江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终355号上诉人（原审被告）无锡市有缘工艺包装制品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号-17-1。法定代表人：黄德三，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄慧、胡涌海，江苏盈捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成凤娣，女，1963年1月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：顾坚、殷锴，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。原审第三人：无锡市广新印刷厂有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号。法定代表人：陈夫昌，该公司总经理。上诉人无锡市有缘工艺包装制品有限公司（以下简称有缘公司）因与被上诉人成凤娣、原审第三人无锡市广新印刷厂有限公司（以下简称广新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2018)苏0205民初6704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。有缘公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据采信偏颇，《厂房租赁合同书》不应当解除，其与被上诉人双方应当继续履行合同。1.双方应当按照合同约定的价格继续履行。2018年4月1日，其与广新公司签订《厂房租赁合同书》，约定将广新公司拥有的无锡金鹰工业园100-17号厂房出租给其使用，租赁期限为3年，即从2018年4月1日到2021年3月30日，租金每年13万元季度交付采取先付后租的方式。在合同履行过程中，2018年6月29日，广新公司将该厂房转让给了被上诉人，根据《合同法》第二百二十九条规定，其与被上诉人应当按照《厂房租赁合同书》继续履行。合同约定年租金13万元，按照“买卖不破租赁”原则，在合同履行期间仍应当以原合同价格继续履行，被上诉人无权要求按照市场价履行。2.被上诉人拒收租金，而非其不予支付，解除合同于法无据。《厂房租赁合同书》签订后的，因广新公司和其之间有业务往来，故2018年3月28日广新公司以结欠的加工费抵扣了其半年的租金，广新公司出具了《收据》，证明收到其半年的房租，即其已按照合同的约定支付了2018年4月1日至2018年9月30日止的半年租金。被上诉人于2018年6月29日取得涉案厂房所有权，被上诉人应当向广新公司索要2018年7月1日至2018年9月30日的租金，而无权向其索要上述两个月的租金。自被上诉人通知其已取得涉案厂房的所有权后，其多次向被上诉人要求支付2018年10月份开始的租金，但被上诉人一直以租金太低为由不肯提供银行账号拒绝收取。被上诉人不收取真正目的在于想提前解除合同，让其迁出后可以更高的价格出租。因被上诉人是新的出租人，其无法得知被上诉人收款账号，被上诉人不主动收取租金，其也无其他方法主动履行。故应由被上诉人举证证明确有催告支付租金而其迟迟不予支付的行为，才能认定其有违约情形。现一审法院仅根据其无法拿出被上诉人拒收租金的证据而认定其违约是不合理的。只要被上诉人提供收款账号，其定会积极主动支付租金。二、一审法院以“厂房租赁合同中约定租金标准是建立在合作的前提下的，成凤娣取得房屋所有权后，合作的基础不再存在”作为解除合同的理由不能成立。1.根据合同第5条加工合作条款，仅是租房的同时可以开展业务合作。但并不代表如果双方没有业务合作，本合同就失去合同建立的基础。其可以和广新公司开展业务合作，也可以不开展业务合作，是否开展业务合作并不影响租赁合同的履行。2.合同的租金标准即1000平方米厂房每年租金13万元并未远低于市场价格，而是高于市场价格。对于一审鉴定报告确定涉案1000平方米厂房在2018年7月1日的日租金为530元，即年租金每平方米为193.45元。由于鉴定人未提供相应比对价格样本，故鉴定报告的鉴定价格不能作为判决依据。相反，根据其对工业园的走访及网上查询锡山法院对同时段、同地段所作出的判决书的租金，经统计后，同一地段同一时期的厂房年租金每平方米均价为90.75元，而广新公司出租给其的租金是年租金每平方米130元，已高出法院判决认定的年租金均价。三、广新公司在合同签订后，并未将1000平方米厂房交付给其，故应当认定广新公司、成凤娣首先违约。由于成凤娣在购买涉案厂房后，擅自对部分厂房加锁，导致其无法使用，同时，广新公司也未将自己原有的成品和半成品及机器设备搬离涉案厂房，导致其实际使用的租赁厂房面积仅为450.77平方米，因此，成凤娣及广新公司对于给其造成的这一后果，应当承担违约责任。三、本案租金认定及计算错误。