黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑03民终623号上诉人（原审原告）：白文新，女，1954年6月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住广东省深圳市。委托诉讼代理人：回宝刚，黑龙江回宝刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：回杨，黑龙江回宝刚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司密山市支行，住所地黑龙江省鸡西市密山市密山镇东安街。法定代表人：都金成，行长。委托诉讼代理人：陈延波，男，该公司职工。委托诉讼代理人：刘剑锋，黑龙江郎信银龙律师事务所律师。第三人：张立福，男，1956年2月21日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区。上诉人白文新与被上诉人中国农业银行股份有限公司密山市支行（以下简称“农行密山支行”）以及第三人张立福房屋买卖合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2015）密民初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白文新委托诉讼代理人回宝刚、回杨与被上诉人农行密山支行委托诉讼代理人陈延波、刘剑锋以及第三人张立福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白文新上诉请求：1.依法撤销黑龙江省鸡西市密山市人民法院（2015）密民初字第1527号民事判决，并依法改判解除双方之前签订的两份预定集资楼协议，农行密山支行返还购楼款20万元，同时请求判令农行密山支行对密山农行住宅楼五层西第一门、第三门住宅自2000年10月末起至法院判决时止，以购楼款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的3倍计算支付违约金30万元，如果违约金数额高于30万元，白文新将保留增加诉讼请求的权利；2.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：第一，白文新向农行密山支行主张权利未超过诉讼时效，第三人张立福是农行密山支行房屋出售代理人，白文新有理由相信张立福具备代理权限。理由如下：1.密山农行综合楼是农行密山支行投资建设开发。农行密山支行曾为张立福出具证明一份，载明：张立福有权对密山农业综合楼对外出售。2.2008年12月15日农行密山支行（甲方）、张立福（乙方）以及鸡西市恒发建筑有限公司（丙方）签订三方协议，载明：卖房款由乙方退给买受人解除房屋买卖合同，乙方仅承担退还房款责任，不承担其他责任，如果买受人不接受返还购房款，乙方将所收卖房款本金交于甲方。如果再发现乙方出售甲方楼房屋，甲、乙方双方的权利和义务同本协议第三条。通过上述三方协议，可以确定农行密山支行不但知晓第三人出售楼房，并明确第三人在退房过程中仅承担返还购楼款本金的责任，不承担其他责任。3.2008年11月6日农行密山支行在鸡西日报第七版刊登了通知。该通知证实农行密山支行知晓第三人出售房屋的事实。该通知亦未解除第三人以农行密山支行名义出售房屋的权利，亦未解除事实上的委托权。4.密山市人民法院曾经审结（2002）密民商初字第41号、（2006）密民商初字第95、96号案件，在上述三个案件中，房屋所有权人农行密山支行、房屋出售人张立福以及房屋买受人戴猛、王升、王萍都达成了和解协议。全面落实了证明以及三方协议约定的内容。5.第三人张立福代理售楼行为是发生在省高院于2008年10月22日作出的（2008）黑民一终字第191号民事判决书之前，该判决生效前后，农行密山支行在三方协议、补充协议、说明以及鸡西日报刊登的通知中均未解除第三人出售房屋以及处理善后事宜的权利。第二，关于20万元借款问题，该笔款项的用途、借款主体一审法院均未查清。事实上该笔款项是借给鸡西市恒发建筑有限责任公司密山农行综合楼项目经理部，负责人为张立福，该笔款项全部用于密山农行综合楼的施工。第三，第三人张立福已数次向农行密山支行邮寄材料，包括1.售楼情况明细表；2.售楼情况汇报表；3.售楼相关资料；4.公开信等。然而农行密山支行一直没有回复，可视为农行密山支行默认张立福出售房屋的行为。