辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终532号上诉人（原审原告）：营口万达广场投资有限公司，住所地：营口市站前区渤海大街西12号营口万达广场销售中心。法定代表人：黄国斌，公司经理。委托诉讼代理人：李晛，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天一，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晶，女，1984年2月5日出生，汉族，现住河北省承德市兴隆县。原审第三人：王巧晶，女，1973年12月2日出生，汉族，住营口市西市区。上诉人营口万达广场投资有限公司因与被上诉人王晶、原审第三人王巧晶租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2019）辽0802民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人营口万达广场投资有限公司的上诉请求：1.请求依法撤销（2019)辽0802民初459号民事判决；2.请求改判解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及补充协议；3.请求改判被上诉人支付上诉人租金230186元（2017年10月25日至2019年10月24日的租金）；4.请求改判被上诉人给付上诉人违约金约110489.28元（以230186元为基数，按照年利率24%计算，自2017年10月25日至实际给付之日止，暂计至2019年10月24日）；5.请求改判被上诉人支付的租赁保证金19182元归上诉人所有;6.请求改判被上诉人返还营口市站前区房屋并恢复原状；7.请求改判被上诉人注销在案涉房屋的工商登记；8.请求改判被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋至今由被上诉人占有使用，经上诉人多次催告，未向上诉人返还房屋，被上诉人应向上诉人支付租金230186元。原审法院认定被上诉人应向上诉人支付2017年10月25日至2018年10月19日期间的租金115463元系认定基本事实不清，依法应当发回重审，或查清事实后依法改判。二、原审判决作出时间为2019年10月8日，判决第二项，被上诉人于原审判决生效后十日内向上诉人返还案涉房屋，由此可见，案涉房屋一直由被上诉人占有使用。假设上诉人对于原审法院认定合同解除时间为2018年10月19日不持异议，一方面，被上诉人应于2018年10月19日或时间顺延的合理期限内向上诉人返还案涉房屋，而原审法院判决返还案涉房屋时间顺延一年之久，造成上诉人产生租金损失。另一方面，被上诉人未返还案涉房屋，也应按照《租赁合同》约定或法律规定，赔偿给上诉人造成的租金损失。在原审庭审期间，上诉人当庭向被上诉人送达了《通知函》，通知被上诉人于2019年3月15日前向上诉人返还案涉房屋，否则，因被上诉人仍对案涉房屋处于占有使用状态，按照《租赁合同》约定，被上诉人将继续履行支付租金义务，且租赁期限届满后，被上诉人将承担房屋月租金200%房屋占用费的责任。故，上诉人已多次要求被上诉人返还案涉房屋，但被上诉人恶意占有，一直未向上诉人返还案涉房屋。综上，被上诉人应向上诉人支付2017年10月25日至2019年10月24日期间的租金合计230186元。原审法院认定被上诉人应向上诉人支付租金115463元系认定基本事实不清，依法应当发回重审，或查清事实后依法改判。三、被上诉人逾期支付租金，租赁合同中约定的解除条件已成就，上诉人有合同解除权。原审法院以被上诉人于2018年10月19日先于上诉人起诉（另案）为由，认定被上诉人有权解除租赁合同，原审法院依据的另案一审程序并未审结，截止上诉人提起上诉之日，另案一审判决书尚未送达，由此可见，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2018年10月19日解除，毫无事实依据，且适用法律严重错误，请求二审法院予以纠正。首先，根据双方签订的《租赁合同》22.5条第2款约定，被上诉人迟延缴纳租金超过30日的，甲方有权解除合同。被上诉人仅在2015年7月23日向上诉人支付了首期租金，2017年10月20日，被上诉人应支付2017年10月25日至2018年10月24日的租金，但经上诉人及原审第三人多次催告，被上诉人均拒绝支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，上诉人有权解除合同。其次，被上诉人另案起诉上诉人的是财产损害赔偿纠纷，与本案中上诉人请求被上诉人支付租金是完全不同的两个法律关系，二者完全无关，被上诉人在该案中是否有合同解除权与上诉人在本案中是否有合同解除权也完全无关。