北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3099号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京沐花苑教育科技有限公司，住所地北京市门头沟区龙兴南二路8号院4号楼1层104室。法定代表人：王羿曾，董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京乐壳投资管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦508室。法定代表人：董丰，董事长。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。原审被告：王羿曾，男，1989年2月1日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人北京沐花苑教育科技有限公司（以下简称沐花苑公司）因与被上诉人北京乐壳投资管理有限公司（以下简称乐壳公司）、原审被告王羿曾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沐花苑公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，按照责任重新计算房屋租金；2.撤销一审判决第四项；3.本案一、二审诉讼费由乐壳公司负担。事实和理由：1.2017年1月19日，乐壳公司收到门头沟区消防支队的建设工程消防验收意见书，明确四、五层不能作为儿童活动场所使用，且每年应至少一次全面检查，乐壳公司在明知自身违法的情况下依然出租北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦四层407室房屋（以下简称407室房屋），且乐壳公司为了逃避消防备案的责任，提出更改合同上407室房屋的面积，进一步增加了沐花苑公司的损失，存在欺诈；2.2019年12月20日，乐壳公司与沐花苑公司签订《腾退协议》，约定沐花苑公司在协议签署之日起20日内迁移公司注册地址，这是双方协商的时间，乐壳公司未说明此期间还要收取费用，故沐花苑公司只要在此后20日内迁移公司注册地址就不属于违约，一审法院判决沐花苑公司承担违约责任没有事实依据。乐壳公司辩称，同意一审法院判决，不同意沐花苑公司的上诉请求及理由。1.乐壳公司不存在欺诈行为，本案《房屋租赁合同》合法有效，沐花苑公司一直占有使用407室房屋，应当按照合同约定支付房屋租金及房屋占有使用费；2.双方《房屋租赁合同》约定沐花苑公司应当在合同解除之日迁出注册地址，否则应当支付违约金，沐花苑公司在一审中曾要求确认双方《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除，故其对合同解除时间应当有所预期，沐花苑公司承诺在腾退房屋后20日内迁移公司注册地址，无法免除其依据合同约定应支付的违约金。王羿曾的意见与沐花苑公司的意见一致。乐壳公司向一审法院起诉请求：1.要求沐花苑公司支付2018年9月1日至2019年5月31日期间的房屋租金353408元；2.要求沐花苑公司支付2019年6月1日至2019年12月20日期间的房屋占有使用费260782.81元；3.要求沐花苑公司支付逾期交纳租金的违约金27883.97元（利率为日万分之三，暂时计算截止日为2019年8月5日）；4.要求沐花苑公司按照每日2582.01元的标准支付自2019年6月1日至沐花苑公司注册地迁出之日止的注册地未变更违约金；5.要求王羿曾对上述全部付款义务承担连带责任。沐花苑公司向一审法院反诉请求：1.请求确认沐花苑公司（原合同签署人为王羿曾，后变更主体为沐花苑公司）与乐壳公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；2.要求乐壳公司返还沐花苑公司已经支付的保证金117803元和2017年6月1日至2018年9月1日的房租589014元。一审法院认定事实：2016年11月29日，出租方乐壳公司（甲方）与承租方王羿曾（乙方）就407室房屋签订《房屋租赁合同》，约定：2.1位置：四层407；2.2面积：建筑面积为293.41平方米；3.1租赁房屋用途为：培训；4.1租赁房屋的租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日止，租赁期限为2+3年，甲方允许乙方在2年的经营期内，由于乙方经营不善提出退租，保证金不予扣除；4.3起租日为2017年6月1日；5.1租金的计算：年租金=建筑面积×日租金单价×365天（或366天）；5.2房屋租金为4.4元/平米/天，第三年递增幅度不高于原签约租金的1.1倍。