浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10734号原告（反诉被告）：绍兴市米亚教育信息咨询有限公司，住所地绍兴市剡溪路228号1幢112室。法定代表人：谢盈，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：倪泓,浙江泽大律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴市卧龙两湖置业有限公司，住所地绍兴市袍江金湖湾小区15幢11室。法定代表人：王希全，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁继胜、严炎中，浙江大公律师事务所律师。原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司诉被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭。诉讼中，被告提起反诉，本院已予以受理。本案分别于2019年12月11日、2019年12月24日、2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人倪泓，被告之委托诉讼代理人严炎中到庭参加诉讼。原告之法定代表人谢盈到庭参加第一次开庭审理。本案现已审理终结。原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还租赁保证金77942.1元、水电押金1万元，共计87942.1元；3.判令被告向原告支付违约金15388.42元，并赔偿违约造成的损失573611.88元，合计589000.3元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告确认其所有的坐落于绍兴市越城区袍江金湖湾小区内15-16幢下面的5室、9室、20室、24室出租给原告开设早教中心，原告依约向被告支付租赁保证金77942.1元、水电押金10000元。随后，原告与金湖湾物业签订了《装饰装修管理服务协议》，着手准备装修事宜，并为此支出装修设计款8万元、装修人工费46650元、材料费40045元。然而，在原告设计施工过程中，金湖湾小区业主以租赁房屋产权存在纠纷为由，极力反对在小区内设立早教机构，并采用断电、拉闸、聚众闹事等极端行为，致使早教机构的装修项目被迫停工。原告为此多次报警，但被告一直未予处理其与业主的纠纷，也不配合社区及派出所协调。由于承租房屋未能按时开园，致原告客户大量退课，造成直接经营损失达422305.3元。原告认为，其系合法承租，现因被告未能与业主妥善处理相关纠纷，致使原告无法按期正常使用租赁房屋，而被告既不出面协调解决，也不办理退租，原告为此无辜遭受重大损失。后原告对于被告提出扣减电费补充说明，原告在2018年8月31日已经因合同无法履行将案涉租赁房屋全部归还被告，同时法院在2020年1月7日进行现场勘查时，案涉租赁房屋也显示早已由小区业委会实际使用，门口也贴着“业委会临时办公点”标识，故原告在2018年8月31日之后不可能再产生电费，被告要求水电费押金扣除4094.61元电费缺乏事实和法律依据。被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司辩称，1、被告对出租的房屋具有合法的权证及合法的使用权利，被告在与原告签订租赁合同时也明确告知了相关权利，租赁房屋不存在任何权利方面的争议或瑕疵，原告早已接收房屋并准备装修，即被告已经完全履行了租赁合同的义务，不存在任何违约。而原告诉称的装修受阻与被告完全没有关系，原告提交的证据材料恰恰可以证明小区业主阻挠装修是因为反对在小区内设立早教机构，并非是因为与被告出租房屋的产权存在纠纷，小区业主的阻挠与被告房屋的合法出租无关联，可能对原告造成的影响也与被告无关，相应的影响及责任不应由被告承担。因此，原告无权要求解除合同，无权要求被告承担所谓的违约金及赔偿所谓的损失。当然，原告主张的损失也没有任何事实依据，原告的第一项、第三项诉求依法不能成立；2、原、被告的租赁合同期限为5年，从2018年7月21日至2023年7月20日，在被告不存在任何违约、租赁合同也不存在法定解除事由的情况下，租赁合同应当继续履行，依据合同约定，原告应在2019年7月6日前向被告支付免租期后的第一年度租金77942.10元，然原告至今未支付该租金，已构成违约，被告已就此提起反诉，反诉要求原告继续履行合同，支付合同约定的租金并承担逾期支付的违约金，同时，原告要求退还租赁保证金、水电押金的主张与租赁合同约定不符，即原告的第二项诉求依法也不能成立；3、事实上，原告在与被告协商租赁事项前，已经与金湖湾小区业委会就物业用房的租赁达成一致意见，且已与小区所在的王家池社区居委会就居委会拥有的社区用房签订了租赁合同。