江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终256号上诉人（原审原告）：赵功成，男，1974年7月16日生，汉族，住南京市。被上诉人（原审被告）：南京江宁城建镇建设开发有限责任公司，住所地南京市江宁区宏运大道4597号。诉讼代表人：周会耀，该公司清算组负责人。委托诉讼代理人：韩琦，上海段和段（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京江宁城市建设集团有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道金箔路577号。法定代表人：许世新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正伊、魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人赵功成因与被上诉人南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称江宁城开公司）、南京江宁城市建设集团有限公司（以下简称江宁城建集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵功成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉南京市江宁区湖山路39号景祥北苑11幢1106室(以下简称11幢1106室）系赵功成因江宁区府前三期地块拆迁所得的安置房，一审法院认定系赵功成从江宁城建集团处买卖所得，改变了案涉房屋属于拆迁安置房的性质。江宁城建集团提供的2016年11月29曰的情况说明，也能证明案涉安置房来源于拆迁安置所得，侧面印证赵功成与江宁城开公司之间安置房交易合同的真实性、合法性。2.《江宁区征收安置房交易合同》合法有效。本案中无任何一方当事人主张该安置房交易合同无效，一审法院对合同效力的认定超出赵功成的诉讼请求，属于滥用司法权。3.江宁城开公司与江宁城建集团之间于2013年5月27日签订的《协议》对赵功成无约束力，交易的真实性无法确定，不能因为两被上诉人之间存在交易行为，否定赵功成获取安置房的权利，也不能否定赵功成履行了安置房交易合同。4.一审法院既认定赵功成与江宁城建集团实际履行了房屋买卖协议，又认为赵功成与被上诉人之间的《安置协议》以及《安置房回购协议》均已因履行或解除而终止。既然赵功成与江宁城建集团之间有安置协议，双方之间就不是房屋买卖关系。5.赵功成在办理案涉安置房登记时，江宁城开公司开具金额355826.40元不动产销售发票，上诉人据此办理不动产登记证书，证明赵功成与江宁城开公司履行了安置房交易合同。江宁城建集团从赵功成处收取564672元，赵功成应当缴纳给江宁城开公司的355826.40元也在其中，江宁城开公司开具发票说明其收取了赵功成的安置房价款。江宁城建集团从未就赵功成支付的564672元开具正式购房发票，与案涉房屋不动产登记时由国家税务机关开具的江苏增值税普通发票金额355826.40元明显不符，说明江宁城建集团多收房款208845.6元。6.赵功成拆迁安置时，一家三代四人户口全部在，且冻结了十几年。根据政策以及赵功成当时条件，完全符合在原址领取安置房的条件。但是江宁城建集团私自拆除上诉人家庭的房产，并且欺骗赵功成按多退少补的原则缴纳安置房房款。一审法院认为赵功成以6800元缴纳房款是自愿履行协议的行为，不符合事实。当时拆迁安置在原址江宁万达位置的拆迁安置房价格为5500元/平方米，而给赵功成安置在区域较远且地理位置差的景祥小区安置价为6800元，不符合常理，该地块安置房价格实际只有4000多元。一审法院以赵功成以6800元单价预交安置房款推定上诉人与江宁城建集团实际履行合同是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。江宁城开公司辩称，其于2013年5月27日将案涉房屋出售给江宁城建集团，仅是按照协议安排上诉人入住，并非安置合同的相对方，上诉人向江宁城开公司主张没有事实及法律依据。江宁城建集团辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人并不是被拆迁人，也没有拆迁安置协议。上诉人所主张的拆迁安置协议中的安置房屋已经给予安置，上诉人之所以能够取得案涉房屋，是溢价购买房屋。如上诉人对该溢价购买合同不认可，可以将案涉房屋退还给被上诉人。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。赵功成向一审法院诉讼请求：1.判令江宁城开公司、江宁城建集团返还其已付购房款208845.6元，并赔偿利息损失（自起诉之日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2.