江苏省淮安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏08执异18号 案外人：卢中堂，男，1960年6月1日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。 案外人：卢柏臣，男，1989年6月11日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。 申请执行人：姜洋，男，1982年3月16日出生，汉族，住江苏省淮安市。 委托诉讼代理人：季锐，江苏昊震翰律师事务所律师。 被执行人：徐州京诚房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县。 法定代表人：许海波，该公司董事长。 被执行人：许海波，男，1978年10月5日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 被执行人：睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司，住所地江苏省睢宁县。 法定代表人：许海波，该公司董事长。 本院在执行姜洋与徐州京诚房地产开发有限公司（以下简称京诚公司）、许海波、睢宁县天顺房屋工程建筑有限公司（以下简称天顺公司）民间借贷纠纷案件过程中，裁定查封京诚公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区部分商品房，卢中堂、卢柏臣提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 卢中堂、卢柏臣异议称，请求依法解除对睢宁县天虹大道紫金花园21号楼1单元301室及30号楼5单元309室两套房屋的查封，中止对两套房屋的执行。事实与理由：2007年因城市建设需要，异议人位于天虹大道东侧县党校规划范围内的123.75平方米房屋及附属物被拆迁。为保护拆迁当事人的合法权益，经协商紫金花园小区20号楼402室被作为异议人的回迁房，但该房屋被开发商卖给了其他业主，经睢宁县拆迁管理办公室从中协调，核定异议人最后上房面积为131.04平方米，回迁房调整至30号楼309室及21号楼301室，其中所超出的56.72平方米，由异议人卢中堂、卢柏臣按照市场价2800元/平方米，异议人于2010年11月7日同开发商签订履行了回迁协议，21号楼301室于2010年11月7日办理了上房手续，30号楼309室于2011年4月21日办理了上房手续，异议人也在睢宁县拆迁办公室办理结清了回迁房屋全部款项，异议人将超过回迁面积的56.72平方米购房款于2010年11月7日上房时交清，异议人于2013年4月27日接房管局通知缴纳了回迁购买房屋的契税，随后异议人装修并入住房屋，所有物业费、水电费等一直由异议人缴纳至今。从2010年上房至今，无任何人上门或以书面形式对异议人所拥有的房产提出异议，根据相关规定，异议人通过产权置换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定了补偿安置的位置，同时异议人手续齐全，异议人应拥有30号楼5单元309室、21号1单元301室房屋的所有权。 申请执行人姜洋答辩称，异议人异议申请所涉的房屋，被执行人已经按照国家相关法律规定，网签在了第三人钱志芳名下并于2013年4月24日进行商品房预售合同备案证明。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未登记不发生效力。异议人对该房屋不享有所有权，无权请求法院对该房屋解封。异议人和被执行人无权再对该房屋进行处置，即使处置了也是无效的行为。请求依法驳回异议人的请求。 本院查明，姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷一案，本院（2014）淮中民初字第0008号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于判决生效后三日内，一次性支付姜洋借款本金2351万元，并自2014年3月12日起，按月息2%向原告支付利息至付清时止；许海波、天顺公司对京诚公司以上债务承担连带保证责任。案件受理费161550元，保全费5000元，合计166550元，由京诚公司、许海波、天顺公司各负担55000元。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋向本院申请强制执行。本院于2015年2月10日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00088号。在执行过程中，因本院穷尽财产调查措施未能查找到被执行人有可供执行的财产，申请执行人亦提供不出被执行人可供执行财产的线索，本院于2015年8月4日裁定本次执行程序终结。2018年8月20日，经申请执行人姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢52号。 姜洋与京诚公司、许海波、天顺公司民间借贷纠纷另一案，本院于2015年3月11日作出的(2014)淮中民初字第0206号民事判决书已经发生法律效力。依该判决，京诚公司于本判决生效之日起十日内一次性支付姜洋借款本金600万元，并承担利息；许海波、天顺公司对京诚公司上述债务承担连带清偿责任；案件受理费66540元，保全费5000元，合计71540元由京诚公司负担。因京诚公司、许海波、天顺公司未履行法律文书确定的义务，姜洋向本院申请强制执行。本院于2015年4月21日立案执行，案号为(2015)淮中执字第00187号。2018年8月20日，经申请执行人姜洋申请，本案恢复执行，案号为（2018）苏08执恢53号。 另查明，2014年2月21日，本院查封了被执行人京诚公司名下位于睢宁县××路的国有土地使用权【证号为睢土国用（2010）第100353号】，时间为2014年2月21日至2016年2月20日。2016年1月22日，本院作出（2015）淮中执88号民事裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县××天虹大道紫金花园小区部门商品房（共计100套），其中包括涉案房屋。2019年1月14日，本院作出（2018）苏08执恢52、53号执行裁定书、协助执行通知书，查封京诚公司位于睢宁县××天虹大道紫金花园小区部门商品房（共计100套），其中包括涉案两套房屋。查封期限为三年，自2019年1月14日至2022年1月13日止。 再查明，2007年11月20日，睢宁县土地储备中心与卢中堂签订《拆迁安置协议书》，约定：“因城市建设需要，睢宁县土地储备中心需拆除卢中堂位于天虹大道东侧紫荆花城规划范围内的123.75平方米房屋及附属物……卢中堂选定拆迁安置补偿安置方式为产权调换。产权调换房屋的价格由同一拆迁评估机构按拆迁评估规则进行评估。在通知规定的期限内按期搬迁的，睢宁县土地储备中心提供一套安置房用于卢中堂安置，价格为1418元/平方米。睢宁县土地储备中心提供的安置房位于紫金花园小区，卢中堂预定20号楼一单元402室，上房面积约110平方米。上房前结清产权调换差价。”2010年11月7日，拆迁安置部门将“回迁户”卢中堂房屋由20号楼1单元402室调换成回迁范围内30号楼309室、21号楼301室。2011年4月21日，卢中堂与拆迁安置部门就拆迁安置差价进行结算。2009年8月26日至2010年11月7日，京诚公司分批向卢中堂、卢柏臣出具购房款收据。2010年11月，卢中堂、卢柏臣实际占有涉案21号1单元301室房屋。2011年4月，卢中堂、卢柏臣实际占有涉案30号楼5单元309室房屋。 本院认为，本案争议焦点为：案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在异议人卢中堂、卢柏臣名下，异议人对该房屋不享有所有权。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，被拆迁人取得补偿安置房屋的权利优于其他债权人。案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。本案中，卢中堂、卢柏臣与睢宁县土地储备中心签订了合法有效的拆迁安置协议，双方约定以产权调换方式予以补偿安置，后京诚公司承继拆迁安置协议中房屋供应方的权利义务，在法院查封涉案房屋之前，京诚公司将房屋交付案外人卢中堂、卢柏臣，卢中堂、卢柏臣也已经支付了房屋差价，故案外人卢中堂、卢柏臣虽对涉案房屋不享有法律意义上的所有权，但两人因产权置换对涉案房屋享有的权利足以排除执行。 综上所述，案外人卢中堂、卢柏臣所提异议符合法律规定，其要求中止执行的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，裁定如下: 中止对徐州京诚房地产开发有限公司开发的位于睢宁县睢宁镇天虹大道紫金花园小区30号楼5单元309室和21号楼1单元301室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  孙亚平 审判员  刘玉娟 审判员  庞海涛 二〇二〇年五月七日 书记员  简 易