.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1118号上诉人（原审被告）：陈韧，男，1982年9月18日出生，汉族，住湖南省湘乡市昆仑桥直四牌楼**。被上诉人(原审原告)：三亚中铁置业有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路**中铁置业广场**。法定代表人：刘旭升，公司董事长。委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘敏，海南邦威律师事务所律师。上诉人陈韧因与被上诉人三亚中铁置业有限公司(以下简称中铁公司)商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈韧、被上诉人中铁公司委托诉讼代理人王垚、甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈韧上诉请求：1、请求撤销三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初2747号民事判决，发回重审或依法改判；2.继续履行商品房认购协议书合同；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一房二卖的证据，详见附件1《三亚市房产信息中心预售备案登记机读查询单》。被上诉人已经将涉案房产卖与第三人，是典型的"一房二卖"，在认购协议未完成解除程序且在上诉人不知情的情况下，被上诉人将房屋卖与第三人，并在一审庭审中刻意隐瞒，严重违反《商品房认购协议书》，严重违背房屋销售政策和公平、诚信原则及法律公正。被上诉人实施一房二卖后，再通过刻意隐瞒及群体性恶意起诉，并有起诉书送达时间为五一小长假前，五月八号开庭时间紧凑又拒绝上诉人要求延期开庭及补充提供一房二卖证据等程序不法。2、被上诉人捏造事实。（1）起诉理由违背事实，被上诉人以捏造的"多次与被告联系，但被告音讯全无"为由起诉，上诉人提供了为中铁置业集团内部员工且集团内部互动频繁与三亚公司活动交集，联系方式可随时寻得且通讯方式一直未变，也有近期主动联系的证据。（2）篡改并掩盖沟通共识。本案起诉前，上诉人在2016年12月9日上诉人陈韧主动联系三亚子悦薹工作人员程石，达成共识为上诉人要求了解的合同签约情况等候三亚中铁公司通知，再约定时间签约。但被上诉人再一审法庭上拒绝承认这一点，据此上诉人申请法院要求三亚子悦薹工作人员程石出庭当面对质。（3）一审庭审中当庭捏造事实。在一审庭审尾声，被上诉人律师当庭声称主动与上诉人联系过（申请提取一审庭审视频及音频为证），但与事实完全违背，仅有2017年5月2日上诉人主动联系的事实，详见附件2《上诉人2017年5月2日主动联系被上诉人》。在一审法庭上也公然藐视法庭，当庭捏造事实，被上诉人无国法肆意枉法的心态及行为可见一斑。综上所述，被上诉人严重违约，实施一房二卖的违法行为，及实施恶意起诉、隐瞒及捏造事实等不法行径，一审判决认定事实错误，程序不合法，请求二审法院依法查明事实，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平。中铁公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。具体原因如下：1、关于"起诉理由违背事实"的答辩：因为众多业主在签署认购书后一直怠于履行认购书、迟迟未来答辩人处签订正式的商品房买卖合同及缴纳剩余房款，其中不乏签署认购书后逾期两三年均未前来签订合同的业主，故2017年初答辩人开始集中处理上述认购书相关事宜，由答辩人派员逐一电话联系怠于履行认购书的各位业主。这一过程中，除位于海南省省内的部分业主尚能联系上之外，位于省外的诸多业主均未能联系上，有的省外业主即使能够成功联系上、接到通知后也一直未前来与答辩人处理认购书的后续事宜。因此，为维护答辩人的合法权益，答辩人于2017年依法提起一系列关于商品房销售合同纠纷的诉讼。在这一系列纠纷的起诉状中，均存在"多次与被告联系，但被告音讯全无"的类似表述，上述表述是建立在答辩人派员逐一电话联系各位业主的真实事实基础上的。而被答辩人提供的其为中铁置业集团内部员工且集团内部互动频繁与三亚公司有活动交集的相关证据，只是证明被答辩人是中铁置业集团有限公司成都分公司的职员，而答辩人是独立的法人，与中铁置业集团有限公司成都分公司不是同一个法人，且上述证据与本案的商品房买卖合同关系并无关联性。即使被答辩人通讯方式一直未变，也无法排除答辩人派员联系被答辩人时被答辩人未能接听的可能性。2、关于"篡改并掩盖沟通共识"的答辩：被答辩人提供的电话记录证据没有显示任何具体的谈话内容，无法证明被答辩人与该通话者谈论的是涉案房屋及认购书的相关事宜，无法证明被答辩人向答辩人主张权利，亦无法证明被答辩人所声称的"达成共识"。3、被答辩人未在认购书约定的期限内带齐相关证件和资料前来与答辩人签署《商品房买卖合同》，已严重违约，根据认购书的相关约定，答辩人有权解除该认购书，不予退还定金及将该商品房另行出卖给第三方，认购书第四条第（二）款明确约定，"认购人同意在支付定金之日起／日内（即2014年4月6日起，至2014年5月6日止），与出卖人签署《商品房买卖合同》，并带齐如下证件和资料......"。而截止2017年3月答辩人将被答辩人起诉至三亚市城郊人民法院时，被答辩人仍未前来与答辩人签署《商品房买卖合同》，逾期达近三年，已严重违反认购书的约定。根据认购书第四条、第五条、第六条的约定以及《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因被答辩人自身原因导致被答辩人未能在认购书约定期限内与答辩人订立《商品房买卖合同》，答辩人依法有权解除认购书、不予退还被答辩人已支付的定金，并将该商品房另行出卖给第三方。