江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终664号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京恒士丹电气设备有限公司，住所地在南京市江宁区淳化街道青龙社区工业园东大路19号。法定代表人：刘明和，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟恒喜，男，1960年2月28日生，汉族，住南京市白下区，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金波，女，1970年6月1日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：袁家兵，江苏唯佳律师事务所律师。上诉人南京恒士丹电气设备有限公司（以下简称恒士丹公司）因与被上诉人金波房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒士丹公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人装修费9万元，赔偿上诉人停业损失17.398万元；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审事实认定错误。上诉人2016年7月1日和被上诉人签订租赁合同时就开始装修，并实际使用涉案房屋至2017年10月8日。上诉人装修是经被上诉人口头同意的，且被上诉人出租的是毛坯房没有水电，上诉人为经营进行必要的装修是合同履行的前提。2017年9月15日，在上诉人没有任何违约行为的情况下，被上诉人向上诉人发送律师函，提出提前解除合同。在双方就解除事宜进行沟通的时候（关于装修补偿事宜），被上诉人于同年10月6日将租赁厂房水电停掉，致使上诉人工厂停工，给上诉人造成营业损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。金波辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒士丹公司向一审法院起诉请求：1.判令金波返还恒士丹公司租金239637.5元和保证金20000元；2.判令金波赔偿恒士丹公司装修损失19万元；3.判令金波承担擅自断水停电给恒士丹公司造成的损失17.398万元；4.本案诉讼费用由金波承担。金波向一审法院反诉请求：1.判令恒士丹公司支付2017年9月、10月电费3490.7元；2.判令恒士丹公司支付2017年9月15日起至实际交付厂房之日止实际占用期尚欠的租金；3.诉讼费用由恒士丹公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，金波（甲方）与恒士丹公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区淳化街道青龙工业园青龙大道26号厂房出租给乙方；厂房建筑面积1520平方米，钢结构；“乙方对厂房无产权证及房屋目前现状予以确认和接受，同意承租不持异议”；租期自2016年7月1日起至2019年6月30日止；第一年租金190000元（不含税），第二年租金198550元（不含税），第三年租金207485元（不含税）；租赁费每半年支付一次，每次支付年租金的一半，先付租金后使用；乙方在合同签订当日应向甲方交纳20000元保证金，待合同到期、提前解除、提前终止后，乙方归还租赁物，且乙方搬离，甲方验收合格，甲乙双方无任何争议后的10日内无息退还乙方；乙方在租赁期间自行安装水、电分表，费用由乙方自行负担；租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电费根据水、电表实际度数进行支付费用，并承担实际使用量损耗费用；水费、电费由甲方根据自来水公司及供电局的单价开具增值税发票；“租赁期间，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全的状态”；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方不得转变使用用途，不得转租，否则造成的后果乙方全部承担；乙方自行安装的水、电设施及隔墙等材料，乙方有权自行拆除，但要恢复原状；租赁期间，在征得甲方书面同意后，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后甲方也不作任何补偿；租赁期间，乙方应及时支付房租及水、电费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金；因乙方违约，导致甲方解除或终止合同的，乙方应按合同约定的租金总额的20%向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同抬头与落款乙方（承租人）均为恒士丹公司，合同乙方授权代表人落款有翟恒喜、叶连挺签名。