广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0802民初1334号 原告：甘珏瑜，女,1977年9月13日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：黄港，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所实习律师。 被告：甘宇，男，1968年10月20日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：庞烔泽，贵港市港北区港城镇法律服务所法律工作者。 原告甘珏瑜与被告甘宇租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘珏瑜的委托诉讼代理人黄港、黄军崇，被告甘宇及其委托诉讼代理人庞烔泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘珏瑜向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年11月25日签订的《租赁合同》已经于2017年3月18日解除；2、依法判决被告在本案判决生效后15天内清空场地，将所租用的场地交还给原告管理使用；3、判决被告支付场地租金给原告（场地租金以每月15000元计算，从2016年7月算至本案清偿之日止，暂计至2017年4月份为150000元）；4、判决被告支付违约金给原告（违约金按每月租金金额的1%计算，从2016年7月15日算至场地移交回原告之日止，暂计至2017年4月10日，为197700元）；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年11月25日签订了《租赁合同》，约定：原告将位于福达汽车厂东侧场地（位于贵港市港北区根竹乡江口村）租赁给被告经营使用，租赁期限为五年（即2015年1月1日至2019年12月31日），场地租金每月15000元（不含税金）。租金按约支付，按先交钱后使用的原则，于每月15号前交清本月房屋租金到原告提供的银行账户。如被告不能按时交清租金，逾期每天按金额的5%向原告支付违约金；逾期十天未交清租金，原告有权解除合同。从2016年7月份起，被告违反约定没有按时支付租金，经原告多次电话、短信、书面等方式催告，被告仍拒不支付租金，从2016年7月份起至2017年3月份，被告已拖欠9个月租金（共135000元），已构成根本违约。根据《租赁合同》第三条约定，原告有权解除合同。2017年3月17日，原告通过EMS邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方2014年11月25日签订的《租赁合同》，并要求被告在收到通知起15日内，安排搬迁、清空场地，把场地交还于原告，否则原告将通过法律措施追究被告的法律责任。根据EMS回执显示，2017年3月18日收到《解除合同通知书》，按法律规定，原告与被告2014年11月25日签订的《租赁合同》于2017年3月18日解除。合同解除后，被告仍拒不搬迁，继续违法占用场地，应以原租赁合同的场地租金（15000元每月）标准支付场地占用租金。场地租金及合同解除后的场地占用租金暂计至2017年4月份，为10个月，共计150000元整。根据《租赁合同》第三条约定：乙方（被告）不能按时交付租金的，逾期每天按金额的5%向甲方偿付滞纳金。现原告要求按1%计算，则每月租金每天产生的违约金为15000元×1%=150元，从2016年7月15日算至场地移交回原告之日止，暂计至2017年4月10日，为197700元（附违约金计算表）。原告经追索无果后，具状起诉至法院。 被告甘宇辩称，一、请求依法判决驳回原告的诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。理由如下：1、甘宇与甘珏瑜于2014年11月25日签订的《租赁合同》在2016年6月21日已解除。甘珏瑜起诉请求确认《租赁合同》于2017年3月18日解除缺乏依据。2016年4月，因贵港上亿国际汽贸博览城项目征用甘珏瑜的土地用作江口村进村道路，被告在租赁期间新建的14间水泥砖房屋将被拆除，同年6月29日，港北区政府组织人员将被告的14间水泥砖房屋强制拆除。2016年6月21日，甘珏瑜依据《租赁合同》第十条：“场地如因政府行为征用、强制措施等法律政策或其他不可抗力原因，给乙方造成损失或不可经营的，与甲方无关。双方正常解除合同”的规定，向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告收到该通知书后至今没有提出异议，也没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案《租赁合同》自甘宇收到甘珏瑜的《解除租赁合同通知书》时已解除，即早已于2016年6月21日解除，《租赁合同》已丧失法律效力，原告于2017年3月17日再次向被告发出《解除合同通知书》，显然已经缺乏事实和法律依据。2、原告以原《租赁合同》主张租金缺乏证据。（1）原告起诉请求被告支付2016年7月起至2017年4月的租金，由于《租赁合同》已于2016年6月依法解除，原告已失去收取租金的有效依据，原告此主张缺乏证据。