江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终221号上诉人（原审原告）：无锡市北塘区工贸资产管理处，住所地无锡市大通弄59号，组织机构代码46629579-5。法定代表人：朱振宇，该管理处处长。委托诉讼代理人：陶艳，该管理处部长。委托诉讼代理人：杨叶雯，江苏周秋平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪建平，男，1953年12月25日生，汉族，住无锡市北塘区。上诉人（原审被告）：倪峥，男，1981年11月30日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人（原审被告）：朱丽娇，女，1984年8月31日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：倪建新（系倪建平弟弟、倪峥父亲、朱丽娇公公，受倪建平、倪峥、朱丽娇的共同委托），男，1957年3月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处（以下简称工贸管理处）与上诉人倪建平、倪峥、朱丽娇房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2014）北民初字第01629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工贸管理处向本院提起上诉请求：撤销原审判决，改判：倪建平除应支付113.04185万元租金和占用费外，还应支付7万元租金，倪峥、朱丽娇对倪建平的前述债务承担连带责任，诉讼费全部由倪建平、倪峥、朱丽娇承担。事实及理由：1.2009年10月1日起至2010年4月30日止的7万元租金是《补充协议》下的债权，而（2010）北民初字第0139号（以下简称0139号案件）判决中工贸管理处的诉讼请求为116666.69元租金，判决结果确定的租金支付金额仍为116666.69元，诉讼请求与判决金额一致，说明在生效判决根本没有理涉本案所涉7万元租金，一审判决认定该节事实错误。2.工贸管理处将7万元租金与后继持续发生的租金和占用费另案诉讼，合理合法，不属于恶意拆分案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条明确规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。工贸管理处根据当时特定的情况，决意以较少的代价以及节约司法资源的宗旨，没有对7万元租金一并行权，既符合客观实际，又符合法律规定。倪建平拖欠租金、非法占用公有房屋、采用各种手段包括缠讼手法恶意拖延债务的履行，意图损害国家利益，才是导致本次诉讼的根本原因。倪建平、倪峥、朱丽娇二审答辩意见同一审答辩意见一致。倪建平、倪峥、朱丽娇向本院提出上诉请求：1.双方纠纷源于工贸管理处严重违约，对此，江苏省人民检察院曾对原判提起抗诉，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）也以原判适用法律错误发回重审。然而，梁溪法院和无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）在重审一审、重审二审中，依然不能正视法律事实，错误适用法律规定，应当予以纠正。2.一方面，生效判决已经确认2011年9月解除了房屋租赁合同，倪建平在此后也一直没有占有使用该房屋，因此本案不存在占有使用费。另一方面，在租赁合同解除后，工贸管理处完全可以自行掌控该房屋，并不存在不能接收房屋需要申请法院强制执行的情形，工贸管理处怠于管理房屋。因此，倪建平无需支付占有使用费。3.倪峥、朱丽娇无需对于占有使用费承担担保责任。倪峥、朱丽娇担保的是倪建平在租赁合同和补充协议中的义务(或债务)，因此担保范围均需要按照合同中明确约定的义务(或债务)进行界定，然而，合同和协议均没有对于占有使用费进行约定，因此占有使用费不在担保范围内。尽管在承诺书第二条关于承诺担保的范围有“《房屋租赁合同》和《补充协议》约定由承租方承担的所有费用，包括……给你方资产造成的损失……”，但是非常明确的是：必须在合同和协议中“有约定”。至于承租人需要承担的其他法定责任，并不在担保范围内，也正如承诺书第二条约定的“律师费、公证费”等，尽管在承诺担保的范围内，但是担保人不存在对此负责的法律基础。工贸管理处二审答辩：1.