湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初87号原告（反诉被告）：杨建军，男，1970年7月28日出生，汉族，湖北省咸丰县人，户籍地湖北省咸丰县，委托诉讼代理人（特别授权）：郭金刚，湖北领汇律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：郭穗，湖北领汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴利红，女，1982年2月2日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住利川市（电商产业园对面溪谷农庄），委托诉讼代理人（特别授权）：邓爱福，利川市诚信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：谢祥金，男，1975年1月9日出生，汉族，四川省南充市南部县人，户籍地湖北省利川市，住利川市（电商产业园对面溪谷农庄），被告（反诉原告）吴利红之夫。委托诉讼代理人（特别授权）：邓爱福，利川市诚信法律服务所法律工作者。原告杨建军诉被告吴利红、谢祥金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，被告吴利红、谢祥金于2020年4月14日提出反诉，本院依法决定合并审理适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建军及其委托诉讼代理人郭金刚、郭穗，被告（反诉原告）吴利红及其与被告（反诉原告）谢祥金的委托诉讼代理人邓爱福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建军向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨建军与吴利红、谢祥金2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》。2.判令吴利红、谢祥金支付违约金100000.00元。3.判令吴利红、谢祥金支付杨建军装修案涉租赁房屋的装修工程款86000.00元。4.判令吴利红、谢祥金支付杨建军为装修案涉房屋期间所购材料的装修材料款44106.00元。5.判令吴利红、谢祥金返还杨建军未交付租赁房屋的三楼及地下室的租赁费15000.00元。6.判令吴利红、谢祥金返还杨建军在租赁房屋内经营的便利店内商品。7.判令由吴利红、谢祥金承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月1日，杨建军与吴利红、谢祥金签订房屋租赁合同，约定：吴利红、谢祥金将其位于利川市××环大道××号聚缘民宿住房一栋出租给杨建军用于民宿经营，合同期限自2018年10月1日至2027年10月1日，出租方五年内不得提高租金，五年后双方协商按市场同类价格，承租方享有优先权；住房年租金为70000.00元，签订合同时由承租方向出租方支付一年租金，一年期满前一个月承租方须向出租方支付下一年租金70000.00元；承租方不得擅自破坏房屋主体结构，可根据需要对租赁房屋进行装修，合同期满退租时，若房屋内设施损坏，承租方需自费还原其设施或照价赔偿；租赁期间承租方不得擅自转租或转让承租房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金100000.00元等等。房屋租赁合同签订后，吴利红、谢祥金未将该房屋的三楼及地下室交付给杨建军，而由其自己占有、使用。2019年9月，吴利红、谢祥金又将杨建军用于经营的房屋锁住，导致杨建军无法继续进行经营活动。随后，经协商双方未得到合理解决。2019年9月11日，杨建军委托湖北领汇律师事务所向吴利红、谢祥金发出律师函，催告吴利红、谢祥金履行交付房屋义务，吴利红、谢祥金均未回复。综上，吴利红、谢祥金对应当交付的房屋占用、使用，对杨建军经营的行为严重侵犯，使合同无法继续履行，杨建军委托湖北领汇律师事务所向吴利红、谢祥金发出律师函要求交付占有房屋后，吴利红、谢祥金均未答复，吴利红、谢祥金的行为已构成违约。