山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4077号原告：戴华庆，男，1953年11月12日生，汉族,济南市委党校退休职员，住济南市。委托诉讼代理人：胡月，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发财，山东博翰源律师事务所律师。被告：王建中，男，1965年5月29日出生，汉族,青岛市盐务局干部，住济南市。委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。被告：李春九，女，1969年4月9日出生，汉族，即墨市国土资源局职工，住济南市。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。被告：济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店，住所地山东省济南市。经营者:徐建荣。原告戴华庆与被告王建中、被告李春九、被告济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店（以下简称凯润盛房产咨询中心明湖店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月1日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告戴华庆的委托诉讼代理人胡月、孙发财，被告王建中的委托诉讼代理人孙冠英，被告李春九的委托诉讼代理人于思思到庭参加诉讼，被告凯润盛房产咨询中心明湖店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴华庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除戴华庆与王建中之间签订的合同编号为:0001333的房屋买卖合同;2.判令王建中与李春九共同向戴华庆支付违约金348000元;3.判令王建中、李春九承担戴华庆损失共计837853元(取暖费2011元、律师费40000元、交通费532元、房屋溢价795310元)；4.判令凯润盛房产咨询中心明湖店返还原告中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至凯润盛房产咨询中心明湖店还清本息之日止;5.判令凯润盛房产咨询中心明湖店及经营者徐建荣对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店承担。事实与理由：戴华庆于2015年11月份通过凯润盛房产咨询中心明湖店提供的房产信息了解到王建中有意出售其位于济南市历下区经十路77号6号楼1单元501室的房产（以下简称案涉房屋）。经戴华庆与王建中协商一致，于2015年11月25日在凯润盛房产咨询中心明湖店的主持下签订了编号为000133的房屋买卖合同，合同约定总房款为1160000元。合同签订后，戴华庆依约向王建中支付了定金2万元。2015年12月25日,戴华庆依约同王建中至济南市房产交易中心办理网签时，才得知该房产已被上海市黄浦区人民法院查封，戴华庆及李春九在签订房屋买卖合同时对此并未提及。正当戴华庆犹豫之际，王建中立即表示该查封存在问题，其本人并不知情，并承诺该房产一个月之内即能解封，后劝说戴华庆先进行装修。此后，戴华庆多次以电话、短信方式或通过凯润盛房产咨询中心明湖店联系王建中询问、催促解封之事，王建中均以各种理由劝说戴华庆装修入住，并保证房屋过户没有问题。但时至今日，由于房屋一直处于查封状态导致合同目的一直没有实现。有鉴于此，王建中的行为导致戴华庆错失购房时机，并导致戴华庆多项实际损失。凯润盛房产咨询中心明湖店作为居间方，未对房屋真实权属状况进行核实，理应承担连带责任。王建中辩称，一、本案案涉房屋所有权人系李春九，王建中并非该房屋共同共有人，不应当承担因该房屋买卖产生的法律责任。李春九与王建中在2013年9月18日在济南市民政局办理离婚手续并签订离婚协议书，明确约定登记在王建中名下案涉房屋归李春九所有，王建中在2015年11月28日在房屋买卖合同签字，系因案涉房屋仍然登记在王建中名下，但该房屋及涉及该房屋的买卖合同的权利义务，王建中仅仅是协助被告李春九办理。上述事宜由济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初3589号民事判决书进一步证实离婚协议合法有效，确认案涉房屋归李春九所有。结合上述，王建中认为其并非该房屋共同共有人，不应当承担因该房屋买卖产生的法律责任。二、王建中在主观上没有过错，不应当承担违约责任。