江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏06行终727号 上诉人（原审原告）丁文生，男，1949年6月14日生，××族，住如皋市。 上诉人（原审原告）刘亚军，男，1957年1月19日生，××族，住如皋市。 上诉人（原审原告）诸葛**，男，1975年10月20日生，××族，住如皋市。 委托代理人吴小娟（诸葛**妻子），女，1976年9月21日生，××族，住如皋市。 三上诉人共同委托代理人朱立新，如皋市磨头法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）如皋市自然资源局，住所地如皋市。 法定代表人石剑，局长。 应诉负责人冒国华，副局长。 委托代理人李曼，如皋市自然资源局工作人员。 委托代理人钱维维，如皋市自然资源局工作人员。 被上诉人（原审第三人）周谷英（又名周某），女，1944年10月8日生，××族，住如皋市。 委托代理人沈慕华（周谷英儿媳），女，1973年6月18日出生，住如皋市。 上诉人丁文生、刘亚军、诸葛**（以下简称丁文生等人）因土地行政登记一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691行初396号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，案涉宗地位于如皋市如城镇公园西河边3号，该处房屋公房承租人原为案外人刘如。1993年，刘如就该宗地自建房屋范围内的国有土地申请使用权登记，1993年3月30日，如皋市自然资源局进行地籍调查，经刘如四邻即魏元菊、刘亚军、丁文生、唐明跃指界，如皋市人民政府向刘如颁发了皋国用（93）字第02-04-98号土地使用权证（以下简称93年土地证），土地用途为居住，用地面积为72.65平方米，宗地范围内刘如户自建房占地面积61.31平米，天井部分分摊面积为11.34平米，故刘如申请土地使用权登记的面积为72.65平方米。同月，如皋市房地产公司（后更名为如皋市房地产管理处，现为如皋市直管公房管理处）对公房范围内的土地使用权申请权属登记，登记面积为58.52平米，其中公房占地面积为47.18平米，公房分摊天井空点面积为11.34平米。 1997年，如皋市房地产公司将案涉宗地上44.62平方米公房转让给刘如。1998年9月9日，刘如就转让的44.62平方米的公房申请房屋所有权登记，但未申请土地使用权变更登记。2000年10月28日，刘如与杨章勇签订协议书，将刘如名下上述房产共六间计95.19平方米（分别为自建私房50.57平方米和原公房44.62平方米）转让给杨章勇。 2000年12月24日，杨章勇之妻周谷英持与刘如签订的房屋买卖协议及如城房管所出具的《土地使用权使用情况证明》申请土地使用权登记，申请登记面积为117.87平方米（经如城房管所与周谷英协商，除房屋占地外，院内剩余土地按照原公房建筑面积占总房屋建筑面积的比例进行分摊，公房分摊土地使用权人仍为房地产管理处）。2003年6月22日，经如皋市人民政府批准，如皋市自然资源局根据周谷英提供的房屋买卖协议、土地使用权使用情况证明（如皋市房地产管理处、如皋市如城迎春街道居委会盖章）向其颁发了皋国用（2003）字第1075号土地使用证（以下简称2003年土地证）。 随后刘如及其三位子女（刘亚林、刘亚红、刘亚群）与周谷英因履行房屋买卖协议产生纠纷。2013年6月13日，南通市中级人民法院作出（2013）通中民终字第0805号民事判决，判决确认刘如与周谷英之间的房屋买卖合同合法有效。2014年5月9日，如皋市人民法院签发（2013）皋执字1731号协助执行通知书，如皋市房地产监理所将案涉95.19平方米房屋登记至周谷英名下。 诸葛**系周谷英北侧邻居，诸葛**户宗地范围内北侧及东侧系魏元菊（诸葛**祖母）自建房屋，北侧房屋的南侧有部分空地，空地南侧为公房，公房南侧与周谷英户界址间仍有部分空地。1993年3月30日，魏元菊就其自建房屋范围内所占土地申请土地使用权登记，申请登记面积为111.47平方米，经如皋市人民政府审批，如皋市自然资源局向魏元菊颁发了皋国用（93）字第02-04-87号土地使用权证，土地用途为居住，用地面积为111.47平方米。