广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第2015号原告：侯泽英，女，1971年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫燕，广东常道律师事务所实习律师。被告：吴照伦，男，1959年6月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绮岚，广东千里行律师事务所律师助理。原告侯泽英与被告吴照伦互易纠纷一案，本院于2015年11月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯泽英及其委托诉讼代理人陈尚安、被告吴照伦及其委托诉讼代理人梁开健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯泽英向本院提出诉讼请求：1.确认林洪辉与吴照伦于2009年11月3日签订的《置换房屋及屋地协议书》无效；2.吴照伦立即返还位于中山市××镇××村就丰塘安置地一块给侯泽英，并支付土地使用费73000元（土地共计200平方米，使用费按每月每平方米5元计算，从2009年11月3日暂计至2015年11月3日起诉当日共73个月）。事实和理由：1.2009年6月份，在侯泽英与前夫林洪辉婚姻存续期间，因建设“太澳轻轨”需要，中山市东升镇人民政府征收两人共有的房屋，并决定补偿一块安置地给侯泽英和林洪辉。2009年11月3日，侯泽英前夫林洪辉在侯泽英不知情的情况下，与吴照伦签订《置换房屋及屋地协议书》（以下简称《协议书》），约定由林洪辉将位于中山市××镇××村就××（以下××互××）与××镇××村××队××路××号房屋（含土地使用权，以下简称互易房屋）互换，吴照伦同时补偿35000元给林洪辉。之后林洪辉与吴照伦一直瞒着侯泽英，直到2010年初吴照伦需要在该地块上建房不断找人来测量勘探，侯泽英才知道此事。由于互易安置地的地理位置商业价值大大高于互易房屋地理位置，上述置换协议仅补偿侯泽英方35000元明显极不公平。侯泽英为了此事曾多次与林洪辉吵架要求变更或撤销该置换协议未果，导致家庭矛盾加剧，夫妻感情破裂，侯泽英于2010年4月21日与林洪辉离婚；2.2012年3月17日，吴照伦与林洪辉就上述协议书签订了《房屋、屋地办证过户费用补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定由吴照伦支付10000元给林洪辉，由林洪辉本人自行办理互易房屋的过户手续。林洪辉于2014年12月25日因病死亡。侯泽英认为互易安置地是侯泽英与林洪辉婚姻存续期间取得的夫妻共同共有财产，林洪辉未经侯泽英同意擅自处分重大夫妻共同共有财产的行为是无权处分行为，侯泽英对上述置换转让行为及林洪辉与吴照伦签订的《协议书》毫不知情，更没有签名同意或追认。而且该协议也没有得到该集体土地所属的村民委员会或政府相关部门签名或盖章确认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，第一百零六条规定无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因此，《协议书》明显违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定的合同无效情形。吴照伦与林洪辉于2009年11月3日签订的《协议书》是无效的土地使用转让合同。根据合同法相关规定，无效合同自始无法律约束力，因其取得的财产应当返还，不能返还或没必要返还的应当折价补偿。吴照伦辩称，1.侯泽英对林洪辉与吴照伦签订的《协议书》系知情的，签订《协议书》后林洪辉一家搬进50号屋地居住对房屋进行了装修，并且设宴三桌入伙酒以作庆祝，吴照伦在安置房屋地上进行打桩工程，两地相隔150米，侯泽英居住在如此近的地方并且日常出行途经必然目睹，而且当时侯泽英对吴照伦的施工行为也没有提出异议；3.《协议书》中置换的两处房屋及屋地价值相当，并不存在显失公平情况。吴照伦提供的屋地情况为土地面积约为255平方米，地上建筑面积为100平方米，另有厨房约40平方米，该房屋可立即搬入居住。而林洪辉提供的安置地为用地面积200平方米，没有建筑物，考虑到吴照伦的土地面积较大，且已建成房屋，林洪辉的安置地面积较小地上没有建筑物，但该地位置较好，所以吴照伦先行补偿35000元及及后期支付办证费10000元，合计补偿45000元的基础上与林洪辉对土地进行转换，就财产价值上来看相互持平；3.置换后，林洪辉一家已在50号屋地居住生活，且林洪辉在该房屋因病去世办理丧事，而吴照伦已将全部积蓄投入到安置地房屋建筑上，房屋建好后吴照伦一家居住至今。