河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3200号上诉人（原审被告）：郑州永兴房地产营销策划有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）农业东路东、商鼎路南（东方鼎盛时代）5幢1-2层附3号。法定代表人：曹宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹兴培，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张霞，女，1987年6月20日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：董文靖，河南言亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨敏，河南言亮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱逸文，男，1962年12月18日出生，汉族，住郑州市。原审被告：朱倩，女，1987年5月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原审被告：刘金声，男，1938年11月14日出生，汉族，住郑州市。上诉人郑州永兴房地产营销策划有限公司（以下简称永兴公司）因与被上诉人张霞、朱逸文及原审被告朱倩、刘金声房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。永兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第五项内容并依法改判永兴公司不承担返还及补充赔偿责任；2.上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，永兴公司在2019年7月15日已协调朱逸文对涉案房屋进行了查询，永兴公司在合同履行中无过错。一审认定永兴公司未尽审慎审查义务与事实不符，在张霞支付购房款之前，永兴公司已协调朱逸文去郑州市不动产登记中心查询了涉案房屋的产权信息，查询结果显示存在交通银行的抵押信息，无查封信息。正是基于上述查询结果，张霞才自愿将解压款支付给朱逸文，永兴公司也配合朱逸文办理了涉案房屋的解押手续。永兴公司在合同履行过程中并无过错，一审中朱逸文在答辩意见中也对此事进行了说明，但一审判决并未考虑上述事实，并判决永兴公司存在过错。二、涉案合同无法履行的根本原因为朱逸文所有的房屋在2019年7月18日之后被司法查封，导致无法办理过户手续，合同目的无法实现。在合同签订中，永兴公司核实了买卖双方的身份信息及不动产权证原件，并于合同签订后及时协调朱逸文对涉案房屋的产权情况进行了查询，配合买卖双方在合同约定的期限内办理了解押及贷款审批手续，永兴公司在合同履行中无过错，不应承担任何的违约责任。三、张霞至今仅支付了佣金3万元，尚有3万元未支付；在永兴公司无过错的前提下，一审判决反而判决永兴公司返还已收3万元并承担补充赔偿责任，没有任何法律依据。适用补充赔偿责任须有明确的法律规定或当事人之间的约定，合同法425条仅规定了居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。一审判决在无任何法律依据的前提下判决永兴公司承担补充赔偿责任，属于适用法律错误，不当扩大了法律的适用范围，也有违公平。综上，请求依法撤销一审判决第五项内容并依法改判。张霞辩称：根据房屋买卖合同第17条约定，永兴公司在本案交易过程中，未在张霞支付购房款前对涉案房屋是否已经被查封无法过户进行核实。永兴公司作为居间方未尽到自身职责导致房屋买卖合同无法履行，致使张霞合同目的落空，进而遭受巨大损失，应该对该损失承担赔偿责任。首先房屋是否被查封，直接决定了房屋能否办理过户手续，房屋买卖合同目的能否实现，故为保障交易安全，在居间服务中和确定交易前，核实房屋查封情况，形成了房屋中介机构从事居间市场活动的常识经验和惯例守则，属于法定的附随义务。合同法第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。本案中张霞支付购房款的日期是2019年7月30日、31日，而涉案房屋是于2019年7月18日被郑州市二七区人民法院予以查封的。结合房屋买卖合同第17条约定，永兴公司在本案交易过程中，并未在支付购房款前对涉案房屋是否已经被查封无法过户进行核实，未尽到自身职责。同时永兴公司在上诉状中也已明确配合朱逸文办理了解押手续，事实上，在办理解押手续前，永兴公司理应对房屋查封情况进行再次核实。如果当时进行了核实义务，也不会导致购房款归入银行，致使张霞的损失难以挽回，故永兴公司存在多次过错，最终导致合同无法继续履行，无法正常办理过户手续，致使张霞合同目的落空，进而遭受巨大损失，故永兴公司理应对自己的过错承担赔偿责任。其次，房屋中介机构作为专业性的机构，拥有专业人员、专门设备，当事人基于对居间方的信赖，而根据居间方的介绍与对方达成协议，因此居间方应对其所提供的信息承担充分的谨慎的审查及核实义务，该义务应为其法定义务，即便合同对其审查核实义务没有作出具体的约定，居间方没有履行谨慎核实义务仍需承担赔偿责任。综上，永兴公司履行如实告知、审查、核实义务，是居间方从事房屋居间市场活动的常识经验和惯例守则，且属于其法定的附随义务，而永兴公司未尽到自身职责，导致房屋买卖合同无法履行，致使张霞合同目的落空，进而遭受巨大损失，应该对该损失承担赔偿责任。一审法院判决永兴公司承担1/2的补充赔偿责任并无不当，应当予以维持。朱倩述称：当时是我和朱逸文一起和永兴公司指定的时间去房管局查看产调，当时是没有查封信息，然后跟张霞继续履行后面的合同内容，所以我跟朱逸文也是在不知情的情况下才知道这个房子被查封。