福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0981民初6570号 原告(反诉被告)：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。 法定代表人：郝晓华，局长。 委托诉讼代理人：黄亚斌、周小彬，福建人文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓张清，男，1971年1月28日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）与被告（反诉原告）邓张清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人黄亚斌、周小彬，被告邓张清及其委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京军区房管局福安分局向本院提出诉讼请求：1.解除南京军区房管局福安分局与邓张清之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.邓张清立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.邓张清向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费[自2017年7月1日起至实际交还房层之日止，按120元/年标准计算，暂计至2017年8月31日的管理费为20元（120元/年÷12个月×2个月=20元）]；4.邓张清向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费[自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止，按19944元/年的标准计算，暂计至2017年8月31日的占用房屋使用费为3387.75元(19944元/年÷365天×62天=3387.75元）]。事实和理由：南京军区房管局福安分局与邓张清于2014年3月30日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2014]140035号0018235-A。该合同第一条、第三条、第四条约定邓张清自愿承租南京军区房管局福安分局所有的坐落于福建省福安市城区,租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为19944元，租金半年结算一次，邓张清应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区房管局福安分局。该合同第十五条约定邓张清应支付给南京军区房管局福安分局承租房屋的管理费120元/年。该合同第十一条约定邓张清逾期支付房屋租金及有关费用，邓张清应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区房管局福安分局支付违约金。逾期支付租金的天数超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。合同约定的租赁期满后，双方没有再签订书面租赁合同，邓张清仍继续占有使用房屋至今，自2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与邓张清已形成不定期的房地产租赁关系，现因军队全面停止对外有偿服务要收回房屋的国家政策性原因，南京军区房管局福安分局于2017年5月20日向邓张清现场送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知邓张清解除双方之间的房屋租赁关系，邓张清亦知悉该通知书，双方的租赁关系已于2017年5月20日解除，但邓张清至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋，且占用诉争房屋期间未向南京军区房管局福安分局支付房屋占用费、管理费，存在违约行为。南京军区房管局福安分局认为邓张清依法应承担向南京军区房管局福安分局支付管理费及占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还南京军区房管局福安分局。 邓张清辩称,1.南京军区房管局福安分局主张要求解除合同没有事实依据。双方的租赁关系长达数十年之久，是长期的租赁关系，根据双方的租赁合同约定，乙方逾期交付租金的，每逾期一日按总费用的千分之三加收违约金，邓张清不存在逾期支付租金的情形，南京军区房管局福安分局没有向邓张清发出任何的催缴通知，也没有给予邓张清合理期限，履行支付租金的义务。2017年9月1日，南京军区房管局福安分局通过本案诉讼的方式要求解除，系程序违法，且在租赁期尚未届满，南京军区房管局福安分局就单方行使解除，于法无据；2.南京军区房管局福安分局解除合同的依据并非像诉讼所称的拖欠租金，而是依据军队武警部队全面停止有偿服务的精神作出的解除通知，按照租赁关系不符合法定解除条件，根据通知精神的要求只是要求南京军区房管局福安分局停止对外有偿服务，并非是收回房地产租赁项目，在通知当中，对于非军事行政区域内涉及到民生、大型商场等公共项目，要求南京军区房管局福安分局采取报批的方式。作为本案的标的物在福安市中心，市民所需来自八一市场，上述租赁物按照军队武警部队全面停止有偿服务的精神，是不符合收回的范围，按照中央军委关于上述通知的精神，对属于涉案的标的物或者租赁物采取的是维持现状的状态，需要等待中央军委新的政策出台另行安排。根据中央军委的文件停止有偿服务，是南京军区房管局福安分局停止对外有偿服务。邓张清是否拖欠租金的原因是南京军区房管局福安分局不敢收取也不能收取，这是事实，南京军区房管局福安分局解除没有任何事实依据。要求邓张清腾退房屋没有相应的法律依据；3.本次诉讼，要求邓张清承担房屋占有使用费，该项请求已经违反了中央军委关于停止有偿服务的要求，本案是南京军区房管局福安分局利用司法资源给自己违规创造创收，要求支付房屋占有使用费请求应当不予支持，另外房屋占有使用费后期如何支付。支付给谁，应当是后期处理的问题，并不是南京军区房管局福安分局通过司法诉讼的手段进行违规创收；4.房屋管理费虽然是双方约定的，但是没有事实依据及法律依据，南京军区房管局福安分局经营空余房地产并非是其管理，在市场中南京军区房管局福安分局不存在管理行为，主张管理费没有依据，主张收取管理费也是违法的。应当驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求。 邓张清向本院提出反诉请求：1.南京军区房管局福安分局返还保证金1800元；2.南京军区房管局福安分局退还管理费480元。事实和理由：邓张清与南京军区房管局福安分局长期存在租赁合同关系。2014年3月30日，双方续签了《军队房地产租赁合同》，由邓张清继续承租坐落于福建福安市房，租赁用途为店面，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金19944元。合同第六条约定自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金1800元。第十五条附加条款管理费240元。2017年9月1日，南京军区房管局福安分局无正当理由起诉要求解除合同，邓张清认为，涉案合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效合同，南京军区房管局福安分局不论基于违法解除还是无效均应支付上述及返还相应款项。 南京军区房管局福安分局对邓张清提出的反诉辩称，1.南京军区房管局福安分局有权出租涉案房屋，涉案租赁合同并未违反法律、行政法规强制性规定，双方之间属于不定期租赁关系，并不属于无效合同；2.南京军区房管局福安分局是基于双方之间的不定期租赁合同关系依法提出解除合同，且因国家政策性变化，要求军队全面停止有偿服务，故于2017年5月20日向邓张清现场送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知解除双方之前的房屋租赁关系，并非反诉状中所说的无正当理由违法解除；3.南京军区房管局福安分局无需向邓张清退还保证金1800元。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条规定:“…乙方未履行合同约定义务，甲方不退还房地产租赁保证金…”，现邓张清拖欠租金且在合同解除后至今拒绝腾退诉争房屋，已构成违约，依合同约定保证金不予退还；4.南京军区房管局福安分局无需向邓张清退还管理费。邓张清依双方签订的《军队房地产租赁合同》向南京军区房管局福安分局交纳管理费，是其应尽的合同义务，相反，邓张清应将拖欠的管理费支付给南京军区房管局福安分局，管理费按120元/年的标准计算，自2017年7月1日起计至实际交还房屋之日止。