江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6741号上诉人（原审原告）：蒋连明，女，1963年1月9日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：杨阳，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋良琴，女，1944年9月8日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：孙教仁，男，1940年7月20日生，汉族，住江苏南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：孙潇晗，男，1994年9月29日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：李晓梅，女，1967年6月28日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：刘佳欣，女，汉族，1989年3月29日生，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被上诉人（原审被告）：赵小凡，男，汉族，1991年5月3日生，住宿迁市泗阳县。被上诉人（原审被告）：许明芝，男，汉族，1984年5月25日生，住南京市六合区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。上诉人蒋连明因与被上诉人蒋良琴、孙教仁、孙潇晗、李晓梅、刘佳欣、赵小凡、许明芝确认合同效力纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋连明及其委托诉讼代理人杨阳、被上诉人许明芝及其委托诉讼代理人成子龙到庭参加诉讼，被上诉人蒋良琴、孙教仁、孙潇晗、李晓梅、刘佳欣、赵小凡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。蒋连明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方原审诉请或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清。一、上诉人在一审中提供的证据足以证明上诉人与蒋良珍共同共有南京市秦淮区御道街30号11幢204室房屋（以下简称涉案房屋）。1.上诉人与蒋良珍均非南航职工，双方取得涉案房屋系南航对职工家属的照顾。上诉人父亲蒋相发生前系南航正式职工，上诉人与父母一直共同居住于蒋相发承租的南航公房内。蒋相发去世后，上诉人与蒋良珍继续居住于南航的公房内，后房屋因拆迁经过两次搬迁。上诉人作为南航去世职工家属，无工作单位且没有其他住房，根据《南京航空学院教职工家属宿舍分配和管理条例》，应得到南航的妥善照顾。根据上诉人在一审中提交的南京航空航天大学人事处出具的《查（借）阅人事档案审批单》，蒋良珍亦非南航正式职工，其与上诉人共同作为南航职工家属受到适当照顾，双方均是房改的对象。故蒋良珍以自己名义与南航签订《公有住房买卖契约》，其代表的是其与上诉人两人。2.涉案房屋在性质上原系南航自管公房，南航在出售时面向的即是整个家庭，而非个人。蒋良珍虽以其个人名义与南航签订了《公有住房买卖契约》并办理了房产证，但其行为在性质上代表的是整个家庭，涉案房屋登记在其一人名下并不意味着房屋为其一人所有。3.上诉人出资购买并装修了涉案房屋，且一直在涉案房屋内居住。蒋良珍仅在购房合同上进行了签署，其在自书遗嘱中亦明确涉案房屋的房款及装修款系由上诉人出资。取得涉案房屋后，上诉人与蒋良珍一起搬入涉案房屋内共同居住，并对房屋进行共同管理。从上诉人对取得涉案房屋所做的贡献及其与蒋良珍共同居住并管理房屋的事实来看，双方就涉案房屋已经形成了共同共有关系。二、上诉人在一审中提供的证据足以证明被上诉人之间存在恶意串通。1.本案房屋买受人无法证明其已经善意取得涉案房屋。本案中蒋良珍未经上诉人同意，擅自将涉案房屋转让给了孙亚宾，其后孙亚宾将涉案房屋转让给了刘佳欣，刘佳欣转让给赵小凡，赵小凡转让给了许明芝，这一过程共有四手房屋买卖合同。根据上诉人在一审中提交的证据，上诉人一直在涉案房屋内居住，且从2011年起即在房屋门口写有“204室房屋有纠纷，谁买谁麻烦”的字样。由此可知受让人在购买涉案房屋时明知房屋存在纠纷，其主观上并非善意。另外，对于受让人是否支付了合理的价格，被上诉人也没有提供，被上诉人应当对此承担举证不能的法律后果。许明芝在案号为(2017)苏0104民初2974号的案件中提供了中国工商银行《借记卡帐户历史明细清单》及《南京市存量房交易合同（经纪)》一份，证明涉案房屋转让价格为181万元，其向赵小凡支付了173万元的房款。