上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11603号原告：顾蕾，女，1970年1月11日生，汉族，住上海市静安区。原告：印仁杰，男，1973年5月10日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：周承英，女，1950年3月26日生，汉族，住北京市。上述三原告共同委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。被告：范伟民，男，1979年5月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王祥彬，浙江尚才律师事务所律师。原告顾蕾、印仁杰、周承英与被告范伟民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人陈卫东，被告范伟民的委托诉讼代理人王祥彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾蕾、印仁杰、周承英向本院提出诉讼请求：１、确认原、被告于2015年4月16日签订的《上海永春物流有限公司(永春一楼商场)租赁承包协议书》于2017年7月17日终止；２、判令被告向原告返还坐落于上海市松江区松汇西路XXX号永春大楼一楼F10营业场所；3、判令被告向原告支付自2016年4月17日起至2017年7月16日止的租金25,114元；4、判令被告向原告支付自2017年7月16日起至上述营业场所实际返还日止的占有使用费(以每月8,368元租金标准计算)。事实和理由：2012年5月24日，原告与案外人上海永春物流有限公司(以下简称“永春公司”)签订《租赁合同》，约定由原告租赁承包坐落于上海市松江区松汇西路XXX号永春大楼一楼共计2,800平方米营业场所(以下简称“系争场地”)，租赁期限为20年，原告对系争场地具有转租权和转包权。2015年4月16日，原、被告签订《上海永春物流有限公司(永春一楼商场)租赁承包协议书》(以下简称《租赁承包协议书》)，约定原告将系争场地中的F10号营业场所(以下简称“F10号营业场所”)租赁承包给被告从事“陶瓷卫浴”经营，租赁承包期限自2015年4月17日起至2016年4月16日止，1年的租赁承包费为100,411元。租赁承包期限内原、被告按约履行了各自的义务。然，自2016年4月17日起，被告拒绝向原告支付租赁承包费，拒不与原告续签租赁承包协议。其中，被告将自2016年4月17日起至2017年7月16日期间的100,400元租金支付给了案外人永春公司，原告已在另案中向案外人永春公司主张，故本案仅向原告主张25,114元。综上，请求法院判如诉请。被告范伟民辩称：原、被告之间的《租赁承包协议书》自2015年4月17日起至2016年4月16日止,已经履行完毕。《租赁承包协议书》的签约主体为案外人永春公司，作为协议书出租方主体，原告只是作为分包方在《租赁承包协议书》出现，因此，根据案外人永春公司续约要求，被告与案外人永春公司指定的上海浙茸房屋租赁有限公司进行了续约，且已经向该公司足额支付了租金。至于原告与案外人永春公司之间的纠纷，与被告无关。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年4月16日，原、被告签订《租赁承包协议书》一份，约定原告将系争场地中的F10号营业场所租赁承包给被告从事“陶瓷卫浴”经营，营业场所面积为183.40平方米，租赁承包期限为1年，即自2015年4月17日起至2016年4月16日止。租赁承包期限届满，被告继续承包经营的，享有“同价”租赁承包优先权。第一年租赁承包费为100,411元……。原告从第二年开始按系争场地“同区同价”行情计收租赁承包费，被告不得以任何理由拒绝“同价”计费。协议书另对其他事项作了相应的约定。另查明：系争场地权利人为被告。2012年5月24日，原告(乙方)与案外人永春公司(甲方)签订《租赁合同》一份，约定：案外人永春公司系争场地出租给原告，优惠租价为每平方米0.5元/天，每年租金为51.1万元，租赁期限为20年，原告在签约后三天内一次性预付三年租金共计153.3万元；其中合同第三条约定：“甲方于2012年5月26日将租赁房屋交付给乙方，暂定租赁日期以2012年5月26日至2032年5月25日止(不含免租期)。在‘永春家具建材市场’正式开业前为免租期，甲方自解决了工商部门限制等问题后，由甲、乙双方书面签字认可‘开业时间’为正式开业之日起终止免租期，开始计算租金。”