云南省河口瑶族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2532执异7号案外人：云南东昇达房地产开发有限公司。法定代表人：刘志刚。住所地：云南省昆明市。统一社会信用代码：91530000778597725F。委托代理人：陈龙，男，汉族，1976年8月25日生，住址昆明市，为云南东昇达房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理（详见授权委托书）。委托代理人：杨皓然，男，云南泓旷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理（详见授权委托书）。申请执行人：崔娥，女，1963年11月11日生，汉族，律师，住蒙自市。被执行人：毛文科，男，1980年3月15日生，汉族，居民，住蒙自市。被执行人：李姣，女，1981年8月10日生，汉族，居民，住蒙自市。被执行人：龙飞宇，男，1983年11月28日生，汉族，居民，住个旧市。在本院执行崔娥与毛文科、李姣、龙飞宇民间借贷纠纷一案中，案外人云南东昇达房地产开发有限公司（东昇达公司）于2020年5月9日对本院决定执行（拍卖）被执行人毛文科名下坐落于河口县别墅不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月18日举行听证进行了审查，现已审理终结。案外人东昇达公司称，本案所涉河口县别墅虽登记在被执行人毛文科名下，系向该公司购买，但双方签订的《存量房买卖合同》经河口县人民法院（2019）228、229、231、232号民事判决书认定无效，且毛文科未支付购房款，故毛文科不享有上述房产的权利义务，合同无效后毛文科应当返还原物并赔偿损失，房屋所有权人系案外人。故向本院提出异议：要求我院依法中止执行案外人东昇达公司所有的坐落于河口县别墅，停止拍卖并解除对别墅的查封措施。申请执行人崔娥称，崔娥申请强制执行毛文科、李姣、龙飞宇民间借贷纠纷一案，原系蒙自市人民法院执行，后红河州中级人民法院裁定指定河口县人民法院执行，在蒙自市法院执行过程中，其作为申请执行人，向该院提交财产线索并申请该院对被执行人毛文科名下河口县别墅进行查封。毛文科于2016年2月18日取得6幢别墅的房屋所有权证，于同年6月6日取得土地使用证，与河口县房地产管理所登记簿上记载的物权归属的内容的一致，根据《物权法》第十六条关于“不动产登记簿是物权归属的内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，毛文科是被查封别墅的权利人，房产登记机关提供的登记簿及颁发的产权证书是真实合法有效的，具有排他性、权威性、确定性。东昇达公司与毛文科的买卖合同无效不等于不动产权属证书无效，不能对抗善意第三人。请求对案外人的执行异议予以驳回。被执行人毛文科称，案外人所述是事实，是否处置其也做不了主。本院查明，崔娥与毛文科、李姣、龙飞宇民间借贷纠纷一案，经蒙自市人民法院作出（2016）云2503民初2887号民事判决书后，崔娥于2017年9月4日向该院强制执行。同年9月28日，蒙自市人民法院依崔娥提供的财产线索及申请，对毛文科名下坐落于河口县别墅进行查封，后该案以双方当事人达成和解协议终结执行，2019年6月17日恢复执行并继续查封别墅。2019年11月1日，红河州中级人民法院作出（2019年）云25执协27号《执行裁定书》，裁定本案由本院执行。2019年3月29日，东昇达公司以毛文科未支付房款为由，向本院提起诉讼，要求毛文科立即支付别墅的购房款。根据河口县人民法院（2019）云2532民初227、228、229、230、231、232号民事判决书认定的事实：2016年1月27日，东昇达公司与被告毛文科签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：东昇达公司将坐落于河口县河口农场十二队云盛百年城已办理有产权证及土地证的6、7、8、9、10、13号别墅出售给被告毛文科。2016年2月18日，原告东昇达公司在被告毛文科并未支付分文购房款的情况下，在河口县房管所将其名下的该套别墅产权变更登记到了被告毛文科名下。2016年5月12日和2016年10月18日，在原告东昇达公司的提议下，被告毛文科分别书写和出具了两份情况说明交给原告东昇达公司持有。被告毛文科2016年5月12日书写的情况说明内容为“2016年5月12日本人毛文科向云南东昇达购买河口十二队别墅6幢，现已过户，但本人因资金问题现在未付别墅款。”被告毛文科2016年10月18日出具的情况说明内容为“今有云南东昇达房地产开发有限公司因为经营需要资金周转向银行贷款，将该公司开发建设的云盛百年城6、7、8、9、10、13号六套别墅房产证件办至本人名下。