福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1166号 上诉人（原审原告）:王光文，男，1965年10月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区厦门路23号江滨花园滨江丽景D幢2301室，公民身份号码352224196510014711。 委托诉讼代理人：卢琤，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麦远宏，福建泾渭明律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A-B幢，统一社会信用代码91350600K18570963C。 法定代表人：王惠山，董事长。 委托诉讼代理人：朱晓阳，男，福建漳州农村商业银行股份有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄月冷，女，福建漳州农村商业银行股份有限公司工作人员。 被上诉人(原审被告)：王云，男，1970年5月13日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区湖滨北路22-1号2601室，公民身份号码422428197005130032。 被上诉人(原审被告)：陈雪珍，女，1969年4月1日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区湖滨北路22-1号2601室，公民身份号码32010219690401326X。 原审第三人：漳州永丰达建材有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业开发区前山村，统一社会信用代码913506020523468553。 法定代表人：王云，总经理。 原审第三人：宝达（漳州）混凝土有限公司，住所地福建省漳州金峰开发区，统一社会信用代码91350600611473480W。 法定代表人：王云，董事长。 原审第三人：谢学友，男，1976年6月13日出生，汉族，户籍地福建省漳州市瑞京路118号佳苑花园4幢706室，公民身份号码352623197606132237。 原审第三人：王兰，女，1989年8月15日出生，汉族，户籍地湖北省天门市多宝镇革新村7组5号，公民身份号码429006198908150166。 原审第三人：邓晓，女，1988年7月30日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区惠民路9号正得格林兰庭B区11幢1604室，公民身份号码429006198807300049。 原审第三人：王德军，男，1963年2月23日出生，汉族，户籍地湖北省天门市多宝镇革新村7组5号，公民身份号码422428196302230035。 原审第三人：周卫华，男，1978年10月24日出生，汉族，户籍地福建省漳州市芗城区惠民路9号正得格林兰庭B区11幢1304室，公民身份号码420802197810240636。 上诉人王光文因与被上诉人福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商行）、王云、陈雪珍、原审第三人漳州永丰达建材有限公司（以下简称永丰达公司）、宝达（漳州）混凝土有限公司（以下简称宝达公司）、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王光文的委托诉讼代理人卢琤、被上诉人漳州农商行的委托诉讼代理人黄月冷、被上诉人王云（系漳州永丰达建材有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司的法定代表人）到庭参加诉讼。被上诉人陈雪珍、原审第三人谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 王光文上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判支持王光文的一审诉讼请求。事实与理由： 一、一审判决程序违法。1.一审法院未对《房地产买卖合同》的合同效力进行认定，也未向王光文释明合同效力，并要求王光文变更或增加诉讼请求，程序严重违法。2.王光文已提供证据证明讼争房产在2018年3月15日被首次查封之前，甚至在2017年8月7日前办理抵押登记手续前已经合法占有讼争房产并将其出租的事实，一审未予查明，认定事实不清。3.从《房地产买卖合同》第4条约定可以看出，在签订合同时房产尚未登记在王云、陈雪珍名下，无法变更过户至王光文名下，王云、陈雪珍在2017年4月25日早已办理产权登记手续但未告知王光文，甚至于2017年8月7日办理抵押登记手续。房屋未办理过户登记系因王云恶意违法行为导致，而非王光文自身原因，一审未予查明，认定事实不清。 二、一审认定事实错误。1.一审认定合同系以房抵债协议错误。从合同签订主体、合同内容、合同履行看，王光文向王云、陈雪珍购买房产系个人行为，与公司无关。一审在无借款合同等书证的情况下，采信王云的陈述认定借款事实，依据不足。2.一审认定漳州农商行对房屋享有优先受偿权有误。漳州农商行在发放贷款前，未对朱庆伙已在实际使用房屋的事实进行核实，未尽到贷前基本审查义务，抵押权存在瑕疵，不享有优先受偿权。 三、一审适用法律错误。1.王云、陈雪珍未提供证据证明其与王光文签订合同时存在以房抵债的意思表示，一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十六条驳回王光文的诉讼请求错误。