广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初1733号原告：陈雪慧，女，广东省惠东县人。委托诉讼代理人：林志晖、庄凯钦，广东东维律师事务所律师。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司。法定代表人：蔡伟斌。委托诉讼代理人：黄宗强、张聪，广东思辰律师事务所律师。原告陈雪慧诉被告惠东县弘诚实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈雪慧的委托代理人林志晖、庄凯钦、被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托代理人张聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪慧向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付符合《广东省商品房买卖合同》约定条件的惠东县平山百丘田地段厚园第XX号楼X层XX号房屋；2、被告立即向原告支付逾期交房违约金（以已付房款484774元为基数，违约金以每日支付已付房款的万分之5计算，从2015年7月1日起暂计至2017年4月30日止（共640天），暂计共155127.68元，其余的违约金以相同方式继续计算至被告交付房屋之日止）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：HT0000841】，约定原告购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值484774元。合同签订后，原告依约向被告支付了所有购房款，并已缴纳契税、住房维修基金等相关费用，然而被告至今仍未向原告交付房屋（截止至2017年4月30日，已有640天），致使原告无法入住，严重影响原告的家庭生活。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前交付房屋给原告使用。否则应按合同约定承担违约责任（逾期交付超过180日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付已交付房价款万分之五的违约金）。原告认为，被告作为开发商应当依法履行合同义务保证业主的合法利益，现被告逾期交房达两年之久已构成严重违约并给原告家庭生活造成严重不便，为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持如诉所请。被告惠东县弘诚实业发展有限公司辩称：对原告第一项诉请：被告已多次通知原告收楼，如原告同意，被告可立即交付涉案房屋。对原告第二项诉请：一，根据合同第8条约定的交付条件是，该商品房经建设、经理、施工、勘察、设计5个单位验收合格，我方达到该条件的时间是2017年4月12日，取得竣工验收备案表的时间是2017年7月4日。三、根据合同第8条约定，如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同（变更合同）外，出卖人可据此予以延期……3、异常地质状况、市政规划变化和政府行为导致工期延误的，我方存在异常地质状况，因该商品房小区的19到21号楼地质状况异常，而10到21号楼是整体报建，必须整体验收，所以才滞后11到18座的竣工备案。被告因合同约定的特殊原因，延迟交付不应承担违约责任。四，如法院认为我方需交付逾期交房的违约金，案涉房屋达到合同第8条约定的交付条件后被告多次要求原告办理收楼手续并以书面形式通知原告收楼，但原告一直不予处理。另外，按合同约定，商品房已实际交付后，我方不应再承担违约责任。约定的违约金明显超过实际损失，按照涉案合同的约定，违约金按商品房买卖价格每日万分之五计算，每日的违约金明显高于惠东县同期同等住房市场租金价格的130%。我方提交一份该地区同期商品房市场租金评估报告予以证明。因此我方认为，双方约定的违约金过高，请求法院予以降低。原告陈雪慧围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1身份证、证据2工商登记信息，证明原、被告主体资格；证据3商品房买卖合同，证明原被告逾期交房、逾期办证的事实；证据4购房发票，证明原告已经支付购房款的事实；证据5惠东县住房和城乡规划建设局回文，证明被告的涉案房屋楼盘伟竣工验收及逾期交房的事实。被告惠东县弘诚实业发展有限公司对原告提供的证据的质证意见为：证据1、证据2的三性无异议。证据3、证据4、证据5一并质证，对上述证据的真实性无异议，该证据证明原告履行支付购房款的义务，根据合同第9条的约定，除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限交付买受人使用，该条约定是仅约定交付商品房，并未约定交付符合合同约定的商品房。无权要求被告按该条约定支付违约金。另外，被告在案涉商品房达到合同约定的交付条件后多次要求原告办理收楼手续并书面通知原告，但原告一直不予答复。被告惠东县弘诚实业发展有限公司提交如下证据予以反驳：证据1安全评估报告书、爆破施工报批资料、爆破安全监理方案、补充协议、消防审核意见书、情况说明，证明涉案商品房11-21座住宅为整体报建项目，整个11-21座地下室的消防设施相连且为整体报建，因19-21座地下室工程部分地质遇到岩石，需要通过爆破来解决，而爆破手续繁杂，被告因此进行了多次的设计修改与方案的论证。由于地质状况异常导致整个地下室建设的滞后才致使11-18座整体完工后，地下室部分暂不能进行消防验收，滞后了11-18座的竣工备案。根据《商品房买卖合同》的约定，异常地质状况导致的工程延误，买受人可据实延期。因此，被告无需承担逾期交楼的违约责任；证据2竣工验收备案表，证明我方达到合同约定交付条件是2017年4月12日。取得竣工验收备案表的时间是2017年7月4日。涉案商品房经验收合格。证据3评估报告书，证明在惠东县平山街道百丘田地段厚园小区的房产在2015年6月30日到2016年6月30日的租赁价格为每平方米7到8元每月。每月的租金大约是900元到1100元。按照合同约定的违约金，按购房款每日万分之五计算每月超过7000元，明显高于该地区同期同等商品房租金的130%，请求法院予以降低。