湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终226号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郭伟，男，汉族，1990年9月13日出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：章晶晶，湖北百思特律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。上诉人郭伟因与被上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判由长楹公司以415601元为基数，按日万分之一的标准向郭伟支付自2016年4月1日至2019年5月24日的违约金47710.99元，此后并按此标准支付违约金至交房之日为止。2.本案一审、二审诉讼费由长楹公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。三峡职院与长楹公司签订《团购意向协议》时向长楹公司提供了团购信息公布表，该表中没有显示郭伟的姓名及所选房号。长楹公司作为销售者，本应根据三峡职院提供的团购人员名单签订对应的商品房买卖合同，其负有审查团购人个人信息的义务。在2015年2月12日郭伟以自己的名义与长楹公司签订买卖合同时，长楹公司就应当知道其并非三峡职院的职工，郭伟对签订合同并不存在过错。二、团购商品房为350套，而三峡职院参与团购人数为239人，即使团购价成本低于市场价，只要团购人数未超过350人，就应当在预算范围内，郭伟的行为并未给长楹公司造成实际损失。三、涉案商品房买卖合同合法有效，郭伟已经支付全部购房款，长楹公司逾期未交付房屋，构成违约，郭伟依据合同约定向长楹公司主张逾期交房违约责任，有法律上的依据，一审不予支持存在错误。长楹公司辩称：其与团购单位签订意向协议时，明确约定团购人员为团购单位在职在编在岗人员，郭伟并非意向协议约定的团购对象而以团购人员身份购买团购房，损害了长楹公司的商业利益，这本身就是一种欺诈。至于审查义务，长楹公司认为审查义务在于团购单位及团购人员自身，长楹公司签订合同时没有识别郭伟的非团购人员身份，没有过错。综上，请求二审法院驳回郭伟的上诉，维持原判。郭伟向一审法院起诉请求：1.判令长楹公司按《宜昌市商品房买卖合同》的约定向郭伟履行交付房屋和办证的义务。2.判令长楹公司以郭伟已付购房款415601元为基数，按日万分之一的标准向郭伟支付自2016年4月1日至实际交房之日止的违约金。3.判令本案的诉讼费用由长楹公司承担。长楹公司向一审法院反诉请求：撤销长楹公司与郭伟签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。一审法院认定事实：2012年1月16日，三峡职院作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋350套；甲方意向购买的房屋价格由土地出让金+建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）；甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜；甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续；该协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。2014年10月17日，三峡职院将本单位的团购人员名单（包括团购人员姓名、房号等信息）编制成《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》提交给长楹公司并通知本单位的团购人员及时与长楹公司签订商品房买卖合同。但郭伟的姓名、所选房号均不在三峡职院提交给长楹公司的《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》中。2014年10月29日，三峡职院另向长楹公司提交了《三峡学院团购房退房户名单》。2015年2月12日，郭伟作为买受人与出卖人长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定郭伟向长楹公司购买其开发的“长楹观邸”小区1号楼1单元9层010903号房屋，建筑面积为93.9平方米，房屋单价为每平方米4426元，总金额415601元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将该房屋交付买受人使用。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还对其他内容进行了约定。长楹公司于2015年3月11日向郭伟开具了售房款金额为255601元的《销售不动产统一网络发票》，于2018年1月17日向郭伟开具了房地产预收款160000元的《湖北增值税普通发票》。同时认定事实：2013年5月31日，长楹公司向案外人刘新云出具收据一份，载明“刘新云（三峡职院）预交款贰拾伍万元”并在该收据上盖印了“交款主体须为本单位在编人员。如有不符，此收款单据仅证明交款行为而非签订购房合同之依据”的备注。2015年2月12日，即郭伟与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的当日，刘新云在该收据的背面备注“刘新云代郭伟支付房屋首付款25万元”，刘新云及郭伟在该备注下方签字确认。郭伟实系从三峡职院职工刘新云处转移获得购房资格，在三峡职院向长楹公司提交的《三峡学院团购房退房户名单》中载有刘新云的姓名。另认定事实：涉案“长楹官邸”小区1号楼建设工程竣工验收已完成，建设、勘察、设计、施工及监理单位均同意验收。涉案工程的竣工验收信息已于2019年2月15日在宜昌市住房和城乡建设局网站上公示。长楹公司认可，郭伟购买的“长楹观邸”小区1号楼1单元9层010903号房屋已具备交房条件。一审法院认为：一、长楹公司主张撤销合同的诉讼请求是否予以支持。双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，郭伟已付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现长楹公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故结合本案合同履行情况及公平与诚实信用原则，且没有证据证明损害了第三人的利益，应维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力，即对长楹公司主张撤销合同的诉讼请求不予支持。二、郭伟主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否予以支持。1.《团购意向协议》系三峡职院与长楹公司签订，三峡职院系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于三峡职院在职在编在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在编在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。郭伟实系从三峡职院职工刘新云手中获得购房资格，故郭伟对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，郭伟存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，可以认定郭伟在与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹公司的利益。2.虽长楹公司存在逾期交付房屋的行为，但郭伟享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，长楹公司也未主张郭伟补偿长楹公司团购价与市场价之间的差额，对此不予处理。郭伟并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。因此，对郭伟主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、郭伟主张长楹公司交付房屋及办理房屋权属证书的诉讼请求是否予以支持。因双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》有效，且郭伟已履行支付购房款的主要合同义务，从减轻双方的诉累及结合公平原则考虑，以及涉案房屋已具备交付条件，长楹公司应履行交付房屋这一主要合同义务，并协助买受人办理房屋权属证书。希望长楹公司应注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，对郭伟主张长楹公司交付房屋、协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持，对郭伟主张长楹公司支付违约金及长楹公司主张撤销合同的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宜昌长楹置业有限公司于判决生效之日起十五日内向郭伟交付位于宜昌市中××“××”××楼××单元××层编号为××商品房××套，并协助郭伟办理上述房屋的权属证书；二、驳回郭伟其他诉讼请求；三、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费8160元，由郭伟承担740元，由宜昌长楹置业有限公司承担7420元；反诉案件受理费50元，由宜昌长楹置业有限公司承担。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，三峡职院与长楹公司签订《团购意向协议》，意在惠及本单位职工，团购价也是长楹公司特别针对三峡职院职工给出的优惠方案，该价格具有特定的人员享受范围。而郭伟并非三峡职院职工，却以三峡职院职工名义参加团购，对长楹公司实施了欺诈行为，郭伟以长楹公司签订合同时未尽审查义务从而否认自己的过错显然不妥。虽然一审鉴于双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》已有数年，郭伟已按照合同约定付清了全部购房款，履行了合同的主要义务，且涉案房屋目前也已具备交付条件等原因，维持了涉案商品房买卖合同的效力。但郭伟同时又依据该合同，向长楹公司提出要求给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认同一审法院从郭伟存在过错，损害了长楹公司的利益，且郭伟已经享受了团购价与市场价之间的差额所带来的利益，从这一公平角度出发，不予支持并无不当。综上理由，因郭伟自身存在过错，其上诉要求长楹公司支付逾期交房违约金的理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费992元，由郭伟负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇二〇年五月十二日法官助理张肖芳书记员张程程