安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0123民初1641号 原告（反诉被告）：安徽伍陆壹行商业管理有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇名邦西城国际25#楼四层，统一社会信用代码913401230608037107。 法定代表人：李宽洲，总经理。 委托诉讼代理人：余长金，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋虎，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽诚杰控股集团有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路1137号安徽圣大国际商贸中心5-1102室，统一社会信用代码91340100698976418Y。 法定代表人：胡艳，总经理。 委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司（以下简称伍陆壹行公司）与被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司（以下简称诚杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱利琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告伍陆壹行公司委托诉讼代理人余长金、宋虎，被告诚杰公司法定代表人胡艳、委托诉讼代理人童阳、李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍陆壹行公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《租赁服务合同》及补充协议，被告立即将租赁房屋交还给原告；2、判决被告支付房屋租赁费用1416355.20元（租赁费用暂计算至2017年4月30日），并支付违约金627164.55元（违约金暂计算至2017年4月30日，此后按照日1‰标准顺延计算至款清之日）；3、判决被告从2017年5月1日起按照每月70.2元/㎡标准支付房屋租赁费用至房屋实际返还之日止；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告伍陆壹行公司将其诉讼请求变更为：1、确认原、被告双方签订的《租赁服务合同》及补充协议于2017年2月9日解除；2、判决被告支付房屋租赁费用864061.71元（租赁费用从2015年8月1日计算至2017年2月9日），并支付违约金344541.60元（违约金从2015年7月25日暂计算至2017年4月30日，此后按照日1‰标准顺延计算至款清之日，共计1208603.31元；3、判决被告从2017年2月10日起按照每月70.2元/㎡标准支付房屋租赁费用至2017年8月6日；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月，原、被告双方签订《租赁服务合同》，被告租赁原告位于名邦广场内一层1239-2、9014号商铺经营儿童主题乐园，合同约定计租面积960㎡，租赁期限为8个租约年，第一至第二年租赁费用为每月48.75元/㎡，第三至第四个租赁年度租赁费用为70.20元/㎡，第五至第六个租赁年度租赁费用为每月75.82元/㎡，开业日（计租日）为2014年10月18日，以季度为一个缴租期，承租人应于每个缴租期最后一个月的25日前支付下个缴租期租赁费用；承租人迟延缴纳合同项下租赁费用及其他费用的，则每迟延一日应向出租人支付欠费金额1‰的违约金，迟延超过30日的，承租人有权解除合同，双方在合同中对房屋装饰装修、物业管理责任、违约责任及租赁物的交还等均作出明确约定。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告，被告进场装修并按期开业。后被告仅支付一个季度租赁费用，后期租赁费用一直拖延支付。虽经原告催要，但被告至今拒不支付。 诚杰公司答辩并反诉称：首先，从程序上说，案涉合同虽由诚杰公司签订，房屋亦由诚杰公司承租，但合同履行过程中实际系由案外人合肥小蝌蚪儿童游乐服务有限公司使用，即合同主体已发生变更，诚杰公司不是适格的被告。其次，从实体上说，根据原、被告合同约定，本案系因原告伍陆壹行公司违约在先且擅自单方解除合同，给被告造成巨大经济损失，具体表现在：1、原告在合同履行过程中违反了同业禁止规定，租赁期间引进多家同类经营项目，导致被告无法正常经营，且经营期间商场的开业率未达到80%以上，给被告造成经营损失；2、双方合同中明确约定了原告给被告免租期，但原告未给予相应的免租期；3、原告于2017年2月9日已单方解除与被告签订的合同及补充协议，且对于应收租赁费用等未开具发票，故在原告违约在先的情况下，应双倍返还被告诚杰公司履约保证金及物业服务保证金，并对诚杰公司的装修损失、经营损失、预期收益等进行赔偿。