湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终297号上诉人（原审被告）：胡凯辉，男，1980年1月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：黄龙，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张剑，男，1963年4月19日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：杜晓华，湖北七君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴明，湖北七君律师事务所律师。原审第三人：宜昌泽丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91420506767408538T。住所地宜昌市夷陵区三峡路17号。法定代表人：王正金，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭兆华，男，该公司工作人员。上诉人胡凯辉因与被上诉人张剑、原审第三人宜昌泽丰房地产开发有限公司（以下简称泽丰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡凯辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案案由为执行异议之诉，不管是程序性审查还是实体性审理，均要围绕涉案房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定进行审理，以确认胡凯辉是否享有足以排除强制执行的民事权益，而一审法院却偷换房屋买卖关系主体，错误认定事实，延伸法律规定评判，适用法律错误。本案房屋买卖合同关系主体是胡凯辉与泽丰房地产公司，而不是吴梅霞与泽丰房地产公司，一审法院认定胡凯辉不享有足以排除强制执行民事权益的理由是胡凯辉与泽丰房地产公司签订的房屋买卖合同不是为了购房，而是为了抵债，不存在真实买卖合意，明显有违客观事实。二、胡凯辉支付购房款的方式是以泽丰房地产公司欠他人转让给胡凯辉的债权用于充抵，《以房抵债协议书》虽然从标题上看似乎是以房抵债，但从内容上看是胡凯辉用受让的债权支付的购房款（征得债务人泽丰房地产公司同意）。从协议主体及内容看，该协议实际就是债权转让协议，并不是一审法院认为的胡凯辉没有提交债权转让协议，没有在庭审中说明债权转让双方是何种转让关系。同时根据最高法院“以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款”的相关规定，本案中，胡凯辉用其从吴梅霞手中受让的债权征得泽丰房地产公司同意作为支付的购房款符合上述规定。三、一审法院以湖北华海会计师事务有限公司出具的审计报告当中载明“恒裕公司已将平湖天下39套合同金额17907310元的房产抵债给吴梅霞并办理了网签”，但网签人员不是吴梅霞，且未见吴梅霞与网签人员签订的相关协议，而认定胡凯辉与泽丰房地产公司没有真实的款项交付，适用依据错误。一是湖北华海会计师事务有限公司只是针对恒裕公司账目而作的评述，至于泽丰房地产公司怎么做账那是泽丰房地产公司内部事务，华海公司的评述不产生对抗第三人的法律效力。二是华海公司不具有证明房屋买卖关系主体资格。四、胡凯辉履行购房的相关义务后，与泽丰房地产公司履行了交付义务，胡凯辉实际占有了该房屋并居住，剩下的就是办理不动产登记这一物权期待权，作为案外人的胡凯辉对泽丰房地产公司与吴梅霞之间的债权债务关系明显具有排他权，一审法院牵强附会的认为以房抵债的实际买受人为吴梅霞，而又不将吴梅霞列为本案第三人，进行诉讼处理，明显损害了相关利害人的合法权益。综上所述，胡凯辉与泽丰房地产公司的房屋买卖合同在人民法院查封之前已签订并完成了预告登记、网签，支付购房款和实际交付占有，对于胡凯辉来讲，依照执行异议复议规定第二十八条的规定符合法定条件的买受人不动产物权期待权以排除执行的效力，故依法上诉，请求二审依法判决。张剑辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一、胡凯辉与泽丰房地产公司之间无真实的房屋买卖合意，双方系以房抵债法律关系。二、一审法院认为胡凯辉基于以物抵债关系不享有物权期待权，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条，该评判系对法律的正确适用。三、预告登记不能当然排除执行。案涉房屋不具备物权登记条件，胡凯辉对案涉房屋享有的权利不能排除执行，其排除执行异议的请求不应被支持。张剑向一审法院起诉请求：1.判令准许执行泽丰房地产公司开发的位于夷陵区小溪塔街办冯家湾社区的平湖天下·尊峪1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302号共七套2.本案诉讼费用由胡凯辉承担。一审法院认定事实：2015年10月29日，湖北金信建筑安装有限公司与泽丰房地产公司、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、王正金因建设工程施工合同工程款纠纷申请仲裁，宜昌仲裁委作出[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定：一、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司和泽丰房地产公司向湖北金信建筑安装有限公司支付工程结算款22537470元，支付逾期付款违约金5512655.33元。二、王正金对上述债务承担连带清偿责任。三、对湖北金信建筑安装有限公司的其他仲裁请求不予支持。四、本案仲裁费88175元由宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司、王正金共同承担。