辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2133号上诉人（原审原告）：毕万新，男，1962年9月23日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：田亚双，辽宁博学律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟茗飞，辽宁博学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方振国，男，1955年2月20日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：龙啸波，辽宁衡平律师事务所律师。原审第三人：辽宁轻工职业学院，住所地大连市金州区站前街道金港路288号。统一社会信用代码12210000051799262B。法定代表人：孙玉红，该院院长。委托诉讼代理人：李兆芳，男，该公司职员。原审第三人：大连经济技术开发区五彩乐园，住所地大连经济技术开发区五彩城L-1-1。法定代表人：王宏军。上诉人毕万新因与被上诉人方振国、原审第三人辽宁轻工职业学院（以下简称轻工学院）、大连经济技术开发区五彩乐园（以下简称五彩乐园）返还原物纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕万新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持毕万新的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由方振国承担。事实与理由：一、一审法院对“案涉房屋原为公有房屋”的重要事实避而不谈，没有对案件事实进行全面表述和认定，以致作出错误判决结果。1.案涉房屋原系第三人辽宁轻工职业学院（前身“辽宁省纺织工业学校”）于1994年单位自建公有房屋，该学校以福利分房形式分配给符合分房条件的单位内部职工。在房屋未参加房改之前，使用者取得的是房屋的使用权，而非所有权。2.方振国并非辽宁省纺织工业学校员工，校外人员没有权利享受福利分房政策，其占用的房屋是该校于1995年第三次分调房时分配给职工李艳的，学校与方振国之间不存在买卖合同关系。3.辽宁轻工职业学院在一审中明确表示毕万新享有合法所有权，方振国不是该学院的职工，不具有购买房屋的主体资格，无据证明其取得了公房的居住权。故案涉房屋在未进行房改办理权属登记至毕万新名下之前，该房屋为公有性质，不能自由售销与购买。二、一审判决认定方振国享有物权期待权及合法占有权是完全错误的。1.案涉房屋是学校自建的公有住房，购房者若想取得物权只能通过参加房改的方式取得，受国家、地方房改政策及房屋自建单位政策文件约束和限制，相关手续的办理完全不同于市场经济条件下商品房买卖的交易流程。方振国并非学校的员工，不能享有学校福利分房的待遇，更不符合房改政策的相关规定，无法将房屋所有权证办至其名下，因此其不存在物权期待权的可能性。2.学校于1995年进行第三次福利分房时，将案涉房屋分配给单位员工李艳，在大连轻工职业学院的登记簿上该套房屋始终在单位员工李艳名下。1999年，李艳在学校的第四次福利分房中购买一套新房，并参加房改取得产权证。根据学校的第四次福利分房的分配方案，李艳购买新房后必须将原房屋（即案涉房屋）退回，而且其本人在1999年拿新房钥匙的时候已经签署《新楼房屋分配与旧楼房屋清退协议书》，承诺腾退旧房。李艳于2007年曾向金州区人民法院起诉，要求方振国腾退房屋。可见，方振国占有案涉房屋的行为，并非基于学校与方振国之间的房屋买卖关系，而是方振国一直占用以李艳名义取得使用权的房屋，其占用行为不被学校认可。在李艳向学校承诺交出旧房上新房的那日，方振国就是一种非法占有行为。在学校将房屋重新分配给毕万新，毕万新参加房改办理产权证之后，方振国的占有行为完全损害了毕万新的物权。三、一审判决损害了毕万新作为所有权人的合法权益。1.毕万新所在学校自成立以来，先后进行了四次福利分房，前三次都是解困性质，1999年第四次分房是改善性质。