江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9772号上诉人（原审被告）:陈璐琦，男，1978年2月4日出生，汉族，南京全德汽车有限公司职员，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：南京徐庄高新技术产业集团有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张潇潇，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人陈璐琦因与被上诉人南京徐庄高新技术产业集团有限公司（以下简称徐庄高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈璐琦上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：(一)一审错列主体；（二）上诉人多次要求缴纳租金；（三）被上诉人人事一直变动；（四）被上诉人未向上诉人催缴过租金；（五）一审判决理由错误；（六）涉案房屋租金符合市场行情；（七）被上诉人要求解除合同不符合法律规定；（八）上诉人投入巨大。被上诉人徐庄高新公司辩称：一审的判决符合事实，有法律依据，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。徐庄高新公司一审请求：判令陈璐琦清空其承租的坐落于南京市玄武区的房屋，并将房屋返还徐庄高新公司，另支付占有使用费及利息暂计10000元。一审法院认定事实：一、南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司系坐落于南京市玄武区房屋的所有权人，南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司于2018年3月22日变更登记为南京徐庄高新技术产业集团有限公司，即本案徐庄高新公司。二、2016年9月1日，太平门集贸服务中心（甲方）与陈璐琦陈璐琦（乙方）签订《协议书》，约定：乙方承租坐落于南京市约800平方米（具体面积以乙方现实际使用面积为准），年租金为75000元；租期10年，自2016年11月1日至2026年10月31日；租金采用先付后用的方式，每年支付一次，在每个承租周期的前三天付清；租赁房屋交付时系毛坯状态，经甲方同意，乙方已对房屋进行了装修，乙方未改变房屋的主体结构；乙方租赁期间的电费由乙方自行交纳，水费由甲方代收；乙方存在不履行先付后用使用的原则，拒绝预付租金等情形的，甲方有权解除合同。三、2019年3月29日，太平门集贸服务中心向陈璐琦发出《解除租赁合同通知书》，决定自即日起解除合同，要求陈璐琦在接到该通知后15日内腾退房屋、恢复原状，并付清相关费用。2019年3月30日，该通知书由陈璐琦家人代收。四、太平门集贸服务中心系徐庄高新公司的分公司，项生龙系太平门集贸服务中心负责人。五、2016年8月1日，案外人孔鹏向项生龙转账75000元。2016年9月1日，太平门集贸服务中心、项生龙向陈璐琦出具收条，载明收到2016年11月1日至2017年10月31日的租金75000元，并注明“由陈总打入项生龙卡”。诉讼过程中，徐庄高新公司称据其估计，陈璐琦只支付租金至2017年3月9日，故主张自2017年3月10日之后的房屋使用费，房屋使用费按每天每平方米0.8元的标准计算；太平门集贸服务中心与陈璐琦于2016年2月1日还签订了一份租赁合同，租金标准为每年15万元，徐庄高新公司有理由怀疑项生龙与陈璐琦相互串通。陈璐琦则称其一直向项生龙表示要支付租金，但项生龙以机构改革为由要求陈璐琦等待通知；陈璐琦记不清楚是否在2016年2月1日与太平门集贸服务中心签订过租赁合同，需要核对合同原件再予确认。陈璐琦申请项生龙出庭作证，项生龙作证称：陈璐琦于2016年承租案涉房屋，交了一年的租金75000元，租金交至2017年10月31日，但此后由于机构调整，证人不再负责太平门集贸服务中心的业务；陈璐琦多次打电话要求支付租金，证人表示不再负责这块业务，会有人和陈璐琦联系；证人印某,4没有与陈璐琦签订过2016年2月1日的租赁协议，需要核对证据原件。陈璐琦对证人证言无异议。徐庄高新公司认为陈璐琦与证人有利害关系，对证人证言不予认可，陈璐琦欠付租金是事实，且没有合理理由。一审法院认为：太平门集贸服务中心与陈璐琦之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。太平门集贸服务中心系徐庄高新公司的分公司，故徐庄高新公司的主体资格适格。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。徐庄高新公司主张陈璐琦未支付2017年3月10日以后的租金，与陈璐琦提交的太平门集贸服务中心、项生龙向陈璐琦出具的收条相悖，故一审法院对徐庄高新公司的主张不予采信。根据上述收条，一审法院确认陈璐琦已支付了2016年11月1日至2017年10月31日的租金。