江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终463号上诉人（原审原告）：南京金陵饭店物业管理有限责任公司，住所地南京市建邺区汉中西路1号。法定代表人：陈远，该公司经理。委托诉讼代理人：申汉江，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐家维，江苏维世德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：南京苏宁房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京金陵饭店物业管理有限公司（以下简称金陵饭店物业公司）、南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金陵饭店物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项中关于电费、滞纳金部分及判决第二项；予以改判支持其一审其余部分诉讼请求（即地下车库产生的电费43754.67元、垃圾清运费900元、地下车库的养护维修费21231.72元，合计65886.39元），滞纳金按照银行同期贷款利率6%计算；2.苏宁房地产公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院忽略电费分割表证据，酌定电费明显不合理。一审中，金陵饭店物业公司向法庭提交了苏宁房地产公司盖章确认的《苏宁天玺项目地下车库运转电费分割表》。该份分割表记载，由于涉案物业地下车库的用电与金陵饭店物业公司物业用电混合在一起，无法进行分户操作，为了结算方便，根据苏宁房地产公司用电情况进行估算，得出每月用电约14584.89元。苏宁房地产公司拖欠金陵饭店物业公司三个月的地下车库电费，合计43754.67元。另，一审中金陵饭店物业公司还提交了2016年10月27日至2017年10月30日之间的银行转账电子回单及发票，证明该期间苏宁房地产公司一直按照该电费标准进行支付的，因此结合惯例应当按照此标准结算。二、按照《补充协议二》第二条第四款约定，地下车库使用中实际产生的水电费、维修养护费由苏宁房地产公司承担。后双方口头约定标准为垃圾清运费300元/月、养护维修费7077.24元/月，据此金陵饭店物业公司主张该季度的垃圾清运费900元、养护维修费21231.72元。一审中金陵饭店物业公司向法庭提交了2016年10月27日至2017年10月30日之间的银行转账电子回单及发票，证明该期间苏宁房地产公司一直按照该标准进行支付的，且苏宁房地产公司在汇款时备注此费用为天玺车位服务费。三、一审中，金陵饭店物业公司向法庭解释说明合同中约定的每天0.0005%滞纳金计算比例系当时笔误，应为每日万分之五的利率。一审未能考虑实际，如根据每日0.0005%滞纳金比例折算年利率为0.1825%，基本没有形成利息。一审按照每日0.0005%滞纳金计算比例明显违反了公平正义原则。综上，请求二审法院依法改判支持金陵饭店物业公司的上诉请求。苏宁房地产公司辩称，涉案合同对电费有明确约定，一审法院也作出了判定，金陵饭店物业公司的该上诉请求不能成立。涉案合同未对垃圾清运费及养护维修费用进行约定，金陵饭店物业公司依据此前与服务费混同缴纳的事实要求苏宁房地产公司继续支付，无事实和法律依据，综上，请求法院驳回金陵饭店物业公司的上诉请求。苏宁房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金陵饭店物业公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由金陵饭店物业公司承担。事实与理由：一、苏宁房地产公司与金陵饭店物业公司已就涉案物业的服务范围和内容进行了明确约定，金陵饭店物业公司未按约定提供任何服务，苏宁房地产公司不应支付物业服务费。双方争议《补充协议》约定的物业服务范围是涉案物业本身即大楼内部，还有涉案物业外的东面广场及共享通风、排气、消防等设施。金陵饭店物业公司自认其未对大楼内部提供过任何物业服务。苏宁房地产公司举证证实了长期聘请案外人对涉案物业内部进行保洁、电梯维护等服务。《补充协议》的内容及约定的物业面积等，服务范围均指涉案大楼本身。2、协议中约定的物业服务费的标准是以大楼内的建筑面积为依据，按5元/月/㎡支付。即便如一审法院认为的双方未对涉案物业的服务范围作出具体明确的约定，那么也应根据涉案物业、外广场和共享通风、排气、消防设施的比例关系对5元/月/㎡的物业服务费进行析拆。一审法院全额支持的做法实质上是认同了金陵饭店物业公司只应当提供东面广场及共享通风、排气、消防等设施的物业服务的观点，与其“物业服务范围约定不明”的观点自相矛盾。三、一审法院结合苏宁房地产公司前期的履行情况，认定苏宁房地产公司应按照合同约定的标准支付物业费，逻辑上不成立。四、《补充协议（二）》明确约定，金陵饭店物业公司每月15日前将上月水电费支出明细提交给苏宁房地产公司，苏宁房地产公司经书面审核确认后10个工作日内，按照实际发生的金额支付给金陵饭店物业公司。金陵饭店物业公司从未履行过提交水电费明细的义务，苏宁房地产公司基于与支付物业费同样的考虑，考虑到相关水电费客观确实发生，一直按照金陵饭店物业公司的报数直接支付。2017年第四季度起苏宁房地产公司重申必须按合同约定履行各自义务，合理合法。五、关于商贸城一期31980元/月的补偿费，苏宁房地产公司对此不持异议，但是苏宁房地产公司认为该费用明确约定为“补偿费”，金陵饭店物业公司将其与涉案物业的物业费合并，在该项下进行主张，苏宁房地产公司不予认可。