广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2653号 原告：黄美，女，汉族，1975年1月6日出生，住所地：广州市番禺区。 委托代理人：王程，男，汉族，1973年9月24日出生，住所地：天津市和平区。 被告：北海银建投资股份有限公司，住所地：北海市北海大道与四川南路交汇处明珠花园11栋6D。 法定代表人：杨荣，董事长。 委托代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。 原告黄美诉被告北海银建投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告黄美委托代理人王程、被告委托代理人高盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄美提出如下诉求：1、判令被告依合同因延期287天交房应支付的赔偿：309124元乘以4%。每天乘以287天=35488元；2、判令被告返还依合同因延期287天交房应已收原告：（物业费85.9元+电梯费35元+卫生费8元）乘以9个月+（85.9元+35元+8元）除以30天乘以17天=1233元、公摊水电费720元；3、判令被告返还因其出售给原告商品房所属土地使用期限非合同所约，差少20年限而多收原告的售房款：301924元除以70年乘以20年=88312元；4、依合同第十五条产权登记第二项309124元乘以1%。=309元；5、原告依合同出售房产造成损失，给付案外人A601房123000除以2=61500元；6、一至四项自2007年被告违反合同所产生的各项利息（35488元+1233元+309元+720元+88321元）乘以7.83%乘以10年=98714元；7、判令被告支付诉讼费和律师费。 事实与理由如下：2007年12月1日原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：2008年12月31日交付位于南宁市青秀区国际贸易中心A座601房。被告承诺：1、产权70年，经国土局档案科查实该房产权年限为五十年。2、如逾期90天后交房，被告按天支付总房价的万分之四作为违约金。3、2009年12月31日办结房产证，如到期未办结支付原告总房价款千分之一为违约金，实为2010年11月4日办结。原告2009年4月8日到现场验房，发现诸多质量问题，不能入住使用而拒收，被告维修完毕即通知原告可于2009年10月17日入住装修。经原告多次催要，被告承诺给付延期交房的287天赔付至今未付。4、2016年10月原告依合同售房因土地年限赔付案外人违约金。被告故意隐瞒事实真相，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益原告诉至法院，提出上述诉求。 被告北海银建投资股份有限公司辩称：关于第一项诉求是没有事实依据的，287天不属实，被告在2008年12月29日前已经通知原告收房，不存在延期交房的事实。原告在2009年4月8日收房后至今已经过了八年时间，已经超过了诉讼时效，也不存在诉讼时效中断的情形，应该驳回原告诉求；原告第二项诉求也是没有事实依据的，并且已经过了诉讼时效；原告第三项诉求是没有事实依据和法律依据的，已经过了诉讼时效，原告与被告的子公司南宁银建公司签订购房合同的时候，在商品房买卖合同的说明第六项、在商品房买卖合同第一条已经说明了涉案土地的使用年限，原告对此也是知情的。根据商品房预售管理办法第8条的规定，本案原告可以从被告子公司在售楼部粘贴的证件知道土地使用权的年限。原告在2007年底签订合同在取得房产期间将近七年，是应当知道土地使用年限的，而且原告起诉也超过了诉讼时效；与原告签订商品房买卖合同的被告子公司已经登报注销，而原告没有申报在前，原告现在才提起诉讼已经超过了诉讼时效；关于原告第四项诉求也已经超过了诉讼时效；第五项诉求的损失与本案无关，是原告故意扩大损失，原告作为房屋所有人应当是知道土地使用年限的，也是可以查询土地使用年限的，原告有义务有途径查询使用年限。从原告提供的证据无法证明黄美有权出售房屋。合同的签订及违约金的支付是恶意串通，所以不存在第五项诉求的损失；第六项诉求没有事实和法律依据，也超过了诉讼时效；第七项诉求不是必须发生的费用，不予支持。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 经审理查明： 案外人南宁银建公司于2013年8月16日经南宁市工商行政管理局准予注销登记，被告北海银建投资股份有限公司系南宁银建公司注册时的唯一股东。 原告黄美（买受人）与案外人南宁银建房地产有限公司（出卖人）于2007年12月1日在广西南宁签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告向案外人购买南宁市民族大道41号广西国际贸易中心第A座6层01号房，建筑面积49.84平方米，其中套内建筑面积37.