宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初3490号 原告：宁波市奥林花园业主委员会。住所地：宁波市江北区奥林花园28幢152-154号。 主要负责人：陈顺华该业委会副主任。 委托诉讼代理人：茆古英，宁波市江北区新马法律服务所法律工作者。 被告：广东中奥物业管理有限公司宁波分公司（统一社会信用代码：913302056712310884）。住所地：宁波市江北区江北大道1228号201室。 主要负责人：陈卓该分公司副总裁。 委托诉讼代理人：彭辉，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 原告宁波市奥林花园业主委员会（以下简称奥林花园业委会）与被告广东中奥物业管理有限公司宁波分公司（以下简称中奥物业宁波分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日对本案进行立预登记，并于2019年7月3日进行了证据交换。本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日进行了证据交换，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于2020年1月22日转为普通程序，组成合议庭，并于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告奥林花园业委会的前任主要负责人傅兴华及诉讼代理人茆古英，被告中奥物业宁波分公司的诉讼代理人彭辉到庭参加了两次证据交换及第一次庭审；原告奥林花园业委会的主要负责人陈顺华及诉讼代理人茆古英，被告中奥物业宁波分公司的诉讼代理人彭辉参加了第二次庭审。审理中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 奥林花园业委会向本院提出诉讼请求：1.依据被告管理的原告所在小区在2017年的专项审计报告中存在的第二、三项不合规支出，返还原告房屋共有部位、共用设施日常维护费572235元、房屋维修资金220973.5元，合计793208.5元（请求保留专项审计报告中其他五项的追索权）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系2012年1月经宁波市江北区奥林花园小区（以下简称奥林花园小区）全体业主选举成立的业主委员会，被告系该小区的物业管理企业，自该小区交付时起服务至今。期间，原、被告签订了《物业委托服务合同》。2017年，原告委托宁波众信联合会计师事务所，根据被告提供的会计资料，对奥林花园小区自2011年1月1日至2016年12月31日的房屋共有部位和共用设施日常维修费、房屋保修金等七项收支情况进行了专项审计。宁波众信联合会计师事务所于2017年8月14日出具了众信特审字[2017]第013号《专项审计报告》，该报告显示被告在提供物业服务的过程中存在不合规、不合约支出及收入不入账等问题，原告多次与被告交涉未果，故诉至法院，望判如所请。 中奥物业宁波分公司辩称，首先，原告起诉未经业主大会授权，无权代表业主起诉，应驳回原告起诉；其次，关于房屋共有部位、共用设施日常维护费572235元的支出情况：1.“李学全一期粉刷95000元”及“李学全创优费100000元”两笔款项系被告于2011年用于维修奥林花园小区内墙所支付的墙面粉刷维修劳务费95000元及采购粉刷内墙乳胶漆的费用100000元。该两笔费用发生时奥林花园小区尚未成立业委会，由于该小区内多处楼道内墙出现墙皮受损脱落情况，业主多次向被告反应并要求维修，被告出于小区创优考虑遂向宁波市鄞州利源涂料有限公司（以下简称利源公司）采购涂料，并委托宁波建民建筑劳务有限公司（以下简称建民公司）对小区部分内墙进行粉刷维修，该两笔款项的支出均有相应的付款凭证及发票予以佐证；2.“节能灯49000元的日常维修支出”系用于奥林花园小区地下车库节能灯的日常维修，上述款项的支出均有相应的付款凭证及发票予以佐证，且原、被告已于2019年12月3日共同前往小区地下车库核实查看，并对前述照明设备的安装情况及费用支出进行了签字确认；3.“电梯维保费108035元”，该笔费用在《专项审计报告》第二条第（二）项予以调减后在第二条第（四）项予以调增，说明审计报告仅对该笔费用列支的科目进行了调整，并非对该笔费用的支出有异议；4.