福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初4671号 原告（反诉被告）:侯传忠,男，1969年3月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：张成友、何许林，福建志昂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈辉,男，1967年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘晓峰、吴俊，福建合众天成律师事务所律师。 原告（反诉被告）侯传忠与被告（反诉原告）陈辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯传忠的委托诉讼代理人张成友、何许林，被告陈辉的委托诉讼代理人刘晓峰、吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯传忠向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房产租赁合同》已于2016年10月1日解除；2.请求判令被告返还原告履约保证金300000元；3.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园C区的一处房产出租给原告。原告依约支付履约保证金30万元和租金后开始在租赁房产经营富克斯酒吧。2015年底开始，受各方因素影响，原告经营持续亏损，于2016年5月15日停业整顿、9月30日正式结束营业并封存了租赁房产。原告多次与被告协商解除未果，2016年10月12日，原告发函通知被告解除合同。因合同目的无法实现，原告已封存租赁房产结束营业，诉争租赁合同无法继续履行。若要求原告继续履行合同，只会进一步扩大原告的损失，对原告明显不公平。且因合同约定原告不得转租房屋，继续履行合同必将导致租赁房产的空置，造成社会资源的闲置与浪费。原、被告之间的合同已于2016年10月1日解除，被告应返还原告履约保证金300000元。 陈辉辩称:原告的诉请没有法律规定或者合同约定的依据的。诉争合同第七条第1项明确约定“租赁期间，……。若一方因特殊情况要求提前解除合同的，必须提前三个月以书面形式提出，并征得另一方的同意，否则视同违约”。原告没有证据证明其已经在2016年的10月1日前三个月通知被告要求提前解除合同，即使按照原告在诉状中所称“2016年10月12日，原告发函通知被告解除合同”这一函件有送达被告，按照合同的约定，诉争合同的解除最早也应该在2017年1月11日才可能发生解除的效力。原告诉求返还履约保证金30万元更是荒唐。诉争合同在第六条违约责任项下两处明确约定履约保证金（租赁押金）不予返还的情形，即：第六条第1项约定“拖欠租金达15天，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并没收租赁押金，……”、第3项“乙方租赁期间，如乙方无法履行合同或提前终止合同的，乙方租赁押金归甲方所有”，也就是无论承租人违约，还是承租人主张提前解除合同，其所交付的租赁押金均不予返还。因此，请求驳回原告的诉请。 陈辉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告偿付所欠2016年1月至2017年6月租金1104666.81元（已经扣除2016年11月8日给付的861249.69元）；2.判令反诉被告立即向反诉原告给付迟延履行租金给付义务违约金268064.18元；3.确认原、被告自2017年7月1日起解除《房产租赁合同》，反诉被告立即向反诉原告返还租赁房屋并按照3831.06元/天的标准支付自解除合同之日起至实际返还租赁房屋之日的房屋占用费；4.判令反诉原告没收反诉被告押金300000元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告律师费损失43000元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2013年5月6日就坐落于鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园C区一层店面租赁事宜签订了《房产租赁合同》。《合同》约定由反诉原告将上述房屋出租给反诉被告，租赁期间五年，自2013年7月1日至2018年6月30日止。每年租金为：第一年租金1150416元，第二年（2014年7月1日至2015年6月30日）租金1207937元（301984.25元/季），第三年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金1268333元（317083.25元/季），第四年（2016年7月1日至2017年6月30日）租金1331750元（332937.50元/季），第五年（2017年7月1日至2018年6月30日）1398338元（3831.06元/天）。租金在每年1月5日、4月5日、7月5日和10月5日支付；承租方在租赁关系成立时向出租方交付履约保证金30万元，若承租方拖欠租金达15天，视为承租方根本性违约，出租方有权单方解除合同，无偿收回房屋并没收履约保证金；承租方每逾期一天缴纳租金，须承担每日千分之三的迟延违约金；租赁期间若承租方无法履行合同或提前解除合同的，履约保证金归出租方所有，承租方对场地进行装修所增加固定设施不得拆除，无偿归出租方所有。合同生效后，反诉原告已经切实履行了合同义务，但反诉被告自2016年1月5日开始迟延给付2016年的租金（2016年11月8日补付租金861249.69元），2017年度的租金至今未支付，已经构成根本性违约。 