辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终622号上诉人（原审原告）：沈阳市群畅金属涂装厂，住所地辽宁省新民市胡台镇杜板牛村。法定代表人：魏福军，该厂投资人。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新民市住宅实业有限公司，住所地辽宁省新民市辽滨街道城南社区。法定代表人：付清新，该公司经理。委托诉讼代理人：付强，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨筱培，新民市城南法律服务所法律服务工作者。上诉人沈阳市群畅金属涂装厂（以下简称“群畅涂装厂”）因与上诉人新民市住宅实业有限公司（以下简称“新民住宅公司”）租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2019）辽0181民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。群畅涂装厂上诉请求及辩称：1.撤销一审判决，依法改判新民住宅公司赔偿装修损失94170元；2.由新民住宅公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、新民住宅公司于2018年3月8日得知要拆除案涉办公用房，并未及时通知我方，导致本可以避免的装修损失实际发生，故新民住宅公司应赔偿我方装修损失；二、我方已及时向对方交付案涉房屋，但为了诉讼保全而未能将装有设备的厂房交还。新民住宅公司上诉请求及辩称：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由群畅涂装厂承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、群畅涂装厂租赁的生活用房系因政府拆迁导致灭失，根据租赁合同的约定，我方不需要赔偿对方经济损失；二、被上诉人并未在办公用房被拆迁后及时将厂房腾出，群畅涂装厂应给付我方占用厂房的费用47859元。群畅涂装厂向一审法院起诉请求：解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》，返还租金142816元，保证金10000元，支付违约金71408元及各项损失275170元。一审法院认定事实:2017年12月10日原告群畅涂装厂（乙方），与被告新民住宅公司（甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，合同第一条第一款约定“甲方将位于新民市（原沈阳胜大畜牧有限公司）内11#、12#厂房，面积2304平方米，生活用房684平方米（以下简称租赁物）租赁给乙方（房屋均无证，位置见附图）。”第三条第一款约定：“租赁期限为3年（即从2018年2月1日起至2021年1月31日止）。租赁费用租金为年租金人民币209000元，租赁费用为年交，采用先付后租的方式。即第一年租金满11个月时，续交下一年租金。”第二款第三项约定：“乙方在本合同签订时向甲方交付定金人民币10000元，本租赁合同至乙方实际缴纳定金之日起生效，该定金在乙方按期缴纳租赁物租赁金后自动转为租赁保证。”第六条第一款约定：“若因政府行政行为或甲方特殊原因而导致甲方无法继续履行本合同时，本合同提前终止，乙方将房屋交还甲方，甲方将未到期租金返还乙方，且赔付未到期租金百分之五十的违约金，甲方不再承担赔偿乙方其它损失。因发生严重自然灾害或其它不可抗力致使双方不能履行本合同，可由此而免责。合同期间终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方须于终止之日或租赁期届满之日迁离开租赁物，并将其返还甲方。本合同期满或提前终止时，乙方装修、改建增加的固定附属物产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴，如因拆除给甲方财产造成损失的，乙方须予以赔偿。”原告于双方签订合同日期前向被告交付押金10000元，合同签订后于2018年1月23日原告向被告交付租金209000元。原、被告双方对合同签订以及押金、租金的交付均表示无异议，被告按照合同的约定按时向原告交付了租赁物，原告接到租赁物后为达到自己的使用条件，对租赁物的部分设施进行增添安装铁大门、改善办公用房的装修及对生产设备安装的前期准备施工。