河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初1892号原告：王秀忠，男，1964年2月17日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：李民生，河北标致律师事务所律师。被告：石家庄金河房地产开发有限公司，住所地石家庄市正定县恒山西路**。法定代表人：赵盾，董事长。委托诉讼代理人：张娜，该公司职员。委托诉讼代理人：贾庆荣，河北泰平律师事务所律师。原告王秀忠与被告石家庄金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀忠和委托代理人李民生，被告石家庄金河房地产开发有限公司委托诉讼代理人张娜、贾庆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀忠向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除商品房买卖合同，判令被告退还原告购房款合计293418元。2、判令被告向原告支付违约金5868元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月24日，原告与被告签订商品房买卖（预、销售）合同，编号为GF-2000-0171（E1--1070号和E2—1071号），合同签订后，原告按照合同约定全部履行了自己的义务，被告也履行了交付房屋等部分义务（现该两处商铺委托石家庄盛世金河物服务公司租赁经营），而至今尚未履行合同第十五条约定的，办理房地产权属证书的义务，为此，原告曾经去房屋产权登记部门查询，答复原告是因为被告未能足额缴纳公共维修基金，才无法办理房地产权厲证书。原告认为，自己已经按照介同约定足额缴纳了所有费用，被告理应按照合同和相关法律法规规定，按时提交办理房地产权属登记的所有资料并缴纳相关费用，是因为被告的原因，致使原告在合同约定的期限内末能取得房地产权属证书，被告应当按照合同第十五条的规定承担违约责任，即原告要求退房，按照第九条…（2）执行（被告按照原告已交房款总额的2%向原告支付违约金）。为维护原告的合法权益。原告特提起诉讼，诉求原、被告解除商品房买卖合同，被告退还原告购房款合计293418元，并支付违约金5868元。石家庄金河房地产开发有限公司辩称，原告所称自己已经按照合同约定足额缴纳了所有费用不是事实。商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条约定合同中的房款不含办证费用，乙方（原告）应按国家相关规定及时足额交纳办证费用。因乙方原因导致不能办理权属证书的，甲方（被告）不承担任何责任。本案中，原告至今未向被告缴纳公共维修资金；原告未能在合同期限内取得房地产权属证书，不是被告原因造成的。被告在履行房地产买卖合同过程中无违约之处；原告合同目的已经实现，无理由解除商品房买卖合同。原告与被告通过认购、返祖等形式已经实现合同目的，即房屋已经交付，并且原告已经实际得到租金，即便不能办理房产证书，并不影响原告对商铺的使用、收益。民法通则规定“财产权合法转移后，乙方反悔的，不予支持”。因此，原告要求解除合同无依据；被告作为房地产开发企业，一直在积极努力为业主着想，分户房产证正在办理中。但因全县办证的非常多，而房管所、不动产登记中心人员少，房管所要求被告将开发的房产一栋楼一栋楼、一批一批的报审，不能全报过去，而为了业主早日拿到房产证，被告还派工作人员在房管所、不动产登记中心办公配合房管所及早出证，所以房产证办理的慢，业主不能如期拿到权属证书，也不是被告愿意的。关于违约金，第一、退一步讲，如果被告违约，原告要求支付违约金5868元，已过诉讼时效。双方交房时间在2011年8月，办理完房屋权属证书的时间应为2014年2月，那么，自2014年3月，原告即知道他的权利受到侵犯，诉讼时效从2014年3月计算，到原告起诉时间2017年4月20日，已超过2年的诉讼时效。应驳回原告的此项请求。第二，解除合同与违约金不能同时要求。第三，本案中，即便不能如期办理房地产权属证书，原告也无任何损失。综上，原告未能如期办理房屋权属证书，原因不在被告，被告无违约之处，应驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、1071、1070号商品房买卖合同，2、2014年6月17日登记费票据、2011年8月29日代收产权抵押票据；3、2014年7月18日、2015年7月19日管理费票据，2014年7月18日房款票据。经庭审质证，被告对原告提交的商品房买卖合同的真实无异议，对管理费票据及房款票据的真实性无异议，并认为原告票据都没有公共维修资金，认为提交抵押登记票据与本案没有联系。被告为证明自己的主张，提交以下证据：1、1071、1070号商品房买卖合同；2、租金领取单；3、正定县不动产中心证明；4、正定县房管所专项维修资金带缴存通知。经庭审质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，认为被告代出租，原告收取租金，代缴存通知只能证明催缴过，不能证明被告已经缴纳，房管所证明只能证明从2016年4月1日到6月30日不动产登记受到影响，证明不能免除被告的违约责任。经审理查明，2011年8月24日，原告与被告分别签订编号为GF-2000-0171（E1--1070号和E2—1071号）两份商品房买卖（预、销售）合同，原告从被告处购买正定国际小商品三期A区综合楼第5座2层的E2636号、E2637号商铺。合同约定2636号的建筑面积14平方米，其中套内建筑面积7.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.93平方米，单价为每平方米10479.22元，总金额146709元；2637号的建筑面积14平方米，其中套内建筑面积7.