广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初21816号原告广东宏远集团有限公司，住所地为广东省东莞市南城区宏远大厦**，统一社会信用代码91441900190379022Y。法定代表人陈林。委托代理人王春盛、叶伟坚，系广东格雷兄弟律师事务所律师。被告刘燕慈，女，汉族，1985年9月19日出生，住广东省汕头市潮**，原告广东宏远集团有限公司诉被告刘燕慈商品房预售合同纠纷，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人叶伟坚到庭参加诉讼，被告刘燕慈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋归原告所有及处分。2.判令被告协助向房管部门办理撤销、终止《商品房买卖合同（预售）》的网签备案登记手续。3.判令被告支付违约金208232.58元（即回购款1041162.91元的20%）。4.判令被告支付原告承担的律师费49600元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月11日签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告将位于东莞市南城区××花园××商业、住宅楼××单元××号房屋以1367881元的价格出卖给被告，“买受人（被告）应当在3月11日前支付首期房价款417881元……余款人民币950000元向商业银行申请贷款支付”（合同第7条约定），“买受人以银行按揭贷款方式付款，因不能向银行偿还贷款本息等违约行为而被银行要求提前清偿贷款本息和费用，致使出卖人作为其贷款担保人依约向银行履行回购或连带清偿保证责任的，银行享有对买受人的债权及其从权利以及对该商品房的抵押权和优先受偿权即转让给出卖人并由出卖人享有，买受人应当在出卖人通知的期限内按回购款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除本合同并依法追讨并拍卖或变卖该商品房，拍卖或变卖所得优先清偿出卖人向银行支付的回购款及其利息（按照同期银行贷款利率）、违约金和由此产生的实现债权的费用(包括但不限于出卖人支付的诉讼费、财产保全费、因财产保全需要支付给担保公司的担保费、律师费、公证费、执行费等)。买受人有义务协助出卖人办理买卖合同终止的手续”（合同附件四第3条约定）。被告于2015年2月11日支付10000元，于2015年2月14日支付10000元，于2015年3月11日支付119881元，于2015年3月11日向东莞市德永盛贸易有限公司借款278000元，付清了购房首期款417881元。2015年3月20日，原告、被告与东莞农村商业银行股份有限公司南城支行（以下简称银行）签订《楼宇按揭抵押借款合同》（以下简称《按揭合同》）。《按揭合同》约定：银行向被告提供贷款950000元，贷款期限为300个月，从2015年3月20日起至2040年3月19日止由被告按照“递减还款法”按月向银行偿还贷款本息，被告提供案涉房屋为抵押物的抵押担保，原告提供连带责任的保证担保；“当本合同履行过程中发生因借款人未按约定履行还款义务而导致发生债权转让行为时，借款人须同意解除原与开发商（即本合同保证人）签订的《商品房买卖合同》，并放弃对贷款人转让债权的抗辩权。”（第43条第二款约定）。《按揭合同》签订后，银行于2015年3月24日发放了贷款，即被告通过按揭贷款方式支付了剩余购房款950000元。但被告在偿还按揭款本息过程中，仅仅偿还了第一期供楼款，在此之后没有偿还过任何款项。依据《按揭合同》的约定，银行要求原告履行回购责任（即连带保证清偿责任），代被告向银行偿还供楼款，原告分别于2015年9月25日代偿39375.09元，于2015年12月17日代偿15619.15元，于2016年2月4日代偿14726.68元，于2016年3月31日代偿13880.78元，于2016年6月1日代偿13833.04元，于2016年8月17日代偿13825.9元，于2016年9月28日代偿13713.78元，于2017年3月30日代偿41355.85元，2017年3月31日，原告与银行签订《债权转让协议》，协议约定，银行将基于《按揭合同》享有的被告债权（贷款本息）1041162.91元转让给原告，协议签订当日，原告代偿了被告拖欠的剩余全部贷款本息874832.64元。原告共计代被告向银行偿还了被告拖欠的贷款本息（回购款）1041162.91元。案涉房屋于2015年5月4日办理了买卖合同备案手续，未办理抵押登记，未办理房屋交付，未办理房屋所有权转移登记手续。因被告未按时向银行履行还款义务的违约行为，导致原告向银行承担连带担保责任，回购了被告的全部债务，银行将被告拖欠的贷款本息债权转让给原告。按照《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条、《按揭合同》第43条等之约定，《中华人民共和国合同法》第93条、第97条等之规定，原告特向法院提起诉讼。被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。经审理查明，2015年3月11日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150311710B2C543929）。其中，第三条约定，买受人购买的商品房为东莞市南城区××花园××商业、住宅楼××单元××号；第六条约定，该商品房总价款1367881元；第七条约定，买受人按贷款方式付款，2015年3月11日前支付首期房款417881元，余款950000元向商业银行申请贷款支付。合同附件四第3条约定，买受人以银行按揭贷款方式付款，因不能向银行偿还贷款本息等违约行为而被银行要求提前清偿贷款本息和费用，致使出卖人作为其贷款担保人依约向银行履行回购或连带清偿保证责任的，银行享有的对买受人的债权及其从权利以及对商品房的抵押权和优先受偿权即转让给出卖人并由出卖人享有，买受人应当在出卖人通知的期限内按回购款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权解除合同并依法追讨并拍卖或变卖该商品房，违约金和由此产生的实现债权的费用（包括但不限于出卖人支付的诉讼费、律师费等）；买受人有义务协助出卖人办理买卖合同终止的手续。