广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初706号原告（反诉被告）：何艳娟，女，汉族，1982年9月15日出生，住湖南省道县。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）:李良熙，男，1953年8月4日出生，澳门特别行政区居民,住。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路****-172。法定代表人：林新武，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁珍华，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告何艳娟、李良熙与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年8月10日，荔枝湾公司提出反诉，本院受理并合并审理。本案于2017年9月14日、9月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）何艳娟、李良熙及其委托诉讼代理人何火日、苏川山，被告（反诉原告）荔枝湾公司委托诉讼代理人陈昱、梁珍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何艳娟、李良熙向本院提出以下诉请：一、确认被告荔枝湾公司委托北京大成（珠海）律师事务所于2017年4月25日出具的《律师函》关于解除《荔枝湾花园预售单位确认书》（以下简称《确认书》）的内容无效,被告继续履行《确认书》的约定与原告何艳娟、李良熙签订荔枝湾花园5栋2单元20层05房的《商品房买卖合同》；二、被告荔枝湾公司赔偿原告何艳娟、李良熙的损失律师费30000元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月13日，荔枝湾公司与何艳娟、李良熙签订《确认书》，约定何艳娟、李良熙向荔枝湾公司购买位于珠海市××新区××荔枝××花园××单元××房（以下简称该房屋），总房价为3760038元。何艳娟、李良熙已按《确认书》的约定向荔枝湾公司支付了40%的购房款共1510038元。但荔枝湾公司却未与何艳娟、李良熙签订该房屋的《商品房买卖合同》，后荔枝湾公司委托北京大成（珠海）律师事务所于2017年4月25日出具《律师函》，解除双方签订的《确认书》。何艳娟、李良熙认为，荔枝湾公司的行为已严重违反契约精神，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告荔枝湾公司在法定期间内提交书面答辩称，一、《确认书》已因何艳娟、李良熙违约而解除，何艳娟、李良熙无权要求我司与其签订商品房房屋买卖合同。2014年12月13日，荔枝湾公司与何艳娟、李良熙签订《确认书》，确认书第四条和第五条约定，何艳娟、李良熙应当于荔枝湾公司取得预售许可证且通知何艳娟、李良熙后7日内签署《商品房买卖合同》及办理完结按揭相关手续。在荔枝湾公司在取得预售许可证后，于2015年12月5日以双方此前确认书确认的联系方式向何艳娟、李良熙发出荔枝湾签约的短信通知，但其没有前来签约。荔枝湾公司又于2016年4月10日、2016年7月16日通过顺丰速运方式多次向何艳娟、李良熙发出限期签约通知函，但其仍然未前来签约，故荔枝湾公司于2017年4月25日委托北京大成珠海律师事务所向何艳娟、李良熙发出解除确认书、没收履约保证金的律师函，此律师函已送达何艳娟、李良熙，《确认书》已合法解除。鉴于上述事实，荔枝湾公司认为已按确认书为何艳娟、李良熙保留了其选定的房屋，不存在过错。而何艳娟、李良熙在经荔枝湾公司多次通知后，仍未在规定的时间、地、地点与荔枝湾公司签约以双方最终未能签约的原因是何艳娟、李良熙的过错。根据确认书第六条约定，购买人未按本确认书约定按时支付任意一期房款或未按时签约均视为购买人违约并放弃对预售单位之权益，开发商有权将房屋另行出售且不另行通知并不予退还购买人已支付的履约保证金，以及根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，荔枝湾公司有权解除确认书并有权没收履约保证金，而何艳娟、李良熙作为违约方即过错方，不仅无权要求荔枝湾公司与其签订商品房买卖合同，反而应当承担相应的违约责任。二、何艳娟、李良熙无购房资格，无法继续履行确认书并签订商品房买卖合同，应当驳回何艳娟、李良熙的诉讼请求。