浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终691号上诉人（原审原告）：海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会。住所地：浙江省海宁市长安镇春汇路36号润和晨园小区。负责人：徐传海，主任。委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江润和物业有限公司海宁分公司，住所地：浙江省海宁市长安镇海杭路40号。统一社会信用代码：91330481MA28A0HE53。主要负责人：沈秀江，经理。上诉人（原审被告）：浙江润和物业有限公司，住所地：浙江省绍兴市越城区润和庄园中心会馆三楼。统一社会信用代码：913306027266292898。法定代表人：石寒，董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：韩伟，男，浙江润和物业有限公司海宁分公司员工。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王晓晨，浙江京衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司，住所地：浙江省海宁市长安镇农发区润和晨家65－67号。统一社会信用代码：91330481MA2B8GD6XA。负责人：**刚，总经理。委托诉讼代理人：吴苏华，女，公司员工。委托诉讼代理人：梅云佳，女，公司员工。原审被告：尹玉柏，男，1969年12月28日出生，汉族，住江苏省灌南县。原审被告：尹玉美，女，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省灌南县。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：李开洲，男，1971年8月16日出生，汉族，住江苏省灌南县，系尹玉美之夫，尹玉柏姐夫。原审被告：海宁市长安镇创勤汽车用品商行，住所地：浙江省海宁市长安镇海沙路61－63号。统一社会信用代码：92330481MA2BC6X612。经营者：朱华军，男，1991年2月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。上诉人海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会（以下简称晨园业委会）与上诉人浙江润和物业有限公司海宁分公司（以下简称润和海宁公司）、上诉人浙江润和物业有限公司（以下简称润和公司）、上诉人杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司（以下简称我爱我家海宁公司）、原审被告尹玉柏、原审被告尹玉美、原审被告海宁市长安镇创勤汽车用品商行（以下简称创勤商行）返还原物纠纷一案，晨园业委会、润和海宁公司与润和公司、我爱我家海宁公司均不服海宁市人民法院（2019）浙0481民初5474号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晨园业委会上诉请求：撤销一审判决第四项，改判润和海宁公司、润和公司支付晨园业委会自2019年4月28日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按月租金3万元/月标准计算）。事实与理由：一、一审认定房屋占有使用费标准过低。晨园业委会已经提供了同地段同类型出租商铺租金标准及同地段同类型出租商铺租赁合同，完全可以证明案涉物业管理用房的租金标准，晨园业委会主张月租金3万元的占有使用费是有依据的。二、即使不按照3万元月租金标准认定，也应当认定为18万元/年。根据尹玉柏、尹玉美与我爱我家海宁公司、创勤商行的两份转租合同来看，2017年12月左右，案涉物业管理用房的租金标准至少不低于18万元/年。自2019年4月28日开始，租金也应不低于18万元/年。三、润和海宁公司和尹玉柏、尹玉美恶意串通。润和海宁公司以5万元/年的标准出租给尹玉柏、尹玉美，尹玉柏、尹玉美随即分别以8万元、10万元的年租金标准转租给我爱我家海宁公司、创勤商行，润和海宁公司与尹玉柏、尹玉美恶意串通，损害了晨园业委会的权益。针对晨园业委会的上诉，润和海宁公司、润和公司辩称，一审法院对占有使用费标准认定正确，润和海宁公司和尹玉柏、尹玉美签订租赁合同时，小区入住率不高，出租价格合理，无恶意串通的事实。