山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3236号 上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处，住所地青岛市即墨区新兴路276号。 负责人：江宁，行长。 委托诉讼代理人：王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵欣，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨宝玉，女，1960年2月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：吴广，山东宇瑞律师事务所律师。 原审第三人：李玉宁，男，1981年3月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。 原审第三人：王红霞，女，1979年7月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处（以下简称商业银行即墨分理处）因与被上诉人杨宝玉及原审第三人李玉宁、王红霞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人商业银行即墨分理处的委托诉讼代理人王丽，被上诉人杨宝玉及其委托诉讼代理人吴广到庭参加了诉讼。原审第三人李玉宁、王红霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 商业银行即墨分理处上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨宝玉的起诉或诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨宝玉承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，导致判决错误。一、本案应属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条有关“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理”的情形，一审法院判决杨宝玉通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。一审法院已查明，青岛市即墨区人民法院于2016年11月25日作出的(2016)鲁0282民初5811号民事判决书，确认商业银行即墨分理处对李玉宁、王红霞所有的位于青岛市即墨区户房产或其替代物享有折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿权。位于青岛市即墨区户拆迁而来，系102户房屋的替代物。生效判决已确认商业银行即墨分理处对涉案房屋享有抵押权即优先受偿权。执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径而言，执行异议之诉针对的是执行行为本身，其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止进行评价和判断。但如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于“认为原判决、裁定错误”的情形。本案中，杨宝玉认为其是涉案房屋买受人，享有物权期待权，商业银行即墨分理处不能对涉案房屋进行执行，实际就是否定（2016)鲁0282民初5811号民事判决书的效力，否定该判决书对涉案房屋确定的物权，其应通过审判监督程序处理，执行异议之诉并不能否定该判决的效力，即不能阻却商业银行即墨分理处对涉案房屋的执行。二、退一步讲，本案系执行异议之诉，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决也是错误的。首先，上述二十八条适用的前提必须是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，涉案房屋至今未进行产权登记，自然涉案房屋目前并没有登记在被执行人李玉宁、王红霞名下。其次，如杨宝玉在一审所述属实，涉案房屋未办理过户登记也系由杨宝玉自身原因造成的。杨宝玉在交易过程中未履行合理的审慎义务，导致涉案房屋不能办理过户登记。如前所述，涉案房屋目前未进行产权登记，未登记之前房屋就具有不确定性，且整个交易过程都是现金交易，也不符合交易习惯，但是，杨宝玉无视存在的风险，依然与李玉宁、王红霞签订涉案房屋的买卖合同，涉案房屋目前不能办理过户登记也是在其预料之中，其应承担合同目的不能实现的后果。三、商业银行即墨分理处与李玉宁、王红霞的金融借款合同纠纷民事判决书于2016年11月25日作出，于2017年2月24日即在中国裁判文书网予以公示。杨宝玉自称是2017年8月与李玉宁、王红霞签订的涉案房屋的买卖契约，此时，商业银行即墨分理处对涉案房屋的抵押权已经生效判决确认，涉案房屋是否被法院查封并不能否定该事实。综上，一审判决适用法律错误，严重损害了商业银行即墨分理处的合法权益，恳请二审法院依法公正裁判。 被上诉人杨宝玉答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决适用法律并无不当。一审判决并未认定(2016)鲁0282民初5811号民事判决书错误，所以本案不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。二、商业银行即墨分理处理解法律条文错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“登记在被执行人名下的不动产”中的“登记”表述应作广义理解，不能狭义的理解仅在不动产登记中心作产权登记，在开发商或拆迁办处做的登记手续同样能证明不动产的产权，也是产权登记行为。三、不能因为交易有风险就否定交易的合法有效性。商业银行即墨分理处要否定杨宝玉与李玉宁、王红霞的交易，要有确实法律依据和事实依据。