广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初10346号原告：某公安消防支队，住所地：广东省东莞市。法定代表人：苏某龙，该支队队长。委托代理人：郭安慧，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：陈志雁，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：朱某伟，男，1976年6月4日出生，汉族，住四川省达县。原告某公安消防支队诉被告朱某伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法由审判员陈渭强适用简易程序独任审判，后根据审理需要，于2017年6月22日转为普通程序，并分别于2017年6月6日和2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告某公安消防支队的委托代理人郭安慧、陈志雁（2017年6月6日开庭时到庭）、被告朱某伟已到庭。本案现已审理终结。原告某公安消防支队起诉称，2015年1月14日原告委托中国人民武装警察部队某消防支队（简称“武警某消防支队”）与被告签订了《武警部队房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），由被告承租了位于某消防支队15号铺的物业，根据《租赁合同》约定：“租赁期限从2015年1月1日至2016年12月31日止，每月租金为人民币1800元，租金的支付方式及期限为按季结算，每季的前十日内支付。”合同签订后原告委托武警某消防支队向被告交付了租赁物业，被告支付了2015年1-8月份的租金后，再无按照合同约定向原告支付租金。截止到目前为止，被告共拖欠了原告12个月的租金共人民币21600元未支付，且根据《租赁合同》有关约定：“逾期支付租金的，每逾期一日按滞交经费总额的千分之三加收违约金”，因此，在拖欠21600元租金的基础上，被告还应当向原告支付23646.6元的违约金，因上述违约金已超过被告拖欠租金总额的一倍，因此，请求判令被告向原告支付违约金21600元，以上合计人民币43200元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金费用人民币21600元；2、被告向原告支付违约金人民币21600元；3、本案诉讼费由被告承担。2017年5月19日原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付拖欠的租金费用人民币14400元；2、被告向原告支付违约金人民币14400元；3、本案诉讼费由被告承担。2017年6月23日，原告将诉讼请求再次变更为：1、被告向原告支付房屋占有使用费用人民币14400元；2、本案诉讼费由被告承担。被告朱某伟答辩称，一、被告朱某伟是续租户，2015年1月14日原被告草签《武警部队房地产租赁合同》时，原告告诉被告，租赁合同需要送上级审批，审批后再将合同给被告，但实际上是原告一直未将合同给予被告，被告不知道合同里面的内容与续租前的合同内容不一致，原告也没有提醒被告合同内容有更改，只是将最后一页给被告签名，并叫被告先别签日期。据2001年实行的《军队空余房地产租赁管理规定》要求，草签合同必须宝军队房地产管理部门审核同意方可生效，应有独立、正规的合同编号，并加盖审批单位骑缝章。二、被告没有恶意拖欠租金，不接受违约金要求。2016年5月原告向被告发放了《关于催缴铺位租金及解除合同的通知》，但原告没有就如何提前解除合同给出合理的方案，所以被告没有缴纳剩余的租金，是希望能够与原告协商一致，再结算剩余租金。三、案涉红山路消防队4号至20号（被告租赁的铺位为14、15号铺位）铺位租金不统一，基于公平原则，被告要求按照最低租金标准支付原告剩余租金。四、因原告无法提供《房屋租赁许可证》而导致被告无法办理工商登记，无法正常经营，并且是原告违反合同法导致合同无效，故原告应给与被告赔偿。经审理查明，中国人民武装警察部队某消防支队作为出租方（甲方）与朱某伟作为承租方（乙方）签订《武警消防部队租赁合同》，《武警消防部队租赁合同》的主要条款如下：中国人民武装警察部队某消防支队自愿将位于广东省东莞市莞城区胜和红山路消防支队临铺15号铺的物业出租给朱某伟使用，租赁期限从2015年1月1日至2016年12月31日止，每月租金为人民币1800元，租金按季结算，朱某伟于每季的前十日内交付给中国人民武装警察部队某消防支队。租赁期满或者合同解除后，朱某伟应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附附属设施、设施清单》上签字盖章并且结清各自应当承担的费用。朱某伟逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一天，中国人民武装警察部队某消防支队有权按滞交经费总额的千分之三向朱某伟加收违约金，逾期30日，中国人民武装警察部队某消防支队有权解除本合同并按本合同约定收回属于中国人民武装警察部队某消防支队的房产。中国人民武装警察部队某消防支队保证出租给朱某伟使用的房地产，按照规定报经武警部队审批部门批准，向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续等手续。