广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8304号上诉人（原审原告）：广州市金顺房地产开发公司，住所地广州市天河区。诉讼代表人：广州市金顺房地产开发公司破产管理人：北京德恒（广州）律师事务所。负责人：杨巍委托诉讼代理人：刘莉、黄奕，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭永福，男，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市金顺房地产开发公司（以下简称金顺公司）因与上诉人郭永福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，金顺公司与郭永福均不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理,金顺公司委托代理人刘莉、黄奕、郭永福本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郭永福向金顺公司支付因郭永福多占回迁安置房产的补偿款405616.2元(按每平方米37070元计算，共计10.9419平方米)；2.本案一审、二审全部诉讼费用由郭永福承担。事实与理由：一、案涉房屋超面积款应该按照起诉时点房屋单价标准计算，一审判决认定案涉房屋超面积款的标准，应按照房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价计算既无事实依据，又无法律依据。(一)一审将公摊面积结算价格认定为900元/平方米，将商品房价格认定为5700元/平方米，没有事实依据。郭永福与案外人广州市城镇建设开发总公司（以下简称城镇建设公司）签订的《房屋拆迁安置协议》《补充协议》中，约定的是超过59.2469平方米的20平方米的面积购买价格，该价格是双方协商的结果，没有明确是公摊面积结算价格及商品房价格，并不能从中推断出实际的建筑成本价以及商品房价格。同时，《房屋拆迁安置协议》《补充协议》中双方达成的一致意见是广州市城镇建设开发总公司回迁安置的总面积为75平方米，涉案的10.9419平方米并不包括在上述合同处理的范围中，郭永福获得上述10.9419平方米并无合同依据，而其却已实际取得该部分面积的产权，属于不当得利，就该部分面积的对价，并不能当然适用合同的约定。(二)一审法院依据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条认为超出面积的补偿应按照建筑成本价格及商品价格计算，但该文件的适用范围是“在本市市辖区范围内的国有土地上实施房屋拆迁，并且需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”而就案涉房屋的拆迁补偿面积及金额，双方己依据该文件在合同中予以约定，但郭永福超出合同约定多占面积，该部分面积并不属于拆迁安置的范畴，就该部分面积的对价，不应再适用该文件的规定，一审法院以该文件作为判决依据，属于适用法律错误。二、按照合同签订时的标准要求郭永福履行义务，对金顺公司明显不公平。涉案的被拆迁房屋仅一套，即原文昌南路宝华直街10号，共计770.21平方米，由13人共有产权，金顺公司已经按照相关法律的规定，为被拆迁人提供了941.0030平方米的回迁面积供13户分配，但是，由于被拆迁人内部之间迟迟没有完成析产，导致部分产权人，包括郭永福在内，多分了其他人应得部分，但有部分产权人没有分到房屋，在(2017)粤01民终7323号案件中，没有分到房屋的陈卫英向法院提起诉讼，法院以起诉时的房屋价值，要求金顺公司向陈卫英支付货币补偿。一方面，金顺公司已经履行了补偿房屋的义务，另一方面，非因金顺公司的原因，导致13户产权人中的部分未能分得房屋，而金顺公司却因此需要支付与一审判决标准差距甚大的补偿款。郭永福多分得的部分，正是应该分给其他未分得房屋的产权人部分，但衡量两者价值的标准，在不同的判决中却迥然不同，金顺公司认为，这不符合法律的公平原则，应当予以纠正。郭永福对金顺公司上诉二审答辩称：双方有签订拆迁补偿协议约定的，且拆迁的时候是有约定的回迁时大了的面积是按900元每平方计算的，金顺公司要求郭永福按37070元每平方米支付超面积款没有依据，且经过前案的判决确定了郭永福所取得的涉案房屋的房产证，该产权证记载的面积已经明确，但是经过多年，金顺公司一直没有起诉请求增加面积的补偿款。金顺公司也没有协助郭永福办证，郭永福是通过法院的执行去办证，多年后金顺公司才提出异议。金顺公司引用（2017）粤01民终7323号案判决所确定的标准作为本案面积补偿的依据，郭永福认为7232号案的判决与本案是无关，该案的情况与本案不同，该案是金顺公司20多年没有补偿房屋给原产权人，所以金顺公司是一定要按现在的价格给原产权人作出补偿。我们还有2个产权人因没有办继承手续，办好继承手续之后还要继续向金顺公司追讨，如果按金顺公司的逻辑，我们后续向金顺公司追讨是否也要按照这个标准向金顺公司支付超面积款。郭永福上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金顺公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金顺公司承担；3.金顺公司支付(2015)穗中法民五终字第919号办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街11号202房的产权登记和领取房地产所有权证手续所需的登记费用。事实和理由：金顺公司起诉郭永福支付回迁安置房产的补偿款项属债权债务民事纠纷。