贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1908号原告：胡栋槐，男，汉族，1982年7月9日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，委托诉讼代理人：潘飞，贵阳市金阳法律服务所法律工作者，执业证号324011320028。被告：周龙，男，汉族，1965年3月29日生，住所地贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所实习律师，被告：贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城F组团沿街商业幢1层38号房，统一社会信用代码9152011578977300XR。负责人：杨先伦，职务经理。委托诉讼代理人：郑利均，男，汉族，1994年1月2日生，住所地贵州省息烽县，该公司职员。原告胡栋槐与被告周龙、贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡栋槐及其委托诉讼代理人潘飞，被告周龙的委托诉讼代理人苏梅、石少会，被告荣城公司的委托诉讼代理人郑利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡栋槐向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告之间于2017年5月5日签订的商品房《买卖合同》；2、判决被告贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司返还原告已收取的定金3万元；3、判令被告周龙支付原告违约金86,000元人民币（860000×10%=86000）；4、诉讼费用由被告方承担。事实及理由：原告通过被告荣城公司购买被告周龙坐落于贵阳市××区××路××世纪城××组团××楼××单元××商品房××套，建筑面积为154平方米，带车位，车位号为C078，房租总价款为86万元人民币。原、被告三方于2017年5月5日签订了《买卖合同》，且原告于合同签订当日便向被告荣城公司支付购房定金3万元并由其保管。原告签订了《买卖合同》并支付定金后，便在被告荣城公司相关人员的安排下开始办理涉案房屋银行贷款按揭事宜，于是原告根据《买卖合同》约定要求被告周龙提供相应的房屋产权证和身份证予以配合，被告周龙不但不配合，相反还以其妻子不同意转让该房屋，家庭内部就卖房一事存在矛盾纠纷等为由，进而拒不按照三方签订的《买卖合同》履行自己的义务，被告荣城公司已先后两次向被告周龙发出书面催告，但被告周龙仍然拒不按照《买卖合同》的相关约定和被告荣城公司书面催告履行自己义务，从而导致原告与被告周龙之间所签订的《买卖合同》目的根本无法实现。原告认为，平等民事主体之间自愿签订的不违反法律强制性规定的《买卖合同》依法应受法律保护，被告周龙作为合同的一方当事人，在原告已为合同履行先行支付定金3万元的情况下，理应依据《买卖合同》约定全面履行自己的合同义务。且在因自己的行为导致原告无法就买受的商品房办理相关手续的情况下，应及时妥善处理与原告之间合同纠纷。原告有权要求被告荣城公司退还已收取的3万元定金，根据商品房《买卖合同》第八条第二款的约定，被告周龙应赔付原告违约金8.6万元。被告周龙的根本违约行为最终导致原告买房的合同目的彻底落空；纠纷发生后，原告已与被告周龙、荣城公司进行了协商，但最终三方之间无法就纠纷解决达成一致。为此原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律向法院提起诉讼，望判如所请。被告周龙辩称，第一，本案中，被告周龙并没有迟延履行主要债务或明确表示不履行主本债务的行为，故原告无权解除双方签订的《买卖合同》。1、根据双方签订的《买卖合同》约定，被告周龙并无配合其办理涉案房屋银行贷款按揭的义务。根据双方签订的《买卖合同》备注第2条的约定可知，双方购买房屋的义务履行方式为：原告方先行办理银行贷款审批通过，然后被告周龙归还银行贷款，注销抵押权之后过户。且在合同中并没有约定原告的银行贷款须由周龙进行配合。庭审中，被告荣城公司自认“并未要求周龙用本案涉案房屋为原告贷款进行抵押”，因此，被告周龙并无配合其办理涉案房屋银行贷款按揭的义务。2、原告所提交的证据均未证明被告周龙有违约行为和拒不履行自己义务，原告诉请解除《买卖合同》不符合事实及法律，依法应予驳回。本案中，双方在《买卖合同》中未约定解除合同的条件，因此原告诉请解除合同只能根据合同法94条的规定。原告提供的录音证据，无法证明录音中的谈话人是周龙与荣城公司，也无法证明谈话内容针对的是本次房屋买卖事件，因此无法证明周龙存在不履行合同主要义务的行为。