河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初2261号原告：唐建，男，汉族，1969年6月24日生，住洛阳市西工区。原告：邓伟红，女，汉族，1973年12月8日生，住洛阳市西工区。二原告共同委托诉讼代理人：孙锐，河南广文律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳正大置业有限公司。住所地：洛阳新区牡丹大道以北开阳花园13幢101。法定代表人：李绍祝，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰，男，汉族，1976年10月10日生，住上海市杨浦区。该公司法务部经理，特别授权。原告唐建、邓伟红诉被告洛阳正大置业有限公司（以下简称“正大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐建、邓伟红的委托诉讼代理人孙锐、被告正大公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建、邓伟红向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认《商品房预售合同》中以下合同格式条款内容无效：1、《商品房预售合同》第五条第四款第1项中（2）的内容；2、《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第2条中“双方理解并知晓……不因此追究对方的违约责任”的内容；3、《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第23条的内容。二、判决正大国际城市广场及市民中心2幢1单元1-2603号房屋面积超出+3%以外的部分（即3.6平方米）归原告所有，房屋价款由被告承担（价款为19584元）。三、判决被告支付逾期交房违约金，按照原告已付购房款730538元和每日万分之一的比例，自2014年6月1日起计算至涉案房屋实际交付给原告之日止（暂计算至2017年3月31日为75533.7元）。四、判决被告赔偿空调系统设计不合理给原告造成的损失30000元。五、本案案件受理费、送达费、公告费等由被告承担。事实与理由：原告常年在外地工作，为改善家人的居住条件，2013年2月26日，与被告签订了购买正大国际城市广场暨市民中心2幢1单元1-2603号房屋的《商品房预售合同》（合同编号YS0187324，以下简称“合同”）。合同约定的建筑面积为134.29平方米，单价为5440元，房屋总价款730538元，付款方式为首付加银行按揭贷款，房屋交付时间为2014年5月31日前。合同还约定：合同约定面积与实测面积的误差绝对值在3%以内或以外（含本数），出卖人、买受人双方均按该商品房本合同约定每平方米建筑面积单价计算，多退少补按实际结算【见合同第五条第四款第1项（2）】；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金【见合同第九条第一款第1项（2）】。合同签订后，原告按约支付了首付款、办理了银行贷款。之后，被告以邮寄送达的方式通知原告于2014年6月4日交房。在通知确定的交房期限届满时，其他购房人发现建筑存在多处严重违法违规问题并提出交涉，被告紧急通知全体业主延期交房，具体交房时间另行通知，但此后被告始终没有再次安排交房。2016年8月，原告回洛阳催问交房事宜，被告承认该房屋存在因消防不合格导致逾期交房、面积误差过大、未设置空调位等违法违约问题，但强行要求原告必须按照其单方提出的《东地块2#楼结算补充协议》了结合同相关事宜，才交房。原告发现该协议严重悖离事实和合同约定，大幅度减轻被告的违约责任，遂不同意被告的单方方案，被告就拒绝交付房屋。原告委托律师于2016年12月9日发出律师函，催促被告交付房屋、公平处理面积误差、据实补偿逾期交房和空调设计造成的损失，被告也不给予任何回应。原告认为，被告作为大型专业房地产开发企业，利用自身制定格式合同的优势，通过预售合同及其补充协议免除自身对工程建设控制的责任、加重原告的义务，排除原告依法享有的因建筑面积误差过大的合同解除权和“无偿取得面积误差正3%以外的建筑面积”的权利，违背了公平原则；在签约时也未依法提示原告注意以上条款并进行相应的解释，该部分条款应属无效。同时，被告明知该建筑消防验收不合格、不具备交付条件，却隐瞒真相、欺骗购房人收房，在承认逾期交房的前提下，仍然不足额计算违约金；在不进行事先提示的情况下，违反住宅建设的习惯，不设置分户空调机位，强制原告使用被告或物业公司的中央空调，必将增加原告生活支出。被告对于以上严重违法违约、侵犯原告权利的行为，不积极整改、再次组织交房，而是为了减轻自身的责任，逼迫原告必须同意其单方方案之后才予以交房，造成该房屋逾期近三年仍未交付，更加重了原告的损失。为维护自身合法权益，原告无奈诉至法院。被告正大公司辩称，1、《商品房预售合同》为河南省工商行政管理局、河南省建设厅制式合同文本，不是被告单方面编制提供的合同文本，不具备格式合同由合同优势一方单方面提供的特征。2、《商品房销售管理办法》第二十条，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含３3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。