云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终2230号上诉人（原审原告）：王小锦，女，1982年1月11日生，汉族，住福建省南安市。上诉人（原审原告）洪显能，男，1979年7月15日出生，汉族，住福建省南安市，上述二上诉人共同委托的诉讼代理人杨丽，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：刘卫高，董事长。委托代理人：李豪，男，汉族，1989年6月3日出生，身份证住址：云南省昭通市大关县，系该公司法务专员，特别授权代理。上诉人王小锦、洪显能因与被上诉人云南中豪置业有限责任公司（以下简称中豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王小锦、洪显能向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，15个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记（包括房屋所有权证和土地使用权证或不动产登记证），报送产权登记相关资料；2、判令被告支付从违约之日起至实际履行办理产权登记所有手续之日止的违约金（违约金数额按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）；3、判令被告返还代收印花税377元；4、判令被告支付契税、印花税、工本费、维修基金占用费1644元；5、判令被告将维修基金上缴到住建局；6、诉讼费用由被告承担。一审法院确认以下法律事实：原告王小锦、洪显能与被告云南中豪置业有限责任公司于2013年8月12日签订《商品房购销合同》（合同编号：悦城4-3003），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区矣六街道办事处塔密村的中豪悦城花园4幢3003号房屋，价款753926元，付款方式为首付233926元、按揭贷款520000元，房屋交付期限为2013年12月31日。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、契税、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”同日，双方所签订《补充协议》第十条约定“乙方应向甲方支付的代收款项、维修基金和配套费：除《商品房购销合同》约定的购房款之外，乙方委托甲方办理产权证，甲方代政府收取乙方应纳的相关税费，乙方应在签订《商品房购销合同》及本补充协议当日向甲方足额支付：1.代收税费：（1）契税：按政府税收的相关规定执行；（2）工本费：按国家工本费收取的具体规定收取；（3）代收印花税与贴花费：按国家印花税费收取标准的具体规定收取；2.专项维修基金：按国家专项维修资金管理规定收取。上述代收款项的标准如有变化，以实际交纳时的相关政府规定为准，不足部分乙方应及时补足，多余部分应及时退还（不计利息）；3.配套费4200元，明细如下……”另，2013年8月12日，原告交付被告代收契税11309元、印花税377元、工本费95元、维修基金9918元、配套费4200元。被告于2014年7月2日向原告交付合同项下房屋。庭审中，被告确认原告已付清合同项下约定房款。本案诉讼过程中，上述合同项下房屋于2016年6月29日登记所有权人为原告王小锦、洪显能[房屋所有权证号：昆房权证（昆明市）字第**及昆房权证（昆明市）字第**]。上述事实有双方当事人提交并经庭审举证、质证且互对其真实性无异议的《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表、发票、房屋所有权证复印件等为据，一审法院予以采证并在卷佐证。另，原告主张于2013年8月12日向被告出具办理产权登记的委托手续，因被告联系称部分资料过期或遗失于2016年又再次向被告补充提交委托资料。一审法院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构做出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及做出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关做出符合条件的转移登记申请。本案诉讼过程中，诉争房屋所有权已于2016年6月29日转移登记至原告名下，即被告已实际履行转移交易房屋所有权的义务，故一审法院对原告要求被告办理房屋所有权证的请求不再支持。对原告要求被告办理土地使用证或不动产登记证的请求，一审法院认为，2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收土地使用证的办理，且基于房地一致原则，原告已取得涉案房屋所有权，是否取得土地使用证不影响房屋所有权的再次转移，故一审法院对原告要求被告办理土地使用证的请求不予支持。而对于原告要求办理不动产登记证的请求，基于房屋所有权证和不动产登记证本质并无差异，在已办理房屋所有权证且未再次转移所有权的情形下，并无再行办理不动产登记证的必要。对原告该项重复性请求，一审法院亦不予支持。（二）关于被告是否应承担办理房屋权属证书迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，单纯从涉案《商品房购销合同》约定的“办证期限”来说，涉案房屋权属未在相应期限内转移至原告名下。