。经庭审举证质证，对于双方没有争议的证据，本院予以确认。对于双方有争议的证据，本院认定如下：关于本诉：汉郑公司提交的证据二、三、四、五的真实性本院予以确认，余婧、李莲凤提交的证据一、二的真实性本院予以确认。关于反诉：余婧、李莲凤提交的证据一、二、三的真实性本院予以确认，汉郑公司提交的证据一、二、三、四的真实性本院予以确认。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2011年3月14日，汉郑公司与余婧、李莲凤签订《商品房买卖合同》（预售，合同编号：GHHY-1051）。合同约定：被告购买原告开发的位于葛店葛洪花园第17栋一单元1504号建筑面积75平方米的商品房；单价2461.86元/平方米，房屋总价款184640元；付款方式为2011年3月14日支付购房款74640元，余款110000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协办，于30日内办理完毕；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付经验收合格的商品房，出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过30日后,买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款……(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李莲凤于2011年3月14日支付购房款74640元，余婧于2012年5月21日办理户口迁移证，将其户籍迁入湖北省鄂州市华容区葛店镇上街村葛洪路葛洪花园17幢1。2018年6月27日，汉郑公司在《湖北日报》公告栏针对李莲凤等购房户发出一份《解除购房合同通知》，载明：因双方签订《商品房买卖合同》后，买方拒绝办理银行按揭导致至今尚未付清购房尾款，汉郑公司已通过邮寄方式向买方寄送催款函，要求买方支付购房尾款，该催款函同时通知买方如在最后付款期限届满尚未付清尾款，《商品房买卖合同》自行解除，但买方至今拒不履行付款义务。现向买方再次发出通告：我司与买方解除《商品房买卖合同》，请买方近期来我方办理相关手续。2018年7月14日，汉郑公司向余婧、李莲凤邮寄一份《通知》，载明：余婧、李莲凤应当于2018年7月16日前支付购房余款，如逾期未支付，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GHHY-1051）将自行解除；如因余婧、李莲凤延期付款导致合同解除，余婧、李莲凤应当按合同约定以未付房屋余款101235元的10%支付违约金10123.5元；如因余婧、李莲凤延期付款导致合同解除，即日起前往公司领回已支付的购房款（需扣除违约金）；自本函件邮寄投递到达对方住址之日发生效力，拒收或其他原因导致对方未能收到本函告的，不影响本函件的效力。但汉郑公司未提交该邮件的查询回执。汉郑公司出纳员与余婧、李莲凤分别于2018年7月16日、2018年7月17日、2019年2月25日、2019年3月11日、2019年3月15日以短信方式就余婧、李莲凤购房余款支付问题进行沟通，但未达成一致意见。另查明，2012年9月17日，汉郑公司取得葛店镇葛洪路北侧上街村使用权面积为38790.9平方米的土地使用权证，2012年9月29日，汉郑公司取得葛店镇上街村葛洪花园二期5、7、8、12、17、18号楼《商品房预售许可证书》，2012年12月26日，汉郑公司取得葛店镇上街村葛洪花园三期《建设用地规划许可证》，2012年12月28日，汉郑公司取得葛洪花园三期4号-8号、15号、17号、18号楼《建筑工程施工许可证》，2013年12月25日，汉郑公司取得葛洪花园4号、6号、7号、8号、17号、18号楼《工程竣工验收备案证明书》。汉郑公司以余婧、李莲凤未支付涉案商品房购房余款为由，而未交付房屋亦未办理产权转移登记相关手续，遂形成本案之诉。本案争议焦点：1、汉郑公司是否存在先期违约；2、双方本诉及反诉的诉请是否符合合同约定和法律规定。一、汉郑公司是否存在先期违约根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式：2011年3月14日支付房款74640元，余款110000元办理银行按揭，由买受人申办，出卖人协助办理，于30日内办理完毕。因汉郑公司于2012年9月29日才取得葛店镇上街村葛洪花园二期5、7、8、12、17、18号楼《商品房预售许可证书》，致余婧、李莲凤未能按合同约定的时间办理银行按揭，且汉郑公司于2013年12月25日才取得葛洪花园4号、6号、7号、8号、17号、18号楼《工程竣工验收备案证明书》，故原告亦未能按合同第八条约定的出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付经验收合格的商品房，故汉郑公司存在先期违约。二、双方本诉及反诉的诉请是否符合合同约定和法律规定1、关于本诉诉请：汉郑公司本诉请求：原被告于2011年3月14日签订的合同编号为GHHY-1051《商品房买卖合同》已解除；被告支付原告违约金10123.5元。汉郑公司先以报纸公告与邮寄方式通知余婧、李莲凤限期支付购房余款，逾期解除合同，后以短信方式对购房余款支付问题重新沟通，但未达成一致意见，余婧与李莲凤积极应诉，在诉讼中均表示不同意解除合同，且余婧的户籍已迁入湖北省鄂州市华容区葛店镇上街村葛洪路葛洪花园17栋1单元。为维护交易安全，汉郑公司提出双方于2011年3月14日签订的合同编号为GHHY-1051《商品房买卖合同》已解除的诉请，本院不予支持，双方仍可就购房余款支付等问题继续协商；因汉郑公司存在先期违约行为，致余婧、李莲凤未能按合同约定的时间办理银行按揭支付购房余款，故汉郑公司提出被告支付原告违约金10123.5元的诉请，本院不予支持。2、关于反诉诉请：余婧、李莲凤反诉请求：1、汉郑公司立即配合余婧、李莲凤办理购买葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的银行贷款手续；2、汉郑公司立即为余婧、李莲凤办理购买葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的网签备案手续；3、汉郑公司立即向余婧、李莲凤交付葛店镇葛洪花园第17栋一单元1504号房屋；4、汉郑公司向余婧、李莲凤支付逾期交房违约金24246元（应从2012年12月30日起计算至实际支付之日止）。余婧、李莲凤的上述第1至3项反诉请求均符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持；反诉人的上述第4项反诉请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的内容：“……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被反诉人应向反诉人支付的逾期交房违约金数额计算为：74640元×2364天×0.0001＝17645元（按已付购房款74640元为基数，自2012年12月31日起暂计算至2019年6月24日，后期违约金按此标准计算至实际交付之日止）。综上所述，对汉郑公司的本诉请求，本院不予支持。对余婧、李莲凤的反诉请求，其合理合法部分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖北汉郑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五个工作日内配合被告（反诉原告）余婧、李莲凤办理葛店葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的购房余款银行贷款手续。二、原告（反诉被告）湖北汉郑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五个工作日内配合被告（反诉原告）余婧、李莲凤办理葛店葛洪花园第17栋一单元1504号房屋的网签备案手续。三、原告（反诉被告）湖北汉郑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五个工作日内向被告（反诉原告）余婧、李莲凤交付葛店葛洪花园第17栋一单元1504号房屋。四、原告（反诉被告）湖北汉郑房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）余婧、李莲凤支付逾期交房违约金17645元（按已付购房款74640元为基数，自2012年12月31日起暂计算至2019年6月24日，后期违约金按此标准计算至实际交付之日止）。五、驳回原告（反诉被告）湖北汉郑房地产开发有限公司的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）余婧、李莲凤的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4196元，由湖北汉郑房地产开发有限公司负担；反诉费406元，由湖北汉郑房地产开发有限公司负担295元，由余婧、李莲凤负担111元；反诉保全费1443元，由湖北汉郑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  熊 莉审 判 员  姚四明人民陪审员  张幼荣二〇二〇年五月五日书 记 员  黄显婷