内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初421号 原告：鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司，统一社会信用代码:91150691MAONE7Y18N。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：张某1,鄂尔多斯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某，鄂尔多斯律师事务所律师。 被告：张某2，公民身份证号码×××，党员，本科。 原告鄂尔多斯市大林物业管理服务有限公司（以下简称大林物业公司）与被告张某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大林物业公司委托诉讼代理人张某1，被告张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大林物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付从2017年9月1日起至2019年5月31日止的物业服务费4725元。二、请求人民法院判令被告向原告支付从2019年6月1日起至起诉之日止的违约金2268元（以4725元为基数,按3‰每日计算)，共计6993元。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月25日,大林物业公司与鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区业主委员会签订《物业委托服务合同》,合同约定:大林物业公司为康巴什区金信翰林苑小区提供物业服务,服务期限从2017年9月1日至2020年9月1日,物业服务费用步梯住宅1.2元/平方米/月,电梯住宅1.5元/平方米/月,业主应当按年度交纳物业服务费,具体时间为小区业主在签订正式合同后的三个月内交纳全年物业费,业主未按时交费的按日3‰收取违约金。张某2系康巴什区金信翰林苑小区9号楼2单元504(电梯楼)业主,房屋面积为150.03平方米,张某2未交纳2017年9月1日起至2019年5月31日的物业服务费4725元(150.03×21个月×1.5元/平方米)。另张某2拖欠物业费的行为已构成违约,应当依据物业服务合同约定向大林物业公司支付暂计算至起诉之日违约金为2268元。大林物业公司多次向张某2催要拖欠物业费用,张某2总以各种理由推脱。为维护大林物业公司的合法权益不受继续侵害,特向贵院提起诉讼,请求依法支持大林物业公司的诉讼请求。 被告张某2辩称：认可大林物业公司所称的欠物业费的事实，但对所欠物业费数额不认可。因为2018年10月接到业委会通知要终止和大林物业的物业服务，物业费缴纳到2018年12月1日为止，后期物业费不用缴纳，且大林物业服务公司物业服务并未到位。 原告大林物业公司为证明上述事实，提供如下证据： 证据一、物业服务委托合同。拟证明：2017年9月1日到2020年9月1日服务期限为三年，大林物业合法进入金信翰林苑，合同约定物业费收取标准为高层1.5元每平方米每月（张某2居住的房屋为高层，即电梯），合同约定签订合同后3个月内缴纳求全年物业费，业主逾期未缴纳物业费的按每日3‰缴纳相应的滞纳金。 证据二：员工考勤表。拟证明：大林物业公司根据物业委托合同标准配备足额员工向金信翰林苑小区提供服务。 证据三：大林物业设备维修款明细。拟证明：大林物业公司在服务期间向金信翰林苑小区业主投入设备维修资金共计173388元。 证据四：大林物业日常服务支出款明细。拟证明：大林物业公司在服务期间向金信翰林苑小区业主投入日常服务支出资金共计44182元。 证据五：业主满意度调查表。拟证明：业主对物业公司各项服务情况的反馈、调查情况总体评价基本满意。 证据六：（2019）内0603民初308号民事判决书。拟证明：金信翰林苑业主委员会和大林物业公司于2019年5月27日签订物业服务合同解除协议，物业委托合同于2019年5月31日自动解除。新的物业公司向大林物业支付70000元，大林物业给金信翰林苑小区进行了大量投入。 证据七：大林物业工程维修派工单。拟证明：大林物业公司在服务期间为金信翰林院进行日常维修服务。 被告张某2对上述证据质证：1、对物业服务委托合同无异议，予以认可；2、对考勤表的真实性有异议，故对该组证据不予认可；3、对维修款明细中有发票的认可，无发票的不认可；4、对大林物业日常服务支出款明细中的电梯维修发票认可，对其他票据均不认可。因为该组证据中只有电梯维修发票的出具与该单位的经营项目相符；5、对业主满意度调查表不认可，因为业主满意度调查表中只有两张有业主签名，其他没有签名；6、对（2019）内0603民初308号民事判决书认可，无异议；7、对大林物业工程维修派工单不认可，因为大林物业工程维修派工单是大林物业自己制作的。 被告张某2为证明其主张的事实，提交如下证据： 证据一：业主满意度调查表。拟证明：大林物业服务极差，业主对其服务不满意。 