文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初14982号原告：钟毅，男，1982年12月2日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告：谢楚媛，女，1986年11月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两原告的共同委托代理人：谢洪雁、廖秀文，均系广东铭致律师事务所律师。被告：许明锋，男，1974年3月14日出生，汉族，住广东省高州市。委托代理人：卢愿光、卢振科，均系广东天穗律师事务所律师。原告钟毅、谢楚媛与被告许明锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，被告许明锋在法定期间内提出管辖权异议，本院经审查后作出民事裁定书，裁定驳回被告许明锋对本案的管辖权异议。后本院对本案公开开庭进行了审理。原告钟毅、谢楚媛的共同委托代理人廖秀文、被告许明锋的委托代理人卢愿光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟毅、谢楚媛向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告之间建立的广州市天河区翠湖街15号504房（以下简称案涉房屋）的房屋买卖合同关系；2.被告向两原告返还定金200000元；3.被告向两原告支付违约金279000元（按成交价的10%的标准计付）；4.被告向两原告返还已支付的中介服务费27900元；5.被告向两原告返还已支付的按揭服务费5580元；6.被告向两原告返还已支付的律师费50000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月25日，原告钟毅与被告签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同1》），约定：原告钟毅向被告购买案涉房屋，购买价格为2790000元，定金为200000元。《合同1》系双方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。两原告于2016年5月24、25日向被告支付定金50000元，并于2016年6月2日支付剩余定金150000元。然而，由于近期房价上涨，被告在合同签订后曾多次要求提高交易价格，但双方经协商始终未能达成合意，因此，被告迟迟不按照《合同1》第六条第4款的约定履行办理银行提前还贷手续等义务，且拒绝在网签合同上签章，导致《合同1》至今未能履行。根据《合同1》第七条第6款第（2）项之约定，被告拒绝按本合同约定出售案涉房屋逾期三十个工作日以上的行为已经构成根本违约，两原告有权要求解除合同，被告应当向两原告退还已收取的定金200000元。根据《合同1》第七条第6款之约定，两原告有权要求被告按案涉房屋成交价的10%即279000元支付违约金及要求被告支付两原告为实现债权所支出的律师费、诉讼费和保全费。此外，两原告已支付中介服务费27900元和按揭服务费5580元，但由于被告的违约行为导致双方未能依约买卖案涉房屋，根据《合同1》第七条第3款关于“甲乙双方未能依合约买卖该房地产……守约方已付的中介服务费用，中介方不予退回，由守约方直接向违约方追偿”之约定，两原告有权要求被告返还相关的中介服务费和按揭服务费。另，签订合同时，被告故意隐瞒案涉房屋是夫妻共同财产的事实，导致被告的妻子另案起诉要求认定《合同1》无效，该案的案号为（2016）粤0106民初19681号。被告在合同签订后、尚未解除前，未经两原告同意又将案涉房屋再次抵押给案外人重庆金×小额贷款有限公司。被告的种种违约行为导致两原告的合同目的不能实现。被告许明锋辩称：不同意两原告的诉讼请求，理由如下：一、谢楚媛不具备作为原告的诉讼主体资格。谢楚媛不是买方，被告与谢楚媛之间不存在房屋买卖合同关系。2016年6月12日的网签合同没有原告钟毅与被告的签名，网签合同未成立，也没有发生效力，网签合同仅是作为居间人的案外人广州房××房地产经纪有限公司（以下简称房××公司）在未经原告钟毅和被告同意的情况下在房管系统办理的网签手续。二、本案应该中止审理，等待（2016）粤0106民初19681号案审理终结之后再恢复审理。被告私下出售案涉房屋未经其配偶同意，被告的配偶在上述案件中主张本案的《合同1》损害其利益，并要求法院确认《合同1》无效，该案已于2017年3月17日开庭审理。三、《合同1》在履行过程中发生纠纷是因原告钟毅没有履行赎契义务导致被告无法找到资金赎契，致使交易无法进行。2016年5月24日的洽谈中，被告向原告钟毅表明由原告钟毅支付920000元用于赎契（即代为偿还按揭款），但在2016年5月25日，原告钟毅与居间人可能存在私下串通，在被告没有仔细查看《合同1》的情况下把赎契的责任写成是被告的责任。《合同1》签订十余天后，被告再次查看才发现这一问题，遂找原告钟毅及居间人协商该问题，但原告钟毅没有承担责任，导致双方无法继续履行《合同1》。被告没有抬高交易价格，仅是要求原告钟毅代为偿还按揭款赎契再交易。本案中，居间人是原告钟毅找的，并且仅向买方收取中介服务费，所以，居间人出具的相关证明不真实。四、被告同意解除本案的房屋买卖合同关系，并返还定金200000元。