在相应的原始档案的地籍调查表中，现仍然属于如皋市直管公房管理处所享有的土地使用权范围内的土地南边有凹进部分，该凹进部分与案涉登记的宗地房屋凸出相吻合。在刘如户原地籍调查中有魏元菊的指界签章。 刘亚军系周谷英东侧邻居，为公房承租人，宗地面积48.99平方米，土地使用权登记在如皋市房地产公司名下，1993年4月9日，如皋市人民政府向如皋市房地产公司颁发国有土地使用证。宗地范围内除如城房管所（如皋市房地产公司）建设的公房外，还有刘亚军自建房屋。在原刘如户地籍调查中，亦有刘亚军的指界签章。2016年10月，周谷英户因房屋年久失修，影响房屋安全使用，拟进行翻建房屋，并与刘亚军签订协议，约定了原来山墙围墙的归属，后因包括与刘亚军在内的住户产生纠纷，部分房屋拆除后，未能进行翻建。 丁文生系周谷英南侧邻居，2007年2月12日，仇文英（系丁文生母亲）申请国有土地使用权变更登记，登记面积为121.8平方米，2007年2月13日，如皋市人民政府批准同意向丁文生（仇文英）颁发了皋国用（2007）第227号土地使用权证。在原刘如户地籍调查表中有丁文生的指界签章。在原来刘如户的地籍调查表中，并无皋国用（2003）字第1075号土地使用证中西南角约9平米的土地。该处约9平米的空地，亦未登记在丁文生名下。 2019年1月23日，周谷英认为如皋市自然资源局向其颁发的2003年土地证对应的不动产登记薄记载的土地使用权面积错误，向如皋市自然资源局下属不动产登记中心申请办理变更登记，并提交了相应材料。不动产登记中心遂要求周谷英补充不动产权籍调查成果材料。因在原来房屋和土地登记过程中，刘如和如皋市直管公房管理处持有的土地证没有注销，不动产登记中心遂向刘如和如皋市直管公房管理处告知需将原来各自持有的土地使用权证缴回注销。2019年3月11日，如皋市直管公房管理处将其持有的皋国用（93）字第0204097-2号土地使用权证申请注销。刘如未将其所持有的93年土地证缴回注销。2019年3月14日，周谷英向如皋市自然资源局提交了不动产权籍调查成果等材料。同日，如皋市自然资源局将更正登记的事项登薄，换发了（2019）如皋市不动产权第0003947号土地权属证书（以下简称3947号不动产权证），并在其门户网站公告作废了皋国用（93）字第0204097-2号土地使用权证和93年土地证。 另查明，在海安市人民法院审理期丁文生等人诉如皋市自然资源局2003年土地证行政登记案件中，海安市人民法院要求如皋市自然资源局对案涉地块进行测绘，如皋市自然资源局委托测绘机构，按照各方原始的地籍材料绘制了土地现状图。测绘机构对照各方土地使用权登记资料，绘制了宗地情况详图一份，从详图中可以看出周谷英2003年土地证和刘如原土地使用范围有差别，2003年土地证在西南位置（约9平米）和东部位置比原刘如土地使用范围要凸出。海安市人民法院裁定驳回丁文生等人起诉后，南通市中级人民法院撤销了海安市人民法院的一审裁定，指令南通经济技术开发区人民法院继续审理。南通经济技术开发区人民法院在审理过程中，因周谷英申请变更登记，经审查后如皋市自然资源局颁发了案涉3947号不动产权证，南通经济技术开发区人民法院遂作出（2018）苏0691行初691号行政判决书，确认如皋市自然资源局颁发2003年土地证的行为违法。在上述案件审理期间，如皋市自然资源局拟依职权进行更正登记，并向刘如、如皋市直管公房管理处发送了告知书，向丁文生等人发送了指界通知书，并依照有关人员的申请，召开了听证会，并就不动产权相应的调查情况进行了公示。 一审法院认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人认为不动产登记薄记载的事项有错误，可以申请更正登记，并提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料、其他必要材料。《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。从上述规定可以看出，不动产登记薄记载的所有权人可以就不动产的自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请变更登记，这既是不动产权利人所享有的一项权利，同时也是不动产登记机构职责所在。如皋市自然资源局依据周谷英的申请办理更正登记，依法换发3947号不动产权证，并在其门户网站公告作废皋国用（93）字第0204097-2号土地使用权证和93年土地证，程序上并无任何不当之处。 