北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终756号上诉人（原审被告）：北京冯氏伟业商贸有限公司，住所地北京市房山区拱辰南大街1号3层314-5。法定代表人：冯旭伟，执行董事。委托诉讼代理人：熊朝国，男，北京冯氏伟业商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：冯旭尧，男，北京冯氏伟业商贸有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京市新宏状元餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路甲11号二层。法定代表人：陈觉中，董事长。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓晨，北京市海勤律师事务所实习律师。上诉人北京冯氏伟业商贸有限公司（下称冯氏伟业公司）因与被上诉人北京市新宏状元餐饮管理有限公司（下称新宏状元公司）租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。冯氏伟业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回新宏状元公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定我公司未将北京市房山区拱辰南大街1号214-01室房屋（下称涉案房屋）内注册的公司迁出，与事实不符。涉案地址原为上岛咖啡经营地，租户是案外人北京真子味餐饮有限公司（下称真子味公司）。上岛咖啡于2017年11月25日停业，真子味公司于2017年12月1日迁出涉案地址。2.一审判决认定新宏状元公司无法在涉案地址内注册公司，与事实不符。北京市工商行政管理局房山分局（下称工商房山分局）要求提供办证房间分割号，实质是编排序号，新宏状元公司选中任意一个尚未使用的编号即可完成注册；北京良乡鑫玛泰商贸有限公司（下称鑫玛泰公司）早撤离涉案地址，其不注销，注册地址即为虚拟号，它的存在不影响合同目的实现。二、新宏状元公司不享有合同解除权。1.未办理证照系新宏状元公司不愿办理所致。我公司在知悉新宏状元公司办证被驳回后，立马请求为其代办并于12月18日致函其公司表示可免费代办。新宏状元公司不提供办证材料，导致合同不能履行，不应认定其享有解除权；2.涉案合同不具备约定的解除条件，新宏状元公司无权解除合同。本案中，我公司没有无理拒绝提供相关资料，没有拒绝配合办理证照，也未导致新宏状元公司无法办理证照，不符合《租赁合同》约定的新宏状元公司可单方解除合同的条件。三、涉案地址不存在无法办理营业执照的情形，新宏状元公司要求双倍返还保证金116434元，不符合约定。《租赁合同》12.14条规定，2017年12月5日，乙方仍然无法办理营业执照，甲方在2017年12月10日前双倍偿还乙方所交纳保证金116434元。但本案中，新宏状元公司至2017年12月10日还在办理营业执照中，且不存在无法办理之情形，故不适用上述合同约定。新宏状元公司辩称，同意一审判决。不同意冯氏伟业公司的上诉请求和理由。双方在合同中对于办照的义务进行了明确约定，我公司被工商部门驳回，依据冯氏伟业公司的住所证明提交的申请，因此我公司给冯氏伟业公司发了沟通函，回函中看到了因为冯氏伟业公司的原因导致无法办照，因此依据双方的合同约定要求解除合同并赔偿相应的违约金。冯氏伟业公司上诉主张的事实和理由主要围绕房屋能否办理证照及所提供的相应场地与本案中我公司准备办照的地址问题，我公司认为冯氏伟业公司的主张不能成立。新宏状元公司向一审法院起诉请求：1.判令冯氏伟业公司立即归还我公司支付的保证金58217元；2.判令冯氏伟业公司立即向我公司支付违约金58217元。一审法院认定事实：2017年11月3日，冯氏伟业公司（出租方、甲方）与新宏状元公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方涉案房屋；该房屋所占土地的土地使用权系以购买方式取得；该房屋类型为综合，房屋结构为框架结构，租赁面积为295平方米；甲方对该房屋享有转租权，甲方或其代理人应在签约时向乙方出示甲方与房屋所有权人签订的房屋租赁合同以及房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证原件供乙方核对，并将其复印件及该房屋产权证的复印件交于乙方；前述房屋租赁合同复印件、同意转租的书面凭证复印件、该房屋产权证的复印件及甲方营业执照（企业）/身份证明（自然人）复印件共同构成本合同的附件一；房屋用途：该房屋用途为商业（可用于经营餐饮，并能办理环保及消防等各项审批），甲方应将其营业执照复印件（企业）或身份证复印件（自然人）及该房屋用途以书面形式向乙方提交，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；乙方向甲方承诺租赁该房屋用于开设宏状元及/或快