河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3340号上诉人(原审被告)：加鹏飞，男，汉族，1977年5月20日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：毛延申，男，1972年3月16日生，汉族，住鲁山县。被上诉人(原审原告)：刘茂林，曾用名刘毛林，男，汉族，1969年5月1日生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。上诉人加鹏飞因与被上诉人刘茂林确认合同无效纠纷一案，不服河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人加鹏飞及其委托诉讼代理人毛延申，被上诉人刘茂林及其委托诉讼代理人刘鹏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加鹏飞上诉请求:1、依法撤销（2019)豫0423民初2225号民事判决,改判驳回刘茂林的诉讼请求;2、一审、二审诉讼费、鉴定费均由刘茂林承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、主要证据不足。1、本案系加鹏飞与刘茂林签订的房屋买卖协议，而涉案房屋系刘茂林个人所有，双方签订的《售房协议》是在双方自愿的基础上签订的,是双方的真实意思表示。另，刘茂林取得购房款后,在加鹏飞占有使用长达九年时间内,刘茂林从未主张过该售房协议无效,只因政府征收为了获取高额征地补偿款的利益驱使才向加鹏飞主张《售房协议》无效,该诉讼行为明显违背了诚实信用、公平原则。2.本案争议之房屋使用范围内的土地隶属琴台办事处,属于鲁山县城市规划区范围之内，并且因扩建311国道和242省道,已被鲁山县政府征用,鲁山县政府城市拆迁管理办公室已给加鹏飞下发了《拆迁通知》，由此表明该宗土地因政府的征用这一事实行为,已经转化为国有土地，这是《物权法》所规定的常识性物权变动事实,且无需办理权属变更登记。一审判决将案涉土地认定为集体土地依据不足。二、一审判决适用法律明显错误。加鹏飞与刘茂林签订的《售房协议》是一份单纯的房屋买卖协议,对土地问题只字未提。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定,城市规划区范围的土地属于国家所有,同时该法第十一条又规定了农民集体所有的土地应当登记造册,核发证书,确认所有权;农民集体所有的土地用于非农业建设的,应登记造册,核发证书。案涉土地位于鲁山县城市规划区,并且所在社区没有取得集体土地所有权登记,刘茂林更未取得集体土地使用权登记,所以案涉土地的国有属性毋庸置疑。一审判决在没有查明土地性质的情况下,适用《土地管理法》第六十三条和《合同法》的相关规定确认《售房协议》无效，显属适用法律错误。三、一审判决加鹏飞向刘茂林返还房屋明显违法，属于超越职权。根据《土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从文意解释，其一,允许农村房屋买卖;其二，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地,并非是裁判农村房屋买卖合同无效的法律依据,即使理解角度不同,也不能依据《合同法》第五十二条、第五十八条武断的判决返还原物,而应当秉承尊重历史、照顾现实、综合权衡双方利益的原则予以处理;本案中,刘茂林交付加鹏飞占有使用涉案房产已达九年之久,刘茂林出售房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示,且刘茂林有多处宅基地不予返还不会导致居无定所,而且加鹏飞占有房屋后进行了大量重建装修投入,房屋也早非原始状况，如果判令返还,势必会导致加鹏飞居无住所,不利于社会和谐稳定及社会交易秩序。故加鹏飞认为即使判决合同无效也不应判决将涉案房产予以返还。即使《售房协议》无效,该宗土地理应收归集体。刘茂林辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，加鹏飞的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。2.依据刘茂林与加鹏飞签订的《售房协议》可知，刘茂林出售给加鹏飞的房屋是建设在刘茂林的宅基地上，依据“房地一体”的常识，出售房屋也必然出售了房屋坐落土地的使用权。