云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终385号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚明涛，男，1982年8月17日生，住云南省大姚县。委托诉讼代理人：张志华，云南金碧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白开红，男，1982年6月10日生，住云南省大姚县。委托诉讼代理人：杨志才，云南南坤律师事务所律师。上诉人龚明涛与被上诉人白开红房屋租赁合同纠纷一案，不服大姚县人民法院（2019）云2326民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚明涛及其特别授权的委托诉讼代理人张志华、被上诉人白开红及其特别授权的委托诉讼代理人杨志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚明涛上诉请求：撤销原判，改判驳回白开红的诉讼请求，由白开红给付上诉人经济损失50000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。⑴、一审法院认定上诉人租赁的房屋系非法占有集体土地建盖临时建筑物，上诉人的行为违反法律的强制性规定错误。在上诉人与被上诉人签订《租赁合同》前，上诉人打的广告是租赁土地，还没有建盖房屋，上诉人是依据被上诉人的要求，并且在被上诉人提供资金的情况下才同意建盖房屋，被上诉人明知上诉人租赁的是土地，要求上诉人建盖房屋租赁给其，被上诉人明显存在过错。一审法院没有考虑被上诉人的过错，将合同无效的责任全部归属上诉人明显不公平。⑵、一审法院认定被上诉人产生搬运费23000元，该认定依据明显不足，视频中仅仅有两个人干活，在两天内搬运200余吨腻子粉根本不可能，更何况被上诉人厂房内也没有200吨腻子粉。2、一审法院认定证据错误。⑴一审法院对被上诉人提供的证据全部采信，对上诉人的证据不予采信。特别是双方提供的《租赁合同》是一样的，只采信被上诉人的，不采信上诉人的。⑵、村委会出具的证明不具有合法性，村委会没有权利出具土地不动产权属的证明，上诉人也没有要求村委会出具过任何证明。⑶、上诉人提供的建盖房屋的证据，一审法院以姜宪生与上诉人存在利害关系不予采信，没有依据。⑷、从《房屋租赁合同》第二条中可以看出被上诉人预付4年租金8万元给上诉人，是给上诉人建盖房屋；第六条可以看出上诉人完全是按照被上诉人的要求建盖房屋。上诉人提供的证据能够充分证实被上诉人明知租赁的是土地，要求上诉人按照其要求建盖房屋，被上诉人主观上存在过错，存在缔约过失。被上诉人利用合同条款掩盖其非法租赁土地建盖房屋的非法目的，混淆案件事实。3、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该规定的是出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。而上诉人与被上诉人签订合同时没有房屋，是双方合同签订后才建盖的房屋，一审法院适用该条款不符合案件事实。应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。综上，原判认定事实和适用法律错误，请依法改判。白开红答辩称：1、一审判决认定事实清楚。首先，双方在本诉、反诉都以相同的法律关系房屋租赁提起诉讼，《房屋租赁合同》第一条约定了租赁期限，第七条约定了交付租赁房屋时间，一审中双方认可租赁房屋于2017年4月10日前交付，因此，无论签订《房屋租赁合同》时租赁房屋是否存在，是否建盖完成，均不影响房屋租赁关系的成立。《房屋租赁合同》第二条约定了租金支付时间和方式，至于约定上诉人将预交的租金投入建盖租赁房屋，是因签订合同时租赁房屋尚未建盖完成，为保证上诉人在约定的时间交付租赁房屋才作的约定，不能以此约定来证明被上诉人明知出租的是土地以及证明是被上诉人要求上诉人建盖房屋，也不能证明被上诉人存在过错。其次，被上诉人提交的视频光盘、照片、调查笔录等证据能充分证明因租赁房屋被认定为违法建筑，被强拆时被上诉人产生搬运费23000元，上诉人称只有两人搬运，是对证据的断章取义，其说法不能成立。2、原判认定证据无误。被上诉人提交的《证明》、《房屋租赁合同》证明被上诉人在双方缔约时已尽到审慎义务，并不知道租赁房屋的违法性，并无导致合同无效的过错。3、原判适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。白开红向一审法院起诉请求：1、确认白开红与龚明涛于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令龚明涛返还白开红房屋租金40000元及资金占用利息6400元，合计46400元；3、判令龚明涛赔偿白开红损失23000元；4、本案诉讼费用由龚明涛承担。龚明涛向一审法院反诉请求：1、认定白开红与龚明涛2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令白开红赔偿龚明涛经济损失50000元；3、本诉、反诉案件受理费由白开红承担。一审法院认定事实：2017年3月28日白开红、龚明涛经协商一致签订了《房屋租赁合同》，龚明涛将位于大姚县金碧镇泗溪村委会龚湾村的钢架结构的房屋出租给白开红经营腻子粉。合同约定：房屋租期为10年，自2017年4月30日起至2027年5月1日；房屋租金每年2万元，乙方（白开红）先付4年租金8万元给甲方（龚明涛）建盖房屋，4年后租金2年一付；在合同期内，如有拆迁造成的经济损失由拆迁方承担，所有租金赔付给乙方，甲方无权享受；甲方如果土地未取得合法使用权，造成的一切损失由甲方负责赔付给乙方；甲方所盖房屋长度25米、宽13.5米、高5米，应达到乙方要求；甲方自2017年3月29日至4月1日将房屋交由乙方使用，甲方保险保证水、电、路畅通。合同签订后，白开红于次日通过银行转账向龚明涛了支付租金8万元，龚明涛按照约定的期限将建盖完成的钢架结构房屋交付给白开红使用。