南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初494号 原告：顾永平(反诉被告)，男，汉族，1970年4月2日生，住顺庆区。 原告（反诉被告）：费青莲，女，汉族，1970年5月17日生，住顺庆区。 被告（反诉原告）：伍家果（又名伍秋林），男，汉族，1964年8月24日生，住顺庆区。 委托代理人：雍兴全（特别授权），顺庆区芦溪法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：南充市惠丰房地产有限责任公司，地址南充市高坪区。 公司法定代表人：蒲俊成，公司总经理。 被告：尹芙蓉（系原欧国发之妻），女，汉族，1957年7月27日生，住顺庆区。 被告：欧海波（系原欧国发长子），男，汉族，1979年3月16日生，住顺庆区。 被告：欧小伟（系原欧国发次子），男，汉族，1981年4月7日生，住顺庆区。 被告：罗朝银，男，汉族，1968年12月29日生，住顺庆区。 原告顾永平、费青莲诉被告伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司（以下简称南充惠丰公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，于2017年3月1日第一次公开开庭，2017年7月3日依法追加尹芙蓉、欧小伟、欧海波、罗朝银为被告参加本案的共同诉讼，并于2017年7月3日将本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。原告顾永平、被告伍家果的委托代理人雍兴全、被告罗朝银出庭参加了诉讼，被告尹芙蓉、欧小伟、欧海波经本院合法传唤拒不到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，被告伍家果、南充惠丰公司为建设商品房出售，双方于2011年3月29日签订《承诺书》，约定被告给原告办理房屋产权手续，原告给付被告1600元办证费用，原告于2013年2月2日与被告进行交房结算时，原告已按照双方的约定付清相关房屋费用，同时约定被告在九个月内给原告办理房屋产权证书，但时至今日，被告未履行办证义务。故起诉至本院，请求判令：被告南充惠丰公司、伍家果给原告提供所有房屋的产权证书，并由被告南充惠丰公司、伍家果承担本案诉讼费。 顾永平针对南充惠丰公司、伍家果的反诉称，一、南充惠丰公司、伍家果修建的房屋未出售完与我方无关，不能以此作为迟迟不给我办理房屋产权证的理由。二、对于我方向南充惠丰公司、伍家果出具的承诺书说得很清楚，我方不认可还应向其补齐房屋差价款2万多元。三、上一次我起诉时，法院未审查房屋差价款，我方不认可反诉原告所说的，我方只找南充惠丰公司、伍家果办理房屋产权手续。故请求驳回南充惠丰公司、伍家果的反诉请求。 顾永平、费青莲为证明其主张，向本院提交了以下证据： 一、原被告身份信息，证明原被告主体适格； 二、照片资料及说明； 三、还房协议及承诺书； 四、结算报告； 五、联合开发协议。 以上证据经庭审质证，伍家果对顾永平所提交证据无异议，同时认为顾永平应当按照合同约定向伍家果、南充惠丰公司补齐房屋差价款。 被告罗朝银对证据二中的照片图纸面积真实性不清楚，不知道是谁提供的，不能说明任何问题。对其他证据不是我经手的，所以不清楚相关情况。 伍家果辩称及反诉称，一、我方愿意给顾永平办理房屋产权证书，一方面我方与南充惠丰公司联合开发的房屋未完全销售，不便于整体办证，等待房屋销售完后再集中统一办理房屋产权证。二、双方签订有拆迁还房协议，按双方合同的约定房屋增加面积顾永平应当按照每平方米2000元计算向我方给付价差款25860元，生效的顺庆区法院（2011）顺庆民初字第2256号民事判决书也明确载明差价款按照2000元/平方米据实结算，约定顾永平向我方给付办证费1600元，共计向我方补27460元。三、本案的诉讼费由双方共同承担 伍家果为证明其主张，向本院提交以下证据： 一、原被告身份信息，证明原被告主体适格； 二、结算补充约定； 三、南充市房地地产测绘所出具的测绘报告一份及顺庆区法院于2011年作出的（2011）顺庆民初字第2256号民事判决书； 四、增值面积及增值差价资料。 以上证据经庭审质证，顾永平的质证意见是：一、对第一组证据无异议；二、对第三组测绘证据只是办证依据，与结算无关，对面积无异议，我们是结算完了的，对顺庆区法院出具的民事判决书无异议。