湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2309号原告刘仲坤，男，1991年2月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区，现居住在湖南省长沙市雨花区劳动东路恒大绿洲18栋。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨欣，湖南吟正律师事务所律师。被告：邓楚，男，1992年4月22日出生，汉族，住湖南省洪江市。现居地湖南省长沙市雨花区湘府东路水映青山小区。委托诉讼代理人：田欣，湖南毓秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅文，湖南毓秀律师事务所律师。原告刘仲坤（以下简称原告）与被告邓楚（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于2020年４月20日公开开庭进行了审理。原告刘仲坤及其代理人武少华、刘雨欣及被告代理人田欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁协议》；2、被告立即向原告返还保证金28896元；3、被告立即向原告支付违约金28896元；4、被告立即向原告返还疫情期间的租金18431.28元（2020年1月4日至2020年3月10日租金）；5、本案诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实及理由：原告系少儿跆拳道教育培训机构馆长，拟租赁被告位于长沙市水岸天际12楼1223－1226号房用作教学场地。2018年3月1日，原告与被告的授权代理人胡先桂签署《租赁合同》，约定：承租期为2018年3月1日至2023年2月28日，2019年3月1日至2020年2月28日租金为12020.4元每月，原告按季度向被告支付房租。从2018年开始，水岸天际1栋的几部电梯均开始频现无预警停运、突然关人等安全问题。2019年起情况更为严重，原告的学生、学生家长、员工都多次被关在电梯里。考虑到孩子安全问题，持续有家长为此与原告提前解约，另有多位员工因此离职，经营严重受损。因本案房屋的使用必须乘坐电梯，电梯事故属于《租赁协议》第九条第二款，“有下列情形之一的，甲方除应向乙方返还保证金外，还应向乙方支付与保证金同等金额的违约金；…（2）甲方交付的该单位存在危及乙方人身安全的隐患，乙方选择提前解除本合同的”约定情形，被告应当在返还保证金的同时支付同等额的违约金。同时，因为疫情原因受政府管控影响，原告的少儿跆拳道馆从年前至今未开业，被告同意原告于2016年3月10日清退房屋，原告已将房屋钥匙等交给被告，原告有权解除租赁合同并要求退还原告未能复工期间的租赁费18431.28元。被告辩称，一、《租赁协议》第三条第二款约定原告应当以三个月为一期支付租金和商业管理费（以下合称租赁费），第九条乙方违约责任第2款约定原告擅自提前终止履行租赁协议时应当向被告支付相当于三个月租金的违约金。本案中，原告应当在2020年1月10日向被告支付三个月租金共计30051元，但原告在无正当理由的情况下，仅仅支付了两个月的租赁费，并在2020年3月10日直接在物业处办理了清退手续，以至于双方为期五年的租赁合同持续了不到两年便实质解除。二、被告向原告交付的1223－1226号租赁房屋无权属争议，也无质量问题，原告诉称被告存在违约行为，不符合客观事实，其索要违约金也无任何依据。1、原、被告双方在合同第一条明确了“该单元”是租赁房屋1栋1223－1226号房间的代称，电梯作为小区的公共设施设备，不在被告向原告交付的范围内。被告已经充分履行向原告交付合格租赁房屋的义务，原告强行将电梯归入该单元的范畴，并以此主张原告违约明显过于牵强。2、从法律关系上来看，原告和物业公司形成了物业管理服务合同关系，如因物业公司未依法或依约履行对电梯设备的维保义务而给原告造成损害的，原告应当追究合同相对方物业公司的违约责任。三、⑴原告此前从未向被告提出电梯运行存在问题，电梯作为公共设备设施和特种设备，会由物业管理公司和电梯维保公司共同对其展开定期的维护保养工作。电梯的使用单位湖南泰弘物业管理有限公司和维保单位长沙顺新电梯有限公司也都书面确认：租赁房屋所使用的1栋电梯均没有危及乘坐人身安全的隐患。电梯维护保养的责任方确认电梯始终处于运行良好的使用性能。⑵被告在向物业公司核实电梯运行状况时意外得知，原告最迟于3月14日租用了同一栋的0313－0315号房，并于该日缴纳了该房的物业费。原告继续租赁同一小区同一栋其他房屋的行为，可见电梯不是原告终止履行合同的真实原因。目前1栋房屋的实际使用入驻率约为70%，且未有其他租客或业主因电梯原因而撤离。原告罔顾事实地借口电梯存在安全隐患为由单方终止履行租赁合同的行为已经构成违约，被告有权根据合同第九条中乙方责任第1款第（2）项、第2款的约定没收原告缴纳的保证金28896元。四、⑴物业管理公司在疫情期间从未针对1栋采取任何限制或禁止出入的管控措施，疫情既未阻碍原告继续使用租赁房屋，也未给原告或跳拳道馆造成损失，但原告单方退租的行为给被告造成了巨大的经济损失。根据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染××商情案件法律适用若干问题的解答》第六点规定，本案不具有减免房租的事由，如判令被告退还或减免原告租金，即违背了湖南省高级人民法院关于审理此类案件的指导意见，也实质侵害了诚实信用和公平原则。⑵跆拳道馆的经营模式多是由道馆一次性向客户预收多次课程的培训费用，即使因为疫情原因暂时没有客户前往场馆接受训练，道馆也不会退还费用，其并无任何实际的经济损失。