湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1302民初1012号原告欧阳运生，男，汉族，1968年7月13日出生，户籍所在地湖南省涟源市。原告肖志成，男，汉族，1985年6月28日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告付立吾，女，汉族，1962年11月9日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告黄骏，男，汉族，1991年2月27日出生，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。原告肖立成，男，汉族，1990年12月12日出生，户籍所在地湖南省涟源市。原告阳小军，女，汉族，1966年2月3日出生，户籍所在地湖南省涟源市。原告张建平，女，汉族，1967年1月26日出生，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。七原告委托代理人彭钧，涟源市华轩法律服务所法律工作者。被告李弢，男，汉族，1970年6月25日出生，户籍所在地湖南省郴州市苏仙区。被告阳吉明，男，汉族，1973年7月3日出生，户籍所在地湖南省冷水江市。两被告委托代理人杨慎勇，湖南宇能律师事务所律师。原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平与被告李弢、阳吉明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳运生及委托代理人彭均、被告李弢及委托代理人杨慎勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2014年3月6日签订的门面租赁合同；2、判令两被告返还门面；3、判令二被告连带清偿原告门面租金445000元及利息损失16594.84元（租金、利息均暂计算至2016年3月10日，其余租金计算至门面返还给原告之日止；其余利息损失计算至租金本息清偿之日止），及因短期无法出租的门面租金损失97000元，共计558594.84元整；4、两被告承担本案诉讼费。被告李弢、阳吉明答辩称，1、原被告双方的租赁合同于2015年6月到10之间已解除，并将承租的门面归还；2、原告出租的门面没有建设工程许可证，未通过消防验收，租赁合同无效，双方应依据各自的过错承担相应的损失；3、被告在承租期间，由于原告和他人存在工程款拖欠纠纷，导致经营门店被多次锁门，影响被告的正常经营；反诉人（本诉被告）李弢、阳吉明请求判令：1、被反诉人赔偿反诉人房屋装修款80万元；2、被反诉人赔偿反诉人经营损失10万元;3、本诉、反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）答辩要点：被答辩人租赁门面后，因其内部出现意见分歧，经营管理不善，后续资金不到位，才出现拖欠租金，无法支付装修材料工资款项，导致停止经营。答辩人从未堵过被答辩人经营门面，更未锁过门面。答辩人与被答辩人签订租赁合同，系空楼房出租，双方明确约定，所有经营证照及消防合格证均由被答辩人自行办理，答辩人不承担任何办证责任及费用。答辩人已完全履行了合同义务，没有任何违约行为，答辩人不承担任何赔偿责任，请求法院驳回被答辩人的反诉请求。本院根据所采信的证据及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：2014年3月6日，原告和被告李弢、阳吉明签订了《门面租赁合同》，约定：原告将其所有的位于娄底市娄星区XXXXXXXX四个门面的第一、二、三层的门面，租给被告方使用，用途为商业。租赁期限九年，自2014年3月6日至2023年3月5日止。送装修时间108天。租金及支付方式，年租金388000元，租金前三年不予递增，房屋租金按季度支付，支付时间为每个支付周期首月的10号前，提前支付下个季度租金。租赁条件：原告应向被告出示该门面的有权决定该门面出租的相关证明；原告保证该门面的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证有权决定此租赁事宜；被告方办理经营所需的卫生、消防合格证。合同签订后，被告支付租金234000元，双方经过多次协商，2015年7月11日，被告李弢、阳吉明向原告出具欠条，载明：今欠房租费：伍万柒仟元整（2015年1月10日-2015年4月10日），2015年8月10日前付清。另查明，被告向原告支付押金2万元。另，原告出租给被告房产未办理消防许可证。双方当事人有争议的事实2014年3月6日原被告双方签订的《门面租赁合同》是否有效的问题。原告认为该合同系原被告双方当事人真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，合同有效；被告认为原告方未取得建设工程规划许可证和整体消防验收，因此合同无效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告方已取得建筑工程施工许可证，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此原、被告双方签订的《门面租赁合同》是合法有效的。