刘茂林与加鹏飞签订的《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的规定，且加鹏飞不是涉案房屋所在地的农村集体经济组织成员，所以《售房协议》自始无效，刘茂林与加鹏飞应当相互返还，故原审判决加鹏飞向刘茂林返还涉案房屋并无不当。3.涉案房屋所在的311国道与242省道交汇处，因道路扩宽确有部分八里仓村民的宅基地被政府征收，但不能以此推定涉案房屋的土地性质发生改变，该土地依旧属于农村集体土地。综上所述，加鹏飞的上诉没有事实与法律依据，上诉请求不能成立，原审判决并无不当。刘茂林向一审法院起诉请求：1.确认刘茂林、加鹏飞签订的售房协议无效，加鹏飞返还刘茂林房屋。2.诉讼费由加鹏飞负担。一审法院认定事实：2010年9月30日，刘茂林与加鹏飞签订《售房协议》，协议约定：1、甲的房产（主房四间，东屋一间，西屋一间，南屋四间）一座，卖给乙方；2、乙方一次性付给甲方售房款人民币壹拾柒万元正（￥170000元）；……5、该房产四邻为：东至回国胜、北至申长锁、西至程大孩、南至公路；6、从即日起，该座房产归乙方所有，与甲方没有任何关系。协议签订后，加鹏飞按照协议约定向刘茂林支付了170000元购房款，后即在该处房产居住并开展经营活动至今。期间刘茂林向加鹏飞要求返还该房产无果，引起诉讼。另查明，1、2019年4月26日，加鹏飞对涉案的位于八××国道与××省道交叉口东北角宅院一处，门面房四间，东屋两间，西屋一间，北屋四间，彩钢棚等按现行价值进行评估鉴定。2019年5月27日，刘茂林申请对涉案房屋自出售至今的租金价值进行评估。后一审法院依法委托刘茂林、加鹏飞共同选定的河南天键房地产评估有限公司依法予以评估，2019年7月25日该鉴定机构出具鉴定报告：经鉴定涉案房屋的价值为286093元，房屋租金价值为86260元。刘茂林缴纳鉴定费5000元，加鹏飞缴纳鉴定费3000元。2、截止目前涉案土地性质仍为集体土地，加鹏飞至今未取得刘茂林所在村组户口。3、2019年8月14日，加鹏飞申请对涉案房屋所占用的集体土地进行区位价值评估。2019年9月6日，河南天健房地产评估有限公司给一审法院出具补充说明：鲁山县琴台办事处八××国道与××省道交叉口东北角住宅房屋价值评估，最终的报告结果以满足估价报告的假设条件及估价对象在合法范围内流通为前提，包括了建筑物及其院落所使用的土地价值。一审法院认为，刘茂林、加鹏飞所签订的房屋买卖协议，实则是买卖农村集体土地上的房屋，因加鹏飞非该房产所在地的农村集体经济组织成员，该房产转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形，应为无效合同。至于加鹏飞提出的“涉案房屋的土地属于国有土地，双方签订的合同不涉及土地使用权的流转和归属，是单纯的房屋买卖”的辩解理由，由于加鹏飞未提供充分的证据证实本案争议房屋所占用的土地的性质已经由集体土地变更为国有土地，另外，在房产买卖时，我国遵循“房地一体”的原则，本案双方当事人在签订房屋买卖合同时，必然要涉及土地使用权的转让，故对加鹏飞的该辩解意见一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，由于合同无效，加鹏飞应当向刘茂林返还房屋，考虑双方过错及平衡双方利益，涉案房屋经评估现价值为286093元，刘茂林应按现行价值286093元向加鹏飞返还款项为宜。刘茂林虽然对房屋的租金进行了鉴定，但刘茂林占用加鹏飞的购房款17万元至今，期间亦产生有资金占用利息，而刘茂林、加鹏飞在该案中均存在过错，该利息损失与租金损失相互折抵，双方不再互相返还。关于加鹏飞于2019年8月14日提出的对涉案房屋所占用的土地进行区位价值评估的申请，因河南天健房地产评估有限公司已出具说明，证明评估结果已包括了建筑物及其院落所使用的土地价值，故加鹏飞又提出单独对集体土地的价值进行评估，一审法院不予准许。综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审判决：一、刘茂林与加鹏飞于2010年9月30日签订的《售房协议》为无效合同；二、加鹏飞于本判决生效之日起十五日内向刘茂林返还房屋（位于八××国道与××省道交叉口东北角的宅院）；三、刘茂林于本判决生效之日起十五日内支付加鹏飞286093元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由刘茂林负担2000元，加鹏飞负担1800元。鉴定费共计8000元，由刘茂林负担6000元，加鹏飞负担2000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。