杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初2756号原告：中国民生银行股份有限公司信用卡中心，住所地北京市顺义区马坡地区顺安路**。原告：杭州古荡街道集体资产经营有限公司，，住所地杭州市西湖区文三西路**法定代表人：章俊，董事长。委托诉讼代理人：王建红，浙江中宙律师事务所律师。被告：浙江蟠龙工程管理有限公司，，住所地杭州市西湖区西港发展中心******法定代表人：楼元军，执行董事。委托诉讼代理人：方文军，浙江凯麦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑育娟，公司员工。原告杭州古荡街道集体资产经营有限公司与被告浙江蟠龙工程管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建红、被告的委托诉讼代理人方文军、郑育娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将其不法占用的厂房（原租赁区域）腾退、返还给原告；2.被告支付原告租金、厂房使用费合计2355690元（暂计至2016年3月31日，此后按30元/月/平方米的标准计至被告实际返还厂房之日止）、物业管理费57427.92元（自2014年1月1日计至2016年3月31日，此后按5元/年/平方米的标准计至被告实际返还厂房之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.被告向原告租金1367820元（计至2015年9月15日），厂房使用费987870元，物管费57427.92元（厂房使用费和物管费均暂计至2016年3月31日，此后按照合同约定标准计至2017年3月2日）；2.本案诉讼费用由被告承担事实与理由：原、被告先后于2011年3月16日、2012年4月24日各签订一份《厂房租赁协议》，协议约定被告承租杭州西湖区天目山路398号古荡科技经济区块8号楼第一、二、四、五层以及7-8号楼第一层、第二层连廊合计建筑面积5256平方米的厂房，协议均于2014年6月15日到期。该两份协议针对租赁期满续租或不续租的情形均作了明确约定：“租赁期满，乙方如需继续租赁，应提前一个月向甲方提出书面要求，在同等条件下，乙方享有优先承租权”，“乙方如不继续租赁，应及时到甲方处办理搬离手续，结清房租金、水、电费、物管费，方可搬迁”。然直至协议期满，被告既未向原告申请续租，亦未搬迁，一直占用原告的厂房。原告遂重新拟定厂房租赁协议，但被告迟迟未签。被告实际使用原告厂房过程中，其按原租赁协议的租金标准向原告支付了至2014年12月15日的使用费，经原告一再催促，被告均未支付任何使用费。被告一直拖欠2014年1月1日起至今的物管费未付。原告委托律师分别于2015年9月16日、2015年11月10日、2016年3月10日向被告寄送《律师函》，要求原告支付使用费并及时搬迁，被告收到上述函件后仅于2016年1月8日做了部分搬离工作，尚有大量设施设备等物品留存于原告厂房内。综上，原告认为原、被告的租赁协议早已到期，被告继续占用原告厂房无法律依据，其一直不法占有并不支付使用费的行为已经构成对原告合法权益的侵害，故提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：第一，被告不存在非法占用涉案厂房的事实。原告与被告之间存在合法有效的租赁合同，虽然该租赁合同至2014年6月15日到期，但是双方实际租赁关系一直维持到2016年1月8日被告搬离厂房时终止，故原、被告在2014年6月15日至2016年1月8日期间就涉案厂房的使用存在不定期的合法有效的租赁关系，并不是非法占有。被告在2016年1月8日已经完全搬离涉案厂房，在不定期租赁合同关系中，被告作为承租人可随时解除合同，被告发函以及实际完成搬迁的行为均可以视为被告作出了解除双方的不定期租赁合同关系的意思表示。关于搬离后返还租赁物的具体形态，双方在合同中并未约定恢复到何种状态以及何种交还方式。本案中，被告返还的租赁物系原告正常使用后的状态，且不影响出租人再次出租，符合法律规定。第三，关于原告主张的租金数额。原告曾书面确认免除被告2015年1月至4月的租金，而且延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告有权主张的租金为2015年5月2016年1月8日期间的租金，无需向原告支付物业占用费，物业管理费也只能计算至2016年1月8日，且被告不应当再向原告支付2014年的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的两份《租赁协议》、《关于理想连线搬迁计划的报告》、《补充协议》、《委托经营管理协议》均系原件，且被告对其真实性均无异议，本院对上述证据均予以认定；原告提交的三份《律师函》均系原件，且原告第一、二份函件邮寄地址均系被告租赁涉案厂房的地址且邮寄面单上明确载明被告名称，故本院对原告的该组证据予以采信；原告提供的照片、2017年2月23日的通知及照片系原件，本院对其形式真实性予以认定；原告提交的2017年1月3日报告及照片，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。被告提交的两份《租赁协议》、《物业公司证明》均系原件，且原告对其真实性均无异议，本院对上述证据均予以认定。《关于要求免收房租费用的申请报告》系复印件，原告主张该文件曾基于特定条件而存在过，后因条件未成就原告从被告处取回该证据的原件，故被告处仅存复印件，而被告称因原告法人代表的特别要求，被告处仅留存复印件，本院认为，根据谁主张谁举证的原则，被告应对其所主张的减免租费事项承担举证责任，但是被告无法提供该申请报告的原件，无法证明原告法人代表现仍同意减免租费，故本院对该证据的证明力不予采信；原告对被告提交的新闻报道无异议，本院予以认定；被告提交的电子邮件三份及附件系打印件，本院对该证据的证明力不予认定；被告提交的2015年3月10日的情况说明，系被告单方出具的说明，原告对情况说明持有异议，故本院对该证据不予认定；被告提交的其他证据均系复印件，故本院对该些证据的形式真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，原告（甲方）与杭州古荡镇股份经济合作社（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定乙方同意将其产权所属坐落于古荡科技经济园区二期靠紫荆花路边包括7号、8号、9号、10号、11号、12号楼等厂房计房产证实际面积41291平方米委托甲方统一经营管理，由原告负责对上述房产、共用设备等日常维护、养护、运行和管理；委托经营管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日;双方还约定了委托经营管理内容和委托价格等。