广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11590号原告：郑林丽，女，1973年9月11日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：袁萍，广东香山律师事务所律师。被告：中山市诚意房地产中介有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康祥路**之40第二、三卡，统一社会信用代码91442000052488829U。法定代表人：李伟娟，经理。委托诉讼代理人：秦明，男，股东。被告：杜运杰，男，1978年9月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈旭成，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一帆，广东悦盈律师事务所律师。原告郑林丽与被告中山市诚意房地产中介有限公司（以下简称诚意中介公司）、杜运杰确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月23日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告郑林丽及其委托诉讼代理人袁萍，被告诚意中介公司的委托诉讼代理人秦明，被告杜运杰及其委托诉讼代理人陈旭成、刘一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑林丽向本院提出诉讼请求：1.判令撤销《房地产买卖确认书；2.判令原告无须向两被告支付中介方多卖出的多余价格50万元。事实和理由：2013年3月9日，原告购买了位于中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房别墅，房屋建筑面积256.99平方米，共支付房款120万元，契税3.6万元。2016年1月，原告通过老乡群认识了被告杜运杰。后被告杜运杰在微信群中介绍自己是从事房地产中介工作的，说老乡买房、卖房都可以找他。原告基于对老乡的信任，向被告杜运杰咨询该别墅的市场价格，杜运杰说按现在行情在原价的基础上加五六十万元。3月底，被告杜运杰约原告看涉案房产，看房时被告杜运杰与被告诚意中介公司的老板秦明一起来的，当时被告杜运杰向原告介绍说秦明是他的拍档,也是新疆老乡。4月初，秦明联系到买方王顺发，买方当时有意以250万元购买涉案房产，但被告诚意中介公司未将该情况告知原告。4月9日，原告接到被告杜运杰的电话，说有客户想买她的别墅，被告杜运杰问原告是不是实收180万元，剩下的由他和秦明尽量往高谈一点，原告当时认为涉案房产就只能多卖一两万元，说没问题，就当帮衬老乡。当天，被告杜运杰约原告面谈，在秦明家里，秦明和被告杜运杰让原告在《房地产买卖确认书》（以下简称确认书）上签名，说这是卖房必须要先签的资料、要走的流程。原告手中没有确认书，其一直认为当时签的是委托书，之后协商过程中秦明和被告杜运杰始终不愿意拿出该确认书，直至收到应诉材料，原告才知道当时签的是确认书，该确认书的主要内容是原告独家委托被告诚意中介公司出售涉案房产，实收180万元，该确认书是由被告诚意中介公司提供的格式条款并由秦明填写上涉案房产的相关内容；秦明还在格式条款的下方手写加上“该物业业主实收价为180万元整，中介方卖出多余价格由秦明、杜运杰支配”，三方签名。签完确认书后，秦明直接带原告到被告诚意中介公司的经营场所，并提供了《中山市诚意房地产中介有限公司房地产买卖（居间）合同》[以下简称买卖（居间）合同]，因原告缺乏经验，轻信老乡，当时未与买方就房价等相关内容进行协商，合同相关内容是由秦明直接填写上去的。原告看到买卖（居间）合同中涉案房产成交价230万元后，当时就对此提出质疑，秦明和被告杜运杰将原告带到一旁解释说，现在涉案房产市场价格就是180万元，多卖的50万元是由于买方是深圳人不了解中山房价，原告并没有吃亏，让原告赶快签，说他们会帮原告多要一些定金，防止买方了解行情后毁约。原告便与买方王顺发和被告诚意中介公司三方签署了买卖（居间）合同。7月底，原告到深圳找到买方，买方跟原告说，他清楚中山的房价，之前曾通过秦明和被告诚意中介公司在涉案房产同一小区誉港湾花园买过一套小高层的商品房，涉案房产也是通过秦明介绍的，他认为用小高层的价格买别墅很便宜就买了，买方表示他不认识被告杜运杰。原告后来了解到涉案房产出售时的市场价格每平方米近1万元。