福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民初563号 原告：陈月香（英文名CHAN,YUEHEUNG），女，1954年12月9日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林曦，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宓，福建至理律师事务所律师。 被告：建瓯市和成房地产开发有限公司，住所地：福建省南平市建瓯市中山东路中环广场。 法定代表人：游恩和，执行董事兼经理。 被告：游恩和，男，1959年3月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：赵星，女，1964年6月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：游洋，男，1989年7月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：明珠（福建）集团有限公司，住所地：福建省福州市罗源县松山镇江滨北路。 法定代表人：陈建新，公司执行董事。 被告：福州礼昌房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市罗源县松山镇江滨北路明珠山庄**楼。 法定代表人：任春艳，公司董事长。 被告：建瓯市群升置业有限公司，住所地：福建省南平市建瓯市中山东路中环广场。 法定代表人：游恩和，公司执行董事。 原告陈月香与被告建瓯市和成房地产开发有限公司（以下简称和成公司）、游恩和、赵星、游洋、明珠（福建）集团有限公司（以下简称明珠公司）、福州礼昌房地产开发有限公司（以下简称礼昌公司）、建瓯市群升置业有限公司（以下简称群升公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林曦、陈宓律师到庭参加诉讼。各被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告和成公司立即向原告陈月香还款15409821元并支付相应逾期还款违约金（以15409821元为基数，按月2.5%标准自2015年5月28日起计算至全部债务实际清偿之日止。暂计至2017年4月30日的逾期还款违约金为9040428.32元）；二、被告游恩和、赵星、游洋、明珠公司、礼昌公司、群升公司对被告和成公司上述第一项债务承担连带清偿责任；三、本案的诉讼费用（包括案件受理费、公告费、财产保全费等）由被告共同承担。 事实和理由：被告和成公司系建瓯市中环广场（又名中环山水，坐落于建瓯市建州商贸城A2地块）项目开发商。2014年10月底，原告向被告和成公司认购其开发的中环广场项目多套住宅商品房，并分别于2014年10月29日、2014年10月30日、2014年11月17日向被告和成公司支付800万元、200万元、1000万元购房预付款（共计2000万元）。后原告与被告和成公司双方签订《商品房认购协议》，对原告支付购房预付款共计2000万元的事实予以确认，并约定由被告和成公司向原告提供具体房源及价格表后再签订正式的《商品房买卖合同》。此后，原告选定了具体买受的标的商品房，并于2015年4月13日与被告和成公司签订了对应的30份《商品房买卖合同》，30份合同的总购房金额为15409821元。前述30份合同签订后均办理了预购商品房预告登记。由此，上述2000万元购房预付款中的15409821元正式转为购房款，剩余的4590179元购房预付款已于2015年5月14日退还给原告。后原告与被告和成公司双方经协商，一致同意解除已签订的30份《商品房买卖合同》，被告和成公司同意将购房款退还给原告。为此，2015年5月26日，原告与包括被告和成公司在内的七被告签订了一份《协议书》，主要约定：（1）原告与被告和成公司一致同意解除2015年4月13日双方签订的30份《商品房买卖合同》；（2）被告和成公司同意将原告已经支付的购房款15409821元于2015年5月27日前退还给原告；若逾期退还，则按逾期还款金额以月2.5%标准支付违约金；（3）被告游恩和、赵星、游洋、明珠公司、礼昌公司、群升公司为被告和成公司对原告的上述债务向原告提供连带责任保证担保，保证期间二年；（4）若发生纠纷，由协议签订地法院管辖，协议签订地为福州市鼓楼区。上述协议签订后，被告和成公司并未依约向原告还款，亦未支付逾期还款违约金，被告游恩和、被告赵星、被告游洋、被告明珠公司、被告礼昌公司、被告群升公司作为保证人亦未依约履行连带清偿义务。 各被告未提交答辩状。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、转账凭证；2、商品房认购协议；3、30份《商品房买卖合同》及相应预购商品房预告登记证明；4、协议书（含附件）。各被告未提交证据。经审查，原告提交的证据与原件核对无异，与本案具有关联性，本院予以采纳。 根据本案现有证据和原告陈述，本院查明以下事实： 2014年10月底，原告向被告和成公司认购中环广场项目多套住宅商品房，并分别于2014年10月29日、2014年10月30日、2014年11月17日向被告和成公司支付800万元、200万元、1000万元购房预付款（共计2000万元）。2014年11月1日，原告与被告和成公司签订《商品房认购协议》，约定原告向被告和成公司认购其开发的位于建瓯市中山东路中环广场（暂定名）项目的住宅商品房。被告和成公司确认原告已支付购房预付款共计2000万元，并约定由被告和成公司向原告提供具体房源及价格表后再签订正式的《商品房买卖合同》。