江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5275号上诉人（原审被告、反诉原告）：周春，男，1968年2月12日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沭阳联创置业有限公司，统一社会信用代码913213225738436036，住所地江苏省沭阳县月星国际家居生活广场旗舰店四层。法定代表人：钱云云，总经理。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。上诉人周春因与被上诉人沭阳联创置业有限公司（以下简称联创置业公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回联创置业公司的诉讼请求，支持周春的一审反诉请求；本案一、二审诉讼费用由联创置业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定周春应承担公共水电费，无法律及合同依据。根据双方签订的《超市租赁经营合同》第三条第4款，周春在租期的前五年除了自用水电费外，无需承担任何费用（包括公共水电费）。虽然合同第七条第2款“须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊”的约定，但结合《超市租赁经营合同》全部条文，该条文约定是在租赁期间的后五年对周春发生效力（即2020年12月28日至2025年12月27日止）。据此约定，前五年（自2015年12月28日至2020年12月27日止）周春除了自用水电费外，无需向联创置业公司缴纳任何费用，包括公共水电费。退一万步讲，即使周春承担租期后五年的公共水电费，根据《超市租赁经营合同》第七条第2款“须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊”的约定，也应是本楼层的总表数按租赁面积进行分摊，联创置业公司无权直接在政府定价上额外加收至1.1元/度或1元/度。另外，联创置业公司对周春使用公共电梯、公共卫生间等公共用电设施也独立安装了电表，向周春收取了电费。因此，联创置业公司加收行为无事实和法律（合同）依据。2.联创置业公司在政府定价外违法加收的额外电费因违反法律的效力性强制规定，自始无效，加收部分电费应退还给周春。首先，联创置业公司缴纳的电费总额除了承租户有电部分，还包括自有办公场所用电、物业管理用电等。因该部分的用电事实客观存在，承租户缴纳的电费未超过联创置业公司向供电部门缴纳的电费总额系正常现象，不能据此认定联创置业公司在政府定价上额外收取电费的行为“合理”的理由。其次，不论联创置业公司缴纳电费总额高于或者低于向承租户收取的电费总额，联创置业公司无权再政府定价上额外加收至1.1元/度或1元/度。依据电力法第四十四条规定，禁止任何单位或个人在电费中加收其他费用。物业管理条例第四十五条第二款规定，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。联创置业公司加收行为违反上述规定，自始无效。依据价格法和江苏省定价目录、电力法、物业管理条例的相关规定，联创置业公司超过政府定价违法加收额外电费的行为无效，应当退还多收部分的电费并赔偿损失。联创置业公司辩称：1.根据双方签订的超市租赁经营合同第七条第二款约定周春除应承担自己使用的电费外，还应当分摊公共水电费以及线路损耗而产生的额外费用，所以联创置业公司并不存在多收取电费的事实。超过职能部门定价标准的部分实质上系公共区域的水电费、线路损耗、消防应急照明损耗等而产生的分摊费用，并不是额外多收取的电费。2.联创置业公司替周春垫付了352898.77元，周春在电费结算单上签字确认，周春实际上已经对电费确定的金额以及计算的标准和方式进行了确认。并且在周春在一审中提交的部分电费结算单明确载明了电费及分摊费用的项目，实际上也证明了周春对分摊费用是予以认可的。3.根据沭阳商户电费收取的行情，所有的商铺都有产生额外的损耗，所以正常的电费收取都正常在1.1元和1.6元左右，这也符合正常的市场交易习惯。且周春在沭阳开办多家超市，对电费的计算标准是明知的，对此从未提出异议，仅是在联创置业公司要求其偿还垫付的水电费后才提出联创置业公司多收取电费，这个理由是不成立的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。联创置业公司向一审法院起诉请求：判决被告周春给付垫付款352898.77元并支付利息（利息自起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止）。事实与理由：2015年6月14日，联创置业公司与周春签订超市租赁协议，约定联创置业公司给付周春装修补贴计800000元，联创置业公司已付400000元，尚欠400000元。2015年12月29日，周春铺设梦溪四期至月星广场临时道路，联创置业公司同意承担其中100000元铺路费用，但未支付。2016年2月至2017年6月期间，联创置业公司为周春经营的大润发玛特超市垫付电费计852898.77元。双方在苏1322民初10690号案件中均同意就上述费用进行冲抵，故冲抵后周春尚欠联创置业公司352898.77元。对此宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1159号民事判决书也已查明。现周春一直拒付欠款，联创置业公司特具状起诉。周春向一审法院提出反诉请求：联创置业公司返还自2017年10月16日至2019年4月10日期间部分非法收取的电费207229.45元并支付利息（自起诉之日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。事实和理由：双方于2015年6月14日签订的《超市租赁经营合同》第三条第4款约定，“乙方享有前五年综合费用减免优惠，额度为：￥500000元（人民币伍拾万元整）/年，即租赁期前五年乙方无需向甲方缴纳任何费用（乙方自用水电费除外）”。据此约定，自2015年12月28日至2020年12月27日止，周春除了自用水电费外，无需向联创置业公司缴纳任何费用，包括共用电费。