浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终180号 上诉人（原审被告）：李华，男，1981年10月25日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：李嘉，系上诉人父亲。 委托诉讼代理人：张智能，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林云志，男，1984年11月2日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：周芬芳，女，1985年12月10日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：陈宏炎，男，1983年7月14日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审原告）：王小平，女，1982年6月14日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审原告）：徐佳，女，1977年12月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：黄崇迪，女，1950年11月22日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被上诉人（原审原告）：郑小美娟，女，1962年8月13日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被上诉人（原审原告）：徐海水，男，1965年2月1日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被上诉人（原审原告）：谢英雄，男，1956年11月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：王璟娇，女，1957年11月1日出生，汉族，住临海市。 被上诉人（原审原告）：周晓燕，女，1962年6月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：阮孟良，男，1958年10月6日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：陈合生，男，1964年7月4日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：江彩芬，女，1966年11月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：陈颖，女，1989年9月23日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：金国平，男，1960年6月3日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被上诉人（原审原告）：陶逸，男，1985年9月29日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：李莉，女，1986年11月1日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：李彩娟，女，1962年12月12日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 以上十九名被上诉人共同委托诉讼代理人：徐伟红，浙江杭风律师事务所律师。 以上十九名被上诉人共同委托诉讼代理人：林思思，浙江杭风律师事务所律师。 上诉人李华因与林云志等上述十九名被上诉人为业主共有权纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭经双方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李华上诉请求：1、撤销台州市椒江区人民法院浙1002民初4075号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或发回重审；2、上诉费用由被上诉人等承担。