济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3827号 原告：安娜，女，1984年11月17日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李娟，山东宇鹏律师事务所律师。特别授权。 被告：卢念春，男，1963年2月4日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王诗海，山东高信律师事务所律师。特别授权。 原告安娜与被告卢念春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告安娜及其委托诉讼代理人李娟，被告卢念春及其委托诉讼代理人陈红到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。审理中，原告安娜申请轮候查封了被告卢念春名下坐落于济南市历城区七里堡村东路北*室房屋及50万元工资收入，预缴保全费3020元。本案现已审理终结。 原告安娜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；二、判令被告卢念春返还原告安娜购房款15万元，并以总房款为基数，按照日千分之五计算自2016年11月1日起至返还购房款之日止期间的违约金；三、诉讼费、保全费等相关费用由被告卢念春承担；审理中，原告安娜当庭增加诉讼请求：要求被告卢念春赔偿原告安娜装修费9万元及律师费1万元。事实与理由：2016年9月份，原告安娜因急于购房通过中介认识被告卢念春，因被告卢念春的房屋有抵押，双方协商待被告卢念春十月份解除抵押后签订买卖合同，后被告卢念春告知原告安娜月底可解除抵押，双方于2016年10月17日签订房屋买卖合同。被告卢念春将其产权证号为济房权证历城字第*号房屋以110万元的价款卖给原告安娜。原告安娜于2016年10月19日向被告卢念春支付购房款15万元。原告安娜按合同约定准备好贷款手续后，因被告卢念春房屋迟迟未解除抵押，双方无法办理网签备案等相关手续。被告卢念春拖延至今却仍未解除抵押，且原告安娜现在才得知被告卢念春房屋还有查封，买卖合同已无法继续履行。因被告卢念春的违约行为给原告造成巨大损失，现为维护原告合法权益特诉至贵院，望判如所请。 被告卢念春辩称，本案阻却合同履行的情形正在消失，不宜解除房屋买卖合同。涉案房屋的查封是在被告卢念春确不知情的情况下进行的，而且被告卢念春在得知查封后积极与济南市历下区人民法院进行联系来履行应尽的义务以尽快解封涉案房产，目前正在协商过程中。双方约定按照总价款的日千分之五支付违约金，约定过高，申请法院予以调整。被告卢念春在主观上没有隐瞒查封事实的情形。律师代理费只有在合同中有约定的情况下才承担，法律规定的只有知识产权代理费用由对方承担，故被告不应承担原告的律师代理费。 原告安娜围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2016年9月20日，安娜（买方）与卢念春（卖方）签订买卖协议一份。该协议约定：卖方卢念春与买方安娜于2016年9月20日协商好关于历城区七里堡村东路北*室，产权证号：济房权证历城字第*号的房屋买卖意向。因房子存在抵押查封等信息，双方协定于2016年10月10日再次见面签署买卖合同。期间不管房价上涨或下跌，双方均以110万元的价格成交该房屋。 2016年10月17日，在济南宝阳房地产咨询有限公司的居间下，卢念春作为卖方（甲方），安娜作为买方（乙方），济南宝阳房地产咨询有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方自愿出售位于济南市历城区七里堡村东路北*的房产给乙方，房屋所有权证号：济房权证历城字第*号，房屋所有权人为卢念春，单独所有，房屋建筑面积112.83平方米，地下室/储藏室面积6平方米，附属设施包含：固定装修，集中供暖，燃气管道；有抵押，无租赁；成交价格110万元，乙方先支付甲方购房定金15万元，甲方收到乙方定金后不得擅自将房屋转租或转售，如甲方违约，赔偿乙方双倍定金，如乙方违约，甲方收到定金不退，合同签订当日，定金自动转为房款；乙方于2016年10月20日前向甲方支付首付款15万元，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时10日内积极配合乙方办理过户手续，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，银行贷款一经发放，乙方当日将剩余购房款95万元付清甲方；甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日千分之五的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行。原、被告另约定：自本合同签订之日起10日内腾空本房屋，甲方户口暂不迁出，待甲方买到房屋自过户之日起10日内迁出本房屋。2016年10月19日，原告安娜向被告卢念春支付了首付款15万元。 2016年12月20日，济南绿鼎装饰装修工程有限公司出具收款收据，载明装修款（总款）96383元，定金已收35000元。2017年6月28日，安娜（甲方）与山东宇鹏律师事务所（乙方）签订委托代理合同，委托该所律师处理纠纷事宜，并支付律师费1万元。