山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4623号上诉人（原审被告）：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏冠宇，男，1979年7月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李晓宁，山东国曜律师事务所律师。上诉人山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人苏冠宇商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。山东银座置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决书或依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误（一）关于诉讼时效问题1.一审判决书第6页“关于苏冠宇诉的诉讼请求是否超过诉讼时效”，一审法院认为“原告于2019年6月10日在人民法院网络立案平台上登记立案，向前推三年未过诉讼时效”，这显然是错误的。《民法总则》第一百八十八条规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，非从苏冠宇主张权利之日起倒推三年计算诉讼时效。且一审法院认定2016年6月10日之前的违约金已经过诉讼时效，在2016年6月10日之前的违约金已经过诉讼时效的情形下，显然2016年6月10日之后的违约金更不可能未过诉讼时效。一审法院“诉讼时效倒推”的认定，没有任何法律依据，按照这个规定，任何债权主张权利时均不会超过诉讼时效，诉讼时效就失去了其法律意义。2.双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条第1款约定，“出卖人（上诉人）应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料包房屋产权登记机关备案”，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，苏冠宇向上诉人主张违约责任应当自房屋交付后365个工作日的次日起计算诉讼时效期间，上诉人于2012年6月已经向苏冠宇交付房屋，苏冠宇在2019年6月10日提起本案诉讼明显已过诉讼时效。（二）关于免责条款问题。1.涉案合同第十五条第2款约定“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”，这是双方真实意思表示，而一审法院却将第十五条第2款认定内容为：“若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任”，明显遗漏了“买受人的原因”，一审法院区别认定案件事实和适用法律明显是错误的。2.退一步讲，即使第十五条第2款约定无效，并不等同于认定上诉人承担违约责任。上诉人按照《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第三十条的规定准备完成了涉案房屋的产权登记资料，并于2015年将房屋产权登记资料向济南市房管局进行提报。但济南市城乡建设委员会发出《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》，要求自2015年1月1日建设单位必须申请建筑节能专项验收，上诉人在庭审中也提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》和《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》、《济南市新型墙体材料及外围护结构查验表》，这些验收均是在2015年8月10日和2015年8月11日取得，证实了上诉人提交涉案房屋的产权登记资料备案过程中受到了政策影响。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，更是改变了原来的产权登记备案资料，上诉人需再按照不动产产权登记资料进行备案。另外，太阳能热水系统、节能监测子系统、绿色建筑标准执行情况均不存在涉案楼盘中，按照《关于开展建筑节能专项验收认可工作的通知》这三项也不是必须验收事项，产权登记资料备案中又要求增加，于是在2017年4月10日上诉人又取得《公共建筑节能检测子系统专项验收表》（节能监测子系统：无）和《绿色建筑项目竣工验收表》（绿色建筑标准执行情况：无）。上述事项验收结果也是“无”，这以充分说明了第二次专项验收只是为了产权登记资料备案。上述政策和法律规定的实施，均是公开文件，上诉人也提交了相关的证据材料，上诉人在提报房屋产权登记资料的过程中，随着法律、法规、政策的不断实施和出台，不断的更改提报房屋产权登记资料。上诉人取得相应登记材料的时间与政策法规的实施时间基本吻合，这充分说明这是上诉人在不断向产权登记部门提报房屋产权登记资料而不断补充的，根本不可能是2017年12月前为提报房屋产权登记资料而集中准备的，因此，上诉人提报房屋产权登记材料不存在违约行为，这些政策和法律原因非上诉人能预见和控制。根据《合同法》第一百一十七条“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，应当免除上诉人的违约责任，一审法院以第十五条第2款约定无效从而要求上诉人承担违约责任系适用法律错误。综上可以看出，一审法院对诉讼时效和责任条款的认定系法律适用错误。二、一审法院事实认定不清在涉案楼盘房屋交付后，部分业主私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，根据第十五条第1款中的“非出卖人的责任”和第十五条第2款“若因买受人的原因”上诉人不承担责任的约定，上诉人不应承担违约责任。一审法院对上述事实未进行认定，仅以违反合同时限约定要求上诉人承担违约责任明显是事实认定不清。综上所述，一审法律事实认定不清，适用法律错误。苏冠宇未作答辩。苏冠宇向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金18544元。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月10日，原告苏冠宇与被告银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定苏冠宇购买银座公司开发的“银座中心”4座1-****号商务商业用房一套，房款总金额为659234元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付苏冠宇使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，苏冠宇向银座公司支付了所购房产的总房款659234元。但银座公司未按上述期限向苏冠宇交付房产，迟至2012年6月，才将涉案房产交付苏冠宇。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼幢的所有权初始登记。经据实结算，房产总价款为657593元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是合同相关免责条款的效力、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。原告提出其为免除被告法定责任的格式条款，在签订合同时未向原告明示，该条款排除了原告的合法权益，应为无效条款。被告提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。一审法院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而系争条款的涵义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，系争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。因苏冠宇已于2019年6月10日诉至一审法院。据此，苏冠宇所提出的2016年6月10日前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效。故苏冠宇现在要求银座公司支付2016年6月11日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。被告抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，一审法院不予采纳。原告部分违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。判决：一、被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏冠宇违约金，数额为以657593元为基数，自2016年6月11日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）；二、驳回原告苏冠宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元，由被告山东银座置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，苏冠宇与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点为：一、银座公司是否承担逾期办证的违约责任；二、本案是否超过诉讼时效。关于焦点一，银座公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，依据商品房买卖合同第十五条第一款的约定，银座公司应在涉案房屋交付后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，银座公司于2012年6月将涉案房屋交付给苏冠宇，理应在交付涉案房屋后的365个工作日内办理房屋初始登记，但其直至2017年12月13日才办理了涉案房屋产权大证，银座公司未在规定期限内办理涉案房屋所有权的初始登记，已违反了上述合同约定，理应承担逾期办证的违约责任。关于银座公司主张的免责问题。第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款约定：“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。”该条约定的因“其他非出卖人原因”部分未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任且加重对方责任，故该格式部分无效，因此对银座公司依据该部分约定主张免除其逾期办证违约金的主张，本院不予支持。第二，银座公司主张因苏冠宇私自改建导致楼盘不能通过综合验收，进而导致银座公司不能按照约定提交办证资料备案，但其并未提交有效证据予以证实，且根据银座公司后期的备案、取得综合验收及涉案房屋所在楼幢所有权初始登记等情况看，并非存在因苏冠宇私自改建导致楼盘不能通过备案之事实，故本院对银座公司的该主张不予支持。第三，银座公司主张因济南市城乡建设委员会进行两次专项验收，导致综合验收迟缓，影响办理房产证的时间。根据法律规定，银座公司作为建设方应当对涉案工程负有组织竣工验收及备案的义务，银座公司未能在约定的办证期限内及时向职能部门提交符合验收规定的相关材料，所导致综合验收迟缓的责任亦应由其承担，且专项验收时已经超过办证时间，故对其该主张不予支持。综上，银座公司就逾期办证违约主张免责的事由均不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，民法总则开始施行时间为2017年10月1日，苏冠宇于2019年6月10日起诉，依照上述司法解释的规定，苏冠宇关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效，但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据上述司法解释关于诉讼时效的法律规定，一审法院认定自2016年6月11日起至2017年12月12日止的逾期办证违约金部分，并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以确认。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人山东银座置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年五月六日书记员 薛嘉丽