上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初22257号原告：岳平。委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。被告：上海威氏信息技术有限公司。法定代表人：张某甲。原告岳平与被告上海威氏信息技术有限公司(以下简称威氏公司)房屋买卖合同纠纷一案，上海市××区人民法院于2017年5月12日立案受理。后经上海市第一中级人民法院指定管辖于2017年7月19日移送本院审理，本院于2017年7月26日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告岳平的委托诉讼代理人沈心德到庭参加了诉讼。被告威氏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告岳平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还房屋租金人民币(下同)105,000元；3.判令被告支付违约金28,518元。诉讼中，原告岳平将上述第1项诉请变更为要求判令原、被告签订的房屋租赁合同无效，同时将上述第3项诉请变更为要求判令被告支付以42,000元计，自2013年12月20日起至2015年6月25日止；以63,000元计，自2013年12月20日起至2015年11月2日止；以105,000元计，自2013年12月20日起至被告实际返还之日止，分别按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。事实和理由：原、被告于2013年12月19日签订房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落于上海市××区××路×××弄×××号×××-×××室，房屋租期为20年(自2014年12月31日至2034年12月30日止)，被告应于2013年12月19日前将房屋交付原告使用，房屋租赁总额为210,000元。原告于2013年12月19日一次性支付全款，同时合同约定如被告延期交付房屋，每日应当按照原告已付租金万分之一支付原告违约金，超过180天逾期交房，原告有权解除合同，同时按照租金总额5%支付违约金。合同签订后，原告支付被告租金210,000元，然而被告并未按期交付房屋，被告退还部分租金105,000元，尚余105,000元未退。被告逾期交房的行为违反了双方合同约定，依照合同约定应当按照原告已付租金210,000元的0.01%支付逾期交房违约金，同时被告逾期交房已满180天，按照合同约定原告有权要求解除双方合同，并按照合同约定要求被告按照租金总额的5%支付违约金，合同解除后，被告应当返还原告尚余租金105,000元，原告遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告威氏公司提供书面答辩称，1.同意原告第1项诉请，即确认双方签订的房屋租赁合同无效。2.合同金额一共为210,000元，尚未退还的金额为105,000元；3.对收款时间没有异议，退款时间分别为2015年6月26日退款42,000元，2015年11月2日退款63,000元；4.因双方互有过错，故对于利息的违约金不同意支付。被告未向本院提供证据。经审理查明，位于上海市××区××街道××路××弄房屋为被告威氏公司所有，该公司并已取得该项目所有地块的土地使用权，该土地性质为工业用地。2013年12月19日，原告岳平(作为承租方，签约乙方)与被告威氏公司(作为出租方，签约甲方)签订《智慧领地合同》1份，合同前言载明：鉴于甲方为××区“××地”项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律、法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市××区“××地”房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“标的”约定，乙方承租的房屋为××路×××弄×××-×××号-×××室。合同第三条“期限”约定，房屋租赁期限共20年，自2014年12月31日至2034年12月30日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付房款。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条：“支付方式”约定，乙方应支付甲方房屋总款210,000元。合同第九条“其他事项”约定，1.在土地使用期限内如遇政策性动迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2.在土地使用期限内如国家政策许可办理产权转让，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3.在土地使用权终止日期到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权延用该房屋，但应按规定办理相关延用手续，其中由此产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订上述合同之前，原告于2013年12月15日向被告支付了10,000元，又于签约当日向被告支付200,000元，总计210,000元。期间，因系争房屋系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售，故被告于2015年6月26日向原告退还了42,000元，于2015年11月2日向原告退还了63,000元，合计105,000元，但余款至今未还，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《××地合同》1份；2.支付210,000元的收据及银行签购单1组；3.银行明细清单1组以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，认定合同性质应当从合同约定的全部条款的内容进行综合分析判断。本案中，原、被告就涉案房屋订立的《××地合同》，从形式上看双方间存在的是租赁合同关系。然而从该合同的履行期限上看，涉案房屋土地使用期限从1997年9月18日至2045年3月8日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；另从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付租赁期间全部租金；此外，从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性动迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为，原、被告签订的合同尽管以租赁方式的名义予以体现，但实际内容并不符合租赁合同中正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，故其本质为房屋买卖合同关系。关于《××地合同》之效力。涉案房屋性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。被告因此未能取得房地产开发经营资质证书，亦未取得涉案房屋的预售许可证，现被告向不特定的社会公众销售上述房屋，违反了法律的强制性规定，故原、被告签订的《××地合同》当属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。现被告不具备预售条件而出卖涉案房屋，原告要求被告返还房款理由正当，本院应予支持。关于利息，本院综合原、被告的过错程度，并结合被告实际长期占有和使用原告已付房款的事实，认为被告应当自原告支付房款次日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付占用房款的利息。被告对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告岳平与被告上海威氏信息技术有限公司签订的《智慧领地合同》无效。二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告岳平购房余款105,000元。三、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告岳平以42,000元为本金，自2013年12月20日起至2015年6月25日止；以63,000元为本金，自2013年12月20日起至2015年11月2日止；以105,000元为本金，自2013年12月20日起至被告上海威氏信息技术有限公司实际返还之日止，分别按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,222.36元，减半收取计1,627.56元，由被告上海威氏信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一七年十月二十四日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。