北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初16017号原告：李晓利，女，1976年8月18日出生，泰奇临（北京）酒业有限公司销售经理，住北京市丰台区万丰路29号院2号楼5层3单元502。委托诉讼代理人：张增会，北京市京都律师事务所律师。被告：丁炎，男，1987年7月17日出生，住北京市丰台区草桥欣园4区*号楼*单元1801。委托诉讼代理人：王素珍（丁炎之母），1957年12月2日出生，北京计算机一厂退休工人，住。委托诉讼代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告李晓利与被告丁炎、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓利及委托诉讼代理人张增会，被告丁炎的委托诉讼代理人王素珍、侯运峰，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓利向本院提出诉讼请求：1.丁炎向李晓利支付违约金80万元；2.诉讼费由丁炎负担。事实和理由：原、被告在第三人的居间下于2017年3月14日签订了《买卖定金协议书》，就被告购买原告名下的位于丰台区万丰路29号院2号楼5层3单元502号房屋（以下简称502号房屋）达成一致协议。次日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《补充协议》约定，房屋成交价格为680万元（甲方净得价，不含税），被告应于2017年4月15日前将第二笔定金40万元以自行划转的方式支付甲方，“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。”乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金。被告在2017年3月14日以自行划转的方式支付了购房定金10万元，但并未按照《补充协议》的约定在4月15日前支付第二笔定金40万元。链家公司向被告发出催告函，催促其支付第二笔定金，但被告至今也未支付任何款项，并向原告表示其不能继续履行合同。被告怠于履行合同的行为已经构成根本违约，导致合同目的不能实现，并给原告造成了巨大损失。为了维护自身合法权益，李晓利诉至法院，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。丁炎辩称，不同意原告的诉讼请求。答辩事实与理由如下：双方于2017年3月14日签订了买卖定金协议书，仅约定了10万元定金，3月15日签订的合同及补充协议，虽然对定金数额有所改变，但是被告认为该定金合同不生效，定金合同和定金条款是实践合同，定金没有实际交付时，合同不生效。因我方没有支付40万元定金，故4月15日补交定金的条款不生效。双方签订定金合同和存量房屋买卖合同时间是3月14日和3月15日，3月17日北京市出台了相应限购政策，新政出台，导致被告购房资格受到限制，我们贷款实际能力受到了影响，导致合同根本无法实现，不可归责于合同双方。为履行合同，我方提前解除租赁合同，损失巨大，被告也是受害者；被告不存在违约，原告称被告存在主观恶意，与事实不符，合同无法履行是因新政；如果法院判决被告承担相应责任，也应依据存量房屋买卖合同第七条第2款进行判决，即逾期支付40万定金的20%，为8万元违约金，双方约定的违约金过高，要求法院予以调整；双方经中介口头达成协议，待被告出售自有房屋后购买原告房屋，否则被告无支付定金及购房款的履约能力，且不具备购房资格。我们不同意支付违约金，定金由法院判决。第三人链家公司述称，双方合同合法有效。诉求不针对我公司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，李晓利（出售人、甲方）与丁炎（购买人、乙方），链家公司（居间人，丙方）签订《买卖定金协议书》，约定乙方购买甲方所有的502号房屋。乙方应于协议签署时向甲方支付定金10万元。该《买卖定金协议书》签订后，丁炎向李晓利支付了定金10万元。2017年3月15日，李晓利（出卖人）与丁炎（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为502号房屋，建筑面积73.42平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格及家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价共计680万元。买受人向出卖人支付定金50万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额120万元。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将房屋交付给买受人。合同第七条违约责任第二款逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。双方同意自本合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方又签订《补充协议》，第二条约定：乙方于合同签订当日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给甲方，乙方于2017年4月15日前将第二笔定金40万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于房屋产权转移前3个工作日将第一笔首付款78万元以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于房屋产权转移前3个工作日将第二笔首付款430万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，于双方办理物业交割当日，乙方自行划转至甲方。第五条违约责任约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。合同签订后，丁炎未按照约定于2017年4月15日前将第二笔定金40万元支付给李晓利。2017年4月22日，链家公司向丁炎发出催告函，要求其于2017年4月24日12时前向李晓利支付房屋交易的首付款40万元，如迟延履行约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险。庭审中，丁炎对催告函的真实性予以认可，但认为该催告函和本案没有关联性，其迟延支付的是定金不是首付款。关于合同没有履行完毕的原因，丁炎认为是房屋新政导致其现有两套房屋无法出售，而且在签订合同前双方明确约定出售两套房屋后，被告才能筹集到购房款，否则丁炎不具有购房能力。对此，丁炎提交房屋出售委托协议三份、网络截图、微信截图、录音等证据，证明双方签订定金合同及买卖合同后，经中介约定，丁炎出售宣武、海淀的自有房屋后，支付李晓利定金及购房款，如不出售，丁炎购房资格受限，李晓利是明知的；链家公司为了让丁炎交40万定金，主动要求其另行寻找中介出售自有房屋，不追究独家代理的责任，丁炎积极履行协议，并且降价加急出售。2017年3月31日，丁炎通知中介要求通知李晓利解除合同，目的是为了减少损失，并且委托了其他中介出售，由于新政，房屋无法出售，丁炎不存在违约情形。对于上述证据，李晓利认为录音仅能证明丁炎想解约，其他证据均与本案无关。庭审中，李晓利称，其要求丁炎支付违约金80万元主要是房屋降价损失。丁炎认为李晓利请求的违约金过高，要求法院予以调整。双方均不申请对房屋降价损失进行评估。李晓利对已经收取的定金的意见是，被告支付违约金后，原告同意退还定金。李晓利在起诉本案之初，要求判决解除双方签订的合同及补充协议，丁炎同意该项诉讼请求。后，在本案审理过程中，李晓利与丁炎、链家公司自行解除了本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。丁炎另称，其一直在积极卖房想履行本案合同，6月8日还在调价，到开庭为止，还在卖房。以上事实，有三方当事人陈述、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、催告函、网络截图、房屋所有权证、房屋出售委托协议、微信截图、视听资料、北京市房屋租赁合同等证据在案佐证。本院认为：李晓利与丁炎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方约定丁炎应于2017年4月15日前将第二笔定金40万元支付给李晓利，但丁炎未按照合同履行义务。对此，丁炎认为是因房屋新政导致其现有两套房屋无法出售，无法筹集购房款并获得购房资格，其不构成违约。本院认为，丁炎作为买房人，应当具备在京购房资格并应当履行支付房款的义务。因双方没有书面约定若丁炎的两套自有房屋不能出售本案合同就不再履行，故丁炎以何种方式筹集房款以及筹款成功与否，均不能作为其拒绝履行付款义务的理由。丁炎未按合同约定支付40万元的行为，构成根本违约，应当承担违约责任。同时，其违约行为亦是导致本案合同解除的根本原因。故李晓利要求丁炎向其支付违约金，符合合同约定。关于违约金数额，现李晓利主张丁炎向其支付违约金80万元，但违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现丁炎认为双方约定的违约金过高要求法院予以减少，本院结合李晓利的实际损失、丁炎的过错程度及双方合同履行情况，将违约金调整为30万元。超出部分，不予支持。李晓利同意退还丁炎定金10万元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告丁炎于本判决生效之日起七日内给付原告李晓利违约金三十万元。二、原告李晓利于收到上述违约金当日退还被告丁炎定金十万元。三、驳回原告李晓利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由被告丁炎负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  魏敬贤二〇一七年十月二十七日书 记 员  贾思雨