四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初649号 原告：绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司，住所地：四川省梓潼县文昌镇滨江路，统一社会信用代码：91510725682354737H。 负责人：刘翠华。 委托诉讼代理人：赵兴甲，四川经义律师事务所法律工作者。（特别授权） 被告：张明波，男，汉族，生于1989年2月5日，住四川省梓潼县。 绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司（以下简称阳光物业公司）与被告张明波物业服务管理合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司委托诉讼代理人赵兴甲、被告张明波到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。 原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告立即向原告缴纳拖欠的物业服务费4106.28元，并从起诉之日起承担资金利息；2.本案诉讼费由被告承担。原告陈述的事实及理由：德诚时代广场4栋1层6号商铺面积为72.04平方米，被告张明波2016年8月3日接手商铺从事商业经营。原、被告签订了《住宅小区费用收缴协议》（以下简称协议）。协议约定原告向被告收取物业服务费，按《前期物业服务合同》约定的标准收取，每平方每月1.5元，同时约定延期交费按延期天数每天加收应收金额的3‰违约金，被告从2017年2月3日起至2020年4月2日期间的物业服务费共计4106.28元，被告至今未付，原告催收未果，依法起诉维权。 被告张明波辩称：对于物业费4106.28元金额是没有异议，钱是要交，但是物业公司做的不好，我觉得不应当给这么多。我在德诚时代广场经营一家理发店，我们店一下大雨就漏水，损害我店内的财产；时代广场后面那个电梯从来都没有开启过，我们出入都很不方便；永辉超市后面那个厕所异味重，清洁卫生差，无法正常使用；我之前还丢失了一辆山地自行车，监控也看不到，调不出来。物业公司也没有人来处理这些问题，更没有给我们任何答复。 本院经审理认定事实如下：阳光物业公司（甲方）与廖友琼、钟正华（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议载明：“乙方所购房屋基本情况：类型商铺；坐落位置4-1-6；建筑面积72.04㎡。管理服务内容和标准：按《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级标准实施服务；（二）房屋维修：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修费计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修；（三）共用设施设备维修养护：5、载人电梯24小时正常运行。物业服务收费：二、物业服务费：电梯住宅1.05元/㎡/月，商业用房1.50元/㎡/月，按照建筑面积计算。”等内容。该份合同有原告阳光物业公司的签章，业主廖友琼、钟正华的签名、捺印。2016年8月4日被告张明波与德诚时代广场4栋1层6号商铺的业主签订了租赁合同，被告张明波认可双方约定由承租人承担物业服务费用。被告张明波自2016年8月4日起承租德诚时代广场4栋1层6号商铺，并签署了“本人已阅读本小区《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”的承租人确认书。被告张明波系德诚时代广场4栋1层6号承租人，商铺建筑面积72.04㎡，物业管理费标准是1.5元/㎡/月，2017年2月3日至2020年4月2日的物业费用合计4106.28元未支付，被告张明波对该金额无异议。 另查明，原告在为德诚时代广场的商、住户提供物业服务期间，确有公用电梯未24小时开启，环境卫生差等问题。 本院认为，原告与商铺所有人签订《前期物业管理协议》，该协议合法有效。被告张明波作为商铺承租人，与出租人约定了由承租人支付承租物业期间的物业费用，因此该物业服务协议的效力对于承租人张明波有约束力；同时承租人张明波作为物业服务的实际受益人，享受阳光物业公司提供的物业服务，就应当按照《前期物业服务协议》履行相关的义务，被告张明波未按协议约定支付物业费用，违反协议约定，故原告诉求被告支付2017年2月3日起至2020年4月2日期间的物业服务费共计4106.28元本院予以支持。被告辩称下大雨时房屋漏水严重，根据《前期物业服务协议》物业公司对房屋公共部位负有日常管理、维修养护责任，被告的房屋漏水，如在房屋保质期内，则负责维修的主体应当是开发商，如房屋超出保质期，则需要动用业主大会的维修资金进行维修，如是第三人造成房屋漏水，则应当向第三人进行损害索赔，物业公司对仅对房屋的公共部位负有相应的责任，并非维修房屋的主体，因此被告以该理由拒缴物业费是不能成立的。被告辩称山地自行车被盗，物业公司的监控显示不出被谁盗取，庭审中查明原告在物业服务的公共区域确设置有监控探头，并无缺失或不能调看监控的情况，因此被告该辩称理由不能成立。被告辩称德诚时代广场公共环境卫生差，有一部公用电梯一直未开启的情况，根据《前期物业服务协议》中对公共环境卫生的服务标准，及电梯24小时正常运行的服务标准，原告有履职不到位的情况，因此，原告要求被告从起诉之日起承担资金利息的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告张明波在本判决生效后十日内支付原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司物业服务费4106.28元； 二、驳回原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司其他诉讼请求。 案件受理费25元，由原告绵阳市阳光物业服务有限公司梓潼分公司负担5元，被告张明波负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  何代江 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨蕊西 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。