另案租赁纠纷经一审、二审、再审认定其不存在违约情形，故倪建平等人关于工贸管理处违约无需支付租金的抗辩意见不能成立。2.工贸管理处曾起诉至法院要求倪建平迁出房屋，法院也支持了其诉请。但在该判决生效后，倪建平仍未履行返还义务，直至2014年10月30日在法院采取强制执行措施后，房屋才予以移交。重审判决书载明：“2013年6月23日上午，原无锡市北塘区安全生产监督管理局对北大街42号锦日之星进行安全生产大检查，并拍摄现场照片，照片显示有房屋出租给他人使用情况”在该案审理期间，工贸管理处提供了案涉房屋的水电费汇总表，能够证明合同签订后至实际迁出之日止，旅馆一直在正常经营。3.倪峥、朱丽娇所作承诺担保范围为合同及补充协议约定承租方承担的所有费用，其中就包含了造成的损失。倪建平违反合同及补充协议的约定，给工贸管理处造成巨大损失，属于保证人的书面担保范围。请求二审法院驳回倪建平等人的上诉请求。工贸管理处向一审法院提出诉讼请求：1.倪建平支付所欠房屋租金1201333.67元（2009年10月1日起至2010年4月30日止的70000元；2011年7月1日起计至2014年10月30日止的1131666.67元，扣除2009年9月租金333元）；2.倪峥、朱丽娇对倪建平的上述债务承担连带保证责任；3.倪建平、倪峥、朱丽娇承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月8日，其与倪建平签订《房屋租赁合同》，约定：其将坐落于北大街42号的房屋（计建筑面积988.99平方米）出租给倪建平作经营用房使用，倪建平已经了解了房屋的详尽情况；租赁期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金按月计算，先付后用，由倪建平在每月的1日前支付，如不按期缴纳租金，逾期每天按照年租金的1%向其支付违约金；双方另对合同的解除及其他事项作了明确约定。同日，双方签订《补充协议》，对租金等相关事项作出了补充约定。当日，倪峥、朱丽娇出具《承诺书》，承诺对倪建平在租赁合同及补充协议中的债务承担连带责任，并对担保范围、期限等作出了明确约定。合同签订后，其按约将房屋交付给倪建平使用，但倪建平仅支付了部分房租，至今结欠部分租金及实际使用费，经多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。倪建平一审辩称：其原来是鸡粥店的普通员工，因其有下岗职工优惠证，就以其名义作为旅馆的法定代表人。其实，其从筹建旅馆开始全程没有参与，也未参与经营管理，甚至都没有去过店里。2009年鸡粥店倒闭，其应倪峥的电话要求去与工贸管理处签合同，签合同时其也没注意，所以与其无关。后来一系列诉讼其也没管。其没有投资过，也没有获益过，所有的投资都是倪峥的。租赁合同在2011年9月即已经被解除了，不可能再产生房租。综上，其不需要承担任何责任，请求驳回工贸管理处对其诉讼请求。倪峥、朱丽娇一审辩称：1.案涉房屋根本不能用于经营，不应当支付任何租金；2.倪建平根本没有占用房屋，不需要承担任何责任；3.其仅担保了租赁合同范围内的租金，而租赁合同在2011年9月即已经解除，故其不需承担合同解除之后的费用的担保责任；4.关于2009年10月1日起至2010年4月30日期间的租金，已经有生效的法律文书进行过判决，应当按照已经生效的法律文书确定；5.关于工贸管理处在2009年9月份多收的租金应当予以返还。综上，请求法院驳回工贸管理处的诉讼请求。一审认定事实如下：工贸管理处原名称为无锡市北塘区工贸资产管理处，于2016年5月更名为现名称。北大街42号房屋系产权人交由工贸管理处管理、使用、处分及收益。2009年6月8日，工贸管理处与倪建平签订房屋租赁合同（编号为A09047），约定：工贸管理处将北大街42号房屋出租给倪建平作为经营用房使用；工贸管理处就该房屋的详尽情况向倪建平履行了告知义务；租期三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金为1.666667万元/月，按月结算，先付后用。同日，双方还签订补充协议一份，约定租金除按房屋租赁合同约定的标准支付外，倪建平另外还需向工贸管理处额外支付租金：第一年12万元（即第一年度的租金总额为32万元）、第二年度13万元（即第二年度的租金总额为33万元）、第三年度14万元（即第三年度的租金总额为34万元）。