新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终406号 上诉人（原审被告）：徐家林，男，1961年8月20日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号北京城花园小区8栋1号商铺。法定代表人：陈铁力，该公司经理。委托诉讼代理人：刘冰，男，该公司员工。上诉人徐家林因与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，并于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人徐家林，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐家林上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.开发商在通知上诉人徐家林入住时，该楼房的公共设施并没有经过竣工验收，对设施没有经过竣工验收合格的楼房，根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》第十四条第二款规定，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。2.被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司在明知新疆鸿瑞房地产开发有限公司没有竣工验收报告的情况下，而与之签订前置物业合同，明知违法而为之，严重违反上述规定。3.上诉人徐家林与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司至今从未签订过任何服务合同，乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司与开发商还签订了两份前置物业合同，是不合法的。4.上诉人徐家林及业主委员会至今未与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司签订任何服务合同。综上所述，一审判决显失公平，请求二审法院依法改判。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司辩称，1.物业公司进入前，之前有一个物业公司，是否有竣工验收报告，物业公司入驻时开发商没有提供，但是当时业主已经入住并接受房屋，对房屋进行装修出租，应当视为认可。2.上诉人徐家林入住时，开发商和被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订物业服务合同，和业主签订业主公约，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司收费合理合法且有房管局批文、发改委的价格批文。若违法，昌吉市房管局不可能开具批复。3.开发商在业主没有入住前，预售时应当和物业公司签订合同，对双方都有同等约束力，2015年第一份合同到期后续签，经过房管局报备批文。针对上诉人徐家林所说业主委员会和另一物业服务公司签订合同，这是上诉人徐家林私人行为，当时社区房管局街道办联合举办招聘大会，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司高票中选，另一公司服务不合法。综上，上诉人徐家林的上诉理由不能成立，请求二审法院公正判决。乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告徐家林立即缴纳2015年11月至2018年10月的物业费34642元；2.被告徐家林给付所欠费用滞纳金1575元（总额的5%）。一审法院认定事实：被告徐家林系昌吉市北京××路商铺业主，该商铺系拆迁安置房屋，拆迁补偿面积为320平方米。2015年6月30日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司为被告徐家林所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》一致。一审法院认为，原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告徐家林虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，仍然由原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司为被告徐家林提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告徐家林应向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司交纳物业费，对于房屋面积以原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司提交的房屋拆迁安置补偿协议为准，确认为320平方米，计算如下：100.87平方米×2.6/月/平方米×34个月（2016年1月至2018年10月）+219.13平方米×2.6/月/平方米×36个月（2015年11月至2018年10月）=29427元，一审法院对于原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司主张被告徐家林支付物业费中合理的部分予以支持。原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司主张由被告徐家林按照欠款总额的5%支付滞纳金，协议中并未对被告徐家林未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，而原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司不属于行政机关，一审法院对于原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司主张被告徐家林支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、被告徐家林于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付物业费29427元；二、驳回原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐家林为证实其主张，向本院提交以下证据：1.2020年3月18日昌吉市嘉晟物业服务有限公司证明1份，拟证实：昌吉市嘉晟物业服务有限公司于2016年12月2日已经办理好交接业务，2016年12月底已经接管小区物业服务，并入驻一个半月，但是由于被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司闹事暂时撤出。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对该组证据的真实性、关联性不认可。该组证据为复印件，无原件与之核实，且为昌吉市嘉晟物业服务有限公司单方出具，该公司与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司在本案中有商业竞争利害关系，因此，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。2.2018年11月5日昌吉市金帝华庭业主委员会通知公告1份，拟证实：业主当时要求被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司离开，业主委员会将该通知公告贴在单元门上告知被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司离开。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对真实性不认可，没有见到过通知公告，当时上诉人徐家林已经在法院起诉但是后来撤诉了，所以对于证实问题不予认可。上诉人徐家林于一审中提交一份2018年11月5日的《通知书》，结合该《通知书》对2018年11月5日昌吉市金帝华庭业主委员会通知公告的真实性、合法性、关联性本院予以综合认定。3.××××号不动产权证书、××××号不动产权证书各1份，拟证实：2019年1月7日办理了昌吉市12区2丘3栋的一层11（面积67.57㎡），昌吉市12区2丘3栋的一层10（面积100.87㎡）的两套不动产权证书。经质证，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司对该组证据的真实性认可，对合法性、关联性不予认可。上诉人徐家林不止这两套房屋，二楼还有201㎡的商铺，但是该二楼商铺在2019年让房产公司买回来。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。被上诉人为证实其主张，向本院提交竣工验收备案表、建设工程规划竣工认可书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证各1份，拟证实：房屋经过消防验收及整体工程验收。经质证，上诉人徐家林对该组证据的真实性不认可，上诉人徐家林之前提交过真正的竣工验收报告，打开后有质检站和建委的公章，该组证据不真实。因该组证据均为复印件，无原件与之核实，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确定。另查明，经法庭询问，上诉人徐家林于二审庭审中陈述其于2007年签订拆迁协议，2012年拿到房屋，2015年11月至2018年10月期间门面房有两层，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司陈述涉案门面房二楼有通道。本案争议焦点为：1.上诉人徐家林与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司之间物业服务关系的期间如何确定；2.上诉人徐家林应当缴纳的物业费数额应当如何确定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，虽然上诉人徐家林未直接与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司签订物业服务合同，但被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与开发企业新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》，对上诉人徐家林具有约束力，且被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司自《前期物业服务协议》签订后就开始向小区业主提供物业服务。故上诉人徐家林与被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司之间物业服务关系的起始时间应当确定为2012年10月31日,上诉人徐家林应当按协议约定向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付物业费。上诉人徐家林主张涉案楼房的公共设施没有经过竣工验收，违反《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条第二款规定：“新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”。由于上述规定于2016年9月1日执行，上诉人徐家林陈述其于2012年已拿到房屋，并非该规定执行后新建普通住宅，故该条款不适用本案，本院对上诉人徐家林的诉讼请求不予支持。关于双方物业服务合同履行情况。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司与新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议中就双方的权利、义务及被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司所要履行的服务范围均进行了明确，但在实际履行过程中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司自认针对商铺部分提供的物业服务仅包括公共设备维修，消防维护，相关场地卫生清洁、垃圾清理，绿化、车辆停放、安防管理，安防有监控，保安在大门口设置，但根据法庭询问及调查，被上诉人对商铺部分卫生清洁、车辆停放、安防管理均未提供相应服务。故可以确认被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司并未完全履行《前期物业服务协议》的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司未完全履行其物业服务内容，本院按照合同内容结合实际履行情况扣减40%物业费，即上诉人徐家林应当向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付物业服务费17656.2元（29427元-29427元×40%）。另外，上诉人徐家林申请本院调取2016年12月2日至2016年12月30日期间110报警记录1次，以证明乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司陈铁力在涉案小区扰乱昌吉市嘉晟物业服务有限公司开展物业管理服务。经评议认为，该证据与本案事实关联不大，故不予准许。综上所述，上诉人徐家林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5719号民事判决；二、上诉人徐家林于收到本判决之日起十日内向被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付自2015年11月至2018年10月期间的物业费17656.2元；三、驳回被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费626元，由上诉人徐家林负担334元，由被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担292元，二审案件受理费536元，由上诉人徐家林负担322元，由被上诉人乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担214元。本判决为终审判决。审  判  长   郑洪彪审  判  员   王 鑫审  判  员   李 娟二 〇 二 〇 年 五 月 十 五 日法 官 助 理   王 新书  记  员   石 雪