河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4002号原告河南魔飞房屋租赁有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区，统一社会信用代码：91410100358378649F。法定代表人刘达。委托代理人樊云峰，金博大律师事务所律师。委托代理人代君，金博大律师事务所律师。被告张全平。委托代理人李俊波，河南良承律师事务所律师。委托代理人王宜丹，河南良承律师事务所律师。原告河南魔飞房屋租赁有限公司诉被告张全平委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人代君，被告张全平及其委托代理人李俊波、王宜丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原、被告双方于2016年1月4日签署房屋托管合同，约定被告将其所有的位于xxx的房屋托管给原告，原告有权代被告办理房屋出租事宜。托管合同计租期为伍年，免租期每年1个月，装修期2个月，合同委托期限自2016年1月4日至2021年8月3日。委托期内，被告房屋漏水渗透至楼下，原告及时将此事告知被告，但被告未予理会，原告寻找维修师傅对漏水事宜进行维修。由于被告迟迟不与物业沟通解决房屋漏水事宜，物业给原告所托管房屋停水停电致使原告所托管房屋无法正常居住，租户纷纷退租。被告的行为已违反房屋托管合同约定，且被告未经原告允许即私自更换原告所托管房屋的门锁。现原、被告双方的房屋托管合同已解除，但被告尚未向原告退还押金￥3900.00元，原告已支付的租金中尚有￥1433.25元结余被告应退还给原告，原告已预付但尚未使用的物业费、水电燃气费￥1036.11元被告应退还给原告。根据原、被告双方的合同约定，被告还应向原告支付原告对房屋进行装修的款项￥93820.00元及违约金￥93820.00元，金额合计￥194009.36元。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，请求贵院秉持公正的态度，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告请求判令：1、确认原、被告双方签署的房屋托管合同已解除；2、被告立即返还押金3900元、租金1433.25元、预付物业费、水电燃气费1036.11元；3、被告支付原告对房屋进行装修的款项93820元；4、被告支付违约金93820元；5、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、《魔飞公寓托管合同》一份；3、《装饰装修管理服务协议书》一份；4、《室内装修施工合同》一份及设计图纸4页；5、河南兰贵建筑装饰设计工程有限公司报价表一份；6、业主（××）装修施工申请表一份；7、装饰装修施工许可证一份；8、业主装修授权委托书一份；9、托管合同解除告知函一份；10、租金支付证明；11、租金支付流水电子打印件；12、装修款支付流水电子打印件；13、装修款支付证明；14、押金、物业费、水电费支付凭证复印件；15、停水投诉截图；16、《资产转让合同》一份。被告张全平辩称，原告河南魔飞房屋租赁有限公司不是本案的适格当事人，2019年12月13日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告张全平发出《合同解约通知书》一份，该通知称：“2016年12月6日，原告将被告张全平房源转让给河南云屋畅享网络科技有限公司，期间该公司向被告张全平支付过房租，投入89013.9元。”被告张全平认为，既然原告已经将2016年1月4日和被告张全平签订的《魔飞公寓托管委托合同》中的权利义务全部转移给河南云屋畅享网络科技有限公司，且该公司也向被告张全平按约定支付了房租，那么原告就不再享有2016年1月4日和被告张全平签订的《魔飞公寓托管合同》的权利义务，因此，原告河南魔飞房屋租赁有限公司不是本案的适格当事人。原告河南魔飞房屋租赁有限公司违约在先，该违约行为亦违反了我国合同法的强制性规定，我国《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务”。