青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终130号 上诉人（原审被告）：海东地区东海房地产开发有限公司。 法定代表人：潘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某1。 委托诉讼代理人：张某2。 被上诉人（原审原告）：兰州瑞锋资产管理有限公司。 法定代表人：魏某1。 委托诉讼代理人：魏某2。 委托诉讼代理人：赵某，兰州市七里河区敦煌路街道法律服务所法律工作者。 上诉人海东地区东海房地产开发有限公司因与被上诉人兰州瑞锋资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省民和回族土族自治县人民法院（2019）青0222民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海东地区东海房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回兰州瑞锋公司的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：2016年9月24日，为了解决拖欠承包人张某某的工程款问题。我公司与张某某订立了以商铺抵顶工程款的协议。签订协议后，张某某出具了收到我公司交来的8883245元工程款的收据，至此，包括本案在内的帝豪花园第七栋的105、203、204、205号商铺抵顶给了张某某，张某某成为上述商铺的所有权人。我公司作为具有销售许可证等资质的房产公司，必须要承担按照商品房持有人的指示，为从他手中买商品房的人协助办理商品房买卖合同、备案手续及房产证等附属义务。原、被告之间没有任何经济往来，原告自己提供的证据收条上注明的内容，说明该商铺是开发商抵顶给张某某工程款的商铺，原告买的是张某某的商铺。一审法院判决，认定基本事实不清，遗漏真正的合同当事人，程序严重违法。一审的错误主要表现在以下三点（还有些问题二审时再补充）第一、双方签订商品房买卖合同的时间是2016年10月18日，而约定的交房时间却是2016年6月30日前。合同关于交房期限的约定违背了众所周知的事实，现实中无法执行，所以属于约定不明的无效条款，合同关于交房期限的约定不明，原判支持瑞锋公司30万元违约金的判决内容缺乏合同依据。而且，原判在本院认为部分判定:“被告应在2016年6月30日前交付房屋给原告。那时，兰州瑞锋公司尚未取得李某的以房抵债的凭据，双方尚未签订商品房买卖合同，法院如此判定明显荒谬；第二、原判遗漏了商品房买卖合同的相对人，属严重程序违法。原被告之间不存在商品房买卖合同，案涉房屋早在2016年就通过以工程款来抵顶房款的付款方式，卖予了张某某。根据《物权法》的规定不动产没有办理不动产登记手续的，不影响商品房买卖合同的效力。而张某某与瑞锋公司之间也不存在任何债权债务关系，瑞锋公司的付款方式：所谓的以张某某工程款来抵顶，具体的权利义务,又来源于李某与瑞锋公司之间的关系。根据合同法82条的规定，李某也必须参加到本诉当中才能确定原告的诉讼请求能否成立；第三、原判认定基本事实不清。人民法院应当围绕原告的诉讼请求是否成立进行审查。因此，本案首先应当审查的最基本的事实是双方是否存在商品房买卖合同关系。关于交款事实，原告自己提交的收据上已注明收款的方式，收的是抵张某某工程款的商品房。由此可以证明，房屋是张某某用工程款换来的房屋。在权利人张某某不认可的情况下，法院没有证据证实原告已经履行了交款义务。法院在审查权利人张某某的证言时，掐头去尾，断章取义，导致认定交房款的基本事实不清。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 兰州瑞锋资产管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 兰州瑞锋资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，交付位于××县第七幢一、二层105、203、204、205号房屋；2、被告为原告办理房屋所有权证；3、被告承担违约金30万元（并顺延至实际履行之日）；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将“被告承担违约金30万元（并顺延至实际履行之日）”的诉讼请求变更为“被告承担违约金30万元”。 一审法院认定事实：2016年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于川垣新区帝豪花园第七幢一、二层105、203、204、205号房屋。合同约定被告应在2016年6月30日前交付房屋，如被告未按期将涉案房屋交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款1?的违约金并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2016年10月18日、2016年11月2日，被告先后向原告出具了两张以张某某工程款抵顶涉案房屋总房款的收据。现被告未向原告交付房屋及办理房屋所有权证，原告诉至法院。 一审法院认为，本案当事人签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，双方间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告向原告出具的收据中明确注明了抵顶张某某工程款，对该事实张某某予以认可，因此，该工程款已转化为原告的购房款，故被告出具的收据应当认定为原告向被告交付购房款的凭据，现原告主张被告依双方约定交付房屋及办理相关证照的理由正当，予以支持；依照合同约定，被告应在2016年6月30日前交付房屋，但被告至今未向原告交付涉案房屋，属违约行为，应承担支付违约金的责任。违约的期限，以合同约定被告交付房屋至今的期间计算。原告主张的违约金数额符合法律规定，予以支持。被告辩解原告未支付购房款合同未生效的理由无依据，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，判决：一、被告海东地区东海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告兰州瑞锋资产管理有限公司交付位于××县一、二层105、203、204、205号房屋并协助原告办理所有权证；二、被告海东地区东海房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告兰州瑞锋资产管理有限公司支付违约金300，000元。案件受理费5，800元，由海东地区东海房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明事实与一审一致，本院予以确认。另查明，上诉人、被上诉人均认可案涉帝豪花园第七栋的105、203、204、205号商铺现登记备案在被上诉人兰州瑞锋资产管理有限公司名下。 本院认为，上诉人海东地区东海房地产开发有限公司与被上诉人兰州瑞锋资产管理有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同有效。未按合同约定履行即构成违约，应承担责任。本案双方当事人签订合同后，上诉人向被上诉人出具了案涉商铺房款的收据并明确注明了抵顶张某某工程款，应认定为被上诉人已经履行了给付房款的义务，上诉人未按合同约定交付房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审判决承担责任并无不当。关于本案是否遗漏真正的合同当事人，因张某某不是所涉合同的相对人，且已经作为证人出庭作证，对折抵工程款的事实予以认可，张某某并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审程序并无不当。综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，二审应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人海东地区东海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍成伯 审 判 员 马秀英 审 判 员 张银生 二〇二〇年五月十一日 法官助理 朱万菊 书 记 员 刘 燕