江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终649号上诉人（原审被告）：南京德磊科技有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-27号徐庄软件基础研发三区7栋3楼。法定代表人：吴浩。被上诉人（原审原告）：南京玄武高新技术产业集团有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：徐姝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈川，江苏德擎律师事务所实习律师。上诉人南京德磊科技有限公司（以下简称德磊公司）因与被上诉人南京玄武高新技术产业集团有限公司（以下简称玄武高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德磊公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人诉请。2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实及理由：1、原审法院认定上诉人未履行支付租金义务错误。在上诉人承租被上诉人公司房屋期间，由于被上诉人出租的房屋存在漏水质量问题，给上诉人的使用造成影响，最严重的一次造成了上诉人财务室的财务凭证被漏水泡坏。上诉人就此与被上诉人多次进行协商、反映情况，但是被上诉人却没有按照合同约定履行定期检查和维修的义务。根据法律规定，上诉人有权暂时中止支付租金。2、被上诉人履行合同不符合约定，上诉人有权要求被上诉人赔偿相应的损失。因被上诉人在房屋出租期间没有履行相应的维修义务，上诉人自行对房屋进行了修缮，上诉人有权要求被上诉人支付相应的维修费。此外，合同到期后，上诉人如约搬离租赁房屋，但被上诉人无故锁住租赁房屋的大门，致使上诉人的搬离工作无法开展，尚有部分办公设备被迫留置在被上诉人的房屋内。原审法院对于被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失没有进行认定和判决，显然是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。玄武高新公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南京徐庄高新技术产业集团有限公司（以下简称徐庄高新公司）向一审法院提出诉讼请求：1、判令德磊公司支付租金2802685.64元及违约金（按逾期付款金额的日万分之五计算，计算至2019年8月31日为830369.36元，实际计算至款项付清之日止）；2、判令德磊公司承担诉讼费。一审法院认定事实：南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司系坐落于南京市玄武区不动产的所有权人，该不动产的规划用途为科研、实验，建筑面积为2595.8平方米。2017年5月5日，南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司（甲方，该公司于2018年3月22日变更登记为南京徐庄高新技术产业集团有限公司，即本案原告）与德磊公司（乙方）签订《徐庄软件园研发用房租赁协议》，约定甲方向乙方出租上述研发用房，租赁期限自2016年5月2日至2019年4月30日；2016年5月2日至2016年12月31日的租金标准为每天每平方米1.0元，2017年1月1日至2019年4月30日的租金标准为1.5元每天每平方米（但如果未满足双方约定的税收要求的情况下，则调整为1.7元每天每平方米）；租金先付后用，每半年支付一次，每期租金在前半年届满前20日内付清，如逾期支付，乙方应按未付金额的日万分之五的标准承担违约金；乙方已向甲方支付租赁保证金100000元，在乙方无任何违约情形的情况下，甲方在合同终止后30日内无息返还；乙方逾期支付租金、保证金、水费、电费、物业费、空调使用费的一项或多项超过30天，应按年租金的10%向甲方支付违约金。双方约定的税收要求是：乙方在徐庄软件产业基地纳税；2017年度的税收强度为260万元，2018年度的税收强度为285万元，2019年1月至4月的税收强度为205万元，合计750万元，不同年度之间可以相互抵充。2019年1月28日，徐庄高新公司与德磊公司签订《补充协议》，约定租赁面积自2018年12月1日起由2595.8平方米调整为1395平方米，以该面积为作为租金的计算依据。2017年12月22日，德磊公司向徐庄高新公司发出《关于南京德磊科技2017年房租延缓付款的申请》，申请将2017年租金1421200.5元延缓至2018年5月开始付款。2018年11月1日，徐庄高新公司向德磊公司发送律师函，向德磊公司催交租金3221387.8元及违约金734889.02元。2019年3月22日，德磊公司向徐庄高新公司出具《关于律师函的回复》，称德磊公司已分别于2018年11月9日、12月31日、2019年1月31日、3月18日分别支付了100000元、300000元、100000元、100000元，合计600000元，并附还款计划：2019年4月至7月每月还款150000元、2019年8月至11月每月还款500000元，余款于2019年12月付清。