四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终341号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付中斌，男，生于1955年4月29日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：周雄英，女，生于1957年2月15日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：江骥，四川维是律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨金龙，男，生于1953年3月26日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：谢廷洪，四川法派律师事务所律师。 上诉人付中斌、周雄英因与被上诉人杨金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1403民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 付中斌、周雄英上诉请求：1、撤销原判第二、三项；2、改判上诉人向被上诉人返还购房款38万元、被上诉人支付上诉人违约金20万元。事实和理由：1、被上诉人在（2019）川1403第922号案件起诉时请求返还38万元，其仅向上诉人转款38万元，没有现金2万元。收条上“转账38万元、现金2万元”系被上诉人伪造。2、被上诉人未按照约定支付购房款40万元，只付了38万元。被上诉人买房是为了炒房，因市场行情原因2019年3月他提出不要房屋要求退房款并起诉到法院。后来他要求将房屋办给第三人或者去公证委托他办给第三人，上诉人没同意。被上诉人违约，上诉人没有违约行为，不应支付其违约金7万元。3、被上诉人在支付了38万元房款后，未按照约定在2019年2月底支付房款30万元、在2019年4月底前支付房款25万元，其行为已构成恶意违约，应支付上诉人20万元的违约金，不应调减。 杨金龙答辩称，1、上诉人二审中变更上诉请求答辩人不同意，应当以上诉状的书面内容为准，变更上诉请求已经超过了期限。2、一审庭审中上诉人的特别授权代理人是认可了收条的真实性，这个条子是上诉人亲笔书写的。3、一审法院2019年922号案件起诉时我们没有找到对方出具给我们打的收条，只有打款记录，所以起诉时请求是38万，但是我们在庭审笔录中是明确表示撤回2万元的诉请，等找到条子后再另案起诉这2万元，当时是保留这2万元的诉权的。4、上诉人收到40万后，一直拒不配合被上诉人办理房子过户手续。上诉人未按照合同第六条约定配合办理过户手续的违约行为，答辩人才没有付给他剩下的房款，答辩人是行使不安抗辩权。即使我方存在违约的情况下，也并没有对上诉人造成任何损失，双方约定的违约金20万元过高。既然彭山法院的判决合同继续有效，那么我们也要求上诉人继续履行合同。 杨金龙一审诉讼请求：1.依法判令二被告协助原告办理案涉房屋的过户登记手续；2.被告向原告支付违约金20万元。 付中斌、周雄英一审反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金20万元；3.反诉被告向反诉原告退还案涉房屋、产权证及钥匙；4.本案的诉讼费、律师代理费等费用由反诉被告承担。 一审认定事实如下：2018年12月2日，杨金龙与付中斌签订《房屋买卖合同》一份，约定：杨金龙购买付中斌、周雄英共同所有的案涉房屋共计3套，单价32万元/套，总价96万元。其中，第四条付款时间及方式为2018年12月4日前乙方先付甲方房款40万元，甲方应在收款当日将3套房屋的产权证交付乙方……余款1万元在合同生效之日起两年内付清；第五条交房时间为甲方在收到乙方首笔房款40万元之日起3个工作日内交付未出租房屋给乙方，其中一套已出租房屋在2019年3月底交付乙方；第七条违约责任为合同上述条款任何一方不得违约，违反任何一条均视为违约，若甲方违约不出售任一套房屋应赔偿乙方违约金20万元，若乙方违约……应当赔偿甲方违约金20万元；第八条本合同经签字生效，一式四份双方各执二份。合同中，杨金龙与付中斌还约定了办理案涉房屋过户登记期限、税费负担等内容。合同的签章处有：1.杨金龙在乙方栏签署的姓名及捺印；2.付中斌在甲方栏签署的姓名及捺印。 合同签订后，杨金龙于2018年12月4日向付中斌、周雄英支付了40万元，其中：通过银行卡账户62×××72号转账的方式向付中斌的银行账户62×××72号转款19万元，向周雄英的银行账户62×××71号转款19万元，现金支付2万元。同日，付中斌、周雄英向杨金龙出具收条一张，载明：“今收到杨金龙房款400000元（肆拾万元整），以转款凭证为准生效。转账38万元，现金2万元。此据”。收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。同日，付中斌、周雄英向杨金龙交付了案涉房屋的产权证9本。