广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5348号上诉人（原审原告，反诉被告）：李璐，男，1990年12月20日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州金骊投资策划有限公司，住所广州市海珠区聚德路17-51号2层A18。法定代表人：蔡喆生，职务：经理。委托诉讼代理人：李川江，男，该公司职员。原审被告：广州市白云区永平街永泰经济联合社，住所广州市白云区白云大道北1370号。法定代表人：龙炽英，职务：董事长。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。上诉人李璐因与被上诉人广州金骊投资策划有限公司（以下简称金骊公司）、原审被告广州市白云区永平街永泰经济联合社（以下简称永泰经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李璐，被上诉人金骊公司的委托诉讼代理人李川江，原审被告永泰经济联合社的委托诉讼代理人董卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璐上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判金骊公司赔偿李璐装修损失人民币30611元；2.撤销一审判决第四、五项，改判李璐按违章建筑的标准向金骊公司支付2019年4月至2019年10月22日的场地使用费。事实和理由：一、李璐同意合同无效的认定。二、一审法院没有正确认定是谁造成合同无效的。一审认为“双方均存在过错”是错误的。金骊公司是专业从事房屋租赁的公司，非常清楚法律规定，当金骊公司与永泰经济联合社签订合同时，就明知合同无效。但金骊公司公然招商、打广告，按合法建筑的价格标准对外出租，从而赚取高额差价。李璐只是普通市民，看到金骊公司那么大场面，那么多人进场，没有任何政府部门质疑其合法性，李璐更不可能质疑其合法性。故是金骊公司造成合同无效的，李璐无过错。三、金骊公司应对合同无效后的赔偿责任承担全部责任，包括装修损失。四、因合同无效，且是因违章建筑导致合同无效，故原合同中约定的租金标准也无效。明明是违章建筑，金骊公司按合法建筑标准对外出租、收取租金，合同被认定无效后，租金收入不受任何影响，明显不公。综上，请求二审法院予以改判。二审诉讼中，李璐表示可按照金骊公司与永泰经济联合社之间合同约定租金标准支付。金骊公司答辩称：针对李璐提出的19元每平方米的租金标准，这是金骊公司与永泰经济联合社签订合同的成本价，由于商场的经营以及装修等，若按照该标准收取李璐的租金费用，金骊公司对此是不认同的。实际上，李璐在经营过程中已经取得了营业执照以及正常经营，可能是因为李璐的经营情况或环境问题而导致李璐的经营亏损，因此李璐才提出解除合同以及进行赔偿。永泰经济联合社述称：一、李璐在一审时将永泰经济联合社列为共同被告，永泰经济联合社认为这是没有法律依据的，根据合同相对性原则，永泰经济联合社并非是李璐与金骊公司之间的签约当事人，因此李璐将永泰经济联合社列为共同被告是没有法律依据的。二、对于李璐的第一项上诉请求，一审判决在事实认定和法律适用上是正确的，而且永泰经济联合社也认为这是李璐与金骊公司之间因租赁关系而产生的纠纷，与永泰经济联合社是没有任何法律关系的，所以对于装修损失部分，应由李璐与金骊公司自行解决。另外，永泰经济联合社也要求金骊公司在经营过程中要处理好与次承租人之间的租赁关系，保障次承租人的合同权益，以及要妥善处理好债权债务关系。所以永泰经济联合社作为出租人对于金骊公司已经给予必要的监管。至于李璐与金骊公司之间的租赁纠纷，与永泰经济联合社无关。三、对于李璐的第二项上诉请求，永泰经济联合社对此不同意。李璐在该项诉请中是要求按照违章建筑的标准，但法律上没有规定违章建筑的标准，因此该诉请不能成立。其次，如按照永泰经济联合社与金骊公司之间的租金标准，永泰经济联合社也认为是不能成立的。永泰经济联合社与金骊公司之间的租赁关系，只是对永泰经济联合社与金骊公司存在约束力，因此不应作为李璐的交租标准。综上，永泰经济联合社对于李璐的上诉请求不予认可，请二审法院依法不予支持。2019年8月23日，李璐向一审法院起诉请求判令：1、撤销李璐与金骊公司签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》；2、金骊公司退还李璐交付的押金（27920元），首月租金（8640元），代垫装修设施费（30000元）和四个月租金（32499元），补偿无法营业造成的营业损失费用和装修费用（49300元），共计148359元；3、永泰经济联合社对金骊公司的上述债务承担连清偿责任；4、诉讼费由金骊公司、永泰经济联合社承担。金骊公司向一审法院法反诉请求判令：1、确认李璐与金骊公司于2019年1月16日签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效；2、李璐向金骊公司支付租金及违约金（占用费）17280元（自2019年8月1日起支付至交还房屋之日止，每月按照8640元标准计算，违约金的数额支付至偿还之日止）；3、李璐腾空并返还涉案物业给金骊公司；4、本案所有诉讼费用由李璐承担。