广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5800号上诉人（原审被告）：熊仕辉，男，1966年11月20日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：胡霞，系熊仕辉妻子，具体身份信息同下。上诉人（原审被告）：胡霞，女，1970年9月21日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审被告）：熊琴，女，1991年10月13日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：胡霞，系熊琴母亲，具体身份信息同上。上诉人（原审被告）：熊得志，男，1996年12月9日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：胡霞，系熊得志母亲，具体身份信息同上。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：王汉荣，男，1965年12月26日出生，汉族，住广东省从化市，由湖北省通城县马港镇灵官桥村民居委会推荐的代理人。被上诉人（原审原告）：秦润煊，男，1971年7月13日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：丁祖丽，女，1975年1月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何贵生，广州市黄埔区南岗街法律服务所法律服务工作者，由广州市黄埔区南岗街法律服务所推荐的代理人。上诉人熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志因与被上诉人秦润煊、丁祖丽农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回秦润煊、丁祖丽的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由秦润煊、丁祖丽负担。事实和理由：(一)秦润煊、丁祖丽在广州市黄埔区南岗××街××号的土地处已建筑有楼房，其将广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号（以下简称涉案房屋）转卖给熊仕辉、胡霞，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，应视为熊仕辉、胡霞与秦润煊、丁祖丽签订的《房屋转让协议书》合法有效。（二）即使涉案《房屋转让协议书》无效，但一审只判决返还熊仕辉、胡霞购房款及从2007年8月28日起按年利率24%计算至返还清还购房款之日止的利息和秦润煊、丁祖丽自愿支付补偿款5万元。而没有判决涉案房屋的楼房升值损失，现在涉案房屋楼房处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋，法院应判决购买涉案房屋楼房损失为按现时旧城改造的标准赔偿给熊仕辉、胡霞才公平公正。（三）广州市黄埔区因规划建设需要征收涉案房屋，故法院应按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规[2017］10号文）第二十六条、第四十四条的规定，被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据征收房屋权利人意愿按280平方米予以安置，不足部份由被征收房屋权利人按安置房的建安成本价购买。被征地农民集体经济组织在规定期限内提前将土地交付使用，积极配合完全证实相关手续的，可给予农村集体经济组织适当奖励，但每亩最高不得超过被征地补偿标准的10%等有关规定判决本案才公平公正。（四）本案被告主体不适格。涉案《房屋转让协议书》签订的双方分别为秦润煊、丁祖丽和熊仕辉、胡霞。熊琴、熊得志并非上述合同的相对人，根据合同相对性原则，一审将熊琴、熊得志列为被告主体不适格，应将他们列为本案第三人。另外，熊得志的住址应为湖北省××马港镇××组，一审判决载明熊得志住址错误。（五）本案诉讼主体不适格，有漏数主体的嫌疑。从《房屋转让协议书》约定的内容，足以证实熊仕辉、胡霞购买涉案房屋包含房屋土地及地上建筑物，假如政府要征收，涉案房屋的所有土地补偿款、地上建筑物补偿款、搬迁费、房屋拆迁安置房，以及回迁房屋期间的租赁房屋租金等全部归熊仕辉、胡霞，与秦润煊、丁祖丽无关。如一审判决《房屋转让协议书》无效，说明涉案房屋的地上建筑物楼房是属于秦润煊、丁祖丽的，一审应依法追加涉案房屋的土地所有权人即广州市黄埔区南岗街南岗社作为本案第三人参加诉讼，一审追加该第三人存在主体遗漏嫌疑，应裁定发回重审。被上诉人秦润煊、丁祖丽二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律、法规准确，依法作出判决合情、合理、合法，同意一审判决，不同意熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志的上诉请求、事实和理由，请二审法院依法驳回熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志缺乏事实和法律依据的上诉请求。具体理由如下：（一）根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，基于涉案房屋的土地属于广州市黄埔区南岗村农民集体所有的土地，而熊仕辉、胡霞均不属于广州市黄埔区南岗村集体经济组织成员，依法不能享有涉案房屋的土地使用权，故签订《房屋转让协议书》均因违反法律强制性规定而无效。因上述合同双方均有过错，故应当各自承担相应的责任。（二）根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。秦润煊、丁祖丽在原审庭审中同意返还购房款280000元并额外支付50000元给是基于如果熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志同意协商和解并将涉案房屋返还的前提下作出的承诺，既然熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志不同意协商和解，秦润煊、丁祖丽依法无须额外支付50000元。涉案房屋目前只是被纳入更新改造范围，拆迁补偿方案（草案）迄今尚未制定，下一步能否获得全体村民80%通过仍是未知之数，即使拆迁补偿方案最终能成功通过，涉案房屋拆迁补偿款亦与熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志无关。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志上诉状中主张涉案房屋应按现时旧城改造的标准赔偿给因缺乏事实和法律依据而应予驳回。（三）根据一审出具的秦润煊名下的查册，现秦润煊名下只有一套房产，即是涉案房屋，与熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志陈述有两套房产是不符合的，其明显在捏造事实。（四）一审没有将南岗社区作为第三人追加本案诉讼，一审中法官有询问过该问题，当时双方在庭审中均没有要求追加南岗社区作为第三人参加诉讼。