山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终410号上诉人(原审原告、反诉被告):山东省枣庄市碳化硅厂,住所地滕州市羊庄镇，统一社会信用代码91370481164445823A。法定代表人：马洪义，厂长。委托诉讼代理人：司品华，山东滕国律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：李明艳，女，1985年7月6日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：宋先伟，山东真谛律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮祥伟，山东真谛律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：孟凡凯，男，1983年9月3日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：徐家明，滕州市龙泉塔法律服务所法律工作者。上诉人山东省枣庄市碳化硅厂（以下简称碳化硅厂）与上诉人李明艳、孟凡凯房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初2226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碳化硅厂上诉请求：一、撤销山东省滕州市人民法院(2018)鲁0481民初2226号民事判决；二、改判支持一审诉讼请求或发回重审。三、诉讼费用由李明艳、孟凡凯承担。事实理由：一审判决认定事实不清和适用法律错误。一审判决认定2017年1月1日碳化硅厂与李明艳、孟凡凯《场房租赁合同》合法有效，该租赁合同第四条约定；李明艳前期拆除碳化硅厂的中间院墙和锅炉房双方商定，一是2017年3月31日前将在南厂房后3米内补建好同样高度及质量的东西院墙；二是2017年5月1日前建好后排平房中间空缺全部住房，如同两边同样高度与质量；三是如不能按所约定时间按质建好交给甲方，东西院墙折价15万元，锅炉房折价25万，合计40万元，李明艳于2017年10月1日前全额交付给碳化硅厂，一审判决同时认定该约定条款合法有效。前期拆除碳化硅厂的中间院墙和炉房约定双方构成明确的债权债务关系，碳化硅厂是债权人，李明艳是债务人，既然一审判决认定债权债务合法有效，应该按照约定支付给碳化硅厂40万元，一审判决确认25万而否定15万元没有事实和法律依据。从法律关系上讲，双方是基于损害结果即院墙、锅炉房价值，李明艳承担恢复原状、赔偿损失的民事责任与碳化硅厂达成合意，双方约定了赔偿损失的给付方案，即一是2017年3月31日前将在南厂房后3米内补建好同样高度及质量的东西院墙；二是2017年5月1日前建好后排平房中间空缺全部住房，如同两边同样高度与质量；李明艳如果按照约定的标准和时间履行上述行为，视为李明艳承担恢复原状、赔偿损失的民事责任终结，双方之间因侵权行为构成的债权债务归于消灭。李明艳一审认可水池是未经碳化硅厂同意自行建设，按照约定在2017年3月31日前将在南厂房后3米内补建好同样高度及质量的东西院墙，首先是建设位置不对，其次高度及质量不符。现场勘验院墙使用的是水泥混合砌块，没有做基础，长度、高度也不符合要求，没有按照约定的时间交付，即被上诉人没有按照约定履行债务，仍然负有给付碳化硅厂15万元的义务。因此，一审法院驳回院墙的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持碳化硅厂的诉讼请求，彰显法律公正。李明艳、孟凡凯答辩称，一、租赁合同中约定的院墙和锅炉房的补建不是李明艳、孟凡凯作为承租人的法定义务，是碳化硅厂强加给李明艳、孟凡凯的“陷阱条款”，应属于无效条款。二、李明艳已按照合同约定及马洪义安排修建了院墙，且该院墙不影响隔离作用的发挥。三、该院墙高度不一致不是支付违约金的依据。李明艳、孟凡凯上诉请求：依法撤销原判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、租赁合同中约定的院墙和锅炉房的补建不是李明艳、孟凡凯作为承租人的法定义务，是碳化硅厂强加给李明艳、孟凡凯的“陷阱条款”，应属于无效条款。1.租赁合同中的原“院墙”和“锅炉房”，在李明艳、孟凡凯签订租赁合同时系危险建筑物，院墙土质结构，接近坍塌，锅炉房在厂区院子中，三面无墙，上边无顶，锅炉已搬走，是个废弃的危房。碳化硅厂要求拆除，李明艳、孟凡凯按照碳化硅厂意思拆除。碳化硅厂在合同条款中强行约定了建院墙和锅炉房，这实际上不属于李明艳、孟凡凯的承租人义务，应当属于碳化硅厂的义务，强加行为无效。2.土院墙无任何价值，李明艳、孟凡凯按照碳化硅厂意思拆除，不仅不给拆除费用，还要在“南厂房后三米内补建好同样高度及质量的东西院墙”，这本身就是个陷阱：南厂房后三米处是蓄水池，不能建，要求建成与土墙相同质量的砖墙这根本是不可能的事，砖墙质量怎么会与土墙质量一样呢，并且约定土墙价值15万元，土墙的价值连1000元也不到，考虑危房拆除费，其价值应为负数。