济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0191民初2081号 原告：山东中海华创地产有限公司，住所地济南高新区颖秀路**大卫国际**。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉丽，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：孙铁芳，女，1977年2月13日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。 山东中海华创地产有限公司（以下简称：中海地产）与孙铁芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中海地产的委托诉讼代理人王巧莲，孙铁芳的委托诉讼代理人张良磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中海地产向本院提出诉讼请求：1.解除中海地产、孙铁芳就中海奥龙观邸65-1-1501号房签订的商品房买卖合同及补充协议，由孙铁芳配合中海地产注销该房屋网签备案，并腾空该房屋返还中海地产；2.孙铁芳支付中海地产违约金471552.3元及中海地产代为清偿的贷款基利息、罚复息13584.54元（具体数额以中海地产履行担保的确定还款时实际金额为准）；3.孙铁芳支付涉案房产折旧费471552.3元；4.本案的诉讼费由孙铁芳承担。事实及理由：2012年4月27日，孙铁芳购买中海地产开发的中海奥龙观邸花园65号楼1-1501号房产，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，涉案房产总价款1571841元，孙铁芳采取按揭付款的方式支付房款，其中首付购房款631841元，剩余940000元由招商银行股份有限公司济南分行提供借款，中海地产为其借款承担阶段性担保责任。孙铁芳、中海地产及招商银行股份有限公司济南分行于2012年6月28日签订《个人购房借款及担保合同》。自2015年9月28日起，孙铁芳连续逾期偿还银行借款本息达二十余次。经银行多次联系，孙铁芳表示不再继续还款。2016年8月2日，招商银行股份有限公司济南分行向孙铁芳发出孙铁芳逾期还款说明并要求中海地产承担保证责任的函，要求中海地产对孙铁芳借款本金、逾期本金、利息、逾期利息、罚息承担连带担保责任。中海地产为维护自己的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。 孙铁芳辩称，中海地产并不具备解除合同的权利，且中海地产也并未全部替孙铁芳支付贷款，被告从未表示过不愿偿还银行贷款，且中海地产所做的格式合同约定的违约金明显过高。请求法院驳回中海地产的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举证、质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年4月27日，中海地产（出卖人）与孙铁芳（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201215202）一份。合同约定孙铁芳购买原告中海地产位于济南的中海奥龙观邸花园65号楼1单元1-1501号房屋，该商品房建筑面积194.98平方米，其中，套内建筑面积160.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.19平方米，该商品房单价为每平方米8061.55元，总价款1571841元。合同另对面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更、交接、保修责任等事项进行约定。同日，双方还签订了合同补充协议。中海地产、孙铁芳在该《补充协议》第二条（二）中约定，付款方式为“抵押担保贷款付款”方式。即1、买受人于2012年3月13日前向出卖人支付定金人民币叁万元整（￥30000元）。2、买受人应于2012年5月15日前向出卖人支付首付房款即人民币陆拾叁万壹仟捌佰肆拾壹元整（￥631841元）（定金自动转入首付款）；买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付剩余款项，即人民币玖拾肆万元整（￥940000元）3、……出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得款项后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金……如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，并与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，需在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。以上合同及补充协议签订后，中海地产与孙铁芳开始履行合同约定内容，被告孙铁芳向原告支付房款631841元。孙铁芳按补充协议的约定，以抵押贷款方式向中海地产支付购房款。二、孙铁芳向招商银行股份有限公司济南分行（以下简称：招商银行济南分行）借款94万元，借款日期为2012年6月28日，借款期限为30年，由中海地产提供担保。三、2013年9月17日，孙铁芳、中海地产办理了中海奥龙观邸65栋1单元1501室的交付及入住手续。孙铁芳前期一直按时履行还款义务，但自2015年9月起未再履行还款义务。四、招商银行济南分行于2016年9月6日给中海地产发出孙铁芳逾期还款说明并要求承担保证责任的函，内容为：山东中海华创地产有限公司，借款人孙铁芳因购买贵司开发的济南市中海奥龙观邸花园65号楼1-1501居住用房，向我行申请一手楼住房按揭贷款。2012年6月28日，我行与及贵司签订了《个人购房借款及担保合同》，借款人借款金额为94万元，余额90.43万，贵司为其承担阶段性担保责任。自2015年9月28日起，借款人孙铁芳连续逾期……根据合同保证条款“保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的催款”。五、2017年2月21日，中海地产代孙铁芳向招商银行股份有限公司还款48996.48元。 上述事实，有《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》、《孙铁芳逾期还款说明并要求贵司承担保证责任的函》、《个人购房担保借款合同》、《收房手续办理会签单》及双方当事人陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，中海地产与孙铁芳于2012年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201215202）及《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，孙铁芳向招商银行济南分行借款94万元用于向中海地产支付购房款，由中海地产提供担保。由于孙铁芳自2015年9月起未履行还款义务，导致中海地产代其偿还了招商银行贷款48996.48元。孙铁芳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。截止本案判决作出之日，孙铁芳仍未举证证实其向中海地产偿还垫付的款项，其行为已符合双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的合同解除条件，故本院对中海地产要求解除与孙铁芳就中海奥龙观邸花园65号楼1单元15层1501室签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201215202）及《补充协议》的诉讼请求以支持。中海地产与孙铁芳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，中海地产要求收回房屋，符合合同及法律约定，本院予以支持。关于中海地产要求孙铁芳支付违约金的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中违约金约定为房屋总价款的30%，结合目前涉案房屋市场价格大幅上涨，孙铁芳提出违约金约定过高，根据公平原则，本院予以调整，依法支持孙铁芳以1571841元为基数，自2017年3月8日（中海地产代孙铁芳偿还逾期贷款本息15日后）起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。关于中海地产要求孙铁芳配合其注销房屋网签备案的诉讼请求，该项诉讼请求属于行政行为，不属于本院的受理范围，故本院对中海地产的该项诉讼请求在本案中不予处理。关于中海地产要求孙铁芳支付其代为清偿的贷款及利息、罚复息共计48996.48元的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，中海地产的该项诉讼请求系对承担保证责任之后的追偿权，与本案不属于同一法律关系，故在本案中不予处理。关于中海地产要求孙铁芳支付涉案房产折旧费471552.3元的诉讼请求，本院认为，现中海地产收回涉案房屋，涉案房产现市场价值远高于房屋购买时的价格，中海地产要求孙铁芳支付房产折旧费471552.3元的诉讼请求，显失公允，违背民法的基本原则，本院对中海地产的该项诉讼请求不予支持。关于中海地产主张的律师费，因其未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告山东中海华创地产有限公司与被告孙铁芳于2012年4月27日就中海奥龙观邸花园65号楼1单元15层1501室签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201215202）及《补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告孙铁芳于本判决生效之日起三十日内向原告山东中海华创地产有限公司腾空并返还中海奥龙观邸花园65号楼1单元15层1501室； 三、被告孙铁芳于本判决生效之日起十日内支付原告山东中海华创地产有限公司违约金（以1571841元为基数，自2017年3月8日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金。）。 四、驳回原告山东中海华创地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17776元，由被告孙铁芳负担2776元，由原告山东中海华创地产有限公司15000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  梁 猛 人民陪审员  赵殿臣 人民陪审员  李成军 二〇一七年十月二十三日 书 记 员  李 灵