四、只有履行法定登记程序，才能使不动产抵押权产生效力。《中华人民共和国担保法》明确规定在履行法定登记程序后，才能享有优先受偿的担保物权。人民法院作出的判决书不是法定的登记程序，所以不产生相应效力。在不动产登记机关进行登记，可以使想要取得不动产的人通过查询知道抵押权的存在，从而避免损失；而人民法院的判决书并没有上述功能。一审法院认定(2016)鲁0282民初5811号民事判决书的效力仅限于涉案的当事人是正确的，否则对案外人不公平，也缺乏法律依据。五、本案的发生商业银行即墨分理处有明显过失，应承担不利后果。过失一,2013年12月6日原抵押房屋被拆迁，李玉宁、王红霞得到15万余元的拆迁款，此时，商业银行即墨分理处应要求李玉宁、王红霞设置新的抵押，或偿还债务；过失二,2016年4月28日商业银行即墨分理处起诉李玉宁、王红霞要求偿还债务，也没有申请人民法院对拆迁后的置换房屋作有效的保全措施，如到拆迁办公室查封置换房屋；过失三，商业银行即墨分理处起诉李玉宁、王红霞的判决于2016年12月25日生效，但直到2018年10月23日近两年后商业银行即墨分理处才申请人民法院执行，在2019年3月30日才采取查封措施。而李玉宁、王红霞早在2017年1月13日就接收了涉案房屋。2017年8月10日杨宝玉才与李玉宁、王红霞交易。如果，商业银行即墨分理处及早采取措施，申请人民法院保全涉案房屋，本案就不会发生。商业银行即墨分理处在保护自己利益的过程中有明显过失，应承担不利后果。杨宝玉购买房屋用于居住，属生存权，优于商业银行即墨分理处的一般债权。杨宝玉卖掉小面积的旧房屋，置换了涉案房屋，是祖孙三代六口家赖以生存的房屋。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人李玉宁、王红霞未作陈述。 杨宝玉向一审法院起诉请求：1.解除对青岛市即墨区中交中央公馆E区5号楼1单元1704户房屋的查封，并排除对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由商业银行即墨分理处承担。 一审法院认定的事实：2012年10月11日，商业银行即墨分理处与李玉宁签订《个人借款合同》，李玉宁从商业银行即墨分理处借款300000元，借款期限自2012年10月11日至2015年10月10日止。李玉宁、王红霞以其所有的位于原即墨市户的房产作为抵押，为李玉宁本次个人借款提供抵押担保，抵押证号：即房抵押字第××号。因李玉宁逾期未还借款，2016年4月28日，商业银行即墨分理处以金融借款合同纠纷将李玉宁、王红霞起诉至一审法院，一审法院以（2016）鲁0282民初5811号立案受理。诉讼过程中，商业银行即墨分理处申请对抵押房产原即墨市户房屋申请查封，一审法院于2016年5月24日制作（2016）鲁0282民初5811－1号裁定书，查封过程中查明抵押房已被征用拆除，安置房尚未确定，查封未成。本案经一审法院审理后判决：1、李玉宁、王红霞于判决生效后十日内偿付商业银行即墨分理处借款本金300000元以及利息26819.48元，及自2016年4月11日起至实际清偿之日按照借款合同约定计算的利息；2、李玉宁、王红霞于判决生效后十日内偿付商业银行即墨分理处律师代理费18741元；3、商业银行即墨分理处对李玉宁、王红霞所有的位于即墨市户房产或其替代物享有折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权。该判决生效后，因李玉宁、王红霞未履行判决义务，商业银行即墨分理处遂于2018年10月23日向一审法院申请执行，一审法院以（2018）鲁0282执3430号立案执行。 另查明，2013年12月，李玉宁、王红霞为贷款而抵押的原即墨市户房屋被征用拆迁，李玉宁、王红霞与政府相关部门等签订拆迁协议，选择一套面积105平米的安置房并获得156250.4元的补偿款。2017年1月，李玉宁、王红霞接收了位于即墨顺河片区户的安置房屋，现名称为青岛市即墨区中交中央公馆E区5号楼1单元1704户，但尚未办理初始产权登记手续。 2017年8月10日，杨宝玉通过房屋中介与李玉宁、王红霞就上述安置房屋签订房屋买卖协议，协议内容为：李玉宁、王红霞同意将即墨顺河5片区5号楼1单元1704户房屋出售给杨宝玉，房屋价款823000元，合同签订之日杨宝玉向李玉宁、王红霞支付定金50000元，第二日支付150000元，于2017年11月15日前支付433000元。余款190000元于李玉宁、王红霞配合杨宝玉在房地产交易中心缴纳税费和产权交接完毕当日支付给李玉宁、王红霞。李玉宁、王红霞应在收到200000元房款当日将房屋交付给杨宝玉。合同签订后，杨宝玉按约在房屋中介的见证下共计支付李玉宁、王红霞683000元，李玉宁、王红霞在2017年8月12日收到200000元房款当日将房屋交付给杨宝玉。杨宝玉接收房屋装修后入住，一直居住至今。 一审法院在执行（2018）鲁0282执3430号案申请人商业银行即墨分理处与被执行人李玉宁、王红霞金融借款合同纠纷一案时，于2019年3月30日在该房张贴公告，内容为：一审法院2018年10月23日立案执行的商业银行即墨分理处与李玉宁、王红霞金融借款合同纠纷一案，被执行人至今未自动履行生效法律文书确定的义务。经查，本案被执行人李玉宁、王红霞名下的位于青岛市即墨区抵押房屋已拆迁，拆迁安置房为青岛市即墨区中交中央公馆E区5号楼1单元1704户。一审法院依法裁定对上述安置房屋予以查封：一、被执行人负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产，但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；二、查封期限为三年，自2019年3月30日至2022年3月29日止。如需继续查封的，申请人需在查封到期一个月前提交书面申请。三、查封期间，如被执行人自行转移、处分查封财产，一审法院将依法追究法律责任。杨宝玉看到查封公告后，将剩余房款140000元交到一审法院执行局，并向一审法院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封并停止拍卖。