辽宁省营口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽08民终1440号上诉人（原审原告）：盛芝珍，女，1969年4月8日出生，汉族，黑龙江省塔河县人，住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口龙江房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：秦培德，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙大为，盖州市兴辰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：陶祉凝，女，1989年9月23日出生，满族，营口市人，住所营口市西市区。被上诉人（原审第三人）：秦世禹，男，1989年1月13日出生，锡伯族，营口市人，现住营口市西市区。上诉人盛芝珍因与被上诉人营口龙江房地产开发有限公司、陶祉凝、秦世禹买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院（2018）辽0803民初1284号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。盛芝珍上诉请求：1、撤销辽宁省营口市西市区人民法院（2018）辽0803民初第1284号民事裁定书，将此案发回重审或依法改判。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审裁定认定事实不清，程序违法。第一、上诉人在原审中主张的是四个诉讼请求，其中第一、二项诉讼请求是请求法院确认合同效力，属于法律上的确认之诉。而第三项要求交付房屋及第四项要求支付违约金的请求，则属于法律上的给付之诉的性质。确认合同效力，这是法院或仲裁机构的职责权限。涉案房屋存在司法查封而导致无法履行合同，这并不影响法院对合同效力的确认。房屋存在查封可能导致合同无法履行，但不能成为确认合同效力的阻却事由，更不应该成为确认合同效力的条件。原审将上诉人要求确认合同效力的请求与事实与要求交付房屋支付违约金的请求和事实相混淆，且原审判决法院认定部分并未对确认合同效力的诉讼请求进行论述及认定，显然是认定事实不清。第二、对于上诉人主张的第一、二项确认合同效力的请求，这属于原审法院的受案范围。法院在查明事实基础上，或是支持诉讼请求，或是驳回诉讼请求，但有一个法律原则，那就是必须适用实体判决作出裁判，而不应当是适用程序上的裁定驳回起诉。而对于上诉人主张的第三、第四项履行合同及违约金的请求，法院根据涉案房屋存在查封情况，若该情况确实阻碍开发商交付义务的履行，鉴于这种开发商不可抗拒因素，对于此部分请求，法院可以在判决书中，可以一并作出驳回。第三、及第四项诉讼请求的判决结果，完全用不到，也不应该用程序性质的裁定驳回起诉，原审裁定程序违法。二、上诉人主张与原审被告签订的《售商服楼住宅协议》合法有效，及主张原审第三人与原审被告签订的商品房买卖合同无效，事实清楚，证据充分。第一、依据生效的营口市中级人民法院做出的（2016）辽08刑初46号刑事判决认定的事实，证明原审第三人与原审被告签订的商品房买卖合同是为了非法集资而编造的担保性质的虚假购房合同。按照法律规定，为非法集资而签订的实质担保性质的商品房买卖合同无效。第二，上诉人与原审被告签订的《售商服楼住宅协议》系双方真实意思，符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条之规定，属于合法有效的商品房买卖合同，且己支付全款，对于这一事实，开发商予以认可，且（2016）辽08刑初46号刑事判决书也证明了上诉人签订的《售商服楼住宅协议》是真实的，所以，上诉人与原审被告签订的《售商服楼住宅协议》有效，原审第三人与原审被告签订的《商品房买卖合同》无效，事实清楚，证据确凿，法律依据充分。三、原审适用法律错误，原审裁定适用的《民事诉讼法》第124条三款的规定驳回原审原告的起诉，显然是属于适用法律错误。上诉人向原审法院提起的确认合同效力之诉中，无论是案件当事人住所地涉及的地域管辖，还是标的额涉及的级别管辖，原审法院对本案都具有管辖权。并且上诉人诉讼请求之一是确认合同效力，这本身就是属于原审法院受理的范畴。上诉人并没有请求原审法院确认对涉案房屋的所有权，只是请求确认商品房买卖合同效力。而确认合同的效力，显然不属于营口市中级法院执行程序中受理的案外人异议的范畴。对涉案房屋查封的原审适用《民事诉讼法》第124条三款规定驳回原审原告的起诉，显然不妥。营口龙江房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、上诉人应属于刑事案件的被害人，无权要求解除他人合同，应按照民事程序要求返还财产；2、上诉人应提供向我公司转账汇款凭证，证明我公司已收到相应房款；3、上诉人提供的《售商服楼住宅协议书》内容不真实，其中此款已付清等内容均为后填，并且面积单价计算与付款数额不一致。可以看出相关内容为后填写，所以我方不认可。上诉人提供的收据还有发票，说明我公司并未实际收到以上房款，应向非法集资人要求返还。秦世禹辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。其余同龙江房地产的答辩意见一致，另补充，对房屋买卖合同的真实性有异议。陶祉凝未发表答辩意见。盛芝珍向一审法院起诉请求：1．确认陶祉凝、秦世禹与被告签订《商品房买卖合同》无效，确认原告与被告签订的合同、协议有效；2．