事实和理由：一、原审在认定本案事实中，确认2003年4月11日，台州市康馨苑1幢开发商台州市爱华房地产实业有限公司与被告（上诉人）达成一份商品房买卖合同补充协议，约定因增设电梯井使得被告商住楼光线、通风等受到影响等原因，给予其一定补偿，包括将已经不再投作电梯使用的电梯井给予被告使用。以上内容充分证明以下事实：1、2003年4月11日上诉人与台州市爱华房地产实业有限公司所签订的商品房买卖合同补充协议是合法的、有效的。2、上诉人取得本案争讼的部位是根据合同行为合法取得使用权。也就是说，本案争讼的井道面积部分在2003年4月11日已通过合同形式对权属作了合法有效的处理。以上事实能证明上诉人对该井道面积的占有、使用是合法的。二、原审在本院审理认定事实部分认为“经实地勘查，台州市康馨苑1幢1单元外预留的井道目前尚存。”这认定是极其错误的。1、该处争讼的电梯井部位在建设中，经原设计单位进行了变更，已取消电梯井道。现状存在的空间（争讼部分）不再是原审认定的预留井道，而是成为可单独销售使用的房屋建筑，这是有据可查的。2、本案中，该部分争讼的电梯井道尽管外观尚在，但其实质已不再是预留井道的概念，而是可用于单独销售的一个独立部位。3、原审认为“事实该部分位置已形成该单元房的附着部分……全体业主共有”是毫无依据的，与本案事实不符。三、原审查明审批图纸中在台州市位置，而最终竣工图中没有电梯井相关标识。这是原审部分认定的事实，对于康馨苑1幢设计的变更事实根本未作认定，事实认定断章取义。1、本案争讼的井道面积部分在康馨苑建筑过程中，通过合法程序对原设计作了变更，也就是说康馨苑1幢1单元已取消了电梯井的设置，这与上诉人在原审所提供的台州市国土资源局出具的复函认定的内容和事实是一致。2、从2002年12月6日，南昌有色冶金设计研究院（设计单位）对康馨苑1幢1单元的设计变更内容上来看，明确写明需在一、三层(23)X（1）一（D）外增电梯门口分别装上防盗门1X2各一樘，在二层(23)X（1）一（1-D）楼层平台处增设防盗门0.9X2一樘，开启方向均向外开启。以上变更充分说明：（1）、一、二、三层的原井道不再作电梯井使用，通过增设防盗门而变成一个可用于单独销售的独立部位；上诉人现在使用争讼的井道部分的现状，就是当初上诉人在开发商处所购的原状，上诉人是根本未作任何改变的。3、本案争讼部位的功能设计变更与政府部门最终认定是一致的。四、原审认为“被告对该部分位置的占有、使用属于侵权行为”是错误的，是极不负责任的。1、上诉人取得本案争讼井道面积部位的使用权是在购买时已通过合同行为依法取得，不是上诉人事后非法占有、使用。2、原审认为上诉人的行为构成侵权，事实不清，证据不足。本案中，被上诉人方无任何证据证明上诉人在购房后擅自实施了侵权行为，包括什么时候实施了侵权、具体侵权的行为是什么，均不明确，均无证据给予证实。3、上诉人通过合同得到本案争讼的井道面积，是开发商爱华房地产实业有限公司建造后交付给上诉人的，上诉人未作任何改动和变更。也就是说，上诉人未实施侵权行为，不符合侵权的法律构成要件。假设本案争讼的井道面积部分对被上诉人等构成侵权，通过现有的证据显示，侵权行为的实施者应当是开发商台州市爱华房地产实业有限公司，而不是上诉人。原审要求上诉人承担恢复原状，依据不足。4、原审认为，上诉人对本案争讼的井道面积部分，因未经登记，不享有所有权，即认定为侵权，这是极其错误的。原审有意规避上诉人与开发商于2003年4月11日所签订的商品房买卖补充协议的约定。上诉人尽管对本案争讼的井道面积部分不享有所有权，但上诉人已通过合同取得了该部分的合法使用权。该合同未违反法律规定，是一份合法有效的合同，上诉人占有并使用该争讼的部分是依法取得并有权使用，何来侵权之说？五、上诉人所有的康馨苑1幢1单元第三层的房屋现状所使用的进出门（设计变更后设防盗门，势必现浇空洞部分）是上诉人唯一进出房间的通道，上诉人所购得的一层、二层、三层是分层分户、相互独立存在的。假如三层进出的防盗门被封堵或原审认定是正确的，那么上诉人所购买的第三层房屋将从此没有进出之口（开发商对第三层防盗门的设置是该房屋唯一的、仅有的出口，除此别无他路），除非上诉人破坏建筑物的承重墙，私自强行违章拆墙开门。否则，上诉人将永久性无法正常使用该房屋。上诉人花钱购买这样一套没有进出之门的房屋，显然不符合情理和实际，原审法院的第一判项完全不顾及案件事实和客观实际现状。六、原审适用物权法属适用法律不当。1、上诉人取得本案争讼的井道面积部分行为发生在2003年4月11日，上诉人是依据合同法的相关规定依法取得本案争讼的井道面积部位的使用权，该取得行为符合法律规定。