江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10469号上诉人（原审被告）：杨娟，女，1982年7月8日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：章洲颖，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沙开福，男，1963年3月28日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：滕秀莲，女，1965年11月20日生，汉族，住南京市浦口区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王洪利，江苏天晖律师事务所律师。上诉人杨娟因与被上诉人沙开福、滕秀莲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨娟上诉请求：撤销原审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院依据承租人应当按照约定的方法使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，以上诉人使用洗衣机的过程中处理不当导致渗水为由，认定被上诉人解除合同合法有据，明显错误。洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷均有可能是漏水事故发生的原因，并不代表己经确定是洗衣机不当排水所导致，而一审法院却以上诉人使用洗衣机不当为过错，支持被上诉人要求解除合同，该判决明显不符合情理也不符合法律规定。被上诉人在一审中并没有充足的证据证明上诉人存在违约情况，如果被上诉人要求解除合同，那么被上诉人应当赔偿上诉人无法居住在案涉房屋内的损失。上诉人从2019年5月8日起就因房屋漏水需要维修就已无法在案涉房屋内居住，而上诉人支付的第一笔租金相对的居住日期应至2019年7月10日止，被上诉人要求解除合同应当将2019年5月8日后的租金予以返还。2.对于被上诉人与楼下房东达成的赔偿协议，从协议中并不能反映出漏水的成因以及损失的构成，而证人马某,4虽然没有相关资质，但其具备相关技能，能够检验出洗衣机的排水是没有问题的，房屋漏水的最终原因应是卫生间防水缺陷所致。且如果卫生间的防水已正常布置完成，就算洗衣机排水不当也不会导致楼下房屋漏水的情况出现，因此房屋漏水的原因就是卫生间防水缺陷所致，所造成的损失应当由被上诉人承担，与上诉人无关。沙开福、滕秀莲辩称：上诉人没有证据证明其陈述的事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。沙开福、滕秀莲向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除沙开福、滕秀莲与杨娟签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨娟返还租赁物，并将租赁物回复原状；3.判令杨娟赔偿损失21000元；4.判令杨娟承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：沙开福、滕秀莲（合同的甲方）与杨娟（合同的乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由杨娟承租南京市浦口区的房屋用于办公居住，租期为2019年4月10日至2023年4月9日，月租金为2200元，第四年房租增加3%，每三个月结算一次租金，不另收押金。合同第七条约定：“……4、乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿……”合同第十条约定：“……客厅可加做隔断，木地板由于现状已经存在膨胀突起的问题，与后期使用无关……”合同附有《房屋交接清单》一份，其上载明水表初始读数为135立方米，房屋内家电包含一台洗衣机。2019年5月初，杨娟经滕秀莲同意将房屋内的洗衣机从阳台移至客厅紧靠卫生间的墙壁处，并请水电工马某,4重新安装了洗衣机的给水和排水管道。2019年5月8日，楼下房屋的业主反映案涉房屋漏水，杨娟与滕秀莲通过微信就此事进行了沟通。之后，物业公司的工程部负责人姜志友前去与双方及马某,4、楼下房屋业主等人共同排查分析渗水事故发生的原因。经排查，姜志友认为案涉房屋的给水、消防等系统应无问题，洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷均有可能是渗水事故发生的原因，但对该卫生间的防水功能是否存在缺陷无法确认。此后，物业公司曾组织双方及楼下业主协商赔偿事宜，但杨娟未予同意。2019年5月15日，滕秀莲在物业公司的见证下与楼下房屋的业主毛祖萍签订了一份《调解协议》，约定其就案涉房屋的渗水事故赔偿毛祖萍21000元，由毛祖萍自行负责楼下受损房屋的修理。2019年5月17日，滕秀莲支付给毛祖萍21000元，毛祖萍向其出具了收条。以上事实有沙开福、滕秀莲提供的房屋租赁合同、房屋交接清单、照片打印件、录像和录音光盘、调解协议、收条，杨娟提供的微信聊天记录截图打印件、证人证言及双方的当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案中，双方争议的焦点为：一、案涉房屋漏水的成因及双方的责任；二、案涉房屋漏水造成楼下损失的数额。