安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初291号原告(申请执行人)：陈昌辉，男,1973年6月1日出生，汉族,住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洪立，安徽志豪律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：张雪松，男,1978年5月15日出生，汉族，住太和县。被告(执行异议案外人)：马晓晴，女,1980年10月7日出生，汉族，住太和县。以上两被告共同委托诉讼代理人：范晓静，安徽弘大律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所实习律师。被告(被执行人)：高文彬，男,1972年1月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告陈昌辉诉被告张雪松、马晓晴、高文彬执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告陈昌辉及其委托诉讼代理人韩洪立，被告张雪松及其与马晓晴共同委托诉讼代理人范晓静、邓莎莎到庭参加了诉讼，被告高文彬经本院合法传唤，未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈昌辉向本院提出诉讼请求：1.请法院判决确认位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室房屋归被告高文彬所有，并继续对该财产执行；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：一、被告高文彬与被告张雪松、马晓晴签订《房屋买卖合同》，存在恶意转移财产行为。2017年8月2日陈昌辉因承包天泽业达集团（阜阳）生产基地工程劳务，以高文彬等人为被告提起建设工程施工合同纠纷的诉讼，后因部分被告无法送达于2017年10月19日撤诉。之后再次起诉。该事实说明在2017年11月14日前高文彬已明确知道原告向其起诉主张工程劳务款。所以被告高文彬在2017年11月14日与被告张雪松、马晓晴签订《房屋买卖合同》，明显存在恶意转移财产行为。二、被告签订《房屋买卖合同》存在恶意串通，损害原告利益的情形，该合同应属无效。首先，通过市场了解，被告之间签订《房屋买卖合同》约定的交易价明显低于市场价。其次，被告所称的银行交易明细，不足以证明是购买本案执行标的房款。执行裁定认定已支付全部房款，证据不足。再次，如按照被告案外人所称2017年11月14日签订合同、2018年1月22日支付房款、2018年3月8日办理网签备案登记，那么被告为何不依法办理过户，又为何至2019年8月份才提起执行异议，从而可以看出，被告高文彬借助其与中介公司法人之间关系，混淆与公司法人和公司之间经济往来关系，以明显低于市场价格签署合同，又不依法纳税办理过户，被告签署《房屋买卖合同》明显存在恶意串通，损害原告利益情形，根据《合同法》第五十二条等法律规定应属于无效。三、法院执行裁定认定“如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室房屋实体权利归被告张雪松、马晓晴，证据不足，认定错误。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案的执行标房屋登记在被告高文彬名下，该事实执行裁定已经确认。但该房屋至今未发生物权变动。所以该房屋依法应属高文彬所有。特提起诉讼，请依法判决。被告张雪松、马晓晴共同辩称，一、案涉房屋系答辩人真实合法购买，答辩人与高文彬、蒋艳之间不存在任何恶意串通的情形。1.答辩人系通过中介购房，买卖关系真实合法有效，不存在串通高文彬转移财产的情形。原告诉称其于2017年8月2日、11月初两次起诉高文彬，但均撤诉，其后案涉房屋被出售，由此称高文彬与答辩人恶意串通转移财产，明显毫无依据。答辩人与高文彬、蒋艳素不相识，对于原告与高文彬之间的债权债务纠纷毫不知情。答辩人于2017年11月14日经中介公司阜阳市宜扬房产经纪有限公司介绍，向高文彬、蒋艳购买案涉如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室房屋。整个定金支付、中介合同、网签备案等均经中介公司经手，有中介公司为证，不存在任何恶意串通的可能。原告起诉后随即撤诉，这些行为均发生在答辩人购房之前，答辩人对此不可能知情。原告以其曾起诉又撤诉，就此推定答辩人系与高文彬恶意串通转移财产，显然没有任何事实与法律依据。2.案涉房屋交易价格与市场价相符，不存在明显低于市场价的情形。3.案涉房屋购房款99万元，全部系转账支付，且有收据为证，不存在弄虚作假的情形。2017年11月14日答辩人通过中介公司法定代表人王晓峰账户向高文彬支付购房定金15万元，不仅有转款凭证、中介公司证明，且2018年2月10日居间协议约定“总购房款99万元，含已付定金15万”也能印证。2018年1月22日答辩人以转账方式向高文彬支付购房款64万元，有转账凭证、高文彬收据为证。2018年11月14日答辩人以转账方式向高文彬支付剩余房款人民币20万元，当日高文彬即出具购房款已结清的《收条》。