而且，该案现在尚未完结，原审法院直接将该案起诉时间认定为合同解除的时间，系认定事实错误且适用法律错误。再次，上诉人系原审原告的诉讼地位，被上诉人系原审被告诉讼地位，被上诉人也未提起反诉，其仅有反驳的权利，并没有提出诉讼请求的权利，并且被上诉人在答辩中并未提及其有权解除《租赁合同》。在此情况下，原审法院却认定被上诉人有权解除《租赁合同》，代替被上诉人处分诉讼权利，违反《中华人民共和国民事诉讼法》规定的处分原则。四、原审法院判决返还房屋的前提下，又对于上诉人要求被上诉人将案涉房屋恢复原状、注销工商登记信息的诉讼请求予以驳回，二者相互矛盾。无论案涉《租赁合同》因何事由解除或终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定及《租赁合同》第二十四条之约定，被上诉人无论是按照法律规定的义务，还是合同约定的义务，均应将案涉房屋恢复原状后向上诉人交付，并注销案涉房屋的工商登记信息。五、被上诉人逾期支付租金，应向上诉人支付违约金。原审法院以案涉房屋漏水为由，认定被上诉人未付租金存在合理理由，从而对原告主张的违约金不予支持，系认定事实错误且适用法律错误，依法应当予以改判。首先，如前所述，被上诉人另案起诉上诉人的是财产损害赔偿纠纷，与本案的审理无关。双方虽然互负债务，但一个是侵权之债，一个是合同之债，二者是完全不同的法律关系。上诉人没有先履行义务，被上诉人也不存在合同法上的同时履行抗辩权或不安抗辩权，不存在不履行租赁合同的合理理由。原审法院将案涉房屋漏水认定为被上诉人未付租金的合理理由，从而对原告主张的违约金不予支持，系认定事实错误且适用法律错误，依法应当予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及《租赁合同》第22.5条第1款之约定，被上诉人延迟缴纳租金的，应当向上诉人支付违约金。六、案涉房屋门口部位出现雨天渗漏情况后，上诉人曾多次通知被上诉人配合维修，但被上诉人均以维修影响经营为由拒绝，导致漏水问题迟迟未获维修。原审法院认定上诉人在被上诉人多次通知维修的情况下仍然拒绝维修、导致被上诉人停业，进而认定被上诉人可以单方解除合同，并将其作为被上诉人拒付租金的合理理由，显属认定事实错误。七、原审法院将租赁保证金在租金中予以扣除系事实认定错误，依法应当予以改判。《租赁合同》第22.4条约定，租赁合同因被上诉人违约而提前终止的，上诉人有权没收租赁保证金。因此，被上诉人支付的租赁保证金19182元应归上诉人所有。原审法院将租赁保证金在被上诉人应付租金中予以扣除系事实认定错误，依法应当予以改判。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，请求人民法院撤销原判决，依法改判支持上诉人全部上诉请求。被上诉人王晶辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。2015年答辩人与上诉人签订《租赁合同》，合同约定上诉人将本案争议租赁房屋出租答辩人，租赁期限为36个月（自2015年10月18日至2018年10月17日止），2015年7月23日，答辩人按照合同约定将房屋首期租金人民币115093元（期间为2015年10月18日至2016年10月17日共计12个月）以及租赁保证金人民币19182元等款项交付上诉人，上诉人向答辩人出具专用收款收据。答辩人承租该房屋后，因该房屋存在煤气接驳孔洞未封堵、房屋煤气尚未开通以及持续漏水、漏雨等问题，严重影响答辩人的正常经营活动，同时漏水导致了餐厅内多处物品损坏。答辩人多次找到上诉人沟通、商议解决上述问题，经双方协商上诉人承诺将房屋进行修缮并以增加房屋租期形式补偿答辩人损失。鉴于此，答辩人与上诉人分别于2015年10月、2016年8月两次签订《补充协议书》对房屋首期的租金租期进行延长。两次延长房屋租期后，最终该房屋首期租金的租期延长变更为2015年10月18日至2017年10月24日。此后，上诉人一直未将该承租房屋修缮成功，答辩人多次找到上诉人商讨修缮事宜，上诉人始终未予妥善解决，同时因该房屋持续漏水，导致答辩人无法正常使用该房屋进行经营活动，2018年7月9日答辩人在该房屋经营的英尚铁板烧停业，2018年7月15日答辩人注销了营口市站前区英尚铁板烧店。基于上述事实，答辩人将上诉人起诉至营口市站前区人民法院，要求解除答辩人与上诉人之间签订的《租赁合同》并返还答辩人支付的租赁保证金19182元，同时要求上诉人赔偿答辩人的全部损失85607元。营口市站前区法院通过开庭审理在答辩人与上诉人充分的举证、质证以及辩论后，于2019年10月28日作出(2019)辽0802民初402号《民事判决书》，该《民事判决书》中认定了该租赁房屋漏水等相关事实并判决解除答辩人与上诉人之间的《租赁合同》，同时判令上诉人赔偿答辩人经营损失44650元、装修损失38957元、物品损失2000元、鉴定费5000元。