江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3202号上诉人（原审被告）：辛浩，男，1971年6月11日生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：侍玉明，男，1965年10月20日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：顾淑君，江苏宝同德律师事务所律师。委托诉讼代理人：侍玥君(系侍玉明的女儿），女，1989年12月11日生，汉族，住江苏省新沂市。原审被告：陈军玲，女，1970年4月26日出生，汉族，住江苏省新沂市新安街道市。上诉人辛浩因与被上诉人侍玉明、原审被告陈军玲租赁合同一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）0381民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辛浩上诉请求：请求撤销（2018）苏0381民初9959号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。涉案房屋共两间四层，和辛浩的房屋共同作为一个整体在使用，一层开药店，二层以上整体经营浴室。该浴室在房屋被侍玉明查封之前已经存在，现在仍在继续经营。一审法院判决要求将该房屋一半腾空交给侍玉明，如果这样做，势必对浴室的设施设备造成严重破坏，引起新的矛盾。二、一审法院适用法律错误。1、2016年签订合同时，涉案房屋已经被新沂农商行查封，侍玉明申请查封、拍卖该房屋，明知该房屋被查封的情况，而侍玉明仍然承诺房屋不被查封，说明其自认为可以提起执行异议解除查封，但是其并未采取行动解除房屋查封，应该承担违约后果。2、判决结果相互矛盾。判决书第一项解除合同，第三项要求继续支付租金至辛浩实际交付房屋之日。3、陈军玲不是本案当事人。陈军玲没有在合同上签字，根据合同的相对性，陈军玲不是合同的当事人。4、一审判决使房屋租赁合同权利义务严重失衡。从合同判断，侍玉明是想要钱，房租也是按照借款利息约定的。而辛浩是想保住房子，因此作出了巨大的让步。第一，房屋的贷款本来不应由辛浩来偿还，但是为了换取侍玉明保证房屋不被查封，辛浩自愿先偿还贷款，第二，房屋租金不是按照同地段的租金市场价格确定的，而是按照该房屋作价按照年息7.2%计算出来的。该房租金额远远高于相同地段同样房屋每年5万元的租金水平。辛浩作出了重大的利益让步，换取侍玉明承诺在2019年6月30日前不过户，不抵押该房产。此期间侍玉明负责保证此房屋产权不被第四方保全、执行、转让。双方的权利义务是对等的。现在侍玉明不承担房屋不被查封的责任，使辛浩的义务明显重于其权利，合同的权利义务明显不对等。则不能按照原有的合同计算租金，公平合理的处理方法应该是：在解除合同的情况下，如果腾空房屋，应该对装饰装修的费用承担问题做出交代；如果继续租赁，则按照同一地段相似房屋的租金支付给侍玉明。5、辛浩享有后履行抗辩权，没有违约《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在上述《协议》中，辛浩作为案外人加入成为合同当事人，是因为其想出钱保住商铺，但是如果商铺被别人查封、执行则达不到保住商铺的目的。而侍玉明对商铺不被保全、执行也做了保证。但是在商铺被保全后，侍玉明没有采取任何行动履行协议约定的义务。所以辛浩基于后履行抗辩权，可以拒绝侍玉明的履行要求，辛浩的行为符合法律规定，不构成违约。综上所述，一审判决事实不清、适用法律错误。请二审法院公正判决。被上诉人侍玉明答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回辛浩的上诉，维持原判。原审被告陈军玲未答辩。侍玉明向一审法院起诉请求判令：1.解除侍玉明与辛浩、陈军玲的房屋租赁合同；2.辛浩、陈军玲腾空并返还房屋；3.辛浩、陈军玲支付租金25万元（以185万元为基数，按月利率0.6%，自2016年9月1日计算至2018年11月30日），以后的租金按月租金11100元计算至实际交付房屋为止。事实和理由：辛浩、陈军玲系夫妻关系。辛浩与案外人刘刚系兄弟关系。辛浩和刘刚共同出资购买了位于新沂市门面房（以下简称1117门面房）。每人各占50%的份额，即1117门面房西侧两间（以下简称案涉房屋）归刘刚所有，东侧两间归辛浩所有。后辛浩以涉案房产在银行办理的商业贷款，现尚欠近30万元没有偿还。