浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初6634号原告：施炳方，男，1959年7月11日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告：徐玉妹，女，1963年3月8日出生，汉族，住浙江省长兴县。两原告共同委托代理人：袁晓秀，长兴县金陵法律服务所法律工作者。被告：长兴吕缘房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县吕山乡吕蒙路。法定代表人：张敖璋，该公司总经理。委托代理人：陈培龙，该公司员工。委托代理人：李树川，长兴县丁新法律服务所法律工作者。原告施炳方、徐玉妹与被告长兴吕缘房地产开发有限公司（以下简称长兴吕缘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年1月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，并于2020年5月6日公开开庭审理。徐玉妹及施炳方、徐玉妹的共同委托代理人袁晓秀、长兴吕缘公司的委托代理人陈培龙、李树川到庭参加了2020年1月7日的庭审，施炳方、徐玉妹的共同委托代理人袁晓秀、长兴吕缘公司的委托代理人李树川到庭参加了2020年5月6日的庭审。本案现已审理终结。施炳方、徐玉妹的诉讼请求：1、长兴吕缘公司履行配合施炳方、徐玉妹办理房屋土地、产权证书手续；2、长兴吕缘公司支付施炳方、徐玉妹履行办理产权证书的违约金120168元（以购房总价440985.61元为基数从2014年9月1日至2014年12月1日按每日千分之一计算为39688.7元，以购房总价440985.61元为基数从2015年1月1日至2019年2月1日按每日万分之一计算为80479.8元）；3、本案诉讼费用由长兴吕缘公司负担。事实与理由：施炳方、徐玉妹与长兴吕缘公司于2013年8月7日签订商品房买卖合同，约定施炳方、徐玉妹购买长兴吕缘公司开发的位于长兴县吕山乡吕蒙路乡政府以西的两套商品房，价格合计440985.61元。合同签订后，施炳方、徐玉妹按约支付购房款但长兴吕缘公司未按约定办理产权登记。经施炳方、徐玉妹要求，长兴吕缘公司承诺于2017年5月底前办理产权登记，但直到2019年2月1日才通知施炳方、徐玉妹可以办理房屋产权登记，但却提出让施炳方、徐玉妹放弃追究长兴吕缘公司逾期办理产权登记违约责任的无理要求。施炳方、徐玉妹为维护自身合法权益，故提起诉讼。长兴吕缘公司辩称：一、施炳方、徐玉妹的诉讼请求已经超过诉讼时效，涉案房屋已经在2014年5月1日交付施炳方、徐玉妹，施炳方、徐玉妹现在起诉要求支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效不应得到法院支持。二、施炳方、徐玉妹要求违约金过高，应以其实际损失为准，逾期办证并未给施炳方、徐玉妹造成损失，请求法院对违约金予以调整。三、因长兴吕缘公司拖欠工程款，土地从2015年1月19日至2018年5月16日被法院查封，无法办理产权登记，土地解封后长兴吕缘公司通知施炳方、徐玉妹办理房产证，但施炳方、徐玉妹一直要求支付违约金，所以未办理产权登记。综上，请求法院公正审理，依法裁判。施炳方、徐玉妹为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、证明一份，拟证明长兴吕缘公司承诺于2017年5月底办理产权登记，但并未按约履行。2、商品房销售合同两份，拟证明施炳方、徐玉妹购买长兴吕缘公司开发的位于长兴县吕山乡吕蒙路乡政府以西的4幢1号及4幢2号房屋，价格合计440985.61元。长兴吕缘公司经质证后认为：对证据1的真实性没有异议，但与本案缺乏关联性；对证据2的真实性没有异议，但违约金约定过高，请求法院予以调整。长兴吕缘公司向本院提交了以下证据材料：3、土地登记记录一份、财产保全事项告知书一份、解封申请书一份，拟证明涉案土地被查封，无法办理涉案房屋产权登记手续。4、关于委托湖州华融资产管理公司接管长兴县吕山商业街项目及债权债务的处置备案申请一份，拟证明长兴吕缘公司于2018年3月10日向吕山乡人民政府申请办理涉案房产项目备案手续。5、备案证明书一份，拟证明涉案房产项目于2018年11月6日办理备案手续。6、照片打印件三份，拟证明施炳方、徐玉妹已于2015年将涉案房屋出租给他人使用。