江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初4809号原告：南京市人民中学，住所地南京市中山路**。法定代表人：陈仲翔，南京市人民中学校长。委托诉讼代理人：周爱萍，江苏博事达律师事务所律师。被告：南京珍菁宾馆（个体工商户），住南京市玄武区中山路**。经营者：马明龙，男，1960年9月11日生，回族，南京珍菁宾馆业主，住，住南京市玄武区/div>委托诉讼代理人：张庆祥，江苏苏豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超伟，江苏苏豪律师事务所实习律师。原告南京市人民中学（以下简称人民中学）诉被告马明龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，故转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告人民中学的委托诉讼代理人周爱萍，被告马明龙及其委托诉讼代理人张庆祥、张超伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人民中学向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的租赁关系已于2015年12月31日解除。2.判令被告向原告支付房屋使用费192000元（从2015年1月1日起算至2016年12月31日），并支付逾期利息约14400元（暂计算至2016年12月31日），应计算至实际支付之日为止。3.判令被告搬离房屋并将房屋交回原告执管，并按原房屋租金向原告支付2017年1月1日至被告实际搬离之日的房屋使用费。事实和理由：2011年1月1日，原告与被告签订《协议书》，约定原告将位于南京市中山路178号人民中学综合楼临街四楼，面积约为250平方米的房屋出租给被告经营宾馆使用，房屋租赁期为2011年1月1日至2014年4月30日，年租金3万元整。约定每半年支付一次租金，付款日期为每年一月份及七月份的第一周，逾期每天按年租金的1%罚缴滞纳金，逾期一个月不缴纳租金，出租方有权单方面终止租赁协议。2011年12月28日，原告与被告又签订了一份《门面房租赁协议书》，双方约定将原告另一处门面房交由被告承租，该房位于人民中学大门南面综合楼临街三楼部分，面积约300平方米。租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金6.6万元整，合同签订后一周内支付半年租金，余下租金于每年一月份及七月份的第一周各缴纳一次，逾期每天按年租金的1%缴纳滞纳金，逾期一个月的，出租方有权单方面终止租赁协议。租赁期满后，被告继续承租诉争房屋至今，却一直拖欠2015年1月1日之后的房屋租金，原告多次催讨，被告均以诸多理由推脱，故诉至法院。被告马明龙辩称：1、原告所提交的房屋所有权证中载明的房屋所有权人为玄武区教育局，并非原告方，故原告不是适格的诉讼主体。且房屋所有权证制证日期是1992年9月9日，现有中山路178号院内26栋房屋已经全部推倒重建，故该房屋所有权证已涉嫌注销无效，不能作为证据使用。2、原告并未认真履行合同义务，保证承租房屋的正常使用。原被告签订的租赁合同约定租赁期间为2011年1月1日至2014年4月30日。2013年学校改造施工发生于承租期内，原告却单方面要求解除合同，且未处理出租房屋漏水问题，故原告应当就此承担违约责任，赔偿被告各项损失合计30万元。3、租赁期限届满后，被告未搬走是因为一直在等待原告的善后方案。学校拆迁改造时，原告通知被告搬迁，同时承诺会妥善处理搬迁事宜，要被告等待善后方案。后来被告多次询问，至今未得到明确答复。4、学校的改造工程不仅影响了被告的正常经营，也给被告造成了直接损失。被告因原告承诺合同到期后续签，才同意支付原承租人黄永茂4万元转让费，原告也曾以续签合同为由要求被告支付1万元的赞助费。2012年11月30日，原告在全体商户会议上通知承租商户必须于2013年7月1日前搬迁完毕。自2013年7月1日后，被告一直在等待原告给的搬迁通知和善后处理方案，但始终没有得到任何消息。2013年学校开始施工改造，大型机器进场，噪音、灰尘充斥，经常出现停水停电及房屋漏水等严重影响经营的情况，甚至因停水造成被告热水机组损坏。