广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初5685号原告：何海明，男，汉族，1979年2月15日出生，住广东省佛冈县，委托代理人：刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：杨斌，男，汉族，1983年2月22日出生，住海南省乐东黎族自治县，被告：韩燕，女，汉族，1984年11月9日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，委托代理人：杨军，广东展豪律师事务所律师。委托代理人：林广红，广东展豪律师事务所实习律师。第三人：东莞市裕安房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇樟罗怡乐花园地铺10号。法定代表人：谭艳玲。第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦。负责人：范题。委托代理人：裴照众，男，汉族，1984年3月2日出生，住广东省东莞市南城区，系该行员工。委托代理人：陈小冰，女，汉族，1977年7月4日出生，住广东省东莞市莞城区，系该行员工。第三人：中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行。住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地东城仙河大道帝雍园商业大楼1-3层。负责人：丁建东。委托代理人:廖琳,女，汉族，1987年11月20日出生，住广东省东莞市南城区，系该行员工。委托代理人:江檀文，男，汉族，1988年7月8日出生，住广东省东莞市南城区，系该行员工。原告何海明诉被告杨斌、韩燕及第三人东莞市裕安房地产经纪有限公司（以下简称裕安公司）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞市分行）、中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行（以下简称农行樟木头支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后本案转为普通程序，并于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告何海明的委托代理人刘思宇，被告杨斌，被告韩燕的委托代理人杨军，第三人农行樟木头支行的委托代理人廖琳到庭参加了诉讼，第三人裕安公司、建行东莞市分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告杨斌、第三人裕安公司于2016年3月5日签订了《房屋买卖及居间合同》（No:8800229），原告向两被告购买位于东莞市樟木头镇××村中惠·香樟绿洲二期第24幢505、506号房。《房屋买卖及居间合同》约定该房产总价为850000元，在该合同生效时支付定金80000元，双方到房管局办理交易过户当天支付首期款170000元，剩余楼款600000元原告以商业贷款的方式向两被告支付。该房产尚有银行抵押贷款约470000元，在双方办理交易过户之前原告按月代两被告偿还。此外，双方还约定原告在2016年3月20日前付清全部定金，当日两被告应交楼给原告使用、装修。《房屋买卖及居间合同》约定，任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，违约方每逾期一日，应按照标的物转让价的1‰向守约方支付违约金，逾期三十日且仍未履行的，守约方可单方解除本合同，并要求违约方承担相当于该物业转让价20%的违约金。违约方还应承担守约方因此产生的居间服务费损失。此外两被告的房产现处于银行按揭抵押状态，其中505号房产抵押给第三人建行东莞市分行，抵押金额为339000元，506号房抵押给第三人农行樟木头支行，抵押金额为150000元。合同签订后，原告按照约定向两被告支付了定金80000元，两被告也依照约定向原告交付了该房产，原告收楼后开始进行装修，至今原告已经投入装修费用300000余元。同时原告依照约定每月代两被告向第三人建行东莞市分行、农行樟木头支行偿还购房贷款。近期两被告已经取得一手房产证，可以办理有关房产赎楼，过户手续。但两被告以房屋交易价格远低于市场价为由，拒绝履行原合同，要求提价400000元。原告于2017年2月27日向两被告发出律师函，明确表示愿意继续履行合同，并要求两被告配合原告办理有关房产赎楼、过户手续，但两被告明确拒绝按照买卖合同约定继续履行，单方要求提价400000元。综上，两被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告有权依法要求两被告继续履行合同。为了维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、确认《房屋买卖及居间合同》（No:8800229）有效，两被告继续履行该合同，配合原告办理有关赎楼、申请贷款、办理房产过户等手续；2、两被告自2017年3月5日起，以850000元为基数，按照日1‰的标准向原告支付违约金，直到两被告继续履行之日止；3、两被告向原告支付律师费50000元；4、两被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提交了《房屋买卖合同及居间合同》、收据、房产登记信息查询结果、《律师函》、快递单、快递送达记录、原告配偶谭艳玲与被告韩燕之间的微信沟通记录、《委托代理合同》、微信转账记录、《室内装修管理服务协议》、委托书、装修开工申请表、管理处收费通知单、银行刷卡凭条等证据。