贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4457号上诉人（原审被告）:李丽，女，1986年6月5日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区，委托诉讼代理人：徐再贤（系李丽之夫），男，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：贵阳敦仁物业管理有限公司（现名称变更为贵阳敦仁好冠佳物业管理有限公司），住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区七一路南湖郡小区8号楼，统一社会信用代码：9152012255661661X6。法定代表人：张建华，公司总经理。委托诉讼代理人：肖蒋琴，女，该公司员工。上诉人李丽因与被上诉人贵阳敦仁物业管理有限公司（以下简称敦仁物业公司）服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李丽上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一审、二审诉讼费由敦仁物业公司承担；3、请求依法解除与敦仁物业公司的物业服务合同关系。二审审理中，上诉人李丽放弃第三项上诉请求。事实和理由:一、敦仁物业公司主体资格认定证据不足，且未通过法定程序来主张拖欠的物业费，明显怠于行使权利。根据《物业管理条列》第24条的规定，从事物业管理应当具有资质，但敦仁物业公司未能证明其属于合法的物业服务企业。另根据《物业管理条列》第67条的规定，业主逾期不交纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。但本案敦仁物业公司并未有任何证据证明上诉人在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳物业费用。此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付的，法院应予支持。但敦仁物业公司并未提交证据证明其履行了催收义务。一审判决认定当事人存在事实上的服务合同关系不符合法律规定，在事实合同成立的要件上，对方接受的前提是愿意，本案中，上诉人并未愿意接受。敦仁物业公司至2014年7月31日后未进行过任何形式催收，明显怠于行使权利，其主张已过诉讼时效。二、敦仁物业公司并没有履行相关维修、养护、管理义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人在一审中列举了物业服务存在的诸多问题，但一审仅以存在瑕疵，使敦仁物业公司逃避违约责任。敦仁物业公司辩称，双方存在物业服务合同关系，请求驳回上诉，维持原判。敦仁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李丽立即支付南湖郡小区四栋一单元401房物业管理费5695元，滞纳金5695元，共计11872元；2、判令李丽承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，李丽系南湖郡小区七号楼××单元××号房的业主，敦仁物业公司作为南湖郡前期物业管理公司进驻该小区。2011年7月2日李丽与敦仁物业公司签订了前期物业服务协议，约定敦仁物业公司为该小区提供物业服务，该协议约定双方的权利义务，但未明确约定物业管理服务费用收取标准。合同签订后，李丽按敦仁物业公司要求缴纳物业费直至2014年7月31日，后李丽以敦仁物业公司不作为、服务不到位为由拒绝继续缴纳物业管理费。一审法院认为，物业服务合同系双务合同，物业管理企业需按照约定履行义务，为业主提供符合约定标准的服务，业主也需按时交纳物业管理费，以利于物业管理企业对小区进行管理，二者良性互动方能营造和谐小区环境。敦仁物业公司与李丽签订的《南湖郡前期物业服务协议》，意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效，具有法律约束力。本案中，敦仁物业公司虽出示证据证实业主代表已将解聘通知书送达敦仁物业公司，但该行为并非法定或约定的解除合同情形，而敦仁物业公司以实际行动表示不同意解除合同，故双方的合同关系并未因此而自然解除。由于李丽居住小区现仍系敦仁物业公司在提供物业管理服务，因此，李丽以已与敦仁物业公司不存在服务合同关系为由不予交纳物业管理费的理由不足，双方之间仍存在事实上的服务合同关系，但由于双方在上述合同中未对物业管理服务费用进行明确约定，仅以该协议为由敦仁物业公司要求按房屋建筑面积以每月每平米1.5元的标准向被告收取物业管理费的理由不充分；同时，敦仁物业公司作为物业管理方，应按约履行服务义务，而敦仁物业公司未按协议第一条约定定时向李丽公布物业管理费用收支项目，亦未达到协议第四条关于物业管理服务质量标准，如房屋外观、环境卫生、交通秩序、车辆停放及公用部位的维护和管理等方面未尽到合同义务的情形，应对物业管理费作相应扣减，故酌情对敦仁物业公司应当收取的2014年8月1日至2016年12月31日（共计29个月）期间的物业管理费按每月每平米1.5元的50%计算，即按2847.51元[130.92平方米×1.5元/平方米×29个月×50%]予以支持。敦仁物业公司主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李丽友在本判决生效后十日内支付原告贵阳敦仁物业管理有限公司物业管理费2847.51元；二、驳回原告贵阳敦仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币96元，减半收取人民币48元（原告已预交），由被告李丽负担18元，由原告贵阳敦仁物业管理有限公司负担30元。