山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初11575号原告：古卓永，男，蒙古族，住内蒙古锡林郭勒盟。委托诉讼代理人：刘翔，山东建檩律师事务所。原告：古风军，男，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：刘翔，山东建檩律师事务所律师。被告：凌云，男，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。原告古卓永、古风军与被告凌云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告古卓永、古风军的共同委托诉讼代理人刘翔，被告凌云及其委托诉讼代理人石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古卓永、古风军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告古卓永就青岛开发区江山南路xx号xx号[房地产权证号为鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第xx号]房屋所签订的于2017年3月22日签署的《房地产买卖契约》；2.判令被告协助二原告办理青岛开发区江山南路xx号xx号[房地产权证号为鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第xx号]房屋的过户手续；3.判令被告向原告双倍返还定金40万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告古卓永与被告于2017年3月22日签署《房地产买卖契约》，约定被告同意将坐落在青岛开发区江山南路xx号xx号[房地产权证号为鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第xx号]房屋出售给原告古卓永，房屋成交价为人民币179万元，原告古卓永向被告支付20万元作为购房定金。其中在补充条款特别约定，被告保证协助原告古卓永将房屋过户至指定人名下，并配合办理过户手续。原告依照合同约定向被告支付购房定金20万元，被告依照原告古卓永的指示与两原告签订了《青岛市存量房买卖合同》并办理了房屋网签手续。但是，此后被告要求提高房屋价款，否则不予配合办理房屋过户手续。原告认为，被告违约在先，应承担继续履行合同，双倍返还定金等违约责任，故诉至法院。被告凌云辩称，第一，原、被告之间所签订的房屋买卖合同应认定为无效合同，原告所诉称的违约没有法律依据。按照青岛市国土资源和房屋管理局于2017年3月15日发布的通知，原告没有在青岛市范围内购买房屋的资格，本案合同违反国家政策，应为无效。原、被告签订《房地产买卖契约》之前，双方并不认识，原告与青岛天佑高登房地产经纪有限公司（以下简称“天佑经纪公司”）恶意串通，于《房地产买卖契约》签订之前办理了网签手续，侵害了被告的合法权益。原告古卓永是在校大学生，无收入来源和还款能力，其与天佑经纪公司恶意串通，通过虚假证明材料骗取银行贷款，严重损害了国家利益。第二，原告诉称被告违约没有事实依据。《房地产买卖契约》签订后，被告未以提高房屋售价为由拒绝办理房屋过户手续。即使《房地产买卖契约》有效，原告未按照合同约定支付定金20万元，构成违约；未于2017年4月25日获得银行贷款审批后2日内向被告支付首付款80万元（含定金），构成违约，被告有权没收定金。综上，原告的诉讼请求，依据不足，请求依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2017年3月9日，被告凌云将位于青岛开发区江山南路xx号xx户的房屋委托给天佑经纪公司出售，确定出售总价款不低于175万元，委托期限为2017年3月9日至2017年4月9日。2、原告提交的工商登记材料显示，胡建东系天佑经纪公司的股东。2017年3月12日，原告古卓永委托案外人董某与天佑经纪公司签署购房意向书，古卓永拟购买涉案房屋，并由董某代古卓永支付购房意向金5万元。证人董某应原告的申请出庭作证称，其是古卓永的老师，与古卓永的母亲王桂梅是朋友关系，曾帮助王桂梅查看涉案房屋，代王桂梅签署了购房意向书并支付了定金5万元。之前曾多次帮助王桂梅看房子，看完涉案房屋后，打电话给王桂梅夫妇，王桂梅夫妇表示同意且由证人帮忙垫付5万元定金。因当时不知道王桂梅是帮助古卓永买房子，所以看房子后未找古卓永看房子就签了购房意向书。证人的证言与原告提交的购房意向书、银行卡交易明细可以相互印证，其真实性可以认定，足以证明证人董某于2017年3月12日代原告签署了购房意向书，欲购买涉案房屋。3、2017年3月13日，天佑经纪公司的员工王正波、孙华金乘坐飞机赶往上海与被告凌云见面，次日，凌云与居间方天佑经纪公司签订定金合同1份，约定凌云出卖位于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋，成交价179万元，买方处空白。2017年3月14日，原告古卓永与居间方天佑经纪公司签订定金合同1份，约定古卓永愿意购买位于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋，成交价179万元，定金17万元。卖方凌云未在合同上签字。4、2017年3月22日，被告凌云作为卖方、甲方，原告古卓永作为买方、乙方，签订《房地产买卖契约》，约定凌云同意将涉案房屋出售给古卓永，房屋成交价为179万元，签订合同当日，买方向卖方支付20万元定金；买方在办理完网签并通过银行审批按揭贷款后2日内向卖方支付首付款80万元，其中包含定金20万元；剩余购房款99万元以银行按揭方式支付。第四条约定，卖方应于收到房屋首付款当日将房屋交付给买方。