湖南省娄底市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘13行终46号上诉人（原审被告）涟源市自然资源局，住所地涟源市人民东路。法定代表人李进忠，该局局长。委托代理人吴力，该局工作人员。委托代理人吴齐升，该局法律顾问。被上诉人（原审原告）梁东成，男，1997年3月31日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人梁湘平，湖南常邦律师事务所律师。原审第三人梁孟秋，男，1969年8月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区，现住娄底市娄星区，系被上诉人梁东成之父。原审第三人涟源市农村商业银行股份有限公司（原涟源市农村信用合作联社），住所地涟源市光蓝路东区1号。法定代表人童卫中，该公司理事长。委托代理人谢鑫，湖南真理律师事务所律师。梁东成与涟源市自然资源局房屋抵押登记一案，2019年7月19日，双峰县人民法院作出（2019）湘1321行初18号行政判决，撤销涟源市自然资源局于2014年5月21日作出的涟房他2014字第××号房屋他项权登记。涟源市自然资源局不服，上诉至本院。本院于2019年10月28日作出（2019）湘13行终122号行政裁定，以一审遗漏必须参加诉讼的当事人为由，撤销一审判决，发回重审。后双峰县人民法院将涟源农商银行追加为第三人后，作出（2019）湘1321行初79号行政判决，涟源市自然资源局仍不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，梁东成与第三人梁孟秋系父子关系，两人共同共有一处位于涟源市的房产，并于2014年5月13日在原涟源市房产局进行了房产登记，取得了涟房权证2014字第××号和0192630号房屋（一个院子，分前后两栋）所有权证。2014年5月14日，第三人梁孟秋因经营煤机锻造厂需要，与原涟源市农村信用合作联社签订最高额借款合同，借款150万元，借款期限自2014年5月至2017年5月，同时签订最高额抵押合同，以抵押人梁孟秋、梁东成共同共有的位于涟源市的前后两栋房屋作为抵押。同年5月14日第三人梁孟秋向原涟源市房产局申请房地产他项权登记，同时出具了“我叫梁孟秋，因儿子梁东成未成年，读书需大量费用开支，现用住于涟源市房屋两栋抵押在兰田、山塘信用社贷款，贷款资金用于经营。本人慎重承诺，保证梁东成有居住的地方。承诺人：梁孟秋2014、5、21。”的承诺书。第三人梁孟秋向原涟源市房产局提供的《涟源市房屋所有权登记申请表》、《涟源市房地产他项权利登记申请表》、《房地产抵押登记表》等材料中，申请人、抵押人签字处梁东成的签字均为梁孟秋代签，并注明“梁孟秋代”。梁东成既没有在相关材料上签名，也没有亲自到原涟源市房产局办理抵押权登记手续。2014年5月21日原涟源市房产局为第三人梁孟秋办理了“涟房他2014字第××号”的房屋他项权证，房屋他项权利人：涟源市农村信用合作联社，房屋所有权人：梁孟秋、梁东成。办理抵押借款后，第三人梁孟秋到期未归还借款而违约，梁东成才得知第三人梁孟秋在涟源市房地产管理局处办理抵押登记未征得梁东成同意，遂于2018年6月27日向涟源市人民法院起诉要求确认《最高额抵押担保合同》无效，2018年10月12日涟源市人民法院作出了（2018）湘1382民初1849号民事判决书，判决“梁孟秋与涟源市农村商业银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于梁东成部分房产的抵押担保无效”。该判决现已发生法律效力。2019年5月7日梁东成提起诉讼，请求法院确认涟源市自然资源局的抵押登记行为违法，并依法予以撤销。原审另查明，依照湘办发（2015）43号文件及实施方案和涟政通（2016）15号通告，原由涟源市房地产管理局负责的不动产登记工作，自2016年9月12日起，由涟源市国土资源局（现更名为涟源市自然资源局）负责。原审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据现有的证据材料，梁东成最迟在2018年6月27日向涟源市人民法院起诉要求确认《最高额抵押担保合同》无效时，应当已经知道了案涉行政行为内容，但由于原涟源市房地产管理局的登记行为并未告知起诉期限，故其起诉期限应当从其知道该行政行为内容之日起最长不得超过一年，梁东成于2019年5月7日提起行政诉讼，未超过法定的起诉期限，故对涟源市自然资源局提出原告已过起诉期限的主张，不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（七）登记机关认为必要的其他文件。第三十三条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的。房屋抵押权的设立、变更和消灭涉及当事人及相关权利人的合法权益，登记机关应该严格审查、依法办理。登记机关进行抵押登记时应尽到审慎的审查义务，就抵押登记事项对房屋权利人进行调查询问、了解真实意愿，依法作出相应的具体行政行为。