北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初21893号原告：张琪，女，1988年8月14日出生，北京天坛医院医生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛虎臣（张琪之夫），1985年11月20日出生，解放军总医院学员，住北京市东城区。被告：刘婷，女，1981年10月7日出生，源讯信息技术（中国）有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄云飞（刘婷之夫），1978年2月22日出生，北京八中教师，住北京市丰台区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。原告张琪与被告刘婷、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琪及其委托诉讼代理人薛虎臣，被告刘婷的委托诉讼代理人黄云飞到庭参加诉讼。被告链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张琪向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告返还扣留的4100元；3、被告赔偿一个月租金4100元。事实理由如下：2017年7月25日，原、被告双方经链家公司居间签订了房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于北京市丰台区旭日嘉园1号楼1905号房屋（以下简称1905号房屋），租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日，租金每月4100元。双方约定2017年7月31日进行房屋交接，并于房屋交接后签署交接单。合同签订后，本着相互信任的原则，我方先行支付了三个月房屋租金及一个月房屋押金合计16400元，并向链家公司支付了2870元居间费。2017年7月31日，三方共同进行房屋交接，原告发现涉案房屋存在以下问题：屋内潮气及霉味重、部分墙体霉渍明显（目测单处最大面积可达40厘米乘以70厘米），衣橱橱柜内霉渍明显（目测单处最大面积可达30厘米乘以50厘米），屋内唯一换气扇处于瘫痪状态，屋内冰箱异味刺鼻且极其肮脏，屋顶拐角部分开裂，马桶严重损坏，屋内包括阳台灯在内的灯具损坏，地面铺设地砖多块损坏，多个衣橱橱柜柜门损坏，屋内垃圾遍地。以上情况三方均在场见证。房屋存在的以上问题严重威胁原告本人及家人的身体健康甚至生命安全，以上问题在房屋交割前均未告知原告，关于相关问题的解决方案，经链家公司主持，亦协商未果。双方合同约定交付的房屋严重不符合合同约定或影响安全、健康的，承租方有权单方解除合同，基于此，原告提出解除合同，要求被告返还租金及押金，即可不追究违约责任。但被告至今仅返还12300元，扣留4100元未返还，双方多次协商无果，故原告提起本案诉讼。被告刘婷辩称：不同意原告诉讼请求。2017年7月24日晚，链家公司带原告到1905号房屋看房，随即表达了承租意愿，并于第二天签订了为期一年的租赁合同，起租日为2017年8月1日，双方约定7月31日办理房屋交接。因1905号房屋内仍有租户，我方与原租户的合同至2017年8月31日到期，我们与租户达成协议后，赔付了一个月租金，原租户腾退了房屋。但在双方办理房屋交接当日，原告以占地大为由，提出要求我方处理掉功能正常的电视机和一些家具，我们夫妻二人商量同意后，原告却提出毁约，并且只同意支付1500元，我方对此予以拒绝，并提出以房屋再行出租后的剩余时间计算返还金额，原告予以拒绝。双方此次纠纷责任在于原告，原告在对房屋考察满意后，迅速签约，表明原告对房屋的认可，而在交接当日，原告以种种不成立的理由单方毁约，原告所谓房屋存在严重威胁健康、安全隐患实属无稽之谈。涉案房屋已连续出租五年，原告看房时有租户居住，且在原告退租后亦有新租户入住，从未有人提出类似原告的异议。对于原告起诉书中提及的房屋问题，我可逐一回复：房屋内墙四年前贴了壁纸，情况良好。时值八月，之前租户搬走，房屋紧闭，房屋宽度3.6米，有与之同宽的落地窗，如有闷湿感，通风即可消除；卫生间换气扇未损坏，只是噪音大，且卫生间和厨房均有窗户，通风良好；马桶性能良好，只是马桶盖有破裂；屋顶拐角处石膏线有轻微裂痕而非开裂；灯具正常，之前住户因个人需要未安装全部灯泡；之前住户有自己的家电，因此冰箱一年未使用，清理后即可正常使用，现在租户为二位老人，正在使用此冰箱；地砖有二块有裂纹，已经于一年前由专业工人处理，状态牢固，并非多块损坏；衣柜只是柜门上所贴木皮有个别开裂，并非多个柜门损坏，以上情况有我方于八月拍摄的房屋视频及图片为证。