广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤执复251号 复议申请人（异议人、申请执行人）：刘育勇，男，1971年9月19日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。 委托诉讼代理人：**晶，广东太平洋联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘源，广东太平洋联合律师事务所实习人员。 被执行人：中山市荣耀房地产开发有限公司（下称荣誉公司）。住所地：中山市横栏镇宝裕村中横大道30号之一第一间。 法定代表人：蔡钊荣，总经理。 被执行人：蔡钊荣，男，1972年6月10日出生，汉族，住广东省中山市。 刘育勇因不服中山市中级人民法院（下称中山中院）于2017年4月14日作出的（2017）粤20执异82号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中山中院执行刘育勇申请执行荣耀公司、蔡钊荣一案中，异议人刘育勇对该院拍卖被执行人荣耀公司名下房地产不服提出书面异议。 刘育勇异议称：一、本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，应予中止。本案系因蔡钊荣以入股荣耀公司为借口，欺骗刘育勇借款次数多、金额特别巨大而产生。刘育勇为了防止其转移财产而及时起诉并申请查封。但本案明显涉嫌刑事犯罪，广州市公安局经侦支队经过审查发现，蔡钊荣涉嫌将本案标的即刘育勇入股荣耀公司的全部巨款私自占为己有，涉嫌侵占犯罪，并将本案犯罪线索移交中山市公安局，根据先刑后民的原则，应予中止执行。二、本案拍卖标的物系独立债权、独立地块，不宜捆绑拍卖，理由是捆绑拍卖时，因为另一案件的地块面积巨大，位置不好，刘育勇方地块面积小，容积率高，位置好，捆绑拍卖会拉低刘育勇方地块的拍卖价格，严重影响刘育勇作为抵押权人的利益。捆绑拍卖增加了拍卖总价，提高了竞买人的门槛，减少了竞买人，影响拍卖的价值。两地块的商业性质也不同，刘育勇方地块为纯商业性质，另一地块为商住地块，刘育勇方地块容积率是6.0，另一块地块容积率只有3.0左右。刘育勇连评估费都无法缴纳，肯定无法缴纳另一地块的保证金，捆绑拍卖剥夺了刘育勇参与拍卖的权利。按照法律规定分别拍卖是常规做法，如捆绑拍卖得取得各案申请人的同意才可执行。执行法院认为捆绑拍卖有利于实现地块的最大价值没有依据，且两地块上的建筑是违章建筑，不具有合法利益及价值，因此不能以此认为两地块不可分割，更不是捆绑拍卖的理由。三、本次拍卖起拍价依据的评估价格明显偏低，仅仅是1000万元，刘育勇的执行标的是3000多万元，如果强制低价拍卖，将严重损害刘育勇的合法权益。最近房地产走势强劲，拍卖标的物共4.8亩纯商业用途的土地，容积率高达6.0，并且临街大道，根据周边的房地产行情，商业写字楼每平方高达2万元，因此，每亩评估价200万元明显偏低。综上，异议人请求：暂缓对荣耀公司位于中山市××西××之一及中山市横栏镇西冲东路62号之二的地块进行拍卖；将两地块进行分开拍卖，而不是捆绑拍卖。 中山中院查明：刘育勇与蔡钊荣、荣耀公司借款合同纠纷一案，清远仲裁委员会于2015年8月18日作出（2015）清仲字第209号仲裁裁决，确定蔡钊荣向刘育勇偿还借款本金3000万元及该款从2012年12月12日起按银行同期贷款利率的四倍计算的利息,刘育勇对荣耀公司提供的抵押物即位于中山市××西××之一的土地[土地证号中府国用（2012）第1700520号]享有优先受偿权，仲裁费208475元由蔡钊荣、荣耀公司负担。其后，因蔡钊荣、荣耀公司未履行前述仲裁裁决，刘育勇向中山中院申请强制执行。中山中院于2015年9月22日立案执行，案号为（2015）中中法执字第314号。执行期间，中山中院查明中山市第一人民法院（下称中山第一法院）于2016年1月22日以（2014）中一法沙民一初字第416-1号民事裁定，查封了本案抵押财产即荣耀公司位于中山市××西××之一的土地使用权及其地上附着物，且尚有申请执行人朱炜洪等轮候查封。经向中山第一法院发函商请移送上述抵押财产后，中山第一法院于2016年7月14日以（2015）中一法执字第707号之一号《移送执行函》函复中山中院，同意将上述查封财产移送中山中院执行。中山中院经摇珠选定，于2016年8月18日依法委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对中山市××西××之一土地使用权及其地上附着物的价值进行评估。