广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5682号上诉人（原审被告）：李烨玲，女，1991年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，现住广州市从化区。上诉人（原审被告）：王杰，男，1985年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区，现住广州市从化区。两上诉人共同委托诉讼代理人：余志华，男，1969年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省从化市街口街青云路70号2幢403房，现住广州市从化区城郊街旺城大道81号之一，是广州市从化区城郊街旺城西社区居民委员会推荐的公民。被上诉人（原审原告）：严泳伦，男，1996年7月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：刘晓荣，广东流溪律师事务所律师。上诉人李烨玲、王杰因与被上诉人严泳伦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李烨玲、王杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回严泳伦的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案的违约责任在于严泳伦，一审法院反而认定李烨玲、王杰违约，认定错误。首先，李烨玲、王杰与严泳伦及中介方广州市大进房地产有限公司于2019年7月25日所签订的《房地产买卖合同》约定“买方按揭付款的，买方需在合同签订后15天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》”。但严泳伦在签订合同后，没有在15天内向贷款银行办理按揭贷款申请，而在2019年8月21日才向银行申请办理按揭贷款手续，该事实有严泳伦和中介公司寄给李烨玲、王杰的《催促函》可以证实。由此可见，严泳伦已经违约，超期申请办理按揭贷款手续。其次，合同备注约定“买方申请银行按揭贷款出具同贷书后需支付首期款5万元给卖方”。但严泳伦没有支付首期款5万元给李烨玲、王杰，经李烨玲、王杰及中介方催促多次，严泳伦至今仍没有支付首期款5万元。由此可见，严泳伦已经构成违约。二、一审认定李烨玲、王杰在2019年10月27日三方协商过程中，明确表示不同意贷款赎契，根本就是错误的认定。首先，李烨玲、王杰从来没有说过不贷款赎契，况且垫资赎契是由中介方承担保证的。由于严泳伦没有按合同约定支付首期款5万元交给李烨玲、王杰转交给中介方保管，造成中介方迟迟未能垫资赎契。其次，由于李烨玲、王杰资金链已经断裂，卖房是必然的，在三方签订《房地产买卖合同》的同时，李烨玲、王杰与中介方签订了垫资赎契协议，并承诺支付5万元给中介方作为费用，由此可见李烨玲、王杰卖房的决心。三、严泳伦以李烨玲、王杰没有向抵押权人申请提前还贷为由，认为李烨玲、王杰违约，要求解除房屋买卖合同，是严泳伦不想继续交易的借口，因为抵押权人不是银行，而是贷款公司，无需提前申请办理还贷手续，只要有足够资金存入还贷账户，就可以要求抵押权人办理清还剩余贷款。四、严泳伦与中介方存在恶意串通，损害李烨玲、王杰的利益。从严泳伦与中介方发出的催促函的时间及内容可以看出，严泳伦起诉时间是2019年11月13日，而发出催促函也是同日，很明显，严泳伦是不想继续履行合同，而与中介方串通一起的。如果严泳伦想履行合同，在银行出了同贷书后就应当支付首期款5万元给李烨玲、王杰，况且经李烨玲、王杰多次催促及通知中介方催促，严泳伦也没有支付首期款。严泳伦的行为就是想不履行合同，李烨玲、王杰要求中介方出证明，但是中介方根本不同意出具证明给李烨玲、王杰证明此事，反而出具证明严泳伦说李烨玲、王杰违约。如果严泳伦想履行合同购买李烨玲、王杰的房屋，诉求应是要求继续履行合同，不应是解除合同，由此可见，严泳伦与中介方恶意串通意想造成李烨玲、王杰违约达到要求李烨玲、王杰赔偿违约金的目的。综上，请求法院支持李烨玲、王杰的上诉请求。被上诉人严泳伦二审辩称：一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求法院驳回李烨玲、王杰的上诉，维持原判。