广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8426号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博，该公司职员。委托诉讼代理人：赖卫城，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈建东，男，1973年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄敏慧，女，1975年1月5日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人陈建东、黄敏慧商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈建东、黄敏慧向一审法院起诉请求：1.富基公司向陈建东、黄敏慧支付延期交楼违约金（从2018年1月3日起计算至富基公司将取得竣工验收备案表的涉案房屋交付给陈建东、黄敏慧使用之日即2018年8月15日止，每日按已付房价款3378048元的万分之二的标准计算）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认为：双方当事人均确认陈建东、黄敏慧已于2018年8月15日接收了涉案房屋，故一审法院对此予以确认。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然陈建东、黄敏慧与富基公司双方在补充协议中对交楼条件进行了约定，但该约定明显低于法定条件。因此，富基公司超过合同约定的时间而未交楼，已构成违约。涉案楼宇直至2018年7月26日才取得工程竣工验收备案表，之后富基公司向陈建东、黄敏慧发出收楼通知书，陈建东、黄敏慧也于合理期限内接收房屋，故陈建东、黄敏慧要求富基公司每日按已付房价款3378048元的万分之二计付自2018年1月3日起至实际收楼之日即2018年8月15日止的迟延交楼违约金合法有理，一审法院予以支持。陈建东、黄敏慧与富基公司曾因上述合同发生纠纷，法院已对富基公司迟延交楼违约金的标准及免责问题进行分析和认定，在此不再赘述。富基公司关于不予调整违约金的抗辩无理，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2018年1月3日起至2018年8月15日止，每日按3378048元的万分之二的标准计算，违约金累计总额以本金为限）给陈建东、黄敏慧。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3421元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。上述受理费已经由陈建东、黄敏慧预交，陈建东、黄敏慧同意由广州市富基房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈建东、黄敏慧。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈建东、黄敏慧全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由陈建东、黄敏慧负担。事实与理由：一、富基公司于2018年7月26日取得了涉案楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年8月2日向陈建东、黄敏慧发出了《收楼通知书》，请其于本通知发出之日起10天内前来富基公司处办理收楼手续。但一审法院以取得工程竣工验收备案表作为法定交房条件，明显存在不妥，因为此前广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终318号、广东省高级人民法院作出的（2015）粤高法民一提字第36号民事判决均认为以取得工程竣工验收备案表作为法定交房条件没有合同和法律依据。二、富基公司已就广州市中级人民法院对陈建东、黄敏慧此前起诉该司作出的判决提出再审申请，该案现已由广东省高级人民法院受理。三、富基广场B1、B2栋楼从2009年9月16日取得施工许可证之日起至2014年9月18日工程竣工验收之日止，期间的异常天气共有180个工作日，该异常天气属于合同约定的顺延交房时间且不予追究违约责任的免责情形。四、富基广场属旧城改造项目，在开发建设过程中不但要将部分用地借给地铁公司施工使用，地铁公司还需在富基公司地块上建设临时风亭并将永久风亭和地铁通道规划及搬迁至B1、B2栋物业内，基于此，富基公司与陈建东、黄敏慧在合同中约定如因地铁通道和风亭工程导致迟延规划验收、迟延交楼的，富基公司可顺延交楼时间并免责。五、2017年8月10日形成的会议纪要已明确地铁通道和风亭的验收记录作为后续项目竣工验收依据，地铁公司至今仍未对地铁通道和风亭进行全面竣工验收，故富基公司仍无法办妥工程竣工验收备案表。六、在合同合法有效的情况下，此前案件的一、二审法院却未认真审查合同第十四条约定的内容和事实依据，不但对富基公司提出的天气异常和地铁施工原因拖延规划验收的事实和证据不予采纳，而且在业主没有证据证明其损失的情况下，还将违约金标准从万分之零点五调高至万分之二，所作判决属法律适用错误。七、富基公司与陈建东、黄敏慧签订的《补充协议》合法有效，当中并无备案表的约定，且本案使用的由政府职能部门制定的《商品房买卖预售合同》也无备案表的规定。八、双方将交房条件进行更改，陈建东、黄敏慧对此已充分了解和理解。九、法院擅自将《建设工程竣工验收备案表》确定为交付房屋的法定条件，并无法律依据；即使退一步讲，广东省或广州市地方政府也没有将备案表纳入地方性立法，也无法律依据。十、相关案件的判决给富基公司造成巨大损失，因市政工程的原因使得富基公司一方承担巨大损失，明显有失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院认定富基公司因异常天气顺延180个工作日交楼符合合同约定，因地铁施工通道和风亭顺延交楼属合同约定的免责事由，认定将竣工验收备案表作为交房的法定条件不符合合同和法律规定。即使违约，也应按合同约定的总房款每日万分之零点五的标准计算，该标准事实上也足以弥补陈建东、黄敏慧的损失，请求二审法院驳回陈建东、黄敏慧的不合理诉请。被上诉人陈建东、黄敏慧二审答辩称：一、虽富基公司主张其已于2018年5月25日取得大确权，但取得竣工验收备案表才是符合法律规定的交楼条件。二、富基公司于2018年8月3日才向我方发出收楼通知书，要求我方在十日之内办理相关收楼手续，我方在2018年8月15日接收了涉案房屋，无论富基公司取得的是大确权还是竣工验收备案表，均应及时向我方发出书面通知，否则我方无法得知该司办理手续的进展。三、关于富基公司主张的免责180天以及有关地铁施工的问题，该司一审提交的证据广东省高级人民法院的民事裁定书中已有详细论述，故我方在此不再具体说明。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回富基公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人富基公司坚持认为，迟延交房是由于异常天气及地铁施工影响，应免于承担迟延交房违约责任；取得工程竣工验收备案表不是房屋交付的法定条件，迟延交房违约金应计算至其取得规划验收合格证之日；迟延交房违约金应按照合同约定的日万分之零点五计付，一审法院调整违约金计算标准不当。审查该上诉理由以及陈述的内容均涉及本案标的所在的整体楼盘，该事实认定一审论述清晰，并无不当，且涉案楼盘相类问题已有本院及广东省高级人民法院生效裁判予以认定，该上诉理由本院不予采纳。综上，广州市富基房地产开发有限公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3421元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年五月二十二日书记员 古嘉玲黄清丽