河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2873号上诉人（原审原告）：陈增。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宏伟。被上诉人（原审被告）：金秋红。被上诉人（原审第三人）：河南锦汇金正置业有限公司。法定代表人：杜晓。上诉人陈增因与被上诉人杨宏伟、金秋红、河南锦汇金正置业有限公司（以下简称锦汇公司）执行异议之诉一案，不服郑州市中原区人民法院作出的（2019）豫0102民初11737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈增上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2011年7月18日杨宏伟与锦汇公司签订的《商品房买卖合同》属于无效的买卖合同。根据生效的郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初2368号民事判决书查明的事实，可以证明杨宏伟持有的《商品房买卖合同》实质上是对杨宏伟借款的担保，两者之间并不存在房屋买卖的真实意思，故两者之间以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，应属于无效的民事法律行为。2、杨宏伟、金秋红对锦汇公司享有的债权，并没有优先权，属于普通债权。虽然杨宏伟、锦汇公司两者间签订的《商品房买卖合同》办理有商品房预售合同登记备案，但预售登记只是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生物权效力。并且也未就该涉案房产办理抵押权登记，故该房产不产生抵押的法定效力。现郑州市中原区人民法院查封锦汇公司开发的其他房产足以偿还杨宏伟、金秋红的债权。一审驳回上诉人陈增的诉讼请求明显错误。3、上诉人陈增持有的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，并且上诉人陈增2013年就已经实际占有涉案房产，上诉人陈增对案涉房产享有合法的占有、使用权，应当得到人民法院的认定。4、虽然我国物权法第九条规定不动产采取登记生效原则，但是该法又规定法律另有规定的设立、变更等事实行为享有司法认定权，一审不能基于本案客观事实来确定上诉人陈增享有的物权，属于理解适用法律错误。5、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用法律明显错误。被上诉人杨宏伟、金秋红辩称：根据一审情况及二审中上诉人出示的证据，上诉人并不是一次性交了37万多元的购房款。上诉人和锦汇公司之间是债权关系，并不是真正意义上的购房。上诉人对案涉房产不享有排除执行的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人陈增向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认位于河南省××大街济钢西侧××单元××房产归原告所有，建筑面积165.31平方米；2、判令不得执行位于河南省××大街济钢西侧××单元××房产；3、该案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：1、该院（2017）豫0102民初2368号民事判决书已经生效，该判决书认定事实为：杨宏伟、金秋红与锦汇公司在2011年7月将锦汇公司名下20套房屋作为2012年8月1日借款200万元的担保，并于2012年8月1日签订了《商品房回购合同》一份，主要内容为2013年1月31日锦汇公司一次性支付回购房款200万元，杨宏伟、金秋红同意锦汇公司回购房屋；2013年锦汇公司向杨宏伟、金秋红提出对部分房屋进行调换，双方签订了新的《房屋买卖合同》并网签备案。该案判决锦汇公司十日内返还杨宏伟、金秋红借款本金91万余元及相应利息；杨宏伟、金秋红可申请对位于济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号……2幢4单元1102号等共计11套房产依法进行拍卖、变卖，就拍卖变卖所得的价款在债权范围内受偿。该案进入执行程序后，陈增提出执行异议，该院做出（2019）豫0102执异58号执行裁定书，驳回陈增提出的执行异议。2、杨宏伟、金秋红提供了济源市济水大道西段济钢西侧锦汇花苑2幢1单元1002号房屋备案合同，合同编号为FG11070018，合同落款时间为2011年7月18日。该合同显示：购房人为杨宏伟，付款方式为一次性付清总房款。3、原告提供了与锦汇公司签订的《商品房买卖合同》，该合同条款显示：案涉房屋付款方式为一次性付款，买受人于2014年7月1日前一次性付清总房款372,609元；关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记资料提供给产权登记机关备案，如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即给予180工作日宽限期，如宽限期结束出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。该合同未在产权登记机关备案，合同落款时间为2014年7月1日。原告提供的时间为2011年8月12日加盖锦汇公司财务专用章的《收据》显示：收到陈增交来煤气开口费2,450元；原告提供的时间为2013年7月24日加盖锦汇公司财务专用章的《收据》显示：收到陈增交来购房款2-1-1002人民币372,609元。4、原告自认案涉房屋的房款372,609元包括三部分：（1）原告支付的7万多元预付款；（2）锦汇公司欠付原告的工程款21.7万余元；（3）原告出具了8万多元的欠条，后原告支付了5万元，尚欠3万多元未支付。上述事实，有民事判决书、商品房买卖合同、收据、民事裁定书、询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。原告签订《商品房买卖合同》仅是取得了物权变更、转让的请求权即债权，并未据此完成交易依法在产权登记部门进行物权的实际变更，故原告未取得案涉房屋的物权，其主张自己系案涉房屋产权人的意见，与法律规定和现有证据不符，该院不予采信。被告杨宏伟与第三人锦汇公司关于案涉房屋签订的《商品房买卖合同》并网签备案，实际系锦汇公司对其向二被告借款的让与担保，双方之间虽不是真实的房屋买卖合意，但二被告仍有权在锦汇公司未还款的情况下就案涉房屋拍卖、变卖的价款偿还债权，且该院（2017）豫0102民初2368号案件中已就此作出判决并已生效，故二被告申请执行的事项具有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告杨宏伟案涉房屋在产权登记部门进行备案时间为2011年7月18日，早于原告与锦汇公司签订买卖合同的时间，原告的买卖合同自签订时起便面临不能履行的风险，原告合同的履行以杨宏伟、金秋红与锦汇公司之间纠纷顺利解决、锦汇公司回购房屋完成之后才有继续履行的可能；原告商品房买卖合同约定，如宽限期届满锦汇公司仍不能进行备案，原告的权利在于退房和主张违约责任，故原告未取得案涉房屋产权过户登记，原告自己是有过错的和可以预知的，其提出的执行异议不能排除强制执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈增的诉讼请求。案件受理费12,250元，由原告陈增负担。二审庭审过程中，上诉人提交2014年7月、2016年4月收据，证明2013年7月陈增购买案涉房产后，尚欠8万元房款，陈增向锦汇公司出具8万元的欠条，随后于2014年7月1日补签合同时，交了3万元房款。2016年4月锦汇公司的工作人员李心会又向上诉人陈增要房款，上诉人又交了2万元。一审未出示上述证据是因为，锦汇公司已经给陈增出具了全额房款的收据，陈增给锦汇公司出具了8万元的欠条，该欠条属于另一法律关系，这5万元与房款没有直接关系，故未提交。杨宏伟、金秋红发表如下质证意见：对收据不认可，一审上诉人称系一次性交纳房款，现在又出示四张收据，前后矛盾。2014年锦汇公司就已关闭，售楼部就不在了，不可能在2016年还出具收据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人提交的2013年7月24日金额为372,609元的收据与其二审中提交的收据之间、各个房款收据与房屋买卖合同中关于房款的交纳时间相互矛盾。上诉人陈述其中20余万元的房款系抵扣的工程款，但未提交有力证据予以证明。依据本案在案证据不足以证明上诉人的相关主张。另，案涉房产2011年7月18日已经网签备案在杨宏伟名下，上诉人的买卖合同自签订时起便面临履行不能的风险。上诉人在案涉房产已经具备网签条件的情况下，疏于查询房产的权利负担，上诉人对不能办理过户登记具有过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的可以排除执行的情形。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,250元，由上诉人陈增负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年五月十一日书记员  裴蒙丽