广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初795号原告（反诉被告）：黄志平，男，汉族，住广东省连州市。委托代理人：唐贵团,广东北湖律师事务所律师。被告：张蓝福，男，汉族，住广东省广州市番禺区。被告（反诉原告）：连州市观成地产中介有限公司。住所地：连州市北山路**号首层。法定代表人：黄观成。原告黄志平（反诉被告）诉被告张蓝福、连州市观成地产中介有限公司（反诉原告）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人唐贵团、被告张蓝福、连州市观成地产中介有限公司法定代表人黄观成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志平诉称，2017年6月30日，以原告为买方，以被告一张蓝福为卖方，以被告二连州市观成地产中介有限公司为中介方，就原告购买被告一位于连州市连州镇××路××栋××室房事宜，签订了一份《定金协议》。上述协议约定内容有：买方应于定金协议当天内支付卖方定金人民币大写：贰万元整（小写￥20000)元整；过户时间大概在2017年7月21日前过户；违约责任：如果因为卖方的原因导致交易不成，卖方需要退回买方定金人民币大写：贰万元整（小写￥20000）元整并赔偿贰万元整给买方（小写￥20000）元整。《定金协议》签订后，原告一用自己妻子在邮政银行开的卡取款20000元，并把20000元交给了被告一张蓝福，张蓝福随后把收取的定金存入位于北山路的农业银行。由于当时，原告要求被告一出具收据，被告二则向原告说明《定金协议》即可作收据使用，因此原告就没有要求被告一写收据了。原告交付定金后，多次催被告一和被告二到连州市不动产登记中心要求签订正式《二手房交易合同》并过户，但被告二以被告一出差为由不断推脱，到了7月21日，原告觉得，被告一可能不是《定金协议》约定交易房产的所有人，于是连州不动产登记中心查询，结果该房产果然不是被告的，而是案外人的何某与罗某的。于是，原告基于被告一、被告二存在欺骗行为，又不能按照合同约定的时间过户，更重要的是被告一张蓝福明知该房产不是自己的，也造成《定金协议》约定房屋买卖事实上不可能再进行，因此按照原告与其签订协议的约定被告一应当双倍返还定金，被告二作为二手房买卖中介不能对房产资料认真审查，存在严重过错，应承担连带责任。同时，按照法律的规定，双方签订协议属于被告一方以欺诈的手段，使原告方违背自己真实意思表示的情况下订立的合同，原告有权依照法律的规定要求撤销。原告根据本案事实和法律规定，要求撤销双方的签订的《定金协议》和退还定金，但被告一予以拒绝。鉴于两被告严重违约和违反诚信原则，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、撤销原告与二被告签订的《定金协议》；二、被告一张蓝福双倍退还原告定金人民币40000元，被告二对此承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告负担。原告提供的证据有：证据1、原告身份证复印件；证据2、被告二营业执照复印件；证据3、《定金协议》复印件；证据4、原告妻子身份证、结婚证、银行卡流水复印件。经质证，被告张蓝福对原告提供的证据，真实性无异议，关联性有异议，因为证明不了该涉案房产过不了户，事实上该涉案房产已经过户了给其他人。被告连州市观成地产中介有限公司对原告提供的证据，真实性无异议，关联性有异议，因为证明不了该涉案房产过不了户，事实上该涉案房产已经过户了给其他人。被告张蓝福答辩称，我转让给原告的房子是2017年5月份从何剑锋、罗雪梅处受让所得，当时没有过户办理到我的名下，后来由于我老婆不同意回来居住，就决定把这套房子再卖出去。原告通过被告二观成中介公司，然后签订了定金协议。但后来原告的父母过来看了房子后不满意，也不和我进行沟通，我和被告二观成中介公司多次找原告进行沟通，他都没有回复，最后2017年7月31日发了短信给被告二观成中介，被告二观成中介用微信通知原告，在2017年8月3日前必须回来办理过户，原告通过微信回复被告二观成中介公司，案件已经被法院受理，我就找另外的买主，在2017年8月4日与何伟玲达成协议且过户申请已经递交给房产局，我在2017年8月11日把交易税等也交了，房款我已经收到了，468000元。