从上述《商品房销售管理办法》“合同未作约定的，按以下原则处理”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”的规定来看，充分赋予了合同双方就商品房买卖合同中面积差异处理的合同意思自治的权利。《商品房预售合同》第五条第四款第1项中（2）“面积差异据实结算”的内容，与上述法律相关规定并不冲突，是双方合同真实的意思表示，体现意思自治的合同法原则。3、《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第23条的内容是出卖人的提示条款，专门安排在《合同补充协议》的最后条款，以起到提示买受人注意的作用。在签订合同时，如果买受人不同意，完全可以拒签合同；如果买受人签字同意，事后却出尔反尔，有悖诚实守信的合同法信用原则，也有悖合同法交易安全的原则，也有悖合同双方的信赖原则。更何况《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第23条已经明示“买受人完全注意到、理解并认可买卖合同条款，自愿签订买卖合同”。4、根据《商品房销售管理办法》第二十条“合同未作约定的，按以下原则处理”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”的规定，依据《商品房预售合同》第五条第四款第1项中（2）“面积差异据实结算”的内容，原告主张“超出+3%以外的部分（及3.6平方米）归原告所有，房屋价款由被告承担（价款19584元）”的诉请，既没有法律依据，也没有合同依据。5、关于逾期交房违约金，被告按照合同第八条约定的“该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格”的交房条件，于2014年5月29日通知买受人收房，在通知无果的情况下，出卖人又于2014年10月29日在洛阳晚报登报通知“于2014年10月31日至11月5日办理交房”。因买受人拒绝收房，通知期限2014年10月31日届至，视为交付及交付日。买受人要求出卖人承担交付日后逾期交房违约金，没有合同依据。6、根据《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第7条“在买受人未能付清本合同项下的全部房价款、未根据物业管理公司的规定缴付相关费用，未与物业公司签署有关物业管理合同”的情况下，出卖人有权拒绝交房。现买受人未补缴商品房面积差的房款，也未与物业公司签订物业合同，出卖人享有先履行抗辩权，直至买受人交清房款、签订物业合同。7、洛阳正大国际广场属于高端地产项目，定位洛阳城市新名片，应政府主管部门对建筑形式和城市景观（包括外立面）的要求，主管部门批准的设计方案不能悬挂空调室外机，但预留空调室外机设备平台，且不违反相关规范要求，否则，无法通过规划部门的验收。采用多联式空调设计，属于更先进、更安全的设计理念并契合了科技和人们追求生活品质的变化趋势，原告“空调系统设计不合理”的主张与事实不符，其30000元损失未实际发生，也未提供相应依据。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年2月26日，原告唐建、邓伟红与被告正大公司签订了《商品房预售合同》（合同编号YS0187324），合同约定原告购买位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心2幢1单元2603号的房屋。该房屋建筑面积为134.29平方米，单价为5440元，房屋总价款730538元。买受人于2013年2月26日前付清首付款330538元，剩余房款于4月1日前办理贷款手续。合同第五条约定：（1）双方一致同意，本条产权登记面积以实测面积为标准；（2）合同约定面积与实测面积的误差绝对值在3%以内或以外（含本数），出卖人、买受人双方均按该商品房本合同约定每平方米建筑面积单价计算，多退少补按实结算；出卖人应当在2014年5月31日前，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。出卖人逾期交房不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如在出卖人书面通知的办理商品房交付手续期间内，买受人本人未到场也未委托代理人到场，则自该期间届满之日，视为商品房出卖人已交付，自该日起商品房毁损、灭失的风险由买受人承担。附件四《合同补充协议》第2条约定本合同所指“合同约定面积”和“产权登记面积”均指该商品房的总建筑面积，包括共用部分分摊建筑面积。双方理解并知晓合同约定共用面积与产权登记面积个月面积（实测）之间可能存在的误差，且相互并不因此追究对方的违约责任。买受人同意，若买受人发生下列情况之一，出卖人和该商品房的物业管理公司有权拒绝本合同第八条的约定向买受人交付该商品房，在此情况下出卖人不承担延期交房的违约责任：1、未能付清本合同项下的全部房价款；补充协议第13条约定:除商品房交付通知以出卖人在《洛阳晚报》刊登公告送达为准外，其他送达通知的方式以快递的方式送达，于投递快递处当日被视为已送达收件人。