2016年6月3日，恒士丹公司向金波交纳厂房租金定金20000元。当日，金波与恒士丹公司签订《租赁物内设备拆移情况说明》，上记载：甲乙双方于2016年6月3日签订厂房租赁合同，租赁建筑面积约为1600平方，签订当日付定金20000元；双方约定6月12日前，由甲方负责和租赁物内所有设备、物资等全部拆移清理完毕，厂房清空当日付清半年房租。翟恒喜、叶连挺在乙方落款处签名。2016年6月13日，翟恒喜向金波账户汇款95000元，并附言“房租”。2016年12月22日，翟萌萌向金波账户汇款47500元，并附言“房租”。2016年12月30日，叶树行向金波账户汇款47500元。2017年7月15日，叶树行向金波账户汇款40000元。2017年7月19日，恒士丹公司向金波汇款49637.5元，备注为青龙大道26号厂房租金。2017年8月30日，金波向翟恒喜发送手机短信：“翟总、叶总你们好！欠房租￥9637.5已近一个月，按合同你们已违约，请本月底前兑现合同，否则中止合同按违约处理”，翟恒系当日回复短信：“我不欠你房租你找叶总要你想打官司尽管告”“现在请你另开大门给叶总出入两家隔开我公司这里不安全否则后果自负”。2017年9月15日，金波向恒士丹公司邮寄律师函，上记载：截止目前，贵公司欠金波厂房租金9637.5元；因贵公司未能按期支付房租，金女士多次短信催促支付，未果；贵司在承租期间未经金波同意，私自转租第三方，明显违反合同约定；贵司构成归本违约；现特发函通知，自贵司收到本律师函之日起解除双方签订的租赁合同，并请贵司立即付清所欠款项或与承办律师联系；同时贵司及转让的第三方应自收到本律师函之日起15日内搬离租赁的厂区，结清水电费用；如逾期未付款、逾期未办理的，承办律师将根据金女士的授权采取进一步法律措施。2017年9月17日，恒士丹公司签收该律师函。2017年10月6日，金波对案涉厂房断水断电。2017年10月8日，翟恒喜报警称金波将厂房电停掉。2017年12月6日，金波报警称翟恒喜的租期没有结束却将自己的东西往外搬，其怕收不到房租，所以报警。审理中，双方确认2017年10月6日恒士丹公司电表读数为18835.91元。金波方陈述：恒士丹公司已交到了16086度，这是交到了8月份，9月份用了1728度，单价1.07元，10月份用了1022度，单价1.61元；17年1-8月份平均值1549.9元，已经交至8月份，9、10月份没有交。庭审结束后，金波将电费发票交付给恒士丹公司，该发票记载单价为0.8247元，金额为15533.81元，税率13%，税额2019.39元，价税合计17553.2元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。南京市江宁区淳化街道青龙工业园青龙大道26号厂房未取得规划许可证，恒士丹公司与金波就该厂房签订的《厂房租赁合同》无效。恒士丹公司主张《厂房租赁合同》的承租人为恒士丹公司与叶连挺，然而合同抬头、落款表明承租人为恒士丹公司，翟恒喜、叶连挺为乙方恒士丹公司授权代表人，恒士丹公司不能证明金波认可承租人为恒士丹公司与叶连挺，故对于恒士丹公司的主张，一审法院不予认定。法律规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。恒士丹公司要求金波返还2016年7月1日至2017年6月30日的租金190000元，因期间恒士丹公司已占有使用厂房，恒士丹公司已无法返还该占有使用利益，190000元作为该利益的对价亦没有必要返还。关于恒士丹公司搬出厂房的时间。金波委托诉讼代理人陈述2017年12月6日至2017年12月8日总计三天，恒士丹公司方逐步搬离涉案房屋；恒士丹公司法定代表人翟恒喜陈述报警后两三天内东西已全部搬清；双方陈述基本一致，故一审法院认定恒士丹公司于2017年12月8日搬出案涉厂房，恒士丹公司的占有使用费应付至2017年12月8日。法律规定：房屋租赁合无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故一审法院参照双方约定198550元/年确定2017年7月1日至2017年10月5日占有使用费为52765.34元。因2017年10月6日金波断水断电之后至2017年12月8日，厂房的使用功能大为降低，根据涉案房屋的使用情况，参考涉案合同约定的租金标准、市场价格水平等多种因素，一审法院确定期间的占有使用费的标准为59565元/年，2017年10月6日至2017年12月8日的占有使用费为10444.27元。因金波自认已收到2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金89637.5元，已超过恒士丹公司应付的占有使用费，恒士丹公司部分诉讼请求有事实依据，故一审法院确定金波返还恒士丹公司租金26427.89元。恒士丹公司向金波交付的定金20000元，合同无效，应当予以返还。解除合同的前提是合同有效，无效合同不存在解除的问题。金波基于对合同效力的错误认识，发送律师函解除合同，不发生合同解除的法律效果；但该通知表达了终止履行合同的意思表示，而终止履行无效合同符合法律规定。