北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初1093号原告：北京旭科置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店736室。法定代表人：林伟，副董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月，北京泓聚律师事务所律师。被告：陈红峰，女，1972年11月17日出生。原告北京旭科置业有限公司（以下简称旭科置业公司）与被告陈红峰商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭科置业公司之委托诉讼代理人王国鹏到庭参加了诉讼。被告陈红峰经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭科置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年11月27日就坐落于房山区×地块×楼×层×号商品房签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）及补充协议、附件；2、判决被告配合原告办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）的联机备案登记（联机备案编号：XXXX）解除手续；3、判决被告立即支付原告解除合同违约金136408元，印花税341.02元；4、判决被告支付延迟办理备案登记注销手续违约金682.04元（按每日682.04元标准，自2017年1月5日起计算至实际办理完成之日止，暂计至立案之日）；5、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月27日，原、被告双方就坐落于房山区×地块×楼×层×号商品房签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件和补充协议（合同编号：XXXX，以下简称“预售合同”），并办理了《商品房预售合同联机备案表》（编号：XXXX），该商品房总价款682040元。附件五第二条第一款至第二款约定的付款方式为：于2013年11月27日前支付342040元（含定金10万元），剩余房款34万元由被告以银行贷款的方式支付。附件五第二条第三款第二项第二目约定：“买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并缴纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提交首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”预售合同第十一条第一款第二项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”附件八第十五条第五款约定：“合同解除后，买受人应在5日内配合出卖人办理或自行办理有关合同及房屋的登记备案解除手续【包括但不限于预售合同联机备案解除手续、买受人在预购商品房上设定的贷款抵押登记注销手续（若有）等】，每延迟一日，买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款千分之一的违约金。”2015年8月13日，项目已经封顶，并具备银行要求的房贷条件，但是，截至目前，被告仅支付购房款342040元，尚欠34万元，被告未能按预售合同及附件的约定向原告支付购房款，虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。原告已经委托北京泓聚律师事务所于2017年1月5日向被告发出解除XXXX号北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）的《律师函》。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百一十九条之规定诉于贵院，望判如所请。被告陈红峰经本院公告传唤未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，旭科置业公司（出卖人）与陈红峰（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件，该合同及附件约定：该商品房房屋坐落为房山区×地块×楼×层×，房屋总价款为人民币682040元；逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之陆（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。合同附件五：关于付款方式及期限的约定中，第二条第一款和第二款约定：买受人选择采取贷款方式（各种方式均同）向出卖人支付合同约定的总房价款：买受人应当在2013年11月27日前付清所购商品房房款金额为342040元（含定10万元），剩余房款金额为34万元，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见附件相关约定；第三款第二项第二目约定：买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提交首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。合同附件八：补充协议：第十五条第五款约定：在该商品房预售合同由于任何原因而提前解除或终止的情形下，合同解除后，买受人应在5日内与出卖人共同办理或自行办理有关合同及房屋的登记备案解除手续【包括但不限于预售合同联机备案解除手续、买受人在预购商品房上设定的贷款抵押登记注销手续（若有）等】，每延迟一日，买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款千分之一的违约金，在上述手续办理完毕之前，即使有其他约定，出卖人有权无息暂缓返还买受人的已付款或支付其他款项，出卖人有权在依约退还买受人已付房价款时扣除买受人应支付的违约金、赔偿金、相关费用等；第十六条第七款关于通知和文件送达的约定：出卖人发出的所有通知书或文件有四种送达方式：传真方式、挂号信方式、快递方式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式，以传真方式，发出传真当日为送达日；以挂号信方式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间七天后视为送达日；以快递方式，本市以快递邮寄之日起的第二日视为送达日，外地以快递邮寄之日起第五日视为送达日；由出卖人的工作人员将通知或文件当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达日，出卖人在通知或文件送达或视为送达后有权按照通知、文件性质和本合同及附件和补充协议约定进行处理。出卖人发出的所有通知或文件的通讯地址均以买受人在合同中所留通讯地址为准，如买受人通讯地址发生变更，买受人应在变更后三日内以书面形式通知出卖人，否则，由买受人承担因此引起的相关不利的法律后果。