《租赁合同》解除之前的租金，被告已按时交清给原告，不存在欠原告租金的情形；（2）由于政府征用原告的部分土地作为江口村进村道路，并组织人员对被告租赁期间新建的水泥砖房屋强制拆除，导致被告租赁原告的经营场所断水断电，围墙被拆除，安全无保障，工人因无房屋居住已遣散，不能继续经营，被告因此也遭受重大损失；（3）由于政府征用原告的部分土地，《租赁合同》的内容已发生变化，《租赁合同》第十四条约定：“总的原则是甲方按场地现状出租给乙方而已”。那么签订合同时的现状应当有电有水，有围墙，场地平坦，具备经营条件。政府征用部分土地后的现状是断水断电，无围墙，场地不平坦，使用面积减少，已经完全丧失经营条件。原告起诉要求按照原《租赁合同》的标准计收租金，显失公平；（4）被告未将租用场地返还原告是被告与原告之间因拆迁补偿费的归属有纠纷，一直在协商处理，事出有因，而且原告一直以来均没有书面通知要求被告返还场地。3、被告不存在违约事实，原告主张违约金无法律依据。原告与被告签订的《租赁合同》是因政府征用原告的部分土地，导致被告不能继续经营，原告依合同约定形式解除权，从而使《租赁合同》失去效力，失去收取租金的依据。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，被告不交租金给原告依法有据，不存在原告诉称逾期交付租金有违约的情况。因此，原告起诉要求支付违约金没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告甘珏瑜围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的租赁合同、解除合同通知书、国有土地使用证、渤海公司的证明等证据的真实性无异议。原告对被告提供的照片证实承租场地上的房屋已经被拆除的事实无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，甘珏瑜(甲方)与甘宇(乙方)签订《租赁合同》，约定：1、甘珏瑜将其座落于福达汽车厂东侧自有场地出租给甘宇用于维修汽车和经营停车；2、租赁范围：整块场地的土地使用面积为6827.53平方米，甲方将其中即从化粪池往南15米起的空地以及约600平方米的铁棚出租给乙方使用，通道共用；3、租赁期限五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。租金约定为：2015年1月1日至2017年12月31日每月租金15000元（不含税金），2018年1月1日至2018年12月31日每月租金15750元，2019年1月1日至2019年12月31日每月租金16600元；支付租金的方式约定为：以先交钱后使用为原则，按月缴付，每月15日前付清当月房屋租金到甘珏瑜提供的银行账户。合同签订后，乙方向甲方支付第1个月租金15000元和押金15000元；甘宇不能按时交付租金的，逾期每天按金额的5%向甲方偿付滞纳金；甘宇逾期十天未交清租金，甘珏瑜有权解除合同，并且甘珏瑜有权扣押甘宇的财产用于抵偿所欠的房租，甘宇无条件退出场地，否则后果自负；4、出租场地如因政府征用、限制措施等或其他不可抗力原因，给甘宇造成损失或不可经营的，与甘珏瑜无关，双方正常解除合同；5、期满或者合同解除之日起十五天内，乙方必须向甲方返还租赁场地，乙方有权收回办公设备、自建的铁棚、电器、家具、可回收广告牌等乙方的物品，否则，视为乙方放弃，甲方有权自行处理。乙方在拆除或带走上述物品时，不得进行非必要性的破坏拆除，乙方建造的房屋不得拆除或者破坏，否则不退还押金。 合同签订后，甘珏瑜将场地交付给甘宇使用。因上亿汽车城工程建设通道的需要，政府征用甘珏瑜出租给甘宇的部分场地，并拆除了甘宇建设在场地内的房屋。 2016年5月18日，甘宇和贵港市港北区港宇汽车维修厂向港北区拆迁办致函，因上亿汽车城工程征用港宇汽车维修厂厂房及房屋，要求领取承租场地内的房屋、场地硬化拆迁补偿费以及经营损失费。 2016年6月12日，广西贵港市渤海物资有限公司（以下简称：渤海公司）向甘宇发出关于租赁合同解除的通知，载明：鉴于甘宇违反《租赁合同》第三、五的约定，以及出现第十条的约定的情形，渤海公司决定解除该公司甘珏瑜与甘宇签订的《租赁合同》，甘宇须于合同解除之日起十五天内，返还租赁场地，否则后果自负。 2016年6月21日，甘珏瑜向甘宇发出解除租赁合同通知书，载明：因政府征收贵港市渤海物资有限公司所有的位于福达汽车厂东侧土地房屋，甘珏瑜于甘宇之间的租赁合同自即日起终止，限甘宇自通知书发出之日起十五天内腾空场地返还给甘珏瑜。 2017年3月17日，甘珏瑜再次向甘宇发出解除租赁合同通知书，载明：因甘宇自2016年7月份起未按约支付租金，截止2017年3月17日已拖欠9个月租金共135000元，已构成根本违约，因此甘珏瑜与甘宇于2014年11月25日签订的《租赁合同》于通知到达甘宇时解除，合同解除15天内，甘宇清空场地交还于甘珏瑜，并支付拖欠的租金。3月18日甘宇签收该解除通知书。 另查明，座落于贵港市的涉案场地（土地使用证号：贵国用（1996）字第268号）的国有土地使用权人为渤海公司。2014年11月18日，渤海公司全权委托甘珏瑜管理使用其公司名下的上述场地。贵港市港北区港宇汽车维修厂是个体工商户，经营者是甘宇，经营范围为二类机动车维修（小型车辆维修）服务。 庭审中，甘珏瑜主张甘宇从2016年7月份起未按约定支付租金。甘宇承认甘珏瑜是受渤海公司的委托与其签订租赁合同，租金全是支付给甘珏瑜。甘宇在承租的场地上建设有房屋、还建设有3个铁棚。 