济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1428号 原告：毕耜建，男，1982年8月27日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：王文莹，山东青大泽汇（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉昌，山东九公（济南）律师事务所律师。 被告：毛冬霞，女，1977年9月12日出生，汉族，住济南市。 第三人：济南天鸿房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：9137010067229825XP。 法定代表人：薛振友，董事长。 委托诉讼代理人：王来静，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南山大路支行，住所地济南市。 委托诉讼代理人：刘洪，女，1967年6月23日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 委托诉讼代理人：邵军，男，1968年8月16日出生，汉族，该公司职工，住该单位宿舍。 原告毕耜建与被告毛冬霞、第三人济南天鸿房地产开发有限公司（以下简称：天鸿公司）、第三人中国工商银行股份有限公司济南山大路支行（以下简称：工商银行山大路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理，毕耜建及其委托诉讼代理人王文莹、陈玉昌到庭参加了诉讼；毛冬霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因毕耜建申请追加第三人参加诉讼，本院于2017年6月5日公开开庭进行了审理，毕耜建及其委托诉讼代理人王文莹、陈玉昌，天鸿公司委托诉讼代理人王来静，工商银行山大路支行委托诉讼代理人刘洪到庭参加诉讼，毛冬霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因法庭调查需要，本院于2017年8月29日再次公开开庭进行了审理，毕耜建及其委托诉讼代理人王文莹、陈玉昌，毛冬霞，天鸿公司委托诉讼代理人徐征年，工商银行山大路支行委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，于2017年9月22日公开开庭进行审理，毕耜建及其委托诉讼代理人陈玉昌，毛冬霞，天鸿公司委托诉讼代理人徐征年，工商银行山大路支行委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。因当事人申请延期举证，本院于2017年10月26日再次公开开庭进行审理，毕耜建及其委托诉讼代理人陈玉昌到庭参加诉讼，毛冬霞、工商银行山大路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，天鸿公司经本院合法传唤未到庭，向本院提交书面质证意见。本案现已审理终结。 毕耜建向本院提出诉讼请求：1、毛冬霞协助毕耜建办理房屋过户手续；2、毛冬霞向毕耜建支付违约金28.2万元；3、诉讼费用、律师费由毛冬霞承担。诉讼过程中，毕耜建变更第一项诉讼请求为：毛冬霞立即办理涉案房屋的产权登记手续，在办妥涉案房屋登记手续后配合毕耜建办理房屋过户手续；撤回第二项诉讼请求，另案主张权利。事实与理由：2016年6月22日，毛冬霞与毕耜建通过山东中住地产经济有限公司签订房屋买卖合同一份，约定毛冬霞将其位于济南市历城区工业北路某某区xx号楼x单元xxxx室房屋出售给毕耜建，房屋总价款为94万元。合同签订后，毕耜建按约向毛冬霞支付定金1.5万元、购房款74万元。毛冬霞收到款项后，一直未与毕耜建办理过户手续。为维护毕耜建合法权益，提起本案诉讼，望判如所请。 毛冬霞辩称，认可与毕耜建之间的房屋买卖合同关系，对起诉状中的事实与理由均无异议，因为家人不同意将房屋出售，且毛冬霞本人现在也无房屋居住，故不同意将房屋过户给毕耜建。 天鸿公司称，原、被告之间房屋买卖合同对天鸿公司没有法律约束力，天鸿公司不应承担任何责任。如果毕耜建替毛冬霞偿还全部剩余银行贷款及代偿金、违约金、利息等费用，并替毛冬霞支付天鸿公司商品房买卖合同产生的营业税、印花税、增值税及违约金、律师费、协助费等费用的前提下同意涉案房屋转让给毕耜建。 工商银行山大路支行称，原、被告之间房屋买卖合同如何履行与工商银行山大路支行无关。毛冬霞在工商银行山大路支行有贷款尚未还清，该贷款是由天鸿公司做阶段性担保，涉案房产尚未办理房产证，也未抵押。如果毛冬霞不偿还贷款，工商银行山大路支行将直接从天鸿公司提供的保证金中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人的当庭陈述，本院对以下事实予以认定：2013年3月26日，毛冬霞与案外人济南天鸿房地产开发有限公司签订商品房买卖合同【合同编号为：销售（字）2xxx】，毛冬霞购买位于济南市历城区工业北路某某区Dxx号楼x单元xxxx室房产一套，房屋建筑面积111.24平方米。