四川省宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初1681号 原告:宜宾善诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91511502066763895A，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践。 委托诉讼代理人：余业英，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：张先海，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201510106458。 被告：李芒冬，男，汉族，1976年4月25日出生，住四川省宜宾市叙州区。 被告：刘春玲，女，汉族，1977年8月15日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾善诚物业管理有限公司与被告李芒冬、刘春玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宜宾善诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张先海、余业英，被告李芒冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾善诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付2015年1月至2016年3月物业服务费1232元，垃圾处置费75元，违约金523元，共计1830元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月宜宾市叙州区南岸龙凤苑小区业主委员会与原告签订《物业管理服务台同》，将龙凤苑小区委托给原告实行物业管理，物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层2015年1-6月为0.6元/平方米/月，之后为0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。宜宾市叙州区蜀南大道龙凤苑16幢C单元5层1号住宅，建筑面积124.49平方米，二被告从2015年1月起至2016年3月共计15个月一直未交物业服务费和垃圾处置费，二被告于2016年3月31日将该房屋转让给现业主罗云强。根据《物业管理服务合同》约定，二被告应交物业服务费为1232元，垃圾处置费75元。因二被告至今未交物业服务费用，按约定应交纳的违约金为11942元。为了构建文明安定团结友爱互助的和谐小区，原告决定按其实际所欠物业服务费用金额的40%计收违约金，以减轻其经济负担。故违约金为523元，欠费金额和违约金共计1830元。 被告李芒冬、刘春玲未答辩称：根据民法总则的诉讼时效是3年，原告的诉请超过了诉讼时效，在这期间，他没有接到任何催缴通知书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、产权证明、龙凤苑小区业主购买物业服务合同、房屋买卖合同、欠缴物业费金牌榜、催款通知书、回函、满意度调查通报表等证据，本院依法予以审查后在卷佐证。根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院认定事实如下：宜宾市叙州区南岸蜀南大道东段8号龙凤苑16幢C单元5层1号住房原系被告李芒冬、刘春玲共同所有，建筑面积124.49平方米。2016年3月31日，二被告将上述房屋出售给罗云强并办理过户手续。2015年1月1日，龙凤苑小区业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准：2015-1-1至2015-6-31日，（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方/月。2015-7-1至2016-6-31日，（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，被告李芒冬、刘春玲未缴纳2015年1月至2016年3月的物业服务费。2015年7月1至2016年6月20日，原告对16幢C单元5层1号业主进行过催收。2018年8月17日，龙凤苑第三届业主委员会向原告出具《关于善诚物业催收龙凤苑小区业主未缴纳物业服务费的回函》，载明：“贵公司关于催收2015年1月1日至2018年6月30日未缴物业费106户业主的函收到……在公众号公布未缴费业主光荣榜”。2018年9月2日，原告在宜宾龙凤苑微信平台上发布《龙凤苑业主欠缴物业费金牌榜》，要求完清拖欠的物业费，其中第26号载明：“罗云强楼栋号16-C-5-1欠费期限2015.1.1-2016.6.30、2017.7.1-2018.6.30金额2690元。现原告诉来法院，并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾善诚物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾善诚物业管理有限公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》对被告具有约束力。关于被告提出其并未收到催费的通知，原告的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，经查，二被告于2016年3月31日将案涉房屋出售给罗云强，庭审中也并未提供证据证明其将出售行为告知了原告，原告2015年7月-2016年6月20日多次向该房屋业主发送催费通知书，且2018年9月2日，原告也在龙凤苑微信平台发布了欠缴物业费金牌榜，上面明确对案涉房屋从2015年1月1日至2018年6月30日欠缴的物业费进行公布和催收，原告于2020年2月25日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效的规定，故对被告李芒冬的抗辩理由，本院依法不予支持。 现原告请求二被告支付从2015年1月起至2016年3月的物业服务费、垃圾处置费的诉请，本院依法予以支持。对原告的诉求核准为物业服务费1232元（即124.49㎡0.6元/㎡/月6个月+124.49㎡0.7元/㎡/月9个月）、垃圾处置费75元。依据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，原告提交的物业服务合同第十九条第10项“维护建筑区划内公共秩序，协助有关部门制止违法违规的行为”的明确约定，本院认为物业服务非仅限于提供清洁服务和保安服务，也应包含针对小区公共区域秩序的积极维护义务，根据本院审理案涉小区物业服务的基本情况，原告在提供物业服务时在公共秩序的维护上存在部分瑕疵，按照相关法律规定，对原告主张的物业费本院依法予以酌减为985.60元（1232元×80%）。垃圾处置费系原告代收，依法予以支持。关于原告诉请的违约金523元，因原告选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且原告在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故本院调整违约金为295.68元（985.60元×30%）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李芒冬、刘春玲向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2015年1月至2016年3月期间的物业管理费985.60元、垃圾处置费75元、违约金295.68元，共计1356.28元，于本判决生效之日起十日内付清； 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李芒冬、刘春玲负担。 本判决为终审判决。 审判员  王士雨 二〇二〇年五月十三日 书记员  曹耕端