(2015)穗中法民五终字919号判决在2015年10月27日已生效，2015年11月16日郭永福向广州市荔湾区人民法院申请执行，执行案号为（2015）穗荔法执字第04416号，2015年12月14日由广州市国土资源和规划委员会受理凭回执到交易登记中心办理手续，2016年3月1日广州市不动产登记册表已显示郭永福有2016年登记字1010705号存案，2016年3月31日由广州市房地产交易登记中心向广州市金顺房地产开发公司发函（2016）OO721号补正资料通知书后，金顺公司一直置之不理，郭永福多次联系温大进前往共同办功无果，直至2017年10月19日由郭永福缴纳办证所需一切费用才领得房产证，补偿方案也在双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》第十项第3点已明确回迁面积大于75平方按900每平购买、《补充协议》中也有明确，并非一审中提到的“双方计价标准未达成一致意见”。直至金顺公司2019年10月15日提起本案诉讼时已达四年之久，期间未有口头、书面诉讼等情况通知上诉人相议补偿事宜，视为主动放弃，超出诉讼时效，予以抗辩没有法律依据。金顺公司对郭永福上诉，二审答辩称：不同意郭永福的上诉。关于诉请的意见，金顺公司认为双方是没有对双方之间的权利义务达成过一致意见，履行的期限也未确定，诉讼时效尚未开始计算，因此金顺公司认为郭永福上诉请求对于时效的说法是不成立的。郭永福主张按900元每平方米购买，金顺公司也不认可。该条款的约定仅仅是限于楼梯间及间隔的增大部分，并未及于本案诉争的所有面积。郭永福要求按900元每平方购买没有事实与法律依据。金顺公司2019年9月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.郭永福向金顺公司支付因郭永福多占回迁安置房产的补偿款暂计345764.04元（按每平方米31600元计算），待对该房产重新评估后按新的评估价格计算补偿款；2.本案诉讼费用由郭永福承担。一审法院认定事实：原广州市文昌南路宝华直街10号房屋（总建筑面积770.21平方米）是已故郭伟才等13人共有的产业。已故郭伟才占上述房屋1/13产权，继承人为郭宝凯。广州江山实业总公司经广州市国土局以（95）征（拨）通字第9号、广州市规划局以（93）城地批字第668号和广州市房地产管理局以（95）房拆许字（069）《城市房屋拆迁许可证》批准，征用该屋等地段土地兴建商住楼。1996年3月14日，广州江山实业总公司、金顺公司和案外人城镇建设公司签订《委托拆迁安置协议书》，约定：广州江山实业总公司和金顺公司共同委托城镇建设公司继续办理上址地块的拆迁工作，由金顺公司提供拆迁资金和临迁周转房和安置房；金顺公司的责任是履行拆迁安置协议，本协议签订前城镇建设公司与拆迁户签订的安置补偿协议具有法律效力，金顺公司对已签的拆迁安置、补偿协议，根据拆迁安置的政策法规规定进行妥善处理，不再使用城镇建设公司的周转房作临迁；楼宇建成，城镇建设公司分得商住楼建筑面积200平方米的住宅，金顺公司向城镇建设公司支付拆迁管理费8万元，管理费分两期支付，除上述利益外，广州江山实业总公司与城镇建设公司不再参与分享项目的其他任何利益；等等。1996年11月28日，郭宝凯与广州江山实业总公司、城镇建设公司分别签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》，约定拆除广州市文昌南路宝华直街10号十三分之一产权房屋，建筑面积59.2469平方米的继承房产。拆迁人移交房屋时，应提供有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，会同郭宝凯办理产权登记和领取房地产权证手续。其中，《房屋拆迁安置协议》约定：回迁办法：城镇建设公司（拆迁人，甲方）应于1998年10月30日前，在文昌南路××宝××路新建（第C幢）第二层楼南向房，建筑面积75平方米作安置郭宝凯（被拆迁人，乙方）回迁居住；其他事项：1.甲方鉴于乙方的房屋情况复杂，经双方多次协商综合解决，甲方给乙方以成本价10平方米×900元和商议价5.7531平方米×5700元，共购买15.7531平方米，在双方公证生效后二十天内，乙方一次性付给甲方上述买方款；……3.回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分，乙方以900元/平方米购买；等等。1996年12月5日，城镇建设公司开出收据，内容为郭宝凯交来预购房款单价每平方米900元，10平方米共9000元。另购单价每平方米5700元，5平方米共28500元。该款日后转换为购房发票。1997年12月，广州市国土局核准地块用地单位更改为本案金顺公司。2000年4月，郭宝凯回迁至金顺公司提供的现编门牌为文昌南路宝华北街11号202房。郭宝凯于2010年6月6日报死亡。其时，金顺公司已取得广州市文昌南路宝华北街1-13号（单号）2-9层（除31套直管公房）的初始登记权属证书。金顺公司、城镇建设公司尚未会同郭宝凯办理文昌南路宝华北街11号202房的权属证书。2014年，郭永福以城镇建设公司为被告、金顺公司为第三人向一审法院提起诉讼，请求办理涉案房屋权属证书及要求在办证过程中不得就共有分摊面积和套内面积偏大提出作价结算等。一审法院作出（2014）穗荔法民三初字第1145号民事判决驳回郭永福全部诉讼请求。郭永福上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第919号民事判决书。该院认为：郭宝凯生前将涉案房屋赠与郭永福，关于涉案房屋的权利义务也相应转移。郭永福依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》要求城镇建设公司、金顺公司协助办理产权登记及领取房产证符合法律规定。