福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初9937号 原告：周强，男，1993年4月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴润之，福建远大联盟律师事务所实习律师。 被告：张鹭霖，男，1990年7月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告周强与被告张鹭霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周强的委托诉讼代理人黄杰、吴润之及被告张鹭霖的委托诉讼代理人吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周强向本院提出诉讼请求：1.张鹭霖向周强返还定金90万元、已付购房款75万元；2.张鹭霖向周强赔偿违约金90万元。事实和理由：2016年11月20日，周强与张鹭霖签订《房地产买卖合同》，约定周强向张鹭霖购买位于厦门市湖里区的房屋（以下简称讼争房屋），房屋总价款为400万元，其中定金为90万元，剩余购房款应于定金支付后两年内付清；张鹭霖应于合同签订后30日内办理房屋过户手续，并于2017年3月交付房屋；若张鹭霖决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产，即视为违约，合同即告解除，张鹭霖应将所收定金及购房款退还周强，并赔偿违约金90万元以及房产溢价金额。合同签订后，周强向张鹭霖支付了定金90万元，其后又陆续支付了购房款75万元。然，张鹭霖未依约履行过户登记、交付房屋的义务，反而未经周强同意将房屋抵押给第三人，其违约导致合同目的不能实现，故周强于2017年6月27日通知张鹭霖解除《房地产买卖合同》并要求返还定金、购房款，支付违约金，但张鹭霖均不予理睬，故诉至法院并提出如上诉讼请求。 张鹭霖辩称，双方不存在真实的房屋买卖合意，周强基于虚假的房屋买卖合同主张“双倍返还定金、返还购房款”的诉讼请求不能成立。首先，《房地产买卖合同》约定的内容背离客观事实，足以证明合同系虚假的。其一，讼争房屋所在的地区2016年11月的市场行情价格在7万元/平方米以上即讼争房屋当时市场行情在1100万元以上，而合同约定的房屋总价才400万元，仅为市场价的30%。其二，合同约定的交易目的也是虚假的。合同第二条约定，张鹭霖因为资金需要才出让房屋，但约定的购房款支付时间却长达两年，两条约定明显前后矛盾。其三，合同关于出卖人的主要义务即房屋权属过户、房屋交付与买受人主要义务即支付购房款的约定明显不对等不公平。如出卖人应于合同签订三十日内办理房屋权属过户并于2017年3月交房，但购房款的支付却是除90万元定金以外两年内补足。另，合同中约定税费由双方各自负责，也与一般房产买卖交易中税费是由买方承担的惯例不同。其四，合同签订时，讼争房屋处于抵押状态，而合同对此没有任何约定，也足以判断，双方并没有交易的真实意思。其次，购房款支付的过程实际上是案外人涂家擂、周若虚向张鹭霖索要高利贷利息的一个环节，根本不是双方执行合同的履行行为。2016年11月20日，涂家擂介绍张鹭霖与周强见面，要求张鹭霖向周强借款以支付涂家擂的44万元高利贷利息款。但在周强向张鹭霖转账90万元借款之前，涂家擂即要求张鹭霖填写一份周强为买受人、张鹭霖为出卖人的房屋买卖合同，出具一张收到购房定金90万元的收据。张鹭霖考虑到自己名下的房产已经抵押贷款，根本不可能办理过户，对方也不是真正要买房，就填写房屋买卖合同等材料交付给涂家擂，而周强也分两次将90万元转账给张鹭霖，张鹭霖收款后立即转款44万元给涂家擂。之后，涂家擂多次以过账方式（周强转账给张鹭霖后张鹭霖立刻转账给涂家擂）向张鹭霖索取75万元高利贷利息，并要求张鹭霖出具收到购房款的收据。第三，周强的付款行为、解除合同的要求都不符合一般房屋买卖的常理。其一，若合同系真实的，根据约定，双方应在2016年12月20日前要过户，但在张鹭霖无任何过户迹象的情况下，周强还多次转款给张鹭霖，显然不符合履行合同的心理。其二，合同约定的房屋交易价格仅为讼争房屋市场行情价的30%多，但周强却仅因为房屋上存在抵押就要求解除合同，也不符合常理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖合同》、厦门市土地房屋权证、银行交易明细等证据，本院依法组织当事人进行质证，上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区房屋（建筑面积为160.64m3）即讼争房屋登记于张鹭霖名下，讼争房屋上设立抵押权的情况如下：2015年9月2日，登记权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行，该抵押权于2016年7月17日注销；2016年7月25日，登记权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行，该抵押权于2017年4月17日注销；2017年2月22日，登记权利人为陈添丁，该抵押权于2017年3月29日注销；2017年4月20日，登记权利人为陈添丁。 