2018年3月新民市人民政府下发了“关于全面整治违法建筑的通告”，自本通告发布之日起城区和乡村在建的违法建筑应当立即停止建设，15日内自行拆除并恢复原状，已建成的违法建筑，违法建设实施单位、或者个人必须在15日内自行拆除，逾期不拆除的相关部门依法强制拆除。2018年5月25日新民市胡台镇镇长召集原告租赁厂区内租户及被告公司人员开会，告知所租户厂区内厂房为违建房并要进行拆除。同年5月28日新民市胡台镇对原告租赁被告的生活用房684平方米进行了扒拆，并对硬化路面进行了拆除。原、被告对租赁厂房合同是否能继续履行及不能履行的解决方案双方未达成协议，为此双方发生争执，故原告诉至一审法院要求解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》，返还租金142816元，保证金10000元，支付违约金71408元，及各项损失275170元。一审法院认为，原、被告于2017年12月10日签订的《厂房租赁合同书》应属双方的真实意思表示，并且双方按照合同约定，原告向被告交付了一年的租金及押金，被告将租赁的厂房、场地交付原告使用，该合同应属有效。2018年5月28日由于政府行政行为将原告租赁被告的厂房的部分，即生活用房684平方米及厂区内的硬化路面，以违章建筑为由进行了拆除。虽然拆除的仅是原告租赁的部分，但原告认为由于其租赁的厂房部分被拆除，致使原告所租赁的厂房部分损失缺失，达不到使用的条件及目的，原告要求解除该合同符合法律规定，一审法院予以支持。被告虽主张原告租赁的厂房并未全部拆除，可将拆除的生活用房从另外一处填补继续履行合同，但原告不予认可，故被告主张合同有效继续履行依据不足，不予支持。因合同解除，原告要求被告退回剩余租金符合法律规定，应予支持。但合同解除的时间确定问题，因政府拆除原告所租赁的厂房，才致使原告无法使用，合同目的无法实现，故该日期应为双方解除合同的日期为宜，即为2018年5月28日，那么原告租用被告的厂房为116天，剩余租期为249天，剩余租金应为142578元，原告主张超出部分一审法院不予支持。原告要求被告退回抵押金10000元合理，应予支持。关于原、被告双方合同无法履行的责任认定问题，因原、被告双方签订合同时，合同中已明确表明，原告租赁被告的厂房为无证房，应视为原、被告双方明知其所租赁的厂房为违建房，且在当时国家对违建治理政策及强制执行力度较为明确媒体宣传较多，应推定原、被告对国家的政策是知道的，在此情况下原、被告仍然签订该合同，造成政府将其违建拆除的后果，同时合同无法履行后原告仍将剩下的厂房占有，被告也未将剩余租金退还给原告，为此原、被告双方均存在过错，现原告要求被告赔偿其损失，应根据原、被告双方合同约定若因政府行政行为、或甲方特殊原因给导致甲方无法继续履行合同时，本合同提前终止，乙方将房屋退回甲方，甲方将未到期租金返还乙方，且赔偿未到期租金百分之五十的违约金，该约定属双方自愿，并不违背法律规定，一审法院应予确认，即被告赔偿原告违约金为71289元。对于原告要求被告给付其它损失，因原告并未提供该损失的数额的合法依据，且被告对该损失数额又不予认同，故对原告的其它诉讼请求，依据不足无法支持，同时对被告主张原告违约占用被告房屋要求继续支付租金的请求，不予支持。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条第一项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告沈阳市群畅金属涂装厂与被告新民市住宅实业有限公司于2017年12月10日签订的《厂房租赁合同书》予以解除；二、被告新民市住宅实业有限公司与判决生效后5日内退还给原告沈阳市群畅金属涂装厂剩余租金142578元、押金10000元，共计152578元；三、被告新民市住宅实业有限公司于判决生效后5日内退还给原告沈阳市群畅金属涂装厂违约金71289元；四、原告沈阳市群畅金属涂装厂于判决生效后5日内将租赁的厂房退还给被告新民市住宅实业有限公司；五、驳回原、被告的其它诉讼请求。案件受理费8790元，原、被告各承担4395元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人群畅涂装厂向本院提交新的证据如下：证据一，微信聊天记录，用以证明其在2018年9月24日前已将两栋未安装生产线的案涉房屋清空欲归还给对方，但对方一直未予接收。证据二，结婚证，用以证明签订装修合同的胡静波与群畅涂装厂的投资人魏福军系夫妻关系，群畅涂装厂系其夫妻二人共同经营。上诉人新民住宅公司的质证意见如下：证据一，关联性及真实性均有异议，不能证明搬迁的真实情况；证据二，真实性无异议，但对一审出具的装修明细及情况并无知情，现也无法鉴定查实。