一审中，其提供了广新公司的对帐单租金收据，即广新公司确认结欠其货款10万余元，其中6.5万元作为半年房租抵冲，即2018年4月1日起至2018年9月30日的租金已付清，同时还结余4万余元在合同协商签订时也明确也用于冲抵租金，13万元年租金/12月=10833.33元/月，108499.2元/10833.33元/月=10.01月，故其实际租金已支付至2019年1月，后由于广新公司与成凤娣之间产生矛盾，故其在2019年1月向广新公司法定代表人陈建卫转账5000元作为租金，因此，其实际支付的租金为108499.2+5000=113499.2元，而非一审认定的仅支付3个月。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法支持其上诉请求。成凤娣辩称：一审已认定上诉人与第三人广新公司有业务合作的情况，原合同的租金是建立在上诉人与第三人广新公司合作的前提下的租金。现其取得涉案房屋所有权后，合作基础不再存在，不应当按照原合同约定的租金价格继续履行。上诉人认为其拒收租金，而非不予支付，应提供相应的证据加以证明。上诉人所补充上诉意见中的相应的法院判决书问题，因为我国不是判例法国家，所提供的判决书与本案无关。综上所述，上诉人的上诉请求和上诉理由均没有法律依据，也未提供相应的证据加以证明。一审判决认定事实清楚，证据充分。请求法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。原审第三人广新公司未作陈述。成凤娣向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方的租赁合同，有缘公司迁出租赁厂房。2.要求有缘公司支付2018年7月1日到2019年9月27日的租金共计240090元（530元／天）。事实和理由：其于2018年6月29日向广新公司购买取得了位于无锡市锡山区的厂房。上述厂房中的部分广新公司与有缘公司签订有租赁合同，合同中约定了加工合作条款，并因加工合作而约定了远低于市场价的租金，现因出租方变更为成凤娣，无法实现加工合作，故有缘公司应当按照市场价为标准来支付租金。其多次告知有缘公司，但有缘公司未按约定交付租金，故为维护自身的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2018年4月1日，广新公司作为出租方（甲方），有缘公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定广新公司将部分厂房及设备出租给有缘公司，合同载明：甲方出租给乙方的厂房位于无锡金鹰工业园100－17号，租赁建筑面积为1000平方米。租赁期限为3年，从2018年4月1日起至2021年3月30日止。租金年租金13万元。租赁费用每季交付一次，乙方应于每月15号之前向甲方支付下季度租金，采用先付后租的方式。在本合同存续期间，甲乙双方可根据市场同行价格优先与甲方合作，充分利用甲方现有设备，印刷、横切、覆膜等设备的同时甲乙双方还可以开展不同形式的合作，例如相互订单介绍，客户共享等。乙方在租赁物从事违法行为的，乙方不按约定交付租金经协商无果的，甲方有权解除合同。2018年6月1日，广新公司全体股东一致决定出售公司厂房。2018年6月26日，广新公司与成凤娣签订无锡市存量房买卖合同，将坐落于无锡市锡山区建筑面积2227.39平方米的房屋出卖给成凤娣，并约定房产交付时间为2018年7月30日前。2018年6月29日，上述房屋办理了不动产权证，权利人为成凤娣。对于租赁合同的履行及合作条款与租金约定，成凤娣通知证人陈某到庭作证，陈某陈述称：“我本来是广新公司的法定代表人，2017年7月法定代表人变更为陈建卫，该租赁关系陈建卫从未告知过我，2018年7月离开广新公司时，有缘公司还没搬进来。”有缘公司陈述称公司的流水线在合同签订前就在涉案厂房内，已实际履行，并称于2018年3月28日以广新公司结欠的加工费抵扣了半年的租金，加工费没有书面依据，均为口头约定。合作条款仅为租赁合同的附随义务，不影响租金的金额。一审在审理过程中，根据成凤娣的申请，法院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对上述诉争厂房在2018年7月1日时的租金价格进行评估，2019年4月3日，该评估咨询公司出具锡衡业评报字[2019]第Z0317号资产评估报告，载明评估，无锡金鹰工业园100－17号内建筑面积为1000平方米的上述房地产在评估基准日2018年7月1日的日租金的价格为530元。并载明该评估报告的使用有效期为2018年7月1日至2019年6月30日。以上事实，有当事人陈述及厂房租赁合同、无锡市存量房买卖合同、不动产登记证、证人陈某的证言、资产评估报告等证据在卷佐证，并经庭审质证。一审法院认为：2018年4月1日广新公司与有缘公司签订的厂房租赁合同和2018年6月26日广新公司与成凤娣签订的无锡市存量房买卖合同均系当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。