云南省师宗县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0323民初1245号 原告：蔡建国，男，汉族，1979年8月22日生，大学文化，公务员，师宗县人，住师宗县，现住师宗县。 委托诉讼代理人：汤若辰，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。 原告：邹亚召，女，汉族，1980年3月7日生，大学文化，县残联工作人员，师宗县人，住师宗县，现住师宗县，（与蔡建国系夫妻关系） 委托诉讼代理人：汤若辰，云南鸣威律师事务所律师，特别授权委托代理。 被告：云南华升房地产开发有限公司。 法定代表人：高绍华，总经理。 地址：云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。 委托诉讼代理人：王忠，男，汉族，1981年6月3日生，大学文化，云南华升房地产开发有限公司专职法务，昆明市五华区人，住昆明市五华区，特别授权委托代理。 被告：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司。 法定代表人：朱冲礼，总经理。 地址：师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。 委托诉讼代理人：王忠，男，汉族，1981年6月3日生，大学文化，云南华升房地产开发有限公司专职法务，昆明市五华区人，住昆明市五华区，特别授权委托代理。 原告蔡建国、邹亚召诉被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡建国及原告蔡建国、邹亚召的共同委托诉讼代理人汤若辰，被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的共同委托诉讼代理人王忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡建国、邹亚召向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告双方解除《商品房购销合同》；2、判决被告退回原告已支付的购房款300100元；3、判决被告向原告支付违约金60020元（即300100元×20%）；4、判决被告向原告支付本次诉讼委托律师的费用4000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告二人系夫妻关系，与被告系商品房买卖合同关系。原、被告双方于2015年11月3日签订了《商品房购销合同》，原告购买被告位于师宗县，建筑面积为118.49平方米，合同总价款为300100元。《商品房购销合同》中对原、被告双方的权利义务作了明确约定，其中载明“乙方于主合同签订当日向甲方支付商品房总价款300100元”，“一方当事人违约，享有违约追索权利的一方，行使权利过程中发生的费用，由违约方承担。合同约定作为损失补偿的内容和计算方法，违约当事人也应当按照约定承担该损失补偿。违约方承担的违约金最高额为合同价款20%”。此次房屋买卖，原告委托杨碧辉以现金方式向被告支付房款90100元，又以银行转账方式向被告支付房款210000元，合计300100元。然而到了约定的房屋交付期限被告却不肯履行交付义务，逾期至今已11个多月，并且该房产地块土地使用权被被告已抵押给银行，其行为已违反了《商品房购销合同》及《合同法》的相关约定，应承担约定的违约责任，请求支持原告的诉请。 被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司辩称，本案原、被告之间有关买卖信合怡苑4幢3-601号房屋的《房屋买卖合同》客观存在。但原告未按合同约定支付购房款，拖欠购房款至今，故被告也未向原告交付房屋。基于对上事实，被告认为自己未交付房屋系基于法定的先履行抗辩权，原告违约在前，其诉讼不应得到支持，请法院依法驳回原告第1、2、3项诉讼请求。律师费用不属于法定损失或因合同解除带来的必然损失，依法不应予以支持。请法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、两被告对原告提交的商品房购销合同的真实性、合法性无异议，对其证明内容（约定原告与主合同签订当日向被告支付商品房总价款300100元，约定被告应于2016年8月31日前将该商品房交付给原告，若逾期交房，逾期交房90日以上，原告有权解除合同，被告按房款20%向原告支付违约金，被告向原告退还已付房款，原告发生的交易相关税费由被告承担）不予以认可；对收据、中国农业银行银行卡交易明细清单的三性不予以认可，认为转账是转至邢洪滔账户，邢洪滔是谁我们也无法查知；对发票（律师费）的真实性认可、但对其合法性、关联性持意见；对商品房买卖合同登记备案表三性无异议，但认为不能证明履行合同的情况，对客户变更申请表、退房申请表的合法性、关联性均不予认可。对此，本院认为，商品房购销合同符合证据三性，予以认定，收据能证明原告已支付90100元，被告认可，予以认定。中国农业银行银行卡交易明细清单能证明原告支付210000元到邢洪滔账户，结合本案的其他证据，能认定被告收到210000元购房款。发票（律师费）能证明原告支付费用，但不能证明该费用应当由被告负担。商品房买卖合同登记备案表、客户变更申请表、退房申请表结合本案的其他证据，可以认定被告收到210000元购房款的事实。 2、两原告对被告提交的商品房购销合同，对被告所要证明的内容有意见，认为，对于是否支付房款要以房管所备案登记为准，合同第八条已经约定了违约责任，在开庭之前的时间里被告方均未向原告方提出其未交付购房款的异议。对此，本院认为，商品房购销合同符合证据三性，证实原被告签订了商品房购销合同并约定了相应的款项和付款时间等，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系，二被告系总公司与分公司关系。