据了解，因小区业主反对在小区内设立早教机构，小区业委会最终未与原告签订涉及物业用房的租赁合同，而王家池社区也因此与原告协商解除了涉及社区用房的租赁合同，并协商赔偿了原告的全部损失。当然，原告与业委会、与社区的租赁事项与被告没有直接关系，需要说明的是，王家池社区及派出所根据原告打印的材料提供的所谓说明并不符合客观事实，原告的装修受阻与被告完全无关，原告无权要求被告承担任何责任。综上，请求驳回原告的全部诉求。另如果原告要求返还水电押金能够成立，则2018年7月至今（2020年3月）的电费4094.61元应该扣除。同时向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付租金人民币77942.1元，并支付自2019年7月6日起至实际付清之日止按每日0.1%的标准计算的违约金；2.本案反诉诉讼费由反诉被告负担。诉讼中其表示，如果法院认为反诉原、被告间的租赁合同确实无法继续履行，需要解除的话，因为解除的原因并非反诉原告的责任，恰恰是因为反诉被告未与小区业主达成一致意见，根据双方合同第六页第十五条第五点之约定，变更反诉请求为：要求反诉被告腾空房屋，并支付自租赁开始之日（2018年7月21日）起至反诉被告实际腾空、返还租赁房屋之日止按第一年度的租金标准计算的租金及使用费。事实和理由：反诉原、被告于2018年7月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定将绍兴市越城区袍江金湖湾小区内15幢-16幢的5室、9室、20室、24室（房屋性质为：会所用房、置换后用房）共计427.08平方米房屋出租给反诉被告，约定租赁期为5年，自2018年7月21日至2023年7月20日，其中免租期为12个月（自2018年7月21日至2019年7月20日），免租期后的第一年度租金为77942.10元，并明确第一年度租金应在免租期结束前15天内付清。合同同时约定：“乙方（反诉被告）未按约定支付合同租金及相应费用的，每逾期一日应按欠付金额的0.1%支付违约金”。合同签订后反诉原告即将租赁房屋交付给反诉被告。然截止反诉原告反诉之日，反诉被告尚未支付第一年度租金，已违反了双方的合同约定。另说明，反诉被告腾退房屋需恢复原状，反诉原告不需要反诉被告的装修。反诉被告的装修是根据他们的经营需要装修的，且装修只是完成了一小部分，没有使用价值，反而是对原来房屋的破坏，如果因为第三方阻挠无法履行涉案合同，反诉被告应该恢复原状返还给反诉原告。反诉被告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司辩称，反诉原、被告间签订了涉案房屋租赁合同后，反诉被告依约进场对租赁房屋进行装修装饰，但遭到了第三方即小区业主的强烈反对。2018年8月底，反诉被告就被迫停止对租赁房屋的装修。2018年8月31日后，租赁房屋已全部归还，反诉被告未再占用涉案租赁房屋。由于该租赁房屋未能按约使用的原因并非反诉被告所致，故反诉原告要求反诉被告支付自2019年7月6日起的租金缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。除了装修已经添附在承租房屋上，反诉被告没有需要腾退的物品，反诉被告从来没有在租赁房屋放置自己的东西需要搬离的，现在在房屋内的就是房屋装修装饰的材料，该部分基本附着在装修房屋上，不需要再进行腾退了。反诉被告无须向反诉原告支付任何的租金。反诉被告根据合同第十五条第五款之约定，认为乙方需提前退租的，应当补交免费租赁期间的租金，否则有权将保证金扣除。但是本案的租赁合同履行过程中违约方系反诉原告，守约方的反诉被告不适用该项合同约定，并且反诉被告也不存在正常情形下需要提前退租。本案合同的解除是因为反诉原告未能处理其与小区业主间的矛盾导致反诉被告的租赁未能依约进行，因此，反诉原告无权向反诉被告要求支付租金。原告提供以下证据：1.房屋租赁合同及附件1份，要求证明原、被告间存在房屋租赁关系，双方对租赁期限、租金、租赁保证金、水电押金、装修、违约责任等进行了约定。被告对真实性没有异议，该份租赁合同第1条明确了租赁信息，是四间房屋，同时明确两间是会所用房，两间是置换后的用房，出租的面积是427.08平方米；第2条明确权限；第4条第1点明确相应的权属已向原告出示，原告已经审查；第5条第2点明确原告要装修的话应将相应的设计、方案交付给被告，被告同意后才能实施；第6条第1点明确租赁期限为5年，明确第一年是免租期；第7条第3点明确第一年的租金77942.10元在免租期结束后前15天内付清；第8条约定了租赁保证金及水电押金；第15条第7点约定了逾期付款的违约金；第17条特别约定如果原告需要车位的话，应向小区业委会进行协调；租赁合同的附件进一步明确了被告出租房屋的具体信息包括备注，附图表明了一楼、二楼，被告用房、物业用房、社区用房所处的位置。