福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初814号 原告（反诉被告）：杨依寿，男，汉族，1938年9月15日出生，住福建省连江县，身份证号码×××1607。 原告（反诉被告）：陈春花，女，汉族，1964年5月15日出生，住福建省连江县。 上列两原告共同委托诉讼代理人：林财文、王丽飞，福建坤海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏义憬，男，汉族，1963年11月30日出生，住福建省长乐市。 被告（反诉原告）：魏建明，男，汉族，1983年10月6日出生，住福建省福州市台江区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：谢毅、陈玲，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告杨依寿、陈春花与被告魏义憬、魏建明房屋租赁纠纷一案，本院于2017年2月22日立案。诉讼中，被告魏义憬、魏建明提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王丽飞，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人谢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨依寿、陈春花向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向两原告支付从2016年7月7日起至2016年9月8日店面腾退期间的占有使用费，共计26866元；2、判令两被告共同向两原告偿付原告所垫付的物业、水电费，合计5395.6元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年7月7日，原告杨依寿与被告魏义憬签订《店面租赁协议书》，协议约定：原告将坐落于福州市台江区店面出租给被告使用，租赁期间自2014年7月7日起至2016年7月6日止。合同约定，被告每月前三日内应向原告支付月租金13000元，且被告付房租不得逾期三天，逾期视为违约，原告有权收回店面，押金亦归原告所有。另外，店面租赁期内，被告自行负责缴纳税费、物业管理费、水、电费、卫生费等一切费用。2015年8月19日，原告杨依寿将福州市台江区竹排埕1号光明城小区Ａ座67号店面转让给原告陈春花，并办理过户登记。2016年7月6日，店面租赁期限届满。被告魏义憬在未与原告达成续租协议的情况下，不仅不腾退店面，还与被告魏建明（系被告魏义憬的儿子）强行侵占原告的店面继续经营，且拒不支付租金。原告曾多次向两被告交涉，说明租赁期限届满，要求被告及时腾退店面，却遭被告无理拒绝。经调查，《店面租赁协议书》虽系被告魏义憬签订，但店面实际系由被告魏建明（系被告魏义憬的儿子）在占有使用着。在被告魏建明的《营业执照》上，所注册的经营场所正是原告租赁给被告魏义憬的店面，且该注册时间为2014年7月4日，与上述《店面租赁协议书》签约时间相差不过3天。同时，在该店面生产经营中，墙上挂示的福州市餐饮服务食品安全公示栏公示的食品安全管理人员，也正是被告魏建明本人信息。根据《最高人民法院的解释》第五十九条：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。因此，被告魏建明是本案的适格当事人。综上所述，两被告既不腾退店面，又不支付租金的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告魏义憬、魏建明辩称，答辩人魏建明并非本案租赁合同承租方，根据合同相对性原则，魏建明不是本案适格被告，原告诉请魏建明支付租金及占用使用费，没有事实和法律依据，应予以驳回；2、魏义憬延迟腾退房屋事出有因，因魏义憬是长期租用讼争店面，双方延续租赁关系长达十多年之久，此前因店面装修老化，刚对讼争店面进行过装修，基于以往的交易习惯，每年均会延续租约，不料在陈春花加入产权人当中后，改变了以往的做法，强行要求魏义憬腾退店面，导致本案争议，同时，在解除租约过程中，魏义憬提出返还押金的合理诉求，被对方拒绝，导致租赁押金至今未返还。恳请驳回原告诉请。 反诉原告魏义憬、魏建明向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告共同向反诉原告返还押金15000元；2、判令两反诉被告共同向反诉原告赔偿经济损失153850元；3、判令两反诉被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月7日，反诉原告魏义憬与反诉被告杨依寿签订《店面租赁协议书》，约定反诉原告魏义憬承租反诉被告位于福州市台江区间，Ａ座67号店面一间。