湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1413号上诉人（原审原告）：曾俊华，女，1967年11月15日出生，汉族，户籍住址广东省深圳市龙岗区，现住址长沙市望城区。委托诉讼代理人：李霞艳，湖南锐杰律师事务律师。上诉人（原审被告）：许长红，男，1967年9月25日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务律师。上诉人曾俊华与上诉人许长红房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6821号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾俊华的上诉请求：1、撤销原一审判决的第三项；2、请求判令许长红向曾俊华赔偿停业损失92097元；3、请求判令许长红承担本案全部诉讼费用。事实和理由：租赁合同仍在期限内，许长红违约行为导致曾俊华被迫停业营业，曾俊华一家均以此为业，被迫停业后生活难以为继，停业期间经营收入属于直接损失，应由许长红承担。上诉人许长红的上诉请求：1、撤销原一审判决的第二项、第三项；2、驳回曾俊华的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误；原审判决认定许长红与曾俊华未就租赁事宜作出妥善处理，认定许长红违约属于严重事实认定错误；二、一审判决严重违反民事诉讼处分原则、证据裁判原则和不告不理的基本原则。曾俊华仅陈述其店铺内有三人工作，但未提交证据予以证实；曾俊华的经营收入理应扣除材料费、人工费等经营成本及费用，一审判决的三人工资应是曾俊华经营期间的支出，而曾俊华并未提出请求，明显超过出了诉讼请求；一审判决违法处分了案外人（另两名员工）的权利，违背不告不理原则，应撤销原判决第三项；三、如若判决许长红赔偿曾俊华的预期利益损失，也应扣除曾俊华已交纳的租金，该租金为曾俊华的经营成本。曾俊华的一审诉讼请求：1、请求判令许长红返还剩余租期(2019年9月28日至2019年11月26日）的房屋租金，总计8400元；2、请求判令许长红返还租赁商铺支付的押金2000元；3、请求判令许长红赔偿因违反双方签订的《门面租赁合同》而给曾俊华造成的损失，总计92097元，其中因未营业造成的损失85014元，其他损失7083元；4、请求判令由许长红支付本案的诉讼费用；5、请求解除《门面租赁合同》的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2016年11月26日，曾俊华从他人手中转让望城区门面，并于当日和出租方许长红签订门面租赁合同，约定：曾俊华租赁许长红所有的望城区门面开设长沙市望城区罗一碗粉面馆，租赁期限自2016年11月26日至2019年11月26日止，租金2400元／月，租金每年增长200元／月，第二年开始租赁一年交一次，押金2000元，合同到期后，许长红退还押金给曾俊华。2018年11月30日，曾俊华按照2800元／月的标准，支付许长红2018年11月26日至2019年11月26日的房屋租金共计33600元。2019年8月中旬，许长红告知曾俊华和其他租赁户出租的房屋需要重建，许长红组织包括曾俊华在内的租赁房进行协商，双方未终止租赁合同，亦未确认合同终止后的补偿等事项，仅口头约定房屋重建后，由曾俊华继续租赁，未明确约定新的租赁条件，预交的租金及押金均未退还。8月28日，曾俊华停止经营、将租赁房屋内的设施设备搬走，许长红拆除出租房屋重建。后曾俊华咨询许长红新的租赁条件，许长红及亲属口头表示租赁新房需交纳一定的进场费，如不交纳进场费只能由曾俊华续租新房三个月，三个月后重新租赁期限将不固定。曾俊华认为等待许长红建房后还要交纳进场费不合理，就续租条件和补偿事项双方酿成纠纷。曾俊华认为经营的门面中有三人工作，月工资标准为3000元，要求补偿损失92097元损失；许长红认为早餐店的利润只有20-30%，曾俊华证据不足以证明利润。一审法院认为：曾俊华与许长红签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。涉诉的租赁房屋已经拆除，曾俊华请求解除租赁合同，许长红同意，曾俊华请求解除租赁合同的诉讼请求该院予以支持。曾俊华足额支付租金，许长红应提供符合约定的房屋给曾俊华经营，租赁期限届满前三个月许长红拆除出租房屋，未就租赁事宜作出妥善处理违约，应承担违约责任。曾俊华要求许长红退付租金8400元、押金2000元的诉讼请求该院予以支持。合同中未约定违约金或损失赔偿计算方法，曾俊华提交的证据亦不足以证明合同履行后可以获得的利益金额，但曾俊华继续经营的人员工资收入是可预见的损失；为减少当事人诉累，综合考虑曾俊华剩余的租赁期限仅为三个月，该院依法酌情参照2018年城镇私营单位从业人员年平均工资中餐饮业标准30993元/年认定曾俊华的损失为23247元（2583元/人/月*3人*3月），曾俊华请求判令许长红赔偿损失92097元的诉讼请求该院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，拟判决如下：一、解除曾俊华与许长红签订的《门面租赁合同》；二、限许长红于本判决生效后十日内返还曾俊华租金8400元、押金2000元；三、限许长红于本判决生效后十日内赔偿曾俊华损失23247元；四、驳回曾俊华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1175元，由曾俊华负担789元、许长红负担386元。本院经审理查明事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于违约责任的认定。曾俊华与许长红签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。涉案房屋拆除重建前，上述合同约定的租赁期限还剩三个月，许长红许诺曾俊华重建后可以继续租赁经营，但重建后许长红又要求曾俊华交纳入场费，如不交纳入场费则只能由曾俊华续租新房三个月，三个月后重新租赁期限将不固定。可见，许长红在涉案门面拆除重建后增加继续租赁条件，致使门面租赁合同不能继续履行，其行为购成违约，应承担违约责任。原审判决认定许长红系违约方是正确的，本院予以维持。二、关于损失赔偿。因《门面租赁合同》期限只剩三个月，且曾俊华主张其门店系家庭经营，家庭三人均经营涉案门店，故原审判决酌情参照2018年城镇私营单位从业人员年平均工资按三人工资计算损失并无不当，许长红认为原审判决超出诉讼请求的上诉理由不成立。曾俊华称其损失了门面转让费，但未提交证据予以证实，故本院不予采信。许长红称曾俊华主张三人经营门店未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，当事人陈述亦是民事诉讼意义上的证据，许长红在一审庭审的过程中对曾俊华的该陈述并未提出异议，且家庭成员共同经营门店及人数均符合常理，故许长红的该项上诉理由不成立。许长红提出损失计算应扣除支出，原审判决参照2018年城镇私营单位从业人员年平均工资计算损失，该标准本身就是已剔除支出的工资收入，不应再另行扣除支出，故许长红的该项上诉理由不成立。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人曾俊华、许长红的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2350元，由曾俊华负担2000元，许长红负担350元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年五月六日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。