农行密山支行辩称，第一，一审法院认定白文新已超过诉讼时效，于法有据。理由如下:1.上诉人称密山农行综合楼是密山农行投建开发，并未提供相关证据予以证实。2.省高院于2008年10月22日作出的（2008）黑民一终字第191号民事判决书，认定密山农行为涉案房屋的开发单位。白文新与张立福之间系亲属关系，白文新必然知晓上述内容。此外，农行密山支行亦通过多种途径进行通知与公告，但白文新并未提供证据证实其曾向农行密山支行主张过权利。第二，关于20万元借款问题。一审法院已调查清楚，原审判决书中载明：1998年第三人张立福在虎林开发望江楼时向原告白文新借款20万元，第三人张立福曾在一审开庭时自认上述事实，从而说明20万元借款与农行密山支行没有任何关系。第三，农行密山支行与第三人张立福之间不存在委托代理关系。一审法院认定事实清楚。白文新与第三人之间的协议是以楼顶账的行为。白文新对此予以同意，但未提供证据证实张立福的行为系代表农行密山支行的行为。该协议未经农行密山支行认可同意，因此对农行密山支行不具有法律约束力。此外，白文新亦未提交证据证实第三人张立福与农行密山支行之间存在代理关系。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人张立福述称，上诉人所述内容属实，其各项上诉理由成立，请求二审法院支持其请求。白文新向原审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的两份预订集资楼协议、判令被告返还购楼款本金20万元；2.请求判令被告对密山农行住宅楼五层西第一门、第三门住宅从2000年10月末起至法院判决时为止，以购楼款本金为基数，按银行同期贷款利率3倍计算支付违约金，数额为30万元。如数额实际计算高于30万元，原告将保留增加诉讼请求的权利；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：1998年第三人张立福在虎林开发望江楼时向原告白文新借款20万元。1999年1月11日，密山农行为张立福出具证明一份，载明：“密山农行综合楼是张立福出资开发，张立福有权对密山农行综合楼对外出售”。1999年3月20日，张立福以被告密山农行名义与白文新签订了两份预定集资楼协议，协议书载明：甲方：密山市农业银行，乙方：白文新，经甲、乙双方协商决定，乙方集资定购甲方在街拟建的集资楼，具体事宜达成如下协议：1、位置及面积：位于保险西侧五层，以从西至东的顺序第一门。建筑面积125.69平方米（准确面积在竣工后交付使用时确定）。2、价格及交款办法：合计金额为壹拾万元，（顶借款壹拾万元）。3、该楼层的设施和所要达到的标准：（1）工程质量应达到国家或专业质量评定标准的合格条件。（2）楼板采用现浇钢筋混凝土。（3）门为铝合金，窗为朔料窗。（4）外墙水泥灶面刷涂料。（5）室内为水泥地面，墙面为普通抹灰不喷涂料。（6）每户均设有电话的接头电视接头。（7）室内照明为普通白炽灯。（8）每户设有自来水咀和排水地漏。4、防盗门、窗（卷帘）、电增容、房屋的证照和有关政策、行业性的调整其费用按实际发生另行计算。甲方可负责办理。5、在施工蓝图基础上，用户可根据自己的需要，提出增设或修改设施但费用另行计算。6、工程竣工日期为2000年10月末，否则向乙方支付购楼本金银行同期贷款利息三倍违约金，直到交房为止。7、本协议一式两份，双方各一份，自双方签字之日起生效。张立福在甲方代表处签名，协议未加盖密山农行公章。另一份协议除位置为第三门外，其它内容与上述协议一致。2008年10月22日因鸡西市恒发建筑有限责任公司与密山农行拖欠工程款一案，黑龙江省高级人民法院作出（2008）黑民一终字第191号民事判决书，该判决认定，密山农行为争议工程开发单位。2008年11月6日，密山农行在鸡西日报第七版刊登了“通知”，内容为：凡与开发商张立福签订购买名称为密山农行综合楼或鸡东县深龙高级职业技术学校合同的买受人，请于2008年11月20日前，携带有效身份证件、购楼合同及交款收据原件等相关手续到密山农行进行登记，以便查清事实，登记并不意味农行对买卖合同效力的承认。该楼位于密山市财险公司西侧。2008年12月15日密山农行、张立福、鸡西市恒发建筑有限责任公司三方签订了“协议书”，载明甲方：中国农业银行鸡西市分行密山市支行，乙方：张立福，丙方：鸡西市恒发建筑有限责任公司。