福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0104民初5152号 原告：招商银行股份有限公司福州五一支行，住所地福建省福州市台江区五一南路28号钱隆天下3号楼一、二层。 负责人：张昶，行长。 委托代理人：郁年、喻冰俊，福建世好律师事务所律师。 被告：庄海峰，男，汉族，1971年2月17日出生，香港特别行政区居民。 被告：福州凯山房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区屏西路110号办公楼5层。 法定代表人：韩一民，执行董事兼总经理。 原告招商银行股份有限公司福州五一支行（以下简称“招行五一支行”）与被告庄海峰、福州凯山房地产开发有限公司（以下简称“凯山公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻冰俊、被告福州凯山房地产开发有限公司到庭参加诉讼，被告庄海峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招行五一支行向本院提出诉讼请求：1、被告庄海峰立即偿还原告招商银行股份有限公司福州五一支行贷款本金304761.30元（人民币，币种下同）及利息、罚息、复息（暂计至2016年9月2日的利息2108.08元、罚息17.73元及复利7.09元，2016年9月3日至全部款项还清之日止新发生的利息、罚息、复利按合同约定继续计算）；2、被告庄海峰赔偿原告招商银行股份有限公司福州五一支行因实现本案债权而支付的律师费8855元；3、被告福州凯山房地产开发有限公司对被告庄海峰的上述债务承担连带还款责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年3月13日，被告庄海峰（以下简称“借款人”）、被告福州凯山房地产开发有限公司（以下简称“保证人”）与原告招商银行股份有限公司福州五一支行签订了编号为060113591521001046的《个人住房（抵押）借款合同》（以下简称“借款合同”），合同主要约定：借款人从保证人处购买坐落于福州市鼓楼区的房产，并以该房产作抵押向原告申请个人住房贷款；贷款金额伍拾万元，贷款期限240个月，即从2006年3月27日至2026年3月27日；贷款基准利率为年利率6.12%，下浮10%，即借款合同执行利率为年利率5.508%；在合同有效期内，发生利率调整，采用次期调整方式，即利率发生变化的当期仍执行调整前的利率标准，次期开始执行新的利率标准；借款人采用等额还款方式还本付息，具体约定以《招商银行个人贷款划款委托书》为准；借款人不按期偿还贷款本息时，原告有权对贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，逾期罚息率和逾期复息率均为在借款合同执行利率水平上加收50%；还约定了借款合同有效期内，发生下列违约事项，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人或其继承人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括复息和罚息），和要求保证人承担连带偿还责任；违约事项例如借款人连续六个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，或借款人死亡、被宣告死亡而无继承人或受遗赠人；本贷款的借款借据、《招商银行个人贷款划款委托书》以及本合同当事人经过协商一致就本合同未尽事宜、变更事项达成的书面补充意见，为本合同的附件，构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；以及由原告所在地人民法院管辖等条款。借款合同中关于抵押条款主要约定了：借款人愿意以自保证人处购买的坐落于福州市鼓楼区的房产（以下简称“抵押物”）的全部权益抵押给原告，作为偿还借款合同条款项下借款本息及其他相关费用的担保；抵押担保范围包括但不限于贷款本金、利息（包括罚息、复息）以及实现债权的费用。借款合同中关于保证条款主要约定了：保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将相关产权证和他项权证交由原告保管之日止，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任；保证范围包括但不限于贷款本金、利息（包括罚息、复息）以及实现债权的费用。同日，被告庄海峰向原告出具了一份《招商银行个人贷款划款委托书》，约定借款人向原告借款伍拾万元，按照借款合同约定，将该笔借款一次性转入被告福州凯山房地产开发有限公司账户；借款人委托原告每月20日从借款人在原告处开立的账户（账号：62×××87）中划扣月供，以及逾期罚息、复息、滞纳金等，直至还清全部贷款本息及其他一切相关费用为止。2006年3月27日，原告依约发放贷款伍拾万元。同日，借款人签收《个人贷款借款借据》，确认已收悉上述贷款，自2015年10月起，借款人已连续逾期超过六期无法按时足额偿还贷款本息，已构成违约。依据合同约定，原告有权对借款人未偿还的贷款本金按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息，并宣布借款人合同项下的贷款全部提前到期并收取利息、罚息及复息，同时要求借款人、保证人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止于2016年9月2日，借款人仍欠原告贷款本金304761.3元、利息2108.08元、罚息17.73元及复息7.09元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息及复息按合同约定继续计算。原告为实现本案债权，特委托福建世好律师事务所，并支付了律师代理费8855元。根据《个人住房（抵押）借款合同》，保证人福州凯山房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。故原告诉至我院。 被告凯山公司对原告的诉请及事实理由均无异议。 被告庄海峰未作答辩,也未提交书面证据材料。 被告庄海峰未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告凯山公司对原告提交的证据均无异议。经审查，原告提交的证据材料具有证据的真实性、合法性，且与本案相关联，故可作为认定本案事实的根据。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年3月13日，原告招行五一支行（贷款人）与被告庄海峰（借款人、抵押人）签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定被告庄海峰从凯山公司处购买位于福州市鼓楼区的房产，并以该房产作抵押向原告申请个人住房贷款，贷款金额为50万元，贷款期限为240个月，即从2006年3月27日至2026年3月27日，合同执行贷款利率为贷款基准年利率6.12%下浮10%，即年利率5.508%；在合同有效期内，贷款基准利率根据中国人民银行的有关规定进行调整，贷款人无需就此另行通知借款人和保证人，当基准利率调整或利率浮动计划生效引起贷款执行利率变化时，贷款利率的调整方式为次期调整；借款人以等额还款方式还本付息，具体约定以《招商银行个人贷款划款委托书》为准；贷款人有权按照中国人民银行有关规定对逾期贷款本金按日计收罚息，对逾期利息按日计收复息，本合同执行的逾期罚息率和逾期复息率在本合同载明利率水平上加收50%，如相关规定发生变化，逾期罚息率、逾期复息率进行相应的调整，贷款人无需就此通知借款人和保证人。