上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11448号原告：徐宝庆，男，1961年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：蔡芳，系原告妻子，1972年7月18日生，汉族，住同原告。委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海霞，上海伟创律师事务所律师。被告：蔡秋红，女，1971年9月6日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。被告：詹泓，女，1998年3月15日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：丁小金，1965年6月10日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告徐宝庆与被告蔡秋红、詹泓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告的法定代理人蔡芳以及委托诉讼代理人张小潭、被告蔡秋红的委托诉讼代理人吴士勇以及被告詹泓的委托诉讼代理人丁小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宝庆向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续，将系争房屋的产权过户至原告名下(过户税费依法承担)。事实和理由：2014年9月7日，被告蔡秋红及其丈夫詹世祖一起向原告出具借条，表明詹世祖因病借款100万元，但是该借条名为借贷实为房屋买卖合同关系，系詹世祖与被告蔡秋红将系争房屋以总价100万元出售给原告，并约定了房款的分期支付、过户等。而且在写“借条”当天，原告支付了80万元，被告及詹世祖亦将系争房屋钥匙交给原告，原告将系争房屋出租出去每月收取租金2,500元。2014年11月，詹世祖去世，其法定继承人为两被告，原告联系被告过户遭到拒绝，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：不同意原告诉请，原告和被告之间系抵押借款关系，而非房屋买卖合同关系，系争房屋也没有交付，由原告收取租金系用于支付借款的利息。被告詹泓辩称：被告对双方的买卖、借款均不知情，如果系争房屋被告有份，被告不会放弃继承。当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，并经过庭审举证质证并记录在册。根据原、被告提供的证据和意见，本院认定事实如下：系争房屋为詹世祖取得的动迁安置房，原登记在詹世祖名下(出具借条之时)，根据2017年6月28日的上海市不动产登记簿显示系争房屋于2014年9月1日核准登记在被告蔡秋红名下，其中备注：原证号为沪房地松字(2014)第009375号《上海市房地产权证》，原登记日为2014年4月9日；原证号为沪房地松字(2014)第014039号《上海市房地产权证》，原登记日为2014年5月28日。詹世祖与被告蔡秋红于2007年9月6日登记结婚，婚后未育有子女，詹世祖与前妻丁小金生育一女系被告詹泓。詹世祖于2014年11月24日死亡，其父亲詹效美于1980年死亡、母亲张永珍于2011年死亡，两被告系詹世祖的第一顺位继承人。2014年9月7日，由詹世祖作为借款人同时与妻子即被告蔡秋红共同向原告出具借条称：由于借款人詹世祖因患肺肿瘤，急需用大量现金人民币来治病，本人因经济拮据，无法支付昂贵的医疗费用，今特向徐宝庆借款人民币壹佰万元整。现有徐宝庆在2014年9月付捌拾万元整，余款贰拾万元整于过户时支付。借款人还款方式：借款人用松江泗泾泗凤公路XXX弄XXX号XXX室住房(即系争房屋)抵押给徐宝庆，房屋价值壹佰万元整。在2016年5月份由妻子蔡秋红负责办理该处房产的过户手续，过户时该房价壹佰万元整，不随市场房价的波动而变化，徐宝庆到过户时只需支付余额贰拾万元整即可。同日，原告徐宝庆向被告詹世祖转账支付80万元。2015年3月10日，由被告蔡秋红作为出租方与案外人签订《房屋租赁合同》，约定蔡秋红将系争房屋出租给案外人使某，月租金为2,500元，该租金由案外人向原告转账支付自2015年6月12日至2017年3月15日。