文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初8631号原告：李春连，女，1972年8月17日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张筠若，广东尚智和律师事务所实习律师。被告：东莞江畔花园建造有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇杨公洲村菱角沙。统一社会信用代码：9144190061816041X4。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。原告李春连与被告东莞江畔花园建造有限公司（下简称江畔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春连及其委托诉讼代理人高新、张筠若到庭，被告江畔公司的委托诉讼代理人陈晓彬、熊光荣到庭。本案现已审理终结。原告李春连向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金（以原告已支付的房款9,092,419元为计算基数，从2014年10月21日起按日利率万分之三的标准计算至2017年7月31日止）；2.被告向原告支付逾期取得房屋权属证书的违约金（以原告已支付的房款9,092,419元为计算基数，从2014年12月21日起按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至取得房屋权属证书之日止）；3.被告承担对案涉房屋履行修复的义务；4.被告向原告支付物业服务费21,882.57元及违约金264.93元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李春连与被告江畔公司于2014年1月13日签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于东莞市××镇杨公洲村××）××楼××房，用途为住宅，钢混结构，地上建筑**，地下**，非封闭式阳台4个，建筑面积730.91平方米（套内面积714.18平方米，公摊面积16.73平方米），按建筑面积计算房款，单价为平方米12,731.27元，总房款为9,092,419元。房款分两期支付，在签订《商品房买卖合同》时支付30%即2,727,726元；在2014年1月13日前，支付房款的70%即6,364,693元。该房屋属于预售，原告在2013年12月10日已付清房款。被告承诺赠送三年物业管理费，并保证出售给原告的房屋价格不比周围邻居的价格高，否则被告向原告返还差价。原告听说被告出售给其他邻居的房屋价格比原告的价格还要便宜，但暂无确凿证据证明，原告保留另行追究被告销售房屋差价法律责任的权利。《商品房买卖合同》约定被告于2014年10月20日交楼，被告通知原告于2014年10月20日收楼，原告与丈夫程昌及被告指定负责交楼的工作人员王冠环一起去现场收楼，经现场验收，该房屋存在如下问题：楼内主体墙壁爆裂及渗水明显存在安全隐患；地下室排洪系统失效无法使用；室内堆满建筑杂物及废料无法使用；花园所有绿化全部干枯死亡待修复；阳台大理石破烂及变形；排污管道未封；地下化粪池未覆盖无法使用；墙体排线管道打烂主墙未复原。上述情况不符合交楼标准，且被告未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告承诺将房屋整改修复后再另行通知原告进行收楼。2014年12月6日，原告丈夫程昌通过微信联系王冠环，催促交楼，王冠环回复经常出差。2016年10月25日，原告丈夫程昌通过短信联系王冠环，催促交楼，王冠环回复称到时会有收楼的同事联系。2016年11月29日，原告丈夫程昌微信催促王冠环交楼，王冠环回复其已被调到其他楼盘，交楼事宜已交接给被告的物业处理，由被告的物业另行通知原告收楼。从2014年10月20日被告承诺整改修复房屋后再通知原告收楼之日起，被告至今未通知原告进行收楼，亦未整改修复案涉房屋，违反《商品房买卖合同》的约定，应承担相应的违约责任。被告未按《商品房买卖合同》的约定期限为原告办理房屋的权属登记证书，也应承担相应的违约责任。广东碧桂园物业股份有限公司东莞沙田分公司于2016年9月起诉原告追讨案涉房屋物业服务费，要求原告不管是否收楼均按服务合同约定的收楼日期支付物业服务费，原告抗辩被告在2014年10月至今未通知收楼且承诺赠送三年的物业服务费，不应支付该费用。广东省东莞市第二人民法院作出的（2016）粤1972民初12767号民事判决书，判决原告承担物业服务费11,619.12元和违约金104.67元。因被告一直未交付房屋且承诺赠送三年的物业服务费，该物业服务费及相关违约金损失应由被告承担。综上，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告江畔公司辩称，一、涉案房屋于2014年10月20日之前已具备合同约定和法律规定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，原告拒不收楼，被告无需承担逾期交楼的违约责任。