两公司应履行对郭永福的协助办证义务。由于涉案房屋尚未办理房地产权属证书，房屋准确面积尚不明确，郭永福主张面积偏差的作价结算，应在取得房地产权属证后，由郭永福与金顺公司协商解决或循法律途径解决。判决如下：一、撤销（2014）穗荔法民三初字第1145号民事判决；二、该判决送达之日起三十日内，金顺公司、城镇建设公司提供必要证明文件，会同郭永福向房管部门申请办理广州市荔湾区文昌南路宝华北街11号202房的产权登记和领取房地产所有权证手续。所需登记费用，由广州市金顺房地产开发公司负担；三、驳回郭永福的其他诉讼请求。根据2017年11月15日《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋登记时间为2017年10月27日；涉案房屋建筑面积为85.9419平方米，套内建筑面积76.4478平方米，分摊建筑面积9.4941平方米。2019年8月8日，金顺公司向郭永福寄送《关于回迁安置房屋中超面积部分的房屋的补价款商议函》（金顺房函（2019）第2号）。主要内容为回迁房屋实际超出10.9419平方米，拟将上述面积以市场价转给郭永福。快递记录显示郭永福本人签收。经查，现涉案房屋产权人为郭永福；占有部分为全部（权属人）。本案审理过程中，金顺公司向一审法院提出鉴定涉案房屋于起诉时点的市场单价，经一审法院释明后仍坚持该唯一时点的房屋单价评估。经一审法院摇珠确认委托的广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》（粤诚估字[2019]第BYC1109号），记载估价项目荔湾区文昌南路宝华北街11号202房，建筑面积85.9419平方米住宅的评估单价为37070元/平方米。金顺公司与郭永福对此均确认，郭永福确认这是涉案房屋现时的价值单价。双方另陈述拆迁的原广州市文昌南路宝华直街10号房屋为砖木结构的住宅平房；《房屋拆迁安置协议》中所约的900元/平方米为当时涉案房屋的建筑成本价，5700元/平方米为当时涉案房屋的商品房价格。一审法院认为：《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭宝凯去世后，郭永福受郭宝凯对涉案房产的遗赠，上述合同的权利义务由其继承。金顺公司作为变更后的核准地块用地单位及委托拆迁安置方亦应对上述协议概括承受。本案的争议焦点为：1.是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款；2.以何标准计算房屋超面积款。一、关于是否需要对实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差进行补款问题郭永福主张原广州市文昌南路宝华直街10号房屋的13名业权人的产权尚未补够，因此不需要在本案中对增大面积进行处理。在原拆迁房屋的系列合同中，各业权人系以分户等方式与拆迁人分别签订《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。郭永福在生效的（2015）穗中法民五终字第919号案中亦未对本案所涉合同面积提出异议，并据该生效判决办理了涉案房屋权属证书。郭永福的上述处理从侧面反映其对涉案合同以产权对调的方式补偿其拆迁面积是认可的。而郭永福称仍有业权人尚未补够面积，亦应该由相应的业权人依据该业权人的相关合同向金顺公司另案提出主张。因此，一审法院对郭永福该主张不予采纳。在《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中，郭永福所补偿的建筑面积为75平方米。因双方拆除的是住宅平房，根据当时的《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款：“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》第十条第三款“回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分……”该75平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积76.4478平方米，分摊建筑面积9.4941平方米。因此实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.4478平方米套内建筑面积，多9.4941平方米公摊面积。由此可见，实际回迁房屋增大面积确实存在，郭永福应就增大面积对拆迁人进行补偿。至于郭永福认为金顺公司的主张已过诉讼时效，涉案房屋房产证虽于2017年10月27日已登记至郭永福名下，但金顺公司与郭永福之间对涉案房屋超面积问题的处理及计价标准并未达成一致意见，面积差补偿款并未确定，故对于郭永福的这一主张，不予采纳。二、关于以何标准计算房屋超面积款问题如前所述，双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》约定的补偿面积75平方米为套内建筑面积，上述协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，因此一审法院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米。由于双方对于大于75平方米的套内建筑面积如何结算并未约定，对此，一审法院认为，双方协议于1996年11月28日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。