海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初7196号原告（反诉被告）：林泽川，男，汉族，1984年8月11日出生，住海南省琼中黎族苗族自治县。委托诉讼代理人：夏忠，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丁玉，广东深天成（文昌）律师事务实习律师。被告（反诉原告）：韩太光，男，汉族，1957年9月20日出生，住海南省海口市。委托诉讼代理人：吉中强，海南京园律师事务所律师。原告（反诉被告）林泽川与被告（反诉原告）韩太光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林泽川及其委托诉讼代理人夏忠、王丁玉、被告（反诉原告）韩太光及委托诉讼代理人吉中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林泽川向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月5日签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告租金人民币10500元及利息人民币274元（以10500元为基数，从2016年11月5日起算，暂计至2017年5月18日）；3.被告双倍返还原告定金人民币26000元及利息612.6元（以26000元为基数，从2016年11月5日起计算，暂计至2017年5月18日）；4.被告赔偿原告经济损失人民币53140元（其中，店铺租金10500元，购置货架5300元，泥工维修费用1200元，打墙费及装车费用800元，涂料费用2500元，木工装修费用16430元，电工费用及材料费用8450元，钢仪玻璃组装费用5860元，购置灯箱费用2100元）；5被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系母婴产品经营的个体工商户，2016年在××区号商铺经营，后该店面面临拆迁，原告四处找铺面希望继续经营。2016年11月5日，原告在国贸一横路找铺面做生意，经考察后原告认为被告铺面所在地段比较适合做婴幼儿产品的经营，便与被告沟通。在了解和沟通的过程中，原告先是询问被告该店面是否存在拆迁的情况，被告向原告承诺涉案租赁物不会面临拆迁。由于原告吃过这样的亏，在与被告交涉的过程中，再三向被告确认涉案租赁物是否存在拆迁的情况，被告再三向原告承诺涉案租赁物不会面临拆迁。原告出于对被告的信任，于当日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将现有地段处于国贸一横路旁、龙华西横路18-4号一层的两目店铺租给原告使用，月租金7000元，定金13000元。合同签当日，原告向被告交付人民币共计23500元，其中定金13000元，租金10500元，转账10000元，现金支付13500元，原告于当日出具了收据。2016年11月6日，原告请装修工人进店装修，购置店内必须物品，包括货架、灯箱等物品。2016年12月10日左右完工，原告着手办理相关营业执照、税务登记证、食品流通许可证。由于办理营业执照需要涉案房屋房产证复印件，于是原告向被告索求，被告迟迟不肯给，说是可以帮忙办理，并让原告把相关材料交给他去办理。一个星期过去了，被告丝毫没有动静，原告急于经营，便去找被告要回相关材料，自己去工商局办理营业执照，不料被工商局的工作人员告知，该区域为棚户区改造，不给办理营业执照、税务登记等手续。原告听到这个消息，如五雷轰顶。因为先前的铺面存在类似的问题，被告与原告签订《房屋租赁合同》时几经原告的询问、确认，多次隐瞒，并未将这一重大情况如实向原告说明，导致原告无法办理营业执照，无法正常经营，其经营母婴产品店的合同目的无法实现，给原告带来了严重的经济损失。为此，原告多次找到被告协商，希望被告退还定金，并赔偿原告的经济损失，但被告均予以拒绝。