陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书   (2020)陕0102民初1673号     原告（反诉被告、另案被告）：周秋香，女，1974年9月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李来来，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告、另案原告）：陕西华东金城物业管理有限公司,住所地西安市新城区。法定代表人：吴晓佺，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告周秋香与被告陕西华东金城物业管理有限公司（以下简称华东金城物业公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，与另案(2020)陕0102民初2029号华东金城物业公司诉周秋香委托合同纠纷一案公开开庭进行了合并审理。周秋香的委托诉讼代理人李来来、王兴,华东金城物业公司的委托诉讼代理人薛佳林、王媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告周秋香向本院提出诉讼请求：1、判令华东金城物业公司向周秋香支付2019年2月1日至2020年4月30日的房屋租金120444元及利息1250元（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费由华东金城物业公司承担。事实与理由：周秋香购买位于华东万和城的商铺，出卖方陕西华东金诚投资发展有限公司承诺六年内由其负责出租，2015年原、被告之间签订《商铺委托代租管协议》，约定由华东金城物业公司向周秋香支付租金，租金每三个月支付一次，当季结束的最后一个月内支付下一季的房租，但截至周秋香起诉之日，华东金城物业公司未支付2019年2月1日至2020年4月30日期间的租金，故诉至法院请求判如所请。    被告华东金城物业公司辩称，第一，其与周秋香签订《商铺委托代租管协议》属实，但协议约定被告付款前，周秋香应该开具发票，否则华东金城物业公司有权拒绝付款。因此华东金城物业公司拒付租金的行为并不违约。第二，2020年1月至今，全国的疫情导致涉案商铺在内的华东万和城整体暂停营业，各商户要求被告减免租金，给华东金城物业公司造成了极大的损失。在此情况下，合同目的已无法实现，周秋香要求被告继续履行合同并正常支付租金显失公平，周秋香应免除2020年1月23日至4月30日无法正常营业期间的租金。综上，请求驳回周秋香的诉请并提出反诉请求，要求：1.解除双方签订的《商铺委托代租管协议》；2.判令减免2020年1月23日至2020年4月30日期间的代租租金；3.周秋香开具与其诉请同一时期相应租金金额的发票；4.周秋香承担反诉费用。(2020)陕0102民初2029号案件诉讼请求为：1.请求判令周秋香向华东金城物业公司开具2017年11月1日至2019年1月31日的房屋租金发票；2.判令周秋香承担诉讼费用。    周秋香针对华东金城物业公司的反诉请求及另案诉讼请求辩称，双方签订的协议未达到法定的解除条件，不同意解除；不同意减免2020年1月23日至2020年4月30日期间的代租租金；同意向华东金城物业公司开具与本诉请求中得到支持的相等金额发票；但因为双方之前进行过协商，就2019年1月31日之前的发票不需要开具，因此不同意另案的诉讼请求。    当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月19日，周秋香与华东金城物业公司签订《商铺委托代租管协议》。约定周秋香将其所有的位于华东万和城地铁商街负一层1F1XX商铺委托华东金城物业公司进行代租管理，商铺委托代租期限自2015年5月1日起至2021年4月30日止。协议约定该商铺代租租金从2017年5月1日至2019年4月30日为每月6692元。从2019年5月1日至2021年4月30日为每月8364元。代租租金按季度支付。华东金城物业公司每次支付代租租金前，周秋香需向华东金城物业公司出具相应金额的合法发票。否则，华东金城物业公司有权拒绝付款或扣除税费，并不承担任何责任。协议签订后，华东金城物业公司将包括周秋香商铺在内的场地交由华东万和公司统一经营。华东金城物业公司按照协议约定向周秋香实际支付代租租金至2019年1月31日。    2020年2月初，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，西安政府下发关于延迟企业复工上班的通知，并相应的采取禁止营业等防疫管控措施，3月初，西安市各企业、商业场所逐渐复工复产，但涉案商铺截止庭审之日仍未进行营业。    本院认为，依法成立的合同受法律保护。《商铺委托代租管协议》是原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的，不存在法定无效的情形，且双方均同意在委托代租期限内，该协议为不可撤销协议。协议内容合法，意思表示真实，依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本次新冠肺炎疫情对于双方当事人均是无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，但疫情的发生并不当然致使本协议的合同目的不能实现，不具备合同法规定的法定解除条件。因此，对于华东金城物业公司要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。双方约定代租租金的支付方式为前一季度最后一个月预付下一季度，按照双方协议约定，周秋香应先行向华东金城物业公司开具发票，但开具发票并非合同的主要义务，不能与支付代租租金构成对待给付，因此华东金城物业公司无权以周秋香未开具发票为由拒付租金。华东金城物业公司要求周秋香先提供发票符合双方约定，本院予以支持。华东金城物业公司应在周秋香提供发票后的合理时间内向周秋香足额支付代租租金。周秋香并无证据证明双方对无需开具已付租金部分发票形成过合意，因此周秋香应向华东金城物业公司提供已付代租租金相应金额的发票。因周秋香未按照合同约定先行向华东金城公司提供发票，因此其基于华东金城公司违约主张利息损失，不符合法律规定，本院不予支持。    新冠肺炎疫情的发生及政府针对疫情采取的防控措施对双方均造成损失，本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，本院酌情判令周秋香对2020年2月份的代租租金的40%予以免收，周秋香向华东金城物业公司提供免收后的相应租金发票。华东金城物业公司要求减免自2020年1月23日至2020年4月30日的代租租金，本院不予支持。    综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陕西华东金城物业管理有限公司于收到周秋香开具发票后十日内一次性支付周秋香2019年2月1日至2020年4月30日期间的代租租金117098.40元；二、周秋香自判决生效后十五日内向陕西华东金城物业管理有限公司开具2017年11月1日至2019年1月31日已付金额100229.70元的代租租金发票；三、驳回周秋香的其余诉讼请求；四、驳回陕西华东金城物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本诉案件受理费2734元，减半收取1357元，由陕西华东金城物业管理有限公司负担；反诉案件受理费902元，由陕西华东金城物业管理有限公司负担852元，由周秋香负担50元；另案案件受理费100元，减半收取50元由周秋香负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审    判    员    郭  瑞                                                二0二0年五月六日                         法  官  助  理    王  玺                          书   记   员   王  虹