浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初9804号 原告：曹高总，男，1969年1月14日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：王祥彬、陈通，浙江楷正律师事务所律师。 被告：钱亚仙，女，1954年11月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：王立江、赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 被告：绍兴市柯桥区鱼得水美食广场有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道火车站旁，统一社会信用代码913306217109967971。 法定代表人：虞卫东，总经理。 委托诉讼代理人：董坚，浙江越光律师事务所律师。 第三人：绍兴隆庭酒店管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道轻纺城大道1685号401室、402室、403室，统一社会信用代码91330621MA2BDN6G3U。 法定代表人：曹高奎。 原告曹高总与被告钱亚仙、绍兴市柯桥区鱼得水美食广场有限公司（以下简称鱼得水公司），第三人绍兴隆庭酒店管理有限公司（以下简称隆庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹高总及其委托诉讼代理人王祥彬、陈通，被告钱亚仙的委托诉讼代理人王立江，被告鱼得水公司的委托诉讼代理人董坚到庭参加诉讼。第三人隆庭酒店的法定代表人曹高奎到庭参加第一次庭审，经本院传票传唤未到庭参加第二、第三次庭审。期间进行司法鉴定，本案现已审理终结。 原告曹高总向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告钱亚仙签订的房屋租赁合同，被告钱亚仙退还房屋保证金50000元、未实际使用的房屋租金163450元（2019年7月4日原告客观上已无法使用房屋）；二、判令被告钱亚仙向原告支付违约金300000元，两被告共同承担原告房屋装修及各项损失共计3179773元。事实和理由：原告于2017年7月16日与被告钱亚仙签订房屋租赁合同，租赁位于面积共计2838.98平方米的商业用房用于隆庭酒店出租经营，并根据合同依约支付保证金、租金等各项费用，目前原告已支付租金至2019年10月31日。2018年3月28日，原告方完成装修后开始营业。 2019年6月，原告在正常营业过程中，突然被消防部门告知因经营的公寓场所消防存在隐患（仓储和居住不得设置在同一建筑物内），必须停产停业。感到莫名其妙的原告在了解情况后得知，其租赁的第四层实际产权登记人为被告鱼得水公司，且涉诉房屋第一层至第三层均由被告鱼得水公司实际经营管理，目前被其用于仓储，供商户囤放货物。正是因为实际产权人鱼得水公司的违规经营，将商业用途的房屋出租用于仓储，出现储存场所与居住场所设置在同一建筑物内的情况，导致消防存在安全隐患，使得原告所管理的隆庭酒店客观上无法继续经营。柯桥消防大队已出具行政处罚决定要求停产停业。而被告钱亚仙作为该房屋实际的出租者，根据租赁合同及相关法律规定，有保障承租人合法使用房屋且保持出租房屋符合约定用途的义务，即出租房屋的性质为商业用房，而非仓储。被告钱亚仙的违约行为及实际产权人鱼得水公司的违规经营，导致合同履行不能。原告于2019年7月4日被迫中止营业退出场地，这使原告承受了包括房屋租金、营业收入、房屋装修等各项巨大损失，原告就该事项与被告多次商量无果。综上所述，为维护原告的合法财产权益，现原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求为盼。 被告钱亚仙辩称，本案所涉主体是曹高总和钱亚仙，钱亚仙于2005年向鱼得水公司购得本案所涉房屋，房屋所有权应归钱亚仙所有。双方签订了房屋租赁合同，钱亚仙未违反合同项下事由，原告起诉的事实和理由均与合同无关，其要求解除合同缺乏事实和法律基础，为此请求法院驳回原告对被告钱亚仙的诉请。 被告鱼得水公司辩称，第一、原告与鱼得水公司之间不存在房屋租赁合同关系，鱼得水公司不应当承担本案法律责任。鱼得广场建造后，基本上已经销售，只是在一楼保留了少量几间，房屋由所有权人自行使用管理，原告诉称鱼得水公司实际管理、目前被用于仓储、供商户屯放货物、违规经营均不是事实。案涉第四层房产在2005年时已由鱼得水公司销售给钱亚仙，钱亚仙购买后怎么使用是其自己的事情。第二、原告主张的诉讼请求与鱼得水公司没有法律上的因果关系，应依据原告与钱亚仙之间的房屋租赁合同处理。请求法院驳回原告对鱼得水公司的诉讼请求。 第三人隆庭酒店辩称，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区，合计建筑面积2800余平方米，由鱼得水公司开发建设。2005年10月26日，钱亚仙与鱼得水公司签订一份《房屋认购协议书》，约定钱亚仙以每平方米4414.37元、总额12693365元的价格向鱼得水公司购买案涉房屋。因未办理产权过户手续，目前房屋仍登记在鱼得水公司名下。 2017年7月16日，曹高总（乙方、承租方）与钱亚仙（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方；房屋用途为商业用房，除双方另有约定外乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止，共十年；第一年租金48万元，之后每年递增3万元直至70万元；第一年租金分二次支付，签订本协议时乙方向甲方支付第一年租金的50%，满六个月付清全额余款，从第二年起，每年租金提前一个月全额付清；乙方须向甲方支付水、电、管理、装修等费用及房屋保证金五万元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；任何一方违反本合同的规定，须向对方支付三十万元的违约金；合同还对其他事项作了约定。 合同签订后钱亚仙依约交付了房屋，曹高总对房屋进行装修后开设了隆庭酒店。曹高总已支付钱亚仙保证金5万元、2017年11月1日至2018年10月31日的租金48万元、2018年11月1日至2019年10月31日的租金51万元。 