根据2016年10月6日《珠海市政府关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》以及2017年4月8日《珠海市再次印发关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》的规定，珠海市执行住房限购政策规定如下：一、全市范围内的所有户型住房全部纳入限购范围；二、无法提供购房之日前在本市连续缴纳五年及以上个人所得税证明或者社会保险证明的非本市户籍居民暂停在本市范围内向其销售住房。根据何艳娟、李良熙身份证显示，其户籍分别为湖南省和澳门，根据限购政策何艳娟、李良熙不具备购房资格，事实上《确认书》也无法继续履行。因此，何艳娟、李良熙强制要求我司与其签订商品房买卖合同的诉求于法无据，应当予以驳回。综上，恳请法院驳回被原告何艳娟、李良熙的全部诉讼请求。反诉原告荔枝湾公司向本院提出反诉请求是：一、荔枝湾公司没收何艳娟、李良熙履约保证金15万元；二、本案反诉费由何艳娟、李良熙承担。事实与理由:2014年12月13日，何艳娟、李良熙作为购买人一方与作为出卖一方的荔枝湾公司签订《确认书》,何艳娟、李良熙以按揭付款的方式自愿购买荔枝湾公司开发的荔枝湾花园5栋2单元20层05房，约定何艳娟、李良熙在签署确认书的同时向荔枝湾公司支付15万元，作为本确认书预售单位的履约保证金，同时《确认书》第四条、第五条及第十条分别约定：购买人应当于荔枝湾公司取得预售许可证且通知购买人后7日内签署商品房买卖合同及办理完结按揭相关手续；购买人未按确认书约定按时支付任意一期房款或未按时签约，均视为购买人违约，并放弃对预售单位之权益，荔枝湾公司有权将房屋另行出售，且不另行通知并不予退还购买人已支付的履约保证金。购买人在签订本确认书时对此予以理解，并没有异议。荔枝湾公司在取得预售许可证后，于2015年12月5日通过手机短信方式(确认书第十条已约定为送达方式之一)向何艳娟、李良熙发出荔枝湾签约通知，并于2016年4月10日、2016年7月16日通过顺丰速运方式向何艳娟、李良熙发出限期履约通知函，但何艳娟、李良熙经通知后均未在规定时间地点前来签订商品房买卖合同。何艳娟、李良熙逾期与荔枝湾公司签订商品房买卖合同的行为已经构成违约，为维护荔枝湾公司的合法权益，于2017年4月25日向何艳娟、李良熙发出律师函，通知解除确认书，并没收已支付的履约保证金人民币15万元整。鉴于上述事实，荔枝湾公司认为根据《确认书》的约定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，何艳娟、李良熙的行为已经构成违约，应当承担违约责任。荔枝湾公司有权解除确认书并没收履约保证金。为维护荔枝湾公司的合法权益，特向法院提出反诉，恳请贵院支持反诉请求。反诉被告何艳娟、李良熙对反诉原告荔枝湾公司的反诉请求当庭答辩称：一、不同意荔枝湾公司的反诉请求；二、请求驳回荔枝湾公司没收15万元履约保证金；三、要求双方继续履行2014年12月13日签订的《确认书》。何艳娟、李良熙就本诉与反诉向本院提交的证据：一、《荔枝湾花园预售单位确认书》;二、付款流转单;三、银联刷卡单、《收款收据》;四、（2017）广文律函字第02号《律师函》;五、北京大成（珠海）律师事务所《律师函》;六、回复函；七、（2017）诚挚穗民代字第150号《民事委托合同》、《委托人须知》；八、《跨行人民币汇款凭证》；九、《广东省增值税普通发票》；十、《商品房预购查询结果》；何艳娟、李良熙当庭补充提交证据十一录音材料。荔枝湾公司就本诉与反诉向本院提交的证据：一、2015年12月5日短信通知（何艳娟180××××****）；二、2016年4月10日《限期签约通知函》、顺丰快递面单信息、顺丰快递物流信息；2016年7月16日《限期签约通知函》、顺丰快递单信息、顺丰快递物流信息；三、2017年4月25日《律师函》；四、预售许可证、荔枝湾花园住宅楼楼层、分户情况说明。五、2017年4月25日律师函快递单及物流信息；六、业务受理单三份；七、同批次收到短信通知后前来签订《商品房买卖合同（预售）》业主合同。经庭审质证，何艳娟、李良熙对荔枝湾公司提交的证据一认为没有收到短信信息，对真实性不予确认；对证据二确认看到寄件单原件，但真实性无法确认，也没有收到这两份快递；证据三真实性予以确认，但证明内容不认可；证据四预售证三性予以确认，楼层分布情况说明原件与复印件不同，真实性无法确认；证据五三性无异议，确认收到律师函，但对证明内容有异议；证据六真实性认可，只能证明该手机号码是荔枝湾公司持有，无法证明短信已经送达；证据七真实性无异议，关联性有异议。