广东省云浮市云城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤5302民初第1026号 原告：于建民，男，汉族，1980年8月19日出生，住云浮市云安县。 原告：林瑞枝，女，汉族，1980年1月12日出生，住云浮市云安县。 两原告的共同委托诉讼代理人：邓彩云，系广东安冠律师事务所执业律师。 被告：云浮市亘生经济发展有限公司，住所：云浮市云城区。 法定代表人：郭伟祥。 委托诉讼代理人：成国英，系广东百誉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵飞燕，系广东百誉律师事务所执业律师。原告于建民、林瑞枝诉被告云安县亘生经济发展有限公司（以下简称亘生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告于建民、林瑞枝的委托代理人邓彩云、被告亘生公司的委托代理人成国英、赵飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于建民、林瑞枝向本院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理不动产证的违约金8946.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与云安县亘生经济发展有限公司（2016年4月19日该公司变更了公司名称即本案被告、股东及法定代表人等）在2015年6月17日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买一套位于云浮市市区星岩三路151号项目名称为“东方花园”第5栋24层2401号房，建筑面积为126.33平方米，总房款为612791元。合同签订当日原告已支付首期款192791元，并按约定时间向银行申请办理银行按揭贷款420000。原告在签订合同后已按照合同的约定利息履行了相应的付款等义务，但被告并未按合同约定的交房时间2016年9月30日前向原告交付该商品房。到了2016年11月，被告欲向原告交付房屋，原告却发现商品房有质量问题，后被告将房屋的质量问题整改修复，直至2016年12月12日被告才具备交房的条件（包括《住宅使用说明书》、《住宅治疗保证书》、《房屋测绘报告》、《建设工程竣工验收备案表》），所有原告认为被告交付房的时间应为2016年12月13日。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付的责任：“逾期交付超过45日，收买人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向收买人支付全部房价款万分之2的违约金。”被告应向原告支付的违约金为612791元×73日×0.0002＝8946.7元。原告多次与被告协商无果，为此特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉求。 原告为证明其主张，向本院提供证据如下：证据1，身份证，证明原告的身份情况。证据2,政府部门，公示信息，证明云安县亘生经济发展有限公司于2016年4月19日将公司名称变更为云浮市亘生经济发展有限公司、法定代表人变更为郭伟祥等内容。证据3,商品房买卖合同，证明在2015年6月17日原告向被告购买了一套商品房，并签订了《商品房买卖合同》。证据4，发票、银行借款凭证，证明原告已向被告支付了所有的购房款。证据5，竣工验收备案表，证明被告承建的东方花园5号楼于2016年11月4日将工程的竣工验收备案文件提交云浮市住房和城乡建设局。证据6，住宅质量保证书，证明被告承建的东方花园5号楼于2016年12月才具备交楼的条件。证据7，整改修复确认表，证明被告欲交付的5号楼大部分房屋存在质量问题，并经被告修复，部分业主签名确认。 被告亘生公司答辩称，原告诉称被告交付房的时间为2016年12月13日没有任何依据,其主张的违约金不合理。 2016年9月4日，被告取得涉案房屋的测绘报告。2016年9月22日，涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格。2016年11月4日，涉案商品房经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，涉案商品房已符合交付条件。 涉案房屋经竣工验收合格后，被告已通过电话多次通知原告前来收楼，原告亦已于2016年11月2日前来领取锁匙、接收房屋，对房屋进行装修，故被告于2016年11月2日已将房屋交付给原告，原告接收房屋后发现房屋存在质量问题并不影响被告已向其交付房屋的事实。 我方认为：第一、涉案房屋已经竣工验收合格，根据合同第九条约定，商品房在交付时应符合以下两个条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告，故《住宅质量证明书》不是商品房的交付条件之一。第二即使商品房存在质量瑕疵，但没有对房屋主体结构质量产生影响，并不构成交付不能，这些瑕疵完全可以在接收房屋后作相关整改修复。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。可见，只有房屋主体结构存在严重质量问题，完全不能交付使用，或者在交付使用后再依法处理，但都应当经工程质量监督单位核验，而不能把任何质量瑕疵都作为交付使用的障碍。所以，本案中，原告以质量上的瑕疵拒绝收房，没有事实依据和法律依据，应视为无正当理由的拒绝受领，该责任不应由被告承担。 退一万步来讲，即使原告因房屋存在质量瑕疵问题而拒绝接收房屋的，但被告已对该房屋质量瑕疵及时整改、修复，并通知原告再次查验，而原告已于2016年11月24日在《东方花园5#楼业主提质量问题整改修复确认表》上签名予以确认。故，被告交付房屋之日最迟不超过2016年11月24日，原告要求被告支付2016年11月24日至2016年12月13日的逾期交房违约金没有事实依据，法院依法应予以驳回。 