浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初284号 原告：楼小芳，女，1961年7月29日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童杨阳，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：义乌市亚特兰丽嘉酒店，住所地：义乌市江东街道篁园路248号。 负责人：吴贵良。 被告：朱惠娟，女，1976年5月23日出生，汉族，住义乌市。 第二被告委托诉讼代理人：彭俏梅，浙江望朔律师事务所律师。 被告：吴贵良，男，1961年11月9日出生，汉族，住义乌市。 第一、第三被告共同委托诉讼代理人：陈国群，浙江纵伸律师事务所律师。 第一、第三被告共同委托诉讼代理人：赵佳佳，浙江纵伸律师事务所实习律师。 原告楼小芳与被告义乌市亚特兰丽嘉酒店（以下简称亚特兰酒店）、朱惠娟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，原告于2020年2月26日向本院申请追加吴贵良为本案被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告楼小芳的委托诉讼代理人陈剑、被告亚特兰酒店、吴贵良的共同委托诉讼代理人陈国群、被告朱惠娟的委托诉讼代理人彭俏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼小芳诉称，2019年8月16日原告通过司法拍卖取得了位于江东路与篁园路交叉口的房产［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第××号］，该房的4、5、6层被原房产所有人租赁给亚特兰酒店。根据执行不破租赁原则，亚特兰酒店的租赁权受保护至2022年10月1日止，同时原合同的权利义务关系也由原告继承，因此原告有权收取2019年8月16日以后的租金。但亚特兰酒店不但未支付所欠租金，还未按约在2019年9月30日前支付下一年度的租金，实属违约。为此原告依法于2019年12月20日向亚特兰酒店发出了《解除合同通知书》。另亚特兰酒店为个人独资企业，被告朱惠娟作为其投资人在被告亚特兰酒店的财产不足以清偿债务时，以其个人财产进行清偿。原告申请追加吴贵良为本案被告时，补充事实与理由：吴贵良现为亚特兰酒店的投资人，应当对酒店的债务承担无限连带责任。并变更诉讼请求为：1.确认原告与被告亚特兰酒店间的因强制执行中租赁保护形成的房屋租赁合同关系已于2019年12月21日解除（即2012年7月23日虞东明与朱惠娟签订的《房屋租赁合同》和2019年8月5日刘晓斐与被告亚特兰酒店签订的《房屋出租补充说明》）；2.判令被告亚特兰酒店向原告支付自2019年8月16日起至合同解除之日（即2019年12月21日）止的房屋租金95368.8元（按上述《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算），并从解除之日起按每日千分之三支付违约金，暂算至起诉之日为3433.3元；3.判令被告亚特兰酒店向原告支付合同解除之日（即2019年12月21日）至实际腾退之日期间占用房屋的租金损失，暂算至起诉之日为9922.8元（租金损失按上述《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算）；4.判令被告亚特兰酒店立即腾退案涉租赁房屋；5.判令被告亚特兰酒店的财产不足以清偿上述债务时，由被告朱惠娟、吴贵良以其个人财产进行清偿。 被告亚特兰酒店辩称，酒店是整体承租房屋，当初各房东协商一致同意由虞东明作为出租人对外出租，各房东之间是合伙关系。原告通过拍卖取得部分房屋，原告应该承继原出租人的权利和义务，现原告没有通过与其他合伙人协商一致解除合同，势必影响其他权利人的权益。其他房东与本案有利害关系，应当参加诉讼。原告的第四项诉请存在事实上的困难，因为这些承租的房屋作为酒店使用都是打通重新布局过的，原告隔壁的房屋所有人是刘晓斐，要腾空势必涉及刘晓斐的利益。2020年整年度的租金被告已与虞东明结算，被告在支付租金前并不知道原告已经取得出租人地位。原告起诉是因为无法与其他房东协商一致，整幢房产的供水供电设施都是统一设置的，正是因为相关费用没有分摊，原告无法从虞东明处取得租金份额，进而向被告来主张权利。房屋出租是整体的，各合伙人应该对外有一个统一的意思表示，不能因为原告取得某个房东的地位就自行向被告来主张。虞东明应当作为当事人参加诉讼。 被告朱惠娟辩称，1、朱惠娟已于2017年3月将酒店转让给吴贵良，同时办理了工商变更登记，从转让至今已经3年多时间，此期间吴贵良为亚特兰酒店的投资人及经营人。原告通过司法拍卖拍得案涉房屋的时间是2019年8月，此时亚特兰酒店的投资人及经营人为吴贵良，朱惠娟对酒店租金的支付及原告发函的情况均不知情。2、亚特兰酒店作为独立的经营实体，其具有承担相应民事责任的能力，如果在合同履行过程中有违约行为，承担违约责任的主体也应当是酒店而非投资人。