浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初561号 原告：楼珍芳，男，1960年1月14日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：施健辉、王韵超（实习），浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：义乌市雅捷袜厂（个体工商户），经营场所：浙江省金华市义乌市义亭镇黄林山工业区。 经营者：楼国华，男，1974年6月11日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：楼珵洪，男，1947年5月13日出生，汉族，务农，户籍地浙江省义乌市。 被告：李静君，女，1978年11月10日出生，汉族，务农，户籍地浙江省义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：金伦有、金纯皓，浙江星耀律师事务所律师，特别授权。 原告楼珍芳为与被告义乌市雅捷袜厂、楼珵洪、李静君房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞霞珍适用简易程序于2020年3月4日、4月1日两次公开开庭进行了审理。原告楼珍芳及其委托诉讼代理人施健辉、王韵超；被告义乌市雅捷袜厂的负责人楼国华及三被告共同委托书诉讼代理人金伦有、金纯皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告楼珍芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告义乌市雅捷袜厂、被告楼珵洪签订的《土地转让协议》有效；2、三被告立即协助原告办理位于义乌市（土地由北面开始丈量五分之二）的房屋不动产权过户登记手续。事实与理由：被告楼珵洪系原告堂兄，楼国华系被告楼珵洪的儿子，被告李静君与楼国华系夫妻关系。2002年3月16日，楼珍芳与被告楼珵洪、义乌市雅捷袜厂签订了《土地转让协议》，双方约定将被告名下位于黄林山工业区36号Ａ，总土地面积、实际用地2490平方米的五分之二的土地以20万元的价格转让给原告，后原告依约支付了20万元。2003年与2006年，被告与原告分别在各自的土地上建造房屋。2010年，被告取得不动产权证书，并要求原告支付属于原告相应面积的款项33万元。后被告楼珵洪将义乌市雅捷袜厂变更至楼国华名下，同时案涉土地及房屋变更至楼国华名下，该财产系楼国华与被告李静君的夫妻共同财产，被告的上述行为损害了原告的利益，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告义乌市雅捷袜厂、楼珵洪共同辩称，被告自从土地转让协议签订后就按照协议约定将原告受让的土地份额交付原告使用，已经全面履行了合同义务，无违约也无反悔之意，被告从未收到原告提出办理涉案土地使用权过户的要约，由谁主办，由谁协助办理土地使用权过户手续，在土地转让协议中没有约定。故属于合同当事人应当另行协商确定的新内容，不是一方法定或者约定的义务，这在原告的起诉状中可以看出。起诉状中原告没有陈述其向被告提出过过户要求而被告不予配合的事实，若原告要求被告或者双方协商决定被告有协助过户的义务，被告愿意在符合土地转让协议约定及不违反法律规定的前提下履行合同义务，但是原告单方要求被告履行过户的协助义务，没有事实与法律依据。被告在收到本案起诉状后感到意外，并对案件所涉法律问题进行了咨询，但是对本案双方土地转让协议中对国有工业用地的分割是否符合法律规定问题至今不得其解。故对合同的效力问题，被告在询问后依旧不是很清楚。对于能否办理分割土地转让过户手续问题，不动产登记部门口头答复：仅仅凭借当事人的合同约定，肯定不能过户，且过户需要交纳税费，征得土地管理部门的同意才能决定。本案中，原告并没有提供已经对转让土地交纳有关税费并征得土地管理部门同意的依据，故被告认为原告的该项诉请目前还不能成立。原告的两项诉请，第二项诉请应在第一项诉请成立作为基础。现在被告咨询的结果是合同可能存在无效或者未生效的情况，其理由是因为双方的转让行为不符合被告与义乌市国土资源局签订的乡镇2002第407号国有土地使用权转让合同第20条的约定，及相关法律法规的规定。若原告第一项诉请不能成立，第二项诉请则亦不能成立。若法院最终能够认定本案合同并判决被告有义务履行办理案涉土地使用权过户登记的，被告是愿意同原告一起去办理的。综上，被告认为法院审理案件是为了定争止纷，鉴于本案原被告之间的争议尚不存在，原告起诉过早，对于被告义乌市雅捷袜厂、被告楼珵洪的诉请应予驳回。 被告李静君辩称，本案是合同纠纷，根据合同相对性原则，被告李静君不是本案合同争议当事人，本案审理结果与被告李静君无法律上的利害关系，故被告李静君不是本案适格被告。原告引用婚姻法规定认为被告李静君与被告义乌市雅捷袜厂经营者是夫妻关系而成为被告的理由不能成立，楼国华是被告义乌市雅捷袜厂的经营者，其产生的法律后果由被告义乌市雅捷袜厂承担，故原告对被告李静君的起诉程序上应予驳回。 