2.王光文已提供充分证据证实本案存在足以阻却执行的情形，一审未判决停止执行错误。 漳州农商行辩称，一、王光文请求确认其对房屋享有所有权，于法无据。房屋未曾依法办理物权变更登记，无论王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》是否真实有效，王光文都未取得案涉房屋的所有权。 二、王光文请求确认《房地产买卖合同》合法有效，没有依据。1.从合同内容看，本案房屋和购房款最终都集中到林芸丹或者说是其背后的漳州芗城区宝银小额贷款有限公司，作为买方的王光文未获得房产控制权，而作为卖方的王云亦未获得“购房款”，明显不是真实的房屋买卖合同关系，案涉各方存在虚假的意思通谋。合同体现的房屋买卖行为为无效法律行为，至于真实交易为以物抵债还是让与担保，或者二者兼而有之，都不能对抗漳州农商行的抵押权。2.从交易价格来看，该合同约定购房款明显属于不合理低价。与房屋同期同地段房产拍卖评估价格高达57600元/㎡，本案合同价格仅为该拍卖评估价格的57%。根据法律规定，转让价格低于市场交易价格或物价部门指导价格70%的，一般可以视为明显不合理低价。3.从合同履行上看，合同签订后作为买方的王光文未实际占有使用房屋，未在2017年4月25日具备办理产权登记的条件后及时向王云主张过办理房屋过户登记手续，悖于常理。 三、王光文请求停止对房屋的执行，没有依据。1.根据漳州市芗城区人民法院作出的(2018)闽0602民初9599号民事判决书，漳州农商行对房屋享有抵押权，对案涉房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，王光文对漳州农商行享有抵押权的房产提出排除执行的异议，人民法院依法应不予支持。2.本案情形亦与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形不符。（1）该条法律规定列举的四项情形与“权利能够排除执行”之间系并列关系，缺一不可。本案中，王光文对案涉房屋享有的是基于合同关系的债权，而漳州农商行对案涉房屋享有的抵押权却属于担保物权，按照物权优先原则，王光文对案涉房屋的债权请求权，必然劣后于漳州农商行的抵押权。何况王光文的债权行为因通谋虚假意思而属于无效法律行为，更不能据此排除执行。（2）本案情形与上述法律规定列举的四项情形不符。《房地产买卖合同》因通谋虚假意思，而属于无效合同。王光文提供的证据不足以证明其已合法占有该不动产。王光文将所谓的“购房款”支付至其担任法定代表人的漳州芗城区宝银小额贷款有限公司财务林芸丹，但没有证据证明林芸丹已将该所谓“购房款”转交给王云、陈雪珍，王光文亦不能证明其已经支付全部购房款。房屋于2017年4月25日前已经具备办理产权登记的条件，而王光文无正当理由迟迟不办理过户登记，数年之后，再行以此对抗善意债权人的执行，存在明显的恶意，未办理过户登记的原因完全在王光文一方。 四、即使王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》未让予担保合同，王光文亦不能据此对抗漳州农商行的抵押权。根据最高人民法院第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，让与担保合同虽然有效，但只有在完成财产权利变动的公示方式后，才能请求法院参照担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。房屋物权从未过户登记在王光文名下，其不能对房屋变价主张优先权，不能对房屋主张物权，更不能对抗经物权登记公示的抵押权。 五、王光文主张一审程序违法，没有依据。一审法院基于王光文一审诉求对合同效力进行认定属于判决的范围，无须释明。 六、王光文所称的租赁合同，属无效合同。租赁双方无正当理由签订长达20年之久的租赁合同，已经是实践中非法对抗民事执行、损害善意债权人利益的常用手段之一，本案亦是如此。以480万元的巨款在2017年时可在厦门购置一套产权70年的正常住宅，承租人以480万元购买20年使用权，明显不符合常理。而且，承租人在短期内支付巨额租金承租一套出租人没有产权的房屋，更让人无法理解，唯一的合理解释就是该租赁合同同样属于通谋虚假意思，目的是损害善意债权人利益，属于无效合同。 王云辩称，王云和王光文签订的合同是担保合同，不是真实的房屋买卖合同，抵押给漳州农商行之前，房屋没有出租。 王光文向一审法院起诉请求：1.确认王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。2.确认王光文对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权。3.判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行。4.判令王云、陈雪珍协助王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续。5.诉讼费用由漳州农商行、王云、陈雪珍负担。 一审法院认定事实：王云向芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元，尚未偿还。王光文是漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司出纳。2016年12月15日，王云、陈雪珍（甲方）与王光文（乙方）在漳州市芗城区订立一份《房地产买卖合同》，合同约定：王云、陈雪珍将厦门思明区湖滨北路国际广场26层A单元的房地产（目前银行按揭中，尚未取得产权登记证），建筑面积302.11㎡，出售给王光文。