湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1926号上诉人（原审原告）：李帆，女，1977年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳（李帆父亲），男，1943年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人李帆因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17806号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李帆上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、6月3日的收房事件与上诉人无关，上诉人并没有收房，且大成酒店的招租公告也证明上诉人的商铺至今还在被上诉人手中。二、法定解除权的行使主体是守约方而非违约方。被上诉人从2016年9月开始违约，又发通知给上诉人解除合同，是根本违约。三、相关业主近一千人，但6月3日参与收铺的业主只有一百人左右。而且被上诉人不付租金是导致业主收铺的主要原因，收铺业主的行为方式虽有瑕疵，但不能说是他们导致酒店停业。酒店停业的根本原因是其股东毛致平转移资金导致大成酒店的负债远远超出其承受能力。四、上诉人在整个事件中从未发声，更未参与任何维权行动。一审法院将租金计算至6月2日不符合合同约定和法律规定。被上诉人大成酒店辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、涉案商场于2019年6月3日被业主关门，导致被上诉人无法继续正常经营应认定为合同目的无法实现，故被上诉人可依法解除租赁合同。二、本案的租赁期限是3-5年，可按3年计算，也可按5年计算，现酒店被业主关门，故租期只能按3年计算，租赁期限已届满，依法也可随时解除合同。即使按5年计算，酒店被业主关门后，酒店粘贴了终止租赁合同的通知告示并发至业主群，上诉人在群里应当知道，但其未在三个月内对终止合同通知提出异议，故合同已解除。三、酒店被业主关门停业是事实，不能将上诉人是否实际参与的证明义务苛加给被上诉人。而且上诉人一直在业主群里，相关媒体也有报道，所以上诉人对租赁合同的目的不能实现是明知的。李帆向一审法院提出诉讼请求：1、判令大成酒店给付李帆2019年6、7月份两个月所欠的租金8088元，以及6、7月份逾期违约金242.64元，共计8330.64元；2、判决大成酒店以通知的形式解除与李帆的租赁合同的行为无效；3、本案诉讼费由大成酒店承担。一审法院认定的事实：2015年1月28日，李帆购买大成酒店位于长沙市的新成大厦（湖南大成国际大酒店）2层2-83号房，建筑面积为6.47平方米，支付购房款388200元。2015年1月28日，李帆作为出租方（甲方）、湖南大成国际酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）作为承租方（乙方）、大成酒店作为担保方（丙方）共同签订了《房屋租赁合同（商铺）》，合同约定甲方将长沙市新成大厦第2层2-83号房屋出租给大成管理公司。合同约定，上述房屋的租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。大成管理公司按月向李帆支付租金4044元。大成酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付租金及转让款提供担保。如大成管理公司逾期3个月未向李帆支付租赁收益，除应付租赁收益外，还应另向李帆支付违约期内应支付租金3%的违约金。双方租赁合同签订后，李帆将上述房屋交付给了大成管理公司统一经营，但大成管理公司未按约足额支付租金，李帆认为自身权益遭受侵害，分别于2019年4月11日和7月3日向一审法院提起诉讼主张租金权益，一审法院分别作出（2019）湘0102民初5948号和（2019）湘0102民初9235号民事判决书，判决大成酒店给付李帆2019年1月至5月31日前的租金及违约金。现李帆以相同的理由，于2019年11月15日再次提起诉讼，要求大成酒店支付2019年6月至7月的租金及违约金。2019年6月3日，部分业主采取行动影响长沙五一大道大成国际酒店的经营，在该酒店入口张贴《收铺通知》等。当日，大成国际酒店停止营业。大成酒店于2019年6月21日在“大成业主”群（李帆在该业主群内）中转发了《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》（已在酒店外张贴），该通知告知全体业主大成酒店经营的酒店于2019年6月3日被迫关停营业，无法履行租赁合同，且部分租赁合同已到期，租赁合同的目的无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。2019年10月28日大成酒店再次向李帆邮寄送达《终止租赁合同通知书》。一审法院认为，李帆与大成酒店及大成管理公司之间签订的《房屋租赁经营合同》合法有效，大成管理公司未按合同支付租金构成违约。2007年10月1日起实施的物权法对抵押担保制度做出规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权。但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，双方租赁合同中约定大成酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李帆支付租金及转让款提供担保，应视为李帆与大成酒店达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效。