山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1722民初5542号原告：朱香兰，女，1977年1月2日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：丁诗亮，单县宏兴法律服务所法律工作者。被告：陈宝民，男，1959年7月7日出生，汉族，住单县。被告：陈龙，男，1976年2月4日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。原告朱香兰与被告陈宝民、被告陈龙排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，并于2020年1月10日通知陈龙作为共同被告参加诉讼，因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告朱香兰及其委托诉讼代理人丁诗亮、被告陈龙及其委托诉讼代理人石永胜到庭参加诉讼，被告陈宝民经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱香兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告停止侵权，排除妨害，返还单县东城办事处阳光稻香里第八号楼东六户建筑面积为164平方米的房屋一套，并将放置在该房屋内的物品全部搬离；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月14日原告朱香兰以213200元的价格购买了济宁惠联恒通投资担保有限公司（以下简称投资公司）开发建设的位于单县东城办事处阳光稻香里第八号楼东六户面积为164平方米的房屋一套。2019年10月间，原告发现该房屋被被告陈宝民出租给他人使用，原告通过当地公安机关与被告陈宝民协调，被告陈宝民以已经购买该房屋为由，拒不归还原告房屋。陈宝民辩称：涉案房屋是陈宝民帮助陈龙购买，相关事宜由陈龙负责。陈龙辩称：1、原告主体不适格，原告不是案涉房屋集体经济组织成员，无权提起停止侵权之诉。2、被告陈龙主体不适格，因为案涉房屋系小产权房，不受法律支持，如原告起诉也应起诉所谓的房屋出售方济宁惠联恒通公司，因为违法的合同无效。3、济宁担保公司从公司名字上就可以看出是一家投资担保公司，而非房地产开发公司，没有国家规定的五证二书，是小产权房，不受法律保护。4、原告并未取得相应物权，只是和担保公司之间是债权关系，即使原告方有所谓的房屋权属证，因为该房屋权属证属于无效，所以不是法定的不动产登记，不产生登记法律效力。5、陈龙已在案涉房屋居住长达四年之久，缴纳了物业费、水电费、燃气开口费等，已经合法占有，所以原告方不能对抗答辩人的房屋居住权和占有权。原告朱香兰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2016年7月14日原告朱香兰与济宁惠联恒通投资担保有限公司签订的涉案房屋买卖合同一份；2、济宁惠联恒通投资担保有限公司的收据两份；3、原告朱香兰的房屋权属证一份；以上三份证据的证明目的：2016年7月14日原告朱香兰与济宁惠联恒通投资担保有限公司就涉案房屋签订买卖合同、缴纳购房款以及单县东城办事处人民政府就涉案房屋颁发给原告的权属证的事实，该事实足以证明本案原告拥有涉案房产的财产所有权。4、2019年10月30日济宁惠联恒通融资担保有限公司（济宁惠联恒通投资担保有限公司变更后的名称）出具的证明和营业执照副本复印件各一份以及济宁惠联恒通融资担保有限公司登记信息一份七张。证明目的：该公司就涉案房屋除与原告签订房屋买卖合同并收取原告相应购房款外没有和其他任何人签订过买卖合同，不仅如此，该证明还能够证实被告提供的编号为279房屋买卖合同上的合同专用章和收款收据上的合同专用章是虚假的。另外证实惠联恒通融资担保有限公司的前身是由济宁惠联恒通投资担保有限公司变更后的名称。5、加盖有济宁惠联恒通投资担保有限公司合同专用章和行政章的房屋买卖合同尾页一份。证明目的：济宁惠联恒通投资担保有限公司合同专用章上有编码，而被告提供的房屋买卖合同上的合同公章没有编码，由此证实被告提供的房屋买卖合同是虚假的。6、曹县公安机关和所谓的“朱桂英”所在村村民委员会联合出具的证明一份。证明目的：曹县安才楼镇安新庄行政村没有朱桂英此人，由此进一步证实被告提供的房屋买卖合同是虚假的。对原告提交的上述证据，被告陈宝民未发表质证意见，被告陈龙质证发表质证意见如下：对原告提供的证据1有异议，该买卖合同系无效合同，违反了法律强制性、禁止性的规定，房地产开发企业必须拥有五证二书，而该投资公司没有任何证书；房屋买卖合同的日期晚于被告的购买合同日期。