广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0305民初14226号 原告：张会娟，女。 委托诉讼代理人：熊乐，广东文功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏锡强，广东文功律师事务所律师。 被告：深圳市鼎胜投资有限公司。 法定代表人：蔡传健。 委托诉讼代理人：丁兵，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。 原告张会娟诉被告深圳市鼎胜投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日受理后，依法适用简易程序于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏锡强，被告的委托诉讼代理人丁兵到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金，暂计至起诉之日为234673.52元（人民币，下同），具体计算至被告实际交付房产证之日止；2、诉讼费、保全费等由被告负担。庭审中，原告明确其要求的违约金自2016年4月23日起计算。事实及理由：原告与被告于2014年10月29日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告按约定支付完购房的全款，被告向原告出具总价为2933419元的发票。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第9条约定被告应当于2015年8月31日前交付涉案房产给原告，实际上原告在2015年8月26日签收钥匙条。《深圳市房地产买卖合同(预售)》第21条约定，被告应当在房产交付房产给原告的240日内完成办证义务，即从2015年8月27日起计算，第240日为2016年4月23日。因其他的原因，导致被告不能按期办证，且被告以各种理由推迟交付房产证。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第22条约定被告逾期交房，超出120天的按每日万分之四的标准支付违约金。截至起诉之日，被告逾期长达200天，给原告造成巨大的经济损失。现为了维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请人民法院作出公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、涉案楼盘涉案房产项目是合法项目。涉案房产项目土地由深圳市某实业股份有限公司（以下简称某公司）地块（宗地号为T5XXXX，A区）与被告地块（宗地号为T5XXXX，B区）统一规划建设，建设及预售时已经领取了《深圳市土地使用权出让合同书》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》、《预售许可证》、《深圳市建设工程规划验收合格证》、《深圳市社会投资项目核准通知书》等项目相关全部合法文件。之后，该楼盘也按时交付。2、被告在涉案楼盘竣工及交付后，按《深圳经济特区房地产登记条例》规定积极申请办证，只是因为政府原因未能如期完成。某公司与被告竣工后，考虑该楼盘特殊情况，于2015年12月就与登记中心南山所、不动产登记管理局、深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）、市规土委房地产业处、地政地籍管理处、用地处、秘书处、市规土委南山局、测绘大队等部门积极联系接触，请示如何办理初始登记问题。因该项目系不动产登记中心首次处理合宗发证事宜，登记中心为慎重考虑，表示将花费较长时间研究政策及请示协调，要求被告及被告暂缓提交申请。2016年2月19日在被告正式提交约50%房产的书面初始登记申请并受理后，登记中心后通知被告推迟提交申请。被告于4月12日正式提交书面申请。但是，登记中心仍然因政策研究的原因不能在法定时限内完成，故于4月26日向某公司与被告发出暂缓初始登记的书面告知书，认为涉案房产A区和B区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分隔线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体、不同起止日期的两宗地，登记中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理。经过被告不懈努力，登记中心内部多次开会研究，登记中心于2016年9月26日才完成初始登记。3、初始登记完成后，被告立即于9月28日通知业主按合同约定共同办理各自的房产证。有的业主已经于10月12日完成办理不动产权证书，即俗称小证。4、据买卖合同第12页不可抗力的约定、第28页不可抗力补充条款的约定“政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的原因”，本案未能按期办证属于不可抗力。本案中，被告不能如期完成初始登记，概因不动产登记中心政策研究需要时间的原因，属于被告不能控制的事由，按合同约定属于不可抗力，被告应予免责。5、根据《广东高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，故被告不应承担逾期办证的责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于西丽留仙大道以北与石鼓路以西的涉案房产B区项目商品房工程，系由被告开发建设；涉案房产A区项目工程系由某公司开发建设。被告于2010年8月5日取得《深圳市建设用地规划许可证》，于2012年11月20日取得《深圳市建设工程规划许可证》，于2015年4月29日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2015年8月20日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》。 2014年10月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，双方约定，买受人向出卖人购买涉案房产B区B座21层21D房（涉案房产），建筑面积88.04平方米，购房总价款为2933419元；出卖人应于2015年8月31日前将房地产交付给买受人使用，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人选择以书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记的方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；及其他内容。该合同附件五约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件；对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。 合同签订后，原告向被告付清了购房款。被告于2015年8月26日将涉案房产交付原告使用。庭审中，被告表示合同约定交房时间为2015年8月31日，被告提前交房不应视为被告需提前办理产权证，因此，交房时间应以2015年8月31日为准。 另查，2016年2月19日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年2月19日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为60个自然日（自受理之日起至2016年4月19日）。2016年4月25日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，载明于2016年4月25日收到被告申请房地产初始登记事项的申请材料；办证时限为30个工作日（自受理之日起至2016年6月7日）。 2016年4月26日，登记中心向被告出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓涉案房产A区初始登记的告知》，内容为：“因T5XXXX宗地上涉案房产A区与T5XXXX宗地上涉案房产B区为同一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分隔线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体、不同起止日期的两宗地上，我中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文”。 2016年9月26日，被告取得粤（2016）深圳市不动产权第XXXX号初始登记证书。2016年9月28日，被告在《深圳特区报》上刊登《关于办理涉案房产B区不动产权证的公告》，通知该小区业主办理不动产权证书。 再查，在关联案件中，本院依法向登记中心出具协助调查函，询问该中心暂缓或延缓本案被告初始登记的原因等。该中心于2016年11月22日向本院出具《深圳市不动产登记中心关于协查鼎胜金域世家园A区、B区项目房地产初始登记相关情况的复函》，内容为：“一、2016年2月19日，深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称被告）向我中心申请办理涉案房产B区项目的房地产初始登记（受理文号为XXXX）；3月31日，被告撤回了前述申请（详见附件1），该登记程序终结。二、2016年4月25日，被告再次申请办理涉案房产B区项目房地产初始登记，我中心依其申请予以受理（受文号为XXXX）。