“车辆道闸、行人门禁系统升级改造费220200元”，该笔费用的支出有《智能化管理系统改造合同》、付款凭证、发票及升级后道闸现场照片等予以佐证，该笔费用确已实际发生，若原、被告调解，该部分费用被告同意返还；再次，关于原告要求被告返还房屋维修资金220973.5元的主张，被告认为房屋保修基金与物业专项维修资金不同，《专项审计报告》适用《宁波市物业专项维修资金管理办法》对房屋维修费220973.5元予以调减是明显错误的；退一步讲，该管理办法中“维修基金使用方案未经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意……”的规定亦系对业主委员会内部表决的要求，不具有外部效力。原告要求被告返还的房屋维修资金220973.5元所涉的《房屋维修合同》已经原告盖章及当时的负责人签名确认，现原告要求被告返还上述款项于法无据；最后，原、被告于2018年11月30日再次签订《奥林花园物业服务合同》一份，约定委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，迄今为止被告仍在为奥林花园小区提供物业管理服务，双方之间的款项往来并未进行实际结算，原告无权要求被告就双方有争议的部分款项直接返还给原告。 结合原、被告的诉辩意见，本院查明如下事实： 一、双方无争议的事实 被告系奥林花园小区的物业服务企业，自交付至今为该小区提供物业管理服务。2008年1月15日，奥林花园小区的开发商宁波迪赛置业有限公司与被告签订《前期物业服务合同》一份，约定由被告提供物业共有部位的维修、养护和管理等服务，合同期限自2008年1月15日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2013年6月10日，原、被告签订《物业委托服务合同》一份，合同期限为2013年1月1日起至2015年10月31日止。双方在《物业委托服务合同》第六条第（六）项中约定：物业承诺的小区主出入口人车分流，蓝牙道闸改造，电动车充电收费系统改造，新型垃圾桶的改造的方案，费用由被告从物业管理费中承担……第十九条第4项约定公共维修费需全部汇入原告指定的对公账户内，单独有业委会审批通过方可使用。 2017年，原告委托宁波众信联合会计师事务所对被告管理的宁波市奥林花园项目自2011年1月1日至2016年12月31日止的房屋共有部位和共用设施日常维护费、房屋保修金、公共能耗费的收支情况等进行审计。宁波众信联合会计师事务所于2017年8月14日出具了众信特审字[2017]第013号《专项审计报告》，该审计报告第二条第（二）项载明：2011年1月1日至2016年12月31日奥林花园小区的房屋共有部位、共用设施日常维护费账面支出1380877.65元，其中，不符合有关规定的支出应调减日常维护费支出572235元。对未经原告同意且无合同的李学全一期粉刷95000元，节能灯49000元的日常维修支出予以调整。同时，电梯维保费108035元、李学全创优费100000元、广州迅华电气技术有限公司的车辆道闸、行人门禁系统升级改造费220200元（均无三方合同或协议）不属于房屋共有部位和共用设施日常维修的范围，上述费用支出合计为572235元应予以调减；第二条第（三）项载明：2011年1月1日至2016年12月31日奥林花园小区的房屋保修基金账面支出合计453361.5元，其中，根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二十七条第三款、第二十八条的有关规定，对维修基金使用方案未经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意的房屋维修费支出合计220973.5元（其中：2015年63190元、80320.5元，2016年77463元）予以调减；第二条第（四）项载明：2014年1月1日至2016年12月31日奥林花园小区的电梯维护费账面支出534411元，不属于房屋共有部位和共用设施日常维修的范围的电梯维保费予以调增108035元。 另查明，原、被告于2018年11月30日再次签订《奥林花园物业服务合同》一份，约定委托管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，迄今为止被告仍在为奥林花园小区提供物业管理服务，双方之间的款项往来并未进行实际结算。 