原告陈雪慧对上述证据的质证意见为：证据1被告所提供的爆破材料、安全评估等文件均为被告及其建设单位作出，并未有相应的中介或行政建设部门予以确认。其次，上述文件涉及爆破工作仅为19栋到21栋的工程，而根据被告提交的建筑工程许可证，19-21栋的工程，合同时间为2016年3月15日，至2017年9月15日。而本案的涉案房屋位于XX栋，合同约定的交付时间为15年6月30日，也即在所谓的19到21栋建设开工以前，涉案房屋就应当备案、验收。因此，被告提出的11到21栋需整体报建，仅是其不能成立的抗辩理由之一。在签订涉案合同时，被告从未向原告释明在交付时间之后还存在建设其余楼层并需要整体报建的可能。请法庭考虑根据民诉法的相关规定，对被告延期举证予以相应的训诫及罚款。弘诚厚园商品房预售合同纠纷是系列案，且大部分案件均提起管辖权异议。被告有充分的时间在15天内提供证据，但却一而再再而三视法律规定的举证期限为儿戏，且在庭审中也未向原告提供证据清单以证明提供材料的待证事实。证据2竣工验收备案表的真实性无异议。应当计算至竣工验收备案表出具的时间。证据3评估报告书三性不予认可。该报告书是被告单方委托，取得时间是2017年8月19日，但文件并未显示委托方委托的时间。原告质疑该文件出具的公正性，即是否具备相关调研基础的合理时间。其次，被告提供该证据意在证明涉案房屋的租金明显低于每日万分之五的违约金。但在涉案房屋并未交付的情况下，采用租金对比违约金不具备可比性。原告的损失应综合房屋市场价格予以确认。评估公司没有独立资质，评估报告中并未评估公司的资质和评估范围，评估公司位于佛山市，其对于惠州房地产市场并不了解，且无评估基础。评估内容缺乏客观性。该评估报告价格与市场相违背，不应作为参考，且原、被告双方已明确约定了违约责任，不应使用本评估报告书。整体的证据1，我方认为，在建设施工前期的设计、勘察过程中，对地质勘察是被告的义务及责任。被告忽视地质特殊情况下，对原告作出交楼承诺，其疏忽大意，未能完善勘察涉案房产所占土地异常情况导致的延期交楼，因此证据1恰巧证明被告存在过错。被告提出19到21栋存在特殊的地质情况，根据被告提供的材料显示，其至2015年7月27日才对其地质情况进行评估，主观严重拖延了工程的进度，而且该爆破工程是否存在异常地质情况，评估报告并未指出。该报告仅说工程复杂，并未提到地质异常。而且被告提供的材料也无法证明其实际上实施了爆破工程。另外，被告提供的竣工验收备案表是11到15号楼的验收备案，与其爆破工程的评估、监理方案无任何关联。不属于本案所涉楼层的验收。本院对本案事实认定如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年11月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：XXX】，约定原告购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值484770元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…。3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款。22017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表，2017年7粤12日，涉案房屋竣工验收合格。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县平山街道百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6粤30日，每平方米10元。本院认为：原告陈雪慧与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。被告辩称其因合同约定的特殊原因，延迟交付不应承担违约责任的辩解，理由不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告交付房屋及支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告交付符合《广东省商品房买卖合同》约定条件的惠东县平山百丘田地段厚园第12号楼6层02号房屋的问题。因被告已于2017年7月4日取得涉案房屋竣工验收备案表，涉案房屋于2017年7粤12日竣工验收合格，已具备交付条件，被告也同意可立即交付涉案房屋给原告使用，为此，原告的请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以484774元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过484774元的30%即145432.2元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至交付房屋之日止支付以484774元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过484774元的30%即145432.2元的违约金卖给原告陈雪慧。综上，原告陈雪慧的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内将竣工验收合格的位于惠东县平山街道百丘田地段厚园12号楼6层02号房的房产一套交付原告陈雪慧使用；二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（违约金以购房款484774元为基数，从2015年10月1日起至交付房屋之日止按日万分之五的标准计付，但不超过484774元的30%即145432.2元）给原告陈雪慧。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3402元，由原告陈雪慧负担194元，被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担3208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波审 判 员  陈光忠人民陪审员  田碧莲二〇一七年十月三十一日书 记 员  刘利文书 记 员  林志敏