江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11508号上诉人（原审被告）：南京谦远汽车修理有限公司，住所地南京市江宁区湖熟街道瑞泽路10号。法定代表人：金从明，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：南京金三角仓储物流有限公司，住所地南京市江宁区湖熟街道瑞泽路10号。法定代表人：李春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人南京谦远汽车修理有限公司（以下简称谦远公司）因与被上诉人南京金三角仓储物流有限公司（以下简称金三角公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2018）苏0115民初18850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谦远公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金三角公司的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由金三角公司承担。事实和理由：1.双方虽然在合同中约定物业费为1500元/月，但金三角公司的负责人向上诉人承诺物业费与租金共计25万元/年。且自2018年10月开始，因金三角公司的原因导致上诉人无法使用租赁物，故一审法院判决上诉人支付物业费15000元错误。2.双方签订的合同约定租期为5年，现租赁期限尚未届满，且截止到金三角公司发函终止合同的日期（2018年10月31日），上诉人已足额支付租金，其后上诉人要支付租金，是金三角公司明确表示不愿意接受，责任不在于上诉人。自2018年10月起，因金三角公司的原因导致上诉人无法经营，且金三角公司单方违约要求终止合同导致上诉人损失，现上诉人的损失及被上诉人违约责任的问题尚未解决，一审法院判决上诉人将涉案租赁厂房腾空并返还被上诉人缺乏依据。3.从金三角公司提交的江苏省投资项目备案证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的时间来看，双方签订租赁合同前就已经有相关拆除方案，而在双方签订合同前金三角公司并未告知上诉人此情况，存在欺诈行为。根据合同法第五十二条的规定，双方所签合同系无效合同，一审法院按有效合同来判决，适用法律错误。4.现在案涉房屋已经被拆除。金三角公司辩称，1.谦远公司称被上诉人的负责人向上诉人承诺物业费与租金共计25万/年及其自2018年10月起无法使用租赁物，对此谦远公司没有提供证据证明。谦远公司在一审中自认2018年11月起的物业费未支付，且谦远公司于2018年8月1日签收的《终止合同通知》以及2018年10月24日签收的《律师函》中均明确要求其在2018年10月31日前腾空厂房，恢复原状，但谦远公司均置之不理，在2018年11月至2019年8月期间一直占有案涉租赁物。一审法院判决谦远公司支付2018年11月至2019年8月期间的15000元物业费并无不当。2.谦远公司并未按时足额支付租金，根据双方的合同约定，上诉人应当于2017年5月、10月、2018年4月支付半年租金116250元，而双方在一审中一致认可，截至2018年8月1日谦远公司签收终止合同通知时，其支付的费用为215000元，尚不足两期租金，且延迟支付租金超过一个月，明显构成违约。3.谦远公司称被上诉人拒收租金，责任在于被上诉人，上诉人通话录音形成时间为2018年10月27日，在其签收终止合同通知之后，此时，上诉人已经处于严重违约的情况，其也明确知道因自己的违约行为租赁合同将于2018年10月31日终止，上诉人在此之后要求交租金并且继续履行双方的合同权利义务无任何依据。4.2019年10月11日，被上诉人与谦远公司均收到《限期整改通知书》，将使用案涉租赁物的谦远公司和被上诉人列入“关停取缔类”企业，要求做到“两断三清”（切断工业用水、用电，清除原料、产品、生产设备），责令2019年10月26日之前完成整改，并报湖熟街道环保所现场复查。对逾期未能完成整改的，将移交江宁区环境监察大队依法立案查处。2019年10月26日，被上诉人收到江宁区湖熟街道违建管控办公室的《限期拆除通知书》，要求被上诉人在收到通知书的7日内，拆除谦远公司使用的违建，被上诉人对租赁物的整改行为是根据相关部门的整改通知作出的，不存在欺诈行为，更不存在合同无效的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金三角公司向一审法院起诉请求：1.