对于案涉3947号不动产权证，丁文生等人主要的争议在于北边部分、东边相邻部分、西南边9平米部分的界址和归属情况。首先，3947号不动产权证登记北边的界址部分，簿载界址和归属并无错误之处。魏元菊户所承租的公房和自建房主要有三大处，南边与原刘如户相邻的地块并未登记在魏元菊名下，且该处相邻地块有明显的凹凸之处。刘如出售给周谷英的房屋，北边部分自始至终均未进行过翻扩建，如皋市自然资源局依据原始土地登记地籍调查材料确认周谷英户北边的权属和边界，并无任何不当。其次，3947号不动产权证登记南边界址和归属情况，周谷英原领取的2003年土地证中，西南边与丁文生户相邻地块约9平米的土地使用权登记在周谷英名下，对照丁文生户皋国用（2007）第227号土地使用权证中地籍调查材料、如皋市直管公房管理处原持有的皋国用（93）字第0204097-2号土地使用权证、刘如户原持有的93年土地证，可以看出西南角约9平米的土地使用权均不在丁文生户、刘如户名下，更正登记过程中，如皋市自然资源局将此处土地使用权剔除在周谷英土地使用权范围之外，符合客观实际情况。再次，3947号不动产权证登记的东边界址和归属情况，刘如户原承租公房和建造私房时，相应公房和私房地块所占用的土地，刘如和如皋市房地产公司各领取了土地使用权证书，对于相应界址情况在1993年刘如户领取土地使用权证时刘亚军进行了指界确认，案涉房地产的东边界址清晰无误。原不动产登记宗地草图上划出的是平直的线条，在更正登记过程中，再次经测绘机构测绘，按照原始的山墙走势，界址界线往内内切，充分尊重事实，符合界址实际情况。最后，如皋市自然资源局进行更正登记，重新证载的周谷英户的土地使用权面积，已经按照客观实际进行了扣减，土地现状和各方的原始地籍材料相符。2003年土地证虽证载确认117.87平米土地使用权，但界址范围内土地面积实为137.9平米，如皋市自然资源局在更正登记过程中依法进行更正，权属面积最终确定123.26平米，显然是对原先错误登记的部分依照原始地籍材料进行了更正扣减。西边界址南北长度从1993年的18.27米、2003年的20.93米，更正为现在的18.25米，南、北边界的东西界址距离未有变动，东边和东北边的界址长度从1993年的8.84米和5.25米、2003年的约8.43米和6.56米，更正为现在的7.89米和4.62米。如皋市自然资源局此次更正登记的界址范围，比原始的刘如1993年的土地登记界址范围更加精确，且界址范围比原始的证载范围还要小，此次更正登记所簿载的范围，不是单单依据原刘如户和如皋市房地产公司所持的土地使用权证，而是充分考虑了原刘如户、魏元菊户、刘亚军户、丁文生户房屋所在地土地使用权地籍调查材料所记载的界址情况，3947号不动产权证证载情况符合各方的原始地籍材料，如皋市自然资源局提交的证据材料能充分证实颁发3947号不动产权证的合法正确性，丁文生等人所提交的证据不能达到对此予以否定的目的。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回丁文生等人的诉讼请求。 丁文生等人不服一审判决，向本院提起上诉称，1.一审判决认定事实不清，证据间相互予盾。周谷英申请变更的2003年土地证已被确认违法，如皋市自然资源局在违法发放证书的基础上作出的变更登记同样不合法。丁文生争议的9平方米土地不应变更为空地，应明确属丁文生所有，案涉颁证行为侵犯了丁文生对该9平方米的使用权，应予纠正。诸葛**系周谷英北侧邻居，刘如出售给周谷英的房屋产权登记合法面积为3.55*3.85米，而该房屋的实际面积4.14*4.64超出了领取证书的合法面积，93年土地证J2-J3点长度为9.43米，J1-J2点魏元菊，J2-J4点刘亚军，J5-J6点丁文生，J6-J1点唐民跃，该界址点和3947号不动产权证的权籍调查界址点是不同的，案涉颁证行为侵犯了诸葛**的合法权益。东邻刘亚军为公房承租人，该宗地亦有刘亚军的自建房屋，刘亚军、刘如系亲叔侄关系，在刘如领取93年土地证的地籍调查时，二人存在亲戚间的谦让关系。2016年10月18日，刘亚军与周谷英签订协议，约定了山墙和围墙的归属，根据地随房走的原则，该协议所确定的相关土地使用权也应该为刘亚军，案涉颁证行为侵犯了刘亚军的合法权益。2.如皋市自然资源局权籍调查程序不合法。