海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1326号上诉人（原审原告）：陈凤萍，女，1972年7月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：黄晓宁，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司，住所地海南省三亚市新风路创业大厦A座1901房。法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。上诉人陈凤萍因与被上诉人三亚临海达置业有限公司（简称临海达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈凤萍的委托诉讼代理人黄晓宁、被上诉人临海达公司的委托诉讼代理人林非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凤萍上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判临海达公司支付陈凤萍逾期办证违约金64,131元（违约金从2014年1月2日暂计至2017年2月14日止）或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由临海达公司承担。事实与理由：一审判决认定陈凤萍的诉求已超过两年诉讼时效有误，本案并未超过诉讼时效。陈凤萍与临海达公司所签《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。”2013年1月2日，临海达公司已向陈凤萍交付房屋，则应在2014年1月2日前向陈凤萍办理房屋产权证书，但其至今为止仍然没有为陈凤萍办理房屋产权证书，故一直存在违约行为。陈凤萍与临海达公司已经在合同中明确约定以日为单位计算违约金，该违约金属于继续性债权，每日产生的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日或逐月届满。即便陈凤萍在2016年1月1日之前因没有向临海达公司主张过逾期办证违约金而已过诉讼时效，但自2016年1月1日之后，临海达公司也一直在违约，该日期之后的违约金应当依照独立的债权来单独计算诉讼时效。而且《商品房买卖合同》只对逾期办证违约责任和违约金计算方法做出约定，未对违约金何时支付做出约定。此约定应属履行期限不明确，陈凤萍可随时向临海达公司主张逾期办证违约金。临海达公司根据约定每日应按照房款总价款万分之零点五的标准向陈凤萍支付逾期办证违约金。而一审法院没有对2016年1月1日以后的违约金是否过诉讼时效的事实进行查明，查明事实不清；认定陈凤萍在2016年1月1日前未向临海达公司提出逾期办证违约金已过诉讼时效，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法查明案件事实，改判临海达公司向陈凤萍支付逾期办证违约金。临海达公司辩称，陈凤萍与临海达公司签订《商品房买卖合同》，购买临海达公司海天花园房屋。该合同第十五条约定，临海达公司在房屋交付使用后一年内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因此自交房满一年之日起，陈凤萍就知道其要求临海达公司提交资料办理登记备案的权利受到侵害，其起诉要求临海达公司支付违约金的诉讼时效于交房满一年之日起往后两年的最后一日便届满，但陈凤萍未在该诉讼时效期间内起诉，且没有诉讼时效中断、中止的事由，其起诉已超过两年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈凤萍向一审法院起诉请求：一、判令临海达公司支付逾期交房的违约金（以1,130,826元，按照每日万分之三从2012年9月30日起计付至2013年1月1日，共计31,550元）；二、判令临海达公司支付逾期办证违约金（以1,130,826元为本金，按照每日万分之零点五自2014年1月2日起暂计至2017年2月14日为64,131元，实际数额计付至房屋不动产权证交付至陈凤萍名下之日止）；三、判令临海达公司交付房屋不动产权证；四、本案诉讼费用由临海达公司承担。一审法院认定事:实位于三亚市金鸡岭路“海天花园”为临海达公司开发的项目。陈凤萍与临海达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：陈凤萍购买临海达公司开发建设的“海天花园”第3幢2单元10层1105号房，房价款共计1,125,105元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经政府主管部门验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律法规、政策调整而致延误的；（3）市政配套的批准与安装的延误；（4）因买受人证订合同后，对本合同或附件的条款提出变更、修改的；（5）政府职能部门为了保护或发掘文物导致建设期延长。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。合同第十五条约定：“出卖人（即临海达公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。”合同签订后,陈凤萍按约定支付了购房款。2013年1月2日，临海达公司将涉案房屋交付给陈凤萍。2016年3月17日，临海达公司取得涉案房屋楼栋的大产权证，因陈凤萍未提交办证资料，涉案房屋不动产权证尚未办理至陈凤萍名下。2017年3月9日，陈凤萍诉至一审法院请求判如所请。庭审中，临海达公司辩称陈凤萍诉求逾期交房违约金和逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效。