福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第714号 原告：黄开鸥，男，汉族，1972年11月14日出生，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱静，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：郭含清，女，汉族，1962年8月22日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈光华，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琳，福建合众天成律师事务所律师。 第三人：福州裕明鑫物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：朱庆辉，总经理。 委托诉讼代理人：蔡铭铭，福建凯峰律师事务所律师。 原告黄开鸥与被告郭含清、第三人福州裕明鑫物业管理有限公司（以下简称裕明鑫公司）返还原物纠纷一案，本院于2014年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐敏峰、被告委托诉讼代理人陈光华、第三人委托诉讼代理人蔡铭铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄开鸥向本院提出诉讼请求：1.判令被告从坐落于福州市鼓楼区附属间及单元、附属间内搬离；2.判令被告向原告支付自2013年10月16日起上述两套房屋占用使用费，按月2250元、月1800元计算，暂计算至2013年12月31日，共计人民币10125元，实际计算至被告搬离之日止；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2007年5月与开发商福建南榕房地产开发公司签署购买福建省福州市鼓楼区附属间及单元、附属间的房屋买卖合同，并于2013年7月完成了房屋产权及土地使用权登记手续。后原告获悉，被告长期且无偿的居住在两套房屋内。原告认为，原告与开发商签订了房屋买卖合同且在相关部门办理了房产登记手续，原告对该两套房屋依法享有所有权。被告长期且无偿的居住在内，严重的侵害了原告的房屋所有权。依据《物权法》第4条、第35条之规定，被告应当停止侵害、排除妨碍，搬出两套房屋。依据《物权法》第37条之规定，被告应当向原告支付自原告委托律师向被告发出律师函之日（即2013年10月16日）至实际搬离原告所有的两套房屋之日止的占用使用费。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郭含清辩称，一、被告通过福建省工商局调查到南榕公司于2000年注销，因此2007年不可能与原告签订房地产买卖合同。二、由于南榕公司欠了福州裕明鑫公司的物业费，其用诉争两套商品房折抵，而裕明鑫公司欠被告35万元，就将这两套房产折抵给被告。且签订协议后，被告一直居住诉争屋13年。因此，诉争屋的实际所有权人是被告。三、退一步说，即使像原告诉请中所称的，但是至今已7年了，也没有任何人告知被告。直到2013年原告通过律师函的方式通知且要求被告搬离。综上，原告所述不符合常理。即使诉争屋不属于被告所有，但是已经入住了13年，根据《合同法》的规定，房屋买卖必须通知承租人，承租人也享有优先购买权。然而，在未告知被告的情形下，原告与南榕公司签订的房地产买卖合同无效。另，被告提交福州市中级人民法院（2016）闽01民终2450民事判决书判决原告与南榕公司签订的房屋购买合同是无效的。因此原告的诉请缺乏依据应当予以驳回。 第三人裕明鑫公司辩称，一、本案涉案两套房屋为第三人依物业合同于1999年以甲方（开发商，包括南榕公司）抵扣物业基本金的方式取得。二、南榕房地产开发有限公司于2003年11月被福州市工商行政管理部门依法吊销企业执照导致无法涉案两套房产一直没有办证。三、本案原告方取得的房产证存在如下问题：1、2007年原告黄开鸥和南榕公司订立《商品房买卖合同》前南榕公司已于2003年11月被依法吊销《企业法人营业执照》。依法不得从事经营活动，仅应以清算组名义办理相关清算手续，同时，公司的营业执正副本和公章均被依法收缴，因此不可能再有任何经营行为，否则即为违法。因此，南榕公司一方面将一房两卖，另一方面与原告的买卖行为因违反法律规定而无效。2、本案原告的购房受让价格离奇，2007年市区房价均在7000以上，而本案售价仅为3300元，与市场正常价格相差一倍以上，显然不是正常的商品房销售行为。综上所述，第三人认为，本案涉案房屋早于1999年以合法合同的形式转让给第三人并实际交付至今，只是因开发商的原因无法办证，因此以合同方式作价抵扣物业基本金的方式进行转让的行为是合法有效的，且已实际履行十多年，因此该转让行为应当得到法律的支持。本案南榕公司在丧失企业主体资格和经营资格的前提下进行违法的经营活动，骗取相关部门颁发房屋产权证和土地使用权证，应当认定该行为无效。