北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3860号上诉人（原审原告）：吕送威，男，1986年7月8日出生，汉族，北京惠金泽门窗有限公司法定代表人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：雷永忠，男，北京惠金泽门窗有限公司推荐。上诉人（原审被告）：王艳红，女，1969年4月24日出生，汉族，无业，住北京市房山区。上诉人吕送威因与上诉人王艳红租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕送威上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由王艳红承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.王艳红认可双方于2015年就北京市房山区X场地（以下简称涉案院落）租赁事宜所签《租赁合同》的期限为2015年6月1日至2018年5月30日，且认可我足额给付了上述租赁期间的租金360000元。即便认定该合同不是无限期合同，合同期限也应截止至2018年5月30日，而不是一审法院认定的2018年5月1日。2.我于鉴定机构勘验当天，即2018年12月5日已将涉案院落钥匙交还给王艳红的配偶，一审法院也认定王艳红之后进入涉案院落，并实际接管了该院落，王艳红应当返还我自2018年12月5日至2019年5月31日的租金。但一审法院却判决我支付占有使用费至2018年12月底，属于认定事实和判决错误。3.一审法院认定我装修获得了王艳红的认可，亦认可我的装修、改扩建增加了房屋价值，王艳红后来将涉案院落租赁给他人时因为装修和改扩建提高了租金，获得利益。说明我的装修并未给其造成损失，一审法院却认定我给王艳红造成损失，没有事实依据，且前后矛盾。尽管王艳红不认可评估结果，但其未对报告内容本身提出异议，评估报告公平、公正，一审法院应当依据评估报告的结果确认和判决王艳红向我给付无争议项的装修款，对有争议的装修项王艳红没有提供相应证据予以证明，故也应当按照评估报告进行认定，一审法院仅判决王艳红给付我70000元补偿，与事实不符。二、由于王艳红对合同无效承担主要过错责任，且租金被其占用达1年多，根据公平原则，我有权要求其支付利息。三、王艳红应当按照评估报告确定的装修费补偿给我，因此评估费应当全部由其承担。王艳红辩称，不同意吕送威的上诉请求。评估时我丈夫没有在场，评估行为完全是吕送威单方行为。我和我丈夫就评估问题没有签过任何字。吕送威主张其装修后我进入到涉案院落，我只去了其办公室，没去其他地方，我只知道吕送威办公室进行了装修，但其所有装修改造行为均未经过我的允许。我口头告知吕送威，如果其要装修需要以书面方式取得我的同意。王艳红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕送威的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由吕送威承担。事实和理由：1.一审法院认定事实部分错误。吕送威未经我同意擅自对部分房屋进行装修和改扩建，且部分改扩建没有取得相应审批手续，应自行承担损失，同时其装修和改扩建行为给我造成了巨大损失。我在吕送威的装修改建上没有任何过错，一审法院却判令我给予吕送威70000元补偿，是错误的。双方签订的《租赁合同》第六条明确规定吕送威在租赁期内添加房屋建筑及改造需经过我的同意。即使经过我的同意，吕送威无权拆除且我不需要向吕送威支付任何费用。吕送威并未提交其装修改造行为经过我同意的证据，一审法院却推定我对此知情，不符合事实。吕送威装修改造等行为并未增加我房屋的价值，还给我造成巨大损失。因此，申请鉴定的费用不能由我分担，吕送威对其违约行为所支付的鉴定费用应由其承担。2.一审法院判令我返还吕送威50000元租金是错误的。我与吕送威租赁合同到期时间为2018年5月1日，我明确通知吕送威不再续租，故其于2018年5月10日给我的汇款不属于续租租金。我明确向吕送威发出通知，合同到期立即停止使用，否则将追究其侵权责任，并按每日4000元收取场地使用费。吕送威给我汇款120000元的性质可视为合同到期后每日4000元的场地使用费，或者系因其擅自转组给我造成损失应支付的部分违约金。