江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10662号上诉人（原审原告）：苏果超市有限公司，住所地江苏省南京市解放路55号。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张巍，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京宇尚商业管理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路414号。法定代表人：周旭洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翔，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋诚，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）因与南京宇尚商业管理有限公司（以下简称宇尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏果超市上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人存在租金重复交纳的问题，2009年10月29日，双方签订的《房屋租赁合同》所附红线范围包含了179平方米公共门厅区域，那么租赁合同中的13200平方米的面积必然包含了该公共门厅179平方米，故而《补充协议》中对于在原先总的面积基础上增加包含公共门厅面积的348.79平方米再收取租金肯定是重复计算公共门厅区域的租金。二、上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人于2012年8月28日交房，上诉人门店正常营业并交纳租金，就是一直在履行租赁合同义务，一审双方签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，是没有道理的。宇尚公司辩称，一、《补充协议》系对《房屋租赁合同》的变更和调整，是双方真实意思的表示。《补充协议》中约定的租赁面积的计算公式以及依据该计算公式所计算并明确的各期租金金额，具有法律效力，应当得到双方的切实履行。二、上诉人在《补充协议》履行过程中的行为也清楚的表明，其认可《补充协议》所约定的相关面积的计算公式及依照该计算公式所计算的费用金额。三、上诉人主张返还所谓的多交租金，应以其先行提出撤销《补充协议》相关条款为前提，但上诉人并未提出撤销合同条款之诉，且即便提出，也远远超过法定除斥期间，不能成立。四、退一万步说，即使上诉人可以主张要求返还所谓的租金，其也超过了相应的诉讼时效，不能得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏果超市向一审法院起诉请求：1、宇尚公司返还苏果超市多交的租金519805.26元，计算方式：1.3元/㎡×179㎡×（3年×365天）+1.352元/㎡×179㎡×（2年×365天+210天）=519805.26元；2、宇尚公司承担本案诉讼费及相关费用。一审法院认定事实：宇尚公司曾用名南京宇尚地产有限公司，2015年1月15日更名为南京宇尚商业管理有限公司。2009年10月29日，宇尚公司与苏果超市签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明“出租方：南京宇尚地产有限公司（甲方），承租方：苏果超市有限公司（乙方）；甲方将其依法享有国有土地使用权的位于南京市和燕路与栖霞大道交汇处晓庄国际广场沿和燕路第一层部分出租给乙方从事合法的商业经营。租赁房屋包括：建筑红线范围内的经营/仓库/办公用房、机动车停车位、非机动车停车位、促销广场、进出口通道、卸货区及卸货通道、设备用房/用地、配套设施设备等；甲乙双方确定的租赁房屋建筑红线范围及具体尺寸见附件1，租赁房屋的建筑面积13200平方米，由于签订本合同时房屋尚未建成的，租金的结算面积以下述方式进行调整：实际面积与结算面积误差率在3%范围内，按租金率多退少补。实际面积大于结算面积超过3%的，超过部分，乙方免费使用。实际面积小于结算面积，不足部分超过3%的，乙方有权选择解除合同，若乙方选择继续履行合同，则面积按实结算；租赁期限：12年，自2011年8月29日起至2023年8月28日止，预定2011年8月29日至2012年8月28日为第一个合同年，以后年份以此类推，本合同共计12个合同年；甲方在2011年4月28日将房屋按交付标准交予乙方进场装修，2011年4月29日至2011年8月28日作为装修期；装修期间，乙方无需向甲方支付租赁费用；年度租赁费用具体租金根据结算面积进行调整，按季度支付，实行先预付后使用，在每个合同年每个季度首月的前七个工作日内支付”。后因办理装修许可，2012年8月28日宇尚公司将苏果超市租赁承租面积交付苏果超市使用。2013年3月，双方签订《补充协议》一份，该合同载明“甲方：南京宇尚地产有限公司，乙方：苏果超市有限公司；甲、乙双方于2009年10月29日就位于南京市和燕路与栖霞大道交汇处晓庄国际广场沿和燕路第一层（现地址为：南京市和燕路408号101室、106室）房屋签订《房屋租赁合同》。鉴于甲方已经申领到房屋产权证、乙方已经顺利开业，经双方友好协商就租赁相关事宜达成协议；租赁范围：南京市和燕路408号101室、106室，租赁房屋建筑面积（产权证面积）约13769.2平方米，其中101室约13682.01平方米、106室约87.19平方米，由于乙方经营需要，甲方已另行提供建筑面积348.79平方米用于乙方使用，详见平面红线图；根据原合同关于装修期及起租日的约定，甲乙双方一致同意：起租日为2013年1月1日，房屋租赁合同自2013年1月1日至2024年12月31日止；根据原合同关于面积的约定：实际面积与结算面积误差率在3%范围内的，按租金多退少补，现总建筑面积为13769.2平方米超过原合同约定面积13200平方米的4.3%，超出3%的部分乙方不承担租金。