综上，邓张清提出的反诉请求于法无据，请求法院依法驳回其反诉请求，以维护南京军区房管局福安分局的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年3月30日,南京军区房管局福安分局(甲方)与邓张清（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140035号0018235-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积25平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为39888元，年租金为19944元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，邓张清作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，邓张清仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对邓张清继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，邓张清向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费至2017年6月30日。在合同约定的租赁期内，邓张清向南京军区房管局福安分局支付房地产租赁保证金1800元。 至今，邓张清仍在使用诉争租赁物。 另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向邓张清收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。 对上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实，本院认定如下： 一、关于南京军区房管局福安分局主张解除与邓张清的房屋租赁关系是否符合合同约定及法律规定问题。 南京军区房管局福安分局认为，自2016年1月起双方未再签订租赁合同,已形成不定期租赁合同关系,南京军区房管局福安分局亦有权随时解除合同。同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，故2017年5月20日，南京军区房管局福安分局已向邓张清送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，本案的租赁关系自送达上述通知书之日解除。 邓张清认为，其未拖欠租金，南京军区房管局福安分局提出解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。 本院认为，案涉合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同期满后，双方未另行签订书面合同，邓张清继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局未提出异议，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期，南京军区房管局福安分局有权随时解除合同。同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合法律规定及合同约定。南京军区房管局福安分局提供的现场视频可证实其于2017年5月20日向邓张清现场送达了《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，邓张清收到该通知后，未提起诉讼请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的租赁合同应自该通知到达邓张清时解除，即案涉租赁合同已于2017年5月20日解除。 二、关于南京军区房管局福安分局要求邓张清支付管理费及房屋占有使用费是否有依据的问题。 南京军区房管局福安分局认为，合同解除后邓张清未将租赁物返还南京军区房管局福安分局，应支付占有使用费及管理费。 邓张清认为，根据有关文件精神，停止有偿服务即不能收取商户租金，南京军区房管局福安分局要求支付房屋占有使用费不应支持。南京军区房管局福安分局经营空余房地产不存在管理行为，主张管理费没有依据。 本院认为，案涉合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。南京军区房管局福安分局已依约将租赁物交付邓张清使用，邓张清应按合同约定向南京军区房管局福安分局支付租金及管理费。南京军区房管局福安分局持有的《军队单位对外有偿服务许可证》及《军队单位对外有偿服务收费许可证》已经中国人民解放军总后勤部批准及核发，均在有效期内，其有权对空余房地产进行租赁并收取租金，且其在收取租金时均按规定向承租人开具中国人民解放军有偿服务收费专用票据，故邓张清关于《军队单位对外有偿服务收费许可证》未经年检不得收取租金及根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和相关会议的精神不能收取商户租金的相关主张，无事实和法律依据，不予采纳。根据前文所述，诉争合同于2017年5月20日已解除，邓张清仍占用诉争房屋，则依法应支付该房屋的占有使用费。故南京军区房管局福安分局要求邓张清支付管理费及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。 综上所述，本院认为，南京军区房管局福安分局与邓张清的租赁关系已于2017年5月20日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求邓张清将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。根据案涉合同第十五条约定，邓张清应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即每月的管理费为10元。案涉租赁合同已于2017年5月20日解除，租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局主张要求邓张清支付承租房屋的管理费没有依据，不予支持。因邓张清支付管理费至2017年6月30日，自2017年5月20日起2017年6月30日邓张清多支付的管理费13.87元（10元/月÷31天×12天+10元），南京军区房管局福安分局应予退还，邓张清反诉主张退还管理480元，超过部分，不予支持。案涉合同已解除，邓张清仍占有使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金19944元/年的标准计算，因邓张清交纳租金至2017年6月30日，故其还应支付自2017年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。根据案涉合同第六条约定，“乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方”，南京军区房管局福安分局无证据证实在合同约定的租赁期内，邓张清未履行合同约定的第八条义务，故邓张清反诉主张返还保证金1800元，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,94)?)、第九十六条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,96)?)、第九十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,97)?)、第一百零七条、第一百一十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,114)?)、第二百一十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,212)?)、第二百二十六条、第二百二十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,227)?)、第二百三十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十五条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与邓张清的租赁关系于2017年5月20日解除； 二、邓张清应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局； 三、邓张清应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年7月1日起计至实际交还房屋之日止，按19944元/年的标准计算）； 四、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局应于本判决生效之日起十日内退还邓张清管理费13.87元； 五、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局应于本判决生效之日起十日内返还邓张清保证金1800元； 六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求； 七、驳回邓张清的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担1元，邓张清负担49元。反诉受理费50元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担40元，邓张清负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  王振金 人民陪审员  缪映影 二〇一七年十月十日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －8－