广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申8627号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳唐丝宋瓷国礼艺术发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河街道白石路168号京基百纳广场负一楼B1-3-1。法定代表人：郑景云，总经理。委托诉讼代理人：周莲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，广东广信君达律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：张龙，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思宇，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。再审申请人深圳唐丝宋瓷国礼艺术发展有限公司（以下简称唐丝宋瓷公司）与再审申请人深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基房地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终6073号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。唐丝宋瓷公司申请再审并对京基房地产公司的再审申请提交意见称，（一）案涉商铺非因承租人唐丝宋瓷公司的原因造成漏水，导致不能正常经营、使用。京基房地产公司作为出租人、所有权人，没有履行维修义务，构成违约。且其强行断水、断电、封锁商铺，提前解约，直接导致唐丝宋瓷公司产生装修损失、物品损失及其他费用损失，应由京基房地产公司承担全部赔偿责任。一、二审判决认定案涉租赁合同无法继续履行的责任在于京基房地产公司正确，但认定守约方唐丝宋瓷公司存在过错，没有任何依据。1.对漏水情况，唐丝宋瓷公司在一审中已提供现场照片、《联系函》等证据予以证明。因京基房地产公司一审时认可漏水的严重状况，唐丝宋瓷公司才撤回对漏水情况的鉴定申请。京基房地产公司主张漏水轻微，不影响经营，唐丝宋瓷公司阻碍维修与事实不符。正是因京基房地产公司不妥善履行维修义务，才导致维修多次、越修越严重。2.本案不是因唐丝宋瓷公司不缴纳租金而导致合同解除，而是因京基房地产公司未妥善履行维修义务、违法封锁商铺等根本违约行为而导致合同符合法定解除情形。京基房地产公司作为违约方不享有合同解除权，也无权要求唐丝宋瓷公司支付租金、违约金。（二）深圳市银通联资产评估有限公司（以下简称银通联评估公司）出具的《深圳唐丝宋瓷国礼艺术发展有限公司委托的房屋二次装修资产价值估算咨询报告书》（以下简称《估算咨询报告书》）的结论是，唐丝宋瓷公司的装饰装修损失为7547800元。对此，一、二审判决未予采信错误。1.依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，对唐丝宋瓷公司自行委托鉴定机构作出的《估算咨询报告书》，只有在京基房地产公司有证据足以反驳并申请重新鉴定的情况下，人民法院才可以不予采信。2.《估算咨询报告书》不是唐丝宋瓷公司自行委托作出的，而是当事人双方共同协商选定鉴定机构作出的。京基房地产公司还在双方为此专门签订的《评估方案协议》第二点明确承诺，对唐丝宋瓷公司委托鉴定机构现场采集的数据没有异议，但案涉商铺装修是否由唐丝宋瓷公司完成，京基房地产公司是否应承担责任以法院判定为准。对双方共同确认的《估算咨询报告书》的结论，应当作为确定案涉商铺装修残值的有效证据。一审法院同意当事人自行委托鉴定，又不采信鉴定意见，没有依据。3.房屋的装饰装修损失属于专业问题，具体金额应由有资质的鉴定机构确定。一、二审判决不应在没有任何依据的情况下，随意酌定装修残值损失是200万元。4.