福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初2994号 原告：黄和顺，男，1948年6月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：颜灿辉，福建泉明律师事务所律师。 被告：张蓉蓉，女，1985年6月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：郭学贤，男，1982年6月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告黄和顺与被告张蓉蓉、郭学贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄和顺委托诉讼代理人颜灿辉到庭参加诉讼，被告张蓉蓉、郭学贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄和顺向本院提出诉讼请求：1.张蓉蓉、郭学贤向黄和顺支付租金40万元及违约金（违约金以未付租金为基准按日千分之一的标准计付自2017年6月14日起至实际支付之日止）；2.张蓉蓉、郭学贤向黄和顺支付物业管理费及滞纳金12590.17元。事实和理由：2012年7月14日，二被告因经营需要，由张蓉蓉于黄和顺签订一份《房屋租赁合同》，约定二被告向黄和顺承租位于泉州市丰泽区店面，租期自2012年8月1日起至2014年7月31日止，每月租金14000元，按季支付，先于每季度第一月五日前交付租金后使用，逾期每日加收2%滞纳金。如超过五天，黄和顺有权终止合同。黄和顺与张蓉蓉于2014年5月28日再签订一份《房屋租赁合同》，约定张蓉蓉向黄和顺承租位于泉州市丰泽区店面，租期自2014年6月15日起至2014年7月31日止，每月租金8000元，按季度支付，先于每季度第一月十日前交付租金后使用，逾期每日加收2%滞纳金。诉争三处店面租期届满，由二被告继续租赁经营，双方均未在重新签订租赁合同。在合同履行期间，二被告未能按时交纳租金，经双方协商，于2015年10月29日以《会议记录》的形式确认，今后每月租金准时按合约支付，所欠租金232000元分五期偿还，每期46400元。之后二被告仍未按时支付租金。至2017年4月14日，经双方再次核对确认，截止至该日，二被告累计结欠黄和顺租金356000元；截止至2017年4月份，二被告结欠物业管理费9293.7元。 张蓉蓉、郭学贤未做答辩。 本院经审理认定事实如下：张蓉蓉与黄和顺于2012年7月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定张蓉蓉向黄和顺承租位于额泉州市丰泽区的店面，租期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。2012年8月1日起至2014年7月31日止的租金为每月14000元，2014年7月31日起至2015年7月31日止的租金根据市场价格另行商议。租金缴纳方式为按季度缴纳，以先缴付租金后使用为原则，于每季度第一个月五日前缴付，逾期按日加收2%滞纳金。如超过五日未付租金，则黄和顺有权终止合同。张蓉蓉与黄和顺于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》一份，张蓉蓉向黄和顺承租位于泉州市丰泽区的店面，租期自2014年6月15日起至2015年7月31日止。租金为每月8000元，按季度缴纳租金，以先缴付租金后使用为原则，于每季度第一个月十日前缴付，逾期按日加收2%滞纳金。如超过五日未付租金，则黄和顺有权终止合同。张蓉蓉、郭学贤与黄和顺于2015年10月29日共同签订《会议记录》一份，载明租赁方系张蓉蓉、郭学贤，出租方系黄和顺。讨论内容系租赁方欠出租方租金232000元的归还日期及租赁方违反租约处理意见。讨论决定此后租金依约准时支付，所欠租金分五期归还，每期45400元。如一期款项超期未还，即作为违约处理。张蓉蓉、郭学贤于2017年4月14日出具《确认书》一份交由黄和顺收执，确认张蓉蓉、郭学贤尚欠黄和顺位于店面的租金共计356000元。郭学贤又出具一份书面说明，说明截止至2017年4月14日，其尚欠的物业费9293.7元，不包括滞纳金。张蓉蓉、郭学贤于2017年6月13日出具《确认书》一份，载明二被告于2017年6月13日将诉争房屋交还黄和顺，双方租赁关系终止，店内所有遗留物及装饰装修均无偿黄和顺所有。泉州南方物业管理有限公司出具一份《店面的欠费明细》交由黄和顺，载明诉争房屋于2014年1月至2016年6月30日止尚欠的物业费共计9769.5元，滞纳金共计2820.67元，合计12590.17元。黄和顺在庭审中自认二被告于于2017年6月13日，双方之间的租赁关系于该日解除。 本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护，租赁合同双方均应依照合同约定履行义务。两份《房屋租赁合同》虽均只载明承租人系张蓉蓉，但之后出具的《会议记录》、《确认书》中均载明承租人系张蓉蓉、郭学贤，故应认定张蓉蓉、郭学贤均系诉争房屋的承租人。原、被告于2012年7月14日签订《房屋租赁合同》中约定湖心街湖景楼4、6号店面的租金为每月14000元，于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》约定诉争房屋自2014年6月15日起至2015年7月31日止的租金为每月8000元。上述两份《房屋租赁合同》签订后，原、被告未再就诉争房屋的租赁事宜签订书面合同，二被告继续承租诉争房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，在原、被告双方确认租赁关系解除之日即2017年6月13日之前，上述两份《房屋租赁合同》继续有效，诉争三家店面每月的租金为14000+8000=22000元。二被告出具的《确认书》确认截止至2017年4月14日，二被告尚欠黄和顺的租金为356000元，原、被告均确认二被告返还房屋的时间是2017年6月13日，故二被告尚欠黄和顺的租金为356000+22000*2=40万元，故黄和顺要求二被告支付租金40万元，合理合法，应予支持。黄和顺要求二被告按日千分之一的标准计付自2017年6月14日起至实际支付租金之日止的违约金，过分高于二被告的违约行为造成的损失，应调整为按年利率7.8%计付违约金为宜。黄和顺要求二被告支付物业管理费及滞纳金，但《房屋租赁合同》中并未约定如二被告逾期缴纳物业管理费及滞纳金的违约责任，而黄和顺亦未提供证据证明其已经代垫物业管理费及滞纳金，故其无权要求二被告支付逾期缴纳物业管理费及滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张蓉蓉、郭学贤应于本判决生效之日起十日内偿还黄和顺40万元，并按年利率7.8%计付自2017年6月14日起至实际还款之日止的违约金； 二、驳回黄和顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7489元，由黄和顺负担115元，由张蓉蓉、郭学贤负担7374元。 如不服本判决，张蓉蓉、郭学贤可以在判决书送达之日起十五日内，黄和顺可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  徐翰毅 代理审判员  许祥鑫 代理审判员  刘圣楠 二〇一七年十月三十一日 书 记 员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。