为此，请依法驳回原告的本诉请求，并支持被告诚杰公司的反诉请求：1、判决解除双方签订的《租赁服务合同》及《补充协议》；2、判决被反诉人双倍返还反诉人履约保证金及物业服务费保证金249600元，返还反诉人房屋租赁费用140400元、装修押金20000元、装修管理费7680元以及施工人员出入证押金250元；3、判决驳回被反诉人除解除双方签订的《租赁服务合同》及《补充协议》之外的全部诉讼请求；4、判决被反诉人赔偿反诉人的装修损失、经营设备折旧损失、经营损失等各项经济损失150万元（具体损失金额由法院委托评估公司予以鉴定）；5、判决被反诉人赔偿反诉人的预期收益损失540442元（暂自2015年5月1日计算至2017年4月30日，最终计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；6、判决被反诉人支付反诉人公证费5000元；7、判决被反诉人承担本案的全部诉讼费用。 反诉被告伍陆壹行公司针对反诉原告诚杰公司的反诉请求辩称：同意反诉原告第一项请求，即解除双方之间签订的《租赁服务合同》及《补充协议》，但反诉被告认为双方合同解除的原因是反诉原告逾期支付租赁费用，构成根本违约，因此，反诉原告要求双倍返还履约保证金无事实及法律依据，关于房屋租赁费用，反诉原告使用租赁房屋至今，欠付租金，对于已付租金要求返还无依据；装修管理费是在进场日至开业日期间应由承租人缴纳的费用，该部分费用一次性缴纳且不予退还；关于反诉请求的装修损失、经营设备折旧损失、经营损失等，双方租赁合同已经生效且实际履行，反诉人依据生效的合同对租赁房屋进行装饰装修、采购设备，均是为其自身经营所需，所产生的费用应由其自行承担，设备折旧损失及经营损失均系反诉人的经营风险，要求被反诉人赔偿于法无据；关于反诉请求的预期收益损失问题，预期收益应当具有可预见性、可确定性，反诉人所主张的预期收益不能满足这两个条件，依据合同法规定，合同解除的法律后果之一是双方没有履行的即终止履行，合同其余部分不再履行也不产生预期利润，本案系租赁合同纠纷，无论合同因什么原因解除，反诉人都不可能因履行租赁合同来获得利润，诉请被反诉人承担预期利益损失无事实及法律依据；关于反诉人支出的公证费用、诉讼费用应由违约方即反诉人自行承担。 本院经审理认定事实如下：2014年8月12日，伍陆壹行公司（出租人，甲方）与诚杰公司（承租人，乙方）签订《租赁服务合同》，由乙方承租甲方位于肥西县上派镇站前路与巢湖路交叉口的名邦广场一层1239-2号、9014号商铺，双方确认计租面积为960㎡，租赁期限为8个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，即该期间为第一个租约年，以此类推，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租赁费用，第一年合计每月每平方米租赁费用为65元（其中包括：租赁场地管理费15元、物业服务费25元、租金8.75元），双方同时约定，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租赁费用标准的基础上，在第一个租约年免除乙方3个月租赁费用，在第二个租约年免除乙方3个月租赁费用，综上，乙方第一个租约年实际应交租赁费用为561600元/年，每月租赁费用为人民币46800元，甲乙双方约定，自第3个租赁年度起，每2年租赁费用递增8%，即第1-2个租赁年度每月每平方米租赁费用为人民币48.75元，第3-4个租赁年度每月每平方米租赁费用为人民币70.20元。本合同项下的租赁费用支付方式为：以季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费用。合同第五条约定：乙方在该房屋内经营项目为儿童主题乐园。合同第六条约定，在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币124800元作为乙方在本合同项下的履约保证金和物业服务费保证金，合同终止后30日内，如未发生本协议第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。合同第七条约定，本合同项下的进场日为2014年8月10日。合同第九条约定，本合同项下的开业日暂定为2014年10月18日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方晚于该日开业的，需向甲方支付每日2000元违约金）。