成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0112民初4389-4891、4411-4413、4415、4416 原告白洁、谢雨桓等十一人（详见附表一）。                            附表一                               案号（2017）川0112民初                       原告                       身份信息                               4389号                       白洁             （委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。）                       女，1993年6月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。                               4390号                       谢雨桓             （委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。）                       女，1992年6月15日出生，汉族，住成都市青羊区。                               4391号                       米星宇             （委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。）                       男，1995年3月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。                               张腾月             （委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。）                       女，1991年12月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。                               夏懿             （委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。）                       女，1991年1月29日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。                               4411号                       周永英             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       女，1967年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。                               4412号                       成都市鑫众鑫物流有限责任公司             法定代表人：陈伟，董事             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道南京路**。                               4413号                       成都市鑫众鑫物流有限责任公司             法定代表人：陈伟，董事             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道南京路**                               4415号                       潘艳红             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       女，1987年3月2日出生，汉族，             住成都市龙泉驿区。                               陈琼英             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       女，1958年7月9日出生，汉族，住，住四川省遂宁市船山区/p>                               4416号                       杨庆             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       男，1967年6月25日出生，汉族，住，住四川省简阳市简城镇/p>                               苏建勇             （委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和信律师事务所律师。）                       男，1970年2月2日出生，汉族，住，住四川省简阳市/p>                被告：四川省银河投资集团有限公司，住所地成都市成华区二环路东三段**附**。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托代理人：彭骏，四川方舟达律师事务所律师。 原告白洁、谢雨桓等11人与被告四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）商品房预售合同纠纷八案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。周永英等4名原告及原告各自的委托诉讼代理人，被告银河投资公司的委托诉讼代理人王兰颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告白洁、谢雨桓等人向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理房屋不动产权证；2、被告按日万分之一向原告支付违约金至房屋实际交付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。具体详见附表二：                            附表二                               案号                       原告                       房屋信息                       约定交房时间                       约定办理转移登记时间                       购房款             （元）                       逾期交房违约金的计算方式                               4389                       白洁                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       496423                       已付房款为基数，按日万分之一从约定交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。                               4390                       谢雨桓                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       497324                       同上                               4391                       米星宇             张腾月             夏 懿                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       1048377                       同上                               4411                       周永英                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       404439                       同上                               4412                       成都市鑫众鑫物流有限公司                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       1531255                       同上                               4413                       成都市鑫众鑫物流有限公司                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       1621710                       同上                               4415                       潘艳红             陈琼英                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       688736                       同上                               4416                       杨 庆             苏建勇                       x幢X层XXXX号                       2016年12月31日前                       交房后720日内                       122000                       同上                被告银河投资公司辩称：原、被告双方确实签订了商品房买卖合同，原告已按约支付了房款，案涉房屋项目现已停工。