上诉人新民住宅公司提交的新证据如下：情况说明两份，用以证明群畅涂装厂实际腾退办公室的时间是2019年2月25日，腾退厂房时间为2019年8月23日。上诉人群畅涂装厂发表质证意见如下：情况说明的真实性无异议，但我方主动退房而对方一直拒绝接收房屋，另一个已经安装生产线的厂房需要鉴定故无法拆除，我方占有使用的目的是为了司法鉴定而非恶意占用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2017年12月10日上诉人群畅涂装厂与上诉人新民住宅公司之间签订的《厂房租赁合同书》（租赁期限从2018年2月1日起至2021年1月31日止），系基于双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同中虽明确写明案涉房屋系无证房，但上诉人新民住宅公司并未举证证明其在签订案涉合同前明确告知群畅涂装厂该案涉房屋中包含违建房。辽宁吉隆房产开发有限公司的法定代表人暨上诉人新民住宅公司的董事长、股东付强在案涉租赁合同中的甲方代表处签字，2018年6月12日胡台镇人民政府出具的情况说明证实，胡台镇人民政府于2018年3月8日对全镇各村违建房下发了“新民市政府关于全民整治违法建筑的通告”，同日昂帮牛村对村内违建房辽宁吉隆房产开发有限公司下发并张贴了该通告，村干部告知该公司。同年4年24年，胡台镇人民政府又电话告知该公司负责人。截至目前，上诉人新民住宅公司未提交证据以证实其在得知案涉违建房将被拆除的通知后，明确告知上诉人群畅涂装厂拆除违建房的情况。致使上诉人群畅涂装厂于2018年4月18日即在政府已明令下发整治违法建筑通知后签订了装修合同并于当日开始至同年5月18日对案涉房屋进行了装修，现案涉违建房于2018年5月28日被拆除，该装修费用应属可以避免的损失，但因上诉人新民住宅公司怠于履行通知义务导致该损失发生，故新民住宅公司应承担赔偿装修损失的责任。上诉人群畅涂装厂一审期间提交的装修合同及收款收据等证据可证实该装修事实实际存在及费用明细，二审期间装修施工的负责人金日光也到庭说明了情况，故可认定装修事实实际发生且装修费用实际发生，故对上诉人群畅涂装厂请求赔偿装修损失94170元的上诉主张应予支持。关于上诉人新民住宅公司上诉主张房屋占有使用费的问题，经查，二审期间上诉人群畅涂装厂对安装机器设备的厂房持续占用的事实未予否认，但主张占有原因系为保全证据而进行司法鉴定。根据案涉租赁合同中关于租金的约定，上诉人新民住宅公司主张的厂房占有使用费47859元较为合理，应予支持。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人群畅涂装厂与上诉人新民住宅公司的上诉请求均成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持新民市人民法院（2019）辽0181民初4300号民事判决第一、二、五项，即“一、原告沈阳市群畅金属涂装厂与被告新民市住宅实业有限公司于2017年12月10日签订的《厂房租赁合同书》予以解除；二、被告新民市住宅实业有限公司与判决生效后5日内退还给原告沈阳市群畅金属涂装厂剩余租金142578元、押金10000元，共计152578元；五、驳回原、被告的其它诉讼请求。”二、撤销新民市人民法院（2019）辽0181民初4300号民事判决第三、四项，即“三、被告新民市住宅实业有限公司于判决生效后5日内退还给原告沈阳市群畅金属涂装厂违约金71289元；四、原告沈阳市群畅金属涂装厂于判决生效后5日内将租赁的厂房退还给被告新民市住宅实业有限公司。”。三、变更新民市人民法院（2019）辽0181民初4300号民事判决第三项为“三、被告新民市住宅实业有限公司于判决生效后5日内给付原告沈阳市群畅金属涂装厂违约金71289元及装修损失94170元；”，变更第四项为“四、原告沈阳市群畅金属涂装厂于判决生效后5日内将租赁的厂房退还给被告新民市住宅实业有限公司并给付被告新民市住宅实业有限公司厂房占有使用费47859元；”一审案件受理费8790元，新民市住宅实业有限公司及沈阳市群畅金属涂装厂各负担4395元。二审案件受理费，由上诉人新民市住宅实业有限公司负担8790元，由上诉人沈阳市群畅金属涂装厂负担8790元。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年五月九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。