2015年4月13日，原告与被告和成公司签订了30份《商品房买卖合同》，向被告和成公司购买坐落于福建省建瓯市建瓯市中山东路中环山水（暂定名）建州商贸城A2地块6#幢2层201室、202室、203室、206室、208室，3层301室、306室、308室，4层406室、408室，5层506室，6层601室，16层1601室、1606室、1608室，21层2101室-2108室，22层2201室-2208室，23层2301室-2308室，24层2401室-2408室房产。以上30份合同的总购房金额为15409821元。2015年5月14日，被告和成公司将原告已支付的购房预付款剩余的4590179元退还给原告。2015年5月26日，双方到建瓯市房地产交易登记管理中心办理了前述30份合同项下预购商品房的预告登记。2015年5月26日，原告与被告和成公司、游恩和、赵星、游洋、明珠公司、礼昌公司、群升公司签订了一份《协议书》，主要约定：（1）原告与被告和成公司一致同意解除2015年4月13日双方签订的30份《商品房买卖合同》；（2）被告和成公司同意将原告已经支付的购房款15409821元于2015年5月27日前退还给原告；若逾期退还，则按逾期还款金额以月2.5%标准支付违约金；（3）在被告和成公司未按约定偿还原告欠款及违约金、实现债权费用之前，双方办理的预告登记不得注销；（4）被告游恩和、赵星、游洋、明珠公司、礼昌公司、群升公司为被告和成公司对原告的上述债务向原告提供连带责任保证担保，保证期间二年。协议书还约定了发生纠纷的管辖、送达。上述协议签订后，被告和成公司未依约向原告还款，亦未支付逾期还款违约金，被告游恩和、被告赵星、被告游洋、被告明珠公司、被告礼昌公司、被告群升公司亦未依约履行连带清偿义务。原告提起本案诉讼。 本案诉讼期间，根据原告提出的保全申请，本院作出（2017）闽01民初563号民事裁定，依法查封、冻结被告和成公司坐落于福建省建瓯市建州商贸城A2地块的部分房产。 本院认为，原告陈月香系香港特别行政区居民，本案系涉港民商事案件。各方当事人未选择适用法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定,本案适用最密切联系地即内地法律为准据法。 原告与被告和成公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。在《协议书》中双方同意解除《商品房买卖合同》，故涉案30份《商品房买卖合同》于《协议书》签订之日即2015年5月26日解除。合同解除后，被告和成公司应依《协议书》约定于2015年5月27日前向原告返还购房款共计15409821元，原告亦应依约定将上述30份《商品房买卖合同》项下的房屋返还被告和成公司。《协议书》约定被告和成公司偿还全部款项后，双方办理注销预告登记手续，故被告和成公司应先履行其还款义务。被告和成公司至今未还款，依法应承担违约责任。原告诉请被告和成公司返还购房款共计15409821元，本院予以支持。《协议书》约定被告和成公司逾期还款按逾期还款金额月2.5%支付违约金，因月利率2.5%超过法律规定保护限度，本院依法调整逾期还款违约金按月利率2%自2015年5月28日起计算至全部债务实际清偿之日止，被告和成公司应予以支付。原告诉请逾期违约金超过部分，本院不予支持。被告游恩和、赵星、游洋、明珠公司、礼昌公司、群升公司在《协议书》中自愿作为保证人为被告和成公司上述债务承担连带保证责任，保证期间二年，故原告诉请该六被告就被告和成公司的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。该六被告承担连带清偿责任后，依法有权向被告和成公司追偿。各被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告建瓯市和成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈月香偿还购房款15409821元并支付逾期还款违约金（以15409821元为基数，按月利率2%从2015年5月28日起计付至全部债务实际清偿之日止）； 二、被告游恩和、赵星、游洋、明珠（福建）集团有限公司、福州礼昌房地产开发有限公司、建瓯市群升置业有限公司对被告建瓯市和成房地产开发有限公司在第一项判决中确定的债务承担连带清偿责任；承担连带清偿责任后，有权向被告建瓯市和成房地产开发有限公司追偿； 三、驳回原告陈月香其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164051元，由原告陈月香负担14051元，被告建瓯市和成房地产开发有限公司、游恩和、赵星、游洋、明珠（福建）集团有限公司、福州礼昌房地产开发有限公司、建瓯市群升置业有限公司负担150000元。财产保全费5000元，由被告建瓯市和成房地产开发有限公司、游恩和、赵星、游洋、明珠（福建）集团有限公司、福州礼昌房地产开发有限公司、建瓯市群升置业有限公司负担 如不服本判决，原告陈月香可在判决书送达之日起三十日内，被告建瓯市和成房地产开发有限公司、游恩和、赵星、游洋、明珠（福建）集团有限公司、福州礼昌房地产开发有限公司、建瓯市群升置业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  李宁 审判员  谢芬 审判员  陈雯 二〇一七年十月三十一日 法官助理许加庆 书记员叶珊 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续改造、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证的范围没有约定或者约定不明确的，保证人对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。