浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终562号 上诉人（原审原告）：王佩佩，女，1993年1月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波安瑞置业有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道汇锦路18号。 法定代表人：叶盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江甬信律师事务所律师。 上诉人王佩佩因与被上诉人宁波安瑞置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0225民初8994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 王佩佩上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原被告于2016年12月3日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，合同签订后，被上诉人将自己开发的尚未销售完的所有商铺，移交给自己的关联公司，即宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司，全权委托该公司经营管理，并赋予其对外销售的权利。宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司为了尽快高价出售涉案商铺，从中获取利润，但上述合同中关于上诉人享有“优先购买权”的条款，会对自己不利，于是想方设法予以规避。2017年2月21日，该公司派出管理人员罗静艳，拿着空白合同一家一家地跟承租方说好话，声称只需要变更出租方名称，其他一切内容不变，于是上诉人母亲王灿芬就代替上诉人在空白合同中签下了王佩佩的名字。后来，由于其他承租人都不同意改签合同，所以被上诉人再也没有派员来换取至今仍在上诉人手中的老合同。2019年8月左右一次调解中，被上诉人突然向一审法院提交了一份新证据，即2017年2月21日的由王灿芬签名的假合同，企图证明上诉人已经在新合同中放弃了优先购买权的事实。看到这份假合同后，王灿芬当即电话联系罗静艳，对方解释因为大多数人不愿意更换，所以这份合同早已作废，且其已经离开公司。由于被上诉人故意违约，剥夺了上诉人的优先购买权，已经导致上诉人实际经济损失86万余元，上诉人仅仅主张20万元经济损失，合情合理合法。请求二审法院重新调查，作出公平判决。 宁波安瑞置业有限公司辩称：1.上诉人主张其母亲受欺诈，在空白的、落款时间为2017年2月21日的商铺租赁合同及补充条款上签字，这不是事实，且无证据证明。2.上诉人母亲王灿芬有权代表王佩佩，以王佩佩名义签订落款时间为2017年2月21日的商铺租赁合同及补充条款。因为王灿芬代上诉人签订过2016年12月3日的商品租赁合同，那么2017年2月21日其签订的商品租赁合同及补偿条款仍是在继续代理上诉人。3.根据2017年2月21日的商铺租赁合同，上诉人已经放弃了全部房屋的优先购买权，且计租时间也已经根据该租赁合同相应变更延后。上诉人不能仅认可并实际享受计租时间延后的约定，而否认该租赁合同中放弃优先购买权的约定，否则有违诚信。 王佩佩一审起诉请求：要求确认原告依约享有已承租的宁波瑞丰商博城24幢三层3-585至589室、3-604至606室共八间商铺的优先购买权。一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿原告损失200000元。 一审法院认定事实：2016年12月3日，王灿芬以原告王佩佩名义与被告宁波安瑞置业有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定被告将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-585至589、3-604至606号共八间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计360.79平方米，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日期满，租金计58448元，并约定原告不放弃房屋优先购买权，被告或原告承租商铺的产权人转让原告承租商铺前30日内书面通知原告的优先购买权及转让价格和付款方式供原告决定是否购买。当日，王灿芬并以原告名义与被告签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2017年10月31日前应缴租金18629元，2018年4月30日前应缴租金18629元，2018年10月31日前应缴租金18630元，合计74517元。原告确认王灿芬系其母亲，其委托王灿芬签订上述合同及补充条款。原告方当日支付9个月租金。2017年1月25日，位于宁波市房屋登记于案外人名下。2017年2月21日，王灿芬再次以原告名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-585至589、3-604至608号共十间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计459.98平方米，租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日期满，租金计74516元，并约定原告放弃对房屋的优先购买权，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司有权在原告承租期内不通知原告的情况下自行将原告承租房对外销售。当日，王灿芬也以原告名义与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订补充条款一份，约定商铺租金的缴付方式为季度付款，2016年12月3日应缴租金18629元，2018年3月31日前应缴租金18629元，2018年9月30日前应缴租金18629元，2019年3月31日前应缴租金18630元，合计74517元。