江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终333号上诉人（原审被告）：方永建，男，1969年7月6日生，汉族，住福建省福州市福清县。被上诉人（原审原告）：朱斌，男，1985年8月18日生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：赵远豪，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**洋，北京市兰台（南京）律师事务所实习律师。上诉人方永建因与被上诉人朱斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2019）苏0106民初10807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方永建上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人从未收到过涉案合同项下的租金，原审判决认定上诉人方已收取租金并应承担返还义务没有事实与法律依据。涉案合同签订时，上诉人方对涉案房屋并不拥有控制权，涉案房屋自2014年起一直在被上诉人的控制之下，且被上诉人与鑫桂源公司（上一手房东）达成租赁房屋的合意，并向鑫桂源公司缴纳房屋租金，被上诉人与鑫桂源公司已形成事实房屋租赁关系。上诉人当时对此情况并不知情，本着双方之前的交易习惯，上诉人认为被上诉人会按照交易习惯将房屋租金汇入我方个人银行账户，在被上诉人许诺会支付租金的情况下，上诉人预先在合同上注明“租金已付”字样，但后续被上诉人并没有按照双方之前的交易习惯将租金支付给上诉人，而是直接将租金支付给了鑫桂源公司。上诉人因工作关系长期不在南京本地，对于涉案房屋失去控制权，被上诉人私下与上一手房东联系并将房租支付给上一手房东的行为，上诉人认为被上诉人与鑫桂源公司已经突破房屋租赁合同相对性，排除了上诉人而发生事实房屋租赁关系，其应当向实际收取其租金的鑫桂源公司主张退还租金的权利。被上诉人主张系上诉人要求将租金汇入薛海军（鑫桂源公司）的个人账户，但其没有任何证据证明其主张。而原审判决却错误的仅仅以合同相对性而认定上诉人应当承担返还租金的义务没有事实与法律依据。二、涉案合同并没有约定押金，被上诉人也没有就涉案合同向上诉人支付过押金，原审判决认定上诉人已收取租金并且承担返还义务没有事实与法律依据。被上诉人主张的押金系2014年签订的《房屋租赁合同》签订时所收取的5万元押金，现该合同已经履行完毕，双方对押金事项也已经进行了结算（涉案房屋中的空调给其使用、并给予2个月的免租期），相关押金收条也已因结算完毕而销毁。双方在上述合同履行完毕后，重新签订了涉案合同并对合同的些许条款进行了调整，删除了“押金条款”的约定，涉案合同与原2014年签订的《房屋租赁合同》合同条款并不完全一致，涉案合同虽然延续了涉案房屋的租赁关系，但并不是对2014年《房屋租赁合同》的简单延续。三、上诉人不存在违约行为，涉案合同的解除系不可归责于双方的事由，原审判决上诉人承担违约金没有事实与法律依据。上诉人仅仅系涉案房屋的次次承租人、并不是涉案房屋的产权人，被上诉人无法继续使用涉案房屋系法院的强制执行，该事实不在上诉人的控制范围内，也不属于上诉人的违约行为，应属于不可归责于双方的事由导致合同解除。而被上诉人自2014年起即租赁并实际在涉案房屋经营，其对涉案房屋的产权存在争议一直都很清楚，相关产权争议的法律文书也均公开上网，相关权利人也均前往涉案房屋中主张过权利，并且自2014年直至2018年期间，产权争议的问题也一直没有影响到被上诉人正常使用涉案房屋。被上诉人之所以愿意一直租赁涉案房屋就是因为涉案房屋存在产权争议，而租金低于相同地段的其他房屋。朱斌辩称：1、关于案涉房屋租赁合同2017年11月22日至2018年8月31日418685元租金的支付问题，2017年8月9日答辩人将418685元租金支付给上诉人，其中40万元是因上诉人要求转至案外人薛海军名下银行卡，另18685元取现后以现金方式支付；同时上诉人在案涉租赁合同第1页下方亲笔书写并确认被上诉人房租已付，并且在答辩人员工与上诉人沟通退还租金与押金事宜后，上诉人与于2018年9月6日、2019年1月2日已经退还答辩人共计10万元，上诉人在上诉状中主张其未收到418685元租金与其与答辩人之间无房屋租赁关系没有事实依据，与上诉人的自身行为不符。2、关于案涉5万元押金支付预结算问题，答辩人自2014年直至2018年案涉房屋被强制执行，一直承租案涉湖南路231号房屋，5万元押金答辩人与上诉人于2014年签订房屋租赁合同时已经支付。上诉人在上诉状中主张其与答辩人就案涉的押金进行过结算没有任何证据予以证明。3、关于违约金的问题，上诉人在上诉状中称其不存在违约行为，因不可规责于双方的原因导致合同无法履行；但上诉人作为出租人应保证案涉房屋在租赁期限内符合约定用途，具有品质完整的使用价值，使答辩人能够正常使用，不仅是合同约定的义务，也是法律要求的出租人应履行的最基本合同义务。