通常新租户入住，如有需要，我方都会修理或更换个别设施，以达到租户要求，但房屋处于正常状态，原告执意毁约，经中介调解无果，我方因与原告签约，提前终止了原来的租赁合同，原告不负责任的行为造成我方实际损失。我方在保证自己不受损的前提下，将三个月租金返还原告，扣留了4100元押金，同意返还另行出租后剩余钱款。我方提前终止的原租赁合同租金为每月3900元，另行出租的新合同于2017年8月28日生效，因此我方同意返还原告703元（计算方法：与前租户租金每月3900元，除以31天后乘以4，再加上房租差200元）。被告链家公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，刘婷（出租方、甲方）与张琪（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：房屋坐落于北京市丰台区嘉园三里乙1号楼16层1905；租赁用途：居住；租赁期限自2017年8月1日至2018年7月31日；租金每月4100元；支付方式押一付三，各期租金支付日期为2017年7月25日，2017年11月1日，2018年2月1日，2018年5月1日；押金4100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；第十条：合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。张琪去涉案房屋处看房后，与刘婷签署了上述租赁合同，合同签订后，张琪向刘婷支付三个月租金及押金合计16400元。2017年7月31日晚，双方办理房屋交接，期间张琪提出房屋存在多处问题，严重影响健康、安全，不同意继续承租房屋，双方未能完成房屋交接，合同未予继续履行。后刘婷退还了三个月房屋租金，留下4100元押金。2017年8月28日，刘婷将涉案房屋另行出租与他人。庭审中，张琪方证人链家公司业务员刘某到庭陈述，涉案房屋交接时，地板有裂缝有晃动，墙上有霉变，马桶盖有破损，冰箱有异味。双方均认可证人陈述。张琪提交照片一组及与链家公司业务员的录音，主张合同约定出租方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，其去涉案房屋处看房时，房屋内尚有前租户居住，未能仔细查看房屋；交接房屋时，才发现房屋存在诸如垃圾满地，墙体霉变，抽风机、马桶损坏，衣柜橱柜破损，地砖、石膏线破裂，灯泡不亮，冰箱异味刺鼻等问题，尤其是屋内霉变潮湿的状况及冰箱散发出极其刺鼻的异味，严重影响健康安全，无法居住使用，其与刘婷沟通修缮事宜，刘婷处理问题的态度不积极，亦令其非常担忧与刘婷今后的交流能否顺利进行；刘婷未按合同约定交付房屋，构成违约，其方有权解除合同，要求对方支付违约金。刘婷对此不予认可，提交房屋录相视频一段，称张琪看房后签约，张琪所述房屋状况不属实，前租户腾退后，双方即办理房屋交接，房间尚未清理，其方积极处理问题，同意根据需要进行相应修缮、更换物品，但张琪不同意继续承租，双方无法进行后续协商；房屋此前由他人承租，现亦另行出租，证明房屋可以正常使用；刘婷提交其与前租户租赁合同一份，证明其方与前租户合同至2017年8月底到期，月租金3900元，因与张琪签约，前租户提前一个月搬离，但张琪却单方毁约，其方于2017年8月28日才将房屋另行租与他人，张琪应当承担其方损失，其方同意退还703元；张琪无权要求解除合同，但双方合同实际未予履行且房屋现已另租他人，故其方同意解除本案租赁合同。以上事实，有双方当事人陈述及《北京市房屋租赁合同》、照片、视频等证据在案佐证。本院认为：张琪与刘婷及链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应严格依照约定履行各自义务。张琪经现场看房后与刘婷签约并支付租金、押金，应系对房屋现状有所了解并同意之举，且依据张琪提交的照片及刘婷提交的房屋视频，加之房屋此前及后续均正常出租的事实，张琪主张房屋严重影响健康、安全，无法居住，依据不足，本院不予采纳，张琪无权据此要求解除合同及要求刘婷承担违约责任，但因双方合同实际未予履行，现刘婷亦同意解除，本院对此不持异议。因张琪不同意继续承租房屋，致使刘婷产生房屋空置损失，刘婷有权使用押金弥补损失，刘婷同意扣除损失后退还703元，其数额计算方法亦属合理有据，故本院对刘婷所持抗辩意见予以采纳。链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除张琪与刘婷及北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》。二、刘婷于本判决生效之日起七日内返还张琪七百零三元。三、驳回张琪的其他诉讼请求。案件受理费25元，由张琪负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑阳二〇一七年十月三十日书 记 员  孙超