沈阳经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0191民初133号原告：张百义，女，1965年2月12日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王月，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨越，辽宁越佳律师事务所律师。被告：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村，统一社会信用代码：210131000016304。法定代表人：边振岩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章秋莲，女，1963年10月8日出生，满族，住沈阳市铁西区，系沈阳胜全房屋开发有限公司清算组工作人员。委托诉讼代理人：李宏宇，辽宁美邦律师事务所律师。原告张百义与被告沈阳胜全房屋开发有限公司（以下简称“胜全开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张百义及其委托诉讼代理人王月、杨越，被告胜全开发公司的委托诉讼代理人章秋莲、李宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张百义向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认合同编号0916090716/17的涉案商品房买卖合同合法有效（两套房屋价值1,810,340元）；2.依法判决被告沈阳胜全房屋开发有限公司根据合同义务协助原告办理涉案房屋产权登记手续；3.被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金1810.34元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月24日，原告与其配偶共同购买被告开发建设的福隆雅居一期房屋两套。原告配偶与被告签订商品房买卖合同两份，约定向原告出售位于沈阳经济技术开发区（8门）及（9门）房屋两套，单价3500元/平方米，房屋面积及总价款分别为256.69平方米898,415元和260.55平方米911,925元。合同签订当日原告配偶向被告全额支付了购房款，被告依法为原告购买的房屋进行备案登记。同年10月31日被告出具案涉两套房屋的准住通知单，并于2010年8月23日开具了两套房屋的销售不动产统一发票。根据合同法第八条规定，案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫等违法情形且买受人（原告）已经履行了合同义务支付了全额价款，故案涉合同合法有效，被告应当根据合同约定履行合同义务，于房屋交付后365日为原告办理房屋产权登记手续。但合同履行期限已过被告却迟迟不履行合同义务构成违约，依法应当承担违约责任。案涉合同系原告与丈夫在夫妻关系存续期间共同购买，合同由原告丈夫与被告签订。2015年8月18日原告丈夫去世，2015年9月22日原告经辽宁省公证处公证依法取得上述房屋的全部继承权，是上述房屋的唯一继承人。因此原告依法取得案涉房屋主体资格，是本案适格原告。综上，原告请求法院查清事实依法判决合同有效并判决被告履行合同义务办理产权变更手续。被告胜全开发公司辩称，1.我方与原告配偶实际为借款关系，不存在商品房买卖关系。2009年8月21日，我方向原告配偶莫明借款214万元，双方签订的房屋买卖合同是为了向原告借款提供担保而签订的合同，签订的房屋买卖合同是以房屋买卖合同为名，行抵押借款之实，通过买卖合同的方式将房产作为抵押物抵押给原告，双方没有买卖房屋的合同目的。3500元/平方米的价格并非房屋的市场价格（实际市场价格为6500元/平方米），原告方以近半价的价格购买房屋，不符合常理，根据法律规定商品房买卖合同应为无效合同。2.抵押借款合同订立后，原告方向我方出借资金214万元，我方已向原告方累计支付68.48万元，我方愿意在能力范围内尽快偿还剩余借款，现我方已进入清算程序，依法组成清算组正在对公司进行清产核资，原告方可至清算组申报债权，清算组按法定程序予以平等清偿。经审理查明，2009年8月24日，案外人莫明与被告胜全开发公司签订《商品房买卖合同》两份（合同备案号分别为0916090716和0916090717，约定莫明购买被告胜全开发公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路第1幢8门和沈辽西路第2幢9门网点，建筑面积分别为260.55平方米和256.69，每平方米单价均为3500元，房屋总价款分别为911,925元和898,415元。同日，莫明与被告胜全开发公司签订《商品房买卖合同》两份（合同备案号分别为0916090718和0916090719，约定莫明购买被告胜全开发公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路第4幢4-5-1和4-3-1房屋，建筑面积均为110.17平方米和256.69，每平方米单价均为1500元，房屋总价款均为165,255元。上述四份合同约定的付款方式均为签订合同当日一次性支付总房款，房屋交付日期均为2009年10月31日前。上述房屋均于合同签订当日备案登记至莫明名下。2009年8月25日，被告胜全开发公司为莫明开具了2,140,850元的收款收据。2010年8月23日，被告为原告开具上述四套房屋的购房发票。被告就上述房屋向原告分别发出四份《入住通知单》，均载明：“…现已交付使用，请您持本通知书到物业公司办理相关入住手续”落款日期均显示2009年10月31日。又查明，辽宁省公证处于2015年9月22日出具两份《公证书》（2015年辽证民字第07706号、07707号），载明：“被继承人莫明于2015年8月18日去世…被继承人莫明的上述遗产应由其母王宝琴、配偶张百义、女儿莫非非共同继承。