浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1221号原告：温州市现代冷链物流有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海五道227号。统一社会信用代码：9133030162025545E。法定代表人：吴建淡。委托诉讼代理人（特别授权）：程芳，系浙江人民联合律师事务所律师。被告：夏明聪，女，1956年1月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人（特别授权）：周文峰、陈映雪，系浙江六和（温州）律师事务所律师。原告温州市现代冷链物流有限公司与被告夏明聪租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月29日、5月21日公开开庭进行了审理。原告温州市现代冷链物流有限公司的委托代理人程芳及被告夏明聪的委托代理人周文峰、陈映雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月3日签订的《温州市现代冷链物流有限公司摊位使用合同》已解除；2、判令被告向原告支付摊位管理服务费83365.33元（从2019年1月1日计算至2019年8月22日止）；3、判令被告向原告支付摊位占用费（自2019年8月23日计算至被告腾空摊位之日止）；4、判令被告向原告支付违约金（以2019年上半年度应付摊位管理服务费64680元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年1月1日计算至实际履行完毕之日；以2019年下半年度应付摊位管理服务费64680元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年7月1日计算至实际履行完毕之日止）；5、判令被告于判决之日起7日内腾空摊位，同时结清欠付的水电费；6、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第五项诉讼请求为：判令被告于判决之日起7日内腾空摊位，同时付清截至2020年5月8日止的水电费14570元。原告当庭补充陈述：1、被告辩称将涉案租赁权利义务转让给案外人陈再越，从未经过原告同意。事实上，原告曾于2019年10月15日发出公告，如有转租情况应于10月21月至10月31日向原告进行申报并办理相应的变更手续。但被告或案外人陈再越没有办理。2、涉案摊位至今仍在继续占有、使用。目前使用涉案摊位的具体人员原告不清楚是谁，也不清楚与被告是什么关系。但租赁合同相对方是被告，原告认为租赁合同解除后，涉案摊位至今仍被非法占有、使用的状态是被告造成的，相应的责任仍应由被告来承担。3、被告曾缴纳保证金4万元，同意在本案中抵扣。4、虽然市里有疫情期间租金减免的相关文件，但是也要根据具体情况，本案是被告欠租违约在先，且2019年年底租期就到期了，所以跟疫情减免租金的政策是不符合的，不应减免。被告夏明聪答辩称：1、被告不是适格主体。合同签订后，被告经原告同意已将涉案摊位经营权直接转让给陈再越。之后，该摊位一直由陈再越经营、使用，摊位的管理服务费、水电费一直都是由陈再越向原告缴纳。被告与陈再越之间这样的转让情况在原告方的市场上是普遍存在的，原告对此是知情且认可的。故被告主体错误。2、即使被告作为合同签约人需要承担责任，也只需按合同约定承担至合同解除之日止的服务费。即原告主张合同已于2019年8月22日已经解除。之后，被告与原告不存在法律关系。故之后的摊位使用费都不应由被告承担，应该是由实际占有人陈再越承担。原告要求被告承担合同解除后的占用使用费，没有任何依据。且应由陈再越承担腾空责任。3、签订合同后被告向原告支付了4万元保证金，应该在本案中扣减。4、原告主张疫情期间的摊位占用使用费与本地政策不符。根据本市政策，原告应该给陈再越减免疫情期间三个月的租金。综上，驳回原告诉请。原告在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告主体资格；2、夏明聪身份证、个体工商户营业执照，证明被告主体资格；3、《温州市现代冷链物流有限公司冻鲜品市场摊位使用合同》，证明原、被告双方于2017年11月3日签订了《温州市现代冷链物流有限公司冻鲜品市场摊位使用合同》，原、被告之间存在租赁合同法律关系的事实；4、房屋建筑面积测绘成果书、发票，证明被告租赁的B007摊位的实际面积为76.94平方米，原告据此将2018年度的摊位管理服务费调整为7700元每月，2019年度的摊位管理服务费调整为10780元每月，被告也已接受并按调整后的租金缴纳了2018年上半年度和下半年度的摊位管理服务费的事实；5、律师函、中国邮政速递物流底单、中国邮政速递物流查询单，证明原告曾委托浙江人民联合律师事务所于2019年7月10日向被告发律师函催收摊位管理服务费，被告签收后未予理会的事实；6、解除摊位使用合同通知书、中国邮政挂号信函查询单，证明原告于2019年8月22日曾发挂号信向被告通知解除合同并腾空摊位，被告签收后仍未予理会和缴费的事实；7、水电费、卫生费缴费通知，证明涉案摊位的水电费欠费金额；8、通知、承租人名称变更报告、申请表，证明原告曾于2019年10月15日发出公告，如有转租情况应于10月21月至10月31日向原告进行申报并办理相应的变更手续，但被告没有办理；9、温州现代冷链市场水电抄度表，证明原告对被告摊位水电表抄表的历史数据，及被告依据该数据进行缴费的事实；10、水电费缴费通知单（附抄表视频光盘），证明2020年5月8日，原告对被告摊位水电表进行抄表，本月抄度水表为915吨，电表为5835度，由此计算出截至2020年5月8日被告欠付水电费14570元的事实。