湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终891号上诉人（原审原告）：刘丽辉，女，1981年2月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区曹家坪1号郴江丽景12号楼。法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。上诉人刘丽辉因与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘丽辉、被上诉人城宇公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽辉上诉请求：依法撤销一审判决，改判城宇公司向刘丽辉支付逾期办证违约金35598元（246652.28元×1211天×4.35%÷365天）；本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：1.案涉合同附件四《合同补充协议》第七条第二款约定双方的违约责任明显不对等，属于格式条款，一审法院根据该条款约定计算违约金，对刘丽辉显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条赋予了格式合同相对方申请变更的权利，刘丽辉请求人民法院调高违约金于法有据，一审法院以刘丽辉举证不能不予支持，适用法律错误。2.城宇公司逾期办证造成刘丽辉至今未能出售涉案房屋，给刘丽辉对房屋的使用、收益、处分权造成了实质性影响，刘丽辉亦不能举证证明损失的具体数额，刘丽辉对损失数额不能举证的情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“损失数额难以确定”的情形，本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。3.案涉合同附件四《合同补充协议》第七条第二款约定逾期办证违约金“按年累计”，一审错误认定为“按日累计”，并据此认定刘丽辉部分诉讼请求超过诉讼时效是错误的。4.郴州市中级人民法院、郴州市苏仙区人民法院多份生效判决对本市商品房买卖合同中开发商减免自身责任的条款已认定属于格式条款，对根据该条款计算违约金不予支持，并根据相对方的申请调高违约金赔偿数额。城宇公司辩称，刘丽辉上诉提出的违约金与其一审的诉讼请求不一致，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘丽辉向一审法院起诉请求：1.请求判令城宇公司立即办理刘丽辉购买房屋的首次登记并协助刘丽辉办理不动产证；2.城宇公司支付逾期办理案涉不动产权属登记违约金（违约金以刘丽辉已交付购房款为基数，按年利率4.35%从2016年5月16日起计至城宇公司办理完成案涉不动产权属登记之日为止）。违约金计至起诉之日为33800元；3.本案诉讼费由城宇公司负担。一审法院认定事实：2012年5月，刘丽辉（买受人）与城宇公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，刘丽辉购买城宇公司开发的郴州市苏仙区××小区×栋××房，约定房屋总价为246652.28元。双方约定出卖人应在2012年10月30日前，依约交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条产权登记事宜第1项约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第2款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。合同签订后，刘丽辉向城宇公司付清了购房款（2012年7月31日支付234247.46元。2013年7月21日支付12405元）。2013年7月21日，刘丽辉收房并向城宇公司交付案涉房屋的办证费500元。截至刘丽辉起诉之日，城宇公司未依约办理案涉房屋的初始登记。在本案诉讼期间，城宇公司于2019年9月9日为涉案房屋办理了首次登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。刘丽辉、城宇公司双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力，未经协商一致不得擅自变更或者解除合同。关于刘丽辉提出办理涉案房屋初次登记的诉讼请求，城宇公司于2019年9月9日办理了初始登记，已履行相应合同义务，对刘丽辉的该项诉讼请求不予支持。关于刘丽辉主张城宇公司支付逾期办理不动产权属登记违约金的诉讼请求。根据双方的合同约定，城宇房地产公司负有办理涉案房屋首次登记的义务，其未在合同约定的期限内办理，违反合同约定，应承担违约责任。城宇公司辩称刘丽辉起诉要求支付违约金超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，城宇房地产公司应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。因合同约定的逾期办证违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，对刘丽辉起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。刘丽辉于2019年7月10日起诉，而城宇公司于2019年9月9日为涉案房屋办理了首次登记，故本案违约金支付天数为1155天（从2016年7月11日起计算至2019年9月9日），违约金为780.5元（246652.28元×1155天×0.1%÷365天）。刘丽辉诉请超出双方合同约定的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告刘丽辉逾期办证违约金780.5元；二、驳回原告刘丽辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费645元，减半收取计322.5元，由原告刘丽辉负担161元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担161.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效以及刘丽辉主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是否应予支持；二、一审法院认定刘丽辉部分诉讼请求超过诉讼时效是否正确。关于焦点一。城宇公司与刘丽辉签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。刘丽辉主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。该条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致刘丽辉无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向刘丽辉支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在刘丽辉未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对刘丽辉请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且刘丽辉未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对刘丽辉主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，城宇公司应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。虽然合同约定逾期交房违约金每年按已付房款的0.1%支付，但违约金是按日累计的，且每天产生的违约金固定，故一审法院认定违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算并对刘丽辉起诉前三年内的违约金给付请求予以支持并无不当。据此，一审判决城宇公司向刘丽辉支付逾期办证违约金780.5元（246652.28元×1155天×0.1%÷365天）正确，本院应予维持。综上所述，刘丽辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689.95元，由上诉人刘丽辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年五月七日法官助理 邹群英书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。