广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初2490号原告（反诉被告）：谭勇，男，1975年1月出生，汉族，住广西壮族自治区宜州市。被告：古志荣，男，1972年1月出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告（反诉原告）：深圳市中又置业有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：古志荣，系该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈敏洪，广东朗锐律师事务所律师。原告谭勇与被告古志荣、深圳市中又置业有限公司（以下简称中又公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告中又公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭勇，被告古志荣、中又公司共同委托诉讼代理人陈敏洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭勇向本院提出诉讼请求：1.撤销与被告所签订的《合作建房协议书》；2.被告退还原告所付房款168000元，并支付利息32742.39元（利息按中国人民银行公布的同期一年期的贷款利率计算，不够一年的按日计算，日利率=年利率/365），房屋装修费39000元，及律师见证费800元，各项合计240542.39元。诉讼过程中，原告谭勇变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被告中又公司签订的《合作建房协议书》无效；2.两被告连带返还房款168000元及利息38557.87元（利息计算自每笔款项支付之日起至实际清偿之日止，暂计算至2017年5月15日，按中国人民银行同期贷款利率计付，不足一年的按月计算，不足一个月的按日计算，月利率＝年利率/12,日利率=月利率/30）、房屋装修费40924元及装修费利息9142.43元、律师见证费800元，合计257424.3元；3.被告付清所有款项后15日内，原告返还被告涉案房屋。事实与理由：被告购买了位于中山市××沙村自留地一块，约1120平方米。在国家《土地管理法》规定农村自留地是不可以买卖的情况下，被告在2011年9月动工，于2013年初建成一住宅楼，取名“星河雅苑”，共13层，100多套住房。被告在房屋建成后大肆发放宣传单弄虚作假，以诱导、欺骗的方式（主要方式有打电话、发传单，可以首付、月供、返租等形式）误导原告购买其房屋。在购买时被告说此栋房屋拥有合法手续、可以买卖、有合法的集体房产权、并且在3年后就可以办理个人的合法产权，当时讲的就是可以办理房产证，水电费将按照民用用电标准收费，将来会有专门的物业公司进行管理，并且承诺会把这栋楼房打造成封闭式的小区。但时至今日，以上被告说过的承诺没有一个得以兑现。被告与原告签订的是《合作建房协议书》，但这根本不符合合作建房要求，被告是先建好，再叫原告去买，这纯属欺诈，也是一种虚假销售。其次，本栋楼在经营过程中无人管理，只是象征性的叫了一个住户收取水电费和管理费，无人打扫卫生，大门晚上无人看守，任何人可随意自由出入，存在很大的安全隐患。鉴于此种情况，原告在2017年1月停止交纳水电费和管理费，但被告通过找社会上的闲散人员对原告进行恐吓，并强行拆除了各用户的水电表，多次人为的停水停电（横栏派出所有登记），对原告的家属造成了很大的不良影响。第三，此栋住房存在严重的质量问题，设计不合理，雨天漏水，水电安装不合格，楼层超高（有13层，村委国土办明确表示超高），消防通道太窄等安全隐患。被告为了达到其自身的目的，视各住户的生命财产安全于不顾。2014年5月8日，横栏镇人民政府针对“两违”（违法用地和违法建设）建筑发放了致广大住户的一封公开信，在信中特别强调对于“两违”和超高建筑要以铁的手腕重拳打击售卖和租赁行为。通过对政府文件的了解，原告才得知本栋房屋属于“两违”建筑，是不能出售和出租的。到目前为止，“星河雅苑”还在明目张胆的出售和出租。为响应政府的文件精神，结合原告的实际情况，原告多次找被告商量退房事宜，但被告一直一拖再拖，时至今日，也不愿与原告接触，也不执行政府的相关规定。在国家三令五申严禁这种房屋买卖的情况下，被告却顶风违纪、明知故犯。中又公司是一人有限责任公司，古志荣应当对中又公司的债务承担连带责任。涉案房屋买卖合同因违反国家政策和法规而无效。涉案房屋未办理相关许可证和手续，属于违法建筑。从被告筹措建房至房屋建设完毕，原告既不知情也从未对房屋建设有过任何参与和投入，之前甚至连被告和第三人都不认识，何来合作建房之说。本案的《合作建房协议书》应当定性为房屋购买合同。从国家有关“合作建房”的政策规定看，本案不符合合作建房的条件。