四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0182民初2355号 原告（反诉被告）：袁全富，男，1969年7月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：王从科，四川维信律师事务所律师。 原告（反诉被告）：袁露，女，1992年12月28日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告（反诉原告）：秦建华，女，1979年2月11日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。 袁全富与秦建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，经秦建华申请，本院依法追加袁露为本案当事人。袁全富的委托诉讼代理人王从科、袁露、秦建华的委托诉讼代理人邓阳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁全富、袁露向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2013年6月15日签订的《租赁合同》；2、判令秦建华向袁全富支付违约金205000元；3、判令秦建华赔偿袁全富损失30000元；4、判令秦建华支付租房期间袁全富垫付的水费及污水处理费351.25元。事实与理由：2013年6月15日，袁全富与秦建华签订租赁合同，袁全富将位于彭州市营业房出租给秦建华。租赁期为5年（自2013年6月15日至2018年6月15日止），租金共计920000元（第一年年为170000元、第二年为170000元、第三年为180000元、第四年为195000元、第五年为205000元），租金为每年支付，首次租金于2013年6月15日支付，其余年租金提前20日支付。合同签订后，袁全富依约履行了合同义务，秦建华本应于2017年5月26日前支付第五年租金205000元，但秦建华逾期未付。秦建华逾期未付租金已经构成违约，根据租赁合同第12条的约定，应当向袁全富支付违约金。且秦建华在使用房屋期间，破坏了房屋的主体结构，应当向袁全富支付修复费用30000元。 秦建华辩称，案涉房屋的实际所有人系袁露，袁全富仅是其代理人，袁全富与秦建华签订的《租赁合同》已经于2017年5月经双方口头协商解除，双方解除合同后，袁全富的爱人彭传蓉已经将房屋张贴出租公告，秦建华不应向袁全富支付租金和水费等费用，也没有违约行为，袁全富提出的违约金过高，应当予以调整。因秦建华已经投入资金购买了电脑等设备，为取得经营许可，在袁全富拒绝履行完善消防通道的义务下，自己投入资金修建了消防通道。袁全富的行为违反了合同法第216条提供符合约定用途的租赁物的义务，秦建华修建消防通道的行为并不是破坏房屋主体结构。 秦建华向本院提起反诉请求：1、判令袁全富、袁露向秦建华补偿消防通道扩建费用50000元；2、判令袁全富、袁露退还保证金5000元。事实与理由：双方于2013年6月15日签订《租赁合同》，约定秦建华承租袁全富所有的位于丹景苑商业用房，约定租赁用途为网吧、茶楼，租赁期限自2013年6月15日起至2018年6月15日止。合同签订后，袁全富将房屋交付给秦建华，秦建华装修房屋拟开业时，消防主管部门告知该房屋尚无消防通道，责令开业前完善消防通道，秦建华要求袁全富履行该义务，但袁全富拒绝履行。秦建华无奈投入50000元在租赁物上修建了消防通道，该费用应由袁全富支付。2017年5月，经双方协商，终止了《租赁合同》，袁全富同意将保证金5000元退还秦建华，秦建华于当月将房屋腾退袁全富，但袁全富、袁露仍未退还。 袁全富辩称，根据租赁合同第7条约定，安全责任由秦建华承担，因此修建消防通道的费用应由其自己负担，且秦建华修建消防通道破坏了房屋的主体结构，应当恢复原状，支付30000元修复款。案涉房屋至今没有腾退，且本案系秦建华违约，根据合同约定，不应当退还保证金。 