济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3140号 原告：李青阳，女，1982年6月24日出生，汉族，住济南市。 原告：彭修建，男，1982年6月19日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。特别授权。 被告：郝俊丽，女，1977年9月20日出生，汉族，无业，住济南市。 被告：吴凤斌，男，1978年9月20日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：郭玲玲，山东浩尚律师事务所律师。特别授权。 第三人：济南景祥房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郝彬，总经理。 原告李青阳、彭修建与被告郝俊丽、吴凤斌、第三人济南景祥房地产经纪有限公司（简称景祥房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，适用简易程序进行了审理。审理中，本院根据两原告的申请，于2017年6月16日裁定在95万元的范围内预查封了两被告购买的的济南恒大金碧房地产开发有限公司出售的恒大城*号房屋，并于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告李青阳及两原告的共同委托诉讼代理人蔡萌、被告郝俊丽及两被告的共同委托诉讼代理人郭玲玲到庭参加了诉讼。第三人景祥房地产经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告李青阳、彭修建向本院共同提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告郝俊丽返还原告首付款（含定金）48万元；三、判令被告郝俊丽支付原告违约金39万元；四、判令被告郝俊丽支付经纪公司佣金2.6万元；五、判令被告郝俊丽支付律师费1万元；六、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月21日签订《房屋买卖合同》，原告李青阳购买被告位于济南市*房屋，签订合同时原告向被告交付了定金5万元，并且原告李青阳于2017年3月28日向被告交付43万元，完全履行了合同约定的2017年3月30日前交纳首付款（含定金）48万元的义务。按照合同约定被告应当于2017年4月30日前向原告交付房屋，被告予以拒绝。后经原告和中介多次催告，被告拒不履行交房义务。被告违约行为给原告造成了极大经济损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 被告郝俊丽、吴凤斌辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同并返还原告首付款（含定金）48万元，但是，被告认为系原告自身因不可抗力而不能履行合同，结合本案具体情况，被告无需承担违约责任，理由如下：合同约定原告应于2017年3月30日前支付48万元整（含定金），应当于交易过户后由银行贷款支付82万元，上述首付款仅占合同总额的36.92%，而82万元的尾款是通过银行申请涉案房屋贷款的方式予以支付。济南市人民政府办公厅于2017年4月19日出台《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第三条规定，本市户籍家庭已拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%，该通知自2017年4月20日起施行。原告符合上述情形，导致申请住房贷款不能超过房款的40%，此与合同总额的63.08%相差悬殊。被告为保障自身权益随即要求原告另行支付部分房款以达到60%的首付比例，而原告迟迟不予支付，由此导致被告在合同约定的通知原告进行房屋验收交接的最后一日因上述不安因素中止履行此项合同义务，属于行使合同中的不安抗辩权。政府临时出台调控房地产措施属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，因不可抗力不能履行合同，被告无需承担违约责任。合同第七条也将因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的情形排除在追究违约责任之外。结合本案具体情况，被告无需承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 原告李青阳、彭修建围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据一、2017年3月21日房屋买卖合同一份，拟证实原、被告双方于2017年3月21日签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务。 证据二、定金收条、首付款收条、中国光大银行个人转账回单各一份，拟证实原告按照合同约定于2017年3月21日交纳定金5万元，后于2017年3月28日交纳首付款43万元，合计支付首付款（含定金）48万元。 证据三、2017年3月28日收据一份，拟证实原告于2017年3月28日向第三人交纳购买房屋中介费26000元。 证据四、房屋权属状况信息一份，拟证实涉案房产为被告吴凤斌、郝俊丽共有。 