现林洪辉死亡后，侯泽英要求返还土地，对吴照伦明显不公平。综上，请求法院依法驳回侯泽英的诉讼请求。侯泽英围绕诉讼请求依法提交坦背村“太澳轻轨”拆迁安置用地图、《协议书》、《补充协议书》、（2010）中二法民一初字第245号民事调解书（以下简称第245号民事调解书）、户口注销证明。吴照伦围绕其答辩意见提供了50号屋地国土登记资料及照片、东升镇土地房屋征收中心证明、中山市××镇××村民委员会证明。本院组织了侯泽英和吴照伦进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.涉案房地产互易行为是否违反法律强制性规定。首先，吴照伦互易房屋占用地的土地使用权虽然为集体所有，但互易房屋已办理房产证且房屋互易主体均为同一集体组织成员，该房屋的流转符合《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条“……,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”的规定，没有违反法律、行政法规强制性规定；其次，林洪辉互易安置地虽然没有办理土地使用权证，但该土地使用权系基于政府征收其房屋用作补偿的安置地，征收部门已函复本院该土地使用权属于新增国有建设用地，对于国有建设用地的转让，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定要求必须办理土地使用权证，否则土地所有权不得转让，但上述规定仅是针对土地使用权出卖后办理物权变更登记而设置的行政管理性规定，也就是说该规定仅针对买卖合同签订后，在实际履行过程中能否现实合同的目的办理土地使用权过户，并没有否认原买卖合同的法律效力，故林洪辉就上述土地使用权的转让，与吴照伦签订买卖合同没有违反法律法规强制性规定；2.林洪辉以个人名义将互易安置地互换给吴照伦的行为是否足以令吴照伦相信系林洪辉与侯泽英夫妻双方共同的意思表示。首先，互易安置地系林洪辉以个人名义与征收部门签订所得，其次，被征收的房屋同样登记在林洪辉名下，上述两点足以令吴照伦相信林洪辉对涉案土地享有处分权。另在庭审中，侯泽英表示2010年3份左右应林洪辉要求搬进互换的房屋居住，且知晓吴照伦在该期间在安置地动工建房，之所以不敢提出异议，主要系惧怕前夫林洪辉，该陈述也进一步说明侯泽英对林洪辉互换行为系无异议的；3.吴照伦对互易行为而支付对价是否合理问题。林洪辉的互易安置地上没有建筑物，面积为200平方，而吴照伦互易的房屋占用土地面积255.85平方，建筑面积97.64平方，互换后吴照伦还补偿林洪辉45000元，付出的对价不存在显失公平，吴照伦系善意第三人。本院经审理认定事实如下：1.林洪辉（于2014年12月25日病故）与吴照伦同系中山市××镇××村民委员会村民。2009年11月3日，林洪辉与吴照伦签订《协议书》，约定吴照伦将互易的房屋与林洪辉互易的安置地进行互换，吴照伦补偿35000元给林洪辉。《协议书》还约定了其他事项。签订《协议书》后林洪辉一家搬进互易房屋居住。2010年3月，吴照伦在互易的安置地上兴建新房居住。2.2012年3月17日，林洪辉与吴照伦签订《补充协议书》约定吴照伦支付10000元给林洪辉，由林洪辉负责互易房屋过户费用；3.涉案互易安置地系征收机关征收林洪辉位于中山市东升镇**管理区五队房屋补偿所得，被征收的房屋系林洪辉与侯泽英夫妻关系存续期间建成，2010年4月21日，林洪辉与侯泽英离婚；4.庭审中，侯泽英陈述其于2010年3月份才知晓涉案的互易行为，并表示因为惧怕林洪辉而没有向吴照伦提出异议。本院认为，《协议书》虽然没有候泽英的签名，但签订协议时林洪辉的行为已足以令吴照伦相信其行为已获得侯泽英的同意，且吴照伦已支付了合理的对价，属于善意第三人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”候泽英据此主张合同无效不能成立。上述协议书系林洪辉与吴照伦双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他无效情形，系合法有效合同。侯泽英要求确认上述协议书无效，理据不充分，本院不予支持，依法予以驳回，相应地其以无效合同为基础提出的其他诉讼请求缺泛法律基础，本院一并予以驳回。综上所述，侯泽英的诉求，理据不充分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告侯泽英的全部诉讼请求。案件受理费1662元，由原告侯泽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一七年十月二十四日书记员  张诗琪书记员  唐红丹