2019年10月10日大姚县金碧镇人民政府以龚明涛未经批准，擅自占用金碧镇泗溪村委会龚湾小组集体土地建彩钢瓦临时房，向龚明涛发出《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》，责令龚明涛退还非法占用的土地；限于2019年10月14日8：00前自行拆除在非法占用的土地上新的房屋和其他设施、恢复土地种植条件。同年10月22日，大姚县金碧镇人民政府组织自然资源局、住建等部门执法人员对龚明涛租赁的房屋进行了强制拆除，在拆除过程中，白开红雇请工人搬运存放于屋内的腻子粉等物品，共产生搬运费23000元。同时查明，白开红向龚明涛租赁的房屋共使用2年零5个月。一审法院认为，1、关于白开红与龚明涛签订的《房屋租赁合同》是否有效问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；（五）违反法律、行政法规强制性规定”。本案中，《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》已认定龚明涛租赁的房屋系非法占用集体土地建盖的临时建筑物，属于违法建筑物，从上述法律规定可以看出，龚明涛的行为违反了法律的强制性规定，依法认定双方于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。2、关于白开红要求龚明涛返还租金40000元及资金占用费6400元，赔偿搬运费23000元是否支持的问题。《中华人民共和囯合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因双方签订的《房屋租赁合同》无效，无效的合同自始至终无效，而导致合同无效的过错责任在龚明涛，因此，龚明涛基于合同无效所取得的房屋租金应当适当予以返还，结合本案实际情况，按照白开红已使用房屋2年零5个月，剩余1年零7个月计算，由龚明涛返还白开红房屋租金31669元，对白开红主张的23000元搬运费系合同无效后造成的实际损失，予以支持。对要求龚明涛给付资金占用利息6400元无事实和法律依据，不予支持。3、关于龚明涛要求白开红赔偿经济损失50000元的问题。本案中，依据法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效，合同无效是由于龚明涛的违法行政行为所导致，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因龚明涛不能举证证明白开红对于合同无效存在过错，故对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、白开红与龚明涛于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、由龚明涛于本判决生效之日起三十日内退还白开红房屋租金31669元；三、由龚明涛于本判决生效之日起三十日内赔偿白开红搬运费23000元；四、驳回白开红的其他诉讼请求；五、驳回龚明涛要求白开红赔偿经济损失50000元的反诉请求。案件受理费768元，反诉费525元，合计1293元，由龚明涛负担（反诉费525元已交）。二审中，上诉人龚明涛对一审法院认定的以下事实提出异议：1、对“2017年3月28日白开红、龚明涛经协商一致签订了《房屋租赁合同》，龚明涛将位于大姚县金碧镇泗溪村委会龚湾村的钢架结构的房屋出租给白开红经营腻子粉”的事实提出异议，认为双方签订合同时还没有建盖房屋，是租赁土地，附条件由白开红支付租金后建盖房屋。2、对“在合同期内，如有拆迁造成的经济损失由拆迁方承担，所有租金赔付给乙方，甲方无权享受；甲方如果土地未取得合法使用权，造成的一切损失由甲方负责赔付给乙方”的事实，认为该约定是显失公平条款。3、对“同年10月22日，大姚县金碧镇人民政府组织自然资源局、住建等部门执法人员对被告租赁的房屋进行了强制拆除，在拆除过程中，白开红雇请工人搬运存放于屋内的腻子粉等物品，共产生搬运费23000元”的事实提出异议，认为不是强制拆除，是龚明涛自愿拆除；在拆除过程中，白开红存放在房屋内的腻子粉不多，不可能产生23000元的搬运费，最多产生4000元至5000元的搬运费。同时，认为原判遗漏认定白开红在本案中存在过错的事实。被上诉人白开红对一审法院认定的事实没有异议。对当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，上诉人龚明涛、被上诉人白开红没有提交新证据。对上诉人龚明涛提出异议及遗漏认定的事实，本院将在说理部分中综合进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1、龚明涛是否应退还白开红租金31669元及支付搬运费23000元；2、白开红是否应给付龚明涛经济损失50000元。本院认为，虽然双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定由白开红先付4年租金给龚明涛建盖房屋，第六条对建盖的房屋规格有约定，不论签订合同时是否建盖房屋，但白开红与龚明涛签订合同时已明确是《房屋租赁合同》，合同条款中约定的也是房屋租赁期限、房屋租金、交付房屋时间等内容，且龚明涛也是实际交付房屋给白开红使用，并不是交付土地，据此，双方租赁的是房屋，不是土地。龚明涛主张租赁的是土地的理由不能成立，本院不予支持。因龚明涛建盖案涉房屋未经有关行政部门批准，被大姚县金碧镇人民政府作出《大姚县金碧镇人民政府行政处罚告知书》，并对案涉房屋进行强制拆除，龚明涛的行为违反了法律的强制性规定，导致合同无效，由此给白开红造成的损失龚明涛应承担赔偿责任。对于白开红的损失，其在一审中已提交证据予以证明，而龚明涛没有提交在合同履行过程中，由于白开红存在过错，给其造成损失和反驳由于其违法行为没有给白开红造成损失或白开红的损失具体是多少的证据，故龚明涛主张驳回白开红诉讼请求及要求白开红给付50000元经济损失的理由不能成立。综上所述，龚明涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由龚明涛负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  李 梅审判员  何永丽二〇二〇年五月十二日书记员  王贻佳