广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7021号上诉人（原审被告）：邱爱英，女，1957年12月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州华言贸易有限公司，住所地广州市越秀区天河路1号1515房。法定代表人：梁敏仪。上诉人邱爱英因与被上诉人广州华言贸易有限公司（以下简称华言公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初41560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邱爱英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华言公司全部诉讼请求。事实与理由如下：一、双方当事人对于邱爱英应退还保证金的数额已达成一致意见。华言公司授权陆汉瑜处理房屋交接事宜，陆汉瑜于2018年3月17日对邱爱英出具的租赁结算清单已经看过并确认金额无误后，出具收据给邱爱英，一审法院对该事实也已经确认。因此，陆汉瑜对邱爱英退还的保证金数额构成已经清楚知悉，且未对此提出异议。一审法院以邱爱英无法提供在租赁结算清单中列明的报警立案、开锁换锁、交通费、误工费等证据，且认为并非是邱爱英收回涉案房屋必须支付的费用，而认定由邱爱英退还给华言公司，不仅干预了双方当事人的意思自治，且无故增加邱爱英的举证证明责任。二、一审法院对房屋租金计付截止日期认定有误。邱爱英于2018年3月15日下午才找开锁师傅进行开门，华言公司在此之前仍事实上占有涉案房屋，一审法院以不满一天为由，不计付3月15日的占用费是错误的。当天开锁已经是下午五点多，一天时间已经过去三分之二，房屋占用费计至2018年3月15日，才更符合公平原则。综上所述，邱爱英上诉请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人华言公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。华言公司于2019年10月10日向一审法院提出诉讼请求：1.邱爱英向华言公司退回租赁保证金1438.04元；2.邱爱英向华言公司支付自2018年3月12日至2018年3月16日期间的违约金480元；3.邱爱英向华言公司支付自2018年3月20日至2019年10月10日期间的违约金8340.63元。一审法院经审理查明：2016年3月12日，华言公司（乙方）与邱爱英（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明：甲方将广州市越秀区天河路1号1824房出租给乙方作办公通途使用，建筑面积58.18平方米，租期从2016年3月12日至2018年3月11日，其中2017年3月12日至2018年3月11日每月租金4600元；租金由乙方在每月1日前按现金或银行转账付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳9600元保证金，甲方须即时开具收据交予乙方为凭，在租赁期满之日，在乙方全数缴清欠款（包括但不限于管理费、水电费、公共分摊费等）和应付之损坏赔偿费用后，甲方应在3个工作日内将租赁保证金无息退回乙方，每逾期一日，甲方须按租赁保证金的1%向乙方支付违约金；本合同所述租金不包含租赁税费，甲方只提供收据给予乙方，乙方须按时自行到出租屋登记中心开具租赁发票并缴纳税费；乙方在租赁期满或解除合同之日须把所有财物清离出场（交房时未得甲方同意，乙方不得拆除该房屋的固定装置及装修），若乙方逾期不清理，甲方有权自行处理物业内的所有财物等。合同签订后，华言公司向邱爱英支付9600元租赁保证金，租金支付至2018年3月11日止。一审庭审中，华言公司提交如下证据：1.