福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5506号上诉人（原审被告）：福清市祥和物业服务有限公司，住所地福建省福清市玉屏街道凤凰路36号锦绣花园3号楼一层2号。法定代表人：黄玲，总经理。委托诉讼代理人：锜言金，男，1972年1月30日出生，汉族，住福建省福清市，系公司经理。被上诉人（原审原告）：吴剑红，女，1962年7月26日出生，汉族，住福建省福清市。上诉人福清市祥和物业服务有限公司（以下简称祥和物业）因与被上诉人吴剑红物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祥和物业上诉请求：驳回吴剑红的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案管辖权问题。祥和物业于本案当日开庭前就提出因存在书面仲裁协议，本案应由福州市仲裁委员会管辖。2.证人李某、杨某均与吴剑红存在利害关系，与其串通。（1）杨某严重违反祥和物业的规章制度被开除而怀恨在心，且开庭当日未出庭作证，其证言不符合法定程序，不应采信；（2）李某系小区业委会副主任，长期不交物业费，其证言不能采信。3.吴剑红提供的照片，是车辆停在主通道上，公司保安在通知临时车主把车开走后，及时通知吴剑红，但其不听劝阻，未及时将车开走，妨碍其他业主通行，造成了本案的后果，所以祥和物业不负赔偿责任。4.派出所只能证明轮胎被人为破坏，未说明在通道上被损坏，轮胎本身是易损配件，不属于保险公司的理赔范围，其四个轮胎全部被破坏及轮胎的价格没有依据。5.吴剑红从不交纳车辆的维护秩序费，更不交纳公共设施的维修费，本案应由其负完全责任。6.一审中，吴剑红提供的都是不合法证据，根据轮胎破损程度，应扣除旧轮胎折旧费。7.《物业服务合同》第三条第七项明确规定“1、业主的财产（包括车辆）需保管，另签书面保管协议；2、业主人身、财产安全，一旦发生案件报公安部门处理；物业服务处有协助公安人员共同破案的义务，但物业企业不承担相关案件的连带责任；3、车主应锁好车辆，如发生车辆丢失，及时向公安报案，并由公安处理；物业企业不负责赔偿责任。”第六条第七项“负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；”第八条第三项“业主对电动车、摩托车、机动车辆有保管要求的，须另行与乙方签订机动车辆保管合同。车辆停放服务费不属于保管费。”综上所述，根据《物业服务合同》规定，吴剑红不遵守小区《业主规约》，违规停车且不听劝阻造成损失，祥和物业不应承担赔偿责任。吴剑红未作答辩。吴剑红向原审法院起诉请求：1.判决祥和物业赔偿吴剑红更换轿车轮胎费3840元；2.本案诉讼费由祥和物业承担。一审法院认定事实：吴剑红系锦绣花园小区业主。祥和物业系从事物业服务管理的企业，负责锦绣花园小区的物业服务管理事务。2015年3月25日，吴剑红中午下班开车回家后发现小区地下车库自己的车位被人占用，便将车辆暂时停放在通道上。下午上班时吴剑红发现车辆的四个轮胎均被人为扎破，在与物业公司协商处理未果后，遂于次日早上向公安机关报警处理，现该案尚未侦破。吴剑红更换四个轮胎共计花费3840元。一审法院认为，关于本案争议焦点问题，一审法院分析如下：1.本案管辖权问题。祥和物业提交《物业服务合同》及补充协议以主张本案应向福州市仲裁委申请仲裁处理，一审法院对本案无管辖权，一审法院经审查认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十六条规定，祥和物业主张有书面仲裁协议为由对法院受理民事案件提出异议的，应当在首次开庭前提出。本案祥和物业在首次开庭前未提出其与锦绣花园小区业委会或与吴剑虹存在书面仲裁协议，且在庭审中对吴剑红的诉求进行了答辩，应视为接受一审法院管辖，祥和物业在答辩之后再提出管辖权问题不足以改变一审法院对本案存在管辖权的事实。2.本案诉讼时效问题。吴剑红提交证人李某、杨某的证言以证实本案未超过诉讼时效，一审法院经审查认为，李某系锦绣花园小区业委会成员，杨某原系祥和物业公司工作人员，两证人均证实吴剑红从该事件发生后至2015年6月份期间多次通过业委会工作人员与祥和物业协商本案纠纷事宜，该两个证人的证言能够相互印证，与吴剑红的陈述相符，故一审法院对该证人证言予以采纳，并确认吴剑红在2015年6月份还与祥和物业协商处理本案纠纷事宜的事实。