北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初67652号原告：刘天娇，女，1986年5月12日出生，住辽宁省本溪市。委托诉讼代理人：张江芬，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏育强，男，1985年3月27日出生，北京奥塔德进口贸易有限公司总经理，住北京市西城区。被告：唐山开尔房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市高新区高新西道17号。法定代表人刘俊民，执行董事。委托诉讼代理人：赵松梅，北京松梅律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号20层2302。法定代表人缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍。原告刘天娇（以下简称原告）与被告唐山开尔房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张江芬、夏育强，被告之委托代理人赵松梅，第三人麦田公司之委托代理人陆闪闪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已经还支付的房屋买卖定金二百万元、物业保证金二十万元。事实与理由：2017年2月14日，原告通过麦田公司居间与被告签订《北京市存量房买卖合同》及附件，约定被告将位于北京市朝阳区×××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，约定房屋总价2080万元。合同签订后原告依约向被告支付了定金200万元及物业保证金20万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会办公室印发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（简称3.17新政）。3.17新政中关于认房又认贷的规定，导致原告购买涉案房屋需要支付的首付款提高至80%，超出了原告可以负担的范畴，对买卖合同履行造成了重大影响。原告认为3.17新政属于国家政策指令性文件，该文件的出台在订立合同时双方是无法预见的，不能避免、克服，该政策给合同的履行造成了重大影响，导致原告无能力继续履行合同，符合合同法情势变更的原则，原告有权要求被告退还收取原告的费用，故诉至法院。被告发表答辩意见称：不同意原告的诉讼请求。原告不履行合同义务，构成根本违约，无权主张返还定金。双方2017年2月14日签订了房屋买卖合同，我方2月13日收到原告交付定金50万元，2月22日收到原告交付定金150万元及物业费用保证金20万元，当日即履行了房屋交付义务。根据合同约定，原告应于2017年7月15日前办理申请贷款手续并提供办理网签的材料，应于7月31日前办理交税手续。但原告违反合同约定，至2017年8月29日仍未履行上述合同义务，构成根本违约，原告无权要求返还定金。本案合同不存在不可抗力或情势变更情形，根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第二条中明确指出“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不应认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”根据我国合同法司法解释(二)第二十六条规定，所谓情势变更是指发生了在签订合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案的情形与该司法解释完全不同:首先、北京自2011年首次发布住房限购政策以来，限购、限贷政策频出，这些调控措施已经不是不能预见和不能避免的情形。并且在2016年上半年北京房市出现大幅上涨后，9.30新政的出台，政策趋紧形势明显，按以往规律，进一步收紧的可能性极大，因此，3.17新政的颁布并不是不可预见的。其次、现实的房屋交易中，很多买受人具备付全款的能力，但往往希望通过获得最高贷款数额，从而保证自己充分的现金流。本案中合同附件二第二条第六款第三项明确约定在贷款未获银行批准或批贷数额不足拟贷款额时，买受人有义务支付不足部分的房款，可见，被答辩人对未获贷款而自筹资金支付房款是有充分预见性的，并足见其资金实力。因此，北京3.17新政对被答辩人履行合同不构成实质影响，其合同目的可以实现。再者，被答辩人购买的是2000万有余的房屋，但其在交纳200万定金后便于2017年2月22日入住房屋，可见其购买此房是底气十足的。3.17新政后被答辩人明确表示继续履行，且仍一直居住于此，在收到答辩人第一次告知函后亦承诺愿补偿答辩人的损失并继续履行合同，足见其购买能力未受任何影响。被答辩人的行为可以理解为是在房地产市场不十分明朗情况下的自我趋利心理，但其行为给答辩人造成的是巨大的经济损失，理应予以赔偿，我方保留要求原告赔偿我方损失的权利。第三人麦田公司发表意见称：根据3.17新政规定，在北京无房且无贷款记录的可以认定为首套房，因为涉及到贷款，所以需要银行对买方的资格进行审核，但现在还没有对原告进行购房资格核验。原告也没有向我方表示过其受到3.17新政影响。涉案房屋买卖合同中约定原告拟贷款900万元，3.17新政出台后原告贷款根据网签价格会降低为300万元，但是双方至今没有网签，故贷款金额无法确定，需要银行最终出具结论。本院经审理查明：2017年2月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）通过麦田公司签订《北京市存量房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋价款2080万元，房屋面积206.61平米。合同附件第二条第1款约定定金200万元…第3款约定物业保证金20万元…第6款约定：买卖双方确保本人及配偶应于2017年7月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为900万元…第7款约定买受人于过户前5个工作日前支付出卖人购房款600万元；买受人于过户前15个工作日支付出卖人购房款360万元。合同签订后，原告按约支付被告两笔定金共计200万元、物业保证金20万元，被告对此予以认可。2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称3.17新政）规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。因涉案房屋面积206.61平米，为非普通自住房。原告提交了《个人房产抵押贷款合同》，用以证明原告2015年1月7日因购买北京市朝阳区×××号房屋，自交通银行北京慧忠里支行贷款343万元，贷款期限360个月。因3.17新政影响，原告购买涉案房屋首付比例由原来的40%提高到80%，其现在没有能力按合同约定贷款900万元。被告对此不予认可，称原告依据3.17政策是为了推卸根本违约的责任，称原告是有能力继续履行合同而不履行合同，属于违约，原告也没有向被告说过其受到3.17新政影响。被告提交了告知函，证明其向原告送达了解除合同告知，原告认可收到了解除合同告知函，同意解除本案房屋买卖合同。庭审中，被告称原告于2017年9月17日将房屋交还被告。原告提交了网页打印件，用以证明同地段类似房屋现价2900万元，较其购买之时的2080万元上涨较多，解除合同对被告没有损失。被告及麦田公司对该份证据不予认可。麦田公司提交了聊天记录，用以证明其催告原告提交购房资格。原告对此不予认可。被告对此予以认可，认为原告没有提出过因3.17新政不能履行合同。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》及其附件、《个人房产抵押贷款合同》、告知函、聊天记录及当事人陈述等在案为证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。被告向原告发出解除告知函，要求解除双方《北京市存量房买卖合同》及其附件，原告同意解除，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方争议的焦点在于原告是否受到3.17新政影响导致双方无法继续履行合同。对此本院认为，原告提供的贷款合同能够证明其符合3.17中“购买非普通自住房的首付款比例不低于80%”的情形，根据本市相关会议纪要的规定，对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。涉案房屋价款2080万元，双方签订合同中约定原告拟贷款数额为900万元，根据新政，如原告继续履行合同，需支付80%以上的首付款，相应的贷款数额较之900万元会有所降低，新政已对原告的履约能力产生了影响。被告认为原告有能力继续履行合同而不愿履行合同，但未提交相应证据，且原告是否有能力继续履行合同与新政对原告履约的影响之间没有必然关联性，另外，原告提交的网页打印件显示房屋价值有较大涨幅，如解除合同，对被告来说没有实际损失，被告不予退还原告已支付款项有失公平，故本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告唐山开尔房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告刘天娇购房定金二百万元、物业保证金二十万元。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内交付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  郭玉房二〇一七年十月三十日书 记 员  张茹敏