上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初48004号原告：上海袭明房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：龚志龙，执行董事。委托诉讼代理人：张奎，上海普世律师事务所律师。被告：罗森鹤，男，1957年7月16日生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：肖一，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告上海袭明房地产开发有限公司与被告罗森鹤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告上海袭明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张奎、被告罗森鹤的委托诉讼代理人肖一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海袭明房地产开发有限公司诉称，2010年1月7日原告因资金紧缺向被告借款人民币(以下币种相同)3，000万元，为了担保借贷关系的履行，双方就坐落于上海市浦东新区周浦镇的“信诚丽都苑”房屋，签订了27份《上海市商品房预售合同》并在房产登记部门进行备案。次日，原告向被告出具收据一份，载明27份预售合同所涉的50,308,020元购房款已经全部付清，其中20,308,020元以现金支付。2013年11月6日原、被告双方就上述房屋签订《回购协议》，约定回购总价款为3,655万元，分四期回购对应的房屋。此后，原告向被告支付了551万元、688万元，分别回购了协议中第1、2期房屋。2014年1月26日，原告为了回购第3期位于年家浜路230、232号房屋，向被告支付了300万元，但因金额不足，未能顺利回购。2014年3月5日原告与被告就回购事宜签订《补充协议》，在减去上述300万元回购款之后，约定原告于2014年3月底、4月底、5月底之前分别向被告支付回购款500万元、1,000万元、616万元，被告在原告迟延支付任何一笔回购款或利息时，均有权要求办理房屋过户交接手续。2014年5月5日被告向原告邮寄书面通知，称其在补充协议签订后未收到任何一笔回购款，故要求过户房屋。5月19日贵院立案受理该起纠纷。2014年6月5日原告分别向被告交付了年家浜路230、232号的购房发票。当月9日双方签署了房屋交接书。当月13日该房屋转移登记至被告名下。对于上述300万元回购款，原告在与被告协商及上述案件审理过程中，多次要求被告归还，被告均予推诿。2015年12月原告在针对(2015)沪一中民二(民)终字第1283号民事判决书的《再审申请书》中再次提请被告归还该款，被告对此仍予搪塞。原告认为鉴于年家浜路230、232号回购款为916万元，原告支付的300万元金额不足致使回购失败，原告亦将前述房屋过户至被告名下，被告理应将该300万元返还原告。为维护自身权益，原告诉至法院，要求判令：1、被告返还原告房屋回购款300万元；2、被告赔偿原告资金占用损失(以300万元为本金，自2014年1月26日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到判决日止)；3、被告承担诉讼费。被告罗森鹤辩称，本案违反了一事不再理原则。回购款300万元及相关的纠纷已经在(2014)浦民一(民)初字第18263号案及二审(2015)沪一中民二(民)终字第1283号案中处理，原告也为此提起过申诉。2014年1月26日原告支付了300万元，在原告违约的情况下，2014年3月5日双方达成补充协议约定扣除300万元，明确了这300万元不能返还。如原告认为这300万元应当返还，则其应自2014年3月5日起主张自身的权利，自2014年3月5日起算二年诉讼时效，现原告要求返还300万元的诉讼请求已经超过诉讼时效。(2014)浦民一(民)初字第18263号案中已经查明事实即被告将300万元从原债务中予以扣除，二审对该案查明的事实亦予以确认，且在二审期间，原告也没有对被告将300万元从原债务中扣除提出过异议。本案从本质上来讲是以房抵债，原、被告之间的合同已经履行完毕，双方已无争议。原告现在起诉要求被告返还300万元，系滥用诉权，请求驳回原告诉请。经审理查明，2010年1月7日原、被告签订27份《预售合同》，合同约定：被告向原告购买由原告投资建造的《信诚丽都苑》商品房27套。