河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2971号上诉人（原审原告）：张海渊，男，1990年4月25日出生，汉族，住河南省登封市。被上诉人（原审被告）：新密市金源房地产开发有限责任公司，住所地新密市长乐路。法定代表人：尚金坡，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，河南心连心律师事务所律师。上诉人张海渊因与被上诉人新密市金源房地产开发有限责任公司（以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张海渊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未予认定被上诉人的违约行为，系属认定事实不清。1、依据双方签署的《商品房买卖合同》之相关约定：被上诉人应按合同约定于2017年12月31日前进行房屋交付。而实际情况是被上诉于2018年8月31日进行了房屋交付，被上诉人存在严重违约责任。2、依据双方签署的《商品房买卖合同》之相关约定：被上诉人应按合同约定在单元门安装彩色可视电子对讲门。而实际情况是被上诉人时至今日仍未安装彩色可视对讲门，存在严重违约责任。依据双方签署的《商品房买卖合同》之相关约定：被上诉人应按合同约定为每套房屋预留有线电视接口。而实际情况是被上诉人时至今日仍未将有线电视接口预留入户，存在严重违约责任。二、一审判决对证据的分析认定是错误的。1、关于上诉人与物业公司签订的《逾期交房赔偿协议书》，不具备法律效力，存在诸多违法之处。上诉人与物业公司签订的《逾期交房赔偿协议书》在法律上并不能作为此案的证据被采纳使用。2.一审法院所认定上诉人在主、次卧两个卧室所做的防水工程及电路维修费用为上诉人为让其更舒心、更安心的享用房屋价值而投入的资本，该投入并非必然。而上诉人所提供的线路不通及房屋漏水证据资料确凿，被上诉人至今未能提供其相应工程的竣工验收记录及报告，一审法院并未对相关证据进行认真核实，对现有证据的分析认定也是完全错误的。3、关于房屋内预留有线电视接口一事，一审法院认定被上诉人隔过上诉人一家不配备是不大可能。一审法院在未对事实进行核实的情况下直接用“不大可能”一词进行判定，是对法律严正公明的亵渎。4、关于安装可视电视对讲门一事，一审法院认为需多数业主认为安装是有必要的才会对单元门予以更换。现实情况是上诉人与被上诉人签订的购房合同，为什么要经过其它业主的同意，若被上诉人单方面更换了可视对讲门，安装相关规定是需要提前告知上诉人，并应征得上诉人同意的，但事实是开发商直接安装了其所谓的“智能门禁”。一审法院在未对事实进行调查前就下发该判决书，是完全不对的。另安装“智能门禁”并未能达到“智能”的效果，××的话题。二、原审在审理案件中，严重违反程序法之相关规定。一审判决为程序严重违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，望法院以事实为根据，以法律为准绳，给予公正的判决。金源公司辩称：一、2018年8月31日双方完成房屋交接，对房屋交接前存在的所有问题已达成书面协议，双方签订《逾期交房赔偿协议书》，以免除物业费折抵逾期交房赔偿金，该协议已履行完毕，一审驳回上诉人逾期交房违约金请求正确。二、小区现安装的智能单元门门禁包括传统门禁所有功能，且涉及业主公共利益，上诉人作为一户业主无权利单独起诉，一审判决驳回正确。三、小区已按照合同约定安装有线电视接口预留，且双方房屋交接验收上诉人已确认房屋符合交房标准，并签字确认，现其装修后提出无事实依据。张海渊向一审法院起诉请求：1、依法判令被告承担逾期交房的违约责任，并判令被告向原告支付逾期交房违约金11374元（从2017年12月31日按照已付房款的日万分之一计算至2018年8月31日）；2、依法判令被告承担未按合同要求履行关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，并判令被告向原告支付房屋维修产生的费用及损失6400元；3、依法判令被告承担逾期办理产权登记备案的违约责任，并判令被告向原告支付违约金470元（逾期不足365日的，被告承担已交房款的0.1％的违约金）；4、依法判令被告履行原告与之签订的《商品房买卖合同》附件三第五项之规定，在单元门安装彩色可视电子对讲门；5、依法判令被告履行原告与之签订的《商品房买卖合同》附件三第十项之规定，安装有线电视接口预留。并确保能够正常接入观看有线电视；6、依法判令被告依照《河南省物业管理条例》公示、明示金源青屏山城车位、车库配置比例，出租（出售）价格，出租方式，出租期限等内容并依照执行；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：1、2017年4月21日，原告（××）与被告（××）签订了一份《商品房买卖合同》，2017年5月3日，新密市房地产管理服务中心为该《商品房买卖合同》备案。合同约定原告购买被告位于城区××路东侧、××路西侧、××街北侧××单元××房的商品房，建筑面积共95.52平方米，总价款为470000元。后原告缴纳全部购房款。合同约定2017年12月31日前被告将符合条件的房屋交于原告使用。同时，在该合同附件三第5项，单元门标准，被告诺承安装“彩色可视电子对讲门”；附件三第10项，被告诺承预留有线电视等接口。