乐蜂餐饮集团旗下其他餐饮品牌餐厅（以下简称为“餐厅”）；甲方向乙方保证，该房屋能满足本合同的约定及本合同提及的乙方经营范围的需要，甲方并保证拥有完全的资格和权利将房屋按本合同约定出租给乙方；甲方房产应符合消防、环保要求及餐厅经营的其他要求，取得消防、环保验收许可证件及其它相关证件（如有），非因乙方原因造成乙方不能通过消防、环保等验收并无法取得消防、环保许可证件的，由甲方负责解决，如因此导致乙方无法如期开业的，本合同第5.1条约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦可选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；该房屋的租赁期限共8年，租赁期限起始日为免租装修期届满日之次日，（下称“租赁期间”），免租装修期为45天，即：自房屋交接日始，至房屋交接日后45日止，免租装修期内，乙方免付租金及物业管理费；交房日期：甲方应于2017年12月1日前将该房屋腾空交付乙方进场施工，该房屋交付时应满足本合同附件六约定的工程条件，且项目所在地工商机关收取乙方所递交的办理营业执照相关文件并给出可办理营业执照的回执，如甲方不能按照本合同约定的时间交付该房屋或届时该房屋不具备本合同附件六约定的工程条件，则甲方应提前二十个工作日书面告知乙方，租赁期限及免租装修期相应顺延，如在2017年12月10日前甲方仍无法交付该房屋或该房屋仍未符合本合同附件六约定的工程条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方应比照本合同15.2.2项的约定承担违约责任；该房屋租金支付方式：固定租金：按照实测建筑面积计算，月租金总计为人民币58217.5元，年租金总计为人民币698610元；租金以人民币结算，自乙方餐厅开始营业之日，或第5.1款约定的免租装修期届满日之次日（以两者中较迟者为准）起算（下称“租金起算日”）；甲方有下列情形之一的，应相应免除乙方租金：1.延期交房的，2.因甲方原因造成乙方无法如期开业的，3.本合同项下约定的其他免除租金的情形；保证金：甲、乙双方约定，在双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即人民币58217.5元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁合同期满或合同终止、解除后一周内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数归还乙方，如甲方从租赁保证金中扣除了乙方应承担的费用或租金，应向乙方提供相应的明细供乙方确认；甲方责任：甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的租赁房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证，否则，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；提供乙方办理营业执照所需的必要材料（包括房屋产权证、房屋租赁许可证、营业执照复印件等），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证，如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失；甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍旧无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元；有下列情形之一的，本合同终止，甲方在本合同终止后三个工作日内退还乙方已支付的所有费用：1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；3.该房屋因不可抗力而发生毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；4.乙方餐厅经营所需的证照/批复，包括但不限于环保、消防、卫生及营业执照等无法办理；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：1.未按约定时间交付该房屋达六十日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4.交付的房屋危及乙方人身安全或者健康的；5.甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能实现本合同目的的；违约责任：由于一方违约，造成另一方不能履行或不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿全部经济损失；甲方违约责任：甲方未按合同规定提供合法营业场地，致使乙方不能正常营业的，甲方应赔偿乙方一切损失；除非不可抗拒因素，甲方应确保在乙方营业时间内租赁房屋具备持续的、不间断的、能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的水、电等各技术条件的供应，甲方未按合同约定提供或擅自截断水、电、煤、中央空调等有关公用设施，造成乙方停业的，应赔偿乙方所受损失；如连续停业超过24小时，经双方协商仍无法解决的，乙方有权要求免除相应租金并索赔；如因甲方原因超过15天仍未恢复供应，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时甲方应每日按月租金的万分之一的标准支付罚金；乙方违约责任：在甲方不存在任何违约的情况下，乙方延期支付租金及水、电、煤气等费用的，每逾期一天，应按所拖欠款项的万分之一向甲方支付逾期付款的违约金；合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，新宏状元公司支付了租赁保证金58217.5元，冯氏伟业公司出具了收据。2017年12月11日，工商房山分局驳回了新宏状元公司以涉案房屋地址设立公司登记的申请，审批意见为：住所是否有分割，请写到房间分割号。2017年12月12日，冯氏伟业公司向新宏状元公司出具了《沟通函》，内容为：“北京市新宏状元餐饮管理有限公司领导您好，北京冯氏伟业商贸有限公司收到贵公司解约通知感到非常惋惜，针对贵公司良乡中路店项目办照事宜进展缓慢，耽搁贵司店铺开业计划表示十分抱歉。本公司自与贵公司签订租赁合同之日起一直积极配合各部门协调注销原有营业执照，由于大兴区火灾造成政府各部门紧急召开会议，耽搁十几天时间不能盖章注销，现在已经办理完毕。因此耽搁贵公司办理新的营业执照，延误贵公司开业计划。现在我公司愿意无偿帮助贵公司代办营业执照，餐饮服务许可证和环评手续等事宜，由此耽搁时间我司愿意将免租期相应顺延。期望与贵公司继续合作，我们有诚意也有信心协助贵公司办理好接下来的一切事宜。”2017年12月18日，新宏状元公司向冯氏伟业公司出具了《公函》，内容为：“我司（北京市新宏状元餐饮管理有限公司）于2017年11月3日与贵司签订良乡大角生活广场《租赁合同》，并且我司认真履行合同相关约定，按时支付了保证金58217元。根据《租赁合同》中第12.3条、第12.4条之约定，甲方应于乙方交缴保证金后10个工作日内完成原址工商营业执照注销，并可由乙方新办相关证照。如甲方未在规定时间内完成此项工作，乙方将有权终止合同，并按第12.14条赔偿我司相关损失。2017年12月11日我司外联证照部已得到工商局驳回批复，由于贵司房屋分隔未到工商所进行备案，影响我司开店流程顺利开展。综上所述，我司已无法容忍贵司对合同履行之态度，鉴于贵司违约在先，我司现有权要求贵司于2017年12月23日前按合同第12.14条约定双倍退还保证金，终止租赁合同。”2018年3月14日，新宏状元公司向冯氏伟业公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为：“2017年11月3日，我公司与贵公司就北京市房山区拱辰南大街1号2层214房屋租赁事宜签订《租赁合同》（以下简称租赁合同），由我公司租赁该房屋用于开设宏状元餐厅。……《租赁合同》签订后，我公司已经依约履行缴纳房屋租赁保证金等各项合同义务，在2017年11月9日支付了保证金58217元。但在2017年12月11日，我公司办理工商证照的请求仍得到北京市工商行政管理局房山分局驳回批复。此后，我公司即决定行使合同解除权，终止与贵公司的《租赁合同》，要求贵公司双倍退还租赁保证金。然而，贵公司始终置之不理。鉴于此，我公司再次书面函告贵公司如下：解除与贵公司签订的《租赁合同》，请贵公司在收到本函后五个工作日内双倍赔偿北京市新宏状元餐饮管理有限公司所缴纳保证金共计人民币116434元。特此函告。”后双方因协商解除租赁合同、退还保证金及支付违约金事宜未达成一致，新宏状元公司诉至法院，要求冯氏伟业公司退还保证金并支付违约金。庭审中，针对冯氏伟业公司答辩中提出的要求新宏状元公司给付补偿金是否提起反诉，冯氏伟业公司表示不提起反诉。另查，鑫玛泰公司住所地为北京市房山区拱辰南大街1号2层214房屋。在新宏状元公司与冯氏伟业公司签订合同至本案诉讼期间，该公司一直注册在上述地址。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，新宏状元公司与冯氏伟业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，根据合同约定，“甲方责任：……提供乙方办理营业执照所需的必要材料（包括房屋产权证、房屋租赁许可证、营业执照复印件等），并全力配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证，如甲方在乙方提出请求后的一周内，无理拒绝提供相关材料，或拒绝配合办理相关证照的，或其他因甲方原因导致乙方无法办理相关证照的，本合同约定之租期及免租装修期相应顺延，乙方亦有权选择单方面解除本合同，并要求甲方赔偿乙方的一切损失”，“有下列情形之一的，本合同终止，甲方在本合同终止后三个工作日内退还乙方已支付的所有费用：……乙方餐厅经营所需的证照/批复，包括但不限于环保、消防、卫生及营业执照等无法办理”，租赁合同签订后，因冯氏伟业公司未将涉案房屋地址内注册的公司迁出而导致新宏状元公司无法在涉案房屋地址内注册公司，新宏状元公司已经按照合同约定向冯氏伟业公司发出解除通知书，故双方之间签订的《租赁合同》已经解除。