湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终552号上诉人(原审原告、反诉被告)：株洲乐园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区嵩山路一街区青年乐园小区。法定代表人：尹镇修，董事长。委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：黄婉容，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘艳，女，汉族，1972年12月21日出生，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人株洲乐园房地产开发有限公司（以下简称乐园房地产公司）与上诉人刘艳租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。乐园房地产公司上诉请求：请求判令撤销（2019）湘0211民初669号民事判决书第三项、第五项判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，截止至2019年3月31日止分别为商铺租金16192、物业管理费4010元、逾期利息3277.95元；2、请求判令撤销（2019）湘0211民初669号民事判决书第四项，依法改判上诉人对被上诉人的损失不承担赔偿责任；3、请求判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。二审诉讼中，乐园房地产公司撤回对物业管理费4010元的主张。事实和理由：1、涉案房屋一楼西房（面积20.24㎡）渗水、漏水原因与上诉人无关，上诉人已经尽到应尽的维修义务，但一审法院仍将漏水面积对应的租金从被上诉人应缴纳的租金中予以扣除没有法律依据。2、上诉人主张要求被上诉人支付逾期利息符合法律规定，应予支持。3、一审法院以上诉人对涉案房屋未及时进行修复，影响了被上诉人的经营为由，判定上诉人承担30%的责任，没有任何事实和法律依据。4、一审法院认定被上诉人对于涉案房屋的全部装饰装修花费了23万元，没有事实和法律依据。5、一审法院判决上诉人承担30%剩余租赁期内的装饰装修残值损失，属于适用法律错误。刘艳上诉请求：1、撤销株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初669号民事判决书第三、四、五、六项判决内容；2、确认2017年9月28日签订的《房屋交接确认书》无效；3、改判由被上诉人赔偿上诉人损失158417.8元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担70%，上诉人承担30%；鉴定费用11000元由被上诉人承担。事实和理由：1、2017年9月28日签订的《房屋交接确认书》应认定为无效条款。被上诉人隐瞒出租的商铺存在历史性的漏水、渗水，诱导上诉人签订了《房屋交接确认书》。《房屋交接确认书》是租赁合同的组成部分，是出租方提供的格式条款。2、2018年3月1日后上诉人未交纳租金，被上诉人应承担主要责任。被上诉人隐瞒商铺漏水、渗水，先期违约，且商铺漏水、渗水现象无法修复，对此被上诉人不同意减少租金，拒不承认自己存在过错。被上诉人肆意制造矛盾、阻挠上诉人经营，直接导致上诉人无法经营。3、被上诉人对租金损失和造成上诉人的损失应承担主要责任。一审判决仅核减商铺一楼西房（面积20.24㎡）的租金，未全面考虑商铺经营的整体性。一审判决将交纳租金责任和赔偿上诉人损失责任分开处理错误。被上诉人起诉后的租金不应由承租人承担。根据被上诉人承担主要责任（70%）对交纳租金和赔偿损失进行计算，上诉人应缴纳租金598.8元，被上诉人应赔偿损失159016.62元。4、一审判决鉴定费11000元由上诉人承担7700元，没有事实和法律依据。5、一审判决上诉人承担物业费用，没有事实和法律依据。乐园房地产公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方于2017年9月27日签订的《乐园·近水楼台商铺租赁合同》；2．判令被告于2019年2月28日前自行搬离乐园·近水楼台1栋107、206号商铺，并将商铺恢复到出租前状态；3．