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.79平方米。单价6121.27元/平方米，总金额305084元。土地使用年限自1993年7月18日至2063年7月18日。案外人南宁银建公司应于2008年12月31日前向买受人交付经五方验收合格的案涉房屋；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。出卖人应当在商品交付使用后12个月内，为买受人办理权属登记等内容。 上述合同签订后，原告支付了上述的购房款。2009年3月13日案涉房屋经过五方验收。2009年4月8日南宁银建房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广西国际贸易中心楼宇交接书》，确认自2009年1月19日起，案涉房屋由甲方交付给乙方等内容。2010年11月4日将涉案房屋办理登记到原告黄美名下。现原告以被告违反合同约定，延期交房且未告知原告涉案房屋土地年限问题，造成原告损失，为维护自身权益，提出上述诉求。 另查明，北京金银建物业服务有限公司南宁分公司出具的《清单》中载明2009年2月1日至7月31日期间原告交付了物业费、电梯费、生活垃圾费766.4元；2010年1月6日至11月5日公摊水电费301元；2010年4月17日至12月31日电梯费、生活垃圾费、物业费共1090.9元；2011年1月1日至6月30日物业费、生活垃圾费、电梯费共773.1元。 再查明，2009年1月22日黄美委托王程代为处理涉案房产的抵押、按揭、纳税、买卖等相关事宜并在天津市公证处就上述《委托书》办理了（2009）津北方证字第257号公证书。2016年10月12日，王程与案外人王丹签订《房屋买卖合同》将案涉房屋卖给案外人王丹，并于当日收取王丹交来的购房定金177000元。后因土地年限问题，双方解除合同，王程退还王丹购房定金人民币177000元，违约金123000元。王丹放弃向王程追究法律责任的权利。 本案争议焦点归纳如下：1、本案的被告是否是本案的适格被告？2、原告的各项诉请有无事实和法律依据？3、原告的起诉有无超过诉讼时效？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：从上述查明的事实可知，南宁银建公司虽然于2013年8月16日经南宁市工商行政管理局准予注销登记，但因被告北海银建投资有限公司系南宁银建公司注销时的唯一股东，庭审中，被告也予以确认南宁银建公司是被告的全资子公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、一百八十三条之规定，公司解散应当进行清算，有限责任公司的清算组由股东组成，在清算过程中发现公司财产不足以清偿债务的应当依法向人民法院申请宣告破产。故股东自行对公司清算完毕应当以公司全部债务清偿完毕为条件，且因其不具有债务免除的效果，公司在未足额清偿债务的情况下注销后，清算中遗漏的债权人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务，北海银建投资有限公司作为南宁银建公司注销时唯一的股东，对南宁银建公司遗留的债务问题或其他善后事宜应承担相应的责任，故被告为本案适格主体。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：原告与案外人南宁银建房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，因此本院确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。上述合同签订后原告已履行了交付购房款的义务。上述合同约定南宁银建公司应于2008年12月31日前将经五方验收合格的房屋交付，双方签订的《广西国际贸易中心楼宇交接书》确认正式交付房屋的时间为2009年1月9日，但案涉房屋实际经五方验收合格的时间为2009年3月13日，为此，本院确认正式交付房屋的时间为2009年4月8日，南宁银建公司实际逾期交付天数为120天。为此，被告应向原告支付违约金14837.95元（309124元×万分之四×120天=14837.95元）。对于原告主张因被告逾期交付房屋多交付的物业费、电梯费、卫生费、公摊水电费一方面其提交的证据不足以证实已交付该部分费用，另一方面该部分费用亦非是向被告支付，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。从原告与南宁银建公司所签订上述的合同可知，对于案涉房屋所在土地使用年限约定为70年，实际使用年限仅为50年。