苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初5699号 原告：张继宏,男,1984年7月26日出生,汉族，住陕西省合阳县。 原告：陈红梅,女,1985年11月4日出生,汉族，住江苏省大丰市。 委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：程真,男,1985年6月14日出生,汉族，住江苏省苏州。 被告：谈银花,女,1984年9月6日出生,汉族，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：李林，江苏锡海律师事务所律师，代理上述两被告。 原告张继宏、陈红梅诉被告程真、谈银花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵美容独任审理，并于2017年9月7日公开开庭审理，原告张继宏、陈红梅的共同委托诉讼代理人顾青峰、被告程真及其与谈银花的共同委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张继宏、陈红梅向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年9月18日签订的编号为1505174的《房屋买卖协议》；2、被告返还定金50000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，原、被告签订了编号为1505174的《房屋买卖协议》一份，约定由原告以275万元的价格购买被告所有的苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢1504室。后，原告按约支付了50000元定金，然2016年10月3日，苏州市政府印发《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，根据该文件精神，原告为非苏州市户籍居民且在苏州已经有了两套住房，属于限购对象，不得再购买新建商品房和二手住房。原告为此多次与被告协商解除事宜，被告认可诉争合同解除，但拒绝返还定金。 被告程真、谈银花答辩称：其同意解除原、被告于2016年9月18日的签订的编号为1505174的《房屋买卖协议》，但是不同意返还原告定金，理由如下：第一，在签订合同的时候，两原告属于政策所指的限购对象；第二，其认为合同可以继续履行，并非是因为不可抗力；第三，原告未按照合同的约定履行付款义务以及办理过户手续，导致合同根本违约，原告理应承担违约责任。后续被告若确定损失，将继续追究原告的违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告张继宏、陈红梅均系非苏州市户籍居民。根据2016年12月6日查询的不动产登记簿显示，原告张继宏、陈红梅名下有两套住房，分别为苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室，以及苏州工业园区厦亭家园48幢403室。 2016年9月17日，原告张继宏、陈红梅（售房人、甲方）与案外人刘连雪（购房人、乙方）以及苏州工业园区好吉屋房产经纪有限公司（以下简称好吉屋公司）（见证方、丙方）三方签订《房屋买卖协议》（编号为1505213），约定：甲方将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室的房屋出售给乙方，房屋面积为101.08平方米，房屋价款为196万元；乙方于2016年9月17日交付定金2万元，于2016年9月18日18:00前再支付甲方定金3万元，房屋价款按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户；甲方认可乙方贷款方式付款；甲乙双方约定于2016年10月20日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约；甲乙双方协商后腾空涉案房屋，并将房屋钥匙交付乙方……另，甲乙双方补充约定“乙方同意甲方返租，租期从产证下发日开始计算，租金2800元每月（注：产证下发日一个月内免费）”……合同还作了其他相关约定。协议尾部原告张继宏、陈红梅在甲方处签名，刘连雪在乙方处签名，丙方处加盖好吉屋公司的公章。 2016年9月18日，原告张继宏、陈红梅（购房人、乙方）与被告程真、谈银花（售房人、甲方）以及好吉屋公司（丙方）签订《房屋买卖协议》（编号为1505174），约定：甲方将其名下苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢1504室的房屋出售给乙方，房屋面积为128.58平方米，房屋价款为275万元，签订合同时，乙方向丙方支付中介信息服务费35000元；乙方于2016年9月18日交付定金5万元，房屋价款按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户；甲方认可乙方贷款方式付款；甲乙双方约定于2016年10月30日前开始办理资金托管（申请贷款），否则视为违约；甲方应于2017年1月15日前腾空涉案房屋，并将房屋钥匙交付乙方……另，该协议关于免责条款约定“如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方不承担违约责任”……合同还作了其他相关约定。