广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初33955号原告马希纯，女，汉族，1989年6月10日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人钟晓媚，广东深长城律师事务所律师被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场，统一社会信用代码510121000016304。法定代表人黄利，董事长。被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司深圳分公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道八卦三路88号荣生大厦110室，统一社会信用代码91440300326367208N。负责人张玉玲。二被告共同委托代理人金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。上列原告马希纯诉被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司、被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司深圳分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员吴颂独任审判，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟晓媚，二被告的委托代理人金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月初，原告经房产中介推荐到被告开发的位于深圳市福田区××街道××路清凤荣盛创投大厦住宅项目看房，被告销售人员介绍称，他们现销售的房屋不受深圳市购房政策限制，购房人不需要购房指标，银行也不限贷，购房人只需支付30%首付，其余70%由银行提供按揭贷款。2017年4月30日，原告与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定向被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司购买清凤荣盛创投大厦第××房，建筑面积48.68平方米，套内面积26.56平方米，总房款316万元，定金10万元。原告在签订认购书时发现被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司销售的房屋用途为产业研发用房，属于工业楼宇。购房主体应是依法注册登记的企业，且注册类型必须是符合创意产业及IT软件服务外包产业定位的要求。原告于是向被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司提出购房疑问，被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司销售人员称，原告尽管放心购买，只要交付了定金，剩下的工作全部由他们公司负责完成，保证房屋登记到原告名下。经被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司工作人员的一番安抚，原告当日就向被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司交付定金10万元。原告交付定金后，几次电话要求被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司与其签订正式商品房买卖合同。这时，被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司要求原告先注册公司，公司的经营范围需含创意产业及IT软件服务外包等。原告表示其本职工作是教师，不懂得如何注册公司，被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司工作人员就要求原告提供个人优盾给他们，由他们帮忙注册公司，原告于是就将优盾给了被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的工作人员。几天后，被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的工作人员将注册公司的资料给了原告，并告知原告以该公司名义与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订正式商品房买卖合同。这时原告方得知，其购买的房屋不是登记在其个人名下，而是登记在公司名下。原告当时购房的目的就是家庭居住，不是用于公司经营，现在被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司要求用注册的公司签订买卖合同，不符合其购买目的，于是拒绝了被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的要求，要求退回已付定金，但遭到被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的拒绝。原告认为，二被告明知销售的房屋属于工业产业用房，受让主体只能是从事IT软件服务的企业法人，自然人不能作为受让主体。现被告将房屋销售给原告个人，其行为违法。认购书虽然有相关提示，但不能掩盖被告进行变相商品房销售的违法事实。被告的行为扰乱了国家调控房地产市场的秩序，违反了深圳市人民政府对创新型及科技型企业和产业的扶持政策，严重损害了社会公共利益。根据合同法第五十二条第（四）项的规定，原告与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订的合同应认定为无效，被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司应向原告返还定金10万元，同时被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司深圳分公司作为被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的代理人，应对被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的上述行为承担连带责任。综上，请求法院判令：1、确认原告与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》无效；2、被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司返还原告定金10万元；3、被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司深圳分公司对被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司的返还定金义务承担连带责任；4、二被告承担本案的诉讼费用。二被告辩称，一、涉案合同是双方真实意思表示，并不存在法律或行政法规规定的导致合同无效的情形。二、原告未依约履行合同，也未依约支付首期款，已违反合同约定。综上，原告的主张无法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2017年4月30日，原告与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订一份《深圳市房地产认购书》，约定：买方（原告）自愿认购卖方清凤荣盛创投大厦项目第××号房，用途为产业研发用房，套内建筑面积26.56平方米，土地使用期限为2015年7月25日至2065年7月24日；本房地产总价款为3663656元，买方采取银行按揭贷款的方式付款；签订本认购书时买方应向卖方支付定金10万元，签订正式房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起20日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止，若买卖双方未在约定时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面约定本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售，如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。当日，原、被告双方又签订一份《补充协议》，该补充协议约定：一、清凤荣盛创投大厦项目土地性质为商品房。根据深圳市商品房转让相关规定，本房地产的受让人应当是经依法注册的企业，现买方自愿以其自然人身份签订《认购书》及补充协议，并承诺在签订《认购书》及本补充协议之日起7日内缴纳首期款，15日内提交企业营业执照（该企业须以买方为自然人本人或其直系亲属为实际控制人），按揭付款在银行出具正式的银行贷款确认函后，以该企业名义与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。二、本房地产建筑面积48.68平方米，总价款为3663656元，按揭付款优惠后总价为3160000元。……。四、买方知悉深圳市信息化委员会【深科工贸信规划字（2010）26号】文件中规定本房地产的受让人应当是经依法注册登记的企业，注册类型必须符合创意产业及IT软件服务外包产业定位的要求，并承诺遵守深圳市工业楼宇转让相关政策文件规定，若买方不符合在本市购买工业楼宇条件的，买方自愿承担因此不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如买方因此提出解除《认购书》及本补充协议或拒绝与卖方签署《买卖合同》的，视为买方违约，买方已付定金将不予退还，卖方有权单独向相关政府部门办理《认购书》的解除手续，本房地产由卖方另行出售。此外，补偿协议还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《房地产认购书》及补偿协议签订后，原告向被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司支付了10万元的定金。2017年5月9日，原告注册成立了深圳市美宏瑞鑫科技有限公司，原告本人为法定代表人。后因原告不愿以公司名义与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，双方产生争议，原告遂将被告诉诸本院。本院认为，原告与被告四川省清凤现代房地产开发有限责任公司签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》已经明确记载代表原告方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主体应为依法注册登记且符合创意产业及IT软件服务外包产业定位的企业，该约定主体符合购房主体的资格要求，未违反深圳市的相关规定，也未损害社会公共利益，原告主张上述认购书及补充协议无效，缺乏依据，本院不予支持。原告依据合同无效而主张二被告返还定金10万元，亦无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马希纯的诉讼请求。本案案件受理费2300元（已由原告预交），因适用简易程序，本院依法收取1150元，由原告负担，余款1150元，退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇一七年十月三十日书记员 陈秋媚（代）