山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终286号上诉人（原审被告）：董运庆，男，1978年5月2日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘鑫，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市市中区物资总公司，住所地枣庄市市中区君山路333号，统一社会信用代码91370402164527036B。法定代表人：刘家臣，总经理。委托诉讼代理人：徐量，山东隆远律师事务所律师。上诉人董运庆因与被上诉人枣庄市市中区物资总公司（以下简称物资总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。董运庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判继续履行合同或发回重审；2.一、二审诉讼费用由物资总公司承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.董运庆与物资总公司签订的《房屋租赁合同》并没有解除。物资总公司主张合同解除依据的条款是：“合同履行期间，如因政府性整体租售行为导致甲方没有自主租赁权，甲方必须以书面形式提前两个月告知乙方，本合同自行解除。”首先，政府性整体租售行为不存在。2018年8月8日，物资总公司单方面通知董运庆解除合同，理由是“接区政府通知，区政府近期将对原物资大楼所有资产进行整体处置”，但是按照物资总公司提交的证据显示：2018年9月6日，山东民生城市资产经营有限公司才以《物资总公司系统存在重大信访隐患及请求区政府给予紧急救助的报告》为由，单方面申请公开转让房屋、土地使用权；2018年9月7日，枣庄市市中区国有资产管理局才对申请予以批复。很明显，在物资总公司单方通知解除合同时，根本就不存在政府性租售行为。其次，物资总公司自主租赁权一直存在。物资总公司在单方通知解除合同后，依然按照原租赁合同租金缴纳标准、缴纳方式继续收取租金近一年，并且作为诉讼当事人主张租赁损失，如何能认定丧失自主租赁权？最后，按照物资总公司提交的2019年4月24日《通知》，物资总公司主张“将所租赁房屋交还物资总公司，所签租赁合同（协议）自行解除”。很明显，即使认定租赁合同单方面解除，解除的时间也应是2019年4月24日，而非2018年8月7日。一审法院认定合同解除时间错误。董运庆租金已经缴纳到2019年8月6日前，按照物资总公司单方通知合同解除并且要求搬离时间计算，截止2019年6月24日，物资总公司仍然继续收取租金，房屋租赁合同如何认定解除?物资总公司单方通知解除合同明显存在欺骗上诉人情形，一边主张解除，一边继续收取租金。2.物资总公司单方通知解除合同，属于违约行为，应当对董运庆承担违约责任，并且赔偿董运庆的损失。首先，董运庆没有任何的违约行为，一审法院审理也查明租金缴纳是董运庆与物资总公司商议变更原缴纳方式，由物资总公司通知，董运庆缴纳。双方对此均有相关的微信及短息记录证实，董运庆从未有违约行为，即使后来物资总公司单方通知解除合同，董运庆仍然继续缴纳租金。物资总公司收取最后一笔租金后就拒绝继续收取租金。其次，物资总公司单方通知解除租赁合同，但收取董运庆租金至2019年8月6日，在2019年7月物资总公司就单方停电，导致董运庆租赁、使用房屋的目的无法实现。本案租赁房屋是作为经营场所使用，物资总公司的行为造成董运庆重大经营损失，应当承担赔偿责任。再者，董运庆与物资总公司签订租赁合同时间为2018年6月6日，租期二年，如果按照一审法院认定合同解除时间为2018年8月7日，则是在仅签订两个月后，物资总公司单方解除。董运庆为了能够经营使用房屋，对租赁房屋进行了装饰装修，安装管道等，投入了大量的资金，物资总公司单方通知解除合同明显侵害了董运庆的利益，显失公平。最后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）“买卖不破租赁”原则，物资总公司即使转让房屋，董运庆仍享有优先购买权及租赁权，物资总公司单方要求董运庆搬离，损害董运庆的权利。综上，物资总公司单方通知解除租赁合同，属于违约行为，其主张的合同解除条件不成立，合同签订时间如此之短造成董运庆投资损失巨大，并且在收取租金的情况下停电造成董运庆经营损失，损害董运庆的合法权益。物资总公司的行为既违反诚实信用原则又显失公平，不应认定合同解除。物资总公司辩称，一、关于合同解除。第一，关于合同能否解除以及买卖不破租赁的问题。