第三，根据合同约定，“保证金：甲、乙双方约定，在双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即人民币58217.5元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁合同期满或合同终止、解除后一周内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数归还乙方，如甲方从租赁保证金中扣除了乙方应承担的费用或租金，应向乙方提供相应的明细供乙方确认”，现双方所签订的租赁合同已经解除，且无抵扣应由乙方负担的费用、租金等情形，故冯氏伟业公司应按照合同约定将收取的租赁保证金退还新宏状元公司。第四，因冯氏伟业公司未将涉案房屋地址内注册的公司迁出而导致新宏状元公司无法在涉案房屋地址内注册公司，冯氏伟业公司的行为已构成根本违约，故冯氏伟业公司应承担相应的违约责任；对于违约金的数额，根据合同约定，“甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍旧无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元”，本案中冯氏伟业公司未按照约定在2017年12月5日前提供能够办理营业执照的条件，故应按照保证金的数额向新宏状元公司支付违约金。第五，对于冯氏伟业公司辩解涉案房屋不存在无法办理营业执照的答辩意见，因缺乏事实和法律依据，故法院不予采纳。据此，一审法院于2019年12月5日判决：一、北京冯氏伟业商贸有限公司于判决生效之日起十日内退还北京市新宏状元餐饮管理有限公司保证金58217元；二、北京冯氏伟业商贸有限公司于判决生效之日起十日内向北京市新宏状元餐饮管理有限公司支付违约金58217元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。二审补充查明，2017年12月18日，冯氏伟业公司向新宏状元公司发出《公函》，内容为：“北京市新宏状元餐饮管理有限公司领导您好，北京冯氏伟业商贸有限公司自2017年11月3日与贵司签订良乡大角租赁合同后第一时间已经安排注销原有营业执照，没想到在办理期间由于大兴火灾，政府部门紧急会议等不可控因素造成执照注销迟延，现在已经办理完毕。原经营上岛咖啡已经于2017年11月25日停业，员工遣散。现在我司已经造成巨大经济损失。针对与贵司合作事宜我们拿出了百分百诚意，已经配合贵司和各部门所有事实办理完毕，只等贵司提交资料办照经营。望贵司领导慎重考虑，毕竟我司也造成了巨大损失，不要因时间延迟5天让我们彼此的合作诚意化为灰烬。因此耽搁贵公司办理新的营业执照，延误贵公司开业计划。现在我公司愿意无偿帮助贵公司代办营业执照，餐饮服务许可和环评手续等事宜，由此耽搁时间我司愿意将免租期相应顺延。期望与贵公司继续合作，我们有诚意也有信心协助贵公司办理好接下来的一切事宜。”本院认为：冯氏伟业公司与新宏状元公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同解除，冯氏伟业公司、新宏状元公司均同意《租赁合同》于2018年3月14日即新宏状元公司发出《解除租赁合同通知书》之日解除，本院对此不持异议。合同解除后，冯氏伟业公司应当将新宏状元公司交纳的保证金予以退还。冯氏伟业公司不同意退还保证金的上诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。关于合同违约责任问题。经查，双方《租赁合同》中约定：“甲方保证在收到乙方缴纳的保证金十日内将原租户用该房屋地址注册的营业执照注销，并协助乙方办理营业执照，若2017年12月5日乙方仍旧无法办理营业执照则甲方在2017年12月10日前双倍赔偿乙方所缴纳保证金共计人民币116434元”，因工商房山分局于2017年12月11日驳回了新宏状元公司在涉案房屋注册登记的申请，且涉案房屋处至今有案外人工商登记注册，故冯氏伟业公司违反合同约定，其应向新宏状元公司承担相应合同违约责任，一审法院依据新宏状元公司诉请判决冯氏伟业公司支付违约金，并无不当。综上所述，冯氏伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2629元，由北京冯氏伟业商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年五月十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