重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初6452号原告：重庆新原兴企业集团有限公司，住所地重庆市江北区兴隆路26号，统一社会信用代码9150010562190781X3。法定代表人：朱福兵，董事长。委托代理人：杨嘉，男，公司员工。被告：脱正峰，男，汉族，1974年7月20日出生，住广东省深圳市宝安区。被告：重庆天街热舞酒吧有限公司，住所地重庆市江北区兴隆路26号，统一社会信用代码91500105MA5U6GHR9J。法定代表人：脱正峰，总经理。委托代理人：陈恺迪，重庆名泰律师事务所律师。委托代理人：唐兴华，重庆名泰律师事务所律师。原告重庆新原兴企业集团有限公司（下称新原兴公司）与被告脱正峰、重庆天街热舞酒吧有限公司（下称热舞酒吧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告新原兴公司的委托代理人杨嘉、被告热舞酒吧公司的委托代理人陈恺迪到庭参加诉讼。被告脱正峰经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新原兴公司诉称，2016年5月20日，脱正峰与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同进行了公证。《房屋租赁合同》约定脱正峰租赁原告位于重庆市江北区兴隆路26号数码大厦部分房屋（即数码大厦外门面1-5号，合计面积为895.12平方米）。房屋租赁期限5年，自2016年5月20日起至2021年5月19日止，免租期5个月，自2016年5月20日起至2016年10月19日止。第一年租金为313292元/月，第二年租金不递增，第三年至第五年租金在上一年租金的基础上每年递增8%。脱正峰应于2016年5月20日前支付2016年10月20日至2017年1月19日（即第一季度）租金939876元；第二季度开始，每季度租金应提前15日向原告支付。脱正峰未提前15日向原告支付全额租金，每逾期一日，须按应缴纳总额的千分之三支付滞纳金。脱正峰不按照合同约定支付租金、滞纳金等费用逾期累计超过30天原告有权单方面解除、终止租赁合同，脱正峰须按当时月租金的6倍向原告支付违约金，缴纳的履约保证金原告不予退还。脱正峰基于经营行为而办理工商执照后须另行与原告签订变更协议，将合同承租方变更为热舞酒吧公司，脱正峰对合同履行承担连带责任。被告应于2017年1月5日前支付2017年1月20日至2017年4月19日租金939876元，但至今尚未支付。原告多次发函催收，被告仍未支付。2017年2月15日，原告通知被告《房屋租赁合同》于2017年2月20日正式解除。被告的逾期支付行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，请求：1、确认原、被告的《房屋租赁合同》于2017年2月20日解除。2、判令被告支付原告2017年1月20日至2017年2月19日期间租金313292元。3、判令被告支付原告滞纳金（从2017年1月6日至付清时止，以313292元为基数，按日千分之三计算，截止2017年3月16日为64851元）。4、判令被告支付原告解除合同违约金2506336元。5、判令被告支付原告场地占用费（从2017年2月20日起至2017年6月23日止，按租金1.5倍计算，即每日15664元）。本案诉讼费由被告承担。被告热舞酒吧公司辩称，被告于2016年11月起未使用涉案房屋，原告知晓，因此2016年11月后的租金应不予计算。被告支付的履约保证金（2个月租金）足以弥补原告损失，原告不应主张其他损失。原告负有清空房屋的义务。被告脱正峰未答辩。经审理查明，2016年5月20日，原告与脱正峰签订《房屋租赁合同》。原告将重庆市江北区兴隆路26号数码大厦的部分房屋（合计面积为895.12平方米，下称涉案房屋）出租给脱正峰，涉案房屋用途为休闲娱乐酒吧。租赁期限共5年，从2016年5月20日起至2021年5月19日止。免租期自2016年5月20日起至2016年10月19日止，共计5个月，免租期计入租赁期限之内。租赁期届满或合同解除、终止或擅自退租后，原告有权收回租赁房屋，脱正峰应于租赁期届满或合同解除、终止或擅自退租后七天内无条件将租赁房屋交还给原告。租赁期第一年的租金标准为313292元/月，第二年租金不递增，第三年起至第五年，租金逐年在上一年租金的基础上每年递增8%。租金根据先缴后用的原则，按季度支付。脱正峰应于2016年5月20日前向原告支付2016年10月20日起至2017年1月19日的租金939876元，从第二季度开始，每季度租金应提前15日向原告支付。合同签订之日，脱正峰向原告支付履约保证金共计626584元。在租赁期内，脱正峰不得要求将履约保证金作为拖欠原告租金或物业管理费、滞纳金、违约金等费用的抵扣、冲抵。