但被告不同意原告的诉讼请求：1、合同关于协助办理房屋不动产证和支付逾期交房违约金期限尚未届满，原告的主张缺乏事实及法律依据。2、8个案件中，原告白洁、谢雨桓和周永英在购买公寓时与被告下属子公司成都港丽酒店管理有限公司签订了《投资经营管理协议书》，三人已按管理协议书约定领取了房屋租金，不存在逾期交房的损失。同时即使法院判定被告应当承担三人的违约金，因三人已领取租金，违约金应当调减。 本院经审理认定事实如下：2014年期间，原告白洁、谢雨桓等人作为买受人分别与作为出卖人的被告银河投资公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定被告将由其开发位于龙泉街办老成渝路以北、玉龙路以东地块“湘银大厦”的商品房出售给原告，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十九条第（二）关于转移登记约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2中方式处理：（1）…。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）…。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同及补充协议签订后，原告白洁、谢雨桓等人按约向被告银河投资公司支付了全部购房款。现案涉商品房建设项目因被告资金链断裂已停工，被告在庭审中自认，现经济状况正在好转，项目具有复工条件。 另，白洁、谢雨桓两案原告与被告银河投资公司签订商品房买卖合同后，与案外人成都港丽酒店管理有限公司签订了《授权经营管理协议书》约定，白洁、谢雨桓将所购案涉房屋委托该公司经营管理，期限从2017年1月1日至2032年12月31止，该公司每年按购房款的不同比例支付收益；收益计算的起始时间为实际交房且白洁、谢雨桓向被告银河投资公司付完购房款全款或办理完毕按揭手续；第一期收益支付时间为签订协议并付完购房款或办完按揭手续15个工作日内。原告周永英与被告银河投资公司签订商品房买卖合同后，与案外人成都港丽酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》约定，周永英将其所购案涉房屋租赁给该公司，租期从2017年1月1日至2032年12月31日，租金的起始时间为实际交房并且周永英付完购房款或办理完毕按揭手续；第一次支付租金的时间为签订本协议并付完购房款或办完按揭手续15个工作日内。现白洁、谢雨桓和周永英已按上述合同约定分别领取了房屋第一年租金。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息摘要、购房票据、房屋租赁合同等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告白洁、谢雨桓等人与被告银河投资公司就案涉房屋所分别签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：1、案涉房屋的办证条件是否成就；2、逾期交房违约金的给付条件是否成就。 关于案涉房屋的办证条件是否成就。原告主张被告协助其办理所购房屋不动产转移登记。房屋的不动产登记系物权公示手段，是指权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的行为。因此，办理不动产登记的前提系不动产已建成。在本案中，案涉房屋尚未建成，未经竣工验收，法定的交房条件尚未成就，客观上不具备办理不动产登记的条件。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告委托被告办理房屋权属证书的期限为交房后720天内，而合同约定的交房时间为2016年12月31日，约定的办证期限尚未届满。因此，原告主张被告协助办理不动产转移登记的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的给付条件是否成就。原告主张被告按已付房款万分之一每日支付2017年1月1日至房屋交付之日止的逾期交房违约金。被告则辩称合同约定违约金的付款时间为交房后15日内，现房屋尚未交付，付款条件未成就。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同已明确约定交房日期，现已逾10月而被告仍未交房，被告应当承担违约责任。原告的主张符合双方约定，本院予以支持。被告辩称原告白洁、谢雨桓和周永英已领取了案涉房屋的租金，逾期交房对其未产生损失，其不应取得违约金。本院认为，原告白洁、谢雨桓、周永英分别和被告银河投资公司所签订的《商品房买卖合同》与三人分别和案外人签订的《授权经营管理协议书》或租赁合同为不同的法律关系，原告基于委托管理合同或租赁合同所享有的利益不影响其主张商品房买卖合同的权利。同时，委托管理合同、租赁合同均约定原告领取的租金计算时间从实际交房开始计算，现房屋仍未交付，案外人预付原告的租金不能视为原告已享有了交房后的权利。因此，被告的抗辩主张不成立，本院不予支持。 综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，被告应当按约交房否则应承担逾期交房违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告白洁、谢雨桓等人支付逾期交付房屋的违约金（具体见附表三）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐芸 二〇一七年十月三十一日 书记员  陈霞                            附表三                               案号                       原告                       房屋信息                       违约金计算方式                       原告预交案件受理费（元）                       案件受理费减半后，被告分担（元）                               4389                       白洁                       x幢X层XXXX号                       以已付款496423元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       50                       25                               4390                       谢雨桓                       x幢X层XXXX号                       以已付款497324元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       50                       25                               4391                       米星宇             张腾月             夏 懿                       x幢X层XXX号                       以已付款1048377元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       273                       137                               4411                       周永英                       x幢X层XXXX号                       以已付款404439为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       50                       25                               4412                       成都市鑫众鑫物流有限公司                       x幢X层XXXX号                       以已付款1531255元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       489                       245                               4413                       成都市鑫众鑫物流有限公司                       x幢X层XXXX号                       以已付款1621710元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       530                       265                               4415                       潘艳红             陈琼英                       x幢X层XXXX号                       以已付款688736元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       110                       55                               4416                       杨 庆             苏建勇                       x幢X层XXXX号                       以已付款1220000元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       349                       175