唐丝宋瓷公司系从案外人王艳燕处承接案涉商铺，通过支付对价取得王艳燕对案涉商铺包括装饰装修在内的全部权益。唐丝宋瓷公司进场后又进行二次装修，对此有现场实物、装修合同等证据予以证明。此前，京基房地产公司从未披露其与王艳燕解除合同等事实，也未主张过杨平放弃案涉商铺内的装饰装修，反而积极促成唐丝宋瓷公司与王艳燕达成收购协议。京基房地产公司在二审中提出部分装修归深圳国美电器沙河分公司（以下简称国美沙河分公司），对此并无证据证明。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，本案因出租人京基房地产公司违约导致合同解除，故应由其赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失。二审判决认定唐丝宋瓷公司存在一定过错，酌定京基房地产公司仅赔偿装饰装修残值损失200万元显失公平，没有依据。（三）深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司（以下简称世鹏估价公司）出具的《深圳市南山区人民法院因执行案件需要所涉及的深圳唐丝宋瓷国礼艺术发展有限公司存货一批价值咨询报告书》（以下简称《价值咨询报告书》）依据的物品数量仅为12193件，该数量错误，故不应采信。1.在深圳市南方华信财产评估有限公司（以下简称南方华信评估公司）对物品价值进行鉴定评估前，双方经共同清点，确认物品数量共48768件。但南方华信评估公司出具的《价格鉴证报告》中认定的物品数量仅为12193件，导致世鹏估价公司2018年11月15日对案涉商铺内的存货价值作出错误认定。唐丝宋瓷公司曾向一、二审法院提出异议，但一、二审法院均未作答复。2.唐丝宋瓷公司存放在案涉商铺内的系名贵茶酒，在漏水、停电、不通风、有虫鼠害的环境下，失去了继续收藏或冲泡的价值，应当判定为已损坏，不能仅以包装是否破损作为认定物品是否损坏的标准。（四）京基房地产公司擅自强行上锁导致物品保质期过期、贮存环境恶化，同时又阻止唐丝宋瓷公司搬离物品，却未对案涉商铺内的原有物品尽到妥善保管义务。京基房地产公司将唐丝宋瓷公司及案外人寄存的物品搬至不通风的小房子里，致使案涉物品霉变、损坏，故其应承担全部损失，唐丝宋瓷公司不应取回剩余物品。京基房地产公司主张物品损失非因漏水所致，但南方华信评估公司出具的《价格鉴证报告》载明：“涉案租赁场所漏水是造成本案涉案委鉴物品损失的诱因。经对鉴定现场勘查，涉案租赁场所内天花板等地多处仍可见漏水痕迹。”“未见有涉案物品直接受水淋或水湿痕迹，未见有证据能显示委鉴涉案物品因受漏水直接侵害（水湿或浸泡）产生的变质或损坏”恰恰证明在京基房地产公司违法封锁商铺前，唐丝宋瓷公司已尽防止损失扩大的义务，将物品搬离漏水点。（五）在租赁期间，京基房地产公司未确保案涉商铺符合约定的用途。自2014年4月唐丝宋瓷公司承接案涉商铺起，该商铺便出现漏水的情况，但唐丝宋瓷公司仍交纳租金、管理费至2014年12月。为配合京基房地产公司彻底解决漏水问题，唐丝宋瓷公司还聘请监理人员对维修工作进行监理，并实际支付了部分监理费。但漏水日益严重，导致唐丝宋瓷公司遭受巨大财产损失且无法经营。故京基房地产公司应赔偿唐丝宋瓷公司已支付的租金、水电费、管理费、维修监理费2225990.6元，一、二审判决未予支持错误。（六）京基房地产公司主张案涉商铺空置18个月没有证据证明。京基房地产公司扣留唐丝宋瓷公司的物品，并擅自取走其中高价值的物品，唐丝宋瓷公司才起诉并申请保全。起诉后，唐丝宋瓷公司积极要求搬离物品，还向法院提交书面申请，但是京基房地产公司拒不配合且未采取适当的保管措施，从而导致唐丝宋瓷公司发生物品损失。唐丝宋瓷公司对损失的造成与扩大没有过错，一、二审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条的规定，判令唐丝宋瓷公司自行承担部分损失错误。（七）京基房地产公司在二审中确实没有提交新证据，二审仅由一名法官进行调查询问符合法律规定。