三、对证据二的结算只是一个建议，没有介入审理。四、对其他证据无异议。 罗朝银对伍家果所提交证据无异议。 南充惠丰公司反诉称：一、我方愿意给原告办理房屋产权证书。二、双方签订有拆迁还房协议，按双方合同的约定增加的建筑面积，顾永平应当按照每平方米2000元计算向我方给付价差款，现经过房屋测绘部门测绘产权面积增加了建筑面积12.93平方米，顾永平应当向我方补25860元房屋差价款，约定顾永平向我方给付办证费1600元，共计向我方补27460元。 南充惠丰公司未向本院提交证据。 被告罗朝银辩称：一、我不应作为被告，我们当时作为违约方已经赔付顾永平1万元，原告也写了单子不再追究我们的责任。二、我不主张反诉这个事情，结算单据上也无我签名。我认为我不应作为被告。三、上次起诉时测量准确面积未测绘下来，房屋面积测绘下来后应当多退少补。 被告罗朝银未向本院提交证据。 被告尹芙蓉、欧小伟、欧海波未作答辩，也未向本院提交证据。 经审理查明，2010年11月16日，顾永平、费青莲与罗朝银、伍家果签订《拆房还房协议》，约定顾永平、费青莲将其位于南充市顺庆区的自有房屋转让给罗朝银、伍家果拆迁，约定还给顾永平、费青莲门面房建筑面积51.7平方米，住房两套（两套房屋建筑面积共为190-200平方米），该合同第四条约定，甲方给乙方办理该房屋的产权证及土地使用权证，乙方向甲方给付办证费用1600元。该合同同时约定：“为了施工方便，若门面有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原有建筑面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米“。伍家果、欧国发与南充惠丰公司签订《房地产联合开发协议》（该协议无签订时间），约定双方联合开发位于南充市顺庆区开发区罗家坝客运站共计3473.31平方米的土地进行房地产开发，由伍家果、欧国发分配开发房屋利润的35%，由南充惠丰公司分配开发房屋利润的65%，甲方（指欧国发、伍家果）。负责出土地、协助办证、扫清建筑过程中的障碍、包括拆迁和平息有关不利因素，甲方之合伙人欧国发全权授权伍家果办理开发事宜。 另查明，1、南充惠丰公司的代理人周仕茂于2013年2月2日与顾永平、费青莲签订《结算依据及补充约定》，该协议第五约定：“甲方在九个月内为乙方办理房屋产权手续，起算时间为2013年3月1日。”该协议第六条约定：“乙方（指顾永平、费青莲）向甲方（南充惠丰公司）补偿相临后房款83640元（面积为41.82平方米，单价为2000元），该门面房已交付，房款也已抵清。“顾永平与南充惠丰公司的代理人周仕茂于2014年7月8日签订的《协议》载明：“经双方协商，现就顾永平还房面积、多余购房面积为43.26平方米。补款83640元开具税票，双方共同办理产权证。其办证费用由甲方负责，经协商双方共同办理。”该门面房经南充市房地地产测绘所测绘面积为43.26平方米，房屋编号为南充市顺庆区铧场等39号133铺，原、被告双方对该门面房面积及价款无争议，且该门面房不在双方拆迁补偿的范围内，由顾永平、费青莲另行购买。2、南充市房地地产测绘所于2013年7月23日出具的测绘报告载明：“南充惠丰公司还房给顾永平的住房现编号为南充市顺庆区芦溪镇铧场等39号第2幢135铺。”该两套住房及门面属于合同约定的还房，测绘门面的建筑面积为64.63平方米，双方对门面的面积是否补偿房屋款存在重大争议。3、欧国发因病于2013年初死亡，公安机关并于2013年2月5日注销欧国发的户籍信息，尹芙蓉系欧国发的妻子，欧海波系欧国发的长子，欧小伟系欧国发的次子。4、本院生效的（2011）顺庆民初字第2256号民事判决载明：“若还房门面平方有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原告面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米，房子不能成畸形。” 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告顾永平与被告伍家果、罗朝银签订的《拆房还房协议》和伍家果、欧国发、南充惠丰公司签订的《联合开发协议书》是双方的真实意思表示，内容也不违反法律的禁止性规定，该合同真实、合法、有效，双方均应遵守执行。 