贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔0302民初7989号 原告：刘颖彧，女，1989年9月22日生，汉族，住贵州省遵义市。 委托诉讼代理人：夏文伟，贵州崇尚律师事务所律师。 被告：贵州遵义华城房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区景山路威尼斯广场。 法定代表人：袁映辉，董事长。 委托诉讼代理人：黄烈文，男，行政总监。 原告刘颖彧与被告贵州遵义华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理；依法由审判员姚远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘颖彧委托诉讼代理人夏文伟、被告华城房开公司委托诉讼代理人黄烈文到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 原告刘颖彧向本院提起诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的位于遵义市红花岗区使用权的买卖部分协议无效，并判决由被告偿还原告支付的平台花园的使用费159023元及利息（利息按本金159023元以年利率6%从2014年7月4日起至实际还清之日止计算）；2、诉讼费由被告承担。其主张的事实及理由为：2014年6月28日，原告购买被告修建的遵义市红花岗区屋，该房屋及旁边的两个户型的地平线与楼前一层门面的屋顶相平行并形成一个很大的平台，被告为了获取利益，将该平台隔断成三份，将与原告房屋周围的平台的使用权以每平方米650元、总价159023元的价格卖给原告，并称原告可以随便利用，基于对被告的信任和对法律的无知，原告在与被告签订房屋买卖合同的同时，向被告购买该平台的使用权并支付了159023元，后原告对该房屋进行装修，并将房屋外的平台花园一并装修，但在2017年7月7日，因该花园系小区的公共部分，被城管部门强行拆除，之后原告多次与被告协商解决均未果；原告认为，根据物权法的规定，该平台属于小区业主的共用部分，原告本来就对该平台具有使用权，被告将该平台的使用权卖给原告的行为属于无权处分，侵害了其他业主的权益，根据合同法的规定，原、被告之间关于平台花园的使用权的买卖行为无效，被告应当返还原告支付的平台花园的使用费，并参照民间借贷年利率6%支付占用该款的利息。为此，特向人民法院提起诉讼。 被告华城房开公司辩称，原告与我公司签订《商品房买卖合同》是真实合法的，但该合同中并没有原告在本案中主张的向我公司购买平台花园的内容，同时，原告提供的认购书只是认购时的手续，内容存在不确定性，不能证明原告向我公司购买平台花园的事实，所以，我公司认为与原告并没有签订购买平台花园的合同或者协议；当时在签订《商品房买卖合同》时，我公司认为平台花园不属于业主共有，应是房屋建筑的附属产品，其他小区住户是没办法享用，只能由在该平台附近的住户享用，所以原告在购买房屋时房价上相对来说就高一些，同时为了避免购房人多交税款，所以才单独收取的159023元房款，整体上该笔款项还是包含在房屋买卖价款里的，我公司亦认可收到了原告支付的这一笔款项；原告在购房时提出使用平台花园要求时，我公司明确说明该平台花园只能用于种花但不能搭建建筑物，但现在因为原告在该平台上搭建了玻璃房使之作为房屋功能使用，违反了相关规定，也违反了我们提供给原告使用平台花园的初衷，导致该玻璃房被拆除；原告所举证据不能证明该平台花园属于公共场所，也没有证据证明与我公司就平台花园达成了买卖协议，既然不存在协议，所以也就不存在效力问题；至于平台花园是否属于公共场所或公摊面积，由人民法院来认定，平台是修建房子不可避免会产生的，没有任何产权；综上意见，请人民法院依法判决。 本院经审理对以下事实认定如下： 2014年6月28日，原告刘颖彧母亲何霞与被告华城房开公司签订《华城·威尼斯广场商品房认购书》，认购了被告开发的威尼斯广场项目中的第14幢1单元2层201号房（房号14-1-201），该房总价款为308463元，并支付定金100000元；在该认购书中附注：购买人何霞购买此套房14-1-201，系带244.65㎡花园，每平方650元，总价￥159023元，花园面积不含入产权面积内，购买方何霞与2014年7月4日前交清首付款，逾期不退还定金。同日，原告通过银行转账方式向被告支付了定金100000元；同年7月4日，原告通过同一银行向被告转款166962元；同日，被告向原告出具书面收据一张，载明：收到刘颖彧（何霞）交来14-1-201房花园金额壹拾伍万玖仟零贰拾叁元，被告在该收据上加盖公司财务专用章和房款收款专用章；同年11月12日，原告刘颖彧与被告华城房开公司签订《商品房买卖合同》，原告采取贷款方式付款向被告购买了位于遵义市红花岗区屋，购房总价款为308463元，首付款为98463元。现该房屋原告已实际装修入住，后原告在该平台处搭建建筑物被行政主管部门拆除。现原告刘颖彧以双方达成的关于14-1-201号房屋平台花园使用权的协议无效为由诉至本院，并提起前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告刘颖彧与被告华城房开公司是否就位于遵义市红花岗区达成协议？2、位于遵义市红花岗区业主共有的公共场所？ 对争议焦点1：从原告母亲与被告签订的《认购书》附注内容可以看出，双方实际已经就该部分使用权明确了购买单价、总价、支付方式和性质等达成了书面协议，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原告依据该协议约定于2014年7月4日支付了相应价款，被告亦于同日向原告出具书面收据确认收到了该笔款项，故原、被告之间实际已构成了法律上的合同关系，对此本院予以确认。 对争议焦点2：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，位于遵义市红花岗区理应归该建筑物内的全体业主共有和共同管理，属于该小区业主共有的公共场所。 被告华城公司擅自将本属于全体业主的共有的公共场所的使用权处分，明显违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原、被告双方对位于遵义市红花岗区使用权的约定应为无效约定，故对原告刘颖彧主张该合同约定无效的诉讼请求，本院予以支持；对原告刘颖彧主张返还已支付的159023元款项和资金占用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告在与被告达成购买平台花园使用权时，未能尽到审慎注意义务，亦未能认识到法律的强制性规定，自身亦存在过错，亦应承担一定的过错责任，故对原告的该项诉讼请求，本院确认由被告华城房开公司返还原告刘颖彧购房款159023元，对原告刘颖彧主张的资金占用费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘颖彧与被告贵州遵义华城房地产开发有限公司于2014年7月4日达成的对位于遵义市红花岗区使用权的协议为无效协议； 二、由被告贵州遵义华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘颖彧人民币159023元； 三、驳回原告刘颖彧的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3480元，减半收取1740元，由原告刘颖彧承担740元，由被告贵州遵义华城房地产开发有限公司承担1000元；本院退还原告刘颖彧1740元。 如不服本判决，应在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后的七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  姚远 二〇一七年十月二十四日 书记员  张玲