答辩人对于案涉房屋存在抵押权涉诉、涉执行的情况并不知晓，2018年4月8日案涉房屋被法院强制执行，致使房产租赁合同的根本目的无法实现，上诉人已构成根本违约。根据房地产租赁合同第6.3条约定“因房屋产权不明影响…需承担10万元违约金”，依法成立生效的合同对双方具有约束力，故上诉人应按照合同约定承担违约责任。综上，上诉人的主张与其实际行为不符，其抗辩与解释没有证据予以证明，也没有法律依据，一审法院查明事实无误，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。朱斌向一审法院起诉请求：1.方永建退还朱斌2018年3月26日至2018年8月31日期间的租金135232元、押金50000元，合计185232元；2.方永建支付朱斌185232元自2018年3月26日起至实际退还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.方永建支付朱斌违约金100000元。一审法院认定事实：2014年9月，朱斌（承租方）与方永建（出租方）签订房产租赁合同，约定方永建将自己所有（或拥有使用权和转租权）的位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积144平方米，使用面积100平方米）出租给朱斌用于零售经营，租赁期限自2014年9月23日起至2017年9月22日止，房屋的年租金为780000元，每年的租金分两次支付，支付的日期分别是2014年9月13日、2015年2月13日、2015年8月13日、2016年2月13日，房屋的水电费押金为50000元，合同终止后方永建立即退还朱斌水电押金等。后双方签订补充协议，将租赁期限延长至2017年11月21日，方永建免除朱斌2016年2月13日至2016年4月12日期间的租金，2016年11月22日至2017年11月21日期间的租金由780000元变更为580000元。朱斌称其是无锡九派品牌管理有限公司职工，承租涉案房屋系用于公司经营，房租已由朱斌同事杨伯良代为支付。2014年9月12日、9月17日，杨伯良合计支付方永建440000元，朱斌称其中包含半年租金390000元、水电费押金50000元。2017年8月9日，朱斌（乙方、承租方）与方永建（甲方、出租方）再次签订房产租赁合同，约定甲方将自己拥有合法所有权的位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积144平方米，使用面积100平方米）出租给乙方用于零售经营，租赁期限自2017年11月22日起至2019年8月31日止，该物业2017年11月22日到2018年8月31日的年租金为418685元，支付日期为2017年8月10日之前，该物业2018年9月1日到2019年8月31日的年租金是580000元，支付的日期是2018年8月1日前；在上一个租赁期限内有房子所属公司的人来影响乙方品牌正常经营，在本合同期内如若再发生有类似情况影响到乙方品牌正常经营的情况下，乙方有权单方面解除合同或将2018年9月1日到2019年8月31日的租金按月支付（先用后付），因上述情况解除合同的，甲方需退回多余租金给乙方，并且甲方需额外赔偿100000元违约金给乙方；甲方应保证该物业的合法性（即该物业无涉法律纠纷，包括但不限于有关按揭、抵押、债务、税项等事项，或在租赁期限内被法院采取查封、拍卖、变卖等手段强制执行），如因上述问题造成乙方无法正常营业，乙方有权随时解除本租赁合同，造成的损失由甲方承担；任何一方未能履行本协议的规定条款，由违约方承担相应的违约责任并赔偿另一方因此造成的损失等等。方永建在该合同上写明咔哇依2017年9月1日至2018年8月31日房租已付。朱斌称房租已由同事戴丽丽代为支付，其中400000元款项按照方永建的指示支付给案外人薛海军，18685元以现金方式支付给方永建。方永建称朱斌在签订该份房产租赁合同后未向其支付房租，而是直接向南京鑫桂源商贸有限公司（以下简称鑫桂源公司）支付，故朱斌与鑫桂源公司之间形成房屋租赁合同关系，双方之间已不存在房屋租赁合同关系。上述合同签订后，涉案房屋继续由无锡九派品牌管理有限公司用于经营。朱斌称由于涉案房屋被法院强制执行，涉案房屋的实际控制物业公司要求其搬离，朱斌在与方永建沟通后于2018年3月25日搬离了涉案房屋。方永建称对于朱斌的搬离行为并不知晓。无锡九派品牌管理有限公司的工作人员庄黎明通过微信向方永建询问涉案房屋拆迁的文件有没有，方永建表示涉案房屋不是拆迁，是整栋房子被高院收了。后方永建向庄黎明转账100000元，朱斌对该退款予以认可。另查明，一审法院（2018）苏0106民初1230号案件中查明，南京市鼓楼区房屋为七层商业建筑，该建筑物原为南京南北建设实业有限公司所有，2007年转移登记至王北城名下。2017年江苏五星电器有限公司通过司法拍卖方式取得上述房屋所有权。2018年4月8日，经南京中院现场执行，上述房屋已整体移交江苏五星电器有限公司。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，朱斌与方永建就涉案房屋签订的房产租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租金及押金的退还问题。