广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初3552号原告：蔡敏，男，1974年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：佛山北大资源地产有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：刘永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭丽慧，该公司职员。委托诉讼代理人：程德观，该公司职员。原告蔡敏诉被告佛山北大资源地产有限公司（以下简称“北大地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡敏的委托诉讼代理人张天祥、被告北大地产公司的委托诉讼代理人谭丽慧和程德观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡敏向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金50687元（从最后交付期限第二天即2016年7月1日起,按已付房款的698168元每日万分之二的标准，直至实际交房日2017年6月28日止，698168元×363天×2÷10000）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为20160106028805号的《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人向买受人预售位于佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园16座204房的商品房；商品房总价款为698168元；出卖人应当于2016年6月30日之前向买受人交付符合合同约定的商品房；出卖人逾期超过90日交付房屋的，买受人可以解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述协议签订后，原告向被告交付了698168元商品房价款，但被告未在约定期限内向原告交付商品房，直到2017年6月28日才交付给原告，逾期交付的时间长达363天。原告认为，被告逾期交楼行为构成违约，应当按照约定向原告支付逾期交楼违约金50687元（698168元×363天×2÷10000）。被告北大地产公司辩称：答辩人认为被答辩人的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，依法应予全部驳回，具体理由如下：一、依合同约定，答辩人已依约完成竣工验收并通知收楼，因被答辩人自身原因不予办理收楼手续的，被答辩人不能主张逾期交房违约金。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，其中第八条约定答辩人应在2016年6月30日前标商品房，交付条件为“竣工验收合格”。第十一条第2款明确约定“买受人在收到出卖人收楼通知书（以寄出邮戳为准，买受人的通讯地址属于本省的寄出三天后视为到达，属于外省的寄出后七天视为到达）规定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理收楼手续，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知。因此，买受人应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房毁损等风险、责任亦转移予买受人，同时，出卖人委托的物业管理公司有权追讨买受人欠缴的物业管理费和相关公摊费用及违约金。”。2016年6月17日，答辩人已按合同约定地址向被答辩人寄出《收楼通知书》，告知被答辩人可在前办理2016年6月30日前办理收楼手续。故根据合同约定，答辩人已于2016年6月30日前交付所购房屋，因被答辩人自身原因迟延不予办理收楼手续的，其无权主张逾期交房违约金。二、关于原告主张的房屋质量问题。被答辩人提供的打印图片无法证明其诉请，应承担举证不能的不利后果。目前，原告已对涉案房屋进行装修，涉案房屋不存在质量问题，被答辩人主张的情况均不存在，没有事实基础。答辩人交付的房屋均符合双方合同约定，请法院依法予以驳回被答辩人的该请求。综上，答辩人已严格履行合同约定义务，被答辩人的全部诉讼请求均不能成立，请贵院查明事实，依法予以驳回。另外，基于被答辩人的恶意诉讼行为造成答辩人的诉讼成本，答辩人将保留追究赔偿损失的权利。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告蔡敏在诉讼中提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示资料各一份，证明原、被告主体资格；2、广东省商品房买卖合同及商品房买卖合同之补充协议各一份，证明原、被告之间存在商品房预售合同关系，合同约定了被告交付房屋时间及逾期交付的违约责任；3、银联卡刷卡持卡人存根两份、个人贷款支付凭证一份、购房发票一张，证明原告已向被告履行了支付698168元房屋价款的义务；4、房屋质量问题照片一组、入住协议书一份、消防安全责任书，证明被告2016年6月通知原告收楼，因房屋存在严重质量问题，原告拒绝受领。原告同时要求被告进行修复。被告修复后直到2017年6月28日才向原告交付了质量勉强能为原告接受的房屋，双方签订入住协议书及消防安全责任书才意味被告向原告履行了交付房屋的合同义务。被告逾期交房，应承担违约责任；5、住宅质量保证书一份，证明被告于2017年6月28日才向原告交付合格房屋；6、与物业微信记录截屏打印件四份（日期分别为2016年11月12日、2016年12月20日、2017年3月22日、2017年4月9日），2016年7月6日收楼房屋检查表照片打印件两张，2016年6月17日收楼通知书一张，证明被告在2016年7月6日要求原告收楼时，原告已经提出了楼房的各种质量问题，尤其是渗水情况7、业主对博雅滨江花园的投诉材料一份，证明被告所建设的房屋质量问题具有普遍性，并非仅原告一户提出，也说明被告不履行分户验收法定义务所带来的严重后果；8、关于住宅工程质量分户验收的法律、行政法规、地方性法规、部门规章、其他规范性文件六份，证明被告应当按照法律规定在对原告房屋进行分户验收后才予以交付，被告没有履行该义务向原告交付分户验收表，交房不符合法定条件，应承担相应逾期交房违约责任，支付违约金。被告北大地产公司提交以下证据：1、广东省商品房买卖合同及商品房买卖合同之补充协议，证明原、被告于2016年1月6日签订上述合同及协议，双方对房屋价款等进行明确约定；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明原告所购买房屋已达到交付条件；3、EMS邮寄单、存档收楼通知书、邮件全程跟踪查询结果各一份，证明被告于收楼前依约通知原告进行收楼。