湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3059号上诉人（原审被告）：长沙润通浩投资置业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路172号和锐酒店611房。法定代表人：张力柯，总经理。委托诉讼代理人：贵黎，湖南律畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋盛海，男，1985年4月27日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：许军，湖南通程律师事务所律师。上诉人长沙润通浩投资置业管理有限公司（以下简称润通浩公司）因与被上诉人宋盛海房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初13085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润通浩公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉商品房已实际于2019年7月1日交付给被上诉人，被上诉人收取了房屋的租金，已实际占有，并且行使了物权的四大权能，房屋买卖合同的基本目的已达成，被上诉人为实际房屋的产权人。本案在产权过户中，因遇长沙市政府暂停办理产权证分户手续，而导致无法按照约定办理产权证。目前已恢复正常状态，只要被上诉人配合将过户资料交齐，产权证于近期即可办理完成。目前该房产的产权并未被查封，不影响过户。2.一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人已就《房屋买卖合同》于2019年6月17日签订了第一次《补充协议》，其中第二条约定由上诉人自2019年7月1日后的租金交付给被上诉人，上诉人已将租金交付，被上诉人已实际占有使用该房屋，行使了收益权。第三条约定，延迟办理房屋产权证双方选择了违约金形式，不适用定金罚则，约定了违约标准，并且上诉人已实际支付，被上诉人已予以接受。双方于2019年8月17日签订了第二次《补充协议》，虽然该协议约定了按买卖合同承担违约责任，但同时该协议也约定了适用违约金形式，并且约定了明确的违约金标准。但鉴于被上诉人已接受为预计，本案应该适用违约金罚则，不再适用定金罚则。根据《担保法》第89条规定，本案中，双方于2019年4月12日签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人于签订合同当日支付购房定金60万元，又约定于2019年4月30日前乙方补齐房款140万元，则被上诉人补齐140万元房款后，定金已抵作价款，不再存有定金。我国《合同法》第116条的规定，本案中双方通过两次《补充协议》的方式已经约定了违约金方式，约定金额明确，并且已经实际履行，本案应当适用违约金规则。从法理上分析，定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，如果同时适用，则有违公平原则，对于违约方过于苛刻，另一方则获得不应有的收入。《担保法》司法解释第一百二十二条的规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。宋盛海辩称，一、原审认定事实清楚、准确。案涉商品房至今仍由润通浩公司实际占有，《商铺租赁合同》由润通浩公司与承租人订立，租赁合同的主体至今仍是润通浩公司且租金也是由承租人直接交付给润通浩公司。润通浩公司从未就该商铺与宋盛海办理过任何移交手续。长沙市政府并未出台任何暂停办理产权证分权手续的政策，润通浩公司也未向法院提交证据证明是因政策原因致使产权无法办理。同时，宋盛海在一审期间向法院提交了长沙市不动产登记中心的查询记录，证明涉案商铺在银行设定了抵押登记且已经被法院查封，该产权证分权手续无法办理完全是因润通浩公司的原因。宋盛海在收到上诉状后委托代理律师再次向长沙市不动产登记中心申请查询，查询结果证明涉案商铺仍抵押在银行且被法院查封，基于润通浩公司自身的违约行为，该商铺根本不可能具有办理产权的条件。根据长沙市不动产登记中心查询的结果，润通浩公司名下的所有不动产均设定了抵押或被法院查封，润通浩公司已完全丧失履行合同的能力。二、原审适用法律正确。根据双方签订的《不动产买卖合同》第三条、第五条以及双方于2019年8月17日订立的《补充协议》第一条的约定，双方就定金的标准以及违约采取定金罚则进行了明确、具体的约定，系双方真实意思表示，现因润通浩公司根本违约致使合同无法履行，宋盛海要求双倍返还定金的请求符合法律规定，依法应当予以支持。两次《补充协议》约定违约金的适用是以《不动产买卖合同》能够正常履行为要件，现因润通浩公司的根本违约行为致使合同无法履行，当然应当适用《不动产买卖合同》约定的定金罚则。