福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0111民初3391号 原告：彭珍福，男，1971年2月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈群，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨曦，福建汇德律师事务所律师。 被告：福州地铁集团有限公司，住所地福建省福州市台江区达道路156号。统一社会信用代码：913501006893526111。 法定代表人：潘红卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭宜泉，福建瀛榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚建华，福建瀛榕律师事务所律师。 原告彭珍福与被告福州地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭珍福的委托诉讼代理人张晨曦，被告地铁公司的委托诉讼代理人龚建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭珍福向本院提出诉讼请求：地铁公司向彭珍福支付租用34.55㎡商铺补偿费（自2016年1月1日起至2016年11月20日止按每月6271元、自2016年11月21日起按每月6898元、此后每年11月21日起按月租金标准上浮10%）。 事实和理由：彭珍福系福州市火车站站前地下广场某号商铺业主。该楼盘全体业主于2008年12月24日成立业主委员会（任期届满日为2011年12月24日）。业主委员会于2009年2月11日与开发商长城人防空间开发有限公司（以下简称长城公司）签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》（以下简称谅解备忘录），就商场自2009年至2015年7年间的商铺回报率、分配方式、重新委托租赁等事项作出约定。2009年11月23日，业主委员会受大部分业主委托，授权福州风和商业经营管理有限公司（以下简称风和公司）负责商铺的租赁经营管理，并负责对外招商,引进商户进场经营。 2012年，地铁公司因福州地铁1号线施工需求，租用火车站广场地下一层彭珍福商铺。同年11月18日，地铁公司、风和公司、福州地源拆迁工程处（以下简称地源拆迁处）、福州市火车站地区综合管理处共同签订《地铁1号线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》（以下简称补偿合同），并就租赁期限、补偿费用标准、支付方式等做了约定。 2015年12月30日，彭珍福与风和公司的委托租赁期限届满，且彭珍福未再授权或委托任何自然人、法人及其他组织代为收取租金、管理商铺，因此，地铁公司应按照《补偿合同》约定，自2016年1月1日起至2016年11月20日止按每月6271元、自2016年11月21日起按每月6898元（此后每年11月21日起按月租金标准上浮10%）标准直接向彭珍福支付租用商铺补偿费，但地铁公司均以各种理由拒绝直接向彭珍福全额支付租用商铺补偿费。彭珍福遂于2016年7月12日，委托福建建达律师事务所向地铁公司发出《律师函》，告知地铁公司委托租赁期限于2015年12月31日届满，为保障业主合法权益，应尽快重新签订合同，并要求重新商定租用商铺补偿费标准及支付方式。地铁公司收到函件后仍拒绝协商。 地铁公司辩称，彭珍福要求地铁公司自2016年1月1日起至2016年11月20日止按每月6271元、自2016年11月21日起按每月6898元（此后每年11月21日起按月租金标准上浮10%）的标准支付商铺补偿费没有事实和法律依据。 《补偿合同》是由四方当事人签署，虽然约定期限届满，但经市政府办公厅召集几方当事人协商，且在大多数业主的支持下，均同意按原合同继续履行，因此不存在彭珍福所谓解除合同的问题。《补偿合同》中对租金补偿费的标准是基于《谅解备忘录》约定的商场收益分配方式确定的，有综合考虑对其他未被租用店铺造成生意影响的业主进行补偿，其中还包含管理部门的管理费、物业费等在内。地铁公司已充分考虑租户的合法利益，在继续履行合同期间已按合同约定每年递增10%支付租金，并已将2016年1月1日至2016年9月30日的补偿费发放至地源拆迁工程处监管账户，已经履行了合同义务，现彭珍福要求按《补偿合同》确定的单价支付补偿费没有依据。 