河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4283号上诉人（原审原告）：张某，女，汉族，1968年9月10日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：李钟川，系其丈夫。上诉人（原审被告）：协同网络股份有限公司，住所郑州市金水区北环路116号中方园小区33号楼6单元02号，统一社会信用代码91410100MA3XE3F10G。法定代表人魏成斌。委托诉讼代理人：王双印、吕琼雅（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南恒源投资有限公司，住址郑州市金水区经三路北65号江山公寓11层西3号，统一社会信用代码91410100689709027Y。法定代表人张彦平。被上诉人（原审被告）：张某1，男，汉族，1976年9月20日出生，住址河南省驻马店市驿城区。上诉人张某、协同网络股份有限公司与被上诉人河南恒源投资有限公司、张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：一审认定事实不清，裁量不准，曲解双方签订的《郑州市写字楼房屋租赁协议》的相关条款，导致计算错误，给上诉人造成巨大的经济损失，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判被上诉人依约支付所欠的房屋租金和相关费用及违约金共计466902元，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。协同网络股份有限公司上诉请求：一审法院程序违法，事实认定错误，适用法律错误，剥夺了上诉人的诉讼权利，请求二审法院依法撤销一审判决改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。张某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠原告租金和相关费用及违约金281405元，被告赔偿因被告擅自退租导致房屋空置的经济损失计185497元，共计466902元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月19日，原告与被告协同公司签订租赁合同一份，主要约定被告协同公司自原告处承租位于金水路226号楷林国际1502至1506房间用于办公；租赁期为36个月，自2018年11月1日其至2021年10月31日止，月租金为8.7万元；首次季付按每日每平方米2.6元计算，以后半年付按每日每平方米2.5元计算，年付按每日每平方米2.4元计算，先付后用，签订合同当日被告协同公司向原告支付定金5万元（该定金自动转为首付租金），首次房屋租金共计26.1万元（含定金）和房屋押金10万元，被告协同公司应在签订合同后当日付至原告尾号为5283的账户，以后每期租金提前30日交付（该处手写添加：房租+相关费用每月为101180元）；相关费用按季支付，包括物业管理费每月11880元、季度共35640元，网络使用费每季度2100元，净化水每季度1800元，花卉管理费每季度3000元，水费及电费按实际使用量每月13日结清上月水电费，中央空调、公共区域水电分摊、停车管理费等按物业要求由被告协同公司及时交付原告统一结算；若被告协同公司逾期支付租金，每逾期一天按季度租金的0.5%向原告支付违约金，逾期十天，原告有权解除合同；因被告协同公司原因违约，原告不退押金，被告协同公司应在违约后三日内结清拖欠的所有费用，原告同意被告协同公司伴奏室内属于被告协同公司的家具及物品，被告协同公司逾期未缴纳拖欠相关费用，视为被告协同公司放弃室内家具及物品，原告有权自行处理；被告协同公司未经原告同意中途擅自退租的，押金不退，被告还应按当月租金的两倍向原告支付违约金等。后被告协同公司开始使用约定房产。2018年10月22日，原告出具收据二张，载明今收到被告协同公司交来2018年11月、12月、2019年1月份（三个月）的租金26.1万元。另一张收据载明收到被告协同公司网络、净化水、花卉管理费等（3.5个月）13490元。被告协同公司于2018年12月31日向原告支付5万元、2019年1月6日向原告支付23540元、于1月8日向原告支付5万元、于1月21日向原告支付5万元、于1月25日向原告支付5万元、于2月15日向原告支付3万元、于3月5日向原告支付1万元、于3月7日向原告支付4万元、于4月1日向原告支付0.5万元、于4月2日向原告支付1.3万元、于4月3日向原告支付3.2万元、于4月12日向原告支付3万元、于4月19日向原告支付7万元、于5月8日向原告支付5万元、于5月15日向原告支付2万元、于5月24日向原告支付1万元、于5月27日向原告支付2万元、于6月2日向原告支付1万元、于6月3日向原告支付1万元、于6月4日向原告支付1万元、于6月12日向原告支付2万元、于6月20日向原告支付1万元、于6月21日向原告支付1万元。以上共计623540元。原告称被告协同公司于2019年6月25日在未告知原告的情况下自租赁房屋中搬出。原告称其与被告张某1联系后，张某1答复要继续承租原告的房屋。