2、上诉人与开发商台州市爱华房地产实业有限公司的补充协议是依据民法通则、合同法等规定而签订的，民事法律行为符合上述各项法律规定，内容、形式合法，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，补充协议属有效合同，合同各方应当严格遵守并执行。3、物权法于2007年10月1日施行，上诉人取得本案争讼的井道面积部位的行为发生在2003年4月11日。也就是说，在物权法实施之前，上诉人已经合法取得了本案争讼部位的使用权，本案争讼部位的权属已在物权法实施前根据民法通则、合同法等作出了有效的处理。物权法不具有溯及力，原审法院适用物权法处理本案争讼，属法律适用不当。 林云志等十九名被上诉人答辩称：一、被答辩人与台州市爱华房地产实业有限公司签订的补充协议无效。1.1被答辩人仅对其已登记的不动产部分享有所有权，除此之外，对楼道、井道其仅享有共有和共同管理的权利。1.2无论是被答辩人还是台州市爱华房地产实业有限公司都无权对属于业主共有的井道进行处分，对于无权处分行为当然无效。一审法院在判决事实认定里对双方的补充协议进行了陈述，只是确认有这一份合同，并未对合冋效力进行确认，该合同因为无权处分和被答辩人与台州市爱华房地产实业有限公司串通损害答辩人等人的利益而无效。1.3被答辩人与台州市爱华房地产实业有限公司补充协议的补偿前提即不存在。根据补充协议内容记载，双方给予被答辩人补偿系因为被答辩人遭受了面积减少的损失和光线等的严重影响。但该陈述是虚假的，根据被答辩人于2001年12月13日与台州市爱华房地产实业有限公司签订的三份商品房购房合同，其所购的三套房屋合同约定建筑面积分别为：1楼47.24平方米、2楼48.26平方米、3楼47.24平方米；另根据不动产登记情况查询结果证明书，被答辩人所购的三套房子的最终登记面积为1楼：47.58平方米、2楼：47.58平方米、3楼：47.58平方米，最终三套的面积总和与合同约定一致，均是142.74平方米，未有任何减少。且从一审法院依中请调取的规划审批图及各方签订的买卖合同附图均可以看出，1单元本身就设有电梯井的，也不存在影响通风等情况；1.4根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。案涉电梯井及通道已计入公摊面积，根据《物权法》第七十条、七十三条的规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条的规定，案涉电梯井及通道属业务共有，而非被答辩人专有；1.5根据我国相关法律法规规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。本案的设计变更从材料上看发生在2002年12月，晚于商品房销售及竣工验收，亦未取得规划部门的批准，其设计变更即使真实也是违法的。另根据《商品房销售管理办法》（建设部88号令）规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书而通知买受人。本案屮，答辩人从未收到任何通知，直到房子交付时，1-3层的电梯井虽如4-7层一样被封闭，但并没有被1-3层非法包进去使用，通道也是可以用的。是到了2005年底、2006年间，答辩人才发现被答辩人电梯门口装上防盗门。因此该份材料本身即是不合法也是不真实的。二、被答辩人系侵权主体，一审判决其侵权并无不当被答辩人在上诉状称侵权行为的实施者应该是开发商，不是被答辩人。其诉称无法律和事实依据。根据被答辩人自己在两级法院审理中提交的证据无论是补充协议还是变更单，上面都明确写着是应业主要求、是为了补偿被答辩人，所以又是降价、又是送其他业主共有的面积给被答辩人，且房子在交付使用时还是正常的状态，交付后被被答辩人进行改造的，至于其找了谁来改造，由谁来施工，都与本案无关。被答辩人在一审中也明确承认长达十几年的时间里该井道一直由其自己占有使用，而不是开发商。了解开发商现状的人都知道，目前是什么状况—失信被执行人、破产、不顾购买人的权利，随意复印其他业主的买卖合同，乱出证明。被答辩人企图通过这样的辩称将属其自身的责任转移到无任何执行能力的开发商。且被答辩人在一审时明确当时是给安装了防盗窗，现在又变更了所有的都是开发商安装的。提交的2003年4月项目联系单都在房屋交付以后了，因此作为实际侵占者，一审判决被答辩人承担恢复责任完全合法。三、一审适用《物权法》和《民法总则》准确。被答辩人称其取得井道面积部分发生在2003年4月，依据是《合同法》，答辩人想问依据的是第几条哪一款？