其中，房屋所有权证6本，号码分别为彭山房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；国有土地使用权证3本，号码分别为彭国用（2012）第××号、第02018号、第02019号。同日，杨金龙向付中斌、周雄英出具收条一张，载明收到案涉房屋的上述产权证。该收条的签名处有杨金龙签署的姓名及捺印。 2018年12月6日，付中斌、周雄英向杨金龙交付了案涉房屋中的2套房屋及钥匙。同日，杨金龙向付中斌、周雄英出具收条一张，载明“今收到付中斌、周雄英彭山区两套房屋钥匙，该两套房我已正式接收”。该收条的签名处有杨金龙签署的姓名及捺印。 之后，杨金龙与付中斌、周雄英因房屋买卖合同的履行问题发生争议协商未果。2019年5月8日，杨金龙诉至一审法院请求付中斌、周雄英归还购房预付款38万元，并提出申请财产保全。本院依法采取了保全措施，并于2019年7月4日作出（2019）川1403民初922号《民事判决书》，判决驳回杨金龙的诉讼请求。该判决书现已生效。 2019年11月15日，付中斌通过中国邮政快递的方式向杨金龙发出“解除房屋买卖合同通知书”一份，通知杨金龙解除双方于2018年12月2日签订的房屋买卖合同，并请杨金龙按约支付违约金。杨金龙于2019年11月16日签收了“解除房屋买卖合同通知书”。杨金龙未作回复，也未向付中斌、周雄英支付剩余购房款。 另查明，付中斌与周雄英系夫妻关系。 一审认为，房屋买卖合同是指以房屋作为标的物的买卖合同，出售人转移房屋所有权于买受人，买受人支付相应的价款。而合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 本案中，杨金龙与付中斌在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。付中斌与周雄英是夫妻关系，案涉房屋系夫妻二人的共同财产。付中斌与杨金龙签订房屋买卖合同，将案涉房屋以96万元的价格出售给杨金龙。合同法规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽然周雄英未在房屋买卖合同中签字确认，但是周雄英收取了杨金龙支付的部分购房款，并且将案涉房屋的产权证、钥匙交付给杨金龙。周雄英以实际行为履行合同义务。因此，杨金龙与付中斌签订的房屋买卖合同成立，并已生效。 关于房屋买卖合同是否解除的问题。如前所述，房屋买卖合同成立，并已生效。房屋买卖合同中，杨金龙与付中斌明确约定了购房款的付款时间及方式。杨金龙未按照约定向付中斌、周雄英支付全部购房款，双方为此发生争议。杨金龙于2019年5月8日诉至本院请求付中斌、周雄英归还购房预付款38万元，并在（2019）川1403民初922号案件庭审中陈述其经济状况出现问题，没有经济能力支付剩余购房款，并且明确表示不再履行合同义务。本院于2019年7月4日作出的（2019）川1403民初922号《民事判决书》，判决驳回杨金龙的诉讼请求生效以后，杨金龙未向付中斌、周雄英支付剩余购房款。杨金龙于2019年11月16日签收了付中斌邮寄送达的解除房屋买卖合同通知书后未作回复，也未支付剩余购房款。杨金龙的上述行为，充分说明其已经不再履行合同义务。合同法第九十四条第二款规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，一审认为房屋买卖合同已经于杨金龙收到解除房屋买卖合同通知书之时而解除。据此，杨金龙在本诉中提出的请求付中斌、周雄英协助办理案涉房屋的过户登记手续的主张，应予驳回，一审不予支持。反之，付中斌、周雄英在反诉中提出的请求确认双方于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》已经解除的主张，具有事实基础，一审予以支持。 关于预付购房款是40万元，还是38万元的问题。房屋买卖合同中明确约定了购房款的支付时间及方式。房屋买卖合同签订后，杨金龙于2018年12月4日向付中斌、周雄英支付了首批购房款。付中斌、周雄英于当日向杨金龙出具收条一张，载明：“今收到杨金龙房款400000元（肆拾万元整），以转款凭证为准生效。转账38万元，现金2万元。此据”。收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。付中斌、周雄英于当日向杨金龙交付了案涉房屋的产权证9本，于2018年12月6日向杨金龙交付了案涉房屋中的2套房屋及钥匙。从收条的外观形式来看，收条中的所有字体均是手写字体，主要内容笔迹一致，为同一人所书写，收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。从收条的内容来看，双方确认的购房款为40万元，其中转账38万元与杨金龙提供的银行转账凭证时间、金额一致，其中现金2万元也符合社会交易常理。退一步讲，若付中斌、周雄英未收到杨金龙的现金2万元，则二人也不会同意在收条中书写现金2万元，并签名、捺印予以确认。从付中斌、周雄英向杨金龙交付案涉房屋的产权证、2套房屋及钥匙的实际行为来看，若未收到杨金龙的现金2万元，则二人也应当及时催收。