甘肃省民乐县人民法院民事判决书（2017）甘0722民初2201号原告：民乐县达海房地产开发有限公司统一社会信用代码证：91620722556273733H。法定代表人：顾某，系该公司总经理。地址：民乐县城北新区嘉园路阳光花苑二期7号商住楼201室。委托代理人：张某，系该公司办公室文员。被告：吕某，甘肃省民乐县人，住民乐县。委托代理人：付某，系甘肃峰和律师事务所律师。原告民乐县达海房地产开发有限公司诉被告吕某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告民乐县达海房地产开发有限公司及其委托代理人、被告吕某及其委托代理人均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，原告、被告于2015年10月1日签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：租赁期限从2014年10月1日至2017年9月30日止；租金第一年为0元/㎡/月，自第二年起租金由双方根据当地市场价格情况重新商定。2015年10月1日经双方协商：一、第二年租金为28元/㎡/月，第三年租金在第二年基础上上浮15%，以此类推；二、房租自2015年起于每年10月1日前付清整年房租，否则原告有权收回该房屋不再出租。期间，被告陆续缴纳第二年租金共计135227元（详见附件三、附件四、附件五、附件六、附件七），第三年租金及相关费用被告迟迟因各种理由拖欠未交，原告曾多次上门及发函向其催收欠款，至今无果，按照协议，被告欠原告第三年度租金及相关费用共计256406元，其行为已严重违约。为维护原告合法权益，请求法院：一、判令解除原、被告之间签订的《店面租赁合同》；二、判令被告立即将原承租房屋交出租方；三、判令被告支付原告2016年10月1日至2017年9月30日所欠租金154545元。（租金共计154545元，是按合同约定交费时间计算，实际交费按被告具体交房日计算收取；四、判令被告支付延迟支付租金的违约金80953元。（按照合同约定利率及交款时间计算，实际交款按清交租费时间逐项计算；五、判令被告支付原告2016年度、2017年度暖气费、物业费、垃圾清运费等费用共计20908元；六、判令原告按协议约定不退还被告履约保证金40246元；七、判令被告承担全部诉讼费用及财产保全费。因与被告签订的《店面租赁合同》还有两天就到期，原告请求撤回第一项诉讼请求。被告吕某辩称，一、原告请求的交房，因原告之前存在违约行为（不充电、锁门等），我们打算暂且不交付房屋，将另案主张自己的权利，锁门时间自2016年5月19日截止现在，不充电时间是从2016年3月份开始的；二、原告陈述的自2016年10月1日至2017年9月30日的房租，按照合同约定的欠款数额没问题，但原告自2016年3月就将门锁掉，造成被告没办法正常营业，在此期间被告没有义务承担租金；三、本案中原、被告双方均存在违约行为，原告的具体违约行为是不给被告充电、私自锁门、单方解除合同，因此被告不应承担8万多元的违约金；四、针对原告的第五项诉讼请求，被告所欠的物业费、暖气费等均是欠物业公司的，原告主张这些费用存在诉讼主体不适格，具体费用需要详细核准；五、原告解除合同应当退还被告的履约保证金。针对原告的诉状中的事实及理由部分，原告陈述的签订合同的时间、租赁期限及租金的约定均属实，但是对于原告陈述的被告以各种理由拖欠租金及拖欠租金共计所欠的数额均有异议，是因为原告锁门，不充电才导致的被告无法正常营业，无法交纳房租，并且原告的行为已给原告造成经济损失，此权利被告待后主张。针对原告计算利息的做法不予认同，当时交付租金是双方协商交付的，被告按照协商交付租金的方式已将2015年10月1日至2016年10月1日的租金全部交纳完毕，租金已经交纳完毕，利息我不承担，即使承担利息我们也只承担2016年10月1日至2017年2月28日的利息；原告所诉的第三年的本金及利息期限为2016年10月1日至2017年9月30日，而被告实际使用房屋的时间为2016年10月1日至2017年2月28日，我们只承担这个阶段的房租本金及利息是61325元。对于原告提交的证据复印件的真实性无异议。给原告交款是事实，但原告与被告已达成了新的交款方式，被告从2016年5月3日开始交纳2015年的房租原告是认可这种交款方式的。如果原告不认可的话，就应该从违约之日就起诉解除合同。经审理查明，原、被告于2015年10月1日签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：原告将保障房北侧阳光花苑二期自东向西2-204、面积为402.46㎡的商铺出租给被告开设九哥娱乐会所使用，租赁期限三年，从2014年10月1日至2017年9月30日止，租金第一年为0元/㎡/月，自第二年起租金由双方根据当地市场价格情况重新商定，2015年10月1日经双方协商：一、第二年租金为28元/㎡/月，第三年租金在第二年基础上上浮15%，以此类推；二、房租自2015年起于每年10月1日前付清整年房租，否则原告有权收回该房屋不再出租，被告拖欠租金2个月以上的，被告承担欠款部分银行同期流贷利率4倍的违约金，原告可以终止合同、收回店面，被告所交的合同履约金不予退还。租赁期间发生用水、用电、供暖、税费、工商、物业管理费以及其它一切费用，均由被告承担，并按规定分别向物业或相关部门缴纳。原告物业部门收取的物业管理费、水费、电费、公用水电公摊费、垃圾费等均开具收据，税金由被告负责。