本院认为被告在销售案涉房屋时，在售楼现场所张贴公示的五证，已是明确载明土地的年限，另原告亦可以通过去政府部门查询的方式得知土地使用年限，属于知道或者应当知道土地使用权年限的情形，不符合欺诈的构成要交。再者商品房的购房款主要也是与房屋单价及面积相关，难以以房屋年限确认购房款。为此，对于上述合同中对于年限的约定不实，仅能认定该合同存在瑕疵，对于原告主张因土地年限问题给其造成的损失及违约金的诉求于法无据，本院不予支持。 另原告所主张的与案外人王丹就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》签订时间在2016年10月12日，案涉房屋早已交付并办理了产权证至原告名下，原告主张其与案外人之间因产权年限问题未能达成交易被告并未存在过错，为此对于原告所主张的该项赔付案外人的损失本院不予支持。另原告所主张的各项费用所产生的利息因除了逾期交房违约金外，其他诉求均未得到支持，为此，对于原告的该项主张本院不予支持。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：被告抗辩称原告的起诉已过诉讼时效。原告与南宁银建公司约定的交房时间是2008年12月31日前，但实际交房时间为2009年4月8日。即从2009年4月8日起，原告应当知道自身的权益被侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一三十五条、第一百三十七条之规定，原告应在知道被告违约的两年内向法院起诉主张权利。原告于2017年7月20日向法院提起诉讼，其无证据证实在此期间有向被告主张过权利，为此，被告的抗辩成立，对于原告所主张上述请求逾期交房违约金的诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、一百八十三条、《中华人民共和国民法通则》第一三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄美的诉讼请求。 案件受理费5594元，减半收取计2797元，由原告黄美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5594元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇一七年十月二十日 法官助理 裴樱霞 书 记 员 杨励坚 广西壮族自治区北海市海城区人民法院文件稿头 发文 字号 (2017)桂0502初2653号 缓急 密级 内部 签 发 人 核 稿 人 拟稿单位 民事庭 拟稿人 王警芳 拟稿时间 2017年10月20日 份数 广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民事判决书 （2017）桂0502民初2653号 原告：黄美，女，汉族，1975年1月6日出生，身份证号码：452525197501061621，住所地：广州市番禺区南华路62号八号楼十一梯404房。 委托代理人：王程，男，汉族，1973年9月24日出生，身份证号码：120101197309241015，住所地：天津市和平区大沽北路文兴里19号。 被告：北海银建投资股份有限公司，住所地：北海市北海大道与四川南路交汇处明珠花园11栋6D。 法定代表人：杨荣，董事长。 委托代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。 原告黄美诉被告北海银建投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王程、被告委托代理人高盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄美提出如下诉求：1、判令被告依合同因延期287天交房应支付的赔偿：309124元乘以4%。每天乘以287天=35488元；2、判令被告返还依合同因延期287天交房应已收原告：（物业费85.9元+电梯费35元+卫生费8元）乘以9个月+（85.9元+35元+8元）除以30天乘以17天=1233元、公摊水电费720元；3、判令被告返还因其出售给原告商品房所属土地使用期限非合同所约，差少20年限而多收原告的售房款：301924元除以70年乘以20年=88312元；4、依合同第十五条产权登记第二项309124元乘以1%。=309元；5、原告依合同出售房产造成损失，给付案外人A601房123000除以2=61500元；6、一至四项自2007年被告违反合同所产生的各项利息（35488元+1233元+309元+720元+88321元）乘以7.83%乘以10年=98714元；7、判令被告支付诉讼费和律师费。 事实与理由如下：2007年12月1日原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定：2008年12月31日交付位于南宁市青秀区民族大道国际贸易中心A座601房。