陆汉瑜与邱爱英的短信记录，显示：2018年3月1日，邱爱英发送“11日请梁小姐到场，我到中行转款给她”；陆汉瑜回复“如图，2017年1月起改为11日前付次月租金，交接时梁小姐不到场，你可以准备现金或现场转账给她，退回保证金收据即可”，“只接受现金或者现场网上转账，一齐去银行排队转账是不可以接受的，除非我们确认收到款后才退回收据，请理解”；邱爱英回复“没这约定”，“请理解”；陆汉瑜回复“没关系，一手交钱一手交收据和钥匙就是了，地址在1824房”；邱爱英回复“搞错号码”；陆汉瑜回复“一切租赁由本人处理，可出具授权委托书，为维护合同的严谨性，请通知中介勿再看房，另外强烈建议房屋交接时间为11号23:59:59前”。3月5日，陆汉瑜发送“为免再发生伤害各方权益的事，交接时间定于3月11日22:00-23:59分，请按时到场交接”。3月9日，陆汉瑜发送“今天可以房屋交接，12:00-17:00除外，如你愿意交接，请回复准确时间”，“两个选择，今天交接，租金算到11号，从没想过占便宜，或者按合同执行，11号22:00-23:59分之前”。2.梁敏仪与邱爱英的短信记录：2018年3月1日，邱爱英发送“1824房期满终止，约你3月11日上午十点交接，请你带合同及中行账号（复印件）到现场交接，如无不妥，我退押金及多转的款给你”；梁敏仪回复“一切由陆先生处理，误付的4600元是由公司支付的，到时公司出具收款收据即可”；邱爱英回复“你什么原因总要解释以下吧？”；梁敏仪回复“本人不愿意再见到你……”。3月9日，梁敏仪发送“本人在此声明，天河路1号1824房的房屋租赁事宜，现委托陆汉瑜先生全权处理，他的联系电话是136××××2809”；邱爱英回复“（1）请发个委托书上来,可以吗？本来很正常的小事，但那男人硬要提升到法律高度来办理，我不得不提高警惕，小心应对，（2）你最好能按约定时间，到场交接，因牵涉钱银一万多元，（3）如不方便，那委托书也要公证才好，我不想为这点小事惹上法庭，（4）何因你不来？总有个说法，我有权知道……”；梁敏仪回复“交接时间定于3月11日22:00-23:59分，请按时到场交接”；邱爱英回复“为了你的安全，也方便交接，请选择3月11日上午10点到17点（物业上班）我都可以”；梁敏仪回复“交接时间定于3月11日22:00-23:59分，请按时到场交接”；邱爱英回复“无理要求！你是不是梁小姐？我求财不求气”。3月11日，邱爱英发送“梁小姐，锦绣1824租期今天期满，我明天上午大约十一点左右到达交接，你有空吗？”，当天23:47，梁敏仪发送“本人梁敏仪，已到天河路X号1824房，所有房屋租赁交接材料已准备妥当”，“鉴于你没有到现场进行交接，本人接受你的提议，定于3月12日22:30再次进行交接”；邱爱英回复“请问你的公司户头迁出1824未？如办了，请带张回执复印件给我，如未办请明天上午去办，我不会计你12日租金的，出得社会哪有这么小气的？如果你要上班，那我就等你到中午吧”，“非要半夜交接？”。3月12日，梁敏仪发送“本人从3月11日开始已经做好了交接的准备，之后每天约定22:30进行交接，若在16:00前没有联系本人确认，则视作你当天不来交接了”，邱爱英回复“你今天中午来不来？是你自己来？还是委托他来？”，“为何要违常规22点交接？你有苦衷？给个理由”；梁敏仪回复“从12日起，我每天只有22:30-23:00有空，物业下班与否，不影响房屋的交接，到11日的费用，我会直接与管理处结清”；邱爱英回复“梁小姐，我已到物管处查账，请2点下来交费”；梁敏仪回复“再次声明我每天只有22:30-23:00有空，其他时间不经常留意信息”。3月13日，邱爱英发送“我在物业管理处，从十点打电话给你到现在，你不接电话，也不见人到，你什么意思？”；梁敏仪回复“鉴于你违反合同没有于3月11日到场交接，为免再浪费时间，我只可定于每天22:00-23:00进行租赁房屋的交接，请在16:00之前约好确认”。3月14日，邱爱英回复“以上时间交接是无理要求，坚决不接受，请安排正常的工作日时间，每天上午10点到17点都可以（必须提前一天通知），到物业管理处交接”。3月16日，梁敏仪发送“明天下午2:30在1824房交接，麻烦回复确认”，“1824房三月的管理费我已缴，交接时请退回12-31日的管理费”；邱爱英回复“你的管理费是8月，我的是3.5元，我没有委托你代缴，最多我只能按未出租的单价与你结算”，“明天下午两点半，我在物业处等你”，“你拖欠的水电费，我已付清，结算后可拿收据去开发票”。