湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0111民初430号 原告：湖南湘旗投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路长远·华樟名府4-005房。 法定代表人：谢玉元，董事长。 委托诉讼代理人：廖强新，湖南星河律师事务所律师。 被告：湖南长远房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路长远·华樟名府516房。 法定代表人：任璐，总经理。 委托诉讼代理人：王锋，湖南纲维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任秀江，男，1956年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区劳动中路**海华嘉园****。 被告：长沙市雨花区碧涛阁水世界酒店，住所地湖南长沙市雨花区万家丽中路**（长远·华樟名府）。 经营者：王洪钢，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖，住湖南省长沙市雨花区车站北路**王府花园综合楼**div> 委托诉讼代理人：陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文，湖南星邦律师事务所律师。 被告：王洪钢，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖南省，住湖南省长沙市雨花区车站北路**王府花园综合楼**v> 委托诉讼代理人：陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文，湖南星邦律师事务所律师。 被告：王雅杰，女，1964年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙，住湖南省长沙市芙蓉区车站北路**综合楼** 委托诉讼代理人：陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向文，湖南星邦律师事务所律师。 原告湖南湘旗投资发展有限公司（以下简称原告）诉被告湖南长远房地产开发有限公司（以下简称被告长远公司）、长沙市雨花区碧涛阁水世界酒店（以下简称被告碧涛阁酒店）、王洪钢、王雅杰排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖强新、被告长远公司的委托诉讼代理人王锋、任秀江，被告碧涛阁酒店、王洪钢、王雅杰的共同委托诉讼代理人陈伟博、向文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、四被告立即将万家丽路长远·华樟名府1-034、1-035房（长房权证雨花字第709088309号），1-155、1-156等6套房（长房权证雨花字第709088319），1-032、1-033房（长房权证雨花字第709088313号），1-065、10-066等22套房（长房权证雨花字第709088298号），1-052、1-053等18套房（长房权证雨花字第709088314号），2-010、2-011等109套房（长房权证雨花字第709087799号）共计1808.24平方米房产返还给原告，并恢复原状；2、四被告立即支付原告房产占用费1247.68万元（房产占用费按照100元/平方米/每月的标准计算，从2010年4月2日起计算至2016年1月2日，以后的房产占用费计算到房产返还之日止）；3、本案的案件受理费、保全费、担保费等费用由四被告承担。事实和理由：2008年12月10日，原告的股东谢玉元购买了被告长远公司位于长沙市万家丽中路一段217号的一楼十三间房产，建筑面积2762平方米，二层十四间房产，建筑面积2688.7平方米，双方签订了资产购买合同书。合同约定“购房总价款为5923万元，双方确认在签订合同之前，原告的股东谢玉元已经支付了一、二层的商铺款2500万元，其余款项分九次付清给被告长远公司。合同生效后，被告长远公司应立即办理三层、四层共计1532.51平方米的房产，一二层共2137.41平方米的房产及00573142号产权证302.79平方米的房产，1-159、1-160、1-182计32.82平方米房屋的产权过户手续。原告股东谢玉元于2009年1月1日起进场，进场后的物业管理费由原告股东谢玉元承担。”等内容。 合同签订后，原告股东谢玉元依约支付了部分房款，被告长远公司却没有为原告股东谢玉元办理房产过户手续。2009年1月7日，原告股东谢玉元、江金莲共同出资成立湘旗公司即原告。