成凤娣在取得锡山区房屋所有权后，原厂房租赁合同对成凤娣和有缘公司继续有效。对于厂房租赁合同中关于租金以及合作条款的约定，双方作出了不同的解释，有缘公司认为年租金13万元不存在明显偏低的情况，合作加工仅为合同的附随义务，不影响租金的确定。成凤娣认为在合作的前提下年租金才为13万元，如没有合作，则月租金应当按照市场价格确定。根据法院委托的评估咨询公司出具的报告，2018年7月1日时该租赁部分的租金市场价为530元／天，与厂房租赁合同中约定的租金相差较大，约定的租金明显低于市场价格的，结合有缘公司陈述的与广新公司有业务合作的情况，可以确定适用该年租金标准是建立在合作的前提下的，成凤娣取得房屋所有权后，合作的基础不再存在，且有缘公司自述在合同签订前已用结欠的加工款抵扣了半年的租金，却不能提供加工合同，结算凭据，不能证明已交付租金的事实，有缘公司称成凤娣拒收租金也未提供证据，故成凤娣要求解除合同符合事实及法律规定，法院予以支持，有缘公司应当迁出租赁厂房。对于成凤娣主张的租金，因有缘公司不能提供已交付租金的证据，故租金的起付时间应当为成凤娣取得不动产所有权之日起，成凤娣主张自2018年7月1日起至2019年9月27日法院予以准许，成凤娣要求按照评估确定的市场价格确定租金标准，在合同未解除前，仍应当按照约定的租金结算，该意见法院不予采纳。故应付租金计为161698.64元，成凤娣主张的超过部分法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、于判决生效之日起解除成凤娣与有缘公司的房屋租赁合同关系，有缘公司于判决生效之日起十五日内搬离坐落于锡山区厂房。二、有缘公司于判决生效之日起十日内向成凤娣支付自2018年7月1日起至2019年9月27日止的租金161698.64元。三、驳回成凤娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，评估鉴定费3150元，二项合计10300元，由成凤娣负担3363元，有缘公司负担6937元（成凤娣同意其垫付的诉讼费由有缘公司直接支付，一审法院不再退还，由有缘公司在判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付成凤娣）。二审对一审已查明的事实予以确认。二审中，有缘公司向本院提供：1.对账单一份，内容是2017年3月1日起至2017年9月30日，有缘公司为广新公司提供相关货物共计108499.2元；收据一张，2018年3月28日广新公司出具半年租金收据65000元。该两份证据证明：有缘公司与原广新公司就厂房租赁事宜达成一致，同时由于有缘公司与广新公司有业务往来，故双方明确将上述100000元抵充租金，每月租金10833.33元，那么108499.2元除以10833.3等于10个月，故有缘公司实际已支付租金至2019年1月底。对此，成凤娣质证认为，对于收据的真实性无异议，但其没有收到该6500元，对于其他主张的证明目的不予认可。2.结婚证复印件、身份证、杨敏个人微信截屏、杨敏向陈建卫通过微信支付厂房租金5000元、杨敏出具的确认书。证明有缘公司向广新公司当时合同签订的相对人支付了租金5000元，2019年1月17日由于无法确认成凤娣的身份，且合同相对方系广新公司，故其仍向广新公司的负责人及合同签订人支付了租金。对此，成凤娣质证认为，上诉人向广新公司陈建卫转5000元，确实有其事，但认为是在2019年1月17日向广新公司支付的租金，其不予认可，其从2018年就已经张贴了相关的公告，该厂房已经受让给了其，故对于上诉方主张的已支付租金5000元，不予认可。3.现场状况示意图、厂房照片。证明广新公司在签订合同后，没有将案涉的1000平方米厂房完全交付给其，成凤娣在继受该份合同后也没有按约将上述厂房全部交付给其使用，反而对已交付给其使用的3号、5号厂房进行了锁门。目前仅能使用的有效面积是450.77平方米。本案当中成凤娣和广新公司均存在违约行为。对此，成凤娣质证认为，上诉人认为其有违约行为，其不予认可。其没有不让上诉人使用租赁的厂房，故不存在违约责任。原审第三人广新公司对于有缘公司提交的证据未发表质证意见。另二审中，有缘公司向本院申请一审中的鉴定人员出庭接受询问。另二审中，有缘公司向本院提出：1.由于成凤娣不同意以年租金13万元标准收取，才导致其无法交纳租金，应认定成凤娣违约。故一审判决解除租赁合同，属认定事实错误，适用法律不当。2.由于成凤娣接受涉案厂房后，擅自将其正在使用的二间房屋上锁，导致其无法使用，同时，成凤娣也未将广新公司的成品及相应财物清场，导致其实际仅使用了450平方米房屋，故其同意年租金按13万元的50%，即65000元计算租金。上述事实，有有缘公司提供的《收据》、《照片》等证据材料及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、成凤娣与有缘公司的房屋租赁合同是否应予解除。二、有缘公司应向成凤娣支付多少租金。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，广新公司与有缘公司签订的厂房租赁合同系合法有效的合同。