湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初439号原告：王贤明，男，1957年2月22日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：黄汉民，黄石市黄石港区法律援助中心指派律师。被告：黄石市千大房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石沿湖路449号，统一信用代码91420200764139184T。法定代表人：吴青锋，总经理。委托诉讼代理人：程良锐，男，该公司员工。原告王贤明与被告黄石市千大房地产开发有限公司（以下简称“千大公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贤明及其委托诉讼代理人黄汉民、被告千大公司委托诉讼代理人程良锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王贤明向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告四套房屋装修保证金4000元，返还四套房屋差价款1930元（四套房屋实测面积共404.49平方米，比约定面积400平方米多出4.49平方米，3个平方米内按每平方米1200元计算，超出3个平方米按每平方米3000元计算，总计房屋差价款是8070元，在房屋结算款10000元内扣除后，还应退还1930元），并以5930元为基数，按年利率6%给付从2012年1月1日起至该款项付清时止的利息（截止到2019年12月31日为2846.40元）；2、被告立即为原告办理位于黄石市黄石大道127号“千大枫叶苑”一单元501号、一单元202号、四单元102号、五单元101号房屋不动产权证，并承担办理不动产权证所需费用；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年4月18日，原、被告签订《王家里旧城改造拆迁安置补偿协议书》，就原告所有的王家里88-2号及其父亲王义家（王义家于2000年去世，其妻肖足尔于2003年去世，其他子女王贤文、王爱莲、王爱枝已经明确表示放弃继承权）所有的王家里88号房屋拆迁安置补偿事宜达成一致，协议约定了安置补偿方式、还房时间、质量标准、搬迁时间约定、新房办证等条款，同时双方还对相关费用进行了结算，被告收取了原告装修保证金4000元及“房屋结算款”10000元预留款。协议签订后，被告于当年5月初将本案标的物四套房屋（分别为126.05平方米、119.53平方米、73.04平方米、85.87平方米，共计404.49平方米）交付给原告。被告没有按协议第六条第二款的约定履行办理不动产权证的义务，也未按协议约定退还原告装修保证金4000元及房屋差价款1930元，其行为已构成违约，原告多次催促要求被告办理安置房屋的不动产权证无果，故诉至本院，请求维护其合法权益。被告千大公司答辩称，1、原告装修保证金及房屋差价款的诉求与事实不符：4000元保证金是按四套房屋、每套1000元计算，原告至今未向其申请装修验收，其只能在确认原告没有破坏房屋承重结构、外立面及公共设施后才予以退还保证金；实际还迁的房屋面积是404.49平方米，而约定的还迁面积是400平方米，超还的4.49平方米原告应补缴房屋差价款8070元，原告应以该款项为基数按年利率6%从2012年1月1日起支付利息。2、原告办理房屋产权证的条件不具备：被拆迁房屋的合法产权面积为149.80平方米，其中王义家80平方米，原告69.80平方米，王义家夫妻去世后遗产未进行分割，其四名子女王贤文、王贤明、王爱莲、王爱枝均享有继承权，至今原告未向其提供具有法律效力的遗产分割等司法手续，故其无法按原告要求将四套房屋产权办理至原告名下；在产权人确定、结清房款的前提下，原告应负责办理原房屋、土地证原件的挂失手续后，其才能为原告提供产权移交手续，由原告到相关部门自行办理产权手续，其不承担任何办证费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求，促使原告依法履行其合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的王贤文、王爱莲、王爱枝的声明，经本院调查核实，该三人均明确表示放弃涉案房屋的继承权，由原告继承并享有全部所有权，本院对该组证据材料予以采信，对原告提交的其他证据材料，本院认为均具有真实性、合法性、关联性，均予以采信；对被告提交的2010年5月9日《物业管理服务协议》，被告至庭审时仍未加盖公章确认，无法确定其生效时间，不予采信，对被告提交的其他证据材料，原告均无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告父亲王义家于2000年6月去世，其母亲肖足尔于2003年4月去世，其父母有四名子女（按年龄顺序）：长子王贤文、次子王贤明、长女王爱莲、次女王爱枝。