江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终975号上诉人（原审被告）：张耀君，男，1953年3月4日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：宜兴市国土资源局丁蜀分局，住所地宜兴市丁蜀镇东贤北路。法定代表人：马强，该分局局长。委托诉讼代理人：张锦超、张宙航，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人张耀君因与被上诉人宜兴市国土资源局丁蜀分局（以下简称国土丁蜀分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张耀君上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判：1.被上诉人承担合同违约责任，赔偿合同房租总标的20%的违约金，并向其赔礼道歉。2.在2020年12月31日前搬出租赁房屋。3.被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审程序不当。1.一审开庭时不让其审查被上诉人委托代理人的委托手续。其要求查看被上诉人的委托代理人手续，审判长讲已存入卷宗，却不给其看委托手续。2.一审合议庭开庭程序不当。2019年10月18日开庭时，二个人民陪审员参加，其中一个是其单位一起工作的退休干部，但《合议庭组成通知书》上不是她，否则其可能会申请回避。合议庭庭审法定程序上是不合法的。3.一审庭审中不宣读诉状、答辩状。一审庭审中自始至终不要求被上诉人宣读诉状，也不让其宣读答辩状。对无效合同确认后，其提出要求依法赔偿的请求，竟不受理，非要其提交反诉状，并预交反诉费才受理。一审法院剥夺了其合法应诉权和受到无效合同侵权伤害的依法赔偿权。4.被上诉人欠交房租的诉请通过质证，发现已不复存在，理应当庭驳回诉请，终止审理，不应提醒并同意被上诉人变更诉讼请求，将2018年5月1日起的时间改为自2019年5月1日起。事实上2019年5月1日起双方口头约定房租是要到2020年5月份交，在还没有到约定交房租的时候，竟认定其已欠交房租。所以一审变更诉请和继续审理的程序不当。二、一审判决认定的事实错误。被上诉人出租的房屋招租拍卖流拍后，拖了一年没有收房租。2016年起被上诉人与其协商，明确房屋租赁暂不签合同，要其先把上一年房租补交，往后采取先使用后交上一年度房租，等拍租审查的后续结论，连续五年租用后补交租金的办法由其与被上诉人的分局长口头约定。其交费收据与庭审中陈述的事实与先租后交相吻合，但一审判决仍认定其拖欠房租。三、一审认定事实不清。被上诉人出租的房屋未取得建设工程许可证，也未领取房产证。一审未按照合同法第59条的规定，进一步查清土地来源，没有土地何来规划，这些不质证、不审理，权属不清。无房产证、无土地证、无规划许可证，有必要调查清楚。被上诉人明知不能出租，还要出租牟利，骗其投入12万元转让费，该12万元装修转让费是附在房屋上的，房屋要交还给被上诉人，该12万元理应退还给其。不说全退，评估的装修残值总该退还，这需依法审理，明确责任，依法调解，才能让其心服口服。一审法院确认租赁合同无效后，在双方同意调解情况下，又不主持调解，即使在调解不成的情况下，应驳回被上诉人的全部诉讼请求，告诉其可另案起诉。而一审判决将无效合同的责任看成是其的过错造成，判其败诉，要其承担本案诉讼费用，既没有依法执法，更没有公正执法，而且是无法无天，随心所欲地乱执法。四、一审适用法律不当。法律规定，无效合同从订立之日起就是无效。本案不仅是无效合同，还有合同欺诈、合同违约。被上诉人明知无房产证，无建设工程规划许可证的房屋不能出租，还要以商业店面房的名义，欺诈新办企业的大学毕业生支付12万元转让费，订合同时又欺骗讲房产证正在办理之中。被上诉人不能提供合同约定的条件，应承担违约责任。本案是无效合同属实，对无效合同的赔偿请求其可以另案起诉，但合同违约给其造成的损失，本案确故意不予理涉，就是违法。其主张要搬出出租房屋，支付房屋占有使用费就必须和合同违约的赔偿一起审理结案。国土丁蜀分局辩称：一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张在一审期间并未按照法律规定提出反诉。故上诉人的赔偿的请求一审法院不予作出处理是合法的。国土丁蜀分局向一审法院提出诉讼请求：1.判令张耀君搬离丁蜀镇东贤北路（国土丁蜀分局旁）的房屋；2.判令张耀君支付自2018年5月1日起至起诉之日止按30000元每年计算的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由张耀君承担。一审诉讼中，国土丁蜀分局变更第二项诉讼请求为判令张耀君支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止按30000元每年计算的房屋占有使用费。