浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初1249号 原告：陈志华，男，1969年7月15日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：许倞、陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 被告：安吉黄浦江源漂流开发有限公司，住所地，安吉县递铺街道鹤鹿溪村。统一社会信用代码913305237498413620。 法定代表人：夏泽民。 委托诉讼代理人：金水、黄永刚，浙江浦源律师事务所律师。 原告陈志华与被告安吉黄浦江源漂流开发有限公司（以下简称：江源公司）合同纠纷一案，原告于2019年4月3日向本院提起诉讼。本院受理后，先以简易程序于2019年5月10日进行了公开开庭审理。陈志华的委托诉讼代理人许倞，江源公司法定代表人夏泽民及其委托诉讼代理人金水到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2020年5月12日第二次进行了公开开庭审理，陈志华及其委托诉讼代理人许倞、陈宏彪，江源公司法定代表人夏泽民及其委托诉讼代理人金水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈志华诉称，2014年8月1日，原被告签订《房产转让合同》，江源公司将位于头（原为黄浦江源下码头）地段的厂房（建筑面积899平方米）及周边配套的10亩土地使用权一并转让给陈志华用于开办竹制品厂，总转让价款为75万元。合同签订后，陈志华如约支付了转让款。同年11月，原被告双方又签订《房产转让合同之补充协议》，特别约定了一旦标的厂房和土地出现权属纠纷，影响原告使用造成损失的，由被告负责赔偿。转让完成后，原告为经营需求，对厂房和土地进行了相应的修整，并添置了配套设施，总计投入106700元。但原告在使用厂房土地期间，鹤鹿溪村第五村民小组以原先与被告签订的土地租赁合同是为经营黄浦江源第一漂流景区，而被告在停止经营之后，一直将土地闲置，现又出租、出售给原告开办工厂，损害了村民小组的利益为由，多次向原告提出要求收回上述土地和厂房，并为达到目的，还采取了填堵道路等方式阻碍原告的正常生产，致2018年2月后至今，原告无法使用标的厂房和土地。另，原被告双方所签订的《房产转让合同》所涉及到的厂房并未经过建房审批，应属违章建筑。同时，转让所涉及的土地因违规占用农保地，在2009年已经被相关组织进行了行政处罚。鉴于上述情况，原告认为本案《房产转让合同》所涉及到的土地、厂房交易已违反了土地管理法对于土地使用权、耕地保护及建设用地的相关规定，根据合同法第五十二条之规定，应为无效，原告有权要求被告返还已收取的全部转让款，并基于权属纠纷的约定，要求被告承担赔偿责任，故请求法院判令：1.确认原、被告双方于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的《房产转让合同之补充协议》无效；2.被告向原告返还厂房及土地使用权转让费75万元；3.被告赔偿原告所遭受的财产损失106700元及逾期返还上述转让费的利息（按中国人民银行同期同档次贷款利率自起诉之日起计算至款清时止）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中变更为：1.确认原、被告双方于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的《房产转让合同之补充协议》无效；2.被告向原告返还厂房及土地使用权转让费75万元及占有转让费期间产生的收益（按年利率6%自2014年12月10日起计算至款清时止）；3.被告赔偿原告为转让房屋添置的装修及配套的损失106700元；4、被告向原告返还土地租赁款16800元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。 江源公司辩称，被告对原被告于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的《房产转让合同之补充协议》的事实不持异议。对于原告诉称对厂房和土地进行了整修，并添加了相应的配套设施，总计投入10万余元的事实，不予认可。对于原告诉称，因村民小组阻碍致原告于2018年2月后不能正常使用厂房及土地的事实，被告也有异议。村民小组阻碍的事实发生在2018年的3月，该情况发生后，经被告协调，鹤鹿溪村委会、公安机关即时进行了处理，村民小组阻碍的行为已经停止。涉案的房产，确没有办理相应的审批手续，但被告认为本案原被告双方之间所签订的合同，虽名为房产转让合同，但实际上是一个土地的租赁、转租合同，该合同并没有违反法律的禁止性的规定，应为合法有效。即使该合同被确认为无效，被告认为原告取得厂房以后对这个厂房进行了占有使用，该占有使用的收益也应该返还给被告。另，根据双方合同的约定，合同涉及的10亩土地的土地租赁款应由原告支付，但原告仅支付至2018年6月，后续的土地租赁款也应由原告继续支付。故请法院驳回原告的诉讼请求。 