原告为证明其主张向本院举证，被告质证及本院认证如下： 一、土地转让协议一份，证明原被告土地买卖的事实。三被告质证意见：真实性无异议，合法性有异议。本院对该协议的真实性、关联性予以认定，合法性将在本院认为中予以阐述。 二、婚姻信息一份，证明楼国华与被告李静君系夫妻关系的事实。三被告质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议。楼国华不是本案诉讼当事人，故本案审理结果与被告李静君没有法律上的利害关系，不是本案适格当事人。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。 三、义乌市国土局土地房产查询信息一份，证明涉案土地已经进行登记且处在抵押状态的事实。三被告质证意见：真实性无异议，但由此也说明了分割是无法完成的，这块土地使用权人是被告义乌市雅捷袜厂，在被告义乌市雅捷袜厂办理土地使用权证的时候，也向土地管理部门说明了该土地的使用权是经过转让的，当时就要求分开做证，但是办证部门表示不可以分割，只能按照土地出让合同约定谁受让就做到谁的名下，被告义乌市雅捷袜厂为了经营需要进行融资，抵押权人也没有办法对已经转让部分劈开，只能对整本土地证办理抵押登记手续。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 四、义乌市雅捷袜厂登记信息一份，证明被告主体资格，及原义乌市雅捷袜厂与被告义乌市雅捷袜厂发生转让关系的事实。三被告质证意见：本案交易行为发生在2002年，当时义乌市雅捷袜厂的经营者是被告楼珵洪，和现在的经营者没有关系，当时的义乌市雅捷袜厂和被告义乌市雅捷袜厂名字是一样的，根据合同相对性原则，签订土地使用权转让合同时的义乌市雅捷袜厂经营者是被告楼珵洪，跟现在的被告义乌市雅捷袜厂的经营者不是同一人，原告要求认定的也是2002年土地转让合同效力问题，且承担过户手续，故法律上只能由2002年当时的义乌市雅捷袜厂及经营者承担责任，而不能由现在的被告义乌市雅捷袜厂及其经营者承担责任。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 五、涉案房地产登记情况一份，证明涉案房地产之前登记在原义乌市雅捷袜厂名下，现登记在被告义乌市雅捷袜厂名下，且被被告义乌市雅捷袜厂抵押给了银行，被告义乌市雅捷袜厂承受原义乌市雅捷袜厂的所有债权债务的事实。被告义乌市雅捷袜厂、楼珵洪共同质证意见：证据真实性无异议，但是原告认为这些证据不能证明是被告义乌市雅捷袜厂对原义乌市雅捷袜厂的债务加入。若为债务加入，必须明确是什么债务，新加入的一方必须在原有债权凭证上明确自己愿意加入到原债务中来，而不能用推理的方式来说明。本案新老雅捷袜厂之间的划转协议不能证明是一种对债的加入行为，故原告的证据不能达到其证明目的。划转协议约定原义乌市雅捷袜厂的债务由被告义乌市雅捷袜厂概括承受，原义乌市雅捷袜厂随之退出原债权债务关系，这是双方在划转协议中做出的一种意思表示，该约定无法被理解成是债的加入。关于审批表，真实性、合法性无异议，关联性有异议。不能证明原告的待证事实。该证据反而可以证明国土局在收到原义乌市雅捷袜厂变更涉案土地的物权时，国土局已向社会做过公告，原告没有提出异议，说明原告在2011年1月23日就已经知道自己的权利受到了侵害，原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，应当驳回原告起诉。被告李静君质证意见：因为李静君诉讼主体不适格，不能证明李静君应承担本案民事责任。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 被告为证明其辩解向本院举证，原告质证及本院认证如下： 一、国有土地使用权出让合同档案件、土地出让金支付凭证档案件各一份，证明原告与被告楼珵洪、被告义乌市雅捷袜厂于2002年3月16日签订的土地转让合同无效的事实。原告质证意见：真实性、关联性无异议，证明目的有异议。被告在答辩中认为不知道合同是否有效，现在又认为合同无效，自相矛盾。根据义乌法院的案例，此类合同是有效的。本院对证据的真实性、合法性及关联性予以认定。 经审理查明，楼珵洪与楼国华系父子关系，楼国华与李静君系夫妻关系。1997年9月26日，楼珵洪注册登记了字号名称为义乌市雅捷袜厂的个体经营户，组成形式为家庭经营，2007年11月21日因转让而注销。2007年12月10日，楼国华注册登记了字号名称为义乌市雅捷袜厂的个体经营户，组成形式为个人经营，至今在册。 2002年3月16日，义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪、甲方）与楼珍芳（乙方）签订《土地转让协议》，约定：经双方协商同意，楼珵洪的雅捷袜厂，在黄林山工业区36号A，宗土地面积、实际用地2490多平方米，转让给乙方楼珍芳五分之二，楼珵洪五分之三，有关事项如下：1、甲方在发展当中，暂时资金紧张，愿意转让给楼珍芳（土地由北面开始丈量五分之二）。