判令被告向原告支付拖欠的租金57,907.08元、物业费4,010元、逾期利息3,062.35元（暂从2018年3月1日起至2018年12月31日止按年利率6%计息），逾期利息计算至被告实际搬离之日止；4．被告承担本案诉讼费用。刘艳向一审法院提出反诉请求：1．确认2017年9月28日签署的《房屋交接确认书》无效；2．判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失30万元（装修损失23万元，营业损失7万元，7个月每个月最保守盈利1万元）；3．反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年9月27日，原告（反诉被告）乐园房地产公司（甲方）与被告（反诉原告）刘艳（乙方）签订了一份《乐园·近水楼台商铺租赁合同》，甲方同意将位于乐园·近水楼台第1栋107号、206号商铺租赁（总建筑面积为125.34平方米，其中一层、二层均为62.67平方米）给乙方经营，乙方从事养生、美容生意。合同约定：租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日，租赁期60个月，前二个月为免租期，自2017年12月1日起收取租金；自2017年12月1日起，每12个月为一个租赁年度；第一个租赁年度至第五个租赁年度，月租金标准分别为对应一层/二层（60元/30元）/平方米、（65元/33元）/平方米、（70元/36元）/平方米、（75元/39元）/平方米、（80元/42元）/平方米；租金按每一个季度为一个缴纳期，第一期租金（2017年12月1日至2018年2月28日）在合同签订之日交纳，之后每期租金按照“先交租金后使用”的原则，提前一个月交纳，即第二期租金（2018年3月1日至2018年5月31日）在2018年2月1日前交清，依此类推，以后每一个季度交纳一次，均提前一个月交清下一期租金；乙方在签订合同时须向甲方交纳押金人民币贰万元整，以保证租赁期间对所租赁物业的妥善管理和使用。乙方不得要求将押金抵扣租金及其他费用；物业管理费由乙方按相关标准向物业管理单位交纳；租赁期间，乙方自行承担所租赁商铺发生的水、电、气等费用。合同中明确甲方的权利和义务，甲方按商铺现状将商铺交付给乙方，商铺内的水、电等配套设施已经安装到位；租赁期间，因房屋质量问题导致的商铺大修理费用由甲方承担。合同中明确乙方的权利和义务，乙方应严格按照合同约定，按时、足额缴纳租金、物业服务费及水电气等费用；租赁期间，乙方不得擅自拆改、扩建或有任何影响房屋结构及立面效果的行为；乙方如需对房屋进行改动、装修、增扩设备或设置广告等设施时，需事先征得甲方书面同意，并遵守国家和有关部门的相关规定，办理合法手续，费用由乙方自理；因乙方使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏、污染的，乙方必须负责给予修复并赔偿甲方损失；日常使用导致的商铺维修费用由乙方承担。甲方对商铺及其附属设施进行检查的修缮时，乙方应予积极协助；承租期满或合同解除，乙方应在15日内向甲方完好无损归还所承租的商铺，因装修而产生的所有损失由乙方自行承担。合同还约定一方未能履行本合同约定的条款，或违反相关规定的，另一方有权提前解除本合同而无须提前告知对方，也无须征得对方同意，所造成的损失由责任一方承担；非一方违约情况下，另一方需提前终止合同的，须提前六个月书面通知对方并征得对方同意，并赔偿对方三个月的租金（以当年租金为基准数）；乙方未按合同约定按时、足额缴纳租金和物业管理费的，甲方有权单方解除本合同，乙方必须在15日内自行搬迁，若甲方同意不解除合同的，则乙方每日按当年应缴租金和物业管理费总额的1%向甲方支付违约金。合同还约定乙方经营或者装修行为造成防水、排水或其他设施损坏以及对他方造成妨碍、损害的，甲方有权切断乙方供水、供电直至乙方采取有效措施消除妨碍、损害并赔偿了相关各方损失为止。在此期间，乙方仍应照常交纳相应的租金及费用。乙方有其他违约的，甲方也可选择上述方法处理，但不影响甲方同时按照本条第一款约定办法处理违约行为。2017年9月28日，被告（反诉原告）刘艳签署一份《房屋交接确认书》，房屋交接确认书中明确记载“根据合同约定，在出租方相关人员陪同下，本人对所租房屋进行了检查。