湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3407号上诉人（原审原告）：贺桂枝，男，1973年11月12日出生，汉族，住长沙市天心区；委托诉讼代理人吕海艳，女，1976年7月23日出生，汉族，住长沙市天心区。系贺桂枝之妻。上诉人（原审原告）：吕海艳，女，1976年7月23日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，湖南如金律师事务所律师。上诉人贺桂枝、吕海艳与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，贺桂梅、贺建武不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人贺桂枝、吕海艳上诉请求：一、请求判令被上诉人支付逾期办证日万分之一的违约金14261元；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决有悖于事实准绳与法律依据，使上诉人的合法权益得不到公正保护。同时一审判决部分程序违法，适用的法律有严重错误，特依法上诉，请求依法改判。1.被上诉人用格式合同的方式，主动提出违约超期没有颁发不动产权证书的违约赔偿金额。而一审法官不依法依合同支持上诉人的日万分之一赔偿金的诉求，于法与理不容。2.一审法官违反公平公正的正义原则，在被上诉人从没提其经济损失高达百分之30的证据，也无法律无合同支持的日万分之0.2违约金，却代其写入一审判决中。有失公正。3.被上诉人没有在庭前提交反诉讼申请书，也从没有缴纳反诉讼费，根本没有启动反诉讼程序，而是一审法官有悖于法律公正和法律规定，程序违法。4.1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革》23号文件就宣布终止福利分房，广铁内部发文无法律法规约束力。二、一审法院的审判，没有按照最高法院的立案、审判分离原则进行，程序违法。1.一审法院一反前期同一案件判决的常态去认定被上诉人的违约逾期天数。上诉人是2019年9月3日实际拿到不动产权证书，而长铁开发商也是2019年8月28日才下发领取不动产权证通知，一审法官无视事实真相，强制违法让上诉人去而不是被上诉人去颁证中心领取出具不动产权证的存根，并违法偏袒将领取权证日期，强定为2019年5月16日的注册日，计算违约金时间应从2018年7月3日起至长铁开发商下发领取房产证通知之日2019年8月28日止。2、三位法官系天心区法院立案庭复查人员，按照立案、审判分离原则，他们参加香芙嘉园业主诉长铁房产公司的近二百余起同一类同一事同一案件的审判工作违法。依据《民法通则》《合同法》《商品房销售管理办法》等法律法规，一审判决部分程序违法，诸多事实认定不清，适用法律明显错误，显失公平正义，使上诉人合法权益及追讨日万分之一违约金的权利得不到法律保护。特请二审法院查清事实,依法适用法律,纠正违法程序纠错改判。被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司答辩称：一、一审法院判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。1.上诉人并没有提供证据证明因逾期办证遭受的实际损失；2.被上诉人逾期办证的原因是长沙市市政府政策调整造成的，非自身原因；3.上诉人购买的房屋的逾期办证不会对上诉人造成大的影响。由于上诉人购房未满5年，不符合上市交易的条件，故即使没有办理产权证也没有给上诉人造成损失；4.一审法院有权根据情况调整逾期违约金，一审判决并无不当；5.相关已经审结的铁路房地产公司逾期办证的系列案件，二审均维持了一审判决。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。贺桂枝、吕海艳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判令长沙铁路房地产开发有限公司没在规定期限内颁发不动产权证的违约金38329.2元；2、判令长沙铁路房地产开发有限公司承担本案的全部涉讼费。一审法院认定的事实：2016年4月25日，贺桂枝、吕海艳与长沙铁路房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：由贺桂枝、吕海艳购买长沙铁路房地产开发有限公司开发的香芙嘉园11栋1306室商品房，总房价338790元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用证，但若双方在合同约定的交付日期前办妥房屋交接手续的，则办妥权证登记的日期为约定的交付日期后500个工作日内；因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人选择不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。前述合同签订后，贺桂枝、吕海艳依约支付了购房款并交纳了相关税费，贺桂枝、吕海艳诉称长沙铁路房地产开发有限公司于2016年4月25日交付涉案房屋，长沙铁路房地产开发有限公司开庭时陈述其于2016年6月30日交付涉案房屋。2019年5月16日，长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至贺桂枝、吕海艳名下。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布《关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），决定自2016年9月9日起，在城区实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，2016年8月29日至9月8日城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。一审法院认为，贺桂枝、吕海艳与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。