安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民再18号上诉人（原审原告、再审申诉人）：张浩，1978年7月4日出生，住蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：李学金，安徽辉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔怀柱，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审被申请人）：安徽金久置业投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路329号。法定代表人：陈瑶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。上诉人张浩与被上诉人安徽金久置业投资有限公司（以下简称金久置业公司）商品房销售合同纠纷一案，安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2016年4月20日作出（2015）龙民一初字第00412号民事判决。判决发生法律效力后，张浩向安徽省龙子湖区人民检察院申诉。安徽省蚌埠市人民检察院以蚌检民（行）监（2018）34030000040号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2018）皖03民抗17号民事裁定，指令安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院再审本案。安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2019年6月27日作出（2018)皖0302民再8号民事判决，维持原判。张浩仍不服，向本院提出上诉。本院于2020年3月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。张浩委托诉讼代理人李学金、崔怀柱，金久置业公司委托诉讼代理人王栓继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张浩向一审法院起诉请求：请求法院依法判决撤销双方对封闭式阳台建筑面积的结算；金久置业公司返还多收取封闭式阳台建筑面积二分之一的购房款15839.6元及利息（从2015年1月1日起开始计算至金久置业公司返还阳台建筑面积二分之一的购房款之日止，利息按同期银行贷款利率计算）；本案诉讼费由金久置业公司承担。一审法院认定事实：2013年3月3日，张浩与金久置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定张浩购买安徽金久置业投资有限公司开发的“金润名都小区”第7栋1单元21层01211号商品房一套，建筑面积为125.2平方米，该商品房的阳台是非封闭式，该商品房单价为5461.93元，总价款为683834元；金久置业公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张浩使用；2014年12月，张浩办理交房手续时发现该房屋东部与客厅相连部分为封闭式。庭审后，蚌埠市龙子湖区人民法院工作人员至蚌埠市房地产测绘队核实涉案房屋中与客厅相连部分是否为阳台，蚌埠市房地产测绘队仅能提供涉案房屋及未封闭阳台的面积，未能提供涉案房屋中与客厅相连部分是否为阳台的说明。2015年6月12日，一审法院工作人员至金润名都小区的设计单位安徽地平线建筑设计事务有限公司核实其单位向本院出具的关于“金润国际商业广场5、7、11、15号住宅楼”部分设计内容的说明是否系该单位出具，该单位工作人员丁俊杰称属实，并证实涉案房屋中与客厅相连部分设计时不是阳台。2015年7月8日，一审法院工作人员至蚌埠市建筑设计研究院核实涉案房屋中与客厅相连部分是否为阳台，该院院长个人证实涉案房屋中与客厅相连部分是阳台。2015年7月9日，一审法院工作人员至蚌埠市龙子湖区规划区核实涉案房屋中与客厅相连部分是否为阳台，该局工作人员告知其单位无法证明涉案房屋中与客厅相连部分是是否阳台。另查明，“金润名都小区”第7栋1单元21层01211号房屋的南阳台为非封闭式。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张浩虽提出证据，但所举证据不能证实“金润名都小区”第7栋1单元21层01211号住宅商品房的东部与客厅相连接部分为阳台。本案中，张浩提供的证据中仅有蚌埠市建筑设计研究院院长个人证实涉案房屋东部与客厅相连接部分为阳台，但该证据与金润名都小区的设计单位安徽地平线建筑设计事务有限公司出具的关于“金润国际商业广场5、7、11、15号住宅楼”部分设计内容的说明不一致。