广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7702号上诉人（原审被告）：佛山市高明永恒房产开发有限公司，住所广东省佛山市高明区。法定代表人：何栢添。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：陆维新，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李宗新，广东金石行律师事务所律师。上诉人佛山市高明永恒房产开发有限公司（以下简称永恒公司）因与被上诉人陆维新诉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初77号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人永恒公司上诉请求：1.变更一审判决第一项为：永恒公司于判决生效后向陆维新支付交房瑕疵违约金9992元；2.案件上诉费用由陆维新承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，本案是系列案之一，一审期间除曾庆芬外其余住户均已装修入住，一审法院对此事实并未认定导致直接影响对陆维新实际损失的认定；其次，一审法院判断涉案商品房验收合格的时间与事实不符。一审法院没有查明商品房交付条件，直接以质监站出具的意见作为认定案涉房屋竣工验收的时间，无视永恒公司于2015年8月5日至8月10日自行组织的五单位联合验收；最后，一审法院没有查明佛山市高明区建筑工程质量安全监督站拖延组织五单位联合验收的真正原因系佛山市人民政府就案涉土地的用地属性问题迟迟不作调整，导致永恒公司的竣工备案申请屡次被佛山市高明区建筑工程质量安全监督站拒绝，因此导致永恒公司拖延办理竣工验收事宜的原因并非永恒公司自身过失导致。二、一审法院适用法律错误，处理不当。首先，陆维新已经于2015年6月30日前收楼并装修，因此永恒公司并未违反案涉合同第八条的约定逾期交房，因此永恒公司不需依案涉合同第九条的约定承担违约责任；其次，永恒公司的交房行为只是存在瑕疵，仅需承担交房瑕疵的违约责任，但由于双方当事人未就交房瑕疵的违约责任作出约定，因此应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定判决永恒公司应承担的责任范围；最后，一审判决支持每日万分之四的违约金明显过高，有失公平合理。造成永恒公司迟延办理联合竣工验收手续，确属事出有因，永恒公司自身也是受害人。此外，事后的验收也证明涉案商品房交付完全符合规定，因此陆维新不应该既享受商品房的使用利益，又同时向永恒公司主张违约金损害赔偿，因此一审判决明显有违公平合理的法律原则。由于本案中陆维新已经入住涉案商品房，因此实际损失远远低于其诉请的损失金额，因此永恒公司请求二审法院依法依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对本案违约金数额予以降低。被上诉人陆维新针对永恒公司的上诉答辩称：一、一审法院认定涉案房屋于2016年4月7日验收合格系事实认定有误，房屋验收合格时间应以取得综合验收备案表所确认的时间为准。陆维新认为，涉案房屋除了勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格外，还应通过规划、公安消防、人防、环保等部分或单位的联合验收，只有在上述所有单位都验收合格后，并取得综合验收备案表之后才符合合同约定的交付条件，本案中永恒公司至今都未能提交经佛山市高明区建筑工程质量安全监督站确认的验收备案表，因此陆维新认为涉案房屋至今不符合合同约定的条件，永恒公司应依照合同约定继续承担相应的违约责任，直到案涉房屋符合法定及约定的交付条件之日止。二、一审法院按照陆维新已交购房款每日万分之四的标准计算违约金正确。根据涉案合同第九条约定，逾期交房违约金为每日万分之八，但陆维新充分考虑到已收楼的事实及双方当事人的合同履行情况请求一审法院将每日万分之八降低为每日万分之四，陆维新主张的违约金公平合理，不存在过高之处，依法应予维持。三、永恒公司提出关于延迟交房系政府行为所致的主张缺乏事实依据，永恒公司至今没有任何直接证据证明迟延交房的原因与政府行为有关。此外，即便迟延交房与政府行为有关，那也是永恒公司与政府之间的纠纷问题，永恒公司不能据此要求免责。因此，陆维新请求二审法院依法驳回永恒公司的上诉请求，维持原判。陆维新向一审法院提出诉讼请求：1.永恒公司立即向陆维新支付逾期交楼违约金59085.42元（违约金的计算方法：按陆维新已经交付房价款267597元，从2015年7月1日起，按每日万分之四暂计至2017年1月3日，实计至案涉商品房符合法定及约定交付条件之日止）；2.案件诉讼费用由永恒公司承担。一审法院查明：2014年5月17日，陆维新与永恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：陆维新向永恒公司购买位于佛山市高明区白石碧玉轩第1座5层1梯503号房，建筑面积为88.22平方米，总价款267597元；永恒公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付陆维新使用；永恒公司如未按本合同规定的期限将商品房交付陆维新使用，逾期超过30日，陆维新要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永恒公司按日向陆维新支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，陆维新向永恒公司支付了全部购房款267597元。