山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2705号原告：王聪，男，1990年3月4日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。被告：刘燕，女，1976年8月7日出生，回族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：徐勤军，山东东岳泰山律师事务所律师。被告：韩涛，男，1986年5月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：泰安天润人和置业有限公司。住所地：泰安市泰山区科山路玉都国际16楼。法定代表人：于华，总经理。委托诉讼代理人：张强，男，该公司员工。原告王聪与被告刘燕、韩涛、泰安天润人和置业有限公司（以下简称天润人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王聪及其委托诉讼代理人高月欣，被告刘燕的委托诉讼代理人徐勤军，被告韩涛，被告天润人和公司的委托诉讼代理人张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，原告将剩余购房款交法院提存后，被告自行办理解押还款，并协助原告办理房产过户事宜；2.本案诉讼费、保全费、担保费、居间服务费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告与被告韩涛经泰安市易家成地产营销策划有限公司（以下简称易家成公司）提供的居间服务，于2018年1月13日自愿签署房屋买卖合同，合同约定原告购买刘燕所有的位于泰安市，房屋价款880000元。因该房屋所有权人刘燕在外地工作，无法到现场签约，所以向韩涛出具委托书，由韩涛受托签署房屋买卖合同，受托人承诺自愿承担一切违约后果。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金100000元、首付款250000元、居间服务费24000元。其中合同第三条约定，乙方（原告）于1月20日之前将房款350000元（含定金）支付甲方（被告），当天交付钥匙，剩余房款530000元以银行贷款的方式支付；被告应于“能办理房产证之日起两个月内办理完房产证，并自行解押银行贷款”，否则视为违约。经原告获知，涉案房屋自2018年7月开始已经能够办理不动产权证书，原告及中介方也都分别及时通知了被告，但被告迄今为止仍然未办理出不动产权证，而且也拒绝接受原告及中介机构的电话，无任何理由与借口拒绝履行其合同义务，导致原告无法办理银行按揭贷款。原告为督促被告尽快履行合同，现已筹齐剩余全部房款交法院提存，被告应自行办理涉案房产的银行还款及解押工作，配合原告立即办理涉案房产过户事宜。为此，原告提起本案诉讼。刘燕辩称，答辩人没有委托韩涛销售涉案房屋，也未向韩涛出具委托书。韩涛与原告签订的房屋买卖合同系无效合同，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。韩涛辩称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。天润人和公司辩称，第一，本案并无针对答辩人的诉讼请求，原告的诉讼请求与答辩人无关。第二，答辩人与原告之间并无任何合同关系，原告无权向答辩人主张任何权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘燕与天润人和公司签订商品房预售合同一份，购买天润人和公司开发建设的位于泰安市房屋（即涉案房屋）一套。受刘燕弟弟刘伟之托，韩涛于2018年1月13日与原告及易家成公司签订房屋买卖合同一份，合同约定，卖方甲方为“韩涛代刘燕”，买方乙方为原告王聪，居间方丙方为易家成公司，合同主要内容为：乙方自愿购买甲方拥有的位于泰安市房屋，建筑面积131.32平方米，该房产现有证据为购房预售合同，所有权人为刘燕，有抵押，无租赁；甲乙双方协定该房产成交价880000元整；付款方式为本合同签订当日乙方向甲方支付100000元作为购房定金，余款支付方式为甲乙双方协商于1月20号之前将房款中的350000元（含定金）乙方支付于甲方，当天交钥匙；剩余房款530000元以银行贷款的方式支付，甲方于接到开发商能够办理房产证通知之日起积极办理房产证，并自行解押银行贷款，甲方于能办理房产证当日起两个月办理完房产证，并积极协助乙方过户，双方不得违约；若乙方违约，则350000元不予退回，甲方违约则赔偿乙方700000元整；甲乙双方于甲方房产证办理出来、乙方审批通过后20个工作日办理过户；若遇国家政策问题，则以国家政策为准；本房产在办理产权过户手续时，乙方自愿承担过户时产生的所有税费；本合同签订时，乙方同意向丙方支付中介服务费24000元；合同签订后，甲乙双方应忠实履行，定金罚则之外，违约方还应向守约方承担包括但不限于诉讼、保全、律师代理费、中介服务费以及为实现合法权益所支出的必要费用。合同还对其他事项作出了约定。