苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0591民初11577号 原告：易元丹，女，1987年3月12日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：孟维生，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时英婷，江苏尚韬律师事务所律师。 被告：刘洋洋，男，1987年5月9日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被告：胡旭芬，女，1991年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告易元丹与被告刘洋洋、胡旭芬定金合同纠纷一案，本院于2016年12月19日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2017年2月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告易元丹及其委托诉讼代理人时英婷（参加第二次开庭），被告刘洋洋、胡旭芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易元丹提出诉讼请求：1.解除《定金合同》，被告立即退还原告购房定金12万元；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2016年9月24日，原告通过苏州金巢房地产经纪有限公司（以下简称金巢公司）居间介绍，与被告签订购买苏州工业园区九华路118号66幢702室房屋的《定金合同》，约定于合同生效68日内签订存量房买卖契约。2016年11月30日，双方到场洽谈，但无法就房屋交易的相关条款达成一致意见。 被告刘洋洋、胡旭芬辩称：不同意原告诉请。2016年9月24日原告签合同时口述要买10套房屋，并称要以父母名义购买，被告明确告知原告以谁名义购买与被告无关，但只要原告违约，原告交付的定金将不予退还。2016年11月30日双方协商时，原告称要以妹妹名义购买，被告提出要写变更协议，将购房人变更为原告妹妹，原告称其妹妹被限购，要求被告两年后（而非房产证满两年后）过户。2016年9月24日至2016年11月30日期间，原告未经被告同意将涉案房屋挂在链家房产中介报价285万元进行销售，在此期间被告多次通知原告，被告将随时配合原告过户。其房屋钥匙于2016年9月27日前给的原告，目前钥匙还没有归还。 经审理查明，苏州工业园区九华路118号66幢702室房屋建筑面积100.91平方米，于2016年2月6日登记于被告刘洋洋、胡旭芬夫妻名下。 2016年9月24日，被告刘洋洋、胡旭芬（被告刘洋洋代签）（出卖方、甲方）与原告易元丹（买受方、乙方）及金巢公司（居间方、丙方）签订《定金合同》一份，约定：鉴于乙方通过丙方居间介绍向甲方购买上述房地产，三方订立本合同。该房地产为现房，系毛坯房，有抵押，无租赁，房屋总价275万元，价款支付方式为贷款支付。乙方为表示购买诚意，同意于签订合同时向甲方支付定金12万元。该定金为丙方代甲方收取并作为丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈及确认价格条件之凭据，具备法律约束效应。本合同所列条件甲方未能签署本协议，乙方所支付的定金由丙方无息返还给乙方。在本合同生效后68日内，甲乙双方签订存量房买卖契约。甲乙任何一方无法依本合同签订存量房买卖契约的则视为放弃购买或出售该物业，守约方有权要求对方承担定金责任。本合同生效后，若乙方在68日内未能与甲方签署存量房买卖契约的，乙方已支付甲方的定金不予返还；甲方未能在上述期限内与乙方签署存量房买卖契约的，应向乙方双倍返还定金（无息）。本合同自乙方向甲方支付定金12万元时生效，如实际支付的定金总额与本合同约定的定金总额不同，以实际支付的定金总额为准。合同还就其他事项作了约定。同日，被告刘洋洋出具收条一份，确认收到原告易元丹购房定金12万元；另出具保证书一份，言明其经被告胡旭芬同意出售上述房屋。 自2016年10月25日至2016年11月30日期间，原告易元丹与被告刘洋洋之间发生若干短信沟通，主要内容反映：2016年10月25日，被告表示，定金合同约定双方62日内到房产交易中心办理手续，经咨询了解到双方交易可按签署日期的政策执行，被告随时配合中介与原告到交易中心送审。2016年11月28日，被告表示，定金合同约定双方62日内到房产交易中心办理手续，现日期马上就到，被告随时配合中介与原告到交易中心办手续。2016年11月30日中午，原告表示，已与中介约好下午四点签合同。被告表示，合同已到期，原告已违约，签合同可以，日期严格按定金合同约定。原告表示，按合同约定，正式合同应于2016年12月1日前签。被告同意。2016年11月30日下午17时许，被告表示，当天见面谈签合同之事，原告欲更改购买人其也同意，但需签变更协议；买卖双方各有权利义务，其不会承担任何不该其承担的因素；不同意原告擅自更改办手续日期，正常按合同法的约定履行合同。原告表示，当天按定金合同约定时间面洽了存量房买卖契约相关条款，因具体交易条件未谈拢，双方未能达成一致，因此定金合同已失效，被告应立即退还原告所付定金。被告表示，原告提出的条款不合理，超出了被告义务。原告表示，其提出的条款合理，被告认为不合理就无法签订存量房买卖契约，定金合同只能解除，被告就应退还其定金。被告对此予以拒绝。 以上事实，由不动产权证书、不动产登记簿、定金合同、收条、保证书、短信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 为证实自己的主张，原告另提交如下证据： 1、不动产登记簿、居住证、户口本，以证明原告非本市户籍（四川省大竹县，在苏州居住），名下已有2套房屋（水墨花园、九华路88号各一套），属限购对象。 