事实与理由：双方于2014年4月30日签订房屋租赁协议，约定由张耀君承租其位于宜兴市丁蜀镇东贤北路的店面房，租期1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，年租金按照30000元计算。租赁期满后，双方再无另行签订租赁协议，由张耀君继续承租使用，承租期间存在拖欠租金的事实。经多次催告，张耀君于2018年11月27日向其支付了2017年5月至2018年4月的租金30000元。其于君发律师函，通知解除双方租赁关系，要求张耀君限时搬出及支付房租，但张耀君未能履行义务，为此诉至法院。一审诉讼中，张耀君于2019年5月29日向其补交了2018年5月至2019年4月期间的房租30000元。一审法院认定事实：2012年7月30日，张耀君、张云欢（系张耀君女儿）与徐黎霞、蒋志浩签订转租协议，约定张耀君、张云欢一次性补偿徐黎霞、蒋志浩装修费用房租等12万元，转租国土丁蜀分局坐落于宜兴市蜀分局旁）两间店面房屋。国土丁蜀分局在该转租协议上盖章。2013年4月30日，国土丁蜀分局与张云欢签订房屋租赁合同，约定国土丁蜀分局将坐落于宜兴市的案涉房屋出租给张云欢使用，该出租房屋的建筑面积为200平方米，房屋用途为商业，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，国土丁蜀分局保证上述房屋权属清楚；张云欢将在租赁期届满时把房屋交还给国土丁蜀分局。如需继续承租，应提前3个月与国土丁蜀分局协商，双方另签订合同。2014年4月30日，国土丁蜀分局与张耀君签订房屋租赁合同，约定国土丁蜀分局将上述案涉房屋出租给张耀君使用，国土丁蜀分局保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；该房屋租赁期共1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止；张耀君承诺租赁该房屋仅作为经营性用房、住宅房使用，室内装修不改变，不改动房屋承重结构；租赁期满，国土丁蜀分局有权收回出租房屋，张耀君应如期交还。张耀君如要求续租，则必须在租赁期满1个月前书面通知国土丁蜀分局，经国土丁蜀分局同意后，重新签订租赁合同；该房屋每间每月租金为1250元，全年租金总额为15000元；双方签订合同后3个工作日内，张耀君一次性付清第一年的租金，以后每年1月28日之前付清下年的租金。国土丁蜀分局出租的上述房屋未取得建设工程规划许可证，也未领取房产证。租赁合同签订后，张云欢于2013年5月29日领取了宜兴市不一样紫砂工艺美术设计院（以下简称不一样美术设计院）的营业执照，该设计院为个人独资企业，住所地在上述租赁房屋内，投资人为张云欢。2015年3月16日，国土丁蜀分局向张耀君发通知，载明：张耀君租用我分局的店面房到2015年4月30日到期，请你务必在2015年6月16日前全部搬出交于我分局另行使用。但后国土丁蜀分局未实际收回房屋，双方也未重新签订租赁合同。国土丁蜀分局收到了相应的租金，其中2013年、2014年的缴款人为张云欢，之后每年的缴款人为张耀君，每年租金均为30000元。2018年4月26日，不一样美术设计院的投资人变更为张耀君。同年3月22日，不一样美术设计院被税务部门罚款200元。因2017年5月至2018年4月的租金张耀君于2018年11月20日交纳，2018年5月起的租金张耀君未交纳。江苏天哲（宜兴）律师事务所受国土丁蜀分局的委托于君发律师函，称张耀君自2017年5月至今未向国土丁蜀分局支付房屋租赁费，已经构成违约，即日起解除与张耀君签订的房屋租赁协议，张耀君应向国土丁蜀分局支付2017年5月至该函送达之日止按30000元每年计算的房屋租赁费；张耀君于2018年12月31日前交还房屋并结清相关费用。若逾期，国土丁蜀分局将采取法律措施追究相关责任。后因张耀君未支付2018年5月起的租金及交还房屋，国土丁蜀分局于2019年4月24日诉至法院。诉讼中，张耀君于2019年5月29日支付了2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金30000元。一审诉讼中，张耀君出具说明，载明：张云欢2008年大学毕业后选择自主创业，获得家庭的全力支持。因没有店面用房，经营场所不落实，故看到丁山消防队边上有店面转让，想转租下来创办私营企业。所有房屋租赁合同的转租洽谈、合同签订、租金支付都有张耀君办理。因张耀君当时尚未退休，不能以自己的名义为女儿申领营业执照，故以女儿张云欢为法定代表人领取了营业执照。张云欢在该说明上签名并签署情况属实。同时，张耀君陈述称，当时申领营业执照时有两个问题，一是要有房产证复印件，国土丁蜀分局说正在办理中并出具证明，工商局也认可了。二是租房协议不规范，双方按照工商局提供的空白合同副本签订了协议。因领取公司营业执照房屋租赁期限需要5年，故双方签订了租期为5年的租赁合同。国土丁蜀分局称，鉴于张耀君与张云欢是父女关系，他们经协商后变更主体，2014年4月30日，张耀君提出由他与其签订租赁协议，故2013年4月其与张云欢签订的合同终止履行。对于张耀君提出要求国土丁蜀分局退还其转让费、支付违约金、赔偿租金损失并承担其咨询费、差旅费等主张，系其独立的诉讼请求，张耀君未在法院限定期限内递交书面反诉状，并预交反诉费。