协议尾部原、被告分别在乙方及甲方处签名，丙方处加盖好吉屋公司公章。 同日，被告程真出具定金收据，载明其收到购房人张继宏定金5万元（付款方式：转账）。收据尾部见证方加盖好吉屋公司公章。 关于上述定金的付款方式，原、被告庭审中均认可，上述定金5万元系通过中介转账支付至原告。 2016年10月15日，原告张继宏、陈红梅出具承诺书，载明：“本人张继宏（身份证）因限购政策影响，无购房资格，无法正常购买凤凰城24.1504的房屋，现本人承诺房东程真可以继续出售该房屋，不承担任何责任”。上述承诺书，杨某在“见证人”处签名。 2016年10月21日打印的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存园区合同201610210315），载明：张继宏、陈红梅将坐落在苏州工业园区顺驰凤凰花园51幢701室的房屋以210万元的价格出售给陈连雪，合同约定在2016年10月31日前，买卖双方共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户……合同还作了其他相关约定。合同尾部原告张继宏、陈红梅在“出卖人”处签名，刘连雪在“买受人”处签名，好吉屋公司在合同尾部加盖公章。 庭审中，证人杨某出庭陈述称，其系好吉屋公司的法定代表人。2016年9月份，张继宏夫妇系外地人，在苏州可以购买两套房屋,当时他们名下已经有两套房屋，若卖掉名下一套房屋是可以购买第三套房屋的，但当时与被告签订涉案房屋买卖协议的时候，原告要卖的这套房子仍登记在原告名下。原告在与被告签订房屋买卖协议时，原告欲出售的那套房子，是卖给其前夫刘连雪的，当时只是签订了协议交了定金，还没有过户，且目前该房屋仍未过户。刘连雪与原告签订房屋买卖协议后，定金系杨某支付的，其通过银行转账的方式将定金支付给了被告。其认为导致原被告双方房屋买卖交易无法履行的根本原因是原告没有支付定金的转账记录，因为当时定金是由其代付的；之所以代付是因为其前夫买原告的房子要付定金，其前夫没有付给原告而由其直接将定金付给被告，所以两份房屋买卖合同都没有转账记录。 另查明，2016年8月11日，苏州市政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，该意见第七条规定：“调整非户籍居民购房政策……购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续……” 诉讼中，原被告双方均明确清楚2016年10月3日苏州市的房产新政。被告程真称其在与两原告签订案涉房屋买卖协议时，并不知道原告名下有两套房产，其从原告处得知两原告名下有房产在出售并且流程已经走得差不多了。原告庭审陈述称，原告签署涉案房屋买卖合同时在苏州有两套房产，结合原告系非苏州市户籍居民以及2016年8月11日苏州市政府出台的房地产市场调控政策，原告在当时并不具备购买第三套住房的资格，但原告可以通过出售名下一套住房以达到当时的政策要求。 以上事实，由当事人提供的居民身份证、不动产登记簿、房屋买卖协议、收条、存量房买卖合同、证人证言等以及原被告双方庭审中的陈述予以证实。 诉讼中，原告另提供了《告知书》以及《关于苏州市住房限购的注意事项》（打印件），证明2016年10月3日房产新政后对于买卖双方提交资料的要求，涉案房屋买卖协议虽然签订于2016年10月4日之前，但是因未能在该期限之前签署网签协议以及定金交付不符合房管部门的要求，使得原被告双方无法向房产交易窗口成功递件，最终造成了本案房屋买卖协议客观无法履行。 被告质证认为，对上述证据的真实性无法确认，上面没有加盖相关部门的公章。 本院认为，原、被告间签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。诉讼过程中，原告主张解除案涉房屋买卖协议，被告表示同意。因原、被告间的房屋买卖协议事实上已无法履行，本院综合原、被告庭审意见，确认原、被告签订的房屋买卖协议解除。就合同解除后，定金是否应当退还的问题，原告认为，案涉房屋买卖协议无法履行系因新的限购政策导致，对此，原被告双方均无过错，故被告应返还原告定金5万元。被告认为，在新政出台前，原告已属于限购对象，案涉房屋买卖协议的无法履行系其过错导致，故在房屋买卖合同解除后，其有权没收定金。本院认为，本案中，原告作为非苏州户籍人员，在苏州已有两套住房的情况下，再购买第三套住房，在限购新政出台前已属不能，对此情况原告亦明确知晓。虽原告称其购买第三套住房的前提系将名下已有的一套住房先出售已置换新房，但其在原有住房未出售完毕并办理过户转移登记的情况下与被告另行签订房屋买卖协议，其对由此导致的原被告房屋买卖交易客观无法继续履行存在过错，故其主张被告返还定金5万元的主张，无事实及法律依据，本院碍难支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、依法确认原告张继宏、陈红梅与被告程真、谈银花于2016年9月18日就苏州工业园区顺驰凤凰花园24幢1504室房屋签订的《房屋买卖协议》解除； 二、驳回原告张继宏、陈红梅的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取525元，由原告张继宏、陈红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  赵美容 二〇一七年十月三十日 书记员  奚佳莉