租赁期限自2014年7月7日起至2016年7月6日止。每月租金13000元。签订本租赁协议时，反诉原告魏义憬交付给反诉被告押金人民币15000元，租期届满时，反诉原告没有违约情况下，反诉被告如数退还给反诉原告。租赁期间，反诉原告魏义憬均依约交付租金、缴纳物业费等。2016年7月6日，租赁协议期限届满后，双方未能就店面续租达成协议，根据协议第四条约定，反诉被告应将押金退还予反诉原告。但在反诉原告未存在任何违约行为的情况下，反诉被告拒不退还押金。租赁期满，反诉被告退还押金与反诉原告魏义憬腾退房屋应同时履行，但因反诉被告拒不退还押金，因而反诉原告魏义憬也未立即腾退房屋予反诉被告。2016年9月期间，反诉被告又在未经反诉原告同意的情况下，指使他人强行破门将反诉原告租赁场所内的空调、冰箱等物品全部搬离并更换门锁，拒绝反诉原告进入租赁场所并因此造成反诉原告财物损失共计153850元。综上，反诉被告应向反诉原告退还押金15000元并赔偿经济损失153850元。由于反诉被告拒不退还押金且不赔偿反诉原告的损失，故其要求支付自2016年7月7日起至2016年9月8日期间的房屋占有使用费、物业费、水电费的诉请也不应得到支持。为此，特提起反诉，请求维护反诉原告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审质证和陈述，本院对事实作如下认定： 2014年7月7日，以原告杨依寿为甲方（出租方），被告魏义憬为乙方（承租方），双方签订一份《店面租赁协议书》，约定：甲方将位于福州市台江区店面出租给乙方使用，租赁期限自2014年7月7日起至2016年7月6日止；每月租金13000元，租金按月结算，每月前三日内交付给甲方当月租金；签订本租赁协议，乙方交付给甲方押金15000元，租赁届满后，乙方没有违约情况下，甲方如数退还给乙方；店面租赁期内，乙方负责缴纳税费、物业管理费、水、电费、卫生费、环保、治安等一切费用；乙方付房租不得逾期三天，逾期视为违约，甲方有权收回店面中止协议。押金15000元归甲方所有；等等。被告魏义憬租赁上述店面后用于开办小吃店，领取的营业执照上载明：名称“台江区魏建明小吃店”、类型“个体工商户”、经营场所“福建省福州市台江区竹排埕1号光明城Ａ座66＃店面”、经营者“魏建明”。2016年7月6日租赁期限届满，被告魏义憬未将租赁场所交还给原告杨依寿，亦未向原告支付租金或占有使用费。之后，原告要求被告腾空店面未果。2016年9月7日夜至9月8日凌晨，原告杨依寿自行将被告店内部分设备搬至店门口，双方产生纠纷。两原告于2016年9月14日，将被告魏建明诉至法院【（2016）闽0103民初3321号一案】，法院于2016年11月10日作出民事裁定，认为魏建明不是该案件的适格被告，驳回两原告的起诉。两原告遂另行提起本案诉讼。 诉讼中，被告魏义憬陈述，其与被告魏建明系父子关系，以魏建明名义办理营业执照，其为实际使用者，魏建明也都在店内帮忙。 另查明，2015年8月19日，原告杨依寿将福州市台江区竹排埕1号光明城小区A座67号店面转让给原告陈春花，并办理了过户登记。 另，原告就其主张的已垫付物业管理费、水电费5395.6元事实，先后两次各提交了四张由福州居安物业管理有限公司开具的收款收据。先提交的四张收款收据：其中编号为0002115的，载明2016年8月15日至2016年9月7日水电费计4891.60元；编号为0001136的，载明2016年8月15日至2016年9月7日管理费120元；上述两份收款收据交款单位（或交款人）载明“老尚干小吃店”。编号为0001135的，载明2016年8月15日至2016年9月7日管理费30元；编号为0003132的，载明2016年8月15日至2016年9月7日水电费计354元；上述两份收款收据交款单位（或交款人）为“食杂批发店”。在被告对上列收款收据提出异议后，原告又提供了四张编号为0018661、0004795、0016864、0018659的收款收据，交款单位（或交款人）一栏均改为“台江区魏建明小吃店”，其中对应于上列0002115编号为0004795的收款收据期间改为“2016年8月15日至2016年9月5日”，其他内容与先提交的四张收款收据内容一致。上述先后提交的合计八张收款收据开具的时间均填写为2016年10月20日。 本院认为，原告杨依寿与被告魏义憬签订的《店面租赁协议书》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。