山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0687民初1569号 原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地:山东省海阳市海阳路**。 负责人：王彦一，该行行长。 委托诉讼代理人：万德辉，该行员工。 被告：张雅茹，女，1963年6月5日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被告：梁金章，男，1957年12月28日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，，住所地:山东省烟台市海阳市徐家店镇驻地 法定代表人：程强，总经理。 委托诉讼代理人：毕晓彤，公司职工。 委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。 被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街**** 负责人：李长征，经理。 原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称：建行海阳支行）与被告张雅茹、梁金章、山东鑫沃房地产开发有限公司（以下简称：鑫沃公司）、山东银联担保有限公司烟台分公司（以下简称：山东银联担保烟台公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉到庭参加诉讼，被告张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除建行海阳支行与张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司于2015年1月22日签定的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、请求张雅茹、梁金章偿还尚欠借款本金193310.96元、利息7000.79元（利息计算至2017年2月3日），本息合计200311.75元，自2017年2月4日起至本金还清之日产生的利息仍按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算；3、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保烟台公司对以上款项承担连带保证责任。4.依法确认建行海阳支行对张雅茹、梁金章的办理预押抵登记坐落于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5、张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司承担本案诉讼费用。事实与理由：张雅茹、梁金章因购买鑫沃公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号的房屋向建行海阳支行申请贷款，2015年1月22日，建行海阳支行与张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额230000元，借款期限84个月，同时约定张雅茹、梁金章将购买的房屋抵押作为履约担保，鑫沃公司、山东银联担保烟台公司为张雅茹、梁金章履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止到2017年2月3日，被告张雅茹、梁金章尚欠借款本金193310.96元、利息7000.79元（利息计算至2017年2月3日），本息合计200311.75元，被告张雅茹、梁金章已经多次未按照合同约定时间履行还款义务。被告张雅茹、梁金章的行为已构成违约，被告鑫沃公司、山东银联担保烟台公司亦未继续承担连带保证责任。为了维护原告的合法权益，诉至法院。 被告张雅茹、梁金章未答辩。 被告鑫沃公司提交书面答辩状辩称：鑫沃公司不同意建行海阳支行解除与张雅茹签订的借款合同；本案有物的担保，又有保证人的保证，依照法定原则，应当先行处置抵押物，不足部分由建行海阳支行另行主张权利；建行海阳支行所主张的尚欠数额，应提供计算方法和依据以及明细，最后以法院核实的数额为准；不同意商品房买卖合同和借款合同合并审理。 山东银联担保烟台公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。建行海阳支行对其主张提供的证据有： 1、2014年5月16日张雅茹、梁金章签订的《个人住房借款申请书》； 2、2014年5月16日张雅茹、梁金章与鑫沃公司签订的《商品房预（销）售合同》； 3、2014年5月16日鑫沃公司出具的收款收据； 4、2015年1月22日建行海阳支行与张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 5、2015年1月22日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证； 6、2015年2月2日海阳市住房保障和交易中心出具预告登记证（海房预徐家店字第20140372号）； 7、2017年10月11日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单； 被告张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。 上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月16日张雅茹、梁金章与鑫沃公司签订的《商品房预（销）售合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号房屋，付款方式采用银行按揭贷款。2015年1月22日，建行海阳支行与张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额230000元，贷款人将款项一次性划入鑫沃公司账户；借款期限自2015年1月22日至2028年7月25日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际房款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。合同约定：借款利率在基本利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同第36条约定：鑫沃公司承担的担保方式为阶段性保证+抵押，即自本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。山东银联担保烟台公司是保证人，承担连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止：担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）；海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号房屋为被告张雅茹、梁金章抵押财产。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。 2015年1月22日，建行海阳支行按照约定将贷款230000元发放到鑫沃公司账户；截止到2017年2月3日，被告张雅茹、梁金章已偿还本金36689.04元，利息17416.95元，合计54105.99元，尚欠本金193310.96元，利息7000.79元，合计200311.75元。 被告张雅茹、梁金章作抵押担保的房产座落于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号，该房产于借款担保合同签订后于2015年2月2日在海阳市住房保障和交易中心对房屋办理预抵押担保预告登记，至今尚未办理房地产权属登记。 审理中，本院根据建行海阳支行申请依法查封了张雅茹、梁金章办理预抵押登记备案的位于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号的房屋，查封期限三年。 本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认借款合同合法有效，原、被告均应依约履行，被告张雅茹、梁金章未能按照合同约定偿还原告借款，保证人鑫沃公司、山东银联担保烟台公司未依约履行保证责任，构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除与被告张雅茹、梁金章、鑫沃公司、山东银联担保烟台公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。被告鑫沃公司不同意解除借款合同，本院不予支持。 原告请求被告张雅茹、梁金章偿还尚欠借款本金193310.96元、利息7000.79元（利息计算至2017年2月3日），本息合计200311.75元，自2017年2月4日起至本金还清之日产生的利息仍按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算，符合合同约定，本院予以支持。原告依照合同约定，要求被告鑫沃公司承担担保方式为阶段性保证+抵押即连带保证责任，山东银联担保烟台公司承担连带保证责任，本院予以支持。 原告建行海阳支行要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权,本院认为，张雅茹、梁金章所购房产上设定的抵押预告登记，并非抵押权设立登记,故对建行海阳支行该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告张雅茹、梁金章、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司于2015年1月22日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》； 二、被告张雅茹、梁金章于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款借款本金193310.96元、利息7000.79元（利息计算至2017年2月3日），本息合计200311.75元，自2017年2月4日起至本金还清之日产生的利息仍按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算； 三、被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带保证责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行对张雅茹、梁金章办理预押抵登记坐落于海阳市徐家店国际商城C24号楼4单元202号的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4305元，保全费1522元，由被告张雅茹、梁金章、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  丁光勇 人民陪审员  姜聪玲 人民陪审员  包桂凤 二〇一七年十月十二日 书 记 员  潘秋余