湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终890号上诉人（原审原告）：刘敏慧，女，1984年4月5日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区曹家坪1号郴江丽景12号楼。法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。上诉人刘敏慧因与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘敏慧、被上诉人城宇公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏慧上诉请求：依法撤销一审判决，改判为支持刘敏慧的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：刘敏慧依约支付了购房款、缴纳了维修基金、办证费，城宇公司交付房屋给刘敏慧后，没有依约办理涉案商品房的初始登记，造成刘敏慧无法对房屋行使转让、抵押、投资等权利，给刘敏慧造成重大经济损失，城宇公司应承担违约责任。涉案《郴州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是采用格式条款订立的合同，《合同补充协议》第七条约定双方的违约责任明显不对等，且没有采取合理的方式提请相对方注意，并予以说明，约定的违约金远远低于给刘敏慧造成的实际损失，应参照人民银行贷款利率计算违约金，城宇公司应支付刘敏慧违约金39649.1元（289294.1元×1154天×4.35%÷365天）。城宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘敏慧向一审法院起诉请求：1.请求确认刘敏慧、城宇公司签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更，增加城宇公司的违约金比例；2.城宇公司支付刘敏慧逾期办理不动产初始登记造成刘敏慧无法办理不动产权证的违约金，金额39649.1元，（逾期办证违约金从2016年5月16日暂计算至2019年7月10日，244295.24×1150天×4.35%÷365天；后段违约金按照年利率4.35%至涉案不动产初始登记完成为止。）3.城宇公司立即办理刘敏慧购买房屋的初始登记（当庭撤回第3项诉请）；4.本案的诉讼费由城宇公司负担。一审法院认定事实：2012年7月，刘敏慧（买受人）与城宇公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，购买城宇公司开发的郴州市苏仙区××小区×栋××房，约定房屋总价为289294.1元。双方约定出卖人应在2012年10月30日前，依约交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条产权登记事宜第1项约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第2款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。合同签订后，刘敏慧向城宇公司付清了购房款（2012年10月31日支付273580.5元。2013年5月6日支付15713.6元）。2012年7月19日，刘敏慧交纳了涉案房屋的专项维修基金5785元。2013年5月6日，刘敏慧收房并向城宇公司交付案涉房屋的办证费500元。截至刘敏慧起诉之日，城宇公司未依约办理案涉房屋的初始登记。在本案诉讼期间，城宇公司于2019年9月9日为涉案房屋办理了首次登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。刘敏慧、城宇公司双方签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。关于刘敏慧请求确认《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更，增加被告的违约金比例的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据合同意思自治原则，双方协商一致可以变更合同。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金。故对刘敏慧该项诉讼请求，不予支持。关于刘敏慧主张城宇公司支付逾期办理不动产权属登记违约金的诉讼请求。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理涉案房屋首次登记的义务，其未在合同约定的期限内办理，违反合同约定，应承担违约责任。城宇公司辩称刘敏慧起诉要求支付违约金超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，城宇公司应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。因合同约定的逾期办证违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，对刘敏慧起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。刘敏慧于2019年7月11日起诉，而城宇公司于2019年9月9日为涉案房屋办理了首次登记，故本案违约金支付天数为1154天（从2016年7月12日起计算至2019年9月9日），违约金为914.64元（289294.1元×1154天×0.1%÷365天）。刘敏慧诉请超出双方合同约定的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告刘敏慧逾期办证违约金914.64元；二、驳回原告刘敏慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费791元，减半收取计395.5元，由原告刘敏慧负担198元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担197.5元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效以及刘敏慧主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是否应予支持。城宇公司与刘敏慧签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。刘敏慧主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。该条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致刘敏慧无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向刘敏慧支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在刘敏慧未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对刘敏慧请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且刘敏慧未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对刘敏慧主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一审判决城宇公司向刘敏慧支付逾期办证违约金914.64元（289294.1元×1154天×0.1%÷365天）并无不当，本院应予维持。综上所述，刘敏慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费791元，由上诉人刘敏慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年五月七日法官助理 邹群英书 记 员 邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。