辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终648号上诉人（原审原告）：张宝荣，女，1967年11月9日生，汉族，农民，住兴城市。委托诉讼代理人：张春生，男，1953年2月17日生，汉族，退休，住兴城市，（东辛庄村民委员会推荐）被上诉人（原审被告）：陆振东，男，1968年10月9日生，汉族，无业，住兴城市。上诉人张宝荣因与被上诉人陆振东房屋买卖合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初2784号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张宝荣上诉请求：1.撤销兴城市人民法院（2019)辽1481民初2784号民事判决书，判决被上诉人返还购房定金10万元，或将本案发回一审法院重审。2.案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一审判决仅认定涉案房屋依附的土地有使用权，故意对土地的所有权是村民集体所有的事实只字不提，但《土地使用权证》土地所有权人一栏：“红崖子乡拣金村村民集体”。依《土地管理法》63条，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被上诉人明知90万元不能买到房屋及依附的土地，与上诉人签订买卖合同，收取买房定金带有欺诈性。一审法院认定，被告陆振东向张宝荣送达了《解除合同通知书》告知原告解除合同，并不返还所收100000元定金。原告辩称该通知系其丈夫代签，本人不知情。上述事实明显错误，上诉人提交《离婚证》证明上诉人在2015年9月与王国喜离婚，《解除合同通知书》是2017年4月11日，上诉人称谓王国喜为丈夫是法院的认为。庭审时被上诉人自认通知书“张宝荣”三字不是上诉人所写，上诉人表明王国喜的签字不代表上诉人。一审判决书竟然认定一个杜撰出来的《解除合同通知书》的内容确定本案的事实，其错误低级。反之，编造《解除合同通知书》的用意不言而喻。认定案外人李岩办理了产权登记与本案有关联错误。2019年7月8日本案开庭，被上诉人申请庭后提交涉案房屋已经变更他人的证据，法庭允许在7日内提交，由上诉人质证不再组织开庭。2019年11月22日法庭才让上诉人质证，上诉人见证据后写出书面意见：该份证据材料是复印件不具证据的合法性，不能作为证据采信。证据不具真实性，不能真实的证明《房屋产权证》变为李岩名下的真实过程。李岩与村委会、被告的买卖合同与原告的诉讼不存在关联性。正常情况下房屋应连同土地一起买卖，原告走访土地的所有权人村委会，村委会不同意该房过户，要买须将土地办成出让地，上诉人方知陆振东将房屋和土地分开卖与上诉人带有欺骗性，买卖合同依法无效。上诉人立即申请法院调查李岩买房变更登记的过程，以证明90万元不能买到房屋，因仅土地转让就须几百万元，法院没答复上诉人就作出判决。判决书对上诉人的主张不睬错误。本案上诉人是一审原告，一审法院着重审理被告的主张，没有理睬原告的主张，原告的四个主张，判决无一理睬：1、原告认为被告出售了无处分权的财物（售房必带土地）。2、按法规案涉房屋的买卖不具备法律条件（涉案房屋依附的土地非出让地）。3、房屋买卖与土地分开进行其买卖无效。4、依法被告应返还原告购房定金，并承担相应责任。本案的审裁本末倒置，不顾及本案的事实及证据，认定了被告的无证据支撑甚至违法的事实为本案判决的事实依据，判决带有偏向性，所判错误。请二审法院支持上诉人的诉请。被上诉人陆振东二审答辩称：一审判决正确，应予维持。张宝荣向一审法院起诉称：1.判决依法解除原、被告《房屋买卖合同》，判令被告给原告返还合同约定的定金100000元，并按约承担责任;2.被告承担本案的诉讼费及原告为本案的合法合理的支出。事实及理由：2015年11月2日原、被告签订《房屋买卖合同》，原告按约支付给被告100000元定金，后被告告诉原告所要卖给原告的房屋不能过户，合同不能履行。依法《房屋买卖合同》具备解除条件,依约被告应返还定金，并承担其责。但被告不履行约定，原告为维护自身权益诉至法院，请判如诉请。一审法院查明事实：2008年11月15日，被告陆振东与案外人拣金卫生院签订房屋买卖契约书，被告陆振东购买了拣金卫生院所有的位于红崖子乡拣金村的办公用房，并于2009年2月26日办理完毕产权转移过户登记，将该宗房屋所有权登记在被告陆振东名下。但该宗房屋所依附的土地性质系工业划拨用地，土地使用权登记在兴城市拣金村委会名下。被告陆振东取得该宗房屋产权后，于2015年11月2日与原告张宝荣签订《房屋买卖合同》，将该房屋作价900000元卖给原告张宝荣，协议约定被告陆振东收取原告张宝荣购房定金100000元，并约定原告张宝荣在协议签订后两个月内将余款800000元付清。此后，原告张宝荣未能在约定的期限内付清定金之外的剩余房款，2017年4月11日，被告陆振东向原告张宝荣送达了书面的解除合同通知书，以原告张宝荣违反两个月内付清房款的约定，经催告后仍未履行为由，告知原告解除合同，并不予返还所收100000元定金。原告张宝荣辩称该通知系其丈夫代签，本人并不知情。另查明，被告陆振东于2017年6月将该诉争房屋出售给案外人李岩，并且于2019年1月30日办理了产权转移登记。一审法院认为，被告陆振东通过买卖方式从案外人拣金卫生院取得案涉房屋的所有权，有权依法对外出售该法房屋。原、被告就该宗房屋买卖事宜达成的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守合同，诚信履约。原告张宝荣以不动产登记中心告知其房屋无法办理产权过户登记为由，主张被告陆振东违约，未能提供相关证据，且被告陆振东将房屋转售案外人李岩，已办理不动产物权转移登记的事实，也证明不存在无法办理产权过户的情形，因此，原告张宝荣未能在约定的期限内付清剩余购房款，属违约行为，依法依约其所付定金无权主张返还。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：驳回原告张宝荣的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张宝荣负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，张宝荣与陆振东于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同的第二条约定“乙方已付甲方定金壹拾万圆整（100000.00），如在买卖过程中，其中一方违约，如乙方违约甲方不退定金，如甲方违约，甲方双倍返还定金。乙方在（签订协议两个月内）将余款（大写捌拾万圆整）小写（800000.00）一并付清，如不付清，视为违约”。张宝荣应当知道该条约定的法律后果，在签订合同后，没有按约定支付余款80万元，已构成违约，应当承担违约的法律责任。陆振东不予返还10万元定金符合合同约定。张宝荣上诉认为，涉案房屋建在农村集体土地上，依据《土地管理法》63条，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，陆振东无权出让农村集体土地使用权，涉案房屋无法办理过户登记。本院认为，本案中陆振东转让的标的物是房屋，该房屋所依附的土地性质系工业划拨用地，并非《土地管理法》63条意义上的农村集体所有的土地使用权。张宝荣与陆振东《房屋买卖合同》签订的时间是2015年11月2日，当时《房屋登记办法》还未被废止，此办法第89条规定“房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房权属证书上注明‘集体土地’字样”。说明在法律上集体土地范围内的房屋是可以登记的。而陆振东随后将房屋转让给案外人李岩，并办理了不动产物权转移登记的事实，也证明张宝荣认为无法办理产权过户的主张不成立。至于2017年4月11日的《解除合同通知书》，即使不送达张宝荣，也改变不了张宝荣已违约的事实。该通知书对本案不产生实质影响。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张宝荣负担。本判决为终审判决。审判长 康永杰审判员刘亚伟审判员 郭   逸   群二〇二〇年五月二十五日书记员 岳   欣   彤贾霄本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。