浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终365号 上诉人（原审被告）：陈金金，女，1988年1月23日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：冯勇、邱占芬，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严新荣，男，1964年12月19日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 被上诉人（原审原告）：冯培丽，女，1976年6月19日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：李尧雨、沈小平，浙江家本律师事务所律师。 上诉人陈金金因与被上诉人严新荣、冯培丽房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查与询问当事人，本案现已审理终结。 陈金金上诉请求：1.撤销原判，依法改判案涉房屋租赁合同的解除时间为2018年12月2日，房屋占有使用费用根据双方责任比例承担，且不承担租金费用307770元；2.本案一、二审诉讼费用由严新荣、冯培丽承担。事实与理由：一、原审既已认定陈金金依据合同约定享有提前解除合同权利且其依解除程序已通知解除，则案涉房屋租赁合同解除的时间应为2018年12月2日。对于应交还租赁房屋、恢复原状的义务系解除合同后对陈金金产生的法律后果，不影响解除行为的效力。然一审判决却以陈金金未履行合同解除后的后果行为为由认定案涉房屋租赁合同并未解除，裁判逻辑本身存在错误，适用法律亦不当。二、原审遗漏了对合同解除后的租赁房屋返还、无权占有期间和占有使用费标准和数额及双方之间有无过错且如何分担、恢复原状等问题进行审查处理。1.关于占有使用费。2018年12月2日应为占有使用费的计算起始点，期间，陈金金向严新荣、冯培丽和物业公司申请搬出案涉房屋内的电脑和办公桌之类财物但遭拒绝，鉴于此限制，2018年12月11日，其只能通过微信向严新荣明示放弃办公室电脑和办公桌交由严新荣任意处置，并于2018年12月31日前即腾退离开。2019年1月2日，其通过微信通知严新荣接收租赁房屋内隔断房间的钥匙，严新荣仍拒绝接收。2019年1月26日，其向严新荣重申过外门密码，严新荣仍迟迟不予接受，最终在一审开庭后即2019年8月14日，严新荣才同意接收。2.关于过错责任。严新荣、冯培丽在交还接收房屋问题上存在主要过错，其一，陈金金己明示不再承租房屋，通知解除并自愿承担违约责任的情况下，严新荣、冯培丽拒绝接收房屋，且在陈金金放弃所有财物的情况下，其二人未按照案涉房屋租赁合同第十七条约定行使自行进入出租房并更换门锁的自力救济行为或者说权利收回房屋，因此严新荣、冯培丽收回房屋不存在任何客观障碍；其二，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，严新荣、冯培丽及时收回房屋亦不存在法律障碍；其三，陈金金已通过微信反复明示不再租赁并返还房屋，愿意承担违约损失并交由法院判决的意思表示，实无必要再另行通过函件告知收房，严新荣、冯培丽完全可以先收房减少损失扩大再来诉讼解决双方所争议的赔偿问题；其四，本案提前解除的时间在2018年12月2日，严新荣、冯培丽起诉状载明的时间为2019年5月27日，立案受理的时间在2019年7月11日，其二人既不接收房屋，又恶意拖延至解除后半年才起诉，其所主张的占有使用费系其二人随意扩大所致。 严新荣、冯培丽答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.案涉合同的解除时间应为2019年7月11日。根据案涉租赁房屋的规模、租金等均属大额的租赁关系，陈金金在庭审中只通过提交不全面的、断章取义的微信聊天记录中的一条，就断然确认合同的解除时间不符合交易习惯与合同约定；2.严新荣、冯培丽并无过错。由于陈金金的违约行为，其于2019年1月3日向陈金金送达《通知书》，其一直积极与陈金金沟通联系但音讯全无，甚至法院工作人员与南太湖公证处康山法庭专职调解员都无法与其取得联系，直至2019年8月12日开庭当日陈金金才主动联系承诺次日交还钥匙和密码，双方于2019年8月14日才办理了房屋交付手续。 严新荣、冯培丽向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈金金签订的合同编号为2018001号《东吴国际广场龙鼎大厦房屋租赁合同》，要求陈金金将所租赁房屋恢复原状并腾退给其；2.陈金金向严新荣、冯培丽支付租金及占有使用费344760元（自2018年12月11日暂计算至2019年8月12日，实际支付至腾房之日止），并支付违约金（半年的租金收益损失）262161元；3.陈金金支付水、电、物业管理费、滞纳金等费用合计40765元（自2019年1月1日起暂计算至2019年8月12日止，实际支付至腾房之日止）；4.该案诉讼费由陈金金承担。 一审法院认定事实：2018年3月11日，严新荣、冯培丽与陈金金签订《东吴国际广场龙鼎大厦房屋租赁合同》一份，合同编号为2018001。