广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6951号上诉人（原审被告）：陈子坚，男，1956年3月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍帆，广东穗益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：葛贵海，男，1967年10月18日出生，汉族，住福建省建瓯市。被上诉人（原审原告）：张泽柳，男，1966年8月23日出生，汉族，住福建省建瓯市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢永曦，广东马良律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏艳红，广东马良律师事务所律师。上诉人陈子坚因与被上诉人葛贵海、张泽柳租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初13492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈子坚上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判陈子坚无需向葛贵海、张泽柳支付违约金82000元；2.一、二审案件诉讼费由葛贵海、张泽柳承担。事实和理由：（一）涉案《房屋租赁合同》约定2019年4月1日至2019年6月30日为装修免租期，按照正常的装修程序，葛贵海、张泽柳接手广州市x号（以下简称涉案房屋）进行房屋整体结构装修后，再安装空调、电梯等其他附属设备。但葛贵海、张泽柳在未进行房屋装修的前提下主张已经着手购买其他附属设备的损失，明显不符合逻辑。葛贵海、张泽柳主观上明显存在故意为了达到诉讼请求而制造的各种损失，事实上葛贵海、张泽柳并不存在任何损失。根据葛贵海、张泽柳的陈述，其购买的空调、电梯并非定制生产，属于市场通用的产品，其产品价值不因合同的解除而发生变化，产品仍然具有其性能属性。因此葛贵海、张泽柳主张购买以上的产品就是损失不合理，一审在葛贵海、张泽柳未产生实际损失的前提下，直接以产品的价值作为损失而判决陈子坚承担高额违约金，违反公平原则，严重损害了陈子坚的合法权益，理应撤销。（二）《房屋租赁合同》的履行期限较短，根据《房屋租赁合同》的约定，免租期间，葛贵海、张泽柳无需向陈子坚支付任何租金，而其在免租期内向法院请求解除双方的租赁合同，在其并未实际使用涉案房屋的情况下，陈子坚也没有从中获得任何利益，即陈子坚在并未正式以租赁物出租收取租金前，双方合同已经被解除。而葛贵海、张泽柳亦未产生任何的损失，在合同可继续履行的前提下，其依然主张解除合同，因此其自身亦有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，一审作出的违约金判项错误，理应撤销，请求二审法院判如所请。被上诉人葛贵海、张泽柳二审辩称，同意一审判决，不同意陈子坚的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）陈子坚屡次恶意违约在先，一审依据合同、案件事实及法律规定作出判决，符合法律规定。根据《房屋租赁合同》第五条、八条第3款的约定，由于陈子坚未能按期于2019年4月1日交付涉案房屋，葛贵海、张泽柳给予陈子坚足够的宽容与谅解，同意陈子坚推迟至2019年4月30日交房，希望用最大的诚意与陈子坚合作。但截止最后交房日期，陈子坚仍未能按实交房。且据葛贵海、张泽柳提供的证据及实地考察，直至2019年6月，涉案房屋内仍有工厂在进行生产，陈子坚根本不具备交付房屋的条件。陈子坚的行为已构成严重违约，依据双方签订的合同约定，其应向葛贵海、张泽柳支付两倍的押金，并赔偿葛贵海、张泽柳为涉案房屋投资兴建所花费的所有费用。一审酌情判决陈子坚支付葛贵海、张泽柳违约金82000元有合同依据，符合法律规定。（二）《房屋租赁合同》于2019年1月5日签订，葛贵海、张泽柳为了能在2019年4月1日顺利进入承租房屋进行装修，自2019年3月份起，不仅多次寻找施工团队进行实地测量，还多次与多家电梯公司与空调专卖店协商沟通，预定电梯与空调，交付定金及相应的货款，花费了大量的金钱、时间及精力。葛贵海、张泽柳付出劳力、财力所做的所有工作全部是为了履行合同而准备的，陈子坚单方多次恶意违约，导致合同无法继续履行，葛贵海、张泽柳需要更多时间和精力去妥善处理前期所做的所有准备工作，甚至要承担相应的违约责任，如此种种的损失，均是由于陈子坚的恶意违约而导致。陈子坚上诉认为葛贵海、张泽柳“故意为达诉讼请求而制造各种损失”、“未产生实际损失”等观点，明显与事实不符。葛贵海、张泽柳为顺利签订合同支付大额中介费，并为此做充分的准备，其初衷就是为了能顺利承租房屋，顺利合作。相反，陈子坚多次违约却不愿意退还押金及预付租金的行为显示其出恶意侵占资金的明显意图。