山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初11299号原告：凌云，男，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。被告：古卓永，男，蒙古族，住内蒙古锡林郭勒盟。委托诉讼代理人：刘翔，山东建檩律师事务所。被告：青岛天佑高登房地产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人：董光辉，经理。委托诉讼代理人：高松，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。原告凌云与被告古卓永、青岛天佑高登房地产经纪有限公司（以下简称“天佑经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告凌云及其委托诉讼代理人石磊，被告古卓永的委托诉讼代理人刘翔，被告天佑经纪公司的委托诉讼代理人高松、杨欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌云向本院提出诉讼请求：1.依法认定原、被告签订的《房地产买卖契约》为无效合同，并撤销涉案房屋的网签，后变更诉讼请求为依法解除原、被告双方签订的《房地产买卖契约》；2.判令两被告连带赔偿原告损失30万元；3.判令被告天佑经纪公司立即向原告返还涉案房屋的房地产权证、购房合同、契税发票等凭证资料；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月6日，凌云将其位于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋信息置于天佑经纪公司处进行房屋出售。2017年3月13日，天佑经纪公司的工作人员到上海凌云处，催促凌云签订了《定金合同》（此时，天佑经纪公司的工作人员并未告知原告有确切的买方信息，并声称该《定金合同》是为及时与意向买方签订所准备的，便于快速出售房屋）。《定金合同》签订后约一个周，天佑经纪公司通知凌云，有人欲购买凌云的房屋，务必尽快签订房屋买卖合同。凌云得知后，于2017年3月22日到天佑经纪公司处，与古卓永签订了《房地产买卖契约》，古卓永支付了18万元定金。凌云回到上海后，等待办理网签手续的过程中得知，天佑经纪公司早已在《房地产买卖契约》签订前私自办理了网签手续。同时，按照青岛市的房屋限购政策，古卓永没有购房资格。原告认为，从《定金合同》到《房地产买卖契约》，两被告恶意串通，故意隐瞒古卓永无购房资格的重要事实，在原告不知情的情况下，通过虚假材料骗取了涉案房屋网签。同时，通过制造虚假证明，骗取了银行按揭贷款的审批，故两被告的行为存在欺诈、恶意串通损害国家利益、集体或第三人利益等情形，依照合同法第五十二条的规定，依法应认定原、被告签订的《房地产买卖契约》无效，赔偿原告损失。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告古卓永辩称，原告的起诉无事实依据，古卓永完全按照合同约定履行了义务，凌云应履行房屋过户义务，但其没有按约定履行，属于恶意诉讼，应依法驳回原告的诉讼请求。被告天佑经纪公司辩称，第一，《房地产买卖契约》是凌云、古卓永的真实意思表示，是真实有效的合同，两被告不存在恶意串通行为，不具备解除条件，凌云诉讼请求解除合同无事实和法律依据。第二，古卓永具备购房资格，符合购房条件。本案交易形成于2017年3月15日之前，天佑经纪公司按照规定提交双方的交易材料，并在2017年3月25日完成了网签，不违背青岛市的房屋限购政策。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2017年3月9日，凌云将位于青岛开发区江山南路xx号xx户的房屋委托给天佑经纪公司出售，确定出售总价款不低于175万元，委托期限为2017年3月9日至2017年4月9日。凌云将该房屋的房产证、购房合同、契税发票、印花税发票、购房发票交给天佑经纪公司，天佑经纪公司为凌云出具了收条。2017年3月12日，古卓永委托案外人董晓芳与天佑经纪公司签署购房意向书，古卓永拟购买涉案房屋，并由董晓芳代古卓永支付购房意向金5万元。2、古卓永提交的工商登记材料显示，胡建东系天佑经纪公司的股东。3、2017年3月13日，天佑经纪公司的员工王正波、孙华金乘坐飞机赶往上海与凌云见面，次日，凌云与居间方天佑经纪公司签订定金合同1份，约定凌云出卖位于青岛开发区江山南路116号10栋1单元1001号房屋，成交价179万元，买方处空白。2017年3月14日，古卓永与居间方天佑经纪公司签订定金合同1份，约定古卓永愿意购买位于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋，成交价179万元，定金17万元。卖方凌云未在合同上签字。4、2017年3月22日，凌云作为卖方、甲方，古卓永作为买方、乙方，签订《房地产买卖契约》，约定凌云同意将涉案房屋出售给古卓永，房屋成交价为179万元，签订合同当日，买方向卖方支付20万元定金；买方在办理完网签并通过银行审批按揭贷款后2日内向卖方支付首付款80万元，其中包含定金20万元；剩余购房款99万元以银行按揭方式支付。第四条约定，卖方应于收到房屋首付款当日将房屋交付给买方。第七条约定，协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起7日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。任何一方逾期7日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款第1条约定，关于办理上述房屋交易过户所需交纳的税费，全部由乙方承担。