证据五、第三人出具的证明一份，拟证实原、被告合同履行的过程中因新政颁布，原告同意提高首付比例的情况下，被告拒绝履行合同。 证据六、两被告在公安机关的询问笔录各一份，拟证实郝俊丽一直向原告及第三人隐瞒真实情况，同意签订补充协议后又反悔，其在履行合同过程中不守诚信、反复无常，此系其违约的根本原因。 证据七、委托代理合同、转账明细、律师费发票各一份，拟证实2017年6月1日两原告与山东国盾律师事务所签订委托代理合同聘请律师并支付律师费1万元。 证据八、2017年5月31日在王舍人派出所吴凤斌与原告沟通时的手机录音一份，拟证实吴凤斌根据其了解的情况总结郝俊丽不想卖房的原因。 证据九、原告的个人陈述一份，拟证实原告买房的整个过程及与被告协商变更合同提高首付款的过程。 证据十、离婚证及离婚协议书一份，拟证实两原告于2017年6月16日登记离婚的事实。 被告郝俊丽、吴凤斌质证意见如下：对证据一真实性没有异议，该合同第四条付款方式明确约定原告应当于交易过户后由银行贷款支付82万元，该笔尾款是通过向银行申请涉案房屋贷款的方式予以支付，占房屋总价款的63.08%，与原告依2017年4月19日济南市政府限购政策所能申请到的住房贷款相差悬殊；对证据二真实性没有异议；对证据三真实性不予认可，因为是收据不是正规发票；对证据四真实性无异议，但两被告在离婚协议中已约定，房屋的权属归郝俊丽所有；对证据五真实性不予认可，中介公司在证明中陈述买方同意提高首付比例，但并没有真正补足首付款，而且原告交纳前期首付款后一直说手里没钱，被告有足够理由相信原告不能将首付款比例提高到60%；对证据六真实性无异议，其中第二页吴凤斌在笔录中陈述2017年3月份郝俊丽卖房时和其说过一次，因此不能说吴凤斌不知情，该笔录同样证实两被告已通过离婚协议约定房子归属于郝俊丽所有；对证据七真实性不予认可，被告认为其不存在违约行为，不应当承担该笔费用；证据八录音中确是吴凤斌的声音，但该证据与本案关联性不大，吴凤斌的个人意见不能作为有效证据使用；证据九是原告的个人陈述，对内容的真实性不予认可；对证据十真实性没有异议，离婚时间是2017年6月16日，在此之前两原告存在夫妻关系，在购买涉案房屋过程中不符合限购政策。 对于辩称意见，被告郝俊丽、吴凤斌提交如下证据： 证据一、两被告与济南恒大金碧房地产开发有限公司商品房买卖合同一份，拟证实两被告对涉案房屋享有所有权，有权处分该房产。 证据二、原告彭修建的户籍证明一份，拟证实原告彭修建为济南市。 证据三、原告彭修建、李青阳的婚姻登记信息一份，拟证实原告彭修建与李青阳自2009年7月25日至2017年6月16日期间存在婚姻关系。 证据四、原告彭修建的济南市商品房买卖合同一份，原告彭修建的房屋权属信息一份，拟证实原告彭修建在济南市历城区已拥有一套住房。 证据五、2017年4月19日济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知一份，拟证实原告可申请的住房贷款不得超过总房款的40%。 证据六、2017年3月21日房屋买卖合同一份，拟证实合同约定的贷款数额与原告依2017年4月19日济南市政府颁布的限购政策所能申请到的40%的住房贷款相差悬殊。其中合同第七条明确约定：因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的不属于追究违约责任的范围。 证据七、2017年3月29日交通银行客户回单一份，拟证实被告于2017年3月28日收足48万元首付款后，随即在2017年3月29日便将其中的424098.64元交付给抵押权人济南恒大金碧房地产开发有限公司办理解除抵押手续，被告并不存在迟延履行的情形。 证据八、两被告离婚协议书、离婚证各一份，拟证实涉案房产归郝俊丽所有。 原告李青阳、彭修建质证意见如下：对证据一真实性没有异议，对证明目的不予认可，根据房屋权属信息显示，该房屋为两被告共有，郝俊丽个人无权处分；对证据二至五的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，因为该房屋是因为两原告离婚，彭修建作为条件给李青阳购买的，李青阳名下并没有房产，并不受限购政策影响，并且原告也同意提高首付比例，在这种情况下，被告提出交纳全款的要求是不符合合同约定的，被告的行为构成违约；对证据六真实性没有异议；对证据七没有异议，但并不能证明被告不存在迟延履行的情况；对证据八真实性没有异议，但两被告只是在离婚协议中约定了涉案房产的归属，没有进行产权变更，所以涉案房产在没有吴凤斌配合的情况下，郝俊丽没有权利处分。 根据原、被告双方的举证情况、质证意见及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2011年9月28日，被告郝俊丽、吴凤斌（买受人）与济南恒大金碧房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，购买涉案房屋即济南市工业北路恒大城*室。该合同主要约定：房屋总价款602968元，2011年9月27日前支付首期房款182968元，余款42万元，须在2011年9月27日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。同日，被告郝俊丽、吴凤斌支付首期款182968元，经向中国农业银行历城支行贷款，于2011年12月21日向济南恒大金碧房地产开发有限公司付款42万元。