文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终760号上诉人（原审被告）：绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司。住所地：辽宁省绥中县前所镇洪家村二组。统一社会信用代码：9121142169940071XY。法定代表人：姜晓波，该公司总经理。委托诉讼代理人：安然，辽宁双辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铃丽，辽宁双辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘青山，男，1994年4月22日出生，汉族，辅警，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：焦少波，北京华标律师事务所律师。上诉人绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人刘青山房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，通过互联网开庭进行了审理。上诉人利源公司的委托诉讼代理人安然、陈铃丽、被上诉人刘青山及其委托诉讼代理人焦少波通过互联网庭审参加诉讼。本案现已审理终结。利源公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回刘青山的诉讼请求，由刘青山承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定上诉人未按合同约定竣工、未按约定办理产权变更登记，并判决上诉人按中国人民银行同期贷款基准利率6%向被上诉人支付利息，属于事实认定错误。双方签订的房屋预售合同中并未约定房屋竣工时间和办理产权变更登记时间。并且现在案涉房屋已经具备办理产权登记的条件。双方合同中在逾期交付责任条款中，有“×”符号，原审径行按照6%利率判令上诉人支付利息也是错误的。二、一审法院存在法律适用错误的情况。（一）、即使存在未按约定办理产权登记，也不应适用《合同法》而判决解除合同。根据《商品房买卖司法解释》第十八条的规定，出卖人违反办理产权登记的约定时，应当承担的是违约责任，具体方式为支付违约金，而不是直接承担解除合同的责任。（二）、即使上诉人需要承担返还利息的责任，也不能按照一审法院的认定标准进行返还。《商品房买卖司法解释》第十七条规定了合同中没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时的违约金计算方式，不能径直按照中国人民银行同期贷款基准利率6%计算利息。三、上诉人代收的10,927.00元公共维修基金及契税代收款，其实际收取主体并非上诉人，而是被上诉人作为购房者应实际缴纳的款项，且该款项已由相关部门予以收取，不应由上诉人负责返还。综上，从现有实际情况来看，被上诉人所购买的案涉房屋已经具备了办理不动产登记的所有手续，可以办理产权登记，且双方所签署的合同中并未明确约定办理产权登记的时间。一审法院所认定的相关事实错误、适用法律错误，应支持上诉人的上诉请求。刘青山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。一、双方签订的合同中明确约定房屋应于2018年10月31日交付，否则即是上诉人违约。一审庭审时上诉人提交的证据显示案涉房屋所在小区最先动工的B区于2019年1月25日竣工，而案涉房屋位于A区，是最晚动工的，不可能在2018年10月31日竣工并具备交付条件。迄今为止，上诉人也未能提供房屋竣工验收证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书以及住宅质量保证书等文件，不具备交付条件。二、合同约定上诉人于2018年10月31日交付房屋，而至今上诉人也不能提供房屋具备交付条件的相关文件，延期交付房屋已达一年半之久，已构成根本违约，原审判决解除合同正确。三、原审综合考虑，按照6%年利率支持利息也是合理的。四、案涉10,927.00元公共维修基金和契税款都是由被上诉人直接交付给上诉人，且上诉人也未提供证据证明将该款交给第三方，上诉人应当承担返还责任。刘青山向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年11月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款451,574.00元，并按照银行同期贷款利率向原告支付利息(按年息6%计算，自2017年5月7日起计算至实际付清之日止)；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月23日，原告通过香河香汐置业房地产经纪有限公司与被告签订了1份《商品房买卖合同（预售）》，合同出卖人为被告利源公司，买受人为原告刘青山。合同编号为L42917112327600008。合同第三条约定原告购买被告开发的“利源帝景”A区20#栋2单元12层1204号房屋，房屋建筑面积59.08平方米。合同第六条约定房屋总价款为377,690.17元，同时约定买受人以商业贷款方式，于2017年5月7日前支付商品房首期房价款117,690.17元，占全部房价款30%，余款人民币260,000.00元向葫芦岛农商银行绥中马路湾支行申请贷款支付。原告于2017年5月7日向被告交付了商品房首期房价款，被告向原告出具了1张金额为117,690.17元的收款收据。同时原告于当天以银行转账方式向香河香汐置业房地产经纪有限公司支付团购费60,000.00元。2017年12月5日，原告通过微信转账方式向被告交付10,927.00元公共维修基金及契税代收款。2018年6月10日，原告与葫芦岛农商银行绥中马路湾支行签订《个人房产按揭贷款借款合同》，以该房屋为抵押，贷款260,000.00元交付被告，结清购房款余款。