租金应按实际天数进行计算，交付采取上打租方式，按季度缴纳，每季度末月15日前支付，具体付款时间及金额详见本合同附件一；5.4租金总额为942422元；13.10在租赁期届满或本合同终止时及时搬离所租房屋，并按本合同约定的日期和房屋状态及时将租赁房屋返还甲方。乙方保证承租期满或合同提前解除之日起不得继续使用该房产作为公司注册地，否则视为乙方违约，并由乙方承担违约责任，每延期使用一日应按照双倍日租金标准向甲方支付违约金；14.3乙方未按本合同约定向甲方支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项万分之三向甲方支付违约金；17.2本合同租赁期限届满，双方未就续租事宜达成一致的，本合同自动终止；17.4出现下列情形乙方有权解除本合同：17.4.2甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的；17.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应自解约方发出的解约通知送达之日起解除。上述合同附件一《租金收缴明细表》载明：签约之日应付2017年6月1日至2018年5月31日租金471211元、保证金117803元，2018年5月15日前应付2018年6月1日至2018年8月31日租金117803元，2018年8月15日前应付2018年9月1日至2018年11月30日租金117803元，2018年11月15日前应付2018年12月1日至2019年2月28日租金117803元，2019年2月15日前应付2019年3月1日至2019年5月31日租金117802元。合同签订后，乐壳公司将407室房屋交付给王羿曾，王羿曾使用该房屋用于经营鱼乐贝贝婴幼儿水育馆。2017年12月11日，出租方乐壳公司（甲方）与承租方（乙方）签订《补充协议》，载明：因乙方业务发展需要，现将承租方名称“王羿曾”变更为“沐花苑公司”，其他信息维持不变，由此带来的一切后果由乙方承担。该《补充协议》首部所写承租方（乙方）为王羿曾，落款承租方（乙方）处由沐花苑公司盖章，法定代表人处由王羿曾签字。王羿曾和沐花苑公司已支付乐壳公司租赁保证金117803元和2017年6月1日至2018年8月31日的租金589014元，此后未再交纳租金。2017年1月19日，北京市门头沟区公安消防支队向乐壳公司送达门公消验字﹝2017﹞第0007号《建设工程消防验收意见书》，载明：我支队对你单位申报的乐壳童乐汇四、五层室内装修改造工程进行了验收，地址：北京市门头沟区滨河路115号，本次报验为该建筑地上第4、5层公共区域装修改造，使用性质：培训（不能作为儿童活动场所使用）。经审查资料及现场抽查测试，意见如下：综合评定消防验收结论为合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。该工程如进行改造或变更使用性质应当依法向北京市门头沟区公安消防支队申报消防设计审核或备案。2019年3月14日，北京市门头沟区公安消防支队出具门公（消）行罚决字﹝2019﹞0065号行政处罚决定书，载明：违法行为人为沐花苑公司，地址为407室房屋，单位法定代表人为王羿曾，现查明：2019年3月8日，我支队防火监督员对位于北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦的沐花苑公司进行监督检查时发现：你单位从事0-4岁儿童水育培训，设置在国信滨河大厦地上第四层，违反国家规范设置儿童活动场所，你单位未进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，其行为违反了《北京市消防安全责任监督管理办法》第八条第四项的规定，决定给予沐花苑公司罚款人民币一万元的处罚。同日，沐花苑公司交纳了上述罚款。