福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初3790号 原告：厦门市博士物业管理有限公司，住所地厦门市思明区仙岳路****，组织机构代码：26013076-8。 法定代表人：范忠应，总经理。 委托诉讼代理人：游衔，厦门市博士物业管理有限公司职员。 被告：王建华，女，1975年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门市博士物业管理有限公司（以下简称博士物业公司）与被告王建华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博士物业公司之委托诉讼代理人游衔与被告王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博士物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王建华清偿拖欠的公摊电费、水费、公共维修金及物业管理费，合计人民币（币种，下同）5233.59元；2.判令被告向原告支付上述欠款违约金4619.91元；两项合计9853.50元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告王建华系厦门市同安区瑶江里152号1503室房屋业主，在2015年1月1日至2017年5月31日期间，被告王建华拖欠原告博士物业公司水费、公摊电费、公摊水费1327元、公共维修金781.26元、物业管理费3125.33元，各项合计5233.59元。经原告博士物业公司多次催缴，被告王建华至今仍未偿还，请求判令被告清偿欠款5233.59元，并支付违约金4619.91元。 被告王建华辩称，未交物业费用是因为原告小区服务管理不到位，楼上违章搭盖造成其房屋损害得不到解决。 原告博士物业公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、厦门市同安区建设局《物业服务合同备案证明》、2014年签订的及2016年签订的《物业管理服务合同》，证明原告是厦门金利蓝湾新城物业服务企业和物业相关费用的收费标准及依据；2、《商品房买卖合同备案证明》复印件，证明被告王建华是厦门金利蓝湾新城1号楼15层06单元（厦门市同安区瑶江里152号1503室）房屋所有权人；3、中国邮政国内挂号信函收据、在被告家门上贴单催缴照片，证明原告已经对被告王建华拖欠物业费的行为进行催缴；4、2012年9月29日发给152号1803室业主的《二次装修整改通知单》及执法部门拆除违章搭盖（即152号1803室屋面）照片，证明原告已尽到对小区的管理义务；5、欠费明细表，证明被告王建华自2015年1月至2017年5月的欠费金额。 被告王建华质证认为：对《物业管理服务合同》如何签订不清楚，本人从未委托业主委员会签订物业服务合同，故对该合同不予认可；对于中国邮政国内挂号信，因为本人没有居住在厦门金利蓝湾新城小区，没有收到该信件，故不予认可。 被告王建华提供一组证据以证明其主张：照片十七张，证明原告博士物业公司为厦门金利蓝湾新城小区提供的物业管理服务不到位，存在垃圾处理不及时、公共场所维护维修不到位，放任被告房屋楼上的业主违章搭盖，造成被告的房屋产生异味，无法居住。 原告博士物业公司质证认为：小区垃圾处理每天两次，个别业主乱扔垃圾导致垃圾桶周边脏乱，只是个别现象，不能因一时一地的现象说明原告管理不到位；公共场所维护需报业委会或有关部门后才可以处理，故会相对滞后；被告房屋楼上业主违章搭盖问题，经原告向执法部门报告早已拆除，房屋异味，原告也已派员协助处理了，被告所欠水费说明该房屋有人居住。 本院根据当事人提交的证据及庭审情况，查明事实如下：博士物业公司于2014年6月和2016年1月先后与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，就博士物业公司（乙方）作为厦门金利蓝湾新城小区物业企业的权利义务进行约定。《物业管理服务合同》对物业管理服务收费标准约定：高层、小高层（带电梯）住宅，按产权建筑面积，物业管理服务费1.2元/㎡/月；房屋公共维修金0.3元/㎡/月。合同第十条第一款第4项约定：物业管理服务费用按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月的1-10日内；乙方将缴费通知单投入业主信箱或在小区公告栏公示后，视为已送达；第5项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及其它费用的（其它费用是指：公共维修金、水公摊费、电公摊费、业主自用的水费、电费等），从逾期之日起按日计收千分之三的滞纳金。 博士物业公司依照《物业管理服务合同》约定为厦门金利蓝湾新城小区提供物业服务，小区大多数业主也依约向博士物业公司交纳物业管理服务费。王建华系厦门金利蓝湾新城小区（厦门市同安区瑶江里，房屋面积89.81平方米）业主，依约履行交纳物业服务费至2014年12月31日。