该仲裁裁决书发生效力后，因泽丰房地产公司、宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、王正金未履行生效法律文书确定的义务，湖北金信建筑安装有限公司于2017年5月17日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，湖北金信建筑安装有限公司与张剑、王家玉分别达成债权转让协议，由湖北金信建筑安装有限公司将宜昌仲裁委员会[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定的工程款本金17621401.80元、违约金3570951.82元及迟延履行期间的债务利息等权利转让与张剑；将宜昌仲裁委员会[2015]宜仲裁字第274号裁决书确定的工程款本金4916068.25元、违约金1941703.51元及迟延履行期间的债务利息等权利转让与王家玉。2017年7月10日，一审法院作出（2017）鄂0506执字第00820-1和（2017）鄂0506执字第00820-2号执行裁定书，将该案的申请执行人分别变更为张剑、王家玉。在执行中，一审法院分别于2018年6月15日、2018年10月11日、2019年1月10日先后向宜昌市夷陵区不动产中心送达（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一、（2017）鄂0506执字第00820号之二协助执行通知书，对泽丰房地产公司开发的平湖天下·尊峪1-8号楼125套房屋予以查封。2019年6月10日，胡凯辉对涉案房屋提出书面异议。异议称：宜昌市夷陵区人民法院在向宜昌市夷陵区不动产中心送达（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一协助执行通知书查封的房屋中，产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302号的七套房屋已由泽丰房地产公司以物抵债给了胡凯辉，房屋虽然尚在泽丰房地产公司名下，但胡凯辉对案涉房屋拥有“物权期待权”，应优于建设工程施工合同纠纷执行案件的普通债权，足够排除此普通债权的强制执行。故申请撤销夷陵区人民法院（2017）鄂0506执字第00820-4号执行裁定书、（2017）鄂0506执字第00820号协助执行通知书、（2017）鄂0506执字第00820号之一协助执行通知书，对上述七套房产予以解封。2019年7月12日一审法院作出（2019）鄂0506执异15号执行裁定书，裁定中止对案涉七套房屋的执行。张剑不服，于2019年7月26日提起了执行异议之诉。一审法院另查明，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司系泽丰房地产公司股东，持有泽丰房地产公司99.98%股权。2012年10月至2014年3月，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司向吴梅霞借款8000万元。2014年3月29日，吴梅霞向宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司发出债权转让通知书，告知二公司其将3120180元债权本金转让给胡凯辉，泽丰房地产公司彭兆华签收并盖有公章。2014年3月30日，胡凯辉与泽丰房地产公司签订《以房抵债协议书》，约定泽丰房地产公司欠他人转给胡凯辉的债权，泽丰房地产公司决定以房抵债，所抵房屋为泽丰房地产公司开发的平湖天下·尊峪商品房7套，总面积821.1平方米，每平方米按3800元计价，具体房号为2-1-2803、8-1-2201、1-1-2803、1-1-2804、8-1-2302、1-1-2602、8-1-2302同时约定网签及纸质合同是本协议书的附件。同日，胡凯辉与泽丰房地产公司签订宜昌市商品房买卖合同7份，约定胡凯辉共计支付3120180元，购买泽丰房地产公司开发的位于平湖天下·尊峪小区1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302的七套房屋并办理网签备案。2014年5月12日，泽丰房地产公司给胡凯辉出具了七张共计3120180元的购房发票。2014年5月14日，双方办理了预告登记，预告登记权利人为胡凯辉、赵晓玲。2016年12月8日，胡凯辉与宜昌永和物业管理有限公司签订物业交接书，办理了上述八套房屋的物业交接手续。因案涉房屋项目拖欠施工方工程款，导致未办理竣工验收手续，胡凯辉未能办理产权过户手续。2018年10月30日，湖北华海会计师事务有限公司出具的专项审计报告载明“宜昌恒裕集团房地产开发有限公司已将平湖天下·尊峪小区内39套合同金额合计17907310元的房产抵债给吴梅霞，并办理了网签。但网签的人员并不是吴梅霞本人，且未见吴梅霞与网签人员签订的相关协议”，网签合同载明的买受人系胡凯辉等五人。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。申请执行人执行异议之诉是申请执行人对法院依案外人异议作出的中止对执行标的物执行的裁定不服，请求对该标的物许可执行而提起的诉讼。就本案而言，即张剑对一审法院依胡凯辉的异议作出的中止执行裁定不服而提起的诉讼。本案争议焦点是胡凯辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记。”该规定所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，从而赋予符合法定条件的买受人不动产物权期待权以排除执行的效力。而在以物抵债中，以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债协议而拟受让房屋的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的权益。如果认为此种情况下的“买受人”可以排除出卖人其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式获得了优先于出卖人其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权因以物抵债协议的签订产生了优先与劣后之别。