因此，一审法院依据葛贵海、张泽柳实际产生的损失酌情判决陈子坚支付违约金有事实依据，符合法律规定。葛贵海、张泽柳于2019年6月14日向一审法院起诉请求：1.判令解除葛贵海、张泽柳与陈子坚的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令陈子坚向葛贵海、张泽柳返还押金82000元和租金41000元共计123000元及利息（利息以123000元为基数，按照中国人民银行同期同贷款基准利率，从起诉之日起计至实际付清之日止）3.判决陈子坚向葛贵海、张泽柳赔偿损失164000元（按押金的两倍计算）；4.案件受理费由陈子坚承担。一审法院认定事实：据《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件记载，x号的使用人是陈子坚，该建筑物为框架结构，层数为6层，建筑面积为741.75平方米。2019年1月5日，葛贵海、张泽柳（乙方）与陈子坚（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市x号（1-9层）出租给乙方，租赁年限由2019年4月1日至2031年6月30日止；交楼时间为2019年4月1日；4月1日至6月30日为装修期免租金；2019年7月1日至2020年6月30日租金为41000元/月……合同签订时，乙方付给人民币捌万贰仟作为押金……在租赁期间投资兴建的基建项目（包括水、电装修等），合同期满或乙方违约时应无偿归甲方所有人，在合同有效期内，双方不得借故中断合同，无论哪方无故中断合同，一律作为违约处理，如乙方违约，甲方没收乙方押金和装在甲方房屋的附属财产，如甲方违约则甲方退回押金给乙方，同时处以押金的两倍（共人民币拾陆万肆仟元整）赔偿给乙方并赔偿乙方投资兴建装修的费用；乙方装修需得甲方同意；等。合同签订后，葛贵海、张泽柳向陈子坚支付了押金82000元及租金41000元；陈子坚向葛贵海、张泽柳出具上述款项的《收款收据》。2019年4月1日，葛贵海、张泽柳（乙方）与陈子坚（甲方）签订《补充协议》，其中约定，乙方承诺房屋装修加装电梯，乙方负责加装电梯的楼体加固并维护；因国家建设征用土地及乡村建设发展用地需拆迁房屋，甲方同意乙方拆走己安装设备（电梯及空调等）；由于甲方无法于4月1号按时交付房屋，现甲方承诺于2019年4月30号将房屋交于乙方，若无法交付，乙方有权保留追究延期交付责任；若甲方在15号之前交付，按延迟天数补偿金额（按月租金金额除以30天）若无法按时交付，需在给乙方原来3个月装修期的基础上加15天装修期；等。葛贵海、张泽柳为证明陈子坚违约金及造成的损失，提交了：1、照片两张（照片中反映场地内有人员及物品）；2、合同编号为x《广东莱茵电梯销售安装合同》（日期2019年3月6日）、及《广东莱茵电梯有限公司收款凭证》（落款日期为2019年3月6日，其中记载收到x葛贵海项目定金36000元）、空调单据及银行个人活期账户交易明细（其中反映费用为67200元）、中介代理费14500元的《收款收据》。经质证，陈子坚对证据1的真实性、合法性和关联性不予确认，葛贵海、张泽柳也未向陈子坚发出基于建筑物被第三方使用导致无法交付而主张合同解除的通知；对证据2中的账户流水的真实性没有异议，对证据2中的其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，电梯合同是葛贵海、张泽柳为达到诉讼目的而制造的、该合同的收款凭证不是合法的票据，空调单据的来源盖章主体不清楚也不是合法的票据、无法证明该单据与案件的关系，中介费收据并非合法的收据且案件合同并非经该中介提供的居间服务促成、收据备注收据的有效期为一个月。对此，葛贵海、张泽柳陈述，葛贵海、张泽柳在签订合同后已经为装修作准备，签订电梯销售安装合同及支付电梯费用、空调费用均是为装修所作的准备，是因为陈子坚一直无法交付房屋，双方才在2019年4月1日签订补充协议的。陈子坚为证明其主张，提交了：1、《凤和联社入户测量专用票据回执》；2、《凤和联社康乐、鹭江村城中村改造项目选择合作意向企业表决结果公示》。陈子坚表示上述证据均是粘贴在涉案房屋门口的照片，没有原件。葛贵海、张泽柳对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，上述证据没有原件，且不足以证明涉案房屋需要拆迁，如果拆迁情况属实，陈子坚仍与葛贵海、张泽柳签署合同、收取押金和租金，陈子坚的行为具有明显的恶意。葛贵海、张泽柳于2019年6月14日提起案件诉讼。诉讼中，双方当事人确认，涉案房屋实际上是9层。陈子坚陈述，涉案房屋所在的村社现只是公示城中村改造的项目，尚未启动具体的实施工作，尚未知道房屋是否需要拆迁、何时拆迁。另外，陈子坚表示，涉案房屋于2019年6月30日已经清场，具备交付的条件；对此葛贵海、张泽柳表示，即使涉案房屋具备交付条件，葛贵海、张泽柳也不同意继续履行合同，因为陈子坚违约给葛贵海、张泽柳造成严重损失，双方已无信任基础。