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，即原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4中的房屋质量问题照片一组，被告不予认可，因该证据未能显示出拍摄地点、时间，故对原告拟证明收楼时存在严重质量问题的证明内容，本院不予采信；证据4中的入住协议书、消防安全责任书及证据5，被告对其真实性、合法性无异议，本院确认其真实性、合法性；证据6中的物业微信记录无法确认聊天主体的身份情况，且聊天内容也无法判断是否与本案所涉房屋相关联，故对原告拟以此证明房屋在收楼验房时存在质量问题的证明内容，本院不予采信；证据6中的收楼房屋检查表照片打印件两张，虽系照片打印件，但根据被告的书面质证意见“经与北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司核实，被质证人（原告）于2016年7月对其房屋进行多次验收”，表明涉案房屋确系进行过验收，正常收楼验房手续也是有物管公司负责记录业主反馈情况，且备注栏也表明需将房屋检查表交物业管理处，故对该照片的真实性，本院予以采信，且照片所显示业主姓名、房屋地址、房号、物业公司、检查表签署日期均可与涉案房屋及双方一致认可的验房时间相对应，故本院采信该房屋检查表，对该表所记载的房屋质量问题的真实性，本院予以采信；证据6中的收楼通知书与被告提供的收楼通知书一致，本院确认原告已接到被告收楼通知的事实；证据7，并无相关签章，且原告的单方陈述也难以反映房屋存在严重质量问题，对其拟证明内容，本院不予采信；证据8，系法律、行政法规、地方性法规、部门规章、其他规范性文件，不属于证据范畴，对原告就此提出的分户验收表是否属于法定的被告必须提供的交房必备材料，在本院认为部分予以阐述。被告提交的证据2，系原件，且加盖有佛山市三水区建设工程竣工验收备案专用章，对其真实性，本院予以采信；证据3，被告对收楼通知书真实性无异议，本院确认其真实性，EMS邮寄单所显示收件人情况与原告在合同中提供的一致，邮件查询结果亦有中国邮政速递物流股份有限公司佛山市三水支公司予以盖章确认，本院确认该组证据证明力，被告对EMS邮寄单及邮件查询结果不予确认，却又在庭审中承认以EMS快递邮件方式收取收楼通知书，本院对其异议不予采信。结合本院采信的证据及原、被告的一致陈述，本院确认以下事实：2016年1月6日，原告蔡敏（买受人）与被告北大地产公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同（合同编号为20160106028805）及商品房买卖合同之补充协议各一份，双方合同约定：原告告建设开发的位于佛山市三水区西南街道文锋西路55号博雅滨江花园16座204号房屋，房屋总价款为698168元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016-06-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房经工程竣工验收备案。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：。2、买受人应在收到出卖人收楼通知书（以寄出邮戳为准，买受人的通讯地址属于本省的寄出三天后视为到达，属于外省的寄出后七天视为到达）规定的期限内到出卖人指定的收楼地点办理收楼手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管，出卖人不再另行通知。出卖人按照商品房买卖合同上买受人确认的地址邮寄信件，视为出卖人已经履行了通知的义务。合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。上述商品房买卖合同之补充协议第四条第7点约定：买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《收楼通知书》确认的收楼日期之日起七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理收楼手续）的，按照以下情形分别处理：。（4）买受人非因商品房主体结构质量不合格或因严重质量问题致使买受人无法正常居住使用而拒绝接受商品房（拒绝办理收楼手续）的，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任。合同合同签订后，原告已付清全部购房款。被告于2016年6月30日完成博雅滨江花园16#的工程竣工验收备案手续，并于2016年6月30日前向原告以EMS邮寄方式于2016年6月24日送达收楼通知书。2016年7月6日，原告对涉案房屋进行验收检查，并由与被告关联的物业公司进行接待，形成房屋检查表，该表记载涉案房屋存在漏水等质量问题。经过修缮，原告于2017年6月28日，正式接收涉案房屋及住宅质量保证书，并于当日与北京北大资源物业经营管理集团有限公司佛山分公司签订《入住协议书》和《消防安全责任书》。原告在庭审中确认涉案房屋已开始进行装修。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点问题在于原告在涉讼房屋存在渗水问题的情况下是否有权拒绝收楼。涉讼房屋已在合同约定的交付最迟期限当日经竣工验收合格并已完成备案手续，符合交付条件，被告亦按约定于2016年6月30日前以EMS快递方式向原告履行了通知收楼义务，原告亦确认收到收楼通知，原告无正当理由不得拒收房屋。原告称验房后拒收房屋源于房屋存在渗水问题，但对此其提供的证据并不足以证明该渗水问题属于房屋主体结构问题或严重影响正常居住的质量问题，因此不构成原告拒绝收楼的合法理由，原告据此主张被告承担逾期交楼的违约责任，本院不予支持。至于原告提到的分户验收表问题，原告依据相关行政法规、地方性法规、部门规章、其他规范性文件中的关于建设单位应“按户出具《住宅工程质量分户验收表》”等规定，认为被告未按上述规定出具分户验收表，但上述规范性文件中涉及分户验收表的规定，仅系管理性规定，并非效力性强制性规定，交付条件应依双方约定为准，而双方合同明确约定交付条件为“该商品房经竣工验收合格”，并不包括按户交付分户验收表，且涉案房屋已经竣工验收合格并经验收备案，已达交付标准，故原告以未收到分户验收表为由认为被告所建设的房屋未达交付条件的主张，本院不予支持。另外，房屋存在非主体结构或非严重影响居住的质量问题的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，原告在收楼后可要求被告承担相应的修复责任，原告庭审陈述也确认被告在原告提出质量问题后进行了房屋修缮，被告也最终于2017年6月28日实际接收了修复后的房屋并开始进行装修。若原告认为被告存在拖延修复的行为，原告可提供证据就拖延修复及所产生的损失等另行提起主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即534元（原告已预交），由原告蔡敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  周绪阳二〇一七年十月二十七日书 记 员  李 敏