辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1956号上诉人（原审原告）：中山区情缘丽江斑鱼府，住所地大连市中山区北斗街40号。经营者：吴集新。委托诉讼代理人：韩新章，大连市刑法学研究会社会法律服务委员会副主任。上诉人（原审被告）：大连电力电器集团有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道苏家村。法定代表人：邱庆春，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳涛，辽宁亚太律师事务所律师。上诉人中山区情缘丽江斑鱼府（以下简称斑鱼府）因与上诉人大连电力电器集团有限公司（以下简称电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。斑鱼府上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一审法院对本案的事实及证据基本已查清楚，可是在认定“关于原告主张的自2018年12月至2019年6月、7月的营业损失982847.72元的诉讼请求，因合同中未约定提前解除合同违约金，无法形成参照，原告主张的月净利润系自行制作计算，原告提供了所有消费者的消费小票，但该小票仅能证明实际收入，原告每月的实际支出无法通过证据予以核实，故完全按照原告自行统计的净利润确定营业损失尚有不妥。酌情按照原告主张的60%计算营业损失，即被告酌情赔偿原告营业损失589708.63元。”是极其错误的。一审法院认定“因合同中未约定提前解除合同的违约金，无法形成参考。”被上诉人违约在先，上诉人诉求赔偿营业实际损失，与未约定违约金毫无关联。上诉人一审提供了就餐消费小票，一审认定实际收入是真实的。可是消费支出，上诉人提供的证据六保管账实际支出也写的清清楚楚，一个月的毛利，减除购鱼款、菜（包括调味品）、工人工资，剩下的就是纯利润，一审法院的认定，既没有事实依据，更无法律依据，也是错误的。综上所述，被上诉人违约，理应赔偿上诉人营业额实际损失，上诉人一有消费者消费的票据，二有每日、每月明确账证明，被上诉人理应赔偿上诉人营业额实际损失982,847.72元。电力公司辩称，不同意斑鱼府的上诉请求。事实及理由：1.原审原、被告之间的租赁合同的真实意思是一年一签，而不是一审法院所认定的合同期限3年，一年一签，这不符合常理，也没有法律必要，因此原审案件焦点就是合同的期限，电力公司认为我们合同当初之所以不一下签三年就是因为公司的新的领导有了新的指示，不签订过长的涉及国有资产的租赁合同，所以与原、被告之间的租赁合同才会明确约定每一年具体的起始时间。2.对于斑鱼府所主张的损失，电力公司不同意。因为第三年没有签订书面的租赁合同，从法律规定来讲为不定期租赁合同，因此，电力公司有权利在不定期租赁合同期间要求斑鱼府随时搬离，至于斑鱼府自行制作的营业期间的营业收入与小票流水账，系其自行制作，没有经过审计，其平均年及月的纯利润没有第三方的鉴定结论，因为饭店的经营是不确定的，用营业期间的营业收入来推论后期没营业期间的损失，这没有必然的因果联系，换句话说，如果按营业收入来算损失的话，就是不营业比营业还要挣钱，这不符合事实及公平正义。电力公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一审法院的判决没有事实及法律依据，系对庭审证据所反应的法律条文理解偏差所致。首先，本案系房屋租赁合同纠纷，双方在签订案涉租赁合同之前，曾就该房屋与斑鱼府经营者的弟媳签订一份租赁期限为三年的房屋租赁合同（自2013年7月1日至2016年6月30日止），该份租赁合同到期后，就该房屋，双方于2016年6月28日签订了一份房屋租赁合同，其中的第五条第一款约定如下：“5.1房屋租赁叁年：即自2016年7月1日起至2017年6月30日止。”该份租赁合同到期后双方于2017年6月30日签订了一份房屋租赁合同，其中的第五条第一款约定如下：“5.1房屋租赁叁年：即自2017年7月1日起至2018年6月30日止。”因此根据《合同法》第125条：当事人对合同的条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。上述二份合同中的租赁期限尽管都有叁年字样，但紧跟其后的期限描述却是具体的一年期限，如果电力公司想跟斑鱼府签订三年期限的租赁合同，则会像与斑鱼府经营者的弟媳的合同一样，签订一份租赁期限为三年的合同而已，而不会一年一签案涉租赁合同。如果按一审法院认为本案涉案合同的期限为三年，每年一签，则正常的租赁合同中不会这么操作，因为一份明确的三年期限合同足矣，每年一签没有必要也没有法律保障，这不符合正常的租赁合同签订的习惯。