2019年7月10日，原告与三被告签订租房补充协议一份，约定因被告协同公司租用原告的房子，因被告协同公司经济状况不佳，由原来的1100平方米缩小为700平方米，面积变更日期从2019年7月15日算起，次日起签的租金及费用执行2018年签的老合同，7月15日的付款方式改为月支付，下一笔款项提前10天支付下月的租金及相关费用，若7月15日前不能支付，按实际支付时间为新旧合同的结算基准日；被告协同公司拖欠原告2019年7月15日前的房租及相关费用及违约金按原合同执行，所欠电费需补齐；交履约保证金1万元，本协议自缴费之日起生效。被告恒源公司、张某1以担保人身份在上述协议上签名确认。该补充协议签订后，三被告未向原告支付履约保证金1万元。原告主张直至8月初，被告协同公司告知原告无法使用租赁房屋，让原告向外出租房产，因被告协同公司的违约行为致使涉案房产空置55天，给原告造成了损失。另查明：原告认可收到被告协同公司支付的押金10万元，并主张10万元的押金因被告违约故不应退还。一审法院认为，原告与被告协同公司签订的《房屋租赁合同》，该合同内容不违反法律禁止性规定，故应认定该合同合法有效。双方应按照合同的约定行使权利和义务。被告协同公司使用租赁物应按时足额向原告支付租金。根据原告提供的收据显示被告协同公司已付清截止至2018年12月31日的租金及相关费用，并向原告支付押金10万元。原告主张被告于2019年6月25日自租赁房屋中搬出，则2019年1月1日至2019年6月25日间，被告协同公司应向原告支付租金及相关费用共计590127元（101180元×5个月+101180元÷30天×25天）。根据原告提供的银行流水信息及原告出具的租金支付明细显示，被告协同公司已足额支付了截止至2019年6月25日的租金及其他费用（实际支付金额比应支付金额高出33413元）。原告主张被告协同公司尚欠5、6月份的电费共计2800元未缴纳，该笔款项可自被告协同公司多支付的租金中扣除，即33413元-2800元=（多付）30613元。原告主张被告协同公司在未告知原告的情况下自行搬出租赁房屋，且被告协同公司未按约定支付各期租金及相关费用，故要求被告协同公司承担违约责任及房屋空置损失。被告在未通知原告擅自搬出租赁房屋违反了租赁合同的约定，其应承担违约责任。但双方合同中约定的逾期付款应按季度租金的日0.5%支付违约金、被告协同公司未经原告同意擅自退租押金不退、被告协同公司还应按当月租金的二倍向原告支付违约金、还应按实际损失赔偿等条款均为违约条款，双方约定的违约金过高且有不合理之处。考虑到被告协同公司确有违约行为但已足额支付截止其搬出之日的租金及相关费用、原告确有空置损失等原因，该院认为本案违约金确定为月租金的二倍即174000元较为合适，减去原告未退还的押金10万元及被告协同公司多支付的租金30613元，被告协同公司还应向原告支付违约金43387元。二倍租金的违约金已可弥补原告的房屋空置损失，故对原告另行提出的赔偿房屋空置损失185497元的诉讼请求该院不予支持。原告要求被告协同公司补交2018年10月19日至2018年10月31日间11天的租金依据不足，该院不予支持。被告张某1、河南恒源投资有限公司并非租赁合同当事人，该二被告无需对上述债务承担支付义务。原告主张三被告未支付补充协议约定的履约保证金1万元，不符合补充协议约定的生效条件，故原告提交的其与三被告签订的租房补充协议未生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告协同网络股份有限公司于本判决生效后十日内向原告张某支付违约金43387元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4152元，由被告协同网络股份有限公司负担。本院二审期间，上诉人均向法庭提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审部分一致。二审另查明，协同公司向张某交纳房租及管理费等费用共计1083450元（含10万元押金）。协同公司主张房屋租金已付款至2019年8月中旬。本院认为，张某与协同公司签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。双方应按照合同的约定行使权利和义务。协同公司使用租赁物应按时足额向张某支付租金。协同公司在未通知张某和未结算情况下擅自搬出租赁房屋违反了租赁合同的约定，其应承担违约责任。双方合同中约定的逾期付款应按季度租金的日0.5%支付违约金、协同公司未经张某同意擅自退租押金不退、协同公司还应按当月租金的二倍向张某支付违约金等条款均为违约条款，双方约定的违约金过高，一审法院综合认定本案违约金为月租金的二倍即174000元适当，同时，考虑上诉人张某主张至2019年8月初，协同公司方告知张某无法使用租赁房屋，让其另行出租的情形，结合协同公司已实际将租金付至2019年8月中旬的情形，按协议的月租赁87000元计算，一审认定协同公司多支付租金30613元，并无实体不当。故再减去张某未退还的押金10万元，一审判令协同网络股份有限公司支付张某违约金43387元，并无不当。综上所述，张某、协同网络股份有限公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果适当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9189元，由上诉人张某负担8304元，由协同网络股份有限公司负担885元。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年五月十四日书记员  王科普