1.涉案《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋交付时间为2014年10月20日之前，交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”。2.根据东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》显示，涉案房屋所在的沙田镇江畔花园（南区）15至18号楼已于2013年11月8日竣工验收合格，于2013年11月21日取得竣工验收备案证。所以，根据合同约定，涉案房屋在2013年11月8日，最迟不超过2013年11月21日已经具备约定的交付条件。3.2014年10月17日，被告向原告寄发了《收楼通知书》，明确告知涉案房屋已具备交付条件，可于2014年10月20日交付给原告，要求原告收楼，但原告收到该收楼通知后，无任何正当理由拒不办理收楼手续。4.根据合同补充协议第四条第二款及第五条第二款的约定，被告已按照合同约定告知原告办理收楼手续，但原告拒不办理，由此产生的逾期交楼责任应由原告承担。5.根据合同补充协议第五条第三款约定，结合原告在起诉状中提及的房屋质量问题，一方面该等问题仅属于房屋质量保修范围内的质量问题，并非房屋重大质量问题及影响原告正常居住和使用的质量问题。另一方面，原告也未举证证明涉案房屋交付时存在该等质量问题，所以，原告主张涉案房屋存在质量问题而拒绝办理收楼手续不成立。6.根据原告签署的《入住登记表》显示，原告已于2017年7月31日办理了收楼手续，并在其身份证复印件中注明“大门钥匙柒条、信箱钥匙贰条，已全部移交业主”，进一步证明原告在2014年10月20日拒绝收楼并非因为涉案房屋存在质量问题或其他问题。二、涉案房屋办理房产证的条件未成就，被告无需承担逾期办证的违约责任。原告依据涉案合同第十五条约定主张被告应承担自2014年12月21日起的逾期办证的违约责任，是对合同约定错误理解的表现。1.涉案房屋的房产证办理的义务主体并非被告。根据法律规定，涉案房屋的初始登记（大确权）由被告办理，且被告已经办理初始登记手续，而涉案房屋的房产证应当由原告自行负责，被告仅负责协助提供应由被告提供的相关资料。所以，原告将合同第十五条约定理解为被告负责办理房产证的义务并依据该条约定追究被告的违约责任，理解有误；2.补充协议第七条约定也进一步证明原告无权根据合同第十五条主张逾期办证的违约金；3.至今原告未按照《委托办理权属登记协议书》约定履行，导致涉案房屋办理房产证条件未成就。（1）从原告提供的2014年4月16日《通用统一收据》来看，原告并未依据合同约定向被告支付房屋所有权登记费、房地产权证工本费、房地产权证证照印花税等办证费用；（2）原告也没有证据证明其已向被告提交身份证明，包括户口本、婚姻证明等；（3）原告未按照合同约定在2014年10月20日办理收楼手续，并综合原告主张的事实看，其对涉案房屋的质量问题一直存在异议；（4）原告也从未提供办理房产证所有的公证授权委托书及其他办理房产证所需的相关资料等。所以，因原告自身原因导致办理房产证的条件未成就，其无权主张逾期办证违约责任。三、被告已按照合同约定垫付了全部的物业管理费，原告无权要求被告继续支付物业管理费及违约金。1.原告主张被告承诺赠送其三年的物业管理费，但未提交充分有效的证据证明，该等主张不应得到法院的支持。2.根据原告与被告分别于2013年12月28日、2014年1月13日、2014年6月23日签署的《协议书》约定，被告同意代原告向物业管理公司支付物业管理费金额总计为41,573.94元。结合原告与物业管理公司（2016）粤1972民初12767号民事判决书第八页法院认定的事实可知，被告已为原告垫付了涉案合同约定的全部物业管理费41,573.94元，所以原告再要求被告支付物业管理费的主张不成立，请求法院驳回原告该项诉请。四、即使涉案房屋存在质量问题，原告对此负有举证义务，且涉案房屋质量的保修期限自2014年10月20日开始计算，超过保修期限的质量问题被告不负保修义务。1.本案中，原告主张涉案的房屋存在质量问题，但并未提供充足的证据证明，所以原告应对此承担举证不能的责任；2.即使涉案房屋存在质量瑕疵问题，根据合同第十六条约定，结合涉案合同约定的房屋交付时间，涉案房屋的保修期限应从2014年10月20日开始计算；3.若原告提出质量瑕疵问题超过涉案合同约定的保修期限的，被告不承担保修责任，原告要求被告进行维修的，也应当支付相应的维修费用。五、根据原告提交的录音的内容可以反映本案的原告是因为质疑涉案房屋旁边的房屋售价比涉案的房屋的售价要低，提出退差价的要求未果，故采取拒绝收楼的手段以达到少付楼款的目的。