本院认为，本案当事人的争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同》是否已经解除，于何时解除；2、原告主张按合同约定的租金标准从2016年7月份起继续计算租金的主张是否应当支持。 关于争议焦点1。甘珏瑜受渤海公司的委托与甘宇签订《租赁合同》，合同是当事人在平等、自愿的基础上缔结的协议，协议内容是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同应确认成立并有效。根据法律规定，享有主张解除合同权利的当事人向对方发出解除通知书才具有合同解除的效力。合同约定，承租方逾期10天未付清租金，出租方有权解除合同。2016年7月份租金应于7月15日前支付，未能按时支付，甘珏瑜按约定于7月16日起才享有主张合同解除的权利。甘宇明知甘珏瑜是受渤海公司的委托将登记在渤海公司名下的国有土地使用权对外出租还与甘珏瑜签订合同、支付租金，双方签订的《租赁合同》直接约束渤海公司。渤海公司有权主张解除涉案合同。甘宇承租的场地被依法征用了一条通道，该政府征用行为并未达到直接影响甘宇不能正常经营的程度，如果双方需要解除合同，应当协商解除。渤海公司以及甘珏瑜分别以因政府征收场地为由向甘宇发出主张解除合同通知书并不符合合同关于“正常解除合同”的约定。因此，渤海公司于2016年6月12日以及甘珏瑜于2016年6月21日分别向甘宇发出要求解除租赁合同的通知未发生合同解除的效力。由于从2016年7月1日起，甘宇未能按约定支付租金。2017年3月17日，甘珏瑜再向甘宇发出解除合同通知书，该通知书是甘珏瑜按约定享有主张合同解除的权利后向甘宇明确提出解除合同的主张。甘珏瑜与甘宇签订的租赁合同应当于通知书送达甘宇之日即2017年3月18日起解除。因此，对甘珏瑜的该项请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甘宇从2016年7月起未按约定支付租金，甘珏瑜依照合同约定主张解除双方之间的租赁合同。根据租赁合同履行期满，甘宇负有返还租赁物的法律规定，合同解除后，甘宇应当清空场地，将承租的场地(实际是国有土地使用权)以及铁棚返还给甘珏瑜。因此，对甘珏瑜要求甘宇返还国有土地使用权的请求，本院予以支持。 关于争议焦点2。租赁合同履行过程中，租用场地被部分征用后，甘宇继续占有和使用涉案国有土地使用权。合同解除后，甘宇未能及时返还租赁物，应承担按合同约定的租金标准计付和赔偿占用场地期间的租金和占用费用。按约定从2016年7月至2017年4月30日共10个月的租金为15万元。因此，对甘珏瑜要求甘宇继续按合同约定支付租金的请求，本院予以支持。 甘宇从2016年7月份起，未能按约定于每月15日前付清当月的租金，构成实际违约行为，应承担支付违约金的责任。甘珏瑜认为双方约定的违约金过高，自愿按月利率1%主张违约金，该主张符合法律的规定，因此，截止2017年4月10日(4月份的租金应当于当月15日前支付,4月10日还不能计算当月的违约金)，违约金认定为6570元(2016年7月计268天为1340元，15000元×1%/月×268天÷30天/月；8月计237天为1185元，15000元×1%/月×237天÷30天/月；9月计207天为1035元，15000元×1%/月×207天÷30天/月；10月计177天为885元，15000元×1%/月×177天÷30天/月；11月计146天为730元，15000元×1%/月×146天÷30天/月；12月计115天为575元，15000元×1%/月×115天÷30天/月；2017年1月计84天为420元，15000元×1%/月×84天÷30天/月；2月计54天为270元，15000元×1%/月×54天÷30天/月；3月计26天为130元，15000元×1%/月×26天÷30天/月。因此，对原告请求的违约金，本院支持截止2017年4月10日的违约金为6570元；2017年4月11起的违约金以约定的月租金为本金，按1%为月利率，按实际逾期为期限至付清租金之日止计算，超出部分请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第四百零二条的规定，判决如下： 一、确认原告甘珏瑜与被告甘宇2014年11月25日签订的《租赁合同》于2017年3月18日解除； 二、被告甘宇在本案判决生效之日起15日内清空并返还登记在广西贵港市渤海物资有限公司名下的座落于贵港市的甘宇承租的国有土地使用权（土地使用证号：贵国用（1996）字第268号）给原告甘珏瑜； 三、被告甘宇向原告甘珏瑜支付租金和占用费（截止2017年4月30日为15万元，2017年5月1日起的占用费按合同约定的租金标准计算至国有土地使用权实际返还之日止）； 四、被告甘宇向原告甘珏瑜支付违约金（违约金计算方法：截止2017年4月10日的违约金为6570元；2017年4月11起的违约金以约定的月租金为本金，按1%为月利率，按实际逾期为期限至付清租金之日止）； 五、驳回甘珏瑜其他的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16929元，由原告甘珏瑜负担9269元，被告甘宇负担7660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费16929元，汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李锦义 人民陪审员  覃良彬 人民陪审员  赵 翔 appoint 二〇一七年十月十八日 书 记 员  楼英连