现申请人张百义申请继承莫明的上述遗产，王宝琴、莫非非均自愿放弃继承上述遗产。故根据《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，被继承人莫明因与沈阳胜全房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应取得的沈阳经济技术开发区沈辽西路8门、9门房产中的个人所占份额（全部房产的50%）由申请人张百义一人继承。”另查明，2009年8月21日，莫明（出借人，甲方）与被告胜全开发公司（借款人，乙方）签订《抵押借款合同》，约定：一、乙方的房产资料表附后，以附表的实际金额为准的房产作为抵押向甲方借款人民币（大写），（小写）。二、借款利息按月计算，每月为4%计算。三、借款期间六个月，即2009年8月25日至2010年2月24日止，甲方承诺在此期限内不得处置该房产…五、违约责任：乙方保证按期还本金或利息。如未按期偿还利息，除正常计算已违约的利息外，每逾期一日，乙方同意另外向甲方支付借款额的日千分之五的违约金。如果借款人逾期30日仍不能偿还本金及利息则甲方无须乙方同意有权直接将上述房产转让给任意人，转让价格依据甲方委托评估机构作出的评估报告决定…七、抵押房源部分：（1）网点——按3500元/M计算，（2）住宅——按1500元/M计算…十一、争议解决：如甲、乙双方发生争议，先协商解决；如协商不成，双方约定向沈阳市皇姑区法院提起诉讼。十二、甲、乙双方签字后，合同生效。十三、因乙方是以乙方开发的商业网点、商品房购销合同（已备案的）为抵押，所以甲方要求乙方提供给甲方的备案商业网点的价格为3500元/㎡。商品房住宅的价格为1500元/㎡。同时提供商品房销售合同（已备案的）、准入通知单、售房许可证、空白售房发票（盖有售房单位发票专用章的）。合同后附抵押明细，即上述四套房屋。再查明，证人李某出庭证实：其公公吕志强于2009年3月10日从被告胜全开发公司处购买了涉案9门网点，购买价格为每平方米6500元，于2009年12月入住，并当庭提交了与被告签订的《商品房买卖合同》、入住通知单、物业费、装修保证金、垃圾清运费等收款收据、水费收据及取暖费发票。涉案8门网点亦由被告胜全开发公司于2009年6月3日出售给案外人，买受人自2010年5月15日居住使用。原告曾于2017年向本院分别起诉沈阳经济技术开发区福隆雅居房产信息中心和沈阳梅林天利电控设备制造有限公司要求二被告停止侵害，返还原告涉案8门、9门网点，本院以原告未取得合法所有权为由驳回起诉，后原告上诉，二审予以维持。再查明，根据2019年9月6日《开发区解遗工作领导小组会议纪要》（[2019]1号）内容显示，备案在莫明名下的沈阳经济技术开发区沈辽西路4-5-1和4-3-1房屋所在的福隆雅居4#楼，至2019年9月时仍未完工，不具备入住条件。本院在另案中查明的事实亦是如此。以上事实的认定，有公证书、莫明商品房买卖合同、收款收据、购房发票、备案表、房屋电子登记（簿）查询证明、入住通知单、（2017）辽0191民初782号和788号民事裁定书、借款抵押合同、吕志强商品房买卖合同、入住通知单、物业费、装修保证金、垃圾清运费票据、取暖费发票、水费收据、开发区解遗工作领导小组会议纪要及庭审笔录等在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告作为案外人莫明的继承人，请求法院确认莫明与被告胜全开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求被告履行合同义务，被告辩称双方系借贷关系，不同意原告诉讼请求。本案的争议焦点为：莫明与被告胜全开发公司之间是商品房买卖合同关系还是借贷关系。本案中，原告提交了莫明与被告胜全开发公司签订的四份《商品房买卖合同》，分别涉及福隆雅居4号楼两套住宅和案涉8门、9门网点，并提交了上述四套房屋的购房发票和入住通知单，证明双方存在商品房买卖合同关系。首先，胜全开发公司并不认可双方存在商品房买卖合同关系，提出与莫明系借贷关系，将涉案房屋备案至莫明名下是为借款提供担保，并提交了与莫明签订的《抵押借款合同》原件，原告虽对该合同原件的真实性提出异议，述称非莫明本人签写，但并未申请笔迹鉴定；其次，莫明的房屋备案价格明显低于其他真实买受人，且涉案网点均由他人实际占有使用多年，涉案9门网点的实际占有使用人出庭接受询问，并提交了与胜全开发公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、入住通知单及物业费、装修保证金、垃圾清运费、水费、取暖费的交款凭证，但原告除了入住通知单外未能提交各项费用的交费票据；再次，关于备案至莫明名下的四套房屋，合同中约定的交房时间和通知入住时间均明显早于其他买受人，且沈辽西路4-5-1和4-3-1房屋所在的福隆雅居4号楼至今仍未完工，尚不具备入住条件，但原告却提交了胜全开发公司向其开具的入住通知书，与实际情况明显不符。综上所述，根据现有证据，本院基本可以认定莫明与胜全开发公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。在庭审中，经本院释明，原告述称“无论最后法院查清的到底是什么法律关系，我方均坚持原诉讼请求”，故本院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，应当驳回原告的起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，裁定如下：驳回原告张百义的起诉。预收案件受理费21,109元，在本裁定生效后退还原告张百义。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  谢琳琳人民陪审员  康晓锐二〇二〇年五月六日书 记 员  万 龙本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。