云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初6504号原告：刘芸，女，汉族，1979年8月31日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王顺新、卜夕雯，系云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明荣城房地产经纪有限公司住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号法定代表人：毕永国委托诉讼代理人：刘颖，女，汉族，1983年9月24日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市，系被告公司法务，特别授权代理。原告刘芸诉被告昆明荣城房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于二0一七年八月二十四日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年十月十九日公开开庭进行了审理。原告刘芸的委托诉讼代理人王顺新、卜夕雯，被告昆明荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1、判令被告退还原告20000元及从2015年5月27日起至被告实际归还时止的占用期间的利息暂计2058元（年利率按4.75%计算），小计22058元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月27日，原告看见被告在做宣传，可以优惠的价格购买昆明陆芊城的住房，遂到店内咨询相关事宜。在被告销售人员的欺骗、引诱下，原告交纳了20000元费用。但在之后办理过程中，才发现问题诸多：小区建设多年仍未交房。2017年初得知案涉房屋陆芊城4栋2101号，早已卖给了案外人，原告一直未能与开发商签订购房合同。被告应诚信服务，但被告以欺诈的方式骗取原告20000元的中介费用。原告要求被告退还上述费用，却遭到被告的百般拒绝。故原告为维护自身合法权益，特此诉讼，望贵院支持原告诉请。被告昆明荣城房地产经纪有限公司答辩称：1、原告与开发商已经签订认购协议，并按照协议约定已经转账给开发商首付款，依据物权法相关法律规定，该协议已经成立并生效；2、我方作为中介方已经尽了审慎义务和如实告知义务，我方提供的居间服务有效，收取中介费有法律依据；3、原告诉请属于债权请求权，应适用相关诉讼时效规定，收条记录时间是2015年5月，已超过两年一般诉讼时效规定，原告主张不应该得到支持。4、商品房备案登记表只是预登记，而不是最终的登记，不能证明房屋最终买受人，房屋所有权证应当以产权权属为准，被告作为中介已经审查开发商的预售条件，五证齐全。且开发商在另案中也承认了当时用此形式来进行抵押并告知过原告和被告。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：身份证，证明原告诉讼主体适格。第二组证据：收条，证明原告通过被告购买了昆明兆丰房地产开发有限公司陆芊城的房屋4栋2101号房屋，并于2015年5月27日支付被告中介费20000元。第三组证据：商品房合同备案登记表，证明居间行为完成之前，涉案房屋已经出卖给第三人。经质证：被告对原告提交的第一、二、三组证据真实、合法性认可，关联性不认可，提出收条未注明原告身份证号码，商品房备案登记表不能证明最终买受人并非原告。被告向法庭提交如下证据证明其答辩意见：第一组证据：收条，证明业主已经选房成功，而我方作为中介方已尽了义务；第二组证据：原告刘芸与被告的录音、短信、微信聊天记录，证明业主已经选房成功，并和开发商签订相关购房协议并支付了首付款。第三组证据：1、收款单（团购）；2、建行转账凭证。证明：1、开发商已经明确告知原告所购买房屋有抵押情况，因房屋抵押所以均价7000元左右，原告明知该情况愿意继续与开发商约定购买该房屋；2、我方作为中介方已审查过开发商预售商品房时五证时齐全的，而开发商把房屋抵押情况已告知原告。第四组证据：承诺书，证明：1、开发商会为原告保留该套房屋，房屋是否登记以产权证为准，不以备案登记表为准；2、开发商对各原告承诺已经送达生效，各原告继续等待开发商另行通知签订购销合同的时间；3、原告与开发商签订的认购协议未确认解除，且原告已经缴纳房屋首付款，我方按照约定提供居间服务，有权取得报酬。经质证原告对被告第一组证据三性认可；对第二组证据不认可；对第三组证据真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；对第四组证据真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，认为与被告居间行为无关。本院认为：原、被告提交的证据均具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将综合原、被告双方的庭审陈述综合评判。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年5月27日，原告刘芸与被告昆明荣城房地产经纪有限公司达成合意，由被告为原告购买昆明陆芊城的住房提供中介服务，原告向被告交纳了20000元中介费用。被告出具收条一份，内容为“今收到刘芸交来购买昆明市陆芊城4栋2101号房，转让费（中介服务费）人民币贰万元，小写人民币20000元。备注：选房成功此费用不退。”收条上有收款人签字并盖有被告昆明荣城房地产经纪有限公司的合同专用章。此后原告与开发商签订了商品房认购协议，但未签订房屋买卖合同。另，涉案房屋已经出售给第三人云南成飞投资有限公司，并于2014年12月5日完成商品房买卖合同登记备案。故原告为维护自身合法权益，向本院提出诉讼，主张其诉请中的权利。本院认为：本案争议的焦点是被告昆明荣城房地产经纪有限公司是否有权取得原告于2015年5月27日向其交纳的20000元中介费？根据《中华人民共和国合同法》相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告刘芸于2015年5月27日委托被告昆明荣城房地产经纪有限公司为其购买昆明陆芊城的房屋提供订立合同的服务，并向其交纳中介服务报酬20000元，双方事实上形成了居间合同法律关系。被告作为从事专业中介服务的房地产经纪公司，应当知道其作为居间人的如实告知义务。但原告提交的商品房合同备案登记表，证实涉案房屋已由开发商出卖给云南成飞投资有限公司，并于2014年12月5日完成商品房买卖合同登记备案，该行为发生在被告为原告提供中介服务之前，且导致原告不能实现购买房屋的合同目的。被告在履行其与原告的居间合同义务时存在违背居间人的如实报告义务，隐瞒涉案房屋已经备案到第三人名下的事实，损害委托人即原告的利益，其不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故原告主张被告退还中介费20000元并承担利息的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息计算方式，自2015年5月27日起至中介费还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告辩称原告与开发商已经签订认购协议，并按照协议约定已经转账给开发商首付款，依据物权法相关法律规定，该协议已经成立并生效，其有权收取中介服务费的意见。本院认为，就是基于被告未能履行居间人的如实报告义务，才导致原告在不知情涉案房屋已经备案登记到第三人名下的情况下才与开发商签订了认购协议，但涉案房屋已经备案登记到第三人名下，开发商无权出售涉案房屋，其和原告签订的认购协议无法履行，不能实现购买涉案房屋的合同目的。故被告答辩意见本院不予采信。关于被告提出原告诉请已超过两年一般诉讼时效规定的意见。本院认为，被告出具给原告收条中并未约定还款期限或主张退还款项的期限，且原告自称于2017年才知道涉案房屋备案登记到第三人名下，被告也无相反证据否认，故原告知道或者应当知道权利被侵害的时间为2017年，原告诉请未超过诉讼时效。被告答辩意见于法无据，本院不予采信。综上，原告刘芸诉请被告退还中介费并承担利息的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告刘芸中介服务费人民币20000.00元，并承担以20000元为本金的自2015年5月27日起至款项全部退还之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币352元由被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李宝能人民陪审员  琚华芝二〇一七年十月二十七日书 记 员  赵路娟