现因金顺公司与郭永福对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议，可确定商品房价格为5700元/平方米，建筑成本价为900元/平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即900元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即5700元/平方米）。因此，郭永福需要补缴的超面积款项为16797.15元[计算公式：公摊面积9.4941平方米×900元/平方米+套内建筑面积1.4478平方米×5700元/平方米=16797.15元]。金顺公司要求按起诉时点房屋单价37070元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，于2019年12月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告郭永福向原告广州市金顺房地产开发公司支付广州市荔湾区文昌南路宝华北街11号202房超面积款16797.15元。二、驳回原告广州市金顺房地产开发公司的其他诉讼请求。郭永福如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692元，原告广州市金顺房地产开发公司负担3507元，被告郭永福负担185元。鉴定评估费用10465元由原告广州市金顺房地产开发公司负担。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院（2019）粤01破184－1号民事裁定书，裁定：受理广州市金顺房地产开发公司的破产清算申请。（2019）粤01破184号指定管理人决定书，指定：北京德恒（广州）律师事务所担任广州市金顺房地产开发公司管理人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对金顺公司、郭永福的上诉请求及双方答辩意见，分析如下：涉案《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《补充协议》约定，郭永福所补偿的建筑面积为75平方米。根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》（粤府（1993）140号）第十三条第一款的规定，“房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：拆除住宅平房，按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。”结合双方的《房屋拆迁安置协议》中约定的“回迁面积大于75平方米，即楼梯间及间格增大部分……”一审认定该75平方米建筑面积应为房屋套内建筑面积，郭永福所补偿的该75平方米应为套内建筑面积并无不妥，本院予以认可。根据不动产查册表，现涉案房屋套内建筑面积76.4478平方米，分摊建筑面积9.4941平方米，据此，实际回迁房屋比约定回迁房屋多1.4478平方米套内建筑面积，多9.4941平方米公摊面积。因实际回迁房屋增大面积确实存在，故郭永福应就增大面积对金顺公司进行补偿。本案金顺公司上诉主张对增大的10.9419平方米全部按每平方米37070元计算，而郭永福上诉认为增大的1.4478平方米面积也应按900元/平方米计算，但双方协议于1996年10月25日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效规定，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”可见，双方在《房屋拆迁安置协议》的其他事项中约定的面积差计算方法也符合了当时文件规定的补偿方法。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算。根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》约定的补偿面积75平方米为套内建筑面积，这些协议中约定的楼梯间及间格增大部分面积，符合公摊面积性质，一审法院认定双方已经约定公摊面积的结算价格为900元/平方米并无不妥，本院予以认可，涉案房屋9.4941平方米公摊面积应按该结算价格计付。至于非楼梯间及间格增大部分1.4478平方米面积，本应以房屋交付使用的时间作为基准日评定该部分面积的价值较为合理，但本案一审诉讼中，金顺公司坚持以该司起诉时作为基准日以评定该面积价值，故应由该司自行承担该主张所依证据不被法院采纳的承担举证不能的法律后果，故，本案一审法院在金顺公司与郭永福对涉案房屋当时的商品房价格标准及建筑成本价无异议的情况下，确定非楼梯间及间格增大部分1.4478平方米面积按当时商品房价格5700元/平方米计付尚无不妥，本院可以维持。对金顺公司及郭永福提出的上诉理由，本院均不予采纳。至于郭永福二审提出要求金顺公司支付办理涉案房屋产权登记和领取房地产所有权证手续所需登记费用的上诉请求，因郭永福在一审没有提起反诉，在二审程序中提出属新增加诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予调处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条、第三百二十八条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7604元,由上诉人广州市金顺房地产开发公司负担7384元，郭永福负担220元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月十三日书记员  颜旭怀徐毅敏