广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第731号原告（反诉被告，以下统称原告）：巫启文，女，1972年11月3日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市芦溪县，委托诉讼代理人：蔡君友，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永平，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市添德方投资发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区南头街丽乐美居B栋205室，组织机构代码：07254565-9。法定代表人：何小斌，董事长。委托诉讼代理人：罗大有，广东普罗米修律师事务所律师。被告：王沛堂，男，1975年4月26日出生，汉族，住广东省东莞市，原告巫启文与被告深圳市添德方投资发展有限公司（以下简称“添德方公司”）、王沛堂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告添德方公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人蔡君友、陈永平及被告添德方公司的委托诉讼代理人罗大有到庭参加诉讼，被告王沛堂经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告添德方公司所签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》；2、被告添德方公司返还原告多收取的房租15300元（人民币，下同）；3、被告添德方公司返还原告房租押金25920元、水电押金2000元；4、被告添德方公司赔偿原告的装修损失共60000元；5、被告添德方公司承担本案诉讼费用：6、被告王沛堂对以上责任承担连带责任。以上合计103220元。事实和理由：原告与被告添德方公司于2014年8月签订《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》（以下称“涉案合同”），约定：被告添德方公司将位于深圳市南山区××商业步行街××号商铺（以下称“涉案房屋”）出租给原告作商业用途使用；租期三年，从2014年11月16日至2017年11月15日；建筑面积81平方米，租赁价格为160元／㎡，每月实收租金12960元；房租押金25920元；水电押金2000元；合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约交付了房屋租赁押金、水电押金以及首期租金，并对涉案房屋进行了装修，共花费60000元。在租赁过程中，原告发现涉案房屋实际面积仅为57平方米，比合同中约定租赁面积少24平方米，虚报面积比例达42%。原告认为：（1）被告添德方公司故意虚报涉案房屋面积的行为构成欺诈，根据《合同法》第五十四条的规定，原告有权撤销合同；（2）原告装修投入在合同撤销后即构成损失，由于合同被撤销乃由被告添德方公司过错所致，根据《合同法》第五十八条规定，理应由被告添德方公司赔偿；（3）合同撤销后，被告添德方公司收取的房租押金和水电押金失去依据，应予返还；(4)被告添德方公司因虚报面积而多收取的房租构成不当得利，应随房租押金和水电押金一并返还。被告王沛堂虽不是合同当事人，但通过收取涉案合同项下的各项押金、房租，全然占有合同项下被告添德方公司的利益，被告王沛堂已经通过此种行为在涉案合同的履行中与被告添德方公司联结成为共同体，理应与被告添德方公司一起对原告的诉请承担连带责任，此其一。其二，参照：（1）股东占有公司利益，在公司不能清偿对外债务时应在占有公司利益的范围内对债权人承担连带责任：以及（2）刑事诉讼中可以向第三人追缴第三人从犯罪分子取得的犯罪所得的原理，被告王沛堂亦应对原告损失承担连带责任，否则，任何人皆可能通过转移利益的方式达到规避责任的目的。综上，原告为了维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，向本院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告申请变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告添德方公司所签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》无效。事实和理由：被告向原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高院的司法解释，原、被告的合同无效。被告添德方公司辩称：1、原告主张涉诉合同无效完全属于适用法律错误，无任何事实依据，被告添德方公司已经提交了关于出租商铺的两份建设部门颁发的建设许可证，同时提交了南山区租赁备案管理部门备案的租赁合同的备案证明，该两份证据证明被告出租的商铺是属于田厦居民委员会合法建设的房产，并且出租经过政府管理部门备案，因此，被告添德方公司出租商铺的行为及合同完全合法有效；2、原告本身严重拖欠租金，并且在未经被告添德方公司同意情况下，擅自停业，提起无理之诉，原告应该承担解除合同造成的全部损失，无权要求被告返还押金、装修费的损失，请求驳回原告的诉求。