贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5035号原告：王伟，男，生于1989年3月12日，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托代理人：钟影（特别授权），贵州朗意律师事务所律师。委托代理人：赵霞林（一般授权），贵州朗意律师事务所律师。被告：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500709666459F，住所地贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。法定代表人：龙天来，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成涛（一般授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告王伟与被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司（以下称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员l陆云独任审判。2017年10月13日，本院公开开庭进行了审理，原告王伟委托代理人钟影、赵霞林，被告华联公司委托代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司为原告王伟就兰苑花园东苑（书香苑）第C幢14层C-14-1号商品房申请不动产登记，限期交付不动产权属证书；2、判决被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司向原告王伟支付自2014年3月14日起至将不动产权证书交付给原告王伟之日止的违约金，其中2014年3月14日起至2017年8月12日期间（共38个月）的违约金为124808.10元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2012年3月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的兰苑花园东苑（书向香苑）第C幢14层C-14-1号商品房，房屋总价款为人民币410553.00元，2013年12月30日前交房，被告应当在交房后二年内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋权属登记。原告以按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款，被告于2014年3月14日将房屋交付原告使用，交房时收取原告的交房费用、补房款等，并为了办理原告的权属登记代收了维修基金、契税。自房屋交付使用后，原告不断催促，被告仍以各种理由拖延为原告办理房屋权属登记，致使原告至今尚未取得房屋权属登记证书。原告认为，1、由于被告的违约行为，致使原告不能在法定的期限内取得房屋权属证书，原告有权根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，要求被告继续履行并承担违约责任。2、被告提供格式合同即《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理去拿书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院）第三十三条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。根据《合同法》第五十二条、第五十六条之规定，该约定无效，被告履行资料报备、办理权属登记义务的期限应执行国务院条例规定，在2014年3月14日将房屋交付原告使用之日起90日内，即2014年6月12日前履行义务，违约金也应自2014年6月13日起计算。3、《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人的责任，买受人不退房，出卖人按已付房款的3‰向买受人支付违约金”。据此，违约金数额为1231.00元明显过低，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金明显实际少于实际损失的，可以要求提高。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知【银发（2013）251号】》，自2014年6月13日起至2017年8月12日止共计38个月，被告应向原告支付违约金124808.00元。综上所述，原告为维护其合法权益，因此具状诉至本院，期判如所诉。被告华联公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》并非格式合同，是经过备案登记的通用性合同条款，合同第十四条的约定未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。原告述称合同约定的两年内将办理产权登记所所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案违法《城市房地产开发经营管理条例》第三十三年条的规定办理房地产权变更登记的主体体系“购买人”，并非出卖人，出卖人仅是协助义务，依据该规定，原告无权向答辩人提出本案主张。二、原告主张答辩人应于2014年6月12日取得该商品房的所有权转移登记，并以2014年6月13日作为认定答辩人违约时间起算点，与合同约定不符，应不予采纳。按照原告的该主张，其诉讼请求已经超过诉讼时效。三、答辩人已经依照合同约定的期限完成产权过户应由答辩人提供的相关手续，因此，答辩人并未违约。四、退一部步讲，即使存在逾期办证，也并非“由于出卖人的原因”造成的，根本原因系政府有关职能部门撤并改及包括原告在内的业主不提交资料造成的，与答辩人无关，答辩人不存在违约。五、如前所述，本案不存在逾期办证，或逾期办证并不是“由于出卖人的原因造成的”，答辩人不存在违约，不应承担逾期办证违约金。另，原告也不存在损失。原被告双方当事人依法向本院提交证据，本院依法组织各方当事人进行举证、质证，对于原被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。根据原被告双方当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2012年3月1日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××路（兰苑花园东苑）书香苑C幢14层C-14-1号房，建筑面积143.55平方米，套内建筑面积120.35平方米，总价款410553.00元。合同约定的初始登记为在商品房交付使用后二年内，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按已付房款的3‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告缴纳了123553.00元购房首付款，余款原告通过银行贷款向被告支付购房尾款287000.00元。被告于2014年3月14日前将涉案房屋交付给原告。按照合同约定，被告应于2014年3月14日后向原告提供产权过户的相关手续，但被告未在合同约定的期限内向原告提供相关的过户手续。本院认为，原告王伟与被告华联公司签订的《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合约的约定履行各自的义务。原告王伟已根据合同的约定向被告缴纳购房款，被告华联公司就应当按照合同的约定向原告提供办理产权过户的相关手续并将房屋转移登记至原告名下。现被告华联公司在2014年3月14日后未向原告提供办理产权过户相关手续以及未将房屋转移登记至原告名下的行为，已构成违约，应当按照原告已付购房款的3‰计付违约金，即，1231.00元（410553.00元×0.003），故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，应予支持。对于原告请求被告办理涉案房屋所有权转移登记的诉讼请求，按照2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的规定，涉案房屋的所有权证书、国有土地使用权证书已二证合一，统一更名为《不动产权证书》或《不动产权证明》，故被告应将涉案房屋的《不动产权证书》或《不动产权证明》转移登记至原告名下。对于被告辩称原告起诉要求被告支付违约金超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第二条：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中段或中止规定。”被告自2014年3月14日起就违约，且违约行为处于持续状态，原告于2017年8月14日起诉本案，未超过法律规定的二年诉讼时效，故关于被告诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将位于毕节××××区（兰苑花园东苑）书香苑C幢14层C-14-1号房屋的所有权转移登记至原告王伟名下；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王伟逾期办理房屋转移登记的违约金1231.00元；三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058.00元，由被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇一七年十月二十二日书记员 申开旭