上述合同签订后，中国人民武装警察部队某消防支队收到朱某伟3000元作为案涉铺位的押金后，将案涉铺位交给朱某伟使用，此后，朱某伟按期向中国人民武装警察部队某消防支队支付2015年12月份的铺位使用费后，没有再向中国人民武装警察部队某消防支队支付铺位使用费并且自行搬离案涉租赁物。在庭审过程中，中国人民武装警察部队某消防支队主张朱某伟实际使用案涉的铺位时间为2016年12月，朱某伟确认，案涉的铺位的押金已退回，但其主张实际使用案涉铺位的时间为2016年6月，中国人民武装警察部队某消防支队和朱某伟均确认没有办理相关案涉铺位的交接手续。朱某伟坚持由于中国人民武装警察部队某消防支队所有的案涉的铺位没有相关的产权证和未向经武警部队等审批部门审批，导致朱某伟不能正常经营，并且案涉的铺位的实际面积与合同标注的面积不符，并且不具备铺位的使用功能，不能够按双方签署的合同约定的租金计算铺位使用费。另查，某公安消防支队所有的办公楼及其宿舍已办理东府国用(2000)字XX号《国有土地使用证》，编号XX《建设工程规划许可证》，编号：0003098《建设工程规划许可证》等证件，但上述证件中均没有显示案涉商铺铺位。在庭审中，某公安消防支队确认案涉临街铺位没有办理产权证书及建筑工程规划许可证。某公安消防支队向本院出具《声明》称，该支队位于广东省某消防支队27间商铺的管理事宜，该支队于2010年1月委托中国人民武装警察部队某消防支队进行管理，其管理权限包括将商铺进行出租，与出租户协商、签订租赁合同、催交租金、维修维护商铺等事宜。上述事实，有《武警消防部队租赁合同》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《声明》以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。某公安消防支队委托中国人民武装警察部队某消防支队对案涉铺位的管理等事宜，某公安消防支队现以原告身份主张案涉铺位的使用费，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、中国人民武装警察部队某消防支队与朱某伟签订《武警消防部队租赁合同》效力如何确定；二、铺位占用使用费如何确定；三、朱某伟实际搬离铺位的时间如何确定。针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉铺位既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，也没有向相关武警部门办理相关审批手续。由此，某公安消防支队委托中国人民武装警察部队某消防支队与朱某伟签订的《武警消防部队租赁合同》应为无效合同。针对第二个争议焦点，虽然双方签订的《武警消防部队租赁合同》无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，朱某伟使用案涉铺位前，对案涉铺位是否临街铺位，案涉铺位面积是否符合双方签订的合同的实际面积，案涉铺位是否具有双方签订合同约定的使用费的实际价值具有相应的判断能力，朱某伟实际占有使用了涉案商铺并且按期交至2015年12月，故朱某伟主张重新对案涉铺位的租金进行重新定价来支付占有使用费，本院不予支持。朱某伟应按原合同约定的租金标准向某公安消防支队支付占有使用费。针对第三个争议焦点，朱某伟实际使用案涉的铺位时间如何确定问题，中国人民武装警察部队某消防支队、朱某伟均没有对案涉铺位进行交接手续，也没有向本院提交任何的证据加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，租赁合同签订后，中国人民武装警察部队某消防支队对案涉铺位已改变占有方式，原由中国人民武装警察部队某消防支队占有转移给朱某伟占有和使用。虽然中国人民武装警察部队某消防支队、朱某伟均没有对案涉铺位进行交接手续，朱某伟应当有义务向中国人民武装警察部队某消防支队返还案涉铺位，故朱某伟需要改变占有方式（转移占有时），应当向本院举证证明其向中国人民武装警察部队某消防支队返还案涉铺位的交接时间的证据，由于朱某伟没有向本院提交其向中国人民武装警察部队某消防支队返还案涉铺位的交接时间的任何证据，故东莞市消防支队主张未交付案涉租赁物占有使用费时间为2016年1月至2016年12月，本院予以认可。东莞市消防支队主张朱某伟未向其交付占有使用费8个月，是其对自身权利的处置，本院予以支持。综上所述，朱某伟向某公安消防支队支付案涉铺位占有使用费共14400元（1800元/月＊8个月＝14400元）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：第5被告朱某伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告某公安消防支队支付案涉铺位占有使用费14400元。第5驳回原告某公安消防支队其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费160元（原告某公安消防支队已预交），由被告朱某伟负担160元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈渭强审 判 员  李淑萍人民陪审员  陈俊杰二〇一七年十月二十日书 记 员  徐慧英附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。