被告杨斌辩称：2016年3月5日，被告杨斌作为卖方与买方谭艳玲签订相应的买卖合同，签订完毕后，谭艳玲告知其是第三人裕安公司的法定代表人，后发现合同中的居间费约定有误，与约定不一致，于2016年3月12日到第三人裕安公司与谭艳玲商谈居间费的书写，后应谭艳玲的要求将买方变更为其丈夫何海明。在双方第一次签订合同时，被告杨斌向原告及其配偶谭艳玲出示了原始购房合同、借款合同和发票且告知借款合同的担保人韩燕为被告杨斌的妻子，但原告及其配偶谭艳玲明确表示由被告杨斌签订就可以了，不需要被告韩燕的同意。合同签订后，原告通过其配偶谭艳玲的账户在2016年3月27日向被告杨斌支付合同约定的50000元定金，被告杨斌当时将定金转给被告韩燕，被告韩燕收到款后才知道卖房的事情，于次日与被告杨斌一同前往第三人裕安公司表示不同意卖房，但是谭艳玲表示不需要被告韩燕的同意且告知被告杨斌，若不履行合同会承担严重的违约责任。当时两被告的婚姻关系非常紧张，工作状态不稳定，收入来源没有得到保障，在供房过程中有困难，所以在问题未解决的情况下收取谭艳玲通过微信转账给被告杨斌的部分购房款。在此期间，两被告持续沟通，解决婚姻问题，双方当时沟通不顺畅，也没有就收款的事情与韩燕进行进一步沟通。从整个交易看出，不论是谭艳玲还是原告作为购房者，实际的操作人均是谭艳玲，而作为专业的居间交易方，应当明确知道，房屋的交易需要夫妻双方同意，而其在对两被告进行误导。被告杨斌认为，在没有得到被告韩燕同意的情况下，所签订的买卖合同是无效的。所以，原告提起诉讼，要求两被告支付违约金及律师费是没有合同依据的。被告杨斌确认收到了原告支付的定金80000元。被告杨斌向本院提交了电话通讯记录及电话录音等证据。被告韩燕辩称：一、原告与被告杨斌签订的《房屋买卖及居间合同》无效，对被告韩燕不发生法律效力。理由：原告与第三人裕安公司的法定代表人谭艳玲为夫妻关系，签订合同时明知案涉房屋是两被告的共同财产，但没有通知被告韩燕签订合同，且作为专业的地产中介从业者一再对两被告进行误导；根据规定，共同共有人对共有不动产、动产享有所有权，在处分共有财产时需征得全体共有人同意；根据《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷适用法律问题的若干意见》，夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二的共有人或全体共有人同意，擅自以自己名义处分房屋属于无权处分情形；根据合同法规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后，以代理人名义订立合同的未经被代理人追认对被代理人不发生效力。二、根据合同相对性原则，被告韩燕不应对合同义务或违约情形承担责任，本案产生的根源是由于第三人裕安公司法定代表人谭艳玲和原告在签订合同过程中存在误导及重大过错行为，被告杨斌签订的《房屋买卖及居间合同》属于无权处分行为，在该合同没有得到被告韩燕追认的情况下应当无效，在此无效合同的基础上，原告提出的诉求没有事实依据，应当全部驳回。被告韩燕向本院提交了原告配偶谭艳玲与被告韩燕的微信沟通记录、案涉房产原始贷款合同等证据。第三人裕安公司、建行东莞市分行未参与庭审，也未向本院提交任何证据。第三人农行樟木头支行述称：第三人农行樟木头支行对案涉房产享有抵押权，为第一顺序抵押权人，在贷款结清之前，第三人农行樟木头支行不同意房产过户；被告杨斌拖欠第三人农行樟木头支行的贷款余额为139544.97元；第三人农行樟木头支行与被告杨斌在贷款合同中约定提前还款需要贷款人同意，且在借款人提出申请后须经贷款人通过相关审批。经审理查明：两被告曾系夫妻关系，夫妻关系存续期间为2009年1月23日至2017年2月20日；原告与第三人裕安公司的法定代表人谭艳玲系夫妻关系，结婚登记时间为2009年8月18日，夫妻关系至今存续；案涉房产于2016年12月30日办理了产权登记，所有权人为被告杨斌；第三人建行东莞市分行系东莞市樟木头镇××村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼505号房产的第一顺序抵押权人，抵押金额339000元；第三人农行樟木头支行系东莞市樟木头镇××村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼506号房产的第一顺序抵押权人，抵押金额150000元。