河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2812号上诉人(原审被告):河南台兴房产有限公司，住所郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：张孟丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯晨，女，1986年2月4日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴房产公司）因与被上诉人冯晨房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。台兴房产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2.依法判令本案诉讼费由冯晨承担。事实与理由：一、一审法院仅依据台兴房产公司与冯晨之间签订的房屋买卖合同之规定，以2014年3月1日作为台兴房产公司承担违约责任的起始日期，与事实不符，应依法予以改判。双方于2013年11月25日签订《商品房买卖合同》，合同附件四第六条约定“台兴房产公司应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；台兴房产公司在约定的时限未上报送申报材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向冯晨支付总房款的0.005%违约金”，合同附件四第五条约定“房屋专项维修基金应由买受人自行交存”，办理房屋权属登记手续必须在缴纳房屋专项维修基金和契税后方能办理，但冯晨于2017年7月27日才缴纳涉案房屋的维修基金，则应当以2017年9月27日作为计算违约的起始日期。且依据（2018）豫01民终17944号民事判决书可以看出法官对台兴房产公司主张的京广花园违约日期应当自冯晨缴纳维修基金后两个月开始计算是予以支持的。另外即使一审没有考虑维修基金的问题，但一审判决计算的违约时间并没有考虑诉讼时效的问题。因此以2014年3月1日作为计算违约的起始时间，属于明显错误，应依法予以改判，应以2017年9月24日作为计算违约的起始日期。二、《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，且不动产权利登记的流程也发生了很大变化，一审法院2019年3月11日即涉案房屋完成首次登记时间作为计算台兴房产公司承担违约金的终结日期，无任何法律与事实依据，严重侵害台兴房产公司的合法权益，应依法予以改判。合同附件四第六条约定的是“台兴房产公司应当在2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”而由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证；而现在却需要分两步走：一是在房管局办理维修资金存缴证明、实测楼盘确认表、预变现；二是在不动产登记中心办理权籍调查、首次登记、业主办理产权证。原来房管局可以办理初始登记，现在却要分两步，转移到不动产登记中心才能办理首次登记。且冯晨应按时缴纳的房屋专项维修基金却一直拖延至2017年7月27日才予以缴纳，其行为也影响了涉案房屋权属登记手续的办理，况且当时的不动产登记政策早已全面实施，该合同附件四第六条的部分款项规定也早已因情势变更而失效，因此，台兴房产公司不应因该合同中已失效的条款和冯晨本人的过错而承担违约责任。一审法院以首次登记日期作为台兴房产公司承担违约责任的终结日期，显然与事实不符，严重侵害到台兴房产公司的合法权益，应依法改判。综上所述，请求依法支持台兴房产公司的上诉请求。冯晨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，台兴房产公司上诉理由不成立，依法应当驳回。一、办理房屋产权初始登记所需资料与是否交纳维修基金没有关联。台兴房产公司以维修基金作为逾期办理产权初始登记的借口无事实和法律依据。第一点，办理房屋产权初始登记是开发商为某一栋楼整体办理的，绝不是单独给某一户办理。产权初始登记的目的就是确权，即先将房屋产权登记在开发商名下，该项初始登记开发商自己提供其应提供的资料即可，与业主无关。只有在办理房屋产权转移登记时才需要业主提供契税、维修基金等资料。如果产权初始登记一直不予办理，就意味着房屋无法办理产权转移登记。台兴房产公司怠于履行登记义务，一拖再拖，应按照合同约定承担违约责任。第二点，从其他同一性质的案件中，台兴房产公司提供的涉案小区其他楼栋办理产权初始登记受理单可知，其提供的资料并不包括维修基金，因此台兴房产公司以不缴纳维修基金无法办理产权初始登记的陈述是错误的。第三点，根据不动产登记中心公布的办理房屋产权初始登记所需资料清单也显示并不要求提供维修基金，因此维修基金自始至终与产权初始登记无关。第四点，办理产权初始登记是台兴房产公司应尽的义务。退一万步讲，如果台兴房产公司所述真实，台兴房产公司作为专业开发商依然没有履行合同义务。合同约定在冯晨没有缴纳维修基金情况下，如果办理产权初始登记需要该材料，台兴房产公司完全可以选择代为交纳并通知冯晨。台兴房产公司自始至终没有履行通知义务，也没有代冯晨缴纳，明显存在过错。第五点，关于台兴房产公司提到的判例，冯晨认为具体问题需要具体分析，当时的案件也没有提供相关的证据来证明。代理产权初始登记与维修基金有关，法官酌定从维修基金两个月标准计算违约金是在使用法官的自由裁量权。关于两个月的期限并没有法律的明确规定，可长可短，也可以是资料齐全的当天。综观本案在台兴房产公司无证据证明维修基金与产权登记有关情况下，一审法院根据合同约定进行判决并无不当。所以台兴房产公司一味地要求所有案件都从维修基金缴纳后的两个月计算，无法律依据。二、原审法院在审理时已经考虑到不动产政策的变化，并将台兴房产公司应当承担的违约金酌定60%，彰显了法律的公平性。不管政策变化与否，办理产权登记是开发商应尽的法律义务。台兴房产公司在没有证据证明何时提交了办理产权初始登记资料，冯晨起诉主张的违约金仅仅是主张到台兴房产公司办理产权初始登记即2019年3月11日。然而合同还约定产权初始登记后240日内台兴房产公司需要将不动产证书办理下来，但直至今日，台兴房产公司依然没有履行合同义务，台兴房产公司的违约行为一直在持续着，又有意的逃避责任，实属不该。关于台兴房产公司提到的诉讼时效，因为台兴房产公司违约行为具有持续性，台兴房产公司一直是迟延履行，且从来没有拒绝履行，因此本案并不受诉讼时效的限制。冯晨向一审法院起诉请求：1.依法判令台兴房产公司协助冯晨办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼2单元4层407房屋不动产权证书；2.依法判令台兴房产公司向冯晨支付逾期办理房屋产权登记违约金28289.88元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年11月14日，2019年11月15日之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办理房屋产权登记之日止）；3.本案诉讼费用由台兴房产公司承担。