贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初963号原告贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府1幢25号，统一社会信用代码91520112730982800M。法定代表人胡勇，该公司经理，委托代理人黄修忠，该公司法律事务部主任，特别授权代理。委托代理人宋贞平，该公司员工，一般代理。被告周志松，男，1962年12月10日出生，汉族，身份证住址贵州省金沙县。委托代理人张瑞，男，1978年12月18日出生，汉族，主贵州省金沙县，特别授权代理。（系被告周志松表弟）原告贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城物业公司）诉被告周志松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黔城物业公司的委托代理人黄修忠、宋贞平，被告周志松及其委托代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔城物业公司诉称，被告购买“泉天下”国际公馆绿溪谷2号别墅房屋，该房于2009年7月20日收房并签订了物业管理协议。在物业管理协议中双方明确规定：该房屋按照每平方米3.3元收取物业管理服务费，且约定逾期交纳费时的需支付违约金。被告办理完毕入住手续后，一直都按约定交付管理费，但从2012年9月至今一直未给予交纳，且以各种理由拒绝交纳该费用，至今已欠56047.99元。经原告多次上门催促及告示，邮寄催款通知等被告都不予理会及答复。为此，原告的权益受到损害，根据相关法律规定，现诉请法院：一、判决被告支付物业管理费56047.99元（暂计算至2017年4月30日止）；二、判决被告支付违约金14124.09元；三、案件受理费由被告承担。被告周志松辩称，1.原告主体不适格，无诉讼主体资格，被告从未与原告签订过物业管理合同，被告从购房之日起一直是与全林物业管理有限公司乌当分公司签订物业管理合同，根据合同相对性，本案适格诉讼主体为全林物业管理有限公司乌当分公司，不是本案原告。2.本案客观事实是适格的物业管理公司存在违约事实，被告在多次私力救济无果的情况下，只能行使不安抗辩权而拒不履行相应义务。物业管理公司在2012年接到被告反映关于被告与邻居花园界畔不明确造成邻里纠纷时，物业管理公司未依合同约定处理，让该纠纷至今未解决。被告至2009年交纳物业管理费以来，物业管理公司未按合同约定履行过任何义务，至今被告所购房屋四周均杂草丛生，且被告应享有的绿化带至今仍未绿化，物业管理公司将被告房前原有林木多次私自移作他用，使被告应享有的绿化变为荒地，从而丧失购房别墅的意义。被告仅仅是依法行使相应权利，不存在违约。3.物业管理公司2015年前物业管理费请求诉讼时效已过，其权利丧失而被告获得诉讼时效权益，除被告自愿履行外，法院不应支持其胜诉权。综上，原告诉求无事实支撑，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年12月16日，被告周志松购买了贵州全林企业集团房地产开发有限公司开发的“泉天下”国际公馆绿溪谷2号房屋，并与该公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该房屋建筑面积为262.92平方米，总价款为1281698元。2009年7月20日，被告周志松办理了收房手续，同日与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议载明房屋建筑面积为262.92平方米，并约定被告按建筑面积每月每平方米3.3元交纳物业管理费。协议还约定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失，原告应承担相应的法律责任；如果被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，需从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议还对物业服务质量进行了详细约定，其中关于绿化方面，双方约定，原告要保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。之后，被告按协议约定的房屋建筑面积及物业管理费交费标准交纳物业管理费至2012年8月，从2012年9月1日开始，被告未再向原告交纳物业管理费，截止于2017年4月30日，被告共有物业管理费48587.62元（262.92㎡×3.3元/㎡·月×56个月）未交纳给原告。由于被告欠交物业管理费，原告多次在被告入户大门旁张贴了催收物业管理费的通知，并通过邮政特快专递向被告发出《物业管理费催收函》，但均未果，原告遂诉至本院如前所诉。另查明，根据被告提交的小区环境照片，原告在从事物业服务过程中存在一定瑕疵，绿化存在黄土裸露情形，小区停车区域存在垃圾未及时清运现象。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为黔城物业公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦相应变更登记为黔城物业公司乌当分公司。再查明，被告接收房屋后，已对涉案房屋进行了装修。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的营业执照、公司变更登记申请、贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初962号民事判决书、业主收房承诺书、入住手续、入住验房表、前期物业管理服务协议、业主临时公约、经营性收费许可证、催收函、照片、业主评议表、业主评议小区环境照片，被告提交的商品房买卖合同、业主临时公约、前期物业管理协议、业主手册、劳动合同书、照片、录音光碟、录音文字整理稿、泉天下小区物业服务存在问题的部分业主签名、“泉天下业主委员会讨论群”微信群截图打印件、被告与绿溪谷三号业主因花园的协议、证人程某及陈勇的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告黔城物业公司与被告周志松签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《前期物业管理服务协议》，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业管理费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业管理费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。……。”的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业管理费用的约定，被告作为“泉天下”国际公馆绿溪谷2号房屋业主，应当按照约定向原告交纳物业管理费，其逾期交纳物业管理费已经构成违约；由于物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业管理费的行为已经影响了小区公共秩序和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，虽然根据被告提交的证据能够证实原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面的情形，提供物业服务期间在服务质量方面有所欠缺，但被告不能因为原告物业服务质量存在欠缺而拒交物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院应予支持。庭审中，本院已查明自2012年9月1日起至2017年4月30日，被告共有物业管理费48587.62元未交纳给原告，对于原告主张的物业管理费，根据公平、合理原则，结合本案实际情况，本院酌情适当调减，按本院查明的被告未交纳物业管理费48587.62元的90%支持43728.86元。关于原告主张被告支付违约金14124.09元的诉请。虽然被告逾期交纳物业管理费已经构成违约，但本案中，原告与邻居因花园界畔产生争议，但原告作为小区物业服务公司未尽到协调义务，致使矛盾至今仍未解决，同时，作为物业服务企业，原告提供的物业服务质量存在一定瑕疵，故其主张的违约金，本院不予支持。关于庭审中被告在答辩时陈述的原告主张2015年之前的物业管理费已超过诉讼时效的问题。因被告从2012年9月1日起持续违约，而物业服务合同在性质上属于继续性合同，原告提供的物业服务并未间断，且原告已经以张贴催交物业管理费通知等方式持续向被告主张物业管理费，该催收方式并无不当，被告虽对催交物业管理费通知持有异议，但未提交证据对此予以反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，本院对其关于原告主张的2015年之前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对于原告诉讼主体资格的问题。根据本院（2017）黔0112民初962号案件查明的事实，贵州全林物业管理有限责任公司已将公司名称变更登记为黔城物业公司，其下属乌当分公司亦将名称变更登记为黔城物业公司乌当分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第六十四条“法人存续期间登记事项发生变化的，应当依法向登记机关申请变更登记。”、第七十四条第一款“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。”、第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，黔城物业公司乌当分公司的民事责任由黔城物业公司承担，故原告黔城物业公司具有本案的诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告周志松于本判决生效之日起七日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2012年9月1日至2017年4月30日期间的物业管理费人民币43728.86元；二、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1554元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担586元，被告周志松负担968元（此款原告已经预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  罗祯贵人民陪审员  汪晓慧二〇一七年十月十七日书 记 员  孙 毅