湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12853号上诉人（原审被告）：武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区滠口街刘店村四季美农贸城中央街2号楼B112号。法定代表人：余震辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻哲鑫，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：祝紫玉，女，1975年8月15日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：曾宁，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司（以下简称大汉口数码城）因与被上诉人祝紫玉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案因新冠疫情扣除审理期限88天，现已审理终结。祝紫玉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回祝紫玉的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由祝紫玉承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案合同目的并非无法实现，涉案房屋事实上已经交付和处分。祝紫玉于2017年8月15日已经收房，先后与武汉俊海物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，并与武汉市中物联合市场管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，事实上已经对涉案房屋进行了处分，合同目的已经实现。2、一审判决适用法律错误。祝紫玉在法定的除斥期间内没有行使用解除权，其权利依法已经消灭；且祝紫玉一直按双方约定支付祝紫玉违约金，双方已对合同履行中出现的纠纷从形式及事实上达成了和解，祝紫玉再另行要求解除合同于法无据。祝紫玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祝紫玉向一审法院起诉请求：1、判令解除祝紫玉与大汉口数码城签订的《武汉市商品房买卖合同》（黄：140308504）及补签《协议书》；2、判令大汉口数码城退还祝紫玉已付全部购房款共计334,518元，并以未退房款为基数按每日万分之三向祝紫玉支付违约金，自2019年8月1日起至全部房款退完之日止；3、大汉口数码城承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月21日，祝紫玉与大汉口数码城签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄140308504）一份，约定：祝紫玉向大汉口数码城购买位于武汉市黄陂区滠口街的大汉口·国际数码城的第1幢1层94号房，该商品房建筑面积共24.41平方米。总金额为334,518元。贷款付款的，祝紫玉应于2015年12月15日前，一次性存入商品房首付款214,518元，其余价款办理贷款。大汉口数码城应当在2017年5月15日前，将符合条件的商品房交付祝紫玉使用。2017年2月7日，祝紫玉依约支付了全部购房款334,518元。2017年8月15日，祝紫玉（甲方）与案外人武汉市中物联合市场管理有限公司（乙方）签订《委托租赁确认书》，约定祝紫玉将其购买的大汉口·国际数码城的第1幢1层94号房委托给乙方统一经营管理，双方于2017年8月15日签订了《商铺委托经营管理合同》。甲方自2017年8月15日起将商铺正式交付给乙方，由乙方按照合同约定进行统一经营管理。委托期限为10年，自2017年8月15日起至2027年8月14日止。委托租赁期间，甲方不可撤销的委托乙方直接向物业承租人收取租金收益。甲方同意委托租赁期间所产生的税费由乙方代扣代缴。委托经营管理相关内容及双方权利义务等按原合同约定执行。2017年8月15日，祝紫玉（甲方）与案外人武汉市中物联合市场管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方于2015年11月21日购买了大汉口·国际数码城项目1栋1层94号商铺，建筑面积24.41平方米。委托期限为十年。自甲方收到开发商交付的商铺，并与乙方签署书面的《委托租赁确认书》之日起正式开始计算委托期限。委托期限每五年为一个阶段，前五年为市场培育期，后五年为委托租赁管理期。市场培育期期间的年租金收益为1元人民币/年。委托租赁管理期内，乙方按照44,602元/年向甲方支付该商铺的委托租赁管理期租金收益。同日，祝紫玉向大汉口数码城出具声明一份，载明：本人祝紫玉（身份证号：）于2015年11月21日购买了大汉口·国际数码城项目1栋1层94号房并签署了《武汉市商品房买卖合同》，约定的房屋交付时间为2017年5月15日前。本人同意贵司于2017年8月15日交付上述房屋，并同意不就房屋交付时间向贵司主张任何权利或追究贵司任何责任。2017年8月18日，祝紫玉与案外人武汉俊海物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议》，约定祝紫玉委托武汉俊海物业管理有限责任公司就案涉房屋进行物业管理服务。2018年6月23日，祝紫玉（乙方）与大汉口数码城（甲方）签订《协议书》一份，约定：1、甲方在2018年7月31日前向乙方提供其办理房屋产权证的相关资料。