吕送威给我汇款时未与我达成过继续租赁涉案院落的一致意见，该款项并非续租的租金。3.一审判决适用法律错误。基于吕送威擅自装修、改建等过错行为及未经我同意转租获利给我造成损失等事实，一审法院应适用合同法第219条、223条、224条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第7条之规定，驳回其诉讼请求。吕送威辩称，不同意王艳红的上诉请求。1.我在装修前已经向王艳红提出了要求，合同没有约定要以书面方式通知。我于2016年至2017年对涉案院落进行装修，一审时王艳红认可其于2017年进入该院落，因此她对我的装修行为是知晓的。由于涉案院落内房屋不符合出租条件，相关部门不会予以审批，我才没有办理相关手续。2.我与王艳红之间同时存在2013年、2015年两个合同，2015年签订的合同在后，应当以2015年的合同约定为准。一审法院认定双方2015年签订的合同无效，导致合同无效的原因系王艳红在签订合同时存在欺诈和隐瞒重大事项的事实，王艳红应承担合同无效的全部责任，因此王艳红应当对我装饰装修的损失予以赔偿。3.我在第一个租赁年度尚未到期的情况下，于2018年5月10日提前将下一年度的租金120000元打入王艳红卡中，王艳红收到后至今未退还，说明其对租金是接受和认可的，王艳红应当退还双方合同解除后尚未到期部分的租金。吕送威向一审法院起诉请求：1.确认我与王艳红于2015年5月12日签订的《租赁合同》无效；2.判令王艳红退还因合同无效而向我提前收取的2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金120000元整，并按中国人民银行同期同类贷款利率向我支付利息，利息计算期限为自2018年5月11日起至王艳红实际给付款项之日止；3.判令王艳红赔偿我装修损失247857元；4.判令王艳红给付鉴定费10000元。5.诉讼费由王艳红承担。一审法院认定事实：2013年2月25日，吕送威（乙方）与王艳红（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案院落租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2013年5月1日至2018年5月1日；房租不变，每年租赁场地费150000元；合同履行期间，乙方不得擅自转让本合同或转让其他人或单位使用本场地，否则甲方有权收回场地，并解除本合同，一切损失乙方自负；乙方在租赁期满并全部履行完合同规定的义务时，将场地归还甲方；合同期满本合同自然终止，乙方将动产迁出，其余不得损坏或迁出；合同期满，甲方如继续出租该场地，乙方优先租金另议；乙方在租赁期内添加房屋建筑及改造需甲方同意方可进行，添加所有建筑，乙方无权在（再）拆除且甲方不需给乙方任何费用，属乙方自愿承担；乙方在租赁期内，保护所有甲方财产，不得拆除或挪用任何原场内设施，如租赁期房屋损坏，乙方及时修复；甲方在场地内所有树木，乙方不得损坏，如损坏使树木坏死，乙方赔偿甲方损失（每棵树赔偿金2700元）。同时双方还约定：在租赁期内不影响乙方，甲方有权在场内建筑并使用；场地房间45间，甲方自留2间，乙方有43间使用权。2015年5月12日，吕送威（乙方）与王艳红（甲方）针对涉案院落再次签订《租赁合同》。关于租赁期限，吕送威持有的《租赁合同》显示为“租赁期满，甲方有权收回出租的土地的地上物，乙方与甲方协商”；王艳红提供的《租赁合同》有改动，显示为“租赁期满，甲方有权收回出租的土地和地上物，乙方如果继续使用应与甲方协商，乙方有优先租赁权”，双方在修改处签字并按捺手印。双方所持租赁合同其他条款内容一致。其中关于租金及交纳方式约定，双方约定：土地院落每年的租金为120000元，租金给付方式为（2015—2018年），第一个租赁年度的租金给付方式为：甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方交付2015年6月1日至2018年5月30日的租金计360000元。合同第六条约定：乙方有权根据双方所签订租赁合同的约定，正常使用所承租的土地及一切设备设施；乙方有权在承租的土地上根据经营需要，建设房屋及其他建筑物和构筑物（如有需要必须经甲方同意，乙方方可进行改造）。