河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终2655号上诉人（原审原告）：周松云，女，汉族，1989年7月29日生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：张百山，男，1989年10月10日生，汉族，住河南省原阳县，系周松云之夫。被上诉人（原审被告）：张丽，女，汉族，1970年11月15日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：杨立国，男，1967年11月19日生，汉族，住新乡市。系张丽之夫。被上诉人（原审被告）：杨文轩，男，汉族，1994年8月24日生，住河南省。委托诉讼代理人：禄飞，新乡市卫滨区148法律服务所法律工作者。原审被告：河南福满家置业顾问有限责任公司，住所地：新乡市金穗大道**华中首座**楼****。法定代表人：廖荣栋，总经理。委托诉讼代理人：马培根，该单位员工。上诉人周松云因与被上诉人张丽、杨文轩、原审被告河南福满家置业顾问有限责任公司(以下简称福满家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周松云及其委托诉讼代理人张百山，被上诉人张丽及其委托诉讼代理人杨立国，被上诉人杨文轩委托诉讼代理人禄飞，原审被告福满家公司委托诉讼代理人马培根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周松云上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判决张丽、杨文轩依法赔偿周松云违约金2万元；3、本案诉讼费由张丽、杨文轩承担。事实与理由：一审判决认定张丽代杨文轩与周松云签订的房屋买卖合同无效错误。在签订合同过程中，张丽持有房产证原件及契税票据等原件，且张丽与杨文轩进行了电话确认，上诉人有理由相信张丽是有代理权的代理人，才与其签订了合同。而且本案不符合合同法第五十三条的规定，案涉房屋买卖合同应当认定有效。根据合同法第四十九条的规定，张丽的代理行为应为有效。即使张丽没有代理权，其作为行为人也应承担本案的责任。根据案涉合同对违约条款的约定和合同法第一百一十五条的规定，张丽、杨文轩作为违约方，应承担本案违约责任，即双倍返还定金给上诉人。一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院公正处理。张丽答辩称：上诉人诱导张丽签订了案涉合同，张丽没有拿到20000元押金。签订合同后上诉人将案涉房产证骗到中介公司，并出具了收条。上诉人存在强买强卖行为，一审认定合同无效正确。一审提交的补充协议可以证明，上诉人已经将20000元押金取走。一审判决事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。杨文轩答辩称：答辩人从来没有和任何人签订过合同，请求驳回周松云的上诉请求。福满家公司述称：对一审判决没有意见。周松云向一审法院起诉请求：1、张丽、杨文轩赔偿其违约金20000元；2、福满家公司退还定金20000元并支付利息（以20000元为基数，按照月息2%自2016年12月4日起至实际履行之日止）。一审法院认定事实:2016年12月4日，杨文轩（张丽代）（作为甲方）、周松云（作为乙方）、福满家公司（作为丙方）签订房产买卖合同一份，约定甲方将位于红旗区友谊路399号绿都枫景上东5号楼1单元1200室的房产出售给乙方，定金为20000元，暂由丙方保管，甲方交房产证于丙方收存等内容。同日，周松云向福满家公司支付购房定金20000元。合同签订后，因杨文轩本人不同意出售该房屋，福满家公司也未将20000元定金退还，为此周松云诉至法院。另查明，涉案约定房产登记在杨文轩名下，张丽系杨文轩母亲。一审法院认为，涉案房屋登记在杨文轩名下，张丽在未经明确授权的情况下与他人签订的房屋买卖协议属无效卖房协议，因张丽并非房屋买卖协议产权人、周松云在签订协议时也是明知该情况，故本案不适用定金罚则，但基于张丽与杨文轩之间的母子关系、其在签订协议时持有房产证原件、房屋协议签订过程中曾经与杨文轩有过沟通等情况，张丽应当适当补偿周松云，酌定数额为2000元，周松云其他过高请求不予支持。福满家公司作为中介方，其在明知买卖协议未能成交的情况下，应当及时将收取的款项退还，故对于周松云要求福满家公司退还20000元及利息的诉讼请求，予以支持，但利息应自起诉之日起按照月息6%计算较为适宜。