京基房地产公司申请再审并对唐丝宋瓷公司的再审申请提交意见称，（一）一、二审判决认定案涉租赁合同无法继续履行的责任在于京基房地产公司，二审判决将案涉商铺漏水影响唐丝宋瓷公司经营的举证责任分配给京基房地产公司承担错误。1.2014年10月底，唐丝宋瓷公司首次向京基房地产公司反映案涉商铺漏水。实际上，案涉商铺仅存在零星的轻微漏水问题，漏水速度为10滴/分钟，且漏水点仅在非经营区域的内部会议室的南角与相对封闭的瑜珈室的中东部，分别约占案涉商铺租赁总面积的10%与8%。深圳面点王饮食连锁有限公司（以下简称面点王公司）以及深圳市大安建筑防水有限公司（以下简称大安防水公司）均出具书面说明，证明案涉商铺的漏水并不严重，可以进行有效维修。2.漏水期间，唐丝宋瓷公司经营的健身房仍正常招收会员、正常上课，其日常经营未受影响。唐丝宋瓷公司也未对漏水问题影响其正常经营进行举证，故其无权拒绝支付全部租金、水电费、管理费。截至2015年3月底，唐丝宋瓷公司已欠付3个月租金，且经多次催交无效，京基房地产公司依法依约享有合同解除权。3.解约前，京基房地产公司多次就漏水维修问题与唐丝宋瓷公司沟通，提出多种维修方案且及时聘请专业漏水维修公司，已履行出租人的维修义务，但唐丝宋瓷公司却未尽协助义务。不仅拒绝面点王公司提出的“引流方案”及大安防水公司提出的“裂缝高压灌浆施工”，甚至拒绝施工人员进入案涉商铺查看漏水情况，拒绝在案涉商铺内进行修补，并提出必须聘请监理费高达58万元的监理公司，此致漏水问题无法及时修复。对于监理费金额，唐丝宋瓷公司仅仅提供监理合同及收据，不足采信。（二）一、二审判决未支持京基房地产公司的商铺空置损失错误。1.案涉房屋租赁合同于2015年3月22日解除，唐丝宋瓷公司依约应于2015年3月27日将全部物品搬离并将案涉商铺恢复原状，但唐丝宋瓷公司恶意放任案涉商铺长期空置，反而主张京基房地产公司应承担保管义务。2015年3月19日京基房地产公司向唐丝宋瓷公司发出《已收铺通知》，告知其须于4月1日前取回物品。此后京基房地产公司多次电话联系唐丝宋瓷公司的负责人，并于2015年4月17日再次发函要求其尽快腾退房屋、搬离物品，但遭其拒绝。为避免搬离不当损坏唐丝宋瓷公司所称的名贵古董字画，京基房地产公司无法单独搬离其物品。2015年4月14日唐丝宋瓷公司向一审法院申请证据保全，要求京基房地产公司不得单方处分物品，并不得对案涉商铺作任何变动。2015年4月17日，一审法院责令京基房地产公司不得对案涉商铺内的设施进行任何变动，但没有禁止唐丝宋瓷公司自行或与京基房地产公司共同搬离存放在案涉商铺内的物品。因京基房地产公司无法自行恢复原状，故唐丝宋瓷公司应就其错误的保全申请承担赔偿责任。案涉商铺位置优越，京基房地产公司不可能扣留唐丝宋瓷公司的物品在案涉商铺内，放任发生租金损失。2.唐丝宋瓷公司申请对装修损失、物品损失进行司法鉴定，但其又拒不配合搬离物品，拒绝提供装修评估资料，导致鉴定程序拖延了一年多（2015年8月至2016年9月），导致京基房地产公司无法及时收回案涉商铺。由于唐丝宋瓷公司故意拖延，导致一审法院于2016年1月14日（唐丝宋瓷公司起诉后将近一年）才组织双方对案涉商铺进行现场勘验。在物品清点过程中，唐丝宋瓷公司采用失联、每天只安排一个小时等方式故意拖延。为此，京基房地产公司于2016年5月13日、8月30日多次发函要求唐丝宋瓷公司搬离物品。同年5月21日，京基房地产公司还登报提出上述要求。由于唐丝宋瓷公司不搬离物品，导致装修损失的鉴定至2016年8月才开展。3.法院委托的鉴定机构深圳市德正信国际资产评估有限公司（以下简称德正信评估公司）要求唐丝宋瓷公司提供二次装修资料，唐丝宋瓷公司拒绝提供，德正信评估公司遂以“评估事项缺乏基本形式资料”为由表示无法出具评估报告。为尽快收回案涉商铺，京基房地产公司只得同意唐丝宋瓷公司单方委托的银通联评估公司进场勘测数据。4.银通联评估公司出具的仅是“咨询意见”，而不是“评估报告”，故仍应由法院决定是否采信。银通联评估公司错误地对案涉商铺的全部装修进行鉴定，而不是仅针对所谓的“二次装修”部分。同时，其选择的原值估算基准日明显晚于实际实施装修日，也导致其估算价值远高于真实价格。