当日，倪峥、朱丽娇出具承诺书，承诺对房屋租赁合同及补充协议中倪建平的义务（或债务）承担连带保证责任；承诺担保的范围包括房屋租赁合同及补充协议约定由倪建平承担的所有费用，包括但不限于租金、物业管理费、给工贸管理处造成的损失、滞纳金、违约金等，工贸管理处实现债权的费用等；提供保证担保的期间为两年，自承租人的债务履行期间届满之次日起计算；房屋租赁合同、补充协议被解除时，对倪建平的上述债务仍需承担连带保证责任等。签约后，倪建平支付了租金2.7万元及押金0.3万元。2009年9月29日、10月12日、10月22日、12月20日，倪建平以无锡市锦日之星旅馆的名义四次向工贸管理处发告知函，要求工贸管理处为其解决消防通道、自来水的问题，并提出在解决以前停付租金。2009年11月4日，经江苏省无锡市锡城公证处公证，工贸管理处向倪建平邮寄催告函，载明根据双方签订的房屋租赁合同和补充协议的约定，第一年合同租金为32万元，应在每月1日前支付租金2.666667万元，尚拖欠当年10月至11月两个月的租金5.3万元，要求在2009年11月6日前将钱款交付。2009年12月15日，工贸管理处向倪峥、朱丽娇邮寄催告函，并经公证。该催告函中载明倪峥、朱丽娇承诺对倪建平与工贸管理处签订的《房屋租赁合同》及补充协议中的义务（或债务）承担连带保证责任，因倪建平未及时缴纳租金，要求二人在接函后缴纳所欠租金7.966667万元并按时交纳此后应付租金。2009年12月30日，工贸管理处以倪建平从2009年10月1日起未按约交纳租金向原无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）提起诉讼，工贸管理处在该案起诉时及第一次庭审中明确的诉请为“被告支付从2009年10月1日至2009年12月20日所欠房屋租金79666.67元”，该案第一次庭审中，工贸管理处提交了前述房屋租赁合同及补充协议、承诺书，法庭组织了质证。该案第三次庭审中，工贸管理处明确诉请：“合同是按月结算租金，现在其主张到2010年4月的租金”，2010年6月18日，北塘法院作出0139号案件判决，判决书载明工贸管理处的诉请为“判令倪建平支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金11.666669万元；倪峥、朱丽娇对倪建平承担连带责任”。该判决认定了工贸管理处提交的房屋租赁合同、补充协议及承诺书反映的事实，并判决倪建平支付工贸管理处2009年10月1日至2010年4月30日的租金11.666669万元的诉讼请求。对该判决，倪建平、倪峥、朱丽娇曾提起上诉，后又申请撤回上诉，工贸管理处未提起上诉，倪建平曾交纳在工贸管理处的押金0.3万元在该案的执行过程中被抵扣。本案庭审中，工贸管理处称“在0139号案件中，其未将补充协议里约定的租金起诉地内”，庭审后又称“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，在0139号案件审理中，其鉴于各方面的情况，经综合考虑未将双方签订的补充协议约定的租金（1万元/月）主张在内，故在本案中主张了上述租赁期限7个月的租金7万元”。2011年6月29日，倪建平诉至北塘法院，要求解除其与工贸管理处签订的房屋租赁合同，工贸管理处退还其押金0.3万元，并赔偿其租金损失、装潢装饰费用损失、员工工资损失等。2012年1月17日，北塘法院作出（2011）北民初字第0696号判决：1、解除倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同；2、驳回倪建平的其他诉讼请求。倪建平不服该判决提起上诉，2012年5月30日，无锡中院作出（2012）锡民终字第0382号判决，驳回上诉，维持原判。2011年8月2日，工贸管理处诉至北塘法院，要求倪建平迁出租赁房屋，并支付2010年5月1日起至2011年6月30日止的租金38.1666万元；倪峥、朱丽娇对倪建平应付的租金承担连带保证责任。2012年7月13日，北塘法院作出（2011）北民初字第778号判决，支持了工贸管理处的诉讼请求。2014年10月30日，北塘法院强制执行搬迁完毕，北大街42号房屋二楼交付给工贸管理处。上述案件的金钱给付义务，尚未履行。2011年1月28日至2014年12月22日期间，工贸管理处多次经江苏省无锡市锡城公证处公证，分别向倪建平以及倪峥、朱丽娇邮寄催交函。