2019年3月14日，北京市门头沟区公安消防支队出具门公（消）行罚决字﹝2019﹞0063号行政处罚决定书，载明：违法行为人为乐壳公司，地址为北京市门头沟区滨河路115号滨河大厦508室，单位法定代表人为董丰，现查明：2019年3月8日，我支队防火监督员对位于北京市门头沟区滨河路115号国信滨河大厦地上四层、五层的乐壳公司进行监督检查时发现：你单位商户“北京沐花苑教育科技有限公司、易乐公司”违反国家规范出租设置儿童活动场所，你单位未进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，其行为违反了《北京市消防安全责任监督管理办法》第八条第四项的规定，决定给予乐壳公司罚款人民币一万元的处罚。同日，乐壳公司至中国农商银行门头沟支行交纳上述罚款。双方均认可，消防、安监等部门在2018年底进行联合检查时即提出四层以上禁止经营儿童培训项目，沐花苑公司在407室房屋实际经营至2019年4月7日，后停止经营。另查，407室房屋实测建筑面积为300.23平方米。沐花苑公司的法定代表人为王羿曾。法院于2019年1月25日立案受理了原告乐壳公司与被告王羿曾、沐花苑公司房屋租赁合同纠纷一案，乐壳公司在该案中提出诉讼请求，要求王羿曾支付2018年9月1日至2019年5月31日期间的房屋租金及逾期租金违约金，要求沐花苑公司对上述款项承担连带给付责任。在该案审理过程中，沐花苑公司以乐壳公司出租的房屋与合同约定严重不符无法使用为由，于2019年3月4日当庭提出反诉要求解除租赁合同。后因诉讼主体问题，法院未受理沐花苑公司的反诉。法院于2019年6月28日作出（2019）京0109民初1308号民事判决书，认为：“涉案合同的承租人已变更为沐花苑公司，现原告以王羿曾系涉案租赁合同的承租人为由，要求王羿曾承担租金的给付义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告未提交证据证明王羿曾与沐花苑公司存在财产混同的情况，故其以王羿曾与沐花苑公司存在财产混同为由要求沐花苑公司承担连带给付义务的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。”判决结果：驳回乐壳公司的全部诉讼请求。法院于2019年5月17日立案受理了原告北京易乐时代教育咨询有限公司与被告乐壳公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案审理过程中，法院就乐壳公司的消防处罚等问题至北京市门头沟区公安消防支队进行调查，工作人员表示：消防支队于2017年1月19日向乐壳公司送达了消防验收意见书，并明确告知其公司四层以上不能作为儿童活动场所使用。因乐壳公司没有按照消防法的规定对经营范围进行整改，故对其进行了处罚，并于2019年3月陆续对四层部分商户进行了约谈和处罚。但因此类违法行为并不属于应当停产停业的情形，故未对商户进行停产停业的处罚，只是要求商户对经营范围进行整改。消防部门已经对乐壳公司进行过两次处罚，均是因为其没有按照消防法的规定进行整改。关于备案问题，消防部门会对重点单位进行抽查，大于300平方米的需要备案，备案时需要明确其使用用途，如果使用用途不符合消防法的规定，会要求其进行整改，整改完之后再进行备案。300平方米以下的商户不需要进行备案，采用抽查的形式进行现场抽查。法院于2019年7月8日立案受理了原告沐花苑公司与被告乐壳公司房屋租赁合同纠纷一案，沐花苑公司要求乐壳公司赔偿因合同解除给其造成的装修损失及其他经济损失。在该案审理过程中，法院依法委托鉴定机构对沐花苑公司的装修残值进行司法鉴定。双方一致同意待鉴定机构勘查现场后办理房屋腾退返还手续。2019年12月20日，乐壳公司（甲方）与沐花苑公司（乙方）签订《腾退协议》，载明：双方确定第三方鉴定机构已于2019年12月20日在四层407室现场勘查，经友好协商一致，就407室事宜达成以下协议：一、房屋交割腾退之日为2019年12月20日。二、乙方应在本协议签订之日起7日内完成以下项目：1、407室内游泳池的拆除以及地面的拆除；2、407室内其他动产的搬除。三、乙方应在本协议签署之日起20日内迁移公司注册地址；四、以上费用及其他与腾退事项相关产生的费用乙方自费。经查，2015年5月1日起实施的国家标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.4条规定：托儿所、幼儿园的儿童用房，老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下；当采用一、二级耐火等级的建筑时，不应超过3层；采用三级耐火等级的建筑时，不应超过2层；采用四级耐火等级的建筑时，应为单层。另，沐花苑公司为证实乐壳公司存在故意隐瞒四层不得进行儿童活动的情况，向法院提交了（2019）京华夏内经证字第14号公证书。