浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终640号上诉人（原审原告）：李广远，男，1987年10月19日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。委托诉讼代理人：武家略，浙江红船律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：嘉兴永欣建业有限公司。住所地：嘉兴市中山西路1888号浙江老爷车大厦6楼603室。统一社会信用代码：91330400691263212H。诉讼代表人：黄伟，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王彪，浙江子城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆颖怡，浙江子城律师事务所律师。上诉人李广远与上诉人嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永欣公司）与破产有关的纠纷一案，双方均不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4333号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李广远上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认案涉合同项下的商品房不属于永欣公司的债务人财产。事实和理由：（一）李广远已全额付清购房款，履行了购房合同的义务，案涉合同属于一方已经履行完毕的合同，管理人无权依据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第十八条的规定解除合同。（二）案涉房屋已经基本建成，有明确房号，无论是否取得产权证，属于特定物无疑，符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第五项之规定，不属于破产财产。而《破产法》并未明确规定破产财产的范围，与上述司法解释并不冲突。本案应适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，案涉房屋不应作为永欣公司的破产财产进行处置。针对李广远的上诉，永欣公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。李广远付清购房款仅是履行了部分合同义务，管理人有权依据《破产法》第十八条的规定解除合同。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》明确规定了不属于破产财产的范围，案涉房屋不在该范围之内，应属破产财产。双方并未就房屋进行产权转移登记，李广远对案涉房屋仅享有合同债权。请求二审驳回上诉。永欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李广远一审全部诉讼请求。事实和理由：永欣公司向嘉兴市秀洲区王江泾小额贷款有限公司（以下简称王江泾小贷公司）借款，王江泾小贷公司借用李广远的名义支付借款，并以案涉房屋作为担保。李广远支付的800万元购房款即为王江泾小贷公司的借款，实际并未支付房款。永欣公司与李广远之间不存在真实的房屋买卖关系，而是假借买房名义，输送借款，并以房产进行担保，存在虚假通谋行为。李广远在支付“房款”后未向永欣公司索取发票，也未按合同约定要求双方共同申请预告登记，且财务记账未将支付的款项计入预付款科目项下，案涉房屋单价也显著低于同时期房价，上述情况均表明本案不符合一般商品房买卖的交易习惯，不存在真实的购房交易行为。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十六条的规定，双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，案涉合同应认定为无效。一审未探究当事人真实目的和真实权利义务关系，违反相关司法解释精神，导致适用法律存在错误。针对永欣公司的上诉，李广远辩称，另案生效判决已经对永欣公司与李广远之间的法律关系作出认定，永欣公司的上诉理由是其主观猜测，并非真实情况。真实情况是永欣公司当时资金紧张，工程处于停工状态，永欣公司希望通过楼盘来解决资金问题，所以找王江泾小贷公司推荐客户，因此向李广远销售了案涉房屋。李广远向一审法院起诉请求：1.判决确认李广远与永欣公司于2014年6月25日签订的合同编号为YL2014062506的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.判决确认案涉合同项下的商品房不属于永欣公司的债务人财产。一审法院认定事实：坐落于嘉兴市秀洲新区新塍塘北侧、乌桥港东侧的逸林雅苑项目由永欣公司开发建设。2014年6月25日，李广远与永欣公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为ＹＬ2014062506，约定李广远向永欣公司购买逸林雅苑第6幢1号房，房屋设计用途为商贸，建筑面积约866.30平方米，总价款为800万元，李广远应在签订合同之日起三个工作日之内付清全部合同价款，永欣公司应于2015年3月31日前将符合约定条件的商品房交付给李广远使用。次日，李广远通过中信银行向永欣公司汇款800万元，并备注用途为“购房款”。2018年6月5日，嘉兴市秀洲区人民法院受理申请人翁孙华对永欣公司的破产清算申请，并于同年6月12日指定浙江子城律师事务所履行法院指定范围内的管理人职责。在债权申报期限内，李广远向管理人申报称案涉房屋不属于破产财产。2019年8月15日，管理人向李广远发送解除合同通知书，称逸林雅苑项目尚未竣工验收，案涉房屋尚未交付，双方未办理产权过户手续，并未产生物权转让的效果，因此案涉房屋仍属于永欣公司所有；现永欣公司已被裁定受理破产，案涉商品房买卖合同事实上无法继续履行，为发挥物业的整体功能，维护所有债权人的利益，特通知李广远解除案涉商品房买卖合同，并协助管理人办理撤销网签备案手续。另查明，案涉逸林雅苑项目开工日期为2013年2月8日，由中冶正益集团有限公司（已更名为桑德建设集团有限责任公司）承建。2014年12月起，因永欣公司拖欠施工单位工程款，该项目停止施工至今。目前从外观上看，项目虽已结顶，但门窗、建筑物内部、水电气等公共配套设施、小区绿化等均未完成。根据破产管理人关于破产清算第一次债权人会议资料，永欣公司投资建设的逸林雅苑项目共计28栋建筑物52套商品房，建筑面积31715平方米，现处于烂尾状态。该项目已取得预售证，预售商品房用途为商贸。52套房屋中50套已办理网签登记备案，26套已办理预告登记，2套房屋已签订购房合同但未进行网签备案和预告登记。截至2018年8月25日，管理人经审查拟确认债权人64家，债权总额465066305.51元，待确认债权总额854195861.23元，不确认债权总额45302608.85元。债权类型包括建设工程债权、签订购房合同债权、对外担保债权、中金租赁公司债权、税收及政府扶持基金债权、职工债权等等。2016年7月5日，嘉兴市秀洲区人民法院受理王江泾小贷公司诉欣悦印染有限公司、欣悦棉整有限公司、永欣公司、苗忠兴、越朝晖小额借款合同纠纷一案。