湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1221民初362号原告：龙玉波，女，苗族，1969年4月23日出生，户籍地：湖南省绥宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：丁樵，湖南五溪律师事务所律师。被告：湖南富友置业有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区。法定代表人：曾东荣。委托诉讼代理人（特别授权）：丁启乐，湖南启沃律师事务所律师。第三人：潘青山，男,汉族，1975年4月2日出生，住址：湖南省中方县中方镇。第三人：刘艳，男，汉族，1984年4月22日出生，户籍地址：湖南省湘潭市岳潭塘区。第三人：金艳，女，汉族，1978年3月12日出生，户籍地址：湖南省怀化市鹤城区。原告龙玉波与被告湖南富友置业有限公司（以下简称富友置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，被告富友置业公司于2017年7月13日向本院申请追加潘青山、刘艳、金艳为本案无独立请求权第三人参加诉讼，为此，本院依法追加潘青山、刘艳、金艳为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙玉波及其委托诉讼代理人丁樵、第三人潘青山到庭参加诉讼，被告富友置业公司、第三人刘艳、金艳经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙玉波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金66128.7元，(暂计算自2013年12月30日至2017年4月30日，共计：1215天的违约金)。主张违约金至不动产权属证书取得止。2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》，以单价2043.99元，总价259176元认购被告开发的座落在中方县公交公司旁“秀峰源”小区第3幢1单元503号商品房，面积126.8平方米，并约定2012年12月30日前交房。付款方式为银行按揭，首付79176元，银行按揭贷款18万元人民币。合同签订后，原告履行了付款义务，缴纳了办证费用。但原告至今没有取得房地产权属证书，期间，原告多次要求办理土地产权手续，被告均以种种原因拖延。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项约定“12个月内未办理好两证，退还买受人全部房款”。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当按约定办理不动产权证。综上所述，被告至今未给原告办理“不动产权属证书”，理应承担违约责任。为维护原告的合法权利，现根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求：请求判令富友置业公司立即为原告购买的座落在中方县公交公司旁“秀峰源”小区第3幢1单元503号商品房房办理不动产权属证书。事实与理由：原告与被告商品房预售合同纠纷一案，原告在起诉时的诉讼请求为“支付逾期办理不动产权属证书的违约金”，遗漏了要求办证的主张，为了彻底的解决纠纷，特依据《民事诉讼法》的有关规定，申请增加“请求判令被告立即为原告购买的座落在中方县公交公司旁“秀峰源”小区第3幢1单元503号商品房办理不动产权属证书。”的诉讼请求，请人民法院予以准许，一并审理。被告富友置业公司未予答辩。第三人潘青山述称：本人愿意为原告承担办理房屋产权证的责任，但现本人已经不是被告富友置业公司股东及法定代表人，无权办理，要有被告富友置业公司的授权才能办理相关事宜。第三人刘艳、金艳未述意见。因被告富友置业公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩及对原告提交的证据放弃质证。经本院审查，原告龙玉波提交的证据，来源合法，本院予以采信确认，并在卷佐证。本案经审理，本院确认事实如下：2012年5月21日原告龙玉波与被告富友置业公司签订《商品房买卖合同》，以单价2043.99元，总价259176元认购被告富友置业公司开发的座落在中方县公交公司旁“秀峰源”小区第3幢1单元503号商品房，面积为126.8平方米，并约定2012年12月30日前交房。付款方式为银行按揭，首付79176元，银行按揭贷款18万元。合同签订后，原告履行了付款义务，并缴纳了办证费用。但被告富友置业公司至今未履行约定给原告办理房地产权属证书，原告多次催促被告富友置业公司，但被告富友置业公司均以种种理由拖延，形成纠纷。另：第三人潘青山、刘艳、金艳原系被告富友置业公司的股东于2016年7月协议退出被告富友置业公司。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告龙玉波依据与被告富友置业公司签订的《商品房买卖合同》的约定，交纳了购房款首付并办理了银行按揭贷款，交纳了办证所需费用，被告富友置业公司应当按照合同约定期限内为原告办理房地产权属证书，但被告富友置业公司未能按照合同约定的期限为原告办理好房地产权属证书，属违约行为，应承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定违约金的承担方式，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定计算。为此，原告龙玉波要求被告富友置业公司承担违约金66128.7元（自2013年12月30日至2017年4月30日止）的请求，不违反法律法规的规定，本院予以支持。原告龙玉波要求被告富友置业公司为其办理房地产权属证书的请求亦符合法律规定，本院予以支持。被告富友置业公司应当为原告龙玉波办理所购房屋的房地产权属证书，第三人潘青山、刘艳、金艳已退出了被告富友置业公司，虽然第三人潘青山与被告富友置业公司在签订《协议》时约定之前被告富友置业公司遗留的问题均由第三人潘青山负责。该约定仅对被告富友置业公司及第三人潘青山、刘艳、金艳有约束力，对外不具有约束力。且被告富友置业公司亦未授权由第三人潘青山、刘艳、金艳办理原公司遗留的相关事宜。故第三人潘青山、刘艳、金艳不再享有被告富友置业公司所有的权利和义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告湖南富友置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告龙玉波未按期办理房地产权属证书的违约金66128.7元；二、被告湖南富友置业有限公司于本判决生效后，于2017年12月30日前为原告龙玉波办理好房地产权属证书并交付给原告龙玉波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1453元，由被告湖南富友置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  曾祥勇人民陪审员  肖佐茹人民陪审员  董春晖二〇一七年十月十九日书 记 员  卢应茗附相关法律条文:《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。