贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）黔03民初700号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路中建大厦**。负责人：周丽利，该行行长。委托诉讼代理人：向东，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林峰，贵州他山律师事务所律师。被告：吴静静，女，1985年12月4日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市。第三人：遵义阳光房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道九州大厦门**。法定代表人：杨光丽，该公司经理。委托诉讼代理人王颖，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人黄漫铃，贵州佳信律师事务所（实习）律师。原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建行遵义市北京路支行）诉被告吴静静及第三人遵义阳光房地产开发有限责任公司（以下简称遵义阳光房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日立案受理，并依法组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理，原告建行遵义市北京路支行委托诉讼代理人向东、被告吴静静、第三人遵义阳光房开公司委托诉讼代理人王颖、黄漫铃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告建行遵义市北京路支行向本院提起诉讼请求：1、判决准许执行遵义市环城路阳光小区3号楼房1单元4楼3号住宅房。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、2007年7月10月，遵义市中级人民法院对建行遵义市开发区支行与遵义阳光房开公司金融借款合同纠纷一案经审理作出（2007）遵市法民二初字第47号民事判决：一、由遵义阳光房开公司偿还建设银行遵义开发区支行借款本金768万元及全部借款利息（期内利息额为461,441.68元，逾期利息以尚欠借款本金为基数，按8.37‰的月利率标准，从2006年8月29日计算至欠款清偿之日止），限判决生效后十日内付清；二、建设遵义开发区支行对五份房屋他项权证（编号分别为遵房他权他字第42981号、43026号、43054号、47460号、55203号）上载明的抵押物享有优先受偿权；三、驳回建行遵义开发区支行的其他诉讼请求。2007年8月29日遵义市中级人民法院通过裁定更正为“案件受理费68，790元，保全费5,000元，共计73,790元，由遵义市阳光房开公司负担”。因建行遵义开发区支行不服，上诉到贵州省高级人民法院。2007年11月28日，贵州省高级人民法院经审理作出（2007）黔高民二终字第101号民事判决：一、维持贵州省遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决主文第二项；二、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决第三项；三、变更遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决第一项为：由遵义市阳光房开公司偿还建行遵义开发区支行借款本金7，680,000元及利息（合同期内利息按合同约定的利率即月利率5.58‰标准计算，逾期则按当事人合同约定的月利率8.37‰计收罚息和复利），限判决生效之日起十日内给付。判决生效后，建行遵义开发区支行依法向法院申请执行。二、2017年，被告(案外人)对执行标的提出书面异议。遵义市中级人民法院于2017年6月29日作出(2017)黔03执异81号执行异议裁定：中止对遵义市××阳光小区××楼××单元××楼××号房的执行。三、原告与第三人于2005年8月29日签订《抵押合同》，合同约定第三人以其开发的房屋（抵押物明细表：包涵本案的执行标的遵义市××阳光小区××楼××单元××楼××号房屋）为第三人向原告的借款提供抵押担保，办理了登记并取得“编号为遵房他权他字第55203号”他项权证书（判决书已明确了原告对该抵押物享有优先受偿权）。本案被告与第三人于2006年6月24日签订《商品房买卖合同》，并交付房款后于2007年3月18日入住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当判令准许执行第三人所有的遵义市××阳光小区××楼××单元××楼××号住宅房。吴静静辩称：判决驳回被答辩人的诉讼请求。事实及理由：2006年6月24日，答辩人与遵义阳光房开发公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房，合同签订后，吴静静一次性付清房款，于2007年3月18日入住至今。因该公司经营不善等原因，导致其至今未能缴纳房屋维修基金、相关税费等，未能按约为答辩人办理产权过户手续。答辩人的购买时间要早于被答辩人申请保全查封时间，也即在人民法院查封前已完成签订合同、交款、占有等一系列合法法律行为。关于答辩人的权利能否对抗申请执行人的优先权问题。答辩人的权利属不动产受让人物权期待权中的消费者物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。合同签订时间为2006年6月24日，早于人民法院最早保全查封裁定的时间；二是在查封之前已合法占有该不动产；三是已按合同约定支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，答辩人也无其他用于居住的房屋。关于被答辩人提出的申请执行人的抵押权优先受偿权问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定对案外人提出的排除执行异议不予支持的规定，但又规定了除外的情形，关于除外的规定，一是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复明确，建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定。第二十八条规定的是一般无过错买受人物权期待权的保护要件，第二十九条规定的是消费者物权期待权的保护，同样要求在查封前签订合同，且买受人名下无其他用于居住的房屋，交款过半。故只要符合该两条规定，就能排除执行，并能对抗被答辩人的优先受偿权。第三人遵义阳光房开公司辩称：一、答辩人与被告吴静静签订的《商品房买卖合同》合法有效。