湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4590号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红霞，女，汉族，1982年3月16日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文卓，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人李红霞商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旷远公司的上诉请求：改判上诉人不需退还团购费20000元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人没有合法依据多收取了2万元购房服务费属于事实认定错误。在2017年9月26日长沙市政府下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》之前，并无房地产企业不能收取团购费的规定，房地产行业普遍存在收取团购费现象。被上诉人交纳2万元团购费实际是开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的行为。上诉人收取该费用后分批结算付给了长沙楼市数码科技有限公司作为销售费用，被上诉人未提供有上诉人盖章的财务收款收据，不能证明上诉人已实际收取了该笔团购费。2、团购活动的优惠已经兑现，按照公平原则与诚信原则，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应得到支持。被上诉人为了购买到价格优惠的房屋，自愿申请参与团购活动。双方签订的买卖合同约定的房屋价格与《认购协议》载明的优惠价格一致。被上诉人以实际支付团购费的行为表明其愿意积极履行《认购协议》，故被上诉人要求退还团购费的请求不应支持。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人李红霞辩称，1、双方商品房买卖合同约定总房款为2244004元，李红霞向旷远公司已支付2264004元，旷远公司超出合同约定的房款收取2万元，无任何正当理由。2、旷远公司超额收取的2万元属于不当得利，应予返还。3、旷远公司无任何证据证明李红霞已享受团购优惠。4、本案不应被其他案件判决影响，应充分利用民事证据规则，查明事实，依法裁判。李红霞向一审法院起诉请求：1、判令旷远公司返还李红霞超额支付的20000元费用；2、判令旷远公司向李红霞支付利息（以20000元为本金参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至团购费返还之日止）；3.本案的诉讼费用由旷远公司承担。一审认定事实，2017年3月29日，李红霞与旷远公司签订《认购协议》一份，由李红霞认购旷远公司位于岳麓区的住宅，协议载明案涉房屋为按揭付款，单价为每平方米13972.63元，总房价款为2244004元，手写增加内容“原价：2560132元”并约定本协议签订当日李红霞向旷远公司缴纳定金5万元，在签订合同后转为房款。同日，旷远公司向李红霞出具《缴费确认单》一份，载明案涉房屋李红霞的认购日期为2017年3月29日，建筑面积160.60平方米，原总价为2560132元，折后总价为2244004元，李红霞于认购日期缴纳了7万元，其中包括定金及购房服务费。2017年5月22日，李红霞与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，李红霞购买旷远公司位于岳麓区的住宅。合同约定，案涉房屋总建筑面积为160.60平方米，合同总价款2244004元，李红霞以按揭的方式付款，首付款为674004元，剩余房款157万元向银行申请贷款。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，李红霞依约向旷远公司支付了694004元（2017年3月29日支付7万元，2017年5月7日分别支付39万元、4万元，2017年5月16日支付194004元）及剩余房款157万元（银行贷款）。一审法院认为：本案的争议焦点为：李红霞要求旷远公司退还2万元及利息能否成立。李红霞认为，在房屋的交易过程中，旷远公司虚构事实诱导李红霞向其支付了所谓的“团购费”2万元，但李红霞最终并未享受折扣优惠。旷远公司抗辩，《认购协议书》表明房屋优惠后的价格约定为在房屋原价为2560132元基础上，优惠后的单价为13972.63元，优惠后总价为2244004元。李红霞最终以优惠后的价格成交，故李红霞已实际享受了缴费确认单以及认购协议上载明的优惠。一审法院认为，根据旷远公司提供的《缴费确认单》的显示，李红霞于2017年3月9日交纳的7万元，系定金和购房服务费，且旷远公司已实际收取，旷远公司虽然提供了与长沙楼市数码科技有限公司签订的《分销合作协议》，以及向长沙楼市数码科技有限公司的转账记录，但并不能证明涉案的2万元系长沙楼市数码科技有限公司委托其代收，旷远公司未提供证据证明收取购房服务费有合法依据，故旷远公司应向李红霞返还2万元购房服务费。关于支付利息的请求，无法律和事实依据，一审法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、旷远集团（长沙）房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向李红霞返还20000元购房服务费；二、驳回李红霞的其他诉讼请求。本案受理费减半收取150元，由李红霞承担70元，旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担80元。二审中，上诉人旷远公司提交以下证据：旷远洋湖18克拉小区团购活动资讯、微博广告合集，拟证明2015年至2016年期间，上诉人在销售商品房时引进电商、中介开展团购活动，团购活动优惠为交8千抵4万，交2万抵20万。其他购房优惠包括一次性付款98折、按揭付款99折等。被上诉人发表如下质证意见：对证明目的有异议。无法证明被上诉人知悉上述广告内容及相关优惠信息，上诉人亦无证据证明被上诉人已经享受了团购优惠。被上诉人提交以下证据：李红霞缴费确认单、旷远其他业主缴费确认单九份，拟证明李红霞缴费名目为“定金＋购房服务费”，其他业主缴费名目为“团购＋定金”，李红霞与其他业主缴费名目不一致。上诉人发表如下质证意见：对证明目的有异议，被上诉人缴纳的2万元实际就是团购费。被上诉人一审起诉状主张上诉人以团购费收取2万元，故被上诉人缴纳的2万元与其他业主缴纳的是一样的团购费，确认单上也有体现。本院经审查认为，因上诉人旷远公司提交的新证据与本案基本事实有关，符合证据的关联性，予以采信。被上诉人李红霞提交的证据不能达到证明目的，不予采信。本院二审对于一审采信的证据及认定的事实予以确认。另根据二审新证据，结合当事人的陈述查明：2015年至2016年期间，涉案楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88㎡-130㎡清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。旷远公司提交的《认购协议》、《缴费确认单》载明案涉房屋原总价2560132元，折后总价为2244004元，团购费20000元，优惠折扣为20000元团购费抵200000元以及开盘优惠享96折，按揭享99折，按时签约享99折等优惠。2017年5月22日，上诉人与被上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价2244004元。上述《认购协议》、《缴费确认单》以及《长沙市商品房买卖合同》载明的房屋价格、团购费以及优惠情况与涉案楼盘销售广告相互印证，故本院予以采信，并对相关事实予以认定。本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万”，被上诉人向旷远公司交纳20000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳20000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这20000元具有合同依据。同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。一审判决涉案的20000元应予返还不当，应予纠正。旷远公司提交的《缴费确认单》载明的20000元团购费享优惠内容，与涉案楼盘销售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳20000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这20000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案20000元费用的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15578号民事判决；二、驳回李红霞的诉讼请求。本案一审案件受理费300元，适用简易程序减半收取150元，二审案件受理费300元，共450元，由被上诉人李红霞负担。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  李龙玺审  判  员  陈新华二〇二〇年五月十二日法官助理李维潇书记员（兼）  李维潇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。