浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8523号 原告：宁波和丰创意广场投资经营有限公司（统一社会信用代码为91330200662085103C）。住所地：宁波市鄞州区江东北路临317号和丰创意广场（2-11）室。 法定代表人：吴国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周彬，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建宏，浙江素豪律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司（统一社会信用代码为913300007109582058），住所地：杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。 法定代表人：金科丽。 委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（统一社会信用代码为91330206764528083H）。住所地：宁波市北仑区新碶中河路36号海晨大厦206室。 法定代表人：竺文英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑾，浙江海音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 原告宁波和丰创意广场投资经营有限公司（以下简称和丰公司）与被告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城公司）、绿城物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称绿城宁波分公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，根据原告的申请，本院依法保全了被告的财产。因案情复杂，转为普通程序审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本院分别于2019年7月30日，2020年5月7日二次公开开庭进行了审理。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告和丰公司起诉称：根据原被告之间签订的《物业管理服务委托合同》约定，由原告和丰公司负责运营及管理的和丰创意广场的日常物业管理由原告委托二被告进行管理，2015年3月30日双方签订最后一份《物业管理服务委托合同》，服务期限为2015年4月1日至2018年6月30日。2018年6月30日双方合同到期后，二被告退出和丰创意广场的物业管理，后原被告因物业费用结算问题发生异议，双方多次来往函件解决，后经双方一致同意，由原告于2018年7月19日委托浙江德威会计师事务所有限公司（以下简称德威会计师事务所）对原被告双方待结清款项进行审计，并同意以德威会计师事务所出具的《专项审计报告》中确定的金额为双方最终结算金额。2019年4月26日德威会计师事务所出具了《专项审计报告》，其中审计报告第二条第二款确定了原被告2011年1月至2018年6月相关费用结算结果，其中第三项确定“绿城物业应支付给和丰公司款项净额为人民币3291953.25元”，《专项审计报告》出具后，经原告发函向被告催讨上述款项，但被告至今未支付相关款项。故诉讼来院，请求判令：两被告向原告支付欠款共计3291953.25元。 被告绿城公司、绿城宁波分公司答辩称：在被告给原告提供物业服务期间发生了各种的问题及争议，这个过程时间很长，在退出之前双方一直在协议，也与原告方多次函件往来，原告一直以先要钱，后来要对数据统计，经双方财务进 行核对，审计数字是对财务数据的计算，财务数据并非法律上的责任，至今，被告仍然承认审计报告上的金额没有错，但是审计报告上的金额是以被告百分之百收回物业费为基础来进行计算的，在此情况下是没有合同约定及法律责任依据的，对于被告来讲，被告给原告及原告的租户提供物业服务，原告在很长时间内没有支付自己的物业费，至今为止原告及其他小业主（租户）欠了大额的物业费，这里有些小业主被原告赶走了找不到，有些耍赖不肯给，有些法院正在执行过程中，还有执行到一部分。原告的证据中没有提供2011年的物业管理委托合同，2011年的物业管理委托合同明确规定2011至2013年12月31日止这段时间发生的纠纷可以提请宁波市仲裁委员会仲裁。合同没有对后续履行、解决纠纷做出约定，因此，原告的请求没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另外，因为原告方提供的房产设备如表具的各种各样的问题，导致与承租方的诉讼，对发生争议的部分应确定责任，且物业合同中没有约定的追缴过程中的费用或者损失，和丰公司有责任，应该予以承担。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2011年5月25日，宁波市工业设计投资发展有限公司（作为甲方，该公司于2012年变更为和丰公司）与绿城公司签订了《和丰创意广场物业服务委托合同》。合同约定了物业基本情况，其中物业名称为和丰创意广场，坐落位置为宁波市江东区，建筑面积为约34万平方米，服务期限为自2011年10月20日起至2013年12月31日止；乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理，2.