黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初字第182号原告：姜照明，男，1971年9月6日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：姜绪财（系姜照明之父），住哈尔滨市松**。被告：哈尔滨市万宝工业公司，住所地：哈尔滨市松**万宝镇万宝屯。法定代表人：胡凤山，职务经理。被告：哈尔滨市松北区万宝镇人民政府，住所地哈尔滨市松**万宝镇。法定代表人：刘影，职务镇长。二被告委托诉讼代理人：胡杨，黑龙江五洲律师事务所律师。原告姜照明与被告哈尔滨市万宝工业公司（以下简称万宝工业公司）、哈尔滨市松北区万宝镇人民政府（以下简称万宝镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告姜照明委托诉讼代理人姜绪财、被告万宝工业公司、被告万宝镇政府委托诉讼代理人胡杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜照明向本院提出诉讼请求：1、要求解除其与万宝工业公司、万宝镇政府签订的土地租赁合同；2、要求万宝工业公司、万宝镇政府返还姜照明土地租赁费46000元，并按银行同期贷款利率给付此款自1995年2月28日到2017年5月23日期间的利息；3、要求万宝工业公司、万宝镇政府赔偿姜照明投资建造的围墙一趟、猪舍一栋、更夫房一个、大铁门一个的现有价值。事实与理由：1995年2月28日，姜照明与万宝工业公司签订《土地租赁协议》，双方约定万宝工业公司将畜牧场4300平方米的土地出租给姜照明使用，租期50年，租金20元/平方米，租金共计86000元，且允许姜照明出租和转让。协议签订后，姜照明进行了土地平整和废旧建筑物拆除。1995年5月13日，姜照明与案外人蔡全胜签订土地租用协议书，约定姜照明将1000平方米场地出租给蔡全胜，租期30年，租金为58000元，到期后蔡全胜出资所建大窖归姜照明所有。此后，蔡全胜在该1000平方米上建造了大窖。大窖建成后，蔡全胜与姜照明口头协议，要求姜照明将剩余3，300平方土地也租给蔡全胜建大楼开娱乐厅，租金为每年20000元，租期30年，到期后大楼和大窖都归姜照明所有。两年后，姜照明找蔡全胜催款未果，经多方打听，方知万宝工业公司背着姜照明又与蔡全胜签订了一份2000平方米土地的租赁协议，蔡全胜建造的大楼就在该2000平方米土地上，蔡全胜持此协议和万宝镇政府出具的手续办理了国有土地使用权证和大楼、大窖的房产证，并以前述证照获得了银行抵押贷款，后因蔡全胜未按期归还银行贷款，其所建的大楼和大窖现已被法院查封。因万宝工业公司与蔡全胜签订的协议不合法，姜照明于2015年向哈尔滨市松北区人民法院（以下简称松北法院）起诉，并经松北法院（2015）松民初字第51号民事判决解除了万宝工业公司与姜照明签订的4300平方米土地租赁协议中的2000平方米，并退还姜照明40000元租金及相应利息，剩余的2300平方米土地仍归姜照明使用。姜照明在法院下达了(2015）松民初字第51号民事判决后开始使用该2300平方米土地上的大窖，但哈尔滨市道外区人民法院在2016年得知姜照明使用后，告知姜照明停止使用，并告知其整个院落均已被查封应禁止使用。2016年10月13日，姜照明提起行政诉讼，要求哈尔滨市住房保障和房产管理局撤销为蔡全胜颁发的编号为1101087的房产证，但因万宝工业公司拒不出具该土地的使用权证明导致姜照明败诉，给姜照明造成巨大经济损失。姜照明在该2300平方米上建了围墙一趟、铁大门一个、猪舍一栋、更夫房一个。万宝工业公司、万宝镇政府共同辩称：一、万宝工业公司是万宝镇政府开办的镇办企业，该企业已停业多年，本案应由万宝工业公司承担的相应法律责任，万宝镇政府同意与万宝工业公司共同承担。二、万宝工业公司与万宝镇政府均同意万宝工业公司与姜照明解除2300平方米场地的租赁合同，该解除并非约定解除或法定解除，应系双方经协商一致而解除。1995年2月28日，万宝工业公司与姜照明签订了《租赁协议书》，将原万宝畜牧场的4300平方米场地及动力电30千瓦出租给姜照明，租期50年，租金86000元。1995年5月13日，姜照明将前述场地中的1000平方米以58000元的价格转租给案外人蔡全胜，双方签订了《土地租赁协议书》，蔡全胜已实际给付姜照明转租租金40000元。1995年11月27日，万宝工业公司又与蔡全胜就前述4,300平方米场地中的2000平方米签订了《转让厂地合同书》。