脱正峰有不按照合同约定向原告支付租金、履约保证金、滞纳金等费用逾期累计超过30天的，属于违约，原告有权立即单方面解除、终止本合同，同时脱正峰须按当时月租金的6倍向原告支付违约金，且脱正峰缴纳的履约保证金不予退还。若脱正峰未提前15日向原告支付全额租金，每逾期一日，脱正峰须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。脱正峰应在合同租赁期届满或合同解除、终止或擅自退租后7日内无条件将租赁房屋交还给原告。逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，被告脱正峰须按租赁期届满或合同解除、终止或擅自退租时租金标准的1.5倍向原告支付该租赁房屋逾期交还期间的占用使用费。逾期5日未交还租赁房屋的，视为严重违约，原告有权单方自行打开租赁房屋，清点和处置租赁房屋内全部物品，收回租赁房屋并另行出租。双方约定，若脱正峰基于租赁房屋相关经营行为而办理（个体或公司）工商执照后须另行与原告签订变更协议将合同承租方变更为工商执照主体，脱正峰对合同履行承担连带责任。2016年6月30日，原告（甲方）与脱正峰（乙方）、热舞酒吧公司（丙方）签订《变更协议》。《变更协议》主要内容为：将甲、乙方双方于2016年5月20日签订的《房屋租赁合同》的承租方变更为热舞酒吧公司，合同其余内容不变。协议生效后，乙方对丙方履行合同承担连带责任。2017年2月15日，原告以EMS快递方式向脱正峰、热舞酒吧公司发出《合同解除及撤离通知书》（下称《通知书》）。《通知书》主要内容为:你们应于2017年1月5日前支付2017年1月20日至4月19日租金939876元，但至我司发函之日仍未支付，已逾期超过30天以上。为此，我司慎重函告，双方《房屋租赁合同》于2017年2月20日正式解除。请你方于2017年2月20日前支付解除前未缴纳租金313292元。我司将按照约定扣收履约保证金且你方须支付违约金2506336元。你方接函后立即撤离并将涉案房屋返还我司，否则我司将按合同约定打开租赁房屋，清点和处置涉案房屋内的所有物品，由此产生的所有损失和费用均由你方承担。庭审中，原告举示证据如下：1、《房屋租赁合同》、《变更协议》，拟证明双方存在房屋租赁关系，合同及协议约定了双方权利义务。热舞酒吧公司对前述证据真实性没有异议，但称达不到其证明目的，被告不欠原告租金，且被告支付的履约保证金足以弥补原告损失，原告不能再主张其他损失。2、产权证（复印件），拟证明原告系涉案房屋的产权人，热舞酒吧公司对真实性不予认可。3、《通知书》、EMS快递单及回执，拟证明原告履行了通知解除合同的义务，要求被告撤场，被告未按时撤场，导致原告损失扩大。热舞酒吧公司对前述证据真实性没有异议，但称达不到其证明目的，原告有权在被告逾期清场的情况下自行处理房屋的物品。4、《撤场通知书》、《撤场、除渣再次通知书》、EMS快递单及回执，拟证明原告再次发函要求被告撤场，并告知除渣时间及除渣相应费用。热舞酒吧公司称没有收到前述通知，没有法律效力。5、《查封财产清单》、询问笔录、照片（均为复印件），拟证明涉案房屋被被告占用至2017年6月23日，房屋占用使用费为1879680元。热舞酒吧公司对《查封财产清单》真实性不予认可，对询问笔录不予认可，称法院查封的财产仅为控制台和DJ台，对原告清场不产生障碍，询问笔录内容不清楚。热舞酒吧公司对照片真实性予以认可，但称与本案无关，只能证明设备被搬走。6、《数码大厦ROMO酒吧拆迁工程施工承揽合同》（下称《施工承揽合同》），拟证明原告搬移、存留物资品名及数量。热舞酒吧公司对真实性不予认可，称拆除费用应由原告自行承担，且对该合同履行存疑。7、《房屋租赁合同》（系2017年6月23日原告与案外人签订），拟证明被告的物资搬移情况及存放时间。热舞酒吧公司对真实性不予以认可，称与本案无关，且即使是真实的，只能证明原告租赁了房屋，其用途无法得知，也不清楚合同履行情况。另，原告称涉案房屋租金缴纳至2017年1月19日止，热舞酒吧公司对此无异议。热舞酒吧公司同意原告主张的涉案合同于2017年2月20日解除。原告称涉案房屋于2016年5月20日交付，于2017年6月23日搬空。热舞酒吧公司称不清楚涉案房屋交付时间，2017年6月23日由重庆市渝北区人民法院搬离了保全财产。原告收到了被告方缴纳的626584元履行保证金。原告称如只能选择赔偿损失或支付违约金，则选择第4项诉讼请求。热舞酒吧公司称原告要求的违约金过高，要求调整。