浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初11号 原告：中国邮政集团公司金华市分公司，住所地浙江省金华市婺城区迪耳路458号。 法定代表人：滕伟建，总经理。 委托诉讼代理人：徐正红，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 被告：李也红，男，1952年10月25日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：陈正兵，男，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省浦江县。 两被告共同委托诉讼代理人：胡海泉、魏红霞，浙江杰正律师事务所律师。 被告：高善明，男，1972年5月10日出生，汉族，住金华市婺城区，（未到庭） 原告中国邮政集团公司金华市分公司为与被告李也红、陈正兵房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月2日向本院起诉，本院当日受理后，依法由审判员叶必顺适用简易程序审理，诉讼中，本院依法追加了被告高善明作为本案的被告参与诉讼，并于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告请求法院判令：1.被告李也红、陈正兵立即腾空金华市房屋中的西边七间房屋；2.判令被告李也红、陈正兵支付房屋占有使用费31667元（自2019年10月23日起，暂计至2019年12月22日止，具体按实际腾空房屋之日止计算，计算方式按2019年3月28日原告与金华市城投集团有限公司签订的租赁合同中约定的租金来计算）；3.判令被告李也红、陈正兵支付违约金90180元（自2019年10月23日起，暂计至2019年12月22日止，具体按实际腾空房屋之日止计算，计算方法按租赁合同中约定的10%每日计算）；4.本案诉讼费用由被告李也红、陈正兵承担。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2016年10月，原告与被告李也红、陈正兵、高善明签订《房屋资产租赁合同》一份，合同约定原告将位于金华市的房屋租赁给被告李也红、陈正兵、高善明使用；租期3年，自2016年10月23日起至2019年10月22日止；租金按年支付，首期租金为170000元，应在合同签订日起5个工作日内一次性付清，以后每年租金递增3%，应提前三十个工作日支付下一结算周期的租金，先付后用；原告收取履约保证金2万元，在租赁期满被告无违约的情况下退还给承租人，不计息；租赁期届满，被告应在届满当日内搬迁完毕并于次日将房屋交回原告，每逾期一日，按当月租金的10%支付违约金；等等。合同签订后，三被告协商，该幢房屋的西边七间由被告李也红、陈正兵使用，该幢房屋的东边四间由被告高善明使用。三被告支付了履约保证金2万元（其中李也红、陈正兵支付13000元，高善明支付7000元），第一年的租金170000元，按照李也红和陈正兵承担三分之二、高善明承担三分之一后一并支付给原告。第二年的租金175100元，李也红、陈正兵支付给原告120000元，高善明支付给原告55100元，原告分别收取后统一开具发票；第三年的租金180353元，李也红、陈正兵支付给原告120235.34元，高善明支付给原告60117.66元，原告分别收取后统一开具发票。租赁期届满后，高善明使用的东边四间交回原告，并通过招标的方式重新取得该四间房屋的使用权，而李也红、陈正兵使用的西边七间一直未交回给原告。 另查明，2019年3月28日，原告与金华市城市建设投资集团有限公司签订《房屋资产租赁合同》一份，约定原告将位于金华市.86平方米（指西边七间房屋）租赁给金华市城市建设投资集团有限公司使用；租期1年，自2019年10月23日起至2020年10月22日止；租金190000元，在合同签订日起5个工作日内一次性付清给原告；等等。后因被告李也红、陈正兵未腾空交回原告，故该合同未履行。2019年7月15日，三被告向原告申请续租房屋，次日，原告向三被告发出了《房屋到期后不再续租》的书面通知，之后，三被告再次向原告递交了续租申请，原告再次明确了不予续租。 