湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0922民初1167号 原告：桃江县中意物业管理发展有限公司，住所桃江县桃花江镇建设中路130号。 法定代表人：孙乐群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹丽丽，桃江县资江法律服务所法律工作者。 被告：莫立才，男，1973年8月18日出生，汉族，身份证住址桃江县，现住桃江县。 原告桃江县中意物业管理发展有限公司与被告莫立才物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告桃江县中意物业管理发展有限公司的委托诉讼代理人邹丽丽、被告莫立才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桃江县中意物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业服务费10953元、违约金5476元，并承担本案诉讼费。事实和理由：原告与开发商签订了前期物业服务合同、与金泰花园业主委员会签订了物业服务合同，均约定住宅物业服务费标准为每月每平方米1.10元。被告所购住房面积为148.61平方米，从2014年6月1日至2019年12月31日应交物业服务费10953元、违约金5476元。为此，原告递交了物业服务合同、催缴通知单等证据材料。 莫立才辩称，拒绝缴纳物业服务费的原因包括1.室内靠卫生间的墙面渗水、原告将应属小区范围之内的场地划出了小区、楼顶被他人占用，侵害了业主的权益；2.原告与业主委员会签订的物业服务合同无效，原告与业主委员会无权将购房合同确定的物业服务费标准每月每平方米0.90元提高到1.10元；3.原告的起诉已超过诉讼时效；4.房屋交付时间为2014年5月，装饰装修后的入住时间为2019年1月17号，故请求驳回原告诉讼请求。为此，递交了墙面渗水等三组照片打印件。 双方当事人对下列事实无争议，本院依法予以确认： 一、涉案房屋：桃江县桃花江镇资江路社区金泰花园小区6栋1202号房（住宅），产权面积148.61m2，所有权人莫立才，房屋交付时间2014年5月； 二、被告装饰装修上述房屋后于2019年1月17日入住，已交清截至2014年5月31日止的物业服务费； 三、原告为上述小区提供物业服务的期限：2011年7月1日至2020年12月31日； 四、原告向被告收取物业服务费的依据：物业服务合同，包括与开发商签订的前期物业服务合同、与金泰花园业主委员会签订的物业服务合同； 五、物业服务合同约定：前期物业服务合同签订日期2012年2月1日，提供物业服务期限至2015年5月31日或成立业主委员会止，住宅物业服务费标准为第一年1.0元/m2/月、从第二年起1.1元/m2/月，计缴时间自2012年5月1日起，缴纳方式为每年1月1日一次性交纳本年度物业服务费，逾期付款滞纳金（违约金）标准为每日2‰； 原告与金泰花园业主委员会首签物业服务合同日期2015年6月1日，服务期限至2016年5月31日止，住宅物业服务费标准为2014年6月1日起按1.10元/m2/月，计缴时间从开发商统一交房之日起，缴纳方式为按年预缴，催缴方式为上门、公告、函件等，经2次催缴仍拒付的可通过法律途径追缴，并从逾期之日起每日按欠缴费用总额的2‰加收滞纳金；其后双方三次续签物业服务合同，服务期限至2020年12月31日止，除2019年6月1日后逾期付款滞纳金标准改为每日3‰外，其他未作变更； 六、原告起诉要求被告缴纳物业服务费时段：2014年6月1日至2019年12月31日； 七、原告向被告催缴物业服务费的方式：送发物业服务费收缴通知单、法律意见函等； 八、原告主张逾期付款违约金的依据：物业服务合同第二十一条约定； 九、原告主张逾期付款违约金的标准：参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定核减为年比率24％（每年计12个月、每月计30日）； 十、计付逾期付款违约金的数额：5476元（按年比率24％的标准计算至2019年12月31日止的违约金为7675.36元，超过5476元部分原告自愿放弃）。 本院认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同、与金泰花园业主委员会签订的物业服务合同，符合《物业管理条例》的相关规定，合法有效；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述物业服务合同对金泰花园小区的业主均具有约束力，被告主张原告与业主委员会签订的物业服务合同无效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。前期物业服务合同约定从2013年5月1日起的住宅物业服务费标准及原告与金泰花园业主委员会签订的物业服务合同约定从2014年6月1日起的住宅物业服务费收费标准，均为每月每平方米1.10元，且符合相关收费规定；被告提出原告与业主委员会提高了物业服务费收费标准的主张，与事实不符，本院不予采信。原告依约为该小区提供了相应物业管理服务，被告应当依约主动如期缴纳物业服务费用；原告为该小区提供物业管理服务的期限尚未届满，对业主所拖欠的物业服务费在其服务期限内构成一个连续的整体债权，且合同明确约定经催收仍拒交的方可通过法律途径追缴，其请求权应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项的规定，被告提出原告起诉已超过诉讼时效的主张于法不符，依法不予支持。被告未按照合同约定如期缴纳物业服务费，应依法承担支付逾期付款违约金（滞纳金）的违约责任；原告起诉时已对合同约定的逾期付款违约金标准明显过高部分予以核减，依法应予支持；对部分违约金的放弃，是其真实意思的表示，依法应予采信。被告提出室内靠卫生间的墙面渗水，但没有提供证据证明系原告所为的事实证据；被告认为原告将应属小区范围之内的场地划出了小区，但未提供证据证明其事实主张属实；被告提出楼顶被他人占用，亦未提供证据证明系原告许可所致，被告据此拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，依法不予采信。经核准，自2014年6月1日起至2019年12月31日止，被告应交物业服务费为10952.56元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告莫立才应于2020年5月25日前给付原告桃江县中意物业管理发展有限公司物业服务费10952.56元、逾期付款违约金5476元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，减半收取计105元，由莫立才负担，该受理费已由原告预交，由莫立才在2020年5月25日前直接支付给原告桃江县中意物业管理发展有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  吴青春 二〇二〇年五月十五日 法官助理范丹 书记员刘欣彧 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。