湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1604号原告：杨某，男，2007年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：朱某，女，1979年8月21日出生，汉族，系原告母亲，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人:阳康，湖南湘达律师事务所律师。被告：长沙国中星城置业有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代理人:黄某。委托诉讼代理人:王玉冰,湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人∶苏冷丽，女，1996年1月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市,系公司员工。原告杨某（以下简称原告）与被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人阳康，被告的委托诉讼代理人王玉冰、苏冷丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告32000元违约金。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月20日，原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：20120072104）,原告购买了被告位于长沙市雨花区。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2012年3月29日向被告交付意向金50万元，于2012年4月20日将剩余270万元转账至被告账户，合计总房款320万元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。但根据商品房买卖合同第十八条中关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，买受人可以选择不解除合同，出卖人应按已付款的1%向买受人支付违约金。因被告房屋质量的原因，导致原告于2013年11月6才正式入住涉案房屋，该涉案房屋房产证于2016年6月12日才登记，原告于2016年7月份才正式拿到该涉案房屋房产证。根据双方签订的合同，被告明显违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。原告多次向被告请求支付相应的违约金，但被告一直置之不理。被告辩称：一、被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》（编号20120072104）属实。但被告已在约定期限内向产权登记机关备案，原告请求被告承担逾期办理产权证违约责任的诉请不应支持。根据买卖合同第十八条约定，“出卖人应在商品房交付使用后180日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365天内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理登记或手续的，买受人不解除合同的，出卖人按已付款项的1%向出卖人支付违约金。”其一、根据合同约定，办好房产证的起算时间是完成初始登记后的365天，现原告也无任何证据确定该初始登记日期，办证期限不明。其二，原告无法证明被告应在何种期限内完成办证，现被告已经完成产权登记备案，不应计算逾期办证的责任；其三、根据合同法相关规定，违约金不能超过实际损失的30%，在办理产权证之前原告已入住三年，并不影响其对房屋的使用、出租，原告亦未提供任何证据证明其存在实际损失，原告无任何损失，而要求违约金高达总房价的1%，不因得到支持。二、被答辩人请求逾期办理房产证违约金的诉请，已经超过法定时效的期间。其一、答辩人在2013年4月30日向被答辩人邮寄了入伙通知书，通知被答辩人在合同约定的收房日期前来收房，已经履行了通知收房的通知义务，答辩人认为此时被答辩人已经实际收房。第一点所提到被答辩人主张的是否逾期本身不明。其二，退一步讲即使逾期时间明确，即使从被答辩人主张的收房日期2013年11月6日起算，被答辩人在收房后的180天加365天，一共545天的次日，就满足知道或应当知道其权利收到侵害，应从此时计算诉讼时效，根据当时的合同法规定，诉讼时效为2年，被答辩人的逾期办证请求权的诉讼时效在2017年5月左右已经届满，从2013年11月6日，到2017年5月，的诉讼时效期间内被答辩人没有证据证明在此期间内有诉讼时效中断事由，诉讼时效届满后被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金不应得到支持，综上答辩人认为答辩人是否逾期办证本身不明，即使明确，也早已诉讼时效已过，答辩人不应承担被答辩人主张的逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月20日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋一套；总款项为3200000元；被告应在商品房交付使用后的180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365天内办妥买受人的并房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365天内办好土地使用权证，如因被告的责任，使原告未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，原告不解除合同，被告按已付款的1%向买受人支付违约金等。2012年3月29日，原告向被告交付意向金50万元，2012年4月20日，原告将270万元余款转账至被告账户，共向被告支付房款320万元。2013年4月30日，被告向原告邮寄了入伙通知书，通知原告于2013年4月30日前来办理收房手续，2016年6月12日被告为原告办理好不动产权证书。因原告认为被告未按期办理产权登记，与被告产生争议，在双方协商无果的情况下，原告向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人应在商品房交付使用后的180个日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。原告未提交充分证据证明其房屋实际交付时间，进而不能确认被告应办理所有权证的截止期限，另外原告也未向本院提交被告在办理产权证过程中存在过错的证据，无法证明系被告责任，故原告应承担举证不能的不利后果。并且由于被告已于2016年6月12日为原告办理好不动产权证，在原告未举证证明办证期限及被告责任的情况下，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨某的诉讼请求。本案受理费600元，因适用简易程序减半收取300元，由原告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年五月八日法官助理彭傲书记员吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。