云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 裁 定 书(2017)云0402民撤1号原告：玉溪大用房地产开发有限公司。住所地：玉溪市红塔区凤凰路**。法定代表人：伏禄寿，董事长。委托诉讼代理人：王彦东，云南李世敏律师事务所律师，特别授权代理。被告：李曼华，女，1971年12月15日生，汉族，住玉溪市江川区。被告：陶丽琴，女，1984年11月2日生，汉族，住玉溪市红塔区。被告：朱金平，男，1981年10月1日生，拉祜，住新平彝族傣族自治县。第三人：中国建设银行股份有限公司玉溪市分行。。住所地：玉溪市红塔区玉兴路**负责人：李德福，行长。委托诉讼代理人：杜富明，男，1982年1月22日生，汉族，住玉溪市红塔区。系第三人员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：李琳，女，1970年2月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。系第三人员工。特别授权代理。原告玉溪大用房地产开发有限公司（以下简称大用地产）诉被告李曼华、陶丽琴、朱金平、第三人中国建设银行股份有限公司玉溪市分行（以下简称建行玉溪市分行）第三人撤销权纠纷一案，本院2017年7月4日受理后，因被告李曼华下落不明，依法转为普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理，原告大用地产公司的委托诉讼代理人王彦东，被告陶丽琴、朱金平，被告建行玉溪市分行的委托诉讼代理人杜富明、李琳到庭参加了诉讼，被告李曼华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大用地产向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初934号民事判决书。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：荷林某府系原告开发的房地产项目。2012年12月26日原告与被告李曼华签订了《商品房购销合同》，合同约定原告将荷林某府2幢1单元2403号建筑面积74.69平方米的房屋以521486元的价格出售给李曼华。李曼华为购买上述房屋于2013年1月8日与第三人建行玉溪市分行签订《个人住房（商品用房）借款合同》，向第三人贷款360000元，期限216个月（从2013年1月8日起至2031年1月8日止）。合同约定李曼华自愿用荷林某府2幢1单元2403号房屋为上述借款提供抵押担保。原告对上述借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金等承担连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。合同签订后，第三人按约将360000元贷款发放给李曼华。在上述借款期间，被告李曼华、陶丽琴、朱金平知道或应当知道涉案房屋存在抵押贷款，存在其它权利人，恶意串通，通过签订房屋买卖合同的形式，由李曼华将房屋出卖给陶丽琴和朱金平。然后，陶丽琴、朱金平对李曼华提起房屋买卖合同纠纷诉讼，红塔区人民法院在李曼华未参加诉讼的情况下作出（2016）云0402民初934号民事判决书，判决李曼华协助陶丽琴和朱金平办理本案争议涉及房屋的过户手续。第三人建行玉溪市分行又向法院起诉李曼华和原告，红塔区人民法院又作出（2016）云0402民初2524号民事判决书，判决原告对李曼华向第三人的借款承担连带担保责任。红塔区人民法院（2016）云0402民初934号民事判决书客观上造成无法变卖本案争议涉及的荷林书香府2幢1单元2403号房屋以偿还第三人借款，严重损害了原告的合法权益。该判决是在原告等利害关系人未参加诉讼的情况下作出的，认定事实不清，证据不足，程序违法。为此，特根据民法总则第一百五十四条，合同法第五十二条，民事诉讼法第五十六条向人民法院起诉，请判如所请。被告陶丽琴辩称：被告陶丽琴和朱金平没有伪造荷林某府2幢1单元2403号房屋的房产证和土地证，房产证和土地证复印件是李曼华给我们的。买房子时我问过原告公司这套房子是不是李曼华的，原告公司的人说是的。我还请人去房管局查过，这套房子没有贷款抵押。我们已经按约定给付了李曼华购房价款，并如期搬进去居住到现在。因为李曼华没有按约定时间办理过户手续，我们才起诉李曼华。起诉时我们又查询了该房档案，同样没有抵押。