本案抵押财产与相邻的荣耀公司的另一地块即中山市横栏镇西冲东路62号之二的地块[土地证号中府国用（2012）第1700521号，房产证号粤房地权证中府字第××号、02××10号、02××21号、02××79号]上有一未报建临建物，该临建物横跨在两地块上。荣耀公司名下位于中山市横栏镇西冲东路62号之二的房地产抵押权人为广州银行股份有限公司中山分行（以下简称广州银行中山分行）。广州银行中山分行与中山市协力包装制品有限公司、荣耀公司、蔡钊荣、梁娟借款合同纠纷一案也由中山中院执行[案号：2016]粤20执字118号]。中山中院于2016年7月18日委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司评估中山市横栏镇西冲东路62号之二的房地产及其地上附着物的价值进行评估。 深圳市国策房地产土地估价有限公司于2016年10月10日就荣耀公司位于中山市××西××之一的土地使用权及地上建筑物出具评估报告，其中土地使用权（3205.50平方米）的评估价格为9616500元、地上建筑物475.73平方米的评估价格为570876元，合计10187376元，扣除预计卖方税费1432278元后的市场价值为8755098元。中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司就荣耀公司位于中山市××西××及地上建筑物出具评估报告，其中商住用地（48780.4平方米）市场价值为137560728元、地上建筑物（580.34平方米）市场价值为719622元，合计138280350元，减去需扣除费用后评估价格为119212693元。其后，中山中院决定将上述两土地及地上临建物整体拍卖。经摇珠选定，该院依法委托中山市中宝拍卖有限公司、广州中南拍卖有限公司于2016年12月13日公开整体拍卖该两宗土地及地上临建物。拍卖当日，买受人中山市宏茂房地产开发有限公司（下称宏茂公司）以15220万元的最高价竞得上述拍卖财产（其中中山市××西××之一的土地使用权成交价款为8554772.62元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为8462386.92元；地上建筑物成交价款507847.38元，扣除评估费及执行申请费可分配金额为502362.98元；中山市横栏镇西冲东路62号之二的已办证房地产成交价款为142392481.63元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为142094688.36元；地上建筑物成交价为744898.37元，扣除评估费及执行申请费后可分配金额为743340.52元）。2016年12月23日，中山中院作出（2015）中中法执字第314号之三、（2016）粤20执118号之二执行裁定，裁定将拍卖财产拍卖给宏茂公司。 另查，刘育勇委托诉讼代理人于2016年10月20日签收中山中院通过特快专递邮寄的评估报告，刘育勇于2016年10月31日就评估报告向该院提出异议，该院就此问题于2016年11月9日给刘育勇做执行笔录时，刘育勇明确表示对评估结果没有异议，但请求将中山市××西××之一及中山市横栏镇西冲东路62号之二两地块分开拍卖。 中山中院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形”。本案中，刘育勇以本案涉嫌刑事犯罪，根据先刑后民的原则，请求中止执行。但本案涉嫌刑事犯罪并非执行案件中止执行的法定事由，且对本案执行标的荣耀公司名下位于中山市××西××之一土地使用权申请首查封的是中山第一法院（2015）中一法执字第707号案的申请执行人，此外还有其他申请执行人轮候查封，在其他申请执行人并未同意延期执行的情形下，即便刘育勇同意延期执行，也不符合前述法律规定。因此，对刘育勇主张中止对荣耀公司名下中山市××西××之一的土地使用权中止执行的请求不予支持。关于拍卖的问题，本案中，因荣耀公司名下位于中山市××西××、之二地块相邻，且该两地块上建有一幢跨两地块的临建物，该临建物面积共1056.07平方米，其中475.73平方米建于中山市××西××之一地块上，580.34平方米建于中山市横栏镇西冲东路62号之二地块上。经该院委托评估机构评估，该临建物的市场价值为1290498元。该临建物虽是违章建筑，但其耗费的材料、人力等成本是自然价值，也是固有价值。因此，该违章建筑的建造价值、使用价值、收益价值也是客观存在的。该院将其作为被执行人荣耀公司的财产予以评估拍卖并无不妥。