沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初7595号原告：王研，男，1978年2月21日出生，满族，住沈阳市和平区。被告：张静，女，1980年10月5日出生，汉族，住辽宁省法库县。被告：李成加，男，1973年12月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市金山屯区。原告王研诉被告张静、李成加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、费秀云参加评议，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告王研到庭参加诉讼，被告张静、李成加经本院依法送达后均未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2016年11月4日，原告接到沈阳市铁西区讯扬不动产咨询服务中心工作人员刘岩通知，沈阳市和平区房屋出售，并于2016年11月5日与原告妻子孔畅一同去该房屋去看，认可后于2016年11月14日双方签署房屋买卖合同书（合同编号：0000455），三方口头约定原告将380000元房款先行支付给被告后立即办理房屋抵押贷款的解押手续，但原告2016年11月14日将房款给付被告后，被告迟迟未能办理解押手续，期间被告说出各种理由推脱，解释，并于2017年1月24日签署协议书，2017年2月8日，原告与被告约定在辽宁5**不动产凯悦名都加盟店进行协商解决，被告承认一直没有办理解押手续并将此笔房款动用并告知原告现在没钱，待被告近期筹集资金解押该房产并办理后续手续。原告在2017年2月15日起诉被告履行双方签订的房屋买卖合同，但由于该房产无法解押且被告无法将招商银行的抵押贷款解押，所以原告再次起诉被告将380000元买房款还给原告。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，及双方签订的房屋买卖合同，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金，为维护原告合法权利，特诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告立即归还原告给付的380000元买房款；2、请求法院判令被告承担相应的违约责任；3、请求法院判令被告承担本案诉讼及相关费用。被告张静、李成加均未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明：被告张静、李成加系夫妻关系。2016年11月14日，原告（买受方、乙方）与被告张静（出卖方、甲方）在沈阳市铁西区讯扬不动产咨询服务中心处签订《房屋买卖合同书》一份，约定原告以605000元购买甲方位于沈阳市和平区，建筑面积为60.46平方米的房屋。合同第五条约定，经甲乙双方商定，共分2次过款。2、甲乙双方约定乙方为公积金贷款购买此房屋，贷款金额为人民币200000元整，具体金额按照公积金为准；3、甲方此房屋有招商银行抵押贷款，乙方同意帮助甲方偿还380000元整；4、甲方承诺此房屋只有招商银行抵押贷款，无其他抵押，如有其他抵押甲方赔偿乙方违约金50000元整；5、甲乙双方约定，乙方拿到全款3日内进行房屋交接手续，甲方需结清所用水、电、采暖等费用，均无赊欠，双方交易完毕。第八条违约责任：2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算，逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用；第十条其他约定：甲乙双方约定如有一方违约需赔偿另一方违约金人民币20000元整。合同签订后，同日原告通过转账的方式向被告张静转账380000元，被告张静向原告出具收条一份。2017年1月24日，原告（乙方）与被告张静、李成加（甲方）签订《协议书》一份，约定如下：双方即房屋买卖合同编号：0000455合同条款项目以外另行约定其他事宜条款，因房主个人原因导致自原签订之日（2016年11月14日）至2017年1月24日一直没有将房屋坐落于沈阳市和平区房屋办理撤押手续，甲方（张静、李成加）同意补偿乙方（王研）人民币：20000元整。在办理资金监管当日直接抵扣首付款，另甲方（张静、李成加）承诺在2017年2月6日之前到银行办理撤抵押手续，并与2017年2月16日之前到房产局办理过户手续，甲乙双方协商交房时间定于2017年2月28日之前，甲方需结清此房屋所有费用均无陈欠，如有一方未能按照约定时间办理以上事项须赔偿违约金20000元整。2017年2月8日，被告张静、李成加向原告出具承诺书，承诺于2017年2月25日前原告所交380000元房款订金交于银行还清贷款，用于解押，现将被告张静、李成加户口本、银行卡、招行房贷合同、结婚证、张静身份证、房门钥匙交于中介用于办理过户手续，室内无贵重物品及现金，其它所有家具及家电全部归买房所有。2017年4月25日，被告李成加又向原告出具了一份承诺书，承诺书中载明：其将涉案房屋出售给原告，由于其本人未将招行抵押贷款380000结清，现提前将房屋交于原告使用，房屋内所有物归原告处置。但截至原告提起诉讼之日止，被告张静、李成加亦未与原告办理诉争房屋产权更名过户手续。另查明：2017年2月13日，原告以要求被告立即为原告办理房屋所有权证，要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金为由将被告张静、李成加起诉至本院，本院于2017年3月29日作出（2017）辽0102民初3081号民事判决书，判决被告张静、李成加给付原告违约金20000元。上述事实，有房屋买卖合同书、民事判决书、协议书、承诺书、银行转账记录、收条等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张静、李成加经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。原告与被告签订的《商品房买卖合同书》及《协议书》均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同及协议后，原告按约定向二被告支付了购房款380000元，根据当事人签订的合同约定，二被告应履行协助原告办理涉案房屋所有权变更义务，现二被告未履行该义务，属违约，依据签订的《房屋买卖合同书》中关于甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算，逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还的约定，现在被告拒不履行义务，致使原告无法实现合同目的，要求解除合同，返还购房款380000元并要求被告按银行同期贷款利率给付利息的请求符合合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张静、李成加于本判决生效之日起十日内退还原告王研购房款380000元；二、被告张静、李成加于本判决生效之日起十日内给付原告王研利息（以380000元为计算基数，从2016年11月14日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7300元，公告费800元，均由被告张静、李成加承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇一七年十月二十六日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。