陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终9号 上诉人（原审被告）：孙波，男，汉族，1950年11月1日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码：61010XXXX011018378。 委托诉讼代理人：贠军荣，咸阳市148法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：陈伟，男，汉族，1976年12月25日出生，陕西省礼泉县人，住礼泉县，公民身份号码：61042XXXX612250698。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵文辉，男，汉族，1973年6月16日出生，陕西省礼泉县人，住礼泉县，公民身份号码：61042XXXX306160619。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张振锋，男，汉族，1975年4月22日出生，陕西省礼泉县人，住礼泉县，公民身份号码：61042XXXX504223035。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：礼泉县丽景温泉小区业主委员会。住所地：陕西省礼泉县。 负责人：何金龙，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。 上诉人孙波、陈伟、赵文辉、张振锋因与被上诉人礼泉县丽景温泉小区业主委员会（以下简称丽景小区业委会）确认合同效力纠纷一案，不服乾县人民法院（2019）陕0424民初1190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙波上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决锅炉房买卖协议无效错误。上诉人是涉案房屋的所有权人，有处分权。该小区在开发时没有设计锅炉房，2005年，上诉人为了促销，临时将涉案房屋改造成锅炉房。该房屋没有初始登记在被上诉人名下，也未计入公摊面积，被上诉人无所有权。二、被上诉人主任在礼泉县丽景温泉小区（以下简称丽景小区）没有房屋，不是小区的业主，不能成为业主委员会的委员，更不能担任业主委员会主任。丽景小区业委会的成立不合法，不是民诉法规定的民事主体，不具有诉权。三、一审法院采信礼泉县房产管理所出具的证明错误，该证明与其2008年3月29日出具的《商品房预售证》矛盾。四、一审程序错误。上诉人申请一审法院调取被上诉人主任何金龙在丽景小区的房产证，但一审没有调取。 陈伟、赵文辉、张振锋上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人主任并非小区业主，不能担任业主委员会主任。所以，被上诉人的主体不适格，其起诉应予驳回。二、锅炉房不属于公共用房，不属于小区业主所有。原审认定他们与孙波的买卖合同无效错误。他们构成善意取得。 丽景小区业委会辩称，丽景小区的业主在购房时，合同中约定集中供暖。锅炉房就是为全体业主服务的公共设施。孙波尚未取得该房屋的所有权，无权转让该房屋。供暖因为有成本要收取费用，但不能由此说明锅炉房是经营性房屋，这与物业办公用房类似。孙波提供的证据无法证明西安华强房地产开发有限责任公司（以下简称华强公司）将锅炉房转让给他。锅炉房不再预售范围内。陈伟等三人不构成善意取得。 丽景小区业委会一审请求:1.依法确认被告孙波与被告陈伟、赵文辉、张振锋之间的买卖合同无效；2.依法判令被告陈伟、赵文辉、张振锋对锅炉房恢复原状，立即搬离并交付给原告；3.诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：丽景小区系被告孙波投资、借用华强公司的资质开发的小区。华强公司在向买受人出售丽景小区房屋时，在合同中约定：暖气到交房后第二个采暖期达到使用条件；合同附件二公用建筑面积组成说明表明：公共建筑面积由楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、XX道、XX室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积组成；公用建筑面积计算方法：整栋建筑的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。