该合同还对合同变更、提前终止和解除、违约责任、不可抗力等内容进行了约定，但未对合同期满后吕送威出资改扩建部分如何处理、转租等事项进行约定。吕送威于2015年4月12日通过银行转账，分两次转给王艳红100000元，并于2015年4月13日再次转账给王艳红250000元。2016年6月19日，吕送威与案外人程庆胜签订《租赁合同》，约定将涉案院落内的18间房、2个车间，连同水井1口、水塔1个租给程庆胜使用，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日，共计5年，年租金150000元，第一年租金优惠为139000元。2018年5月10日，吕送威通过电汇的方式向王艳红转账120000元，吕送威在个人结算业务申请凭证上注明汇款用途为房租。2018年5月13日，王艳红向吕送威发送短信和微信，称“小吕你转的是什么钱？我都不知道？”“本次黑古台场院出租费38万元，我们已说好，你首付12万，余26万元在5月20日前交清”“本次厂院出租南侧平房，西侧平房，厂院中间厂房由你使用，其余地方我使用，5月20日前交清剩余26万租金”“5月20日余款你未交清，请于5月30日无条件自动搬出厂院”“5月20日租金全部交清，5月30日我与你老婆签合同”。一审审理中，吕送威称其并未在王艳红持有的2015年5月12日双方所签《租赁合同》修改内容上按捺手印，对修改内容不认可；并主张其于2016年至2017年间，对涉案院落及房屋、库房进行了部分装修改造。王艳红对吕送威主张的装修改造的具体项目不认可。一审法院于2018年10月25日对涉案院落现场进行勘验。勘验过程中，对新建建筑，王艳红认可院落西南角、北侧车间的前脸、东门进门南侧的彩钢棚是吕送威在2016年至2017年所建。对于装修，王艳红认可院落西侧的整排西房的北侧5间、院落南侧整排的南房、院落东侧的整排东房门窗、院落北侧北房一层除去东侧的2间全部是吕送威将原有钢窗更换为塑钢门窗；认可吕送威改造了院落东北角的厕所，但主张原来有坐便，承认吕送威更换了东侧房屋的地面铺砖吊顶，但主张原来有地砖跟吊顶，还认可吕送威将自来水接进院落。吕送威则主张北侧一排房屋、东侧一排房屋、南侧一排东侧一半房屋的暖气及3个锅炉都是其新装的。王艳红对此不认可，主张原来就有锅炉与暖气片。吕送威同意除北侧3间北房及东侧整排房屋外，其他房屋均可以随时交付给王艳红；王艳红明确表示要整个院落一起交付才行。另，双方一致确认东房的中间有两间房屋被吕送威撤掉中间承重墙，用H轻钢做了个挑梁，两间合并为1间，装修成1间办公室。一审法院于2018年11月16日组织双方进行调解，围绕吕送威请求的各项装修损失等进行协商。吕送威罗列了各项损失，要求王艳红给付90000元损失；王艳红不予认可，只认可10000元损失。后吕送威申请对装修价值进行鉴定。经摇号确定北京京评价格评估有限公司（以下简称京评公司）负责鉴定。2018年12月5日，京评公司组织现场勘验，吕送威到场，王艳红未到场，但王艳红的配偶到场。勘验结束后，吕送威将院落的大门钥匙交给王艳红的配偶，并表示，将涉案院落交还给王艳红。吕送威主张自2018年12月5日后，再未回过涉案院落。2018年12月26日，京评公司作出价格评估报告书，评估结论为243496元。其中评估对象屋顶防水按照30.1m*6.9m计算，为4361元。根据该报告书的价格评估项目清单显示，其中，塑钢推拉窗共计8177.4元，塑钢平开门（含1扇不锈钢，1扇断桥铝门）共计12615.4元，PVC吊顶7976.5元，瓷砖地面（600mm*600mm）19758.2元、800mm*800mm4204.2元，乳胶漆墙面74501.7元，乳胶漆顶面12180元，西侧库房彩钢顶32350元、电动卷帘门6006元，南侧库房彩钢顶3900.96元、暖气片（20片/组2520元、22片/组1848元、24片/组8064元）、手动卷帘门4006.8元，西南角搭棚2683.8元，等等。王艳红不认可该评估报告，提出书面异议，主要内容为：评估报告与事实不符、没有对给其造成的经济损失进行评估，吕送威违约，擅自装修，给其造成损失，应由吕送威赔偿。经一审法院向王艳红释明，告知其应针对报告本身提出异议，但王艳红仍坚持按照自己意见针对报告提出的异议。京评公司针对王艳红提出的异议予以书面答复，认为异议未涉及报告本身内容。