2015年11月3日，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（商品房出卖人）与原告邹亚召（商品房买受人）、原告蔡建国（共同买受人）签订《商品房购销合同》，合同编号：信合怡苑住4—3—601，合同主要内容：甲方以出让方式取得位于师宗县交汇处编号532227001-01-57-12（2）的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号师国用（2013）第0010号，经批准建设商品房，项目名称信合怡苑小区，建设工徎规划许可证号建字第530323201400080号；购买的商品房为预售商品房；商品房位置第4幢第3单元第7层601号；按建筑面积计价，总金额300100元；乙方于主合同签订当日向甲方支付商品房总价款300100元；甲方应于2016年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方按应付款0.04%乘以逾期天数向甲方支付违约金，逾期付款90日以上，甲方、乙方有权解除合同；甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金，逾期付款90日以上，甲方、乙方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担。 合同签订后，2015年7月9日，原告通过杨碧辉以现金方式向被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司支付房款90100元；2015年11月3日，原告又通过银行转账方式向邢洪滔的银行账户支付210000元。原告两次付款300100元。该房已经报房管部门备案。 到了约定的房屋交付期限，被告未按约定履行商品房交付义务，后于2017年7月21日发布交房公告； 另，该房地产土地使用权因其他事项现被抵押给银行。 本院认为：双方争议的主要焦点是谁先违约及210000元款项如何认定的问题。原告方主张合同签订后即付清房款300100元，是被告方延迟交房及将该房地产土地使用权抵押给银行，导致不能办理相关手续，被告违约；被告方主张，购房款被告方只收到90100元，210000元是原告支付邢洪滔，邢洪滔不是公司员工，公司没有收到210000元的房款，是原告违约在先。本院认为，原告提交的证据能证明原告已按合同交清300100元购房款，原告没有违约行为。 原告与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司间所签订的《商品房购销合同》系在双方自愿、平等的基础上达成的，对双方当事人具有约束力，依法成立的合同关系应受到法律保护。本案被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司系被告云南华升房地产开发有限公司依法成立的分公司，根据《公司法》第十四条之规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告云南华升房地产开发有限公司承担，且被告云南华升房地产开发有限公司认可原告与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司签订《商品房购销合同》的行为，被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的行为应视为被告云南华升房地产开发有限公司的行为，故被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司不具备对外承担民事责任的条件，应由被告云南华升房地产开发有限公司承担。本案原告按照合同的约定履行了相关合同义务后，被告云南华升房地产开发有限公司未按合同约定向原告交付房屋，该行为对原告已构成违约，其应向原告承担因违约造成的相关民事责任。对于本案中的违约责任及相关损失如何承担的问题，按双方所签订的《商品房购销合同》第九条中约定，被告逾期交房90日以上，原、被告有权解除合同，被告按5﹪向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，原告发生的交易相关税费由被告承担；第十条中约定，由于被告原因未能按期交接房屋的，责任由被告承担，原、被告均同意按本合同第九条之约定承担违约责任。结合本案实际，本案原、被告约定解除合同的条件已成就，故对于原告主张与被告解除合同，并由被告返还其购房款300100元的诉讼请求依法成立，本院予以支持；对于被告逾期交房应承担的违约金按约定应为已付款的5﹪，但违约金具有一定的惩罚和弥补功能，原告因被告的违约行为导致其在行使权利的过程中造成相应的损失，原告以其已付购房款300100元为基数主张被告按合同第十三条中约定的违约金最高额20﹪支付其违约金的诉讼请求，并不违反相关法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告承担其支付的律师代理费问题，因该代理费在合同中约定不明确，且不符合被告应向原告承担律师代理费的情形，故其主张不能成立，本院不予支持。对于二被告在抗辩中以“该房屋现已进入交房程序，其将在原告接受房屋交接后依法处理土地抵押相关事宜，确保原告取得合法产权”为由要求驳回原告对其主张解除《商品房购销合同》及退还原告已付购房款的请求，因被告在该《商品房购销合同》中逾期交房，其行为已构成违约，双方约定解除该《商品房购销合同》的条件已成就，且原告坚持其诉讼主张，故其抗辩主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，本案被告的违约行为导致原告主张解除合同，双方约定解除合同的条件已成就，被告对其违约行为所造成的法律后果应承担相应民事责任，故原告主张与被告云南华升房地产开发有限公司师宗分公司解除2015年11月3日所签订的《商品房购销合同》，由被告云南华升房地产开发有限公司返还其已付购房款300100元，并承担违约金60020元（即300100元×20%）的诉讼请求依法成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2015年11月3日签订的《商品房购销合同》； 二、由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司返还原告蔡建国、邹亚召的购房款300100元、违约金60020元，限于本法律文书生效后10日内付清； 三、驳回原告蔡建国、邹亚召对被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的其他诉讼请求。 案件受理费6762元，减半收取3381元，由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。 审判员  田庆荣 二〇一七年十月十六日 书记员  钱 娜