3月17日，邱爱英发送“（1）今天如委托他人来交接，请出具委托书，用以备案，（2）请移交空调使用说明书及保修卡”；当天14:00，邱爱英发送“我已到达物业管理处等候”；15:08，邱爱英发送“结算保证金余额已转出，请留意查收”。3.2018年3月13日的物业管理专用收据，写明涉案房屋2018年2月的污水处理费、自用电费等共109.52元。2018年3月13日的税收缴款书，写明2018年3月的土地使用税135.06元。4、邱爱英于2018年3月17日出具的收据，写明梁敏仪委托陆汉瑜交来天河路X号1824房大门锁匙一条，房屋已检查，确认齐全。5.2018年3月11日晚上11：30华言公司法定代表人梁敏仪达到房屋现场拍摄的视频光盘。邱爱英对证据1、2真实性没有异议，认为华言公司删除了部分对话，信息不全面，华言公司约定的交接时间在晚上11点，非常不合理，这个时间物业管理人员都已经下班，陆汉瑜无权代表华言公司发表意见。对证据3没有异议，这些费用由邱爱英代华言公司垫付。对证据4没有异议。对证据5真实性无异议，认为晚上11点交接房屋不合理，所以邱爱英没有前往房屋。邱爱英提供如下证据：1.梁敏仪与邱爱英的短信记录，其中有部分内容华言公司提供的证据1中没有保留。2.梁敏仪于2018年3月17日出具的委托书，写明现委托陆汉瑜全权办理天河路1号1824房的租赁交接事宜，有效期为2018年3月17日。3.邱爱英于2018年3月16日出具的租赁结算清单，列明：乙方应付，（1）未交的税费135元+57元=192元，（2）拖欠的水电费109.52元，（3）2018年3月12日至3月15日故意不交接拖延4天的租金593.6元，（4）甲方为乙方缴交拖欠的费用、报警立案、开锁换锁产生的工时费295元×2、交通费30元、开锁换锁150元,杂费共770元，以上四项应冲减保证金1665.12元。乙方在未得到甲方的委托，主动代缴的2018年3月16日至3月31日共22天的物业管理费77元，综上，甲方应无息退回8011.88元。4.陆汉瑜于2018年3月17日签署的收据，写明收到邱爱英交来的押金8011.88元。5.陆汉瑜于2018年3月17日签署的租赁交接签收单，列明：(1)甲方于3月15日已转退乙方3月误汇入的4600元租金，(2)甲方代乙方缴交拖欠的3月1日至11日租赁税款135.06元发票，(3)甲方代乙方缴交的拖欠的二月水电费109.52元的收据，(4)甲方缴交的本应由乙方支付的印花费157元凭条。6.2019年11月12日的天河路X号1824房有关情况的事实经过，写明2016年3月12日，天河路1号1824室，邱爱英与华言公司的法人梁敏仪，在地产中介人潘桂荣的协助见证下，签订了《房屋租赁合同》，租期两年，期满双方没有续约，2018年3月9日前，华言公司搬往同楼1515室办公。因华言公司坚持晚上十一点交接，未退回1824出租屋，3月12日邱爱英来到物管处，向物管处及经办中介人潘桂荣反映情况，要求潘桂荣协助出面劝说租赁方履行合同，做好交接，潘桂荣与租赁方沟通，未果。2018年3月13日，邱爱英在物管处交清租赁方拖欠的费用和街道租赁税费后，要求中介小潘再次与华言公司电话沟通，未果。之后邱爱英要求物管处见证开门锁，物管指引，要先报警备案，后大门锁比较稳妥，于是业主在物管处电话报警，并按警方要求到辖区派出所备案，当值警官022742了解情况后，说租约期满，租客已搬走，你是业主，开自家门，不违法。3月15日下午，在本楼层物管责任人张炎森与经办中介潘桂荣的见证和录像下，请来师傅开1824的门锁换新锁。该文件有潘桂荣、张炎森、邱爱英签名。7.邱爱英在2018年3月19日向华言公司法定代表人转账8011.88元的转账记录。华言公司对证据1没有异议，华言公司法定代表人曾全权委托陆汉瑜办理交接，邱爱英不予配合。对证据2无异议。对证据3不予确认。对证据4-7无异议。