北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6593号原告：胡京立，女，1974年10月21日出生，住北京市东城区。原告（胡京立委托诉讼代理人及反诉被告）：胡福，胡京立之父，男，1944年11月2日出生，住北京市东城区。二原告共同委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐海晶，女，1979年2月11日出生，住北京市昌平区。被告（反诉原告及徐海晶委托诉讼代理人）：陈庆华，男，1985年1月9日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵国政，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫婷，北京市华城律师事务所实习律师。第三人：北京市兴商房地产经纪中心昌平分部，住所地北京市昌平区昌平镇南环里26号楼一层。法定代表人曹炜，总经理。原告胡京立、原告（反诉被告）胡福与被告（反诉原告）陈庆华、徐海晶，第三人北京市兴商房地产经纪中心昌平分部（以下简称“兴商地产”）房屋买卖合同纠纷一案及其反诉，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡京立的委托诉讼代理人胡福、原告（反诉被告）胡福及二原告委托诉讼代理人王伟、被告（反诉原告）徐海晶的委托诉讼代理人陈庆华、被告（反诉原告）陈庆华及其委托诉讼代理人赵国政到庭参加诉讼。第三人兴商地产经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告胡福、胡京立向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告所发《关于解除房屋买卖合同的通知》无效，并判决原告胡福与被告陈庆华、徐海晶签署的《存量房屋买卖合同》继续履行；2.判令被告陈庆华、徐海晶协助办理北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋权属转移登记手续，将房屋转移登记至胡京立名下；3.判令被告陈庆华、徐海晶北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋交付给原告；4.判令被告陈庆华、徐海晶按照已支付购房款万分之五标准向原告支付自2017年3月21日起至其履行完毕上述第2.3项请求中义务之日止期间的逾期过户违约金；5.判决被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告胡京立、胡福将第一项诉讼请求变更为：请求判令原告与被告陈庆华、徐海晶继承履行双方签署的《存量房屋买卖合同》;将第二项诉讼请求变更为：判令被告将北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋转移登记至胡京立名下，过户当日原告胡福一次性支付被告剩余房款139万元。事实和理由：被告将位于北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋出售给原告，双方于2016年11月8日签订《存量房屋买卖合同》，约定成交价格总计为252万元，购房款分两次支付，其中原告于被告办理房产抵押贷款提前还款手续之日支付首付款70万元，于办理抵押注销手续之日起10个工作日内，被告与原告办理房产过户手续，同时原告将剩余房款182万元支付给被告。合同签订后，原告已于2016年12月13日向被告支付首付款113万元，后经原告多次催促，被告始终拒绝配合办理房屋权属转移登记手续。后至2017年3月22日，被告单方通过中介机构向原告送达了《关于解除房屋买卖合同的通知》，要求单方解除合同并要求原告支付违约金。鉴于原告并不存在被告所声称的逾期付款违约行为，故其单方要求解除合同的主张不能成立，原告有理由请求人民法院判决确认其单方解除行为无效，并判令被告继续履行合同义务，同时承担违约责任。被告徐海晶、陈庆华辩称：根据双方签订的买卖合同，合同约定12月28日我办理解押手续，十个工作日内办理过户，中介说对方要把资金打到监管账户才能办理过户，期间我也打电话催过胡福交款，也多次催中介，但是尾款没有到账。对方一再拖延，发现原告有违约行为，3月19日，我、胡福、中介协商，胡福承认有违约，但是没有达成一致意见，在我提出解除合同后，胡福才将尾款打到监管账户。第三人北京市兴商房地产经纪中心提交的书面答辩状辩称：1.对于原告的诉讼请求，以及反诉原告的反诉请求，因均不涉及需要我方，我方均尊重人民法院的判决，对此没有任何疑义。2.答辩人已经促成了买卖双方达成交易，至此，除了另有单独委托事项有待办理的以外，我方已经完成了居间义务，如因任何一方违约导致诉争合同不能继续履行的，我方已收取的居间服务费不予退还。