2016年4月12日，深圳市鼎胜投资有限公司申请办理涉案房产A区的房地产初始登记（受理文号为XXXX）。上述两申请经审查存在不符合登记条件需补正的情况，我中心于是向申请人做出暂缓办理告知书（详见附件2），并于登记条件成就后向申请人分别核发了粤（2016）深圳市不动产权第XXXX、XXXX号《不动产权证书》。三、关于办文时限问题。2016年3月31日前受理的房地产初始登记申请，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，办文时限为60日（不含公告期）；2016年4月1日后受理的房地产初始登记申请，依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，办文时限调整为30个工作日（不含公告期）；对外承诺的办文时限以《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》为准。”被告对该协助调查函内容的真实性、关联性不予认可，并表示登记中心是因为不能在法定期限内办结初始登记，故要求被告撤回第一次的初始登记申请，被告没有提交过主动撤回申请；复函中所说的“存在不符合登记条件需补正的情况”不是事实，被告提交初始登记的所有文件并取得了办理回执，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条的规定，收到回执印证了申请文件的齐备性，且登记中心于2016年4月26日出具的暂缓初始登记的书面告知书中明确表示登记中心“需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理”，这表示登记中心因内部办理流程需要而延期，根本没有表示是因为被告的申请文件不齐全需要补正，故该复函与告知书明显矛盾；且据被告了解，登记中心与相关部门多次开会研讨，2016年4月21日向市规土委呈报了《深圳市不动产登记中心关于涉案房产初始登记相关问题的请示》［深圳不动产登(2016)25号］、2016年5月11日和2016年7月1日规土委业务会议就开过相关会议，会议没有提到被告与某公司资料不齐备而不能办理，而是研究本项目如何彻底解决办理初始登记的方案。 本案原告于2016年12月8日取得《不动产权证书》。 被告另提交《EMS》快递单，以证明原告于2016年9月27日收到被告的办证通知，原告不按通知要求办证，相应的责任应由原告承担。原告表示快递单上的签收人并非原告。 本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。 本案的争议焦点为被告是否应承担延期办证违约责任，其承担延期办证违约责任的期间应如何计算。 根据涉案合同约定，被告在将涉案房地产交付给原告之日起240日内应为原告办理并取得《房地产证》，否则须向原告支付延期办证违约金。本案中，原告在约定期限内未办理房地产证书，故被告依约应向原告承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。 关于违约金的起算日，合同约定被告应自房地产交付之日后的第240日起向原告支付延期办证违约金。本案中，涉案房产的实际交付时间为2015年8月26日，故根据合同约定，应从2015年8月26日后的第240日起，即自2016年4月22日起计算违约金，原告主张从2016年4月23日起计算违约金，系对自身权利的处分，本院予以照准。被告主张涉案项目为跨宗地建设，系与政府主管机关相关的非出卖人可预见、控制并可避免的事件，属于不可抗力范畴。对此本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案项目为跨宗地建设项目，行政主管机关在办理该项目的初始登记过程中需研究制定相应的解决方案，但该情形并非不能克服，行政主管机关最终亦提出方案并办理了涉案项目的初始登记。因此，被告主张的上述因素并不属于不可抗力。其次，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由被告启动，只有在被告提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但被告在合同约定的完成初始登记时限内尚未提出初始登记申请，其本身已构成迟延履行。被告主张取得初始登记的时限应为取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之日起180日内，因竣工验收与规划验收属于不同的验收项目，而合同约定的是“取得工程竣工验收证明文件之日起180日内”，故被告该项主张欠缺事实依据，本院不予采纳。 关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本案中，被告主张其已于2016年9月27日履行了通知办证义务，并主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月27日。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，故被告主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月27日，理由不成立，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计至被告通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1、不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2、根据被告办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同被告或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故原告在收到通知之后还需一定时间联络被告或银行工作人员协商办证事宜；3、相关案件中最早办理出房地产证的时间为2016年11月。据此，本院酌定在被告通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，被告承担违约金责任的期间应计算至通知到原告办证后的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）；如买受人在通知办证后的60日内仍未办理出房地产证，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于被告通知办证的情况，被告提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。本案中，根据双方合同关于通知与送达的约定，被告邮寄的地址与合同载明的通讯地址一致的，故本院确认办证通知已送达原告，因快递单未注明签收时间，本院确认送达时间为邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日，故原告应在收到办证通知后的60日内，即2016年11月28日前办理出房地产证书。本案原告于2016年12月8日才取得《房地产证》，已超出合理期限，故本院认定被告承担违约金的截止日为2016年11月28日。 关于违约金计算期间的扣除问题。被告虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，被告又于2016年3月31日撤回该次申请。因本案无证据证明被告撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故被告撤回申请的后果应由其自行承担。被告又于2016年4月25日申请初始登记。根据2016年4月25日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到被告初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年6月7日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓涉案房产B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非被告所能控制，符合合同约定的免责事由，故登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天）被告不应承担延期办证的违约责任，上述期间应从违约金计算期间中扣除。 综上，自2016年4月23日起计算至2016年11月28日，并扣除111天，被告延期办证共计109天，依据合同约定未超过120日的，按日万分之三计算违约金，故被告应向原告支付延期办证违约金95922.8元（2933419元×0.0003元/日×109日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告深圳市鼎胜投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张会娟支付延期办证违约金95922.8元； 二、驳回原告张会娟的其他诉讼请求。 当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2410.05元，由原告负担1425.05元，由被告负担985元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  庞海婷 二〇一七年十月十六日 书记员  伍小丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。