湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂09民终1180号上诉人（原审原告）:孝感市共创家居有限公司，住所地：湖北省孝感市城区北京路中段桂桥村。法定代表人：刘继刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡友清，湖北自强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会，住所地：湖北省孝感市城区北京路中段。法定代表人：胡国华，该社区主任。委托诉讼代理人：李双剑，男，该社区监督委员会主任。委托诉讼代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师。上诉人孝感市共创家居有限公司（以下简称共创家居）与上诉人孝感市高新区丹阳办事处桂桥社区居民委员会（以下简称桂桥居委会）房屋租赁合同纠纷一案，前由湖北省孝感市孝南区人民法院审理，于2016年5月26日作出（2015）鄂孝南民初字第00939号民事判决。宣判后，桂桥居委会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日作出（2016）鄂09民终734号民事裁定书，裁定将本案发回重审。湖北省孝感市孝南区人民法院经重审，于2017年6月27日作出(2017)鄂0902民初894号民事判决。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人共创家居的委托诉讼代理人胡友清、上诉人桂桥居委会的法定代表人胡国华及其委托诉讼代理人李双剑、周正天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。共创家居上诉请求：1、判令桂桥居委会承担位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场因消防不合格、不达标而整改所花的维修改造工程款1160571.94元。2、上诉费由桂桥居委会承担。事实与理由：一审认定事实有误，适用法律不当。一审认定双方当事人关于桂桥家居广场因消防不合格的维修改造工程费用应由共创家居承担的约定，是不符合客观合同约定。双方合同第五条明确约定“场地设施维护、装修费用由乙方（即共创家居）承担”，该约定只是对桂桥居委会当时现有的消防设施以及场地的其他装修费用由共创家居承担，但该合同并没有对消防不合格、不达标的工程改造和维修费用有明确约定。既然合同对消防不合格、不达标的工程改造和维修费用未作明确约定，那就应遵从法定。根据我国《合同法》第二百二十一条、《消防法》第十五条、第七十三条、《商品房屋租赁管理办法》第六条第（二）项之规定，桂桥居委会向共创家居提供的出租场地和房屋因不合格、不达标所产生的改造和维修费用应由桂桥居委会全部承担。另外，桂桥居委会在招租规则中无任何说明和提示，隐瞒了出租房屋消防不合格、不达标的重要事实。合同本身约定的年租金高达5000000元，对于维修消防隐患的费用理应由出租人承担，以体现权利义务的对等。桂桥居委会辩称，1、一审认定事实正确，出租场地进行了公开拍租程序，并一再强调现状进行交付。并且在合同第四条、第五条有明确的约定，合同还约定社区的维修专有费用由共创家居承担。上述约定了内部结构、消防、供水供电管道等所有消防设施，无论进行何改造都由共创家居承担，桂桥居委会不承担任何费用。合同中共创家居事实认可了消防的改造装修自行承担，双方明知消防不达标应当改造才有了消防按照现场交付，当然所有装修包括消防装修由共创家居承担。2、法定经营场所应当达到消防安全标准才能经营，桂桥居委会人没有承诺消防未达标能营业。也没有承诺消防已经达标。按现状移交的约定明确了双方的权利和义务，所有的装修维修费用应由共创家居承担。3、一审已查明共创家居在签订合同以前及竞拍以前明知消防不达标，因为共创是前一轮的承租人也是亲自接受了消防部门不达标通知的签收人，故桂桥居委会没有隐瞒消防不达标的事实。4、认为租赁费太高了，所以桂桥居委会应该承担维修消防隐患的费用，这观点更加错误，租赁费的多少是由市场行情决定的，更何况是由共创拍到的，因为共创有优先权所以才有这个经营权。综上，恳请二审法院依法驳回共创家居的上诉请求。桂桥居委会上诉请求：撤销一审判决，驳回共创家居的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定共创家居整改期间无法进行招租和营业没有任何证据，实属主观臆断。1、由于家具城在双方签订本轮合同以前，一直由共创家居经营，在签订合同以前共创家居早已完成了家具城的招租，家具城早已分租给第三人，所以根本不存在合同签订以后的招租问题。2、家具城在上诉人桂桥社区范围内，桂桥居委会所有的居民几千双眼睛每天目睹家具城开门营业，光天化日众目睽睽之下的事实，一审不予认定，反而在共创家居没有提供任何证据证明停业的情况下，偏袒共创家居。3、一审认定消防整改期限为80天，更是推测，毫无充分证据证实。二、一审判决自相矛盾。既然认定维修是共创家居的责任，由此导致的所有责任应当由共创家居承担。一审判决桂桥居委会为共创家居承担的义务买单，于法无据，判决明显自相矛盾。另外，公司歇业停业是要免征税收的，经营者应当向工商、税务部门申报歇业的期限，提出申请，共创家居没有提供装修期间歇业的申请书及相关凭证，不能证明其歇业。共创家居承租的场地全部分租给了其他的经销商，整个场地不是其自己经营，如果停业应当赔偿每位经销商的损失，但是其没有提供其赔偿经销商的损失的证据，只能证明维修期间其没有停业，没有损失。