为此，杨建军依法起诉，请贵院判如所请。吴利红、谢祥金答辩并提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人2019年10月2日至2020年1月1日占用、使用涉案租赁房屋的租金17500.00元。2.判令被反诉人支付违约金100000.00元。3.判令被反诉人赔偿反诉人7个月的租金损失40833.00元。4、判令本诉及反诉案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。案涉房屋第三楼及地下室不属于该《房屋租赁合同》的租赁范围，反诉人在该合同签订后已依约将案涉租赁房屋交付给被反诉人经营。本案是因被反诉人自己经营不善，人手不足，被反诉人无法继续经营于2019年8月30日向反诉人提出退租申请，双方就被反诉人退租事宜未能达成一致意见引起的，反诉人主张解除合同不符合合同法规定的解除情形。鉴于本案实际情况，继续履行本案《房屋租赁合同》已无实际意义，为解决纠纷，反诉人同意解除合同，但其主张的违约金及损失于法无据，其尚存于涉案房屋内的商品仍在被反诉人所开设的便利店内，不应由反诉人返还。根据本案《房屋租赁合同》约定，被反诉人应在第一年租赁期届满前一个月支付下一年度租金70000.00元，经反诉人多次催告，被反诉人至今未履行，被反诉人的行为构成根本违约，致反诉人出租案涉房屋收取租金的合同目的不能实现，由于被反诉人的违约致本案房屋租赁合同解除，故被反诉人应当向反诉人支付该合同解除前占有、使用租赁房屋期间的租金（因新冠××疫情影响，只主张2019年10月2日至2020年1月1日三个月）17500.00元并按照该合同约定承担违约金100000.00元和赔偿反诉人未能收取到的案涉房屋7个月的租赁费的实际损失40833.00元。杨建军针对吴利红、谢祥金提出的反诉答辩称：反诉人已于2019年9月将案涉租赁房屋强行锁住，被反诉人2019年9月11日向反诉人发出律师函要求反诉人履行交付房屋义务后，反诉人不予理睬，被反诉人即提起了本案诉讼，故反诉人反诉的事实和理由于法无据，请求法院驳回反诉人的反诉请求。本院经审理认定案件事实如下：2015年10月9日，被告（反诉原告）吴利红经利川市人民政府批准后在利川市××雾乡××（××环大道××）修建了房屋1栋。2018年10月1日，被告（反诉原告）吴利红、谢祥金为出租方（甲方）将该房屋出租给原告（反诉被告）杨建军（承租方、乙方）用于民宿经营并签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：“根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，甲方将其位于南环××××号聚缘民宿住房一栋出租给乙方用于民宿经营，为明确甲乙双方权利和义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、合同期限十年，五年之后按市场递增，自2018年10月1日至2027年10月1日止。甲方五年内不得提高租金，五年后双方协商按市场同类价格，乙方享有优先权。二、乙方按时缴纳水电气费用1.其住房年租金为柒万元整(￥70000.00元)，在签订合同同时由乙方向甲方支付一年租金。一年期满前一个月乙方须向甲方支付下一年租金70000.00元。2.在租赁期间，因租赁房屋所产生的水电气费用由乙方自行承担，租赁结束时，乙方须交清欠费。三、乙方不得擅自破坏房屋主体结构，可根据需要对上述房屋进行装修。合同期满退租时，若房屋内设施损坏，乙方需自费还原其设施或照价赔偿。租房期间乙方要讲究公共卫生。四、乙方在租赁期间内，不得擅自转租或转让承租房屋，不得在上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动，乙方需注意人身财产安全，做好水、电、火及取暖通风安全，若乙方违背法律法规及合同或因乙方管理不善造成人身安全及财产安全等受损的，甲方概不负责，造成住户损失的乙方需承担所有责任。