江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4110号 上诉人（原审被告、反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：龚维凯，员工。 委托诉讼代理人：叶笑寒，员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：海门市金菠萝餐厅，住所地江苏省海门市。 经营者：刘标，男，汉族，1959年3月3日生，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：熊良志，江苏鑫诚律师事务所律师。 上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）因与被上诉人海门市金菠萝餐厅（以下简称金菠萝餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初6857号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 利群公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认租赁合同已于2018年8月8日起解除，并改判支持利群公司的一审反诉请求。事实和理由：利群公司从未对金菠萝餐厅拖欠租金的行为予以认可，也未与其达成任何减免租金的协议，所谓与杨弈恋的微信聊天记录、电话语音通话等均不能确认对方的身份，即使其是杨弈恋本人，其也非利群公司员工或委托代理人，不能代表利群公司做出任何意思表示，且即使因突然停业双方头口协商过租赁事宜，也应当以书面补充协议的形式对达成一致的内容加以明确及确认，现任何人单方、口头的陈述不能证明双方就租赁合同内容进行了重大变更及变更的具体内容，且金菠萝餐厅提供的杨弈恋的微信记录中其也明确表示不能书面确认合同变更。故金菠萝餐厅关于利群公司同意免租金及押金抵扣租金等主张均不能成立，金菠萝餐厅拖欠租金的违约行为成立，利群公司有权根据合同约定解除租赁合同，利群公司不存在违约。同时，一审法院已经查明金菠萝餐厅拖欠水电费的违约行为客观存在，应当予以表明和认定；金菠萝餐厅在其他地区租赁合同的处理与本案没有关系，一审法院审查其他租赁合同纠纷案件的情况、影响对本案的认定，是错误的。金菠萝餐厅还存在转租行为，利群公司对其转租没有出具任何书面确认意见，亦未表示同意，一审法院推定利群公司明知且同意不能成立，利群公司没有明确表示放弃对其转租违约行为的责任追究。2018年8月10日利群公司书面通知解除合同，依据充分，合同于当日解除，一审法院确认合同于判决生效时解除没有依据。一审法院对本案违约事项举证责任分配错误，利群公司主张金菠萝餐厅存在违约、合同解除，进行了举证，一审法院也认定了其未支付租金、拖欠水电费、存在转租，金菠萝餐厅主张合同继续履行，应对其不存在违约进行举证，其未能证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院在审理中有失中立，为金菠萝餐厅的违约行为开脱。一审法院对利群公司提出的明确的反诉请求不予审理认定，却要求在金菠萝餐厅未提出的赔偿诉求另行主张时一并审理，违反诉讼法的规定。 金菠萝餐厅辩称：一审法院判决书认定事实清楚，证据确实充分，利群公司上诉的理由不成立，无事实和法律依据，应驳回其上诉。 金菠萝餐厅一审诉讼请求：利群公司继续履行双方于2016年12月19日签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》。 利群公司一审反诉请求：1、确认双方自2018年8月8日起解除租赁合同；2、金菠萝餐厅支付租金941387.21元（2017年3月1日至2017年11月30日、2018年1月1日至2018年8月7日）及逾期付款违约金（自逾期之日起至实际支付之日，每日按月租金的0.5%计算）；支付2017年4月、5月的水电费16869.31元；支付合同解除违约金231964元；支付房屋占用费（自2017年8月17日计算至实际腾房之日，每逾期一日按50元/平方米计算）。 一审法院认定以下事实：金菠萝餐厅系个体工商户，经营者为刘标，于2009年12月10日注册成立，经营场所位于海门市。利群公司成立于1997年7月11日，企业名称于2018年8月29日由“江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天公司）”变更为“利群时代商贸有限公司”。 