施炳方、徐玉妹经质证后认为：对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据5的真实性没有异议；对证据6的真实性有异议，也不能证明待证对象。本院对施炳方、徐玉妹和长兴吕缘公司提交的证据，经庭审质证，并经审查后认证如下：（1）施炳方、徐玉妹提交的证据。长兴吕缘公司对施炳方、徐玉妹提交证据1、2的真实性没有异议，可以作为定案的依据。（2）长兴吕缘公司提交的证据。施炳方、徐玉妹对证据3、4、5的真实性没有异议，可以作为定案的依据；证据6系长兴吕缘公司单方制作，仅凭该证据不能证明待证对象，本院不予采信。依据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2013年8月7日，施炳方、徐玉妹与长兴吕缘公司签订《商品房买卖合同》两份，约定施炳方、徐玉妹购买长兴吕缘公司开发的吕山乡吕蒙商业街4幢101室、4幢102室房屋，总价分别为291762元、149224元，长兴吕缘公司承诺于2014年5月1日将涉案房屋交付施炳方、徐玉妹使用。该两份《商品房买卖合同》第十六条约定，长兴吕缘公司于2014年9月1日前取得涉案房屋土地、房屋权属证书交付给施炳方、徐玉妹；长兴吕缘公司不能在90日内交付权属证书，约定日期起90内，长兴吕缘公司按已付房价款的千分之一承担违约责任；超过90日的，施炳方、徐玉妹不退房，长兴吕缘公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向施炳方、徐玉妹支付已交付房价款万分之一的违约金。该两份《商品房买卖合同》签订后，施炳方、徐玉妹共向长兴吕缘公司支付购房款440985.61元，长兴吕缘公司于2014年5月1日将涉案房屋交付施炳方、徐玉妹。因长兴吕缘公司结欠施工单位工程款，涉案房屋土地于2015年1月19日被查封，导致无法办理产权登记。2016年12月5日，应施炳方、徐玉妹要求，长兴吕缘公司出具证明一份，载明长兴吕缘公司同意于2017年5月底办理房产证，如不能办理全额退房。2018年11月6日，涉案房产项目办理备案手续。2019年2月1日，长兴吕缘公司通知施炳方、徐玉妹办理产权登记手续，但要求施炳方、徐玉妹承诺放弃逾期办证违约金，施炳方、徐玉妹不同意，双方多次协商未果，故纠纷成诉。本院认为，施炳方、徐玉妹与长兴吕缘公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行各自义务。根据本院查明的事实，该两份《商品房买卖合同》签订后，施炳方、徐玉妹已经按照约定支付房款，长兴吕缘公司也按照约定交付涉案房屋，但未按照约定办理产权证书，应属违约，应按照约定支付违约金。根据施炳方、徐玉妹的主张，本院确定2014年9月1日至2014年12月1日逾期办证违约金为已付房款的千分之一即441元，2015年1月1日至2019年2月1日按已付房款日万分之一计算为65795元，两项合计66236元。长兴吕缘公司辩称施炳方、徐玉妹的诉讼请求已经超过诉讼时效，因涉案房屋项下土地于2015年1月19日至2018年5月16日被查封，长兴吕缘公司于2016年6月承诺于2017年5月办理房屋产权登记，又于2019年2月1日通知办理产权登记，诉讼时效多次中断，故对该项辩解不予采信。长兴吕缘公司辩称违约金过高，应予调整，因违约金条款系涉案房屋出卖人长兴吕缘公司制作的格式条款，不违反法律规定，长兴吕缘公司要求调整没有依据，故对该项辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长兴吕缘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告施炳方、徐玉妹办理吕山乡吕蒙商业街4幢101室、4幢102室产权登记手续；二、被告长兴吕缘房地产开发有限公司支付原告施炳方、徐玉妹逾期办证违约金66236元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告施炳方、徐玉妹其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2703元、财产保全费1270元，合计3973元，由原告施炳方、徐玉妹负担1783元，由长兴吕缘房地产开发有限公司负担2190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  马立平人民陪审员  周 媛人民陪审员  孙 波二〇二〇年五月十一日法官助理李成毅书记员江文欣