浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终148号 上诉人（原审被告）：蔡临生，男，1959年10月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人（原审被告）：黄冬兰，女，1963年2月28日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：蔡优凤，女，1954年10月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 原审第三人：仇云逸，男，1991年3月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 原审第三人：钟学军，女，1961年4月13日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人蔡临生、黄冬兰因与被上诉人蔡优凤以及原审第三人仇云逸、钟学军排除妨害纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡临生、黄冬兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人自2005年4月1日开始租用第三人仇云逸（由其母钟学军负责出租）、坐落于临海市间房屋，每年租金为5000元（每月416.67），房租按年支付，租期为不定期。仇云逸于2018年7月份（租赁期内）将涉案房屋出卖给被上诉人蔡优凤，在办理产权过户手续过程中偷漏税款，损害国家利益。台州市税务局第三稽查局于2019年8月18日立案，2019年8月20日批转临海市税务局查办。被上诉人蔡优凤、原审第三人仇云逸向临海市税务局申请免予查处，准备撤销房屋买卖的事实。2019年4月12日蔡优凤向临海市水务集团有限公司申请销户，对涉案房屋实施停水。一审法院判决上诉人蔡临生、黄冬兰每月支付房租费416.67元，证据不足，没有法律依据。另外，因新冠××疫情影响，期间的房租费也不应由上诉人承担。 蔡优凤答辩称，蔡临生、黄冬兰的上诉请求缺乏事实与法律依据。1.本案为房屋排除妨碍纠纷，针对的是两上诉人非法侵占被上诉人的房产，涉案房屋系被上诉人所有，这一事实有被上诉人在一审中提供的房屋买卖合同、房产权证等为证，一审法院对这一事实也是作了认定，被上诉人的诉请有充足的事实和法律依据，一审判决也符合法律规定。在原房屋买卖过程中是否存在交税问题，是税务机关处理的事情，与上诉人无关，与本案的排除妨碍纠纷更是毫无关联。2.上诉人提出的一审判决按416.67元/月支付房租费证据不足问题。上诉人与原审第三人在2005年签订的房屋租赁合同约定的租金即为每年5000元，距今已14年，房租一直未涨过，在一审中被上诉人也提交了营业房周边租户的相关合同，证明现在该地段的租金至少是1000多元一个月，但一审法院未采纳被上诉人提交的证据，仍依据上诉人与原审第三人之间的租金标准支付被上诉人租金，原本就已经有利于上诉人，现上诉人在得了利益的情况下反过来以此提起上诉，毫无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 原审第三人仇云逸、钟学军未作陈述。 蔡优凤向一审法院起诉请求：1.蔡临生、黄冬兰为蔡优凤腾退临海市营业房。2.蔡临生、黄冬兰向原告支付自2019年4月1日至实际腾退之日的使用费(每月按2500元)。 一审法院认定事实：蔡临生、黄冬兰系夫妻关系，仇云逸与钟学军系母子关系。临海市古城街道巾山小区公建2号楼第八间房屋原系仇云逸所有，由钟学军负责出租等事项。2005开始，蔡临生、黄冬兰租用该房屋经营棋牌服务。2010年3月19日，钟学军与蔡临生曾签订租房协议书。2015年4月1日，钟学军与蔡临生签订房屋协议补充书，约定钟学军租给蔡临生营业房一间，蔡临生拆除该营业房内阁楼，租期满后由蔡临生负责装回阁楼恢复原样，蔡临生付给钟学军阁楼押金2500元，房屋租赁期满蔡临生装回阁楼后，钟学军归还押金。此后，蔡临生支付押金2500元。2016年3月31日，双方又签订房屋租赁协议，约定蔡临生租用涉案房屋，租期自2016年4月1日到2017年3月31日，年租金为5000元，并约定了其他事项。此后，双方未签订书面租赁协议，口头约定按2016年签订的房屋租赁协议继续履行。2017年3月30日，钟学军出具收条，载明收到蔡临生2017年4月1日至2018年3月30日房租5000元；2018年4月4日，蔡临生向钟学军支付2018年4月1日至2019年3月30日房租5000元。