黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初5393号原告（反诉被告）：于红，女，1956年4月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：孙希平（系原告丈夫），男，1954年10月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被告（反诉原告）：哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街**。经营者：马晓艺，男，1975年8月10日出生，汉族，哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店个体经营者，户籍地河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。被告（反诉原告）李明哲，男，1974年11月23日出生，朝鲜族，个体经营者，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。第三人孙宁，女，1983年1月18日出生，汉族，碧水蓝木有限公司职员，现住英国。委托诉讼代理人：孙希平（系第三人父亲），男，1954年10月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）于红与被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店（以下简称故乡园烤肉店）、李明哲（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）于红、第三人孙宁及其共同委托诉讼代理人孙希平，被告故乡园烤肉店及李明哲的共同委托诉讼代理人李卫权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将租赁已满的房屋腾出交还给原告；2、请求法院判令二被告赔偿原告各项损失共计非法占用期间房租及违约金等各项损失579564元（含第三人孙宁的经济损失），请求金额随占用房屋日期变化，再增加诉讼请求；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月19日，原告与被告李明哲签订了《房屋租赁合同》，将位于哈尔滨市香坊区红旗大街118号（建筑面积为1137.39㎡）、120号-1层（建筑面积为345.28㎡）、副120号-1层（建筑面积为103.15平方米，房屋所有权人为第三人孙宁）门市房出租给被告使用，租期为2012年4月19日至2017年8月2日。2011年8月2日-2013年8月2日的年租金为42万元，2013年8月2日-2015年8月2日的年租金为50万元，2015年8月2日-2017年8月2日年租金为60万元。原告已收到被告支付的承租期内全部租金。在房屋租赁合同中，对承租方装修问题有约定，即不能破坏房屋的结构，装修改造的费用由承租方承担，合同到期后只能把可移动的物品搬走，装修装饰改造部分不能拆除。现在诉争房屋由被告故乡园烤肉店占有使用。被告李明哲是故乡园烤肉店的合伙人。2017年5月，原告找到故乡园烤肉店的孙经理，告知其续租年租金不能少于100万元否则不能续租。期间，原告与被告故乡园烤肉店商谈了几次但都未谈成。2017年7月9日，原告与被告李明哲商谈续租租金未果。租期届满后经原告多次催要房产，被告仍拒不交还、继续无偿占有、使用，经多次协商未果，遂诉至法院。被告故乡园烤肉店辩称：被告哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店经营者是马晓艺，被告李明哲是合伙人，现在故乡园烤肉店正在经营中。一、其作为被告主体不适格，请求法院驳回原告对故乡园烤肉店的起诉。从原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》可以看出，该出租方为原告于红，从原告于红提交的产权证书所有权人为于红、孙宁，承租方并非本案被告故乡园烤肉店而系被告李明哲，根据《合同法》第二条的规定即合同的相对性，该合同应是于红与李明哲之间的租赁协议，故乡园烤肉店在使用该房屋经营烤肉店的过程中，具备独立的民事主体资格，与李明哲不能混同，因此该房屋并不能确认原告于红与故乡园烤肉店存在租赁关系，从使用的角度上最多被列为第三人，并且该租赁合同法律上的权利义务不能及于被告，被告故乡园烤肉店不是合同相对方，也不应成为诉讼的被告。关于原告于红的诉讼请求：1、被告故乡园烤肉店如能作为本案第三人的主体参加诉讼，可在原告与被告李明哲《房屋租赁合同》及《补充协议》诉讼结果生效后，依照生效的判决结果决定是否腾让房屋；关于原告的诉讼请求2、3，原告于红应与李明哲以合同相对人通过诉讼途径解决，与故乡园烤肉店无关。二、故乡园烤肉店在正常经营过程中，原告于红损毁被告财产、扰乱正常经营的行为，给被告造成经济损失，原告于红应予赔偿。原告于红在与李明哲委派的员工商谈续租事宜后，因原告将房租从60万元直接上涨为100万元后，双方未能达成共识，双方也就房屋续租和应赔偿问题发生纠纷，原告在被告烤肉店正常经营过程中，将烤肉店正门玻璃砸碎，并切断电闸、扰乱烤肉店顾客正常用餐，导致玻璃损毁及顾客未结账两项损失巨大，对造成的损失原告于红应予赔偿。