江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10865号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京余斯达景区管理有限公司，住所地南京市鼓楼区管家桥9号一层6号铺位。法定代表人：董凤明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洁，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文，江苏圣典（宜兴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉庆春，男，1981年2月7日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：蒋太耀，江苏宁星律师事务所律师。原审第三人：南京明外郭秦淮新河百里风光带建设有限公司，住所地南京市玄武区仙鹤茗苑34号56幢商务楼。法定代表人：高翔，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。上诉人南京余斯达景区管理有限公司（以下简称余斯达公司）因与被上诉人吉庆春、原审第三人南京明外郭秦淮新河百里风光带建设有限公司（以下简称明外郭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初4877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余斯达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回吉庆春一审反诉请求。事实和理由：1.上诉人与吉庆春之间房屋租赁合同已经于2019年3月12日解除，吉庆春无权再于2019年5月提出撤销合同。根据双方合同约定，吉庆春应于2019年2月底向上诉人支付2019年3月至2019年8月的租金，经多次催要，吉庆春仅支付2019年3月份已经使用房屋的12天租金，并在未与上诉人沟通的情况下搬离案涉房屋，其以实际行为单方解除合同构成违约。之后双方通过微信沟通违约金标准，可以反映吉庆春认可其违约并愿意承担违约责任，只是希望调整违约金标准。之后上诉人又于2019年3月19日向吉庆春发送律师函，声明其单方解除合同构成违约并主张违约责任，而吉庆春并未提出想法意见。2.上诉人在案涉合同签订、履行过程中并无欺诈行为，吉庆春知道或应该知道案涉房屋的用途，且其实际使用案涉房屋并未受到影响或损失，房屋所有人明知其实际用途也未提出异议。双方签订合同时并未约定房屋用途，且上诉人提供了转租证明、与业主方的租赁合同，吉庆春在租赁房屋时应当了解房屋的性质、用途并要求查看相应证明，上诉人不存在欺诈。且吉庆春在案涉房屋注册南京轩辕庆春装饰工程有限公司，工商登记必然需要提供房屋使用权利证明，吉庆春对房屋用途明知，即使计算除斥期间也应当以该时点为准。另外，上诉人与明外郭公司合同的约定并未影响吉庆春的权利，其并未提供证据证明是明外郭公司将其赶走，明外郭公司一审中也陈述其并未要求吉庆春离开案涉房屋。明外郭公司对吉庆春承租房屋用途明知，但从未提出过异议。3.上诉人主张违约金于法有据，双方约定的租赁期为10年，并给予了免租期，吉庆春仅履行一年即违约，上诉人重新出租必须给予新的承租人免租期，损失巨大。同时，由于吉庆春构成违约，其无权主张经济损失，吉庆春的反诉请求没有法律依据。4.一审法院认定吉庆春受到欺诈，应当由吉庆春就欺诈事实及受到损害承担举证责任，一审法院对合同解除的适用缺乏事实和法律依据。吉庆春辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律恰当正确，请求驳回余斯达公司上诉请求。明外郭公司述称，请求法院依法对本案进行处理。余斯达公司向一审法院起诉请求：判令吉庆春支付违约金140525元，并承担律师费7000元。吉庆春向一审法院反诉请求：1.判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令余斯达公司退还履约保证金50000元；3.判令余斯达公司赔偿装修损失201049元；4.判令余斯达公司承担律师费5000元。一审法院认定的事实：坐落于南京市玄武区的不动产系第三人明外郭公司所有，规划用途为公园与绿地/其它辅助设施、配电房、站/其它服务设施。2016年12月8日，明外郭公司出具《证明函》，内容是：我公司于2016年7月和余斯达公司就龟山公园内南北游客中心租赁达成意向协议，租赁期限为10年，余斯达公司有权对外租赁。2017年3月20日，明外郭公司（甲方）与余斯达公司（乙方）签订《龟山公园房屋租赁合同》，约定甲方将文枢西路30号南游客中心和北游客中心出租给乙方，乙方承租该房屋仅能按照旅游服务类（经营业态）的用途使用；租赁期间为2017年3月31日至2027年9月29日；租赁期内，乙方转租需经甲方同意，且乙方不得改变上述约定的使用用途，经营业态需兼顾游客中心的功能和明外郭风光带历史文化特色。