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》(以下简称《补充协议1》)，协议称，鉴于乙方将于2010年1月10日前将购房款3,000万元转入甲方指定账户，余款支付方式和时间由双方另行协商确定，房款到账后，甲方向乙方开具收据;乙方同意在一定期限内甲方有权有条件地解除上述《预售合同》，乙方同时保证在2010年8月7日前不对购买的房屋进行转让、抵押。为此，双方达成如下协议：1、甲方于2010年8月7日(包括该日)前向乙方退还其已支付的购房款3,000万元，同时甲方向乙方支付455万元，作为对乙方退房的费用补偿；甲方承担因退房而产生的所有税费，乙方收到甲方支付的退房费用时应开具收据，双方仍有未尽事宜将按照双方日后签署补充协议为准，……。2010年1月8日被告通过银行转账方式将3,000万元转给原告。原告出具收据1份载明：“今收到罗森鹤先生交来的购房款共计50,308,020元，其中3,000万元由罗森鹤先生通过银行账户汇入本公司指定账户，20,308,020元以现金交付。至此，罗森鹤先生已经付清其与公司签署的27份《上海市商品房预售合同》项下的所有购房款。”2010年8月至2011年12月期间，被告陆续支付原告2,022.50万元。2012年8月6日原告(甲方)与被告(乙方)再行签订《补充协议》(以下简称《补充协议2》。协议称，鉴于：1、2010年1月甲方因资金要求，向乙方借款3,000万元，约定利率为同期贷款利率的4倍，期限为七个月，即自2010年1月8日至2010年8月7日止；借款期满，若甲方未能偿还借款本息，除应按照同期银行贷款利率的4倍继续支付利息外，每延迟一天，还应按照本金的万分之二点五支付罚息；2、为执行上述借款，甲乙双方同意通过乙方购买甲方商品房的方式进行，同时双方约定通过甲方退款并解除购房合同的方式实现该笔借款的偿还；3、截止本协议签署之日，甲方未能实现《补充协议》所约定的解除《预售合同》的特定条件，且未能偿还乙方本金，并拖欠部分应付利息及罚息；4、双方多次交涉协商解决上述借款事宜，但均因甲方资金困难而未果。基于上述情况，为解决借款事宜，双方协商达成协议如下：1、尽管有鉴于条款第1点之约定，双方同意按以下数额确定甲方所欠之债务(包括本金、利息及罚息)，即截止本协议签署之日，扣除甲方已经支付的2,022.50万元利息及罚息(其中507.50万元系甲方通过章皖个人账户支付给乙方)，甲方尚欠本金、利息及罚息合计3,250万元(债务总额)；2、由于甲方未能实现《补充协议》所约定的解除《预售合同》的特定条件，甲乙双方同意按照《补充协议》的约定，执行《预售合同》，乙方按照双方签订的《预售合同》取得所购房屋的所有权，甲方应按照《预售合同》的约定向乙方交付房屋、办理房屋所有权证书，并履行《预售合同》的各项约定。在甲方按照《预售合同》约定交付房屋并履行《预售合同》的各项约定后，甲方欠乙方之债务总额3,250万元将抵销；3、乙方同意，自本协议签署之日至2012年12月31日期间赋予甲方一项回购权，即甲方有权在回购期内以3,250万元的价格回购房屋。如果甲方在回购期内决定行使回购权，则应至少提前10天书面通知乙方，并应在2012年12月31日前向乙方支付3,250万元。乙方在收到回购款后，全力配合甲方办理相关回购手续(包括撤销预售手续)。双方确认，若甲方行使回购权，则乙方无须再缴纳房款差价242,180元，同时，甲方应另行向乙方支付，乙方就房屋支付的物业管理费、水电费、垃圾费等所有费用及其他杂费，……；7、本协议签署后，甲方应立即向乙方交付《预售合同》下的27套房屋，甲方保证最晚于2012年8月8日前完成房屋的交付并协助乙方办理相关的收房手续；8、双方在此确认，回购期满若甲方没有行使回购权，则乙方有权将上述房屋进行预售合同转让，甲方应全力配合乙方办理预售合同转让及更名等相关手续，……。2013年11月6日原告(甲方)与被告(乙方)签订《回购协议》。协议称，甲方以3,655万元的价格回购房屋，具体支付安排如下：1、2013年11月5日前支付551万元，回购中大东街XXX号XXX层；2、2013年11月29日前支付688万元，回购中大东街XXX号XXX层；3、2013年12月31日前支付916万元，回购年家浜路230、232号；4、2014年2月28日前支付1,500万元，回购周市路XXX号XXX-XXX室，乙方在收到甲方回购款项后当天配合甲方办理预售合同撤销手续。同时约定：若甲方迟延支付任何一笔购房款超过7个工作日则本协议自动终止。乙方有权自行处置自有物业，甲方应当予以配合。