江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初5832号 原告（反诉被告）：毛圣超，男，1982年4月17日生，汉族，住南京市玄武区。 委托代理人：王子珍，江苏万静律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱凯，男，1986年10月24日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：孙颖颖，江苏墨翰律师事务所律师。 原告（反诉被告）毛圣超与被告（反诉原告）邱凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法由审判员林咏梅适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛圣超的委托代理人王子珍，被告（反诉原告）邱凯及其委托代理人孙颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）毛圣超诉称，因原告想改善住房，预购买浦口区一带面积较大的房屋，后通过南京德冠房地产经纪有限公司员工推荐位于浦口区××水城××街区××单元××室，面积221.55平方米的房屋，总价为2650000元。2016年9月11日，原、被告在南京德冠房地产经纪有限公司的安排下，签订了《房地产买卖中介合同》，合同要求原告签约当天支付定金50000元，2016年11月10日前支付房款1450000元，剩余的1150000元在房屋产权过户前办理商业贷款并支付。原告签订合同当天支付被告定金50000元。但三方于2016年9月11日签订合同后没多久，2016年10月5日南京关于限购房屋的新政出台，“居民家庭拥有1套住房且相应购房货款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。本通知自2016年10月6日起执行。”因原告名下已有位于南京市鼓楼区××单元××室××套住房，其妻刘任从名下也有一套位于南京市××邺区××室的房屋。按照南京出台的新政规定，原告已不符合购买第三套住房的资格，故《房地产买卖中介合同》已无法正常履行，原告遂和被告多次协商退还定金事宜，但被告坚决不予退还。现诉请判令：1、被告返还原告房屋定金50000元；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）邱凯辩称，1、根据宁政办发[2016]143号文件规定，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，只是暂停发放商业性个人住房贷款，并不是毛圣超所称的“不符合购买第三套房屋的资格”。2、毛圣超之妻刘任从名下建邺区吴侯街158号7幢502室的住房登记时间为2017年5月27日，晚于案涉房屋约定的登记时间。被告认为，毛圣超原本履行购房合同无任何障碍，其所称履行障碍系属于毛圣超与其妻刘任从自已制造的障碍。3、毛圣超因想改善住房才购买面积较大的案涉房屋，被告认为，毛圣超或其妻刘任从卖掉位于鼓楼区××单元××室或者××邺区××室××套住房，既符合毛圣超签订购房合同的目的，也有利于履行购房合同。4、毛圣超名下有2套住房，其妻名下有3套住房。毛圣超与其妻刘任从有足够的经济能力履行购房合同。综上，毛圣超系因自己的原因不愿意履行，并不是不能履行。因此请求驳回毛圣超的诉请。被告（反诉原告）邱凯提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元。2、本案反诉费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）毛圣超对被告（反诉原告）邱凯的反诉请求辩称，1、毛圣超夫妇名下各自有一套房，两套房各有20年左右的商业贷款未还清，已不符合南京市限购新政后的购房条件，属商业禁贷，在民法上属于不可抗力。2、邱凯提到毛圣超卖掉手上房屋买其房屋，无证据证明，且如果真有全款，房屋买卖合同不可能需要分期付款。3、本案毛圣超原打算购买邱凯的住房是为了改善家庭居住，手中原有的房屋一是为了投资保值增值，二是便于孩子上学，毛圣超当初也只是打算拿其中一套房向银行抵押贷款，付房屋首付，剩下的向银行贷款，而不是卖掉手中原有的房屋来购买邱凯的房屋，毛圣超没有增加履行合同难度的义务。4、邱凯目前的房屋房价已翻番，邱凯没有损失，应当庆幸没有过早交易。毛圣超属不可抗力，故不存在违约行为，不同意支付违约金。 经审理查明，2016年9月11日，邱凯（甲方）、毛圣超（乙方）及南京德冠房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在南京市浦口区威尼斯水城第十一街区××室房屋出售给乙方，建筑面积221.55平方米，售价为2650000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为方，按定金的2%，计人民币100000元作为违约金分别支付给各守约方。甲、乙双方签约当天，乙方支付购房定金人民币50000元。甲方房屋需办权证，于2016年11月30日前（以具体时间为准）办理（开发商新交付商品房以开发商通知办证时间为准），所需税、费由乙方负担。甲、乙双方约定乙方在2016年11月10日前付部分房款人民币1450000元。部分房款人民币1150000元，乙方于产权过户前办理贷款手续，乙方贷款类型为商业贷款。甲方应在乙方领取产权证后拿到乙方剩余房款七日内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理房屋交付。毛圣超于2016年9月11日支付邱凯购房定金人民币50000元。 另查明，毛圣超及其妻刘任从名下各有一套以上住房。2016年10月5日,南京市人民政府办公厅发布宁政办发[2016]143号《市政府办公厅关于进一步加大房地产市场调控力度的通知》，根据该通知，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。庭审中毛圣超、邱凯均认可双方在诉讼前已就解除《房地产买卖中介合同》达成合意。 上述事实，有毛圣超提交的《房地产买卖中介合同》、定金收条、产权证2份、结婚证，邱凯提交的住房情况查询结果、不动产登记资料查询结果2份、网络截图及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，毛圣超、邱凯签订的《房地产买卖中介合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，双方均应按合同约定履行相关义务。因2016年10月5日南京市政府出台新政，按规定，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款，故毛圣超无法办理商业贷款，庭审中毛圣超、邱凯均认可双方在诉讼前已就解除合同达成合意。 关于毛圣超诉请：被告返还原告房屋定金50000元。本院认为，原、被告双方在合同履行过程中，因南京市购房政策发生变化导致合同无法履行，系不可归责于双方的原因。原、被告双方对解除合同均无异议，庭审中邱凯认可收到毛圣超支付的定金50000元，因此，毛圣超要求邱凯返还定金及购房定金50000元，于法有据，本院予以支持。 关于邱凯反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元。本院认为，原、被告双方因南京市购房政策发生变化导致合同无法履行，系不可归责于双方的原因，故毛圣超不存在违约行为，邱凯此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、邱凯于本判决书生效之日起十日内返还毛圣超定金50000元。 二、驳回邱凯的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费已减半收取525元，由邱凯负担；反诉案件受理费525元，由邱凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元，反诉费525元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审判员  林咏梅 二〇一七年十月十九日 书记员  王红莲