北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4980号上诉人（原审被告）：张吉录，男，1987年3月25日出生，汉族，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司法务。委托诉讼代理人：马婕，女，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司客服管家。上诉人张吉录因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张吉录上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25653号民事判决，依法改判、确认《物业前期合同》无效、一、二审诉讼费由世茂公司承担。事实与理由：1.被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费，物业公司应履行法定通知缴纳义务；2.被上诉人违反《物业前期合同》中的约定，违法划转本人预先交付的物业费；3.被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担赔偿责任。4.被上诉人应该于每年一季度公示上一年前期物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，但被上诉人未履行该义务；5.小区物业因不作为、停车收费不合理、安保问题被多次被投诉，说明其物业管理存在问题。世茂公司同意一审判决，不同意张吉录的上诉意见。世茂公司向一审法院起诉请求：判令张吉录支付物业服务费1893.6元，并由张吉录承担诉讼费用。一审中，世茂公司提交如下证据：1.张吉录与开发商签订的房屋预售合同；2.企业信息变更表；3.前期物业服务合同；4.物业备案表；5.物业服务费用评估报告摘要；6.物业服务照片。张吉录对世茂公司提交的证据1、3、4、6均予以认可。张吉录对世茂公司提交的证据2、5的真实性不认可。一审法院认定事实：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年6月17日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与张吉录、王紫涵签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测评测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街22号院14号楼4单元904室房屋系张吉录与其妻王紫涵共有，该房屋建筑面积为78.88平方米，尚未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。张吉录在庭审过程中表示，愿意基于共有产权人之一的身份，独立承担涉案物业服务管理费用。一审法院另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，一审法院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：1．涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房。2．关于小区非封闭的情况：小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧距地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3号楼、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。3．关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对张吉录具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于张吉录与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。世茂公司已经向张吉录居住的小区提供物业服务，并提交了相关照片予以佐证，现要求张吉录按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未交纳期间予以核算。关于张吉录反映的开放式小区问题，不属于前期物业服务合同约定的物业服务范围，故对张吉录的该项辩称法院不予采纳。张吉录反映的物业服务在公共设施维修、环境卫生、绿化维护、安保等方面不达标的主张，因张吉录未向法院提交证据加以证明，法院不予采信。和谐宜居的社区环境需要物业公司和业主互相理解、彼此配合、共同努力、携手共创，物业公司作为物业服务提供方，应当严格履行物业管理义务，完善和提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求；业主应当协助物业公司共同维护社区环境，通过正当途径督促物业公司履行职责。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，判决：张吉录于判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费1893.1元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力。本案中，世茂公司依据前期物业服务合同对涉案小区提供物业服务，该公司亦就其提供物业服务的情况提供了相应的证据予以证明，张吉录作为业主应当依约给付物业服务费，世茂物业公司提起本案诉讼要求张吉录给付拖欠的物业服务费符合法律规定。根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》，在“业主一卡通”预存及交纳物业服务费系双方约定内容，双方同时约定符合《前期物业服务合同》第九条情形之一的，业主应当缴纳物业服务费，世贸公司提供物业服务后，依照相关约定通过约定方式收取物业费并无不当。关于张吉录上诉所提世贸公司不作为，未履行维修、养护、管理及维护义务，以及停车收费不合理、安保问题多次被投诉等一节，物业服务是一项相对长期和持续的过程，物业服务企业亦需要在一定时间内对于服务过程中发现或者业主反映的问题进行整改和完善，因此评价物业服务是否达标，不宜单纯根据某一短期内服务情况或者局部问题进行认定。一审法院亦对业主在诉讼中反映的问题进行了实地调查，依据现有在案证据，无法证明世贸公司未提供物业服务，亦难以认定世贸公司所提供物业服务与合同约定的标准存在明显差距，故本院对张吉录所提上诉请求不予支持。关于张吉录所提世贸公司未公示物业收支情况一节，张吉录如有证据证明物业公司侵害业主知情权，可另行依法主张权利，但物业收支情况是否进行公示，尚不足以成为免除业主交纳物业服务费的法定事由。本院另需指出，打造和谐、美丽、宜居的现代社区，需要全体业主共建、共治、共享，也需要物业服务企业提供高质量的服务和管理，世贸公司作为案涉小区物业服务企业，应当高度重视业主在本案诉讼及日常生活中反映和提出的物业服务和管理中存在的问题及瑕疵，及时予以回应并按照相关物业服务和管理规范予以解决，努力为业主提供高质量的物业服务。综上所述，张吉录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张吉录负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 施忆审 判 员 许英审 判 员 朱印二〇二〇年五月十三日法官助理 周珍书 记 员 熊杰