该小区建设完成后，2008年11月19日，华强公司作出陕华强字[2008]19号文件，确认丽景小区未售完的所有房产归孙波所有。丽景小区锅炉房位于小区东北角，该锅炉房不在行政许可的预售范围之内，亦未在房产部门进行相关登记。2014年供暖季结束，按照礼泉县人民政府的禁燃规定，丽景小区拆除了原有的燃煤锅炉。2016年11月5日，被告孙波与陈伟、赵文辉、张振锋签订锅炉房买卖协议约定，被告孙波以300000.00元将锅炉房出售给被告陈伟、赵文辉、张振锋。2017年5月，被告陈伟、赵文辉、张振锋将一大间一层的锅炉房改造为三间二层，三被告各使用一间二层。 一审法院认为，丽景小区业委会依法成立，且本次诉讼已经过全体业主过半数同意，原告诉讼主体适格。华强公司在向买受人出售丽景小区商品房时，在合同中约定提供供暖条件，合同附件表明公用建筑面积组成包括设备间、功能上为整栋建筑服务的公共用房等。本案锅炉房为小区的附属设施，性质上是为整栋建筑服务的公共用房，应属于小区全体业主共有。华强公司虽然确认丽景小区未售完的所有房产归孙波所有，但应限于在售房屋，不应当包括业主集体共有的部分，且被告孙波并无证据证明其对锅炉房享有所有权。综上，被告孙波无权处分锅炉房，其将锅炉房出售给被告陈伟、赵文辉、张振锋的行为已侵犯了全体业主的合法权益，故原告要求依法确认被告孙波与被告陈伟、赵文辉、张振锋之间的买卖协议无效，要求被告陈伟、赵文辉、张振锋对锅炉房恢复原状、立即搬离并交付给原告，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告孙波与被告陈伟、赵文辉、张振峰关于礼泉县丽景温泉小区锅炉房买卖协议无效。二、被告陈伟、赵文辉、张振锋在判决生效后30日内对该锅炉房恢复原状，并将锅炉房交付给原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会。案件受理费100元，由被告孙波与被告陈伟、赵文辉、张振峰负担。 二审期间，孙波、陈伟、赵文辉、张振锋申请法院调取了《关于西安华强房地产开发有限公司建设礼泉丽景温泉花园小区项目定点的批复》（以下简称《批复》）、小区总平面图、规划许可证等建设资料，用于证明：（1）丽景小区规划设计时未设计锅炉房；（2）预售的24套房的范围。 丽景小区业委会以《批复》系复印件为由对真实性不认可，对提交的总平面图认为与《批复》不关联，对证明对象不认可。 本院审查认为，孙波、陈伟、赵文辉、张振锋提交的证据客观真实，予以认定，其证明对象将结合该证据及其他证据来确定。 二审经审理查明，原审查明的事实属实，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.丽景小区业委会是否具备起诉资格；2.关于涉案房屋所有权人是丽景小区全体业主还是孙波；3.孙波与陈伟等人签订的买卖协议是否有效；4.应否认定礼泉县房产管理所的证明；5.原审程序是否合法。 关于丽景小区业委会是否具备起诉资格的问题。陈伟等人之前对此也提出过抗辩，认为业委会组成人员不符合法律规定等。本院已就包括该问题在内的相关程序问题作出（2019）陕04民终342号裁定，确认丽景小区业委会起诉符合条件。故此处不再赘述。 关于涉案房屋所有权人是丽景小区全体业主还是孙波的问题。涉案房屋在转让之前作为锅炉房使用，为丽景小区业主提供供暖服务，显然属于丽景小区公共配套设施。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，属于丽景小区全体业主共有。孙波主张该房屋属于其本人所有与法律规定不符。 就孙波提到总平面图中未标明锅炉房的问题。由于总平面图只是就小区未来建筑物布局的一个总体规划，不可能对每一个部位的功能做具体标注。事实上，在孙波向礼泉县房产管理所提交的平面图中，9号楼南边设计有5间房屋，北边预留了一大间房屋，其面积结构与南边5间明显不同，而这正是锅炉房的位置。与此相对应，在礼泉县房管所向业主颁发的产权证所附的小区平面图中，9号楼处明确标注了锅炉房。另外，孙波在以华强公司名义向业主销售房屋时，承诺集中供暖。这些都说明当初设计建造了锅炉房。因此，总平面图中虽未标注锅炉房，不能据此否定其客观存在。 就孙波提到该房屋未初始登记，因此属于他所有的问题。