因安徽地平线建筑设计事务有限公司系金润名都小区的设计单位，其证明力明显高于蚌埠市建筑设计研究院院长个人的意见。根据庭审及庭后核实的情况，该院亦无法认定涉案房屋东部与客厅相连接部分是否为阳台。另一方面，张浩与安徽金久置业投资有限公司双方的签订《商品房买卖合同》约定，该商品房阳台是“非封闭式”，而安徽金久置业投资有限公司交付的房屋中的南阳台为非封闭式，且交付房屋的面积误差比绝对值在３％以内，所以安徽金久置业投资有限公司并不存在违约行为。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：驳回原告张浩的诉讼请求。案件受理费196元，减半收取98元，由张浩承担。蚌埠市人民检察院抗诉认为，蚌埠市龙子湖区人民法院（2015）龙民一初字第00412号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，审判组织的组成不合法。一、判决认定地平线公司出具的《关于“金润国际商业广场5#、7#、11#、15#住宅楼”部分设计内容的说明》证明力明显高于蚌埠市建筑设计研究院院长个人的意见，并认为无法认定涉案房屋东部与客厅相连接部分是否为阳台，认定案件的基本事实，缺乏证据证明。1、地平线公司出具的《关于“金润国际商业广场5#、7#、11#、15#住宅楼”部分设计内容的说明》认定张浩、金久置业公司之间争议的房屋空间是客厅扩展空间，但该说明出具的时间与所附设计图出图时间存在矛盾之处，在安徽省蚌埠市中级人民法院已审结的与本案同类情况的张理想申诉案件中，被申诉人金久置业公司对此也不能作出合理解释，且该说明中亦记载了“未尽事宜以会议纪要为准”。蚌埠市龙子湖区人民法院向地平线公司设计人员丁俊杰调查询问时，该设计人员陈述系根据开发商与设计单位开会讨论形成的会议方案并形成会议记录，依据讨论方案作出的设计，被申诉人金久置业公司不能提供会议纪要予以印证。地平线公司出具的《关于“金润国际商业广场5#、7#、11#、15#住宅楼”部分设计内容的说明》因自身矛盾且不能合理印证，不能作为证据使用。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，蚌埠市龙子湖区人民法院在审理本案中，张浩提供了金久置业公司为销售房屋制作的金润国际标准层户型图资料，后附有该户型总平图位置示意图、置业计划户型结构图、户型解析等内容，按照户型解析的内容：“。宽敞客厅与阔景阳台相连，通透明亮，美景更添生活意境。”明确说明与客厅相连部分为阳台。该资料规定的详实而确定，是对房屋结构的明确说明。按照该司法解释的规定，应视为合同的组成部分，能够证明涉案争议房屋与客厅相连部分为阳台。蚌埠市龙子湖区人民法院判决对张浩提供的证据——金润国际标准层户型图的真实性予以认定，但认为该证据仅是标准层户型图，从而对其关联性不予认定，系采信证据错误。3、《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，张浩与金久置业公司签订的商品房买卖合同附件——即为该商品房的设计图，该设计图为金久置业公司提供，为固定格式。双方争议的是该图标注的与客厅东部相连部分是否为阳台，该附件图没有文字说明，对争议部分的解释，图纸设计单位地平线公司解释为客厅扩展空间。蚌埠市建筑设计研究院院长在谈话笔录中解释为封闭阳台，对该图纸争议部分存在两种解释，按照合同法的规定，应作出对提供图纸一方不利的解释。该图纸由合同一方金久置业公司提供，应认定对张浩有利的一方的解释，涉案诉争部分应认定为阳台。二、本案审判组织的组成不合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担及诉讼标的争执无原则分歧。”本案中，双方当事人对涉案诉争部分为客厅扩展空间还是阳台，认识分歧较大，蚌埠市龙子湖区人民法院就此走访多家单位调查了解情况，且本案原告一方系购买商品房的消费者一方，人数众多，起诉的案件有30多件，本案不符合上述法律规定的适用简易程序的条件。蚌埠市龙子湖区人民法院采用简易程序审理，审判组织的组成不合法。一审法院再审认定事实：2013年3月3日，张浩与金久置业公司签订《商品房买卖合同》一份，内容载明：张浩购买金久公司在龙子湖区解放路以西、凤阳东路以北开发的“金润名都小区”第7栋1单元21层01211号商品房一套，建筑面积为125.2平方米，该商品房的阳台是非封闭式，该商品房单价为5461.93元，总价款为683834元；金久置业公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张浩使用。2014年12月，张浩办理交房手续时发现该房屋东部与客厅相连部分为封闭式。