江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1363号上诉人（原审被告）：沛县华宇房地产开发有限公司，住所地江苏省沛县东风路西段计经委商住楼西单元504室。法定代表人：张建华，该公司经理。委托诉讼代理人：胡绍龙，江苏金维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚桂勇，男，1976年9月28日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：赵新芝，女，1975年8月31日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张俭，徐州市铜山区茅村法律服务所法律工作者。上诉人沛县华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人姚桂勇、赵新芝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2018）苏0322民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判以每年25439元的标准计算被上诉人损失。事实和理由：1.双方在拆迁安置协议中约定了被上诉人的停业损失为76317元，并约定三年上房，因此，计算被上诉人的损失应按照双方约定的每年损失25439元为准。2.即使原审判决以同地段租金的标准确定被上诉人损失，也不能依据原审评估公司出具的评估报告，该评估报告的结果鉴定结论明显依据不足。该评估报告在送达给上诉人时，没有提供鉴定依据的相关材料。上诉人申请重新鉴定后，一审法院没有做出任何评判，显然在程序上和认定上均存在错误。姚桂勇、赵新芝辩称，1.双方协议约定的停业损失一次性补助费系对约定过渡期内的停业损失进行补偿，并未约定适用于超期的损失赔偿。2.一审中，鉴定人到庭接受了双方质询，并对上诉人提出的异议进行了答复，评估公司提供了勘查记录，详细列明了现场调查采价案例及网络询价案例，该评估报告可以作为认定被上诉人损失的依据，上诉人申请重新鉴定没有事实根据和法律依据。姚桂勇、赵新芝向一审法院提出诉讼请求：1、判令华宇公司赔偿因逾期上房所造成的损失472500元，后减少诉讼请求为要求华宇公司赔偿损失336478元；2、案件受理费由华宇公司承担。一审法院经审理查明：2012年12月10日，华宇公司作为甲方，姚桂勇、赵新芝作为乙方，签订《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》（丈量号：A-198，协议号A241），约定：甲方对乙方坐落在汉城北路西侧、鼓楼街北侧房屋进行拆迁，被拆迁房屋为商业用房，合法建筑面积145.09㎡；乙方同意将被拆迁房屋与甲方坐落汉城国际二期建筑面积180㎡左右二层商业房屋调换产权并相互结算差价；乙方应得拆迁补偿安置款为763174元，停业损失76317元；拆迁位置中间往北150米以内安置，面向汉城路，三年上房，不可抗拒原因除外，同34.44㎡为一套房子，上下两层大致相同等。同日，华宇公司与姚桂勇、赵新芝另签订《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》（丈量号：A198，协议号A241）一份，约定被拆迁房屋面积为34.44㎡，与华宇公司坐落汉城国际二期商业房屋调换产权并相互结算差价，补偿安置款为159660元等，未约定停业损失及上房时间。2018年7月25日，华宇公司书面通知姚桂勇、赵新芝上房，交付房屋房号C-001，面积188.95㎡。根据姚桂勇、赵新芝的申请，法院委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案安置房屋租金损失进行估价。该公司于2019年8月20日出具（2019）鉴第029号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为自2015年12月11日至2018年7月25日期间的租金损失为336478元，其中2018年1月1日至7月25日的月租金评估价值为10728元，总租金为83786元。估价报告中载明“本次估价时设定的市场条件为假设估价对象已按《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》约定时间上房形成的市场条件，房屋状况满足《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》上房时应达到标准、并符合安全使用为前提。”、“本次估价先调查实地查勘期估价对象同类房屋租金价值市场状况，并结合对估价对象及附近沿街店面房屋租金价值近几年的变化情况调查，确定2018年7月25日估价对象房屋租金价值情况，并通过对沛县城区2015年至2018年房地产价格指数、房屋租赁市场状况、地价指数变化调查，同时调查徐州地区居民消费支出变化指数、存贷款利率变化、通货膨胀率、经济发展变化情况，综合考虑以上各种因素，结合长期趋势分析测算验证2015年至2018年沛县城区同类房屋租金价值变化比率，以此推算估价对象在2015年12月11日至2018年7月25日期间的市场客观租金价值。”