金菠萝餐厅（乙方）在设立阶段，于2009年与江苏时代超市有限公司（甲方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的建筑物坐落于海门市部分，建筑面积约为751平方米，乙方租赁该建筑物作为金菠萝简餐、咖啡使用；2、租赁期为7年，即2009年11月开幕日起至2016年12月31日止；3、每月租金合计45833元，此租金前一年不变，自第二年即2011年1月1日起，每年递增4%；4、保证金为3个月房屋租金即137499元等。 2016年12月19日，金菠萝餐厅（乙方，代表人刘彦君）与利群公司即乐天公司（甲方，代表人杨奕恋）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的建筑物坐落于海门市乐天玛特一、二楼，建筑面积约为751平方米，乙方租赁该标的物作为餐饮使用；2、租赁期为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日止；3、每月租金57991元，此租金自2020年1月1日起，每三年递增5%，即2017年1月1日至2019年12月31日每月租金57991元（2017年12月、2018年12月、2019年12月免收租金）、2020年1月1日至2022年12月31日每月租金60891元、2023年1月1日至2024年12月31日每月租金63936元；4、保证金为2个月房租即115982元，甲方收取保证金后向乙方出具凭证，租赁关系终止时，该保证金除用以冲抵租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；5、乙方保证租赁期间内在未征得甲方同意前，不得擅自改变本合同约定的使用用途，不擅自转租、转让、交换、中途停业或改变商号，否则视为乙方违约，甲方有权收回乙方履约保证金作为违约金，并有权解除合同；6、租金先付后用，每月支付一次，乙方应于每期前一个月的二十日之前向甲方支付下期租金，每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金；7、乙方逾期不支付租金及其他费用超过30天的，为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按本合同相关条款的约定支付违约金；8、如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任，违约方将赔偿守约方115982元违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失；9、因乙方违约致合同被解除，乙方还需支付2个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由乙方自行承担；10、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或租赁届满后的15日内返还建筑物，未经甲方同意，逾期返还建筑物的，每逾期一日，乙方应按50元/平方米向甲方支付该建筑物占用使用费等。 2017年3月5日，海门市公安消防大队向乐天公司海门店发出《临时查封决定书》。2017年3月6日，乐天公司海门店发布公告，表示“因我司对消防安全设施进行全面整改，为广大客户安全着想，于2017年3月6日起，闭店进行整改”。后该店于2018年11月22日开始营业。 2018年8月10日，乐天公司海门店向金菠萝餐厅邮寄《关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知》，载明：1、贵方经营期间，自2017年6月起，再未向我司缴纳2017年6月份至今的租金，逾期已经达到426日之久，经我司多次催促未果……符合解除合同条件；2、自2018年8月8日起，解除贵我双方的《商铺场地租赁合同》；3、请贵方在2018年8月17日前，立即向我司支付2017年6月1日起至2018年8月8日期间的租金885329元、水电费16869.31元及违约金；4、请贵方务必于2018年8月17日前将租赁场地腾空并交还我司，若贵方未在上述期限内腾空租赁场地并返还我司，将视贵方放弃租赁场地的遗留物所有权，我司将自行予以清理，由此导致的不利后果由贵方承担等。2018年8月13日，金菠萝餐厅向利群公司发送《律师函》，载明：1、乐天公司海门店不是合同相对人，乐天公司不知道亦未授权海门店发送通知，海门店无权解除租赁合同；2、海门店因消防原因停业至今，给金菠萝餐厅造成巨大损失，金菠萝餐厅已与乐天公司达成了减损方案，即自2017年6月始金菠萝餐厅关门停业直至乐天公司海门店重新开张营业，届时再继续履行双方之间的租赁合同，金菠萝停业期间免除租金；3、乐天公司的股权已被山东利群集团收购，双方的租赁合同可以继续履行等。 