2011年4月18日被告与原告及王爱莲、王爱枝签订《王家里旧城改造拆迁安置补偿协议书》，拆迁人（“甲方”）为被告，被拆迁人（“乙方”）为王义家、王贤明，其中王义家处的签名由原告及王爱莲、王爱枝签署，该协议约定乙方被拆迁房屋（土地证约160平方米），其中视同合法产权部分仅为149.80平方米，乙方在规划拆迁红线范围内一至三层房屋及周边除王贤明、王贤文、王晓琴、王爱枝、王爱莲已起诉的部分之外所有的建筑物、构筑物、各类附属设施的安置补偿及因拆迁所涉及到的各类补偿已全部纳入本协议范围；产权调换部分中，甲方采取“拆一还一”的方式进行还建400平方米，还建户数4户：即千大枫叶苑一单元501号约125.59平方米、一单元202号约118.45平方米、四单元102号约82.65平方米、五单元101号约72.42平方米，总计还建面积约400平方米，误差在3平方米之内，按每平方米1200元计算，多退少补，超过3平方米，按每平方米3000元计算，多退少补；除产权调换部分的安置补偿外，甲乙双方协商按332000元包干，其中甲方直接支付150000元（扣除乙方在甲方处已领款项，余款签协议时付清），剩余补偿款由市、区相关部门支付；甲方应在本协议签订后20日内还新房给乙方，房屋质量标准按照设计要求经质检部门验收合格后交房；乙方在接受新房时，必须将应交各项物管、配套费用结清，否则甲方有权拒绝交房；对于新房办证，产权证等原件已丢失，乙方负责办理挂失手续，甲方为乙方提供甲方应提供的一切产权移交手续，乙方到房产部门自行办理产权手续。同日被告与原告及王爱莲、王爱枝签订了《王义家、王贤明拆迁合同款结算单》，约定被告应向原告给付拆迁补偿款共计150000元，扣除原告应交纳的2011年4月18日至2011年10月17日的540元物业管理费、电脑门及钢制进户门4800元、4套房屋装修保证金4000元（每户1000元）、装修垃圾清运费1600元、水电设施费5000元、房屋面积结算押金10000元，及原告已在被告处提前领取的32350元，被告还应向原告给付91710元，另对于有线初装费5200元，该结算单中注明“暂未收”。被告向原告支付了该结算单中的91710元，也向原告交付了涉案四套房屋，原告于2016年下半年对涉案四套房屋中的一单元501号、一单元202号进行了装修，其余两套尚未装修。2011年4月21日的《黄石日报》刊登了原告作出的王贤明HB0058号土地使用证、王义家HB0057号土地使用证、王义家0122号房屋所有权证的遗失声明。2011年5月3日黄石市房屋测绘中心对涉案房屋所在的黄石市黄石港区黄石大道127号商住楼作出《房产测绘成果报告（实测）》，其中涉案的一单元501号（1-501）、一单元202号（1-202）、四单元102号（4-102）、五单元101号（5-101）房屋建筑面积分别为126.05平方米、119.53平方米、73.04平方米、85.87平方米，共计404.49平方米。另查明，王贤文、王爱莲、王爱枝均表示放弃对涉案房屋的继承权，由原告取得该四套房屋的所有权。本院认为，本案的争议焦点有以下三项：一是被告是否应履行协助原告办理不动产权证的义务，二是被告是否应向原告退还4套房屋的装修保证金4000元及房屋差价款1930元，并承担利息损失，三是被告是否应承担办理不动产权证的费用。关于第一项争议焦点，被告拒绝协助办理不动产权证的理由有三点：一是认为涉案房屋的继承人未确定，二是认为原告未结清2011年10月18日起至今的物业费、有线初装费，三是认为原告应负责办理原房屋、土地证原件的挂失手续，对于第一点理由，本案中被拆迁的原房屋所有权人是原告及其父亲王义家，其父、母均于房屋拆迁前去世，其父、母的其他三名子女明确表示放弃对涉案房屋的继承权，由原告享有所有权，故原告取得涉案四套房屋的所有权；对于第二点理由，首先，若原告差欠物业费，应由物业公司向其主张权利，而不应由作为开发商的被告代为行使该项权利，对于有线初装费，《王义家、王贤明拆迁合同款结算单》中注明的是“暂未收”，何时收取的时间并未明确约定，且在被告向原告支付91710元拆迁补偿款时，其明知原告尚有该笔费用未交纳，可以预先扣除但并未扣除，其次，被告履行协助办证义务是其主