租赁物是否已经返还的问题：原告认为租赁物由被告占用，未予返还；被告认为原告多次对被告租赁物进行锁门，并最后被原告方上锁控制，被告并未实际占有使用，门面于2015年10月已交还原告。本院认为，被告方虽未在门面经营，但被告方未将门面腾退，未履行返还租赁物的义务，故本案被告未返还租赁物。若租赁合同有效，原告是否存在违约的行为？原告认为，双方明确约定，所有经营证照及消防合格证均由被告自行办理，原告不承担任何办证责任及费用，且自己已经履行合同所确定的义务，不存在违约；被告认为原告出租房屋未通过整体消防验收，导致被告无法办理消防合格证，致使被告无法实现合同目的。本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告已办理出租房屋国有土地使用证，有权支配出租房屋，并将出租房屋交付被告，虽然双方合同约定由被告办理经营所需的卫生、消防合格证，但原告至今未通过房屋消防验收，其交付给被告的房屋存在瑕疵，且双方在合同中明确约定租赁房屋用于商业用途，致使被告无法实现合同的目的，因此，原告交付被告使用的房屋存在瑕疵，存在违约行为。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告、被告双方签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。原、被告双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在签订《门面租赁合同》时已取得该房产国有土地使用证，并将该租赁门面交付给被告李弢、阳吉明，被告李弢、阳吉明向原告支付租金234000元后未再支付租金。原、被告双方在签订合同时确定被告租赁房屋用于商业用途，虽然双方约定由被告办理经营所需的消防合格证，但在被告因出租房屋未办理建设消防验收导致无法办理消防合格证及营业执照，在被告要求原告办理出租房屋建设消防验收后，原告方至今未予办理房屋建设消防验收，因此原告交付给被告使用的房屋有瑕疵，导致被告方无法正常经营，致使被告无法实现合同目的，本院认为双方当事人都有过错，存在违约行为。双方在租赁期间就房屋租赁合同解除事宜进行过协商，虽未协商达成一致，但双方在协商之后，双方以其自己的行动表明不再履行合同的主要债务，故对于原告请求解除双方签订的《门面租赁合同》的请求及返还门面的请求，本院予以支持。对于原告因租赁合同造成的损失，本院确认为自2014年6月22日起按年租金388000元的标准计算至房屋返还之日止，被告因租赁合同造成的损失，本院酌情认定为70万元。原告与被告在签订租赁合同时系空楼房出租，约定消防合格证由被告自行办理，被告对于选择租赁物时存在过错，且在解除合同未果之后，逾期腾房给原告造成损失；原告交付使用的房产存在瑕疵，且原告在被告告知其办理出租房屋建设消防验收后，至今未予办理消防验收。本院认为，双方对因租赁合同造成的损失均存在一定的过错，故对损失应按其过错承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第三项之规定，判决如下：一、解除本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平与本诉被告李弢、阳吉明双方签订的《门面租赁合同》，并由本诉被告李弢、阳吉明在本判决生效十日内返回本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平出租门面。二、本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平因租赁合同造成的损失由本诉被告李弢、阳吉明在本判决生效十日内按194000元每年的标准从2014年6月22日起计算支付至房屋返还之日止，其余部分损失原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平自负。（被告李弢、阳吉明已支付的234000元应予抵扣，被告李弢、阳吉明已支付的押金2万元可予以抵扣）三、反诉原告李弢、阳吉明因租赁合同造成的损失70万元，由反诉被告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平负担35万元，其余部分反诉原告李弢、阳吉明自负。四、驳回本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告李弢、阳吉明的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9386元、财产保全费3270元，公告费1000元，反诉案件受理费6400元，合计20056元，由原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平负担7182元，由被告李弢、阳吉明负担12874元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭周祥人民陪审员  谭志红人民陪审员  罗亚利二〇一七年十月二十五日书 记 员  陈 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行