3.我方作为居间人积极促成了双方签订合同，现答辩人谨陈述如下事实，以供人民法院查明买卖双方之间的权利义务关系、判别哪一方属于违约方等：（1）买受人胡福与出卖人陈庆华、徐海晶就坐落于北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋于2016年11月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：0001306）。该合同是双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应属合法有效合同。（2）买受人按照合同约定，应于2017年2月8日之前支付给出卖人购房首付款70万元，含购房定金2万元。实际上买受人于2016年12月13日支付给出卖人购房首付款113万元，含购房定金2万元。（3）出卖人于2017年2月至3月先后几次给我公司经纪人协理打电话咨询买受人剩余房款什么时候能到位，我公司经纪人协理和买受人沟通后回复，买受人表示也正在等待卖方的房款。对此情况我公司及时向出卖人作出了反馈，出卖人未就此向我公司表示追究买方违约责任。（4）出卖人是否就房款及办理过户事宜直接与买受人沟通或表示追究违约责任，我公司未掌握该部分事实。（5）2017年3月初，我公司接受买受人通知，要求我公司协调出卖人一同办理网签及贷款事宜。买卖双方自愿于2017年3月9日到我公司办理了存量房合同网上签约手续。办理网签前，买卖双方各自出示了各自名下的北京农商银行的银行卡，办理网签同时生成了建委的资金监管账户（按建委要求，买卖双方应该在过户前签订资金监管协议后，买方把监管的钱存入监管账户，并且买卖双方地税局缴税后方可办理过户手续）（6）2017年3月19日晚，出卖人给我公司经纪人协理打电话，说买受人已经逾期付款，需要买方支付违约金。经纪人协理立即将出卖人的意思转告给买受人，并约双方尽快见面谈清楚此事。（7）2017年3月20日上午，买卖双方到我公司来，卖方提出买方违约，要求买方支付违约金。买卖双方就此事协商未果，双方表示回去考虑。（8）2017年3月20日下午和2017年3月21日上午，买方让我公司经纪人协理以电话和短信的形式告知卖方，买方已经准备好剩余房款，要求卖方配合买方办理二手房买卖缴税和过户手续。卖方回复要求买方先把违约事宜谈清楚。（9）卖方于2017年3月22日到我公司，交给我公司《关于解除房屋买卖合同的通知》，并当着我们的面给买受人打电话告知有关《关于解除房屋买卖合同的通知》的内容。此后，我公司未对买卖双方进行有效的沟通。综上所述，请人民法院依照双方的证据以及第三人的陈述，在查明事实后依法作出判决。反诉原告徐海晶、陈庆华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除反诉人与被反诉人胡福签订的合同编号为0001306的北京市昌平区拓然家苑5号楼6层1单元602室的《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告胡福支付的2万元押金不予退还；3.判令反诉被告胡福按照合同约定，承担根本违约责任，赔偿反诉人总房款的20%，即504000元违约金。4.判令反诉被告胡福承担本案反诉诉讼费。案件审理过程中，反诉原告徐海晶、陈庆华将诉讼请求第一项变更为：请求确认双方的房屋买卖合同关系已于2017年3月22日解除；增加一项诉讼请求：请求撤销原告与被告间的网签手续；并表示若法院未认定胡福构成根本违约，合同将继续履行的情况下，请求依据逾期付款条款判令胡福支付反诉原告违约金（自2017年1月13日至实际支付支付之日止）。事实与理由:2016年11月8日18时许，在丙方北京市兴商房地产经纪中心昌平南环店工作人员邱超、丁一居间服务下，我方与胡福就位于北京市昌平区拓然家苑5号楼6层1单元602室的房屋签订了买卖合同，合同编号为0001306.合同主要有以下约定：一是胡福以252万元的价格购买我方的房屋；二是我方的房屋是以银行按揭方式购买的，合同约定双方于2017年2月8日之前办理房屋提前还贷手续，同时由胡福将购房首付款70万元一次性支付给我方，用于办理该房屋提前还贷手续；三是自办理抵押注销登记手续之日起10个工作日内，双方办理房屋的过户手续，同时胡福将剩余房款182万元一次性支付给我方。合同签订当日，胡福以现金方式向我方支付2万元定金，后于2016年12月13日在中国工商银行昌平科技园区支行以银行卡转账的方式向陈庆华卡号为×××的工商银行卡中转入资金111万元，至此胡福向我方共计支付113万元整。为保证房屋买卖手续能够及时顺利办理，我方在收到胡福支付的首付款后，于2016年12月17日将贷款全部还清，并于2016年12月28日到昌平区住建委办理了房屋解押手续。