北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初70146号原告：魏永，男，1961年7月21日出生，住北京市。委托诉讼代理人：孙武军，北京市武阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。被告：石秋女，女，1971年8月20日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告魏永（下称原告）与被告石秋女（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人孙武军、卓云，被告委托诉讼代理人陈罡，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行配合原告办理北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋的网签、缴税、过户手续；2、判令被告支付逾期履约违约金，以1250万元为基数，按照每日0.5‰的标准，自2016年12月3日计算至实际履行之日止；3、判令被告给付律师代理费477625元。事实和理由：2016年8月30日，在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间服务下，被告授权丈夫李强代表其与原告签订了《房屋交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《房屋交易保证服务合同》及相关附件。约定被告将其位于北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋出售给原告。合同签订后，原告依约于次日向被告支付定金200万元，并支付中介服务费28.75万元。此后，原告又依约于2016年9月28日将第一笔购房首付款148万元转账至购房资金监管账户，履行了全部合同义务。但此后被告却拒绝配合原告继续履行合同，故原告诉至贵院，恳请支持诉讼请求。被告辩称，同意继续履行合同，不同意支付违约金，因为被告没有违约。原、被告2016年8月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，约定原告出资1250万元购买诉争房屋。付款方式为签订买卖合同附件当日原告向被告支付购房定金200万元，2016年10月1日前支付第二笔购房款148万元，2017年1月15日前支付第三笔购房款652万元，上述第二笔、第三笔共计800万元应由原告支付至福建金诚丰担保有限公司北京分公司（下称金诚丰公司）指定账户进行资金监管，最后一笔购房款240万元原告应于2017年3月15日前支付至银行资金监管账户。由于诉争房屋上设定有抵押贷款需用原告支付的第二笔和第三笔共计800万元购房款进行偿还，但买卖合同签订时中介方要求上述800万元购房款必需经过金诚丰公司的资金监管账户，不能由原告直接向被告支付。因此原、被告按照中介方的指示，与金诚丰公司签订了《房屋交易资金监管协议》，被告另按照中介方的指示与资金监管方金诚丰公司及实际出借人林祥政签订了《借款合同》、《担保合同》及相关附件，约定待原告将800万元购房款全部支付至资金监管账户后，金诚丰公司指定的出借人林祥政即将800万元款项支付至被告账户用以偿还全部银行贷款，同时要求被告配合在诉争房屋上就林祥政的800万元借款设定抵押，原告签署《承诺书》知晓并同意被告的上述借款及抵押行为。交易完成后，金诚丰公司再将800万元购房款直接付至出借人林祥政账户。上述一系列文件签订后，直至被告得知原告起诉之日止，除原告支付购房定金后通知被告查收款项外，双方没有任何接触。买卖合同履行过程中，被告按照中介要求配合完成了房源核验的相关义务，但原告由于不符合购房资质，在此期间一直在处理名下房产。2017年1月4日，原告将第三笔652万元购房款付至资金监管方金诚丰公司处，连同此前支付的第二笔148万元购房款，共计800万元。被告于当日即按照中介方要求办理从林祥政处借款800万元的相关手续及公证，并于当日前往朝阳区不动产登记事务中心调取诉争房屋契税专用税收缴款书用以配合买卖合同附件二第三条第一款约定的“买卖双方应于2017年1月25日之前办理税、费缴纳手续”的相关义务。2017年1月5日，被告应中介要求将房产证原件交至资金监管方金诚丰公司处。2017年1月9日，被告配合中介前往朝阳区房屋权属登记大厅办理林祥政借款抵押时被告知该房屋于1月6日被查封，通过工作人员告知的案号，被告与中介一同前往朝阳法院查询窗口进行查询后得知，原告已将被告起诉至法院并申请了财产保全。中介随后与原告取得联系，原告答复称其并不知道查封的事，并告知中介会让代理人尽快解除查封。由于原告迟迟未能解除查封，被告于2017年1月14日自行与原告联系，但电话拨通后原告方不是挂断就是不予接听。被告无奈之下只能以短信形式向原告陈明查封行为所产生的严重后果，并要求原告或其代理人尽快与被告取得联系。且被告还按照原告在买卖合同等相关协议中预留的通信地址通过EMS和顺风速运向其邮寄了律师函，要求其务必尽快解除查封并配合办理网签及过户契税的缴纳，以免构成违约，但上述律师函均被拒收退回。原告诉称被告拒绝配合继续履行买卖合同，拖延办理诉争房屋的网签手续与客观事实不符。被告从未拒绝履行买卖合同，事实上买卖合同中并未约定办理网签的时间，甚至于买卖合同中都未约定和网签相关的任何事项。实际履行中，被告均是按照中介方每一步的要求来配合办理相关手续的，从未拖延。并且按照中介方的办理流程，也应为原告第二笔和第三笔共计800万元的购房款到达金诚丰公司的账户后，被告配合其指定的出借人林祥政办理完借款抵押后，方可进行网签，因为网签后就不能再设定抵押了。这也是被告一再想方设法穷尽一切通知手段告知原告尽快解除查封，方可让被告配合中介办理借款抵押后收取800万元出借款项用以偿还购房贷款，进而履行接下来相关的房屋买卖手续，但原告始终拒绝与被告沟通。通过以上事实可知，买卖合同履行过程中，被告始终积极履行己方义务，反倒是原告尚处合同履行期内即采用查封诉争房屋的不正当手段导致原被告双方、中介方、资金监管方及出借方林祥政之间签署的一系列合同、协议无法履行，在中介方与被告再三要求之下拒不解除查封，且未按照合同约定于2017年1月25日前办理税、费缴纳手续，构成违约。