然而许明芝与屮国工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》显示，许明芝向中国工商银行申请办理了涉案房屋的住房抵押贷款，贷款金额为120万元，用途为购买涉案房屋，贷款划入案外人沈磊帐户。如许明芝确实向赵小凡支付了173万元的购房款，那么其为何又办理住房抵押贷款，并将款项打入案外人帐户，许明芝对此无法作出合理解释。故许明芝向赵小凡支付的173万元是否属于购房款，上诉人存在合理怀疑。2.被上诉人之间的诸多行为不符合常理，明显属于恶意串通，其之间的房屋买卖合同应属无效。上诉人一直在涉案房屋内居住，从未看到有购房者前去看房，显然买受人清楚涉案房屋的权属情况及居住情况，被上诉人通过签订买卖合同并办理产权过户的方式侵害上诉人的合法权益，其之间并非真实的房产交易。其次，被上诉人一直要求上诉人搬出，甚至采取了暴力方式赶走上诉人，从常理来看，如果被上诉人之间存在真实的房屋交易，买受人亦支付了较大资金购买房屋，那么买受人在遇到此类纠纷时，往往会找出让人或中介解决问题。而本案中的四名买受人，没有一个人向出让人或中介主张违约损失。故上诉人有充分理由推定，被上诉人之间恶意串通，签订虚假买卖合同，侵害上诉人的合法权益。最后，本案前三手房屋买卖合同在签订过程中没有通过中介，而是自行成交；第四手房屋买卖合同约定许明芝支付房款的方式为非资金监管方式。从被上诉人的行为来看，无法看出其作为房屋交易当事人的谨慎心理，种种不符合常理的行为亦反映出被上诉人之间存在共同谋划、恶意串通，转移涉案房屋的事实。综上，上诉人与蒋良珍共同共有涉案房屋，被上诉人之间恶意串通侵占上诉人合法权益，其之间签订的房屋买卖合同应属无效。故上诉人特提起上诉，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。许明芝辩称：一、我方与赵小凡房屋买卖合同是有效的。我方与赵小凡在中介的居间下签订了房屋买卖合同，我方支付了全部购房款，双方买卖房屋的行为是符合法律规定的，我方是善意的购买人。二、本案中蒋连明起诉了六个被告，不符合法律规定。如果蒋连明诉讼成立的话，也是应分别起诉六个人，每一个原告对应一个被告，每个案件对应相应的法律关系。三、蒋连明不是本案适格的民事诉讼主体，蒋连明的起诉不符合法律规定的条件，人民法院应查明事实情况，驳回其诉讼请求。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。蒋良琴、孙教仁、孙潇晗、李晓梅、刘佳欣、赵小凡未到庭答辩。蒋连明向一审法院起诉请求：1.确认蒋良珍与孙亚宾之间的买卖合同无效；2.孙亚宾与刘佳欣之间的买卖合同无效；3.刘佳欣与赵小凡之间的买卖合同无效；4.赵小凡与许明芝之间的买卖合同无效；5.五被告将南京市秦淮区御道街30号11幢204室房屋产权恢复登记至蒋良珍名下；五被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：蒋良珍系蒋连明母亲，蒋连明父亲蒋相发系南航职工。蒋良珍原承租南京航空航天大学位于御道街30号28幢205室的公有住房。2002年，蒋连明向南京航空航天大学借用位于御道街30号28幢106室的房屋。2005年，蒋良珍与蒋连明将前述两套房屋退出，由南京航空航天大学分配位于御道街30号11幢204室的住房一套，即本案涉案房屋。2006年10月18日，蒋良珍与南京航空航天大学签订《南京市公有住房买卖契约》，约定：由蒋良珍购买涉案房屋；经该房承租人与同住成年人协商一致，同意由蒋良珍购买上述房屋，并受之委托办理一切手续（附家庭协商证明）。2009年5月19日，蒋良珍登记为涉案房屋所有权人。自2006年起，蒋连明与蒋良珍共同居住于涉案房屋内，蒋连明户籍亦迁入涉案房屋。后蒋良珍搬出涉案房屋，该房屋由蒋连明一人居住至今。2010年8月，蒋良珍与孙亚宾（蒋良珍表弟）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：将涉案房屋以72万元的价格过户至孙亚宾名下；售房款于2010年8月20日前交付现金。2011年1月，孙亚宾与赵玲生签订《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋售与赵玲生。同年9月28日，孙亚宾与赵玲生房屋买卖合同纠纷一案，经原南京市白下区人民法院主持调解，双方解除了前述《南京市存量房买卖合同》。2012年3月8日，孙亚宾与刘佳欣签订《南京市存量房买卖合同》，约定：孙亚宾将涉案房屋以84万元的价格出售给刘佳欣；刘佳欣于2012年3月10日支付26万元，余款58万元由刘佳欣向银行贷款支付给孙亚宾。2016年7月1日，刘佳欣与赵小凡签订《南京市存量房买卖合同》，约定：刘佳欣以190万元的价格将涉案房屋出售给赵小凡；赵小凡于2016年7月10日前支付70万元；120元贷款支付给刘佳欣。