江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1816号上诉人（原审原告、反诉被告）：王平，男，1989年10月19日生，回族，新屋网络科技有限公司经理，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕泽洲，男，1969年1月14日生，汉族，南京天泽消防科技有限公司职工，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：熊静依，江苏典上律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萌萌，江苏典上律师事务所实习律师。上诉人王平因与被上诉人吕泽洲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初11442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人王平和被上诉人吕泽洲的委托诉讼代理人熊静依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：一、撤销一审法院民事判决中被上诉人要求支付广告费和房屋空置费14000元的诉讼请求；二、涉案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人在一审庭审时，极力否认微信语音聊天时曾告知上诉人，他将为涉案房屋更换门锁。在上诉人提供证据后，又拖延去法院核对证据的时间。第二次庭审时又用其门把手不能换的理由搪塞过去，造成上诉人第三次收集证据。第三次通知开庭，上诉人己搜集到足够证据证明被上诉人在说谎，但是其代理人以过了举证期为由，要求法院不记录此证据。二、一审判决明显违反法律基本精神，即使房屋实际控制权在上诉人手上，合同违约金和空置费也只能二取其一。并且房屋空置主要责任也在被上诉人。房屋我没有使用权，且当时合同已经结束了，不存在空置费的问题。吕泽洲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王平向一审法院起诉请求：吕泽洲退还王平押金7000元。吕泽洲向一审法院反诉请求：一、王平支付吕泽洲承租期间的物业费777.08元、水费39元、公摊水电费364.55元，合计1180.63元；二、王平赔偿吕泽洲玻璃损失600元；三、王平赔偿吕泽洲广告费1248元；四、王平赔偿吕泽洲房租损失28000元。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区建宁路61号03幢712室房屋（建筑面积62.15平方米，以下简称涉案房屋）为吕泽洲、赵洪兰共同共有，用途为商务金融用地/办公。2018年12月31日，王平（承租方、乙方）与吕泽洲（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁期24个月，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，月租金7000元/月，交纳方式为每3个月一起提前支付，租房押金7000元，由乙方在2018年12月30日前交纳给甲方，先付后用，以后每3个月付款一次，应在付款期末前30天支付下期3个月房租；乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳承租房屋的水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用；甲方收乙方押金7000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金7000元等等。上述合同签订后，吕泽洲将涉案房屋交付王平使用，王平支付吕泽洲押金7000元，六个月的租金42000元。2019年5月底，王平向吕泽洲提出提前解除合同，并表示愿意承担一个月的租金作为违约金，要求吕泽洲退还剩余押金7000元，并搬离涉案房屋。吕泽洲不同意退还押金，并自2019年6月1日起在58同城平台发布涉案房屋出租信息16条，支付费用1248元。2019年6月2日，吕泽洲用备用钥匙至涉案房屋查看，其表示当时并未注意玻璃是否破损，2019年6月8日左右再次至涉案房屋查看时发现玻璃破损。吕泽洲表示其于2019年10月9日更换了门锁。一审另查明，2019年9月25日，吕泽洲缴纳了涉案房屋截至2019年9月25日的水费39元，2019年2月至12月的公摊电费802元，2019年1月至12月的物业费1865元。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王平与吕泽洲就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王平在合同履行中提出提前解除合同，吕泽洲辩称其解除合同不符合合同约定和法律规定，不发生合同解除的效力，由于吕泽洲在王平提出解除合同后已将涉案房屋挂牌出租，更换门锁，并提出反诉要求王平赔偿空置损失，其行为已表明同意解除合同，故对吕泽洲关于王平解除合同行为不发生法律效力的辩解意见，一审法院不予采信。关于物业费等费用及押金退还问题。双方签订的房屋租赁合同已解除，吕泽洲已接收了涉案房屋，由于王平对吕泽洲主张的物业费、水费、公摊电费均予以认可，一审法院对此予以确认，故吕泽洲应将押金扣除上述费用后退还王平。关于损失赔偿问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王平在房屋租赁合同履行中提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对吕泽洲主张的玻璃损失，由于该玻璃损坏是在王平搬离涉案房屋后吕泽洲第二次查看房屋时才发现，吕泽洲未提供证据证明该损坏是由王平造成，且玻璃至今尚未进行维修，故对吕泽洲主张的玻璃损失600元，一审法院不予支持。对于吕泽洲主张的广告费及房屋空置损失，由于王平已同意支付一个月的租金作为违约金，一审法院结合双方过错程度、合同履行情况及损失的范围，在扣除王平自愿承担的一个月违约金后，酌定王平再赔偿吕泽洲广告费及房屋空置损失14000元。一审法院判决：一、吕泽洲于判决生效之日起十五日内退还王平押金7000元；二、王平于判决生效之日起十五日内支付吕泽洲物业费777.08元、水费39元、公摊电费364.55元，合计1180.63元；三、王平于判决生效之日起十五日内赔偿吕泽洲广告费及房屋空置损失14000元；四、上述一、二、三项冲抵后，王平应支付吕泽洲8180.63元；五、驳回吕泽洲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由吕泽洲负担，反诉案件受理费288元，由吕泽洲负担147元，王平负担141元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人王平是否应当赔偿被上诉人吕泽洲广告费和房屋空置费14000元。本案双方签订租赁合同后，因承租人的原因导致合同解除，但双方对合同解除的责任承担并未明确约定。根据相关法律规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人有权请求承租人赔偿损失，并可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。从本案查明的事实看，上诉人王平解除合同，导致房屋在一段时间内空置，且被上诉人吕泽洲连续几个月在互联网上发布招租信息客观上产生损失，故一审法院依法酌定上诉人王平赔偿被上诉人吕泽洲广告费和房屋空置损失14000元并无不当。上诉人王平主张其已经支付一个月租金作为违约金，已经足以弥补被上诉人吕泽洲的损失。因该违约金系上诉人王平单方面支付，被上诉人吕泽洲并未同意，且上诉人王平亦未在本案中举证证明该违约金足以弥补了被上诉人吕泽洲的损失，故对上诉人王平的该主张本院不予支持。综上所述，上诉人王平的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人王平负担。本判决为终审判决。审判长  刘凡二〇二〇年五月十八日书记员  戴苗