河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0922民初659号原告：王彦立，女，1982年7月17日出生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：肖强，河北通胜律师事务所律师。被告：沧州房多多房产经纪有限公司，地址：河北省沧州市青县清州镇南北大街红绿灯北100米路东，统一社会信用代码：91130922MA07NR9N8P。法定代表人：纪文艳，经理。委托诉讼代理人：张立恒，该公司员工。被告：张霞，女，1972年10月29日出生，汉族，住河北省沧州市青县。第三人：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，地址：青县清州镇发展大街创业路3号，统一社会信用代码：911309220565158043。法定代表人：牛玲玲，经理。原告王彦立与被告沧州房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）、张霞、第三人沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彦立及委托诉讼代理人、被告房多多公司法定代表人及委托诉讼代理人、被告张霞到庭参加诉讼，第三人宝鸿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。王彦立向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间的《房屋认购书》无效；2、判令被告连带返还原告购房款、定金共计80000元中介费2800元，并支付利息（利息以82800元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年4月5日起计算至还清之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月28日经沧州房多多房产经济有限公司介绍原告与被告张霞签订《房屋认购书》约定：原告购买张霞所购买的盛世豪庭小区5号楼2单元802室房屋，原告丈夫陈明向沧州房多多房产经纪公司支付中介费2800元，后沧州房多多房产经济有限公司业务员及张霞一同协助原告丈夫陈明与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司签订《盛世豪庭认购协议书》，陈明交纳首付款99708元（其中包含50000元预购房款）。但至今原告所购买的盛世豪庭小区5号楼2单元802室始终没有建设，被告向原告出售根本不存在的房屋侵害了原告的合法权益，双方之间签订的《房屋认购书》违法无效。现原告及陈明与沧州宝鸿房地产开发集团有限公司已经协商解决返还事宜，但原被告不能协商一致，原告只得依法诉请保护。房多多公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：本案《房屋认购书》虽然名义上是房屋买卖，但实际履行及合同记载的内容均为合同权利、义务的转让，原告作为受让人其承担了张霞与宝鸿公司签订的《豪庭购房认购协议书》全部权利和义务。原告与被告张霞签订合同后，双方已按照合同约定履行了《房屋认购书》的相关义务，原告与宝鸿公司已签订了《豪庭购房认购协议书》《房屋认购书》已实际履行完毕，我方作为中介机构如实告知了原告签订合同所应披露的相关信息，原告在知道事实情况下仍自愿签订此认购房合同书，我方在签订合同的整个过程中没有过错，且合同已履行完毕，故不应退还中介费用。张霞辩称，一、2017年3月，经过房多多公司的介绍，我和陈明签订了盛世豪庭5-2-802室房屋认购书。当时，签协议的时候是由原告、被告和房多多公司三方签字、盖章、按手印，是三方在平等自愿的基础上签订的购房协议符合合同法规定,具有法律效力，如果发生纠纷争议应按合同约定条款执行。二、原告应该以事实为依据实事求是的说明情况，被告并没有和房多多公司一起协助原告去宝鸿公司签订《豪庭购房认购协议书》原告与宝鸿公司的认购协议书，完全是原告自愿的。后来，开发商房屋交付出现问题，应当由开发商承担全部责任，被告对此不负任何责任，所以请法院驳回原告的无理要求。三、关于收款。在2017年3月签订房屋认购书的时候，原告交的10000元钱，中介收了4000元卖房红包，我只收了6000元。2017年4月6日陈明又通过银行转账转给我119950元，共计收款125950元。四、关于退款。原先，我在买这个房子的时候交了50000元认购款，还交了一个15000元，享受15000抵30000元的优惠，共交了65000元。所以真正购房差价是60950元，而不是原告所说的8万元，原告所说的8万元没有减去被告已经交给开发商的15000元，是不符合实际情况的。对于原告提出的利息问题在购房合同中没有约定，也没有法律依据，属于不合理要求，请法院予以驳回。而且，当时原告签合同完全是他自己的自愿行为，没有人强迫他，他自己也负有有不可推卸的责任，不能把所有的责任都推给一方。第三人宝鸿公司未出庭参加诉讼亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年初，被告张霞从第三人宝鸿公司处认购拟开发的盛世豪庭栋单元802室房屋，建筑面积为89.87㎡，单价为3446.18元/㎡，张霞向宝鸿公司交纳50000元预付款。2017年3月28日，原告通过被告房多多公司与被告张霞签订《房屋认购书》，约定张霞将上述房屋以单价每平方米4350元买给原告，原告一次性给付张霞130000元。2017年3月29日，原告给付被告张霞楼房定金10000元，张霞为原告出具收据一份。2017年4月5日，原告丈夫陈明通过银行转账给付张霞119950元，被告张霞给陈明出具一份《购房首付款收据》，记载“张霞收到陈明交来购置盛世豪庭5-2-802楼房首付款12万元（大写壹拾贰万元正）。收款人：张霞。交款人：陈明。2016年4月5日”。后来，原告丈夫陈明和宝鸿公司签订《豪庭购房认购协议》，约定上述房屋单价为3446.18元/㎡，总房款309708元，签订协议时交30%首付即99708元，贷款260000元。2017年4月13日，陈明向宝鸿公司缴纳首付款49708元，宝鸿公司为陈明出具收款99708元（含张霞交纳50000元预付款）收据一份。2017年4月6日，陈明给付被告房多多公司中介费2800元。王彦立与陈明系夫妻关系，陈明交付的所有款项由王彦立主张权利。另查明，盛世豪庭项目5#楼至今尚未办理预售许可证。上述事实，由原告提交的房屋认购书、豪庭购房认购协议书、收据四份、中国建设银行交易流水、青县建设局出具的证明、户口本复印件、陈明声明一份及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，被告与原告签订的认购协议及房屋认购书应属无效。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该合同取得的财产，应当予以返还。被告张霞收取原告购房款共计129950元，本院予以认定。因该129950元中包含被告张霞预交给宝鸿公司的50000元，故扣除该部分被告张霞应返还原告购房款79950元。原告王彦立不能证实张霞在签订履行房屋认购书过程中存在过错，故原告要求被告张霞支付利息的主张，不予支持。房多多公司作为居间方应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但在本案中房多多公司对案涉楼房的真实情况未尽到必要的审查核实义务，导致王彦立在误以为案涉楼房具有相应开发预售资质的前提下与被告张霞订立房屋认购协议，给原告王彦立带来巨大经济损失，故房多多公司在订立合同过程中存在相应的过错，应退还王彦立中介服务费2800元。原告主张被告房多多公司与张霞承担连带返还购房款的主张没法律依据，本院不予支持。被告张霞辩称另向宝鸿公司交付了15000元（15000元抵30000元优惠）未向法庭提供证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告王彦立与被告张霞于2017年3约8日签订的房屋认购书无效，被告张霞于本判决生效之日起十日内返还原告王彦立购房款79950元；二、被告沧州房多多房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王彦立中介费2800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，减半收取计940元，由被告张霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状寄出的七日内向河北省沧州市中级人民法院交纳上诉费（收款人：河北省沧州市中级人民法院，开户行：河北省沧州市农行北环支行，账号：50×××85），并将上诉状和交纳上诉费的银行回单或上诉费票据一并邮寄我院，逾期不交费的视为不再上诉。审判员  回永兴二〇二〇年五月十二日书记员  李培培附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。