且当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。恒士丹公司要求金波赔偿因金波停水停电造成的损失，应当举证证明其存在损失，及该损失与金波的不当行为存在法律上的因果关系。恒士丹公司未提交充分证据予以证明，故恒士丹公司该项主张，一审法院不予支持。法律规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。双方合同约定，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。现恒士丹公司不能证明其装修已经金波同意，其要求金波承担装修费用，一审法院不予支持。恒士丹公司搬离案涉厂房时，电表读数为18835.91度。对于已交付的电费，恒士丹公司负有举证责任。现恒士丹公司未提交证据，金波自认恒士丹公司已交到16086度，一审法院予以认定。因现行工业电价实行峰时、谷时、平时分时计价，而本案中电表未显示分时用电量，故一审法院酌定按平均电价0.725元/度计算，故恒士丹公司应当支付电费1993.68元[（18835.91度-16086度）×0.725元/度]。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院如下：一、金波于判决发生法律效力之日起10日内返还南京恒士丹电气设备有限公司租金26427.89元及定金20000元；二、驳回南京恒士丹电气设备有限公司的其他诉讼请求；三、南京恒士丹电气设备有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付金波电费1993.68元；四、驳回金波的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费10036元，由金波负担717元，由恒士丹公司负担9319元，本案鉴定费由恒士丹公司负担；反诉案件受理费减半收取64元，由恒士丹公司负担10元，由金波负担54元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。上诉人认为一审对于双方签订的合同的表述不全面，当时恒士丹公司是和叶连挺合租的，合同的签名处也有叶连挺本人的签字，打款也是由叶连挺直接交付给金波。本案是叶连挺拖欠了被上诉人的租金，上诉人并没有拖欠租金。经查，《厂房租赁合同》的签订方为甲方：金波和乙方：恒士丹公司，恒士丹公司在该合同上加盖公章，“叶连挺”系在合同乙方授权代表人处签名，故叶连挺并非《厂房租赁合同》当事人，上诉人该异议不能成立。另查明，一审中上诉人为证明被上诉人断水断电给其造成了损失17.389万元，向一审提交了销售订单明细表3张。二审中，上诉人陈述，因涉案厂房断电，其无法完成订单，而借了其他场地完成订单，基本上都做完了，但是增加了成本，减少了利润。另查明，2018年4月9日，恒士丹公司向一审法院申请对其承租的涉案房屋的装修费用进行评估。2019年3月22日，江苏交通工程投资咨询有限公司做出工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：根据现场反映的实际工作量，涉案房屋的装修费用为88660元，其中部分项目现场有，但金波方不予认可，涉及金额21848元。恒士丹公司向评估公司支付评估费用3000元。本院认为，因涉案南京市江宁区淳化街道青龙工业园青龙大道26号厂房未取得建设工程规划许可证，故被上诉人金波将涉案厂房出租给上诉人恒士丹公司，双方所签订的《厂房租赁合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失。本院认为，根据有关司法解释的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》也约定，上诉人另须装修或增设附属设施和设备的，应事先征得被上诉人的书面同意，现上诉人未能提供证据证明其对涉案厂房的装修征得了被上诉人的同意，故上诉人要求被上诉人赔偿该项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿断水断电给其造成的损失。本院认为，被上诉人在2017年10月6日断水断电前已经在2017年9月15日向上诉人发送律师函，要求上诉人搬离涉案房屋，且上诉人仅提交了3张销售订单明细表，并未提交上述订单履行情况的证据；上诉人二审亦陈述其借用其他场地基本做完了上述订单，故上诉人提交的证据不足以证明被上诉人停水停电给其造成了损失，上诉人该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人恒士丹公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人南京恒士丹电器设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年五月九日法官助理  高 峥书 记 员  王 凤