庭审中，一审法院向葛贵海、张泽柳释明合同效力的问题及询问是否变更诉讼请求，葛贵海、张泽柳表示坚持其诉讼请求。一审法院认为，据葛贵海、张泽柳提交的证据及双方的陈述反映，涉案宅基地登记上盖的建筑物为6层，而涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》所约定的房屋为1-9层，故上述合同中超出1-6层部分的物业的租赁关系无效。根据上述《房屋租赁合同》和《补充协议》约定，陈子坚应在2019年4月30日将涉案房屋交付给葛贵海、张泽柳，但陈子坚未能按时交付场地，即使陈子坚表示涉案房屋于2019年6月30日已经清场，但葛贵海、张泽柳已提起案件诉讼且在诉讼中表示不同意继续履行合同，故葛贵海、张泽柳要求解除上述合同中1-6层部分的租赁关系的请求合理，一审法院予以支持。葛贵海、张泽柳已向陈子坚支付了押金82000元和租金41000元，陈子坚也同意返还葛贵海、张泽柳该款项给葛贵海、张泽柳，故葛贵海、张泽柳要求陈子坚向其返还该款项的请求，合理有据，一审法院予以支持。葛贵海、张泽柳提交的证据反映葛贵海、张泽柳已为装修房屋进行了准备并支付了一定费用，且结合上述合同对违约金的约定，及葛贵海、张泽柳在知悉涉案房屋的登记与实际层数不符的情况仍与陈子坚签订合同的情况综合考虑，一审法院酌定陈子坚应支付给葛贵海、张泽柳的违约金为82000元。一审法院已支持葛贵海、张泽柳主张的违约金，且双方对返还款项的利息并无约定，故对葛贵海、张泽柳主张的利息及超出一审法院支持部分的违约金的请求，一审法院不予支持。陈子坚认为因为涉案房屋已纳入城中村改造项目故无法保证合同履行以此抗辩承担责任，但根据陈子坚的陈述，涉案房屋所在村社的改造项目至今未启动、尚未知悉房屋的拆迁时间，且陈子坚此前已未能约定交付房屋，故对陈子坚的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月22日作出如下判决：一、解除葛贵海、张泽柳与陈子坚签订《房屋租赁合同》和《补充协议》中关于广州市x号1-6层部分的租赁合同关系；二、陈子坚在判决生效之日起十日内向葛贵海、张泽柳返还押金82000元及租金41000元；三、陈子坚在判决生效之日起十日内向葛贵海、张泽柳支付违约金82000元；四、驳回葛贵海、张泽柳的其他诉讼请求。一审案件受理费5605元，由葛贵海、张泽柳共同负担1601元，陈子坚负担4004元。上诉人陈子坚与被上诉人葛贵海、张泽柳对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询中，双方当事人均确认对一审判决第一项、第二项以及一审判决认定《房屋租赁合同》和《补充协议》中涉及涉案房屋7-9层部分无效没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合陈子坚的上诉请求和理由以及葛贵海、张泽柳的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陈子坚抗辩无需向葛贵海、张泽柳支付违约金应否支持问题。现评析如下：一审法院已就《房屋租赁合同》和《补充协议》中所约定超过涉案房屋1-6层部分物业的租赁关系无效作出了具体、详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。因陈子坚未能依照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定交付涉案房屋，导致葛贵海、张泽柳提出本案诉讼，要求解除双方租赁合同关系，故上述合同中涉及涉案房屋第1-6层部分租赁合同关系解除的责任在于陈子坚，陈子坚应向葛贵海、张泽柳承担合同解除部分的违约责任。陈子坚上诉认为葛贵海、张泽柳未接收涉案房屋，并未产生实际损失。而对于合同解除造成的损失问题，葛贵海、张泽柳在一审已提交相应证据证明签订合同后，其已实施了电梯销售安装合同的签订、支付电梯费用、空调费用等为装修所作的准备。虽然陈子坚不确认上述损失，但其也无提供相反证据予以反驳，故本院对其该抗辩理由不予采纳。鉴于葛贵海、张泽柳提交的证据已基本能反映出他们为装修房屋进行了准备并支付了一定费用，再综合考虑葛贵海、张泽柳在知悉涉案房屋的登记与实际层数不符仍与陈子坚签订合同的情况，一审法院酌定陈子坚应支付给葛贵海、张泽柳的违约金为82000元，并不存在明显违反公平原则，本院予以维持。陈子坚上诉以葛贵海、张泽柳不存在损失为由，要求改判无需向葛贵海、张泽柳支付违约金请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈子坚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1850元，由上诉人陈子坚负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十五日书记员 李志康谢金泽