合同约定陈金金向严新荣、冯培丽承租湖州市吴兴区劳动路东吴国际广场龙鼎大厦1605室（实际为1601室、1602室、1603室、1625室、1626室、1627室、1628室），合计建筑面积574.60平方米，租赁期限三年，租金自2018年3月11日起算至2021年3月10日止，租赁费用总金额1572966元，年租金为524322元，单位租金为2.50元/平方米/日。租金支付方式为：第一年每三个月支付一次，每期租金为131080.50元，第二年每六个月支付一次，每期租金262161元，第三年一年支付一次，租金为524322元。陈金金与2018年12月2日通过微信信息的方式向严新荣告知解除合同，但双方并未就合同解除达成一致。现两严新荣、冯培丽以陈金金未按约支付为由，诉至该院。另查明，陈金金于2019年8月14日将案涉租赁房屋全部腾空并返还给严新荣、冯培丽，但并未将租赁房屋恢复原状，陈金金支付房屋租金至2018年12月11日。 一审法院认为，该案争议焦点是：一、双方的房屋租赁合同何时解除；二、陈金金腾空案涉房屋并交付严新荣、冯培丽的时间；三、水电费、物业费的请求权主体；四、严新荣、冯培丽因陈金金提前退租的损失的承担。关于第一个争议焦点：陈金金曾于2018年12月2日向严新荣、冯培丽提出终止房屋租赁，即解除房屋租赁合同，但严新荣、冯培丽并未同意。双方的《东吴国际广场龙鼎大厦房屋租赁合同》第十八条约定：如陈金金确需退房的，应提前两个月通知严新荣、冯培丽，经严新荣、冯培丽同意后，陈金金须结清实际租赁期内的房租、物业费、水电费等各项费用，并全部以租赁保证金赔偿给严新荣、冯培丽所造成的损失。若陈金金的通知期不足60天的，就不足之通知期，陈金金应按本合同项下的租金标准予以补足。根据该约定，虽然陈金金退房需严新荣、冯培丽同意，严新荣、冯培丽据此主张合同并未解除。但同时又约定了在陈金金提前退房的情况下的赔偿标准和租金补偿标准，该租金补偿标准即严新荣、冯培丽因陈金金提前退房而导致的至下一个承租人承租期间的租金损失，这就赋予了陈金金在按合同约定赔偿严新荣、冯培丽损失的情况下提前解除合同的权利。尽管陈金金仅通过微信聊天的方式向严新荣、冯培丽做出了提前解除合同的意思表示，但该意思表示经严新荣、冯培丽确认已于2018年12月2日到达严新荣、冯培丽，故案涉的房屋租赁合同应当于2018年12月2日解除，然而陈金金在提出解除合同后并未按合同约定向严新荣、冯培丽交付租赁房屋，也未履行恢复原状的义务，故案涉的房屋租赁合同并未解除。陈金金应当继续履行合同至严新荣、冯培丽向该院主张解除合同之日止。关于第二个争议焦点：由于双方的合同并未解除，严新荣、冯培丽于2019年7月11日向该院提起诉讼，要求解除案涉的房屋租赁合同，由于陈金金已作出解除合同的意思表示，双方的意思表示至此达成了一致，应当予以解除，解除时间为2019年7月11日。但自2018年12月2日至2019年7月11日期间，陈金金虽称要解除合同并交付租赁房屋，但并未作出交付房屋钥匙和告知密码锁密码的实质性行为，也未通过物业公司等管理单位转交钥匙和转告密码，因此，陈金金交付腾空并房屋的时间并非其主张的2018年12月底。由于双方庭后于2019年8月14日交接了租赁房屋，故陈金金腾退房屋的时间为2019年8月14日，相关租金及占有使用费应当计算至该日。关于第三个争议焦点：与陈金金签订《东吴国际广场物业服务协议》的合同相对方为案外人北京戴德梁行物业管理有限公司湖州分公司，并非严新荣、冯培丽，故严新荣、冯培丽要求陈金金向其支付拖欠的水电费和物业费的主张，该院不予采信。关于第四个争议焦点：陈金金于2018年12月2日向严新荣、冯培丽提出解除合同，但并未及时将案涉租赁房屋交还严新荣、冯培丽，导致严新荣、冯培丽无法将案涉房屋出租，陈金金应当承担严新荣、冯培丽在合理的招租期内的租金损失。严新荣、冯培丽主张该招租期为半年，但根据双方合同关于“如陈金金确需退房的，应提前两个月通知严新荣、冯培丽，经严新荣、冯培丽同意后，陈金金须结清实际租赁期内的房租、物业费、水电费等各项费用，并全部以租赁保证金赔偿给严新荣、冯培丽所造成的损失。若陈金金的通知期不足60天的，就不足之通知期，陈金金应按该合同项下的租金标准予以补足”的约定，双方对于招租期的约定为两个月（60天），故陈金金应当按照合同约定的租金标准向严新荣、冯培丽支付60天（自2019年8月14日起算）的租金作为对严新荣、冯培丽损失的赔偿，即2.50元/平方米/日×60日×574.60平方米=86190元。综上，严新荣、冯培丽与陈金金之间的房屋租赁合同系当事人双方之间真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力。陈金金虽向严新荣、冯培丽做出过解除合同的意思表示，但并未作出返还房屋和恢复原状的实质性行为，故其关于房屋租赁合同于2018年12月2日解除的主张，缺乏事实依据，陈金金应当继续履行房屋租赁合同至双方解除合同之日止。严新荣、冯培丽于2019年7月11日向该院起诉请求解除合同，故案涉房屋租赁合同的解除时间为2019年7月11日，陈金金应当支付自2018年12月11日至2019年7月11日的租金307770元（第一年的第四期租金131080.50元+2.50元/平方米/日×123日×574.60平方米=307770元）。