辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1489号上诉人（原审被告）：刘鲲，男，1977年11月24日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孔泉，辽宁团团律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连得信物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区润竹园5号2单元3层3号。统一社会信用代码9121028206443406XU。法定代表人：许金山，该公司经理。委托诉讼代理人：卢庆国、于长波，该公司员工。上诉人刘鲲因与被上诉人大连得信物业管理有限公司（以下简称“得信物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘鲲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回得信物业的原审诉讼请求。事实和理由：一、得信物业服务不到位，未能履行物业服务合同提供约定的义务，物业管理混乱，未给小区业主提供合格的物业服务，上诉人不应向被上诉人支付物业费。二、得信物业未能管理好公共水表间导致水管破裂且擅自关停上诉人房屋的自来水阀，导致上诉人的房屋无法正常使用。得信物业的行为给上诉人造成严重经济损失，应当向上诉人进行赔偿。得信物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。得信物业向一审法院起诉请求：1、判令刘鲲给付物业费8796元及滞纳金16490元；2、诉讼费由刘鲲承担。一审法院认定事实：2011年11月19日，大连义恒房地产开发有限公司、原告和大连福安居物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定大连义恒房地产开发有限公司委托大连福安居物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务，协议对相关权利义务、服务内容、违约责任等进行了约定。同时约定住宅按建筑面积收取1.4元／㎡／月。被告所居住的是位于大连市普兰店区建筑面积87.24平方米的房屋。被告于2011年11月19日办理房屋交付手续。2013年5月1日，大连义恒房地产开发有限公司出具证明，载明大连福安居物业管理有限公司从2013年4月30日停止对润竹嘉园B区经营管理。2013年5月1日由大连得信物业管理有限公司进行管理，并与80%以上的业主签订了物业合同及前期物业管理服务协议，已取得了半数以上业主的同意与认可。被告的房屋在2013年曾因公共水表间水管断裂而被水淹，当时被告一直在外地工作。被告自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计8794元（87.24平方米×1.4元/月/平方米×12个月×6年）未付。另查，因被告未交纳物业费，原告自2017年始至2019年3月擅自将被告家自来水关停。一审法院认为，虽原告未与被告签订《前期物业管理服务协议》，但结合被告的房屋所在小区的开发单位大连义恒房地产开发有限公司出具的证明及现实情况，原告确自2013年5月1日始对案涉小区提供物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告主张的物业费标准已经普兰店市物价局备案，被告应承担给付物业费的民事责任。对于被告辩称因公共水表间水管断裂而水淹房屋未及时解决拒交物业费一节，公共水表间的相关设施产权原告无据证明属于原告，同时原告亦承认享有其产权，则因其损坏而产生的相关侵权责任应向公共水表间设施的产权主体主张。但原告仅因被告未缴纳物业费而擅自关停被告家的自来水阀，并自2017年持续到2019年3月未开通擅自关停的自来水，关于生活用水的提供，其合同双方系被告与当地的自来水公司，原告无权未经自来水公司同意擅自关停被告房屋的自来水水阀，原告的这种行为具有过错，故应扣除相应的物业费数额。因被告在此期间一直在外地工作，综合考虑停水问题对被告生活的实际损害后果大小、原告的过错程度，酌定被告对欠付物业费的80%应承担给付义务，即被告应给付原告2014年1月1日至2019年12月31日间的物业费7035元（8794元×80%）。对于被告提出的其他物业服务不到位问题，因物业服务是一种长期的、循环进行的服务行为，被告提供的证据不足以证明其主张，对被告的此项抗辩意见，不予采纳。对于被告抗辩原告起诉已经超过诉讼时效一节，被告欠付多年的物业费，原告不向被告索要不符合常理，且原告亦提供多张其每年到被告家门上张贴的催费通知单照片佐证，故原告的起诉未超过法定诉讼时效。关于原告主张滞纳金的诉讼请求，原告主张的滞纳金性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议及沟通不畅未按时交纳物业费，被告是以不交物业费的行为来督促原告改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，且原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，原告要求被告交纳高额逾期付款违约金，有违公平原则，故对原告的此项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告刘鲲于判决生效之日起十日内给付原告大连得信物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7035元；二、驳回原告大连得信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计216元，由原告大连得信物业管理有限公司负担43元，由被告刘鲲负担173元。被告刘鲲于判决生效之日起十日内向法院缴纳。本院二审期间，当事人对一审认定的事实均没有异议，本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《前期物业管理服务协议》约定，得信物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，得信物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在维护管理不及时、不到位等瑕疵问题尚不构成重大瑕疵，不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，一审判决刘鲲缴纳物业费并无不妥。同时，也正是基于得信物业公司存在维护管理不到位等瑕疵履行问题，一审法院也已经酌定刘鲲承担欠付物业费的80%给付义务且对得信物业请求刘鲲支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“得信物业给上诉人造成严重经济损失，应当进行赔偿”的上诉请求，由于上诉人未就要求得信物业赔偿的问题在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人该项请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，上诉人可另行起诉。综上，刘鲲的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元（上诉人刘鲲已预交），由上诉人刘鲲负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年五月十八日书记员  牛超群