河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终3232号上诉人（原审被告）：沁阳市晨鑫置业有限公司,住所地:沁阳市怀府西路与沁园路交叉口东南角凯伦公馆三楼。法定代表人：李兴丽，经理。委托代理人：徐永加，沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴中斌，男，1987年7月10日出生，汉族，住沁阳市。被上诉人（原审原告）：潘欢欢，女，1988年3月15日出生，化妆，住沁阳市。被上诉人（原审原告）：李艳红，女，1981年10月13日出生，汉族，住沁阳市。三被上诉人的共同委托代理人：杨煜昊，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。上诉人沁阳市晨鑫置业有限公司（以下简称晨鑫公司）因与被上诉人吴中斌、潘欢欢、李艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院(2017)豫0882民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人晨鑫公司的委托代理人徐永加，被上诉人吴中斌、潘欢欢、李艳红的共同委托代理人杨煜昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨鑫公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴中斌、潘欢欢、李艳红的诉讼请求，并由吴中斌、潘欢欢、李艳红承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决不切实际。本案诉争房屋从审批到建设，完全按照国家规定进行操作，从售房开始，就为业主准备办理各项办证手续，并已做好了所有该做的工作。因为政府机构改革，原来的房管中心负责的事项转由不动产登记局办理，两个部门交接，导致房产登记暂缓，这是众所周知的事实，不需要举证。一审法院不顾实际进行裁判不当。晨鑫公司已尽到了应尽义务，作为开发公司会且希望早日交房，转移风险，协助办理产权证，但出现问题，不是开发商的原因。二、一审违约金标准计算错误。一审按照业主交付全款计算违约金数额有失公正，即使晨鑫公司违约，应当按照交付日止业主实际交付款的数额计算违约金。综上，本案完全是政府机构改制造成的，晨鑫公司不存在故意，且已履行了合同义务，不应承担责任。吴中斌、潘欢欢、李艳红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴中斌、潘欢欢、李艳红向一审法院起诉请求：晨鑫公司分别支付吴中斌、潘欢欢、李艳红支付不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金3853.52元、3947.94元、1562.81元、1616.17元。一审法院认定事实：2014年5月15日，吴中斌（××）与晨鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由吴中斌预购晨鑫公司开发的凯伦公馆商品房第1幢14层1405号房，建筑面积为120.46平方米，单价3199元/平方米，总房款385352元，被告应于2014年9月30日前交房等。吴中斌按揭支付了购房款。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。2015年4月6日，吴中斌领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，吴中斌与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，吴中斌与晨鑫置业申请将案涉房屋办理转移登记，2017年6月28日，沁阳市不动产管理中心为案涉房屋颁发不动产证书。2015年1月25日，潘欢欢（××）与晨鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由潘欢欢预购晨鑫公司开发的凯伦公馆商品房第1幢14层1412号房，建筑面积为123.76平方米，单价3190元/平方米，总房款394794元，晨鑫公司应于2015年2月20日前交房等。潘欢欢按揭支付了购房款。该合同第十五条约定内容同吴中斌合同约定内容。2015年4月2日，潘欢欢领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，潘欢欢与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，原告潘欢欢与晨鑫置业申请将案涉房屋办理转移登记，2017年6月28日，沁阳市不动产管理中心为案涉房屋颁发不动产证书。2015年3月29日，李艳红（××）与晨鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由李艳红预购晨鑫公司开发的凯伦公馆商品房第1幢9层911号房，建筑面积为53.89平方米，单价2900元/平方米，总房款156281元，晨鑫公司拟应于2015年5月31日前交房等。2016年2月25日，李艳红领取了涉案房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，李艳红与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另2015年7月25日，李艳红（××）又与晨鑫公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由李艳红预购晨鑫公司开发的凯伦公馆商品房第1幢7层710号房，建筑面积为55.73平方米，单价2900元/平方米，总房款161617元，晨鑫公司应于2015年8月30日前交房等。李艳红全额支付了该两处房屋的购房款。《商品房买卖合同》第十五条约定内容同吴中斌合同约定内容。