吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终253号上诉人（原审被告）：辽源市中易房地产开发有限公司。住所地吉林省辽源市西安区。法定代表人：钟明。该公司经理。委托诉讼代理人：张雪海，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：单世瑞，男，汉族，住吉林省辽源市东辽县。委托诉讼代理人：于维涛，东辽县司法局公职律师。上诉人辽源市中易房地产开发有限公司（以下简称中易公司）因与被上诉人单世瑞买卖合同纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2020）吉0422民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭,于2020年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人中易公司的法定代表人钟明、委托诉讼代理人张雪海，被上诉人单世瑞及其委托诉讼代理人于维涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中易公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回单世瑞诉讼请求；2.一、二审诉讼费由单世瑞承担。事实及理由：原审认定事实错误，认定涉案房屋系中易公司以物抵债不能成立。首先，单世瑞没有提供其举证的涉案房屋《内部认购协议》原件，该原件已被中易公司收回，收回原因为，中易公司出具该《内部认购协议》是为李某向徐某借款提供担保，后李某又说向单世瑞借款偿还徐某的借款，要求中易公司与单世瑞签订《内部认购协议》，同样是为李某借款提供担保。当单世瑞持《内部认购协议》要求签订《商品房买卖合同》时，中易公司收回。一审时，中易公司提供了涉案房屋同时与徐某及单世瑞签订的两份《内部认购协议》及收据，足以证明单世瑞提供的《内部认购协议》复印件并非是以物抵债给李某而为单世瑞出具的。其次，中易公司与李某的建设工程施工合同纠纷案尚在吉林省东辽县人民法院的审理中（李某起诉），中易公司与李某没有进行工程决算，李某诉请的工程款有待司法鉴定，因而没有证据证明中易公司是否欠李某的工程款及欠款数额。一审法院认定涉案房屋系中易公司以物抵债给李某，抵顶工程款没有事实依据。综上，一审认定事实错误，必将导致适用法律错误，请求二审法院依法纠正，维护中易公司的合法权益。补充：中易公司一审诉请的××镇房已于2017年11月21日出售给宋某，且目前已办理了产权登记。单世瑞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，一审时单世瑞举证的涉案房屋《内部认购协议》虽为复印件，但正如中易公司上诉状所述，该原件已被其收回，其确认的事实能够证明中易公司已为单世瑞出具过《内部认购协议》原件，只不过原件被其收回现为其持有。一审庭审质证时，中易公司并未提出该复印件无法与原件核对的异议，即上诉人对该复印件本身内容的真实性并无异议，一审法院对其证据效力和证明力予以确认并无不当。第二，中易公司主张收回《内部认购协议》原件的原因没有事实依据。一审中证人李某、徐某出庭作证，能够证实并不存在中易公司为单世瑞出具《内部认购协议》是为李某借款提供担保的事实。李某为中易公司承建商品房，中易公司多年来一直没有全部结算工程款，双方因此渐生矛盾并产生纠纷。当李某将中易公司给单世瑞出具的《内部认购协议》和收据交到中易公司处，要求开具正式商品房买卖合同和办理房照时，中易公司将原件悉数收回拒不返还，这其中的原因也就不难想象了。第三，中易公司与李某之间的建设工程施工合同纠纷与本案属于不同的法律关系，该案件的审理结果与本案没有必然联系。第四，对于中易公司补充03号门市房已经出售给宋某的理由，该房屋不是双方争议的房屋，与本案没有关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。单世瑞向一审法院起诉请求：1.判令中易公司协助单世瑞办理位于东辽县白泉镇鸿盛花园小区A区公建2号楼03号门位于××县门市房的不动产权属登记；2.诉讼费用由中易公司承担。一审法院认定事实：中易公司于2007年开发建设东辽县白泉镇鸿盛花园小区。