安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终642号上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，统一社会信用代码913401007199983931。法定代表人：张茂卜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韩健，男，1979年4月23日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告）：胡芳，女，1979年9月11日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）因与被上诉人韩健、胡芳合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。旭日公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判按照经营收益点位0.8%支付2018年2月9日至2019年2月9日该商铺经营收益，计4897元。事实和理由：一、业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜，《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已对租金数额进行了确定，韩健、胡芳应当受其约束。2019年2月27日，淮南时代广场负一层理事会、一二层业主理事会向旭日公司发送《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》，明确表示：确定按三年平均1个点支付业主收益，即第一年支付0.8%，第二年支付1.0%，第三年支付1.2%。业主理事会就该方案公开征询业主的意见结果进行了说明，确定同意方案的业主共有324户，视为同意方案的业主180户，故而同意委托旭日公司继续经营管理并按照上述方案支付业主收益。二、一审认定的商铺租金即经营收益的数额缺乏法律与事实依据。1.5%的经营收益点位标准发生于2016年旭日公司与部分业主协商达成一致意见的同类型案件中，并不适用于本案。1.该标准的确立发生于2016年，时至今日，涉案商铺的实际经营状况发生了较大变化；2.1.5%的标准是为2017年2月9日至2018年2月8日期间设定，而本案收益时间段为2018年2月9日至2019年2月9日。3.从测算方法及实际经营情况来看，2018年2月9日至2019年2月9日业主的收益率为0.465%，远低于1.5%，按照一审判决的标准，旭日公司将无力承担。三、一审查明的商铺数及业主人数，以及签订《业主确认单》的业主人数与事实不符。截至2019年10月24日，负一层、一层、二层三个楼层合计约630铺，约529户，已签《业主确认单》346铺，约265户，也即同意按照上述方案执行委托经营的相关铺位数及户数皆已过半，理应适用0.8%的标准计算商铺经营收益。韩健、胡芳未作书面答辩。韩健、胡芳向一审法院起诉请求：一、判令旭日公司补付2016年2月9日至2016年8月8日的经营收益9114.67元；二、判令旭日公司按3%的收益率补付2016年8月9日至2018年2月8日的经营收益15102.03元；三、判令旭日公司按3%的收益率支付2018年2月8日后的所有经营收益；四、判令旭日公司支付逾期付款违约金，以9114.67元的日万分之三的标准计算至经营收益实际付清之日止；五、判令旭日公司将时代广场二层2176号商铺恢复原状并返还韩健、胡芳，同时支付韩健、胡芳房屋占有使用费2000元。后韩健、胡芳将第三项诉讼请求明确为：判令旭日公司按3%的收益率支付2018年2月9日至2018年8月8日的经营收益9114.67元。一审法院认定事实：2009年11月13日，韩健、胡芳与旭日公司签订了《商品房买卖合同》，购买旭日公司开发的家乐福时代广场二层2176号商铺，建筑面积34.95平方米，商铺销售总价为612114元，并将该商铺委托给旭日公司统一经营管理，期限为三年。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年12月30日，韩健、胡芳取得家乐福时代广场2176号商铺的房地产权证书。2013年8月23日，旭日公司致家乐福时代广场一二楼理事会的《关于“一二楼理事会2013-8-14来函”的复函》中载明：“在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。”2014年8月22日，一二楼业主理事会致旭日公司的《答复函》中载明：“我会重申：继续执行我会于2013年8月14日给贵司的函中‘根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理’3年（即从2013年2月9日至2016年2月8日）的决定。”2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。2016年8月23日，韩健、胡芳因旭日公司未能按照合同约定支付2016年2月8日之前的经营收益诉至法院，要求旭日公司支付经营收益、违约金。一审法院经审理于2017年11月10日作出民事判决，判令旭日公司支付经营收益及违约金。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1、同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2、本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3、贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕。”根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。经统计，旭日公司提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户（扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次）。截至本案开庭时，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约117件，既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户。关联2016年度同类案件，一审法院经审理判决家乐福业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用，酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”，即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。一审法院认为，本案争议焦点为：一、韩健、胡芳要求还原并返还商铺的诉请能否支持。二、韩健、胡芳要求旭日公司支付2018年2月9日至2018年8月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定。关于争议焦点一，韩健、胡芳要求还原并返还商铺的诉请能否支持。物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，韩健、胡芳与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。韩健、胡芳系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数。且家乐福时代广场目前处于经营中，韩健、胡芳要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管韩健、胡芳拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。关于争议焦点二，韩健、胡芳要求旭日公司支付2018年2月9日至2018年8月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定。法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，韩健、胡芳与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用韩健、胡芳的商铺是事实，韩健、胡芳系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付韩健、胡芳相应费用。关于支付费用的标准，韩健、胡芳虽主张旭日公司按照商铺销售总价约3%支付商铺租金即经营收益，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。本案商铺自2018年2月9日至2018年8月8日止的经营收益计算为4591元（612114元×1.5%÷2）。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%支付经营收益的辩解意见，经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2019年2月8日期间收益0.8%，2019年2月9日至2020年2月8日期间收益1.0%，2020年2月9日至2021年2月8日期间收益1.2%的业主并未超过半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。关于韩健、胡芳主张旭日公司补付2016年2月9日至2016年8月8日的经营收益9114.67元和补付2016年8月9日至2018年2月8日的经营收益15102.03元的诉讼请求，因其在庭审中明确陈述旭日公司已将2018年2月9日之前的经营收益付清，加之，其主张按3%补付经营收益与已生效判决所确定的点位相悖，对其该项主张，依法不予支持。关于韩健、胡芳主张违约金的诉讼请求，因双方签订的委托经营合同于2016年2月8日已到期，双方对2018年2月9日之后的经营收益的点位及支付期限并未约定，其该项诉请依据不足，依法不予支持。关于韩健、胡芳主张房屋占有使用费2000元的诉讼请求，因其未明确该金额的计算区间，在本案中不作认定。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩健、胡芳自2018年2月9日至2018年8月8日期间的经营收益4591元；二、驳回韩健、胡芳的其他诉讼请求。案件受理费683元，由韩健、胡芳负担594元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担89元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实清楚，二审予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决对韩健、胡芳2018年2月9日至2018年8月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的认定是否适当。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，韩健、胡芳与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用韩健、胡芳的商铺，韩健、胡芳系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付韩健、胡芳相应费用。关于支付费用的标准，旭日公司上诉称，应按照总房款的0.8%支付经营收益，但未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益。一审判决结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。旭日公司上诉理由依据不足，不予采纳。综上所述，旭日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽省旭日房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 永审判员 张 晨审判员 魏 宁二〇二〇年五月七日书记员 倪龙书