本院认为，本案原告的权益主张，既可以通过合同违约之诉主张权益，也可以通过侵权之诉主张权益，经过本院的释明后，原告选择按合同违约之诉主张权益。按合同违约之诉主张权益，合同的相对方是李也红、陈正兵、高善明三人，而原告的诉请仅仅是请求法院判令被告李也红、陈正兵承担义务。所以，本案的争议焦点是：一、至今未腾空西边七间房屋的违约责任承担主体是李也红、陈正兵、高善明三人，还是李也红、陈正兵两人。二、经济损失（也就是占用西边七间房屋的使用费）及违约金如何计算的问题，占有使用费是参照上一年度递增3%为基数，还是原告与金华市城市建设投资集团有限公司签订《房屋资产租赁合同》中约定的租金为基数。本院认为，一、虽然2016年10月签订的《房屋资产租赁合同》中承租人为李也红、陈正兵、高善明三人，李也红、陈正兵、高善明三人为共同承租方，但李也红、陈正兵、高善明三人租得房屋后，三人自己协商，西边七间房屋与东边四间房屋分别使用，租金分别承担，特别是第二年度、第三年度的租金各自支付给原告，原告分别收取租金的行为，说明原告已经认可了李也红、陈正兵和高善明分别租赁房屋的事实，庭审中，原告也认可了西边七间与东边四间分别租赁的事实，何况，东边四间的使用人在租期届满后交回房屋并通过招标重新取得使用权，而西边七间至今未交回。因此，虽然与原告签订的租赁合同的是三人，但事后经过原告的认可和追认，可视为变成了两个租赁关系，一个是西边七间房屋的租赁关系，承租人为李也红、陈正兵，一个是东边四间房屋的租赁关系，承租人为高善明。西边七间房屋至今未交回原告，承租人李也红、陈正兵已构成违约，应依法承担相应的民事责任，故原告要求被告李也红、陈正兵腾空金华市房屋中的西边七间房屋的诉请，理由正当，依法予以支持。二、李也红、陈正兵继续占用西边七间房屋的使用费如何计算的问题，西边七间房屋的租金上一年度为120235.34元，如果按原有的幅度3%递增，那么本年度的租金为123842.40元。但是，原告已经将西边七间房屋的使用权在李也红、陈正兵租期届满之后租赁给金华市城市建设投资集团有限公司使用，且约定了本年度的租金为190000元，正由于李也红、陈正兵违约不交回房屋，导致原告本年度的租金受损，因此李也红、陈正兵占用期间的房屋使用费应按190000元的标准计算，当然，今年是特殊之年，受新冠××疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，作为国有公司的原告，要带头履行社会责任，主动帮扶小微企业和个体工商户，国家也出台相关政策鼓励国有公司合理分担疫情带来的损失。本案中，可酌情考虑适当减免被告李也红、陈正兵的占用费，以减免3个月为宜。据此被告李也红、陈正兵的占用费以142500元／年为基数（也即每日390.41元），按占用的实际天数向原告支付房屋占用费。违约金的问题，虽然在《房屋资产租赁合同》约定了“租赁期届满，承租方应在届满当日内搬迁完毕并于次日将房屋交回出租方，每逾期一日，按当月租金的10%支付违约金”，但此约定的违约金明显过高，与相关法律规定不符，此约定无效。违约金可以以本年度的租金为基数，按同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李也红、陈正兵应于本判决生效后30日内腾空金华市房屋中的西边七间房屋，交回给原告中国邮政集团公司金华市分公司。 二、被告李也红、陈正兵应于本判决生效后30日内向原告中国邮政集团公司金华市分公司支付房屋占有使用费，占有使用费按每日390.41元计算，从2019年10月23日起算至实际腾空之日止。 三、被告李也红、陈正兵应于本判决生效后30日内向原告中国邮政集团公司金华市分公司支付违约金，违约金以年租金142500元为基数，按同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月23日起算至实际腾空之日止。 四、驳回原告中国邮政集团公司金华市分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件减半受理费1368元，由被告李也红、陈正兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶必顺 二〇二〇年五月二十二日 代书记员 叶 莹