姚桂勇、赵新芝支出鉴定费2万元。一审法院认为，华宇公司与姚桂勇、赵新芝之间签订的《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。协议约定上房时间为3年，故华宇公司应于2015年12月10日前交付安置房屋。华宇公司于2018年7月25日通知姚桂勇、赵新芝上房，存在逾期交房的违约行为。华宇公司抗辩涉案地块因拆迁原因导致工程开工以及竣工时间顺延，属于协议约定的不可抗拒原因，华宇公司交房也应顺延，不存在违约。法院认为，涉案项目所在地块系华宇公司取得拆迁许可后自行拆迁，对于拆迁中可能存在的延误能够预见，也应当由华宇公司予以解决，属于华宇公司的商业风险范围，不能视为合同约定的不可抗拒的原因，也不属于法律规定的不可抗力，华宇公司据此主张延期交房没有依据，不予采纳。华宇公司抗辩仅被拆迁面积145.09㎡的协议中约定了上房时间，而被拆迁面积34.44㎡的协议中未约定上房时间，该部分面积不存在逾期上房违约。法院认为，被拆迁面积145.09㎡的协议中已经明确约定同34.44㎡为一套房子，故两部分被拆迁面积的安置房屋应当同时上房，华宇公司逾期上房应当承担违约责任。因华宇公司逾期交房，姚桂勇、赵新芝无法使用安置房屋，姚桂勇、赵新芝主张按租金标准确定其损失，予以支持。华宇公司主张应以协议约定的停业损失一次性补助费标准计算姚桂勇、赵新芝的损失。法院认为，协议约定的停业损失一次性补助费仅系对约定过渡期内的停业损失进行补偿，协议中并未约定该补偿标准适用于超期过渡的损失赔偿，故对华宇公司该项主张，不予采纳。经鉴定，涉案安置房屋自2015年12月11日至2018年7月25日期间的租金损失为336478元。华宇公司认为鉴定机构在鉴定时没有进行充分调查，没有充分考虑房屋周边环境对房屋租金的影响，鉴定结论依据不足。法院通知了鉴定人出庭作证，鉴定人到庭接受了双方质询，并对被告提出的异议进行了答复。徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司还提供了勘查记录一张，详细列明了现场调查采价案例及网络询价案例，能够说明该公司进行了必要的调查，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司的估价方法亦无不当。故对华宇公司上述意见，不予采纳，该估价报告可以作为认定姚桂勇、赵新芝损失的依据。因华宇公司于2018年7月25日已通知姚桂勇、赵新芝上房，姚桂勇、赵新芝的租金损失应计算至2018年7月24日，为336132元（336478元-346元）。遂判决：沛县华宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿姚桂勇、赵新芝损失336132元；二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年12月10日签订的两份《沛县城市房屋拆迁产权交换安置协议（A）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。拆迁面积为145.09㎡的产权交换安置协议中约定上房时间为3年，而上诉人直至2018年7月25日才通知被上诉人上房，故上诉人已构成违约，应当承担相应违约责任。而拆迁面积为34.44㎡的产权交换安置协议中虽未约定上房时间及停业损失，但补偿的房屋系与拆迁面积为145.09㎡的产权交换安置协议中补偿的房屋为同一处房屋，且上诉人二审中亦认可两份产权交换安置协议补偿的房屋应同时上房，故对于两份产权交换安置协议上诉人均应承担违约责任。关于上诉人逾期上房给被上诉人造成的损失问题，上诉人主张应当依据协议约定的停业损失一次性补助费标准计算，但该停业损失一次性补助费系对约定过渡期内的停业损失进行补偿，双方并未约定该补偿标准适用于超期过渡的损失赔偿，故对上诉人该项主张，本院不予支持。一审法院委托鉴定机构对涉案房屋逾期上房的损失进行了鉴定，并通知了鉴定人出庭接受双方质询，对于上诉人提出的异议进行了答复。鉴定机构提供了勘查记录一张，详细列明了现场调查采价案例及网络询价案例。上诉人认为该鉴定结论依据不足，并申请重新鉴定，本院认为，本案中鉴定机构的估价方法并无不当，其提供的材料、案例及对上诉人的答复，证明其进行了必要的调查，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的可以重新鉴定的情形，故一审法院依据鉴定意见判令上诉人赔偿被上诉人损失336132元并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人沛县华宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6342元，由上诉人沛县华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月六日书记员 宗 正