至于上诉人为什么没有跟斑鱼府签订第三年的租赁合同，则是因为上诉人系国企，中山区政府已告知上诉人在案涉房屋区域内要进行歹街改造，第三年没有跟斑鱼府签订书面的租赁合同，则按法律规定为不定期租赁合同，公司随时可以要求斑鱼府腾房，而一审法院对此事实理解成电力公司对斑鱼府租赁的认可。因此，一审法院对案涉合同的期限理解有偏差，违背事实，不符合《合同法》第125条的规定，据此作出的判决没有事实及法律依据。其次，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人60%的营业损失，没有法律依据。斑鱼府给法庭提供的营业收入证据系其自行制作计算的，电力公司没有认可，法庭也没有采纳，但法庭却按其提供的数额的60%进行赔偿岂不矛盾？且不说60%的比例合不合理，就斑鱼府提供的营业收入作为本案赔偿的基础是没有法律依据的。《合同法》第113条中的损失在本案中应理解为即便斑鱼府营业后的营业收入扣除成本后的纯利润才是。按一审法院的判决，斑鱼府不营业的后果比营业还挣钱，这不符实际情况，也不符合公平正义的法律基本要求。斑鱼府辩称，不同意电力公司的上诉请求。事实及理由：电力公司所述的事实和理由与事实不符，电力公司没有向法庭提交任何证据能证明合同是一年一签的法律依据，在一审讲合同是员工复印错了，郭主任讲是笔误，是新来的领导没有决定第三年合同签没签，下达退房通知是为了改变防火，不知道电力公司说的哪一点是准确的，也没有证据证明他是一年一签的合同。关于房屋租赁是三年，合同是一年一签，电力公司没有拿出任何证据证明合同是一年一签。电力公司违背了双方合同的约定，提前7个月强行解除合同，理所当然应当赔偿被上诉人的经济损失。斑鱼府向一审法院起诉称，1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告7个月经济损失982，847.72元，双倍返还履约保证金40，000元，腾退房屋搬家补偿金3000元，合计：1007，847.72元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月28日，大连电力电器集团有限公司(甲方)与大连市中山区丽江风情斑鱼府(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落于大连市中山区北斗街40号，系大连供电公司原二七材料库的一部分，套内使用面积252平方米，房屋租赁期限三年，即自2013年7月1日起至2016年6月30日止。租金前两年为每年20万元，第三年租金为22万元。乙方应于本合同签订的同时向甲方交付人民币20000元作为履约保证金。合同约定了违约责任，若甲方擅自更改本合同内容，则乙方有权单方终止合同，自合同解除30日以内，甲方应向乙方返还未到期的租金及双倍返还履约保证金，每逾期一日，则按年租金的千分之一，向乙方支付违约金。2016年6月28日，被告大连电力电器集团有限公司(甲方)与原告中山区情缘丽江斑鱼府(乙方)另行签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限三年，即自2016年7月1日起至2017年6月30日止，房屋租金为22万元。其他约定与上述合同一致。2017年6月30日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限三年，自2017年7月1日至2018年6月30日止，其他约定与上述合同一致。2018年10月15日，被告向原告发出《限期腾退房屋通知》，内容为：鉴于合同约定租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，现租赁期限已届满；应大连市中山区公安消防大队及大连市中山区安全生产委员会要求，为配合“歹街”的消防整改工作，消除火灾隐患，现对到期房屋进行腾退、回收。特发出通知如下：1.请于2018年10月30日之前向我司缴纳剩余房屋租金55000元；2.及时结清水、电、煤气等费用；3.请于2018年11月15日之前将物品搬走，并将房屋移交我司，房屋内原有设施、装修应保持原样。如不按时腾退房屋，每逾期一天，按年租金的日1%向我司支付违约金。2018年11月30日，原、被告签订《收回出租房屋明细》，双方完成房屋交接。2018年12月10日，中山区税务局根据原告申请，注销了原告的税务登记。另查，原告提交其自行制作的保管账，自2018年1月至2018年11月，原告的净利润总和为1544475元，平均月利润140406.81元。再查，被告与案外人李兆新签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为一年，自2017年7月1日至2018年6月30日。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》租期为一年、每年一签还是租期为三年，每年一签。首先，原告经营者的弟媳与被告先前签订的租赁合同租期为三年，原告基于对该合同的合理信赖与被告签订新的租赁合同。