河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4146号上诉人（原审被告）：河南中泛置业有限公司。法定代表人：黎东平，总经理。委托诉讼代理人：王大宫，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥文，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南满堂红地产经纪有限公司。法定代表人：郭丽斌，总经理。委托诉讼代理人：许鹏，河南正润律师事务所律师。上诉人河南中泛置业有限公司因与被上诉人河南满堂红地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初7404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。河南中泛置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订委托销售代理合同的时间是2016年9月13日，被上诉人提交的劳动合同仅有一份签订时间是在此之后，其余均是此时间之前，被上诉人聘用上述员工是正常的经营行为，不能证明仅是为案涉项目而招聘的，与履行案涉合同没有法律上的因果关系。被上诉人2016年8月至2017年9月期间支付的相关员工工资不应认定为上诉人给其造成的违约损失。2、被上诉人成立于2008年，其从事经营业务需要租赁办公场地、需要对其员工进行培训，此系其正常的经营支出，与案涉合同的履行与否无因果关系，相关费用不应认定为上诉人给其造成的违约损失。3、一审判决上诉人全额承担诉讼费用不正确。被上诉人河南满堂红地产经纪有限公司辩称：1、2016年6月上诉人就已经确定由被上诉人代理案涉项目，被上诉人在6月份就开始做准备工作，故大部分基层销售人员都是在2016年6月至9月期间招聘的，劳动合同办公地点注明的也是案涉项目的售楼部。相关员工就是为案涉项目招聘的。2、一审支持的员工工资、房屋租赁费、培训费均是被上诉人为履行案涉项目而支出的费用，相关支出本可以通过履行合同取得回报，但由于上诉人阻碍合同的履行，导致被上诉人无法取得回报及收回成本，上述费用均属于违约损失。3、案涉项目属于较大的房地产销售项目，被上诉人在案涉项目投入的人力、管理、技术成本很多。若按照合同，被上诉人的总预期收益为1,320万元，因上诉人违约行为导致被上诉人无法获得上述收益，根据公平原则，应至少按照实际销售额的1.28%计算违约损失，一审仅按照0.1%计算，已经是非常低的赔偿标准了。被上诉人接到上诉人解除合同的通知后立即回函，要求与上诉人协商一致才能解除合同，但上诉人拒绝协商，导致合同状况一直处于不确定的状态，被上诉人无法对案涉项目的人员进行其他安排，对相关人员的工资一直支付到本案一审判决。被上诉人的整体运营成本，完全是依靠代理的各个房地产项目的收益来支持的。因此被上诉人整体运营损失也应当分摊到案涉项目之上，但一审法院对于该部分损失也是没有支持的。故被上诉人的损失远不止一审认定的数额。综上所述，上诉人的违约给被上诉人造成了极大的损失，一审判决上诉人承担73万余元的赔偿责任，本来就不足以弥补被上诉人的损失。上诉人又上诉要求撤销该项判决更是没有事实依据及法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。河南满堂红地产经纪有限公司向一审院起诉请求：1．依法判决被告继续履行《房地产委托代理销售合同》（以下统一简称为《委托合同》）；2．判决被告向原告支付违约金1,604,109元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月13日，原、被告签订《委托合同》，第一条约定，被告指定原告为项目独家销售代理机构，销售被告位于东大街北、××、××大街南北两侧惠丰苑项目。第二条约定，在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同约定。第三条约定，由原告负责营销策划、广告企划工作。第七条约定，原告佣金分为销售佣金和溢价分成两部分，自原告进入销售案场起至项目取得预售许可证当月，被告须每月支付乙方人民币2万元用作项目前期运作经费，此费用在后期结算佣金时逐月扣除。第八条约定，合同期内，如被告违反原告独家代理销售的合作约定，选择其他销售途径的，所售的房屋，原告有权要求按本合同约定的支付标准提取佣金。2017年9月21日，原告向被告发出催告函，催被告安排原告公司工作人员进场，并支付拖欠的前期运作经费24万元。2017年9月28日，被告向原告发出《关于解除的通知》，称因项目开发进展缓慢，且双方签订的《委托合同》并未实际履行，自被告收到通知之日起，解除双方于2016年9月13日签订的《委托合同》，《委托合同》解除后，双方的权利义务终止履行，互不承担任何合同责任。另查明，截止2019年10月11日，惠丰苑项目已销售房屋共计121套，总销售面积共计14459.19平方米，平均销售价格为每平方米6,519.15元。一审法院认为，一、关于原告河南满堂红地产经纪有限公司、被告河南中泛置业有限公司之间合同法律关系的性质。在合同当事人对合同的理解发生争议的情况下，应当按照合同法的规定并结合合同约定从合同文义与合同目的进行解释。首先，根据文义理解，合同在名称上所使用词句将合同界定为“房地产委托代理销售合同”，合同内容概要中，明确载明“就甲方（被告）委托乙方（原告）独家代理销售甲方（被告）开发经营的商品房项目事宜，在互惠互利的基础上达成并遵守以下协议”，即合同的标的为委托销售房地产；其次，根据合同法规定，委托合同是受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。