广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33024号上诉人（原审被告）：谢平，委托诉讼代理人：邝怀民，广东康顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱月华，上诉人谢平因与被上诉人朱月华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢平的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回朱月华的全部诉讼请求；2.由朱月华承担本案一审、二审全部诉讼费用。朱月华向一审法院起诉请求：1.判令谢平向朱月华返还约定出租屋的2017年2月份租金未付部分共计38000元、2016年4月未交齐租金28000元、2017年3月份未交租金78000元和谢平提前收取租户4月份的房租78000元；2.判令谢平向朱月华支付垫付的水电费共12652.59元以及拖欠的物业费9820元；3.谢平承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市××区某区17栋86套和117栋36套房产，均未办理不动产登记。二、2014年7月26日，朱月华与谢平签订《某房屋承包租赁合同》约定，朱月华将涉案房产承包给谢平，谢平自负盈亏；谢平应向朱月华支付200000元作为履约保证金；合同期满后，确认房屋无损后，朱月华无条件将保证金退还谢平；谢平必须在租赁期内无条件每月20日向朱月华缴纳承包租金78000元；承包期为10年，从2015年6月11日到2025年6月10日。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月8日，谢平通过银行转账方式向朱月华支付履约保证金200000元。2015年4月12日，朱月华出具《解除合同通知书》，载明“谢平先生：你与朱月华于2014年7月26日签订的《某房屋承包租赁合同》，合同将龙华新区某区17栋、117栋共两栋由你承包。但是，某区17栋的房屋所有权为朱某，你与朱月华于2014年7月26日签订的《某房屋承包租赁合同》朱某没有签字，朱月华亦未获得朱某的授权。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等相关规定，你与朱月华于2014年7月26日签订的《某房屋承包租赁合同》尚未生效。现通知你，解除2014年7月26日签订的《某房屋承包租赁合同》，不再履行。”2015年4月13日，朱月华将《解除合同通知书》以邮政特快专递邮寄至深圳市××××305送达给谢平。邮政特快专递显示该邮件签收人为“陈红”。三、2017年10月17日，案外人深圳市民治某股份有限公司物业管理公司出具《关于限期缴纳物业管理费的通知》，要求被通知人于2017年10月25日下午4点前，交清所拖欠的物业管理费。经审查，该通知未注明被通知人，亦未注明欠费金额，而朱月华持有该通知原件。一审庭审中，朱月华提交《物业管理服务费确认书》为证，根据该确认书显示，涉案房产每月物业管理费标准为966元。经查，该确认书并无业主签名，亦未加盖物业公司公章。四、一审庭审中，朱月华提交电费发票、水费发票及广东省污水、垃圾处理费专用收据为证。经查，电费发票的开票日期均为2017年4月24日，其中，117栋房的一张发票显示的计费时间段为“12月7日至4月7日”、17栋房的两张发票显示的计费时间段为“2月7日至4月7日”，电费分别为5143.76元、2832.87元、2717.43元。水费发票显示，2017年2月14日至2017年3月14日，17栋房发生水费766.13元；2017年2月14日至2017年3月14日，117号房发生水费477.15元。根据污水、垃圾处理费专用收据显示，民治街道某一区17号于2017年4月5日交纳垃圾处理费及滞纳金444.95元；民治街道某一区117号于2017年4月5日交纳垃圾处理费及滞纳金270.3元。五、朱月华曾就涉案《某房屋承包租赁合同》纠纷向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，谢平在该案中依法提起反诉。经宝安法院审理并作出（2016）粤0306民初1657号民事判决书，判决：1.确认朱月华与谢平于2014年7月26日签订的《某房屋承包租赁合同》无效；2.谢平于判决生效之日起三日内将深圳市龙华新区民治街道某一区17栋、117栋房屋返还朱月华；3.朱月华于判决生效之日起三日内返还谢平履约保证金200000元；4.驳回谢平其他反诉请求。谢平对该（2016）粤0306民初1657号民事判决不服，提起上诉。经深圳市中级人民法院审理并作出（2016）粤03民终19116号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2016）粤03民终19116号民事判决生效后，谢平未履行生效判决确定的义务，其后，该案进入强制执行程序。2017年3月23日，朱月华签署《结案申请书》，确认谢平已交付涉案房产，朱月华对此无异议，申请执行完毕。六、2017年期间，朱月华就本案诉求向深圳市宝安区人民法院提起不当得利之诉，诉请本案谢平：1.返还房屋占有使用费，其中2017年3月份计78000元、2017年2月份计38000元、2016年4月份计28000元；2.支付占有房屋期间拖欠的水费、电费及垃圾处理费共12652.59元；3.支付实际收取租金与房屋占有使用费的差额388355元；4.返还垫付租户的押金87930元…该案经宝安法院审理并作出（2017）粤0306民初7483号民事判决书，判决：驳回朱月华的全部诉讼请求。朱月华对（2017）粤0306民初7483号民事判决不服，提起上诉。深圳市中级人民法院审理认为：本案案由为不当得利纠纷。本案中，朱月华与谢平签订了《某房屋承包租赁合同》，该合同经深圳市中级人民法院（2016）粤03民终19116号民事判决书认定为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，朱月华在本案中收取了谢平支付的房屋租金，至于谢平是否存在过错，朱月华是否在谢平存在过错的前提下受损，谢平已经支付的房屋租金是否足以抵扣朱月华可能存在的损失等问题，朱月华应当依照合同法的上述规定主张权利，其以不当得利为由诉请谢平返还不当得利缺乏事实和法律依据，一审驳回朱月华的诉讼请求正确，一审法院予以确认。2018年8月17日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终10059号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于朱月华提起本案诉讼是否构成重复起诉的问题。