3、退一步说，即使应当由投资人来承担责任，那么原告在主张房屋租金的时候酒店的投资人是吴贵良，而非朱惠娟，如需承担责任也应当由吴贵良承担，与朱惠娟无关。4、原告主张的3‰每天的违约金过高，应当调整。按照最高院关于合同法的相关解释，违约金不应超过实际损失的30%。本案原告作为收取租金一方，如延期支付给原告造成损失的无非是利息损失，利息按照同期银行贷款利率来计算也只有3.6‰左右每月，而原告主张的违约金3‰每天明显偏高。5、个人独资企业法第三十一条规定的个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，该条规定是在个人独资企业发生解散和清算的情形下才适用。现在酒店尚未出现解散或清算的情况，尚在正常经营，完全有履行能力，因此原告要求投资人清偿的主张缺乏法律依据。综上请求驳回原告对朱惠娟的诉请。 被告吴贵良辩称，原告针对吴贵良的诉请缺乏事实与法律依据，请求驳回。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述，原告是根据司法租赁保护权与被告亚特兰酒店产生租赁合同关系，被告亚特兰酒店所称的虞东明以及合伙人之间的事情，原告不清楚，也与本案无关。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，结算业务申请书二份、执行裁定书一份、不动产权证书一份，证明原告系案涉房屋所有人的事实。 证据2，房屋租赁合同复印件、房屋出租补充说明复印件各一份，证明案涉房屋的租金、租期、缴纳日期及被告亚特兰酒店违约的事实。 证据3，律师函、解除合同通知书、快递查询单各一份，证明原告催讨租金无果后通知被告亚特兰酒店解除合同的事实。 被告亚特兰酒店、吴贵良共同质证：证据1，真实性无异议，原告虽然作为所有权人，但是仍应按照先前的租赁合同。证据2，真实性无异议，房屋是整体出租的，各出租人的权利义务都是捆绑在一起，对外有一致的表示，如果原告要行使解除权，这个案子就是必要共同诉讼，因为涉及其他出租人的利益。证据3，真实性无异议。2019年12月10日发送律师函要求支付2019年8月16日以后的租金，但是租金已经支付到2020年10月1日，2019年8月16日至2019年10月1日在2018年就已经支付，2019年支付的房租是支付2019年10月1日到2020年10月1日的租金。在被告知道原告承受了原出租人的权利义务之前，被告就已经有支付下一年度房租的义务，并已经实际与原出租人进行结算。解除合同缺乏法律依据，被告已经按照合同履行义务。 被告朱惠娟质证：证据1，三性均无异议。证据2，真实性无异议，房屋租赁合同是朱惠娟在开办亚特兰酒店的时候签订的，现在的租赁关系应当是亚特兰酒店和原告；房屋出租补充说明朱惠娟不清楚，也没有参与到补充说明的签订，当时朱惠娟已经将酒店转让给吴贵良，这是发生在转让之后的事情。证据3，是发生在转让之后，朱惠娟不知情。 为支持自己的抗辩，被告亚特兰酒店向本院提供消费明细、结算清单各一份，证明2019年8月10日对租金进行结算。说明一点：2018年—2019年融华公司（刘晓斐的公司）在被告亚特兰酒店处消费房费216692元，2018年10月—2019年8月期间支付房租132万元，垫付消防管理费、装修费12万元，以上费用全部用于支付2019年10月—2020年10月的租金。 原告对以上证据不同意质证，认为被告亚特兰酒店提交的证据已经过了举证期限。并表示对这些情况也不了解，原告认为被告和原出租人虞东明有串通的可能性，融华公司的消费和租金是没有关系的，消防管理费、装修费也应当有具体的支付明细。 被告朱惠娟质证：这个情况我们不清楚。 被告吴贵良质证：无异议。 为支持自己的抗辩，被告朱惠娟向本院提供亚特兰酒店工商在册变更登记一份，证明2017年3月20日开始酒店的投资人和经营者均为吴贵良。 原告质证：真实性无异议，当时通过网站查询还是登记在被告朱惠娟名下。 被告亚特兰酒店、吴贵良共同质证：无异议。 被告吴贵良未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。对结算业务申请书、执行裁定书、不动产权证书的真实性予以确认。可以证明原告于2019年8月6日以1869万元的最高价竞得坐落于义乌市的房产，该房产于2019年9月5日转移登记至原告名下［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第××号］。对房屋租赁合同复印件、房屋出租补充说明复印件的真实性予以确认。对律师函、解除合同通知书、快递查询单的真实性予以确认。 二、关于被告亚特兰酒店提供的证据。对融华公司消费明细、结算清单形式上的真实性予以确认。需要说明的是，融华公司消费明细中的“21216692元”系笔误，实际应为“216692元”，而结算清单中的“21.2167元”也为笔误，应为“21.2167万元”。 三、关于被告朱惠娟提供的证据。对亚特兰酒店登记基本情况的真实性予以确认。 