贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)黔0302民初3918号 原告（反诉被告）：遵义市供排水有限责任公司，住所地遵义市红花岗区外环路沙坝路石佛路口。 法定代表人：贺诚，董事长。 委托代理人：陈守仙，该公司员工。 委托代理人：陈明，贵州崇尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯国平，女，1964年3月29日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。 原告遵义市供排水有限责任公司（以下简称“供排水公司”）与被告冯国平租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理，并于2016年7月13日受理被告的反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告供排水公司的委托诉讼代理人陈守仙、陈明、被告冯国平及其委托诉讼代理人陈光国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告供排水公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告和被告于2015年3月17日签订的国有资产租赁合同；2、判令被告限期搬出所租赁的房屋、场地；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年3月17日，原、被告签订了国有资产租赁合同，合同约定被告承租原告位于红花岗区白杨路面积423.3平方米的房屋、场地；租期3年，自2015年2月1日至2018年1月30日；月租金第一年为5000元、第二年为5100元、第三年为5200元。合同还约定因不可抗力因素致使出租资产及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的双方可变更或解除合同。2016年4月，红花岗人民政府根据中央、省、市关于加强汛期安全，全面落实房屋安全隐患排查会议、文件精神和工作部署安排，进行了全区安全隐患大排查，明确白杨洞巷边坡存在地质灾害隐患，严重威胁原告出租房屋住户生命财产安全，并于2016年4月7日向原告送达区府函（2016）110号《关于妥善处理自来水公司地质灾害隐患函》，责令原告履行安全生产主体责任，尽快收回租房，疏散人员，确保群众生命财产安全。原告接到该函后首先送达一份函件给被告，并告知被告此函的内容，双方就解除租赁合同进行多次协商，均未达成一致意见，合同不能解除，安全隐患不能排除。被告把游泳池改变为鱼池后改变了房屋的结构，也给房屋的自身安全带来了隐患，被告的改造行为，应由被告方自行承担，这个行为是被告在租赁合同实施以前的行为，与我们的租赁合同无关，对被告的请求不予认可。综上，根据双方的合同约定，请求支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。 被告冯国平辩称，原告虽提供了区政府的通知书，但没有提供进行鉴定的鉴定报告。被告将游泳池改成鱼池，原告对被告进行补偿前提下愿意解除合同，被告愿意同原告进行进一步协商，如果不补偿就不同意解除合同。被告在承租期间经原告同意转租给别人的部分，原、被告双方各自补偿一部分后，次承租人已全部搬走。政府的通知不是不可抗力，被告的改造得到原告的认可，客观上已经经营了这么多年，原告明知且了解，原告提前解除合同造成的损失应由原告进行补偿，故被告反诉要求原告对游泳池改变为活鱼池的费用进行补偿，大概是435930元，但结果以鉴定为准。 本院经审理认定事实如下：被告原系原遵义市自来水公司第三产业开发公司职工，该公司在遵义市红花岗区白杨洞建有游泳池及附属设施。1996年底，为了解决被告工资等问题，原遵义市自来水公司第三产业开发公司（出租方）与被告（承租方）签订了《遵义市自来水公司第三产业开发公司白杨洞游泳池及附属设施场地租赁合同书》，该合同第二条约定，租赁期共三年，出租方从1997年1月1日起将白杨洞游泳池及附属设施场地交付给承租方使用至2000年1月1日止收回；该合同第八条约定，出租方出租给承租方的场地和附属设施的水电安装及装饰工程，按现状移交，如果承租方进场后需要装饰，在不影响房屋结构的前提下，经出租方签字同意后方可进行，装饰费用承租方自理，租赁期满时，该装饰、装潢全部属出租方所有，承租方不得拆除屋内装饰、装潢，也不得向出租方索取装饰费用；该合同签订时间落款为1997年1月1日。同时，该合同还对在租赁期内由被告解决一名职工工作、违约责任等事宜进行了约定。1996年12月30日，遵义市公证处对原、被告签订了前述合同进行了公证。前述合同签订后，原告将位于遵义市红花岗区白杨洞的游泳池及附属设施和场地交付给被告使用。原遵义市自来水公司的名称后来变更为遵义市供排水有限责任公司，即本案原告。 前述合同约定期限届满后，被告一直在使用前述游泳池及附属设施和场地。在被告使用前述游泳池及附属设施和场地期间，被告将游泳池进行了填埋，并改造成鱼池，用于活鱼批发经营，还在原有部分房屋上方进行搭建了房屋，另行搭建了简易棚等。被告搭建房屋和简易棚未办理审批手续。 2015年3月17日，原、被告又签订《国有资产租赁合同》，该合同约定原告将位于遵义市红花岗区平方米门面、房屋、场地、场所（即前述游泳池及附属设施和场地）出租给被告，租期3年即自2015年2月1日至2018年1月30日；租赁用途为鱼池。