据此，案涉112室购房款99万元，全部付清。答辩人与高文彬、蒋艳并不认识，除购房外并无其他经济往来，案涉购房款99万元除定金15万元外，其他款项全部系答辩人直接转账至高文彬账户。4、案涉房屋税费已经支付给中介公司，不存在不依法纳税办证的情形。答辩人张雪松、马晓晴于2018年1月17日、2018年3月15日向阜阳市宜扬房产经纪有限公司法定代表人王晓峰账户汇款共计人民币14万元，作为案涉房屋的过户费用，以便办理不动产登记手续使用。其后，答辩人多次催促中介公司、高文彬尽快办证，却因原告与高文彬之间的债权债务纠纷，致使案涉房屋被查封，至今无法办证。据此，答辩人早就将案涉房屋税费交给中介公司，一直在积极沟通办证事宜，不存在原告所称不依法纳税办证的情形。因此，案涉房屋系答辩人通过中介公司合法购买，双方早就签订书面《房地产买卖居间协议》，并经备案，答辩人也按约付清了全部购房款，房屋也早已交付使用。二、答辩人发现查封后，已经及时提出异议。原告称答辩人到2019年8月才提出异议，与实际不符。2018年12月答辩人突然接到阜阳市房产局工作人员的电话，称网签在答辩人名下的案涉112室房屋，于2018年12月6日被颍州区人民法院查封，暂时不能办证。答辩人遂立即与中介联系，了解到因高文彬被陈昌辉起诉，案涉房屋遂被颍州区人民法院依法查封。在得知上述情况一周左右，答辩人遂向审理陈昌辉诉高文彬一案的具办人徐莉法官递交了案外人异议申请书及相关证据材料，但一直没有得到回复，案涉房屋也未能解封。三、颍州区人民法院（2019）皖1202执异97号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，案涉112室房屋属答辩人所有，本案符合排除强制执行的情形。答辩人也早就向中介公司支付了办证所需的税费共计14万元，也一再催促中介、高文彬办证，在办理过户登记方面不存在任何过错。综上，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告诉请。被告高文彬未答辩。经审理查明如下法律事实：陈昌辉诉高文彬等人建设工程施工合同纠纷案件，陈昌辉曾于2017年8月和10月向本院提起诉讼，后均又撤回起诉。2018年3月1日再次向本院提起诉讼，法院变更案由为劳务合同纠纷，并于2018年10月20日作出（2018）皖1202民初1125号民事判决书，判决高文彬和另一被告方志海共同给付陈昌辉工资1623907元并返还保证金300000元。2018年11月30日本院作出（2018）皖1202民初1125号民事裁定书，并于2018年12月6日查封登记在高文彬名下位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室房屋一套。判决生效后，由于高文彬和方志海未按判决书确定的内容履行，陈昌辉申请法院强制执行。在执行过程中，张雪松、马晓晴提出异议，本院于2019年12月17日作出（2019）皖1202执异97号执行裁定书，裁定中止对高文彬名下位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室房屋的执行。陈昌辉不服，提出执行异议之诉。另查明：2017年11月14日张雪松通过支付宝账户，向阜阳市宜扬房产经纪有限公司法定代表人王晓峰个人银行账户转款20万元，张雪松称其中含张伟购房款5万元，在2017年11月14日张雪松向王晓峰转款当天，王晓峰通过其中国建设银行账户，向高文彬银行账户转款15万元，张雪松称该15万元系张雪松购房定金。2018年1月22日张雪松通过银行向高文彬银行账户转款64万元，高文彬给张雪松出具64万元购房款收条一张。2018年2月10日高文彬与张雪松通过阜阳市宜扬房产经纪有限公司签订“房地产买卖居间协议”，约定案涉房屋总价99万元，定金15万元。2018年3月8日张雪松、马晓晴委托张雪梅以张雪松、马晓晴名义与高文彬、蒋艳签订案涉房屋的“阜阳市存量房买卖合同”，并办理了备案登记，“阜阳市存量房买卖合同”载明房屋买卖价70万元。2018年4月4日张雪松委托张雪梅与李晓东签订案涉房屋的租赁合同，将案涉房屋出租给他人使用。2018年11月14日张雪松通过银行向高文彬支付28万元，张雪松称其中20万元是剩余房款，另8万元并非案涉房屋购房款。上述事实，由身份证、民事裁定书、执行裁定书、银行交易明细、收条、房地产买卖居间协议、阜阳市存量房买卖合同、证人证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为，本案中张雪松和马晓晴购买案涉房屋，符合最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，能排除对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告陈昌辉的诉讼请求。案件受理费13700元，由原告陈昌辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马怀利人民陪审员  江 珍人民陪审员  王 炯二〇二〇年五月十三日书 记 员  许 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。