合同第四条约定：“三年后乙方须在每年5月26日前交付壹年租金51.1万元，乙方如超过5日支付租金，须按每日承担0.5%违约金。十年以后租金以每年10%上调计算租金(三年后租金以每年3%上调计算租金)。”合同第七条约定，“乙方对租赁房屋享有转租权和转包权，对租赁使用权可行驶抵押权，在行使上述任何一项权利时，甲方须配合办理相关手续，不得提出任何附加条件”。该份合同还对其他事项作出了约定。后原告一次性支付被告三年租金共计153.3万元。2015年6月14日，案外人永春公司向原告发出《告知函》一份，写明因原告未支付自2015年5月27日起的一年租金，案外人永春公司要求解除双方签订的《租赁合同》，同年6月25日，原告向案外人永春公司发出《回函》，要求与案外人永春公司商讨确定一个合理“免租期”后，再支付租金。2015年8月7日，原告本院提起(2015)松民三(民)初字第2879号案件诉讼，请求本院确认2012年5月25日至2013年5月24日为合同免租期，要求继续履行原告与案外人永春公司之间的《租赁合同》。该案审理中，案外人永春公司向本院提出了反诉请求：１、确认双方于2012年5月24日签订的《租赁合同》于2015年6月14日解除；２、原告支付自2015年5月27日起至9月26日止的租金175,443元；３、原告返还系争场地。本院经审理后，于2016年1月20日作出一审判决：一、确认自2012年5月26日起至2012年9月1日止为原告与案外人永春公司于2012年5月24日签订《租赁合同》的免租期，双方继续履行上述《租赁合同》；二、三原告支付案外人永春公司自2015年9月1日至2016年8月31日止的租金(按《租赁合同》第四条的约定支付)；三、驳回案外人永春公司其余反诉请求。因案外人永春公司不服本院判决，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，该院经审理后于2016年6月6日以(2016)沪01民终3663号民事判决书维持了一审判决。再查明：2016年9月19日，案外人永春公司向原告发出《解约通知书》，称原告拒付租金要求解除《租赁合同》。2017年1月6日，原告本院提起(2017)沪0117民初811号案件诉讼，请求本院判令：1、判令案外人永春公司于2016年9月19日发出的《解约通知书》无效；2、案外人永春公司返还原告向第三人抢收的租金1,133,668元。该案审理中，案外人永春公司向本院提出了反诉请求：1、确认原告与案外人永春公司之间的《租赁合同》于2017年2月20日解除；2、判令三原告向案外人永春公司支付2015年9月1日至2017年2月20日的租金784,765.24元；3、判令三原告向案外人永春公司支付自2017年2月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按照年租金51.1万元的1.06倍计算)；4、判令三原告向案外人永春公司支付违约金159,146.40元。该案审理中，根据原告的申请，本院依法追加本案被告作为第三人参加该案的诉讼，并依法认定案外人永春公司未经原告同意擅自向本案被告及其他案外人收取了本应该由原告收取的租金共计312,248元(本案被告为100,400元)。本院经审理后，于2017年5月31日作出一审判决：一、案外人永春公司于2016年9月19日向三原告发出的《解约通知书》无效，双方应继续履行双方于2012年5月24日签订的《租赁合同》；二、案外人永春公司应将其向本案被告及其他案外人的312,248元租金返还给三原告；三、三原告支付自2016年9月1日起至2017年8月31日期限的租金511,000元；四、上述第二、三项抵销后，三原告于本判决生效之日起十日内支付案外人永春公司剩余租金198,752元；五、驳回三原告的其余本诉请求；六、驳回案外人永春公司的其余反诉请求。因案外人永春公司不服本院判决，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，该院经审理后于2017年8月15日以(2017)沪01民终8692号民事判决书维持了一审判决。本案审理中，原告另提供了2016年4月26日的《律师函告》、2016年8月3日的《法律意见书》、2016年9月26日的《友情告知书》，以及2017年6月7日的《友情告知》等证据材料，以证明原告多次劝告被告向原告支付租赁承包费，并在(2017)沪0117民初811号民事判决下达后，原告再次劝告被告履约，但被告仍拒绝履行。被告表示对上述证据材料不清楚，故不发表意见。