2011年1月18日邮寄的催交函催缴2009年10月1日至2011年2月28日尚欠租金45.8万元；2012年2月22日邮寄的催交函催缴2009年10月1日至2012年2月29日拖欠租金91.5735万元；2012年11月16日邮寄的催交函催缴原2起申请执行欠款23.9067万元及2012年11月31日之前的拖欠的租金及使用费93.1333万元，总计117.04万元；2013年8月9日邮寄的催告函催缴至2013年7月31日尚欠租金及房屋实际使用费115.799967万元；2014年4月2日邮寄的催告函催缴至2014年3月31日尚欠租金及房屋实际使用费138.466634万元；2014年12月19日邮寄的催告函催缴2014年10月30日之前尚欠租金及房屋实际使用费158.299967万元。2014年4月18日，省高院作出（2014）苏民抗字第0019号民事裁定，提审（2012）锡民终字第0382号案件。2015年6月19日，省高院作出（2014）苏民再提字第0102号民事裁定：撤销无锡中院（2012）锡民终字第0382号民事判决及北塘法院（2011）北民初字第0696号民事判决；将（2011）北民初字第0696号案件发回北塘法院重审。北塘法院于2015年8月26日立案受理。2019年1月16日，梁溪法院作出（2015）北民再重初字第00001号民事判决，认定案涉租赁合同于2011年9月19日解除，工贸管理处已按约履行了其合同义务，不存在违约情形，因后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未能通过消防检查而停业的责任不在工贸管理处，判决解除了工贸管理处与倪建平签订的编号为A09047房屋租赁合同，驳回倪建平的其他诉讼请求。倪建平提起上诉后，无锡中院于2019年9月27日作出（2019）苏02民再8号民事判决书，认定就倪建平主张的工贸管理处未能保持出租房屋适租状态，且不适租适用的原因是消防通道被堵，导致消防验收没有办法通过的违约事由不成立，同时认定工贸管理处不构成违约，倪建平主张要求工贸管理处赔偿损失缺乏依据，判决：驳回上诉，维持梁溪法院（2015）北民再重初字第00001号民事判决。（2015）北民再重初字第00001号民事判决书载明：2013年6月23日上午，原无锡市北塘区安全生产监督管理局对北大街42号锦日之星旅馆进行安全生产大检查，并拍摄现场照片，照片显示有房间出租给他人使用的情况。（2015）北民再重初字第00001号案件审理期间，工贸管理处向梁溪法院提供锦日之星旅馆电费、水费汇总表，证明锦日之星旅馆自2009年至2014年10月30日期间所用的水费、电费约45万元，与该旅馆在2007年至2009年5月期间所用的电费水费基本一致，证明自签订合同后至2014年10月30日迁出之日，锦日之星旅馆均在正常经营。倪建平对此认为发生的水电费情况，并不能证明锦日之星旅馆在营业，因为漏电、漏水经常发生，也包括使用人管理不当的情况。一审法院认为：工贸管理处与倪建平、倪峥、朱丽娇签订的商业用房租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。倪建平作为合同相对人自愿在上述合同及补充协议上签字，应当承担相应的责任，故其与倪峥、朱丽娇关于倪建平并未实际使用案涉房屋故不需承担付款责任的意见，法院不予采信。倪峥、朱丽娇主张工贸管理处存在违约事由故无需支付租金的意见与（2019）苏02民再8号案件中的一致，该主张已被判决驳回，本案中不再理涉。双方合同于2011年9月19日解除，但案涉房屋直至2014年10月30日才经法院强制执行交还工贸管理处，现工贸管理处按照双方合同及补充协议约定的标准，主张自2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费，符合法律规定，法院予以支持，但其计算有误（多计算一日），应为113.07515万元：2011年7月1日至8月31日为5.5万元（33万元/12*2）；2011年9月1日至2014年10月30日为107.57515万元（34万元/12*37.9677个月）。关于2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金，工贸管理处在0139号案件起诉时及第一次庭审中，所计算的租金包括补充协议约定的部分，后又变更为不包括该部分租金进行主张，且其主张均明确为“主张日前的租金”。对此，诚如工贸管理处所称“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，法院基于其主张对“2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金”作出了判决。