辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2476号上诉人（原审被告）：朱旭，男，1970年11月27日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿泽旭，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连新世界广场国际有限公司，住所地大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦2座1105室。统一社会信用代码912102006048590511。法定代表人：饶辉明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：江丛峰，辽宁瑾华律师事务所律师。上诉人朱旭因与被上诉人大连新世界广场国际有限公司（以下简称“新世界公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱旭上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回新世界公司的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由新世界公司承担。事实与理由：一、朱旭拒交租金系履行抗辩权。第一，朱旭承租的案涉房产于2018年1月、2月发生水淹事故，造成室内墙壁、屋顶、地毯长期被水浸泡霉变、异味，电气、线路损坏一直未予修复，也使室内无法排湿、排异味，致使其无法使用，故案涉房产不符合交付使用条件，导致被告无法实现租赁合同的目的。第二，朱旭享有先履行抗辩权。其一，双方签订的合同为房屋租赁合同，从合同约定内容看，双方互负对待给付义务。其二，新世界公司违约后的损害赔偿之债务先于朱旭支付租金之债务。从形式上看，新世界公司具有交付符合合同目的、可正常使用的房屋的在先义务，而案涉房产数次漏水，且至今不能解决。在朱旭支付租金后，新世界公司的违约行为没有不可抗力的免责事由产生了向朱旭的违约损害赔偿，也就是说，因新世界公司违约而使朱旭遭受损害，双方之间的原合同债务就转化为损害赔偿的债权债务关系。朱旭是债权人，对新世界公司享有债权，而新世界公司是债务人，对朱旭负有债务。也可以说该违约损害赔偿系转化的损害赔偿之债。通常认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此，朱旭要求新世界公司负损害赔偿之债务与新世界公司请求朱旭履行后期租金的债务具有同一性。而朱旭请求新世界公司履行损害赔偿之债务先于新世界公司请求朱旭支付租金之债务。另外，房屋租赁合同作为继续性合同，随着履行时间的推移在朱旭与新世界公司之间会不断产生新的权利义务，其履行具有持续性。损害赔偿之债与租金之债具有牵连性。其三，新世界公司未履行损害赔偿之债务。在新世界公司没有完全履行该债务之前，朱旭当然享有先履行抗辩权。根据合同法第67条之规定：先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。朱旭拒绝支付租金的要求符合先履行抗辩权的法定条件。二、一审法院遗漏案件事实案涉房产早已被新世界公司占有，朱旭已无法自行使用、查看，故不存在腾退问题，且由于新世界公司的违约行为，应产生租赁期限顺延。故新世界公司所谓的腾退没有事实和法律依据。三、新世界公司主张的违约金标准0.5过高，应予调整为同期贷款利率，庭审中，朱旭又称新世界公司主张的违约金不应予以支持，因为对于案涉房屋租金的交付义务，朱旭享有抗辩权，不存在违约事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请贵院在查明事实的基础上，依法支持朱旭的上诉请求。大连新世界广场国际有限公司辩称，不同意朱旭的上诉请求，服从一审判决。新世界公司向一审法院起诉请求：一、判决被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层(2167.3平方米)腾退给原告；二、判决被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层(2167.3平方米)恢复原状；三、判决被告立即支付2018年10月至2019年4月30日止的租金109,322.83元及违约金137,756元(违约金最终支付金额计算至上述费用全部付清之日止)，共计247,078.83元；四、请求判决被告给付房屋占有使用费(自2019年5月1日起至被告将大连市中山区天津街200号大连曼哈顿大厦七层(2167.3平方米)恢复原状并腾退给原告之日止，按租赁合同约定的租金标准即15,605.64元/月计算)；五、要求被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告大连新世界广场国际有限公司与被告朱旭于2012年5月15日签订《租赁协议书》，约定原告将位于大连市中山区.3平方米房屋租赁给被告使用。租赁期限自2012年6月1日起至2018年7月31日止。第一个月的租金，被告应于该月开始前10日内付；以后每月的租金，被告应于每月开始前20日内支付。第十条第2款约定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。2012年9月27日，原、被告双方签订《补充协议》，将租赁期限由2012年6月1日起至2018年7月31日止变更为2013年3月1日起至2019年4月30日止，租赁期限共6年2个月。2015年8月27日，双方签订《补充协议(二)》，约定2015年9月1日至2017年2月28日，租金为11,455.64元/月；2017年3月1日至2019年2月28日，租金为15,622.31元/月；2019年3月1日至2019年4月30日，租金为15,605.64元/月。合同签订后，原告依约履行了向被告交付房屋的义务。被告未能依约向原告支付房租，现欠付原告2018年10月至2019年4月的租金109,322.83元。租赁期限届满，经原告催告，被告仍占有案涉房屋。一审法院认为：原告与被告签订的《租赁协议书》及《补充协议》，合法有效，双方均应恪守。原告依约将案涉房屋交付被告使用，履行了合同约定的义务，被告即应依约向原告支付租金，故原告诉请被告支付2018年10月至2019年4月30日的租金109,322.83元，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。