浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终714号 上诉人（原审第三人）：慈溪市和祥合成纤维厂。住所地：慈溪市浒山街道新江路693号。 法定代表人：胡镇强，该厂厂长。 被上诉人（原审原告）：吴蓉，女，1986年9月12日出生，汉族，住慈溪市。 原审被告：宁波爱租网络科技有限公司。住所地：宁波市鄞州区首南街道日丽中路555号2201室。 法定代表人：王继，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕紫辉，该公司员工。 上诉人慈溪市和祥合成纤维厂（以下简称和祥厂）因与被上诉人吴蓉、原审被告宁波爱租网络科技有限公司（以下简称爱租公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初10806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 和祥厂上诉请求：1.撤销原判，依法改判爱租公司向和祥厂支付涉案租金；2.本案一、二审诉讼费用由吴蓉负担。事实和理由：1.上诉人的法定代表人曾多次当面去找杭州市萧山区人民法院的徐法官确认，多次电话联系，徐法官一直陈述涉案厂房的拍卖价是带租拍卖的价格，买受人无租金收益权。上诉人的法定代表人一直要求按照745.90万元的市场价格起拍，但徐法官不同意，坚持带租起拍。上诉人的法定代表人在无奈之下，录取了相应的通话内容。一审法院却以该证据的真实性无法核实为由不予认定，请二审法院依法核实；2.涉案厂房在拍卖前属于上诉人，并由上诉人出租给原审被告。本次拍卖成交是带租拍卖成交，尚有未到期租期6.47年。杭州市萧山区人民法院拍卖的价格是2460000，已剔除未到期租期尚应支付的租金。因此，虽然被上诉人拍卖得到了涉案厂房，但无权收取租金，该部分租金应按约支付给上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 吴蓉辩称，在淘宝网拍卖时，相关页面中并未显示被上诉人无权享受涉案房产的租金，认可一审判决。 爱租公司述称，一审判决正确，请法院依法处理。 吴蓉一审诉讼请求：1.爱租公司向其支付自2019年7月22日起至判决确定的履行日止、按照月租金11742元计算的租金；2.本案诉讼费由爱租公司负担。第二次庭审中，吴蓉变更第1项诉讼请求为：爱租公司向其支付自2019年8月1日起至判决确定的履行日止、按照月租金11742元计算的租金。 一审法院认定事实如下：和祥厂原系慈溪市浒山街道新江路693号房地产的所有权人。2017年1月17日，爱租公司与和祥厂签订《房屋租赁合同》一份，约定爱租公司向和祥厂租赁上述房屋，建筑面积6800平方米左右，月租金为100000元，爱租公司于每月15日前支付当月租金（如遇法定节假日则顺延至法定节假日后第一个工作日）。2019年1月30日，因和祥厂未履行生效调解书确定的义务，故杭州市萧山区人民法院作出（2018）浙0109执5959号之一执行裁定书，裁定拍卖和祥厂所有的上述房地产中建筑面积为530.86平方米的房产、室内装修及相应分摊面积为113.39平方米的国有土地使用权。后杭州市萧山区人民法院委托中证杭州分公司对涉案房地产进行了评估，涉案房地产不带租约限制下的市场价值为7459000元，带租约限制下的评估价值为4379900元（租赁期限内租金的现值439749.75元＋房地产市场价的现值3940177.90元），并通过司法拍卖网络平台进行拍卖。吴蓉参与竞拍，并最终以2460000元的价格拍得涉案房地产，并于同年7月22日取得涉案房地产不动产权证书，不动产权证号为浙（2019）慈溪市不动产权第××号。后吴蓉委托慈溪市弘一房地产评估有限责任公司对涉案房地产的市场年租金价格进行评估，该公司于同年8月5日向吴蓉出具《房地产估价报告》一份，载明涉案房地产年租金为140900元。吴蓉于2019年8月8日、8月15日分别向爱租公司发送函件一份，要求爱租公司向其支付租金，爱租公司确认收到了上述两份函件，并确认第一封函件的收件时间为同年8月9日。爱租公司在收到上述函件后未向吴蓉支付租金。 一审法院认为，本案争议焦点为吴蓉是否有权向爱租公司主张涉案房地产的租金。吴蓉认为爱租公司应当向其支付租金，爱租公司认为应以法院判决确定租金支付对象，和祥厂认为吴蓉竞拍成交价2460000元是不带剩余6.47年租金的价格，吴蓉无权主张租金，如吴蓉主张租金，须向和祥厂补足拍卖差价。该院认为，吴蓉主张成立，理由如下：1.司法拍卖时未明确约定涉案房屋租金归谁所有，故因根据法律规定来确定租金的收益人。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。既然由房屋受让人继续履行原租赁合同的义务，同时其也应享有收取租金的权利。3.根据中证房地产评估造价集团有限公司杭州分公司（以下简称中证杭州分公司）出具的回复函，涉案房屋的评估价中已包含了租赁期限内租金的现值，吴蓉在拍卖时已经支付了租赁期限内租金的对价，理应有权收取剩余租赁期限内的租金。和祥厂辩称吴蓉无权收取租金或者在有权收取租金的情形下再找补和祥厂相应款项的辩称意见，无事实和法律依据，该院不予采纳。因爱租公司于2019年8月9日收到吴蓉要求支付租金的函，故吴蓉要求爱租公司支付自2019年8月1日起的租金，合理合法，该院予以支持。至于租金计算标准，吴蓉提供了评估报告，认为月租金应为11742元，爱租公司认为在依照合同约定的前提下愿意按照法院判决支付，和祥厂认为应以中证杭州分公司出具的回复函中所载明的月租金7808元为标准，因该标准系中证杭州分公司根据慈溪市浒山街道新江路693号房地产（建筑面积6800平方米左右）这一整体房屋进行计算的，而涉案房屋只是其中一部分，位置及相应市场价值有所不同，按照整体标准来衡量部分房屋的租金显然不妥，且和祥厂经法院释明后仍明确表示不申请重新鉴定，故该院对和祥厂的价格异议不予采信，认定吴蓉可以月租金11742元向爱租公司主张租金。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，作出如下判决：宁波爱租网络科技有限公司于判决生效之日起七日内支付吴蓉自2019年8月1日起至判决确定的履行日止、按月租金11742元计算的租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元，由宁波爱租网络科技有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人吴蓉是否有权收取涉案租金，对于该争议焦点，首先，上诉人和祥厂并无证据证明被上诉人吴蓉在参与司法拍卖时最终成交价格中未包括剩余6.47年租赁期限内的租金价值。其次，被上诉人吴蓉通过司法拍卖取得涉案房产的所有权后，在无明确约定的情况下，其作为所有权人依法享有租金收益权。最后，结合中证杭州分公司出具的回复函可知，该公司出具的评估价中已包括涉案房产的租金现值，即司法拍卖价格实系包含了剩余租赁期限内的租金对价。基于上述分析，一审法院认定被上诉人吴蓉有权收取本案诉争的租金，依据充分，并无不当。 综上所述，上诉人慈溪市和祥合成纤维厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费211元，由上诉人慈溪市和祥合成纤维厂负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年五月十八日 书记员 桂红艳