从该判决和该案的审理过程分析，可以认定：就当事人双方在2009年10月1日至2010年4月30日期间有关租金的权利与义务，0139号案件的判决已经作出了处理。因工贸管理处故意拆分诉讼标的，再就补充协议部分的租金进行主张，违反民事诉讼一事不再理的原则，对其该部分主张，法院不予支持。工贸管理处自认抵扣2009年9月多收的租金333元，属于其对自身权益的处分，法院予以确认。综上，倪建平尚需支付2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费113.04185万元（113.07515-0.0333）。倪峥、朱丽娇明确承诺房屋租赁合同及补充协议被解除时，仍对倪建平在相应合同中的义务承担连带保证责任，且承诺其担保的范围包括倪建平给工贸管理处造成的损失，现工贸管理处主张的租赁合同解除后的房屋占有使用费亦属于其因倪建平未及时返还房屋的损失，故倪峥、朱丽娇辩称租赁合同解除后其不再承担保证责任的相关意见与其承诺相悖，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，作出判决：一、倪建平于判决发生法律效力之日起十日内支付工贸管理处2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费113.04185万元。二、倪峥、朱丽娇对倪建平的上述债务承担连带责任。三、驳回工贸管理处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15620元，由工贸管理处负担922元,由倪建平、倪峥、朱丽娇负担14698元。二审查明事实与一审已查明事实一致。针对工贸管理处的上诉意见，本院认为：对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。首先，在0139号案件的审理过程中，工贸管理处明确了诉讼请求即要求倪建平支付2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金，在该案审理过程中，工贸管理处也将补充协议作为证据提交经双方质证。0139号案件与本案均属于因倪建平拒绝履行支付租金义务，工贸管理处要求倪建平承担责任的诉讼，而关于7万元起算时间与0139号案件主张的期间相同，即便工贸管理处认为其上诉主张的7万元系补充协议项下债务，但实质上0139号案件的诉讼请求已经涵盖了本案7万元的租金。其次，工贸管理处已经在前案中已提出了明确的要求，在生效判决亦确认倪建平应支付该期间的租金的情况下，诉讼策略的选择不能成为工贸管理处再行诉讼的理由。因此，生效判决已针对2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金作出处理，现工贸管理处又针对该期间产生的租金提出主张，本院不予支持。针对倪建平、倪峥、朱丽娇的上诉意见，本院认为：首先，关于工贸管理处是否存在违约事由，已有生效判决作出认定，故倪建平等人以此为由拒付租金无事实依据，本院不予支持。其次，倪建平认为其未占有使用房屋，但作为承租并实际使用房屋的一方，其并未举证证明其在法院强制执行前已经履行了返还房屋的义务。即便倪建平未在案涉房屋上从事经营活动，但生效判决查明在合同判决解除后，案涉房屋仍在使用，故倪建平关于其无需支付占有使用费的理由不能成立。倪建平认为工贸管理处怠于行使收回房屋的权利导致损失扩大。由于倪建平起诉要求解除合同、赔偿损失，法院判决本案所涉租赁合同解除并驳回了倪建平的其他诉讼请求，倪建平对于合同解除并无异议，其申诉也仅是针对关于赔偿损失的主张。在此情况下，倪建平作为承租人在合同解除后应当主动向工贸管理处返还房屋，而不应消极等待对方申请法院强制执行。且工贸管理处曾向法院起诉要求倪建平迁出房屋，不属于怠于行使权利。最后，关于倪峥、朱丽娇承担连带保证责任以及担保的范围，倪峥、朱丽娇出具的承诺书已经明确了承诺范围，工贸管理处的主张属于损失，在倪峥、朱丽娇承诺范围内，故一审法院判决倪峥、朱丽娇针对倪建平的债务承担连带责任并无不当，本院予以确认。综上，工贸管理处、倪建平、倪峥、朱丽娇的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16248元，由上诉人工贸管理处负担1550元，由上诉人倪建平、倪峥、朱丽娇负担14698元。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年五月六日法官助理 周喆菁书 记 员 陆焱琳