2、如甲方未能向乙方提供本协议第1条中办证相关资料，乙方有权要求甲方从2018年8月1日之日起每日按乙方已付总房款的万分之三向其支付违约金。3、甲方开发建设的大汉口·国际数码城项目因被纳入武汉市创谷项目之一，要求对该项目各项配套设施（包括基建、园林绿化等）及配套物业服务等进行整体升级，导致项目的工期及相关验收备案手续进度出现滞后，乙方就2018年8月1日前对合同履行出现延迟的情形表示支持和谅解并不追究甲方责任。4、如甲方违约，违约金每月支付一次，支付至乙方指定账户中。后大汉口数码城未按时向祝紫玉提供其办理房屋产权证的相关资料，大汉口数码城向祝紫玉按月支付违约金共计36,631.26元。截止2019年8月26日，案涉房屋未取得竣工验收备案手续。一审法院另查明，2019年5月7日，祝紫玉结清了案涉房屋的银行个人贷款。一审法院认为，祝紫玉与大汉口数码城签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。祝紫玉支付完毕购房款，大汉口数码城应按照约定交付房屋并协助办理产权证。祝紫玉与大汉口数码城签订的《协议书》，系双方真实意思表示，成立有效。虽然根据该协议约定，祝紫玉对2018年8月1日前对合同履行出现延迟的情形表示支持和谅解并不追究责任，但案涉合同约定交房时间为2017年5月15日前，截止2019年8月26日，案涉房屋仍未取得竣工验收备案手续。大汉口数码城亦不能提供办理房屋产权证的相关资料。大汉口数码城的违约行为导致合同目的无法实现。故，祝紫玉主张解除与大汉口数码城签订《武汉市商品房买卖合同》诉讼请求，一审法院予以支持。大汉口数码城辩称双方签订了迟延交房协议书并向祝紫玉支付了违约金后，双方的买卖合同就不能解除的意见，一审法院不予采纳。祝紫玉与大汉口数码城签订的《商品房买卖合同》解除后，双方签订的《协议书》也应一并解除，故祝紫玉主张解除《协议书》的请求，予以支持。合同解除后，大汉口数码城应向祝紫玉返回购房款，故，祝紫玉主张大汉口数码城返回购房款334,518元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于祝紫玉主张大汉口数码城承担违约责任的问题。对于因大汉口数码城违约造成祝紫玉的损失，一审法院根据祝紫玉的实际损失、大汉口数码城的履行情况及违约程度等综合因素，依法确定祝紫玉的损失的数额以购房款334,518元为基数，按日万分之一自2019年8月1日计算至购房款退还之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除祝紫玉与大汉口数码城签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄140308504）；二、解除祝紫玉与大汉口数码城于2018年6月23日签订的《协议书》；三、大汉口数码城向祝紫玉返回购房款334,518元；四、大汉口数码城向祝紫玉支付违约金(该违约金以购房款334,518元为基数，按日万分之一自2019年8月1日计算至购房款退还之日止)；五、驳回祝紫玉的其他诉讼请求。以上应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,159元，由大汉口数码城负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，祝紫玉与大汉口数码城于2015年11月21日签订的《武汉市商品房买卖合同》，及双方于2018年6月23日签订的《协议书》，均系双方的真实意思表示，合法有效。双方在《武汉市商品房买卖合同》中约定大汉口数码城应于2017年5月15日前向祝紫玉交付房屋，因大汉口数码城未按时交付房屋，祝紫玉于2017年8月15日向大汉口数码城出具声明，同意大汉口数码城于2017年8月15日交付案涉房屋，但大汉口数码城至今仍未交付。加之，双方在《协议书》中约定，大汉口数码城在2018年7月31日前向祝紫玉提供其办理房屋产权证的相关资料，但大汉口数码城亦未按时提供，且截止2019年8月26日，案涉房屋仍未办理竣工验收备案手续，导致祝紫玉购房的合同目的无法实现，故一审法院对祝紫玉要求解除《武汉市商品房买卖合同》及《协议书》的诉讼请求予以支持，符合法律规定。关于大汉口数码城称涉案房屋事实上已经交付和处分，本案合同目的并非无法实现的上诉理由。祝紫玉先后分别与武汉俊海物业管理有限公司和武汉市中物联合市场管理有限公司签订了两份《物业管理服务协议》，祝紫玉与武汉市中物联合市场管理有限公司在《商铺委托经营管理合同》中约定，委托期限为十年，自祝紫玉收到开发商交付的商铺，并与武汉市中物联合市场管理有限公司签署书面的《委托租赁确认书》之日起正式开始计算委托期限。大汉口数码城无证据证实祝紫玉已经收到案涉房屋、祝紫玉与武汉市中物联合市场管理有限公司已经签署书面的《委托租赁确认书》等事实，故大汉口数码的此项上诉理由缺乏事实依据，不能成立。关于大汉口数码城称祝紫玉在法定的除斥期间内没有行使解除权，其权利依法已经消灭的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，双方未在合同中约定解除权的行使期限，大汉口数码城也无证据证实其作为相对方催促祝紫玉行使解除权，故大汉口数码城的此项上诉理由亦缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，上诉人大汉口数码城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,318元，由武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇二〇年五月八日书记员  陈亮希