云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0926民初466号 原告李长建，男，1981年9月20日生，汉族，重庆市荣昌县人，个体工商户，住址重庆市荣昌县盘龙镇桂花村****，现住云南省临沧市耿马自治县。 委托代理人魏学军，男，耿马自治县贺派乡法律服务所法律服务工作者，代理权限：特别授权代理。 被告毛培菊，女，1983年8月10日生，汉族，云南省大姚县人，住，住址云南省楚雄自治州大姚县/div> 被告黄以乐，男，1974年5月9日生，壮族，广西壮族自治区来宾市人，住，住址广西壮族自治区来宾市宾区/div> 被告文家永，男，1978年5月10日生，彝族，云南省镇雄县人，住，住址云南省昭通市镇雄县以勒镇茶木村民委员会文阁村民小组住云南省临沧市耿马自治县。 原告李长建诉被告毛培菊、黄以乐、文家永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法组成合议庭于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告李长建的委托代理人魏学军、被告黄以乐到庭参加诉讼，被告毛培菊、文家永经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李长建向本院提出诉讼请求：1、依法判令毛培菊、黄以乐支付拖欠原告的房租费138965.00元、水电费8533.00元（水费294×2元=588元，电费7945度×1元=7945.00元），并支付违约金28590.00元；2、判令被告文家永对上述所欠的房租费用中95300.00元承担连带担保责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月10日，原告与被告毛培菊、黄以乐夫妻二人达成了一份《房屋租赁合同》，合同约定由原告将位于孟定镇中缅路双虎家私旁的三间门面房出租给被告二人，每间每月的房租费为2300.00元，一年共计房租费用为82800.00元。合同期满后，被告又按原合同续租，到2016年共欠原告房租费95300.00元，该款经原告多次催要，被告称资金周转困难，要求缓给一点时间。2016年10月1日，原告与被告黄以乐、文家永二人协商一致达成了一份《房租付款协议》，被告毛培菊、黄以乐所欠的房租费为95300.00元，分两次付清，定于2016年10月30日付50000.00元，余款45300.00元于2016年11月15日前付清；被告文家永自愿为被告毛培菊、黄以乐二人担保，并承诺如被告毛培菊、黄以乐二人在规定的时间内不能按时付清所欠的房租费，由其本人作为欠款义务人代为偿还所欠房租费，直到还清为止，并承担欠款金额50%的违约金。协议签订后，被告毛培菊、黄以乐二人不但没有付清双方所约定的房租费，还长时间占用所承租的三间门面及一间仓库，从2016年12月8日起至2017年5月8日被告毛培菊、黄以乐又欠原告房租费43665.00元。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，遂诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告黄以乐辩称：其认可欠房租费95300.00元是事实，对于水电费及后面的房租费其不认可，水电费已经算在95300.00里。原告把铺面关起来，做不了生意，关门期间的房租费其不同意支付，且出租的房屋还漏水，造成材料被水泡，卖不出去。文家永是欠其钱，才为其提供担保。对于违约金2016年10月30日前是不产生违约的。 被告毛培菊、文家永未向本院提交任何书面答辩意见。 本案争议焦点是：一、原告主张的房租费、水电费是否应该得到支持？二、被告文家永是否承担担保责任，该承担多少？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的举证和质证。原告向本院提交以下证明材料： 1、房屋租赁合同原件一份，欲证明原告与被告毛培菊签订了一份房屋租赁合同。 2、房租付款协议原件一份，欲证明原告与被告黄以乐达成支付房租费的协议，文家永对拖欠的房屋租金进行担保。 3、电费、水费照片一组，欲证明被告2016年11月15日以后欠的水电费。 经质证，被告黄以乐对原告提交的1、2组证据没有异议，予以认可；对证据3有异议，不予认可，认为其没有使用房屋，不应该支付。 被告毛培菊、文家永未到庭参加诉讼，视为放弃对以上3组证据的质证权。 被告黄以乐、毛培菊、文家永未向本院提交任何书面证据。 