上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初3852号原告(反诉被告)：王辉，男，1987年9月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：叶满天，上海剑湖律师事务所律师。被告(反诉原告)：张金娣，女，1959年6月30日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：张爱娣，女，1955年10月9日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)张金娣及被告张爱娣的共同委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。第三人：上海长宁燃料有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：华正明，董事长。委托诉讼代理人：朱惠建，男。原告王辉与被告张金娣、张爱娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2017年5月11日追加第三人上海长宁燃料有限公司参加诉讼。2017年5月27日被告张金娣提出反诉。同日，本院组织原、被告双方进行了证据交换，并于2017年7月18日、7月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)王辉及其委托诉讼代理人叶满天，被告(反诉原告，以下简称第一被告)张金娣及两被告的共同委托诉讼代理人倪建国，第三人上海长宁燃料有限公司的委托诉讼代理人朱惠建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、两被告赔偿原告违约金324,000元，返还原告押金27,000元；3、两被告赔偿原告装修损失208,650.84元；4、诉讼费由两被告负担。事实和理由：2014年5月26日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告向两被告租赁上海市长宁区天山西路XXX-XXX号三开间门面房屋(以下简称涉讼房屋)，租赁期限自2014年6月6日至2018年6月5日止；前二年的租金为每年324,000元，后二年的租金为每年346,680元。但从2016年6月28日起有自称其系涉讼房屋权利人来告知要收回房屋，原告数次与被告联系要求协商和交房，被告未予回复。原告在2017年2月8日搬离涉讼房屋。合同约定租赁期限为四年，由于被告原因履行二年，违约金按照四年的平均数计算，另原告搬离租赁屋时已将安装在该房内的二台空调拆除，故原告在审理中要求将第2项诉请中的违约金数额变更为335,340元；将第3项诉请中赔偿原告装修损失数额变更为193,710.84元。因两被告违约双方交涉无果，故原告起诉来院。被告张金娣、被告张爱娣(以下简称第二被告)本诉辩称，房屋出租方是第一被告，第二被告仅是第一被告的委托代理人，原告清楚合同签约人是第一被告，故由第一被告承担民事责任。由于原告在2017年3月18日交还房屋，合同已解除。两被告同意原告的第一项诉请，并退还押金，但不同意原告的其余诉请。如果确实存在违约要求适用合同法为准。第一被告向本院提出反诉请求：1、原告向第一被告支付2016年6月6日至2017年3月18日的房屋租金272,529元(按年租金346,680元计算，日租金为963元);2、反诉费用由原告负担。原告王辉反诉辩称，租赁合同签署人系第二被告，房屋租金也是第二被告收取，出租方应为第二被告，故不同意第一被告的反诉请求。涉讼房屋自2016年8月4日起产权人向法院申请执行收回涉讼房屋，故两被告无权向原告收取租金，且原告在2017年2月8日搬离涉讼房屋。第三人上海长宁燃料有限公司述称，其系涉讼房屋的产权人，自2010年至2015年8月31日止将上海市长宁区天山西路XXX号-XXX号房屋出租给上海政帆贸易有限公司(以下简称政帆公司)。合同到期后，由于政帆公司不肯搬离，故向法院提起诉讼，于2017年5月9日通过申请执行收回上述房屋。第三人从未将涉讼房屋出租给第一被告。两被告陈述，政帆公司由第二被告及其配偶申请开办。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁合同》、房租支付凭证、律师函、上海市不动产登记簿、押金和首笔租金收据、退回房租的转账凭证、法院公告、(2015)长民三(民)初字第1702号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：政帆公司于2000年11月21日成立，经营期限至2020年10月20日。股东为第二被告及案外人尚政义两人。两被告系姐妹关系，第二被告是尚政义的配偶。上海市长宁区天山西路XXX号-XXX号的房屋权利人系第三人。2010年9月24日，第三人与政帆公司签订《房屋租赁合同》，由第三人将上述房屋出租给政帆公司，约定租期自2010年9月1日至2015年8月31日止。合同到期后，由于政帆公司仍占有房屋不肯搬离，故第三人于2015年9月9日向本院提起诉讼，并于2017年5月9日通过法院强制执行收回上述房屋。2014年5月26日，原告作为承租方(以下简称乙方)签署的《房屋租赁合同》中首部出租方(以下简称甲方)一栏填写了第一被告的姓名，尾部出租方是第二被告签名。双方在合同中约定：由甲方出租给乙方上海市长宁区天山西路XXX-XXX号三开间门面作为营业使用；房屋租赁期自2014年6月6日起至2018年6月5日止；2014年6月6日起至2015年6月5日止的年租金为324,000元，2016年6月6日起至2018年6月5日止的年租金为346,680元；每6个月支付一期租金；乙方向甲方支付房屋租赁押金27,000元；如乙方对房屋需重新装修，须事先向甲方提供相关图纸及平面图，并征得甲方书面同意；合同期满或提前终止，乙方应在合同期满前或甲方规定之日前负责搬离属于乙方的家具、电器等设备。