对于2017年10月31日以后的租金，陈璐琦称其一直要求支付，但因徐庄高新公司内部机构和人员调整的原因而无法支付，对此，一审法院认为，陈璐琦申请证人出庭作证所作的证言并不能证明徐庄高新公司拒收租金，即使太平门集贸服务中心的实际管理人员发生变更，但徐庄高新公司的经营地址并未发生变化，陈璐琦有多种可能支付租金，故陈璐琦未支付2017年10月31日以后的租金构成违约。陈璐琦违约，徐庄高新公司有权按照合同约定解除合同，故徐庄高新公司主张双方签订的合同自徐庄高新公司向陈璐琦发出的《解除租赁合同通知书》到达陈璐琦之日即2019年3月30日解除，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因陈璐琦仍占有案涉房屋，故徐庄高新公司要求陈璐琦清空案涉房屋并交付给徐庄高新公司，于法有据，一审法院予以支持。对于租金和占有使用费，陈璐琦应支付合同解除之前的租金及合同解除之后的房屋使用费，房屋使用费应参照合同约定的租金标准为宜，故一审法院支持按每年75000元计算。陈璐琦未支付租金及房屋使用费，徐庄高新公司有权主张利息损失，一审法院支持按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、确认南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司太平门集贸服务中心与陈璐琦于2016年9月1日签订《协议书》于2019年3月30日解除；二、陈璐琦于本判决生效之日起十日内将上述《协议书》项下的房屋（坐落于南京市约800平方米）腾空并返还给徐庄高新公司；三、陈璐琦于本判决生效之日起十日内向徐庄高新公司支付自2017年11月1日起至2019年3月29日的租金105411元，并按每年75000元的标准向徐庄高新公司支付自2019年3月30日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费，另支付利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，其中2017年11月1日至2018年10月31日的租金75000元的利息自2017年11月4日起算，2018年11月1日至2019年3月29日的租金30411元的利息自2018年11月4日起算，自2019年3月30日至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费的利息自2019年4月15日起算）；四、驳回徐庄高新公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8785元，由徐庄高新公司负担5785元，由陈璐琦负担3000元。本院二审期间，上诉人陈璐琦提交照片及通话记录，证明上诉人不存在故意不支付租金的情形，上诉人对涉案房屋投入巨大。被上诉人对上述证据的证明目的不予认可。二审中，陈璐琦表示其对被上诉人名称变更并不知情。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：本案中，涉案《协议书》系太平门集贸服务中心与陈璐琦签订，协议中双方并未约定支付租金的具体账户，被上诉人徐庄高新公司也未能举证证明太平门集贸服务中心具有独立账户。根据现有证据，相应租金也是通过项生龙个人账户支付;项生龙一审中也当庭陈述，陈璐琦也曾找过其要求继续支付租金。被上诉人虽认为项生龙与陈璐琦具有利害关系，存在恶意串通的可能，但亦未能就此予以举证证明。现并无证据证明，被上诉人曾以陈璐琦可以收悉的方式向陈璐琦主张过租金并告知相应的付款账户；也无证据证明，陈璐琦存在故意拒付租金的情形。故本院认为，被上诉人徐庄高新公司以未如期支付租金为由请求解除太平门集贸服务中心与陈璐琦间的租赁协议，依据不足，不予支持。鉴于，陈璐琦一直占有使用涉案房屋，徐庄高新公司作为产权人有权要求陈璐琦支付2017年11月1日起至2020年10月31日的租金225000元。陈璐琦二审中亦表示愿意支付该费用，本院对此予以判决。综上所述，上诉人陈璐琦的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4050号民事判决第四项；二、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4050号民事判决第一、二项；三、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4050号民事判决第三项为：陈璐琦于本判决生效之日起十日内向南京徐庄高新技术产业集团有限公司支付自2017年11月1日起至2020年10月31日的租金225000元。一审案件受理费8785元，由南京徐庄高新技术产业集团有限公司负担4110元，由陈璐琦负担4675元。二审案件受理费8785元，由南京徐庄高新技术产业集团有限公司负担4110元，由陈璐琦负担4675元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年五月二十二日法官助理 李晓龙书 记 员 戴 苗