这反映出原告在本案中的诉讼动机和诉讼目的不良，请求法院认清原告不正当的情况；六、在本案中，开发商的交楼义务和保修义务属于不同的合同义务，开发商履行该两项义务的责任是不一样的，承担的责任也不一样的，对于履行交楼义务而言，开发商只要根据合同的约定完成商品房的竣工验收手续，并通知业主即完成交楼的义务。而房屋可能存在的质量瑕疵只属于保修义务的范围，本案原告将开发商的保修责任和交楼责任混为一谈，并以保修责任为依据要求开发商承担逾期交楼的违约责任；七、原告主张的房屋的质量问题的项目对照合同的附件《住宅质量保证书》可以看出，该项目全部属于保修的范围，而不属于原告拒绝收楼的事项。综上，原告要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任和承担涉案房屋质量瑕疵的保修义务，支付物业管理费，缺乏事实法律依据，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李春连与被告江畔公司于2014年1月13日签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告开发的位于东莞市××镇杨公洲村××）××楼××房，用途为住宅，钢混结构，地上建筑**，地下**，非封闭式阳台4个，建筑面积730.91平方米（套内面积714.18平方米，公摊面积16.73平方米），按建筑面积计算房款，单价为平方米12,731.27元，总房款为9,092,419元。被告应当在2014年10月20日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。若被告逾期交楼超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告向原告支付逾期交楼违约金，按每日支付交付房价款万分之三的标准，从2014年10月21日起计至实际交付之日止。被告在从2014年10月20日前交付商品房给原告的，被告应当书面通知原告办理交付手续。除此之外，原告应在2014年10月20日自行到被告销售中心联系并办理交接房使用手续，如原告逾期办理交楼房手续，则视为被告按期交房。双方进行验收交接时，被告应当提供商品房经验收合格的证明文件并签署房屋交接单，同时，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交楼，由此产生的延期交房责任由被告承担。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，原告有权要求保修，被告按约定承担保修责任，原告不得以此拒绝收楼。原告以该商品房存在工程保修质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由原告自行承担。同时，双方还签订了附录三《委托办理权属登记协议书》，在《委托办理权属登记协议书》中约定原告自愿委托被告办理该商品房合同备案登记及《房地产权证》、领取《房地产权证》及相关资料。原告同意被告在下列条件同时具备之日起270天内将办理涉案房产所需的权属登记资料送交东莞市沙田镇房管所，并将被告代收涉案房屋的《房地产权证》的税费缴给相关部门：1.原告已向被告付清《商品房买卖合同》及附件中约定的房价款、税费、抵押办证费及其他款项，并缴交了物业专项维修资金；2.按国土、房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必需的一切文件；3.原告对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；4.原告已完成本协议书中关于同意被告代签收相关文件及办证过程中予以配合等事项。又查，案涉房屋所在的沙田镇江畔花园（南区）15至18号楼于2013年11月8日竣工验收合格，于2013年11月21日取得了东莞市住房和城乡建设局颁发的《竣工验收备案证书》。原告以被告出售的商品房存在质量问题，以及被告未向其移交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等为由，拒绝在合同约定的收楼时间内收楼。2017年7月31日，原告正式与被告签订了一份《碧桂园·柏丽湾物业及资料移交书》，确认接收涉案的商品房，其主张收楼的原因是由于本人资金紧张，需要收楼后以房屋办理贷款。再查，本院于2017年9月8日组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘察，经双方指认，案涉房屋各楼层以及花园均存在一些瑕疵，以及事后修补现象，详见附表。另查，原告李春连主张被告的售楼人员王冠环承诺赠送原告三年的物业管理费，并提交了其与王冠环的录音。被告确认王冠环为其工作人员，但否认有赠送三年物业管理费的承诺，认为物业管理费的赠送应当签订书面的《协议书》，在原告成功介绍其他新业主购买被告的商品房后，被告也先后与其签订过三份赠送不同数额物业管理费的《协议书》。另查，广东碧桂园物业股份有限公司东莞沙田分公司（下称碧桂园沙田分公司）于2016年11月17向本院起诉，要求原告支付案涉房屋2016年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费共11,636.46元及违约金1,907.62元。