福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初2359号 原告：许嘉宾，女，1981年4月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建九鼎律师事务所律师。 被告：洪舒婷，女，1995年7月31日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：曾晓明，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯爱玲，福建仁胜律师事务所实习律师。 第三人：洪毅辉，男，1970年1月18日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林汉坤，福建仁胜律师事务所律师。 原告许嘉宾与被告洪舒婷、第三人洪毅辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许嘉宾及其诉讼代理人苏晓鹏、林琳，被告洪舒婷的委托代理人曾晓明、柯爱玲，第三人洪毅辉的委托代理人林汉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许嘉宾向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告洪舒婷继续履行《房地产买卖协议书》，将位于江滨新城4幢2903号房屋依约过户至原告名下。2、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年11月13日，经房产中介安排，被告的父亲洪毅辉以被告代理人身份，与原告谈妥江滨新城4幢2903号房屋的买卖事宜后，三方签订《房地产买卖协议书》。《协议书》约定：被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方）；原告向被告购买座落于芗城区、江滨路以北的江滨新城4幢2903号房屋；上述房地产的成交总价为人民币1450000元（壹佰肆拾伍万元整），付款方式：原告于2016年11月13日向支付给甲方人民币五万元整，作为购房定金，以示诚意；双方交易过户后，定金抵扣总房款。首期购房款人民币陆拾万元整（含定金）于2017年2月10日前到房管局过户当天原告支付给被告。第二期购房款人民币捌拾伍元整于2017年4月10日前由银行按揭放款原告支付给被告。签订《协议书》当日，原告向被告支付定金五万元，被告的父亲洪毅辉向原告出具了《收条》，代被告在收款人处签名。同日，原告支付中介服务费伍仟元整，中介方向原告出具了《收条》。但被告并没有依照《协议书》在2017年2月10日前到房管局办理涉讼房屋过户，经过原告多次沟通催促，被告依然借故推脱、拒绝履行《房产买卖协议》。因此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告洪舒婷辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，原告主张的《房地产买卖协议书》依法无效，原告要求将被告的房屋过户给原告没有事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：原告诉称的“被告的父亲以被告代理人的身份，与原告谈妥江滨新城4幢2903号房屋的买卖事宜后，三方签订《房地产买卖协议书》”与事实不符。被告从未委托洪毅辉将涉案房屋出售，也没有收到原告支付的所谓的购房定金5万元。被告长期居住在美国求学就业，对洪毅辉与原告是否签订《房地产买卖协议》并不知情，若洪毅辉在没有取得被告授权的情况下，将被告的房屋出售给原告的行为，被告不予认可，对被告不具有法律约束力。根据《合同法》的48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，若洪毅辉将被告的房屋出售给原告的行为属于无权代理行为，所签订合同依法属于无效合同，故原告要求被告继续履行所谓的《房地产买卖协议书》缺乏事实和法律依据。 第三人洪毅辉辩称，应驳回原告的诉讼请求。第三人与被告系父女关系，其认为有权处理该房屋，以为被告会同意，但第三人与原告签订合同后，被告表示不同意出卖房屋，故本第三人认为该合同没有生效。 经审理认定事实如下： 2016年11月13日，第三人洪毅辉以被告洪舒婷代理人的身份与原告许嘉宾签订《房地产买卖协议书》，约定（内容摘要）：一、被告洪舒婷将址在漳州市芗城区、江滨路以北江滨新城4幢2903室房屋（建筑面积138.13㎡）出售给原告许嘉宾；二、该房屋总成交价为1450000元整；三、付款方式为：原告许嘉宾于2016年11月13日支付给被告洪舒婷人民币50000元，做为购房定金（双方交易过户后，定金抵扣总房款）；（1）首期购房款人民币600000元整（含定金）于2017年2月10日前到房管局过户当天原告许嘉宾支付给被告洪舒婷。（2）第二期购房款人民币850000元于2017年4月10日前由银行按揭放款原告许嘉宾支付给被告洪舒婷。（3）双方定于2017年2月10日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。…五、被告洪舒婷保证上述房地产权属清楚（产权证、土地证、两证齐全），若发生与被告洪舒婷有关的产权纠纷或债权债务，概由被告洪舒婷负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给原告许嘉宾造成的经济损失，被告洪舒婷负责赔偿。六、被告洪舒婷保证该房产共有权人对本合同及其今后的买卖合同行为与被告洪舒婷同样认可，并完全同意由被告洪舒婷全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及有关该房产转让的所有手续，否则给有关许嘉宾造成的损失，被告洪舒婷负责全额赔偿。……九、违约责任：本契约在履行中若发生争议，任何一方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向由管辖权的人民法院起诉；双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由责任一方承担。有关许嘉宾中途违约，被告洪舒婷有权取消定金。被告洪舒婷中途违约，应退还有关许嘉宾定金，并赔偿违约金50000元。协议书中，甲方“洪舒婷”、“洪毅辉（全权负责）”为第三人洪毅辉签字盖指印。 另查明，合同签订后，原告许嘉宾支付定金50000元，第三人出具《收条》，载明：收到许嘉宾购江滨路以北江滨新城4幢2903室的房产定金50000元，收款人落款为：“洪舒婷”“洪毅辉（代）”，该两处签名均由第三人洪毅辉签字盖指印。 又查明，2013年11月21日，被告洪舒婷与新城房地产集团（福建）有限公司签订编号为35060108021807111的《商品房买卖合同》，约定被告洪舒婷向新城房地产集团（福建）有限公司购买漳州市芗城区、江滨路以北江滨新城4幢2903室房屋，建筑面积为138.13平方米，房屋总价款为1031400元整。2016年8月8日，新城房地产集团（福建）有限公司将诉争房屋交付被告洪舒婷使用。 以上事实有原、被告、第三人三方的庭审陈述及原告提供的《房地产买卖协议书》、《收条》、被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房交房通知书》等予以证明，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。至于原告提供的微信聊天记录，因证据的真实性、关联性无法确认，本院不予认可。 本院认为，根据庭审查明的事实，第三人洪毅辉作为被告洪舒婷的父亲在准备出让讼争房产时，向原告许嘉宾出示了签有被告洪舒婷名字的《商品房买卖合同》，导致原告许嘉宾以为第三人洪毅辉有权处分讼争房产。因此，第三人洪毅辉以被告洪舒婷的名义与原告许嘉宾签订了《房屋买卖合同》。但本案中，被告洪舒婷向新城房地产集团（福建）有限公司购买讼争房屋时已年满十八周岁，具有完全民事行为能力，是讼争房屋的所有权人，第三人洪毅辉在未取得被告洪舒婷授权的情况下，无权处分该讼争房屋。现原告提供的证据不足于证明第三人洪毅辉有权代理或被告洪舒婷知道第三人洪毅辉以其名义进行房屋买卖，且被告洪舒婷拒绝对《房屋买卖合同》进行追认，根据《合同法》第四十八条第一款及规定，《房屋买卖合同》对被告洪舒婷不发生效力，被告洪舒婷无须承担责任，故原告要求被告洪舒婷履行将讼争房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告许嘉宾的全部诉讼请求。 本案受理费17850元，由原告许嘉宾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一七年十月十六日 书 记 员  郭陈煌 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。