庭审中，原被告对下列事实无异议，本院予以认定： 2003年6月18日，江源公司与安吉县递铺镇鹤鹿溪村经济联合社（简称鹤鹿溪村）签订《土地租赁合同》，约定，鹤鹿溪村将坐落于下街头地方的土地3927亩租赁给江源公司开展旅游开发，租赁期限自2003年6月18日至2053年6月18日止。租金为每年100元/亩（2014年1月26日修正为每5年支付一次，2013年6月18日起至2018年6月17日为每年420元/亩。如今后国家稻谷收购价增长，按增加比例增加租金。以此类推计算租金直到合同期满）。 2014年8月1日，原被告签订《房产转让合同》，约定，江源公司将位于头地段的厂房（包括附房，建筑面积为899平方米）转让给陈志华，总转让金为75万元。同时，江源公司将厂房涉及的10亩土地（不含厂房1.348亩土地面积）的土地使用权也转让给陈志华，陈志华不支付该土地使用权转让费，但该10亩土地的租赁款应由陈志华支付给江源公司，然后由江源公司向土地所有人鹤鹿溪村5组、6组支付。土地租赁款按照江源公司与鹤鹿溪村于2014年1月26日修正的标准每5年支付一次。合同签订后，陈志华于2014年12月18日向江源公司支付了厂房转让款75万元和10亩土地至2018年6月的租赁款16800元。同年11月，原被告双方又签订《房产转让合同之补充协议》，该补充协议第三条约定：转让厂房如出现财产权、土地使用权及与鹤鹿溪村遗留纠纷，江源公司应当协助陈志华解决，否则由此造成陈志华的损失，由江源公司负责赔偿。 案涉厂房未经有权机关的审批。2009年6月，江源公司与鹤鹿溪村因违规租赁下街头地方土地和未经审批在该土地上建房，受到有关部门查处，并处于罚款。 另，被告为进行标的物占有使用费鉴定开支鉴定费12000元，申请鉴定人员出庭作证开支1000元。对此，本院也予认定。 原被告的争议有： 一、关于案涉合同的效力。 原告主张，案涉合同的标的厂房并未经审批，属于违章建筑。案涉的土地也因违规占用农保地，并在2009年被相关单位进行了行政处罚。所以，案涉合同应为无效合同。被告则主张，涉案厂房虽没有办理相应的审批手续，但本案合同，虽名为房产转让合同，但实际上是一个土地的租赁、转租合同，该合同并没有违反法律的禁止性的规定，应为合法有效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案合同标的是厂房（包括附房）和10亩土地的使用权。合同约定江源公司将厂房（包括附房）转让给陈志华，转让金为75万元。将10亩土地（不含厂房1.348亩土地面积）的土地使用权转让给陈志华，陈志华不支付该土地使用权的转让费，但应通过江源公司向土地所有人支付该10亩土地的租赁款。从上述的约定来看，案涉合同实际包含两项法律行为，一是关于厂房（包括附房）的转让行为，二是关于10亩土地的转租行为。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条规定，因兴办乡镇企业等占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。而本案的标的厂房（包括附房）未经有权机关审批，属非法建筑，10亩土地使用权则被用于了非农建设，故关于该两项标的物的转让、转租行为均因违反了上述《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应为无效。由此，本院认定，原被告于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的房屋《房产转让合同之补充协议》无效。 二、关于厂房（包括附房）占有使用费和转让款租金的返还。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告自应当向被告返还厂房（包括附房）和10亩土地的使用权，被告则应当向原告返还75万元。但原告主张，被告还应当向原告支付75万元占用期间利息。被告则主张，原告应当向被告支付厂房（包括附房）占用期间的使用费，并向本院申请对原告实际占用厂房（包括附房）期间的使用费进行鉴定。为此，本院委托浙江健龙价格评估有限公司对此进行鉴定。经鉴定单位鉴定和复核，认为原告占用厂房（包括附房）期间（2014年8月至2018年8月15日）的使用费为318875.30元。本院于庭审中组织原被告对鉴定结论进行了质证，并应被告申请传唤鉴定人邬某到庭接受质询。对该鉴定结论，原告对其合法性、关联性、真实性均有异议，认为鉴定结论未考虑到标的物权利瑕疵所带来的使用价值的降低，不足采信。被告则认为，该次鉴定的鉴定程序不合法，存在部分鉴定人员未到现场勘查、部分鉴定人员违法在二个鉴定单位任职、市场调查不规范、适用法律法规规章不合法等情形，要求重新鉴定。对此，本院认为，本案原被告关于厂房（包括附房）转让的合同，系双务合同，原被告各自的给付构成对待给付。在合同无效的情况下，原被告负有的返还义务仍然构成对待给付。在原被告未就返还事宜作出特别约定的情况下，应当同时履行。也即原告从合同订立时起至将厂房（包括附房）返还被告期间的占有构成无权占有，应当向被告支付使用费。反之，被告也应当向原告支付资金占用费。使用费与资金占用费之间完全符合法定抵销的条件，一经抵销，各自的债务均归于消灭。因此，在原被告同时向对方返还厂房（包括附房）和转让款75万元后，原告无须再向被告支付使用费、被告也无须向原告支付利息。