2013年11月27日，被告郝俊丽、吴凤斌协议离婚，经双方协商该涉案房屋归郝俊丽所有，过户至郝俊丽名下，贷款余款由郝俊丽承担。两被告离婚后，并未实际办理产权变更登记手续，仍登记为两被告共有。 2017年3月21日，被告郝俊丽作为出卖人（合同甲方）与原告彭修建、李青阳（买受人、合同乙方）经第三人景祥房地产经纪公司玛雅房屋景祥加盟店签署了房屋买卖合同一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区恒大城*的房产给乙方，合同编号销售（字）*，房屋所有权人为郝俊丽（共有人吴凤斌），产别住宅，房屋建筑面积为100.93平方米，成交价格130万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元；乙方应当于2017年3月30日前支付48万元（含定金），乙方应当于交易过户后由银行贷款支付82万元；甲方应当于接到开发商办证通知之日起15日内将按照要求缴纳相关材料和手续，用于办理房产证，该阶段产生的维修基金、契税等税费由甲方承担，甲方应当在取得房产证日期起10日内，甲乙双方办理所有权转移登记手续，该阶段产生的增值税、个人所得税、契税等税费由乙方承担。合同第七条约定，须由甲、乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十一条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。合同另约定，该房产在恒大城开发商设有房地产权抵押，甲方应当在双方交易过户前到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源于乙方首付款；甲、乙双方同意，甲方于2017年4月30日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应当在收到通知之日起两日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付之日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担，甲方同意预留物业保证金3000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方；违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约金应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4、若本合同存在无效条款，则无效条款不影响有效条款的效力；5、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；6、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方，如乙方违约，则定金不退，甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的2%），若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。 合同签订当日，两原告按照合同约定支付定金5万元。2017年3月28日，两原告又支付首付款43万元，并向济南景祥房地产经纪有限公司交纳了中介费26000元。2017年3月29日，被告郝俊丽将收到的首付款中的424098.64元交付给抵押权人济南恒大金碧房地产开发有限公司办理解除抵押手续。 2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发[2017]13号），规定本市户籍家庭已拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。经查，原告彭修建户籍所在地为济南市，原告彭修建、李青阳于2009年7月25日至2017年6月16日期间存在婚姻关系。2007年11月9日，彭修建与山东中齐房地产开发有限公司签订济南市商品房买卖合同，购买济南市历城区七里河路12号的房产一处，房屋登记于彭修建名下。 2017年5月7日，第三人景祥房地产经纪公司出具证明，内容载明：“买方彭修建、李青阳与卖方郝俊丽签署的济南恒大城*房（合同编号：*）二手房交易合同通过我公司完成。双方在2017年3月21日签订房屋买卖合同，总房款130万，买方当场缴纳定金5万元，双方约定买方于2017年3月30日前交付首付款48万元（含定金5万元），合同约定卖方于2017年4月30日腾空房屋交付给买方，其他余款在卖方取得房产证办理过户手续后由买方通过银行贷款支付。按照合同约定买方于2017年3月28日通过光大银行柜台将剩余首付款43万元转入房主账户，并以完成转入。房主承诺此款用于偿还购买此房时在开发商处做的分期及房主缴纳税金和办理房产证的所需费用，在双方约定交房日期到达时，卖方并未将此空房屋交于买方，而且提出增加首付比例至总房价的60%。经与买方沟通，买方同意提高首付比例，但卖方依旧拒绝交付房屋。随后我公司工作人员多次电话、短信催促卖方履行合同并交付房屋，但卖方拒绝履行。至2017年5月6日我公司再次电话联系卖方郝俊丽沟通交房事宜，房主仍然拒绝履行合同，经协商未果。” 