合同第九条约定商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定房屋交付期限为2018年10月31日，第十二条约定被告作为出卖人逾期交房的违约责任为“逾期在X日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。逾期超过X日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，买受人按照全部房价款的X向买受人支付违约金。合同第二十条关于产权登记的约定为“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第X种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”后因被告未能在2018年10月31日如期交房，原告于2018年11月20日向被告发出解除双方房屋买卖合同的《律师函》。现因双方交涉未果，原告诉至法院。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告已经按合同约定履行了支付商品房价款的义务，被告未按合同约定竣工、向原告交付房屋和为原告办理产权登记，属违约行为，已经构成逾期交房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第二十条的约定，买受人有权解除合同。故对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，被告应当将原告已经交纳的购房款、代收的公共维修基金及契税款予以退还，同时亦应承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条虽对解除合同后违约责任进行约定，但没有约定具体数额，综合考虑《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款（2）中：“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”及原告诉请按年息6%支付利息的请求，酌定被告按年息6%承担违约责任。因被告已按年息6%承担了违约责任，且6万元团购费的性质系原告因被告违约致合同解除所遭受的实际损失，而违约责任的承担通常系损失赔偿额之预定，因此，鉴于已经对被告违约责任的承担进行了认定，故对原告再行要求6万元团购费损失赔偿的请求不予支持。判决：一、解除原告刘青山与被告绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司于2017年11月23日签订的合同编号为L42917112327600008《商品房买卖合同（预售）》；二、被告绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告刘青山返还购房款、代收的公共维修基金及契税款共计388,617.17元及利息（利息自2017年11月23日起至还款之日止以购房款为基数按年利率6%计算）；三、驳回原告刘青山其他诉讼请求。案件受理费7,130.00元，减半收取3,565.00元，由被告绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司负担。本院二审经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案的根本性争议在于利源公司是否逾期交房构成违约，进而符合合同解除的条件。从双方签订的《商品房买卖合同》看，合同第十一条明确约定房屋交付时间应为2018年10月31日之前，合同第九条明确约定房屋交付时应当取得房屋竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等，而截至一审诉讼终结前（一审结案时间为2019年12月3日），利源公司并未向一审法院提交房屋符合交付条件的证明材料，结合本案实际情况，一审据此认定利源公司不能按期交房，构成违约，并无不当。利源公司逾期交房一年有余，符合双方约定的合同解除条件，一审判决解除双方的《商品房买卖合同》，利源公司返还刘青山价款，亦无不当。而且，即使不考虑约定解除条件，从合同的法定解除条件讲，利源公司逾期交房一年有余已经构成根本性违约，合同也应当予以解除。故利源公司关于合同不应解除的上诉理由不能成立。关于公共维修基金和契税代收款，是由利源公司直接向刘青山收取，至于是否已经转交给第三方，不影响利源公司因违约导致合同解除应当承担返还此款项的责任，原审对此认定亦无不当。故利源公司关于此争议的上诉理由亦不能成立。关于返还款项利息的计算，合同已然进行了约定，而即使不考虑合同约定，因利源公司违约，从资金占用费用的角度出发，一审判决利息按照年利率6%支付，已经是最低标准。况且本案中，除了利息或者说资金占用费用，一审并未判决利源公司承担其他违约责任，显然对利源公司并无不利之处。故利源公司关于利息方面的上诉理由同样不能成立。应当说，按照目前的国情，买房对个人和家庭来说是大事，也是难事，是一笔不菲的支出，刘青山从2017年缴付房款至今，未取得房屋，在本次房屋买卖中，实则还损失了6万元的“团购费”，买房之路实属不易。诚然，利源公司作为房地产开发公司，也有自己的立场和难处。本案诉讼过程中，合议庭也曾反复做双方的调解工作，虽然因分歧较大未能成功，但还是希望双方能够在维护自己权益的同时，多站在对方的角度思考问题，化解各自心中的不平和矛盾。综上所述，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,130.00元，由绥中滨海经济区利源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  程歆谦审判员  葛 飞二〇二〇年五月十八日            本件与原本核对无异      书记员  张 影本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……