河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终693号上诉人(原审被告、申请执行人)：栗杰印，男，1967年12月10日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：华立东，男，1946年7月23日出生，汉族，住河南省舞钢市。被上诉人（原审原告、案外人）：刘毫，男，1972年1月5日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：曹耀增，河南龙云律师事务所律师。原审被告（被执行人）：李小英，女，1984年9月18日生，汉族，住河南省舞钢市。上诉人栗杰印因与被上诉人刘毫、原审被告李小英案外人执行异议之诉一案，不服河南省舞钢市人民法院（2019）豫0481民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人栗杰印及其委托诉讼代理人华立东，被上诉人刘毫的委托诉讼代理人曹耀增到庭参加诉讼，原审被告李小英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。栗杰印上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回刘毫的一审诉讼请求，并要求恢复执行(2018)豫0481执恢97号裁定书。事实与理由:一审法院在事实认定存在错误。刘毫提供的证据不能够阻却栗杰印对涉案房屋的执行,刘毫提起的案外人执行异议之诉不能成立。一、刘毫与李小英签订的房屋买卖协议不具有法律效力,属于无效合同,因为涉案房屋没有办理土地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关用地及施工手续,违反了法律的强制性规定,因此该协议属于无效协议。二、刘毫并未实际占有涉案房屋,栗杰印曾在涉案房屋居住并将涉案房屋出租,后栗杰印了解到涉案房屋无法办理房产证等权属手续,栗杰印提起诉讼解除售房协议,法院判决李小英向栗杰印返还购房款,该判决于2017年发生法律效力并进入执行程序,且在执行过程中栗杰印多次前往涉案房屋进行查看,均未发现刘毫实际占有该房屋。栗杰印提供的尹集镇村民王卫柯证明,证明栗杰印将房屋出租出去(王卫柯系联系出租户的中间人),尹集镇派出所出具的情况说明可以证明栗杰印早于刘毫实际占有涉案房屋并将房屋出租出去。三、刘毫提交的证据涉嫌伪造,存在严重瑕疵。无转账凭证,仅凭一张白条无法证明其实际支付房屋总价款。刘毫的房屋协议是在2013年签订,但是其提交的李小英买房收据时间却在2016年,该证据系舞钢市尹集镇尹集村村委会出具的虚假伪造证据,李小英并未将房屋实际卖给刘毫。四、即使刘毫提交的证据无法认定系虚假证据,该案也可以参照一房二卖房屋权属问题认定,栗杰印购买房屋后就取得了该房屋的使用权,起诉法院后由于法院认定无法过户才由房屋的期待权转为了债权,进入执行程序也是在物权无法实现的基础上进行的查封,现债权无法实现,不能否定栗杰印对该房屋享有物权期待权。基于上述理由,栗杰印认为一审法院认定事实错误,适用法律不当,不应支持刘毫的请求。刘毫辩称，一、刘毫与李小英签订的协议系有效协议，买卖协议是否有效与办理土地规划许可证、建筑工程许可证等证件无关，如果因为上述证件原因导致合同无效，舞钢市人民法院执行局对没有土地规划许可证、建筑工程许可证等证件的房屋进行查封评估拍卖也系违法行为。二、刘毫已经实际占有该房屋，有租赁协议和水电费相关的证明。三、栗杰印如果认为刘毫提供的证据涉嫌伪造，应当去公安机关控告虚假诉讼，房屋协议虽然是2013年签订的，但是舞钢市尹集镇尹集村村委会是在收到李小英交了原购房票两张的基础上补开的收据，与客观事实相符。刘毫给李小英的18万元购房款虽然没有转账凭证，但是有购房协议，有尹集镇尹集村出具的收据，刘毫又实际占有，可以认定刘毫与李小英之间存在实际交易。四、该房屋不存在一房两卖的问题，李小英和栗杰印的买卖协议，已经（2016）豫0481民初1064号民事判决依法解除，所以该案也不适用一房两卖的权属问题纠纷处理。因此，二审法院驳回上诉，维持原判。李小英未到庭，亦未出具书面意见。刘毫向一审法院起诉请求：1．请求舞钢市人民法院对（2018）豫0481执恢97号裁定书立即终止执行，并停止对舞钢市尹集镇柏都社区4号楼5层122平方米（西单元东户）房屋的查封、评估、拍卖行为；2．确认舞钢尹集镇柏都社区4号楼5层122平方米（西单元东户）房屋一套归刘毫所有（价值180000元）。一审法院认定事实：2013年6月22日，余会河、李小英（××）与刘毫（××）签订《房屋买卖协议》，协议约定余会河、刘小英将位于尹集镇柏都社区4号楼西单元5楼东户的房屋以180000元的价格卖给刘毫。同日，余会河、李小英作为收款人向刘毫出具《收条》一份，该《收条》载明：“今收到现金人民币大写：壹拾捌万圆整，小写：180000元”。2018年5月5日，刘毫（出租方）与于会丽（承租方）签订《租房协议》，协议约定刘毫将位于尹集镇柏都社区4号楼西单元5楼东户的房屋出租给于会丽，租赁期限自2018年5月5日至2019年5月5日，每月房租200元。2019年9月13日，舞钢市尹集镇尹集村村民委员会出具的《证明》显示：“兹有于会丽，身份证号，在我辖区，尹集镇柏都社区4号楼西单元5楼东户居住2年”。在本案审理过程中，刘毫提交尹集镇柏都社区4号楼西单元5楼东户的电话电费收据联9张，显示2018年1月及2019年2至8月的电费缴纳情况；刘毫提交舞钢市尹集聚源水厂《收据》2张，显示上述房屋2018年5月至2019年8月的水费缴纳情况。栗杰印提交的尹集镇张庄社区水厂自来水用户抄表明细表显示4号楼有栗杰印的名字。2019年11月20日，舞钢市公安局尹集派出所出具《证明》显示：“二〇一七年冬，一罗姓报警：有人在柏都社区其租住房子内，不让其住在那里。我所民警出警后，经现场调查此事属民事纠纷，随告知其通过民事途径解决”。