2017年5月13日，原告李青阳至被告郝俊丽家中进行协商，但未协商一致，因双方发生矛盾，原告李青阳报警。2017年5月25日，经济南市公安局历城区公安分局王舍人派出所询问，被告郝俊丽表示：2017年4月19日政府出台二手房限购限贷政策，其认为彭修建不可能从银行贷款剩下的82万元，所以想让彭修建补齐房屋总价60%的首付款，当时彭修建口头同意，但在中介起草补充协议时彭修建态度不好，双方起了冲突，未签订补充协议；因彭修建未补上60%的首付，郝俊丽也就未在4月30日前交付房屋；郝俊丽用首付款结清了与恒大城开发商的尾款，现该房屋未出售给其他人。2017年5月31日，经济南市公安局历城区分局王舍人派出所询问，被告吴凤斌表示：2013年8月与郝俊丽协议离婚，离婚时按协议把涉案房屋给郝俊丽，因房产证还没办下来，当时未办理过户手续；2017年3月份郝俊丽卖房时跟其说过一次，让其帮忙办理相关手续；关于郝俊丽卖房的具体事宜其并不知情，只是在2017年5月下旬，其曾帮助郝俊丽与买家协商付款方式和其他合同细节问题，但未协商成。 2017年6月1日，原告李青阳、彭修建与山东国盾律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师处理纠纷事宜，并支付律师费1万元。之后，两原告于2017年6月12日提起诉讼，本院于同日受理。 本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，本案系因政府出台限购限贷政策后双方对购房款支付问题未协商一致而引发的纠纷。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。违约一方，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题双方争议较大。双方合同中约定以“首付+按揭贷款”的方式支付购房款。两原告于2017年3月28日按照合同约定支付了首付款48万元（含定金），按照合同约定，被告郝俊丽也应于2017年4月30日腾空房屋并交付给原告。在被告郝俊丽履行交房义务前，济南市政府于2017年4月19日出台了房产调控政策。根据该房产调控政策，两原告应当将首付比例提高至60%以上，才能办理银行贷款。也就是说，原、被告约定的原告办理82万元银行按揭贷款支付房款的方式此时已不能实现。在这种情况下，双方要继续履行合同，应当协商变更房款支付条款，由两原告将首付款支付至总房款的60%以上。双方对此虽进行了协商，但并未形成一致协议。对于未能协商一致的原因，两原告认为被告郝俊丽在两原告同意提高首付至60%的情况下，仍不同意继续履行合同，系被告郝俊丽因房价上涨后以政策调整为借口行毁约之目的，应承担违约责任。被告郝俊丽认为政策调整属不可抗力，两原告已无法办理合同约定的82万元的银行贷款，在两原告未实际支付60%购房款的情况下，其不同意继续履行合同系行使不安抗辩权，不应承担违约责任。对此本院认为，政府房产调控政策并不属于不可抗力，在本案中，房产调控政策出台后，两原告虽不能继续按合同约定办理82万元的银行按揭贷款，但在两原告将首付款比例提高至60%后，余款即符合办理银行按揭贷款的条件。根据被告郝俊丽在公安机关的询问笔录，结合中介出具的证明及原、被告当庭陈述来看，在双方协商过程中，原告彭修建口头上已同意将首付提高至60%，但在中介起草补充协议的过程中，双方因不冷静发生了口角，导致未能签订补充协议。因补充协议未能达成，两原告也未实际将首付补足60%。从这一过程来看，两原告与被告郝俊丽均存在一定过错，且被告郝俊丽责任相对较大。因双方无法协商解决，两原告起诉要求解除合同，被告郝俊丽也不同意继续履行合同，故本院确认双方的房屋买卖合同于一审法庭辩论结束之日即2017年7月21日解除。因合同解除，被告郝俊丽取得的首付款（含定金）48万元理应及时归还两原告。对于两原告主张的违约金39万元，本院认为，本案违约金金额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。两原告除支付定金5万元、首付款43万元、中介佣金26000元、律师费1万元外，还有房屋升值损失即可得利益损失。根据原、被告的举证情况、合同履行情况、房屋升值情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌情支持两原告违约金255600元。因两原告主张的中介佣金、律师费本院在确定违约金数额时已一并综合考虑，故不再另行支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告李青阳、彭修建与被告郝俊丽于2017年3月21日签订的房屋买卖合同于2017年7月21日解除。 二、被告郝俊丽于本判决生效之日起十日内返还原告李青阳、彭修建首付款（含定金）48万元。 三、被告郝俊丽于本判决生效之日起十日内支付原告李青阳、彭修建违约金255600元。 四、驳回原告李青阳、彭修建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理16500元，减半收取8250元，由原告李青阳、彭修建共同负担3300元，被告郝俊丽负担4950元。保全费5000元，由被告郝俊丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十月十日 书记员  岳 静