袁全富为支持其主张，向本院出示了以下证据：1、袁全富、秦建华的身份证复印件各一份，证明双方主体适格的事实；2、《租赁合同》原件一份，证明双方存在租赁合同关系，且对租期、租金、消防责任、违约金、保证金进行约定的事实；3、票据原件两份，证明秦建华承租期间产生的水费、污水处理费；4、照片3张，证明案涉房屋消防通道现状；5、成都农商银行卡复印件一份，证明秦建华通过该银行卡转账支付租金的事实；6、追认书、确认书、袁露身份证复印件各一份，证明袁全富有权签订《租赁合同》的事实；7、房屋信息摘要原件两份，证明案涉房屋所有权人为袁露的事实；8、阳小兵的证人证言原件一份，证明招租公告系由彭传蓉与秦建华约好后，由秦建华用钥匙开门后张贴的，案涉房屋钥匙由秦建华保管的事实。 秦建华对证据1予以认可；对证据2的三性无异议，但认为不能达到袁全富的证明目的；对证据3认为出票方为久欣房产，与本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，但不能达到袁全富的证明目的，照片上能看出案涉房屋已经腾空，且袁全富拍摄该照片，能够证明袁全富能够进入案涉房屋，并实际控制、占有、使用该房屋，且该照片不能证明实际修复的费用；对证据5认为与本案无关；对证据6的三性无异议，但认为该份证据仅能证明袁全富为袁露的代理人；对证据7的三性无异议。对证据8张贴招租公告的事实予以认可，但对未交付钥匙不予认可。 秦建华为支持其主张，向本院提交了如下证据：9、照片9张，证明案涉租赁合同已经于2017年5月解除，秦建华已经腾退房屋，袁全富的妻子彭传蓉在租赁物内侧张贴招租公告的事实；10、消防安全检查合格证原件一份，证明秦建华代袁全富修建消防通道且经过验收的事实；11、收据复印件一份，证明袁全富收取保证金5000元的事实；12、收款收据复印件、红旗连锁代收凭条复印件各一份，证明招租公告上电话的机主为彭传蓉的事实；13、人口信息证明原件两份，证明袁全富与彭传蓉为夫妻的事实。 袁全富认为证据9明确直观表面彭传蓉为袁全富的直系亲属，也不能证明招租公告在房屋内侧张贴的事实；证据10与本案无关，该地址与合同约定的地址不一致；对证据11无异议；对证据12的三性无异议，但该份证据不能证明收款人为彭传蓉，且案涉房屋的钥匙秦建华未退回给袁全富；对证据13的三性无异议，但不能证明袁全富与彭传蓉的关系。 以上证据经当庭举证、质证，本院认为证据1、2、4、6、7、9、10、11、12具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；证据3的户名为久欣房产，与本案无关，本院不予采信；证据5仅能证明银行卡为袁全富所有，不能证明租金支付情况，与本案无关，本院不予采信；证据8因证人未到庭作证，其证言的证明力不足，本院不予采信。 根据采信的证据及当事人当庭一致陈述，本院认定事实如下：2013年6月15日，袁全富与秦建华签订《租赁合同》，约定将位于彭州市丹景苑整栋面积为600平方米左右的房屋出租给秦建华使用，租期为5年，自2013年6月15日起至2018年6月15日止。合同第三条约定“乙方租赁该房屋用于网吧、茶楼用途”。合同还约定自2013年6月15日起，第一年租金170000元、第二年170000元、第三年180000元、第四年195000元、第五年205000元，租金每年支付一次，首次租金170000元在2013年6月15日交付，以后租金的交付时间应提前20日缴清。合同第六条约定“租赁期间，乙方在不改变房屋本体结构的情况下，可以对房屋进行一定的装饰装修，租赁期满后装饰装修无偿交归甲方”，第七条约定“租赁期间房屋的维修义务归属于乙方，消防等安全责任由乙方承担”。合同第八条约定“保证金：乙方租赁期间需向甲方交纳保证金5000元，该笔费用在双方终止租赁关系时，乙方如无违约行为或没有产生其他费用（如：水、电、气以及物管费用等），甲方全额退还给乙方”。合同第十二条约定“本协议经甲、乙双方签字后生效，任何一方不得违约。如乙方在规定时间内未缴纳房租则视为乙方违约，甲方可以单方面解除合同，无偿收回铺面，装饰装修及室内所有财物均由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。乙方如在租期内，甲方要收回房屋，视为甲方违约；甲乙双方任何一方违约，应付对方支付当年房屋租金为违约金”。合同签订后，秦建华为经营网吧，自行修建了消防出口，并依约向袁全富支付了前四年租金。