江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终32号上诉人（原审被告）：徐州九夏信息科技有限公司，住所地徐州市云龙区淮海东路104号6号楼116室。法定代表人：于敏，该公司经理。委托诉讼代理人：张冲，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏中霖创业投资有限公司，住所地徐州市铜山区大学路99号高新区大学创业园B1115-1室。法定代表人：丁明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙浩，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。上诉人徐州九夏信息科技有限公司（以下简称九夏科技公司）因与被上诉人江苏中霖创业投资有限公司(以下简称中霖创业公司)租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九夏科技公司上诉请求：依法改判，驳回中霖创业公司的诉讼请求。事实和理由：双方签订租赁合同后，九夏科技公司即安排人员与中霖创业公司进行房产交接，中霖创业公司在交付保证金后也第一时间进场装修，期间水电均正常使用，根本不存在中霖创业公司所述供不上水电的问题，更不存在同意其退还保证金的情况。如果供不上水电，中霖创业公司前期装修如何进行。中霖创业公司后期没有入驻的原因，系中霖创业公司无力承担租赁协议第12条第3、4款约定的风险责任，与房屋水电无任何关系。九夏科技公司在收取中霖创业公司保证金后，已将该房屋交付给中霖创业公司进行装修，中霖创业公司的LOGO至今还张贴在其所租赁的房屋大门上，且房屋至今仍保留中霖创业公司装修原状。因为九夏科技公司属于初创企业，对于中霖创业公司的租赁后续跟踪缺乏系统性，对于其未能按协议约定完成税收任务的责任至今未予追究，但保留向中霖创业公司追究该责任的权利。至于中霖创业公司一审庭审中提交的相关照片只能证明中霖创业公司单方面终止合同致涉案房屋无人管理，该房屋在双方交接后中霖创业公司就入驻装修，其管理权属于中霖创业公司，造成照片所示状况的责任人也是中霖创业公司。中霖创业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中霖创业公司一审诉讼请求：退还中霖创业公司合同保证金60249元。一审法院审理查明：2017年12月4日，中霖创业公司（乙方）与九夏科技公司（甲方）签订入园协议书，载明：根据产业合作的经营需要，中霖创业公司入驻九夏科技公司产业园区，租赁【徐州市云龙区淮海东路104号（原十二军军部）14号楼二层】办公场所，建筑面积为401.66㎡，用以办公之用；租赁期限为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日止；在中霖创业公司按照本协议约定3个工作日内交付入园保证金、租金等费用的前提下，该房屋交付日为2017年12月11日，并在15日内开始装修；九夏科技公司需保证租赁标的物主体结构安全并保证中霖创业公司经营场所通水、通电、通网，满足中霖创业公司基本装修入住需求；九夏科技公司为中霖创业公司提供的入园物业优惠政策：双方确认，2018年12月31日前为免租期，本协议约定的租赁期满后双方订立续租协议的，自2019年1月1日至2019年12月31日止，物业租金标准按届时市场价格的50%收取，2020年1月1日之后的物业租金标准按照届时市场价格的全额收取；九夏科技公司预收一年的物业租金作为保证金，物业租金标准预定50元/㎡/月，保证金为60249元，保证金支付时间应于本协议签订之日起5日内一次性全部支付完毕，九夏科技公司应在收到中霖创业公司保证金之日起5日内，向其开具收款凭证；在整个租赁期内，九夏科技公司无须向中霖创业公司支付保证金的利息，中霖创业公司未对九夏科技公司物业建筑主体结构造成破坏的，或违反本协议的相关条款，在本协议终止后，九夏科技公司应在中霖创业公司付清全部应付款、按照本协议办理交还房屋手续以及中霖创业公司以该房屋地址作为相关准证之注册地址的搬离或注销手续完成后的30个工作日内将保证金（无息）退还中霖创业公司；协议期限内，九夏科技公司无故擅自解除协议或违反本协议约定导致中霖创业公司解除本协议或导致本协议终止的，九夏科技公司应在协议解除或终止之日起通知中霖创业公司在合理期限内搬出园区，并在中霖创业公司搬离后30个工作日内退还中霖创业公司相应的保证金及中霖创业公司已交纳但尚未发生的租金等所有费用，并另行向中霖创业公司支付2个月固定租金（40166元）作为违约金。该合同还约定了其他内容。2017年12月15日，中霖创业公司向九夏科技公司交付保证金60249元;同日,九夏科技公司向中霖创业公司出具收据一份。协议签订后，中霖创业公司入驻该产业园。一审庭审中，中霖创业公司提供案涉租赁房屋现场照片5张，陈述中霖创业公司所租场地不具备办公条件，房屋不通水电、卫生间无法正常使用、楼道脏乱无人打扫、入口处存在大量垃圾无人打扫，中霖创业公司因上述原因于2019年3月中旬搬离案涉房屋，且中霖创业公司已经书面通知九夏科技公司解除合同，要求退还保证金。一审法院认为，中霖创业公司与九夏科技公司签订的入园协议书是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。中霖创业公司按照合同约定向九夏科技公司支付合同保证金60249元，九夏科技公司亦应按照合同约定向中霖创业公司提供符合合同要求的房屋，现九夏科技公司提供的房屋不符合合同要求，无法满足中霖创业公司合理的办公需求，构成违约。因九夏科技公司违约造成中霖创业公司合同目的不能实现，中霖创业公司搬离案涉房屋的行为已产生解除合同的法律后果。合同解除后，九夏科技公司应当返还中霖创业公司合同保证金。故中霖创业公司要求九夏科技公司返还合同保证金60249元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：九夏科技公司于判决生效之日起十日内返还中霖创业公司合同保证金60249元。案件受理费1306元，减半收取计653元，由九夏科技公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，根据中霖创业公司一审中提供的照片，可以看出确实存在包括消防设施等不完善的事实。虽然九夏科技公司不认可中霖创业公司的主张，但并未证据予以证明。而且，从双方签订的协议内容来看，中霖创业公司并非仅是租赁九夏科技公司的房屋进行经营，而是利用各自优势，中霖创业公司支持九夏科技公司的智慧产业园整体发展，并能从中获得更好的经营发展。因此，在相关设施不能达到要求的情况下，中霖创业公司搬离，以实际行为解除双方之间的租赁关系。而九夏科技公司并未提供证据证明中霖创业公司具有合同约定的不应退还保证金的情形。因此，一审判决九夏科技公司退还保证金并无不当。其次，中霖创业公司实际使用至2019年3月中旬，故中霖创业公司应支付截至2019年3月中旬期间的租金。对于截至2018年12月31日的租金，因合同中约定为免租期，故截至该期限的租金无需支付。对于2019年1月1日至2019年3月中旬期间的租金，协议约定按照市场价格的50%确定。因双方均未提供其时市场价格的证据，本院确定按照协议约定的60249元/年为标准进行计算，经计算，2019年1月1日至2019年3月中旬期间的租金数额为60249元/12月*3.5月*50%=8786元。该部分租金应从保证金中予以扣除。综上，九夏科技公司应退还保证金数额为60249元-8786元=51463元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4751号民事判决；二、九夏科技公司于本判决生效之日起十日内返还中霖创业公司保证金51463元三、驳回中霖创业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1306元，减半收取计653元，由中霖创业公司负担100元，九夏科技公司负担553元；二审案件受理费1306元，由上诉人九夏科技公司负担1116元，被上诉人中霖创业公司负担190元。多收取九夏科技公司案件受理费1002元，由本院退还九夏科技公司。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年五月二十五日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