银通联评估公司未按照装修物的实际形成时间与合同约定的履行期间进行摊销，而是错误地以唐丝宋瓷公司的承租期限进行摊销，直接导致未摊销部分的估算价值严重偏高。故一、二审判决未予采信并无不当。但一、二审判决未查清案涉商铺内装修的权利人，就酌定京基房地产公司赔偿200万元错误。5.2016年7月一审法院选定南方华信评估公司作为鉴定机构。后由于南方华信评估公司出具的评估报告对唐丝宋瓷公司不利，其又以该公司没有资质为由申请更换鉴定机构。唐丝宋瓷公司拒不履行物品搬离义务、滥用诉讼保全权利的行为导致京基房地产公司于2016年9月才收回案涉商铺，2017年3月才再次出租，空置长达18个月。6.因案涉租赁合同系因唐丝宋瓷公司的违约行为而导致解除，故其应支付2015年1月1日至2015年3月22日的租金、拖欠租金的违约金、支付应补足保证金的逾期付款违约金，京基房地产公司有权没收租赁保证金。（三）唐丝宋瓷公司未对案涉商铺进行二次装修，且全部原有装修均归京基房地产公司所有。唐丝宋瓷公司无权要求京基房地产公司赔偿装修残值损失。1.案涉商铺建成后先后有国美沙河分公司、王艳燕、杨平、唐丝宋瓷公司四手承租人。案涉商铺内的天花、地面、墙壁等主要装修是国美沙河分公司于2008年装修的，王艳燕2011年对瑜伽房和男女更衣室进行了装修，杨平与唐丝宋瓷公司承租后均未进行装修。且案涉租赁合同约定唐丝宋瓷公司在合同解除后放弃案涉商铺的装修。2.唐丝宋瓷公司的前手承租人是杨平而非王艳燕，且京基房地产公司也没有同意杨平或王艳燕将原租赁合同项下的权利义务转让给唐丝宋瓷公司。唐丝宋瓷公司系通过单独、重新签订合同的方式与京基房地产公司建立租赁合同关系，京基房地产公司是否应赔偿唐丝宋瓷公司的装修残值损失，与唐丝宋瓷公司是否向王艳燕支付了装修对价无关。在未追加王艳燕作为本案第三人的情况下，与王艳燕相关的事实不能作为定案依据。即使京基房地产公司应予赔偿，也应由唐丝宋瓷公司先举证证明从王艳燕处合法收购了哪些装修、支付了多少对价。（四）唐丝宋瓷公司主张的物品损失与案涉商铺零星漏水没有因果关系，物品受损系超过保质期和贮存条件恶化所致。京基房地产公司不应为唐丝宋瓷公司人为扩大的损失承担赔偿责任。1.案涉租赁合同解除后，京基房地产公司分别于2015年3月23日、同年4月17日，2016年5月13日、同年5月19日、同年5月21日、同年8月30日多次发函要求唐丝宋瓷公司搬离物品。2.本案经评估的物品分为“食品类、茶（茶叶）类、红酒/白酒等酒类、洗护/化妆品类”四种类型，均属于有保质期且不宜长期储存的物品。南方华信评估公司出具的《价格鉴证报告》载明：“经现场勘查清点核实，未见有证据能显示委鉴涉案物品因受漏水直接侵害（水湿或浸泡）产生的变质或损坏。”“积存物品保质期过期、贮存环境恶化是造成涉案场所内物品损失的本质因素。”“保质期过期、腐败变质损失是涉案物品损坏的两种损坏状态，是形成涉案物品损失的根本原因。”南方华信评估公司在鉴定物品是否受损时，并不仅仅根据包装是否破损，而是通过感官检验、查验物品是否已过保质期。南方华信评估公司出具的《价格鉴证报告》应当作为认定案涉物品是否受损的证据，唐丝宋瓷公司应自行承担拒不搬离物品所致损失。3.即使京基房地产公司对案涉商铺漏水存在过错，唐丝宋瓷公司也应及时采取搬离物品等措施防止损失扩大。2015年3月27日以后的物品损失无权要求京基房地产公司承担赔偿责任。4.京基房地产公司从未确认物品总数为48768件。2016年6月至8月，双方共同确认前四批物品数量为8288件，第五批、第六批因存在分歧一直未确认。而在一审庭审中，唐丝宋瓷公司对世鹏估价公司以南方华信评估公司确定的“受损、未受损物品清单”作为评估范围予以确认。且作出《价格鉴证报告》所依据的物品清单是唐丝宋瓷公司提供的。根据其提供的清单名称“损坏未拉回库存在京基百纳清单”，其已认可已拉走的物品不存在损坏。在《价格鉴证报告》出具后的一年内，唐丝宋瓷公司没有提出异议，至2018年7月16日才提出异议，主张将已拉走的物品纳入评估范围，与常理不符且前后矛盾。