北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25002号原告：杨东明，男，1970年2月20日出生。被告：湖南博弈飞装备新材料研究所，住所地湖南省长沙市开福区迎霞路三条巷1号，实际经营地北京市丰台区马连道卫强校村118号万丰基业大厦C座。法定代表人：傅茂芹，经理。第三人：北京市青龙湖镇焦各庄农工商公司，住所地北京市房山区青龙湖镇焦各庄村。法定代表人：屈桂英，经理。委托诉讼代理人：刘勤民，北京市万圣律师事务所律师。原告杨东明与被告湖南博弈飞装备新材料研究所（以下简称博弈飞研究所）、第三人北京市青龙湖镇焦各庄农工商公司（以下简称焦各庄公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨东明到庭参加了诉讼。被告博弈飞研究所、第三人焦各庄公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨东明向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除双方签订的土地租赁及房屋转让合同；2、判令被告给付租金150万元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年9月29日，杨东明与博弈飞研究所签订土地租赁及房屋转让合同，焦各庄公司作为合同第三人。三方约定杨东明将位于北京市房山区焦各庄村的土地35亩租赁给博弈飞研究所，并就土地租金等各项事宜做了约定。后三方就合同租金等事宜签订了补充协议。后博弈飞研究所未及时给付租金，原告一直要求被告给付，被告一直未付。因被告已经构成根本违约，根据相关法律规定，现诉至法院，请求解除三方签订的土地租赁及房屋转让合同并要求被告给付拖欠的租金150万元。被告博弈飞研究所经本院合法传唤，未到庭应诉和答辩。第三人焦各庄公司经本院合法传唤，未到庭应诉，但向本院提交了书面代理意见称，同意并认可原告将涉案土地转租给被告的事实，并同意原告以诉讼方式向被告主张权利。原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、2004年2月20日原告与第三人签订的《农村集体资产租赁经营合同书》，证明原告转租被告土地来源。2、2012年9月29日原告与被告及第三人签订的《土地租赁及房屋转让合同》，证明原告将涉案土地转租给被告的事实。3、2013年7月15日谅解备忘录，证明被告拖欠租金事实；2014年3月7日补充协议，证明被告承诺按年度每年给付原告租金150万元；2016年9月26日补充协议2，证明被告约定了给付款项，但未能按时给付。4、公证书，证明傅茂芹授权魏梧淞与原告签订协议的真实性。被告及第三人对原告提交的上述证据未进行质证，本院对上述证据的真实性予以确认。被告及第三人未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年2月20日原告与第三人签订了《农村集体资产租赁经营合同书》，约定原告承租第三人原砖厂占地约43亩，用于环保砖材料加工及锅炉安装，租赁期限自2004年3月1日起至2054年2月29日止共计50年。2012年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）签订《土地租赁及房屋转让合同》，约定：甲方业已取得本合同项下土地使用权益（即：东至崇吕路以西20米，西至地坎，北至北坎，南至厂中间水泥路，面积约35亩，以实际测量为准），并经得第三方同意及授权转租给乙方。乙方系经合法存续的研究所，有着独立做出以其合法拥有的、位于中国境内财产或权益进行交易的决定，依法享有受让财产使用权益。第三方系根据中国法律在中国境内设立并合法存续的独立法人，有权代表焦各庄村村民委员会对本合同进行见证及同意转让确认。有鉴于上述事实，本合同根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的有关规定，为明确三方的权利义务，经三方平等协商，特订本合同，以便共同遵守。甲方租赁给乙方的土地位于北京市房山区焦各庄村，面积约35亩，其位置与四至范围为：东至崇吕路以西20米，西至地坎，北至北坎，南至办公楼影壁墙为齐。转让的房屋为三栋，办公楼三层面积1700平方米及两栋平房面积共600平方米（详见合同附图，附图需经甲、乙双方签字确认）。租赁期限自2012年9月29日至2052年9月29日止，共计40年。租赁用途，乙方在不违反国家法律及相关规定的前提下，有权在为了实现合同目的范围内建设中试生产基地和研究办公场所。合同款总计人民币2220万元整（大写：贰仟贰佰贰拾万元整），包括土地40年租金及房屋转让款。乙方在本合同签订时支付人民币50万元整（大写：伍拾万元整）作为先期预付款。甲方应在本合同生效30日内清理完出租场地，并做好场地围墙基础交付乙方验收，乙方在验收合格后15日内支付人民币950万元整（大写：玖佰伍拾万元整），并办理所有移交手续。乙方在实际进驻一年内，支付剩余款人民币1220万元整（大写：壹仟贰佰贰拾万元整）。