公证书系沐花苑公司对“乐壳”微信公众号的相关内容进行的证据保全。公证书载明：微信公众号“乐壳”的账号主体为乐壳公司，项目旨在为0-14岁的少年儿童提供一站式的教育、商业服务。2016年11月10日，乐壳发布《乐壳童乐汇用心打造！儿童主题商业综合大厦即将诞生！》，内容为“乐壳童乐汇”——以“儿童亲子”为主题，集教育、休闲、餐饮、娱乐于一体的商业综合体即将开业，到时，我京西百姓家庭休闲，亲子娱乐，不必再东奔西走，这里一站全有！……改造后的大厦广场将会变成一个娱乐休闲区域，其独特的造型设计和鲜明的色彩搭配，将为门头沟再次营造一个崭新的门面～～随之它也有了一个新的名字“乐壳童乐汇”！……童乐汇大厦1-5层约1万平米正在深度接洽，有望陆续出现一些知名的儿童教育品牌，例如：瑞思教育、能动英语、爱华英语、金科教育、乐海徜徉、新世纪艺术学校等将会陆续出现，金百万、赛百味、半亩园、翻斗乐、鱼乐贝贝婴儿游泳、伊娜爱贝儿摄影等餐饮娱乐相关产业也均有意向来到门头沟！……童乐汇的第四、五层，这里将会以素质教育和学科教育为重点，将招募并陆续入驻各类儿童青少年教育机构，童乐汇内不仅将整合区内、还将引进区外的一些中高端教育产业资源，开设艺术、科学、体育人文等多种课程体系。在这两层您还可以找到一些例如儿童托管、儿童牙科诊所、儿童保险服务等的系列服务。目前，童乐汇仍在不停的引进和招募一些以儿童青少年为主导的优质商户加盟～～总而言之，童乐汇将全力以赴的在门头沟为0-14岁儿童青少年筑成一个集教育、娱乐、餐饮等多方位服务为一体的综合产业服务平台。经质证，乐壳公司对公证书真实性没有异议，对证明目的不予认可。乐壳公司主张，2017年12月11日签订的《补充协议》所载“由此带来的一切后果由乙方承担”中的“乙方”系指王羿曾，沐花苑公司在补充协议上盖章系不规范所致，且沐花苑公司系一人公司，沐花苑公司的财产与王羿曾个人财产混同，故要求王羿曾对沐花苑公司的付款义务承担连带责任。沐花苑公司和王羿曾主张，补充协议中的“由此带来的一切后果由乙方承担”中的“乙方”系指沐花苑公司，沐花苑公司虽系一人公司，但公司财产与个人财产是分开的。乐壳公司未就沐花苑公司与王羿曾个人财产混同的主张提供证据证实，并认可《补充协议》签订后，为履行租赁合同发生的付款都是沐花苑公司所支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，乐壳公司与王羿曾签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方经协商将《房屋租赁合同》的承租方主体由王羿曾变更为沐花苑公司，故应由沐花苑公司承继《房屋租赁合同》中承租方的权利义务。关于租赁合同解除时间。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定的房屋用途为培训，但依据乐壳公司微信公众号宣传的招商情况，可以确认乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位是0-14岁儿童青少年培训，且有鱼乐贝贝婴儿游泳的招商意愿，因此可以确定双方在签订合同时对房屋的用途为儿童培训均是明知的。现根据消防部门出具的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，乐壳公司对乐壳童乐汇四、五层招商定位违反了国家的强制性规定，其将不能进行儿童活动场所的房屋出租于沐花苑公司，导致沐花苑公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第17.4条的约定，甲方交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙方无法正常使用的，乙方有权解除本合同。据此，沐花苑公司于2019年3月4日当庭向乐壳公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。关于房屋租金和占有使用费。沐花苑公司在合同解除前一直占有使用407室房屋，故应当支付乐壳公司2018年9月1日至2019年3月4日期间的房屋租金238835.74元。合同于2019年3月4日解除后，沐花苑公司继续占有使用房屋至2019年4月7日，故应按照每日1291.004元的标准支付自2019年3月5日至2019年4月7日的占有使用费43894.14元。