安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1225民初3846号 原告：谢实超，男，1985年8月8日出生，汉族，安徽省阜南县人，户籍所在地安徽省阜南县。 原告：张杰，女，1989年1月6日出生，汉族，安徽省阜南县人，户籍所在地安徽省阜南县。 二原告委托诉讼代理人：王文杰，安徽董阔律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：栾安宁，安徽董阔律师事务所律师。 被告：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼**。 法定代表人：陆登，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹华，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金润甲，安徽风采律师事务所实习律师。 原告谢实超、张杰与被告阜阳市轻工房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢实超、张杰的委托诉讼代理人栾安宁、王文杰，被告阜阳市轻工房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹华、金润甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢实超、张杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付交房违约金30378元（自2014年1月23日起计算至2017年6月22日，以后违约金另行计算）；2.判令被告向原告赔偿因未办理房屋产权登记而造成的损失48.80元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月18日，原，被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发承建的位于阜南县陶子河东路尚鼎国际小区5幢1单元1704号房屋出卖给原告，房屋面积为128.47平方米，单价为每平方3798.55元，总房价款488000元。根据合同第八条约定，被告应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前将经验收合格的商品房交付给原告使用，按照合同第九条的约定，逾期交付房屋，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告按照约定按时付清了全部购房款，但被告未按照合同取得建设工程竣工验收备案证明文件，在不符合交付条件的情况下向原告交付房屋，至今未取得该备案证明文件。为此，原告特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 阜阳市轻工房地产开发有限公司辩称：一、原告起诉要求被告支付交房违约金早已超过诉讼时效，依法应予以驳回。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，第八条约定交房日期为2014年1月22日（农历2013年12月22日）前交房，而被告通知原告于2014年3月26日前来办理交房手续，也就是2014年3月26日被告已经完成了对原告的交房义务。被告对原告的交房违约时间应为2014年1月23日至2014年3月25日止，从2014年3月26日起被告对原告就不存在交房违约的情形。违约金或违约赔偿金属于债权，应适用诉讼时效的规定。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。本案中，原告没有有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况，法院于2017年7月26日立案受理原告的起诉，因此，假设被告违约，计算违约责任的起算时间应从2017年7月26日倒推2年，即应从2015年7月26日作为计算违约责任的起算时间，2015年7月26日之前的违约赔偿金已经超过诉讼时效，依法不应得到人民法院的支持。而被告已经于2014年3月26日完成了房屋的交付。因此，原告起诉要求被告支付交房违约金早已超过诉讼时效，依法应予以驳回。 二、涉案房屋已于2017年7月15日取得完整的《工程竣工验收报告》，可以办理产权证，对原告主张交房违约金应当不予支持。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条，关于新建商品房买卖合同纠纷：4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。5、出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。具体到本案中，原告主张被告未完成交付义务，要求被告支付交房违约金，而涉案房屋已于2017年7月15日取得完整的《工程竣工验收报告》，可以办理产权证。因此，对于原告主张的交房违约金应当不予支持。 三、原告主张的办证损失无事实及法律依据，依法应不予支持。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中，第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。即办理产权登记是在商品房交付使用后90个工作日内，也即商品房交付之后才存在办理房产证的问题。而原告主张被告未交付房屋，又要求被告支付其办证损失（办证违约金），其主张是相互矛盾的。因此，原告主张的办证损失，无事实及法律依据，依法应当不予支持。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证质证，本院查明的法律事实如下：2013年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜南县陶子河东路的尚鼎国际小区5幢1单元1704号房屋1套，建筑面积128.47平方米，商品房单价为每平方米3798.55元，总价款为488000元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：按揭付款，合同签订时支付房款188000元，余款300000元办理银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或自然灾害，或因政府配套耽误特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过52个工作日，超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过52个工作日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。 合同签订的当天，原告向被告支付购房款188000元。余款300000元办理了银行按揭贷款，原告已分期偿还借款及利息。 另查明：2017年7月28日，阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第一次测绘后，出具了房屋面积测绘报告（阜房测【FN1707280002】），确定涉案房屋产权面积为127.68平方米；2017年8月7日，阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后，出具了房屋面积测绘报告（阜房测【FN1707280002】），确定涉案房屋产权面积为127.79平方米。按照合同约定商品房单价为每平方米3798.55元，总房价款应为485413元。被告于2017年8月17日已退还给原告总房款差价2587元。 被告于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为（南）房预售证第零玖号。2014年1月15日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具竣工验收合格的意见。2017年7月22日，阜南县住宅小区综合查验领导小组办公室（2017）2号告知单，告知被告单位建设的阜南尚鼎国际住宅小区工程项目，现经阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，同意先行交付使用。2017年8月1日，被告取得《竣工验收备案表》。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、环境质量、特种设备、防空工程、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。被告实际交付涉案房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告双方同意以阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后所确定的涉案房屋面积计算购房款，本院予以确认。 对于被告辩称交房违约金已超过诉讼时效问题。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道其权利被侵害之日起开始计算。商品房买卖合同约定的按日计算逾期交房违约金，该违约金数额虽会因违约行为的持续而不断增长，但每日产生的违约金数额均是单独的债权，应分别适用诉讼时效，当事人不能举证证明起诉之日起超出两年部分违约金的诉讼时效存在中止、中断等情形的，应认定为已超过时效期间。本案中，原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定履行交房义务，原告应当知道其权利被侵害，其于2017年7月26日提起诉讼，对于2014年1月22日至2015年7月25日期间的逾期交房违约金，因原告未举证证明该部分违约金诉讼时效存在中止、中断等情形，本院不予支持。本案逾期交房违约金应自原告起诉之日起倒推二年，即从2015年7月26日开始计算，结合涉案房屋于2017年8月1日取得竣工验收备案表的事实，逾期交房违约金应计算至涉案房屋具备交付条件之日，即2017年8月1日止，被告应支付逾期交房违约金共计17838.93元（485413元×0.00005×735天）。 关于逾期办理房产证违约金的问题。原、被告在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，该约定意思表示明确，且被告于2017年8月1日才取得涉案楼房的竣工验收备案表，依据双方所签订的商品房买卖合同的约定，被告应支付原告逾期办证违约金为48.54元（485413元×0.0001）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司支付原告谢实超、张杰逾期交房违约金17838.93元； 二、被告阜阳市轻工房地产开发有限公司支付原告谢实超、张杰逾期办理权属登记违约金48.54元； 三、上述判决第一项、第二项给付内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元（原告已预交），减半收取计281元，由原告谢实超、张杰负担156元，被告阜阳市轻工房地产开发有限公司负担124元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 杰 二〇一七年十月十六日 书记员 王伟伟 （2017）皖1225民初3846号民事判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 特别告知事项 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户帐号：17×××07； 主审法官：张杰，办公电话：0558-672****。