2011年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将地处杭州西湖区天目山路398号古荡科技经济区块8号楼第一、二、四、五层，建筑面积共5066平方米（连廊除外），承租给乙方作企业经营房用；租赁期限自2011年6月16日至2014年6月15日止；租金每月每平方米33元；乙方应按园区物业管理条例规定，支付给甲方每年每平方米5元物业管理费；租赁期满，乙方如需继续租赁，应提前一个月向甲方提出书面要求，在同等条件下，乙方享有优先承租权，否则甲方应对乙方的装修投入做折旧补偿（按五年折旧）；乙方如不继续租赁，应及时到甲方处办理相关搬离手续，结清房租金、水、电费、物管费，方可搬迁，并将厂房内乙方的设备和设施清理干净；双方租赁关系结束后，甲方验收无误，并在房租水电均结算清楚后，押金退还乙方，不计利息；乙方为甲方招商引资引进企业，为鼓励企业更好发展，甲方承诺乙方当年产生地税不低于100万元、2012年200万元、2013年500万元，甲方给予乙方当年房租补贴每平方米3元，在第二年的房租中扣减（按当年实际租赁月份享受）；乙方自收到甲方催缴通知书下达后五个工作日内，不交房租金、水费、电费，甲方有权采取必要措施，直至终止协议。2012年4月24日，原告将地处杭州西湖区天目山路398号古荡科技经济区块8号楼第一层连廊、第二层连廊建筑面积共190平方米出租给被告，双方签订第二份《租赁协议》，租赁期限自2012年6月16日至2014年6月15日，其余协议内容同第一份租赁协议。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用上述原告厂房，并按原合同标准支付至2014年12月15日的租金。后被告一直占有使用上述厂房，未再支付租金。被告自2014年1月1日起未再支付物业费。原告于2015年9月16日向被告发送律师函，要求被告支付实际使用费、物管费并限期于2015年9月30日前归还上述厂房给原告。但被告一直未再支付任何费用，被告于2016年1月8日搬离了涉案租赁厂房，剩余部分桌椅等仍放置于原处。后原告诉至本院，要求判如所请。另，2017年3月，涉案厂房已被整体拆除。本院认为：根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告自双方签订的《租赁协议》期限届满后仍占有租赁物，并支付租金至2014年12月15日，原告对此未提出异议，应视为原租赁关系延续，双方之间建立不定期租赁合同关系。后原告于2015年9月15日向被告发函明确要求其支付占有使用费并限期搬迁、归还厂房，原告主张该行为系其向被告做出了解除不定期租赁关系的意思表示，本院予以采信。但原告作为出租人提出解除双方之间的不定期租赁关系应当在合理期限之前通知被告，考虑到被告另寻其他租赁场所，完成企业搬迁所需要的合理时间，本院确定双方之间的不定期租赁关系于2015年12月15日解除。被告辩称其未收到原告寄送的上述函件，但该辩称与原告提交的邮寄凭证以及后续被告办公地址迁移他所的事实相互矛盾，故本院对被告的上述辩称不予采信。因此，被告应当按照合同标准向原告支付截止2015年12月15日前的租金，金额为1823760元（5066×30×12个月）。2015年12月16日至2016年1月8日期间，被告仍占有涉案租赁场地，故原告请求参照双方此前约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持，金额为121584元（5066×30×24天÷30天）。至于原告要求被告支付2016年1月8日之后的房屋占有使用费的诉讼请求。原告系因古荡科技园区地块改造需要而要求被告腾退，被告在2015年年底向原告提交了整体搬迁计划的报告，明确表示将于2016年1月中旬前完成所有搬迁工作。被告在2016年1月8日实际实施了搬迁工作，且搬迁过程中涉及大量的物品进出涉案园区，该搬迁行为的实施与原告的同意及协助密不可分，故原告对被告的此次搬迁行为的进展情况完全知晓。原告虽主张认为被告未按照合同约定办理交接手续，不能视为被告已将涉案场地归还给原告，但是被告此前已经另寻其他经营场所，并且结合被告搬迁后的现场照片可知被告已经无法在该场地继续办公，可见被告在该日之后已经无意继续占有、使用该场地。况且因古荡科技园区地块改造需要，原、被告均知晓涉案租赁厂房在被告搬离后计划拆除，在此背景下，原告在被告搬离后也并无再行出租的计划，被告也预见该厂房再无租赁使用可能，现原告又主张被告留存物品的行为损害其使用利益，导致其存在可期待的租金利益损失，缺乏事实依据，故原告要求被告支付该日之后的房屋占有使用费，本院不予支持。原告要求被告支付占用期间的物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告辩称其中2014年年度的物管费已经经双方协商一致予以抵充，但被告提供的证据尚不能证明其上述主张，故被告应当向原告全额支付其租赁、占用期间的物业管理费金额为51740元（5256×5÷12×5.5个月+5066×5÷365×572）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、浙江蟠龙工程管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡街道集体资产经营有限公司欠付的租金1823760元、房屋占有使用费121584元、物业管理费51740元，合计1997084元；二、驳回杭州古荡街道集体资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26104元，由杭州古荡街道集体资产经营有限公司负担3330元，浙江蟠龙工程管理有限公司负担22774元。原告杭州古荡街道集体资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江蟠龙工程管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  王 蓉人民陪审员  姜克宁人民陪审员  蒋卫芳二〇一七年十月二十四日书 记 员  王越阳??