借款人（即抵押人）愿意以其所购房产全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下借款本息及其他相关费用的担保；在本合同有效期内，借款人连续六个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或者全部贷款本息（包括复息和罚息），处分抵押物和要求保证人承担连带偿还责任；借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以在任何途径或方式追索由此引起的一切费用由借款人承担。 被告凯山公司以保证人名义在合同上签字盖章，自愿为被告庄海峰在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用，保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证货房地产他项权证交由贷款人保管之日止。 同日，被告庄海峰在《招商银行个人贷款划款委托书》上签字捺印，确认其委托原告每月20日从其在贵行开立的账户（账号为：62×××87）中直接扣划月供金额3441.7元，以及逾期罚息、复息、滞纳金等，直至还清全部贷款本息及其他一切相关费用为止。2006年3月27日，原告依约发放贷款50万元。在合同履行过程中，被告庄海峰自2015年10月20日起连续逾期超过六期。截止2016年9月2日，被告庄海峰尚欠贷款本金304761.3元，利息2108.08元、罚息17.73元及复利7.09元，合计306894.2元。 另查，原告与福建世好律师事务所签订《委托代理合同》，委托福建世好律师事务所代理本案诉讼，为此支出律师代理费8855元。案涉福州市鼓楼区的房产已办理预告抵押登记，2011年12月27日，已完成初始登记。 本院认为，本案是涉港民商事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定“涉及香港特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”，本案应适用内地法律为准据法。 原告与被告庄海峰之间签订的《个人购房借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约履行发放贷款的义务，被告庄海峰在收款后却未能如期按约归还借款本息，其行为违反合同约定，构成违约，现原告请求提前收回尚欠贷款本金304761.3元及相应利息，并要求被告庄海峰赔偿其为实现债权支出的律师代理费8855元，符合合同约定，本院予以支持。 关于案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，原告作为预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。而商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉福州市鼓楼区的房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人庄海峰怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人庄海峰负有协助办理抵押登记的义务，凯山公司应督促其办理。本院确定被告庄海峰应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 被告庄海峰若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人招行五一支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人招行五一支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因原告招行五一支行与被告凯山公司约定保证期间为：“自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。”在抵押权未能依登记而设立情况下，被告凯山公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，被告凯山公司在承担保证责任后，有权向被告庄海峰追偿。在追偿过程中，若原告招行五一支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还凯山公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告庄海峰。 被告庄海峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告庄海峰应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州五一支行偿还借款本金304761.3元及利息（包含罚息、复息，暂计至2016年9月2日为2132.9元，此后按《个人住房（抵押）借款合同》约定计付至款项付清之日止）； 二、被告庄海峰应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州五一支行支付律师代理费8855元； 三、被告福州凯山房地产开发有限公司对上述一、二项款项承担连带清偿责任； 四、被告庄海峰应于本判决生效之日起三十日内协助原告招商银行股份有限公司福州五一支行办理不动产（位于福州市鼓楼区的房产）抵押登记手续，福州凯山房地产开发有限公司应督促庄海峰并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州凯山房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、福州市鼓楼区的房产抵押登记办妥后，或被告庄海峰逾期仍未办理抵押登记的，原告招商银行股份有限公司福州五一支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对上述一、二项款项的主债权优先受偿； 六、福州凯山房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告庄海峰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5872元，由被告庄海峰、福州凯山房地产开发有限公司共同负担。被告庄海峰、福州凯山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，原告招商银行股份有限公司福州五一支行、被告福州凯山房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告庄海峰可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 钱                   红 人民陪审员 张                   力 人民陪审员 许         海         斌 二〇一七年十月××日 书 记 员 林建华附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。