河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终9218号上诉人（原审被告）：王某章，男，汉族，住石家庄市新华区。被上诉人（原审原告）：河北省人大常委会招待处，住所地石家庄市新华区新华路355号。法定代表人：杨靳利，该处总经理。委托诉讼代理人：刘晓彤，河北佳诚律师事务所律师。上诉人王某章因与被上诉人河北省人大常委会招待处房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王某章，被上诉人河北省人大常委会招待处委托诉讼代理人刘晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某章上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人河北省人大常委会招待处的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人河北省人大常委会招待处承担。事实和理由：双方不存在房屋租赁合同关系，房屋租赁合同未实际履行。被上诉人河北省人大常委会招待处未向上诉人交付房屋，上诉人未租住该房屋、未向被上诉人河北省人大常委会招待处交付过租金，支付房租的人与上诉人没有任何关联，被上诉人河北省人大常委会招待处将房屋实际出租给他人；2、报警案件登记表中没有上诉人的签字，报警人不是上诉人员工，不能确定其与上诉人有任何关系。河北省人大常委会招待处辩称：一审认定事实、适用法律正确。请求：驳回上诉人王某章的诉讼请求。河北省人大常委会招待处向一审法院起诉请求：解除与被告签订的《房屋租赁合同》；被告支付拖欠的水电费、空调费、物业费、餐费等共计30200.68元；被告支付违约金51572.16元（计算至2016年12月31日，同时我单位不放弃追索2017年1月1日至拖欠费用实际支付之日的违约金）；被告承担本案诉讼费。一审查明的事实：2016年2月28日，原告河北省人大常委会招待处（甲方、出租人）与被告王某章（乙方、承租人）签订一份房屋租赁合同，该合同的主要内容为：“现甲乙双方根据中华人民共和国有关房产管理规定，经过双方友好协商，签订本房产租赁合同（以下简称‘本合同’），以便共同遵守。一、租赁场地1、甲方将坐落于新华路355号省人大招待处东办公楼三层全部房间，甲方及乙方共同认可租赁面积（使用面积）为470平方米（以下简称‘租赁区’）租给乙方。2、租赁区只做办公使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变房屋的使用用途。二、租赁期限租赁期限为：租期从2016年3月1日至2017年2月28日止。三、租金及支付方式1、租赁期间每年租金人民币257325（贰拾伍万柒仟叁佰贰拾伍）元。2、水、电、空调冷暖价格：冷水5.8元/吨，电1.49元/度；空调费34.1元/供暖（冷）季/平方米（建筑面积470平方米），单独与甲方按供暖（冷）季结算，物业费3元/月/平方米。（如遇有价格调整，执行时间以甲方物业部门通知为准）3、签订本合同时缴纳半年租金与半年物业费，此后的租金与物业费按半年支付，即每次租金到期前10日缴付下半年度租金与物业费。乙方可以通过汇款、支票、付现金或者其他甲方同意的形式支付给甲方租金和物业费用。如乙方以汇款、支票形式支付的，实际的付款日期为甲方到帐日。4、水费、电费：乙方应于每月初5日前缴付上月费用，不得扣减，亦不得延误。若延误缴纳，甲方可向乙方收取欠缴金额每天的违约金。5、租赁期间，使用该房屋所发生的电费、空调风机盘管用电费、办公区用电费、暖（冷）费等由乙方负担。6、租赁区内如无空调制冷设备，空调制冷由乙方自行解决；因乙方原因不使用甲方供暖服务，乙方需缴纳应交暖费20%的空置费。7、甲方接纳租金和其他费用的账号……四、房屋交付1、在本合同签署之前，乙方已对房屋的状况和使用条件（即现有状况）进行了查验，乙方签署本合同的行为，视为对房屋状况和使用条件的认可。2、房屋交付时，双方应签署交付确认书，并领取房屋钥匙。3、疏忽或大意未签署确认书，只要房屋事实上已移交给乙方占有、使用，视为甲方的交房义务业已履行，且乙方认可房屋状况和使用条件。……十、违约责任1、若乙方欠缴租金或物业费用、履约保证金或者其他费用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付月租金的千分之五作为违约金。2、甲方未按时交付房屋，每逾期一日，甲方向乙方支付月租金的千分之五作为违约金。3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方将不予退还保证金，同时乙方按协议未履行部分租金的30%向甲方支付违约金。……出租人：河北省人大常委会招待处（印章）法定代表人：杨靳利（印章）承租人：河北省社会信用发展促进会法定代表人：王某章（签名）2016年2月28日”。庭审中，原告称上述合同签订后，被告向其缴纳了半年的租金和物业费，其将房屋交付被告使用，双方未签署交付确认书，提供2017年3月15日被告到原告处的视频资料、石家庄市公安局新华分局革新街派出所于2017年3月15日出具的报警案件登记表、证人证言予以证明。其中报警案件登记表中的当事人主要情况一栏中有被告王某章，简要案情一栏中写有：“2017年3月15日15时10分，有群众报警称颐园宾馆后三楼办公沙发被盗，赶到现场见到报警人后，报警人什么也说不清楚，不告诉自己的姓名，且在没有告知的情况下离开。经向物业经理吴云川询问了解到是当时王某章租赁他们的三楼开公司，因欠费而引起的纠纷。报警人是王某章的员工。”其中证人证言的主要内容为：“兹证明我于2016年3月31日至2016年7月10日在颐园宾馆东办公楼三层工作，我在此工作时该单位负责人王某章一直在颐园宾馆东办公楼三层办公。特此证明证明人：范雅……2017年3月23日”；“我于2012年5月负责颐园宾馆安全、车辆进出口管理。我证明从2016年3月份到2016年9月份，王某章于工作日（每天周一至周五）在宾馆停车场停车。王某章在东办公楼三楼办公。特地证明证明人：张国京……”；“兹证明我于2016年2月28日与王某章签署了东办公楼三层房屋租赁合同，自2016年3月1日起王某章及其河北省社会信用发展促进会开始在东办公楼三层办公。