上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初31196号原告：查慧君，女，1987年4月15日生，汉族，住安徽省巢湖市。原告：赵久杭，男，1984年8月14日生，汉族，住安徽省巢湖市。上列两原告共同委托诉讼代理人：王小雷，上海汉盛律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海业赐实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：苏玉娥，执行董事。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：张浩然，上海市海华永泰律师事务所律师。原告查慧君、赵久杭与被告上海业赐实业有限公司(以下简称业赐公司)、上海麦格茂置业有限公司(以下简称麦格茂公司)定金合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序，于2017年9月15日再次公开开庭进行了审理，原告查慧君、赵久杭的共同委托诉讼代理人王小雷、被告业赐公司及麦格茂公司的共同委托诉讼代理人张浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查慧君、赵久杭向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告查慧君、赵久杭与被告业赐公司签订的《房屋认购单》，返还定金80,000元；2.被告麦格茂公司对被告业赐公司承担连带责任。事实和理由：被告业赐公司称其是被告麦格茂公司的全权代理人，代理销售麦格茂公司开发的位于上海市浦东新区XXX路XXX弄上海XXX贸易展示中心商铺。2017年3月31日两原告与被告业赐公司签订《房屋认购单》，约定原告意向购买南祝路XXX弄XXX号楼XXX号商铺(以下至判决主文前简称系争商铺)，总价740,286元，原告参加“发房网”内部团购活动，享受25万元优惠，该商铺由开发商的全资子公司统一运营包租十年，前三年固定收益、后七年按照2：8比例分享收益，双方于2017年4月15日前签署正式《上海市商品房出售合同》。协议签署后，原告支付了定金80，000元。同年4月14日，原告依约前往签约，但被告业赐公司要求原告先支付首付款才能向原告出示《上海市商品房出售合同》，在原告一再要求下才出示合同，后双方就合同签订产生争议：一、关于交房问题，被告要求商铺直接交付给管理公司，而不是原告，原告作为商铺的买受人，在交房时理应有权对房屋进行验收查看，被告的要求明显排除了原告的相应权利；二、关于合同的解除权，如果被告违约，原告只能要求继续履行合同而无权解除合同，侵害了原告利益；三、关于违约责任，如果原告违约要承担房款20%违约金，如果被告违约最高承担已付房款5%违约金，违约责任明显不对等；四、关于包租十年的约定，后七年的空置风险不但要由原告承担，而且原告还要保证被告的收益，如果原告收回房屋自己出租或经营只能违约承担违约责任，这与当时被告销售人员所说的包租十年的承诺大相径庭。最终双方未能就合同内容达成统一。2017年4月18日原告再次与被告磋商，但被告坚称其提供的合同内容不接受原告的任何更改建议。由于被告拒绝磋商，合同已无签署基础，故要求判如诉请。被告业赐公司、麦格茂公司共同辩称，业赐公司与原告签订的认购单，属预约合同，是定金合同性质，对所要认购的房屋地址、面积、单价等做了约定，是合法有效的，但是自合同签订后，两原告多次表示不愿购买，并拒绝签订本约合同，所以是两原告违约，被告有权没收定金；原告认为被告曾经承诺“包租十年”，却也认可实际上是统一运营十年，前三年固定收益、后七年按照二八比例分享收益，这是自相矛盾的，认购单上备注明确前三年的租金金额，足以证明只有前三年的固定收益；宣传单是邀约邀请，“护航十年”不是包租十年的意思，“护航十年”是原告与案外人上海XXX展示贸易有限公司(以下至判决主文前简称XXX贸易公司)签订委托经营合同，由XXX贸易公司负责经营、收取租金的20%作为管理报酬及日常费用，与本案房屋买卖是不同的法律关系，不影响《商品房销售合同》的签订。业赐公司是麦格茂公司的第二级销售代理商，直接的销售代理商是XXX公司，麦格茂公司是开发商，签订正式合同后，定金属于房款，故收取的定金就给麦格茂公司了。原告陈述的2017年4月14日磋商中产生四点争议即交房、合同解除权、违约责任、包租十年的租金收益，但实际是当天仅对第四点包租租金收益进行过磋商，对其他三点，都是原告单方面的主张，磋商当天并未谈及。综上，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：被告业赐公司作为麦格茂公司的代理人，代理销售系争商铺。