2、金巢公司营业执照及《证明》（金巢公司盖章，法定代表人韩小辉签字），内容为：“本人证明易元丹与刘洋洋在签订定金合同时约定的68天内签订买卖合同是易元丹跟刘洋洋说要卖掉壹套房子再买，如果卖不掉的话易元丹会想办法买。后来10月4日国家出台新政策后易元丹与刘洋洋进行多次沟通和协商，最终未达成一致。”原告据以证明，原告在得知自己属于限购人员后，积极与被告协商，并积极促进合同履行，并非主动违约。 被告质证意见:证据1无异议，签合同时其知晓原告户籍情况，但不清楚原告房产情况。证据2不认可，其未参与，《证明》的内容与本案无关。 被告另提交如下证据： 1、《解除合同通知书》电子档打印件及邮寄凭证、快递查询记录网页打印件，通知书反映被告表示因原告未按约签订存量房买卖契约，通知原告解除《定金合同》，不还定金，邮寄凭证反映邮寄对象为原告，地址为原告户籍地，快递查询记录网页打印件反映快递于2016年12月13日在达州“本人收”。 2、《通知书》电子档打印件及邮寄凭证、快递查询记录网页打印件，通知书反映被告表示因原告未按约签订存量房买卖契约，按约不还定金，并已通知原告解除《定金合同》，要求金巢公司返还产权证书，邮寄凭证反映邮寄对象为金巢公司，快递查询记录网页打印件反映快递于2016年12月11日在苏州“他人收前台”。 3、网上售房信息打印件5页，以证明原告未经被告允许于2016年10月26日将涉案房屋通过链家公司对外销售，价格285万元，加价10万元。 原告质证意见：证据1，原告长期在苏州，该通知书寄到原告老家，原告既未签收，也不知情。被告邮寄地址系原告母亲一人居住地址，而原告与父母关系不好，因原告父母只愿为原告妹妹带小孩，不愿为原告带小孩，故双方有隔阂。证据2，其不知情。证据3，真实性不认可，原告未将房屋挂在网上对外出售。 审理中，原告陈述：2016年11月30日，双方就契约中的几方面条款未达成一致意见。原告在苏州有两套房屋，本打算卖掉一套再购买被告房屋，但2016年10月4日苏州限购政策实施后市场不景气，房屋未卖成。原告户籍在四川，在苏州交社保超过一年，如卖掉一套房屋，可以买被告房屋。另外，签合同时原告还有另一方案，即以其妹妹名义购买，其妹妹户口在四川，但2016年10月4日前的政策也可买，2016年10月4日后，其也不能以其妹妹名义买了。在签《定金合同》时其即与被告说过可能会以家人名义购买。2016年11月30日，因原告买房的两条路被堵死，原告于是要求被告房产证满两年后再过户，被告不同意，故未能签订合同。本案交易不成非原告原因所致，而是因政策限制，且原告也积极与被告商量变更购买人为原告妹妹，而原告妹妹在苏州无社保记录，本来协商时原告打算谈好后就帮妹妹在苏州找工作、交社保，再满一年即可交易，故需一年时间补足社保，但被告不同意，说明原告试图积极促成交易。当天协商条款时，金巢公司韩小辉也在场。 被告陈述：协商条款时，金巢公司韩小辉确实在场。涉案房屋已于2017年4、5月份另售他人，被告2017年5月18日获得全部房款，合同价330万元，被告实际净得275万元。 本院要求被告提交最终出售房屋的全部合同，包括定金协议、双方交易协议及网签协议、收款账户流水等。被告起初答应，后又表示，房屋另行出售的情况与原告无关，相关材料并未提交，但就具体交易详情陈述：2017年3月26日，被告与案外人签订定金合同，签约价格275万元，签约当日付被告5万元定金，约定7日内签署买卖合同。后网签合同价格实为330万元是因为买房人想多贷款，而被告实际所得价款确实只有275万元，2017年5月18日拿全款当日，被告退还差价款60万元给买房人。 原告另陈述：签定金合同时，原告明确表示会卖掉水墨花园房屋来购买案涉房屋，故当时留了68天时间由其卖房后再签约，当时被告刘洋洋在场，被告刘洋洋知道原告有2套房产情况，金巢公司的《证明》就是此意。 被告刘洋洋陈述：签定金合同时留出68天的时间再行签订房屋买卖合同的原因是，原告当时称钱款未到位，需时间筹钱，原本其以270万元出售，后原告要68天时间，故以275万元出售。 本院认为，原、被告签订的《定金合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按《定金合同》约定的期限磋商交易条件细节并签订正式买卖合同。而双方最终未能按期商定交易条件，致合同未能按期签订，现原告诉请解除《定金合同》，而被告也提出过解除意见，且被告已将涉案房屋另售他人，交易已无法继续进行，故本院对该诉请予以支持。双方已按《定金合同》约定的期限磋商交易条件，因双方对过户时间等合同基本要素分歧较大，未能达成一致意见，此为本案买卖合同未能签订的表面因素，而导致双方交易未能进行的深层次因素在于原告因为购房政策的实施丧失了购房机会。原告向被告支付定金12万元的行为，表明了原告购房的诚意。结合双方陈述中的一致或大致一致部分以及金巢公司及其法定代表人出具的《证明》等，能够看到原告为促成交易的努力，尽管其中部分努力注定是徒劳。因此，房屋买卖合同最终未能签订不可归责于任何一方当事人，原告诉请被告退还购房定金12万元，于法有据，本院理应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原、被告于2016年9月24日签订的《定金合同》解除； 二、被告刘洋洋、胡旭芬于本判决生效之日起十日内返还原告易元丹定金12万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，由被告刘洋洋、胡旭芬负担。此款原告已预交，由两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  卢慧琴 人民陪审员  李明俊 二〇一七年十月三十日 书 记 员  孟 杰 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。