北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3037号上诉人（原审原告）：高某1，男，1985年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙某1，女，1987年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。上诉人高某1因与被上诉人孙某1共有纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初15933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持高某1的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决以参照所谓约定的首付出资比例确定高某1与孙某1所占北京市昌平区401房屋(以下简称涉案房屋)份额以及要求高某1以该份额承担贷款和利息部分无事实和法律依据。双方从未对涉案房屋的份额进行过任何约定，现涉案房屋早已归孙某1单独所有，其应当按照实际出资比例向高某1返还购房款。2.即使按照所谓约定的首付比例确定涉案房屋的份额，高某1也不应负担孙某1已还贷款部分，并且孙某1应当向高某1返还高某1多付的首付款10万元。3.一审法院以所谓约定的首付出资比例对本案案件受理费、保全申请费、鉴定费之承担进行划分无事实和法律依据。4.高某1要求孙某1承担对涉案房屋进行保全所支出的保险费用之请求并无不当，法院应当依法予以支持。孙某1辩称，同意一审判决，不同意高某1的上诉请求和理由，请求二审法院驳回高某1的上诉请求，维持原判。高某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令孙某1返还高某1购房款169.3336万元；2.请求判令评估费13160元由孙某1负担；3.请求判令财产保全费5385元由孙某1负担；4.请求判令本案诉讼费用由孙某1负担。一审法院认定事实：2017年8月11日，聂某1（出卖人）与孙某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区401；出卖人与买受人通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交；该房屋成交价格为374万元；该房屋家居、家电、装饰装修及配套设施等作价65万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为243万元。双方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂某1（出卖方）、孙某1（买受方）及链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计439万元；乙方于2017年8月10日将第一笔定金10万元自行划转给甲方；乙方于批贷函下发后三个工作日内或2017年9月22日前将第二笔定金40万元以理房通支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第一笔首付款131万元以建委监管支付方式支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第二笔首付款14万元以理房通支付方式支付给甲方。三方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂某1（出卖方）、孙某1（买受方）及链家公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定：经各方协商，按照2.2%的费率标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费87800元，乙方承担87800元，并应于本合同签订当日向丙方支付。2017年9月5日，孙某1（借款人）与交通银行北京芳群园支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为242万元，贷款期限300个月，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为14006.44元。自2017年11月24日起，孙某1每月偿还贷款14006.44元。2017年9月27日，孙某1（甲方）与高某1（乙方）签订《房屋购买首付出资证明》，约定：甲方与乙方以合资出首付和按揭贷款的方式购买北京市昌平区401室商品房，使用甲方在北京的首套房购房资格并以甲方名义向银行贷款，而乙方作为该商品房购房首付款的主要出资人；房屋购买总价439万元，首付款（含中介费）210万元，银行按揭贷款242万元；首付款中，甲方出资40万元，乙方出资170万元；如甲乙双方在购房后结婚，则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。双方在该协议中还约定了其他内容。2017年9月29日，该房屋登记至孙某1名下，共有情况为单独所有。2018年1月21日，孙某1将前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。该房屋现由孙某1继续对外出租。高某1称其保留向孙某1主张出租房屋收益的权利。庭审中，高某1称其实际出资185.5万元，其中向孙某1转账179.5万元、向聂某1转账5万元、向理房通转账1万元，后孙某1退还购房款6万元。孙某1对此予以认可，但称其向高某1转账的6万元中，有2万元为购房款，有4万元为房屋出租的收益。庭审中，孙某1称其实际支出首付款30万元，但因双方出资证明载明其出资40万元，则差价款10万元应视为高某1对孙某1的赠与；高某1对此不予认可，请求以实际出资数额为准。经询问，孙某1称因购买该房屋实际支出中介费91570元、交纳税款56105元；高某1称中介费和税款与购买该房屋的首付共计210万元，其并不知晓中介费和税款的具体数额。经高某1申请，法院委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对前述房屋市场价值进行了评估，该公司于2019年11月18日出具鉴定意见书，前述房屋市场价值为426.4万元。高某1为此支付评估费13160元。在本案审理过程中，高某1申请冻结孙某1名下银行存款1795000元或者查封、扣押孙某1名下其他等值财产。