2016年8月18日，新沂市人民法院依据（2016)苏0381执恢371号执行裁定书，将刘刚所有的案涉房屋（1-4)层房产作价202.4万元，交付给侍玉明抵偿刘刚欠侍玉明的借款本息及相关费用，并裁定案涉房屋剩余的银行贷款由辛浩负责偿还。因案涉房屋一直由辛浩、陈军玲经营药店，为不影响辛浩、陈军玲的经营活动，侍玉明、辛浩及刘刚签订了一份协议。但辛浩、陈军玲既没有按协议支付购房款，也没有按协议支付租金，辛浩、陈军玲已经构成根本违约。为维护侍玉明的合法权益，为此诉至法院，请法院依法支持其诉讼请求。一审法院审理查明：辛浩与陈军玲系夫妻关系。刘刚系辛浩的弟弟。1117门面房，共四间四层，原系刘刚、辛浩共同所有。侍玉明申请法院执行（2014)新民初字第00646号民事判决书确认了刘刚的给付义务。执行过程中，该院委托徐州中天土地房地产评估有限公司对1117门面房进行评估，鉴定价值为506.06万元。因1117门面房系刘刚、辛浩共同所有，经二人协商确认西侧两间（1-4层）即案涉房屋归刘刚所有，东侧两间（1-4层）归辛浩所有。后该院委托新沂市人民法院网络拍卖办公室对案涉房屋进行拍卖，经二次拍卖均因无人竞买而流拍。二拍流拍后，侍玉明作为甲方，辛浩作为乙方，刘刚作为丙方于2016年4月28日签订一份《协议》，约定：1.案涉房屋牵扯的银行抵押贷款由辛浩负责先行还清；2.请求法院以185万元的价格将案涉房屋裁定给侍玉明,侍玉明承诺在2019年8月30日前不过户、不抵押该房产，此期间侍玉明负责保证案涉房屋不被第四方保全、执行、转让。在此期间，辛浩按协议价185万元购买（每月还款额不低于3万元），辛浩从2016年9月1日起支付第一笔款项。在此期间，侍玉明将该房租给辛浩使用，租金以辛浩占用甲方的资金数额，按月息64厘计算支付迟付的房款利息，每6个月支付一次。3。4.协议履行期间，辛浩逾期不支付占用侍玉明的资金利息或在约定的期限前不购回房产，辛浩或刘刚无条件搬迁，将房产交给侍玉明，侍玉明可自由处置案涉房屋。5。上述协议签订时，案涉房屋已由辛浩、陈军玲占有并用于经营药店等。协议签订后，辛浩、陈军玲均未按约定支付租金，亦未给付购房款。关于协议第2条中的“此期间侍玉明负责保证案涉房屋不被第四方保全、执行、转让”的约定，侍玉明认为该承诺是在法院将案涉房屋裁定给侍玉明之后，侍玉明保证在2019年8月30日前案涉房屋不因侍玉明的原因被第四方保全、执行、转让。因辛浩或刘刚自身的原因导致案涉房屋被保全、执行、查封的，侍玉明是左右不了，也无法承诺。关于案涉房屋2017年被农商行保全的事实，是因辛浩、刘刚与江苏新沂农村商业银行股份有限公司存在债权债务所致，与侍玉明无关，辛浩也一直没向侍玉明说明。一审另查明：关于1117门面房或案涉房屋的保全或执行情况如下:1、2013年2月22日，法院依江苏新沂农村商业银行股份有限公司申请作出（2013)新民诉保字第0158号民事裁定，裁定查封了1117门面房。查封期限为二年。2、2014年11月18日，该院依江苏新沂农村商业银行股份有限公司申请，作出（2014)新商初字第00989-1号民事裁定，查封1117室门面房。查封期限为二年。3、2016年8月18日，该院作出（2016)苏0381执恢371号执行裁定，（1）、将案涉房屋作价202.4万元，交付侍玉明抵偿刘刚欠其借款本息及相关费用；（2）、该房屋剩余银行按揭贷款双方约定由辛浩负责偿还，侍玉明等该贷款还清后可持本裁定书到有关机构办理上述房产的产权过户登记手续。4、2017年3月28日，该院在执行江苏新沂市农村商业银行股份有限公司与刘刚、张丽娟、曹振、王龙、刘传忠、**凯、辛浩、李宁、侍孝军、李战歌、程宝仓、李子虹、张伟金融借款合同纠纷一案中，查封1117室门面房一套。查封期限为三年。该案执行依据为（2014)新商初字第00989民事判决书。一审法院认为，一、侍玉明是否违反了协议约定，辛浩、陈军玲是否享有先履行抗辩权问题。侍玉明，辛浩、刘刚于2016年4月28日签订的《协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于侍玉明、辛浩及刘刚约定侍玉明承诺“此期间甲方负责保证此房屋产权不被第四方保全、执行、转让”的理解，结合承诺后的内容“在2019年8月30日前不过户、不抵押该房产，此期间甲方负责保证此房屋不被第四方保全、执行、转让”的内容来看，侍玉明理解保证案涉房屋不因侍玉明的原因而被第四方申请保全、执行或转让更符合合同签订的本意。辛浩、陈军玲抗辩称在协议约定的期间，案涉房屋被江苏新沂商业银行股份有限公司申请查封，侍玉明违反了协议约定，该院认为，案涉房屋的查封系因辛浩、刘刚与江苏新沂农村商业银行股份有限公司存在债权债务所致，非因侍玉明的原因导致。