贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终2926号 上诉人（原审被告）：潘华虎，男，汉族，1981年7月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：贵州青云物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**（成筑大厦****），统一社会信用代码：91520102766068412N。 法定代表人：周贵学，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏应军，该公司员工。 上诉人潘华虎因与被上诉人贵州青云物业管理有限公司（下称青云公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初2365号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人潘华虎上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：1、涉案商住房产至今还有50%正在修建施工，尚未取得入住许可证，质量合格证和消防验收合格证，房开公司毕节东润房地产开发有限公司（以下简称为东润公司）交钥匙给上诉人应认定看管，不是交房手续。购房合同上规定要手续完备后物管公司才与上诉人签订物业管理合同。2、根据《贵州省物业管理条例》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条规定，未经验收合格的物业服务费用交纳主体是建设单位。3、被上诉人伪造上诉人与房开公司签订物管合同，该欺诈行为应该处罚追究责任。4、上诉人等全体业主于2013年12月21日起多次书面告知被上诉人终止任何人与其签订的物管合同，该合同已作废。 被上诉人青云公司未予答辩。 原审原告青云公司向一审法院起诉请求：1、判令被告潘华虎给付原告从2013年5月1日至2016年12月31日（44个月）物业服务费共计人民币7020.00元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月20日，原告青云公司与案外人毕节东润房地产开发有限责任公司签订《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》（以下称合同），合同约定，东润公司选聘原告青云公司作为黔西北商贸城二建区（又名中环国际）的物业管理服务单位，服务收费标准为：住宅物业每月1.2元/平方米，住改非物业每月2.5元/平方米，商业物业每月4.00元/平方米。物业管理服务费由原告直接向业主收取，开始计费时间为：?A栋住宅楼自2013年5月1日起；?B栋住宅楼的业主应于交房之日起，分别每半年或每年一次向原告缴纳物业服务管理费。如因业主原因未能在约定时间内领取钥匙、领取钥匙后未装修入住或迁入居住的，视为入住，依照《物业管理条例》等相关规定，业主应按约定向原告缴纳服务费。合同签订后，原告进驻黔西北商贸城二建区（又名中环国际），提供物业管理服务。 另查明，被告潘华虎居住在毕节××××区黔西北商贸城二建区A栋11楼2号，房屋建筑面积132.95平方米，属于住宅，该小区目前尚未成立业主委员会。毕节××××区黔西北商贸城二建区建设单位为毕节东润房地产开发有限责任公司。 一审法院认为：原告青云公司与毕节东润房地产开发有限责任公司签订的《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，原审法院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，潘华虎作为中环国际A栋11楼2号业主，《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》对被告潘华虎具有法律上的约束力。故对被告潘华虎辩称其未与原告签订任何服务合同，原告与东润公司签订的前期物业服务合同对其不具有法律约束力的抗辩意见，原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，从《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》约定的2013年5月1日起，被告潘华虎应向原告青云公司缴纳物业管理服务费。由于被告潘华虎在东润公司领取钥匙的时间为2013年6、7月份左右，原告主张从2013年7月1日开始计算物业管理服务费，属于对其权利的处分，应予支持。故从2013年7月1日起，被告潘华虎应按每月1.2元/平方米×132.95平方米=159.54元标准支付原告青云公司物业管理服务费。经计算，从2013年7月1日计算至2016年12月31日，共计42个月，应支付物管费为159.54元×42个月=6,700.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告潘华虎于本判决生效之日起十日内支付原告贵州青云物业管理有限公司2013年7月1日至2016年12月31日期间的物管费6700.68元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：上诉人应否支付被上诉人物业管理费6700.68元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，上诉人潘华虎在东润公司领取钥匙的时间为2013年6、7月份左右，视为东润公司已将涉案房屋交付上诉人使用。依照上述法律规定，东润公司与被上诉人签订的前期物业服务合同对业主有约束力，故上诉人应依约向被上诉人支付2013年7月1日至2016年12月31日期间的物管费6700.68元。 上诉人上诉主张涉案房屋尚未竣工验收，上诉人有理由拒付物管费。根据《贵州省物业管理条例》第五十四条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，上诉人已接受东润公司向其交付的房屋钥匙（等同于接收房屋），依照上述法律规定，前期物业服务合同生效之日至上诉人接收房屋钥匙之前发生的物业服务费，由建设单位承担，之后的物业服务费（即物管费）由上诉人自行承担。一审判决认为“从《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》约定的2013年5月1日起，被告潘华虎应向原告青云公司缴纳物业管理服务费”有误，本院予以纠正。如果东润公司将未竣工验收的房屋交付使用，上诉人可另行向行政主管部门反映，不属于本院民事管辖范畴。 上诉人上诉主张上诉人等全体业主于2013年12月21日起多次书面告知被上诉人终止任何人与其签订的物管合同，该合同已作废。因上诉人等全体业主的书面告知书不构成合同无效、解除、撤销的法定条件，上诉人该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，论述上虽有瑕疵但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘华虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一七年十月二十日 书记员  邱诗韵