2、2018年5月28日，被告工作人员通过微信通知原告案涉房屋交房时间为6月6日至6月7日。3、2018年8月31日，原、被告签订《逾期交房赔偿协议书》，该协议书中明确被告已于2018年8月31日办理完房屋交接手续，同时原告同意将逾期交房违约金折合成所购房屋的物业管理费，原告自2019年9月1日开始交物业费。另双方约定该协议签订生效时，即视被告已履行违约赔偿责任，原告不得再向被告提出金钱给付主张或其他违约赔偿要求。4、被告为所建社区配备的是“智能门禁”，使用“手机APP开门、人脸识别、远程视频对讲等”。一审法院认为，一、关于原告诉请（一）请求被告支付逾期交房违约金的认定。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》主张被告支付逾期交房违约金，但因双方于2018年8月31日签订了《逾期交房赔偿协议书》，对违约行为的处理进行了新的约定与变更，并已实际履行，故对原告仍依据《商品房买卖合同》的约定主张权利，该院不予支持；二、关于原告诉请（二）要求被告支付房屋维修费用损失6400元的认定。原告以被告向其交付的房屋电路不通、漏水、房屋裂缝、管道套管漏水为由，主张该项权利，根据原告提供的证据能看出电路方面改造产生的5700元系原告重新布线的花费，涉水方面的500元系因原告做主、次卧两个卧室的防水而产生的花费，该两项的花费均系原告为了让自己更舒心、更安心的享用房屋价值而投入的资本，该投入并非必然应当由被告承担，因此对该6200元的请求，该院不予支持；对原告主张的房屋裂缝、燃气套管防水封堵所产生的200元费用，因该部分系被告应当做好的房屋工程质量项，因被告没有精细的做好该部分工程，给原告造成的投入损失，被告应当支付；三、关于原告诉请（三）要求被告支付逾期产权登记备案违约金470元的认定。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了对该违约责任的承担方式，故对原告的该项主张，该院予以支持；四、关于对原告诉请（四）的认定。原告依据《商品房买卖合同》附件三第5项被告诺承的单元门标准，要求被告安装“彩色可视电子对讲门”，而被告实际安装的系“智能门禁”，考虑到该项诉请涉及到案涉社区的使用公共性及被告已经投入的“智能门禁”成本，若案涉社区多数业主均认为被告安装的“智能门禁”没有立足于“业主本位”的服务理念，造成业主使用、出入、行动等不方便，则被告应当按照诺承对单元门予以更换，现原告的个人诉请，尚不能满足前述条件，故对原告的该诉请，该院不予支持；五、关于原告诉请（五）要求预留有线电视接口，因预留有线电视接口系社区的整体配备，被告隔过原告一家不配备不大可能，故对原告的该诉请，该院不予支持；六、关于原告诉请（六）中车位、车库的配置比例，原告可向被告查询，关于原告欲购买或承租的车位（车库），原告可向被告询价，均非争议事项，故该项请求，该院不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告新密市金源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张海渊房屋维修费200元，逾期产权登记备案违约金470元，共计670元；二、驳回原告张海渊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取为128元，由被告新密市金源房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，张海渊提交照片一张，拟证明被上诉人没有预留有线电视接口；提交2019年12月16日的留言详情截图一张及照片一张，拟证明涉案房屋还未取得竣工验收备案报告，不具备交房条件。金源公司发表质证意见，对第一张照片证明目的有异议，双方在交付房屋时，上诉人已经对房屋进行了整体验收，验收合格后，双方对逾期交房事项达成了相关协议，上诉人主张未为其安装有线电视接口不属实。对第二、第三份证据，上诉人已入住房屋至今，涉案小区的房屋符合相关的交房标准，关于逾期办证事宜，一审法院已经做出裁判赔偿上诉人的违约金，上诉人没有对该判项进行上诉，其所提交的证据与其上诉请求没有关联性。金源公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。张海渊上诉称，合同约定2017年12月31日前进行房屋交付，实际是2018年8月31日进行房屋交付，被上诉人存在违约，《逾期交房赔偿协议书》不具备法律效力。张海渊与金源公司于2018年8月31日签订了《逾期交房赔偿协议书》，张海渊签字确认，双方对该协议书的签订视为对违约行为的处理进行了新的约定与变更，且已实际履行，故对张海渊该上诉理由，不予采纳。张海渊上诉称，金源公司未安装“彩色可视电子对讲门”，未将有线电视接口预留入户，存在严重违约，其维修损失应由金源公司承担。金源公司实际安装的系“智能门禁”，并已经投入使用，一审法院结合本案的举证质证情况及各方陈述，驳回了张海渊关于“彩色可视电子对讲门”和预留有线电视接口的诉请，判决金源公司支付其维修损失200元，并无不当。综上所述，张海渊的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由上诉人张海渊负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年五月十三日书记员  景慧洁