之后，王建华以博士物业公司管理服务不到位为由拒绝交纳相关的物业费用，载止2017年5月31日，王建华未交纳物业服务费3125.33元（2015年1月1日至2017年5月31日89.81㎡*29个月*1.2元/㎡/月）、公维金781.26元（2015年1月1日至2017年5月31日89.81㎡*29个月*0.3元/㎡/月）、个人水费658元、公摊水费24.80元、公摊电费644.20元，各项合计5233.59元。对于上述欠费，经博士物业公司多次上门贴单、电话催缴，并于2017年4月3日通过厦门市邮政局向王建华寄出挂号信件予以催收，但王建华仍拒不交纳。博士物业公司遂于2017年8月15日向本院提起诉讼，要求王建华交纳拖欠的物业服务费等5233.59元并支付滞纳金4619.91元，合计人民币9853.50元。 本院认为，博士物业公司于2014年6月29日和2016年1月22日先后与厦门金利蓝湾新城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定厦门金利蓝湾新城小区由博士物业公司提供物业服务，期限至2017年12月31日12时止。博士物业公司依约为该小区提供了物业服务，小区大多数业主都能自觉履行交纳服务费义务，王建华也按合同履行至2014年12月31日。之后，王建华以博士物业公司管理服务不到位为由拒绝交纳相关的物业费用，双方因此就物业服务费交纳问题产生了争议。从在案的证据来看，博士物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但小区物业服务存在瑕疵问题，王建华可向业主委员会或有关部门提出意见予以维权，而不应以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。王建华作为厦门金利蓝湾新城小区的业主之一，在接受物业管理服务的同时，应当依约及时交纳各项物业服务费用，其拖欠2015年1月至2017年5月31日期间的各项物业服务费用合计5233.59元，经博士物业公司催交后，仍拒不缴纳，其行为已构成了违约。博士物业公司诉求王建华交纳前述费用，符合法律规定，本院依法予以支持。关于博士物业公司诉求王建华支付滞纳金4619.91元问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，博士物业公司诉求王建华故意欠费应支付违约金的主张应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。结合本案事实，王建华经博士物业公司催收后，仍拒不缴纳物业管理服务费属违约性质较为严重的行为，损害了小区全体业主的共同利益，应承担违约责任，支付相应的违约金及赔偿损失。本案博士物业公司主张未按期交纳物业费应加收日千分之三的滞纳金，该滞纳金具有违约金和赔偿损失的性质，但因过高应予以调整。本院综合考量博士物业公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整为应缴未交费用从逾期之日起按日加收万分之三的违约金，即上述欠款违约金为461.99元。王建华提出未委托小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，且博士物业公司为小区的物业管理服务不到位，不同意如数交纳物业管理费用的抗辩意见本院不予采纳。希望通过本案诉讼，小区物业服务企业能认真履职，贴心服务，努力为业主解决实际困难，自觉接受监督，广泛听取业主批评建议，不断提高服务质量；而小区业主能依约及时向物业服务企业交纳各项物业服务费用，避免服务企业因资金周转不畅降低服务质量而损害小区全体业主的共同利益，促进企业良性运作、提升物业服务管理水平，为创建和谐小区多做贡献。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王建华应于本判决生效之日起五日内向原告厦门市博士物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费人民币3125.33元、水费人民币658元、公摊电费人民币644.20元、公摊水费人民币24.80元、违约金人民币394.10元；以上各项合计人民币4846.43元； 二、被告王建华应于本判决生效之日起五日内向原告厦门市博士物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的房屋公共维修金人民币781.26元、违约金人民币67.89元，以上各项合计人民币849.15元； 三、驳回原告厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元；由原告厦门市博士物业管理有限公司负担人民币10元，由被告王建华负担人民币15元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄剑波 二〇一七年十月十八日 书记员  徐常青 附本案适用法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。