湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0683民初2268号原告:枣阳市天下安居房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：马永海，枣阳市北城法律服务所法律工作者。被告：肖璐（又名肖璐璐）。委托诉讼代理人：沈志强，湖北金鹤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐彩红，湖北金鹤律师事务所律师。原告枣阳市天下安居房地产开发有限公司（以下简称天下安居公司）与被告肖璐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天下安居公司的委托诉讼代理人马永海，被告肖璐的委托诉讼代理人沈志强、唐彩红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天下安居公司诉称：2014年12月30日，其公司与被告肖璐签订一份《枣阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告天下安居公司将其开发的位于枣阳市政法街的商品房一套作价375000元卖给被告肖璐，付款方式为分期付款，被告肖璐应当首期支付购房总价款的30%为115000元，剩余价款260000元可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付，合同同时还约定了逾期付款违约条款。合同签订后，被告肖璐逾期支付合同约定的首付款115000元，经原告多次催要被告肖璐直到2016年才付清首付款，根据双方合同约定的逾期付款责任条款，请求人民法院依法判令被告肖璐支付其购房款40000元及利息损失等，被告肖璐负担本案的诉讼费。被告肖璐辩称：1、其已向原告天下安居公司付清双方签订《枣阳市商品房买卖合同》中约定的房屋总价款375000元；2、双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》中虽然约定了逾期付款的违约金，但是双方没有约定首付款的付款期限，天下安居公司主张逾期付款违约金于法无据，且天下安居公司也未举证证明向原告肖璐索要购房款遭拒的事实；3、其向原告天下安居公司出具的95000元欠条实质是购房欠款，并不是借款，是购房合同的组成部分，其在后来已经向原告天下安居公司支付了该95000元，即使认定该95000元欠条属于是其向天下安居公司借款，欠条上没有约定利息，其也不应向原告天下安居公司支付利息。综上，请求人民法院依法判令驳回原告天下安居公司诉讼请求。经审理查明：2014年12月30日，原告天下安居公司作为卖方与被告肖璐作为买方签订了一份《枣阳市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、卖方将其开发位于枣阳市清泉巷1号的帝皇嘉苑二期10号楼1603号单元房卖给买方；2、房屋总价款375000元，买方可以首期支付购房总价款的30%为115000元，剩余价款260000元可以向银行或者住房公积金管理机构借款支付；3、买方逾期付款的，如果逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款的万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行，如果逾期超过15日，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知到达之日起7日内按照累计的逾期应付款的0.05%向出卖人支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金。另查明：2014年10月16日、2015年10月5日、2016年5月28日以及2016年6月7日，被告肖璐分别向原告天下安居公司支付了购房款20000元、35000元、50000元、10000元，合计共支付了115000元。2015年元月5日，被告肖璐向原告天下安居公司针对首付款出具欠条一份，内容为：欠条今欠到帝皇家苑10号楼1603房款大写（玖万伍仟元整）小写95000.00元整肖璐2015年1月5日。庭审中，原、被告均认可上述单元房已于2015年办理了房屋产权登记手续。原、被告均对双方于2014年12月30日签订的《枣阳市商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议。原、被告为逾期支付首付款产生的利息损失发生纠纷，原告天下安居公司诉至本院，要求依法判令被告肖璐支付其购房款40000元及利息损失等，被告肖璐负担本案的诉讼费。以上事实有原告提交的营业执照、身份证、《枣阳市商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、欠条，被告提交的身份证、银行借款人回单、收据、《商品房买卖合同》、发票及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告天下安居公司与被告肖璐于2014年12月30日签订的《枣阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同依法成立并产生法律效力。