在海安市人民法院作出裁定前，没有任何通知丁文生等人有测绘成果，且海安市人民法院裁定驳回丁文生等人的起诉，对实体权利并未作出判决。如皋市勘测院为如皋市自然资源局的下属单位，测绘结果真实性、可信度存疑，不能作为确认发证的依据。2018年1月2日，丁文生等人收到如皋市自然资源局的指界通知书，要求2018年1月12日到场指界，三人均到场指界，后一直无果。2018年9月11日，诸葛**、丁文生因不在家无法收到邮件，权籍调查成果与2018年12月21日举行听证会的说法相互矛盾，不能相互印证。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持丁文生等人的诉讼请求。 被上诉人如皋市自然资源局辩称，周谷英北侧相邻土地使用权人为魏元菊，1993年3月30日，魏元菊申请土地登记，其中申请登记的宗地南侧界址与原土地使用权人刘如北侧界址相吻合，由魏元菊与涉案土地原使用权人刘如共同确认，界址清晰，且该处界址未发生任何变动，仍然按照现状进行确认。周谷英东侧相邻土地使用权人为如皋市房地产公司，刘亚军并非相邻宗地的土地使用权人，东侧相邻宗地申请登记时，西侧界址与周谷英东侧界址相吻合。周谷英南侧相邻宗地权利人为丁文生，丁文生真实诉求系将两户之间约9平米的土地使用权确认至其名下，这与案涉登记行为无关。2014年，周谷英依据生效法律文书取得了原登记在刘如名下的位于如城街道公园西河边3号平房6间房屋所有权，并办理了房屋所有权登记。根据物权法的规定，相应的土地使用权一并处分，案涉宗地的使用权周谷英当然享有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人周谷英同意如皋市自然资源局的答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见以及一审判决的内容，本案的争议焦点是，如皋市自然资源局向周谷英颁发的3947号不动产权证，是否具有事实根据和法律依据，如皋市自然资源局的地籍调查程序是否合法。 《不动产登记暂行条例实施细则》（2016）第七十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。第八十条第一款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。本案中，周谷英于2019年1月23日向如皋市自然资源局申请土地使用权变更登记，并提交了房屋所有权证、2003年土地证、不动产权籍调查表等材料，如皋市自然资源局受理后作出更正登记行为，并向周谷英换发3947号不动产权证，并无不当。就丁文生等人提出的土地争议而言： 关于丁文生。案涉3947号不动产权证的宗地图南边界址J15-J16约9平方米土地记载为空地，并未载入周谷英的土地使用权范围。土地使用权登记涉及的是宗地使用权人的土地范围，结合93年土地证、2003年土地证及3947号不动产权证的宗地图来看，93年土地证对刘如四邻的土地范围并未明确标注，其界址外记载的魏元菊、唐明跃、丁文生、公园西河边、刘亚军等，只是对93年土地证涉及土地所处方位的大致描述，并不意味着对其他相邻土地使用权人界址的确认。对于相邻土地使用权人的土地范围，应由各自不动产登记行为予以调整。故本案只涉及3947号不动产权证面积是否正确的问题，丁文生如认为其享有上述约9平方米土地的使用权，应当持有效证明向不动产登记部门主张，而不是通过起诉周谷英的不动产权证实现其诉求。 关于刘亚军。根据刘如的93年土地证来看，刘如东界址与刘亚军相邻，其中J2-J3的长度为9.43米，在更正登记过程中，测绘机构沿两户之间山墙走势进行了更为精确的测量，由93年土地证中J2-J3的直线距离，调整为3947号不动产权证中J2-J12的不规则的折线距离，这是测绘技术水平的提高所致，并未改变两户长期以来的实际状况。刘亚军虽提交了2016年10月18日与周谷英签订的《协议》，主张就山墙和围墙的归属问题已达成协议，但实际上因种种原因，周谷英至今仍未能够按照协议翻建房屋，在此情况下，该协议不能构成对双方土地使用权归属的确认。 关于诸葛**。根据魏元菊皋国用（93）字第02-04-87号土地使用权证相应的原始档案的地籍调查表中可以看出，现仍然属于如皋市直管公房管理处所享有的土地使用权范围内的土地南边有凹进部分，结合案涉土地上目前未拆除房屋现状来看，北侧房屋的北墙确实凸出约1米，魏元菊土地使用权证地籍调查表中的凹进部分与上述房屋凸出部分相互吻合。