1995年11月28日，原哈尔滨市道外区人民政府(现哈尔滨市松北区人民政府)土地行政管理部门为蔡全胜办理了该2000平方米土地的土地登记审批，确定蔡全胜为该2000平方米土地的使用权人。因万宝工业公司与蔡全胜签订《转让厂地合同书》之前未与姜照明解除该2000平方米场地的租赁合同，松北法院于2015年作出（2015）松民初字第51号民事判决认定，万宝工业公司在未与姜照明就租赁协议中后来转让给蔡全胜的2000平方米土地部分的租赁协议协商解除的情况下，径行将该2000平方米土地另行转让给蔡全胜，违反合同约定，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，因蔡全胜已就该2000平方米土地取得了土地使用权，姜照明与万宝工业公司继续履行2000平方米土地的租赁协议已实际不能，万宝工业公司应对其违约行为给姜照明造成的损失予以赔偿，并判决解除姜照明与万宝工业公司签订的《租赁协议书》中万宝工业公司与蔡全胜于1995年11月27日签订的《转让厂地合同书》，转让给蔡全胜的2000平方米土地部分的租赁协议；万宝工业公司给付姜照明租金损失109390元、司法鉴定费1641元，万宝镇政府对前述债务承担连带责任。万宝镇政府已履行该生效法律文书。姜照明此次起诉要求与万宝工业公司解除剩余的2300平方米场地的租赁协议，万宝工业公司与万宝镇政府均同意解除，但因双方在《租赁协议书》中并未就合同解除约定条件，且该解除亦非《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除，而系万宝工业公司及万宝镇政府以终局性解决纠纷为目的而同意解除，故该解除应系《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的解除情况，即万宝工业公司与姜照明协商解除剩余的2300平方米场地的租赁合同。三、万宝工业公司、万宝镇政府同意返还姜照明自双方协商确定合同解除之日起至《租赁协议书》约定的租赁期限届满之日止的租金，姜照明主张的同期银行贷款利息，无事实及法律依据，不同意给付。万宝工业公司仅对4300平方米中的2000平方米场地租赁合同履行存在过错，并经法院生效判决确定违约责任，且万宝镇政府已实际履行。本案所涉的2300平方米场地的租赁合同自1995年2月28日至双方本次诉讼中实际协商解除之日期间已经履行的部分，万宝工业公司并无过错，姜照明此前也一直享有对2300平方米场的占有、使用权，此期间的租金万宝工业公司及万宝镇政府无返还义务。万宝镇政府同意与万宝工业公司共同返还姜照明自合同解除之日起至《租赁协议书》约定的租赁期限届满之日止的租赁费。因该2300平方米的租赁协议书系双方协商解除，而非万宝工业公司违约所致，故姜照明关于同期银行贷款利息的主张无法律依据，万宝工业公司和万宝镇政府无给付义务。四、姜照明要求万宝工业公司、万宝镇政府赔偿其投资建造的围墙、猪舍、更夫房和铁门现有价值的主张，无事实和法律依据，不同意赔偿。姜照明确实建造了猪舍、更夫房、围墙和大铁门，但上述建筑是其为使用租赁土地所需而建设的，与万宝工业公司及万宝镇政府无关且对二者无使用价值，不同意其提出的鉴定申请并由万宝工业公司及万宝镇政府支付作价款的意见。现双方均同意解除合同，上述建筑姜照明可自行拆除、恢复原状。五、姜照明所述的大楼和大窖的情况与事实不符。第一，姜照明与蔡全胜签订的《土地租用协议书》的约定内容只涉及大窖，未涉及大楼。第二，依姜照明所述大楼与大窖是被法院查封，该结果系产权人蔡全胜的行为所致，与万宝工业公司及万宝镇政府无因果关系。第三，即使依姜照明与蔡全胜《土地租用协议书》约定，双方约定的30年租赁期限也未届至。第四，姜照明所述的大楼与大窖并不在本案诉争的2300平方米场地之上。依据（2015）松民初字第51号民事判决书的认定，“蔡全胜在取得土地使用权的土地上建造了大窖一处、大楼一栋。”，故该大楼和大窖是建造在蔡全胜享有土地使用权的2000平方米土地上，而非本案所涉的2300平方米土地上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：姜照明举示的证据1、2、4、6，万宝工业公司、万宝镇政府举示的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。姜照明举示的证据3、5，无法证明其待证事实，本院不予采信。万宝工业公司与万宝镇政府举示的证据3，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。本院认定事实如下：哈尔滨市万宝工业公司原名哈尔滨市道外区万宝工业公司，该公司原系由哈尔滨市道外区万宝镇人民政府设立，哈尔滨市道外区万宝镇人民政府后更名为哈尔滨市松北区万宝镇人民政府。