五、续租事宜，租赁期满，乙方如有意续租，需在租赁期满前二个月向甲方提了续租申请。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金100000.00元。七、本合同未尽事宜，甲乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。八、本合同涉及的日期一律以阳历为准。九、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”吴利红、谢祥金在合同尾部甲方栏签名捺印，杨建军在合同尾部乙方栏签名捺印。《房屋租赁合同》签订当日，吴利红、谢祥金除没有将自家居住的该房屋第三楼及与他人共用的地下室交与杨建军用于民宿经营外，将该栋楼房的其他房屋均交与杨建军用于民宿经营；杨建军亦向吴利红、谢祥金支付了第一年房屋租金即人民币70000.00元，吴利红、谢祥金给杨建军出具了“今收到杨建军租房租金70000.00元”的收据一张。2018年10月20日，杨建军与咸丰县健侨暖通家居设备有限公司签订《装饰装修合同书》，约定杨建军以包工包料、包设施、包质量、包安全方式将其承租的吴利红、谢祥金已交付的前述用于民宿经营部分房屋承包给咸丰县健侨暖通家居设备有限公司装修，工程造价86000.00元。《装饰装修合同书》签订后，咸丰县健侨暖通家居设备有限公司即按照该合同约定对前述房屋进行了装修。其间，杨建军购买和添置了部分装修材料及用于民宿经营所需的天然气增压泵及配件1套、吊灯8颗、不绣钢烤火炉6个、小木椅子38把、展示柜1个、货架7组、厨房用具（大、小灶各1台、冰箱1台、抽油烟机1台、净化器1台、水池1个、六角盘子5个、方盘17个、砧板2块、切刀1把、油桶1个）、接收器4台。咸丰县健侨暖通家居设备有限公司装修完工后，杨建军便开始在该部分房屋内经营民宿至2019年9月，杨建军经营期间在该房屋第一楼亦开设了一个便利店，经营日常生活用品。2019年8月30日22时30分和23时03分，杨建军通过微信告知谢祥金、吴利红“房租到期后不再续租”，内容分别为：“老谢你好，由于本人经营不善，人手不足，导致这一年来生意惨淡，入不敷出，现我已无力也无心继续经营，房租到期后我将自动放弃续租，提前告知与你，请你做好安排，虽然我亏了，但还是感谢你对我的支持与照顾！！！”和“利红你好，由于本人经营不善，人手不足，导致这一年来生意惨淡，入不敷出，现我已无力也无心继续经营，房租到期后我将自动放弃续租，提前告知与你，请你做好安排，虽然我亏了，但还是感谢你对我的支持与照顾！！！”。为此，双方就续租事宜产生了矛盾。2019年9月11日，杨建军委托湖北领汇律师事务所向吴利红、谢祥金寄送了《律师函》，该《律师函》的内容为“致：吴利红、谢祥金依据法律规定，湖北领汇律师事务所接受杨建军的委托，就委托人与您的房屋租赁合同履行事宜，依据基本事实和法律法规，向您郑重致函：依据您与委托人2018年10月1日签订《房屋租赁合同》内容，本所律师认为您作为出租人未完全履行合同义务如下：1、2018年10月1日合同签订后您未完全履行房屋全部交付义务。2、2019年9月，您将房屋占有、使用，锁门构成根本违约，导致委托人无法继续进行经营，致使委托人无法实现房屋租赁合同目的。出现上述情形后，委托人多次催告您，却一直未给予履行。您方未尽到合同约定的义务，致使合同无法履行，根据《合同法》相关规定。现委托人委托我所，向你致函：请您在收到本函后24小时内交付标的房屋。逾期，本所将代委托人主张权利，为此增加的扩大损失将由您自行承担。特告此函，望您妥善对待！湖北领汇律师事务所律师：郭金刚郭穗电话：134772213732019年9月11日附件：授权委托书。”2019年9月14日，吴利红、谢祥金收到前述《律师函》后未予理睬。其间，杨建军到案涉租赁房屋准备搬走属自己的部分财物，吴利红、谢祥金以其房屋设施有部分损毁为由予以阻拦，双方再次发生了纠纷。后经公安机关调解未果，吴利红遂将杨建军开设的便利店锁住。2019年9月18日，杨建军诉至本院并提出如前诉讼请求。