江宁城开公司、江宁城建集团承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月10日，赵功成的祖母张勤珍作为南京市江宁区（以下简称被拆迁房屋）的房屋的承租人与江宁城建集团（曾用名南京江宁建设发展有限公司）签订了《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》。双方约定，被拆迁房屋面积为49.38平方米，货币补偿为224010元，所调换房屋70平方米，价款为每平方米5550元。协议签订后，已得东平雅苑2幢802室。2013年5月27日，江宁城开公司与江宁城建集团签订《协议》1份。双方约定，根据南京市江宁区政府2013年底9号会议纪要精神，在景祥北苑经济适用房中调剂23套房源总面积1794.61平方米（预测面积，竣工后以区住建局测绘部门的实测面积为准，房款多退少补），作为江宁城建集团安置房源，根据区政府会议纪要精神，景祥北苑安置房按均价每平方米4285元计算，房价不含办理两证所需缴纳的相关税费，江宁城建集团应于协议签订后两个工作日内一次性付清总房款。其中，附表标注11幢1106室的建筑面积为83.04平方米。2013年9月29日，赵功成向江宁城建集团交纳房款564672元。同日，江宁城建集团向江宁城开公司发出景祥北苑入住通知单。通知单载明：“经我集团审核，同意将府前三期地块被拆迁户赵功成（张勤珍）安置在景祥北苑11幢1106室，面积为83.04平方米，请贵单位为其办理入住手续。”2016年5月31日，赵功成与江宁城建集团签订《协议》1份。双方确认，赵功成系江宁区旧城改造被拆迁户，拆迁时，经区政府会议确定，照顾赵功成（甲方）购买房屋1套，于2013年9月29日安置在11幢1106室，建筑面积为83.04平方米，单价为每平方米6800元，目前，该处房屋产权证江宁城建集团（乙方）正在督促办理中；现甲方因经济困难与乙方协商，自愿将其上述房屋由乙方回购，达成本协议。双方约定，甲方同意按购房原价由乙方回购上述房屋，乙方首付款250000元于本协议签订之日15日内支付；在该房屋完全具备办理产权登记条件后，经乙方书面通知之日起12月内，甲方将250000元首付款归还给乙方，则本回购协议自动解除，否则，乙方在一次性付清房屋回购余款后取得该房屋的所有权，此后该房屋由乙方全权处置；本协议签订后，甲方不得擅自再将该房屋进行任何形式的处置，否则应赔偿乙方全部损失等。回购协议签订后，赵功成未将涉案房屋返还给江宁城建集团，江宁城建集团亦未支付余款。2016年11月29日，江宁城建集团出具《情况说明》1份，载明“兹有张勤珍（赵功成）系江宁区府前三期地块被拆迁户，于2009年9月10日签订《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》（拆迁调换），现安置于11幢1106室，面积为83.04平方米”。2018年10月18日，赵功成与江宁城开公司签订《江宁区征收安置房交易合同》1份。双方约定，将11幢1106室作为被拆迁房屋的补偿，安置价款为355826.4元。后赵功成于2019年办理了11幢1106室的所有权登记手续，领取房产证，权利来源载明系拆迁安置。2019年4月17日，江宁城建集团向赵功成开具11幢1106室13522.3元税费及标明收款事由为“还款”250000的安置房结算收款收据各1份。审理中，赵功成称其房屋在拆迁时被强制拆迁，其与政府协商，给其解决经济适用房，后经济适用房不能解决，就安置拆迁安置房，交付房款时，对方称多退少补。江宁城建集团提供了江宁区旧城改造指挥部办公室备忘录，以证明房屋单价为6800元；备忘录载明，2011年1月12日，由其负责帮助赵功成协调解决2011年度分配，符合自身条件的经济适用房1套，费用自行结算；若无法解决，则在聂村安置房中照顾购买1小套安置房约70平方米，价格按每平方米6800元结算，费用由赵功成自行结算；赵功成对该证据材料的真实性不予认可。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，赵功成于2013年9月29日向江宁城建集团支付了房款564672元，江宁城建集团于同日通知江宁城开集团为赵功成办理了入住手续；赵功成与江宁城建集团虽未签订书面协议，但赵功成向江宁城建集团支付了价款并接受了房屋，该协议成立并已履行完毕；江宁城开公司已于2013年5月27日将涉案房屋出售给江宁城建集团，其接受江宁城建集团的通知，协助赵功成办理入住手续，为履行辅助人，并非该协议当事人，故该协议对江宁城开公司不具有约束力。后赵功成因经济困难，于2016年5月31日与江宁城建集团达成回购协议，约定由后者回购涉案房屋并向赵功成支付首付款250000元，并约定该协议于该房屋具备办理产权登记条件且赵功成返还该笔首付款后，自动解除。