上诉人在收到该《民事判决书》并未在法定期限内申请上诉，现该《民事判决书》早已生效，应视为上诉人已认可该《民事判决书》的判决结果以及该判决书中认定的事实。综上，希望二审法院公正审理，依法维持一审判决。原审第三人王巧晶述称，没有答辩意见。营口万达广场投资有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议；依法判令被告支付的租赁保证金归原告所有；二、请求判令被告支付原告租金76728.8元(暂计算至2018年6月24日，具体以法院判决解除合同日期为准)；变更为：请求判令被告支付原告租金158291.84元(暂算至2019年3月11日，应计算至实际解除之日止)；三、请求法院判令被告给付原告违约金约2831.6元(以年租金11093元为基数，自2017年10月10日开始，计算至被告实际给付之日)；变更为求判令被告给付原告违约金约49114.76元(以年租金115093为基数，按年利率24%计算，暂算至2019年3月11日，应计算至被告实际给付之日止)；四、请求法院判令被告立即返还原告位于营口市站前区房屋，并将房屋恢复原状；五、请求法院判令被告注销在案涉房屋的工商登记；六、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，原告万达广场与被告王晶签订《租赁合同》，合同约定原告将位于营口万达广场3-1-13号商铺(以下简称该商铺)出租给被告使用，被告同意承租该商铺；该商铺的实测建筑面积为108.99平方米；租赁期限为36个月，自2015年10月18日至2018年10月17日；该商铺的租金按计租面积(即建筑面积)计算及支付，每月每平方米136元，实际按照每月每平方88元；租期分三个阶段，首期租期为2015年10月18日至2016年10月17日，租金为115093元，第二期租期为2016年10月18日至2017年10月17日，租金为115093元，第三期租期为2017年10月18日至2018年10月17日，租金为115093元；被告在该商铺内经营品牌为英尚法式铁板，经营项目为餐饮；合同签署当日，被告应向原告支付19182元作为租赁保证金，本合同终止且经原告确认被告已妥善履行本合同约定的全部义务及承担全部责任后30日内，原告将剩余的租赁保证余额(如有)无息退还予被告，原告有权从租赁保证金中相应扣除被告欠付的租金及违约金、赔偿金。签订合同当日，被告按照合同约定将房屋首期租金115093元(2015年10月18日至2016年10月17日)以及租赁保证金19182元交付原告。因该商铺漏水给被告造成损失，被告向原告索赔，为此，原、被告另行签订《补充协议书》，将原《租赁合同》中约定的首期租期变更为2015年10月18日至2017年5月4日，第二期租期变更为2017年5月5日至2018年5月4日，第三期租期变更为2018年5月5日至2019年5月4日，每期租期内租金未变。2016年因该商铺漏水给被告造成营业损失及相应物品损失，被告再次向原告索赔，为此，原、被告再次另行签订《补充协议书》，将原《补充协议书》中约定的首期租期变更为2015年10月18日至2017年10月24日，第二期租期变更为2017年10月25日至2018年10月24日，第三期租期变更为2018年10月25日至2019年10月24日，每期租期内租金未变。协议签订后，原告未将该商铺漏水问题修缮好，导致被告在使用该商铺的过程中遇下雨天仍然漏水。为此，被告再次找到原告工作人员商谈漏水赔偿事宜，原告一直未给予答复。2018年6月15日，辽宁睿智律师事务所受被告委托给原告邮寄了一份《律师函》，该函通知原告于收到《律师函》之日起十五日内将漏雨房屋修缮成功，并对2016年8月至房屋修缮完毕期间给被告造成的经济损失进行赔偿，原告签收后一直未对该商铺进行维修。2018年7月9日，被告在该商铺经营的英尚铁板烧店停业。2018年7月15日，被告注销了营口市站前区英尚铁板烧店。另查明，被告承租该商铺后，仅支付了首期租金115903元，此后未再向原告支付租金。一审法院认为，与被告王晶之间形成租赁合同法律关系的相对人为原告万达广场，而非第三人王晶，故向被告主张权利的合同相对人应为原告万达广场。原告作为租赁合同法律关系中的出租人在租赁物存在影响承租人正常使用的情况时应当履行维修义务。本案中被告承租商铺的目的为经营餐饮店，商铺漏水必然影响餐饮店的正常经营，但原告在被告多次通知维修的情况下仍然不予维修，造成被告经营的餐饮店停业，故被告可以单方解除合同，而被告已先于原告的起诉于2018年10月19日诉至本院要求与原告解除合同，故合同解除时间应认定为被告起诉之日，即2018年10月19日，所以被告还应给付原告2017年10月25日至2018年10月19日期间的租金115463元。又因原告已付租赁保证金19182元，《租赁合同》约定原告有权从租赁保证金中相应扣除被告欠付的租金，故扣除租赁保证金被告还应向原告支付租金96281元，并将商铺返还原告。