一审判决驳回碳化硅厂的关于院墙的诉讼请求合理合法。3.原锅炉房因系危房被拆，原锅炉房的价值，考虑上拆除费用也应为负数。碳化硅厂偏要李明艳、孟凡凯补建的锅炉房是在不同地方的毫无关系的一间房的两面墙和屋顶，这也不是作为承租人的租赁义务，并且还约定锅炉房折价25万元。25万元能补建100间这样的房屋。所以碳化硅厂的格式合同是强加给李明艳、孟凡凯的“陷阱”条款，应属无效条款。4.被上诉人不仅与上诉人签订了这样的陷阱合同，还与所有租赁其厂房的承租人签订了这样的合同，碳化硅厂在滕州市人民法院2019鲁0481民初3891号案件中同样提起了高达36万元的天价赔偿。5、一审判决认定租赁条款合法有效，于事实不符，属于认定错误。碳化硅厂要求李明艳、孟凡凯补建院墙和补建房屋，该宗土地属于集体土地，缺少《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》三证，属于无证建设，碳化硅厂强加李明艳、孟凡凯的补建行为违法，该条款应为无效条款。二、一审判决李明艳、孟凡凯支付碳化硅厂因补建锅炉房折价25万元错误。具体理由为：1.该条款应为无效条款。2.李明艳、孟凡凯不违反合同约定，不应支付违约金。关于锅炉房的条款，“5月1日前建好后排平房中间空缺全部住房，如同两边同样高度与质量，如不能按约定时间按质建好交给甲方，锅炉房折价25万元人民币”。该条款虽然提出了同质同高的要求，但约定支付违约金的条件是“时间”和“质量”，不是高度。一审法院以高度不一致判决支付违约金违反合同约定。从时间上来讲，李明艳、孟凡凯补建没有超期。从质量上来讲，李明艳、孟凡凯的补建质量优于两边原建房屋质量。李明艳、孟凡凯在一审期间两次书面提出鉴定李明艳、孟凡凯的补建房屋质量是否合格，是优于、等于还是低于原建筑质量，一审法院不予准许。从客观上来讲，质量完全一致是不可能的。从材料上来讲，李明艳、孟凡凯的补建用的是水泥砌块，优于原来的土砖。原来的土砖现在因环保等因素禁止生产了。一审判决不论是否优于原建质量，仅以质量不同就要求李明艳、孟凡凯支付折价款不公平、不客观。3.折价款的实际含义就是物品的实际价值，半间房屋的价值不过几千元，这与判决的25万元天壤之别，百倍之遥。碳化硅厂既没有评估鉴定锅炉房的价值，对李明艳、孟凡凯的要求评估也置之不理，就以格式合同约定的陷阱条款约定判决赔偿25万元没有依据。三、一审判决李明艳、孟凡凯支付25万元的天价锅炉房违约金没有法律和事实依据。李明艳、孟凡凯已在一审时书面提出了降低违约金的申请，一审法院未予理会。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)第27条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”碳化硅厂的实际损失可以忽略不计，放大计算，不会超过3万。碳化硅厂也没申请法院评估其损失。2.合同的履行情况：租赁合同已到期，租金和保证金已足额交纳，并超过租金，对多交的租金，李明艳、孟凡凯已提起反诉要求返还。一审法院依法支持了李明艳、孟凡凯的反诉请求。院墙和锅炉房已经补建，不是没有补建。3.当事人的过错程度：李明艳、孟凡凯没有重大过错，只是补建锅炉房的高度略低于两边房屋而已。碳化硅厂在合同的签订上是格式合同，故意提高违约金的过错，请法院明察。4.当事人的预期利益：碳化硅厂也没有提出，更没有举证证明李明艳、孟凡凯补建的锅炉房略低给其造成了多少损失。租赁厂房的原使用人是化工企业，现在环保部门不允许化工企业入驻，该地还是滕州重要水源地，该房现在仍处于闲置状态。碳化硅厂答辩称，一、租赁合同有效，李明艳、孟凡凯补建的锅炉房经鉴定不符合约定的标准。二、支付锅炉折价事实清楚，法律依据充分。租赁合同第四条对院墙和锅炉的修建和作价规定明确，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十条规定，李明艳、孟凡凯应予赔偿。碳化硅厂向一审法院起诉请求：1.判令李明艳、孟凡凯交付租赁房屋，搬离租赁房屋及场地；2.判令李明艳、孟凡凯赔偿占用租赁物损失24000元；3.判令李明艳、孟凡凯给付房屋拆除后房屋赔偿款40万元；4.诉讼费用由李明艳、孟凡凯承担。李明艳、孟凡凯反诉称，其在与碳化硅厂签订场房租赁合同时向碳化硅厂交付保证金2万元，扣除逾期占用租赁场房的费用后要求碳化硅厂返还保证金5000元。一审法院认定事实：2017年1月1日，碳化硅厂（甲方）与李明艳（乙方）、孟凡凯签订场房租赁合同一份，合同约定租赁期间自2016年12月31日至2017年12月31日，李明艳、孟凡凯向碳化硅厂交付租金35000元和保证金20000元。合同第四条约定“乙方前期拆除甲方的中间院墙和锅炉房经双方商定：乙方需在2017年3月31日前将在南厂房后3米内补建好同样高度及质量的东西院墙。