综上，故乡园烤肉店作为本案被告诉讼主体不适格，请求法院驳回原告于红对故乡园烤肉店的起诉。被告李明哲辩称：一、原告于红与被告签订的《房屋租赁合同》中未约定续租问题，但出租方承诺租金逐年递增。在双方约定的租期五年内，租金分别为第一年42万元，第二年、第三年每年50万元，第四年、第五年60万元，均属于平稳递增，但在2017年租期届满前被告与原告于红协商交纳下一年度房租时，原告于红将房租提高到100万元，并经多次协商未果。被告李明哲认为被告本想通过与原告协商沟通，在修建地铁期间受到封道、路况的影响，导致营业额季度下滑的实际情况下，打算续签三年合同，弥补一下营业亏损，也符合合同法公平原则的立法意图，这也是合同签订时未能预测门前修建地铁的情形，应属合同履行中的情势变更情形。年租金在65万元至70万元以内符合原合同的一年租金递增范围，其要求按年租金不超过70万元续租，并可自行承担地铁导致的营业亏损，因情势变更，原告于红应通过续租弥补被告经营损失。二、被告在该合同签订后，为经营烤肉店投入大量费用装修，在合同期满后，装修残值部分仍有至少三年以上的使用价值，原告于红应当在收回房屋后赔偿。该房屋在被告承租后，前期就投入460万元对房屋进行豪华装修，即使折旧使用，装修尚可经营三年以上，对于装修折旧残值，被告以装修单或评估为准，通过反诉向原告于红主张赔偿。三、关于原告于红的诉讼请求：被告要求继续承租三年，房租不高于70万元；各项损失费没有依据，待明确后被告答辩。综上，被告认为，原告于红的诉讼请求不能成立，请法院查明事实，公正裁判，驳回原告于红的诉讼请求。第三人孙宁述称：原告于红出租部分房屋登记在第三人孙宁名下，该房屋的出租是经第三人委托的，第三人同意被告向原告于红返还房屋。反诉原告故乡园烤肉店诉称：一、请求判令被反诉人赔偿反诉人损坏烤肉店门玻璃损失5000元、因其扰乱正常经营行为导致客人离开未结账部分的损失8000元；二、反诉费用由被反诉人承担。反诉原告李明哲诉称：一、请求判令被反诉人赔偿反诉人李明哲装修残值92万元；二、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告于红辩称：被告李明哲要求的装修残值无法律依据也没有证据支持，房屋租赁问题解释第十二条明确规定承租人经出租人同意装修装饰，租赁期届满时承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。对烤肉店的反诉请求答辩意见，在2017年8月2日租赁期届满时，被告已没有承租房屋的合法使用权，在2017年8月2日以后，使用占有原告于红房屋属于违法侵权行为，原告依据物权法是在行使本人处分自己财产的合法权利，且原告于红与第三人均没有砸玻璃的行为，被告拿不出工商执照的原件就证明被告没有合法的经营权，被告的证据不能证明有损失，被告所谓的损失没有任何证据证明是原告造成的，与原告于红无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告于红举示的证据一房屋产权证三张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院确认如下：对原告于红举示的证据二，房屋租赁合同及补充协议，该组证据能够证明诉争房屋出租的历史沿革，被告李明哲的承租时间及双方对承租房屋基本事项的约定，本院予以采信。对原告于红举示的证据三，房屋租赁合同、说明补充协议及交通银行哈尔滨辽河支行账户交易明细，该组证据与本案无直接关联，本院不予采信。原告于红举示的证据四，房屋租赁合同及建设银行个人活期账户交易明细，因被告对该证据的真实性存有异议，原告亦未举示其他佐证对该组证据予以补强，故对于该组证据，本院不予采信。原告于红举示的证据五照片两张，能够证明被告故乡园烤肉店尚在营业及原告曾报警的事实，本院予以采信。原告于红举示的证据六（2000）香民再字第86号民事判决书、（1999）香民初字第911号民事判决书，拟证明诉争房屋比同等建筑面积的房屋使用面积大。因两份判决书与本案无直接关联，故对该组证据，本院不予采信。原告举示的证据七照片五张，拟证明诉争房屋年租金130万元是合理的。二被告对该证据的真实性提出异议，且原告未举示其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。原告举示的证据八，第三人往返机票、翻译文件、误工证明、工资单，拟证明第三人为参加此次诉讼产生了相应损失。第三人的上述损失与本案无直接关联性，故对该组证据，本院不予采信。对被告李明哲举示的证据一光盘一份，该证据能够证明被告李明哲曾与原告就诉争房屋的续租及租金问题进行协商的基本事实，本院予以采信。经审理查明：2012年4月19日，原告于红与被告李明哲及案外人戴锐波（徐茜颖合伙人）签订《补充协议》，该协议约定，经三方同意将原承租人徐茜颖承租的红旗大街118号1-2层（不含出租给交通银行的部分）、红旗大街120号-1层、红旗大街副120号-1层转租给被告李明哲使用，案外人退出房屋承租关系。承租期间为2012年4月19日至2017年8月2日。其中，案外人徐茜颖的租赁期限截止到2015年6月2日，于红在此基础上又续租给李明哲2年，租期截止到2017年8月2日。租金约定为：2011年8月2日至2013年8月2日止，年租金为42万元；2013年8月2日至2015年8月2日止，年租金为50万元。