上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初7126号原告(反诉被告)：上海志远房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱建国。委托诉讼代理人：吴鹏。被告(反诉原告)：桑学礼，男，1971年5月4日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：狄昕雯，上海瀚诺律师事务所律师。原告(反诉被告)上海志远房地产经纪有限公司(以下简称“志远经纪公司”)与被告(反诉原告)桑学礼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告志远经纪公司委托诉讼代理人吴鹏、被告桑学礼委托诉讼代理人狄昕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志远经纪公司诉称，原告志远经纪公司和被告桑学礼就上海市嘉定区鹤旋路XXX号房屋的租赁事宜签署了《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2016年8月15日至2019年8月14日止，由原告志远经纪公司租赁上述房屋作为商业用房。原告为了正常经营，多次要求被告协助办理营业执照。双方于2017年1月共同至嘉定区房产交易中心办理相关手续，却被告知上述房屋内已经办理过执照，故原告已无法办理营业执照，直接导致原告无法正常经营。双方签订的租赁合同补充条款约定：“甲方负责提供相关材料协助乙方办理、办妥工商营业登记手续，若因甲方或该房地产的原因导致乙方之工商营业登记无法办理，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还乙方已支付的租金及保证金。”原告认为，原、被告双方应遵守合同约定，履行各自的权利义务。原告曾发函要求被告解除合同并退还原告保证金，但被告未予理会。故原告起诉来院，要求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告返还原告已付保证金人民币27,000元(以下币种同)。被告桑学礼辩称，原告已在2017年2月17日通知被告解除合同，故双方所签租赁合同已经解除，原告无需再起诉要求解除合同。根据合同约定只有因为被告的原因或房产本身的原因导致原告无法办理工商营业登记，被告才需要返还保证金。而实际情况是系争房屋在双方签约后还是可以办理营业执照的，并且原告之后的其他承租人也已在租赁房屋中办出营业执照。综上原告的主张不能成立，被告请求法院驳回原告的全部诉请。被告桑学礼提出反诉称，双方于2016年8月签订房屋租赁合同后，志远经纪公司于2017年2月17日单方向桑学礼发出告知函，称由于桑学礼不配合办理营业执照，志远经纪公司将于2017年2月24日搬离系争房屋，桑学礼须支付27,000元作为违约金等。2017年2月24日，志远经纪公司在未得到桑学礼同意的情况下，无故搬离系争房屋。志远经纪公司搬离之后，由于志远经纪公司未对其租赁期间损毁的房屋进行修复，桑学礼为维修房屋，支付维修费用4,850元。现志远经纪公司已提起诉讼要求桑学礼承担违约责任，但桑学礼自身并无违约行为。被告认为，志远经纪公司要求解除合同既不符合合同约定的解除条件，也不符合补充条款的约定，其单方提出解约已经构成违约。故被告桑学礼反诉要求：1、志远经纪公司支付违约金13,500元(后调整为40,500元)；2、志远经纪公司支付租金5,400元(后调整为9,900元即22天的租金损失，从2017年2月15日计算至2017年3月5日新租户入住之日)；3、志远经纪公司支付房屋维修费用4,850元。原告志远经纪公司就反诉答辩称，桑学礼系违约方，其无权要求志远经纪公司支付违约金。桑学礼已认可合同解除的时间，其再主张合同解除后的租金损失，志远经纪公司不予认同。志远经纪公司亦不认可房屋维修费用，即便存在该笔费用也应由桑学礼自行承担。经审理查明，案外人胡某某系上海市嘉定区鹤旋路XXX号房屋的产权人。2013年8月25日，胡某某与桑学礼就上述房屋签订有房屋租赁合同(合同记载的租赁面积为323.46平方米)，2016年8月11日，胡某某出具给桑学礼的转租声明上载明胡某某同意桑学礼转租上述房屋。2016年8月，志远经纪公司和桑学礼签订《上海市房屋租赁合同》，约定由桑学礼将上述鹤旋路XXX号的部分房屋计建筑面积40平方米租赁给志远经纪公司作为商业使用，租赁期限自2016年8月15日至2019年8月14日止，月租金为13,500元。志远经纪公司应在支付第一期租金时同时支付桑学礼保证金27,000元。合同10.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的三倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同10.6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同补充条款约定：甲方负责提供相关材料协助乙方办理、办妥工商营业登记手续，若因甲方或该房地产的原因导致乙方之工商营业登记无法办理，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还乙方已支付的租金及保证金。