浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0402民初4391号原告：嘉兴中禾房产营销策划有限公司，住所地：嘉兴市南湖区格林小镇41幢S12室，统一社会信用代码：91330402325555960U。法定代表人：李青红，该公司经理。委托代理人：赵洪钧，该公司员工。被告：沈水明，男，1971年12月14日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托代理人：苏烨琦，女，1978年3月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，系被告配偶。原告嘉兴中禾房产营销策划有限公司（以下简称中禾公司）因与被告沈水明居间合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年7月18日立案受理后，依法由审判员叶利霞独任审判，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告中禾公司委托代理人赵洪钧、被告沈水明及其委托代理人苏烨琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中禾公司起诉称，2017年2月，被告沈水明委托原告出售其在嘉兴市中成·新世纪公寓2幢103室住宅一套，并提供该住宅的不动产权证书一本。3月6日，经原告中介，原、被告及受让方皇新三方签订了《商品房屋转让合同》，约定：该房屋的成交总价为1260000元，被告沈水明和皇新应各承担成交总价1.5%的中介费，即各承担18900元；本合同签订后，被告沈水明和皇新双方中任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费；被告沈水明和皇新双方或一方未按期给付原告中介服务费的，每逾期一日，违约方应按中介服务费的10%给付原告违约金。3月7日，被告沈水明书面承诺给付原告中介费20000元。3月28日，被告沈水明和皇新在原告不知情的情况下，协议解除了前述三方签订的《商品房屋转让合同》，被告沈水明双倍返还皇新定金60000元。原告多次向被告沈水明催要中介费，但被告拒不支付。故诉请判令：被告给付原告房屋买卖中介费37800元，承担违约金60000元，并负担本案的全部诉讼费用。被告沈水明答辩称，一、商品房屋转让合同是在原告向被告及受让方皇新隐瞒真相及交易价格的情况下诱骗签订的，当时被告接受的交易价是1220000元，在签订合同时原告提出因受让方皇新年事已高又是同事亲戚不便于向其收取契税、贷款评估费等其他费用为由，所以将交易价写作1260000元，这样多出来的40000元可以作为原本应由皇新后续交纳给原告的代办各项费用的支出及中介费。在此种情况下，被告才愿意签订补充协议承诺将收到实际成交价之外的40000元交给原告。而在协议签订后，被告与受让方交流中发现实际上原告给受让方的报价就是1260000元且各项费用仍需由受让方自理，故原告通过隐瞒真实交易价格、欺骗的手段骗取被告签订合同，并赚取了40000元的差价，这不符合被告及受让方的真实意思表示，该合同应为无效。二、被告及受让方在此情况下多次与原告协商，始终无果，故买卖双方协议将上述转让合同解除，被告退还受让方30000元并另行赔偿受让方30000元。基于原告在中介过程中隐瞒交易价格、赚取差价的行为对买卖双方均造成损失，故被告不存在违约行为，无需承担违约责任。三、关于中介服务费，转让合同中约定的是由受让方承担18900元而非买卖双方各承担18900元，故实际中介费用仅为18900元。原告针对自己的主张，向本院提供证据如下：1.商品房屋转让合同一份，证明原告为被告与受让方之间的房屋买卖提供居间服务，并对中介费、违约责任等作出了约定。2.承诺书及补充协议一份，证明原告与被告签订协议，约定被告同意向原告支付40000元，这也是房屋转让合同中将被告应承担18900元中介费划去的原因。3.不动产权证书一份，证明被告沈水明委托原告出售房屋并将不动产权证书交给原告。协议书一份（复印件），证明被告未经原告同意主动提出解除合同并赔偿受让方损失，说明被告是主动违约方。汇款记录一份（复印件），证明被告已向受让方退还了定金并赔偿了差价。被告质证意见：对证据的真实性均无异议，但认为证据1是原告欺骗双方签订的，不是双方真实意思表示，合同无效，中介费是受让方承担，不是双方承担，合同约定原告必须为双方提供有效的信息，不得隐瞒事实骗取另一方签订合同，事实上原告隐瞒了事实；对证据2签订房屋转让合同之后被告完全没有必要再签订该承诺书及补充协议，受让方未到场，不可能对房屋转让合同中中介费的约定进行变更，上述协议的约定都是为使年事已高的受让方便利地完成交易，该些协议的签订均受到了原告的欺骗，并非被告真实意思表示；对证据3没有异议；对证据4、5认为合同解除是因为与受让方沟通之后发现原告通过隐瞒真相的方式使买卖双方均作出违背真实意思的意思表示，买卖双方有权协商一致解除合同，被告向受让方退款不代表构成违约。针对自己的答辩，被告沈水明提供证据如下：1．受让方皇新的证人证言一份，证明原告隐瞒事实使买卖双方价格不透明，并欺骗被告签订违背真实意思的合同及补充协议，被告与受让方是因原告欺骗而协商一致解除合同，不存在被告违约。证人皇新出庭作证，并陈述称：其有改善住房的需求，故想购买房屋，与原告并无亲戚关系。原告一开始跟其说房子1250000元，其看了房子后有购买意向，便要求与房东见面，但原告说房东是外地老板，不方便见面。第二天原告告诉其因为要去外地拜访卖家需要很多费用故房价涨到1260000元，其也表示接受。后来其与原告单独签了一份关于30000元定金的文件，也交纳了30000元定金。