济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4579号 原告：孙自浩，男，1993年11月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘恩杰，山东元邦律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：张启坤，山东元邦律师事务所实习律师。 被告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，1979年6月2日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。特别授权。 原告孙自浩与被告济南俊汇置业有限公司（简称俊汇置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，适用简易程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告孙自浩及其委托诉讼代理人刘恩杰、张启坤，被告俊汇置业公司委托诉讼代理人张政敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙自浩向本院提出诉讼请求：一、判令被告俊汇置业公司返还原告孙自浩购房款343118元；二、判令被告俊汇置业公司双倍返还原告孙自浩定金4万元；三、诉讼费由被告俊汇置业公司承担。事实与理由：2017年2月19日，原告孙自浩与被告俊汇置业公司签订《恒大悦庭楼宇认购书》，并缴纳定金2万元。根据该认购书第二条约定，2017年3月4日缴纳首付款343118元后，被告俊汇置业公司应当依据约定与原告签订《商品房买卖合同》，但被告未与原告签订买卖合同，已构成违约，应双倍返还定金。被告俊汇置业公司于2017年4月21日告知，此房由于济南市限购政策，无法签署《商品房买卖合同》，其后被告提出由于济南市限购政策，建议退房处理。经过协商原告孙自浩也同意按照退房处理，但被告俊汇置业公司毫无事实根据和法律依据的情况下要求扣除部分房款，最终未能达成一致意见。为维护自身权益，原告向贵院提起诉讼，望判如所请。 俊汇置业公司辩称，其不存在违约行为，原告孙自浩不能签订商品房买卖合同的原因是由于原告自身情况受限购政策限制导致，不是被告俊汇置业公司原因导致。原告孙自浩签约时对限购政策的内容以及由此带来的风险及责任进行了确认，原告孙自浩的诉求没有法律依据和事实依据。涉案房屋至今仍在原告孙自浩名下，致使被告俊汇置业公司销售房屋后无法正常回笼资金，也无法另行销售房屋，被告俊汇置业公司本身存在损失。被告俊汇置业公司认为原告诉求于法无据，不同意原告的诉讼请求。 原告孙自浩围绕其诉讼请求提交如下证据： 证据一、恒大悦庭楼宇认购书一份，拟证实原告具有向被告认购房屋的意思表示，约定被告在收到首付款后，应当与原告签订商品房买卖合同。 证据二、2017年3月4日收据一份，拟证实被告收到的款项以及定金情况。 证据三、POS机刷卡单三份，拟证实原告向被告是通过刷卡的形式支付，支付金额为363118元。 对于辩称意见，被告俊汇置业公司提交2017年2月19日被告认购房屋时原告签字确认的购房特别提示一份、客户承诺书一份，拟证实认购房屋时，被告对购房政策进行了充分的提示，原告知晓相关限购政策，并自愿承担限购政策导致的不能进行网签的风险，承担相应的法律责任，即被告有权另行处置房屋，所交款项不再退还，放弃因限购政策原因导致合同履行不能时对被告的索赔权利。 根据原、被告双方的举证情况、质证意见及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2017年2月19日，被告俊汇置业公司（甲方、出卖人）与原告孙自浩（乙方、买受人）签订《恒大悦庭楼宇认购书》一份。该合同主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购恒大悦庭*室。该商品房建筑面积共105.27平方米，其中，套内建筑面积76.27平方米，按建筑面积计算，单价为11498元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为15869.86元/㎡，总金额1210394元；乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据，定金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款；乙方选择分期付款（二年分期）的方式付款，乙方须于2017年2月23日前支付首期房款343118元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2017年8月9日前付清205767元，于2018年2月19日前付清205767元，于2018年8月19日前付清217871元，于2019年2月19日前付清剩余款项，即217871元，如乙方未能约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大悦庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋；乙方已阅读并理解、同意甲方恒大悦庭销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告孙自浩在乙方处签字捺印予以确认。被告俊汇置业公司在甲方处加盖公章予以确认。 同日，原告孙自浩签署《客户承诺书》，内容载明：本人孙自浩，自愿认购俊汇置业公司开发的恒大悦庭项目住宅，本人郑重承诺，已熟知并保证遵守本市“对在本市市区范围内已拥有两套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），暂停在本市部分区域（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）购买住房（包括新建商品住房和二手住房）。无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购**住房并提供连续24个月在市区缴纳个人所得税或社会保险证明”的规定，如有虚假、不实等行为，本人愿意承担由此产生的一切法律责任及经济责任。