甲方承诺在收到乙方书面通知之后的一个月内，签署房屋交接书等办理产证的相关资料，并送至上海市房地产交易中心，配合乙方办理相关产证。若甲方延期送达，每逾期一天，甲方应当承担应当办理产证物业价值的日万分之五的违约金。上述《回购协议》签订之后，原告支付了551万元、688万元，分别回购了协议对应的第1项、第2项的中大东街XXX号XXX层及中大东街XXX号XXX层房屋。2014年1月26日原告为回购协议对应的第3项，即回购年家浜路230、232号支付了300万元,因未能按期支付全部的916万元，该项回购未成功。2014年3月5日原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》。协议称，鉴于甲乙双方曾于2010年1月7日签订《上海市商品房预售合同》，后双方又于2013年11月6日签订《回购协议》，在履行《回购协议》的过程中，甲方存在违约情况，就回购年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-XXX室事宜再次达成协议：甲方于2014年3月底、2014年4月底、5月底之前分别支付乙方回购款500万元、1,000万元、616万元。如甲方按上述期限付款，乙方同意甲方按照每日万分之三支付之前款项占用的利息，其中616万元从2014年1月1日起，1,500万元从2014年3月1日起，所有利息于2014年5月底之前结清。如甲方付清上述2,116万元房屋回购款以及相应利息后，乙方立即配合甲方办理预售合同撤销手续。如甲方未按照上述期限付款的，迟延支付任何一笔回购款或者利息的，乙方均有权：1、立即要求甲方办理年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-XXX室房产过户交接手续，甲方承诺在收到通知后的一个星期内无条件签署房屋交接书等办理产证的相关资料，并送至上海市当地产权交易中心，配合乙方办理相关产证，并保证在收到通知后两个月内办理完相应房产的产证以及交接事宜，如超过两个月的，则延期每日甲方按照相应物业价值的万分之五支付乙方违约金；2、甲方应将年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-XXX室房产自2014年1月1日起所收取或可能收取租金交予乙方，并将相应租赁合同自2014年1月1日起转至乙方名下，甲方同时免除乙方就年家浜路230、232号、周市路XXX号XXX-XXX室房产应该或可能补交的房款。2014年5月5日被告向原告发出通知，言明：2014年3月5日签订《补充协议》后，原告未支付任何一笔回购款，被告要求原告在接到通知后立即办理年家浜路XXX号、XXX号、周市路XXX号XXX-XXX室房屋的过户交接手续，……。2014年5月19日罗森鹤起诉袭明公司[案号：(2014)浦民一(民)初字第18263号]，请求袭明公司立即办理25套房屋的房产过户事宜，将上述房产过户至罗森鹤名下并将周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房产的租金18万元交于罗森鹤，将袭明公司与案外人就周浦镇年家浜路XXX号、XXX号房屋签订的租赁合同自2014年1月1日起转至罗森鹤名下。袭明公司提起反诉，要求确认双方于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》及其从合同(《关于退房的补充协议》、《补充协议》、《回购协议》)无效，并要求罗森鹤向袭明公司返还系争房屋并恢复登记到袭明公司名下。2014年6月5日，袭明公司就25套房屋(包括年家浜路230、232号)费用开具销售不动产统一发票，其中年家浜路的购房款发票金额为12,121,720元。2014年6月9日，双方就25套房屋签署《房屋交接书》。2014年6月13日至24日，25套房屋产权分别转移登记至罗森鹤名下，其中年家浜路230、232号房屋于2014年6月13日核准登记在罗森鹤名下。后罗森鹤以袭明公司已配合罗森鹤完成25套房屋的过户手续为由，撤回本诉第一项诉讼请求。