北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1440号上诉人（原审原告）：宋阳，女，1978年12月19日出生，汉族，和睦家医院医生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋煜（宋阳之姐），女，1974年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京银信兴业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。法定代表人：董青，董事长。委托诉讼代理人：商孟军，北京市嘉佑律师事务所律师。上诉人宋阳因与被上诉人北京银信兴业房地产开发有限公司（以下简称银信兴业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托代理人宋煜、被上诉人的委托代理人商孟军参加诉讼，本案现已审理终结。宋阳上诉请求：1、将本案发回重审，或撤销一审法院判决第二项，改判银信兴业公司支付违约金3177738元，2、本案的一、二审诉讼费由银信兴业公司承担。事实和理由：宋阳于2010年12月31日接到收房通知，第二天收房时银信兴业公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。同时，涉诉房屋落地玻璃大面积破碎，宋阳要求银信兴业公司进行修复，双方约定修复后银信兴业公司通知宋阳办理收房手续并承诺到时提供购房合同约定的交接文件。后宋阳一直联系银信兴业公司未果。2018年年中，宋阳联系到银信兴业公司要求办理收房手续，宋阳发现银信兴业公司仍未提供交接文件，花园问题也没有修复，同时，银信兴业公司提出收房的前提是宋阳必须缴纳交房前9年的全部物业费22万余元，宋阳不同意向物业公司缴纳物业费，银信兴业公司拒绝交房。本案所涉房屋未交付的原因在于银信兴业公司，银信兴业公司应当承担逾期交房的违约责任。宋阳与银信兴业公司签订的《商品房预售合同》第十五条第五款为格式合同，且宋阳在交房前未得到任何物业服务，同时在没有物业合同和物业服务尚未产生的情况下，银信兴业公司要求缴纳物业服务费没有任何依据。另外，本案中物业公司应为收取物业服务费的主体，银信兴业公司强行要求宋阳缴纳物业费，不属于其权利范围，商品房买卖合同与尚未签署的物业服务合同属于不同法律关系，银信兴业公司不得以宋阳未出示物业费缴纳凭证为由拒绝交付房屋。综上，银信兴业公司未按合同约定的交房条件向宋阳交付房屋，未按合同约定的交房通知方式通知宋阳交房本案所涉房屋未交付的原因在于银信兴业公司，银信兴业公司应当承担逾期交房违约责任。请求二审法院判如所请。银信兴业公司同意一审法院判决，针对宋阳的上诉，答辩称，银信兴业公司曾五次书面通知宋阳收房，但其均予以拒绝，主要原因是宋阳个人原因及其想要减免物业费而没有收房，银信兴业公司不能承担逾期交房违约金。请求维持一审法院判决。宋阳向一审法院起诉请求：1、银信兴业公司向宋阳交付位于北京市朝阳区XX住宅X幢X层X号房屋（以下简称涉案房屋）；2、银信兴业公司向宋阳支付违约金3177738元。一审法院认定事实：2009年10月10日，宋阳（买受人）和银信兴业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，宋阳购买银信兴业公司开发的涉案房屋，该房屋总价款10200000元。出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期在六十日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过六十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人同意在接受该商品房的同时向出卖人交纳专项维修资金、税费，并在接受该商品房的同时向出卖人出示交纳物业服务费用的凭据。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，买受人需承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险、责任和物业管理费等费用。上述合同签订后，宋阳向银信兴业公司支付了房屋价款。银信兴业公司提交微信聊天记录、入伙通知书和关于办理收房手续的函等，以证明其通知宋阳收房，但宋阳一直未收房的原因是希望免除物业费而不是银信兴业公司拒绝交房。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。本案中，宋阳和银信兴业公司签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格依约履行各自义务。现宋阳向银信兴业公司支付了购房款，履行了主要合同义务，银信兴业公司应当将涉案房屋交付给宋阳。根据本案查明的事实，银信兴业公司向宋阳邮寄了入伙通知书、关于办理收房手续的函等，不存在不向宋阳交付涉案房屋的情形，宋阳未能及时收房的原因系因为双方就物业费等问题存在争议。故宋阳要求银信兴业公司支付违约金的诉讼请求一审法院难以支持。