而从本案双方当事人签订合同的目的来看，旨在由原告为被告销售商品房获得委托收益。归纳以上，原、被告双方签订的《委托合同》的法律性质，无论根据法律规定，还是从合同文义、目的理解，均属委托合同法律关系。二、关于2017年9月28日的《解除的通知》的效力问题。本院认为，本案双方签订的《委托合同》第二条约定，在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同约定。该约定与《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定并不冲突。《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，该规定赋予委托合同当事人享有任意解除权。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，本案双方作出“除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同”的约定，不违反法律规定，也未对他人的民事权利造成损害，应视双方以约定解除权代替了《中华人民共和国合同法》赋予的任意解除权。只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内行使诉讼权利，也不发生解除的效果。在本案中，被告称其解除合同的理由是“因政府拆迁工作进展缓慢，造成标的项目项下土地未能如期交付被告进行开发建设，项目进度未达预期”，而出现该问题并非是因为原告的原因造成的，原告并不存在法定的或双方约定的违约行为，被告因原告不存在违约而不享有法定的或约定的单方解除权。因此，被告解除合同的理由不能成立，其发出的《解除的通知》并不能导致合同解除的结果。三、关于《委托合同》是否能够继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”结合本案，原、被告双方签订的《委托合同》，涉及被告的义务包括为原告的销售工作提供各种条件和支持等，涉及原告的义务包括提供营销、销售服务等，交易顺利完成取决于双方能否通力配合，且被告所建的惠丰苑项目已经对外销售，即以自己的行为明确表示不履行原、被告双方签订的《委托合同》。此类交易如强制履行，且被告在交易中缺乏履约意愿及实际履行的可能性，将有可能导致整个交易难以顺畅进行或无法达到预期效果。故对原告要求被告继续履行合同的请求，应予以驳回。四、关于原告应获得的违约损失赔偿问题。违约责任的承担，根据相关法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告主张违约金为1,604,109元，其中工人工资1,564,356.31元，但在庭审后，原告向该院提交损失清单，仅主张2016年8月至2017年9月之间其支付的员工工资607,588.15元及综合职能部门分摊费用300,000元，共计907,588.15元，视为自愿放弃其余部分违约金，不违反法律规定，予以认可。因为被告存在违约行为，原告为履行合同前期投入了人、财、物所产生的费用，应当由被告赔偿。关于原告主张的员工工资，从其提供的劳动合同协议书、职工工资表、收税完税证明等证据，能够证明，该期间内，原告共计支出员工工资为607,588.15元，予以认可。原告为履行合同支出的必要的租赁、培训等费用计35,868.91元，有票据为证，予以认可。关于原告主张的综合职能部门分摊费用，无证据证明该部分实际发生损失，不予支持。原告与被告签订合同的目的是为了获得预期利益，鉴于被告违约，结合双方合同约定及履行情况，本着公平、诚信、合理的原则，该院酌定按2019年10月11日前被告已售套房总面积14459.19平方米，按均价6,519.15元计算，总额94,261,628.49元的千分之一计算违约损失，由被告向原告支付94,261.63元。综上，被告应支付原告违约损失共计737,718.69元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、被告河南中泛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南满堂红地产经纪有限公司737,718.69元；二、驳回原告河南满堂红地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,237元，由被告河南中泛置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人提交的电子邮件发送截图、《房地产委托代理销售合同》、《劳动合同》、《房屋租赁合同》等证据之间可以相互印证，证明在2016年6月上诉人与被上诉人即开始磋商案涉项目的代理销售事宜，被上诉人为此项目着手招聘员工、租赁办公场地等，被上诉人为了履行合同付出了员工工资、租赁及培训费用。因上诉人的违约行为导致合同未能履行，上述费用当然应认定为上诉人违约行为对被上诉人造成的损失。另，一审法院根据本案的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费数额，并无不当。综上，上诉人河南中泛置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,177元，由上诉人河南中泛置业有限公司。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年五月九日书记员  张 陆