原告天下安居公司诉求被告肖璐按照双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》约定支付其购房款40000元及利息损失，被告肖璐已分期向原告天下安居公司付清全部购房款，故原告天下安居公司诉求被告肖璐支付其购房款40000元本院不予支持，关于原告天下安居公司诉求的利息损失，本案原、被告签订的《枣阳市商品房买卖合同》中约定有被告肖璐应当支付房屋首付款115000元以及逾期付款违约责任的内容，但未约定115000元首付款的支付时间、支付方式（分期支付或一次性支付），《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条以及第六十二条第四款规定了合同双方对付款期限、支付方式（分期支付或一次性支付）在没有明确约定情形下的确定规则，首先双方应当本着诚实信用和意思自治的原则履行合同约定内容，合同没有约定可以事后协议补充并履行补充后的协议，如果不能达成补充协议的可以参照合同有关条款或者交易习惯确定，按照上述规则仍然不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据上述规则，原、被告签订《枣阳市商品房买卖合同》时未约定首付款的付款期限和方式，后又未能达成补充协议，从交易习惯上出发，原告天下安居公司作为商品房的出卖方，其出售商品房的目的是尽快售房以回笼资金，在双方没有合同约定的情况下首付款应尽快一次性付清符合一般的商品房买卖交易习惯，被告肖璐未一次性付清全部首付款，采用分四次付款，被告肖璐未举证证明原告天下安居公司同意其分期支付首付款，原告天下安居公司予以否认，原告天下安居公司有权要求被告肖璐一次性支付合同约定的购房首付款。对首付款的付款期限，用合同约定规则、补充协议规则和交易习惯规则均无法确定时，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，在2014年12月30日双方签订《枣阳市商品房买卖合同》之前，被告肖璐已于2014年10月16日支付了原告天下安居公司购房款20000元，下欠95000元首付款未付，原告天下安居公司在合同签订后作为卖方（债权人）可以随时要求被告肖璐作为买方（债务人）支付下欠首付款，被告肖璐应当及时向原告天下安居公司支付下欠首付款95000元，2015年元月5日，为明确下欠95000元首付款的支付，被告肖璐向原告天下安居公司出具欠95000元首付未付的欠条一份，说明原、被告关于下欠95000元首付款的支付存在协商的和催告的意思表示，此时被告肖璐仍未向原告天下安居公司一次性支付下欠首付款95000元，虽然被告肖璐分别在2015年10月5日、2016年6月7日以及2016年5月28日分三笔向原告天下安居公司支付了剩余的95000元购房首付欠款，但被告肖璐未举证证明原告天下安居公司同意被告肖璐分期支付下欠首付欠款以及明示放弃首付欠款逾期付款产生的违约金损失，原告天下安居公司予以否认，被告肖璐作为完全民事行为能力人，应当知晓首付欠款逾期支付可能产生逾期付款违约金等损失，双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》又详细规定了逾期付款责任，故原告天下安居公司诉求被告肖璐支付逾期付款违约金有理，本院予以支持。被告肖璐辩称双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》中虽然约定了逾期付款的违约金，但是双方没有约定首付款的付款期限，原告天下安居公司主张逾期付款违约金于法无据，被告肖璐辩称理由不能成立，本院不予采信。关于逾期付款违约金，原、被告签订的《枣阳市商品房买卖合同》约定:“买方逾期付款的，如果逾期超过15日，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金”，本案双方约定的逾期付款违约金计算标准为万分之二/日，合百分之七点三/年”，双方关于逾期付款违约金计算标准的约定不违反相关法律禁止性规定，参照原、被告合同中约定的逾期付款违约金条款以及被告肖璐实际支付首付欠款的时间、金额，本案逾期付款违约金可以确定为：1、以95000元为基础，从2015年元月6日开始按照年利率7.3%计算至2015年10月5日止；2、以60000元为基础，从2015年10月6日开始按照年利率7.3%计算至2016年5月28日止；3、以10000元为基础从2016年5月29日开始按照年利率7.3%计算至2016年6月7日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条以及第六十二条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告肖璐于本判决生效之日起五日内向原告枣阳市天下安居房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（1、以95000元为基础，从2015年元月6日开始按照年利率7.3%计算至2015年10月5日止；2、以60000元为基础，从2015年10月6日开始按照年利率7.3%计算至2016年5月28日止；3、以10000元为基础从2016年5月29日开始按照年利率7.3%计算至2016年6月7日止）；二、驳回原告枣阳市天下安居房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告肖璐负担，于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17-451701040003656。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  闫富庆审 判 员  李家锋人民陪审员  包东波二〇一七年十月二十四日书 记 员  赵 宇