王艳红曾提出反诉，请求法院依法判令吕送威赔偿私自改造院落恢复原状损失360000元；要求吕送威赔偿因为其擅自转租带来的房租损失250000元；要求吕送威修复水罐；赔偿14套脚手架，每套280元；6套库房货架，共计10000元；赔偿原有锅炉30000元；赔偿院内死亡的24棵树，1棵2700元；宽带欠费300元，铁管、梯子共3个，共1000元等。王艳红未交纳反诉诉讼费，并申请撤回反诉，一审法院予以准许。一审法院认为：双方于2013年2月25日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，法院对其真实性，予以确认。2015年5月12日签订的租赁合同，吕送威持有的合同与王艳红持有的合同不同，但根据一般生活常理，王艳红作为出租方，其持有的有吕送威签字确认改动的版本，形式上更符合双方真实的意思表示；对于改动的内容，吕送威主张签字未在修改内容上，所以不认可改动内容，该主张不符合事实及逻辑，吕送威也未说明在此处签字确认的是什么或者确认修改的是什么内容，吕送威此主张无相关事实及法律依据，法院不予采信；故王艳红持有的租赁合同应属于符合双方真实意思表示的最终版本，法院予以确认。该合同未明确约定2013年的合同终止或者解除，故两份合同同时存在，约定相互冲突的应以2015年的合同为准。2013年的合同明确约定了租赁期限为5年，至2018年5月1日终止；2015年的合同并未明确约定租赁期限，但从合同内容“租赁期满，甲方有权收回出租的土地和地上物，乙方如果继续使用应与甲方协商，乙方有优先租赁期”来看，合同应当具有期限；故两份合同对租赁期限的约定，并不冲突，2015年的合同并不是无期限的合同，合同期限仍应截止至2018年5月1日。对于吕送威2018年5月10日给王艳红汇款120000元的性质。根据双方签订的2015年的合同约定的租金履行方式看，系3年租金作为1个租赁年度给付，吕送威按年支付租金120000元，但并未提供证据证明双方进行了充分的协商；王艳红提供了初步证据证明其不同意2015年合同约定的租金及租赁范围；故从现有证据看，双方对租赁合同的顺延或重新签订，并未达成一致的意见。该案中，鉴于王艳红并未退还吕送威交纳的租金，且其表示同意出租部分房屋及院落给吕送威，故应视为双方存在不定期租赁合同。吕送威主张因王艳红出租的房屋并无相应建设房屋手续，对双方签订的书面租赁合同及形成的不定期租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对双方形成的不定期租赁合同，合同无效的，吕送威应当支付院落及房屋的占有使用费，对于相应费用标准，法院酌定按照2015年签订的租赁合同约定的年租金120000元标准计算。对于返还房屋时间，吕送威在鉴定机构勘验现场的当天，将涉案院落内房屋钥匙交付给王艳红的配偶，且王艳红之后进入涉案院落，并事实上接管涉案院落，法院确认吕送威返还院落时间为2018年12月5日。对未占有使用期间的租金，王艳红应当予以返还，另鉴于吕送威仅返还院落钥匙的行为，法院对王艳红接收院落预留合理的时间，法院酌定占有使用费计算至2018年12月底，按照整月计算，王艳红应返还吕送威5个月的租金，即50000元。对原有书面合同，双方均已按照约定履行完毕。对合同期内，吕送威进行的装修、改造，在长期的履行合同过程中，王艳红并未明确反对，故法院推定王艳红对此知情。考虑到双方在2015年签订的租赁合同对合同期限约定的不明确，吕送威在装修时，亦未取得王艳红明确的书面或者口头同意，且对部分改建、扩建等亦未取得相应审批手续，吕送威对因装修、改造带来的损失具有过错。但考虑到相应的装修，基本上属于防水、彩钢顶、漆墙面、暖气、水电改造、门窗、地砖等基础装修，该部分装修已经形成添附，不可分割，且增加了王艳红房屋本身的价值，且吕送威使用时间并不长，法院基于公平原则，酌定王艳红给吕送威70000元的补偿。关于吕送威请求利息的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。对于吕送威请求的鉴定费，该费用为确定损失的必要支出，法院酌定由双方合理分担，酌定王艳红负担2500元。吕送威合理请求予以支持，不合理、过高部分，法院不予支持。