合同法规定的“买卖不破租赁”，是指在租赁合同履行过程中，没有事先的约定，出租人直接出售房屋导致租赁合同不能正常履行时对承租人权益的保护。而本案的事实是，租赁双方在合同中已经明确约定了本案的这一解除情况，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定了这一“当事人约定除外”的情况。因此，本案不存在董运庆所说的“买卖不破租赁”问题。第二，关于董运庆所说的优先购买权问题。一方面，本案的诉讼标的是解除合同、返还房屋以及支付租金或占用费问题，不解决优先购买权问题；另一方面，本案的物资大楼所有资产是经区国资局批准整体出售的，并且已经告知包括董运庆在内的全体承租人，可以依法参与公开平台的竞买活动。因此，本案不存在董运庆所说的优先购买权问题。第三，关于董运庆所说的违约金问题。本案租赁合同第五条第二项已经明确约定，解除时互不负赔偿责任。并且，根据双方合同约定，租金需要按照年度提前一次性付清。本案的事实是，董运庆并没有依约足额缴纳租金，存在着欠缴租金的违约情况，而不是其所说的物资总公司违约。这一情况，一审法院已经查明。因此，本案根本不存在物资总公司违约情况，更不存在其所说的物资总公司违约金问题。第四，关于董运庆所说的装修损失问题。首先，本案的事实是，董运庆至少早在2013年起就租赁了本案房屋（物资总公司存有前期租赁合同），其租赁装修已经过去了很多年，根据相关规定，装修物的折旧期限是5年，因此，不存在其所说的大量装修损失问题，所以也不存在其所说的不公平情况。第五，关于合同解除时间，应是物资总公司通知的2018年10月10日，后期构成不定期租赁合同关系，物资总公司又通知的2019年6月24日解除。二、关于租金的认定。本案中，一审判决认定的租金数额232500元，是将董运庆缴纳的67000元冲抵租金后得出的。这样计算，董运庆是缴纳了425天的租金和占用费。但根据合同约定，其租金是从2018年6月1日起缴纳而不是其所说的6月6日。因此，本案中，董运庆的租金和占用费应当只是缴纳至2019年7月29日，一审认定缴纳至2019年8月6日是错误的。物资总公司考虑到和董运庆多年合作，算是给董运庆一点优惠，因此没上诉要求更正，给董运庆省了4000元。综合以上情况，董运庆的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回。物资总公司向一审法院起诉请求：1.判决董运庆支付欠交的租金37150.7元；2.判决董运庆立即向物资总公司返还租赁房屋；3.判决董运庆支付房屋占用费（参照原租赁合同租金标准自2019年6月24日至实际返还房屋之日止，按每日548元计算）；4.案件受理费由董运庆负担。一审法院认定事实：2018年6月6日，物资总公司(出租方)与董运庆(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，由董运庆租赁物资总公司位于枣庄市市中区振兴北路111号物资大楼一楼南过道北数第五、第六间房屋(224.64平方米)及大楼主楼梯二楼一间(约75平方米)、三楼整体(约1，100平方米)，合同第三条约定租金每年20万元，租金按季度交纳，乙方须于每季度的10日前将该季度租金一次性付给甲方。第五条第(二)项第一款约定“合同履行期间，如因政府性整体租售行为导致甲方没有自主租赁权时，甲方必须以书面形式提前两个月告知乙方，本合同自行解除，互不补偿。”2018年8月7日，物资总公司按照枣庄市市中区政府的要求，以书面形式提前两个月通知董运庆解除上述租赁合同，要求董运庆于接到通知两个月后(2018年10月10日前)自行搬出，董运庆在通知上签字认可。之后由于区政府未急于收回，董运庆继续占有使用了本房屋，物资总公司继续按照原定租金标准收取了部分租金，双方未续签新的租赁合同。2019年4月24日，物资总公司按照区政府要求，又提前两个月通知了董运庆，要求董运庆于2019年6月24日前搬离并返还所租赁房屋，董运庆至今未搬离并返还。另查明，董运庆截止到2019年8月13日共向物资总公司支付租金232，500元。一审法院认为，物资总公司与董运庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。该合同对租金交纳方式及合同解除条件做了明确约定，当合同约定的解除条件成就时，物资总公司有权单方解除合同，因区政府拟对涉案房屋整体拍卖租售，本案物资总公司于2018年8月7日，向董运庆送达了解除合同通知书，董运庆也已签字认可，故双方签订的原房屋租赁合同已于2018年8月7日解除。