乙方不得擅自提前开业，若经甲方允许乙方提前开业，则以实际开业之日为计租日。合同第二十条约定：租赁期间，未经甲方、管理公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。第二十二条约定：22.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金金额的违约赔偿金。22.2本合同项下之进场日到来后，如乙方未进入该房屋开始装饰装修工程，经甲方或管理公司通知拒不纠正的，则自进场日起，每延迟进场一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年每日租金（不考虑租金优惠）的违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方除应支付逾期进场违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任；如甲方不解除合同，则除逾期进场违约金外，乙方还应自免租期满后按照合同约定支付租金，无论届时是否开业。22.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。22.4乙方延迟缴纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同第二十四条约定：24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。24.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、租赁场地管理费、物业服务费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。24.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置。同日，原、被告双方就上述《租赁服务合同》未尽事宜又签订《补充协议》，协议第4条约定：甲方与乙方签订正式租赁服务合同后，乙方经营为儿童游乐相关业态，甲方不再招租与乙方经营相冲突的儿童游乐相关业态，且如因商场推广经营需要临时布点相关品类时，同等条件下乙方有优先租赁权。第6条约定：乙方需保证与甲方同步开业，但甲方承诺满足整体开业率不低于80%。第11条约定：乙方正常经营期间，未征得乙方书面同意的情况下不论何种原因若甲方单方面解除租赁合同，甲方除双倍归还乙方租赁保证金外，根据乙方的损失情况（装修损失、经营损失、预期收益）进行赔偿，若因乙方原因导致甲方有权行使单方解除权的情形除外。 上述合同及补充协议签订后，诚杰公司就其所租赁的名邦广场一层1239-2号、9014号商铺于2014年10月20日向伍陆壹行公司支付开业保证金124800元，于2014年12月3日支付租赁费用140400元（物业费72000元、管理费43200元、租金25200元）、装修押金20000元、装修管理费7680元、装修施工人员出入证押金250元。合同履行过程中，伍陆壹行公司于2015年3月31日向名邦广场各承租商户发出《通知》，内容为：将家乐福（肥西店）开始营业日期作为目前已营业商户计租的起始日期。家乐福（肥西店）于2015年4月30日开始营业。 2015年5月17日，伍陆壹行公司向名邦广场各承租商户发出《通知》，对积极配合商场日常经营管理的商户，在原有免租期基础上额外给予两个月的免租奖励。2015年5月14日，伍陆壹行公司向诚杰公司发出《通知函》，就其准备在名邦广场站前路与金寨路外广场区域填充儿童娱乐相关业态事宜进行告知，为保证诚杰公司的优先租赁权，通知该公司于2015年5月18日前提交执行方案、签订协议、交纳费用，并于2015年5月25日前完成场地设备摆放，逾期未完成，视为自动放弃该场地的优先租赁权。后诚杰公司未能在通知时间内进行提交方案等事宜，伍陆壹行公司遂招租第三方在上述场地设立了攀岩、绳网探险类儿童运动设施项目。诚杰公司于2015年7月30日、8月30日两次致函伍陆壹行公司提出异议，并表示保留追究违约责任的权利。 2016年12月2日，伍陆壹行公司向诚杰公司发出《商户交费通知单》，要求该公司于2016年12月7日前支付2015年10月1日至2016年12月31日期间的欠付的租赁费用共计702000元，逾期将终止合同并采取对租赁房屋停止水电能源供应、控制人员进出等措施，保留采取诉讼等手段主张违约责任及赔偿由此造成的全部损失等权利。此后，诚杰公司仍未支付欠付的租赁费用，并于2016年12月15日致函伍陆壹行公司，以伍陆壹行公司违反同业禁止等义务为由，要求伍陆壹行公司停止相关行为。2017年2月9日，伍陆壹行公司向诚杰公司发出《终止合同通知书》，以诚杰公司存在逾期支付租赁费用等根本违约行为为由，立即终止与诚杰公司所签订的租赁服务合同，没收合同项下的履约保证金，并要求诚杰公司交还租赁房屋。