上述事实，有国土丁蜀分局提供的房屋租赁合同、情况说明、律师函、租金缴款书，有张耀君提供的转租协议、房屋租赁合同、营业执照、通知、租金缴款书、税收缴款书、户籍本、情况说明及法院庭审记录等证据在卷佐证。一审法院认为：根据双方当事人提供的房屋转租协议、房屋租赁合同、租金缴款书等证据，结合张耀君与张云欢系父女关系、房屋租赁的用途、租金由张耀君支付等事实以及庭审中张耀君陈述的2013年4月签订房屋租赁合同的目的，可以认定案涉房屋由张耀君实际租赁，张耀君将该房屋用作不一样美术设计院经营使用。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张耀君应将所租赁的案涉房屋返还给国土丁蜀分局，同时对国土丁蜀分局要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张，法院予以支持。对于张耀君提出要求国土丁蜀分局退还其转让费、支付违约金、赔偿其租金损失并承担咨询费、差旅费等主张，系其独立的诉讼请求，张耀君未在法院限定期限内递交书面反诉状，并预交反诉费，本案中不予理涉，张耀君可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、张耀君于判决发生法律效力之日起十五日内搬出国土丁蜀分局所有的坐落于宜兴市房屋并将该房屋返还给国土丁蜀分局。二、张耀君于判决发生法律效力之日起十五日内支付国土丁蜀分局房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际返还之日起，参照年租金30000元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由张耀君负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审诉讼程序有无违法。二、国土丁蜀分局是否应在本案中承担合同违约责任，赔偿张耀君按合同房租总标的20%的违约金，并向张耀君赔礼道歉。三、张耀君是否应在2020年12月31日前搬出租赁房屋。四、国土丁蜀分局是否应承担一审的全部诉讼费用。关于争议焦点一。1.在诉讼中，当事人诉讼委托代理人委托手续的真实性、合法性、有效性，由人民法院负责审查。本案中，张耀君对国土丁蜀分局诉讼委托代理人的委托手续真实性、合法性、有效性可以提出异议，但其并无审查权利。一审法院对国土丁蜀分局诉讼委托代理人的委托手续的真实性、合法性、有效性的审查确认，并无不当。2.一审中已变更合议庭成员并通知张耀君，并在庭审中询问张耀君是否申请回避，张耀君确认不申请回避。因此，一审开庭程序符合法律规定，并无不当。3.一审第一次庭审中，国土丁蜀分局宣读了诉状，张耀君也进行了答辩，第二次庭审中，因双方对诉辩主张均没有变化，故无需重复宣读诉状及答辩状。对于张耀君提出的要求赔偿的请求，因属反诉，理应提交反诉状并预交反诉费。张耀君不提交反诉状不预交反诉费，法院不予受理，符合法律规定。因此，一审法院并未剥夺张耀君的合法权利。4.在案件受理后，法庭辩论结束前，原告可以变更诉讼请求。本案中，国土丁蜀分局在法庭辩论结束前变更诉讼请求，一审法院就国土丁蜀分局变更的诉讼请求进行审理，符合法律规定，并无不当。因此，张耀君认为“一审变更诉请和继续审理的程序不当”，无法律依据，本院不予采纳。综上，一审诉讼程序并无违法，张耀君认为“一审程序不当”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，张耀君在一审中，提出要求国土丁蜀分局退还其转让费、支付违约金、赔偿其租金损失并承担咨询费、差旅费等主张，因该主张系独立的诉讼请求，张耀君在一审法院限定期限内未递交书面反诉状，并预交反诉费，故一审法院对此不予理涉，符合法律规定，并无不当。二审中，张耀君提出要求国土丁蜀分局在本案中承担合同违约责任，赔偿其按合同房租总标的20%的违约金，并向其赔礼道歉，因该主张也属独立的诉讼请求，故对于张耀君的该项上诉请求，本院也不予理涉，张耀君可另行主张。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，该租赁被确认为合同无效，张耀君应将所租赁的案涉房屋返还给国土丁蜀分局，一审判决张耀君于判决发生法律效力之日起十五日内搬出案涉房屋，并无不当。张耀君主张在2020年12月31日前搬出租赁房屋，无法律依据，本院对此不予支持。关于争议焦点三。诉讼费用由败诉方负担。本案中，国土丁蜀分局的一审诉讼请求，法院予以支持，张耀君败诉，因此，一审判决张耀君承担一审诉讼费用，符合法律规定，并无不当。张耀君主张“国土丁蜀分局应承担一审诉讼费用”无法律依据，本院不予支持。综上所述，张耀君的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张耀君负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年五月二十日书记员  徐冬晖