首先，按照《房屋登记办法》第三十一条的规定，对于建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋并不需要进行初始登记，而是由开发商在对其他房屋进行初始登记时，一并对上述房屋进行登记，并且只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。其次，对配套房屋的登记义务在开发商，而不在业主。造成涉案房屋至今未登记的责任在孙波，而不在丽景小区业主。作为实际的开发商，孙波有义务将配套房屋登记在丽景小区业主名下，而不是在房屋交付业主多年后，又以此为由再向他人售卖。第三，《中华人民共和国物权法》第七十三条对建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房的产权性质明确规定属于业主共有。涉案房屋虽未登记在丽景小区全体业主名下，并不影响涉案房屋为丽景小区全体业主共有的性质。 就孙波提到涉案房屋未计入公摊，故丽景小区业主对该房屋没有所有权的问题。首先，房屋所有权属于物权，应根据法律规定确定，是否计入公摊不能作为衡量房屋所有权的绝对理由。第二，由于孙波与丽景小区业主在购房合同附件二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）及前期物业管理服务协议中已约定，锅炉房属于公（共）用建筑，至于主合同标注的分摊面积是否准确取决于开发商，而不在购房者。第三，即使孙波未将涉案房屋纳入公摊面积，但已将其作为小区的亮点，吸引公众购买，促进了销售，间接获取了利益。因此，孙波不能以涉案房屋未计入公摊，业主未付费否定业主的所有权。 关于孙波与陈伟等人签订的买卖协议是否有效的问题。孙波、陈伟、赵文辉、张振锋明知交易标的物为小区公共配套设施，无论是依照合同约定还是法律规定产权属于全体业主所有，但仍然签订买卖协议，对标的物进行交易，损害了丽景小区全体业主的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，该合同无效。 至于陈伟等人提到，他们在购买时，孙波向他们出示了预售许可证，他们现场查看了房屋，确认锅炉房属于孙波所有，无他人占有，他们是合法、善意取得的问题。由于商品房预售许可证是房地产管理部门对开发商预售房屋进行管理颁发的证件，并不属于产权证明，况且，在双方签订买卖协议时预售许可证已过有效期，陈伟等三人不能以此作为有理由相信涉案房屋属于孙波所有的依据。另外善意取得房屋还需完成过户登记，但实际上陈伟等三人并未完成过户登记，故不构成善意取得。 关于应否认定礼泉县房管所证明的问题。由于涉案房屋属于全体业主所有，故作为开发商的孙波不能向他人出售。因此礼泉县房管所向孙波颁发的预售许可证不可能也不允许将公共配套设施纳入预售范围。就陈伟等三人提到，礼泉县房管所颁发的预售许可证中的24套房屋包括涉案房屋，以此证明最初未设计锅炉房，锅炉房是由商铺改造而来等。由于预售许可证中的24套房屋具体指哪些房屋并不明确，实际上，仅8号楼第一层就有16套商铺，加上第二层8套住宅、9号楼南边的5套房屋，已远远超过24套，不可能包括9号楼北边这一大间锅炉房。退一步讲，即使锅炉房是由商铺改造而成，由于孙波在销售房屋时已向购房者承诺集中供暖，自然有义务为小区建造锅炉房，临时将商铺改造成锅炉房也是在履行义务。改造后的房屋作为小区的公共配套设施已归全体业主所有，不会因锅炉拆除而改变房屋所有权的性质。另外，孙波在取得预售许可证后，并未将涉案房屋对外预售，这也进一步说明预售许可证不包括涉案房屋。综合以上分析可以看出，礼泉县房管所的证明内容客观真实，原审法院予以认定并无不当。 关于原审程序是否合法的问题。孙波一审申请法院调取丽景小区业委会主任何金龙在该小区的房产证，由于丽景小区业委会已向法庭提交的何金龙之子何某某的房产证及何金龙、何某某的户口登记簿，上述证据能够证明何金龙全家在丽景小区购买了房屋，何金龙是该小区业主。在这种情况下，原审法院没有再去调取何金龙的房产证并无不当。 综上所述，上诉人孙波、陈伟、赵文辉、张振锋的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人孙波交纳了100元，由上诉人孙波负担；上诉人陈伟、赵文辉、张振锋交纳了100元，由上诉人陈伟、赵文辉、张振锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二〇年四月二十六日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1