浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初7311号 原告（执行案外人）：余美英，女，1986年10月1日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：鲍乐星，浙江震瓯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：温州银行股份有限公司永嘉支行，住所地浙江省永嘉县瓯北街道双塔路中楠广场221-224号，统一社会信用代码：91330324737780144K。 负责人：陈斯丹，该支行行长。 委托诉讼代理人：周永波，男，1967年8月14日出生，汉族，该支行副行长，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：李晨曦，女，1987年10月21日出生，汉族，该支行员工，住浙江省永嘉县。 第三人（被执行人）：周云国，男，1963年1月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 第三人（被执行人）：冯优微，女，1965年3月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告余美英与被告温州银行股份有限公司永嘉支行（以下简称温州银行永嘉支行）、第三人周云国、冯优微案外人执行异议之诉一案，于2019年10月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告余美英的委托诉讼代理人鲍乐星、被告温州银行永嘉支行的委托诉讼代理人周永波、李晨曦到庭参加诉讼。第三人周云国、冯优微经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告余美英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人周云国签订的房屋租赁协议有效；2、停止对永嘉县的房屋及附属设施（房产证号：02××18；土地证号：（2002）0300822）实施查封、腾空房屋及责令搬离的执行措施。在庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：停止对永嘉县的房屋及附属设施（房产证号：02××18；土地证号：（2002）0300822）实施查封、腾空房屋及责令搬离的执行措施并带租拍卖。增加第三项诉讼请求：本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月25日，原告与周云国、冯优微签订《租房协议书》，承租第三人周云国名下位于永嘉县的房屋，租期自2016年6月16日至2019年6月15日止。后原告与周云国、冯优微续签《租房协议书》，租赁合同期限至2022年6月15日届满。贵院在执行温州银行永嘉支行与周云国、冯优微等人金融借款合同纠纷案件过程中，查封了周云国名下位于永嘉县的房屋，并对该房屋实施腾空、责令搬离、评估拍卖等执行措施。2019年10月10日，浙江省永嘉县人民法院对余美英案外人执行异议一案作出（2019）浙0324执异74号执行裁定：驳回案外人余美英的异议请求。根据《最高人民法院办理执行异议和复议若干规定》第31条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。综上，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告温州银行永嘉支行辩称：一、温州银行永嘉支行抵押设立时间早于房屋租赁合同。2015年12月1日，抵押人周云国将永嘉县的房屋抵押给我行办理贷款，与我行签订最高额抵押合同，并于2016年1月5日完成抵押登记，上述抵押权的设立合法合规。原告签署的租赁合同均迟于我行抵押设立的时间。二、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”本案应当继续执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人周云国、冯优微未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、身份证、企业信息、身份信息各一份，以证明原、被告及第三人的诉讼主体资格； 2、房屋租赁合同一份、银行交易记录二份，以证明原告在法院查封前已承租第三人房屋的事实； 3、执行裁定书一份，以证明浙江省永嘉县人民法院驳回余美英的异议请求的事实。 被告温州银行永嘉支行向本院提交了下列证据： 1、抵押合同一份，以证明房屋抵押早于租赁协议，且租赁协议续签时“周云国”的签字和抵押合同上签字不一样的事实； 2、他项权证一份，以证明涉案房屋已经抵押给温州银行永嘉支行的事实。 第三人周云国、冯优微均未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据质证。第三人周云国、冯优微未到庭应诉，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据，被告温州银行永嘉支行对证据1、3三性均无异议，证据2中的银行交易记录真实性无异议；对证据2中房屋租赁合同不认可，对于租赁合同上周云国的签字和我们银行这边周云国的签字差距很大，可能是假的。原告对被告温州银行永嘉支行的证据均无异议。 对于当事人提供的证据，本院作如下认定：原告的证据1、3、证据2中的银行交易记录，被告温州银行永嘉支行提供的证据，对方当事人对其真实性未提出异议，经本院审核，尚未发现证据存有瑕疵或疑点，故对上述证据的真实性本院依法予以认定。原告证据2中的租房协议书，被告温州银行永嘉支行虽提出异议，但未提供相反证据证明，经本院审核，尚未发现证据存有瑕疵或疑点，故对上述证据的真实性本院依法予以认定。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 涉案房屋坐落于永嘉县。2016年4月25日，原告与第三人周云国、冯优微签订了租房协议书，约定第三人周云国、冯优微将涉案房屋租给原告使用，租期为2016年6月16日至2019年6月15日，租金为每年115000元。2019年3月，原告与两第三人协商将租期从2019年6月15日延长至2022年6月15日，并支付租金至2020年6月15日。 另查明，温州银行永嘉支行与周云国、冯优微、冯中直、周智林金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理。经审理查明主要事实为：2015年12月1日，温州银行永嘉支行与周云国签订一份《最高额抵押合同》，约定周云国以其所有的位于永嘉县（房屋所有权证号：02××18）的房屋为温州银行永嘉支行与周云国自2015年12月1日至2018年12月1日内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额抵押担保，并于2016年1月5日办理了房屋抵押登记手续。2017年1月6日，温州银行永嘉支行与被告周云国签订一份《自然人借款合同》，借款金额60万元，借款期限1年。同年1月10日，温州银行永嘉支行向周云国发放贷款60万元。借款期限届满后，周云国陆续偿还温州银行永嘉支行借款本金70000元并支付部分逾期利息。依据查明的事实，2018年7月17日，本院作出（2018）浙0324民初4220号民事判决：周云国、冯优微于本判决生效之日起十日内共同偿还温州银行永嘉支行借款本金530000元并支付逾期利息；如周云国、冯优微未按上述判决履行还款义务，则温州银行永嘉支行有权依照法律规定，对周云国所有的坐落于永嘉县（房屋所有权证号：02××18）的房屋进行折价或拍卖、变卖等方式变价，所得价款在最高债权余额120万元内优先受偿等内容。周云国等未履行生效判决书确定的义务，温州银行永嘉支行向本院申请强制执行。在强制执行过程中，我院于2019年3月26日查封了登记在第三人周云国名下坐落于永嘉县房屋，即涉案房屋。后原告余美英向本院执行局提出书面异议。2019年10月10日，本院作出（2019）浙0324执异74号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂于同年10月23日提起本案诉讼。 本院认为：本案的争议焦点系余美英主张的其与周云国、冯优微之间于2016年4月25日已经成立的租赁关系能否对抗温州银行永嘉支行现对案涉房产所享有的抵押权。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：1、案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；3案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地。本案中，余美英与周云国、冯优微签订的书面租房协议意思表示真实，未违反相关法律规定，虽被告温州银行对周云国的签名的真实性提出异议，但未提供相反证据予以证明，故应确认余美英与周云国、冯优微租房协议合法有效。虽余美英与周云国、冯优微租房协议合法有效，但案涉房屋抵押权登记时间为2016年1月5日，余美英提交了落款时间为2016年4月25日的租房协议,约定租期为2016年6月16日起至2022年6月15日止,因此,根据现有证据足以认定余美英在案涉抵押权登记之后才与周云国、冯优微签订租房协议。综上，原告要求停止对案涉房屋腾空及责令搬离的执行措施并带租拍卖的诉讼请求 不符合租赁期内阻止移交的条件，故原告的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请确认租房协议的效力，不属于案外人执行异议之诉的裁判范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告余美英的诉讼请求。 本案受理费9100元，由原告余美英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  盛向光 人民陪审员  陈龙珠 人民陪审员  刘纪德 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  吴微微 永嘉县人民法院门户网站网址:××