河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5203号上诉人（原审被告）：祝捷。委托诉讼代理人：刘克锋，河南建创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康佳，河南建创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈正斌。委托诉讼代理人：李红旗，河南开达律师事务所律师。原审第三人：许卫东。上诉人祝捷因与被上诉人沈正斌、原审第三人许卫东执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祝捷上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人和原审第三人承担。事实和理由：被上诉人未向法庭提交其支付40万元房租的交易记录，仅陈述30万元系被上诉人出借给原审第三人的借款，另外10万元是2012年1月1日现场交付。被上诉人未能提交足够证据证明其履行了租赁协议。2、一审中，上诉人向法庭提交了914号执行裁定书，该裁定书载明被上诉人的居住地为郑州市金水区，与被上诉人陈述的其租住案涉房屋的事实不符。上诉人在2013年、2014年均去过案涉房产，当时是原审第三人一家居住，原审第三人的儿子就在附近上学。被上诉人并未实际占有、居住案涉房产。3、案涉房产148平方米，在郑大一附院附近，被上诉人所述的每年2万元的租金远低于郑州市的房租水平。明显属于异议复议规定第三十一条第二款规定的承租人与被执行人恶意串通的情形。4、即便被上诉人所述的30万元借款属实，其与原审第三人之间也属于抵债，不是真实的租赁关系，不能适用买卖不破租赁的原则。被上诉人沈正斌辩称：1、沈正斌与许卫东签订有房屋租赁合同。2、许卫东给沈正斌出具有40万元租金的收据，其中的30万元是此前沈正斌借给许卫东的，而另外10万元是现金支付。沈正斌提交的商业用房房产证以及上诉人提交沈正斌的两套住宅的房产证，都能够证明沈正斌经济实力很好，具有交付10万元的能力。3、李某心在涉案房屋居住及缴纳水、电、气、暖费用均发生在法院查封之前。4、沈正斌与李某心虽没有结婚证，但他们两个有孩子，他们也认为他们是合法夫妻，物业公司也出具有证明，证明沈正斌在此居住。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈正斌向一审法院提出诉讼请求：请求判决认定原告在2031年12月31日前对郑州市二七区合作路1号院22号楼2单元2层1××号的房屋享有租赁权。一审法院认定事实：祝捷与许卫东民间借贷纠纷一案，该院于2016年4月28日向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定及协助执行通知，保全查封被执行人许卫东名下位于郑州市××合作路××院××楼××单元××房产（产权证号：10××99）一套。2016年9月29日，该院作出（2016）豫0103民初3600号民事调解书，确认双方当事人自行达成的如下协议：“一、截止本协议签订之日，被告许卫东尚欠原告祝捷本金5300000元，被告许卫东承诺于2017年7月1日前向原告祝捷偿还借款300000元；2017年12月31日前向原告祝捷偿还借款700000元；2018年12月31日前向原告偿还借款2000000元；2019年12月31日前向原告偿还借款2300000元；二、被告许卫东若违反上述约定还款，则自其逾期之日，原告祝捷可就剩余全部款项一并向许卫东主张；三、以上两项履行完毕后，本次借款纠纷一次性结清。”上述调解生效后，经祝捷申请，该院于2017年8月2日立案执行，执行案号为（2017）豫0103执2967号。在执行过程中，该院于2019年9月26日在涉案房屋处张贴腾房通知，责令许卫东及涉案房屋住户于本通知张贴15日内腾空涉案房屋。案外人沈正斌不服本院执行上述房屋，向该院提出执行异议。该院于2019年10月30日作出（2019）豫0103执异151号执行裁定书，驳回案外人沈正斌提出的执行异议。现沈正斌以祝捷为被告、许卫东为第三人提起案外人执行异议之诉。另查明：1．原告向该院提交《租房协议书》一份，载明：“甲方许卫东在郑州市××合作路××小区××楼××单元××住房××套，面积约148平方米，具有100%产权。因甲方急需用钱，决定将该房产租给乙方。双方在平等自愿的基础上协商一致，并根据我国相关法律之规定，达成以下协议，以慈双方共同遵守：一、甲方将以上房屋自2012年元月1日始将租给乙方使用，每年租金贰万元（￥20000元）整，租期20年，至2031年12月31日止，租金共肆拾万元（￥400000元）整。二、以上租金由签订本协议之日乙方一次性支付给甲方，甲方将以上房屋交给乙方使用。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。四、本协议自甲乙双方签订、按指印之日起生效。”