山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1789号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，该行行长。委托诉讼代理人：万德辉，该行职工。被告：杨士龙，男，1986年7月11日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。法定代表人：程强，总经理。委托诉讼代理人：毕晓彤，公司职工。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街108号906室。负责人：李长征，经理。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、被告杨士龙到庭参加诉讼，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与杨士龙于2012年12月28日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求杨士龙偿还所欠借款本金190193.63元、利息6423.69元，并按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2017年2月3日起至全部清偿本息之日止的利息；3.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任。4.依法确认建行海阳支行对杨士龙办理预告登记坐落于海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋的折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实与理由：杨士龙因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城第B区29号楼209号的房屋向建行海阳支行申请贷款，2012年12月28日，建行海阳支行与杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定借款金额21万元，借款期限239个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为杨士龙行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止到2017年2月3日，杨士龙已经多次未按照合同约定的时间履行还款义务。杨士龙辩称，同意解除借款合同，因山东鑫沃房地产开发有限公司至今没有交付商品房，因此无法还款。山东鑫沃房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称，山东鑫沃房地产开发有限公司不同意建行海阳支行解除与杨士龙签订的借款合同；本案有物的担保，又有担保人的保证，依照法定原则，应当先行处置抵押物，不足部分由建行海阳支行另行主张权利，由担保人承担补充责任；建行海阳支行所主张的尚欠数额，应提供计算方法和依据以及明细，最后以法院核实的数额为准；山东鑫沃房地产开发有限公司对借款人购房合同和事实无异议，购房合同的权利义务关系与借款合同没有任何关系，不同意并案审理。山东银联担保有限公司烟台分公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。建行海阳支行对其主张提供的证据有：1.2012年11月16日杨士龙与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房预（销）售合同》，合同编号：海房预（销）字201059第432号；2.2012年11月28日山东鑫沃房地产开发有限公司出具的收款收据；3.2012年11月23日杨士龙签订的《个人住房借款申请书》；4.2012年12月28日建行海阳支行与杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号：370667170-011-2012000809；5.2013年2月1日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证；6.2013年1月15日海阳市住房保障和交易中心出具预告登记证（海房预徐家店字第20130159号）；7.2017年10月17日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单；8.杨士龙的身份证复印件；9.2009年8月10日山东银联担保有限公司出具的《授权书》。杨士龙对上述证据无异议。山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月16日，杨士龙与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房预（销）售合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋，付款方式采用银行按揭贷款。2012年12月28日，建行海阳支行与杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额21万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；借款期限自2012年12月28日至2032年11月28日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际房款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。还款采用等额本息还款法，还款方式为委托扣款方式。合同约定：借款利率在基本利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应换本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）；海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋为抵押财产。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年1月15日，海阳市住房保障和交易中心对杨士龙名下位于海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋办理预告登记，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司海阳支行，预告登记义务人：杨士龙；2013年2月1日，建行海阳支行按照约定将贷款21万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户；截止2017年2月2日，杨士龙借款本金余额225996.24元，欠付利息、罚息6423.69元；截止2017年10月17日，杨士龙欠付利息、罚息13195.05元。2017年8月24日，本院依据建行海阳支行申请依法查封杨士龙名下办理预告登记位于海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋，查封期限自2017年8月24日至2020年8月23日。另查明：2009年8月10日，山东银联担保有限公司授权山东银联担保有限公司烟台分公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行签订《个人贷款担保业务合作协议》，山东银联担保有限公司烟台分公司在山东银联担保有限公司授权范围内合作担保业务引起的法律责任由山东银联担保有限公司承担。本院认为，原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认借款合同合法有效，原、被告均应依约履行，被告杨士龙未能按照合同约定偿还原告借款，担保人山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告请求解除与被告杨士龙签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。被告山东鑫沃房地产开发有限公司不同意解除借款合同，本院不予支持。原告请求被告杨士龙付清借款本金、承担利息，符合合同约定，本院依法予以支持；原告请求被告杨士龙自2017年2月3日起至付清本息止的利息仍按借款合同约定的利率计付，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，被告杨士龙办理的是预告登记，因此抵押权未设立，故原告要求对被告杨士龙名下办理预抵押登记的位于海阳市徐家店国际商城B区29号楼209号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。被告山东鑫沃房地产开发有限公司要求先行处置抵押财产、不足部分由建行海阳支行另行主张权利，本院不予支持。借款合同约定，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带责任保证，被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；山东银联担保有限公司烟台分公司承担保证担保的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告杨士龙于2012年12月28日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；被告杨士龙于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金190193.63元，利息6423.69元，本息合计196617.32元，逾期利息自2017年2月3日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率计算（其中2017年2月3日至2017年10月17日计算为6771.36元）；被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4232元，诉讼保全费1503元，由杨士龙、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程平霖人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包桂凤二〇一七年十月十八日书 记 员  纪程文