陈凤萍主张临海达公司存在不诚信或不尽责行为，不应适用有关诉讼时效的规定；即使应当适用诉讼时效，逾期办证的诉讼时效也应当从涉案房屋楼栋大产权证办理下来后即从2016年3月17日起开始即计算。一审法院认为，陈凤萍与临海达公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应全面恪守履行。涉案房屋不动产权证尚未办理至陈凤萍名下，陈凤萍诉求临海达公司交付房屋不动产权证没有事实依据，不予支持。依照合同第八条约定，除因合同约定的特殊原因外，临海达公司应当在2012年9月30日前将经政府主管部门验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人适用。临海达公司于2013年1月2日才将涉案房屋交付给陈凤萍违反合同约定，构成逾期交房违约。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年1月3日起开始计算，陈凤萍于2017年2月28日诉至一审法院要求临海达公司支付逾期交房违约金，已超过二年诉讼时效，且陈凤萍未提交证据证明存在诉讼时效中断、终止的情形，其诉求逾期交房违约金不应予以支持。陈凤萍与临海达公司签订的《商品房买卖合同》约定，临海达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，临海达公司于2013年1月2日交付了房屋，其应于2014年1月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。临海达公司在2014年1月2日前尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成逾期办证违约。自2014年1月2日起，陈凤萍便应知道其基于合同享有的要求临海达公司依法办证的权利受到侵害，即应在2016年1月1日前向临海达公司提出逾期办证违约责任的主张。但是，陈凤萍在2017年2月28日才向法院提起诉讼，主张逾期办证违约金，且在本案审理过程中，也未提供证据证实在2016年1月1日前存在时效中止、中断事由的发生，其该项的主张超过了二年的诉讼时效，不受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈凤萍的全部诉讼请求。案件受理费1096元（陈凤萍已预缴），已减半收取，由陈凤萍负担。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，陈凤萍在二审期间向本院提交了以下6份证据：1.人民群众来访登记表；2.2015年协议书；3.协议书；4.会议记录；5.原告维权照片；6.三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1467号民事判决书。以上证据均为复印件，临海达公司也不予认可且有异议。本院认为，本案的争议焦点为陈凤萍诉求临海达公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。商品房买卖中，因开发商原因造成逾期办证，是开发商的一种违约行为，买受人要求开发商承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案由于买受人在取得权属证书前，并未取得房屋物权，所以逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用二年的普通诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。衡量陈凤萍何时知道或应当知道自己权利受到侵害的关键在于合同的约定。根据双方签订的合同约定，临海达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。临海达公司于2013年1月2日将涉案房屋交付给陈凤萍使用，则应于2014年1月1日前将办理权属转移登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。陈凤萍在2014年1月1日后未取得房屋产权证，不管陈凤萍是否及时过问或查询临海达公司在约定期限内履行备案登记义务的情况，陈凤萍都应当已知道自己的权利受到了侵害，应从2014年1月1日的次日即2014年1月2日起开始计算二年的诉讼时效，至2016年1月1日届满。因此，张大军于2017年2月28日向法院起诉要求临海达公司支付逾期办证违约金的请求已超过法定诉讼时效期间，依法不予保护。陈凤萍在二审期间向本院提交了6份证据以证明其诉求逾期办证违约金未超过二年诉讼时效。陈凤萍提交的三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1467号民事判决的内容仅涉及物业费诉讼时效的问题，与本案无关联性；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条关于“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”的规定，其他5份证据均为复印件且临海达公司不认可有异议，故以上证据不具有证明效力，不能证明其主张本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由。因此，陈凤萍上诉主张其诉求预期办证违约金未超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈凤萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人陈凤萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡录耀审 判 员 梁 朝审 判 员 陈太洪 二〇一七年十月十一日法官助理 钟凤娟书 记 员 柯 虹附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。