北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初680号原告（反诉被告）：刘晓华，女，1958年6月3日出生，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：芦双军，男，1977年1月24日出生，住北京市西城区。委托代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人：韩帅，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄土东村北侧。法定代表人：吕国峰，总经理。委托代理人：陈兰洁，北京市博缘律师事务所律师。委托代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。原告刘晓华、芦双军与被告北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司(以下简称龙禧文华路交易市场公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭。本案审理过程中，被告龙禧文华路交易市场公司提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告刘晓华及其委托代理人张禹，被告龙禧文华路交易市场公司的委托代理人陈兰洁、陶鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓华、芦双军向法院提出诉讼请求：1、被告赔偿两原告装修损失986215元；2、被告赔偿两原告设备损失524198元；3、被告支付两原告餐费49927元；4、被告支付两原告税款及服务费20600元；5、被告赔偿两原告期待利益686070元；6、被告返还原告已付押金83000元；7、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告于2014年9月1日与被告签订了《租赁合同》一份，合同约定：被告将×1000平米摊位1、2号（以下简称“经营场所”）出租给两原告，租赁用途为餐饮经营，租赁期限为2014年9月1日至2017年8月31日。在签订合同时，双方还约定被告需配合两原告办理营业执照等相关手续，并保证在每日中午11点前将经营场所前市场清理完毕，以保证两原告所经营餐馆的正常营业。但在合同履行过程中，两原告多次催告被告协助办理营业执照等相关经营手续，但是被告一直以各种借口推拖。而且，在两原告经营期间，被告所承诺的“中午11点前将经营场所前市场清理完毕”一直未予实现。经营场所前市场管理混乱，严重影响了两原告餐馆的正常经营，直接导致餐馆中午几乎没有营业收入。被告的违约行为严重损害了两原告的合法利益，且签订的《租赁合同》已经解除，导致原、被告双方的《租赁合同》已经无法继续履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼。被告龙禧文华路交易市场公司辩称：不同意原告的诉讼请求，合同在履行过程中，原告长期拖欠租金，被告多次向其催缴未果，其行为已经构成严重违约。被告依据《租赁合同》第8条第1款之规定，于2015年10月22日，以口头方式向原告依约行使合同单方解除权，《租赁合同》及《补充协议》已于2015年10月22日解除，双方于当日晚20:44分办理正式交接手续。合同签订后，被告已依约履行合同义务，不存在违约行为。原告起诉状事实与理由部分所述“在签订合同时，双方还约定被告需配合两原告办理营业执照等相关手续，并保证在每日中午11点前将经营场所前市场清理完毕，以保证两原告所经营餐馆的正常营业”与事实严重不符。事实上，根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》均未对上述内容进行约定，双方亦未对上述内容进行过口头约定，原告所述的内容是不存在的。原告主张多次催告被告协助办理营业执照等相关经营手续，被告一直予以拒绝。并且因被告所承诺的“中午11点前将经营场所前市场清理完毕”一直未予以实现，严重影响餐馆的正常经营，致使合同无法履行与事实不符。事实上，依法办理营业执照，合法经营是原告的责任义务，而非被告。但原告一直怠于办理。在此情况下，被告为帮助原告正常经营，在原告经营期间代为原告开具税务发票，被告的行为已经超过合同约定范围对原告进行了善意帮助，根本不存在违约的行为。关于市场早市问题，首先不存在原告所述经营混乱问题，被告对早市具有严格的管理制度，每日10：30分准时收摊、清理。早市具有极大的客流量，客观上对原告的餐馆起到了极大的宣传、带动作用，对原告是起到正面作用的，而非原告所述造成无营业收入的负面影响。况且原告在承租房屋时对场地进行了多次考察，同时被告亦给予了原告3个月的装修免租期，对于早市运营的现实情况原告是充分知晓、认可的。