福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5449号上诉人（原审原告）：黄月娇，女，1971年2月6日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：张延清，福建日荣律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：林丽瑛，女，1982年8月29日出生，汉族，住福建省闽清县。上诉人黄月娇因与被上诉人林丽瑛租赁合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄月娇上诉请求：1.撤销（2017）闽0124民初968号民事判决第二项、第三项，改判：（1）林丽瑛立即向黄月娇支付自2016年5月5日起至《店铺租赁合同》解除之日止的租金；（2）林丽瑛立即与黄月娇结清租赁期间与店铺有关的水电费、物业费和其他费用，返还门面钥匙、电费卡、水费卡；2.由林丽瑛承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对部分重要事实认定错误或故意遗漏事实。1.没有任何证据证明有所谓的“与合伙人练寿宝共同经营手机店”。黄月娇根本不认识练寿宝，练寿宝既不是合同当事人也没有向黄月娇支付过任何费用。2.合同已约定房屋租金交纳的金额与方式。3.合同已约定有关转让或转租的方式。4.租赁期间的门面钥匙、电费卡、水费卡等由林丽瑛保管，合同终止后应归还黄月娇，林丽瑛至今尚未归还。二、一审判决适用法律错误。一审法院以合同法第119条规定，对主张的租赁费不予支持，是完全错误的。1.一审法院认定黄月娇明知林丽瑛店铺搬离空置近11个月未交付租金的情况下，仍未向其追讨租金也未与其联系解决方案，任意放纵损失的扩大，是错误的。首先，一审法院的认定毫无事实依据。涉案房屋的租赁期为三年，此三年内，使用权归承租人。黄月娇不知道“林丽瑛店铺搬离空置”，事实上承租人至今尚未搬离该店铺，该店铺也未空置。其次，涉案房屋至今仍然上锁，钥匙仍由林丽瑛把持，根本不存在“搬离空置”。一审判决后林丽瑛仍未将钥匙交还，其货柜至今未搬离，始终未向黄月娇作出不再续租的表示，更未发出口头或书面通知。该店面至今仍然粘贴着林丽瑛对该店面转让转租的广告。第三，黄月娇多次向林丽瑛追讨租金，林丽瑛均同意支付。同时正是因为林丽瑛拖欠租金长达11个月，迫使黄月娇向法院起诉。第四，当林丽瑛既不支付租金，又不搬离、退还涉案房屋时，黄月娇向一审法院起诉本身就是在采取合法、适当措施，以防止损失扩大。2.林丽瑛应承担违约责任，本案不适用合同法第119条第一款。首先，在租赁期限内，黄月娇除了要求林丽瑛支付租金外，无权干涉林丽瑛对该店面占有、使用。即使黄月娇发现该店面没有经营，林丽瑛也有权关闭该店面，因为合同及法律对此无禁止性约定。其次，双方合同明确约定，在租赁期限内，林丽瑛有权将该店面转让或转租给他人使用。转让或转租期间造成店面闲置产生的损失由承租人承担。而目前店面仍由林丽瑛进行转让或转租中。3.一审法院对合同法第119条的理解是完全错误的。首先，本案不存在损失的扩大。双方租赁合同解除前，林丽瑛应承担的租金不属于损失，属于其正常的经营成本。其次，在承租人没有与出租人协商终止租赁合同，在承租人未通知出租人不再续租的情况下，在该店面门锁仍由承租人上锁的情况下，出租人无法采取“适当措施”，若出租人擅自撬开门锁，承租人可能提出其店内物品或现金损失而要求赔偿。一审法院明知林丽瑛应承担违约责任，却以合同法第119条规定，裁判黄月娇承担本应由林丽瑛承担的违约责任，严重违背公平、公正原则。林丽瑛辩称，答辩意见同一审答辩意见。实际承租人不是林丽瑛，而是练寿宝，黄月娇的上诉理由不是事实。一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。黄月娇向原审法院起诉请求：1.解除黄月娇与林丽瑛于2015年11月5日签订的《店铺租赁合同》，林丽瑛立即搬离位于闽清县店铺；2.林丽瑛立即向黄月娇支付自2016年5月5日起至《店铺租赁合同》解除并搬离店铺之日止按合同约定计算的租金；3.林丽瑛即时与黄月娇结清租赁期间与店铺有关的水电费、物业费和其他税费，返还门面钥匙、电费卡、水费卡等。一审法院认定事实：2015年11月5日林丽瑛承租了黄月娇位于闽清城关阳光城1#-5的店面一间，与合伙人练寿宝共同经营手机店。林丽瑛与黄月娇签订书面《房屋租赁合同》一份，合同约定：租期为2015年11月5日至2018年11月5日；第一年度月租金2100元，押金3000元；相关物业费、水电费等由林丽瑛承担；超期五天未交租金，甲方（即黄月娇）将无条件收回店铺，押金3000元将作为违约金归甲方所有等内容。2015年11月5日林丽瑛进驻该店铺经营手机业务。合同签订后，林丽瑛已支付黄月娇押金3000元及2015年11月5日至2016年5月4日租金共计12600元。至林丽瑛交付的最后一期租金到期即2016年5月4日止，店内剩余空置货架。该店铺在2015年11月6日至2017年6月30日共计19个月24天尚欠物业费612元。黄月娇缴纳了2015年12月至2017年6月的代收垃圾费111元、违约金36元，共计147元。一审法院认为，黄月娇与林丽瑛签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同履行过程中，林丽瑛于2016年4月搬离店铺且不再支付5月4日之后的租金，即以行为明确表示不继续履行该租赁合同。