河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终4658号上诉人（原审原告）：张兵，女，1941年2月7日出生，汉族，住郑州市管城回族区。法定代理人：葛尧，男，1971年1月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：吕海雷，河南格调律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超举，河南格调律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡宁利，女，1981年12月27日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆红印，北京华泰（郑州）律师事务所律师。上诉人张兵因与被上诉人蔡宁利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16279号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法审理了本案。本案现已审理终结。张兵上诉请求：请求二审法院依法撤销一审裁定并审理，或者指令一审法院重新审理。事实和理由:一审法院认定事实有误。1.张兵系郑州铁路局郑州客运段退休职工，郑州铁路局根据(郑铁房【2017)97号)关于印发《郑州铁路局职工住房配售管理办法》的通知，将单位拥有产权的位于郑州市管城区五里堡铁道?安顺家园2号楼1单元17楼南户的房屋一套作为福利以内部成本价33万元分配给本单位职工张兵。有单位出具的职工住房证明为证。2.根据郑州铁路局(郑铁房【2017】97号)印发的《郑州铁路局职工住房配售管理办法》第六条第四项、第五项之规定:铁路局配售给员工的福利房坚持职工自住原则，在没有取得完全产权和不具备政府规定上市交易条件的情况下，不得改变住房用途，不得从事生产经营等业务，不得进行转让、出租、外借和违章改造等，不得私自调换住房，一旦发现路局宣传教育和督促改正，否则，需要承担经济赔偿和法律责任。张兵作为该局退休职工合法拥有居住权，但不得改变住房用途，不得从事生产、经营等业务，不得进行转让、出租、外借和违章改造、不得私自调换住房。所以张兵的转让行为应为无效。3.张兵并未收到购房款，购房款系中间人唐某所收，双方的房屋买卖协议应为无效。二、一审法院适用法律错误，裁定驳回起诉违反《民事诉讼法》第119条规定。张兵签订协议时年龄较大，并且在本案之前鉴定为无民事行为能力人，以至于与被上诉人签订《房屋买卖协议》，却没有收到被上诉人的房款。经一审法院查询，该房产未在郑州不动产登记中心和房产档案馆登记。这足以说明上诉人无权买卖该房屋，因此，上诉人张兵与被上诉人蔡宁利签订的《房屋买卖协议》无效。上述情况足以证明，本案有明确的原被告、诉讼请求和事实理由，还有确凿的证据，该房屋位于郑州市××区，符合起诉条件，属于郑州市管城回族区人民法院的管辖，管城回族区法院应该依据事实和法律进行审理，认定《房屋买卖协议》无效，维护上诉人的权利。但一审法院在没有深入调查的情况下，就认定该房屋没有权属和无法通过行政部门予以确认的结论是错误的，该案件属于正常的房屋买卖纠纷，一审法院应该依据我国《民事诉讼法》第119条之规定依法受理进行审理，维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，裁定结果也是错误的。现请求二审法院依法撤销一审裁定并审理，或者指令一审法院重新进行审理。蔡宁利辩称，一、张兵的一审诉讼请求违背客观事实、缺乏法律依据，不应支持。1.张兵的诉讼请求所依据的事实理由属于违背客观事实的虚假事实理由。张兵诉称，张兵在2016年1月精神状态不佳的情况下单独和蔡宁利签订了房屋买卖协议，并称蔡宁利未付房款。该陈述内容，明显虚假。客观事实是:2016年1月8日，张兵在精神状态完全正常的情况下，由自己的儿媳杨秀娥陪同下，在见证人唐某、郝某的见证下，双方自愿签订了涉案房屋的买卖合同。而在签订该房屋买卖合同之前，蔡宁利和张兵及张兵的儿媳就该房屋的买卖事宜有过多次的协商，协商的内容包括买卖房屋的价格、购房款的交付时间交付方式、违约责任、房屋的过户、争议的解决等一系列关键内容。双方最终达成了本合同下的协议内容。合同约定，张兵自愿将其位于郑州市航海路与××交叉口铁道安顺家园2号楼1单元17层南户，建筑面积106平方米的自有房屋，以55万元的价格转让给蔡宁利，购房款的支付方式为，签订协议之日付款45万元，在房屋过户之日，付清尾款10万元，双方如有违约，按房屋买卖总金额的40％赔偿对方。张兵及其儿子儿媳应积极配合蔡宁利办理房屋过户手续。并约定，本合同自双方签订之日起生效。双方及见证人均在房屋买卖协议上签字并按压指印。协议签订当日，蔡宁利按照张兵及张兵儿媳杨秀娥的要求，将约定的首期购房款45万元转付至见证人唐某的银行账户内。张兵的儿媳杨秀娥为蔡宁利出具了购房款45万元的收到条。从而，蔡宁利完成了合同约定的给付首付款45万元的合同义务。张兵所转让的房屋为张兵所在单位的集资建房，张兵的购买价格为33万元。