广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14016号原告：黎嘉毅，男，1988年4月3日出生，汉族，住广东省中山市，被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松,董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。原告黎嘉毅与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎嘉毅、被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎嘉毅向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金(违约金以原告已付房款总额414712元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准，从合同约定房屋交付时730个工作日的2011年8月27日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止)。事实与理由：原告于2010年12月17日与被告签订商品房买卖合同，由原告（买受人）购买被告（出卖人）位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）4栋501房的房产。签订合同后，原告按约定支付购房款414712元。合同约定被告应于2011年6月30日将涉案房产交付原告使用，并在商品房交付后730日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但被告至今未履行该义务。被告前述行为严重侵犯了原告的合法权益，致使原告不能在逾期时间内对涉案房屋行使收益处分的权利，按照商品房买卖合同约定，被告应按已付款1%支付原告违约金，但该违约金明显过低，与合同中原告逾期付款的违约责任严重不对等。因此，原告要求被告以已支付购房价为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付逾期办证违约金至房屋产权过户登记手续办妥之日止。庭审中，原告变更违约金的计算时间为：自2014年8月7日计算至2017年3月27日。原告黎嘉毅对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.中山市商品房销售登记备案表；2.发票联；3.中山市不动产登记资料证明表；4.中山市商品房买卖合同；5.民事判决书复印件。被告永怡公司辩称,1.原告将合同约定交房时间2011年6月30日作为起算730个工作日的办证时间与合同约定不符，应以实际收楼时间2012年6月3日作为起算730个工作日的办证时间。2.原、被告签订的商品房买卖合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。原告作为买受人主要义务是支付房价款，被告作为出卖人主要义务交付验收合格的房屋，协助办理房地产权证只是被告的随附义务。对于按期付款和按期交付这一对等义务，商品房买卖合同约定了对等的违约责任条款。对于协助办证的随附义务，双方约定按已付房价款的1%支付逾期办证违约金。原告将逾期付款违约金与逾期办证违约金作比较是断章取义。3.原告提出的违约金计算方法没有依据。商品房买卖合同约定的逾期办证违约金属于一次性违约金，被告已对此完全向原告释明，不存在不公平或不知情的情形，即便原告认为该合同约定的违约金过低，也不应改变违约金的计算方法，法院应尊重当事人意思自治原则不宜干预。司法解释有关参照金融机构逾期贷款利息标准计算违约金的规定，只适用于双方当事人对于违约金没有约定的情形，且只能以实际损失为限，本案双方已约定以房价款1%作为逾期办证违约金，且原告已实际占有使用涉案房屋，逾期办证也不影响原告对涉案房屋的占有使用，原告主张的违约金计算标准明显失当。涉案房屋已办理银行抵押，还清银行贷款前原告对涉案房屋没有收益和处分权，与是否逾期办理房产证无关。涉案房屋已升值，原告不存在损失，应按合同约定房价款1%计付违约金。同时，原告主张的违约金标准过高，根据法律规定也应依法降低。4.原告故意拖延办证，责任应当自负。涉案商品房已于2016年10月21日取得初始登记即商品房产权权属证明书，又于2016年10月28日在小区张贴公告并在《中山日报》刊登公告，告知各业主携相关资料办理不动产权证手续，且被告于2016年11月4日快递通知原告办理有关手续。原告收到通知后拖延至2017年2月28日才向被告补齐办证资料，被告于2017年3月1日向国土部门提交办证申请，被告已于2017年4月29日领取不动产权证。被告快递通知原告办证后，原告不提供资料的责任应自行负担。被告永怡公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.营业执照复印件;2.永怡聚豪庭业主收楼满意书；3.银行个人贷款对账单；4.商品房产权权属证明书、权属证复印件、收据；5.通知；6.公告；7.通知、快递单；8.商品房交易审核股收件回执；9.东铂世纪苑4幢业主办证记录表、业主领房产证情况。本院经审理认定事实如下：2010年12月17日，原告黎嘉毅（买受人）与被告永怡公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。商品房买卖合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）4幢501房，建筑面积98.55平方米；总价款为414712元，于2010年11月20日以现金方式支付124712元，于2011年1月31日以商业贷款方式支付290000元；买受人逾期付款在90日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2011年6月30日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付给买受人；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人无需向买受人支付违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过90天（含90天），买受人同意不能行使解除合同的权利，但由第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已移交给买受人，因此导致的一切责任，损失包括商品房及其他设备设施，装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同还约定了其他内容。后原告依约支付了购房款414712元。2012年6月3日，被告向原告交付了涉案商品房后，原告签署了由被告提供的收楼满意书、承诺书。2016年10月21日，被告取得聚豪园东铂世纪苑4幢的商品房产权权属证书，涉案商品房具备办理房地产权属证书的条件。2016年10月28日，被告于《中山日报》刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，告知被告开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，被告将在2016年10月29日起受理代办不动产权证手续，业主需携带身份证、商品房买卖合同或备案登记表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料以及办证所涉及的费用到聚豪园售楼部办理登记手续。2016年11月4日，被告向原告邮寄了关于办理东铂世纪苑不动产权证书的通知，后原告于2017年2月28日向被告提交了有关资料，被告于2017年3月1日将相关资料递交至中山市国土资源局。2017年3月28日，涉案房地产登记至原告名下，原告于同年5月8日在被告处领取了不动产权属证书。原告认为被告逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告黎嘉毅与被告永怡公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。商品房买卖合同约定被告应在商品房交付使用后730个工作日内（即2014年6月1日）前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但涉案商品房于2016年10月21日才具备办理房地产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应承担相应的违约责任，原告有权向被告主张逾期办证的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求增加违约金，但应以实际损失为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确认。但被告长时间未能办理房地产权属证书，也长时间地影响了原告对商品房进行处分以及获取相应收益，若以已付购房款1%为总额限制，则不足以弥补原告的损失；若以已付购房款为基数按照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，则明显超过了被告可以预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。基于公平原则的考虑，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期办证违约金。被告在涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件后，以登报公告、邮寄通知书等形式告知原告办理，但应给予原告合理时间提交办证相关资料，故逾期办证违约金计算至被告邮寄办证通知之日（2016年11月4日）后七日为宜即计算至2016年11月11日。原告主张从2014年8月7日起计算逾期办证违约金，是其对自身权利的处分，本院予以准许。因此，逾期办证违约金的计算方法为：以已付购房款总额414712元为基数，从2014年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年11月11日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎嘉毅支付逾期办证违约金（计算方式：以414712元为基数，从2014年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2016年11月11日止）；二、驳回原告黎嘉毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取为1170元（原告已预付），由原告黎嘉毅负担500元，被告广东永怡集团股份有限公司负担670元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一七年十月二十四日书记员  梁楚英黄怡凤