现确认：所租房屋无（包括但不限于）漏水、漏电、开裂、沉降、塌陷等影响使用的缺陷，能够满足本人租赁使用要求。自本人在本确认书下方签字（按指模）之日起，即确认所租房屋完全交由本人控制使用。此后，房屋出现的任何上述漏水开裂等情形，将与出租方无关，且本人承诺不以此为理由向出租方提出任何赔偿要求，也不得以此作为不履行合同义务、延迟或拒绝支付租金的理由。确认人：刘艳”。合同签订后，被告（反诉原告）刘艳按约缴纳了2017年12月1日至2018年2月28日期间租金16,920元、门面租赁押金20,000元及门面水电押金2,000元，并对所租商铺进行装饰装修，花费装饰装修费用230,000元。自2018年3月8日起，被告（反诉原告）发现商铺一楼内一间房屋（西房面积20.24㎡）渗水、漏水，且多次与原告（反诉被告）沟通，协商未果，且自2018年3月1日起至今仍拒绝交纳租金。2018年11月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函，催收租金，但被告（反诉原告）予以拒绝，至此，双方酿成纠纷。另查明，被告（反诉原告）刘艳提起反诉后，对案涉商铺漏水、渗水原因是刘艳租赁前的历史问题还是租赁后装修造成的，申请鉴定。2019年11月7日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司受原审委托进行鉴定，出具房屋安全鉴定报告，鉴定结论为：综合现场的检查、情况调查及淋水试验分析，株洲市天元区嵩山路近水楼台第1栋107号商铺房屋漏水原因：①西房西墙南侧孔洞四周的渗水现象，是由于外墙有管道穿孔，孔洞密闭性存在缺陷，雨季时节或暴雨天气时导致雨水从西南墙角白色线管与墙体交接处渗漏所致；②西房西墙窗洞下方有渗水、发黑痕迹，是由于雨季时节或暴雨天气时导致外墙潮湿，再加上西外墙窗洞下方防水层有起鼓现象，且局部有破损现象，该处会造成雨天墙体潮湿渗漏；处理建议：1．对孔洞四周进行密封处理，并且做好防水措施；2．对有起鼓、破损的防水层进行重新做好防水措施。为此，被告（反诉原告）刘艳支付鉴定费11,000元。还查明，原告（反诉被告）乐园房地产公司垫付了案涉商铺2017年12月1日至2019年3月31日期间物业费共计4,010元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告要求解除租赁合同，并要求被告支付所拖欠的租金、物业费和利息，且搬离商铺，有无事实与法律依据；被告反诉请求原告赔偿其各项损失30万元有无事实与法律依据。具体分析如下：原、被告签订的《乐园·近水楼台商铺租赁合同》及《房屋交接确认书》对所租房屋的位置、现状、租期、租金、租金给付方式、违约责任等事项进行了明确约定，双方在合同上签字盖章，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。双方当事人理应遵循诚实信用原则，按约履行合同义务。原告乐园房地产公司已按约将涉案商铺交付被告刘艳租赁经营，被告刘艳理应按合同约定在每一个季度交纳一次，且提前一个月交清下一期租金，但被告刘艳自2018年3月1日起至今未按约支付租金及物业费，其行为已构成严重违约。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：……（四）拖欠租金累计6个月以上的；……”；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。综上，被告刘艳自2018年3月1日起至今未按约支付租金及物业费，且诉讼过程中被告刘艳也反诉表示同意解除合同并停止经营，其行为亦已经表明不再履行合同义务，由此可见原、被告双方所签订的《乐园·近水楼台商铺租赁合同》的合同目的不能实现，故原告依据合同约定诉请解除双方签订的《乐园·近水楼台商铺租赁合同》，符合法律法规的规定，原审予以支持。依照法律的规定，合同解除后，被告应及时向原告返还商铺，但被告目前仍占用该商铺，应当按合同约定租金标准向原告支付从2018年3月1日起至被告实际返还商铺之日止期间的房屋占用费即房屋租赁费。