河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1003民初1284号原告：许昌广汇置业有限公司，地址许昌市新许路西段。法定代表人：谷建华，该公司董事长。委托代理人：赵书田，河南世纪风律师事务所律师。委托代理人：王志胜，该公司员工。被告：谢亚楠，女，汉族，1982年8月30日生，住许昌市魏都区。原告许昌广汇置业有限公司诉被告谢亚楠商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，并依法向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许昌广汇置业有限公司的委托代理人赵书田，被告谢亚楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于新许路中××北侧××小区××西××单元××西南号房××套，建筑面积共85.74平方米，单价为每平方米4232.34元，总金额322881元整。付款方式及期限为被告于2013年7月8日，交齐首付款112881元，剩余房款250000元采用按揭方式支付，其后，被告与农业银行许昌县支行签订抵押借款合同，借款金额250000元，原告为其保证。2016年5月后，经银行及原告多次催要，被告拒不履行还款义务，导致原告为其清偿借款本息225018.86元，致使合同目的不能是实现。后经催要被告拒不偿还原告代为被告偿还借款本息，请求人民法院解除原被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告偿还原告225018.86元及利息，并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：我是给银行签订的房屋抵押合同，并没有将房子抵押给原告，所以说广汇置业有限公司替我偿还银行贷款最初我不知晓，而且我没有要求原告替我偿还银行贷款。所以说原告无权单方解除购房协议。原告向本院提供的证据有：证据1，商品房买卖合同一份，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，该商品房总价362881元，首付款112881元，按揭贷款250000元，被告逾期付款，应承担违约责任。证据2，个人购房担保借款合同一份，编号是ABC(2012)5006-1，证明被告向农业银行贷款250000元，原告为其承担连带责任保证，贷款人有权直接从原告在农业银行开设的账户中划收款项抵偿债务。证据3，许昌县房地产抵押合同（按揭）一份，证明原告为被告承担连带担保责任，担保范围为借款金额250000元及税费，原告根据合同约定，银行有权要求原告代被告偿还担保款项，银行有权在被告不履行还款义务时，直接从原告账户上扣收，原告承担担保责任后，有权中止买卖合同，并追究被告的违约责任。证据4，原告代被告偿还银行贷款凭证8份，共计金额225018.16元，被告在银行贷款本息已全部清偿。被告未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告出示的证据1真实性无异议，也认可贷款事实，但是被告认为房屋的按揭贷款是其与农业银行之间发生的事实，与原告许昌广汇置业有限公司无关；因证据1是双方自愿签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，本院对证据1的证明效力予以确认。对证据2，被告提出在银行签订借款合同时，银行的工作人员没有告知被告如果被告不能及时偿还贷款，原告有义务代替被告偿还，本院认为证据2是原被告和中国农业银行股份有限公司许昌县支行签订的个人购房担保借款合同，该合同第十条明确规定，保证方式为连带责任保证，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务，对此项约定被告是明知的，因此本院对被告的异议不予支持。对证据2的证明效力予以确认。对证据3，被告认为房产抵押合同是其与银行直接签订的，银行当时并没有告知被告，若其没有能力偿还，原告有义务代为偿还；因证据3第7条规定，担保人无条件的承担其担保范围内的保证责任，第13条规定原告在清偿被告所欠银行的一切款项后，被告仍未偿还原告所支付的款项，原告有权终止买卖关系，对此被告也是明知的，因此本院对被告的异议不予支持，对证据3的证明效力予以确认。对证据4，被告提出原告替其偿还债务，被告不知情，且被告没有要求原告代为偿还，因原被告与银行签订的贷款合同中，明确约定了原告的保证责任，被告提出没有要求原告代为偿还贷款的理由不能成立，本院对被告的异议不予支持，对证据4的证明效力予以确认。根据原被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，结合庭审中查明的情况，依据有效证据，可以确认以下案件事实：原被告双方于2013年7月8日在许昌广汇置业有限公司售楼部签订合同编号为许县20131915的《商品房买卖合同》，双方约定买受人即被告购买位于新许路中××北侧××小区××西××单元××西南××房，单价每平方米4232.34元，总金额362881元，被告于2013年7月8日交齐首付款112881元，剩余房款250000元采用按揭方式支付。2013年7月16日，原告作为被告的保证人同被告与中国农业银行许昌县支行签订编号为ABC(2012XXXX-1《个人购房担保借款合同》及《许昌县房地产抵押合同（按揭）》，其中明确约定被告因购房资金不足向银行申请按揭贷款，原告为其承担担保责任。在之后的还贷过程中，被告只向银行支付了30346.36元贷款，之后再无偿还，原告作为被告的担保人在2016年7月12日至2016年12月29日，代被告多次向银行偿还贷款共计225018.16元。《许昌县房地产抵押合同（按揭）》第十三条规定，许昌广汇置业有限公司清偿被告所欠银行的一切款项后，被告仍未偿还原告许昌广汇置业有限公司所支付的款项，许昌广汇置业有限公司有权终止买卖关系，并按有关法律法规之规定，由被告承担违约责任，被告至今未将原告代为偿还的贷款交付原告。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为解除原被告签订的商品房买卖合同，放弃其他诉讼请求。本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，且依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中许昌广汇置业有限公司与谢亚楠之间的《商品房买卖合同》，许昌广汇置业有限公司、中国农业银行股份有限公司许昌县支行、谢亚楠签订的《个人购房担保借款合同》、《许昌县房地产抵押合同（按揭）》系自愿达成，内容并不违反法律规定，本院确认其效力，各方应按约履责，庭审中许昌广汇置业有限公司已认可谢亚楠支付了首付款112881元及归还银行30346.36元，本院予以确认。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同，本案双方在《商品房买卖合同》、《许昌县房地产抵押合同（按揭）》中约定了解除合同的条件。在买受人未按合同规定的时间付款，许昌广汇置业有限公司清偿买受人所欠银行的一切款项后，买受人仍未清偿许昌广汇置业有限公司所支付的款项，许昌广汇置业有限公司有权终止买卖关系。双方在《许昌县房地产抵押合同（按揭）》第十三条虽未约定许昌广汇置业有限公司在清偿买受方所欠银行的一切款项后多少天有权终止买卖关系，根据交易习惯与日常生活规则，结合本案中《商品房买卖合同》第七条约定的逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。许昌广汇置业有限公司要求解除买卖合同有事实根据和法律依据，被告谢亚楠作为买受人未按期偿还银行贷款，导致许昌广汇置业有限公司承担保证责任并向银行归还了贷款225018.86元，双方约定解除合同的条件已成就，许昌广汇置业有限公司诉请解除合同本院予以支持。原告自愿放弃其他诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。被告辩称本人没有要求许昌广汇置业有限公司替其偿还银行贷款，许昌广汇置业有限公司无权单方解除购房协议的理由不能成立，对此辩称意见，本院不予支持。被告已交付的112881元首付款及归还银行的30346.36元贷款原告应予以退回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，第九十三条第二款及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，判决如下：解除原告许昌广汇置业有限公司与被告谢亚楠2013年7月8日签订的合同编号为许县XXXXXXXX的《商品房买卖合同》案件受理费4675元，由被告谢亚楠承担，暂由原告垫付，待执行本判决时一并返还。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行生效判决所确定的内容，否则，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审 判 长  杨合庆审 判 员  杨继民人民陪审员  王法秀二〇一七年十月九日书 记 员  高春雨