本案戴华庆与王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店于2015年11月28日签订房屋买卖合同，但后在济南市房产管理部门办理网签时得知，该房产在三方签订合同之前就已经被上海市黄浦区人民法院查封，但是上海市黄浦区人民法院并未通知王建中，王建中在签订合同之前不知道该房产已被法院查封，凯润盛房产咨询中心明湖店作为房屋中介机构在双方签订合同前，并没有积极地查询该房产的现状，王建中主观上没有过错。在三方得知该房产已被法院查封，该房产根据相关法律法规规定不得转让，合同目的已不能实现的前提下，王建中及时向戴华庆提出该房屋买卖合同已无法履行并告知戴华庆可以看其它房产，在此过程中，王建中主观上不存在过错且不存在违约行为(合同中也没有约定在签订合同之前出现房屋出卖人未知悉查封的违约责任),不应当承担违约责任。三、即便法院认定房屋买卖合同有效，戴华庆在得知案涉房屋已被法院查封的情形下，应当及时行使合同解除权，否则，导致所谓房屋的溢价损失不应当由王建中承担。戴华庆及凯润盛房产咨询中心明湖店自2015年11月底知悉房屋在签订合同之前已被法院查封，其内心非常清楚并明确已被法院查封的房产不得转让，无法办理相关房屋买卖手续，戴华庆已经非常清楚购买李春九房屋的目的已经不可能实现，所以戴华庆没有再按照房屋买卖合同约定向王建中履行交付首付款的义务及其它合同义务。在事隔20个月之久后，戴华庆于2017年7月份主张房屋涨价损失，该损失的发生与王建中及李春九并无关系，造成该损失的责任应当由戴华庆自行承担。李春九辩称，一、涉案房屋出售时，李春九并不知晓房屋被查封的事实，不应承担因房屋查封造成的违约责任。李春九与王建中原系夫妻关系，双方于2013年9月18日在济南市历下区民政局办理了离婚手续，并在离婚协议书中约定涉案房屋归李春九所有。案涉房屋出售时，因李春九并非房屋查封所涉及的案件的当事人，且与王建中离婚多年，其并不知道房屋已被查封的事实，因此，其不应就此承担相关责任。二、退一步讲，即便李春九存在违约行为，戴华庆主张的定金双倍返还、违约金及损失赔偿相互矛盾、相互重叠，缺乏法律依据。首先，《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”定金条款与违约金条款两者系排斥关系，不能并存，根据合同法之规定，当事人仅有权利选择适用其中的一种。戴华庆在第二项诉讼请求已经要求李春九双倍返还定金的前提下，第三项诉讼请求再次要求支付违约金，本身存在矛盾。其次，违约金与赔偿损失本身均具有补偿性，违约金建立在损失的基础之上，戴华庆在已经主张违约金的前提下，再次主张包含房屋溢价等的相关损失明显存在损失计算上的相互重叠。第三、根据合同法之减损规则，对于已经发生的损失，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。戴华庆自与李春九签订房屋买卖合同后一个月，即2015年12月25日在与王建中到济南市房产交易中心办理网签时即已经知道房屋被查封的事实，而其直到2017年7月才起诉解除合同，对于此迟延解除期间造成的相应损失，应由戴华庆自行承担。四、房屋买卖合同签订后，戴华庆仅支付了2万元房屋定金，尚未支付其他房款，房屋买卖合同第十二条约定的违约责任的适用系建立在戴华庆已经支付全部房款的前提之下，并非仅仅支付定金的条件之下，因此，戴华庆以此主张过百万元的违约责任明显不符合合同约定，亦违背合同公平原则。凯润盛房产咨询中心明湖店未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。凯润盛房产咨询中心明湖店未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。戴华庆提交的100538号佣金确认书上公章并非凯润盛房产咨询中心明湖店，对该证据本院不予采信。戴华庆提交的通话记录及短信截图，不能证明证据来源，对该证据本院不予采信。戴华庆提交的收款通知书系复印件，不符合证据的形式要件，对该证据本院不予采信。戴华庆提交的收款证明及收据系单方制作，对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，戴华庆、王建中、李春九与凯润盛房产咨询中心明湖店签订房屋买卖合同，约定王建中、李春九将案涉房屋出卖给戴华庆，房屋总价款116万元，合同约定若发生与王建中、李春九有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），王建中、李春九向戴华庆承担每逾期一日，支付合同总房价款千分之三的违约金，并赔偿戴华庆因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）,戴华庆也有权解除合同。