被告不同意支付违约金，因违约是原告钟毅造成的。如果法院认定被告存在违约行为，也请求法院降低违约金计付标准。关于中介服务费，虽然《合同1》约定中介服务费是27900元，但原告钟毅仅支付中介服务费17900元，余款10000元是约定在交易过户时才支付，在案涉房屋没有过户的情况下不存在原告钟毅需要支付剩余中介服务费的事实，且原告钟毅支付中介服务费没有任何转账凭证。关于按揭服务费，相应的收据并非原件，根据《合同1》的履行情况，原告钟毅尚未到申请按揭、支付按揭服务费的阶段。关于律师费，被告对此不予认可，被告认为律师费并没有发生。两原告的委托代理人谢洪雁是原告谢楚媛的父亲，收取律师费50000元不合理。根据交易惯例，一般是垫付税费后即可开具发票，但实际上并没有支付该款项，原告钟毅没有提供证据证明律师费50000元已汇入广东铭致律师事务所的账户，也没有提交相关取款记录，所以，被告不认同原告钟毅已实际支付律师费50000元。根据《合同1》的约定，原告钟毅有权主张实现债权的费用，但被告认为律师费50000元过高，请法院参考知识产权案件综合衡量并对维权的费用作出认定。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于两原告提供的签订日期为2016年5月25日的《合同1》（附《中介服务收费确认书》）。两原告已出示该证据原件，被告对该证据的真实性没有异议但抗辩称《合同1》中关于由其提前偿还所欠银行贷款的约定与买卖双方磋商时的约定不一致、并非被告的真实意思表示，但被告对其上述抗辩未能举证证明，且《合同1》第十二条已作出关于“本合同如与过往三方的协议、声明、承诺不一致的，应以本合同为准。……”的约定，因此，本院对被告上述抗辩不予采纳。2.对于两原告提供的房天下公司于2015年5月26日和2016年7月31日出具的分别收到原告钟毅承购案涉房屋的佣金17900元和居间服务费10000元的《收款收据》（共2张）、手机银行交易详情截图（打印件；共2张；即对应上述佣金17900元的实际支付凭证）、支付宝账单详情截图（打印件；1张；即对应上述佣金余款10000元的实际支付凭证）及房天下公司于2017年4月27日出具的收到原告钟毅服务费27900元的发票。考虑到被告对于原告钟毅已支付佣金17900元的事实并无异议，而两原告已出示《收款收据》（共2张）和发票的原件并以其手机登录支付宝账户查询的方式出示支付上述佣金余款10000元的交易记录，本院采信两原告关于上述佣金27900元已实际支付的陈述。《合同1》所附《中介服务收费确认书》约定中介咨询服务费27900元应当于“签订本确认书当天支付”，虽佣金17900元的《收款收据》载明“剩余佣金10000元于过户当天支付”，但从该组证据看，原告钟毅已实际付清中介咨询服务费27900元，而原告钟毅在《合同1》无法继续履行的情况下向经纪方付清中介咨询服务费27900元，并无不妥。3.对于两原告提供的《民事案件委托代理合同》及广东铭致律师事务所于2017年4月11日出具的收到两原告律师费50000元的发票。两原告提起本案诉讼时提交的上述合同的复印件显示合同尾部甲方签章处没有任何签章，但庭审时出示的上述合同的原件显示合同尾部甲方签章处为两原告的签名，但上述合同的甲方于何时签章并不影响对合同效力的认定；两原告仅提供上述合同和发票，被告则以两原告的诉讼代理人谢洪雁是原告谢楚媛的父亲且两原告没有提供证据证明律师费50000元已实际支付至广东铭致律师事务所的银行账户为由抗辩称律师费50000元并未实际支付，在两原告也称谢洪雁是原告谢楚媛的父亲但未能提供律师费50000元的相应银行转账支付等凭证的情况下，本院认为两原告的证据不足以证明其已实际支付律师费50000元。4.对于两原告提供的显示打印时间为2016年6月12日的《广州市存量房买卖合同》（复印件；即网签合同；以下简称《合同2》）。由于两原告未能出示该证据原件，且该证据复印件亦显示买卖双方均未签章，因此，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。5.对于两原告提供的照片（1张；彩色打印件；照片内容显示为案外人广州市房××网络科技有限公司于2016年7月25日出具的收到两原告支付的按揭服务费5580元的《买家服务部专用收款收据》）和微信交易记录截图（打印件；显示：付款金额为5580元，收款方为“A李×”，转账时间为2016年7月16日等内容）及广州市房××网络科技有限公司于2016年11月出具的《证明》。两原告虽以《买家服务部专用收款收据》原件已遗失为由未能出示该证据原件，但考虑到两原告已以其手机登录相关微信账户查询的方式出示支付上述款项5580元的交易记录，并结合《证明》中关于两原告“已交贷款中介服务费（共计5580元人民币），我司不予退还”的内容，本院采信两原告关于上述费用已实际支付的陈述。至于《证明》中涉及的原告钟毅和被告履行《合同1》的情况的内容，属于证人证言的性质，本院须结合本案其他证据作出认定。6.对于两原告提供的房天下公司于2016年8月16日出具的《证明书》。两原告虽已出示该证据原件，但其中涉及的原告钟毅和被告履行《合同1》的情况的内容，属于证人证言的性质，本院须结合本案其他证据作出认定。原、被告还就相关问题陈述了意见：1.