广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11920号原告：陈文瑞，男，1993年12月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市，原告：黄诗棋，女，1993年12月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市，两原告共同委托诉讼代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王雪仪，广东江盈律师事务所实习律师。被告：李清华，女，1983年1月26日出生，汉族，住湖北省宜城市雷河发展区，委托诉讼代理人：李日龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈文瑞、黄诗棋诉被告李清华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告陈文瑞及两原告共同委托诉讼代理人钱一玮，被告委托诉讼代理人李日龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签的买卖房屋买卖合约；2.被告支付原告相当于房屋成交价20%的违约金287000元；3.被告向原告支付已支出的中介费10000元；4.被告向原告赔偿房屋差价565000元（具体价格以实际评估为准）；5.被告立即退还原告100000元定金及550000元购房款及利息（以100000元与550000元为本金，分别于2016年7月3日、2017年4月21日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告陈文瑞父亲陈××与被告于2016年7月3日就佛山市南海区××房的物业买卖事宜签订合同编号为××的《房屋买卖合约》，该物业成交价为1435000元，并约定一方拒绝出售或购买该物业构成违约的，守约方有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的20%作出赔偿。合同签订当天，陈××如约向给被告支付100000元定金。2017年4月21日，陈××与被告协商将房屋买受人变更为两原告，被告因此与两原告就上述房屋买卖合约签订《补充协议》，对涉讼房屋交易金额、方式作出约定，原告黄诗棋并于当日向被告支付前期购房款550000元作为被告的垫资赎契款。合同签订后由于被告方原因，该物业一致无法办理房屋产权过户，无法按照约定履行合同，被告向原告表示等拿到房产证即可按约履行合同。然而在被告取得该物业的房产证后，两主催促原告办理房产过户手续时，被告却表示该物业价格上涨，将不再继续履行合同，并拒绝出售该物业，恶意拖延时间不配合两原告过户，因此导致原告黄诗棋申请办理的《个人二手房按揭贷款承诺书》过期失效，并且因利率上涨导致两原告的购房成本亦相应增加。综上所述，被告的行为已经构成违约，并严重侵害了原告的合法利益，给原告造成巨大损失。因涉讼房屋已被查封，给原告造成重大经济损失，所以要求被告承担违约责任，并赔偿房屋差价。被告辩称，我方不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回其诉讼请求。1.我方并没有违约，涉讼房产之所以现在还没有过户了，完全是原被告双方造成的，不是被告单方的原因。且原告自以为住进被告房子，办不办手续也没有问题。因此，虽然被告多次主动约原告过来办理有关过户手续，由于原告的时间问题，导致房产没有及时办理过户。最终导致涉讼房产因债务问题被法院查封。因此，因涉讼房屋不能过户时由于原告过错造成的。2.原告主张被告支付20%的违约金与双方约定的违约金10%标准不符。双方原合同约定的违约金是10%而不是20%，原告合同已被原告单方篡改。原告要求我方支付违约金没有事实与法律依据。3.原告对房屋未能过户由较大过错。原告未经被告允许，私自住进涉讼房屋。以为占有房屋不用办理过户手续。虽然，后来原告最后也搬出了涉讼房屋，但为此而拖延了办理房屋过户时间延迟，原告对此应该负有过错责任。4.涉讼房屋已被其他法院查封，已经无法继续履行合同。且原告也不具备继续履行合同的条件。本案原、被告围绕诉讼请求分别依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋买卖合约（买方联、第二联）为原件，被告对其中违约金标准有异议，原告提交的该合约的违约金标准由10%修改为20%，修改处旁边有原被告双方加盖的指模；被告提交的房屋买卖合约（卖方联、第三联）违约金标准显示为10%，其上有原被告双方加盖的指模。原被告双方提交的买方联和卖方联均系复写联，由第一联（中介联）复写而得。第二、三联违约金标准处均有原被告双方盖指模，而合约中除该处与落款签名处有加盖指模，其他位置或内容均未加盖指模，从一般习惯分析，原告关于违约金在第一联修改仅复印至第二联而未复印至第三联，且原被告双方在三联修改处均加盖指模确认的说法相比于被告关于原告篡改违约金标准且双方仅因违约金标准为重要合同条款故加盖指模表示重视的说法盖然性较高，故本院采信原告的主张，并确认原告提交的房屋买卖合同的真实性及证明力，同时确认被告提交的房屋买卖合约除上述违约责任条款之外的其他合同内容的真实性。结合上述采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区××房[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第××号）]，登记权属人为被告李清华，登记时间为2017年2月13日，无抵押，2017年7月25日被广州市番禺区人民法院查封。2016年7月3日，被告（卖方）、陈××（买方）与广州瀚信置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方同意将涉案房屋以成交价1435000元出售予买方，建筑面积为89.87平方米。