针对晨园业委会的上诉，我爱我家海宁公司答辩意见同润和海宁公司、润和公司的答辩意见一致。针对晨园业委会的上诉，尹玉柏、尹玉美述称，尹玉柏、尹玉美承租后自行搭设了隔层，并进行了装修，所以转租价格比承租价格高些。润和海宁公司、润和公司上诉请求：驳回润和晨园业委会的全部诉讼请求。事实和理由：一、润和海宁公司与尹玉柏、尹玉美签订的租赁合同是基于《前期物业管理服务委托合同》和《前期物业服务协议》，租赁合同合法有效，并非无权处分。《前期物业服务协议》约定了物业公司有对房屋公用部位的维护和管理权限，这里的管理包含了通过出租取得收益的权利。在晨园业委会成立前，从未有业主对租赁合同提出异议，甚有些业主通过我爱我家海宁公司购入了小区的房屋成为了业主，有很多业主已享受过创勤商行的服务、购买过其售卖的产品。2019年3月7日，晨园业委会主任徐传海对经营性收入、支出已做了签收，清单也列明了房屋租赁合同，该签收单表明了润和业委会确认该房屋租赁合同是有效的。如按照一审的逻辑结构，在业主大会尚不具备召开条件的情况下，经营性用房均应空置，直到具备召开业主大会的条件，经业主大会表决方可出租，明显违背了合同约定。二、润和海宁公司作为前期物业管理公司并非必须经全体业主授权同意方可出租房屋。租赁合同签订时距离小区交付方才3个多月，业主才陆陆续续进行装修，大部分业主尚未入住，不具备召开首次业主大会的条件。目前也无法律规定，在前期物业服务期间，尚不具备召开业主大会的情况下，前期物业服务企业无权为广大业主的利益出租经营性用房。针对润和海宁公司、润和公司的上诉，晨园业委会辩称，物业公司有权管理并不代表有权出租，否则物业公司则拥有了一部分类似全体业主的权限。业主对物业公司提供的管理服务有很大意见，包含了案涉物业管理用房出租的问题。业委会负责人签收收入支出并不代表认可。案涉房屋属于物业管理用房，未经业主同意不得擅自使用，否则会损害全体业主的利益，一审认定润和海宁公司无权出租正确。针对润和海宁公司、润和公司的上诉，我爱我家海宁公司辩称，润和海宁公司有权管理房屋，不同意腾退。针对润和海宁公司、润和公司的上诉，尹玉柏、尹玉美述称，其和我爱我家海宁公司都是善意取得，为小区服务，不应腾退。我爱我家海宁公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、一审未查清晨园业委会的诉讼主体资格，违反法定程序，应撤销一审判决，发回重审。业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格，其代表的是全体业主的公共利益而非个别业主的利益。提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，而法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有晨园业委会主体资格，不享有诉讼权利。根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是具有特定含义的，超出物业管理范围，就属于主体不适格。一审未查清晨园业委会是否超越权限提起诉讼，是否有业主大会同意起诉的决议等。二、一审仅凭海宁市住房和城乡建设局出具的《证明》就认定案涉房屋属于物业管理用房，但我爱我家海宁公司提供的海宁市长安镇人民政府出具的证明表明案涉房屋属商业营业性质用房，并非物业管理用房。如果案涉房屋属于物业管理用房，我爱我家海宁公司根本不可能办理出营业执照，一审认定为物业管理用房错误。针对我爱我家海宁公司的上诉，晨园业委会辩称，晨园业委会依法成立，具有诉讼主体资格，起诉符合法定程序，属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织。最高人民法院的判例和批复均认定业主委员会具有诉讼资格。案涉房屋属于业主共同所有的物业管理用房。海宁市住房和城乡建设局属于负责物业管理事项的行政部门，其出具的证明具有法律效力，我爱我家海宁公司提供的证明仅能证明案涉房屋可以用于商业不属于违章建筑，此不是对房屋性质的证明，可以用于商业不等同于商业用房。针对我爱我家海宁公司的上诉，润和海宁公司、润和公司辩称，业委会是业主大会的执行机构不具有主体资格，只有相关授权才具有本次诉讼资格，一审未查清晨园业委会的诉讼主体资格及案涉房屋的性质，应该发回重审。针对我爱我家海宁公司的上诉，尹玉柏、尹玉美述称，同意物业公司的意见。晨园业委会向一审法院提起诉讼请求：1.