河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29453号原告河南正弘高新实业有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路96号科技创业广场1号楼4层B405，统一社会信用代码：91410100066489267R。法定代表人蒋楠楠，执行董事。委托代理人王磊、冯玉洁，该公司员工。被告马莉，女，1993年2月18日出生，汉族，住郑州市。原告河南正弘高新实业有限公司与被告马莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南正弘高新实业有限公司委托代理人冯玉洁到庭参加诉讼，被告马莉经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月30日，原被告就被告购买原告开发的位于郑州××新区××路××单元××号的房屋，签订了编号为GX140××××0362的《商品房买卖合同》。该合同约定现金支付51.34%，商业贷款48.66%，原告作为保证人为被告与中国银行股份有限公司郑州文化支行所签《个人商业用房贷款合同》中的按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告中断偿还按揭贷款，导致原告作为保证人承担了保证责任，此后原告多次要求被告履行还款义务，并于2019年3月12日向其邮寄发出《告知函》，于2019年3月18日邮寄发出《解除商品房买卖合同通知书》。截止起诉之日，被告仍未履行其相应义务。故请求判令：1、解除原被告签订的编号为GX140××××0362的《商品房买卖合同》,被告配合原告办理该房屋的预告登记注销相关手续、合同备案撤销相关手续；2、被告偿还原告代其偿还的保证金及自承担保证金之日至实际支付之日的补偿金（按日息万分之五计算）；3、被告支付原告违约金3699.36元。被告未答辩。经审理查明：2014年4月30日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX140××××0362的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号的房屋，建筑面积为45.75平方米，总价款为369936元。付款方式及期限为：约定金额189936元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年4月30日；约定金额180000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年5月30日。该合同第七条约定，买受人逾期付款超出90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四第三条第六款约定：出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。买受人没有按约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。中国银行股份有限公司郑州文化支行作为贷款人、被告作为借款人、原告作为保证人，签订有《个人商业用房贷款合同》一份，约定贷款金额为180000元，贷款用于购买位于高新技术产业开发区金梭路33号1幢2单元8层511号的房屋，借款期限自2014年8月18日至2024年8月18日。上述合同签订后，被告未按期向中国银行股份有限公司郑州文化支行偿还按揭贷款，该贷款银行自2018年12月26日至2020年3月31日期间分十三笔从原告保证金账户扣款共计32931.84元。2019年3月12日，原告向被告邮寄《告知函》，要求被告在接到告知函3日内支付原告被银行代扣的保证金本息及补偿金。2019年3月18日，原告再次向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方所签《商品房买卖合同》，并由被告向其支付补偿金。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、合同信息备案摘要、房屋预告登记证明、个人商业用房贷款合同各一份、客户借记回单十三份、告知函及邮寄单、查询单复印件各一份、解除商品房买卖合同通知书及邮寄单、查询单复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。该合同附件四约定，出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人。买受人没有按约定付清全部款项迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。本案中，被告未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行承担了阶段性连带保证责任，原告向其发送《告知函》后，其亦未按要求偿付相应费用。现被告经本院传票传唤未到庭，未提交证据证明其已向原告清偿了上述代偿款，应自行承担相应不利后果。故被告的上述行为已构成违约，原告请求解除双方所签编号为GX140××××0362的《商品房买卖合同》符合双方合同约定及法律规定，对此本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为1409057939）及备案信息注销手续。上述合同解除后，原告并应将被告已支付的购房款退还给被告。因被告并未到庭，除首付款外，其所支付的其余款项数额在本案中无法确认，故就此双方可另行处理。原被告签订的《商品房买卖合同》附件四约定，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。该合同第七条约定，买受人逾期付款超出90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。故原告请求被告按总房款的1%向其支付违约金，符合双方合同约定。经计算该违约金数额为3699.36元，应由被告支付给原告。原告请求被告向其支付代偿的保证金及补偿金。因该《商品房买卖合同》解除后，原告已可实际取得该房屋并另行出售，该部分代偿款已包含在房屋价值中，且本院已判令被告向原告支付违约金，故对原告该请求本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告河南正弘高新实业有限公司与被告马莉于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区金梭路33号1幢2单元8层511号，合同编号为GX14001660362）。被告马莉于本判决生效后10日内，协助原告河南正弘高新实业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记（合同编号为GX14001660362)，撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预售商品房预告登记号为1409057939）。被告马莉于本判决生效后10日内，支付原告河南正弘高新实业有限公司违约金3699.36元。驳回原告河南正弘高新实业有限公司的其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取53元，由原告负担28元，由被告负担25元。保全费142元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年五月二十二日书记员 闫文红