就本案，被告张全平和原告之间系委托关系，2016年1月4日的《魔飞公寓托管合同》没有约定转委托事宜，根据该合同第十一条的约定看，转委托是对该合同主体的重大变更，应当采取书面形式，如果没有采取书面形式，原告的转委托行为应当为无效的民事行为，2019年12月13日，被告张全平收到河南云屋畅享网络科技有限公司的《合同解约通知书》后才知道该房屋已由受托人转委托给河南云屋畅享网络科技有限公司，期间，向被告张全平支付租金的账户也并非仅有原告一家，因此，原告先违反了合同约定的义务，已违反了合同法的强制性规定。被告张全平不应当支付原告河南魔飞房屋租赁有限公司的装修款93820元，也不应当支付违约金93820元。首先，被告张全平不存在违约行为，涉案房屋停水停电时，被告张全平积极和物业进行沟通，也和原告的工作人员到物业公司进行现场协商沟通，由于涉案房屋漏水造成涉案房屋及楼下业主房屋被浸泡，造成严重损失，沟通未见成效，可见，被告张全平已经履行了合同的义务。其次，原告称投入涉案房屋93820元。2019年12月13日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告张全平发出《合同解约通知书》一份，该通知称：“2016年12月6日，原告将被告张全平房源转让给河南云屋畅享网络科技有限公司，该公司投入89013.9元。”可以看出，涉案房屋的投入次数和数额是不确定的，也不是真实的。最后，从涉案房屋的装修来看根本达不到“诉称投入”的93820元或“通知投入”的89013.9元。综上被告张全平不应当支付原告的装修款93820元，也不应当支付违约金93820元。被告张全平交付给原告的房屋是毛坯房，不存在房屋质量问题，不应当承担涉案房屋漏水造成的损失。首先，被告张全平和原告2016年1月4日签订的《魔飞公寓托管合同》中的合同签约温馨提醒：第3条委托出租合同签订七日内乙方维修专员需对房屋使用设施进行查验，不符合使用条件或存在安全适用隐患的，甲方全额承担相关的维修费用，从该规定看，原告在该合同签订七日内，如果出现该条约定的情形时，被告张全平才全额承担相关的维修费用，本案中，涉案房屋是在原告装修几年后出现的漏水。其次，被告张全平和原告2016年1月4日签订的《魔飞公寓托管合同》中的第六条（一）毛坯房1、委托合同期内，房屋及附属设施的使用维护，均由乙方负责并承担费用，该规定明确约定了合同期内被告张全平和原告对涉案房屋的权责，由此产生的费用和损失也应当由原告承担。再次，原告作为专业的房屋托管租赁机构，具有相对管理完善的工作流程，定时对托管房屋进行检查和维护，涉案房屋漏水的主要责任是原告管理不到位，没有及时发现造成的。最后，被告张全平得知涉案房屋漏水造成楼下业主房屋损失后，主动联系原告协商给楼下业主房屋进行维修时，原告态度强硬，不同意维修，是造成后期物业停水的直接原因。因此，被告张全平交付给原告的房屋是毛坯房，不存在房屋质量问题，不应当承担涉案房屋漏水造成的损失。被告张全平认为应当追加河南兰贵装饰设计工程有限公司为本案的第三人。根据原告诉讼时提交的证据显示，原告和河南兰贵装饰设计工程有限公司签订了装修合同对涉案房屋进行了装修改造，被告张全平认为，涉案房屋漏水很可能是装修的不当行为造成的，因此，追加装修公司有利于查清本案的事实，解决争议。综上所述，由于原告的违约行为及没有尽到受托人的管理义务造成涉案房屋漏水，被告张全平多次联系原告开锁维修漏水之处未果的情况下于2019年4月12日在物业的陪同下开的锁，被告张全平认为涉案房屋一致空闲至今，押金3900元不应当退还，并且保留向原告索要房租及损失的权利。因此，被告张全平请贵院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告张全平就其答辩意见提供以下证据：（2020）《魔飞公寓托管委托合同》一份；（2020）银行流水；（2020）合同解约通知书；（2020）证明一份；（2020）河南省英特物业有限公司非常国际二期缴费凭证及催款通知书；（2020）视频光盘2份。经审理查明：2016年1月4日，原、被告签订《魔飞公寓托管委托合同》一份，主要约定：在本合同规定的房屋出租委托期限内，被告自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给原告，委托原告以自己的名义代理出租或使用。原告接受被告的委托，并承诺按本合同约定的房屋使用性质、租金标准、租金支付方式对被告承担义务。房屋座落于郑州市××院××单元××号，建筑面积为157.12平方米，房屋装修现状为毛坯，房屋权属状况：被告持有房屋买卖合同，房屋所有权人/购房人为被告张全平，房屋的供暖方式为集中供暖。