该协议有甲方许卫东、乙方沈正斌签字，落款日期为2012年元月1日。2．原告提供2012年1月1日许卫东出具的收条一份，载明：“今收到沈正斌房屋租金肆拾万元整（400000元）。收款人许卫东，2012年元月1日”。上述40万元，其中30万元系原告出借给第三人许卫东的借款，于2011年8月30日从中国工商银行取款30万元于次日交付给许卫东，后许卫东无力偿还，在出租房屋时抵扣租金，剩余10万元于2012年1月1日现场交付。3．证人李某心当庭陈述，与原告沈正斌系夫妻关系，两人未领取结婚证，于2014年1月27日生育一女，出生医学证明中父亲姓名登记为沈正斌。自2012年1月1日承租后，先由沈正斌的朋友居住，李某心自2015年7月入住该房屋，并每月通过自己的支付宝（150××××1299）账户转账支付租赁房屋的水（户号：1701516＊卫东）、电（户号：3017386110）、气（户号：1007192756）、有线电视费（户号：）等生活费用，向法庭提交了自2015年10月至2018年10月期间的相关缴费凭证。4．鑫苑景园管理处于2017年5月24日出具证明，载明：“兹有沈正斌身份证号（），在二七区合作路1号院鑫苑景园22号楼2单元2层东户居住，特此证明！”。一审法院认为，本案的争议焦点为，一是原告沈正斌与第三人许卫东签订的《租房协议书》是否真实、有效；二是原告主张的租赁权是否应受保护，其提供的证据能否足以排除强制腾空的执行。就第一个争议焦点，本案原告沈正斌与第三人许卫东签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，原告提供的证据能够证实租金交付并由原告实际占有使用，并且被告没有提供能够证明该租赁合同是伪造、虚假的证据。故该租赁合同的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，本案的《租房协议书》合法有效。就第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”。原告沈正斌提供的《租房协议书》、支付宝缴费回单等证据能够证明原告沈正斌的租赁权设定时间是2012年1月1日，而且自2012年1月份开始已实际占有、使用租赁房屋至今，而法院查封办理的登记时间是2016年4月28日，明显租赁权设定先于查封权的设定，原告的租赁权应当优先予以保护，原租赁关系不受该查封的影响。原告沈正斌主张的在2031年12月31日前享有租赁权，并提供的证据足以排除在租赁期限内被强制腾退租赁房屋的执行。综上，原告沈正斌的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告的答辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：租赁期限内即从2012年1月1日起至2031年12月31日止，不得对原告沈正斌租赁的位于郑州市二七区合作路1号院22号楼2单元2层1××号的房产强制腾退执行。案件受理费4,900元，由被告祝捷、第三人许卫东负担。二审过程中，当事人提交了证据，本院组织当事人对证据进行了认定。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，被上诉人提交的2011年8月30日的工商银行个人业务凭证，仅能证明其在当日取款30万元，依据本案现有证据，不能证明其向原审第三人出借30万元的事实。被上诉人亦未提交证据证明其向原审第三人支付另外10万元的事实。因此，被上诉人提交的证据不能证明其已在查封前交纳租金40万元。被上诉人提交的租房协议约定租期20年，每年租金2万元，20年租金标准不浮动，一次性交纳20年的租金40万元等均不符合房屋租赁市场的一般规律。在原审第三人欠付被上诉人30万元尚未偿还的情况下，被上诉人又向原审第三人支付10万元现金，亦不合常理。被上诉人提交的证据不能证明其与原审第三人在案涉房产被查封前即已存在真实有效的租赁关系。即便被上诉人所述属实，租金中的30万元系以被上诉人出借款项抵偿的，则被上诉人与原审第三人之间的基础法律关系是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非真实的房屋租赁关系。被上诉人对案涉房产不享有阻却移交的权利，其请求法院保护其租赁权，理由不能成立，本院不予采纳。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的可以阻却移交的条件。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18797号民事判决；二、驳回沈正斌的诉讼请求。一审案件受理费4900元，由沈正斌负担；二审案件受理费4,900元，由上诉人祝捷负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 鲁金焕审判员 钟晓奇二〇二〇年五月二十一日书记员 张 陆