湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终917号上诉人（原审原告）：何美华，女，汉族，1963年8月10日出生，居民，住道县。委托诉讼代理人：张天全，道县舂陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗新桂，女，汉族，1962年4月3日出生，居民，住道县。委托诉讼代理人：周广星，男，汉族，1961年11月2日出生，居民，住道县，系罗新桂的丈夫。委托诉讼代理人：张健，湖南苍松律师事务所律师。原审第三人：何革光，男，汉族，1968年9月15日出生，居民，住道县。原审第三人：何庆光，男，汉族，1972年1月1日出生，居民，住道县。上诉人何美华因与被上诉人罗新桂，原审第三人何革光、何庆光确认合同无效纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日在第八审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人何美华及其委托诉讼代理人张天全，被上诉人罗新桂及其委托诉讼代理人周广星、张健，原审第三人何庆光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何美华上诉请求：一、依法改判涉案的《房屋买卖合同》无效；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋的买卖合同是在双方当事人都明知上诉人系共有人的情况下，故意隐瞒上诉人签订的，恶意对上诉人的房屋共有权进行损害；2、被上诉人取得涉案房屋不符合善意取得，存在主观恶意；3、本案不适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。被上诉人罗新桂答辩称，请求二审驳回上诉，维持原判。理由：1、一审认定事实清楚，被上诉人系善意取得房屋，并支付了合理对价，实际占有了涉案房屋；2、被上诉人与二原审第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，法律应当保护善意取得人的合法权益。何美华向一审法院起诉请求：1、依法确认第三人与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告与第三人何革光、何庆光系同胞姐弟关系，原告父亲系原永州市纺织厂退休职工，2003年房改时，原告父亲何田美取得了纺织厂内建筑面积为51.35平方米的房屋，并于当年取得房屋所有权证（证号为：道县房权证道江镇字第0000XXXX号）。原告母亲周伟珍于2003年因病去世，原告父亲何田美于2015年5月16日去世。第三人何革光、何庆光不久在何田美道县房权证道江镇字第0000XXXX号房屋贴出卖房通告，被告知晓后与第三人联系，双方于2015年5月27日签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条交易房产为房权证道江镇字第0000XXXX号房屋，建筑面积51.35平方米，后扩建面积40余平方米，共约100平方米；第二条交易价格为16万元；第三条首付款14万元，在2015年5月27日付清，剩余房款2万元在第三人协助办理好房地产过户手续后当天付清…第六条违约责任，如未按照约定履行义务，导致合同履行延迟或者无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因延迟履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。合同签订后，第三人又提出房屋装修是哥哥何革光出的，要增加装修费5千元给何革光，于是在双方一致同意下，于2015年7月18日重新签订合同，合同内容变更：第二条为交易价格为16.5万元；第三条为首付款14万元，在2015年7月18日付清，剩余房款2.5万元在第三人协助办理好房地产过户手续后当天付清；第六条违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之五的违约金。被告曾经交定金1万元给第三人何革光，2015年7月19日被告给付购房款13.5万元，第三人何革光出具收到13.5万元的收条，被告尚余2万元购房款未付，此后第三人未协助被告办理好房屋变更手续，被告也多次催促第三人办理遗产过户手续。2019年政府要对永州市纺织厂的棚户区进行改造，原告起诉，认为第三人与被告签订的《房屋买卖合同》没有通知原告和经原告授权，且房屋买卖合同侵害了原告的合法继承权，违反了法律规定，该买卖合同无效，请求法院维护权益。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告在第三人贴出卖房通告后，与第三人联系，双方在平等、自愿、公平、合理的基础上签订了房屋买卖合同，并且被告根据合同约定依法支付了相应对价，履行了合同约定的义务。一、原告以签订合同时没有通知或经原告同意为由主张合同无效。本案何田美的遗产尚未依法分割的情况下，该部分财产应为法定继承人共同共有，第三人何革光、何庆光对房屋不具备完全的处分权，在未征得原告同意的情况下擅自处分共有财产，已构成无权处分。但需指出的是，处分权完备与否系针对物权范畴而言，与债权范畴内的负担行为即买卖合同本身的效力问题并无必然的因果关系，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由，原告以此为由主张合同无效，依据不足，法院不予采信。二、原告认为根据我国合同法第五十二条第（二）项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告援引此条款主张合同无效，应就此承担必要的举证责任。但根据本案现有证据，尚无法证明被告与第三人存在恶意串通的事实。被告虽然知道原告与第三人的家庭内部关系，但是在第三人贴出卖房通告后，与第三人联系的，且以正常市场交易价格交易。法院依法认定被告属于物权范畴内的善意取得。现原告没有举证证明被告与第三人之间存在恶意串通的事实，应就此承担举证不能的不利后果，法院对原告的该诉请理由不予采信。为此，法院认为本案房屋买卖合同系被告与第三人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的情节，被告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效。对原告的诉讼请求，法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告何美华的诉讼请求。案件受理费100元，不予收取。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。本案中被上诉人罗新桂在第三人何革光、何庆光贴出卖房通告后，与第三人联系，双方在平等、自愿、公平、合理的基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反相关的法律法规。合同签订后，罗新桂也依约支付了房屋的合理对价，并实际占有了涉案房屋，应当认定何革光、何庆光与罗新桂之间的房屋买卖合同合法有效。本案涉案房屋系何田美的遗产，在尚未依法分割的情况下，该部分财产应为法定继承人共同共有，何革光、何庆光擅自出卖上诉人何美华享有共有权房屋的行为构成无权处分，但这一无权处分行为并不必然导致涉案的《房屋买卖合同》无效。合同无效应当具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的相应情形。现上诉人何美华诉称何革光、何庆光与罗新桂恶意串通损害其利益，主张合同无效的理由，因没有相应证据证实，且与客观实际不符，其理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何美华负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年五月二十二日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。