2017年10月16日至2019年4月10日期间，联创置业公司按1.1元/度（最后两次按1元/度）收取周春电费721900元，其中超过政府定价违法加收的额外电费207229.45元，根据《价格法》和《江苏省定价目录》、《电力法》、《物业管理条例》相关规定，联创置业公司超过政府定价违法加收额外电费的行为无效，应当退还多收部分的电费并赔偿损失。一审法院认定事实：2015年6月14日，案外人联创市场管理公司（甲方，出租方）受原告联创置业公司委托，以自己的名义与被告周春（乙方，承租方）签订《超市租赁经营合同》，约定乙方租赁位于沭阳月星家居生活广场1号馆第1层，该商铺净面积约为8900平方米，用途为经营超市类项目，合同期限为10年，自2015年12月28日起至2025年12月27日止。合同第三条“综合费用”约定：“1、乙方承租区域综合费用为50万元/年。……4、乙方享受前五年综合费用减免优惠，额度为￥500000元（人民币伍拾万元整）/年，即租赁前五年乙方无需向甲方缴纳任何费用（乙方自用水电费除外），第六年开始按本条第一款规定交纳。”合同第五条“补贴和支持”约定：“1、甲方对乙方的装修进行补贴共计人民币捌拾万元整。补贴分两次到位：（1）乙方货架全部进场一周内，第一次补贴￥400000（人民币肆拾万元整）。（2）乙方开业前一周内，第二次补贴￥400000（人民币肆拾万元整）。……”合同第七条“乙方权利和义务”约定：“1、须自行办理并完备所经营项目的相关手续，自行承担相关规费。2、须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊。……”一审法院另查明：经宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1159号生效民事判决认定，原告联创置业公司应向被告周春支付合同约定的第二笔装修补贴款40万元以及临时道路补贴款10万元。2016年2月至2017年6月期间，原告联创置业公司为被告周春经营的大润发玛特超市垫付电费，按1.1元/度计算，金额共计852898.77元。2017年10月16日至2019年4月10日期间，受原告联创置业公司委托，联创市场管理公司按1.1元/度（最后两次按1元/度）收取被告周春电费共计721900元。上述事实，由当事人陈述、超市租赁经营合同、委托书、民事判决书、电费结算单、收款收据等证据证实，一审法院依法予以确认。一审法院认为，联创市场管理公司系受联创置业公司委托与周春签订《超市租赁经营合同》，且联创置业公司与周春双方对此均无异议，因此该合同直接约束联创置业公司与周春。该合同第七条第2款约定乙方“须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊。”根据该约定，周春除了要承担所经营的大润发玛特超市的自用水电费外，还需分摊公共区域（设施）的水电费。因此，联创置业公司超出政府定价之外以适当增加电费单价的方式向周春代为收取电费的行为，有事实依据，且商业用电户分摊公共用电和损耗亦属常态，不应认定该行为无效。至于联创置业公司按1.1元/度（后调整为1元/度）这一单价计收电费是否合理的问题。对此一审法院认为，其一，关于2016年2月至2017年6月期间联创置业公司垫付电费金额共计852898.77元的事实，已经均由周春一方在电费结算单上予以确认过，由此说明彼时周春对于以增加单价至1.1元/度来分摊公共电费的方式并无异议。其二，根据本案现有证据，一审法院无法认定联创置业公司向包括周春在内的用电户收取的电费总额超过其向县电网企业缴纳的总电费，故本着司法谦抑原则，一审法院亦无法作出1.1元/度或1元/度的电费价格为“不合理”的司法认定。因此，无论是本诉中被告周春主张应扣除多收取的电费214832.66元的抗辩意见，还是其提出应返还多收取的电费207229.45元的反诉请求，均缺乏充分的事实依据，一审法院难以采纳与支持。综上，联创置业公司应向周春支付装修补贴款40万元以及临时道路补贴款10万元，周春应向联创置业公司支付2016年2月至2017年6月期间垫付的电费852898.77元，双方对此均同意冲抵，两相冲抵后，周春还应向联创置业公司支付352898.77元。对联创置业公司要求周春支付垫付款352898.77元及利息（实质系资金占用期间损失）的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告周春于本判决生效之日起十日内向原告沭阳联创置业有限公司支付垫付款352898.77元及利息（以352898.77元为基数，自2019年1月25日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回被告周春的反诉请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然联创置业公司与周春签订的《超市租赁经营合同》第三条第4款约定“乙方享受前五年综合费用减免优惠，额度为：￥500000元（人民币伍拾万元整）/年，即租赁前五年乙方无需向甲方缴纳任何费用（乙方自用水电费除外）……”，但双方在该合同第七条第2款同时又约定“（乙方）须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊”。之后双方在履行合同过程中，对于2016年2月至2017年6月期间联创置业公司垫付电费金额共计852898.77元（按1.1元/度计取），均由周春一方在电费结算单上予以确认；对于2017年10月16日至2019年4月10日期间，亦是按1.1元/度（最后两次按1元/度）收取周春电费共计721900元。据此，应当认定周春与联创置业公司双方的真实意思表示，是执行《超市租赁经营合同》第七条第2款的约定内容，即周春除了要承担所经营的大润发玛特超市的自用水电费外，还需分摊公共区域（设施）的水电费。对于分摊的公共水电费用，双方已通过适当增加电费单价的方式予以实际履行，一审法院认定该行为合法有效，有事实和法律依据。综上所述，周春提出的其不应承担公共水电费用，以及联创置业公司超过政府定价加收额外电费的行为无效的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7631元，由上诉人周春负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年五月七日书记员  汪小婉