包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初2162号 原告：包头市锦林花园物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市，统一社会信用代码：***。法定代表人：陈乐艺，经理。委托诉讼代理人：曹玉萍，该公司职工。委托诉讼代理人：刘东，内蒙古承达律师事务所律师。被告：韩茂林，男，1976年11月24日出生，身份证号码：***，汉族，住内蒙古自治区包头市***室。委托诉讼代理人胡伟，内蒙古正恒律师事务所律师。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与被告韩茂林物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曹玉萍、刘东，被告韩茂林及其委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2010年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费23956元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是包头市锦林花园业主大会依法选聘的物业服务企业。从2004年起，原告一直与包头市锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》，每次合同的服务期限为3年。合同签订后，原告依合同约定履行相关义务至今，被告应于每年12月31日之前向原告交纳当年的物业管理服务费。时至今日，被告未交纳2010年至2016年度物业管理服务费。被告的行为，构成违约且已严重影响了原告正常经营服务及其他已缴费业主的合法权益。期间，原告多次向被告发出书面催缴通知，被告一直置之不理。依据《物业管理条例》、《锦林花园物业委托管理合同》的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告及其他业主的合法权益。被告韩茂林辩称：1.答辩人所居住的坐落于本市青山区***室房屋2010年到2016年期间的物业管理服务费确实未交，但是答辩人2009年才购买的房屋，多交了1年的物业费，现要求退还;2.原告及其从业人员无服务资质与从业资格;3.原告的入驻未经过业主大会选聘，也未召开过业主大会，也没有具体的业主委员会，故双方没有签订任何一个物业合同，况且被告也不认识原告；4.原告陈述每三年为一个合同履行期限，也就是说每三年进行一次合同的选聘和订立，被告所在的锦林花园小区至今也没有召开过业主大会，未选聘过物业公司，故双方没有成立合同关系；5.原告从来没有履行过物业管理的义务和服务，原告应当提供其履行义务的证据；6.原告的诉求已经超越两年的诉讼时效，原告从未通知或者是向被告本人主张其权利。综上，物业服务必须先有真实合法的物业合同关系，而且不得以事实上存在物业关系来主张诉讼请求，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.企业名称变更核准通知书1份；2、资质证书1份；3. 2010年至2016年《锦林花园物业委托管理合同》3份、《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》1份及《业主57-702物业管理服务费明细》1份；4.催费通知单7份及包头市锦林花园业主委员会出具的证明1份。原告提交以上证据的证明目的是原告系依法取得从事物业服务资格的企业。2010年1月14日、2013年4月13日、2014年8月12日原告与包头市锦林花园业主委员会通过签订物业委托管理合同的方式建立合同关系，原告为锦林花园小区提供物业服务。2010年至2014年、2015年前9个月，物业管理服务费按每月每平米1.7元收取，2015年后3个月及2016年全年物业管理服务费按每月每平米2.08元收取。被告自2010年1月1日至2016年12月31日欠原告物业管理服务费23956元；包头市锦林花园业主委员会证实原告通过张贴催费通知书的方式向被告主张过权利。被告对原告提交的证据的真实性均有异议，同时提出未参与包头市锦林花园业主委员会的成立，故对其合法性有异议，进而不认可原告提交的《锦林花园物业委托管理合同》3份及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》1份；被告不认可原告通过张贴催费通知书的方式向其主张过权利。被告韩茂林向本院提交如下证据：1.收据4张。证明被告多缴纳了一年的物业管理服务费以及尚未退还装修押金、气源费等。原告对以上证据真实性认可，但房屋2008年既已交钥匙，故物业管理服务费并未多交，装修押金是因被告违约才未退还，气源费是开发商收取的与本案无关联。本院依法调取房屋权属信息表，证明坐落于包头市青山区锦林花园55栋702室的普通住宅建筑面积161.30平方米，房屋权利人为被告韩茂林，原、被告对房屋权属信息表的真实性均无异议。原告提交的证据1、证据2、证据3的真实性及证明目的及本院依法调取房屋权属信息表，本院予以确认并在案佐证。被告对原告提交的证据1、证据2、证据3提出的异议不成立，对原告提交的证据4，本院亦予以确认并在案佐证。被告提交的证据与本案无关，不做认定。本院经审理认定事实如下：2010年1月14日、2013年4月13日、2014年8月12日，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）分别签订《锦林花园物业委托管理合同》各1份。合同约定，甲方将锦林花园住宅小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限从2000年1月14日起至2017年8月11日止。物业管理服务费的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元，小高层2层到5层每月每平方米1.40元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.45元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层1.70元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元收取；空置房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.00元收取。车库每月每平方米0.5元向业主、使用人收取。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）于2015年9月5日签订了《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》，将2014年8月12日签订的《锦林花园物业委托管理合同》第28条物业管理服务费第一项修改为：住宅房屋：多层乙方按照建筑面积每月每平方米1.38元，小高层1-2层每月每平方米1.38元，3-5层1.78元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.83元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层2.08元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1.38元向业主或使用人收取。修改后合同条款自2015年10月1日起施行。被告韩茂林居住在包头市青山区***室普通住宅，建筑面积为161.30平方米，被告未向原告交纳2010年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费共计23953.05元。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与包头市锦林花园业主委员会签订的《锦林花园物业委托管理合同》及《关于锦林花园物业委托管理合同部分条款的修改》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告韩茂林作为包头市锦林花园住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务后，被告应依约定向原告支付物业管理服务费。本案中，被告对其坐落于包头市青山区锦林花园55栋702室房屋未缴纳过2010-2016年度的物业费无异议，本院予以确认。被告称多交了一年的物业费要返还，但并未证明存在欺诈、胁迫等事由，本院不予采信。其要求返还装修押金、气源费等亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案争议的焦点：1.小区业主委员会的设立、表决等行为合法与否能否构成业主拒不缴纳物业管理服务费的理由；2.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，本案是物业服务合同纠纷，其法律关系主体双方为原、被告，被告对业委会的设立、表决、签署合同等行为有异议，应属被告与业委会间的纠纷，与本案属不同的法律关系主体，不属本案审查范围，被告据此不缴纳物业管理服务费于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利，即胜诉权利归于消灭。但诉讼时效的起算，也即诉讼时效期间的开始，是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算，即从权利人能行使请求权之日开始算起。本案中，被告关于原告是否向其主张权利的陈述前后不一，被告起初称原告未找过其索要物业管理服务费，后又陈述2010年去过其家索要过物业管理服务费，因为双方存在部分争议，被告未缴纳，如果原告解决存在的争议，被告就缴纳物业费；最后被告陈述原、被告未有过任何接触，被告从未提过拒缴物业管理服务费；庭审时，被告第一次明确表示对原告收取物业管理服务费有异议。综上，被告在原告起诉前从未表示过拒绝缴纳物业管理服务费，作为权利人的原告，并不知道自己的权利受到侵害，故被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。综上，原告要求被告支付2010年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费23956元，被告实欠原告23953.05元，故原告诉请的物业管理服务费，本院支持23953.05元，其余部分，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告韩茂林支付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司2010年1月1日至2016年12月31日度物业管理服务费23953.05元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司已预交，由被告韩茂林负担，于本判决书生效之日起三日内随上款一并给付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。     审判长  葛丽人民陪审员  樊 英                      人民陪审员   燕强                                    二〇一七年十月九日                          书记员   祖国庆 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》：第八十四条 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。  债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   业主可以委托代理人参加业主大会会议。   业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。