租赁期限至2019年4月30日已届满，被告仍占有使用案涉房屋，故原告要求被告返还租赁房屋，并按照合同约定的每月15,605.64元的租金标准支付至房屋实际腾退之日止的占有使用费，于法有据，予以支持。关于原告要求被告按照逾期未付金额0.5%的标准支付违约金的诉求，一审法院认为，被告未到庭参加诉讼，视为对要求调整违约金权利的放弃，根据合同自治原则，一审法院不宜主动对违约金进行调整，故对原告此节诉求，亦予以支持。关于原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉求，一审法院认为原告的诉求应明确具体，原告既无法说清案涉房屋最初的形态，又无法明确被告对案涉房屋是否进行了改造，故对原告此项诉讼请求，予以驳回。被告经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为对自身举证、质证、答辩权利的放弃，依法缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告朱旭于判决发生法律效力之日起十日内大连市中山区7.3平方米腾退给原告大连新世界广场国际有限公司；二、被告朱旭于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新世果广场国际有限公司支付2018年10月至2019年4月30日的租金109,322.83元；三、被告朱旭于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新世界广场国际有限公司支付截至2019年9月12日的违约金137,756元；四、被告朱旭于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新世界广场国际有限公司支付自2019年9月13日起至款项付清之日止的违约金，以109,322.83元为基数，按照每日0.5%计算；五、被告朱旭于判决发生法律效力之日起十日内按照每月15,605.64元的标准向原告大连新世界广场国际有限公司支付自2019年5月1日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；六、驳回原告大连新世界广场国际有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由被告朱旭负担。二审中，双方当事人提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于双方有争议的证据，本院认为如下：对于新世界公司提供的案涉房屋的物业管理公司大连侨乐物业服务有限公司2018年10月9日出具的《会所漏水事故情况说明》，朱旭表示对真实性无法核实，但未否认发生漏水事故，只是称漏水后几日室内仍有积水。结合双方当事人庭审中对案涉租赁房屋内漏水情况的陈述，本院对该物业公司关于漏水情况的说明内容予以采信。该证据载明，2018年1月11日晚，南塔8F设备层暖风机管线受冻爆裂引发跑水，积水穿过7F会所咖啡吧天花流至地面，造成部分天花及地面地毯浸水受损。2018年2月7日下午4时，会所后厨房区域房内消防喷淋头受冻爆裂引发跑水，导致会所后厨房区域及走廊、餐厅部分地毯淹水。物业公司组织清理积水。两次漏水事故发生之前及之后会所均长期处于停业闲置状态，没有进行经营和使用。上述内容与（2020）辽02民终1848号另案认定的事实一致。对于新世界公司提供的朱旭向其发送的《关于贵司的回函》，朱旭未在法庭限定的期限内提交书面意见，应视为对该回函予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。该函件显示，朱旭于2019年5月7日向新世界公司发送回函，表示收到新世界公司2019年4月29日发送的《催告函》，因双方对租赁房屋赔偿事宜未达成一致，新世界公司至今未予赔偿朱旭的损失，朱旭不存在拖欠房租的情况，故新世界公司主张的逾期支付租金的违约金不成立。鉴于上述损害的赔偿事宜已诉至法院，法院诉讼程序的鉴定工作尚在进行中，不能变动现场设施和设备，直至鉴定有最终结论。待法院通知后，朱旭方可进行腾退事宜。对于朱旭提供的两份鉴定报告，新世界公司对真实性并无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。该证据显示，大连中宏资产评估有限公司对案涉房屋内的财物损失进行评估，结论为委估资产在评估基准日（即2018年1月2日）现况下，按照评估价值确定其价值，最终确定价值为19,891元；大连光华工程造价咨询事务所有限公司就维修方案工程造价出具司法鉴定意见书，鉴定意见为本次现场勘查落实的维修范围内的项目工程造价为37,999元。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：1.案涉租赁房屋于2018年1月11日和2018年2月7日两次发生漏水事故，双方当事人均认可漏水系因新世界公司的原因所致，漏水事故发生后，新世界公司至今未对该房屋进行修复。2.新世界公司曾两次起诉朱旭，分别要求朱旭支付2017年11月至2018年5月期间和2018年6月至2018年9月30日期间欠付的租金及违约金。对于新世界公司向朱旭主张2017年11月至2018年5月期间租金及违约金的诉讼，本院作出（2020）辽02民终1848号民事判决，认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除朱旭该期间的租金支付义务。该判决现已生效。3.二审中，朱旭明确表示，若法院认为朱旭应承担逾期支付租金的违约金，则其认为合同约定的违约金标准过高，申请予以调低。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一是朱旭应否向新世界公司支付2018年10月至2019年4月30日的租金及违约金；二是朱旭应否将案涉租赁房屋腾退给新世界公司；三是朱旭应否向新世界公司支付2019年5月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。