1995年2月28日，姜照明与万宝工业公司签订《租赁协议书》，约定万宝工业公司将原万宝畜牧场的场地4300平方米租赁给姜照明，租期50年，自1995年至2045年，租金为86000元。1995年5月13日，姜照明委托其父亲姜绪财与案外人蔡全胜签订《土地租用协议书》，将姜照明承租前述场地中的1000平方米转租给蔡全胜，租期30年，租金共计58000元。同年11月27日，万宝工业公司在未与姜照明解除《租赁协议书》的情况下，其作为甲方与作为乙方的蔡全胜签订《转让厂地合同书》，约定甲方将原万宝畜牧场闲置厂地转让给乙方创办企业，转让年限为50年，自1995年11月27日至2045年11月末止，转让金为5元/平方米，面积为2000平方米。1995年11月28日，哈尔滨市道外区人民政府土地行政管理部门对万宝工业公司转让给蔡全胜的2000平方米的土地进行了土地登记审批，确认蔡全胜为2000平方米土地的使用权人。蔡全胜在其取得使用权的土地上建造了大窖一处、大楼一栋。姜照明于2015年诉至本院，要求解除《租赁协议书》中万宝工业公司转让给蔡全胜的2000平方米场地部分的租赁协议，并要求万宝工业公司、万宝镇政府赔偿其场地租金损失、司法鉴定费、场地平整费。该案经本院（2015）松民初字第51号民事判决如下：一、万宝工业公司给付姜照明租金损失109390元，司法鉴定费1641元；二、解除姜照明与万宝工业公司签订的《租赁协议书》中万宝工业公司与案外人蔡全胜于1995年11月27日签订《转让厂地合同书》，转让给蔡全胜的2000平方米土地部分的租赁协议；三、驳回姜照明的其他诉讼请求。该判决现已生效。2017年5月23日，万宝工业公司当庭同意解除该2300平方米的土地租赁协议。承租场地上现有姜照明建造的更夫房一处、猪舍一处、围墙一趟及铁门一个。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。姜照明现起诉要求解除《租赁协议书》，万宝工业公司作为合同的相对方，于2017年5月23日明确表示同意解除，双方已就解除合同达成合意，双方的《租赁协议书》已于该日解除，本院予以确认。因双方系协商解除，而非因一方违约导致合同解除，故万宝工业公司作为出租方，应返还姜照明该2300平方米场地剩余租赁期间的租赁费共计25548.40元[20元/平方米/50年×2300平方米×(自2017年5月23日至2045年2月28日共计27.77年）]。万宝镇政府作为万宝工业公司的开办单位，自愿承担万宝工业公司的合同义务，且姜照明并未因此免除万宝工业公司的责任，故此系债务加入，万宝镇政府应与万宝工业公司对前述应返还的租赁费对姜照明承担连带责任。姜照明虽主张因该2300平方米上建有大楼及大窖且已被查封并导致其无法使用该土地，但对此未举证予以证实，且经本院生效判决确认，蔡全胜所建的大楼及大窖均在蔡全胜享有土地使用权的2000平方米地块上，故万宝工业公司在该2300平方米的租赁协议履行中并不存在违约行为，姜照明要求万宝工业公司及万宝镇政府给付2300平方米土地的租赁费46000元及此款自1995年2月28日至庭审之日按银行同期贷款利率计算所得利息的主张，本院不予支持。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，姜照明在承租场地上建造更夫房、猪舍、围墙及铁门是根据其自身经营所需而为，且未取得行政审批手续，故其要求对上述建筑物进行司法鉴定的申请，本院不予准许，对其要求万宝工业公司折价赔偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姜照明与哈尔滨市万宝工业公司于1995年2月28日签订的《租赁协议书》中除哈尔滨市万宝工业公司转让给蔡全胜的2000平方米土地以外的租赁协议于2017年5月23日解除；二、哈尔滨市万宝工业公司于本判决生效之日起十日内给付姜照明场地租赁费25548.40元，哈尔滨市松北区万宝镇人民政府对此款给付承担连带责任；三、驳回姜照明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元（姜照明已预付），由姜照明负担528元，由哈尔滨市万宝工业公司负担422元，此款万宝工业公司须于本判决生效之日起十日内给付姜照明，哈尔滨市松北区万宝镇人民政府对此款给付承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  马 宁人民陪审员  张植传人民陪审员  徐亚中二〇一七年十月十二日书 记 员  高佳媛