河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0684民初3202号原告（反诉被告）：吴多飞，男，1975年4月20日出生，汉族，现住江西省瑞金市。原告（反诉被告）：欧前英，女，1975年10月15日出生，汉族，现住江西省瑞金市。二原告委托代理人：范玉翠，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾军，男，1982年11月8日出生，汉族，现住高碑店市。第三人：金世伟，男，1987年12月20日出生，汉族，现住高碑店市，原高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部业主。委托代理人：金媛，女，1987年12月12日出生，汉族，现住高碑店市，金世伟之妻。原告吴多飞、欧前英与被告曾军、第三人金世伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，被告曾军在答辩期间提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告（反诉被告）吴多飞及二原告委托代理人范玉翠、被告曾军及其委托代理人王永亮、第三人金世伟的委托代理人金媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴多飞、欧前英向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、退还房屋首付款85万元整。事实和理由：2017年5月5日原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将名下位于高碑店市诺林湾小区1-4-402室房屋卖给原告，同日原告支付85万元首付款，房屋未交付。2017年5月27日高碑店市政府发布限购政策，致使涉诉房屋无法办理过户手续，合同无法继续履行，合同目的不能实现。被告（反诉原告）曾军向本院提出反诉请求：1、解除原被告及居间方签订的房屋买卖合同，没收买方定金284000元以赔偿反诉人损失；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年4月4日双方就买卖涉案房屋达成一致，总房款142万元，当日支付定金30万元，口头约定一次性付款。2017年5月5日原、被告及第三人签订房屋买卖合同，付款方式变更为银行按揭贷款，同时补交定金55万元，定金合计85万元。当日原、被告共同到邮政储蓄银行办理面签手续。2017年8月反诉人询问剩余房款支付问题时，被反诉人告知因政策变化导致房屋买卖合同不能履行，并要求退还定金。期间被反诉人曾提出房价下跌要求降低总价，遭到反诉人拒绝。被反诉人在具备办理贷款、过户手续的前提下，恶意拖延办理时间导致买卖合同无法履行，其行为构成违约。被告（反诉原告）曾军对本诉的答辩意见，与反诉事实与理由一致。原告（反诉被告）吴多飞、欧前英对反诉的答辩意见，与本诉事实与理由一致。第三人金世伟述称：曾军在2017年3月委托第三人出售该房屋，在4月初曾军写的定金收据，当时约定是全款购房。2017年5月5日签订的房屋买卖合同，付款方式改成贷款。后因政策变化导致买方未达到购房条件。本院经审理认定事实如下：2017年3月曾军委托高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部出售其位于高碑店市诺林湾小区1-4-402室房屋。2017年4月4日宋春表转账给曾军30万元，曾军出具定金收据中注明收到房屋定金30万元，总房款142万元，违约责任若买方违约定金不退，卖方违约双倍返还等内容。该定金收据没有写明买受人姓名，也没有买受人签名。2017年4月17日吴多飞申请房屋档案查询，未查到吴多飞及其配偶、子女在高碑店市范围内相关的房屋信息。2017年4月17日高碑店市房屋测绘大队出具涉案房屋分层分户平面图，吴多飞交纳了测绘费。2017年5月5日甲方曾军（售房人）、乙方吴多飞、欧前英（购房人）、丙方高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部（代理方）共同签订房屋买卖合同，主要约定：甲方房屋坐落在高碑店市××东侧××路南侧阳光××社区××室，建筑面积108.77平方米，房屋所有权证编号9834771，成交总价142万元；乙方由银行按揭方式购买，拟贷款金额57万元，乙方应在合同签订当日内支付定金85万元作为首付款；按揭贷款支付时间于银行审批通过房屋按揭贷款手续后，由银行将按揭贷款资金支付甲方；房屋过户税费和其他费用以国家政策为准，由乙方承担，甲方无条件配合乙方过户；丙方为甲乙双方订立房屋买卖合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋买卖合同的事项，并协助甲乙双方办理房屋交验、过户手续、房屋按揭贷款手续；合同签订当日甲乙双方应向丙方支付约定服务费；甲乙双方于合同签订后根据银行批贷时间房产局过户时间约20个工作日内将办理房屋产权过户手续所需要的全部资料交付丙方，由丙方协助办理该项过户手续；因乙方自身原因致使双方未能在上述期间办理过户手续或擅自解除合同、拒绝履行本合同义务或履行义务不符合本合同约定的，均视为违约，定金不予退还，定金的50%作为丙方服务费；因乙方原因终止贷款行为，致使本合同履行发生困难的，乙方应在甲方及丙方共同通知后7日内自行筹款补齐所差房款，否则视为乙方拒绝履行本合同，乙方除支付违约金外，并赔偿甲方、丙方的全部损失（包括但不限于房屋差价款、律师代理费、交通费、误工费等）；因不可抗力、国家法律政策变化等原因，导致本合同变化猴子不能全面履行的，甲乙丙方互不承担责任。