被告在本院指定的举证期限内提交了如下证据：1、《摊位经营权转让协议书》，证明被告已经涉案摊位经营权转让给陈再越，该摊位由陈再越占有、使用，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告经质证认为：证据1无异议。证件2真实性、合法性无异议，但被告不是适格的主体。证据3真实性无异议，证明对象有异议，合同签订后，被告经原告同意已将涉案摊位经营权转让给陈再越，且合同是原告的格式合同，很多权利义务不对等。证据4测绘成果三性无异议，发票真实性无异议，但证明对象有异议，实际都是陈再越缴纳，且原告对此知情并认可，原告应该进一步举证交款情况。证据5、6真实性无异议，证明对象有异议，摊位实际使用人不是被告，原告应该向陈再越催讨费用和解除合同，被告没有实际占用摊位，所以也无法腾空。证据7真实性有异议，涉案摊位之前的水电费都是陈再越缴纳，在此之前原告也从未向被告主张过水电费，也从未发送给被告过，实际上原告都是直接发给陈再越的，该通知是原告为本案诉讼制作的，上面的具体金额被告也无法核实。证据8真实性由法庭核实，但该事实确实存在，在2019年10月份很多经营户进行了更名手续，该市场上普遍存在经营权转让的情况，而原告的合同格式条款中对变更手续的形式非常严格，所以市场租赁户提出了要求，原告才发出了这个公告，但实际原告都是知情且默许这样的情况的；被告曾向原告也申请过更名手续，但原告以陈再越欠租金为由拒绝让被告办理相应的更名手续。证据9和证据10水电费缴费通知单真实性由法庭核实，关联性、待证事实有异议，只能证明该摊位的水电抄度情况，但不能证明是被告在使用摊位，被告已经将摊位经营权转给案外人陈再越了。对证据10光盘真实性予以认可，但可以看出原告能够自由出入摊位，是能够非常清楚知道涉案摊位实际经营者是谁。对被告提供的证据，原告经质证认为：证据1真实性、关联性有异议，原件由法庭核对，原告是依据原、被告之间的租赁关系主张权益，该摊位经营权转让协议书是被告单方与案外人之间的法律关系，未经过原告同意，原告也不予认可，与本案无关；协议中陈再越的身份无法核实，该协议的形成时间也不一定真实，有可能是事后补签的；从协议内容来看，也不合常理，摊位租金、水电费一年才十多万，但是协议约定的转让价款高达55万元，且后续租金还要由陈再越承担。对上述证据，本院经审查认定如下：原告提供的证据1-6、8，真实合法，本院依法予以确认。原告提供的证据7结合证据9-10，可以证明涉案摊位实际产生且尚未缴纳的水电费费用的事实，本院依法予以确认。被告提供的证据1系被告与案外人之间签订的协议，即使真实，但该协议约定被告将涉案摊位的租赁权利义务转让给案外人陈再越，仅凭该份协议不能证明原告对此行为已作出同意的意思表示，不能据此对抗原告的权利，故本院对该份证据不予采纳。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院认定事实如下：2017年11月3日，原告温州市现代冷链物流有限公司与被告夏明聪签订《摊位使用合同》，合同主要约定：原告同意被告使用其冻鲜品市场一楼B区7号摊位，使用面积约70平方米，由被告从事经营活动；使用期限自2017年11月11日起至2019年12月31日止，其中2017年11月11日至2017年12月31日为装修与试营业期，不计收摊位管理服务费，计费日期自2018年1月1日起开始；管理服务费为9800元/月，按半年度缴纳，先付后用，被告须在缴费期截止前15日内将管理服务费缴纳至原告指定账户，不得延期；2018年1月1日至2018年12月31日为市场培育期，在此期间摊位管理服务费为7000元/月；被告向原告交纳摊位经营保证金肆万元，该款不计息，与管理服务费同步缴纳，使用期满，在被告结清水电费以及注销工商、税务机关等有关手续，并确认无误后30天内一次性归还被告，经营期间不退还保证金；水、电、卫生、维修、网络等其他费用按实计收，由被告承担；合同期满或合同解除的，被告必须在合同期限届满时将摊位在清洁、完好状况下（自然折旧除外）交还原告，被告承诺若不按时交还，原告有权自行收回摊位；被告有下列情形之一的，应承担违约责任，原告可无条件单方面解除合同，强制收回摊位，经营保证金作为违约金直接由原告收取：1、未经原告书面同意，擅自将摊位转让、转租、转借、转卖给他人使用或以其他形式给他人使用的……。上述合同签订后，被告按约向原告支付40000元经营保证金。2017年12月7日，原告委托温州市勘察测绘研究院对其位于滨海五道227号一期北区摊位进行测绘，并出具《房屋建筑面积测绘成果书》，确认B007摊位面积为76.94平方米。因实测面积比合同约定面积有所增加，原告据此将2018年度的摊位管理服务费变更为7700元/月，2019年度的摊位管理服务费变更为10780元/月。被告按上述实测面积标准向原告支付了2018年度摊位管理服务费共计77000元，其中因被告符合减免摊位管理服务费的条件，故2018年下半年度对被告减免了2个月的摊位管理服务费。此后被告再无支付摊位管理服务费。2019年7月5日，原告委托浙江人民联合律师事务所作出《关于夏明聪女士立即支付市场摊位管理费的律师函》，要求被告在收到函件后7日内一次性缴纳拖欠的2019年度上半年摊位管理服务费64680元。