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，成凤娣在取得本案涉案厂房所有权后，原厂房租赁合同对成凤娣和有缘公司应继续有效，双方均应按合同继续履行。现成凤娣请求解除双方的租赁合同，对此，本院认为，首先，成凤娣和有缘公司双方并未达成解除租赁合同的一致意思表示。其次，广新公司与有缘公司签订的租赁合同中约定合同解除条件也未成就。根据租赁合同第十一条11.1规定，广新公司有权解除合同的情形是：1.有缘公司在租赁物从事违法行为的；2.有缘公司不按约定交付租金经协商无果的。有缘公司不存在从事违法行为。虽然有缘公司未按合同约定期限支付租金，但因出租人的变更，有缘公司所支付的租金只能支付给成凤娣，而不能再支付给广新公司，此时，成凤娣有义务向有缘公司告知租金支付的方式，但成凤娣却要求有缘公司不按合同约定的租金标准而按市场价格收取租金且也未将租金支付方式告知有缘公司，因此，有缘公司未支付租金的责任在于成凤娣，故有缘公司未支付租金的行为不能认定为是违约。故成凤娣不享有合同约定的解除权。再次，本案也未有符合《合同法》第九十四条所规定的解除合同的情形，故亦不存在合同的法定解除。综上，成凤娣和有缘公司之间的租赁合同，不存在符合合同约定解除和法定解除的条件，因此，成凤娣请求解除双方的租赁合同，有缘公司迁出租赁厂房，于法无据，本院不予支持。有缘公司上诉请求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。首先，有缘公司应当按照约定支付租金。其次，关于租金标准问题，广新公司与有缘公司签订的租赁合同中明确约定每年租金为13万元，且该合同中也未有“如不合作，则租金按市场价格确定”的约定，因此，本案租金计算标准应按合同的约定即每年13万元计算。成凤娣主张按市场价格确定租金，不符合合同约定，本院不予支持。一审判决以合同约定的13万元年租金为计算标准，并无不当，本院予以支持。据此，成凤娣申请对诉争厂房在2018年7月1日时的租金价格进行评估，已无意义，故有缘公司向本院申请鉴定人员出庭接受询问也无必要，本院对该申请不予准许。此外，有缘公司认为，成凤娣有违约行为，其租金标准应调整为按13万元的50%，即65000元计算租金。对此，本院认为，租赁合同中并无约定因违约可以调整租金标准，且有缘公司在一审中也未提出成凤娣违约行为，现有证据也不足以证明成凤娣存在违约人，因此，有缘公司主张成凤娣违约而应调整租金标准，本院不予支持。再次，关于租金数额问题。有缘公司认为，广新公司结欠其108499.2元，该款作为租金已抵扣，另外在2019年1月17日向广新公司支付了5000元租金。对此，本院认为，2018年3月28日广新公司向有缘公司出具收据，载明收到有缘公司半年房租65000元，该收据的真实性成凤娣并无异议，且有缘公司于2018年3月28日向广新公司交付租金，符合合同约定的“先付后租的方式”，故本院确认有缘公司向广新公司支付了半年房租65000元。除此之外，有缘公司并没有证据证明广新公司同意将结欠款作为租金于以抵扣。对于有缘公司向广新公司另行支付5000元之事，因有缘公司明知此时出租人已变更为成凤娣，租金应支付给成凤娣，有缘公司的该款不能认定为支付的租金。故可以确认有缘公司已向广新公司支付了至2018年9月30日止的租金，因此，有缘公司欠付的租金应自2018年10月1日起算。因成凤娣一审主张的系自2018年7月1日起至2019年9月27日的租金，故有缘公司应向成凤娣支付自2018年10月1日至2019年9月27日的租金共计128931.51元（130000÷365×362）。综上所述，有缘公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对于合同的解除及租金数额认定有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初6704号民事判决；二、有缘公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成凤娣支付自2018年10月1日起至2019年9月27日止的租金128931.51元；三、驳回成凤娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，评估鉴定费3150元，二项合计10300元（成凤娣预交），由成凤娣负担6650元，有缘公司负担3650元；二审案件受理费3534元（有缘公司预交），由有缘公司负担2800元，由成凤娣负担734元。因双方当事人均同意一、二审案件诉讼费用自行交接，法院不再退还。故一、二审案件诉讼费用经结算，有缘公司应给付成凤娣2916元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给成凤娣。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年五月九日书记员  徐冬晖