北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4670号上诉人（原审原告）：沈莉萍，女，1963年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛旭华，男，1969年7月9日出生，汉族，住山东省东明县。委托诉讼代理人：冯龙，河北宏杨律师事务所律师。上诉人沈莉萍因与被上诉人薛旭华占有排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初56793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈莉萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决将物权保护纠纷下的案由调整为占有保护纠纷下的案由，即占有排除妨碍纠纷是错误的。沈莉萍与案外人凯达恒信房地产投资有限公司签订《华凯苑住宅小区房屋买卖合同》而获得争议房屋的房屋所有权。华凯苑住宅小区是经北京市人民政府批准征地，并取得建设用地许可证的合法房地产开发项目。只是因为开发商尚未交齐土地出让金及欠缴税金而未取得国有土地使用权证书及商品房销售许可，但这并不能改变该项目是商品房开发项目的事实。北京市人民政府也把华凯苑住宅小区列为有历史遗留问题待解决的项目，而不是取消其房地产开发的资格及相关征地，如果开发商交齐土地出让金及税金，获得国有土地使用权证书及商品房销售许可并不存在问题。购买该项目的业主是尚未办理房屋产权登记，而不是不能办理产权登记，这种现象在二十年前的北京市房地产市场是非常普遍的。因此，沈莉萍认为，其与开发商签订的是房屋所有权买卖合同，沈莉萍支付了房款以及办理产权登记的费用，沈莉萍购买的是房屋产权。虽然该争议房屋目前尚未办理产权登记，但一审判决认定沈莉萍购买的是房屋使用权是没有依据的。二、一审判决认定涉案房屋目前控制状态存在错误，自2002年8月至2018年4月，涉案房屋一直是在沈莉萍的控制之下。在2002年5月27日，沈莉萍与开发商签订合同并支付全部购房款及办理产权证费用10万元后，沈莉萍就入住了涉案房屋。这一事实已经北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第19974号民事判决书确认，而一审判决却认定沈莉萍未能出示依据前述合同完成接受房屋的相关证据错误。2014年8月，沈莉萍发现有人撬锁进入涉案房屋装修，沈莉萍及时进行了制止。案外人王某并未对房屋形成占有，因此，也就不存在沈莉萍向其主张异议，请求返还原物的问题。2018年4月，沈莉萍又发现涉案房屋房门被撬，有工人模样的人在房内准备进行装修。沈莉萍当即进行制止并把房内物品清理到屋外，在此过程中与薛旭华发生冲突并报警，经公安民警协调，双方均暂不进入涉案房屋，通过诉讼解决争议。因此，无论是本案的薛旭华还是案外人王某，均未实际占有涉案房屋，该房屋自入住到2018年4月，一直是处于沈莉萍的实际控制之下。即使薛旭华或案外人持有开发商的入住通知（真实性及是否有效尚未得到确认），也不能改变沈莉萍实际占有涉案房屋的事实。三、本案薛旭华主张对涉案房屋拥有权利证据是虚假的。与薛旭华不同，沈莉萍与开发商之间的合同，是经过法庭审理确认的，双方对合同所涉及的问题并无争议。而薛旭华所提交的证据，从证据表面形式上看是与开发商签订或是开发商提供的，客观真实性无法确定。薛旭华所提交的证据无论在内容上还是时间上都与沈莉萍的证据存在矛盾，所以没有开发商到庭陈述，薛旭华主张权利的证据是无法确认的。薛旭华已向开发商提出确权诉讼，沈莉萍也已申请加入。在该确权诉讼没有做出生效判决前，针对涉案房屋，薛旭华是没有资格对沈莉萍的权利提出质疑的。因此，一审判决认定薛旭华（以及案外人王某）拥有使用权，缺乏事实与法律依据。薛旭华辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。沈莉萍向一审法院起诉请求：1．请求法院判令薛旭华腾空位于朝阳区十八里店乡老君堂村×1号房屋，停止对沈莉萍房屋所有权的侵害，并将房屋恢复原状；2．请求法院判令由薛旭华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、关于沈莉萍购买涉案房屋的过程。沈莉萍作为买受人，与案外人凯达恒信房地产投资有限公司作为出卖人，于2002年5月27日共同签订《华凯苑住宅小区房屋买卖合同》，约定买卖标的物北京市朝阳区十八里店乡老君堂村华凯苑住宅小区四期房屋壹栋，施工图号为×1，房屋用途为居住，建筑面积为215平方米，价款合计70万元；案外人凯达恒信房地产投资有限公司应于2002年8月1日前将沈莉萍所购之房屋交付沈莉萍；沈莉萍对受让之房屋享有永久性使用权。2015年，沈莉萍作为原告，以案外人凯达恒信房地产投资有限公司作为被告，诉至法院，要求案外人凯达恒信房地产投资有限公司为其购买的北京市朝阳区十八里店乡老君堂村×1号房屋办理房屋所有权证。在该判决的本院认为部分，有如下表述：沈莉萍已经履行了向凯达恒信房地产投资有限公司支付相关费用的义务，而凯达恒信房地产投资有限公司至今未交齐国有土地使用权出让金，未取得国有土地使用证，导致无法办理涉案房屋产权登记。二、关于薛旭华购买涉案房屋的过程。2015年4月1日，案外人王某作为甲方，与薛旭华作为乙方，签订《协议书》，约定王某自愿将北京市朝阳区十八里店华凯苑×1别墅一套的公有房屋承租权有偿转让给乙方；此次交易由薛旭华向王某支付承租权转让费用共计318.2万元；其余款项支付方式开发商收取改底单费用2套×1、×2叁拾万元整含中介费。同日，案外人凯达恒信房地产投资有限公司作为甲方，案外人王某作为乙方，薛旭华作为丙方，签订《华凯苑住宅小区房屋转让协议》，约定王某将其2006年6月8日所购涉案房屋以总计318.2万元转让给薛旭华。案外人凯达恒信房地产投资有限公司为本协议提供见证和服务。本协议生效后，案外人凯达恒信房地产投资有限公司与王某签订的房屋买卖合同作废。