《合同法》于99年实施，有哪一条规定可以随意把别人的东西予以出卖或赠送？如果被答辩人的非法占有真是有理有据且合法有效，为何在长达17年的时间里，被答辩人无法取得该井道位置的所有权登记证书？况且《物权法》虽实施于2007年，但被答辩人的侵权行为持续至今，诉讼时间是2019年，一审法院依据《物权法》进行审理当然合法。四、一审判决被答辩人对井道及墙面恢复原状合法有据，法律不可能保护被答辩人的非法利益被答辩人认为一审判决其恢复对1-3层井道及墙面原状不顾及案件事实和客观实际现状。认为会影响到其三楼的进出之口。被答辩人的诉称是无稽之谈、颠倒黑白。根据被答辩人自己向法院提交的竣工图可以看出1-3层的楼梯是套内楼梯，且其自己向二审法院提交的证据可以看出被答辩人所购三套房间是没有公摊面积的，先不去讨论其没有公摊面积是否合法，但被答辩人不承担任何公摊，反而要使用其他业主公摊的楼梯作为其出入口，将属于业主共有的井道包进去扩大面积个人使用才是对其他业主最大的不公平。因此其开向1单元楼梯的所有门均应恢复原状，对于二楼面向楼梯新开的门答辩人等考虑到本次庭审被答辩人提交的新证据，会另案诉讼。因此，被答辩人己非法获益十儿年，无论是从合法性还是公平合理角度，一审判决被答辩人恢复原状都合理合法。请求驳回被答辩人上诉请求。 林云志等十九名原告向一审法院起诉请求：法院依法判令被告拆除占用台州市康馨苑1幢1单元1楼、2楼、3楼电梯井墙面，将台州市康馨苑1幢1单元1楼、2楼、3楼的电梯井恢复原状；请求法院依法判令被告赔偿台州市康馨苑1幢1单元1楼、2楼、3楼电梯井占用期间的占用费50000元及其他损失律师代理费50000元。 一审法院认定事实：台州市康馨苑1幢1单元房屋分平台上4层和平台下3层，2-7楼为住宅，1楼为商铺。十九名原告系台州市康馨苑1幢1单元3楼以上业主，被告系台州市康馨苑1幢1单元1-3楼业主(台州市东海大道564一至三层)。台州市康馨苑1幢1单元新建时未设置电梯，但在楼梯通道的北面1-7层位置预留了一井道位置。2003年4月11日，台州市康馨苑1幢开发商台州市爱华房地产实业有限公司与被告一方（刘浙慧）达成一份商品房买卖合同补充协议，约定因增设电梯井使得被告商住楼光线、通风等受到影响等原因，给予其一定补偿，包括将已经不再投作电梯使用的电梯井给予使用。2018年9月15日，台州市国土资源局出具一份复函，认定台州市康馨苑1幢五层分户图中没有电梯井的标识。另外，审批图纸中在台州市位置，而最终竣工图中除1楼外其余楼层没有相关标示。经实地勘查，台州市康馨苑1幢1单元外预留的井道目前尚存。 一审法院认为，对照台州市康馨苑1幢1单元房屋分层平面图，并经过实地勘察，现1单元楼梯通道的北面预留有一井道，但尚未安装电梯，该1-3层井道根据庭审过程中被告自认为其占有并且使用。本案争议焦点在被告对其占用的井道面积是否享有所有权。根据庭审查明，该1-3楼的井道因小区的开发商在开发之初并无设置电梯，为种种原因补偿给被告“使用”的，而且被告自认也没有就该部分楼道面积办理相关产权证，事实上被告所有的产权证上也没有就该部分面积登记在册。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。虽然涉案井道的位置并未设置电梯，但已经预留相应位置，事实该部分位置已经形成该单元房的附着部分，不论原先是否设置电梯或今后是否用作电梯井道，该部分井道依据前款规定属于全体业主共有。物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。被告对该部分位置的占用、使用属于侵权行为。物权法第八十三条规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；第三十五条，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；第三十六条，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。因此，原告有权要求被告对其侵权占用部分进行恢复原状，本院依法予以支持。但原告要求被告赔偿损失及律师费支出，本院不予支持。原因是并没有证明表明原告等人因被告占有、使用1-3楼井道造成其经济或其他损失，同时原告为诉讼聘请律师并非必不可少的诉讼支出，不应当由被告承担。至于被告提出诉讼时效问题，本院认为，被告的侵权行为处持续状态，时至今日尚未消除，原告请求其请求停止侵害、排除妨碍，根据民法总则第一百九十六条规定，并不适用诉讼时效的规定。