辽宁省丹东市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）辽06行终40号 上诉人（原审原告）：战长友，男，1954年3月13日出生，汉族，无职业，现住沈阳市铁西区。 委托代理人：魏莉，系辽宁咏品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东港市自然资源局，住所地东港市。 负责人：于学波，系该局局长。 委托代理人：李明，男，1981年2月25日出生，汉族，系该局法规监察科科长，住东港市。 委托代理人：何恒川，系辽宁仁正律师事务所律师。 原审第三人：汪秀兰，女，1956年1月31日出生，汉族，无职业，现住东港市。 原审第三人：单维山，男，1956年8月15日出生，汉族，无职业，现住东港市。 上诉人战长友因诉被上诉人东港市自然资源局，原审第三人汪秀兰、单维山土地行政管理行政登记一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681行初41号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人战长友的委托代理人魏莉，被上诉人东港市自然资源局的委托代理人李明、何恒川到庭参加诉讼。原审第三人汪秀兰、单维山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审法院认为，被告为第三人换发的不动产权证书所用宗地与原告主张的抵押土地系两宗不同土地，两宗土地不重合不包含，被告对第三人换发不动产权证书的行为没有损害原告权益。原告与被诉行政行为并未形成行政法上的利害关系，原告主张损害其合法利益没有事实根据。故此，原告不具备本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”、第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条的”的规定，对原告的起诉依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第七十九条之规定，经该院审判委员会讨论决定，裁定：驳回原告战长友的起诉。案件受理费50元，不予收取。 上诉人战长友上诉称，请求：一、依法撤销（2019)辽0681行初41号行政裁定，改判确认被上诉人确认案涉房屋的首次登记行为违法、确认案涉房屋的转移登记行为违法、确认换发的不动产权证书的行为违法；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2006年，东港市东晨房屋开发有限公司（以下简称"东晨公司"），因建设资金不足向上诉人借款。2007年1月16日，上诉人与东晨公司签订了抵押借款《补充协议》。东晨公司向上诉人借款920万元，约定还款期限为2007年3月30日，并同意将其所有的位于锦江新村港国用（2006)第XX号的土地40101.31平方米作为抵押担保，东晨公司逾期未还，上诉人诉至辽宁省丹东市中级人民法院。后上述抵押土地进入执行程序，上诉人以流拍价接收该处抵押土地。因此，上诉人为该处土地的合法所有人。2018年7月5日，上诉人得知“被上诉人为争议土地上的房屋所有者核发了《中华人民共和国不动产权证书》日期为2017年2月17日。被上诉人将属于上诉人的土地核发给第三人行为违法，损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人起诉至东港市人民法院。一审法院以被上诉人为第三人换发的不动产权证书所落宗地与上诉人所有的土地系两宗不同土地，两宗土地不重合不包含，被上诉人对第三人换发不动产权证书的行为没有损害上诉人权益，认为上诉人不具备本案诉讼主体资格是完全错误的。具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条规定，下列事实法庭可以直接认定：（一）众所周知的事实；(二）自然规律和定理；（三）按照法律规定推定的事实；（四）已经依法证明的事实；（五）根据日常生活经验法则推定的事实。从被上诉人为第三人核发的辽【2017】东港市不动产权第0XX6号不动产权登记证书后所附宗地图上完全可以显示，第三人的7号楼房屋的位置就坐落在上诉人的土地上，该证中载明的权利其他状况中的分摊土地使用权面积8.63平方米只能而且必须在它所在的上诉人的土地上，这也是《物权法》中规定建设用地必须房随地走、地随房走的原则。因此，上诉人具有原告的主体资格，一审法院理应进入实体审理。二、上诉人是案涉土地合法所有人，被上诉人为他人在上诉人的土地上核发不动产登记证的行为侵害了上诉人的合法权益。即使被上诉人所发的不动产权属证书所用宗地与上诉人主张的抵押土地系两宗不同土地，两宗土地不重合不包含，但正是这种移花接木的不包含行为无形中使上诉人的土地因失去了所依附的房产而失去了应有的价值，这种减损上诉人所使用的土地价值的行为难道没有损害上诉人的合法权益吗？上诉人的财产价值因违法行政行为而减损难道没有原告的主体资格吗？