被告将房屋验收合格后交付给原告；3．被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。一审法院认定事实：1．被告系沿海家园小区的房地产开发商，于2010年8月31日取得案涉房屋所属开发项目的商品房销预售许可证。2.2010年5月6日，原、被告签订两份《售商服楼住宅楼协议书》，约定原告分别以单价3,500元共计291,400元购买被告开发的位于沿海家园（住宅）楼壹户1号楼4单元202室，面积为83.27㎡房屋和以单价5,000元共计36.5万元购买被告开发的位于沿海家园（住宅）楼壹户1号楼1楼8号，面积为73㎡房屋（即营口市西市区新和大街63-20号和甲3号）。协议备注栏中注明“钱款已付清，办照前换正式合同；此屋面积以房产测绘面积为准，多退少补”。原告于当日向被告给付购房款，被告向原告开具编号为“0005565”、“0005566”收款收据，金额为共计65.64万元，收款事由为购楼款。2011年1月9日，原、被告签订《售商服楼住宅楼协议书》，约定原告以单价5,012.53元共计12万元购买被告开发的位于沿海家园65甲车库1层甲1号车库，面积为23.94㎡。协议备注栏中注明“钱款已付清，办照前换正式合同；此车库西面北数第一个”。原告于当日向被告给付购房款，被告向原告开具编号为“0005510”收款收据，金额为12万元，收款事由为购楼款。2011年4月12日，原、被告签订两份《售商服楼住宅楼协议书》，约定原告分别以单价5,199.67元共计135,035.42元购买被告开发的位于沿海家园63乙车库1层甲20号车库，面积为25.97㎡和以单价5,199.67元共计114,964.7元购买被告开发的位于沿海家园63乙车库1层甲8号车库（4号楼1楼北面西），面积为22.11㎡。协议备注栏中注明“钱款已付清，办照前换正式合同；此车库为4号楼一层南面西数第一个车库，甲方负责装修”和“钱款已付清，办照前换正式合同；此车库为4号楼一层北面西数第一个车库，甲方负责装修”。原告于当日向被告给付购房款，被告向原告开具编号为“0005527”、“0005528”收款收据，金额共计25万元，收款事由为购楼款。被告至今既未与原告签订商品房买卖合同也未向原告交付约定的房屋。3.2013年4月16日，陶祉凝与被告签订《商品房买卖合同》，约定陶祉凝以单价每平方米1,500元共计124,530元购买被告开发的位于营口市西市区新和大街63-20号、面积83.02㎡房屋，合同第六条约定陶祉凝一次性付款；第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用。被告向陶祉凝开具收款收据，上述房屋在房产部门办理登记分别备案在陶祉凝名下。2012年10月8日，被告时任法定代表人韩振科向秦世禹借款100万元用于企业经营，并以被告开发、位于营口市西市区新和大街其中包括63-甲3号的四套房屋作为抵押物与秦世禹签订《房地产抵押借款合同》，约定：被告以上述房屋担保借款本金、利息、综合费用、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的原告代垫费用和其它费用；借款期限自2012年10月8日至2012年12月8日（借款的实际放款日以借据为准）；自放款之日起按月计算利息和综合费用，借款月利率50‰，被告于每月8日前缴付利息和综合费用合计5万元；合同生效后被告有义务在五日内协助秦世禹到不动产登记部门办理抵押登记，否则承担违约责任。因上述抵押物尚处于在建状态，被告与秦世禹遂以签订商品房买卖合同并在不动产登记部门办理预售备案登记的方式作为抵押担保，被告向秦世禹开具上述抵押物的收款收据。4．被告因刑事犯罪经营口市中级人民法院作出（2016）辽08刑初46号刑事判决，该判决已生效。在该判决中认定陶祉凝系刑事案件中陶永生为代表的集资参与人，在判决所附《王晓亮及龙江房地产公司投资人名单及借款数额明细表》中记载，陶永生参与借款数额250万元，返还本息数额85万元，未返还数额165万元。判决第四项“在案扣押、查封被告单位龙江公司及王晓亮的财产按比例返还各集资参与人，不足部分，责令被告单位龙江公司及王晓亮予以退赔，分别返还各集资参与人”。5．涉案房屋均已分别被营口市中级人民法院、大连市中级人民法院和本院查封，经本院释明后，原告不变更诉讼请求。一审法院认为，由于涉案标的物即房屋已被人民法院查封，因此原告关于要求合同继续履行的诉讼请求在法律上属于履行不能，在原告不变更诉讼请求的情形下，其应当依据民事诉讼法第227条规定向采取查封措施的人民法院提出异议。一审法院裁定：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百四十四条规定，裁定如下：驳回原告盛芝珍的起诉。本院认为，原审以上诉人应依据民事诉讼法第227条规定向采取查封措施的人民法院提出异议为由驳回上诉人的起诉，适用法律不当。确认合同效力并不一定可以取得物权，上诉人提出要求确认合同效力的诉请与执行案件互不影响，在上诉人的起诉符合法律规定的相关条件的情况下，应当依法对当事人的相应诉讼请求进行实体审理，给予明确裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销（2018）辽0803民初1284号民事裁定；二、本案指令营口市西市区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二〇年五月六日法官助理宫剑书记员韩璐