2016年6月22日，毛冬霞（甲方）与毕耜建（乙方）、山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，毛冬霞将上述房产出售给毕耜建，约定房屋总价款94万元，乙方应于合同签订时支付定金15000元，2016年7月25日前将首付款50万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款44万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如果按揭贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性不足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕当日内，乙方向甲方结清全部房款。合同第五条约定：甲方承担办理自己所属产权证所有费用；乙方承担所购房屋产权过户产生的个税、契税、交易手续费等相关费用、丙方佣金、金融代理费。第七条约定：甲乙双方应在产权证出证之日起五日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户等相关手续。第九条约定：该房产在工商银行东郊支行设有房地产权抵押，甲方应当在收到首付款之日起七日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款。第十一条约定：甲乙双方同意，甲方于2016年10月1日通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。第十二条约定：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同规定约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同该房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。毛冬霞、毕耜建、山东中住房产经纪有限公司分别在甲方、乙方、丙方处签字或盖章。2016年7月27日，毛冬霞（甲方）与毕耜建（乙方）、山东中住地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同补充协议，约定：1、本房屋首付款由原50万元含定金提升至64万元含定金，剩余房款30万元乙方通过贷款，由贷款银行支付甲方或在过户当日以现金形式一次性支付甲方；2、甲方必须在2016年9月28日前完成自己房屋抵押的全部解押手续，否则承担相应的违约责任；3、双方同意房屋室内物品除电视机、冰箱、洗衣机、儿童桌及个人私人物品带走外，其余物品折合人民币1万元，于交房当日一次性支付给甲方。毛冬霞、毕耜建、山东中住房产经纪有限公司分别在甲方、乙方、丙方处签字或盖章。2016年6月22日，毕耜建向毛冬霞支付定金15000元，毛冬霞向毕耜建出具定金收条一份；毕耜建向山东中住地产经济有限公司支付佣金2万元。2016年7月27日，毕耜建以银行汇款形式向毛冬霞支付房款525000元，以现金形式支付毛冬霞10万元，毛冬霞向毕耜建出具房款收条一份。2017年1月16日，毕耜建以银行汇款形式向毛冬霞支付房款10万元。至此，毕耜建共向毛冬霞支付房款74万元。2016年11月1日，毕耜建搬入涉案房屋居住至今。涉案房屋已办理初始产权登记，尚未办理单独房屋产权登记。诉讼过程中，涉案房屋座落变更为历城区某某小区四区xx号楼1－xxxx 。 另查明，2013年4月19日，毛冬霞与工商银行山大路支行、天鸿公司签订个人购房借款/担保合同，毛冬霞以涉案房产作为抵押物向工商银行山大路支行贷款61万元，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款，并约定抵押人获得房屋所有权证书后，办理正式抵押登记手续。天鸿公司为该笔贷款承担阶段性连带责任保证，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息等费用承担连带保证责任，对正式抵押登记手续办理完毕后的债务免除保证责任。2013年4月22日，工商银行山大路支行向毛冬霞发放贷款61万元。截至2017年6月11日，毛冬霞已偿还工商银行山大路支行贷款本金38127.36元，尚欠贷款本金571872.64元。因毛冬霞未还款，保证人天鸿公司已承担保证责任9281.96元。