湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终63号上诉人（原审被告）：湖南华捷投资置业有限公司，住所地华容县章华镇港西路碧水华庭小区。法定代表人：刘文艺。委托诉讼代理人：蔡群，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈芳，湖南榕城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵玲莉，女，1983年7月4日出生，汉族，住湖南省华容县。被上诉人（原审被告）：长沙大诺金石投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路519号高鑫麓城9栋2303号。法定代表人：黎威。上诉人湖南华捷投资置业有限公司（以下简称华捷投资公司）因与被上诉人赵玲莉、长沙大诺金石投资管理有限公司（以下简称大诺金石公司）合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华捷投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判由大诺金石公司返还租金12万元给赵玲莉，并由大诺金石公司赔偿赵玲莉的经济损失2万元，诉讼费用由赵玲莉与大诺金石公司共同承担。事实与理由：一审认定事实不清，赵玲莉在未将租赁条件谈妥签订的情况下就向大诺金石公司交付了12万元租金，后又书面申请要求改变租赁合同内容。委托合同及会议纪要均明确与第三方签订合同，合同内容需得到华捷投资公司认可才能签订合同，大诺金石公司才可在签订合同后收取租金。赵玲莉的合同内容未得到华捷投资公司确认，大诺金石公司无权收取赵玲莉的租金，华捷投资公司未与赵玲莉签订合同系因大诺金石公司与赵玲莉未按《盛世招商/委托合同书》约定的内容操作造成，华捷投资公司无责任。赵玲莉的租金及损失应由其自己和大诺金石公司承担。一审法院认定华捷投资公司对赵玲莉的书面申请内容全部追认、大诺金石公司有权收取赵玲莉租金与事实不符。赵玲莉辩称，大诺金石公司受华捷投资公司委托为商铺招租、与意向承租人洽谈，可以收取租赁方不超过一年租金。故大诺金石公司收取赵玲莉租金12万元符合委托合同内容约定。华捷投资公司应对代理人大诺金石公司实施的民事法律行为承担相应民事责任。赵玲莉在书面申请书获得华捷投资公司批准同意后才开始实施装修设计，又因华捷投资公司反复违约导致无法开业，赵玲莉的损失应全部由华捷投资公司承担。一审判决认定事实清楚，处理正确，请求依法维持原判。大诺金石公司辩称，华捷投资公司拒不承认其2019年7月15日签署的相关文件违约在先，其在租赁方代表赵玲莉起诉后单方向大诺金石公司下达违约通知书与事实不符也造成了不良影响。整个签约过程中，大诺金石公司在获得华捷投资公司完全授权与签字认可的前提下执行相关的工作。赵玲莉因华捷投资公司违约导致的赔偿与损失均应由华捷投资公司承担，大诺金石公司仅退还当时收取赵玲莉的定金。赵玲莉向一审法院起诉请求：请求判令大诺金石公司与华捷投资公司返还双倍定金12万元及租金18万元，并赔偿因其违约导致赵玲莉的各项损失3万元，本案诉讼费用由大诺金石公司与华捷投资公司承担。一审法院认定事实：2018年9月15日，华捷投资公司（甲方）与大诺金石公司（乙方）签订《盛世招商/委托合同书》，甲方就盛世新城（商业）项目委托乙方进行招商与经营管理的有关事项，主要约定以下内容：1、甲方全权委托乙方负责1-8栋的商铺租赁协议的洽谈，双方可优先制定租赁合同的范本，乙方无权对外单独签订租赁合同。租赁合同必须由甲乙双方共同签字盖章方为有效；2、铺面租金制定时参考总营销额2%作为年租金，在甲方认可的情况下首年租金给予适当免租期；3、客户租赁押金由甲方收取，物业管理费用、装修保证金由物业公司收取，如若甲乙双方中止合约，则由甲方负责返还相应押金；4、客户租赁租金、装修保证金由乙方收取，乙方有权按本合同向客户收取相对应租金（首次租金收取最长不超过1年）。合同签订后，大诺金石公司在招商过程中，与赵玲莉就盛世新城2栋108、201、202、210、211商铺租赁给赵玲莉经营月子中心达成合作意向。为了保证租赁合同的签订，赵玲莉于2019年5月29日向大诺金石公司交付门面租赁定金6万元。大诺金石公司为此向赵玲莉出具了注明为“赵玲莉门面租赁定金”的收据。在双方协商达成主要租赁合同条款后，赵玲莉又应大诺金石公司的要求，于2019年7月12日向大诺金石公司预交了门面租金12万元，合并已交门面租赁定金6万元，大诺金石公司一并为赵玲莉开出金额为18万元的租金收据（定金收据未收回）。2019年7月15日，赵玲莉向华捷投资公司书面提出包含租赁期限，租赁价格，租赁范围及租赁物装修免租期需12个月等租赁合同条款的租赁申请。同日，大诺金石公司法定代表人黎威在赵玲莉的书面申请上签批“装修及免租期签订之日免租期为九个月”的意见。事后，赵玲莉未提出异议，认为租赁合同主要事项已达成一致，遂于2019年7月20日与福州赫采室内设计有限公司就租赁场地的室内装修设计签订一份《设计合同》，并向其支付了前期设计费用2万元。随后，福州赫采室内设计有限公司即向赵玲莉提交了部分图纸。后因华捷投资公司对房屋租赁期限和价格提出更高要求，导致双方未能签订正式租赁合同。