上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初10511号原告：周锦亮。原告：袁怀亮。原告：蒋时新。上列叁原告的共同委托诉讼代理人：俞亚宁，上海理帅律师事务所律师。上列叁原告的共同委托诉讼代理人：沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。被告：刘海林。委托诉讼代理人：沈人类，上海理度律师事务所律师。第三人：上海市奉贤区锦梓家园业主委员会。负责人：朱文隆，主任。委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新与被告刘海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序于2017年6月12日第一次公开开庭进行了审理。期间上海市奉贤区锦梓家园业主委员会作为有独立请求权第三人向本院提起诉讼，本院受理后依法转为适用普通程序，组成合议庭分别于2017年9月21日、10月18日两次公开开庭进行了审理。原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新的委托诉讼代理人俞亚宁和沈汇贤、被告刘海林的委托诉讼代理人沈人类、第三人上海市奉贤区锦梓家园业主委员会的负责人朱文隆及其委托诉讼代理人顾帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新向本院提出诉讼请求：被告支付原告从2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金163,412元；被告偿付原告逾期付款违约金81,706元。上海广通置业有限公司与被告于2008年7月31日签订房屋租赁协议，约定被告租赁坐落于上海市奉贤区奉浦社区航南公路XXX号锦梓家园小区大门口西侧四间店铺。上海广通置业有限公司注销后，原告作为该公司股东继续收取租金，但从2016年9月1日起的租金被告未支付，经催讨未果，故提起诉讼。被告刘海林辩称，被告与上海广通置业有限公司签订房屋租赁协议是事实，期间也按约支付租金，至2016年8月底的租金已付清。上海广通置业有限公司已注销，原、被告之间已不存在租赁合同关系，第三人也多次发函要求向其支付租金，希望明确房屋的权利人便于支付租金。不同意原告的诉请。第三人上海市奉贤区锦梓家园业主委员会向本院提出诉讼请求：被告支付第三人从2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金163,412元。被告租赁的房屋系锦梓家园小区的物业管理用房，所有权应归第三人，且上海广通置业有限公司注销时，该房屋未列入清算报告，不属于公司资产，原告不享有所有权，相关租金也应归小区全体业主所有，故提起诉讼。原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新针对第三人的诉讼请求辩称，涉案房屋登记的权利人系上海广通置业有限公司，公司注销后，相关债权债务由作为股东的原告承担并享有，原告的主体资格符合法律规定，作为租赁合同的出租方有权收取租金。原告方业已按照要求提供了物业管理用房，第三人既非房屋的所有权人，与被告也不存在租赁合同关系，无权要求被告向其支付租金，不同意第三人的诉讼请求。被告刘海林针对第三人的诉讼请求辩称，愿意支付租金。本院经审理认定事实如下：2008年7月31日，上海广通置业有限公司与被告签订房屋租赁协议，约定：被告向上海广通置业有限公司租赁坐落于上海市奉贤区奉浦社区航南公路XXX号锦梓家园小区大门口西侧四间店铺，建筑面积为298.47平方米；租赁期限从2008年9月1日起至2018年8月31日止，计10年；年租金前6年为108,940元，后4年为163,412元，先付后租，每三个月付一次；任何一方如违反上述协议，违约方应赔偿对方自违约之日起至合同到期租金总额50%的违约金。嗣后，被告按约使用房屋并支付租金。2016年8月6日和9月25日，第三人分别发函给被告方认为：租赁房屋系物业管理用房，属锦梓家园小区全体业主所有，要追回该房屋和租金并委托物业公司签订协议和收款；上海广通置业有限公司业已注销，原租赁合同无效，租赁期限到期后被告不得与其履约，如不听劝告，损失自负。被告则从2016年9月1日起未再支付租金。2016年10月27日，原告向被告发出律师函，要求被告支付租金未果，以致涉讼。另查明，上海广通置业有限公司于2000年5月17日成立，公司股东为周锦亮、袁怀亮和蒋世兴（即蒋时新），2011年11月22日公司登记注销，叁原告签名的清算报告注明公司若有未了事宜，股东愿意承担责任。再查明，涉案房屋登记的权利人为上海广通置业有限公司，发证日期为2003年1月29日的房地产权证显示该房屋系会所，会所的总面积为970.18平方米。上海广通置业有限公司报批的规划许可及竣工验收材料显示物业管理用房面积为1014平方米。在审理期间，原告确认上海广通置业有限公司注销后，被告以现金方式向原告周锦亮等人员支付部分租金，也以转账方式向原告周锦亮等人员的账户支付部分租金。被告对上述确认予以认可，但认为其支付的对象是上海广通置业有限公司。另原告确认已交付约290平方米的物业管理用房，第三人则认可确有约290平方米的房屋由物业在使用。以上事实，由房屋租赁协议、房地产权证、不动产登记簿、函、付款凭证、证明、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，作为房屋登记权利人的上海广通置业有限公司与被告签订房屋租赁协议，合法有效，被告理应按合同约定向出租方支付租金，上海广通置业有限公司注销后，叁原告作为公司股东承担保洁责任于法有据，且被告期间也曾向股东支付租金，付款渠道并不存在障碍，现被告未付2016年9月1日起的租金，显属违约，理应承担相应的民事责任，但违约金请求金额过高，应酌情予以调整。第三人认为涉案房屋系规划中的物业管理用房和该房屋所有权归小区全体业主，但同时也确认开发商已交付约290平方米的物业管理用房，而相关房地产权证也显示涉案房屋为会所且登记在上海广通置业有限公司名下，因此第三人与原告如对物业管理用房存在争议，第三人理应另行主张其相关权利，而在本案合同纠纷案中，第三人既不是房屋的登记所有权人，也非涉案租赁合同的一方当事人，在此情况下现要求被告直接将租金支付给第三人，于法无据，故对第三人的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘海林于本判决生效之日起十日内支付原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新从2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金163,412元；二、被告刘海林于本判决生效之日起十日内偿付原告周锦亮、袁怀亮、蒋时新逾期付款违约金20,000元；三、驳回第三人上海市奉贤区锦梓家园业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,977元，由原告负担1,009元，被告负担3,968元。第三人独立请求案件受理费1,784元，由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  罗 明二〇一七年十月三十日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。