2016年2月25日，李艳红领取了两处房屋的钥匙，双方完成了房屋实际交付，李艳红与凯伦公馆的物业公司沁阳市安瑞物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。另查明，2017年2月20日，晨鑫置业将案涉房屋向不动产登记中心申请办理首次登记。2017年5月16日，李艳红与晨鑫置业申请将该两处房屋办理转移登记，诉讼过程中，沁阳市不动产管理中心为该两处房屋颁发不动产证书。一审法院认为：双方对买卖合同的成立及生效均不持异议，该院予以确认。（一）关于争议焦点。根据庭审查明的事实：本案双方纠纷的产生，源于双方对买卖合同第十五条规定的权利义务的不同理解。双方争执的焦点不仅是对业主取得房地产权属证书“规定期限”的不同理解，而且涉及到对被告提供登记备案资料与原告取得房地产权属证书含义的不同理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，具体到本案，如何确定双方《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的真实意思。首先，从合同使用的词句看，该十五条是关于出卖人履行义务的内容和时间的约定。合同约定的出卖人履行义务内容是将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，履行义务的期限为自商品房交付使用之日起360日。由于提供资料备案与取得权属证书在房地产权属登记过程中处于不同的阶段，从合同使用的词句来看，二者具有完全不同的内涵与外延。从法律性质上讲，二者法律后果亦完全不同。其次，关于合同第十五条约定的“规定期限”的理解。一方面，该“规定期限”是与××取得房地产权属证书联系在一起的，而合同关于360日期限与出卖人提供备案资料联系在一起的。那么所谓“规定期限”自然不是指双方约定的360日。另一方面，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房××办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，本条规定的90日，是××应当办理产权证书的时间，也可以视为××取得权属证书的时间，出卖人对此负有协助义务。但由于本案双方约定出卖人可以在360日内提供备案资料，且出卖人提供备案资料是办理权属登记的前提，那么，双方实际上另行约定了××取得权属证书的起始时间，该约定并不违反法律禁止性规定。第三，由于双方约定的出卖人提供备案资料的期限为360日，就意味着在360日内任何一天出卖人完成备案登记均符合约定。又由于360日是××履行义务的最后期限，也就意味××取得权属证书最晚开始期限是360日后，但其取得权属证书的结束期限，双方实际并未约定。（二）关于业主的诉讼请求。晨鑫公司于2017年2月20日就案涉的四处房产向不动产管理中心申请办理首次登记，该时间可以说明被告已经向产权登记机关提供备案资料。根据双方签订的买卖合同，晨鑫公司应在房屋交付使用后的360日内向产权登记机关提供备案资料，不管是根据合同约定的最后交付房屋时间往后的360日，还是根据晨鑫公司主张的按照双方实际交付房屋时间往后的360日，本案晨鑫公司于2017年2月20日向产权登记机关提供备案资料，均已经超过了双方约定的360日的最后期限，因被告超期向产权登记机关提供备案资料，直接导致业主取得产权证书时间的推迟，故晨鑫公司应负违约责任，应按业主已付房价款的1%向三原告支付违约金。晨鑫公司辩称应按照业主实际向交纳的首付款及向银行还款的数额计算违约金，因业主除了交付首付款以外，就剩余房款向银行办理按揭，在晨鑫公司向产权登记机关提供备案资料时已由银行向晨鑫公司全部支付了剩余的房款，故晨鑫公司应按照房款的总价款向业主支付违约金，晨鑫公司抗辩应按照实际交纳的首付款及向银行还款的数额计算违约金，理由不成立，该院不予采信。晨鑫公司辩称，系因国家机构改革延误了原告的办证时间，但是至庭审结束，晨鑫公司也未提交其向不动产管理中心递交备案登记资料时间的相关证据，也未提交因国家机构改革造成办证时间延误的证据，故被告的该辩称，该院不予采纳。一审法院判决：一、沁阳市晨鑫置业有限公司应支付吴中斌违约金3853.52元。二、沁阳市晨鑫置业有限公司应支付潘欢欢违约金3947.94元。三、沁阳市晨鑫置业有限公司应分别支付李艳红违约金1562.81元、1616.17元，共计3178.98元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费200元，适用简易程序减半收取为100元，由沁阳市晨鑫置业有限公司负担。二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理的查明与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，买卖合同合法有效，应该履行合同约定义务。在出售人交付房屋后，晨鑫公司未按照合同约定期限履行为业主办理产权登记所需资料，导致业主办理房屋产权登记延期，开发商晨鑫公司存在违约行为，应承担违约责任。晨鑫公司上诉称导致违约行为不是主观故意为之，是因政府机构改革导致无法办理，属于不可抗力。本院认为，一方面晨鑫公司未提交证据证明其所述事实存在，另一方面，晨鑫公司与业主是合同关系，晨鑫公司违约不需要以存在过错为前提，即晨鑫公司未履行合同约定义务就属于违约行为，不可抗力属于免责理由，但其主张的免责理由不能成立。晨鑫公司上诉称违约金的计算应以业主实际交付的房款为依据，一审计算错误。经庭审查明，本案三位业主吴中斌、潘欢欢、李艳红均已向开发商晨鑫公司支付房屋全款，即使是按揭贷款，也是有银行向晨鑫公司支付了房款，由借款人来偿还，晨鑫公司已全部收到了购房款，因此违约金应以晨鑫公司收到的房款为基础进行计算，一审法院关于违约金数额的计算正确，本院予以认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由沁阳市晨鑫置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 朱 海审判员 原小波审判员 张卫芳二〇一七年十月二十日书记员 曹钟文