高某1提交了中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函作为担保，并向中国平安财产保险股份有限公司支付保费5385元。法院作出(2018)京0114民初15933号民事裁定书，裁定冻结孙某1名下银行存款1795000元或者查封、扣押孙某1名下其他等值财产。高某1交纳保全申请费5000元。经询问，高某1称其与孙某1共同出资购买涉案房屋，该房屋应为孙某1单独所有的房屋，现请求孙某1按照房屋现评估价值，依照其实际出资比例向其支付房款，同意按照出资比例承担中介费和税费；高某1仅认可其与孙某1为合资出首付，贷款部分系孙某1个人出资部分。经询问，孙某1认可其与高某1就涉案房屋存在共有关系，双方约定合资出首付和共同按揭贷款，且高某1同意承担按揭贷款80%的还款责任。为证明其主张，孙某1提交微信聊天记录佐证，微信聊天记录显示，孙某1问“下个月就要还贷款了，你出钱吗”，高某1答“出啊，合资买房”，孙某1回“那你出80%，11200”，高某1答“我希望我们写个合同，并且满足交易条件立刻卖”。高某1对该聊天记录真实性未持异议，但称双方聊天时为男女朋友关系，不应该作为本案的判断标准。关于该房屋分割方案，孙某1主张将房屋拍卖后所得价款在扣除相关费用和损失后按照17:4的比例在高某1和孙某1之间分配；孙某1亦同意在双方偿还完贷款后将该房屋过户登记到高某1名下，由高某1给付孙某1折价款。在本案审理过程中，法院对双方当事人进行了多次调解，但未能达成一致意见。一审法院认定上述事实，有房屋买卖合同签订文件合订本、房屋购买首付出资证明、不动产权证书、个人房产抵押贷款合同、银行交易记录、还款信息、微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，高某1与孙某1合资购买了涉案房屋，该房屋虽现登记在孙某1名下，但高某1与孙某1就该房屋系共有关系。现因双方已无法就该房屋维持共有关系，应当对该房屋予以分割。本案中，高某1虽称请求孙某1返还其购房款，但依照其计算方法及庭审中的陈述，其主张的款项实为该房屋折价补偿款。孙某1称其无力支付折价款及自行偿还银行贷款，请求对房屋进行拍卖，以拍卖折价款进行分割。因双方就此事不能达成一致意见，且房屋价值已经经评估机构确定，法院确定该房屋归孙某1所有，剩余贷款由孙某1自行偿还，由孙某1给付高某1相应折价款。关于折价款计算标准，高某1主张其实际出资179.5万元，占全部购房款452万元的39.712%，故请求按照该比例分割该房屋现价值426.4万元；孙某1主张，在房屋拍卖价款扣除相关费用后按照17:4的比例进行分割。法院认为，双方在签订房屋买卖合同并支付了首付款之后于2017年9月27日签署《房屋购买首付出资证明》，约定“双方以合资出首付和按揭贷款的方式”购买涉案房屋，且使用孙某1在北京的首套房购房资格并以孙某1的名义向银行贷款，而高某1作为该商品房购房首付款的主要出资人，从该证明的文义而言，应当认定双方就合资的方式达成了一致意见，即合资出首付和共同按揭贷款的方式。双方于2017年10月20日的微信聊天记录对此亦为一种佐证。鉴于双方在《房屋购买首付出资证明》仅对首付出资数额进行了明确，但并未确定各自负担贷款的比例，法院认为参照首付出资比例予以确定为宜。本案按照该比例确定双方就涉案房屋所占份额。在本案判决之前，因该房屋实际处于共有状态，就孙某1个人已还贷款和利息部分，高某1亦应按照其所占房屋份额进行相应负担。关于2018年1月21日孙某1向高某1转账4万元一节，因双方就该款性质不能达成一致意见，从付款时间而言，孙某1所称系涉案房屋的房租收益更符合实际。因高某1称其对该房屋出租的收益将另行主张，法院在本案中对该笔款项不再进行处理，双方可以另行主张。关于高某1主张因对涉案房屋进行保全所支出的保险费用由孙某1负担的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙某1于本判决生效后十日内给付原告高某1该房屋折价补偿款1290115元；二、驳回原告高某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，高某1与孙某1在恋爱期间共同出资购买涉案房屋，虽然现涉案房屋的产权登记在孙某1一人名下，但孙某1认可其与高某1就涉案房屋存在共有关系。根据双方签订的《房屋购买首付出资证明》约定的内容及双方实际共同出资购买涉案房屋的事实,一审法院认定双方就涉案房屋系共有关系正确，且应属于按份共有。高某1与孙某1现已分手，高某1要求分割双方共有的涉案房屋，具有法律依据，应予分割。现高某1主张分割涉案房屋的分割方式为，由孙某1向其支付涉案房屋的折价补偿款，涉案房屋归孙某1所有。但高某1仅认可其与孙某1为合资支付涉案房屋首付款，贷款部分系孙某1个人出资部分。关于涉案房屋折价补偿款的计算标准一节。根据双方签订的《房屋购买首付出资证明》中约定的内容及双方2017年10月20日微信聊天记录显示的内容，应认定高某1与孙某1以合资出首付款及共同偿还按揭贷款的方式购买涉案房屋。鉴于双方在《房屋购买首付出资证明》中明确了首付款各自出资数额，但未明确双方负担贷款的出资比例，一审法院参照首付款出资比例确定双方各自负担贷款的比例及双方就涉案房屋所占份额的处理并无不当。高某1主张其不应负担孙某1已还贷款部分，与双方约定不符，且未提供证据证明。故在双方对涉案房屋共有期间，高某1对于孙某1已经偿还的贷款本金及利息部分，应按比例负担。高某1的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院确定涉案房屋归孙某1所有，剩余贷款由孙某1自行偿还，由孙某1给付高某1相应折价补偿款的处理正确，本院予以确认。高某1对于房屋折价补偿款的过高请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于高某1主张孙某1返还其多支付的10万元首付款，孙某1主张该10万元系赠与，双方对此如有争议，可另行解决。高某1上诉请求孙某1负担其在本案中申请财产保全所支出的保险费用5385元，因保险费用系其向保险公司交纳，且并非本案诉讼必须支出的费用，故本院对其该项上诉请求不予支持。一审法院对于鉴定费13160元所作的分担处理亦无不当，本院予以确认。综上所述，高某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7626元，由高某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年五月十四日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