.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终2728号上诉人（原审被告）：吴容燕，女，1975年2月8日出生，汉族，户籍所在地海南省万宁市，暂住海口市。委托诉讼代理人：冯瑜，女，1983年9月5日出生，汉族，住海南省文昌市。被上诉人（原审原告）：唐春策，男，1974年7月7日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：张孝忠，海南阳光岛律师事务所律师。上诉人吴容燕因与被上诉人唐春策租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9号立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴容燕上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由唐春策承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。2015年10月19日，龙华区政府已经在海口晚报发布《关于进行坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》，而唐春策在2015年11月1日同吴容燕签订《铺面租赁合同书》，实际上在2015年10月19日前，海口市龙华区人民政府已经多次在坡博、坡巷片区发布征收相关的公告或通知，唐春策对该片区即将被征收的事实早已知晓，但仍与吴容燕签订房屋租赁合同，属于合同法规定的合同签订过程中隐瞒重大事实的欺诈行为。唐春策的合同欺诈行为给吴容燕造成重大经济损失，吴容燕承租诉争房屋后，投入大量财力进行装修、雇佣员工等等，之后海口市龙华区人民政府开始一系列的征收行为给吴容燕的经营造成巨大影响，吴容燕勉强支撑到2016年8月，也即租金交纳期限内（2015年11月1日-2016年8月）。吴容燕租赁唐春策房屋的目的是为了经营营利，因唐春策的重大违约行为，吴容燕的合同目的从根本上没有实现，故吴容燕没有义务继续支付2016年9月至10月15日之间的房租。相反，唐春策应承担合同欺诈的赔偿责任，对吴容燕的损失进行赔偿。一审法院对唐春策合同欺诈的重要事实没有确认。另，吴容燕同唐春策之间的租赁合同有约定，连续1个月不付房租，唐春策可以终止合同并收回房屋，但是2016年10月15日唐春策同政府签订了征收补偿安置协议，诉争房屋的所有权已经转为国有，唐春策主张吴容燕撤离的请求没有事实和法律依据。二、一审程序错误。一审法院没有依法通知吴容燕开庭，对吴容燕缺席审判严重侵害了吴容燕的合法诉权，导致一审法院未能全面了解案情的情况下作出错误的判决。综上，一审判决明显错误，请二审法院撤销原判依法改判。唐春策辩称：唐春策和政府签订的拆迁补偿协议生效时间是在2016年11月8日，但政府支付给唐春策的补偿款是在2016年12月份，故房租的收取时间应计算至2016年12月份止，但一审判决认定租金的截止时间至2016年10月15日止是错误的。综上，一审判决认定事实基本清楚，请求二审法院判决驳回吴容燕的上诉请求。唐春策向一审法院起诉请求：1.判令吴容燕立即搬出海口市龙华区坡博西村博巷路132-103号铺面，并将该铺面归还给唐春策；2.判令吴容燕向唐春策支付拖欠的铺面租金（含占用期间共4个月）8万元；3.本案诉讼费用由吴容燕承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，唐春策、吴容燕签订《铺面租赁合同书》约定，唐春策将其所有的位于海口市××区号铺面租赁给吴容燕，由吴容燕经营饭店，租赁期限自2015年11月1日至2016年10月31日止，月租金为20000元，另付押金30000元，租房期终止，经验收无误后，将押金退还吴容燕不计利息，租金于每月5日前交纳。合同约定，租赁期内吴容燕连续1个月不付所有费用的，唐春策可终止合同收回房屋使用权。吴容燕需承担全部责任并赔偿损失。合同签订后，唐春策依约将铺面交给了吴容燕经营使用，吴容燕依约向唐春策支付从2015年11月1日至2016年8月的租金。吴容燕至今仍占用该铺面，且未向唐春策支付租金。另查，2016年10月15日，海口市龙华区房屋征收局（征收人）与唐春策（被征收人）签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，约定海口市龙华区房屋征收局向唐春策征收位于海口市××区，现场编号为A283的房屋及附属物，房屋建筑面积为115.22m2，被征收用地面积为58.63m2。吴容燕承租的海口市××区号铺面位于被征收房屋及用地范围之内。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。唐春策、吴容燕签订的《铺面租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。吴容燕虽已按约定支付了自2015年11月1日起至2016年8月止的租金，但其未按合同约定的租赁期限按时足额支付之后的房屋租金。