江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终584号上诉人（原审原告）：刘宝珍，女，1935年10月25日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人（原审原告）：胡莲娣，女，1957年10月14日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人（原审原告）：胡莲妹，女，1960年10月23日生，汉族，住上海市杨浦区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：唐丽丽，系刘宝珍外孙女，住上海市金山区。被上诉人（原审被告）：南京江宁科学园发展有限公司，住所地江苏省南京江宁科学园诚信大道2211号。法定代表人：张少岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：李群，江苏方多律师事务所律师。委托诉讼代理人：季凤珍，江苏方多律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡文文，女，1950年8月31日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹因与被上诉人南京江宁科学园发展有限公司（以下简称科学园公司）、胡文文确认合同效力纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹的共同委托诉讼代理人唐丽丽、科学园公司的委托诉讼代理人季凤珍、胡文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：1、2004年胡根发所有的位于南京市江宁区房屋（建筑面积为41.31平方米）被征收，胡根发不知道，其签名系伪造。2004年2月5日，南京江宁科学园发展有限公司、南京江宁科学园管理委员会和胡根发签订《拆迁补偿安置协议书》一份，并安置一套位于天景山小区的房屋（面积为65平方米），胡根发不知道，签名是陈月庆代签。2011年5月26日经胡根发同意办证至胡文文名下，胡根发已经去世，签名系伪造。征收土地，拆迁房屋，关乎民生，科学园公司在拆迁的整个过程中，没有通知过被拆迁人本人到场签名，也没有任何口头及书面的形式通知被拆迁人任何拆迁事宜，就让第三人在没有被拆迁人授权的情况下代为签订了《拆迁补偿安置协议书》，还与其他人签署《拆迁户办理产权证协议书》，并将该拆迁房屋产权证办理在他人名下。胡文文虽然是胡根发的妹妹，陈月庆是胡根发的外甥，但是他们也无权在胡根发不知情，且未授权的情况下代其签订拆迁协议。综上所述，由于科学园在房屋拆迁过程中的不合规行为，未尽到审慎责任和义务，导致被拆迁人胡根发从未知晓自己名下土地被征收。2、2008年胡根发在上海去世，2017年胡连强收到南京市江宁区人民法院（2017)苏0115民初10319号陈菊红诉胡连强房屋买卖纠纷案件的传票，在此之前，胡连强、刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹均不知胡根发在南京土地有被征收的情况。陈月庆在(2018)苏01民终10839号民事案件庭审过程中自己也承认，胡连强知道房子的事情，其他三人都不知道。但是，事实上胡连强也不知道涉案房屋是属于他父亲的动迁房，2008年胡根发去世，陈月庆找到胡连强，谎称自己名下的动迁房挂在了胡根发名下，现在要出售该房屋，但是胡根发已去世，必须由其继承人亦即胡连强出具委托书，才能卖房，于是胡连强出于对陈月庆的信任，并且确实从未从自己父亲口中得知过南京有过动迁房的事情，因此才出现了在上述房屋买卖纠纷案件中的房屋出售委托书。陈月庆拿着这份房屋买卖委托书，在2011年5月26日让胡文文拿去科学园区办理了《拆迁户办理产权证协议书》，最后凭此协议书将胡根发的拆迁房产证做在了自己名下，胡文文说此事她全然不知，但陈月庆是其子，产证登记在其名下，此情况完全不合常理。首先，胡连强出具的是《房屋买卖委托书》，胡连强只能出具属于其自己名下房屋的买卖委托书，此案中胡连强出具的委托书中的房产是其父亲的，其父虽己经身故，但是胡连强并非胡根发唯一继承人，无权单方面出具委托书出售他父亲的房子。2008年，动迁房还没有办理房产证，也就是实际还未拿到产证，房屋并不在胡根发名下，并且最后房子也没有办理在胡根发名下，所以胡连强的委托书不具备出售房屋的法律效率，更不存在拿胡连强的房屋买卖委托书，去办理属于胡根发的《拆迁户办理产权证协议书》。综上所述，一审法院认定刘宝珍、胡连娣、胡连妹、胡连强在2011年5月前就知晓胡根发拆迁房一事，以及科学园在对胡根发拆迁过程中没有过失，同胡文文签订的《拆迁户办理产权证协议书》有效，事实不清，因此请求二审法院在查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民合法权益。科学园公司辩称，其无法知晓上诉人与陈月庆之间对房屋属性的争议，只是根据相应的文件和程序办理了拆迁手续。请求驳回上诉，维持一审判决。胡文文辩称，其对刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹所述的事情不知情；拆迁的房屋是其子陈月庆所盖，当时是为了多拿一点过渡费，所以挂了胡根发的名字，涉案房屋手续也是陈月庆办理。