2006年6月8日，薛旭华作为买受人与案外人凯达恒信房地产投资有限公司作为出卖人签订《华凯苑住宅小区房屋买卖合同》，约定买卖标的物北京市朝阳区十八里店乡老君堂村华凯苑住宅小区四期房屋壹栋，房号为×1，房屋用途为居住，建筑面积为215平方米，价款合计318.2万元；薛旭华对受让之房屋享有永久性使用权。三、关于涉案房屋目前控制状态。沈莉萍主张2002年8月1日之后在涉案房屋内放置部分物品，2018年4月份发现涉案房屋被薛旭华撬锁进入。薛旭华表示2015年4月份涉案房屋由王某交付给薛旭华。之后进行了装修。2018年4月14日沈莉萍与薛旭华签订《协议》，约定：在民警建议下，双方协商同意在法院判决之前不能对涉案房屋进行销售、装修、入住。另查一，薛旭华提交2013年7月9日由案外人凯达恒信房地产投资有限公司向王某发出的《入住通知》。另查二，薛旭华提交2014年8月11日由案外人凯达恒信房地产投资有限公司出具的《证明》，主要内容为：我公司证明并仅认可涉案房屋业主为王某。另查三，经法院询问，沈莉萍、薛旭华均表示对涉案房屋占有系基于物权。另查四，经法院询问，薛旭华表示就涉案房屋交易已另案起诉案外人凯达恒信房地产投资有限公司确认合同有效纠纷，目前该诉讼仍在审理中。另查五，经法院询问，双方均认可尚未就涉案房屋办理产权手续。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；另根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现已查明，双方均未能办理涉案房屋的产权手续。沈莉萍与开发商凯达恒信房地产投资有限公司签订房屋买卖合同，薛旭华通过与案外人王某达成协议，受让了权利、义务，案外人凯达恒信房地产投资有限公司通过其行为能够认定对前述权利、义务概括转让知晓并同意，故不排除涉案房屋存在“一房二卖”的可能。在尚未确定案外人凯达恒信房地产投资有限公司应继续履行哪份合同的情形下，在本案案由下无法直接认定沈莉萍、薛旭华是否享有以及享有何种物权权利，且根据在案证据，双方当事人均不能出示涉案房屋的物权性权利证书。故本案案由应由物权保护纠纷项下的案由调整为占有保护纠纷项下的案由，即占有排除妨害纠纷。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体至本案，沈莉萍虽出示了房屋买卖合同，然未能出示其依据前述合同完成接受房屋的相关证据；进一步，薛旭华在本案中提交了其前手买家王某的入住通知、用电登记表、电费发票、装修合同等证据，故法院无法在民事诉讼高度盖然性举证规则下认定沈莉萍已经对涉案房屋形成长期、有效、稳定的占有关系；退一步讲，当案外人王某2012年3月取得电卡、2013年7月取得入住通知并签订装修合同时，沈莉萍未能提供证据证明其对前述行为及时提出异议，故沈莉萍在本案中相关主张也超过了法律规定的占有人返还原物的请求权应自侵占发生之日起一年内行使的期间。综上，沈莉萍的相关诉请缺乏事实和法律依据，法院难以支持。判决：驳回沈莉萍的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由沈莉萍负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦的为：1.涉案案由应确定为排除妨害纠纷还是占有排除妨害纠纷；2.沈莉萍是否有权向薛旭华主张排除妨害。关于焦点一，处理排除妨害纠纷的法律依据系《中华人民共和国物权法》第三十五条，即妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。处理占有排除妨害纠纷的法律依据系《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，即占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。因此，两个案由区分的主要依据系主张排除妨害者是否对标的物享有物权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；另根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，沈莉萍与开发商凯达恒信房地产投资有限公司签订房屋买卖合同，薛旭华通过与案外人王某达成协议，受让了权利、义务，案外人凯达恒信房地产投资有限公司通过其行为能够认定对前述权利、义务概括转让知晓并同意，故不排除涉案房屋存在“一房二卖”的可能。沈莉萍虽上诉主张其支付了房款及办理产权登记的费用，购买的是涉案房屋的产权，一审法院认定其购买的是房屋使用权缺乏依据。但在未办理产权登记手续的情况下，依据上述法律规定，沈莉萍、薛旭华均尚未取得涉案房屋的所有权，故沈莉萍的上诉主张缺乏依据，本院不予支持，在不确定沈莉萍、薛旭华是否享有以及享有何种物权权利的情况下，一审法院根据本案实际情况对案由予以调整正确，本院予以确认。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体至本案，沈莉萍提供房屋买卖合同、民事判决书以证明2002年开始实际入住涉案房屋，但薛旭华在本案中提交了开发商凯达恒信房地产投资有限公司于2013年给其前手买家王某出具的入住通知、装修管理合同以及房屋买卖合同、房款收据、用电登记表等证据以证明其已实际入住涉案房屋，故本院亦无法在民事诉讼高度盖然性举证规则下认定沈莉萍已经对涉案房屋形成长期、有效、稳定的占有关系，对沈莉萍相应上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，沈莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈莉萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 玄明虎审 判 员 闫 慧二〇二〇年五月十一日法官助理 卢圆圆法官助理 刘 栋书 记 员 陈 猛