广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂05民终893号 上诉人（原审被告）：北海天健仁合房地产开发有限公司，住所地北海市重庆路发展大厦****。 法定代表人：张任东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴卫海，男，1976年9月16日出生，汉族，住广西合浦县，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：边金城，男，1977年6月20日出生，汉族，住北京市通州区。 上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司（以下简称天健仁合公司）因与被上诉人边金城合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 天健仁合公司上诉请求：1.撤销原审判令上诉人支付违约赔偿的内容；2.判令上诉人支付被上诉人收益金的前提条件之一是被上诉人必须提供收益金款项正式税务发票给上诉人；3.判令诉讼费及公告费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人并无恶意违约或逃避支付收益金的行为，双方签订的合作合同约定的莫菲尔酒店正常经营，由于上诉人发生股东变更未能及时处理相关事宜，一审法院未及时送达传票给上诉人，导致上诉人未能及时应诉，这并非上诉人过错造成。因此，一审法院判决上诉人违约错误。2、双方签订的合作合同虽约定自2013年10月8日起计算合作期限，但也约定了交房日期为2014年5月30日，该合作合同实质为租赁合同，在被上诉人尚未交付经营物业前，上诉人向被上诉人支付收益金是不合理的，因此，合同期限应为2014年5月30日起的十年，上诉人第四年收益金的支付时间应在2017年5月30日，根据合同约定收益金按年支付的方式，上诉人于2017年12月30日前向被上诉人支付收益金即可，上诉人根本不存在违约事实。3、上诉人在清理房产销售及相关经营手续资料时发现，被上诉人收取的前三年收益金并未向上诉人开具税务发票，按照国家税收相关法律规定，收款方负有向付款方提供正式税务发票的义务。因此在被上诉人未能提供税务发票前，上诉人有权暂缓支付收益金，而并非恶意拖延支付或者恶意不支付。综上所述，上诉人严格遵循诚信守法经营的原则，愿意在与被上诉人沟通协调一致后支付收益金，请上级法院查清事实、纠正原审法院的错误认定，以维护上诉人的合法权益。 边金城一审诉讼请求：1.天健仁合公司支付边金城租金24950元，并赔偿其利息损失288元（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，从2016年10月8日暂计至2017年1月13日，此后损失另计，直至全部款项付清为止）;2、天健仁合公司承担本案全部诉讼费及公告费。 一审法院认定事实如下：2013年10月9日,边金城与天健仁合公司签订协议,由边金城购买天健仁合公司位于北海市房屋,同日,边金城向天健仁合公司支付购房款178568元。2014年4月10日,天健仁合公司收回上述协议,与边金城签订一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议,约定:边金城购买天健仁合公司的商品房是“天健豪园”1幢7层0709号房住宅,其建筑面积共35.36平方米,该商品房单价为5050元/㎡,总金额178568元。边金城于2013年10月10日前付清购房全款165690元(说明:应是178568元)等条款。合同签订当天,天健仁合公司向边金城出具边金城付清购房款178568元的发票。同在2014年4月10日,边金城与天健仁合公司签订一份《产权式酒店合作合同》,约定:天健仁合公司将开发“天健豪园”项目的部分物业规划为产权式酒店，酒店名称为莫非尔国际精品酒店,天健仁合公司负责统一规划、统一商业形象、营销活动、向业主支付收益。边金城将其购买的北海市广东南路1号“天健豪园”1幢7层0709单元的物业委托天健仁合公司以产权式酒店的模式经营,合作期限内天健仁合公司对该物业拥有占有、使用和收益等权利,并以天健仁合公司的名义对该物业统一管理对外经营。边金城授权委托天健仁合公司按《商品房买卖合同》中约定的时间办理物业交接手续。天健仁合公司接收该物业视同边金城接收该物业,也视同该物业从边金城交付天健仁合公司,天健仁合公司接受该物业后应向边金城发出通知。边金城同意乙方按经营需要装修改造,边金城在缴纳购房款的同时按￥3770元/㎡装修价,合计装修总价133307元向天健仁合公司支付装修费用,由天健仁合公司统筹安排装修事宜,边金城同意委托天健仁合公司进行装修工程的监理和验收。合作期限为10年,自2013年10月9日起算。边金城的收益:1幢0709号房的年收益为:￥24950元,边金城自合同规定交房之日第四年起开始收取租金,即于2016年10月8日收取第四年租金。边金城收益收取的方式:由天健仁合公司按年支付,于每年12月30日前将收益汇入边金城指定中国北京银行账号为62×××66的账户。此外还约定其它条款。合作合同签订前,边金城已于2013年10月9日向天健仁合公司付清购房款。涉案房屋自双方签订协议及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议和《产权式酒店合作合同》以来,一直没有交付边金城。2016年10月8日天健仁合公司未向边金城支付第四年涉案房屋租金24950元,因此涉诉。 另查明，天健仁合公司于2009年5月26日经北海市工商行政管理局批准登记成立的其他有限责任公司,尚未注销,营业期限自2009年5月26日至2029年5月25日。其经营范围:房地产开发经营(凭有效资质证书经营);房地产商品交易居间、代理、行纪(除期货、金融、证券、保险等国家有专项规定除外)。 再查明，边金城主张已付清天健仁合公司装修款58457元,其余装修款74850元(24950元/年×3年),天健仁合公司已从2013年10月9日至2016年10月8日三年的租金冲抵。 一审法院认为，双方签订的《产权式酒店合作合同》是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方应当全面履行合同义务。涉案房屋自双方于2013年10月9日签订协议和2014年4月10日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议至今,一直没有交付给边金城,而是由天健仁合公司管理使用,符合《产权式酒店合作合同》的约定,且《产权式酒店合作合同》中确认“双方合作期限为10年,自2O13年10月9日起算”。