2006年6月24日，答辩人与被告吴静静签订《商品房买卖合同》，约定吴静静购买遵义阳光房开公司开发的遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房吴静静已一次性付清房款。该合同合法有效。二、吴静静对商品房所有权的期待权优先于原告的抵押权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，明确建筑工程承包人对在建工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权的同时，明确承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已经支付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。即权利优先排序为：小业主对商品房所有权的期待权>承包人的工程价款优先权>在建工程的抵押权>其他债权。本案被告吴静静已付清购房款，其对该房屋的权利优先于原告建行遵义北京路支行的抵押权。原告不能申请执行涉案房屋。故，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2007年7月10月，本院对建行遵义市开发区支行与遵义阳光房开公司金融借款合同纠纷一案经审理作出（2007）遵市法民二初字第47号民事判决：一、由遵义阳光房开公司偿还建设银行遵义开发区支行借款本金768万元及全部借款利息（期内利息额为461,441.68元，逾期利息以尚欠借款本金为基数，按8.37‰的月利率标准，从2006年8月29日计算至欠款清偿之日止），限判决生效后十日内付清；二、建设遵义开发区支行对五份房屋他项权证（编号分别为遵房他权他字第42981号、43026号、43054号、47460号、55203号）上载明的抵押物享有优先受偿权；三、驳回建行遵义开发区支行的其他诉讼请求。2007年8月29日本院作出（2007）遵市法民二初字第47-1号民事裁定补正：“案件受理费68，790元，保全费5,000元，共计73,790元，由遵义市阳光房开公司负担”。建行遵义开发区支行不服，上诉到贵州省高级人民法院，2007年11月28日，贵州省高级人民法院经审理作出（2007）黔高民二终字第101号民事判决：一、维持贵州省遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决主文第二项；二、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决第三项；三、变更贵州省遵义市中级人民法院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决第一项为：由遵义市阳光房开公司偿还建行遵义开发区支行借款本金7，680,000元及利息（合同期内利息按合同约定的利率即月利率5.58‰标准计算，逾期则按当事人合同约定的月利率8.37‰计收罚息和复利），限判决生效之日起十日内给付。判决生效后，建行遵义开发区支行依法向法院申请执行。2006年6月24日，吴静静与遵义阳光房开公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房，面积130.37平方米，房款91259元。吴静静一次性付清房款，并于2007年3月18日入住该房至今，未发现其有其他用于居住的房屋。2005年8月29日原告与第三人签订《抵押合同》，合同约定第三人以其开发的房屋（抵押物明细表：包括本案执行标的遵义市××阳光小区××楼××单元××楼××号房屋）为第三人向原告的借款提供抵押担保，办理登记并取得“编号为遵房他权他字第55203号”他项权证书。2017年吴静静对该房屋提出执行异议，同年6月29日本院作出（2017）黔03执异81号民事执行裁定：中止对遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房。另查明：2013年7月3日，中国建行股份有限公司遵义开发区支行更名为中国建行股份有限公司遵义市北京路支行。上述事实，有原告提交的本院（2007）遵市法民二初字第47号民事判决、本院（2007）遵市法民二初字第47-1号民事裁定、贵州省高级人民法院（2007）黔高民二终字第101号民事判决、本院（2017）黔03执异81号民事执行裁定、抵押合同、房屋他项权证、中国银行业监督管理委员会遵义监管分局遵银监复（2013）55号文件，被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、现金解款回单、《承诺》、《入住公约》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为是否应当继续执行涉案遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房屋。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”以及第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”之规定，本案中，被告吴静静与在与第三人遵义阳光房开公司于2006年6月24日，签订《商品房屋买卖合同》，约定吴静静购买该公司开发的遵义市环城路阳光小区3号楼1单元4楼3号房，面积130.37平方米，房款91259元。吴静静一次性付清房款，并于2007年3月18日入住该房至今。前述合同未违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，本院予以确认。其次，《商品房屋买卖合同》签订后，虽然原告建行遵义市北京路支行办理了抵押登记，但根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，可知原告基于其对第三人享有债权而设定的抵押权的不能对抗买受人。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，被告吴静静所购房屋而签订的买卖合同在查封之前，未发现其名下有其他用于居住的房屋，已支付全部购房款，因此被告吴静静提出执行异议的理由成立，本院经审查后作出（2017）黔03执异81号执行裁定书中止对该套住房的执行并无不当，中止执行程序合法。原告建行遵义市北京路支行诉请继续执行的理由不成立，应予驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行的诉讼请求。案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审 判 长  文小琼代理审判员  张 鹏代理审判员  马天彬二〇一七年十月二十日书 记 员  万云龙