濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0902民初6774号原告濮阳市海滨防腐保温有限公司,住所地濮阳市海滨防腐保温有限公司。法定代表人王海彬，该公司董事长。委托代理人王福岩，男，1982年7月10出生，汉族，住濮阳市华龙区。系该公司员工。委托代理人赵芳，河南广念律师事务所律师。被告濮阳祥和时尚酒店管理有限公司，住所地濮阳市开州路与益民路交叉口北50米路东。法定代表人李立栋，系该公司经理。委托代理人李国善，河南子路律师事务所律师。被告张利，女，1978年9月16日出生，汉族，住范县。委托代理人李国善，河南子路律师事务所律师。原告濮阳市海滨防腐保温有限公司（以下简称海滨公司）诉被告濮阳祥和时尚酒店管理有限公司（以下简称祥和酒店）一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告濮阳市海滨防腐保温有限公司的委托代理人赵芳、王福岩，被告濮阳祥和时尚酒店管理有限公司的委托代理人李国善均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月5日，原告与被告张利签订了《承包协议》，约定原告将位于濮阳市黄河路与开州路向南200米路东（濮阳市开州路与益民路交叉口北50米路东）的海滨大厦部分房屋、装修、设备、室内办公设施、宾馆资质、证照等全部交由乙方使用，承包权16年，第一阶段五年，承包金每年80万元，第二阶段五年，承包金每年88万元，第三阶段6年，承包金双方根据市场价格协商调整。协议签订后，原告将房屋移交被告用以经营尚客优快捷酒店，但被告至今拒不支付应付承包金，因此，原告于2015年10月9日向被告多次下达了解除合同通知，要求其办理，但被告拒不搬出，严重侵犯了原告的合法权益，故依法诉至法院，请求依法判令解除原告与被告张利2013年11月5日签订的《承包协议》，判令被告立即搬离原告房屋，并停止侵害，判令被告支付原告240万元及利息，并向原告支付租金240万元及利息，本案诉讼费用由二被告共同承担。被告祥和酒店及张利均辩称，原告在租赁期间，强行从被告承租的房产中占有门面房及二楼房屋开设《澶州茶艺馆》，占有七楼中的房屋开设《圆梦大舞台》，原告违约在先，且根据本案的实际情况，也不应解除合同，被告经营的宾馆投入近1000万元，宾馆营业前的准备工作长达半年，从2014年6月开始营业，如果解除合同将给被告祥和酒店造成巨大的损失，故不应解除租赁合同。原告欠被告海滨公司股东之一张守珍借款200万元及利息，被告祥和酒店有权从原告应付给张守珍借款及利息的款项中扣除所欠租金。经审理查明，2013年11月5日，原告海滨公司作为甲方与被告张利（乙方）签订《承包协议》一份，主要内容为甲方将位于濮阳市黄河路与开州路向南200米路东，属砖混结构，建筑面积8000平方米，海滨大厦共七层房屋、装修、设备、室内办公设施、宾馆资质、证照等全部移交乙方使用。协议签订前，乙方需向甲方交付定金5万元，合同签订后本定金抵作承包费，乙方需向甲方交保证金20万元。承包期限为16年，即自2014年1月6日至2030年1月5日，承包金分三个阶段：第一个阶段为期五年，每年80万元，第二个阶段为期五年，每年88万元，第三个阶段为期六年，双方根据市场价格协商调整承包金，装修期间三个月免收承包金。付款方式为每年的1月5日前，乙方必须全部交清当年的承包金，并以转账方式支付。乙方负责楼内全部装修投资，依法经营，全部收入、税费利润归乙方，甲方不参与经营。乙方因拖延支付各项费用，给甲方带来损失的，甲方有权从乙方保证金中支付。其他未尽事宜，违约责任，双方友好协商解决，协商不成，按合同法标准执行，提交濮阳劳动仲裁委员会仲裁。2013年11月5日，原告向被告出具海滨大厦房屋移交书一份，内容为一楼：大门过道以南，二楼六间，四楼至六楼全部房间，七楼电梯以南。注：一楼五粮液店与七楼台球厅根据装修的进度与需求请其无条件搬离。合同签订后，被告张利于2013年11月7日向原告交纳了2014年1月至2015年1月的租金80万元。另查明，2014年2月26日，被告祥和酒店成立，股东为李立栋、张守珍、张利、李保庆。被告祥和酒店系本案的实际承租人，与原告签订合同的张利系该公司的股东。被告祥和酒店用所租赁的房屋开设尚客优快捷酒店。2017年6月15日，濮阳市劳动人事争议仲裁委员会向原告出具不予受理通知书一份，对濮阳市海滨防腐保温有限公司对张利的申请书不予受理。