原告认为，被告租赁涉案铺面时，没有如实告知原告涉案铺面属于棚户区改造，导致原告承租后无法经营从而实现经营目标，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据《民法通则》、《合同法》诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告韩太光辩称，2016年11月5日我们双方签订房屋租赁合同，约定将涉案的铺面叫林泽川经营，期限从2016年11月5日至2018年9月30日，租金每月7000元，在月头的1日交纳，最迟不能超过三日，否则，我立即收回铺面，林泽川立即搬出，我不负责赔偿林泽川的任何损失，定金13000元作为林泽川履行合同的保证，如林泽川不违反合同，期满后退还；林泽川如果违反合同，则定金不予退还。合同签订后，我就将铺面交付给了林泽川，给他免了10天的租金，林泽川交纳了2016年11月15日至2016年12月31日前的租金10500元，但到了2017年1月该交一月份租金时，林泽川就开始拖欠，经常电话不接，短信不回，一直拖延到了2月份下旬也没有交1、2月份的租金，林泽川的行为违反了双方的合同第七条约定，为避免损失继续扩大，2月21日我通知林泽川解除合同，并于2月24日收回铺面，我没有任何违约行为，不应承担违约责任，林泽川严重违反合同，侵害了我的合法权益，应当依据合同的约定对我承担违约责任，林泽川自己承担自己的经营损失。请求驳回林泽川的诉讼请求。被告（反诉原告）韩太光向本院提出反诉请求：1.请求判令林泽川支付反诉原告2017年1月1日至2017年2月24日林泽川实际占用铺面期间的租金12600元；2.请求判令林泽川赔偿反诉原告2017年2月25日至3月9日铺面空置的损失3032.9元；3.请求确认反诉原告收到林泽川130**元定金不予退还；4.判令林泽川支付反诉原告违约金21000元。事实与理由：2016年11月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将国贸一横路的两目铺面租给林泽川经营，期限从2016年11月5日至2018年9月30日。租金每月7000元，在月头1月交纳，最迟不能超过三日，否则，反诉原告立即收回铺面，林泽川必须立即搬出，反诉原告不负责赔偿林泽川任何损失。定金13000元，作为林泽川履行合同的保证，如林泽川不违反合同，期满后退还；林泽川如果违反合同，则定金不予退还。合同签订后，林泽川缴纳了2016年12月31日前的租金，2017年1月后约定交纳租金的实际未交纳相应的租金，一直拖延到2月下旬也没叫1月和2月的租金，为避免损失继续扩大，2月21日反诉原告通知林泽川解除合同，并于2月24日收回铺面，3月9日将铺面另行租给他人。反诉原告严重违反合同的约定，从合同约定的1月1日一直拖延到2月下旬不交租金，一月份林泽川就经常关门停业，反诉原告体谅林泽川，提出林自行搬走、交换铺面，免去欠交的租金，双方不再要求对方承担任何责任，但林泽川无视反诉原告的善意和让步，自行搬空物品后锁门，也不把铺面交换反诉原告，放任损失扩大。反诉被告现在提起诉讼，企图把自己选址不当和行业选址及定位错误的商业风险企图转嫁给反诉原告，让反诉原告为他经营不当给他自己造成的损失来买单。综上，林泽川严重违反双方合同约定，侵犯了反诉原告的合法权益。现提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）林泽川辩称，反诉人的反诉请求无事实和法律依据。一、其违反诚实信用原则，未将店铺面临改造的事实告知我方，反诉被告系个体工商户，当时在坡博村的店遭受拆迁停业，2016年11月5日我方找到租赁物并于反诉人沟通，于当天签订租赁合同并向其交付了定金及租金。2016年11月6日，我方请装修工人进店装修着手办理营业执照，由于办理营业执照需要房产的产权证复印件，在向被告索求时，其迟迟不给，说是可以帮忙办理执照，并让我方交给其去办理，一周过去了，其丝毫无动静，我方急于经营，找到反诉原告要求相关材料，于2016年11月底亲自到工商所办理营业执照，被工作人员告知该区域属于征收范围不予办理执照，得知此消息当天，我方于被告联系，多次与其协商要求处理此事，被告一直不同意，说这里不会拆迁，这是违反诚信原则。