广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2071民初22178号原告(被告)：陈丽芳，女，1974年2月8日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市西区，现住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓玲，广东洋三律师事务所律师。被告（原告）：谭永忠，男，1969年1月5日出生，汉族，住广东省中山市南区，委托诉讼代理人：秦雍，广东香山律师事务所律师。原告陈丽芳与被告谭永忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序进行审理。诉讼中，本院于2017年1月12日另案受理了原告谭永忠与被告陈丽芳房屋买卖合同纠纷一案[案号：(2017)粤2071民初985号]，本院依法作出民事裁定，裁定(2017)粤2071民初985号案并入（2016）粤2071民初22178号案审理，并公开开庭进行了审理。原告(被告)陈丽芳及其委托诉讼代理吴健祥、杨晓玲，被告（原告）谭永忠及其委托诉讼代理人秦雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽芳向本院提出诉讼请求：谭永忠继续履行合同，立即将中山市石岐区东明花园东乐街19号B座404房过户到陈丽芳名下。诉讼中，陈丽芳的诉讼请求变更为：陈丽芳一次性向谭永忠支付购房款28万元，谭永忠将涉案房产过户到陈丽芳名下。事实和理由：我方因子女上学问题需要购买带学位的房子。2016年3月，我方通过中山市创二房地产服务有限公司与谭永忠取得联系，经过协商后，我方以30万元的总价格购买谭永忠涉案房产（该房产含中山市实验小学学位名额）。合同签订后，我方支付了定金2万元及8000元佣金；因转让的房产系房改房，谭永忠为了促成交易也已补交了土地出让金。后我方要求谭永忠尽快办理过户手续，但谭永忠以各种理由一直拖延。谭永忠辩称：我方已经完全履行了合同义务，陈丽芳的行为构成严重违约。理由如下：1.我方急需用钱出售涉案房产，签订合同时陈丽芳称已经筹足资金，为保险起见约定部分购房款以银行按揭方式支付。2.2016年3月11日双方到中山市实验小学验证了该房产具有学位，陈丽芳支付2万元定金。因涉案房产属房改房，需补交土地出让金，为加快交易，我方付款加晒图纸。3.2016年4月19日，我方取得新的房产证，立即通知中介方。月底，中介方称陈丽芳原先的购房资金因急事被挪用，需申请银行按揭贷款。2016年五一节后，我方将相关材料交给中介方。2016年5月下旬，中介方通知陈丽芳已经取得贷款同意书。但几天后，中介方又称陈丽芳要求确定户口已经迁移。2016年6月30日，我方拿到新的户口本，并告知中介方。但中介方称陈丽芳要求重新核查学位。尽管有怨言，但为了促成交易，我方同意了。2016年7月8日，中介方临时通知去查学位，我方因有事且房产证放在家里无法配合。查学位的时间是开学期间每周五上午十点半至十一点。几天后，因学校放假，无法查验。此时，陈丽芳不同意交易。后中介方称陈丽芳同意先办理过户，购房款支付给中介方，我方不同意。5.开学后，中介方称需要9月下旬才能查学位情况。2016年9月27日，中介方称9月30日去查学位。陈丽芳为复查学位导致交易拖延近三个月，期间中山市的房价已经大幅上涨，陈丽芳的行为导致我方重大经济损失，我方要求协商补偿问题。次日，中介方通过微信转发陈丽芳要求我方配合查学位及办理过户的告知书。我方认为陈丽芳的要求无理，双方后来没有协商一致。6.2016年11月份，我方收到法院通知，得知陈丽芳已经起诉，遂与中介方联系，希望与陈丽芳协商，但陈丽芳拒绝。双方达成一致后，因收到法院送达的应诉材料，发现陈丽芳歪曲事实，我方无法接受，决定终止交易。综上，陈丽芳的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回。谭永忠向本院提出诉讼请求：1.陈丽芳向谭永忠支付逾期付款利息10080元（以应付未付购购房款28万元为基数，自2016年7月10日起至2016年10月9日按每日万分之四计算）；2.解除房地产买卖合同，陈丽芳向谭永忠支付解除合同赔偿金54000元。事实和理由：1.