但案涉商铺一楼西房（面积20.24㎡）存在渗水、漏水，不能正常使用，因此，案涉商铺一楼西房的相应租金应予核减，可抵扣应缴租金，故确定被告返还商铺并支付自2018年3月1日起至2019年3月31日期间租金59,137.34元【（42.43平方米×60元/平方米+62.67平方米×30元/平方米）×9个月+（42.43平方米×65元/平方米+62.67平方米×33元/平方米）×4个月】，且被告以商铺一楼面积42.43㎡及二楼面积62.67㎡为基数按合同约定租金标准支付自2019年4月1日起至被告实际返还商铺之日止期间的房屋租赁费，原审予以支持。因被告未按合同约定支付自2017年12月1日至2019年3月31日期间应缴纳的物业管理费4,010元，且该物业费4,010元已由原告垫付，故原告诉请被告支付其所垫付的物业费4,010元，符合法律规定，原审予以支持。签订合同时，被告已交纳门面租赁押金20,000元及门面水电押金2,000元属实，现双方均同意解除租赁合同，因此，被告所交押金22,000元可以抵扣所欠租金。另，原告主张逾期付款的利息，不符合合同约定，原审不予支持。关于合同解除后的赔偿问题，被告认为原告违约解除合同，导致装饰装修损失23万元及经营损失7万，原告应予赔偿，而原告认为合同解除系被告违约所致，公司依法行使解除权。原审认为《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”由此可见，承租人向出租人支付租金是承租人主要义务，被告不按约支付租金违反合同主要义务，应承担主要责任。依据鉴定报告结论并结合现场察看，可以确认案涉西房西墙南侧孔洞四周的渗水现象，是由于外墙有管道穿孔，孔洞密闭性存在缺陷，雨季时节或暴雨天气时导致雨水从西南墙角白色线管与墙体交接处渗漏所致，该处线管管道应系被告承租前早就存在。《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物而影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”因合同对涉案商铺房屋大修范围及渗水漏水由谁负责修缮等问题均未明确约定，但案涉西房西墙南侧孔洞四周渗水、漏水时，被告应报请原告维修，原告未及时修复，影响被告经营，故原告应承担本案一定的责任。虽然合同对案涉商铺渗水漏水由谁负责修缮等问题均未明确约定，但被告承租案涉商铺总面积为125.34㎡，而渗水、漏水主要为案涉商铺一楼西房面积为20.24㎡，并不影响案涉商铺其他楼层、面积正常使用；当原告未维修时，被告也可自行维修，所花费的维修费用及维修期间未正常使用一楼西房的相应租金可以抵扣应缴租金，而被告放弃自行维修，且自行停止经营，因此，该房屋渗漏现象不是合同解除的根本原因，被告更不能以此为由拒交租金。综上，根据双方当事人违约行为的性质、合同解除原因力的大小等因素，酌情认定被告应承担本案责任70%，原告应承担本案责任30%。关于装饰装修损失23万元及经营损失7万元，因被告提供了装饰装修施工合同、收款收据等证据，且装饰设计师刘黄挺也到庭作证，原告虽提出了异议，但未提供足以反驳的证据，故对被告主张装饰装修费用23万元，予以认定。法律规定，因双方过错导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。案涉租赁合同约定合同期限为60个月，截止至2019年4月24日被告反诉同意解除合同时，合同已经履行了19个月，装饰装修损失应按照使用年限进行折旧，故，原告应承担被告的饰装修损失47,150元（230,000元/60个月×41个月×30%）。对被告主张经营损失7万元，因被告无证据证实原告采取了断电等措施导致其经营不能，且未举证证明其每月实际经营收入额，故对其反诉要求原告赔偿经营损失7万元的诉讼请求不予支持。综上所述，被告应返还案涉商铺并支付自2018年3月1日至2019年3月31日期间的商铺租金59,137.34元及物业费4,010元，扣除租赁押金22,000元，被告尚应支付商铺租金及物业费37,137.34元，且按合同约定租金标准支付自2019年4月1日起至被告刘艳实际返还商铺之日止期间的房屋租赁费；原告应承担被告案涉商铺装饰装修损失47,150元。