同时，虽然刘如1996年领取的房屋所有权证的房屋合法面积为3.55*3.85米，但3947号不动产权证的北侧权属和边界系依据刘如93年土地证的原始土地登记地籍调查材料确定，该地籍调查有魏元菊的指界签章，在93年土地证中，北侧界址与魏元菊相邻的J1-J2的长度为4.64米，而3947号不动产权证中北侧界址J1-J2的长度记载亦为4.64米，故不存在超原址范围更正登记的情形。 结合案涉宗地、房屋的历史发展及现状、相邻权人丁文生等人的土地登记资料以及测绘机构测绘结果来看，周谷英受让刘如的不动产20年来，并未对宗地上房屋及附属设施进行翻建、扩建，周谷英与相邻各方的房屋及土地界址客观上也未发生任何变动，在此基础上，如皋市自然资源局向周谷英颁发的3947号不动产权证的四至范围，未超出刘如93年土地证的范围，只是对2003年土地证的错误登记部分依照原始地籍材料进行了更正扣减，并在93年土地证的基础上对周谷英受让土地的四至范围作了更为精确的测绘，具有事实根据和法律依据，体现了尊重历史、面对现实的基本原则。 关于如皋市自然资源局的地籍调查程序是否合法的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》（2016）第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《城镇地籍调查规程》对国土资源管理部门进行地籍调查的相关内容和程序进行了规定。其中，1.2内容：地籍调查包括权属调查、地籍勘丈。地籍调查是土地管理的基础工作，分初始地籍调查和变更地籍调查。初始地籍调查在初始土地登记前进行，变更地籍调查在变更土地登记前进行。3.2.4指界通知：按调查工作计划，分区分片公告通知或邮送通知单，通知土地使用者按时到场指界。3.2.6界址调查：3.2.6.1界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。3.2.6.7违约缺席指界的，根据不同情况按下述办法处理：a．如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定；b．如双方违约缺席，其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定；c．将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用，逾期不申请，a、b两条确界自动生效。 本案中，2018年9月10日，如皋市自然资源局向丁文生、唐明跃、诸葛**、刘亚军和如皋市直管公房管理处发送《指界通知书》，通知上述人员于2018年9月13日对周谷英的宗地权属界线进行调查，未按时参加出席指界的，按违约缺席指界规定处理。丁文生、诸葛**、唐明跃拒收邮件。2018年9月13日，刘亚军、唐明跃、如皋市直管公房管理处按约定到现场指界，但未对界址点签字确认。2018年10月23日，如皋市自然资源局又向丁文生等人发送《违约缺席定界通知书》，并附不动产权籍调查表，告知其提出异议的权利。2018年11月7日，如皋市自然资源局向丁文生等人发送《听证通知书》，告知其于2018年11月21日至如皋市自然资源局就周谷英户宗地更正登记事项进行听证，2018年11月21日，周谷英、丁文生、诸葛**、刘亚军参加听证。如皋市自然资源局在地籍调查过程中，赋予了作为利害关系人的丁文生等人指界、异议、听证的权利，程序合法。 综上，如皋市自然资源局作出不动产更正登记行为尽到了审慎审查的义务，案涉3947号不动产权证权属来源清楚。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。丁文生等人的上诉请求不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人丁文生、刘亚军、诸葛**负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭德萍 审判员  仇秀珍 审判员  张祺炜 二〇二〇年五月十五日 书记员  丁雯雯 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。