大成酒店作为担保人应该在其所提供担保物的价值范围内对大成管理公司的债务承担连带担保责任，现李帆只对大成酒店主张权利，符合法律规定。关于租金的计算截止时间。大成酒店公司的业主通过组建QQ等方式加强沟通、共享信息，双方当庭核实，李帆在该业主群内，李帆认为发送的信息不符合合同约定，因为合同的效力以大成酒店付清购房款为前提，与其他因素无关，业主闹事属于另一法律关系，不予认可终止通知的效力。同时，落款为大成业主的收铺通知没有业主的签名，但该通知的张贴等行为客观上导致大成酒店于2019年6月3日停止营业。该收铺通知究竟代表哪些业主的真实意思，具体有哪些业主或业主家属参加，大成酒店难以查明证实，甚至业主之间也难以辨别相关业主是否实际参与。如果将收铺通知是否代表李帆的真实意思及李帆是否实际参与大成酒店关停事件的证明义务苛加给大成酒店，势必激励人们采取非理性的群体行为获取利益，显然不符合秩序价值和法治精神。大成酒店欠付租金的违约行为对关停事件负有起因责任，理应在合理期限内有效处理后续问题，而不仅仅是在酒店入口张贴和邮寄《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》等方式来处理。考虑到业主的人数众多性和地域宽广性，基于酒店停业及大成酒店履行租赁合同的状况，本案房屋租金计算至2019年6月2日止，租金为269.6元（4044元/月÷30天×2天）。庭审中大成酒店同意按270元计算，一审法院予以确认。同时，因大成酒店单方作出的终止合同的表示，属于当事人在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形，可按解除合同处理。故对李帆的第2项诉讼请求，不予支持，涉及李帆的相关损失，李帆可另行诉讼主张权益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效后5日内向李帆支付租金270元及违约金8.1元（截止至2019年6月2日）；二、驳回李帆的其他诉讼请求。如湖南大成国际大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由湖南大成国际大酒店有限公司负担。二审中，上诉人李帆向本院提交了如下证据：证据一、6月18日上诉人与大成酒店肖辉经理的短信记录，拟证明上诉人没有参与收房行动；证据二、招租公告，拟证明上诉人的商铺至今还在被上诉人手中；证据三、业主微信群的维权接龙，拟证明上诉人没有参加6月3日的维权行动；证据四、（2019）湘0102民初14608号、12793号、13463号、14633号四份判决书，拟证明一审法院很多案例都将租金计算到了6月2日以后；证据五、业主大会公告，拟证明新成大厦业主数超过715户，而2019年6月3日参加收房行动的业主只有100人左右；证据六、告业主书，拟证明被上诉人对业主的收房行动是支持的，并告知业主可以收房；证据七、网络查询被上诉人执行终本裁定书数量截图，拟证明被上诉人即使不关门停业也是不付租金的；证据八、被上诉人大股东毛致平注册的湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的注册信息；证据九、张家界毛氏公司的评估报告，拟证明被上诉人将卖房款打到了张家界的大成山水酒店；证据十、上诉人购买商铺和房屋的银行户头，拟证明上诉人的房款都是打至张家界大成山水酒店；证据十一、新增现金资金协议，拟证明被上诉人为张家界大成山水酒店的融资做担保，增加了其债务负担；证据十二、（2017）湘0802民初3445号判决书，拟证明被上诉人为张家界房产销售作担保，增加了其债务负担。经组织质证，被上诉人大成酒店发表质证意见如下：对上诉人李帆提交的所有证据的三性均有异议。本院经审查认为，上诉人李帆提交的证据一只是李帆本人的陈述，无法达到其证明目的，本院不予采信；证据二无法直接证明导致酒店停业的责任主体，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；证据三无法直接证明2019年6月5日的现场情况，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；证据四、七系其他案件的处理情况，与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据五、六、八、九、十、十一、十二均与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：李帆与大成管理公司、大成酒店于2015年1月28日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。李帆作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，但2019年6月3日部分业主的收铺行为导致承租人大成管理公司无法继续使用涉案商铺，导致其合同目的无法实现。即使李帆未参与2019年6月3日的收铺行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，李帆亦应为第三人的行为承担责任，故一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李帆的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李帆负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年五月六日书记员 林 巧