回购协议签订后，赵功成未将涉案房屋返还给江宁城建集团，江宁城建集团亦未支付余款；而在涉案房屋具备办理产权登记条件后，赵功成于2019年4月17日返还了首付款250000元，江宁城建集团向赵功成开具税费13522.3元及标明收款事由为“还款”250000的安置房结算收款收据各1份，故双方之间的回购协议亦已终止。因赵功成与江宁城建集团之间的安置协议及安置房回购协议均已因履行或解除而终止，故赵功成要求江宁城建集团返还其已付购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，赵功成与江宁城开公司于2018年10月18日签订的《江宁区征收安置房交易合同》，因江宁城开公司已于2013年5月27日将包括涉案房屋在内的景祥北苑住宅小区中的23套经济适用房以均价每平方米4285元的价格出售给江宁城建集团，且江宁城开公司亦并未收取赵功成房款，江宁城开公司签订该合同的目的显然仅系作办理房屋所有权登记使用，而非真实的交易，且该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定，故该合同无效。据此，赵功成要求江宁城开公司返还已付购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回赵功成的诉讼请求。一审案件受理费4432元，减半收取2216元，由赵功成负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，赵功成与江宁城建集团之间虽未签订书面的合同，但赵功成向江宁城建集团支付了564672元购房款，江宁城建集团接受并指示江宁城开公司安排赵功成入住，说明赵功成与江宁城建集团之间房屋买卖合同成立。该交易并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。赵功成认为其系拆迁安置对象，但并未提供其作为被拆迁人的拆迁安置补偿协议，相关情况说明等文件中虽然载明赵功成系被拆迁户，但均系与张勤珍并列，而赵功成所称的被拆迁房屋原登记户主即为张勤珍，亦说明赵功成之所以得以购买拆迁安置房系基于张勤珍同一被拆迁房屋。即使赵功成与张勤珍均系被拆迁房屋的安置对象，其亦只是可以以低于市场价的优惠价格购买案涉房屋，并不能改变其与江宁城建集团之间的房屋买卖合同关系。关于购买价格，从赵功成与江宁城建集团所签订的《协议》内容来看，能够证明赵功成对拆迁时区政府照顾其以6800元/平方米购买案涉房屋的事实系明知的；再从赵功成向江宁城建集团支付的购房金额564672元来看，与案涉房屋的单价及面积亦相符合，亦说明赵功成认可6800元/平方米的单价。现案涉房屋已经交付并办理了不动产权证书，说明赵功成与江宁城建集团之间的房屋买卖合同已经履行完毕，故赵功成要求江宁城建集团退还其中208845.6元购房款及利息，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于赵功成与江宁城开公司之间签订的《江宁区征收安置房交易合同》，双方签订该合同的时间系2018年10月18日，而早在2013年9月29日赵功成就向江宁城建集团支付了案涉房屋的购房款并随后入住，可见《江宁区征收安置房交易合同》只是江宁城开公司为办理房屋不动产权证才与赵功成签订的合同，并非双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故一审法院认定《江宁区征收安置房交易合同》无效并无不当。江宁城开公司并未实际收取赵功成购房款564672元，赵功成要求江宁城开公司退还多收的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。合同效力系人民法院依职权审查事项，赵功成认为一审法院超出诉讼请求认定《江宁区征收安置房交易合同》无效系滥用司法权，不符合法律规定，本院不予采纳。关于江宁城建集团收取赵功成564672元，江宁城开公司只开具355826元发票，国家税务机关亦只按355826元征税的问题，系相关行政机关处理事项，并不能据此推断出案涉房屋的真实交易价款即系355826元，赵功成以相关发票金额推定案涉房屋的真实交易价格，依据不足，本院不予采纳。关于赵功成是否符合被拆迁安置条件、案涉房屋申购价格6800元/平方米是否合理，均不属于本案审查范围，本院不予理涉。综上所述，赵功成的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4432元，由上诉人赵功成负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年五月十一日书记员  郭旭东