后期董运庆未按通知要求返还房屋，物资总公司虽然继续收取部分租金，但双方的房屋租赁关系已构成不定期租赁合同关系，由于双方对该期间的租金计算方式未重新约定，因此应参照原租赁合同约定的租金结算方式即以每日548元计算。根据庭审查明，董运庆自合同签订后已缴纳房屋租金232，500元，即已缴纳了425天的租金，故截止2019年8月6日前的租金及房屋占用费已缴纳完毕。综上对物资总公司要求返还的诉讼请求该院予以支持。对物资总公司要求董运庆支付未返还房屋之日的占用费的请求，该院依法支持，自2019年8月7日至实际返还之日按照每日548元计算。对于董运庆抗辩提出的损失，董运庆可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、董运庆于该判决生效后十日内返还物资总公司位于枣庄市市中区振兴北路111号物资大楼一楼南过道北数第五、第六间房屋(224.64平方米)及大楼主楼梯二楼一间(约75平方米)、三楼整体(约1100平方米)房屋；二、董运庆支付物资总公司房屋占用费(自2019年8月7日起至房屋返还之日止，按每日548元计算)；三、驳回物资总公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1993元，减半收取997元，由物资总公司负担686元，由董运庆负担311元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年8月6日，山东民生城市资产经营有限公司向物资总公司下达了《通知》，主要内容：经区政府研究决定，将位于枣庄市市中区振兴北路111号（原物资大楼）按照国有资产处置决定程序依法出售，现通知你方，提前一个月或按照相关合同约定通知现各租赁户并解除租赁合同。本院认为，物资总公司与董运庆于2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，且其内容不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。案涉合同对租赁物的数量、租赁期限、租金及其支付期限和方式、合同的变更、解除和终止等内容进行了约定。其中双方对合同的变更、解除和终止内容约定如下：“发生下列情形之一的，允许变更或解除合同：1.合同履行期间，如因政府性整体租售行为导致甲方没有自主租赁权时，甲方须以书面形式提前两个月告知乙方，本合同自行解除，互不补偿……”案涉房屋属于国有资产，枣庄市市中区人民政府对案涉房屋的整体处置系政府及其相关职能部门对其占有的国有资产行使管理权的范畴，物资总公司的自主租赁权应服从于政府的统一管理。本案中，山东民生城市资产经营有限公司于2018年8月6日向物资总公司下达了《通知》，告知物资总公司将按照国有资产处置法定程序依法出售案涉房屋。案涉《房屋租赁合同》约定的解除条件成就，物资总公司单方解除合同，不构成违约。物资总公司于2018年8月7日向董运庆送达了解除合同《通知》，董运庆予以签收，依照合同合法第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，案涉《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除。案涉《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除后，由于政府未急于收回，双方未续签新的租赁合同，但董运庆继续占有使用案涉房屋，物资总公司继续按照原定租金标准收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，如果物资总公司解除合同应当在合理期限之前通知董运庆。物资总公司于2019年4月24日向董运庆再次送达了解除合同《通知》，要求董运庆于2019年6月24日前自行搬离并交还所租赁房屋，董运庆予以签收，故双方形成的不定期租赁合同于2019年4月24日解除。董运庆至今未搬离并返还案涉房屋，一审法院判决支持物资总公司请求的自2019年8月7日至实际返还之日，按照每日548元计算的房屋占用费以及返还案涉房屋并无不当。董运庆有关案涉《房屋租赁合同》并没有解除、物资总公司单方通知解除合同属于违约行为的上诉主张均不能成立。对于董运庆提出的损失问题，一审法院已告知董运庆可另行主张权利，二审不再涉及。综上所述，董运庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1993元，由上诉人董运庆负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年五月六日本书记员  高 天