严泳伦与李烨玲、王杰于2019年7月25日签订《房地产买卖合同》后就已经开始向贷款银行办理按揭贷款申请手续。银行同贷书出来后，严泳伦要向中介方交付5万元购房押金，但中介方认为李烨玲、王杰有问题，因为中介方帮李烨玲、王杰找到垫资公司，李烨玲、王杰嫌垫资利息高，没意愿去借资，也没有去垫资赎契，所以中介方不敢收取严泳伦的5万元购房押金。李烨玲、王杰2019年10月8日收到严泳伦的银行同贷书后也没有去借资提前还贷赎契。到2019年10月27日李烨玲、王杰与严泳伦及中介三方协商时，李烨玲、王杰也没有借资还贷赎契，于是当日三方达成协议：因李烨玲、王杰无意愿借资还贷赎契，已经严重违约，在中介方见证下由李烨玲、王杰向严泳伦返还2万元定金并解除购房合同。但李烨玲、王杰不履行上述三方的协商内容且不接电话。2019年11月12日严泳伦委托中介方向李烨玲、王杰发出催促函，但李烨玲、王杰也无理会。综上，请求法院依法驳回李烨玲、王杰的上诉请求。因本案纠纷，严泳伦于2019年11月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除严泳伦和李烨玲、王杰于2019年7月25日签订的房地产买卖合同；2.李烨玲、王杰向严泳伦偿付违约金103000元及利息（从起诉之日按银行同类贷款利率计至还清款项止）；3.本案诉讼费由李烨玲、王杰共同承担。一审法院经审理查明：卖方为李烨玲和王杰、买方为严泳伦、经纪方为广州市大进房地产有限公司，于2019年7月25日签订《房地产买卖合同》约定买卖双方就买卖位于广州市从化区新岸一街13号302房的所有买卖条件达成一致意见：二、买卖双方同意该物业总楼价为1030000元。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。其中备注处显示买卖双方一致同意以下条例：1.买方申请银行按揭贷款出具同贷书后需支付首期款5万元给卖方，卖方需将首付款放到监管方，待过户当天由监管方返还4万元给买方（前提买方申请贷款的金额必须是100万元，如不足100万元即在首付款中多除少补）。如买方批复同贷书后悔约不再购买该物业的，则定金和首付款5万元不作退回，由卖方没收。2.卖方收到买方同贷书批复后再申请提前赎契手续，未批复则不需提前申请赎契。该合同的附件中显示涂销抵押后付款，1.定金：20000元，买方须在2019年7月25日支付给卖方。3.出资赎契：卖方应在签订本合同后60天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：卖方出资赎契，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。该合同还约定了其他权利义务。同日查询的不动产登记查册表显示李烨玲、王杰为广州市从化区新岸一街13号302房的所有权人，该房产于2018年5月8日办理了抵押，债权数额700000元。同日，李烨玲、王杰向严泳伦出具《收款证明》，显示李烨玲、王杰是位于广州市从化区新岸一街13号302房物业的业主。现收到严泳伦交来承购该物业之购房定金20000元。2019年8月4日，广州市诚赛按揭咨询有限公司向严泳伦出具《收款收据》，显示收到严泳伦以现金形式交来的按揭代理费9000元。2019年9月29日，严泳伦收到中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行出具的个人房屋贷款审批通知书，告知对于严泳伦因购买涉案房产向贷款人申请个人房屋贷款已审批通过，贷款金额为100万元。2019年11月13日，广州市大进房地产有限公司向严泳伦出具《收款收据》，显示收到买家严泳伦用于结算承购涉案房产咨询服务费及劳务费3000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。严泳伦与李烨玲、王杰签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的，双方均应严格按照该合同履行各自的权利义务。在该合同的备注栏中明确约定李烨玲、王杰收到严泳伦同贷书批复后申请提前赎契，且在附件中也约定了李烨玲、王杰应在签订本合同后60天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，但李烨玲、王杰既没有在签订合同后60天内申请办理提前还贷手续，也没有在严泳伦取得同贷书（2019年9月29日）后申请办理提前赎契手续，且在2019年10月27日三方协商过程中，李烨玲、王杰明确表示自己不同意贷款赎契，因此李烨玲、王杰的行为已构成违约。