付中斌、周雄英未催收该现金2万元，不符合社会交易常理。因此，综上所述，一审认为杨金龙预付购房款是40万元。 关于杨金龙、付中斌、周雄英是否存在违约行为，应否承担违约金责任的问题。房屋买卖合同中明确约定了购房款的支付时间及方式、案涉房屋的交付期限及办理过户登记手续的条件、违约责任。杨金龙未按照合同约定的期限向付中斌、周雄英支付购房款，存在违约行为，应当承担违约责任。付中斌、周雄英在收到杨金龙支付的40万元后，未按照约定将案涉房屋中一套已出租房屋在2019年3月底交付杨金龙，存在违约行为，应当承担违约责任。合同法中规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于杨金龙未按约支付购房款，违约在前，是导致房屋买卖合同解除的主要原因；付中斌、周雄英未按约交付第三套房屋，违约在后，是导致房屋买卖合同解除的次要原因。根据合同约定，结合杨金龙在庭审中提出违约金过高的意见和当事人的实际支付能力，依照合同法第一百一十四条第一款、第二款的规定。对杨金龙请求付中斌、周雄英给付违约金额的主张，部分予以支持，即付中斌、周雄英向杨金龙给付违约金7万元。对付中斌、周雄英请求杨金龙给付违约金额的主张，部分予以支持，即杨金龙向付中斌、周雄英给付违约金9万元。 对付中斌、周雄英在反诉中提出的请求杨金龙退还案涉房屋、产权证及钥匙的主张。如前所述，房屋买卖合同已经解除，杨金龙继续占有案涉房屋、产权证及钥匙也就没有合法依据。合同法中第九十七条规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，杨金龙应当向付中斌、周雄英退还案涉房屋、产权证及钥匙。故对付中斌、周雄英提出的该主张，一审予以支持。同理，付中斌、周雄英也应当向杨金龙退还购房款40万元。 对付中斌、周雄英在反诉中提出的请求杨金龙给付律师代理费的主张。由于杨金龙与付中斌在房屋买卖合同中未对律师代理费的承担进行约定，并且付中斌、周雄英在庭审中未向法庭提供确凿的证据证明律师代理费的实际支付时间、金额，根据民诉法司法解释第九十条的规定，付中斌、周雄英应当承担举证不能的法律后果。故对付中斌、周雄英提出的该主张，不予支持。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨金龙与付中斌在2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月16日解除。二、付中斌、周雄英于本判决生效之日起十五日内向杨金龙返还购房款40万元、支付违约金7万元，共计47万元。三、杨金龙于本判决生效之日起十五日内向付中斌、周雄英支付违约金9万元。四、杨金龙于本判决生效之日起十五日内向付中斌、周雄英退还房屋所有权证6本（即：彭山房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号），国有土地使用权证3本［即：彭国用（2012）第××号、第02018号、第02019号］；返还位于彭山区房屋及钥匙。五、驳回杨金龙的其他诉讼请求。六、驳回付中斌、周雄英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费2250.00元，由杨金龙负担；反诉案件诉讼费2150.00元，由付中斌、周雄英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 付中斌、周雄英提交证据：一审律师代理合同及代理费收据，拟证明因杨金龙的违约导致本案诉讼从而产生损失，是损失的一部分，可作为二审考虑违约金的参考。 杨金龙质证意见：1、证据系一审中形成而没有提交，不是二审新证据，不应当组织质证。2、这个不是双方的约定内容，不认可。3、杨金龙同样请了律师，也有律师费的损失。 杨金龙提交证据：1、补充合同，该合同虽然没有签字，但结合一审提交的消费记录及通话记录能佐证上诉人有违约行为，且以各种理由拒不配合我方办理过户手续，双方有过口头协商形成了补充合同内容他又不签字，电话关机找不到人。2、短信截图，2019年1月15日9点30，手机138××××5008的短信，这个手机号与后来上诉人给我们发解除合同的手机号是一样的。证明我方不构成违约行为，对方是有违约行为的。 付中斌、周雄英质证意见：这不是二审的新证据，这些证据本来就在他们手里，一审时对方就应当提交而没有提交，因此我们不发表意见。补充合同中没有签字，不予质证，不认可其证据三性。 本院审查意见：付中斌、周雄英提交律师代理合同及代理费收据拟证明其因诉讼产生损失，要求法院作为其损失的参考依据，因该损失不是双方合同约定内容，与本案无关联性，本院不予采信。杨金龙提交的证据1无双方当事人签字，系空白合同，对其真实合法关联性本院均不予采信和认定。杨金龙提交的证据2是其向付中斌手机138××××5008发送短信的记录，并提交了手机终端予以核对，对该证据真实性予以确认。杨金龙2018年12月16日给付中斌138××××5008发送短信“付中斌你不接电话也不回话，那你就后果自负吧！