河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2107号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈福友，男，汉族，1967年10月2日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：贾高峰，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君友，河南南云律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨丽萍，女，汉族，1969年12月25日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：都文卿，河南明昕律师事务所律师。上诉人陈福友因与被上诉人杨丽萍合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈福友委托诉讼代理人贾高峰、王君友，被上诉人杨丽萍委托诉讼代理人都文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈福友上诉请求：1、撤销原判，判令支持陈福友原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由杨丽萍承担。事实与理由：1、原审法院认定陈福友在收到杨丽萍的短信通知后答应付款错误。陈福友与杨丽萍签订《房屋买卖协议》后，陈福友按照协议约定履行义务，及时支付了房屋定金40000元和购房款63550元，陈福友多次催促杨丽萍履行合同义务但杨丽萍一直拒绝履行。2、原审法院认定陈福友已经支付的40000元定金不予退还错误。根据《房屋买卖协议》的约定，陈福友支付剩余购房款与杨丽萍转移房屋所有权应是同时进行的，系双务合同。因杨丽萍没有按照协议的约定将争议房屋所有权转移给陈福友，故陈福友未向其支付剩余购房款，陈福友不存在违约行为。杨丽萍发出限定陈福友支付购房款和解除协议的短信不是双方当事人的合意，属强加给陈福友的义务，陈福友自始至终没有同意。杨丽萍单方面发出通知无法律依据和合同约定。3、杨丽萍没有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，双方并没有达成解除合同的合意，也不存在约定解除或者法定解除合同的情形，杨丽萍无权单方解除《房屋买卖协议》，故杨丽萍单方通知陈福友解除合同的行为是没有任何事实和法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，杨丽萍应当向陈福友承担包括继续履行的违约责任。陈福友要求杨丽萍将房屋交付陈福友有事实及法律依据。4、杨丽萍违背诚实信用基本原则。杨丽萍恶意向陈福友发送短信，妄图逃避履行合同义务违背了《中华人民共和国合同法》第六条、第九条之规定。杨丽萍辩称，1、从双方签订的房屋买卖协议第三条约定可以得知，买卖双方义务的履行有先后顺序。即陈福友先支付完毕全部房款，杨丽萍后将房屋所有权转移给陈福友。房屋买卖不是即时交易，通过合同获得该房屋的排他的购买权，无论从合同约定和交易习惯，都应当履行先支付房款的义务。2、案涉房屋是在2017年12月1日选定的，依据合同约定，此时陈福友应当向杨丽萍支付完毕全部房款，而陈福友仅支付63550元。杨丽萍在多次催促陈福友支付剩余房款但陈福友仍未履行支付义务的前提下解除合同的行为合法合理。杨丽萍多次要求陈福友提供银行账号捋其已支付房款退还给陈福友，但陈福友拒不提供账号。3、陈福友迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同解除，其违约行为应当适用定金法则。陈福友向一审法院起诉请求：1、判令杨丽萍继续履行双方于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》，将位于天城一品七号楼一单元10层102室的房屋交付给陈福友；2．本案的诉讼费、保全费由杨丽萍承担。杨丽萍向一审法院反诉请求：1．因陈福友恶意违约，请求依法解除双方于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》；2、判令陈福友承担违约责任，其支付的4万元定金不予退还；3、本案诉讼费由陈福友承担。一审法院认定事实：1、2017年3月25日，陈福友（甲方）与杨丽萍（乙方）签订了一份《房屋买卖协议》，甲方、乙方就位于洛阳市××××五女冢安置房经友好协商达成如下协议：一、甲方愿意购买上述安置房，并以4500元／平方米的价格向乙方支付总价为肆拾万元（40万元）的购房款。