从涉案合同内容看，本案不符合合作建房的合作特征。本案本质上属于到农村建房或者买房，属于宅基地转让行为或者其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认合同无效。涉案合同无效，被告有较大过错，被告应承担缔约过失责任，赔偿原告的经济损失。原告谭勇就其诉请提供如下证据：1.《合作建房协议书》、购房款收据；2.宣传单；3.收据；4.装修合同；5.非诉讼委托代理合同；6.2013年11月28日的收据。被告古志荣、中又公司辩称：一、被告方对于涉案的房产完全具备产权，是因为政策问题没有取得产权证，但这并不能改变被告对涉案房产在本案交易前是具备产权的事实。二、土地管理法仅仅是对土地转让的限制，而本案双方的交易仅仅是对于房产的处分，并不包括土地使用权的转让。而且，原告对于这个情况知情，也同意在未能办理权属登记过户的现状下，接受涉案房产。三、没有明确的法律法规规定涉案的合同无效，而且涉案合同是经过广东万政律师事务所见证，双方意思表示真实，合法有效。四、如果涉案合同被认定为无效，原告的款项也无需返还。双方在合同签订时，对于涉案房产的情况是完全知情的，是原告自愿做出的意思表示，并非被告的过错。原告已明确主张返还款项的依据为过错责任，因此被告无需承担。五、关于原告主张的利息，即便涉案合同被认定为无效，但到目前为止，原告也没有返还涉案的房产。在原告实际使用涉案房产的情况下，被告并不负有返还款项的义务，因此并没产生计算利息的依据。六、关于原告主张的装修费，首先，装修是原告与其他第三方达成的装饰合同，与本案不属于同一法律关系，而且装修与涉案合同的履行没有任何关联性，因此也不属于本案的审查范围。其次，装修仅仅是原告基于生活需要而自行进行，而且没有证据证明原告把装修发包给有资质的施工单位，也没有证据证明涉案房产的装修有经过验收及质量合格的凭证，因此该装修对于被告也不存在任何价值，被告无需对装修费承担责任，而且被告提出反诉主张拆除。七、关于律师费，是原告为了确保涉案合同的合法有效，及明确双方的意思表示而委托律师见证产生的。原告主张被告承担没有法律依据。而且，律师费并不属于法律上必然支出的费用，律师费也属于原告与其他第三方建立的其他法律关系。如果涉案合同被认定为无效，其效力为自始无效。原告主张合同无效，即原告认为自合同签订时起，其权利已受到侵犯，原告超过两年没有主张返还，已经超过了法定诉讼时效。八、根据合同法的规定，合同必须是违反法律的规定，才会无效。违反政策并不属于无效的法律情形。九、原告称涉案房屋为违法建筑，缺乏依据。被告古志荣、中又公司未就其辩解提供证据。被告中又公司向本院提出反诉请求：1.解除中又公司与谭勇签订的《合作建房协议书》；2.谭勇腾空、返还“星河雅苑”住宅楼803号房房产；3.谭勇拆除“星河雅苑”住宅楼803号房室内装修，恢复原状；4.谭勇按1200元/月的标准，自2013年10月18日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼803号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，占用费直接从谭勇已支付的建房款中抵扣。房屋占用费暂计至2017年5月为54315元；5.谭勇支付拖欠的物管费及滞纳金43518.1元、水电费及滞纳金29118.24元。诉讼过程中，中又公司变更第4项反诉请求为：谭勇按1200元/月的标准，自2013年10月18日起计算至实际返还“星河雅苑”住宅楼803号房房产之日止，向中又公司支付房屋占用费，房屋占用费暂计至2017年5月为54315元。事实与理由：谭勇与中又公司签订的《合作建房协议书》明确约定谭勇需支付建房款168000元整。协议签订后，中又公司依约向谭勇交付了“星河雅苑”住宅楼803号房房产。然而，谭勇却一直拖欠物管费、水电费等，经中又公司多次催讨，仍拒绝支付。中又公司认为，双方签订的《合作建房协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力，谭勇应全面履行合同约定义务，其拒绝支付相应的物管费、水电费等已构成违约。针对中又公司的反诉，谭勇辩称：一、在本案的本诉中，谭勇主张《合作建房协议书》无效，并且认为造成该协议无效的完全责任在于古志荣、中又公司，所以不同意中又公司的第1项和第2项反诉请求，请求依法予以驳回。二、《合作建房协议书》第七条规定谭勇对涉案房屋有使用等权利，所以中又公司的第3项反诉请求实为无理请求。拆除室内装修及恢复原状也非人力可为，更没有法律依据，请求依法予以驳回。三、占用费的标准在法律中没有明确规定，实践中处理不统一，中又公司提出的占用费同样也没有法律依据。涉案房产由于违反了法律、法规、政策的禁止性规定而不具备交付使用的法律效力。四、1.中又公司未取得物业管理资质，不具备物业管理企业的主体资格。