因被告对证据本身无异议，本院对证据予以认定。2.转帐凭证2份、收款收据1份，要求证明原告已依约向被告支付了租赁保证金和水电押金共计87942.1元。被告无异议，本院对证据予以认定。3.装饰装修管理协议、收据各1份，要求证明原告对租赁房屋进行了装修，并缴纳装修押金1000元。被告表示对协议三性不清楚，没有加盖物业公司印章，收据已盖有物业公司印章，对真实性没有异议，从装饰装修管理协议的形式上看是装修前原告与物业公司进行的约定，如果属实的话恰恰可以证明相应的装修应得到物业公司的认可，原告也已就相应的装修与物业公司协商一致，从协议内容看，约定装修材料的进场时间是手写的2018年7月26日，即装修材料是2018年7月26日后才能进场，要交付了押金之后才能装修，装修押金的收据是7月29日，装修可能开始的时间是2018年7月29日之后。本院认为，协议有盖章的收据相印证，予以认定。4.微信聊天记录、转帐凭证各3份，装修设计协议、图纸各1份，要求证明原告为承租房屋委托专人进行了装修设计（整体设计，不仅仅包括被告出租的房屋），并支付8万元设计费的事实。被告表示对真实性不清楚，被告不是协议的当事人，对关联性及证明目的有异议，从聊天记录及装修设计协议的时间来看，是2018年6月23日，而原、被告间的租赁合同签订时间为2018年7月21日，故与原、被告间的租赁没有关系。原告提交的设计图纸封面目录中既有一层也有二层，至少是包括两层的，不是把原、被告租赁房屋作为唯一的对象，鉴于该设计是在原、被告签订租赁合同之前发生的，故其设计约定及费用的支出与本案无关；协议约定建筑面积为1400平方米，协议中没有涉及具体的房屋位置，故与本案无关。本院对原告于2018年6月23日委托他人装修设计的事实予以认定。5.装修工人领款4份、材料采购清单1组（10页）、支付宝转帐凭证打印件1组，要求证明原告为装修支付装修费用46650元、材料费40045元。被告对装修工人领款记录证据“三性”有异议，系原告单方制作，并不具有真实性，且与原、被告租赁房屋的装修没有关系，与原、被告的租赁无关。因为原、被告的租赁合同是7月21日才签订的，从原告与物业公司的装修协议约定及交付押金的时间来看是2018年7月29日后才开始，故不可能在2018年7月4日就有所谓的装修及装修工人，这组材料显然与原、被告间的租赁是没有关系的，所谓的支付凭证被告也不清楚真实性，支付凭证中收款人只有一个人，而根据装修工人所谓的领款记录，应该是有多人；支付时间最迟的一笔费用是在2019年11月5日，还有2019年8月、9月，故与本案无关联，按照原告的说法，如果是有装修，在装修停止后，就应该付清装修款；对材料采购清单的证据三性有异议，有一部分并没有收货单位的名称，有一部分有收货单位的名称，但清单中均没有收货单位的签收，因此，这些清单既不具有真实性，又与原、被告间的租赁无关，被告不予认可。同时从这些清单所显示的时间看，依据原告的说法，原告的装修在2018年8月3日受到小区业主的阻挠，但是原告提交给法院的销售单最迟是8月25日，在8月25日时原告还在大量采购材料，对其关联性、真实性有异议。如果真的与涉案工程有关的话，原告也明显是有意扩大损失，是恶意的。本院认为，该组证据无盖章、无有效签名，付款时间与原、被告签订合同时间及原告陈述的装修时间不一致，不足以证明系案涉租赁房屋装修使用。6.业主聊天记录及照片、绍兴新闻频道公众平台的报道截图各1组（均系打印件），要求证明金湖湾小区业主强烈反对在小区内开设早教机构，为此采取聚众闹事、拉横幅、集体签名等手段，阻止原告装修开业的事实。被告表示具体的时间没有显示，对真实性无法核实。从显示的内容来讲，恰恰可以证明①从小区业主拉的横幅看，小区业主反对的是在小区内违规办早教班，并没有体现小区业主对被告出租的四间房屋产权有争议，他们担心影响小区的品位，影响小区房屋的价格，担心早教培训班办了之后人员进出众多，影响停车。②特别是第一页说业委会说会摆平的，业委会主任说出租给原告的房屋有三家（物业用房、社区用房、被告），王家池社区证实其与原告签订了租赁合同，将500多平方米的社区用房出租，社区也对原告提出过停车问题，原告当时对停车做了说明，原告的法定代表人在6月份时就谈在承租，7月份签订合同，租赁的房屋包括被告房屋、物业用房、社区用房，原告还表示业委会也和其讲门口有很多车位应该是可以用的，这些内容足以证明出租方有三方，并不像原告所讲是两方。