惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1350号原告：许典虎，男，汉族，1982年9月23日出生，住安徽省铜陵县，委托代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。被告：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。法定代表人：唐从松。委托代理人：陈斯，该公司职员。原告许典虎诉被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司（以下简称东正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年7月4日立案受理后，依法由审判员罗亚鸼担任审判长，与审判员徐黎、曾日华组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告许典虎的委托代理人彭四根，被告东正公司的委托代理人陈斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许典虎诉称：2014年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××单元××房产，建筑面积为90.8平方米，总金额为人民币396003元；被告应在2016年10月30日前将合同项下的房产交付使用；合同还约定，被告须在该楼盘交付使用后180个工作日内将需由被告提供的资料保送向产权登记部门备案，若因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应继续为原告办理房屋产权手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未能按照合同的约定及时为原告办理房地产证。被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为此，原告特依据特诉诸贵院，请求法院判令：一、依法判决被告立即为原告办理不动产权证书；二、依法判决被告按银行同期贷款利率标准支付原告延期办证违约金人民币5994元整（从2017年2月24日起暂计至2017年6月30日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止；三、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更其第二项诉讼请求为：依法判决被告按银行逾期贷款利率标准支付原告延期办证违约金人民币5994元整（从2017年2月24日起暂计至2017年5月19日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止。原告向法庭提交了以下主要证据：《商品房买卖合同》及合同附件、《商品房质量保证书》、购房款收据或纳税发票等，拟证明其诉称的事实。被告东正公司辩称，一、政府因素的介入是双方签订合同时无法预料的不可抗力，因此导致的逾期完成不动产登记事项之相关责任不应由合同任一方当事人承担。1、随着不动产登记将房产证和国土证合二为一，在进行不动产登记前，需要先进行不动产权籍调查。权籍调查和首次登记所需资料存在差异，而且权籍调查占用时间较长。惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记。自此，在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍词查”、“新建商品房转移登记”四个环节。2、相关政府部门在推进新旧两个登记系统衔接的过程中，不可避免地出现诸多阻碍因素。这主要表现在以下三个方面：一是在进行新1日两个系统数据整理和迁移的过程中，数次暂停受理所有不动产登记业务；二是新系统的试行存在磨合期，在正常受理不动产登记业务期间会出现系统异常等问题；三是受有关政府部门办事人员数量所限，日受理业务量存在上限。以上政府因素的介入都大量增加了我司办理不动产登记事项所耗时长。二、双方签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定与被答辩人的陈述不符。合同中关于产权登记约定的表述为“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。此表述原本是指，答辩人只需在交房后180个工作日内将办理《房地产权属证明书》（即“新建商品房首次登记”环节）的有关资料向房管局提交即可。但鉴于政策变化导致此环节前增设权籍调查，所以根据现阶段的实际情况，该表述意为：答辩人只需在交房后180个工作日内将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的有关资料向产权登记机关提交备案即可。综上，合同上约定的期限并非答辩人完成“不动产权证书”办理流程的期限。此外，该期限是答辩人根据先前办证经验以及办证的大环境所确定的，并不存在恶意延长办证期限的情况。三、答辩人已采取各种措施以加快办理不动产登记的进程。恰逢国家不动产登记制度的变革，从而导致办证进展缓慢，但答辩人一直采取各种措施来促进不动产登记的办理。此前，答辩人还将办证缓慢的情况告知相关产权登记机关，并将整个楼盘办证进展的情况整理成报告提交至有关部门，加强与办证相关各部门的沟通，以期加快办证的速度。综上，可得出以下三点结论：1、由于政府因素的介入，导致办证流程以及历需准备资料的差异，合同中约定期限的起算日期应为惠州市大亚湾区全面实施不动产统一登记之曰(2016年6月30日)，所以在考虑了办证相关客观情况变化后，合同所约定的180个工作日后之逾期日期为2017年3月23日。2、答辩人在合同约定期限内需要完成的事项为：将办理“新建商品房首次登记权籍调查”所需资料提交至有关产权登记机关备案。3、由于涉案房产交房时间在办证新政策出台之前，遂在考虑了新政策因素后，合同约定的逾期日期为2017年3月23日。