成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2652号 原告：蒲某，男，2006年1月23日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：张某，女，1974年10月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：邓仕美、张英，四川普联律师事务所律师。 被告：四川省银河投资集团有限公司，住所地：成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖、张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 原告蒲某与被告四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）商品房预售合同纠纷一案，经成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5012号民事裁定，移送本院管辖。本院于2020年4月2日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人邓仕美、张英，被告的诉讼代理人张亚男，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲某提出的诉讼请求：1.判令被告银河投资公司支付逾期交房的违约金101337元（按原告已付房款为基数，从2017年1月1日起按日万分之一暂计算至起诉之日，实际应计算至房屋实际交付之日止）；2.判令被告银河投资公司支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金16082元（按原告已付房款为基数，从2018年12月31日起按日万分之一暂计算至起诉之日，实际应计算至房屋实际取得所有权证之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以1182465元购买被告开发建设的位于龙泉驿区房屋（以下简称“案涉房屋”）。合同第十条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日其15日内向买受人支付违约金。”第十九条第（二）关于转移登记约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2中方式处理：（1）…。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）…。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同及补充协议签订后，原告按约向被告银河投资公司支付了全部购房款。但被告至今仍未交付房屋并办理房屋产权转移登记。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。 银河投资公司辩称：1.对双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，以及原告已付房款1182465元的事实无争议。但原告存在逾期支付房款的违约行为，原告应当承担逾期付款的违约金；2.原告主张逾期交房及逾期办证违约金的条件，均不成立。如果法院认定被告应当承担逾期交房及逾期办证的违约金，则原告逾期付款的违约金应当在该项费用中作相应抵扣；3.原告主张的违约过高，请求调减。综上，请求驳回原告的全部诉讼。 经本院审理认定的案件事实：2014年1月19日，原告蒲某与被告银河投资公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告建设的案涉房屋，建筑面积46.29平方米，用途为商业，购房价款1182465元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照第1种方式处理即逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日其15日内向买受人支付违约金；第十九条第（二）项关于转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告向被告支付了购房款1182465元。庭审中，双方当事人陈述案涉房屋至今仍未交付。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息摘要、房款支付票据等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原告蒲某与被告银河投资公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。 关于逾期交房违约金。原告主张被告按已付房款日万分之一从2017年1月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。被告辩称合同约定违约金的付款时间为交房后15日内，现房屋尚未交付，付款条件未成就。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同已明确约定交房日期，截止本案法庭辩论终结时，仍未能交付案涉房屋，被告存在明显的逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于或者低于造成的损失，当事人可以请求调整。本案中，双方在合同第十二条对逾期交房的违约金计算方式有明确约定，原告的主张按已付房款的日万分之一计算违约金，符合合同约定，且标准不过高，本院予以支持。被告抗辩请求调低违约金计算标准，于法无据，本院不予支持。截止法庭辩论终结时案涉房屋仍未交付，具体交房时间暂处于不确定状态，因此，综合案涉房屋买卖合同的履行情况，该项违约金计算截止时间以法庭辩论结束之日即2020年5月8日为宜，后续产生的逾期交房违约金，在本案中暂不作处理，待案涉房屋具备交付条件后，由双方依法另行解决。 关于逾期办理权属转移登记的违约金。本院认为，1.在合同第十九条第（二）项中约定，出卖人应当在商品房交付之日起720日内为买受人取得案涉房屋的所有权证书。现案涉房屋并未实际交付；2.庭审中，双方当事人均无法确认房屋交付时间，案涉房屋能否交付以及何时交付，均处于不确定状态；3.逾期办证违约金待房屋实际交付之后，由双方按合同约定，另行处理。因此，案涉房屋暂不具备交付条件，原告主张的该项诉请，不符合双方合同约定，本院不予支持。 关于被告抗辩对原告逾期付款违约金进行抵扣的问题。本案中，被告抗辩称原告存在逾期支付房款的违约行为，但被告未以反诉的方式提出主张。被告请求在本案中一并扣减，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告蒲某与被告银河投资公司签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，各方当事人均应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告蒲某逾期交房违约金（计算方式：以购房款1182465元为基数，从2017年1月1日起按日万分之一的标准，计算至2020年5月8日止）； 二、驳回原告蒲某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648元，减半收取1324元，由被告四川省银河投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年五月九日 书记员  陈沁园