现在涉案房屋已过户至案外人陈菊红名下。请求驳回上诉，维持一审判决。刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹向一审法院起诉请求：1．判令确认科学园公司与胡文文签订的关于南京市江宁区秣陵街道天景山公寓8幢602室的《拆迁户办理产权证协议书》无效；2．本案诉讼费由科学园公司、胡文文承担。一审法院认定事实：刘宝珍系胡根发（于2008年6月11日去世）之妻，胡莲娣、胡莲妹系胡根发之女，案外人胡连强系胡根发之子。胡文文系胡根发妹妹，案外人陈月庆系胡文文之子。2004年2月5日，陈月庆代胡根发（乙方）与科学园公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：由甲方拆除乙方座落于陵里的房屋41.31平方米；拆迁安置房在天景山小区；拆迁安置房面积65平方米。2008年7月9日，胡连强出具委托书，载明“我父亲胡根发在2004年2月5日，由于江宁区科学园征地，拆迁了原上坊陵里住房，同时安置了65平方米住房壹套（春秀苑8-602室）但我父亲已过逝而我本人在上海，目前出售没有时间前来办理买卖房屋的有关事项，现委托陈月庆帮助我出此房、代写买卖协议、收取定金及房款和出售后的房屋交接等事务，所有现金有陈月庆代收，今后一切与此房有关的事务有陈月庆全权负责，本人承诺永不反悔”“受委托人陈月庆是陵里社区住户320121197809250914”。2008年7月12日，胡连强、陈月庆（甲方、售房方）与案外人刘小明、陈菊红（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将座落于春秀苑8幢602室房产出售给乙方，建筑面积为65平方米；甲方保证出售给乙方的房屋真实、合法、权属清楚，房产不存在已抵押或被查封等情况，并保证出售房无任何家庭矛盾；甲乙双方协商认定此房总价格为22万元；甲方在物业过户，在房产过户时无条件签名，一定要协助乙方办理，在物业过户、房产过户时产生的一切费用有乙方承担。当日，陈月庆出具收条一份，载明“今收到刘小明购房款计：贰拾贰万元整。已全部付清。”2008年12月1日，刘小明因道路交通事故死亡。2009年4月8日，南京江宁科学园高校物业有限公司与陈菊红签订了入住协议书，陈菊红于2009年4月8日入住案涉房屋。2011年5月26日，陈月庆办理了《拆迁户办理产权证协议书》，载明“户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名胡根发，直属姓名胡文文，与户主关系兄妹；以上如发生有关权属方面纠纷概由双方承担；房屋拆迁户主签名：胡根发（捺印），安置直属人签名：胡文文（捺印）”。该《拆迁户办理产权证协议书》中“胡根发”和“胡文文”的签名及捺印均由陈月庆一人所书写及捺印。当地社区及科学园公司在此协议书上加盖印章。2017年3月27日，胡文文领取了案涉房屋的苏（2017）宁江不动产权第0043196号不动产权证书。2017年12月，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹以胡文文为被告、陈月庆为第三人诉至一审法院，要求确认案涉房屋为胡根发的遗产。该案审理中，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹提供了胡连强出具的放弃遗产继承声明书，载明：声明人胡连强放弃对胡根发遗留的南京市江宁区秣陵街道天景山公寓春秀苑8幢602室房屋的继承权。2018年10月，一审法院作出（2017）苏0115民初20223号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹不服判决，于法定期限内向南京市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。2019年3月，市中院作出（2018）苏01民终10839号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决认为“关于本案三上诉人对胡连强授权陈月庆出售房屋一事是否知情的问题。案外人陈菊红在签订《房屋买卖合同》并支付房款后，已经实际入住并使用案涉房屋多年，在此过程中三上诉人从未针对案涉房屋主张过权利，结合同为胡根发近亲属的胡连强知晓并参与涉案房屋向陈菊红出售的事实，一审法院认定刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹应当知晓案涉房屋已经被处分，处理并无不当。”一审法院认为，法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹以胡根发不在场且并未出具相关委托书及产权协议转让书为由主张《拆迁户办理产权证协议书》无效，该主张不符合法律规定的合同无效情形，理由如下：根据（2018）苏01民终10839号生效判决的认定，2008年胡连强、陈月庆与刘小明、陈菊红签订《房屋买卖合同》后，陈菊红已经实际入住并使用案涉房屋多年，至2017年12月刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹提起诉讼要求确认案涉房屋为胡根发遗产，在此过程中刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹从未针对案涉房屋主张过权利，结合同为胡根发近亲属的胡连强知晓并参与案涉房屋向陈菊红出售的事实，上述生效判决认定刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹应当知晓案涉房屋已经被处分。