2016年11月24日，嘉兴市秀洲区人民法院作出（2016）浙0411民初2519号民事判决，认定王江泾小贷公司主张的保证借款合同法律关系的事实，欣悦印染有限公司、欣悦棉整有限公司、永欣公司、苗忠兴、越朝晖应依合同约定及破产法的规定，就李广远对王江泾小贷公司的借款债务承担责任。该判决业已生效。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《浙江省商品房买卖合同》是否合法有效；二、永欣公司管理人是否有权解除合同；三、案涉合同项下房屋是否属于债务人财产。关于第一个争议焦点。案涉《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效。永欣公司以“名为房屋买卖，实为借款担保”，李广远没有实际支付购房款为由主张案涉《浙江省商品房买卖合同》无效，但根据嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初2519号民事判决认定的事实，永欣公司系为王江泾小贷公司与李广远之间的借款提供担保，李广远与永欣公司之间并不存在借款关系。据此，嘉兴市秀洲区人民法院判决永欣公司承担相应的保证责任。该判决已生效，具有既判力。永欣公司的抗辩意见与生效判决相悖，不予采纳。关于第二个争议焦点。李广远付清购房款只是履行了商品房买卖合同的主要义务，而非全部义务。根据合同约定，商品房具备交付条件后，买受人应当在出卖人书面通知的期限内配合进行商品房的验收交接，并办理产权转移变更登记。案涉商品房尚未交付，因此并不能认定李广远已履行完毕了合同义务。《破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。永欣公司于2019年8月15日书面通知李广远解除案涉商品房买卖合同，符合上述法律规定，应当发生合同解除的效力。另外，永欣公司已进入破产程序，根据目前状况看，其明显缺乏继续履行案涉合同的能力。管理人解除合同后，对逸林雅苑项目进行整体处置，更能发挥物业的整体功能，更有利于保障包括李广远在内的全体债权人的利益。关于第三个争议焦点。《破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。逸林雅苑项目现仍为在建工程，所有权属于建设单位即永欣公司。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）关于不动产物权登记生效的原则，李广远虽支付了全部房款，但在房屋所有权转移登记完成之前，其对出卖人享有的仅为合同债权。商品房预售合同备案属于行政管理手段，既不同于不动产登记，也不能产生物权变动的法律效果。故案涉合同项下房屋仍属于永欣公司的债务人财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》于2002年9月1日起施行，其第七十一条第五项规定与其后颁布的《物权法》确立的不动产物权变动规则不相符，应优先适用《物权法》的有关规定。李广远以《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定为据主张案涉商品房不属于债务人财产，不能成立。综上所述，李广远主张案涉商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；李广远主张案涉商品房不属于永欣公司的债务人财产的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物权法》第九条第一款，《破产法》第十八条第二款、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、确认李广远与永欣公司于2014年6月25日签订的合同编号为YL2014062506的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回李广远的其他诉讼请求。案件受理费减半收取33900元，由李广远负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《浙江省商品房买卖合同》效力如何认定；二、永欣公司管理人是否有权解除合同；三、案涉房屋是否属于永欣公司的债务人财产。关于焦点一，永欣公司主张案涉合同系双方通谋实施的虚假行为，实际是永欣公司向王江泾小贷公司借款并以案涉房屋提供担保，王江泾小贷公司借李广远名义支付借款，案涉合同符合《民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之情形，当属无效。经查，李广远在合同订立之后通过银行转账向永欣公司支付了购房款，款项用途注明为“购房款”，永欣公司虽认为该款系王江泾小贷公司以李广远名义支付的借款，但未能提供李广远受王江泾小贷公司的委托向永欣公司支付借款的相关证据。且根据另案生效判决，永欣公司系为王江泾小贷公司与李广远之间的借款提供担保，永欣公司主张实际的法律关系是其向王江泾小贷公司借款并提供担保，与生效判决查明的事实相悖，亦缺乏证据支撑。综上，永欣公司主张案涉合同为通谋实施的虚假行为而属无效之意见，缺乏依据，本院不予采信。关于焦点二，根据《破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除。本案中，李广远已向永欣公司付清了全部房款，至于此后的交税、收房等交易环节并不属于李广远须向永欣公司负担的合同义务，故在此情形之下，管理人并无权行使破产解除权。除破产解除权之外，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条还规定了合同的一般解除权。经查，案涉逸林雅苑项目早已停工数年，建设单位永欣公司目前已由法院裁定受理破产清算，显然已经无力续建项目完成竣工；同时，截止本案二审，也未出现其他任何有能力组织续建的单位或个人。因此，案涉房屋买卖合同确实已经陷入了履行僵局，管理人解除合同使得交易双方都能从这一难以为继的合同僵局中脱身，有利于充分发挥资产价值，有利于减少资源浪费，在根本上也有利于公平保障包括李广远在内的全体债权人利益，故依法应予确认。当然，案涉合同虽可确认解除，永欣公司作为违约方应当承担的违约责任并不能因为合同解除而减少免除，李广远可在合同解除之后向管理人申报相应债权。关于焦点三，根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。李广远虽已支付全部购房款，但永欣公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项系对《中华人民共和国企业破产法（试行）》的解释，在该条司法解释与现行法律、司法解释不一致的情形下，应不再适用。故在涉案房屋所有权未进行转移登记的情况下，该房屋仍应属于永欣公司的破产财产。对李广远依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条提出的涉案房屋不属于破产财产的抗辩意见，本院不予采信。综上，李广远和永欣公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由李广远负担；二审案件受理费200元，由李广远负担100元，由嘉兴永欣建业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  毛 彦审判员  章玉萍二〇二〇年五月十八日法官助理沈文潇书记员陈丽琼