江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0205民初2502号原告：金怀强，男，1995年6月14日生，汉族，户籍所在地安徽省六安市金安区，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王俊，江苏吕斌律师事务所律师。被告：吕斌，男，1971年4月21日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市锡山区，现下落不明。被告：陆凤燕，女，1974年6月7日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市锡山区，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王秋英，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。被告：吕梦佳，女，1995年9月23日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市锡山区，现下落不明。原告金怀强与被告吕斌、陆凤燕、吕梦佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，2017年6月6日转为普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告金怀强及其委托诉讼代理人王俊，被告陆凤燕的委托诉讼代理人王秋英到庭参加诉讼。被告吕斌、吕梦佳经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金怀强向本院提出诉讼请求：1、解除与吕斌、陆凤燕、吕梦佳于2017年1月12日签订的房屋买卖合同，要求吕斌、陆凤燕、吕梦佳返还购房款20万元；2、要求吕斌、陆凤燕、吕梦佳支付金怀强违约金11万元。事实和理由：双方于2017年1月12日签订房屋买卖合��1份，约定吕斌、陆凤燕、吕梦佳将位于锡山区羊尖镇世纪嘉城87号312室共同所有的住宅房1套以55万元的价格出售给金怀强，过户费由金怀强承担。合同签订后，金怀强按约支付了2万元购房定金和18万元首付款，共计20万元。但被告迟迟不肯办理过户手续。金怀强去无锡市房屋产监处查询得知，本合同项下的房屋已于2013年就设定抵押，且被本院查封，根本无法办理过户手续。被告签订合同时隐瞒真相，行为已构成违约，金怀强买房的目的无法实现，故金怀强提起诉讼。被告吕斌、吕梦佳未作答辩。被告陆凤燕辩称：金怀强与吕斌于2017年1月12日签订房屋买卖合同，陆凤燕、吕梦佳不知情。该涉案房屋系陆凤燕、吕梦佳共同所有，金怀强与吕斌签订的买卖合同侵犯了陆凤燕、吕梦佳的权益，合同应属无效。金怀强签订合同时明知房屋是共同共有的，���知道房屋上设有抵押权，金怀强自身也存在过错。陆凤燕与吕斌已离婚，未参与签订房屋买卖合同，陆凤燕只是代收18万元购房款，故请求驳回金怀强对陆凤燕、吕梦佳的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、金怀强与吕斌通过无锡行家房地产经纪有限公司（以下简称行家经纪公司）介绍于2017年1月12日签订房屋买卖合同，约定金怀强购买坐落于锡山区世纪××室的房屋，房屋所有权人为吕梦佳、吕斌，成交价格55万元，金怀强于2017年1月12日交付定金2万元，过户当日交付房款38万元，办理5年期商业贷款15万元。合同第八条第4项约定，双方不得恶意违约，如一方违约需向另一方赔付房价的20%作为违约金。吕斌在合同上签了吕斌、吕梦佳2个人的名字，金怀强在合同上签字，行家经纪公司在合同上盖章。二、金怀强向吕斌交付了定金2万元，吕斌和行家经纪公司出具了收条。2017年1月23日，金怀强通过邮政储蓄银行银行卡向陆凤燕农业银行银行卡转账18万元，陆凤燕出具了收条，签了吕斌、陆凤燕2个人的名字，并注明“代签”。三、坐落于羊尖镇世纪嘉城87号312室的房屋所有权人为吕斌，共有人为陆凤燕、吕梦佳。该房屋的抵押权利人为无锡市锡山信泰担保投资有限公司，债权数额42万元，债务履行期间2013年1月30日至2018年1月29日，2017年2月16日被本院以（2017）苏0205财保13号民事裁定查封。金怀强向工商银行无锡分行申请贷款12万元，并签订了个人购房借款合同。因吕斌未能注销该房屋上原有的抵押登记和查封，无法办理过户手续和办理新的抵押登记，故工商银行无锡分行未发放贷款。四、金怀强申请证人姜某到庭作证，姜某陈述：姜某系行家经纪公司的工作人员；签订合同时吕斌说可以代表老婆和孩子签字，过户时吕斌、陆凤燕、吕梦佳都到场了；过户前姜某不知道房屋被抵押了五、吕斌与陆凤燕于2016年11月21日登记离婚。离婚协议书中约定，无锡市羊尖镇世纪嘉城87号312室、87号512室的房产归陆凤燕所有，房屋过户费由吕斌承担，婚姻关系存续期间一切共同债务由吕斌负责偿还。上述事实，有房屋买卖合同、收条、银行卡转账凭证、工商银行个人购房借款合同、证人证言、离婚登记审查处理表、离婚协议书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：金怀强与吕斌之间达成的房屋买卖合同合法有效。金怀强支付了定金2万元和18万元购房款，并且与工商银行签订了借款合同，其行为表明在积极履行合同义务。本案涉案房屋上设定了抵押权，并且被法院查封，吕斌无法注销抵押权登记，也无法向申请法院解除查封，���同无法继续履行。现金怀强购房目的不能实现，金怀强请求解除该房屋买卖合同，本院予以支持。不能办理过户登记手续的责任在于吕斌，吕斌应当返还金怀强购房款20万元，并承担违约金11万元。吕梦佳未在房屋买卖合同上签字，吕梦佳未向金怀强出具过委托书等授权材料，吕斌代签吕梦佳名字对吕梦佳不发生法律效力，故本院认定吕梦佳非本案房屋买卖合同的出卖人。房屋买卖合同订立时，吕斌与陆凤燕已经离婚，陆凤燕收到房款18万元时在收条上注明“代签”，该行为的表象是陆凤燕系吕斌的代理人，金怀强以为吕斌与陆凤燕仍系夫妻关系，相信陆凤燕有代理权，故陆凤燕的行为构成表见代理。但是陆凤燕与吕斌离婚时约定羊尖镇世纪嘉城87号312室房屋归陆凤燕所有，陆凤燕应当知道按照内部约定吕斌对该房屋无处分权仍然收取金怀强支付的购房款，且不向金怀强说明吕斌无权处分房屋的情形，故本院认定陆凤燕与吕斌恶意串通骗取金怀强的购房款，对收到的18万元购房款陆凤燕应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除金怀强与吕斌于2017年1月12日签订的房屋买卖合同；二、吕斌应返还金怀强购房款20万元，并承担违约金11万元，合计31万元，于本判决发生法律效力后3日内付清；三、陆凤燕对上述第二条中购房款18万元承担连带责任；四、驳回金怀强在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人���共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，公告费600元，合计诉讼费9900元，由吕斌负担，其中5400元陆凤燕承担连带责任。该款已由金怀强预交，金怀强同意其预交的诉讼费由吕斌、陆凤燕向其直接支付，本院不再退还，由吕斌在本判决生效之日起3日内向金怀强支付9900元，其中5400元陆凤燕承担连带责任。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 锋审 判 员  胡益新代理审判员  王 华二〇一七年十月十日书 记 员  孙玉龙本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，��可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据���人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。