云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0126民初545号原告：李丽芳，女，1978年10月29日生，汉族，宜良县人，身份证登记住址：宜良县。委托诉讼代理人：王峥（原告丈夫），男，1978年3月26日生，汉族，宜良县人，身份证登记地址：宜良县。特别授权代理。委托诉讼代理人：孙汝东，云南展望律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大美旅游管理有限公司，住所地：石林彝族自治县鹿阜街道办事处彝族第一村第**。法定代表人：刘清华委托诉讼代理人：张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李丽芳与被告云南大美旅游管理有限公司（以下简称大美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李丽芳及其委托诉讼代理人王峥、被告大美公司的委托诉讼代理人张筱婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》已经于2016年10月12日解除；2、要求被告返还租金130427.4元；3、要求被告双倍返还履约保证金260854.8元；4、要求被告赔偿原告装修费损失141400元。事实和理由：原、被告于2016年6月27日签订《租赁合同》，约定原告租用被告位于“石林冰雪海洋世界”1号楼1-06号、1-07号、1-03号（二层）、1-05号（二层）房屋。合同约定进场日为2016年6月1日，装修期为原告进场日起至原告经营开业日前一日的期间，原告开业日和计租日均为“乐园海洋世界”开业日。原告按照约定付清租金及履约保证金后就找被告办理房屋交接手续，被告告知原告由于承租房屋未经消防验收，房屋无法交付使用，直到“乐园海洋世界”开业日，承租房屋仍未取得消防意见书，导致原告不能与“乐园海洋世界”同步开业。被告未按合同约定交付房屋，违反合同的约定及法律规定，合同约定承租房屋主要用于经营射击游乐项目，因承租房屋一层为商业用房，二层为商业服务用房，导致原告承租房屋第二层无法经营，能合法经营的面积减少了三分之二，致使合同目的无法实现。被告大美公司辩称，一、租赁合同是双方真实意思表示，没有违反规定，为合法有效合同；二、答辩人已经按照约定交付了房屋，不存在违约；三、消防意见书中说明房屋二层为商业服务用房不作为商业用途与事实和法律规定不符，房屋性质应当由政府规划部门确定，消防部门无权确定，且商业服务用房包括商业营业用房和服务用房，均用于对外营业和服务，并非不能用于商业用途，与原告房屋同一地块同一相连的其他商铺已经办理了消防检验合格证，办理该证件的责任人为经营者，原告所诉不能办理消防合格证与事实不符。综上，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。同时，被告已经起诉要求解除合同，并要求原告支付租金等。庭审中，原告为证实其主张，向本院举证如下：1、租赁合同1份。原告欲证实原、被告之间存在租赁合同；2、收据及汇款凭证1组。原告欲证实其按照约定支付了租金及履约保证金；3、昆公消验字（2016）第0266号消防验收意见书1份。原告欲证实因房屋未经消防验收，被告未按照约定时间交房，且房屋二层为商业服务用房，致使原告签订合同目的不能实现；4、工程竣工验收备案情况说明1份。原告欲证实房屋至今未办理竣工验收备案手续；5、房屋分层平面图1份。原告欲证实涉案房屋规划用途；6、经营户计租日确认单1组。原告欲证实被告曾要求租户确认计租日，但未要求原告签署确认单；7、短信、微信记录1组。原告欲证实因被告外围施工及未经消防验收影响原告进场装修，被告承诺调整计租日以及原告装修设计图得到被告确认；8、申请、回复函、诉状、裁定书等1组。原告欲证实原告明确表示被告违约导致合同无法继续履行，要求被告办理相关手续；9、关于催缴租金函1份。原告欲证实“石林冰雪海洋城”于2016年8月18日开业；10、致乐园经营户函1组。原告欲证实经营户未办理消防开业前检查手续，后果由经营户自行承担，给云南冰海投资有限公司造成损失，经营户承担连带责任；11、解除合同和交回房屋通知函1份。原告欲证实其向被告明确表示解除合同和交回房屋，要求被告于2017年2月15日办理交接手续等；12、员工通讯录、手机短信、电子邮件、书面通知和快递单关于解除合同和交回房屋通知函1组。原告欲证实其已经履行了通知义务；13、电话录音1份。原告欲证实涉案房屋二层为商业服务用房，无法用于经营射击游乐项目；14、装修合同1份。原告欲证实装修了租赁房屋；15、预算书、结算书各1份。原告欲证实装修费用开支情况；16、发票及收款收据1组。原告欲证实其支付装修费141400元；17、照片1组。