中铁公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中铁公司与陈韧签订的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》（编号为0000181号）[以下简称《认购书》]；2.判令中铁公司不予返还陈韧已支付的认购定金人民币（以下币种相同）73332元整；3.本案全部诉讼费用由陈韧承担。一审法院认定事实：2014年4月6日，中铁公司与陈韧签订了《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》，约定：第一条，陈韧认购中铁公司开发并在售的位于三亚市河东区迎宾路165号三亚中铁子悦薹项目中的5号地悦公馆4栋1507号房，面积约33.84平方米；第三条，毛坯和精装修总价款733318元；第四条第（二）款，陈韧在签订《认购书》之日向中铁公司支付认购定金73332元，陈韧同意在2014年4月6日至2014年5月6日期间与中铁公司签订《商品房买卖合同》，并带齐《认购书》原件、身份证原件与复印件、认购定金收款凭证原件；第五条，陈韧未在第四条第（二）款约定的期限内与中铁公司签署《商品房买卖合同》的，则中铁公司有权解除本认购书。中铁公司解除本认购书的，陈韧已支付的定金不予退还，中铁公司有权将该商品房另行出卖给第三方；第六条，陈韧确认：在签署本认购书时，已知晓并接受中铁公司在销售中心公示的双方将要签署的《商品房买卖合同》及合同补充协议的全部条款内容。在本认购书签订之后，陈韧对《商品房买卖合同》及合同补充协议的内容持有异议，又未能在本认购书第四条第（二）款约定的期限内与中铁公司签署《商品房买卖合同》的，视为陈韧自动放弃认购，中铁公司有权将该商品房另行出售，认购定金不予退还；第七条，如中铁公司在陈韧支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，则中铁公司应当向陈韧双倍返还认购定金。陈韧与中铁公司共同签订了《认购书》后，陈韧支付了购房定金73332元整给中铁公司。在2014年4月6日至2014年5月6日期间，陈韧没有向中铁公司提交约定的签订《商品房买卖合同》的相关证件和资料，陈韧与中铁公司没有签订《商品房买卖合同》。陈韧与中铁公司没有口头约定待政策确定后签订正式商品房买卖合同。陈韧没有提交中铁公司将涉案房屋另行出售给第三人的证据，中铁公司也没有认可，故认定中铁公司没有将涉案房屋另行出售给第三人。一审法院认为,中铁公司与陈韧之间签订的《认购书》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，双方应当恪守履行。《认购书》约定陈韧应当在2014年4月6日至2014年5月6日期间带齐《认购书》原件、身份证原件与复印件、认购定金收款凭证原件与中铁公司签订《商品房买卖合同》，但陈韧没有按合同约定提交上述材料给中铁公司，也没有与中铁公司签订正式的《商品房买卖合同》，因此，陈韧已构成违约，应当承担相应的违约责任。《认购书》约定陈韧未在2014年4月6日至2014年5月6日期间内与中铁公司签署《商品房买卖合同》的，则中铁公司有权解除本认购书，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定"当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"陈韧没有履行订立商品房买卖合同的义务，中铁公司要求解除《认购书》合法有理。《认购书》约定陈韧未能在2014年4月6日至2014年5月6日期间内与中铁公司签署《商品房买卖合同》的，视为陈韧自动放弃认购，中铁公司有权将该商品房另行出售，认购定金不予返还，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"、《中华人民共和国担保法》第八十九条："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"的规定，陈韧没有履行订立商品房买卖合同的义务，应视为陈韧自动放弃认购，中铁公司有权将该商品房另行出售，定金不予返还。陈韧没有履行签订正式商品房买卖合同的义务，导致商品房买卖合同未能订立。根据《认购书》的约定，陈韧未能在2014年4月6日至2014年5月6日期间内与中铁公司签署《商品房买卖合同》的，视为陈韧自动放弃认购，中铁公司有权将该商品房另行出售，且陈韧没有证据证明中铁公司已将涉案房屋出售给第三人。因此，本案中，中铁公司没有构成违约，不应承担陈韧主张的违约责任。综上所述，中铁公司要求解除与陈韧签订的《认购书》及中铁公司不予返还陈韧已支付的认购定金73332元的诉讼请求证据充分，合法有理，本院予以支持。陈韧要求中铁公司返还双倍定金16万元的反诉请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除中铁公司与陈韧于2014年4月6日签订的编号为0000181号的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》；二、中铁公司不予返还陈韧已支付的认购定金73332元；三、驳回陈韧的反诉请求。案件受理费816元（中铁公司已预缴），由陈韧承担；反诉案件受理费1750元（陈韧已预缴），由陈韧承担。陈韧在提交上诉状时提交了两份"二审新证据"，分别为：1、《三亚市房产信息中心预售备案登记机读查询单》，证明中铁公司已经将房屋卖与第三人，一审法院判决认定事实不清；2、《上诉人2017年5月2日主动联系被上诉人》，即陈韧与中铁公司律师通话记录的证据（电话录音为证），证明只有陈韧主动联系过中铁公司律师，中铁公司没有主动联系过陈韧。