加鹏飞提交以下证据：1.鲁山县人民政府城市房屋拆迁管理办公室出具的证明一份，证明案涉房屋土地处于道路规划建设的范围之内，属于被拆迁的范畴，案涉土地已经属于国家所有；2.鲁山县城乡总体规划平面图，证明案涉房屋及使用范围内的土地处于鲁山县城市规划范围之内，根据土地管理法第8条的规定，城市市区范围内的土地属于国家所有。3.加鹏飞于二审庭审结束后提交鲁山县琴台街道八里仓社区居民委员会出具的“311国道三里河至八里仓改扩建项目房屋附属物拆迁补偿明细”两份及本案涉案房屋拆迁现状照片一组，该明细显示：本案涉案房屋拆迁补偿标准：房屋补偿单价为824元／㎡，拆迁砖混结构房屋面积82.96㎡，补偿款数额为68359.04元；宅基地2330元／㎡，占用面积26.99㎡。拆迁照片显示：本案涉案宅院临界房屋已被部分拆除。加鹏飞基于以上证据，认为原审法院委托的评估机构针对本案涉案宅院出具的评估价格明显与市场价不符，申请二审法院对涉案宅院拆迁后剩余的房屋及土地进行区位值重新评估鉴定。刘茂林对上述证据发表如下质证意见：对于第一份证明，没有出具人的签名及联系方式，不符合单位出具证明的形式要件，该证明仅记载涉案房屋摸底调查时登记的所有权人为加鹏飞，所谓的建设规划红线也形成在房屋建成之后，不能依据该证据证明涉案土地的性质发生了改变。对于第二份证据，城乡规划只是长时间城市发展的总体性规划，且该规划的起止时间是2013-2030年，并不是所谓该规划以内的所有土地均划归国有，该规划是城市发展的框架，与涉案土地的性质是否发生改变不具有因果关系。关于该涉案土地的性质，一审已经查明，依旧属于村民集体所有，并未发生改变。且该城市规划边界在三里河以东，而涉案房屋在三里河以西，超出了城市规划边界。对加鹏飞庭后提交的证据发表如下意见：1.拆迁房屋补偿明细上记载赔偿总金额7万余元，与其自述拆迁补偿款是13万余元明显不符；2.对于提交的拆迁部分的房屋平面图，面积等刘茂林不掌握，以实际为准；3.对于加鹏飞提供的房屋拆迁照片，与本案没有关联性。本案中加鹏飞与刘茂林签订的房屋买卖合同，因违反土地管理法等法律法规的强制性规范而无效。依据法律规定，合同无效双方应相互返还。本案中加鹏飞与刘茂林均有过错，加鹏飞在购买涉案房屋时支付了17万元的购房款。一审经过评估，认定涉案房屋现价值28万元，进而判令刘茂林支付加鹏飞28万元，加鹏飞向刘茂林返还涉案房屋，在该判决的结果中，已经对双方均有过错，而导致合同无效进行了评定，多出的11万元是对刘茂林在涉案合同无效当中过错行为的与一种评价。加鹏飞依据涉案房屋现拆迁补偿价格，要求刘茂林支付相关房屋，价款明显不当，因加鹏飞在合同签订当中也存在过错行为，不能由刘茂林一人承担加鹏飞的全部损失。本院二审经审理查明的事实、证据除与一审认定的事实、证据相一致外，另查明：1.二审诉讼中，因311国道鲁山段进行改扩建，本案涉案宅院处于部分被拆迁的范围。鲁山县人民政府关于三里河至八里仓改扩建项目拆迁补偿的标准为：房屋补偿824元／㎡，宅基地补偿2330元／㎡。本案涉案宅院、房屋一部分已被拆除，拆除房屋面积为26.99㎡。2.河南天键房地产评估有限公司出具的鉴定报告显示：本案涉案宅院的房屋建筑面积为202.44㎡；一审中刘茂林出具的鲁山县村镇宅基地使用证登记表显示，本案涉案宅院面积为0.213亩。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：1.双方于2010年9月30日签订的《售房协议》的效力应如何确定；2.一审按照无效合同判决相互返还是否适当。针对上述焦点，具体评析如下：一、关于双方于2010年9月30日签订的《售房协议》的效力应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法性形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案的宅院位于鲁山县××乡××村，加鹏飞非该房产所在地的农村集体经济组织成员。双方虽然签订的是《售房协议》，但在房地一体的原则下，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地；根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，即利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用的权利；所以，因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于上述《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。