一审法院认为：华言公司与邱爱英签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年3月11日到期，双方没有续签合同，故该合同到期终止，租赁双方应遵循诚信原则，处理好后续的结算和清理工作，主要包括如下两方面的内容。第一，关于租赁房屋的返还问题。根据华言公司法定代表人梁敏仪、陆汉瑜与邱爱英的短信记录显示，梁敏仪委托陆汉瑜办理房屋交接事宜，就此明确告知了邱爱英并定于3月11日晚上22:00-23:59交接房屋。邱爱英认为该时间太晚，不同意该时间交接房屋，遂向华言公司提出于3月12日上午11时办理交接，且表示不计华言公司12日的租金。从生活常理来看，邱爱英提出的交接时间及条件比华言公司提出的方案更优且便于操作，其拒绝华言公司提出的交接方案并无不妥之处。在没有正当理由的情况下，华言公司理应接受邱爱英的方案配合办理手续。但华言公司没有说明理由，拒不同意邱爱英的方案，明知邱爱英不接受，还按照自己提出的方案在3月11日晚23：30到涉案房屋现场等待邱爱英交接，明显缺乏正当性、合理性，存在过错。此后，华言公司坚持要求在晚上22:30-23:00交接房屋，邱爱英不予同意，双方互相坚持不作让步。根据邱爱英提供的事实经过文件，其实际是于3月15日下午在物业管理人员等见证下，通过报警，自行开锁收回了房屋。这是邱爱英在与华言公司的僵持局面下，为避免损失进一步扩大及时采取的自力救济措施，没有违反法律规定。租赁双方随后在3月17日办理交接手续，不影响邱爱英于3月15日下午依法收回房屋的事实成立。因邱爱英是3月15日下午收回房屋，未满一天，基于公平原则，房屋租金应计付至邱爱英收回房屋之前一日即2018年3月14日止。华言公司支付租金至2018年3月11日，从3月12日至14日期间的租金按照每月4600元的标准计算为445元，该费用需在租赁保证金中抵扣。第二、关于租赁费用的结算问题。邱爱英在与华言公司办理交接时向华言公司提出租赁结算清单，列明各项租赁费用的扣减情况，华言公司没有在该清单上签名，也没有与邱爱英详细结算各项租赁费用，存在过错。合同约定华言公司需支付租赁期间的管理费、水电费、公共分摊费及租赁税费。根据华言公司提供的物业管理专用收据、税收缴款书以及邱爱英提供的租赁交接签收表，邱爱英代华言公司支付了2018年2月的污水处理费、水费、电费等共109.52元以及3月1日至11日的土地使用税135.06元、印花税57元，这些费用理应由华言公司支付，需在租赁保证金中抵扣。华言公司诉请中确认3月12日至3月31日支付的管理费为94.5元，其中3月12日至14日的管理费应由华言公司支付，此后的管理费应由邱爱英负担。按照华言公司确认金额计算，邱爱英还需向华言公司退还管理费80.3元。至于邱爱英在租赁结算清单中列明的报警立案、开锁换锁、交通费、误工费等，均没有提供证据证明，也非邱爱英收回房屋必须支付的费用，邱爱英要求华言公司承担这些费用缺乏依据，一审法院不予支持。综上，以租赁保证金9600元+管理费80.3元-租金445元-租赁税费192.06元-水电公摊费用109.52元-已退租赁保证金8011.88元=921.84元，由邱爱英向华言公司予以退还。本案中，华言公司无正当理由拒不配合邱爱英办理房屋交接，没有与邱爱英详细结算各项租赁费用，其作为过错方，要求邱爱英支付违约金没有依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十二条、第一百一十九条的规定，一审法院于2019年12月16日判决如下：一、被告邱爱英在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州华言贸易有限公司退还租赁保证金921.84元；二、驳回原告广州华言贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，由原告广州华言贸易有限公司负担31元，被告邱爱英负担25元。二审期间，邱爱英向法院提交：1.2018年3月17日租赁交接签收单(同一审证据5)，乙方签收人签名是陆汉瑜；2.2019年11月12日《关于涉案房屋有关情况的事实经过》（同一审证据6），邱爱英在一审判决后找到开锁师傅“伍分元”在该份证据上填加“本人经手开锁并收取人工费150元”；3.