黑龙江省集贤县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0521执异14号案外人：高志忠，男，52岁，汉族，住上海市青浦区牛家角工业园区康泰路218号。委托诉讼代理人：韩耀东，男，黑龙江双峰律师事务所律师。申请执行人:孙长仁，男，63岁，汉族，住集贤县福利镇亿安小区29栋7单元401室。被执行人:马瑞，男，51岁，汉族，住集贤县福利镇海鸿学府19号楼2单元701室。被执行人:江丽影，女，52岁，汉族，住集贤县福利镇海鸿学府19号楼2单元701室。本院在执行孙长仁与马瑞、江丽影民间借贷纠纷一案中，案外人高志忠于2020年5月11日对本院作出的（2019）黑0521执400号之五执行裁定书提出书面异议，申请依法停止对集贤县福利镇亿安社区一街坊房屋租金的执行，并立即解除对该房屋租金的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人高志忠称，2010年异议申请人高志忠与被申请人马瑞合伙经营。2014年经算账，马瑞欠高志忠人民币150万元，当时马瑞无现金给付，便与高志忠协商，自愿将其名下的位于集贤县繁荣区15委289-1号、面积为862.09平方米的商服房屋(本案涉案房屋)让高志忠使用20年，使用20年期间的该商服房屋的租金折抵欠款人民币150万元。双方协商后于2014年1月1日签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同签订时，因高志忠在外地，委托甄连发代签。合同签订时，马瑞给高志忠出具了数额为150万元的收取租金的收据，至此双方房屋租赁合同成立并生效。可是2014年至2017年马瑞又占用了房屋租金，双方于2017年5月1日又签订《房屋租赁补充合同》，约定将上述商服房屋东北侧的库房及商业用房（户号为289-1-1、面积为720.39平方米）的使用权也归高志忠，使用期限为2017年5月1日至2033年12月31日，使用期间的房租折抵2014年至2017年被马瑞占用的房租收入。至此，高志忠取得了马瑞该两处房产的所有使用权，2033年12月31日前上述两处房屋的租金收入归高志忠所有。现法院在执行马瑞时，查封、提取租金收入侵犯了高志忠的合法权益。为此，特提出执行异议，请求依法停止对该房屋租金的执行，并解除对租金的查封，以维护异议申请人的合法权益。为证明其主张，案外人提供如下证据：1、房屋租赁合同一份、房屋租赁补充合同一份、150万元租金收据一份、房屋产权证一份、2018年-2019年房屋租赁合同五份、2019年-2020年房屋租赁合同五份、甄连发身份证明及出具证明各一份、邹玉斌身份证明及出具证明各一份、收据二张、收条一张。申请执行人孙长仁称，不同意案外人的异议理由。高志忠提出执行异议的理由是基于其认为其对执行标的物集贤县福利镇亿安社区一街坊房屋享有能够对抗执行的合法权益。高志忠就此向法院提交了2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，2014年1月1日马瑞出具的收到房屋租金150万元的《收据》、2017年5月1日签订的《房屋租赁补充合同》、证人甄连发、邹玉斌的证言及与相关租户的《房屋租赁合同》等证据。针对上述证据，我认为:1、高志忠提出排除执行异议，不是基于生效法律文书，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条(一)项的规定。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。本案无法排除被执行人马瑞与案外人高志忠恶意串通，签订虚假的房屋租赁合同，以达到阻却我方执行该房屋及租金的目的。因此，在无法确定《房屋租赁合同》、《收据》、《房屋租赁补充合同》真伪的前提下，本案属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条所规定的“案情复杂，争议较大的，应当进行听证”的情形。在听证中对异议申请人所提供的相关证据进行核实，以核实相关证据真伪，对异议申请人是否是权利人，该权利是否具有合法性和真实性，能否达到排除执行的目的等进行全面审查，以利于查清案件事实，作出公正裁决。被执行人马瑞、江丽影未向法院提交相关材料，也未委托诉讼代理人。本院查明，本院在执行孙长仁与马瑞、江丽影民间借贷纠纷一案中，于2019年11月21日作出（2019）黑0521执400号之五执行裁定书，裁定提取了被执行人马瑞所有的位于集贤县福利镇亿安社区一街坊房屋的租金收入。另查明，案外人高志忠委托甄连发与被执行人马瑞于2014年1月1日签订房屋租赁合同，租赁期间为2014年1月1日至2033年12月31日。签订合同的当日，马瑞向高志忠出具收到150万元租金的收据。但因高志忠在外地，2014年-2017年的租金仍被马瑞收取。2017年5月1日，高志忠委托甄连发与马瑞签订房屋租赁补充合同，约定将上述租赁合同中所涉862.09平方米的商服房屋东北侧的库房及商业用房（户号为289-1-1、面积为720.39平方米）的使用权也归高志忠，使用期限为2017年5月1日至2033年12月31日，使用期间的房租折抵2014年至2017年被马瑞占用的房租收入。2018-2019年、2019-2020年案涉两部分相邻房屋分别出租给李国宇、张娟、赵宏伟、王秋生、揣清云，因高志忠委托甄连发、邹玉斌管理，上述五户的租赁合同均为甄连发、邹玉斌与租户签订。本院认为，关于申请执行人孙长仁提出的鉴定和听证申请，经过合议庭合议，认为1、法律没有明文规定执行异议期间是否可以进行鉴定，且执行异议审查期间较短，法律规定应实行书面审查，因此对于鉴定申请不予准许，如当事人认为有必要，可于执行异议之后提出执行异议之诉，在诉讼阶段救济相关权利；2、合议庭经审查，认为本院不属于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“案情复杂、争议较大的”的情形，本案不予听证。案外人高志忠与被执行人马瑞之间实际是“以租抵债”的关系，即高志忠是债权人，马瑞是债务人，因债务人无法支付所欠债务，即以所负债务抵顶房屋租金，将房屋使用权交付债权人。“以租抵债”执行异议，应审查租赁合同的真实性、合同效力及租赁物是否实际占有使用。本案中，高志忠与马瑞的租赁合同基于双方基于真实意愿达成、有证人书面佐证、且不违反法律、法规和其他强制性规定，可以认定该租赁合同（及补充合同）是真实、合法、有效的。从高志忠提供的证据材料及异议申请书中可以看出，高志忠2014年-2017年对案涉房屋并未实际管控，2018-2019年、2019-2020年两个租赁期间一直由高志忠委托的人在管理案涉房屋，并收取租金。由此可见，近两年案涉房屋一直由高志忠使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”在高志忠与马瑞签订租赁合同的同时，马瑞给高志忠出具了收取租金的收据，综合高志忠对租赁物的管理、收益等行为，高志忠可看做是案涉房屋的承租人。从房屋租赁补充合同可看出，马瑞是同意高志忠对承租房屋进行转租的，那么高志忠对案涉房屋收取租金是合法的有权行为，即高志忠是法院查封、提取的租金的权利人。结合两位证人出具的证明材料以及高志忠提供的其他证据等，本院认为具有逻辑性，符合一般事物的发展规律，可以认定高志忠对收取租金的权利的真实性与合法性。且高志忠对案涉房屋收取租金的权利在先，法院查封提取在后，本院认为，高志忠对案涉房屋收取租金的权利能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：…（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”根据此条，对于承租人的收取转租租金的权利，无登记的，按照高志忠与马瑞之间的租赁合同也可证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条第一款（五）项的规定，裁定如下：中止对被执行人马瑞所有的位于集贤县福利镇亿安社区一街坊房屋租金收入的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 高 峰审判员 李月菊审判员 陈晓冬二〇二〇年五月二十二日书记员 齐天赐