海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2017）琼0105民初5032号原告：石家正，男，1982年9月12日出生，汉族，住广东省罗定市素龙镇大揽村委石屋**。原告：欧海华，女，1987年6月13日出生，汉族，，住广东省罗定市素龙镇大揽村委石屋**两原告共同委托诉讼代理人：王龙、陈传松，海南海地律师事务所律师。被告：海南赛孚实业有限公司，住所地海南省海口市秀英区金滩路赛孚油库内。法定代表人：褚玉龙，总经理。委托诉讼代理人：贺飞飞、郭健君，海南天泽律师事务所律师。原告石家正、欧海华诉被告海南赛孚实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法适用简易程序，并于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告石家正、欧海华的委托代理人陈传松，被告海南赛孚实业有限公司的委托代理人贺飞飞、郭健君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石家正、欧海华本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金26030.99元（违约金按已付房款的日万分之三计算，从2017年11月2日起计算至2017年9月21日止）；2.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年11月2日，原告石家正、欧海华与被告海南赛孚实业有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于海口市秀英区永金街6号宇信·西岸公馆项目的5幢10层1003房销售给原告，建筑面积为116.78平方米，每平方米10104.47元，总金额1180000元；被告应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告交付的房屋不符合合同约定的，原告有权拒绝交接；逾期交付房屋，逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全额购房款1180000元。2017年3月30日合同约定交房的期限到期，被告没有依照合同约定向原告交付所购买的房屋。2017年5月25日原告收到被告发出的交房通知书，随后，原告到宇信·西岸公馆办理交房事宜，了解到宇信·西岸公馆项目并没有竣工验收备案表，房屋没有经政府部门备案登记，没有验收合格。原告要求被告提供竣工验收备案表，被告无法提供，因此，原告没有办理交接事宜，并明确告知被告要追究其违约责任。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”及第八条“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定。房屋建筑工程竣工后需经过行政主管部门备案，宇信·西岸公馆项目没有经过行政主管部门竣工验收备案，可见该项目没有验收合格，没有达到合同约定交接的条件。根据《海口市商品房买卖合同》第八、九、十一条的约定，被告交付房屋需符合合同约定的条件，交付房屋没有达到合同约定的条件的，原告有权拒绝交接，并且要承担逾期交房的违约责任，因此，被告应向原告支付从2017年3月31日起至宇信·西岸公馆项目在行政主管部门办理竣工验收备案登记之日止的逾期交房违约金。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告海南赛孚实业有限公司辩称：1.原告《民事起诉状》中所述内容与事实不符，涉案房屋已经验收合格并且符合合同约定的交付条件，原告也已经实际收房并且办理装修，故原告主张涉案房屋验收合格之后的违约金不成立，涉案项目在2017年5月19日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收合格，也即是说，已经达到了交付条件，2017年8月8日，石家正、欧海华已经验房收房，并办理了收房和装修手续；2.即便涉案房屋存在超过约定时间的交房延期，该交房延期有合同约定正当事由，亦不属于被告违约，故原告主张延期交房的违约金不成立，（1）石家正、欧海华未按合同约定期限支付房款，延期支付首付款5天；（2）涉案项目因停水、停电、台风、降雨、高温等不可抗力原因，导致工程延误139天；（3）由于海口市行政审批制度改革工作领导小组办公室与2016年10月26日作出《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》，各审批单位对此理解和执行不同，互相推诿，导致项目竣工后迟迟未按逾期开始验收，指导2017年5月19日才组织完成联合验收。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告逾期交房的抗辩事由是否成立。根据原被告签订的买卖合同第八条“交付期限”第二项约定，如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期：“1.因不可抗力其出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府的有关法规政策变化或政府部门的原因导致公衡延缓、延期的；3.费出卖人原因，停水停电累计超过72小时或者连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八个小时以上；······8.如果出现本条2的情形时，出卖人在上述时间发生之日起30日内通过电子邮件告知买受人。”据此，被告提交证据11到证据22，主要包含《宇信西岸公馆项目建设工程施工合同》及工程延误的相关签证，用于证明涉案项目施工过程中工期延误的情形（包括停水、停电、大风、降雨、高温、不可抗力等），提交证据28海口市行政审批制度改革工作领导小组办公室《关于建设项目竣工联合专项验收不再作为竣工验收前置的函》（以下简称“函件1”）、证据30《海口市政府服务中心关于宇信西岸公馆项目进行同步竣工验收的协调函》（以下简称“函件2”），用于证明逾期交房是政府原因。