同时，2019年8月17日签订的最终《补充协议》第一条明确了“买卖合同终止，甲方按买卖合同承担违约责任”，依约依法均应适用定金罚则。三、应由润通浩公司承担本案的诉讼费、保全费。根据相关法律规定，本案的诉讼费、保全费应当由违约方即润通浩公司承担。宋盛海向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的不动产买卖合同；2、判令润通浩公司向宋盛海返还购房款人民币1400000元；3、判令润通浩公司向宋盛海双倍返还定金人民币1200000元；4、判令润通浩公司承担本案的诉讼费、保全费及其他合理费用。一审法院认定事实如下：2019年4月12日，宋盛海、润通浩公司签订《不动产买卖合同》，约定润通浩公司以总价款4580000元将其名下位于长沙市雨花区部分，产权证号：长房权证雨花第714078304）出售给宋盛海。合同第一条第三款、第四款约定该物业部分处于抵押状态，整层在析产中，宋盛海已对该不动产现状进行充分了解并自愿购买；该物业已由品惠生鲜超市承租，承租人黄斌。合同第三条约定付款方式为宋盛海于合同签订当日向润通浩公司支付购房定金600000元，2019年4月30日之前宋盛海补齐房款1400000元；2019年6月30日前，润通浩公司办理完108号商铺析产手续，具备产权过户手续之日，根据银行审批结果，宋盛海付清剩余首付款。合同第五条对违约责任的约定为：任何一方未按本合同约定履行义务，每逾期一日，由违约方向守约方支付500元／天的违约金，若逾期超过10天，守约方有权选择定金罚则，同时有权解除合同；因润通浩公司原因在2019年6月30日前未能办理不动产转移登记，或者解除合同的，润通浩公司双倍返还定金给宋盛海，并退还宋盛海已交房款，给乙方造成损失的，润通浩公司还应当承担赔偿损失的责任。合同签订当日，宋盛海向润通浩公司转账支付600000元。2019年4月29日，宋盛海向润通浩公司转账支付1010000元，并通过湘鑫公司向润通浩公司支付了390000元，合计1400000元。2019年6月27日，双方当事人签订了《补充协议》，约定因析产分证延期，同意将双方签订的《不动产买卖合同》第三条约定的期限变更为2019年7月30日。《补充协议》第二条约定润通浩公司在2019年7月10日前将该物业三个月（2019年7月1日至2019年9月30日）的租金给宋盛海，合计70668元。第三条约定润通浩公司同意在2019年7月10日前支付宋盛海一个月（2019年7月1日至2019年7月30日）的违约金，合计15000元。第四条约定：本协议为买卖合同的补充事项，如本协议中相关条款与买卖合同相冲突，以本协议为准，本协议未做约定的条款依照买卖合同的约定执行。2019年7月9日，润通浩公司向宋盛海转账支付85668元，并备注用途为127天租金及违约金。2019年8月17日，双方当事人再次签订《补充协议》，约定：1、润通浩公司于2019年8月26日前解除不动产银行抵押，并拿出产权证。如2019年8月23日前未从银行拿出产权证，买卖合同终止，润通浩公司按买卖合同承担违约责任。2、润通浩公司承诺2019年8月26日前去长沙市房地产管理局办理大证换小证的出证手续，如未如期办理，润通浩公司按买卖合同承担违约责任。3、该物业已出租，润通浩公司承诺将2019年7月1日起的租金收益由宋盛海收取，润通浩公司赔偿宋盛海60000元违约金，于产权过户时交给宋盛海。4、本协议为买卖合同的补充事项，如本协议中相关条款与买卖合同相冲突，以本协议为准，本协议未做约定的条款依照买卖合同的约定执行。上述协议签订后，润通浩公司至今未将涉案房屋过户至宋盛海名下，故宋盛海向一审法院起诉。另查明：长沙市雨花区湘府东路二段308号华盛世纪新城一期商业3栋108号房屋现仍登记在润通浩公司名下，该房已经办理抵押，抵押权人为长沙银行股份有限公司金城支行，登记的贷款金额为2100万元。2019年11月6日，该房被一审法院查封，限制文号为（2019）湘0111民初12284号。一审法院认为，宋盛海与润通浩公司于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》均出于双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，故依法发生效力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于解除合同。润通浩公司未在《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》规定的期限内办理完长沙市雨花区房屋的析产手续，也未注销该房屋的抵押登记，逾期已经超过10天，符合双方当事人在《不动产买卖合同》第五条第一款约定的解除条件。且上述房屋已经被一审法院另案查封，查封解除之前无法办更所有权登记，故宋盛海签订《不动产买卖合同》的目的已经无法实现。