海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初10753号原告：海南宜欣房地产开发有限公司，住所地海南省海口市明珠路**宜欣商业广场**。法定代表人：黄贵洲，该司经理。委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。被告：王国轨，男，1954年8月13日出生，国籍荷兰，住海南省海口市。委托诉讼代理人：郜月琴，女，1946年5月15日出生。原告海南宜欣房地产开发有限公司与被告王国轨业主共有权纠纷一案，本院于2017年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南宜欣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊伟到庭参加诉讼，被告王国轨经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南宜欣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告分担并支付给原告宜欣广场大楼改造装修费用148497元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、2005年9月9日被告购买宜欣商业广场一层A区60号商铺，建筑面积46m2，为宜欣广场大楼的共有人。宜欣广场改造装修工程自2013年8月5日开工，商场内部开始改造和装修，同时外立面改造和装修上报市商务局和市规划局。2013年9月海口市规划局海规【2013】495号报市政府，2014年5月列为海口市重点项目，开绿色通道。2014年6月规划局审核通过方案，12月取得建设工程规划许可，2015年3月全面施工，2016年2月取得施工许可，2016年7月完工。宜欣广场改造装修共计2年零10个月时间，宜欣广场改造前是上世纪九十年代设计，缺乏现代感，面临巨大竞争压力和生存问题，宜欣广场改造内外重新装修总投资约3亿元，整个商场内外重新贴瓷砖和新建玻璃幕墙，消防、供电等系统重新改造，改造后一新商场内外装饰一新，形成影院、餐饮、娱乐、零售一体化商业娱乐综合体。宜欣广场改造装饰工程经宜欣商业广场专有部分占建筑面积98%以上业主和总人数三分之二以上业主同意，并委托原告对宜欣商业广场进行整体装修改造，包括外立面、立面、经营布局和公共空间的改建和装修，委托原告以原告名义进行规划报建、施工报建及办理一切相关手续。2017年4月湖南宏达工程造价咨询有限责任公司审核的宜欣广场改造装修工程造价为228885309.38元（其中深圳市金润东工程有限公司施工部分工程造价为204065261.18元，海南大地工程有限公司施工部分工程造价为24820048.2元）。宜欣广场改造给政府财政缴纳的其他费用总额52376843.63元（其中补交地价款48927883元，契税和印花税1492300.43元，城市基础建设配套费1397618.2元，防空地下室易地建设费559042元）。宜欣广场改造装修工程造价和缴纳财政费用合计为281262153.01元。宜欣广场总建筑面积为87126.51m2,每平米分摊的改造装修费用为3228.2元，被告专有部分建筑面积46m2,被告专有部分占建筑物总面积的比例为0.052796%，被告应分担宜欣广场大楼改造装修费用148497元。二、宜欣广场大楼为全体业主共有，依据《物权法》第九十七条规定"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。"第九十八条"对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。"第八十条"建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。"第七十二条"业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。"依据上述法律规定，本案宜欣广场改造装修总费用应按照专有部分占建筑物总面积的比例，宜欣商业广场大楼共有人所占的份额负担，请法院依法判决被告分担宜欣广场大楼改造装修费用。被告王国轨未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件的全部证据从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断，对原告海南宜欣房地产开发有限公司提交的《证明和确认书（海口市重点办）》、《建筑规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《海口市人民政府专题会议纪要（2014）134号》、《宜欣广场一层共有人名单》、《宜欣广场负一层共有人名单》、《业主确认书》、《业主委托书》、《2014年海口规划局公示照片》、《2014年海口规划局公示反馈意见表》、《2015年海口规划局公示照片》、《2015年海口规划局公示照片内容》、《2015年海南日报公告》、《宜欣广场房产大证》、《竣工结算审查书》、《施工合同》、《工程竣工验收报告》、《海口市消防验收意见书》、《缴纳政府财政的其他费用》、《被告购买宜欣广场商铺合同》的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于海口市明珠路**的宜欣广场由原告海南宜欣房地产开发有限公司开发并于2005年底建成并投入使用。