2019年4月7日后，沐花苑公司未再实际经营使用407室房屋，沐花苑公司未及时与乐壳公司办理房屋腾退交接事宜，系因双方就赔偿事宜发生争议且另案鉴定需要保持现场原状，故乐壳公司要求2019年4月8日至2019年12月20日期间的房屋租金和占有使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于上述期间因房屋空置造成的损失，乐壳公司可根据双方的过错程度另行主张赔偿。关于逾期交纳租金违约金。沐花苑公司逾期交纳2018年9月至2019年2月的租金，构成违约，应当按照每期应付租金数额，以合同约定的日万分之三的标准支付违约金。乐壳公司要求违约金计算至2019年8月5日，法院不持异议。因双方租赁合同于2019年3月4日解除，故对乐壳公司主张2019年3月至5月逾期交纳租金违约金的诉讼请求，法院不予支持。经核算，沐花苑公司应支付的2018年9月至2019年2月逾期交纳租金违约金为21840.68元。关于未变更注册地址违约金。根据租赁合同约定，沐花苑公司保证承租期满或合同提前解除之日起不得继续使用该房产作为公司注册地，否则，每延期使用一日应按照双倍日租金标准向乐壳公司支付违约金。本案双方租赁合同已经解除，沐花苑公司未变更公司注册地址，应当向乐壳公司支付违约金。但因双方对租赁合同解除时间存在争议并提起诉讼，在判决之前沐花苑公司无法确定具体的合同解除时间，且因另案鉴定需要，沐花苑公司未及时与乐壳公司办理房屋腾退交接及注册地址变更事宜，故对乐壳公司要求自2019年6月1日起计算未变更注册地址违约金的主张，法院不予采纳。鉴于双方已于2019年12月20日办理了房屋交割腾退手续，双方的租赁合同已经确定解除，故沐花苑公司应当自2019年12月21日起向乐壳公司支付未变更注册地址违约金，至注册地址实际变更之日止。关于王羿曾是否承担连带责任。虽双方关于《补充协议》中“由此带来的一切后果由乙方承担”中的“乙方”陈述不一，但根据《补充协议》关于租赁主体的变更约定，以及后续双方合同履行情况，可以确认此处的“乙方”应指向沐花苑公司。现乐壳公司不能证明沐花苑公司与王羿曾财务混同，且合同主体变更后，租金均由沐花苑公司支付，故乐壳公司要求王羿曾对上述付款义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于反诉请求。因双方租赁合同已经解除，沐花苑公司要求乐壳公司返还保证金117803元，于法有据，法院予以支持。因沐花苑公司已实际占有使用房屋，故其要求乐壳公司返还2017年6月1日至2018年9月1日的房租589014元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：一、确认北京乐壳投资管理有限公司与北京沐花苑教育科技有限公司（原主体为王羿曾）于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除；二、北京沐花苑教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京乐壳投资管理有限公司2018年9月1日至2019年3月4日期间的房屋租金238835.74元及逾期支付房屋租金违约金21840.68元；三、北京沐花苑教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京乐壳投资管理有限公司2019年3月5日至2019年4月7日期间的房屋占有使用费43894.14元；四、北京沐花苑教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内，按照每日2582元的标准，支付北京乐壳投资管理有限公司自2019年12月21日至北京沐花苑教育科技有限公司注册地址变更之日止的未变更注册地址违约金；五、北京乐壳投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京沐花苑教育科技有限公司保证金117803元；六、驳回北京乐壳投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京沐花苑教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，登记时间为2019年12月31日的沐花苑公司的营业执照记载，沐花苑公司的住所为北京市门头沟区龙兴南二路8号院4号楼1层104室。由此本院认定，沐花苑公司已于2019年12月31日将其公司注册地址从407室房屋中迁出。