由本人向银行提供抵押物办理贷款。所借贷款本金及利息偿还由云南东昇达房地产开发有限公司承担。当贷款结清后，本人承诺将其名下六套别墅按云南东昇达房地产开发有限公司的要求，过户至云南东昇达房地产开发有限公司，过户费用由云南东昇达房地产开发有限公司承担”。2017年6月13日吕晟公司、兴明公司分别向沪农商银行提出贷款申请，沪农商银行与品吕晟公司和兴明公司分别签订了《个旧市沪农商村镇银行股份有限公司借款合同》，约定借款本金均为1700000元，借款期限为一年。当日，沪农商银行与吕晟公司、兴明公司还分别签订《个旧沪农商村镇银行股份有限公司最高额融资合同》，与毛文科签订了二份《个旧沪农商村镇银行股份有限公司最高额抵押合同》，由毛文科以位于河口县别墅（房权证号为：河口镇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第20160293）作为抵押，分别为吕晟公司、兴明公司向沪农商银行申请的上述贷款提供最高额抵押担保。同日，吕晟公司与兴明公司还互为保证人，分别与沪农商银行签订《个旧市沪农商村镇银行股份有限公司保证合同》，个旧市赢吉商贸有限公司也分别为吕晟公司、兴明公司作为保证人，与沪农商银行分别签订了该份保证合同，孙子明、王春来、何吕也作为保证人，向沪农商银行出具《个旧市沪农商村镇银行股份有限公司个人保证担保函》中，分别为吕晟公司、兴明公司的上述贷款提供连带保证责任。此后，沪农商金荣银行向吕晟公司、兴明公司分别发放了1700000元的借款，但吕晟公司和兴明公司均未按约定按月足额偿还借款本息。2018年7月19日，沪农商银行向个旧市人民法院提起诉讼。当日，经该院主持调解，以上各方当事人达成了由吕晟公司、兴明公司分别负责偿还沪农商银行贷款本息及相关费用，且沪农商银行对毛文科用于抵押的上述六套别墅经折价、拍卖、变卖所得价款后享有优先受偿权等主要事项达成协议。2019年5月6日，个旧市人民法院作出结案通知书，认定两案已自动履行执行完毕。现上述别墅仍未办理解除抵押登记手续，且上述别墅一直未交付给毛文科使用。据此，判决书认定：原、被告双方买卖房屋的意思表示不真实，签订该份合同只是以合法方式掩盖非法目的，双方系恶意串通行为，故对双方签订的《存量房屋买卖合同》的真实性、合法性，本院不予采信。东昇达公司与被告毛文科签订的《存量房屋买卖合同》行为，系双方恶意串通，假借签订房屋买卖合同并过户到被告名下的合法形式掩盖达到向银行贷款为原告所用的真正目的，这不仅违反了合同法规定的诚实信用原则，也侵害了贷款银行的合法权益，还扰乱了金融秩序，给银行带来巨大的金融风险，故对双方签订的该合同，本院认定为无效合同，依法不受法律的保护，对原告提出的请求判令被告支付购房款的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。故判决驳回东昇达公司的诉讼请求。2019年10月8日，东昇达公司向本院提起诉讼，要求毛文科立即返还别墅，后于12月9日撤回起诉。2020年5月13日，该公司再次提起诉讼，要求毛文科返还别墅，我院已受理该案。2020年4月7日，本院因执行崔娥与毛文科、李姣、龙飞宇民间借贷纠纷一案，裁定对毛文科位于河口县别墅进行拍卖后，东昇达公司以该公司为实际产权人为由，遂向本院书面提交执行异议申请书。本院认为，本院作出的（2019）云2532民初227、228、229、230、231、232号民事判决书已产生法律效力，根据该系列判决书认定的事实，东昇达公司与被告毛文科签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同，且涉案别墅一直均未交付毛文科，毛文科亦未支付房款，涉案别墅虽登记在毛文科名下，但鉴于东昇达公司确与涉案6幢别墅的存在利害关系，该公司也已提起返还原物的诉讼，故本院不宜现在即对该别墅进行处置，应当中止对别墅的拍卖。对案外人请求我院依法中止执行案外人东昇达公司所有的坐落于河口县别墅，停止拍卖的异议请求，本院予以支持。但为避免当事人转移财产，造成其他损失，在本执行异议案裁决生效及返还原物诉讼完结前，不宜解除对房产的查封。故案外人要求我院解除河口县别墅的查封的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：一、在（2020）云2532执10号执行案件中，中止对坐落于河口县云盛百年城6、7、8、9、10、13别墅的拍卖；二、驳回案外人东昇达公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 黄 凯审判员 潘应红审判员 张盛军二〇二〇年五月二十二日书记员 盘小锋