第七条约定，协议签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起7日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金。任何一方逾期7日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款第1条约定，关于办理上述房屋交易过户所需交纳的税费，全部由乙方承担。第5条约定，买卖双方如不依照本契约所订之条款履行，则属违约，须按照本契约第七条承担违约责任，之后双方均不追究对方任何责任，违约方须支付经纪方在本买卖契约中应收之所有佣金作为补偿。如买卖双方均同意取消本契约，则经纪方在本买卖契约中应收之所有佣金由买卖双方平均支付。第10条约定，甲方保证协助乙方将该房屋办理到指定人名下。5、2017年3月22日，原告古风军通过银行汇款支付给被告凌云15万元。同日，被告凌云出具收条，确认收到原告古卓永购买涉案房屋定金20万元。原告称，之前曾支付天佑经纪公司购房定金5万元，天佑经纪公司后转账3万元给被告凌云，另2万元是被告凌云应支付的中介费。被告凌云辩称，其未收到首付款20万元，但其并未提交证据推翻其出具的收条，故其抗辩证据不足，本院不予采纳。6、原告提交的存放于中国农业银行青岛西海岸新区分行处的银行贷款审批资料，包括个人购房担保借款合同、房屋评估报告、被告配偶身份证复印件、被告结婚证复印件、被告凌云与其配偶银行面谈笔录、被告凌云与其配偶银行办理手续照片、原告古卓永与古风军银行办理手续照片等，证明原、被告已共同办理涉案房屋银行贷款手续，涉案房屋的银行贷款90万元已经通过审批。7、凌云曾与青岛鲁商地产有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，购买坐落于青岛开发区江山南路xx号xx号房屋，双方商定于2015年12月31日向青岛市不动产登记中心办理过户申请手续，申请该房屋的房地产权证。8、原、被告确认涉案房屋银行贷款审批手续于2017年4月25日通过审批。2017年4月26日，原告古卓永的母亲、古风军的妻子王桂梅与被告凌云手机通话，称银行贷款审批下来了，要支付给被告凌云涉案房屋首付款，但被告凌云以中介公司答应其贷款等款项可以在两个星期内到位但没有做到，以及其不相信银行贷款已经审批下来等理由，表示不接受首付款。2017年6月5日，原告古风军与被告凌云就涉案房屋买卖问题进行了谈话。凌云称，怀疑中介作假，不能出售该房屋，中介曾表示可协调涨价至200万元，若双方同意更改成交价为200万元则可继续履行合同。9、原告提交的户口本、结婚证、房产证、银行卡使用明细证明，原告古卓永的户口已于2017年8月17日自内蒙古自治区落户至青岛海西重机有限责任公司集体户内；古卓永与王桂梅系母子关系，古风军与王桂梅系夫妻关系；古卓永在内蒙古自治区锡林郭勒盟右旗赛汉塔拉镇拥有商铺一处；古风军的银行卡账户内在2017年9月15日有活期存款人民币176万余元。10、被告称，天佑经纪公司在2017年3月22日前对涉案房屋办理了网签手续。原告表示不清楚房屋是否进行网签。庭审中，原告坚持履行涉案房屋买卖合同。被告称，如果涉案房屋买卖合同有效，请求解除合同。11、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实有关事项的通知》，第五条规定，2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）要求，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：涉案房屋买卖合同应当继续履行还是予以解除？违约责任应如何承担？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：原、被告于2017年3月22日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，是合法有效的合同。原告古卓永、古风军具备购房资格与否，并不影响其签订合同的权利，若原告古卓永、古风军不具备购房资格，导致合同不能继续履行，则其应依法承担违约责任，而非导致合同无效。因此，被告凌云主张的原告不具备购房资格从而导致合同无效的抗辩不能成立，本院不予采纳。被告凌云辩称，原告与天佑经纪公司恶意串通，办理房屋买卖合同网签手续，通过虚假证明材料骗取银行贷款，但并未提交充分证据证明，故被告凌云的该项抗辩，证据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”根据前述查明的事实，原告于涉案房屋银行贷款审批手续通过后次日联系被告凌云要求支付首付款，被告凌云拒绝接受，导致合同不能继续履行，构成违约，应向原告承担违约责任。《房地产买卖契约》第七条明确约定被告凌云中途悔约的后果是双倍返还定金给原告，补充条款第5条明确了承担契约第七条的违约责任后双方均不追究对方任何责任，该条款通过字面解释应认定为被告凌云解约的代价就是双倍返还定金，该定金是解约定金。因此，被告凌云依合同约定拒绝履行《房地产买卖契约》，本院依法予以解除，但被告凌云应按约定双倍返还原告定金40万元，原告无权再要求被告继续履行《房地产买卖契约》。综上，原告要求被告承担违约责任，双倍返还定金40万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求继续履行《房地产买卖契约》，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告凌云于本判决生效后十日内支付原告古卓永、古风军双倍定金400000元；二、驳回原告古卓永、古风军的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24320元（原告已预交），减半收取12160元，由被告负担。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘正品二〇一七年十月十一日书记员  徐媛君