李烨玲、王杰提出因中介公司的问题导致未能按期限赎契、严泳伦的贷款存在风险以及因严泳伦未付首付款的抗辩理由，首先，李烨玲、王杰与广州市大进房地产有限公司签署《中介代理及咨询服务费确认书》里的内容不能对抗非合同相对方的严泳伦，不能作为李烨玲、王杰抗辩不履行其与严泳伦在合同中约定的义务的理由；其次，李烨玲、王杰表示严泳伦的贷款存在风险，可能导致收不到房款，但未提交相关证据予以证明，且严泳伦已取得同贷书；再者，双方在备注中约定严泳伦付首付款50000元在严泳伦申请银行按揭贷款出具同贷书之后，没有具体约定时间，且李烨玲、王杰没有办理提前还贷申请手续，严泳伦具有履行抗辩权。综上，李烨玲、王杰提出的上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳，李烨玲、王杰的行为已构成违约，按照双方在合同第六条第（2）点的约定，直至本案一审判决时，李烨玲、王杰逾期未履行其义务已超过十天，严泳伦作为守约方有权解除合同，现严泳伦主张解除与李烨玲、王杰于2019年7月25日签订的《房地产买卖合同》有理，一审法院予以支持。关于违约金的计付问题。严泳伦与李烨玲、王杰双方在《房地产买卖合同》第六条第（2）点中约定了违约金的计付标准，可以选择要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或选择支付等额于总楼价即1030000元百分之十的违约金，即103000元，严泳伦主张按照后者计付违约金103000元，李烨玲、王杰提出抗辩认为违约金过高，结合严泳伦认为该违约金实际包含其已支付的20000元定金，故严泳伦实际是要求李烨玲、王杰退还定金20000元及支付违约金83000元，结合此次交易给严泳伦造成的按揭代理费9000元、中介服务费3000元等损失，因严泳伦没有举证证明存在其他损失，故一审法院酌情调整违约金金额为40000元。至于严泳伦主张计算违约金的利息的诉讼请求，违约金已经作为对严泳伦损失的弥补，再计算利息属于重复计算，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，于2019年12月27日作出如下判决：一、解除严泳伦与李烨玲、王杰于2019年7月25日签订的《房地产买卖合同》；二、李烨玲、王杰在本判决发生法律效力之日起10日内向严泳伦返还定金20000元；三、李烨玲、王杰在本判决发生法律效力之日起10日内向严泳伦支付违约金40000元；四、驳回严泳伦的其他诉讼请求。本案受理费7035元，由李烨玲、王杰负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。李烨玲、王杰在一审中曾提交其与广州市大进房地产有限公司于2019年7月25日签订的《中介代理及咨询服务费确认书》，上面载明李烨玲、王杰确认经广州市大进房地产有限公司成功介绍出售涉案房屋，李烨玲、王杰同意支付50000元作为中介代理及咨询服务费，该50000元于到广州市规划和自然资源局从化分局递件成功出具回执当日支付且最迟不迟于2019年10月31日前支付完毕。该确认书的底部手写注明“上述中介费由卖方支付给中介方作为垫资利息，垫资金额由中介方委托他人垫资，卖方必须提供担保人签名，同时需配合垫资方的手续，垫资金额为64万元整。多出金额利息另算。如垫资拿不出垫资款，所产生合同违约责任，由中介方承担”。李烨玲、王杰在二审中主张，《房地产买卖合同》中约定的首期款50000元是交给中介方作为李烨玲、王杰支付的垫资赎契费用，因严泳伦没有支付上述50000元，导致没有垫资赎契。另查，广州市大进房地产有限公司的法定代表人宋伟棠作为证人在一审庭审时陈述，涉案的房地产买卖是由其促成的，当时有两家垫资公司，其中一家需要提供担保，另一家不需要提供担保；2019年10月27日，其组织李烨玲、王杰与严泳伦进行协商，李烨玲、王杰表示不需要提供担保的垫资公司利息较高，不同意贷款，严泳伦就说那么长时间都没有完成交易不买了，当时李烨玲、王杰同意解除买卖合同并退还定金。再查，《房地产买卖合同》的附件中约定，买方按揭付款的，买方须在合同签订后15天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。