云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终326号上诉人（原审被告）：云南银鹏实业集团有限公司。住所地:云南省昆明市滇池路3公里处。统一社会信用代码：91530000709708612X。法定代表人:纪葵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏武，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：保山城康房地产(集团)有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼。统一社会信用代码：91530500745267164G法定代表人:李磊,系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李梓溪,男,1986年12月25日出生,汉族,保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。被上诉人（原审原告）：兰羽,男,1972年10月21日出生,汉族,昆明市官渡区人，住昆明市官渡区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：付媛媛、李波，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原审被告:昆明金色池塘温泉酒店有限公司。住所地:云南省昆明市滇池路三公里处392号。统一社会信用代码：915301007755406279。法定代表人:耿聪,系该公司总经理。原审被告:昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店。住所地:云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧。统一社会信用代码：91530502309501743B。负责人:叶婷。上诉人云南银鹏实业集团有限公司（以下简称银鹏公司）因与被上诉人保山城康房地产(集团)有限公司（以下简称城康公司）、李梓溪、兰羽及原审被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店房屋租赁合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2019）云0502民初5066号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月2日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人银鹏公司委托诉讼代理人李宏武，被上诉人城康公司、李梓溪、兰羽共同委托诉讼代理人付媛媛、李波到庭参加诉讼，原审被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人银鹏公司上诉请求：撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初5066号民事判决，改判驳回一审原告全部诉讼请求并由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：（一）被上诉人违反租赁合同在先，上诉人不支付租金有事实和法律依据。根据被上诉人城康公司与上诉人银鹏公司签订的《租赁协议》及补充协议，被上诉人同意将租赁物业大堂前面及地下停车场无偿提供给上诉人，供客人停车使用，但实际履行合同过程中，被上诉人拒绝履行该合同条款，拒绝上诉人免费使用停车场，上诉人不得不另行租用停车场。根据法律关于先履行抗辩权的规定，因被上诉人违约在先，上诉人有权拒绝向被上诉人支付租金。（二）被上诉人拒绝向上诉人提供租金发票，上诉人有权拒绝支付租金。（三）上诉人与被上诉人因租金问题发生纠纷后，上诉人多次对租赁物业断电断水，导致物业不能正常使用，给上诉人造成很大损失，上诉人有权拒绝支付租金。被上诉人城康公司、李梓溪、兰羽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店未出庭应诉，亦未提交书面意见。被上诉人城康公司、李梓溪、兰羽向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除原告城康公司与被告银鹏公司签订的租赁合同,三被告将承租、使用的房产交还原告；2、判令三被告按现行市场价向三原告支付从2017年8月21日起至被告归还房产之日止的拖欠租金(截止2019年8月20日租金4570㎡X35元/㎡X12个月=1919400元)；3、依法判决三被告支付原告总欠付租金2%/月的资金占用利息(自2017年8月21日起至被告归还房产之日止)；4、由三被告依法承担年租金总额20%的违约金；5、判令本案的诉讼费及其他费用由三被告承担。一审法院认定事实：2013年8月21日,原告城康公司与被告银鹏公司签订《四季经典”写字楼物业租赁协议》和《“四季经典”写字楼物业租赁补充协议》,约定被告银鹏公司承租原告城康公司位于保山市隆阳区兰城路的“四季经典”写字楼第4层、第5层、第10层、第11层、第12层，建筑面积4570平方米,租赁期共10年,自2013年8月21日起至2023年8月20日止。按每平方米216元/年标准计付租金，每两年递增6%。原告城康公司给被告银鹏公司7个月的装修免租期。协议约定租金按年支付,被告银鹏公司于本年度12月10日前支付次年租赁费用。原告城康公司所出租的5个楼层中,第12楼是原告李梓溪于2012年6月29日购买后委托原告城康公司经营管理；第10楼和第11楼房屋的所有权,依据保山市中级人民法院做出的(2017)云05执9号《执行裁定书》已于2018年9月12日转移给原告兰羽所有。除上述房屋外,其余房屋均为原告城康公司所有。