江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11625号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨宁，女，汉族，1979年12月16日生，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京家兴家政服务有限公司仙林分店，住所地南京市栖霞区仙林街道雁鸣山庄1栋105室。负责人：衡长云，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏海越律师事务所律师。上诉人杨宁因与被上诉人南京家兴家政服务有限公司仙林分店（以下简称家兴家政仙林店）居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨宁、被上诉人家兴家政仙林店的委托诉讼代理人秦蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，同时支持上诉人的反诉请求；二、诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定及法律适用错误。一、关于被上诉人主体资格之问题。上诉人提交了国家企业信用网的资料，证明家兴家政仙林店多年未年检。在庭审中被上诉人也承认早已不在雁鸣山庄1栋105室经营。在一审判决后，上诉人找到南京家兴家政服务有限公司核实，得知仙林分店早已办理注销手续，相关印章已收回，家兴家政仙林店无论在法律上还是事实上均不存在，一审判决向一个不存在的家兴家政仙林店履行义务，违反了法律法规的规定。二、因居间合同而产生的欠条也是无效的。因家兴家政仙林店早已办理工商注销，印章也收回销毁，故衡长云加盖在居间合同上的印章系其伪造私刻，用不存在的仙林分店及伪造的印章签订的居间合同是无效合同，该合同自始就对居间双方无约束力。三、欠条虽有上诉人杨宁签字，但欠条中30万元是中介差价，这在录音中衡长云说的很明确。原审法院以判决书的形式宣告吃差价合法，这是典型的适用法律错误。四、关于欠条欠中介差额费的问题还涉及到行业准入的问题。家兴家政仙林店一无营业执照，二无营业场所，三无备案证书，根本不具备房地产经纪居间业务的资格。衡长云个人也不能收取中介费。综上，家兴家政仙林店注销后其不具有诉讼主体资格，家兴家政仙林店及衡长云个人不具备从事房地产居间业务的资格，在家兴家政仙林店注销后以伪造印章冒用名义签订的居间合同无效，其吃30万元差价的行为违法。家兴家政仙林店辩称，上诉人的理由没有法律依据。一、被上诉人的诉讼主体适格，被上诉人及被上诉人的总公司南京家兴家政服务有限公司至今仍是存续状态，并未注销，被上诉人作为分公司是属于民事诉讼法第四十八条规定的其他组织，具备诉讼主体资格。即使被上诉人因更换办公地址而未去备案登记公示年度报告，被市场监督管理局列入经营异常名录，但是这并不影响被上诉人的诉讼主体资格。二、案涉中介费并不违反法律规定，合法有效，首先案涉中介费是双方真实意思表示，有欠条、打款凭证、电话录音等为证。双方在房屋过户之前就已经明确约定好了中介费为30万元，该费用也是经过卖方认可的，并不存在任何欺诈、胁迫。根据上诉人一审时提供的电话录音，被上诉人曾明确向上诉人提出要是不诚意买的话，定金20万退给上诉人，但上诉人不同意坚决要买，由此可以看出被上诉人从未胁迫过上诉人买这套房子，上诉人如果不同意支付30万元中介费，完全可以要求被上诉人将定金退给他。上诉人既签了欠条，承诺户口迁出后支付中介费，事后又出尔反尔，这种行为不应得到法律支持。其次，没有任何法律行政法规强制性规定，中介费不能高于2.4%，涉案房屋之所以产生30万元的中介费，是有一定的特殊性，房屋卖方是两位80多岁的无儿无女的老人，与被上诉人的负责人衡长云已经认识20多年，也经常去照顾陪伴老人，衡长云不仅是老人的置业顾问，也是老人的朋友。老人年纪大了想换房子，搬去养老院住，所以着急卖房子。老人提出只要净得350万元就可以成交，多余的钱给衡长云，只要求能尽快拿到房款，就该事实一审法院已经依法向卖方做了详细询问，有笔录为证。综上，我们认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法维持原判。家兴家政仙林店向一审法院起诉请求：1、判令杨宁向家兴家政仙林店支付中介费15万元，并支付利息（按同期人民银行贷款基准利率计算自2018年4月26日起至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由杨宁承担。