按照建委要求，为了保证买卖双方的权益和资金安全，需要被反诉人将尾款打到建委指定的资金监管账户上，然后双方到建委办理房屋过户手续，过户手续办理后，再将尾款由监管账户打到反诉人账户。为了能够及时办理过户手续，房屋解押后，反诉人先后4次催促中介公司员工，要求督促胡福尽快支付尾款办理房产过户手续。之后，我方仔细阅读房屋买卖合同后，发现被反诉人已经违反了合同约定，逾期30日不能支付尾款，属于根本违约责任，反诉人有权要求解除合同，并要求胡福支付总房价款20%的违约金。反诉人通过电话告知兴商房产中介员工丁一对方已经违约，并于2017年3月19日在兴商房产中介昌平南环店内，与胡福及中介人员邱超、丁一共同就胡福违约一事进行协商，当时胡福承认自己逾期没有支付尾款，并自愿赔偿4万元违约金，但我方要求解除并赔偿违约金，胡福表示可以解除合同，但不同意赔偿违约金，双方未能达成一致意见，后我方于2017年3月22日向兴商房产中介及胡福正式送达了《关于解除房屋买卖合同的通知》。由于胡福未按照合同约定时间支付尾款，致使不能及时办理过户，给反诉人造成的损失如下：一是近期房价大幅上涨，造成甲方现有资金无法购买房子；二是北京市近期出台自住型商品房政策，规定虽然名下无房，但三年内有房屋交易记录的无房家庭不得申购自住型商品房，我方失去了购买自住型商品房的资格；三是根据北京市317认房又认贷的新政规定，我方由于有贷款记录，再次购房属于二套，首付款提高至60%，且年限被限制在25年以内，现有资金已付不起首付，买不起房。由于2017年3月22日，我方依照《存量房屋买卖合同》向胡福发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，双方《存量房买卖合同》已经解除。根据《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。”故将第一项诉讼请求变更为请求确认双方的合同关于于2017年3月22日解除。反诉被告胡福辩称：不同意被告的全部反诉请求。陈庆华、徐海晶要求解除合同的主张不成立。理由是中介没有确切的告知被告办理解押手续的事实。3月2日，中介曾告知被告的银行卡存在异常，所以被告造成银行卡异常。网签后原告通过中介多次催促被告配合办理过户手续，被告无端拒接，被告存在违约。我方要求继续履行合同。3月20日我方已经告知被告资金准备好，可以随时打到账户。买卖合同第五页第二条第四款（4）约定，自办理解押手续十个工作日内办理过户手续，同时买受人将剩余房款直接付给出卖人。被告用我的钱是否办理了解押我不知道，也没有把解押手续给我出示过，也没有要求我打尾款。经本院审理认定的事实如下：2016年11月8日，胡福（买受人）与陈庆华、徐海晶（出卖人）签订了《存量房买卖合同》。合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋坐落于昌平区拓然家苑5号楼6层1单元602（以下简称“涉案房屋”），该房屋所在楼层为6层，建筑面积为69.83平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为商品房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为100万元；该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品经双方协商作价152万元整，以上两部分总计价款252万元整，本条款所约定的房屋和物品作为一个整体不单独出售，由买方一并按照本合同约定的付款方式支付价款（该价款在本合同中统称购房款）；买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金2万元整；鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2017年2月8日之前办理上述房产的提前还贷手续，同时买受人将购房首付款70万元，其中含定金2万元一次性支付给出卖人，此款项用于办理上述房产的提前还款手续，银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构保管，自办理抵押注销登记手续之日起10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款182万元一次性支付给出卖人；出卖人应当在收到买房人全部房款当天将房屋交付给买受人，房屋户门钥匙的交付，即视同房屋的交付使用，交付日期以“钥匙收条”日期为准；违约责任：1.逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按本合同约定时间付款的，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按照买受人应付购房款的万分之五支付出卖人违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.