以上事实有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的《物业委托服务合同》、《专项审计报告》，被告提供的《前期物业服务合同》、《奥林花园物业服务合同》等证据予以证实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 二、双方争议焦点 （一）原告是否具备诉讼主体资格 被告主张依据《浙江省物业管理条例》第十七条之规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。现原告未经业主大会决议径行提起诉讼，不具备诉讼主体资格，法院应当驳回原告起诉。原告主张，首先在提起本案诉讼前原告曾召开业委会会议，会议决定针对《专项审计报告》中部分存疑账目提起诉讼，并于2019年2月28日在小区布告栏内张贴了关于本案诉讼及律师费情况的公示，公示期7日，期间未收到业主异议。其次，根据原、被告在2013年6月10日签订的《物业委托服务合同》第三十条之规定：本合同中未尽事宜，由双方协商解决，或向有关行政部门依法申请解决，仍不能解决的，双方同意选择向该小区所在地有管辖权人民法院提起诉讼。原告现依据合同约定就合同履行过程中存在的争议向法院提起诉讼，具备诉讼主体资格。原告为证明其主张的事实，向本院提交了《奥林花园第三届业主委员会会议纪要》、《公示》一组。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据系原告自行制作不能证明已经取得全体业主的表决通过。本院认为，《奥林花园第三届业主委员会会议纪要》仅是业主委员会例会记录，并非属于业主大会的授权，且原告提供的公示文件本身并不能证明已经在小区内进行了公示并征求了业主意见，故对该两份证据的证明内容不予认可。在本案审理中，被告认可原告已对双方签订的《物业委托服务合同》在小区内征求过业主意见，故可视为全体业主已授权原告依据合同约定就合同履行过程中存在的争议向法院提起诉讼，现原告以业主委员会的名义，向被告主张返还可能不当使用的房屋共有部位、共用设施日常维护及房屋维修资金，具备原告主体资格，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 （二）《专项审计报告》所涉及的李学全一期粉刷95000元、李学全创优费100000元、节能灯49000元、电梯维保费108035元、车辆道闸、行人门禁系统升级改造费220200元、房屋维修费220973.5元的支出是否合规合法？ 1.关于李学全一期粉刷95000元、李学全创优费100000元，原告主张当时奥林花园小区系新交付小区，根本没有大范围粉刷墙面的需求，且实际上被告也未进行大面积粉刷，该两笔开支应当予以返还。原告为证明其主张的事实，向本院提交了《关于奥林花园一期外墙粉刷的情况说明》一份。被告主张该两笔费用发生时奥林花园小区尚未成立业委会，由于该小区内多处楼道内墙出现墙皮受损脱落情况，业主多次向被告反应并要求维修，被告出于小区创优考虑遂向利源公司采购涂料，并委托建民公司对小区部分内墙进行粉刷维修。被告为证明其主张的事实，向本院提交了向利源公司支付100000元、向建民公司支付95000元的付款凭证和发票及情况核实说明一组。经质证，原告对于被告付款凭证和发票的真实性无异议，但认为该部分支出未经业委会或全体业主同意属不合规支出；原、被告对于对方提供的经部分业主签名的情况说明的真实性均不予认可。据此，本院对被告提供的付款凭证及发票的真实性予以认定，由于双方提供的情况说明均未经全体业主或多数业主签名确认，缺乏客观性，对该两份证据的真实性本院均不予认可。本院认为，被告于2012年1月20日向利源公司支付乳胶漆费用100000元、于2013年2月7日向建民公司支付一期楼道粉刷费用95000元，该两笔费用虽未和第三方签订合同，但均有相应的付款凭证及发票予以佐证，对其支出的真实性本院予以确认。因该两笔费用发生时原、被告尚未签订《物业委托服务合同》，不应以合同中要求“公共维修费经业委会审批通过方可使用”之条款来约束被告。 2.关于节能灯49000元，原告主张对该笔款项发生的事实及金额均无异议，但认为该笔款项的支出未经原告认可，属不合规支出，应当予以返还。被告认为节能灯49000元的支出系用于奥林花园小区地下车库节能灯的日常维修，系必要的支出，且上述款项均有相应的付款凭证及发票。