北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初13760号原告：王蕾，女，1981年8月20日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：方骏梁，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宝鑫（王蕾之叔），男，1963年7月8日出生，住北京市。被告：许廷祥，男，1957年5月9日出生，户籍地内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：周东明，男，1950年4月19日出生，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。原告王蕾与被告许廷祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王蕾的委托诉讼代理人方骏梁、杨宝鑫、被告许廷祥的委托诉讼代理人周东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕾向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间于2016年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月1日期满终止，被告立即腾退房屋。2.判令被告向原告支付2017年6月2日至2017年8月1日间的房屋使用费4000元。3.判令被告向原告支付自2017年8月2日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（计算标准为2000元/月）。4.判令被告向原告支付承租及使用房屋期间的水费、电费、有限电视收费、供暖费、卫生费计2000元。5.判令被告支付滞纳（违约）金6000元；6.案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年12月15日，原告与被告签订《房屋租赁��同》，约定原告将自己享有使用权的楼房，即位于北京市昌平区北七家镇定泗路北的公寓房×号楼×单元×室出租给被告，期限自2016年12月2日至2017年6月1日止，租金2000元/月。合同签订后，甲方将房屋交付乙方居住，但乙方存在不支付或拖延支付水电、卫生等使用费，尤其是在2017年6月1日合同期满后，被告不续约、不腾退房屋、不支付房租，严重违约，侵害原告的财产权益。故原告诉至法院。被告许廷祥辩称：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同，应为原告作为该合同的主体资格不适格。原告本人在诉状中也承认其享有使用权，也就是说原告无权处分涉案房屋，且原告在诉讼中未提交其对涉案房屋享有权利的证明。本案中，被告也不是适格的被告，本案中的房屋不是被告承租的，而是北京市昌平区金辉职业技能学校承租的，是该校为答辩人提供���福利待遇。答辩人在2016年12月15日与原告签订房屋租赁合同的行为是职务行为，原告对此应当知情，因为在房屋租赁合同签订前，答辩人已居住使用六个月。是北京市昌平区金辉职业技能学校安排入住的，而且房屋的租赁费始终是该校支付的，答辩人从未交付过房租。以上事实均能证明北京市昌平区金辉职业技能学校为实际承租人。本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，原告王蕾（甲方）与被告许廷祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区北七家镇定泗路中石化加油站对面的公寓房×号楼×单元×室出租给被告，期限自2016年12月2日至2017年6月1日止，租金2000元/月，押金2000元。合同第二条第2款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还及其附属物品、设备设施，并无条件腾退房屋。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收。合同第三条第3款对续租事宜进行了约定：乙方若续约应在租赁期满前30日，按照双方协商价格，重新签订合同及交付租金，不按期交付租金的视为违约，甲方有权收回房屋，乙方无条件腾退房屋。乙方若不续租，应在租赁期满前30日，以书面形式向甲方提出退租意向，否则视同乙方续租。乙方在租赁期满后，没有付续租费用，并占用房屋的，视为违约，除仍应补交欠租外，以天数计算向甲方交付滞纳金，每天加收一百元滞纳金，甲方有权从押金中扣除，甲方仍有终止合同的申权。第6款约定，乙方承担租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、网费、供暖费、燃气费、卫生费等。合同尾部乙方签字处，注明“张校长已交齐”。2017年6月1日，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，许廷祥未明确表示续��，亦未继续交纳租金。2017年6月10日，王蕾在涉案房屋房门之上张贴通知，告知许廷祥于一周内就是否续租作出回应，否则视为同意终止房屋租赁协议，立即腾退房屋。2017年6月29日，王蕾通过物业公司电话短信通知许廷祥，租期已过一个月，如需续租，需重新签订合同。2017年7月28日，王蕾再次在房门上张贴通知，表明已就房屋租赁起诉至法院，要求许廷祥尽快联系其本人，腾退房屋，如拒绝腾房，将追究其违约责任，并加收30%的房屋使用费。对上述通知，许廷祥未予回应。另查，北京市昌平区北七家镇定泗路北的公寓房×号楼×单元×室房屋系王蕾自北京京北温源生态农业科技有限公司处租赁而来，王蕾转租上述房屋已经北京京北温源生态农业科技有限公司同意。上述案件事实，有王蕾与许廷祥签订的《房屋租赁合同》、通知、短信记录、北京京北温源生态农业科技有限公司与王蕾签订的《房屋租赁合同》、转租许可确认书及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同，对合同当事人具有法律效力。本案所涉《房屋租赁合同》的权利义务主体为王蕾、许廷祥，两者应当按照合同约定积极履行各自的合同义务。许廷祥主张其签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为，但合同中未予体现，对此主张本院不予采信。2017年6月1日，租赁期限届满，按照租赁合同约定，如果续租双方应重新签订合同及交付租金，但许廷祥未按照合同约定提前续租，亦未继续交纳租金。因此，2017年6月1日，王蕾与许廷祥之间的《房屋租赁合同》终止，许廷祥继续占用涉案房屋无法律依据，系无权占有。王蕾有权依据其享有的使用权向许廷祥主张腾退房屋。本院认为侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。许廷祥因非法占用涉案房屋致王蕾遭受租金或使用费损失，应当予以赔偿，其具体金额应参照《房屋租赁合同》关于租金之约定。故，王蕾主张许廷祥支付2017年6月2日至2017年8月1日间的房屋使用费4000元，事实及法律依据充分，本院予以支持。同此理，许廷祥应继续支付房屋使用费，直至实际腾退之日。至于王蕾主张许廷祥支付承租及使用房屋期间的水费、电费等费用2000元，因其未提供证据证明其主张数额的真实性、合法性，本院无法支持。关于王蕾主张的滞纳（违约）金，《房屋租赁合同》对租赁期满后未付费继续占有房屋的情形予以了约定，即视为违约，甲方有权每天加收一百元滞纳金。该条款是对违约金计算方式的约定，许廷祥除应支付房屋使用费之外，仍应支付违约金。但是，许廷祥认为约定的违约金过高，申请予以酌减。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本院已判决许廷祥支付房屋使用费，且王蕾未举证证明其存在其他损失，本院综合本案的实际情况，基于我国合同法所规定的违约金以弥补损失为基准，同时适度惩罚的立法本意，酌情确定许廷祥支付违约金的数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王蕾与被告许廷祥于2016年12月15日签订的《房屋租赁���同》于2017年6月1日终止，被告许廷祥于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区北七家镇定泗路中石化加油站对面的公寓房×号楼×单元×室腾退给原告王蕾。二、被告许廷祥于本判决生效后七日内支付原告王蕾自2017年6月2日至2017年8月1日期间的房屋使用费四千元。三、被告许廷祥于本判决生效后七日内支付原告王蕾自2017年8月2日起至实际腾退北京市昌平区北七家镇定泗路中石化加油站对面的公寓房×号楼×单元×室之日止的房屋使用费（以每月二千元为计算标准）。四、被告许廷祥于本判决生效后七日内支付原告王蕾违约金一千六百元。五、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债���利息。案件受理费八十八元，由原告王蕾负担十八元，已交纳，由被告许廷祥负担七十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周忠会二〇一七年十月十三日书 记 员  李 尧