三、涉案的房屋不在上诉人的土地上，应由被上诉人承担举证证明责任，现被上诉人在一审审理中没有提供证据证明涉案房屋不在上诉人的土地上，也未提供该房屋的初始登记的土地的宗地图。根据《物权法》第一百四十六条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此无论被上诉人在上诉人的土地上给谁发证都侵害了上诉人的权利。四、在一审法院审理中，上诉人书面提交申请调取证据的请求书若干份，一审法院对上诉人的申请未作出答复，也未调取任何证据，造成本案事实不清。为查明本案事实，恳请二审法院依法调取上诉人土地上8栋楼的不动产登记证，以证明被上诉人的行为侵害上诉人的合法权益。五、上诉人与第三人的不动产权登记证书上记载的宗地是不是一块宗地与本案没有任何关系，本案焦点是第三人的不动产确实是建在上诉人所有的土地上，在未经上诉人同意的情况下，给第三人核发不动产权证的行政行为违法。六、被上诉人应对案涉房屋初始登记行为的合法性举证证明。本案在审理中上诉人已经在开庭前半个月即2019年9月27日通过EMS向一审法院递交了增加诉求的申请，也就是在一审开庭审理前，上诉人就已经向一审法院申请增加诉求：1、确认案涉房屋的初始登记行为违法；2、确认案涉房屋的转移登记行为违法。一审法院在判决中在事实阐述过程也予以了确认，但在判决中只对上诉人请求确认换发的不动产权证书的行为违法予以了审理，其他诉求均未予以审理，也未就不予审理的法律依据在判决中予以释明。而依据《城市房屋权属登记管理办法》：第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”因此，被上诉人应对初始登记是否合法负有举证责任。被上诉人仅凭“土地登记审批表”中的基本情况一栏中载明的：“42164.00平方米仍属东港东晨房屋开发有限公司所有，至今仍抵押在战长友手中，土地使用证无法收回。2008年3月13日由丹东市中级人民法院予以查封。该小区住户多次申请办理土地使用证都无法办理，建议暂时用金鼎公司名下的11133.86平方米宗地面积给所有住户先行分摊土地面积，发放土地使用证，待东晨房地产开发有限公司42164.00平方米土地使用权争议解决之后再参加整体分摊。”就给第三人颁发不动产权证是明显违法的。根据房地一体的原则，房屋所占用的土地是法定的，不允许随意变更。其在办理用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件时，就己经确定了房屋的实际位置，该位置是根据上述相关文件记载确定的也就是法定的。开庭时，法院要求被上诉人提交初始登记的相关证据，被上诉人称未收到增加的诉求的通知，要求给予质证期。此后，法院未进行第二次开庭，也就是被上诉人未就相关诉求举证的情况下就草草结案。被上诉人未提交证据证明上诉人与具体行为没有利害关系就应当承担相应的举证不能的责任，一审法院将本应属于被告的举证责任强加在上诉人身上，明显有失公正。被上诉人明知此地为上诉人所有，在所有权证书上未如实记载所占用土地的信息，是因存有争议，而不是未占用上诉人土地。仅此一处就可以看出被上诉人核发不动产证的行为确实侵害了上诉人的利益，当时给第三人发放的不动产权证将不动产证上的信息进行虚假的记载，明明是占用上诉人的土地却谎称是占有别人的土地并予以登记、发证，这明显是知法犯法。综上所述，作为一审法院理应对第三人是否实际占用了上诉人的宗地和不动产权证书上所记载的事实是否真实进行查明。一审法院也可以依据职权进行实地勘验或测量，对客观存在事实予以查明。而不应能查却不查枉顾事实进行违法判决，造成本案错判。因此，请求贵院依法查明事实的基础上支持上诉人的全部诉求。 补充意见：第一、《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人，一是违反法律行政法规规定的；二是存在尚未解决争议的，被上诉人提交的证据中的土地登记会审表中明确认定待东晨公司42164平方米土地争议解决后再参加分摊，同时上诉人向原审法院提交的会议纪要也明令包括被上诉人在内的参会单位必须在争议解决后依法下发不动产产权证书，因此，上诉人作为争议的当事人之一与被诉行政行为存在完全的利害关系，被上诉人置上诉人的利益不顾，侵害了上诉人的合法利益。另外被上诉人提交的土地登记会审表中已然明确认定其中42164平方米仍属于东晨公司所有，至今仍抵押在上诉人手中，土地使用证无法收回。2008年3月13日，由丹东市中级人民法院予以查封该小区多次办理土地使用证无法办理，建议暂用东港市金鼎房地产开发有限公司（简称金鼎公司）名下的11133.86平方米，待东晨公司42164平方米土地使用权争议解决后，再参加分摊。被上诉人认定的这一事实足以证明涉案房屋就坐落在上诉人的土地上及原东晨公司的东港国用（2006）第XX号土地使用权证的使用范围之内，被上诉人何以用金鼎公司名下的1XX5号和东港国用（2006）第1XX4号，共计11133.86平方米违法替换应位于上诉人使用权的宗地，根据不动产的特殊性，房屋与其所在土地永远无法移动也无法进行分割，永远只能依附于其本身所占用的土地范围内，不可移动性、不可分割性是不动产最基本的法理和客观存在的事实，因此，在不动产建设当中先是选中土地依据相关的建设规划等合法手续完备后才能在土地上建设房屋，从来不存在和发生过房屋建设完毕可以随便就某处的土地拿来粘贴在房屋坐落之下的相关听闻或笑话。