判令终止其与谦远公司之间签订的厂房租赁合同；2.判令谦远公司于厂房租赁合同终止后7日内腾空并返还租赁房屋；3.判令谦远公司支付2018年11月至2019年8月期间的物业费15000元；4.判令谦远公司结清水电费（具体金额无法明确）；5.判令谦远公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：金三角公司系位于南京市江宁区湖熟街道工业集中区金城路2幢房屋的所有权人。2017年5月1日，金三角公司与谦远公司就上述房屋签订厂房租赁合同，合同约定：甲方提供给乙方使用的2号厂房东侧一半（1250㎡）（以下简称涉案厂房），乙方车辆则由金阳路南门进出，具体厂房地点为南京市江宁区湖熟街道瑞泽路10号，建筑面积1250平方米；甲方提供正常生产经营所需要的用电、用水等，乙方用电、用水费用由其独自承担；厂房内设有基本照明用电条件，乙方可根据自己的生产经营特点自行安排用电载荷，费用自理；租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止，合同期限为5年；厂房租赁费用15.50元/平方/月（不含税金），年租金232500元；原则为先付款后租用，租金每半年一付（从合同生效期始5天内应支付第一期的租金，以后各期租金乙方应在合同约定时间点前10天内付款；甲方因国家或地方政府政策性征地拆迁（合用期内）需结束本合同，必须以地方政府征地拆迁公告发布之时为准，及时书面通知乙方，双方互不承担赔付对方违约金责任；甲乙双方合同期内，无故单方违约解除本合同，每提前一年违约方应向免责方赔付不低于三个月租金的违约金，每提前二年，则违约方应向免责方赔付六个月的违约金，每提前三年则违约方应向免责方赔付九个月的违约金，此后则以此类推；乙方应按合同约定及时足额支付甲方的厂房租赁费，如逾期一个月不付租金，甲方有权终止合同并要求赔偿双倍的租金；本合同到期后，如甲方厂房继续对外出租，同等条件下乙方优先，但乙方应提前60天书面与甲方联系续约等相关事宜；如双方都无意续租则本合同期满合同自动解除；由于不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的不可抗力原因，致使直接影响合同的履行或者不能按约定条件履行时，互不承担责任；如国家政策性拆迁，按国家及地方政府相关动迁补偿政策执行；相关的企业动迁搬家费用、企业经营损失等补偿受益按届时的国家及地方政府的动迁政策及文件规定执行，厂房、土地及原有设施设备等不动产征迁补偿收益人为甲方；本合同附件具有与本合同相同的法律效力，双方都必须严格遵照执行，违反规定所造成的损失，由违规方负责；双方约定合同期内，乙方须承担所租房屋每月1500元/月的物业管理、垃圾清运、门卫管理等相关费用，该费用按合同约定的交费时间给付（每半年一付）；由于甲方建设需要拆除该库房部分建筑时（不影响乙方正常的生产经营），乙方应积极配合，拆除后甲方应及时修复好，如遇特殊情况时双方协商解决；本合同期满且双方不再续约时，合同终止，届时，乙方须按合同签订时经双方勘验后交付给乙方的厂房原样原貌状态恢复，其恢复费用由其独自承担，如乙方经营过程中对甲方房屋、门窗、墙面、地面及其附属物有重大损坏的须在合同终止、房屋恢复交还甲方前修复完好，或双方评估整个修复、恢复原样须要多少费用后，由乙方一次性付给甲方相应的经费后，则由甲方自行修复、恢复；本合同未尽事项按《中华人民共和国合同法》执行，或由双方协商解决；或签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力；本合同经双方签字盖章后生效。2018年7月30日，金三角公司向谦远公司出具终止合同通知，内容如下：鉴于贵司已经逾期近3个月房租未交，已经严重违反我司与贵公司签订的《厂房租赁合同》第四条第二项的相关约定及合同法的规定，故我司依据双方的合同和相关的法律规定，向贵公司告知如下：1.双方签订的《厂房租赁合同》现通知2018年10月31日止（半年交费周期为止）终止合同；2.贵司应向我司支付拖欠自2018年5月1日至2018年10月31日为止的房租及物业管理费（注：半年交费周期，116250+9000元），总计125250元，交付我司；3.贵司应在2018年10月31日前将租赁的厂房腾空，恢复原状，结清所有水、电等费用，交付我司；4.相关违约责任在合同基础上协商解决。谦远公司于2018年8月1日签收该通知。2018年10月23日，江苏苏砝律师事务所律师陈辉律师向谦远公司寄送律师函一份，内容如下：本律师依法接受金三角公司的委托，就你方欠付租金事宜，郑重致函你方：2017年5月1日，贵司与金三角公司签订了《厂房租赁合同》，该合同规定……2018年7月30日，鉴于贵司逾期近3个月房租未交，金三角公司已经依据《厂房租赁合同》的相关约定和法律规定向贵司发出《终止合同通知》，贵司负责人已经签收认可，《厂房租赁合同》已经向贵司告知：1.