一审法院经审理查明：2013年12月12日，永泰经济联合社与金骊公司签订《租赁合同》，约定：永泰经济联合社将坐落于广州市白云区同泰路（87、89、91、93、95、97）号商业楼（其中1至6楼租赁面积29574平方米，地下室租赁面积4929平方米，商业楼周边空地租赁面积1823平方米）租给金骊公司；租赁期限为20年，即从2009年11月1日至2029年10月31日。2018年7月16日，永泰经济联合社出具门牌证明，取消原广州市白云区同泰路87、89、91、93、95、97号中的97号。同年12月23日，永泰经济联合社出具《物业租赁证明》，证明其将上述物业出租给金骊公司。2019年1月16日，李璐（乙方）与金骊公司（甲方）签订《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方同意提供将其获得租赁经营权的场地，以有偿形式交由乙方设立独立承包经营商铺，由乙方独立经营，自负盈亏；使用场地地址：白云区同泰路87/89/91/93/95号金骊城商业大楼，使用场地位置：一层A1-19号（以下简称涉案物业）；租赁期限为3年，即自2019年1月16日至2022年1月15日止。经营品牌为人在茶在，经营范围为奶茶；免租期（装修期）签订本合同起共60天，自2019年1月16日至2019年3月年6日；以每平方米单价180元每月，共48平方米，首年月租金为8640元，乙方向甲方领取发票时，乙方自愿租金标准递增10%向甲方缴纳；签订本合同时，乙方应向甲方交纳场地租赁及管理费保证金25920元及2000元水电保证金;签订本合同时，乙方应付给甲方代垫装修设施费3万元，此费用一次性支付且不退还；乙方需每月5日前缴纳当月租金，管理费、水电费等相关费用给甲方，每逾期一日，乙方须按当月所交纳金额的3%交纳滞纳金，逾期五天未付清所有款项，乙方同意甲方对该场地停水停电…。逾期15日未付清所欠款项，甲方有权单方解除本合同并直接收回该物业，因此产生的相关问题由乙方负责，乙方该物业内的所有设施、设备及物品均视为遗弃物与所缴纳的保证金等均归甲方所有，同时乙方应向甲方支付相当于月租金3倍的违约金，并赔偿甲方一切损失；合同第一年内合作租金不递增，第二年起，在第一年合作租金的基础上递增8%，第三年起在第二年的基础上递增8%等。同日，金骊公司向李璐出具《收款收据》，证实收到李璐合同保证金25920元及水电保证金2000元，共计27920元。收到李璐首月租金8640元及代垫装修费30000元。根据李璐提交的中国工商银行电子回单显示，李璐向金骊公司支付了4月份的水电租金共计4854元，支付5月份租金9511元，支付6月份租金8917元，支付7月份租金9037元。2019年7月13日，李璐向金骊公司发出《解除合同通知书》，因贵公司于2019年3月开始整改商场，致使我方从2019年4月份开始无法经营，截止今日，贵公司依然未整改完毕。且贵司无视合同约定，让第三方奶茶店进驻商场，构成违约。另，涉案物业无房产证，无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。现提出解除租赁合同，并要求贵公司退还保证金27920元、代垫装修设施费30000元、装修费40000元、2019年4月至7月缴纳的四个月租金32319元及从4月开始无法营业造成的营业损失费用140638元，共计270877元。根据2019年8月6日，金骊公司发出的《缴费通知单》显示，李璐应交纳2019年8月租金8640元，2019年7月电费149元、公摊水费22元及公摊电费143元，共计8954元。2019年10月7日，金骊公司向李璐发出《催缴通知函》，内容为：2019年8月至9月租金及7月至8月水电费合计17999元至今未缴清，滞纳金为28306元，合计46305元。请于2019年10月7日前缴清上述欠费。一审庭审中，李璐提交如下证据：1、2019年3月1日《收据》，拟证实装修费17500元；2、2019年2月19日收据及订单，拟证实装修板材费13111元；3、2019年3月18日《收款收据》，拟证实购买设备花费20700元；4、2019年3月25日至3月28日收银汇总表，拟证实涉案物业每日营业额约881.5元，按租赁场地125天计算营业损失额为110125元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函一审法院称，经查，暂无相应的《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审法院曾向李璐释明，因涉案物业并未取得《建设工程规划许可证》，李璐、金骊公司签订的租赁合同系无效合同，李璐是否变更诉请为确认合同无效？李璐坚持原诉请不予变更。根据2019年10月22日李璐与金骊公司签订的《租赁场地交接清单》显示，李璐与金骊公司已就涉案物业完成清点交接。一审法院认为，鉴于涉案物业系无合法报建手续的违法建筑，李璐与金骊公司签订的《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》系无效合同。李璐要求撤销该合同的诉请一审法院不予支持。