合同义务，不能以原告未结清少数配套设施的费用为由而拒绝履行，再次，对于协议中约定的“乙方在接受新房时，必须将应交各项物管、配套费用结清，否则甲方有权拒绝交房”，因被告早已向原告交付了房屋，双方以实际履行合同的行为变更了该条的约定，故被告不得以该条对抗协助办证的义务；对于第三点理由，原告已在2011年4月21日的《黄石日报》上作出了上述原件遗失的声明，且被告也不得以原告不具备该类证件而拒绝履行协助办证的义务，综上，被告已向原告交付了房屋，其应按《王家里旧城改造拆迁安置补偿协议书》的约定协助原告办理不动产权证（将位于湖北省黄石市黄石港区黄石大道127号1-501室、1-202室、4-102室、5-101室房屋所有权转移至原告名下），对被告的上述答辩理由不予支持。关于第二项争议焦点中的装修保证金，因原告已于2016年下半年对涉案四套房屋中的1-501室、1-202室进行了装修，其余两套尚未装修，而装修保证金是为了防止业主装修时对房屋或其他物业设施造成损害而预收的保证金，时至今日被告并无证据证明原告的装修造成了上述损害，且被告也同意退还该费用，故被告应向原告退还已装修的两套房屋装修保证金共2000元，虽然庭审中被告同意退还原告所有的装修保证金，但前提是应与原告应交纳的其他费用一并结算，本院认为装修保证金是对装修过程中可能发生损害的一种担保，与被告所主张的原告尚欠款项并非同一种类的债务，在双方没有约定的情况下，无法进行债务抵销，对于剩余两套尚未装修房屋的装修保证金，可待房屋装修验收后再行主张；对于该2000元装修保证金的利息损失，因原告于2016年下半年进行的装修，双方并无证据证明装修完成的具体时间，本院酌定被告从2017年1月1日起按年利率6%向原告支付该款项的利息损失至其付清之日止，对原告主张超过本院认定部分的金额不予支持。对于房屋面积差价款，被告主张原告预留的10000元房屋结算款包括房屋面积差价款、物业费、初始安装费等，即使扣除房屋面积差价款，但原告的其他费用未交纳，故不应退还，本院认为《王义家、王贤明拆迁合同款结算单》中的10000元“房屋结算款”项目明显与物业费、有线初装费及其他各类费用分开罗列，即该款项并不包括物业费、有线初装费及其他各类费用，且从被告向原告开具的费用收据中可看出该10000元就是作为“房屋面积结算押金”收取，故对被告的上述主张不予支持，因还建房屋的实测面积比协议约定面积多出4.49平方米，按照双方合同约定及双方均确认的房屋面积差价，原告应向被告补缴房屋面积差价3×1200+1.49×3000=8070元，在该10000元房屋面积结算押金中扣除后，被告还应退还原告1930元房屋面积结算押金，若被告认为原告还有其他应向其支付的费用，可另行主张权利，在双方没有约定的情况下，不可与该款项抵销；对于该房屋面积结算押金的利息损失，因2011年5月3日黄石市房屋测绘中心对涉案房屋已出具了实测建筑面积，结合原告的诉讼请求，被告应从2012年1月1日起按年利率6%向原告支付该款项的利息损失至其付清之日止。关于第三项争议焦点，原告主张被告承担办理不动产权证费用的理由是因被告逾期办证这一违约行为而要求其赔偿损失，本院认为该费用并未发生，且该费用并不是逾期办证所导致的损失，两者不能混为一谈，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下：一、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王贤明办理不动产权证（将位于湖北省黄石市黄石港区黄石大道127号1-501室、1-202室、4-102室、5-101室房屋所有权转移至原告王贤明名下）；二、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王贤明装修保证金人民币2000元，并以该款项未给付的部分为基数，按年利率6%的标准从2017年1月1日起至该款项付清之日止计付利息损失；三、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王贤明房屋面积结算押金人民币1930元，并以该款项未给付的部分为基数，按年利率6%的标准从2012年1月1日起至该款项付清之日止计付利息损失；四、驳回原告王贤明的其他诉讼请求。如果被告黄石市千大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告黄石市千大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  姜蕾二〇二〇年五月六日书记员  张琼