由乙方增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其它可拆卸后会损坏室内状况的情况等)乙方不得拆除。逾期未搬离视为放弃所有权，甲方可无偿拥有物品之所有权；合同期内若甲乙双方协商一致，可提前终止合同，提出终止合同一方，必须赔偿另一方一年租金。合同订立后，原告向第二被告支付了押金27,000元，并向第二被告支付租金至2016年6月5日。2016年6月27日，原告向第二被告汇付2016年6月6日至12月5日的租金计162,000元。同年7月8日，第二被告将该笔租金退还给原告。原告在搬离涉讼房屋时已将二台空调拆除，并于2017年3月18日将涉讼房屋的钥匙各寄了一套给两被告。本院认为，涉案《房屋租赁合同》在当事人主体上虽然存在一定瑕疵，可以根据当事人的真实意思表示予以确定；其它方面与法不悖，应属有效。现在双方对解除涉案合同、退还押金没有异议。下面就本案争议焦点分述如下：1、涉讼房屋出租人主体的问题。当事人签订的合同中列明的当事人与最后的署名不一致的，一般以最后的署名为准。由于本合同首部列明出租方的第一被告未在合同尾部签字，却坚持认为自己是合同的当事人并提出租金欠款的反诉请求；在尾部出租方署名的第二被告称自己是代理人，却未在合同上注明。鉴于两被告是姐妹关系，将第二被告夫妻成立的公司租赁的房屋转租时行为不规范，致使原告认为两被告都是出租方；在诉讼中又未予合理解释，且第二被告未主张欠租的反诉请求，为避免讼累，可以认定两被告与原告存在租赁合同的法律关系。原告要求两被告共同承担出租方的违约责任，本院可以支持。2、原告搬离涉讼房屋的日期的问题。原告称其在2017年2月8日发函通知两被告要求解除合同并办理搬离涉讼房屋的交接手续，但提供顺丰速运集团(上海)速运有限公司(以下简称顺丰速运)出具的编号为XXXXXXXXXXXX及XXXXXXXXXXXX两份快件单及顺丰速运的证明，不足以证明上述两快件已分别在2017年2月10日、9日送达给两被告。两被告称其从未收到过该快件，可以采信。2017年3月18日，两被告分别收到原告邮寄的涉讼房屋钥匙，故该日可以认定为原告搬离涉讼房屋的日期。原告搬离涉讼房屋时，将房屋钥匙分别寄送两被告，诉讼中却否认与第一被告有租赁合同法律关系，明显自相矛盾，拒不支付相应的欠租费用没有依据。第一被告的反诉请求，本院可以据实支持。3、合同提前终止履行的责任问题。涉案合同租赁到期日为2018年6月5日，而政帆公司与第三人的房屋租赁合同于2015年8月31日到期后，两被告未能弥补权利瑕疵，存在过错。两被告的过错致使涉案合同无法正常履行，原告请求两被告承担赔偿责任，符合合同约定的“提出终止合同一方，必须赔偿另一方一年租金”责任条款的本意，鉴于原告诉请赔偿的金额低于合同约定的标准，本院可以支持。4、原告的装修费能否得到赔偿的问题。涉案合同中仅对合同期满后装潢处理作了约定，现在原告已经拆除空调等独立的设备，没有能够证明提前终止合同的装修损失超过了对方赔偿的违约金数额，故该项请求本院不予支持。5、第一被告要求原告支付涉讼房屋租金的问题。合同约定2016年6月6日起年租金为346,680元，原告使用涉讼房屋至2017年3月18日止，应按日向两被告支付房屋租金(346,680元/365天*286天)271,645.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第一款、第三十二条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王辉与被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王辉押金27,000元；三、被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)王辉违约金335,340元；四、原告(反诉被告)王辉应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣自2016年6月6日起至2017年3月18日止的房屋租金271,645.66元；五、驳回原告(反诉被告)王辉的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)张金娣的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,476.60元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计4,738.30元，由原告(反诉被告)王辉负担1,658.40元，被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣负担3,079.90元。反诉案件受理费5,388元，减半收取计2,694元，由原告(反诉被告)王辉负担2,685.30元，被告(反诉原告)张金娣、被告张爱娣负担8.70元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇一七年十月十日书记员  杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条第一款当事人订立合同，应当具有相应的民事权利和民事行为能力。……第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，叶可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……