综上，请求二审法院予以改判。金陵饭店物业公司辩称，一审法院从双方合同约定以及以前管理的实际、付费、现场情况认定了双方物业费的标准，符合事实和法律规定，认定事实清楚。本案的管理范围系商业范围，区别于一般的住宅。补充协议虽然约定水电费据实结算，但因为该物业的特殊情况，水电无法向水电部门开户进行准确计量，长期的使用过程中双方对电的部分已经做了明确的书面分割，水和维护费用根据实际的需要，前期按口头约定的标准连续稳定支付，因此在水电费和维护费用已经实际产生的前提下，根据双方的惯例进行结算符合目前的实际做法，故不能在没有准确的计量的情况下就不支付已实际产生的费用。综上，请求驳回苏宁房地产公司的上诉请求。金陵饭店物业公司向一审法院起诉请求：判令苏宁房地产公司支付拖欠的物业费405900元、地下车库产生的水费900元、地下车库产生的电费43754.67元、垃圾清运费900元、地下车库的养护维修费21231.72元、合计472686.39元及滞纳金（自2018年1月16日起按照银行同期贷款年利率6%计算到实际支付完毕为止）。一审法院认定事实：苏宁房地产公司系南京天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（以下简称涉案房屋，建筑面积20691.12㎡）的房屋所有权人。2011年9月22日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将南京天玺国际广场委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市鼓楼区，占地面积27990.6平方米，建筑面积112352.1平方米。在物业管理区域，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护（电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等服务。物业服务收费实行包干制，商铺用房为5元/月/㎡，物业服务费用按每季交纳。甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》附件二载明：物业由高层住宅、小高层住宅、商铺、商业用房、菜场、地下机械车库、物业管理配套等其它用房构成。《前期物业服务合同》附件三载明：物业共用部位为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。2014年10月9日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》，约定：天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡），乙方对该部分物业的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。第二条第二款约定双方同意自本协议签订之日起商贸城一期的监控系统、消防系统中共享部分由乙方负责运行、维修养护、提供物业管理服务，并承担相应的管理责任。乙方不收取上述部分的服务费，甲方以提供乙方车位的经营收益作为补偿，除此之外，乙方不得向甲方主张其他任何费用。2016年1月14日，苏宁房地产公司作为甲方与乙方金陵饭店物业公司签订《补充协议》（二），约定：《补充协议》第二条第二款约定的补偿方式改为甲方按照31980元/月的标准按季向乙方支付服务费，乙方不得向甲方再主张其他任何费用。该费用甲方于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。自2016年1月1日起，甲方负责本物业所有机动车位的日常保洁、秩序维护、车辆道闸、消防器材、标识标牌、照明灯具的使用、维护保养和管理，乙方仍应按照双方签订的相关约定履行服务义务、管理责任。上述机动车位使用实际产生的水电费、维修养护费由甲方承担。除此之外，甲方不再支付其他任何费用。乙方每月15日前将上月水电费、维修养护费支出明细提交给甲方，甲方经书面审核确认后10个工作日内，按照每月实际发生的金额从甲方收取的停车管理服务费中支付给乙方。双方确认2016年1月1日起1、2号楼负一层至五层商业用房的物业服务费仍按照季度付款，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向金陵饭店物业公司支付了服务费405940元，其中包括物业费310000元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月，实际按照31000元收取）及补偿商贸城地下车库共享系统服务费95940元（31980元/月×3个月）。苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月，每季度向金陵饭店物业公司支付了地下车库产生的水费、电费、垃圾清运费、养护维修费合计66786.39元，其中包括水费900元（300元/月×3个月）、电费43754.67元（14584.89元/月×3个月）、垃圾清运费900元（300元/月×3个月）、养护维修费21231.72元（7077.24元/月×3个月）。2017年11月28日，金陵饭店物业公司向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费203434.07元，2018年10月10日，金陵饭店物业公司向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费282824.05元。