湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初901号原告：李国华，男，1977年3月1日出生，汉族，住湖南省宜章县。原告：李群燕，女，1976年4月29日出生，汉族，住湖南省宜章县。两原告共同委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：何敏洁，湖南银光律师事务所律师。被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区苏仙北路**。法定代表人：李雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。原告李国华、李群燕与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李国华、李群燕的共同委托诉讼代理人何明军及被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定交房标准的交房义务；2、判令被告逾期交房而向原告支付违约金12525.87元（暂计至2016年9月15日，以后违约金计算至实际交房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月1日与被告苏仙城建公司签订了《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条约定了买卖房屋的标的、面积。第四条约定房屋单价及金额。合同第五条约定房款支付方式。第九条约定，被告应于2015年10月1日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合附件三所约定的房屋交付给原告使用。合同第十条约定，被告预期交房的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款。截至起诉日，被告未履行合同第九条约定的商品房经验收合格义务，原告所购房屋未达到附件三所要求的住宅装饰、设备标准。被告于2016年9月15日通知原告收房。被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及双方签订合同的第九条、第十条之约定，判令被告立即履行合同约定的交房义务，并承担支付延迟交房违约金的责任。被告苏仙城建公司承认未按期交房的事实。但辩称：1、被告未能按期交房、手续不完善，因受团购资金未及时到位、政府部门验收程序复杂等因素影响造成的，被告对此没有过错。原告主张的违约金过高，请求法庭予以适当减少；2、根据相关法律法规规定，建筑工程经竣工验收合格，即可交付使用。本案中被告已向原告交房，符合法律规定的交付标准。被告向原告交房，双方已变更了《商品房买卖合同》原约定的交房标准，被告已履行了交房义务；3、原告付款迟延构成违约，应承担逾期付款违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方真实性无异议的证据，本院认为能够证明本案案件事实，均予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告举证的证据6系消防验收情况的回复，拟证明涉案房屋未达到收房条件。被告对该证据的真实性有异议，认为消防未通过验收是事实，但已提交申请。本院认为，该证据作为单位出具的证明材料，没有单位负责人和制作证明材料的经办人签字或盖章，不符合证据形式，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李国华、李群燕（买受人）与被告苏仙城建公司（出卖人）于2014年8月1日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：“……三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为御溪湖畔项目中第4栋13层1305号房。四、计价方式及价款：该商品房每平方米2830元，总金额357882元；五、付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款257882元，余款100000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。六、买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金。……九、交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；（3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的；（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的；十、房屋交接及违约处理方式：由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过90天，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……”。原告于2014年8月1日前已向被告支付首期购房款257882元，剩余购房款100000元通过银行按揭贷款方式于2015年2月10日实际支付至被告。被告于2016年9月15日通知原告收房。2016年9月13日，李群燕与郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司签订了《御溪湖畔房屋验房表》，载明：该房屋已接通水电，验收合格。本人同意接管该房屋。涉案房屋经装修后已入住。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对涉案房屋进行工程质量竣工验收，出具了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷,双方当事人对逾期交房的事实无异议，均愿继续履行合同。本案的争议焦点：一、被告是否依约履行了交付房屋的合同义务；二、原告是否构成逾期付款，被告逾期交房是否应承担相应的违约责任。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，涉案房屋由该建设工程的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同作出了竣工验收合格结论。被告交付的涉案房屋已符合法律规定的交付条件，且原告对涉案房屋的现状进行了验收，已同意收房并装修入住。故，本院认为被告已完成交付房屋的合同义务，对原告要求被告继续履行合同约定交房标准的交房义务的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点。本案中，被告辩称原告未按约定时间支付按揭贷款，应承担付款迟延违约责任。原告诉称其系通过被告办理银行按揭贷款，非自行向银行申请按揭贷款，不应适用签订合同后30日付清按揭款的情形，没有逾期付款。根据《商品房买卖合同》第五条第2款约定：买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书。但原告未提供委托被告办理银行按揭贷款的授权委托书等证据予以证明，原告提供的向被告交付按揭贷款工本费的证据不足以证明该事实。故，本院对被告该辩称理由予以支持。原告依合同约定应在2014年9月1日前将按揭贷款付至被告，原告于2015年2月10日才付，逾期付款161天。由于涉案合同在约定的逾期付款支付违约金高于逾期交房的违约金五倍，考虑逾期付款是部分房款，酌定被告据实延期交房不应超过242天，即双方约定被告于2015年10月1日前交房，延后242天，被告应于2016年5月31日前交房。被告于2016年9月13日才将房屋交付给原告，应承担逾期交房的违约责任。被告提出违约金约定过高，请求适当减少。本案中原、被告均未举证证明逾期交房造成的实际损失。本院结合本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“按逾期日向支付已交付房价款万分之一的违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于原告造成的损失。故，违约金计付从2016年6月1日起到2016年9月13日止，为3722元（357882元×0.1‰×104天）。原告诉请超出违约部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司在本判决生效后十日内支付原告李国华、李群燕逾期交房违约金3722元（从2016年6月1日起到2016年9月13日止）；二、驳回原告李国华、李群燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113.15元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担50元，由原告李国华、李群燕负担63.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长  刘卫华人民陪审员  龙艳兰人民陪审员  胡贵成二〇一七年十月二十日法官助理王宇娟书记员喻姣