2009年6月初，在谢玉元多次强烈要求下，被告才与原告签订了六份《商品房买卖合同》，双方才共同委托朱宁沙办理房产过户手续，2009年7月2日，长沙市房产管理局为原告办理好了房屋所有权证。2010年4月2日，被告长远公司将原告所有房产整体租给了被告王洪钢，双方签订了《租赁合同》。合同约定租赁期限为20年8个月，从2010年4月2日至2030年12月3日，年租金为170万元、200万元不等。2010年6月7日，原告得知租赁消息后，向被告碧涛阁酒店发函，要求停止侵害，恢复原状并赔偿全部经济损失。被告碧涛阁酒店收到原告的函件后，进行了回复，认为租赁房屋不是原告的。如果确认房屋是原告的，应该找被告长远公司赔偿。此后，原告多次找被告碧涛阁酒店和王洪钢等人，要求返还房屋，支付租金。被告碧涛阁酒店和王洪钢等人一直拒绝将房屋返还给原告。 2010年4月17日，被告长远公司向长沙市芙蓉区人民法院起诉长沙市房地产管理局，要求撤销长沙市房产管理局为原告办理的房产证。该案最终经湖南省高级人民法院审理后，做出了（2014）湘高法行再终字第7号行政判决书判决，判决被告住建委所颁房产证不宜撤销，现判决书已经生效。经了解，在同地段的商铺租金在100-200元每平方米。暂时按照100元/平方米/每月的标准计算（以评估价为准），从2010年4月2日起计算至2016年1月2日止，原告的损失为1247.68万元。综上，原告购买了被告长远公司的房产，被告长远公司收取了原告的购房款，已经办理了房屋所有权证，原告对本案涉及房产具有完全的所有权。被告长远公司非法将原告所有的房屋租赁给了被告碧涛阁酒店、王洪钢等人，已经侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，现特诉至法院并提出诉称之请求。 被告长远公司辩称：1、被告长远公司是涉案房屋所有权人，原告取得房屋产权是没有依据的，原、被告之间没有合同关系，也没有支付对价，谢玉元与被告长远公司有合同关系但没有支付对价，收到2500万元是蒋术明支付的，经过高院审理后，蒋术明将2500万元已经拿回，谢玉元没有支付任何对价；2、高院判决是出于保护善意第三人的利益，没有撤销房产证；3、谢玉元明显违约，涉案房屋真正房产权人是被告长远公司。 被告碧涛阁酒店、王洪钢、王雅杰共同辩称：被告碧涛阁酒店登记的类型是个体工商户，被告王雅杰不是本案诉讼主体，原告取得诉争6套房屋系违法取得，被告王洪钢租赁行为合法，并且原告主张的租赁费用严重脱离市场标准费用。 经审理查明：2008年12月10日，被告长远公司与原告股东谢玉元签订《资产购买合同书》，合同约定：被告长远公司出售给谢玉元的资产为位于长沙市万家丽中路一段217号的长远·华樟名府的主裙楼商铺第一层、第二层及该商铺内的空调、电梯和消防设施，合计5450.7平方米；具体包括一层长房权证雨花字第0**73141号、00573142号、00573143号、00573144号、00573183号、00573184号、00573187号、00573188号、00573189号、00573190号、1-159、1-160、1-182，二层长房权证雨花字第0**73145号、00573146号、00573147号、00573148号、00573149号、00573150号、00573151号、00573152号、00573153号、00573154号、00573155号、00573156号、00573157号、00573158号；本合同所列商铺资产，按每平方米计价9950元，总价为5423万元整，本合同所列房产范围内的消防设施、中央空调设施、电梯等作价500万元，合计总价为5923万元；双方确认在本合同签订之前，谢玉元已向原告支付了一二层商铺价款2500万元，该2500万元，系根据2008年3月21日被告长远公司与案外人蒋术明签订的《资产转让合同书》及2008年7月19日任秀江、任璐、胡峰与赵丽、蒋术明签订的《资产及股权转让合同书》向案外人蒋术明出具收条，如果案外人蒋术明向原告或者任秀江、任璐、胡峰主张该2500万元的权利，其责任由谢玉元承担；谢玉元还应向被告长远公司支付一二层商铺价款共2923万元及消防空调与电梯等设备设施款500万元共计3423万元，合同列明了上述款项的支付时间。原告在庭审中陈述原告与被告长远公司涉及的房屋买卖总价为八千多万，原告共支付了2950万元。被告长远公司陈述收取了2500万元，其中蒋术明实际支付1200万元，剩余1300万元是以被告长远公司的房产做抵押进行的贷款，被告长远公司为赎回该抵押房产，支付了1800万元给银行。 上述《资产购买合同书》后，被告长远公司将其名下本案诉争房产《房屋所有权证》原件交予谢玉元。