2016年3月5日，原告与被告杨斌、第三人裕安公司签订了一份《房屋买卖及居间合同》，约定：被告杨斌将位于东莞市樟木头镇××村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼505、506号的房屋出售给原告，转让价格为850000元；税费均由原告承担；办理贷款产生的相关费用也由原告承担；定金为80000元，原告应在签订该合同时交付给第三人裕安公司，由被告裕安公司无息转给被告杨斌，合同生效后已付定金抵作楼款；手续办至房管局办理交易过户当天阶段，原告支付首期款170000元；剩余600000元楼款由原告通过贷款方式支付，该款项由贷款行直接划入被告杨斌在该行设立的账户内；原告、被告杨斌通过第三人裕安公司指定的担保公司办理银行快贷；被告杨斌尚欠贷款470000元，利用原告快贷中的470000元支付，原告使用续供形式，按被告杨斌供款账号，每月按原供款额逐月偿还；原告及被告杨斌或经其公证的委托代理人应在收到第三人裕安公司电话、手机信息或书面通知之日起3个工作日内备齐办理该物业产权过户所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件办理产权过户手续；双方约定交易日期为银行同贷书批下来七个工作日内到房地产交易所办理该物业相关手续；居间服务费由被告杨斌支付5000元，原告支付12000元，均应在签订该合同当日支付；原告与被告杨斌中任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可要求对方按照每逾期一日支付转让价1‰的标准支付违约金；逾期三十日仍未履行的，守约方可单方面解除合同，并可要求违约方承担相当于转让价20%的违约金；若房产证于2016年6月30日前办好，则原告以全权委托公证续供形式交易，待契税日期满2年后自行办理按揭手续；若房产证于2016年6月30日后办好，则按合同约定形式交易；原告已付定金30000元，余下50000元于2016年3月20日前收齐，当天被告杨斌将交楼给原告使用、装修等；原告于2016年4月份开始续供。2016年3月27日，被告杨斌向原告出具了一份收据，确认收到了原告支付的案涉房产的定金80000元。同日，被告韩燕获知被告杨斌出售案涉房产事宜。2016年4月26日，被告杨斌将案涉房产交原告。同日，被告杨斌与负责案涉房产物业管理的香樟绿洲物业服务中心签订了装修相关协议，并委托原告处理案涉房产装修事宜。2017年1月份，被告韩燕与原告的配偶谭艳玲微信沟通的过程中，要求在原告交易价格基础上增加400000元价款，否则要将案涉房产另行出售。2017年2月27日，原告向被告杨斌邮寄了要求其继续履行《房屋买卖及居间合同》的律师函，该邮件于次日签收。2017年3月31日，原告与广东法制盛邦（东莞）律师事务所签订了一份《委托代理合同》，原告委托广东法制盛邦（东莞）律师事务代理本案诉讼，律师费为50000元。原告未向本院提交律师费发票或律师费转账凭证等证明律师费实际发生的证据。2017年5月3日，原告代被告杨斌结清了案涉房产2017年4月30日之前的管理费、水费。另查明：自2016年3月27日起，原告每月向被告杨斌支付案涉房产按揭款3213元，连续支付13期以上。庭审中，原告表示其愿意将剩余房款（房屋总价850000元扣除原告已经支付的定金80000元及已经支付给被告杨斌的案涉房产按揭款）一次性支付给两被告。以上事实，有原、被告提交的证据以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点在于《房屋买卖及居间合同》是否有效、应否继续履行、两被告是否应承担违约责任。关于《房屋买卖及居间合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。案涉《房屋买卖及居间合同》系合同各方的真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，且被告韩燕不得以被告杨斌无处分权主张该合同无效，故本院认定《房屋买卖及居间合同》为有效合同。关于《房屋买卖及居间合同》能否继续履行的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十七条明确，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，案涉房屋为两被告在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，无论是登记在被告杨斌名下的还是登记在被告韩燕名下的房屋，双方均享有共同处分的权利，被告杨斌转让案涉房屋需经作为共有人被告韩燕的同意。被告韩燕在2016年3月28日已经获知被告杨斌出售案涉房产事宜，直至2017年1月份才向原告提出加价400000元的要求，且在此期间，两被告仍继续收取原告支付的房产按揭款，并将案涉房产交付原告使用、装修，足见被告韩燕对被告杨斌出售案涉房产是知情、同意的，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，两被告应按照《房屋买卖及居间合同》的约定履行卖方义务。案涉房产已于2016年12月30日办理了产权登记，被告杨斌也已于2017年2月28日收取了原告要求办理过户的律师函，参照原、被告在《房屋买卖及居间合同》中约定的期限为“收到通知之日起3个工作日内”，两被告至今仍拒绝办理注销抵押、过户手续，已经超过合理期限，构成违约，故对于原告要求两被告按照《房屋买卖及居间合同》的约定继续履行相关义务的诉讼请求，本院予以支持。此外，原告同意一次性向两被告支付剩余购房款，而案涉房产在第三人建行东莞市分行、农行樟木头支行处分别设定有抵押，原告应以剩余购房款代两被告偿还相应贷款并消灭这一阻却过户的事由；《房屋买卖及居间合同》约定原告负担相关税费，故在办理过户过程中产生的税费均应由原告自行负担。关于两被告是否应承担违约责任的问题。