重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初1546号原告：重庆北洋物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区创业街13号，统一社会信用代码91500115666404140Q。法定代表人：吴多，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人：彭芳，女，该公司员工。被告：张有轩，男，1974年6月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆北洋物业管理有限公司（以下简称北洋物业公司）与被告张有轩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告北洋物业公司的委托诉讼代理人李宁、彭芳、被告张有轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北洋物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2017年3月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及公区水电公摊费5533.5元、违约金5742.33元，共计11275.83元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月8日，原告与重庆渤能房地产开发有限公司签订了《业主临时规约》，根据约定，原告为被告所住小区提供物业服务，但被告作为该小区业主，拒绝交纳2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费4410.9元及公摊费312元。经原告书面催收，被告仍未缴纳，故诉至法院，望判如所请。被告张有轩辩称，对欠费时间起点没有异议，对欠费金额有异议。原告诉我不交费不属实，我多次主动去缴费，但是要求原告按照质价相等的原则收取费用；我没有违约，因为原告没有按照《重庆市物业服务收费管理办法》的服务要求提供相应的服务；水电公摊费按规定已包含在物业服务费中，不应再行收取；原告没有按照标准保质保量服务主要表现在小区违建原告没有制止、业主私自占用公共绿地没有制止、绿植被物管擅自移栽到其它地方，乱砍乱伐形成枯树死树等。要求驳回原告违约金的请求，同时原告应支付我相应的违约金，并赔偿我家房屋楼梯漏水因原告服务不到位造成墙壁损失3700元；诉讼费应由原告自行承担，原告应提高服务质量挽回对小区造成的影响。本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，原告北洋物业公司与重庆渤能房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对中央公园组团1、2、3、4、5号地块的物业（商住楼、联排别墅）进行物业服务，物业服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附件配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方服务的其他事项。物业服务应达到约定的标准（详见附件三）。物业服务费：花园洋房为1.80元/月每平方米（含电梯使用费，不含公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；原告有权按照本合同和有关规定向业主收取物业服务费和其他费用；本合同期限为叁年，自2013年6月8日起至2016年6月7日止或业委会签订新的物业服务合同为止；业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日应缴纳金额的3‰的标准支付违约金。《业主临时规约》对物业服务费用标准进行了约定，即住宅花园洋房1.80元/月每平方米（含电梯使用费，不含公摊费）；业主或使用人违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按交纳金额的3‰每日的标准支付违约金。2013年11月6日，被告张有轩在《承诺书》上签名，声明如下：本人确认已详细阅读中央公园《业主临时规约》和《前期物业服务合同》，已明确物业各项收费标准；同意遵守《业主临时规约》、履行《前期物业服务合同》；同意承担违反《业主临时规约》和《前期物业服务合同》的法律责任等。原告北洋物业公司为案涉小区提供物业服务，如对球场进行清理、客服工作人员对业主报事进行现场查看和协调帮助业主、客服工作人员联系委外疏通公司和专业人士对小区管网查看并处理、客服人员配合各部门工作、保安部工作人员做好日常工作、维修部工作人员对公区进行检修和设施设备做清洁保养、保洁绿化部工作人员做好日常工作如对乔木修剪和杀虫、对小区的违法建筑向区违建整治办报告等；被告张有轩作为该小区X组团XX幢X单元X-X号房屋业主，房屋建筑面积94.25平方米，该房屋系花园洋房，每平方米每月物业服务费1.8元，每月应缴纳物业服务费169.65元。自2017年3月1日至2019年3月31日，被告应缴纳物业服务费共计4241.25元（94.25平方米×1.8元/平方米/月×25个月）。因被告未缴纳上述期间的相关费用，原告北洋物业公司于2019年4月11日被告发出《收费催款最后通知》，要求被告张有轩在4月14日前缴纳2017年3月1日至2019年3月31日止所欠的下列款项：物业服务费4241.25元、公摊水电费300元、其它费用810.6元，滞纳金5335.79元，共计10687.64元。同年5月8日，原告授权该公司法律顾问重庆名正律师事务所律师向被告张有轩发出《律师函》并上门催收，被告仍拒绝缴纳。审理中，原告北洋物业公司自愿撤回要求被告张有轩支付公区水电公摊费及违约金的诉讼请求。本院认为，原告北洋物业公司与重庆渤能房地产开发有限公司签订的《中央公园前期物业服务合同》在业委会签订新的物业服务合同前效力仍然及于该小区全体业主。原告北洋物业公司为被告张有轩房屋所在小区提供了物业服务，被告张有轩作为该小区X组团XX幢X单元X-X号房屋的业主，其应当按照合同约定及时、足额交纳物业服务费等相关费用。被告张有轩未交纳2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4241.25元，经原告书面催收，其仍未交纳，现原告起诉要求被告支付上述费用，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告北洋物业公司起诉要求被告支付2019年4月1日至4月30日的物业服务费的请求，因与其书面催收的时间不符，本院不予支持。原告北洋物业公司自愿撤回要求被告支付水电公摊费和违约金的请求，系其对自身权利的处分，本院准予。对被告辩称房屋漏水产生损失的问题，因系另一法律关系，本案不予处理，被告可另行起诉主张；对被告称小区违法违建原告没有制止的问题，原告已提供相关证据证明对违法违建向相关部门进行报告，已履行了相应的职责；对被告称原告其他管理服务不到位的问题，系原告在物业服务过程中存在的一般瑕疵，并非重大质量问题，被告不能以此为由拒缴物业服务费。但是原告应该多听取业主意见，积极回应业主反映的问题，双方之间形成良好的物业服务关系，共同建设美丽家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张有轩于本判决生效后3日内支付原告重庆北洋物业管理有限公司2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4241.25元；驳回原告重庆北洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张有轩负担。本判决为终审判决。审判员  游英二〇二〇年五月九日书记员  席鑫