湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂0111民初4198号 原告（反诉被告）：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会，地址：湖北省武汉市洪山区新路村。 法定代表人：余加卿，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：朱德祥、陈子华，湖北正苑律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处，住所地：武昌长虹桥**。 法定代表人：朱魏河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周吉，湖北君博律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：肖勇跃，该公司总经理助理。代理权限：一般代理。 原告（反诉被告）武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会（以下简称为原告新路村）与被告（反诉原告）汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处（以下简称为被告汕头公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因被告汕头公司提出申请，本案依法转为普通程序进行审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新路村向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2003年4月1日签订的《土地使用权有偿转让合同》（以下简称《转让合同》无效；2．判决被告将上述无效行为所占用的14.115亩集体土地立即腾退并返还原告；3．诉讼费由被告承担。事实、理由及抗辩意见：2003年4月，原被告经协商签订《转让合同》，约定原告将新路村村民委员会旁面积约为10亩的集体土地使用权转让给被告，转让费用为每亩6万元，期限70年。合同签订后原告将上述土地交付给了被告，被告在未办理任何审批、报建手续的情况下兴建了大量临时建筑物作为经营使用至今。2005年11月，原被告盖章确认被告实际占用土地面积为14.115亩。原告认为双方虽签有土地使用权有偿转让合同，且双方已实际履行，但该合同违反了土地管理法等法律、法规强制性规定，被告也没有将土地用于农业用途，故合同应属无效。根据合同第三条及第七条第一款约定，不存在原告将村集体企业、生产设施、、地上建筑物转让给被告的问题事实上是被告擅自新建建筑物对外经营，既非用于农业用途亦非开办村集体企业。另原告从未对被告实施侵害行为，并未干扰、阻碍被告经营。 被告汕头公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方于2003年4月1日签订的《转让合同》其实质为厂房及设备有偿转让、土地使用权有偿租赁合同，属有效合同；2．请求判令原告继续履行合同；3．请求判令原告停止侵害、排除妨碍，不得干扰被告根据合同继续经营；4．本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。事实、理由及抗辩意见：2003年，原告将其村办的水泥预制板厂对外进行公开招商，经协商，原被告于2003年4月1日签订《转让合同》，被告取得厂区用地70年的使用权，同日原告出具《承诺书》，并且双方口头约定地上建筑物及水泥仓库、厂房、生产设备、场地等所有权以价款8000元一并出让给被告。事后被告陆续向原告支付土地使用权有偿使用费、厂房等建筑物及生产设备所有权出让费等共计993879.32元。上述转让行为当时通过了原告村、支两委和村民代表大会民主议事程序认可，实际转让的是村办企业生产经营用地，且转让标的包括原告原水泥预制板厂的生产经营权、、地面附着物所有权和土地使用权系复合型转让，合同虽然约定土地使用权办证等事项，但实质是原告将村办企业的土地使用权有偿租赁给被告，并连同企业经营权、生产设施、、地上建筑物一并转让并非单纯的集体土地买卖行为。因此上述合同并不违反国家相关法律规定，况且按当时全国、湖北省、武汉市等地惯例和做法，村办集体企业转让一般都是连同土地使用权一并转让（出租）。2014年原告纳入开发范围后，未经合法征收补偿程序，擅自干扰、阻碍被告及入住被告厂区商户的经营，造成被告大量合同违约，由此造成被告违约赔偿的损失和直接经营损失，原告应停止侵害、排除妨害。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对土地使用权有偿转让合同，双方各持不同证明目的，对此本院将结合查明的事实进行采信；2.对原告所举的洪山区洪山街新路村城中村综合改造项目土地权属调查报告、关于洪山区新路村综合改造方案的签报、新路村综合改造规划、武汉市人民政府征收土地公告及用地范围略图、新路村公告、工作联系函、照片，被告均认可其真实性不认可其证明目的，对此本院将结合查明的事实进行采信；3.对被告所举的4份收条、2份收据、1份发票，原告认可其真实性，但认为与本案无关，本院认为该组证据仅能证明被告对转让地进行了水电安装等投资，并不能证明其是用于经营水泥预制板厂；4.对被告所举的土地复核情况、原告原水泥预制板厂平面分布图、扩大生产规模的建筑平面示意图、申请报告、建房申请书及2份报告，原告仅认可被告征用原告土地复核情况的真实性，且对该组证据证明目的均不予认可，对其证明目的本院将结合查明的事实进行采信；5.