建议法庭依据事实和法律，依法驱回原告的诉讼请求。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.居住证明，证明：被告居住在原告所有的房屋内的事实； A2.房屋产权证，土地使用权证，证明:原告系被告所住房屋权利人的事实； A3.律师函，挂号信回执，证明:原告要求被告搬离原告所有的两套房屋的事实； A4.租金证明，证明:原告主张占用使用费的金额依据。 A5.企业资信查询，证明:原告与福建南榕房地产开发公司签订的房屋买卖合同，对方主体资格存在，系合法有效的合同。 被告郭含清对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1的真实性及证明对象均无异议。对证据A2的形式真实性无异议，对合法性有异议，南榕公司已经注销了，且在南榕公司和原告的交易过程中没有告知被告，违反了《合同法》的规定，出租方处分房产时应当告知承租方，在同等条件下，承租方享有优先购买权。因此，原告与南榕公司签订的商品房买卖合同无效。对证据A3的真实性无异议，对合法性有异议。对证据A4的真实性和合法性无异议，对内容有异议，需进一步调查。对证据A5的形式真实性无异议，对证明对象有异议。1、原告没有证据证明其与签订的南榕公司系福州市工商局注册的。2、从开发的时间看，该公司应该是在福建省注册的南榕公司，是南京军区投资的。3、从原告提交的证据看，福州市注册的南榕公司属于吊销未注销状态，按照企业法人登记管理条例，设立的是非公司制的企业法人。根据企业法人登记管理案例的规定，该公司已经被吊销执照，就视为法人资格和经营资格已经灭失。因此，也不可能与原告签订房地产买卖合同，即使签订了合同也无效。 第三人裕明鑫公司对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1的真实性无异议。对证据A2的形式真实性无异议，但是程序有瑕疵，办证的程序违法。对证据A3-A5的真实性均无异议。 被告郭含清向本院提交了下列证据： B1.注销内资企业登记基本情况表，证明：诉争屋的开发商福建南榕房地产开发公司已于2000年3月6日注销； B2.《内资企业登记基本情况表》； B3.福建裕明鑫物业管理有效公司出具给被告的《协议》； 证据B2-B3共同证明：福州裕明鑫物业管理有限公司为合法企业，其因无法偿还借款，已将诉争屋于2000年抵给被告处置，被告依约享有占有、使用、处置、收益的权利。 B4.物业费收款收据； B5.自来水开户、缴费凭证及电费通知单； B6.有线电视开户及缴费凭证； B7.小区卫生费缴费凭证； B8.邻居出具的《证明》； B9.妹妹郭含冰的《证明》及其孩子入学证明； 证据B4-B9共同证明：1、福州裕明鑫物业管理有限公司系诉争屋小区物业管理公司。2、被告已依照与福州裕明鑫物业管理有限公司出具的《协议》于2000年实际占有，并入住使用诉争屋至今，长达15年之久。 原告黄开鸥对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性无异议，与本案无关。原告不是与证据中的南榕公司签订合同。对证据B2的真实性无异议，仅能证明该公司经营范围为物业管理。对证据B3的真实性无法确认，裕明鑫公司无权处分，协议倒数第二行陈南春系被告的前夫，同时也是裕明鑫公司负责小区的管理经理，因此，该协议为夫妻双方转移债权债务的方式，已达到侵占他人财产的事实。因此，如该协议有效，须有南榕公司出具的同意担保的法律文书。目前白水塘小区业委会就该小区协议效力提出民事诉讼。对证据B4-B8的真实性无异议，足以看出被告侵权时间长达十几年，只不过之前侵犯的是南榕公司的权利，但不能说明被告已经取得了房屋的实际权利。对证据B9中台湾地区的护照，因印有“中华民国”字样，故对其不予认可，不发表质证意见。对公安部出具的护照的真实性予以认可，但与本案无关。对毕业证、学籍卡、学籍证明、被告妹妹出具的证明的真实性予以认可，但与本案无关。结合被告所有证据，原告认为被告不能证明其占有该套房屋的合法性。 第三人裕明鑫公司对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1-B2的真实性均无异议。对证据B3的真实性无异议，公章是我们公司的。由于时间太久，我司的法定代表人也进行了变更，所以当时具体的情况我们不清楚，正在查实，但是能肯定的是诉争屋我们是转给了郭含清。对证据B4-B9的真实性均无异议。 第三人裕明鑫公司向本院提交了下列证据： C1.补充协议，证明：我司取得诉争房屋有合同依据，也支付了款项，并实际取得了房屋。 原告黄开鸥对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1的真实性无法核实，是第三人单方陈述。即使补充协议是真实的，也不能对抗原告取得房屋所有权人要求被告办理的事实，同时，第三人办理房产证的程序错误也不是本案无关。这份补充协议只是针对之前的物业，不能证明它的占有是合法有效，目前房屋权证是合法有效，原告有权要求被告办理诉争房屋。 