湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终537号上诉人（原审被告）：梁望军，男，1978年8月16日出生，汉族，住益阳市。被上诉人（原审原告）：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：熊力，湖南九方律师事务所律师。上诉人梁望军因与被上诉人湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁望军、被上诉人鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁望军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按0.8元/月/平方米的标准支付物业服务费3203.3元并由鲲鹏公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实不清，证据不足，一审判决明显偏袒了鲲鹏公司。第一，鲲鹏公司管理“铂金汉宫”前期物业服务系从益阳中大伟业房地产开发有限公司（以下简称中大伟业公司）转包而来，未通过招投标程序；第二，依据益阳市物价局、益阳市房地产管理局《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》第二条规定，对于未采用招投标方式确定的住宅前期物业管理公共服务收费应当实行政府指导价，而不应采用协议收费；第三，双方未签订《前期物业服务协议》，交房时被迫要求一次性交纳半年物业服务费才准予收房，违背了梁望军意愿，具有强制性。且原判决书上的“2016年1月9日，被告向原告支付了2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费1165.92元”与事实不符；第四，鲲鹏公司提供的物业服务参照相关规定仅达到四级标准，该等级对应的收费标准应为0.8元/月/平方米，故鲲鹏公司的收费标准明显违反质价相符原则。2、一审判决适用法律错误。一审判决仅依据《物业管理条例》的规定，未参照《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》，适用法律明显错误。鲲鹏公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鲲鹏公司自2015年11月入驻铂金汉宫，与梁望军形成了物业服务关系，虽然在物业服务过程中存在瑕疵，但一审判决已充分考虑并酌情核减相应费用，故一审判决处理公正，应予维持。鲲鹏公司向一审法院起诉请求：判令梁望军向鲲鹏公司立即支付物业服务费6607元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：益阳市小区是由中大伟业公司开发建设的商业住宅小区。鲲鹏公司通过中大伟业公司引进为“铂金汉宫”小区提供前期物业服务，并签订了《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费实行包干制，由业主或物业使用权人按其拥有的物业建筑面积预先交纳；其中住宅物业服务费收费标准为高层电梯房1.65元/月/平方米，商业物业服务费收费标准为3.00元/月/平方米；物业服务费的收取以甲方向业主发出入住通知书或刊登入住公告所公布的交房入住日期的次月一日开始计收；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理、水电等费用，不得拖欠，逾期未交纳的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；对欠费超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴。2014年3月29日，梁望军与中大伟业公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，购买了铂金汉宫2幢2304号房，建筑面积117.77平方米。2015年11月18日梁望军对所购房屋进行验收收房并签订了收楼声明书。此后，梁望军即与入住的其他业主一起接受了鲲鹏公司所提供的物业管理服务。2016年1月9日，梁望军向鲲鹏公司支付了2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业服务费1165.92元，鲲鹏公司向梁望军出具了收据，收据载明收费标准为每平方米1.65元。自2016年12月1日开始，梁望军再未按合同约定向鲲鹏公司交纳物业服务费。2019年6月19日，鲲鹏公司向梁望军发出催费通知书，梁望军以鲲鹏公司物业服务不到位、小区管理服务差为由拒绝支付，双方酿成纠纷，鲲鹏公司向法院提起诉讼。另查明，益阳市赫山区“铂金汉宫”小区自建成至今，鲲鹏公司系唯一为该小区业主提供物业服务的物业公司，至本案一审庭审结束止，该小区业主尚未成立业主委员会。诉讼期间，一审法院对涉诉小区进行了现场勘查，发现鲲鹏公司在公共设施的维修养护、小区卫生服务等方面存在瑕疵。一审法院认为：鲲鹏公司具备物业服务资质，鲲鹏公司与中大伟业公司签订的《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》合法有效。鲲鹏公司自2015年11月开始，为梁望军所在“铂金汉宫”小区提供了物业服务，梁望军作为小区业主，虽未与鲲鹏公司签订书面的物业服务合同，但据已查明的事实，足以认定双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故鲲鹏公司要求梁望军支付2016年12月1日至2019年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，证据充分，予以支持。梁望军关于其与鲲鹏公司没有物业服务合同关系的答辩意见，与查明的事实不符，不予支持。根据现场勘查可以看出，鲲鹏公司在提供公共设施的维修养护、小区卫生服务等时确实存在瑕疵，鲲鹏公司提供的物业服务有待完善，梁望军依合同约定应交纳的物业服务费可适当核减，结合本案实际情况，酌情减少应付金额的10%。经核算梁望军至2019年9月30日止，梁望军所欠物业服务费数额为6606.9元（117.77平方米×1.65元/平方米×34个月），核减10%后的金额为5946.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、梁望军于判决生效之日起十日内给付鲲鹏公司2016年12月1日至2019年9月30日的物业服务费共计5946.2元。二、驳回鲲鹏公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由鲲鹏公司负担5元，梁望军负担20元。二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力提交了以下证据：证据一、《环境卫生清洗保洁服务企业资质证书》，拟证明其具有物业服务资质；证据二、益阳市发展和改革委员会制发的《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》（益发改价服[2015]437号），拟证明收费标准已经益阳市发展和改革委员会批准。就鲲鹏公司提交的证据，梁望军质证认为：对鲲鹏公司提供的证据的三性无法鉴别。本院认为，鲲鹏公司提交的两份证据内容真实，予以采信。经审理查明：益阳市发展和改革委员会于2015年12月18日下发《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》，核定铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准为：住宅每月每平方米1.65元，临街商业门店实行市场调节价。2015年12月1日至2016年5月31日梁望军向湖南省鲲鹏物业服务有限公司支付物业费1165.92元。除此，一审判决查明的本案其他基本事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、案涉《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》是否有效；2、案涉物业服务费的支付标准问题。一、就案涉《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鲲鹏公司系依法登记并取得执业资格的物业公司，其与开发商中大伟业公司签订的《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括梁望军在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。鲲鹏公司按照《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》约定为梁望军所在铂金汉宫小区提供了物业服务，梁望军作为小区业主，虽未与鲲鹏公司签订书面的物业服务合同，但其已接受鲲鹏公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。梁望军称前期物业服务未经过招投标程序且其没有与鲲鹏公司签订《前期物业服务协议》，首次交纳物业费具有强制性的主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。二、就案涉物业服务费的支付标准问题。本案中，鲲鹏公司与开发商中大伟业公司在《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》中约定物业服务费标准为1.65元/月/平方米，该收费标准已经过益阳市发展和改革委员会批准。梁望军主张鲲鹏公司管理“铂金汉宫”前期物业服务没有经过招投标程序，应按《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》规定的指导价0.8元/月/平方米缴纳物业服务费，但其并未提供相关文件，且梁望军已按《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》中约定的1.65元/月/平方米的收费标准向鲲鹏公司支付了2015年12月1日至2016年5月31日的物业服务费1165.92元，可视为其对该收费标准已予认可，故其主张应按0.8元/月/平方米的标准计算案涉物业服务费缺乏事实依据，本院依法不予支持。因鲲鹏公司在公共设施的维修、养护、卫生服务等方面存在瑕疵，一审法院据此酌情核减梁望军应付物业服务费金额的10%妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人梁望军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁望军负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐光辉审 判 员 陈运泉审 判 员 昌 丹二〇二〇年五月十二日法官助理 孟 雨书 记 员 余培义