社区工作人员还表示之前不知道业主有意见，之后告知原告停止装修，原告不听也没有办法，原告方人员明确表示装修会继续下去。至于涉及到被告所谓姓吴的负责人，其仅仅说原、被告的协议已经签好了，被告是有产权的，被告的协议合理合法，这里从来没有显示被告让原告去装璜。这组证据把纠纷的原因、经过已完整地进行了表述。该组材料可以证明原告装修受阻并不是因为原、被告租赁房屋的产权有争议，而是因为原告租赁社区房屋、物业用房、被告房屋开设早教机构，没有得到小区业主认可，即原告没有做好小区业主的工作，被告至今没有收到过原告的装修方案，更没有同意过装修。本院对该组证据将综合认定。7.金湖湾小区物业、业主委员会及社区出具的关于早教中心无法承租使用房屋的情况说明3份，要求证明因被告未能与业主妥善处理纠纷，致原告装修施工受阻且一直未能正常开业。被告认为该证据系原告单方制作，由业委会、居委会盖章，但是这些情况说明的内容与客观事实不符，并不能达到原告的证明目的，被告保留就有关部门出具虚假情况追究相应责任的权利。说明中所谓的租赁面积是错误的，原、被告间的租赁面积为427.08平方米，说明中的面积为600多平方米，原告知道产权人是卧龙地产集团。根据合同附件，被告出租的房屋是独立的，不存在与社区用房、物业用房混为一体，无法分割。原告近百万的损失没有事实依据，明显夸大，与被告无关。所谓的原因和理由更是明显错误，在情况说明存在众多错误的情况下相关部门盖章确认，且盖章的业委会、社区与本案有重大利害关系，其出具的情况说明不是客观事实，业委会原打算出租给原告的物业用房后没有签署合同，社区500多平方米社区用房租赁给原告，后因业主反对，又赔偿给原告。本院认为，三份情况说明均是同一格式，即以原告名义出具，落款打印的也是原告的单位名称，物业公司、业委会、社区在情况说明最后盖章，其中物业公司、业委会没有说明盖章的目的，社区盖章处有“情况属实，特此证明”，但没有签署书写人姓名，而且情况说明中关于原告自述产生近百万元巨大损失等情况，社区也没有能力进行证明，故对该三份情况说明不予认定。8.处警协调情况说明1份，要求证明原告未能正常使用租赁房屋的原因系小区业主质疑被告对租赁房屋的产权，而被告对此未予处理，亦不配合派出所协调纠纷。被告认为与客观事实不符，说明写的面积也是错误的，仍旧是根据原告提供的材料显示是618.05平方米，在斗门派出所是业主单方面表示产权存在纠纷，不能出租使用，事实上原告提供的认为对其有利的聊天记录和截图也没有显示小区业主对被告出租的房屋产权存在争议，故派出所出具这份说明与客观事实不符。本院认为，该情况说明系属地斗门派出所出具，且内容仅写明金湖湾小区阻挠反对原告开设早教中心及业主单方面表示与卧龙集团产权存在纠纷，不能出租使用，而卧龙集团未出面处理，对该内容予以认定。9.退费记录1份，要求证明因早教机构未能按时开业，原告名下会员申请退费，直接营业损失达422305.3元，并说明退费的是原告老早教园区的家长，当时老园区不开了，要迁移，最后金湖湾的新园区开不起来，故老园区的家长提出等不了，原告就把老园区学员的学费退了。被告对证据三性均有异议：①原告开办早教机构并收取费用，原告依法应当在培训场所装修完毕，办理工商登记，并正式经营之后才能依法进行，根据原告的主张，涉案房屋既没有完成装修，更不可能正常经营，这些所谓的收费不可能与涉案的租赁合同有关，如果有关的话，这些收费均是违规收费。②原告主张的这些退费，没有对应的收费时间，不能证明这些费用的收取与涉案房屋的租赁经营有关，同时，被告注意到这些所谓的退费，最早发生在2018年5月16日，也就是说，所谓的退费发生在原、被告签订租赁合同前两个月，这些退费怎么可能和原告的租赁及装修受阻有关。③假设部分收费与涉案房屋有关的话，在培训场所没有完成装修，相应的开业经营没有经有关部门批准，登记注册地没有变更的情况下，原告是违规收费，其没有付出任何对应服务，只是将不当收费返还给用户，不属于损失。④被告不清楚原告之前是否在其他地方开办早教机构，如果有的话，这些收费应该与其在其他场所开办的早教机构有关，这些收费与接下来的退费与被告无关，与本案的租赁无关，故无法达到原告的证明目的。本院认为，该组证据中有一部分退费发生在原、被告签订租房合同前，且根据原告说明系老园区学员的退费，涉及原告老园区的事务，故不作认定。10．反诉被告法定代表人与反诉原告经理吴欢喜间的微信聊天记录打印件1组，要求证明反诉被告被迫停工后，自2018年9月份起和反诉原告协商合同解除事宜，并要求退还租赁保证金，反诉原告明确可以退还，但表示基于年度考核原因，拟安排于2018年12月后退款，即双方在当时已经就合同解除达成了初步一致意向。