2018年8月17日16时10分，刘彦君向杨奕恋发送微信“杨奕恋经理，你好！我是乐天玛特海门店金菠萝商户，2017年5月在乐天玛特总部4楼我刘彦君和我司杨玉林经理与乐天玛特总部招商部任啸部长和熊培菲经理、杨奕恋经理商讨海门店金菠萝的减损方案，最后双方达成一致意见：即自2017年6月始金菠萝关门停业直至乐天玛特海门店重新开张营业，届时再继续履行双方之间的租赁合同，金菠萝停业期间免除租金！关于此事，请您给我们金菠萝一个书面凭证，谢谢”，杨奕恋于当日16时15分回复“刘总您好，关于海门店书面凭证我现在无法提供给您，但上述事情属实，是我司乐天玛特给予商户关店期间的政策”。 2018年10月9日杨玉林报警，并在询问笔录中表示“我是原乐天玛特金菠萝店的负责人，之前跟原乐天玛特签了从2017年到2024年的租房协议，今年9月28日，我和利群公司招商部负责人在南通利群超市（原乐天玛特）商量租期等一系列问题，利群公司说要把底下一楼的门面收回，我当时说要回公司商议，等节后上班，再等利群公司他们通知，商量后续问题。今天下午我们就来找利群公司负责人再商议门店事情，到了海门原乐天玛特金菠萝店店内，我们就发现门面里面700多平方的设备（茶餐厅的所有设备）全都不见了，然后我就报警了”，海门市公安局城东派出所向李培金进行询问，其表示“我是利群时代公司（原乐天玛特）的工作人员，今天下午三点多，原租用乐天玛特房子的金菠萝餐厅的老板来到我们原乐天玛特三楼的办公室，说他们金菠萝餐厅里边的东西被人搬走了，我告诉那人是利群时代（原乐天玛特）公司的工作人员将他的东西搬到地下车库里了，那个人就比较激动，报了警”。后杨玉林于2018年10月10日与利群招商部余文涛进行谈话，于2018年10月11日与利群招商部辛雨进行谈话，因余文涛、辛雨二人要求一楼收回、二楼涨租，双方未能达成一致意见。 2018年11月13日10时46分，刘彦君向杨奕恋再次发送微信“杨奕恋经理，你好！我是乐天玛特海门店金菠萝商户。2017年5月，在乐天玛特总部4楼，我刘彦君和我司杨玉林经理与乐天玛特总部招商部任啸部长、熊培菲经理以及杨奕恋经理商讨海门金菠萝房租事宜，最后双方达成一致意见：海门金菠萝2017年3月、4月、5月的房租费在已交给乐天玛特公司的押金中抵扣。关于此事，请您给我们金菠萝一个书面凭证，谢谢”，杨奕恋于当日11时08分回复“刘总您好，江苏乐天玛特商业有限公司已股权全部转让给利群时代商贸有限公司，关于海门店金菠萝需要的书面凭证我现在无法提供给您，但上述事情属实，是当时我司乐天玛特给予商户关店期间的政策”。 一审法院另查明，案涉《大型项目、餐饮类租赁合同》约定的建筑面积约为751平方米，图纸显示一楼58平方米（B2区域）、二楼521平方米（B2区域），其余部分位于三楼，金菠萝餐厅将三楼西侧部分面积用作仓库（东至24轴线，西至三楼西边沿即23轴线，南北分别为B2区域的边沿），其余部分面积转租给邢杰； 金菠萝餐厅庭审中出示了刘彦君、杨奕恋2016年12月19日至2018年11月13日的微信聊天记录，因利群公司对该聊天记录真实性有异议，法院于2018年12月5日庭审休庭期间通过刘彦君的微信与杨奕恋进行语音通话，杨奕恋表示：①其在澳大利亚凯恩斯，曾在乐天公司担任杨泰区及南通区招商经理，案涉租赁合同中其作为甲方代表签名；②金菠萝餐厅与乐天公司合作多家门店，因金菠萝餐厅曾发生命案致经营受损，故2016年双方续约时未涨租金；③2017年5月，刘彦君、杨玉林与乐天玛特总部招商部任啸部长、熊培菲经理以及其本人曾在乐天玛特总部4楼商讨海门金菠萝的减损方案，对于2017年3月以后的租金首先从押金中抵扣，关店期间的租金承诺不予收取。通话结束后，杨奕恋在微信中发送其护照照片以印证身份。 金菠萝餐厅主张2009年租赁合同约定保证金为3个月租金，因租金逐年上涨，保证金亦随着租金上涨，2016年的保证金为173980元；2017年租金合同虽载明保证金为2个月租金，但实际缴纳的保证金为3个月租金173973元（57991元/月×3个月），现相关证据已被利群公司清场而无法提供。法院要求利群公司核实保证金数额，利群公司未能予以核实。对于利群公司主张的水电费16869.31元，金菠萝餐厅已于2019年1月24日庭审中当庭支付。庭审中金菠萝餐厅提供了其与邢杰于2012年5月1日签订的租赁合同复印件，利群公司提供了金菠萝餐厅与邢杰于2017年1月1日签订的租赁合同复印件，法院通过微信向邢杰核实，其对两份合同的真实性均予以确认。 一审法院于2019年4月18日与双方人员共同查看现场，现场如下：①租赁标的一楼原金菠萝餐厅内装修已拆除、物品已清除，一楼南侧为卷帘门，内设隔层，通往二楼的消防入口已被覆盖；②租赁标的二楼原金菠萝餐厅内装修已拆除、物品已清除，内部放满邢杰的物品，入口处钥匙由邢杰保管，对此邢杰自称其在三楼经营娇娃乐园，利群公司海门店去年开业前与其签了二楼的合同，故其暂时将二楼原金菠萝餐厅的面积作为仓库使用；③租赁标的三楼原金菠萝餐厅作为仓库使用的部分，现已装修为娇娃乐园泡泡池的一部分；④娇娃乐园的经营面积大于原金菠萝餐厅转租面积。 