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理……；物业服务收费实行包干制，由乙方向甲方和租户收取物业服务费，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担；各类物业服务费为综合服务费、公共能耗费周转金、日常维修费、建筑垃圾清运费、空置房物业费（收取办法另行协商）、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、法定税费、物业服务企业的利润、保险费（投保公众责任险、在保修期外的一切财产险）、其他；甲方和租户的物业服务费用于2011年10月20日起计收，以上物业服务费用按每3个月为一个缴费周期，由乙方在缴费周期的第一个月的15日前收取；对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；合同还约定在本合同履行期间，甲乙双方如发生争议，协商解决，协商不成，可提请宁波仲裁委员会仲裁解决。 2014年6月23日，和丰公司（作为甲方）和绿城宁波分公司（作为乙方）签订了《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同》，合同约定了物业基本情况，其中物业名称为和丰创意广场，坐落位置为宁波市江东区，建筑面积为约34万平方米，服务期限为自2014年1月1日起至2015年3月31日止；乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理，2.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理……；本广场物业管理服务区域采取包干制和酬金制二种物业管理模式，其中包干制范围为广场范围内全委托物业管理收费实行包干制，由乙方向租户收取物业综合服务费，包干使用，盈余或亏损均由乙方承担，包干人员核定不少于172人，其中维修部人员不少于28人……；广场能耗全部由乙方代收代付、月结月清；租户的物业服务费用于2014年1月1日起计收，以上物业服务费用按每三个月为一个缴费周期，由乙方在缴费周期的第一个月的15日前收取，甲方和乙方之间的相关费用按季度双方审核确认后在10个工作日内按实支付；对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据；非因甲方原因而导致的租户所欠费用与甲方无涉，乙方不因甲方作为单一业主而导致的租户欠费向甲方予以追偿或起诉，甲方不承担因此而导致的连带责任；合同还约定在本合同履行期间，甲乙双方如发生争议，协商解决，协商不成，递交宁波市江东区人民法院诉讼解决。后和丰公司和绿城宁波分公司签订了《补充协议》，协议对综合服务费等进行了调整。 2015年3月30日，和丰公司（作为甲方）和绿城公司（作为乙方）签订了《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同》，合同约定了物业基本情况，其中物业名称为和丰创意广场，坐落位置为宁波市江东区，建筑面积为约34万平方米，服务期限为总期限为39个月，即2015年4月1日起-2018年6月30日止，物业服务逐年考核，在合同总期限内，考核合格服务合同逐年延续，第一个签订周期为2015年4月1日至2016年6月30日，在本签订周期内乙方的服务水平达到甲方考核要求经考核合格的双方将延续合同，第一个延续周期为2016年7月1日至2017年6月30日，第二个延续周期为2017年7月1日至2018年6月30日，延续期间主要条款仍按原合同履行，考核不合格的，乙方同意甲方另行选取其他单位替代；本广场物业服务采用包干和人员外包二种服务模式，其中包干模式范围为广场红线范围内所有建筑及附属物，总建筑面积约34万平方米；租户欠交物业服务费用，经乙方催交，未能按时足额交纳物业服务费用的，非因甲方原因而导致的租户所欠费用与甲方无涉，乙方不因甲方作为单一业主而导致的租户欠费向甲方予以追偿或起诉，甲方不承担因此而导致的连带责任；合同还约定在本合同履行期间，甲乙双方如发生争议，协商解决，协商不成，递交宁波市江东区人民法院诉讼解决。合同期满后，被告已撤出。 2016年9月6日，和丰公司和绿城宁波分公司签订了《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同补充协议》，主要约定了考核条款。 2018年6月30日，和丰公司（作为甲方）和绿城宁波分公司（作为乙方）签订了《补充协议》，补充协议约定：2012年2月1日之前乙方实施酬金制模式，由乙方代收取的写字楼综合费的6元/平方米·月和商铺综合费的8月/平方米·月归甲方所有，全额打入甲方指定账户；自2012年2月1日至2018年6月30日期间乙方实施包干制模式，由乙方收取的写字楼综合服务费的1.92元/平方米·月和商铺物业综合服务费的1.97平方米·月归甲方所有，由乙方收取的大运营写字楼综合服务费的0.96元/平方米·月和商铺物业综合服务费的1.04元/平方米·月归甲方所有，每季度凭发票结算一次，全额打入甲方指定账户；自2014年7月1日至2018年6月30日，写字楼公共能耗包干费由乙方向包干能耗租户按照2元/平方米·月标准收取，具体收费标准以乙方与租户签订的物业协议为准；自2012年2月1日至2018年12月31日，日常维修费参照《宁波市日常维修收费办法》由乙方向租户按照2元/平方米·年标准收取。 2018年7月18日，和丰公司和浙江德威会计师事务所签订了《审计业务约定书》，约定由和丰公司委托浙江德威会计师事务所对绿城宁波分公司受托管理的宁波和丰创意广场相关能耗结算等事项进行专项审计。 2018年9月11日，绿城宁波分公司和合丰公司签订了《和丰创意广场热蒸汽费用搁置情况》，建议将自2016年4月起至2018年3月的蒸汽差异费用先行搁置，暂缓结算，搁置的蒸汽费用共计2551630.29元。 2019年4月24日，和丰公司和绿城宁波分公司签订了《清算审计补充说明》，双方对相关能耗结算等过程中的一些不明确的事项，双方协商，就部分项目达成了一致意见，其中能耗专户结余共减去1685500.32元，部分项目尚需进一步协商确定。 2019年4月25日，被审计单位绿城宁波分公司对《物业清算专项审计报告》的意见为：同意。 2019年4月26日，浙江德威会计师事务所出具德威（会）专审字（2019）00062号专项审计报告，该专项审计报告载明，绿城物业应支付给和丰公司6855688.72元，和丰公司应支付给绿城物业3563735.47元，绿城物业应支付给和丰公司3291953.25元；并根据和丰公司与绿城物业于2019年4月24日签订的《清算审计补充说明》，对于双方在补充说明中约定的相关事项，因这些事项存在一定的不确定，故在审计过程中未作考虑，双方在补充说明中约定的相关事项如下：1.