湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终610号上诉人(原审被告)：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。法定代表人：赖立新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈日锋，男，1993年9月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，系公司员工，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：匡继雄，男，1964年12月25日出生，苗族，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住株洲市荷塘区。被上诉人（原审原告）：阳桂凤，女，苗族，1970年6月7日出生，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住株洲市荷塘区。系匡继雄的妻子。上诉人株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉公司）因与被上诉人匡继雄、阳桂凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后依法组成合议庭进行审理，2020年4月14日本院对双方当事人进行了谈话询问。本案现已审理终结。湘誉公司上诉请求：撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已向被上诉人邮寄收楼通知书，被上诉人在庭审中也承认其在合同约定交房之日到售楼盘询问了收房事宜，一审法院认定上诉人未履行通知义务，应承担逾期交房违约责任与事实不符。二、一审法院认定的违约金标准缺乏事实和法律依据。即使认定上诉人未按合同约定通知收房，逾期交房的日期也应从2017年6月30日计算至2017年8月1日共计31天，违约金标准应按双方合同约定的日万分之一计取，但是一审法院将日期计算至2018年2月2日，且将违约金标准在被上诉人未提供证据证明实际损失的前提下予以提高，违反了法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人匡继雄、阳桂凤辩称：一、关于延期交房的问题。首先，上诉人在一审和上诉状中均承认了延期交房；其次，上诉人所述两次向被上诉人邮寄送达收房通知，但是均未提交相关证据证实被上诉人收到所谓的通知快递文件；第三，上诉人在上诉状提到的最高人民法院关于快递送达通知的答复，与本案不是同一法律关系，没有可对比性和适应性。二、关于违约金标准的问题。涉案购房合同是上诉人自行制作的格式合同，上诉人也未向被上诉人进行合同说明；其次，合同约定的违约金标准不公平。合同约定若被上诉人违约需承担总房价30%近20万元左右的违约金，但是上诉人违约，仅需承担日万分之一违约金。最后，一审法院适用的违约金标准合法合理，请求二审法院维持原判，驳回上诉人湘誉公司的上诉请求。匡继雄、阳桂凤向一审法院起诉请求：判令湘誉公司赔偿经济损失2,4086元和支付相关费用5,000元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告匡继雄、阳桂凤系夫妻关系。2015年12月17日，原告匡继雄、阳桂凤（乙方）与被告株洲湘誉房地产公司（甲方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买天元区黄河北路689号湘银星城33栋501室（以下简称该房屋），预（实）测该房屋建筑面积150.35平方米，其中套内建筑面积为122.27平方米、公用分摊建筑面积为28.08平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为4470.58元，总房价款暂定为672,152元；甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第三日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达；乙方于2015年12月17日前一次性支付房款672,152元，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款。2018年2月2日，被告向原告交付房屋。原告以被告延期交房为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否构成延期交房的违约行为？2、原告主张的违约金及维权费用有无事实与法律依据？现具体分析如下：原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照约定履行各自的义务。庭审中，原、被告对交房的时间均确认为2018年2月2日，一审法院予以确认。被告庭审中抗辩称其按合同约定向原告邮寄了收房通知，但其未提交由原告签收的邮寄单予以证实，被告也未提交证据证实其采用其他有效途径及时通知被告收房，故被告构成逾期交房违约。逾期交房天数为215天。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，被告逾期交房应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止。原告认为该约定的违约金低于被告延期交房造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定请求增加违约金，一审法院认为，延期交房给原告造成的损失，主要体现在延期交房期间的租金损失，虽然原告未提供同地段同类房屋租金标准的证据，但是根据金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平的一般经济生活经验，违约损失可参照中国人民银行确定的现阶段一年内贷款基准年利率4.35%计算，据此计算，被告应向原告支付违约金17,222.74元（672,152元×4.35%÷365天×215天）。关于原告主张的维权费用5000元，因原、被告对该费用的承担没有约定，故一审法院对原告该项诉求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告株洲湘誉房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告匡继雄、阳桂凤支付延期交房的违约金17,222.74元；二、驳回原告匡继雄、阳桂凤其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费527元，减半收取263.5元，由被告株洲湘誉房地产开发有限公司负担156元（原告已预交，由被告直接向原告支付），原告匡继雄、阳桂凤负担107.5元。二审双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实，双方无异议部分，本院予以确认；双方争议的交房时间事实系本案二审争议焦点，本院将结合案件事实和证据综合确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。争议焦点为：湘誉公司是否违约延期交房？是否应承担延期交房责任？如何承担？现分析如下：虽然上诉人湘誉公司主张其在合同约定的2017年6月30日前曾邮寄交房通知给被上诉人，此后2017年8月第二次邮寄交房通知给被上诉人，但是上诉人湘誉公司未提供快递回执等证据证实其邮寄的交房通知已送至被上诉人匡继雄、阳桂凤夫妇，也无法证实其已按约通知被上诉人收房；其次，虽然双方购房合同约定了邮寄送达文件的方式，且约定投邮后（以寄出的邮戳为准）第三日将被视为已送达另一方，但是双方购房合同同时也约定了当事人签收的直接送达，具体采取哪种方式合同未约定明确，上诉人湘誉公司主张其可任一选择。对此本院认为，上诉人湘誉公司作为房屋出卖人，向买受人依约交付房屋是其法定和约定义务，而通知收房就是交付房屋义务的履行，因此在履行方式可供选择时，上诉人湘誉公司作为义务履行方应秉承诚信原则，考虑买受人利益，尽量选择有利于实现合同目的的履行方式。本案上诉人湘誉公司在未告知被上诉人其将邮寄收房通知的前提下，自行邮寄通知，邮寄后也未告知被上诉人查收快递邮件，更未提供快递回执证明被上诉人已收到通知，故上诉人湘誉公司履行其交房义务不到位，导致被上诉人直至2018年2月2日才收房，属于延期交房的违约行为。上诉人湘誉公司主张其已按约履行交房义务的上诉理由不成立，本院不予支持。对于延期交房违约金的确认。由于上诉人湘誉公司未提供证据证实其按约交房，因此一审法院采纳被上诉人自认的2018年2月2日收房时间并无不妥，本院予以确认；对于违约金标准，虽然双方合同约定日万分之一的违约金计算方式，但是被上诉人一审提出该约定的违约金低于其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故一审法院根据金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平的一般经济生活经验，参照中国人民银行确定的现阶段一年内贷款基准年利率4.35%计算本案延期交房违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，湘誉公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理230元，由上诉人株洲湘誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年五月六日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