广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初709号 原告：陈伟剑，男，1986年10月20日出生，汉族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，总经理。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 原告陈伟剑与被告广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈伟剑的委托诉讼代理人刘茂坚，巨景公司的委托诉讼代理人杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈伟剑向本院提出诉讼请求：1、巨景公司向房屋登记机构为陈伟剑申请不动产所有权登记，并将位于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期4栋1单元805号房不动产权证书交付给陈伟剑；2、巨景公司向陈伟剑支付违约金21542.22元。事实和理由：2014年6月25日，陈伟剑与巨景公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈伟剑购买巨景公司开发的坐落于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期4栋1单元805号房，巨景公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由巨景公司提供的资料报产权登记机关备案，如因巨景公司的责任，陈伟剑不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第2、3项处理：2.陈伟剑不退房，巨景公司按已付房价款的1%向陈伟剑支付违约金；3.因陈伟剑原因，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房地产权属证书的，由陈伟剑承担全部责任。合同签订后，陈伟剑依约支付了全部房款359037元，并履行了全部义务。2016年5月1日，巨景公司将房屋交付给陈伟剑使用，至今已超过730天，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致陈伟剑未取得房地产权属证书，巨景公司已构成违约。如依合同约定，按已付房价款的1%支付违约金明显过低，现陈伟剑主张按已付房价款的6%计算违约金，即21542.22元（359037元×6%）。庭审中，陈伟剑放弃第一项诉讼请求。 巨景公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，本案违约金金额应按照合同约定计算，即按已付房价款的1%计算违约金。本案中，巨景公司对于未在合同约定的期限内将办理权属登记需由巨景公司提供的资料报产权登记机关备案，致使未能如期将涉案房屋的不动产权属证书办至陈伟剑名下的事实并无争议，至于巨景公司应承担的违约责任，合同对此有明确约定，应依照合同约定确定违约赔偿金额。由此可见，陈伟剑对于巨景公司不能如期办理房屋产权登记或不能如期取得房地产权属证书的违约结果、违约责任范围是可预见和明知的，巨景公司按已付房价款的1%向陈伟剑支付违约金是双方当事人意思自治的结果，在不违反法律法规强制性规定的情况下，该约定应予以尊重。二、陈伟剑未能举证证明其实际损失的情形下，主张按已付房价款的6%要求巨景公司支付违约金于法无据。陈伟剑应当就其损失金额负举证证明责任，法院根据陈伟剑的证明，判断约定的违约金是否低于造成的损失，以及违约金是否在其实际损失限额内。否则，陈伟剑要求法院调整违约金的诉请缺乏事实依据，不应获支持，法院应当按照合同约定的违约金对本案作出裁判。三、巨景公司已履行《商品房买卖合同》的主要合同义务，陈伟剑的合同目的已获得实现，合同约定按已付房价款的1%向陈伟剑支付违约金符合公平原则。巨景公司已按合同约定履行了房屋交付义务，并办理了预告登记，陈伟剑对涉案房屋已实际居住和使用，是否取得房地产权属证书，并不影响陈伟剑对房屋的出租收益以及子女的教育就读。也就是说，即使房地产权属证书未取得的情形下，陈伟剑对于涉案房屋的用益物权已获得实现。如陈伟剑提出因没有取得房地产权属证书而影响其利用房屋抵押融资，由于该事由不属于订立《商品房买卖合同》的主要合同目的，不能以此作为其主张损失的事由。本案违约金是否应当调整、如何调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。陈伟剑对涉案房屋使用权、居住权的利益已按约定实现，目前疫情影响了小区绿化工程进度，但巨景公司至始至终也在积极完善各项工作，履行报产权登记机关备案房屋产权证书的义务。综上，请求法院维持《商品房买卖合同》的意思自治及效力，依照该合同约定1%判决违约金，同时也请求法院考虑疫情对企业的影响，企业资金压力较大问题。 本院认为，巨景公司承认陈伟剑在本案中主张的双方存在商品房销售合同关系、交易过程、交房时间及因巨景公司原因涉案房屋逾期办证等事实，故对陈伟剑主张的这部分事实予以确认。陈伟剑与巨景公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。经巨景公司自认及向不动产登记部门核实，因巨景公司至今未能就祥和新城三期办理竣工验收手续，故涉案房屋目前不具备办理不动产转移登记的基础。基于目前的状态，陈伟剑放弃主张巨景公司提交资料报产权登记机关备案及交付不动产权证书的诉请，是当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。涉案房屋现因巨景公司原因未能就涉案房产办理不动产转移登记，导致在约定的期限内业主无法取得房地产权属证书，巨景公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算，本案至庭审结束时，涉案小区未办理竣工验收手续，涉案房产符合办理房屋所有权转移登记条件的时间仍属未知，如按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金，违约金显然过低，不足以弥补陈伟剑的损失。根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量巨景公司逾期办证的违约事实，陈伟剑提出巨景公司按照已付购房款359037元的6%支付违约金21542.22元，本院予以支持。但考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上应给予适当的延长。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 广西巨景房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付陈伟剑违约金21542.22元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取169元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李泠满 二〇二〇年五月十四日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 马立红 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于巨景公司的原因，陈伟剑在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，巨景公司应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。