2019年10月10日16时15分，谢祥金通过微信告知杨建军尽快交房租，内容是“杨老板，你房租已到期，请尽快交房租，请你清出房间的杂物，你导致我无法正常营业，后果自负”。2020年1月7日，吴利红向本院提起诉讼，要求判令杨建军违约并解除合同，赔偿经济损失10000.00元；判令杨建军拖走房内的商品，排除妨碍，归还房屋。2020年4月1日，吴利红申请撤回该案诉讼。同日，本院作出（2020）鄂2802民初981号民事裁定书，裁定准许了吴利红撤诉。2020年4月14日，本院开庭审理本案过程中，吴利红、谢祥金当庭提出如前反诉请求。2020年4月17日，本院组织双方当事人核实杨建军尚存在租赁房屋内的财物及其装修时已形成附合的装饰装修物时，双方均表示同意本案《房屋租赁合同》自该日解除。为防止损失的扩大，本院当日责令吴利红将便利店的房门钥匙交与杨建军或者由杨建军自行妥善处理好便利店内商品，吴利红等人在此期间不得进出该便利店；吴利红交出便利店房门钥匙后，杨建军不予配合。本院清理杨建军尚存在租赁房屋内的财物过程中，杨建军认可其提交的装饰材料清单中砂锅未见在租赁房屋内；柱子、中板除货架七组外，电安装材料、笞子、厨房吊顶、户外招牌、地板等材料均已形成附合的装饰装修物；放弃清单中所列锅、铁锹、棉拖、被子、围裙、热水壶、保鲜盒、胶管等物品；确认其在租赁房屋内尚有天然气增压泵及配件1套、吊灯8颗、不绣钢烤火炉6个、小木椅子38把、展示柜1个、货架7组、厨房用具（大、小灶各1台、冰箱1台、抽油烟机1台、净化器1台、水池1个、六角盘子5个、方盘17个、砧板2块、切刀1把、油桶1个）；另，本院工作人员现场查看到安装在租赁房屋的房顶有接收器6台、二楼有1台，吴利红称楼顶为其所有。上述事实，有[2015]建字0000621《建设用地批准书》、《房屋租赁合同》、租金收据、视听资料（光盘1张）、律师函及快递单跟踪单、《装饰装修合同书》及装修款收据、装饰材料清单及销（订、进）货（售）单、广告清单、杨建军自书的商品清单、微信截屏信息、照片、（2020）鄂2802民初981号案卷部分材料、现场勘验笔录及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2018年10月1日，杨建军与吴利红、谢祥金经协商一致由吴利红、谢祥金将其位于利川市××环大道××号聚缘民宿住房一栋出租给杨建军用于民宿经营并签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利和履行义务。查明的事实表明，杨建军在本案《房屋租赁合同》约定的第一年租赁期届满一个月前的2019年8月30日已向吴利红、谢祥金作出“不再续租案涉房屋”的意思表示，杨建军在该合同约定的支付下一年度租金期限内又未支付下一年度租金的情况下准备搬走其物品，吴利红、谢祥金据此将杨建军开设的便利店房门锁住并在2019年10月10日还要求杨建军尽快交房租，清出房间的杂物，导致其无法正常营业，后果自负，双方的行为都有违诚信原则，均构成违约。《中华人民共和国合同法》（后称《合同法》）第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。2020年4月17日，本院组织双方当事人核实杨建军尚存在租赁房屋内的财物及其装修时已形成附合的装饰装修物时，本院询问双方是否同意本案《房屋租赁合同》自该日解除，双方均明确表示同意，据此应当认定杨建军与吴利红、谢祥金对本案《房屋租赁合同》自2020年4月17日解除达成合意，故，双方签订的本案《房屋租赁合同》于2020年4月17日经协商一致解除，本院予以确认。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的复利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如前所述及查明的事实均表明，杨建军与吴利红、谢祥金在履行本案《房屋租赁合同》中都存在不符合该合同约定的违约行为，双方在第一年租赁期届满前后的近一个月时间内的系列行为也表明各自均不再履行本案《房屋租赁合同》，根据本案《房屋租赁合同》的履行情况，杨建军与吴利红、谢祥金对该合同的解除应当各自承担相应的责任。