双方签订的《厂房租赁合同》于2018年10月31日终止；2.贵司应当向金三角公司支付拖欠自2018年5月1日至2018年10月31日为止的房租及物业管理费（半年缴费周期，116250+9000元），总计125250元，交付我司；3.贵司应当在2018年10月31日前将租赁的厂房腾空，恢复原状，结清所用水、电灯费用，交付我司；4.相关违约责任在合同基础上协商解决；但是，贵司在收到上述通知后并未履行相关义务；鉴于此，经金三角公司的授权，本律师郑重通知你：1.双方签订的《厂房租赁合同》于2018年10月31日终止；2.贵司应当在2018年10月31日前将租赁厂房腾空，恢复原状，结清所有水、电等费用，交付金三角公司；如贵司不能履行上述义务，金三角公司将采取法律手段保护自身合法权益；特此致函，请审慎对待。该律师函谦远公司于2018年10月24日签收。一审审理中，双方一致认可：实际租赁的房屋系位于南京市江宁区湖熟街道工业集中区金城路2号2幢厂房东侧的一半；租金半年一付，先付后用；谦远公司就涉案房屋已支付费用为2017年12月27日支付125000元、2018年7月31日支付90000元、2018年9月17日支付35000元。对于其主张的解除合同，金三角公司陈述：根据合同约定，2017年10月20日前谦远公司应支付半年租金116250元、物业费9000元，但谦远公司拖欠两个多月，至2017年12月27日才支付125000元，且还欠250元，2018年4月20日前谦远公司应支付半年租金116250元、物业费9000元，但谦远公司拖欠三个多月，分别于2018年7月31日支付90000元、2018年9月17日支付35000元，2018年10月20日前谦远公司应支付半年租金116250元、物业费9000元，但谦远公司至今未付，根据厂房租赁合同第四条第2款的约定，其有权提出解除合同，其于2018年7月30日向谦远公司送达解除函，明确于2018年10月31日终止合同，故2018年10月31日是双方合同终止时间。谦远公司主张第二次租金支付迟延是因为双方原本协商用拖车抵租金，但后来金三角公司把拖车费用支付给其，其又支付给金三角公司；2018年11月起其再去支付租金时金三角公司已不再收取。并提交2018年10月27日其法定代表人金从明与金三角公司方负责人张天庆的聊天录音一份，主张录音中的以下内容（金：我现在前期什么也不谈了，就讲11月的房租怎么搞，是不是先交？张：你也不要交了，我肯定是要和你解除，不用交）证明并非是其不交租金，而是金三角公司不收。金三角公司对录音的真实性予以认可，但主张录音形成时间为2018年10月27日，录音中其负责人明确表示已发函解除合同，此后再支付也是占有使用费，并非其拒绝收取租金。谦远公司主张涉案厂房已纳入拆迁，金三角公司不予认可，并提交江苏省投资项目备案证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明谦远公司所主张的拆迁实际为涉案厂房所在园区的扩建，并非拆迁。谦远公司对三份证据的真实性认可，但主张其与金三角公司签订的租赁合同期限是5年，金三角公司在合同到期之前即已进行规划，并因已进行规划拒收其租金。本案一审判决作出前，金三角公司自愿撤回要求谦远公司支付水电费的诉讼请求。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的厂房租赁合同已约定租金半年一付，先付后用，谦远公司逾期一个月不付租金，金三角公司有权终止合同。根据双方约定的租金金额及支付时间，谦远公司应分别于2017年5月、2017年10月、2018年4月各支付半年的租金116250元。根据双方一致认可的谦远公司已支付的费用，截至2018年8月1日其签收终止合同通知时，谦远公司已支付的费用金额为215000元，尚不足两期租金，且迟延支付租金超过一个月，金三角公司于2018年7月30日发函解除合同，符合双方约定。谦远公司辩称系金三角公司拒收租金，针对其该抗辩意见，谦远公司虽提交通话录音一份，但根据其陈述，录音的形成时间为2018年10月27日，在其签收终止合同通知之后。终止合同通知中明确厂房租赁合同于2018年10月31日解除，该通知亦已于2018年8月1日经谦远公司签收，双方就涉案房屋签订的厂房租赁合同应于2018年10月31日解除，金三角公司亦陈述厂房租赁合同已于2018年10月31日终止，现其要求判令终止厂房租赁合同，与事实及其陈述不符，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同已于2018年10月31日解除，谦远公司应将涉案房屋返还给金三角公司，对金三角公司要求谦远公司腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。