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，因407室房屋不能作为儿童活动场所使用，沐花苑公司承租407室房屋开展儿童培训的合同目的无法实现，一审法院认定沐花苑公司与乐壳公司于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除是正确的，当事人对此均无异议，本院予以维持。虽然双方合同解除，但沐花苑公司实际使用407室房屋开展经营活动至2019年4月7日，应当按照合同约定的标准支付其占有使用期间的房屋租金及占有使用费。现沐花苑公司实际支付房屋租金至2018年8月31日，一审法院依据双方合同约定，判决沐花苑公司支付乐壳公司2018年9月1日至2019年3月4日期间的房屋租金238835.74元及2019年3月5日至2019年4月7日期间的房屋占有使用费43894.14元，是正确的，应予维持。另依据合同约定，沐花苑公司逾期支付租金的，应当每日按未付部分款项万分之三的标准向乐壳公司支付违约金。依据本案查明的事实，在2018年8月15日沐花苑公司应当支付下一期租金时，沐花苑公司并不知晓407室房屋不能用于儿童活动的事实，该情况在当时亦未影响沐花苑公司对407室房屋的使用和经营，故沐花苑公司未在2018年8月15日支付下一期租金，构成违约，一审法院判决其支付逾期支付房屋租金违约金21840.68元，亦是正确的，应予维持。沐花苑公司上诉主张乐壳公司明知407室房屋不能用于儿童活动场所，其出租407室房屋的行为违法，但沐花苑公司实际使用407室房屋开展经营直至2019年4月7日，即使乐壳公司就双方合同解除存在过错，亦不代表可以免除或减轻沐花苑公司支付其使用期间房屋租金及使用费的义务；沐花苑公司上诉主张乐壳公司欺诈，亦非其要求免除或减少租金的理由。因此，沐花苑公司上诉要求撤销一审判决第二项、第三项，缺乏事实依据，本院不予支持。如沐花苑公司认为因合同解除给其造成经济损失且乐壳公司对此有过错，可以另行主张。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，沐花苑公司与乐壳公司虽然在《房屋租赁合同》中约定沐花苑公司应在承租期满或合同提前解除之日起停止使用407室房屋作为公司注册地，但合同实际履行中，因407室房屋不能经营儿童活动，双方发生纠纷，并于2019年12月20日签订《腾退协议》，约定沐花苑公司应在《腾退协议》签署之日起20日内迁移公司注册地址，系双方就沐花苑公司注册地址迁移时间进行的变更约定，该约定合法有效，对双方当事人具有约束力。现沐花苑公司已于2019年12月31日将其公司注册地址从407室房屋中迁出，并未超过双方在《腾退协议》中约定的期限，不构成违约。因此，乐壳公司要求沐花苑公司支付未变更注册地址的违约金，无事实依据，本院不予支持。一审法院判决沐花苑公司支付未变更注册地址的违约金，认定事实不清，本院予以纠正。综上所述，沐花苑公司的上诉请求中的合理部分，应予支持，不合理部分，应予驳回。一审判决对未变更注册地址的违约金认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6744号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项；二、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6744号民事判决第四项、第六项；三、驳回北京乐壳投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5252元，由北京乐壳投资管理有限公司负担2866元（已交纳）；由北京沐花苑教育科技有限公司负担2386元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5435元，由北京沐花苑教育科技有限公司负担4529元（已交纳），由北京乐壳投资管理有限公司负担906元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6295元，由北京沐花苑教育科技有限公司负担5770元（已交纳），由北京乐壳投资管理有限公司负担525元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年五月十二日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