湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2295号上诉人（原审被告）：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司，住所地武汉市江岸区芦家墩1号。法定代表人：周水祥，董事长。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张星，女，1986年11月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：侯润玲，湖北楚风德浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师。上诉人农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人张星房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农工商公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判驳回张星的全部诉讼请求；3、.判决张星承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、张星诉请农工商公司支付未按照合同约定完成房地产初始登记的违约金缺乏事实和法律依据，一审法院判决农工商公司支付逾期办证违约金，判超所请。1.案涉《武汉市商品房买卖合同》第十六条的约定应理解为，对于出卖人未在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记的情形未约定相应的违约责任，只有因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人才应承担违约责任。2.案涉《武汉市商品房买卖合同》签订后，武汉市于2016年7月1日组建不动产登记中心开始办理不动产初始登记，导致农工商公司无法继续按合同约定办理房地产初始登记，本案的情形属于情势变更或者不可抗力，农工商公司不应承担违约责任。3.根据双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定，农工商公司只需在商品房交付使用之日起90日内向相关行政机关申请办理初始登记，就应认定农工商公司办理完房地产初始登记。4.农工商公司在交房后积极办理初始登记，不存在过错。5.张星对房屋的占有使用等权利没有受到影响，没有实际损失。6.即使农工商公司应承担逾期办证违约责任，逾期天数应从农工商公司向张星交房之日起90日后次日算至2017年8月13日。二、张星诉请农工商公司赔偿因绿地率违约给张星造成的损失缺乏事实和法律依据。张星辩称，一、双方签订的商品房买卖合同系真实意思表示，上诉人应按合同约定在房屋交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，即应在2017年3月30日之前办理，但上诉人没有为办理该手续预留合理时间，直至2017年8月14日才取得不动产权权属证明，其应承担相应的违约责任；二、绿化率问题，小区绿化率未达到合同约定的标准是事实，上诉人也因此受到了处罚，被上诉人酌情要求其承担300元的违约责任，合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张星向一审法院起诉请求：一、判令农工商公司向张星支付未按照合同约定办房地产初始登记的违约金7997.45元（并以同期银行贷款利率为标准，支付自2017年3月31日开始至付清之日止的利息）；二、判决农工商公司因未达到合同约定绿化率向张星赔偿300元；三、判令农工商公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月28日，张星、农工商公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张星购买农工商公司投资建设的位于武汉市江岸区后湖塔子湖新春村农房城市花苑小区第3幢1单元19层4号商品房，绿地率约定为35%；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。张星支付购房款799745元，并办理了涉案房屋的收房手续。农工商公司于2017年8月14日取得《不动产权属证明》。涉案房屋所在小区绿地率未达到35%。一审法院认为，张星、农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，农工商公司应于商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记，即农工商公司应当在2017年3月30日前办理完房地产初始登记。农工商公司在2017年8月14日取得《不动产权属证明》，造成张星在此期间内不能办理房地产权属证书，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于违约金的计算标准，双方合同约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，庭审中农工商公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到农工商公司在案件审理过程中已完成房地产初始登记，且未对张星的生活造成实质性的影响，张星也未提交证据证明其实际损失，一审法院综合考虑合同履行情况及过错程度，将违约金标准调整为已付房价款的0.5%，农工商公司应向张星支付逾期办理房地产初始登记违约金3998.73元（799745元×0.5%），张星该项诉讼请求超出部分一审法院不予支持。张星要求支付利息，因双方合同没有约定，一审法院不予支持。涉案房屋所在小区绿地率没有达到合同约定的要求，张星要求农工商公司赔偿300元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于判决生效之日起三日内向张星支付违约金3998.73元；二、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于判决生效之日起三日内向张星赔偿损失300元；三、驳回张星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，已减半收取25元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张星关于农工商公司“支付未按照合同约定完成房地产初始登记的违约金”的表述，与一审判项关于农工商公司“支付逾期办证违约金”的表述，仅存在措辞上的差异而实质相同，一审判决未超出当事人诉讼请求。张星与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于农工商公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。案涉合同第十六条关于因出卖人的责任造成买受人“不能”办理房地产权属证书的约定，当然包含不能按期办理的情形。交付房屋、办理房地产初始登记是房屋买卖合同项下出卖方最主要的义务，结合前述条款中关于相应违约行为应付违约金仅为已付房屋价款1%的约定，一审判决将第十六条认定为系对出卖人未能在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记所应承担违约责任的约定并无不当。本案中并无证据显示涉案项目在合同第九条约定的商品房交付使用之日有不符合交付条件的情形，一审判决认定农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记依据充分。因导致张星无法按期办理房地产权属证书的原因在于农工商公司未能为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，故农工商公司关于双方签订合同后，武汉市实行不动产统一登记，该情形属于不可抗力的上诉理由不能成立，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审判决考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，张星也未提交证据证明其实际遭受损失，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为已付房价款的0.5%，即农工商公司应向张星支付逾期办证违约金3998.73元并无不当，本院予以维持。关于农工商公司是否应承担绿地率未达到合同约定的违约责任。因双方签订合同第四条约定“1．绿地率35%……4．其他：商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准”，涉案项目规划审批的绿地率为32.2%，现该小区实际建成的绿地率为29.29%，不符合合同约定，农工商公司应承担违约责任。一审判决赔偿金额为300元，是综合考量多方面因素的结果，实体处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  危永波审判员  胡铭俊审判员  申光伟审判员  张文浩审判员  宋 飞二〇二〇年五月八日法官助理庄敏书记员庄敏书记员杨俊华