湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初792号原告：杨爱和，女，1952年6月15日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市芙蓉区。现住湖南省长沙市芙蓉区。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告杨爱和与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨爱和到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱和向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年4月30日至2020年3月31日的租金及装修改造折旧款58853元；2、判令被告向原告支付2019年4月30日至2020年3月31日的违约金1078.98元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。在庭审中，原告杨爱和将第一项诉讼请求变更为判令被告向原告支付2019年4月30日至2020年4月31日的租金及装修改造折旧款64512元；将第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付2019年4月30日至2020年4月31日期间的违约金1182.58元。事实与理由：根据2019年7月6日张家界市永定区人民法院作出的（2019）湘0802民初2231号民事判决书，该判决书判决的截止日期为2019年4月30日前所欠付的租金及装修改造折旧款。按照判决书确定的金额计算，被告应付原告租金为每月2357.92元、装修改造折旧款3301.08元，两项合计5659元。从2019年4月30日至2020年4月31日共计12个月，被告应给原告支付租金及装修改造折旧款67908元。被告分别于2019年6月、8月、10月各支付1132元，共计3396元，被告实际欠付租金及装修改造折旧款为64512元。按照合同约定，被告还应付违约金1182.58元。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、租金支付情况：2019年4月30日至2020年3月31日止，被告已向原告支付租金3396元；被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界山水公司的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2014年3月10日，原告杨爱和与被告张家界山水公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，以282950元的价款购买位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第6层602号房，并于签订合同当天一次性支付购房款。当天，原告杨爱和与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告杨爱和将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第6层602号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，第一年、第二年该房屋租金为42442.5元／年，第三年至第五年该房屋租金为28295元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同第六条约定：租赁期满三年后，甲方（杨爱和）可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。合同还约定租赁期内，被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付租金收益，除应付原告的租金收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2014年3月10日，原告杨爱和与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告杨爱和将从被告张家界山水公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第6层602号房屋以396130元委托给被告张家界大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告张家界大成酒店公司应从本合同生效之日，按年向原告返还委托装修改造折旧款，第一年、第二年委托装修改造折旧款为59419.5元／年，第三年至第五年委托装修改造折旧款为39613元／年，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内支付。合同还约定，本合同委托期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告张家界大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.上述合同签订后，被告张家界大成酒店公司已按合同约定将2014年3月10日至2016年3月9日期间的全部租金和装修折旧款支付。自2016年3月10日至2019年3月9日期间（即第三至第五年度），被告张家界大成酒店公司仅支付部分租金和装修折旧款。为此，原告杨爱和于2019年5月向本院提起诉讼，请求两被告支付租金、委托装修折旧款及违约金。2019年7月，本院作出（2019）湘0802民初2231号民事判决书，判决主文为：一、被告张家界大成酒店公司向原告杨爱和支付2016年3月10日至2019年4月30日止的租金和装修改造折旧款共计168070.3元以及租金违约金和装修改造折旧款违约金共计3081.29元；二、被告张家界山水公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对被告张家界大成酒店公司支付原告杨爱和的自2016年3月10日至2019年3月9日止的租金和装修改造折旧款158450元及违约金2904.92元承担连带清偿责任。原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《委托装修合同》届满后，双方并未另行签订合同，该房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用。自2019年4月30日以来，被告张家界大成酒店公司分三次支付租金及装修折旧款共计3396元。2020年1月下旬以来发生的新冠××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、房屋装修款收据、中信银行客户回单、本院（2019）湘0802民初2231号民事判决书等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告杨爱和与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告杨爱和与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》租赁期限届满日期为2019年3月9日，租赁期限届满后，原告与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用原告房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。因被告张家界大成酒店公司下欠原告杨爱和2019年4月30日之前的租金及委托装修折旧款已由人民法院处理，故原告杨爱和要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金和委托装修折旧款，理由正当，该诉讼请求本院予以支持。被告张家界大成酒店公司未按期支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。因合同期满后，原告杨爱和与两被告并未另行签订《租赁合同》及《委托装修合同》，原告杨爱和要求被告张家界山水公司承担连带责任，既无合同依据也无法律依据，原告杨爱和的该项请求本院不予支持。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告杨爱和与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。该条款约定的目的系保障购房者投资收益，张家界大成酒店公司因资金问题无法给原告支付回购款，导致原告杨爱和并未收回投资成本，合同期满后，双方虽未另行签订《委托装修合同》，被告张家界大成酒店公司仍应向原告支付委托装修折旧款。且委托装修合同到期后，张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告杨爱和支付委托装修折旧款，故被告张家界大成酒店公司辩称合同期满后不应支付委托装修折旧款的辩称观点，本院不予采纳。被告张家界大成酒店公司辩称因出现新冠××不可抗力情形，导致经营困难应减免部分租金的观点，2020年2月发生的新型冠状××疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据新冠××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌定以减免1个月租金为宜。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨爱和支付自2019年4月30日至2020年4月30日期间下欠的租金及委托装修折旧款62154元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨爱和支付自2019年4月30日至2020年4月30日期间下欠租金及委托装修折旧款的违约金1112元。三、驳回原告杨爱和的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1298元，适用简易程序减半收取649元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年五月十四日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。