2018年1月10日，余斯达公司（甲方）与吉庆春（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期间自2018年3月1日至2027年3月31日（自2018年1月10日至2018年2月28日为免租期）；履约保证金为50000元，签订租赁合同后转为租赁保证金；乙方提前退租（解除合同）的，应向甲方支付相当于3个月的租金的违约金，租赁保证金不予退还，且不论所留装潢是否有利用价值，乙方均放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利，乙方腾空后不能拆除的装修等设施无偿归甲方所有；因甲方交付的房屋或是提供的有关资料不符合乙方办理经营所需的各项各部门行政审批条件，导致乙方无法获得有关合法行政审批许可、无法正常开业经营的，乙方有权解除合同，要求甲方双倍返还履约保证金，同时向乙方支付相当于3个月租金的违约金，并追究甲方给乙方造成的各项损失（包括但不限于乙方的各项人工物料租金等资金投入损失、运营损失以及乙方为追究甲方违约责任而支付的律师费、诉讼费、差旅费等各项费用）。诉讼过程中，余斯达公司认为吉庆春未按约支付租金，构成违约，且吉庆春违约给余斯达公司造成的损失已超过双方约定的违约金数额；对吉庆春主张律师费的证据（委托合同及律师费发票）无异议，并认可收到吉庆春交付的保证金50000元，但对吉庆春主张的装修损失有异议，认为余斯达公司交付的是精装修的房屋，而不是毛坯房。余斯达公司提交了如下证据：余斯达公司负责人（“莫总”）与第三人明外郭公司工作人员（“陶主任”）之间的微信对话记录、余斯达公司负责人（“莫总”）与吉庆春之间的微信对话记录，证明明外郭公司知悉吉庆春经营“轩辕装饰”的事实且未提出任何异议，吉庆春自认其违约，希望余斯达公司帮助减免违约金，但余斯达公司未同意；余斯达公司与案外人唐安璐签订的《房屋租赁合同》，证明因吉庆春违约给余斯达公司造成的损失；委托合同及律师费发票，证明余斯达公司因案涉诉讼而支出了律师费7000元。吉庆春认为余斯达公司未告知案涉房屋租赁用途有限制，构成欺诈；2019年2月，有自称是明外郭公司的人找到吉庆春，称公园内不能开设装修公司，要求吉庆春搬离，否则就投诉，吉庆春便找到余斯公司负责人莫总，莫总让吉庆春先回避一下，因此，吉庆春才未支付租金，但不能因此而认定吉庆春构成违约；吉庆春花费了40多万元对案涉房屋进行装修，但余斯达公司于2019年4月擅自将吉庆春的装饰装修拆除；对余斯达公司主张律师费7000元无异议，但认为余斯达公司主张的违约金过高，余斯达公司提交的证据不能证明其实际损失，如果法院认定吉庆春构成违约，请法院对违约金予以调整。第三人明外郭公司认为余斯达公司转租案涉房屋应符合《龟山公园房屋租赁合同》第2.1条和第2.2条的约定，对双方各自的诉讼请求是否能够成立，由法院依法认定。一审法院认为，第三人明外郭公司与余斯达公司签订的《龟山公园房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。经明外郭公司同意，余斯达公司有权将案涉房屋转租，但余斯达公司应严格按照《龟山公园房屋租赁合同》的约定，明确转租后次承租人经营业态仅限于旅游服务类。即，余斯达公司在将案涉房屋转租给吉庆春时，应明确告知吉庆春房屋使用用途的限制，这不仅是余斯达公司依约应负的合同义务，也是余斯达公司根据诚实信用原则应负的告知对方与订立合同有关的重要事实的法定义务。现无证据证明余斯达公司履行了告知义务，导致吉庆春在违背真实意思的情况下订立了《房屋租赁合同》，吉庆春有权依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定请求人民法院撤销合同。故，吉庆春要求撤销合同，一审法院予以支持。对吉庆春行使撤销权的期间问题，无证据证明吉庆春在提起反诉之日的一年前即知道或应当知道撤销事由，即无证据证明吉庆春行使撤销权已超过法定期限，故一审法院对余斯达公司关于吉庆春行使撤销权已超过1年除斥期间的意见不予采纳。被撤销的合同自始没有法律约束力，故余斯达公司要求吉庆春支付违约金140525元的诉讼主张于法无据，一审法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吉庆春要求余斯达公司返还保证金50000元，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《南京市城市公园管理办法》，公园内供游览、休息用的建筑物和设施，由公园管理单位负责维护和保养，不得擅自改变用途。余斯达公司和吉庆春对此均应知晓，在签订合同时均应尽到谨慎注意义务。余斯达公司未履行告知义务，吉庆春亦未尽到谨慎注意义务，故一审法院认定余斯达公司和吉庆春对案涉《房屋租赁合同》的被撤销均具有过错。对双方各自主张的律师费，考虑到双方都有过错，且律师费不是必然发生的损失，故一审法院均不予支持。吉庆春要求余斯达公司赔偿装修损失，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、撤销余斯达公司与吉庆春于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回余斯达公司的诉讼请求；三、余斯达公司于判决生效之日起十日内返还吉庆春保证金50000元；四、驳回吉庆春的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3251元，由余斯达公司负担；反诉案件受理费2570元，由余斯达公司负担500元，由吉庆春负担2070元。