至于原告的经营亏损，并非早市原因导致。事实上，原告因经营困难向被告提出减免部分租金的请求，被告为帮助原告尽快走出低谷，经协商给予了原告6个月的减免期，可见被告对于原告已经给予了极大帮助、因经营活动本身即存在风险，可见原告亏损属于是经营风险的问题，与市场早市无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，合同解除的根本原因系原告拖欠被告租金，严重违约，被告因此与其解除合同。依据上述法律规定，在被告不同意利用装饰装修残值损失情况下，装修损失应由原告自行承担。被告因原告严重违约行为与其解除合同，原告已将可移动、拆除的设备、设施全部搬离，双方于2015年10月22日正式办理交接手续。至此原租赁房屋与原告再无关系。原告主张设备损失于法无据。被告认可签字确认的餐费金额。被告为帮助原告正常经营，在原告经营期间代为原告开具税务发票，由此产生税务金额理应由原告承担，并且被告收取的税款金额大大低于为原告开票实际产生的税额。被告收取原告相应的税款及服务费并无不当，是合情合理的。原告所述期待利益，应为合同法上的可得利益。可得利益损失是在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。而原告是合同的违约方，其要求守约方赔偿损失，没有相应的法律依据，对其此项诉请不予支持。另外，原告在正常营业的时候长期处于亏损状态，也不会产生可得利益。综上，原告因严重违反合同约定，被告依法依约与其解除租赁合同，其向被告主张装修损失、设备损失、税款及服务费、期待利益于法无据。被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告龙禧文华路交易市场公司向法院提出反诉请求：1、确认反诉人与二被反诉人所签《租赁合同》及《补充协议》于2015年10月22日解除；2、判令二被反诉人支付反诉人租金43.3613万元（计算至2015年10月22日）；3、判令二被反诉人支付滞纳金4166元；4、判令二被反诉人支付违约金20万元；5、诉讼费用由二被告反诉人承担。案件审理过程中，经本院释明，龙禧文华路交易市场公司表示若认定合同无效，则将第二项反诉请求中的租金变更为房屋占有使用费，其他诉讼请求不变。事实与理由：反诉人作为出租方，二被反诉人作为承租方于2014年9月1日就坐落于×1000平米的1、2号摊位签订《租赁合同》（以下简称“合同”）。并于2015年4月15日签订《补充协议》。约定：租赁期限三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止；租金为8.3333万元/月，合计100万/年，支付方式为提前一个月支付下一期的租金，每3个月付一次租金。自2015年3月1日至2015年8月31日租金为56666.66元/月，付款方式为2015年3月1日交17万元，6月1日再交17万元。2016年9月1日恢复原合同规定：二被诉人逾期支付租金时，逾期十五日内应加付月租金的百分之五作为滞纳金；逾期超过十五日的，反诉人有权单方解除合同和收回摊位。合同解除后，保证金不予退还；本合同期满或解除后七日内，二被反诉人未及时办理交接手续的，反诉人有权单方收回摊位，摊位收回后，保证金不予退还。截至2015年10月22日，二被诉人已经累计欠付反诉人租金47.3613万元。在此过程中，虽经反诉人屡次催要，并向二被反诉人多次下发催款通知，二被反诉人始终未予支付。二被反诉人严重违约、失信行为给反诉人造成巨大经济损失。反诉人无奈之下特向法院提起反诉，请求人民法院判如所请。反诉被告刘晓华、芦双军辩称：反诉原告的反诉请求均不成立，与事实不符。在我们签合同时被告就答应给我们洋福源的执照，而且答应我们市场十一点之前能收，签合同被告法人不出来，只委托一个授权人，答应我的也不写在合同中，我们交的钱被告也不开条。合同第8.1条对违约责任有约定，事实上反诉被告逾期交纳租金已经超过15天了，而反诉原告没有按合同行使解除权，我们认为这是反诉原告事实上以实际行动同意变更交纳租金的期限。补充协议第三条，我们认为违约金过高，申请法院予以减少，双方一致认可的租赁合同的解除时间是2015年10月22日，依据合同法的规定，非违约方有义务减少损失的扩大，10月22日已经解除合同了，我们认为在一个月的合理期限内反诉原告完全可以把涉案房屋转租以减少损失的进一步扩大。双方签订的租赁合同年租金为100万元，如果反诉原告在解除合同后及时把涉案房产转租，那么损失显然没有100万，违约金的计算应以实际损失为基础，所以被告主张按年租金100万为基础计算违约金过高。针对反诉原告变更的反诉请求，反诉被告的答辩意见不变。经审理查明：2014年9月1日，龙禧文华路市场公司（甲方）与刘晓华、芦双军（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定“甲方将有权出租的×壹仟平米摊位：1、2号（以下简称该经营场所）出租给乙方。