诉讼过程中，徐庄高新公司称德磊公司已按约支付了保证金100000元，徐庄高新公司尚未退还；德磊公司已结清了水费、电费、物业费等费用；由于德磊公司未达到合同约定的税收标准，故自2017年1月1日起的租金标准应按每天每平方米1.7元计算。一审法院认为，徐庄高新公司与德磊公司签订的《徐庄软件园研发用房租赁协议》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。徐庄高新公司主张德磊公司未达到合同约定的税收标准，故自2017年1月1日起的租金标准应按每天每平方米1.7元计算，徐庄高新公司提交了初步证据，德磊公司未提交足以推翻的证据，故一审法院对徐庄高新公司的该意见予以采纳。按此标准，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为1610693.9元，2018年1月1日至2018年11月30日的租金为1473895.24元。由于双方对2018年12月1日起的计租面积进行了调整，根据调整后的计租面积，2018年12月1日至2019年4月30日的租金为358096.5元。徐庄高新公司自认德磊公司已支付了2017年1月1日以后的租金640000元，故对2017年1月1日至2019年4月30日的租金，德磊公司尚欠2802685.64元。由于德磊公司已支付了保证金，而徐庄高新公司自认德磊公司已结清了水费、电费、物业费等费用，故保证金应予充抵租金，故一审法院对租金支持2702685.64元。对于违约金，徐庄高新公司主张的标准过高，依据合同约定的“乙方逾期支付租金、保证金、水费、电费、物业费、空调使用费的一项或多项超过30天，应按年租金的10%向甲方支付违约金”，一审法院对违约金支持161069.39元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南京德磊科技有限公司于判决生效之日起十日内向南京徐庄高新技术产业集团有限公司支付租金2702685.64元、违约金161069.39元，合计2863755.03元；二、驳回南京徐庄高新技术产业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35864元，减半收取17932元（徐庄高新公司预交案件受理费的余款17932元由一审法院退回），保全费5000元，合计22932元，由南京徐庄高新技术产业集团有限公司负担3077元，由南京德磊科技有限公司负担19855元。二审中，上诉人向本院提交《房屋装饰装修管理协议书》，证明其维修涉案房屋的事实。被上诉人质证认为，对该证据的真实性不能确认，该三方协议仅有两方盖章。且上诉人房屋的装修情况与本案中被上诉人要求上诉人给付租金的诉请也没有关联。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，2020年3月19日，南京徐庄高新技术产业集团有限公司变更登记为南京玄武高新技术产业集团有限公司。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《徐庄软件园研发用房租赁协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人作为承租人，应当按期支付租金。本案中，被上诉人提供证据证明上诉人存在欠付租金的事实，一审法院判令上诉人支付欠付租金2702685.64元及违约金161069.39元，于法有据，本院予以维持。上诉人二审主张被上诉人出租的房屋存在漏水的质量问题以及被上诉人未履行维修义务，故其有权行使抗辩权，暂停支付租金。但上诉人并未提交证据证明涉案房屋存在漏水的事实，且2017年12月22日上诉人向被上诉人发出的《关于南京德磊科技2017年房租延缓付款的申请》以及2019年3月22日上诉人向被上诉人出具的《关于律师函的回复》中，上诉人仅申请延期支付租金，并未以房屋存在漏水为由，要求被上诉人维修或抗辩暂缓支付房租，故上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人另主张被上诉人阻挠其搬离相关物品，给其造成损失。对此，上诉人一审时曾提起反诉请求法院判令被上诉人将上诉人公司的办公设备返还给上诉人，如被上诉人不愿归还，则赔偿上诉人相应的损失10万元。但因上诉人经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院作出（2019）苏0102民初11130-1号民事裁定书，裁定按德磊公司撤回反诉处理。故上诉人该上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，上诉人德磊公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29710元，由上诉人南京德磊科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年五月十一日法官助理  高 峥书 记 员  王 凤