在签署《商品房买卖合同》前如发生政府颁布新的住宅限购政策导致本人丧失购房资格或银行首付比例提高、按揭利率变化等情况时，本人承诺不会向俊汇置业公司追究任何责任及赔偿。同时，原告孙自浩还签署《购房特别提示》一份，内容载明：……三、本市户籍家庭限购**住房，非本市户籍家庭在我市限购**住房（需提交连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），本人在购买本房屋前已确认本人具备购买资格，不在政府限购政策的限制范围之内，如由于自身原因未能开具房屋证明并导致无法办理网签的、由于政府限购政策变化无法办理网签的、由于银行政策变化无法按揭的，本人承诺俊汇置业公司对本房屋拥有处置权，所交款项无需退还，房屋可另行出售。原告孙自浩本人签字捺印予以确认。 2017年3月4日，被告俊汇置业公司出具收据，内容载明：付款方名称孙自浩，付款方名称济南俊汇置业有限公司，不动产项目名称为济南恒大城，销售的不动产楼牌号为*，金额363118元（含定金2万元）。被告俊汇置业公司加盖公司财务专用章予以确认。通过POS机刷卡单显示：原告通过刷卡的形式向被告支付363118元。 2017年7月底，被告俊汇置业公司通知原告孙自浩不能签订商品房买卖合同，要求退房，并告知需扣除5%的房款，双方未能协商一致。原告孙自浩于2017年8月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 另查明，原告孙自浩户籍所在地系山东省巨野县，在济南市无住房。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭限购**住房；非本市户籍家庭在我市限购**住房；加强市场监管，严格执行限购政策；认真落实商品房网签备案规定，依法严厉打击捂盘惜售等行为；严格购房资格认定，严查造假骗取购房资格行为；本通知适用于我市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区，自发布之日起施行。2017年1月17日，济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，通知主要内容为：……三、无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购**住房，需提供自购房之日起前三年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。2017年4月19日，济南市人民政府办公厅又发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知主要内容为：本市户籍家庭已拥有**住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%；暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款；非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年；本通知自2017年4月20日起施行。 庭审中，被告俊汇置业公司表示：2017年2月19日签订认购书时，原告孙自浩社保不满24个月，但经熟人介绍以分期付款的方式签订了认购书，等社保满24个月后再签订商品房买卖合同，同时更改付款方式，变为按揭付款方式。2017年4月19日济南市又出台了新的限购政策，贷款比例提高至60%，但原告无力支付后续的30%，也不能在济南落户，导致不能签订商品房买卖合同。原告孙自浩认可其确实在签订认购书时社保未满24个月，当时大约已缴纳十九个月。 本院认为，本案系因政府出台房产调控政策而引发的纠纷。原、被告双方签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，属于预约合同。原、被告双方签订认购书时应知悉关于无住房的非本市户籍家庭在本市部分区域限购**住房并需提供连续24个月在市区缴纳个人所得税或社会保险证明的限购政策。原告孙自浩作为买受人，应对自身是否具备购房资格尽到必要的审查与注意义务。2017年2月19日，双方在均知悉原告孙自浩不符合购房资格的情况下签订恒大悦庭楼宇认购书，属于双方意图规避政府限购政策的行为。2017年4月19日，济南市人民政府进一步出台调控措施，根据相关规定及原告孙自浩的情况，原告孙自浩家庭属于非济南市户籍家庭，其购房贷款首付比例需提高至60%。原告孙自浩无力承担60%的首付款，最终导致即便满足原告孙自浩交纳24个月社会保险的要求也无法实现买卖房屋的目的。原、被告签订的认购书不能继续履行，不能实现合同目的，双方也均同意解除合同，只是对责任承担未能达成一致，在这种情况下，原告孙自浩要求解除认购书，符合法律规定，本院予以支持。俊汇置业公司虽要求孙自浩在签订购房认购书时同时签订了客户承诺书及购房特别提示，因双方在签订认购书时均有规避限购政策的意图，且解除认购书系因政府实施房屋调控政策原因导致，故不可归责于双方，因此本院对原告孙自浩要求被告俊汇置业公司返还首付款343118元的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则，出卖人应当将收取的定金返还给买受人。因此，原告孙自浩主张俊汇置业公司返还所支付的定金2万元符合法律规定，本院亦予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙自浩首付款343118元。 二、被告济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙自浩定金2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告孙自浩的其他诉讼请求。 案件受理7046元，减半收取3523元，由原告孙自浩承担1762元，被告济南俊汇置业有限公司承担1761元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一七年十月三十日 书记员  刘亚楠