被告认为该证据系反诉被告当庭提交，吴欢喜已于2019年2月离职，内容的真实性和完整性需要庭后核实，根据反诉被告提供的材料字面意思不能达到反诉被告的证明目的，材料显示是2018年9月份，反诉被告刚才也承认这只是初步的协商意向，聊天的对象是吴欢喜，其多次提到其是没有权利的，像第一页的左下角“我肯定是想给你们退的，这个我真的没有权限”，第一页的右下“这个我做不了主，施佳佳怎么说明我不知道”。其多次提到要找娄总，娄总是他们的总经理，不是法定代表人，具体是娄总在负责的，吴欢喜只是经办人，没有权利决定事项。根据这些材料显示，吴欢喜也没有说同意解除合同并退还押金，只是说帮忙去争取，第二页的左上“我只能有机会再给你们说了”，第二页的右上“在和老板汇报，希望有好消息”，第三页的左上（反诉被告法定代表人在威胁）“你曝光没有问题，反正和我没有关系”，第三页的左上“最糟糕的是我们还押金，真的”。也就是说怎么样处理双方还在协商，如果反诉被告要退租的话，应缴纳第一年租金，不退押金。还有吴欢喜说“我的层面只能这样了，我只是经办，没有决定权”，反诉被告法定代表人回复“嗯”。微信显示最后的时间为2019年2月4日。故这组材料就像反诉被告说的是其法定代表人和吴欢喜在协商，但是吴欢喜只是经办人，其多次强调没有决定权，其要向公司和集团汇报，整个材料中吴欢喜也从来没有明确说同意解除合同，同意退还租金，同意不追究反诉被告的违约责任，故这份材料并不能达到反诉被告的证明目的，微信中有一份不完整的付款申请单，如果完整的话可以看出吴欢喜是一个申请人，没有经主管领导的同意，没有经审批或审核的权利，其根据反诉被告的请求，帮助反诉被告向领导汇报，帮助其申请退款，但并不表示反诉原告已经同意，更不可以证明反诉被告可以免责。因被告对该证据本身真实性未有异议，本院对证据本身予以认定。11.斗门街道王家池社区情况说明1份，要求证明反诉被告已于2018年8月31日前将涉案租赁房屋全部归还，并在该日之后未实际占用上述房屋的事实。被告对证据三性有异议，这份情况说明不符合最高院关于证据的形式要件，这份情况说明从时间看，是2019年12月24日开庭反诉被告提交当日刚出具的，但是没有社区居委会主任的签字，或者具体经办人员的签字，故这份情况说明不符合单位证明的形式要件，并不是有效证据，其次，所谓的王家池社区最多只能代表其自己，并不能代表反诉原告，根据这份情况说明，更不能证明反诉被告已经将租赁房屋退还给反诉原告，结合反诉被告自己提交的微信记录，至2019年2月4日，双方尚在协商是否解除合同、押金是否退还、违约金是否支付，反诉被告怎么可能在2018年8月31日前就已将租赁房屋退还给了反诉原告，故该两组证据均不能达到反诉被告的证明目的。本院认为，该份说明出具的社区亦系租赁房屋给原告，故对于原告是否将房屋归还给被告其不具有证明力。被告提供以下证据：12.房屋租赁合同1份，要求证明反诉原、被告的租赁合同关系，约定租赁面积、租金等，第二页第七条约定第一年度租金为77942.10元，第六条明确约定租期为五年，包括了免租期12个月，第六页第十五条第七点明确乙方未按约定支付租金的，乙方每逾期一日应按前付金额的0.1%支付违约金，第五点约定乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，已支付剩余20%的年租金不予退还，并应补交免费租赁期间的所有租金，否则甲方有权在保证金中扣除。13.房产权证2份，要求证明反诉原告出租的5室、9室系反诉原告股东的合法房屋。原告对证据12、13真实性、合法性、关联性没有异议，证据12第三条房屋用途明确约定了乙方即反诉被告租用的用途为教育咨询，该房屋租用用途符合法律规定，反诉原告应按约保证反诉被告使用该租赁房屋，因此，该组证据正好可以证明反诉被告按照约定的用途正常使用房屋。因原告对上述两组证据无异议，本院予以认定。14.判决书2份，要求证明反诉原告出租的20室、24室系生效判决书确认的经置换取得的有合法使用权的房屋；第46页中间部分24室的面积没有写，第51页倒数第三行另写到“考虑到卧龙房地产将11室、13室非物业用房与20、24室互换”，第52页倒数第六行写到“11室、13室已与20室、24室互换作为物业用房，因为11室已经移交，故不再计算占用使用费”。原告对证据真实性、合法性、关联性均无异议，该组证据正好可以证明反诉原告与第三方即小区业主之间就涉案租赁房屋存在纠纷，虽然法院已经判决，但是双方的矛盾并未因此彻底解决，并因此直接导致原告合法承租的房屋无法正常使用。本院认为，原告对证据“三性”无异议，予以认定，法院生效判决已经确定20室、24室系经置换后的物业用房，不存在仍有争议的情况。15.