文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终408号上诉人(原审原告):张庆，女，1985年6月22日出生，土家族，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣欣，湖北震邦华广律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，董事。委托诉讼代理人：欧兴红，湖北欧兴红律师事务所律师。上诉人张庆因与被上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称利川时代公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省来凤县人民法院(2019)鄂2827民初2127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张庆上诉请求：1.撤销(2019)鄂2827民初2127号民事判决第二项，支持张庆的诉讼请求；2.本案诉讼费由利川时代公司承担。事实及理由：一审判决适用法律错误。利川时代公司逾期办证，导致张庆不能按期取得房屋权属证书的利益损失，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，使用收益为取得房屋权属证书后能够利用其进行融资的利息。一审法院在没有任何事实及法律依据的情况下将违约金调整为3671.6元与“逾期贷款利息的标准”相比较，明显偏低，且为固定金额，即不论利川时代公司逾期时间多长，对张庆的损失补偿不予增加，此约定对张庆明显不公平，有助长利川时代公司恶意违约之嫌。一审法院将违约金比例调整为1％不符合法律规定，属适用法律错误。利川时代公司辩称：1.利川时代公司与张庆应按双方所签合同第8条的规定来履行合同，一审法院将违约金从全部房款的0.1%提高到1%，利川时代公司未提起上诉；2.张庆主张按房款的日万分之一点六支付违约金没有依据；3.对张庆请求办证的诉请，2019年9月2日来凤县人民政府第58次政府常务会进行了讨论通过并下发了来政办发（2019）25号文件，已成立了来凤县不动产登记遗留问题化解领导小组办公室，预计“强发.逸家星城”的办证在2020年底能全部完成。张庆向一审法院起诉请求：1.请求判令利川时代公司立即履行合同义务，将位于来凤县翔凤镇强发.逸家星城二单元904号房屋权属登记所需全部资料交付产权登记机关备案并协助张庆取得该房屋产权证书；2.判令利川时代公司自2014年10月30日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记资料之日止，按已付房款的万分之一点六支付给张庆逾期办证违约金；3.判令利川时代公司退还张庆多支付的购房款7350.36元；4.本案诉讼费用由利川时代公司承担。庭审中，张庆变更诉讼请求：1.要求利川时代公司在2019年12月31日前履行协助办理房屋产权登记义务；2.要求利川时代公司按照房屋总价款，从房屋交付之日起（2014年7月31日）至产权登记证书办理完毕之日止，以人民银行逾期贷款利率即年利率6%支付违约金；3.撤回要求利川时代公司退还张庆多支付的购房款7350.36元的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年7月7日，张庆与利川时代公司签订了《商品房买卖合同》，张庆以总房款367160元向利川时代公司购买强发.逸家星城二单元904号房屋一套，合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金…”，张庆在合同签订当日向利川时代公司支付了117160元购房款（即总房款的30%）费用，余下250000元购房款张庆以按揭方式支付。合同第八条关于交付期限的约定“出卖人应当在2014年7月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。因利川时代公司迟延履行协助给张庆办理房地产权属证书义务，张庆向法院提起诉讼，要求利川时代公司履行协助办理房地产权属证书义务并支付逾期办理房地产权属证书违约金。一审法院认为，本案争议焦点为，违约金的计算标准及方法。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，利川时代公司单方提出的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.若因买受人的原因不按时付清房款和其他相关费用以及不按时提供相关资料而造成的登记延误，由买受人自行承担责任。若买受人要求出卖人继续为其办理登记手续，需由买受人按照已付房价款的1%向出卖人赔偿办理该延误登记的损失”。张庆与利川时代公司在缔约该合同过程中，张庆缺乏明显的磋商条件，致使张庆处于明显劣势，利川时代公司利用其优势地位，加重张庆违约责任，减轻自身责任，约定买受人违约时，以总房款1%支付违约金，在己方违约时，仅按照0.1%支付违约金，违背了《中华人民共和国民法总则》规定的平等公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调减”。综合利川时代公司违约的原因及张庆的损失，一审法院将违约金的计算标准酌情调整为总房款的1%。张庆要求利川时代公司按照房屋总价款，从房屋交付之日起（2014年7月31日）至产权登记证书办理完毕之日止，以人民银行逾期贷款利率即年利率6%支付违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》中已经约定了违约金，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的情形，对于张庆超出部分的诉讼金额，不予支持。张庆自愿撤回要求利川时代公司退还张庆多支付的购房款7350.36元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、利川市时代置业发展有限公司于2019年12月31日之前协助张庆办理位于来凤县翔凤镇强发.逸家星城二单元904号房屋的不动产权权属证书；二、利川市时代置业发展有限公司于判决生效后15日内向张庆支付违约金3671.6元（以全部房价款367160元的1%计算）；三、驳回张庆的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由利川市时代置业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人二审争议的证据，本院认定如下：利川时代公司提交的来政办发（2019）25号文件、来凤县不动产登记遗留问题化解领导小组办公室关于“强发.逸家星城”项目办理不动产登记的“情况说明”主要内容为涉案强发.逸家星城目前办证进展情况，与利川时代公司在本案中是否构成违约及应承担的违约责任不具有关联性，不予采信；利川时代公司提交的（2018）鄂28民终2384号判决书系本院生效判决，予以采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，利川时代公司与张庆签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，明确约定了因利川时代公司原因逾期办证的违约责任，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。一审法院根据《商品房买卖合同》的约定，根据公平原则将违约金酌情调整为涉案房屋总价款的1%并无不当。张庆上诉称本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定的理由不能成立。综上所述，张庆的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张庆负担。本判决为终审判决。审判长  张辅军审判员  杨 芳审判员  侯著韬            本件与原件核对无异      二〇二〇年五月十三日书记员  杨亚琼