广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5619号上诉人（原审被告）：黄冲莲，女，1967年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市武江区。被上诉人（原审原告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人黄冲莲因与被上诉人广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄冲莲上诉请求:撤销一审判决，驳回越丽公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决未审查清楚本案纠纷的事实，仅凭越丽公司提供的《前期物业服务协议》和在一审庭审中提到的《委托协议》，就轻易认定“越丽公司对涉案商铺实施物业管理，黄冲莲接受了越丽公司提供的物业管理服务，越丽公司与黄冲莲形成了物业服务合同关系，黄冲莲应按物业合同的约定向越丽公司支付物业服务费”，而对越丽公司一直控制着涉案商铺，黄冲莲持法院（2017）粤0111执2326号执行裁定书也收不回该铺的铁的事实却不予采信，这是十分错误的。一、《前期物业服务协议》是一份无效协议。首先，该协议不是真实的，是越丽公司为了诈骗黄冲莲和其他小业主、蒙骗法院而临时捏造出来的。该协议共有7页，双方只在最后一页加盖了公章，没有骑缝印章，协议内容特别是收费标准可根据捏造者需要随时更改撤换，而且上面也没有负责人、经办人的签名。其次，黄冲莲在购房时并不知晓越丽公司的存在，越丽公司为涉案商铺提供物业服务，既未在购房合同中约定，也未经三分之二以上的大多数业主同意，不符合国家物业管理的规定，其进入是违法违规的。再次，该协议是越丽公司的前身在没有取得资质时与广东耀华房产开发有限公司私下签订的，并未告知业主，故该协议只在两公司之间有关联性，对黄冲莲不存在关联性。二、《委托协议》是越丽公司运用卑鄙手段要胁黄冲莲违心在委托人一栏签字的，不是黄冲莲自愿同意签字的，而且签完字后越丽公司即把该协议收起来了，不但不给一份原件黄冲莲留存，而且连复印件也不给，时间一久，黄冲莲就不记得曾在此协议上签过字。2013年4月23日，黄冲莲去追索涉案商铺的返租租金，当时越丽公司的老板自称愿意充当租金的担保人，但要黄冲莲在《委托协议》上签字。考虑到一是购房合同中约定的前期物业服务单位是有资质的广州鑫耀物业管理有限公司，二是越丽公司是新成立的公司没有资质且对其服务不了解不放心，三是协议中约定的物业服务费标准每月45元/平方米标准过高不可接受，四是要看其他小业主的意愿，所以黄冲莲开始不肯签字，但后来越丽公司的老板以其担保的所欠租金相要挟，在被逼无奈下黄冲莲才在协议书上签字。此外，越丽公司既不是购房合同中所约定的前期物业服务单位，也未取得物业服务资质，其没有资格与业主签订物业服务《委托协议》并接受业主的物业服务委托，就算签订了也是违规签订的，是不合法的，应认定为无效。三、越丽公司自2012年9月26日成立起，以物业服务为借口，既控制着黄冲莲的涉案商铺，也控制着涉案商铺所在商城其他小业主的商铺。特别是自2015年7月27日广东耀华房产开发有限公司、广州鑫耀物业管理有限公司对商铺返租期满后，仍然非法强行霸占着业主的商铺对外招商谋利至今，业主无法对商铺进行自主经营，更谈不上越丽公司为业主们提供了什么物业管理服务。现在整个商城的商铺资源都被越丽公司控制浪费着，业主们已忍无可忍，若事情得不到合情合理合法的妥善解决，可能会有大型集体上访活动产生。若越丽公司称提供了物业服务，其为何只请求2017年至2019年的物业服务费，且其应当提供相应时间段涉案商场的电费开支清单、保安费清单、水费清单、保洁工工资清单等，用以证明为整个商场正常运营提供了服务的合理开支。综上，越丽公司是一家毫无诚信的公司，其不顾事实提起诉讼，是一种敲诈勒索、恶人先告状的行为，请求法院驳回其诉讼请求，保护黄冲莲的合法权益。被上诉人越丽公司二审辩称：越丽公司同意一审判决，不同意黄冲莲的上诉请求。一、关于前期物业服务协议的效力，根据物业管理条例第21条的规定，广东耀华房产开发有限公司作为开发商有权与越丽公司签订前期物业服务协议，该服务协议是合法有效的。二、关于委托协议的效力，该协议是越丽公司与黄冲莲共同签字确认的，合法有效，双方应当按照协议履行。不存在黄冲莲所述的胁迫、欺骗的情形，而黄冲莲诉称协议是伪造的，应另行提起诉讼，与本案无关。综上，黄冲莲于2017年4月26日收回涉案商铺，并由其实际控制，其应履行缴纳物业管理服务费的义务，向越丽公司缴纳物业管理服务费。因本案纠纷，越丽公司于2019年9月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄冲莲向越丽公司支付物业管理费31829元（自2017年4月26日至2019年9月26日，物业面积24.39平方米，按45元/平方米/月支付）2.黄冲莲向越丽公司支付违约金31.83元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3.本案诉讼费全部由黄冲莲承担。一审法院经审理查明：2013年12月25日，越丽公司的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。根据一审法院作出的已生效的（2016）粤0111民初7119号民事判决书查明的事实，2010年6月23日，黄冲莲与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定黄冲莲向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层356号房，房屋地址为广州市白云区机场路10号之三356房，合同约定建筑面积24.39平方米，房屋总价款1960000元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给黄冲莲使用。同年12月31日，黄冲莲与广州市鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向黄冲莲承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向黄冲莲返还涉案商铺。