租赁该场地作为餐饮经营使用。”合同第三条约定“本合同租赁期限为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日.甲方给乙方免租期3个月（2014年9月1日-2014年12月1日）。”合同第四条约定“该摊位租金为人民币（大写）：捌万叁仟叁佰叁拾叁元/月，合计壹佰万元/年。租金支付方式为先付，即提前一个月支付下一期的租金，每叁个月付一次租金。具体付款日期为2014年10月1日前付贰拾伍万元，2015年2月1日前付贰拾伍万元，2015年4月30日前付贰拾伍万元……”合同第五条关于保证金的约定为“乙方在签署本合同的同时，应向甲方缴纳保证金捌万叁仟元整，作为乙方保证严格履行本合同、质量保证协议、治安消防协议及各项市场管理规定的保证金。在乙方完全履行本合同及各项规定的前提下，本合同期满并乙方交还所租摊位及其他各项费用三个月后，无针对乙方的任何质量和服务投诉，甲方将押金退还给乙方，不计利息”。2015年4月15日，双方签订《补充协议》，约定：一、甲方同意乙方自2015年3月1日至2015年8月31日为止每月支付租金56666.66元（减免期为6个月），期满后恢复原合同规定的标准，2016年9月1日恢复原合同规定。二、每个季度月份的1日一次性交三个月的租金：17万元。2015年3月1日交下期租金17万元（租金期限2015年3月1日-2015年5月30日）。本协议签字后当天交款可以不算违约，从2015年6月1日交本年第三季度租金：17万元。从2015年9月1日交本年第四季度租金25万元。拖延交租金视同严重违约，必须承担违约责任。三、原合同其他条款不变，本合同双方签字后生效，双方不得反悔。如有违约按原合同年租金100万元的20%支付违约金。2014年9月19日，刘晓华、芦双军支付定金5万元。双方达成口头协议，约定以5万元折抵房屋内原有设备设施。刘晓华、芦双军分别于2014年10月1日支付房屋占有使用费及保证金共计333000元，于2015年4月21日支付占有使用费10000元，于2015年6月10日支付占有使用费20000元，于2015年7月11日支付占有使用费20000元。合同签订后，刘晓华、芦双军对所经营的餐厅进行装修。签订合同之前，刘晓华、芦双军曾到租赁地点进行考察，发现在其租赁的摊位前设有早市，早市于上午11点半收市。在合同履行过程中，刘晓华、芦双军称龙禧文华路市场公司于上午十点半吹哨要求早市的商户收摊，实际早市于11点半收拾完毕，二人认为早市不能于上午11点之前清扫干净，影响其正常经营。龙禧文华路市场公司主张其于10点吹哨要求早市的商户收摊，打扫卫生需要一个小时时间。合同签订时，因刘晓华、芦双军尚未办理营业执照，龙禧文华路市场公司于2014年10月1日将北京洋福源海鲜餐饮服务有限公司的营业执照交由刘晓华、芦双军使用，并同意将该营业执照变更至刘晓华、芦双军经营的餐饮企业名下，但北京洋福源海鲜餐饮服务有限公司的餐饮服务许可证丢失，在补办餐饮服务许可证后才能变更营业执照。龙禧文华路市场公司于2015年3月23日收到芦双军交还的营业执照，并于2015年6月12日取得餐饮服务许可证。刘晓华、芦双军向工商行政部分预先申请了“北京食美园餐饮管理有限责任公司”与“北京三门堂餐饮有限责任公司”两个名称。在使用北京洋福源海鲜餐饮服务有限公司的营业执照期间，由龙禧文华路市场公司代为开具发票并支付相应税款，并向刘晓华、芦双军收取了税款及服务费，刘晓华、芦双军已支付了上述款项。龙禧文华路市场公司在合同履行过程中到刘晓华、芦双军经营的餐厅用餐，共计消费49326元。上述费用龙禧文华路市场公司尚未支付。刘晓华、芦双军在合同履行过程中提出要求搬离涉案房屋，双方于2015年10月22日办理交接手续，刘晓华、芦双军将房屋及钥匙、电卡、燃气卡交还给龙禧文华路市场公司。2015年10月21日，双方协商时，刘晓华表示“任何一件东西我们都不让拿，我都不要，我都放在这。”庭审中，龙禧文华路市场公司称目前无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证、房屋所有权证等相关审批手续,并称已将刘晓华、芦双军所经营餐厅的装修部分拆除。刘晓华、芦双军称其搬离涉案房屋时，龙禧文华路市场公司不允许二人将餐厅内的物品带走，龙禧文华路市场公司对此不认可，并主张录音中能够体现系二人自己表示放弃所有物品。上述事实，有租赁合同、补充协议、发票、照片、银行交易明细、结账单、录音及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘晓华、芦双军与龙禧文华路市场公司签订的租赁合同及补充协议，虽系双方当事人真实意思表示，但龙禧文华路交易市场公司无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。