湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1443号上诉人（原审被告）：蒋海波，男，汉族，1980年9月16日出生，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）:许丽莲，女，汉族，1984年1月23日，住湖南省道县。委托诉讼代理人：欧阳红艳，女，汉族，1970年4月22日，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。上诉人蒋海波因与上诉人许丽莲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋海波上诉请求：一、请求撤销（2020）湘1103民初595号民事判决书中第三项，并予以改判；二、本案上诉费由许丽莲承担。事实和理由：一、原审法院对主要证据的认定不明确，就物业费等事项没有在判决书中详细说明。二、原审法院存在漏判，在合同解除后，许丽莲应退还4000元押金，并支付延期利息。三、双方均有过错，一审要求上诉人承担的违约金过高。许丽莲辩称，答辩意见与上诉请求及上诉的事实理由一致。许丽莲上诉请求：一、请求将一审判决书第二项改判为：判令被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲房屋租金16,560元，此房租费为法院判决和被告执行搬家时间预估算金额，房屋按照被告实际搬家腾房交接成功之日计算（2019年4月21日至2020年4月20日房租费1380元/月，12个月共计16,560元）；二、请求将第三项改判为：限被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲违约金3000元；三、请求将第四项改判为：被告蒋海波在本判决生效之日起10日内从该出租屋搬出腾房，归还房屋及《房屋租赁合同》附件中的室内家具家电、水电燃气卡、房屋钥匙等移交清单上的物品，如有遗失损毁按照《房屋租赁合同》约定照价赔偿。事实和理由：一审认定事实错误，逻辑混乱。蒋海波重大违约，违反了《合同法》，违反了诚实信用原则。蒋海波至今未交房租近一年并且霸占房屋至今不移交房屋及屋内家具、家电等设施，其称于2019年7月份已经腾房，与事实不符。蒋海波违约，按照合同约定应支付违约金，上诉人无违约行为。蒋海波辩称，答辩意见与上诉请求及上诉的事实理由一致。许丽莲向一审法院起诉请求：1.判令立即解除原、被告于2019年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即从中央新城B区8栋702室搬出，归还被告从该房搬走的属于原告的海尔滚筒洗衣机或赔付该洗衣机款2260元，并将租赁房及房内附属物品完整地交还给原告并保证能正常使用。如有损坏，照合同附件规定的价格赔偿；3.判令被告支付违约金3000元，并立即支付2019年4月21日至8月20日的房租费5520元（1380元/月×4个月），此后的房租费支付至被告实际搬家腾房交接成功止，水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算；4.判令被告承担原告因租房纠纷支付的律师5000元；5.判令被告承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月12日，被告蒋海波（承租人）与欧阳红艳（出租人系原告许丽莲的委托人）签订房屋租赁合同，约定租赁期自2019年1月20日起至2025年1月19日止。房屋前三年租金每月1380元，租金一年分四次付，即每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前支付下个季度房租。当季房租4140元及押金4000元，签约当天支付。房屋物业费由出租方承担。合同签订当天，被告蒋海波向欧阳红艳支付了当季租金4140元及押金4000元。2019年3月19日，欧阳红艳向被告蒋海波催收下一季度的房租。2019年3月20日，被告承诺会付房租，但要求欧阳红艳先按照双方之前口头约定给房屋换好门锁。欧阳红艳与被告协商一致待被告出差回来双方再行换锁。2019年3月21日，欧阳红艳再次向被告催收房租。2019年3月22日，被告以欧阳红艳先换锁而未换锁为由拒付租金。2019年3月23日，欧阳红艳和被告蒋海波因换锁、房屋家电维修费用及被告蒋海波擅自搬走出租房内洗衣机等事项未协商好，被告蒋海波仍未付租金。当天下午3时许，被告蒋海波因与欧阳红艳房租问题发生纠纷而向冷水滩分局杨家桥派出所报警，并在公安民警面前承诺48小时之内将搬走的洗衣机搬回承租房内。2019年3月25日，欧阳红艳再次向蒋海波催收房租，蒋海波未置可否。2019年3月28日，欧阳红艳再次向蒋海波催收房租并把换锁师傅的联系方式提供给了蒋海波，蒋海波同意换锁，但交付房租的前提是要求欧阳红艳先把其报警及去自己工作单位吵闹事项解释清楚。2019年4月2日，欧阳红艳通过邮寄的方式向蒋海波发出了解除房屋租赁合同通知书。2019年4月4日，欧阳红艳再次向蒋海波发出解除双方签订的房屋租赁合同的通知。2019年5月12日，欧阳红艳要求蒋海波搬离出租房并交付房租，蒋海波拒搬也拒付房租。2019年5月14日，蒋海波建议双方找第三方协调处理房租等事项。因欧阳红艳与被告蒋海波多次未能成功调解，原告许丽莲于2019年7月17日向法院起诉。在庭审中，蒋海波陈述其已搬出出租房。2019年7月21日，蒋海波向冷水滩分局杨家桥派出所报警，称出租房只有小孩一人，怀疑家中进了小偷。