济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初1616号 原告（反诉被告）：刘福美，女，1956年9月15日出生，汉族，住济南市。 被告（反诉原告）：王杨莉，女，1968年3月19日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 委托诉讼代理人：曲洪忠，北京市盈科（济南）律师事务所律师。特别授权。 原告刘福美与被告王杨莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理，原告刘福美，被告王杨莉及其委托代理人曲洪忠到庭参加诉讼。庭后，被告王杨莉申请对涉案房屋装修装饰部分原值和现值进行司法鉴定，司法鉴定期间一个月。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，并于2017年8月8日再次公开开庭进行了审理。原告刘福美，被告王杨莉及其委托代理人曲洪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘福美向本院提出诉讼请求：判令被告王杨莉尽快搬离闵子骞路*化妆品店，同时支付原告刘福美从2017年2月27日至交钥匙时间止的所有房租（按每年4万元计算）及诉讼所产生的一切费用。事实与理由：根据被告王杨莉与原告刘福美的租赁协议书约定，下半年租赁费必须提前30天交纳，如双方就合同价格、时间等商谈不一致时租方王杨莉必须提前20天交房屋钥匙。到目前为止，被告王杨莉既不与刘福美签协议书，也不交房租，故向法院提起诉讼，请求判如所请。 王杨莉辩称，原告刘福美的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。双方签订的租赁合同应当属于无效合同，因为被告王杨莉在开庭前得知承租的房屋属于违章建筑，相关政府部门已经下达了责令拆除通知书。根据法律规定，该租赁合同应属无效。由于双方签订的合同约定的租金标准远远大于同地段相同面积房屋租金的市场标准，因此在租赁合同无效的情况下，原告刘福美要求按照每年4万元标准支付租金于法无据。双方合同虽然在第二条中约定租赁期限自2016年3月18日至2017年3月17日，但在第十一条中还约定由于被告王杨莉对房屋主体自行改造投资较大，因此在原合同基础上顺延两年。在本合同签订前，被告王杨莉就该房屋还与原告刘福美丈夫朱国瑞签订了一年的租赁合同，因此原、被告双方真实的租赁期限实际是长期租赁合同。在合同尚未到期的情况下，对于被告王杨莉装饰、装修部分的投入损失，原告刘福美应当按照其过错程度承担相应的赔偿责任。另外，鉴于双方合同无效，对于被告王杨莉已经支付的8万元租金，被告王杨莉保留追偿的权利。 王杨莉向本院提出反诉请求：1、判令刘福美赔偿王杨莉装饰装修损失67367.52元；2、反诉费及评估费1万元由刘福美承担。事实与理由：王杨莉与刘福美之间存在长期租赁房屋业务关系。王杨莉在承租期间，为开展业务的方便，对承租的房屋进行了装饰装修，总投入装饰装修费用达8万余元。近日，涉案房屋所在街道办事处下达对涉案房屋按违章建筑予以拆除的通知书，王杨莉始知涉案房屋系违章建筑。王杨莉认为双方签订的租赁协议应属无效，且刘福美应承担主要过错责任。为此，现提起反诉，请依法判令支持王杨莉的反诉请求。 反诉被告刘福美辩称，双方应当以签订的租赁合同为准，王杨莉的装修也没有经过刘福美的认可，所以王杨莉的反诉请求不能成立，应当驳回。双方签订的租赁合同就是一年，因为刘福美与房东签订了五年的租赁合同，当时也希望与王杨莉签订五年的租赁合同，但王杨莉没有同意，所以双方不存在长期的租赁合同关系。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人双方无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下： 2016年5月，山东省农业机械集团总公司（甲方）与原告刘福美（乙方）签订租赁合同书，合同约定：甲方将闵子骞路*号门头房租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2016年5月18日至2021年5月17日止；年租金2万元，本着先付款后使用的原则，签订本合同时一次性付清本年度全额租金。下年度租赁费必须提前一个月一次性付清，以此类推，如未交付租赁费且在本合同规定的到期时间日止或联系不到乙方（签订本合同时乙方留给甲方的联系方式），甲方有权收回租赁房屋终止本合同的执行，租赁区内的任何物品丢失或损失甲方不负任何责任。 