因黑龙江省高院（2008）黑民一终字第191号民事判决确定由甲方向丙方支付工程款4，163，955元及利息，经甲、乙、丙三方充分协商达成如下协议，三方共同遵守。一、乙方在甲方贷款壹佰零伍万元本金及利息，乙方不持任何异议。由丙方在工程款中支付，甲方可从丙方工程款中扣除，乙方与丙方另成抹账协议。二、李行善贷款本金捌拾万元由乙方向甲方支付，甲方可从丙方工程款中扣除，乙方与丙方另成抹账协议。三、卖房款由乙方退给买受人，解除房屋买卖合同，乙方承担退还房款责任，不承担其他责任，如果买受人不接受返还购房款，乙方将所收卖楼本金交于甲方。四、袁猛所购楼房楼款26万元本金由乙方返还甲方，其他事宜由甲方解决，与乙方无关。五、王生、王平所购楼款本金由乙方返还甲方，其他事宜由甲方解决，与乙方无关。六、如果再发现乙方出售甲方楼房，甲乙双方的权利和义务同本协议第三条。七、甲方所属连珠山及白泡子农行与丙方结算对账工程款，丙方尚欠甲方23万元，由丙方向甲方支付，甲方从丙方工程款中扣除，该工程任何一方不得再行主张权利。八、其他未尽事宜双方协商解决，否则，在鸡冠区人民法院解决。九、本协议经三方签字（盖章）后生效。密山农行、张立福、鸡西市恒发建筑有限责任公司分别在协议上签名、盖章。2009年1月7日密山农行与张立福签订了“对账单”，内容为：一、1.工程款本金4，163，955元。2.工程款利息2，592，169.95元。3.迟延履行金109，303.32元。合计6，865，428.27元。二、鸡西市恒发建筑有限公司工程款及利息等支出明细：1、张立福贷款本金800，000元。2、张立福贷款本金250，000元。3、上述二笔贷款1，050，000元的利息1，012，114.05元。4、李行善贷款本金800，000元。5、返还连珠山办事处工程款230，000元。6、扣除密山支行先预执行款250，000元。7、扣除密山支行先付税金200，000元。8、扣除已付工程款2，150，000元。9、恒发公司承担诉讼费21，460元。10、恒发公司承担鉴定费26，000元。合计5，739，574.05元。三、密山农行留置款项6，865，428.27元-5，739，574.05元=1，125，854.22元。四、密山农行住宅楼款结清。2009年1月19日，密山农行与张立福签订了补充协议，协议载明甲方：中国农业银行密山市支行，乙方：张立福。经甲乙双方充分协商达成如下补充协议，共同遵守。孙明晶预留甲方综合楼退房款，由乙方负责退还购楼款本金。在最后与购楼人结清时，如有多余款项，由甲方退还给乙方。如果预留款项不足以退清购楼款本金，由乙方负责补足，如乙方不及时退还购楼款，甲方可向乙方主张退还楼款的权利。2009年12月20日，张立福出具了“对兰文生等人购房一事的答复”，载明：在兰文生、白文新、孙明晶、白忠利等人的多次要求下，我出具这份书面答复，重申几个问题：一、出售《密山农行综合楼》我是有代理权的。《密山农行综合楼》的报建单位是密山市农业银行（下称密山农行），1999年1月11日密山农行出具了《证明》载明：“我有权出售密山农行综合楼”各位购房人对该证明证实我代理人的身份，无任何异议。因此，出售《密山农行综合楼》我是有代理权的。二、《密山农行综合楼》烂尾，至今不能交付使用。1998年我开发建设虎头望江楼时因资金周转不够，在兰文生、白文新、孙明晶、白忠利等人处借款施工，到期不能偿还，经协商兰文生等4人同意用《密山农行综合楼》的部分门市房和住宅抵顶借款，并于1999年和2000年签订了协议，约定了抵顶借款的房屋，交房时间和违约责任，现在该楼烂尾。至今不能交付使用。三、如果购房协议人同意可以在2010年12月以后退回房款。2008年我与密山农行之间有个协议，如果购房人同意可以退回购房款。四、如果购房协议人不同意退房，那只有等待该楼交付使用。如果购房协议人不同意退房，那只有等待密山农行维修该楼。交付使用后，再收楼使用。五、购房协议人可以向密山农行主张违约责任。购房协议人可以在收取该楼后，向密山农行主张违约责任。六、我在密山农行出具的《证明》复印件上签字一并交于购房人。依据兰文生等人的要求，我在密山农行1999年出具的《证明》复印件上，签上代理人张立福的名字，一并交于兰文生等人。七、如果发生纠纷，可在鸡冠区人民法院诉讼解决。2012年10月20日张立福出具了“通知书”——对兰文生等购房一事的通知。内容为购房人：2009年12月20日，我曾作出书面答复，并送交各位。由于对退房条件的异议，各位至今对退房一事未作确切答复。