山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终107号上诉人（原审被告）：德州恒居房产经纪有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区长河街道办事处东方红路高地世纪城53-A号楼1号楼商铺。法定代表人：孔维龙，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郝梦，山东德衡（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王俊霞，女，1975年12月4日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王燕燕，女，1979年10月20日出生，汉族，住德州市德城区。上诉人德州恒居房产经纪有限公司（以下简称恒居公司）因与被上诉人王俊霞、王燕燕房屋买卖合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2018）鲁1491民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒居公司委托诉讼代理人郝梦、被上诉人王俊霞委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒居公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由王俊霞与王燕燕承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清,证据不足。1.2018年6月4日,王俊霞、王燕燕经恒居公司提供居间服务后,签订《房屋居间买卖合同》。在签订合同时,王俊霞和王燕燕均明确知晓本案房屋暂时没有取得不动产权证书但可以交付居住的具体情况,恒居公司也已经尽到了告知义务,但二人仍然有急迫的房屋交易需求。双方在综合考虑后采用“改合同”的方式进行房屋交易,意思表示真实,合同内容具体明确,具有可履行性,是合法有效的。一审认定双方利用房产买卖合同的合法形式掩盖逃避国家税收的非法目的,而适用这种情形的前提必须是被交易的房屋具有合法的不动产权证书,而双方的交易根本不是为了掩盖逃避国家税收的目的,只是为了快速顺利的完成房屋交易。一审没有调查核实情况，擅自认定本案《房屋买卖居间合同》是以合法形式掩盖非法目的，是错误的。2.合同签订后,恒居公司已经完成了居间服务,促成了王俊霞和王燕燕之间房屋买卖合同的成立。合同签订后,王燕燕积极与房屋开发商进行沟通,履行自己的义务,同时也与王俊霞进行联系,但王俊霞多次明确表示不再购买本案房屋,也不履行合同义务。无奈之下,王燕燕在2018年6月底向王俊霞发出解除通知书,告知其解除双方签订的《房屋买卖居间合同》,无权要求返还定金,如有异议,可在收到解除通知书后三日内提出异议,否则视为认可该解除通知书。王俊霞在收到后未在限定时间内提出异议,说明其认可解除通知书中的内容。一审没有对此进行调查核实,仅仅根据王俊霞的起诉状和其代理人的庭审陈述认定案件事实,是错误的。王俊霞的行为构成违约,其无权要求解除合同并返还定金和居间服务费用。3.王俊霞在起诉状中主张合同目的无法实现，要求解除合同,而一审法院没有调查本案房屋目前产权归属、是否已经具备过户或更名条件、王俊霞和王燕燕有无继续履行的意愿等情况,直接认定合同无效,是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.王俊霞和王燕燕之间的房屋买卖行为应认定为是对房屋交易中权利与义务的转让行为,即王燕燕将其与房屋开发商之间的权利、义务一并转让给王俊霞,由王俊霞与房屋开发商建立新的合同关系,并重新办理商品房备案登记等手续。由于本案房屋还没有取得不动产权证书,王燕燕与房屋开发商之间属于商品房买卖合同之债的法律关系,王燕燕将该买卖合同之债的权利义务以“改合同”的方式有偿转让给王俊霞,属于双方的真实意思表示,三方在签订《房屋买卖居间合同》时均不存在逃避国家税收的主观目的。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定认定《房屋买卖居间合同》无效是错误的,该合同合法有效。2.在合同有效的情况下,无论因王俊霞、王燕燕哪一方违约导致合同无法履行,根据《房屋买卖居间合同》第八条第（五）项的约定，恒居公司收取的居间费均不予退还。因此,恒居公司没有返还居间服务费的义务。3.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。恒居公司已经促成了房屋买卖合同的订立,已经完成了居间义务,有权获得居间报酬。无论是王燕燕无法办理更名致使合同目的无法实现,还是王俊霞不履行付款义务导致合同解除,都是房屋买卖合同后续履行中产生的问题,与恒居公司无关,王俊霞无权要求恒居公司返还居间服务费用。4.本案所审理的是房屋买卖合同纠纷,所处理的应当是王俊霞和王燕燕之间的房屋买卖合同,而恒居公司与王俊霞之间属于居间合同法律关系,二者之间存在明显区别,一审在一个案件中处理是错误的。王俊霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、一审认定事实清楚。1.正常二手房交易应当由王燕燕取得房屋产权证书后，通过变更登记转让给王俊霞，并依法向税务机关缴纳税费。本案《房屋买卖居间合同》约定以直接变更房管部门备案形式进行房产转让，客观上将导致逃避二手房交易相关税费的后果。一审认定双方以房产买卖合同这一合法形式掩盖逃避国家税收的非法目的，认定本案合同无效，事实清楚。2.恒居公司在上诉状中主张王燕燕于2018年6月向王俊霞发出解除通知书，告知解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，王俊霞返还定金。首先，王俊霞没有收到解除通知书，此解除通知书对王俊霞不发生法律效力；其次，本案合同属于无效合同，不存在解除权。即使合同有效，合同解除权也是对守约方的利益保护，违约方并没有法律规定的解除权。王燕燕无法完成“改名”约定，其作为合同违约方没有法律规定的解除权，双方签订的合同中也没有约定解除权。