庭审中，工商银行山大路支行称，因毛冬霞违反贷款合同约定的还款义务，累计逾期还款六次以上，根据贷款合同的约定，要求毛冬霞立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款还清之前不同意天鸿公司将涉案房屋过户给毛冬霞；毛冬霞表示其现在不具备还款条件，今年年底前能够还清贷款；毕耜建表示，为尽快办理过户，其愿意代毛冬霞提前清偿剩余房屋贷款。2017年9月18日，毕耜建（乙方）与天鸿公司（甲方）签订协议书，约定：1、甲方同意与银行沟通协调，通过甲方账户偿还毛冬霞房屋贷款，并放弃要求解除与毛冬霞签订的《商品房买卖合同》的权利；2、乙方同意将毛冬霞所欠银行本息支付至甲方账户，由甲方协调银行用于结清毛冬霞的房屋贷款，经甲方与银行初步核实，毛冬霞房屋贷款剩余本金568900.8元，截止到2017年9月18日所欠利息为1881.64元，以上共计570782.44元，具体金额以结清日银行实际收取数额为准；3、因毛冬霞逾期偿还房屋贷款，导致银行扣划了甲方9281.96元保证金，乙方同意代毛冬霞支付给甲方，如甲方实际代偿金额超过上述金额的，乙方在接到甲方通知后3日内补齐；4、乙方自愿向甲方支付10万元作为协调偿还银行贷款的费用，向甲方支付甲方因本案诉讼应承担的律师费5.8万元，以上共计15.8万元。2017年9月18日，毕耜建通过银行转帐向天鸿公司支付了上述款项。2017年9月26日，工商银行山大路支行出具个人贷款结清证明，载明：毛冬霞在我行申请的个人一手住房购置贷款本息（含逾期本金利息及罚息）571264.95元已于2017年9月26日全部结清。庭审中，毕耜建要求天鸿公司配合办理房屋过户手续。 再查明，2017年3月20日，毕耜建与案外人山东青大泽汇（济南）律师事务所签订委托代理合同，约定代理费为4万元，立案前付1万元，开庭前付1万元，判决书或调解书收到前付2万元；截至法庭辩论终结，毕耜建已支付律师费2万元。2017年3月20日，毕耜建向本院提出财产保全申请，并向中国平安财产保险股份有限公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保费2350元。中国平安财产保险股份有限公司向本院出具诉讼财产保全责任保险保单保函提供担保，本院于2017年3月29日作出民事裁定书，裁定查封涉案房产。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。毕耜建与毛冬霞签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的合同义务。房屋买卖合同中，为房屋买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务。由于双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得产权证书，故双方在房屋买卖合同中约定，毛冬霞在取得涉案房屋登记的房产证后应当协助毕耜建办理房产过户手续。毛冬霞将涉案房产登记在自己名下是向毕耜建履行房屋过户义务的前提条件。因此，在涉案房产具备办理产权证书的条件时，毛冬霞应当积极与天鸿公司履行房产登记手续。鉴于双方签订房屋买卖合同的目的，依据诚实信用原则，毛冬霞积极履行办证手续将涉案房屋登记在自己名下，应构成本案双方当事人之间房屋买卖合同的内容。本案涉案房产已经取得初始登记，毕耜建已实际占有、使用本案涉案房屋，在毛冬霞违反合同约定，拒不按约定清偿房屋贷款的情况下，毕耜建与天鸿公司达成协议，通过天鸿公司向工商银行山大路分行清偿了涉案房屋的剩余贷款，涉案房屋过户条件已经成就，故毕耜建要求毛冬霞协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。毕耜建代为清偿毛冬霞尚欠工商银行山大路支行、天鸿公司的债务超出剩余购房款20万元的部分，毕耜建可另行向毛冬霞主张返还。毛冬霞未按照合同约定及时还清房屋贷款，应当承担违约责任，毕耜建要求毛冬霞赔偿律师费、因诉讼保全而支出的保险费，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 一、毛冬霞于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区某某小区四区xx号楼1－xxxx房屋的所有权转移登记至毛冬霞名下。 二、毛冬霞在取得上述房屋产权证书后五日内将上述房屋所有权转移登记至毕耜建名下。 三、毛冬霞于本判决生效之日起十日内赔偿毕耜建律师费4万元。 四、毛冬霞于本判决生效之日起十日内赔偿毕耜建保险费2350元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5630元、财产保全费5000元，合计10630元，由毛冬霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  唐 牣 人民陪审员  邢仁全 人民陪审员  李建东 二〇一七年十月二十七日 书 记 员  刘 洁