2015年9月18日，陆维新签署《白石碧玉轩收楼确认书》、《楼宇验收交接书》。2017年4月21日，佛山市高明区建筑工程质量安全监督站函复一审法院：佛山市高明永恒房产开发有限公司开发的佛山市高明区白石碧玉轩项目已经竣工验收合格；该项目的竣工验收合格时间为2016年4月7日；该项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中竣工验收意见栏中勘察单位意见、设计单位意见、施工单位意见、监理单位意见、建设单位意见中的落款时间应为2016年4月7日。一审法院认为：陆维新、永恒公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，合法有效，由此产生的权利义务受法律保护。按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，永恒公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付给陆维新使用。逾期超过30日，陆维新要求继续履行合同的，合同应继续履行，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永恒公司按日向陆维新支付已交付房价款万分之八的违约金。涉案房屋于2016年4月7日通过竣工验收，按照双方约定，至2016年4月7日涉案房屋方才达到交付标准。永恒公司未能在约定的交楼时间将竣工验收合格的案涉房屋交付给陆维新使用，依约应承担逾期交楼的违约责任。永恒公司辩称其已于2015年9月18日向陆维新交楼，但因当时案涉房屋并未竣工验收合格，该交楼不符合合同约定，故逾期交楼的违约金应计算至案涉房屋竣工验收合格之日。陆维新请求永恒公司按日向陆维新支付已交付房价款万分之四的违约金，没有违反合同约定，一审法院予以支持。陆维新购买涉案商品房总价为267597元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年7月1日计至2016年4月7日共282天即30184.94元（267597元×0.0004×282天），陆维新请求超出部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、永恒公司于判决生法效之日起十日内支付逾期交房违约金30184.94元给陆维新；二、驳回陆维新的其他诉讼请求。案件受理费1277元由陆维新负担625元，由永恒公司负担652元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.永恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；2.永恒公司支付逾期交楼违约金的金额为多少。关于争议焦点一。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，永恒公司应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定及合同约定，将竣工验收合格的商品房交付陆维新使用。关于案涉商品房竣工验收合格的时间，永恒公司主张应根据其提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的2015年8月10日作为案涉房屋竣工验收备案的时间，但根据该份表记载的内容显示，备案表中设计单位及建设单位均没有负责人签章。同时，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条的规定：“国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。”而根据《工程建设竣工联合验收现场勘察意见书》显示，案涉工程于2016年3月22日仍存在“工程部分未按审批方案施工，须进行整改后方可通过规划验收”的问题，佛山市高明区建筑工程质量安全监督站亦向一审法院复函，明确案涉工程竣工验收合格的时间为2016年4月7日。综上，永恒公司主张案涉工程竣工合格时间为2015年8月10日无事实依据，案涉工程竣工合格时间应为2016年4月7日，永恒公司未在《商品房买卖合同》约定的时间将竣工验收合格的房屋交陆维新使用，其行为已构成违约，依法应承担逾期交楼的违约责任。关于争议焦点二。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，永恒公司未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房间价款万分之八的违约金。本案中，陆维新已主动降低违约金标准，主张按已付房款每日万分之四的标准支付违约金，该标准合理，一审法院对此予以支持正确。永恒公司主张违约金标准过高，但其并未提交证据予以证明，对其该上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。永恒公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费305元，由上诉人佛山市高明永恒房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十月二十日书 记 员  李嘉敏