2017年2月13日，经南京市白下区太居房产经纪服务部（以下简称太居房产经纪）居间，赵小凡（甲方）、许明芝（乙方）及太居房产经纪（丙方）签订《南京市房地产买卖居间合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋最终成交价格为181万元；签订合同时乙方支付甲方定金35万元，乙方于甲方把房产证送到中介公司时支付甲方首付款16万元，乙方支付甲方首付款120万元用于乙方还银行贷款，送件过户当日乙方支付甲方2万元，领取房产证明乙方支付甲方尾款8万元。甲乙双方议定于2017年3月5日前至房产局送件过户。2017年3月1日，赵小凡（甲方）、许明芝（乙方）和太居房产经纪（丙方）办理网签，签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋转让价款为1285000元，含定金5万元，尾款5000元；双方采取非资金监管方式进行交易；过户前乙方支付首付款45万元，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款78万元，用于支付房屋转让价款余额。乙方自留尾款5000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。2017年3月8日，许明芝登记为涉案房屋不动产权人。因蒋连明居住在涉案房屋内，许明芝起诉蒋连明至一审法院，要求蒋连明迁出诉争房屋，经审理，一审法院于2017年11月6日作出（2017）苏0104民初2974号民事判决书，判决蒋连明迁出涉案房屋等。后蒋连明上诉至南京市中级人民法院，目前该案正在审理中。另查明，2010年3月，蒋良珍向原南京市白下区人民法院提起诉讼，以双方关系恶化为由要求蒋连明迁出涉案房屋，后蒋良珍撤诉。2014年3月，刘佳欣向一审法院提起诉讼，要求蒋连明迁出涉案房屋，后刘佳欣亦撤回起诉。2016年12月，蒋连明将蒋良珍、孙亚宾、刘军、刘佳欣、赵小凡、许明芝诉至一审法院，要求确认前述六人之间的房屋买卖无效，将涉案房屋恢复登记至蒋良珍名下。2017年9月25日，蒋连明向一审法院申请撤回该案起诉。孙亚宾于2018年3月30日死亡，李晓梅系孙亚宾的妻子，孙教仁系孙亚宾父亲，蒋良琴系孙亚宾母亲。孙潇晗系孙亚宾儿子。在庭审过程中，蒋连明提供遗嘱、发票、银行取款回单，证明涉案房屋购房款及装修款系蒋连明出资缴纳。经质证，许明芝认为，该证据与本案没有关联性。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。蒋连明并非南航职工，蒋连明提供的证据不能证明蒋连明与蒋良珍共同共有涉案房屋，亦不能证明各被告之间存在恶意串通，故对于蒋连明要求确认合同无效以及恢复登记等诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决:驳回蒋连明的诉讼请求。一审案件受理费13015元，由蒋连明承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审查明，2007年2月9日，蒋良珍书写的遗嘱中明确涉案房屋“凡在我名下的一切所有财产全归蒋连明所有”、“买房、装璜的钱全是蒋连明出的”。涉案房屋目前登记在许明芝名下，但已抵押给了银行并办理了不动产权抵押登记。蒋连明长期居住在涉案房屋内，居住期间，蒋连明自2015年就已经在房屋大门外墙两侧涂有“该房屋有纠纷”、“204此房有纠纷，谁买谁麻烦”等字样。二审另查明，蒋良珍已于一审判决后死亡，其户籍于2019年2月25日予以注销。蒋良珍的继承人为蒋连永、蒋连平、蒋连军、蒋连明，蒋连永于2016年2月1日前死亡。经本院通知蒋连平、蒋连军到庭，两人明确表示不愿意参加本案诉讼。本院认为，涉案房屋系在2005年由南京航空航天大学收回蒋连明借用的一套房屋以及蒋良珍承租的一套公房后安置所得，因此涉案房屋并非福利分房，且该房屋于2006年进行房改时蒋连明亦支付了房改款项，综上，可以认定蒋连明对涉案房屋与蒋良珍享有共同权利，蒋良珍在取得产权后一系列的房屋买卖行为均构成无权处分，房屋买卖合同虽然可以认定有效，但不应发生物权转移的效力。作为最后的买受人许明芝，在应知涉案房屋有纠纷且转让人非实际居住人的情形下购买涉案房屋，不构成善意取得，其应当返还物权、恢复登记，但鉴于涉案房屋已经设定了不动产抵押权，客观上属于返还不能。综上，上诉人上诉主张房屋买卖合同无效并恢复产权登记，本院不予支持。综上所述，蒋连明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13015元，由上诉人蒋连明负担，本院予以免缴。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年五月六日书记员  孙雪松