二审中，李烨玲、王杰提交了严泳伦于2019年11月13日发出的《催促函》，上面载明严泳伦于2019年8月21日向银行申请办理按揭手续，并于2019年9月29日取得银行的个人房屋贷款审批通过通知书，但李烨玲、王杰仍未在原抵押机构办理提前还款手续；严泳伦及经纪方多次通过电话、短信、微信等方式告知李烨玲、王杰，但李烨玲、王杰未能按照合同条款约定履行，已经构成违约，故严泳伦正式发函要求解除与李烨玲、王杰之间的《房地产买卖合同》。李烨玲、王杰自述于2019年11月21日收到上述《催促函》，并主张根据上述函件的内容，严泳伦向银行办理按揭贷款手续的时间已经超过了合同约定的期限。严泳伦对《催促函》的真实性予以确认，称其是按时办理银行按揭贷款手续的，但因李烨玲、王杰提出与上一手买家的网签合同未解除，只能等待解除后才能办理。另，严泳伦在二审中明确，其要求解除的是《房地产买卖合同》的房屋买卖合同关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，关于李烨玲、王杰提出的严泳伦逾期办理银行按揭贷款申请的问题。本案中，双方均未就严泳伦实际办理银行按揭贷款申请的时间提供证据予以证明，只是在严泳伦发出的《催促函》中显示其提交申请的时间为2019年8月21日。但从双方在本案的履行情况来看，李烨玲、王杰一直未就此提出过异议，也未据此要求解除合同，而是以实际行动同意严泳伦继续履行合同并办理银行同贷书，故李烨玲、王杰的该上诉理由本院不予采纳。其次，关于李烨玲、王杰提出的严泳伦未付首期款50000元的问题。李烨玲、王杰与广州市大进房地产有限公司签有《中介代理及咨询服务费确认书》，李烨玲、王杰据此认为严泳伦应当按照该确认书的约定在2019年10月31日前支付首期款50000元，本院认为，严泳伦并非该确认书的相对方，且现有证据不能显示确认书中所述的50000元即为《房地产买卖合同》中约定的首期款50000元，故李烨玲、王杰的上述主张缺乏依据。同时，双方在《房地产买卖合同》中仅约定首期款50000元在申请银行出具按揭贷款同贷书之后支付，未具体约定时间，李烨玲、王杰未提交证据证明曾催促严泳伦支付首期款，故李烨玲、王杰的该上诉理由本院亦不予采纳。再次，结合本案查明的事实，李烨玲、王杰既未在签订合同后60天内申请办理提前还贷手续，也没有在严泳伦取得银行同贷书后申请办理提前赎契手续，且在2019年10月27日三方协商过程中还明确表示不同意贷款，一审法院据此认定李烨玲、王杰的行为已构成违约且严泳伦有权解除合同并无不当。但考虑到，《房地产买卖合同》是李烨玲、王杰与严泳伦以及广州市大进房地产有限公司共同签订的，该合同既包含了李烨玲、王杰与严泳伦之间的房屋买卖合同关系，也包含广州市大进房地产有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，现广州市大进房地产有限公司并非本案当事人，严泳伦亦在二审中明确陈述其要求解除的是《房地产买卖合同》的房屋买卖合同关系，故本案解除的应为严泳伦与李烨玲、王杰于2019年7月25日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，一审对此处理不当，本院予以纠正。最后，李烨玲、王杰未就违约金的具体数额提出异议，一审综合考量本案的事实及严泳伦的损失情况，要求李烨玲、王杰退还定金20000元并酌定违约金金额为40000元，合法合理，本院予以维持。综上所述，李烨玲、王杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理稍有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5589号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5589号民事判决第一项为：解除严泳伦与李烨玲、王杰于2019年7月25日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。一审案件受理费7035元、二审案件受理费14070元，由李烨玲、王杰负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年五月十五日书记员 曾龙辉莫善友