河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0503民初2288号原告：河南雅居美物业服务有限公司，住所地：安阳市北关区红旗路中段。统一社会信用代码：914105007286459282。法定代表人：王红波，经理。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告：刘会芳，女，1982年10月2日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：冯黎明，男，1981年10月24日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：陈丹，河南奥博律师事务所律师。原告河南雅居美物业服务有限公司（以下简称河南雅居美物业公司）与被告刘会芳、冯黎明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南雅居美物业公司的委托诉讼代理人李永和，被告刘会芳、冯黎明的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南雅居美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳物业服务费共计8780元，并从2013年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年5月1日购买水木清华二期20号楼3单元1701室商品房一套，建筑面积121.95平方米，于2012年8月6日办理交房手续，物业费交至2013年8月31日。从2013年9月1日开始拒交物业费，物业费按年缴纳，每年2195元（每平方1.5元/月），至起诉之日共欠物业费8780元，逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计算。被告拒交物业费的行为在小区造成了极坏的影响，影响了原告的正常经营，经原告催收，被告拒不交纳，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘会芳、冯黎明辩称，1、原告与开发公司及临府社区签订的前期物业委托服务协议应属无效合同，对业主没有约束力，被告不应支付物业费；2、被告入住小区后，原告提供的物业服务有严重瑕疵，在原告提供物业服务期间，小区内出现多次原告工作人员与业主打架斗殴事件，原告已不适合继续向被告居住的小区提供服务，应立即撤离小区，原告不应当按原来的龙河源物业公司的标准收取费用；3、原告于2015年1月进驻小区，但其在2015年8月12日才进行备案，根据《安阳市物业管理办法》第37条规定，物业企业应至物业交接后30日内进行备案，原告的备案违反法律规定；4、原告既然承接了龙河源物业公司的债权债务，龙河源物业公司尚有2000元装修保证金没有退回，原告应予退回；5、原告提交的催缴物业费照片及律师函不能显示是张贴在本案被告门口，不能确定该律师函和缴费通知单确实被本案被告知晓；6、原告提供的前期物业服务协议显示，在物业服务不到位，因多数业主不满意时，合同终止，2015年8月18日因选举业主委员会，物业公司工作人员与业主发生打架斗殴，原告的服务不到位，业主不满意，前期物业服务协议应于2015年8月18日终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据原、被告质证意见，本院对本案事实认定如下：被告系安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期20号楼3单元1701室房屋业主，房屋面积为121.95平方米。2015年1月6日，河南仁和置业有限公司与原告河南雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，河南仁和置业有限公司委托河南雅居美物业公司在河南仁和置业有限公司未确定水木清华一、二期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与河南雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，原龙河源物业公司对该小区业主的债权、债务由河南雅居美物业公司妥善处理承担。庭审中，原告同意将被告未退还的装修保证金抵扣物业费。河南仁和置业有限公司建设的水木清华二期前期物业管理服务方为郑州市龙河源物业管理有限公司，收费标准为小高层1.5元/平方米/月,多层为每月1.4元/平方米/月。被告居住楼房为小高层，应按1.5元/平方米/月缴纳物业费，被告从2013年9月1日至2017年8月31日未交纳物业服务费。上述事实，有原告提供的前期物业服务委托协议、评审意见、协议选聘物业管理企业备案通知、水木清华小区协调会议记录、商品房预售合同，被告提供的视频证据、照片、出警记录以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，至于选聘的前期物业服务公司是否是通过招标选聘，属于行政管理范畴，不是构成合同无效的条件，故原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告在接受了雅居美物业的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费不付，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告居住在水木清华二期20号楼3单元1701室，住宅面积为121.95平方米，2013年9月1日至2017年8月31日物业费按每月1.5元/平方米计算应为8780.4元（121.95平方米×1.5元/平方米/月×48个月)，原告主张8780元，本院予以准许，扣除被告的装修保证金2000元，被告应再支付原告物业服务费6780元。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告逾期利息的请求，本院不予支持。被告称小区出现过打架、原告入住小区后未及时到主管部门备案、原告是否催缴等都不构成被告拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，本院不予采信。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘会芳、冯黎明于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2013年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费6780元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘会芳、冯黎明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  刘庆生二〇一七年十月二十日书记员  马 云