浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5648号 上诉人（原审原告）：翁君建，男，1971年1月2日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈春生，浙江波宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波港隆商业管理有限公司。住所地：宁波市高新区港隆时代广场九号楼701（港隆家居七楼G6088展位）。 法定代表人：陈慈恩。 委托诉讼代理人：何昉，浙江鄮城律师事务所律师。 上诉人翁君建因与被上诉人宁波港隆商业管理有限公司（以下简称港隆公司）委托合同纠纷一案，不服宁波高新技术产业开发区人民法院（2019）浙0291民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 翁君建上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决；2.请求二审法院改判支持翁君建的原审诉讼请求，或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人港隆公司无权代表业主与案外人宁波百汇物业有限公司（以下简称百汇物业公司）签订新的物业合同。根据有关法律，选聘解聘物业服务公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。授权委托书虽然写明“代为行使我方作为业主的各项权利”，但对此条款应作限缩解释，对于与业主身份密切相关权利不能笼统地认定被该条所覆盖。选聘解聘物业服务公司作为业主的一项基本权利，在没有业主明确授权的情况下，被上诉人没有权限代替上诉人签订新的物业合同。从实际操作层面来看，如果认为被上诉人有签订新物业合同的权利而无需上诉人的明确授权，则上诉人就没有必要同案外人宁波新上海物业管理有限公司（以下简称新上海物业公司）单独签订物业服务合同。新上海物业公司退出是被港隆公司强行退场的，港隆公司与百汇物业公司签订物业合同不是管理商铺的需要，是为了港隆公司、大业主等关联企业私利需要。2.被上诉人同百汇物业公司签订物业服务合同，严重损害广大小业主的利益。案涉广场是规模超过8万平方米的非住宅项目，依法应当由一级资质的物业服务企业承接，而百汇物业公司的注册资本只有100万元，依法最多是一家三级企业。《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》发布时间是2017年12月15日，而案涉新物业合同签订于2017年7月16日，百汇物业公司的资质不符合签订合同时的法规要求。新物业合同备案价30元/平方米/月，实际收取也是30元/平方米/月。百汇物业公司的服务明显没有达到新上海物业公司的标准，实际服务内容与新上海物业公司相差甚远，案涉商铺已经严重贬值一半以上，对此损失被上诉人应当依法赔偿。 港隆公司辩称:1.被上诉人与百汇物业公司签订的前期物业合同合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人与被上诉人签订的委托代理合同明确载明“代为行驶我方作为业主的各项权利”。退一步讲，在未成立业主大会前，被上诉人根据建设单位授权，也有权选聘物业公司。业主与物业公司签订物业服务协议是行业惯例，但实践中也存在大量业主未与物业公司单独签订协议的情况。2.物业费是由百汇物业公司收取的，即使获利也是百汇物业公司获利，与被上诉人无任何利益瓜葛。被上诉人选聘百汇物业公司，物业费也未实际上涨，仍按新上海物业公司与业主签订的物业服务协议执行，一审时已作解释，并未侵害到上诉人的利益。3.《物业管理企业资质管理办法》是建设部颁布的，并非合同无效的强制性法律法规。4.上诉人认为房屋贬值、物业服务不达标，仅提供一张照片证明，没有提供其他证据佐证，损害其利益是没有依据的。退一步讲，即使如上诉人所述物业服务不达标，也是百汇物业公司履行服务中的问题，与本案无任何关联。 翁君建向一审法院起诉请求：1.确认2017年7月16日港隆公司与案外人百汇物业公司签订的《物业管理服务合同》对翁君建不发生效力；2.港隆公司赔偿翁君建物业贬值损失及物业费差额；3.港龙公司恢复物业公司原状。 一审法院认定事实：翁君建、案外人钱立萍、案外人翁思馨系港隆时代广场九号楼134不动产所有权人，三人与案外人新上海物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定商业用房的物业管理综合服务费以建筑面积为基数按8元/平米/月收取,并向港隆公司出具授权委托书一份，委托港隆公司2013年3月23日起至2033年12月31日止“……；代为行使委托方作为业主的各项权利；办理商铺租赁及商铺管理所涉的其他相关事宜等”。 后案外人新上海物业公司退出港隆时代广场的物业管理，2017年7月16日，港隆公司与案外人百汇物业公司签订《物业管理服务合同》一份，约定委托管理期限为2017年8月1日起至2020年7月31日止，小商业区的物业管理综合服务费的收费标准为30元/平米/月。 一审法院认为，翁君建、案外人钱立萍就其所持有的位于港隆时代广场商铺的租赁及管理事宜向港隆公司出具授权委托书。