湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终859号上诉人（原审原告）：常宁市恒基物业管理有限公司，住所地湖南省常宁市群英西路101号。法定代表人：彭小云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立军，男，1989年3月28日出生，汉族，住湖南省常宁市帝煌山庄颐园7幢201室。系该公司员工。委托诉讼代理人：李小娟，女，1982年3月26日出生，汉族，住湖南省常宁市群英西路新发小区二期G幢403号。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：吕诗旺，男，1978年8月22日出生，汉族，住湖南省常宁市培元办事处万象阳光城25栋301室。上诉人常宁市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人吕诗旺物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒基公司上诉请求：1、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2384号民事判决，改判由被上诉人支付2017年9月1日至2019年8月31日物业费、二次供水加压电费共计2974元；自2019年10月20日起，按银行最高定期存款利率计算的滞纳金294元（暂计算至起诉日止）；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：被上诉人吕诗旺以案涉小区一、二期通往三期的铁天桥噪音物业未处理为由拒缴物业费没有事实和法律依据，该铁桥属小区共用设施，在开发商交房前已建好，而业主在收楼时已经知道且已收房，说明业主对该铁桥的存在是知道且接受的，依据物业服务合同和《衡阳市物业服务收费管理实施细则》，物业度共用设施的责任是维护保养，并不包括铁桥降噪改造事宜。一审法院认定被上诉人欠缴物业费，但笼统的扣减20%没有事实和法律依据。吕诗旺辩称，案涉铁桥作为小区共用设施，上诉人作为前期物业服务企业应当在承接时进行查验，但其查验后未向建设单位提出整改措施，在后期管理过程中亦存在失职，上诉人应当承担降低噪音的责任，业主才能缴纳物业费。恒基公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费、二次供水加压电费2974元并按最高存款利率计算滞纳金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，恒基公司与吕诗旺于2014年8月9日签订《前期物业管理服务协议》，之后被告入住原告管理的万象阳光城小区。因建设单位在被告家附近建了一座铁桥，每天清晨及晚上十点以后，学生上学及下晚自习回家从铁桥经过时发出的噪声较大，影响被告及其家人的休息，被告多次向原告反映，问题仍没有得到解决。被告现下欠原告2017年9月1日至2019年8月31日物业服务费、二次供水加压电费2974元。上述事实，有原告恒基物业管理有限公司提供的《前期物业管理服务协议》、物业对小区业主满意度回访表、业主赠送锦旗等证据予以证明，这些证据能相互佐证，其证明效力具有高度盖然性，本院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。对于原告主张向被告收取物业服务费的主张本院予以支持，但是被告提出的铁桥噪声较大，影响家人休息，被告多次向原告反映，原告仍没有解决的抗辩主张，因原告有对小区内房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理的义务，现因维护、管理不到位，对原告该抗辩意见，可适当予以支持。综上，对原告要求被告全数支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，应依法予以核减，并综合本案的实际情况，对拖欠的物业服务费酌情按合同约定标准的80%结算为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：被告吕诗旺自本判决生效之日起十日内向原告恒基物业管理有限公司支付物业服务费、二次供水加压电费2379元。二、驳回原告恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吕诗旺负担。本院二审期间，上诉人依法向本院提交了案涉铁皮楼梯的照片，拟证明物业为服务业主已自费采取了相应措施。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人恒基公司提交的证据，被上诉人经质证，对该份证据无异议。本院经审查认为，上诉人提交的证据客观真实，来源合法，可以证实上诉人为解决噪音问题对案涉铁桥采取了一定措施，本院予以采信。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，上诉人恒基公司与被上诉人吕诗旺签订的《前期物业管理服务协议》并未约定期限，根据现有证据，亦不能证明常宁市万象阳光城业主委员会与上诉人恒基公司或其他物业服务企业签订了新的物业服务合同，从而终止案涉《前期物业管理服务协议》。上诉人恒基公司自2014年至今一直为常宁市万象阳光城小区提供物业服务，被上诉人吕诗旺作为该小区业主享受了上诉人提供的物业服务，上诉人有权依照《前期物业管理服务协议》的约定请求被上诉人吕诗旺支付物业管理费。被上诉人吕诗旺主张上诉人未按物业合同的约定提供物业服务，且建设单位在被告家附近建了一座铁桥，影响其及其家人的休息，经多次向上诉人反映，问题仍没有得到解决，其有权拒绝交纳物业管理费。本院认为，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人的权利义务是对房屋共用部分、公共设施设备等项目是进行维护、修缮、服务和管理。案涉铁桥所产生的噪音问题是因为铁桥的材质和结构设置所致，与上诉人提供的服务并无直接关联；被上诉人认为彻底解决噪音问题必须对该铁桥进行改建，而改建共用设施并非上诉人的义务。为解决案涉铁桥所产生的噪音问题，上诉人恒基公司作为提供物业服务一方，已采取了垫红布、在铁桥出入口安装门禁等措施，可以认定上诉人作为物业服务企业已经按照合同约定履行了其义务。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定以及案涉《前期物业服务协议》中关于物业管理服务费用的约定，被上诉人应当向上诉人支付物业管理费及二次供水加压电费，故对上诉人请求被上诉人支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业费、二次供水加压电费共计2974元的请求，本院予以支持。对于上诉人请求被上诉人自逾期之日起按银行最高定期存款利率支付滞纳金294元（暂计至起诉日止）的诉请，综合本案案情，鉴于被上诉人主观上不存在欠缴物业管理费的恶意，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,本院酌定对上诉人恒基公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，常宁市恒基物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2384号民事判决第二项；二、变更湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2384号民事判决第一项为被上诉人吕诗旺在本判决生效之日起十日内向上诉人常宁市恒基物业管理有限公司支付物业管理费、二次供水加压电费共计2974元；三、驳回上诉人常宁市恒基物业管理有限公司的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人吕诗旺负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 **东审 判 员 刘 林审 判 员 蒋立新二〇二〇年五月六日法官助理 颜飞雁书 记 员 邓 颖