一审法院认为，本案争议焦点为违约方认定。金菠萝餐厅本诉主张利群公司在租赁期间内擅自将金菠萝餐厅拆除装修、搬离物品，系违约方。利群公司对金菠萝餐厅的主张不予认可，并反诉主张金菠萝餐厅存在未交纳租金及水电费用、未经其同意转租、擅自停业的违约行为，系违约方。 对利群公司主张的违约情形，金菠萝餐厅表示：1、2017年3月至5月的租金已通过保证金（3个月房租）予以抵扣，2017年6月至重新开业期间双方已达成停业期间免除租金的约定；2、往常金菠萝餐厅吧台员工在收到水电费通知后会交给会计缴费，2017年4月至5月的水电费因金菠萝餐厅受乐天公司影响经营不正常、会计离职等原因影响了水电费缴纳，金菠萝餐厅非故意拖欠水电费，现已当庭缴纳；3、将三楼的部分面积转租给邢杰是因为乐天公司找到金菠萝餐厅，双方共同租给邢杰，且三楼儿童乐园的大部分面积是乐天公司出租的；4、金菠萝餐厅已与乐天公司达成了停业免租的约定，非擅自停业。法院认为，对于2017年3月至5月租金，金菠萝餐厅已与乐天公司达成了首先从押金中抵扣的一致意见，现金菠萝餐厅已对保证金金额为3个月租金即173973元进行了合理说明；利群公司在金菠萝餐厅内全部物品被其清场的情况下，对保证金的金额未予核实，而其在落款时间为2018年8月9日的《关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知》中载明“自2017年6月起，再未向我司缴纳2017年6月份至今的租金……”，该表述与金菠萝餐厅主张的2017年3月至5月租金173973元（57991元/月×3个月）已通过保证金173973元相抵扣的主张一致，故金菠萝餐厅2017年3月至5月租金已通过保证金予以抵扣，未予欠付。对于2017年6月至重新开业期间的租金，金菠萝餐厅与乐天公司已经达成停业期间免除租金的一致意见，故金菠萝餐厅未欠付2017年6月至重新开业期间的租金。对于利群公司2018年11月22日重新开业之后的租金，因利群公司在重新开业之前，即对金菠萝餐厅经营场所的装修、物品予以清除，该情形下金菠萝餐厅暂未缴纳租金具有正当理由，不属于租赁合同约定的拖欠租金的情形。法院认定金菠萝餐厅不存在合同约定的未交纳租金的违约情形。对于2017年4月至5月的水电费，金菠萝餐厅虽存在迟延缴纳水电费的履行瑕疵，但该瑕疵系在乐天公司因消防问题闭店整改、金菠萝餐厅受波及经营不稳定情形下产生，非金菠萝餐厅故意拖欠，现金菠萝餐厅亦已当庭支付，法院认定该履行瑕疵不足以成为解除合同的事由。 对于双方争议的转租问题，邢杰2012年5月1日已与金菠萝餐厅签订租赁合同，历经多年经营娇娃乐园至今，娇娃乐园的经营面积亦远大于金菠萝餐厅转租给邢杰的面积，而从金菠萝餐厅与乐天公司（时代超市）签订的两份租赁合同来看，虽租赁面积均约为751平方米，但2009年合同载明租赁范围为“时代超级购物中心1F、2F、3F部分”，而2016年合同却为“乐天玛特一、二楼”，可见乐天公司对于金菠萝餐厅将三楼部分面积转租给邢杰是知晓且同意的，金菠萝餐厅不存在擅自转租的违约情形。即使三楼部分面积转租未经乐天公司同意，但该部分面积位于乐天公司海门店内，乐天公司知道或者应当知道金菠萝餐厅转租，其在6个月内未提出异议，现利群公司在转租多年后以此要求解除合同于法无据。 金菠萝餐厅自2017年6月至重新开业期间停业，系与乐天公司达成了停业免租的一致意见，非擅自停业；金菠萝餐厅2018年11月22日之后停业，系因经营场所被破坏、双方处于诉讼中而不得不停业，金菠萝餐厅不存在擅自停业的违约情形。综上，金菠萝餐厅不存在利群公司主张的未交纳租金及水电费用、未经其同意转租、擅自停业的违约行为。利群公司在合同存续期间内，就变更租赁合同事宜未与金菠萝餐厅达成一致意见的情况下，擅自将金菠萝餐厅拆除装修、搬离物品，系案涉租赁合同的违约方。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但具有法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行等情形的除外。本案中，金菠萝餐厅承租案涉房屋后，对租赁标的进行了装修并用于经营活动，但经查看现场金菠萝餐厅对租赁物的添附已被利群公司基本去除，现利群公司已将租赁物一楼进行了部分装修、租赁物二楼及三楼已被案外人邢杰实际使用，如双方继续履行租赁合同并恢复金菠萝餐厅的经营，则需在再次清除租赁物一楼、二楼、三楼现状的情况下，由金菠萝餐厅重新装修，此举将扩大争议波及面，亦将增加总损失金额，不符合合同履行的经济效益原则，属于事实上不能履行或履行费用过高的情形，故对金菠萝餐厅要求继续履行合同的诉请，法院不予支持。