（五）京基房地产公司在二审期间提供了新证据以证明唐丝宋瓷公司申请证据保全导致案涉商铺空置及案涉商铺的装修情况，但二审判决却认定“当事人没有提交新证据”。二审未依法组成合议庭开庭审理便径行作出判决，损害了京基房地产公司的辩论权利。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条规定，根据双方主张的再审事由及诉辩意见，本案应予审查的争议焦点如下：（一）关于租金支付的问题。本案中，承租人唐丝宋瓷公司以案涉商铺漏水问题严重，影响其正常经营使用为由，自2015年1月起停止支付当月租金。京基房地产公司则称，案涉商铺仅存在零星轻微漏水，未影响唐丝宋瓷公司的正常经营使用。经查，2016年1月14日，唐丝宋瓷公司在一审法院组织现场勘验时陈述，“中间场地用于经营食品，我方有过经营，经营至被告（即京基房地产公司）锁门之日，健身场所断断续续在经营。因漏水影响，唐丝宋瓷部分暨卖字画茶烟酒部分从未经营”。在本院询问中，唐丝宋瓷公司也称：“（漏水情况出现后）没有停止经营，但无法正常经营。因为唐丝宋瓷公司经营的是高档场所，漏水的情况导致室内有臭味，导致一些会员对环境有意见，没有续费。后来到2015年2月份的时候已经停水停电才停止经营。”另根据租赁合同的约定，案涉商铺“使用面积”2288平方米。鉴于案涉商铺面积较大，唐丝宋瓷公司将案涉商铺实际分隔为健身场馆、食品烟草及字画销售等多个区域进行经营，一、二审判决在未查清漏水的面积、程度及是否实际影响全场经营的情况下，即驳回京基房地产公司2015年1月租金及违约金的反诉请求不当。（二）关于导致租赁合同解除的过错问题。本案租赁合同约定的租赁期间为2014年5月5日至2019年5月3日。唐丝宋瓷公司称入场不久，即发现案涉商铺漏水严重，影响其正常经营使用，且京基房地产公司怠于履行维修义务，遂于2015年1月停止支付租金。京基房地产公司则称2014年10月底，其首次接到唐丝宋瓷公司关于案涉商铺漏水的反映后，即联系大安防水公司出具维修方案并进场维修。但唐丝宋瓷公司不同意该维修方案，主张该维修工程应聘请监理，导致京基房地产公司及大安防水公司至2015年3月19日还未能进入案涉商铺开展维修工作。京基房地产公司认为唐丝宋瓷公司拒付租金的行为并非正当行使先履行抗辩权，催告唐丝宋瓷公司补交租金无果后，遂于2015年2月停水停电并于同年3月19日发函解除合同，同年3月22日唐丝宋瓷公司收函。一、二审判决确认租赁合同于2015年3月22日解除。另根据双方在合同解除前沟通函件的内容及2015年3月19日双方与大安防水公司、唐丝宋瓷公司单方聘请的监理方召开会议所形成的《会议记录》，当时唐丝宋瓷公司不同意大安防水公司出具的维修方案，并不是基于其后来在诉讼中主张的大安防水公司不具有防水工程施工资质，而是因此其认为施工方案“不齐全”，并坚持“完善方案，尽快将施工方案补齐，递送监理审核”的意见。在本院询问中，唐丝宋瓷公司则进一步解释，“当时的方案只是引流，治标不治本，所以我们才不同意这个方案，但我们没有拒绝进场施工”。但从深圳市京基百纳商业管理有限公司（京基房地产公司授权管理包括案涉商铺在内等物业的出租、经营等事务的单位）落款日期为2015年2月12日的《关于对贵司漏水修复的相关事宜》来看，大安防水公司将对漏水点进行裂缝高压灌浆施工，对原引流维修方案作出变更。诉讼中，唐丝宋瓷公司对维修方案应报经其单方聘请的监理方审核的意见也未提交相应依据。根据上述事实，一审判决认为“对于合同的解除所造成的损失双方均存在一定过错”，并无不当。本案中，由于租赁合同在租赁期间届满前解除，唐丝宋瓷公司主张京基房地产公司赔偿装饰装修残值损失。而依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，双方各自过错程度的认定，直接影响装饰装修残值损失的处理。故一审判决仅简单认定“双方均存在一定过错”，却未对双方过错大小（或同等）作出认定，责任划分不清，导致对案件的实体处理失之于据。