该件于2019年7月10日通过EMS标准快递寄出，物流显示于2019年7月11日由被告本人签收。2019年8月21日，原告再次向被告以邮政快递方式发出《解除摊位使用合同通知书》，主要载明：“该合同履行期间，被告无正当理由拒不支付摊位管理服务费，经多次催告后，仍拒不履行支付管理服务费的义务，根据合同法相关规定，原告有权解除合同，并没收经营保证金。据此原告通知，自本通知函发之日起，原、被告签订的《温州市现代冷链物流有限公司冻鲜品市场摊位使用合同》解除……”。经查询显示，该件于2019年8月23日由被告本人签收。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，依法成立、合法有效。被告夏明聪辩称已在合同签订后将涉案摊位经营权转让给案外人陈再越，且后续的摊位管理服务费、水电费等均由案外人陈再越缴纳，故租赁摊位的相关权利义务已经转移至案外人陈再越，夏明聪并非本案适格被告。本院认为，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意，《摊位使用合同》中对此亦有明确约定；被告作为承租方负有支付租金、缴纳水电费等义务，但被告未能举证证明其将相关义务转移给案外人陈再越的行为已经原告同意，故不能据此对抗原告作为出租方的权利。被告辩称市场中普遍存在类似情况，原告对此是默许的，但从原告提供的证据及双方陈述来看，原告曾向市场发出公告要求租户如有转租的应及时办理更名手续，但被告未按公告办理更名手续。故，本院对被告上述抗辩不予采信。被告作为租赁合同相对方应当按照合同约定，履行合同义务。被告夏明聪未依约支付相应的摊位管理服务费，已构成违约。原告据此向被告发出《解除摊位使用合同通知书》，该通知已于2019年8月23日签收，故合同自通知到达被告之日即2019年8月23日起解除，本院对此予以确认。被告已按摊位实际测量面积缴纳2018年度摊位管理服务费77000元，视为对此计算标准的认可。故原告主张2019年1月1日至2019年8月22日止按实际测量面积标准即10780元/月计算的摊位管理服务费为83365.33元，于法有据。被告曾向原告支付保证金40000元且原、被告一致同意在本案中进行抵扣，故抵扣上述款项后，被告应支付原告2019年1月1日至2019年8月22日期间的摊位管理服务费43365.33元。原告主张自被告逾期付款之日起按中国人民银行同期同档期贷款基准利率计算逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同已于2019年8月23日解除，故逾期付款违约金应以实际发生的管理服务费为基数进行计算。另外，中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，故自2019年8月20日起利率标准应为全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率。关于摊位占有使用费，被告辩称合同已于2019年8月22日解除，摊位实际占有使用人为案外人陈再越，故后续摊位占有使用费不应由被告负担。本院认为，被告作为承租方在合同解除后负有及时腾空、恢复摊位原状并返还的义务，但被告至今并未履行上述义务，摊位至今仍处于被占有、使用的状态系被告方原因造成的，故应由被告腾空摊位并支付占用期间的摊位使用费。原告主张按合同期内的摊位管理服务费标准计算，于法有据，本院予以支持。综合考虑2020年1月初至3月底系新冠病毒疫情爆发期间，确有不可抗力因素，结合被告存在违约行为有过错在先的情况，本院酌情减免被告疫情期间内一个半月的摊位占有使用费。根据合同约定，水、电、卫生、维修、网络等其他费用按实计收，由被告承担。截止2020年5月8日，被告尚欠水电费14570元，事实清楚、证据充分，应予支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告温州市现代冷链物流有限公司与被告夏明聪签订的《摊位使用合同》已于2019年8月23日解除；二、被告夏明聪于本判决生效之日起十日内腾空位于温州经济技术开发区摊位；三、被告夏明聪于本判决生效之日起十日内向原告温州市现代冷链物流有限公司支付摊位管理服务费43365.33元；四、被告夏明聪于本判决生效之日起十日内向原告温州市现代冷链物流有限公司支付摊位管理服务费的逾期付款违约金（以64680元为基数，从2019年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止；以18685.33元为基数，从2019年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；五、被告夏明聪于本判决生效之日起十日内向原告温州市现代冷链物流有限公司支付摊位占有使用费（自2019年8月23日起按10780元/月标准计算至实际腾空完毕之日止，并扣除减免的一个半月摊位占有使用费16170元）；六、被告夏明聪于本判决生效之日起十日内向原告温州市现代冷链物流有限公司支付截至2020年5月8日止的水电费14570元；七、驳回原告温州市现代冷链物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3564元，减半收取1782元，由被告夏明聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  管纪晨二〇二〇年五月二十二日法官助理张若颖书记员高和燕