恳请二审法院依法驳回共创家居的上诉请求。共创家居辩称，共创家居和桂桥居委会签订的合同中，约定维修、改造、装修费用由共创家居承担，与消防不达标、不合格的大面积整改不是一个概念，关于消防设施部分的费用承担双方没有约定。消防不达标、不合格不仅仅涉及到出租人、承租人的财产安全，还涉及到周边群众的人身财产安全，国家法律是有强制性规定的，不能够由双方来约定。共创家居实际进行的是大面积的消防改造和维修，与改造单位有合同，约定施工期限是90天，一审依据公安消防大队下达的销案通知书的时间，也就是检验的时间，认定实际停业时间，并不是没有事实依据与法律依据。桂桥居委会称停业必须申报是没有法律依据的，可以申报也可以不申报的，确认是否歇业、停业并不是共创家居的义务。实际歇业和停业是两个概念，影响到了经营，大面积的装修肯定对经营者有很大影响的。本案不涉及到第三方，涉及到的仅是出租人和承租人的法律关系。综上，一审关于停业损失的认定是正确的，应予维持。共创家居向一审法院起诉请求，1.依法判令桂桥居委会承担位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场因消防不合格、不达标而整改所花的维修改造工程款1160571.94元，并免除整改期间的全部租金；2.本案诉讼费由桂桥居委会承担。一审法院认定事实：2014年4月7日，桂桥居委会发布拍租规则及告知书一份，载明：拍租标的坐落于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场，总土地使用面积为原家居广场的全部使用面积16000平方米，本次实际出租建筑面积为家居广场A、B两区约9000平方米（含通道），另附加靠孝三路面一栋办公楼的二、三、四层和家居广场东围墙边的约800平方米的两栋老库房；原承租方搭建部分属违章搭建，严重占道和影响消防安全，社区将不作价保留，以免承担今后消防安全责任，社区只将自建部分和正规经营竞拍，其他部分将参照原租赁约定纳入拆除计划。2014年4月18日，共创家居中标桂桥居委会出租的位于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场，并与桂桥居委会签订了场地租赁合同一份，该合同约定：1.甲方（即桂桥居委会）将座落于孝感市××与××路交汇处的桂桥家居广场租赁给乙方（共创家居）经营家居，总土地使用面积16000平方米，原租赁合同约定，原承租方搭建的部分自行拆除，不在本次拍租范围之内，本次实际出租的建筑面积为原家居广场A、B两区约9000平方米（含通道），另附加靠孝三路面一栋办公楼的二、三、四层和家居广场东围墙边的约800平方米的两栋老库房，原家居广场所有空闲面积乙方均有使用权；2.租期限三年，自2014年4月18日起至2017年4月17日止；3.租金为5000000元/年；4.场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施甲方按现状移交，如需装修其装修手续及费用均由承租人自行承担。消防设施应符合城市消防规定设置，场地的外部装修也应遵守孝感市城市管理的相关规定，设施维护、装修费用由乙方承担，租赁期内应当维修的费用由乙方承担，发生事故造成的损失由乙方自行承担。双方还对其他权利义务及违约责任进行了详细的约定。2014年1月19日，孝感市开发区公安消防大队向共创家居下达了重大火灾隐患整改通知书，并同意整改的最后期限延至2014年11月30日。2014年9月8日，共创家居就此项消防改造工程与施工单位湖北新时代广告装璜有限公司签订消防工程维修合同一份，约定工期为90天，工程结算价为1870570.13元。共创家居认为，桂桥居委会所出租的房屋必须符合国家消防安全的标准，否则是不得出租的，故桂桥居委会负有消防达标、合格的法定义务，共创家居替桂桥居委会达标、合格所花费的全部费用理所当然应由桂桥居委会全部承担，故诉至法院。一审法院认为，共创家居通过合法的竞拍方式承租涉案租赁物，其与桂桥居委会签订的场地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。本案中，共创家居承租场地的消防设施不达标是事实，但孝感市开发区公安消防大队向共创家居下达重大火灾隐患整改通知书发生在前，场地租赁合同签订在后，这充分说明共创家居在参加竞拍及签订合同时明知涉案租赁物存在消防隐患需整改的事实，而自愿签订该租赁合同，其应当预见签订合同所产生的法律后果和承担的法律责任，并且双方在租赁合同第四条第三款、第五条第二、第三款明确约定，共创家居对承租物的强弱电、水管等进行检修，杜绝安全隐患，场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施按现状移交，设施维护、维修费用由共创家居承担，签订合同是高度的意思自治行为，应当遵循双方的合意，因此，共创家居对涉案租赁物进行消防整改的费用应当自行承担，故对共创家居要求桂桥居委会承担整改维修费用的诉请，依法不予支持。但共创家居进行消防整改期间无法进行招租和营业是事实，又因共创家居与案外人湖北新时代广告装璜有限公司签订整改合同的时间是2014年9月8日，孝感市开发区公安消防大队下达销案通知书的时间是2014年11月26日，故消防整改时间为80天，从维护市场经济秩序和公平原则的角度，依法酌定免除共创家居整改期间80天的租金，即500万元÷365天×80天=109.59万元。