2017年5月因秦建华经营困难，未向袁全富支付2017年6月15日之后的房租，彭传蓉于2017年5月在案涉房屋处张贴招租公告，出租案涉房屋。案涉房屋位于彭州市，彭州市1号3、5、7、9号（权0×××××4），所有权人均为袁露，袁露对袁全富出租案涉房屋的行为予以认可。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋的实际所有权人为袁露，袁露对袁全富的出租行为予以认可，本院认为，袁全富与秦建华签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行合同义务，秦建华违反租赁合同约定未支付租金，已经构成违约，袁全富、袁露有权要求解除合同，且秦建华应当承担违约责任。关于秦建华所提双方的租赁合同已于2017年5月解除的意见，本院认为，彭传蓉在案涉房屋张贴招租公告的行为仅能证明在秦建华不再承租案涉房屋后，房屋所有权人对案涉房屋进行了处分，秦建华提出张贴招租公告表明双方已经解除租赁合同的意见，系其单方推断，并无在案证据证明，秦建华应就其租赁合同已经解除的主张承担举证不能的不利后果，故对其所提该意见，本院不予采纳。 关于秦建华应当支付的违约金数额，本院认为，虽然双方签订的租赁合同约定了任何一方违约，应当支付当年房屋租金为违约金，但袁露在秦建华不再承租后，立即对外另行招租，租赁合同约定的违约金明显超出了秦建华违约造成的损失，本院依法予以调整。关于调整后的金额，本院认为，秦建华违反合同约定逾期未付租金，导致合同解除，秦建华的行为给袁露造成了房屋空置损失，结合本案案情，本院酌定违约金为7000元为宜，该违约金与袁全富收取的保证金5000元品迭，秦建华仍应支付袁露违约金2000元。 关于秦建华修建消防出口的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《租赁合同》已经明确约定租赁房屋用于网吧、茶楼用途，根据中华人民共和国公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第十三条的规定，公共娱乐场所消防出口不应少于二个，案涉房屋原仅有一个消防出口不能达到承租人的租赁目的，承租人秦建华修建消防出口系完善租赁物，使其符合租赁用途，且秦建华租赁案涉房屋达四年之久，在此期间，出租方袁全富和袁露明知秦建华修建了消防出口，但未反对或阻止，表明袁全富和袁露对秦建华修建消防出口的默认许可，同时，袁全富也未举证证明修复费用的产生，应当承担举证不能的不利后果。关于袁全富所提合同第七条约定消防等安全责任由秦建华承担，因此袁全富并无提供符合消防要求房屋的意见，本院认为，合同第七条约定的是承租人在使用租赁物期间，对租赁物的消防安全承担的责任，该约定并不能免除《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的出租人义务，因此，对袁全富所提该意见，本院不予采纳。 秦建华为达到租赁目的，修建了消防出口，但秦建华在租赁合同履行期间逾期交付租金，导致租赁合同解除，秦建华也没有举证证明修建消防出口的具体费用，应当承担举证不能的不利后果，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，秦建华要求袁全富支付修建消防出口费用50000元的请求，没有事实和法律依据。 综上所述，对袁全富的全部诉讼请求，本院不予支持，对秦建华所提全部反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认解除袁全富与秦建华于2013今年6月15日签订的《租赁合同》； 二、秦建华于本判决生效之日起五日内支付袁露违约金2000元； 三、驳回袁露、袁全富的其他诉讼请求； 四、驳回秦建华的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3001元，由原告负担1206元，由被告负担1795元（应由被告负担的1795元中的1207元已由原告垫付，被告在本判决生效之日起五日内径付原告1207元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 何 倩 二〇一七年十月三十日 书记员 张生容