然主张解除合同应当通知对方，林丽瑛辩称其合伙人练寿宝已于2016年4月份电话告知黄月娇不再租赁店铺，但黄月娇否认林丽瑛、练寿宝有与其协商退租事宜，且林丽瑛亦未能提供证据证明其已通知黄月娇解除合同，因此，对林丽瑛辩称该租赁合同已于2016年5月4日解除，不予支持。依据该租赁合同约定：“超期五天未交租金，甲方（即黄月娇）将无条件收回店铺”，林丽瑛于2016年5月4日之后未再支付租金，黄月娇依据约定享有合同解除权，现黄月娇诉请解除与林丽瑛的租赁合同，符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，林丽瑛于2016年5月4日后未再支付租金构成违约，黄月娇作为出租人在明知承租人林丽瑛店铺搬离空置且近11个月未交付租金的情形下，仍未向林丽瑛追讨租金也未与林丽瑛联系解决方案，任意放纵损失的扩大，对黄月娇主张林丽瑛支付2016年5月5日至合同解除之日租金、物业费、水电费的诉求，不予支持。但林丽瑛仍应2015年11月5日至2016年5月4日期间的物业费、水电费等相关费用应负支付义务，经核算，2015年11月5日至2016年5月4日尚欠的物业费184元（612元÷20个月×6个月）、水费（包含垃圾处理费）105元（147元÷7个月×5个月），共计289元。林丽瑛已明确表示放弃对店铺内空置货架的处置，租赁关系解除后，黄月娇可对门面锁及空置货架自行处置。黄月娇主张林丽瑛返还电费卡及水费卡，林丽瑛辩称从未获得这两张卡，黄月娇亦无证据证明二卡已交付林丽瑛，对黄月娇主张林丽瑛返还电费卡和水费卡不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除黄月娇与林丽瑛签订的《房租租赁合同》；二、林丽瑛应于本判决生效之日起十日内支付黄月娇物业费184元、水费105元，共计289元；三、驳回黄月娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取计223元，由黄月娇负担。本院二审期间，黄月娇提交照片4张，拟证明截止目前仍然是由林丽瑛对房屋进行转租，涉案房屋仍由林丽瑛占有使用，承租人的货架还在店里，转租的电话还是林丽瑛的电话，林丽瑛至今没有搬离该店铺。林丽瑛质证认为照片中的电话和店铺中的东西都不是林丽瑛的，与其无关。本院经审查认为，黄月娇于二审期间提交的4张照片，不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。案涉租赁合同的相对方为黄月娇和林丽瑛，根据合同约定，黄月娇负有将符合条件的租赁房屋交付使用的合同义务及收取租金的合同权利，林丽瑛负有按时支付房屋租金的合同义务。林丽瑛认为其已于2015年12月将店铺交给练寿宝经营，2015年12月后，讼争租赁店铺实际承租人为练寿宝，但案涉租赁合同并未就承租人变更等相关事宜作出明确约定，亦不会影响到案涉租赁合同中相对方的权利义务关系，即黄月娇收取租金的权利和林丽瑛支付租金的义务。因林丽瑛自2016年5月4日起不再支付租金，涉案《房屋租赁合同》于2017年5月16日黄月娇向一审法院起诉时解除，根据黄月娇的上诉请求，本案的争议焦点在于，2016年5月5日至解除之日即2017年5月16日期间的损失应由谁负担。林丽瑛于2016年5月4日以行为明确表示不继续履行合同，虽然其表示已通过案外人练寿宝电话告知黄月娇提前解除合同，但未能提供证据证实，其应当对上述期间的损失承担责任。而黄月娇在林丽瑛长期未交纳租金的情形下，既未向林丽瑛追讨租金亦未与其联系解决方案，对损失亦应承担责任。本院根据本案的具体情况，酌定黄月娇和林丽瑛对上述损失各承担50%的责任。根据涉案合同关于租金的约定，2016年5月5日至2016年11月4日，按月租金2100元计算，2016年11月5日至2017年5月16日，按月租金2205元计算，期间的租金损失共2100元/月×6个月+2205元/月×（6个月+11天÷31天）=26612.8元。林丽瑛应承担2016年5月5日至解除之日即2017年5月16日期间的租金损失13306.4元。此外，根据一审查明的物业费及代收垃圾费、违约金等金额，林丽瑛应支付的物业费金额为382.5元（612元÷20个月×6个月+612元÷20个月×13个月÷2=382.5元），代收垃圾费、违约金金额为93.92元（147元÷18个月×5个月+147元÷18个月×13个月÷2=93.92元），以上共计13782.82元。至于黄月娇诉请林丽瑛返还钥匙、电费卡、水费卡等，因租赁关系解除后，黄月娇即可对门面锁及店内空置货架自行处置，而电费卡和水费卡，林丽瑛辩称从未获得，黄月娇亦无法证明其将二卡交付给林丽瑛，故对于此项诉请，本院不予支持。综上，黄月娇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初968号民事判决第一项；二、撤销福建省闽清县人民法院（2017）闽0124民初968号民事判决第二、三项；三、林丽瑛应于本判决生效之日起十日内支付黄月娇租金、物业费、水费等各项损失共计13782.82元；四、驳回黄月娇的其他上诉请求；五、驳回黄月娇的其他原审诉讼请求。本案一审案件受理费223元，由黄月娇负担112元，林丽瑛负担111元；二审案件受理费446元，由黄月娇负担223元，林丽瑛负担223元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李 杰二〇一七年十月二十五日法官助理 张力群书 记 员 吴 超