第四次分房过程中，李艳参加了新房分配，同时签署了《新楼房屋分配与旧楼房屋清退协议书》，承诺将第三次分配的案涉房屋予以返回。在此前提下，学校才将此套房屋分配给毕万新，进行房改后毕万新取得房屋所有权证书。毕万新参加房改时不知道方振国占有使用房屋的情况，不具有一审判决认定的“毕万新与辽宁轻工职业学院在明知方振国购买案涉房屋并实际入住的情况下，仍然通过签订买卖契约书的方式取得案涉房屋的所有权证”的情形。2.毕万新持有案涉房屋所有权证书，是其通过参加房改依法登记取得，其对案涉房屋享有物权，具有排他性、绝对性、对世性，对任何人都有效力。因此，毕万新要求方振国返还房屋，于法有据。四、一审判决适用法律错误。1.毕万新的诉讼请求于法有据，一审判决驳回毕万新的诉讼请求是适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，毕万新依法取得案涉房屋的不动产权利证书，享有对案涉房屋的直接支配和排他权利。一审判决援引的《中华人民共和国物权法》第七条、第十二条、第一百零八条之规定不适用于本案。方振国辩称，不同意毕万新的上诉请求。1.案涉房屋虽然是辽宁轻工职业学院自建的，但是学校在1995年2月26日已经对外出售，是由方振国当时任职的单位五彩乐园为方振国购买的，对此方振国在一审中提供了五彩乐园出具的证明、购房发票等予以证明。学校当时出售案涉房屋是因为学校资金紧张，急于收回建房款，而且学校出售的房屋就是出售房屋产权，并没有声明保留所有权。2.方振国1995年购房后一直合法占有使用该房屋，至今已经25年多。毕万新一直没有找过方振国，方振国是案涉房屋的真实权利人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，方振国享有案涉房屋的物权。3.毕万新取得案涉房屋的产权证不合法。毕万新已于1997年取得一套房改房，是与案涉房屋同一门栋的3楼，按照国务院及辽宁省大连市金州区的房改政策，每户只能享受一套房改房，而且参加房改的房屋应当是其本人租住使用的。毕万新2000年再次参加案涉房屋的房改并取得产权登记不合法，违反了国务院和大连市金州区的房改政策。根据全国法院第九次民商事审判工作会议纪要第30条、31条规定，国务院及其部委、辽宁省政府关于房改的政策属于国家宏观政策调整，具有效力性、强制性规定的属性，违反上述规定，应当认定毕万新基于买卖契约办理的权属证书不合法。4.学校在1999年发文决定辽宁省纺织工业学校并入大连轻工业学院，更名为大连轻工业学院职业技术学院，同时撤销辽宁省纺织工业学校的校名，即日起启用大连轻工业学院职业技术学院的印章。毕万新在2000年办理案涉房屋房改手续时使用的是作废的辽宁省纺织工业学校的公章，应是违法和无效的。5.毕万新与学校恶意串通，越权违法办理产权证。学校和毕万新明知案涉房屋在1995年已经出售，并由方振国居住使用，毕万新1997年第一套房改房与案涉房屋在同一栋楼的同一个门栋，学校与毕万新清楚案涉房屋有人居住使用，但违法违规办理了产权，违反了物权法第七条规定，损害了方振国的合法权益，也损害了社会公平、道德和社会公共利益。按照第八次全国民事审判工作会议纪要民事部分第15条规定，恶意办理登记的权利不应优先于已经合法占有该房屋的买受人，毕万新办理的证件应当确认无效。6.方振国起诉发证机关的行政裁定认为，该案属于《最高人民法院关于审理房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房等引起的占房、除房等房地产纠纷，不属于法院管辖。行政审判认为不属于法院管辖，本案基于同样理由也应不属于法院管辖。而且，案涉房屋是学校的自建住宅，方振国虽然不是该学校的职工，但是毕万新是该单位的职工，因此涉及本案的腾退纠纷也应适用《最高人民法院关于审理房地产案件受理问题的通知》。7.行政裁定对毕万新的产权证是否合法没有作出肯定性判断，说明案涉房屋的权属存疑或者不确定，本案应当另行渠道解决，因此应当驳回毕万新的起诉或者驳回其诉讼请求。方振国除案涉房屋外没有其他住房，其也没有参加过房改，其对案涉房屋的居住权是一种生存权，应当优先保护。