双方议定总成交价人民币1000万元，其中银行按揭余款由甲方自行结清，与乙方无关。付款方式为乙方于2016年12月20日前以银行转账方式一次性将购房款转账至甲方指定开户在泉州银行漳州芗城支行账号6214371100001151976户名林芸丹中。甲方保证上述房地产所有共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与甲方同样认可，并完全同意由甲方全权代理人林芸丹签署各项文件、合同、收取本合同议定的售房款及有关该房地产转让的所有手续，否则给乙方造成的损失，甲方负责全额赔偿等。2016年12月15日，王云、陈雪珍在厦门市公证处办理一份公证委托书，委托林芸丹对福建省厦门市国际广场26层A单元代办理和领取不动产权证书、他项权证等、代为偿还上述房产之相关贷款，办理贷款结清等、有权出售上述房产（售房款不得低于人民币壹仟万元）等。 2016年12月5日，王云、陈雪珍与王光文签署一份《房屋移交单》，内容为“根据2016年12月5日签订的《房地产买卖合同》第4条约定，卖方于2016年12月15日将址在厦门市思明区湖滨北路国际广场26层A单元的房产交付给买方，买方查验后确认符合合同约定，并予接收。同时，卖方当场交付买方钥匙13把、电子门禁3个和《房屋质量保证书》、房屋使用说明书等各一份”。2016年12月16日，王光文于2016年12月16日转账1000万元至林芸丹的账户（6214371100001151976）。一审法院在审理漳州农商行与永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍金融借款合同纠纷一案过程中，依据漳州农商行的申请，于2018年11月5日轮候查封王云名下址在厦门市思明区湖滨北路22号之一2601室房产。2018年12月21日一审法院作出（2018）闽0602民初9599号民事判决：一、漳州永丰达建材有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还福建漳州农村商业银行股份有限公司借款本金1200万元及利息、罚息、复利813900.19元（利息、罚息、复息暂计至2018年9月20日），并从2018年9月21日起至借款还清之日止按本案借款合同的约定继续计付利息、罚息及复息；二、福建漳州农村商业银行股份有限公司对本案抵押物，即王云、陈雪珍所有的址于厦门市思明区湖滨北路22号之一2601室房产【抵押登记编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0094182号】的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、宝达（漳州）混凝土有限公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍对本案债务承担连带责任；其清偿本案债务后，有权向漳州永丰达建材有限公司追偿；本案受理费98683元，财产保全费5000元，均由永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍负担。因永丰达公司、宝达公司、王云、谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华、陈雪珍未履行生效判决所确定的义务，漳州农商行向法院申请执行，2019年2月19日一审法院予以立案，案号（2019）闽0602执788号。2019年2月21日，一审法院向被执行人永丰达公司、被执行人宝达公司、被执行人王云、被执行人谢学友、被执行人王兰、被执行人邓晓、被执行人王德军、被执行人周卫华、被执行人陈雪珍发出执行通知书。上述被执行人未按执行通知履行。一审法院在审理（2018）闽0602民初990号中国工商银行股份有限公司漳州分行与亚投（厦门）工程建设有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司、王兰、王毅德、周卫华、向旭芳、王云、陈雪珍、王德军、李发秀金融借款合同纠纷一案中，于2018年3月15日首先查封王云名下址在厦门市思明区湖滨北路22号之一2601室房产。2019年2月2日，一审法院在执行（2019）闽0602执366号中国工商银行股份有限公司漳州分行与亚投（厦门）工程建设有限公司、宝达（漳州）混凝土有限公司、王兰、王毅德、周卫华、向旭芳、王云、陈雪珍、王德军、李发秀借款合同纠纷一案中轮候查封上述房产。王光文于2019年4月26日向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年5月30日作出（2019）闽0602执异36号执行裁定书，裁定驳回王光文的异议请求。 一审法院认为，2016年12月15日，王光文与王云、陈雪珍签订《房地产买卖合同》，王云、陈雪珍将厦门思明区湖滨北路国际广场26层A单元（即厦门思明区湖滨北路22号之一2601室）以1000万元出售给王光文（漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人），而王云芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元，尚未偿还。王光文将购房款1000万元汇至合同约定收款人林芸丹的账户，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司的出纳。因此，王光文与王云、陈雪珍签订的《房地产买卖合同》名为房屋买卖，实为王云、陈雪珍以厦门思明区湖滨北路国际广场26层A单元房屋抵偿债务的协议。