且《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款亦对此明确规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。一审依据该法律规定第（五）项认定合同无效不妥，本院予以纠正。本案涉案宅基地在政府签订正式的征收补偿协议之前，性质仍为集体所有。故，加鹏飞上诉认为案涉《售房协议》应为有效的上诉理由依据不足，本院不予采纳。二、关于一审按照无效合同判决相互返还是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同无效的根本原因是双方处分标的物的行为违反社会公共利益，返还标的物符合立法本意，且本案亦不存在不能返还或者没有必要返还的情形，故根据上述规定，应当予以返还。所以，加鹏飞上诉认为即使认定合同无效亦不应当判决返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于加鹏飞二审中提出的申请对涉案宅院拆迁后剩余的房屋及土地进行区位值重新评估鉴定的问题。一审诉讼中，经一审法院委托，河南天键房地产评估有限公司对涉案房屋予以评估，结论为：涉案房屋的价值为286093元。加鹏飞二审中提交了鲁山县琴台街道八里仓社区居民委员会出具的“311国道三里河至八里仓改扩建项目房屋附属物拆迁补偿明细”两份及本案涉案房屋拆迁现状照片一组，证明了目前涉案宅院的现状，及按照政府拆迁补偿标准计算，目前涉案宅院的市场价值（补偿）为：房屋价值为202.44㎡×824元／㎡﹦166810.56元；宅基地补偿价为：142㎡（0.213亩）×2330元／㎡﹦330860元；两项共计497670.56元，该价值明显高于河南天键房地产评估有限公司出具的鉴定报告结论的价值。鉴于目前涉案宅院已经被部分拆除的现状及政府拆迁补偿标准明确，加鹏飞主张的申请对涉案宅院剩余部分进行区位值重新评估鉴定已无必要。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款规定，合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿改建或者翻建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以考虑。本案中，导致合同无效的原因，双方均存在过错；作为出卖人的刘茂林一方，诚信缺失；买卖交易完成后，加鹏飞一直在涉案宅院从事卫生医疗经营；合同无效相互返还，无形中对加鹏飞的经营造成损害。涉案宅院的市场价值（补偿）497670.56元，扣除双方签订合同时的交易价格170000元，剩余部分327670.56元，系本案涉案宅院的增值部分，参考上述规定，综合考虑导致本案合同无效的各方当事人的过错程度及本案实际，本院酌定支持该增值部分的60%归加鹏飞享有，即196602.34元（327670.56元×60%），加上双方签订合同时的交易价格170000元，共计366602.34元，系合同无效后刘茂林应返还与加鹏飞的款项数额。综上所述，一审判决认定部分事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初2225号民事判决第一、二项，即“一、刘茂林与加鹏飞于2010年9月30日签订的《售房协议》为无效合同；二、加鹏飞于本判决生效之日起十五日内向刘茂林返还房屋（位于八里仓村311国道与242省道交叉口东北角的宅院）”；二、变更河南省鲁山县人民法院（2019）豫0423民初2225号民事判决第三项为：“三、刘茂林于本判决生效之日起十五日内支付加鹏飞366602.34元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3800元，由刘茂林负担2000元，加鹏飞负担1800元；鉴定费共计8000元，由刘茂林负担6000元，加鹏飞负担2000元；二审案件受理费5591元，由刘茂林负担3591元，加鹏飞负担2000元。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年五月十三日书记员  张 苗附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。