天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0102民初6889号原告：天津市第二工人文化宫，住所地天津市河**光华路**。法定代表人：赵俊清，该单位主任。委托诉讼代理人：于有喜，该单位管理部部长。委托诉讼代理人：杨幸福，该单位管理部副科长。被告：杨俊仙，女，1959年5月23日生，汉族，天津银行河东支行退休职工，住天津市河**。委托诉讼代理人：王建人，国浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辰雨，国浩律师事务所律师。被告：孙勇，男，1979年8月25日出生，汉族，无职业，户籍地天津市和平区。被告：安欣欣，女，1983年8月31日出生，汉族，蓝颜夜宴KTV经营人，住天津市河**。被告：任维亮，男，1979年6月4日出生，汉族，无职业，户籍地天津市河**。原告天津市第二工人文化宫（以下简称二宫）与被告杨俊仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法追加任维亮为本案共同被告，于2016年6月2日做出（2016）津0102民初903号民事判决。被告杨俊仙不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉。2016年8月24日，天津市第二中级人民法院作出（2016）津02民终3892号民事裁定：“一、撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初903号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。”本院受理后，依法追加安欣欣、孙勇为本案共同被告，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告二宫的委托诉讼代理人于有喜、杨幸福，被告杨俊仙及其委托诉讼代理人王建人、刘辰雨，被告安欣欣、孙勇到庭参加诉讼，被告任维亮经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二宫向本院提出诉讼请求：1.各被告腾房；2.被告杨俊仙支付原告2013年9月至12月房租欠款64200元、2014年8月至10月房租欠款48150元、2014年11月1日至2017年7月31日房租529650元；3.被告杨俊仙支付原告欠付水费231208.25元；4.被告杨俊仙支付原告逾期交房违约金579533.4元；5.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2012年10月30日，原告与被告杨俊仙就坐落天津市河东区光华路2号第二工人文化宫园内的木槿花外交官俱乐部房屋（面积：992平方米）签订《天津市房屋租赁合同》，租赁期限为2012年11月1日至2014年10月31日止。租赁期满后，原告未与被告续签租赁合同，并以书面形式告知其腾房。但至今被告所经营的木槿花外交官俱乐部（现名蓝颜夜宴）仍未撤出，并继续违约经营。期间，原告曾多次与被告协商解决未果。原告认为，被告逾期拒绝腾房撤出的行为已构成违约，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。杨俊仙辩称，不同意原告的诉讼请求，杨俊仙现在并没有实际使用涉诉房屋，原告早已对此知情，杨俊仙无法腾房；杨俊仙不拖欠原告任何款项，原审一审期间双方已经进行对账，杨俊仙已经支付了全部费用,其中2013年9月至12月期间的租赁费，是涉诉房屋装修期间产生，杨俊仙曾向原告申请减免，原告表示同意，该部分不应再支付，且该期间房屋租赁费已经超过一年的诉讼时效，因此杨俊仙亦不同意支付。2013年10月以后，杨俊仙没有继续使用涉案房屋，对此原告知情，原审案件笔录中有记载。根据相关司法解释，原告应当在知道之日起6个月内提出解除合同，而原告并未提出异议，系默认涉诉房屋使用现状，杨俊仙不应承担违约责任以及房屋水、电费等费用，该费用由其他被告承担。此外杨俊仙保留向原告追偿装修损失的权利。安欣欣辩称，原告与杨俊仙所述属实，本人于2013年9月底从杨俊仙处承租涉诉房屋，2013年10月8日至2018年10月7日期间一直由本人经营。2014年10月杨俊仙与原告解除合同后，原告通知不要将房租交给杨俊仙，而本人与杨俊仙签订的合同亦约定杨俊仙与原告解约后可以不再支付房租，故本人未再支付过房租，也不知道交给谁。原合同中没有约定让本人到期腾房，而承租房屋后本人装修花费380余万元，对此损失原告应进行赔偿。孙勇辩称，安欣欣陈述属实，涉诉房屋是从杨俊仙处转租而来，转租的时候本人参与了，杨俊仙通知了原告相关人员，但原告没有参与签订转租合同。任维亮未出庭答辩亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年10月30日，原告与被告杨俊仙签订房屋租赁合同，约定被告杨俊仙承租被告名下所有的坐落天津市河东区光华路2号第二工人文化宫园内平房，出租面积992平方米，期限自2012年11月1日至2014年10月31日，年租金192600元。此后杨俊仙以涉诉房屋经营木槿花外交俱乐部歌厅（无营业执照），并于租赁期间对涉诉房屋进行扩建。2013年9月29日，被告杨俊仙与被告孙勇签订《场地租赁合同》，约定由被告孙勇承租天津市河东区光华路2号第二工人文化宫剧场歌舞厅房屋，建筑面积1300平方米（包含涉诉房屋原始面积及杨俊仙扩建部分），租赁期限为5年，自2013年10月8日至2018年10月7日，租金第一年每月40000元，自2014年10月8日起，每年在第一年租金基础上增加10%，直至第五年月租金封顶为58700元。