王艳红合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院判决：一、确认吕送威与王艳红于2015年5月12日签订的《租赁合同》无效；二、王艳红于判决生效之日起十日内返还吕送威租金50000元；三、王艳红于判决生效之日起十日内给付吕送威补偿70000元；四、王艳红于判决生效之日起十日内给付吕送威鉴定费2500元；五、驳回吕送威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。经本院查阅一审卷宗所见，吕送威已垫付评估费10000元。庭审中，吕送威认可王艳红提交的双方于2015年所签《租赁合同》上修改处系其本人签字。另，双方一致确认，王艳红将涉案院落出租给吕送威时，院内有王艳红所建面积分别为600平方米及100平方米的厂房各1座；涉案院落内所有房屋（包括厂房）均未办理规划审批手续。吕送威为证实其所述其所做装修改造被王艳红转租他人利用，获得收益，提供视频资料两段，该视频显示有货车在涉案院落内。王艳红认可视频显示的是涉案院落现场，但称视频反映的是其员工工作情况。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现双方一致确认，涉案院落上所建房屋（包含厂房）均未经规划审批，双方就涉案院落所签《租赁合同》当属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。由于双方于2015年所签《租赁合同》已经取代了2013年所签合同，故一审判决仅在主文中确认双方于2015年5月12日所签《租赁合同》无效，并无明显不当，且对合同无效导致的后果并无实质影响。但应当指出，对于合同无效的责任，主要在出租人一方，吕送威没有审查租赁标的物的合法性，也应承担部分责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方所签租赁合同被确认无效，吕送威已经支付的2018年5月30日以前的租金应折抵其同期占用涉案院落的使用费，无需退还。至于吕送威于2018年5月10日通过转账方式向王艳红支付的120000元租金，吕送威虽已将涉案院落钥匙交还王艳红配偶，但一审法院考虑其为了保存装修改建的证据以获得补偿，于京评公司完成勘验的当日才交还钥匙，且其并未与王艳红办理交接等案件实际情况，酌情确定退还其部分租金，也无明显不当。王艳红所持该笔120000元系吕送威按照每日4000元标准支付的占用费及转租违约金的意见，明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于吕送威主张的装修损失。双方约定王艳红使用涉案院落中部分出租给吕送威的房屋，且其自认曾到过涉案院落，一审法院推定其知晓吕送威的装修及改扩建行为，并无不当。现吕送威进行的装修及改扩建，一部分已与原租赁标的物形成附合，构成添附。王艳红虽主张吕送威的上述行为给其造成损失，但并未就此提供证据，本院对其所述不予采信。王艳红理应就获益部分给予吕送威部分补偿。关于评估一事，因王艳红明知勘验时间，却没有到场，其应自行对此承担相应责任，且其配偶在场，并非如其所述不知晓勘验情况；再者，其对于评估报告并未提出实质性异议，在二审期间否定京评公司出具的评估报告，显然并无依据。同时应当指出，不论双方所签《租赁合同》是否有效，吕送威在租赁期限内进行的装修改造及扩建，均系其为实现合同目的而进行的，而其已经实际加以利用，且其对于合同无效也是存在过错的，故一审法院基于公平原则，酌定王艳红给吕送威70000元的补偿，无明显不当，王艳红不同意赔偿吕送威此项损失及吕送威要求王艳红按照评估金额予以赔偿，均依据不足。吕送威要求王艳红赔偿利息的诉讼请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。关于王艳红上诉主张的评估费不应由其分担的问题。因双方对吕送威的装修损失赔偿问题不能达成一致，为了确定具体损失金额，一审法院启动评估鉴定程序，经京评公司评估确认了装修价值，现既然确认王艳红应向吕送威支付部分装修费，相关评估费用，理应在王艳红和吕送威之间分担。综上所述，吕送威及王艳红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6968元，由吕送威负担4709元（已交纳），由王艳红负担2259元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月十二日书记员 刘 荧书记员 韩 铮