贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初2461号原告（反诉被告）:七星关区滨湖小区业主委员会，住所七星关区南岭路。负责人：张丽琼，系原告委员会主任。委托诉讼代理人:杨儒静（特别授权代理）、陆奎（一般授权代理），均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被告:重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园街道麻园安置新村赵家湾房屋**，统一社会信用代码：915205023470488982。法定代表人：于川。被告（反诉原告）:重庆点滴物业管理有限责任公司，住所重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码：915001136965692612。法定代表人：于新，系该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人:骆斌（特别授权代理）、汪春梅（一般授权代理），均系二被告员工。原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司、重庆点滴物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，先后于2017年6月26日、8月24日开庭审理，原告七星关区滨湖小区业主委员会负责人张丽琼及其委托诉讼代理人杨儒静、陆奎，被告重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司、重庆点滴物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人骆斌、汪春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》无效；2、请求人民法院判决二被告连带支付原告七星关区滨湖小区业主委员会停车收益10万元（暂定）；3、请求判决二被告立即退出七星关区滨湖小区，并向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2015年7月18日，原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司签订《毕节市滨湖小区物业服务合同》。该合同一是至今未经毕节××××区滨湖小区业主大会审议通过；二是七星关区滨湖小区建筑面积超过30万平方米，被告重庆点滴物业管理有限责任公司已不具备相应资质。此外，被告方在提供物业服务过程中，通过虚增成本、提供虚假财务数据、擅自降低停车位收费标准以侵吞小区收益，损害小区业主合法权益。综上，原告认为，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》及相关规定，原、被告签订《毕节市滨湖小区物业服务合同》属无效合同，被告应向原告支付其占有应属原告方所有的停车收益并退出小区。为此，为维护七星关区滨湖小区广大业主合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。被告重庆点滴物业管理有限责任公司毕节分公司与被告重庆点滴物业管理有限责任公司共同辩称：1、被答辩人主体资格不适格，被答辩人是滨湖小区业主大会的执行机构，本次诉讼是张丽琼个人利用保管的七星关区滨湖小区业主委员会印章的便利，擅自加盖印章恶意诉讼，无业主委员会和业主大会决定。根据《物业管理条例》第15条、《业主大会和业主委员会指导规则》第35条、《贵州省物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当执行业主大会决定，在业主大会未授权业主委员会对答辩人提起诉讼时，被答辩人无权作为原告起诉答辩人。2、滨湖小区第二届业主委员会全体成员已经在2016年1月11日以书面公告的形式辞职，张丽琼也辞去业主委员会主任职务，新的业主委员会正在向碧阳办事处组织下选举，碧阳办事处于2016年7月28日公布了滨湖小区第三届业主大会筹备组公告，于2016年11月28日公布的滨湖小区第三届业主委员会候选人公告都证明了滨湖小区目前无业主委员会，且起诉状载明的被答辩人负责人为张丽琼也与事实不符。原告起诉不合法。被告重庆点滴物业管理有限责任公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿未经业主大会通过，擅自降低道路停车收费标准10元/个/月，从2015年8月1日起至2017年5月31日造成反诉原告损失：11945个车位×3元/个=35853元；2、请求判令反诉被告赔偿未经业主大会通过，要求业主不交费，从2016年1月至2017年5月30日造成反诉原告的损失：11945个车位×40元/个×30%元/个=143340元；3、请求判令反诉被告赔偿未经业主大会通过，擅自选聘反诉原告，与反诉原告签订物业服务合同，从2015年7月12日至2017年5月30日造成反诉原告损失：住：住宅面积218941平方米×1元/月/平方米×23个月=5539207.3元、商铺面积61047平方米×2元/月/平方米×23个月=2808162元，合计8347369.3元，总计8526544.3元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在明知国家物业管理条例相关规定的情况下，违法未经业主大会表决通过，在反诉原告不知情的情况下，擅自选聘反诉原告，与反诉原告签订物业服务合同，反诉原告在此次诉讼中从反诉被告的证据和起诉状中才发现反诉被告的违法行为，更恶劣的是，反诉被告故意隐瞒滨湖小区的实际面积对外招标，致使反诉原告的资质不符合条件，在反诉原告给滨湖小区服务期间违法强制要求反诉原告降低合同约定的标准收费，号召业主不交费致使反诉原告迫于无奈降低收费标准，给反诉原告造成不可挽回的损失。综上所述，特提请人民法院依法判决。原告七星关区滨湖小区业主委员会针对被告的反诉提出如下答辩：1、答辩人滨湖小区业主委员会系经合法程序选举产生。