吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终495号上诉人(一审被告)：珲春隆门商场有限公司。法定代表人：刘某1，董事长。委托诉讼代理人：刘某2，吉林法护律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郎某，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人:梁某，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人珲春隆门商场有限公司（以下简称隆门商场）因与被上诉人郎某之间租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2019）吉2404民初3053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆门商场上诉请求：1、撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2013年12月25日,双方签订《租赁合同(农贸)》合同第3条约定:租金标准为第一年每月400元,一年后根据市场行情进行调整,租金按月以现金方式交纳,先交纳后使用的原则，但被上诉人并未按此约定履行交纳租金义务。二、2017年,上诉人通知全体业户从7月25日开始调整租金,每月租金增加200元,重新签订合同者,租金按原标准不变;被上诉人口头同意重新签订合同,故上诉人收取租金时,仍按原标准执行，原合同到期后,被上诉人仍然继续经营至2019年2月24日,后将商品搬出但没有通知上诉人不再经营,而是继续占用原柜台到2019年8月16日将全部物品搬除干净。三、被上诉人没有证据证明其按期及时缴纳柜台租金,故已经构成违约,双方合同中约定非常明确,因此上诉人有权不予以退还保证金。被上诉人口头承诺重新签订合同并在原合同到期后继续占用的行为,应当视为被上诉人认可上诉人的通知并以实际行动履行其口头承诺，被上诉人在2019年8月16日将全部物品搬除,再次构成违约。综上,被上诉人丧失诚信,利用上诉人的善意,随意毁约的行为,直接损害了上诉人的合法权益,其行为不应得到法律的保护。原审认定事实错误,判决有失公正,依法应予纠正,请求二审法院明察秋毫,依法公正裁决。郎某辩称：上诉状提出的相关上诉理由，在一审的时候都已经经过法庭的审理，也经过了质证，本案中被上诉人并不拖欠上诉人的任何款项，现在合同到期，上诉人应当返还相关的保证金，因此上诉人的上诉请求没有法律依据和事实依据。郎某向一审法院诉讼请求：1、判令隆门商场向郎某退还租赁保证金9万元并承担违约金(自2019年1月24日至实际支付日按9万元为基数以同期人民银行贷款利率计算)；2、判令隆门商场向郎某支付违约金10700元（自2018年9月17日至12月30日按月2000元×5%×107天）；3、判令隆门商场承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：2013年12月25日，隆门商场作为甲方与作为乙方的郎某签订《租赁合同（农贸）》，主要内容为：甲方同意将位于隆门商场一楼驴肉区柜台租给乙方经营。第一条，柜台共五节。第二条，租期为五年，自2013年12月25日起至2018年12月24日止。第三条，租金标准为第一年每月400元，一年后根据市场行情进行调整；租金按月以现金方式交纳，先交付后使用的原则；每月25日前交纳本月柜台租金。第四条，本合同签订后，乙方应支付玖万元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保（乙方签订合同前缴纳的定金可转为该保证金），保证金不可转为租金使用，该保证金在合同期满后30日内无息退还。第九条，甲方对市场划行归市进行调整而对柜台的用途、方位、面积等进行调整的，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方有权决定是否接受；接受调整的，双方应按调整后柜台情况重新订立租赁合同；不按受调整的，提前解除合同，甲方应于合同解除之日退还乙方已交付的多余租金。第十二条，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同第十三条的标准支付违约金，且甲方不予退还保证金：3.逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者。第十三条，甲方违约责任：（1）未按约定时间提供柜台的，每逾期一日，按月租金5%向乙方支付违约金。经催告后在合理期限内仍未提供的，乙方有权解除合同；（2）未按约定面积、方位等提供柜台的，按月租金5%向乙方支付违约金。乙方有权解除合；(3)营业场所严重不符合经营，致乙方无法正常经营，经催告后在合理期限内仍无改善的，应向乙方支付月租金5%的违约金，乙方有权解除合同。给乙方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。乙方的违约责任：（1）未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的5%向出租人支付违约金。经催告后，在合理的期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同。在履行上述合同期间，因隆门商场需对柜台调整，经郎某同意，将郎某柜台调整到门市房内。双方的《租赁合同（农贸）》至2018年12月24日期满后，郎某又继续使用柜台至2019年2月24日后撤出，并于2019年3月15日交纳了2018年8月15日至2019年2月24日期间的租金12000元。郎某从商场撤出后，留有部分物品，2019年8月16日完全搬离。