根本违约责任。除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费和各种损失费：（1）逾期交房超过30日，（2）逾期付款超过30日，（3）因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的，（4）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的，（5）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现本合同目的，（6）买受人不具备在京购房资格，导致不能实现本合同目的的；经双方协商一致，该房屋办理产权过户时应交纳的全部税费（包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费用、银行贷款费用、居间服务费）均由买受人交纳；出卖人同意将所售该套房屋过户到指定人胡京立名下。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》作为《北京市存量房屋买卖合同》附件一，约定：兹有买受人购买出卖人位于北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号的房屋，《房屋所有权证》/《不动产权证书》编码为：6XXX，房价款为252万元。双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。2016年11月28日，胡福向陈庆华、徐海晶支付2万元定金。2016年12月13日，胡福向陈庆华、徐海晶支付购房款111万元（不含定金2万）。2016年12月28日，陈庆华、徐海晶办理完成涉案房屋的解押手续。解押后十个工作日（2017年1月13日），双方未办理过户手续及尾款的支付。期间，兴商地产工作人员通知买卖双方根据建委的要求过户需要通过资金监管的方式办理，买卖双方需持有北京农商银行账户，陈庆华有北京农商银行的账户；2016年2月18日左右，胡京立在兴商地产工作人员陪同下开设了北京农商银行卡，作为资金监管账户。2017年3月2日，买卖双方约定办理涉案房屋的网签手续，因陈庆华银行卡问题未办理成功；2017年3月9日，陈庆华、徐海晶与胡福以胡京立为买受人办理了涉案房屋的网签手续，并在建委建立了资金监管账户，胡京立予以认可。2017年3月20日，兴商地产向陈庆华告知胡福已准备好房款，要求办理过户。2017年3月22日，陈庆华、徐海晶将《关于解除房屋买卖合同的通知》送达到兴商地产，并通过电话告知胡京立上述通知的内容。胡福于2017年3月30日收到上述通知书。2017年10月23日，胡福将剩余尾款139万元交至北京市昌平法院案款账户。经查，陈庆华、徐海晶在房屋办理完解押手续后多次通过兴商地产催促胡福办理房产过户及尾款支付手续。胡福在2016年1月13日未准备好尾款，2017年3月20日准备好尾款。胡福首次要求陈庆华、徐海晶办理房屋过户并要求支付尾款是在2017年3月20日以后。买卖双方及兴商地产均表示不能确定兴商地产何时通知买卖双方根据建委要求需要通过资金监管方式办理后续的尾款支付和过户手续。。另查，胡福、陈庆华、徐海晶均认可，除将涉案房产过户到胡京立名下外，合同约定的买受人权利义务均由胡福享有或负担；胡京立同意将涉案房产过户至其名下。案件审理过程中，胡福表示合同约定的根本违约情况下按照合同总价款的20%计算违约金约定过高，请求降低，合同约定的其他违约条款中约定的违约金计算方式合理；陈庆华、徐海晶表示合同约定的违约金计算方式均合理。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证复印件、通话录音、《解除房屋买卖合同通知书》、网签结果查询单、贷款还清证明、短信记录、北京市昌平区人民法院案款收据等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人兴商地产经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2016年11月8日，胡福与陈庆华、徐海晶签订了《存量房屋买卖合同》，胡京立虽未在合同上签字，但根据合同的实际履行情况，胡京立亦为买受人之一；现买卖双方均认可除将涉案房产过户到胡京立名下外，合同约定的买受人权利义务均由胡福享有或负担，本院对此不持异议。上述买卖合同系合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。关于胡福、胡京立是否构成根本违约一节。