毕万新向一审法院起诉请求：1.判令被告将坐落于金州区先进街道3号2单元1层3号房屋腾退给原告；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1995年2月26日，大连经济技术开发区五彩乐园从辽宁省纺织工业学校处以68550元价款购买新建住宅楼一套，辽宁省纺织工业学校出具的专用收款收据中注明的收款事由为：买新建住宅楼。1995年3月7日，辽宁省纺织工业学校收取五彩乐园电费和水费集资款共计400元。2007年8月8日，大连经济技术开发区五彩乐园出具证明该房屋系该公司为单位职工方振国购买的住房。该房屋一直由方振国居住使用至今。原告毕万新系第三人轻工学院的退休人员。2000年8月4日，原告与原辽宁省纺织工业学校签订《公用住房买卖契约书》，原告以24378.25元的价格购得坐落于金州区先进街道3号2-1-3号房屋。同日，原告提交了《2000年度职工购买公有住房申请审批表》、《2000年度金州区出售公有住房评估表》，相关部门办理了相关审批手续。2001年12月19日，原告向更名后的大连轻工业学院职业技术学院（即原辽宁省纺织工业学校）支付了房款36900元，该校出具收款收据一张。2002年4月15日，该房屋在大连市房产管理局办理了房屋所有权证（大房权证私字第××号），房屋所有权证及房屋登记薄记载房屋所有权人为原告毕万新。就案涉房产，案外人李艳曾起诉被告方振国，要求被告方振国腾退。大连市金州区人民法院于2008年6月16日作出（2007）金民房初字第××号民事判决书，该判决书本院认为中写明“……比较原、被告双方各自提供的证明效力，原告方提供的证据尚不足以证明其在取得了房屋的使用权后又将房屋转由被告使用的事实成立，该房屋的使用权归属尚存争议，原告要求被告腾退房屋证据不充分，因此对原告要求被告将案涉房屋腾空交付给原告以及将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，本院均不予支持。判决驳回原告李艳的诉讼请求。”另，方振国诉大连金普新区城乡建设局、辽宁轻工职业学院、毕万新因上述案涉房屋房屋登记行政确认一案，大连市中级人民法院作出行政裁决书认为：最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”大连市中级人民法院认为，方振国请求撤销的大连金普新区城乡建设局为毕万新颁发的房屋产权证系毕万新依据相关房改政策取得，故本案属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，故应依法不予受理或驳回起诉。辽宁省纺织工业学校后更名为大连轻工业学院职业技术学院，后又更名为大连工业大学职业技术学院，2012年在剥离的大连工业大学职业技术学院基础上成立辽宁轻工职业学院。一审法院认为，从被告提供的交纳房屋办证款收据、注明收款事由为“买学校新住宅”以及价格的交纳房款专用收款收据以及被告一直占有使用案涉房屋等证据和事实看，被告方振国与辽宁轻工职业学院就案涉房屋系买卖合同关系。作为房屋买卖合同中的买受人方振国支付价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是案涉房屋的物权期待权。虽然案涉房屋未办理权属过户登记手续，但被告提供的证据足以证明被告系购买案涉房屋、支付全部房款并实际入住，被告应为本案诉争房屋的实际所有权人。原告毕万新与第三人辽宁轻工职业学院在明知被告方振国购买案涉房屋并实际入住的情况下，仍然通过签订买卖契约书的方式取得案涉房屋的所有权证，其所有权的取得存在瑕疵，被告方振国基于享有的物权期待权及合法占有权能够对抗原告毕万新存有瑕疵的房屋所有权。综上，原告毕万新的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十二条、第一百零八条规定，一审法院判决：驳回原告毕万新的诉讼请求。