但房屋权属证书的办理实质为申请权属转移登记，包括多个环节及程序，需交易双方协同处理，其中不乏原告作为共同申请一方根据交易习惯向被告出具书面委托等事项，在涉案房屋已实际交付原告使用、已转移登记至原告名下且原告无证据证实确因被告原因造成迟延以及实际产生损失的情形下，一审法院对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求不予支持。（三）关于税费有关问题。商品房买卖交易中，买受人应当按照税收规范纳税并根据《住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金（或俗称的维修基金）。且根据交易习惯，不动产登记机构均以买卖双方实际交纳相关应承担税费为办理权属转移登记的条件。本案原、被告双方根据惯例通过签订补充协议方式约定由原告委托被告代办产权证（即买受人一方委托出卖人一方做出转移登记的申请），并由被告在代收款项的情形代为交纳、交存相应税费，相应约定为双方真实意思表示，不违反法律规定。对于被告代收的税款及维修基金，其中印花税377元，被告确认未实际缴纳且根据税费规范无须缴纳，应当返还原告，一审法院对原告要求被告返还代收印花税377元的请求予以支持；其中被告代收的维修基金9918元，被告主张已代为交存但未提交相应依据。对于该费用，原告作为买受人一方（或物业业主）可自行交存亦可委托被告交存，但相应资金的交存有相应流程，在被告未代为交存的情形下，不适宜强制履行。如被告确未代为交存，原告可自行交存并要求被告返还代收款项。原告诉请强制被告代为交存于法无据，对其要求被告“将维修基金上缴到住建局”的请求，一审法院不予支持。此外，被告系基于原告委托意思表示而向原告代收税费及维修基金，在被告已履行（或部分履行）受托义务而代缴款项的情形下，原告要求被告支付契税、印花税、工本费、维修基金占用费的请求无相应依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王小锦、洪显能代收印花税377元；二、驳回原告王小锦、洪显能的其他诉讼请求。一审宣判后，一审原告王小锦、洪显能不服，向本院提出上诉。上诉请求为：1、撤销（2016）云0111民初4850号民事判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审法院认定事实错误，前后矛盾。一审法院首先肯定了商品房销售交易中，房地产开发商作为出卖人负有交付房屋，并保证购房者取得房屋所有权，交易房屋所有权能依法转移，同时进行房屋土地权属转移登记的义务。虽然2016年7月1日起昆明市地区开始实行不动产统一登记，已不再单独接收土地使用权证的办理，但不能免除被上诉人向不动产登记中心提交土地测绘等完整的信息资料进行备案登记的义务。二、一审法院举证责任分配不当，忽略客观事实，对被上诉人自认的事实不予采信。上诉人已举证向被上诉人支付了房屋价款，履行了委托被上诉人办理房地产权证所需缴纳的各种税费，工本费代办费等义务，且房屋所有权证已经办理。三、一审法院没有严格适用法律法规进行判决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人已经履行完毕办理房屋所有权证和土地使用权证的义务，被上诉人明显构成违约，应按规定的标准承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实不清。没有严格适用法律，对上诉人提出的具有事实根据和法律依据的诉讼请求不予支持，有失公正。被上诉人辩称：被上诉人已经按照合同约定交付了房屋并办理了房产证。因为新规出台，要求被上诉人共同办理房产证和土地证，该情形是被上诉人销售房屋时不能预见的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审审理中，上诉人提交委托书一份，欲证明上诉人已经按照合同约定提交了用于办理相关权证的资料，被上诉人对该证据的真实性、合法性及关联性均予认可，但认为不能证明上诉人依据提交了全部资料。被上诉人在二审审理中未提交新的证据。上诉人对一审判决认定的“另，原告主张于2013年8月12日向被告出具办理产权登记的委托手续，因被告联系称部分资料过期或遗失于2016年又再次向被告补充提交委托资料”内容有异议，认为上诉人提交资料的时间是2014年7月2日。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。本院依法向官渡区住房和城乡建设局调取了上诉人出具的“昆明市私有房屋登记申请书”、“授权委托书”及昆明市房屋所有权登记审批表，双方当事人对本院调取证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为，上诉人提交的证据与本院调取的证据相互印证，能够证明上诉人于2014年7月2日向被上诉人提交了委托办证手续的事实。据此，本院认定：上诉人王小锦、洪显能于2014年7月2日向被上诉人提交了用于办理相关权证的委托书。被上诉人中豪公司于2016年6月29日向官渡区不动产交易中心提交了申请资料。本案二审查明的其他法律事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合双方的诉辨主张，本案的争议焦点双方合同能否继续履行及被上诉人是否应当向上诉人承担违约责任？本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于本案合同是否应当继续履行，即被上诉人为上诉人办理土地使用权登记。