原告在被告大厅处砸墙开门致使顾客不堪忍受噪音退房，且砸开的门进一步导致顾客误以为珍菁宾馆没有营业，致顾客流失严重。被告多次要求原告修缮房屋，但是至今没有维修，被告惨淡经营、连年亏损。原告反反复复说法不一，致使被告进退两难、被动经营。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本，本院认定如下：南京市中山路**系原告住所地，原告大门南侧临街**综合楼系原告建设011年1月1日原、被告签订《协议书》一份，约定：由被告承租原告南京市中山路178号综合楼临街四楼面积约250平方米的房屋作经营办公之用，租期自2011年1月1日至2014年4月30日，年租金3万元（最后四个月的租金为1万元）；每半年支付一次租金，付款日期为每年一月份及七月份的第一周，逾期每天按年租金的1%罚缴滞纳金，逾期一个月不缴纳租金，出租方有权单方面终止租赁协议；租赁期间房屋安全使用责任、维修维护责任由承租方负担，承租方对房屋使用所造成的损毁或遗失，由承租方负责赔偿；合同期满前三个月，双方须就是否续租进行协商等。2011年12月28日双方又签订《门面房租赁协议书》一份，约定：由被告承租南京市中山路178号原告大门南面综合楼临街三楼部分，面积约300平方米，租期一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金6.6万元；合同签订后一周内支付半年租金，余下租金于每年一月份及七月份的第一周各缴纳一次，逾期每天按年租金的1%缴纳滞纳金，逾期一个月的，出租方有权单方面终止租赁协议；租赁期间房屋安全使用责任、维修维护责任由承租方负担，承租方对房屋使用所造成的损毁或遗失，由承租方负责赔偿；合同期满前三个月，双方须就是否续租进行协商等。上述合同签订后，原告将约定房屋交给被告使用，被告支付了2014年12月31日前的租金，并在涉案房屋内经营南京珍菁宾馆。原告曾于2013年3月4日通知被告：学校改造施工将于同年7月1日开始，限期被告来洽谈改造施工前的租赁事宜，如无正当理由未洽谈的，原告将于2013年5月30日解除双方之间的实际租赁关系，被告应于2013年6月1日前迁出房屋。之后双方并未洽谈或续签合同。租赁期限届满后，被告继续使用房屋至今，但未交纳2015年1月1日之后的房屋使用费。2014年11月25日，原告面向全体承租商户发布《告知书》，通知因学校改造工程，自2015年1月1日起，不再续签与各商户的门面租赁合同，并决定于2014年12月31日收回房屋，要求各商户搬迁。2015年11月4日原告向被告发出律师函，要求于2015年12月31日收回房屋。本案审理中，被告提供了以下几组证据：一、证人吴某出庭作证。吴某，男，1959年11月2日生，原告的总务处职工。吴某作证称：诉争房屋年代较老，2014年屋顶漏水，原告进行过维修，之后有多次漏水情况，现在依然存在，无法修好；因教育局要求体育馆必须要有前后两个门作为疏散通道，故2015年夏天原告在涉案房屋的三楼破墙开门作为疏散通道。二、被告于2015年9月30日向原告发出的告知书，内容为抗议原告在三楼砸墙开门。被告拟以证据一、二证明房屋漏水及施工期间原告在租赁范围内开门的事实。原告认为，自2015年底原告发出解除合同通知后，租赁关系已不存在，故被告自2016年1月起因漏水等造成的损失应自行承担；破墙开门位置正对楼梯，属公共楼道，不在被告承租区域。三、证人张某出庭作证。张某，男，南京宇源电器经营部职工，其作证称：2015年4月12日，被告的热水机组在自动进水功能正常的情况下因缺水而烧坏，由其维修并更换系统，花费17000余元。吴某的证言亦证实被告承租房屋的用水，在原告施工期间因意外挖断自来水管而停水，2015年4月12日被告热水机组确实坏掉并在维修。四、南京宇源电器经营部开具的关于珍菁宾馆热水机组因缺水而烧坏的说明，附有维修费收据，数额为17000元。被告拟以证据三、四证明因原告施工的原因停水造成其热水机组损坏，造成损失17000元应由原告赔偿。五、南京珍菁宾馆与南京宇源电器经营部分别于2012年3月28日和2014年3月18日签订的合同书原件及装修款收条，被告拟以此证明被告因房屋质量问题导致装修损失476000元。六、南京珍菁宾馆2012年营业收入账单原件；2015年10月1日房客粟华玉退房说明原件，内容为粟华玉原定在珍菁宾馆入住一个多月，后因施工导致自己无法休息而退房；被告自行记录的2013年至2015年停水停电记录。