证据2在形式上不具有合法性，不符合法律规定，不具有真实性。证据3所谓的房屋权属证书上面加盖的是东城办事处新农村建房权属证明章，而不是不动产登记机构或单县房管局加盖的公章，没有任何法律效力，不具有合法性。原告的户籍所在地与稻香里这个地方不是同一集体组织经济成员。证据4所谓的登记信息没有加盖公章，也未显示下载与何处，不具有合法性，上面也不能显示该公司为房地产开发企业。至于该公司的证明被告方同样认为不具有真实性、合法性。证据5尾页，与本案没有关联性，也不具有合法性，不能达到证明目的。证据6不具有证据的形式要件，没有出具人签名，没有合法性，不能证明没有朱桂英这个人。被告陈宝民未向本院提交证据。被告陈龙为支持其辩驳理由向本院提交如下证据：1、合同编号279的出卖人为济宁惠联恒通融资担保有限公司，买受人为朱桂英的房屋买卖合同一份，签订日期为2015年3月19日，早于原告的购房日期；2、该公司为朱桂英出具的收到购房款235625元收据一份；3、张某亲自出具的证明一份；4、甲方为荣军，乙方实际为陈龙购房协议书一份；5、单县盛世物业服务有限公司出具的入住证明一份；6、两份租赁协议。上述六份证据证明投资公司欠张某工程款，所以以买受人朱桂英名义签订了房屋买卖合同一份，并开具了收款收据，然后因为张某欠案外人荣军款，又将该房屋卖给荣军，后荣军又将该房屋卖给了被告陈龙，陈龙交清了购房款和装修款。2015年3月15日购买房屋后，2016年4月份装修，并且两份租赁协议证明陈龙将房屋租赁给他人。证明被告陈龙已合法占有。7、证人陈某的当庭证言。对被告陈龙提交的上述证据，经原告朱香兰质证，质证意见如下：对被告提供的证据1、2的客观真实性、合法性、关联性均有异议，原告提供的济宁公司出具的证明及其提供的购房合同尾页上的印章以及曹县公安机关出具的证明，足以能够证实1、2号证据是虚假的，是伪造的证据。另投资公司出具的证明及提供的合同专用章样本上带有编码，而被告提供的该合同书上，与投资公司提供的印章根本不一致，且该公司对该合同的签订是否认的，对合同的真实性也是否认的。对证据3有异议，无法确认该证明是出自张某之手，退一步讲假如该证明是张某出具，其证明内容也不能证明张某取得了涉案的房产，也不能证明济宁公司欠付张某工程款项。对证据4有异议，因被告提供的279合同本身就是他人伪造的虚假的证据，且该购房协议书侵犯了原告合法涉案财产的所有权，即便是真实的，也是无效的。对证据5有异议，首先该证据不具备证据的形式要件，出具证明要有出具人的签名，该入住证明的内容也与事实不符。对证据6租赁协议有异议，该租赁协议侵犯了原告的合法的财产所有权。对证据7有异议，与本案不具有关联性。被告陈宝民对被告陈龙提交的证据未发表质证意见。本院依职权对投资公司的工作人员的调查录音一份。原告朱香兰对该工作人员的陈述无异议。被告陈宝民对该工作人员的陈述未发表意见。被告陈龙对该工作人员的陈述无异议，该陈述证明的事实内容本院予以审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：被告陈龙对证据1的真实性、合法性未发表质证意见，认为该合同系无效合同，该合同有双方当事人的盖章、签名，是双方的真实意思表示，具有真实性，涉案房屋由投资公司开发，大部分房屋已出售，所属单县东城办事处为购房者颁发了房屋权属证，为维护社会利益、公共利益，该合同应认定为有效合同，该证据在本案中作为有效证据使用。对证据2提出异议，收据是投资公司制作的收到款项的单据，形式上不违反法律的强制性规定，加盖有投资公司的印章，具有真实性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。被告陈龙认为证据3不具有合法性，该证据系单县东城办事处出具的房屋权属证，加盖有权属证明章，具有真实性、合法性，至于该证明能否起到不动产登记的效果不属于本案的审查范围，该证据在本案中作为有效证据使用。对证据4提出异议，对投资公司企业信息，下载于公用网站，经本院核实具有真实性，在本案中作为有效证据使用，对投资公司出具的证明和营业执照副本复印件均加盖有投资公司的公章，具有真实性、合法性，被告陈龙对其真实性、合法性提出异议，却未提供相应证据予以证明，该证据在本案中作为有效证据使用。对证据5提出异议，认为其不具有关联性、合法性，该尾页是投资公司出示自己的公章的页面，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用。对证据6的合法性提出异议，该证明系安辛庄行政村及安蔡楼派出所出具的证明，旨在证实涉案朱桂英的户口不在安辛庄村，朱桂英的户籍所在地与本案审理的房屋买卖纠纷无直接关系，在本案中不作为有效证据使用。