本院审理期间，上诉人余斯达公司对一审法院查明“吉庆春认为余斯达公司未告知案涉房屋租赁用途有限制，构成欺诈；2019年2月，有自称是明外郭公司的人找到吉庆春，称公园内不能开设装修公司，要求吉庆春搬离，否则就投诉，吉庆春便找到余斯公司负责人莫总，莫总让吉庆春先回避一下，因此，吉庆春才未支付租金，但不能因此而认定吉庆春构成违约”的事实有异议，上诉人认为吉庆春并未提交证据证明上述事实。上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人吉庆春及原审第三人明外郭公司对一审法院查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院审理期间，上诉人余斯达公司提交以下新的证据：1.江苏轩辕庆春装饰工程有限公司的营业执照，证明：被上诉人利用案涉房屋注册了装修公司，而注册公司必须向工商管理部门提交房屋权利证明，包括产权证、转租证明、上诉人与房屋所有权人的租赁合同以及上诉人与被上诉人的租赁合同，吉庆春知道或者应当知道房屋的用途；2.银行流水一份，证明吉庆春没有按照合同约定支付半年的租金，仅仅支付了2019年3月共12天的租金以及水电费，结合其已经于2019年3月12日搬出物品，证明被上诉人以其实际行为表明不再履行合同，构成违约；3.视频光盘一张，证明涉案房屋周围有公司经营，承租人承租经营并未被禁止，也不违反上诉人与明外郭公司的合同，吉庆春搬迁行为并不是因为明外郭公司要求其搬迁。吉庆春质证认为：1.对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的不予认可；2.对证据2真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不予认可，当时双方协商租金先交纳至2019年3月12日，而非被上诉人违约；3.对证据3的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，视频中在案涉房屋中经营的承租人与被上诉人业态不同。明外郭公司未对上述证据发表意见，请求法院依法对上述证据进行评价。本院审理期间，吉庆春及明外郭公司未提交新的证据。本案二审争议焦点为：吉庆春是否有权撤销与余斯达公司签订的房屋租赁合同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”吉庆春以余斯达公司通过隐瞒方式进行欺诈为由，要求撤销双方之间租赁合同，除需证明余斯达公司具有隐瞒的故意之外，还需要证明该隐瞒行为足以导致其意思表示不真实。正常交易过程中，并非交易一方未向另一方告知任何信息都足以导致合同被撤销，是否构成欺诈取决于：1.未被告知的信息是交易一方尽到合理审慎义务或在通常市场条件下难以获得的信息；2.未被告知的信息会导致交易一方的合同目的无法实现或合同权利义务明显不公平，从而导致其基于错误判断作出错误的意思表示。本案中吉庆春所指余斯达公司的欺诈行为，是指余斯达公司未向其告知与明外郭公司签订的租赁合同中对经营业态进行了限制性约定的事实，但首先，余斯达公司与明外郭公司合同的约定并不直接对吉庆春产生约束力；其次，从合同履行情况来看，吉庆春并未举证证明该事实导致其无法履行合同或合同权利义务明显失衡，其虽然称明外郭公司的人员向其主张公园内不能开装修公司，要求其搬离，但吉庆春未对此并未提供证据，且明外郭公司在本案中亦陈述其并未要求吉庆春搬离。在此情况下，余斯达公司是否向吉庆春告知了相关信息，并不足以导致吉庆春意思表示不真实。因此，吉庆春主张余斯达公司构成欺诈，并要求撤销案涉合同、退还履约保证金、赔偿装修损失无事实和法律依据，本院对此不予支持。余斯达公司与吉庆春签订的合同系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规禁止性规定，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，吉庆春应当在2019年3月1日之前30天缴纳下个租期（半年）的租金，但其仅缴纳12天的租金并搬离案涉房屋，以其行为表明不再继续履行合同义务，余斯达公司在同意不再继续履行合同的情形下，要求吉庆春承担违约责任具有事实和法律依据。根据双方合同约定，吉庆春应承担的违约责任为被没收租赁保证金并支付三个月违约金，余斯达公司一审中已经提交证据证明其因吉庆春的违约行为遭受房屋空置损失、与新承租人免租期损失等损失，双方合同中约定的违约金并不显著高于余斯达公司实际遭受的损失，故本院对吉庆春要求调整违约金的抗辩理由不予采纳。余斯达公司主张吉庆春向其支付140525元违约金符合合同约定，亦具有事实和法律依据，本院予以支持。此外，双方在合同中约定律师费由败诉方承担，本案中余斯达公司已提交证据证明其为本次纠纷支付律师费7000元，故余斯达公司要求吉庆春承担律师费7000元的诉请具有合同依据，本院予以支持。综上所述，上诉人余斯达公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4877号民事判决；二、吉庆春于本判决生效之日起十日内向南京余斯达景区管理有限公司支付违约金140525元、律师费7000元；三、驳回吉庆春一审反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3251元，一审反诉案件受理费2570元，均由吉庆春负担。二审案件受理费4250.5元，由被上诉人吉庆春负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年五月十一日法官助理 李映碧书 记 员 倪 辉