2017年11月28日，金陵饭店物业公司向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费4006.52元。2018年5月16日，因苏宁房地产公司尚欠2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费、水电费等共计472686.39元，金陵饭店物业公司向苏宁房地产公司发送了律师函，苏宁房地产公司认可收到该律师函，但对物业费、水电费等不予认可，金陵饭店物业公司诉至法院。一审法院认为，金陵饭店物业公司与苏宁房地产公司签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应遵守履行。关于金陵饭店物业公司主张的物业费问题。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，金陵饭店物业公司、苏宁房地产公司双方约定金陵饭店物业公司对天玺国际广场1、2号楼负一层至五层商业用房（建筑面积20691.12㎡）的共用部位、共用设备设施、保洁、绿化、公共秩序维护等提供物业管理服务，物业费支付标准为5元/月/㎡。金陵饭店物业公司应按照双方的约定提供物业服务，苏宁房地产公司抗辩金陵饭店物业公司未对涉案房屋内部的公共区域提供物业服务，从合同的履行情况来看，苏宁房地产公司自2016年7月至2017年9月均按照合同的约定向金陵饭店物业公司支付了服务费，其中包括物业费及补偿商贸城地下车库共享系统服务费。苏宁房地产公司在合同履行过程中并未对金陵饭店物业公司的服务范围提出异议，且双方签订的补充协议也未对涉案物业的服务范围作出明确具体的约定，应属约定不明，结合苏宁房地产公司前期的履行情况，一审法院认定苏宁房地产公司应按照合同约定的标准向金陵饭店物业公司支付物业费。因双方在《补充协议》（二）第二条第三款约定苏宁房地产公司每月补偿金陵饭店物业公司商贸城共享系统服务费31980元，该费用按季支付，于每年的4月、7月、10月、次年的1月的15日前支付。故苏宁房地产公司应缴纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费为406306.8元（20691.12㎡×5元/月/㎡×3个月+31980元×3个月）。现金陵饭店物业公司主张苏宁房地产公司交纳物业费405900元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于金陵饭店物业公司主张的地下车库产生的水费问题。双方约定涉案房屋地下车库实际产生的水费由苏宁房地产公司承担，金陵饭店物业公司向法庭提供了其于2017年11月28日向南京水务集团有限公司交纳南京天玺国际广场的水费的电子回单，证明其为涉案房屋垫付水费，一审法院根据苏宁房地产公司前期交纳水费的情况，认定苏宁房地产公司每月应向金陵饭店物业公司交纳水费300元。故苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的水费900元（300元/月×3个月）。关于金陵饭店物业公司主张的地下车库产生的电费问题。双方约定涉案房屋地下车库实际产生的电费由苏宁房地产公司承担，金陵饭店物业公司法庭提供了其向国网江苏省电力公司南京供电公司交纳南京天玺国际广场的电费的电子回单，证明其一直在垫付电费。一审法院根据苏宁房地产公司前期交纳电费的情况，认定苏宁房地产公司每月应向金陵饭店物业公司交纳电费300元。故苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的电费900元（300元/月×3个月）。关于金陵饭店物业公司主张的垃圾清运费。因该费用在合同中没有约定，金陵饭店物业公司也未提供证据证明其对涉案房屋进行了垃圾清运，故对金陵饭店物业公司主张的垃圾清运费900元一审法院不予支持。关于金陵饭店物业公司主张的地下车库的养护维修费。《补充协议》（二）约定涉案房屋实际产生的养护维修费由苏宁房地产公司承担。金陵饭店物业公司未向法庭提交证据证明其实际产生了养护维修费用，故对金陵饭店物业公司的该项主张一审法院不予支持。关于金陵饭店物业公司主张的滞纳金问题。苏宁房地产公司应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费。按照《前期物业服务合同》的约定，如苏宁房地产公司未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每天0.0005%向金陵饭店物业公司支付违约金，现金陵饭店物业公司主张苏宁房地产公司按照年利率6%支付自2018年1月16日起至实际给付之日止的滞纳金的诉讼请求，因违反双方合同的约定，一审法院不予支持。苏宁房地产公司应当按照应交数额每天0.0005%向金陵饭店物业公司支付自2018年1月16日起至实际给付之日止的滞纳金。综上所述，苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元，并以407700为基数，按照每天0.0005%向金陵饭店物业公司支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、南京苏宁房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向南京金陵饭店物业管理有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费405900元、水费900元、电费900元，合计407700元及滞纳金（以407700元为基数，按每天0.0005%标准，自2018年1月16日起计算至实际给付之日止）；二、驳回南京金陵饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8390元，减半收取4195元，由南京苏宁房地产开发有限公司负担。