青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终599号上诉人（原审原告）：青海煜桓隆生物科技有限公司，统一社会信用代码：91630103MA759BWU2A，住所地：青海省西宁市城中区南川西路120号22号楼1单元122室。法定代表人：闫栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹昕露、张鹏，青海诚嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙瑛，女，汉族，1973年10月9日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：梁三军，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人青海煜桓隆生物科技有限公司（以下简称煜桓隆公司）与上诉人孙瑛房屋买卖合同纠纷一案，均不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月9日依法公开开庭进行了审理，上诉人煜桓隆公司的法定代表人闫栋及委托诉讼代理人曹昕露，上诉人孙瑛的委托诉讼代理人梁三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煜桓隆公司的上诉请求：一．请求依法撤销原判并改判支持违约损失。二．本案诉讼费用由孙瑛承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，2019年8月19日,上诉人与被上诉人签订《购房合同》,合同约定被上诉人将位于西宁市××区出售给上诉人,合同签订后，上诉人于2019年8月21日向被上诉人支付了100000元定金,随后按照合同约定于2019年8月22日向被上诉人支付房款335550元。但被上诉人却突然声称房屋为夫妻共同财产,并明确表明无法再继续履行合同，并将相应款项逐一退回,严重损害了上诉人的合法权益。但一审法院认定上述事实时裁判理由有误。上诉人与被上诉人于2019年8月19日签订的《购房合同》为双方真实意思表示,在没有附条件、附期限的情况下，该合同已经双方签字盖章后生效，对双方均具有法律约束力。既然合同已经依法成立并生效,那么构成合同的合同条款也就相应合法成立并生效,违约责任条款作为《购房合同》的组成部分,理所应当的对双方具有法律约束力。签订合同在前，支付定金在后。虽名为定金,但实际上是上诉人基于《购房合同》的一种履约行为，在上诉人已按照合同约定履行了自身相应付款义务后,被上诉人的反悔行为，就是无可置疑的违约行为。被上诉人虽构成违约,但上诉人为了使自身不陷入违约行为中,因此严格按照合同约定继续履行了自身支付房款的义务。在《购房合同》已经依法成立并生效的情况下,只要一方存在违约行为,违约责任条款就理所应当的生效。其次，上诉人本着诚信的缔约精神，为了使自身不违约,而严格按照合同约定时间继续履行了自身支付房款的义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，双方约定违约金又约定定金，而被上诉人在合同开始履行后，突然反悔不想再继续履行合同的行为，已经构成违约，案件事实完全与上述法条规定的情形相吻合,上诉人主张被上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。2019年8月19日签订《购房合同》后,合同是否开始实际履行的问题，上诉人现已搜集到了有关证据,可以有效证明被上诉人在合同依法成立并生效后,并且双方已经开始履行合同期间,依法构成违约的事实。而这一新证据所证明的事实足以影响一审判决的结论。综上,上诉人根据相关法律法规,特依法提出上诉，请求二审法院判如上诉请。孙瑛的上诉请求：1.请求依法撤销原判改判合同无效；2.依法驳回煜桓隆公司的诉讼请求；3.诉讼费用由煜桓隆公司承担。事实及理由:一审判决认定本案涉案房屋并非夫妻共同财产,明显事实认定不清,本案涉案房屋是上诉人与其配偶在婚姻存续期间购买的,根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产”的规定，该涉案房屋应当属于夫妻共同财产,虽然该房产登记证上记载为单独所有，但该记载并不能否定房屋共同财产的性质,因为上诉人的配偶并没有书面及口头对该房屋放弃所有权,因此根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定,只要上诉人的配偶一方没有书面放弃即拥有该房屋的所有权,故一审判决事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权人订立的合同,无处分权人跟他人订立的处分财物的合同需要经过权利人追认或者取得处分权后才有效”以及《中华人民共和国婚姻法》第17条第二款“夫妻对共同所有的财产,有平等处理权。婚姻关系存续期间，共同财产的处理应遵循共同协商的原则,夫妻一方无权擅自处理”的规定和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第30条规定人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，孙瑛擅自处分转让房产的转让行为无效，故《购房合同》无效。