被告张蓝福提交证据如下：证据1、地税税票和连州市存量房转让备案收件收据；证据2、收据一份；证据3、银行转款存根三份；证据4、《定金协议》复印件；证据5、2017年5月30日《收据》复印件、2017年5月18日《收据》复印件；证明我已经向何剑峰夫妻买下涉案房屋，房款都给了。经质证，原告对被告张蓝福提交证据质证如下：对地税税票、收据、银行转款存根真实性无异议，但关联性有异议，这个只能证明原房产可以随时过户，但是定金协议的指向性是卖方即被告一和买房即原告的协议。对证据连州市存量房转让备案收件收据真实性没有异议，但是更能证明了定金协议中的指向方。对证据4、5，证据是庭后提交，已经过了举证期限，按法律规定当事人举证应在举证期限内举证，当事人如果在举证期限内无法举证应向法庭申请延期举证，被告一未申请延期举证，所以对证据的合法性不认可。对证据的真实性我方无法确认，由法庭核实。关联性不认可，即使是真实的，但是在被告与原告签订《定金协议》没有告知这一情况，至今也没给出合理的解释。从现在有证据和庭审情况来看，涉案房产没有政府相关文件确定是由被告所有，而且过户也是由何剑峰夫妻直接卖给了何伟玲，而不是由被告卖给何伟玲。被告连州市观成地产中介有限公司对被告张蓝福提交证据无异议。被告连州市观成地产中介有限公司答辩称，1、原告黄志平先生说交了定金后多次催卖方张蓝福和我中介方去办过户事件完全不存在。作为中介方，要帮买卖双方过了户才能收得到中介服务费，没过户之前中介方收不到任何一分的服务费用，到目前为止我中介方还没有收到过原告买方黄志平先生和卖方张蓝福先生一分钱费用。所以我中介方有什么理由推脱不去帮他们过户呢？2、原告黄志平先生说这套房子因为房产证上写的名字不是张蓝福就否认了卖方过户不了给他，在原告多次拒绝回来办过户并已民事起诉后，卖方张蓝福在8月4日把这套房子已经卖了出去并过了户，地税局的税票也在八月十几号出了。所以原告说此房子不能进行买卖不是事实。3、是我们中介方多次催买方回来过户，买方以请不到假为由不回来过户，甚至拒接我中介方的电话。原因是：当时在2017年6月30日看房子是黄志平先生夫妻俩看中了才到我中介房地产与张蓝福签定金协议的。在2017年7月6日，黄志平先生认为他的父母还没有看过，所以叫我在7月8日带了他的父母和他的妻儿再次去看了该房子。当时我就听到他的父母一直说着房子不好，他们不喜欢又高什么的。从他的父母看了此房子后，黄志平先生开始推脱过户事情了，并在7月22日一家大小又来了我公司，并叫了亲戚朋友过来。他的亲戚就说过来了解这房子的房产名字不是买方张蓝福的，到底可不可以过户，我中介方再三保证可以过户，并可以写上保证书。卖方张蓝福也说了，如果过不了户他会按照定金协议里所说的退还2万定金，并赔付2万给买方黄志平先生，还一并赔上我的中介费（人民币：14040元）。后来就再次约定过户时间是2017年7月26日。但是我们后来打电话他不接，微信也不回。过了7月26日之后我们又重新约8月3日，但是他就是不接电话，就回了一条微信给我问我什么事，我又打他电话，他还是不接。4、据这种种事实与理由，请求法官各位陪审员驳回原告黄志平先生的诉讼请求，我中介方不存在连带责任。5、原告黄志平先生的违约导致我中介方没有收取到任何一分的中介服务费，按定金协议里的违约责任，原告应赔付我中介服务费（人民币：14040元）。被告连州市观成地产中介有限公司反诉称，2017年6月30日，以反诉方连州市观成地产中介有限公司为中介方，被反诉人黄志平为买方，张蓝福为卖方，签订一份（定金协议），买方黄志平购买卖方张蓝福在连州镇××路××栋××室的房产，过户时间大约在2017年7月21号前办理，协议签订后，买方黄志平的父母与妻子在7月8号去看了该房屋，边看边说不喜欢，又说高。我也是在当天告知买方房产的证上的名字不是写到卖方张蓝福的，但是房子是张蓝福买了过来，只是还没有办过户手续而已，因为张蓝福的妻子不喜欢在连州养老，所以又卖出去就没过户先。后来买方黄志平也提出了说他父母不喜欢，问可不可以叫卖方张蓝福退回2万的定金。我中介方说要征得卖方同意才可以。卖方张蓝福不同意。他说按定金协议你不想买了定金没得退。后来我中介方多次催促买方回来办理正式买卖过户手续都一次次推脱。7月22日买卖双方到我公司协商。当天上午买方一家大小带上另外2位不知是其亲戚还是朋友和卖方在我公司协商。以房产证的产名不是张蓝福的问他有没有权卖。张蓝福说：房产证的名字虽然不是我的名字，但我给了钱买了，我就是实际产权人，我肯定有权卖。而且协议写明如果因为卖方的原因导致该房交易不了，也就是说过不了户，那么卖方张蓝福就要退回买方黄志平2万元，并赔付2万元，还要赔付中介费14040元。