湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初5903号原告：长沙龙鑫物业服务有限公司，住所地宁乡县白马桥乡正农社区白马北路东三街******。法定代表人：王忠于，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴永南，男，汉族，1980年12月27日出生，住湖南省宁乡县，系公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：肖宜青，男，汉族，1993年10月12日出生，住湖南省新化县，系公司员工。被告：袁丙伏，男，汉族，1967年7月16日出生，住湖南省宁乡县。本院于2017年8月11日立案受理原告长沙龙鑫物业服务有限公司（以下简称“龙鑫物业公司”）与被告袁丙伏物业服务合同纠纷一案，依法由审判员彭旻璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙鑫物业公司委托诉讼代理戴永南、肖宜青及被告袁丙伏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费2691元，生活垃圾费150元，违约金2500元，共计5341元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月1日，原告与宁乡县白马桥乡龙凤花园业主委员会签订《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》，合同约定由原告向龙凤花园小区提供物业管理服务。被告系上述物业19D-203号的业主，物业面积128.38平方米，车库面积16.90平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费用人民币2691元（2013年7月19日之前的物业管理费按0.4元/平方米/月计算，2013年7月20日开始物业管理费按0.5元/平方米/月计算），2013年、2014年生活垃圾费150元，违约金2500元，但被告一直拒绝缴费。被告袁丙伏辩称：1、我一直从2009年装修后就一直没有入住；2、农历2011年12月22日，我的黑色丰田小车在小区晚上停了一晚上，第二天早上发现小车整车被划坏，当时找了物业公司，物业公司也没有监控找不到人，我车子到现在都没有修；3、我在2009年-2012年年底物业费都交清了。在2015年8月底物业确实打了电话催缴物业费，我要求把漏水问题处理好，我才交物业费；4、2012、2013年就我的房屋漏水问题物业进行了登记，但没有处理好，我的房子在2016年7月份已经卖出了，后来是我自己维修好的。基于上述原因，被告不同意交纳物业费。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、被告袁丙伏系宁乡县白马桥白马北路东一街龙凤花园小区19栋203房业主，该房屋建筑面积为128.38平方米，被告袁丙伏于2009年收房并进行装修。被告袁丙伏2008年9月左右购买了龙凤花园小区22栋南向14号车库，面积为16.9平方米。二、2011年10月1日，宁乡县白马桥乡龙凤花园业主委员会（甲方）（以下简称龙凤花园业主委员会）与宁乡县龙鑫物业服务有限公司（乙方）签订《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》。合同第二章第三条约定由宁乡县龙鑫物业服务有限公司提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部分，公用设施、设备、公用场地运行、维护、维修和管理；2、公用绿化、花木、建筑用品等的养护与管理；……4、交通秩序与车辆管理停放的管理，大、中客货车、渣土车、后八轮一律不能进入停放小区，小型家用货车按指定位置停放；5、协助当地有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作；……7、物业项目使用专项维修基金的预算和计划；……11、整顿、维护小区社区治安秩序，严禁乱摆乱占，堵塞交通要道；12、在双方共同负责安装好监控设置以后，保障其正常运行。第五章第十三条乙方的权力义务中约定：8、根据甲方授权，采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主公约》及公众管理制度的行为。第四章第七条对物业服务费用进行约定：(1)物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积按季度缴纳，·····业主车库0.6元/平方米·····在现在每平方0.4元物业费标准的基础上，如物业管理与服务水平提高后需提高收取物业费，标准必须经甲方协商同意后才能实行。第七章第十六条约定：本合同期限为叁年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第八章第二十二条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。宁乡县龙鑫物业服务有限公司与龙凤花园业主委员会签订合同后，对龙凤花园小区提供了物业服务。原告于2017年4月18日向被告袁丙伏发出《律师函》，对被告袁丙伏欠缴的物业费进行了催缴。三、宁乡县白马桥乡人民政府及宁乡县住房保障局于2011年6月28日发出龙凤花园住宅小区第二届业主委员会备案通知书，通知同意宁乡县白马桥乡龙凤花园第二届业主委员会备案，并于2011年6月28日成立，李国民任主任。2012年10月，该业主委员会解散，之后未再成立新的业主委员会。四、因本院受理的(2017)湘0124民初4357号、4358号、4393号、4610号、4765号、4771号、4953号、4954号、4955号、4956号、4960号、4961号、4967号、5903号物业服务合同纠纷，均为原告为龙鑫物业公司的系列案，根据上述案件中当事人反映的问题及提交的相关证据，可以确认下列涉及龙鑫物业公司服务质量的共同事实：1、小区正门的进出门道闸系统2012年损坏，原告一直未予修复，也未采取其他补救措施，致外来车辆可随意进出小区，外来粪车、油罐车等大型车辆长期停放在小区内，占用小区道路、绿化带等公共场地，致主道视线受阻，交通不畅。原告称于2014年向人民政府、城管部门等反映了相关情况，但因城管部门无法长期驻扎小区，效果不理想；2、原告提供物业服务期间，因监控设施损坏，撤除部分了监控设施后一直未予恢复，期间小区部分业主失窃，均无法调取监控资料；3、部分业主出现屋顶、墙面漏水等问题，原告龙鑫物业公司均未能提供证据证明其及时与相关业主及开发商进行了沟通协商。