根据双方签订的2015.4.1-2018.6.30期间的《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同》及《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同补充协议》约定：和丰公司对绿城物业的相关费用收取率进行考核，未达标进行相应扣罚，绿城物业在2015-2017年度相关费用收取率不达标，在和丰公司应支付给绿城物业的自用物业费中合计扣款32万元，附表中的应收、应支金额按全额结算；2.在2016年4月至2018年3月期间，和丰广场产生255.163029万元的热蒸汽费用，由于差异大，绿城物业无法进行分摊，该费用处于搁置状态，已在绿城物业应支付给和丰公司的能耗专户结余中扣减，此项费用有待进一步协商确定……；和丰创意广场尚存12户租户欠费（含能耗费、物业费、日常维修费），经双方统计确认，至2019年4月24日止，应收未收总金额为492.9423万元（该金额根据《2019.04.24和丰创意广场历年欠费明细清单》确定，审计机构无需核实该金额的准确性），其中红麦、九膳源已经法院判决，但对方无资产执行；花园酒店、甬江壹号、华夏七千年、神域日光、舍之得、好悦佳由绿城物业出面通过司法途径解决，宝生珠宝、赋格影音已经法院调解，这两家租户的后续事宜与中石化、赛布玲娜等欠费租户由和丰公司与绿城物业协商解决。 另查明，绿城宁波分公司起诉过多家租户，部分已判决，部分调解，也有部分正在诉讼中，绿城宁波分公司曾在2018年12月底及2019年1月初向和丰公司发出“关于和丰花园酒店诉讼律师费分摊的告知函”、“关于宝生珠宝诉讼律师事宜的告知函”，和丰公司答复称：关于贵司提出的律师费合理分担的建议，我司同意案件生效并执行到位后，双方协商妥善处理。 还查明，2019年4月22日，案外人宁波巾帼洗涤有限公司和原告和丰公司、被告绿城宁波分公司达成了以下处置意见：2017年12月中央空调空跑流量费3008.74元由广场能耗账户承担、其它剩余欠费由香橙洗衣店支付给绿城物业。2019年4月22日，案外人宁波壹加壹医院有限公司和原告和丰公司、被告绿城宁波分公司达成了以下处置意见：2018年6月前20030.5元费用由绿城物业承担，20030.5元能耗费用由广场能耗专户承担，其他剩余欠费由壹加壹医院支付给绿城物业。该3008.74元和20030.5元已在审计报告调整时处理。 审理中，原被告一致确认双方合同中的酬金制和人员外包已经处理完毕了，现在处理的系合同中约定的包干制。被告绿城宁波分公司确认实际合同是由其在履行。 以上事实由原告提交的《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同》2份、德威（会）专审字（2019）00062号专项审计报告、审计业务约定书、清算审计补充说明、征求意见函、补充协议，二被告提交的《和丰创意广场物业管理服务委托合同》、会议纪要2份、和丰创意广场热蒸汽费用搁置情况说明、回复函、执行裁定书、民事调解书、民事判决书以及原被告双方的陈述等予以证明。 本院认为：关于仲裁，因被告系在庭审中而非法律规定的庭审前提出，本院已在庭审中告知不予审查并释明继续审理。原被告双方签订了《和丰创意广场物业管理服务委托合同》、《宁波和丰创意广场物业管理服务委托合同》，双方均应按约履行，被告表示合同实际由被告绿城宁波分公司履行，绿城公司系总公司，因此，原告起诉要求二被告共同承担责任，并无不当。二被告对专项审计报告中的审计数据并无异议，因此本院对审计报告予以确认，审计报告中已确认被告应支付原告的金额为3291953.25元，被告理应支付，拖欠不付，损失了原告的利益。被告提出因原告原因未能向承租户收取费用，主要系表具的原因，但原告在签订合同时已将相关的设备移交给被告管理，平时亦由被告绿城宁波分公司进行抄表并维护，被告现并无证据证明导致表具缺失等的原因在于原告，因此，对被告的该意见本院不予采纳。二被告还认为应在被告收取款项后再向原告进行支付，并无约定，本院不予采纳该意见。至于二被告认为专项审计报告中的数据应结合其他事项中的双方未协商一致部分及已进入司法程序的案子进行处理，第一，二被告对审计数据并无异议，且该审计数据出具前征询双方意见，且扣除的能耗费多达1685500.32元及其他部分事项达成了一致意见，第二，关于协商确定部分，其中的扣款32万元，被告应举证证明其在2015年-2017年度相关费用收取率达标，但被告未证明，其中的255.163029万元的热蒸汽费用，系搁置，并未在本案中予以处理，其中的租户欠费事宜，租户欠费系和被告签订合同，而并非和原告，从已有的调解书及判决书来看，也系被告向欠费租户进行主张，因此，要求原告对此承担责任本院不予采纳，被告主张向租户主张产生的费用，也要求由原告承担，但双方之间并无约定，本院不予采纳。因此，对于被告的意见，本院均不予采纳。二被告应支付原告欠款3291953.25元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条之规定，判决如下： 被告绿城物业服务集团有限公司、绿城物业服务集团有限公司宁波分公司支付原告宁波和丰创意广场投资经营有限公司欠款3291953.25元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费33136元，由被告绿城物业服务集团有限公司、绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担；财产保全费5000元，由被告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  郑世良 人民陪审员  周亚珠 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  邵婷婷