根据《北京市存量房屋买卖合同》第二条第4项的约定，自办理抵押注销登记手续之日起10个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将剩余房款一次性支付给出卖人；买受方逾期付款30日则构成根本违约。出卖人陈庆华、徐海晶在2016年12月28日办理完成涉案房屋的解押手续，双方应于2017年1月13日办理涉案房屋的过户及尾款交付手续。在涉案房屋办理完解押手续后陈庆华、徐海晶多次要求办理房屋过户，因胡福未在合同约定的付款期限内备齐款项而未依约履行，直至2017年3月20日胡福才表示其已备齐款项并要求过户，胡福逾期付款的行为已构成根本违约。胡福对此提出如下抗辩事由1.按照合同约定，办理过户与支付付尾款应同时进行，双方未确定过户日期也未实际办理房屋过户，故其可不支付尾款。本院认为，虽然合同约定了办理房屋过户与支付尾款应同时进行，但此前，买受人应先行备齐房款。本案中，陈庆华、徐海晶在解押完成后多次催促对方要求办理房屋过户，未办理过户的原因是胡福不能付款。庭审中，胡福明确表示其在2017年3月20日才备齐尾款，故在2017年3月20日前，陈庆华、徐海晶不与其办理过户手续并无不当，胡福的该抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳；2.胡福同时主张，网签是过户的前置条件，没有网签自己就不需要支付尾款。本院认为，双方在合同中并未就网签的时间予以约定，根据交易习惯，采用全款方式交易的房屋买卖合同中，网签通常在具备过户条件前予以办理。本案中，因胡福未备齐尾款致无法办理过户，才致双方并未办理网签，胡福的该项抗辩事由无事实和法律依据，本院不予采纳。故胡福逾期付款的行为已构成根本违约。关于陈庆华、徐海晶是否具有合同解除权一节。胡福逾期付款的行为已构成根本违约。在2017年3月9日双方办理网签之前，陈庆华、徐海晶具有合同解除权；但是在办理网签当日，陈庆华、徐海晶以实际行为表示继续履行合同的意思，应视为其放弃合同解除权，同意继续履行合同。从2017年3月9日起至2017年3月20日胡福明确表示其备齐款项并要求过户，该期间未满30日，陈庆华、徐海晶亦未重新取得合同解除权，故对于其主张确认双方签订的买卖合同已经解除并因此主张房屋总价20%违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。双方应当继续履行合同，胡福、胡京立请求将涉案房屋过户到胡京立名下、并于过户当日向陈庆华和徐海晶支付剩余房款、陈庆华和徐海晶收到房款后交付房屋的主张有合同依据本院予以支持。关于陈庆华、徐海晶是否有权主张胡福支付逾期付款违约金及胡福、胡京立是否有权要求陈庆华、徐海晶支付逾期过户违约金一节。如前文所述，胡福逾期付款的行为已构成根本违约，在合同继续履行的情况下，陈庆华、徐海晶主张预期付款违约金有合同依据，本院予以支持。关于逾期期限，陈庆华、徐海晶主张应当自2017年1月13日起至实际支付之日止，胡福不予认可。本院认为，在2017年3月20日胡福已明确表示备齐尾款要求继续履行合同，陈庆华、徐海晶拒绝继续履行合同，故其主张逾期付款违约金计算的期限应自2017年1月14日起至2017年3月20日止，对于其主张中合理的部分本院予以支持，过高部分不予支持。另，因胡福先前的违约行为导致合同逾期履行，并使双方对于合同是否应当继续履行产生争议，逾期过户的过错主要在胡福，故其主张逾期过户违约金的主张本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡福、胡京立与被告陈庆华、徐海晶继续履行二〇一六年十一月八日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告陈庆华、徐海晶于本判决书生效后七日内配合原告胡福、胡京立将北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋过户到原告胡京立名下；过户当日原告胡福向被告陈庆华、徐海晶支付购房款139万元。三、被告陈庆华、徐海晶收到全款后三日内将北京市昌平区XX小区X号楼X层X单元XXX号房屋交付给原告胡福。四、驳回原告胡福、胡京立其他诉讼请求；五、反诉被告胡福于本判决生效之日起七日内支付反诉原告陈庆华、徐海晶逾期付款违约金45870元。六、驳回反诉原告陈庆华、徐海晶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26960元，由原告胡福负担，已交纳。反诉案件受理费15496元，由反诉原告陈庆华、徐海晶负担已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张祎慧代理审判员  索 焱人民陪审员  窦振利二〇一七年十月三十一日书 记 员  扈艳杰