浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5581号 原告：杜国刚，男，汉族，1975年11月4日出生，住杭州市滨江区。 委托代理人：宓保来（特别授权），杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 被告：杭州煜胜实业有限公司，统一社会信用代码91003132MA2CG03J3D，住所地：杭州市上城区中河中路258号1703室。 法定代表人：张建根。 被告：张建根，男，汉族，1971年12月10日出生，住杭州市拱墅区。 原告杜国刚与被告杭州煜胜实业有限公司（以下简称煜胜公司）、张建根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宓保来与两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜国刚起诉称：2019年7月27日，原告与被告煜胜公司签订了《房屋租赁合同》，并约定原告将位于杭州市滨江区白马湖和院19幢1单元1003室的房屋出租给原告使用，租期24个月，月租金为4500元。根据约定，被告煜胜公司应于2019年7月30日支付第一个月的租金，于2019年8月17日支付第二个月的租金，于2019年9月17日支付第三个月的租金，但被告煜胜公司在支付了第一个月的租金后并未按约支付剩余款项。被告煜胜公司的违约行为导致原告于2019年11月12日将案涉房屋收回，且双方于同日解除了案涉租赁合同，但被告煜胜公司并未结清租金及相关费用。被告张建根系被告煜胜公司唯一的自然人股东，依法应对上述款项承担连带责任。综上，原告为维护自身的合法权益特向法院起诉，请求判令：1.确认原告与被告煜胜公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；2.被告煜胜公司支付给原告自2019年9月1日起至2019年11月12日止的租金10800元；3.被告煜胜公司支付给原告自2019年1月1日起至2019年11月12日止的物业管理费、能耗费合计2566.62元；4.被告煜胜公司支付给原告违约金21600元；5.被告张建根对被告煜胜公司的上述债务承担连带责任；6.本案受理费用及担保费由被告承担。 被告煜胜公司、张建根答辩称：在原、被告签订租赁合同时，原告与案外人安闲居科技有限公司就案涉房屋已存在合法有效的房屋租赁关系，原告违约在先且存在一房两租的情形，致使原、被告之间的租赁合同目的不能实现。原、被告签订了租赁合同后，案涉房屋的实际承租人已把租金全部交给案外人安闲居科技有限公司，因此原、被告的租赁合同目的根本没有实现。被告张建根不同意对被告煜胜公司的上述债务承担连带责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：1.原告提交的证据。被告对《不动产登记证书》、《房屋租赁合同》、账户交易明细、《企业信用信息公司报告》、保险单及发票联、物业费缴费通知单、《合同终止协议》均无异议，故本院均予以采信。虽被告对《解除协议书》有异议，但因该协议书系原件，故本院对其真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。2.被告提交的证据。因原告对《不动产登记证书》、《房屋资产委托服务合同》、租客打款凭证的真实性均无异议，故本院对证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。 综上，结合原、被告的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 原告杜国刚系滨江区长河街道白马湖和院19幢1单元1003室房屋的产权人。2019年7月27日，原告杜国刚与被告煜胜公司签订了一份《房屋租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区白马湖和院19幢1单元1003室的房屋出租给被告煜胜公司使用，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日；每月租金4500元，于合同签订后3日内支付第一个月的租金，第二、三个月的租金分别提前10日支付，剩余月份的租金均每三个月提前10日支付一次；被告煜胜公司承担租赁期间与该房屋有关的水费、电费、物业管理费等各项费用；在租赁期限内，被告煜胜公司存在拖欠租金累积5天以上的、逾期缴纳水电等相关费用达15天以上等情形之一的，原告有权终止合同并收回房屋，且有权要求被告煜胜公司按照合同总租金的20%支付违约金。 合同签订后，被告煜胜公司支付给原告2019年8月的租金4500元，原告将案涉房屋交付给被告煜胜公司使用。后被告煜胜公司未再按约支付给原告租金及物业管理费等费用。 2019年10月16日，浙江杭州中南白马湖和院物业服务中心出具的物业费缴费通知单，载明：涉案房屋自2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费为2417.88元、能耗费为537.36元。 2019年11月12日，原告收回了案涉房屋。同日，原告与被告煜胜公司签订了一份《合同终止协议》，并约定：因被告煜胜公司违约使原告无法继续履行合同，双方的合同自2019年11月12日起终止，不再履行。 另查明：原告为本案支出诉讼保全担保费400元。被告煜胜公司系自然人独资公司，被告张建根系其唯一股东。 本院认为：原、被告经协商签订的《合同终止协议》系双方当事人的真实意思表示，对双方应具有约束力，故原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除的诉请，本院予以支持。 承租人应当按约支付租金。被告煜胜公司在合同签订后仅支付给原告2019年8月的租金4500元，此后未再按约支付租金，且原告已于2019年11月12日收回了案涉房屋，故原告要求被告煜胜公司支付自2019年9月1日至2019年11月12日的租金10800元诉请于法有据，本院予以支持。 承租人应当按照合同约定支付物业管理费、能耗费等费用。因原告与被告煜胜公司于2019年7月27日签订《房屋租赁合同》时约定“与该房屋有关的各项费用包括物业管理费等费用均由煜胜公司承担。”故案涉房屋自2019年8月1日至2019年11月12日的物业管理费、能耗费应当由被告煜胜公司承担。经本院核算后确定由被告煜胜公司支付给原告上述期间费用为836元。原告要求被告煜胜公司支付超过上述期间的物业管理费、能耗费诉请于法无据，本院不予支持。 虽然原告与被告煜胜公司在合同中约定按照合同总租金的20%支付违约金，但本院经审查认为该约定的违约金过分高于原告的损失，故本院结合原告的损失等情况酌情调整为由被告煜胜公司支付给原告违约金4500元。原告要求被告煜胜公司支付超过上述款额违约金的诉请，本院不予支持。 原告要求被告煜胜公司支付其担保费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告张建根作为被告煜胜公司登记的唯一股东，其未能提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对被告煜胜公司的上述债务承担连带责任。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杜国刚与被告杭州煜胜实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除。 二、被告杭州煜胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜国刚租金10800元、自2019年8月1日至2019年11月11日的物业管理费及能耗费836元、违约金4500元，合计人民币16136元。 三、被告张建根对上述第二项的款项承担连带责任。 四、驳回原告杜国刚的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费566元，减半收取283元，保全申请费326元，合计609元，由原告杜国刚负担181元，由被告杭州煜胜实业有限公司、张建根负担428元。被告应当自本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的案件受理费用，如逾期未缴，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  莫启荣 二〇二〇年五月七日 书记员  吴龙洋