以上事实，有《上海永春物流有限公司(永春一楼商场)租赁承包协议书》、(2015)松民三(民)初字第2879号民事判决书、(2016)沪01民终3663号民事判决书、(2017)沪0117民初811号、(2017)沪01民终8692号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，虽然原告与案外人永春公司就系争场地产生了纠纷，但经过一审法院、二审法院的审理，均确认原告与案外人永春公司之间就系争场地于2012年5月24日签订的《租赁合同》继续履行。因此，原告继续对系争场地享有占有、使用、收益的权利。本案原、被告之间的《租赁承包协议书》于2016年4月16日届满后，被告未与原告续签《租赁承包协议书》，但被告继续占有使用F10号营业场所，故原、被告之间的《租赁承包协议书》继续有效，但双方之间就F10号营业场所的租赁期限为不定期，被告应当参照《租赁承包协议书》继续向原告支付租金。然而，根据(2017)沪0117民初811号案件查明的事实，被告在租赁期限届满后，未将租金继续支付给原告，而是将租金支付给案外人永春公司，被告的上述行为显然已经构成了违约。另外，根据原告提供的证据显示，原告曾多次通过《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等形式向被告进行了催告，虽然，被告在庭审中表示对《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等不清楚，但根据本院查明的事实及日常生活经验，被告应当已知悉上述《律师函告》、《法律意见书》、《友情告知书》等所载明的内容。此外，根据合同相对性原则，被告继续占有使用F10号营业场所，被告应当将租金支付给原告，亦与原告续签合同。然而，被告既未向原告支付租金，亦未与原告续签合同，被告的上述行为显然已经构成了根本违约，故原告要求解除《租赁承包协议书》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于本案诉讼前，原告未向被告发出过解除通知，故应以本案诉状副本送达之日为合同解除日(即2017年7月26日)。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应当将F10号营业场所返还给原告。关于被告辩称《租赁承包协议书》的签约主体为案外人永春公司，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。就系争场地原告与案外人永春公司之间的《租赁合同》尚在履行中，故案外人永春公司就无权将系争场地再进行出租，更无权指定上海浙茸房屋租赁有限公司对系争场地进行出租。鉴于本院在(2017)沪0117民初811号案件中已经认定，案外人永春公司擅自向被告收取了自2016年4月17日起至2017年4月16日止的租金100,400元，并已判令案外人永春公司直接返还原告，故被告仍须向原告支付2016年4月17日起至2017年7月26日止的剩余租金27,909元，并参照《租赁承包协议书》约定的租金标准(即每月8,368元)向原告支付自2017年7月27日起至F10号营业场所实际返还日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第(一)款、第九十四条第(三)、(四)项、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告顾蕾、印仁杰、周承英与被告范伟民就坐落于上海市松江区松汇西路XXX号永春大楼一楼F10号营业场所形成的不定期租赁合同于2017年7月26日解除；二、被告范伟民于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区松汇西路XXX号永春大楼一楼F10营业场所(面积183.40平方米)返还给原告顾蕾、印仁杰、周承英；三、被告范伟民于本判决生效之日起十日内支付原告顾蕾、印仁杰、周承英自2016年4月17日起至2017年7月26日止的剩余租金27,909元；四、被告范伟民于本判决生效之日起十日内支付原告顾蕾、印仁杰、周承英自2017年7月27日起至坐落于上海市松江区松汇西路XXX号永春大楼一楼F10营业场所实际返还日止的占有使用费(以每月8,368元租金标准计算)；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428元，减半收取214元，由被告范伟民负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年十月二十五日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。