黄志平的其中一个男性朋友听说后就说这样没什么问题了。之后黄志平的另一个女性朋友就在我公司的门口见到一个她的朋友又叫了进来我公司。跟其说了这样的情况。那男的和那女的就说房产证上的名字不是张蓝福的，说他无权卖，还说他这样是违法。卖方张蓝福听到就气愤的说：我给了钱，虽然房产证上不是我的名字。但我是实际产权人，我就有权卖。你们买方如果不想要按照协议我不会退钱给你。说完就走了。这次的协商买方一家人一句话都没说。卖方张蓝福走后，那一男一女还说这样的火气就算我想买都不要了。并还说10元给我都不要。我中介方的法人代表黄观成就说：大家都是有文化的人，说句不好听的话，一个人不可能无缘无故发火的，如果不是你们老是说人家又是欺骗又是违法的话，他会发火吗？试想一下你给了钱买了东西，只是因为还没过户，不但否认了不是他的，还口口声声说人家欺骗的话，任谁都会发火。后来在我的劝说下，他们也冷静了下来。并且再次约好7月26日过户。但是到了24、25日我中介方打了很多电话给买方黄志平，他都一直不接电话，微信也不回，最后回了一条微信就问我中介方打他电话有什么事。在收到微信后我又再次打电话给他，他还是不接。到了26日，我中介公司事先拟好的甲方（转让方：）何剑辉、罗雪梅；乙方（受让方）：黄志平、黄桂芳的正式成交办理房产过户手续的《广东省地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》。可是却迟迟不见买方黄志平夫妇到场，无法办理房产买卖交易手续。后来我中介方又再次打电话给黄志平，问他几时有时间回来办理过户手续，但是他一直不接电话，最后在7月31日下午17点18分卖方张蓝福发了条短信给我中介方转发给买方。意思叫买方最迟在8月3号回来办理过户手续。我们也约好了原业主8月3日办过户手续。但是黄志平还是没有回我信息。到了晚上20点52份收到了黄志平微信发给我的《连州市人民法院受理案件通知书》。第二天我中介方将这个信息转发了给卖方张蓝福。张蓝福见此信息马上寻找新买家，并在8月4日卖给了新买家何伟玲。并办理了房产过户手续。8月11日已交付了契税和个人所得税。8月15日收到了“连州市不动产登记中心”出具新的房产证。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告黄志平支付被告连州市观成地产中介有限公司因“房产买卖违约”，按定金协议支付违约金人民币14040元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告黄志平承担。被告连州市观成地产中介有限公司提交证据如下：证据1、微信聊天记录；证据2、微信聊天记录和手机信息；证据3、广东省房地产买卖合同；证据4、《订金协议》；证据5、被告连州市观成地产中介有限公司营业执照、黄观成身份证复印件。经质证，原告对被告连州市观成地产中介有限公司提交证据质证如下：对证据1、2真实性没有异议，关联性有异议。开始的时候，是卖方不能在约定的时间内过户，且没有把真实情况告知原告，被告一也在庭审中说了，定金是不会退的，我们才会起诉。证据3和本案无关，说明不了。证据4真实性没有意义。证据5三性无异议。被告张蓝福对被告连州市观成地产中介有限公司提交证据无异议。原告对被告连州市观成地产中介有限公司的反诉答辩称，被告二的反诉请求，没有事实依据。第一、正是因为中介方的疏忽，没有说清楚涉案房子真实的产权情况，才导致原告做出这样的决定。第二、反诉人与被反诉人约定里面的中介费，是有一个前提条件的，就是房子必须过户成功后才会收取中介费。被告张蓝福对被告连州市观成地产中介有限公司的反诉无异议。经审理查明，涉案房产连州市连州镇××路××栋××室登记于何剑锋、罗雪梅名下。2017年5月18日，张蓝福作为付款人，何剑锋作为收款人，连州市庆丰房地产咨询服务中心作为中介方，三方签订《定金协议》，约定张蓝福向何剑锋、罗雪梅购买连州市连州镇××路××栋××室房产，总价款为429988元，分三期支付。张蓝福于签订协议当日支付2万元定金给何剑锋，于2017年5月30日支付第二期房款310000元给何剑锋，于2017年8月4日支付第三期99988元给何剑锋。2017年6月30日，原告黄志平为买方，以被告张蓝福为卖方，被告连州市观成地产中介有限公司为中介方，三方签订《定金协议》，该协议主要约定：“今收到黄志平先生交来购买连州市连州镇××路××栋××室的房产，产权人：张蓝福。