《拆迁户办理产权证协议书》系于2011月5月为办理案涉房屋登记而订立，该协议上“胡根发”的签名及捺印虽系陈月庆所为，但根据胡连强出具的委托书“今后一切与此房有关的事务有陈月庆全权负责”，陈月庆系基于胡连强的委托签订该协议。再结合刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹应当知晓案涉房屋已经被处分，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹也应当知晓胡连强全权委托陈月庆处理案涉房屋的办证事宜，故陈月庆代胡根发签订《拆迁户办理产权证协议书》的法律后果亦应由刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹承担。且在房屋已处分后是否将案涉房屋登记至胡文文名下并不损害刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹的利益，该协议也不存在其他致合同无效的情形。故对于刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹要求确认《拆迁户办理产权证协议书》无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决如下：驳回刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹的诉讼请求。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹提交了唐丽丽、唐扣成与陈月庆的录音材料一份，以证明胡连强等人并不知情。科学园公司认为上述证据可证明陈月庆始终未认可该房屋实际系胡根发所有，只是承认为了多拿拆迁过渡费，而将房屋挂在胡根发名下，且胡连强自始自终知晓此事。胡文文表示该证据交由法院审核认定。本院对上述证据的证明力结合案件情况综合予以认定。上诉人刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹认为一审遗漏查明2004年拆迁时拆的是胡根发的房屋；当时胡根发还活着，陈月庆并未通知胡根发本人。胡连强认为拆迁的是陈月庆的房屋，只不过挂了胡根发的名字而已，并不知道拆迁房应归胡根发所有。即使胡连强知道此事，也不代表上诉人均为明知。科学园公司、胡文文对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹陈述：胡根发于1956年在上海就职，然后落户上海，为城市户籍。拆迁的房屋系老宅；胡根发并非挂户，而是基于对老宅的共建取得拆迁房，陈月庆也认可案涉房屋归胡根发所有。胡文文陈述：老宅已经倒塌了，倒了之后也没有盖过。拆迁的房屋是陈月庆所盖的二间楼上下，和老宅没有关系；当时是为了多拿一点过渡费，所以陈月庆就挂了胡根发的名字。涉案房屋早已卖给了陈菊红，并经法院调解过户到陈菊红名下。科学园公司陈述，其系按照相关政策文件、根据社区证明办理了一系列手续。刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹提供的电话录音中，陈月庆多次表明，挂胡根发的名字就是为了多拿一些过渡费，胡连强也明知此事，所以才签署委托书。本院认为，（2018）苏01民终10839号生效判决认定，陈菊红于2008年购买涉案房屋并实际居住、使用，直至2017年12月，三上诉人从未针对案涉房屋主张过权利，因作为近亲属的胡连强知晓并参与出售案涉房屋，故该判决认定刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹应当知晓案涉房屋已经被处分。《拆迁户办理产权证协议书》系于2011月5月为办理案涉房屋登记而订立，胡连强也出具了相关委托书载明“今后一切与此房有关的事务有陈月庆全权负责”，故陈月庆系基于胡连强委托签订该协议。因刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹与胡连强均为近亲属关系，其亦应知晓相关事宜。刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹主张《拆迁户办理产权证协议书》无效，但本案情况并不符合法律规定的无效情形，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。综上，刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由刘宝珍、胡莲娣、胡莲妹负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年五月十三日书记员  朱亚芳