原告持有《房屋租赁合同》原件，称系由蔡秋红向其提供；被告蔡秋红则称其没有合同原件，原告手中原件可能系自租客处取得。审理中，原告提供了系争房屋的钥匙。另查明，原告系被告蔡秋红的舅舅。审理中，原告的姐姐徐宝兰暨被告蔡秋红的阿姨出庭作证称，系争房屋系由詹世祖以100万元出售给原告，并且徐宝兰在2017年1月与蔡秋红微信联系过户事宜时，蔡秋红亦未否认这一事实。蔡秋红对徐宝兰提供的微信聊天记录表明无法确认微信记录的真实性，并提出即便是真实的，也不是表明在签订借条时是卖房的意思表示。再查明，原告系本市户籍人员，已婚，自述名下无房，具备在上海市购房资质，原告承诺有支付剩余房款20万元之能力。上述事实，主要有借条、户籍信息登记表、调解书、银行明细、转账凭条、房屋租赁合同、上海市不动产登记簿信息及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于原告和被告蔡秋红以及詹世祖之间通过“借条”就系争房屋成立了房屋买卖合同关系还是仅为抵押借款关系，对此本院认为系就系争房屋成立了房屋买卖合同关系，理由如下：1.从“借条”的书写内容看，双方对于系争房屋的价格100万元、过户时间2016年5月有明确约定，特别是双方对于系争房屋要进行过户的约定是非常明确的，而且关于房价款100万元的分期支付也作出了明确的约定，其反映的真实意思显然是进行房屋的产权变更，而且如果是抵押借款是不可能存在分期支付借款的情况的；2.从“借条”书写之后的表现看，尽管原告没有实际入住系争房屋，但是由被告蔡秋红出面将系争房屋出租之后，所有的租金由原告收取，原告也自述持有了系争房屋的全部钥匙并提供了实物，表明双方对于房屋的交付业已完成，被告蔡秋红辩称租金收取系支付利息，但是该陈述没有任何证据可以予以佐证，且无法解释为何原告持有租赁合同原件，在双方没有明确约定利息的情况下，由原告收取房屋租金显然是因为双方对于房屋的转移占有是明确的；3.系争房屋在2014年9月7日不能办理过户、抵押，双方对此显然是明知的，故出现了约定2016年5月由蔡秋红配合过户的约定，这也表明双方对于房屋过户的意思表示是一致的；4.借条未对还款时间、利息等作出明确的约定，反而是直接约定用系争房屋还款，也不符合借贷的一般形式。综上，本院认为原告与被告蔡秋红以及詹世祖之间不存在借款关系，而是就系争房屋成立房屋买卖合同关系。因詹世祖已经去世，作为其第一顺位法定继承人的两被告在不放弃对遗产的继承的情况下应继续履行上述房屋买卖合同关系，同时被告蔡秋红亦应以合同一方当事人的身份继续履行合同。在合同性质问题已获得解决的情况下，接下来就是原被告之间的买卖合同关系是否可以履行以及如何履行。对此本院认为这主要分为以下几个关键因素：1.价款；2.交付；3.过户。关于价款，按照借条的内容，系争房屋的价款为100万元，现原告已经支付80万元，还需向被告支付20万元。2.关于房屋交付，原告自认已经取得系争房屋的钥匙，自2015年开始收取系争房屋的租金，本院认为系争房屋已经完成交付，至于原告实际无法入住系争房屋，并不表明未完成交付，如果该障碍来自被告，被告理应予以消除；3.关于过户，现系争房屋已经符合可以上市过户的条件，且已经超过“借条”约定的过户时间，被告理应协助原告办理过户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告徐宝庆与被告蔡秋红、詹泓继续履行原告徐宝庆与詹世祖及被告蔡秋红就位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的买卖合同；二、被告蔡秋红、詹泓于本判决生效之日起十日内协助原告徐宝庆办理房屋产权过户手续，将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告徐宝庆名下；三、原告徐宝庆于本判决生效之日起十日内向被告蔡秋红、詹泓支付剩余房款200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，减半收取6,900元以及财产保全申请费5,000元，合计诉讼费11,900元，由被告蔡秋红、詹泓负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年十月二十三日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。