后被告向原告支付了首期房款417881元。2015年3月20日，被告作为借款人及抵押人，东莞市农村商业银行有限公司南城支行作为贷款人及抵押权人，原告作为保证人，三方签订《楼宇按揭抵押借款合同》（合同号为HT2015032000000074）。其中，第四十一条第（一）款约定，保证人在保证期限内自愿承担本合同项下贷款本息的连带保证责任；第四十二条约定，保证人在此承诺，如借款人未能按合同偿还借款本息、赔偿金、及贷款人实现债权的费用等有关费用，或借款人有任何违约行为，贷款人有权要求保证人受让贷款人对借款人的所有现存的债权，保证人在接到贷款人发出的《债权转让通知书》之日起十五日后的五个工作日内，应无条件地接受上述债权转让并付清与该债权数额相当的款项；第五十四条约定，贷款期限为300个月，从2015年3月20日起到2040年3月19日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；第六十六条约定，保证期间自本合同生效之日始，至本合同贷款本息到期之日起二年。2015年3月24日，东莞市农村商业银行有限公司南城支行向被告发放贷款（借据编号为2015032100000002），贷款期限从2015年3月24日起至2040年3月23日止，共300个月。后被告未按期向贷款人归还借款，东莞市农村商业银行有限公司南城支行多次向原告催促履行保证责任，原告分别于2015年9月25日代偿39375.09元、2015年12月17日代偿15619.15元、2016年2月4日代偿14726.68元、2016年3月31日代偿13880.78元、2016年6月1日代偿13833.04元、2016年8月17日代偿13825.9元、2016年9月28日代偿13713.78元、2017年3月30日代偿41355.85元。2017年3月31日，原告向贷款人东莞市农村商业银行有限公司南城支行提前归还被告的全部欠款874832.64元。同日，东莞市农村商业银行有限公司南城支行作为转让方、甲方，原告作为受让方、乙方，双方签订《债权转让协议》，约定甲方将对被告依据借据编号为2015032100000002，本金总额950000元，利息91162.91元（含罚息、复利等）合计1041162.91元（截至2017年3月31日）的债权及其全部从权利转让给乙方。另查，根据原告提供的查询时间为2017年3月14日的房产登记信息查询结果显示，位于东莞市南城区××花园××商业、住宅楼××单元××号房屋的购房人为被告，查封情况有4次查封，查封时间分别为2015年8月26日、2015年12月1日、2016年4月21日、2016年11月28日，裁定书号分别为（2015）东一法东民一初字第1740号之一、（2015）东一法东执字第1962号之一、（2016）粤1971执6019号、（2016）粤1971执904号之一。经查，上述审执案件均已结案，（2015）东一法东民一初字第1740号案件民事判决书已经生效。再查，原告委托律师代理本案诉讼事宜，为此支付律师费49600元。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《房屋登记信息查询结果》、银联POS签购单、（2017）粤1971民初791号民事判决书、发票、《楼宇按揭抵押借款合同》（复印件）、《按揭协议》（复印件）、《东莞农村商业银行按揭借款借据》（复印件）、《利息清单》（复印件）、《东莞农村商业银行对账单》（复印件）、《债权转让通知书》（两份）、《进账单》（三份）、《业务委托书》（六份）、《证明》（九份）、《债权转让协议》、《民事委托代理合同》、律师费发票及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据，应视为其主动放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果应当由其自行承担。对于原告提供的全部证据的真实性，本院予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，经房地产管理部门备案，合法有效，本院予以确认。根据双方的《商品房买卖合同》约定，被告应按《楼宇按揭抵押借款合同》规定期限偿还贷款，而原告提供的《债权转让通知书》（两份）、《进账单》（三份）、《业务委托书》（六份）、《证明》（九份）、《债权转让协议》一系列证据又反映了被告没有履行按时还贷的义务，被告明显违约，原告通过向东莞市农村商业银行有限公司南城支行为被告代偿贷款，取得了案涉房屋的合法债权。按照《商品房买卖合同》附件四第3条的约定，原告有权要求解除合同。结合本案案情，本院确认原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的通知于2017年9月9日到达被告处即本院向被告成功送达应诉材料包括起诉状的时间，至此，双方的合同解除，被告应配合原告到东莞市房地产管理局办理《商品房买卖合同》的撤销网签备案手续。同时，被告应当依据该合同条款的约定，向原告支付违约金即回购款1041162.91元的20%为208232.58元，并赔偿原告律师费损失49600元。原告的全部诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东宏远集团有限公司与被告刘燕慈于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20150311710B2C543929）解除。二、被告刘燕慈于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广东宏远集团有限公司到东莞市房地产管理部门办理上述第一项《商品房买卖合同》的撤销网签备案登记手续。三、被告刘燕慈于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东宏远集团有限公司支付违约金208232.58元及律师费49600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2583.74元（原告广东宏远集团有限公司已预交），由被告刘燕慈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 唐  珺  珺二〇一七年十月二十日书记员 林思哲（代）