广州铁路运输第一法院民 事 判 决 书(2017)粤7101民初4号原告：广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司，住所地：广州市天河区禺东西路43号。法定代表人：王**曦，总经理。委托代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。被告：广州市鑫星凯减振器制造有限公司，住所地：广州市白云区大朗铁路货场生活区旁。法定代表人：江如佳，总经理。委托代理人：张冠贤，广东法纳川穹律师事务所律师。原告广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司（以下简称经开公司）与被告广州市鑫星凯减振器制造有限公司（以下简称鑫星凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，被告鑫星凯公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于同年2月14日作出（2017）粤7101民初4号民事裁定，驳回其对管辖权提出的异议。鑫星凯公司不服该裁定，在法定期间内上诉。广州铁路运输中级法院于2017年5月17日作出（2017）粤71民辖终12号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于同年6月27日公开开庭审理本案。原告经开公司委托代理人谭智、被告鑫星凯公司委托代理人张冠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经开公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除经开公司羊铁物流中心与被告签订的《广铁经开公司羊铁物流中心经营场地租赁合同》（编号：GTJK-YTWL-2012-111）及《分期还款协议书》；2、判令被告向原告支付2013年至被告归还租赁的房屋和场地给原告之日止的租金暂计1478465元（暂计至2016年11月的租金欠款为1478465元，实际租金以1478465元为基础，自2016年12月5日至归还之日以每月66852元递增）及违约金暂计512196元（暂计至2016年11月5日的违约金为512196元，2016年11月5日以后的违约金以1478465元为基数，按每日1‰的标准，从2016年11月5日开始起计算至被告付清全部租金之日止）；3，判令被告支付违约搭建雨棚需补偿的场地使用费80000元；4、判令被告立即清腾租赁的房屋和场地给原告，并结清全部水费、电费、电话费、清洁费；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月14日，广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司羊铁物流中心（以下简称为羊铁物流中心）与被告签订《租赁合同》，羊铁物流中心将位于广州市大朗铁路货场生活区旁场地租赁给被告使用，租赁期限五年。合同约定，被告应于每月5日前向羊铁物流中心支付本月租金，若逾期支付的，每逾期一日按未交金额的千分之一收取违约金，超过10天未缴，羊铁物流中心有权收回场地、房屋，终止合同，被告所交纳的租赁保证金不予退还，并保留追究被告赔偿损失的权利。2013年6月27日，经羊铁物流中心与被告协商一致，原告成为涉案合同的甲方，继受羊铁物流中心在合同项下的权利和义务。被告亦按合同约定的租金标准向原告交纳部分租金。经统计，被告欠原告2012年至2014年租金35000元，欠原告2015年1月至12月的租金736740元。此后，被告未再向原告支付租金。原告认为，涉案《租赁合同》合法有效，各方均应严格遵守。原告依法继受了租赁合同项下的全部权利和义务，被告应当依法向原告足额交纳租金及支付违约搭建雨棚的场地使用费。被告拖欠租金的行为构成违约，原告有权解除合同、收回场地并要求被告支付违约金。故诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。庭审中，经本院释明，原告表示无法明确诉请第四项关于相关费用的具体数额，由法院核定。被告鑫星凯公司辩称，一、原告未按照涉案租赁合同约定，将系争场地全部交予被告使用，经其多次请求，至今仍有800多平方米场地没有交付，原告的违约行为在前，不应解除涉案租赁合同,被告亦无须支付违约金，并且，合同约定的违约金标准过高，如需支付应予调整。二、被告依据涉案合同约定的租金标准足额支付租金至2014年12月，不存在拖欠2014年前的租金的情形，原告关于被告欠付2012年至2014年租金35000元的主张没有事实依据。三、被告已向原告缴纳搭建雨棚需补偿的场地使用费80000元。本院经审理查明，2012年9月14日，羊铁物流中心作为甲方与被告鑫星凯公司作为乙方签订《广铁经开公司羊铁物流中心经营场地租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市大朗铁路货场生活区旁场地租赁给乙方使用，面积为一栋三层厂房1500平方米、一栋二层宿舍500平方米、场地5000平方米；二、乙方租赁用途为：加工、销售汽车零配件；三、租赁期限五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止；四、租金计收标准：第一合同年每月场地使用费30000元、每月租金25000元、每月合计55000元，第二合同年每月场地使用费31500元、每月租金26250元、每月合计57750元，第三合同年每月场地使用费33075元、每月租金27562元、每月合计60637元，第四合同年每月场地使用费34729元、每月租金28940元、每月合计63669元，第五合同年每月场地使用费36465元、每月租金30387元、每月合计66852元；五、合同还对双方的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。2012年12月30日，羊铁物流中心作为甲方与鑫星凯公司作为乙方签订了《分期还款协议书》，载明：一、为保证甲方的租金能按时收取，同时缓解乙方经营资金的压力，甲乙双方同意对前述合同部分条款作修改，且甲方同意乙方在本协议签署后，按如下方式在每月5日前分期按月偿还租金：1、2013年1月1日至2013年9月30日，每月支付55000元；2、2013年10月1日至2014年9月30日，每月支付57750元；3、2014年10月1日至2015年9月30日，每月支付60637元；4、2015年10月1日至2016年9月30日，每月支付63669元；5、2016年10月1日至2017年9月30日，每月支付66852元。