广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初7606号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街东环路**301之三，统一社会信用代码914401137756935783。法定代表人：周凤婷，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾燕婷，系广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林结榆，系广东华誉律师事务所律师助理。被告：陈汉军，男，1974年8月11日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：郑敏玲，女，1971年2月4日出生，香港特别行政区居民，原告广州市安庭物业管理有限公司诉被告陈汉军、郑敏玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭公司）的委托诉讼代理人曾燕婷、林结榆到庭参加了诉讼，被告陈汉军、郑敏玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费3135元（从2015年1月1日计算至实际付清之日，现暂计至2017年9月30日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之二点一计付滞纳金至付清之日止，现暂计至2017年9月30日的滞纳金为335.76元；物业管理费及滞纳金应计算至实际付清之日止，现暂计至起诉日为3470.76元；2.判令被告支付路灯费330元（从2015年1月1日计算至实际付清之日，现暂计至2017年9月30日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之二点一计付滞纳金至付清之日止，现暂计至2017年9月30日的滞纳金为35.34元；路灯费及滞纳金应计算至实际付清之日止，现暂计至起诉日为365.34元；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2002年12月19日，广州市绿庭雅苑发展有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）与广州市番禺区石基镇竹山村民委员会签订了《物业管理服务合同》（下称《物业管理合同》）。根据《物业管理合冋》约定，绿庭雅苑公司全权负责管理广州市番禺区石基镇竹山村的一切物业及设施（涉讼房产属于竹山村范围内的物业）。签订协议后，绿庭雅苑公司即进驻竹山村进行物业管理，被告亦接受了绿庭雅苑公司提供的物业管理服务。2006年6月15日，绿庭雅苑限公司将其在管理广州市番禺区石基镇竹山村小区期间所产生的全部债权债务转让给原告。2010年8月28日，原告与翠竹园业主委员会签订了《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》，约定由原告继续为翠竹园小区提供物业管理服务至2013年12月31日。自2002年起，原告为翠竹园小区服务至今，但被告作为翠竹园小区的业主，并没有依约向原告支付管理费及路灯费。虽经原告多次催缴，被告仍拒绝履行付费义务。为维护原告的合法权益。特提出起诉。被告陈汉军、郑敏玲未应诉或答辩。原告安庭公司围绕诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.广州市不动产登记查册表；2.准予变更（备案）登记通知书；3.物业管理资质证书；4.《物业管理委托合同》复印件（2002年12月19日签订）；5.关于石基镇翠竹园小区物业管理费的批复；6.转让协议；7.同意书；8.债权债务转让公告及证据保全公证书；9.《物业管理委托合同》（2006年1月1日签订）；10.《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书》（2010-2013）；11.翠竹园物业小区业主委员会出具的证明；12.《翠竹园住宅小区物业服务合同》；13.广州市番禺区物业服务合同备案回执；14.关于翠竹园业主委员会第一届业主委员会备案的通知；15.业主委员会备案回执；16.广州市番禺区物业服务项目备案回执；17.提升物业服务费告知书；18.翠竹园小区业主大会决议（翠竹业委决[2010]2号）。被告陈汉军、郑敏玲未向本院提供证据。因被告陈汉军、郑敏玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为在本程序中放弃质证的诉讼权利，本院对原告安庭公司提供的上述证据的证明力予以认定，并认定以下事实：1.陈汉军、郑敏玲是涉案小区榕荫路**荷花苑三街**物业的权属人，房屋建筑面积为298.15平方米，建基面积为93.74平方米，自用地面积120平方米。该房屋的发证日期为2015年1月27月，权属来源为新建。2.2002年12月19日，广州市番禺区石基镇竹山村民委员会（甲方）与广州市绿庭雅苑发展有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将翠竹园小区委托于乙方实行物业管理，委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用（含未建地块绿地管理服务费用）；已建物业的管理服务费，乙方按物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，未建成别墅的地块，乙方按物价局批准的标准向地块业主收取维护保养服务管理费；委托管理期限为六年，2003年1月1日12时起至2009年12月30日12时止。2003年5月14日，广州市番禺区物价局作出《关于石基镇翠竹园小区物业管理费的批复》，对石基翠竹园自建别墅小区物业管理费及区内公共路灯电费的收取标准作出批复，同意报批的收费标准，其中100-130平方米按每户每月78元计收，区内公共路灯电费按实分摊，但最高不得超过每户每月10元；该标准试行一年。3.2006年1月1日，广州市番禺区石基镇竹山村民委员会（甲方）与广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将翠竹园小区委托于乙方实行物业管理，委托管理事项包括负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用（含未建地块绿地管理服务费用）；已建物业的管理服务费，乙方按物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，未建成别墅的地块，乙方按物价局批准的标准向业主收取维护保养服务管理费；委托管理期限为三年，2006年1月1日12时起至2008年12月31日12时止。4.2006年6月16日，广州市绿庭雅苑发展有限公司（甲方）与广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（乙方）签订《转让协议》，约定自签订该协议书之日起，甲方将其按照上述《物业管理委托合同》，管理服务翠竹园小区期间所产生的全部债权债务概括移转给乙方；协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。次日，广州市番禺区石基镇竹山村民委员会出具《同意书》一份，确认其同意广州市绿庭雅苑发展有限公司将其在管理服务广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园自建别墅小区期间所产生的物业管理费的债权债务全部转让给广州市绿庭雅苑物业管理有限公司到2009年12月31日止。