该合同第八条第3项约定，在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力因素导致该资产及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。在该合同中，原、被告未对装饰装修物的归属进行约定，且在该合同签订后，被告继续在占有使用前述游泳池及附属设施和场地。 2015年8月18日，原告以前述游泳池及附属设施和场地所在的白杨洞巷边坡已存在安全隐患，为保障承租人和经营场所人的财产及人身安全为由，向被告下发书面《通知》。该通知内容为：1、我公司将与你中止该场所租赁合同，相关租赁费用请尽快前来与我公司结清。2、接该通知后，一天内将白杨洞原浴室房屋一楼鱼池内的水排尽，保持房屋一楼干燥，二天内将楼房清空交回我公司封闭。3、一月内清退该场所所有经营人员，停止一切经营活动。2016年4月7日，遵义市红花岗区人民政府区府向原告作出（2016）110号《关于妥善处理自来水公司地质灾害隐患函》，该函内容为：经我区安全隐患大排查，白杨洞巷边坡存在地质灾害隐患，严重威胁贵公司出租屋住户生命财产安全，特函请贵公司履行安全生产主体责任，尽快收回出租房。后原告分别于2016年4月29日、2016年5月27日向被告送达了出租场地存在安全隐患的通知，并在通知表示决定与被告终止租赁合同。由于不能就被告的损失达成一致意见，被告不同意与原告解除合同。 2016年7月10日，广州恒润房屋安全监督有限公司分别出具了润恒鉴字［2016］ＳＷ0137-1、ＳＷ0137-2《房屋安全鉴定报告》，结论为：遵义市红花岗区白杨洞游泳池自编1号楼的危险性等级为Ｂ级，2号楼危险性等级为Ｃ级。 在本案诉讼过程中，本院组织原、被告进行了现场查勘，情况为：被告承租的前述游泳池及附属设施和场地位于遵义市红花岗区，现该已无游泳池，游泳池改造后的现状为鱼池，且原、被告双方对原告的原有房屋、被告搭建的简易棚等进行了明确；该鱼池和房屋紧邻一侧为垂直石壁山坡。 就被告在承租的前述游泳池及附属设施和场地上加建的简易棚、鱼池、房屋及对原游泳池的填埋等装饰装修物残值市场价值，被告申请进行评估，经评估，贵州瑞普房地产资产评估事务所于2017年8月23日作出黔房瑞普估值(2017)第09011号《评估报告书》，估价结果为：估价对象市场价值为人民币178248元。被告为此支付鉴定费10000元。 在庭审中，就被告在承租的前述游泳池及附属设施和场地上加建的简易棚、鱼池、房屋及对原游泳池的填埋等事实发生于何时，原、被告存在争议。原告陈述其不知道被告什么时候将游泳池改造成鱼池，但从签订租赁合同时就知道被告改造鱼池的事实；被告陈述其是2001年经原遵义市自来水公司同意将游泳池改造成鱼池并进行了搭建。 上述事实，有原、被告的诉辩、双方告提供的《遵义市自来水公司第三产业开发公司白杨洞游泳池及附属设施场地租赁合同书》、《租赁合同书公证书》、《国有资产租赁合同》《通知》《函》《房屋安全鉴定报告》、《评估报告书》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2015年3月17日签订的租赁合同是双方在自愿协商一致基础达成，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同签订后，双方按合同约定进行了履行，均无违反合同约定的情形。但在庭审中，原、被告对如下问题存在争议：一、被告将游泳池的填埋改造成鱼池、搭建房屋和简易棚等行为发生于何时；二、被告的前述填埋、搭建行为是否取得原告同意；三、原告要求解除其与被告于2015年3月17日签订的租赁合同的理由是否成立；四、在解除原、被告签订的租赁合同前提下，原告是否应对被告进行补偿，这也是本案的主要争议焦点。 一、关于被告将游泳池的填埋改造成鱼池、搭建房屋和简易棚等行为发生于何时的问题。 1996年底，原、被告就白杨洞的游泳池及附属设施和场地形成了租赁合同关系，在1996年合同中约定的1997年1月1日起至2000年1月1日止的租赁期间，被告是否实施了填埋、搭建行为，并无证据证明，且原告表示对被告的前述填埋、搭建行为发生于何时并不清楚，被告表示其前述填埋、搭建行为发生于2001年，原、被告对各自的陈述也未提供充分的证据证明。但从1996年合同约定内容反映，原告为解决被告的工作问题将租赁物出租给被告用于游泳池经营，其作为租赁物所有人和管理人及租赁物的交付义务人，对其出租的租赁物在1996年合同的租赁期间是否被被告改变租赁物用途即被告是否在该期间进行填埋、搭建有举证证明的义务，原告对此未举证证明，同时，被告在庭审中陈述其填埋、搭建行为发生于2001年，原告对被告的该陈述在庭审中并未明确予以反对，只是陈述其不知被告什么时候将游泳池改造成鱼池，签订本案所涉租赁合同时就知道被告改造鱼池的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第八条第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”的规定，对被告的前述陈述意见，本院予以认定，即被告填埋、搭建行为发生于2001年。 二、关于被告的前述填埋、搭建行为是否取得原告同意的问题。 对本问题，原、被告各抒己见。