又查明，原告称被告祥和酒店擅自转租一楼及七楼租赁房屋，于2016年12月份将一楼、二楼部分租赁房屋收回，于2017年1月份将七楼租赁房屋收回。被告祥和酒店称原告系2016年3月19日将一楼二楼租赁房屋收回。2017年9月29日，本院对租赁房屋进行了现场勘查。经勘查，确定被告向原告租赁的一楼房屋共8间，租赁面积约448平方米，原告收回一楼2-3间共约122平方米、二楼收回约122平方米开设澶州茶艺馆，被告继续租用4楼、5楼、6楼共三层，每层约1000平方米，共3000平方米。七楼会议室约280平方米，原告收回开设龙乡大舞台。综上，租赁面积共约3888平方米，原告收回约570平方米（280+122+168），原、被告对勘验笔录均无异议。本院认为，原告海滨公司与被告张利签订的《承包协议》名为承包，实为租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方当事人均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。因实际租赁方为被告祥和酒店，被告张利系祥和酒店的股东，故合同的承租方应为祥和酒店，原告将张利列为被告主体不适格。合同约定，承包金分三个阶段，每年的1月5日前付清当年的租金，合同签订后，被告于2013年11月7日向原告交纳了2014年1月至2015年1月的租金80万元，2015年1月5日之后的租金至今未付，故原告要求被告支付2015年至2017年共计三年的租金，符合法律规定，本院予以支持。2015年的租金按年租金80万元支付，因原告收回了一楼、二楼及七楼的部分房屋，原告称于2016年12月份将一楼、二楼的部分租赁房屋收回，于2017年1月份将七楼的租赁房屋收回，被告称原告系于2016年3月19日将一楼、二楼的部分租赁房屋收回。因被告未提供证据证实原告于2016年3月19日收回了房屋，故一楼、二楼房屋收回的时间按2016年12月份计算。因原告收回部分房屋，应对房租予以适当扣减。经本院勘查，租赁总面积约3888平方米，原告收回的面积约570平方米，故2016年的房租本院酌定扣减1万元，2017年以后的房租本院酌定每年扣减10万元，故2017年之后的房租按年租金70万元予以支付。综上，被告应支付2015年至2017年三年的租金共计229万元（80万元+79万元+70万元）。原告要求被告按月息2分支付自拖欠房屋之日的利息，因合同中并未约定利息，故被告自拖欠租金之日即2015年1月5日起按银行同期贷款利率向原告支付利息直至租金付清之日。原告要求解除与被告签订的《承包协议》，要求被告立即搬离房屋，停止侵害。经查，因被告装修酒店投入了大量资金，如解除合同对原、被告双方均不利，原告提前收回房屋亦存在一定的过错，故原告要求解除租赁合同、判令被告立即搬离租赁房屋、停止侵害的诉讼请求，本院不予支持。被告祥和公司及张利均辩称，原告欠被告海滨公司股东之一张守珍借款200万元及利息，被告祥和酒店有权从原告应付给张守珍借款及利息的款项中扣除所欠租金。经查，借款合同关系与租赁合同关系不属于同一法律关系，合同相对方亦不相同，被告对借款合同关系不予认可，故被告要求借款与租金抵消的辩解意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告濮阳市海滨防腐保温有限公司与被告签订的《承包协议》继续履行。二、被告濮阳市祥和时尚酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付原告濮阳市海滨防腐保温有限公司2015年至2017年的租金229万元及利息（其中80万元的利息自2015年1月5日起按银行同期贷款利率支付至款项付清之日，79万元的利息自2016年1月5日按银行同期贷款利率支付至款项付清之日，70万元的利息自2017年1月5日按银行同期贷款利率支付至款项付清之日）。2018年之后的租赁费按《承包协议》约定租金的八分之七予以支付。三、驳回原告濮阳市海滨防腐保温有限公司对被告张利的起诉。四、驳回原告濮阳市海滨防腐保温有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元由被告濮阳市祥和时尚酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  孟迎春代理审判员  刘亚娟人民陪审员  靳伟华二〇一七年十月二十七日书 记 员  杨雯惠