朱逸文辩称：同朱倩意见。张霞向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》、《车位买卖协议》；2、请求判令被告返还原告购房款173万元，支付违约金（违约金自2019年7月10日起，以576万元为基数，按照年利率24％支付至全部款项实际偿还之日）；3、请求判令被告支付原告定金10万元、佣金代办费6万元、律师费3万元、评估费1.91万元；4、请求判令被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，张霞申请追加刘金声为被告，请求刘金声承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2019年7月10日，原告张霞作为买方（乙方）、被告朱逸文作为卖方（甲方）、卖方代理人朱倩、被告永兴地产公司作为居间方（丙方）三方签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，载明：甲方将坐落于郑州市郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋出售给原告，总价款576万元。乙方应在合同签订时支付定金5万元，支付丙方永兴地产公司的居间服务费6万元。甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管。该房屋处于抵押状态，乙方应向甲方支付解压款175万元（解压款冲抵房款），专用于甲方办理解压事宜，剩余解压款由甲方自行筹集。乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项前，甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押权等产权限制情况，乙方可按合同约定支付上述款项。甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费等其他经济损失。本合同签订后，甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。落款处有原告张霞，被告朱逸文、朱倩的签字捺印以及加盖有永兴地产公司签章予以确认。2019年7月29日，甲方（卖方）朱逸文与乙方（买方）张霞签订《车位买卖协议》一份，载明：经甲乙协商，甲方愿将位于郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号及楼下车位号B1-15卖给乙方。房子和车位购买价格为576万元，由于该车位甲方从开发商处购买后没有办理产权证，甲方须保证对本次交易的车位享有合法所有权，确保该车位产权清晰，没有经济和民事纠纷，否则，因产权问题造成的一切法律责任和经济损失应由甲方承担。甲方收到乙方购房款首付款后，其从小区开发商处购买该车位获得的所有权益（占有、使用、收益、处分等权利）全部归乙方所有，甲方将购买该车位的原始单据交付乙方留存，并配合乙方到物业进行所有权登记变更。该协议落款处有被告朱逸文、原告张霞的签字捺印予以确认。2019年7月10日，被告永兴地产公司向原告出具《收据》一份，载明：兹收到张霞交来购房定金5万元。收款单位处加盖有被告永兴地产公司印章。原告提交的中国银行交易明细显示：2019年7月17日，原告向被告永兴地产公司员工曹兴培转账3万元。后向原告出具《收据》一份，载明：兹收到张霞交来购买房屋中介费3万元，剩余3万元当天支付。收款单位处加盖有被告永兴地产公司印章。原告提交的中信银行交易明细显示：2019年7月30日、7月31日，原告张霞分三次向被告朱逸文共计转款173万元。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示：涉案房屋于分别于2019年7月18日、2019年8月22日、2019年10月23日，被郑州市二七区人民法院查封三次。2019年10月15日，原告张霞（乙方）与被告朱逸文（甲方）、刘金声（丙方）三方签订《房屋抵押担保合同》一份，载明：甲乙双方签订《房屋买卖合同》、《车位买卖协议》，将位于郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋及附属车位转让给乙方，乙方向甲方支付购房款。丙方自愿以个人单独所有的郑州市中原区××楼××单元××房产为甲方向乙方提供抵押担保。三方同意抵押担保的范围包括但不限于主债权及利息、违约金、律师费等全部费用。落款处有三方的签字捺印予以确认。原告提交的《委托代理合同》、律师费发票显示原告为此次诉讼支付律师费30000元。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与各被告签订的《房屋买卖合同》、《车位买卖协议》、《房屋抵押担保合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方合同约定在原告支付首付款、解压款前涉案房屋无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押产权限制情况，而涉案房屋因被告朱逸文涉诉导致原告支付首付款、解压款之前被人民法院查封，致使原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故对原告请求解除《房屋买卖合同》及《车位买卖协议》，请求被告返还购房款的诉请，该院予以支持。对原告请求的违约金，双方约定的标准过高，考虑本案实际情况，该院予以酌减，按年利率20％予以支持，基数按实际付款数额计算，故被告朱逸文应以178万元为基数按照年利率18％支付原告自合同签订之日2019年7月10日起至实际偿还完毕之日止的违约金。