福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民初1814号 原告：雷艺伟，男，1990年2月9日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：童弟球，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易炳权，福建伟盛律师事务所实习律师。 被告：福建省南安市成功小额贷款股份有限公司，住所地福建省南安市水头镇奎峰北路东星荷景园****楼**101-104。 法定代表人：叶建厦。 委托诉讼代理人：洪诗雯，福建义全律师事务所律师。 第三人：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 第三人：陈景元，男，1958年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：陈景红，男，1970年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：肖国尊，男，1968年4月12日出生，汉族，住福建省南安市。 原告雷艺伟与被告福建省南安市成功小额贷款股份有限公司（以下简称成功小贷公司）及第三人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称南安泛华公司）、陈景元、陈景红、肖国尊案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷艺伟的委托诉讼代理人童弟球及易炳权、被告成功小贷公司的委托诉讼代理人洪诗雯到庭参加诉讼。第三人南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷艺伟向本院提出诉讼请求：判决撤销（2016）闽05执异43号执行裁定，解除对南安市新华南路198号日晟新城铭仕楼2412室房屋（以下简称诉争房屋）的查封、冻结等执行措施，终止对诉争房屋的一切执行措施。事实和理由：雷艺伟与南安泛华公司于2011年5月21日签订《商品房定购书》，于2011年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定南安泛华公司将诉争房屋以总价款170823元出售给雷艺伟。2011年5月21日现金支付定金2万元，2011年6月5日、9月29日分别通过雷艺伟之父雷建辉转账40823元、11万元，已付清全部房款。南安泛华公司于2013年4月25日将诉争房屋交付给雷艺伟。诉争房屋虽未变更登记至雷艺伟名下，但雷艺伟就此均不存在过错。 成功小贷公司辩称，雷艺伟提供的《商品房定购书》内约定签约时支付定金2万元，余款以商业贷款付清，但按照雷艺伟的主张，其并未按此方式履行，其父雷建辉转账记录未加盖银行印章，款项标记为消费，并非支付至南安泛华公司账户，不能认定系用于支付本案购房款，与本案不具有关联性。本案不能排除雷艺伟与南安泛华公司之间存在虚假交易和恶意串通损害成功小贷公司合法权益的可能。雷艺伟与南安泛华公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，合同签订之日起40日内，由买受人申请预告登记，为预售房的，由出卖人在合同生效之日起30日内申请备案登记，但购房至今的长时间内，雷艺伟和南安泛华公司均未履行上述义务，诉争房屋至今未变更登记，更可证明雷艺伟与南安泛华公司存在恶意串通的嫌疑。诉争房屋未产生物权变动效力，雷艺伟就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求驳回雷艺伟的诉讼请求。 南安泛华公司书面述称，南安泛华公司对雷艺伟诉称事实及提供证据均无异议。双方在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，雷艺伟已付清全部房款，房屋也已交付，故雷艺伟系诉争房屋的真实权利人，南安泛华公司对诉争房屋已不享有任何权益。成功小贷公司对南安泛华公司的债权为一般债权，不享有优先权。南安泛华公司将积极寻求资金支持，清偿成功小贷公司的债务。 陈景元、陈景红、肖国尊均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 一、本院在执行申请人成功小贷公司与被执行人陈景元、陈景红、肖国尊、南安泛华公司借款合同纠纷一案中，于2016年4月28日查封诉争房屋。雷艺伟提出执行异议，本院于2016年10月28日作出（2016）闽05执异43号执行裁定：驳回雷艺伟的异议请求。雷艺伟于2016年11月23日收到上述裁定书后，于2016年11月28日提起本案诉讼。 二、南安泛华公司系具有房地产开发经营资质的企业，诉争房屋所涉“泛华·日晟新城”铭仕楼商品房预售许可证号为（南）房预售【2011】第002号。