被告承诺：1、产权70年，经国土局档案科查实该房产权年限为五十年。2、如逾期90天后交房，被告按天支付总房价的万分之四作为违约金。3、2009年12月31日办结房产证，如到期未办结支付原告总房价款千分之一为违约金，实为2010年11月4日办结。原告2009年4月8日到现场验房，发现诸多质量问题，不能入住使用而拒收，被告维修完毕即通知原告可于2009年10月17日入住装修。经原告多次催要，额比高承诺给付延期交房的287天赔付至今未付。4、2016年10月原告依合同售房因土地年限赔付案外人违约金。被告故意隐瞒事实真相，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益原告诉至法院，提出上述诉求。 被告北海银建投资股份有限公司辩称：关于第一项诉求是没有事实依据的，287天不属实，被告在2008年12月29日前已经通知原告收房，不存在延期交房的事实。原告在2009年4月8日收房后至今已经过了八年时间，已经超过了诉讼时效，也不存在诉讼时效中断的情形，应该驳回原告诉求；原告第二项诉求也是没有事实依据的，并且已经过了诉讼时效；原告第三项诉求是没有事实依据和法律依据的，已经过了诉讼时效，原告与被告的子公司南宁银建公司签订购房合同的时候，在商品房买卖合同的说明第六项、在商品房买卖合同第一条已经说明了涉案土地的使用年限，原告对此也是知情的。根据商品房预售管理办法第8条的规定，本案原告可以从被告子公司在售楼部粘贴的证件知道土地使用权的年限。原告在2007年底签订合同在取得房产期间将近七年，是应当知道土地使用年限的，而且原告起诉也超过了诉讼时效；与原告签订商品房买卖合同的被告子公司已经登报注销，而原告没有申报在前，原告现在才提起诉讼已经超过了诉讼时效；关于原告第四项诉求也已经超过了诉讼时效；第五项诉求的损失与本案无关，是原告故意扩大损失，原告作为房屋所有人应当是知道土地使用年限的，也是可以查询土地使用年限的，原告有义务有途径查询使用年限。从原告提供的证据无法证明黄美有权出售房屋。合同的签订及违约金的支付是恶意串通，所以不存在第五项诉求的损失；第六项诉求没有事实和法律依据，也超过了诉讼时效；第七项诉求不是必须发生的费用，不予支持。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 经审理查明： 案外人南宁银建公司于2013年8月16日经南宁市工商行政管理局准予注销登记，被告北海银建投资有限公司系南宁银建公司注册时的唯一股东。 原告黄美（买受人）与案外人南宁银建房地产有限公司（出卖人）于2007年12月1日在广西南宁签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告向案外人购买南宁市民族大道41号广西国际贸易中心第A座6层01号房，建筑面积49.84平方米，其中套内建筑面积37.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.79平方米。单价6121.27元/平方米，总金额305080元。土地使用年限自1993年7月18日至2063年7月18日。案外人南宁银建公司应于2008年12月31日前向买受人交付经五方验收合格的案涉房屋；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。出卖人应当在商品交付使用后12个月内，为买受人办理权属登记等内容。 上述合同签订后，原告支付了上述的购房款。2009年3月13日案涉房屋经过五方验收。2009年4月8日南宁银建房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《广西国际贸易中心楼宇交接书》，确认自2009年1月19日起，案涉房屋由甲方交付给乙方等内容。2010年11月4日将涉案房屋办理登记到原告黄美名下。现原告以被告违反合同约定，延期交房且未告知原告涉案房屋土地年限问题，造成原告损失，为维护自身权益，提出上述诉求。 另查明，北京金银建物业服务有限公司南宁分公司出具的《清单》中载明2009年2月1日至7月31日期间原告交付了物业费、电梯费、生活垃圾费766.4元；2010年1月6日至11月5日公摊水电费301元；2010年4月17日至12月31日电梯费、生活垃圾费、物业费共1090.9元；2011年1月1日至6月30日物业费、生活垃圾费、电梯费共773.1元。 再查明，2009年1月22日黄美委托王程代为处理涉案房产的抵押、按揭、纳税。买卖等相关事宜并在天津市北房公证处就上述《委托书》办理了（2009）津北方证字第257号公证书。2016年10月12日，王程与案外人王丹签订《房屋买卖合同》将案涉房屋卖给案外人王丹，并于当日收取王丹交来的购房定金177000元。后因土地年限问题，双方解除合同，王程退还王丹王丹购房定金人民币177000元，违约金123000元。