本案的争议焦点是，一、本案的诉讼主体如何确认；二、顾永平、费青莲的诉讼请求是否应当得到支持；三、伍家果、南充惠丰公司的反诉请求是否应当得到支持。本院分述如下： 一、本案的诉讼主体如何确认。伍家果、欧国发、南充惠丰公司签订了《联合开发协议书》，该协议约定了双方的权利和义务，但欧国发在诉讼前的2013年初已经死亡。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定：“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”应由欧国发的第一程序继承人参加本案的共同诉讼，欧国发的妻子尹芙蓉、欧国发的长子欧海波、欧国发的次子欧小伟三人作为欧国发的第一顺序继承人，应当作为被告参加本案的共同诉讼。诉讼中，由于顾永平、费青莲只请求伍家果、南充惠丰公司承担本案的责任，本院遵从当事人权利处分行为，故被告罗朝银、尹芙蓉、欧海波、欧小伟不承担本案责任。 二、顾永平、费青莲的诉讼请求应当得到支持。诉讼中，伍家果、南充惠丰公司愿意给顾永平、费青莲办理房屋产权手续，只是认为其开发的房屋现未销售完毕，按照南充惠丰公司的代理人周仕茂于2013年2月2日与顾永平、费青莲签订《结算依据及补充约定》，该协议第五约定：“甲方在九个月内为乙方办理房屋产权手续，起算时间为2013年3月1日。”伍家果、南充惠丰公司作为联合开发房地产的开发商，应当按照约定在九个月内给顾永平、费青莲办理好房屋的产权证和国有土地使用权证，按照约定的时间计算，应当在2013年12月1日为顾永平、费青莲办理好房屋产权的相关手续。伍家果、南充惠丰公司庭审中陈述的理由不是法律规定的事由，其辩解理由不能成立。伍家果、南充惠丰公司至今未给顾永平、费青莲办理房屋产权的有关手续明显违约，伍家果、南充惠丰公司应当积极给顾永平、费青莲办理房屋产权手续。 三、伍家果、南充惠丰公司的反诉请求应当得到支持。其理由：一是2010年11月16日，顾永平、费青莲与罗朝银、伍家果签订《拆房还房协议》，约定：“为了施工方便，若门面有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原有面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米“。二是本院生效的（2011）顺庆民初字第2256号民事判决载明：“若还房门面平方有差距，一个门面不够，还两个门面，但必须两个门面抬空，在100平方米的框架内，扣除原告面积51.7平方米，另补差价2000元/平方米，房子不能成畸形。”三是南充市房地地产测绘所于2013年7月23日出具的测绘报告载明：“南充惠丰公司还房给顾永平的住房现编号为南充市顺庆区芦溪镇铧场等39号第2幢135铺。”该两套住房及门面属于合同约定的还房，测绘门面的建筑面积为64.63平方米，超过合同约定51.7平方米的建筑面积，门面超过面积为12.93平方米。按照补差价2000元/平方米计算，顾永平、费青莲就补差价款25860元，同时，根据2010年11月16日，顾永平、费青莲与罗朝银、伍家果签订《拆房还房协议》，约定乙方向甲方给付办证费用1600元，该费用应当由顾永平、费青莲向伍家果、南充惠丰公司支付。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，缺席判决如下： 一、被告伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司、尹芙蓉、欧小伟、欧海波、罗朝银于本判决生效之日起十五日内给原告顾永平、费青莲办理位于南充市顺庆区芦溪镇铧场等39号第2幢133铺、135铺门面房的房屋产权证及国有土地使用权证； 二、反诉被告顾永平、费青莲于本判决生效之日起十五日内向反诉原告伍家果、南充市惠丰房地产有限责任公司给付房屋差价款25860元及办证费用1600元。 如未按本判决履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案按规定征收的本诉案件受理费100元，反诉案件受理费300元，共计400元，由顾永平、费青莲承担200元，由南充惠丰公司、伍家果、罗朝银承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  雷 奎 人民陪审员  欧全珑 人民陪审员  明国强 二〇一七年九月二十日 书 记 员  张 静