因该临建物价值较大，且一旦将上述两地块分开拍卖，将出现无法对临建物进行物理分割交付买受人的情形。因此，为最大限度保护申请执行人及被执行人的利益，该院将两地块捆绑拍卖符合法律规定。至于刘育勇主张评估价格过低的问题，执行法官于2016年11月9日给刘育勇做执行笔录时，刘育勇明确表示对评估结果没有异议。至于刘育勇认为捆绑拍卖影响其抵押物价值、捆绑拍卖增加拍卖总价提高了竞买人门槛、剥夺刘育勇参与拍卖的权利等主张，该院在评估拍卖过程中均严格按照法律规定，通过摇珠方式选定评估机构，并及时将评估报告送达给各方当事人，刘育勇也明确表示对评估结果没有异议；拍卖过程中，该院并没有设定影响公平、公正竞争的限制条件。刘育勇的前述主张均缺乏事实依据，对刘育勇的前述主张该院均不予支持。综上所述，刘育勇的异议请求缺乏法律依据，予以驳回。为此，中山中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，于2017年4月14日作出（2017）粤20执异82号执行裁定裁定书，裁定驳回刘育勇的异议请求。 刘育勇向本院申请复议称：中山中院作出的异议裁定认定事实错误，适用法律不当，且中山中院在该案执行程序中的部分执行行为和使用的执行程序均存在重大过错，严重损害了申请人的合法权益，依法应予以撤销，理由如下：一、复议申请人对评估价格有异议，做笔录时也明确表明对评估价格存有异议，原裁定“本院执行法官就此问题于2016年11月9日给刘育勇做执行笔录时，刘育勇明确表示对评估结果没有异议”的认定与事实不符。拟拍卖的之一地块商业用途共4.8亩（近3200平方米），规划许可容积率高达6.0，建筑面积可以达19200平方米，地块周边的商业写字楼每平米2万元的行情，预期权益价值甚为可观。但现在对地块每亩评估价只有区区200万元。在获悉地块估价后，复议申请人于2016年10月31日向中山中院提交《执行异议》，申请重新估价，但该院未再作出任何书面或口头回复。此后复议申请人递交的《执行异议申请》也认为该评估价偏低，时至今日复议申请人仍坚持这个意见。二、复议申请人在中山中院拍卖案涉地块前已向中山中院提出了书面的暂缓拍卖申请，根据《民事诉讼法》第二百五十六条第一项的规定，复议申请人表示可以延期执行的，执行法院应裁定中止执行。执行法院以另案申请执行人并未同意延期为由，认为本案申请执行人刘育勇申请延期执行不适用《民事诉讼法》第256条第一项，属于认定事实和法律适用错误。（一）中山中院未对复议申请人的暂缓拍卖申请进行听证，复议申请人亦未收到中山第一法院(2015)中一法执字第707号案的申请执行人以及其他轮候查封的申请执行人反对延期执行的异议书，法院在未进行听证情况下迳行认定其他申请执行人不同意复议申请人的延期执行申请，属于认定事实错误。（二）虽案涉地块是由中山第一法院(2015)中一法执字第707号案的申请执行人首封，但是中山第一法院于2016年7月14日以(2015)中一法执字第707号之一号《移送执行函》，同意将案涉地块移送中山中院执行。中山中院(2015)中中法执字第314号案中的申请执行人只有刘育勇一人，并不存在着中山中院所谓的“其他的申请执行人”的情形。中山中院认为“……首查封的是中山第一法院(2015)中一法执字第707号案的申请执行人，此外还有其他申请执行人轮候查封，在其他申请执行人并未同意延期执行的情形下，即使刘育勇同意延期执行，也不符合前述法律的规定”属于认定事实和法律适用错误。三、案涉地块系申请人名下抵押物，是独立的地块，不能与另一地块（中山市横栏镇西冲东路62号之二）捆绑拍卖，捆绑拍卖不仅会减损案涉地块的价值，而且会阻碍复议申请人参与竞拍。案涉地块与中山市横栏镇西冲东路62号之二地块（以下简称“之二地块”）之间虽有一跨两地块的建筑物，但是该建筑物仅为临建物，且为违章建筑，不具有合法利益及价值。中山中院认为“因该临建物价值较大，且一旦将上述两地块分开拍卖将出现无法对临建物进行物理分割交付买受人的情形。因此，为最大限度的保护申请执行人以及被申请人的利益，本院将两地块捆绑拍卖符合法律规定”，属于事实认定和适用法律错误。（一）案涉地块是违章建筑，违章建筑来源不合法，不受法律保护。搭建违章建筑，不仅破坏了正常的社会秩序，损害国家有关行政机关行使行政管理职能的权威性，侵犯国家、集体和公民的合法权益。并且违章建筑的潜在危险性较高，会危及公共安全，根据《中华人民共和国城市规划法》等法律和行政法规、规章的规定，违章建筑可能面临被限期拆除或者被没收情形。为了维护社会秩序和公共安全的需要，违章建筑属应当禁止流通的物。