吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉02民初184号 原告（执行案外人）：孙文光，住蛟河市。 委托诉讼代理人：郭尚玉，吉林正霄律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人：林曈，董事长。 委托诉讼代理人：孙旭香，会计。 委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。 被告(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林。 法定代表人：黄保国，董事长。 委托诉讼代理人：李迎吉，法律顾问。 原告孙文光与被告吉林信达金都置业有限公司、吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙文光及其委托诉讼代理人郭尚玉，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被告吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙文光向本院提出诉讼请求：立即停止对吉林市贻翔苑小区5号楼1单元603室房屋及14号车库的强制执行并解除查封。由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：2013年7月我与华运公司签订了承包协议，我方为华运公司建设的吉林市贻翔苑小区7号楼和12号楼主体工程。2014年7月由华运公司验收合格，因拖欠工程款325507元。我与华运公司于2017年1月10日口头达成《房屋、车库抵顶工程款协议》约定：“华运公司将吉林市贻翔苑小区5号楼1单元603室房屋及5号楼14号车库抵顶拖欠本人的工程款，同时双方签订了房屋及车库的认购协议。因本人急于出售房屋、车库变现给工人工资，所以尚未居住。由于华运公司的原因未给本人办理产权手续。 信达公司辩称，孙文光诉请的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，不能阻却法院执行。孙文光诉争的房屋并不是华运公司以房抵债给孙文光的房子，根据孙文光向法庭提起异议申请时，并没有提交与张庆伟之间的任何协议。只向法院提交了认购协议，说明孙文光当庭所提交的证据都是在执行异议申请之后所补充的。因此孙文光提交的证据不能证实在法院查封该房屋之前，已经合法占有上述房屋以及存在以房抵债真实情况，其诉求不符合上述相关规定。 华运公司辩称，孙文光与华运公司并不存在直接的合同关系，华运公司没有义务向孙文光付清农民工工资，华运公司开发建设工程的几个施工人都是以新基建筑公司名义参与的承包，而直接实施的承包工程。如果发生拖欠农民工工资，应向张庆伟主张，与我方没有关系。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 孙文光为证实自己的主张提供如下证据：证据一、2017年1月10日孙文光与张庆伟签订工程结算协议一份，证明就工程款结算问题，张庆伟用吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库合计金额325507元抵偿孙文光工程款，该行为发生在人民法院采取执行查封措施之前。证据二、2015年11月20日张庆伟与华运公司以房抵债协议书及明细一份，证明华运公司用28套房屋（包括本案诉争房屋和车库）抵偿张庆伟工程款477.199万元。证据三、认购协议两份，证明孙文光分别于2017年1月10日、2015年11月20日与华运公司签订认购协议。同日，孙文光据此实际占有上述争议房屋，该行为发生在人民法院采取执行措施之前的事实。证据四、收据两份，证明的问题与证据三相同。证据五、本院（2017）吉02民初117号民事判决书一份，证明华运公司开发的吉林市贻翔苑小区7号楼及12号楼由张庆伟承包，因华运公司未能结清张庆伟工程款，2015年11月20日，华运公司与张庆伟签订以房抵债协议书，约定华运公司用28套房屋抵偿张庆伟工程款477.199万元。张庆伟将其中本案争议的房屋和车库抵账给孙文光。因华运公司抵债给张庆伟的房屋被人民法院采取了执行措施，张庆伟提出了执行异议之诉，得到人民法院的支持的事实。故此，孙文光提出的执行异议之诉与该案基本事实、法律关系相同，应该获得支持。证据六、本院（2017）吉02执异232号执行裁定书一份，证明房屋及车库被查封，孙文光提出异议，被本院驳回异议请求。 信达公司质证称，对证据一、真实性及证明问题都有异议，不是与华运公司进行的结算，而且没有与华运公司以房抵债的协议。对证据二、真实性及证明问题都有异议，系华运公司与张庆伟之间以房抵债的协议，以房抵债工程款明细中体现的是已经给孙文光出具的工程款收据，但孙文光没有提供。对证据三、证据四，真实性及证明问题有异议，没有相关其他证据佐证以房抵债真实性。对证据五、该判决书并不是终审判决。对证据六、真实性及证明问题没有异议。 华运公司质证称，没有异议。 信达公司为证实自己的主张提供下列证据：本院（2016）吉02执106之一执行裁定书一份，证明法院对诉争房屋进行了查封。 孙文光质证称，没有异议。 华运公司质证称，没有异议。 华运公司没有向本院提供证据。 本院经审查认为，因孙文光提供了华运公司与张庆伟的抵账协议、孙文光与张庆伟的结算抵账协议、孙文光与华运公司针对争议房屋和车库的认购协议、收据，上述证据相互佐证，可以认定华运公司以本案争议的房屋及车库抵工程款给张庆伟后，张庆伟又抵顶给孙文光，由孙文光就涉案房屋及车库与华运公司签订了认购协议，孙文光实际取得钥匙并占有使用。本院对孙文光提供的证据的真实性予以采信。因信达公司提供的证据，各方当事人对其真实性均无异议，故本院予以采信。 通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。孙文光于2017年5月8日因（2016）吉02执106号之一执行裁定查封诉争房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年5月23日作出（2017）吉02执异232号执行裁定，驳回孙文光的异议请求。 另查明：本院（2017）吉02民初117号民事判决书认定华运公司开发的吉林市贻翔苑小区7号楼及12号楼由张庆伟承包，因华运公司未能结清张庆伟工程款。2015年11月20日张庆伟与华运公司签订以房抵债协议书及明细，华运公司用28套房屋（包括本案诉争房屋和车库）抵偿张庆伟工程款477.199万元。张庆伟承包工程后，又将部分工程交由孙文光实际施工。2017年1月10日孙文光与张庆伟签订工程结算协议，张庆伟用吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库合计金额325507元抵偿孙文光工程款。孙文光于2017年1月10日与华运公司签订两份认购协议，华运公司出具收据。 华运公司于2017年1月10日将争议房屋及车库钥匙交付给孙文光。 华运公司因未进行综合验收导致吉林市贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，孙文光至今未能办理产权登记手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，争议焦点应为孙文光主张的停止对吉林市贻翔苑小区购买吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库的强制执行的诉讼请求应否得到支持。孙文光的诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。而孙文光是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、孙文光与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、孙文光是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙文光应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任。张庆伟承包了华运公司开发的吉林市贻翔苑小区部分工程后，又将部分工程交由孙文光实际施工。张庆伟将华运公司抵偿工程款的多套房屋中的本案争议的房屋及车库再次抵账给孙文光，孙文光在本案中提供了华运公司与张庆伟的抵账协议、孙文光与张庆伟的结算抵账协议、孙文光与华运公司针对争议房屋和车库所签订的认购协议以及收据等，可以证明以房抵账以及孙文光占有使用争议房屋和车库的事实。虽然孙文光没有产权证，但是因华运公司原因造成。故此，孙文光享有足以排除强制执行的民事权益。孙文光关于停止执行吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，孙文光的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 不得执行吉林市贻翔苑5号楼1单元603号房屋及5号楼14号车库。 原告孙文光预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2017）吉02执异232号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 石 刚 审判员 付 广 审判员 孙 伟 二〇一七年十月十三日 书记员 常芳郁