浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初415号 原告：叶文生，男，1952年6月6日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：邵美香（系原告妻子），女，1953年8月12日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：胡增冬，浙江六和律师事务所律师。 被告：徐斌，男，1984年10月18日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：钱天波，浙江玄畅律师事务所律师。 原告叶文生与徐斌合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案，同年1月22日原告变更诉讼请求。本院于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告叶文生及其委托诉讼代理人胡增冬，被告徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告购房款人民币1268000元；2.依法判令被告向原告赔偿原告不能购买房屋而产生的差价损失786154.68元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年年中，原告打算在金华市区购房，通过中介人员薛莉居间，与被告达成了购买被告名下案涉房屋的意向，房屋总价为人民币1268000元。2013年12月10日，原告将全部房款通过薛莉支付给了被告，被告徐斌也出具了收条一份，原告为此还结清被告所欠的物业费。由于案涉房屋到2014年6月8日才满五年，卖方因节省交易成本考虑，双方约定在房屋满五年后，2014年7月30日前办理过户手续。房屋满五年后，原告多次通过中介与被告沟通到房管局签订正式的房屋转让合同并办理过户事宜，未果。2019年10月10日，原告向金华市婺城区人民法院起诉要求被告按照约定配合办理过户手续。经法院庭审查明，被告已将案涉房屋另与他人签订房屋买卖合同，并于2014年6月26日将产权过户至案外人杨瑾名下，案涉房屋也在事后被杨瑾使用至今。婺城区人民法院以房屋买卖受让方为杨瑾为由，驳回原告起诉。原告认为，鉴于被告未经原告同意将房屋出售给杨瑾，被告收取原告购房款无任何法律和事实依据，应退还给原告。根据法律法规的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告徐斌答辩称：我说明一下，原告诉请让我还款120几万元，我没有直接收到原告的任何打款。原告要求我返还购房款无任何依据，赔偿损失更加没有依据。要求驳回原告的诉请，并收回收条。 在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 对原告提交的证据： 1．收条一份，证明原、被告之间己成立房屋购买意向合同关系，原告已付清房款，被告已交付使用； 2．中国工商银行个人业务凭证一份，证明原告通过中介转付部分房款； 3．统一收款收据一份，证明原告付清了被告欠缴的全部物业费； 4．民事裁定书一份，证明婺城区人民法院认定杨瑾为房屋受让人，原告主体不适格； 5．房屋买卖契约书一份，证明被告与原告签订买卖合同前将房屋卖给了案外人杨瑾，被告应该承担相应的责任。 被告提出质证意见：对证据1，收条是本人签字的，我没有直接收到原告的打款。本院认为，通过中介人员薛莉的了解，房屋买卖实际的交易双方应当为案外人杨瑾与本案被告徐斌，购房款确实是通过薛莉转给徐斌，故证据的证明力部分予以确认；对证据2、3，跟本案无关。本院认为，从该两组证据可知，案外人杨瑾购房款系由叶文生支付，相关的物业费也由叶文生结清，对证据的真实性予以确认；对证据4，原告主体不适格被驳回，现在又改了诉请再起诉。本院对证据的真实性予以确认；对证据5，是我在正确的时间房子过户给正确的人。本院认为，被告的异议成立，对证据的证明力不予确认。 对被告提交的证据： 1．房屋买卖合同、房产证复印件各一份，证明被告已经按照约定过户。 2．离婚协议书复印件两份，证明系原告家庭内部的债务。 3．物业费票据复印件若干，证明房子交付给他儿媳，原告进行了装修并共同居住。 