故，本案《房屋租赁合同》解除后，杨建军主张的违约金及由此所造成的损失与吴利红、谢祥金反诉要求杨建军支付的本案《房屋租赁合同》约定的下一年中至该合同解除日前的租金、对应的房租损失及违约金应予相互抵销，各自无需向对方支付、赔偿。关于杨建军主张的第一年度未交付房屋部分的租赁费15000.00元问题，虽然本案《房屋租赁合同》约定的租赁房屋系位于利川市××环大道××号聚缘民宿住房一栋，但双方在实际履行该合同时，吴利红、谢祥金并未将该栋楼房中自家居住的第三楼及与他人共用的地下室交与杨建军用于民宿经营，杨建军在该租赁合同约定的第一年租期内实际经营民宿过程中对此也未提出异议，应视为双方对本案租赁房屋范围的变更协商一致，杨建军在2019年8月30日已向吴利红、谢祥金作出“不再续租案涉房屋”的意思表示后再委托律师函告对方完全履行房屋全部交付义务，也有违诚信。故对于杨建军主张吴利红、谢祥金退还该部分房租费的请求，本院亦不予支持。关于杨建军租赁本案房屋后装修及经营民宿期间所购买和添置的部分装修材料及用于民宿经营所需的部分材料、物品及开设的便利店内商品如何处理问题。本院认为，杨建军租赁本案房屋前，吴利红、谢祥金已将该房屋用于民宿经营，杨建军租赁该房屋继续经营民宿并装修，双方对于杨建军租赁本案房屋前的原状及房屋内设施均未提交证据证明，本案《房屋租赁合同》解除后，杨建军拆除其在第一楼的艺术吊灯（含吊灯8颗）、厨房吊顶及户外招牌等装饰装修物极有可能造成涉案租赁房屋的毁损，而吴利红、谢祥金又不同意在利用价值范围内予以适当补偿，为防止产生更大的矛盾，本院确定杨建军腾退租赁房屋时不能拆除前述装饰装修物；杨建军购买和添置的天然气增压泵及配件1套、不绣钢烤火炉6个、小木椅子38把、展示柜1个、货架7组、厨房用具（大、小灶各1台、冰箱1台、抽油烟机1台、净化器1台、水池1个、六角盘子5个、方盘17个、砧板2块、切刀1把、油桶1个）以及日期2019年7月7日0003101号《西门电器》的货单载明的接收器（俗称天锅）4台在其腾退租赁房屋时予以搬走；杨建军开设的便利店内尚有货物即商品也在其腾退租赁房屋时一并自行处理。杨建军与吴利红、谢祥金的其他诉请，因双方未提供证据证明杨建军租赁本案房屋前的房屋原状及该房屋内原有设施及物品情况，不利的后果应由各自自行承担。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条第（一）（二）（三）（七）项、第九十二条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条规定，判决如下：一、确认杨建军与吴利红、谢祥金于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年4月17日解除。二、杨建军于本判决生效后十日内腾退本案租赁房屋即：搬走、处理尚存于租赁房屋中的天然气增压泵及配件1套、不绣钢烤火炉6个、小木椅子38把、展示柜1个、货架7组、厨房用具（大、小灶各1台、冰箱1台、抽油烟机1台、净化器1台、水池1个、六角盘子5个、方盘17个、砧板2块、切刀1把、油桶1个）、日期2019年7月7日0003101号《西门电器》的货单载明的接收器（俗称天锅）4台以及第一楼便利店内的货物（商品）后将该租赁房屋返还给吴利红、谢祥金；杨建军逾期搬走、处理前述财物和便利店内的货物（商品），吴利红、谢祥金可依法就前述财物及货物（商品）予以提存。三、驳回杨建军的其他诉讼请求。四、驳回吴利红、谢祥金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976.59元，由杨建军负担2488.29元，吴利红、谢祥金共同负担2488.30元；反诉案件受理费3466.66元，减半收取计1733.33元，由杨建军负担866.67元，吴利红、谢祥金共同负担866.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  周玉泉人民陪审员  刘远和二〇二〇年五月五日书 记 员  赖永超