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理的依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、第七十二条、第八十三条之规定，判决如下：一、被告李华于本判决发生法律效力之日起十日内对其占用的坐落于台州市康馨苑1幢1单元1楼、2楼、3楼井道及墙面进行恢复原状；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半），由林云志等十九名原告负担1050元，由被告李华负担100元。 本院二审期间，林云志等十九名被上诉人未提供新的证据；李华提供以下证据：1、浙江爱华房地产开发有限公司出具的2份情况说明，时间为19年12月19日，证明本案中1-3层电梯井的封堵及增设防盗门行为均是浙江爱华房地产开发有限公司所实施的，该公司对10.836平方米建筑面积享有处分权和所有权。2、台州市房地产交易中心于03年2月8日出具的面积认定书，证明本案中所涉的10.836平方米建筑面积是在公摊范围之外，除了该面积外被上诉人包括上诉人已经进行了分摊，这10.836平方米是开发商所有。3、台州市椒江区行政执法局（2018）15号文件，证明本案中康馨苑1幢1单元当时的设计是除了被上诉人向执法局提供的503室平面图有电梯井外，其他平面图均没有电梯井，因此才有台州市国土局的答复函，本案中是没有电梯井的设置及表述，标识。4、照片6张及自绘的平面图，本案的三楼如果恢复原状，上诉人三楼的房子将没有出入口。 林云志等十九名被上诉人质证认为：1、2份情况说明真实性合法性关联性均有异议，该证据不符合单位出具的证明要件，仅有盖章无签名，经被上诉人查询爱华已是失信企业，作为开发商明知他没有处分权的情况下将属于他人的财产无偿赠与上诉人，对其非法行为作出合法说明当时不具有说明力。其说明的内容与实际不符，比如第二段称因4-7层要求取消电梯，满足4-7层购房户的需求，这是子虚乌有。2、面积认定书证据三性均有异议，根据上诉人在一审中提供的证据，既然没有电梯井那么又哪来的交易中心作出电梯井面积为10.836平方米呢。该材料仅有单位盖章无签名，且与上诉人提供的其他证据不符，被上诉人怀疑该证据的真实性、合法性。3、15号文件真实性无异议，关联性有异议，待证目的也有异议，实际情况是每一个业主不动产登记中心都是有电梯井的，根据被上诉人在一审中提供的证据最原始的规划设计图还有每个业主购房合同中有一个附图，房子交付后的住宅使用图纸上都有标识电梯井，因此该证明材料也无法看出只有503才有标识是有电梯井的。4、照片内容真实性无异议，但待证对象有异议，这房子1-3层是套内楼梯，不是经过外面楼梯上下的，卖的时候就是1-3层一起卖的，是通过商铺进出的。因此即使判决恢复原状，也不影响三层的使用，这是无须另外开门的。 本院认证认为，证据1、2反映的10.836平方米所有权涉及建筑物区分所有权的共有问题，相关权属也未确定系上诉人或开发商所有，故对其证明内容不予确认。证据3的相关事实应当结合其他证据及客观事实认定，对其证明内容不予确认。证据4反映的是房屋的现状，设计的原状是有出入口的，故该证据的证明内容不予确认。 本院二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。 本院认为，争议的10.836平方米原来设计为电梯井，后变更设计、施工，1-3楼部分经开发商同意由上诉人使用至今。对于10.836平方米房产权属问题，应当以房管部门登记为准，不能以开发商出具的证明、与上诉人签订的协议作为依据，且从原来设计看属于建筑物区分所有权的共有部分，4-7楼预留了相应安装电梯的位置，是建筑物的附着部分，4-7楼业主也公摊了部分面积。因此，争议的10.836平方米产权应当属于该单元全体业主共有，上诉人未经其他业主同意占有、使用争议的共有部分，侵害了被上诉人的权益，故争议的地方应当恢复至原来设计时可以安装使用电梯状态。该侵权行为持续至今，原审依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》等相关规定裁判，适用法律得当。综上，上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人李华负担。 本判决为终审判决。 审判长  许战平 审判员  陈 杰 审判员  何敏军 二〇二〇年五月六日 书记员  项海英 -16- -15-