原告要求被告给付律师代理费477625元的诉讼请求于法无据。该代理费金额远超同类案件的正常金额，收取阶段也与委托代理合同约定不一致，且未能证明已经实际支付。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋（下称802房屋）登记在被告名下。2015年12月29日，被告办理经公证的授权委托书，委托李强办理出售802房屋事宜。2016年8月30日，经麦田公司居间服务，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》（含附件一、二），出卖人由李强以被告代理人身份签订，约定原告购买802房屋，成交价格1250万元。附件二第二条付款方式约定：1、定金，买受人以自行交接的方式于签订本附件当日支付定金200万元。2、解押款，抵押权人为中国民生银行，抵押数额为652万元，出卖人承诺除该抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保，出卖人应于2017年2月28日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。3、物业交接保证金，出卖人同意将购房款10万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……5、剩余购房款：（1）买受人于2016年10月1日前含当日支付出卖人购房款148万元，（2）买受人于2017年1月15日前含当日支付出卖人购房款652万元，上述两笔款项的支付方式：金诚丰公司指定账户资金监管；（3）买受人于2017年3月15日前含当日支付出卖人购房款240万元，支付方式为银行资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人。第三条权属转移登记约定：1、买卖双方应于2017年1月25日之前含当日办理税、费缴纳手续。2、买卖双方应于取得《契税完税凭证》后30个工作日内办理房屋权属转移登记手续。第四条房屋租赁及交付，出卖人未将该房屋出租，应于2017年3月15日前（含当日）将该房屋交付买受人。……第七条违约责任，约定：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。2016年8月31日，洪艳代原告向李强支付定金200万元，2016年9月28日原告向金诚丰公司转入148万元购房款。原告称实际支付金诚丰公司共计800万元购房款。原告2017年9月22日称金诚丰公司已经将800万元购房款退还。原告提交2016年11月17日李强、洪艳及中介人员的录音，录音中，李强以其没有收到148万元的原因要求涨价才能继续履行买卖合同。原告认可洪艳的代理行为。被告认可录音的真实性，但称因为中介没有将房款给被告，所以李强与中介方沟通房价款，没有明确向原告作出过不履行合同的意思表示。庭审中被告表示同意继续履行合同，申请酌减违约金，并称原告也有止损义务。原告表示可以一次性支付剩余购房款。原告初步核验通过具有北京市购房资格。截止庭审结束，被告仍然没有偿还802房屋所欠抵押贷款。本院致函中国民生银行股份有限公司北京木樨地支行，询问如果原告同意代偿被告所欠银行贷款，银行是否同意将诉争房屋转移登记到原告名下。2017年8月14日中国民生银行股份有限公司北京分行回函称：我行借款人李强2015年8月10日向我行申请金额为652万元、期限为5年的房屋抵押贷款。该贷款项下，原告802房屋提供担保，如果原告同意代偿贷款（截止至2017年8月17日，本息合计6521890.80元），同意在所享有债权全部结清后配合办理诉争房屋解押手续，李强到庭表示同意用购房款提前偿还借款。原告2016年12月12日提起本案诉讼，并在诉讼中提出财产保全，本院2016年12月20日作出裁定，于2016年12月27日查封了802房屋。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（含附件一、二）系当事人真实意思表示，应该予以遵守。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告依约将148万元打入金诚丰公司账户，2016年11月17日，被告委托代理人李强以未收到此笔款项为由要求涨价否则拒绝履行合同，可以认定被告构成违约。原告要求继续履行合同，本院予以支持，被告应当承担逾期履行的违约责任，但原告主张的起算点不当，又被告申请酌减，法院考虑原告损失以及被告庭审中表明愿意继续履行合同等情节依法减少。关于原告律师代理费的诉讼请求，本院认为违约金已经足以弥补其损失，故不予支持。原告申请财产保全属于维护合法权益，被告以此抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告石秋女于本判决生效之日起七日内配合原告魏永将北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋的不动产产权过户至原告魏永名下，原告魏永同时支付被告石秋女购房款一千零五十万元（如果本判决生效后，抵押没有解除，则给付方式为代偿李强2015年8月10日向中国民生银行股份有限公司北京分行以北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋为抵押物的抵押贷款后，将剩余购房款支付给被告石秋女）；二、被告石秋女于本判决生效之日起七日内支付原告魏永逾期违约金，自二〇一七年三月十六日起计算至北京市朝阳区雅成二里xxxxx802房屋的不动产产权过户至原告魏永名下并将房屋交付原告魏永之日止，按照每日一千五百元的标准支付；三、驳回原告魏永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97888元，由被告石秋女负担（于本判决生效后七日内交纳），诉讼保全费5000元，由被告石秋女负担（原告魏永已预交，于本判决生效后七日内给付原告魏永）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝人民陪审员  张爱恭人民陪审员  张冬梅二〇一七年十月十六日书 记 员  田 木