湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初4521号原告李彪，男，1987年10月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托代理人夏凌云，湖南科云律师事务所律师。原告湖南中茂房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102。法定代表人邱杰浪，总经理。委托代理人胡珊军，湖南如金律师事务所律师。原告李彪与被告湖南中茂房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彪及其委托代理人夏凌云到庭参加了诉讼，被告湖南中茂房地产开发有限公司的委托代理人胡珊军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告向原告返还协议中约定缴纳的商铺诚意金（或商铺认购款）220000元；2、被告向原告支付截自2014年3月20日至2017年7月26日止的利息176000元（合同约定月息三分计算，现原告自愿调整为月息两分计算），并支付2017年7月27日起至欠款付清之日止的后续利息；（合同约定月息三分计算，现原告自愿调整为月息两分计算）；3、解除《中茂城商品房内部认筹协议书》；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费用。被告答辩要点：1、被告不同意解除本案认筹协议书，原告该项解除权主张已经过请求期间；2、原告主张违约金计算标准过高，按法律规定不能超过本金的30%，被告要求降低。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2014年3月30日，原、被告双方签订《商品房内部认筹协议书》（以下简称认筹协议书）。协议约定，1）原告为乙方，被告为甲方；2）原告意向购买被告在长沙经济技术开发区板仓××与向阳路交汇处开发的项目“中茂城”15-40㎡的内街商铺，并自愿在被告项目开盘预售之前以内部认筹方式交纳认筹诚意金，并取得被告相关优惠待遇。协议签订时，原告向被告支付认筹诚意金220000元；3）被告在取得预售许可证后，原告有优先购买被告商铺的权利。原告如愿意购买商铺，必须在收到被告书面认购通知后十个工作日内与原告签订正式《商品房买卖合同》，认筹诚意金转为购买商铺房款，并原告可享受商铺售价八五折优惠；因原告原因，放弃及未选中被告商铺，被告同意自原告交诚意金之日起至被告项目正式开盘之日止，按月息2%，利息与本金在开盘后十个工作日内返还；4）被告承诺上述项目在2015年6月底前取得预售许可证，2015年8月30日之前对外开盘销售，2015年12月31日整体开业；若不能如期开盘，被告需支付给原告自交诚意金之日起按月息3%计取利息和返还全部诚意金。另经审理查明确认：1、2013年9月10日，原告向被告原股东湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎公司）财务负责人邱建军账户62×××99转账200000元；2、2014年3月30日，被告向原告开具“交款单位：李彪，人民币220000元，收款事由：商铺诚意金”的收据，即日起原告与被告原股东金鼎公司之间的债务转移至被告；3、2014年7月30日，被告原股东金鼎公司向原告出具“今借到李彪人民币218666元…”借据；4、2016年9月3日，原告前往被告处选购门面，因被告未选好门面且被告不愿给予原告八五折优惠而未能签订正式《商品房买卖合同》。同日，被告向原告开具“今收到李彪转来购铺款306132元（含本金218666元，利息87466元）”的收据。二、双方当事人有争议的事实（一）认筹协议书是否应予解除原告认为，被告未如期取得预售许可证且不愿给予原告八五折优惠，违反了认筹协议书的约定，认筹协议书已没有继续履行下去的基础；另原告未能选中商铺，符合认筹协议书中第三条第二款的约定。故该认筹协议书应当解除；被告认为，其未违反认筹协议书的约定且原告于2016年9月3日前往被告处选购商铺证实原告一直在继续履行该认筹协议书，故不应解除；本院认为，在履行认筹协议书的过程中，被告未按协议书约定给予原告享受商铺售价八五折优惠，使得双方一直未能签订商品房买卖合同，导致原告购买被告商铺的合同目的无法实现。被告的行为已构成违约，原告主张解除双方所签订的认筹协议书不违反法律规定，应予支持。（二）认购诚意金及其利息是否应予返还原告认为，被告违反了认筹协议书第四条第一款的约定；且约定的利息标准系双方自愿达成的且原告自愿调整利息标准为月息2%，故原告有权要求被告返还全部诚意金和自原告向被告交付诚意金之日起按月息2%标准进行计息；被告认为，原告不能证明其向被告原股东金鼎公司财务负责人邱建军转账的200000元已转化为本案的认购诚意金；且原告主张利息计算标准过高，利息金额已达认购诚意金的80%，不符合合同法解释（二）第二十九条的规定。故被告不应返还认购诚意金及其利息。本院认为，依据认筹协议书的约定，原告主张被告返还认购诚意金并按月息2%标准计算利息并不违反认购协议书的约定及法律规定。判决的理由与结果本院认为，被告承继其原股东金鼎公司所欠原告借款债务后，将该笔债务转化为认筹诚意金而与原告签订的《商品房内部认筹协议书》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应全面履行合同义务。1）该协议书在履行过程中，因被告未按协议约定的给予原告享受购房款八五折优惠价格，使得原、被告双方一直未能签订商品房买卖合同，致使原告购买被告商铺的合同目的无法实现。被告的行为已构成违约，原告主张解除双方所签订的上述认筹协议书不违反法律规定，本院予以支持；2）原告主张被告返还认筹诚意金220000元并按月息2%计算自原告向被告交付诚意金之日起至实际归还之日的利息，符合法律规定和协议书约定，本院亦予支持。至于被告所辩称不同意解除协议、解除请求权逾期、违约金计算过高等主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告李彪与被告湖南中茂房地产开发有限公司于2014年3月30日签订的《商品房内部认筹协议书》；二、被告湖南中茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李彪认筹诚意金220000元及利息（按月息2%利率标准计算自2014年3月30日起至实际归还之日止）；三、驳回原告李彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7240元，减半收取3620元，由被告湖南中茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 付建安二〇一七年十月十九日法官助理 吴 欢书 记 员 李子祎附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。