广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3675号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾庆兰，女，1960年1月30日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。委托诉讼代理人：郭诗敏（系曾庆兰女儿），女，1987年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市珠江甘蔗化工总厂。住所地：广州市南沙区珠江街海傍路3号。法定代表人：梁坤，该公司经理。委托诉讼代理人：李华元，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻晓，广东正大联合律师事务所实习律师。上诉人曾庆兰因与被上诉人广州市珠江甘蔗化工总厂（以下简称甘化总厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初8194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾庆兰的委托诉讼代理人郭诗敏，被上诉人甘化总厂的委托诉讼代理人李华元、喻晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾庆兰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回甘化总厂的起诉；3.改判甘化总厂向曾庆兰归还广州市番禺区珠江管理区糖厂珠糖三路20幢x号x房屋的不动产权证的原件；4.一、二审诉讼费由甘化总厂承担。事实与理由:一、一审判决在没有曾庆兰任何签名文件或同意的情况下，推定曾庆兰将涉案房屋反售给甘化总厂，认定双方形成买卖合同关系，没有事实和法律依据。曾庆兰与甘化总厂并无反售合同关系。二、涉案房屋属于房改房性质，甘化总厂在一审的反诉请求主张曾庆兰不应享有两套房改房，该争议属于单位内部分房纠纷，属于对当时政府政策和理解的争议，属于人民政府的管辖范畴，不属于人民法院管辖范围。一审判决超越司法权管辖范围，违反最高人民法院的规定。三、在没有任何证据推翻曾庆兰持有涉案房屋的产权登记的情况下，甘化总厂应当向曾庆兰返还涉案房屋的房地产权证原件。被上诉人甘化总厂辩称：同意一审判决的处理，不同意曾庆兰的上诉请求。事实与理由：一、曾庆兰与甘化总厂之间纠纷属于房屋买卖法律关系，因此属于平等主体之间的民事权益纠纷，一审法院拥有管辖权。二、曾庆兰就房改房进行变更的意思真实自愿。一审判决认定曾庆兰与甘化总厂构成房屋买卖合同的法律关系，认定正确。三、曾庆兰自愿主动将涉案房屋及房产证交给甘化总厂，并且涉案房屋一直由甘化总厂实际使用。曾庆兰强行要回房产证的行为，严重违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场的公平交易秩序。曾庆兰于2019年11月5向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令甘化总厂归还广州市番禺区珠江管理区糖厂珠糖三路20幢x号x房屋的不动产权证原件给曾庆兰；2.本案诉讼费由甘化总厂承担。甘化总厂向一审法院提起反诉请求：1.判令确认广州市番禺区（现为南沙区）珠江管理区糖厂珠糖三路20幢x号x房屋的产权归甘化总厂所有；2.判令曾庆兰协助甘化总厂办理广州市番禺区（现为南沙区）珠江管理区糖厂珠糖三路20幢x号x房屋的产权过户手续；3.诉讼费由曾庆兰承担。一审法院经审理查明：曾庆兰原为甘化总厂的职工。广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋于1993年7月30日办理产权登记，不动产权证书号为粤房地证字××号，建筑面积为41平方米；广州市番禺区珠江管理区珠糖三路16幢x号楼上房屋于1995年1月21日办理产权登记，不动产权证书号为粤房地证字××号，建筑面积为54.6平方米。上述房屋均登记在曾庆兰名下，房屋所有权取得方式均为“房改房”。1992年7月17日，广州市珠江管理区印发《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》（编号为：珠区发[1992]第5号）。该方案规定：“一、积极组织本场自有公房出售……2、出售对象：出售的对象是有本场正式户口的在职干部、职工和离退休干部、职工包括属正常的工作调动和人才流动而调出单位及已故干部、职工未成年的子女现住户。每一个干部、职工家庭（夫妻和未婚子女以及赡养的老人）只能享受一次按优惠价购房，其面积应按照规定的住房控制面积，从严掌握。……4、定价的原则和方法：……对一户干部、职工租住两套公房，建筑面积合计已超过番禺市现行规定的住房分配标准面积，可以购买一套，另一套应退回产权单位。……出售公有住房，一律按标准价计算。……5、住房标准面积及超标准面积售房计价：干部、职工购买现住公房，参照番房改字[1991]第2号文《关于住房标准面积售房计价问题的通知》精神，现我场订为：……一般干部及职工65㎡-90㎡。以上标准按建筑面积计算。”甘化总厂提供的《珠**侨农场职工历史住房货币补贴、补差登记审批表》中“职工本人承诺”处由曾庆兰的配偶郭锦棠代为签名，时间为2008年3月30日。同时，该审批表中记载曾庆兰的职务级别为“职工”，住房的面积标准为“77.5平方米”，享有的福利住房为“房屋来源为房改房，地址为珠糖三路16幢x号楼上，面积为54.625平方米”，住房面积补差22.875平方米，补差金额为22646元。甘化总厂提供的2008年6月16日制作《珠**侨农场企业职工住房货币补差发放表》中记载曾庆兰为珠**侨农场职工住房货币第二批补差对象，其补差金额为22646元，曾庆兰在领款人签收处签名并捺手印。甘化总厂提供的《职工购房价钱表》中记载曾庆兰购买“珠糖三路16幢x号楼上”房屋的总价为17877.66元，应收10701.57元，厂优惠1070.16元，减原住房1209.19元，实收8422.22元。