本案王光文与王云、陈雪珍之间并不存真实的房屋买卖关系，故王光文请求依法确认王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效、确认王光文对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权及判令王云、陈雪珍协助王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续等诉讼请求，不予支持。王云主张因其向芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元时，是以该房屋作为抵押，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，该抵押行为无效。其后虽双方协商以房屋抵偿债务，但该以房抵债行为不具有优先性，如房屋因第三人合法追索不能作为抵债物清偿债务情况下，王云应另行清偿债务。漳州农商行对本案抵押物，即王云、陈雪珍所有的址于厦门市思明区湖滨北路22号之一2601室房产【抵押登记编号为闽（2017）厦门市不动产证明第0094182号】的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。王光文请求判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行，不能成立，应予驳回。陈雪珍，第三人谢学友、王兰、邓晓、王德军、周卫华经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、驳回王光文请求依法确认王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、驳回王光文请求确认对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室享有所有权及要求王云、陈雪珍协助王光文办理厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的过户登记手续。三、驳回王光文请求判令停止对厦门思明区湖滨北路22号之一2601室的执行。案件受理费81800元，由王光文负担。 二审中,王光文提供证据如下：1.林芸丹《情况说明》、《确认书》，拟证明2016年12月16日，王云委托林芸丹收取本案购房款1000万元，并委托林芸丹将该1000万元转账给漳州芗城区宝银小额贷款有限公司，用于偿还王佳与陈雪珍向漳州芗城区宝银小额贷款有限公司的借款。2.泉州账户交易明细信息，拟证明2016年12月16日，林芸丹收到王光文支付的购房款1000万元后，将该1000万元分成400万元、400万元、200万元转账至漳州芗城区宝银小额贷款有限公司账户，并附言：代王佳归还贷款、代陈雪珍归还贷款。3.漳州芗城区宝银小额贷款有限公司《情况说明》、宝达（漳州）混凝土有限公司关联方贷款情况表，拟证明王云及其相关联的单位、个人尚欠漳州芗城区宝银小额贷款有限公司的借款本金仅300万元。2016年12月16日，林芸丹将1000万元转账给漳州芗城区宝银小额贷款有限公司，用于偿还王佳及陈雪珍的贷款，共计1000万元。4.（2019）闽0602民初2100号、（2019）闽06民终2484号判决书、法律文书生效证明书、执行受理通知书，拟证明漳州芗城区宝银小额贷款有限公司诉陈雪珍、王云金融借款合同纠纷一案判决已生效，即陈雪珍、王云应向漳州芗城区宝银小额贷款有限公司偿还借款本金300万元及利息、罚息等，该案即证据3所述的尚欠的借款本金300万元。上述证据拟共同证明：1.王云称本案讼争房产系向漳州芗城区宝银小额贷款有限公司借款1000万元的抵押物不属实;2.王云称未收到王光文购房款1000万元不属实，王云将该1000万元购房款用于偿还漳州芗城区宝银小额贷款有限公司的贷款。 漳州农商行质证认为，证据1三性均不予确认，林芸丹与贷款公司以及王光文与贷款公司均有利益关系。属于证人证言，未申请证人出庭作证，真实性无法确认。证据2真实性予以确认，关联性和合法性不予认可，王云刚刚对款项已经提出异议。证据3形式不符合法律规定，对其内容和真实性不予认可，是公司单方出具，没有经过相关债务人等的确认，三性不予认可。书面说明属于证人证言，未申请证人出庭作证，真实性无法确认。证据4真实性、合法性予以确认，关联性不予认可。 王云质证认为，证据1是林芸丹提供的，王光文是公司的法人代表，林芸丹是财务，不能证明直接还款用途。证据2也不能证明直接还款用途。证据3不属实，王云欠款不止300万，贷款公司以诉讼为由，拒不提供欠款清单。王兰有生效的法律判决，提供这个与事实不相吻合。证据4只能证明陈雪珍与王云欠贷款公司300万元的事实，其他证明内容不属实。 对上述证据，本院分析认证如下：证据1中的《情况说明》属证人书面陈述，未申请证人出庭作证，不予采纳。至于《确认书》，一审在案证据已足以确定合同的性质，王光文无需再行举证，无分析认证的必要。证据2有加盖银行业务印章，真实性可以确认，足以证实转账来往的账户和数额信息，至于转账用途的认定不影响本案二审处理结果，本案中不予认定。证据3是否采信不影响二审处理结果，本案中不予认定。证据4属法院诉讼文书材料，真实性可以确认，但证明内容与本案争议焦点无直接重要关联，本案中不予认定。 对一审查明认定的事实，除了“王云向芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元，尚未偿还。王光文是漳州芗城区宝银小额贷款有限公司法定代表人，林芸丹为漳州芗城区宝银小额贷款有限公司出纳”“2016年12月5日，王云、陈雪珍与王光文签署一份《房屋移交单》”外，当事人均未提出异议，本院予以确认。 