2018年5月17日，单世瑞与中易公司签订《内部认购协议》，约定单世瑞购买中易公司位于东辽县鸿盛花园小区A区公建2号楼03号门位于××县门市房，建筑面积156平方米，售价为每建筑平方米4,166.00元，总房款为人民币65万元，2018年5月17日中易公司为单世瑞出具了收到房款65万元的收据，并将上述门市房交付单世瑞。因中易公司欠案外人李某工程款，单世瑞支付的65万元房款由单世瑞直接支付给李某，李某为单世瑞出具了收据，用以抵顶中易公司欠李某的工程款，中易公司在《内部认购协议》及收款收据上注明“顶李某工程款”，后单世瑞将该房屋出租给案外人赵某。单世瑞要求中易公司变更房屋所有权登记手续，中易公司至今未与协助。一审法院认为，民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，单世瑞与中易公司于2018年5月17日签订的《内部认购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。虽然该协议为商品房认购协议，但根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据本案现已查明的事实，本案所涉《商品房认购协议》已包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸如买卖双方当事人的名称、姓名，商品房的坐落、面积等基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容。中易公司出具的与单世瑞签订的《内部认购协议》及为单世瑞开具的收据均明确注明顶李某工程款，中易公司已将房款65万元抵顶其所欠李某的工程款，故双方签订的《内部认购协议》应当认定为单世瑞与中易公司签订的商品房买卖合同。中易公司收到购房款，单世瑞占有使用所购房屋，单世瑞与中易公司房屋买卖合同主要义务已经履行，并且涉案房屋所在小区已经能够办理房屋产权登记手续，中易公司应遵循诚实信用原则，协助单世瑞履行转移涉案房屋权属变更登记的义务。单世瑞主张应予支持。中易公司提出的李某对涉案房屋没有处分权、其与案外人李某存在工程款纠纷、已不欠李某工程款的主张及其曾就涉案房屋为李某提供担保，所以才签订了涉案的《内部认购协议》、出具购房款收据的主张，证据不足，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：被告辽源市中易房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告单世瑞办理位于东辽县白泉镇鸿盛花园小区A区公建2号楼03号门位于××县门市房所有权变更登记手续。案件受理费减半收取500.00元，由中易公司负担。本院二审期间，双方当事人均向本院提交了证据。一、中易公司提交东辽县不动产登记中心及东辽县房屋测绘队证明一份，商品房买卖合同、吉林省增值税普通发票、进户单等复印件各一份，中易公司与案外人王某签订的《内部认购协议》及收据各一份，04号和05号门市房销售发票各一份。拟证明：东辽县鸿盛花园小区A区公建03号门市房的建筑面积及相关套内面积的各种参数，该房已出售给案外人宋某；涉案门户房曾给李某担保向王某借款；涉案房屋相邻房屋售价是每平方米5,000.00元。单世瑞质证意见：（一）对东辽县不动产登记中心及东辽县房屋测绘队证明的真实性无异议，对证明问题有异议。首先，中易公司出售给宋某的103-203号门市房并非双方争议的涉案房屋。两个房屋不是同一个房屋，中易公司出售给宋某的房屋面积为102.69平方米，而出售给单世瑞的门市房面积为156平方米。其次，这组证据恰好证明中易公司给单世瑞就涉案房屋出具的《内部认购协议》和收据上标注的房号与房产部门存档和测绘的房号不一致，面积也存在微小差距，中易公司作为开发商和售楼方有义务予以更正。（二）对商品房买卖合同、吉林省增值税普通发票、进户单的真实性有异议。宋某本人并没有出庭，即便上述证据是真实的，但恰恰能够证明中易公司出售给宋某的房屋非03号门市房而是103-203号门市的房屋非××门市房。而且该房屋面积与双方争议的房屋面积不符，即该房屋与双方争议的房屋不是同一个门市房。（三）对中易公司与王某《内部认购协议》的真实性有异议，该协议并没有购买方王某本人签字，应为中易公司单方出具，不具有证明效力。（四）两份发票与本案没有关联性，该发票上的房屋价格不足以认定中易公司出售给单世瑞的房屋价格不真实。因为涉案门市房在2011年即已完工，此后中易公司一直拖欠李某工程款，至涉案门市房出售为止，拖欠工程款的时间已十年。