云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终704号上诉人（原审原告）：郑红艳，女，1974年11月24日生，汉族，云南省弥渡县人，住大理市，委托诉讼代理人：马薇，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：张勇，男，1973年12月30日生，汉族，云南省大理市人，住大理市，委托诉讼代理人：彭南，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人郑红艳与上诉人张勇因租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2016）云2901民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑红艳上诉请求：1.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人张勇从未就解除租赁合同达成一致，双方也没有办理过房屋交接手续。上诉人曾与张勇协商过租赁期满后涨房租，因张勇不同意而不了了之，但双方从未就提前解除租赁合同达成一致。张勇在租期未到的情况下突然擅自搬离酒店，不仅没有向被上诉人进行财物交接，也没有尽到提前告知义务。上诉人的酒店自2016年10月空置至今，因与被上诉人的纠纷尚未解决无法出租，给上诉人造成严重的经济损失。张勇应按合同约定赔偿2016年9月至2017年9月的租金32万元。二、一审中被上诉人张勇提交的两份录音资料证据来源不合法，依法不应认定。该录音资料是张勇得知上诉人向法院起诉后，有预谋、有目的性所为，带有主观恶意。在录音中，上诉人从未对张勇故意提及的合同解除一事给予答复。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据的规定，该录音资料不具备证据效力。三、一审判决1万元的房屋修复赔偿款与上诉人的实际开支远不相符。上诉人于2011年将全新酒店出租给被上诉人张勇使用，现墙壁、地毯、吊灯、太阳能、空调、水电线路多处损坏，张勇甚至在酒店大厅正中修葺了一个水池，在前后院隔墙上凿开了一个门洞。以上种种修复需要巨大花费，1万元的赔偿无法弥补上诉人的修复损失。四、上诉人提交的欠费停电通知时间是2016年10月25日，产生于被上诉人承租期内，应当由张勇负担。上诉人张勇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人郑红艳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人郑红艳承担。事实及理由：一、物业费52441元并未实际产生，上诉人在经营期间，并不知道有物管公司提供服务，也从未有物管公司向上诉人催缴过物管费。二、在案无证据证实修复费用为1万元，一审法院判决上诉人承担1万元修复费用是错误的。原告郑红艳向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2011年7月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告未尽合理期限通知原告，擅自搬离给原告造成的租金损失32万元（2016年9月1日至2017年9月1日的租金）；3.判令被告向原告支付承租期内因房屋损坏的折旧及维修费10万元；3.诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定的事实：2011年7月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告郑红艳将其位于大理装修完毕的整院宾馆出租给被告张勇经营；租期6年，从2011年9月1日起至2017年9月1日止；每年租金32万元；每年押金1万元，交足5万元；租期内水电、物管费等由被告承担；承租期满，原告对财物清点验收，如有短缺或损坏，被告负责赔偿。被告经营期间，缴纳了截止2016年9月1日前的租金。2016年9月，原、被告协商一致解除了该合同，原告同意被告使用至2016年10月中旬，并免除该时间段内的租金。2016年10月12日，被告搬离，同时安排员工向原告交付了承租房屋的钥匙。原告对被告拆除安装财物造成墙体损坏提出异议。租赁期间，被告在前、后院隔墙上开凿门洞，交房前砌砖修复，但墙面未作处理。被告租房期间，欠交2012年1月至2016年10月12日的物业管理费52441元。原告申请对被告拆除行为造成的损失进行鉴定，但受托方大理勤瑞司法鉴定中心认为不能按原告要求的内容进行鉴定，出具了终止鉴定告知书。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，双方协商一致解除该合同，被告于2016年10月12日将租赁房屋交还给了原告。原告提出被告按年租金标准赔偿解除合同的经济损失32万元的诉请没有事实依据，不予支持。欠付物管费52441元由被告承担的诉请有合同依据，予以支持。被告对开凿的墙体未修复完毕，原告主张修复费用有事实依据，但修复费用的具体金额鉴定未果，酌定由被告承担修复费用1万元。