云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初4842号原告：深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路延长线**金域缇香花园商业******，统一社会信用代码：91530103557796069M。主要负责人：余小原，总经理。委托诉讼代理人：李渊，男，深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：王华杰，男，深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司工作人员，特别授权代理。被告：庞淑英，女，1958年7月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：庞勇，男，1967年7月29日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告：庞述彬，男，1963年9月26日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。以上被告共同委托诉讼代理人：王青山，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司与被告庞淑英、庞勇、庞述彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司的委托诉讼代理人李渊、王华杰,被告庞淑英、庞勇、庞述彬的共同委托诉讼代理人王青山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用共计30433.97元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为由浙联地产有限公司开发的位于昆明市五华区建设路296号“云上城”小区3-1栋涉案房屋的业主。2013年4月15日云南浙联地产有限公司将上述房屋交付被告。原告是“云上城”小区合法选聘的物业服务企业。原告已按《前期物业服务协议》的约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费用的义务。自2016年9月起至2017年3月，被告拖欠物业费等费用共计30433.97元，其中，物业费29482.11元（含物业服务费24879.40元、二次加压费1243.97元、电梯维护费1492.75元、生活垃圾费1865.99元）、违约金951.86元。原告多次催要，被告仍未交纳拖欠的物业费用，其行为构成违约。原告为维护合法权益诉至法院。被告庞淑英、庞勇、庞述彬辩称，1.对原告主张的物业费的计算标准予以认可，但应从房屋竣工验收后即2014年3月20日开始收取物业费；2.原告主张的物业费被告已交纳，且交的多于原告的主张，被告不构成违约，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月14日，被告庞淑英、庞勇、庞述彬与云南浙联地产有限公司签订《商品房购销合同》，2011年9月21日，该合同进行了登记备案，合同登记号为KM2011092140350,登记备案内容：出卖人（甲方）为云南浙联地产有限公司；买受人（乙方）为庞淑英；乙方所购商品房项目名称为云立方小区，坐落于五华区；合同总金额为4668619元；合同共有人为庞勇、庞述彬；合同房屋情况为云立方小区3-1幢第6层2号写字楼，建筑面积355.42平方米。另，被告庞淑英（乙方）与云南浙联地产有限公司（甲方）签订了《云上城补充协议》，合同涉案内容：1.乙方应当遵守《业主公约》和物业服务合同有关约定，乙方须于约定交房之日起30日内，到甲方指定地点接房，并向物业公司交纳物业管理费；2.在业主委员会成立之前，由开发商委托物业管理公司管理。物业收费标准：以物价局核定为准。2013年1月10日，云南浙联地产有限公司（甲方）与原告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司（乙方）签订《昆明云上城小区前期物业服务合同》，合同约定：1.甲方选聘乙方对昆明云上城小区提供前期物业服务事宜，物业类型：写字楼/商铺；2.合同期限自2013年1月11日起至该物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时,本合同自动终止；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：写字楼商铺：10元/月/平方米、写字楼电梯运行维护费：0.6元/月/平方米、写字楼二次加压供水电费：0.5元/月/平方米、写字楼商业二次供水加压电费：0.5元/月/平方米、写字楼生活垃圾处理费：按政府指导价代收；4.业主自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应于每年1月15日前向乙方一次性交纳当年物业服务费，在2月1日后逾期未交纳每日应按欠费总额的万分之伍向乙方支付违约金。2014年3月19日，昆明市住房和城乡建设局作出“昆质安备FJ-2014-03-009号”《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》确认“昆明市苏家塘城中村改造项目2号地块一期”竣工验收备案文件齐全、符合要求，予以备案。2013年5月6日，被告庞淑英向原告交纳了涉案房屋“写字楼预交方案”费用21005.32元（2013年4月15日至2013年10月14日期间）。2015年6月9日，被告庞淑英向原告交纳了涉案房屋“写字楼预交方案”84021.36元（2013年10月15日至2015年10月14日）；2015年12月22日，被告庞淑英向原告交纳了42010.68元；2017年5月12日，被告庞淑英向原告交纳了12635.19元。2017年5月21日，万科云上城物业服务中心向被告庞淑英发出物业服务收费催收函。本院认为，涉案房屋的物业服务由原告提供，被告作为涉案商铺买受人，其法律地位相当于业主，被告接受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的物业服务费用。关于物业服务收费标准。原告主张物业服务费2016年3月1日前按照8元/月/平方米计算，2016年3月1日起按照《昆明云上城小区前期物业服务合同》约定的10元/月/平方米计算，二次加压费、电梯维护费、生活垃圾费均按《昆明云上城小区前期物业服务合同》约定的标准计算，被告对此予以认可，本院予以确认。关于物业服务收费数额。1.原告主张自2013年4月15日起计算物业服务费用，被告抗辩只应自2014年3月20日起支付物业服务费用，对此，本院认为，根据《昆明市物业服务收费通知》（昆发改价格1129号）第六条第二款“……未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付物业服务企业”规定，结合诉讼请求的截止日期，本院确定涉案房屋以业主为给付义务人的、具有合法性的物业服务收费期间为2014年3月20日至2017年3月31日，共计36个月零11天（注：根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第198条第一款“当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年位三百六十五日”规定，每月按30天计算）；2.应付物业服务费用。（1）物业服务费112644.45元：①2014年3月20日至2016年2月29日期间为66439.85元：（8元/月/平方米×355.42平方米×23月＝65397.28元）＋（8元/月/平方米×355.42平方米÷30天/月×11天＝1042.57元）；②2016年3月1日至2017年3月31日期间为46204.60元：10元/月/平方米×355.42平方米×13月。（2）电梯运行维护费7755.26元：（0.6元/月/平方米×355.42平方米×36月＝7677.07元）＋（0.6元/月/平方米×355.42平方米÷30天/月×11天＝78.19元）。（3）二次加压费6462.72元：（0.5元/月/平方米×355.42平方米×36月＝6397.56元）＋（0.5元/月/平方米×355.42平方米÷30天/月×11天＝65.16元）。（4）生活垃圾处理费9694.08元：（0.75元/月/平方米×355.42平方米×36月＝9596.34元）＋（0.75元/月/平方米×355.42平方米÷30天/月×11天＝97.74元）。综上所述，2014年3月20日至2017年3月31日期间涉案房屋应付物业服务费用共计136556.51元（112644.45元＋7755.26元＋6462.72元＋9694.08元），被告在此期间已付费用147037.36元，扣抵后涉案房屋2014年3月20日至2017年3月31日的物业费已付清，故对原告主张的物业费、违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司的全部诉讼请求。案件受理费561元，由原告深圳市万科物业服务有限公司昆明分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 婧审 判 员  李兴元人民陪审员  张 银二〇一七年十月二十四日书 记 员  张雅茹