重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6201号上诉人（原审被告）：重庆玛御林建材有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道新溉大道**鲁能星城十一街区**2-12-1，统一社会信用代码915001123049404566。法定代表人：董金红，经理。委托诉讼代理人：陶鑫，重庆法乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆固地实业有限公司，住，住所地重庆市北部新区金开大道**聚信美家居世纪城**一社会信用代码91500000059872882C。法定代表人：翁光敏，总经理。委托诉讼代理人：谢光毅，男，该单位工作人员。上诉人重庆玛御林建材有限公司（以下简称玛御林公司）因与被上诉人重庆固地实业有限公司（以下简称固地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月20日对本案进行了询问。上诉人玛御林公司的法定代表人医理金红及其委托诉讼代理人陶鑫与被上诉人固地公司的委托诉讼代理人谢光毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人玛御林公司上诉请求:撤销一审判决；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.被上诉人曾承诺免租三个月，该三个月租金不应当支付；2.上诉人交的履约保证金13548元及质量保证金10000元应在本案中一并抵销；3.被上诉人将房屋擅自出租给他人致使上诉人的物品不能取回，相应损失应折抵。被上诉人固地公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。就免租事由上诉人并未举证，应驳回其请求。固地公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2016年4月25日至2016年9月24日期间的房屋租金19355元及利息（利息计算方式为：以19355元为本金按日万分之七的标准，自2016年4月25日起计算至付清时止）；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年9月14日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《聚信美家居世纪城营业场地租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市北部新区B023营业场地出租给乙方使用；租赁期限自2015年10月25日起至2016年10月24日止；租金单价为20元/平方米/月，计租面积193.54平方米，月租金3871元；签约时向甲方缴纳第一次3个月租金，可承租营业场地3个月，第二次缴纳3个月租金，可承租营业场地3个月，第三次缴纳3个月租金，可承租营业场地3个月，第四次缴纳3个月租金，可承租营业场地3个月，乙方应在上次所缴租金期届满30日前支付给甲方；乙方已明确其不按时缴纳租金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数；乙方确认本合同及其附件的送达在履行合同过程中接收甲方书面文件送达至渝北区龙塔街道新溉大道887号鲁能星城十一街区4幢2-12-1等。2016年9月，原告向被告邮寄《解除营业场地租赁合同通知书》，称因被告长期拖欠租金，现通知解除租赁合同，并尽快搬离商铺，邮件寄送地址为合同约定的被告送达地址。庭审中，原告陈述其于2016年9月20日邮寄解除通知书，根据合同约定，邮寄后三天内即视为送达，故被告于2016年9月24日收到解除通知书，租赁合同于当日解除，其也于当日收回了案涉商铺，诉讼请求中的利息就是租赁合同中约定的逾期付款违约金。被告陈述原告于2016年10月11日收回了案涉商铺。一审法院认为：原、被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。本案中，原告交付了案涉商铺，被告理应依照合同约定时间支付相应租金，故一审法院对原告请求判令被告支付2016年4月25日至2016年9月24日期间的房屋租金19355元的诉讼请求予以支持。被告辩称，原告同意免除3个月租金，但未举示证据予以证明，故一审法院对此辩称意见不予采纳。对于逾期付款违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定逾期付款违约金以日万分之七为标准，该约定违约金过分高于造成的损失，庭审中，被告亦抗辩此标准过高，故一审法院酌情予以调整，以2%月利率为标准支付逾期付款违约金。根据合同约定，租金按季度缴纳，于上次所缴租金期届满30日前支付，2016年4月25日至2016年7月24日期间租金应于2016年3月25日前支付，2016年7月25日至2016年9月24日期间租金应于2016年6月25日前支付。现被告逾期支付，应按约支付逾期付款的违约金，违约金计算方式为：以11613元为基数按2%月利率为标准，从2016年4月25日计算至付清时止；以7742元按2%月利率为标准，从2016年6月25日计算至付清时止。被告辩称原告未退还被告已支付的保证金23548元，并举示了《重庆聚信美.家居世纪城营业场地租赁及管理合同》、收据予以证明。因上述证据签约方及收款方并非本案原告，原告亦否认收取被告的保证金。被告未举示充分证据证明其缴纳了23548元保证金，故一审法院对此辩称意见不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告重庆玛御林建材有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆固地实业有限公司2016年4月25日至2016年9月24日期间的房屋租金19355元；二、被告重庆玛御林建材有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆固地实业有限公司违约金（违约金计算方式为以11613元为基数按2%月利率为标准，从2016年4月25日计算至付清时止；以7742元按2%月利率为标准，从2016年6月25日计算至付清时止）：三、驳回原告重庆固地实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费400元，减半收取计200元，由被告重庆玛御林建材有限公司负担。二审中，上诉人御玛林公司向本院举示玉材存放清单和石材物品清单拟证明有物品在租赁房屋内，但因其举示的证据均系复印件，本院无法审查其真实性、合法性、关联性，故不予采信。本院二审认定的事实和证据与一审一致。本院认为，上诉人玛御林公司上诉称被上诉人同意免租三个月，因其未举示证据予以证明，本院不予支持。上诉人称应当在本案中一并抵销履约保证金和质量保证金，因其举示的票据显示被上诉人固地公司并不是收款方，现无证据证明固地公司是保证金的收款方，上诉人要求抵销本院不予支持。至于上诉人称有物品损失，因其在本案中未举示充分证据予以证明，且其并未提起反诉，本院对此不予审理。综上所述，上诉人重庆玛御林建材有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人重庆玛御林建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年十月十二日书 记 员  夏 茜