如果道馆瞄准的客户群体系学生，就应当承担客源构成单一所产生的商业风险。⑶被告因原告的违约行为遭受了巨大的经济损失，且因租赁期限较长，被告基于对原告的信任而给予其长达40天免租金的装修期，该笔费用高达近13000元，然而原告未将其擅自更改布局和装修的租赁房屋恢复原状便直接搬离，使得被告在后续的出租工作中面临着改造、另行出租的空置期限和居间服务费用等损失。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明以下事实：为租赁房屋用于开办跆拳道教学，2018年3月1日，原告（承租方，乙方）与被告的代理人胡先桂（出租方，甲方）签订《租赁协议》，约定：一、租赁单元：位于湖南省长沙市水岸天际12楼1223-1226号单元（以下简称单元），该单元仅限于办公用途。二、租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日止共计伍年，租期合计为60个月。装修期共40天，自2018年3月1日至2018年4月10日，装修期内免租金，乙方在遵守本合同约定及法律规定的情况下对承租物业进行装修，装修完毕后的租赁期内，物业及其配套设施的维修、维护全部由乙方无条件负责。在乙方履行完毕保证金及首期支付义务的前提下，甲方应于2018年3月1日前将该单元交付乙方，第一年即2018年3月1日至2019年2月28日的月租金为5779元，商业管理费3853元每月，合计102741元（十个月零二十天）；第二年（2019年3月1日至2020年2月28日）递增4%，月租金为6010元，商业管理费4007元每月，120204元每年；第三年（2020年3月1日至2021年2月28日）递增4%，月租金为6250元，商业管理费4167元每月，125004元每年…在整个租赁期内，租金、商业管理费叁个月一期支付，首期租金、管理费应在合同签署之日支付。其余每期乙方应于每月支付周期前10日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）前向甲方支付，逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额日千分之五的标准支付滞纳金。三、经乙方充分了解，自愿与湖南泰弘物业公司就本协议项下物业签署物业服务合同，并同意物业使用期间的物业及公共设施设备（包括但不限于空调、电梯、电线电缆、外墙玻璃、水管等）维护、修缮义务及因物业自身质量原因或因物业修缮、维护不到位导致的损害赔偿责任（如渗水或其他致损等）均由乙方与物业公司在协议中另行约定，甲方不承担责任，但有监督权。四、于签署本合同后，乙方须向甲方支付保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，该保证金为28896元。在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管且无须向乙方支付保证金的利息。甲方须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且无遗留问题并结清本合同项下的所有款项后的五天内，将保证金无息退还给乙方。五、乙方须在租期结束时或提前结束的当日内，应遵循“来修去丢”的原则把该单元连同所附属物在可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外），同时须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方。六、若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方；在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金。如果乙方未能提前三个月书面通知甲方，乙方还需向甲方再支付相当于该单元三个月租金的违约金。合同签订后，原告向被告交纳了保证金28896元，并按合同约定向被告交纳了至2020年1月10日的房屋租金。2020年1月6日晚上，原告向被告代理人胡先桂发微信，内容为：“胡哥，你帮我好好跟邓楚说说，不是因为电梯问题，哪个会愿意把10多万装修拿来打水漂。这个地方本钱没有回，今年刚刚开始不用垫钱进来，结果就出这问题，确实是无奈之举。”2020年1月10日，原告向被告转付了两个月（即2020年1月11日至2020年3月10日）的房租20034元。2020年1月中旬，原告开办的跆拳道馆放假，通知2020年2月7日或8日开学。2020年3月10日，原告搬离承租房屋，并经被告代理人等人查验房屋后，在物业处办理了相关费用的结算手续。2020年3月16日，胡先桂向原告送达《租赁协议终止函》：1、根据租赁协议约定，您应于2020年1月10日之前缴满之后三个月租金及费用，而你仅缴纳两有租金及费用后，即明确提出不再缴纳剩余租金，且确未交付。2、根据协议约定，租赁期应履行至2023年2月28日止，但您实际已于2020年3月10日与物业服务方湖南泰弘物业公司办理了退房手续，实质性终止了协议履行。综上，本人特向你书面告知如下：1、自本函发出之日，依法解除就长沙市水岸天妹12楼1223-1226号单元与你签署的租赁协议。2、请你于本函发出次日前，⑴依照协议约定状态返还所承租的本人物业及包括但不限于解暑、水表卡等物品；⑵结清相关费用（包括但不限于水、电、气、网、通讯、物业费等；⑶将本人物业从你所登记的营业办公地点予以移除（如有）。3、你所缴纳的保证金28896元，本人将依据上述事实及租赁协议之相关约定，不予返还。