对于原告的双倍定金诉求，因已支持原告违约金的诉请，故对该项诉请，该院予以单倍支持，故被告朱逸文应返还原告定金5万元。对于原告的律师费诉求，经审查，确系因本案诉讼而支出，且合同明确约定由违约方承担，故对该诉求该院予以支持。在原告张霞与被告朱逸文双方的房屋买卖交易过程中，被告永兴地产公司作为专业的房屋买卖交易居间方收取原告佣金，应当如实核实房屋的产权状况、查封信息等。其未尽审慎核查义务，在原告支付购房款时也未按照合同约定要求出卖方提供准确的房产限制信息，从而导致原告因该合同支出大笔款项，给原告造成巨额损失，被告永兴地产公司在提供居间服务过程中存在过错，原告无证据证明二被告之间存在恶意串通、故意隐瞒房屋限制情况或其他需要承担连带责任的情形，该院认为被告永兴地产公司对原告的上述损失的一半承担补充赔偿责任较为妥当，对于收取原告的佣金代办费，该院查明为3万元，亦应退还。对于原告评估费的请求，未提交证据证明，故该院不予支持。对于原告请求被告刘金声承担责任的诉求，因双方在《房屋抵押担保合同》中明确约定“刘金声自愿以个人单独所有的位于郑州市中原区××楼××单元××房产提供担保，担保的范围包括但不限于主债权及利息、违约金、律师费等全部费用。”该抵押房产虽未办理抵押登记，但不影响抵押合同的效力，该抵押合同合法有效，抵押人刘金声应在抵押物价值范围内对朱逸文的债务承担连带赔偿责任。对于原告请求被告朱倩承担责任的诉求，其合同明确约定仅为代理人，事后并由被告朱逸文的签字予以追认，故相应的法律后果应由被代理人承担。被告刘金声、永兴地产公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张霞与被告朱逸文、郑州永兴房地产营销策划有限公司于2019年7月10日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及2019年7月29日签订的《车位买卖协议》。二、被告朱逸文返还原告张霞购房款173万元、定金5万元，并以178万元为基数按照年利率20％支付原告自2019年7月10日起至实际偿还完毕之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清。三、被告朱逸文支付原告律师费3万元，于本判决生效后十日内付清。四、被告刘金声对本判决第二、三项债务承担连带赔偿责任（以抵押合同房产价值为限）。五、被告郑州永兴房地产营销策划有限公司返还原告张霞佣金代办费3万元，并对本判决第二、三项债务履行不能的部分承担二分之一的补充赔偿责任。六、驳回原告张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25078元，减半收取12539元，保全费5000元，共计17539元，由原告张霞负担539元，被告朱逸文、刘金声、郑州永兴房地产营销策划有限公司共同负担17000元。本院二审期间，永兴公司提交不动产登记资料查询结果证明，拟证据永兴公司在张霞转款之前，已经配合朱逸文进行了权籍调查，涉案房屋在2019年7月15日无查封及其他抵押。张霞质证称：对该证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。首先，该份证据不是新证据，其形成时间应该是在一审之前，其次，该证据并非支持合同能够继续履行的一个印证，说明不了什么问题。另外，该证据恰恰证明了永兴公司犯了两个关键性的过错。永兴公司应在签订合同之日或者之前调取朱逸文房产信息，才能让张霞跟朱逸文签订房屋买卖合同。该房屋调取的时间是2019年7月15日，距离合同第17条约定的大额支付时间已经过了15天。永兴公司作为一个专业机构，应该知道房产信息的随时变动性。在张霞支付近200万元的首付款前，应该再次调取房屋信息，这恰恰显示了永兴公司的不专业性、不谨慎。朱逸文和朱倩对永兴公司提交的证据没有意见。本院经审查，对永兴公司提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，张霞购买案涉房屋，缴纳了部分购房款，因案涉房屋被人民法院查封，导致张霞的合同目的不能实现，故张霞有权要求解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同第十七条特别提醒条款明确约定“乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项前，甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，乙方方可按照合同约定支付上述款项。”本案中，永兴公司作为专业的房屋买卖交易居间方，在促成双方交易及保障合同顺利履行方面起着重要作用，永兴公司收取佣金，应当如实核实房屋的产权状况、查封信息等。虽然永兴公司在2019年7月15日查询了案涉房屋不存在查封信息，但房产信息具有变动性，且案涉合同又专门约定了大额款项支付的特别提醒条款，永兴公司未履行居间方的审慎核查义务，亦未提交证据证明在张霞支付大额费用前再次要求朱逸文提交房屋产权信息，从而导致张霞为履行合同支出大笔款项，造成巨额损失。永兴公司在履行合同过程中存在过错，一审根据永兴公司的过错程度，判令永兴公司返还代办费3万元，并对朱逸文应支付张霞的购房款、定金、违约金、律师费等费用履行不能的部分承担二分之一的补充赔偿责任并无不当。永兴公司称不应返还款项及不应承担补充赔偿责任的理由不足，不予支持。综上所述，永兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13150元，由郑州永兴房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年五月八日书记员 柴涵博