为将上述房产过户至原告名下，原告工作人员和委托人员告知饶杉（被告长远公司工作人员）已征得被告长远公司任秀江的同意，要饶杉在《长沙市房屋转移授权委托书》、《商品房买卖合同》、《长沙市房屋所有权转移登记（询问）申请书》上加盖被告长远公司公章及法定代表人任璐私章，饶杉随后加盖上述印章。原告委托人员朱宁沙采取伪造的手段制作了《销售不动产统一发票》，并私刻被告长远公司财务专用章加盖在伪造的发票上。朱宁沙持上述资料前往长沙市住建委办理房屋转移登记手续。长沙市住建委对朱宁沙提交的上述材料审核后，于2009年6月30日和7月2日向原告核发了位于长沙市万家丽路长远·华樟名府的长房权证雨花字第709088298号、709088313号、709088314号、709088319号、709087799号、709088309号《房屋所有权证》。但上述物业被告长远公司并未向原告移交。 2009年9月4日，被告长远公司任秀江前往长沙市公安局雨花分局经侦支队报案，称谢玉元在未按合同付款，已构成违约的情况下，采取欺骗和伪造的手段，在被告长远公司不知情的情况下将被告长远公司名下房产转移登记至原告名下。被告长远公司对长沙市住建委将涉案六套房产登记至原告名下的行政行为不服，遂向长沙市芙蓉区人民法院提起行政诉讼，要求长沙市住建委撤销转移登记行为。该案经一审、二审，两次再审，2015年4月13日，湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法行再终字第4号、6号、7号、8号、9号、10号《行政判决书》，确认长沙市住建委未依法定程序查验原件，未依法定程序查明《长沙市房屋转移授权委托书》的真实性和合法性，未依法定程序进行询问，认定长沙市住建委的房屋转移登记行为在程序上违法。虽然确认违法，但由于生效判决已确认第三人黄黎善意取得房产上设定的抵押权，因此认为长沙市住建委所颁房产证不宜撤销。故判决撤销湖南省高级人民法院行政判决，维持湖南省长沙市中级人民法院行政判决，即确认长沙市住建委作出的长房权证雨花字第709088298号、709088313号、709088314号、709088319号、709087799号、709088309号《房屋所有权证》的房屋产权转移登记行为违法。 2009年11月17日，被告长远公司向谢玉元发出《关于解除的通知》，合同载明：一、从今日起，解除我们双方于2008年12月10日签订的《资产购买合同书》。二、我公司将依据法律、依据我们双方签订的《担保协议》和《资产购买合同书》向你追偿如下损失：给我公司造成的从2008年5月以来商场停业损失2500万元，我公司的资产被法院处理造成的价值损失2791万元，我公司被你违法占用1806平方米的价值损失2314万元，追偿损失金额合计7605万元。上述通知经过了公证送达。 2010年4月2日，被告长远公司与被告王洪钢签订《租赁合同》，合同约定被告王洪钢租赁坐落在长沙市万家丽路217号华樟名府主裙楼一、二层，该房屋产权面积为5800.22平方米，其中第一层为2844.83平方米，第二层面积为2955.39平方米；租赁时间为20年零8个月，自2010年4月3日至2030年12月3日，免租期8个月，2010年12月3日至2011年12月3日的年租金为170万元，2011年12月3日至2025年12月3日的年租金为200万元，2025年12月3日至2030年12月3日的年租金为250万元，以先支付后使用为原则，从2011年12月3日每年按季度支付租金，提前20天支付下季度租金；合同还就其他方面内容进行了约定。被告王洪钢在签订租赁合同时，看到的房产证均是登记在被告长远公司名下。合同签订后，被告长远公司将房屋交付被告王洪钢使用，被告王洪钢用来经营碧涛阁酒店，租金由被告碧涛阁酒店向被告长远公司正常缴纳。被告碧涛阁酒店系个体工商户，经营者为被告王洪钢。被告王洪钢与王雅杰系夫妻关系。 2010年6月7日，原告向被告碧涛阁酒店发《函》，主要内容为：1、碧涛阁酒店施工的长远·华樟名府159套房屋系原告所有；2、原告未同意或授权他人同意碧涛阁酒店承租上述房屋，酒店的占有已严重损害了原告的合法权益；3、限期对上述房屋停止侵害，恢复原状并赔偿损失。2010年6月10日，被告碧涛阁酒店向原告回函，主要内容为：被告碧涛阁酒店使用房屋系从被告长远公司租赁而来，租赁该房屋时，被告长远公司向被告碧涛阁酒店出示了租赁标的物的所有权属证明文件，被告长远公司作出承诺，若因房产纠纷给被告碧涛阁酒店带来损失，由被告长远公司予以赔偿，因此被告碧涛阁酒店不存在任何侵害。 另查明：2008年3月21日，案外人蒋术明（甲方）与被告长远公司、任秀江、任璐、胡峰（乙方）签订《资产转让合同书》，合同约定甲乙双方就甲方收购乙方股权及乙方有效资产订立本合同；乙方转让给甲方的资产包括有形和无形资产，具体包括原股东100%的股权，股东任秀江名下华樟名府主裙楼三、四层及乙方公司名下所有的华樟名府主裙楼一、二层，合计面积为13055平方米。