其余事项，仍依据租赁协议书约定的解除条款处理。因双方就房屋租金的多少与押金能否退还存在争议，原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审过程中，1、原告提交证人证言、微信聊天记录，并申请证人出庭作证，证明水岸天际1栋的四部电梯自2018年起出现卡停现象，跆拳道馆的多位员工、学生及学生家长均遇到过被关电梯的情况，并有学生因此不愿意再续费学习。被告则提交电梯的使用单位湖南泰弘物业管理有限公司和维保单位长沙顺新电梯有限公司出具的情况说明，证明水岸天际1栋电梯合格，不具有应当整改、更换等情形，也不存在危及乘坐人身安全的隐患。2、被告述称涉案房屋已有承租人计划承租，双方还在做最后的确认。另查明，湖南省人民政府办公厅于2002年1月31日发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》，明确要求全省中小学、幼儿园2020年春季开学时间不早于2月17日，开学之前，各类学校（包括培训机构）不得组织学生返校，不得组织任何形式的线下集中教学活动、集体活动和培训活动。后又通知在3月2日后再次推迟，具体开学时间将视疫情防控情况，经科学评估后再确定。上述事实，有《租赁协议》、授权委托书、长房权证雨花字第××、71××16、71××22、71××46号房屋产权证、证人证言、物业公司证明、收据、微信聊天记录、《湖南省人民政府办公厅关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》、《重要通知》、情况说明及当事人陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于《租赁协议》的解除。根据原告提供的其2020年1月6日与胡先桂的微信聊天记录及原告陈述可知，原告应于2020年1月6日晚上前已向胡先桂表达过解除房屋租赁合同的意思表示，但双方某些内容应未能达成一致，肆后原告又继续租用房屋，并于2020年1月10日向被告转账支付了两个月房租（2020年1月11日至2020年3月10日）。2020年3月10日，原告经被告代理人等查验后搬离了承租房屋，原告现起诉要求解除《租赁协议》，本院予以支持，解除时间以原告搬离时间即2020年3月10日为准。2、关于房屋租金。被告提供房屋供原告用于经营，原告应当依约支付租金。原告已支付了至合同解除之日的房屋租金，考虑受疫情影响，原告原定于跆拳道馆2020年2月7日或8日开学，但因疫情，政府对开学时间作了明确规定而至租赁协议解除也未能营业，其要求减免疫情期间的租金，本院予以采纳。根据公平原则，本院酌定2020年2月8日至3月10日期间的租金减半收取，即5342.5元（10017元÷30天＊32天÷2），故被告应退还原告租金5342.5元。原告要求被告返还2020年1月4日至2020年3月10日租金18431.28元，对其主张中的超过部分，本院不予支持。3、关于违约金。《租赁合同》第九条甲方违约责任第一款第二项规定，“有下列情形之一的，甲方除应向乙方返还保证金外，还应向乙方支付与保证金同等金额的违约金；…（2）甲方交付的该单位存在危及乙方人身安全的隐患，乙方选择提前解除本合同的。”本案中，双方租赁的标的物是水岸天际1栋1223-1226号房屋，电梯非租赁标的物范围，原告在未提供租赁房屋存在危及人身安全的证据的情况下，主张电梯故障影响经营，要求被告根据《租赁协议》第九条第二款约定支付违约金，于法无据，本院不予支持。4、关于押金。根据《租赁协议》第九条中乙方责任第二款“乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，应提前三个月书面通知甲方；在此前提下，乙方除必须向甲方支付其实际使用该单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，甲方还有权没收乙方的全部保证金”的约定可知，双方对提前终止合同是附带条件允许的，该保证金具有违约金的性质。在合同履行过程中，涉案房屋所在栋的电梯虽然出现过故障，但该电梯的维保单位证明电梯并没有危及乘坐人人身安全的隐患，原告提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。考虑到原告在合同解除前已提前两个月与被告商量解除合同，之后又交付了两个月的租金，且庭审过程中，被告亦认可涉案房屋另行出租只差最后确认，结合合同的履行情况、原告要求解约的原因及的过错等因素，本院认为由原告承担28896元违约金过分高于被告的损失，本院酌情调整为一个半月的租金即15025.5元（10017元＊1.5），即被告应退还原告保证金13870.5元。原告要求退还28896元，其主张中的超过部分，本院不予支持。综合上述判项，被告还应退还原告19213元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告刘仲坤与被告邓楚于2018年3月1日签订的《租赁协议》于2020年3月10日解除；二、被告邓楚应于本判决生效之日起10日内退还原告刘仲坤保证金19213元；三、驳回原告刘仲坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1706元，因适用简易程序减半收取853元，由原告刘仲坤负担503元，被告邓楚负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年五月七日书记员 王立欣附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。