南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初4309号原告：夏智美，女，1960年3月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：汤亮，男，1987年2月19日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李文昕，江苏同大律师事务所律师。夏智美与被告汤亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序，于2017年9月6日和10月27日两次公开开庭进行了审理。原告夏智美、被告汤亮，委托诉讼代理人王小亮、李文昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认双方签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；2、判决被告涤除在该房屋上的抵押权；3、确认南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室房屋归原告所有，判决被告协助办理房屋变更登记手续将该房屋过户至原告名下；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年3月19日，原告取得南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室经济适用房所有权证，而原告已于2004年10月12日与窦某甲离婚，故涉案房屋为原告离婚后的个人财产。因原告前夫窦某甲欠下被告巨额债务，被告一直逼债，窦某甲迫于无奈只得向原告求助。原告不肯，窦某甲就多次殴打原告，且说只是暂时把房屋抵押给他，到时还会过户回来的。原告被胁迫后与被告、还有窦某甲一同到房产局办理了房屋变更登记手续。同时原告、窦某甲、被告及被告母亲汤某甲共同签订了一份《协议》，其中第1条约定50万元房款，一周内付清。第2条约定涉案房屋仍由原告居住，被告不得出售。第4条约定“等西岗拆迁后，夏智美、窦某甲夫妇必须偿还汤亮欠款百分之柒拾以上，汤亮自愿将此房产过户给夏智美。”之后除了22万元解押款支付给银行外，原告并未受到任何房款。表明原被告之间不具有买卖涉案房屋的真实意思，所以原告一直居住涉案房屋至今。但是近日被告却趁原告外出之际，擅自更换门锁致使原告有家难归。双方之间的买卖合同实质是为窦某甲与被告汤亮之间的债务进行担保，该行为违反物权法定原则，应当无效。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告汤亮辩称，因原告丈夫窦某甲欠被告借款。窦某甲提出用其房产抵一部分欠款，原告也同意，于是双方签订了房屋买卖合同，且已经履行了房款支付义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告夏智美与窦某甲原系夫妻，2004年10月12日离婚。2014年9月3日，被告汤亮与原告夏智美签订一份《南京市经济适用住房买卖合同》，约定由原告将其所有的位于南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室出售给被告，价款845478元。其中第四条，现金已清。2014年9月30日前交付房屋。同时被告汤亮支付给原告22万元用于该房屋解押。2014年9月18日，原告、被告、窦某甲、汤某甲四人签订一份协议。内容如下：1、房产证拿到手一周之内，将伍拾万房款全部付清（其中贰拾贰万为垫资费用扣除）。2、芝嘉花园2幢3单元405室，由夏智美、窦某甲夫妇暂时居住直至西岗拆迁为止。在此之前，汤亮不得出售。如果违约后果自负。3、半年之后，若夏智美经济状况紧张，汤亮必须借给夏智美拾万元周转。4、西岗拆迁之后，夏智美、窦某甲夫妇必须偿还汤亮欠款百分之柒拾以上，汤亮自愿将此房产过户给夏智美。剩余款项等六合拆迁，分部还清。该经济适用住房买卖合同及协议签订之后，夏智美一直居住此房屋。2017年7月底，原告发现门锁被汤亮更换，不得入住，双方遂发生纠纷，原告诉至本院请求处理。庭审中，原告提出，该房屋买卖合同不是其真实意思表示，当时系其前夫窦某甲因赌博欠被告巨额赌债，汤亮整天找窦某甲索要，窦某甲就多次要求原告将该房产先抵押给被告，等西岗拆迁有钱后再过户回来。原告不肯，窦某甲就多次殴打原告，迫于无奈，只好先过户给被告。现西岗已拆迁，被告拒绝过户，且将门锁更换，才发生纠纷。案外人窦某甲出庭作证，陈述：“我在被告那买百家乐号，赌输了就在被告那拿钱，3年时间共拿了80万元，被告要我还，我没钱。被告就叫我把夏智美的房屋抵押给他，并说如果不抵押到时也会有其他人要钱，房屋还是保不住。于是，我多次要求原告将房产先抵押给汤亮，夏智美不愿意，我就打她。夏智美最后没有办法就同意了，双方还签了这份协议。夏智美看到这个协议才去房产局办理房屋过户手续的。这个80万元的赌债我会想办法还他的，现在西岗拆迁他应该把房屋再过户回来给夏智美”。汤亮认为因窦某甲欠他100多万元借款无法偿还，才将涉案房屋卖给他的。另查明，被告于2017年7月25日，在此房屋上设立抵押权，分别抵押给余某甲130万元、黄某甲50万元，期限六个月。上述事实及证据，均经过法庭质证，副卷佐证。本院认为，本案主要争议焦点是原被告双方签订的《南京市经济适用住房买卖合同》是否有效。对此本院认为，首先，原被告双方没有真实的房屋买卖意思表示。从查明的基本事实看，该房屋买卖合同签订的原因系原告前夫窦某甲与被告存在债权债务关系，窦某甲无力偿还，被告要求将原告的房屋抵债作价给被告，之后西岗拆迁再过户回来。故原告与被告之间没有真实的买卖房屋的意思表示。其次，被告也没有将房屋价款支付给原告，但却在房款这一栏目注明房款已清，且约定房屋交付日期为2014年9月30日，却一直由原告居住至今年7月份。三是因原告前夫与被告存在债权债务纠纷，原告前夫多次殴打原告，要求原告先将房屋过户给被告，承诺到西岗拆迁时偿还70%款项后再将房屋过户回来，为此双方还签订了一份协议。该协议明确表明双方的真实意图不是买卖。综上，暂且不论窦某甲的手段违法性，就整个签订买卖合同和协议的前后过程来看，符合让与担保的特征，即债务人或第三人为担保债务人债务的履行，将担保标的物的所有权转让给债权人。当债务清偿后，标的物再返还给债务人或第三人。而根据《中华人民共和国物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”。该条是指物权的种类和内容均由法律作出强行性规定，不允许当事人自由创设或变更。因此该种担保方式不具有、也不产生物权效力，与物权法定原则相违背，当事人之间的约定应当归于无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。此条规定亦能看出此担保的买卖合同亦不支持其合法效力。故本案原被告双方之间的经济适用住房买卖合同及协议所涉及到的房屋所有权约定应当归于无效。至于当事人之间的借贷法律关系应当另寻途径解决。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告取得的22万元解押款应当返还给被告。同时被告应当将此房屋上设立的抵押权涤除。据此，依据《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、原告夏智美与被告汤亮于2014年9月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；二、被告汤亮在本判决生效之日其30日内涤除涉案房屋南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室房屋上的抵押权；三、被告汤亮于本判决生效之日起30日内协助原告将位于南京市栖霞区某某花园XX幢X单元XXX室的不动产权属变更至原告夏智美名下；四、原告夏智美在本判决生效之日起30日内返还被告汤亮22万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告夏智美和被告汤亮各负担6100元。诉讼保全费5000元，由原告夏智美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费24400元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 员 许庆林二〇一七年十月三十日法官助理 晋 静书 记 员 陈 庆