2015年3月20日本院对该案作出一审判决：1、罗森鹤与上海袭明房地产开发有限公司于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》无效；2、罗森鹤与上海袭明房地产开发有限公司分别于2010年1月7日、2012年8月6日、2013年11月6日、2014年3月5日签订的《关于退房的补充协议》、《补充协议》、《回购协议》、《补充协议》中涉及房屋买卖和回购的条款无效；3、罗森鹤应于本判决生效之日起三十日内将罗森鹤与上海袭明房地产开发有限公司于2010年1月7日签订的27份《上海市商品房预售合同》指向的27套房屋(即：坐落于上海市浦东新区周浦镇年家浜路**、XXX号的房屋1套；坐；坐落于上海市浦东新区周浦镇中大东街****层的房屋2套；坐落于上海；坐落于上海市浦东新区周浦镇周市路****的房屋**记至上海袭明房地产开发有限公司名下；4、驳回罗森鹤的诉讼请求。该案判决后，罗森鹤不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起了上诉[(2015)沪一中民二(民)终字第1283号]，二审法院认为双方之间就3,000万元款项的真实意思表示应系借贷关系，《补充协议2》、《回购协议》、2014年3月5日签订的《补充协议》应系原、被告在债务履行期限届满后协商一致达成的以房抵债的新合同，且上述合同亦赋予袭明公司在相应宽限期内解除以房抵债合同的权利，并不存在违反法律、法规强制性规定的内容，应为合法有效，27套房屋中除了被回购部分的房屋外均已经过户登记至罗森鹤名下，双方以房抵债的合同已经履行完毕；2015年10月12日上海市第一中级人民法院作出二审判决：1、撤销上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第18263号民事判决；2、驳回上海袭明房地产开发有限公司的原审反诉请求。二审判决后，袭明公司不服上海市第一中级人民法院的民事判决，2015年12月3日袭明公司向上海市高级人民法院申请再审[(2016)沪民申86号]，提出如果以房抵债的法律关系成立，应向原告退还回购失败的300万元。被告对于再审案件的答辩中针对300万元提出了不应作为审查对象的观点。上海市高级人民法院经审查认为袭明公司已履行了协议约定办理涉案25套房屋产权登记义务，袭明公司称受胁迫而办理了涉案房屋的产权登记，在袭明公司不能提供证据证明存在胁迫事实的情况下，二审认定双方已经将上述约定的权利义务履行完毕，符合事实；2016年9月29日上海市高级人民法院作出驳回袭明公司再审申请的裁定。庭审中，原告认为，2013年11月6日《回购协议》约定年家浜路230、232号房屋回购价为916万元，原告只支付了300万元，后续余款未付。2014年3月5日原、被告针对《回购协议》中剩余未履行部分协商签订了《补充协议》。补充协议签订后，原告因资金紧张仍未能履行，故将年家浜路230、232号房屋产权过户至被告名下用于抵销债务。在此之前双方对协议的性质存在争议，现经法院判决认定原、被告签订的一系列协议的实质是以房抵债，生效判决也确认原告支付300万元款项的性质是回购款，在回购不成、房屋已经过户至被告名下的情况下，原告支付的回购款应当予以返还，故要求被告返还回购款300万元。同时根据合同法第97条、合同法司法解释二第22条的规定，要求被告赔偿原告资金占用损失(以300万元为本金，自2014年1月26日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到判决日止)。原告主张的300万元回购款与之前案件合同的性质问题属于不同的问题，不属于一事不再理。被告则表示，2014年3月5日原、被告签订的《补充协议》覆盖了2013年11月6日《回购协议》的内容。因为原告一再违约，所以双方签订多份协议，原告之前欠被告2,416万元，原告支付了300万元后，被告就从债务本金中扣除了300万元，重新约定债务总额为2,116万元，为了敦促原告履行债务，给予原告宽限期清偿债务2,116万元，如原告再违约的话，原告就需要将房产过户给被告。事实上，原告也自愿配合被告办理了房屋过户，也从未向被告提出过返还300万元。补充协议是对剩余房屋回购价款的重新约定，已经将之前原告支付的300万元考虑进去了。双方在签订补充协议时已经明确了原告已付了300万元，这300万元是原告履行清偿债务的义务，不同于一般支付购房款的行为。被告从债务本金中扣除原告已付款300万元后，双方签订《补充协议》重新约定债务金额为2,116万元。认定上述事实，由经庭审质证的《回购协议》、《补充协议》、银行借记通知、被告发送的《通知》附邮寄凭证、发票、房屋交接书、上海市房地产登记薄、(2014)浦民一(民)初字第18263号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第1283号民事判决书、民事再审申请书、(2016)沪民申86号民事裁定书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，对判决已经发生法律效力的案件，当事人再行提起诉讼属一事不再理范围。