本院于2016年12月27日作出的（2016）粤1972民初12767号民事判决书，判决：1.李春连向碧桂园沙田分公司支付2016年7月11日至2016年12月31日期间的物业服务费11,619.12元和违约金104.67元；2.驳回碧桂园沙田分公司的其他诉讼请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告李春连与被告江畔公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，不违约法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案主要的争议焦点是：一、被告向原告交付涉案的房屋是否符合合同约定；二、原告诉请的逾期交房违约金及逾期办证的违约金是否合法；三、原告要求被告履行房屋的修复义务是否合法；四、原告诉请的物业服务费及违约金是否合法。关于焦点一，我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。案涉《商品房买卖合同》也明确约定交付条件为该商品房经验收合格，亦即系竣工验收合格。从被告提交的《竣工验收备案证书》显示，案涉商品房在2013年11月8日竣工验收合格，应认定案涉商品房在2013年11月8日符合交楼条件。而案涉商品房约定的交付时间为2014年10月20日前，可见被告交付的商品房并无违反上述约定，并不构成违约。至于原告提出被告未向其出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的问题，从被告与其他业主签订的《碧桂园·柏丽湾物业及资料移交书》以及与原告本人于2017年7月31日签订的《碧桂园·柏丽湾物业及资料移交书》均显示上述两文件均在商品房交接时一并移交，原告认为被告未向其提供上述两文件与常理不符，本院不予采信。关于焦点二，对于逾期交房违约金，如焦点一所述，被告并不存在逾期交房的违约行为，故原告拒收房屋的责任应由其本人自行承担。对于逾期办证的违约金，因双方在《委托办理权属登记协议书》中约定了办证须具备的多项条件，本案中原告拒绝收楼、对商品房的质量存在异议等事项明显违反上述应具备条件的内容，可见被告代办涉案商品房的房地产权属证书的条件尚未成就，本院对原告的该项违约金请求不予支持。关于焦点三，从本院组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘察的情况可知，案涉房屋确实存在多处瑕疵，被告对此负有修复的义务，现原告要求被告对此予以修复于法有据，本院对该请求予以支持。关于焦点四，虽然被告的工作人员王冠环在原告提交的录音中提及赠送三年物业管理费的内容，但从原告李春连因成功介绍其他新业主购买被告的商品房而与被告江畔公司签订的三份的赠送管理费的《协议书》可知，原告李春连系清楚管理费的赠送需要另行签订书面的《协议书》的。现原告仅凭被告的工作人员王冠环在交谈中的承诺而要求被告支付相应的管理费及违约金于法无据，本院对该请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告东莞江畔花园建造有限公司于本判决生效之日起十日内对原告李春连位于东莞市沙田镇杨公洲村江畔花园（南区）17号楼一街30号房存在的问题进行修复［详见附表］；二、驳回原告李春连的其他诉讼请求。本案受理费18,719元，由原告李春连负担18,619元，被告东莞江畔花园建造有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林健华二〇一七年十月十七日书记员  梁秀惠附表：            位置              存在问题                  负一楼              1.楼梯墙体有一个洞；2.阳台长期浸水、排水口堵塞；3.排洪装置故障；4.化粪池没有东西覆盖、水管没有接上；5.大厅没有接电线（3处）。                  一楼              1.厨房地板没有铺平及覆盖；2.一楼洗手间化粪池被玻璃等废弃材料堵塞；3.一楼大厅已修补洞（4处）；4.正门入门处墙体墙角有一个洞；5.正门入口洗手间排水管没有封好。                  二楼              1.楼梯左手边的房间墙体已补、垃圾已清；2.二楼水管未封；3.二楼大厅墙体修补17处；4.二楼阳台护栏破损、下半部分变形。                  三楼              房间打错洞、没有接好管、墙体已修补8处。                  四楼              1.楼梯墙体裂缝已修补4处；2.四楼大厅2处修补痕迹；3.四楼洗手间水管没有接好及封好；4.四楼小房间渗水已修补及阳台积水；5.大厅墙体渗水已修补。