第5条约定，买卖双方如不依照本契约所订之条款履行，则属违约，须按照本契约第七条承担违约责任，之后双方均不追究对方任何责任，违约方须支付经纪方在本买卖契约中应收之所有佣金作为补偿。如买卖双方均同意取消本契约，则经纪方在本买卖契约中应收之所有佣金由买卖双方平均支付。第10条约定，甲方保证协助乙方将该房屋办理到指定人名下。5、2017年3月22日，古风军通过银行汇款支付给凌云15万元。同日，凌云出具收条，确认收到古卓永购买涉案房屋定金20万元。古卓永称，之前曾支付天佑经纪公司购房定金5万元，天佑经纪公司后转账3万元给凌云，另2万元是凌云应支付的中介费。凌云主张，仅收到18万元定金，未收到首付款20万元，但其并未提交证据推翻其出具的收条，其主张的证据不足，本院不予支持。6、古卓永提交的存放于中国农业银行青岛西海岸新区分行处的银行贷款审批资料，包括个人购房担保借款合同、房屋评估报告、凌云配偶身份证复印件、凌云结婚证复印件、凌云与其配偶银行面谈笔录、凌云与其配偶银行办理手续照片、古卓永与古风军银行办理手续照片、贷款审批通知书等，证明原、被告已共同办理涉案房屋银行贷款手续，涉案房屋的银行贷款90万元已经于2017年4月25日通过审批。7、凌云曾与青岛鲁商地产有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，购买坐落于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋，双方商定于2015年12月31日向青岛市不动产登记中心办理过户申请手续，申请该房屋的房地产权证。8、2017年4月26日，古卓永的母亲王桂梅与凌云手机通话，称银行贷款审批下来了，要支付给凌云涉案房屋首付款，但凌云以中介公司答应其贷款等款项可以在两个星期内到位但没有做到，以及其不相信银行贷款已经审批下来等理由，表示不接受首付款。2017年6月5日，古卓永的父亲古风军与凌云就涉案房屋买卖问题进行了谈话。凌云称，怀疑中介作假，不能出售该房屋，中介曾表示可协调涨价至200万元，若双方同意更改成交价为200万元则可继续履行合同。9、古卓永提交的户口本、结婚证、房产证、银行卡使用明细证明，古卓永的户口已于2017年8月17日自内蒙古自治区落户至青岛海西重机有限责任公司集体户内；古卓永与王桂梅系母子关系，古风军与王桂梅系夫妻关系；古卓永在内蒙古自治区锡林郭勒盟右旗赛汉塔拉镇拥有商铺一处；古风军的银行卡账户内在2017年9月15日有活期存款人民币176万余元。10、凌云称，天佑经纪公司在2017年3月22日前对涉案房屋办理了网签手续。天佑经纪公司称，于2017年3月25日办理了涉案房屋买卖合同的网签手续，因凌云、古卓永均在外地，其公司根据两人的授权自行到房产登记部门办理的网签。庭审中，凌云称其出售涉案房屋的目的不能实现，要求解除涉案房屋买卖合同。古卓永要求履行涉案房屋买卖合同。11、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实有关事项的通知》，第五条规定，2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：涉案房屋买卖合同应当继续履行还是予以解除？违约责任应如何承担？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：原、被告于2017年3月22日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的合同。古卓永具备购房资格与否，不影响其签订合同的权利，若古卓永不具备购房资格，导致合同不能继续履行，则其应依法承担违约责任，而非导致合同无效。因此，凌云主张古卓永不具备购房资格从而导致合同无效，理由不能成立，本院不予支持。凌云主张，古卓永与天佑经纪公司恶意串通，办理房屋买卖合同网签手续，通过虚假证明材料骗取银行贷款，但并未提交充分证据证明，故凌云的该项主张，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”根据前述查明的事实，古卓永于涉案房屋银行贷款审批手续通过后次日联系凌云要求支付首付款，凌云拒绝接受，导致合同不能继续履行，构成违约，应向古卓永承担违约责任。《房地产买卖契约》第七条明确约定凌云中途悔约的后果是双倍返还定金给原告，补充条款第5条明确了承担契约第七条的违约责任后双方均不追究对方任何责任，该条款通过字面解释应认定为凌云解约的代价就是双倍返还定金，该定金是解约定金。因此，凌云依合同约定拒绝履行《房地产买卖契约》，本院依法予以解除，但凌云应按约定双倍返还原告定金即40万元，古卓永无权再要求凌云继续履行《房地产买卖契约》。因古卓永已另案起诉要求凌云承担双倍返还定金的责任，故本案中不再予以处理。因《房地产买卖契约》履行过程中，由于凌云拒绝接受首付款导致合同不能继续履行，违约责任在于凌云，故凌云请求两被告承担违约损害赔偿责任，依据不足，本院不予支持。关于凌云请求天佑经纪公司返还房产证、购房合同、契税发票的问题，因该诉讼请求不具备可执行性，故本案不予处理。综上，凌云请求解除《房地产买卖契约》，符合法律规定，本院依法予以支持。凌云的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告凌云与被告古卓永于2017年3月22日签订的《房地产买卖契约》；二、驳回原告凌云的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20910元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘正品审判员  车绍文审判员  于召霞二〇一七年十月十一日书记员  侯衍玲