江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0113民初7400号原告：朱丽，女，1981年3月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王境梵，江苏宁创律师事务所律师。被告：裘强，男，1982年2月10日出生，汉族，住江西省南昌市新建区乐化镇岭背林场岭背林场集镇19号，现住江西省南昌市新建区。原告朱丽与被告裘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日依法公开开庭进行了审理。原告朱丽的委托诉讼代理人王齐飞、被告裘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年11月4日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即将商铺腾空并恢复原状后予以返还，另支付拖欠原告的租金或房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还之日止，按合同约定的年租金标准计算）；3、判令原告有权没收押金20000元；4、判令被告赔偿原告2018年12月1日至2019年1月31日期间免租期的租金损失38333元；5、判令被告向原告支付房屋空置损失38333元；6、判令被告赔偿原告两个月房租38333元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月4日，原、被告签署《租赁合同》，双方约定将原告所有的位于南京市栖霞区商铺（以下简称案涉房屋）出租给被告，租赁面积为111.02平方米，租期自2019年2月1日起至2027年1月31日止。合同另对租金的标准及支付方式进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定支付了第一期租金，并且实际装修使用，但后期未按时交纳租金。2019年9月底，被告向原告提出退租，但其至今未将房屋交还原告也未交纳房租，已构成违约。现为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。被告裘强辩称，1、双方签署的租赁合同已于2019年9月底解除，被告已对案涉房屋进行了恢复施工；2、被告已于2019年9月底通知原告不再继续租赁房屋，故自2019年10月1日起的租金及房屋占有使用费不应当由被告承担；3、同意原告不退还被告交纳的押金；4、双方签订合同时明确约定了免租期，现在合同不再继续履行，原告不应要求被告支付免租期的租金损失；5、被告已提前告知原告不再继续租赁房屋，且于2019年10月28日将房屋清空，不应承担房屋空置损失。经审理查明，原告朱丽系案涉房屋所有权人。2018年11月4日，原告（甲方）与被告（乙方）就案涉房屋签署《金地湖城艺境商业街租赁合同》（以下简称租赁合同）,主要内容为：原告将案涉房屋出租给被告，面积为111.02平方米，租期自2019年2月1日起至2027年1月31日止，租金起算日期为2019年2月1日；2019年2月1日至2021年1月31日期间的年租金标准为230000元，后期租金逐年递增，租金每半年缴纳一次，且被告应在本期租金到期前30日支付下一期租金。如乙方未按期足额支付甲方下期租金，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿2个月租金。押金20000元，承租期满之后15日内退还。案涉房屋于2018年12月1日交付后，乙方应在2个工作日支付当期6个月租金；乙方自主经营，甲方不得干涉其经营活动。在不破坏房屋主体结构的前提下，乙方有权在承租期内拆除甲方出租位置内乙方添附的装修及附属设施，甲方不得以任何理由索赔；双方合同到期后，乙方需要在十五天内将商铺内可移动部分物品全部转走，禁止损坏墙体结构否则视为自动放弃所有权，甲方不承担物资的折现以及赔偿责任；租赁期限内，如因乙方原因毁约或者违约，甲方不退还剩余房租和押金，不承担乙方装饰装修损失。乙方在租赁期限内，如要求退租的，应提前2个月通知甲方，并按约定承担违约责任。租赁合同签署后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告交纳押金20000元并支付租金至2019年9月30日。另查明，被告承租包括案涉房屋在内的湖城艺境花园35幢多个沿街商铺，用于经营“御足天下”足疗店。因被告提前解除租赁合同与相应业主产生纠纷，湖城艺境花园35幢2室、3室、4室业主亦向本院提起诉讼。再查明，2019年6月，被告以足疗店经营困难为由要求将租金变更为按月支付，具体方式为当月月底支付次月租金。2019年8月、9月的租金均由被告按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。2019年9月底，被告向原告提出退租。2019年10月期间，被告对案涉房屋内物品进行了清空以及拆除恢复施工。2019年10月28日，被告通知原告案涉房屋已全部施工完毕，要求原告到场进行验收。此后，双方未就房屋腾空、返还等问题达成一致意见。被告为证明已就租金支付方式以及合同解除与原告达成一致意见，向本院提交了与原告之间的微信聊天记录。2019年7月2日，被告向原告发送微信：“老板娘，昨天晚上到现在跟2、3、4、5、6、7号都沟通过，她们都同意1个月1付，月底付款，您在哪里我当面跟你说，希望老板娘支持一下”。原告微信回复：“我在家，我跟大家意见一致，支持这个付租方式，晚上有时间我和我老公去你店里坐坐”。2019年9月27日，被告向原告发送微信：“店铺租到月底不租了，所以想跟你当面说下”。原告回复：“哦，晚上我和我老公去你店里”。2019年10月14日，原告向被告发送微信：“老板，你这退房给我，这都十几天了，你再没恢复好。还有我那两个月免租期房租你什么时间给我，还有这个月的房租，你什么时间给我”。被告回复：“不是已经拆了，已经在做门了，老板娘你不是已经贴了租房吗？我店都关门了，哪里还有钱”。