为了有个结果，故再次以书面通知：一、购房人在接到本通知书起至2013年6月30日止，不提出书面退房申请，或明确表示不同意三方《协议书》退房条件（只退本金，解除合同），我将视为购房人不同意退房，并依据我与密山农行、恒发公司三方协议，将购楼款交于密山农行。二、购房人如对本通知和相关事宜有异议，可直接与密山农行协商，也可直接到鸡冠区法院提起诉讼（三方协议约定此纠纷由鸡冠区法院管辖）。邢丽君、兰文生、孙明晶、白文新、白忠利分别于2012年11月8日、2012年11月12日在该通知书上签名。一审法院认为，原告白文新与第三人张立福之间签订的协议系张立福以楼顶账的行为。张立福的行为不能证明系被告密山农行的行为，且张立福所欠白文新的借款并未用于农行综合楼，该合同未经密山农行认可，对密山农行没有约束力。密山农行不应承担责任。白文新提供的证据及张立福提供的证据，证明白文新一直向张立福主张权利，但不能证明其向密山农行主张了权利。2008年10月22日黑龙江省高级人民法院（2008）黑民一终字第191号民事判决书已明确体现密山农行为该楼房的开发单位，白文新是知道的，但白文新没有提供证据证明其向密山农行主张过权利，故密山农行主张白文新超过诉讼时效的抗辩理由成立。张立福在黑龙江省高级人民法院确认密山农行为开发单位后，与密山农行、恒发公司对该综合楼进行了对账并签订了协议，至此该楼的权利义务由密山农行承担。张立福没有提供证据证实之后其为密山农行代理售楼，且其与密山农行签订的协议及对账单中并未对邢丽君、兰文生、孙明晶、白文新、白忠利等人以楼顶账所签订的合同作出说明。张立福与密山农行之间纠纷与本案无关。白文新的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，判决如下：驳回原告白文新诉讼请求。案件受理费8，800元，由白文新负担。二审中双方当事人均未提交新证据。二审查明：密山农行综合楼工程至今尚未竣工，属于烂尾楼盘，尚未交付使用，亦未取得预售许可证。张立福诉讼中陈述农行密山支行曾于1999年1月11日为第三人张立福出具授权证明原件若干份，所有购房者均有一份，但白文新以及张立福至今未提供白文新购买房屋的授权证明原件。在一审诉讼中张立福以及白文新在原审开庭时均承认1998年在虎林开发望江楼时张立福向白文新借款20万元，与涉案工程无关。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：第一，张立福是否有权出售案涉房屋；第二，白文新与张立福之间签订的集资楼协议是否有效以及上述协议能否约束农行密山支行；第三，张立福与白文新之间以房顶账行为的效力；第四，白文新向农行密山支行主张权利是否超过诉讼时效。关于争议焦点一、张立福是否有权出售案涉房屋。张立福诉讼中自述农行密山支行曾于1999年1月11日为第三人张立福出具授权证明若干份，所有购房者均有一份，但至今未提供白文新涉案房屋的授权证明原件，不能证明张立福有权出售本案涉案房屋。关于争议焦点二、白文新与张立福之间签订的集资楼协议是否有效以及协议能否约束农行密山支行。经查，密山农行综合楼工程至今尚未竣工，属于烂尾楼盘，亦未取得预售许可证。农行密山支行至今未取得销售资格，白文新与张立福之间签订的集资楼协议应属无效协议，对农行密山支行不发生法律效力。关于争议焦点三、张立福与白文新之间以房顶账行为的效力。经查，一审诉讼中张立福以及白文新原审开庭时均承认1998年在虎林开发望江楼时张立福向白文新借款20万元，与涉案工程无关。农行密山支行并不拖欠白文新钱款，不存在房屋抹账问题，农行密山支行亦未授权张立福以房顶账。现张立福称其向白文新借款20万元，并用农行密山支行所有的房屋清偿债务，缺乏事实基础以及法律依据。白文新并未合理支付对价，不存在农行密山支行返还购房款问题。关于争议焦点四、白文新向农行密山支行主张权利是否超过诉讼时效。经查，白文新一直向张立福主张权利，但未提交有效证据证实其曾向农行密山支行主张权利，原审法院认定白文新超过诉讼时效，并无不当。综上所述，白文新的各项上诉理由，均不能成立，其上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，800元，由白文新负担。本判决为终审判决。审判长  郭以刚审判员  冯 莹审判员  洪 明二〇一七年十月九日书记员  都 晶附件本案判决所依据的法律条文中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。