假使出售的门市房抵顶李某的工程款，出售价格较低也在情理之中，毕竟那么多年没有给结工程款，当时中易公司和李某之间关系不错并没有发生争执。二、单世瑞提交涉案门市房照片一张、营业执照副本复印件一份。拟证明：单世瑞是通过该出售信息了解到此房屋出卖，而后通过李某在中易公司购买此房。中易公司与单世瑞之间存在真实的房屋买卖关系，中易公司出具的《内部认购协议》并非为李某借款提供担保。涉案房屋在2009年时由李某使用，李某2009年3月5日注册成立东辽县丰源二手车市场交易有限公司，将涉案门市房作为公司住所。营业执照登记住所××县房，即涉案门市房。中易公司质证意见：（一）通过涉案门市房照片能够看出是金权二手车交易公司，法定代表人是李某而不是单世瑞，该照片应该是李某借用房屋期间张贴的售房广告，并不是单世瑞张贴的，从照片上看，虽然看不清电话号但这个号码也绝不是中易公司及其工作人员的，出售房屋的行为均为无权处分。（二）李某承建的公建2号楼是2015年竣工，2016年办理的验收手续，不是2009年3月5日，与单世瑞所说不符，该证据与本案争议焦点没有关联性，李某占用该门市房经营二手车与中易公司享有该房屋所有权及处分权没有任何关联。本院认为，中易公司提交的证据不能证明涉案房屋与东辽县不动产登记中心证明中的03（一至二层）号房屋系同一房屋，不能证明涉案房屋已经出售他人，亦不能证明中易公司与单世瑞签订的《内部认购协议》系为李某借款提交担保的待证事实，本院不予采信；单世瑞提交的照片和营业执照复印件不能证明涉案房屋系抵顶李某工程款的待证事实，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，已经发生法律效力的（2019）吉04民终684号中易公司诉李某、单世瑞等返还原物纠纷一案认定，2018年5月17日中易公司与单世瑞签订《内部认购协议》,将01号门市房以65万元的价格出售给单世瑞，所卖的价款给付了李某，用以抵顶所欠工程款；本案所涉房屋与（2019）吉04民终684号案件中的01号门市房为同一房屋，在东辽县不动产登记中心存档主要信息为：鸿盛小区（东辽县煤棚公建2号楼），房号01（一至二层）、建筑面积156.18平方米。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋《内部认购协议》系抵顶李某工程款的以房抵债还是为李某借款提供担保。已经发生法律效力的（2019）吉04民终684号民事判决已经认定，中易公司通过《内部认购协议》将01号门市房出售给单世瑞，用以抵顶李某工程款。且本案所涉房屋与（2019）吉04民终684号案件中的01号门市房为同一房屋。由此可见，中易公司将本案所涉房屋出售给单世瑞，用以抵顶李某工程款的基本事实已为生效判决所确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，在中易公司没有相反证据足以推翻该基本事实的情况下，单世瑞无需举证。而中易公司一、二审提交的证据均不足以推翻该事实，本院应当对涉案房屋《内部认购协议》系抵顶李某工程款的以房抵债的性质予以认定。单世瑞虽无举证义务，但一审时已经充分行使了举证权利。其提交的《内部认购协议》复印件、转款凭证、中易公司收款收据复印件、李某出庭所作证言等能够证明，中易公司将涉案房屋出售给单世瑞，以抵顶李某工程款的事实。由于涉案《内部认购协议》约定了买卖双方当事人的名称、姓名，商品房的坐落、面积等基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且中易公司已经按照约定收受购房款，故原审根据《最高人民法院》第五条的规定，将涉案《内部认购协议》认定为商品房买卖合同，有事实和法律依据。在单世瑞已按约定支付购房款、涉案小区已经能够办理房屋产权登记手续的情况下，原审判令中易公司协助单世瑞办理涉案房屋所有权变更登记手续并无不当。至于中易公司与李某的工程款纠纷，系另一个法律关系，与本案无关。即便如中易公司所称，现已超额支付了李某工程款，也应由李某负责返还，与单世瑞无关。综上所述，中易公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由辽源市中易房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温桂杰审判员  李 爽审判员  鲁银辉二〇二〇年五月十三日书记员  孙鹤嫣