原告不能证实所欠电费发生于被告经营期间，对此项诉请不予支持。原告的其他主张无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、由被告张勇于本判决生效之日起十日内支付给原告郑红艳物业费52441元、房屋维修费10000元，合计62441元；二、驳回原告郑红艳的其他诉讼请求；案件受理费9726元，由原告郑红艳承担8641元，被告张勇承担1085元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明：1.一审法院认定的“被告租房期间，欠交2012年1月至2016年10月12日的物业管理费52441元”事实，在案证据是一份落款时间为2016年12月25日、大理宝隆物业管理有限责任公司发放给郑红艳户《物业管理费催缴通知书》，除此以外，没有其他证据证明在长达5年的时间内，物管公司向郑红艳或者张伟催缴过物管费，只是在诉讼发生后才发出一份催缴通知，不足以证实该笔物管费已全部实际发生，因此一审法院对该事实认定有误，如果当事人有新的证据能够证实张勇经营期间实际发生的物管费金额，可另行主张。2.郑红艳接收房屋后发现欠交电费，马上进行了交纳，这一点，从交费时间上可以得到印证，因此应认定276.41元欠费发生于张勇经营期间。其余事实与一审法院认定一致。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。本案当事人之间存在以下事实及法律适用争议：一、涉案《房屋租赁合同》是否已协商解除；张勇是否已将租赁房屋交还给了郑红艳；二、涉案房屋在交还时是否有损坏、是否需要修复、修复费用如何认定；三、物管费及电费如何认定处理。一、关于《房屋租赁合同》的解除及交房问题。首先，上诉人张勇向一审法院提交了纠纷发生后，于2016年12月5日、26日其与上诉人郑红艳及其丈夫电话通话的录音。郑红艳不否认录音内容的真实性和与本案纠纷的关联性，只是主张未经己方同意，张勇偷录的行为不合法，因此两份录音属于非法证据，应当排除适用。本院认为，张勇采取录制对方通话内容的方式维权，不违反法律、法规的禁止性规定，不违反公序良俗，没有损害他人合法利益，无须对方同意，郑红艳同样可以录制张勇的通话内容作为证据使用。因此两份录音在本案中具有证据效力。其次，从两份通话录音的内容看，郑红艳及其丈夫认可了双方协商一致提前一年解除涉案《房屋租赁合同》、以及涉案房屋已由张勇委托员工杨红生交回的事实，只是对张勇的员工拆除装修添附以及开凿门洞等对房屋造成损坏、并且没有修复就将房屋交回有意见。因此，一审法院认定“2016年9月，原、被告协商一致解除了该合同，原告同意被告使用至2016年10月中旬，并免除该时间段内的租金。2016年10月12日，被告搬离，同时安排员工向原告交付了承租房屋的钥匙”的事实清楚，应予确认。原告“上诉人与被上诉人张勇从未就解除租赁合同达成一致，双方也没有办理过房屋交接手续”的主张与电话录音记载的事实相悖，不予采纳。第三，郑红艳收回出租房屋后，又向承租人张勇主张房屋闲置或租金损失32万元，没有事实及法律依据，对该请求不予支持。二、关于房屋损坏及修复费用的问题。根据在案证据证明的事实，张勇一方确实存在拆除装修添附物、修复隔墙门洞时没有与郑红艳一方进行必要的沟通协商的情形，应拆尽拆，引发矛盾，也没有做到恢复原状，造成的损害是客观存在的。但是，对于损坏的程度、修复的金额等，鉴于案件具体情况，鉴定机构表示无法作出评判，郑红艳方同意终止鉴定，因此其10万元修复费主张，在案没有充分证据予以证明，不予采纳。二审中，张勇一方明确表示已交押金1万元不要求对方返还，折抵为修复费用，系其对修复费用金额的自认，符合法律规定。郑红艳要求张勇赔偿10万元修复费的请求不成立，不予支持。三、关于物管费及电费的认定处理问题。涉案物管费从何时起交纳、相邻房屋的物管费是如何交纳的、实际发生的费用应为多少等，在案无充分证据予以证实，仅凭一份纠纷发生后物业公司的催费通知书，不足以证实郑红艳的物管费主张，对其主张不予采纳；如果有新的证据能够证明，郑红艳可以另行主张。另外，根据二审查明的事实，张勇经营期间欠交电费276.41元，应由其返还给郑红艳。一审法院对物管费、电费的事实认定及处理有误，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2016）云2901民初3105号民事判决第一项的房屋修复费部分，即“由被告张勇于本判决生效之日起十日内支付给原告郑红艳房屋修复费用10000元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2016）云2901民初3105号民事判决第一项的物业费部分，即“由被告张勇于本判决生效之日起十日内支付给原告郑红艳物业费52441元”；三、被上诉人张勇于本判决生效后十日内返还给上诉人郑红艳代交的电费276.41元；四、驳回原审原告郑红艳的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费9726元，由上诉人郑红艳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 赵万石审判员 屈艳祥二〇一七年十月十七日书记员 段杰润