贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2402号 上诉人（原审被告）：贵州省福一置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团第商业******房。组织机构代码：32269798-X。 法定代表人：刘一，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄贵文，该公司经营部负责人。 被上诉人（原审原告）：任云武，男，1975年1月24日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：黄朝云，贵州紫来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秀，贵州紫来律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省大方县大方镇奢香大道中段。组织机构代码：56094844-9。 法定代表人：谭小麟，该公司执行董事。 上诉人贵州省福一置业有限公司（以下简称：福一公司）因与被上诉人任云武、大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称：南天公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审任云武起诉请求：一、判令解除原告与被告南天公司签订的《南天·星月时代广场认购协议书》，判令被告南天公司、福一公司返还原告首付尾款、契税、交易税、维修基金、预抵押登记费等费用共计111997.00元；二、由被告南天公司、福一公司以111997.00元为基数，按照6.5‰月利率支付2016年6月25日起至返还款项之日止的利息；三、诉讼费用由被告南天公司、福一公司承担。事实和理由：被告南天公司系南天·星月国际房地产项目的开发商，被告福一公司系南天公司销售代理商，龙婷系福一公司员工。2016年5月30日，福一公司员工龙婷以南天公司的名义，在南天公司售楼部与原告签订《南天·星月时代广场认购协议书》(以下简称认购协议)，原告认购南天公司开发的南天·星月时代广场1-2-17号商铺，建筑面积15.32平方米，单价17120.00元/㎡，认购总价262278.00元。认购协议签订后，原告依约交纳了10000.00元认购商铺的定金，但原告在认购协议约定的期间多次到南天公司公司售楼部，售楼部空无一人。原告经多方打听，才知悉1-2-17号商铺已经被人民法院查封，二被告已经不可能与原告签订商品房买卖合同。原告认为，虽然认购协议没有南天公司印章，但该认购协议系在南天公司售楼部签订，原告有理由相信在南天公司售楼部从事商品房销售的工作人员龙婷能够代理南天公司签订认购协议，根据法律关于表见代理的相关规定，应当由南天公司承担认购协议的合同责任。同时，由于福一公司系南天公司的销售代理商，龙婷系福一公司员工，龙婷的行为系代表福一公司职务行为，根据相关委托人、代理人之间民事责任承担的法律规定，也应由南天公司承担合同责任。因此，应认定原告与被告南天公司签订了认购协议，原告依照认购协议约定交纳了认购商铺定金10000.00元，已经履行了协议约定的全部义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条、四十条的规定，原告与南天公司于2016年5月30日签订的认购协议成立并生效，当事人双方应当切实履行合同义务。认购协议的合同目的是双方签订商品房买卖合同，原告认购的1-2-27号商铺被人民法院查封，二被告已经不可能依照合同约定与原告签订商品房买卖合同，构成根本违约，该违约行为导致原告的合同目的不能达到，原告有权解除合同，并可以要求二被告赔偿损失。福一公司系南天公司的销售代理商，对于原告的损失，原告可以要求二被告承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 原审被告南天公司辩称，南天公司没有与原告签订认购协议，且原告提供的收据未加盖南天公司印章，仅仅是一个白条，南天公司没有收到原告方交纳的款项，因此，我公司不予认可。 原审被告福一公司辩称，我公司与南天公司是委托销售关系，我们帮南天公司销售房屋，在签订了认购协议后，由于公司原因，一直找不到人，也找不到盖章。这笔钱确实是我们收了没有交给南天公司，因为南天公司不能支付我们的佣金，口头协议把我们收到的款项作为佣金。我公司不同意支付该笔款项，应由南天公司来支付，因为南天公司欠的我们的佣金中已包含了这笔款项。 原审经审理查明：龙婷与龙婷婷为同一人，系福一公司员工。2016年3月25日，被告南天公司与被告福一公司签订《贵州福一南天·星月国际广场营销策划及销售代理合同》，约定南天公司将其拥有产权的负一楼至五楼可售商铺委托福一公司代理销售。2016年5月30日，龙婷以南天公司名义与原告任云武签订《南天·星月时代广场认购协议书》，内容为，“甲方：大方县南天房地产开发有限责任公司，乙方：任云武。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》等法律法规，甲、乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，就乙方认购南天·星月时代广场商铺事宜签定（订）本认购书：一、乙方认购甲方开发的“南天·星月时代广场”商铺壹套，商铺具体在：1单元第2层，房号为1-2-27号房，建筑面积为15.32㎡，单价为17120.00元/㎡，总价为人民币262278.00元。二、签订本认购协议书时，双方原签署之《“南天·星月时代广场”认筹协议书》自动失效。三、签订本认购协议书时，乙方自愿交纳房源定金10000.00元整。四、签订本认购协议后，乙方须在7个工作日内带齐购房所需资料和办理银行按揭所需真实资料与甲方签订《商品房买卖合同》，同时补交齐首付款，相关条款以《商品房买卖合同》为准。五、若乙方在本认购协议书规定的时间内未带齐购房所需资料和办理银行按揭所需真实资料，未与甲方签定（订）《商品房买卖合同》和补齐首款的，视为乙方违约，甲方有权不退还乙方所交的所有款项，甲方可对该房屋另行销售，若甲方在本认购协议书规定的时间内将乙方认购的房源转卖给第三方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方双倍返还房源认购定金。六、乙方所有款项必须交付到甲方财务室，且且所有收获（取）凭证需加盖甲方财务章方能生效。七、本认购协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，双方签字盖章完善财务手续即生效，甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，本认购协议书自动失效。甲方：大方县南天房地产开发有限责任公司，置业顾问：龙婷，乙方：任云武。2016年5月30日。”