安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5103号上诉人（原审原告）：安徽白帝集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路407号，统一社会信用代码913401004850228648。法定代表人：罗志明，董事长。委托诉讼代理人：杜晓娟，安徽端维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林，安徽端维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈翠莲，女，1966年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现租住安徽省合肥市，委托诉讼代理人：童阳，安徽巨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕾，安徽巨铭律师事务所律师。上诉人安徽白帝集团有限公司因与被上诉人陈翠莲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8964号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。上诉人安徽白帝集团有限公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判支持安徽白帝集团有限公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈翠莲。事实和理由：1、双方的签订《房屋租赁合同》生效，租赁房屋系国有资产，产权明晰，不属于法律法规禁止出租的房屋，合同内容合法，同时还明确约定了租金的计算、支付方式和延期支付应当承担的违约责任、实现债权的费用承担等内容。合同为不定期合同，双方约定若解除合同，甲方提前一个月书面或公告通知乙方退出该房屋，交回租赁房屋。陈翠莲系完全民事行为能力人，其在租赁合同上签字，法律上即视为对租赁合同的认可。陈翠莲签订合同后，不论将该房屋给其婆婆还是交付给其他人使用，都不影响上诉人已履行交付租赁房屋的事实。2、陈翠莲称上诉人白帝公司未交付租赁房屋，不符合事实情况及常理。租赁合同自2009年签订后，迄今已履行了近九年，如果该租赁房屋真的没有交付给陈翠莲，为何陈翠莲在长达九年的时间内，任由他人住在该房屋内，不仅没有反映情况，更没有通过法律途径解决此事。涉案房产系国有资产，当时是根据政策统一租赁给内部员工使用的，签订合同后即交付使用，不存在如陈翠莲所说的没有将租赁物交付给租户。且和本案同一时期起诉的其他案件，经调解或判决，房屋基本已收回。该租赁房屋交付给陈翠莲后，一直由家属自行交纳水电费及相关费用。3、涉案房屋系国有资产，目前根据相关政策规定，需收回重新整治。陈翠莲的行为严重违反了合同约定，损害国家利益。不论陈翠莲或者是其家属居住在租赁房屋内，都不影响该租赁合同的有效性，依法应予以解除。被上诉人陈翠莲答辩称：安徽白帝集团有限公司向一审法院提出的诉讼请求为：1、安徽白帝集团有限公司与陈翠莲之间的《房屋租赁合同》终止，陈翠莲将承租的房屋立即交还安徽白帝集团有限公司，房产价值28600元；2、陈翠莲支付安徽白帝集团有限公司房屋租金6020元（自2014年1月起暂计算至2016年11月，此后顺延计算至房屋归还安徽白帝集团有限公司时止）；3、陈翠莲支付违约金3000元；4、陈翠莲承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2009年1月8日，出租方（甲方）安徽白帝集团有限公司与承租方（乙方）陈翠莲签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲乙双方确认，合肥市××号（建筑面积57.2平方米）的平房1.5间产权属于安徽白帝集团有限公司所有，甲方将该房出租给乙方使用。甲乙双方签订的房屋租赁合同属平等民事主体之间经共同协商一致签订的房屋租赁合同；本房屋租赁合同自2008年11月6日起生效，至甲方书面通知乙方终止合同时止。甲方书面通知乙方终止合同时，必须提前一个月书面或公告方式通知乙方，乙方对此表示同意。乙方拖欠房租金三个月以上的，甲方可以立即解除本合同，收回房屋及全部租金，同时不承担乙方任何费用或损失；甲乙双方议定本合同项下房屋租金为每月172元（3元/平方米·月），乙方必须在每月10日前以现金方式交纳给甲方，先付后用。双方一致同意，签订合同时房屋租金必须缴纳到2009年3月，此后租金按照本合同约定支付；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按每天8元/平方米向甲方支付违约金，直至全部交清为止。乙方拖欠租金两个月以上的，甲方有权立即解除本协议，立即收回房屋及租金；本合同乙方违约给甲方造成损失范围包括但不限于：房租本金、利息、违约金、甲方为主张权利而发生的诉讼费、律师代理费用、车旅费用等，一旦乙方违约必须承担甲方前述全部损失。此前，合同约定的租赁房屋，即坐落于合肥市××号（建筑面积57.2平方米）的平房1.5间实际由安徽白帝集团有限公司单位其他职工承租居住，后该房屋一直仍由原职工居住。