此外，原告在《关于向东方花园第5栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》中自认被告的交楼时间为2016年12月12日，现其又诉称被告至今未向其交楼，原告的说法自相矛盾，由此亦可证实原告关于交楼时间的主张是错误的。 为此，恳请法院认真审查核实原告的事实理由以及其提交的证据后依法作出公正的判决。 被告亘生公司为证明其主张，向本院提供证据如下：证据1，测绘报告、竣工验收备案表，证明被告于2016年9月4日取得涉案房屋的测绘报告，涉案房屋已于2016年9月22日验收合格，2016年11月4日经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案，已具备交付条件。证据2，《东方花园5栋业主装修垃圾清运费明细表》、《东方花园5栋业主衣领钥匙明细表》，证据3，《关于向东方花园第5栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》、《关于向东方花园第5栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金业主签名表》，证据2、3均证明原告关于逾期交楼的主张是错误的。 经审理查明，2015年6月17日，原告（买受人）于建民、林瑞枝与被告亘生公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201506xxxx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区××号地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为东方花园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：5栋24层2401房。……该商品房预测建筑面积共126.33平方米，其中，套内建筑面积101.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.48平方米。第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4850.72元，总金额人民币612791元整。第七条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：买受人应于2015年6月17日前支付首期房款人民币192791元，占全部房价款的31.46%；余款420000元向开设预售款监管账户银行申请贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合以下所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续(一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在45日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。(2)逾期超过45日(该期限应当与本条第（1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。第二十九条：本合同自双方签字和盖章之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，原告于建民、林瑞枝已按约定支付了全部购房款。 涉案房屋所在的东方花园5栋楼于2016年9月22日经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格。2016年11月4日，涉案商品房经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。 被告交付给原告等业主的商品房普遍存在楼板裂缝和其他质量问题，其提交的修复确认表显示已有54户业主房屋经被告修复，业主也签名确认修复。原告于2017年11月24日在质量确认表上签名确认修复。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自已的义务。按照《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付买受人使用。东方花园5栋楼于2016年11月4日经云浮市住房和城乡建设局备案，取得建设工程竣工验收备案证明文件，至此涉案房屋才符合合同约定的交付条件，约定的交房日期届满之日即2016年9月30日已过去。根据合同约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”，本案未见被告书面通知原告交付房屋，但从原告向被告预交装修垃圾清运费和预借钥匙来看，被告是经常与原告保持联系，在取得备案文件后应会通知原告收房，原告经查验房屋发现有质量问题，根据“修复后再行交付”的约定，应以原告签名确认修复后的时间即2017年11月24日作为实际交付时间。因此，从2016年9月30日起至2016年11月24日止，已逾期54天，计得违约金：612791元×54日×0.0002＝6618.14元。原告请求从2016年9月30日起至2016年12月13日止计付违约金8946.7元，其合理部分6618.14元，本院予以支持，超出部分不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告云安县亘生经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交楼违约金6618.14元给原告于建民、林瑞枝。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（原告已预交），由原告于建民、林瑞枝负担10元，被告云安县亘生经济发展有限公司负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。 审判员  杨清岚 二〇一七年十月二十六日 书记员  陈安琪