山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁13民终5265号上诉人（原审被告）：临沂新世纪房地产开发有限公司。住所地：临沂市北城新区沂蒙四路与三和二街IEC国际企业中心****。法定代表人：许文彬，董事长。委托诉讼代理人：颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋有英，女，汉族，居民，1972年4月12日生，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：申智斌，男，1970年8月15日出生，汉族，住址同上，系被上诉人之夫。上诉人临沂新世纪房地产开发有限公司(以下简称新世纪公司)因与被上诉人蒋有英房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人新世纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人多次以律师函等形式通知被上诉人向有关机关交存房屋专项维修资金，被上诉人无故拒绝交纳该款，由此造成的房屋不能交付、无法办理不动产权属证书系被上诉人造成的，上诉人不存在违约，一审认定事实错误，应予撤销。即使存在违约，非因上诉人的逾期期间90日及未及时交纳房屋维修资金的期间也应依法扣除。2016年9月5日，临沂市不动产登记中心揭牌并统一办理不动产权属登记，在此之前因对接不及时、不动产中心停止办公等原因造成的逾期办证责任不应由上诉人承担。被上诉人与上诉人签订的预售合同约定购房款的支付方式为按揭贷款，被上诉人支付购房款首付款50%，余款办理贷款，被上诉人主张违约金也应按合同约定的按照其已付款不超过2%的标准，一审法院认定的违约金数额有误。被上诉人蒋有英答辩请求维持一审判决。蒋有英一审起诉请求：1、被告履行购房合同约定，立即为原告办理iEC国际企业中心1号楼1418、1419、1420号办公用房的房权证书，并支付原告逾期未取得房产证的违约金83356.45元（按日万分之一计算）；2、被告支付原告逾期交房的违约金1837.78元；3、被告应执行合同约定的物业公司进行物业服务，按合同约定标准收取物业费并退还违约收取的物业费；4、合同约定被告的违约责任过低，应依法调整至与原告持平，并对合同设定的违约金封顶条款予以撤销；5、被告立即为1420号房屋铺设室内用电设施；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：首先，2013年4月11日，原、被告双方签订了编号为YS265716、YS265725、YS265732的《商品房预售合同》三份，约定将位于临沂市兰山区北城新区上海路与孝河路交汇处的iEC国际企业中心1号楼1418、1419、1420号办公用房出售给原告，三套房产总房款为131.2737万元整。约定交房日期为2014年12月31日，但被告于2015年1月14日才实际交房，逾期14天。其次，按合同约定，被告应在交付房屋后90日内（即2015年4月14日前）为原告办理房产证，但被告却未按照合同约定时间为原告办理，截至2017年1月14日，已逾期1年9个月。然后，根据合同约定，前期物业服务企业为具有二级资质的临沂市现代物业发展有限公司提供物业服务，收费标准为每平方米2.5元，但在交房时被告临沂新世纪房地产开发有限公司未经双方协商，单方强行胁迫业主将物业服务企业变更为无资质的临沂市福星物业管理有限公司，收费标准也擅自改为3元每平方米并强制缴纳，且被告将房屋钥匙交由福星物业公司把持，以不交物业费就不给房间钥匙相要挟，原告在被迫缴纳后才拿到了房间钥匙。入住后，原告发现福星物业公司服务差，和业主之间矛盾频发，被告的行为严重违约。对于违约金，被告利用优势地位在格式合同中对原告的违约责任进行了种种限制，但对被告的违约责任却网开一面，特别是对延迟办理房产证的违约责任竟然规定了赔偿封顶，在补充合同中更是单方面大幅度加重了原告的责任，显失公平。因此，要求法院对格式合同中被告的违约金比例进行调整，并撤销合同第15条第3项中被告设定的违约封顶条款，以达到权责平衡之效果，体现合同的公平性。再次，被告入住后，发现1420号房屋室内未安装室内用电设施，原告虽多次要求被告给予安装，但至今也未安装到位，原告只好临时借用1419号房屋的电源使用，致使1420号房屋无法出租，空闲一年多，给原告造成损失4万多元。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，致使原告遭受巨大损失。一审法院认定事实如下，2013年4月11日，原告（买受人）蒋有英与被告（出卖人）临沂新世纪房地产开发有限公司分别签订了合同编号为YS265716、YS265725、YS265732的《商品房预售合同》各一份，三份合同约定：原告蒋有英购买被告临沂新世纪房地产开发有限公司开发的iEC国际企业中心第1号楼1418号、1419、1420号办公用房三套，房屋代码分别为1822571、1822572、1822573，房屋建筑面积分别为131.92平方米、73.16平方米、73.16平方米，商品房单价分别为每平方米4718元，总金额1312737元。