1996年的合同虽然约定租赁用途主要为游泳池，但原告陈述在签订本案所涉租赁合同时就已知道被告将游泳池改造为鱼池的事实，且本案所涉合同已明确租赁物用途为鱼池，也无证据证明原告对被告将游泳池改造为鱼池及进行搭建提出过异议，表明原、被告对游泳池改造为鱼池及进行搭建达成了口头合意，故被告的前述填埋、搭建行为取得了原告同意，本院对此予以认定。 三、关于原告要求解除其与被告于2015年3月17日签订的租赁合同的理由是否成立的问题。 在该租赁合同履行期间，该合同项下的租赁物紧邻一侧的边坡及部分租赁物本身存在安全隐患，给原、被告的生命财产安全均带来了潜在的危害，没有证据证明安全隐患的发生系原、被告任何一方的违约行为导致，且租赁物紧邻一侧边坡并不在本案所涉租赁物范围内，该边坡存在的地质灾害隐患也无证据证明系第三人引发及在原、被告认识范围之内，因此，该地质灾害隐患超出了原、被告签订合同时的预期及属于原、被告不能抗拒的自然事件，基于前述情形，并结合原、被告的合同约定，原、被告双方虽然没有违反合同约定行为，但原告要求与被告解除前述租赁合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，故对原告要求解除其与被告于2015年3月17日签订的租赁合同的理由，本院予以认定。 原告要求解除租赁合同的诉讼请求，理由充分，符合法律规定，同时，被告提出的反诉诉讼请求已隐含了同意解除合同的意思表示，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 原、被告之间的租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告承租的租赁物具有返还的现实性，并结合被告填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等也与租赁物形成附合，从减少当事人诉累、降低诉讼成本、维护当事人合法权益考虑，被告有将租赁物（包括填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等不能移动的设施）返还给原告的义务，故对原告要求被告返还租赁物（包括填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等）的诉讼请求，本院予以支持。 四、关于在解除原、被告签订的租赁合同前提下，原告是否应对原告进行补偿的问题。 被告将游泳池填埋改造成鱼池、搭建房屋和简易棚等取得了原告的同意，但填埋、搭建均未办理合法建设手续，且在填埋、搭建之前，没有证据证明原、被告提出过要求办理审批手续及原告对填埋、搭建行为提出过异议，可见，原、被告对加建房屋未办理审批手续的事实应是明知，因此，对未办理审批手续而加建房屋，原、被告双方均存在一定过错，同时，1996年的合同期限届满后，没有证据证明双方对装饰装修物的归属进行了约定，根据《最高人民法院》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”、第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，并结合本院已明确被告将包括填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等不能移动的设施返还给原告、被告填埋和搭建行为于2001年发生时至今被告反诉时已十年之久、2015年3月17日租赁合同约定的租赁期限及原告出租本案所涉租赁物的目的在于解除被告的就业问题等情形，本院确定原告承担填埋鱼池、搭建的房屋和简易棚等装饰装修损失的30%、被告自行承担填埋鱼池、搭建的房屋和简易棚等装饰装修损失的70%，故对被告要求原告补偿填埋鱼池、搭建的房屋和简易棚等装饰装修损失53474.40元（178248元×30%）的诉讼请求，本院予以支持；对超过前述补偿费用部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（一）项、第九十七条、《最高人民法院,》第十一条第（四）项、第十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第八条第二款规定，判决如下： 一、解除原告遵义市供排水有限责任公司与被告冯国平于2015年3月17日所签订的《国有资产租赁合同》； 二、被告冯国平在本判决生效之日起二十日内将其承租的位于遵义市红花岗区白杨洞的场地、房屋、鱼池、不可移动的装饰装修物及附属物品（包括填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等）返还和交付原告遵义市供排水有限责任公司； 三、原告遵义市供排水有限责任公司在被告冯国平向其返还和交付前述场地、房屋、鱼池、不可移动的装饰装修物及附属物品（包括填埋后的鱼池、搭建的房屋和简易棚等）的同日补偿被告冯国平53474.40元； 四、驳回被告冯国平的其他反诉请求。 原告遵义市供排水有限责任公司预交案件受理费60元，减半收取30元，被告冯国平预交反诉案件受理费3850元，减半收取1925元，鉴定费10000元，共计11955元，由原告遵义市供排水有限责任公司承担5650元，被告冯国平承担6305元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。 审判员  赵仲智 二〇一七年十月九日 书记员  杨 鹏