安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初3777号 原告：马鞍山市旭元物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 法定代表人：丁少平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常小琴，该公司职工。 被告：任超，男，1987年4月14日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：任春玉（系被告母亲），1963年3月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告马鞍山市旭元物业管理有限公司（以下简称旭元物业公司）与被告任超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常小琴、被告委托诉讼代理人任春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭元物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业服务费5177元（按合同约定每月每平方0.55元计算112.06平方米自2010年6月30日至2017年6月30日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年3月15日与马鞍山市花山区江东街道文苑社区居民委员会签订了《马鞍山市物业服务合同》，约定物业收费标准：高层住宅为每月每平方米0.55元。被告是小区业主，其物业形式为高层，房屋面积为112.06平方米，每月应缴纳物业费61.63元。被告未交纳2010年1月1日至2017年6月30日的物业费5177元。被告的行为违反了合同的约定，故原告诉至法院，请求判如所请。关于被告所述的问题，原告公司是由江东街道文苑社区通过合法手续审核签订的泰和文苑小区物业管理公司，合同签字人李霞是原文苑社区主任。原告自2016年接管泰和文苑小区物业管理以来，曾上门收取过物业费，被告自2010年至今都未缴纳过物业费，不存在时效的问题。电梯照明及外部石材脱落的问题，原告都在联系维保单位维修，关于化粪池清理的问题，原告一年至少清理两次，不存在被告所说的情况。 任超辩称：自己作为泰和文苑小区X栋XX室的业主，从未与旭元物业公司签订过物业服务合同，因此原告不是适格主体。原告提供的2016年3月15日与马鞍山市江东街道文苑社区签订的物业管理服务合同上的签字人李霞，被告并不认识，其无权代表被告签订物业服务合同，该合同系无效合同，对被告没有约束力；原告主张2015年6月之前的物业费已超过诉讼时效，不应当受法律保护。此外，2016年3月15日原告才与文苑社区签订合同，因此之前原告并未为小区提供物业服务，不应当收取之前的物业费，原告入驻本小区亦未通知到被告；原告提供的物业服务不到位，电梯照明灯故障、电梯外部石材脱落长期无人维修，电梯公共部位墙体渗水，小区绿化带动物粪便不能及时清扫，化粪池不能及时清理导致小区内臭气熏天。中国移动马鞍山分公司在被告住房近距离安装了信号接收和发射设备，存在严重的电磁辐射，损害了业主的身心健康，被告多次向物业反映，但至今未妥善处理。 旭元物业公司围绕诉讼请求提交了营业执照、资质证书、服务价格登记证、物业服务合同、证明2份、情况说明、泰和文苑（高层住宅）欠费业主移交清单。被告认为原告提交的物业服务合同不是与业主所签，不认可该合同的效力，对证明债权转让的情况说明以及社区出具的证明，被告表示对此并不知情，对泰和文苑（高层住宅）欠费业主移交清单，被告称该移交清单上业主的名字都是错误的，不能达到原告的证明目的。除此之外对原告提交的其他证据无异议。本院经审查后对上述证据真实性予以确认。任超提供了照片一组（共4张）证明小区物业服务不到位，原告旭元物业公司认为无法达到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任超系马鞍山市泰和文苑X栋XX室的业主，该房屋建筑面积为112.06平方米。2016年3月15日，旭元物业公司与马鞍山市文苑社区签订了一份《物业管理服务合同》，约定由旭元物业公司为泰和文苑小区提供物业管理服务，物业管理服务期限从2016年4月1日起至2017年3月31日止，暂签订一年，如双方无异议，合同自动延续。小区业主委员会成立之日，物业服务合同终止。物业管理服务费的标准为：高层住宅按每月每平方米0.55元收取，每年收取一次，旭元物业公司按照马鞍山市住宅小区物业服务等级二级标准实施管理。任超未交纳2016年4月1日至2017年6月30日物业费，以致成讼。 另查明：2016年3月28日，马鞍山市祥和物业管理有限责任公司（以下简称祥和物业公司）出具情况说明一份，称其原为泰和文苑小区物业服务公司，合同期限自2007年9月25日至2016年3月31日，合同到期后退出小区，由旭元物业公司进驻，双方进行交接时，祥和物业公司服务期间应收未收的物业服务费全部移交给旭元物业公司，归旭元物业公司所有。同日，马鞍山市江东街道文苑社区出具证明一份，称祥和物业公司在2007年9月25日至2016年3月31日期间为泰和文苑管理服务企业，合同到期后退出小区，旭元物业公司成为小区物业公司，两家物业公司在交接材料时，经社区相关领导在场同意，祥和物业公司服务期间应收未收的物业服务费全部移交给旭元物业公司，归旭元物业公司所有。2016年10月20日，马鞍山市江东街道文苑社区出具证明一份，称祥和物业公司与马鞍山市泰和房地产开发有限公司签订了前期物业服务管理合同，合同约定期限为2007年9月25日至2012年9月25日，合同到期后，因小区未成立业主委员会，也未聘请其他物业为小区服务，2012年9月25日至2016年3月31日期间，祥和物业公司仍为小区提供物业服务。 本院认为：旭元物业公司与马鞍山市文苑社区签订的《物业管理服务合同》真实、合法、有效，对马鞍山市泰和文苑小区全体业主具有约束力。旭元物业公司应当按照合同约定提供物业服务，现任超抗辩原告物业管理服务不到位，其中电梯照明灯故障、电梯外部石材脱落长时间无人维修，电梯公共部位墙体渗水，小区绿化带动物粪便不能及时清扫，化粪池不能及时清理并提供了相关照片予以佐证，原告称其曾联系维保部门进行维修，但并未提供相关证据，小区的公用设施及卫生环境与业主的生活紧密相关，物业公司对物业管理中出现的问题应当及时有效地进行处理而不是久拖不决。此外，被告称中国移动马鞍山分公司在其住房近距离安装了信号接收和发射设备，存在严重的电磁辐射，损害了业主的身心健康。关于移动公司的信号设备是否存在电磁辐射现无证据予以证明，且也无证据表明对业主的身体健康造成了损害，因此，被告的此点抗辩意见并不成立。综上，旭元物业公司提供物业服存在一定瑕疵，故应按照实际情况适当降低其物业服务费标准，其收费标准以每月每平方米0.45元为宜。任超未交纳2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业费，其应交纳的物业服务费为706元（0.45元*112.06*14个月）。故对旭元物业公司要求支付706元物业服务费的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。至于旭元物业公司主张的2016年4月1日之前的物业管理服务费，祥和物业公司虽同意将其服务期间未收取的物业费由旭元物业公司收取，但并不构成债权转让，旭元物业公司提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、任超于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市旭元物业管理有限公司2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费706元； 二、驳回马鞍山市旭元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取计25元，由马鞍山市旭元物业管理有限公司负担21元，任超负担4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 代理审判员  周陶欣 二〇一七年十月十日 书 记 员  高 燕 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。