被告拟以该组证据证明被告因房屋质量问题造成的年营业损失400944元。2011年5月17日黄永茂签署的承诺函及2012年4月19日所写收条，被告以此证明其向前承租人支付了转让费。对被告证据三至七中的书面证据，原告不认可真实性，且认为上述证据与本案无关联性，装修款、热水机组维修款以及转让费是被告为其经营的正常支出。诉讼中本院会同双方当事人于2017年3月22日进行了现场勘验，查明：涉案房屋三楼楼梯口破墙开门，被告在涉案房屋内开办的宾馆共25间客房，其中17间存在明显漏水情况。以上事实有租赁合同、往来函件等双方当事人举证及本案审理笔录、勘查笔录、现场照片等证据证实。本院认为，不论原告是否涉案房屋的所有权人，其是与被告签订租赁合同的出租人，享有合同当事人的权利义务。原告与被告就合同的权利义务发生纠纷的，有权提起民事诉讼，请求人民法院予以裁判。被告认为原告不是适格诉讼主体的辩称意见，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同中所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方当事人于2011年1月1日及同年12月28日签订的两份租赁合同无效。无效的合同对当事人没有约束力，无须解除，故原告主张确认原、被告之间的租赁合同于2015年12月31日解除，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张被告将房屋交还原告，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告有权按合同约定租金标准主张被告支付房屋占有使用费。租赁房屋存在较为严重的漏水情况，被告经营的25间客房有17间存在明显渗漏，对被告经营影响较大。并且，租赁期间原告的改造施工亦对被告的经营环境造成不利影响，故根据权利义务相一致的原则，被告支付的房屋占有使用费亦应在原合同约定租金标准的基础上适当减少，本院酌定被告按合同约定租金标准的60%支付房屋占有使用费即可。三楼楼梯口不属于被告租赁范围，原告在此破墙开门，除破墙施工的短暂几天外，其余时间对被告使用承租的房屋没有影响。被告举证吴某国证言可以证明原告改造施工的影响及施工中的停水情况张某久的证言可以证明被告热水机组因停水而损坏，但上述证据不能证明二者之间存在必然的因果关系，即不能证明被告此次热水机组损坏必然是施工中停水造成的。被告举证的南京珍菁宾馆2012年营业收入账单及2013年至2015年停水停电记录，是其自行记录，证明力较低。2015年10月1日房客粟华玉退房说明，因粟华玉未到庭作证，其证言真实性本院不予认定。即使该证言属实，亦无法证明被告的年营业损失400944元的主张。黄永茂的承诺书及收条即使属实，被告支付给黄永茂的转让费也是其取得涉案房屋承租权的对价，被告已取得承租权，其租赁合同已履行完毕，故该转让费不是其损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京珍菁宾馆（经营者马明龙）于本判决生效之日起三十日将其承租的南京市中山路178号综合楼临街三楼及四楼房屋腾空，并返还给原告南京市人民中学。二、被告南京珍菁宾馆（经营者马明龙）于本判决生效之日起十日内按每年57600元的标准支付原告南京市人民中学自2015年1月1日至上述房屋返还原告南京市人民中学之日止的房屋占有使用费，同时按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息（计算方式：以每年度房屋占有使用费57600元为本金按上述贷款利率，自次年1月1日起计至本金付清之日止）。三、驳回原告南京市人民中学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4396元，由原告负担1758元，被告负担2638元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨晓峰人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  陶 芬二〇一七年十月十九日书 记 员  吴 琼