租赁期满除移动物品外，被告用于装修的一切物品均归原告所有。另查明，租赁期间，被告于2016年5月3日至2017年2月17日陆续缴纳清第二年租金135227元。原告替被告向阳光花苑物业部缴纳2016年度物业费2318元、垃圾清运费2173元、2017年1-5月份物业费966元、垃圾清运费906元，2016年10月15日-2017年4月15日采暖费1336.2元，2017年1-4月水费1183元。原告将被告正常经营的门店自2017年5月19日上锁截止现在。被告就第三年租金及相关费用因各种理由拖欠未交，双方引发纠纷，原告起诉至法院，要求处理。上述事实，有原告提交的1.原、被告签订的《店面租赁合同》原件一份(附件一)，证明原、被告之间的租赁关系；2.提交原告替被告给物业公司交纳相关费用的票据原件六张（包括暖气费、物业费、垃圾清运费总计20908元）；3.被告于2017年1月21日充2820元电费的票据复印件一份（经与原件核对无误）；4.提交被告给原告交纳房租的收款收据复印件五张，证实被告未在2015年10月1日前交纳2015年至2016年度的租金，而是在2016年5月3日才开始交纳2015年至2016年度的租金；5.原告在陈述词中说明锁门时间为2017年5月19日。被告提交的照片五张，证实被告的门及电表箱均被锁以及电表目前只有8度电的事实。以及原、被告在庭审中的陈述，事实清楚，证据充分，予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，合同双方应当全面履行合同约定的义务。一、对于原告主张的解除原、被告之间签订的《店面租赁合同》的诉讼请求，因目前店面租赁合同期限已满，原告要求撤回第一项诉讼请求，本庭予以准许；二、对原告主张的要求被告将原承租房屋交于原告的诉讼请求，因目前店面租赁合同期限已满且原告实际将该店面锁门控制，被告应将原承租房屋交于原告（出租方），原告也应积极配合将被告存放在该店面内且属于被告的全部移动物品完好无损地移交于被告，对此予以支持；三、对原告要求被告支付2016年10月1日至2017年9月30日所欠租金154545元的诉讼请求，因原告将被告正常经营的门店自2016年5月19日上锁截止现在，造成被告无法正常营业，原告主张依据合同约定，被告有拖欠租金二个月以上的，原告可以终止合同、收回店面的理由，本庭认为原告应通过合法渠道予以解决，而私自锁门导致被告无法正常营业，侵犯了被告的经营权，应视为原告于2017年5月19日单方面终止合同，其理由不予支持，本庭仅对2016年10月1日至2017年5月19日期间的租金85429元予以支持，对原告多主张的租金69116元（154545元-85429元）不予支持，对被告辩称锁门时间为2017年2月28日的理由，被告未提供相应的证据证实，不予采信；四、对于原告主张的被告支付延迟支付租金的违约金80953元的诉讼请求，因被告未根据合同约定的时间缴纳租金，应视为被告违约，根据约定被告承担欠款部分银行同期流贷利率4倍的违约金，违约金为51333元（第二年利息38299元+第三年的利息13034元（85429×0.023×6+（85429×0.023）÷30×19天）的请求予以支持；五、对于原告主张的被告退还履约保证金40246元的诉讼请求，因双方约定的履约保证金其性质属于定金，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，原告已经主张了违约金，不得再主张定金即履约保证金，对此不予支持；六、对于原告主张的被告支付原告2016年度、2017年度暖气费、物业费、垃圾清运费等费用共计20908元的诉讼请求，因原告有证据证明已为被告代缴了所主张的相关费用，原告向被告追偿以上费用，有合同约定，应予支持；七、对于原告要求被告承担财产保全费的诉讼请求，因原告未提交相应的证据证实，本庭不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告吕某将租赁期限已届满的保障房北侧阳光花苑二期自东向西2-204商铺交于原告民乐县达海房地产开发有限公司，限于判决生效后立即交付；二、被告吕某支付原告民乐县达海房地产开发有限公司房屋租金85429元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、被告吕某支付原告民乐县达海房地产开发有限公司房屋违约金51333元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、被告吕某支付原告民乐县达海房地产开发有限公司暖气费、物业费、垃圾清运费等费用共计20908元，限于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告民乐县达海房地产开发有限公司要求被告吕某退还履约保证金40246元的诉讼请求；六、驳回原告民乐县达海房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费5750元，由原告民乐县达海房地产开发有限公司负担2100元，由被告吕某负担3056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 谢金凤人民陪审员 任绪宽人民陪审员 王 天二Ο一七年十月二十三日书记员 张渊海附本案法律文书：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。