根据《物业管理条例》第三十二条、《广东省物业管理条例》第三十六条、《中山市物业管理实施细则》第二十六条的规定，中又公司没有取得《物业管理资质证书》，星河雅苑物业管理处（事实只是中又公司的一个部门）没有注册不具有独立法人资格，更不是中又公司通过招投标的方式选聘的有资质的物业管理企业。2.中又公司的物业和水电费收费标准没有通过物价部门批准，也没有在公示栏或显著位置公示。3.中又公司违规收费，擅自扩大收费范围、提高收费标准和重复收费。中又公司与业主之间没有约定摩托车位的收费项目，中又公司擅自收取30元/月的摩托车位费，该收费项目与物业管理费、水电费捆绑收费，收费标准也高于政府指导价（电动自行车每辆每月最高为15元），属于擅自扩大收费范围。中又公司与业主之间也没有约定水费和电费的标准，中又公司的收费标准分别为3元和1元每度，明显高于政府收费标准。该收费标准既没有得到业主的同意也没有报价格主管部门审批和备案，属于擅自提高收费标准，各项收支情况也没有按《中山市物业管理实施细则》的相关规定在显著位置公示。谭勇已全额缴交了2014年1—6月份的物业管理费和2014年5月及以前的水电费，按中又公司提交的《803欠费累计表》来看，谭勇已交清的物业管理费和水电费也累计在内，存在重复请求现象。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，谭勇有权拒绝向中又公司缴纳各种费用，当然也包括滞纳金在内。4．物业服务费和水电费部分已经超过了诉讼时效或者无收费依据。中又公司于2017年5月5日提起反诉，其主张的物业服务费的起止时间是2014年1月1日至2017年的5月，依据《民法通则》第一百三十五条的规定，对于2015年5月前的物业服务费应当予以驳回。谭勇与中又公司在2013年10月14日签订的《星河雅苑前期物业管理服务协议》第十五条约定的合同期限为两年，自2014年1月1日起至2015年12月30日止，那么合同终止后的物业管理费和水电费也没有收费依据。5.中又公司向业主收取水电费属违法行为。涉案房屋的总水表和总电表的所有权并不属于中又公司。根据国务院发布的《物业管理条例》第四十五条规定，供水和供电公司只能向最终用户直供水电。物业公司若向业主收取电费、水费，必须是经过供水、供电企业的委托，否则就是销售水电的行为。依据2005年12月1日起施行的《电力业务许可证管理规定》（电监会9号令）第四条，物业公司若向社区业主收取电费，就应当具备相应的资质并取得电力业务许可证。鉴于此转供电受到严格限制，且供电企业必须具有售电资质，在此行为中，物业公司超经营范围经营，应当受到相应的行政处罚。中又公司没有取得供水、供电企业的委托，也没有取得电力业务许可证就向业主销售并收取高价水电费，该行为明显违法。6.滞纳金计算方法有误。滞纳金在法律上应当理解为违约金，中又公司违法收费，也应当对损失负有完全责任。在通常情况下违约金最高约定不应超过损失的百分之三十，这百分之三十的计算基数是“损失”，而不是“合同标的金额”，中又公司完全是理解混淆。7.《803欠费累计表》水电费数据的真实性无法确认。（1）水电费抄表数没有按《广东省物业管理条例》第四十六条要求在管理区域显著位置进行公示，其结果是所有业主无法确认该水电费抄表数的真实性；（2）中又公司的物业管理人员随意更换和拆除谭勇的电表，更换和拆除电表的前后没有请谭勇签字确认；（3）中又公司提交的《803欠费累计表》中2014年1－5月的水电费总数为444元，该数字与谭勇的缴费收据上的数据406元不相吻合；（4）中又公司对《803欠费累计表》中的数据有篡改、伪造的主导权。综上，谭勇不确认《803欠费累计表》这份证据的真实性，请求依法驳回中又公司提出的水电费反诉请求。8.物业管理存在严重瑕疵，整个物业管理区域只有一个物业管理人员，没有建立保安组织，物业环境脏乱差，基本上没有人打扫等。综上，中又公司没有物业管理资质，双方之间不存在合法的物业委托管理关系，且物业管理存在严重瑕疵及安全隐患，中又公司无权向谭勇收取物业服务费用。为此，请求人民法院依法驳回中又公司的全部反诉请求。谭勇就其辩解提供如下证据：收款收据和《星河雅苑前期物业管理服务协议》。经审理查明：2013年10月14日，中又公司与谭勇签订《合作建房协议书》，约定中又公司在中山市横栏镇三沙村有住宅建设用地一块，由谭勇提供合作建房资金，双方合作建设“星河雅苑”，谭勇分得适当房屋。谭勇向中又公司提供合作建房款168000元，中又公司向谭勇提供“星河雅苑”803号房，建筑面积约83平方米，使用期限为70年（以办证时间和国家相关规定为准）。合同签订之日付定金1万元，2013年10月14日前全部付清合作建房款。中又公司承诺在谭勇交清所有合作建房款时，房屋所有权归谭勇所有。交楼时间约为2013年10月18日，交楼标准室内为毛坯。该楼宇为框架结构，建筑层楼13层。分给谭勇的房屋产权归谭勇，在法律法规及政府政策允许的情况下，中又公司协助谭勇办理产权手续，相关费用由谭勇承担。