贺桂枝、吕海艳依约支付了购房款并交纳了相关税费，长沙铁路房地产开发有限公司应当按约向贺桂枝、吕海艳交付房屋并办妥涉案房屋权属证书。结合当事人争议焦点分述如下：关于办证期限的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”贺桂枝、吕海艳援引前述90日的规定，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。但从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第（三）项之规定自合同订立之日起90日。贺桂枝、吕海艳与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第（一）项规定的认定，即以合同约定为准。现贺桂枝、吕海艳自认房屋交付时间为2016年4月25日，该时间早于合同约定的交付房屋时间，对此合同第二十条第二款予以约定“但若双方在本合同第八条约定的交付日期前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为第八条约定交付日期后500个工作日内”，而本案中合同约定的交付房屋时间为2016年6月30日，故长沙铁路房地产开发有限公司履行办证义务的期间为2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。关于房屋权属证书“办妥”的认定。双方合同约定的“办妥”时间，不能理解为贺桂枝、吕海艳实际从长沙铁路房地产开发有限公司处领取不动产权证的时间，应以长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至贺桂枝、吕海艳名下的日期即2019年5月16日作为“办妥”之日。综上，长沙铁路房地产开发有限公司逾期317天（自2018年7月3日起至2019年5月16日止）才为贺桂枝、吕海艳办妥房屋权属证书。同时，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非长沙铁路房地产开发有限公司促成，结合同小区其他业主已发生法律效力的判决书的认定，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为长沙铁路房地产开发有限公司的逾期办证时间，故长沙铁路房地产开发有限公司实际逾期时间为306天（317天-11天）；长沙铁路房地产开发有限公司对此应承担相应的违约责任。关于违约金的计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定的逾期办证违约金为“每日按已付房款的万分之一支付违约金”，房款为商品房价款，该笔款项是长沙铁路房地产开发有限公司向贺桂枝、吕海艳出卖涉案商品房所获得的对价，契税、印花税、维修基金等费用系由长沙铁路房地产开发有限公司代收后向相关职能部门缴纳，并非由长沙铁路房地产开发有限公司实际获得；因此，以合同约定的商品房价款作为违约金计算基数符合双方约定，且于法有据。同时，因产权登记面积与合同约定面积的误差而找补差价发生在不动产权证办妥之后，故应以合同约定的商品房价款作为计算违约金的基数。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”原、长沙铁路房地产开发有限公司均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成的损失，参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的逾期办证违约金计算标准，原审法院将违约金计算标准调整至每日万分之零点二。综上，本案逾期办证的违约金以合同约定的商品房价款338790元为基数，按每日万分之零点二计算306天，为2073.39元；贺桂枝、吕海艳诉求中超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、长沙铁路房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向贺桂枝、吕海艳支付逾期办证违约金2073.39元；二、驳回贺桂枝、吕海艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取379元，由贺桂枝、吕海艳负担165元,由长沙铁路房地产开发有限公司负担214元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人贺桂枝、吕海艳与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，双方均应当严格履行合同。合同签订后，上诉人贺桂枝、吕海艳依约向被上诉人支付了购房款并交纳了相关税费，长沙铁路房地产开发有限公司于2016年4月25日向上诉人交付了案涉商品房，于2019年5月16日将案涉商品房所有权登记至上诉人名下。依据合同及结合长沙市人民政府关于实施统一办理不动产权证的登记新政策，一审核准长沙铁路房地产开发有限公司实际逾期办理时间为306天，超过了合同约定的办证时间，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金数额的计算及认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案案涉房屋系由广州铁路（集团）公司统一开发，定向广州铁路（集团）公司管内各单位各类职工销售的商品房，其中还包含有职工福利。综合被上诉人长沙铁路开发有限公司就合同的履行情况、过错程度、实际违约情况，以及因被上诉人逾期办证可能对上诉人贺桂梅、贺建武造成损失等因素，并考虑本院其他生效判决就案涉小区业主诉请被上诉人逾期办证违约责任的认定标准，原审酌情调整违约金标准并无不妥，本院亦予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105元，由上诉人贺桂枝、吕海艳负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月十九日书记员  杨 蓓