湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初7225号原告某银行股份有限公司某省分行。代表人刘某，行长。委托代理人余希，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师被告朱某。被告某房地产开发有限公司。代表人李依坤，董事长。委托代理人文灿跃,湖南河清律师事务所律师。原告某银行股份有限公司某省分行（以下简称某银行某省分行）因与被告朱某、某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）发生金融借款合同纠纷，于2016年11月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王双石担任审判长，人民陪审员董祖赐、陈康怿参加评议的合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。书记员邱倩担任庭审记录。原告某银行某省分行的委托代理人余希、龚蕾及被告某房地产公司委托代理人文灿跃到庭参加诉讼，被告朱某经本院合法送达,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某银行某省分行请求判令:1、解除某银行某省分行与朱某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、由朱某立即偿还某银行某省分行贷款本金278040.66元，借款利息1057元（利息暂计算至2016年11月7日，此后的利息、罚息、复息按照合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止，即实际清偿之日止）；3、由朱某承担某银行某省分行支付的律师费13955元（279097.66×5%）；4、某银行某省分行对朱某提供抵押的位于某县某镇*栋*室（预售权证********）所得的价款享有未还贷款本息、罚息、复息及实现债权费用范围内的优先受偿权；5、某房地产公司对上述第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；6、被告朱某、某房地产公司承担本案的全部诉讼费用。被告某房地产公司辩称：原告应当首先向朱某主张抵押房产实现债权，不足部分由某房地产开发有限公司清偿；如果法院判决保证人承担保证责任，请求法院在判决书中明确追偿权。被告朱某在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为其放弃答辩及举证、质证的权利。查明事实2015年3月20日，朱某与某银行某省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：朱某向某银行某省分行借款29万元，用于购置房屋；借款期限为20年（即从2015年4月25日至2035年4月25日止），具体贷款期限以借款借据为准；借款利率为浮动利率，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定，利率按次期调整方式调整，由朱某每月14日以按月等额本息还款方式偿还某银行某省分行贷款本息，如未按合同约定按时足额偿还贷款的，某银行某省分行有权对其逾期的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息直至所欠贷款本金清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；等额本息还款，按月结息；朱某以其名下位于某县某镇*栋*室（房屋产权证号为宁房预玉潭字第********)抵押给某银行某省分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；本合同抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，以及某银行某省分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）等；朱某不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件；某银行某省分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求借款人承担某银行某省分行为实现债权所支出的律师代理费；依法处分借款合同项下的抵押物以清偿全部贷款及相应利息。合同签订后，朱某以其名下位于某县某镇*栋*室提供担保，作为其偿还上述全部借款本息及某银行某省分行实现债权的费用。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，某银行某省分行与朱某就朱某名下位于某县某镇*栋*室办理了预告押登记手续，但尚未办理房屋抵押登记手续。2015年4月14日，某银行某省分行依照合同约定向朱某发放了贷款29万元，并在借款借据中注明：借款期限20年。借款利率按年利率4.9%计算，自2015年4月14日起，按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定执行；借款期限至2035年4月25日。朱某在借款借据中借款人一栏处签名。贷款发放后，朱某未按照合同约定归还借款本息，截止2016年11月7日，朱某尚欠某银行某省分行贷款本金278040.66元,利息1057元。2015年4月1日，某房地产公司与某行某省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定某房地产公司对购买其开发并依法销售的位于某县某镇的全部购房人的个人住房（商业用房）贷款提供最高额保证责任。最高额保证所担保的债权是指2014年5月28日至2017年5月28日期间因某行某省分行向购房人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师费等。保证期间为建行湖南省与购房人签订单笔借款合同之日起至某房地产公司已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交某行某省分行核对无误、收执之日止。另查明：某银行某省分行委托湖南芙蓉律师事务所律师代理其与朱某的金融借款合同纠纷的诉讼事宜，湖南芙蓉律师事务所指派余希、龚蕾律师参与了本案诉讼，湖南芙蓉律师事务所向某银行股份有限公司某省分行出具了律师代理费增值税发票，金额为13955元。判决的理由和结果本院认为：朱某与某银行某省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、某房地产公司与某行某省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法、有效，本院依法予以确认，双方当事人均应严格履行各自的义务。合同签订后，某银行某省分行已按照合同约定向朱某发放了贷款本金29万元，已履行完合同约定的全部义务。朱某与某银行某省分行在借款合同中明确约定：朱某不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件，某银行某省分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。朱某未按合同约定按时足额偿还借款本息和其他相关费用。故某银行某省分行要求解除与朱某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合借款合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款的规定，本院依法予以准许；同时，某银行某省分行要求朱某偿还借款本金278040.66元，利息1057元（暂计算至2016年11月7日），2015年4月14日之后的利息（按照借款合同约定贷款利率计算）、罚息（按借款合同约定的逾期贷款利率即为本合同约定的贷款利率上加收50%），均计算至实际清偿之日止，某银行某省分行的该项诉求符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持；因朱某贷款购买的位于某县某镇*栋*室未办理抵押登记手续，某行某省分行要求对房屋处置所得价款享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立有关法律的规定，故某行某省分行的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持；某银行某省分行要求朱某承担为实现债权所支付的律师代理费13955元（279097.66×5%），符合借款合同约定和《湖南省律师服务收费管理实施办法》的相关规定，本院依法予以支持；某房地产公司自愿在上述房屋办妥抵押登记前，为上述借款提供最高额连带保证责任担保，现某房地产公司未提供证据证明已办妥抵押登记，故某银行某省分行要求某房地产公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任的请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持，某房地产公司承担保证责任后，有权追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告某银行股份有限公司某省分行与被告朱某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告朱某向原告某银行股份有限公司某省分行偿还贷款本金278040.66元，利息1057元（利息按照合同约定贷款利率即年利率4.9%计算，暂计算至2016年11月7日），2015年4月14日之后的利息（按照借款合同约定贷款利率即年利率4.9%计算）、罚息（按借款合同约定的逾期贷款利率即为本借款合同约定的贷款年利率4.9%上加收50%），均计算至实际清偿之日止；三、被告朱某向原告某银行股份有限公司某省分行支付该行为实现债权所发生的律师代理费13955元；以上第二、三项判决的金钱给付义务，被告朱某应于本判决生效后五日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、被告某房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的被告朱某的付款义务承担连带清偿责任；五、某房地产开发有限公司承担保证责任后，有权追偿。驳回原告某银行股份有限公司某省分行的其他诉讼请求。本案受理费2120元，财产保全费5696元，公告费560元，合计8376元由被告朱某、某房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王双石人民陪审员  董祖赐人民陪审员  陈康怿二〇一七年十月九日书 记 员  邱 倩附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设土地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决文书中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利，判决书中未明确的，保证人只能按照承担责任的事实，另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。