对上述证据，中铁公司在二审庭审上发表如下质证意见：1、关于《三亚市房产信息中心预售备案登记机读查询单》，此证据不属于法律规定的新证据，在庭审结束后进行的查明并不能证明一审查明事实错误，这恰恰证明了陈韧在一审中没有提交相关证据。2、关于《上诉人2017年5月2日主动联系被上诉人》，对上述证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性及证明内容有异议。该证据仅能证明中铁公司提起一审诉讼后，陈韧与中铁公司代理律师进行过通话，但无法证明中铁公司及其代理律师未主动与陈韧联系过，这一时间节点的通话记录也与本案商品房销售合同纠纷并无关联，即陈韧并非在认购书签署后、中铁公司起诉前主动联系中铁公司代理律师并通过其向中铁公司提出明确主张。中铁公司代理律师给陈韧打过电话，是陈韧没有接听，所以没有任何记录证明中铁公司代理律师没有给陈韧打过电话。针对上述证据，本院认定如下：上述证据在一审期间亦已存在，但结合本案情况，根据相关证据与案件基本事实的关系，本院当庭要求中铁公司对上述证据发表质证意见。综合中铁公司的质证意见，因其对上述证据的真实性未提出异议，本院确认其真实性。并根据证据《三亚市房产信息中心预售备案登记机读查询单》，确认中铁公司确实已经将涉案房产卖于第三人。关于证据《上诉人2017年5月2日主动联系被上诉人》，该证据仅能证明中铁公司提起一审诉讼后，陈韧与中铁公司代理律师进行过通话，这一时间节点的通话记录不能证明中铁公司在诉讼前没有联系过上诉人，故本院对此证据的证明目的不予认可。二审中，中铁公司并未提交新证据，一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院认为，该案件二审争议焦点为：双方签订的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》是否继续履行及陈韧已支付的认购定金73332元如何处理。陈韧并未于2014年4月6日至2014年5月6日期间带齐《认购书》原件、身份证原件与复印件、认购定金收款凭证原件与中铁公司签订《商品房买卖合同》，陈韧已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《认购书》第四条、第五条、第六条的约定以及《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，视为陈韧自动放弃认购，中铁公司有权将该商品房另行出卖给第三方，因中铁公司已将涉案房屋出卖与第三方，双方不可能再签订《商品房买卖合同》，陈韧主张继续履行《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》已无法实现。故一审法院判决支持中铁公司要求解除双方签订的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》并无不当。针对陈韧要求中铁公司返还双倍定金16万元的反诉请求，中铁公司提供的证据《收据》仅能证明中铁公司收到陈韧支付的购房定金73332元，陈韧主张其已向中铁公司支付共计人民币8万元，但并未提供相应证据予以证明，对此应当承担举证不能的不利后果。中铁公司在陈韧未在2014年4月6日至2014年5月6日期间带齐约定材料与中铁公司签订《商品房买卖合同》的违约事实发生后，在并未依约向陈韧发出解除《认购书》的书面通知行使解除权的情况下即将涉案房屋另行出卖给第三方，亦属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定以及《认购书》第七条约定，中铁公司应当向陈韧返还双倍认购定金146664元。综上所述，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因陈韧的违约行为，中铁公司要求解除双方签订的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》的诉讼请求应予支持，且不予返还陈韧已支付的认购定金73332元；而因中铁公司的违约行为，中铁公司应当向陈韧返还双倍认购定金146664元。二者责任相抵，中铁公司应向陈韧返还认购定金人民币73332元。上诉人陈韧上诉理由部分成立，原审判决认定事实部分有误，适用法律不全，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款和第一百二十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2747号民事判决第一项，即解除三亚中铁置业有限公司与陈韧于2014年4月6日签订的编号为0000181号的《中铁·子悦薹5号地商品房认购书》。二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2747号民事判决第二项、第三项，即三亚中铁置业有限公司不予返还陈韧已支付的认购定金73332元；驳回陈韧的反诉请求。三、被上诉人三亚中铁置业有限公司于判决生效十日内返还陈韧已交付的认购定金73332元。四、驳回原审原告三亚中铁置业有限公司其他诉讼请求。五、驳回原审反诉原告陈韧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费816元，反诉受理费1750元，共计2566元。三亚中铁置业有限公司承担1283元，陈韧承担1283元；二审受理费3500元，三亚中铁置业有限公司承担1750元，陈韧承担1750元。本判决为终审判决。审判长 陈德雄审判员 梁 泽审判员 王晓艳 二○一七年十月二十三日书记员 杨少芬