原告提出质证意见：对证据1，有异议，合同金额与实际交易金额不一样。本院认为，在办理过户登记时的备案合同与实际签订的合同不一致在实践中确实存在，双方具体的权利义务以实际履行的协议为准；对证据2，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，并不能证明房屋是给杨瑾，被告在本案有过错。本院认为，该份材料与本案无关，对证据的证明力本院不予确认；对证据3，原告在2017年之前都居住在房屋中，后来被杨瑾换了钥匙赶出来，被告在得知叶邵振与杨瑾已经离婚，还把房子过户给杨瑾，存在过错。本院认为，原告的异议不成立，对证据的证明予以确认。 对薛莉的笔录一份。 原告提出质证意见：薛莉的笔录与部分事实不符，存在与杨瑾串通侵害原告合法权益的行为，应当不予采信。 被告无异议。 本院认为，薛莉作为居间方，能较大程度的反映交易时的情况，原告未能举证薛莉与杨瑾串通损害其利益，对证据的证明力予以确认。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 薛莉曾系金华成泰置业顾问有限公司房屋销售中介，与案外人杨瑾、叶文生夫妇相熟。杨瑾系叶文生的前儿媳，杨瑾与叶文生儿子叶邵振于2013年8月12日协议离婚，约定婚生子由女方抚养成人等内容。2013年下半年，考虑孩子学区、陪读等情况，叶文生夫妇、杨瑾便通过薛莉寻找合适房屋。叶文生夫妇、杨瑾对徐斌准备出售的位于金华市婺城区环城南路西段1138号绿城花园11幢3单元401室房屋比较中意。2013年11月22日，在薛莉、叶文生夫妇均在场的情况下，徐斌与杨瑾签订《房产买卖合同》，约定环城南路西段1138号绿城花园11幢3单元401室房屋以总价1268000元出售给杨瑾，于2013年12月15日前付清全款，交款当日双方约定去公证处做房产公证，并将房子交付给杨瑾使用。2013年12月10日，叶文生将剩余房款通过薛莉转给徐斌，薛莉起草收条一份，载明“今收到叶文生购买城南路西段1138号绿城花园11幢3单元401室房子全款壹佰贰拾陆万捌仟元整（1268000.00），其中包含贰万元定金，并当日把房子交付给叶文生使用。因该房产于2014年6月8日满五年，经双方约定该产权人原房东徐斌、吴瑕给予配合在2014年7月30日前办理过户手续”，徐斌在出具人处签字按印，薛莉在见证人处签字。之后，徐斌便将房屋交付给叶文生夫妇、杨瑾使用，叶文生缴纳了物业费等相关费用，并对房屋进行了装修。装修后，由叶文生夫妇、杨瑾、孙子共同居住，叶文生居住至2017年底才搬出。2014年6月20日，杨瑾与徐斌夫妇办理了房屋过户登记手续。叶文生曾向本院起诉要求徐斌夫妇办理房屋的过户手续，2019年11月15日本院裁定驳回叶文生的起诉。在此之前，叶文生未直接向徐斌提出要求办理过户手续。 本院认为，本案的争议焦点系徐斌与叶文生之间是否存在房屋买卖合同关系。从案件情况看，虽然本案所涉的绿城花园11幢3单元401室房屋的购房款系由叶文生支付，但根据居间人员薛莉的证言，在杨瑾与徐斌房屋买卖合同签订当日，叶文生夫妇均在现场，并未提出异议。徐斌也是按照房屋买卖合同及收条约定的时间，在房屋满五年后与杨瑾办理了过户登记手续。房屋交付后，叶文生夫妇与孙子、杨瑾共同生活多年。如按叶文生说法是其向徐斌购买房屋，在居间方参与购房的情况下，双方未签订正式的房屋买卖合同而仅以收条为证，不符合交易习惯，且在《收条》约定的房屋过户时间届满后其也一直未向徐斌主张要求办理过户手续，也与常理不符。薛莉作为居间方，其能较大程度的还原案件事实，结合本案的其他证据材料，本院认为原告未能举证证明其与徐斌存在房屋买卖合同关系，以及徐斌存在违约情况。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。对于叶文生为何替案外人杨瑾支付购房款问题，不属本案审理范围，相关主体可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 驳回原告叶文生的诉讼请求。 案件受理费11616元（减半收取，原告已预交），由原告叶文生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘敬礼 二〇二〇年五月十三日 代书记员 林赛赛