鉴于此，本院对鉴定结论是否应予采信不作评论，对被告要求重新鉴定的申请，不予准许。 三、关于原告的损失。 原告主张，其在合同签订后，对标的物进行了装修、添附，为此开支了106700元，应当由被告予以赔偿。为此，原告向本院举证其自行委托宁波市华弘价格评估咨询有限公司安吉分公司评估的“价格评估报告”一份。被告对此不予认可，并认为原告举证的“价格评估报告”系其单方委托的鉴定，不具有合法性、真实性。对此，本院认为，原告举证的“价格评估报告”因系其单方委托进行的，其鉴定单位的选任未经原被告双方以法定程序合议确定，难于保证鉴定人在鉴定活动中的独立性与公正性。鉴定的基础证据材料，也系原告单方提供，未经被告质证。虽然鉴定人员在鉴定过程中自行收集了部分材料，但从评估报告的内容来看，该12张照片也仅是部分鉴定对象的局部照片，既不能反映全部鉴定对象的状况，也不能反映鉴定对象的全貌，难于保证鉴定材料的真实性和完整性。故本院对该“价格评估报告”不予采信。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，对自己的事实主张有责任提供证据的当事人，未能提供证据或证据不足于证明其事实主张的，应当承担不利的后果的规定，本院对原告所主张的该106700元损失不予认定。 原告还主张，因受到土地所有人的阻碍，致其自2018年2月后不能正常使用厂房（包括附房）及土地，从而造成损失，被告应当依照《房产转让合同之补充协议》第三条的约定赔偿损失。为此，原告向本院提供鹤鹿溪村第五村民小组的“联民书”（复印件）一份和照片三张。被告对原告在使用标的物的过程中，受到鹤鹿溪村第五村民小组村民阻碍的事实没有异议，但认为其已经根据《房产转让合同之补充协议》第三条的约定，协助原告与鹤鹿溪村委、公安机关及时进行了处理，此后，原告使用标的物并不存在障碍。对此，本院认为，首先，因《房产转让合同之补充协议》作为《房产转让合同》的补充合同，是为无效合同，该合同中的第三条约定也为无效，对于双方当事人均不具有约束力；第二，从原告提供的证据来看，“联民书”仅是反映鹤鹿溪村第五村民小组村民要求收回土地的事实，但其为复印件，在被告提出异议后，原告也未能出示原件，故本院对此不予采信。三张照片则仅是反映村民实施阻碍行为的现场情况，不能证明原告由此受到了损失和损失的大小。第三、即使根据《房产转让合同之补充协议》第三条的约定，被告在标的物出现财产权、土地使用权及与鹤鹿溪村遗留纠纷时，也只是应当协助原告解决，而在庭审中，原告对在阻碍行为发生后，被告协助原告与鹤鹿溪村委、公安机关进行处理的事实不存异议。故本院对原告基于该项事实提出的损失主张也不予认定。 四、关于10亩土地的租赁款。 原告主张，因案涉合同是无效合同，故其支付给被告的10亩土地至2018年6月的租赁款16800元，被告应当返还。对此，本院认为，案涉合同约定该10亩土地的租赁款应由原告支付给被告，然后由被告向鹤鹿溪村5组、6组支付。土地租赁款按照被告与鹤鹿溪村于2014年1月26日修正的标准每5年支付一次。从该项约定的内容来看，关于10亩土地的转租合同具有继续性。继续性合同无效后，对于已经履行的部分，可以参照有效合同处理。且该租赁款按照约定应归土地所有人所有，并不归被告所有。故原告的该项主张不能成立。 综上，本院认为，原被告于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的《房产转让合同之补充协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，是为无效合同。因此，被告应当向原告返还转让款75万元，原告应当同时向被告返还位于头地段的厂房（包括附房，建筑面积为899平方米）和10亩土地（不含厂房1.348亩土地面积）使用权。除此之外，原告的其他诉讼请求，以及被告要求原告支付占用使用费的主张，因缺乏法律和事实依据，本院均不予支持。因原被告对于造成合同无效的过错责任相当，本案诉讼费用应由原被告分担为宜。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、确认陈志华与安吉黄浦江源漂流开发有限公司于2014年8月1日签订的《房产转让合同》及2014年11月签订的《房产转让合同之补充协议》无效。 二、安吉黄浦江源漂流开发有限公司返还陈志华转让款75万元。 三、陈志华返还安吉黄浦江源漂流开发有限公司位于头地段的厂房（包括附房，建筑面积为899平方米）和10亩土地（不含厂房1.348亩土地面积）的使用权。 四、陈志华与安吉黄浦江源漂流开发有限公司应同时履行，并限于判决生效后三十日内履行。 五、驳回陈志华的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12700元，鉴定费12000元，鉴定人员出庭费用1000元，合计诉讼费25700元，由陈志华负担12850元，安吉黄浦江源漂流开发有限公司负担12850元，限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  梁 赟 审 判 员  俞一农 人民陪审员  吴清泉 二０二０年五月十三日 书 记 员  胡 波