因为没有抵押我们才放心购买。我们不知道李曼华用这套房屋抵押贷过款，银行来说这个房子是抵押给他们的我们才知道。为买这个房子我们花了很多钱，我们也是受害者，请求驳回原告的诉讼请求。被告朱金平答辩称，我与李曼华是买房子前两个月有个叫陈某的人带来我铺子里玩认识的。之后陈某经常带李曼华来玩。李曼华说要买房子，我们没有能力买大房子，这个房子刚好合适，就决定购买。所有手续都是我媳妇办。中介公司的人是李曼华找来的。购房款我们是小点小点凑了给李曼华。我付过100000元，我媳妇不知道，所以没过户就多付了20000多元。第三人建行玉溪市分行认为，原告大用地产为被告李曼华向我行借款提供担保，红塔区人民法院（2016）云0402民初2524号民事判决书判决原告对李曼华欠第三人的借款承担连带担保责任，法院的判决有事实及法律依据。借款人李曼华与本案被告签订房屋买卖合同时未通知我行，也没有经过我行的书面同意，所以被告无权购买本案涉诉的房屋。根据担保法及物权法的相关规定，抵押人没有经过抵押权人同意处分抵押物的行为应该是无效的。因为玉溪当地没有办理抵押权预告登记，所以被告查询时没有抵押记录。被告陶丽琴和朱金平向李曼华买房时没有见到房产证土地证原件，没有尽到合理注意义务，不是善意第三人。继续执行红塔区人民法院（2016）云0402民初934号民事判决书客观上将损害第三人的合法权益。为此，第三人赞同原告的诉讼请求。为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：一、《商品房购销合同》，证明2012年12月26日原告与被告李曼华签订了《商品房购销合同》，合同约定原告将荷林某府2幢1单元2403号建筑面积为74.69平方米的房屋以521486元价格出售给被告李曼华。二、《个人住房（商品用房）借款合同》，证明：1、李曼华与第三人建行玉溪市分行签订《个人住房（商品用房）借款合同》，合同约定被告李曼华向第三人借款360000元，借款期限216个月（自2013年1月8日起至2031年1月8日止）。2、被告李曼华自愿用荷林某府2幢1单元2403号房屋为上述借款提供抵押担保。3、原告对李曼华上述借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用承担连带责任保证。三、玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初934号民事判决书和（2016）云0402民初2524号民事判决书，证明法院判决被告李曼华协助被告陶丽琴和朱金平办理荷林某府2幢1单元2403号房屋的过户手续。判决原告对李曼华欠第三人的债务承担连带保证责任。四、荷林某府2幢1单元2403号的房屋所有权证和土地证，证明涉案房屋的产权证原件一直在原告手里保管，被告在没有拿到原件的前提下进行房屋交易，没有尽到买受人的合理义务。五、申请本院调取（2016）云0402民初934号案件卷宗，被告李曼华与被告陶丽琴、朱金平之间的《房屋买卖合同》是中介参与下签订的，但陶丽琴作为房屋买受人连中介公司在哪里都不知道。该合同没有编号。合同约定购房款是524700元，但被告朱金平、陶丽琴提供的支付凭证金额超过该金额。合同约定付款方式为首付15万元，余款8万元于2014年后慢慢还。被告陶丽琴和朱金平先后30多次付款给被告李曼华，很多付款是一次几千元，表明涉案房屋存在贷款，被告之间还存在其它债权债务纠纷。房屋交易过程当中陶丽琴曾到过公证机关问过，在不能公证的前提下还进行交易。陶丽琴不知道朱金平付过李曼华10万元，导致多付了李曼华。在没有办理过户手续的情况下就付了全款，可能是其它债权债务关系。付款中有一笔130000元的款项，证实陶丽琴与李曼华存在合伙关系，双方不存在真实的房屋交易。因此，陶丽琴和朱金平在买房过程中没有尽到合理义务，买卖过程不符合交易规则，不符合生活逻辑。经质证，被告陶丽琴和朱金平对原告与李曼华商品房购销合同无意见。对李曼华与第三人签订的借款抵押合同表示不知道。对红塔区人民法院判决书的真实性没有异议。对荷林某府2幢1单元2403号房屋的产权证无异议，但说明其只收到李曼华的复印件。2014年9月22日房产证已经办下来，在此期间原告都未去房管局办理抵押登记手续。其与李曼华的房屋买卖合同是在荷林某府2幢1单元2403号房屋签的，中介公司的人是李曼华叫去的。签了后我们按照约定的时间入住至今。其与李曼华确实是有经济纠纷，李曼华以合伙做生意欺骗陶丽琴，陶丽琴付了李曼华13万元合伙投资款。