2、甲方、乙方丈量中间立围墙，由围墙开始各方让2米距离，才能开始建房。3、各方土地各方管理（以后包括做土地证，做证自己多少面积，做多少证），楼珵洪南面五分之三，楼珍芳北面五分之二。4、36号A地出让金，及其它配套，一切费用按土地面积摊派、比例承担。5、乙方一次性付清全部土地转让金，共计人民币贰拾万元（200000），（以后结算方式，按楼珵洪五分之三、楼珍芳五分之二结算）。立据后，双方不能反悔。协议签订后，楼珵洪与楼珍芳在案涉土地上各自建造房屋并使用至今。 2002年7月3日，义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪）与义乌市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪）受让坐落于义乌市义亭镇黄林山工业小区占地2498平方米的工业用地一块。2002年12月9日，前述土地的使用权登记至义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪）名下。2010年12月24日，义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪、甲方）与义乌市雅捷袜厂（经营者楼国华、乙方）签订《划转协议》，约定：甲方将位于义亭镇黄林山工业小区2498平米国有土地及地上建筑物4654.63平方米的房产划转给乙方。根据义乌市圣佳房地产评估有限公司2010年11月8日的义圣佳估字（2010）第0293号土地价148万，房屋……，共计396万元，双方协商同意甲方的资产划转给乙方管理，原甲方的所有债权债务一并转入乙方名下。甲方注销后乙方成立，甲方经营者楼珵洪（身份证号3307251947××××××××），乙方经营者楼国华（身份证号3307251974××××××××）。同日，义乌市雅捷袜厂（经营者楼珵洪）与义乌市雅捷袜厂（经营者楼国华）向义乌市国土资源局申请案涉土地使用权变更登记。2011年1月22日，案涉土地登记变更至义乌市雅捷袜厂（经营者楼国华）名下。现案涉土地及房屋均办理了抵押登记。 另，本院就本案相关问题函询义乌市自然资源和规划局，该局出具义自然资规函[2020]39号复函，主要内容为：根据金华市中级人民法院、金华市国土资源局《关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的意见》（金中法[2010]83号）文件第10条第二款：“执行中对工业用地一般不得采取分割处置，也不得处置给自然人”。《义乌市国有土地使用权转让和土地用途改变管理暂行办法》（义乌市政府令第6号）第十条规定开发区、工业园区的工业用地分割转让，属分割转让不予批准的情形。综合上述规定，自然人不得购买开发区、工业园区的工业用地，也不能办理分割登记。 本院认为，首先，楼珵洪以义乌市雅捷袜厂的名义与楼珍芳于2002年7月3日签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有合同无效的其他情形，依法应认定合法有效。其次，合同签订后，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。虽然楼珵洪注册登记的义乌市雅捷袜厂现已注销，但根据楼珵洪与义乌市雅捷袜厂（经营者楼国华）于2010年12月24日签订的划转协议内容约定，楼珵洪经营的义乌市雅捷袜厂的所有债权债务一并转入楼国华经营的义乌市雅捷袜厂名下，故楼珵洪以义乌市雅捷袜厂名义与楼珍芳订立《土地转让协议》的合同义务应由楼国华经营的义乌市雅捷袜厂概括承受。而李静君与楼国华虽然系夫妻关系，但其既非合同的相对人，也不是《土地转让协议》义务的承继人，故李静君作为本案被告主体不适合。再之，本案楼珍芳要求过户房屋的请求权基础为物权请求权，不属于诉讼时效适用的权利范围，故义乌市雅捷袜厂、楼珵洪、李静君主张的超过诉讼时效的辩解，不予采信。最后，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。作为一个整体审批的国有工业用地上的建筑物，未经土地管理部门和房产管理部门审核同意，不能擅自转让分割，其地上建筑物亦无法完成过户手续。义乌市自然资源和规划局就本案亦明确答复，自然人不得购买开发区、工业园区的工业用地，也不得办理分割登记。同时，案涉的土地及房屋现已被义乌市雅捷袜厂抵押登记，故楼珍芳要求办理案涉房产办理分割登记至其名下的诉请，本院不予支持。综上，原告楼珍芳合理部分的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，判决如下： 一、被告楼珵洪以义乌市雅捷袜厂的名义与原告楼珍芳于2002年7月3日签订的《土地转让协议》的合法有效。 二、驳回原告楼珍芳的其他诉讼请求。 案件受理费23400元，由原告楼珍芳负担23360元，被告楼珵洪负担40元。保全费5000元，由原告楼珍芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  俞霞珍 二〇二〇年五月九日 书记员  金文莉