2018年7月3日，仇云逸、钟学军、蔡优凤通过临海市时代房产中介所介绍，签订房屋买卖合同。2018年7月4日，仇云逸、钟学军、蔡优凤至临海市国土资源局办理了不动产登记手续。2018年7月，蔡优凤曾向蔡临生、黄冬兰告知其已受让涉案房屋。2019年3月31日、4月8日、4月10日，因蔡优凤要求蔡临生、黄冬兰腾空涉案房屋产生纠纷，临海市古城街道人民调解委员会三次组织蔡优凤、蔡临生、钟学军进行调解无果。2019年4月18日，蔡优凤以蔡临生、黄冬兰为被告向一审法院提起排除妨碍纠纷诉讼。另查明，涉案房屋原登记地址为临海市古城街道巾山小区公建2号楼，现登记地址为临海市吉城街道巾山小区2-18幢14号(不动产权证号：浙【2018】临海市不动产权第0016748号)。2019年5月16日，蔡临生、黄冬兰向一审法院提起房屋租赁合同纠纷，一审法院作出(2019)浙1082民初3786号民事判决：驳回蔡临生、黄冬兰的诉讼请求。后，蔡临生、黄冬兰向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院作出(2019)浙10民终2006号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人在解除合同前应当在合理期限内通知承租人。租赁期间届满，承租人应返还租赁物。本案被告长期租赁第三人房屋且在2016年签订过房屋租赁合同，但双方后续未签订书面租赁合同，也未明确约定租赁期限，双方的租赁合同应视为不定期租赁。第三人与被告之间的口头租赁合同不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。在本案被告最近一次交款使用租赁房屋期限届满前，原告蔡优凤依照其与第三人签订的《房屋买卖合同》以及涉案房屋产权登记取得了涉案房屋的所有权。原告蔡优凤在最后一次交款使用租赁房屋期限届满后，要求收回涉案房屋。被告最后一次缴纳房租后使用期限为2018年4月1日-2019年3月31日，故，该房屋租赁协议已于租房期限到期后（即2019年3月31日)解除。被告蔡临生、黄冬兰继续占用租赁房屋没有任何法律依据，应当予以腾退，原告蔡优凤请求判令被告腾出租赁房屋的的诉请符合事实，于法有据，应予支持，但应给予被告蔡临生、黄冬兰合理的搬离期限。原告主张被告按每月2500元标准支付自2019年4月1日至腾出之前的房屋占有使用费，因在租赁合同解除后，被告蔡临生、黄冬兰占有租赁房屋已无法律及事实依据，其占用房屋期间应当支付相应的的占有使用费，但原告主张的支付标准无法律依据，故对于原告主张的占有使用费，参照被告与第三人约定的租赁价格(年租金5000元)确定占有使用费为每月416.67元(5000元/12月)。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告蔡临生、黄冬兰于本判决生效后三十日内将位于临海市(不动产权证号：浙【2018】临海市不动产权第0016748号)腾出返还给原告蔡优凤；二、被告蔡临生、黄冬兰于本判决生效后三十日内支付房屋占有使用费(按416.67元/月计算，从2019年4月1日起计算至被告实际腾退上述房屋之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蔡临生、黄冬兰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，被上诉人蔡优凤向原审第三人买受涉案房屋并已办理房屋产权过户登记的事实清楚，证据充分，因此蔡优凤现系涉案房屋的所有权人。上述房屋虽在蔡优凤取得所有权之前曾长期由上诉人蔡临生、黄冬兰承租，但租赁协议未明确约定租赁期限，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，而且蔡临生、黄冬兰最后一笔房租款的使用期限已至2019年3月31日届满，租赁协议亦因履行完毕而终止。综上，蔡临生、黄冬兰主张继续占用涉案房屋没有任何法律依据，一审法院判令蔡临生、黄冬兰腾出涉案房屋，符合法律规定；同时，一审法院参照蔡临生、黄冬兰与原审第三人原约定的租赁价格确定由蔡临生、黄冬兰承担房屋占用费用为416.67元/月，亦合情合理合法，并无不当。另，一审法院作出本案一审判决时并非新冠××疫情期间，蔡临生、黄冬兰主张减免疫情期间的房屋占用费，本院不予支持。综上所述，蔡临生、黄冬兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人蔡临生、黄冬兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年五月八日 代书记员 胡正元 -8- -7-