谦远公司认可其自2018年11月起的物业费未支付，经金三角公司两次通知其亦未搬离涉案厂房，现金三角公司参照合同约定标准主张2018年11月至2019年8月期间的物业费，并无不当。关于物业费标准，根据厂房租赁合同应为1500元/月，谦远公司对此亦予以认可，现其辩称金三角公司的负责人承诺其物业费与租金共计250000元/年，但未举证证明，对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。对金三角公司主张的物业费15000元，一审法院予以支持。金三角公司自愿放弃水电费的诉讼请求，系当事人自由处分民事权利的行为，并无不当，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、谦远公司于判决发生法律效力之日起10日内将涉案租赁厂房腾空并返还给金三角公司；二、谦远公司于判决发生法律效力之日起10日内支付金三角公司物业费15000元；三、驳回金三角公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12088元，由金三角公司负担11938元，由谦远公司负担150元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人谦远公司提交与环保所工作人员录音一份，证明案涉房屋已经被拆除。金三角公司质证认为，对该证据真实性、关联性、合法性均不予认可。本院审理期间，被上诉人金三角公司提交以下新的证据：1.《限期整改通知书》、《限期拆除通知书》、宁工信政策（2019）84号的文件、江宁政发（2019）170号文件，证明湖熟街道环保所以及违章管控办公室将案涉厂房列入“关停取缔类”企业，要求做到“两断三清”，根据要求案涉厂房在2019年11月12日已经被拆除。2.金三角公司向上诉人发的告知函和通知，以及微信截图，证明上诉人收到了相关的限期整改通知书和限期拆除通知书。谦远公司质证认为，对上述证据真实性认可，但是厂房已经不生产了，不存在要整改的问题，且被上诉人是在房子已经被拆除之后才向上诉人通知。本院经审理查明，谦远公司租赁的厂房已经于2019年11月12日被拆除。上述事实，有告知函、通知、微信截图及双方当事人陈述等证据予以证实。本案二审争议焦点为：金三角公司是否有权解除与谦远公司的厂房租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案双方当事人约定如谦远公司逾期一个月不付租金，金三角公司有权解除案涉合同。从已查明的事实来看，谦远公司在缴纳第二期、第三期租金时，均存在逾期一个月以上的情形，在此情况下金三角公司有权依据合同约定解除与谦远公司的厂房租赁合同。谦远公司主张其逾期支付租金原因系双方协商用拖车抵租金，但其并未提供充分的证据证明双方对此形成一致的意思表示，且其陈述的拖车作价金额亦不足当期应付租金，故本院对其以此为由主张金三角公司无权解除合同的上诉理由不予采纳。一审法院认定双方厂房租赁合同于2018年10月31日被解除并无不当，2018年10月31日之后，谦远公司未及时交还案涉房屋，故一审法院参照双方合同约定判令谦远公司支付2018年11月至2019年8月期间物业费具有事实和法律依据，本院予以维持。但一审判决之后，因案涉房屋已经被金三角公司拆除，一审法院判令谦远公司向金三角公司返还案涉房屋的内容客观上已经不具有可行性和必要性，故本院对该项判决内容予以撤销。综上所述，上诉人谦远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于一审判决之后出现的新的事实，导致一审判决内容存在不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18850号民事判决第二项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18850号民事判决第一、三项；三、驳回南京金三角仓储物流有限公司一审其他诉讼请求；四、驳回南京谦远汽车修理有限公司其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12088元，由上诉人南京谦远汽车修理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年五月十一日法官助理 李映碧书 记 员 王宇白