二、我方享有不安抗辩权，不存在任何违约行为，不应支付违约金21000元，我方未按约定期限向被告支付房租，是因为其未如实告知棚户区面临改造的事实，导致我方承租房屋后无法办理营业执照，无法实现合同的目的，且我方得知房屋面临改造之日起，曾多次于被告协商要求及时处理此事，被告不同意，由此可推断，被告存在可能丧失履行债务能力的情形，依照合同法68条规定，我方享有不安抗辩权，有权终止支付房租的义务。故此，拖延支付租金的行为不是违约，不支付违约金。三、被告无权没收定金，应当双倍返还我方的定金26000元，由于被告违反诚信原则，不履行约定的债务，交付不符合约定的租赁物，导致我方无法实现合同的目的，且我方不存在任何违约行为，根据合同法115条规定，被告请求支付的定金不予退还，归被告所有，这无事实和法律依据。相反，被告应当根据合同法115条，双倍返还我方的定金26000元。四、被告主观有过错，对此造成的损失由其自行承担，本身被告隐瞒房屋面临改造的事实，已违反合同法中的诚实信用原则，由于被告向我方交付不符合约定的租赁物，导致我方无法实现经营目的，其主观存在过错，对此造成的损失由其自行承担，且我方自承租以来一直没有做生意，不仅如此，期间双方无法协商下来，2017年2月24日被告擅自拆除店里的设施，情况店内的物品给我放造成严重的经济损失，被告在反诉中称，我方是自行搬空物品后锁门与事实不符。因此，被告违反诚实信用原则，其主观存在过错，对此造成的损失应当自行承担。被告要求我方支付实际占用铺面的租金12600元以及铺面空放的损失无事实和法律依据。综上，我方认为被告违反诚实信用原则，向我方支付不符合约定的租赁物，导致我方无法实现经营目的，其主观存在过错，对此造成的损失应当由被告自行承担。期间我方层多次要求被告妥善处理此事，无奈其不同意，在此情况下，我方享有不安抗辩权，有权不支付房租的义务，我方不存在违约行为，无需承担违约责任，对被告的反诉请求，无事实和法律依据。请求法院驳回被告的反诉请求，支持我方的本诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月2日，海口市龙华区人民政府发出房屋征收调查通告，调查范围包括海口市龙华区国贸一横路北起国贸大道，南至龙华路。2015年11月1日，被告（反诉原告）韩太光与涉案房屋所有人庄华妹租赁涉案房屋用于经营卖猪肉生意。原告（反诉被告）林泽川系母婴用品个体工商户，2016年11月5日找到涉案房屋，想把涉案房屋承租下来用作经营母婴用品铺面。合同签订前曾问过被告（反诉原告）韩太光涉案房屋是否会被征收，被告（反诉原告）回答不会拆迁。当日，原告（反诉被告）林泽川（乙方）与被告（反诉原告）韩太光（甲方）光签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方向甲方承租国贸一横路旁、龙华西横路18-4号一层的两目铺面用于经营，租赁时间从2016年11月5日至2018年9月30日止，月租金7000元，计租时间从2016年11月15日开始，定金13000元，租金交纳方式：每月租金必须在月头1日交纳，最迟不能超过三日，如果乙方违反条约超过三天，甲方立即收回铺面的使用权，乙方必须立即撤出，甲方不负责对乙方赔偿任何经济损失，不退还定金，否则，按月租金的三倍累计进行罚款，赔偿给甲方，弥补甲方的损失。合同签订后，原告（反诉被告）林泽川向被告（反诉原告）韩太光支付人民币共计23500元，其中定金13000元，租金10500元（2016年11月15日至2016年12月31日的租金），被告（反诉原告）向被告交付房屋。原告（反诉被告）林泽川着手办理铺面装修以及营业执照。在办理营业执照时，工商部门告知其涉案房屋所在的国贸一横路属于拆迁范围，不予办理营业执照。原告（反诉被告）林泽川去与被告（反诉原告）韩太光交涉，交涉之后未能解决问题，原告（反诉被告）林泽川于2017年1月开始因未能办理营业执照，不能继续履行合同，于2017年2月开始陆续搬离店面。本院认为，一、关于本案中被告（反诉原告）韩太光是否违反诚实信用原则的问题。本案中，涉案房屋位于的国贸一横路只是于2012年2月2日发出过征收调查公告，只是将该地段列入调查范围。