2005年9月9日，原告海南宜欣房地产开发有限公司与被告王国轨签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买宜欣商业广场一层A-60号商品房，建筑面积46m2，房屋总价款为1126540元。随后，被告按照约定向原告支付了全部购房款，原告也将商铺交付给被告。因宜欣广场是上世纪九十年代设计，缺乏现代感，面临巨大竞争压力和生存问题，原告促成宜欣广场改造工程。宜欣广场改造工程自2013年8月5日开工，商场内部开始改造和装修，同时外立面改造和装修上报市商务局和市规划局。2014年5月28日，海口市重点项目推进办公室作出《海口市重点项目审批"绿色通道"确认书》，同意该改造项目按特事特办的原则予以办理。2014年12月26日，海口市规划局向原告颁发了194号许可证。同意原告在原有的基础上加建6352.81m2。后宜欣商业广场的部分业主在获悉海口市规划局同意原告的加减申请后，对申报的主体提出异议，认为原告申报的装修改建行为未经广大业主同意，因此，海口市规划局撤消了194号许可证。后原告与宜欣广场一层63名业主和地下负一层45名业主进行沟通，取得其中一层44名业主和地下负一层29明业主签署的同意宜欣广场装修改造的确认书和委托原告以其名义进行规划报建、施工及办理一切相关手续的委托书，提交给海口市规划局后。海口市规划局在经过公示程序后，重新向原告颁发了194号许可证。现宜欣广场改造工程已经完工并投入使用。2017年4月26日，湖南宏达工程造价咨询有限公司审核的宜欣广场改造工程的工程造价为228885309.38元，其中深圳市金润东工程有限公司施工部分工程造价为204065261.18元，海南大地工程有限公司施工部分工程造价为24820048.2元。宜欣广场改造已经给政府财政缴纳的其他费用总额为52376843.63元，相关部门亦向原告开具缴费发票。其中补交地价款48927883元，契税和印花税1492300.43元，城市基础建设配套费1397618.2元，防空地下室易地建设费559042元。宜欣广场总建筑面积为87126.51m2，被告王国轨专有部分建筑面积为46m2，，占建筑物总面积的比例为0.052796%，被告一直未按所占份额向原告支付宜欣广场改造工程的费用，遂成讼。本院认为，2005年9月9日，原告海南宜欣房地产开发有限公司与被告王国轨签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告对涉案商铺已实际占有、使用和收益，被告享有建筑物区分所有权。在面临日益激烈的市场竞争压力下，对宜欣广场进行升级和改造，原、被告均可从中受益，原、被告应积极承担各自的义务。对宜欣广场进行装修改造，必然涉及到建筑面积的增加或减少，宜欣广场加建6352.81m2的施工许可证是以全体业主的名义申请的，加建的部分从法律上应归全体业主共有。全体业主按照份额分享新增面积的所有权，全体业主均从宜欣广场的整体装修中获益，全体业主也应当按照份额来分摊装修费用，建设费用。现宜欣广场改造工程已经完成，其中工程造价为228885309.38元，原告海南宜欣房地产开发有限公司已经向深圳市金润东工程有限公司和海南大地工程有限公司支付绝大部分费用。另，原告海南宜欣房地产开发有限公司已向政府财政缴纳其他费用52376843.63元，宜欣广场改造工程造价总额共计281262153.01元。被告王国轨虽未签署确认书和委托书但宜欣广场装修改造工程是经占宜欣广场专有部分建筑面积98%以上业主和全体业主总人数三分之二以上业主同意的，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定："业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。"，对共有部分进行装修是经占宜欣广场专有部分建筑面积98%以上业主和全体业主总人数三分之二以上业主同意的，且被告王国轨按照份额享有宜欣广场新增面积的所有权。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九十八条规定，被告王国轨应按照其专属建筑面积占建筑物总面积的比例即0.052796%来承担费用；被告王国轨应负担费用为148497元（计算方式：281262153.01元×0.052796%=148497元）。综上，原告海南宜欣房地产开发有限公司诉请被告王国轨分担并支付宜欣广场大楼改造装修费用148497元，有事实和法律上的依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：限被告王国轨于本判决生效之日起十日内向原告海南宜欣房地产开发有限公司支付宜欣广场改造装修费用148497元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，由被告王国轨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 蔡小龙人民陪审员 陶丽莎人民陪审员 江海居 二〇一七年十月九日书 记 员 蒋琼慧