王丹放弃向王程追究法律责任的权利。 本案争议焦点归纳如下：1、本案的被告是否是本案的适格被告？2、原告的各项诉请有无事实和法律依据？3、原告的起诉有无超过诉讼时效？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：从上述查明的事实可知，南宁银建公司虽然于2013年8月16日经南宁市工商行政管理局准予注销登记，但因被告北海银建投资有限公司系南宁银建公司注销时的唯一股东，庭审中，被告也予以确认南宁银建公司是被告的全资子公司，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、一百八十三条之规定，公司解散应当进行清算，有限责任公司的清算组由股东组成，在清算过程中发现公司财产不足以清偿债务的应当依法向人民法院申请宣告破产。故股东自行对公司清算完毕应当以公司全部债务清偿完毕为条件，且因其不具有债务免除的效果，公司在未足额清偿债务的情况下注销后，清算中遗漏的债权人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务，北海银建投资有限公司作为南宁银建公司注销时唯一的股东，对南宁银建公司遗留的债务问题或其他善后事宜应承担相应的责任，故被告为本案适格主体。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：原告与案外人南宁银建公司房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，因此本院确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。上述合同签订后原告已履行了交付购房款的义务。上述合同约定南宁银建公司应于2008年12月31日前将经五方验收合格的房屋交付，双方签订的《广西国际贸易中心楼宇交接书》确认正式交付房屋的时间为2009年1月9日，但案涉房屋实际经五方验收合格的时间为2009年3月13日，为此，本院确认正式交付房屋的时间为2009年4月8日，南宁银建公司实际逾期交付天数为120天。为此，被告应向原告支付违约金14837.95元（309124元×万分之四×120天=14837.95元）。对于原告主张因被告逾期交付房屋多多交付的物业费、电梯费、卫生费、公摊水电费一方面其无其提交的证据不足以证实已交付该部分费用，另一方面该部分费用亦非是向被告支付，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。从原告与南宁银建公司所签订上述的合同可知，对于案涉房屋所在土地的规划用途及土地使用年限在合同上已作了清楚的约定，原告在购买案涉房屋时对土地使用年限为50年就应是知情了的，其同意继续按合同所约定的价款购置案涉房屋，表明其对于土地使用年限为50年亦应是认可了的。为此，对于原告主张因土地年限问题给其造成的损失及违约金309元的项诉求于法无据，本院不予支持。另原告所主张的与案外人王丹就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》签订时间在2016年10月12日，案涉房屋早已交付并办理了产权证至原告名下，原告主张其与案外人之间因产权年限问题未能达成交易被告并未存在过错，为此对于原告所主张的该项赔付案外人的损失本院不予支持。另原告所主张的各项费用所产生的利息因除了逾期交房违约金外，其他诉求均未得到支持，为此，对于原告的该项主张本院不予支持。 关于本案的第三个争议焦点，本院认为：被告抗辩称原告的起诉已过诉讼时效。原告与南宁银建公司约定的交房时间是2008年12月31日前，但实际交房时间为2009年4月8日。即从2009年4月8日起，原告应当知道自身的权益被侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一三十五条、第一百三十七条之规定，原告应在知道被告违约的两年内向法院起诉主张权利。原告于2017年5月8日向法院提起诉讼，其无证据证实在此期间有向被告主张过权利，为此，被告的抗辩成立，对于原告所主张上述请求逾期交房违约金的诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十条、一百八十三条、《中华人民共和国民法通则》第一三十五条、第一百三十七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄美的诉讼请求。 案件受理费5594元，减半收取计2797元，由原告黄美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5594元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员王警芳 二○一七年十月二十日 书记员杨励坚