届时案外人翁思馨作为涉案商铺的共有人尚未成年，翁君建及案外人钱立萍作为其父母，可代为授权，且案外人翁思馨在本案审理过程中对此进行追认，翁君建、案外人钱立萍、案外人翁思馨对港隆公司的委托合法有效，港隆公司有权在受托范围内处理委托人事务。港隆商业广场的前期物业公司撤场之后，港隆公司在业委会尚未成立无法选任物业公司而商铺确需物业公司提供物业管理服务的情况下，与案外人百汇物业公司签订了《物业管理服务合同》，属于处理商铺管理所涉的相关事宜，系在受托范围内代为处理委托人的事务，且在案件审理过程当中，案外人百汇物业公司向一审法院说明，合同中约定的30元/平米/月的物业管理综合服务费的收费标准仅系备案价，合同期内实际系按8元/平米/月的标准收取，与前期物业的收费标准相比未损害委托人的权益，港隆公司依约处理受托事项。翁君建提供港隆公司出租港隆广场商铺的《租赁合同》系港隆公司与案外人签订的合同，对翁君建不具有约束力，且其中除租金外的收费项目包含物业服务费、市场推广费、公共事业费等各类费用，其收费总价与物业费不具有可对比性。翁君建要求确认《物业管理服务合同》对其无效的请求于法无据，一审法院不予支持。翁君建主张物业贬值损失与物业费差额，其与港隆公司的授权委托书中无关于港隆公司需承担商铺贬值损失的相关约定，其亦未提交商铺价格下降的证据，其主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百零五条、二百零六条之规定，判决如下：驳回翁君建的诉讼请求。案件受理费2300元，由翁君建负担。 二审中，翁君建提交以下证据：1.同类商铺目前价值的信息，用以证明案涉房屋的价值已严重贬值的事实（购买时单价4.9万，目前1.29万）。2.三家企业架构，证明港隆公司、百汇物业公司、宁波隆凯家居生活购物有限公司是关联企业。港隆公司对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为房屋贬值有多重因素，并不能证明因物业服务不到位导致房屋贬值；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证明目的仅仅是上诉人的推断，法律没有明确规定关联公司不能成为合同相对方，没有违反法律。本院认为，证据1涉及损失认定，与本案有关联，予以认定，对证明目的另行分析；证据2与本案没有关联性，不予认定。港隆公司未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以认定。二审另查明，港隆时代广场的建设单位宁波隆凯家居生活购物有限公司与新上海物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》约定的物业综合服务费标准为25元/平方米/月，并已向政府相关管理部门备案。涉案商铺有较大贬值。 本院认为，本案的争议焦点一，港隆公司更换物业服务企业是否超越代理权限。翁君建、钱立萍、翁思馨与港隆公司之间的授权委托书载明“代为行使我方作为业主的各项权利”，根据该约定可知，除法律规定的禁止或限制事项以及法律规定必须由业主本人行使的权利外，港隆公司可代为行使翁君建等作为业主的各项权利。选聘和解聘物业服务企业虽是业主的重要权利，但业主将该项权利授权受托人行使并不违反法律规定。同时，翁君建也未提交港隆公司未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的授权反驳证据。翁君建要求确认《物业管理服务合同》对其无效，一审法院不予支持并无不当。本案的争议焦点二，港隆公司处理事务过程中是否存在过错。关于港隆公司选聘百汇物业公司是否适当的问题，当时百汇物业公司并不具备一级资质，但之后住房城乡建设部办公厅发布通知，取消了物业服务企业资质核定工作，本案中判断港隆公司选任不当的参考依据已经不存在，故不宜认定港隆公司选任百汇物业公司仍存在过错。关于港隆公司与百汇物业公司之间确定的物业收费标准是否合理的问题，建设单位与新上海物业公司向政府管理部门备案的前期物业综合服务费标准为25元/平方米/月，港隆公司与百汇物业公司向政府管理部门备案的物业综合服务费标准为30元/平方米/月；从业主与前期物业服务企业即新上海物业公司约定的物业综合服务费为8元/平方米/月来看，备案收费标准并非实际收费标准，百汇物业公司在一审中就此向一审法院作了说明和承诺，二审中港隆公司进一步说明，商铺的性质不同，收费具体项目和收费多少也不尽相同，单就物业费百汇物业公司仍按8元/平方米/月收取。翁君建关于港隆公司与百汇物业公司确定的物业综合服务费标准过高损害委托人利益且要求赔偿物业费差额的主张，依据不足。本案的争议焦点三，港隆公司应否赔偿商铺贬值损失。授权委托书中未就商铺贬值损失赔偿作出约定，而商铺贬值受市场等多种因素影响，且一般市场因素较大，故难以确认港隆公司履行委托合同与商铺贬值存在因果关系及因果关系大小。翁君建要求赔偿商铺贬值损失，一审法院认为其主张无事实和法律依据，亦无不当。 综上，翁君建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人翁君建负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 沈路峰 审 判 员 胡曙炜 审 判 员 梅亚琴 二〇二〇年五月十五日 代书记员 袁 琳