另外，针对亚特兰酒店结算清单上记载的“分次支付房租132万”内容。应法庭要求，亚特兰酒店于庭后提供了银行转账凭证13份，用于证明其已支付2020年的租金。关于该些转账凭证能否达到被告亚特兰酒店的证明目的，本院将留后评述。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 被告亚特兰酒店成立于2013年3月12日，原投资人为被告朱惠娟，后于2017年3月20日变更为被告吴贵良。 坐落于义乌市的房地产原所有权人为案外人吴伟英、刘晓斐。 2012年7月23日，案外人虞东明（出租人、甲方）与被告朱惠娟（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方同意将一楼六间、三楼早餐、四至六楼全部租赁给乙方用于宾馆经营……第一条：租赁区域范围及用途。一楼大堂六间约350平方米，四楼、五楼、六楼约4650平方米，由乙方设计并出资装修，主要用于乙方酒店大堂及功能布局；三楼餐饮大厅约150平方米，由甲方设计并出资装修，每日上午10点前免费供乙方用于自助早餐使用；四至六楼全部，由乙方自行设计装修，用于酒店客房经营。第二条：租赁期限及租金支付。租赁期暂定10年，即从2012年10月1日起至2022年10月1日止；前四年租金为155万元/年，第五年起于2016年10月1日开始每年租金按5%递增计算，中途任何一方不得以任何理由调整租金；签订合同3日内，乙方支付甲方50万元作为履约保证金。第一年租金在2012年9月30日前支付，之后的租金以年为单位，于到期前一个月之内（即每年的9月30日前）支付下一年租金……第七条：提前终止合同的条件……3、拖欠租金超过一个月的。第八条：违约责任。1、乙方逾期支付房租的，每逾期一天，甲方按3‰向乙方加收滞纳金……” 2019年8月5日，案外人虞东明、刘晓斐、吴伟英（甲方）与被告亚特兰酒店（乙方）签订《房屋出租补充说明》一份，载明：“江东路与篁园路交叉口所有权人刘晓斐、吴伟英。权证号码：义乌房权证江东字第c00100048号、义乌房权证江东字第c00100049号1-6层，非住宅建筑面积1619.89平方。乙方于2017年3月16号受让了亚特兰酒店的经营权。因上述房产四至六层825平方，在经营权之内，上述房产将由法院司法处置拍卖，租了（赁）保护期是2022年10月1号止，为了明确处置房产的租金情况和后续延续租赁金额清算，现双方特作如下补充：江东路与篁园路交叉口刘晓斐、吴伟英所有的5间房产，占地244.8平方，建筑面积1619.89平方，本酒店使用面积四至六层825平方，占原总租金的16.02%。本协议以2012年7月23日虞东明与朱惠娟签订的租赁为基础。特此说明。” 后，本院依据生效民事判决书，于2019年8月5日10时至2019年8月6日10时止（延时除外）依法在浙江省义乌市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖了吴伟英、刘晓斐所有的坐落于义乌市的房地产。2019年8月6日原告以1869万元的最高价竞得。2019年8月16日，原告交清全部拍卖款项。案涉房产于2019年9月5日转移登记至原告名下［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第××号］。 因被告亚特兰酒店未向原告支付案涉房屋租金，原告于2019年12月10日委托浙江达才律师事务所向被告亚特兰酒店发送律师函一份，载明：“据查：楼小芳于2019年8月16日经法院拍卖取得不动产权证号为浙（2019）义乌市不动产权第××号不动产，因涉案不动产存在承租人租赁权司法保护，楼小芳作为合同权利义务受让方、出租人将继续履行于2012年7月23日签订的原《房屋租赁合同》，贵酒店作为该房屋承租人却迟迟未按原合同约定支付租金，经计算尚欠租金为339172元。在此，浙江达才律师事务所郑重通知贵酒店在收函后三日内支付租金。否则，楼小芳将根据相关法律法规授权采取包括提起诉讼在内的一切法律手段，以维护自身的合法权益。届时，你公司将会承担因违约引起的一切不利法律后果。”后，被告亚特兰酒店仍未支付相应租金，原告遂于2019年12月20日向其发送解除合同通知书一份，要求解除《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》。该解除合同通知书被告亚特兰酒店于2019年12月21日签收。 另查明，案涉房屋的司法拍卖公告上特别说明“第四、五、六层整体出租给亚特兰酒店，租赁保护至2022年10月1日，租金等一切事宜按原合同进行，竞买人可联系本案承办人查看原租赁合同，买受人自拍卖成交付款后即可向承租人收取租金。” 本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋出租补充说明》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 原告通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权后，案涉《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给原告。