对当事人有争议的事实，本院分析认定如下：一审关于王云向公司借款1000万元及王光文、林芸丹担任公司职务情况的认定，仅有王云的陈述，无其他证据在案佐证，本案中不予确认。关于《房屋移交单》的签署时间，根据《房屋移交单》落款载明的时间，应纠正为2016年12月15日。 本院认为，本案的争议焦点在于一审程序、合同的效力、房屋所有权确认、合同的履行以及王光文的权利是否足以排除执行。对此，分析认定如下： 1.关于一审程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定:“（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”王光文未提供证据证明一审存在法定的应当发回重审的情形，其主张发回重审的上诉理由不能成立，不予采纳。 2.关于合同效力。王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订一份涉案房屋的《房地产买卖合同》。同日,王云、陈雪珍在厦门市公证处办理一份公证委托书，委托林芸丹对福建省厦门市国际广场26层A单元代办理和领取不动产权证书、他项权证等、代为偿还上述房产之相关贷款，办理贷款结清等、有权出售上述房产（售房款不得低于人民币壹仟万元）等。2016年12月16日王光文依照合同约定将购房款项1000000元转账支付至林芸丹的账户（6214371100001151976）;2016年12月5日,王云、陈雪珍与王光文还签署一份涉案房屋《房屋移交单》，约定了房屋各项交付事项。至此，除了因当时涉案房屋尚未登记在王云、陈雪珍名下而未办理过户，双方均已履行了合同的其他义务。《房地产买卖合同》应视为是王光文与王云、陈雪珍双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效。一审法院认为王光文与王云、陈雪珍签订的《房地产买卖合同》“名为房屋买卖，实为王云、陈雪珍以厦门思明区湖滨北路国际广场26层A单元房屋抵偿债务的协议”缺乏依据。理由是：首先，王云向芗城区宝银小额贷款公司借款1000万元尚未偿还的事实成立与否，仅有王云一方的陈述，并无相关证据佐证。从王光文二审补充提供的证据材料来看,王云向芗城区宝银小额贷款公司借款的本金仅300万元且经生效民事判决确认;其次，即使王云向芗城区宝银小额贷款公司有过借款，但借贷关系的双方当事人分别是王云和芗城区宝银小额贷款公司，而本案房地产买卖合同关系的双方当事人分别是王光文与王云、陈雪珍；最后，即便如王云所述，其曾是漳州芗城区宝银小额贷款有限公司股东。王光文是该公司法定代表人，林芸丹为该公司出纳。但法律上亦未禁止同一公司各身份的自然人之间建立民事法律关系。综上，一审法院认定王光文与王云、陈雪珍之间并不存真实的房屋买卖关系，并驳回王光文确认其与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效的请求错误，王光文对此上诉有理，本院予以采纳。 3.关于房屋所有权确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因王光文与王云、陈雪珍双方未办理房屋过户手续，房屋尚未依法登记在王光文名下，依上述法律规定不发生物权变动效力，一审驳回王光文关于请求确认其对房屋享有所有权的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第九条之规定，并无不当。 4.关于合同履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在案查明，由于本案涉案房屋已于2017年8月7日已抵押给漳州农商行，并已办理抵押登记，在该抵押权被涤除前，不具备实际办理产权转移登记的条件，故一审驳回王光文关于依据合同请求王云、陈雪珍协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，于法有据，并无不当。 5.关于王光文的权利是否足以排除执行。如前述，本案房屋已另设抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，抵押权人有权就抵押物优先受偿，而王光文并非房屋的抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，漳州农商行对案涉房屋享有抵押权。抵押权属于担保物权，优于王光文的物权期待权。故一审对王光文提出的排除执行异议不予支持，符合法律规定，并无不当。 综上所述，王光文的上诉请求部分成立，予以支持；部分不能成立，予以驳回。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8492号民事判决第二、三项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初8492号民事判决第一项； 三、确认王光文与王云、陈雪珍于2016年12月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效。 一审案件受理费81800元，由王光文负担80000元，由王云负担1800元。二审案件受理费81800元，由王光文负担80000元，由王云负担1800元。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年五月九日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