案件受理费4990元（原告已预交），由原告毕万新承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕万新提供三组证据：证据1，案外人陈源、郭克军的公有住房房产档案，包含公有住房买卖契约书、2000年度职工购买公有住房申请审批表及2000年度金州区出售公有住房评估表，拟证明在2000年学校为职工办理房屋产权证时所用公章均是辽宁省纺织工业学校的印章。证据2，辽宁省纺织工业学校的校长金崇源出具的《关于并校期间学校的印章使用证明》，及金崇源的身份证复印件，拟证明在2000年进行房改时辽宁省纺织工业学校的印章与并校后的大连轻工业学院印章使用的情况。证据3，图片一张，拟证明案涉房屋并非由方振国居住使用，而用于经营使用。方振国对上述证据1的真实性不认可，且认为与本案没有关联性；对证据2的真实性有异议，该证据属证人证言，证人应出庭接受质询，故从形式上不合法，不具有证据效力；证据3的图片无法证明显示的是案涉房屋和房屋用途是经营用房。方振国提交一份查询结果，拟证明方振国在大连全市范围内没有房屋。毕万新对查询结果的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性，且认为方振国未提供婚姻家庭状况及配偶名下有无房产的证明材料，方振国事实上也未居住于诉争房屋，诉争房屋并非是其生存的基本资料。当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：案外人陈源、郭克军的公有住房房产档案，与本案缺乏关联性，本院不予认定。金崇源出具的《关于并校期间学校印章使用证明》，应属证人证言，金崇源未出庭接受质询，本院对该证据不予认定。案涉房屋是否长期用于经营使用，不影响本案处理，本院对毕万新提交的图片不予认定。方振国提交的查询结果，不影响本案处理，本院不予认定。本院经审理查明，一审认定的“原告毕万新系第三人轻工学院的退休人员”无据证实，更正为：毕万新系轻工学院的职工。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于当所有权与占有权能发生分离的情况下，取得房屋所有权证的买受人能否基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。从方振国提供的专用收款收据、转账支票存根、收款凭证、证明等证据显示，五彩乐园于1995年2月26日以68550元的价款从辽宁省纺织工业学校处为其单位职工方振国购买案涉房屋，方振国自1995年开始一直占有使用案涉房屋至今。轻工学院虽称方振国不具有购买案涉房屋的主体资格，无据证明其取得案涉房屋的居住权，但无法对方振国提供的上述购买案涉房屋的有关收款收据、收款凭证作出合理解释；况且，方振国当时是否具有购买案涉房屋的主体资格，涉及的是其能否依法办理房屋产权登记进而取得房屋所有权的问题，不能因此改变方振国基于房屋买卖关系而合法占有使用房屋的事实。而从毕万新提供的证据显示，毕万新于2000年8月4日与辽宁省纺织工业学校签订公有住房买卖契约书并支付房款36900元，双方形成公房买卖关系。房屋的出售单位不仅应当向买受人毕万新履行协助办证的义务，还应包括履行房屋实物交付的义务。毕万新虽于2002年4月15日取得了案涉房屋的房屋所有权证，但其自始从未取得过对案涉房屋的占有、使用权。对此，毕万新应当基于其与辽宁省纺织工业学校之间存在的公有住房买卖关系向合同相对方主张权利。而从本案情况来看，辽宁省纺织工业学校在与毕万新签订公有住房买卖契约时，其已将案涉房屋出售给五彩乐园的方振国，将案涉房屋的占有、使用权能转移至方振国，由方振国合法占有使用房屋；在房屋的出售单位未依法收回案涉房屋占有、使用权能的情况下，又将房屋出售给毕万新，客观上导致其无法向毕万新履行交付房屋的义务，对此毕万新应向房屋的出售单位主张交付房屋。既然方振国对案涉房屋享有合法占有、使用权，即便毕万新已取得案涉房屋的产权，亦无权要求方振国腾退房屋。综上所述，毕万新的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元（毕万新已预交），由毕万新负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年五月十八日书记员  王丽秋