为此，原被告双方就争议事项协商未果，以致成讼。 诉讼过程中，根据诚杰公司申请，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司就诚杰公司所租赁商铺的装饰装修市场价格进行评估，评估结果为：截止于评估基准日2017年8月5日（勘验日期），名邦广场内一层1239-2、9014号商铺装饰装修的公允市场价值215497元。2017年8月6日，诚杰公司从所租赁的商铺撤场，将所租赁房屋全部交还伍陆壹行公司。 另查明：名邦广场一楼开心玩国儿童乐园由伍陆壹行公司招租引入，于2016年底进场，2017年3月开始营业。名邦广场二楼家乐福超市内的润子儿童乐园系由家乐福超市所属的管理公司引入经营。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告伍陆壹行公司提交的《租赁服务合同》、《补充协议》、催款函件，被告诚杰公司提交的转账凭证、《终止合同通知书》、函件等证据附卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告伍陆壹行公司与被告诚杰公司作为出租人与承租人系本案的适格诉讼主体，双方于2014年8月12日所签订的《租赁服务合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的禁止性规定，合同及协议依法成立并生效，双方均应全面适当履行合同义务。根据庭审查明的事实，原告伍陆壹行公司作为出租人已履行了交付租赁房屋的主要合同义务，而作为承租人的被告诚杰公司在支付一个季度的租赁费用后，对于后续租赁费用一直拖欠，已构成根本违约，此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，出租人伍陆壹行公司依据合同约定，有权行使单方解除权。同时，根据原、被告双方在《补充协议》中“关于甲方与乙方签订正式租赁服务合同后，乙方经营为儿童游乐相关业态，甲方不再招租与乙方经营相冲突的儿童游乐相关业态，且如因商场推广经营需要临时布点相关品类时，同等条件下乙方有优先租赁权”的约定，被告伍陆壹行公司于2015年5月份引进的名邦外广场攀岩、绳网探险类儿童运动设施项目并非“临时布点”，而是长时间的租赁经营，该行为违反了双方约定的同业禁止义务，影响了被告诚杰公司的租赁经营权益，2016年底，伍陆壹行公司又招租了开心玩国儿童乐园项目，虽则该乐园于2017年3月才开始营业，但该行为也与双方约定的同业禁止相悖，上述行为应认定系伍陆壹行公司违约，基于原、被告双方在合同履行过各中均存在违约行为并影响到合同的继续履行，庭审过程中，原、被告均诉请解除上述合同及补充协议，并一致认可合同及补充协议已于2017年2月9日解除，该意思表示真实、合法，本院依法予以确认。对于原、被告的其他本反诉请求，结合查明的事实及相关法律、司法解释规定，本院分别作如下分析、认定： 关于原告伍陆壹行公司的本诉请求。伍陆壹行公司诉请由诚杰公司支付房屋租赁费用864061.71元（自2015年8月1日起计算至2017年2月9日），庭审中，原被告确认2015年4月30日即家乐福超市开业日为计租日，同时，从伍陆壹行公司于2015年5月17日向名邦广场各承租商户发出《通知》及2016年12月2日向诚杰公司发出《商户交费通知单》可以看出，伍陆壹行公司除给予诚杰公司合同中约定的三个月免租期以外，额外给予包括诚杰公司在内的商户两个月的免租奖励，又因诚杰公司已支付了一个季度的租金140400元，故对于被告诚杰公司欠付的租金应自2015年10月1日起计算至2017年2月9日，本院结合双方在合同中约定的租金标准[第1-2个租赁年度（2015年4月30日至2017年4月29日）48.75元/㎡/月，第3-4个租赁年度（2017年4月30日至2019年4月29日）70.20元/㎡/月]，对该项费用确定为762840元[（48.75元/㎡/月×960㎡×16个月）+（48.75元/㎡/月×960㎡÷30天/月×9天）]。同理，因2017年2月9日合同解除后，诚杰公司仍占用租赁房屋至2017年8月6日才撤场，故对于伍陆壹行公司诉请的此期间的房屋占有使用租赁费用，本院按上述租金标准计算为338387.20元[（48.75元/㎡/月×960㎡×2个月）+（48.75元/㎡/月×960㎡÷30天/月×19天）+（70.20元/㎡/月×960㎡×3个月）+（70.20元/㎡/月×960㎡÷30天/月×8天）]。对于伍陆壹行公司诉请的违约金，如上所述，在案涉合同履行过程中，作为出租人的伍陆壹行公司亦存在违反同业禁止约定的违约行为，且该行为确给从事儿童游乐经营的诚杰公司造成经营上的不利影响，也是诚杰公司迟延支付租赁费用的因素之一，故从公平及诚实信用等原则考量，对于伍陆壹行公司诉请的房屋实际租用及占用期间的租赁费用予以支持，而对于其诉请由诚杰公司支付逾期支付租赁费用违约金，本院依法不予支持。 