判令润和海宁公司、润和公司、尹玉柏、尹玉美赔偿晨园业委会房屋占有使用费77000元（自2019年4月28日起暂计算至2019年7月13日，此后月租金按每月3万元标准计算至实际腾退交还给晨园业委会之日止）；2.判令其余当事人立即将坐落于海宁市长安镇海沙路61、63、65、67号物业管理用房腾空并恢复原状后交还给晨园业委会。在本案审理过程中，晨园业委会自愿放弃要求恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：润和公司自2014年开始成为润和晨园小区的前期物业管理企业。2015年10月14日，润和公司在海宁设立了分公司，即润和海宁公司，并由其接收了润和晨园小区的物业管理。2017年2月，在未征得全体业主同意，也未向业主告知的情况下，润和海宁公司将属润和晨园小区全体业主所有的海沙路61、63、65、67号物业管理用房租赁给尹玉柏、尹玉美作为商铺使用，上述物业管理用房建筑面积237.40平方米，合同约定：免租期三个月，自2017年6月1日开始计算租金，租赁期限自2017年6月1日至2021年5月31日，前2年租金每年5万元，第三年租金10万元，之后租金按每年3%递增，租赁期内，未经润和海宁公司同意，尹玉柏、尹玉美不得转租。2017年9月8日，尹玉柏、尹玉美将65、67号物业管理用房转租给杭州我爱我家房地产经纪有限公司，并收取了转让费，租金每年8万元，租赁期限为2017年9月15日至2022年5月31日。该公司承租65、67号物业管理用房后，在海宁成立分公司即我爱我家海宁公司，由我爱我家海宁公司经营使用。2017年12月，尹玉柏、尹玉美将61、63号物业管理用房转租给创勤商行，租金每年10万元。上述转租行为均征得了润和海宁公司的同意，润和海宁公司均未向全体业主告知该转租行为。2019年1月23日，润和晨园小区成立了业主委员会，即晨园业委会。2019年4月28日，润和海宁公司退出了润和晨园小区的物业管理，并与晨园业委会办理了移交手续。2019年4月28日、2019年4月29日，尹玉柏、尹玉美分二次支付润和海宁公司2019年6月1日至2020年5月31日的租金10万元。润和海宁公司已将案涉物业管理用房2019年4月27日前的租金交付晨园业委会。因晨园业委会不认可润和海宁公司的出租行为，要求润和海宁公司移交海沙路61、63、65、67号物业管理用房，遂形成纠纷。一审法院认为，润和晨园小区海沙路61、63、65、67号物业管理用房系润和晨园小区全体业主共有，润和海宁公司作为润和晨园小区前期物业管理公司，将上述物业管理用房作为经营性用房出租，与尹玉柏、尹玉美签订长达5年的租赁合同，未经全体业主授权，事后也未召开业主大会，征得全体业主的同意，属无权处分行为。之后尹玉柏、尹玉美将案涉房屋转租给我爱我家海宁公司、创勤商行，更未征得全体业主同意，故我爱我家海宁公司、创勤商行无权占有、使用案涉物业管理用房。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，晨园业委会系润和晨园小区全体业主选举产生，并已在海宁市住房和城乡建设局备案，其有权代表润和晨园小区全体业主行使权利，故晨园业委会要求我爱我家海宁公司、创勤商行腾退、返还案涉物业管理用房的诉讼请求，予以支持。润和海宁公司作为案涉物业管理用房的出租人，尹玉柏、尹玉美作为案涉物业管理用房的承租人和转租人，尹玉柏、尹玉美、润和海宁公司均负有协助我爱我家海宁公司、创勤商行履行腾退、返还的义务。2019年4月28日后，润和海宁公司已不再是润和晨园小区的物业管理企业，故应按将其根据租赁合同可收取的2019年4月28日至实际腾退日止的租金交付给晨园业委会。润和海宁公司系润和公司的分公司，其民事责任应由润和公司承担。晨园业委会起诉要求润和海宁公司、润和公司、尹玉柏、尹玉美按月租金3万元标准赔偿晨园业委会占有使用费，无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、创勤商行于判决生效之日起十日内向晨园业委会腾退、返还坐落于海宁市的物业管理用房。二、我爱我家海宁公司于判决生效之日起十日内向晨园业委会腾退、返还坐落于海宁市的物业管理用房。三、润和海宁公司、润和公司、尹玉柏、尹玉美于判决生效之日起十日内协助创勤商行、我爱我家海宁公司履行上述腾退、返还义务。四、润和海宁公司、润和公司于判决生效之日起十日内向晨园业委会支付自2019年4月28日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（其中2019年4月28日至2019年5月31日按每年5万元计算，2019年6月1日之后按每年10万元计算）。