2014年8月，山东省农业机械集团总公司出具证明，内容载明：“闵子骞路*号刘福美同志租赁的门头房，在租赁期有效时间内可以对外转租或更改乙方名称，特此证明。”原告刘福美表示：涉案房屋其与丈夫朱瑞国已租赁13年，自2015年起被告王杨莉承租了其中一间房，该证明系被告承租后因经营化妆品店办理工商登记手续时，山东省农业机械集团总公司出具，证明原告刘福美对涉案房屋有转租权。 2016年5月17日，山东省农业机械集团总公司物业经理孔新杰收到原告刘福美房租费2万元。2017年4月18日，原告刘福美又缴纳2017年5月18日至2018年5月17日房租2万元。 2016年3月18日，原告刘福美（甲方）与被告王杨莉（乙方）签订租赁协议书，协议约定：甲方将闵子骞路*号门头房及后阳台，租赁给乙方做营业房、仓库、厨房使用；租赁期一年，自2016年3月18日至2017年3月17日止；签订本协议时一次性付清本年度租赁费，下年度租赁费必须提前30天一次性付清，如未交付租赁费且在本款规定的时间内延迟15天仍然联系不到乙方（签本合同时乙方留给甲方的联系方式），甲方有权收回房屋终止本协议的执行；乙方负责租赁区内涉及的工商、城建、环保、广告、治安、消防、卫生、房屋水电维修及费用全部由乙方自理，乙方不得在公共场所存放任何物品，租赁区内的物品及人员安全乙方自负；乙方对营业房进行装饰装修时，需经甲方书面同意后方可施工，否则甲方将追究乙方的责任，乙方赔偿由此造成的损失，中止、终止合同时装饰装修部分及广告（不动产）不得拆除折款或抵顶任何费用；水、电费用乙方承担，按表计算，每月底前结清，否则停水电；协议期满三个月，如乙方继续租赁，必须提前三个月书面通知甲方，否则视为乙方自动放弃，在同等条件下乙方优先，甲方同意后续签协议，如甲乙双方就合同价格、时间等商谈不一致时，乙方必须提前20天交房屋钥匙，（租赁时时间甲方已让出）租赁房屋不动产必须遵守本合同第五款内容执行，交房时间必须遵守本合同本款的时间交付甲方，否则甲方有权收回房屋，房间内一切钱、物品丢失及损坏甲方不负责任；因乙方对房屋主体自行改造，投资较大，也有利于甲方，如无政府行为时，在原合同的基础上顺延两年。2016年3月17日，被告王杨莉向原告刘福美交付2016年3月18日至2017年3月17日租金4万元。 被告王杨莉认为相邻其他租户的房租相对较低，多次要求降低租金标准，在双方未达成一致的情况下被告王杨莉未按约定继续支付下年度租金。双方因此产生争议，原告刘福美于2017年3月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理。 2017年4月6日，被告王杨莉给原告刘福美发送短信，表示让原告到店里来拿房租。原告刘福美表示：其到王杨莉店里拿房租，但王杨莉提出按每年3.5万元的标准续签合同或者按季度交纳房租，双方未协商一致。2017年4月11日，原告刘福美与被告王杨莉丈夫通过短信进行沟通，被告丈夫称关于房租会先准备一万元给原告送过去，并且表示被告王杨莉还想续租，希望就付款方式再与原告进行协商。 2017年5月24日，山大路街道办事处城管委下达通知，内容载明：“KALAKALA化妆品店：根据《中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅关于全面拆除违法违章建设的通知》的要求，你处位于闵子骞路*号，面积10平方米的门头房属三期第一部门拆除任务台账内的违法建设，请你单位自接本通知7日内，对该违法建设自行拆除，如逾期未拆除，我处将组织相关部门对该违法建设予以拆除。” 2017年5月26日，被告王杨莉提出鉴定评估申请，申请对被告承租的位于济南市闵子骞路28-1号涉案房屋的装饰装修部分原值和现值进行鉴定评估。经本院委托，山东中大汇通工程造价咨询有限公司出具鲁中大建审字（2017）第218号评估报告，评估意见为：经鉴定，涉案房屋装饰装修造价原值为76201.52元，现值为67367.52元。评估费1万元。 关于原、被告签订的房屋租赁合同是否有效问题，双方存在争议。被告王杨莉认为涉案房屋为违章建筑，合同无效，提交山大路街道办事处城管委下达的通知一份，证明涉案房屋即将被拆除的情况。原告刘福美认为，涉案房屋符合规划手续，合同有效，提交2014年8月11日的证明一份、《关于申请建设有关问题的函》、《城市建设工程施工执照》以及图纸为证。2014年8月11日的证明一份，内容载明：“位于济南市历城区（县）闵子骞路28号面积为65平方米的房屋产权归山东省农业机械集团总公司所有，系非住宅，不属于违章建筑，同意租赁给朱国瑞同志用于办理工商烟草等经营业务，租赁日期为2016年11月19日。”