被告为证明其主张的事实，向本院提交了付款凭证、发票、照片及经原、被告签名确认的奥林花园照明和物资清单一组，原告对该组证据的真实性无异议，但认为该笔支出不合规。本院认为，因原告对于被告为小区购买价值49000元的节能灯并安装的事实无异议，本院予以确认。由于双方在2013年6月10日签订《物业委托服务合同》中约定“公共维修费经业委会审批通过方可使用”，结合被告在2014年至2015年间对小区房屋进行维修时均签订有合同，并经业委会签字确认，可认定被告使用公共维修费需经业委会审批亦系双方间的惯常操作，故49000元的节能灯支出虽然已实际发生，但由于被告未经原告审批同意，本院认定该笔款项的支出不符合双方约定。 3.关于电梯维保费108035元，本院认为，该笔费用在《专项审计报告》第二条第（二）项予以调减后在第二条第（四）项予以调增，说明审计报告仅对该笔费用列支的科目进行了调整，并非认定该笔费用的支出不合法不合规。 4.关于车辆道闸、行人门禁系统升级改造费220200元，本院认为，原、被告在《物业委托服务合同》第六条第（六）项中对于车辆道闸、行人门禁系统升级改造已明确约定由被告从物业管理费中承担，故被告所列该项支出不符合双方约定。 5.关于房屋维修费220973.5元，原告主张该笔费用的支出未经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意，属于不合规支出，应当予以返还。被告主张该规定系对业主委员会内部表决的要求，不具有外部效力。房屋维修资金220973.5元所涉的《房屋维修合同》已经原告盖章及当时的负责人签名确认，且费用已实际发生，现原告要求被告返还上述款项于法无据。被告为证明其主张的事实，向本院提交了《房屋维修合同》、汇款凭证及发票一组。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认为，房屋维修资金220973.5元的支出均签订有相应的《房屋维修合同》，并经原告盖章及当时的负责人签名确认，且有相应的汇款凭证及发票予以佐证，根据《物业委托服务合同》的约定，原告对该笔款项的使用已经业委会审批通过，符合双方的约定。 本院认为，原、被告于2013年6月10日签订的《物业委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。本案中，原告本为《物业委托服务合同》的一方当事人，其就合同履行过程中发生的争议，依据已经公示的包含有诉讼条款的《物业委托服务合同》向法院提起诉讼，其具备诉讼主体资格。本院经审理认定：李学全一期粉刷95000元、李学全创优费100000元、电梯维保费108035元、房屋维修费220973.5元的支出未违反法律规定及双方约定，原告要求返还于法无据，本院不予支持；对于49000元的节能灯支出虽然已实际发生，但该笔费用支出未经原告审批同意，本院认定该笔款项的支出不符合双方约定，被告应予返还；对于车辆道闸、行人门禁系统升级改造费220200元，双方已在《物业委托服务合同》中约定由被告从物业管理费中承担，故该项支出亦不符合双方约定，被告亦应予返还。前述49000元和220200元，被告分别从房屋共有部位、公共设施日常维护费和房屋保修基金中支出，不论是日常维护费还是房屋保修基金，根据相关规定均应设立专门账户，专款专用，且原告在审理中也确认前述款项确实由被告设立单独账户专款专用，故本院认为前述两笔款项应由被告返还至为涉案小区单独设立的房屋共有部位、公共设施日常维护费和房屋保修基金专门账户中。鉴于目前被告仍在为原告提供物业管理服务，双方对于物业管理服务期间发生的费用及产生的收益并未进行最终的结算，原告要求被告将双方有争议的部分费用直接返还给原告，缺乏法律依据，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宁波市奥林花园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费11732元，由原告宁波市奥林花园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  邹 娟 审 判 员  王玮瑶 人民陪审员  张勇龙 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  郑小仿 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。