南部阳台按面积的二分之一收取费用，而东部与客厅相连部分的建筑面积为5.8平米，按全面积收取了31679.19（5.8×5461.93）元。同时查明：原审原合同载明的建筑面积是125.2平米。2015年4月23日，张浩持诉称理由诉诸法院。一审法院再审认为，本案争议的焦点为：一、诉争的部位是否为阳台，金久置业公司是否违约；二、金久置业公司按阳台全面积收取费用，是否合理。一、诉争的部位是否为阳台，金久公司是否违约中华人民共和国住房和城乡建设部自2014年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》术语对阳台的解释是“附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。”该诉争部位，附设于建筑物外墙，设有栏杆，三面通风采光，属于室外空间，符合术语中阳台的定义；从被申诉人提供的《金润国际标准层户型图》显示，该部位标注的是“阔景阳台”。原审被告所称该部位不是阳台，是客厅的扩展空间，术语中并无“扩展空间”之说，既不符合术语的定义，也不符合被申诉人作为宣传的《金润国际标准层户型图》载明的定义，更有悖大众的一般认知。所谓“扩展空间”是被申诉人在术语之外，自行杜撰的一个并不存在的名词。经蚌埠市自然资源和规划局批准的相关图纸显示，金润名都小区5号、7号、11号、15号楼东西延体部分为封闭式，且符合《住宅设计规范》(GB50096-2011)第2.0.11关于阳台的规定，诉争部位应当认定为封闭式阳台；该套房屋有两个阳台，即南阳台和东阳台，未约定哪个阳台为“非封闭式”，可以推定，只要是阳台都应符合双方约定的“非封闭式”。南阳台符合“非封闭式”，东阳台交付时已经封闭，不符双方的约定，被申诉人构成违约。二、被申诉人按阳台全面积收取费用，是否合理首先，从违约的原因看，违约并不是被申诉人故意将非封闭阳台，偷梁换柱成封闭式阳台，意图赚取阳台一半面积的费用，而是该楼房在规划设计时既有规划设计部门按全封闭阳台规划设计，被申诉人无力改变。主观上，被申诉人没有过错，违约是不可归责于被申诉人的原因。《商品房买卖合同》中之所以出现“非封闭式”字样，系被申诉人均采用了同一个合同模板，未对每份合同进行甄别，工作疏忽所致，与故意违约具有质的区别。常理上，业主在购买商品房后，大多自行封闭阳台，被申诉人交付的封闭式阳台，没有给申诉人造成任何损害，也未妨碍申诉人实现合同的目的；其次，对阳台的违约责任，双方并无特别约定，包括申诉人在内的所有业主，最终选择接收房屋，办理了房屋产权证，阳台按全面积计入产权证中，按阳台的全部面积与被申诉人结算了房屋价款。说明双方根据情势变更了合同中关于对阳台的约定，申诉人接受了阳台由“非封闭式”变更为“封闭式”的事实。再次，根据《房产测量规范“8.2.1计算全部面积的范围”f项》中规定：“挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第二款规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”封闭阳台按全部面积计算符合上述有关规定。以后房屋无论出租或出售，产权证记载的阳台面积都使得当事人利益的最大化。综上，申诉人接收了房屋并按照交付的房屋面积及全封闭阳台结算房屋价款，取得了房屋所有权证，根据情势变更了关于阳台方面的约定，双方的权利义务已履行完毕。申诉人既然已经放弃在《商品房买卖合同》中应该主张的“非封闭式”阳台的权利，现在又再次主张这种权利，既有悖诚实信用，也违反“禁止反言”的原则，对申诉人的主张，不予支持。原审认定事实有误、适用法律有瑕疵，但判决结果正确，在纠正事实和适用法律后，应予以维持。抗诉机关抗诉的两条理由，其中第一条即“涉案诉争部分应当为阳台”的抗诉理由成立；第二条即“本案审判组织的组成不合法”。涉案诉争部位为客厅扩展空间还是阳台，虽然双方分歧很大，原审法院也走访了多家单位调查了解情况，但诉争部位认定为阳台是不复杂的；虽然消费者一方人数众多，但并未共同诉讼，而是在不同的时间，均以个案起诉，双方分歧很大的原因源于各取所需，案件本身并不复杂。原审按简易程序审理，并不当然意味着审判组织的组成不合法，第二条抗诉理由不能成立。案经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决：维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2015）龙民一初字第00412号民事判决。案件受理费196元由申诉人张浩负担。张浩上诉请求：撤销蚌埠市龙子湖区人民法院（2018）皖0302民再8号民事判决，改判支持张浩的诉讼请求。事实与理由：（2018）皖0302民再8号民事判决认定事实不清，证据不足。