甲方的权利及义务：1、按合同约定收取租金，并出具收据，收据需第三方签字证明。2、甲方应保证出租土地上的水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电的提供方协商，所有费用由乙方承担。3、维护乙方的土地使用权，不干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。4、甲方应当在乙方实际进驻一年内，竭尽全力协助乙方完成本合同第七条第2款的义务。5、对乙方不按规定用途使用租赁资产有纠正制止权。乙方的权利及义务：1、按约定用途享有租赁土地使用权及收益权。2、按约定给付租金。3、因甲方瑕疵履约造成的损失，有权要求赔偿。4、合法经营，照章纳税，将工商执照、税务登记注册地址设定在土地租赁所在地，并承诺企业运营有一定的税收，按时交纳房产税。5、未经甲方同意，对所租赁资产不得擅自转租。6、乙方在租赁期内的一切债务、损伤、病亡及各种事故均由乙方自行承担经济和法律责任。7、租赁期内不得以任何形式抵押租赁资产。8、乙方因建设所需，应当依法申请办理一切审批手续。9、乙方用工，原则上在同等条件下优先所在地村民。10、乙方确保安全生产，严禁一切事故发生。第七条双方约定的其他事项：1、鉴于该土地的所有性质为集体所有，因此，所有在我国现行法律上因土地集体所有性质引起的全部法律上的事情，甲方有义务在合理期限内履行相应的法律手续，为乙方合法使用该租赁土地扫除障碍。甲方因履行该项义务对第三人造成的损害，由甲方自行承担。2、甲方应大力支持并协助乙方在本合同租赁土地范围内，办理所投资项目的相关事项。如研究所生产基地的项目立项，公司注册，项目报建，环境评估，土地流转等全部事项。所发生费用由乙方承担。3、因项目基础设施及职工宿舍等建设，可优先交由甲方建设，如因甲方的原因给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿，并可以在土地租金中直接抵扣。甲方因履行该项义务对第三人造成的损害，由甲方自行承担。4、在乙方规划的大门北处有一块面积约3亩的绿地，甲方承诺该绿地是甲方为履行合同而为乙方使用（仅供绿化使用）所保留的绿地，未经乙方同意，该保留绿地严禁各方改做他用。保留绿地位置及面积详见合同附图（该图纸需经甲乙双方签字确认）。5、甲方承诺，在合同签订后30日内，甲方完成租赁场地的清理、平整及围墙基础的施工工作，并提交乙方验收。经乙方验收合格后，乙方给付第二笔租金。甲方因履行该项义务对第三人造成的损害，由甲方自行承担；包括场地清理、平整及围墙基础±0以下建设费用由甲方承担，乙方负担围墙±0以上和生产基地建设费用；所有建设均由乙方制作预算和施工方案，甲方只负责施工，其费用另行订立合同。6、乙方在所投资的项目正常运营后，将设立一个对外联络部门，乙方聘请甲方为该部门工作人员，签订劳动合同享受乙方职工待遇。7、鉴于我国现行《合同法》的规定，租赁合同最长期限为20年，因此，本合同履行20年期限届满时，视为按原合同约定自动延续20年。8、如遇国家征用土地、土地政策调整以及市、区、镇整体规划用地变更的情况，以国家政策和市、区、镇总体规划为准，因此致使合同无法继续履行的，合同自行终止。因此发生的补偿款，由甲方负责协助，地上所有物以及对企业的所有有关赔偿均归乙方所有。土地所有权及土地赔偿归村集体所有。9、本合同生效后，甲方应当封堵围墙西侧，协调另一公司借道的改道事宜，同时甲方应当认真协调相邻关系，如因改道事宜而影响乙方今正常生产及经营的，由甲方负责赔偿。10、与有国家政策调整或不可预知的原因，使其企业不能正常运营，此合同自行终止或协商解决。11、土地租赁期满后，如乙方需续租同等条件下优先。违约责任：合同签订双方都应共同遵守合同约定，在合同约定的范围内如约履行义务。如遇一方违约，须向对方支付本合同总额5％的违约金，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。争议的解决，有关本合同的一切争议，由双方协商解决。如协商不能解决时，由守约方向房山区人民法院起诉解决。本合同未尽事宜，经双方协商，达成一致的可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。本合同附件：出租场地平米位置图（含绿地）。原甲方与第三方2004年2月20日《农村集体资产租赁经营合同书》（原件）。其他1、本合同正本一式三份，自三方签章后生效，三方各执一份正本为凭。2、对本合同内容的任何修改、补充或变更须采用书面形式。本合同修改、变更部分应视为本合同不可分割的组成部分。2013年7月15日，原告与被告授权代表魏梧淞签订谅解备忘录，议题：土地租赁事宜，约定魏总提议，有关三方所签订的租赁合同应当认真执行，并同意在2013年7月31日前向杨总支付300万元人民币。其中100万元连同之前预付的50万元作为一年的租金补偿，2013年10月底之前付足1000万元，其他协议内容不变，如在10月底没付足1000万，前面所支付资金不返还，合同自动解除。杨总对此表示理解，同意魏总上述意见。并一再要求尽快将公司迁至房山区登记尽早开业，便于全面履行合同。