若要求侍玉明去解除查封，与签订合同时侍玉明的本意不相符，如按此履行，对侍玉明显失公平，故对辛浩、陈军玲认为侍玉明违反了协议约定及辛浩、陈军玲享有先履行抗辩的辩称不予采信。二、关于侍玉明要求解除租赁合同是否符合约定或法律规定问题。辛浩、陈军玲系夫妻关系，共同使用案涉房屋从事经营活动，陈军玲虽未在协议上签字，但协议的效力及于陈军玲，故陈军玲也是租赁合同的相对方。辛浩、陈军玲未按协议约定给付租金，亦未按约支付购房款，侍玉明根据协议第四条约定请求解除与辛浩、陈军玲的房屋租赁关系并要求辛浩、陈军玲腾空并返还案涉房屋符合双方约定，亦符合法律规定，予以支持。三、关于辛浩、陈军玲应给付租金数额的认定问题。侍玉明与辛浩在协议中约定租金以辛浩占用侍玉明资金数额，按月息6厘计算，现辛浩在协议签订后未按约给付购房款即占用资金数额为185万元，按双方约定租金为1.11万元（185万元x0.6%)，侍玉明要求辛浩、陈军玲按1.11万元/月支付租金符合双方约定，亦符合法律规定，该院予以确认。2016年9月1日计算至2018年11月30日的租金为29.97万元（1.11万元/月x27个月），侍玉明主张25万元未超出该数额，予以支持。至辛浩、陈军玲实际交付房屋为止，侍玉明还会产生租金损失，对侍玉明要求辛浩、陈军玲继续支付租金至实际交付房屋之日止的主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条规定，判决：一、解除侍玉明与辛浩、陈军玲关于新沂市门面房西侧两间（1-4层）房屋的租赁合同；二、辛浩、陈军玲于判决生效之日起三十日内腾空并向侍玉明返还位于新沂市门面房西侧两间（1-4层）房屋；三、辛浩、陈军玲于判决生效之日起十曰内向侍玉明给付租金25万元及后续租金（自2018年12月1日，按1.11万元/月，计算至辛浩、陈军玲实际交付房屋之日止)。案件受理费减半收取2525元，由辛浩、陈军玲负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除；二、上诉人辛浩、原审被告陈军玲是否应将涉案房屋清空并返还给被上诉人侍玉明；三、辛浩、陈军玲是否应向侍玉明支付租金25万元（截止2018年12月1日）及后续租金。本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同是否应当解除的问题。（2014）新民初字00646号民事判决确定刘刚应偿还侍玉明借款364万元，侍玉明申请拍卖由刘刚、辛浩共同所有的1117门面房以实现364万元债权。刘刚与辛浩协商确认1117门面房西侧两间（1-4层）归刘刚所有，因此，侍玉明基于（2014）新民初字00646号民事判决有权对刘刚所有的房屋即涉案房屋进行处置。2016年4月28日，侍玉明与辛浩、刘刚签订《协议》，约定侍玉明将涉案房屋租赁给辛浩使用，辛浩将涉案房屋涉及的抵押贷款先行还清，并向侍玉明支付相当于185万元利息标准的租金，同时还约定辛浩逾期不支付租金，侍玉明可自由处置案涉房屋。由于辛浩在租赁合同履行期间既未按约定向侍玉明支付185万元款项，又未向侍玉明支付约定的租金，因此，侍玉明没有实现合同目的，有权根据合同约定解除涉案租赁合同，故一审法院基于上述事实判决解除涉案租赁合同，并判决辛浩、陈军玲返还涉案房屋，有充分事实和法律依据。辛浩上诉认为，侍玉明没有履行租赁合同约定的“在2019年8月30日前不过户、不抵押该房产，此期间甲方负责保证此房屋不被第四方保全、执行、转让”义务，构成违约，无权请求解除租赁合同及返还涉案房屋，对此，本院认为，涉案房屋在租赁合同履行期间被查封系因辛浩、刘刚与江苏新沂农村商业银行股份有限公司存在债权债务所致，非因侍玉明的原因导致，因此，侍玉明在租赁合同履行期间不存在违约行为。二、关于辛浩、陈军玲是否应向侍玉明支付租金的问题。侍玉明与辛浩在协议中约定租金以辛浩占用侍玉明资金数额185万元，按月息6厘计算即每月1.11万元（185万元x0.6%)从2016年9月1日计算租金。因辛浩未履行合同约定的义务，其应向侍玉明支付合同约定的租金。2016年9月1日计算至2018年11月30日的租金为29.97万元（1.11万元/月x27个月），侍玉明主张25万元未超出该数额，故一审法院对侍玉明要求辛浩、陈军玲支付已产生租金25万元及后续租金（2018年12月1日至辛浩、陈军玲实际交付房屋之日，按每月1.1万元计算）的诉讼请求予以支持，并无不当。综上，上诉人辛浩的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人辛浩负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 徐海青二〇二〇年五月六日书记员 李 璟