河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2936号上诉人（原审被告）：王露冰，女，1991年10月8日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：袁晓辉，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓旭，河南亚太人律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：尚坤源，男，1990年10月3日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：郭丰杰，河南规范律师事务所律师。原审被告：郑州家昌房地产营销策划有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇黄河路北侧轩辕路东侧国瑞城6组团1号楼1座2单元1层106号。法定代表人：魏龙阁。委托诉讼代理人：冯书周，该公司员工上诉人王露冰因与被上诉人尚坤源及原审被告郑州家昌房地产营销策划有限公司（以下简称家昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初11392号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月19日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。王露冰上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2019)豫0184民初11392号民事判决，改判驳回尚坤源的诉讼请求；2、本案的一、二审案件受理费由尚坤源承担。事实与理由：一审法院认定王露冰违约的事实是错误的，违背了王露冰在交易时真实意思表示。一审法院认定“王露冰不能依据‘甲乙双方无论谁的利息低就无条件配合做垫资’的约定来认定房屋解押系被上诉人尚坤源的义务”，是片面的理解了双方签订的《二手房买卖合同》，错误的认定案件事实。首先，涉案合同为原审被告家昌公司提供的格式合同，合同第三条付款时间与办法中第二项第二款约定，“乙方如愿意购买，甲方应对所受房屋进行解押”、“甲方对此所出售的房产解押时，解押款不足，甲、乙双方共同解压”，此条款为格式条款。在合同第十一条中第三项、第四项、第五项约定“客户正常首付给甲方解押，如果贷款多出部分甲方拿到尾款当天返还给乙方；甲乙双方无论谁的利息低就无条件配合做垫资，利息由甲方承担，如果真用乙方做了垫资，甲方无条件拿到尾款及时还给垫资方，如果没有及时还款所产生的费用由甲方无理由承担。”此条款为非格式条款。《合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。无论是在合同的第三条，还是合同的第十一条，甲乙双方为了尽早促成交易，都已经预见了解押款有可能不足，尤其是在非格式条款中，双方约定乙方垫付解押款时，甲方承担利息，这充分说明房屋的解押由甲、乙双方共同承担解押款，并不仅限于乙方的首付款，这才是双方合同中约定的真实意思表示。故一审法院片面认定王露冰认为尚坤源系解押义务人是错误的，应当认定双方都有解押的义务。其次，在王露冰与尚坤源都有义务解押的情况下而没有解押，一审法院仅认定王露冰违约有失公平。在解决解押款的问题上，王露冰已经进行了贷款资格审查，因征信不合格，而无法办理贷款，但是尚坤源既不垫付解押款，也不进行贷款资格审查，才造成了房屋迟迟无法解押。故尚坤源在同时也具有解押义务的情况，拒不履行，也存在违约的情形。即便在双方都没有足够能力垫资解押的情况下，双方应该都是违约的，在解除合同时，也应是双方共同承担责任。最后，王露冰仅仅收到尚坤源2万元的定金，也是仅在2万元内承担责任。综上所述，王露冰要求尚坤源继续履行合同，双方共同承担解押的资金，促成交易的完成。一审法院认定事实错误，片面理解合同中双方当事人的真实意思，请求二审法院依法查明案件事实，驳回尚坤源的诉讼请求。被上诉人尚坤源辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、涉案《二手房买卖合同》约定的解押义务人系房屋出卖人即王露冰。案涉《二手房买卖合同》约定：“如王露冰所售房屋已抵押，王露冰应向尚坤源、家昌公司如实说明。尚坤源如愿意购买，王露冰应对所售房产进行解押。王露冰对此所出售房屋解押时，解押款不足，王露冰、尚坤源双方共同解押，尚坤源愿意预付人民币正常首付30％帮助甲方解押。此预付款作为乙方购房房款的一部分”、“客户正常首付给王露冰解押，如果贷款多出部分，王露冰拿到尾款当天返还给尚坤源。双方无论谁的垫资利息低就无条件配合做垫资，利息由王露冰承担；如果真用尚坤源做了垫资，王露冰无条件拿到尾款及时还给垫资方。如果没有还，产生的费用由王露冰承担。”从合同内容看，无论是王露冰说第三条格式条款还是第十一条非格式条款，涉案买卖合同约定的房屋解押义务人均为王露冰。二、尚坤源已经如实履行了涉案《二手房买卖合同》，涉案合同的违约方是王露冰。尚坤源已经履行了支付合同价款30％作为房屋首付款，对此王露冰也出具了收据予以证明，在一审时予以查明。尚坤源在合同签订后及时办理了按揭贷款，并通过了银行的审批，家昌房公司对此也提供证据予以了证明。尚坤源为了促成合同履行，也配合王露冰找了垫资公司，但是王露冰不愿意承担利息，并将尚坤源的微信拉黑，拒绝联系，最终导致合同不能履行。家昌公司在一审庭审中也明确说明。王露冰作为涉案房屋的解押义务人，在合同履行过程中拒绝办理解押，直至一审法院判决王露冰也未办理解押，履行解押义务。