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：敦仁物业公司提交了（2014）白行初字第9号行政判决，证明业主委员会并没有成立，李丽与敦仁物业公司有物业服务合同。李丽经质证，对真实性无异议，但对关联性及合法性有异议，业委会备案是告知行为，不是行政行为，所以该判决是不合理的。敦仁物业公司提交2010年12月1日签订的《物业管理委托服务合同》，证明其进入小区提供服务是与房开公司签订有协议的。李丽经质证，对真实性、合法性均有异议。敦仁物业公司提交资质证书，证明其于2012年1月5日取得三级资质。李丽经质证，认为是复印件，不予认可，且与物业公司提供服务的时间不一致。对于敦仁物业公司提交的证据因与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，2010年12月1日敦仁物业公司与贵阳凯文房地产开发有限公司签订《南湖郡小区物业管理委托服务合同》，约定由敦仁物业公司对南湖郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务费用由业主交纳，标准为高层住宅每平方米1.5元/月，业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主应在到期10日内履行交纳义务，该合同期限自2010年12月1日起至2020年12月30日止。2011年7月2日，敦仁公司与李丽签订《南湖郡前期物业服务协议》，该协议主要约定物业管理费依据物价局对本小区批准的收费标准收取，住宅建筑面积每月每平方米1.5元，物业管理费6个月缴纳一次，并于到期前5日内一次缴清，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。2012年1月5日贵阳市住房和城乡建设局向敦仁物业公司发放中华人民共和国物业管理企业资质证书，资质等级为三级，有效期至2017年12月31日。2016年7月31日，敦仁物业公司向李丽发出催缴物管费通知单，载明“截止2016年7月，你户已欠24个月物管费……。”一审法院（2014）白行初字第9号行政判决书判决撤销贵阳市白云区住房和城乡建设局对贵阳市白云区南湖郡小区业主委员会作出的备案登记。该判决双方未上诉。2017年6月27日敦仁物业公司名称变更为贵阳敦仁好冠佳物业管理有限公司。除此之外，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于业主应否交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，敦仁物业公司与贵阳凯文房地产开发有限公司签订《南湖郡小区物业管理委托服务合同》对南湖郡小区的全体业主均具有约束力。之后，敦仁物业公司与李丽签订了《南湖郡前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。敦仁物业公司有提供服务的义务，而李丽有交纳物业服务费用的义务。李丽从2014年8月1日起开始欠缴物业服务费，敦仁物业公司也依法向李丽进行了催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原判认定李丽作为南湖郡小区的业主，接受了敦仁物业公司提供的物业服务，应按《南湖郡前期物业服务协议》的约定履行其交纳物业管理费的义务并无不当，但一审认为敦仁物业公司按照每月每平方1.5元的50%收取物业管理费理由不充分的认定不当，鉴于敦仁物业公司并未对一审判决结果提出上诉，故本院予以维持。李丽上诉称，敦仁物业公司不具有主体资格，敦仁物业公司未按法定程序进行催收，其请求已过诉讼时效。对此，敦仁物业公司提交的三级资质证书能够证明其有提供物业服务收取物业服务费的资质。敦仁物业公司请求的物业费用从2014年8月1日起算至2016年12月31日，根据双方协议约定，物业服务费6个月缴纳一次，即2014年8月份的物业服务费应从2015年3月1日开始起算诉讼时效，敦仁物业公司在2016年7月31日已经履行了催收义务，此时诉讼时效中断，之后敦仁物业公司于2017年2月21日立案提起诉讼，故本案并未超过诉讼时效。因此，李丽的该上诉理由本院不予采信。李丽上诉还主张一审认定双方存在事实上的服务合同关系不当。对此，根据双方签订的《南湖郡前期物业服务协议》约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。因贵阳市白云区南湖郡小区业主委员会的登记备案已被生效判决撤销，故业主代表的解聘通知书并不导致双方的合同解除，该合同对双方当事人仍具有约束力。故一审认定双方存在事实上的服务合同关系不当，上诉人李丽的该上诉理由本院予以采信，本院予以纠正。李丽上诉还主张敦仁物业公司未履行相关维修、管理等义务，应承担相应的赔偿责任。对此，李丽在一审并未提出反诉，其认为敦仁物业公司如存在不按合同履行义务的情形，其可另案主张，而不应作为其拒交物业服务费用的理由。综上所述，李丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由李丽负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 邱兴权审判员 谌致华二〇一七年十月二十六日书记员 曹 艳