对被告陈龙提交的证据：原告朱香兰对证据1、2的三性均有异议，编号279房屋买卖合同的一方当事人投资公司否认与朱桂英签订了该买卖合同，并出示公章证实该合同落款处的公章非该公司使用的公章，并否认收到了朱桂英的购房款，因此，该房屋买卖合同与收据均不具有真实性，在本案中不作为有效证据使用。对证据3的三性均有异议，该证明系证人证言，证人张某无正当理由未出庭作证，原告朱香兰对其真实性提出异议，本院无法确认该证据的真实性，该证据在本案中不作为有效证据使用。对证据4的三性均有异议，该合同由荣军与陈宝民签订，系双方的真实意思表示，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在本案中作为有效证据使用，至于该合同的效力待本院予以审查认定。对证据5有异议，该证据是涉案房屋所在社区物业公司出具的证明，该证明未有出具人签名，本院将原件退回，要求被告陈龙进行证据补强，被告陈龙在规定期间内未提交原件，也未说明理由。且该证明的内容是陈龙正常交纳了物业费，与本案争执的涉案房屋的所有权不具有关联性，在本案中不作为有效证据使用。对证据6的认定同对证据5的认定。对证据7有异议，认为与本案不具有关联性，该证据是证人的当庭证言，具有真实性、合法性，证人陈述了张某出售房屋给荣军的事实，与本案具有一定的关联性，该证据在本案中作为有效证据使用，能否证明被告陈龙的观点，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院确认以下案件事实：投资公司开发建设了单县东城办事处阳光˙稻香里社区，涉案房屋属于该社区。张某为偿还欠荣军的款项，将房屋一套抵给荣军以偿还借款，并将房屋买卖合同（合同编号：279）及交款收据交给了荣军，庭审过程中，该合同中记载的出卖人投资公司证实合同中出卖人的签章非其公司的印章，并否认与朱桂英签订了该买卖合同，亦否认收到买受人朱桂英的购房款及出具收据。2018年7月7日荣军与陈宝民签订购房协议书，将涉案房屋出售给陈宝民，后又注明房屋系由陈宝民帮助陈龙代购，实际购房人为陈龙，陈龙将购房款支付给了荣军。2016年7月14日投资公司与朱香兰签订了房屋买卖合同（合同编号：224），投资公司将其开发的涉案房屋出售给了朱香兰，双方加盖了印章，并签名、捺印，朱香兰向投资公司付清了房款，庭审过程中，投资公司证实了该房屋买卖合同与两份收据的真实性。2016年7月14日单县东城办事处向朱香兰颁发了房屋权属证书，证实朱香兰对涉案房屋拥有所有权。另查明，济宁惠联恒通融资担保有限公司曾用名：济宁惠联恒通投资担保有限公司、济宁曙光房地产开发有限公司。本院认为，被告陈龙提交的朱桂英与房屋所有权人投资公司签订的房屋买卖合同（合同编号：279），经投资公司辨认，否认了该合同的真实性，并否认收到买受人朱桂英的购房款及出具收据，因此，该房屋买卖合同不具有真实性，朱桂英未取得涉案房屋的所有权。张某为偿还欠荣军的款项，将房屋抵给荣军以偿还借款，并将该房屋买卖合同及收据交给了荣军，因该房屋买卖合同是虚假的，朱桂英未取得涉案房屋的所有权，张某无权代为处分该房屋，张某将房屋抵给荣军的行为无效，荣军未取得涉案房屋的所有权。荣军与被告陈宝民签订购房协议书，并将房屋买卖合同（合同编号：279）及收据交付给了陈宝民，协议书中载明陈宝民系帮陈龙代购，陈龙将房款支付给了荣军，并实际占有了涉案房屋。因荣军未取得涉案房屋的所有权，其擅自将涉案房屋出售给陈龙的行为损害了房屋所有权人的利益，该购房协议书无效。被告陈龙未取得涉案房屋的所有权。原告朱香兰与房屋所有权人投资公司签订房屋买卖合同（合同编号：224），并依照约定支付了房款，朱香兰依法取得涉案房屋的所有权。被告陈龙未取得涉案房屋的所有权，且未获得房屋所有权人朱香兰授予的占有权，因此其对房屋的占有为无权占有，应排除妨害。被告陈宝民系代理陈龙与荣军签定购房协议书，其不是实际的买受人，更没有实际占有房屋，对原告朱香兰请求判令被告陈宝民停止侵害、排除妨害、返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，原告起诉理由合法，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈龙于本判决生效后十日内搬离山东省菏泽市单县东城办事处阳光˙稻香里社区8号楼东六户，停止妨碍原告朱香兰行使使用权；二、驳回原告朱香兰对被告陈宝民的诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 宋 峰人民陪审员 李 娟人民陪审员 石永全二〇二〇年五月二十一日书 记 员 苏成圣