委托书、情况说明各1份，要求证明反诉原告股东出具委托书、说明，同意由反诉原告出租上述房屋并承受租赁房屋的相应的权利义务的事实；在租赁前反诉原告的股东出具了委托书，委托反诉原告将5室、9室、20、24室出租，在起诉后，反诉原告再次要求股东作出说明，确认由反诉原告享有相应的权利，承担相应的责任。16.工商信息打印件2份，要求证明2018年2月13日绍兴市卧龙房地产开发有限公司已注销，唯一的股东是卧龙地产集团股份有限公司，注销后相应的权利义务由唯一股东承受，本案反诉原告唯一股东也是卧龙地产集团股份有限公司。原告对证据15、16认为，虽然反诉被告并不清楚委托书于2018年7月5日前已经形成，但是反诉被告对反诉原告的主体资格并无异议。正是由于卧龙地产在当初销售房屋时对购房者即现在的小区业主宣称涉案房屋将用做小区会所，之后又将其出租给不知情的反诉被告开设早教机构使用，导致小区业主无法接受而一致反对，根据该组证据涉案合同无法履行的责任应当由反诉原告承担。因原告对上述两组证据无异议，本院予以认定。17.电费汇总表及专用清单1组，要求证明被告出租给原告房屋的8个电表从2018年7月至2020年3月已发生电费4094.61元，应在水电押金中扣除。原告对汇总表认为系被告自行自作，对“三性”均不予以认可，专用清单的电费真实性无法确认，其已在2018年8月31日将房屋全部归还给被告，2020年1月7日法院进行现场勘验时，也显示案涉房屋早已由小区业委会在使用，故2018年8月31日后不可能再产生电费。本院认为，因专用清单系电力部门盖章，予以认定，汇总表系根据专用清单列表，亦予以认定。本院于2020年1月7日组织原、被告到涉案出租房屋内进行现场勘验，并拍摄现场照片13张，对于现场拍摄的照片原、被告均无异议，予以认定。经审理查明，坐落于绍兴袍江金湖湾小区15-16幢5室、9室产权登记在卧龙地产集团股份有限公司。（2017）浙06民终1185号民事判决书已确认金湖湾小区15-16幢共有28室，其中登记在绍兴市卧龙房地产开发有限公司名下的15-16幢20室、24室经置换后无需再交付给绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会。卧龙地产集团股份有限公司系被告及绍兴市卧龙房地产开发有限公司的唯一股东，绍兴市卧龙房地产开发有限公司于2018年2月13日工商登记注销，注销原因为决议解散。卧龙地产集团股份有限公司于2018年7月5日出具委托书，明确委托被告以被告名义对外出租绍兴袍江金湖湾小区15-16幢5室、9室、20室、24室。2018年7月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋分别出租给原告，建筑面积427.08平方米，已装修，其他附属物为1、美的空调6套，2、卫生间设施设备完好，3、电表号为：1704004735、1704004718、1704004719、1704004721、1704004722、1704004726、1704004735、1704004738共计八个电表；乙方租用用途为教育咨询；乙方的相应装修应符合有关法律法规规章等的规定，不得破坏原有主体结构，且应在装修前将相应的设计、装修方案提交甲方，经甲方共同同意后才能实施；租赁期自2018年7月21日至2023年7月20日，共计5年整，其中包含免费租期12个月，即2018年7月21日至2019年7月20日为免费租期；租金一年一付，第一年度的年度租金应在免租期结束前15天内付清，此后的每年度租金应在该年度开始15天前支付给甲方。第一年度年租金为77942.1元；本合同签订时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金及水电押金，租赁保证金金额为77942.1元，水电押金10000元，乙方应在甲乙双方签订本合同后，五日内向甲方支付租赁保证金和水电押金，共计金额87942.1元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金及水电押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分（如有）应如数无息返还给乙方；乙方承担（水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费）等费用。