金骊公司反诉要求确认合同无效的反诉请求一审法院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，金骊公司应将收取的合同保证金25920元、水电保证金2000元及代垫装修费30000元返还给李璐。关于首月租金8640元及四个月租金32499元，虽《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效，但李璐占用涉案物业实际经营，其应向金骊公司支付相应的占有使用费，故李璐主张返还占用费的诉请一审法院不予支持。关于装修损失。根据李璐提交的《收据》及订单，李璐对涉案物业装修产生费用30611元（17500元+13111元）。李璐作为承租人未对涉案物业合法性进行审慎的审查，金骊公司作为出租人出租未取得合法报建手续的物业，双方均存在过错，各自应承担50%的赔偿责任。故金骊公司应向李璐赔偿装修损失15305.5元（30611元/2）。关于购买设备费用，因设备属于可移动并可重复使用，并非装修损失，故对于李璐主张赔偿购买设备费用的诉请，一审法院不予支持。关于经营损失。虽涉案物业未取得合法报建手续，无法办理营业执照，但李璐一直占有使用涉案物业进行经营，故无法办理营业执照与李璐的经营损失不存在因果关系，且李璐一直正常经营，并未产生经营损失，故李璐该诉请一审法院不予支持。关于李璐主张永泰经济联合社对上述债务承担连带责任的诉请，一审法院认为，根据合同相对性原则，涉案合同系李璐与金骊公司签订，相应的权利义务应由双方承担，永泰经济联合社并非合同相对方，亦未收取相关费用，不应向李璐承担相应的合同责任。故李璐该诉请一审法院不予支持。关于金骊公司反诉要求李璐腾空并返还涉案物业的反诉请求，根据2019年10月22日李璐与金骊公司签订的《租赁场地交接清单》显示，李璐已于2019年10月22日将涉案物业腾空并交付金骊公司，故金骊公司再次要求李璐腾冲并返还涉案物业已无必要，故对金骊公司此反诉请求一审法院不予支持。因李璐拖欠金骊公司自2019年8月至2019年10月22日期间的占有使用费未支付，故李璐应按照合同约定的租金标准即8640元/月向金骊公司支付占有使用费共计23328元（8640元/月×2.7个月）。关于违约金，因《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效，故关于违约金的约定亦属无效，金骊公司反诉要求李璐支付违约金的反诉请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月20日作出如下判决：一、确认李璐与金骊公司于2019年1月16日签订的《金骊城商业大楼商铺承包经营合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，金骊公司向李璐返还合同保证金25920元、水电保证金2000元及代垫装修费30000元；三、自本判决生效之日起三日内，金骊公司向李璐赔偿装修损失15305.5元；四、自本判决生效之日起三日内，李璐向金骊公司支付占有使用费23328元；五、驳回李璐的其他诉讼请求；六、驳回金骊公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2831元，由李璐负担2267.19元，由金骊公司负担563.81元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。反诉费116元，由金骊公司负担49.4元，由李璐负担66.6元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对李璐的上诉主张，本院认定如下：关于李璐主张金骊公司全额赔偿其装修损失的问题。李璐与金骊公司签订的《广州金骊投资策划有限公司金骊城商业大楼商铺承包经营合同》因租赁物无合法报建手续而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，对于涉案物业已形成附合的装饰装修物，双方应按照合同无效的过错分担现值损失。本案中，金骊公司作为出租人出租未取得合法报建手续的物业存在过错，但李璐作为承租人未对涉案物业合法性进行审慎审查，也存在过错，一审法院酌定双方各自承担50%的过错责任，并判处金骊公司应向李璐赔偿装修损失15305.5元（30611元/2），并无明显不妥。李璐上诉要求全额赔偿其装修损失，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。关于李璐占用涉案物业期间的占用费计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院判处李璐按照其与金骊公司之间合同约定的租金标准支付占用费，具有法律依据。李璐要求按照金骊公司与永泰经济联合社之间合同约定的租金标准计算占用费，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，李璐的上诉请求不成立，本院不予支持。一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765.84元,由李璐负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年五月二十日书记员  张 旭彭诗敏