湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12617号上诉人（原审被告）：袁建军，男，汉族，1966年6月28日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：袁银萍，女，上海超然科技发展有限公司推荐。上诉人（原审被告）：袁银萍，女，汉族，1963年10月19日出生，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区珞喻东路22号恒大华府八地块1栋2层5室、6室、21室、22室、23室。法定代表人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张奇龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨艾芹，女，该公司员工。上诉人袁建军、袁银萍因与被上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人袁建军的委托诉讼代理袁银萍，上诉人袁银萍，被上诉人金碧物业公司委托诉讼代理人张奇龙、杨艾芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁建军、袁银萍上诉请求：一、撤销一审判决，驳回金碧物业公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由金碧物业公司承担。事实与理由：一审法院判决依据的法律关系错误，将金碧物业公司的管理以及日常维修、养护责任与第三人的侵权责任混为一团，推卸金碧物业公司的管理以及日常维修、养护责任。1.袁建军、袁银萍所住的小区内，有人饲养烈性犬和大型犬，多年来一直在袁建军、袁银萍的家门口威胁着家人的人身安全，金碧物业公司没有组织过一次扑杀行动，即使公安局要求金碧物业公司扑杀，金碧物业公司仍没有采取任何行动，金碧物业公司这种不履行、不作为的行为，违反了法律规定和物业服务协议。2.袁建军、袁银萍家里老人卧室的户外墙面长期漏水，导致袁建军、袁银萍家里的卧室吊顶破洞、墙纸脱落、墙面长满黑霉、地板发黑。袁建军、袁银萍多次要求金碧物业公司修复或恢复原状，金碧物业公司拒不履行。综上，金碧物业公司没有按照《湖北省物业服务和管理条例》的规定以及《物业服务合同》的约定提供相应标准的服务，且经袁建军、袁银萍多次书面或口头督促，要求金碧物业公司采取措施制止小区内的烈性犬和大型犬，修缮袁建军、袁银萍外墙，但金碧物业公司均未按照合同约定以及相关规定提供服务，故金碧物业公司违约在先，袁建军、袁银萍无需向金碧物业公司支付物业费。金碧物业公司辩称，房屋质量问题与物业服务不存在必然关系，不构成袁建军、袁银萍拒交物业费的理由。对于狼狗的问题，确实存在这个事实，但是物业做了相关工作，也向相关部门反馈过，但金碧物业公司没有权利强制要求或采取强制手段去处理狼狗，金碧物业公司只能做防护手段。金碧物业公司向一审法院起诉请求：一、袁建军、袁银萍支付金碧物业公司物业服务费34,553.40元（从2015年7月1日起暂计算至2018年12月31日）；二、袁建军、袁银萍按逾期应付款日千分之三为标准向金碧物业公司支付违约金10,000元（从2015年7月1日计算至2018年12月31日）；三、本案诉讼费用由袁建军、袁银萍承担。一审法院认定事实：袁建军、袁银萍系恒大华府小区A区10-402号房屋的业主，房屋建筑面积293.81平方米。2011年9月20日，武汉东湖恒大房地产开发有限公司（甲方，以下简称：恒大房地产公司）与金碧物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由恒大房地产公司委托金碧物业公司对恒大华府小区提供前期物业服务，委托管理期限自2010年11月2日起至业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日止。合同约定了物业服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等事项。其中具体约定主要有：乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层（4+1）：2.80元/月·平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本金每日3‰的标准向乙方支付违约金等。2016年5月16日，武汉市恒大华府小区第一届业主委员会（甲方，以下简称：业委会）与金碧物业公司签订《物业服务合同》（以下简称：合同I），由业委会委托金碧物业公司对恒大华府小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同约定了物业服务的内容和标准、物业服务收费、双方的权利与义务、合同的续签、终止和解除、违约责任等事项。其中具体约定主要有：乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅4+1：2.8元/平方米·月；业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自预期值日起每天按欠费总额的3‰向乙方支付违约金等。2018年5月13日，业委会（甲方）与金碧物业公司签订了《物业服务合同》（以下简称：合同II），由业委会委托金碧物业公司对恒大华府小区提供物业服务，服务期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同中约定的内容与合同I一致。金碧物业公司持续为恒大华府小区提供物业服务，袁建军、袁银萍作为该小区业主自2015年7月1日起未交纳物业服务费，故诉至法院。一审法院认为，本案中，金碧物业公司与恒大房地产公司签订了《前期物业服务合同》，与业委会签订了两份《物业服务合同》。袁建军、袁银萍抗辩称上述合同显失公平、免除物业公司责任，加重了业委会或业主的责任以及排除了业委会或业主的主要权益，认为有关的部分合同条款无效。