此后，因双方均未有效解决房租问题，原告许丽莲再次向法院起诉而酿成本纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，尽管欧阳红艳与被告蒋海波签订房屋租赁合同时未告知蒋海波自己是原告许丽莲的委托人，但欧阳红艳的行为属于间接代理的行为，故房屋租赁合同依法成立并有效。现被告蒋海波未按照租赁合同支付租金及履行相关合同义务，间接代理人欧阳红艳及委托人许丽莲均有权利要求被告蒋海波支付租金等履行相关合同义务。蒋海波与许丽莲在签订房屋租赁合同之后，虽然口头约定欧阳红艳需要给出租房屋换锁，但这合同义务属于房屋租赁合同当中的从给付义务，未支付租金才是该合同的主给付义务。因而蒋海波以欧阳红艳未履行换锁义务为由而拒付租金的行为，不构成其不违约的理由。其次，蒋海波搬走出租房屋内洗衣机的行为属于任意扩大承租人使用出租房内物件的权利。因此，被告蒋海波的违约责任大于欧阳红艳的违约责任，法院根据双方的过错程度及双方签订的房屋租赁合同的约定认定蒋海波需向原告许丽莲支付违约金2000元。因欧阳红艳于2019年4月2日、4月4日向蒋海波发送过解除房屋租赁合同的通知，且蒋海波也一直未履行支付租金的义务，故欧阳红艳与蒋海波签订的房屋租赁合同于2019年4月2日解除。被告蒋海波在2019年7月法院庭审中已经向欧阳红艳表示，其已经从出租房内搬出，要欧阳红艳去查看房屋并验收，但欧阳红艳未尽到谨慎注意义务而未去查房验收，就扩大的损失须自行承担责任。又因蒋海波于2019年的7月21日以该出租房内可能出现小偷为由报警且自家小孩在出租房内，故可认定蒋海波7月底还居住在出租房内，因而对这期间产生的租金费用，蒋海波负有支付的义务。但对2019年8月份以后产生的租赁费用，蒋海波不承担支付相关租金的义务。故对原告许丽莲主张要求被告蒋海波支付2019年4月21日至8月20日的房租费5520元（1380元/月×4个月）水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算的诉讼请求，法院依法予以部分支持，即租金应从2019年4月21日计算至2019年7月31日，为4600元，水、电、燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算为准。若原告许丽莲在和被告蒋海波成功交接房屋之后，房屋内的物品有所损坏，原告许丽莲可在收集好相关证据后，另行起诉。对原告主张要求被告蒋海波返还海尔滚筒洗衣机或赔付该洗衣机款2260元的诉讼主张，因原告许丽莲，并未验收房屋也未提供证据予以证实，法院依法不予支持，但原告欧阳红艳可在收集好相关证据后，另行起诉。对原告许丽莲主张要求被告蒋海波支付律师费5000元，因不属于原告许丽莲为实现权利所支出的合理费用，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十七条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认欧阳红艳与被告蒋海波签订的《房屋租赁合同》解除；二、限被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲房屋租金4600元及水电燃气费（水电燃气费根据计量表的度数按实际发生金额结算为准）；三、限被告蒋海波在本判决生效之日起10日内支付原告许丽莲违约金2000元；四、驳回原告许丽莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告许丽莲负担10元，被告蒋海波负担40元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方争议焦点为：一、蒋海波向许丽莲支付的房屋租金应计算到何时止；二、如何确定本案的违约金。焦点一、2019年7月，蒋海波在一审法院庭审中提出其已从出租房搬离，并要求许丽莲的委托代理人欧阳红艳查房验收，而欧阳红艳未及时与蒋海波交接房屋，就扩大损失许丽莲须自行承担责任。另，蒋海波于2019年7月21日以该出租屋可能出现小偷为由报警，可认定蒋海波7月底还居住在该出租屋内。因此，蒋海波向许丽莲支付的房屋租金应计算到2019年7月31日止。焦点二，双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方应切实履行各自义务。出租人应履行自身义务以保证承租人在承租期间完好使用承租的房屋，双方约定房屋的物业费由出租人缴纳，但在租赁期间出租人长期未缴纳物业费、未及时解决承租人提出的房屋设施出现的问题，给承租人带来不便，存在违约情形，应承担相应违约责任。承租人蒋海波因出租人履行瑕疵未履行支付除第一季度外的房屋租金，属根本违约。因此，根据双方各自的违约程度及合同约定，一审法院判令蒋海波向许丽莲支付违约金2000元，处理适当。另，双方解除了签订的《房屋租赁合同》，对于许丽莲收取蒋海波的4000元押金，应予退还。因双方现未就房屋进行交接，出租屋内的物品状况尚无法确定，若有损失，双方调解不成的，上诉人许丽莲可另行起诉。综上，上诉人蒋海波的上诉请求部分成立，应予部分支持，上诉人许丽莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未就押金一并处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初595号民事判决第一、二、三、四项；二、限上诉人许丽莲在本判决书生效之日起10日内退还上诉人蒋海波押金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计200元，由上诉人蒋海波负担100元，上诉人许丽莲负担100元。本判决为终审判决。审判长  顾能辉审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。