原告便告知其等签订正式合同的通知。结果正式签订合同时其发现房屋的卖家根本不是原告所谓的外地老板而是其孙子的绘画老师，但其觉得已经交了定金就还是签订了合同，当时是按1260000元签的，合同要求其在2017年3月30日前付300000元，之后再分两次付清，中介费包括所有过户费用都是由其自己承担的。后来在3月28日左右被告告诉其房屋实际的售价不是1260000元，买卖双方都被原告欺骗了，同时被告表示如果其仍想购买房子的，将300000元付给其依然可以继续卖。双方经过考虑协商最终解除了该购房合同，被告退还了其30000元并给予其30000元的补偿。2.电话录音及文字整理稿各三份，证明原告称会将名义价1260000元与真实价1220000元间的差额40000元用于为受让方交纳税费、代办贷款费用及中介费，而实际上原告却隐瞒真相实际收取40000元差价，原告存在欺骗行为，被告得知实情后曾与原告交涉，要求解除合同但遭拒绝，合同解除是在买卖双方都协商一致的情况下完成的，被告不存在违约。原告质证意见：对证据1没有异议；对证据2录音的完整性、客观性有怀疑，被告录音的动机不纯，存在事后套话，主观性太强，录音效力低于书证，让被告出中介服务费被告也不同意，经原告倒了下手，房价卖的价格高了，原告收部分中介服务费也正常。本院认证意见：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，且与本案相关，符合证据采信要件，本院均予以认定。被告提供的证据1，原告没有异议，本院予以认定；证据2，与本案具有关联性，原告虽对录音的完整性、客观性有疑问，但未提供相反证据，也未提出鉴定申请，故本院予以认定。经审理，本院认定的案件事实如下：被告沈水明委托原告出售其所有的坐落于嘉兴市的房产，确定出售价格为1220000元。原告找到买家后告知被告因受让方年迈体弱且系原告员工家属而不便于直接向其收取税费、代办贷款费用及中介费，故在签订合同时将交易价写作1260000元，被告收到40000元额外费用后交于原告，用于为受让方交纳上述费用。2017年3月6日，原告、被告与受让方皇新签订《商品房屋转让合同》一份，约定被告将该房产以总价1260000元出售给受让方。合同约定定金为30000元，受让方于当日交付定金。合同还约定，房屋产权过户时涉及的各项税费均由受让方承担，中介费为房价的1.5%计18900元，由受让方承担，买卖双方中任何一方悔约的，违约方应承担双方的中介费。2017年3月7日，原告与被告签订《承诺书及补充协议》一份，约定：今有被告沈永明承诺中成新世纪公寓2幢103室成交卖出，房价为净到手人民币1220000元；2017年3月31日前沈水明收到定金300000元，则立即支付原告20000元，若2017年7月5日前受让方支付被告910000元则被告无需支付原告费用；若受让方支付被告930000元则被告需再支付原告中介费20000元。受让方皇新与原告并无亲戚关系，其真实的买受价即为1260000元，并需承担中介费及过户相关的所有税费。被告与受让方皇新交流后，知道上述情况，曾与原告进行交涉，但无果。2017年3月28日，被告沈水明与受让方皇新签订《协议书》一份，约定双方同意解除2017年3月6日签订的房屋买卖合同，被告退还受让方所支付的定金30000元并补偿受让方增值差价30000元，双方关于此房屋买卖的所有事宜全部结清。后被告履行了该协议所约定的付款义务。原告因要求被告支付中介费、承担违约责任而诉至本院。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据我国《合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。我国《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。本案中，原告作为专门从事房产经纪业务的中介机构，其法律地位即属于居间人，居间人负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务，营利方式主要是收取佣金或报酬，不得赚取差价。而事实上本案原告在居间过程中向交易双方隐瞒对方的真实报价，造成双方信息不透明，并将受让方正常的1260000元买受价中的40000元对被告谎称为用作受让方交纳税费、代办贷款及支付中介费的额外费用，在此基础上签订了总价为1260000元的《商品房屋转让合同》，并于次日由原、被告签订《承诺书及补充协议》，使被告同意支付原告40000元差价。鉴于原、被告并未约定房屋售价在1220000元以上的利益归原告享有，被告在受欺骗的前提下同意向原告支付40000元并非其真实意思表示，原告以此赚取差价的行为违反相关禁止性规定，原、被告签订的《承诺书及补充协议》应属无效。原、被告及受让方签订的《商品房屋转让合同》建立在原告隐瞒重要事实及提供虚假信息、买卖双方信息不透明的前提下，被告及受让方作为买卖双方，在此情况下协议解除原房屋买卖合同，应视为交易方对自身权利的正当处分，并无不当，原告对该合同的解除负有重大过错，要求被告承担中介费和违约责任缺乏事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告嘉兴市中禾房产营销策划有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1123元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  叶利霞二〇一七年十月十六日法官助理孙涛书记员李丹妮附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?