两原告称案涉房屋的所有权人仅登记为被告，不存在共有人，根据物权公示公信原则，被告对案涉房屋享有完整的所有权和处分权。2.被告自认其在《合同1》签订后没有向银行申请赎契，也没有资金提前偿还贷款。3.关于买方最早于何时知道被告不履行《合同1》的问题。两原告称被告没有书面通知解除《合同1》，但一直拖延拒绝签署《合同2》和拒绝申请提前偿还贷款，其遂于2016年8月提起本案诉讼。被告则称其于2016年6月底通过微信告知原告钟毅关于其没有资金赎契，如原告钟毅不垫资赎契，则《合同1》无法继续履行的情况。本院还于2017年9月25日向广州市房地产档案馆查询并打印了案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》。另查明，本院于2016年11月18日立案受理（2016）粤0106民初19681号原告朱冬梅诉被告许明锋、钟毅及第三人房天下公司确认合同无效纠纷一案，后原告朱冬梅于2017年9月25日向本院提出撤诉申请，本院经审查后于2017年9月27日作出（2016）粤0106民初19681号民事裁定书，裁定准许原告朱冬梅撤回起诉。本院认为：《合同1》显示乙方/买方仅为原告钟毅，《合同2》（复印件）显示买卖双方均未签章，本院以《合同1》作为认定本案事实的依据。《合同1》包含原告钟毅和被告之间的房屋买卖合同关系以及原告钟毅和被告分别与作为经纪方的房天下公司之间的居间合同关系，本案主要审查原告钟毅和被告之间的房屋买卖合同关系。《广州市不动产登记查册表》载明案涉房屋的产权人登记为被告、占有部分为“全部（权属人）”，依据物权公示公信原则，原告钟毅、被告及房天下公司签订的《合同1》中关于买卖双方之间权利和义务的约定是原告钟毅和被告的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。退一步讲，即使案涉房屋属于被告及其妻子的共同财产，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，《合同1》也是有效的。案涉房屋已于2016年4月6日设立抵押，依据《合同1》第六条第4款第（2）项关于“甲方应在签订本合同后7个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，……”的约定和第（3）项关于“甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起10个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续”的约定，被告负有提前偿还案涉房屋的贷款并办理涂销抵押登记手续的义务，现被告自认其在《合同1》签订后没有向银行申请赎契也没有资金提前偿还贷款，且被告还在《合同1》签订后办理案涉房屋的二次抵押手续，本院据此认定被告构成违约，致使原告钟毅的合同目的无法实现，原告钟毅主张解除其与被告就案涉房屋的买卖合同关系的理由成立，本院予以支持，并据此认定导致案涉房屋的房屋买卖合同关系解除的责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《合同1》第七条第1款关于“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用”的约定，案涉房屋的房屋买卖合同关系解除后，被告理应向原告钟毅返还其已付定金合计200000元。如前所述，被告作为违约方理应依约承担相应违约责任，原告钟毅依据上述约定主张被告向其支付案涉房屋的成交价2790000元的10%的违约金合计279000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告钟毅主张的中介服务费、按揭服务费，本院认为，根据公平原则，由于上述违约金已足以弥补原告钟毅的上述损失，因此，本院对原告钟毅该部分诉讼请求不予支持。至于原告钟毅主张的律师费，如前所述，由于原告钟毅提供的现有证据不足以证明其已实际支付律师费，且律师费也应以合理支出为标准衡量，综上，本院对其该诉讼请求亦不予支持。原告谢楚媛并非本案所涉房屋买卖合同关系的当事人，其提起本案诉讼缺乏法律依据。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告钟毅和被告许明锋关于广州市天河区翠湖街15号504房的房屋买卖合同关系。二、被告许明锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告钟毅退回定金200000元。三、被告许明锋于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告钟毅支付违约金279000元。四、驳回原告钟毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32020元，由原告钟毅负担670元，被告许明锋负担31350元；保全费3255元，由原告钟毅负担340元，被告许明锋负担2915元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  张超英人民陪审员  陈世德二〇一七年十月二十六日法官助理喻珺书记员古金青梁怡筠            本判决书于2017年  月  日送达（33）