湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终547号上诉人（原审被告）：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹宏国，男，1967年3月14日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审原告）：许元芳，女，1969年11月14日出生，汉族，住湖南省永兴县，系曹宏国妻子。委托诉讼代理人：曹宏国，系许元芳丈夫。原审被告：永兴县奇亚物业服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道（银杏家园A栋二楼）。法定代表人：王日廷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师。上诉人汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房产公司）因与被上诉人曹宏国、许元芳及原审被告永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。汇华房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回曹宏国、许元芳在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由曹宏国、许元芳承担。事实和理由：1、汇华房产公司与曹宏国、许元芳签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。双方所签合同系由永兴县房产主管部门提供的住建部网签格式合同，在房产部门进行备案，有合同备案号，内容不违反法律规定。合同附件三第10条约定“水电：一户一表，甲方统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费由乙方负责”，汇华房产公司垫付水电材料费、安装费、设施设备费用上百余万元，分摊到各户近5000-6000元。汇华房产公司按双方合同约定委托奇亚物业公司收取3000元/户包干水电材料费在自己垫付款范围内不过高。合同并未将水电材料（安装）费及其他费用列入房价，单独约定并不违法。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是省建设厅和物价局制定的一个规范性文件，不能作为认定合同条款无效的依据，曹宏国、许元芳以该文件要求汇华房产公司退还水电材料费违反诚信原则及合同的约定，不应得到支持。2、一审法院适用法律错误。本案并未存在价格违法行为，我国法律和行政法规中，对商品房销售价格无强制性规定，合同约定的房价及水电材料安装费系双方自愿协商签订的，一审法院适用价格法第五条、第四十一条处理本案明显适用法律错误。曹宏国、许元芳辩称，请求维持一审判决，合同明确约定了水电由出卖人负责办理手续和承担相关费用，合同第28条补充协议中有约定。附件10的免责条款是无效的，如果水电开通及相关费用没有计入房款，应举证证明。奇亚物业公司辩称，汇华房产公司与曹宏国、许元芳买卖合同纠纷一案虽与奇亚物业公司无关，但奇亚物业公司认为一审判决适用的法律是否妥当值得商榷，我国价格法第四十一条规定系管理性规定，并不是合同条款效力性规定，应当由价格主管部门予以行政管理主动适用的条款，如果认定买卖合同双方在平等、自愿情况下签订的合同条款违法，是否更应当以行政主管部门认定后再予以法律评价更妥当。曹宏国、许元芳向一审法院起诉请求:1.判令奇亚物业公司、汇华房产公司返还违约收取曹宏国、许元芳的水电材料费、语音门费用共计3300元；2.诉讼费由奇亚物业公司、汇华房产公司共同负担。一审法院认定事实:永兴县龙山华府小区系汇华房产公司开发建设的商住楼。2015年10月18日，汇华房产公司授权奇亚物业公司为汇华房产公司办理龙山华府住宅业主水电开户、材料及相关费用代收服务工作。所收缴的费用直接转入汇华房产公司龙山华府项目部账户。2016年7月25日，曹宏国、许元芳与汇华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定汇华房产公司将龙山华府3栋房号为1-202的住房出卖给曹宏国、许元芳，合同附件三约定：装饰、设备标准。10.其它：水电：一户一表，甲方（汇华房产公司）统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费用由乙方（曹宏国、许元芳）负责...。合同签订后，曹宏国、许元芳按约向汇华房产公司支付房款。2016年7月26日，曹宏国向奇亚物业公司缴纳水电材料费3000元及语音门材料费300元。2016年9月5日，奇亚物业公司通过永兴沪农商村镇银行龙山支行网上银行转账53800元至收款人户名为彭雄飞的账户。同日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到永兴县奇亚物业服务有限公司付楼道门安装工程款：伍万叁仟捌佰元整（￥53800.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。2016年9月24日，奇亚物业公司又通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账20万元（备注：代收代付水电材料费）至彭雄飞的账户。之后，曹宏国、许元芳以汇华房产公司、奇亚物业公司违规收取水电材料费及语音门材料费要求退款未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、涉案的水电材料费3000元，奇亚物业公司、汇华房产公司是否应当退还曹宏国、许元芳；二、涉案的语音门费300元，奇亚物业公司、汇华房产公司是否应当退还曹宏国、许元芳。现分述如下：关于焦点一，《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。2009年7月1日，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系地方政府部门在价格法授权范围内制定的适用本行政区域内规范性文件，具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》于2016年7月25日签订，因此，曹宏国、许元芳与汇华房产公司关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价外，另行收取曹宏国、许元芳水电材料费3000元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，曹宏国、许元芳诉请汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元，于法有据，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，汇华房产公司授权奇亚物业公司向业主收取水电材料费，奇亚物业公司作为汇华房产公司的代理人向业主收取水电材料费的法律后果，应由被代理人汇华房产公司承担，故曹宏国、许元芳诉请奇亚物业公司退还水电材料费，于法无据，不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”。本案中，汇华房产公司于2016年9月5日收到奇亚物业公司付楼道门安装工程款，足以认定楼道门安装工程已于当年交付龙山华府业主使用。鉴于汇华房产公司与曹宏国、许元芳未对楼道门质量约定质量检验期，曹宏国、许元芳亦未举证证明其在两年内向汇华房产公司对楼道门质量提出异议，可视为曹宏国、许元芳对楼道门的质量予以认可。因此，曹宏国、许元芳诉请汇华房产公司、奇亚物业公司退还语音门材料费300元，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告曹宏国、许元芳水电材料费3000元；二、驳回原告曹宏国、许元芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由汇华房地产开发有限公司负担”。二审中，曹宏国、许元芳提交了一份判决书，拟证明本案适用法律正确。汇华房产公司质证认为，真实性无异议，证明方向有异议，我国不是判例国家，该判决书的事实与本案事实不一样。奇亚物业公司质证认为，真实性、合法性无异议，证明方向有异议，同意汇华房产公司的质证意见。本院认证认为曹宏国、许元芳提交的湖南省高级人民法院（2018）湘民再311号民事判决系生效判决，对该证据真实性予以采信。除奇亚物业公司认为遗漏了一笔30万元的钱外，各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案涉房屋所涉及的水电材料费的承担。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是2009年7月1日地方政府部门制定适用本行政区域内的规范性文件,具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》签订于2016年7月25日，故案涉《商品房买卖合同》关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价之外，另行收取曹宏国、许元芳3000元水电材料费，明显违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，一审法院根据《中华人民共和国价格法》第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”的规定，判决汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元有事实和法律依据，本院予以维持。汇华房产公司的上诉请求没有合同依据和法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汇华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二〇年五月十九日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。