一审法院认为：安徽白帝集团有限公司将《房屋租赁合同》所约定的租赁物交付于陈翠莲使用是其应履行之义务，但安徽白帝集团有限公司未能举证证明其已将合同约定的租赁物——坐落于合肥市××号从原居住职工处收回并交付于陈翠莲，故不能证明其向陈翠莲履行了交付租赁物的义务。此外，安徽白帝集团有限公司对《房屋租赁合同》所约定的房屋的性质亦未予以举证，即安徽白帝集团有限公司未能举证证明《房屋租赁合同》所约定的房屋不属于福利房。因此，安徽白帝集团有限公司的各项诉请，应予以驳回。综上，安徽白帝集团有限公司的诉请，因证据不足，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：驳回安徽白帝集团有限公司的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安徽白帝集团有限公司提供新证据有：证据一、光盘一份，安徽白帝集团有限公司工作人员进入涉案房屋向现居住人进行询问，现居住人称是儿子和儿媳妇的房子，并承认陈翠莲是其儿媳妇，证明陈翠莲与安徽白帝集团有限公司签订《房屋租赁合同》后，房屋一直由其婆婆居住，安徽白帝集团有限公司已交付租赁房屋，房屋由陈翠莲本人居住还是由其亲属居住，不影响房屋交付的事实。证据二、物业费缴费单，证明陈翠莲接收租赁房屋后，一直让其婆婆居住在内，并由其丈夫孟宪明缴纳房租。陈翠莲质证认为涉案房屋恰恰是一审法院认定的安徽白帝集团有限公司的老职工韩素珍从1971年居住到现在，陈翠莲从法律上与韩素珍没有任何法律关系，韩素珍的录音即使是真实的，其所称的儿媳陈翠莲也只是在2007年11月15日前是，之后已经和孟宪明解除婚姻关系。进一步说明安徽白帝集团有限公司应起诉现居住人韩素珍，并不应该起诉陈翠莲。对证据二的三性及证明目的均不认可，缴费单是安徽白帝集团有限公司单方面制作的，并且缴款单位的名字由安徽白帝集团有限公司自由撰写，缴费人是韩素珍而并非孟宪明。陈翠莲提供的新证据有：证据一、住户水电费收取表，证明涉案房屋居住人是韩素珍，并非陈翠莲。证据二、居住证明，证明陈翠莲不在涉案房屋居住。证据三、离婚证明，证明陈翠莲与孟宪明离婚状态的事实。安徽白帝集团有限公司质证认为对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案房屋的居住人韩素珍系陈翠莲的婆婆，本案的房屋租赁合同是陈翠莲与安徽白帝集团有限公司签订，并未和韩素珍签订任何合同，陈翠莲系完全行为能力人，应当对其在租赁合同上的签字承担相应的法律后果。合同签订后，是由陈翠莲本人居住还是由其婆婆居住，并不影响本案租赁合同的成立。对证据二真实性没有异议，但陈翠莲是否在涉案房屋居住，不影响租赁合同的成立。对证据三的意见同证据二。安徽白帝集团有限公司申请证人冯某、程某出庭作证，冯某的证言证明本案所涉房屋是公司分配给陈翠莲的，2008年公司为了解决住房问题建了四栋集资房，陈翠莲搬到了集资房里，搬进去后，本案所涉房屋公司规定仍然可以由陈翠莲使用，但是陈翠莲必须和公司签订房屋租赁协议。2016年5月，公司打算将这些房屋全部收回，现在大部分都收回了，只有两户没有收回，包括本案所涉房屋。程某的证言证明本案所涉房屋的水电费是由孟宪霞及孟宪霞的老公交的。陈翠莲质证认为两位证人均是白帝集团下属的子公司的员工，与上诉人有法律上的利害关系，其证人证言的效力较弱。通过证人证言，进一步证实涉案房屋是原厂老职工韩素珍一直居住到现在，并且通过程某的陈述，水电费也是由现居住人韩素珍的女儿女婿交付的。进一步证实程某从来没有收取过陈翠莲的水电费及房租，证实了虽然双方签订过房屋租赁合同，但是在合同的履行过程中已经发生了变更，通过水电费、房租的单据、证人证言，进一步证实房屋的实际居住人已经是韩素珍，且上诉人也予以认可，租赁关系发生了变化，双方签订的租赁合同只是形式上的，并没有实际发生。认为：本案所涉房屋租赁合同由陈翠莲和安徽白帝集团有限公司签订，虽陈翠莲未实际居住该房屋，但不能以此为由抗辩安徽白帝集团有限公司未履行交付租赁房屋，亦不影响本案租赁合同的成立。根据双方合同的约定，陈翠莲拖欠房租已达三个月以上，安徽白帝集团有限公司有权解除合同并收回房屋，并要求陈翠莲支付拖欠的租金。上诉人的上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8964号民事判决；二、解除陈翠莲和安徽白帝集团有限公司于2009年1月8日签订的《房屋租赁合同》；三、陈翠莲于本判决生效之日起十日内将本案所涉的房屋返还给安徽白帝集团有限公司；四、陈翠莲于本判决生效之日起十日内向安徽白帝集团有限公司支付租金6020元；五、驳回安徽白帝集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费741元，公告费500元，共计1241元；二审案件受理费741元，均由陈翠莲负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月二十一日书记员 林 森附：相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。