买方应在签订本合约同时支付定金100000元。卖方应在收到定金后17日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后17日内签署银行按揭文件及支付贷款，并向银行申请15年910000元的银行按揭贷款。卖方收取定金后17日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款425000元应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。楼价余款910000元由贷款银行直接划给卖方。本次交易买卖双方税费均由买方支付。买方向经纪方支付中介费21500元。本合同签订后，若买卖双方一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的或乙方拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价20%作出赔偿。违约方应向经纪方支付应付而未付的中介费，守约方已支付中介费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。2017年3月6日，广州瀚信置业有限公司出具收据，确认收到原告陈文瑞支付的涉案房屋中介费10000元。2017年4月5日，中国民生银行股份有限公司广州分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，载明同意向原告黄诗棋就购买涉案房屋贷款910000元，有效期至2017年6月14日。2017年4月17日，陈××出具《情况说明》，载明：本人陈××为给儿子、儿媳买婚房，于2017年4月17日将涉案房屋的买受人变更为陈文瑞、黄诗棋。2017年4月21日，被告（卖方）、两原告（买方）与广州瀚信置业有限公司（经纪方）签订《补充协议》，就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》补充如下：交易总额为1435000元。由于卖方需要买方支付550000元用于垫资赎契，买方已支付卖方定金100000元。买方申请银行贷款金额为910000元，买方共计支付给卖方1560000元。现买卖双方均同意卖方在过户当天将收款银行卡原件及户口本原件交由经纪方代为保管，卖方收到银行房款当天退还多出楼款125000元给买方，否则产生滞纳金1%每天。同日，被告出具收款收据，确认收取原告黄诗棋支付的涉案房屋购房定金550000元。本院认为，《房屋买卖合约》虽是陈××作为买方与被告签订的，但从被告与两原告签订的《补充协议》来看，买卖双方均已确认买方变更为两原告的事实，故本院认定涉案房屋的买方为两原告。两原告与被告形成的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，其约定内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。两原告已向被告支付涉案房屋购房款650000元，并取得了银行按揭贷款承诺书，被告作为卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告与案外人债务纠纷导致涉案房屋被查封，至本案辩论终结时查封状态仍持续。原告起诉后，被告亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，原告有理由相信被告丧失履行合同的能力。被告由于自身的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。原告诉请解除合同，本院予以支持。如前所述，因被告自身的原因导致合同不能履行，被告对此存在过错，应承担相应的违约责任，原告主张返还已付购房款650000元、赔偿成交20%的违约金287000元及已付中介费10000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期返还购房款的利息，该利息损失已在上述违约金中予以考量，且原告自认曾居住过涉案房屋，故本院对原告的该利息请求不予支持。关于原告主张的赔偿房屋差价损失565000元，本院已支持原告的成交价20%的违约金请求，原告经本院释明，明确表示不申请对涉案房屋的差价进行评估，亦未举证证明其实际损失大于成交价20%违约金的金额，应承担举证不能的不利法律后果，故关于原告的差价主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈文瑞、黄诗棋与被告李清华就位于佛山市南海区××房[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第××号）]的房屋买卖事项的约定；二、被告李清华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元、购房款550000元，合共650000元予原告陈文瑞、黄诗棋；三、被告李清华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金287000元予原告陈文瑞、黄诗棋；四、被告李清华应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费10000元予原告陈文瑞、黄诗棋；五、驳回原告陈文瑞、黄诗棋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8857.50元、财产保全费5000元，合计13857.50元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年十月三十一日书记员  林浩成