同时《中华人民共和国拍卖法》第七条规定“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”因此，违章建筑物在违章的状况没有消除的情况下，违章建筑不得作为拍卖标的，在违章建筑物上不能发生可转让的合法权利。原审法院以便宜拍卖一个不受法律保护的、禁止流通的违章临建物为前提，罔顾申请人的合法权益，将案涉地块与之二地段捆绑拍卖，认为这样可以最大限度的保护申请执行人以及被申请人的利益，将两地块捆绑拍卖符合法律规定，属于法律适用错误。（二）复议申请人认为不能将案涉地块与之二地块进行捆绑拍卖，理由如下：第一，之二地块面积巨大、位置不好、容积率低，而案涉地块面积小、位置好、容积率高，捆绑拍卖会拉低案涉地块的拍卖价格，影响案涉地块的价值；第二，两地块用地性质不同，之二地块是商住性质，而案涉地块为纯商业性质；第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定，申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。将两块地捆绑拍卖，复议申请人刘育勇无法单独购买案涉地块，而必须举牌一起拍卖两地块，必须缴纳之二地块的保证金，捆绑拍卖提高了竞拍的门槛，阻碍了复议申请人参与竞拍。（三）执行拍卖技术不平衡。根据卢志文、马桂元荣耀公司提交的《执行异议申请》，是要求将三块地块（62号之一、二、三）一起拍卖的；据悉执行法院也曾考虑将同处中山市横栏镇西冲东路62号之三地块（以下简称“之三地块”）与之二地块捆绑拍卖，并征求之三地块抵押权人黄泳洲先生的意见，但黄先生不同意合并捆绑拍卖。执行法院罔顾复议申请人的异议，仍然于2016年12月13日将62号之一、之二地块整体拍卖，均价只有区区每亩170万元。后又于2017年1月5日把抵押给黄泳洲先生的之三地块单独拍卖，该地块容积率只有3，但成交价达每亩370万元，价格远比容积率为6.0的之一地块成交均价要高。几相比较，为何枉顾多位申请人的异议、为何容积率高的地块拍出低价、为何黄先生的意见被接纳但本申请人明示不同意整体拍卖的意见反而不被法院接纳？（四）根据近两年中山市的房地产行情，房地产上升势头强劲。之一地块商业用途共4.8亩（近3200平方米），规划许可容积率高达6.0，建筑面积可以达19200平方米，根据地块周边的商业写字楼每平米2万元的行情，预期权益价值甚为可观。但现在对地块每亩评估价只有区区200万元，且捆绑拍卖后成交均价只有每亩170万元，拍卖成交价格远比评估价格低，与预期利益差距甚为巨大。荣耀公司在《执行异议申请》中也表达了同样的观点。所以，中山中院关于“认为为最大限度的保护申请执行人以及被申请人的利益，本院将两地块捆绑拍卖符合法律规定”的结论，完全抛弃了法理逻辑和现实发展。四、中山中院的执行行为、处理执行异议申请等程序均存在重大过错，违反相关法律法规的规定，严重损害了申请人的合法权益，应予纠正。（一）在获悉地块估价后，复议申请人于2016年10月31日向中山中院提交了《执行异议》，申请重新估价，但该院口头以收到申请超期一天未再作出任何书面或口头回复。（二）在中山中院将案涉地块与之二地块捆绑拍卖前，申请人多次向中山中院表示不同意捆绑拍卖。2016年11月29日，申请人向中山中院提交了《执行异议申请书》，中山中院于2016年12月6日立案，并于2017年4月27日将执行裁定书送达申请人。但是根据《民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条等相关规定，当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。中山中院必须在十五日内完成审查申请人的异议申请并作出书面裁定，但是中山中院却在立案后四个多月的4月27日才做出书面裁定，而62号之一土地的执行拍卖程序早在2016年12月13日已经完成。复议申请人多次表明不同意捆绑拍卖，但是法院却忽略复议申请人诉请而直接作出了相关拍卖裁定，中山中院的上述行为已明显违反相关法律规定，严重损害了复议申请人的合法权益。（三）2017年3月3日上午，复议申请人到中山中院才知悉（2015）中中法执字第314号执行案的案外人唐玉华、马桂元等多人曾经向中山中院提出执行异议申请，该已立案受理，并于2017年1月18日作出了（2016）粤20执异79号、80号执行裁定书。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条规定，案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。