一审法院认定事实：1.2013年11月25日，冯晨作为买受人、台兴房产公司作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由冯晨购买台兴房产公司开发的位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼2单元4层407房屋一套，建筑面积35.25平方米，房屋总价款为271496元。同时，该合同附件四约定维修基金由冯晨自行交存；冯晨应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修基金专户；冯晨未及时交存房屋专项维修基金，台兴房产公司因办理房屋初始登记需要代为交存的，冯晨应当按照同期银行存款利率向台兴房产公司支付利息；台兴房产公司应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。台兴房产公司在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。台兴房产公司应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知冯晨领取。合同还就其他事项进行了约定。2．冯晨分别于2013年10月17日、2013年11月25日向台兴房产公司交纳预售定金10000元、购房款261496元。3.洁云路派出所于2012年1月10日出具证明显示，原二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼经洁云路派出所编排门牌号为郑州市二七区航海中路97号院29号楼。台兴房产公司提交房屋面积测绘报告显示2016年10月24日完成涉案房屋实测，2019年3月11日办理初始登记。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，被告于2019年3月11日才完成产权初始登记，应当承担违约责任。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告应承担的违约金按总房款（271496元）的日0.005%计算1836天（自2014年3月1日起至2019年3月11日），酌定赔偿60%部分为宜，为14954元。原、被告合同中约定被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并通知原告领取，但原告至今未取得房屋不动产权属证书，故原告该项主张，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告冯晨办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层××房屋（××为××区××路××楼××单元××层××号房屋）的不动产权属证书（转移登记手续）;二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯晨违约金14954元；三、驳回原告冯晨的其他诉讼请求。案件受理费608元，减半收取304元，由原告冯晨承担122元，由被告河南台兴房产有限公司承担182元，剩余304元退回原告冯晨。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，台兴房产公司提交新证据：“郑州市中级人民法院法官专业会议意见”复印件。台兴房产公司拟以该份证据证明在2016年8月20日后办理初始登记的应认定为情势变更。双方协商不一致应考虑情势变更，驳回要求支付违约金诉讼请求。针对台兴房产公司提交的新证据，冯晨经质证认为：对该证据的真实性、证明目的均有异议，该证据来源不明，并没有中院的印章，冯晨不予认可。二审中，冯晨提交不动产登记受理凭证照片打印件一份、不动产登记中心出具的办理房屋首次登记收件清单原件一份。冯晨拟以以上证据证明办理房屋初始登记或者首次登记并不需要维修基金。针对冯晨提交的新证据，台兴房产公司经质证认为：对证据的来源和真实性予以认可，但是证明目的不予认可。因为由台兴房产公司代办是批量办理，冯晨应予以提供维修基金，如果不予提供，房管局对台兴房产公司的所有手续不予受理。针对冯晨提交的新证据，本院经审查认为，由于台兴房产公司对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，本院作出的（2019）豫01民终25564号民事判决显示：认为维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，酌定台兴房产公司应提交案涉房屋初始（首次）登记资料的合理期限为业主缴纳维修基金后的二个月内。由于在2017年时产权登记政策早已发生变化，台兴房产公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。由于台兴房产公司未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，因此认定台兴房产公司逾期办理产权登记违约金的截止日期为案涉房屋的首次登记时间前一日。本院认为，维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，本案中，冯晨于2017年7月27日缴纳房屋维修基金，酌定台兴房产公司应提交案涉房屋初始（首次）登记资料的时间为2017年9月27日前。台兴房产公司称因情势变更导致商品房买卖合同中关于产权初始登记的约定失效，本院认为，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故台兴房产公司的上述理由不能成立。本案中，本院酌定台兴房产公司应提交案涉房屋产权登记资料的时间为2017年9月27日，此时产权登记政策早已发生变化，台兴房产公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。但台兴房产公司未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，故一审认定台兴房产公司逾期办理产权登记违约金的截止日期为案涉房屋的首次登记时间前一日即2019年3月11日并无不当。据上，台兴房产公司逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款271496元的日万分之0.5的标准，自2017年9月27日起计算至2019年3月11日止（共计592天）为8036.28元。台兴房产公司关于违约金起算点的上诉理由本院予以采纳，台兴房产公司的其他上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19451号民事判决；二、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向冯晨支付逾期办理房屋产权登记违约金8036.28元；三、驳回冯晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费608元，减半收取304元，由冯晨承担217.64元，由河南台兴房产有限公司承担86.36元，剩余304元退回冯晨。二审案件受理费608元，由河南台兴房产有限公司负担172.71元，冯晨负担435.29元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年五月十九日书记员  王云霞