原告欲证实房屋装修前后对比；18、证人何某出庭作证的证人证言1份。原告欲证实装修和费用开支情况。经质证，被告对证据1、2、4、9的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的；对证据5前四页真实性不认可，最后两页有印章的真实性认可，证明目的不认可；对证据6合法性、关联性及证明目的不认可；对证据7的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为使用微信的人身份不明，部分内容恰好证明被告七月份已经交房；证据8真实性、合法性及关联性认可，但对申请等内容不予认可，证明目的不认可；对证据10真实性认可，合法性、关联性及证明目的不认可,认为按合同约定和法律规定，办理消防安全开业检查的义务人为原告；对证据11的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为该文件存在逻辑错误，2017年2月14日不可能通知决定合同于2016年10月12日解除；对证据12认为云南冰海投资有限公司通讯录无印章，原告不具备发出通知解除合同的前置条件；证据13对真实性、合法性、关联性及证明目的不认可；对证据14、15、16、17、18不认可，认为何某不具备装修资质，装修合同无效，被告对装修情况不清楚，照片不能反映拍照时间及内容真实性。本院对被告认可真实性的证据1、2、3、4、6、8、9、10及证据5中有印章的两页图纸予以确认并在卷佐证；证据7微信号为“zhangna682518”的使用人（原告认为为云南冰海投资有限公司的员工张娜）与证据12中的通讯录不能印证，且不能确定是原、被告之间的沟通，但根据聊天内容，能够反映出原告就租金的支付及装修的事宜与他人进行了沟通，且原告在2016年7月18日前即已接收房屋并进行了装修，本院收录在案，并结合其他证据予以综合认定；证据11和证据12中手机短信、电子邮件等能够证实原告按照约定方式多次向被告表示要求解除合同，本院予以确认；证据13不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据14、15、16、17、18，能够证明原告对涉案房屋进行了部分装修，本院收录在案，并结合其他证据予以综合认定。庭审中，被告向本院举证如下：1、2016年6月27日租赁合同1份。被告欲证实原、被告于2016年6月27日签订《租赁合同》，合同约定了接收房屋的程序、时间、条件，原告接收房屋视为交付房屋符合标准，且房屋实际投入使用前应办理消防安全检查手续，办理主体为本案原告；2、申请报告、申请各1份。被告欲证实原告已经接收房屋，并进行装修；3、2016年5月租赁合同1份。被告欲证实其有权出租涉案房屋；4、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证各1份。被告欲证实涉案房屋所在土地的用地性质属于商业用地，该项目已经取得建设工程规划许可证并按照规定进行了建设，工程竣工验收合格，房屋可以用于商业经营；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证1份。被告欲证实与原告承租房屋相邻的商铺已经通过营业前消防安全验收；6、建设工程竣工验收备案表1份。被告欲证实原告承租房屋已经竣工验收合格。经质证，原告对证据1、3、4无意见，但认为2016年8月22日前被告不让原告进场装修，水电不通、竣工验收手续也没办理；对证据2的真实性无异议，但认为日期有涂改痕迹，之前时间是空着的；对证据5不认可关联性；对证据6不认可，认为至今没有竣工验收备案。本院对原告认可真实性的证据1、2、3、4予以确认并在卷佐证；证据5为有权机关颁发的证书，能够证实位于石林冰雪海洋世界1号楼房屋地上一至二层使用性质为公共娱乐场所的商铺已经办理了消防安全检查合格证，本院予以确认；证据6的备案表尚未完备，本院不予确认。根据庭审和举证，本院确认以下法律事实：一、2014年7月4日，云南冰海投资有限公司取得坐落于石林旅游服务区南区的《国有土地使用证》（土地用途为其他商服用地），之后陆续取得该地块《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》等，载明建设项目为中国石林冰雪海洋世界一期（A），用地性质为商业用途等。该项目于2016年12月14日经各方竣工验收合格，但截至2017年4月26日，建设单位未办理竣工验收备案手续。2016年5月，云南冰海投资有限公司作为甲方与作为乙方的大美公司签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有位于石林服务区南区的石林冰雪海洋城项目的商铺出租给乙方，由乙方负责租赁标的整体对外招商，包括对租赁标的转租、分组给其他第三方等。