关于被告诚杰公司的反诉请求。本案中，诚杰公司作为承租方，支付租赁费用系其主要合同义务，故其诉请返还已支付的房屋租赁费用140400元，于法无据，本院不予支持。对于装修管理费系其为经营所需进行装修过程中实际发生的费用，亦不应予以返还。对于诚杰公司已支付的148000元开业保证金，因原告伍陆壹行公司违反同业禁止义务的违约行为也是导致案涉合同提前终止的因素之一，故在双方一致确认合同解除的情况下，对于诚杰公司已支付的148000元开业保证金，应予退还，对于诚杰公司诉请双倍返还，无事实及法律依据，本院不予支持。对于20000元装修押金及250元施工人员出入证押金，应属于装修过程中支付的临时性保证金，具备应予返还的属性，伍陆壹行公司应予返还。同时，因原、被告双方在租赁服务合同及补充协议中关于合同终止后装饰装修及设施设备处理的约定不明确，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项关于“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，结合双方的违约行为对于合同解除的原因力大小及1239-2、9014号商铺装饰装修的公允市场价值215497元的鉴定意见，对于诚杰公司诉请的装修损失、经营设备折旧损失，本院依法酌定由原、被告各半承担，即伍陆壹行公司应赔偿诚杰公司装饰装修损失107748.50元（215497元×50%）。又因案涉合同已提前解除，尚未履行的，终止履行，此种情况下，对于经营损失及预期收益损失等，诚杰公司并无充分证据证明损失的实际发生及额度，且即便存在相关损失，亦应由诚杰公司自行承担。对于诚杰公司诉请的公证费，与本案合同的履行无直接关联及因果关系，应由诚杰公司自行承担。 对于诚杰公司提出的诉讼主体等程序问题。案涉租赁服务合同的主体系伍陆壹行公司与诚杰公司，双方在合同中约定的经营项目为儿童游乐园，故诚杰公司系自行经营还是交由其他主体经营，只要不改变经营业态，都是符合合同约定的，且合同订立及履行过程中，支付开业保证金及租赁费用的均系诚杰公司，并无其他案外人加入，故对于诚杰公司提出的案涉租赁房屋实际系由合肥小蝌蚪儿童游乐服务有限公司租用，该公司系合同相对方及适格主体的抗辩事由，本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司与被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司于2014年8月12日签订的《租赁服务合同》及《补充协议》于2017年2月9日解除。 二、被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司2015年10月1日至2017年2月9日期间的租赁费用762840元。 三、被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司2017年2月10日至2017年8月6日房屋占用使用期间的租赁费用338387.20元。 四、原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司开业保证金124800元、装修押金20000元、施工人员出入证押金250元，共计145050元。 五、原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司装饰装修损失107748.50元。 六、驳回原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司的其他本诉请求。 七、驳回被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23148元，减半收取11574元，由原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担1042元，由被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司负担10532元；反诉案件受理费26507元，减半收取13253.50元，由原告（反诉被告）安徽伍陆壹行商业管理有限公司负担1325元，由被告（反诉原告）安徽诚杰控股集团有限公司负担11928.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一七年十月十八日 书记员  汪菡佳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。