证据二:物业退出告知书、解聘物业满意度抽查复议的申请、金信翰林苑小区公开招聘物业公司公告、金信翰林苑小区物业满意度调查及业主大会征求意见表、满意度调查通知、金信翰林苑小区服务人员信息表、整改通知单、金信翰林苑大林物业工作整改计划、关于翰林苑物业不作为要求撤换的说明、关于写给康巴什区政府大林物业对金信翰林苑业主服务不作为举报信的信息回馈信、物业解聘告知书、收据、聊天记录、照片、会议记录表、金信翰林苑业委会整改复查单、物业服务条款内基础设施破坏清单。拟证明：大林物业服务期间不作为，造成小区公共设施和绿化设施损坏，服务价值降低。 原告大林物业公司对上述两组证据综合质证：对《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求征求意见表》的真实性不予认可，因为大林物业公司经过抽查发现下列问题，例如：（1）业主：李文刚、杨银花、丁祥、陈志国、李艳霞、单世平、苏玉祥、刘文学、乔志钢、刘硕浩、刘淑琼、梁建飞等人的签字都相同；（2）十年前已经将房屋出售的业主张宏在满意度调查中还存在，业委会调查这户业主是10号楼501室的张洪，现在在该房屋里居住的是熊泽；（3）另外有11户业主不在小区内租住，房屋一直对外出租，但是在该表中填写不满意，通过对租户了解，大多数租户都已经物业费交给业主；（4）业主委员会未提供证据证实业主姓名栏签名的人员系该小区业主，且无证据证实业主意见是相对人员填写，且《鄂尔多斯市康巴什区金信翰林苑小区物业服务满意度调查及业主大会征求征求意见表》不符合相关法律的规定，征求意见调查表调查之前及调查均未在小区做过相关公告，且该表由业主委员会单方面做出，存在极大的误导性、欺骗性、暗示性。金信翰林苑业委会和社区共同进行满意度调查的旗号，一边以诱惑广大业主不缴费为诱饵，一边制造所谓的满意度调查。因此金信翰林苑业委会所谓的调查表严重违法了相关法律关于征求意见表的程序性规定，严重体现不客观、不公平公正。对第二组证据中小区绿化、破坏情况均不予认可，通过上述判决书可以证明大林物业没有破坏小区绿化的行为，合同也是在双方合意前提下解除的，对大林物业不具有约束力，不能证明大林物业未按照物业合同履行相关职责。 本院对原告大林物业公司提供证据认证如下：张某2对大林物业公司提供的证据一、六均无异议，上述证据客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。大林物业公司提供的证据三、四,张某2部分认可，本院须结合其他证据予以综合认定。大林物业公司提供的证据二、五、七张某2不认可，本院须结合全案综合认定。 本院对被告张某2提供的证据认证如下：张某2提供的证据一，大林物业公司不认可，本院须结合全案综合认定。张某2提供的证据二，大林物业公司部分认可，本院须结合全案综合认定。 经审理查明，张某2位于鄂尔多斯市××苑住宅房屋为电梯楼，房屋面积150.03平方米，大林物业公司与康巴什金信翰林苑小区业主委员会于2017年8月25日签订《物业服务委托合同》，委托管理期限为2017年9月1日-2020年9月1日，物业服务费用步梯住宅1.2元/平方米/月,电梯住宅1.5元/平方米/月。张某2于2017年9月1日至2019年5月31日期间未缴纳的物业费为4725元（150.03平米×1.5元×21个月）。 另查明，金信翰林苑业主委员会与大林物业公司于2019年5月27日签订了《物业服务合同解除协议》，协议约定双方签订的《物业服务委托合同》于2019年5月31日自动解除。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告大林物业公司按照合同的约定提供了物业服务，被告张某2作为业主接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。根据原被告双方提供的证据，该物业委托合同于2019年5月31日解除，故本院支持原告对物业服务费用中对服务期限的主张。但是物业服务应以业主满意为服务标准，物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使人民群众感受到幸福感、安全感、获得感并在良好的服务中更加充实，综合本案证据分析，大林物业公司在服务业主的过程中并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，存在物业服务不到位之处，故对张某2所欠上述物业费酌情按70%缴纳，即为4725×70%=3307.5元。本案中，张某2未及时向大林物业公司缴纳物业费是因该物业公司提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，故对大林物业公司要求张某2支付滞纳金2268元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张某2自本判决生效之日起三日内支付原告大林物业公司服务有限责任公司物业费3307.5元。 二、驳回原告内蒙古大林物业公司服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告张某2负担。 本判决为终审判决。 审判员  李雪梅 二〇二〇年五月十二日 书记员  裴 洁 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。