2008年6月11日，广州市番禺区公证处公证员到广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园内翠竹园小区宣传栏处进行拍照并出具公证书，照片显示广州市绿庭雅苑发展有限公司在该宣传栏内张贴了上述债权债务转让的公告。5.翠竹园业主委员会第一届业主委员会在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案，任期由2010年7月22日至2015年7月21日。6.熊永标等人以翠竹园业主委员会名义与（甲方）与广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（乙方）签订《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书》（2010-2013），约定甲方选聘乙方对翠竹园别墅小区提供物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费和公共水电分摊费用选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有的购地面积交纳，具体标准为100-130平方78元/月等；公共水电分摊费用为10元/月·户；物业服务收费和公共水电分摊费用、自建别墅时建筑施工期间管理服务费由甲方（业主）或物业使用人于每月20日前向乙方交纳；逾期过3个月的，物业服务企业可按逾期每天加收1%的滞纳金；超过6个月仍不交纳的，物业服务企业可按法律途径追收，因起诉所产生的相关费用（含律师费用、诉讼费用、资料费用等）由相关业主责任人承担；本合同期限自2010年9月1日起至2013年12月31日止本合同自动终止。2010年10月11日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局对广州市绿庭雅苑物业管理有限公司提交的上述物业服务项目进行备案。7.2010年12月4日，广州市绿庭雅苑物业管理有限公司发出《提升物业服务费告知书》，告知案涉小区业主从2011年1月1日起提升小区物业服务费收费标准，并附有表格，列明经与业委会商讨并同意的收费执行标准，其中100-130平方米的现服务费收费标准为78元，自2011年1月1日起为95元；该告知书下方有业委会成员熊永标等人签名确认。同年12月19日，翠竹园业主委员会第一届业主委员会作出翠竹业委决[2010]2号《翠竹园小区业主大会决议》，以199票赞成，占总投票权数52%通过了翠竹园小区提升物业服务的表决。8.2013年1月10日，广州市工商行政管理局番禺分局准予广州市绿庭雅苑物业管理有限公司的名称变更登记为广州市安庭物业管理有限公司。9.2013年12月30日，广州市番禺区翠竹园业委会第一届业主委员会（甲方）与安庭公司（乙方）签订《翠竹园小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对翠竹园别墅小区提供物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费和公共水电分摊费用选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有的购地面积交纳，具体标准为100-130平方95元/月等；公共水电分摊费用为10元/月·户；物业服务收费和公共水电分摊费用、自建别墅时建筑施工期间管理服务费由甲方（业主）或物业使用人于每月20日前向乙方交纳当月费用；业主逾期不交纳物业服务收费和公共水电分摊费用、自建别墅时建筑施工期间管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可按逾期欠交总数的日1%计收滞纳金；逾期缴交的，物业服务企业可按法律途径追收，因起诉所产生的相关费用（含律师费用、诉讼费用、资料费用等）由相关业主责任人承担；本合同期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止，本合同期满前三个月，下一届业主大会尚未成立的，甲乙双方应就本合同期限达成协议。该合同同样已报广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。诉讼中，安庭公司称其诉请的路灯费即是本合同中约定的公共水电分摊费用。10.翠竹园业主委员会第二届业主委员会在广州市番禺区人民政府大龙街道办事处备案，任期由2015年7月22日至2020年7月21日。本院认为：被告郑敏玲为香港居民，本案参照涉外民商事纠纷处理。本院作为合同履行地法院对本案具有管辖权。当事人没有选择适用解决本案争议的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同最密切联系的法律，而原告为被告物业提供物业管理服务最能体现物业服务合同的特征，故应适用原告提供物业管理服务地的法律即我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。原告为涉诉小区提供物业管理服务，与被告建立了物业管理服务合同关系，且合法有效。原告已对涉案小区提供了物业管理服务，被告有向原告交纳物业管理服务费用及公共水电分摊费用的义务，应缴清2015年1月至2017年9月30日的物业管理服务费3135元（95元/月×33个月），公共水电分摊费用330元（10元/月×33个月）。被告逾期支付2015年1月至2017年9月的物业管理服务费，其行为已违反《翠竹园小区物业服务合同》的约定，应向安庭公司承担相应的违约责任。根据《翠竹园小区物业服务合同》的约定：物业服务收费和公共水电分摊费用、自建别墅时建筑施工期间管理服务费由甲方（业主）或物业使用人于每月20日前向乙方交纳当月费用；逾期不交的，物业服务企业可按逾期欠交总数的每日1%计收滞纳金。安庭公司称该滞纳金（即违约金）标准过高，主动调整为每日万分之二点一，本院予以准许。因此，被告分别以所欠的当月费用为本金，按照每日万分之二点一（即0.021%）的标准，自欠费当月21日起向安庭公司支付2015年1月至2017年9月的物业管理服务费和公共水电分摊费用的违约金至欠款付清之日止，但以不超过欠费本金为限。安庭公司诉讼请求物业管理服务费和公共水电分摊费计收至实际付清之日，因本案开庭前，部分费用尚未产生，本案中不予支持，安庭公司可在费用实际发生后另案主张。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈汉军、郑敏玲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付2015年1月至2017年9月30日的物业管理服务费3135元及违约金（各月违约金以95元为本金，按照每日0.021%的标准，自欠费当月21日起计至实际付清之日止，但以不超过欠费本金为限）；二、被告陈汉军、郑敏玲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付2015年1月至2017年9月30日的公共水电分摊费用330元及违约金（各月违约金以10元为本金，按照每日0.021%的标准，自欠费当月21日起计至实际付清之日止，但以不超过欠费本金为限）；三、驳回原告广州市安庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈汉军、郑敏玲负担。如不服本判决，原告广州市安庭物业管理有限公司、被告陈汉军可在判决书送达之日起十五日内，被告郑敏玲可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  黄伟洪人民陪审员  朱国华人民陪审员  彭凤霜二〇一七年十月二十四日书 记 员  黄佩仪