此房产双方协议交易总价为人民币468000元。过户产生的税费、手续费、评估费等费用由买方负责。买方应于定金协议当天支付卖方定金人民币20000元整。第一期的付款为（定金充当房款）人民币20000元整。第二期房款支付在签订二手房交易合同，同时到连州市房产交易所签名过户，当天一次性支付人民币168000元整。同时，买方付清中介费7000元整。卖方付清中介代理费4000元整。过户时间大概在2017年7月21日前过户。第三期房款等不动产证出来拿去银行抵押，由银行一次性支付人民币28000元整。到账时间大概在2017年11月30日。违约责任：如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则卖方没收2万元的定金作为补偿，买方赔偿中介费用14040元整；如果因卖方的原因导致该交易不成，卖方需退回买方定金人民币2万元整并赔偿2万元整给买方，卖方赔偿中介费用14040元整。（业主张蓝福保证买方拿到房产证为止）。”落款处，买方由黄志平签名，卖方由张蓝福签名，中介方由连州市观成地产中介有限公司加盖公章。签订上述协议后，原告从其妻子黄桂香的银行账户取款20000元支付给被告张蓝福。2017年7月31日，被告连州市观成地产中介有限公司转发张蓝福的手机短信给原告，内容为“黄志平先生，您好！我现在收到卖家张蓝福发来的信息，现在转发给你，如何处理，请你回复。”、“观成地产中介服务公司，经你公司办理，黄志平先生签约购买××栋××室，，合同规定7月21日前办理过户手续，我多次通知你们买家回来办理过户手续。但你们一直不予理睬，拒不办理过户手续，至今已经拖延了10天时间。我今正式通知你们，限你们8月3日带领买家前来办理买卖过户手续。超过8月3日是，本人当放弃购买处理。专此告知。卖家张蓝福。2017年7月31日17时。”2017年8月11日，被告张蓝福缴纳涉案房屋的个人所得税、契税等，并于2017年8月15日向连州市住房和城乡规划局房产交易所提交将房屋过户到何伟玲名下的相关材料。本院认为，原、被告签订的《定金协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。原告以涉案房产不是登记在被告张蓝福名下为由诉请撤销《定金协议》、被告双倍返还定金4万元。故本案的争议焦点为《定金协议》是否存在可撤销的情形？原、被告双方哪一方存在违约？被告张蓝福向案外人何剑锋、罗雪梅购买涉案房产，但未办理过户手续。截止原告与被告张蓝福签订《定金协议》时，被告张蓝福已向何剑锋支付了第二期房款。在原告向本院起诉后，被告张蓝福将涉案房屋转让给何伟玲并已向房产登记部门提交了相关过户材料，可以证实被告张蓝福能够正常为涉案房产办理过户。《定金协议》约定“违约责任：如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则……；如果因卖方的原因导致该交易不成……”协议约定的违约行为是“导致该交易不成”，涉案房产登记在案外人名下并不影响原告与被告张蓝福的房屋买卖行为。被告方未在签订协议时告知原告涉案房产未登记在被告张蓝福名下，被告方虽存在过错，但是否告知并不影响《定金协议》的履行，故被告方不存在违约行为，《定金协议》不存在可撤销的情形。通过原、被告的诉辩可知，原告未配合被告签订二手房交易合同，导致《定金协议》无法履行，故原告存在违约。《定金协议》约定“违约责任：如果因为买方的原因导致该房产不能买卖，则卖方没收2万元的定金作为补偿，买方赔偿中介费用14040元整。”因原告违约，被告张蓝福有权没收原告支付的2万元定金，原告的诉请，理据不足，于法无据，本院予以驳回。被告连州市观成地产中介有限公司反诉原告要求原告赔偿14040元，理据充分，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄志平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付人民币14040元给被告连州市观成地产中介有限公司；二、驳回原告黄志平的诉讼请求。本案受理费400元，反诉费75元，均由原告黄志平负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一七年十月二十五日书记员  廖金恒附本案相关法律文书：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。