甘化总厂提供的出具时间为2008年5月15日的涉案房屋房地产权情况证明中，在备注部分处手写了“本房屋已于1993年8月退回总厂，现产权归属总厂拥有”并加盖甘化总厂的公章。甘化总厂提供的出具时间为2008年5月15日的广州市南沙区珠江管理区珠糖三路16幢x号楼上房屋的房地产权情况证明中，在备注部分处手写了“产权属曾庆兰”并加盖甘化总厂的公章。曾庆兰在一审庭审中陈述其支付涉案房屋的价款为1343.54元，一直由甘化总厂借用至今。而甘化总厂表示，涉案房屋一直由甘化总厂使用至今，没有交付给曾庆兰。同时，甘化总厂表示，因当时房产证在万顷沙房管所办理，当时该管理所的人员表示在涉案房产房改给其他人时可以直接将其产权从曾庆兰名下过户到其他人名下，所以没有及时办理过户，其后要求曾庆兰协助办理过户，曾庆兰则一直拖延不办。一审法院认为:根据当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点作评判如下：关于甘化总厂提出反诉是否应当受理的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案中，本诉请求为归还涉案房屋的不动产权证书，而反诉请求为确认涉案房屋的权属以及协助办理过户手续，本诉请求与反诉请求指向的诉讼标的物均为涉案房屋，基于的法律关系同为房屋买卖关系，且反诉请求是本诉请求的先决条件，二者存在牵连关系，故甘化总厂提起反诉符合上述规定，应当予以受理。关于本案是否属于民事裁判权的范围。曾庆兰系基于房屋买卖取得涉案房屋的产权登记，并以不动产权证的登记产权人提出本诉请求，而甘化总厂系基于房屋买卖过程中所产生的问题提出反诉请求。因此，虽然涉案房屋为房改房，处理时亦涉及到房改政策问题，但从当事人的诉讼请求以及相应的事实理由来看，双方争议的核心是房屋买卖问题而非为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的问题，更不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。因此，本案属于平等主体之间的民事权益纠纷，应作为民事案件受理。关于当事人的诉讼请求是否支持的问题。鉴于反诉请求是本诉请求的先决条件，故一审法院先就反诉请求进行评判。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，甘化总厂要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，一审法院不予支持。从本案查明的事实看，根据《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》，曾庆兰只能享受一次按优惠购房，甘化总厂首先出售了涉案房屋给曾庆兰，曾庆兰在支付购房款后办理了产权登记。之后，甘化总厂新建了住宅楼，并依据上述方案对部分干部、职工住房进行了调整，其中将广州市番禺区珠糖三路16幢x号楼上房屋与涉案房屋进行调整后出售给曾庆兰，曾庆兰支付的原涉案房屋的购房款抵作该房屋的购房款，该房屋也办理了产权登记至曾庆兰名下。上述行为在法律上应当视为曾庆兰将涉案房屋返售给甘化总厂，双方构成房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，曾庆兰负有将涉案房屋过户登记至甘化总厂的法定义务。故一审法院对甘化总厂要求曾庆兰协助办理过户手续合法有据，一审法院予以支持。如前所述，因甘化总厂持有涉案房屋的不动产权证系基于其与曾庆兰之间的房屋买卖合同关系，故一审法院对曾庆兰主张返还不动产权证书的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定，一审法院于2019年12月27日作出一审判决：一、曾庆兰于判决发生法律效力之日起七日内协助办理广州市番禺区（现为南沙区）珠江管理区糖厂珠糖三路20幢x号x房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为广州市珠江甘蔗化工总厂；二、驳回曾庆兰的全部诉讼请求；三、驳回广州市珠江甘蔗化工总厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元、反诉受理费25元由曾庆兰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：本案是否应驳回起诉；曾庆兰主张涉案房屋归其所有，要求甘化总厂返还涉案房屋房地产权证的理由能否成立。根据《广州市珠**侨农场住房制度改革实施方案》记载，“每一个干部、职工家庭（夫妻和未婚子女以及赡养的老人）只能享受一次按优惠价购房”，曾庆兰作为甘化总厂职工根据上述方案可享受一次优惠购房，甘化总厂根据上述方案将广州市番禺区珠糖三路16幢x号楼上房屋与涉案房屋进行调整后出售给曾庆兰，并办理房地产权登记。故此，广州市番禺区珠糖三路16幢x号楼上房屋属于甘化总厂依照房改政策分配给曾庆兰的房屋。涉案房屋则与单位内部分房无关，甘化总厂与曾庆兰就涉案房屋形成平等民事主体之间的房屋返售关系，用于置换的x号楼上房屋的价值即属于涉案房屋的交易对价。曾庆兰主张涉案房屋归其个人所有，并要求甘化总厂返还涉案房屋的房地产权证原件，依据不足，本院不予支持。基于上述理由，曾庆兰同时负有将涉案房屋变更登记为甘化总厂的义务，一审法院判决曾庆兰协助甘化总厂办理变更涉案房屋房地产权证登记的处理正确，本院予以维持。曾庆兰认为本案不属于人民法院管辖范围、应驳回起诉的理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，曾庆兰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾庆兰负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月十一日书记员 冯冠豪郭丽淳