云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云23民初89号 原告：龚亦平，男，1976年4月9日生，回族，住云南省大理州大理市。 委托诉讼代理人：吴锡林，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：楚雄市农村信用合作联社。 住所地：楚雄州楚雄市鹿城镇府后街**。 委托诉讼代理人：苏琳珍，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。 被告:楚雄昊元房地产开发有限公司。（未到庭）  住所地：楚雄市鹿城镇龙江路**/div> 第三人：云南楚雄昊元工贸有限公司。（未到庭）  住所地：楚雄市开发区天河园/div> 原告龚亦平诉被告楚雄市农村信用合作联社（以下简称信用社）、楚雄昊元房地产开发有限公司（以下简称昊元地产公司），第三人云南楚雄昊元工贸有限公司（以下简称昊元工贸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚亦平的委托诉讼代理人吴锡林、被告信用社的委托诉讼代理人苏琳珍到庭参加了诉讼。被告昊元地产公司、第三人昊元工贸公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告龚亦平向本院提出诉讼请求:一、判决确认凤山书院小区的18-101号商品房属于原告所有；二、禁止拍卖原告的房产；三、解封原告已被查封的房产。事实与理由：原告于2007年6月4日购买昊元地产公司开发的位于凤山书院小区的18-101号商品房，向工商银行按揭贷款1700000元，昊元地产公司是保证人，原告与昊元地产公司约定原告向工商银行还贷款后将房屋过户到原告名下。由于原告一直未还清中国工商银行贷款，所以原告购买的房屋一直在保证人昊元地产公司的名下。2015年2月28日，昊元地产公司向信用社贷款，昊元地产公司将原告购买的仍登记在其名下的房屋用于抵押。昊元房地产公司在明知房屋已经出售给原告的情况下仍将其抵押，且签订了《最高额抵押合同》，严重损害了原告的合法权益。原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年5月5日作出(2017)云23执异34号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告信用社辩称，1、《物权法》规定不动产物权的设立经依法登记发生效力，未依法登记则不产生效力，原告所述的房屋经合法程序经法定机关登记在昊元地产公司的名下，该房屋所有权属于昊元地产公司，原告不是房屋的权利人，故其要求对涉诉房产享有所有权不能成立。2、我方对涉诉房产享有合法的抵押权，并经过诉讼后，人民法院生效判决书已经确定我方对涉诉房屋优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理执行异议案件的若干规定》第二十七条，申请执行人对执行标的的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持。原告不是涉诉房屋的权利人，故其要求解除查封，停止执行和拍卖的理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告昊元地产公司未到庭应诉，未提交书面答辩状。 第三人昊元工贸公司未到庭应诉，未提交书面陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告龚亦平提交证据如下： 1、原告身份证复印件，欲证明原告诉讼主体适格。2、工商登记卡片复印件，欲证明被告诉讼主体适格。3、商品房买卖合同，贷款合同，欲证明原告通过购买抵押贷款取得该房屋的所有权的客观事实和法律事实。4、工行个人贷款凭证，欲证明工行向原告发放个人贷款的事实。5、还款记录，欲证明原告购买房屋后，向工商银行按揭还款的事实。 被告信用社提交证据如下： 第一组证据：1.民事起诉状；2.诉讼保全申请书；3.（2016）云23民初14号民事裁定书；4.（2016）云23民初14号民事判决。欲以证明因昊元工贸公司差欠信用社贷款未履行还款义务，昊元地产公司作为贷款抵押担保人未履行担保责任。信用社向楚雄州中级人民法院起诉并申请对其享有抵押权的房产进行查封。2016年3月11日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事裁定书，裁定对昊元地产公司所有的位于楚雄市鹿城镇西小山路凤山书院房屋所有权证号分别为楚雄市房权证鹿城字第201201657号（17幢）、第201201658号（18幢）、第201201660号（19幢）、第201201662号（22幢）、第201200376号、第201200378号房屋予以查封。2016年6月15日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事判决书，判决被告信用社对上述查封房产享有优先受偿权。 第二组证据：1.《最高额抵押合同》；2.借款展期协议；3.房产证、土地证、他项权证。欲以证明昊元地产公司与信用社签订《最高额抵押合同》及借款展期协议，自愿用其位于楚雄市鹿城镇西小山路凤山书院房屋所有权证号分别为楚雄市房权证鹿城字第201201657号（17幢）、第201201658号（18幢）、第201201660号（19幢）、第201201662号（22幢）、第201200376号、第201200378号房产为昊元工贸公司向信用社的贷款提供最高额抵押担保，同时证明上述房产所有权人为昊元地产公司，抵押权人为被告信用社的事实。 被告昊元地产公司未到庭应诉，也未提交证据。 第三人昊元工贸公司未到庭应诉，也未提交证据。 根据双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。能够证明原告及被告诉讼主体适格。原告提交的证据3能够证明原告向昊元地产公司购买涉诉房屋，原告以涉诉房屋抵押向中国工商银行贷款1700000元，昊元地产公司作为借款保证人的客观事实。原告提交的证据4能够证明中国工商银行向原告发放个人贷款的事实。原告提交的证据5能够证明原告购买房屋后向中国工商银行按揭还款的事实。 被告信用社提交的二组证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。