乙方应自行向有关部门缴纳上述费用，如由甲方或物业公司代收代付的，乙方应在接到通知后的三日内付清相应款项；甲方应于2018年7月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应在合同终止的五日前腾空返还全部租赁房屋（含租赁使用的公共场所）及其附属设施等…乙方添置的可移动新物可由其自行收回，但不得损坏原有房屋，而对于不可拆卸的乙方装饰、装修部分，合同终止后均归甲方所有，除转租方愿折价补偿的话，甲方不作任何补偿，乙方在腾空返还时还有未经甲方同意遗留的物品的，均视为乙方放弃了相应权利，甲方有权自行处置；乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，已支付剩余的20%的年租金不予退还，并应补缴免租费用期间的全部租金，否则甲方有权在保证金中扣除（按第一年度租金计取）。原告于2018年7月25日、7月26日向被告支付了共计87942.1元的租赁保证金和水电押金。2018年7月29日，原告向金湖湾小区物业公司杭州绿宇物业管理有限公司绍兴袍江分公司交付了1000元的装修押金。2018年6月23日，原告法定代表人与案外人签订了设计协议，设计面积为1400平方米，总设计费用为8万元。经现场勘验，原告向被告租赁的房屋系15-16幢（15、16幢连接在一起）整幢房屋内一层、二层间隔的4间，该幢房屋内一、二层尚有斗门街道王家池社区用房及小区业主共有的物业管理用房，整幢楼有一大门，勘验时未锁门，原告租赁的5、9室均无门，20室有门但未锁，24室是单独如住宅的一间房屋，5、9室进行了了部分装修，其属于附着在房屋上的装修，未有可拆卸装修，20室、24室未装修，同时原告在一层房间通道及中空部分已进行了装修。原告在与被告签订租赁合同的同时期亦与斗门街道王家池社区居民委员会签订租赁15-16幢社区用房的租赁合同，已解除。原告未能与金湖湾小区业委会就小区业主共有的物业管理用房签订租赁合同。原告从2018年7月开始装修承租的房屋后，即遭到金湖湾小区业主采用拉横幅等方式的反对和阻挠。原告方人员从2018年8月3日起至8月底多次拨打110报警，斗门街道派出所多次处警后帮助原告与小区业主协调未果。2018年9月10日，原告法定代表人向被告的工作人员吴欢喜微信联系退还押金并借二楼两间房屋做仓库，吴欢喜表示要先讨论再告诉原告。同年9月14日，吴欢喜表示其已经和娄总商量了一下，退押金有希望，但要在春节过后。期间，原告法定代表人一直微信与吴欢喜协商尽快退押金。同年9月29日，吴欢喜回复原告法定代表人领导同意退押金，但要在12月以后，而且表示和集团也汇报过了。原告法定代表人仍一直微信催吴欢喜尽快退押金。同年12月1日吴欢喜向原告法定代表人表示12月份把退押金的计划安排进去，并于同月13日，让原告提供退款银行账号。2019年1月5日，吴欢喜回复退押金审批不了，娄总表示一定要考核后退。同年1月23日，吴欢喜表示娄总同意退押金了，并把一张申请日期为2018年12月15日但未经审批的退押金申请单拍给原告法定代表人。据被告自认，吴欢喜系其工作人员，在2019年2月离职。斗门街道王家池社区居委会确认原告于2018年8月31日前将租赁的房屋归还。原、被告租赁合同中记载的8个电表，其中2个从2018年10月开始基本未产生电费，2个在2018年9、10月未产生电费；2018年8月至11月电费为1194.19元，2018年12月至2019年12月电费为2410.05元。原告自述因为被告在15-16幢有一间房屋是仓库，而整幢房屋仅大门有钥匙，故为了进出方便，日常原告把钥匙放在花坛里；2018年8月15日，金湖湾小区业主曾经用锯子锯断大门的锁，原告报警，矛盾激化，原告无法进入大楼，花坛下面的钥匙也被金湖湾小区业主拿走了。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据原、被告庭审中一致陈述结合原告提交的设计图及本院现场勘验，原告租赁被告的房屋，需再向王家池居委会租赁社区用房，向金湖湾小区业委会租赁小区业主物业用房，方能够实现开设早教机构的租赁目的。实际原告未能与金湖湾小区业委会签订租赁物业用房的合同，另根据未能签订租赁合同的房屋与被租赁房屋为同一幢各部分，故原告的租赁合同目的显然无法实现。但原告租赁合同目的无法实现的原因并非小区业主阻扰，小区业主非合法行为的阻扰并不能成为合同无法继续履行的正当理由。考虑到原告租赁房屋目的无法实现的客观实际，为防止各方损失不断扩大，对于原告要求提前解除合同，本院予以支持。但合同的解除并非被告违约，被告出租给原告的房屋有合法的产权，且有房屋所有权证或法院生效判决确认，小区业主认为产权有争议而进行阻扰，并不能认定为该阻扰行为合法，亦不能认定被告或案涉房屋产权人对此应承担法律责任，况且小区业主阻扰还有停车拥堵等理由。原告认为被告违约的理由是被告未做好小区业主的工作，但原告未提供证据证明被告有这方面的承诺或者有法定、约定的义务，被告无需因为他人非合法行为需向原告承担责任。事实上，导致本案原告租赁合同目的无法实现及原告由此有设计损失、新旧园区衔接脱节导致学生退课，原告本身有一定责任。