杨宁向一审法院反诉请求：1、判令确认2018年2月26日杨宁签名的欠条无效；2、判令家兴家政仙林店退还违法收取的中介费差价66000元；3、判令由家兴家政仙林店承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：根据家兴家政仙林店提交的《房地产买卖中介合同》、欠条、一审法院（2019）苏0106民初4344号庭审笔录、房屋交接协议书以及杨宁提交其持有的《房地产买卖中介合同》、工商登记资料、银行流水、录音光盘等证据可以证明，2018年1月18日，由家兴家政仙林店、杨宁及案外人赵碧莲签订房屋买卖中介合同，约定家兴家政仙林店作为中介方为杨宁购买赵碧莲持有的拉萨路8号3幢108室房屋提供居间服务。在合同中并未约定中介费的具体金额。合同签订后，涉案房产于2018年4月26日过户至杨宁名下，户口于2018年4月26日迁出。同年2月26日杨宁向家兴家政仙林店出具欠条，确认杨宁尚欠家兴家政仙林店中介差额30万元，已付15万元，剩余15万元于户口迁出前一日支付。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中涉及房屋买卖的当事人在家兴家政仙林店的居间下已促成了双方合同的订立、履行，家兴家政仙林店已按约履行了合同义务，杨宁理应支付报酬。双方虽在合同未约定具体居间费用，但杨宁于2018年2月26日向家兴家政仙林店出具了欠条，欠条中明确记载了具体中介差额费性质以及金额，并在出具欠条时对总金额中一半15万元进行了履行，欠条记载的债权债务关系是双方真实的意思表示，不管表现的是中介费还是房价差额费，这只是债务表现形式不同，但这均是双方在自愿的基础上处分自己民事权利的行为，并不违反法律、法规的禁止性规定，家兴家政仙林店的诉讼主张符合法律规定，予以支持。杨宁反诉请求和被胁迫出具欠条等理由均缺少事实和法律依据，不予支持，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、杨宁于判决生效之日起十日内向南京家兴家政服务有限公司仙林分店支付中介费15万元，并支付利息（按同期人民银行贷款基准利率计算自2018年4月26日起至实际付清之日止）；二、驳回杨宁全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3400元，减半收取1700元，反诉费1450元，合计3150元，由杨宁负担。二审中，上诉人杨宁提交以下证据：证据1、企业登记资料查询表，证明被上诉人家兴家政仙林店最后一次年检时间为2011年6月30日，之后再也没有进行年检；证据2、税收证明一份，证明被上诉人从未向税务部门交纳税收；证据3、信用系统截图一份，证明被上诉人已经被列为信用黑名单，其不具备居间资质，衡长云本人也不具备居间资格。被上诉人家兴家政公司质证认为，该三份证据不属于法律规定的二审新证据，一审期间上诉人也提交过类似证据，只能证明我方的经营存在异常，但我方现在仍然是存续状态，经营异常不代表不具备诉讼主体资格。上诉人为证明家兴家政公司多年未年检，公章已由家兴家政公司原法定代表人朱某,4收回，申请证人朱某,4出庭作证。朱某,4陈述，我以前是家兴公司法人，2011年7月12日衡长云找到我，提出要在仙林开分店，我就同意了。合作几个月后，我担心衡长云会给公司带来不利影响，故终止了与衡长云的合作，营业执照、公章我都收回了。家兴公司目前是正常营业状态，该公司与家兴家政公司仙林店合作期间财务是独立结算。以上证据不属于新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，债务应当清偿。本案中，被上诉人家兴家政仙林店作为居间方，促成上诉人杨宁与案外人房屋买卖合同的订立、履行，其有权请求上诉人支付相应的报酬。就报酬的具体数额，在上诉人向被上诉人出具欠条中载明，确认上诉人尚欠被上诉人中介差额费30万元，已付15万元，剩余15万元于户口迁出前一日支付。该欠条系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。现上诉人未按约定的时间履行给付义务，被上诉人有权依据该欠条，请求上诉人支付欠款及逾期付款的利息。杨宁上诉主张，因家兴家政仙林店早已办理工商注销，印章也收回销毁，故衡长云加盖在居间合同上的印章系其伪造私刻，故居间合同无效，由居间合同产生的欠条无效。本院认为，经审查，家兴家政仙林店的确存在经营异常，但并未注销，仍具有诉讼的诉讼主体，双方所签订居间合同亦不存在法定无效的情形，被上诉人作为合同的相对方，有权依据合同向上诉人主张权利。上诉人另主张被上诉人作为中介吃差价，但该笔中介费30万元并未包括在房价中，上诉人也未提供证据证明损害了出卖人的利益，故对其上诉理由，本院不予采信。综上所述，杨宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人杨宁负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 达审判员  徐聪萍二〇二〇年五月八日书记员  孙雪松