云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2601民初149号原告：马盖田，男，1971年11月15日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：马开德，男，1966年12月13日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：陈能祥，男，1964年2月10日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：张国文，男，1977年8月18日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：马亮廷，男，1966年3月20日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：李发柱，男，1969年11月19日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。六委托诉讼代理人：王文祥，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：刘禹文，男，1969年1月20日生，汉族，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县。被告：陈辅香，女，1969年12月28日生，原住云南省麻栗坡县，现住文山市。第三人：彭鸿玮，男，1996年2月8日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷与被告刘禹文、第三人彭鸿玮债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年5月24日，原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷向本院递交申请追加陈辅香为本案被告，本院审查予以追加。六原告的委托诉讼代理人王文祥，被告刘禹文及其作为陈辅香的委托诉讼代理人、第三人彭鸿玮的委托诉讼代理人卢灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷向本院提出诉讼请求：1.判决撤销被告转让位于文山市新平街道办事处特安呐三七专家楼12组团1号房产给彭鸿玮的行为；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月26日，原告、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷与被告刘禹文签订《三七红籽订购合同》，向被告订购三七红籽。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了红籽款，但被告在履行合同过程中，由于被告管理不当，导致三七黄花结不了籽，被告在提供了部分红籽后就不能按合同提供余下三七红籽，从而发生争议产生诉讼纠纷，原告与被告买卖合同纠纷一案，历经文山市人民法院一审，文山州中级人民法院二审，最终在二审法院主持调解，原、被告双方达成调解协议：1、解除原、被告之间的《三七红籽订购合同》；2、被告自愿退还原告给付的三七红籽款人民币82万元，定于2015年1月30日付40万元，余款42万元定于2015年6月30日前付清；3、若被告不按本调解书第二项规定的时间履行义务，则原告有权向文山市人民法院申请按（2014）文平初字第53号《民事判决书》的判决结果执行。履行期限届满后4天即2015年2月3日，被告为逃避履行上述文山州中级人民法院作出的民事调解书规定的义务，将其位于文山市××三七产业园专家小区的一幢四层自建房（文房字第**，土地面积262.07平米、房屋面积471.07平方米）低价转移变卖给彭鸿玮，转让价格为人民币128万元，但是2015年2月27日云南海天房地产评估有限公司对该房产的市场价值估价为260.94万元，被告却以一半不到的价格低价出售。被告自称已把该房款用来偿还银行及私人借款，剩余的全部花完，致使生效法律文书无法执行，之后被告离家到浙江省嘉善县打工。