因此，即使王俊霞收到解除通知书，因其没有法律依据，也不产生法律效力。二、一审适用法律正确。本案《房屋买卖居间合同》约定以直接变更房管部门备案的《德州市商品房买卖合同》的买方的形式进行房产转让，客观上将导致逃避二手房交易相关税费的后果，符合“损害国家利益”的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定合同无效，适用法律正确。恒居公司作为专业的房屋中介机构，应当知道相应的房产交易政策，但其在明知本案合同违反法律规定，后期合同履行目的无法实现的情况下，仍然在合同中引导以“包改名、更名”的方式进行交易，违反法律规定，存在明显过错，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定判决其返还服务费是正确的。王燕燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故无答辩意见。王俊霞向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与第一被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决第一被告返回定金40000元；3.判决第二被告返回服务费22500元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月4日，被告王燕燕作为出卖人与原告王俊霞作为买受人、恒居公司作为居间人签订了《房屋买卖居间合同》，约定：一、卖方将坐落于东风东路2555号外滩江南水郡A12号楼2单元3-4层302室房屋（赠送王俊霞装修，餐桌椅、沙发、茶几、床、空调），建筑面积187.46平方米，储藏室14.96平方米，车库26平方米，转让出售给买方。二、该房产的成交价为2250000元（贰佰贰拾伍万元），双方在签订合同的同时，买方王俊霞向卖方支付定金20000元（贰万元），支付恒居公司服务费22500元。合同签订后，卖方王燕燕包改名（《德州市商品房买卖合同》编号大壮201100616），在2018年8月4日前办理更改买卖合同。在更名申请签字当日支付房款280000元，在房管撤销备案当日王燕燕签字之日王俊霞见到撤备案时支付王燕燕房款700000元，剩余房款1250000在开发商签订房屋买卖合同当日，王俊霞签字的同时，余款汇入王燕燕账户。王燕燕应在办理产权过户登记手续之日起1个工作日内将该房屋及钥匙交付给王俊霞。三、违约责任：1、如果是卖方违约，卖方应双倍返还定金给买方；2、如果是买方违约，买方则无权要求返还定金。3、因买卖双方任意一方违约的，恒居公司收取的中介服务费均不予退还。中介费由违约方承担。合同签订当天，原告王俊霞向被告王燕燕支付定金20000元，向恒居公司支付服务费22500元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告王俊霞及被告王燕燕、恒居房产公司签订的《房屋买卖居间合同》约定以：“改合同”的方式进行房屋买卖，其实质内容是利用房产买卖合同这一合法形式，掩盖逃避国家税收的非法目的，故原、被告签订的《房屋买卖居间合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，被告王燕燕应返还原告王俊霞定金20000元。被告恒居房产公司应返还原告王俊霞缴纳的服务费22500元。判决：一、原告王俊霞与被告王燕燕、德州恒居房产经纪有限公司于2018年6月4日签订的《房屋买卖居间合同》无效；二、被告王燕燕于本判决生效之日起五日内返还原告王俊霞定金20000元；三、被告德州恒居房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王俊霞服务费22500元；四、驳回原告王俊霞的其他诉讼请求。案件受理费1362元，由原告王俊霞负担500元，由被告王燕燕负担456元，由被告德州恒居房产经纪有限公司负担406元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一、本案《房屋买卖居间合同》是否有效；二、一审判决恒居公司返还王俊霞服务费22500元有无事实与法律依据。本院根据本案事实及有关法律，对当事人争议的焦点问题作如下分析认定：关于第一个焦点问题，本案《房屋买卖居间合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”各方当事人签订《房屋买卖居间合同》时，王燕燕并未取得本案房屋的权属证书，根据以上法律规定，该房屋不得转让。王燕燕与房屋开发商签订的《德州市商品房买卖合同》已在房产管理机关办理备案手续，仅在特殊情形下可以撤销备案，而各方当事人均未提交相应证据证明王燕燕存在可以撤销备案的情形。王俊霞请求判决解除本案《房屋买卖居间合同》，恒居公司在二审中陈述王燕燕已将本案房屋出卖给他人，故应当本案《房屋买卖居间合同》已经无法继续履行。本案《房屋买卖居间合同》中约定的以变更合同主体方式实现房屋交易的内容不仅影响房地产市场的交易秩序，而且违反稳定房价，保持房地产市场健康可持续发展的经济调控政策，也存在规避国家税收的可能。因此，一审认定各方当事人关于以变更合同主体方式实现房屋交易的约定无效具有事实与法律依据。关于第二个焦点问题，一审判决恒居公司返还王俊霞服务费22500元有无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；……。”作为居间人，恒居公司不仅要为买卖双方提供缔约机会，而且要尽量促成房屋买卖合同的合法履行，故其负有对房屋权属等情况进行审核和告知的义务，并应当拒绝为无权属证书的房屋提供经纪服务，而造成本案合同无法履行的主要原因在于恒居公司作为专业房屋中介机构没有充分履行其应尽义务。因此，一审判决恒居公司返还王俊霞服务费22500元具有事实与法律依据。综上所述，上诉人德州恒居房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由上诉人德州恒居房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉敏审判员  郝全树审判员  郑春笋二〇二〇年五月十三日法官助理陶颖书记员宋鑫