荔枝湾公司对何艳娟、李良熙的证据一、二、三、四、五、七、九、十真实性予以确认，证明目的不认可；证据六三性不予确认，没有收到函件；证据八没有看到原件，真实性不予认可；证据十一真实性无异议，合法性及证明目的不认可。根据各方的庭审质证意见，本院经审核各方提交的证据，除无原件的证据外，本院认为可以作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2014年12月13日，何艳娟、李良熙（购买人）与荔枝湾公司（开发商）签订一份《荔枝湾花园预售单位确认书》，约定，何艳娟、李良熙购买预售单位5栋2单元20层05房，约81.8平方米，总房价为3836773元。联系电话：180××******；联系地址：珠海市横琴彩虹路2号新家园7栋605。购买人在签署本确认书的同时，向开发商支付15万元作为本确认书预售单位的履约保证金。确认书第四条第2款按揭贷款签署确认书之日起7日内支付该单位合同总价10%（含15万元履约保证金），2014年12月30日前支付合同总价10%，2015年2月28日前支付合同总价20%。剩余楼款办理银行按揭并于开发商取得预售许可证且通知购买人后7日内签署《商品房买卖合同》及办理完结按揭相关手续。第六条购买人未按本确认书约定按时支付任意一期房款或未按时签约，均视为购买人违约并放弃对该预售单位之权益，开发商有权将该房屋另行出售且不另行通知并不予退还购买人已支付的履约保证金，购买人在签订本确认时对此已理解并没有异议。第十条开发商通知以电话、短信、书面函件等任何一种形式，购买人对此无异议。购买人确保载明的联系方式和联系地址为可接受的方式和地址，开发商按该联系和地址发出通知后，视为购买人收到相应通知（其中以邮寄方式通知的，邮件发出第三日视为送达日。以电话、短信、电子邮件、面呈、公告通知的，以通知发出日为送达日。）如联系方式和地址变更，购买人应当以变更后五日内书面通知代理商、开发商。确认书签订当天，何艳娟、李良熙向荔枝湾公司交付了履约保证金15万元。2014年12月15日、12月29日、2015年2月27日，何艳娟、李良熙分别向荔枝湾公司支付233677元、368331元、758030元，合计1360068元。根据2015年2月27日付款流转单显示，合同成交价为3760038元，折扣为98折，贷款金额225万元。2015年11月10日，荔枝湾公司取得了荔枝湾花园预售许可证。2015年12月5日，荔枝湾公司向包括何艳娟（电话号码180××******）在内的众业主以手机短信方式发送签约通知书，通知书中载明了须在收到此短信通知七日内到荔枝湾销售中心办理按揭手续，并携带相应的文件。通知书同时还载明因建筑面积增加，成交价调整为3819794元，何艳娟、李良熙已前期付款1510038元，签约当天会有现场工作人员核对价款。2016年4月10日、7月16日，荔枝湾公司向何艳娟、李良熙寄送限期签约通知函，要求何艳娟、李良熙在函件发出十个日内前来签署《商品房买卖合同》。何艳娟、李良熙否认收到该二份通知函。2017年4月25日，荔枝湾公司向何艳娟、李良熙发出《律师函》，告知因其逾期签订《商品房买卖合同》，已构成违约，视为放弃对该预售单位之权益，解除确认书并将房屋另行出售，并没收已支付的履约保证金15万元。本案9月14日第一次庭审中，何艳娟、李良熙称珠海市横琴彩虹路2号新家园7栋605是其在2014年年底至2015年4月租住的地址，此后居住在澳门。何艳娟、李良熙并表示在2015年5、6、7月曾去荔枝湾公司销售中心询问过涉案房屋的进展，并将澳门的地址写给了当时销售人员李边疆，此后也曾去过，但荔枝湾公司一直没有告诉已取得预售证。原告称收到了荔枝湾公司的证据以后才知道荔枝湾公司取得预售证的时间。2016年9、10月左右，荔枝湾公司曾打电话告知何艳娟可以办理，因何艳娟当时在医院，要求销售人员打给李良熙，但销售人员也没有打电话给李良熙。2016年12月左右，何艳娟、李良熙到荔枝湾售楼中心咨询如何交纳尾款，被告知只能办理退款。本案9月26日庭审中，荔枝湾公司对何艳娟、李良熙于2017年3月20日在荔枝湾公司售楼部的录音进行质证。荔枝湾公司主张依据该录音内容，足以证明其司已通过短信、函件、电话、当面通知等多种方式通知何艳娟、李良熙前来签约，但何艳娟、李良熙不签约提出退房。何艳娟、李良熙主张，因荔枝湾公司直至2015年9月仍未取得预售证，害怕受骗所以申请退款。在2016年3月，已知道荔枝湾公司取得了预售证，当时荔枝湾公司的刘芳还称涉案房屋不能退只能买。