合同其他约定事项中写明，王建中、李春九保证产权人同意出售此房屋，无产权纠纷、债务纠纷。2015年11月29日，戴华庆向王建中支付定金2万元，由王建中出具收条。同日，戴华庆向凯润盛房产咨询中心明湖店支付18000元中介服务佣金。另查明，案涉房屋已于2015年2月5日被上海市黄浦区人民法院查封。戴华庆与王建中、李春九于2015年12月25日准备办理网签时得知案涉房屋被查封，故此未办理网签。再查明，本院（2016）鲁0102民初3589号民事判决书判决案涉房屋归李春九所有，该判决书已生效。戴华庆因本案房屋买卖合同纠纷与山东博翰源律师事务所签订委托代理协议，向山东博翰源律师事务所支付40000元律师费。本院认为，凯润盛房产咨询中心明湖店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相关民事诉讼权利。戴华庆和王建中、李春九以及凯润盛房产咨询中心明湖店三方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。由于案涉房屋被上海市黄浦区人民法院查封无法进行网签，三方签订的房屋买卖合同无法继续履行，导致合同目的不能实现，戴华庆主张解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院应予支持。因合同无法继续履行，戴华庆支付的2万元定金应当予以返还。购买房屋对任何家庭都是财务支出重要部分，应当慎之又慎。戴华庆作为购买方更应尽到谨慎注意的义务，购房前应对房屋的各种情况进行全面了解，其未能及时了解到涉案房屋被查封的情形，对由此产生的后果应自行承担相应的责任。戴华庆签订合同后一个月内即2015年12月25日已经了解到案涉房屋被查封的事实，自该日起戴华庆对于房屋买卖合同可能无法继续履行以及可能出现的问题应当有一定的预期。考虑房屋买卖合同签订之日至戴华庆明知查封事实之日时间间隔较短，以及戴华庆仅支付2万元定金的事实，且王建中、李春九对于房屋买卖合同无法继续履行并无主观上的恶意，本院酌定王建中、李春九向戴华庆支付违约金2万元，对于超出部分的违约金以及房屋溢价损失，本院不予支持。对于戴华庆主张的取暖费2011元，并无事实和法律依据，本院不予支持。对于戴华庆主张的交通费损失532元，本院认为，其仅提供了火车票，而未能说明火车票的发生与本案之间的关联性，对该主张本院不予支持。对戴华庆主张的律师费40000元，戴华庆与王建中、李春九虽在合同中有相关约定，但根据《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》的相关规定并结合本案的具体情况，该律师费用明显过高，本院依据上述标准酌定王建中、李春九应支付戴华庆律师费5000元。凯润盛房产咨询中心明湖店作为专门从事居间活动的单位，应尽到必要的、谨慎的的审核义务，其未能核查案涉房屋已被查封的事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担相应的责任。对戴华庆主张凯润盛房产咨询中心明湖店返还18000元中介服务费的诉讼请求，本院予以支持；对戴华庆主张的利息，因没有事实和法律依据，本院不予支持。关于戴华庆要求凯润盛房产咨询中心明湖店及其经营者对违约金和损失承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告戴华庆与被告王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店2015年11月28日签订的房屋买卖合同予以解除；二、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还定金20000元；三、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆支付违约金20000元；四、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆支付律师费5000元；五、被告济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还中介服务费18000元；六、驳回原告戴华庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15990元，由原告戴华庆负担10000元，被告王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店共同负担5990元。财产保全费5000元，由原告戴华庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  王春云二〇一七年十月十一日书 记 员  王玉莺