云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2017）云3124民初265号原告（反诉被告）芒市迪思坚果有限公司。地址芒市胞波路169号。法定代表人胡峰，系执行董事兼总经理。委托代理人王福林，系公司员工，男，汉族，1977年12月28日生，住芒市，代理权限为特别授权代理。委托代理人杨顺平，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）云南龙江水利枢纽开发有限公司。地址芒市大街中玉宾馆内。法定代表人芮国利，系公司总经理。委托代理人周路刚、李小丰，北京（大成）昆明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）芒市迪思坚果有限公司（以下简称坚果公司）与被告（反诉原告）云南龙江水利枢纽开发有限公司。（以下简称龙江公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告坚果公司的委托代理人杨顺平、王福林，被告龙江公司的委托代理人李小丰、周路刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）坚果公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2013年8月8日签订的土地租赁协议；2.判令被告双倍返还原告定金共计60万元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月8日坚果公司与龙江公司签订《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》，协议约定龙江公司将其位于陇川县勐约乡埋桑坝面积为311.15亩土地租赁给坚果公司种植坚果，租赁期限为60年，从2013年起至2073年止，租金为10万元/年。协议签订后坚果公司向龙江公司支付了30万元的定金，龙江公司收取定金后，未按约定将土地交付坚果公司，致使协议目的无法实现。为此坚果公司多次要求龙江公司双倍返还定金，但龙江公司以各种理由推诿拒绝返还。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）龙江公司辩称：1.龙江公司合法取得土地使用权，有权出租本案土地；2.龙江公司和坚果公司签订合同后，向坚果公司交付了土地，履行了义务，不应当退还租金并双倍返还；3、坚果公司拖欠租金行为，致使龙江公司合同目的不能实现，龙江公司有权解除合同并要求坚果公司支付租金及违约金。被告（反诉原告）龙江公司向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人向反诉人支付2016年10月1日至2017年3月14日所拖欠的租金45583元；2.请求被反诉人向反诉人支付违约金40500元及承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月8日，坚果公司与龙江公司签订《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》，协议约定龙江公司将其位于陇川县勐约乡埋桑坝的两个库区小岛及地上建筑物、构筑物等出租给坚果公司使用，约定租期60年，年租金为10万元。同时，坚果公司于每年10月1日前交清下年租金，如逾期交纳租金，除补交所欠租金外，每日还应按照年租金的千分之三向龙江公司支付违约金。协议签订后，龙江公司依约将上述租赁土地及构筑物交付给坚果公司使用，坚果公司亦向龙江公司支付前三年的租金。2016年10月1日，坚果公司应当向龙江公司支付下一年度的租金，然而坚果公司至今未支付上述租金，2017年3月14日龙江公司向坚果公司发出律师函，解除双方所签订的《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》。综上，坚果公司长期拖欠租金已构成根本违约，龙江公司有权解除合同。原告（反诉被告）坚果公司辩称：龙江公司未交付土地，已构成根本违约，坚果公司不应支付租金及违约金。本案的争议焦点是：1、本案中是坚果公司违约还是龙江公司违约？2、龙江公司是否应双倍返还坚果公司60万元？3.坚果公司是否应支付租金45583元及违约金49200元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）坚果公司针对其诉讼主张向本院提交3组证据：1、《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议》书一份，欲证明1.2013年8月8日坚果公司与龙江公司签订《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》，龙江公司将其位于陇川县勐约乡埋桑坝面积为311.15亩土地出租给芒市坚果公司的事实。2.龙江公司一直未能将租赁物交付给坚果公司使用的事实。3.龙江公司的行为构成违约，应按照合同约定向坚果公司双倍返还定金的事实。2、中国农业银行大额支付交易网站清单一份，欲证明坚果公司向龙江公司支付定金30万元的事实。3、申请人民法院调取的土地承包经营权合同一份，欲证明龙江公司没有取得土地使用权，其行为构成欺诈，应双倍返还定金的事实。经质证，龙江公司对坚果公司提交的证据1组协议书的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容只认可第一点。证据2组对真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，认为支付的是租金。证据3组，对真实性认可，对合法性、关联性、证明内容不认可，龙江公司是有权出租土地。被告（反诉原告）龙江公司针对其答辩理由和诉讼请求，向本院提交了3组证据：1、《土地租赁合同协议书》、《龙江库区孤岛征地补偿协议书》、《陇川县勐约乡埋桑坝孤岛土地征用协议书》、《云南省行政事业单位资金往来结算票据》、陇移发{2012}5号文件各一份，欲证明被告享有埋桑坝孤岛的使用权，并有权依法进行出租的事实。2、《律师函》、《关于解决勐约乡埋桑坝孤岛村民占用库区孤岛土地的请示》各一份，欲证明原告违反双方约定，未及时支付土地租金，被告有权解除合同，并要求原告支付拖欠的租金及违约金。3、申请证人阎某出庭作证，欲证明龙江公司合法取得诉争土地的使用权及向坚果公司交付土地的事实。