辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2243号上诉人（原审被告）：孙福臣，男，1954年3月29日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。统一社会信用代码91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玲、许致笙，该公司员工。上诉人孙福臣因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称“鑫晟物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙福臣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鑫晟物业的原审诉讼请求。事实和理由：一、鑫晟物业未与业主签订合同，物业公司无权向业主主张物业费，鑫晟物业主体不适格。二、物业公司不作为，存在一楼住户拔掉草坪建菜园、小区草坪灯全部瘫痪、室外垃圾不及时清运、排水渠堵塞等问题。三、物业财务不公开，应当返还业主停车费、广告费、经营性用房收益共计3340元。四、上诉人房屋漏雨，物业未及时维修导致阳台地板浸泡，物业公司应赔偿上诉人损失共计2万元。五、鑫晟物业主张的物业费部分已过诉讼时效，无权要求上诉人缴纳。六、一审法院审理程序不当，致使孙福臣未参加一审庭审。鑫晟物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。鑫晟物业向一审法院起诉请求：1.判令孙福臣给付拖欠的物业费4906元，违约金1472元，共计6378元。2.诉讼费由孙福臣承担。一审法院认定事实：2005年10月15日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米0.8元，另收电梯费每月20元，约定合同期限：自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年12月27日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定业主委员会委托原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。委托管理期限为3年，自2008年12月27日起至2011年12月26日止。合同还约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。2012年1月8日，案涉小区业主委员会向原告出具《复函》，该《复函》记载：“经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。……”被告系案涉小区20号1单元3层2号房屋业主，房屋建筑面积106.98平方米，被告未向原告交纳自2013年1月1日至2017年10月10日期间的物业费4906元（0.8元×106.98平方米×57.33个月）。另查明，2007年4月29日，原告名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告要求被告给付的物业费期间为自2013年1月1日至2017年10月10日。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期间为自2008年12月27日至2011年12月26日。根据业主委员会向原告出具的《复函》，自2011年12月27日起，案涉小区仍接受原告提供的物业服务，且在《复函》出具之后，原告仍然为案涉小区提供物业服务至2017年10月10日，被告作为小区业主亦实际接受了物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原、被告之间已成立事实上的服务合同，被告应按约定的标准给付原告自2013年1月1日至2017年10月10日期间产生的物业费4,906元，有事实及法律依据，予以支持。关于原告主张被告应支付违约金一节，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金不予支持。被告孙福臣经法院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其对原告诉讼请求的抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙福臣自判决生效之日起十日内向原告大连鑫晟物业管理有限公司给付自2013年1月1日至2017年10月10日期间的物业费4,906元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费750元，共计800元，由被告孙福臣负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均未提交新证据，且对一审认定的事实均没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，鑫晟物业与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对该小区业主孙福臣具有约束力，鑫晟物业与孙福臣之间已经建立了物业服务合同关系，因此，孙福臣认为“鑫晟物业不是本案适格主体”的主张于法无据。既然案涉《物业服务委托合同》对上诉人具有约束力，且鑫晟物业已实际提供了物业服务，上诉人应当按合同约定支付物业费。至于上诉人提出“小区草坪灯全部瘫痪、室外垃圾不及时清运、排水渠堵塞等”问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《物业服务委托合同》约定，鑫晟物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，鑫晟物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在小区草坪灯未及时维修、室外垃圾不及时清运、排水渠堵塞等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决孙福臣全额交费并无不妥。同时，也正是基于鑫晟物业公司存在未按时维修小区草坪灯、清运室外垃圾、疏通排水渠等瑕疵履行问题，一审法院也已经对鑫晟物业请求孙福臣支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，关于上诉人主张“一楼住户拔掉草坪建菜园，影响其居住环境”的问题，由于物业服务企业的义务只是根据《物业服务委托合同》的约定为小区提供物业服务，其本身并无执法权，也就是说，鑫晟物业既无权对一楼住户进行处罚，也无权拆除违建菜园，孙福臣如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。因此，孙福臣上述不交纳物业费的理由没有法律和事实依据，本院不予支持。至于欠费截止日期一节，因上诉人孙福臣所称“鑫晟物业自2017年4月起即撤离案涉小区不再履行物业服务，因此欠费的截止日应为2017年4月”并无相应证据予以支持，相反，被上诉人提交的大连硅谷假日小区业主委员会于2017年11月21日出具的《证明》却证明被上诉人2017年4月1日至2017年10月10日仍为硅谷假日小区提供物业服务，更何况，上诉人在二审庭审中还称“到1月份新的物业进驻之后，他们也没有进行交接”，已经自认了截至2017年10月10日被上诉人仍在案涉小区，因此，上诉人主张其欠费截至日期为2017年4月1日没有事实依据。针对上诉人提出“鑫晟物业返还业主停车费、广告费、经营性用房收益共计3340元”以及“赔偿上诉人因房屋漏雨造成的损失共计2万元”的上诉请求，由于该两项请求与本案的物业服务合同关系项下的物业费纠纷不属于同一法律关系，且上诉人未就赔偿问题在一审中提起反诉，因此，上诉人的该两项上诉请求不在本案二审审理范围，本院对此不予审理。关于上诉人提出的被上诉人主张的部分物业费已过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，本院对于孙福臣二审期间提出的该项主张不予支持。关于上诉人提出“一审程序不当，孙福臣未参加一审庭审”的问题，一审法院未能直接联系到孙福臣，在案涉房门上张贴起诉状、传票等法律文书无果的情况下，又采取公告送达，符合法律规定，况且，孙福臣有病住院期间在公告开庭时间之后，一审法院认定孙福臣未到庭参加诉讼没有正当理由并无不当，一审缺席审判程序正当。综上，孙福臣的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人孙福臣已预交），由上诉人孙福臣负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年五月九日书记员  牛超群