另查明：2016年5月12日，栗杰印以房屋买卖合同纠纷为由将李小英诉至本院，要求解除其与李小英签订的购房合同，并要求李小英返还160000元购房款。本院在审理该案中查明：2014年4月22日，栗杰印与李小英签订售房协议，协议约定，李小英将位于尹集镇柏都社区4栋西单元五楼东户的122.02平米住房以160000元的价格出售给栗杰印。该案认定栗杰印支付房款后因李小英的房屋没有在相关行政机关办理批准手续，致使不能进行产权登记过户，栗杰印的购买房屋的目的不能实现，栗杰印要求解除合同并要求李小英返还房款的请求符合法律规定。一审于2016年11月9日作出（2016）豫0481民初1064号民事判决，判令李小英向栗杰印返还购房款160000元。李小英不服上述判决上诉至平顶山市中级人民法院，该院经审理作出（2017）豫04民终150号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，本案的主要争议焦点在于刘毫是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行应同时符合四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因××自身原因未办理过户登记。具体到本案，根据查明事实，首先，刘毫在人民法院查封之前已就案涉房屋与余会河、李小英签订《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》虽未办理销售合同备案、网签或预登记手续，但该《房屋买卖协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款等内容，具备商品房买卖合同的基本要素，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法、有效；其次，刘毫在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，并通过对外出租产生收益，栗杰印虽提交水费缴纳的相关证据，但不足以证明其就案涉房屋形成了实际占有，且生效判决已于2017年解除栗杰印与李小英之间的售房协议，栗杰印不存在占有案涉房屋的合法基础；再次，刘毫已向余会河、李小英全额交付案涉房屋的价款，案涉《收条》虽非正规发票，但不影响据此认定刘毫已履行交付房款的义务；最后，根据生效判决认定的事实，案涉房屋没有在相关行政机关办理批准手续，致使不能进行产权登记过户，并非因××刘毫的原因未办理过户登记。故本案中，刘毫的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。关于刘毫要求确定其就案涉房屋享有所有权的问题。首先，根据物权变动的基本原则，不动产的变动除支付价款外，尚需办理登记手续，房屋产权登记具有公示效力，在未进行变更登记前，法院不宜依据不动产转让合同确认物权的归属；其次，根据查明事实，案涉房屋没有在相关行政机关办理批准手续，该房屋尚不满足产权登记的条件，在出卖方对案涉房屋的物权尚未明晰前，法院不宜就刘毫对该房屋的物权进行评价。故一审法院对刘毫的该项诉请不予支持。刘毫在未就案涉房屋办理产权登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但其享有的物权期待权，足以阻却对案涉房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：一、不得执行舞钢市尹集镇柏都社区4栋西单元五楼东户的房屋，一审法院（2019）豫0481执异67号执行裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回刘毫的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由栗杰印负担。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案二审争议的焦点为：刘毫对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，2013年6月22日，刘毫与余会河、李小英签订房屋买卖协议一份，该协议约定，余会河、李小英将其所有的位于舞钢市尹集镇柏都社区4号楼西单元5楼东户的房屋以180000元价格出售给刘毫，该协议系二手房买卖协议，协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效的协议。签订协议当日，余会河、李小英向刘毫出具收到180000元的收条一份，可以证明刘毫已经履行交付房款的义务。刘毫于2018年5月5日与于会丽签订租房协议及刘毫出具的缴纳水电费收据等证据，可以证明刘毫在法院查封涉案房屋前已占有涉案房屋，关于栗杰印上诉称，李小英曾将涉案房屋出售给栗杰印，栗杰印早于刘毫占有涉案房屋并出租与他人，因栗杰印与李小英签订房屋买卖协议已于2017年被生效判决予以解除，因此，该上诉理由，本院不予采信。关于涉案房屋未办理过户登记是否非因房屋××自身原因问题，因案涉房屋未办理相关批准手续，造成无法办理产权变更登记等相关手续，因此，涉案房屋未办理过户登记非因××刘毫自身原因。故，刘毫的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘毫对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行涉案房屋并无不当。关于刘毫要求确认涉案房屋归其所有的请求，因涉案房屋尚未办理产权变更登记，一审驳回该项诉讼请求，并无不当。综上所述，栗杰印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由栗杰印负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年五月九日书记员  崔 瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。