赵玲莉因租赁无望，要求返还租金并赔偿损失，大诺金石公司与华捷投资公司互相推诿，遂引发本案诉讼。一审法院认为，根据大诺金石公司和华捷投资公司自愿签订并认可的《盛世招商/委托合同书》，可以认定大诺金石公司对本案争议的商铺招租洽谈，是受华捷投资公司的委托而为，双方是委托代理关系。大诺金石公司根据委托合同书的授权，可以为商铺招租与意向承租进行洽谈，可以收取租赁方不超过一年的租金，但无权单独签订合同，从而也无权事先收取意向承租人的租赁定金。故大诺金石公司在招租洽谈过程中收取赵玲莉租赁定金行为属于超越代理权行为，收取赵玲莉租金行为是委托权限范围内的代理行为。大诺金石公司收取赵玲莉租赁定金性质属于订约定金，是为保证签订租赁合同而收取的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收取定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”现大诺金石公司、华捷投资公司拒绝与赵玲莉签订合同，赵玲莉依法有权要求双倍返还定金。因大诺金石公司收取定金行为属于超越代理权的行为，且未得到华捷投资公司的追认。故双倍返还定金的民事责任应由大诺金石公司承担。大诺金石公司收取赵玲莉租金除去定金部分，实际收取租金金额为12万元，该收款行为有华捷投资公司委托合同的明确授权，虽然华捷投资公司未实际得到该租金，但华捷投资公司作为委托人，对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，应当承担民事责任。故赵玲莉要求大诺金石公司和华捷投资公司共同对已收租金承担返还义务的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。华捷投资公司提出大诺金石公司无权收取租金，没有该项代理权的抗辩意见与事实不符。一审法院不予支持。在租赁洽谈中，赵玲莉就租赁合同的主要条款列出后，书面向大诺金石公司和华捷投资公司报告后，两公司仅对装修免租期的期限提出新的意见，认可了赵玲莉的其他承租条件，使得赵玲莉形成了只要把自己要求的12个月免租期修改为两公司认可的9个月就可以签订租赁合同的判断。在赵玲莉提出签订租赁合同后，华捷投资公司又以租期太长，价格太低为由拒绝签订合同，从而造成赵玲莉装饰设计费的损失，华捷投资公司的不诚信行为，造成租赁合同未能签订，给赵玲莉造成损失，属于法律意义上的缔约过失责任。赵玲莉要求大诺金石公司和华捷投资公司共同赔偿其经济损失，因合同未签订，主要是华捷投资公司不诚信导致，责任在华捷投资公司，大诺金石公司并无明显过错。赵玲莉的经济损失应当由华捷投资公司负责赔偿。但赵玲莉要求赔偿的损失中，部分依据不足，一审法院仅对有证据证明的损失予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大诺金石公司返还赵玲莉双倍定金共12万元；二、大诺金石公司、华捷投资公司共同返还赵玲莉租金12万元；三、华捷投资公司赔偿赵玲莉经济损失2万元；四、判决第一、二、三项均应在判决生效后十五日内履行；五、驳回赵玲莉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7405元，减半收取3703元，由大诺金石公司和华捷投资公司各负担一半。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华捷投资公司提交的盛世新城商业主力店相关审批报告及关于延长租房合同期的申请报告及被上诉人大诺金石公司提交的解除商业招商运营及策划包销合同协议书及解除合同通知书、公示，三方当事人均各自存在争议，本院认为以上证据均与本案争议的焦点问题无关联，不予采信。本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：华捷投资公司是否应当对赵玲莉未能签订租赁合同承担责任？赵玲莉在与大诺金石公司达成主要租赁合同条款意向后，向大诺金石公司预交门面租金及租赁定金，此后赵玲莉向大诺金石公司和华捷投资公司书面申请对租赁期限、赠送装修期、租金保证金等内容进行变更，大诺金石公司法定代表人黎威与华捷投资公司的负责人王建军所签署的意见表明，除免租期修改为9个月外，对赵玲莉提交的申请其他要求变更合同内容条件，华捷投资公司、大诺金石公司均予以同意。一审判决关于大诺金石公司有权代为收取租金应由华捷投资公司负责返还，以及华捷投资公司应承担缔约过失责任，赔偿赵玲莉损失的裁判说理充分到位，本院予以认可不再赘述。一审判决华捷投资公司与大诺金石公司共同返还租金，由华捷投资公司赔偿赵玲莉的经济损失，未加重华捷投资公司责任，并无明显不当。华捷投资公司提出未与赵玲莉签订租赁合同系因双方未达成一致意见、华捷投资公司无责任的上诉主张与事实不符，本院不予采纳。综上所述，华捷投资公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人湖南华捷投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  甘春汉审判员  刘景镔审判员  周闻丽二〇二〇年五月十四日书记员  严贞棠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。