而答辩人在2016年9月21日前便将办理该涉案房产“新建商品房首次登记权籍调查”所需资料提交至澳头国土所。可见，答辩人并没有作出被答辩人所称的逾期办证行为，所以没有承担违约责任和本案诉讼费的义务。此外，答辩人在此承诺将继续尽快为被答辩人办理不动产权证书，但答辩人以外的其他影响办证时间的因素，答辩人不作保证。被告向法庭提交了以下主要证据：惠州市不动产登记局收发文呈办单、《权籍调查表》、惠州市大亚湾区不动产登记受理回执、公告及通告、办证各环节所需资料、同期其他开发商的商品房买卖合同、同类案件的裁判书等，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2014年7月4日，原告许典虎作为买受人，与作为出卖人的被告东正公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××单元××房，建筑面积90.8平方米，总价396003元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭贷款的形式支付合同价款，即原告于2014年7月4日向被告支付购房首期款126003元，余款270000元申请办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。2016年6月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2016年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局发出《公告》，告知被告等区内开发商：从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，请申请人妥善安排业务办理时间。2016年9月21日，被告向惠州市不动产登记局递交材料，申请对华冠花园一期进行“新建商品房首次登记权籍调查”。2017年6月1日，被告向惠州市不动产登记局递交材料，申请对华冠花园进行“新建商品房首次登记”。至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权转移登记所需的资料提交产权登记部门备案。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及合同附件、《商品房质量保证书》、购房款收据或纳税发票，被告提交的《惠州市不动产登记局收发文呈办单、《权籍调查表》、惠州市大亚湾区不动产登记受理回执、公告及通告、办证各环节所需资料等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。本院分析如下：一、商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告实际于2016年6月3日将涉案房屋交付给原告使用，至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房屋产权转移登记的相关资料提交给产权机关备案，已超过双方约定的180个工作日，被告的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。尽管合同第十五条还约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告自愿委托被告办理房屋产权手续，但该约定并未免除被告逾期办证的责任，同时双方未约定免责事由，本案被告至今尚未办理产权转移登记备案手续，明显已违反合同约定，故被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。被告认为超过约定期限办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。二、被告逾期未将办理涉案房屋产权转移登记的相关资料提交给产权机关备案不属于法定免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、战争等。本案中，被告辩称由于“政府因素的介入是双方签订合同时无法预料的不可抗力，因此导致的逾期完成不动产登记事项之相关责任不应由合同任一方当事人承担”，本院认为，政府行为虽属于不可抗力的一种，但并非所有的政府行为均构成不可抗力，关于不动产登记制度的新规定属于具体的行政行为，并非完全不可预见、不能避免或不可克服，与不可抗力事件相比较，具体行政行为出现的次数相当频繁，如果将具体行政行为列为不可抗力，容易导致对不可抗力制度的滥用，进而影响经济秩序或违背契约精神，故政府的具体行政行为不构成不可抗力，不属于法定免责事由，故被告的辩称理由不充分，本院不予采纳。根据上述法律规定，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告对逾期办证的违约金没有约定，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，即以房价总额396003元为本金，从2017年2月24日（即从2016年6月3日实际交房次日起算计180个工作日)起按中国人民银行逾期贷款利率计付至被告提交涉案房屋办理产权所需的资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内将华冠花园第11栋二单元2001号房办证所需资料提交产权登记机关备案。二、被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告许典虎支付逾期办证违约金（以396003元为本金，从2017年2月24日起按中国人民银行逾期贷款利率计付至被告办理产权备案手续之日止）。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  徐 黎审判员  曾日华二〇一七年十月十七日书记员  邹晓婷