浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异34号 异议人：金华市婺城区小宝水果商行，住所地金华市婺城区西关街道宾虹路1053号。 经营者：庄丽情。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司金华婺城支行，住所地金华市婺城区八一北街248号。 负责人：吕连星。 被执行人：邵铁军，男，1974年5月6日出生，汉族，住金华市金东区。 被执行人：邵秀君，女，1976年9月15日出生，汉族，住金华市金东区。 在本院执行中国农业银行股份有限公司金华婺城支行与邵铁军、邵秀君金融借款合同纠纷一案中，金华市婺城区小宝水果商行对本院查封拍卖邵铁军所有的位于金华市婺城区西关街道宾虹路1053号（云天大厦Y幢101室、102室）房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人金华市婺城区小宝水果商行称：请求法院暂缓拍卖邵铁军所有的位于金华市婺城区西关街道宾虹路1053号（云天大厦Y幢101室、102室）房地产或处置抵押物时带租拍卖。理由如下：贵院受理执行的中国农业银行股份有限公司金华婺城支行与邵铁军、邵秀君金融借款合同纠纷一案。执行期间，贵院拟处置邵铁军在办理贷款提供的位于金华市婺城区西关街道宾虹路1053号（即云天大厦Y幢101室、102室）房产。异议人认为，虽然异议人承租房产的时间为2018年7月16日，但根据（2019）浙0702民初4633号判决书载明：2018年11月15日，被告邵铁军清偿了320万元首次借款。也就是说异议人开始承租邵铁军房产时对应的贷款已还清。本案涉及的借款系中国农业银行股份有限公司金华婺城支行于2018年11月20日依约发放的贷款320万元，期限为2018年11月20日至2019年11月19日。而在此之前异议人已按合同约定支付了至2021年7月15日的全部租金。因异议人承租邵铁军的房产用于经营水果店是举债而为，投入了全部的财产，目前全家人均居住生活在店铺内，若在租赁期间处置该抵押物，会造成异议人巨额经济损失。 金华市婺城区小宝水果商行提交了房屋租赁合同、收条、转让协议各1份。 申请执行人中国农业银行股份有限公司金华婺城支行称：请求法院驳回金华市婺城区小宝水果商行的异议请求。理由如下：案外人陈述事实与实际不符。因本案抵押权设立在先，请求驳回案外人异议请求。理由如下:2017年11月13日，申请执行人与抵押人邵铁军、邵秀君签订《最高额担保个人借款合同》，并于2017年11月15日办理最高额抵押登记。截至目前，上述最高额抵押项下债权尚未实现，抵押权合法存在。基于最高额抵押的法律性质，只要贷款发生在上述《最高额担保个人借款合同》约定的债权发生期内（2017年11月13日至2020年11月12日），均对抵押物享有抵押权，也不改变该抵押权设立时间为2017年11月15日的事实。而案外人金华市婺城区小宝水果商行主张的租赁合同成立于2019年3月左右（虽然异议人称租赁房产时间为2018年7月16日，但异议人所经营的小宝水果商行成立于2019年3月1日），系抵押权设立后出租，根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，案外人租赁关系不得对抗本案抵押权。因抵押物处置给案外人造成的损失应另案向出租人主张。 中国农业银行股份有限公司金华婺城支行提交了房屋租赁合同、放弃租赁优先权承诺书、承租人出租人承诺书、最高额担保个人借款合同等证据材料。 邵铁军、邵秀君未答辩也未提交证据材料。 本院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司金华婺城支行与被执行人邵铁军、邵秀君金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出（2019）浙0702民初4633号民事判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司金华婺城支行与被告邵铁军、邵秀君签订的合同编号为33020120170222591《最高额担保个人借款合同》。二、被告邵铁军、邵秀君于本判决生效之日起三日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司金华婺城支行尚欠借款本金320万元，支付2019年3月20日前尚欠利息22853.89元，及按原合同约定计付自2019年3月21日起至实际清偿之日止的利息（含罚息、复利）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告中国农业银行股份有限公司金华婺城支行对被告邵铁军、邵秀君座落于金华市云天大厦××室、××室房产［商业用房；房产证号：金房权证婺字第××号；建设用地使用权证号：金市国用（2010）第6－16244号、16245号］拍卖、变卖或折价的价款，在上述第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权。案件受理费16291元，由被告邵铁军、邵秀君共同负担。该民事判决生效后，邵铁军、邵秀君未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司金华婺城支行向法院申请执行。执行期间，本院于2019年9月5日作出（2019）浙0702执4583号执行裁定：查封被执行人邵铁军、邵秀君所有的位于金华市云天大厦××室、××室的房产（金房权证婺字第××号；金市国用（2010）第6-16244号）。查封期限为三年。现将依法拍卖处置该房产。为此，金华市婺城区小宝水果商行以该房产现由其承租使用为由，向本院提出书面异议。 另查明，2018年4月11日，刘晓仙与邵铁军、邵秀君签订房屋租赁合同。邵铁军、邵秀君与中国农业银行股份有限公司金华婺城支行签订的《最高额担保个人借款合同》的有效期为2017年11月13日至2020年11月12日。2018年11月15日，刘晓仙、邵铁军和邵秀君共同向中国农业银行股份有限公司金华婺城支行出具了《放弃租赁优先权承诺书》和《承租人出租人承诺书》。金华市婺城区小宝水果商行经营者庄丽情提供的转让协议，载明刘晓仙与庄丽情签订转让位于宾虹路1051号小宝水果大卖场的经营权、硬软件设施、水果等。金华市婺城区小宝水果商行工商登记成立时间为2019年3月1日。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人邵铁军、邵秀君向中国农业银行股份有限公司金华婺城支行借款提供案涉房产抵押担保，并办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力，且原承租人刘晓仙已承诺放弃对抗抵押权实现的权利。故，法院裁定拍卖该抵押房地产并责令被执行人及相关人员自行腾空，并无不当。案外人金华市婺城区小宝水果商行（庄丽情）即使作为继受原承租人刘晓仙租赁房产的权益，也不能产生对抗抵押物优先受偿权实现效果。因此，金华市婺城区小宝水果商行（庄丽情）应配合法院腾空执行，如拒不配合法院执行将被依法追究法律责任。综上，金华市婺城区小宝水果商行的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回金华市婺城区小宝水果商行的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇二〇年五月六日 书 记 员  肖俊秀