这样不仅对普通金钱债权领域下债权平等基本原则产生了严重冲击，而且会在某种程度上“暗示”普通债权人通过这种方式获得优先受偿的地位，从而助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。本案中，胡凯辉对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其理由：首先，胡凯辉与泽丰房地产公司签订了《以房抵债协议书》，约定用泽丰房地产公司开发的案涉房屋抵偿胡凯辉从吴梅霞处受让的债权，同时该协议书第五条载明：“网签及纸质合同是本协议书的附件”，故其后双方签订的七份《宜昌市商品房买卖合同》系以房抵债协议的附件。从前述事实来看，胡凯辉与泽丰房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的真实目的是用泽丰房地产公司开发的房屋抵偿金钱债务，而不是购买房屋，不动产的交付系以物抵债的履行方式，双方并没有真实的买卖合意,胡凯辉与泽丰房地产公司之间的基础法律关系仍是以房抵债法律关系，并非商品房买卖合同关系。胡凯辉享有的权利与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人胡凯辉，在没有完成不动产登记之前，以以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；其次，从本案款项的支付情况来看，吴梅霞享有宜昌恒裕集团房地产开发有限公司的债权，宜昌恒裕集团房地产开发有限公司系泽丰房地产公司的控股股东，胡凯辉称购房款系以其从吴梅霞处受让的债权3120180元支付，但其仅提供了吴梅霞送达给宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司的债权转让通知书，并未提供债权转让协议，庭审中也未说明其与吴梅霞之间存在何种转让关系。另外，湖北华海会计师事务有限公司出具的专项审计报告载明“恒裕公司已将平湖天下·尊峪小区内39套合同金额合计17907310元的房产抵债给吴梅霞，并办理了网签。但网签的人员并不是吴梅霞本人，且未见吴梅霞与网签人员签订的相关协议”，故胡凯辉与泽丰房地产公司之间并无真实的款项交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的款项支付条件。综上，胡凯辉享有的债权并不优先于其他普通债权人的债权，基于保护其他债权人平等受偿的合法权益，不能阻却对案涉房屋的强制执行。一审法院认为张剑请求准许执行案涉房屋的理由成立，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许执行泽丰房地产公司开发的位于夷陵区小溪塔街办冯家湾社区的平湖天下·尊峪小区1号楼、2号楼和8号楼的产籍号为06-0002-0001-012803、06-0002-0001-012804、06-0002-0001-012602、06-0002-0002-012803、06-0002-0008-012201、06-0002-0008-012303、06-0002-0008-012302的七套房屋。案件受理费100元，由胡凯辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，吴梅霞对泽丰房地产公司享有债权，吴梅霞将部分债权转让给胡凯辉后，胡凯辉与泽丰房地产公司签订《以房抵债协议书》，以受让的债权抵消应付泽丰房地产公司的购房款，取得案涉房屋以消灭其对泽丰房地产公司的债权，一审法院认定胡凯辉与泽丰房地产公司之间系以物抵债的法律关系并无不当，本院不再赘述。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用的范围为不动产“买受人”，即当事人是以取得不动产物权为目的签订买卖合同，而在以物抵债的法律关系中，名义上的“买受人”虽然形式上与一般不动产买受人无异，但其是以消灭债权为目的，并不符合该条规定的条件，胡凯辉以该规定主张排除执行，无法律依据，本院不予支持。需要指出的是，依照合同法第七十九条、第八十条规定，除法律禁止转让的情形外，债权转让只要通知债务人即发生效力。基于债权转让的无因性，受让人也无义务提交其与转让人之间的转让协议，或者说明其与转让人之间为何会发生债权转让行为。一审法院以胡凯辉“仅提供了吴梅霞送达给宜昌恒裕集团房地产开发有限公司、泽丰房地产公司的债权转让通知书，并未提供债权转让协议，庭审中也未说明其与吴梅霞之间存在何种转让关系。”为由，认为不符合执行异议复议规定第二十八条规定的款项支付条件，属适用法律不当，本院予以纠正。虽然胡凯辉不能依据以物抵债协议请求排除执行，但胡凯辉依据以物抵债协议与泽丰房地产公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，并办理了相应的预告登记，该预告登记的效力是否能够排除执行，一审法院并未评价。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定的实质系以物权保护的方式（对世的对抗效力）保护预告登记权利人的债权。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定进一步明确：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，胡凯辉办理预告登记在先，一审法院查封在后，因案涉房屋不具备办理物权登记条件，依照该规定，胡凯辉可以主张一审法院不得对案涉房屋采取“处分措施”，但不能主张一审法院解除“保全措施”（查封）。在一审法院裁定对案涉房屋中止执行后，张剑提起执行异议之诉，要求准予执行案涉房屋，无法律依据，本院不予支持。综上所述，胡凯辉的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2428号民事判决；二、驳回张剑的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由张剑负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  张原鹏审判员  王明兵二〇二〇年五月六日法官助理陈媛媛书记员袁昌芹