根据合同约定，陈丽芳应当先付款后办理过户，陈丽芳在未付款的情况下要求办理过户手续甚至直接起诉要求过户的行为已经构成严重违约；2.2016年4月20日，陈丽芳已经完全具备向银行申请按揭贷款条件，本应在30日内申请按揭贷款，陈丽芳谎称已经取得贷款同意书，但至今未出示贷款同意书，也未按约支付购房款，构成严重违约；若陈丽芳未获银行贷款批准而选择继续履行合同的，应当在过户前最迟在合同签订后80日内把全部购购房款付给我方；3.户口迁移手续与申请银行按揭贷款手续并不冲突。即使按照合同约定先迁户口再过户的条件确定过户时间，户口迁移后的2016年7月1日，涉案房产也已经完全具备办理过户手续的条件，陈丽芳在未支付全部购房款的情况下，要求我方于2016年10月9日办理过户手续，属于严重违约，我方请求解除合同，陈丽芳应承担相应的违约责任。陈丽芳辩称：1.双方约定过户当天支付首期购房款，且谭永忠从未就我方付款事宜提出异议，涉案房产至今未过户，我方支付全部购房款的条件未成就，谭永忠要求我方支付逾期利息没有依据。2.即使谭永忠否认付款时间的约定，我方也不存在逾期付款的行为。合同约定最迟于签订合同后80天内付清购房款的适用前提是按揭申请未获批准而继续履行合同的情况下。而我方已经在6月份取得贷款同意书。双方未对不以按揭贷款方式支付购房款进行约定，我方主张过户当天支付购房款，谭永忠主张付款后过户，双方未达成一致，不存在逾期付款一说。3.谭永忠主张我方存在重大违约，我方从未表示不支付购房款或不能支付购房款，至9月份我方表示可以一次性付款。如果认定我方存在逾期付款，也是谭永忠原因导致。谭永忠在2016年5月份才将办理按揭的材料交给我方，6月份谭永忠才办理迁户口手续，且谭永忠至今未提供证据证实户口已经迁出。谭永忠在9月份明确表示需加价10万元。本次交易至今未能完成的根本原因是谭永忠看到房价上涨要求加价，其行为已构成违约。4.谭永忠在7月份同意复查学位和户籍，在9月份明确表示拒绝，后又要求加价，已经构成违约，谭永忠作为过错方，不享有解除合同的权利。5.谭永忠第一项诉求的前提是继续履行合同，这与第二项诉求要求解除合同存在根本矛盾，谭永忠应至少撤回其中一项诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市石岐区东明花园东乐街19号B幢404房的房产登记在谭永忠名下。2016年3月9日，陈丽芳（买方）与谭永忠（卖方）在中山市创二地产服务有限公司（经纪方）的居间下，签订房地产买卖合同，约定：陈丽芳向谭永忠购买上述房产，成交价为30万元，双方签署本合同后3个工作日内支付定金2万元。定金之外的购房款，买方以银行按揭的方式支付。卖方无条件配合买方提交申请按揭所需的证件和法律文书，买方于签订本合同后30天内申请按揭，申请按揭贷款的额度为15万元。银行出具贷款同意书后两个工作日内买卖双方须到交易所签署过户所需提交的格式合同并办理递件手续，递件回执由经纪方或担保公司代为保管。定金及按揭贷款之外的剩余购房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕。如果由于贷款政策等原因而导致买方的按揭申请未获批准的，买方有权选择以补偿总房价1%给卖方的方案以解除买卖合同，但买方必须在签订本合同后50天内明确地向卖方或经纪方提出，并兑现补偿责任，否则，视为买方选择继续履行买卖合同，由买方另筹款项在过户前（最迟在签订本合同后80天内）把购房款付清给卖方。合同还约定，无论以何种方式付款，如果买方延迟支付任何一笔款项的，按每日万分之四计付逾期利息给卖方。卖方须在收齐楼款时将该房地产移交给买方。如果由于卖方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于卖方的原因而导致合同无效的，卖方除了把已收款项返还给买方之外，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方。如果由于买方悔约、重大违约等原因而导致合同解除，或者由于买方的原因而导致合同无效的，由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方。此外，双方在备注处约定：2016年3月11日业主配合查档，查中山市实验小学学位，如没有问题，客户交定金2万元给业主；过户前业主把户口迁出；有中山市实验小学学位合同生效，如查无中山市实验小学学位，合同无效；房产出让金由业主承担，过户产生的费用由买方承担。2016年3月11日，双方经查询确定有学位后，陈丽芳向谭永忠支付了2万元。因该房产属于房改房，需补交土地出让金，谭永忠补交后于2016年4月19日取得新的不动产权证。