侯传忠辩称：一、关于合同解除。反诉被告于2016年10月12日发函给反诉原告，明确表示2016年9月30日已封存诉争房产，不再履行合同，根据《公函》，双方之间签订的租赁合同已于2016年10月1日解除。二、关于租金和房屋占用费。2016年10月，反诉被告即发函明确告知反诉原告不再继续履行合同，此后，反诉被告也多次与反诉原告协商诉争房产的交接事宜，反诉原告均未予理会。根据《合同法》第119条的相关规定，反诉原告在反诉被告明确告知不再继续履行合同后，不予办理房屋交接手续，放任房屋空置造成的损失，应由反诉原告自行承担，反诉原告无权诉请反诉被告支付2016年9月30日之后的租金，也无权要求反诉被告支付房屋占用费。其次，合同中并没有约定房屋占用费的相关条款，反诉原告的诉求没有合同依据。三、关于违约金。反诉原告按年利率24%的比例计算违约金没有法律依据和合同依据。反诉原告将迟延天数计算至2017年6月30日，不应得到法律支持。四、关于律师费。双方没有在合同中约定律师费的承担问题，反诉原告要求反诉被告承担律师费没有合同依据和计算依据。 经审理查明，2013年5月6日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定被告将位于福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园C区，建筑面积一层552.24平方米，租给原告作为合法经营之用；租赁期为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，第一年租金1150416元，第二年租金1207937元，第三年租金1268333元，第四年租金1331750元，第五年租金1398338元；本合同签署之日，原告一次性向被告缴纳30万元作为租赁押金（即履约保证金），不计利息，不抵租金，合同期满后十天内退还原告，租金按每季度缴纳一次，每年1月5日、4月5日、7月5日和10月5日为租金缴纳日；拖欠租金15天，视为原告违约，被告有权单方解除合同并没收租赁押金，因此造成的损失由原告负责赔偿；原告每逾期缴纳租金壹天，须承担每日千分之三的滞纳金；原告租赁期间，如原告无法履行合同或者提前终止合同的，租赁押金归被告所有；租赁期间，经双方协商一致，本合同可以随时解除；若一方因特殊情况要求提前解除合同的，必须提前三个月以书面形式提出，并征得另一方同意，否则视为违约。被告确认收到原告支付的履约保证金300000元。原告尚欠被告2016年1月起至2017年6月30日止的租金1104666.81元。原告于2017年8月18日将诉争房交还被告。 本院认为，原、被告双方于2013年5月6日签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告认为其于2016年10月12日发函通知被告解除合同，被告认为其没有收到解除合同的通知，原告未能提供证据证明其已经发函通知被告解除合同，故原告主张《房产租赁合同》已经于2016年10月1日解除，于法无据，本院不予支持。原告拖欠被告租金，被告于2017年7月1日以诉讼的方式提出解除合同，根据《合同法》第九十六条规定，本院确认《房产租赁合同》于2017年7月1日解除。原告拖欠租金15天以上，根据合同约定，被告有权没收押金300000元，故原告要求被告返还履约保证金30000元，于法无据，本院不予支持。原告尚欠被告2016年1月起至2017年6月30日止的租金1104666.81元，被告要求原告支付2016年1月起至2017年6月30日止的租金1104666.81元，本院予以支持。原告于2017年8月18日将诉争房交还被告，故原告应支付被告2017年7月1日起至2017年8月18日止的房屋占用费187721.94元（3831.06元/天×49天）。根据最高人民法院关于《适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告没收的押金300000元，足以弥补其损失，故被告要求原告支付违约金，本院不予支持。合同约定若原告违约，应赔偿被告的损失，被告因本案花费的律师费，属于其损失范围，故被告主张原告支付律师费43000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于《适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告侯传忠与被告陈辉签订的《房产租赁合同》于2017年7月1日解除； 二、原告侯传忠于本判决生效之日起十日内向被告陈辉支付拖欠的2016年1月起至2017年6月30日止的租金1104666.81元及2017年7月1日起至2017年8月18日止的房屋占用费187721.94元； 三、被告陈辉没收原告侯传忠的押金300000元； 四、原告侯传忠于本判决生效之日起十日内向被告陈辉支付律师费43000元； 五、驳回原告侯传忠的全部诉讼请求； 六、驳回反诉原告陈辉的其他诉讼请求。 本案诉讼费13736元，适用简易程序减半收取6868元，由原告负担；反诉费20241元，适用简易程序减半收取10120.5元，由原告负担8544元，由被告负担1576.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 巧 二〇一七年十月十二日 书记员 郑怡馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院关于《适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。