江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终80号上诉人（原审原告）：岳家国。上诉人（原审原告）：嵇平。两上诉人共同委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辜树章。被上诉人（原审被告）：左严明。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。上诉人岳家国、嵇平因与被上诉人辜树章、左严明房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院(2019)苏0826民初6466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。岳家国、嵇平上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人退还上诉人租金14304元或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。原审没有查清涉事房屋是违法建筑还是合法建筑，如是违法建筑则房屋租赁合同无效，如果案涉房屋是合法建筑，则要查清是商业用房还是住宅用房，不同房屋租赁合同的性质不同；2、一审法院适用法律错误。涉案房屋租赁合同尾部注“如遇政府规定停业，按照实际营业天数计房租费，如剩余房租费退回”，该约定属于附合同解除条件的性质。涟政办发【2019】19号文件及涟文旅改字【2019】责令改正通知书要求对无证经营的KTV依法取缔，上诉人就是按照政府规定停业，符合合同尾部注约定的解除条件，被上诉人应退还上诉人房租14304元。被上诉人辜树章、左严明辩称：1、上诉人在一审起诉时就没有要求法院认定合同是否有效；2、该房屋租赁给上诉人的时候并未说明是经营KTV；3、上诉人所提出的诉请没有事实依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。岳家国、嵇平向一审法院起诉请求：判决被告退还原告租金14304元。一审法院认定事实：原告嵇平于2015年9月8日办理营业执照，在涟水县常青东大道（原政法路）南侧经营涟水县舞全成娱乐会所。2016年8月19日，涟水县文化广电新闻出版局向原告嵇平出具安全生产和创卫工作期限整改通知书，要求对持有并悬挂相关证照、建立实施安全生产、应急预案相关制度、建立使用消防安全设施等问题进行整改。2016年10月12日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于涟水县门面房出租给原告经营，租赁期限为2016年10月12日至2019年10月11日，年租金为70000元。合同尾部注：如遇政府规定停业，按实际营业天数计房租费，如剩余房租费退回。2018年10月11日，原告向被告交付最后一年房租35000元。原告租赁上述房屋后继续经营“舞动全成”娱乐会所。2019年6月5日，涟水县市场监督管理局根据原告申请注销了涟水县舞全成娱乐会所的工商登记。2019年9月9日，原告以政府于2019年5月15日关停政法路KTV,原告依据政府规定停业为由，请求退还剩余租金。审理中，原告为证实政府于2019年5月15日关停政法路KTV，向法庭提供了涟水县文广旅游局新闻报道手机截屏一份，主要内容为：为开展扫黑除恶专项行动、净化涟水县文化娱乐场所经营环境，5月15日，涟水县公安局集中警力对城区东商城KTV一条街进行地毯式检查，县应急管理局、文广旅游局、消防大队协同配合，执法人员对各KTV经营场所的证照、消防设施进行检查，对于无证经营的场所要求立即关停，待相关手续完备后，方可营业。对有证的KTV经营场所，重点检查是否有陪侍活动。发稿之日无证KTV经营场所已全部停止营业。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应全面履行。原告提供的新闻报道载明政府相关部门要求无证经营的KTV娱乐会所关停，有证经营的只检查是否有陪侍活动。原告据此主张政府规定其停业，要求被告退还剩余租金，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告岳家国、嵇平诉讼请求。案件受理费减半收取158元，由原告岳家国、嵇平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人岳家国、嵇平为证明其主张提交下列证据：1、涟水县文化广电和旅游局出示的责令改正通知书复印件一份，证明是政府强行取缔KTV。2、政法路KTV其他经营者张涛等6人出具的关于市场监督管理局吊销政法路KTV工商执照证明一份，证明KTV不是上诉人自愿吊销。3、两份与左严明的通话录音，第一份录音的时间是2019年6月25日，第二份是2019年8月4日,录音的时间有微信截图为证。第一份录音中左严明说开了那么多年都没有手续，上诉人说当时因为政府要撵走，证明被上诉人是知道上诉人经营KTV，且经营手续不齐全。第二份录音证明上诉人于2019年6月20日就把钥匙给被上诉人，房屋已经交还。