后谭永忠向中介方提供了陈丽芳申请按揭贷款所需材料，2016年6月初，陈丽芳称银行已经同意贷款，要求谭永忠办理户口迁移手续，但未向谭永忠提供贷款同意书。2016年6月30日，谭永忠取得新的户口本，户籍所在地已变更。后陈丽芳要求复查学位情况，谭永忠同意。因学校暂停查询学位，双方暂停交易。2016年9月下旬，在可以查询学位后，谭永忠认为因陈丽芳的行为导致交易拖延，房价上涨，造成其损失，要求协商补偿，陈丽芳不同意。双方协商未果，陈丽芳遂向本院提起诉讼。谭永忠以陈丽芳违约为由另案提起诉讼，本院依法合并审理。另查:陈丽芳于2017年8月28日提交的中国工商银行股份有限公司中山东升支行于2016年6月1日出具的“二手房按揭贷款确认书”载明，根据买房人黄荣军与卖房人谭永忠签订的商品房买卖合同，卖房人将涉案房产卖给买房人，待房地产过户到买房人名下，并办理以该银行为抵押权人的抵押登记手续后，该银行同意向买房人发放期限为10年，金额为15万元的贷款。陈丽芳之前一直未将该贷款同意书出示给谭永忠，亦未能向本院提交黄荣军与谭永忠签订的商品房买卖合同，谭永忠对该贷款同意书不予确认，并称从未与黄荣军签订商品房买卖合同，也不认识黄荣军。黄荣军已于2013年9月29日与陈丽芳办理了离婚手续。又查：陈丽芳于2017年9月5日向谭永忠支付了剩余的购房款28万元。谭永忠称将该款返还给陈丽芳，陈丽芳未在本院指定的期限内作出书面回复。诉讼中，本院经双方同意组织双方调解，但调解未果。本院认为:陈丽芳与谭永忠签订房地产买卖合同后，已经查验该房产有学位，符合双方的约定，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为违约责任的认定问题。本院分析如下：陈丽芳作为买方，其义务是支付购房款。双方约定，“定金及按揭贷款之外的剩余购房款，在买卖双方到交易所递件申请过户前支付完毕”，故陈丽芳支付全部购房款在前，双方办理过户手续在后。即使陈丽芳不申请按揭贷款，将付款方式变更为一次性付款，亦应当是陈丽芳支付全部购房款后再办理过户手续。陈丽芳主张过户后再付款没有合同依据。陈丽芳查验学位后支付了2万元，后谭永忠已经取得新的房产证，并在2016年6月30日办理了户口迁移，具备过户条件，谭永忠已经按约定履行合同义务。但陈丽芳此时并没有申请按揭贷款，未取得贷款同意书，亦未提出变更为一次性付款。双方约定在陈丽芳申请按揭贷款，但按揭申请未获批准的情况下，陈丽芳最迟在合同签订后80天内支付全部购房款，而陈丽芳根本没有按照合同约定申请按揭贷款，亦未提出变更为一次性付款，陈丽芳至今未支付除2万元以外的其他购房款，显然已经构成违约。在陈丽芳没有告知谭永忠其并没有申请按揭贷款、亦未取得贷款同意书的情况下，谭永忠同意陈丽芳复查学位的要求不应当认定为谭永忠的真实意思表示。作为买方，付款系其主要义务，陈丽芳未履行主要义务，已经构成严重违约。在陈丽芳已经实际违约但谭永忠不知情的情况下，谭永忠后来拒绝交易不构成违约。在陈丽芳已经违约，而谭永忠已经起诉解除合同的情况下，陈丽芳再向谭永忠支付剩余的购房款28万元，也不能改变陈丽芳已经实际违约的事实。故本院对陈丽芳的诉讼请求不予支持，谭永忠请求解除合同合法有据，本院予以支持。在解除合同的情况下，谭永忠应将陈丽芳所支付的购房款30万元返还给陈丽芳，谭永忠主张逾期付款利息没有法律依据，本院不予支持。谭永忠自认因交易拖延，房价上涨，现解除合同，谭永忠亦未举证证实其实际损失，故本院酌定陈丽芳向谭永忠支付赔偿金25000元。双方所支付款项可以在履行中进行抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（被告）陈丽芳与被告（原告）谭永忠签订的房地产买卖合同；二、原告（被告）陈丽芳于本判决生效之日起七日内向被告（原告）谭永忠支付解除合同赔偿金25000元；三、驳回原告（被告）陈丽芳全部诉讼请求；四、驳回被告（原告）谭永忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，财产保全费520元，合计6320元（陈丽芳已预交），由原告（被告）陈丽芳负担；并案案件受理费1402元，减半收取701元（谭永忠已预交），由原告（被告）陈丽芳负担280元（陈丽芳于本判决生效之日起七日内迳付谭永忠，被告（原告）谭永忠负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷审 判 员  李劲松人民陪审员  郭绮文二〇一七年十月十八日书 记 员  阮秉智冼日飞