李曼华写的条子已经注明是做生意的款项还是付房款。朱金平付给李曼华10万元没有跟陶丽琴说，后来对帐才知道多付了李曼华钱。被告陶丽琴和朱金平是做生意的，有点就付点，所以付款次数比较多。第三人建行玉溪市分行对原告提交的证据无异议。被告陶丽琴和朱金平提供了以下证据：一、原告与被告李曼华签订的《商品房购销合同》、商品专用发票、商品房产登记表，证明被告李曼华向原告购买房屋，后来将房屋卖给被告陶丽琴和朱金平，该房屋现在已交付给陶丽琴和朱金平居住使用四年。二、被告陶丽琴、朱金平与李曼华签订的《房屋买卖合同》、收条、银行流水、回执单，证明被告陶丽琴和朱金平向被告李曼华买卖房子的整个过程。三、荷林某府2幢1单元2403号房屋的物管费、垃圾费收据，证明近几年的物业管理费是被告陶丽琴和朱金平交付。经质证，原告大用地产对第一组证据表示认可，但认为不能证实被告的证明目的，更不能证实被告使用房屋至今。对第二组证据的真实性、合法性不予认可。认为房屋买卖合同没有合同编号。合同约定2014年慢慢还不符合房屋买卖交易规则。付款凭证多达几十份，证明被告陶丽琴和朱金平知道房屋存在贷款。付款凭证没有唯一的指向性，不能证实支付的就是购房款。对第三组证据认为都是以李曼华的名义支付的，不能证明是两被告居住使用该房屋。第三人建行玉溪市分行对第一组证据的证明目的不认可，认为房屋作为不动产，权利取得应以登记为准，而不是以购销合同为准。对第二组证据中房屋买卖合同的真实性、合法性有异议。认为付款方式和合同约定不一致。被告是否真实支付了购房款不得而知。有笔13万元的付款注明是合伙做生意，到底是什么款项不清楚。对第三组证据认为不动产物权的转移以登记为准，被告住进去不代表享有这个房屋的所有权。本院认为，被告李曼华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其自动放弃其举证、质证的权利。原告提供的证据和被告陶丽琴、朱金平提供的证据均具有真实性、合法性和关联性，可以作为认定本案事实的依据。经审理，本院认定本案法律事实如下：位于玉溪市红塔区的荷林某府系原告大用地产开发的房地产项目。2012年12月26日，原告与被告李曼华签订了《商品房购销合同》，合同约定原告将荷林某府2幢1单元2403号建筑面积74.69平方米的房屋以521486元的价格出售给李曼华。合同第六条付款方式及期限有一次性付款，分期付款和其他方式三种，合同约定采取第3种方式，①、现金支付房款：在签订《商品房购销合同》时，不进行银行按揭贷款，现金支付房款的，付至房款总额的90%，10%待交房时付清。②、银行按揭贷款支付房款：在签订《商品房购销合同》前。乙方须按甲方指定银行贷款政策要求支付首付款（但不得低于房款总价的50%），签订《商品房购销合同》后，乙方须在甲方指定银行办理按揭贷款（不考虑公积金贷款），银行对乙方贷款金额审批通不过或者不能全额通过审批的，乙方自行解决。乙方须在签订《商品房购销合同》后三十天内付清剩余房款。第七条约定交房期限为2013年4月30日。合同签订后，被告李曼华于2012年12月27日支付了原告首付款161486元。原告开具了销售不动产统一发票给李曼华。2013年1月8日原告大用地产、被告李曼华与第三人建行玉溪市分行签订《个人住房（商品用房）借款合同》，合同约定：第三人贷款360000元给李曼华用于向原告购买荷林某府2幢1单元2403号房屋。借款期限216个月，即从2013年1月8日至2031年1月8日。第三人将上述贷款划入原告账户。还款方式为等额本息。李曼华用所购的荷林某府2幢1单元2403号房屋做借款抵押。原告为李曼华向第三人贷款提供连带担保。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。合同还对借款利率，违约责任等做了约定。合同签订后，第三人按约发放了360000元贷款，将款划入原告账户，作为李曼华支付原告的购房尾款。原告于2013年1月9日向开具了金额为363141元的销售不动产统一发票给李曼华。李曼华还于2013年1月9日交纳了消防联网使用费50元、公共设施费180元、代收代交费用21449元，有线电视费代收代办费600元。后原告依约将房屋交付给了被告李曼华。2013年8月7日被告李曼华（甲方）与被告陶丽琴、朱金平（乙方，系夫妻）在玉溪市欣玉房地产经纪有限公司的协助下于签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将荷林某府2幢1单元2403号房屋以524700元的价格出卖给乙方，签订合同之日乙方交甲方定金5000元，7天内交房，违约金为房价的20%，付款方式为：1、首付150000元，2013年8月15日付款。