袁建军、袁银萍并未在本案中提出确认合同条款无效的诉讼请求，袁建军、袁银萍可依照相关的法律规定另行主张权利；但袁建军、袁银萍以此为理由拒绝交纳物业服务费的行为不具有法律依据，一审法院不予采信该意见作为本案抗辩意见。袁建军、袁银萍辩称上述合同未向业主征求意见及公示，但其未提交证据予以证明，一审法院不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述合同的主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在没有相反证据的情况下，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。金碧物业公司为袁建军、袁银萍房屋所在的小区提供了物业服务，双方构成物业服务合同关系，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定遵照执行。袁建军、袁银萍提出小区内有其他业主的大型狼狗出现，危及其家人人身安全和日常生活，认为金碧物业公司未尽到维护公共秩序、公共安全的职责。双方在庭审中均认可大型狼狗系其他业主豢养，涉及实际侵权人，袁建军、袁银萍可另行主张权利。其据此拒交物业费的行为不具有事实和法律依据，一审法院不予采信。袁建军、袁银萍提出金碧物业公司未尽到对公共部位维修、养护、管理的职责，并提交照片等其房屋长期漏水、窗户外台被金碧物业公司维修人员踩坏等。房屋漏水涉及房屋的质量问题，涉及房屋建设方等其他主体；房屋部分因他人原因受损涉及实际侵权人的侵权行为，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，均不宜在本案中一并处理，袁建军、袁银萍可另行主张权利。其据此拒交物业费的行为不具有事实和法律依据，一审法院不予采信。物业服务是一项长期的系统性工程，涉及多方面因素，持续时间长、内容广、项目细，就物业服务是否存在瑕疵，一审法院将综合双方当事人所提交的证据来进行全面分析认定。本案中，金碧物业公司已为恒大华府小区提供了主要的物业服务，履行了《前期物业管理服务协议》约定的主要义务，袁建军、袁银萍拒绝交纳物业费会使金碧物业公司与袁建军、袁银萍双方的利益关系失去平衡，故对于金碧物业公司要求袁建军、袁银萍支付拖欠的物业费的诉讼请求一审法院予以支持。但本案中，袁建军、袁银萍多次向金碧物业公司反映小区有大型狼狗威胁人身安全的问题，金碧物业公司亦认可小区中存在该隐患问题；金碧物业公司称其向有关部门反映但并未提交证据佐证其对有关人员进行了提醒、制止等，也未证明其及时向有关行政管理部门进行了报告，袁建军、袁银萍长期受该问题的困扰，在多次反映后没有得到合理的回复，反映出金碧物业公司提供的物业服务在一定程度上存在瑕疵，故一审法院不予支持金碧物业公司主张的违约金。经计算，2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费为34,552.06元（293.81平方米×2.80元/月每平方米×42个月）。金碧物业公司与袁建军、袁银萍是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，金碧物业公司应积极提高物业服务质量，袁建军、袁银萍作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成金碧物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、袁建军、袁银萍于判决生效之日起十日内向金碧物业公司支付2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费34,552.06元；二、驳回金碧物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费457元，由袁建军、袁银萍承担400元，金碧物业公司自担57元（此款已由金碧物业公司预交，袁建军、袁银萍于判决生效之日起十日内直接向金碧物业公司支付400元）。二审中，袁建军、袁银萍向本院提交《收房协议书》一份，证明金碧物业公司全权代理东湖恒大房地产公司对袁建军、袁银萍房屋存在的漏水问题承担维修责任。金碧物业公司质证认为，该份证据的真实性无法核实，且对证明目的有异议。在维保期内，业主报修，金碧物业公司都尽到了维修义务。金碧物业公司向本院提交维修记录单三张，证明袁建军、袁银萍反映的房屋问题，金碧物业公司都进行了相关维修。袁建军、袁银萍质证认为，对证据真实性有异议，无袁建军、袁银萍的签字。且维修单上还有2013年的内容，而袁建军、袁银萍的房屋在2014年才开始装修的。本院认为，袁建军、袁银萍提交的《收房协议书》与本案无关，对于袁建军、袁银萍的证明目的，本院不予采纳。金碧物业公司提交的维修记录单无袁建军、袁银萍签字，且袁建军、袁银萍对该证据的真实性提出异议，故本院对金碧物业公司的该份证据不作为本案认定事实的依据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损其他正常缴费业主的权益。对于小区内饲养大型犬问题，系个别业主的个人行为，金碧物业公司负有及时劝告、向相关部门报告等义务，但不具有执法权力,无权对小区业主饲养的大型犬的行为予以制止,袁建军、袁银萍应向对大型犬有管理权的部门反映解决。如袁建军、袁银萍因其他业主饲养大型犬而遭受损失，可直接向侵权人主张赔偿。另，外墙属于共有部分，在保修期内应由开发商负责维修，超过保修期的，由业委会代表业主决定维修基金的申报等事宜，物业公司仅负有协调处置及后期执行的义务，故袁建军、袁银萍以此拒缴物业服务费没有法律依据。综上所述，上诉人袁建军、袁银萍的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由袁建军、袁银萍负担。本判决为终审判决。审判长 胡 浩审判员 胡铭俊审判员 易齐立二〇二〇年五月六日法官助理孙仪书记员卢宇驰