原告称上述1、2、3项问题均需启动维修基金，但未提供证据证明其制定了专项维修基金的预算及计划；4、原告提供物业服务期间，小区内23栋一楼住户占用门前道路及绿化带搭建围栏并开设大门，原告未提供证据证明其对该行为进行了劝阻并向相关部门反映情况。五、关于原告龙鑫物业公司在龙凤花园小区的服务时间，原告认为是2011年7月21日至2014年12月30日，并向本院提交了宁乡县白马桥街道正农社区居委会的证明一份、保安交接班记录表、维修项目明细表、客户投诉接待记录表值班日志、湖南省电力公司电能销售专用收据，其中电能销售专用收据及2014年12月24日的值班日志系证明原告在合同约定期限外实际提供物业服务的证据，但电能销售专用收据的客户名称均为祥和物业公司，值班日志仅有一天，日志内容也并非提供物业服务的反映，二者均不能印证原告在合同约定的期限外时间段实际向龙凤花园社区提供了物业服务，故原告提供的上述证据不能达到其证明目的。根据宁乡县白马桥乡龙凤花园业主委员会与宁乡县龙鑫物业服务有限公司签订的《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》约定的合同期限，本院认定原告龙鑫物业公司在龙凤花园小区提供服务的时间为2011年10月1日起至2014年9月30日止。六、自2012年至2014年，宁乡县市容环境卫生管理局委托原告龙鑫物业公司代收所管辖龙凤花园区域内的所有居民住户的生活垃圾处理费，每户每年标准75元/年。七、原告长沙龙鑫物业服务有限公司原名宁乡县龙鑫物业服务有限公司，2012年9月6日更名为长沙龙鑫物业服务有限公司。上述事实，有以下证据及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认：1、(2017)湘0124民初4357号、4358号、4393号、4610号、4765号、4771号、4953号、4954号、4955号、4956号、4960号、4961号、4967号、5903号物业服务合同纠纷系列案中原告均提交的《宁乡县龙凤花园物业管理合同》、《入住园区登记表》、律师函、生活垃圾费证明、不动产信息情况表、业主委员会备案登记表等；2、(2017)湘0124民初4357号案件中原告提交的报告和相关照片（大型车辆停放小区）及被告提交的照片四张（业主开门、搭建）；3、本院对庭审中业主提出的问题于2017年10月12日在龙凤花园小区进行调查核实所拍摄的照片五张及调查笔录五份。本院认为，本案的争议焦点为：一、龙凤花园业主委员会与宁乡县龙鑫物业服务有限公司签订的《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》是否合法有效，对业主是否具有拘束力；二、物业服务费的收费标准及具体数额如何确定；三、被告是否应当向原告支付垃圾处理费；四、被告是否应当向原告支付违约金。争议焦点一：龙凤花园业主委员会系依法成立，并经备案，其代表该小区的业主与宁乡县龙鑫物业服务有限公司（即原告）签订的《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。龙凤花园业主委员会解散后，因其实际服务对象是小区全体业主，在原合同未到期，亦未通过业主大会等其他法定程序解除双方合同情况的前提下，原合同应当继续履行。原告在合同期限内实际向小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告缴纳相应的物业服务费。争议焦点二：1、关于物业服务费的收费标准，原告主张自2013年7月20日起按照0.5元/平方米/月的标准收取，但根据《宁乡龙凤花园物业管理服务合同》约定，如物业管理与服务水平提高后需提高收取物业费，标准必须经甲方协商同意后才能实行。在业主委员会解散的情况下，原告提供物业服务费标准则应经符合法定标准人数及建筑面积的业主大会同意，对于原告未经业主大会同意的提高服务价格的行为，本院不予认可，故本院对物业服务费均按0.4元/平方米/月的标准。2、根据本院查明的事实，原告龙鑫物业公司在提供物业服务期间，其在小区治安管理、公共设施设备维护、管理区域秩序维护等方面，其服务质量存在明显瑕疵，未达到合同约定标准。如在小区业主出现房屋漏水问题时，未能尽其职责帮助业主与其他相关业主及开发商进行有效沟通；小区业主私自搭建等现象时，未能及时向有关部门反映情况；小区道闸出现损坏时，未能及时采取补救措施，针对小区长期停放外来粪车、油罐车等大型车辆的情况，未能及时向有关部门反映并采取有效措施；对于确实需要启动维修基金的情况，未能及时制定房屋及小区公共设施维修计划及经费预算并报相关部门批准，致使小区内公共设施等问题长期不能得到解决，等。以上问题均说明原告的物业服务义务未能完全履行，故本院综合原告实际收费标准及服务质量，对于原告要求被告支付的物业管理费酌情予以减少30%。被告认为其已经交纳了2012年的，但未向本院提交证据，本院对该辩论意见不予采纳，故被告袁丙伏应向原告交纳2012年1月1日至2014年9月30日的物业服务费（含车库）（128.38平方米+16.9平方米）×0.4/平方米/月×33个月×70%=1342元。对于原告请求的超出部分，本院不予支持。三、原告接受宁乡县市容环境卫生管理局的授权代收垃圾处理费，故其有权向被告收取，被告理应缴纳，被告虽辩称已经缴纳，但未向本院提交证据，故对原告要求被告支付2013年、2014年垃圾处理费150元的诉讼请求，本院予以支持。四、对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告提供的物业服务内容本身具有瑕疵，未能完全履行合同义务，此情况也是被告欠缴物业费的重要原因，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条、《物业管理条例》第十一条第四项之规定，判决如下：一、被告袁丙伏在本判决发生法律效力后5日内向原告长沙龙鑫物业服务有限公司支付物业服务费1342元；二、被告袁丙伏在本判决发生法律效力后5日内向原告长沙龙鑫物业服务有限公司支付垃圾处理费150元；三、驳回原告长沙龙鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁丙伏负担10元，原告长沙龙鑫物业服务有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇一七年十月二十日书记员  钟 波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条第一款物业服务企业违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。