付款方式为按揭付款，买受人于2013年8月15日前支付总房款50%的首付款，余款办理银行按揭，并于5日内备齐按揭贷款材料。本合同第八条约定：出卖人应当于2014年12月31日前，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。上述90日期限应扣除补充合同约定的非出卖人原因导致的逾期期间；出卖人逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。合同还对其他事项进行约定。原告蒋有英和被告新世纪公司分别在落款处签字、捺印和盖章予以确认。合同签订后，原告蒋有英已按合同约定向被告新世纪公司缴纳购房款。2015年1月14日，被告新世纪公司向原告交付涉案房屋。庭审时，被告新世纪公司向原告蒋有英送达涉案房屋可以办理不动产权登记的通知。一审法院认为，原告蒋有英与被告临沂新世纪房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。关于被告新世纪公司应否承担逾期交房违约责任的问题。《商品房预售合同》第八条约定：出卖人应当于2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋的交付时间是2015年1月14日，庭审时，原、被告双方对此项事实均无异议，本院依法予以确认。《商品房预售合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金。庭审时，原告未提供实际损失的证据，主张合同约定显失公平，理由不足。且原告主张合同约定显失公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，原告未能在法定期限内提出，其主张依法不能成立，本院不予支持。合同中约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，应当予以适用。即本案被告应当在2014年12月31日前交付房屋，但涉案房屋实际交房时间为2015年1月14日。被告逾期14天，根据双方合同约定，被告临沂新世纪房地产开发有限公司应向原告支付违约金546元（39元/天×14天）。关于被告新世纪应否承担逾期办理产权登记资料备案手续违约责任的问题。《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。出卖人逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已付房款的百分之二。涉案房屋于2015年1月14日交付，被告应在2015年4月14日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，被告直至2017年2月20日可以办理涉案房屋的权属证书。根据双方合同约定，被告应向原告支付违约金26255元。关于原告主张的其他诉求系与临沂市福星物业管理有限公司之间的物业服务合同纠纷，与本案商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，故对原告的此项诉求，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，判决一、被告临沂新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告蒋有英逾期交房违约金546元；二、被告临沂新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告蒋有英逾期办理产权登记资料备案手续违约金26255元；三、驳回原告蒋有英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告蒋有英负担965元，由被告临沂新世纪房地产开发有限公司负担965元。二审中，上诉人新世纪公司认可被上诉人蒋有英于签订合同时付清全部购房款。本院认定其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案上诉人新世纪公司对支付蒋有英逾期交房违约金546元无争议，本院予以确认。上诉人新世纪公司主张未及时办理产权证书系被上诉人蒋有英未及时交纳房屋专项维修资金所致，对此一审查明上诉人向蒋有英送达涉案房屋可以办理不动产权登记的通知时间是2017年2月20日，上诉人称被上诉人不及时交纳房屋专项维修资金致无法办理权属证书不能成立。本案上诉人于2015年1月14日交付涉案房屋，上诉人应及时办理权属证书。2016年9月临沂不动产中心成立，是否存在停止办公的情形均不是上诉人2015年不及时办证的理由，上诉人要求扣除该期间没有依据。被上诉人于办证前已付清全部购房款，一审判决的逾期办理产权登记资料备案手续违约金26255元并不超过合同约定的已付款2%的约定。综上，上诉人的上诉请求无事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人临沂新世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇一七年十月十六日书记员  曹钰莹