因此，尚坤源已经如实履行了涉案《二手房买卖合同》，是王露冰违约。三、王露冰收取尚坤源的定金为3万元，对此合同以及购房首付款收据中均已明确，王露冰也签字予以确认自己收到的定金是3万元，一审庭审时也已经查明。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王露冰的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。家昌公司述称：尚坤源与王露冰通过家昌公司签订房屋买卖合同，尚坤源已通过兴业银行贷款。王露冰在解押过程的后期没有配合，尚坤源将首付款支付王露冰时，王露冰说已找到朋友借款，收款后又说朋友不借钱，要通过第三方垫资，因其征信不良，垫资方要求月利率3分5以上，王露冰只愿出2分，剩余由尚坤源承担。因合同约定，如果王露冰垫资，尚坤源只配合办理手续，不承担利息，王露冰这种无理要求尚坤源不认可。因银行贷款审批已通过，尚坤源也想尽快办理手续，经过三方协商，尚坤源愿承担月利率1分的利息，足以证明尚坤源非常有诚意办理解押手续，即使这样，王露冰没有积极配合，尚坤源无奈之下走法律程序。根据合同约定，谁违约谁承担中介费，家昌公司要求违约方承担中介费。另外，合同约定尚坤源出30%作为解押款，不存在420000元之说，家昌公司也没有误导王露冰。尚坤源向一审法院起诉请求：1、解除尚坤源与王露冰、家昌公司签订的二手房买卖合同；2、王露冰、家昌公司退还尚坤源支付的购房首付款190000元；3、王露冰、家昌公司返还尚坤源双倍购房定金60000元；4、王露冰、家昌公司赔偿尚坤源按揭服务费等损失8530元；5、王露冰、家昌公司以220000元为基数，自起诉之日起至实际退还之日止按同期银行贷款利率支付尚坤源利息。诉讼过程中，尚坤源将其第5项请求中利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认定的事实:2019年8月4日，尚坤源（买方、乙方）与王露冰（卖方、甲方）、家昌公司（居间方、丙方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方将拥有的座落在新郑市龙湖镇祥和路36号龙湖上公馆2号楼2单元1703室（建筑面积86.29平方米）以710000元的价格出售给乙方；乙方向甲方支付购房定金30000元，其中甲方同意将购房定金10000元作为押金或房屋不动产证交由丙方保管，作为对房产真实性和交房物业交割保证金（付首付款时定金冲抵首付款仍由丙方保管，待物业交割完善，甲方凭物业交割清单及有关单据向丙方领取）；双方同意以银行按揭方式付款，双方签订本合同后7个工作日内提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，并按所申请贷款比例在房地产交易中心过户之前支付首付款，剩余房款由银行放贷之日打入甲方账户（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户之前将差额一并支付给甲方）；甲方应对所售房产进行解押。甲方对此所出售房产解押时，解押款不足，甲、乙双方共同解押，乙方愿意预付正常首付30%帮助甲方解押。此预付款作为乙方购房房款的一部分；经双方协商，买卖期间所产生的交易税费由乙方承担，中介费（佣金）及代办产权过户手续费由乙方承担（中介费为交易总价的2%、代办产权过户手续费1000元）；双方合同签订后，若乙方中途违约，则无权要求返还定金，应书面通知甲方，甲方应在七个工作日内将乙方的已付款项（定金除外）不记利息返还给乙方，购房定金归甲方所有，且中介费由乙方全额承担；若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起七个工作日内以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方，且中介费由甲方全额承担；若甲、乙双方均违反本合同的各项约定，丙方将房屋不动产证或者押金退还甲、乙双方，中介费由甲、乙双方共同全额承担。双方还明确约定：客户正常首付给甲方解押，如果贷款多出部分甲方拿到尾款当天返还给乙方；甲乙双方无论谁的垫资利息低就无条件配合做垫资，利息由甲方承担，如果真用乙方做了垫资，甲方无条件拿到尾款及时还给垫资方，如果没有及时还款所产生的费用由甲方无理由承担；乙方做手续要用妻子名字。合同签订后，尚坤源向王露冰支付定金30000元。8月8日，王露冰向家昌公司交纳物业交割保证金10000元，并将房产证交由家昌公司保管。同日，为办理涉案房屋银行贷款，路璐向新郑市麒隆房产营销策划有限公司支付按揭服务费8530元。2019年9月9日，路璐通过银行向王露冰转账190000元。同日，王露冰向路璐出具购房首付款收据，载明该款项与前期已收到定金30000元共同作为本次房屋买卖的首付款，并备注此款项只限用于卖方办理上述房屋结清房屋贷款使用。一审另查明，1、家昌公司提交兴业银行郑州分行信用项目审批通知书、个人再交易住房贷款监管确认函、办理兴业银行贷款监管通知单，拟证明尚坤源申请的贷款已通过审批，金额为490000元。王露冰对此提出异议，认为只是审批单而不是贷款合同，如果贷款成功，490000元就能把涉案房屋抵押贷款420000元付清，系尚坤源故意不履行合同才形成纠纷。2、王露冰与家昌公司工作人员微信聊天记录显示：8月8日，他房贷什么时候批下来大概；8月12日，上次问你推荐的那个人，他说贷款批了在预约；8月22日，要不然先让客户一块垫资解押吧，看不行就先垫资解压，反正这两天也要批了。3、涉案合同约定家昌公司的责任和义务，包括见证并监督本合同的执行；代理该房屋过户、贷款的相关手续；代收并妥善保管甲、乙双方支付的定金、房产证、押金等。