方永建称朱斌将涉案房屋租金实际支付给鑫桂源公司而非方永建，故朱斌与方永建之间不存在房屋租赁关系，而是与鑫桂源公司之间存在房屋租赁关系。由于房产租赁合同签订的主体为朱斌与方永建，双方在签订合同后并未协商解除合同，朱斌与鑫桂源公司之间也未签订新的房屋租赁合同，且租金的支付主体并不影响合同主体的认定，方永建在合同中已明确认可收到2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金，故对方永建的该项辩解意见，不应予采信，方永建作为合同的主体，应由其退还因强制执行而导致的未使用期间的房租。对于退还租金的数额，朱斌主张应退还2018年3月26日至2018年8月31日期间的租金，由于朱斌并未提供证据证实其是应法院或方永建要求于2018年3月25日搬离，根据其他案件已查明的事实，包括涉案房屋在内的整栋房屋是2018年4月8日经南京中院现场执行整体移交，故一审法院以此时间作为应退租金的起始时间，方永建应退还朱斌2018年4月8日至2018年8月31日期间的房租216000元，已退还100000元，还应退还116000元。关于押金的退还问题，双方2014年签订的房产租赁合同中约定押金在合同终止后予以退还，现双方就涉案房屋的租赁合同已终止履行，朱斌要求方永建退还该押金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。方永建辩称双方就该押金已结算完毕，由于方永建未提供证据证明双方就押金已另行进行结算，故对方永建的该项辩解意见，不应予采信。关于利息及违约金问题。涉案房屋因涉诉被强制执行，导致房产租赁合同无法继续履行，方永建构成违约，应承担相应的违约责任。对于朱斌主张的违约金，方永建辩称过高，请求予以调整，结合双方的过错程度及朱斌的实际损失情况，对朱斌主张的违约金调整为30000元。对朱斌主张的利息损失，综合本案情况，不应再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、方永建于判决生效之日起三日内退还朱斌房屋租金116000元、押金50000元，合计166000元；二、方永建于判决生效之日起三日内支付朱斌违约金30000元；三、驳回朱斌的其他诉讼请求。一审案件受理费5810元，减半收取计2905元，保全费1520元，合计4425元，由朱斌负担1540元，方永建负担2885元。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人异议之处为：一审法院没有查明上诉人未实际收到2017年11月22日—2018年8月31日的租金418685元，以及押金5万元。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人主张从未收到被上诉人支付的租金，只是根据交易习惯预先在合同上注明“租金已付”字样，且被上诉人将2017年9月1日至2018年8月31日的租金400000元支付给鑫桂源公司的行为已经突破租赁合同相对性，排除了上诉人与被上诉人之间的租赁关系，被上诉人应当向鑫桂源公司主张退还租金。被上诉人提交了戴丽丽转账至薛海军账户400000元的银行流水账单，戴丽丽系无锡九派品牌管理有限公司员工，从打款人身份、支付的金额和时间来看，该笔支付的款项符合涉案房租2017年9月1日至2018年8月31日租金的特征，且上诉人在双方租赁合同中注明“租金已付”，证实上诉人认可已收到该期租金的事实。被上诉人将租金支付给案外人的事实并不影响上诉人与被上诉人之间的租赁合同效力，上诉人与被上诉人也未解除租赁合同，故对于上诉人的这一主张，本院不予支持。关于5万元押金，上诉人主张未收到过押金，但在一审中陈述记不清其在双方第一次签订的租赁合同履行完毕后是否向被上诉人退还过押金，二审中虽陈述已对押金进行冲抵、结算，但对此并未提供证据证明；被上诉人一审中陈述因为双方一直在续签，就没有要求上诉人退还押金，新合同也没有另行支付。综合双方陈述及案件情况，上诉人认为双方在续签合同时已对押金进行结算的上诉理由，证据不足，本院不予支持。关于违约金问题，双方在2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》第7.5条中约定如涉案房屋在租赁期限内被法院采取查封、拍卖、变卖等手段强制执行，造成乙方无法正常营业，乙方有权随时解除租赁合同，造成的损失由甲方承担；第6.3条约定如发生影响乙方正常经营的情况，甲方需退回多余租金并额外赔偿10万元违约金。根据双方合同的约定，涉案房屋被法院拍卖后，上诉人需向被上诉人赔偿违约金，上诉人以涉案房屋被法院强制执行不属于其控制范围和违约行为作为抗辩理由，本院不予采信。综上，方永建的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由方永建负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年五月九日书记员  汪海燕