故原告有权依照《房屋租赁合同》的约定向承租人即被告亚特兰酒店收取房屋租金。关于原告收取租金的起始时间。根据司法拍卖公告载明的内容“买受人自拍卖成交付款后即可向承租人收取租金”。故原告自2019年8月16日起享有收取租金的权利。 根据合同约定“租金以年为单位，于每年的9月30日前支付下一年租金”。故被告亚特兰酒店应于2019年9月30日前支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金。因被告亚特兰酒店未在约定的期限内履行支付租金的义务，解除合同的条件已成就，原告作为解除权人可以解除合同。原告于2019年12月20日向被告亚特兰酒店发出解除合同的通知书，被告亚特兰酒店于2019年12月21日签收，本院认定案涉房屋的租赁合同于2019年12月21日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告亚特兰酒店仍应向原告支付2019年8月16日至2019年12月21日期间的房屋租金。经核算，案涉整幢房屋2019年8月16日至2019年9月30日的总租金为226133.23元（1794318元÷365天×46天），2019年10月1日至2019年12月21日的总租金为423262.66元（1884035元÷365天×82天），共计649395.89元。原告收取总租金16.02%的份额，应为104033.22元，现原告仅主张95368.8元，系其对自身权利的部分放弃，本院不予干涉。逾期支付房租，还应按约支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整至按月2%计付。房屋租赁合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费，被告亚特兰酒店应按合同约定的租金标准予以支付。 关于被告朱惠娟、吴贵良应否对亚特兰酒店的债务承担责任的问题。亚特兰酒店系个人独资企业，吴贵良现为该独资企业的投资人。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资、财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”及第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，吴贵良应对亚特兰酒店的债务承担无限清偿责任。但原告要求被告朱惠娟承担责任依据不足，不予支持。 关于被告亚特兰酒店抗辩其已支付2019年10月至2020年10月的租金。对此，本院认为，亚特兰酒店庭后提供的银行转账凭证13份，其中部分记载为“七楼吴总让转借款”、“归还金芝仙借款”、“还款”，显然与支付租金无关。退一步讲，即便亚特兰酒店预付了房屋所有权变动后的租金，原告亦可向亚特兰酒店主张房屋所有权变动后的租金。至于亚特兰酒店向原出租人预付的租金，其可另行向原出租人要求返还。 综上，原告合法有据的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、第二十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条的规定，判决如下： 一、确认原告楼小芳与被告义乌市亚特兰丽嘉酒店之间因强制执行中予以保护的房屋租赁合同关系（即于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》）于2019年12月21日解除。 二、被告义乌市亚特兰丽嘉酒店于本判决生效后十五日内支付原告楼小芳2019年8月16日至2019年12月21日期间的房屋租金人民币95368.8元及违约金（以95368.8元为基数，从2019年12月21日起按月利率2%计付至实际支付租金之日止）。 三、被告义乌市亚特兰丽嘉酒店向原告楼小芳支付2019年12月21日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（占有使用费按《房屋租赁合同》和《房屋出租补充说明》载明的房屋租金计算方式计算）。 四、被告义乌市亚特兰丽嘉酒店于本判决生效后三十日内腾退坐落于义乌市的房地产［不动产权证书号为浙（2019）义乌市不动产权第××号］。 五、被告吴贵良在被告义乌市亚特兰丽嘉酒店的财产不足以清偿上述债务时，以其个人其他财产承担清偿责任。 六、驳回原告楼小芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1237元，由原告楼小芳负担24元，由被告义乌市亚特兰丽嘉酒店、吴贵良负担1213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年五月十八日 书记员 金倩倩