原告既然在租赁被告房屋前已知晓并计划同时承租社区用房、物业用房，则应该在所有合同均签订后再实施设计、装修、新旧园区搬迁衔接。但原告在未与金湖湾小区业委会签订租赁合同前即进行设计装修等，且在小区业主阻扰后无法妥善处理选择放弃在金湖湾小区开设早教机构，由此造成的损失应由其承担。另原、被告合同约定，合同期满或解除后，对于不可拆卸的原告装饰、装修部分，归被告所有，被告不作任何补偿。综上，被告对于原告合同目的无法实现并无责任或违约行为，原告由此要求被告支付违约金并赔偿损失，本院不予支持。原告要求被告退还的租赁保证金和水电押金，根据合同约定，在租赁期满或合同解除后，需抵扣租金及原告应承担的费用再返还。故租赁保证金的返还可予以支持，但在本案中需抵扣被告反诉要求原告支付的租金。水电押金因被告仅提供电费的证据，故本院扣除原告应负担的电费后返还。原、被告合同约定乙方（原告）需提前退租的，应提前90日通知甲方（原告），且原告亦承认并未与被告办理返还承租房屋的手续，现有证据也未能证明原告书面或口头表示将承租房屋返还给被告，故2018年8月至2018年11月的电费应由原告负担；王家池社区居委会证明原告在2018年8月31日前已将房屋返还，可确认原告将社区用房在该时间返还，结合原告提供的微信聊天记录，可认定在2018年9月10日原告法定代表人向被告工作人员要求返还押金时，原告已不再使用向被告租赁的房屋，但原告未按照合同约定和法律规定向被告履行必要的返还承租房屋的行为。被告知晓原告提前退租的意思，其工作人员亦多次表示领导实际同意退还押金，但又消极不作为，任电费损失扩大，故2018年12月至2019年12月的电费由原告承担50%；2020年1月初，本院去现场勘验，原、被告均在场，被告亦明确了解了出租房屋的现状，故自2020年1月起的电费损失由其承担。对于反诉被告要求反诉原告支付的租费，根据双方合同约定，乙方（反诉被告）需提前退租的，应提前90日通知甲方，已支付剩余的20%的年租金不予退还，并应补缴免租费用期间的全部租金，结合反诉被告在2018年9月10日应已不再使用承租的房屋且已明确表示提前退租，而反诉原告明知这一情况但怠于接收，故由反诉被告向反诉原告支付2018年7月21日起至2018年12月8日止的租金。对反诉原告要求反诉被告腾退房屋的诉讼请求，因反诉被告已无需腾退，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司与被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司于2018年7月21日签订《房屋租赁合同》解除；二、被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司退还给原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司租赁保证金77942.1元（需扣除下列租金）、水电押金7600.78元；三、驳回原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司支付给反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司租金29877.8元；上述第二、第四项抵扣，被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司尚需返还给原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司租赁保证金48064.3元、水电押金7600.78元，共计55665.08元，此款于本判决生效之日起一个月内履行；五、驳回反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9690元，财产保全费3904.71元，合计13594.71元，由原告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司负担10780.71元，被告绍兴市卧龙两湖置业有限公司负担2814元。反诉案件受理费874元，由反诉原告绍兴市卧龙两湖置业有限公司负担600元，反诉被告绍兴市米亚教育信息咨询有限公司负担274元。均于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  盛 跃人民陪审员  徐关泉人民陪审员  李爱文二〇二〇年五月八日书 记 员  王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。