签订合同时，韩涛出具了委托书一份，主要内容为：“本人刘燕因工作原因不能亲自办理位于恒大城13号楼1单元2204号房屋买卖合同手续及收售定金、房款业务，特委托韩涛代为办理，本人自愿承担由此产生的所有法律责任。”庭审中，韩涛明确表示该委托书系韩涛受刘伟指示自行填写的。2018年1月13日，韩涛代刘燕出具定金收到条一份，载明收到定金100000元。2018年1月17日，韩涛代刘燕出具收到条一份，载明收到首付款250000元。该两笔款项均已汇至开户人为刘燕的银行账户中。庭审中，刘燕辩称该银行卡由其弟弟刘伟持有，其不知情。2020年1月15日，原告再次通过中介公司向刘燕账户汇款30000元。原告交纳首付款后，刘伟和韩涛向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告入住使用至今。原告得知涉案小区开始办理不动产权证书之后，督促办理未果。为此，原告委托山东公允律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费40000元。韩涛亦多次通过微信、短信与刘燕弟弟刘伟联系，督促办证事宜。其中，2018年10月29日，韩涛问刘伟刘燕何时回泰安，购房人一直在催，刘伟答复称“月中差不多”；2019年1月9日，刘伟答复称：“最近他们去云南工地了，具体没有定下确定时间来，我和她说了，尽早回来给他办了。”人民法院没有提存职能，本院向原告释明后，原告于2020年5月2日向易家成公司转账530000元，易家成公司向本院出具证明一份，主要内容为：“2018年1月13日出卖人刘燕委托韩涛与买受人王聪经我公司居间介绍，签署房屋买卖合同，合同约定出卖人将其所属的位于泰安市房屋一套出售给买受人王聪。现经买受人王聪申请，王聪已于2020年5月2日将剩余购房款530000元提存至我公司财务代管，在我公司接到泰山区法院通知或刘燕及王聪的共同同意的前提下无条件按要求支付。如逾期或拒绝支付，自愿承担法律责任。”庭审中，天润人和公司明确表示涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件。本院认为，本案争议焦点为韩涛代理刘燕与原告签订的房屋买卖合同是否有效。本案中，虽然刘燕没有向刘伟及韩涛出具授权委托书，委托二人代为出售涉案房屋，但是原告将定金及首付款均汇款至刘燕账户，刘燕辩称该银行卡由刘伟持有，但其未提交证据予以证实，本院不予采信。刘燕接收了原告的购房款，亦从未提出异议，据此可以认定刘燕对收房事宜知情且同意。韩涛与刘伟的微信聊天记录亦可以佐证刘燕知情且同意的事实。退一步讲，在原告知悉自己的购房定金及首付款汇入刘燕账户且刘燕未提出异议的情况下，原告有理由相信韩涛有代理权，韩涛的行为构成表见代理，韩涛的代理行为亦应认定有效。故此，原告与韩涛就涉案房屋签订的房屋买卖合同系有效合同，本院对该事实予以确认。刘燕应依照法律规定及合同约定履行出卖人义务。合同约定剩余购房款以贷款方式支付，但因刘燕在涉案房屋具备办证条件的情况下未积极办理产权证书，导致原告无法向其支付剩余购房款。现原告将剩余购房款530000元提存至中介易家成公司，据此可以认定原告具备随时支付剩余购房款的能力。要求刘燕协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续不会损害刘燕的权益，故对原告要求刘燕协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求本院依法予以支持。因涉案房屋尚未办理初始登记，且该房屋已经具备了办证条件，故天润人和公司应协助刘燕办理涉案房屋的所有权登记手续。合同约定“合同签订后，甲乙双方应忠实履行，定金罚则之外，违约方还应向守约方承担包括但不限于诉讼、保全、律师代理费、中介服务费以及为实现合法权益所支出的必要费用”。刘燕作为出卖人未积极履行合同义务，导致本案诉讼产生，原告为此支出律师代理费40000元。依据该约定，该律师代理费应由刘燕负担，对原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。因刘燕承担违约责任的方式为继续履行合同，故对原告要求刘燕承担居间费用的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘燕、泰安天润人和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为位于泰安市房屋办理所有权登记手续；二、被告刘燕于第一项判决履行完毕之日起十五日内协助原告王聪办理该房屋的所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至刘燕名下；三、被告刘燕于本判决生效之日起五日内支付原告王聪律师代理费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元、保全费5000元，共计17600元由被告刘燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙其运人民陪审员  焦承东人民陪审员  焦和泉二〇二〇年五月七日书 记 员  辛 建