河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初989号原告：鲁楠，女，汉族，1988年11月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨贺辉，北京市律通律师事务所律师。被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地，廊坊经济技术开发区祥云道81号荣盛发展大厦。统一社会信用代码：911310002360777257。法定代表人：耿建明，公司董事长。委托诉讼代理人：范琼、张静丽，河北李景玉律师事务所律师。原告鲁楠与被告荣盛房地产发展股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨贺辉,被告委托诉讼代理人范琼、张静丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、要求被告退还原告购房款788332元；3、要求被告退还原告车位定金20000元；4、要求被告退还原告团购费45000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定原告购买被告开发的位于霸州市，房屋建筑面积暂测为69.65平方米，单价为每平方米11189.4元。合同签订后，原告依约履行了合同项下的全部付款义务，分别于2017年6月10日向被告支付了30%的房款、2017年12月19日向被告支付了40%的房款，2018年6月9日向被告支付了剩余30%的房款。合同约定的交房期限到期后，被告一直以大气治理等种种理由，推脱交房。后来原告得知被告有商品房预售许可证，但原告没有购房资格，所以要求解除合同，原告多次催促被告退款未果。被告辩称，1、涉案合同不存在法定、约定的解除情形，我方不同意解除。双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其他相应合同，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应履行合同项下各项义务。涉案房屋于2017年3月30日取得商品房预售许可证；2、在合同履行期间，由于廊坊市政府、霸州市政府陆续出台大气治理文件，属于不可归责于双方的因素，应顺延工期。《补充协议》约定，如遇下列情形，甲方可顺延交房且不用承担违约责任，其中就包括环境治理因素。2017年3月20日（开工日期）至2019年11月30日，根据廊坊市政府、霸州市政府发布的大气治理文件，累计停工281天。我方已于2019年10月31日向原告寄送涉案房屋延期交房的告知函，告知交房时间顺延到2020年8月20日；3、对原告主张的违约金，我方不予认可；4、原告主张返还车位定金，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见第二条的主要内容为：实行住房限购的区域含霸州市，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房；已有一套及以上住房，或者无法提供3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。位于霸州市的霸州市阿尔卡迪亚温泉城项目系被告开发，被告于2017年3月20日取得该项目二期工程（3、4、5、11、12、13号楼、地下车库）的建筑工程施工许可证，于2017年3月30日取得商品房预售许可证（3、4、5、11、12、13号楼）。原告欲购买被告开发的楼房，2017年6月8日，原告在被告出具的《业主购房承诺》书上签字、捺印，该承诺书主要内容为：本人鲁楠，知晓国家颁布的关于京津冀限购规定及购房条件，本人承诺遵守限购的相关规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查购房资格；以上条件如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购房屋不能办理网上签约、房屋登记，本人愿意承担由此造成的一切法律后果；在满足购房要求后无偿配合开发商办理相关购房手续；本人承诺在满足购房需求七日内办理完毕相关网签购房手续及按揭手续。同日，原告在被告出具的《客户购房告知函》上签字、捺印，该告知函主要内容为：买受人须符合廊坊市区限购政策的要求，如明知未达到限购标准而认购，影响房源正常出售的，我公司将追究其违约责任。2017年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：原告购买被告开发的位于霸州市霸州市阿尔卡迪亚温泉城13-1-1703住宅楼一套，建筑面积69.65平方米，单价11189.4元每平方米，共计779342元；被告应当在2019年11月30日前交付房屋。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，主要内容为：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致延期交房的，被告不用承担违约金。当日，原告向被告支付地下室款8990元、购楼定金239342元、车位定金20000元，被告向原告出具了相应的收据。同时，原告向霸州市经纬佳业房地产经纪有限公司支付团购服务费15000元，向西藏意家信息科技有限公司支付参团费45000元，两公司均向原告开具了相应的收据。2017年12月9日、2018年6月9日，原告分别向被告支付楼款310000元、230000元，被告均向原告开具了相应的收据。至此，原告将全部价款779342元支付完毕。原、被告签订合同后，廊坊市人民政府、霸州市人民政府先后多次发布重污染天气预警，导致被告数次停工，不能按合同约定交付房屋。2019年10月31日，被告向原告寄送了延期交房告知函，告知原告将交房时间顺延到2020年8月20日。2015年11月20日，被告与河北中鸿凯盛投资股份有限公司投资设立四众互联（北京）网络科技有限公司；2016年1月25日，四众互联（北京）网络科技有限公司投资设立北京意家科技有限公司；2016年10月11日，北京意家科技有限公司投资设立西藏意家信息科技有限公司。原告提供的其与赵翠芳的微信聊天记录主要内容为：原告说：“当时买霸州那套房的团购费是荣盛收取的吗？”赵翠芳说：“45000的这个是开发商收的，可以退回来”。原告称赵翠芳系被告的销售人员，被告对此不认可。原告据上述情况，认为西藏意家信息科技有限公司实际由被告控制，团购费实际由被告收取，故要求被告返还团购费45000元。原告要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的理由为：原告不符合廊坊市限购政策，且就限购政策被告没有尽到相应的审核和告知义务。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、告知函、房产认购书、收据、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、企业信用信息报告、微信聊天记录，被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、告知函、施工许可证、预售许可证、廊坊市人民政府天气预警文件、《业主购房承诺》、《客户购房告知函》等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，限购政策系人民政府对房地产市场进行调控的政策规定，并不影响合同的效力。原告在廊坊市人民政府发布限购政策后与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并签署《业主购房承诺》、《客户购房告知函》，承诺违反限购政策规定导致本人所购房屋不能办理网上签约、房屋登记，本人愿意承担由此造成的一切法律后果。据此可以推定，原告应当知晓相关购房政策，其对自己是否符合购房条件应当明知，后原告又陆续将购房款支付完毕，故原、被告签订的合同及补充协议合法有效，应依法保护。违反限购政策将影响网上签约、产权登记，并不影响房屋的交付，原告可待购房条件满足后，办理网上签约、产权登记。在此情况下，原告要求解除商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，有违诚信原则，亦无法律和事实依据，本院不予支持，基于同一理由，原告要求被告返还购房款、车位定金的诉讼请求本院亦不予支持。被告与西藏意家信息科技有限公司系不同的市场主体，原告要求被告返还团购费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告鲁楠的诉讼请求。案件受理费12083元，由原告鲁楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。逾期七日不交纳上诉费，视为放弃上诉请求。审 判 长  任建勋人民陪审员  王建国人民陪审员  刘翠静二〇二〇年五月二十日书 记 员  刘子飞