尚坤源、王露冰均未向家昌公司支付中介费（佣金）。一审法院认为，尚坤源、王露冰与家昌公司签订的《二手房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定相关手续用尚坤源妻子路璐名字，该约定并不影响尚坤源作为合同签订人主张权利、履行义务，尚坤源系本案适格主体。王露冰关于尚坤源诉讼主体不适格的辩解理由不能成立，该院不予采信。合同签订后，尚坤源因购买王露冰房屋而向银行办理贷款，且王露冰知晓该情况，尚坤源按照合同约定向王露冰支付了定金及首付款，王露冰出具了相应的收据，据此可以确定尚坤源履行了应尽的义务。王露冰收到合同约定的首付款，并在知晓尚坤源办理购房贷款的情况下,未按合同约定将涉案房屋及时解押，以便于合同的继续履行,由此可以确定王露冰未及时履行合同义务,已构成违约,应当承担相应的法律责任。尚坤源据此要求解除涉案合同，合法有据，该院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。据此，涉案合同解除后，尚坤源要求王露冰退还其支付的首付款190000元，并赔偿按揭服务费损失8530元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。王露冰辩称因尚坤源未贷出款没对涉案房屋进行解押、其积极履行合同义务不存在违约行为，但根据合同约定，涉案房屋应当由王露冰进行解押，且尚坤源已按合同约定向王露冰支付190000元用于涉案房屋解押，王露冰不能依据“甲乙双方无论谁的垫资利息低就无条件配合做垫资”的约定来认定房屋解押系尚坤源的义务。虽然王露冰表示愿意继续履行合同，但截至法庭辩论终结前仍未对涉案房屋进行解押，亦未提交证据证明其有能力对涉案房屋进行解押，故王露冰上述辩解理由，该院不予采信。定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，尚坤源依约向王露冰支付定金30000元，因王露冰的违约行为导致涉案房屋买卖合同无法继续履行,尚坤源据此要求王露冰双倍返还定金,有事实根据和法律依据，该院予以支持。尚坤源要求王露冰按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起计算至实际退还之日止利息的主张，符合法律规定，但应当以首付款190000元为基数。家昌公司主张由违约方承担中介费，其虽促成合同成立,但应履行合同约定的其他义务而尚未履行,且其该主张与本案并非同一法律关系，故本案对此不予处理，家昌公司可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告尚坤源与被告王露冰、郑州家昌房地产营销策划有限公司于2019年8月4日签订的《二手房买卖合同》；二、被告王露冰于判决生效后十日内退还原告尚坤源购房首付款190000元，并支付利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月1日起计算至实际退还之日止）；三、被告王露冰于判决生效后十日内赔偿原告尚坤源按揭服务费8530元；四、被告王露冰于判决生效后十日内双倍返还原告尚坤源购房定金60000元；五、驳回原告尚坤源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，减半收取计2589元，保全费1813元，合计4402元，由被告王露冰负担。本院二审期间，王露冰向法庭提交微信截图两张，证明目的：被上诉人尚坤源及其爱人未配合进行垫资贷款的资格审核，未履行垫资义务。尚坤源对该微信截图发表以下意见：不属于新证据，解押本身就属于卖房的义务。家昌公司对该微信截图发表以下意见：不是新证据，该证据不能证明尚坤源不配合解押的事实。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，房屋买卖合同系出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，案涉《二手房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照诚实信用原则履行各自义务，实现合同目的。案涉《二手房买卖合同》签订时，双方交易的房屋处于抵押状态，王露冰作为出卖人负有解押的义务，以便于合同的继续履行。王露冰收到合同约定的定金和首付款后，未按合同约定将涉案房屋及时解押履行合同义务,王露冰的行为构成违约。虽然王露冰表示愿意继续履行合同，但截至一审法庭辩论终结前仍未对涉案房屋进行解押，亦未提交证据证明其有能力对涉案房屋进行解押。在此情况下，一审法院判决解除双方房屋买卖合同，并由王露冰承担违约责任，并无不当。王露冰主张双方都有解押的义务，其上诉理由不成立，本院不予采纳。尚坤源妻子路璐通过银行向王露冰转账190000元，王露冰向路璐出具购房首付款收据载明，该款项与前期已收到定金30000元共同作为本次房屋买卖的首付款，并备注此款项只限用于卖方办理上述房屋结清房屋贷款使用。该收据可以证明王露冰收取定金30000元的事实，王露冰称其只收到尚坤源2万元定金，其仅在2万元内承担责任的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，王露冰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5178元，由上诉人王露冰负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年五月七日书记员 田宇恒