二审判决认为“涉案合同无法继续履行的责任在于京基房地产公司”不当，且在认为租赁合同系因京基房地产公司单方违约导致解除的情况下，却仍适用上述司法解释第十一条第（三）项关于“双方违约”的规定，维持一审判决的相关判项，自相矛盾。（三）关于装饰装修残值损失的分担问题。双方对该问题的争议集中在前手承租人装修成果的权属，唐丝宋瓷公司有无对案涉商铺进行装修，装饰装修残值的金额认定。1.唐丝宋瓷公司是否已通过支付对价取得前手承租人的装修成果，其承租后是否又对案涉商铺作进一步装修，该两项争议均属于事实认定问题，均可通过举证责任的分配，根据证据规则依法作出认定。2.对装饰装修残值，本案双方协商选定并由唐丝宋瓷公司单方委托银通联评估公司进行鉴定。银通联评估公司为此出具《估算咨询报告书》，载明“估价结论”为“截止估算基准日2015年3月27日，经评定估算，唐丝宋瓷公司委托估价的上述房屋二次装修资产在估价基准日的估算原值为12049900元，估算价值为7547800元，摊余价值为10008900元。摊余价值是指将重置价值在2014年5月5日至2019年5月3日的租赁期限内摊销完毕，至2015年3月27日商铺被锁门时的尚未摊销价值”。唐丝宋瓷公司主张以该《估价咨询报告书》确定的估算价值7547800元作为其装饰装修残值损失。京基房地产公司虽不予认可，但其在与唐丝宋瓷公司于2006年9月21日签订的《评估方案协议》中表示“对于甲方（即唐丝宋瓷公司）委托评估机构现场采集的数据乙方（即京基房地产公司）没有异议”。故可以《估价咨询报告书》所附的装修工程项目名称及对应规格、工程量为基础，重新委托有相应资格的鉴定机构，选择正确的鉴定时点，对装饰装修残值作出新的鉴定结论。进而依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，按照各自过错比例确定双方应予分担的装饰装修残值损失。在法律法规及司法解释对上述问题有明确规定的情况下，一、二审判决径行行使自由裁量权，酌定京基房地产公司应予赔偿的残值损失金额为200万元，缺乏依据。（四）关于物品损失与空置损失的问题。合同解除后，唐丝宋瓷公司称京基房地产公司将租赁商铺上锁，导致其无法及时搬离物品。京基房地产公司则称唐丝宋瓷公司拒不腾退，导致租赁商铺产生空置损失。1.关于物品损失。认定导致合同解除的过错，与认定导致物品损失的过错，应予考量的因素显有不同。对导致合同解除的过错进行认定时，主要考量的是合同解除前双方或单方的违约行为对合同解除这一后果的实质性影响。而本案对导致物品损失的过错进行认定时，应综合考量的是合同解除后，承租人是否未在约定期限内搬离物品、承租人未及时搬离物品的原因、出租人封锁商铺前有无给予承租人合理的腾退时间等事实。本案中，一审判决仅“考虑双方在解决涉案商铺漏水事宜上均存在一定的责任”，酌定京基房地产公司按世鹏估价公司出具的《价值咨询报告书》中确定的“受损物品价值”的70%进行赔偿，二审判决予以维持，未正确区分两种过错的不同及双方对造成物品损失的过错大小，故属不当。2.关于空置损失。本案一、二审判决确认租赁合同于2015年3月22日解除。同年4月17日，一审法院根据唐丝宋瓷公司的申请，责令京基房地产公司维持租赁商铺的现状，以利于进行装修损失与漏水情况的鉴定。该证据保全行为在一定程度上导致京基房地产公司长期未能重新装修出租，由此发生空置。一审判决认为“京基房地产公司在解除合同后应当及时将涉案商铺另行出租以避免损失的扩大”，驳回京基房地产公司关于空置损失的反诉请求，未考虑本案一审曾采取证据保全措施及合同解除至证据保全时不足一个月的实际情况。再审应对证据保全申请是否错误，如无错误是否适用公平分担损失原则进行考量，并据此确定空置损失的具体分担。综上，本案一、二审判决认定基本事实不清，对双方各自应承担的责任未作划分，法律适用亦有错误。唐丝宋瓷公司、京基房地产公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令广东省深圳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年五月六日法官助理陈捷书记员方佳阳