浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终579号 上诉人（原审被告）：三门鸿图房地产开发有限公司，住所地三门县海游街道民强路6号。 法定代表人：刘武平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任典富，男，1977年1月10日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：王昌妙，浙江持正律师事务所律师。 上诉人三门鸿图房地产开发有限公司因与被上诉人任典富商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三门鸿图房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：被上诉人未向上诉人实际支付购房款，被上诉人未举证证明其与卢方利之间真实的债权关系，即使案外人谢邦年将其对卢方利的债权转让给了被上诉人，也与上诉人无关。卢方利既不是公司股东，也不是公司员工。一审法院没有任何证据证明卢方利、鲍利民、周小康之间存在合作关系，卢方利处分了上诉人的权利系无权代理，债务转移也没有经上诉人追认。被上诉人提供的两份2016年1月9日和28日的借条系谢邦年和卢方利之间关系，与本案无关，且该款项和商品房买卖时间相隔太久，金额不对应。若是以房抵债，为何未在房屋买卖合同付款条款中未备注以房抵债？卢方利的行为也不构成表见代理，没有任何有权代理的表象形式要素。综上，请求依法改判。 任典富答辩称，谢邦年将其对卢方利的债权转让给被上诉人系真实，卢方利是上诉人公司老总，以房抵债系双方共同约定，有订购单、房屋买卖合同、备案登记表可以证明以房抵债合法，也是经过上诉人同意的。原审判决事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。 任典富向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付坐落在三门县商品房，并配合办理不动产登记手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金239467元。 一审法院认定如下事实：谢邦年分别于2006年的1月9日、1月28日借给卢方利300000元、600000元。原告任典富与谢邦年系表兄弟关系。2014年12月9日，原告任典富与谢邦年、卢方利协商一致，谢邦年将上述债权本息转让给原告，原告用于充抵三门县山水华庭项目8幢0802室及8幢0504室的购房款。同日，原告与被告签订了两份《山水华庭小区定购单》，被告出具了两份加盖其财务专用章的购房款收据给原告，卢方利在收据的出纳审核处签字。2014年12月12日，原、被告分别签订了合同编号为2014预0001545号、2014预0001546号的二份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三门县，商品房分别坐落在该开发地块“山水华庭”8幢0802室（总价款为598668元）及8幢0504室（总价款为598668元），于签订合同时一次性付款。合同第九条关于交付期限及条件约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年9月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。原、被告签订的上述《浙江省商品房买卖合同》经主管部门登记备案。被告至今未将涉案房屋以及相关权属证书交付给原告。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，应认定为合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点为原告是否已经履行支付购房款的义务。原告主张以其对卢方利享有的债权充抵涉案商品房的购房款，被告抗辩称原告与卢方利间的债权债务关系与其无关，原告未支付购房款。该院认为，结合本案证据认定原告对卢方利享有较大额债权。在原、被告签订涉案商品房买卖合同时，卢方利与鲍利民、周小康间存在合伙关系，且与被告有一定的关联，涉案房款收据上有卢方利签字并加盖有被告公司财务专用章，且所签订的二份《浙江省商品房买卖合同》亦经主管部门登记备案（办理网签手续），在未有其他证据推翻的情况下，可以推定被告对原告与卢方利之间达成的以房抵债协议进行了确认。退一步讲，即便原告与卢方利之间达成的以房抵债协议未经被告确认同意，亦系被告内部管理问题，不影响该行为的对外效力。如果卢方利的行为给被告造成损失，被告可以另行向卢方利主张。综上，该院认定原告已履行交付房款的义务。被告至法庭辩论终结前未按约向原告交付涉案商品房及相关权属证书，显属违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉讼请求，合法合理，该院予以支持。另根据合同约定，涉案情况逾期交房违约金可按已付房价款自2016年7月1日起按日万分之三计算至实际交房之日止，现原告主张被告支付逾期交房违约金239467元，系对其权利的自由处置，于法不悖，该院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内向原告任典富交付《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预0001545号、2014预0001546号）所约定的坐落于三门县的商品房，并配合原告任典富办理上述商品房的不动产登记手续；二、限被告三门鸿图房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告任典富逾期交房违约金239467元。如果被告三门鸿图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，由被告三门鸿图房地产开发有限公司负担。 二审中，双方均没有提交新证据。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，第一，债权转让合法有效，2016年1月，谢邦年向卢方利汇款两次共计90万元后，卢方利向谢邦年出具借条，双方的借贷关系明确。任典富与谢邦年系表兄弟关系，谢邦年将该90万元债权转让给任典富符合《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定。第二，上诉人称卢方利并非系公司员工不能成立，上诉人作为商品房开发销售公司，财务管理和商品房买卖合同管理应当具备相应的专业能力，本案房屋订购单和两份入账收据，有公司财务、合同印章和销售经理卢方利签字，因此可以认定卢方利已获得公司授权。第三，双方正式签订的浙江省商品房买卖合同中约定了一次性付款方式，同时以房抵债并不违反法律规定，并且签订合同后上诉人为该商品房办理了预告登记，因此可以推定上诉人是认可以房抵债付款方式的。相反，上诉人始终没有提供证据证明房屋订购单、两份入账收据、商品房买卖合同和办理预告登记系受欺诈等非法行为产生，即使卢方利在签订买卖房屋中存有不当行为，上诉人亦应另行向卢方利主张。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费4890元，由上诉人三门鸿图房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇二〇年五月七日 代书记员  梁明霞