对被告所举的关于洪山区新路村综合改造方案的签报、工作联系函及公告，原告认可其真实性，本院对其所证明的包括诉争土地在内的原告2000余亩集体土地已纳入开发范围的事实予以采信；6.对被告所举的现场图片6张、租户合同及证言，原告不予认可，对其证明目的本院将结合查明的事实进行采信。 本院经审理认定事实如下：2003年4月1日，原被告签订《转让合同》，约定：一、转让地块地点为原告村委旁，具体位置及外型尺寸以丈量的平面图为准，平面图作为本合同附件；二、转让地块面积为10亩；三、转让地块的地面平整，无建筑物；四、转让地块使用权为有偿转让，期限为70年（2003年4月1日至2073年4月1日）；五、转让费按70年计每亩6万元，总价60万元，对农民的青苗费及其它搬迁清拆费由被告一次性补偿给原告1万元；六、本合同签字盖章的两天内被告付给原告转让费20万元，三月内被告再付给原告转让费20万元，原告协助被告在五个月内办理土地使用权证照过户手续，余款半年内一次付清……七、甲方负责地块平整及地面建筑物的清拆、预制空心板公司材料、成品、建筑物的搬迁、理赔……十一、该地块在被告使用期内，其土地使用权未向上级机关办理完善手续证照前，如因国家建设硬性规定或国防需要，以致本合同不能继续执行的，原告应按时价赔偿被告土地使用权价款及地面建筑物的损失……此外，原告同时向被告出具承诺书，对协助被告办证照及维护被告权益等事项做了承诺。事后，被告陆续支付原告土地转让费、青苗补偿费、房屋、水泥仓库及砂、碎石款等共计864900元。2005年6月23日，被告向洪山乡人民政府报批的申请报告中载明：“……将位于洪山区新路村村委旁（即新路村原水泥预制厂））地块总面积约14亩）之使用权有偿转让给我公司……恳请乡政府批准允许我公司将该地统一规划，安排建设二层高的商场、便利店、农副产品集贸市场……”，该申请另附《关于在新路村（原水泥预制板厂））地块建设商业网点农副产品集贸市场的可行性报告》，但前述申请并未获批准。2005年11月28日，原被告对被告在原告处用地面积进行了复核，核准被告实际用地面积为14.115亩。2015年10月29日，武汉市政府批准了新路村综合改造方案及分期改造方案，本案涉案土地位列其间。2016年8月26日，被告收到原告的通知，要求被告与原告洽谈拆迁补偿及腾退等相关事宜。后双方协商未果，原告诉至本院，被告亦提起反诉，其诉请均如前。另第一次开庭审理中，本院向被告释明：双方诉争合同无效，被告是否变更其反诉请求？被告表示如法院明确合同无效后将变更其反诉请求。后经被告申请，本案转为普通程序后的第二次开庭审理中，经评议，合议庭认定转让合同无效，并再次向被告释明，要求被告在规定时间以前针对合同无效变更其反诉请求，但被告仍坚持其反诉请求。案件审理过程中，本院组织原被告进行了调解，但双方调解意见差距过大，无法达成一致意见。 以上事实，有庭审笔录、调解笔录及原被告提交的证据等附卷佐证。 本院认为，本案转让合同转让的土地是农村土地，转让合同第三条、第七条第一项以及被告所举的申请报告可以证明原告通过合同向被告转让的是涉争土地的使用权，作为农村集体经济组织，原告无权将其所有的土地使用权转让或承包给第三方用于非农业建设。转让合同签订后，从该合同第七条第一项及被告所提交的申请报告、可行性报告等证据来看，被告并未将该土地用于农业用途，违反了法律强制性规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。此外，从被告所举的申请报告来看，虽经原被告多次申请，但该土地至今未被洪山区政府确认为建设用地，即未办理土地使用权变更登记手续，则该土地依法不能改变其权属和用途。涉争土地至今未按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定进行土地使用权变更登记，土地使用权仍属于原告，其转让行为应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故诉争土地使用权应由被告返还给原告。另经本院释明，被告仍坚持其反诉请求不变更，该法律后果应由被告承担，对因诉争合同无效给被告造成的损失，被告仍可另案主张权利。 综上，对原告主张确认转让合同无效及被告腾退并返还涉争土地给原告的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张确认转让合同有效并要求继续履行合同及要求原告停止侵害、排除妨碍等反诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、第六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会与被告（反诉原告）汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处于2003年4月1日签订的《土地使用权有偿转让合同》无效； 二、被告（反诉原告）汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处于本判决生效之日起十五日内腾退并返还占用的14.115亩土地给原告（反诉被告）武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会； 三、驳回被告（反诉原告）汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处的诉讼请求。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由被告（反诉原告）汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  喻承跃 审 判 员  董 菲 人民陪审员  吴 敏 二〇一七年十月二十四日 书 记 员  唐培森