2008年7月19日，案外人蒋术明、张丽（甲方）与任秀江、任璐、胡峰（乙方）签订《资产及股权转让合同书》，合同约定乙方转让给甲方的资产和任秀江先生转让给甲方的股权包括：1、任秀江先生在湖南长远房地产开发有限公司60%的股权，即任秀江的出资2520万元，90%股份权，转让60%给甲方，以上转让的股权值已含在转让给甲方的资产价值中；2、乙方所有的位于长沙市万家丽路一段217号的华樟名府主裙楼一、二层约5450.7平方米；3、乙方在商场的消防设施、空调设施、内外装修。 2011年5月30日，案外人蒋术明就其与被告长远公司的股权转让纠纷一案向湖南省高级人民法院提出起诉，诉讼请求为：1、确认蒋术明与被告长远公司签订的《资产转让合同书》及补充协议合法有效，应予以继续履行；2、被告长远公司向蒋术明交付价值8300万元的股权及其他资产，赔偿蒋术明经济损失1700万元；3、原告承担全部诉讼费用。在案件审理中双方达成调解，2011年8月26日，湖南省高级人民法院作出（2011）湘高法民二初字第3号《民事调解书》，该调解书查明事实包括以下部分：2008年5月9日，蒋术明向被告长远公司缴纳1300万元，蒋术明的委托代理人在开庭中自认该1300万元系蒋术明用被告长远公司的房产抵押所获得贷款，后该笔贷款由被告长远公司偿还。2008年5月15日，被告长远公司向蒋术明开具收条载明：收到蒋术明交来的资产转让款1200万元。该1200万元包括蒋术明2008年3月25日已经支付的定金200万元。2008年7月18日，被告长远公司向蒋术明下达《关于终止执行“资产转让合同书”的通知》，表示：因蒋术明一再违约，被告长远公司要求终止履行双方签订的《资产转让合同书》。民事调解书协议内容为：1、双方确认本案中双方于2008年3月21日签订的《资产转让合同书》、2008年3月25日签订的《补充协议》、2008年5月14日签订的《补充协议》终止履行；2、双方确认蒋术明实际支付给被告长远公司1200万元，被告长远公司不再退还；3、被告长远公司在蒋术明承认违约的前提下，同意支付给蒋术明105万元，其中35万元在2011年9月5号之前，70万元在2011年9月25号之前支付到蒋术明指定的账户；4、本案的案件受理费270900元由蒋术明负担；5、被告长远公司按上述协议履行后，双方在本案之间的债权债务关系全部终结；6、本协议双方签字后即发生法律效力。2013年10月13日，蒋术明出具《情况说明》，主要内容为：任秀江、被告长远公司没有履行调解协议。 以上事实，有原、被告身份信息、行政判决书、民事调解书、资产购买合同书、关于解除《资产购买合同书》的通知、公证书、资产转让合同书、房屋所有权证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告作为位于长沙市万家丽路长远·华樟名府的长房权证雨花字第709088298号、709088313号、709088314号、709088319号、709087799号、709088309号《房屋所有权证》的权利登记人，要求涉案房屋的出租者和房屋租用人将房屋返还原告，从不动产登记簿登记的角度来看有相关法律依据，但被告长远公司提出涉案房屋并非原告所有，不动产登记存在错误。经查，原告股东谢玉元与被告长远公司签订《资产购买合同书》，但原告及谢玉元并未按合同要求支付合同对价。且根据生效的行政判决书确认，长沙市住建委的房屋转移登记行为在程序上违法，虽然确认违法，但由于生效判决已确认黄黎善意取得房产上设定的抵押权，因此认为长沙市住建委所颁房产证不宜撤销，故原告所依据的《房屋所有权证》在登记上存在错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权力人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此被告长远公司有证据证明《房屋所有权证》登记错误，原告并非涉案房屋的真正所有权人（涉案房屋所有权确认纠纷一案另案处理），原告无权要求四被告将涉案房屋交付给原告，故对原告的全部诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告湖南湘旗投资发展有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费96661元，财产保全费5000元，合计101661元，由原告湖南湘旗投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  王 牌 人民陪审员  庞昌阳 人民陪审员  黄忠伟 二〇一七年十月十日 书 记 员  曾佳洁 附： 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。