中又公司在入伙前发给谭勇集资房所有权证明。谭勇须接受小区有关《物业管理规定》，前期物业管理费按1.5元/平方米计算。上述协议后附有“中山市横栏镇三沙村古志荣、古志武用地图”、“古志荣、古志武建筑红线图”。广东万政律师事务所姚朝阳律师制作了上述协议的见证书，谭勇支付了律师见证费800元。上述协议签订当天，谭勇向中又公司支付了168000元。2013年10月21日，谭勇与刘新元的“星河雅园装饰工程队”签订《星河雅园装饰工程预算报价单》，将上述房屋部分项目交给刘新元装修，双方约定装修价款为28600元，谭勇又自行购买了部分装修材料进行装修，共花费装修费37127元。诉讼过程中，谭勇与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，涉案房屋所在土地为农村集体土地。谭勇称其从2014年1月开始使用涉案房屋，至今仍在使用。中又公司主张谭勇支付房屋占用费，并向本院申请委托评估机构按市场价格评估涉案房屋的占用费标准。谭勇提供的收款收据证明其已支付了截至2014年5月的水电费和截至2014年6月的物管费，收据上加盖的收款单位公章为“星河雅苑物业管理处”。另查，中又公司为一人有限责任公司，股东是古志荣。本院认为：谭勇与中又公司均确认涉案房屋在双方签订《合作建房协议书》时已经建成，双方之间名为合作建房，实际为房屋买卖合同关系。双方均确认涉案房屋所在土地为农村集体土地，而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”故，谭勇与中又公司签订的《合作建房协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”请求确认合同无效，不适用诉讼时效；而合同无效后的返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院确认无效之日起计算。故，中又公司关于诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同无效后，中又公司应当向谭勇返还购房款168000元，谭勇应当向中又公司返还“星河雅苑”803号房。谭勇与中又公司在签订《合作建房协议书》时均明知涉案房屋所在土地为农村集体土地，故双方对于该《合作建房协议书》的无效均有过错。谭勇已付购房款和装修费的利息损失、律师见证费和中又公司在谭勇占有使用涉案房屋期间的房屋占用费损失应由其各自自行承担。谭勇对“星河雅苑”803号房的装修已形成附合，如果拆除需要额外付出人工，且容易造成房屋毁损；涉案房屋装修完毕后，谭勇一直使用至今，反映该装修具有使用价值，中又公司也未提供证据证明该装修不适于使用，从发挥物的最大效用角度出发，本院不同意中又公司拆除“星河雅苑”803号房室内装修的诉讼请求。考虑双方的过错程度及803号房室内装修的折旧，本院核定中又公司应当补偿谭勇装修费22276元。中又公司主张谭勇支付物管费及滞纳金，但未提供证据证明其与谭勇有合法的物业服务合同关系，也未提供证据证明其向谭勇提供了物业服务，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。中又公司还主张谭勇支付水电费及滞纳金，但未提供证据证明双方对此的约定，故本院不予支持。中又公司为古志荣投资的一人有限责任公司，古志荣未举证证明其财产独立于中又公司的财产，故古志荣应当对中又公司的上述金钱债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谭勇与被告深圳市中又置业有限公司签订的《合作建房协议书》无效；二、被告深圳市中又置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谭勇购房款168000元；三、被告深圳市中又置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告谭勇装修费22276元；四、被告古志荣对被告深圳市中又置业有限公司所负的上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、谭勇于本判决发生法律效力之日起十五日内将“星河雅苑”803号房腾空、返还给深圳市中又置业有限公司；六、驳回原告谭勇的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市中又置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2581元，由原告谭勇负担673元，被告深圳市中又置业有限公司、古志荣负担1908元。反诉费1420元，由深圳市中又置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一七年十月二十六日书记员  黄锦祺