广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7009号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙），住所地：广州市荔湾区长乐路26号首层。执行事务合伙人：蔡小军。委托诉讼代理人：余瑶，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚达钊，广东伯方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）（以下简称红叶经营部）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红叶经营部上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回荔湾住建局在一审中的第五项诉讼请求；2.本案诉讼费用由荔湾住建局承担。事实和理由：一审判决关于违约金的部分有误，应予纠正。荔湾住建局已经要求红叶经营部补交占用房屋期间的占用费，红叶经营部占用房屋的行为并未给荔湾住建局造成额外的损失，因此，一审法院判决红叶经营部按照房屋占有使用费总额的100%支付违约金明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，恳请二审法院结合荔湾住建局的实际损失，依法支持红叶经营部的上诉请求。荔湾住建局二审辩称，不同意红叶经营部的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。荔湾住建局于2019年8月1日向一审法院起诉请求：1.要求确认荔湾住建局、红叶经营部双方就广州市荔湾区长乐路26号房屋（以下简称案涉房屋）的不定期租赁关系已于2018年4月25日解除；2.要求红叶经营部及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.要求红叶经营部按照每月47409.3元的标准向荔湾住建局支付2016年3月至2018年4月所欠的房屋租金共1232641.8元（47409.3元×26个月）；4.要求红叶经营部按照每月47409.3元的标准向荔湾住建局支付2018年5月至2019年5月的所欠的房屋占用费616320.9元（从2018年5月1日起计算至红叶经营部及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为616320.9元）；5.要求红叶经营部按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾住建局支付违约金616320.9元（从2018年5月1日起计算至红叶经营部及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为616320.9元）；6.本案诉讼费用由红叶经营部承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区长乐路26号之右房屋为经租房，委托荔湾住建局管理。2014年12月26日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与红叶经营部（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区长乐路26号全幢房屋的房地产出租给乙方，产别是经租产，作商业、办公用途，建筑面积384.57平方米，租赁期限为2014年10月1日至2016年9月30日，每月租金47409.3元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。广州市荔湾区红叶百货经营部为合伙企业（普通合伙），租赁案涉房屋首层为商业（服装）用途、二楼为办公用途。合同期满后，红叶经营部继续使用案涉房屋至今。红叶经营部向荔湾住建局支付租金至2016年2月。2017年3月20日及2018年1月19日，荔湾住建局分别委托广州市荔湾区土地房屋管理所及广州市名信物业管理有限公司向红叶经营部发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区长乐路26号全幢房屋的租赁关系，要求红叶经营部腾空交还房屋，并表示红叶经营部从2016年3月开始欠租，继续占用承租房屋的，需支付有偿使用金。但荔湾住建局未能举证此通知实际到达红叶经营部。2019年8月8日，一审法院在广州市荔湾区长乐路26号房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2019年11月12日，一审法院送达起诉状副本给红叶经营部。一审法院认为，荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与红叶经营部在广州市荔湾区长乐路26号房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、红叶经营部签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是红叶经营部一直继续使用案涉房屋，因此，荔湾住建局、红叶经营部之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”荔湾住建局在2018年1月19日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求红叶经营部腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达红叶经营部，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。红叶经营部在2019年11月12日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾住建局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达红叶经营部，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年11月12日起解除。红叶经营部应将广州市荔湾区长乐路26号及时腾空交还荔湾住建局。荔湾住建局起诉要求红叶经营部支付租金及房屋占用费的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。至于违约金问题。如前所述，荔湾住建局、红叶经营部之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现双方的租赁合同关系在2019年11月12日起解除，但荔湾住建局应给予红叶经营部合理期限搬迁，结合本案酌情给予一个月的合理期限，即逾期搬迁违约金按合同约定标准从2019年12月12日起算。红叶经营部认为合同约定的违约金标准明显过高，但未能向一审法院举证证明，一审法院对此不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月23日判决如下：一、确认荔湾住建局与红叶经营部关于广州市荔湾区长乐路26号房屋的租赁合同关系在2019年11月12日起解除；二、在判决发生法律效力之日起30天内，红叶经营部（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区长乐路26号房屋并交还给荔湾住建局；三、自判决发生法律效力之日起30天内，红叶经营部按47409.3元/月标准向荔湾住建局支付从2016年3月1日起至2019年11月11日的租金及2019年11月12日至红叶经营部实际搬迁交房之日的房屋占用费；四、自判决发生法律效力之日起30天内，红叶经营部按47409.3元/月标准向荔湾住建局支付从2019年12月12日起至红叶经营部实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金；五、驳回荔湾住建局的其他诉讼请求。一审案件受理费21440元，由荔湾住建局负担7076元，红叶经营部负担14364元。红叶经营部与荔湾住建局对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，红叶经营部表示：仅针对一审判决第四项进行上诉。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：合同约定的违约金应否予以调整。双方当事人签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定，红叶经营部拒不交出承租房屋的，房管局除有权要求红叶经营部限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取红叶经营部违约金。依据上述约定可知，双方对于红叶经营部逾期不交还房屋的违约责任进行了明确约定，因此，该违约金具有惩罚恶意违约占用房屋行为的功能，违约方红叶经营部主张调整违约金，则应当提供足以证明对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，现红叶经营部并无完成该举证责任，一审法院驳回其调整违约金的主张，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，红叶经营部的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14364元，由广州市荔湾区红叶百货经营部（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月十九日书记员  杨希曾龙辉