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.93平方米，单价为每平方米10479.22元，总金额146709元。付款方式为合同签订当日买受人向出卖人交付购房首付款73709元，余款73000元办理按揭贷款。约定出卖人应当在2011年6月1日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。关于产权登记合同均约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:(3)逾期超过60个工作日以内出卖人按向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过60个工作日买受人有权选则退房按第九条1-（2）执行。第九条1-（2）是对逾期交房违约责任的约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金”。合同附件四补充协议中约定合同中房款不含办证费用，乙方应按国家相关规定及时足额缴纳办证费用，因乙方原因导致不能办理权属证书的，甲方不承担任何责任。双方对签订上述合同的真实性均无异议。原告提交的E2636号商铺2014年7月18日总房款收据载明原告缴纳现金73604元，按揭7.3万元，建筑面积13.99，单价10479.22元，总房款146604元；E2637号商铺2014年7月18日总房款收据载明原告缴纳现金69832元，按揭7.3万元，建筑面积13.63，单价10479.22元，总房款142832元；以此证明原告已经向被告缴纳全部购房款。原告并提交E2636号、E2637号商铺的2014年7月18日、2015年7月19日分别缴纳的管理费367元的收据。原告并提交缴纳预告登记费收据、预告抵押登记收据。被告对原告缴纳的房款以及管理费无异议，认为缴纳管理费，也说明原告已经得到收益，原告并未缴纳公共维修基金，缴纳公共维修基金是办证的前提。被告提交王秀中分别领取2014年、2015年、2016年两个商铺的租金领取单，以此证明原告已经使用商铺，在商铺出租后得到的收益。原告对此无异议。被告称，办理不动产登记过程中要缴纳专项维修资金需要房管所通知才可缴纳，如果不通知不能交纳。为此被告提交的2017年2月20日正定县房地产管理所的专项维修资金代缴存通知单，该通知显示了要求缴纳正定国际小商品（三期）金河住宅（金河2号楼）共348户业主，应缴纳专项维修资金1695020元，要求在2017年3月22日前交至指定账户。被告并称，在办理过程中因为政府的原因有段时间不能登记，为此提交2017年5月27日正定县不动产登记在中心的证明，该证明记载“2016年4月8日我县不动产统一登记正式实施。因不动产登记档案未能及时从房管部门移交到不动产登记部门，导致2016年4月1日至2016年6月30日期间大部分正定县国际小商品三期、金河花园业主不动产登记受到影响”。原告对通知书及证明的真实性无异议，但认为，代缴存通知书只能证实房管所催缴过，不能证明被告已经交纳，也说明被告未按照商品房销售管理办法第34条的规定将提供的办理房屋权属登记的资料，报送至房地产主管部门，因为被告的原因导致办证逾期一年，不动产登记中心的证明也只是证明从2016年4月1日到6月30日不动产登记受到影响，而被告应当在2016年4月1日前给原告办理房屋产权登记，不能免除被告的违约责任。原告称，被告从未让原告交纳过维修资金，也没有进行告知，我们早愿意缴纳费用愿意办证，现在也愿意交纳，如果办下证来我们不要求退房。被告称口头通知过原告缴纳维修资金，办证的程序是房管所通知交纳维修资金才可以交纳，原告没有缴纳维修资金不能办证是原告的问题，原告收取租金时会通知原告，原告清楚自己应交纳这些费用，并不是被告违约。另查明，原告所购商铺交付后，经原告同意由被告代为出租。原告所购两套商铺按照实际面积计算价款为289436元。双方对此无异议。另，庭审后，被告表示愿意尽快为原告办理房产证，但需要被告的配合并交纳相关费用。上述事实，由原、被告分别提交的证据及本案庭审笔录佐证。本院认为，原告虽然主张要求解除双方签订的商品房买卖合同，退还已缴纳的购房款，但在庭审中，原告称愿意缴纳办证费用，如果办下证来不要求退房，庭审后被告也表示能够为原告办理房屋产权证，由此说明双方具备继续履行合同的条件，原告购买的商铺交付后，已经对外出租，原告并取得了出租收益，综合双方诉辩及庭审意见，所购商铺也已实际交付的情况，双方应继续履行合同。关于原告主张的违约金问题，双方合同约定出卖人应在商品房交付使用后，360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期60个工作日以内按买受人支付已交房款的万分之一的违约金，预期60个工作日以外的，按照买受人累计付款的2％支付违约金，本案中被告至今未能为原告办理房产证，原告也未交纳相关的办证费用，虽然被告称曾向原告口头通知要求其缴纳相关办证费用，但其未能提交相关书面证据，因此，被告应承担相应的违约责任，原告主张违约金5868元，但其实际缴纳的房款为289436元，违约金按约定计算，被告应向原告支付违约金为289436元×2％=5788元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告与被告2011年8月24日签订的编号为GF-2000-0171（E1--1070号和E2—1071号）商品房买卖（预、销售）合同继续履行。二、被告石家庄金河房地产开发有限公司向原告支付违约金5788元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5789元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  宋瑞清人民陪审员  傅晓玉人民陪审员  樊 帆二〇一七年十月十四日书 记 员  胡娅坤