辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3170号上诉人(原审被告)：姚程瀚，男，1991年4月1日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宋子升，大连运广建设工程有限公司法律顾问。被上诉人(原审原告)：王桂荣，女，1941年3月12日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：陈瑶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。上诉人姚程瀚因与被上诉人王桂荣房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚程瀚上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回王桂荣的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由王桂荣负担。事实与理由：一、原审判决遗漏部分案件事实。2019年6月7日，姚程瀚作为转租甲方，案外人战志铭作为受让乙方，王桂荣作为房东丙方，三方签订餐饮商铺转让合同，约定王桂荣同意姚程瀚转租房屋，且王桂荣与案外人战志铭重新签订租赁合同，并约定案外人战志铭向姚程瀚交付转让费6万元。二、原审判决姚程瀚给付王桂荣8万元无事实依据。证据反映的客观事实是，姚程瀚并不欠王桂荣8万元款项。一是姚程瀚与王桂荣协商解除原房屋租赁合同后，王桂荣与案外人战志铭签订转租合同，经房东即王桂荣签字认可；二是王桂荣与姚程瀚之间对房租差额没有达成合意，姚程瀚没有书面或口头录音承诺给付王桂荣4万元差额租金，王桂荣未提供录音原始载体，录音被删改，录音摘录不真实；三是三方达成的餐饮商铺转让合同终止，明确约定受让方战志铭支付转让费6万元给姚程瀚，没有约定6万元给付王桂荣；四是王桂荣与姚程瀚的代理人费荣诚签订的房屋租赁合同终止协议，明确约定王桂荣同意原合同到此终止，债权债务同时交接清楚，双方签字生效，没有争议；五是案外人战志铭交给费荣诚的转让费6万元，实际是姚程瀚转让公司股权和房屋装修款项，不是王桂荣的款项，亦不是姚程瀚支付费荣诚的欠款。六是王桂荣与姚程瀚签订房屋租赁合同时，姚程瀚即交付王桂荣1万元履约金，双方解除合同时，王桂荣并未返还。王桂荣没有姚程瀚欠付电费1万元的证据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误，应予改判。王桂荣辩称,不同意姚程瀚的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。王桂荣向一审法院起诉请求：1.姚程瀚支付王桂荣8万元(其中租金差额4万元、转让费3万元，水电费1万元)；2.支付2019年6月1日至6月7日房屋租金3892元。一审法院认定事实：案外人王继先所有坐落于中山区昆明街208号1单元-1层4号的房屋,建筑面积77.91平方米，权证号(中私有)2009109617号。原告(乙方)与案外人王继先(甲方)于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于昆明街208号一层；房屋面积为五百平方米清水房(包括室外扩出的面积)；出租时间自2017年1月1日至2024年12月30日止。房屋出租期间，允许乙方转租、分租、转让。2018年5月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将昆明街208号1单元1层1号面积为107.49平方米、1单元1层2号面积为77.91平方米，两套门头房合为一套，总面积为185.4平方米租给乙方经营饭店。租赁期限为三年，自2018年6月1日至2021年5月31日止。年租金为21万元整，第一年租金至签订合同之日交给原告；第二年需提前一个月即2019年5月1日全额交给原告，以后以此类推，如超出缴款时间5天，视为被告违约，原告有权收回房屋。被告向原告交纳1万元履约金，用于违约和欠缴的水电等费用。原告为被告提供店内设备及厨房用品(大件拉出明细表)，被告须向原告缴纳1万元使用费用，合同终止后交还给原告。被告不得私自转租和转让。2019年6月7日，原告（甲方）与案外人战志铭（乙方）签订《餐饮商铺租赁合同》约定：甲方将其拥有合法所有权、出租权的位于大连市中山区昆明街208号1单元1-4的商铺出租给乙方。该房屋的面积为185.4平方米。租赁期为五年，自2019年6月8日起至2024年6月7日止。第一、二年年租金为人民币18万元，第三、四、五年年租金为人民币20万元。同日，原告（甲方）与被告的委托代理人费荣诚（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议》，约定：甲、乙双方于2018年5月20日至2021年（三年）签订的昆明街208号（易捷空间）一层一单元房屋租赁合同，甲方同意本合同到此终止，债权债务同时交接清楚。一审法院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：是否存在被告应支付原告转让费、房租差额、电费的事实。根据原、被告之间的通话录音，可以看出原被告之间确实存在8万元的给付款项，庭审时被告未对该份证据真实性提出异议，可以认定该证据的真实性。被告辩称如果原告主张欠付租金，应提交被告欠付租金的书面证据。依据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”之规定，合同可以以口头形式订立，因此被告该抗辩意见一审法院不予采纳。就该份证据结合原告提交的原、被告的房屋租赁合同、原告与次承租人战志铭的餐饮商铺租赁合同、书面整理笔录及证人证言，原、被告就支付8万元欠款达成合意，被告欠付原告8万元的事实具有高度可能性，故一审法院对该事实予以确认。合同具有相对性，被告在未有明确约定且没有原告授权的情况下向案外人费荣诚支付欠款，并不能阻却其向原告承担责任，故原告要求被告支付8万元之诉请，一审法院予以支持。