核定后房屋租赁结算面积按以下计算：13200×1.03+348.79=13944.79平方米，则调整后的租赁期及租赁费用为：2013年1月1日至2015年12月31日年度租赁单价1.3元/平方米/天，2016年1月1日至2018年12月31日年度租赁单价1.352元/平方米/天，2019年1月1日至2021年12月31日年度租赁单价1.41元/平方米/天……”。结合宇尚公司举证的不动产权证中后附《房屋分层分行平面图》来看，苏果超市举证的2009年10月29日《房屋租赁合同》的附件一中红线标识的范围即为现在的南京市栖霞区和燕路408号101室（权证建筑面积13682.01㎡）、106室（权证建筑面积87.19㎡）及约179㎡的公共门厅，苏果超市举证的2013年3月《补充协议》附件一中红线标识的范围除上述101室、106室及179㎡的公共门厅，还有两处虚线标识的面积，两处面积约为56㎡及114㎡。后因案涉纠纷，2017年11月6日，宇尚公司向苏果超市出具情况说明，内容为“贵司于2009年10月29日与我司签订了房屋租赁合同，并于2013年3月1日就最终承租面积签订了补充协议，现就贵司承租的约348.78㎡面积说明如下：根据当时情况，由于乙方经营需要，向甲方提出三块面积让乙方使用。一块是监控室约56㎡，第二块是苏果东北角仓库区域约114㎡，第三块为苏果和彩虹广场入口大厅区域约179㎡。其中第三块公共大厅区域为双方共同区域，没有在图纸上标注清楚，造成贵司复核面积存在误差，对此造成不便表示歉意”。2017年12月12日，就苏果超市要求退还重复缴纳的公共门厅面积的租金，宇尚公司向苏果超市发出《关于晓庄国际广场西南角公共门厅部位租金计算的说明函》，内容为“2009年10月29日，贵我双方签订《房屋租赁合同》，约定：贵司承租我公司开发建设的晓庄国际广场相关部分共计13200平方米，当时晓庄国际广场并未进行实测，故具体最终产权证面积并未确定，且贵司也仅仅是按照13200平方米计算并支付租金。2013年3月1日，晓庄国际广场实测面积确定之后，贵我双方就承租部位的面积租金计算事宜达成《补充协议》。该补充协议明确，双方计算租金部分由两部分组成，其一为建筑面积13769.2平方米（实际计算租金建筑面积按13200平方米的1.03倍计算）的部分，其二为贵司要求增加的384平方米面积，事实上，依照南京市房产局合法的房屋所有权证书附图，对于上述13769.2平方米面积部位事实上并未包含上述晓庄广场西南角公共门厅部位的面积，并未在计算13769.2平方米租金时计算在内；而事实上，该西南角公共门厅部位的面积恰恰是包含在贵司要求增加的承租使用的384平方米面积之中。因此，对于上述晓庄广场西南角公共门厅部位的面积在计算租金时仅仅计算了一次，不存在重复计算的问题”。2017年12月21日，苏果超市回函宇尚公司，苏果超市认为2009年10月29日签订的《房屋租赁合同》中约定的13200平方米已包含了公共门厅的179㎡且该面积也包含在附件一的红线范围内，故该179㎡应与101室、106室合并计算租金面积，而不应在2013年3月1日《补充协议》中作为348.79平方米中的部分面积单独计算。起诉前，苏果超市已按《补充协议》约定的租金标准支付至2018年9月30日。一审庭审中，双方均称苏果超市继续按上述《补充协议》的租金标准及支付期间足额支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，并未违反国家强制性法律规定，该合同依法成立且生效，双方均应按照约定履行各自的义务。在《房屋租赁合同》中，双方就租赁面积及租金支付方式进行了约定，在附件中标示租赁面积的红线范围包含了约179㎡的公共门厅。《房屋租赁合同》约定宇尚公司于2011年4月28日交房，而在2012年8月28日宇尚公司向苏果超市交房后，双方于2013年3月形成了《补充协议》对前述《房屋租赁合同》中的内容进行了补充。《补充协议》中明确了案涉承租面积以房屋权证为依据计算，分101室、106室的总面积（超出原合同13200平方米3%部分由苏果超市免费使用）及新增348.79平方米面积两部分计算面积总和得出租金，同时101室、106室的《房屋分层分行平面图》中该面积并不包含公共门厅，且新增348.79平方米的累加数额必然包含了公共门厅的面积大小（反之则不足348.79平方米），而《房屋租赁合同》签订后双方也并未实际履行合同，在《补充协议》签订后双方依据该协议履行各自义务，苏果超市按协议的租金标准足额缴纳了租金，并且在提起本案诉讼后依然按该协议标准继续交纳租金，现尚在合同履行期内，双方也主张继续履行。故苏果超市按照《补充协议》缴纳的租金标准，并未重新计算公共门厅面积。宇尚公司在《补充协议》附件中红线范围未将公共门厅面积标示为虚线，该瑕疵也并不影响合同的履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条规定,一审法院判决驳回苏果超市有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8998元，由苏果超市有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，宇尚公司与苏果超市签订《房屋租赁合同》、《补充协议》将涉案房屋出租给苏果超市使用，此系双方真实意思的表示，也不违反法律法规的效力性、禁止性规定，双方之间的租赁合同合法有效。双方签订《房屋租赁合同》后，因租赁房屋在建设过程中而未交付使用，2012年8月，宇尚公司交付涉案房屋，双方于2013年3月签订《补充协议》，该《补充协议》系双方对《房屋租赁合同》内容的补充，《补充协议》也对租金面积的计算方式及租金的数额进行了明确，后苏果超市依据协议缴纳了租金。在本案中，苏果超市称《房屋租赁合同》中的13200平方米面积包含了公共门厅179平方米并进而主张重复计算了租金，没有充分的证据证实，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8998元，由上诉人苏果超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年五月十二日法官助理 俞晓洁书 记 员 倪 辉