大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初994号原告：刘雪龙，男，1991年3月8日生，汉族，住址内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：倪明月，系北京莫少平律师事务所大连分所律师。被告：郝百恒，男，1976年11月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：孙生，男，1985年7月29日生，汉族，住址普兰店市。原告刘雪龙与被告郝百恒、孙生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘雪龙及其委托诉讼代理人倪明月，被告郝百恒、孙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪龙向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告返还购房款1,100,000元及暂算至2019年11月15日的逾期利息1,198元，并自2019年11月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息直至判决款项实际付清之日止；2、本案诉讼费二有被告承担。事实和理由：2018年1月，原告刘雪龙经朋友介绍，与第二被告孙生相识，得知刘雪龙有结婚购房需求，遂介绍其与第一被告郝百恒相识，郝百恒称其有房屋一套，位于大连市甘井子区益丰乾城39号楼1单元801号（面积93.58平方米），但网签登记在其女友周萍名下，如果刘雪龙愿意购买，周萍随时可以配合办理撤销网签等登记手续，将案涉的房屋产权办理至刘雪龙名下，孙生也承诺此事属实，一定协助将房屋过户至刘雪龙名下。刘雪龙经实地看房后，遂与郝百恒达成合意，以950,000元的价格购买案涉房屋。为此，刘雪龙按照孙生和房主郝百恒的要求，在2018年1月至2018年3月期间，陆陆续续将款项支付给孙生（合计957,000元，含家具款7,000元），再由孙生转付给郝百恒，以便于孙生协助郝百恒办理撤销周萍网签手续，以及过户事宜。刘雪龙付清上述款项后，郝百恒将案涉房屋交付给刘雪龙居住，其与孙生共同于2019年4月22日向刘雪龙出具《收条》一份，载明：“甲方（刘雪龙）于2018年2月购买乙方（郝百恒）位于大连甘井子区房屋，面积93.58m2，甲方经孙生向乙方交付房款950,000元整（全部房款），房款已全部付清，房屋于2018年2月已经交付给甲方，但房屋未办理过户。备注：郝百恒给刘雪龙写的收条全部作废，本日以前的收条作废。只限本收条有用。收款人郝百恒，担保人孙生，2019年4月22日”。刘雪龙自入住案涉房屋至今，多次催促郝百恒和孙生办理房屋过户手续，但两人均以各种理由和借口予以拖延，直至2019年8月22日，案涉房屋登记所有权人周萍主动给刘雪龙打电话，告知其已与郝百恒分手，但郝百恒拖欠其款项，直至郝百恒将款项全部支付之后，她才能配合办理过户手续。为此刘雪龙就此事多次与二被告和周萍协商，未果。2019年10月16日，刘雪龙与郝百恒达成《退房协议书》，其中明确约定：“2018年买房全款950,000元（玖拾伍万元整）现退还房款1,100,000元（壹佰壹拾万整），限期于2019年11月6日前全部返还”等内容。上述协议签订后，郝百恒仍未能按照约定时间履行付款义务。原告诉至法院，要求支持原告诉请。被告郝百恒辩称，只同意返还950,000元，利息可以按照银行利息。被告孙生辩称，刘雪龙和郝百恒都是我的朋友，他们想买房子，我就帮着撮合，钱也不是给我的，以法院判决为准。我认为不应让我还钱，因为他们双方已达成过协议，也确认过买房的事实及款项的问题。经审理查明，2018年，原告刘雪龙经被告孙生介绍与被告郝百恒认识。被告郝百恒将大连市甘井子区益丰乾城39号楼1单元801号房屋卖给原告刘雪龙。刘雪龙于2018年1月至3月期间陆续支付了购房款950,000元，郝百恒于2018年2月向将房屋交付给刘雪龙居住。2019年4月22日，郝百恒刘雪龙出具《收条》一份，载明：“甲方（刘雪龙）于2018年2月购买乙方（郝百恒）位于大连甘井子区房屋，面积93.58平方米，甲方经孙生向乙方交付房款950,000元整（全部房款），房款已全部付清，房屋于2018年2月已经交付给甲方，但房屋未办理过户。备注：郝百恒给刘雪龙写的收条全部作废，本日以前的收条作废。只限本收条有用。收款人郝百恒，担保人孙生”。另外，原、被告均认可除950,000元房款以外，刘雪龙还付给郝百恒家具款7,000元。另查，案涉大连市甘井子区益丰乾城39号楼1单元801号房屋预告登记权利人为案外人周萍。周萍与郝百恒原系男女朋友关系。2019年8月22日，周萍通过电话联系刘雪龙，明确表示因郝百恒拖欠其款项，其不会为刘雪龙办理房屋过户手续。因房屋无法过户，刘雪龙与郝百恒协商退房，双方于2019年10月16日达成《退房协议书》，其中明确约定：2018年买房全款950,000元（玖拾伍万元整）现退还房款1,100,000元（壹佰壹拾万整），限期于2019年11月6日前全部返还。上述协议签订后，郝百恒未能按照约定时间返还款项。本院认定的上述事实，有情况说明、银行流水、微信截图、收条、录音、房屋信息查询结果、退房协议书、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原告刘雪龙与被告郝百恒之间形成房屋买卖合同关系。原告刘雪龙支付了购房款，但被告郝百恒未取得案涉房屋的处分权致使标的物所有权不能转移，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告有权要求被告郝百恒承担违约责任，赔偿原告损失。根据双方达成的《退房协议书》，被告应于2019年11月6日前返还原告1,100,000元。关于被告郝百恒辩称只同意返还950,000元的意见，本院认为，原、被告在《退房协议书》中约定的超过原告已支付房款的款项，结合当事人陈述以及案件实际情况，应当认定系双方约定的被告给付原告的违约金。因被告违约造成了原告损失，同时考虑被告的过错程度，房屋市场价格提升等因素，双方约定的违约金数额并不违反法律规定，被告应依约履行，返还原告已支付的购房款950,000元及违约金150,000元，合计1,100,000元。因被告郝百恒未在双方约定的还款时间2019年11月6日前返还原告款项，故应当就其迟延履行赔偿原告损失。原告要求按银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。但因其中150,000元系违约金性质，不宜再计算利息，故本院认为应当以原告已支付的950,000元购房款作为计算利息的基数。关于原告要求被告孙生承担共同还款责任的诉请，本院认为，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案中，被告孙生虽然在收条上签字，但该收条仅是被告郝百恒收到购房款的证明。郝百恒出具该收条时双方仍在积极履行房屋买卖合同的义务，还未发生郝百恒确实无法进行房屋过户的情况，也不存在退房、返还购房款的情况。被告孙生虽然在收条上签字，但不存在被告孙生为被告郝百恒返还购房款承担担保责任的意思表示。故原告此项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郝百恒于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘雪龙购房款950,000元及违约金150,000元，合计人民币1,100,000元；二、被告郝百恒于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘雪龙迟延履行利息（950,000元为基数，自2019年11月6日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告刘雪龙的其他诉讼请求。案件受理费14,711元（原告已预交），由被告郝百恒负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 健人民陪审员  魏秀梅人民陪审员  赵志武二〇二〇年五月七日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。