二、甲方愿意于2017年3月25日前向乙方支付肆万元的定金（包含在总房款内），甲方将定金足额支付给乙方后，乙方不得再将此房售予他人。甲方如未能在约定时间内足额支付定金，乙方有权将房屋售予他人，甲方定金不再退还。三、甲方愿意在选定该房屋时支付完毕全部房款，同时，乙方将此房屋的所有权转移给甲方所有。庭审中，双方均向本院提交了该份合同，但双方持有的合同第四条载明内容不一致，陈福友提交的合同第四条约定为：“甲乙双方签订本合同后不得反悔，如甲方反悔，所付定金一方不再退回。如乙方反悔，应向甲方支付总房款的100％违约金。”杨丽萍提交的合同第四条约定为：“甲乙双方签订本合同后不得反悔，如甲方反悔，所付定金一方不再退回。如乙方反悔，应向甲方支付总房款的％违约金。”协议签订后，陈福友向杨丽萍支付了4万元定金，后又于2018年11月6日转账支付了购房款63550元。2、2018年12月12日，杨丽萍向陈福友发送短信，告知其于2018年12月20日前将剩余30万房款及选定房屋后未支付房款产生的利息及损失转入杨丽萍账户，否则双方的购房协议解除。陈福友于2018年12月14日回复过几天回洛阳后给钱。2018年12月21日杨丽萍又向陈福友发送了短信，称陈福友未于2018年12月20日前将剩余30万元房款及选定房屋后未支付房款产生的利息转入杨丽萍账户，现再给其最后一次机会，请于2018年12月23日24时前将剩余房款及产生的利息存入上述账户内，合同继续履行，否则合同解除。陈福友于2018年12月22日回复称在认房号时杨丽萍没有把所有权转移给陈福友。3、陈福友、杨丽萍就合同的履行问题存在争议，遂诉至本院。陈福友认为双方签订的《房屋买卖协议》是双务合同，第三条约定陈福友支付购房款的同时杨丽萍有义务将房屋所有权转移给陈福友，在杨丽萍未交付房屋钥匙及转移所有权的情况下，无权要求陈福友支付剩余购房款。杨丽萍认为，在房屋选定后陈福友应按约支付全部购房款，在其进行了多次催告并告知不按期限履约就解除合同的情况下陈福友仍未付款，构成根本违约，故根据合同法规定，双方协议已经解除。一审法院认为，陈福友与杨丽萍签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈福友、杨丽萍签订《房屋买卖协议》后，陈福友应在选定房屋时支付完毕全部房款，同时陈丽萍将房屋的所有权转移给陈福友。双方在选定房屋后，陈福友未全额支付购房款，仅履行了部分付款义务，杨丽萍多次短信催款并发出解除合同通知后，陈福友答应付款，但其仍未在限定期限内履行付款义务，构成违约，故杨丽萍有权主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，对陈福友要求继续履行协议的诉求不予支持。另，根据合同约定及履行情况看，4万元定金杨丽萍不再退还，但其应将陈福友支付的购房款63550元予以退还。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回陈福友的诉讼请求；二、解除陈福友、杨丽萍于2017年3月25日签订的《房屋买卖协议》；三、杨丽萍于本判决生效后十日内向陈福友返还购房款63550元。案件受理费7300元，减半收取3650元，反诉费400元，共计4050元，由陈福友负担2650元，由杨丽萍负担1400元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉双方签订的《房屋买卖协议》第三条约定：“甲方（陈福友）愿意在选定该房屋时支付完全部房款，同时，乙方（杨丽萍）将此房屋所有权转移给甲方所有。”说明双方已对付清购房款的时间有了明确约定：选定房屋时，而非房屋所有权转移后。既然陈福友支付定金，也交付了部分购房款，说明房屋已经选定，付清购房款的时间也就确定，双方也就不需要再对付款时间作要约和承诺。陈福友应在交付定金后或交付首次购房款后及时付清全部房款，而且通过支付定金和部分购房款的两次付款过程，陈福友也知道了杨丽萍的微信号和银行账号，完全具备付款条件，相反，经杨丽萍两次催促仍未付款。根据合同法第九十四条第（三）项规定，杨丽萍有解除合同的权利。由于陈福友违约，一审判决定金不予返还符合合同法第一百一十五条关于定金罚则的规定。综上所述，陈福友的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由陈福友负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年五月六日书记员  周 青