第23条买受人声明约定：（1）在签订买卖合同前，出卖人特别就补充条款提请买受人特别注意，并就上述条款内容对买受人可能产生的影响予以说明，买受人已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可；（2）同时，出卖人已按买受人要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商和确认。因此，买受人是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款，特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。合同当事人签名后显示本人已全部阅读已充分理解所约定的所有条款，包括其中限制本人权利及增加本人义务的条款约定的，本人均无异议。同时出卖人已向本人解释说明了本合同的条款等内容。2014年10月22日，洛阳正大国际城市广场暨市民中心东地块3号楼经施工、勘察、设计、监理、建设五家单位验收合格。经实测涉案房屋面积（产权登记面积）为141.92平方米。2014年5月29日，被告按合同上原告的地址和电话向其邮寄送达了交房通知。后于2014年10月28日在洛阳晚报上刊登交房公告，内容为：我公司定于2014年10月31日至11月5日办理正大国际广场项目东地块1号、2号、3号楼及1号、2号、3号楼底商交房手续，请上述楼号业主如期办理交房相关手续。2014年8月5日，洛阳正大国际广场项目暨市民中心东地块1号、2号、3号楼消防验收不合格。2015年5月19日，洛阳正大国际广场项目暨市民中心东地块1号、2号、3号楼消防验收合格。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方签订的《商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行。关于原告主张确认《商品房预售合同》第五条第四款第1项中（2）的内容、附件四《合同补充协议》第2条中部分内容、附件四《合同补充协议》第23条的内容无效，因该合同系格式合同，但格式合同中条款具有提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，因原告主张的三个条款内容不具备法律规定无效的情形，且该合同当事人签名处前后均显示理解并认可合同条款内容约定等字样，原告作为完全民事行为能力人，应该能注意到该提示内容，故对该诉求本院不予支持。关于原告主张涉案房屋超出3%以外的部分归原告所有，房屋价款由被告承担，因该涉案房屋约定面积为134.29，实测面积为141.92，超出7.63平方米，超出部分为5.68%。因合同中约定合同约定面积与实测面积的误差绝对值在3%以内或以外（含本数），出卖人、买受人双方均按该商品房本合同约定每平方米建筑面积单价计算，多退少补按实结算，故超出3%以外的部分房屋价款不应由被告承担，故对该诉求本院不予支持。关于原告主张被告自2014年6月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止的诉求，被告辩称其于2014年5月29日已通知原告收房，且又于2014年10月29日登报通知，因买受人拒绝收房，故不承担违约责任。因原告诉状中称其收到被告邮寄送达于2014年6月4日前交房的通知。合同中约定交付房屋时间是2014年5月31日前，并约定依照有关规定将工程竣工具备五家单位验收合格的房屋交付买受人使用，但涉案房屋经五家单位验收合格的时间是2014年10月22日，且涉案房屋的消防验收合格时间是2015年5月19日。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故消防验收合格前即2015年5月19日前未能交付房屋的违约责任应由被告承担。关于消防验收合格后的责任，因合同约定若买受人未能付清本合同项下的全部房价款，出卖人有权拒绝按约向买受人交付该商品房，在此情况下不承担违约责任。原告于2014年6月4日前已收到交房通知，却没有按合同约定付清全部房屋价款，故对于消防验收合格后的逾期交房被告不应承担违约责任。因合同约定逾期交房超过60日的，自合同约定的交付期限的第二天起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的比例支付违约金。因总房款为730538元，故被告应承担的违约金应计算为73.0538元×353天（2014.6.1-2015.5.19）=25787.99元。关于原告主张被告赔偿因空调系统设计不合理给原告造成的损失30000元，因没有提供证据证明其损失，故对该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐建、邓伟红支付逾期交房违约金25787.99元；驳回原告唐建、邓伟红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3102元，由原告唐建、邓伟红负担2657元，由被告洛阳正大置业有限公司负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  耿彦峰代理审判员  武淑娟代理审判员  李 培二〇一七年十月二十五日书 记 员  郭佳瑶