辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1848号上诉人（原审原告）：大连新世界广场国际有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦2座1105室。统一社会信用代码912102006048590511。法定代表人：饶辉明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱旭，男，1970年11月27日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿泽旭，北京大成（大连）律师事务所律师。上诉人大连新世界广场国际有限公司（以下简称“新世界公司”）因与被上诉人朱旭房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2018年6月1日作出（2018）辽0202民初2926号民事判决，朱旭不服，上诉至本院。本院受理后，于2018年9月30日作出（2018）辽02民终6196号民事裁定，撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初2926号民事判决，将本案发回重审。大连市中山区人民法院重审后，于2019年10月17日作出（2019）辽0202民初14号民事判决。新世界公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新世界公司的一审诉讼请求；本案诉讼费用由朱旭承担。事实与理由：一、一审判决将2018年1月11日至2018年5月份的期间认定为修复期没有事实依据和法律依据。1、案涉租赁房屋虽于2018年1月11日和2018年2月7日发生漏水事件，但只是租赁物局部发生漏水，并不是租赁物全部被水淹。且当时主要是部分地区的地毯被淹，租赁房屋其他部分并无影响。在发现漏水后，上诉人的物业公司侨乐物业服务有限公司在第一时间及时对现场进行了清理，并未影响被上诉人对租赁物的使用。2、案涉租赁房屋在发生漏水事件后，被上诉人并未实际对租赁房屋进行修复。现上诉人与被上诉人签订的租赁合同已于2019年4月30日到期，被上诉人也不可能再对案涉租赁房屋进行修复，因此被上诉人不会产生修复期间的问题。3、被上诉人辩称案涉房屋漏水后无法使用并以此为由拒付租金，但被上诉人却未提供证据可以证明其主张。一审判决也认定了被上诉人未提供证据证明案涉房屋的合理修复时间。那么依据谁主张，谁举证的原则，被上诉人就要承担举证不能的法律后果。可是一审判决却在没有证据的情况下主观判定2018年1月11日至2018年5月份期间为合理修复期间，没有任何依据，是错误的。二、虽然案涉房屋发生漏水事件，但因漏水一事并未影响被上诉人对租赁物的使用。被上诉人拒付租金的理由不能成立，其存在违约行为。且根据租赁合同的约定，只要被上诉人未按约定支付当月租金，就会产生相应违约金，每个月的违约金是各自计算，因此一审判决对上诉人主张违约金的请求未予支持是错误的。另外，一审判决采信被上诉人行使先履行抗辩权拒缴租金的观点是错误的。作为出租人，上诉人将案涉房屋交付被上诉人使用，履行了出租人义务，在履行租赁合同过程中发生漏水时，物业公司第一时间进行了场地清理，并未影响被上诉人对案涉房屋的使用，且据物业公司证实，案涉房屋长期处于闲置状态，并不是无法实现合同目的。如果漏水事故发生后，房屋存在潮湿情况，被上诉人有义务采取措施防止损失扩大，不能将漏水损失无限扩大，否则被上诉人无权就漏水损失主张权利。朱旭辩称，不同意朱旭的上诉请求，第一，上诉人陈述事实虚假，根据司法鉴定意见书及被上诉人另案陈述可以明确租赁标的受损面积巨大，并存在发霉、异味、空调电路无法正常运转等情况；第二，无论从租赁合同还是侵权角度，上诉人均负有修复义务，是其拒绝履行并导致了他案诉讼；第三，上诉人一方面表述被上诉人未使用案涉租赁房屋，另一方面又称漏水事件未影响被上诉人使用，前后矛盾；第四，被上诉人拒付租金系履行先履行抗辩权。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。新世界公司向一审法院起诉请求：1、判决被告立即向原告支付房屋租金109356.17元及违约金61395.67元（违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止），总计170751.84元；2、要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2012年5月15日签订《租赁协议书》，原告将位于大连市中山区.30平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止。第一个月的租金，被告应于该月开始前10日内付；以后每月的租金，被告应于每月开始前20日内支付。第十条2规定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。2012年9月27日原、被告双方签订《补充协议》，将租赁期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共6年2个月。2015年8月27日双方签订《补充协议（二）》，约定2015年9月1日至2017年2月28日，租金为人民币11455.64元/月；2017年3月1日至2019年2月28日，租金为人民币15622.31元/月；2019年3月1日至2019年4月30日，租金为人民币15605.64元/月。2018年1月11日晚8时，案涉房屋南塔8F设备层内暖风机管线受冻爆裂引发跑水，积水穿过7F天花板流至地面，造成天花板及地面地毯浸水受损。2018年2月7日下午4时，案涉房屋后厨房区域库房内消防喷淋头受冻爆裂引发跑水，致使后厨房区域及走廊、餐厅部分地毯淹水。