2016年6月2日，黄冲莲向耀华公司、鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司、鑫耀公司向其交还涉案商铺。一审法院于2016年12月22日作出（2016）粤0111民初7119号民事判决书，判决耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄冲莲，越丽公司协助耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄冲莲。判决生效后，因耀华公司、鑫耀公司拒绝向黄冲莲返还涉案商铺，黄冲莲遂申请一审法院强制执行，一审法院于2017年3月7日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2326号。根据一审法院于2017年6月30日作出的（2017）粤0111执2326号执行裁定书显示，黄冲莲于2017年4月26日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：越丽公司为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月23日，越丽公司（乙方，受托方）与黄冲莲（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业管理费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业管理费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业管理费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业管理费的，甲方无需再缴交物业管理费。一审庭审中，黄冲莲确认没有缴纳越丽公司所主张期间的物业服务费，原因为黄冲莲没有与越丽公司签订过任何管理协议，不存在任何关系，其只与鑫耀公司签订过前期物业协议。黄冲莲提交1.《广州市商品房买卖合同》，拟证明约定前期物业服务单位、前期物业收费标准；2.（2016）粤01民终1722号民事判决书，拟证明越丽公司没有物管资质；3.《物业管理条例》，拟证明越丽公司进入涉案商铺物管违规；4.照片，拟证明越丽公司至今仍控制涉案商铺。黄冲莲于2017年3月28日取得涉案商铺《不动产权证》，系黄冲莲单独所有，建筑面积为24.53平方米。一审法院认为，物业开发商耀华公司与越丽公司签订了《前期物业服务协议》以及越丽公司与黄冲莲签订了《委托协议》，越丽公司对涉案商铺实施物业管理，黄冲莲接受了越丽公司提供的物业管理服务，越丽公司与黄冲莲形成了物业服务合同关系，黄冲莲应按物业合同的约定向越丽公司支付物业服务费。黄冲莲一审庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业管理费，故越丽公司主张黄冲莲支付该期间的物业管理费合法合理，一审法院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积24.53平方米计算，黄冲莲应向越丽公司支付物业管理费共计32011.65元（45元/月/平方米×24.53平方米×29个月）。现越丽公司主张物业管理费31829元是其行使自由处分权，一审法院予以准许。对于黄冲莲抗辩称，越丽公司实际控制涉案商铺，一审法院认为，根据（2017）粤0111执2326号执行裁定书的内容显示，黄冲莲已于2017年4月26日收回涉案房屋，故黄冲莲此抗辩意见一审法院不予采纳。因黄冲莲未及时缴纳物业服务费构成违约，越丽公司主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求黄冲莲支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即31.83元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、黄冲莲于本判决生效之日起五日向越丽公司支付2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业服务费31829元；二、黄冲莲于本判决生效之日起五日向原告越丽公司支付违约金31.83元。一审案件受理费298元，由黄冲莲负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，越丽公司的工商登记信息显示，其于2012年9月26日成立；经营项目包括市场经营管理和摊位出租、物业管理、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）、箱包批发，后于2014年12月4日增加专业停车场服务作为经营项目。黄冲莲在二审中称，《委托协议》上的签名并非其本人签名，是越丽公司伪造的，但黄冲莲未就此提供证据予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，生效判决已经要求耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄冲莲，黄冲莲为此也申请了强制执行，相应的执行裁定书明确载明黄冲莲于2017年4月26日收回了涉案商铺，现黄冲莲主张涉案商铺在越丽公司的控制之下，但未就此提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对该主张不予采信。其次，黄冲莲在上诉状中明确表示《委托协议》中的签名是其本人的签名，但在二审庭审阶段又对此予以否认，且未提供任何证据予以佐证，本院对该主张亦不予采信。再次，越丽公司对涉案商铺提供物业管理服务，黄冲莲作为涉案商铺的业主，应按照双方的约定向越丽公司支付物业服务费。综上，一审法院对越丽公司要求黄冲莲支付2017年4月26日至2019年9月26日期间的物业服务费31829元及违约金31.83元予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，黄冲莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596.52元，由上诉人黄冲莲负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月二十五日书记员 曾龙辉莫善友