当日，原告任云武交纳了10000.00元订金。2016年6月25日，原告任云武交纳首付款尾款93600.00元、交易税123.00元、维修基金958.00元、契税6216.00元、预抵押登记费1100.00元。原告任云武所交上述款项均由福一公司员工收取，收据上抬头印有“大方县南天房地产开发有限责任公司（收）款单”的字样，但没有加盖南天公司印章。因未能签订《商品房买卖合同》，原告任云武于2017年3月30日诉来本院。 原审认为，原告任云武与龙婷以被告南天公司名义签订的《南天·星月时代广场认购协议书》，虽然南天公司没有在该协议上盖章，也没有南天公司人员签字，原告任云武所交纳的认购订金及首付款尾款、维修基金等款项也是被告福一公司收取，被告福一公司收取原告任云武交纳的款项后没有交付给被告南天公司，但被告南天公司与被告福一公司之间签订了销售代理合同，龙婷是被告福一公司员工，而被告南天公司因拖欠被告福一公司销售佣金，被告福一公司曾起诉被告南天公司【（2016）黔0521民初3446号，该案以调解方式结案】，因此应认定涉案协议为原告任云武与被告南天公司签订，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订认购协议的目的是为了签订商品房买卖合同，但双方至今未签订商品房买卖合同，且被告南天公司在诉讼过程中对该协议予以否认，双方也不可能签订商品房买卖合同，原告任云武签订认购协议的合同目的不能实现，故原告任云武要求解除涉案认购协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告任云武要求南天公司返还已交纳的首付款及其他费用共计111997.00元的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持；但原告任云武要求按照月利率6.5‰计算利息的诉讼请求，实际是要求赔偿损失，因双方没有约定，而原告任云武的损失是银行利息的损失，故只能按中国人民银行同期贷款利率标准计算。因原告任云武交纳的款项是由被告福一公司收取，其收取之后也未交付给被告南天公司，致使被告南天公司对原告任云武提交的认购协议书不予认可，因此原告任云武要求被告福一公司对被告南天公司返还款项和支付利息的责任承担连带责任的诉讼请求，予以支持。综上，原告任云武的诉讼请求具有事实依据和法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，原审判决：一、解除原告任云武与被告大方县南天房地产开发有限责任公司签订的《南天·星月时代广场认购协议书》；二、被告大方县南天房地产开发有限责任公司、贵州省福一置业有限公司于判决生效后十五日内连带返还原告任云武111997元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2016年6月25日起至款项清偿完毕之日止的利息。案件受理费减半收取计1270.00元，由被告大方县南天房地产开发有限责任公司、贵州省福一置业有限公司负担。 一审宣判后，福一公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判南天公司单独返还任云武11997元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2016年6月25日起至款项清偿完毕之日止的利息。上诉人对上述款项不承担连带偿还责任；一、二审诉讼费由南天公司承担。 被上诉人任云武答辩称：答辩人依约向福一公司支付了购房款、契税、交易税等款项共计11997元系客观事实，南天公司与福一公司之间就本案诉争房屋的代理销售事宜授权不明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，答辩人主张南天公司、福一公司连带返还上述款项并承担利息损失于法有据，一审认定事实和适用法律均无不当，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定的事实与原审认定无异。 本院认为，福一公司与南天公司基于《贵州福一南天·星月国际广场营销策划及销售代理合同》成立委托代理关系。福一公司接受南天公司委托，代理销售南天●星月国际房产期间，以南天公司名义与任云武订立了《南天·星月时代广场认购协议书》，任云武据此向南天公司交纳了南天·星月时代广场1-2-17号商铺购房定金、首付款、交易税、维修基金、契税、预抵押登记费等款项共计11997元，后因南天公司否认其收到上述款项致双方未签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，任云武主张解除合同、返还其已支付款项并承担利息损失于法有据。福一公司作为南天公司认可的代理销售商，其在代理权限内以南天公司名义与任云武签订认购协议的行为属职务行为，由此产生的法律后果应由被代理人南天公司承担。至于福一公司收取任云武所付购房相关款项后是否交付南天公司，以及未付款是否存在过错，根据合同相对性原则，该事实不影响被代理人南天公司对外向买受人任云武承担合同责任。一审以福一公司收取任云娇交纳款项后未交付南天公司，是导致南天公司对任云武提交的认购协议书不予认可的原因为由，判决福一公司与南天公司连带承担返还款项和支付利息的责任无法律依据，本院予以纠正。 综上，上诉人任云武的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初1648号民事判决第一项，即：解除原告任云武与被告大方县南天房地产开发有限责任公司签订的《南天·星月时代广场认购协议书》； 二、撤销贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初1648号民事判决第二项，即：被告大方县南天房地产开发有限责任公司、贵州省福一置业有限公司于判决生效后十五日内连带返还原告任云武111997元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2016年6月25日起至款项清偿完毕之日止的利息。 三、由大方县南天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，一次性返还任云武111997元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年6月25日起至款项清偿完毕之日止的利息。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1270元，由大方县南天房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费2540元，由大方县南天房地产开发有限责任公司负担。当否，提请合议庭讨论。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一七年十月二十日 书记员  何婷婷