虽然涉案铺面所在地段将来可能面临拆迁，但至今该地段都未曾发出征收房屋公告。因此当原告（反诉被告）在合同签订前询问被告（反诉原告）涉案房屋是否会面临拆迁，被告（反诉原告）回答不会拆迁，这是一个事实，并未存在隐瞒欺诈的行为，未曾违反诚实信用原则。因此涉案合同系当事人意思真实表示，且未违反法律强制性规定，在解除之前为有效合同。二、关于解除原、被告于2016年11月5日签订的《房屋租赁合同》的问题。原告（反诉被告）林泽川因工商部门不予办理营业执照，导致不能经营母婴产品，为此于2017年开始不按时交纳租金，其行为已经构成违约，被告（反诉原告）韩太光有理由按照合同约定解除合同。本案中，被告（反诉原告）韩太光已经向原告（反诉被告）林泽川发出解除合同通知，原告（反诉被告）林泽川已经收到。因此原、被告于2016年11月5日签订的《房屋租赁合同》已经解除，本院不再对合同解除作出处理。三、关于本案中定金罚则及违约金问题。原告（反诉被告）林泽川虽然违约不按时向被告（反诉原告）韩太光交纳租金，但是原告（反诉被告）林泽川并非故意违约，而是由于工商部门以涉案铺面会涉及拆迁问题不予办理营业执照，另考虑到涉案路段将来可能面临拆迁，但时间无法确认等特殊情况，应当认定为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，本案中，因不能办理营业执照原告（反诉被告）林泽川则不能将承租铺面用于经营母婴产品，导致其签订合同目的不能实现，本院认为不可抗力已经导致原告（反诉被告）林泽川无法继续履行合同，故原告（反诉被告）林泽川不应承担违约责任。因此被告（反诉原告）韩太光请求原告（反诉被告）林泽川承担违约责任及定金13000元不予返还的诉请，本院不予支持。因不可抗力原告（反诉被告）林泽川免责，被告（反诉原告）韩太光应将定金13000元予以返还，原告（反诉被告）林泽川诉请超出部分，本院不予支持。四、关于本案的租金问题。合同解除之前，合同双方应当按照合同约定履行各自的义务。考虑到本案中存在不可抗力，而且不可抗力出现后，双方协商未能达成一致的情况。在2016年11月15日至2016年12月31日期间，原告（反诉被告）林泽川确实使用装修涉案铺面，应当向被告（反诉原告）韩太光支付租金，故原告（反诉被告）林泽川诉请被告（反诉原告）韩太光返还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。而在2016年12月31日之后，原告（反诉被告）林泽川并未经营承租铺面也未受益，是不可抗力出现，双方协商期间，根据公平原则，本院对被告（反诉原告）韩太光请求原告（反诉被告）林泽川支付房屋占用使用费的诉请，本院不予支持。五、本案中，原告（反诉被告）林泽川因为不可抗力而违约，但被告（反诉原告）韩太光并未存在过错，原告不能请求被告（反诉原告）韩太光承担起装修店铺的损失。因此对于其装修店铺的损失应自行承担，故对原告（反诉被告）林泽川请求韩太光赔偿经济损失人民币53140元的诉请，无法律依据，本院不予支持。原、被告于2016年11月5日签订的《房屋租赁合同》已经在合同中约定了当事人的违约责任，而且涉案房屋自2017年2月25日至3月9日空置损失系商业风险，故对于被告（反诉原告）请求判令林泽川赔偿反诉原告2017年2月25日至3月9日铺面空置的损失3032.9元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）韩太光于本判决生效之日起十日内将定金13000元返还给原告（反诉被告）林泽川；二、驳回原告（反诉被告）林泽川的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）韩太光的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2063元，由林泽川负担1938元，韩太光负担125元；反诉案件受理费520元，由韩太光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 蔡小龙人民陪审员 裴振山人民陪审员 林春妙 二〇一七年十月十五日书 记 员 余红梅