合同解除后，陈金金应当向严新荣、冯培丽及时返还租赁房屋，但陈金金返还租赁房屋的时间为2019年8月14日，陈金金应当按照租金标准向严新荣、冯培丽支付占有使用费48841元（2.50元/平方米/日×34日×574.60平方米=48841元）。陈金金返还租赁房屋后，应当向严新荣、冯培丽赔偿招租期内的租金损失86190元（2.50元/平方米/日×60日×574.60平方米=86190元）。由于陈金金在签订合同时向严新荣、冯培丽交付了86190元的租房保证金，该部分保证金用于陈金金违约或者解除合同时赔偿严新荣、冯培丽损失且数额与租金损失数额一致，可予以抵扣。双方合同约定陈金金应对租赁房屋恢复原状，但陈金金并未恢复原状，应当租赁房屋恢复至如下标准：拆除后期隔断的墙面，地面和吊顶维持现状不变。鉴于陈金金已向严新荣、冯培丽返还房屋，若陈金金不履行恢复原状之义务，严新荣、冯培丽可自行恢复原状，相关合理费用由陈金金承担。严新荣、冯培丽要求陈金金支付拖欠的水电费和物业费的诉请，因严新荣、冯培丽并非相关费用的承担与陈金金缔结合同的主体，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、严新荣、冯培丽与陈金金于2018年3月11日签订的《东吴国际广场龙鼎大厦房屋租赁合同》（合同编号为2018001）于2019年7月11日解除；二、陈金金应向严新荣、冯培丽支付租金307770元，支付占有使用费48841元，合计356611元，限于该判决生效之日起十日内清偿；三、陈金金应当将湖州市吴兴区劳动路东吴国际广场龙鼎大厦1601室、1602室、1603室、1625室、1626室、1627室、1628室恢复至租赁前的状况（陈金金所砌的各房屋间的隔断墙予以拆除，地面及吊顶维持原状），若陈金金不履行恢复原状之义务，严新荣、冯培丽可自行恢复原状，相关合理费用由陈金金承担，限于该判决生效之日起十日内履行；四、驳回严新荣、冯培丽的其他诉讼请求。该案受理费10762元，减半收取5381元，由严新荣、冯培丽负担2056元，由陈金金负担3325元。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同的解除时间是否为2018年12月2日；2.一审判决陈金金支付严新荣、冯培丽案涉房屋占有使用费48841元、租金307770元是否正确。 关于争议焦点1，陈金金主张其已于2018年12月2日将合同解除的意思表示通过微信信息方式告知严新荣，故案涉房屋租赁合同的解除时间应是2018年12月2日，本院认为，租赁合同中约定租赁期间合同一方单方终止合同应提前告知对方，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任、具体约定等客观情况予以具体分析。本案中，《房屋租赁合同书》约定的合同租期为三年，限定用途为办公，从订立合同的本意来看，严新荣、冯培丽没有同意陈金金可以任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对于合同期限三年的约定就形同虚设，且案涉房屋坐落于市中心地段，房屋面积较大，对承租主体具有特殊要求，若在合同中同意陈金金可以毫无正当理由地任意通知解除合同，则将使严新荣、冯培丽为此遭受重大损失。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉房屋租赁合同第十五条系针对陈金金有权解除合同的具体约定条款，但陈金金并未举证证明其已达到有权解除合同的约定条件，应当承担举证不能的法律后果。再者，陈金金直至严新荣、冯培丽起诉之日也未将房屋钥匙和密码移交于严新荣、冯培丽，客观上案涉房屋仍处在陈金金控制之下。故案涉房屋租赁合同的解除时间并非2018年12月2日。陈金金的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院难以支持。 关于争议焦点2，对于租金，严新荣、冯培丽于2019年7月11日提起诉讼请求解除合同，至此双方就合同解除达成合意，案涉房屋租赁合同的解除时间为2019年7月11日，由于陈金金已支付租金至2018年12月11日，故陈金金理应支付自2018年12月11日至2019年7月11日的租金307770元（第一年的第四期租金131080.50元+2.50元/平方米/日×123日×574.60平方米=307770元）；对于占有使用费，陈金金返还租赁房屋的时间为2019年8月14日，故案涉房屋的占有使用期间为34天，另租赁合同中对该费用的计算标准虽未有约定，但鉴于系陈金金提出提前解除合同，且在合同解除后未及时交付房屋，故一审法院以双方约定的租金标准作为计算占有使用费的参照标准，判决陈金金向严新荣、冯培丽支付房屋占有使用费48841元（2.50元/平方米/日×34日×574.60平方米=48841元）较为合理，本院予以采纳。 综上所述，上诉人陈金金的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10762元，由上诉人陈金金负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  朱惠明 审判员  赵哨兵 二〇二〇年五月十二日 法官助理刘荫 书记员周进方