2015年6月，第二届业主大会召开时，小区已建成1450套房屋，但因实际接房入住的业主仅866户，其余房屋均未交付，分别属于3家建设单位名下，实际业主投票权数应为869票。业主大会选举业主委员会时，其中参与投票的业主有652户，3家建设单位也参与了表决，并表示同意多数人意见，合计参与投票权数为655户。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条规定：“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”根据上述规定，滨湖小区第二届业主大会参与投票的业主为652户，三家建设单位应计为三个投票权数，合计655票，占投票权数869票的的75.37%，且根据小区《议事规则》中也明确未参与投票的业主视为同意多数人意见，因此，答辩人已获得滨湖小区双过半业主同意，是经合法程序选举产生的合法组织。2、答辩人与被答辩人签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》未经业主大会表决通过，应当为无效合同《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》是答辩人与被答辩人于2015年7月18日签订，合同中约定：自2015年8月1日起至2015年12月31日止为试用期。试用期结束前一个月需召开业主大会，对被答辩人进行满意度测评，测评通过后才能履行合约。试用期期间，因被答辩人违约侵权，长期大量截留和侵占业主公共收益且严重不履职，答辩人要求其整改其拒不整改的情况下，答辩人发函及在小区发布通告与被答辩人终止了试用关系。因此，被答辩人并未实质性取得滨湖小区物业服务合同。且合同签订后，因被答辩人的故意干扰导致在试用期满前滨湖小区一直未召开业主大会投票决定选聘物业公司事宜。依据《物权法》《物业管理条例》第十一条规定：“第十一条业主大会履行下列职责：……（三）选聘、解聘物业管理企业……”。因此，答辩人与被答辩人签订毕节××××区关区滨湖小区物业服务合同》未经业主大会表决同意，应当为无效合同。另：滨湖小区2016年第三期物业交付后建筑面积已超过35万平方米，而被答辩人的二级资质只能承接30万平方米以下项目，其超资质经营行为已违反了《物业管理条例》及《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，其违法经营行为不应得到支持，因此无权向滨湖小区业主收取任何费用。其强行服务所造成的一切损失应由其自行承担，其违法向业主收取的物业费和停车费均应退还业主，给业主造成损失的还须予以赔偿。3、因被答辩人擅自降低停车费，造成答辩人的损失，被答辩人对此应当承担赔偿责任。滨湖小区80元/月的道路停车收费标准是召开业主大会时大多数业主表决同意通过的，是经合法程序确定的收费标准。与被答辩人的合同签订时道路停车收费标准初步订为90元/月，其中包含每年110元的公共责任险，因征求意见时业主反映大家的车辆都买了保险，不需要再购买公共责任险，因此业委会是遵从业主大会表决意见降低10元的道路停车费为80元/月。被答辩人违反业主大会决定，擅自将停车费降为40元，经答辩人在小区公告要求按照80元/月收取停车费后，被答辩人曾承诺要补贴业主的损失。但实际被答辩人不但不遵照其承诺补贴业主，反而大量截留和侵占和擅自处置业主公共收益，已严重侵犯业主权益。因此，被答辩人应赔偿全体业主所有损失。现被答辩人在反诉状里都自己承认了业委会与其签订的合同未经业主大会表决，是无效合同，那其基于无效合同及超资质经营而收取的物业费和停车费都是非法的，不应得到支持。被答辩人现在每月在滨湖小区收取数十万元的停车费，停车费收入远比物业费赚的轻松、来的快，其为了大量侵吞业主公共收益，即以恶意诉讼方式想方设法拖延判决时间，以便让他再以每月数十万元的数额侵吞业主财产。请法官视实情尽快依法判决，以阻止点滴的阴谋，维护滨湖小区业主的合法权益。请求法院驳回点滴的恶意诉讼，并判决点滴向滨湖小区业主退赔其所有非法所得，且承担全部诉讼费用。本院认定事实如下：2015年1月14日，七星关区滨湖小区业主经选举张丽琼、郑德耀等8人组成第二届滨湖小区业主委员会，张丽琼为主任，并于2015年11月26毕节××××区关区房产事业局备案。2015年7月18日，原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司签毕节××××区关区滨湖小区物业服务合同》，合同约定了物业服务的内容、质量、费用、经营管理、物业验收等事宜，第三十一条约定：“本合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止（其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期），试用期满前一个月，甲方应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果乙方的服务未达到本合同约定的服务标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对乙方的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，甲方有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。”此后，在物业服务合同履行过程中，原、被告双方因物业服务质量、停车费收取等事宜发生纠纷，原告诉至本院要求确认合同无效，并要求被告返还停车费收益、交付物业设施。诉讼中，被告反诉原告要求退还已收取的停车费及赔偿损失。另查明，被告重庆点滴物业管理有限责任公司的资质登记为二级。本院认为：本案争议的焦点是：1、原告七星关区滨湖小区业主委员会的主体是否适格？2、原、被告双方签订毕节××××区关区滨湖小区物业服务合同》是否无效？关于七星关区滨湖小区业主委员会的主体问题。本案中，滨湖小区涉及业主共计1450套（户）、建筑面积363645.24平方米。