2017年1月18日，中山中院才对案外人的异议作出相关执行裁定，但是却在2016年12月13日对执行标的进行了拍卖处分。由此可见，该院对执行标的的拍卖处分行为明显违反了上述法律的相关规定。（四）纵观（2015）中中法执字第314号案执行过程，除复议申请人外，荣耀公司以及案外人唐玉华、马桂元等多人也曾向中山中院提出执行异议申请，执行法院在立案受理后却并未及时通知申请人，也未进行听证程序，甚至在作出执行裁定书后也并未及时通知复议申请人。复议申请人是在2017年3月3日到中山中院申请阅卷时才首次获悉有其他人提出执行异议，但也没有能在阅卷中拿到全部有关材料，乃至今天也没有收到全部的裁定、结论。中山中院的上述行为显然不符合法定程序，其上述行为明显违法了法律的相关规定，完全漠视复议申请人的诉讼权利，也侵犯了复议申请人的诉讼权益。（五）考虑到中山中院工作的难度，2016年12月12日，复议申请人和律师再次前往中山中院，向该院递交《撤回执行申请书》，但该院法官声称如交了撤回申请又不能实现中止执行的话，那拍卖之后得款复议申请人不能享受优先权，建议复议申请人不交《撤回执行申请书》。因此复议申请人没有提交《撤回执行申请书》，但复议申请人再次向该院明确表态不同意捆绑拍卖抵押地块。综上，中山中院作出的(2016)粤20执异82号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，且在执行行为和执行程序中有重大过错，严重损害了申请人的合法权益，请求贵院依法予以纠正，撤销中山中院作出的(2016)粤20执异82号执行裁定书，并裁定撤销荣耀公司名下位于中山市××西××之一地块拍卖结果，重新拍卖62号之一地块。 对中山中院查明的事实，本院经审查予以确认。本院另查明：2016年12月23日，中山中院作出（2005）中中法执字第314号之三、（2016）粤20执118号之二执行裁定书，裁定：将被执行人荣耀公司位于中山市××西××土地［土地证××中××国××（××）××］××使用权及地××附着物、××中山市××西××之二的地块[土地证号中府国用（2012）第1700521号，房产证号粤房地权证中府字第××号、02××10号、02××21号、02××79号]及地上附着物，按照15220万元拍卖给宏茂公司。该拍卖财产的财产权自本裁定送达之日转移给买受人宏茂公司。买受人宏茂公司可持本裁定到财产管理机构办理所买受财产的相关产权过户登记手续，相关过户税费全部由买受人负担。 本院认为：复议申请人主要是对执行法院将本案涉案土地与相邻的另一块土地捆绑拍卖不服而提出异议，其异议的主要理由是捆绑拍卖会减损本案涉案土地的价值。但执行法院捆绑拍卖主要是考虑到该两块土地上搭建的建筑物跨在该两块地块上，而该临建物虽是违章建筑，但该建筑物经评估价值较大，一旦将上述两地块分开拍卖，将无法对该建筑物进行物理分割交付给买受人。执行法院根据涉案土地这一实际情况，为最大限度保护申请执行人及被执行人的利益，将两地块捆绑拍卖并无不当，亦不违反法律规定。对于刘育勇主张评估价格过低的问题，执行法院在评估报告作出后，于2016年11月9日询问刘育勇对评估报告的意见时，刘育勇已明确表示对评估结果没有异议，现其又对评估报告提出异议，本院不予支持。对于刘育勇认为捆绑拍卖影响其享有抵押权的土地价值、捆绑拍卖增加拍卖总价提高了竞买人门槛、剥夺其参与拍卖的权利等主张，经查中山中院对涉案土地的委托评估、拍卖过程中均严格按照法律规定进行，程序公开公正，并不存在违反法律规定的情形，因此刘育勇的上述主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘育勇认为其已向执行法院申请延期拍卖，本案应延期执行的问题，由于其延期申请不符合法定情形，执行法院不同意其申请并无不当。对于于刘育勇复议提出，执行法院裁定拍卖后其已提出异议，而该院在异议审查尚未处理之前即完成拍卖程序违法的问题，根据法律和司法解释的规定异议期间不停止案件的执行，因此执行法院的拍卖程序并无不当。综上，复议申请人刘育勇的复议申请理由不成立，应予驳回；原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回刘育勇的复议申请，维持中山市中级人民法院（2017）粤20执异82号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 邱 丹 审判员 李昙静 审判员 周小劲 二〇一七年十月二十四日 书记员 杨玉敏