另查明，涉案预售单位经确权后地址是11栋2005房。本案在审理过程中，就何艳娟、李良熙是否具备购房资格之问题，本院向珠海市不动产登记中心调查。该中心于2017年9月26日回复本院，载明，2011年11月11日至2016年10月6日，横琴区不在我市限购范围内。如贵院认定何艳娟、李良熙于2015年2月购房行为成立，申请人现提供相应凭证向我中心申请办理商品房转移登记，可以依法核准办理。原、被告选择适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告李良熙系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。何艳娟、李良熙与荔枝湾公司签订的《确认书》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据双方的本、反诉请求及诉辩意见，本案双方的争议焦点是：一、何艳娟、李良熙与荔枝湾公司未签订《商品房买卖合同》的原因；二、《确认书》是否已经解除；三、本案的处理。关于焦点一。首先，根据《确认书》第四条第2款的约定，《商品房买卖合同》签订的时间是在荔枝湾公司取得预售证且通知购买人后7日内；其次，荔枝湾公司在2015年11月10日取得了荔枝湾花园预售许可证；第三，根据《确认书》第十条“开发商通知以电话、短信、书面函件等任何一种形式，购买人对此无异议。购买人确保载明的联系方式和联系地址为可接受的方式和地址，开发商按该联系和地址发出通知后，视为购买人收到相应通知（其中以邮寄方式通知的，邮件发出第三日视为送达日。以电话、短信、电子邮件、面呈、公告通知的，以通知发出日为送达日。）”的约定，荔枝湾公司只要按购买人即何艳娟、李良熙预留的电话、地、地址发送通知视为送达。经审核荔枝湾公司提交的发送上述短信通知的手机，手机不仅能打开看到签约通知的内容，还包括了其他众多业主的发送通知，因此，本院认定，荔枝湾公司已按《确认书》的约定在2015年12月5日向何艳娟、李良熙发送了签约通知。何艳娟、李良熙否认收到上述短信通知，本院不予采信。第四，何艳娟、李良熙应按《确认书》的约定，在2015年12月12日前到荔枝湾公司签订《商品房买卖合同》。第五，何艳娟、李良熙庭审中一方面称其直至收到荔枝湾公司本案中的证据才知道荔枝湾公司取得预售许可证，但同时又承认在2016年3月已知道荔枝湾公司取得了预售证，本院认为，何艳娟、李良熙对同一事实前后作出两种不同的陈述，违反了当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。庭审中，何艳娟、李良熙承认因害怕受骗在荔枝湾公司取得预售许可证前，已向荔枝湾公司提出退回房款的请求；而从何艳娟、李良熙在2017年3月与荔枝湾公司销售人员的交涉中，也能反映出何艳娟、李良熙在此前已提出退还房款的意思表示，甚至在何艳娟、李良熙提交荔枝湾公司销售人员2016年9月18日微信记录，也反映出荔枝湾公司同意并通知其前来办理退款事宜。因此，何艳娟、李良熙主张在2016年3月要求与荔枝湾公司签约未允没有事实依据，在荔枝湾公司已发出签约通知的情况下，《商品房买卖合同》未能在确认书约定时间内签订的原因是何艳娟、李良熙一方原因造成的，何艳娟、李良熙主张是荔枝湾公司没有通知、拒绝签订没有事实依据，本院不予采信。关于焦点二。2017年4月25日，荔枝湾公司向何艳娟、李良熙发出律师函，通知解除确认书，并没收已支付的履约保证金人民币15万元，荔枝湾公司提出解除确认书之行为符合《确认书》第六条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，本院予以支持。关于焦点三。如上文所述，荔枝湾公司解除《确认书》有事实和法律依据，因此，何艳娟、李良熙请求确认解除《确认书》无效并要求继续履行合同、赔偿律师费没有事实依据，本院不予支持。荔枝湾公司主张没收履约保证金15万元有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）珠海荔枝湾投资发展有限公司没收原告（反诉被告）何艳娟、李良熙的履约保证金15万元；二、驳回原告（反诉被告）何艳娟、李良熙的本诉诉讼请求。本案本诉案件受理费12759元、反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）何艳娟、李良熙负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一七年十月二十四日法官助理熊健书记员罗志斌