关于原告提出的解除合同诉讼请求，因被告已先于原告诉至本院要求与被告解除合同，故关于合同解除问题在另案中审理，本案不予审理。关于原告主张的违约金，被告未付租金系因商铺存在漏水问题，双方协商至被告起诉却仍未达成处理结果，故被告未付租金存在合理理由，对于原告的该项诉请，不予支持。综上，判决：一、被告王晶于本判决生效后十日内给付原告营口万达广场投资有限公司租金96281元；二、被告王晶于本判决生效后十日内将营口万达广场3-1-13号商铺返还原告营口万达广场投资有限公司；三、驳回原告营口万达广场投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2401元由被告承担。本院二审期间，上诉人提供了两份新证据。第一份证据是以邮寄方式寄送的通知函，上诉人用该证据证明通知被上诉人租期已满，而被上诉人始终未向上诉人返还房屋。被上诉人王晶对该份证据的真实性有异议，并主张该快递回执单上并未有王晶签字。原审第三人王巧晶对该份证据没有异议。第二份证据是（2019）辽0802民初402号民事判决书，上诉人用该证据证明：1、该判决书作出时间为2019年10月28日，被上诉人始终占用案涉房屋。2、一审认定双方解除合同的时间为2018年10月19日是错误的，应以该份判决时间或租赁合同到期时间为准。3、上诉人产生了一年的租金损失。被上诉人王晶主张判决日期不能证明其一直占有房屋，是上诉人违约在先，应当承担违约责任。双方合同解除之日是（2019）辽0802民初402号案件的起诉之日。原审第三人王巧晶主张因为案涉房屋存在争议，其一直未收房。另查，上诉人在庭审中放弃其上诉请求第2项，第7项。还查，上诉人上诉请求第6项中的请求被上诉人将案涉恢复原状，被上诉人王晶当庭表示对房屋剩余的任何装修设施均予以放弃，任由上诉人处理，并不向上诉人主张任何权利，上诉人对此予以认可。本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，在不违反其真实意思表示的前提下，有权自愿放弃，故本院对于上诉人放弃其上诉请求第2项、第7项，予以准许。关于本案上诉人与被上诉人之间解除租赁合同的时间问题。上诉人主张双方的租赁合同经延期后，租赁期限届满的时间为2019年10月24日，因被上诉人一直占有房屋，故应向上诉人支付相应的租金。经本院审查，被上诉人租赁案涉房屋系商铺，并用于经营餐饮。在被上诉人经营过程中，案涉房屋多次出现了漏水的情况，而上诉人作为租赁案涉房屋的出租人，在接到被上诉人通知其案涉房屋漏水的情况后，理应履行维修的义务，并将漏水部位修缮完毕。从上诉人与被上诉人之间多次签订《补充协议书》变更承租期间以及被上诉人向上诉人寄送的《律师函》可知，上诉人未将案涉房屋漏水的问题修缮完毕，因此造成被上诉人于2018年7月间停业。虽上诉人主张是被上诉人不予配合，造成无法维修，但因上诉人并未提供相应的证据予以证明该事实，故对于上诉人的该项主张，本院不予确认。综合上述情况可知，系因上诉人的原因造成双方租赁合同目的无法实现，故被上诉人享有租赁合同及补充协议的解除权，因被上诉人已于2018年10月19日另案起诉上诉人要求解除合同，故一审法院认定双方租赁合同的解除时间为2018年10月19日，未现明显不妥，本院予以确认。因此，对上诉人主张要求被上诉人支付租金至2019年10月24日的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应向上诉人支付违约金，以及被上诉人交纳的租赁保证金应归上诉人所有的问题。本案中，因上诉人的原因造成双方租赁合同目的无法实现，而双方协商至被上诉人起诉时却仍未达成相关的处理意见，故被上诉人未付租金存在合理理由，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，本院不予支持。同时，因本案双方解除租赁合同的情况不属于双方《租赁合同》22.4中所约定的：“本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收租赁保证金。”的内容，故对于上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。因被上诉人王晶当庭表示对房屋剩余的任何装修设施均予以放弃，任由上诉人处理，并不向上诉人主张任何权利，上诉人对此亦予以认可，故对于上诉人主张将案涉房屋恢复原状的上诉请求，因双方在二审庭审中已经达成处理协议，本院不予论处。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2401元，由上诉人营口万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年五月十八日法官助理张文生书记员李琳