一审法院依法立（2019）鲁0282执异123号案进行异议听证，经听证审查后认为：杨宝玉提出的执行异议不成立，理由为：涉案房产在被执行人向原债权人商业银行即墨分理处借款时，已设立抵押并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，抵押物不得转让，且一审法院（2016）鲁0282民初5811号民事判决书已明确债权人对涉案房产或其替代物享有折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿权，故申请执行人享有对涉案房产的优先受偿权。遂裁定驳回杨宝玉的异议请求。杨宝玉不服裁定遂提起本案诉讼。 一审法院认为，杨宝玉与李玉宁、王红霞均系完全民事行为能力人，通过杨宝玉的举证可以认定双方于2017年8月签订的关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效。该合同签订后，杨宝玉即按约定履行付款义务，李玉宁、王红霞亦按约定及时交付房屋，杨宝玉自2017年8月即占有居住该房至今。2016年5月，商业银行即墨分理处虽然申请对原抵押房屋青岛市即墨区房屋进行查封，但因该房已被征用拆除，查封未果。涉案房屋虽是抵押房屋的替代物，但首次查封时间为2019年3月30日，并且，杨宝玉已经支付全部价款，因李玉宁、王红霞尚未办理房屋的初始登记，所以杨宝玉无法办理产权变更手续。虽然一审法院以（2016）鲁0282民初5811号案判决商业银行即墨分理处对李玉宁、王红霞所有的位于即墨市户房产或其替代物享有折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权，但该判决项下所确定的义务效力仅限于该案件的当事人李玉宁、王红霞，而杨宝玉作为案外人并不受该判决书项下所确定的法律义务的约束。其次，虽然涉案房屋系原抵押房屋的替代物，但在杨宝玉合法占有该房屋之前，商业银行即墨分理处并未对该房产（抵押物的替代物）享有的优先权进行依法公示，未经合法公示，该优先权对案外人不发生法律效力。因此，商业银行即墨分理处针对该替代物享有的优先权不能对抗善意的杨宝玉。综上，杨宝玉作为商品房消费者之外的一般买受人对涉案不动产提出的执行异议，已经符合以下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因自身原因未办理过户登记。 综上所述，一审法院结合2019年9月11日最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关精神，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：解除对青岛市即墨区中交中央公馆E区5号楼1单元1704户房屋的查封措施，不得执行。案件受理费4524元，由商业银行即墨分理处负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为杨宝玉是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系李玉宁、王红霞名下房屋拆迁安置所得，杨宝玉与李玉宁、王红霞在涉案房屋首次查封前已签订合法有效的书面买卖合同并实际居住使用，杨宝玉已按照合同约定支付部分购房款，且将剩余购房款已全部提存至一审法院，另涉案房屋未能办理过户并非杨宝玉个人原因所致，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，杨宝玉作为涉案房屋买受人，对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 商业银行即墨分理处主张本案非案外人执行异议之诉，应依照审判监督程序处理，对此本院认为，杨宝玉作为涉案房屋执行案件的案外人，认为其作为涉案房屋买受人具有排除强制执行的民事权益，而其并非认为作为执行依据的（2016）鲁0282民初5811号民事判决书存在错误，故商业银行即墨分理处的该主张于法无据，本院不予支持。 关于本案法律适用问题，商业银行即墨分理处主张一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，涉案房屋目前并未登记在被执行人李玉宁、王红霞名下，不符合该条款适用前提“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，对此本院认为，涉案房屋系李玉宁、王红霞名下房屋拆迁安置所得，拆迁安置补偿协议签订及涉案房屋接收时，政府相关部门对李玉宁、王红霞的房屋产权人身份均予认可，故涉案房屋产权明晰，系李玉宁、王红霞所有，故一审法院适用上述法律条款并无不当，本院予以支持。 商业银行即墨分理处主张杨宝玉在交易过程中未履行合理的审慎义务，对此本院认为，杨宝玉作为涉案房屋买受人，在房产中介居间介绍下购买李玉宁、王红霞所有的拆迁安置房屋，在房屋买卖合同签订后按照房屋出售人李玉宁、王红霞要求通过转账、现金等方式支付购房款，且李玉宁亦对此出具收款收据，杨宝玉购买行为及支付价款行为并无不当，商业银行即墨分理处的该主张缺乏依据，本院不予支持。 商业银行即墨分理处另主张涉案房屋的抵押权已经生效判决确认，并通过中国裁判文书网予以公示，涉案房屋不应排除强制执行，一审法院认定作为执行依据的生效判决虽经中国裁判文书网予以公示，但判决项下所确定的义务效力应仅限于李玉宁、王红霞，且商业银行即墨分理处并未对涉案房屋（抵押物的替代物）享有的优先权进行依法公示，故商业银行即墨分理处针对该替代物享有的优先权不能对抗善意的杨宝玉。一审法院上述事实认定与法律依据充分，本院予以确认。 综上，上诉人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4524元，由上诉人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月七日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