附件十一：授权委托书：本人是×号楼×房屋的买受人，如本人不能按照商品房买卖合同及补充协议的约定按时足额支付购房款（延期付款超过60日），构成严重违约，则本人同意出卖人有权按照商品房买卖合同及补充协议的相关约定单方解除商品房买卖合同及补充协议，并授权代本人签署退房申请，退房协议等相关文件，同时到房地产管理机关解除商品房预售合同联机备案及商品房预售登记，该授权为不可撤销之授权委托，本人承担被授权人依照本授权依照本授权委托书为之法律行为的法律后果。声明：本人是×号楼×房屋的买受人，我本人同意签署上述授权委托书，本人同时声明：出卖人或出卖人指定的第三人不得滥用该授权，只有当出现我本人未能按照商品房买卖合同及补充协议的约定按时足额支付购房款（延期付款超过60日），构成严重违约时方可使用，否则引起的一切法律后果由出卖人承担。该授权人和声明由陈红峰签字确认。该合同及附件还对双方其它权利义务做了相关约定。另查，被告曾于2013年10月20日给付了原告房款342040元。原告代被告交付了印花税342元。2015年8月5日，涉案房屋所属的工程完成了规划核验（验收）工作。2015年8月13日，涉案房屋所属的工程完成了竣工备案。因被告未依约给付剩余房款，原告委托并授权北京泓聚律师事务所向被告致函。北京泓聚律师事务所指派王国鹏律师于2015年11月23日，向被告邮寄送达了《律师函》，该律师函要求被告于该律师函邮寄的第二日起三日内一次性支付剩余房款34万元，并要求被告支付违约金147733元。被告于2015年11月24日本人签收了《律师函》。因被告在收到《律师函》后仍未给付原告剩余房款，且未支付违约金，原告再次委托并授权北京泓聚律师事务所向被告致函。北京泓聚律师事务所再次指派王国鹏律师于2017年1月5日向被告邮寄送达了《律师函》，该律师函言明：因被告未按合同及附件的约定足额履行付款义务，1、自本通知书邮寄的第二日起，解除原、被告双方于2013年11月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：XXXX）及附件、补充协议；2、要求被告支付违约金136408元、印花税341.02元；3、要求被告配合办理联机备案解除手续。被告于2017年1月9日本人签收了《律师函》。上述事实，有原告陈述、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：XXXX）及附件和补充协议、《商品房预售合同联机备案表》（联机备案编号：XXXX）、房款收据、《律师函》、快递单及查询单、《竣工验收备案表》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，旭科置业公司和陈红峰签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件和补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。根据已查明的事实，首先，因陈红峰未按合同约定履行合同义务已构成根本违约，现原告依据合同约定要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）及附件、补充协议，以及解除《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）的联机备案登记（联机备案编号：XXXX），并要求陈红峰承担违约责任的诉讼请求，于法有据、理由正当，本院予以支持;其次，因被告在2017年1月9日收到原告委托并授权北京泓聚律师事务所向其发出的解除双方于2013年11月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：XXXX）及附件、补充协议,以及要求被告支付违约金136408元、印花税341.02元、配合办理联机备案解除手续的《律师函》后，并未提出异议，故双方于2013年11月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：XXXX）及附件、补充协议于2017年1月9日解除;第三，因合同约定，合同解除后，陈红峰应在5日内配合原告办理预售合同联机备案解除手续，每延迟一日，买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款千分之一的违约金，故原告要求被告配合办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》联机备案登记（联机备案编号：XXXX）解除手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持;第四，因合同约定，陈红峰逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，陈红峰应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向原告支付违约金，故原告要求被告支付解除合同违约金136408元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持;第五，因合同履行过程中，原告代陈红峰缴纳了印花税元，故在合同解除后，被告应将原告代其缴纳的印花税返还原告;第六，因合同约定，在该商品房预售合同解除后，陈红峰应在5日内配合原告办理或自行办理预售合同联机备案解除手续，每延迟一日，陈红峰需向原告支付相当于该商品房总价款千分之一的违约金，故陈红峰应于2017年1月15起按每日682.04元支付违约金至实际办理完成之日止;第七，陈红峰经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的审理;综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京旭科置业有限公司与被告陈红峰于2013年11月27日就坐落于房山区×地块×楼×层×号商品房签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）及补充协议、附件于2017年1月9日解除。二、被告陈红峰于本判决生效后十日内配合原告北京旭科置业有限公司办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXXX）的联机备案登记（联机备案编号：XXXX）解除手续。三、被告陈红峰于本判决生效后十日内给付原告北京旭科置业有限公司违约金十三万六千四百零八元，印花税三百四十一元零二分。四、被告陈红峰于2017年1月15起按每日六百八十二元零四分支付延迟办理预售合同备案解除手续违约金至实际解除之日止。五、驳回原告北京旭科置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零四十九元，由被告陈红峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  周 宏人民陪审员  李芳玲二〇一七年十月二十日书 记 员  朱月君