陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民初502号原告（执行案外人）：司省宏，男，1965年7月28日出生，汉族，陕西杨家置业有限公司副经理，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告（申请执行人）：谢锦赞，男，1971年9月4日出生，汉族，无业，住福建省南安市。委托诉讼代理人：任大昕，陕西博硕律师事务所律师。第三人（被执行人）：陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司，住所地陕西省西安市经开区草滩生态产业园尚樱路**东晋桃园**。法定代表人：贺永宜，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正虎，陕西海普睿诚律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师律师。第三人（被执行人）：陈景民，男，1952年12月29日出生，汉族，陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周正虎，简况同上。委托诉讼代理人：姚晓军，简况同上。第三人（被执行人）：蔡丹梅，女，汉族，1960年12月18日出生，陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周正虎，简况同上。委托诉讼代理人：姚晓军，简况同上。原告司省宏与被告谢锦赞及第三人陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司（以下简称桃花源公司）、陈景民、蔡丹梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告司省宏委托诉讼代理人万焦，被告谢锦赞委托诉讼代理人任大昕，第三人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅共同委托诉讼代理人姚晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司省宏向本院提出诉讼请求：1.确认涉案房产归司省宏所有；2．立即停止对位于西安市××路××楼（房产证号：1050106015-9-14-104**）房产（以下简称涉案房产)的执行，并解除查封措施；3．本案诉讼费由谢锦赞承担。事实和理由：2010年3月1日，司省宏与陈景民签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，购房交易价格为人民币100万元。2010年3月21日，司省宏按买卖合同约定向陈景民支付了全部购房款，陈景民出具了《收条》一份。2010年7月1日，司省宏与其家人接收涉案房产并装修，之后，司省宏夫妇及其父母、子女一直居住涉案房屋至今。此间，司省宏多次要求陈景民办理涉案房产变更登记，但陈景民以各种理由拖延，导致涉案房产被列入执行财产，陈景民存在过错。陈景民与司省宏签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且涉案房屋一直由司省宏及其家人占有、支配、使用，属于司省宏合法财产。司省宏享有将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权成立在先，且指向的是涉案房屋，与谢锦赞的请求权存在区别，谢锦赞依据执行依据所享有的权利不具有优先于司省宏对执行标的所享有的实体权益。另外，涉案房屋对司省宏具有生活保障功能，谢锦赞申请执行涉案房屋打破了司省宏原有的稳定生活，直接妨害了司省宏及其家庭对涉案房产所享有的民事权益。所以，涉案房屋不应列为执行财产。被告谢锦赞辩称，根据《最高人民法院》（2011年10月19日）第26条规定及《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》（2008年11月28）的相关内容，司省宏请求法院确认涉案房屋所有权归其所有及要求陈景民办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，案外人执行异议之诉不是确权、给付之诉，仅是请求法院停止对执行标的物的执行，故应驳回司省宏的此项请求。司省宏自与陈景民签订《房屋买卖合同》至法院保全查封涉案房屋近六年期间，未主张过房屋权属过户或寻求救济，房屋所有权至今仍登记在陈景民名下，对此，司省宏存在过错。司省宏提供的《收条》中未明确支付方主体，陈景民书面确认的均价5500元与双方《房屋买卖合同》中约定的合计100万元购房款数额不符，司省宏未能说明《收条》中注明的“三方关系两清”与房屋买卖、购房款交付之间的关系，故不能证明司省宏已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款。司省宏林作为房屋受让人，受让查封房屋时不具有善意，受让查封房屋的价格不合理，远远低于市场正常价格，存在司省宏与陈景民恶意串通损害他人利益的可能。根据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，司省宏与陈景民之间的房屋转让权属未经登记，不发生物权变动的效力。司省宏与陈景民之间《房屋买卖合同》即使生效，也不发生物权变动的效力，司省宏仅对陈景民享有债权。司省宏对执行标的物不享有足以排除强制执行的实体权利，其请求对涉案房屋停止执行，并解除查封措施的请求不能成立，应予驳回。第三人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅述称，司省宏所称情况属实，司省宏与陈景民之间的《商品房买卖合同》已实际履行，房屋亦已交付，由司省宏占有使用，司省宏按合同约定支付了全部对价，因此，涉案房屋的财产权利已实际归司省宏所有，财产权益在司省宏与陈景民间不存在争议。司省宏与陈景民之间的买卖合同发生在借款合同之前，借款合同所涉担保财产范围不包括司省宏享有的财产权利，因此，陈景民等的担保责任和财产范围不涉及涉案房屋所有权，司省宏对此情况知晓，谢锦赞与其等间的纠纷不应影响司省宏的财产权益。司省宏的诉讼请求有事实和法律依据，交易内容合法，仅未进行登记而已，请求法院在查清事实，确认司省宏并无过错的情况下，依法保护司省宏合法权益。经审理查明，本院在审理原告谢锦赞与被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅民间借贷纠纷一案期间，因原告谢锦赞向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月21日作出（2016）陕01民初33号民事裁定：查封、冻结被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅名下价值10135864.84元的财产。