浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初10409号 原告：徐久荣，男，1969年4月22日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：戚曙波，余姚市舜水法律服务所法律工作者。 被告：胡永根，男，1962年3月1日出生，汉族，住余姚市。 被告：俞立君，女，1963年11月13日出生，汉族，住余姚市。 被告：胡立超，男，1987年10月17日出生，汉族，住余姚市。 被告：周娴，女，1987年11月22日出生，汉族，住浦江县。 被告胡立超、周娴的共同委托诉讼代理人：沈黎明，余姚市阳光法律服务所法律工作者。 原告徐久荣与被告胡永根、俞立君、胡立超、周娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序审理，后因无法用民诉法规定的其他方式向被告送达诉讼文书，本院依法向其公告送达并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐久荣及其委托代理人戚曙波，被告胡立超及其委托诉讼代理人沈黎明到庭参加诉讼，被告胡永根、俞立君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐久荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的关于余姚市牟山镇新东吴村胡头7号院两楼房的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告购房款720000元，返还原告装修费用110000元及建造钢棚的费用30700元，合计760700元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月31日被告自愿将家庭所有坐落于余姚市牟山镇新东吴村胡头7号院的两幢楼房和前面的瓦房（部分有证件）以及该房所在的土地使用权全部出让给原告，并签订房屋买卖及土地使用权转让协议书一份。协议明确了房屋的四址及转让费720000元，2016年10月12日房屋交付，原告对房屋进行装修入住。后被告因欠债该房屋被法院查封拍卖，原告面临腾房搬离，签订合同的目的无法实现。为了维护自身的合法权益，原告特向法院起诉。 被告胡永根、俞立君未作答辩。 被告胡立超、周娴共同答辩称，原告主张的合同无效无事实和法律依据。涉诉房屋系被告1、2的夫妻共同财产，房屋系原告自愿买受，房屋亦已经交付完毕，购房款亦已经支付，双方对这个合同一直是没有异议的。房屋买卖合同的时间早于法院查封的时间，法院查封与本案买卖无关联，原告应向法院提出执行异议。同时涉诉房屋的宅基地属于新东吴村，村里也没有对此提出异议。原告的起诉超过了诉讼时效。被告周娴与胡立超在买卖协议上的签名既不在甲方亦不在乙方，他们在买卖合同上签字的行为不是买卖房屋的意思表示，而是根据原告要求“年满18周岁的家庭成员需要签字”才签的，且被告周娴在涉案房屋建成时尚未与被告胡立超结婚，既不是房屋的权利人也不是有处分权的人，故被告胡立超、周娴主体不适格。综上，原、被告的协议不存在法律规定的无效情形。 原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1.房屋买卖及土地使用权转让协议书1份、房屋买卖交接清单1份、收条1份、补充协议1份、土地使用权证1份、房屋所有权证1份，拟证明原、被告签订房屋买卖合同的有关情况及原、被告均已履行完毕的事实。被告胡永根、俞立君未到庭，视为放弃质证的权利，被告胡立超、周娴对证据的真实性无异议，但表示买卖系双方真实意思表示，应当认定有效，而被告胡立超、周娴实际不是房屋的所有权人。本院经审查对该组证据予以采信；2.评估报告1份，拟证明房屋装修110000元、钢棚30700元的事实。被告胡永根、俞立君未到庭，视为放弃质证的权利，被告胡立超、周娴对证据的真实性无异议，但表示房屋等价值应结合建造年限、地段等综合予以认定，该报告与本案无关。本院经审查对上述证据的真实性予以采信。 被告胡永根、俞立君、胡立超、周娴均未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，原告与四被告签订了《房屋买卖及土地使用权转让协议书》一份，约定，原告购买坐落于余姚市院的两幢楼房和前面的瓦房，房屋买卖及土地使用权转让费用共计720000元，并对房屋及土地四址等进行了约定。当天，原、被告签订了补充协议，约定，被告应协助原告加建钢棚，建钢棚所需的费用由原告承担，建造过程中，拆掉的小房子，原告不承担责任。同年10月12日，原告的购房款全部支付完毕，被告胡永根、俞立君向原告出具收条一份；同时，被告胡永根、俞立君将集体土地使用权证、房屋所有权证及钥匙等交付给原告，双方签订了交接清单一份。后因被告另案纠纷，本案涉诉房产已进入评估拍卖程序，本院委托评估机构对实测面积300.83平方米的宅基地使用权和实测建筑面积为185.03平方米的有证房屋以及总建筑面积为177.50平方米的无证建筑进行评估，其中室内固定装修评估价值为111000元、棚为30700元。被告胡立超自庭审中承认，有证房屋审批建造时其在建房审批表上，是当时的家庭成员之一，即建房审批表上有被告胡永根、俞立君、胡立超。 另查明，原告户籍地为余姚市，与被告并非同一集体经济组织成员。 本院认为：公民从事民事活动应当遵守法律，违反法律强制性规定的合同无效。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。本案中原告与四被告签订的房屋转让合同，因原告并非余姚市牟山镇新东吴村村民，原告无权取得涉案房屋宅基地使用权，故双方签订的房屋转让协议无效。关于被告答辩称被告胡立超、周娴不是房屋所有权人的问题，本院认为，被告胡立超、周娴在买卖合同上签字，确系合同的相对方，也是其对自己对买卖标的物享有所有权的自认，被告胡立超在庭审中认可有证房屋在建造时其在建房审批表上，即胡立超是有证房屋的共有人；关于周娴，本院认为，虽然有证房屋的建造时间早于其与胡立超结婚的时间，但因其系被告方的家庭成员（胡立超的妻子），不能排除因装修、重建等原因其取得有证房屋部分所有权的可能性，而对于无证房屋，其也未能举证房屋建造早于其与被告胡立超结婚的时间等，故，被告周娴在出卖人处签了名，现仅以有证房屋建造时间早于其与被告胡立超结婚时间而对房屋不享有所有权，不是合同相对方的意见，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并按各自的过错承担相应的责任。原告应当返还被告涉案房屋含添附的装修及钢棚（已经拆除的小房已搭建钢棚，双方约定无需赔偿），被告应当返还原告购房款。关于原告的损失，因地上建筑归被告所有，故原告在建筑内的装修及搭建钢棚的费用应系其损失，考虑到原告与被告在签订房屋买卖及土地使用权转让协议书时明知双方非同一集体经济组织成员，理应知道涉案买卖协议无效，本院认为原、被告双方均有过错，故本院酌情认定被告应赔偿原告装修费用及建棚费用的一半即70850元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告徐久荣与被告胡永根、俞立君、胡立超、周娴于2016年7月31日签订的房屋买卖及土地使用权转让协议书无效； 二、被告胡永根、俞立君、胡立超、周娴返还原告徐久荣购房款720000元，赔偿原告徐久荣各项损失70850元，以上合计790850元；款于本判决发生法律效力之日起十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费11007元，财产保全费4824元，合计15831元，由原告徐久荣承担1285元，由被告胡永根、俞立君、胡立超、周娴承担14546元。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  王 澈 人民陪审员  黄德荣 人民陪审员  陈潇帅 二〇二〇年五月二十三日 代书 记员  邹珂珂