江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终7967号上诉人（原审第三人）：段立美，女，1976年3月12日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：董国友，男，1972年12月11日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王德保，男，1975年6月5日生,汉族，住南京市溧水区。原审第三人：南京溧水福平房产经纪服务部，住所地南京市溧水区永阳街道青年路7号115室。投资人：胡爱英，女，1970年11月18日生，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈修木，系该服务部工作人员。上诉人段立美因与被上诉人董国友、王德保、原审第三人南京溧水福平房产经纪服务部（以下简称福平服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段立美上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回董国友的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由董国友承担。事实和理由：1、王德保在与董国友及中介方签订《房地产买卖中介合同》时，上诉人段立美并不知情。作为中介方系从事房地产中介交易的专业人，应当知道王德保个人无权处分案涉房产，应当通知相关权利人均到场办理，存在明显过错；2、2019年3月8日，董国友陈述与王德保见面沟通时，王德保称案涉房产归段立美处置。当天晚上被上诉人及中介人员上门欲与段立美见面沟通并征求段立美的意见时，段立美不愿开门。这一事实证明上诉人段立美不予追认王德保与董国友的房产交易行为；3、董国友与段立美之间的短息记录不能证明段立美追认王德保与董国友之间的交易行为。因为董国友的短息中始终没有将房屋交易的价格及付款条件等重要的信息告诉段立美，也没有将中介合同发送给上诉人。段立美在回复短信时，只是表达愿意出售房屋的意思，至于以什么条件交易并没有确定，只是提到在办理好房产证后再谈，所以该回复并不代表就是认可王德保与董国友签订的合同；4、上诉人事后去过中介一次，听中介讲到交易价格后坚决表示反对并明确答复不同意这个交易。5、上诉人与王德保2016年经法院判决离婚，离婚后双方已不属于家庭成员关系，对案涉房产双方等额享有，上诉人段立美作为共有人有权主张同等条件优先购买权。原审法院并未查明段立美是否主张该杈利，系适用法律错误。6、王德保的行为构成无权处分行为。王德保擅自作主与董国友达成交易，段立美并不知情，王德保对超出自己享有的份额所作的处分行为无效。作为受让人董国友和中介人员在签订合同时应当尽到充分的注意义务，应当审查标的物的所有权人，主观上存在过错。董国友仅向中介方交付3万元定金，其余款项并未实际交付，且房屋未交付使用，也没有办理产权过户，权利人有权追回。董国友辩称，一审判决查明事实清楚，依据证据是客观事实，适用法律正当，请求驳回上诉，维持原判。王德保辩称，对于段立美的上诉没有意见，同意段立美的上诉请求和理由。福平服务部述称，一审按照事实进行判决，一审判决正确。董国友向一审法院起诉请求：1、王德保将位于南京市溧水区的房屋交付给董国友，并协助办理房屋过户手续；2、诉讼费由王德保负担。一审法院认定事实：2019年2月2日，董国友（乙方）、王德保（甲方）、福平服务部（丙方）签订了房地产买卖中介合同，约定由甲方将位于南京市溧水区房屋出售给乙方，建筑面积约103.5平方米，售价98万元；甲方不承担过户时的任何税费；乙方承担过户过程中营业税5.75%、个人所得税1%、契税1.5%；合同签定之日乙方向甲方支付定金3万元，由丙方代收代管；乙方于2019年3月20日前支付房款95万元；甲方应在房款付清日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；合同还对佣金、代办费支付标准及方式、违约责任、争议解决方式等进行了约定。当日，董国友向福平服务部支付了定金3万元。2019年3月14日，董国友向王德保和福平服务部发出信件称，本人已将全部房款到位，要求将房屋过户到董国友名下。另查明，案涉房屋安置在段立美名下，目前尚未办理不动产权证。2016年7月14日，王德保与段立美约定案涉房屋由双方共同对外转让。合同履行过程中，董国友与段立美通过短信联系，段立美表示同意出售案涉房屋并称正在办理房屋证件等房产证办下来打电话给董国友。一审法院认为,董国友、王德保及福平服务部所签房屋买卖中介合同，是三方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，依法成立并有效，当事人均应按约定全面履行自己的义务。案涉房屋系王德保与第三人段立美共同财产，双方均同意将房屋出售给董国友并已符合办证条件，董国友现要求王德保交付房屋并协助办理不动产权过户登记手续的诉请，合法有据，应予支持。该房屋系以段立美名义安置，段立美有义务协助王德保将该房产过户登记至董国友名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定,判决:一、王德保、第三人段立美于本判决生效之日起三十日内办理完成南京市溧水区房屋产权登记手续；二、王德保在南京市溧水区房屋产权登记手续办理完毕之日起三十日内将该房屋过户至董国友名下并交付房屋，第三人段立美予以协助。案件受理费6650元，减半收取3325元，由王德保负担。本院二审期间，上诉人段立美提供电话录音，证明其不想出售房屋。该录音中，王德保表示要找买主卖房，段立美表示房屋只卖给王德保或段立美自己。对该证据董国友质证称：1、因录音无原始载体，对真实性不认可。2、没有时间地点电话号码等，不知道是谁的录音。3、从内容看，是朋友或夫妻之间的聊天记录，与本案无关，故对该证据的三性均不认可。