综上所述，一审法院判决如下：一、银信兴业公司于判决生效后七日内将涉案房屋交付给宋阳；二、驳回宋阳的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误，本院对一审查明上述事实认定的证据的证明效力亦予以确认。本院另查明以下事实：宋阳与银信兴业公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定的交付条件：（一）、出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十五条交接手续：（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：2、买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合合同第十一条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。（五）买受人自行向有关单位缴纳第24条约定的物业服务费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。宋阳的姐姐宋煜曾与银信兴业公司通过微信交流，宋煜陈述，其不想去交契税办房产证是因为宋阳名下有两套房，交3%的契税金额过高，想把一套房过户给其母亲。宋煜陈述，如果银信兴业公司老板赵总愿意的话，就可以。如果不愿意的话，我们暂时还不打算收房。宋煜还称，涉案房产墙外挨着河边应该归谁也是其没有收房的主要原因。我们会写个书面申请，减免物业费之后，立刻收房。2018年12月17日，宋阳曾递交免物业费的申请，其称，宋阳曾于2010年以贷款形式买下涉案房产，但由于各种原因至今才考虑收房。申请银信兴业公司免除2019年1月1日前的物业费，并承诺在七日内收房并办妥关于产权的一切手续。二审中，宋阳称，刚开始没有交房的原因可能是宋阳混淆了房屋不符合交房的条件，但是后来变成了物业费的问题了。宋阳意识到这个问题的时候，向银信兴业公司提出来收房，但银信兴业公司提出必须交齐过去的物业费，否则不会把房子交给宋阳。银信兴业公司在二审中陈述，宋阳要求减免物业费，其无法满足其要求。交纳物业费是交接房屋的前提条件，合同中明确要求宋阳收房时要提交物业费的交费凭证。宋阳交纳齐各种费用后，银信兴业公司同意交房。二审中银信兴业公司提交了相关的交房文件，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《康城花园二期入伙通知书》，以期证明银信兴业公司已达到了合同约定的交房条件。上述事实还有二审时的开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，宋阳与银信兴业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。对于合同的履行，宋阳曾于2011年1月1日到银信兴业公司处收房，但双方最终没有完成收房手续。对于当时未收房的原因，双方各执一词，但从银信兴业公司提交的收房文件看，银信兴业公司在交房时应当已达到了合同约定的交房条件。宋阳称房屋存在质量问题，银信兴业公司同意完善房屋质量后再交房，但银信兴业公司对此予以否认。从宋阳在2018年与银信兴业公司的微信通话中可以判断，宋阳未收房的原因主要在于宋阳本身。而且，依据双方当事人在《商品房预售合同》的约定，房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。因此，即使宋阳系因质量问题拒绝收房亦不能构成银信兴业公司违约交房。基于上述理由，本院认为宋阳于2011年1月1日未收房的责任应当自行承担。而且，依据双方签订的《商品房预售合同》的约定，买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合合同第十一条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。根据该约定，本案涉案房屋应当视为已向宋阳交付。宋阳无权依据合同的约定要求银信兴业公司支付逾期交房违约金。一审法院判决驳回宋阳的该项诉讼请求并无不当，本院对此予以确认。依据《商品房预售合同》的约定，涉案房屋视为银信兴业公司自动交付后，宋阳可以随时要求银信兴业公司办理相关交接手续。现宋阳要求银信兴业公司办理房屋交接手续，但银信兴业公司因物业费问题拒绝办理交接，不当。物业费用的收取应当是银信兴业公司聘请的物业管理公司与宋阳之间的权利、义务关系，虽然在《商品房预售合同》中约定了物业费缴纳的凭证是双方交接手续之一，但在宋阳与物业公司就物业费用的缴纳产生争议的情况下，银信兴业公司不得以此作为拒绝办理交接手续的理由。据此，一审法院判令银信兴业公司向宋阳交付房屋并无不当，本院对此予以确认。综上所述，宋阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32222.00元，由宋阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 史智军审 判 员 王天水二〇二〇年五月十五日法官助理 张荣华法官助理 刘倩倩书 记 员 王秋岩