2017年3月30日，王灿芬（乙方）与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定市场以开业仪式举行当日作为街铺三层所有家具承租户的正式计租时间，在开业前的试营业时间不计算租金，并约定“街铺三层商铺甲方可对外销售投资户。投资户委托甲方统一对外招租，统一管理，委托期为十年，乙方有七年续租权。委托期外，在同等条件下，乙方有优先续租权。”后位于宁波市房屋分别于2017年7月3日、2017年6月20日、2017年10月20日、2017年10月12日登记于案外人名下。位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号3-605室、3-606室房屋于2017年7月14日登记于案外人名下。上述3-585至589室、3-604至606室房屋权利人均与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《瑞丰商博城商铺委托经营管理协议》，约定将购买的商铺委托宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司进行经营和租赁。2017年11月3日，涉案瑞丰商博城开业。2018年6月12日、2018年10月29日、2019年4月30日，原告方分别支付9个月租金。另，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司于2017年7月30日开具的购买方为原告的宁波增值税普通发票载明不动产经营租赁、经营服务费的期间为2017年10月至2018年6月。 一审法院认为：原告称2017年2月21日被告方表示出租方要变更为宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司，其他内容不变，让原告母亲王灿芬帮忙签名，王灿芬在空白合同上签了原告的名字，但之后被告方没有来更换原合同，王灿芬的签字也未经原告授权，非原告本人意思表示，故该合同是作废的，无效的，并提交录音欲证明。被告对原告提交的录音的真实性、关联性、合法性均有异议，称无法证明是与被告公司员工罗静艳的通话录音，即使是罗静艳的通话录音，罗静艳当时已离职，无法代表被告，且其陈述其不知道2017年2月21日签订的租赁合同，并两次表示王灿芬没有在合同上签字，公司没有盖章，所以合同作废，但事实上王灿芬在合同上签字，宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司也在合同上盖章，其陈述与事实不符。该院认为，首先，罗静艳未出庭作证，录音中其所述原告方未签字等情况也与实际不符，对于原告方所称合同内容不换抬头换一下的情况其在录音中也未做出明确回应，且被告提出异议，原告也未提交其他证据予以佐证；其次，2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年5月1日起，2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年10月1日起，2017年7月30日宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司开具的购买方为原告的宁波增值税普通发票载明的不动产经营租赁、经营服务费的期间也自2017年10月起，与2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定的租赁期限相符。故原告主张2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》是作废的，依据不足，难以采信。原告自认王灿芬系其母亲，2016年12月3日的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》系其委托王灿芬代其签订，涉案房屋租赁后实际也由王灿芬经营，租金亦是由王灿芬实际支付，且计租时间等实际也按王灿芬签订的《补充协议》履行，故2017年2月21日王灿芬以原告名义签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》时相对人完全有理由相信王灿芬有代理权，王灿芬的代理行为有效。因此，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。虽然原、被告2016年12月3日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》约定原告不放弃优先购买权，但2017年2月21日签订的《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》对优先购买权条款进行了变更，明确约定原告放弃对房屋的优先购买权，现原告以被告侵害其优先购买权为由要求被告赔偿损失，事实和法律依据不足，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王佩佩的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告王佩佩负担（已预交）。 二审中,双方当事人均未提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方当事人于2016年12月3日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》，2017年2月21日上诉人又与案外人宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订了《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》。上诉人称上述2017年2月21日签订的合同已经作废，但没有提供相应的证据证明。因上述两份合同中的租赁房屋八间相同，故应当认定后一份合同系对前一份合同的变更。又因后一份合同约定上诉人放弃对租赁房屋的优先购买权，故上诉人主张行使该项权利的依据不足。一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，王佩佩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王佩佩负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年五月十三日 书记员  桂红艳