地铁公司租用商铺是为了公共利益即福州市城市地铁建设，且已经按照《补偿合同》约定的租金标准向全体业主支付了租金补偿费，即使彭珍福对补偿费的分配办法不满意（其他绝大多数业主都同意按照原来的租金分配方式），但作为个人，在公共利益面前，物权的行驶应受到其他多数整体意志的限制。综上，请求法院驳回彭珍福的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 位于福州市晋安区某铺位系彭珍福所有。2005年3月13日，彭珍福与其他购买财富第一街铺位的业主（合同甲方）均各自与福建三杰商业经营管理有限公司（合同乙方）签订《委托经营租赁合同》，约定：将该商铺委托乙方对外出租并统一经营管理；期限十年，委托租赁的起始时间以甲方向乙方交付该商铺时间的次日；乙方按照商铺总价值×年回报率方式计算并付给甲方租金（指代收租金），其中第1-5年的年租金回报率为7%、第6-8年年租金回报率为8%、第9-10年回报率为10%；乙方高于约定向租户收取的租金部分作为其接受违约出租和经营管理的报酬；甲方应交纳的税收由三杰公司代收代缴；甲方不得有干涉乙方自主经营权的义务。 2008年12月24日，财富第一街经审批成立福州火车站站前地下广场财富第一街第一届业主委员会（以下简称财富第一街业委会）。后福建三杰商业经营管理有限公司因经营不善并卷走商户押金而停业，导致该楼盘管理失控。为使重新招商顺利实施，财富第一街业委会于2009年2月与该楼盘开发建设单位长城公司签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，约定：第一，根据全体业主与福建三杰商业经营管理有限公司签订的十年《委托租赁合同》，原定从2009年起至2015年止的七年时间的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%；第二，所有业主每年获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际效益来计算，实行同质同价分配，每位业主以其拥有的店铺总价值在财富第一街总价值所占份额来分得租金；第三，长城公司应将其拥有的3210平方米财富第一街商铺所产生租金收益补偿其他业主，直至补足所有业主从2009年起至2015年止计44%收益；第四，长城人防空间开发有限公司以大业主身份设立新的商业物管公司，负责管理财富第一街商场，业主委员会要全力配合；第五，财富第一街业委会负责做好全体业主意见统一工作，取得全体业主委托、管理新商场的授权，并以公告或其他方式解除与福建三杰商业经营管理有限公司的委托租赁关系；第六，双方同意由业主代表去政府有关部门沟通，并在政府相关部门主持见证下确定上述事项；第七，本备忘录经长城公司和财富第一街业委会所有委员共同签署并在业委会取得全体业主（业主代表会议决议授权）书面授权后既具有合同效力。随后，长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员均在备忘录上签名。 2009年11月23日，财富第一街业委会（委托人）向风和公司（受托人）出具授权委托书，约定：委托人受财富第一街大多数业主委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于财富第一街的商铺进行管理、监督，现委托人将该物业委托给受托人进行租赁经营管理，由受托人对外招商，引进商户进场经营。《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。后双方未再另行签订《委托经营租赁合同》，风和公司对铺位进行了实际管理。 2012年11月20日，地铁公司（乙方）因城市地铁施工需要租用了含彭珍福铺位在内的第八分区和第九分区的部分商铺，为此，其与风和公司（甲方）以及代理人地源拆迁处（丙方）、见证人福州市火车站地区综合管理处（丁方）签订了《补偿合同》，约定：租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止，计24个月；租用商铺补偿费标准150元/㎡*月×3108.62㎡=466293元/月，466293元×24个月=11191032元；租用商铺补偿费用含也业主投资损失补偿（133元/㎡*月），以及物业服务费、公摊部分水电费公摊及设备维护费等（17元/㎡*月）；协议生效后，由乙方将前三个月补偿费用计140万元汇入丙方监管账户，后续补偿费用乙方按季度拨付到位；丙方每月10日前将补偿费用汇入甲方的指定银行账户；若乙方租用商铺超过合同期限的，即从2014年11月20日后每年递增10%的租用商铺补偿费。