根据本案查明的事实，被上诉人已经按照合同约定，将相应的商品房交付上诉人使用，并代为办理了房屋所有权证。本案合同在履行过程中，国国务院出台《不动产登记暂行条例》，该行政法规第三十三条第一款规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（二）项规定“启用新的不动产权证书和不动产证明后，市国土、住建、林业部门依法颁发的原房屋、土地、林权证书和登记簿继续有效，按照‘不变不换’的原则，权利不变动，证书不更换。”根据上述法规，昆明市不动产登记中心自2016年6月30日后，不再单独受理对商品房土地使用权的登记申请，商品房相关数据入库后，相应的土地使用权发生变更的时候，统一处理。在目前的政策规范下，除了按照相应规定向有关部门完善土地信息数据外，被上诉人对上诉人的合同义务已经履行完毕。故本院认为，本案《商品房购销合同》的履行已经符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“债务已经按照约定履行”的情形。现上诉人诉请要求被上诉人继续代为办理土地使用权登记申请没有事实和法律依据。关于上诉人主张的迟延办证违约金的问题。商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。本案《商品房购销合同》约定“在乙方（即本案上诉人）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被上诉人）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、契税、行政规费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”被上诉人认为，导致长期不能办理房屋产权登记的原因系上诉人一直未提交完整的申请资料。就本案查明的事实来看，上诉人提交的证据与本院向官渡区城乡住房与建设局调取的上诉人的申请资料记载的时间一致，能够证明上诉人已于2014年7月2日向中豪公司提交了申请办证资料。中豪公司在本案一、二审中未能提交证据证明迟延办证系上诉人未完整提供资料所致，也未提交证据证明其已经于2014年7月2日后180个工作日内向登记机关提交了相应材料。故中豪公司未按照合同约定向登记机关提交资料，已经构成违约，应向上诉人承担违约责任。对于本案违约金的计算问题。本院向官渡区城乡住房与建设局调取的昆明市房屋所有权登记审批表中被上诉人公司工作人员在“经办人调查处理意见”栏签字确认的时间为2016年6月29日，故本院确认，本案上诉人向中豪公司提交资料的时间为2014年7月2日。双方约定180个工作日内，本院统一顺延计算252日，则中豪公司应于2015年3月11日前向登记机关提交资料，自次日起至提交资料之日止的期间，为中豪公司的逾期时间，本案自2015年3月12日至2016年6月29日共计476日，本院确认中豪公司逾期办证时间为476日。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案中豪公司系列房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付上诉人使用，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金，即中豪公司应支付上诉人违约金17943.44元（753926元×0.05‰/日×476日）。关于上诉人主张要求被上诉人支付契税、印花税、工本费、维修基金占用费和将维修基金上缴到住建局的诉请。双方签订本案《商品房购销合同》的时候，被上诉人按照有关部分规定代为收取相关规范并无不当，在代办产权证过程中，被上诉人已经按规定缴纳，上诉人主张各项占用费没有事实依据，本院不予支持。上诉要求维修基金上缴住建局的诉请，涉及案外人，不应在本案中处理。一审判决对上诉人其他诉讼请求的处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百一十三条第一款，中华人民共和国国务院《不动产登记暂行条例》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条的规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4850号民事判决第一项即“由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王小锦、洪显能代收印花税377元”。二、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4850号民事判决第二项即“驳回原告王小锦、洪显能的其他诉讼请求。”三、被上诉人云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王小锦、洪显能违约金人民币17943.44元。四、驳回上诉人王小锦、洪显能的其他上诉请求。一审案件受理费人民币1637元，由上诉人王小锦、洪显能负担491元，被上诉人云南中豪置业有限责任公司负担1146元；二审案件受理费人民币1637元，由上诉人王小锦、洪显能负担491元，被上诉人云南中豪置业有限责任公司负担1146元。本判决为终审判决。审判长  李宏智审判员  刘昕光审判员  符圆圆二〇一七年十月二十二日书记员  李德江