对于被告辩称原、被告之间的权利义务已终止且债权债务已经交接清楚一节，鉴于《房屋租赁合同终止协议》中明确写明“债权债务同时交接清楚”，并无明确文字表明原被告已不存在任何债权债务关系，故被告该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付2019年6月1日至6月7日房屋租金3892元之诉请，鉴于被告支付租金至2019年5月30日，原、被告于2019年6月7日签订《房屋租赁合同终止协议》终止2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》的履行，故被告应支付2019年6月1日至6月7日房屋租金4027元（21万元/年÷365天×7天=4027元），而原告主张被告应向其支付3892元，是对其相关权利的放弃，一审法院予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，作出如下判决：一、被告姚程瀚给付原告王桂荣8万元（其中租金差额4万元、转让费3万元，水电费1万元）；二、被告姚程瀚给付原告王桂荣2019年6月1日至6月7日房屋租金3892元；上述一、二项中被告姚程瀚应给付原告王桂荣之款项，于判决发生法律效力之日起十日内全部付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1900元（原告已预交），由被告姚程瀚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于姚程瀚提供的案外人郑晶晶出具的说明，拟证明姚程瀚将大连巴格湾西域餐饮有限公司转让给郑晶晶，转让款6万元给了费荣诚。王桂荣对该说明的真实性有异议，但认可郑晶晶支付店铺转让款6万元的事实，故本院对王桂荣认可的该节事实予以确认。对于姚程瀚提供的大连巴格湾西域餐饮有限公司的工商档案信息和工商变更查询卡，王桂荣对真实性予以认可。该证据显示，2019年5月22日，大连巴格湾西域餐饮有限公司的法定代表人及投资人由姚程瀚变更为郑晶晶，该公司的住所地为大连市中山区昆明街208号1单元-1层4号。对于姚程瀚提供的费荣诚的证人证言，拟证明郑晶晶支付的6万元系大连巴格湾西域餐饮有限公司的股权转让款，与王桂荣无关。王桂荣对该证人证言的真实性不予认可，鉴于费荣诚自认与姚程瀚系朋友关系，其证言不能作为单独认定案件事实的依据，且在王桂荣提供的录音证据中，姚程瀚陈述将本案双方诉争的款项支付给了费荣诚，故费荣诚与本案有利害关系，对其出具的证人证言本院依法不予采信。王桂荣提供了一审王桂荣与姚程瀚录音证据的原始载体，姚程瀚认可该录音的真实性，本院对该录音证据予以采信。该录音证据中，王桂荣多次陈述姚程瀚欠付其八万元钱（包括三万元转让费、四万元房租差额、一万元电费），要求姚程瀚给付，姚程瀚从未予以否认，只是辩称钱已给了费荣诚，他要找费荣诚要钱。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院补充查明，1.案外人王继先所有坐落于中山区昆明街208号1单元-1层1号的房屋,建筑面积107.59平方米，权证号(中私有)2009109616号。2.一审中，王桂荣申请案外人郑晶晶出庭作证，郑晶晶在庭审中陈述，2019年6月7日其将转让款6万元转给费荣诚，费荣诚称要转给王桂荣，该转让款包括转让案涉租赁房屋内部设备设施的款项。郑晶晶系战志铭的妻子。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：姚程瀚应否向王桂荣支付8万元款项。根据王桂荣一审提供的录音证据，姚程瀚对于欠付王桂荣8万元款项的事实并未予以否认，只是称该款项在费荣诚处，其一直在索要。根据本案已查明的事实，王桂荣主张的8万元款项具有合理性。首先，王桂荣与姚程瀚之间签订的《房屋租赁合同》约定租期三年，年租金21万元，而在合同履行一年后，姚程瀚即将案涉店铺转让给案外人郑晶晶、战志铭，虽然王桂荣与战志铭签订了《餐饮商铺租赁合同》，认可了该转租行为，但王桂荣与战志铭的《餐饮商铺租赁合同》约定的前两年租金为18万元，相较于姚程瀚的租赁合同每年租金减少了3万元，两年为6万元，该6万元应系姚程瀚不履行原租赁合同给王桂荣造成的实际损失，故王桂荣主张8万元款项中双方协商确定姚程瀚向其补偿4万元租金差额有事实依据。其次，关于王桂荣主张8万元中包括转让费3万元一节，双方当事人均认可郑晶晶向姚程瀚的代理人费荣诚支付转让费6万元，一审中郑晶晶出庭作证，证实该转让款中包括转让案涉租赁房屋内部设备设施的款项，且证明费荣诚称要将部分款项转给王桂荣。结合王桂荣与姚程瀚《房屋租赁合同》中关于“王桂荣为姚程瀚提供店内设备及厨房用品，姚程瀚须向王桂荣缴纳1万元使用费用，合同终止后交还给王桂荣。”的约定表明，在案涉租赁房屋内有王桂荣的相关设备设施，该约定与郑晶晶的证言相互印证，现上述设备设施均已转让给郑晶晶，而郑晶晶的转让款支付给姚程瀚的代理人，故王桂荣要求姚程瀚支付3万元转让款有事实及法律依据。至于姚程瀚二审提供证据欲证明郑晶晶支付的6万元转让款系姚程瀚转让大连巴格湾西域餐饮有限公司的股权及经营手续一节，并不能否认该转让款中包含王桂荣设备款的事实，且王桂荣仅主张转让款中的3万元，与姚程瀚转让大连巴格湾西域餐饮有限公司相关经营手续的事实并不矛盾。再次，关于王桂荣主张8万元款项中包含1万元的水电费一节，姚程瀚否认欠付水电费，但未能提供其缴纳水电费的相关证据，应承担举证不能的法律后果。结合姚程瀚在录音证据中未予否认欠付8万元款项的情况，一审法院支持王桂荣的诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，姚程瀚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元(姚程瀚已预交)，由姚程瀚负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年五月十八日书记员  王亮