原告认为，确认书和买卖（居间）合同都是由被告诚意中介公司提供，签订买卖（居间）合同也是在被告诚意中介公司的经营场所内，秦明是被告诚意中介公司的实际经营者和老板，被告杜运杰与秦明是拍档，被告杜运杰也是诚意中介公司的经营者或工作人员。因此，案涉房屋买卖合同是由被告诚意中介公司促成的，原告与被告诚意中介公司是本案居间合同的当事人。身为居间人的被告诚意中介公司是被告杜运杰介绍给原告的，涉案房屋是由被告诚意中介公司提供居间服务并收取居间报酬的，被告杜运杰应该向诚意中介公司主张服务费。从客观上看，买卖（居间）合同约定卖方无需向被告诚意中介公司支付佣金，由买方向居间人即被告诚意中介公司支付46000元作为佣金，该中介佣金标准是按房屋成交价2%收取的，符合市场同类劳务不超过房屋售价3%的报酬标准，而且买方已经实际支付，这是房地产二手房交易市场的普遍做法，符合当时的交易习惯。诚意中介公司因促成买卖双方签订合同，已获得相应的居间报酬，若依确认书向原告主张50万元的房屋差价作为居间报酬，该报酬显然大大超出了市场上同类劳务的报酬标准，造成给付和对待给付之间利益的极不平衡，若合同履行则原告在经济上要遭受重大损失，而两被告则以较少的代价获得较大的利益，扰乱了二手房市场的交易秩序。此外，被告诚意中介公司的上述行为已违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定。从主观上看，在订立确认书时，两被告违背诚实信用原则，利用原告没有交易经验，没有就涉案房产的市场价格和出售价格向委托人如实报告，故意与其订立显失公平的合同，确认书中的约定明显对原告有重大不利，因此，关于被告诚意中介公司卖出多余价格即50万元由两被告支配的约定不是原告的真实意思表示，是因缺乏经验而订立的明显对原告有重大不利的合同。综上所述，原告认为，在订立合同时显失公平的，合同应予撤销，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定提出前述请求。原告郑林丽为支持其诉请主张向本院提供以下证据：1.誉港湾花园置业计划书；2.补充协议及公证书；3.买卖双方交接清单；4.中山日报关于“男子帮老乡卖房子索50万酬劳起争执”的报道；5.房地产买卖确认书；6.房地产买卖（居间）合同；7.微信聊天记录。被告诚意中介公司辩称，被告诚意中介公司从事的是中介服务，案涉房屋买卖已经向买家收取了中介费，从未向原告主张过其他相关费用。原告主张撤销确认书一事与被告诚意中介公司无关，秦明当时是以个人身份在确认书上签名见证的，并无其他涵义，本案系原告与被告杜运杰之间的纠纷。被告诚意中介公司未就其辩解向本院提供证据。被告杜运杰辩称，1.被告杜运杰认为交易当中最有价值的应当是信息，而本案中的信息即是被告杜运杰帮助原告找到买家双方达成合意签订合同达成交易，如果没有被告杜运杰提供的信息，原告很难找到买家，所以她才委托被告杜运杰帮其出售房屋。原告在签订合同当时已知道中介方卖出的多余价格，其当时即可以提出撤销涉案确认书，而被告杜运杰也可以再向买家提供其他房源。原告在2016年4月9日在合同上签字就代表其认可被告杜运杰的服务，被告杜运杰提供中介信息并且协助原告出售房屋的服务已经完成，原告理应继续履行向被告杜运杰支付居间服务费的义务。2.原告在签订买卖（居间）合同时从未提出异议，且被告杜运杰并没有任何行为导致其违背真实意思表示签订合同，原告作为完全民事行为能力人应对自己签订的确认书及买卖（居间）合同内容负责。否则其行为已构成违约。3.原告向被告杜运杰出具的确认书不违反法律规定，是其委托被告杜运杰帮其出售房屋应支付居间费用的真实意思表示，且签订当时双方经多次沟通确认，从未对卖方有限制性约定，而且原告曾表示即便卖出280万，也只收180万。因此，不符合合同法第54条规定中可撤销的情形。4.原告应在2016年4月9日签订合同时已知其权益可能受到侵害，其当时即可行使撤销权，在签订合同后在被告杜运杰要求其支付居间费用时，其一再拖延并回复被告杜运杰待房款全部收清后再支付，并未明确拒绝，直到其收清全部购房款后，其才提出其不愿支付居间服务费，至2017年6月23日其提出诉讼，根据合同法55条规定已经超过一年的除斥期间，撤销权已经消灭。5.被告杜运杰认为原告提出的拒绝支付居间服务费的行为是违约的，是明确拒绝履行其应付居间服务费用的义务，否定了被告杜运杰提供的服务是违反合同法的违约行为并不是合法行使撤销权，其拒绝支付居间费用的行为无任何法律依据。被告杜运杰未就其辩解向本院提供证据。