2019年7月23日，绍兴市消防救援支队柯桥大队向隆庭酒店作出《行政处罚决定书》，载明：你单位储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款之规定，给予责令停产停业并处罚款伍仟元的处罚。于是隆庭酒店关闭至今。 在本案审理过程中，根据曹高总申请，本院委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉房屋中已形成附合的装饰装修残值进行评估。2020年2月20日，该公司出具《评估报告书》，评估硬装项目残余价值2148431元、热水器及空调残余价值266700元，合计2415131元。为此曹高总支付鉴定费37210元。 本院认为，原告曹高总与被告钱亚仙签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人理应诚信履约。本案中，双方主张对方存在根本性违约，本院均不予认定。曹高总租赁房屋后对房屋拥有管理使用的权利，出租人钱亚仙不能过份干涉，在国家法律法规规定范围内合理利用房屋属于曹高总的义务。在曹高总承租房屋约两年时间后，因隆庭酒店储存场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准，违反了《中华人民共和国消防法》第十九条第二款“生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准”之规定，被消防救援机构责令停产停业。曹高总自认隆庭酒店由其实际经营管理，因己方的原因导致合同目的不能实现。鱼得水公司认可案涉房屋已出售给钱亚仙，钱亚仙也提供了房屋买卖合同证明该事实，2018年1月曹高总在办理隆庭酒店设立登记时已取得房屋权证复印件，已知晓登记产权人为鱼得水公司，其当时未提出异议，现又以房屋非钱亚仙所有为由主张钱亚仙根本性违约，理据不足。故曹高总主张钱亚仙根本性违约，理由不能成立，其诉请钱亚仙支付违约金、行政罚款及逾期利息，本院不予支持。曹高总租赁房屋装修并开设宾馆已有约两年时间，钱亚仙未在合理期限内对曹高总的装修行为提出异议，钱亚仙收取的保证金也涵盖装修保证之用，虽曹高总未按约定征得钱亚仙书面同意，但应当视为钱亚仙认可曹高总进行装修，钱亚仙据此理由主张曹高总存在根本性违约，本院不予采纳。另，曹高总虽有延迟支付租金，但均已足额支付完毕且未超期过长，之前钱亚仙也未以此为由提出过解除合同，曹高总违约轻微，不构成根本性违约。现隆庭酒店停产停业，曹高总的合同目的不能实现，双方形成合同僵局，《房屋租赁合同》应解除为宜，《房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达钱亚仙之日即2019年9月16日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已解除，钱亚仙理应返还曹高总50000元保证金及剩余租期（2019年9月17日至10月31日）的房租，房租金额本院认定为62876.71元（510000元÷365天×45天）。曹高总没有证据证明隆庭酒店停业后其已向钱亚仙腾退房屋，《评估报告书》中所附照片也反映房屋尚未腾空，故对于合同解除后的占有使用费钱亚仙可另循合法途径解决。 关于曹高总主张的营业损失。首先，曹高总并非营业收入的直接受益人，即使存在营业损失也应由隆庭酒店主张，曹高总的主体不适格。其次，《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”第七十三条第三项规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”本案中，并无证据证明隆庭酒店在开业经营前已向消防救援机构申请消防安全检查，即使隆庭酒店存在营业损失也系其擅自开业经营造成。故本院对曹高总的该部分诉讼请求予以驳回。 关于房屋装修残值损失的承担问题。因双方均不存在根本性违约，且在合同中没有约定此情况下装饰装修物如何处理，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”规定，合同解除后，对于未形成附合、可拆除的装饰装修物如床、空调、热水器等可由承租人曹高总拆除。对于已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本院按照公平原则结合案情确定由双方对残值进行分担。本案中，曹高总存在未取得同意装修的书面意见等轻微违约情形，并且《房屋租赁合同》不能继续履行的原因在于隆庭酒店自身存在违法行为，本院酌情确定由钱亚仙承担25%的硬装项目残值损失，金额为537107.75元（2148431元×25%），曹高总自负75%。曹高总诉请鱼得水公司共同承担责任，并无事实与法律依据，本院予以驳回。 第三人隆庭酒店经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二、第三次庭审，不影响本院根据查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、原告曹高总与被告钱亚仙在2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除； 二、被告钱亚仙向原告曹高总返还保证金50000元、房屋租金62876.71元，并支付装饰装修残值损失537107.75元，合计649984.46元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告曹高总的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36346元，由原告曹高总负担29949元，被告钱亚仙负担6397元，被告负担部分限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费37210元（已由原告曹高总预交），由原告曹高总负担28935元，被告钱亚仙负担8275元，被告钱亚仙应于本判决生效之日起十日内支付给原告曹高总8275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  任高翔 人民陪审员  葛紧跟 人民陪审员  沈关梁 二〇二〇年五月八日 书 记 员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。