一审法院认为：双方签订的《租赁合同（农贸）》依法成立并合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为郎某交纳的9万元保证金是否应予退还。根据《中华人民共和国担保法》第六十三条规定，本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第85条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，双方在租赁合同中第四条约定“本合同签订后，乙方应支付玖万元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保（乙方签订合同前缴纳的定金可转为该保证金），保证金不可转为租金使用，该保证金在合同期满后30日内无息退还。”结合上述法律规定，涉案9万元保证金的属性是以金钱为标的物，移交给隆门商场占有，对郎某履行合同和提供商品服务质量提供担保，其本质是以金钱为标的物的质押，即“金钱质押”。而根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”具体到本案，双方在租赁合同中第十二条约定“逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权解除合同，且不退还保证金”。双方约定如果债务未受清偿，则保证金9万元不予退还，实质就是违反了“质物的所有权转移为质权人所有”的禁止性规定，该条约定因违反法律规定而无效。故隆门商场以该约主张不予退还9万元保证金的抗辩意见不符合法律规定，本院不予支持。另外，该条约定表述为如果经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权不退还保证金。本案中，郎某使用柜台至2019年2月24日，已全部支付了租赁期间的租金，不存在限期交纳后拒不交纳的情形。虽然隆门商场称已通知全体业户从2017年7月25日起每节柜台上调租金至200元，郎某所欠的为调整后增加部分的租金。但隆门商场未能证明其与郎某就上调租金事宜协商一致并达成合议后签订合同，且在郎某按原标准交纳租金时，隆门商场亦未提出异议，并按原租金标准数额为郎某开具发票。且在郎某撤出隆门商场后，隆门商场亦未向郎某主张过租金。根据《中华人民共和国担保法》第七十一条第一款规定“债务履行期届满债务人履行债务的，或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质物。”本案中，双方租赁合同期满后，郎某又继续经营两个月，视为双方形成不定期租赁合同，至2019年2月24日郎某撤出商场后，双方租赁合同解除。而郎某已履行了租赁期间交纳租金的义务，隆门商场应将9万元保证金退给郎某。对于郎某撤出后，留在门市房物品至2019年8月16日才搬离的纠纷，隆门商场可另行主张。关于郎某要求隆门商场承担因不退还保证金的违约金主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在租赁合同中并未约定不退还保证金的承担违约方式。因此，郎某要求隆门商场按同期人民银行贷款利率计算支付违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。如郎某认为隆门商场不退还保证金给其造成损失，可另行主张。关于郎某提出因隆门商场因柜台布局调整，将郎某租赁的柜台中止营业107天，造成郎某无法经营，应支付违约金10700元的请求。本院认为，根据双方租赁合同第九条约定“甲方对市场划行归市进行调整而对柜台的用途、方位、面积等进行调整的，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方有权决定是否接受；接受调整的，双方应按调整后柜台情况重新订立租赁合同；不按受调整的，提前解除合同，甲方应于合同解除之日退还乙方已交付的多余租金。”本案中隆门商场对柜台进行调整时，郎某并未提出解除合同请求，且一直经营至合同期满，应视为其接受柜台的调整。郎某也未提供证据证明因调整导致其停止营业107天。故本院对郎某的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国担保法》第六十六条、第七十一条第一款的规定，判决：一、珲春隆门商场有限公司在本判决生效后即退还给郎某柜台保证金90000元。二、驳回郎某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2314元，减半收取计1157元，由珲春隆门商场有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，《租赁合同（农贸）》中的保证金9万元，应认定为是对租赁合同的一种担保方式，是以定金的丧失作为违反合同的补救方法而约定的定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，郎某已经支付（不定期）了其使用柜台期间的租赁费用，隆门商场也均为其出具了缴费收据，双方并未因此产生争议，且关于合同中约定的“经甲方限期交纳后仍拒不交纳者，甲方有权不退还保证金。”隆门商场没有证据能够证明其对郎某进行过限期催款，应当认为郎某与隆门商场已协商一致在事实上变更了合同的履行方式，即《租赁合同（农贸）》第三条中约定的支付时间和支付方式的变更，未影响合同目的实现,故郎某不存在违约行为，隆门商场应退还保证金。综上，一审判决认定事实清楚，虽将保证金认定为动产质押有瑕疵，但裁判结果正确，故对珲春隆门商场有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2314元，由上诉人珲春隆门商场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 新 颜审 判 员 咸 柱 英审 判 员 张  丽二〇二〇年五月六日法官助理 （李晴晴书 记 员 安 丽 莲