南岗社区对涉案买卖毫不知情，也没有在买卖协议作任何的见证或同意转让或盖章，故本案与南岗社区无关，熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志关于南岗社区没有作为第三人参与本案诉讼认为主体不适格的理由不应予以采纳，恳请二审法院依法驳回其全部诉讼请求，依法维持原判。秦润煊于2019年4月25日向一审法院起诉请求：1.判决熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志尽快排除妨碍，把广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号房屋内相关物品搬迁，并将该房屋交还给秦润煊使用；2.案件所有诉讼费用由熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志共同承担。2019年6月18日庭审时，秦润煊当庭增加一项诉讼请求为：3.解除秦润煊与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日所签订的房屋转让协议书及见证书，秦润煊自愿返还转让金280000元给熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志，并给予50000元的补偿款。2019年10月15日庭审时，秦润煊当庭变更第3项诉讼请求为：判决秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的房屋转让协议书及见证书无效，秦润煊自愿返还转让金280000元给熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志，并给予50000元的补偿款。丁祖丽也向一审法院提出诉讼请求：1.熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志尽快排除妨碍，把广州市黄埔区南岗镇南岗村北街石古磊巷2号房屋内相关物品搬迁，并将该房屋交还给秦润煊使用；2.一审案件所有诉讼费用由熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志共同承担；3.判决秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的房屋转让协议书及见证书无效。一审法院认定事实：涉案房屋的土地属于广州市黄埔区南岗村的农村集体土地。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表载明黄埔区南岗镇路南岗村北街石古磊巷2号房屋产权人为秦润煊，所有权来历为1988年新建，使用土地面积为78.8平方米，建筑面积为175.2808平方米，登记附注为该用地是由南岗村和南岗镇批准使用。广州市房地产档案馆出具的个人名下房地产登记情况查询证明载明，秦润煊名下的涉案房屋登记字号为黄统字x号，房屋用途为住宅。2007年8月28日，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞签订一份房屋转让协议书（以下简称“涉案协议书”），约定出让人（甲方）秦润煊愿意将涉案房屋出卖给受让人（乙方）熊仕辉，该协议项下房屋相关《集体土地房产证》随房屋一并转让，房屋的交易总价为280000元，签订协议当天，熊仕辉应支付给秦润煊20000元，在协议签订后七天内，且双方交接有关宅基地证完毕时熊仕辉付清余款260000元给秦润煊，自秦润煊收齐上述房屋转让金280000元后，该房屋所有权和土地使用权归熊仕辉所有，该协议自双方及其配偶签字后即时生效。秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞均在涉案协议书落款处签名。2007年8月28日广东合众之源律师事务所出具一份（2007）粤之律民见字第07025号见证书载明：“兹见证秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞在我的面前在前面的房屋转让协议上签名属实，双方当事人的意思表示真实。”2007年8月29日，秦润煊出具确认书，以其本人在工商银行无账户为由要求熊仕辉将上述购房款260000元转入案外人丁祖胜账户，2007年8月31日，胡霞向案外人丁祖胜的银行账户转账支付250000元。2007年8月31日，秦润煊出具收据，确认收到熊仕辉、胡霞购买涉案房屋款280000元。庭审时，双方均确认该280000元中，除了胡霞向案外人丁祖胜的银行账户转账支付的250000元外，还包括熊仕辉、胡霞以现金方式向秦润煊支付的10000元购房款及以定金方式向秦润煊支付的20000元购房款。熊仕辉和胡霞均确认付款时其子女熊琴、熊得志尚未成年，没有收入，该280000元购房款为熊仕辉与胡霞以其夫妻共同财产支付的款项。秦润煊收到上述280000元购房款后，秦润煊将涉案房屋交给熊仕辉和胡霞使用，熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志在涉案房屋共同居住至今。2019年4月11日，秦润煊向熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志发出一份告知函，以熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志长期占用涉案房屋为由，要求熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志归还涉案房屋。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志确认收到该函，并确认至今尚未向秦润煊交还涉案房屋。秦润煊与丁祖丽于1998年10月27日在广州市黄埔区民政局登记结婚，2011年10月11日在广州市黄埔区民政局登记离婚，离婚协议书约定双方婚后无共同财产。一审法院认为，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞之间因买卖涉案农村宅基地房屋产生纠纷引发本案诉讼，故本案的案由应为农村房屋买卖合同纠纷而非排除妨害纠纷。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，除国家所有以外的农村和城市郊区的土地依法属于农民集体所有。涉案房屋的土地属于广州市黄埔区南岗村农民集体所有的土地，而熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志均不属于广州市黄埔区南岗村集体经济组织成员，依法不能享有涉案房屋的土地使用权，故秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞之间买卖农村宅基地房屋的行为及秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞签订的涉案协议书均因违反法律强制性规定而无效。上述行为无效，秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞对此均有过错，应当各自承担相应的责任。