原告安娜于2017年7月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 另查明，根据在济南市房屋档案馆查询涉案房屋的房屋权属状况信息，涉案房屋产权人卢念春，房产证号：历城*，抵押情况：债权人系济南市历城区农村信用合作联社，抵押金额30万元，债务履行期限2012年9月19日至2015年9月16日，庭审中，被告卢念春称该款项已于2016年左右还清，但未办理解押手续；查封情况：查封单位济南市历下区人民法院，查封期限2014年7月10日至2019年6月15日。根据济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1391号民事判决书，中国工商银行股份有限公司济南山大路支行与济南大恒经贸有限公司签订《小企业借款合同》，办理800万元的流动资金贷款业务。上述借款到期后，济南大恒经贸有限公司仅偿还贷款本金200万元，剩余本息拒不偿还。卢念春等人与中国工商银行股份有限公司济南山大路支行签订《担保承诺书》，承诺以其自有全部财产（包括夫妻共有财产）承担连带清偿责任，该案中，卢念春经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，法院依法判决济南大恒经贸有限公司支付借款本金5661464.44元及利息，并判令卢念春等人承担连带清偿责任。 审理中，原告安娜申请中介公司经办人臧晓东出庭作证。证人臧晓东出庭作证称：其系济南宝阳房地产咨询有限公司销售经理及该涉案房屋经办人，双方签订房屋买卖合同时，卢念春未告知安娜及中介公司该房屋有查封的情况，仅说明涉案房屋有30万元的抵押，并表示会尽快还清并于10月底之前办理撤押手续，但之后经多次联系卢念春一直说还未还清贷款，直至2017年春节之后才知道涉案房屋有担保和被查封的情况。安娜已经交了贷款手续但因贷款审批通过后存在有效期，若卢念春未办理解押，审批就会失效，因此未办理银行审批手续，但安娜在2016年7月从中介公司购买过其他房屋，当时贷款审批是通过的。涉案房屋同等地段、同等面积、同等户型的价值目前大约14000元/平方米。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽签约时涉案房屋上有抵押和查封，但合同当属有效合同。被告卢念春告知原告安娜2016年10月底可解除抵押，双方于2016年10月17日签订房屋买卖合同，原告安娜于2016年10月19日向被告卢念春支付购房款15万元。根据合同约定，甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时10日内积极配合乙方办理过户手续，原告安娜按合同约定准备好贷款手续，但被告卢念春房屋迟迟未解除抵押，原告安娜无法办理网签备案等相关手续，后得知涉案房屋不仅未办理解押手续，还被济南市历下区人民法院查封，导致合同无法继续履行。因房屋存在查封和抵押，被告卢念春一直不能履行协助原告安娜办理过户手续的主要义务，属于严重违约。因不能实现合同目的，原告安娜要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，涉案房屋买卖合同于诉状送达之日即2017年7月10日解除。因合同解除，原告安娜主张被告卢念春返还购房款15万元，符合法律规定，本院予以支持。原告安娜主张被告卢念春支付以总房款为基数，自2016年11月1日起至返还购房款之日止，按照日千分之五计算的违约金，被告卢念春认为违约金约定过高，申请法院予以酌减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告安娜除支付购房款15万元、装修费9万元、律师费1万元外，还有房屋升值损失即可得利益损失。原告安娜称2016年9月至今涉案房屋升值约40余万元，济南每平方米房屋价格普遍上升三、四千元，再买一套房成本要增加30万元以上。证人臧晓东称涉案房屋同等地段、同等面积、同等户型目前大约14000元每平方米，对此本院予以参考。原告安娜支付首付款15万元，其余95万元约定以银行按揭贷款方式支付，但未能履行，本院亦予以考虑。根据原、被告的举证情况、合同履行情况、原告安娜支付的首付款数额及占总房款的比例、房屋升值情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌情支持原告安娜违约金30万元。因原告安娜主张的装修费、律师费本院在确定违约金数额时已一并予以综合考虑，故不再另行支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告安娜与被告卢念春2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》于2017年7月10日解除。 二、被告卢念春于本判决生效之日起十日内返还原告安娜购房款15万元。 三、被告卢念春于本判决生效之日起十日内支付原告安娜违约金30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告安娜的其他诉讼请求。 案件受理14700元，减半收取7350元，保全费3020元，均由被告卢念春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十月三十日 书记员  岳 静