一审判决支付十万元的定金也属于事实认定不清，双方合同约定合同定金为五万元,对此双方也没有对定金的数额进行书面的变更,被上诉人擅自向上诉人支付十万元是其单方行为，而多付的五万元应当是房款,不能作为定金,自然不能适用定金罚则。煜桓隆公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除2019年8月19日签订的《购房合同》。2、请求法院依法判令支付违约金304200元。孙瑛向一审法院提出反诉请求：请求依法确认双方签订的购房合同无效。一审法院查明，2019年8月19日，煜桓隆公司与孙瑛签订《购房合同》，孙瑛将位于西宁市××区房屋及二个车位以租代售方式出售给煜桓隆公司，房屋建筑面积为390平方米，总价款为4875000元。合同约定房屋煜桓隆公司先承租二年，每年租金304200元，至2021年12月20日前一次性付清剩余房款，并约定煜桓隆公司支付定金50000元，同时约定“若甲方中途违约，自违约之日起3日内应返还乙方押金及未到期租金。并向乙方返还一年的房租作为违约金”。合同签订后，煜桓隆公司提出要支付定金100000元，孙瑛予以同意，2019年8月21日，煜桓隆公司支付了100000元定金。之后孙瑛以房屋为夫妻共同财产，其夫不同意出售为由明确告知煜桓隆公司房屋不再出售，并将100000元定金转账退还。煜桓隆公司又于2019年8月22日转款335550元，孙瑛于2019年8月26日将335550元转账退还，致使本案纠纷产生。另查明，孙瑛与朱建国于1998年7月9日登记结婚。在婚姻存续期间购买了位于西宁市××路商品房（即案涉房屋），2018年6月4日孙瑛办理了产权登记，并登记为单独所有。一审法院认为，孙瑛在与煜桓隆公司订立合同时对于案涉房屋产权证书注明的单独所有的产权性质孙瑛并未向煜桓隆公司告知属于夫妻共同财产，煜桓隆公司有理由相信该房属于孙瑛单独所有，孙瑛有权处分。孙瑛提出房屋系夫妻共同财产的意见除该房在婚姻存续期间购买外，孙瑛对已被登记为单独所有的产权性质没有提供其它证据加以印证为夫妻共同财产，也没有证据证实登记机关核定的单独所有与事实不符，故孙瑛此意见证据不足，不予采纳，双方之间订立的合同应当有效。由于孙瑛已明确表示不再出售房屋，煜桓隆公司要求解除合同的请求应予支持。煜桓隆公司提出支付违约金的请求，鉴于孙瑛在收到定金后即反悔，并明确告知煜桓隆公司后于次日将定金退还，此时，合同约定的违约金支付条件尚未成就，对此，孙瑛应当按定金罚则双倍返还。煜桓隆公司为成就选择支付违约金条件，在孙瑛明确向其告知不履行合同后，强行向孙瑛转款335550元，意图加大孙瑛违约责任，为其获取更多利益，煜桓隆公司的此行为应属无效，合同约定支付违约金的条件并未成就，煜桓隆公司主张支付违约金的请求不予支持，应按定金罚则予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零八条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、煜桓隆公司与孙瑛于2019年8月19日签订的《购房合同》予以解除；二、孙瑛于判决生效后十五日内支付煜桓隆定金100000元；三、驳回煜桓隆公司的其他诉讼请求。四、驳回孙瑛的反诉请求。本诉诉讼费已减半收取2932元，由煜桓隆公司负担1932元，孙瑛负担1000元。反诉诉讼费25元由孙瑛负担。对一审法院查明的本案基本事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，孙瑛在与煜桓隆公司签订《购房合同》后怠于积极履行合同义务，以退还定金和租金的形式，明确表示不再履行合同义务，有违诚信原则，导致煜桓隆公司通过诉讼解除合同，孙瑛应承担违约的主要责任。孙瑛上诉所持房屋系共同财产，其未经共有人同意的处分行为属无效的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的相关规定，不予支持，一审此节认定正确。煜桓隆公司上诉所持还应按照合同约定租金标准支付违约金的理由，鉴于双方合同签订至孙瑛反悔时间较短，煜桓隆公司亦未提交由于孙瑛违约行为对其造成直接损失的相关证据，故一审适用定金罚则对孙瑛违约行为予以惩戒，足以弥补和保护煜桓隆公司的利益，未对煜桓隆公司主张的违约金予以支持正确，二审中煜桓隆公司亦未提交足以证明其损失存在的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，一审查明基本事实清楚，但一审本院认为中对合同签订后煜桓隆公司继续支付租金的行为，在无其他相关证据印证的情况下，对煜桓隆公司支付租金行为的评价不当。孙瑛无故违约，应承担主要责任，对此，应从诉讼费的承担上予以体现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取2932元，由青海煜桓隆生物科技有限公司负担586元，由孙瑛负担2346元。二审案件受理费5864元，由青海煜桓隆生物科技有限公司负担1172元，由孙瑛负担4692元。青海煜桓隆生物科技有限公司预交的二审案件受理费5864元，退还4692元；孙瑛预交的二审案件受理费5864元，退还1172元。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 李 娟审判员 任 宁 二〇二〇年五月九日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。