二审查明，2014年3月18日，南京苏宁环球商贸城有限公司（甲方）与案外人南京市鼓楼区吴美全保洁服务部（乙方）签订了《天玺裙楼商业保洁承包合同书》，约定乙方承包甲方苏宁环球商贸天玺商业广场保洁工作，包括各楼层营业场所公共区域、地面等清洁卫生等。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，双方当事人2011年9月22日签订的《前期物业服务合同》第八章第二十九条第六款约定：共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。双方2014年10月9日在《补充协议》中约定，金陵饭店物业公司对该部分物业的共用部位、共用设备设施等等提供物业管理服务，且物业服务费计取的面积亦为全部建筑面积。故本院认定，双方对共用部位的约定比较明确，应当包括楼内楼梯间、走廓通道等。但根据本案查明的事实，双方在签订《补充协议》前，2014年3月18日涉案物业楼内保洁等工作已承包给了案外人。双方在签订《补充协议》时对上述情形亦应明知。故本院认为，根据合同约定，涉案大楼内物业服务虽然应由金陵饭店物业公司负担，但在金陵饭店物业公司未实际提供服务的情况下，苏宁房地产公司将涉案楼内保洁工作交由案外人负责，并按合同约定的标准向金陵饭店物业公司支付了相应的服务费，系其自愿免除金陵饭店物业公司的部分合同义务。本案中，根据双方合同约定及已付物业费给付的时间可以认定，苏宁房地产公司应当于2018年1月给付2017年10月1日至12月31日的涉案服务费，但双方产生争议，苏宁房地产公司不予支付，此时，即应根据合同约定来确定双方权利义务，而不必要求苏宁房地产公司明示免除取消。根据以上事实，苏宁房地产公司以实际行为表示不再免除自2017年10月1日起金陵饭店物业公司相应的合同义务，故双方当事人应当根据合同约定来履行各自的合同义务，据上分析，金陵饭店物业公司虽未完全履行自己的合同义务，但双方当事人提供的现有证据等亦无法具体确定金陵饭店物业公司实际提供的物业服务范围以及与合同约定的占比，双方当事人就此亦无法达成一致意见，故本院结合各方当事人陈述，综合考量，酌定苏宁房地产公司按照60%的标准支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费243540元。鉴于2017年12月31日后，金陵饭店物业公司仍然为涉案物业提供物业服务，故2018年1月1日起产生的物业费用，如双方当事人能够举证证明金陵饭店物业公司提供的物业服务具体范围及与合同约定的占比，可另行进行据实计算。本案中，双方约定涉案地下车库产生的电费由苏宁房地产公司承担，金陵饭店物业公司已提交证据证明其已向电力公司交纳相应的电费。根据金陵饭店物业公司提供的加盖苏宁房地产公司公章的《苏宁天玺项目地下车库运转电费分割表》，可以明确反映涉案车库每月电费总计14584.89元，且该分割表亦得到苏宁房地产公司认可，故一审法院认定苏宁房地产公司向金陵饭店物业公司交纳电费300元不当，本院予以纠正，故苏宁房地产公司应向金陵饭店物业公司交纳2017年10月1日至2017年12月31日期间的电费43754.67元（14584.89元/月×3个月）。金陵饭店物业公司上诉主张，双方曾口头约定，苏宁房地产公司每月给付其垃圾清运费300元，养护维修费21231.72元,但其对自己的主张未提供相应的证据予以证明，一审法院认为双方当事人签订的合同未对垃圾清运费予以约定，金陵饭店物业公司没有证据证明实际产生了养护维修费，对金陵饭店物业公司主张的该两项费用未予支持，并无不当。双方合同约定，苏宁房地产公司未足额交纳物业服务费用的，按应交数额每天0.0005%支付违约金，金陵饭店物业公司认为，该约定系笔误，但未提交证据予以证明，且签订合同多年来，双方均对此未提出异议，故本院对金陵饭店物业公司提出应按照年利率6%支付滞纳金的上诉请求，本院不予采信。综上，金陵饭店物业公司、苏宁房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9334号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初9334号民事判决第一项为：南京苏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向南京金陵饭店物业管理有限责任公司支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的物业费243540元、水费900元、电费43754.67元，合计288194.67元及滞纳金（以288194.67元为基数，按每天0.0005%标准，自2018年1月16日起计算至实际给付之日止）；三、驳回南京金陵饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费8390元，减半收取4195元，由南京苏宁房地产开发有限公司负担。二审案件受理费4953元，由南京苏宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年五月十二日书记员  倪 辉