广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2950号 原告：俞梅芳，女，汉族，1953年1月10日出生，住所地：福建省福州市晋安区。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷，董事长。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 第三人：李沐河，男，汉族，1958年7月5日出生，住所地：福建省建宁县。 原告俞梅芳诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）及第三人李沐河合同纠纷一案，本院于2017年9月7日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告俞梅芳、被告万国都公司的委托代理人李蓓、第三人李沐河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞梅芳向本院提出如下诉求：1、解除原由第三人与被告于2009年2月12日订立的《北海凯旋银座大厦内部认购书》（北海市“凯旋国际银座公寓大厦”第十三层1313号房）；2、判令被告双倍返还原告购房定金6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2009年2月12日，第三人与被告签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》(简称《认购书》)一份，主要约定第三人自愿提前内部认购被告即将规划设计开发的位于北海市，建筑面积共66平方米，总金额226000元，付款方式为一次性付款，定金3万元；剩下的196000元整须于该大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内付清。双方在合同第三条第一款约定：认购方须在签署本认购协议书待政府批准大厦动工后，及认购楼层封顶20天内携同此认购书、认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》。认购书明确备注：1、大厦开工时间：2008年10月28日左右；2、大厦封顶时间：2009年10月30日；3、交房时间：2010年5月30日；4、办房产证时间：2010年8月15日开始。上述《认购书》签订后，第三人按约定向被告交纳了定金3万元，被告亦向第三人出具了收款收据予以确认。《认购书》第7条规定：认购方在签署本认购协议书后，可以自由转让。如需要变更名字需在签署《商品房买卖合同》前10天内向开发方书面提出，开发方应无条件同意变更。2009年3月28日，第三人将《认购书》项下权利义务一并转让给原告，把与《认购书》相关的收款收据也移交给原告。与此同时，原告与第三人把二者间的权利义务转让事宜向被告书面提出，并要求被告办理更名手续。原告与第三人转让事宜经被告同意后，被告在“北海凯旋银座公寓明细表”上注明1313号公寓已由第三人转让给原告，表明被告已同意原告与第三人之间的权利义务转让，即原告已取得《认购书》规定的相应权利。直至今日，被告仍没有按照合同约定的时间进行大厦的开工、封顶，且该楼盘到目前为止只建到第四层，现已停工，处于烂尾状态，不能买卖亦不能办理过户，原被告至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》。被告行为已构成根本性违约，原告的合同目的不能实现。原告也曾多次与被告协商处理赔偿事宜，但未能达成一致的结果。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《合同法》第115条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金之规定，原告向被告主张双倍返还定金6万元，于法有据，请求法院依法判决。 被告万国都公司辩称：不同意原告第一项诉请，因为本案中与被告万国都公司有合同关系的是第三人，而第三人从未将转让合同到万国都公司办理更名手续，万国都公司无法确定原告与第三人之间转让行为的真实性。不同意原告的第二项诉讼请求，因为涉案合同中约定第三人缴纳的是占用土地款而非定金，所以不适用定金罚则。而且第三人当时所购买的是楼花，存在一定的风险性。 第三人李沐河意见如下：同意原告的诉讼请求。 经审理查明：第三人李沐河（认购方）于2009年2月12日与被告万国都公司（开发方）签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》（简称《认购书》）一份，主要约定第三人向被告认购了位于北海市，房屋的总价为226000元。（其中该套公寓占用土地款3万元，该套公寓建设款19.6万元）。首期预付认购该套公寓占用土地款30000元；认购该套物业余款196000元整须于该大厦动工后及认购的楼层封顶后20天内付清。否则首期认购公寓占用土地款及首期公寓建设款开发方有权不退还给认购方，本认购书自动作废。认购方须在签署本认购协议书待大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内携带此认购书、认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》；认购方在签署本认购协议书后，可以自由转让。如需变更姓名需在签署正式《商品房买卖合同》前10天内向开发方书面提出，开发方应无条件同意变更，并收取200元的变更费用；如因开发方的原因，不能在备注的时间内通过政府批准动工建设，需延长时间动工，认购方有权提出终止本协议，开发方必须无条件退回首期认购金给认购方（退回的认购金可以按银行一年期的存款利息计算）；大厦开工时间：2008年10月28日；大厦封顶时间：2009年10月30日前；交房时间：2010年5月30日；办房产证时间：2010年8月15日开始。上述《认购书》签订当日，第三人李沐河向被告万国都公司交付了钱款30000元，被告万国都公司向第三人出具《收款收据》，载明“今收到李沐河交来定凯旋银座大厦1313#房定金30000元”。2009年3月28日原告与第三人签订《房产转让协议书》一份，载明“李沐河（甲方）将在北海北部湾中路58号凯旋银座大厦定购十三层1313房，面积六十六平方米，总价226000元转让给俞梅芳（乙方）”。同日，第三人李沐河向原告出具《收条》，载明“今收到北海市凯旋银座大厦十三层1313房定金30000元，转让费8000元，合计38000元”。截止至庭审之日止，案涉房屋所在大厦至今未建成。现原告以原被告双方未能签订正式的《商品房买卖合同》且亦未能就赔偿事宜达成一致意见为由诉至法院，提出上述诉求。 本案的争议焦点如下：1、原告是否是本案的适格主体？2、第三人李沐河支付给万国都的30000元性质如何？3、原告的各项诉求有无事实和法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：第三人李沐河与被告万国都公司于2009年2月12日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》及第三人李沐河与原告俞梅芳于2009年3月28日签订的《房产转让协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，均是合法有效的合同，双方当事人均应按合同履行义务。上述《认购书》签订当日，第三人李沐河按约向被告履行了合同所约定的付款义务。按照上述《认购书》“认购方在签署本认购协议书后，可以自由转让”的约定内容可知，第三人李沐河作为认购方有权将上述《认购书》转让给本案的原告，原告与第三人在签订并履行上述的《房产转让协议书》后承继了上述《认购书》的权利与义务，为此，原告有权提起本案的诉讼，是适格的主体。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：第三人李沐河所支付的30000元在上述《认购书》中约定为公寓占用土地款，与被告万国都公司收到款项后所出具的《收款收据》中所表明的“定金”性质不一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，收款收据所写收取款项的性质与作为收款收据所依据的合同条款对涉及款项写明的性质不一致，应当以收款收据所依据的合同条款来判定。为此，第三人李沐河所支付的30000元不宜认定为定金，应认定为公寓占用土地款。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：按上述《认购书》的约定可知案涉房屋所在大厦应于2009年10月30日封顶，2010年5月30日交付房屋，但该大厦至今未建成，原告订立合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除上述《认购书》于法有据，本院予以支持。从本案所查明的事实可知，第三人李沐河所支付的30000元不宜认定为定金，因此，原告请求被告双倍返还定金60000元于法无据，本院不予支持。被告万国都公司至今未能按约与认购方签订正式的《商品房买卖合同》构成违约，在上述《认购书》解除后，被告应返还原告购房款30000元及支付违约金(违约金计算：以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2009年11月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止)给原告。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下： 一、解除第三人李沐河与被告北海市万国都物业管理有限责任公司于2009年2月12日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司应退还购房款30000元及支付违约金(违约金计算：以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2009年11月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止)给原告俞梅芳； 三、驳回原告俞梅芳的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年十月二十四日 书记员  杨励坚