经质证，坚果公司对龙江公司提交的《土地租赁合同协议书》、《龙江库区孤岛征地补偿协议书》的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，补偿协议书中说明土地未列入征收补偿；对《陇川县勐约乡埋桑坝孤岛土地征用协议书》、《云南省行政事业单位资金往来结算票据》的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可；认为资金结算票据与本案无关；对陇移发{2012}5号文件真实性认可，对关联性、合法性不认可，征收主体是陇川县政府而非移民局；证据2组，收到《律师函》是事实，不能证明原告违约，这是最后一次协商失败后，发的律师函；对《关于解决勐约乡埋桑坝孤岛村民占用库区孤岛土地的请示》是虚假的，内容并非真实的，对真实性、合法性、关联性及证明内同均不认可。龙江公司对闫某的证言的真实性、合法性、关联性均认可，但认为部分表述可能不符合法律规定。坚果公司对合同签订后坚果公司未到现场及龙江公司交付给坚果公司的是龙江公司与县政府签订协议的土地这两个事实认可；对其他部分不认可。本院依职权对现场勘验，并制作1、现场勘验笔录1份，欲证明双方对诉争的土地经现场确认无异议；2、调查笔录1份、国有林地经营管理补偿合同1份、土地承包经营权出租合同1份，欲证明案外人陇川县勐约乡人民政府于2016年4月将该宗土地出租给陇川恒冠泰达农业发展有限公司的事实。经质证，原告对本院依职权调取的1、2组证据认可；被告对本院进行现场勘查的基本事实认可，对调查内容不认可，国有林地经营管理补偿合同系复印件，且认为双方均认可土地为国有林地。本院认为坚果公司提交的证据1-3组，被告对真实性、合法性、关联性认可，本院对原告提交的1-3组证据予以确认，对原告证据1组中的第3点及证据3组的证明观点本院不予采信；对其他证明观点，本院予以采信。龙江公司提交的证据1组，原告对真实性、合法性、关联性认可，本院对该组证据予以确认；证据2组，《律师函》、《关于解决勐约乡埋桑坝孤岛村民占用库区孤岛土地的请示》均系当事人的单方意思表示，不能证明被告的证明观点，本院对其证明观点不予采信；证据3组证人闫某的证言，与本案其他证据结合能够证实被告与陇川县政府签订了本案的土地使用权协议，但不能证实被告已向坚果公司交付土地的事实。本院依职权调取的1、2组证据，原告认可；被告对本院进行现场勘查的基本事实认可，对本院对董跑干做的调查内容不认可。本院认为，本院对现场进行勘验，经双方代表指认，对本案诉争的土地的具体地点，双方已确定无误，对勘验笔录本院予以确认；证据2组，调查笔录、国有林地经营管理补偿合同、土地承包经营权出租合同，能够证实本案诉争土地现使用人为陇川恒冠泰达农业发展有限公司而非本案原告。对该组证据本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实。2013年8月8日，坚果公司（乙方）与龙江公司（甲方）签订一份《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》，协议约定：甲方将其位于陇川县勐约乡埋桑坝面积为311.15亩土地租赁给乙方种植坚果。租赁期限、金额、支付方法：租赁期限为60年，从2013年至2073年，租赁期限开始时间以甲方实际交付乙方土地使用权为准，租金为10万元/年，交纳方式为按年支付，由乙方于每年10月1日前交清下年租金。协议签订后乙方一次性交纳定金30万元，前几年租金从定金中扣除，扣完为止。乙方若中途无故中止合同，不得要求返还已付租金，乙方逾期交纳租金的除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金3‰的违约金…….协议签订后，坚果公司于2014年2月8日支付龙江公司30万元的定金。另查明，陇川县勐约乡人民政府于2016年4月将该宗土地出租给陇川恒冠泰达农业发展有限公司。现本案诉争土地的实际使用人为陇川恒冠泰达农业发展有限公司。本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案坚果公司诉请解除原被告于2013年8月8日签订的土地租赁协议，龙江公司无异议，双方于2013年8月8日签订的土地租赁协议予以解除。针对本案争议焦点，本院评判如下：1、龙江公司是否违约？如违约，是否应双倍返还坚果公司定金60万元？《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十八条“第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第二款第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”龙江公司向坚果公司交付土地时仅交付土地权属关系文件，而未排除土地的其他障碍，龙江公司辩称已合法取得本案诉争土地的使用权，但2016年4月，陇川县勐约乡人民政府将该宗土地出租给陇川恒冠泰达农业发展有限公司，说明该宗土地使用权还存在着争议。导致坚果公司不能实现合同目的。龙江公司已构成违约，应承担违约责任。租赁物不能使用时应及时通知出租人协商解决事宜，以防止损失的扩大，因坚果公司未对土地进行投入开发，除资金占用的损失外，坚果公司未向本院提供其他损失的相关证据。对于坚果公司诉请龙江公司双倍返还定金共计60万元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案合同的履行情况，对原告的该诉请，本院予以部分支持，即由龙江公司返还坚果公司30万元，并支付资金占用费79200元。2、坚果公司是否违约及应支付租金45583元、违约金49200元？原、被告双方虽然签定了《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议》，但是龙江公司未实际将土地交付给坚果公司。且有证据证明龙江公司出租给坚果公司的土地的使用权还存在争议。所以坚果公司并没有违约。龙江公司要求坚果公司支付2016年10月1日至2017年3月14日的租金45583元及违约金40500元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除芒市迪思坚果有限公司与云南龙江水利枢纽开发有限公司于2013年8月8日签订的《埋桑坝云南龙江水电站枢纽工程孤岛土地租赁协议书》。二、由云南龙江水利枢纽开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还芒市迪思坚果有限公司30万元，并支付资金占用费7.92万元，合计37.92万元。三、驳回芒市迪思坚果有限公司的其他诉讼请求。四、驳回云南龙江水利枢纽开发有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9800元。由云南龙江水利枢纽开发有限公司承担6194元，芒市迪思坚果有限公司承担3606元；反诉案件受理费979元，由云南龙江水利枢纽开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审判长  许兴黎审判员  杨如芬审判员  张益忠二〇一七年十月十九日书记员  胡致超