针对第一个焦点问题，即朱旭应否向新世界公司支付2018年10月至2019年4月30日的租金及违约金，本院认为，在新世界公司起诉朱旭要求支付2017年11月至2018年5月期间欠付租金的（2020）辽02民终1848号另案中，本院已认定2018年1月11日至2018年5月期间为案涉房屋发生漏水事件后的合理修复期间，并基于此免除了朱旭该期间的租金支付义务，该部分租金的免除，实质是对案涉租赁房屋发生漏水事故后对朱旭无法正常使用房屋的补偿。在该合理修复期限内，双方当事人如欲继续履行租赁合同，均应采取积极的态度对案涉房屋进行修复，以保证该房屋能够正常使用，避免损失的进一步扩大。但从发生漏水事故至新世界公司主张租金的2018年10月，已经过九个月的时间，在此期间，新世界公司虽未对案涉房屋进行维修，存在过错，但朱旭作为承租人，既未提出解除租赁合同，将案涉房屋交还给新世界公司，亦未采取相应措施对案涉房屋进行修复，继而向新世界公司主张修复费用，而是继续占用案涉房屋，却拒付租金，导致新世界公司损失的扩大，对此朱旭应就扩大损失部分承担相应的责任。故对于新世界公司要求朱旭支付2018年10月至2019年4月30日期间租金的诉请，有合同依据和法律根据，一审法院支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。关于朱旭称，新世界公司应承担的损害赔偿之债务先于朱旭支付租金之债务，故朱旭享有先履行抗辩权一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，朱旭要求新世界公司赔偿损失，与朱旭应向新世界公司支付租金存在于两个不同的法律关系中，且不存在先后履行顺序，不符合先履行抗辩权的适用条件，故朱旭以此作为拒付租金的理由无充分的事实及法律依据，对其该项上诉理由本院不予采纳。关于朱旭应否向新世界公司支付逾期支付租金的违约金一节，在双方2012年5月15日签订的《租赁协议书》中约定，被告未按时如数向原告支付租金及其他应付的任何费用，每逾期一日，按逾期未付金额的0.5%向原告支付违约金。本案中，朱旭虽存在逾期支付租金的情形，但该情形与因新世界公司原因引发的漏水事故相关，合同约定的违约金确系过高。二审中，朱旭明确表示，若法院认为其应承担逾期支付租金的违约金，则其申请对违约金予以调低，根据新世界公司的实际损失及双方当事人的过错程度等因素，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，具体支付方式为：以15,622.31元为基数，自2018年9月11日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年10月12日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年11月11日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年12月12日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2019年1月12日至本判决确定的给付之日止；以15,605.64元为基数，自2019年2月9日至本判决确定的给付之日止；以15,605.64元为基数，自2019年3月12日至本判决确定的给付之日止。针对第二个焦点问题，即朱旭应否将案涉租赁房屋腾退给新世界公司，本院认为，根据新世界公司二审提供的朱旭于2019年5月7日向其发送的《关于贵司的回函》显示，因双方涉及损害赔偿鉴定事宜已诉至法院，待法院通知后，朱旭方可进行腾退事宜。表明在2019年5月7日朱旭尚未腾退案涉房屋。鉴于双方租赁合同约定的租期已于2019年4月30日届满，故朱旭已无继续占用案涉房屋的合同依据和法律根据，现无据证明双方已就案涉房屋进行了交接，故对于新世界公司要求朱旭腾退房屋的诉请于法有据，一审法院支持新世界公司的该项诉请并无不当，本院依法予以维持。针对第三个焦点问题，即朱旭应否向新世界公司支付2019年5月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，本院认为，双方租赁合同租期届满后，新世界公司于2019年4月29日向朱旭发送了《催告函》，要求朱旭腾退案涉房屋，朱旭在2019年5月7日的回函中认可收到了该《催告函》，并表示暂不同意腾退案涉房屋。故对于双方租赁期限届满后至朱旭实际腾退案涉房屋之日期间的占有使用费，朱旭应向新世界公司支付，占有使用费的支付标准可参照合同约定的租金标准，新世界公司要求朱旭按照15,605.64元/月的标准支付，有合同依据及法律根据，一审法院支持新世界公司的该项诉请亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，朱旭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9761号民事判决第一、二、五项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9761号民事判决第三、四、六项；三、朱旭于本判决发生法律效力之日起十日内向大连新世界广场国际有限公司支付违约金（以15,622.31元为基数，自2018年9月11日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年10月12日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年11月11日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2018年12月12日至本判决确定的给付之日止；以15,622.31元为基数，自2019年1月12日至本判决确定的给付之日止；以15,605.64元为基数，自2019年2月9日至本判决确定的给付之日止；以15,605.64元为基数，自2019年3月12日至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、驳回大连新世界广场国际有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5010元(大连新世界广场国际有限公司已预交)，由大连新世界广场国际有限公司负担2793元，朱旭负担2217元；二审案件受理费5010元（朱旭已预交），由大连新世界广场国际有限公司负担2793元，朱旭负担2217元。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年五月十九日书记员  宋敏