二、如果乙方超过上述还款时间10天未足额给付，则甲方有权要求乙方按所应支付款项0.3%的违约金给甲方。合同签订后，羊铁物流中心将涉案场地交付鑫星凯公司。鑫星凯公司就上述场地交纳了租赁保证金20000元。2013年6月，羊铁物流中心作为甲方、鑫星凯公司作为乙方和原告经开公司作为丙方共同签订《合同主体变更三方协议》，三方共同确认：自2013年6月1日起，涉案租赁合同的甲方由羊铁物流中心变更为经开公司，经开公司承继羊铁物流中心在涉案合同项下的全部权利与义务。鑫星凯公司提供的银行付款凭证载明，就涉案场地其向羊铁物流中心、经开公司共交纳了2012年10月至2014年12月内的租金共计1499911元（含租赁保证金20000元）。自2015年1月起，鑫星凯公司未就涉案场地再向经开公司支付租金。经开公司多次向鑫星凯公司发函催缴租金，鑫星凯公司均未交纳，遂酿成本案纠纷。在本案审理过程中，依鑫星凯公司申请，本院组织双方当事人至涉案租赁场地进行现场勘查，确认案涉租赁场地的划分系以建筑物和围墙作为分界，围墙在涉案租赁合同成立前即存在。鑫星凯公司抗辩应属于其承租面积的场地在作为分界线的围墙之外。此外，经开公司书面确认鑫星凯公司已实际支付搭建雨棚的场地使用费80000元。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《分期还款协议书》、《合同主体变更三方协议》、银行付款凭证及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。案外人羊铁物流中心与被告鑫星凯公司签订的《房产租赁合同》、《分期还款协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。后羊铁物流中心、经开公司、鑫星凯公司共同签订《合同主体变更三方协议》，将涉案租赁合同的甲方自2013年6月1日起由羊铁物流中心变更为原告经开公司，经开公司承继羊铁物流中心在涉案合同项下的全部权利与义务，经开公司据此取得涉案场地出租人的主体资格。鑫星凯公司承租涉案场地，理应支付相应租金。鑫星凯公司逾期未交付租金给经开公司，违反了合同约定，应当承担违约责任。由于案涉租赁合同于2017年9月30日已期满终止，故经开公司要求解除合同的诉请，已无必要，本院不予支持。但经开公司要求鑫星凯公司返还租赁房屋及场地的诉请，有理有据，本院予以支持。经开公司关于要求鑫星凯公司支付租金至归还租赁的房屋及场地的诉请，本院亦予以支持。鑫星凯公司关于其未完全履行支付租金义务系因涉案租赁场地面积不符合约定的抗辩，本院认为，首先，本案的租赁标的物系广州市大朗铁路货场生活区旁特定的房屋及场地，涉案租赁合同虽有标明场地面积，但双方当事人关于租金的约定系根据上述租赁房屋及场地整体情况确定的固定数额并非依面积单价计算所得；其次，从租赁现场查勘情况表明，确定涉案租赁房屋及场地范围的分界围墙在案涉租赁合同成立前即存在，至今未有改变；再次，至本次诉讼前，涉案租赁合同已履行四年，鑫星凯公司未能提供证据证明其曾对涉案租赁场地交付的面积提出异议。故本院认定经开公司已依约交付租赁物，鑫星凯公司的上述抗辩，本院不予采纳。关于鑫星凯公司拖欠租金的数额。依据涉案租赁合同、还款协议书关于租金的约定，鑫星凯公司2012年10月至2014年12月应交付的租金为55000元×12+57750元×12+60637元×3=1534911元，实际交付1499911元，欠付租金35000元。自2015年1月起，鑫星凯公司未再向经开公司支付租金。故鑫星凯公司欠付租金的数额暂计至2017年9月30日为：35000元+60637元×9+63669元×12+66852元×12=2146985元。合同到期后，鑫星凯公司仍应按照月租金标准66852元支付使用费至返还场地时止。关于鑫星凯公司应否支付违约金的问题。案涉租赁合同约定，鑫星凯公司应于每月5日支付本月租金，如逾期不交应交费用，经开公司每日按未交金额的千分之一收取违约金。但经开公司未提供因鑫星凯公司违约而给其造成损失的证据，故《租赁合同》约定的违约金计算方法导致违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案的实际及履约情况，本院酌情调整违约金的计算标准为以每月逾期还款的数额为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。关于经开公司诉请鑫星凯公司结清水费、电费、电话费、清洁费的问题。庭审中，经释明，经开公司明确表示其对于鑫星凯公司是否交付上述费用、是否存在欠付情况及欠付的具体数额均不清楚，无法固定此项诉请。经开公司在本案诉讼中亦未能提供证据证明鑫星凯公司欠付上述费用的数额。故本院对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市鑫星凯减振器制造有限公司于本判决生效之日起十日内清腾租赁的房屋和场地，将位于广州市大朗铁路货场生活区旁场地（包括一栋三层厂房1500平方米、一栋二层宿舍500平方米、场地5000平方米）返还给原告广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司；二、被告广州市鑫星凯减振器制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司支付租金2146985元（暂计至2017年9月30日，鑫星凯公司自2017年10月1日起至归还租赁的房屋及场地时止，仍应按照月租金标准66852元向经开公司支付使用费）及违约金（以实际拖欠的租金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，逐月分段累计计算，从2015年1月6日起计至付清之日止）。三、驳回原告广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28713元，由原告广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司负担4737元，由被告广州市鑫星凯减振器制造有限公司负担23976元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  江 洁人民陪审员  林转好人民陪审员  蔡伟新二〇一七年十月二十七日书 记 员  甘雯荟附：判决适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。