云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2504民初1752号原告：金敏，女，1971年11月8日出生，汉族，居民，住昆明市盘龙区。原告：李志伟，男，1958年8月20日出生，汉族，国企干部，住昆明市盘龙区。二原告委托诉讼代理人：张保华，云南万成律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：余镕材，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈诗霖，系云南昆润高宏投资有限公司职员。代理权限：特别授权。原告金敏、李志伟与被告云南昆润高宏投资有限公司（以下简称高宏投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金敏、李志伟及其委托诉讼代理人张保华，被告高宏投资公司的委托诉讼代理人和晟晟、陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金敏、李志伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付欠二原告的租金67478.78元(440079元×8%÷12个月×23个月)；2.判决被告偿付2016年2月1日至2017年8月10日的违约金12333.95元（32272.46元/11个月×0.0005×556天＋35206.32/年×0.0005元×191天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月29日，原被告双方签订《商品房购销合同》和《房屋租赁合同》，合同约定：弥勒县湖泉湾I号住宅1幢19层1906室建筑面积为51.39平方米，总房价440079元；原告将房屋返租给被告，被告每年按总房价的8%支付租金，每年租金于租赁年度第一个月内一次支付，若迟延支付租金，延期一天，被告按未付款额的万分之五支付违约金。原定三年租期至2015年12月31日届满，但履行中，双方于2014年7月3日签订《补充协议》，将租期延长至2018年12月31日，租期共6年。被告依约支付了前三年的租金，自2016年起，被告就拖欠原告租金，2017年3月11日，双方签订《（湖泉湾1号）2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定2016年全年租金32536.42元，为12期支付，每期支付金额为2711.37元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付，均以银行存入付款方式存入原告银行账号。该协议签订后，被告支付了第一个月的租金，以后的租金就一直拖欠，经原告多次催讨，被告以各种理由拖延，被告尚欠原告共23个月的租金。原告特向人民法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。被告高宏投资公司辩称，原告与被告签订《商品房销售合同》、《租赁合同》、《补充协议》、《（湖泉湾1号）2016年返租公寓租金分期支付协议》是事实，被告已经给付原告三年的租金也是事实。被告欠原告租金是事实，返租公寓租金分期支付协议约定租金是按月支付，也有税金的代扣代缴的约定，被告认为原告请求变更的金额不正确，被告认可欠原告2016年11个月、2017年12个月的租金，原告主张要求的数额应该扣除代扣代缴的税款，扣缴税费的具体数额我们现在也确定不了。当事人围绕诉讼请求及争议事实，依法提交了证据，本院组织当事人对列举的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：关于原告金敏、李志伟列举的证据：1.《房屋产权证》、房屋登记审批表复印件各一份，被告质证对证据的真实性、合法性和关联性无异议，证据可证实原告主张的事实，予以采信；2.《（湖泉湾I号）2016年返公寓租金分期支付协议》一份，被告质证对证据的真实性、合法性和关联性无异议，证据可证实原告主张的事实，予以采信。关于高宏投资公司列举《（湖泉湾I号）2016年返公寓租金分期支付协议》一份，原告质证对证据的真实性、合法性和关联性无异议，证据可证实被告主张的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2011年9月29日，原、被告双方签订《商品房购销合同》和《房屋租赁合同》，合同约定：弥勒县湖泉湾I号住宅1幢19层1906室建筑面积为51.39平方米，总房价440079元；原告将房屋返租给被告，被告每年按总房价的8%支付租金，房屋租金由净租金和租赁税费组成，租赁税费由被告按当地税务机关规定代扣代缴，每年租金于租赁年度第一个月内一次支付，若迟延支付租金，延期一天，被告按未付款额的万分之五支付违约金。原定三年租期至2015年12月31日届满，实际履行合同中，双方于2014年7月3日签订《补充协议》，约定将租期延长至2018年12月31日，租期共6年，其余按《房屋租赁合同》约定履行。被告依约支付了前三年的租金，自2016年起，被告因拖欠原告租金，2017年3月11日，双方签订《（湖泉湾1号）2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定被告应付原告2016年全年租金32536.42元，分为12期支付，每期支付金额为2711.37元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付，均以银行存入付款方式存入原告银行账号。该协议签订后，被告支付给原告2016年度第一个月的租金2711.37元，对以后的租金一直拖欠。本院认为，（一）原、被告双方签订的合同是否有法律约束力。原、被告双方协商签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》和《（湖泉湾I号）2016年返租公寓租金分期支付协议》，合同约定内容系双方自愿的真实意思表示，均不违反法律的禁止性规定，双方已按合同约定实际履行了部分义务，以上合同约定依法成立有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行义务。（二）被告欠原告的租金数额。依据《（湖泉湾I号）2016年返租公寓租金分期支付协议》约定，原、被告双方确认2016年全年租金为32536.42元，被告已给付12期的第一期租金2711.37元，尚欠原告11个月的租金29825.05元。依据《房屋租赁合同》、《补充协议》和《（湖泉湾I号）2016年返租公寓租金分期支付协议》约定，租赁税费由被告按当地税务机关规定代扣代缴，应由被告代扣代缴2017年度的租赁税费后，按约定将应付租金支付给原告，代扣代缴租赁税费系被告的义务，被告于审理中未提供依据证实代扣代缴租赁税费数额，应承担诉讼中不利的后果，其以不明确租赁税费为由拖欠支付原告租金理由不能成立，不予支持。被告应先按2017年共12个月的全年租金应按2016年12个月的全年租金支付，即为32536.42元，至于2017年度代扣代缴租赁税费可由被告垫付，于2018年度应付原告租金中多退少补作相应扣减。本案中，被告应当给付原告的租金共为62361.47元。（三）原告主张支付违约金是否合法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。”原、被告双方于合同中对于违约金的约定，属于逾期付款违约金的性质，双方约定逾期付款按日万分之五计算违约金，换算成年利率为18%，并未超过民间借贷利率的24%法定保护范围，不属于过分高于造成的损失的情形，被告抗辩要求予以减少的理由不成立，不予支持，被告应当按约定违约金的计算方法计算向原告支付违约金。根据原告的诉讼请求及违约金的计算方法，被告向原告支付的违约金应为10248.97元（29825.05元×0.0005×480天＋32536.42元×0.0005元×190天）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效后三日内清偿给原告金敏、李志伟房屋租金62361.47元和违约金10248.97元，共计72610.44元。二、驳回原告金敏、李志伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，减半收取905元，由原告金敏、李志伟负担82元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担823元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  刘福清二〇一七年十月二十三日书记员  邵 蓉