能够证明昊元地产公司与信用社签订《最高额抵押合同》及借款展期协议，自愿用涉诉房产为昊元工贸公司向信用社的贷款提供最高额抵押担保。因昊元工贸公司差欠信用社贷款未履行还款义务，昊元地产公司作为贷款抵押担保人未履行担保责任。信用社向楚雄州中级人民法院起诉并申请对其享有抵押权的房产进行查封。2016年3月11日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事裁定书，裁定对涉诉房屋予以查封。2016年6月15日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事判决书，判决被告信用社对上述查封房产享有优先受偿权。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：原告龚亦平与昊元地产公司于2007年5月1日签订《商品房购销合同》，约定原告龚亦平向昊元地产公司购买其开发的凤山书院小区18-101号商品房。2007年6月4日，龚亦平作为借款方，中国工商银行作为贷款方，昊元地产公司作为保证人，三方共同签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，约定原告以涉诉房屋抵押向中国工商银行贷款1700000元，昊元地产公司自愿向贷款人提供连带责任保证，之后，中国工商银行按约向龚亦平发放了1700000元贷款。第三人昊元工贸公司与信用社于2012年3月26日签订《流动资金循环借款合同》及《流动资金借款合同补充协议》，约定昊元工贸公司向信用社借款2500万元，借款期3年。为担保借款合同的履行，昊元地产公司自愿用其位于楚雄市鹿城镇西小山路凤山书院房屋所有权证号分别为楚雄市房权证鹿城字第201201657号（17幢）、第201201658号（18幢）、第201201660号（19幢）、第201201662号（22幢）、第201200376号、第201200378号房产为昊元工贸公司向信用社的贷款提供最高额抵押担保，并签订了《最高额抵押合同》及办理了抵押登记手续，后第三人昊元工贸公司与信用社又于2015年2月27日签订了《借款展期协议》。后因第三人昊元工贸公司未按合同约定清偿借款本息，昊元地产公司也未履行担保责任，信用社向楚雄州中级人民法院提起诉讼并申请对其享有抵押权的房产进行查封。2016年3月11日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事裁定书，裁定对昊元地产公司所有的位于楚雄市鹿城镇西小山路凤山书院房屋所有权证号分别为楚雄市房权证鹿城字第201201657号（17幢）、第201201658号（18幢）、第201201660号（19幢）、第201201662号（22幢）、第201200376号、第201200378号房屋予以查封。2016年6月15日，楚雄州中级人民法院作出（2016）云23民初14号民事判决书，判决昊元工贸公司偿还信用社借款本金23500000元及利息；被告信用社对上述查封房产享有优先受偿权。本院在执行信用社与昊元工贸公司、昊元地产公司、罗光武、代梅、李云珠、代莉、何光平、严查静、张熙金融借款合同纠纷一案中，责令被执行人履行清偿借款本金23500000元及利息的义务，但被执行人未按通知要求履行义务。本院于2016年10月18日作出(2016)云23执86号执行裁定书，查封了被执行人昊元地产公司的涉诉房屋，经评估后依法裁定拍卖。后龚亦平提出异议，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第十六条第（二）款、第二十五条第一款第(一)项之规定，于2017年5月5日作出（2017）云23执异35号执行裁定书，裁定驳回龚亦平的异议。龚亦平继而提起案外人异议之诉。 另查明，涉诉凤山书院小区18-101号商品房的房屋所有权证上房屋所有权人登记为昊元地产公司，信用社取得了涉诉房屋的房屋他项权证。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告龚亦平是否享有凤山书院小区18-101号房屋所有权，该权利是否足以排除对涉诉房屋的强制执行。 本院认为，本案中，原告龚亦平向昊元地产公司购买涉诉凤山书院小区18-101号商品房，后龚亦平作为借款方，中国工商银行作为贷款方，昊元地产公司作为保证人，三方共同签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，约定原告以涉诉房屋抵押向中国工商银行贷款1700000元，昊元地产公司向贷款人提供连带责任保证。由于龚亦平及昊元地产公司双方至今未进行房屋过户备案登记，导致涉诉房屋房屋所有权人至今仍登记于昊元地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据法律之规定，涉诉房屋因未经依法登记，故不发生变更、转让的效力，原告龚亦平未合法取得涉诉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由于三方在签订借款担保合同后，未进行抵押登记，故中国工商银行针对涉诉房屋的抵押权未依法设立。 本案中，涉诉房屋所有权系登记于昊元地产公司名下，昊元地产公司为昊元工贸公司向信用社的贷款提供最高额抵押担保与信用社签订了《最高额抵押合同》并办理了抵押登记手续，信用社合法取得了涉诉房屋他项权证，故信用社系涉诉房屋的合法抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”信用社与昊元工贸公司、昊元地产公司借款纠纷经人民法院作出生效判决，并确定信用社对本案涉诉房屋享有优先受偿权，故信用社作为本案涉诉房屋的合法抵押权人依法享有优先受偿权，龚亦平要求解除查封并停止拍卖的诉讼请求无事实及法律依据依法不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告龚亦平的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告龚亦平负担（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长 纪 艳 茜 审判员 刘 文 亮 审判员 杨 培 松 二〇一七年十月二十六日 书记员 姜远云琦