辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2725号上诉人（原审被告）：王楚天，男，1984年3月13日生，汉族，住大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。统一社会信用代码：91210211554984603N。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王楚天因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王楚天上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人未依约履行案涉《前期物业服务协议》中约定的服务义务，提供的物业服务存在瑕疵，主要体现在以下几个方面：1.没有禁止违章建筑，并确保外观完好整洁；2.占用公用绿地私自改成消防通道；3.未制止小区业主的私挖乱建等；二、一审判决对于物业费金额存在笔误。远洋物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。远洋物业向一审法院起诉请求：一、判令王楚天给付物业服务费10587.61元；二、判令给付拖欠物业费的违约金3,176.28元。一审法院认定事实如下：远洋物业系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为王楚天所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。王楚天系大连市甘井子区远洋钻石湾小区B3区2#1-802号的业主，远洋物业、王楚天均认可房屋面积114.09平方米。远洋物业、王楚天双方于2015年10月28日签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅的物业服务费收费标准为3.2元/月/平方米；物业费起算日以入户通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。《前期物业服务协议》签订后，远洋物业按约为案涉小区提供了物业服务，王楚天未交纳自2016年11月1日起至2019年3月31日的物业费10587.55元。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，远洋物业作为物业服务单位，依法为王楚天所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，王楚天作为该小区业主应按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费。王楚天现尚未支付自2016年11月1日起至2019年3月31日止的物业费，借故拖欠无理，故远洋物业主张王楚天支付物业费11,587.55元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于王楚天抗辩意见中提到的各种问题，王楚天提供了部分相片及与“物业汪经理”的谈话录音作为证据。一审法院认为，1.对于王楚天主张远洋物业提供的服务中保洁不到位、果皮箱满溢一节，远洋物业在一审庭审中对打扫卫生、收运垃圾的固定时间作出了说明，远洋物业主张个别时间、个别地点进行的拍摄不能反映王楚天辩称的问题，同时表示如若出现上述问题，远洋物业会积极进行改善及调整。物业服务是一个动态、持续的过程，王楚天以该理由对抗物业费用依据不足，一审法院不予支持。2.对于王楚天主张楼道及停车场有杂物、小区阳台封闭不统一、空调安装位置混乱一节，通过远洋物业提交证据可见，远洋物业已在业主装修申请表、业主微信群告知业主上述问题应予禁止，且远洋物业陈述其曾独自或联合社区及派出所对楼道杂物进行过集中清理；对于王楚天主张其他业主私改乱建一节，远洋物业亦提交了照片，结合远洋物业的陈述，在一定程度上能够证明远洋物业曾对该部分业主劝阻整改，并将该情况上报执法部门。因此对于上述情况，远洋物业已在己方义务范围内履行了相应义务，王楚天在本案中以此对抗物业费用，缺乏事实及法律依据。3.对于王楚天主张远洋物业违法拆除围栏，改变公共用地用途一节，远洋物业一审当庭对此作出说明，即远洋物业是根据消防局的要求整改消防通道，保障小区的公共安全，并不是私自改变用途，远洋物业的解释合理，王楚天以此对抗物业费用缺乏依据。4.尽管远洋物业对王楚天提供的谈话录音不予认可，但从该节录音材料基本可以看出“物业汪经理”对业主提出的问题能够表示理解并较为详细的作出解释，对于己方工作存在困难及不足也能坦诚与业主沟通，体现出物业服务工作态度良好、认真负责。王楚天推定远洋物业存在恶意，依据不足。5.物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来判断，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。因此，对于王楚天的以上抗辩意见，一审法院依法不予支持。但是，对于王楚天在本案中提出的各种问题情形，远洋物业应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，王楚天现仍居住在案涉小区，远洋物业仍继续向王楚天提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，远洋物业也主动调低了违约金的请求标准，但远洋物业在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对远洋物业要求王楚天支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王楚天于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币10,587.55元（自2016年11月1日起至2019年3月31日止）。二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币72元（远洋物业已预交），由远洋物业负担27元，由王楚天负担45元。本院二审期间，上诉人提交三份证据。分别为：1.三张打印照片，内容为小区公共区域状态，拟证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵；2.行政执法的罚没款收据复印件，拟证明案涉小区的一位业主曾因破坏城市绿化、规划用地地形、地貌被行政执法部门罚款4万元；3.上诉人与被上诉人签订的《住宅与公建装饰装修管理协议》，拟证明被上诉人应对小区封闭阳台、楼宇的原设计风格等负有拆除及监管义务。经审查，本院对第一份证据予以采信，证据二与证据三因与本案事实无关联性，本院不予采信。被上诉人在二审期间未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的物业费单价及房屋面积均没有异议，结合被上诉人诉请期间为2016年11月1日至2019年3月31日，共计29个月，故，一审法院判令上诉人向被上诉人给付物业费10587.55元（114.09平方米×3.2元/平方米/月×29个月）正确，上诉人主张一审判决判项存在笔误，没有依据，本院不予支持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人提供物业服务不到位、存在瑕疵为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人王楚天负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年五月七日书记员 牛超群