签约后，桑学礼将租赁房屋交付志远经纪公司使用，志远经纪公司按约支付租金至2017年2月14日，并向桑学礼支付租赁保证金27,000元。2017年2月17日，志远经纪公司向桑学礼发出告知函，称：我司为了正常经营，多次要求贵方协助办理营业执照。双方于2017年1月共同至嘉定区房产交易中心办理相关手续，被告知上述房屋内已经办理过执照，故我司已无法办理营业执照，直接导致我司无法正常经营。根据双方签订的合同，现我司函告如下：1、解除双方的租赁合同，贵方于2017年2月24日前来办理退房手续，如贵方逾期不来办理退房手续，则视为我司已交付；2、贵方应于2017年2月24日退还我司已付保证金27,000元。2017年2月24日，志远经纪公司搬离租赁房屋。2017年5月，志远经纪公司起诉来院。审理中，志远经纪公司陈述称：双方于2017年1月共同至嘉定区房产交易中心办理房屋租赁备案登记手续时，交易中心工作人员告知上述房屋内已经办理过房屋租赁备案登记，无法再行办理，而房屋租赁备案登记无法办理的话，营业执照也无法办出。当时被告表示要找关系办执照，但我们认为不合法，故予以拒绝。桑学礼则陈述称：我方从案外人处某某的房屋面积约300多平方米，其中楼下分为101室和102室，101室由被告自用，且已办理过一份营业执照，102室(即租赁给原告的部分房屋)未办理过营业执照，但据被告了解102室是可以单独办理营业执照的，原告之后的租户也确实办出了营业执照。双方于2017年1月共同至嘉定区房产交易中心办理房屋租赁备案登记手续属实，当时交易中心工作人员表示一本产证要办几个执照(备案登记)需要分户的资料，并要求我们补充提交分户资料，并非是原告所述的直接不予受理。桑学礼为此还提供了其与案外人王某签订的租赁合同和案外人王某的营业执照，以证明原告所租赁房屋是可以办出营业执照的。原告则坚持认为一本产证只能办一次租赁备案登记，而租赁备案登记不能办理则营业执照也不能办理。诉讼中，承办人与上海市嘉定区市场监督管理局取得联系，该局注册科尹科长表示：房屋产权人对产证项下的房屋进行合理分割后，各分割部分可以分别办理工商营业执照；办理营业执照我局要求提供租赁合同和产证复印件即可，无需提供房地产交易中心的房屋租赁备案登记资料。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。上述租赁合同补充条款约定：若因出租方或该房地产的原因导致承租方之工商营业登记无法办理，出租方有权单方面解除合同并要求退还已支付的租金及保证金。从原、被告双方于2017年1月共同至嘉定区房产交易中心办理房屋租赁备案登记手续的情况来看，原告志远经纪公司所述被告桑学礼不配合办理营业执照的主张显然不能成立，原告也未能提供其他证据证明被告不予配合办理营业执照。至于原告所述一本产证只能办一次租赁备案登记，而租赁备案登记不能办理则营业执照也不能办理的主张与本院向上海市嘉定区市场监督管理局调查所得情况相悖，本院不予采信。综上，原告依据租赁合同补充条款约定要求解除合同及返还租赁保证金的主张不能成立。鉴于志远经纪公司实际已于2017年2月24日搬离租赁房屋，且桑学礼亦以实际行为表明合同不再履行，故本院确认双方所签合同自2017年2月24日起解除。由于志远经纪公司属于中途无正当理由擅自退租，故桑学礼要求志远经纪公司按月租金的三倍向其支付违约金的反诉请求符合合同约定，但本院考虑到志远经纪公司在搬离前已提前通知及桑学礼于2017年3月5日即已将房屋租与他人等实际情况，本院酌情将违约金金额调整为27,000元。桑学礼向志远经纪公司主张自2017年2月15日至2017年2月24日的租金合法有据，本院予以支持。但桑学礼主张合同解除之后的租金损失与其主张的违约金存在重复，本院不再予以支持。此外，桑学礼主张的房屋维修费用4,850元没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海志远房地产经纪有限公司与被告桑学礼签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年2月24日起解除；二、原告上海志远房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告桑学礼违约金27,000元(此款与上海志远房地产经纪有限公司已付桑学礼的租赁保证金27,000元相抵扣)；三、原告上海志远房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告桑学礼租金4,500元；四、原告上海志远房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、被告桑学礼的其余反诉请求，不予支持。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费475元，减半收取237.5元，反诉案件受理费196.88元，合计收取诉讼费434.38元，由原告负担334.38元，被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  秦忠二〇一七年十月二十五日书记员  王鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。