2016年11月20日，周强（乙方、受让方）与张鹭霖（甲方、转让方）签订一份《房地产买卖合同》，主要内容如下：甲方拟将位于厦门市湖里区的房地产转让给乙方。因甲方急需生意周转，经友好协商，甲、乙双方议定该房地产交易总金额为4000000元。乙方应于合同签订后5日内支付甲方定金900000元，定金可分多次支付，以现金或转账形式支付均可。乙方可在定金支付后两年内分批分次补齐剩余购房款。本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料办理过户手续。双方同意于2017年3月由甲方将该房地产交付乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，并按当时房产价值赔偿乙方900000元的违约金。若违约时的房产价值超过双方约定的交易总金额，还应赔付房产溢价金额。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方900000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。 上述合同签订后，周强于2016年11月20日向张鹭霖转账支付90万元，于2016年12月4日、12月17日、12月26日，2017年1月8日、1月19日、1月27日各向张鹭霖转账支付10万元、10万元、10万元、10万元、15万元及20万元。 另，周强向本院提出财产保全申请，本院于2017年7月20日作出（2017）闽0203民初9937号民事裁定书，依法对张鹭霖名下的财产采取了保全措施。 本案有争议的事实为：周强、张鹭霖之间是否存在买卖讼争房屋的真实意思。 审理中，本院要求双方说明合同签订、履行的过程及周强要求张鹭霖履行合同的情况、讼争房屋的户型等问题。周强陈述签订合同前（2016年11月18日）曾与张鹭霖一起看房，讼争房屋当时是毛坯房，双方协商确定价格后即签订合同并当场向张鹭霖转账支付90万元定金；此后，应张鹭霖的要求，通过周若虚（当面或电话）联系，周强分次向张鹭霖支付了购房款75万元；因张鹭霖与周若虚之间存在合作关系，周强并未严格按照合同约定要求张鹭霖办理过户。2017年2月初，周强通知张鹭霖办理过户手续，张鹭霖告知讼争房屋存在抵押会解决，但5月起就联系不上张鹭霖；2016年11月看房时讼争房屋一层有房间一间，二层有房间两间，其他部分均为挑空。张鹭霖陈述讼争房屋购买时只有一间卫生间，除此以外没有任何房间，2014年12月时进行第一次装修，2016年8月时进行第二次装修，将房屋一层隔成二间，二层隔成四间。 周强主张认为，《房地产买卖合同》真实有效，周强已依约向张鹭霖支付了定金及购房款共计165万元。周强并向本院提交土地房屋权证、《房地产买卖合同》、收据、银行转账凭证、律师函等证据拟证明其主张，其中，周强陈述土地房屋权证系张鹭霖向其提供的；律师函落款时间为2017年6月27日，主要内容为张鹭霖拒不履行合同且将讼争房屋抵押给他人，周强要求解除合同、返还购房款165万元并赔偿违约金90万元。对上述证据，张鹭霖质证认为：1.周强已确认张鹭霖有向其出示土地房屋权证，若周强确有购房意思，理应进一步核实房屋的权属情况；2.银行转账凭证的真实性无异议，《房地产买卖合同》、收据虽系张鹭霖本人签字，但相应款项实际上是借款而非购房款。3.张鹭霖并未收到周强发出的律师函。 张鹭霖抗辩认为，从《房地产买卖合同》的内容、周强支付购房款的过程以及在张鹭霖未按“约定”将讼争房屋过户、交付的情况下，周强、周若虚仍多次向张鹭霖转账等事实可以得知，张鹭霖之间并无买卖讼争房屋的真实意思，所谓购房款实际上周强哥哥周若虚主导的高利贷借款。张鹭霖并向本院提交以下证据拟证明其主张：1.山东省菏泽市定陶区人民法院拍卖公告，该拍卖公告发布于2016年12月23日，其上记载的拍卖标的为厦门市湖里区五缘西一里14号504室，建筑面积为109.43m3，参考价为707.3万元，拟证明讼争房屋的交易价格明显不符合常理，仅为市场价格的35%；2.银行交易明细，拟证明讼争165万元款项并非购房款而是借款及高利贷利息，该组银行交易明显显示张鹭霖分次于收到各笔讼争款项当日向涂家擂转账119万元；3.