被告添德方公司向本院提出反诉请求：1、请求判决2015年8月10日起解除原告与被告添德方公司签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》（FS第00072号），原告立即返还租赁商铺；2、原告支付所拖欠的2015年7月租金和8月1日至9日的租金共计16422.6元；3、原告支付所拖欠的2015年6月、7月的水电费共计1456.2元；4、原告支付所拖欠的租金及水电费的滞纳金1500元（滞纳金暂计算至2015年8月9日，其后的滞纳金计至实际支付拖欠款项之日止）；5、确认被告添德方公司不需返还原告租赁保证金25920元；6、原告赔偿租赁商铺重新招租过程中的闲置期间给被告添德方公司造成的经济损失（计算3个月的租金）38880元；7、本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：一甲新村商业步行街商铺是被告添德方公司整体租赁来的物业。2014年8月，原告与被告添德方公司签订《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》（FS第00072号）。协议约定：被告添德方公司将步行街商铺6号出租给原告作为商铺经营。租赁期限为三年，自2014年11月16日至2017年11月15日止；每月租金为12960元；房租押金为25920元，水电押金为2000元，房屋免租装修期为2014年10月26日至2014年11月15日。合同签订以后，原告依照合同约定缴纳了房屋押金，并装修了房屋。其后原告一直在正常经营，并正常缴纳了租金和水电费。但自2015年6月始，因为原告自身经营不善导致亏损，原告开始拖欠租金及水电费，截至2015年8月9日，原告已拖欠2015年7月、8月1日至9日的租金共计16422.6元，拖欠2015年6月、7月的水电费共计1456.2元。原告在拖欠租金过程中，在2015年7月初在未通知被告添德方公司的情况下，直接停业，并将商铺的门锁住，擅自单方面终止合同。原告的拖欠租金及擅自终止合同的行为已构成严重违约。被告添德方公司根据合同第七条约定及《合同法》相关规定，分别于2015年7月15日、8月8日发出书面通知，要求原告缴纳拖欠的租金及水电费，否则被告添德方公司即根据合同约定解除合同。但原告一直拒绝交纳所欠租金及水电费，并且严重歪曲事实，向被告添德方公司提出无理诉讼要求。综上所述，原告违约行为侵害了被告添德方公司的合法权益，应按照合同及法律约定承担违约责任。为维护自身合法权益，被告添德方公司特提起反诉，请求法院依法裁判。原告针对被告添德方公司的反诉辩称：1、第一项反诉请求，涉案合同根据最高院相关司法解释，应为无效，不存在解除，因此，该项解除合同的诉请不成立；被告于2015年7月15日收回涉案房产，并停水电，涉案房产属于被告的管理控制下，不需要返还，故被告请求返还商铺的诉请不成立；2、第二项反诉请求，原告同意支付2015年7月1日至14日的房屋使用费，对于7月剩余期限及8月1日至9日，由于涉案房产已由被告收回，原告并未使用，故该支付租金的诉请无事实依据；3、第三项反诉请求，原告同意在被告提供相应水电费证据的情况下，支付原告实际发生的水电费；4、第四项反诉请求，由于原告已经向法院起诉，请求确认合同无效，所以相关水电费应当通过诉讼途径解决，原告不存在拖欠行为，故被告要求支付水电费、租金的滞纳金的请求不成立。原告有相应的水电费押金在被告处，被告可以相应抵扣，不存在拖欠一说。被告王沛堂未到庭，亦未作出答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告添德方公司签订编号为“FS00072”《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》，约定：被告添德方公司将位于深圳市南山区××商业步行街××号商铺（涉诉房屋）出租给原告作商业用途使用，租赁期限三年，自2014年11月16日至2017年11月15日；建筑面积81平方米，租赁价格为160元/平方米，每月实收租金12960元（不含税）；租赁保证金25920元；水电押金2000元；租赁保证金返还条件为合同期满自然终止且原告无任何欠费；每月5日前原告应交纳当月租金及上月水、电费，逾期按每日×（总租金金额+水、电费）×3‰交纳滞纳金，超过15日未交纳所有费用则视原告放弃承租权及租赁房产内物品的主张权，被告添德方公司可对该租赁房产停水、停电后解除合同，并有权搬出租赁房屋内物品，但不担任何保管义务，原告也无权要求被告添德方公司赔偿损失，原告所交租赁保证金不退，且不得有任何异议；附加条款：签订合同起第二年每年递增8%；合同还约定了其他条款。2014年10月26日、10月28日，被告添德方公司向原告开具收据，载明收到原告支付的租赁保证金25920元、水电押金2000元。原告接收涉诉房屋后进行了装修。被告添德方公司提交了深圳市南山区建设局于1993年向田厦居委颁发的批准其在一甲村建房的建筑许可证两份，以及被告添德方公司与深圳市田厦实业股份有限公司一甲北经济发展部、一甲二经济发展部共同办理的房屋租赁凭证，用以证明涉诉房屋由原田厦居委会报批获准建设，被告添德方公司向深圳市田厦实业股份有限公司承租后转租给原告。原告与被告添德方公司确认，原告支付租金至2015年6月，支付水电费至2015年5月。2015年6月20日，原告停止经营。2015年7月15日，被告添德方公司向原告发函，催缴2015年7月租金、6月水电费及滞纳金，原告否认收到催缴函。2015年7月31日，被告添德方公司在涉诉房屋门口张贴《单方解除房屋租赁合同通知函》，表示因原告拖欠租金、水电费，被告添德方公司单方解除租赁合同并收回租赁房屋。原告主张，被告添德方公司于2015年7月15日停水电、收回涉诉房屋。为此，原告提交了2015年7月22日与被告添德方公司工作人员的对话录音，并称该工作人员表示被告添德方公司在2015年7月21日将涉诉房屋上锁。被告添德方公司对此不予认可，主张其于2015年8月15日收回房屋。被告添德方公司另提交了水电缴费单，以证明涉诉房屋2017年6月、7月的水电费。