因唐春策于2016年10月15日与海口市龙华区房屋征收局签订了《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，协议依法生效，房屋被国家征收，集体土地使用权也同时收归国家。所以租金只应支付至2016年10月15日止。按照双方合同约定，每月租金20000元，10月份的日租金为645元，自9月份至10月15日止，租金共计29675元，吴容燕应支付唐春策所欠租金共计29675元，唐春策主张吴容燕支付租金8万元过高，超过的部分，一审法院不予支持。根据唐春策、吴容燕签订的《铺面租赁合同书》约定，租赁期内承租人连续1个月不支付所有费用的，出租人可终止合同收回房屋使用权，承租人需承担全部责任并赔偿出租人损失。本案中，吴容燕欠付租金的时间已超过1个月，故唐春策主张吴容燕搬离涉案房屋有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，判决如下：一、限吴容燕于本判决生效之日起十日内搬出海口市龙华区坡博西村博巷路132-103号铺面；二、限吴容燕于本判决生效之日起十日内向唐春策支付租金29675元；三、驳回唐春策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由吴容燕负担271元，唐春策负担629元。二审中，唐春策向本院提交：1.《海口市龙华区坡博村坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，欲证明唐春策与海口市龙华区房屋征收局签订该协议的时间是2016年11月8日；2.《交易明细》，欲证明海口市龙华区房屋征收局向唐春策支付拆迁补偿款的时间是2016年12月28日。吴容燕质证意见：对以上二份证据的真实性没有异议，但唐春策未提起上诉，对关联性不予认可。吴容燕二审无新证据提交。本院认为，因唐春策未就租金问题提起上诉，应视为其同意一审判决结果，其二审中提交的二份证据欲证明计算租金的截止日期，本院不予审查。本院二审查明：一审中，法院工作人员在向吴容燕送达民事诉状、开庭传票等诉讼材料时，因吴容燕拒绝签收，一审法院采用留置送达方式送达诉讼材料。吴容燕、唐春策在二审期间确认政府相关部门对涉案铺面征收后已将其拆除。除以上查明事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点：1.吴容燕是否应向唐春策支付租金29675元；2.一审程序是否违法。一、关于吴容燕是否应向唐春策支付租金29675元问题。唐春策、吴容燕签订的《铺面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同约定：唐春策将涉案铺面出租给吴容燕经营饭店，租赁期限自2015年11月1日至2016年10月31日止，月租金为20000元。合同签订后，唐春策已将涉案铺面交付给吴容燕使用，吴容燕已向唐春策支付了自2015年11月1日起至2016年8月止的租金，但其未按约定支付之后的房屋租金，已构成违约，故应承担相应的违约责任。本案唐春策于2016年10月15日与海口市龙华区房屋征收局签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》后，涉案铺面已被政府征收，一审法院认定吴容燕欠付租金自2016年9月份至10月15日止的租金为29675元，有事实和法律依据，本院予以维持。二、关于吴容燕应否搬离涉案房屋的问题。本案中，因吴容燕欠付租金的时间已超过1个月，唐春策一审中主张吴容燕搬离涉案房屋，有相关事实和法律依据，但因在二审期间，政府相关部门对涉案铺面征收后已将其拆除，一审判决吴容燕搬出该铺面已无实际意义，故本院对该项判决予以撤销。三、关于一审程序是否违法的问题。本案一审法院工作人员已向吴容燕书面送达民事诉状、开庭传票等诉讼材料，但因吴容燕拒绝签收，一审法院采用留置送达方式送达诉讼材料，于法有据。吴容燕提出一审法院没有依法通知吴容燕开庭情况下缺席审判，严重侵害了吴容燕的合法诉权，一审程序违法的理由，与事实不符，本院不予采纳。综上，吴容燕的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于二审期间出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初410号民事判决第二项；二、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初410号民事判决第一、三项；三、驳回唐春策的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由吴容燕负担271元，唐春策负担629元；二审案件受理费1800元，由吴容燕负担。本判决为终审判决。审判长陈杰林审 判 员 陈桂华审 判 员 韩 芬 法官助理汪伟法官助理 汪 伟书 记 员 叶苗芳速 录 员 黄晓霞{条文}