故此,应认定涉案房屋从2013年10月9日起一直由天健仁合公司管理使用,边金城按上述约定履行了交房义务;边金城主张其已向天健仁合公司支付装修费133307元,其中一部分是以2013年10月9日至2016年10月8日前三年的租金74850元(24950元/年×3年)折抵,另一部分58457元已支付给天健仁合公司,鉴于《产权式酒店合作合同》约定原告从2016年10月8日收取第四年租金24950元,那么应认定前三年租金74850元作为折抵部分装修费,余下装修费58457元,因边金城所举的证据《信用卡交易明细》不能证实其已向天健仁合公司交纳余下装修费,该院不采信边金城向天健仁合公司交纳余下装修费的意见。本案中,天健仁合公司没有向边金城支付2016年10月8日第四年租金24950元,已构成违约,应承担违约责任。边金城请求判令天健仁合公司支付租金24950元,及赔偿利息损失,符合法律规定,予以支持,但利息损失应以24950元为本金,按中国人民银行同期流动资金贷款利率,自2016年10月8日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:天健仁合公司支付边金城租金24950元及利息损失(利息损失以24950元为本金,按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算,从2016年10月8日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止,提前偿还的,计算至实际履行之日止)。 本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致，对一审查明的事实本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人应于何时支付第四年的租金及应否支付违约金给被上诉人。 本院认为，边金城与天健仁合公司于2014年4月10日签订的《产权式酒店合作合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。《产权式酒店合作合同》第三条第5项约定“双方约定的合作期限为10年整，自2013年10月9日起开始计算”、第四条第1项约定“…甲方自合同规定交房之日第四年其开始收取租金，即于2016年10月8日收取第四年租金”上述条款对合作开始时间及收取第四年租金的时间作出了明确的约定，相互吻合，应系双方真实意思表示，天健仁合公司应于2016年10月8日起支付第四年的租金给边金城。天健仁合公司主张房屋租金应自交房之日起即2014年5月30日起计算合作时间，其应于2017年12月30日前支付第四年的租金，现支付条件未成就，其可不支付租金及违约金。本院认为，边金城于2013年10月9日向天健仁合公司付清购房款，天健仁合公司虽未交房亦未办理房屋产权登记手续给边金城，但天健仁合公司作为商品房的开发商及租用方，其对商品房的建设过程及交付房屋的时间应具有充分的认识和绝对掌控，何时交房不影响其占有、使用涉案房屋的权益，且双方签订的《产权式酒店合作合同》的时间为2014年4月10日，天健仁合公司明知交房时间为2014年5月30日，合同约定的合作时间却为2013年10月9日起，与其主张不符，有违诚信原则，因此，对上诉人该主张本院不予支持。 如上所述，上诉人应支付于2016年10月8日起的第四年租金收益给被上诉人，根据双方签订的《产权式酒店合作合同》第四条第2项的约定“甲方收益的收取方式：由乙方按年支付，于每年的12月30日前将该笔收益汇入下列甲方指定银行账户”，上诉人应于2016年12月30日前支付该笔租金收益给被上诉人，上诉人不能按时支付租金收益构成违约，应当支付该笔租金收益的利息给被上诉人，即以第四年的租金收益24950元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月31日起至支付完毕为止。一审法院判决利息损失以24950元为本金,按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算,从2016年10月8日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止，计算不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人上诉理由部分成立，对其成立部分，予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、变更北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初92号民事判决“北海天健仁合房地产开发有限公司支付边金城租金24950元及利息损失(利息损失以24950元为本金,按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算,从2016年10月8日起计至本判决生效确定的履行期限届满之日止,提前偿还的,计算至实际履行之日止)”为“上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司支付被上诉人边金城租金收益24950元及利息损失(利息损失以24950元为本金,按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算,从2016年12月31日起计至付清之日止)”； 二、驳回被上诉人边金城的其他诉讼请求。 一审案件受理费216元，公告费500元，二审案件受理费216元，共932元，由上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司负担（一审案件受理费216元，公告费500元，共716元，边金城已预交，由北海天健仁合房地产开发有限公司在履行上述义务时一并支付给边金城）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈邦和 审判员  何能媛 审判员  陈邕凌 二〇一七年十月十二日                                                                                                           法官助理 庞贤鹏                                                                                                            书记员 庞桦