2017年3月31日，两原告与业赐公司签订《房屋认购单》，约定原告方购买系争商铺，定金80,000元，面积26.66平方米，总价740,286元，原告于当天参加业赐公司“内部团购”活动，优惠后房屋总价490,286元。《房屋认购单》还约定，买方应于2017年4月15日前至售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付剩余房款；买方应在2017年4月15日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告，逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金；若买方后悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不予退还；卖方应于2017年4月15日前(包括该日)不得将物业再出售给其他人，否则视为卖方违约则卖方无息双倍返还认购金；最后一行“备注”手写“第一年：24,514.30，第二年29,417.16，第三年34,320.02”。当日原告支付定金80,000元。2017年4月14日，原告至被告处欲签订《商品房预售合同》，被告提供了《商品房销售合同》、《委托经营管理合同》，但双方因系争商铺的租金收益等未能磋商一致，致没有签订合同。审理中，原告提交了被告麦格茂公司的系争商铺宣传单一份，记载有“长呵护：护航十年；高利润：即买即收租；大优惠：按季付租”等，运营商是案外人XXX贸易公司、发展商是被告麦格茂公司，原告认为“护航十年”是被告销售人员承诺的“包租十年”，被告认为租赁与买卖合同系两个不同法律关系，与本约的签订无关，原告与案外人之间实际是委托经营关系，并非包租。以上事实，有《房屋认购单》、定金收据、宣传单、《选房申请函》、《委托经营管理合同》、庭审笔录等在案佐证。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告业赐公司作为麦格茂公司的代理人与原告签订《房屋认购单》，其行为的效力应归属于被代理人麦格茂公司，相关的民事责任亦应由麦格茂公司承担。该《房屋认购单》作为此后双方签订正式的房屋买卖合同的预约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方理应按照约定在《房屋认购单》确定内容的基础上继续磋商并签署正式买卖合同。2017年4月14日，原、被告按约进行磋商洽谈，对于洽谈内容双方在审理中虽有不同陈述，但原告陈述其中洽谈的内容之一为系争商铺的包租问题，原告主张系争商铺包租十年，前三年租金固定收益、后七年按照二八比例分享收益，被告认可双方对此进行过磋商，但在审理中主张系争商铺不是包租，是原告与案外人之间的委托经营关系，租金收益与本约无关，本院认为，原告提交的被告关于系争商铺的宣传单，虽不是合同内容，但能证明被告对系争商铺采取的是售后包租的销售方式，包租的租金收益是影响当事人是否签订买卖合同的因素之一，而从被告提供的《委托经营管理合同》样本看，明确了前三年的租金收益，对第四年起的租金收益约定为“自该物业起租日的第四年起，乙方(即进口商品贸易公司)有权收取该物业租金收益的20%作为乙方代为管理之报酬及日常管理所支出费用。乙方有权在实际收取总租金收益后扣除其中的20%后再支付给甲方(即买受人)”，该合同对系争商铺如果没有出租、无租金收益等空置风险并无约定。原、被告双方对此磋商不成，致使正式买卖合同不能签订，属于不可归责于当事人的原因，故现原告要求解除与被告之间签订的《房屋认购单》，实质是解除原告与被告麦格茂公司之间的房屋买卖预约合同关系，本院予以支持。原告同时要求被告返还定金80,000元，于法有据，本院亦予以支持。因被告业赐公司是麦格茂公司的代理人,相关的民事责任由被代理人即麦格茂公司承担,故原告要求被告业赐公司承担责任的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告查慧君、赵久杭与被告上海麦格茂置业有限公司通过2017年3月31日签订《房屋认购单》形成的房屋买卖预约合同关系；二、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告查慧君、赵久杭定金80,000元；三、驳回原告查慧君、赵久杭的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元(原告查慧君、赵久杭已预交)，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 龚燕敏审判员 姚利伟二〇一七年十月十二日书记员 刘春雷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人们共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。