河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1628民初1199号原告：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，统一社会信用代码91411628083476863C,住所地鹿邑县西关鸣鹿路北段紫气大道口C。法定代表人：王雪霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪星来，该公司员工。委托诉讼代理人：赵卫严，该公司员工。被告：王丽娟，女，1986年5月出生，汉族，住河南省西华县。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与被告王丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪星来、被告王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告物业管理费13872.96元并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是鹿邑县顾家商业中心的开发单位鹿邑县顾家置业有限公司为该项目选聘的前期物业服务企业，被告于2017年1月23日与鹿邑县顾家置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了鹿邑县顾家繁华里商业区新都汇S3幢S3单元1-2层105铺（5）号。根据合同约定，被告购买并接受原告前期物业服务的商品房面积共96.34㎡，服务期自2017年1月1日起，收费计费方式为包干式，物业服务费为3元/平方米。合同签订后，被告尚未支付过物业费，累计已欠物业费13872.96元。原告认为，被告与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同中关于物业服务的条款亦合法有效，被告应该按照合同约定履行义务。被告未按照约定支付费用已经严重违反了合同约定，被告应立即向原告支付欠款。被告王丽娟辩称，答辩人没有与原告签订任何合同，不应当是该案被告。虽然答辩人对鹿邑县顾家繁华里商业新都汇105铺拥有所有权，但是答辩人不是物业服务的相对方，所以不是本案适格被告；原告没有证据证明为答辩人提供了物业服务，无权主张答辩人支付物业费；自2017年1月至2020年4月，原告从未向答辩人主张物业费，已经超过诉讼时效。请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交原告与涉案的商品房项目建设单位鹿邑县顾家置业有限公司签订的物业管理服务协议，证明原告是涉案项目建设单位依据物业管理条例的规定为该项目选聘的前期物业服务企业，依据物业管理条例第二十一条规定，该协议的签订足以使原告与该项目的业主之间的前期物业服务关系可以发生自该项目业主委员会经业主大会表决后另行聘请其他物业服务企业之日，原告均为该项目的物业服务企业。被告对该组证据提出异议，当时签过房屋买卖合同之后，被告没有接到任何通知。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。2、原告提交不动产权证书与商品房买卖合同，证明被告与涉案项目的开发商，2017年1月23日签订商品房买卖合同预售，该合同中已经明确房屋交付的时间为合同签订之前的2016年12月31日，房屋已经实际交付且产权实际过户给对方，在该商品房买卖合同中明确约定了前期物业服务管理企业为原告，服务时间从2017年的1月1日起算。被告没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。3、被告提交照片一组，证明原告并没有提供服务。原告异议认为，该照片内容不能支持被告主张的事实。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与鹿邑县顾家置业有限公司签订物业管理服务协议，由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司对鹿邑县顾家置业有限公司开发的鹿邑县顾家商业中心的商业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费采取包干方式，按建筑面积每月每平方米3元交纳。协议期限自2015年12月1日至2025年11月30日。2017年1月23日，王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：王丽娟购买鹿邑县顾家置业有限公司名称为顾家繁华里商业区S3幢S3单元1-2层105铺（5）号商品房一套，面积共96.34㎡，交付时间为2016年12月31日前。在该合同第九章前期物业管理部分约定，出卖人（鹿邑县顾家置业有限公司）依法选聘的前期物业服务企业为鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，物业服务时间从2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费为3元/㎡；买受人（王丽娟）已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。之后，王丽娟办理了不动产登记权利证书。另查明，自2017年1月1日起至2019年12月31日止物业费为10404.72元（96.34㎡×3元×36月）。本院认为，物业服务纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与鹿邑县顾家置业有限公司签订物业管理服务协议，由原告对鹿邑县顾家置业有限公司开发的鹿邑县顾家商业中心的商业房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费采取包干方式，按建筑面积每月每平方米3元交纳。之后，王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同，在前期物业管理部分约定，出卖人（鹿邑县顾家置业有限公司）依法选聘的前期物业服务企业为鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，物业服务时间从2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费为3元/㎡；买受人（王丽娟）已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。应当视为王丽娟接受原告提供的物业服务，对王丽娟具有约束力，双方形成物业服务合同关系。在合同有效期限内，王丽娟应当向原告支付物业费。王丽娟辩称其不是物业服务的相对方，所以不是本案适格被告，没有法律依据，本院不予采纳。关于物业管理费计算起止时间问题。王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同，约定房屋交付时间为2016年12月31日前，物业服务时间从2017年1月1日起，王丽娟没有提供证据证明房屋交付时间延迟，因此，物业管理费应当从2017年1月1日起计算。上述合同约定的物业服务时间至2019年12月31日止，物业管理费应计算至2019年12月31日。自2017年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费为10404.72元，王丽娟应当支付给原告。2019年12月31日之后，原合同已终止，原告没有提供证据证明其依法被业主委员会选聘继续提供物业服务的证据，因此，双方不再存在物业服务合同关系，双方应当协商解决，本院不予处理。关于诉讼时效期间问题。王丽娟提出原告从未向其主张交付物业管理费，已经超过诉讼时效。本院认为，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，王丽娟拖欠原告物业管理费一直持续存在，诉讼时效应当从2019年12月31日起算，至原告起诉之日，尚在诉讼时效期间之内。因此，王丽娟称已经超过诉讼时效的辩解意见于法无据，本院不予采纳。综上所述，被告王丽娟应当支付原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费为10404.72元，原告的其他诉讼请求本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王丽娟支付原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费10404.72元，本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计73.41元，由被告王丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  季禹昌二〇二〇年五月十一日书记员  闫 绅