合同签订后，地铁公司即对站前地下广场财富第一街进行围挡施工。后风和公司未尽共同监管、保管义务，致使共管账户中的部分保证金被挪作他用。 2016年8月31日，因风和公司委托经营期限到期，无法继续履行合同，地铁公司（乙方）与张剑樟、林宝英、谢家洺、薛梅峰（甲方）、福州地源房屋征收工程处（丙方）（原地源拆迁处）、福州市火车站地区综合管理处（丁方）签订了《地铁1号线福州火车站站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿资金委托拨付协议》，约定：本协议补偿款支付期限自2016年1月1日起至火车站地下淘宝城征收公告发布之日；根据原合同（即补偿合同）第四条约定，乙方每月应支付地下淘宝城产权人的投资回报损失为181.5元/㎡，即每月应支付补偿金额为181.5元/㎡×3108.62㎡=564214.53元；鉴于丙方为借地补偿款监管单位，负责监管甲方按时将借地补偿款足额发放给各产权人，本协议生效后，乙方首期向丙方监管账户拨付2016年1月1日至2016年5月31日期间补偿费用，计2821072.65元，后续补偿费用按本协议执行情况适时拨付；经甲方申请，乙方同意将借地补偿资金通过丙方账户汇入甲方开设的共管账户，按月发放；甲方须严格按照以下分配原则向相关业主分配补偿款：（1）地下淘宝城全体产权人的投资回报损失，参照2014年11月20日至2015年11月19日期间的补偿标准，即每月按146.3元/㎡补偿，补偿总金额为454791.11元，具体分配方式按照《谅解备忘录》第二条约定执行；（2）《补偿合同书》约定的物业服务费、公共部分水电公摊，设备维护费及2016年上浮10%部分，即每月35.2元/㎡补贴，由《补偿合同》施工红线内业主按照产权面积享受。 后因双方就商铺租用补偿费标准及支付方式无法达成一致意见，彭珍福等部分业主遂诉至本院。 另查明，2016年9月18日，福州地源房屋征收工程向地铁公司申请发放福州火车北站地下淘宝城商铺2016年1月1日至2016年9月30日的租地补偿款共计5077930.77元。9月20日地铁公司复函：因此前预拨的“地铁1号线斗门站省化肥公司宿舍征收项目”补偿款还有余款约870万元，现同意将余款部分用于支付福州火车北站地下淘宝城商铺租地补偿款。2016年10月11日，福州地源房屋征收工程处向张剑樟等四人转账5077930.77元，诉讼过程中，地铁公司同意其之前拨付的“地铁1号线斗门站省化肥公司宿舍征收项目”补偿款余款部分用于支付福州火车北站地下淘宝城商铺2016年10月1日至2017年2月3日期间借地补偿款，共计2313279.57元。 再查明，2017年2月4日，福州市晋安区人民政府作出晋房征【2017】5号征收决定，决定征收站前路北侧，火车北站南广场范围内国有土地所有地下商业用房。 2017年5月31日福州市城市地铁有限责任公司经工商行政管理部门核准更名为福州地铁集团有限公司。 本院认为，根据2012年11月20日，风和公司、地铁公司、福州地源房屋征收工程、福州市火车站地区综合管理处签订的《补偿合同》约定，讼争商铺租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止；补偿费用地铁公司按季度拨付至地源拆迁处监管账户；租用商铺补偿费用标准为150元/㎡*月，每月补偿费用计150元/㎡*月×3108.62㎡=466293元，若地铁公司租用商铺超过合同期限的，即从2014年11月20日后每年递增10%的租用商铺补偿费。该《补偿合同》期限届满后，地铁公司按照原《补偿合同》中约定的支付方式及每年补偿费递增10%的标准继续向福州地源房屋征收工程处支付商铺补偿费至作出征收公告止即2017年2月3日，其已经完成付款义务；彭珍福在收到上述补偿费后一段时间内未提出异议；亦未提供证据证明双方在原《补偿合同》期限届满后的履行过程中已经改变了原支付标准及支付方式，故彭珍福主张按照自有商铺面积计算商铺补偿费并直接向其支付补偿费，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告彭珍福的诉讼请求。 案件受理费2783元，减半收取计1391.5元，由原告彭珍福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 敏 二〇一七年十月十九日 书记员 冯玉珊 附主要法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。