协议履行过程中，原告杨依寿将其出租的66号、67号两间店面中的67号店面转让给原告陈春花，原告陈春花承受了《店面租赁协议》中67号店面项下的权利义务，故其与原告杨依寿有权共同提出主张。2016年7月6日租赁期限届满后，被告魏义憬应将租赁的店面交还给两原告，而被告魏义憬拒绝交还，其行为已构成违约。被告魏义憬反诉状中述称，因原告杨依寿拒不退还租赁押金，其才未立即腾退店面，但其在答辩状中又称“刚对讼争店面进行过装修”而不同意返还店面，前后陈述存在矛盾，且亦未能举证证明其当时曾要求原告返还押金而遭到拒绝，故本院对被告的该答辩意见不予采信。租赁期限届满后，被告魏义憬继续占有使用租赁场所，应向两原告支付占有使用费，原告要求判令被告魏义憬参照原租赁协议约定的租金金额支付占有使用费是合理的，本院对原告的该项诉讼请求予以支持，被告魏义憬应向两原告支付2016年7月7日起至2016年9月7日止的房屋占有使用费26000元，超出部分不予支持。租赁期限届满后，原告虽依约有权收回涉案店面，但其单方将被告店内部分设备搬离，则应负有保管之责，且应承担被告物品丢失、损坏的赔偿责任，现由于反诉原告在本案中未能举证证明财产发生丢失、损坏的情形，故本院对反诉原告要求判令反诉被告赔偿经济损失153850元的诉讼请求不予支持。原告杨依寿与被告魏义憬签订的《店面租赁协议书》对“押金”一项，约定为“乙方没有违约情况下，甲方如数退还给乙方”、“乙方付房租不得逾期三天，逾期视为违约，甲方有权收回店面中止协议。押金15000元归甲方所有”，即仅约定协议履行过程中，乙方（被告魏义憬）逾期支付房租，该押金归甲方（原告杨依寿）所有，而被告魏义憬在协议约定的租赁期间，均有支付租金，租赁期限届满后，双方也未签订新的租赁合同，故原告现提出被告未交纳租金，原告可不予退还押金的主张缺乏依据。原告如认为被告魏义憬应承担租赁期限届满后拒绝交还租赁店面的违约责任应另行主张，因此本院对反诉原告要求反诉被告退还该15000元押金的反诉请求予以支持。租赁期限届满后，被告魏义憬继续占有使用店面，应承担占用期间的物业、水电费，鉴于被告亦未能举证证明其有交纳该占用期间的物业管理费，故本院对原告要求判令被告魏义憬承担其垫付的2016年8月15日至9月7日期间的两个店面物业管理费合计150元的诉讼请求予以支持，但因原告系单方收回讼争店面，当时的水电实际用量并未得到被告的确认，而原告收回讼争店面后又另行出租他人使用，且原告先后提交的物业公司开具的收款收据对交款人等内容可随意变更，且开具的时间均可填写为2016年10月20日，故不能客观真实地记录2016年8月15日至2016年9月7日期间的水电用量，因此本院对原告要求判令被告承担水电费的诉讼请求不予支持。本案讼争《店面租赁协议书》的承租人为被告魏义憬，被告魏建明不是承租人，即使被告魏建明使用该讼争店面，也是基于其与被告魏义憬系父子关系，而原告现要求被告魏义憬按照租金标准支付占有使用费等的基础法律关系是基于原告杨依寿与被告魏义憬签订的租赁合同，且上述法律关系已由原告诉被告魏建明一案生效裁定所认定，故本院对原告要求判令被告魏建明与被告魏义憬承担共同责任的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告魏义憬应于判决生效之日起十日内租给原告杨依寿、陈春花房屋占有使用费人民币26000元； 二、被告魏义憬应于判决生效之日起十日内支付给原告杨依寿、陈春花垫付的物业管理费人民币150元； 三、反诉被告杨依寿、陈春花应于判决生效之日起十日内返还给反诉原告魏义憬租赁押金15000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费606元，由原告杨依寿、陈春花负担118元，被告魏义憬负担488元，反诉案件受理费3677元，由反诉原告负担3351元，反诉被告杨依寿、陈春花负担326元。 如不服本判决，原告（反诉被告）杨依寿可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，原告（反诉被告）陈春花，被告（反诉原告）魏义憬，被告（反诉原告）魏建明可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  林月秀 人民陪审员  张 军 二〇一七年十月十八日 书 记 员  郭楚楚 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 第一百零八条债务应当清偿。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  8