周松云要求杨文轩承担赔偿责任没有事实及法律依据，不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张丽于判决生效之日起十日内补偿周松云20**元。二、福满家公司于判决生效之日起十日内退还周松云200**元及利息（以20000元为基数，自2017年1月5日起至还清之日止，按照年利率6%计算）。三、驳回周松云的其他诉讼请求。案件受理费800元，由福满家公司承担400元，张丽承担40元，周松云承担360元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，周松云提交2017年2月23日签订的《房屋承购意向书》一份，证明周松云确与福满家公司签订过房屋意向书，但没有交纳意向金也没有交纳定金，也没有约定案涉20000元定金转嫁的约定，被上诉人所述事实没有证明依据。杨文轩发表质证意见称，对证据本身没有异议，对证明目的有异议。一审福满家公司又给上诉人找了一家房屋，将20000元定金转嫁到另一套房屋。张丽发表质证意见称，对证据本身没有异议，福满家公司明确20000元定金转嫁到这套房屋。福满家公司质证称，对意向书真实性没有异议。上诉人同意签订的。一审判决之后，福满家公司已将20000元退回给了上诉人。本院对该证据认为，该《房屋承购意向书》并没有提到本案定金，对被上诉人所称20000元定金已转嫁到另一套房屋买卖合同中的说法不予认可。二审查明：2016年12月4日张丽代杨文轩与周松云、福满家公司签订的《房产买卖合同》第七条违约责任约定：“本合同一经签订，即起法律效力，任何一方违约应承担相关的经济责任，甲方（张丽、杨文轩）若不卖此房产，应赔偿乙方（周松云）交定金的两倍，受益人：乙方，丙方（福法家公司）。乙方若不购买此房产，所交定金不退，受益人：甲方、丙方。如果国家政策有变动，甲、乙、丙各不承担责任”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。现无证据证明张丽代杨文轩签订合同的行为取得了杨文轩的同意，一、二审中，杨文轩不认可授权或同意张丽代表其签订案涉《房产买卖合同》，故张丽代杨文轩签订的案涉合同所产生的法律后果应由张丽承担，对杨文轩不发生效力。故周松云要求杨文轩承担本案责任的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，张丽以未取得案涉房屋处分权为由主张《房产买卖合同》无效不能成立。张丽称存在强买强卖的行为，周松云、福满家公司均不予认可，张丽也未能举证证明，故对该抗辩理由不予认定。张丽与周松云、福满家公司签订的《房产买卖合同》应为有效合同。张丽、周松云、福满家公司应按约定履行各自的合同义务。因张丽的原因案涉《房产买卖合同》不能履行，周松云作为买受人要求张丽承担违约责任符合上述规定。案涉《房产买卖合同》第三条违约责任约定，如果张丽、杨文轩不卖此房产，应赔偿周松云交定金的两倍，受益人为周松云，福满家公司。因周松云所交的20000元由福满家公司代管，一审判决福满家公司退还周松云200**元并无不妥。因周松云与福满家公司对赔偿金如何分配未进行约定，周松云作为二受益人之一，只享有其中部分权利，周松云要求张丽赔偿定金20000元，实质上是要求全部赔偿归其所有，不符合《房产买卖合同》第三条的约定。综上，本院酌定周松云享有20000元赔偿金一半的主张权利，即张丽应赔偿周松云100**元。周松云要求张丽赔偿20000元的上诉理由在10000元范围内予以支持，超出的部分不予支持。综上所述，周松云的上诉请求部分成立，部分不能成立，一审判决张丽补偿周松云20**元欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初100号民事判决第二项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初100号民事判决第一项、第三项；三、张丽于本判决生效之日起十日内赔偿周松云100**元。四、驳回周松云的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由周松云负担200元、张丽负担200元、福满家公司负担400元。二审案件受理费250元，由张丽负担125元、周松云负担125元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 霞审 判 员  王 华审 判 员  贾 威二〇一七年十月二十三日代理书记员  李好杰