收据，拟证明老伍锁业修理服务行于2018年3月15日向邱爱英收取开锁费150元；4.从网上下载的2018年广东省城镇非私营单位就业人员年平均工资标准；5.邱爱英就业单位(广州阿里郎鞋业有限公司)出具的证明，拟证明邱爱英的工资标准；6.公司聘任通知，证明邱爱英的就业情况；7.用人单位的营业执照；8.滴滴出行截图，证明邱爱英到黄花岗派出所报案所需的车费标准。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。双方租赁合同期限届满未再续租，应对涉案场地交还和保证金退还等债权债务进行清结。依照一审判决查明和认定的事实，华言公司向邱爱英支付的保证金9600元应予退还，华言公司欠付邱爱英税费192.06元（土地使用税135.06元、印花税57元）、水电费109.52元，邱爱英需返还物业管理费80.3元，前述款项相互抵扣，双方均无异议。本案二审争议焦点为：邱爱英上诉主张华言公司应交付租金至2018年3月15日,并应支付杂费770元能否成立。对此，本院认定如下：一、关于租金计算截止日期的问题。双方租期于2018年3月11日期限届满，梁敏仪作为华言公司的法定代表人委托陆汉瑜办理房屋交接事宜，但陆汉瑜与邱爱英多次就房屋交接时间未能协商一致，邱爱英为避免损失扩大于3月15日下午在物业管理人员等见证下，通过报警，自行开锁收回房屋。因华言公司在合同期限届满后亦未实际占用涉案房屋，亦无明显拒绝交付房屋的恶意。一审法院基于前述事实酌情认定华言公司应向邱爱英缴纳3月12日至14日期间的租金，并按照每月4600元的标准计算为445元，公平合理。邱爱英上诉主张租金应计至3月15日，不予支持。二、邱爱英主张华言公司应向其支付杂费770元的问题。邱爱英提交《租赁结算清单》拟证明华言公司同意从9600元保证金中扣除税费192元、水电费109.52元、租金593.6元以及杂费770元（即开锁换锁产生的工时费295元×2元、交通费30元、开锁换锁150元），共1665.12元,剩余保证金8011.88元由邱爱英予以退还。因该结算清单系邱爱英单方拟定，未经双方签名确认，对华言公司不具有约束力。陆汉瑜签署《租赁交接签收单》亦未涉及前述770元的杂费，陆汉瑜出具收据确认收到邱爱英退还保证金8011.88元，但并不足以证明华言公司放弃对剩余保证金主张权利。因此，对于双方之间的债权债务的清结应依照合同约定进行处理。邱爱英主张华言公司承担其在租赁结算清单中列明的报警立案、开锁换锁、交通费、误工费等支出共770元，邱爱英一、二审所举证据并不足以证明其主张，即使邱爱英支付了开锁费、交通费,并实际产生误工费，但该费用支付并非因华言公司不配合邱爱英交接房屋而产生的必需费用，邱爱英要求华言公司承担前述费用，不能成立。综上，华言公司向邱爱英支付保证金9600元，另多付2018年3月15日至31日管理费80.3元应由邱爱英返还。扣除邱爱英已经返还的保证金8011.88元、扣除邱爱英代华言公司支付2018年2月的污水处理费、水费、电费等共109.52元以及3月1日至11日的土地使用税135.06元、印花税57元，扣除华言公司应付租金445元，余款921.84元（租赁保证金9600元+管理费80.3元-已退租赁保证金8011.88元-水电公摊费用109.52元-135.06元-印花税57元-租金445元=921.84元）应由邱爱英返还给华言公司。邱爱英称其不需要再向华言公司返还前述款项，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邱爱英的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邱爱英负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年五月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