本院认为，建设项目完成施工并不代表房屋达到了交付条件，两者时间节点也存在差异，台风、降雨等为海南地区较为常见的天气问题，被告作为建设单位应将其作为交房时间的重要考量因素，此外，房屋交付还涉及到验收等必要程序，因此，施工工期延误并与买卖合同逾期交房并不存在直接关系。被告提交的停水、台风延期签证中仅涉及到施工、监理、建设单位三方的签字，并未提交水利部门或气象部门的通知证明；停电延期的工程签证并未明确工期顺延签证的时间；而降雨、高温延期并不属于卖方逾期交房的约定原因。即便将台风、降雨、高温归于不可抗力，但由于卖方未提交60天内及时通知买方的证据，卖方也未能尽到及时通知义务，因此，本院对被告条的证据11到22证明力均不予认可。从函件1和函件2的内容均不能直接推断出由于政府原因导致涉案项目验收延迟，因此对被告提交的证据28、30的关联性和证明力，本院亦不予认可。关于被告正式交房的时间。原被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：“该商品房经验收合格”为商品房交付条件。涉案“宇信.西岸公馆”项目于2017年5月19日经建设单位、勘探工位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收合格，同意交付使用。故该工程质量竣工验收时间为2017年5月19日。被告于在2017年5月25日才通知原告收房，原告亦承认在2017年5月25日收到交房通知，该时间点在工程验收之后，符合原被告合同约定，应视为正式的交房时间。关于原告是否逾期付款。根据原被告签订的买卖合同第五条“付款方式及期限”第3项约定，涉案房屋首付款300000元应在合同签订当日支付。合同签订日期为2016年11月2日。据被告提交的证据10中原告的刷卡凭证可以看出，原告有部分尾款截止到2016年11月7日付清，因此原告逾期支付房款达5天。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，原告石家正、欧海华与被告海南赛孚实业有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于海口市秀英区永金街6号宇信·西岸公馆项目的5幢10层1003房销售给原告，建筑面积为116.78平方米，每平方米10104.47元，总金额1180000元。合同第五条约定涉案房屋首付款300000元原告应在合同签订当日支付，第八条约定被告应当在2017年3月30日前将经验收合格商品房的商品房交付给原告；合同第十一条约定：“逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已交房价款万分之三支付违约金，合同继续履行”；合同第八条“交付期限”第二项约定，如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期：“······1.因买受人未履行合同义务或是未按合同约定期限支付购房款及其他缴纳之费用的；”合同签订后，原告依约向被告支付了50000元首付款，但有250000首付款在2016年11月7日才支付，逾期付款5天。2017年5月19日，涉案“宇信.西岸公馆”项目经建设单位、勘探工位、施工单位、设计单位和监理单位进行工程质量竣工验收，验收结论为：验收合格，同意交付使用。2017年5月25日，被告书面通知原告于2017年7月30日前办理收房事宜。后原告以被告逾期交房构成违约为由，向本院提起诉讼，遂成讼。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否逾期交房及逾期时间根据原被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定，房屋的交付时间为2017年3月30日，但涉案房屋实际通过验收的时间为2015年5月19日，被告交房通知到达原告的时间为2017年5月25日，且没有法定理由或合同约定的免责事由，因此，本院认定被告逾期交房，逾期时间为56天。原告以本案的项目工程未取得《工程竣工验收备案表》为由,请求判令被告支付2017年5月25日后逾期交房违约金，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。2.原告的逾期付款行为是否可以延迟被告的交房时间买卖合同第八条“交付期限”第二项约定，如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期：“······7.因买受人未履行合同义务或是未按合同约定期限支付购房款及其他缴纳之费用的；”据此，本院认定原告逾期付款5天，据此被告可延迟5天交房，该时间可以在被告逾期交房的时间内予以冲抵。综上所述，原被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，双方应严格遵照执行，被告逾期交房56天，原告逾期付款5天，抵扣后认定被告实际逾期时间为51天。根据合同第十一条第1项约定：“逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已交房价款万分之三支付违约金，合同继续履行”，原告要求被告支付18054元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告海南赛孚实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告石家正、欧海华共支付自2017年3月31日起至2017年5月25日止的逾期交房违约金18054元；二、驳回除原告石家正、欧海华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理451元，减半收取225元，由被告海南赛孚实业有限公司负担126元，石家正、欧海华负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 符晓瓛 二〇一七年十月二十六日书记员 王彦源