黄惠玉（雷艺伟之母）作为乙方与南安泛华公司作为甲方签订落款时间为2011年5月21日《商品房定购书》1份，记载乙方向甲方定购诉争房屋，房屋总价款为170823元，签订定购书时支付购房定金2万元；乙方须在订立定购书之日起15日内到售楼部签订《商品房买卖合同》并在约定时间内付清全额房款及提交所需资料，付款方式为商业贷款；双方签订《商品房买卖合同》后，定购书同时自动失效。南安泛华公司开具落款时间为2011年5月21日的预收购房定金2万元收款收据1份。雷艺伟与南安泛华公司另签订落款时间为2011年9月29日《商品房买卖合同》1份，记载雷艺伟向南安泛华公司购买诉争房屋，房屋总价款为170823元，雷艺伟应于2011年9月29日支付总房款170823元，其中含定金2万元，泛华公司应于2013年6月30日前将符合规定及约定的房屋交付给雷艺伟，合同由南安泛华公司负责申请登记备案。该合同至今未进行备案登记。南安泛华公司分别开具落款时间为2011年6月5日、9月29日的预收购房首付款40823元、11万元的收款收据各1份交雷艺伟收执。就此，雷艺伟提供其父雷建辉2011年6月5日40823元、9月29日11万元的银行消费记录。 三、雷艺伟与南安泛华公司签订落款时间为2013年4月25日的《交房通知书》《收房手续书》各1份。黄惠玉与南安泛华公司签订落款时间为2013年4月26日的《验收确认书》。2013年3月12日，雷艺伟就诉争房屋开立了用电账户。2013年7月2日，雷艺伟与中国银行签约授权代缴诉争房屋电费。经查雷艺伟的用电账户至本院查封前未产生电费。诉争房屋所在铭仕楼至今未办理初始登记。经查，雷艺伟所购诉争房屋不属其名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，雷艺伟虽与南安泛华公司签订有《商品房买卖合同》1份，但其关于购房定金2万元及余款150823元的支付凭证仅有南安泛华公司单方开具的收款收据，而雷艺伟主张余款系由其父雷建辉分2次刷卡支付，但相应银行明细仅体现该2笔款项用途为消费，收款对方并非南安泛华公司，亦无证据证明该收款账户与南安泛华公司之间的关联，故难以认定该150823元即是用于支付本案房款。同时，雷艺伟及南安泛华公司虽均陈述诉争房屋已在查封前交付，但其一，雷艺伟就此提供的有线电视、水电开户、专项维修资金、办证手续费等票据均为南安泛华公司出具的收款收据，《福建省新建商品房住宅质量保证书》《福建省新建商品住宅使用说明书》为南安泛华公司出具，《交房通知书》《收房手续书》为南安泛华公司及雷艺伟出具，《物业服务收费票据》为物业公司出具的收款收据，《业主（用户）消防安全责任》《承诺书》为物业公司与黄惠玉所签，均属本案当事人或其利害关系人所出具，证据的证明力较低；其二，雷艺伟提供雷建辉于2015年12月1日刷卡给南安市华纳物业管理有限公司的13498元亦难以认定即是支付诉争房屋产生的物业费；其三，雷艺伟在本案中提供的诉争房屋用电记录均在2016年5月即本院查封之后，未有至本院查封前产生电费的记录；其四，雷艺伟提供的其与泉州市远宏物业管理有限公司南安分公司签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议书》记载装修工程时间为自2016年元月1日至4月30日，但该期间未有产生相应电费，亦不符合常理；其五，雷艺伟提供的照片仅能证明诉争房屋现有进行装修，但无法证明雷艺伟占有装修诉争房屋系在本院查封之前。因此，在雷艺伟未能提供本院查封前的有关有线电视开户手册及缴费原始记录、水电费开户及缴交原始记录或者实际装修入住所产生费用的原始凭证等足以确认证据的情况下，仅凭上述证据及物业公司出具的证明，尚不足以证明雷艺伟在本院查封前已合法占有诉争房屋。综上分析，雷艺伟对诉争房屋提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定。同时，雷艺伟所购诉争房屋不属其名下无其他用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定。因此，雷艺伟主张其为诉争房屋的物权人，并请求排除对诉争房屋的执行，其异议理由不成立，应予驳回。第三人南安泛华公司、陈景元、陈景红、肖国尊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回雷艺伟的诉讼请求。 本案受理费100元，由雷艺伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  傅嘉钦 审判员  庄丽娜 审判员  谢火生 二〇一七年十月三十日 书记员  吴悦明 速录员  杜华珍 注：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。