大连侨乐物业服务有限公司对上述区域清理了积水。原告在一审法院（2018）辽0202民初7734号案件中，向该院申请司法鉴定，该院经大连市中级人民法院委托大连中宏资产评估有限公司、大连光华工程造价咨询事务所有限公司进行评估，大连中宏资产评估有限公司出具评估报告，评估结论为委估资产在评估基准日现况下，按照评估价值确定其价值，最终确定价值为19891元。大连光华工程造价咨询事务所有限公司就维修方案工程造成出具司法鉴定意见书，鉴定意见为本次现场勘查落实的维修范围内的项目工程造价为37999元。一审法院认为：原、被告双方签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。现原告已依约履行了自己的义务，交付了案涉房屋，但其于2018年1月11日和2018年2月7日两次设备受冻爆裂引发跑水，给被告造成了损害，至今未能恢复原状。被告辩称无法使用案涉房屋并基于合同无法实现而行使先履行抗辩权拒缴租金，一审法院予以采信。因双方均未向一审法院提供证据证明案涉房屋的合理修复时间，原告诉请被告给付2017年11月至2018年5月的房屋租金，损害事实发生在2018年1月11日，故被告应给付原告2018年1月11日前的租金，余下租期一审法院酌定为案涉房屋的合理修复时间。故原告诉请被告支付房屋租金109356.17元及违约金61395.67元，扣除合理修复时间，被告应给付原告租金36452.06元（15622.31元×2+15622.31元÷30×10），因房屋水淹的责任在原告，故原告诉请被告支付违约金61395.67元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告朱旭支付原告大连新世界大厦有限公司房租36452.06元，于判决生效之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新世界大厦有限公司的其他诉讼请求；案件受理费3720元，由原告大连新世界大厦有限公司负担2926元，由被告朱旭负担794元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院对一审法院已查明的事实予以确认。另通过本院二审期间对双方当事人的核实补充查明：朱旭对2017年11月至2018年1月11日未发生漏水时间期间已存在欠付租金36452.06元的事实无异议，按照案涉《租赁协议书》约定的每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向新世界公司支付违约金的计算方式，该期间朱旭应支付的逾期支付租金违约金应为9763元。朱旭明确表示，若法院认为朱旭应承担逾期支付租金的违约金，则其认为合同约定的违约金标准过高，申请予以调低。本院认为，2017年11月至2018年1月11日期间案涉房屋并未发生漏水事件，而朱旭已经存在无合理理由逾期支付租金的事实，故，对于该期间产生的房屋租金36452.06元，朱旭应当向新世界公司给付，一审判决对此裁判结果正确，双方均无异议，同时，本院认为，朱旭还应当因其逾期支付该部分租金的违约行为而承担相应的违约责任。根据案涉《租赁协议书》的约定，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%计算违约金。依此计付违约金的方法计算，双方当事人均认可2017年11月至2018年1月11日产生的逾期支付租金违约金数额应为9763元。现朱旭于二审期间明确提出合同约定的违约金计付标准过高，申请予以调整，本院认为，案涉《租赁协议书》约定的违约金计付标准相当于年利率182.5%，确属标准过高，结合欠付租金数额、双方当事人的过错程度及新世界公司因此可能遭受的实际损失，本院酌定该期间朱旭应承担3000元违约金。关于一审认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋的合理修复期间是否合理的问题，本院认为，案涉房屋分别于2018年1月11日和2018年2月7日发生了两次漏水事件，且导致该两次损害发生的过错方均在新世界公司，虽然新世界公司主张漏水事件发生后物业公司及时到现场进行了清理，并未造成案涉租赁房屋长时间无法使用的情形，但是作为应对该节事实承担举证证明责任的一方，新世界公司并未对具体的合理修复期间予以明确和举证证明，在朱旭提出案涉租赁房屋因漏水时间导致空调系统故障无法正常使用，无法排湿的情况下，加之2018年5月后另案司法鉴定仍能确定维修范围工程造价的实际情况，新世界公司均没有相反证据证明截至2018年5月前，案涉租赁房屋已修复完毕。因此，一审判决将2018年1月11日至2018年5月酌定为案涉房屋的合理修复时间并基于此免除该期间的租金支付义务并无不当，本院对此裁判结果予以维持。综上所述，新世界公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初14号民事判决第一项二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初14号民事判决第二项；三、朱旭于本判决发生法律效力之日起十日内向大连新世界大厦有限公司支付3000元违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回大连新世界大厦有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3720元（大连新世界大厦有限公司已预交），由大连新世界大厦有限公司负担2876元，朱旭负担844元；二审案件受理费2926元（大连新世界大厦有限公司已预交），由大连新世界大厦有限公司负担2876元，朱旭负担50元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年五月十九日书记员  任建芳