以上事实，有《房屋租赁合同》、《变更协议》、产权证（复印件）、《通知书》、《撤场通知书》、《撤场、除渣再次通知书》、EMS快递单及回执、查封财产清单（复印件）、询问笔录（复印件）、照片（复印件）、《施工承揽合同》及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与脱正峰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与脱正峰、热舞酒吧公司签订的《变更协议》系三方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《变更协议》，涉案房屋的承租方由脱正峰变更为热舞酒吧公司，涉案房屋系原告与热舞酒吧公司建立的租赁合同关系。原告称热舞酒吧公司未按约支付租金，依约函告被告于2017年2月20日解除合同，故要求确认双方《房屋租赁合同》于2017年2月20日解除。热舞酒吧公司对原告此项诉讼请求没有异议，本院予以支持。热舞酒吧公司称原告知道涉案房屋从2016年11月起未使用，此后的租金不应支付，原告不予认可。双方《房屋租赁合同》于2017年2月20日解除，热舞酒吧公司的前述抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。已查明热舞酒吧公司支付了截止2017年1月19日止的租金，还应按合同约定支付原告2017年1月20日至2017年2月19日期间租金313292元。原告与热舞酒吧公司解除《房屋租赁合同》后，根据合同约定，热舞酒吧公司应在合同解除后7日内无条件将租赁房屋交还给原告，逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，热舞酒吧公司须按租金标准的1.5倍向原告支付房屋占用使用费。虽合同约定原告有权单方自行打开涉案房屋，清点和处置租赁房屋内全部物品，但此约定系原告的权利而非义务。返还涉案房屋系热舞酒吧公司的义务，热舞酒吧公无证据证明其向原告返还了涉案房屋，2017年6月23日才搬空。原告要求热舞酒吧公司支付2017年2月20日起至2017年6月23日期间场地占用费1879680元（每天15664元计算）符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。热舞酒吧公司未支付涉案房屋租金及场地占用费的行为构成违约，依法应承担违约责任。原告的损失主要是租金及房屋占用的损失，原告要求的违约金、滞纳金已超过了应给付的本金，明显过高，热舞酒吧公司要求调减符合法律规定，本院予以采纳。考虑到房屋保证金不退等因素，对原告主张解除合同违约金的诉讼请求，本院酌定主张313292元。《房屋租赁合同》除了约定了解约违约金外，还针对租金约定了逾期付款滞纳金。原告要求热舞酒吧公司支付逾期支付租金滞纳金符合合同约定，但约定的日千分之三滞纳金标准过高，应予调整。热舞酒吧公司从应支付租金的2017年1月6日起至付清时止，以未支付租金313292元为基数，按日万分之五标准计算给付滞纳金。根据《变更协议》，脱正峰对合同履行承担连带保证责任。脱正峰对热舞酒吧公司的上述债务应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆新原兴企业集团有限公司与被告重庆天街热舞酒吧有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年2月20日解除。二、被告重庆天街热舞酒吧有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新原兴企业集团有限公司2017年1月20日至2017年2月19日期间租金313292元。三、被告重庆天街热舞酒吧有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新原兴企业集团有限公司2017年2月20日至2017年6月23日期间场地占用费1879680元。四、被告重庆天街热舞酒吧有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新原兴企业集团有限公司解除合同违约金313292元。五、被告重庆天街热舞酒吧有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆新原兴企业集团有限公司逾期付款滞纳金（从2017年1月6日起至付清时止，以未支付租金313292元为基数，按日万分之五标准计算）。六、被告脱正峰对被告重庆天街热舞酒吧有限公司前述二至五项债务承担连带责任。七、驳回原告重庆新原兴企业集团有限公司其他诉讼请求地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29874元，由被告脱正峰、被告重庆天街热舞酒吧有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 涛代理审判员  柴世斌人民陪审员  郭 敏二〇一七年十月十二日书 记 员  张 欢