湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异37号案外人：缪雅珊，女，1968年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。申请人：长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路19号。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴璐，湖南天地人律师事务所律师。被申请人：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人:苏敏，男，1969年6月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被申请人：长沙市芙蓉区金森林首饰行，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘路36号龙腾大厦304-305。经营者：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被申请人：湖南珮诗贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场D栋2003房。法定代表人：杨扬，总经理。被申请人：长沙庄北珠宝有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路154号栋1501房。法定代表人：苏毅，总经理。被申请人：长沙充民珠宝有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路154号栋1501房。法定代表人：杨扬，总经理。在本院执行申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与被申请人杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司财产保全执行案件中，案外人缪雅珊对执行位于长沙市芙蓉区房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人缪雅珊称，其于2018年10月20日与湖南珮诗贸易有限公司签订商品房买卖合同，并按合同约定当天向该公司支付全部房款186241元。根据合同约定，自签订合同之日起60个工作日内，由湖南珮诗贸易有限公司提供双方各资料报产权登记机关进窗且办好产权证。合同履行期间，案外人多次催促湖南珮诗贸易有限公司履行合同义务，但该公司一直以各种理由推拖搪塞，导致《不动产权证》至今未办理。后案外人才得知，该项目已人去楼空，湖南珮诗贸易有限公司等相关负责人一直处于失联状态，涉案房屋被本院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，请求依法裁定解除对涉案房屋的查封。申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司称，一、案外人与湖南珮诗贸易有限公司就本案查封房屋签订的《商品房买卖合同》涉嫌虚假，不能认定为合法有效的买卖合同。该合同自2018年10月20日签订起至案外人2019年12月12日提出异议时止，长达418天的时间内未进行网签，申请人有理由相信该合同未实际履行，案外人的查封异议申请存在协助被申请人杨扬转移财产的可能。二、案外人未能提供有效证据证明其已支付了查封房屋全部价款。首先，案外人自始未提交购房房款的银行流水或转账记录，未提交价款后由税务部门出具的购房发票。无法证实案外人是否实际履行付款义务。其次，案外人与湖南珮诗贸易有限公司约定的房屋价款为167285元，在“查封异议申请书”第九行的陈述为“并按合同约定当天向该公司支付全部货款”与案外人提供了五份收据不符。而在这五份收据中存在印章破损，复印件模糊等问题。即使存在付款行为被证实真实存在也无法体现案外人已经向湖南珮诗贸易有限公司支付了全部房屋价款这一法律事实。而从公司背景以及其和本案被申请人杨扬的关系上看：首先，湖南珮诗贸易有限公司营业范围没有商品房买卖，其公司法人是杨扬；其次，案外第三人长沙柏棠信息科技有限公司除了是一家注册资本仅10万元的中介服务机构外，该公司与湖南珮诗贸易有限公司及本案被申请人杨扬本人除本案外还是（2019）湘0102民初16317号、（2019）湘0102民初16318号的共同被告，如此密不可分的“商业同盟”，在面临“巨额债务”时协同作战。这一切是那么的顺理成章。因此，不能认定案外人已经向湖南珮诗贸易有限公司履行了支付房屋价款合同义务。三、案外人未能提供有效的证据证明其在法院查封之前已占有该房屋。案外人提供了其与湖南悠乐港商业管理有限公司及湖南珮诗贸易有限公司签订的《定王悠乐港商铺委托管理合同》，根据委托管理合同的约定，2018年10月18日至2018年12月30日为装修期，案外人未能提供在此期间缴纳物业费、水电费等有关费用的凭证，也未提供2018年12月31日委托管理开始后，湖南悠乐港商业管理有限公司托管经营涉案房屋的有效证据，且在2019年11月湖南悠乐港商业管理有限公司人去楼空后，案外人只能自行管理房屋，案外人未能提供此后其占有使用涉案房屋的相关证据，案外人未能提供其他证据予以佐证其已实际占有使用该房屋，仅凭一份委托管理合同，不能认定其已经实际已占有该房屋。综上，请求法院依法驳回案外人的异议申请。本院查明，申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司与被申请人杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙庄北珠宝有限公司、长沙充民珠宝有限公司借款合同纠纷一案，申请人长沙市雨花区红星钱谷小额贷款有限公司向本院申请财产保全，本院经依法审查，于2019年10月30日作出（2019）湘0111民初12248号民事裁定：冻结被申请人杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区金森林首饰行、湖南珮诗贸易有限公司、长沙充民珠宝有限公司、长沙庄北珠宝有限公司名下的银行存款19956000元或查封、扣押相应价值的其他财产。2019年11月4日，本院向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了被申请人杨扬名下包括涉案房屋在内的585套房屋，查封期限为3年，从2019年11月4日起至2022年11月3日止。缪雅珊不服，向本院提出执行异议。另查明，2018年10月20日，湖南珮诗贸易有限公司（卖方、甲方）与缪雅珊（买方、乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：DWYLG201800491），约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积4.84平方米，总金额为167285元。乙方应于本合同签订当日向甲方一次性支付全部购房款167285元。在甲乙双方签订商品房买卖合同之日起60日内，由甲方将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。合同签订后，缪雅珊付清了涉案房屋全部价款，湖南珮诗贸易有限公司出具了收款收据并加盖了财务专用章。2018年10月20日，缪雅珊（委托方、甲方）与湖南悠乐港商业管理有限公司（受托方、乙方），湖南珮诗贸易有限公司（担保方、丙方）签订《定王悠乐港商铺委托管理合同》（合同编号：DWYLG201800491），约定甲方自愿将涉案房屋委托乙方代为经营管理。甲方对乙方的管理活动不进行任何干涉，乙方按约定标准向甲方支付商铺托管收益，乙方有完全的使用权、管理权、出租权。本合同签订后，双方委托管理关系确立，委托管理期限自2018年12月31日开始至2028年12月30日止。共计拾年。本合同签订之日到委托管理期限开始之日，此期间为装修期，甲方不收取任何租金收益。甲方自2018年12月31日至2021年12月30日止（计3年整）该商铺前3年由甲方无偿委托给乙方培育商圈，乙方有权自行收取、分配经营收益。此后的托管收益，双方约定由乙方按一定比例向甲方支付。在合同履约期内，该商铺经营有关的费用与甲方无关，即水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、空调费、物业管理费等。丙方为本合同乙方的履约行为提供担保，如乙方行为违反本合同条款，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务。再查明，涉案房屋于2003年10月20日建成，杨扬系房屋所有权人。2018年5月27日，杨扬出具书面《授权委托书》，委托湖南珮诗贸易有限公司以公司名义对外销售杨扬本人名下所有的位于长沙市芙蓉区整层房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院查封涉案房屋之前，被申请人湖南珮诗贸易有限公司已接受房屋所有权人杨扬的委托对外销售涉案房屋，并与案外人缪雅珊就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。案外人缪雅珊按照约定支付了涉案房屋全部价款，且将房屋交由湖南悠乐港商业管理有限公司经营管理，实际行使了占有支配的权利。现涉案房屋未办理过户登记并非案外人缪雅珊自身原因所致，案外人缪雅珊就涉案房屋提出的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被申请人杨扬名下位于长沙市芙蓉区房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇二〇年五月六日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。