对于原告提交的1、2组证据，内容客观真实，能够形成证据链，本院予以采信；对于第3组证据，不足以证明所产生的水电费全部是被告租用期间的水电费，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，原告与被告毛培菊签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定出租的门面为三间，每间每年租金为27600.00元，租期为1年，租赁期间的水电费、卫生管理费由毛培菊承担，租期届满后毛培菊按时搬出全部物品，搬迁后两日内房屋如仍有余物，视为毛培菊放弃所有权，由原告处理。合同签订后，双方各自履行了自己的义务。合同期限届满后，原告继续续租。2016年10月1日，经原告与被告黄以乐文家永结算，双方达成《房租付款协议》，协议约定：“经担保人及双方当事人一直同意，结算房屋租金至2016年12月8日止，除去之前支付的租金余欠95300.00元，第一次付款必须在2016年10月30日之前支付50000.00元，此款由担保人代为支付给出租方，如到期未付，担保人与欠租人同为欠款义务人；第二次剩余租金承诺在2016年11月15日之前一次性付清，如到期不付清租金，出租方将无条件收回门面及仓库，所在内的货物出租方有权处理，直到清除所有欠款为止。如到期未履行将承担欠款金额的50%诚信罚金作为出租人的损失补偿。”租期届满后，被告未按约定的期限支付租金，原告按协议约定将门面收回，到开庭之日止原告所出租的房屋中，还存放着被告的部分货物。原告为维护自己的合法权益，遂诉至本院提出上述诉请。另查明，被告毛培菊与被告黄以乐系夫妻关系。 针对本案的争议焦点本院作如下评析： 一、原告主张的房租费、水电费及违约金是否应该支持？ 本院认为，原告与被告毛培菊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效的租赁合同。原告已按合同约定将房屋交付给被告使用，履行租赁合同的义务，且双方对房租费也进行了结算，被告未按合同约定支付租金的行为，已构成违约，故对原告要求被告支付95300.00元租金的诉请，本院予以支持。对于水电费，双方签订的《房屋租赁合同》已经明确约定该笔费用由被告毛培菊承担，但从原告提交的证据中，只有照片一组，没有其他证据佐证，该组不足以证实原告所证明的内容，故原告提出要求支付水电费的诉请，本院不予支持。对于2016年12月8日以后是否应该支持房租费的问题，本院认为，从本案查明的事实可以得出，自双方签订的《房屋付款协议》租期届满后，原告已收回了门面，故对于原告主张的2016年12月8日以后所产生的租金43665.00元，本院不予支持。对于违约金28590.00元，双方协议约定的违约方按照欠款金额50%补偿损失给守约方，而本案原告主张的是按欠款金额95300.00元的30%计算违约金，被告黄以乐也同意承担，故本院予以支持。 二、被告文家永是否承担担保责任，该承担多少？ 本案原告与被告签订的《房屋付款协议》已约定了担保人的担保责任即“第一次付款必须在2016年10月30日之前支付50000.00元，此款由担保人代为支付给出租方，如到期未付，担保人与欠租人同为欠款义务人。”根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”从协议约定的内容来看，被告文家永不仅仅是担保人，而且还是还款义务人，故被告文家永应对拖欠原告95300.00房屋租金费中的50000.00元承担连带偿还责任。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告黄以乐签订的《房屋付款协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效的租赁合同。原告已按合同约定将房屋交付给被告使用，履行租赁合同的义务，且双方对房租费也进行了结算，被告未按合同约定支付租金的行为，已构成违约，且被告黄以乐与被告毛培菊系夫妻关系，该笔债务发生在夫妻关系存续期间，故对原告要求被告黄以乐、毛培菊共同支付所拖欠的房租费、违约金的诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄以乐、毛培菊共同支付原告李长建房屋租金费95300.00元，违约金28590.00元，合计123890.00元，该款定于本判决生效之日起三十日内一次性付清。 二、被告文家永对上述95300.00元的房屋租金费中的50000.00元承担连带偿还责任。 三、驳回原告李长建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3822.00元，由原告李长建承担1044.00元，被告黄以乐、毛培菊承担2778.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  李文明 审 判 员  林 丹 人民陪审员  雷发银 二〇一七年十月十三日 书 记 员  杜朝凤