原涟源市房地产管理局在为第三人梁孟秋和涟源市农村商业银行股份有限公司（以下简称“涟源农商银行”）办理抵押登记时，已明确知道案涉房屋所有权状态系“共同共有”，在未要求抵押人梁孟秋出具其他共有人的书面同意材料，且共同共有人梁东成未到场的情况下，依据非本人签名的申请材料办理抵押登记，未尽到审慎审查的义务。涟源市人民法院已生效的（2018）湘1382民初1849号民事判决书中已确认梁孟秋与涟源农商银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于梁东成部分房产的抵押担保无效，原涟源市房地产管理局作出房屋抵押登记行为的依据已部分无效，故该抵押登记中关于原告梁东成共有部分房屋的抵押登记，依法应予撤销，但梁东成要求撤销全部登记行为并确认抵押登记行为违法的诉讼请求，没有事实及法律依据，对此不予支持。据此，依照《城市房地产抵押管理办法》第十九条第一款、第三十二条第一款第（四）、（七）项、第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决：一、撤销涟源市自然资源局于2014年5月21日作出的“涟房他2014字第××号”房屋他项权证登记中属于梁东成部分房产的抵押权登记；二、驳回梁东成的其余诉讼请求。上诉人涟源市自然资源局上诉称，2014年5月14日，被上诉人梁东成取得了房屋所有权，即对房屋具有管理、使用、占用等权利，其应当于2014年5月21日办理房屋他项权证时就已经知道了房屋被抵押登记的事实，且第三人梁孟秋在涉案房屋办理抵押登记后，具有告知梁东成的法定义务。故梁东成的起诉超过了法定起诉期限。涟源市自然资源局在为涉案房屋进行他项权登记时已经尽到了审慎审查义务。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持其上诉请求。被上诉人梁东成辩称，其起诉未超过法定起诉期限，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人涟源农商银行陈述，梁孟秋作为监护人，未征求履行监护职责，应当承担监护责任，涟源市自然资源局依法尽到了谨慎审查的义务，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持涟源市自然资源局的上诉请求。原审第三人梁孟秋陈述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，被上诉人称其于2018年6月27日向涟源市人民法院起诉，要求确认《最高额抵押担保合同》无效时，才知道第三人梁孟秋将属于梁东成的房屋一起办理了抵押登记。上诉人涟源市自然资源局未提交证据证明梁东成知道本案所涉的抵押登记行为内容的具体时间，故应认定梁东成最迟于2018年6月27日才知道其房屋被办理了抵押登记的事实，其于2019年5月提起本案行政诉讼，未超过一年的起诉期限。上诉人涟源市自然资源局认为梁东成超过起诉期限的观点不能成立，本院不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：……《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明……。第三十三条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。本案中，涟房权证2014字第××号、涟房权证2014字第××号房屋所有权证载明房屋的所有权人为梁孟秋、梁东成，共有情况为共同共有。因此，在房屋被办理抵押登记时，抵押人梁孟秋应当向上诉人涟源市自然资源局提交梁东成同意抵押的证明，涟源市自然资源局也应当对此进行审核。而梁孟秋向涟源市自然资源局提交的《涟源市房地产他项权利登记申请表》、《房地产抵押登记表》、《房屋他项登记询问表》等材料中，申请人、抵押人、被询问当事人签字处梁东成的签字均系梁孟秋代签。涟源市自然资源局在房屋共同所有权人梁东成未到场，梁孟秋也未提供梁东成同意抵押的书面材料的情况下，为梁孟秋办理房屋抵押登记，未尽到审慎审查的义务。且已生效的涟源市人民法院（2018）湘1382民初1849号民事判决书已确认梁孟秋与涟源农商银行签订的《最高额抵押担保合同》中属于梁东成部分房产的抵押担保无效，故该抵押登记中关于梁东成共有部分房屋的抵押登记违法，依法应予撤销。梁东成请求确认整个抵押登记行为违法并予以撤销的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结论正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人涟源市自然资源局负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖旭宁审 判 员  童志方审 判 员  朱卫煌二〇二〇年五月六日法官 助理  柳真真代理书记员  刘 聪附相关法条：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。