对于原、被告在一审(2014)浦民一(民)初字第18263号和相应二审(2015)沪一中民二(民)终字第1283号案件中，被告提出的是要求相关房屋过户，而原告反诉的是合同的效力问题，未涉及返还300万元钱款问题，二审法院关于补充协议是以房抵债的新合同的观点是从合同的效力角度进行的阐述，其指向为原告提出的反诉诉讼请求即合同无效的问题，未涉及原告之前已经支付的300万元的处理，故原告再行起诉该款项不属于一事不再理范围。原告的诉讼是否超过诉讼时效期间问题，本院认为，原告于2014年1月26日向被告支付了该300万元钱款，但因原告不能全部支付回购款，相关抵债的房屋于2014年6月13日核准登记在罗森鹤名下，但原告在2015年12月提出的(2016)沪民申86号再审案件中，提出要求处理该300万元的请求，被告亦收悉了原告的诉求并进行了答辩认为不属于再审的对象，应属于时效中断，再审案件也没有针对该300万元作出处理，故原告于2017年7月5日提起本案诉讼未超过三年的诉讼时效期间，被告相关诉讼时效的观点本院不予采纳。2014年3月5日签订的《补充协议》是对之前《回购协议》的覆盖还是对于尚未履行钱款及相应违约责任的约定问题。本院认为，2013年11月6日针对回购年家浜路230、232号房产约定的回购款支付时间为2013年12月31日之前，原告未能在2013年12月31日之前支付该916万元，至2014年1月26日支付了300万元，后续也未能支付余下的616万元，包括周市路XXX号XXX-XXX室房产的1,500万元回购款也未能按期支付。在此情况下原、被告于2014年3月5日达成了《补充协议》，《补充协议》未涉及之前支付的300万元，仅对剩余的2,116万元钱款的支付重新约定为“甲方于2014年3月底、2014年4月底、5月底之前分别支付乙方回购款500万元、1,000万元、616万元如甲方按上述期限付款，乙方同意甲方按照每日万分之三支付之前款项占用的利息，其中616万元从2014年1月1日起，1,500万元从2014年3月1日起，所有利息于2014年5月底之前结清”。由于违约金(利息)的计算是从2014年1月1日和2014年3月1日开始起算，且约定的利息标准明显不低，所以补充协议应是对《回购协议》中约定的回购款未能如期支付的情况下，为继续履行《回购协议》，双方对付款时间、违约责任的重新约定，并不是被告所述的从债务本金中扣除原告已付款300万元后“重新约定债务总额为2,116万元，并约定如原告违约，其需要将房屋过户至被告名下”。原告已经支付的300万元是必然的组成部分，现27套房屋中除了被回购部分的房屋外均已经过户登记至被告名下，原、被告以房抵债的合同已经履行完毕。合同权利义务终止后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告之前支付的回购款300万元应予以返还，被告不同意返还的意见本院不予采纳。原告要求被告赔偿上述300万元的资金占用损失，系其合理损失范围，本院予以支持。年家浜路230、232号房屋于2014年6月13日核准登记至被告名下，故被告的返还义务应从2014年6月14日起算，原告要求从2014年1月26日起算的观点本院不予支持，原告要求按照银行同期贷款利率标准计算并无不当，本院予以确认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第(五)项的规定，判决如下：一、被告罗森鹤于本判决生效之日起十日内返还原告上海袭明房地产开发有限公司房屋回购款300万元；二、被告罗森鹤于本判决生效之日起十日内支付原告上海袭明房地产开发有限公司回购款利息损失(以300万元为本金，自2014年6月14日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2017年10月23日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,409元，减半收取计17,704.50元，财产保全申请费5,000元，上述共计22,704.50元，由被告罗森鹤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年十月二十三日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；……