双方对合同无效的后果均负有过错，根据案件实际情况，本院认定刘晓华、芦双军与龙禧文华路市场公司各承担50%的责任。龙禧文华路市场公司要求确认双方签订的租赁合同及补充协议于2015年10月22日解除的反诉请求，于法无据，本院不予支持。合同虽属无效，但刘晓华、芦双军实际使用了承租房屋，应当支付自2014年12月2日至2015年10月22日期间的房屋占有使用费。关于占有使用费的金额，本院参照双方约定的租金数额予以确定。上述期间的房屋占有使用费数额为734443.83元。刘晓华、芦双军已支付30万元，尚欠434443.83元未支付。龙禧文华路市场公司要求刘晓华、芦双军支付房屋占有使用费433613元的反诉请求，本院予以支持。因合同无效，刘晓华、芦双军支付的保证金8.3万元，龙禧文华路市场公司应予以退还。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘晓华、芦双军提供的证据不足以证明二人装修经营场所的原值，且其在装修后使用了将近一年的时间，装修价值产生折旧。鉴于龙禧文华路市场公司已将刘晓华、芦双军装修部分拆除，无法进行鉴定的客观情况，综合考量装修面积、装修用途、装修情况以及一般餐厅装修费用，本院酌情确定装修部分在2015年10月22日的价值为70万元。根据双方应承担责任比例，龙禧文华路市场公司应支付刘晓华、芦双军装修损失35万元。龙禧文华路市场公司到刘晓华、芦双军的餐厅用餐，共计花费49326元，双方对上述金额均予以确认，本院对此不持异议。刘晓华、芦双军要求龙禧文华路市场公司支付餐费的诉求中合理部分，本院予以支持。关于刘晓华、芦双军主张的设备损失一节，因其提供的证据不能充分证明其购买设备的事实及金额，且二人系自行要求搬离经营场所并与龙禧文华路市场公司办理了交接手续，其应将全部设备一并搬离。刘晓华、芦双军主张龙禧文华路市场公司不允许将设备带走，但并未出示相应证据予以证明，且龙禧文华路市场公司对此不予认可，同时结合刘晓华、芦双军提供的录音中刘晓华的陈述，刘晓华、芦双军的上述主张，本院不予采信，刘晓华、芦双军要求龙禧文华路市场公司赔偿设备损失的诉求，依据不足，本院不予支持。因刘晓华、芦双军经营的餐厅未办理营业执照而无法开具发票，龙禧文华路市场公司代为开具发票并支付税款，同时向刘晓华、芦双军收取服务费系双方口头达成的约定，龙禧文华路市场公司已实际支付了相应税款，且刘晓华、芦双军亦向龙禧文华路市场公司支付完毕税款及服务费，现刘晓华、芦双军要求龙禧文华路市场公司返还上述款项的诉求，于法无据，本院不予支持。因双方签订的租赁合同系无效合同，且双方对此均有过错，故刘晓华、芦双军要求龙禧文华路市场公司赔偿期待利益的诉求，于法无据，本院不予支持。关于龙禧文华路市场公司要求刘晓华、芦双军支付违约金及滞纳金的反诉请求，因租赁合同及补充协议无效，故龙禧文华路市场公司的上述诉求，于法无据，本院不予支持。针对刘晓华、芦双军与龙禧文华路市场公司的各项主张，对于诉求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘晓华、芦双军与北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司于本判决生效后十五日内支付刘晓华、芦双军装修损失350000元；三、北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司于本判决生效后十五日内给付刘晓华、芦双军餐费49326元；四、北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司于本判决生效后十五日内退还刘晓华、芦双军保证金83000元；五、刘晓华、芦双军于本判决生效后十五日内给付北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司房屋占有使用费433613元；六、驳回原告刘晓华、芦双军的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25600元，由原告刘晓华、芦双军负担20346元（已交纳），由被告北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司负担5254元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5089元由反诉原告北京龙禧文华路农副产品交易市场有限公司负担1629元（已交纳），由反诉被告刘晓华、芦双军负担3460元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹元元人民陪审员  冯秀琴人民陪审员  李 强二〇一七年十月三十日书 记 员  姚 倩