惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1897号原告：惠州市永昌房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾澳头听涛雅苑花庭美墅6栋一单元2号楼。法定代表人：寇武力。委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。被告：邹福英，女，汉族，1981年6月2日出生，住四川省渠县，被告：黄劲，男，汉族，1981年1月3日出生，住四川省渠县，原告惠州市永昌房地产开发有限公司（下称永昌公司）诉被告邹福英、黄劲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告永昌公司的委托代理人胡志宏到庭参加了诉讼，被告邹福英、黄劲经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告永昌公司诉称：2011年10月23日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发建设的美林雅苑中4栋1单元806弓房，应付总价款人民币为236，309.00元；第六条约定付款方式及期限为：支付首付款￥118，309.00元，剩余房款￥118，000.00元办理银行按揭支付。同时，附件4《合同补充协议》中第2条第4款约定：若银行未批准买受人按揭贷款申请，被告应在银行或出卖人通知之日起30日内付清全部购房款。若被告未能申请到银行贷款而又不能在30天内付清购房款，同样构成违约，原告有权解除合同，将房屋另售他人，被告按房屋总价款的20%向原告支付违约金，并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等）；原告扣除违约金及解除合同的全部费用后，将已付房款的剩余部分（无息）退还给被告。第13条约定：买受人在《商品房买卖合同》所列联系地址为指定联系地址，出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话通知、等途径，均为有效传递信息。买受人所列地址如有变更，应于变更之日起7日内以书面通知出卖人，否则，买受人原列地址即为指定联系地址。第L5条还约定：如本补充协议条款与《广东省商品房买卖合同》条款不一致，以本协议条款为准。合同及补充协议签订后，被告仅支付了前期购房款人民币￥118．309.00元、契税￥7，089.00元、合同印花税等其他费用3,308.00元。原告依约为被告办理了商品房预售备案登记，但被告因征信等原因不符合银行贷款条件，无法办理银行按揭贷款。随即，原告按被告提供的联系方式，向被告多次发出了变更付款方式通知，但被告却置之不理。2014年5月7日，原告依约为被告办理了房屋产权登记后，又多次要求被告依约一次性支付剩余房款，并于2017年7月5日再次委托广东力臣律师事务所向被告邮送《律师函》，要求原告30日内一次性付清剩余房款。但被告至今仍未履行支付义务，已构成双方合同约定违约情形。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判决：一、被告一、二立即向原告支付剩余房款￥118，000.00元；二、被告支付所购房屋总价款20%的违约金，共计人民币￥47，261.80元；三、被告按约定承担本案律师服务费人民币25,000.00元；四、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下主要证据：《广东省商品房买卖合同》、收款收据、商品房综合竣工验收备案表、房屋产权登记证明、《律师函》等，拟证明其诉称的事实。被告邹福英、黄劲未到庭，也未向法庭提交书面的答辩状及证据副本。经审理查明：2011年10月23日，原告永昌公司作为出卖人与作为买受人的被告邹福英、黄劲签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市××区××村××单元××号商品房，建筑面积为37.87平方米，总价款为236309元；二、付款方式，买受人于2011年10月23日前付清首期款人民币118309元，余款118000元申请办理银行住房按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；五、合同附件四第二条约定，买受人选择银行按揭付款方式的，买受人应当在签订《商品房买卖合同》同时付清首期款，提交银行按揭要求的个人住房贷款资料，逾期3天未补齐按揭资料或首期款的，均视为买受人逾期付款，按《商品房买卖合同》第七条第一种方式处理。自签订《商品房买卖合同》之日起七日内买受人与银行签订按揭贷款合同。贷款额度与年限以银行最终审批为准，如银行要求提高首付款的，买受人应按银行要求在七天内补足首付款，否则，买受人违约，逾期超过20天，买受人按买卖合同总额20%承担违约责任，且出卖人有权解除合同，该房由出卖人另行出售。若银行未批准买受人按揭贷款申请，买受人应在银行或出卖人通知之日起30日内付清全部购房款。若买受人未能申请到银行贷款又不能在30天内付清购房款，同样构成违约，出卖人有权解除合同将房屋另行出售，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收取的费用等），出卖人扣除违约金及解除合同的全部费用后将已付房款的剩余部分（无息）退还给买受人。出卖人仅负有代为联络按揭银行和按照银行的要求为出卖人办理贷款手续提供必要的协助义务。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订当日，被告按约定向原告支付了购房首期款118309元，余款118000元至今未办理银行按揭贷款，也未以其他方式支付给原告。原告为此起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查，位于大亚湾区××村××单元××号商品房已办理权属转移登记，权属人为两被告，房地产权证号为：粤房地权证惠州字第××号。上述事实，根据原告的庭审陈述，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、收款收据、商品房综合竣工验收备案表、房屋产权登记证明、《律师函》等证据经庭审调查核实，足以认定。本院认为：原告永昌公司与被告邹福英、黄劲签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告按合同约定支付购房款118309元后，余款118000未按约定支付，故原告请求被告支付购房款118000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。原、被告在合同中约定了合同继续履行的情况下，被告逾期付款应按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，本案中，被告应向原告支付而实际未支付的购房款为118000元，被告不申请办理银行按揭贷款，即应及时以现金等方式向被告支付购房款余款，但被告逾期付款，故被告应按合同约定向原告支付逾期付款违约金。关于违约金起算时间的确定问题，本案中，因被告未到庭，难以认定被告何时向银行申请办理了按揭贷款，通常情况下，被告在签订商品房买卖合同后即应及时向相应银行提出贷款的申请，考虑到银行接收资料的审查期及审查后的通知期，本院酌情确定上述期限为三个月，故被告应自签订商品房买卖合同三个月后即2012年1月24日开始计算逾期付款的违约金给原告。原告请求被告按合同补充协议约定的按总房款20%的标准向其支付违约金，因补充协议是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款，本案中，双方当事人已在商品房买卖合同中明确约定了逾期付款的违约金，而出卖人作为提供格式条款的一方，又在补充协议中加重了对方的责任，因此，该条款对于逾期付款违约金的约定无效。本案逾期付款违约金应当按照商品房买卖合同中约定的计算。原告请求被告负担律师费25000元，原告虽提交了签订于2017年8月8日的委托代理合同及2017年8月7日开具的发票，但该发票上注明的服务名称是“律师服务费、律师办案费”59320.39元，难以认定是原告针对本案产生的律师费。故原告该项请求证据不足，本院不予支持。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已经向原告付清全部或部分购房款的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七之规定，判决如下：一、被告邹福英、黄劲自本判决生效之日起十日内向原告惠州市永昌房地产开发有限公司支付购房款118000元并按每日万分之一的标准自2012年1月24日起向原告支付上述款项的违约金至付清日之止。二、驳回原告惠州市永昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4105.23元，由被告邹福英、黄劲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一七年十月二十八日书记员 邹晓婷