本案经原审组织双方当事人调解未果，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告株洲乐园房地产开发有限公司与被告刘艳2017年9月27日签订的《乐园·近水楼台商铺租赁合同》于2019年4月予以解除；二、被告刘艳于本判决生效后十五日内向原告株洲乐园房地产开发有限公司返还并搬离乐园·近水楼台第1栋107号、206号商铺；三、被告刘艳于本判决生效后十日内向原告株洲乐园房地产开发有限公司支付自2018年3月1日至2019年3月31日期间的商铺租金及物业费37,137.34元，且以商铺一楼面积42.43㎡及二楼面积62.67㎡为基数按合同约定租金标准支付自2019年4月1日起至被告刘艳实际返还商铺之日止期间的房屋租赁费；四、反诉被告（原告）株洲乐园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告（被告）刘艳支付损失赔偿款47,150元；五、驳回原告株洲乐园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）刘艳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案案件受理费1,408元，减半收取704元，保全费670元，合计1,374元，由被告刘艳承担962元，由原告株洲乐园房地产开发有限公司承担412元；案件反诉费5,800元，减半收取2,900元，由原告株洲乐园房地产开发有限公司承担870元，由被告刘艳承担2,030元；鉴定费11,000元，由被告刘艳承担7,700元，由原告株洲乐园房地产开发有限公司承担3,300元。二审中上诉人刘艳提交证据：其他商铺的租户开具的证明，拟证明其他商铺普遍存在漏水现象。承租户名叫胡实红，店铺名称叫西瓜城堡儿童摄影店。上诉人乐园房地产公司质证认为：该证据不属于新证据。该证据与本案无关，这是别人的租赁状况，究竟是否属实无法核实。本院经审核认为，证人未出庭接受法庭质询，真实性无法核实，本院不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点：涉案合同解除后的违约责任、损失赔偿如何确定。刘艳自2018年3月1日起至今未按约支付租金，刘艳上诉称其未支付租金系因乐园房地产公司隐瞒商铺漏水、渗水，存在先期违约。根据鉴定报告结论及本院对现场察看，可以确认案涉西房西墙南侧孔洞四周的渗水现象，是由于外墙有管道穿孔，孔洞密闭性存在缺陷，雨季时节或暴雨天气时导致雨水从西南墙角白色线管与墙体交接处渗漏所致，该处线管管道应系刘艳承租前早就存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物而影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”之规定，刘艳可要求乐园房地产公司对漏水、渗水进行维修，或者自行维修后要求乐园房地产公司负担维修费用，刘艳作为承租人并不能拒付租金对抗房屋存在的漏水、渗水瑕疵。根据上述规定，乐园房地产公司应相应减少租金。刘艳承租案涉商铺总面积为125.34㎡，渗水、漏水主要为案涉商铺一楼西房面积为20.24㎡，并不影响案涉商铺其他楼层、面积正常使用，一审核减20.24㎡面积的租金符合实际情况和法律规定，据此计算2018年3月1日至2019年3月31日期间的商铺租金为59,137.34元，本院予以确认。刘艳上诉认为租金缴纳亦应划分责任，不符合合同责任的承担，缺乏依据，本院不予支持。乐园房地产公司上诉要求刘艳支付租金逾期缴纳的逾期利息，亦因缺乏依据，本院不予支持。关于损失赔偿，原审依据刘艳提交的证据认定装饰装修损失为23万元，另对经营损失7万元，因其未提交充分证据予以证实，原审不予支持，原审对损失额认定符合举证规则，本院予以确认。原审参照各自过错程度，认定由刘艳承担70%，乐园房地产公司承担30%，该认定符合实际情况且合法合理，原审按照使用年限进行折旧计算装饰装修损失47,150元，本院予以确认。综上所述，上诉人乐园房地产公司、刘艳的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5034元，由上诉人刘艳负担3468元，株洲乐园房地产开发有限公司负担1566元。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年五月十二日法官助理 姜胜强书 记 员 段佛琪