其次，从原告与被告签订的两份租赁合同的租期约定看，租赁期间为三年，后面具体期间均为一年，对此，原告主张其与被告的租赁合同租期为三年，一年一签，被告主张与原告签订的租赁合同仅为一年，三年系笔误。根据《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，两份租赁合同约定的租赁期限均为三年，虽第三年双方未签订租赁合同，但原告仍正常经营且被告在发出限期腾退通知书前未提出异议。同时，根据被告发出的限期腾退通知可知，该租赁合同无法继续履行的原因在于应大连市中山区公安消防大队及大连市中山区安全生产委员会要求，为配合“歹街”的消防整改工作，消除火灾隐患，而并非确因合同到期而责令腾退。故综合合同目的及交易习惯，一审法院认可案涉合同系租期三年，每年一签。原告基于对三年租赁期限的信赖，投入资金经营，现因被告违约提前解除合同腾退房屋，其应当赔偿因此而给原告造成的损失。本案第二个争议焦点为，原告的损失如何认定?《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿原告可能获得的利益损失在本案中应当予以支持。关于赔偿的数额，因双方签订的租赁合同中约定，被告违约双倍返还定金，故原告要求被告双倍返还定金共计4万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予以支持。关于原告主张的搬家费3000元，因原告未提供被告承诺向其补偿或其实际支付的证据，不予支持。关于原告主张的自2018年12月至2019年6月7个月的营业损失982，847.72元的诉讼请求，因合同中未约定提前解除合同违约金，无法形成参照，原告主张的月净利润系自行制作计算，原告提供了所有消费者的消费小票，但该小票仅能证明实际收入，原告每月的实际支出无法通过证据予以核实，故完全按照原告自行统计的净利润确定营业损失尚有不妥。一审法院酌情按照原告主张的60%计算营业损失，即被告酌情赔偿原告营业损失589.708.63元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连电力电器集团有限公司赔偿原告中山区情缘丽江斑鱼府营业损失589，708.63元人民币，二、被告双倍返还原告定金共计40，000元人民币；上述一、二项中被告应支付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费13，870元，由原告负担5500元，被告负担8370元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，综合当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、案涉房屋租赁期限的认定；二、案涉经营损失的认定。一、案涉《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审法院对案涉合同的租赁期限认定正确，电力公司主张合同租赁期限为一年的理由不成立，首先，原中山丽江风情斑鱼府与本案的斑鱼府的经营者为亲属关系，电力公司与原中山丽江风情斑鱼府于2013年6月28日签订了为期三年的案涉房屋租赁合同，即自2013年7月1日起至2016年6月30日止，该合同届满前即2016年6月28日电力公司与斑鱼府另行签订案涉合同，合同约定租赁期限三年，斑鱼府主张为“合同期限三年，一年一签”，系基于对原租赁合同的信赖而签订本合同具有相应的合理性。其次，电力公司作为案涉房屋的管理者，在与承租人洽谈及订约过程中非普通公民所具备的认知能力，分期签订的两份租赁合同均约定租赁期限三年，电力公司以笔误主张案涉合同的租期仅为“一年一签”的辩解不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条赋予了当事人可依法主张的可得利益损失。斑鱼府的经营范围为餐饮行业，根据其日常经营模式，其提供的消费者结账清单作为门店的日收入凭据，一审法院予以采纳并无不妥。但本案所认定的可得利益损失不应包含为取得这些利润所支付的相关费用，也即可得利益损失应为预期的净利润损失，故一审法院对斑鱼府营业损失所酌定的比例并无不妥，斑鱼府及电力公司对此所持异议不具有事实法律依据，本院不予采信。法信超链：地方法规1篇案例24篇裁判539篇期刊11篇×综上所述，中山区情缘丽江斑鱼府、大连电力电器集团有限公司的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,794元（中山区情缘丽江斑鱼府预交9697元、大连电力电器集团有限公司预交10,097元），由上诉人中山区情缘丽江斑鱼府负担9697元、由大连电力电器集团有限公司预交10,097元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年五月十五日书记员  杜玉洁