对此双方特签订本备忘录。2014年3月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定：一、甲方对乙方因资金临时困难未能及时付清土地租赁及房屋转让资金表示充分理解，对乙方工作予以继续支持；二、双方约定2012年9月29日签订的《土地租赁及房屋转让合同》仍然有效并继续履行；三、双方协商同意在合同金额不能全额付清的情况下，乙方在每一个合同年内付给甲方150万元（壹佰伍拾万）人民币作为年租金（2012年10月30日-2013年10月30日阶段年租金已付清）。四、双方协商，若乙方在2014年10月30日前仍未付清土地租赁及房屋转让资金，《土地租赁及房屋转让合同》继续履行，合同中所涉及的土地租赁及房屋转让价款由双方另行商定。2016年9月26日，原告杨东明（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订土地租赁及房屋转让合同之补充协议2，约定甲、乙、丙方于2012年9月29日签订了《土地租赁及房屋转让合同》，现各方为了继续顺利履行该合同，经协商一致，达成如下补充协议：一、对原合同第四条租金及支付方式进行变更如下：1.1截至本补充协议签订时，甲方共收到乙方支付的租金及房屋转让款310万元（含场地、围墙的50万元）或460万元，现双方同意在执行本协议第1.2条款第二期付款时进行总计算。1.2乙方分二期支付余下款项，即：第一期在本补充协议签订生效后7个工作日内支付租金及房屋转让款800万至1000万。在第一期款项支付后，甲方和丙方在三日内向乙方移交土地和房屋。各方委派人员进行交接工作（如有关房地产权属的证照；水、电、气的使用情况、房屋钥匙及一切归属于乙方权利的事项）。第二期在第一期支付完成后的一个季度之内支付剩下租金及房屋转让款。二、以上条款变更不影响原合同效力及甲方办理投资项目相关协助的义务。因履行原合同时间差异，甲方应尽可能在乙方实际进驻一年内办理完毕项目立项、项目报建、项目环评、土地性质转化（甲方有义务将土地转化为工业用地性质）等全部事项。三、原合同所涉及的转让的三栋房屋，有关房屋所有权转让手续在第一期款项支付完毕后，各方共同办理。四、各方一致确认，乙方在所涉项目用地上新建的建筑物所有权归于乙方，各方不因任何理由否认乙方的权属以及因权属所获得的任何权益。各方应协助乙方办理相关建筑物所有权登记手续。五、有关土地租赁和房屋转让过程中若涉及相应的所得税或行政费用等，各方应在符合法律规定的范围内予以配合并提供方便。由甲方向丙方协调出具相应可报销票据。六、若乙方第二期不能如期支付，则同意第一期所支付的款项可分年度（参照原《补充协议》的每年150万来计算租期和使用期限）支付的款项。七、原《土地租赁及房屋转让合同》和原《补充协议》若与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。其余条款不变。八、未经三方一致协商同意，《土地租赁及房屋转让合同》以及补充协议、本协议不能任意解除。如遇争议事项，各方应协商解决。九、若合同解除或终止，乙方有权自行处置在项目开展过程中所形成的所有资产，甲方和丙方应予以配合。十、甲方保证不因任何其他因素影响乙方在本次项目和土地上的权益。十一、如甲方不能按照本协议如期移交土地和房屋等，则应向乙方承担违约责任和损失赔偿责任。十二、本补充协议一式三份，经三方共同签字或盖章后生效，三方各持一份，具有同等法律效力。其中一方未签字或盖章不影响本合同对另两方的法律效力。原被告签名盖章确认，第三人未签字确认。该协议签订后，因被告仍未履行付款义务，原告诉至本院。本院于2020年1月21日向被告公告送达了起诉书副本。本院审理中，原告放弃了要求被告给付租金150万元的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原被告及第三人签订的《土地租赁及房屋转让合同》及相关补充协议均系各方的真实意思表示，内容除租赁期限超过20年的约定无效外，其余约定合法有效，双方均应依合同履行各自义务。因被告未按合同约定付款，后陆续签署的补充协议亦未履行，已构成违约，现原告要求解除与被告签订的合同不违反双方合同约定及法律规定，本院予以支持；合同解除时间本院将以公告向被告送达起诉书之日即2020年3月21日确认；原告自愿放弃要求被告给付租金150万元，本院不持异议。被告及第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨东明与被告湖南博弈飞装备新材料研究所及第三人北京市青龙湖镇焦各庄农工商公司于2012年9月29日签订的《土地租赁及房屋转让合同》超过20年的部分无效，其余合法有效部分自2020年3月21日解除。二、驳回原告杨东明其他诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交），由被告湖南博弈飞装备新材料研究所负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  张树华审判员  孙静波审判员  于晓君二〇二〇年五月八日书记员  刘 婷