原告出租代理权限为原告代被告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代被告向承租人收取租金及和房屋相关的各项费用，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务，若承租方逾期未支付房租及各项费用的，委托代理机构有权强制解除承租方居住权并追讨所欠费用。托管合同计租期为5年，免租期每年1个月，装修期2个月，本合同委托期限自2016年1月4日至2021年8月3日止；被告同意原告将房屋用作商务、居家整租或者公寓分租使用，被告应于2016年1月4日前将房屋交付给原告。被告交付房屋时，原告向被告支付押金3900元。委托出租管理期限届满或合同解除后押金除抵扣应由原告承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分被告应如数返还原告。租金标准为每月3900元；租金递增方式：本合同期内租金自第三年起每1年递增5%；租金合计248513元，付款方式为月付，租金支付标准按照每月30日为基础计算（即日租金＝月租金标准/30）。原告向被告支付房租采用银行转账结算，被告需提供个人账户信息，开户名：刘妍妍，账号：62×××80，开户行：中国银行，具体开户名称：锦江花园支行，押金打款时间为2016年1月10日，双方约定起租日（免租期过后次日）为2016年4月4日，房租打款时间为起租日过后的每月10日。出租委托代理期限内，被告不承担与房屋有关的下列费用：1、水费2、电费3、有线电视费4、供暖费5、燃气费6、物业管理费7、卫生费8、网费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由被告承担，如原告或承租人垫付了应由被告支付的费用，被告应根据相关缴费凭据返还相应费用；被告允许原告在不破坏现有房屋主体结构的情况下进行自主装修、配备，合同期满，原告同意将基础装饰无偿赠送与被告，物品配备类原告自行处理，被告不得干涉。若原告需小范围改动房屋结构的须经被告书面同意方可实施，否则造成的损失由原告全部承担。被告同意原告将该房屋的客厅分割成卧室单独出租使用。被告同意原告按照自己的产品线针对房屋进行装修、使用。合同期内房屋及附属设施的维护，（一）毛坯房：1、委托合同期内，房屋及附属设施的使用维护，均由原告方负责并承担费用；2、委托合同期内，因房屋主体结构问题造成墙体及装饰层的裂纹，原告不承担维修及恢复义务。经原、被告双方协商一致可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。委托合同期内，原、被告双方不得提前终止合同，若原告或被告确需提前终止合同的，应提前60日通知对方，并按以下条件去确定并支付违约金后，方可进行合同终止事宜：（一）被告违约：装修后违约被告全额支付原告针对房屋进行的装修、物品配备款项并按该款项等额支付违约金；（二）原告违约：原告针对房屋进行的装修、物品配备全部无偿的送与被告作为违约赔偿，同时支付剩余合同期内的租金作为合同违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告将涉案房屋交付给原告。双方签订的《房源相关费用交割清单》中显示，未结清的水费为24元、电费5.6元、物业费1247元，以上共计1276.6元，从第一次房租中扣除。同日，双方签订《房屋委托出租代理授权书》一份，委托人为被告，代理机构为原告。委托房屋为郑州市××院××单元××号，户型为四房两厅两卫两阳台，建筑面积为157.12平方米，房屋所有权人/购房人为被告张全平。经双方协商，就该房屋托管合同期内原告代替被告对房屋对外出租事宜可以行使的权利作出以下授权规定：1、办理委托合同期内对外出租、租客入住、退租交割、退费结算的相关事宜。2、收取委托合同期内租客与房屋相关的房租、押金及各种费用。3、委托合同期内因租客逾期未交租金对租客行使强制清退、起诉的权利。4、委托合同期内租客合同违约相关事宜的索赔处理权。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：合同期满，原告将房屋内配置的所有家具家电无偿赠与被告。原告按合同规定按时付被告租金。原告收租情况不影响付被告租金。