第二，本次国土部门换发不动产权登记的行为不是变更登记而是初始登记或首次登记，因该处土地一直有争议，无论国土部门、当地居民和金鼎房地产都是明知的，因此在被上诉人提供的证据中房屋所有权证上对土地没有任何记载，而在本次换发的不动产权登记证上却把上诉人的土地进行了分割，并记载于不动产权证书上，因此对于争议土地，本次发证行为应属初始登记或首次登记。第三，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定，登记簿以宗地或宗海为单位，一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元，编入一个不动产登记簿，本案被诉的不动产权证登记的房屋坐落在上诉人的土地使用权范围内，即东港国用（2006）第XX号宗地内，该房屋理应以上诉人的宗地作为单元，但被上诉人将该房屋的宗地换成东港国用（2007）第1X5号、1X4号，割裂了上诉人的土地使用权与涉案房屋专属联系，而上诉人的土地是商业用地，被上诉人作出的这种违法割裂行为，野蛮的使上诉人的土地失去了原有的商业价值。第四，被上诉人在所被诉的不动产权证的不动产单元号为XXX，根据《不动产权产籍调查技术方案》（试行）中的规定，008为地基籍子区代码，G表示国家土地所有权，B建设用地使用权宗地，00015表示宗地顺序号，F表示定着物为房屋，000726表示定着物单元号，这是不动产权籍方案规定的，结合土地使用现状和相应权利人的确认，划分国有土地使用权宗地，上诉人作为土地使用现状的实际使用权人，存在与不动产权证书行政法上的利害关系，具有原告主体资格。第五、众所周知分摊国有土地使用面积的公式是房屋面积除以房屋总建筑面积乘以楼房占地面积，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，申请办理建设工程规划许可证应当提交使用土地的有关证明文件，建设工程设计方案的材料，其中建设工程设计方案就包括施工设计图纸等法定内容，东晨公司在施工时按照经规划管理部门许可后，在东港国用（2006）第XX号宗地中进行建设，在上述三个系数中楼房占地面积只能由不动产测量人员按照地籍测量规程的规定实地测量计算涉案房屋所属楼房占用上诉人所有的土地使用权面积，因此，被上诉人的不动产权证中标明的分摊土地使用面积8.63平方米必然具有上诉人的份额。综上，上诉人的起诉符合法定条件，请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人东港市自然资源局辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被诉行政行为未形成行政法上的利害关系，上诉人不具备本案诉讼主体资格，故上诉人的上诉请求和理由不能成立。一、上诉人主张损害其合法利益没有事实根据，且上诉人不具备本案诉讼主体资格，一审裁定在认定该事实的基础上，驳回上诉人的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。从上诉人提供的相关法律文书可知，相关法律文书不能证明上诉人与涉案行政行为之间存在利害关系，相关证据不足以证明上诉人主张其已取得合法的土地权益所涉宗地与涉案行政行为之间存在利害关系，故答辩人不具备《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定的被告资格。因此，一审裁定在认定上述事实的基础上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条一款之规定，驳回上诉人的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，应得到二审法院的维持。二、上诉人的上诉意见无法否认上述事实，且主要意见涉及实体审理内容，与本案争议焦点无关，故其上诉请求和理由不能成立。上诉人在上诉状中虽陈述了诸多内容，但没有任何有效证据或依据否定上述事实，而本案的争议焦点在于上诉人起诉答辩人是否符合法定起诉条件，核心在于答辩人是否属于本案适格被告，故其上述请求和理由不能成立。综上所述，答辩人认为，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求和理由不能成立，故请求贵院驳回上诉，维持一审裁定。 补充意见：第一，上诉人在提出的上诉请求中需要请求改判确认违法的内容包括三项，即确认涉案房屋首次登记行为违法，确认房屋转移登记行为违法，确认换发不动产权证书行为违法，而其在东港法院继续审理本案的一审程序中其诉讼请求为确认案涉房屋的初始登记行为违法、确认案涉房屋转移登记行为违法，不存在上诉请求中确认换发的不动产权证书行为违法，其第三项确认违法的内容超出一审起诉状诉请内容，不属于本次审理的范围。