同日，本院向房管部门作出（2016）陕01民初33号协助执行通知书，办理了陈景民名下位于西安市××路××楼的房产（建筑面积为225.62平方米，房产证号：1050106015-9-14-10402）的查封手续。2016年3月29日，本院作出（2016）陕01民初33号民事判决：一、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞偿还借款本金7088000元；二、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付借期内利息157353.6元；三、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付逾期付款利息（以7088000元为基数，按照月利率2%的标准自2014年7月4日起计算至判决给付之日止）；四、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付律师服务费262863元；五、被告陈景民对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告陈景民承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿；六、被告蔡丹梅对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告蔡丹梅承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿。桃花源公司不服，提起上诉。2016年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终431号民事判决：驳回上诉，维持原判。因桃花源公司等未履行生效判决确定的付款义务，谢锦赞于2016年11月1日本院申请强制执行。同日，本院立案受理。司省宏以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院经审查认为，司省宏所主张的执行异议理由不能成立，遂于2017年4月14日作出（2017）陕01执异162号执行裁定：驳回案外人司省宏的异议请求。司省宏不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。本案审理期间，司省宏为证明其事实主张，向本院提交以下证据：一、其与陈景民于2010年3月1日签订的《商品房买卖合同》，约定，司省宏同意购买陈景民拥有的位于西安市××路××、建筑面积为225.62平方米的住宅用房，交易价格为人民币100万元整。证明陈景民于法院查封前将涉案房屋出卖给其的处分行为有效，其享有将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，陈景民应当为其办理房屋过户登记手续。二、陈景民出具的《收条》，载明：收到群贤庄四楼东户房款100万元，待办完房产证后按房产证实际面积结算，一次结清，此事办完手续后三方关系两清，均价5500元整，实收100万元整。证明司省宏已经履行了《商品房买卖合同》中约定的购房款支付义务，司省宏在事实上享有涉案房屋的所有权。三、《房屋交接书》《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》《收款收据》等。证明自2010年7月1日起，司省宏及其家人一直在涉案房屋内居住生活，合法占有涉案房产，对涉案房产具有事实上的管理和支配权。四、王程与王淑琪的证人证言。证明陈景民不配合司省宏办理涉案房屋的过户登记手续。经质证，谢锦赞对司省宏提供证据的证明目的不予认可。桃花源公司、陈景民、蔡丹梅对司省宏提供的证据均予认可。另查明，涉案房屋现由司省宏与其家人实际装修后居住使用。司省宏提交的《商品房买卖合同》中对房屋交付和办理过户手续未作约定。司省宏自其与陈景民签订《商品房买卖合同》时起至本院查封、冻结桃花源公司、陈景民、蔡丹梅名下财产时止已近六年时间，但本案审理中，司省宏未提供其曾要求陈景民协助办理不动产过户登记或采取其他方式寻求救济等的相关有效证据。本案审理期间，司省宏以为了彻底解决纠纷，避免诉累，确保判决结果的可执行性为由，增加诉讼请求，要求判令陈景民为司省宏办理涉案房屋的登记过户手续。本案庭审中，司省宏未能解释《收条》注明的“三方关系两清”与购房款交付之间的联系。上述事实，有（2016）陕01民初33号民事裁定书、（2016）陕01民初33-1号民事裁定书、（2016）陕01民初33号协助执行通知书、（2016）陕01民初33号民事判决书、（2016）陕民终431号民事判决书、（2017）陕01执异162号执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为司省宏对本院（2017）陕01执异162号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，司省宏对人民法院查封的涉案房产西安市××路××楼的房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件。该标准虽是对案外人执行异议审查程序的标准，但在案外人执行异议之诉的审理程序中，人民法院亦可参照此标准对案外人主张的实体权利能否排除执行进行判断。本案中，司省宏举证其与陈景民签订的《商品房买卖合同》、陈景民出具的《收条》及《房屋交接书》《西安市家庭居室装饰装修工程施工合同》等，以证明其已向陈景民支付了全部购房款，实际占有使用涉案房屋，其对未办理过户手续无过错。经核，司省宏提供的《收条》无明确付款方主体，且《收条》中记载房屋均价5500元，据此计算房屋总价应为1240910元，明显与《商品房买卖合同》约定的房产交易价格为100万元不符。同时，司省宏未能解释《收条》注明的“三方关系两清”与购房款交付之间的联系，故对司省宏以《收条》为据证明其已支付全部价款的证明目的，本院不予采纳。关于未办理房屋过户手续问题，因自司省宏与陈景民签订《商品房买卖合同》时起至本院查封涉案房屋时止已历时近六年，但司省宏未举证其曾要求陈景民协助其办理不动产过户登记或采取其他方式寻求救济等，故本院对司省宏关于其对未办理过户手续无过错的主张，依法不予认定。对于本案审理中司省宏增加诉讼请求，要求陈景民为其办理涉案房屋的登记过户手续，因该请求不属于执行异议之诉的审理范围，故本院不予审查。综上所述，司省宏不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求确认涉案房产归其所有，停止对涉案房产的执行并解除查封措施的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告司省宏的诉讼请求。案件受理费13800元，原告司省宏已预交，由司省宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二０一七年十月十六日书 记 员  侯力萌