该证明分别由山东省农业机械集团总公司、济南市历城区山大路街道闵子骞社区居民委员会、济南市历城区人民政府山大路街道办事处加盖公章。济南市城市规划建设局出具的[1983]城管定字第45号《关于申请建设有关问题的函》显示：“经上级批准建设干部离休及职工住宅2795㎡等工程，请在甸柳庄西新征地地段建设，经研究请按下列意见调查协商、勘测设计和向有关单位联系，最后按规定办理施工执照方可动工……临街建筑要搞外粉饰，底层尽量安排商业、服务网点……”。1983年4月25日，济南市城市规划建设局颁布《城市建设工程施工执照》，建设单位省农业机械管理局，工程位置甸柳庄，开工日期1983年5月10日，峻工日期1983年12月31日。图纸显示省农机公司住宅楼西侧、通道南侧设计为一排商店（注：该一排商店位于闵子骞路东侧、通道南侧第一间房屋为涉案店铺所在位置）。2017年8月30日下午，经本院向历城行政执法局城管执法三中队、山大路街道城管委调查了解，相关负责人表示2017年5月24日的《通知》属实，当时是在租户未出具房产规划权属资料的情况下进行的通知，后相关建设单位出具了《关于申请建设有关问题的函》、《城市建设工程施工执照》以及图纸，故涉案房屋未予以拆除，周边道路上的违章建筑已进行了拆除。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋建设于1983年，根据原告刘福美提交的《关于申请建设有关问题的函》、《城市建设工程施工执照》、相关图纸及涉案房屋的实际位置，可以认定涉案房屋包含在图纸中省农机公司住宅楼西侧的商店中。涉案房屋在内的房屋建设当时经过了济南市城市规划建设局的批复准许并办理了城市建设工程施工执照，因此王杨莉称涉案房屋未经规划许可故租赁合同应为无效，不符合法律规定，本院不予采信。双方应按照租赁合同的约定诚信履约，否则应当承担违约责任。原、被告租赁协议书第二条约定，租赁期限一年，自2016年3月18日至2017年3月17日止，同时第十一条又约定：因乙方对房屋主体自行改造，投资较大，也有利于甲方，如无政府行为时，在原合同的基础上顺延两年。据此王杨莉认为该租赁合同为三年期合同。对此本院认为，双方在租赁协议中明确约定了租赁期限为一年，结合第十一条的约定可以认定，涉案租赁合同系附展期的合同。该展期应在双方诚信履约的情况下得以实现，而并非无条件顺延两年。根据原、被告合同约定，下年度租赁费必须提前30天一次性付清，也就是说被告王杨莉应当在2017年3月18日前的一个月内支付下年度房屋租赁费，但被告王杨莉并未按照约定时间支付。被告王杨莉提出按3.5万元/年的标准支付房租或按季支付房租，即变更租金数额或支付方式，此系对租赁合同条款的变更。根据法律规定，变更合同条款应当由合同各方协商一致。因原告刘福美不同意变更，双方不能协商一致，因此双方应按原合同履行。被告王杨莉不同意继续按原合同履行，因此合同展期的条件不能成就，原告刘福美认为双方的租赁合同于2017年3月18日因到期而终止符合法律规定，本院予以认定。因租赁合同终止，原告刘福美要求被告王杨莉尽快搬离涉案房屋，并支付2017年3月18日起至其交付房屋之日止按照每年4万元计算的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。双方系完全民事行为能力人，且合同系双方真实意思的表示，王杨莉称合同约定的房租价格明显过高，本院不予采信。王杨莉提出反诉要求刘福美赔偿装修装饰损失67367.52元及评估费1万元，对此本院认为，双方的房屋租赁合同不能继续履行，责任在于王杨莉未按合同履约，并非刘福美的过错造成。合同终止的后果应当由王杨莉承担。王杨莉主张装饰装修损失和评估费，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、被告王杨莉于本判决生效之日起十日内将济南市历城区闵子骞路*号房屋（通道门南数第一间）腾交给原告刘福美。 二、被告王杨莉于本判决生效之日起十日内支付原告刘福美自2017年3月18日至2017年9月18日的房屋占用费2万元，并支付自2017年9月19日起至实际交还房屋之日止按每年四万元标准计算的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回反诉原告王杨莉的诉讼请求。 案件受理费400元，反诉案件受理费1734元减半收取867元，均由被告王杨莉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年十月二十七日 书 记 员  岳 静