宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1247号 原告：宁波奥丽赛置业有限公司。统一社会信用代码：91330212758879055N。住所地：宁波市鄞州区钱湖北路958号410室。 法定代表人：庞赛君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈啸晓，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会。住所地：宁波市高新区丹桂路凤凰水岸小区2号楼亚太物业服务中心业委会办公室。 主要负责人：陈少云，该业委会主任。 委托诉讼代理人：刘志龙，浙江高帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳丽，浙江高帆律师事务所律师。 原告宁波奥丽赛置业有限公司与被告宁波国家高新区凤凰水岸业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。原告向本院提出诉讼请求：撤销被告于2018年5月11日作出的《关于小区周边道路施工影响小区整体感官需要改善的问题》的凤凰水岸业主代表会议决议。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：撤销被告于2020年3月3日作出的《是否同意业主代表大会决定的东门绿篱带改造铁艺围墙》的凤凰水岸业主代表会议决议。 被告辩称，业主代表大会对小区东面是否修建围栏作出表决虽然存在瑕疵，但不影响决议效力，并且全体业主对此决议进行了追认。围栏修建在小区东面，是否在小区建筑红线内需要由有关行政部门核查。如果不在红线内，原告对本案即不享有诉的利益。无论围栏在红线内外，都对全体业主利益由影响，全体业主有权对此进行决议。 本院经审理查明，原告系宁波国家高新区凤凰水岸小区10号1-1、3-1、1-4等房地产的业主。2016年1月30日，凤凰水岸业主大会召开并表决通过《凤凰水岸业主大会议事规则》，该规则第二条第四项载明；第二十三条规定，业主大会履行以下职能：……（三）选举、更换业主委员会委员；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用设施设备的使用、共同秩序和环境卫生维护等规章制度；（八）依法改变共有部分的用途；依法处分共有部分；（九）利用共有部分从事经营性活动，以及所得收益的分配与使用；（十一）明确停车、经营用房的经营方式、收费标准，决定停车费、经营用房等共有部位收益的用途；（十二）《物权法》等法律法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项；第二十四条规定，本物业管理区域内业主人数941人，一人购买多套房屋的，投票面积数可以累加，但是人数按一人计算，业主参加业主大会的形式为书面征求业主大会表决意见、电话征询意见或电子投票系统表决；第二十五条规定，业委会组织召开业主大会前15日，应将业主大会拟讨论事项以书面形式在小区大门口、公告栏内张贴；第二十七条规定，投票可在小区内设点进行投票表决，设点投票结束后，安排人员通过电话、邮件等其他行使征集业主意见，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，由业委会或业主大会工作人员通过电话征询意见，若电话无法联系或拒绝表态的，其票数计入超过应表决书1/2的多数票；第四十二条规定，业主大会授权业主代表会议行使本议事规则第二十三条当中的第3、5、6、9、11项职责，业主代表会议按照业主大会授权行使权限，不得超越授权或违背法律规定擅自越权行使业主大会职权。2018年5月11日，凤凰水岸业主代表召开会议，就小区东面增设围护栏，护栏内侧补种绿植等事宜进行讨论，会议应到19人，实到15人，均表决同意。2018年5月21日，被告出具书面材料一份，写明“我们凤凰水岸小区业主代表于2018年5月11日开会，讨论了施工方浙江二建对我们小区南边沿丹桂路绿化带修复和沿东边院士路修建护栏的方案，经表决超过三分之二代表同意以上方案的实施，并于5月14日起在小区内公示，到今天已经公示满七天，没有业主提出反对意见，我们要求施工方立即按此方案施工”并附业主代表会议表决签字表及施工图纸复印件。 2020年1月18日，被告公示通知全体业主：将以第三方按区域上门征求意见及电话或短信征求意见的方式举行业主大会，对同意业主代表会议决议决定的同意小区东面增设围护栏且护栏内侧补种绿植一事进行表决；投票时间为2020年2月2日至2月4日；公示期为2020年1月18日至2月1日；表决实行一户一票，实名制投票。 2020年2月23日，被告公示通知全体业主，因疫情原因，业主大会以第三方采取短信或电话征求意见的方式举行，会议议题不变，投票时间改为2020年2月24日至2月27日。 2020年3月3日，被告对业主大会投票结果进行公示，同意票741票，得票数占比81.97%，得票面积59606.31㎡，得票面积占比74.31%。 另查明，凤凰水岸小区东面与院士路及三官堂大桥（在建）南下桥处相邻。小区路面与市政路（桥）面存在较高落差。现相邻部分围栏已施工完毕。 上述事实有房产证、土地证、凤凰水岸业主委员会书面材料、凤凰水岸业主代表会议决议、现场照片、施工图、业主大会议事规则、公示及照片、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，一是关于在小区东侧修建围栏是否属于全体业主的决议范围。原告主张，经测量，围栏安装位置已超出小区红线，不属于小区建筑物附属设施，且围栏主要影响原告作为业主的商铺的相邻权，对小区其他业主并无影响，业主大会无权对是否安装围栏作出表决。被告辩称，围栏是否安装在小区建筑用地红线内需要由相关行政部门出具意见。安装围栏的地方原始状态为绿篱带，后因相邻市政桥梁建设，施工单位破坏了原有绿篱，为了保障业主及公众安全，对破坏的绿篱进行修复并修建围栏。此事对全体的权益均有影响，业主有权表决。本院认为，依据物权法第七十六条第七项之规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。本案讼争事项系在小区建筑用地与市政道路相邻之处修建围栏，改变了小区与市政道路的隔离方式，对小区整体外观产生显著影响，事涉小区全体业主利益，依法应由业主共同决定，此与业主大会议事规则亦相符合。原告关于修建围栏不属于全体业主决定范围的主张本院难以支持。二是是否撤销业主代表大会及业主大会的作出的决议。原告主张，决议程序存在瑕疵，不透明不公开，且未征询原告意见，投票比例确定违法，且业主大会决议实际在围栏修建之后，程序倒置，两决议均应撤销。被告辩称，表决程序符合规定，工作人员先以短信询问业主，对于未回复的，再通过电话询问。本院认为，2020年3月3日作出的《是否同意业主代表大会决定的东门绿篱带改造铁艺围墙》的凤凰水岸业主代表会议决议，其业主大会召集、投票、表决、计票、公示等程序，基本与业主大会议事规则的规定相符。对于其临时改变投票时间及仅采用短信与电话征询业主意见，系由于新型冠状病毒××疫情爆发，综合考虑被告已将拟讨论事项提前进行公示并且短信与电话征询亦属业主大会议事规则采纳的投票方式之列，疫情期间聚集性投票或由工作人员上门计票与疫情管控相悖，本院认为表决程序虽不尽完善，但并不影响投票的结果及业主大会决议的效力。对于在该决议之前，案涉围栏已经修建，业主大会后补决议以示追认，并无不妥。亦由于此，虽然护栏修建属于由全体业主表决的事项，2018年5月11日作出的《关于小区周边道路施工影响小区整体感官需要改善的问题》的凤凰水岸业主代表会议决议实际超出了业主代表大会的议事范围，但已得到业主大会决议追认，不宜再予以撤销。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院难以支持。依据《中国人民共和国物权法》第七十六条第七项，第七十八条，判决如下： 驳回原告宁波奥丽赛置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宁波奥丽赛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  方燕儿 人民陪审员  华琳栋 人民陪审员  俞飞军 二〇二〇年五月六日 法官助理张碧莹 代书 记员  张 方