2016年1月11日，原告法定代表人刘达向被告指定账户支付押金3900元。2016年11月21日，原告法定代表人刘达向被告指定账户支付租金3900元。2016年12月6日，原告与河南云屋畅享网络科技有限公司签订《资产转让合同》一份，约定，原告对本合同中约定转让的资产（下称标的资产）享有全部所有权和经营权，原告同意按照本合同的约定，向河南云屋畅享网络科技有限公司转让标的资产的所有权和经营权，河南云屋畅享网络科技有限公司同意接受转让并按照本合同的约定支付转让价款。标的资产的范围：原告因签署“魔飞公寓托管委托合同”获得的用于租赁经营的房屋共522套。该522套中包含涉案房屋。标的资产的整体转让价格为878.98万元。本合同签订之日为标的资产的交割日。自交割日起，本合同第一条范围内标的资产的所有权及经营权、使用权全部为河南云屋畅享网络科技有限公司拥有，原告对标的资产不再具有所有权、经营权及使用权。2016年12月14日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告指定账户支付租金3900元。2018年11月26日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告指定账户支付租金4095元。2018年12月26日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告指定账户支付租金4095元。2019年3月14日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告指定账户支付租金4095元。2019年4月9日，被告指定账户收到租金4095元。郑州招贤科技有限公司于2019年5月10日向原告指定账户支付租金4095元。郑州招贤科技有限公司分别于2019年7月10日、2019年8月12日、2019年9月10日、2019年10月14日、2019年11月13日各向被告指定账户支付租金4299.75元。2019年12月13日，河南云屋畅享网络科技有限公司向被告发出《合同解约通知书》一份，载明：原告于2016年1月4日与被告签订了《公寓托管委托合同》，约定被告将座落于郑州市金水区林科路6号院（非常国际二期）1幢2单元4层0408号房屋托管给原告，合同期限自2016年1月4日至2021年8月3日止。2016年12月6日原告与我司签订《资产转让协议》，约定将上述被告托管给原告的房源转让给我司，我司承继了上述《公寓托管委托合同》的全部权利义务，并按合同约定向被告支付租金，履行合同义务，被告亦接受了我司支付的租金。因该房屋被物业停水停电，造成租客无法正常入住，而影响我司正常出租。故特正式通知被告，与被告无违约解除上述托管合同，托管合同自被告收到本解约通知之日起即告解除。并要求被告赔偿基础装修、软装配备物品等89013.9元及等额违约金等。2019年12月18日，被告向原告及河南云屋畅享网络科技有限公司发出《托管合同解除告知函》一份，载明：河南云屋畅享网络科技有限公司发函向被告提出解除被告与原告于2016年1月6日签订的《魔飞公寓托管委托合同》并向被告索赔，被告对河南云屋畅享网络科技有限公司的主张不予认可。一、河南云屋畅享网络科技有限公司主张没有法律依据且违反托管委托合同相关约定。从托管合同第十条第四款约定可以看出，乙方仅在正常装修施工造成严重影响的前提下，乙方有权选择退房，目前该房屋已委托乙方租赁将近4年，不存在影响乙方正常装修的情况，乙方无权退房；二、魔飞公司擅自转委托属于法律规定的行为，被告将向原告和河南云屋畅享网络科技有限公司追责。托管委托合同本身为委托合同，受托人如果转委托，则需要经过委托人同意，目前被告并不知道该房屋已由受托人转委托给河南云屋畅享网络科技有限公司，向本人支付租金的账户也并非仅有河南云屋畅享网络科技有限公司一家，托管合同本身也并未约定必须由原告向被告支付租金，故河南云屋畅享网络科技有限公司向被告支付租金的行为仅仅是河南云屋畅享网络科技有限公司与原告之间的约定引起的，依据合同相对性原则，河南云屋畅享网络科技有限公司与原告的行为或任何约定与被告无关；三、关于本人房屋租赁期间导致第三方损失的赔偿责任，河南云屋畅享网络科技有限公司和原告应该全部承担。鉴于以上等情况，被告郑重通知原告和河南云屋畅享网络科技有限公司：自接到本函件之日起，被告与原告的托管委托合同解除，本人依据托管委托合同之相关规定，租赁房屋内的物品不再退还等。