被告上述违法行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪于2015年4月13日被文山市人民法院移送至文山市公安局刑事拘留，后因文山市检察院未予批捕而被释放。被告为逃避债务以不合理低价转让房产的行为致使原告作为债权人的利益受到损害，被告已无足够的资产清偿原告的债权，故依法起诉撤销该房产的买卖行为。被告刘禹文辩称，要求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。房屋已经卖了，撤销不撤销与其无关。被告陈辅香的答辩意见与被告刘禹文的一致。第三人彭鸿玮称：一、第三人是以合理对价受让刘禹文、陈辅香的房产，并未损害原告利益，原告主张撤销房产转让行为依法不能成立。首先，刘禹文、陈辅香在2014年11月即与第三人及第三人的父亲彭忠德商议房产转让事宜，双方达成合意并签订了转让协议。之后，考虑到今后办理贷款的方便，才由第三人单独受让该房产；其次，第三人及第三人父亲与刘禹文、陈辅香多次商谈房产转让事宜的过程中，刘禹文、陈辅香均未告知其与原告的买卖合同关系，第三人无从知晓刘禹文与原告之间存在债权债务关系；再次，双方约定的房屋转让价款为128.6万元，转让价款与房屋的市场价值相当，不存在以不合理低价转让房产的行为。二、第三人已取得所受让房产的合法产权，并将该房产依法设定抵押权。第三人的合法产权及抵押权人的抵押权均应受到法律的保护。第三人受让房产后，缴纳了相关税、费，并依法办理房屋产权、土地使用权的变更登记手续，取得了所受让房产的合法产权。之后，第三人以该房产设定抵押给文山市农村商业银行股份有限公司攀枝花支行，并办理了抵押登记。文山市农村商业银行股份有限公司攀枝花支行作为抵押权人依法享有抵押权，故第三人的合法产权及抵押权人的抵押权均应受到法律保护。综上，请人民法院驳回原告的诉请，以维护第三人的合法权益。六原告为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组：（2014）文平民初字第53号《民事判决书》、（2014）文中民二终字第182号《民事调解书》，用以证明法院判决解除原、被告之间合同并判决被告退还六原告1213180元红籽款，案件二审调解解除原、被告之间合同，被告自愿退还三七红籽款82万元及履行期限、申请强制执行；第二组：《受案登记表》、《立案决定书》、《拘留证》、《拘留通知书》、《犯罪嫌疑人正侧面照片》、《犯罪嫌疑人诉讼权利义务告知书》、《被害人诉讼权利义务告知书》各一份、《证人诉讼权利义务告知书》四份、《被告询问笔录》三份、《原告马盖田询问笔录》、《彭忠德询问笔录》、《刘丕丽询问笔录》、《陈辅香询问笔录》、《易谊询问笔录》各一份、《调取证据通知书》及《调取证据清单》各二份、《中国银行贷款已还款明细清单》一份、《税收缴款书》二份、《云南省非税收入收款收据》一份、《云南海天房地产评估有限公司对涉案房产价值评估》一份、《房屋所有权证》、《土地使用权证》各二份、《彭忠德调查笔录》一份，用以证明被告为逃避履行还款义务，在履行期限届满后4天把拥有的位于文山市××三七产业园专家小区的一幢四层自建房低价转移变卖给彭鸿玮，价格为128万元，但云南海天房地产评估有限公司对该房产的市场估价为260.94万元；被告行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪被文山市人民法院移送至文山市公安局立案侦查、刑事拘留及文山市检察院未予批捕而释放；被告出售房产价款已被偿还银行和私人借款，余款已花完，造成被告已无足够资产清偿原告的债权的事实；第三组：《协议书》一份，用以证明被告与第三人签订虚假房屋买卖协议的事实。被告刘禹文质证认为，第一组证据无异议；第二组证据无异议，但是对证明内容中其低价转让房屋是不符合的，因为房屋的市价就是其出售的价格，不存在低价转让房屋的情况，其余认可。第三组证据真实性认可，证明内容不认可，当时评估的价值是为了办理贷款，所以比实际价值是要远远超出，当时三七降价，其也只能以这个价值出售，并且当时银行已经催要贷款了，其只能先卖房来还贷款，即使其不卖，银行也会来查封拍卖的。被告陈辅香的质证意见与刘禹文的一致。