综上所述，宋盛海有权向润通浩公司行使合同解除权，但宋盛海并未向一审法院提交证据证明是否向宋盛海发出过解除合同的通知，故一审法院认定宋盛海、润通浩公司于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》自润通浩公司收到宋盛海起诉状副本之日即2019年11月14日起解除。润通浩公司辩称宋盛海已经成为涉案房屋的所有权人，不符合《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记生效的规定，一审法院不予采纳。关于润通浩公司应向宋盛海返还款项的数额。润通浩公司至今未将涉案房屋变更登记至宋盛海名下，违反合同约定，应当承担违约责任。根据宋盛海、润通浩公司2019年8月17日签订的《补充协议》第一条，润通浩公司应当按照《不动产买卖合同》来承担违约责任。故宋盛海主张润通浩公司向其返还已交房款1400000元，并双倍返还定金1200000元，符合《不动产买卖合同》约定，具有法律依据，一审法院予以支持，但宋盛海已经收取的租金70668元，和15000元违约金应当予以抵扣。润通浩公司辩称宋盛海通过签订《补充协议》并实际上接受润通浩公司支付的部分违约金，已经选择了违约金而放弃了定金罚则，与事实不符，一审法院不予采纳。此外，润通浩公司主张不能过户系出于政策原因，但并未向一审法院提出相应的证据予以佐证，故一审法院不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、宋盛海与长沙润通浩投资置业管理有限公司于2019年4月12日签订的《不动产买卖合同》于2019年11月14日起解除。二、长沙润通浩投资置业管理有限公司自判决生效之日起七日内向宋盛海返还房款1400000元。三、长沙润通浩投资置业管理有限公司自本判决生效之日起七日内向宋盛海返还双倍定金1114332元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，因适用简易程序减半收取13800元，保全费5000元，合计18800元，由长沙润通浩投资置业管理有限公司负担。二审中，宋盛海向本院提交如下证据：不动产查询结果（2020年4月份）。拟证明涉案商铺仍抵押在长沙银行股份有限公司金城支行且被长沙市雨花区人民法院查封，基于上诉人自身的违约行为，该商铺根本不可能具备办理产权的条件，违约行为是上诉人自身原因导致，不存在不可抗力；上诉人主张产权办理已经恢复正常状态，该房产的产权并未查封与事实不符；上诉人名下的所有不动产均设定了抵押或被人民法院查封，涉及的执行案件多达十几起，上诉人已经完全丧失履行涉案《不动产买卖合同》的能力。润通浩公司发表如下质证意见，对真实性、合法性有异议，对证据的关联性有异议，与本案没有关联。本院经审查认为，宋盛海提供的该组证据内容客观真实、来源合法，能够达到其证明目的，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:一、涉案《不动产买卖合同》是否应予解除；二、上诉人是否存在违约责任以及违约责任的承担。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于涉案《不动产买卖合同》是否应予解除的问题。上诉人认为，涉案房屋买卖合同目的已达成。本院认为，上诉人未在《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》规定的期限内办理完涉案房屋的析产手续，也未注销该房屋的抵押登记，符合合同约定的解除条件。且涉案房屋已经被一审法院另案查封，故被上诉人签订《不动产买卖合同》的目的已经无法实现，一审判决涉案《不动产买卖合同》应予解除并无不当。二、关于上诉人是否存在违约行为及其违约责任的承担的问题。上诉人认为,涉案商铺已将实际交付宋盛海且双方已经通过协议将违约责任由定金罚则变更为违约金规则；被上诉人认为,润通浩公司已经构成根本违约且双方的协议仍然选择适用《不动产买卖合同》约定的定金罚则。本院认为，首先，润通浩公司没有在约定的期间内完成涉案《不动产买卖合同》以及两份《补充协议》约定的不动产过户登记手续，且未完成该过户登记手续的原因在于润通浩公司，故应当认定润通浩公司违约。其次，涉案《不动产买卖合同》对于不动产过户登记手续未完成的违约责任明确约定了为“守约方有权选择定金罚则”，2019年8月17日的《补充协议》亦约定了“买卖合同终止，润通浩公司公司按买卖合同承担违约责任”。据此，被上诉人有权选择要求上诉人双倍返还定金，一审法院在扣除前期已经支付的款项后认定上诉人应向被上诉人返还房款1400000元及定金1114332元并无不当。综上所述，润通浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由上诉人长沙润通浩投资置业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年五月二十五日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……