2、余款80000元2014年后慢慢再还。3、剩余294700元2015年12月付清。房产证领取后甲方于2015年12月31日前协助乙方办理过户登记手续。合同签订后，李曼华按约于2013年8月23日将房屋交付给陶丽琴和朱金平居住至今。因陶丽琴和朱金平付款过程中没有充分沟通，先后支付了李曼华房款541750元。之后，被告李曼华将该房屋所有权证和土地使用权证复印件交给陶丽琴和朱金平，但李曼华一直未协助办理过户手续，并且下落不明。陶丽琴和朱金平于2016年4月13日向玉溪市红塔区人民法院起诉要求李曼华协助办理过户登记手续，并赔偿违约金。玉溪市红塔区人民法院缺席审理后于2016年8月8日作出（2016）云0402民初934号民事判决书，判决由李曼华协助陶丽琴和朱金平办理位于玉溪市红塔区房屋的过户登记手续，所需费用由陶丽琴和朱金平承担，驳回陶丽琴和朱金平的其他诉讼请求。因李曼华未按约定偿还第三人建行玉溪市分行购房贷款，第三人于2016年8月23日向玉溪市红塔区人民法院起诉，要求被告提前解除与李曼华的《个人住房（商品用房）借款合同》，判令李曼华立即赔还尚欠借款本金及利息，判令原告大用地产对李曼华的欠款承担连带责任。判决第三人对抵押物享有优先受偿权。玉溪市红塔区人民法院缺席审理后于2016年11月16日作出（2016）云0402民初2524号民事判决书，判决：一、解除建行玉溪市分行与李曼华2013年1月8日签订的《个人住房（商品用房）借款合同》；二、由李曼华偿还建行玉溪市分行借款本金319738.01元和2016年3月8日至2016年7月8日期间的利息5589.21元。2016年7月8日之后的利息按合同约定计算到借款清偿完毕之日止，利随本清；三、由大用地产对上述债务承担连带保证责任。大用地产承担保证责任后，有权向李曼华追偿。案件受理费3089元，财产保全费2147元，由李曼华和大用地产负担。关于变卖本案争议涉及房屋优先偿还建行玉溪市分行借款的主张，判决以为办理抵押登记为由没有支持。另查，原告大用地产和第三人建行玉溪市分行签订相关合同后，没有办理位于玉溪市红塔区房屋的抵押权预告登记。该房屋房产证和土地使用证办后好，因李曼华下落不明，也未能办理该房屋抵押权登记手续。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。一百一十九条第一款规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。依照该法的立法精神，提起第三人撤销之诉的原告，须为对争议涉及的生效裁判具有直接的法律上的利害关系，应当参加该案诉讼程序而非因自己的原因未能参加的第三人。本案原告大用地产将诉争涉及的荷林某府2幢1单元2403号房屋出卖给被告李曼华。虽然李曼华购买该房时是采取按揭贷款方式，用该房向第三人建行玉溪市分行抵押贷款360000元支付原告尾款，原告为李曼华向第三人提供担保，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。但签订相关借款担保合同后，相关各方并未依法向登记机关申请办理抵押权预告登记。取得房产证和土地证后也未能依法向登记机关申请办理抵押权公示登记。原告已经将房屋交付了李曼华，收取了李曼华全额购房款。原告为李曼华向建行玉溪市分行提供担保，李曼华将房屋出卖给陶丽琴和朱金平，虽然可能影响到原告的经济利益，但原告对本案争议涉及的上述房屋没有直接的，法律上的权利义务关系，在本院（2016）云0402民初934号陶丽琴、朱金平与李曼华的房屋买卖合同纠纷诉讼中，不应作为第三人参加诉讼。故原告不具有提起本案第三人撤销权诉讼的主体资格，原告的起诉依法应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告玉溪大用房地产开发有限公司要求撤销玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初934号民事判决书的起诉。案件受理100元，公告费600元，由原告玉溪大用房地产开发有限公司承担。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长  滕永金审判员  柴进伟审判员  严 斌二〇一七年十月五日书记员  杨艳艳