原告提供的短信中，被告周龙也从未明确表示不履行自己的主要义务，而是被告在履行义务过程中因家庭出现问题后积极联系原告，告知原告目前遇到一些困难需要处理好这些问题，但从未明确表示过自己不履行合同义务，并且在之后双方的谈话中，周龙亦明确表示“按照合同，原告方把银行贷款审批通过后，被告自行解决农行尾款”足以证明周龙是在履行合同义务的，因此本案并非被告不履行合同义务，而是原告的先行义务未履行，被告周龙的行为不构成违约。另外，被告周龙已经向银行申请还清尾款，正在排期，可见被告周龙一直是积极履行合同的。最后，原告称“办理银行贷款审批手续需要拿本案涉房屋办理抵押，因此需要被告周龙配合办理借款审批”是荒谬的。其一，在双方签订的《买卖合同》中从未约定原告办理贷款是要用本案所涉房屋办理，反而正是由于本案原告及被告荣城公司私自决定用涉案房屋进行抵押，才发生必须要周龙配合一事，但双方并未对此进行约定，故周龙拒绝配合并未违反合同约定。其二，本案所涉房屋系按揭购买，本身就设立抵押权，不可能再为原告办理贷款。其三，若原告要将该房屋办理贷款，被告周龙必须先还清尾款，这样的交易是荒谬的，即出售方自己先垫钱把该房屋贷款还清，买方用该房屋去贷款来购买该房屋，明显是不符合常理的，若原告贷款审批没有办理成功，那这是把风险全部转嫁到被告周龙身上，这样无理的要求被告周龙当然有权拒绝，且拒绝是合法合理、公平正义的。因此，在本案中，被告周龙无义务配合原告办理银行贷款审批，故被告拒绝配合符合法律规定，并未违约。并且在原告未履行成功办理银行贷款审批手续的先行义务时，被告亦有权拒绝办理偿还尾款和过户手续。原告诉请解除合同不应得到支持。第二，原告诉请被告周龙赔偿其违约金8.6万元无事实及法律依据。首先，违约金是由当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支会一定数额的钓鱼或者其他给付，本案中，被告周龙并未不履行义务，因此不存在违约金。其次，原、被告签订的买卖合同中约定“若乙方银行贷款审批没有通过，甲乙双方互不承担违约责任，定金如数退回。”根据该约定，原告作为乙方提出违约金的诉讼请求，需证明自己银行贷款审批通过。同时，在双方签订的《买卖合同》第八条违约责任第一款中已经明确约定因过户产生的违约金的赔偿责任是双倍定金，在第二款又约定了除按照第八条第一款进行处理外，违约方按该房成交价格的百分之十另行支付守约方，这样的约定方式已经是重复的，根据我国违约金和定金的适用法则，只能择一使用，并且在合同中双方已经在第一条选定了适用双倍定金，就不能再适用违约金罚则。最后，本案约定的违约金过高，其一，原告在本案中仅仅交付3万元定金，且时间是3个月，这3个月3万元钱按照中国人民银行同期贷款利率也仅仅是133元，损失绝没有成交价10%；其二，原告向被告购买房屋是2017年5月5日，而原告在2017年6月已经购买了观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城的房屋，在双方履行合同期间，并未对原告购房有影响。综上，原告的诉请不符合事实及法律，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。被告荣城公司辩称，原告说的是事实，合同签订后需要进行贷款审批，第一次在建设银行签不了贷款合同，周龙过来办了，第二次来办理银行贷款由于家里的原因周龙没有来，都有发短信要求周龙过来，说这个房子卖不成了，说答应给原告2000元赔偿，应该是周龙这边达到违约的条件。庭审后，荣城公司向本院提交书面意见书，载明双方买卖合同约定因单方故意违约造成该房不能交易由违约方赔偿中介方中介费，现周龙的行为导致该合同不能继续履行，因此请求法院裁定周龙赔偿其中介费22,800元。本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，胡栋槐作为买方（乙方）、周龙作为卖方（甲方）与荣城公司（中介方）共同签订《买卖合同》一份，合同约定由甲方将其所有的位于贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城V组团20号楼2单元25层2号房屋以86万元价格出售给乙方，乙方支付定金3万元保管到中介方，甲方将有关证件移交到中介方。对于购房价款的支付，合同第三条第二款约定“（二）房款支付方式为：商业贷款：（过户成功当天，乙方将首付款人民币：贰拾贰万元整（￥220000）一次性打进国家资金监管部门，待乙方产权办下来后的5个工作日，由国家资金监管部门一次性划拨到甲方账户上，剩余尾款人民币：陆拾肆万元整（￥640000），待乙方新产权证下来，银行做完抵押后一次性拨到甲方账户）”。此外，双方在备注条款中约定“1、上述房屋成交价格为：捌拾陆万元整含一个车位，过户所产生的一切税收由乙方承担（按国家相关部门征收标准为准）。