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表载明，涉案房屋由秦润煊在1988年新建，建房时秦润煊与丁祖丽尚未结婚，丁祖丽确认涉案房屋是秦润煊的婚前财产并确认其与秦润煊结婚后，对于秦润煊婚前所建的涉案房屋并无进行拆建和装修，证实涉案房屋为秦润煊的婚前财产。因涉案协议书无效，秦润煊及丁祖丽要求熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志将涉案房屋返还给秦润煊于法有据，一审法院予以支持，涉案房屋的使用人熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志应将涉案房屋返还给秦润煊。对熊仕辉、胡霞已向秦润煊支付涉案房屋的购房款为280000元的事实双方均不持异议，一审法院予以确认。秦润煊在其与丁祖丽的婚姻关系存续期间收取熊仕辉、胡霞支付的购房款280000元，该购房款280000元应由秦润煊、丁祖丽共同返还给熊仕辉、胡霞，而秦润煊自愿向熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志支付补偿款共50000元是其对自身权益的合法处分，一审法院予以照准。广东合众之源律师事务所出具的（2007）粤之律民见字第07025号见证书仅为见证秦润煊、丁祖丽、熊仕辉、胡霞在广东合众之源律师事务所签订涉案协议书的事实，该事实在本案中亦属于双方当事人均予以确认的事实，故秦润煊主张见证书无效的诉讼请求无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月10日作出如下判决：一、秦润煊、丁祖丽与熊仕辉、胡霞于2007年8月28日签订的《房屋转让协议书》无效；二、秦润煊、丁祖丽于判决发生法律效力之日起十五日内共同向熊仕辉、胡霞返还购房款280000元；三、熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志于判决发生法律效力之日起十五日内共同将位于广州市黄埔区南岗镇路南岗村北街石古磊巷2号的房屋返还给秦润煊；四、秦润煊于判决发生法律效力之日起十五日内向熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志支付补偿款共50000元；五、驳回秦润煊的其他诉讼请求。一审案件受理费6250元，由秦润煊负担3125元，由熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志共同负担3125元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，熊仕辉在2019年7月25日向一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋地产价值进行评估鉴定。之后，其又于2019年9月12日以一审法院只准许对涉案房屋上盖物进行鉴定，与其申请鉴定目的不符为由，向一审提出撤回鉴定申请。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志的上诉请求和理由以及秦润煊、丁祖丽的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋转让协议书》的效力认定；2.涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定；3.涉案《房屋转让协议书》无效的处理。现评析如下：关于涉案《房屋转让协议书》的效力认定问题。涉案房屋的土地性质属于农村集体所有，秦润煊、丁祖丽于2007年8月28日将涉案房屋转让给熊仕辉、胡霞，双方为此签订《房屋转让协议》，而秦润煊、丁祖丽并非涉案房屋所在经济组织成员，故该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定。因此，一审法院认定上述协议无效正确，本院予以确认。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志以秦润煊、丁祖丽在黄埔区南岗××街××号的土地上另有建筑房屋为由，主张双方合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。据此可知，宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，因此，宅基地使用权的价值亦因主体的特定性，而同样具有身份的特殊性质，其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。熊仕辉、胡霞因合同无效所遭受的损失，应为涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志上诉认为涉案房屋处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋，楼房升值损失应按现时旧城改造标准对其进行赔偿，依法无据，本院不予采纳。关于涉案《房屋转让协议书》无效的法律后果处理。因双方签订的《房屋转让协议书》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，熊仕辉、胡霞应将涉案房屋交还给秦润煊。熊琴、熊得志作为涉案房屋共同使用人，也有义务配合交还该房屋。虽然熊琴、熊得志不是涉案《房屋转让协议书》的签约人，但基于秦润煊、丁祖丽起诉要求熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志排除妨害，搬走涉案房屋相关物品，并交还房屋的诉请，故一审法院将熊琴、熊得志列为共同被告，并无不当，本院予以认可。同理，合同无效后，秦润煊、丁祖丽也应将收取的购房款返还给熊仕辉、胡霞。对于熊仕辉、胡霞因遭受的损失，应由熊仕辉、胡霞进行举证证明。因熊仕辉在一审提出了房屋评估鉴定申请后又撤回了评估鉴定申请，故应由熊仕辉、丁祖丽对其损失范围承担举证不能的法律后果。秦润煊在一审中表示同意补偿熊仕辉、胡霞50000元，一审法院据此判决返还购房款及上述补偿款，并无不妥，本院予以维持。熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志上诉要求按照广州市相关征收农民集体所有土地征收补偿办法对其进行补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于一审判决是否遗漏主体问题。由于本案是农村房屋买卖合同纠纷，广州市黄埔区南岗街南岗社并非涉案《房屋转让协议书》的签约相对方，与本案处理没有直接的利害关系，因此，熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志上诉认为一审判决遗漏追加广州市黄埔区南岗街南岗社作为第三人参加诉讼，要求发回重审的理由不成立，本院不予支持。关于熊得志的住址信息问题，经核实，熊得志住址在湖北省××××组，一审判决载明熊得志住湖南省××县官村××组错误，本院予以纠正。综上所述，熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6250元，由上诉人熊仕辉、胡霞、熊琴、熊得志负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月十四日书记员 李志康谢金泽