第三人彭鸿玮质证认为，第一组证据认可无异议；第二组证据证据①号至⑧号真实性无异议，但这组材料是因为公安机关认为刘禹文涉嫌拒不执行判决裁定罪，最终刘禹文也并没有被追究；第⑨号至第18号无异议，并且证明了刘禹文出售房屋后已将售房款用于偿还贷款，并且第三人受让房屋后，也办理了抵押登记、过户、上税等手续；对房屋评估不予认可，因为当时是为了办理贷款，所以评估的房屋价值是远远超出了房屋的实际价值，这是一种常见的现象，所以不能以该评估意见作为本案涉案房屋的实际价值来参考；房产证、土地使用证无异议；第三组证据真实性无异议，证明内容不认可，该协议并不是虚假的协议，而是真实的，是双方真实意思表示下签订的协议，并且该协议已经实际履行，原告证明观点不能成立。被告刘禹文、陈辅香没有书面证据向本院提交。第三人彭鸿玮向本院提交以下证据：1、《房屋转让协议》二份，用以证明刘禹文、陈辅香在2014年11月即与彭鸿玮协商房产转让事宜，经双方平等、自愿协商达成合意并签订转让协议，彭鸿玮以合理对价受让房产的事实；2、《收条》、《银行交易回单》六份，用以证明彭鸿玮已将房款交付刘禹文、陈辅香的事实；3、《税收缴款书》、《云南省非税收入收款收据》、《发票》共七份，用以证明房产交易的有关税、费全部由彭鸿玮交纳的事实；4、文山市房房权证文房字第**房屋所有权证》、文国用（2015）第00475号《国有土地使用权证》，用以证明彭鸿玮已依法取得房屋所有权和土地使用权的事实；5、《抵押合同》，用以证明彭鸿玮受让的房产已设定抵押，抵押权人为文山市农村商业银行股份有限公司。六原告质证认为，1号证据不予认可，因为没有参与，且房屋出售价格远远低于评估价格，所以认为合同双方的意思表示是不真实的；2号证据不认可，因为按照二被告与第三人签订的购房合同来看，房屋是卖给第三人的，但是付钱的是另一个名叫彭忠德的人，主体不对，所以认为与本案无关；3号证据认可无异议；4号证据真实性无异议；5号证据不认可，因为不清楚第三人受让房屋是否办理抵押，且二被告与第三人之间的买卖行为存在侵害原告方利益的情形，同时第三人现在还在读书，并无能力来偿还贷款，所以认为买卖行为和贷款行为都不合法。被告刘禹文质证认为，1号证据无异议；2号证据无异议；3号证据无异议；4号证据无异议；5号证据无异议，第三人购买了房屋，第三人是否办理贷款以及怎么还贷款与其无关。被告陈辅香的质证意见与刘禹文的一致。经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：六原告提供的第一组证据系文山州两级人民法院作出的生效法律文书，本院予以采信；第二组证据系公安、房管、税务等行政部门调取、出具，证据形式合法、真实，本院予以采信；第三组证据真实性二被告及第三人无异议，本院予以采信，但对六原告认为是虚假协议的内容与本案查明的房产转让实际发生的事实不符，该证明内容本院不予采信。第三人提供的1号证据中受让人为彭忠德的《房屋转让协议》因与六原告从文山市住房管理中心调取的受让人为彭鸿玮《房屋转让协议》不一致且二被告及第三人均未能提供证据证明该协议签订时间为2014年11月27日，故受让人为彭忠德的《房屋转让协议》本院不予采信；2-6号证据系税务、房管部门出具，证据形式合法、真实，本院予以采信。经审理认定事实如下：2015年1月27日，被告刘禹文、陈辅香与第三人签订《房屋转让协议》，约定刘禹文、陈辅香将位于文山市××三七产业园专家小区的房产证号为文山市房权房权证文房字第**、证号为文国用（2011）第03948号房产转让给彭鸿玮，转让价款为1286000元。同日，彭忠德通过其账号为62×××15、账号62×××16银行卡转账1000000元至刘禹文账号为62×××71银行卡，刘禹文、陈辅香出具内容为“收到彭鸿玮支付房款1000000元”的《收条》给彭鸿玮收持。2015年1月29日，刘禹文交纳营业税、个人所得税等共计102300元，彭泓玮交纳房屋买卖契税46500元。2015年2月3日、4日，彭泓玮交纳土地收益金、土地证书、房产证书工本费、手续费并取得文山市房权证房权证文房字第**所有权证》。2015年2月6日，彭泓玮取得文国用（2015）第00475号《国有土地使用权证书》。2015年2月17日，彭忠德通过其账号62×××16银行卡转账100000元至刘丕丽账号为62×××46银行卡，刘禹文、刘丕丽出具内容为“收到彭鸿玮支付房款100000元”的《收条》给彭鸿玮收持。2015年2月27日，云南海天房地产评估有限公司受文山宏源物业服务有限公司委托，对彭泓玮位于文山市××三七产业园专家小区的房地产以2015年2月26日为估价时点的抵押价值进行评估，评估抵押价值总价为2609400元。