2、乙方银行贷款审批通过后，甲方必须尽快解决自己农行的尾款，甲方自行偿还银行尾款，所产生的一切费用由甲方自行承担。3、双方约定待甲方产权注销后3至5个工作日内过户。4、甲乙双方须积极配合中介方办理一切过户等相关事宜。4、若乙方银行银行贷款审批没有通过，甲乙双方互不承担违约责任，定金如数退回。”（注：合同原文中即重复标号两个4）。对于违约责任，双方在合同第八条进行了约定。合同尾页签章处，原、被告三方分别签字盖章。合同签订当日，胡栋槐支付了约定的定金3万元给中介方荣城公司保管。在之后的合同履行过程中，周龙未向银行申请提前还贷以注销案涉房屋的抵押登记，2017年5月17日，周龙向荣城公司业务员发送短信表示因卖房与家人发生矛盾，其短期内无法解决，隐晦提出合同履行出现困难想不再履行的意思，之后荣城公司业务员于2017年5月22日短信周龙，问其家庭矛盾解决情况并要求周龙配合胡栋槐办理案涉房屋抵押贷款事宜，周龙表示按合同办，其并无义务配合原告办理案涉房屋贷款事宜，双方为此发生争议，协商未果，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告三方于2017年5月5日就案涉房屋买卖事宜签订《买卖合同》，该合同系双方当事人自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”经查，本案所涉房屋截止至庭审结束时，仍然处于按揭贷款状态，因银行按揭贷款所设定的抵押权亦未注销，根据相关法律规定不能进行交易办理房屋过户，且在合同履行过程中，当事人双方对于合同条款的理解产生了根本性的偏差，一方认为应当用案涉房屋办理抵押贷款方式向售房人支付房款，而另一方则认为并非如此，双方此争议无法协商解决，此时合同事实上已经无法继续履行，双方订立合同的目的已无法实现，因此对于原告请求解除《买卖合同》的主张，法院予以支持。对于原告已经支付的定金，现双方合同无法继续履行，且本院确认解除双方签订的《买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于原告的此项主张，本院予以支持。本案争议的焦点在于案涉合同被解除，谁对该合同解除承担违约责任。原告认为根据其提供的周龙与荣城公司业务员短信对话内容，可以看出周龙已经做出了不出售房屋的意思表示，因此是周龙违约，本院认为，虽然在原告提供的周龙与荣城公司业务员之间的短信对话中，周龙所发的短信内容隐晦地显露出因家人不同意因此不想出售房屋的意思，但通过经过荣城公司业务员与周龙反复对话，周龙之后已经表示该问题其想办法说服家人，但时间可能比较长，希望买房人能等，因此短信内容并不能直接体现周龙以实际行为作出了不履行合同义务的意思表示，在该短信对话中出现最多的内容是业务员要求周龙配合原告和中介公司去银行办理案涉房屋的抵押贷款，而周龙对此表示不同意，也即双方在履行案涉合同主要义务时，原、被告双方对于合同条款的理解存在根本性认识偏差，而该偏差无法协商解决。案涉合同条款系由房屋买卖的中介方荣城公司代为拟订，其作为专业的二手房经纪公司，代为拟订的合同条款应当明确具体，条款内容应前后一致且在理解上不存在分歧，对于所涉及到的按揭贷款房交易流程，购房款如何支付的相关问题亦应向买卖双方进行完善、合理的说明，现买受双方因合同条款的理解出现分歧致使合同无法履行，该履行不能的过错主要在条款拟订方荣城公司而非买受双方。因此，基于前述理由，对于原告要求周龙承担违约责任向其支付违约金的主张，本院不予支持。对于庭审后荣城公司在其向本院提交的书面意见书中所要求的请求法院裁定周龙赔偿其中介费22,800元的主张，因并非作为本案的反诉请求提出，故本案中不予处理，荣城公司对此可另案起诉解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告胡栋槐与被告周龙、贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于2017年5月5日签订的《买卖合同》；二、被告贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于本判决生效之日起三日内将胡栋槐交由其保管的定金30,000元退还原告胡栋槐；三、驳回原告胡栋槐的其余诉讼诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,310元（原告预交1310元），由被告贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司负担340元，原告胡栋槐负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一七年十月十六日书记员 韩安州