台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初1756号 原告：中信银行股份有限公司台州黄岩支行，住所地浙江省台州市黄岩区劳动南路508号。 负责人：王巍，该行行长。 委托诉讼代理人：程梧展，浙江银马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许健敏，浙江银马律师事务所律师。 被告：盘辉祥，男，1992年3月9日出生，汉族，住广西全州县。 被告：韦洁雲，女，1992年1月20日出生，汉族，住广西都安瑶族自治县。 被告：台州市腾业房地产开发有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区北城街道大桥路888号。 法定代表人：李仙玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牟锡荣，浙江永宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宇航，浙江永宁江律师事务所实习律师。 原告中信银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称中信银行）为与被告盘辉祥、韦洁雲、台州市腾业房地产开发有限公司（腾业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，并当庭宣告判决。原告中信银行的委托诉讼代理人程梧展，被告腾业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告盘辉祥、韦洁雲经本院传唤未到庭。 中信银行向本院提出诉讼请求（变更）：1、要求被告盘辉祥、韦洁雲共同向原告偿还借款本金1041899.11元及截至2020年4月17日的利息、罚息、复利19724.93元和自2020年4月18日至实际清偿之日的罚息、复利，并承担原告为实现债权支出的律师费50000元及诉讼费；2、要求被告腾业公司对上述债务承担连带保证责任；3、原告对被告盘辉祥、韦洁雲预购的翠屏春晓9幢2单元2301室（331003019030GB00004F00090172）、翠屏春晓住宅小区总地下室幢K090室（331003019030GX00008F00010412）不动产在上述债权范围内的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权。事实和理由：被告盘辉祥、韦洁雲系夫妻关系，于2018年1月19日购买腾业公司开发的翠屏春晓9幢2单元2301室、翠屏春晓住宅小区总地下室幢K090室的不动产需要资金周转，以该不动产作为抵押，由腾业公司提供连带保证，与原告签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定了借款本金、借款期间、利率、还款方式等。2018年2月8日，双方办理了预售商品房抵押权预告登记。后原告按约发放贷款，但盘辉祥、韦洁雲多次违约，至今尚欠原告借款本金1041899.11元，利息、罚息、复息19724.93元，腾业公司亦未履行保证义务。 腾业公司辩称，腾业公司为被告盘辉祥、韦洁雲的借款提供阶段性连带保证，腾业公司承担保证责任的保证期间截止于2020年2月7日。而原告向盘辉祥、韦洁雲作出提前收回贷款声明的日期为2020年3月12日，已经超过了合同约定的保证期间，保证人免除保证责任。且如仍应承担保证责任，在主债务人提供物保的前提下，也应物保优先，不足部分再由保证人承担责任。 针对腾业公司的答辩，原告补充陈述称，合同中约定担保阶段是指自本合同项下贷款发放之日起至盘辉祥、韦洁雲取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间。而本案所涉房屋仍处于在建阶段，盘辉祥、韦洁雲尚未取得房屋所有权证，亦未办理他项权证，因此腾业公司仍处于保证期间。 盘辉祥、韦洁雲未作答辩，亦未举证。 在举证期限内，原告提交了身份信息、结婚证、个人借款申请表、个人购房借款合同、个人借款凭证、商品房买卖合同、签购单、发票、不动产登记证明、业务凭证、个人贷款借据信息、提前收贷通知书、家访照片、EMS面单等证据为证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理，认定事实如下：2018年1月19日，被告盘辉祥、韦洁雲为购买房屋由腾业公司提供连带保证，与原告签订了《中信银行个人购房借款合同》。合同约定了借款本金为1080000元，借款期间从2018年1月19日至2043年1月19日，年利率5.635%，逾期贷款罚息为合同利率的150%，采用按月等额本息还款，首次还款日为2018年3月1日，还款金额为5029元，此后还款日为当月1日，每月偿还本息6719.5元，共300期；若被告违约，原告有权计收罚息和复利，并要求被告偿还全部贷款及相应利息；被告还款顺序为实现债权费用（含律师费）、利息、本金；抵押和保证范围包括本金、利息、实现债权费用；保证期间为担保阶段届满之日起两年，其中担保阶段指自合同项下贷款发放之日起至盘辉祥、韦洁雲取得房屋所有权证并办妥以原告为抵押权人的他项权证期间。如原告宣布贷款提前到期的，保证期间为宣布的该债务履行期限届满之日起两年。后于2018年2月8日，盘辉祥、韦洁雲以其自有的位于台州市黄岩区向原告设定抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记［浙（2018）台州黄岩不动产证明第0001594号］。同年2月11日，原告按约发放贷款，但盘辉祥、韦洁雲多次违约，至今尚欠原告借款本金1041899.11元及截至2020年4月17日的利息、罚息、复息19724.93元。另原告为实现债权支出律师代理费50000元。 另查明，被告盘辉祥、韦洁雲至今未取得房屋所有权证，亦未办理他项权证。 本院认为：被告盘辉祥、韦洁雲由腾业公司提供保证担保与原告中信银行签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定了借款金额、还款期限、利息（罚息、复息）计算方法以及保证担保的方式、范围和期间，上述合同未违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效。原告中信银行作为贷款人按合同约定向被告盘辉祥、韦洁雲发放贷款，已履行合同义务。被告盘辉祥、韦洁雲作为借款人未按合同约定期限归还借款本息，属违约行为应按合同约定承担相应的违约责任，支付原告还款逾期后的罚息、复息及实现债权的费用。被告腾业公司作为连带责任保证人，也应按合同约定对盘辉祥、韦洁雲的债务承担连带责任。现腾业公司抗辩已过保证期间，应免除保证责任，但合同中约定的担保阶段是自贷款发放之日至取得房屋所有权证并办妥他项权证期间，被告盘辉祥、韦洁雲至今未办理房屋所有权证亦未办理他项权证，原告向腾业公司主张保证责任仍在保证期间，本院对其抗辩理由不予采纳。由于被告盘辉祥、韦洁雲以其自有的涉案房屋向原告设定抵押，该笔借款既有物的担保也有人的担保，应先由两被告自有房屋优先偿还，不足部分再由保证人承担保证责任。综上，原告变更后诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告盘辉祥、韦洁雲于本判决生效之日起十日内返还原告中信银行股份有限公司台州黄岩支行借款本金1041899.11元及前期利息、罚息、复利19724.93元，并支付逾期利息损失（按合同约定利率自2020年4月18日起计算至本判决履行完毕之日止）；同时赔偿原告为实现债权支出的律师代理费50000元（上述利息、罚息、复利及律师费应以月利率2%为限）。 二、若被告盘辉祥、韦洁雲未按期履行上述付款义务，则原告中信银行股份有限公司台州黄岩支行有权以被告盘辉祥、韦洁雲所有的位于台州市黄岩区［浙（2018）台州黄岩不动产证明第0001594号］的拍卖、折价或变卖所得价款在上述第一项债权范围内优先受偿。 三、被告台州市腾业房地产开发有限公司对被告盘辉祥、韦洁雲按上述第一、二项向原告中信银行股份有限公司台州黄岩支行履行债务后不足部分承担连带责任。 四、驳回原告中信银行股份有限公司台州黄岩支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14805元，减半收取7402.50元，由被告盘辉祥、韦洁雲、台州市腾业房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  韩 鸿 二〇二〇年五月十四日 法官助理唐甜 代书记员  张程瑶