判决：一、免除共创家居在消防设施改造期间80天的租金109.59万元；二、驳回共创家居其他诉讼请求。案件受理费15245元，由共创家居负担7622.5元，桂桥居委会负担7622.5元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2004年3月18日，共创家居原股东与桂桥居委会签订《桂桥家居广场租赁合同》，约定由其租赁桂桥居委会家居广场A、B区用于家居经营，合同约定租赁期限为十年，自2004年4月18日开始计租，至2014年4月18日止；年租金45万元。2005年12月31日，共创家居与桂桥居委会签订《场地租赁合同书》，约定将桂桥居委会位于孝三路办公楼以北、二栋车间及闲置场地租赁给共创家居作为经营场所，租赁期限从2006年4月18日至2014年4月18日止，年租金15万元。上述合同签订后，共创家居对租赁物进行占有、使用，且在承租场地内自建了C、D区，将承租和自建的区域对外招租，开展家居行业经营至今。2014年11月26日，孝感市开发区公安消防大队向共创家居发出孝开公消重销字[2014]第0005号《重大火灾隐患销案通知书》，该通知书称，经对共创家居整改情况进行检查认为，重大火灾隐患已经整改消除，予以销案。本案争议的焦点问题是：1、租赁合同对消防设施的质量责任以及维修责任是如何约定的，该约定是否有效？2、共创家居是否支付了维修消防设施的工程款1160571.94元，该款是否应由桂桥居委会承担？3、共创家居是否存在因维修消防设施造成的经营损失109.59万元，以及该损失是否应该由桂桥居委会承担？本院认为，2014年4月18日共创家居与桂桥居委会签订的场地租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，该合同有效。双方在合同中约定，场地内部结构、消防、供水、电、气及管道等基本设施桂桥居委会按现状移交，如需装修其装修手续及费用均由共创家居自行承担；消防设施应符合城市消防规定设置，场地的外部装修也应遵守孝感市城市管理的相关规定，设施维护、装修费用由共创家居承担；租赁期内应当维修的费用由共创家居承担，发生事故造成的损失由共创家居自行承担。该约定内容中，双方对租赁房屋及场地消防设施的质量责任已经明确，即租赁房屋及场地的消防设施按现状移交共创家居，设施应当符合规定标准，其维护、装修责任及费用由共创家居承担。共创家居上诉称，一审认定双方当事人关于桂桥家居广场因消防不合格的维修改造工程费用应由共创家居承担的约定，是不符合客观合同约定。该上诉理由与事实不符，本院不予认定。因共创家居已持续租赁并经营使用该房屋及场地达十年之久，消防设施实际由其维护和管理，其对该设施的现状是清楚的，并不存在桂桥居委会隐瞒消防设施不达标的情形。相反，双方续签该合同之前，孝感市开发区公安消防大队于2014年1月19日向共创家居下达了重大火灾隐患整改通知书，此时，共创家居已知道其承租经营的房屋及场地消防设施不达标的事实。但共创家居仍通过参加竞拍，与桂桥居委会签订了续租合同，双方签订合同时共创家居并不存在重大误解。共创家居上诉称，桂桥居委会在招租规则中无任何说明和提示，隐瞒了出租房屋消防不合格、不达标的重要事实。该上诉理由亦与事实不符，本院不予认定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”。该规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，不能依照该规定认定本案争议之租赁合同无效。同时，该规定也未要求公众聚集场所消防设施达标责任一律由建设单位承担。住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章，其规定亦属于管理性规定，不属于行政法规强制性规定。共创家居上诉称，依照上述规定，桂桥居委会向共创家居提供的出租场地和房屋因不合格、不达标所产生的改造和维修费用应由桂桥居委会全部承担。该上诉理由与法不符，本院不予认定。共创家居上诉称，其因维修消防设施支付工程款1160571.94元，该款应由桂桥居委会承担。因双方当事人对实际维修的消防设施项目没有共同确认，且桂桥居委会提出该维修内容超出租赁物的范围，对维修工程款数额不予认可，而依照双方合同约定，该维修费用应由共创家居承担，因此，本案无须对该维修消防设施工程款的数额作出认定，对共创家居关于该费用应由桂桥居委会承担的上诉主张，本院不予支持。一审判决认定共创家居因维修消防设施停业80天缺乏证据证明，认定共创家居因此造成经营损失1095900元，无事实根据。双方当事人在租赁合同中对消防设施的维修责任已作明确约定，即由共创家居负责。那么，因维修消防设施所造成的损失亦应由共创家居自行承担。因此，一审法院依照公平原则，酌定免除共创家居整改期间80天的租金1095900元，该判决不当，本院依法予以纠正。综上所述，共创家居的上诉请求不能成立，应予驳回。桂桥居委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2017)鄂0902民初894号民事判决；二、驳回孝感市共创家居有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各15245元，均由孝感市共创家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠东审判员  戴 捷审判员  鲍 龙二〇一七年十月三十日书记员  胡羽青