故吴剑红在2017年5月2日向一审法院提出诉求未超过两年诉讼时效。3.车辆轮胎被扎破地点。吴剑红主张系在小区车库内被人为扎破，祥和物业辩解有可能在小区外被扎破后开回车库，一审法院经审查认为，车辆四个轮胎同时被扎破是否能够继续行驶尚有疑问，即便强行将车辆开回车库对车辆的损害程度明显较轮胎受损更为严重，更何况在四个轮胎同时被扎破的情况下吴剑红可直接报警处置并获得保险公司理赔，无需再开回小区车库寻求对祥和物业进行索赔，故祥和物业的该辩解意见明显不合常理，一审法院不予采信。一审法院依法认定吴剑红的车辆系在小区车库内被扎破轮胎。综上所述，一审法院认为，吴剑红系锦绣花园小区业主，祥和物业作为物业公司服务管理该小区，双方形成物业服务合同关系。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的安全保障因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责；共用部分则由物业公司负责管理。小区地下停车场属于小区公共部分，由物业公司进行管理，物业公司有义务做好小区公共场所的安全防范工作，如布置监控摄像头、进行保安巡逻并及时制止侵害行为等，以保护业主的财产安全，并保障在小区业主财产安全受到威胁、损害时有能力寻找到实际侵权人并对之主张权利。祥和物业在管理锦绣家园小区地下停车场时，未能完善监控摄像设施，导致无法寻找到损坏吴剑红车辆的侵权人，亦未提供证据证实已尽到车库的安全管理工作，应认定存在一定的管理过失，对于吴剑红车辆被破坏产生的损失应承担一定的赔偿责任。吴剑红车辆受损更换四个轮胎花费3840元，考虑到祥和物业存在的管理过失责任较轻，一审法院酌定由祥和物业承担该损失10%的赔偿责任，即赔偿吴剑红384元，其余损失由吴剑红自行向实际侵权人主张。祥和物业在承担该赔偿责任后有权向实际侵权人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十七条，《福建省物业管理条例》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、祥和物业于本判决生效之日起五日内赔偿吴剑红损失384元；二、驳回吴剑红其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由吴剑红、祥和物业各负担25元（吴剑红已交纳，祥和物业限判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，祥和物业提供如下材料：1.关于修订《福州市前期物业服务合同》（试行）和《福州市物业服务合同》（试行）示范文本中合同争议解决方式相关条款内容的通知及《补充协议》，拟证明双方有争议时，向福州仲裁委员会申请仲裁，一审法院不具有管辖权；2.照片3张，拟证明吴剑红车辆违规停在通道上。本院经审查认为：上述材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴剑红与祥和物业之间有物业服务合同关系，祥和物业作为物业服务企业，对其服务的小区有安全保障的义务。祥和物业因管理上的疏失，导致吴剑红车位被其他车辆占用只能将讼争车辆停放在临时通道上，在吴剑红车辆轮胎受损后，又因祥和物业未能完善监控摄像设施，导致吴剑红无法寻找到损坏车辆的侵权人，祥和物业存在管理过失，一审法院根据本案具体情况，酌定祥和物业承担10%的赔偿责任，已臻合理，本院予以维持。祥和物业主张其已尽安全管理工作，但未能举证证明，应承担举证不利后果，对祥和物业提出其不应承担责任的主张，本院不予采纳。此外，关于本案管辖权的问题，一审法院已作详细阐释，本院不再赘述。祥和物业还主张李某、杨某与吴剑红有利害关系，存在与吴剑红串通，因其未能提供充分证据证实，对此节主张，本院亦不予采纳。综上，福清市祥和物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人福清市祥和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李 杰二〇一七年十月二十八日法官助理 张力群书 记 员 吴 超