上述合同签订后，涉诉房屋既由被告安欣欣使用经营蓝颜夜宴KTV（无营业执照），其依照转租合同约定向被告杨俊仙支付“转租租金”，被告杨俊仙仍依照与原告之间房屋租赁合同约定向原告支付租金。自2014年11月1日起，被告杨俊仙未再向原告支付租金，被告安欣欣亦不再向被告杨俊仙支付“转租租金”。庭审中经询，原告二宫要求各被告按照其与被告杨俊仙之间房屋租赁合同约定的计租面积（992平方米）腾房，仅向被告杨俊仙一人主张房屋租金、水费及违约金。另查明，被告安欣欣与孙勇原系夫妻关系，双方于2011年11月11日结婚，于2015年2月2日离婚。庭审中，孙勇、安欣欣一致表示涉诉房屋转租后实际由安欣欣经营使用，孙勇未参与经营。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中，原告与被告杨俊仙基于真实意思表示签订房屋租赁合同，内容不违反法律规定，应属合法有效。双方房屋租赁合同于2014年10月31日到期，此后被告杨俊仙未再向原告支付房租，可见双方均了解不再续租，因此双方租赁合同终止，原告有权收回涉诉房屋。被告杨俊仙与孙勇虽签订转租协议，但未能提交证据证明原告对此同意或知情。根据相关的法律规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。原告不同意被告杨俊仙将涉诉房屋转租孙勇，因此杨俊仙与孙勇之间转租合同无效，被告孙勇不能取得涉诉房屋的使用权。被告安欣欣系通过孙勇而使用涉诉房屋，孙勇既不具有涉诉房屋使用权，则安欣欣亦无权对其占有使用，原告主张腾房，则被告安欣欣应将涉诉房屋腾空交还原告。综上，对于原告要求被告杨俊仙、孙勇、安欣欣腾房的诉讼请求，本院予以支持。被告任维亮虽曾于原审一审期间提出其系涉诉房屋实际使用人，但未提交证据证明。本案审理期间，被告安欣欣、孙勇均表示被告任维亮仅系蓝颜夜宴KTV工作人员，并非实际经营人，原告亦未证明任维亮占用涉诉房屋，则对于原告要求任维亮承担腾房义务的诉讼请求，本院不予支持。至于被告孙勇、安欣欣所主张赔偿装修损失，与本案并非同一法律关系，其可基于与被告杨俊仙之间转租合同另行主张权利，本案不予处理。对于原告要求杨俊仙给付2013年9月至12月以及2014年8至10月期间房屋租金一节，被告杨俊仙辩称该期间租金经原告原法定代表人同意免除，原告对此否认，杨俊仙未能举证证明，则本院不予采信。杨俊仙主张原告上述租金诉请已超过诉讼时效，根据相关法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。上述租金发生距原告首次起诉之时已超过一年，原告未能举证证明此期间存在诉讼时效中止、中断情形，则其要求被告杨俊仙给付2013年9月至12月以及2014年8至10月期间房屋租金，已超过诉讼时效，本院不予支持；对于原告要求杨俊仙给付2014年11月1日至2017年7月31日期间房屋租金一节，双方房屋租赁合同已于2014年10月31日到期终止，故原告所主张应系房屋使用费。根据双方合同约定，承租方本应在合同到期后将涉诉房屋返还给出租方，但被告杨俊仙将涉诉房屋转租他人，对此未能证明原告同意或知情，由此导致合同到期后不能将涉诉房屋返还原告，则其应向原告承担房屋使用费给付义务。原告要求参照原合同租金标准支付2014年11月1日至2017年7月31日期间房屋使用费529650元（16050元/月*33个月），数额合理，本院予以支持。对于原告要求被告杨俊仙支付欠付水费一节，本院认为，原告主张2013年水费欠款1224.6元，已超过两年诉讼时效，被告杨俊仙提出时效抗辩，则对该部分诉讼请求，本院不予支持。对于2014年8月至2014年10月期间水费，该期间原告与杨俊仙租赁合同尚存续，原告向杨俊仙主张此期间水费，符合合同相对性，本院予以支持。对于2014年11月至2017年7月期间水费，双方租赁合同到期后，被告杨俊仙因转租导致不能返还涉诉房屋，此后涉诉房屋水费虽非杨俊仙使用产生，但原告亦有权要求杨俊仙对此承担责任。原告所主张2014年8月至2017年7月期间用水数额，有查表记录为证，本院采信，原告要求杨俊仙给付该期间水费229983.65元，本院予以支持。对于原告要求被告杨俊仙支付逾期交房违约金一节，根据相关法律规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案原告因被告杨俊仙逾期交房所受损失为涉诉房屋租金损失，对此被告杨俊仙既已需按照房屋租金标准向原告支付房屋使用费，则原告再要求其支付逾期交房违约金，超过所受实际损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告安欣欣、孙勇、杨俊仙将坐落天津市河东区光华路2号第二工人文化宫园内平房（面积992平方米）腾空并返还原告天津市第二工人文化宫；二、本判决生效之日起十五日内，被告杨俊仙给付原告天津市第二工人文化宫2014年11月1日至2017年7月31日期间房屋使用费529650元；三、本判决生效之日起十五日内，被告杨俊仙给付原告天津市第二工人文化宫2014年8月至2017年7月期间水费229983.65元；四、驳回原告天津市第二工人文化宫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22127元，公告费600元，由原告天津市第二工人文化宫负担11060元，由被告杨俊仙负担5834元，由被告孙勇、安欣欣负担5833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  徐新海代理审判员  张 楠人民陪审员  张文燕二〇一七年十月三十日书 记 员  刘智慧