山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1327执异44号 案外人：王依凯，男，1986年10月2日出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：李玉鹏，男，山东隆山律师事务所律师。 申请执行人：大连腾创粮食贸易有限公司，住所地辽宁省大连市中山区五五路12号良运大酒店6楼，统一社会信用代码91210200576060153E。 法定代表人：薄宇峰，该公司总经理。 被执行人：莒南鼎慧农牧发展有限公司，住所地莒南县洙边镇洙边社区，统一社会信用代码91371327MA3CKPAN28。 法定代表人：刘化江，该公司总经理。 被执行人：刘化江，男，1983年11月4日出生，汉族，居民，住莒南县。 在本院执行申请执行人大连腾创粮食贸易有限公司与被执行人莒南鼎慧农牧发展有限公司、刘化江买卖合同纠纷一案中，案外人王依凯于2020年5月12日对执行莒南县滨海路滨海花园B区5号楼2单元302室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王依凯称，其与被执行人刘化江于2019年3月4日签订楼房买卖协议，并于2019年4月2日前分批次将购房款付清，直至2020年4月底才知道上述楼房被贵院强制执行。因案外人在申请执行人大连腾创粮食贸易有限公司（以下简称腾创公司）起诉保全之前就已从被执行人刘化江处购买了涉案楼房并交付房款，刘化江也于案外人付清房款前交付了楼房及钥匙，涉案房产应系案外人所有。为维护案外人合法权益，现申请中止（2020）鲁1327执恢81号执行裁定书的执行，并撤销对涉案房产的拍卖。 申请执行人腾创公司称，首先，案外人提交的《楼房买卖协议》无法证明案涉楼房买卖的真实性，不排除是为了逃避执行而蓄意虚假订立协议的可能性；其次，案涉楼房在保全前由刘化江实际占有，并没有交付给案外人居住；最后，楼房买卖协议约定的购房款数额与银行转账流水并不一致，且案外人与刘化江存在业务往来和资金流转，无法证明案外人已依约支付购房款。综上，请求人民法院依法予以驳回王依凯的异议请求。 案外人王依凯为证明其异议成立，提交以下证据： 证据一、落款时间为2019年3月4日的《楼房买卖协议》复印件一份，协议约定王依凯以512131元的价格从刘化江处购买涉案房产，上述购房款应由王依凯一次性付清。 证据二、落款时间为2020年5月6日、由莒南县十字路街道滨海社区居民委员会出具的《证明》复印件一份，其中内容为“2019年3月4日，我社区村民王依凯从我社区村民刘化江处购买了社区安置房一套（滨海花园B区5号楼2单元302室，含车库），双方前来村委要求变更户名，村委给予的答复是目前村委暂定双方自行签订买卖合同即可，因我社区村委会对社区内村民之间的社区房买卖一事的处理方式是其自行签订协议，村委暂不更改户名，待以后社区统一办理变更手续。” 证据三、微信聊天记录打印件一份，异议方述称该证据载明了王依凯与被执行人刘化江的微信聊天内容，是要证明案涉楼房款的交付情况，除银行转账外，案外人还通过其他形式在2019年4月2日结清全部房款。 证据四、账号户名为62×××19王依凯的中国农业银行银行卡交易明细清单复印件一份，清单显示该银行账号于2019年3月3日、3月4日分三次向户名为刘化江的6228451828006121379账户分别转入30000元、60000元、150000元。 证据五、落款时间为2020年4月26日的（2020）鲁1327执恢81号执行裁定书一份，该裁定书裁定“拍卖被执行人刘化江所有的位于莒南县滨海花园××区××楼××单元××室、××楼××单元××楼东户房产两处。” 本院为查明案件事实，依职权调取以下证据： 证据一、落款时间为2019年4月3日的（2019）鲁1327民初1805号民事裁定书复印件一份，裁定书裁定查封案涉房产，查封期限为三年。 证据二、时间为2019年10月22日、本院执行人员针对莒南县十字路街道办事处滨海社区妇女主任、两委成员林祥花作出的调查笔录复印件一份，调查笔录中林祥花述称案涉房产是刘化江“买了平房拆迁后补偿的”，“因为是村里建的楼，所以没办理房产证”。 证据三、《价格评估委托书》及山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》复印件各一份，载明本院于2019年11月20日委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房产进行价格评估。 本院查明，2019年4月2日，本院立案受理腾创公司与莒南鼎慧农牧发展有限公司（以下简称鼎慧公司）、刘化江买卖合同纠纷一案，并依腾创公司申请于2019年4月3日作出（2019）鲁1327民初1805号民事裁定，裁定查封案涉房产，查封期限为三年。2019年5月6日，本院作出（2019）鲁1327民初1805号民事判决，判令：“一、被告莒南鼎慧农牧发展有限公司于本判决生效后五日内支付原告大连腾创粮食贸易有限公司货款507367.85元及违约金(以507367.85元为基数，自2019年2月13日起至实际付清之日止，按照日利率万分之五计算)；二、被告刘化江对本判决第一项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8873元，减半收取4436.5元，由被告莒南鼎慧农牧发展有限公司、刘化江负担。”判决生效后，因莒南鼎慧农牧发展有限公司、刘化江未能按期履行，腾创公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月20日委托山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房产进行价格评估。2019年12月19日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第20190350号《房地产估价报告》。2020年4月26日，本院作出（2020）鲁1327执恢81号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。 另，异议方在本院作于2020年5月19日的调查笔录中述称案涉房产作为村改房系小产权房，不动产登记中心未颁发产权证，买卖该房产亦无法办理变更登记，只需要征得村委同意即可。 本院认为，本案的争议焦点是案外人王依凯是否就案涉房产享有无过错不动产买受人物权期待权或所有权等足以排除强制执行的民事权益。 关于案外人是否就案涉房产享有无过错不动产买受人物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件作了规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因该规定适用前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，而本案案涉房产受其小产权房自身性质的限制从未办理不动产登记，故案外人不能依据该规定主张其对案涉房产享有无过错不动产买受人物权期待权。 关于案外人是否就案涉房产享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第28～30条的规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。因本案被执行人刘化江与案外人未能就案涉房产办理过户登记手续，故对于案外人关于其因从刘化江处购买案涉房产而享有所有权的主张，本院不予采纳。 综上所述，案外人王依凯就案涉房产并不享有无过错不动产买受人物权期待权或所有权等足以排除强制执行的民事权益，其所提异议请求缺乏事实根据和法律依据，异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王依凯的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  史文思 审判员  徐雷健 二〇二〇年五月二十日 书记员  王一茹