对于案涉房屋漏水的成因及双方的责任问题，沙开福、滕秀莲认为系杨娟擅自改变房屋结构，导致水管漏水，杨娟认为其未实际入住案涉房屋且洗衣机是坏的，一审法院认为，沙开福、滕秀莲提供的录音资料证实杨娟对案涉房屋内的洗衣机进行移动是征得滕秀莲同意的，因此沙开福、滕秀莲认为杨娟擅自改变房屋结构的意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳；根据杨娟提供的证人马某,4的当庭证言，证实杨娟在实际接收并使用案涉房屋后对房屋内洗衣机的位置进行了移动，同时沙开福、滕秀莲提供的照片证实案涉房屋水电表读数在合同签订后的变化情况，也证实了杨娟已实际接收使用案涉房屋，而杨娟也未能提从证据证实洗衣机在交接时就是损坏的，因此对杨娟的上述辩解意见不予采纳；根据沙开福、滕秀莲提供的物业公司姜志友的录音资料，证实洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷均有可能是漏水事故发生的原因，双方均未能提供其他证据证实系其他原因造成房屋漏水，因此一审法院认定系洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷共同造成房屋漏水，双方对房屋漏水造成的损失应各承担50%的责任。对于案涉房屋漏水造成楼下损失的数额问题，沙开福、滕秀莲提供了调解协议及收条证实其在第三方物业公司的见证下与楼下业主签订了赔偿协议并已实际履行完毕，杨娟虽不予认可，但其未能提供证据予以证实，一审法院认为，沙开福、滕秀莲作为案涉房屋的产权人，其因房屋漏水对楼下业主承担赔偿责任并无不当，且调解协议系在第三方见证下签订并已实际履行完毕，因此一审法院对沙开福、滕秀莲主张的损失数额为21000元予以确认，对杨娟提出的无法确定损失数额的意见不予采纳。综上，对沙开福、滕秀莲要求解除案涉房屋租赁合同的请求，一审法院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，杨娟在使用洗衣机的过程中处理不当，导致房屋渗水，沙开福、滕秀莲据此要求解除案涉《房屋租赁合同》于法有据，一审法院予以支持，对杨娟辩称其无违约行为的意见不予采纳。对沙开福、滕秀莲要求杨娟返还租赁物的请求，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》解除后，杨娟应将租赁房屋返还给沙开福、滕秀莲，对沙开福、滕秀莲的此项请求予以支持。对沙开福、滕秀莲要求杨娟将租赁物恢复原状的请求，一审法院认为，杨娟对租赁房屋的设施进行移动系征得沙开福、滕秀莲的同意，沙开福、滕秀莲此项请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对沙开福、滕秀莲要求杨娟赔偿损失21000元的请求，一审法院认为，案涉房屋漏水系洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷共同造成，沙开福、滕秀莲与杨娟对漏水造成的损失各承担50%的责任，即杨娟应赔偿沙开福、滕秀莲10500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，一审法院判决：一、解除沙开福、滕秀莲与杨娟签订的《房屋租赁合同》；二、杨娟于判决发生法律效力后十五日内从位于南京市浦口区房屋内迁出；三、杨娟于判决发生法律效力后七日内赔偿沙开福、滕秀莲损失10500元；四、驳回沙开福、滕秀莲的其他诉讼请求。本案一审受理费163元，由沙开福、滕秀莲负担81.5元，杨娟负担81.5元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：案涉房屋漏水的成因及双方的责任；案涉租赁合同是否应当解除。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人关于案涉房屋漏水的成因存在争议，双方应对自身的主张尽到相应的举证责任。现被上诉人提供的证据能够初步证明，案涉房屋的水电表读数在合同签订后存在变化情况，结合上诉人提供的马某,4的证人证言，能够认定上诉人已实际接收案涉房屋并经出租人同意对房屋内洗衣机的位置进行了移动，上诉人主张其并未实际居住使用案涉房屋缺乏证据证明，本院对此不予采信。上诉人提供的证人马某,4自认，其虽从事水电安装职业，但并无相应资质，在其关于案涉房屋渗漏水原因的判断与物业公司水电负责人员的判断存在冲突的情况下，一审法院结合现场勘查的情况及本案其他证据，认定案涉房屋漏水系洗衣机不当排水与卫生间防水缺陷共同造成，系依法行使裁量权，并无不当。上诉人本人及代理人因自身原因，经法院通知仍未至现场勘查，应自行承担不利的法律后果。上诉人认为房屋漏水原因就是卫生间防水缺陷所致缺乏事实依据，本院对此上诉理由不予采信。被上诉人提供的证据能够证明，其在第三方物业公司的见证下与楼下业主签订了赔偿协议并已履行完毕，且被上诉人作为产权人，因房屋漏水对楼下业主承担赔偿责任并无不当，客观上亦是避免了损害的进一步扩大，上诉人对楼下损失情况及数额持有异议，但并未提供充分证据反驳对方观点，举证不力的法律后果应由其自行承担。一审对被上诉人主张的损失数额为21000元予以确认，并结合责任比例，判令上诉人向被上诉人赔偿损失10500元并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，上诉人在使用案涉房屋的过程中对洗衣机排水处理不当，是房屋出现渗漏水的原因之一，结合法律规定及本案的实际情况，一审对被上诉人要求解除合同并要求上诉人迁出案涉房屋的诉请予以支持于法有据。关于上诉人因合同解除产生的其他损失，因其一审时并未提出反诉，双方二审亦未形成一致意见，本院二审不予理涉，上诉人可另行主张。综上所述，杨娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人杨娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年五月十二日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