诉讼过程中，原告申请本院对涉诉房屋的建筑面积进行测绘，本院依法委托深圳市地籍测绘大队进行测绘。深圳市地籍测绘大队现场勘查后，向本院发函，表示无法直接测绘涉诉房屋的建筑面积。后原告向本院申请对涉诉房屋的套内面积进行测绘，深圳市地籍测绘大队向本院作出《不予受理通知书》，表示因双方当事人对实地房屋分隔界线位置未达成一致意见，故不能进行套内面积测绘。诉讼过程中，原告申请对涉诉房屋内形成附合的装饰装修的现值损失及形成附合的装饰装修在剩余合同期限内的残值损失进行评估，本院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司后，原告未缴纳评估费。庭审中，原告申请将第一项诉讼请求变更为：确认原告与被告添德方公司签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》无效，后又申请变更为撤销上述合同。被告申请撤回要求原告返还租赁商铺的诉讼请求。本院认为，被告添德方公司已提交建筑许可证证明一甲村的涉诉房屋系经主管部门批准建设，原告主张其与被告添德方公司签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》无效，无事实依据，本院不予采纳。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在双方发生争议之前，原告接收并实际使用涉诉房屋已半年有余，原告申请本院对涉诉房屋的建筑面积、套内面积进行测绘，本院均予准许，但深圳市地籍测绘大队表示上述测绘均无法进行。故原告主张被告添德方公司交付的租赁房屋面积短缺，构成欺诈，无事实依据，原告据此诉请撤销涉诉租赁合同，本院不予支持。原告拒绝交纳租金、水电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告添德方公司依法享有合同解除权，合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，本院确认原告与被告添德方公司签订的《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》于被告添德方公司张贴《单方解除房屋租赁合同通知函》之日即2015年7月31日解除。原告违约致合同无法继续履行，其请求被告添德方公司返还多收取的租金并赔偿装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告应向被告添德方公司支付拖欠的2015年7月的租金12960元、2015年6月、7月的水电费1456.2元。原告拖欠上述费用，依约应向被告添德方公司支付滞纳金，被告添德方公司未证明其损失与合同约定的每日3‰的标准相当，故本院酌情确认原告按照每日万分之五的标准向被告添德方公司支付欠付租金及水电费的滞纳金，租金自2015年7月6日起算，水电费自欠费次月6日起算，均计至本判决确定的付款之日止。双方合同约定，原告欠缴租金等费用超过15日的，其所交租赁保证金不退，故被告添德方公司请求不予返还租赁保证金25920元，本院予以支持，并对原告要求返还租赁保证金的诉讼请求不予支持。本院已判令原告向被告添德方公司支付欠缴的水电费，故被告添德方公司收取的水电押金2000元应返还原告，原告请求被告王沛堂与被告添德方公司承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告欠缴租金并停止营业，被告添德方应及时收回房屋以防止损失扩大。被告添德方公司已于2015年7月31日通知被告解除合同，其主张于2015年8月15日收回房屋，无证据支持，且本院已判令被告添德方公司没收租赁保证金，故其请求原告支付2015年8月1日至8月9日的租金以及房屋空置损失，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告巫启文与被告深圳市添德方投资发展有限公司签订的FS00072号《一甲新村商业步行街商铺租赁合同》于2015年7月31日解除；二、被告深圳市添德方投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告巫启文水电押金2000元；三、反诉被告巫启文于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市添德方投资发展有限公司支付2015年7月的租金12960元及其滞纳金（滞纳金以每日万分之五为计算标准，自2015年7月6日起计，计至本判决确定的付款之日止）；四、反诉被告巫启文于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市添德方投资发展有限公司支付2015年6月、7月的水电费1456.2元及其滞纳金（滞纳金以每日万分之五为计算标准，自欠费次月6日起计，计至本判决确定的付款之日止）；五、反诉原告深圳市添德方投资发展有限公司无需向反诉被告巫启文返还租赁保证金25920元；六、驳回原告巫启文的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告深圳市添德方投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2364.4元，由巫启文负担2318.4元，由深圳市添德方投资发展有限公司负担46元；反诉受理费476元，由深圳市添德方投资发展有限公司负担236元，由巫启文负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  葛传华人民陪审员  武智慧二〇一七年十月三十日书 记 员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。