5月1日前建好后排平房中间空缺全部住房，如同两边同样高度与质量。如不能按所约定时间按质建好交给甲方，东西院墙折价人民币壹拾伍万元，锅炉房折价贰拾伍万元人民币，合计肆拾万元人民币由乙方在2017年10月1日前全额交付给甲方”。2018年4月18日，碳化硅厂以李明艳、孟凡凯未按照合同约定补建住房及院墙为由呈诉本院,要求李明艳、孟凡凯按照合同约定支付折价款40万元及逾期占用租赁场房造成的损失。案件审理过程中，碳化硅厂申请对李明艳、孟凡凯补建住房在高度及质量上与两边房屋是否一致进行鉴定，并预交鉴定费20000元。该院委托山东国泰建设工程司法鉴定中心对李明艳、孟凡凯补建住房在高度及质量上与两边房屋是否一致进行鉴定，2018年11月30日，山东国泰建设工程司法鉴定中心作出鉴定意见：（1）补建建筑的建筑高度与原有建筑的建筑高度不一致。（2）补建建筑的建筑质量与原有建筑的建筑质量不一致。2019年6月20日，经该院组织现场勘验，李明艳、孟凡凯新建院墙距南厂房北部外墙6.8米。案经调解未果。一审法院认为，碳化硅厂与李明艳、孟凡凯签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违法法律法规，确认该租赁合同合法有效。李明艳、孟凡凯与碳化硅厂就李明艳、孟凡凯前期拆除碳化硅厂的所有的锅炉房及旧院墙达成协议，约定补建标准及未按照约定补建应支付折价款，该约定内容系当事人意思自治，不违反法律禁止性规定且不损害第三人合法权益，该约定条款合法有效。李明艳、孟凡凯虽未能按照合同约定在南厂房后3米内补建东西院墙，但系因南厂房后建有蓄水池一处，且李明艳、孟凡凯所补建院墙地点虽与约定有一定差异，因补建院墙系碳化硅厂内院墙，其作用是分割院内厂房，补建院墙地点与约定院墙地点的差异并不影响使用，故碳化硅厂要求李明艳、孟凡凯支付院墙折价款15万元的诉讼请求，该院不予支持。李明艳、孟凡凯补建房屋经司法鉴定认为补建建筑与原有建筑在建筑高度及建筑质量上均不一致，合同中约定的支付折价款的条件成就，李明艳、孟凡凯应当向碳化硅厂支付折价款25万元。经该院审判委员会讨论决定，碳化硅厂的诉请，部分予以支持。庭审中，双方就李明艳、孟凡凯逾期占用租赁场地费用达成一致意见，碳化硅厂同意李明艳、孟凡凯的反诉请求，扣除李明艳、孟凡凯逾期占用租赁场地费用后返还李明艳、孟凡凯保证金5000元，该院对此予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、李明艳、孟凡凯向山东省枣庄市碳化硅厂支付折价款25万元；二、山东省枣庄市碳化硅厂返还李明艳、孟凡凯保证金5000元；三、驳回山东省枣庄市碳化硅厂的其他诉讼请求。上列一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元，由山东省枣庄市碳化硅厂负担2610元，由李明艳、孟凡凯负担5050元，反诉费50元，由山东省枣庄市碳化硅厂负担；鉴定费20000元，由李明艳、孟凡凯负担。在二审中，李明艳、孟凡凯提交了孟凡凯2020年1月12日拍摄的租赁场地照片四张及碳化硅厂与杨琪的租赁合同，以证明李明艳、孟凡凯交付的厂房未影响碳化硅厂继续租赁经营，没有给其造成损失。碳化硅厂质证认为该两组证据与本案没有关联性。本院认定，李明艳、孟凡凯提交的该两组证据与本案的待证事实没有关联性，不能作为认定案件事实的证据使用。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：李明艳、孟凡凯是否应当赔偿化硅厂中间院墙和锅炉房折价40万元？碳化硅厂与李明艳、孟凡凯签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认该合同合法有效。在该合同中，双方就李明艳、孟凡凯前期拆除碳化硅厂的所有的锅炉房及旧院墙达成协议，约定补建标准及未按照约定补建应支付折价款，该约定内容系当事人意思自治，不违反法律禁止性规定且不损害第三人合法权益，该约定条款合法有效。李明艳、孟凡凯虽未能按照合同约定在南厂房后3米内补建东西院墙，但系因南厂房后建有蓄水池一处，且李明艳、孟凡凯所补建院墙地点虽与约定有一定差异，因补建院墙系碳化硅厂内院墙，其作用是分割院内厂房，补建院墙地点与约定院墙地点的差异并不影响使用，故碳化硅厂要求李明艳、孟凡凯支付院墙折价款15万元的诉讼请求，本院不予支持。因此，碳化硅厂的上诉理由不成立，本院不予支持。李明艳、孟凡凯补建房屋经司法鉴定认为补建建筑与原有建筑在建筑高度及建筑质量上均不一致，合同中约定的支付折价款的条件成就，李明艳、孟凡凯应当向碳化硅厂支付折价款25万元。因此，李明艳、孟凡凯的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7660元，由山东省枣庄市碳化硅厂负担3830元，由李明艳、孟凡凯负担3830元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年五核对无书记员  高 天