原告于当日收到该《托管合同解除告知函》。另查明：1、2020年5月12日，河南云屋畅享网络科技有限公司向原告出具证明一份，证明事项为河南云屋畅享网络科技有限公司于2016年11月9日至2019年5月8日受河南魔飞房屋租赁有限公司所托向张全平（张全平指定收款人刘妍妍）转款人民币111345元；郑州招贤科技有限公司向原告出具证明一份，证明事项为郑州招贤科技有限公司于2019年5月9日至2019年11月13日受河南魔飞房屋租赁有限公司所托向张全平（张全平指定收款人刘妍妍）转款人民币25593.75元；2、2019年6月18日至2019年12月31日期间的物业服务费原告已交纳1086元。原告交纳租金至2019年12月3日。电费尚余296.88元未使用。水费尚欠355.5元未付。3、2020年4月26日河南省英特物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：兹证明郑州市金水区林科路6号院1号楼2单元0408号房屋业主张全平，在将该房屋托管给河南魔飞房屋租赁有限公司。因该房屋漏水给楼下商铺造成严重损失，物业联系该业主说明原由。业主说房子租给魔飞公司有他们负责，物业又联系魔飞负责人，他们态度蛮横，概不承担一切损失，让找业主。物业又把业主和托管魔飞公司一起约在物业商谈此事。因商铺负责人要损失赔偿8万元，一定要有一个结果。他们双方都不愿意承担责任，商量几天没个结果，还是相互推责。受损的商铺负责人以拒交物业费为由威胁物业公司尽快给结果，物业公司在万般无奈下只好对该户采取相应措施。4、2020年5月13日河南省英特物业管理有限公司出具《证明》一份，载明：非常国际二期1号楼408业主张全平于2020年4月12日上午联系开锁公司，并由物业楼管和维修师傅陪同开门录像留证。2020年4月9日，原告诉至本院。本院认为：原告与被告自愿签订的《魔飞公寓托管委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。被告于2019年12月18日向原告发出《托管合同解除告知函》通知原告解除双方签订的《魔飞公寓托管委托合同》，原告于当日收到被告发出的该《托管合同解除告知函》并于2020年4月9日诉至本院要求确认双方签订的房屋托管合同已解除，本院依法确认原、被告签订的《魔飞公寓托管委托合同》于2019年12月18日已解除。合同解除后，被告应向原告退还2019年12月18日至2019年12月31日期间的物业服务费72元（1086元÷196天×13天＝72元），电费296.88元，押金3900元，以上共计4268.88元。因原告尚欠水费355.5元未付，故被告应向原告退押金、物业费、电费共计3913.38元（4268.88元-355.5元＝3913.38元）。原告主张系因被告原因导致房屋停水停电而致使原告及租客自2019年11月23日起因房屋无法居住而搬离，但原告提交的证据不足以证明其主张且原告交纳租金至2019年12月3日，而双方合同解除时间为2019年12月18日，故对原告请求被告退还2019年11月23日至2019年12月3日期间租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告主张的燃气费，证据不足，本院不予支持。双方在《魔飞公寓托管委托合同》中对合同期内房屋及附属设施的维护约定：（一）毛坯房：1、委托合同期内，房屋及附属设施的使用维护，均由原告方负责并承担费用。本案的房屋亦由原告依据合同约定进行装修。现原告主张房屋漏水渗透至楼下，物业公司对该房屋采取停水停电措施，导致涉案房屋租户退租的责任由被告承担，与双方的合同约定不符，原告要求被告承担装修费用并向其支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（2020）确认原告河南魔飞房屋租赁有限公司与被告张全平于2016年1月4日签订的《魔飞公寓托管委托合同》已解除；（2020）被告张全平于本判决生效后十日内支付原告河南魔飞房屋租赁有限公司押金、物业费、电费共计3913.38元；（2020）驳回原告河南魔飞房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2090元，由原告负担2048元，被告负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年五月十九日书记员  袁建伟