特此证明证明人：吴永川……”；“兹证明我部于2016年2月28日与王某章签署了东办公楼三层房屋租赁合同，2016年3月1日起王某章及其河北省社会信用发展促进会开始在我处东办公楼三层办公。特此证明证明人：段晨阳……”。现原告诉至法院称被告于2016年9月通知其单方解除合同，被告未支付租赁期间的水电费、空调费、餐费、维修费，要求被告支付，同时要求被告支付违约金。庭审中，被告表示同意解除合同，但称双方并未实际履行合同，其无需向原告支付各种费用及违约金，未提供证据予以证明。另查，原告主张其租赁物内未分装水表，水费由其代为缴纳后各楼层进行均摊，电费按电表走表量进行计算，提供河北来仪律师事务所于2017年3月14日出具的证明、河北食联众盈电子商务有限公司于2017年3月4日出具的证明、水费和电费的缴费票据予以证明。其中河北来仪律师事务所出具的证明的主要内容为：“兹证明我单位自2014年10月30日开始租赁河北省人大常委会招待处办公楼四层办公室，共计480平米，用电电费按电表走表量计算；水费因未安装水表按全楼总量均摊至其中五层（二至六层）。2016年3月8日，我单位向河北省人大常委会招待处缴纳水费共计1313.12元”；河北食联众盈电子商务有限公司出具的证明的主要内容为：“兹证明我公司自2017年3月1日开始租赁河北省人大常委会招待处办公楼三楼（共六层）办公室，共计470平米，用电电费按电表走表量计算，表底为59740；水费因未安装水表按全楼总量均摊至其中五层（二至六层）”。关于水费，原告主张其自2016年3月至2016年9月共计缴纳水费6565.60元，被告应承担1313.12元（6565.60元÷5层）。关于电费，原告主张通过涉诉租赁房屋现租户的用电情况可推断出被告的用电情况及相应的费用。关于餐费、会议费，原告提供前台团队查账单予以证明，被告王某章在上述查账单中签字确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方2016年2月28日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以确认，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告河北省人大常委会招待处主张与被告王某章解除合同，因本案法庭辩论终结之日已超过该协议约定的租赁期限，不存在解除的问题，故对上述主张，本院不予支持。庭审中，被告抗辩称原告未向其实际交付涉诉租赁房屋，本院认为，原、被告双方虽未签署书面的交付确认书，但现原告提供的报警登记表、视频资料、证人证言等证据可以形成完整的证据链，证明被告已实际占有、使用涉诉房屋，且被告除其陈述外未提供其他证据证明上述意见，故对于被告上述意见，本院不予采信。原告主张被告支付水费1313.12元，提交了缴费凭证及其他租赁人出具的证明，可以证实被告应当缴纳的水费数额为1313.12元，本院予以支持。原告主张被告支付电费1555.56元，根据原告提供的其它租赁人出具的证明可知，原告系按照租户的实际用电量收取电费，但原告未提供证据证明被告使用电量的情况，仅通过其他租赁人的用电量进行推断，理据不足，本院不予支持。原告主张被告支付空调费16027元（470平方米×34.10元/平方米/季），符合原、被告双方在房屋租赁合同中第三条第二项关于空调费结算的约定，本院予以支持。原告主张被告支付餐费、会议费共计11290元，提交了有被告签字确认的查账单予以证明，本院予以支持。原告主张维修费15元，未提供证据予以证明，本院不予支持。原告主张被告支付擅自退租违约金38598.75元（128662.50元×30%）、欠缴其他费用的违约金12973.41元（257325元/年÷12月×5‰）×121天（自2016年9月1日至2016年12月31日），同时继续主张被告按照月租金5‰支付自2017年1月1日至被告实际支付欠付费用之日的违约金，本院认为，根据原告提供的证据及原、被告双方的当庭陈述可知，被告未按合同约定向原告支付水电费、空调费和后半年的租金，应视为其以自己的行为表示中途退租，且被告未提供证据证明其中途退租行为经过原告同意，故原告上述主张符合合同中有关违约金的约定，但双方约定的违约金数额过高，本院认为按照被告未支付租金的30%进行计算较妥，庭审中原告自认被告已支付半年租金，故被告应当支付原告违约金的数额为38598.75元（128662.50元×30%）。一审判决：一、限被告王某章于本判决生效之日起十日内支付原告河北省人大常委会招待处水费1313.12元、空调费16027元、餐费和会议费11290元、违约金38598.75元，共计67228.87元；二、驳回原告河北省人大常委会招待处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取，被告王某章负担758.01元，原告河北省人大常委会招待处负担163.99元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，双方2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》，合法有效，均同意解除，本院予以认定。报警案件登记表系来源于公安机关，具有客观真实性，且与本案之间存在一定关联性，能够作为本案的合法证据使用，与前台团队查账单、光盘等证据相互印证，结合被上诉人河北省人大常委会招待处自认上诉人王某章已给付半年租金等，形成较为完整的证据链条，能够证实上诉人王某章已实际占有涉案房屋的事实。对此，一审予以认定，于理相合。上诉人王某章认为，《房屋租赁合同》未实际履行、被上诉人河北省人大常委会招待处将房屋实际出租给他人，但未提供确凿证据予以证实，故对其该主张，本院不予采信。综上，上诉人王某章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1844元，由上诉人王某章负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  史兆宏审判员  郝福海二〇一七年十月二十日书记员  李兴达