《房屋买卖及居间合同》约定原告与被告杨斌中任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可要求对方按照每逾期一日支付转让价1‰的标准支付违约金，被告杨斌于2017年2月28日收取了原告发送了律师函，参照原、被告在《房屋买卖及居间合同》中约定的期限为“收到通知之日起3个工作日内”，两被告自2017年3月6日出现逾期，故对于原告要求两被告以850000元为本金，按照日1‰的标准支付2017年3月6日至两被告办理过户之日期间违约金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，不予支持。原告主张因本案产生律师费50000元，但未提交相关证据证明该笔律师费已经实际产生及产生的数额，故对于原告这一诉讼请求，本院不予支持。原告同意一次性将剩余楼款支付给两被告，系对自身权利的处分，本院予以准许，故原告应于办理案涉房产过户登记当日将剩余楼款（总价款850000元-原告已经支付的定金80000元-原告何海明代被告杨斌、韩燕偿还的按揭款-原告何海明代被告杨斌、韩燕偿还拖欠第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行、中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行的贷款本息、违约金-被告杨斌、韩燕在本案中应当承担的违约金）一次性支付给两被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告何海明与被告韩燕、杨斌继续履行关于买卖位于东莞市樟木头镇柏地村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼505、506号房屋〔房地产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0092830、0092831号〕的《房屋买卖及居间合同》（编号为8800229）；二、原告何海明应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告杨斌、韩燕向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行、中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行申请提前清偿东莞市樟木头镇柏地村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼505、506号房屋〔房地产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0092830、0092831号〕的贷款债务、办理房产抵押登记注销手续，第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行、中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行予以协助配合；三、被告韩燕、杨斌应于原告何海明完成东莞市樟木头镇柏地村中惠·香樟绿洲二期第24幢住宅楼505、506号房屋〔房地产权证号：粤（2016）东莞不动产权第0092830、0092831号〕注销抵押登记之日起十日内将上述房屋过户至原告何海明名下，相关过户税费由原告何海明负担；四、被告杨斌、韩燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何海明支付违约金（以850000元为本金，按照日1‰的标准自2017年3月6日计算至办理过户登记之日止）；五、原告何海明应于办理案涉房产过户登记当日向被告杨斌、韩燕支付购房余款（总价款850000元-原告已经支付的定金80000元-原告何海明代被告杨斌、韩燕偿还的按揭款-原告何海明代被告杨斌、韩燕偿还拖欠第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行、中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行的贷款本息、违约金-本判决第四项确定的被告杨斌、韩燕应当承担的违约金）；六、驳回原告何海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13192元、保全费5000元，诉讼费合计18192元，由原告何海明负担692元，由被告杨斌、韩燕共同负担17500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘 昕审 判 员  莫圳文人民陪审员  殷立基二〇一七年十月二十三日书 记 员  王雅仪蔡嘉宜附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。5.《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。9.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。10.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。11.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。