原告回复：“我贴不贴租房是你不租了，我才贴的，你店关不关门跟我没有关系，你用我的房子你就应该给我房租，咱们是有合同，不能你说没钱就可以不付房租吧”。此后，双方通过微信陆续对租金、补偿费用等进行了沟通，但未能达成一致意见。审理中，本院赴案涉房屋进行了现场查看。现案涉房屋一楼已基本清空，楼梯及墙体主体已恢复，商铺二楼尚留有卫生洁具、浴缸、吊顶、隔墙等,房屋外墙有被告安装的灯带。被告表示对于屋内装修及物品均自愿放弃，不再主张相应权利，外墙灯带愿意进行整改。关于合同解除问题，被告称曾于2019年9月29日与包括原告在内的相应业主进行了现场沟通，各业主均表示同意解除合同。对此，原告表示，各业主当日同意解除合同是附条件的，需要被告赔偿损失、并将房屋恢复原状。上述事实有《金地湖城艺境商业街租赁合同》、《南京市商品房预售合同》、不动产登记证明、照片、招商银行账户历史交易明细表、微信聊天记录、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。关于合同的解除问题。原告提出因被告未按时支付房租，且未按合同约定时间提出退租，要求解除合同。根据被告提供的微信聊天记录显示，双方已将租金支付方式变更为按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。此外，从双方2019年9月29日现场沟通情况以及微信聊天记录来看，双方对于提前解除合同并无实质争议，仅是对合同解除后的赔偿及恢复施工问题未达成一致意见。综合双方9月29日的沟通情况、微信聊天记录、租金实际支付情况等因素，本院确认租赁合同已于2019年9月30日解除。因双方签署的租赁合同在提起本案诉讼前即2019年9月30日已经解除，故对于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。关于案涉房屋的返还问题。在本案中，原、被告双方对于案涉房屋的返还及恢复施工问题进行了沟通，被告在结束对案涉房屋的恢复施工后于2019年10月28日通知原告验收。此后，双方对于被告是否腾空返还房屋及恢复施工是否符合要求未达成一致意见。对此，本院认为，在租赁合同并未约定被告需要将形成附合的装饰装修进行恢复的情况下，被告已经对案涉房屋进行了恢复施工，并将影响案涉房屋使用功能的楼梯进行了恢复，室内可移动物品也已基本清空。虽然原告认为被告的恢复施工存在瑕疵，但并不妨碍原告实际占有案涉房屋。结合双方微信聊天记录以及原告已在案涉房屋处张贴招租广告的事实，可以视为被告已于2019年10月28日将案涉房屋返还，原告也已实际占有了案涉房屋。因案涉房屋内物品已基本清空，被告也明确表示放弃案涉房屋室内的遗留物品并已将房屋返还，故对于案涉房屋再行腾空、恢复已无必要。基于上述原因，本院对于原告要求被告将案涉房屋腾空、恢复原状并予以返还的诉讼请求，依法不予支持。关于案涉房屋外墙的灯带问题，被告在审理中表示愿意进行整改，故本院从减轻当事人诉累角度出发，依法确认被告应将安装在案涉房屋外墙的灯带予以拆除。关于占有使用费。根据庭审查明的事实，被告已实际缴纳租金至2019年9月30日，但案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，被告应当支付合同解除后占用案涉房屋产生的占有使用费17644元（230000元/年÷365天×28天）。关于被告应承担的违约责任问题。虽然本院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除，但被告在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。具体如下：1、关于押金。按照租赁合同约定，被告在租赁期限内违约的，原告无需退还20000元押金，该项约定属于被告违约后所应当承担的违约责任。现原告要求该20000元不予退还，符合双方合同约定，本院依法予以支持；2、关于免租期的租金损失。虽然双方未约定被告提前解约应承担免租期的租金损失，但原告主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予两个月的免租期，该项主张具有一定的合理性。综合租赁合同约定、履行情况以及当事人过错程度等因素，本院酌定由被告向原告支付相当于20天租金标准的免租期租金损失12603元（230000元/年÷365天×20天）；3、关于房屋空置损失。被告在租赁期限内提前解约，应当向原告支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，原告要求被告承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于被告提前解约应当承担的违约责任。本院虽已确认押金20000元无需返还，但该押金尚不足以弥补原告的该项损失，故本院对被告应支付的房屋空置损失金额确认为18333元（230000元/年÷12个月×2个月-20000元）；4、关于原告要求被告另行赔偿两个月租金38333元的诉讼请求。因双方已就租金支付方式变更达成了一致意见，虽然被告存在延迟数日支付的情形，但该违约情形较轻，且原告已就被告提前解除合同主张了违约责任，故对于该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、租赁押金20000元归原告朱丽所有，不再向被告裘强退还；二、被告裘强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱丽支付房屋占有使用费17644元、免租期租金损失12603元、房屋空置损失18333元，合计48580元；三、被告裘强于本判决发生法律效力之日起十日内向将其安装在南京市栖霞区仙林大学城湖城艺境花园35幢1室外墙的灯带拆除；四、驳回原告朱丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由原告朱丽负担948元，由被告裘强负担752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年五月十四日书记员  尹 紫