经审理查明，2016年1月，郑林丽通过老乡群认识了杜运杰。后杜运杰在微信群中介绍自己是从事房地产中介工作的，说老乡买房、卖房都可以找他。郑林丽基于对老乡的信任，向杜运杰咨询其名下的位于中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房别墅（购买价：120万元，契税3.6万元）的市场价格，杜运杰说按现在行情在原价的基础上加五六十万元。3月，杜运杰约郑林丽查看案涉房屋，看房时其与秦明一起并称秦明是其合伙人。2016年4月9日，郑林丽接到杜运杰的电话，称有客户想买她的别墅，杜运杰问郑林丽是不是实收180万元，剩下的由他和秦明尽量往高谈一点；郑林丽表示同意。当天，郑林丽在房地产买卖确认书上签名，该确认书的上部为打印填充格式，主要内容为卖方郑林丽自愿出售中山市火炬开发区××大道××港湾花园××房，真诚独家委托诚意地产，卖方实收180万元成交进行买卖，卖方以上房价为实收价（不含此房过户税费及银行贷款，中介费）；下部为秦明应杜运杰要求手书的内容“该物业业主实收价为壹佰捌拾万元整，中介方卖出多余价格由秦明、杜运杰支配”，协议由郑林丽、秦明、杜运杰签名，秦明在诉讼中明确其签名只代表个人见证之用，并不享有亦不主张相关权利。确认书签订后，秦明直接带郑林丽到诚意中介公司的经营场所，并提供了案涉房屋的房地产买卖（居间）合同。郑林丽看到买卖（居间）合同中涉案房产成交价230万元后，当即提出质疑，秦明和杜运杰向郑林丽解释说，现在涉案房产市场价格就是180万元，多卖的50万元是由于买方是深圳人不了解中山房价，郑林丽并没有吃亏，让郑林丽赶快签，并称他们会帮郑林丽多要一些定金，防止买方了解行情后毁约。在此情况下，郑林丽与买方王顺发、诚意中介公司三方签署了买卖（居间）合同。前述房地产交易完成后，杜运杰多次向郑林丽追讨50万元报酬无果，遂于2017年3月28日诉至本院，要求郑林丽支付案涉居间服务费50万元。2017年6月23日，郑林丽诉至本院，主张前述实体权利。另查明，郑林丽已收齐全部购房款230万元，买卖（居间）合同约定的中介费46000元已由买方王顺发支付予诚意中介公司。诚意中介公司在诉讼中声明确认书的签名是秦明的个人行为，与公司无关。本院认为，根据双方诉辩，本案的争议焦点为：一、案涉确认书的签订主体；二、案涉确认书是否显失公平，郑林丽是否有权撤销该确认书。关于焦点一。案涉确认书由郑林丽、秦明、杜运杰三人签订，郑林丽主张其是与诚意中介公司签订，秦明的行为构成表见代理，杜运杰应为诚意中介公司的经营者或者老板或者员工。本院认为，从郑林丽陈述的缔约签约过程来看，是由郑林丽委托杜运杰代其寻找买家，杜运杰确定买家后再在杜运杰选定的诚意中介公司居间下完成整个交易过程的，郑林丽所举证据不足以证明杜运杰系诚意中介公司的经营者或者老板或者员工，故杜运杰提供的居间服务不等同于诚意中介公司的居间服务；而且，从确认书的手书内容以及签名，都只能推断作出意思表示的是秦明、杜运杰个人而非诚意中介公司，根据合同相对性原则，该确认书只对郑林丽、秦明、杜运杰发生拘束力。郑林丽关于确认书签订主体之主张理据不足，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，郑林丽是在2016年3月委托杜运杰代其寻找买家的，相距签订合同确定交易价格的4月9日有约一个月的时间，郑林丽作为完全民事行为能力人，在信息发达的今天完全有能力也有足够的时间上网或者到其他中介公司了解并查询到案涉房地产的价格，故签订确认书时不存在杜运杰利用信息不对称的优势致使显失公平的情形。而且，郑林丽也没有证据证明杜运杰、秦明故意隐藏与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害其利益，故应承担举证不能的不利后果。进而述之，根据郑林丽之陈述，其在签订确认书后签订买卖（居间）合同前已对50万元价差问题产生疑虑并询问过杜运杰、秦明，经杜运杰、秦明解释后，郑林丽仍然决定签署买卖（居间）合同，故应将确认书视为其真实意思表示。综上所述，郑林丽主张撤销确认书之理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郑林丽的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告郑林丽负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一七年十月二十二日书记员 詹绮婷王静