2015年3月22日，刘禹文出具内容为“彭忠德代彭泓玮支付房款人民币现金200000元”的收条给彭泓玮收持。2017年4月14日，彭泓玮与云南文山市农村商业银行股份有限公司攀枝花支行签订合同编号为0701032393170328110000039《抵押合同》，彭泓玮用其位于文山市××三七产业园专家小区的房地产进行抵押，该抵押合同抵押物清单载明评估价值2410000元。另查明：2014年3月14日，本院受理马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷诉刘禹文买卖合同纠纷一案。2014年9月2日，本院作出（2014）文平民初字第53号《民事判决书》，判决：一、解除原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷与被告刘禹文于2013年6月26日签订的《三七红籽订购合同》；二、被告刘禹文于本判决书生效之日起十日内退还原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷的三七红籽款人民币1213180元；三、驳回原告马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷的其他诉讼请求。被告刘禹文上诉到文山壮族苗族自治州中级人民法院。2014年12月24日，文山壮族苗族自治州中级人民法院作出（2014）文中民二终字第182号《民事调解书》，调解协议如下：一、解除上诉人刘禹文与被上诉人马盖田、马开德、陈能祥、李发柱、张国文、马亮廷在2013年6月26日签订的《三七红籽订购合同》；二、上诉人刘禹文自愿退还六被上诉人给付的三七红籽款人民币820000元，定于2015年1月30日付400000元，余款420000元定于2015年6月30日前付清；三、若上诉人刘禹文不按本调解书第一项规定的时间履行义务，则六被上诉人有权向文山市人民法院申请按（2014）文平民初字第53民事判决书的判决结果执行。2015年4月13日，文山市公安局新平派出所受理本院移送刘禹文涉嫌拒不执行判决、裁定一案。2016年4月26日，文山市公安局决定对刘禹文涉嫌拒不执行判决、裁定案立案侦查。同月29日，文山市公安局决定对刘禹文执行拘留。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认”、第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，刘禹文与六原告买卖合同纠纷案经文山州两级人民法院审理并在法院主持下达成调解，刘禹文在其对六原告债务履行期限届满前三日转让其位于文山市××三七产业园专家小区的房地产，其有明显损害六原告权益的故意。该房地产以2015年2月26日为评估时点的评估价值为2609400元，该评估的评估时点虽在刘禹文与彭泓玮签订《房屋转让协议》后30日且为文山宏源物业服务有限公司委托，但结合涉案房产名为第三人受让，实为第三人父亲彭忠德出资购买且第三人父亲系文山宏源物业服务有限公司的法定代表人及交易时一般经营者的判断，本院综合考虑予以确认评估价值为该房产市场交易价。刘禹文以1286000元的价格将其房产转让彭泓玮，该转让价格明显达不到该房产市场交易价2609400元的百分之七十即1826580元，属明显不合理低价，故六原告要求撤销被告与彭鸿玮买卖合同关系的诉请，本院予以支持。刘禹文“转让价格即是交易价值、其房产已转让撤不撤销与其无关”的辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。彭泓玮不认可云南海天房地产评估有限公司对涉案房地产的评估价值又不申请重新鉴定，其仅称“因为办抵押抵款，所以贷款评估价值远远高于市场交易价”的事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：撤销被告刘禹文、陈辅香于2015年1月27日与第三人彭泓玮签订的《房屋转让协议》。案件受理费100元，由被告刘禹文、陈辅香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 赵 仕 泽人民陪审员 欧阳月情人民陪审员 金 麒 麟二〇一七年十月九日书 记 员 贺 智 伟