二、2016年6月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《租赁合同》，约定甲方将位于石林旅游服务区南区的“石林冰雪海洋城”（推广名“石林冰雪海洋世界”，简称“乐园”）的1号楼1-06号、1-07号、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）房屋出租给乙方用于经营AR射击馆；其中1-06号、1-07号商铺面积为224.1平方米、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）商铺面积为123.26平方米；合同期限五年；第一年租金1-06号、1-07号每月每平方米150元，1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）号每月每平方米80元，从第二年到第五年每年每月每平方米上涨10元，乙方自计租日开始承担租金，首期租金支付方式为2016年6月26日前付清130427.4元，2016年11月7日前付130427.4元，2017年2月7日前付260854.8元，乙方迟延交纳租金或其他费用，每日按欠费金额1%支付违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；合同签订当日乙方支付甲方130427.4元履约保证金；合同进场日为2016年6月1日，届时承租房屋按现状交付；双方同意，若甲方按上述交房标准交房存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，视为符合交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对瑕疵进行修补与完善，如发生进场日顺延的情况，则乙方应当在甲方通知的期限内按交付标准对承租房屋进行验收，并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，确认书签署之日即为进场日，若乙方未在通知期限内对承租房屋进行验收或验收后拒绝签署《房屋交接验收确认书》，则甲方通知的期限届满之日为进场日；双方特别确认，乙方进场开始对承租房屋进行装饰装修工程，或乙方已实际接收承租房屋的，视为承租房屋符合交房条件；在进场日前，乙方应考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间，并应向甲方提供租赁房屋的装修设计文件和消防审核意见书等材料供甲方审查，乙方在开业前须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》；开业日及计租日均为乐园海洋世界开业日，暂定为2016年7月19日，开业日调整不构成违约，具体以甲方通知为准，乙方未在该日开业，不影响计租日的起算；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金及已交付未使用的租金，若因甲方违约而提前终止合同，甲方无息双倍返还履约保证金；甲方同意，在双方协商一致后，乙方提前九十天书面通知甲方，可提前解除合同，除履约保证金及已支付未使用的租金不予返还外，无需承担违约责任；甲乙双方按下列地址发送通知：甲方地址：昆明市石林县鹿阜街道办事处彝族第一村第34栋，收件人：刘清华，电子邮箱：136×××＠ｑｑ.ｃｏｍ；乙方地址：昆明市宜良县钰桥路电力小区，收件人：李丽芳，电子邮箱：ｗａｎ×××＠ｓｉｎａ.ｃｏｍ。三、合同签订当日，被告向原告出具二份收据，分别载明被告收到原告三个月的租金130427.4元和履约保证金130427.4元。四、2016年8月1日，原告向被告提交《申请报告》，载明因商铺装修需要，请工程部将水、电接通。同年8月23日，原告向被告提交《申请》，载明因经营装修，需要把原有玻璃门改为卷帘门。2016年9月6日，原告与案外人何某签订装修合同，约定由何某装修涉案租赁房屋。2016年11月3日，何某在结算书中载明涉案房屋1-06号、1-07号、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）总面积347平方米的装修费为141400元。五、2016年8月22日昆明市公安消防支队出具了昆公消验字[2016]第0266号《建设工程消防验收意见书》，载有“云南冰海投资有限公司：你单位申报的中国石林一期（A）……商业一、二、三……使用性质：1层：商业、2层：商业服务用房（不作商业用途）……”等字样。