云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初333号原告：张小艳，女，汉族，1976年12月22日生，住昆明市官渡区。原告：李扬众，男，汉族，1974年10月15日生，住昆明市官渡区。委托代理人：段有云，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南绿色房地产开发有限公司。住所：昆明螺狮湾国际商贸城********。法定代表人：王贵华，总经理。委托代理人：邓宇光，公司法务，特别授权代理。原告张小艳、李扬众诉被告云南绿色房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理，本院依法组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的“绿色轩雨庭小区”房屋，房屋总价为605356元，交房日期为2014年10月31日前。合同同时约定被告逾期交房应承担违约责任前30天每天10元，之后每天按房款的0.01%计算、被告代办产权证等内容。合同签订后，原告按合同约定支付首付款，其后通过银行贷款支付了购房的尾款。但被告未按期交房，直到2015年7月16日，被告将不完善的房屋交付给原告。不完善的地方如有煤气管道但没有煤气、只接通临时用电，原告被迫使用高价的临时用电，没有门禁系统等。办理交房手续时，原告还缴纳了代收产权登记费，代收产权代办费等办理产权证的费用，并按被告要求签署了产权登记申请书、授权书等文件。截止起诉之日，被告一直未将产权证办下来，远超过合同约定的时限。被告延期交房，并拖延办理产权证，损害了原告的合法权益。原告诉至法院诉请：1、判令被告5日内向原告支付逾期交房违约金13981元；2、判令被告在五个工作日内为原告办理不动产权证书，办理的表现形式为向不动产登记机构提交竣工验收备案表等全部材料，收到不动产登记部门出具的办理不动产权证书的收件凭证；3、判令被告向原告支付自2015年10月15日至原告收到房屋不动产权证之日止，以605356元为基数按照金融机构贷款利率上浮50%计算的违约金（截止2016年10月15日，违约金45401元）；4、判令被告在15日内完善配套系统，包括开通煤气、接通正式居民用电、安装门禁对讲系统等；5、判令被告承担本案全部诉讼等费用。被告辩称：1、由于昆明召开南博会，市政工程影响了交房，已召开业主会通知；2、被告开发的房屋有400多套被昆明中院查封，待中院解封后为业主同意办理；3、原告已经接房，按照贷款利率要求被告承担违约金不合理；4、未开通煤气的原因是市政的主体管道尚未接通到小区；5、小区已于2015年12月正式开通居民用电；6、因单位账户已被查封，无法支付承建单位款项，承建单位就不安装门禁；7、由于被告属于利益受损方，请求法院酌情考虑诉讼费用的承担。原告就其主张向法院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、首付款收据；3、贷款合同公证书节本；4、个人贷款支付凭证；5、收据；6、云南省住宅维修资金专用收据；7、商品房使用说明书；8、汇签书；9、物管费收款收据；10、小区公告图片三张；11、小区门禁、燃气系统图片三张。经质证，被告对原告提交的所有证据材料的真实性无异议。被告无证据向法庭提交。本院认为：被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2014年6月13日，原告李扬众、张小艳与被告云南绿色房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买被告开发的坐落于官渡区房屋，建筑面积89.13平方米，房屋总价款605356元。合同约定被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，被告逾期交房应承担的违约责任：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金；逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十二条关于产权登记的约定：“在办理完毕以下事项后，甲方（本案被告）于180个工作日内协助乙方（本案原告）向产权登记机关递交产权登记材料：（一）乙方支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修资金、违约金等全部款项；（二）双方办理完房屋交接手续；（三）乙方向甲方交付符合产权登记机关要求的相关资料，如：委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等；（四）在本项目已通过规划、消防、人防、环保等专项验收及竣工验收备案，甲方向产权登记机关递交完产权登记的所有资料，即视为甲方已履行完协助办理产权登记的义务。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。”合同附件二该商品房价内装饰、设备标准约定了设彩色门禁对讲系统等。庭审中，被告确认原告已支付房款。2015年7月16日，被告向原告代收契税、产权登记费等6449元，住宅，住宅专项维修资金8021。至开庭之日，不动产权证书尚未办理、门禁系统未安装，故原告诉至法院望判如诉请。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同。本院从以下几点评述本案：一、关于逾期交房违约金。本案合同约定应于2014年10月31日前交付房屋，被告实际于2015年7月16日交付，已违反合同约定逾期交房，被告辩称“由于市政工程影响交房，且已召开业主会通知业主”，对其抗辩理由，被告未提交证据予以证实，故抗辩意见本院不予采纳。原告主张的逾期交房违约金未超过合同约定范围，本院予以支持。二、关于“产权登记事宜”。（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向不动产登记机关提交竣工验收备案表等全部资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求交向被告交付相应房款、代收税费、维修基金等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下。现原告诉请要求被告办理不动产权证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务。2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理。而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确。鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，不适宜强制履行，故对原告要求被告为其办理涉案房屋不动产权登记的请求在本案中暂不予处理。（二）关于被告是否应当承担办理房屋产权登记迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，被告应于2016年4月6日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，即所谓为原告办理房屋所有权证。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金未作约定。现原告诉请要求被告按照房屋总价款按金融机构贷款利率上浮50%的标准计算违约金。对此请求，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约责任确定为由被告按交易房屋总价款每日0.05‰计付原告2016年6月30日前（即昆明市地区实施不动产统一登记前）的逾期办证损失2563元。对于2016年7月1日以后被告应承担的违约责任，根据昆明市地区不动产登记机构开展不动产统一登记情况及被告实际履行转移权属情况另行处理，在本案中暂不予处理。三、关于配套设施的问题。开通煤气、接通居民用电、安装门禁为完善房屋基础使用功能，合同附件二约定了相关标准。经查，被告尚未安装门禁系统、未开通煤气、未达居民用电标准，现房屋正被原告使用，为保障原告正常使用房屋的需要，被告应履行合同义务致使原告诉请内容得以实现，故原告诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南绿色房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张小艳、李扬众2016年6月30日前迟延办证损失2563元、逾期交房违约金13981元；二、由被告云南绿色房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告张小艳、李扬众购买的坐落官渡区号的房屋安装门禁对讲系统、开通煤气、接通居民用电；三、驳回原告张小艳、李扬众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费935元，由被告云南绿色房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 原 媛人民陪审员 杨 萍人民陪审员 杨 凡二〇一七年十月十日书 记 员 姚思雨