过户要先到青龙开地址变更明天等你的电话要你和我一起去才开得到证明。”“付中斌开了地址变更才能交易，你不去开后果自负。”2018年12月19日17：41付中斌138××××5008回复“稍后给您回电话，好吗？”2019年1月15日9：43杨金龙发送短信“付中斌打你的电话一直打不通我已联系过青龙的房子仍然在彭山交易，若你坚持要到交易大厅交易你定个时间我们就把三套一齐交易按合同价付给你，请尽快回话，以便好安排，否则你不要再说是别人违约，你自己要平良心办事，因为我从十二月十六日开始就要求你一起交易了，你并不做任何答复。”从以上短信记录中可以反映，杨金龙从2018年12月16日开始即在催促付中斌办理房屋过户以及表示可以将三套房屋一起付款，而付中斌并未作答复。 二审中，付中斌、周雄英认为杨金龙一审中提交的收条金额“400000元”及末尾句号之后的“转账38万元，现金2万元”不是自己书写，该字体与其他内容字体大小和笔迹明显不一，并申请对该笔迹进行鉴定。 二审查明，杨金龙从2018年12月16日起催促付中斌办理房屋过户及款项交接手续，但付中斌未作回应。 另查明，杨金龙曾于2019年5月8日以合同未生效为由向一审法院起诉要求付中斌、周雄英返还购房款，一审法院驳回其诉讼请求。在该案起诉时，杨金龙请求返还38万元房款，但在庭审中又追加了2万元的请求，要求返还金额为40万元。之后杨金龙又撤回了增加的2万元诉讼请求，表示另案主张。杨金龙称之所以会先起诉38万元后来追加2万元，是因为当时没有找到付中斌、周雄英出具的本案收条，前案中未将收条作为证据提交法院，仅以转款凭据起诉。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：1、杨金龙是否向付中斌、周雄英支付了40万元的购房款。2、双方在合同履行中是否存在违约行为及责任怎样认定。 关于焦点1。首先，本案双方当事人于2018年12月2日签订合同后，杨金龙于2018年12月4日向付中斌、周雄英转款38万元，付中斌、周雄英向杨金龙出具了40万元的收条。如果付中斌、周雄英未收到2万元现金，按照常理会对杨金龙进行催款，但在案证据不能证明其对未收到的2万元进行过催收。杨金龙主张另有2万元系现金给付，也符合日常交易习惯，且与付中斌、周雄英出具的40万元收条载明内容一致。其次，杨金龙在本案诉讼前曾起诉要求付中斌、周雄英返还购房款，被一审法院驳回诉讼请求。在该案起诉时，杨金龙请求返还38万元房款，但在庭审中又追加了2万元的请求，要求返还金额为40万元。之后杨金龙又撤回了增加的2万元诉讼请求，表示另案主张。杨金龙称前案起诉时未找到收条故仅凭转款凭条起诉到法院，但也并未放弃2万元款项的诉权。该案判决认定了杨金龙向付中斌、周雄英转款38万元，对是否现金支付2万元并未作出认定，故不能得出该案否定了杨金龙现金支付2万元的事实。第三，付中斌、周雄英虽否认收到40万元房款，但其出具给杨金龙的收条中载明收到房款40万元并将收款金额用大写数字表示。即使其对金额小写部分和尾部的“转账38万元，现金2万元”有异议，也不能否定大写金额由其书写的事实。而且付中斌、周雄英也按约向杨金龙交付了房屋钥匙和产权证，这与双方“交付第一笔40万元房款后交付房屋”的约定相符。综合前述分析，一审认定杨金龙向付中斌、周雄英支付了40万元房款并无不当。付中斌、周雄英二审中要求对收条进行鉴定，但未举示反驳证据证明收条真实性存疑，对其申请本院不予准许。故双方合同解除后付中斌、周雄英应向杨金龙返还房款40万元。 关于焦点2。付中斌、周雄英主张自己没有违约，不应承担违约责任，而杨金龙违约未支付房款应承担20万元的违约责任。本案双方当事人在房屋买卖合同中约定了购房款的支付时间及方式、房屋的交付及办理过户登记手续的条件和违约责任。杨金龙和付中斌、周雄英在履行合同过程中均存在违约行为，双方应就各自违约行为承担相应责任，一审已分析说明二审不再赘述。需要指出的是，根据二审中杨金龙提交的短信记录，杨金龙在2018年12月16日即催促付中斌办理房屋过户手续，但付中斌未予回应。双方合同约定在杨金龙付清每一套房款32万元后卖方应协助办理过户手续，虽然对于办理过户手续时间约定为在2年内办理，但杨金龙2018年12月6日支付40万元房款后，经其催促付中斌也应在合理期限内协助办理其中一套的过户手续。付中斌称未办理过户的其中一个原因是杨金龙要求将房屋办到第三人名下或者公证委托其办理过户，对此因其未举示证据证明，本院不予采信。故根据前述事实可以认定付中斌、周雄英除一审认定的未按约定交付第三套房屋外，还存在未按约定协助办理房屋过户的违约情形。由此一审判由杨金龙承担9万元违约责任、付中斌、周雄英承担7万元违约责任与双方违约行为相当。 综上，付中斌、周雄英上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人付中斌、周雄英负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇二〇年五月十四日 书记员 张 瑜