河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初1867号原告：南阳市裕邦物业服务有限公司。统一社会信用代码：91411322698724392H。住所地：方城县方舟城市花园1幢1单元101室。法定代表人：周建永，任总经理职务。委托诉讼代理人：尹清政，河南金霖源律师事务所律师。被告：冯海朋，男，1981年7月1日出生，汉族，住方城县。原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告冯海朋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告南阳市裕邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令冯海朋支付物业费4773元及违约金1742元共计6515元。2、依法判令被告冯海朋承担本案诉讼费。事实与理由：被告冯海朋购买了方城县方舟城市花园7号楼2单元701号房的房产一处。2013年7月5日，原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告冯海朋签订了《前期物业管理服务合同》。合同生效后，原告依约履行了合同的义务。被告违反服务合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用。原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告冯海朋自2017年1月1日至2019年12月31日拖欠3年（36个月）物业费未交纳，原告多次向被告冯海朋发出物业催收通知，被告一直未交纳。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告冯海朋辩称，被告自2017年开始没有支付物业费，原告已经不具备方舟城市小区物业公司的资格，2017年正式成立业主委员会后，业主委员会和业主均未和物业公司签订物业服务合同，事实理由不成立，根据相关规定有业主委员会的，自业主委员会成立后必须和委员会签订物业服务协议。裕邦公司与我签订的是前期物业服务合同，在业主委员会成立后，前期物业服务合同已经到期，应当和委员会签订新的合同。物业公司按照前期物业服务，按照收费标准，但是物业公司实际收费是每平方1元收费，存在乱收费，并且收费的面积与实际物业公司收费的面积不符，每月多收十几个平方的费用，存在乱、多收费现象。关于物业公司对于服务准则是否按照标准执行，业主认为没有按照标准进行服务，我一共接到四次物业催缴电话。我的房子漏水，向物业反映，物业以楼上没有人居住、没有职责为由只进行调解，未进行处理，一直到2019年5月份楼上新业主入住才由新业主进行处理。物业说我的房子过老，需要自己承担责任。物业公司没有对业主进行服务，只进行收费。房屋漏水造成灯罩损坏，洗衣机、电灯起火，顺着窗户向屋内漏水，房顶及墙体掉皮，物业公司只说进行协调，未进行实际解决问题。在2019年7月左右，楼上业主装修完之后，物业公司象征性的去我屋内把墙体进行简单处理，这说明这本身就是物业公司的职责范围，但是在漏水期间不处理，漏水对我家庭造成财产及精神损失，所以对于原告的诉讼请求不认可。本院经审理认定事实如下：2010年8月4日，被告冯海朋与南阳市裕邦佳和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于方城县××引线西侧、××东××南侧××城市花园××单元××房屋××套，建筑面积共123.84平方米。2013年7月5日，原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告冯海朋签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条约定“物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体称重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及共运行的维护和管理，共用设施设备是指墙体外部共用的下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……”，第四条约定“物业管理费用，一、乙方按年度交纳物业管理服务费用（注：续交费用时，乙方应在费用到期的前一个月预交下一年度费用）；二、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元……”，第十一条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，或经单次催缴仍不交费者，管理处有权采取必要措施催缴”。合同签订后，原告为被告提供了物业管理服务。2013年9月27日，方城县物价管理办公室下发方城县物价管理办公室关于方城县方舟城市花园小区物业服务收费标准的通知，将高层住宅楼的物业服务管理费用调整为1元/平方米/月，原告在方舟城市花园小区内予以公示。被告冯海朋2013年7月5日入住，2017年1月1日开始停缴物业费，截至2019年12月31日，共欠36个月的物业费4458.24元（123.84㎡×1元/㎡/月×36月）。后原告向被告冯海朋催交物业服务费无果,诉至本院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。本院认为，原告南阳市裕邦物业服务有限公司与被告冯海朋签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。原告按约定为方舟城市花园小区提供了物业管理服务，被告冯海朋作为该小区物业所有人,实际享受了原告为其提供的物业服务,理应按约向原告支付相应的物业管理服务费用,被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4458.24元,有违诚实信用原则,故原告要求被告支付拖欠的物业服务费4458.24元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。对原告要求被告从逾期之日起每天按应支付费用的万分之五支付违约金的诉请,本院认为,被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约,双方在合同也中对违约金的计算方式进行了约定,但鉴于本案的实际情况,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,对原告主张的违约金酌情调整为按年利率6%计算，2017年物业费的违约金为267元（123.84㎡×1元/㎡/月×12月×6%×3年）,2018年物业费的违约金为178元（123.84㎡×1元/㎡/月×12月×6%×2年），2019年物业费的违约金为89元（123.84㎡×1元/㎡/月×12月×6%×1年），以上共计534元，原告诉讼请求超出部分,不予支持。关于被告业主委员会和业主均未和物业公司签订物业服务合同，原告不具备方舟城市小区物业公司资格而拒付物业费的抗辩主张，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未约定合同期限，业主委员会也未选定新的物业服务公司并签订物业服务合同，且被告事实上接受了原告提供的物业管理服务，故其抗辩理由，本院不予采信。对被告提出原告未对其房屋漏水问题进行处理而拒付物业费的抗辩主张,因原、被告订立物业服务合同后,双方之间形成了物业管理服务关系,现原告已对小区的房屋、设备、设施、环境、卫生、公共秩序、绿化等统一进行了管理,并收取相应的物业管理公共服务费用,而被告提出的房屋漏水问题,既可能是房屋本身存在质量问题,也可能是其他不当行为造成的房屋漏水,因而房屋漏水原因不同,相关的责任也不同,现被告未能举证证明其屋内漏水是因原告对公共设施、设备保养维修不到位等原因所致,故被告以原告未对其房屋漏水问题进行处理而拒付物业费的抗辩理由,依据不足,本院不予采信。综上所述，被告冯海朋应向原告南阳市裕邦物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4458.24元及违约金534元。《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯海朋于本判决生效之日起十日内支付原告南阳市裕邦物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费4458.24元及违约金534元。二、驳回原告南阳市裕邦物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯海朋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李靖二〇二〇年五月二十六日书记员  付倩附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。