五、驳回晨园业委会的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由晨园业委会负担3675元，由润和海宁公司、润和公司共同负担1675元.润和海宁公司、润和公司二审中提供以下证据：1.润和晨园项目前期物业管理服务委托合同，证明润和海宁公司具有房屋的管理权。2.润和晨园经营性收入、支出签收单，证明晨园业委会确认房屋租赁合同合法有效。3.财务交接签收清单，证明房屋租赁合同和收入已经交给业委会，业委会已经签收。晨园业委会质证称，证据1，业委会未收到过此份服务合同，里面没有业委会和业主的签名，对真实性不予认可，即便合同是真实的，恰也可证明物业公司在退出小区时，应该将房屋及经营性收入交给业委会。证据2，真实性无异议，仅能证明业委会收到了该份单据，不能证明收到全部材料。证据3，真实性予以认定，但当时业委会未收到租赁合同，租赁合同是到2019年6月份左右才收到，对证明目的有异议。我爱我家海宁公司、尹玉柏、尹玉美对润和海宁公司、润和公司提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证认为，证据1，对证据真实性予以认定，但无法证明润和海宁公司未征得业主同意即有出租业主共有房屋的权利。证据2、3，真实性予以认定，但该两份证据仅是交接单据，不能证明业主对润和海宁公司出租行为进行了追认。晨园业委会、我爱我家海宁公司、尹玉柏、尹玉美二审中均未提供新的证据。创勤公司经本院合法传唤，未到庭参加询问调查，视为放弃答辩、举证、质证权利。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。晨园业委会依法成立，在其职责范围内，有权就与物业有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，提起民事诉讼。我爱我家海宁公司关于晨园业委会无诉讼主体资格的意见不成立。海宁市住房和城乡建设局作为相关行政管理机关，已出具证明证实案涉房屋属于物业管理用房，归小区全体业主共有，一审已作出认定，海宁市长安镇人民政府向海宁市工商局出具的证明系为了办理工商登记需要，且关于权属等情况的证明与事实不符，一审对此不予认定正确。我爱我家关于房屋属性不清的上诉主张与事实不符。况且，案涉房屋无论可否作为商业用途，因其属于全体业主共同所有，润和海宁公司作为物业公司在未征得全体业主同意的情况下，不得擅自处分。现前期物业服务协议已终止，晨园业委会对润和海宁公司和尹玉柏、尹玉美签订的尚未到期的租赁合同亦不予追认，该租赁合同对晨园业委会不发生法律效力，进而我爱我家海宁公司、创勤商行占有租赁房屋的合法依据亦不存在，一审支持晨园业委会要求返还房屋的请求正确。润和海宁公司、润和公司主张其基于物业管理权限，有权不经过业主大会同意进行出租，此系对其物业管理权限的误解，理据不足，本院不予支持。关于出租价格问题，润和海宁公司称，出租案涉房屋时小区入住率不高，市场环境不是很景气，且出租的房屋系毛坯房，出租价格未明显过低；尹玉柏、尹玉美称，其承租后搭设了隔层，并进行了装修，恰逢房价上涨，所以转租价格比承租价格高。根据查明的事实，案涉小区房屋在2016年10月、11月份方能交付，至润和海宁公司出租房屋时仅三四个月，润和海宁公司有关入住率不高、市场经济不景气的陈述具有合理性。晨园业委会虽认为润和海宁公司出租价格过低，润和海宁公司和承租人尹玉柏、尹玉美恶意串通，但未提供充分证据证明，本院不予采信。润和海宁公司出租房屋时，案涉小区尚不具备召开业主大会、成立业委会的条件，润和海宁公司亦基于物的有效利用目的出租房屋，并将已收取的租金转交给了业委会，润和海宁公司主观上无恶意，一审按照润和海宁公司与承租方约定的租金数额认定润和海宁公司应向晨园业委会支付的房屋占有使用费标准，并无不当。综上所述，晨园业委会、润和海宁公司、润和公司、我爱我家海宁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会负担5200元，上诉人浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司负担2300元，杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司负担2300元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年五月十一日法官助理周倩书记员陈丽琼