第二，《不动产登记暂行条例实施细则》已对首次登记和转移登记的概念进行了明确的解释，所谓的首次登记是指不动产权利的第一次登记，而基于买卖等行为发生权利转移的为转移登记，案涉不动产权登记证书登记的不动产权权利内容包含房屋所有权和土地使用权，而上诉人请求确认的是案涉房屋的首次登记行为和转移登记行为违法，针对房屋首次的登记行为系案涉房屋的开发单位建设完成后销售前所进行的整体登记行为，案涉房屋的转移登记行为系开发单位基于商品房买卖合同或预售合同将房屋所有权转移至购房者所有的行为，而本案中如上诉人坚持该项内容确认违法的，其诉请内容与确认内容不一致，因为其诉请及所陈述的事实与理由均指向的是上诉人主张其享有合法权益的使用权而非房屋所有权，上诉人与案涉房屋之间不存在任何利害关系，如其坚持该项诉请，其显然并非与案涉房屋的登记行为不存在行政法上的关系。第三，案涉不动产权证书所记载的本案原审第三人其共同享有的土地面积为6千余平方米，结合原东港市国土资源管理局所形成的会审记录看，已明确说明本次共同享有的土地并不占用原登记在东晨公司名下的4万余平方米的土地，如上诉人其依据人民法院的拍卖行为取得了原登记在东晨公司名下的4万余平方米使用权，则案涉不动产权登记证书所记载的土地使用权登记内容与上诉人主张权利的土地使用权之间并不存在任何重叠。上诉人提出案涉不动产权登记证书不是变更登记而是初始登记这一观点是错误的，案涉不动产权证书是基于《不动产登记暂行条例》颁布实施后换发而作出，是在原房屋所有权和土地使用权分配基础上形成的，并非初始登记行为。综上，上诉人补充提出的相关上诉意见无法支持其与案涉土地使用权存在利害关系，且也不能证明其与案涉不动产权证书中记载的房屋之间存在利害关系，更无法证明其与首次登记之间存在利害关系，因此其请求确认案涉房屋的首次登记行为、转移登记行为违法主体不适格。上诉人提出的上诉请求和理由均无事实根据和法律依据，一审裁定对相关事实的认定及法律适用均是正确的，请求二审法院予以维持。 原审第三人汪秀兰、单维山未到庭未答辩。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人战长友是否具备诉讼主体资格。 本案中，因原审第三人汪秀兰、单维山所有的坐落在东港市大东区××楼××单元××室房屋，系建在案外人东港市东晨房地产开发有限公司享有使用权的位于锦江新村××40101.31平方米土地内[土地使用权证号为：东港国用（2006）第XX号]，被上诉人东港市自然资源局对此不持异议。该宗土地于2008年12月29日经丹东市中级人民法院作出的（2008）丹执字第74号民事裁定，将案外人东晨公司抵押给上诉人战长友的土地使用权[土地他项权证号为：东港他项（2007）第XX号，面积为：40101.31平方米]，交付上诉人抵偿全部债务，故上诉人依法取得该宗土地的使用权。 依据《不动产登记暂行条例》第八条的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第五条规定，不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。该条第三款规定：“有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。”因此，被上诉人应依据上述法律规定，为原审第三人进行不动产登记。2017年2月27日，被上诉人用与该房屋坐落的土地相邻的案外人东港市金鼎房地产开发有限公司享有使用权的土地，对原审第三人所有的案涉房屋住宅楼予以不动产权登记，并将其原有的房屋所有权证换发为不动产权证书，证号为：辽（2017）东港市不动产权第0XX6号，该证载明分摊土地使用权面积为8.63平方米。 原审裁定虽认为被上诉人是为原审第三人换发不动产权证书，所用宗地与上诉人主张其享有使用权的土地系两宗不同土地，两宗土地不重合不包含，被上诉人对原审第三人换发不动产权证书的行为没有损害上诉人权益。但被上诉人提供的《土地登记会审表》中基本情况一栏明确载明：“金鼎房地产开发有限公司开发的如锦江畔小区，持证面积为11133.86平方米，该小区现状面积为：52745.6平方米，出让面积为：53696.31平方米。其中42164平方米仍属东港东晨房屋开发有限公司所有。至今仍抵押在战长友手中，土地使用证无法收回。2008年3月13日由丹东市中级人民法院予以查封。该小区住户多次申请办理土地使用证都无法办理，建议暂时用金鼎公司名下的11133.86平方米宗地面积给所有住户先行分摊土地面积，发放土地使用证，待东晨房地产开发公司42164平方米土地使用权争议解决之后再参加整体分摊。”故上诉人作为该土地使用权争议的当事人之一，如果被上诉人在争议未解决之前即颁发被诉不动产权证，必将影响上诉人的土地使用权益。因此，上诉人与被诉行政行为存在行政法上的利害关系，其具备本案诉讼主体资格。一审法院对上诉人主张被上诉人的行政行为损害其合法利益的诉请，应进行实体审理。 综上所述，原审裁定以上诉人不具备本案诉讼主体资格为由驳回其起诉不当，应予纠正。上诉人关于其起诉符合法定条件的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销东港市人民法院（2019）辽0681行初41号行政裁定； 二、指令东港市人民法院继续审理本案。 审判长  张晓欣 审判员  吕伯昌 审判员  李 欣 二〇二〇年五月十八日 书记员  于冰冰