被告郭含清对第三人提交的上述证据材料质证认为，对证据C1的真实性无异议，进一步证明了被告合法占有本案诉争屋。 根据被告的申请，本院依法调取了《商品房买卖合同》两份、发票两份、《企业法人申请变更登记注册书》，原告黄开鸥对此质证认为，对《商品房买卖合同》、发票均无异议，证明了原告取得诉争房产是通过买卖取得的，合法有效。工商登记南榕公司并非是被告所称的已经注销的南榕公司。被告郭含清对此质证认为，对工商登记无异议，该证据证明了福建省南榕公司和福州市南榕公司为同一个主体。对企业法人吊销证明无异议，证明了南榕被吊销执照，企业法人终止，南榕公司于2003年已经终止，2007年不可能与原告签订商品房买卖合同。对商品房买卖合同、发票的真实性和合法性有异议，南榕公司已经于2003年被吊销，企业法人终止，不可能与原告签订合同，即使签订了，但是该合同属于违法签订，属于无效合同。两份合同的第二页的联系电话是七位数，福州市的固定电话已经于2004年变为八位数。买卖合同的关键条款对面积的确认等条款均被删除，不符合常理，而且在没有约定交房时间的情况下，合同约定如期交付使用，以及约定了第15条，从而看出合同的真实性和合法性有问题。第三人裕明鑫公司对此质证认为，一、同意被告的意见。行政处罚决定书是2003年做出的，企业法人吊销，无经营权，且合同中签字的不是法人代表，属于何人无法得知。二、原告的成交价为3300元，与2007年的市场成交价七千多元差距很大。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1-A4，被告提交的证据B1-B8、B9中的证明，第三人提交的证据C1均有原件佐证，其真实性本院予以确认，上述证据材料可以作为本案定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 2007年5月6日，原告黄开鸥与福建南榕房地产开发公司签订了编号ＧＦ-2000-0171（ＭＦ-2000-ＮＯ.0704229）《商品房买卖合同》、编号ＧＦ-2000-0171（ＭＦ-2000-ＮＯ.0704230）《商品房买卖合同》，购买位于福州市鼓楼区附属间，和2号楼单元、附属间房产。上述两套房产现登记于原告黄开鸥名下，分别于2013年7月4日、2013年7月10日取得房产证。 2000年4月20日，第三人出具协议一份，载明：福州裕明鑫公司于99年4月15日向郭含清同志暂借人民币叁拾伍万元整。现因周转困难，决定将在本市白水塘小区2号楼两套房子抵押给郭含清，作为欠款叁拾伍万元，该两套房子由郭含清自己处理，本公司无权干涉。被告郭含清于2000年7月份入住上述房产，并缴纳相关水电、卫生等费用。 2013年10月16日，原告委托律师向被告郭含清发送律师函，要求被告收到此函后与原告律师协商处理方案，逾期将进入诉讼程序办理此案。 另查，郭含清于2014年7月29日在本院起诉福建南榕房地产开发公司、黄开鸥房屋买卖合同纠纷，要求确认两被告于2007年5月6日签订的上述两份商品房买卖合同无效。本院于2015年11月30日作出（2014）鼓民初字第3356号民事判决，确认两份商品房买卖合同无效。黄开鸥不服该判决，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2016年11月20日作出（2016）闽01民终2450号民事判决，驳回上诉、维持原判。该判决已于2017年7月6日生效。 郭含清与福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心、黄开鸥不服土地所有权处理决定纠纷一案亦在审理过程中。 再查，福州市工商行政管理局于2003年11月10日作出榕工商注吊[2003]第4143号行政处罚决定书，决定吊销福建南榕房地产开发公司的《企业法人营业执照》，分支机构一并吊销，债权债务由主管部门或清算组负责清理，撤销注册号、收缴执照正、副本和公章，企业法人终止。 本院认为，根据（2014）鼓民初字第3356号民事判决和（2016）闽01民终2450号民事判决中的法院认定及判决结果，原告和福建南榕房地产开发公司之间签订的作为不动产物权登记基础的涉诉两套房产的商品房买卖合同被判决认定无效，原告黄开鸥现虽持有涉诉两套房产的房屋所有权证和土地使用权证，但不动产登记簿和权利证书中的记载与真实权利状态可能不符，存在争议，被告提交的证据证明其居住在涉诉房产内存在一定的合法性，故原告现诉请被告办理涉诉房产及支付房屋占有使用费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告黄开鸥的诉讼请求。 本案案件受理费20101元，由原告黄开鸥负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年十月二十五日 书 记 员  林晶晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。