鉴于金菠萝餐厅在本案中未就损失赔偿事宜提出主张，其因利群公司的违约行为而造成的损失，可依据合同法相关规定，另行向违约方即利群公司主张赔偿，以保障其利益不因合同解除而减少。 案涉租赁合同不适宜继续履行，符合合同法规定的法定解除条件，基于本案中双方的实质争议即为案涉租赁合同是否应予解除，为防止双方损失进一步扩大，法院认定案涉租赁合同自本判决生效之日起解除。该合同解除情形并非基于利群公司主张的解除事由，案涉租赁合同的违约方仍为利群公司，故对利群公司要求确认双方自2018年8月8日起解除租赁合同的诉请，法院不予支持。金菠萝餐厅未拖欠2017年3月至利群公司海门店重新开业期间的租金，故对利群公司要求金菠萝餐厅支付租金（2017年3月至2018年8月7日）及逾期付款违约金的诉请，法院不予支持。金菠萝餐厅已当庭支付水电费，故对利群公司要求金菠萝餐厅支付水电费的诉请，法院不予支持。金菠萝餐厅非案涉合同的违约方，故对利群公司要求金菠萝餐厅支付合同解除违约金的诉请，不予支持。金菠萝餐厅尚需就因利群公司的违约行为而造成的损失另行主张权利，故对利群公司要求金菠萝餐厅支付房屋占用费的诉请，法院暂不予支持，利群公司可在金菠萝餐厅提出损害赔偿主张时再行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决：一、海门市金菠萝餐厅与利群时代商贸有限公司于2016年12月19日签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、驳回海门市金菠萝餐厅的诉讼请求。三、驳回利群时代商贸有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费43231元，保全费5000元，合计48231元，由金菠萝餐厅负担；反诉案件受理费减半收取63023元，由利群公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院认定事实部分及另查明事实部分查明的基本事实予以确认。 另查明，金菠萝餐厅认可其在2017年3月6日乐天公司海门店闭店后持续经营至2017年5月。 本院认为，2016年12月19日金菠萝餐厅与利群公司即乐天公司签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》合法有效。2017年3月5日左右，乐天公司关闭大批店铺，导致大量租赁合同不能正常履行，案涉合同即其中之一。乐天公司关闭商场后金菠萝餐厅因有独立出入口，持续使用租赁房屋经营至2017年5月，后停业。本案中金菠萝餐厅起诉要求继续履行租赁合同、利群公司反诉要求确认解除合同并支付各项费用，故本案争议焦点为租赁合同是否解除。 关于合同是应继续履行还是应解除，《合同法》规定的了合同约定解除和法定解除的情形，本案中利群公司在租期内关闭了金菠萝餐厅承租商铺所在的大型超市等，虽根据当时情形其非恶意，但确实导致租赁合同不能正常履行。利群公司主张合同解除，目前原金菠萝餐厅内装修已拆除、物品已清除，部分合同范围内的房屋已由他人占有使用，金菠萝餐厅与利群公司也进行多次协商但未能就租赁合同继续履行达成一致意见；案涉租赁合同原约定期限较长，目前合同履行形成僵局，不允许解除合同对双方均有不利，故本案合同应允许解除，金菠萝餐厅要求继续履行合同不予支持。 合同解除后双方均可根据合同约定及合同法的规定主张各自权利，利群公司一审反诉提出了自己的主张，但金菠萝餐厅一审中要求继续履行合同、拒绝就合同解除变更诉讼请求。因合同解除涉及双方权利义务的纠纷应尽可能在一个案件中一并解决、以避免处理的片面，故本案合同解除后双方的权利义务在本案中均不予处理，利群公司关于一审法院应当支持其合同解除后所主张的费用的上诉理由等，本院亦不予支持。一审法院以“案涉租赁合同不适宜继续履行，符合合同法规定的法定解除条件”判决合同解除并无不当。案涉合同解除原因有当时较为特殊的背景，就案涉合同解除后双方权利义务的处理，应在同一个案件审理中全面、综合考量认定，故对于双方违约及情节、损害范围及承担等应由双方各自提出明确的主张后在另案处理时一并审理、综合认定。 综上，一审法院判令合同解除正确，利群公司要求支持其一审反诉请求的上诉理由本院不予支持，对合同解除后的双方权利义务应另案一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43231元，由利群时代商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇二〇年五月九日 书记员 翟羽佳