六、2016年10月12日，原告向被告提出《申请》，认为其从被告处承租的石林1号楼1-06号、1-07号商铺第02层仅楼板留洞，未规划楼梯，且第02层不能作为商铺使用，1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）房屋用途为“商业内部用房”，不能作为商铺使用，因被告采用故意隐瞒、欺诈等手段，导致原告在违背真实意思的情况下与被告签订《租赁合同》，造成承租房屋用途不能实现，且1-06号、1-07号房屋01层、02层用途不一的情况下租金相同，显失公平，申请：1、撤销《租赁合同》；2、由被告退还租金130427.4元；3、由被告退还履约保证金130427.4元；4、由被告赔偿装修损失141400元；5、由被告赔偿原告筹备经营项目、购置设备损失365500元。针对原告的申请，被告于2016年10月22日回函称，原告承租的房屋不存在不能满足用于射击馆经营的情况，原告已经实际接收并占有使用了承租房屋，并对房屋进行了装修，原告对房屋情况明确知晓并以实际行为认可，双方签订合同是真实意思表示，对双方具有约束力，不同意撤销《租赁合同》及退还租金和履约保证金以及赔偿损失。2016年11月10日，原告向法院起诉：要求撤销《租赁合同》、由被告返还租金及履约保证金，并赔偿损失。之后原告申请撤回起诉。2016年11月18日，被告向原告发函催交租金。2017年2月14日，原告按照合同约定地址及收件人以快递方式向被告递交了《解除合同和交回房屋通知函》，该通知函载明原告承租房屋二层无法用于商业用途，不能实现合同目的，原告决定于2016年10月12日解除合同，要求被告于2017年2月15日办理房屋交接手续。之后原告陆续多次按照合同约定以邮件及短信方式向被告提交了《解除合同和交回房屋通知函》。七、本案被告已经另案起诉要求解除原、被告签订的《租赁合同》，并要求本案原告支付租金、违约金及占用费等。在诉讼过程中，原、被告一致确认石林冰雪海洋世界于2016年8月18日开业。另，被告向部分租户出具了《经营户计租日确认单》，确定的计租日从2016年8月至11月不等，但未向原告出具该确认单，而原告未实际使用租赁房屋进行经营活动。本院认为，本案原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均有约束力。2016年10月12日，原告向被告提出撤销合同、退还租金及履约保证金以及赔偿损失的《申请》，该申请属于与被告协商的性质，之后被告明确表示不同意原告申请事项，双方对撤销合同等未能达成新的一致意见。关于原告于2017年2月14日向被告发出《解除合同和交回房屋通知函》，认为原告承租房屋二层无法用于商业用途，不能实现合同目的，原告决定于2016年10月12日解除合同的行为，我国法律规定，约定解除合同条件成就或存在符合法定解除合同事由时，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除。因双方约定的进场日（2016年6月1日）在签订合同（2016年6月27日）之前，双方明确约定若被告交付房屋存在瑕疵，不影响装修可能引起进场日顺延，且根据原告提交的证据，原告在2016年7月18日就与他人讨论二楼浇楼梯、敲墙等装修事宜，故能够认定原告至少在2016年7月18日前就已经接收房屋并进行了装修。此外，原告提供的证据仅有一份消防验收意见书中摘录部分载有“使用性质：1层：商业、2层：商业服务用房（不作商业用途）”字样，并无相关部门对涉案房屋使用性质的明确界定和结论，而被告提交的证据能够证明与涉案商铺相连铺面已经办理了消防验收合格证，且原告并未向本院提交证据证实其已经向消防部门申请消防验收而因商铺原因不能办理验收合格证，结合原告现场了解过房屋状况，并根据双方约定的“按现状交房”等实际，对原告认为涉案房屋二层不能办理消防验收，不能进行开业，不能实现合同目的的主张，本院不予支持。综上所述，原告无权以通知方式解除合同，故对原告要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2016年10月12日解除的主张，本院不予支持。在合同未解除前，对双方均有约束力，原告单方要求解除合同构成违约，考虑被告已经另案主张解除合同及要求支付租金等，结合合同中双方约定的违约条款，即因乙方（原告）违约而提前终止的，甲方（被告）有权没收履约保证金和已交付未使用的租金，故对原告要求被告返还租金及双倍返还履约保证金的主张，本院不予支持；因原告的装修损失不是被告违约所致，故对原告要求被告赔偿装修损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李丽芳的诉讼请求。案件受理费9127元，由原告李丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 艳人民陪审员  李富春人民陪审员  毕兴玉二〇一七年十月十日书 记 员  张翼青