一、金久置业公司的工作人员已经严格审查每份《商品房买卖合同》，不存在工作疏忽、未对每份合同进行甄别之说；二、金久置业公司明知阳台为封闭式，与张浩签订购房合同时仍故意约定阳台为非封闭式，存在民事欺诈行为；三、双方签订的《商品房买卖合同》虽然未约定违约责任，仍应按照《合同法》规定承担违约责任；四、张浩在房屋交付前即已经支付购房款，此付款行为不能认定为张浩已经接受阳台由“非封闭”变为“封闭式”的事实，不应适用情势变更原则；张浩交付房款、接收房屋，不意味张浩放弃向金久置业公司主张违约责任的权利，不应适用禁止反言原则。被上诉人金久置业公司辩称：本案争议的商品房买卖合同约定的阳台是非封闭式，但是没有约定几个阳台，张浩收房后认为有一个阳台是封闭的，一个是非封闭的，要求封闭式阳台按照非封闭式阳台计算面积，并且要求退还封闭式阳台一半面积的购房款，但是不要求退房并赔偿损失。商品房买卖合同需要在工商部门备案后才能在房管局部门进行网签，备案时中间户型都是非封闭的，争议的都是东西户型。涉案房屋设计图纸就是这样设计的，合同签订后，图纸没有变更过。三、宣传单只是要约邀请，不是要约。通常情况下，买房时对有几个阳台，是否封闭都不会太在意，因为对购房款影响不大。张浩拿到房子后，发现这些问题，并未要求退房，房子交付后，他们根据测绘面积补缴了房款，也都办理了产权证。按照合同法规定，一方违约没有约定违约责任，应当依法承担违约责任，即承担继续履行或者赔偿损失的责任。根据法律规定，封闭式阳台按照水平投影面积的全部来计算面积。张浩接受了封闭式阳台，所以不存在损失。双方商品房买卖合同约定房屋价款是按照面积来计算的，收取的房屋价款也是按照测绘面积即产权证记载面积来收取的。综上，原审判决认定事实、适用法律正确，张浩上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。当事人双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张浩提供的金久置业公司为销售房屋制作的《金润国际标准层户型图》中载明“。宽敞客厅与阔景阳台相连，通透明亮，美景更添生活意境。”，能够证明涉案房屋与客厅相连部分为阳台。但“阔景阳台”是金久置业公司销售时的宣传用语，不属于《建筑工程建筑面积计算规范》中关于阳台的规范性术语，不能将“阔景阳台”等同于“封闭式阳台”或者“非封闭式阳台”，同时，张浩提供的上述宣传资料中彩色户型配图与涉案房屋的设计图纸、实际购买户型基本一致，金久置业公司宣传销售“阔景阳台”时也没有明确“封闭式”或者“非封闭式”，故张浩提供的证据不足以证明金久置业公司销售宣传的“宽敞客厅与阔景阳台相连”存有明显欺诈，其应承担举证不能的法律后果。关于涉案房屋的户型结构，金久置业公司的《金润国际标准层户型图》与涉案房屋的《商品房买卖合同》附图基本一致，该户型结构从规划设计、建设施工到验收交付，整个过程中均未发生变更。当事人双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》中只载明阳台为非封闭式，未明确约定阳台的数量和位置，以致对涉案房屋诉争部位面积计算产生争议。但该《商品房买卖合同》第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，即合同附件中的户型结构图应当与合同具有同等法律效力。该户型结构图明确显示涉案房屋的阳台设计分布情况。该合同第五条第1项第（1）款自行约定：“本合同约定的房屋面积为暂测建筑面积，最终以产权产籍处实测的建筑面积为准，按合同单价不变，总房款据实结算，多退少补”，双方当事人已在合同中明确约定了涉案房屋面积，该面积应当包括当事人双方诉争部位的面积。同时，双方当事人还约定“最终以产权产籍处实测的建筑面积为准”对涉案房屋面积进行结算，即涉案房屋面积结算最终以该房屋不动产权证所载面积为准。综合评析《金润国际标准层户型图》、上述合同约定、双方交易过程等，可以认定当事人双方虽未明确约定阳台的数量和位置，但已对涉案房屋的建筑面积进行了明确约定，并经相关行政部门确认后据实履行完毕的事实。因此，张浩主张退还涉案房屋诉争部位面积二分之一的购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张浩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由张浩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 朱 超审判员 魏宏波审判员 刘 青二〇二〇年五月二十六日法官助理王璐书记员赵玉青附：相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；