一审法院认为，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终10059号民事判决书已确认朱月华可依照合同法相关规定主张权利，故朱月华以房屋租赁合同提起本案诉讼符合法律规定。谢平关于本案构成重复起诉的答辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。朱月华与谢平之间的《某房屋承包租赁合同》已由生效法律文书确认为无效合同，一审法院对此亦予确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，谢平答辩意见已确认其未交纳2016年4月及2017年2月租金，谢平对其辩称的朱月华妨碍其使用涉案房产的事实未提供证据予以证明，并无证据证明其有拒绝交付房屋占有使用费的合法理由，故朱月华诉请谢平支付2016年4月租金28000元、2017年2月租金38000元具有事实及法律依据，一审法院予以支持。2017年3月23日，朱月华签署《结案申请书》，确认谢平已交付涉案房产并申请执行结案。一审法院对谢平于2017年3月23日向朱月华返还涉案房产的事实予以确认。根据《某房屋承包租赁合同》，谢平应于每月20日向朱月华交纳租金78000元，谢平于2017年3月23日返还房产，其仍应向朱月华支付2017年3月租金78000元，朱月华诉请谢平支付2017年3月租金理由充分，一审法院予以支持。鉴于此，朱月华已缺乏要求谢平支付2017年4月租金的合法理由，同时，谢平与涉案房产的次承租人之间的房屋租赁关系与朱月华无关联性，朱月华不属于有权要求谢平返还次承租人租金的主体，朱月华诉请谢平返还提前收取次承租人4月份租金的诉求缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于管理费。朱月华提交的《物业管理服务费确认书》并无业主签字及物业服务企业盖章确认，朱月华关于物业费的标准未提供证据予以证明。其次，朱月华提交的《关于限期缴纳物业管理费的通知》未注明被通知人，无法证明与涉案房产及谢平有关。故，朱月华起诉要求谢平支付物业费依据不足，一审法院不予支持。关于水电费、垃圾处理费。朱月华提交的电费发票可以证明涉案房产在2017年4月7日以前的电费发生情况。虽然谢平于2017年3月23日返还了涉案房产，但电费发票的计费期间包括谢平交还房产以前的时间，谢平未举证证明其在交还房产后朱月华有实际使用房产的事实，故一审法院对朱月华提交电费发票以证明谢平拖欠电费的证明目的予以认可，谢平应向朱月华支付电费10694.06元。朱月华提交的水费发票可以证明谢平返还涉案房产前的欠费情况，谢平应向朱月华支付水费1243.28元。前述水、电费合计11937.34元，朱月华超出该部分的水、电费诉求缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、谢平应于本判决生效之日起十日内向朱月华支付2016年4月租金人民币28000元、2017年2月租金人民币38000元以及2017年3月租金人民币78000元。二、谢平应于本判决生效之日起十日内向朱月华支付水、电费人民币11937.34元。三、驳回朱月华的其他诉讼请求。如果谢平未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费人民币2484元，由朱月华负担人民币784元，谢平负担人民币1700元；保全费人民币1720，由朱月华负担人民币543元，谢平负担人民币1177元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为谢平应否向朱月华支付2016年4月、2017年2月及3月欠付的房屋使用费以及相关水电费问题。谢平主张不应向朱月华支付2016年4月房屋使用费28000元、2017年2月的房屋使用费38000元的抗辩理由是朱月华存在妨碍其正常使用房屋的行为，根据谢平所提交的视频资料、照片等证据，并不足以认定朱月华的行为已致使谢平无法正常利用涉案房屋并取得相应收益，故该部分欠付的房屋使用费仍应由谢平予以支付。对于2017年3月的使用费，根据谢平提交的结案申请书等证据仅能够认定朱月平已于2017年3月23日书面确认其已收回涉案房屋，但不足以证实双方办理完成房屋交接手续的时间是2017年3月21日，故本院认定谢平应支付房屋使用费至2017年3月23日。结合涉案房屋自2015年6月11日起租，双方约定的计租期间应为当月11日至下一个月10日的情况，谢平应承担的2017年3月使用费的具体期间应为2017年3月11日至3月23日，金额为32709.7元（13天÷31天×78000元），一审法院对此认定不当，本院予以纠正。对于朱月华所主张的水电费，应由朱月华负责举证证实截至2017年3月23日前实际发生的水电费金额，但因朱月华提交的电费发票载明的计费时间段已计至2017年4月7日，现有证据又无法证实2017年3月23日至2017年4月7日期间实际发生的电费金额，进而无法从中扣减，故本院酌情认定截至2017年3月23日应由谢平承担的电费应为8000元，加上朱月华已举证证实的水费1243.28元，谢平共计应向朱月华支付水电费9243.28元。综上所述，上诉人谢平的部分上诉理由成立，本院对该成立部分予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分实体问题处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、变更深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3772号民事判决第一项为：“上诉人谢平应于本判决生效之日起十日内向被上诉人朱月华支付2016年4月份的房屋占有使用费人民币28000元、2017年2月的房屋占有使用费人民币38000元以及2017年3月的房屋占有使用费人民币32709.7元，共计人民币98709.7元”；二、变更深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3772号民事判决第二项为：“上诉人谢平应于本判决生效之日起十日内向被上诉人朱月华支付水电费共人民币9243.28元”；三、驳回被上诉人朱月华的其他诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、保全费的负担，按照一审判决执行；二审案件受理费人民币2048元，由上诉人谢平负担人民币1200元，被上诉人朱月华负担人民币848元，被上诉人朱月华负担之数应于本判决生效之日起十日内径付上诉人谢平。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年五月十一日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。