租赁合同、银行交易明细、水电费清单、收款收据，证明讼争房屋在2016年11月前已经装修，并自2016年11月起出租给他人，张鹭霖所述讼争房屋系毛坯房的事实不属实，张鹭霖并未看房，无购买房屋的真实意思。对上述证据，周强质证认为：1.对拍卖公告的真实性无异议，但该次拍卖未成交，第二次拍卖时参考价为650万元（第二次拍卖公告发布于2017年1月20日）；2.周若虚确实是周强的哥哥，但上述银行交易明细仅能看出张鹭霖对外负有巨额债务，无法证明案涉款项系借款而非购房款；3.租赁合同的真实性无法确认，且该合同中第一条关于装修设施一栏的记载是空白的，可以印证讼争房屋在周强看房时为毛坯状态，对水电费清单的真实性无异议，但电费清单显示2016年9月以前没有用电记录，水费清单显示2016年6月时的水表底数是113立方米，到2016年11月2日时水表底数也仅为127立方米，说明讼争房屋在此前的用水用电情况不正常，可能是装修产生的水电费，对收款收据的表面真实性无异议，但不能证明已经实际进行了装修。 本院分析认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。首先，在周强提供了张鹭霖本人签字的《房地产买卖合同》及转款凭证的情况下，张鹭霖主张案涉款项系其向案外人的借款应承担举证责任，但张鹭霖未能提交相应借款凭证，仅凭张鹭霖与涂家擂在案涉款项发生当日存在款项往来、讼争房屋交易价格偏低等事实并不足以证明《房地产买卖合同》是为担保张鹭霖向涂家擂、周若虚的借款而签订的；其次，张鹭霖提交的水电费清单虽显示2016年11月以后讼争房屋有发生水电费，但房屋装修本身也可能发生水电费，张鹭霖提交的装修保证金、土头清运费收款收据也不足以证明讼争房屋首次装修的实际时间，张鹭霖又陈述讼争房屋分别在2014年12月、2016年8月前后进行两次装修，但仅交纳了一次装修保证金，故张鹭霖提交的上述证据不足以证明讼争房屋在2016年11月时的状态。综上，本院认定在张鹭霖确认《房地产买卖合同》系其本人签字的情况下，张鹭霖提交的证据不足以证明周强与张鹭霖之间不存在买卖讼争房屋的真实意思。 综上所述，本院认为，《房地产买卖合同》上明确约定了讼争房屋的交易金额、交付时间、定金及购房款的支付时间、违约责任等，周强作为受让方、张鹭霖作为转让方也在合同上签字确认，张鹭霖虽主张双方并无买卖讼争房屋的真实意思，但未能举证证明其主张，应认定《房地产买卖合同》系周强、张鹭霖真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，张鹭霖主张的讼争房屋交易价格偏低、合同条款明显不公平等亦非合同无效的法定情形，故本院认定《房地产买卖合同》属有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。周强认为《房地产买卖合同》应予解除，张鹭霖亦无继续履行合同的意愿，故《房地产买卖合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因《房地产买卖合同》已解除，周强要求张鹭霖返还定金90万元、购房款75万元，于法有据，本院予以支持。周强主张张鹭霖未经其同意将讼争房屋抵押给第三人，但根据在案证据，讼争房屋在合同签订当时既已设立抵押权，故周强的该主张不能成立。按照《房地产买卖合同》的约定，交付房屋虽属张鹭霖的义务，但是房屋的交接必须由双方配合办理，周强在庭审中自认其本人长期在国外学习，因其哥哥周若虚与张鹭霖之间存在合作关系，在合同履行过程中也并未严格要求张鹭霖按照合同约定履行产权过户义务，另，合同中并未约定房屋交接的具体日期，约定的产权过户时间又在房屋交接之前，在案亦无证据证明周强曾就讼争房屋的交接与张鹭霖进行协商沟通，故周强以张鹭霖逾期交付讼争房屋为由主张张鹭霖构成悔约，应赔偿违约金90万元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下 一、张鹭霖于本判决生效之日起十日内返还周强购房定金900000元及购房款750000元； 二、驳回周强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13600元，由周强负担4800元，张鹭霖负担8800元；财产保全费5000元，由周强负担1765元，张鹭霖负担3235元；上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  张佩虹 二〇一七年十月二十四日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。