合同签订后,被告银鹏公司将所租赁楼层全部交由其实际控制的被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店进行酒店经营至今。被告未按照约定支付2018年8月21日后的租金，故原告诉至法院。一审法院认为，一、就本案三原告主体地位的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”庭审中查明，案涉租赁物虽由原告城康公司与被告银鹏公司签订租赁合同，但案涉租赁物所涉及的权利人在租赁期间发生了变更，庭审中被告认可案涉租赁物权属变更依据的真实性和合法性。结合上述规定，虽案涉租赁物权利人发生变更，但并不影响案涉租赁合同的效力。亦三原告提起诉讼符合法律规定。二、就案涉合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，2013年8月21日原告城康公司与被告银鹏公司签订《“四季经典”写字楼物业租赁协议》和《“四季经典”写字楼物业租赁补充协议》，约定原告城康公司将“四季经典”部分楼层出租给被告银鹏公司经营酒店。双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。被告经营酒店至今，但未支付2018年8月21日之后的租金，被告无正当理由迟延支付租金，合同解除条件成就，原告要求解除案涉租赁合同，一审法院予以支持。就原告诉请被告返还租赁物的诉讼请求。一审法院认为，虽本院判定案涉合同符合法律关于合同解除的条件予以解除，但解除的效果需待本案判决生效后才得以显现，就案涉租赁物的返还及被告添附内容的价值判断可在另案诉讼中一并解决，为此本案就原告该项诉请暂不处理。三、就被告延迟支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”本案中，一审法院判定双方签订的合同解除。但合同解除后,合同向未来消灭,已经履行部分的合同关系不受影响。已经经过承租人占有、使用租赁物期间，可以看作是一个有确定期限的租赁合同,就是该合同的效力并不因解除受影响。双方补充协议约定租赁物面积为4570平米，起始租赁价格为每平方米216元/年，租金每两年递增6%，租金一年一付，承租方于本年度12月10日以前支付次年的物业租赁费用。被告应当按照以上租金约定向原告支付从实际欠付租金之日（2018年8月21日）起到合同解除之日的租金。故就原告诉请被告支付欠付租金的诉请一审法院予以支持。四、就原告诉请的资金占用费及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金……”本案中，租赁双方对违约金未作出约定，对逾期支付利息也没有作出约定，没有对具体违约金数额进行约定，参照以上法律规定，一审法院以欠付租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。五、就被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店是否应担承担责任的问题。本案中，案涉租赁合同系当原告城康公司与被告银鹏公司签订，其双方互为合同的当事人。案涉合同对双方的权利义务关系进行了明确的约定。该约定产生之法定效果亦在上述原、被告之间。被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店并非案涉租赁合同的当事人，不应当承担支付租金、违约金及资金占用费的责任。虽案涉租赁物由被告昆明金色池塘温泉酒店有限公司、昆明金色池塘温泉酒店有限公司保山分店使用，但三被告之间系另外的法律关系，本院不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：一、解除原告保山城康房地产(集团)有限公司与被告云南银鹏实业集团有限公司签订的《“四季经典”写字楼物业租赁协议》和《“四季经典”写字楼物业租赁补充协议》；二、由被告云南银鹏实业集团有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告保山城康房地产(集团)有限公司、李梓溪、兰羽租金（按合同约定面积、标准支付自2018年8月21日起至上述协议解除之日止）；三、由被告云南银鹏实业集团有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告保山城康房地产(集团)有限公司、李梓溪、兰羽租金资金占用费（以按前项标准计算得出租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年8月22日起至上述协议解除之日止。）四、驳回原告保山城康房地产(集团)有限公司、李梓溪、兰羽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22075元，由被告云南银鹏实业集团有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人银鹏公司是否具有先履行抗辩权而不予支付租金。银鹏公司主张其具有先履行抗辩权的理由有三：一是被上诉人城康公司未按《租赁协议》及补充协议将租赁物业大堂前面及地下停车场无偿提供给上诉人供客人停车使用；二是被上诉人拒绝向上诉人提供租金发票；三是被上诉人多次对租赁物业断电断水，导致物业不能正常使用，给上诉人造成很大损失。因银鹏公司在一审中未提出此抗辩理由，二审审理中亦未提交证据证实该抗辩事实的存在，故上诉人银鹏公司的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人银鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22075元，由上诉人银鹏公司负担。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  杨明朗审判员  刘光好二〇二〇年五月十三日书记员  赵梧谚