福平服务部质证称：1、因录音无原始载体，对真实性不认可。2、没有时间地点电话号码等，不知道是谁的录音。3、从内容看，是朋友或夫妻之间的聊天记录，与本案无关。4、一审开庭时王德保说过“现在这个房子不是这个价格了”，及买卖双方为了王德保要涨价电话谈过需要加几万元房款的事，现在其不同意卖房明显是想涨价，违背相关合同条款及法律规定。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明,段立美与王德保因离婚一案于2016年6月23日由一审法院作出（2016）苏0117民初1705号民事判决，查明与本案相关的事实有：1、段立美与王德保1999年4月9日登记结婚。段立美户籍所在地为溧水区，王德保户籍所在地为句容市。婚后段立美、王德保在段立美户籍所在地新建一处房屋。2、因房屋拆迁，2013年4月段立美与溧水县拆迁安置有限公司签订了拆迁补偿安置协议，认定房屋拆迁面积为275.76平方米，同时确认拆迁房屋家庭人口数为4人，分别为段立美、段立美之父段智胜、段立美之母王成兰及段立美之女王文，因王德保户籍未在拆迁房屋所在地，未能享受拆迁安置待遇。根据协议段立美可申购建筑面积280平方米的拆迁安置房（其中：100平方米一套，90平方米两套），并约定房屋面积以交付时实际丈量为准。5、2016年6月6日一审法院对拆迁工作人员进行了询问，拆迁工作人员表示拆迁款是根据房屋面积所确定的，与人口数无关，但是申购安置房的面积与人口数有关联性，如果段立美的房屋拆迁确定人口数为2人，按照政策最多能申购220平方米，超出申购面积如愿意按阶梯价格进行购买，但最多也只能再购买30平方米。6、2009年5月段智胜（段立美之父）、段立荣（段立美之兄）、段立清（段立美之弟）房屋拆迁，并签订了拆迁协议，此拆迁协议所确定的拆迁利益与段立美、王德保无关。一审法院认为，拆迁协议确定的280平方米的安置面积，因安置房屋尚未实际交付，房屋具体的面积、地点及楼层等情况尚未确定，无法评估对应价值。此外，拆迁所得的280平方米的安置面积还考虑了段立美父母在内的人口因素，可能涉及他人利益，故在本案中不宜处理，可在房屋实际交付后相关权利人再行主张权利。一审法院判决：准予段立美与王德保离婚等。该判决已生效。2016年7月14日，段立美与王德保签订和解协议，言明双方经南京市溧水区人民法院作出（2016）苏0117民初1705号民事判决书判决离婚，现双方经过协商就该判决的履行及未分割的财产部分达成协议，双方对于拆迁安置房屋约定：双方共同所有的位于房屋被拆迁后，共分得280平方米安置住房（二套90平方米，一套100平方米），该房尚未交付；现双方同意房屋交付后各拿90平方米一套，剩余一套100平方米的住房由双方共同对外转让，转让所得房款由双方平分；上述安置房与段立美父母段智胜、王成兰及女儿王文无任何关系，选房时段立美必须提前通知王德保到场。段立美在本案二审审理中陈述，案涉房屋系由其与王德保在段立美母亲使用的土地上所建房屋拆迁获得，拆迁时一共分得三套房屋，案涉房屋由王德保使用。福平服务部陈述，段立美曾去过福平服务部确认出售房屋，且段立美还当面用微信方式将拆迁协议、段立美和王德保离婚判决书、和解协议、安置房分房通知书、交房手续办理单向福平服务部提供。对此，福平服务部在一审中提供了以上材料及段立美的微信记录。二审中，段立美对福平服务部的陈述及提供的证据真实性均无异议，但辩称是福平服务部让其去的，其去了以后没过几分钟就走了，是福平服务部故意与其聊天。案涉房屋已经办理了产权证，权利人为段立美，房屋建筑面积为103.24平方米。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。2019年2月2日，董国友、王德保、福平服务部签订房地产买卖中介合同并不违反法律规定，合法有效。段立美虽未作为出卖人在该合同上签字，但依据其与王德保2016年7月14日签订的和解协议约定将案涉房屋共同对外转让，以及段立美向福平服务部以微信方式提供拆迁协议、段立美和王德保离婚判决书、和解协议、安置房分房通知书、交房手续办理单等情形，一审法院认定王德保和段立美双方均同意将房屋出售给董国友并无不当。上诉人段立美提出其对出售房屋不知情、不同意卖房且不追认的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。董国友在取得案涉房屋的同时亦应当支付相应的对价，一审法院对于房屋价款未予处理不当，应当予以变更。董国友向福平服务部支付了3万元定金，福平服务部应当将此款支付给王德保，董国友对此款承担连带责任，如福平服务部未履行义务，王德保履行该项义务后可向福平服务部主张。案涉房屋买卖合同的相对人虽是王德保，但从本案查明的情况看，该房屋属于王德保与段立美共同财产，且双方2016年7月14日签订的和解协议中约定转让后房款平分，故董国友购买案涉房屋的房款应向王德保和段立美各支付49万元。王德保与段立美双方就案涉房屋售房款如有其他分配方案，双方可另行解决。综上所述，上诉人段立美的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2013号民事判决；二、南京溧水福平房产经纪服务部于本判决生效后7日内一次性向王德保支付定金3万元，董国友对此承担连带责任；三、董国友于本判决生效之日起7日内向王德保支付购房款46万元；四、董国友于本判决生效之日起7日内向段立美支付购房款49万元；五、王德保和段立美收到全部购房款合计98万元后10日内，共同协助将南京市溧水区房屋产权过户登记至董国友名下，过户登记过程中所有税费均由董国友承担。六、王德保和段立美在办理完过户登记手续后10日内，将南京市溧水区房屋交付给董国友。一审案件受理费6650元，减半收取3325元，由王德保负担。二审案件受理费6650元，由上诉人段立美负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇二〇年五月八日书记员 郭旭冬