2015年8月2日至2017年8月2日，年租金为60万元。李明哲在2012年4月19日至2017年8月2日的租赁期限内必须严格遵守生效的原合同（2006年8月3日的合同）和该补充协议的全部条款。原告于红所称“原合同”第三条租金及支付方式中对违约金进行了约定，即“如果承租方延期支付房屋租金，延误的天数，每天应向出租方支付年租金的千分之五违约金（不含房费）”。原合同约定，租赁期限届满，承租方对改造装修部分不得拆除。2012年4月19日，原告于红、案外人戴锐波、被告李明哲签订的补充协议未对被告租赁期限届满后的续租问题进行约定，亦未对装修问题进行新的约定。原告于红已收到诉争房屋租赁期限内的全部租金。被告李明哲系被告故乡园烤肉店经营者马晓艺的合伙人。其承租的诉争房屋由被告故乡园烤肉店实际经营，现诉争房屋仍由被告故乡园烤肉店占有使用。坐落于哈尔滨市××××层门市的产权人为本案第三人孙宁。第三人自认其委托原告于红出租该房屋并收取收益，同意由被告故乡园烤肉店向原告于红直接返还该房屋。本院认为：第三人孙宁系坐落于哈尔滨市××××层门市的产权人，原告提起诉讼主张被告支付占用该房屋占用期间的费用、返还该房屋，第三人对此予以追认，故于红系本案适格诉讼主体。房屋租赁合同虽由原告于红与被告李明哲签订，但被告李明哲系被告故乡园烤肉店的合伙人，且承租诉争房屋的目的是经营故乡园烤肉店，故被告李明哲租赁诉争房屋的行为系履行职务行为，其行为代表故乡园烤肉店，其行为后果由故乡园烤肉店承担。故乡园烤肉店系诉争房屋的实际使用者，该合同的实际相对人应为本案原告于红与被告故乡园烤肉店。被告故乡园烤肉店作为本案的被告并无不当，故被告故乡园烤肉店辩称其不是本案适格被告主体的主张不成立；原告与被告李明哲签订的协议中并未对承租期限届满后的续租问题进行约定，现租赁期限已届满，双方对续租未达成一致意见，原告明确表示不再续租给被告，被告故乡园烤肉店继续占有诉争房屋于法无据，故对于原告主张被告将诉争房屋腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持；原告所称“原合同”中对承租方延迟给付租金的情形约定了违约金，但被告故乡园烤肉店于双方签订的承租期限届满后继续占有诉争房屋的行为属于无权占有，非延迟给付租金情形，不应适用该约定，故原告于红主张被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持；原告于红与被告李明哲签订的《补充协议》中对承租期内的租金进行了约定，基本规律为：房屋租金每两年上浮一次，上浮幅度约为20%。原告于红与被告李明哲之间签订的协议中并未对租赁期满后的续租费用问题进行约定，合同到期后双方也达成一致意见。庭审中，被告李明哲辩称若续租三年，接受不高于每年70万元的房屋租金。本院认为，在双方未对续租租金问题达成一致意见的情况下，被告占用期间应以双方之间的交易习惯及双方签订的《补充协议》中房屋年租金增幅规律来确定超过承租期限的房屋年租金标准赔偿原告经济损失，即72万元[（60×（1+20%）]，日租金为1972.60元。原告主张被告按照年租金130万元赔偿其占用诉争房屋期间的租金，对于超出部分，本院不予支持。第三人因参加诉讼产生的相应损失为间接损失且原告未举示证据证明该损失与本案具有直接关联性，故原告主张被告赔偿第三人孙宁经济损失的诉讼请求，本院不予支持；因反诉原告故乡园烤肉店未举示证据证明其诉讼请求，故对于反诉原告主张被反诉人赔偿其损坏烤肉店正门玻璃损失5000元、因其扰乱正常经营导致客人离开未结账部分的损失8000元的反诉请求，本院不予支持；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。本案原租赁合同及原告与被告李明哲在签订的补充协议对装修问题进行约定，即租赁期满后，承租方不得拆除装修部分。而对装修残值双方未约定。被告李明哲应依照上述司法解释的规定处理。故对于反诉原告李明哲主张被反诉人赔偿其装修残值92万元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店于判决生效之日起立即从坐落于哈尔滨市香坊区红旗大街118号、120号-1层、副120号-1层的三处房屋迁出并交还给原告（反诉被告）于红；二、被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店于判决生效之日起立即给付原告（反诉被告）于红占用房屋期间的赔偿金1972.60元/日（自2017年8月3日起计算至实际迁出之日止）；三、驳回原告（反诉被告）于红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区明哲家故乡园烤肉店的全部反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）李明哲的全部反诉请求。案件受理费9596元（原告于红已预交10196元），反诉费6563元（反诉原告故乡园烤肉店已预交63元、反诉原告李明哲已预交6500元），由原告于红负担4686元，由反诉原告故乡园烤肉店负担4973元，由反诉原告李明哲负担6500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李云峰人民陪审员  刘晓晖人民陪审员  陈丽颖二〇一七年十月二十六日书 记 员  赵可心