该合同上由甲、乙双方签名并按手印，丙方加盖了高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部公章。合同签订当日，三方到中国邮政储蓄银行高碑店支行办理房屋按揭贷款面签手续，购房人吴多飞向售房人曾军转账付款85万元，曾军将2017年4月4日收取的定金30万元中的28万元返还给了吴多飞，2万元作为佣金交给高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部。2017年5月20日左右，银行通知中介方购房人吴多飞的按揭贷款已获批。因房产管理局暂停办理房屋过户手续，三方未继续办理过户手续。2017年5月27日高碑店市人民政府发布房产限购政策，对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手住房），补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。上述限购政策自2017年5月27日起实施。2017年6月23日高碑店市五一路悦居房产信息咨询服务部注销，个体经营者金世伟继续为原、被告提供服务。2017年9月8日金世伟通知购房人高碑店市房产局恢复办理房产所有权转移登记手续。购房人吴多飞、欧前英以其不具备购房资格为由，要求解除合同。原、被告因履行合同发生纠纷，吴多飞、欧前英于2017年9月22日诉至本院。另查明，曾军之妻张燕霞2017年7月29日与天津滨海新都市投资有限公司签订商品房买卖合同，购买天津市北塘经济区御海东苑13-1-602室商品房，交易总价1180023元。张燕霞在合同签订当日支付首付款710023元，余款按揭贷款方式支付。上述事实有定金收条、房屋买卖合同、房屋所有权证书、银行账户交易明细、入账汇款业务回单、通话录音、微信截图、佣金收据，房屋档案查询证明、测绘费收据，《高碑店市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，商品房买卖合同、结婚证、企业信用信息资料、当事人当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为：2017年4月4日的定金收据，未注明购房人姓名、履行期限，也无购房人签字，缺乏买卖合同成立的必要条件，应视为对双方之后签订买卖合同的担保。2017年5月5日原、被告及中介方共同签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，不违背法律禁止性规定，具有法律效力。合同约定合同签订当日支付定金85万元作为首付款，混淆了定金和首付款的概念；按照担保法的规定，定金不得超过总价款的20%即284000元；按照合同词句、目的、交易习惯等理解，该85万元应为首付款。原、被告双方均主张解除该房屋买卖合同，不违反法律规定，本院予以支持。在2017年5月27日高碑店市人民政府发布房产限购政策前，双方已经签订并部分履行了房屋买卖合同，原告（反诉被告）吴多飞、欧前英主张限购政策致使涉诉房屋无法办理过户手续、合同无法继续履行，没有事实依据和证据支持，本院不予采信。合同解除后，未履行部分不再履行，已经履行部分应相互返还。合同解除不影响当事人按照合同结算和清理条款主张权利。原告（反诉被告）吴多飞、欧前英主张由曾军返还首付款85万元，符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）曾军主张扣留定金284000元用于赔偿其损失，既符合担保法的规定，又与定金收据的约定及合同条款内容一致，本院予以支持。双方折抵后，被告（反诉原告）曾军返还原告（反诉被告）吴多飞、欧前英款项共计566000元。依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、准许当事人解除2017年5月5日签订的房屋买卖合同；二、被告（反诉原告）曾军于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）吴多飞、欧前英款项共计566000元；三、驳回原、被告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元、反诉案件受理费2780元，共计8930元，由吴多飞承担6150元，曾军承担2780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  闫冠军二〇一七年十月二十六日书记员  韩子丹