涉及人数众多、分属各单位、个行业，业主入住情况不易统计，很难做到采用传统的通知方式要求全体业主现场参加业主大会选举表决业主委员会，因此，虽然业主委员会备案资料显示参加大会应到票权数866、大会实到票权数652人，未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”规定的选举业主委员会需占总人数过半数的业主同意的标准，但是原告在业主大会之外通过问卷调查等形式征求业主意见，约800多人同意业主大会和业主委员会议事规则，应视为业主对业主委员会成立事实的追认，因此，原告的成立符合法律关于过半数业主同意的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(一)依法登记领取营业执照的个人独资企业;(二)依法登记领取营业执照的合伙企业;(三)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(四)依法成立的社会团体的分支机构、代表机构;(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构;(六)依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构;(七)经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业;(八)其他符合本条规定条件的组织。”的规定，原告作为依法成立的业主委员会，是业主大会的执行机构，依法根据业主大会的授权代表业主进行民事活动，因此，原告有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜向人民法院提起民事诉讼。此外，虽然以张丽琼为主任的第二届业主委员会于2016年1月11日提出集体辞职报告，但该报告未经业主大会表决同意，尚未达到业主委员会辞职的法律效果，且其辞职报告明确表示“在新的业主委员会选举之前，本届业委会将继续履职，完成后续各项工作。”而现在新一届业主委员会尚未产生，故本院认定原告主体适格。关毕节××××区关区滨湖小区物业服务合同》是否无效的问题？《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”规定了合同无效的法定条件，本案物业服务合同是原告根据业主大会的授权为履行物业管理的需要与被告签订的合同，是双方真实意思表示，未损害国家及社会公共利益，亦未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效的合同。虽然该合同第三十一条约定：“本合同期限自2015年8月1日起至2018年12月31日止（其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期），试用期满前一个月，甲方应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果乙方的服务未达到本合同约定的服务标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对乙方的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，甲方有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。”但从该合同约定可看出，试用期届满并不当然导致合同无效，而只是满足上述约定条件时，重新选聘物业服务企业。故在约定条件未成就之前，原合同继续有效。若原告及其业主认为被告的服务未达到约定情形或者被告损害其合法权益，也应通过其他形式及诉求维权，但不能否定合同效力。此外，《物业管理条例》第三十二条第二款：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”以及住建部《物业服务企业资质管理办法》第八条第二款：“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”的规定，被告是二级资质的物业企业，而滨湖小区建筑面积363645.24平方米，被告经营本案物业服务，的确超出住建部规定的经营资质范围，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定，本案物业经营行为不属于国家限制经营、特许经营范畴，住，住建部前述规定系部门规章是合同法规定的“法律、行政法规”，因此被告经营涉案物业服务虽然超出住建部规定的其资质范围，但不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，不能以此为由认定本案合同无效。原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。既然涉案物业服务合同有效，那么原告以合同无效为由要求被告返还停车费、退还物业服务设施的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉问题，既然原告是经业主大会选举或业主确认的业主委员会组织，那么，原告为行使合同权利而与被告之间所为的意思表示，只要业主大会未作否定性评价，均应视为业主大会的意思，故被告以原告未经业主大会通过为由，要求原告赔偿其损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条、第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）七星关区滨湖小区业主委员会的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）重庆点滴物业管理有限责任公司的反诉请求。案件受理费1180.00元，由原告七星关区滨湖小区业主委员会承担；反诉案件受理费35743.00元，由被告重庆点滴物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十月二十五日书记员  宋 刚