该房屋于2017年10月交房时，张兵到单位物业处领取该房屋钥匙后交付蔡宁利，由蔡宁利实际接受占有该房屋。蔡宁利接受该房屋后，该房屋的建设单位于2017年10月26日又向购房户收取集资建房款6420.89元、产权办证费1488.90元、房屋维修基金6451.90元、阳台封闭费用1423.05元、预交电费200元，共计15984.74元的购房费用。该费用本包括在蔡宁利购房款55万元以内，本应由张兵交付，但因张兵无力交付，让蔡宁利代为交付，并愿意从购房款尾款中予以扣除。2017年10月31日张兵在补交房款条(内容为，蔡宁利替张兵补交房款15984.74元，补交房款从剩余房款中扣除)上签字确认，张兵的儿媳杨秀娥及买卖房屋协议中的见证人郝某均作为证明人签字证明。上述事实充分证明，蔡宁利和张兵所签订的房屋买卖合同系双方真实意思，系张兵在自己家庭成年成员在场的情况下所签订，蔡宁利依约支付了约定的购房款，并另行支付了房屋补交款。不存在张兵所陈述的，张兵不知道签订房屋买卖合同、未收到购房款等事实。张兵起诉所依据的事实虚假。2.张兵的诉讼请求缺乏法律依据的支持。蔡宁利与张兵所签订的房屋，原系张兵合法享有所有权、处分权的房屋。该房屋，系张兵向张兵所在单位购买，并交付了购房款33万元，对该房屋，张兵享有所有权、处分权。而除张兵之外的其他人，则不享有该房屋的所有权、处分权。该房屋已经实际由蔡宁利以购买方式取得所有权、使用权、处分权等民事权利。且蔡宁利的权利取得，并不违背法律、法规的强制性规定。双方签订的房屋买卖合同属有效合同。张兵提供的郑铁房(2017)97号文件，即[郑州铁路局关于印发《郑州铁路局职工住房配售管理办法》的通知]系一份单位内部的管理文件，不具有法律、法规的效力，不能作为认定合同效力的依据采用。诚实信用原则，是民事活动应当遵守的一项基本原则。引导树立契约意识和契约精神是贯彻落实诚实信用原则的基础。制止有违诚信原则的恶意毁约行为，是对诚实信用原则的具体保护。本案中所涉及的买卖房屋，已经属于房地产领域三级市场中的转让行为，对房地产三级市场的转让行为，应该更多地发挥私法自治的功能。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以××在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中的涉案房屋，蔡宁利于2017年10月份接受占有使用后，对房屋进行了装修、居住使用，并不间断的缴纳了物业公司收取的各项费用。至于该房屋何时能够办理房屋所有权登记及不动产登记，则不是蔡宁利、张兵双方所能左右的。现张兵提起诉讼的根本原因，是基于该房屋的现实际市场价格与蔡宁利购买时相比，有了较大幅度的提高，张兵的行为实为违背诚实信用原则的恶意违约行为，其诉讼请求理应不予支持。二、一审裁定符合法律规定，应予维持。涉案房屋尽管蔡宁利和张兵签订了买卖协议并实际履行，但该房屋没有取得政府资源管理单位对该房屋的所有权登记信息，没有取得不动产登记证书和房屋所有权证书。即该涉案房屋，没有符合法律要求的有效确认该房屋所有权属的合法有效的权属凭证。法院在此情况下是无权对该涉案房屋的权属代表房屋确权机关进行相应的确权的。而蔡宁利和张兵所发生的实体争议也是房屋的所有权、使用权等民事权益争议。故一审法院裁定驳回起诉，是符合法律规定的。张兵向一审法院起诉请求：1.依法确认张兵与蔡宁利2016年1月8日签订的房屋买卖协议无效，责令蔡宁利返还张兵位于郑州市××区××铁道·××家园××楼××单元××楼南户的房屋一套；2.本案受理费由蔡宁利承担。一审法院认定事实：原告张兵系案外人中国铁路郑州局集团有限公司郑州客运段退休职工，2014年1月3日，原告张兵通过中国建设银行向郑州铁路局郑州危旧房改造工程指挥部转账330000元购买中国铁路郑州局集团有限公司郑州客运段向其职工出售的带有福利性质的房屋。2016年1月8日，原告张兵甲方（××）与被告蔡宁利乙方（买受人）签订了《房屋买卖协议》。后在该协议的履行过程中引起纠纷，诉至法院。一审法院认为，涉案房屋系中国铁路郑州局集团有限公司郑州客运段向单位职工出售的带有福利性质的房屋，现该房屋并没有办理房产证，在不动产登记中心及房产档案馆均无法查询到相关档案。因此，原告张兵与被告蔡宁利所争议的涉案房屋不是市场上正常交易的商品房，且涉案房屋的权属亦无法通过相关行政部门予以确认，原告张兵与被告蔡宁利之间基于涉案房屋所产生的纠纷，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定的起诉条件，一审法院不予处理。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回原告张兵的起诉。本院经审查认为：涉案房屋系中国铁路郑州局集团有限公司郑州客运段向单位职工出售的带有福利性质的房屋，涉及单位内部规定，且案涉房屋并未办理产权证书，在此情况下，一审法院对本案双方当事人签订房屋买卖合同引起的争议暂不予处理并无不当。综上，张兵的上诉请求不能成立，一审法院裁定驳回张兵的起诉并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  王燕燕二〇二〇年五月八日书记员  李唯丽