4、案涉房屋周边街道图片一张，证明KTV离学校仅仅50米，不足200米，根据娱乐场所管理条例第七条第二款第二项规定，中小学周边200米范围不得设立娱乐场所，所以上诉人办不了经营许可证。被上诉人辜树章、左严明质证称：1、对第一份证据的三性没有异议，但是不能证明上诉人的证明目的。该份证据系责令改正通知书，如果上诉人没有依照娱乐场所管理条例办理文化娱乐经营许可证，上诉人不得从事娱乐场所经营活动，并没有强制吊销的内容。2、第二份证据系书证，该证据不符合举证规则，证人应出庭作证，经当事人双方质证才能作为认定事实的依据。3、从上诉人提供的这份录音材料内容看，并不能证明上诉人的证明目的。送钥匙的时间并不能代表房屋已经交付给被上诉人，上诉人说开那么多年没有手续，这句话的时间是录音时候说的，不是签订合同时候说的。4、对图片三性没有异议，但该房屋可以作经营用途。被上诉人辜树章、左严明提供涟水县人民政府公告和房产证、土地证（复印件，房产证的原件在银行抵押贷款），证明房屋是政府盖的，不是自家盖的，是合法的。上诉人岳家国、嵇平质证称：对公告三性没有异议，第二份证据都是复印件，且房产证上显示的房屋用途是住宅，娱乐场所管理办法第七条规定娱乐场所不得设立在居民住宅内，因此上诉人不可能取得相关经营手续。上诉人嵇平在二审中陈述：2014年，张政府和杨冬梅两人租用辜树章、左严明的房屋合伙经营舞动全城KTV，后来张政府将合伙份额转让给我。2015年，我更换了营业执照，将舞动全城KTV更名为舞动全城娱乐会所，经营者为嵇平。2016年8月，我收到涟水县文化广电新闻出版局要求对舞动全城娱乐会所整改的通知书。2016年10月12日房租到期，杨冬梅跟被上诉人商谈续租一事，因为怕无证经营被取缔，杨冬梅提出房租按月或者按季度给被上诉人，被上诉人没同意，杨冬梅遂退伙。我决定自己承租案涉房屋，因担心舞动全城娱乐会所被取缔，遂与被上诉人约定第一年房租按季度给付，第二年、第三年一次性付清，并在房屋租赁合同最后注：“如遇政府规定停业，按实际营业天数计房租费，如剩余房租费退回。”二审另查明，案涉租赁房屋的用途为住宅。2019年6月20日，上诉人岳家国、嵇平案涉房屋钥匙交还给被上诉人。二审经审理查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，国务院《娱乐场所管理条例》第七条第二款规定，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项关于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，当事人签订的房屋出租合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同。由于涉案房屋用途为住宅且位于学校周围，上诉人岳家国、嵇平经营的舞动全城娱乐会所因无法办理娱乐场所经营许可证被相关执法部门责令停业，房屋租赁合同的目的已无法实现。事实上双方当事人已于2019年6月20日将涉案房屋钥匙进行了交接，租赁合同已实际解除。关于合同解除后剩余租金返还问题。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现有证据证明，涉案房屋自2014年开始由张政府承租使用时即经营舞动全城KTV，期间上诉人接手经营后，涉案房屋因不符合经营KTV的条件而被查处。由于涉案房屋无法办理经营许可手续，在第一轮租赁到期后，当事人就再次承租的期间和租金支付方法等问题进行了磋商，并在租赁合同中专门约定“如遇政府规定停业，按实际营业天数计房租费，如剩余房租费退回。”从合同约定的第一年租金支付形式以及双方电话录音内容反应，上诉人在二审期间所作的陈述具有客观性和真实性，双方当事人在签订房屋租赁合同时，明知涉案房屋不符合经营KTV的条件，为了解决在租赁期间涉案房屋因无证经营（客观上无法办理娱乐行业经营许可证）而被查处并导致无法经营的情况出现，双方遂对可能出现的合同提前解除的情形作出专门安排，并形成合同备注条款。当上诉人经营的KTV被相关部门责令无限期关停，该情形符合合同中“政府规定停业”的约定，被上诉人辜树章、左严明应将剩余房租费退回。本案中，上诉人岳家国、嵇平已交付2018年10月11日至2019年10月11日的租金35000元，现上诉人岳家国、嵇平于2019年6月20日将案涉房屋钥匙返还被上诉人辜树章、左严明，案涉房屋租赁合同解除后剩余租金为10835.6元（35000元÷365天×113天）。综上所述，岳家国、嵇平的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销涟水县人民法院(2019)苏0826民初6466号民事判决；二、被上诉人辜树章、左严明于本判决生效后十日返还上诉人岳家国、嵇平房屋租金10835.6元；三、驳回上诉人岳家国、嵇平其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费315元，减半收取158元，二审案件受理费315元，合计473元，由被上诉人辜树章、左严明负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 艳审 判 员 丁 然二〇二〇年五月十二日法官助理 骆康璐书 记 员 唐小捷