江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终820号上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘接单锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国珍，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兴祥，男，1965年9月21日出生，汉族，住江苏省盐城市滨海县。被上诉人（原审原告）：周姝萍，女，1968年8月4年出生，汉族，住江苏省盐城市滨海县。原审被告：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道芙蓉五路。法定代表人：丁国英,该公司总经理。上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人张兴祥、周姝萍、原审被告无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒达公司上诉称：撤销一审判决，依法改判恒达公司无需立即支付逾期交房违约金；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决我公司立即支付2019年8月31日前的逾期交房违约金，并每六个月给付一次，无法律依据,也违反了“不告不理”的原则。张兴祥、周姝萍未答辩。星湖公司未作陈述。张兴祥、周姝萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒达公司、星湖公司连带赔偿延迟交房违约金(以房款645000元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按日利率万分之一的标准计算，暂计至2019年9月30日为23542.5元)；2.判令恒达公司、星湖公司连带赔偿未如期交付房屋附属设施违约金(自2018年7月1日起至实际交付之日止，共7项附属设施，每项设施按每天1元计算，暂计至2019年9月30日为3199元)。事实和理由：张兴祥、周姝萍购买恒达公司开发的花海家园18幢38单元2102号房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定了房屋总价645000元及交房时间、违约责任。现恒达公司未按约交付房屋，应当承担违约金，其第1项诉请中已扣除2018年10月1日前恒达公司支付的违约金。因星湖公司系恒达公司唯一股东，若不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任。综上，为维护合法权益，遂成此诉。一审法院经审理认定事实如下：一、2016年12月22日，恒达公司与张兴祥、周姝萍签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张兴祥、周姝萍购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区房屋，房总价为645000元。该合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于供水和排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付张兴祥、周姝萍。张兴祥、周姝萍已按合同约定房屋总价向恒达公司付清房款。审理中，张兴祥、周姝萍认可已收到恒达公司已支付的违约金11870元。三、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2018年的年度财务报表审计报告认定：恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。一审法院认为，张兴祥、周姝萍与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向张兴祥、周姝萍支付逾期交房违约金。张兴祥、周姝萍主张以房款645000元为基数按日利率万分之一的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，符合双方合同的约定，法院予以采纳，起算时间应为2018年7月1日,每日违约金应为64.5元，截至2019年8月31日的违约金为27477元（426天*64.5元/天），扣除恒达公司已支付的11870元，尚有15607元。对于违约金的给付，由于合同中未明确约定违约金给付时间，已到期的应当立即给付；未到期的，为有利于保护张兴祥、周姝萍权利及考虑违约方的履行情况，予以确定由违约方每六个月结付一次，不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并结付，如：于2020年2月29日给付自2019年9月1日起至2020年2月29日止的违约金，依此类推，但实际最后截止时间为交房之日。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？二、星湖公司是否要承担连带民事责任？关于第一个争议，双方合同对于此项内容的约定中，均载明“交付时”，从合同约定的内容来看，该条款是对于交付时相关设备设施的交付条件的约定，旨在保障房屋交付但相关设施设备不具备条件情况下购房人的权利，从实际情况来看，因附属设施的交付依附于主体建筑即商品房的交付，商品房未交付情况下附属设施亦未实际交付，延迟交房违约金必然涵盖了未按期交付房屋附属设施的实际情况，该商品房交付的违约金约定，相对于该商品房附属设施交付的违约金约定较高，故本案中不再适用附属设施未交付的违约金约定，法院对张兴祥、周姝萍另主张延迟交付房屋附属设施违约金的诉请不予支持。关于第二个争议，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，星湖公司提供了恒达公司的相关审计报告，恒达公司具有独立的财务制度，按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定编制财务会计报告，相关财务报表亦符合会计准则的规定。从本案目前现有的证据材料可以看出，公司财产独立于股东财产，故张兴祥、周姝萍要求星湖公司承担连带民事责任的意见，法院不予支持。一审法院判决：一、恒达公司应给付张兴祥、周姝萍逾期交房的违约金，自2018年10月1日起至实际交房之日止按每日64.5元的标准计算。其中，截至2019年8月31日的尚欠违约金15607元，由恒达公司于判决生效后三日内给付张兴祥、周姝萍；自2019年9月1日起的违约金，由恒达公司每六个月给付一次，如不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并给付；二、驳回张兴祥、周姝萍的其他诉讼请求。案件受理费470元，减半收取计235元，由恒达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张兴祥、周姝萍与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己义务。恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，张兴祥、周姝萍主张以房款645000元为基数、按每日万分之一为标准、自2018年7月1日起计算至实际交房之日止的违约金，符合双方合同的约定，法院予以采纳。对于违约金的给付，由于合同中未明确约定违约金给付时间，已到期的应当立即给付；未到期的，一审法院从有利于保护原告权利及考虑违约方的履行情况，予以确定由违约方每六个月结付一次，不足六个月的按实际逾期天数于交房之日一并结付，并无不当。综上，恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由恒达公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 毛云彪二〇二〇年五月十三日书记员 宋勇梁