济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5668号原告：山东力高房地产开发有限公司，住济南市。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：吕昂，北京德恒（济南）律师事务所。被告：吕少红，女，1977年10月8日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：郝华斌，男，1969年7月3日出生，汉族，山东群雄新型建材科技有限公司职工，住济南市。原告山东力高房地产开发有限公司与被告吕少红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东力高房地产开发有限公司的委托代理人吕昂、被告吕少红的委托代理人郝华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东力高房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令吕少红继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，及时办理房屋不动产权证；2、请求判令吕少红依照《商品房买卖合同》的约定支付承担逾期办理抵押登记的违约金17800元；3、请求判令吕少红承担本案全部诉讼费用及律师费。事实和理由：2009年6月8日，山东力高房地产开发有限公司与吕少红签订《商品房买卖合同》，吕少红购买由山东力高房地产开发有限公司开发的假日丽景1-3-1102室，该房屋于2011年2月26日交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》，山东力高房地产开发有限公司应于房屋交付后180内，将办理权属登记需由山东力高房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。然而自房屋交付至今，经山东力高房地产开发有限公司多次催告，吕少红一直未向山东力高房地产开发有限公司提交办理产权登记手续的资料，山东力高房地产开发有限公司于2016年10月18日就逾期未提交资料以办理产权登记手续一事向吕少红发函，吕少红仍未依约提交资料办理产权登记手续。双方签订的《补充协议》第九条关于产权登记（补充合同第十五条）的约定，如因买受人的原因导致的不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担延期办证的违约责任，一切后果由买受人承担；买受人应在出卖人通知后20个工作日内办理完毕房产抵押登记手续，并提供所有应由买受人提供的办理房产抵押登记手续的材料，否则买受人按日向出卖人支付100元的违约金。自山东力高房地产开发有限公司2016年11月18日委托律师向吕少红发出律师函至吕少红收到，按照合同约定的20个工作日后即2016年12月23日起算，暂计至2017年6月19日，共计178天，违约金为17800元。因此，请求法院依法查清事实，判令吕少红：1、继续履行合同约定，及时办理房屋不动产权证；2、判令山东力高房地产开发有限公司支付逾期办理房产抵押登记违约金17800元；3、承担本案诉讼费和律师费。吕少红辩称，我打算尽快办证，但是我不同意缴纳违约金，因为我没有收到山东力高房地产开发有限公司催促办证的律师函，其向我寄送邮件的地址（山大路百脑汇416室），我在四五年前就不再那里居住了，我现在就居住在力高的小区，山东力高房地产开发有限公司应该知道我的住所，所以我不同意缴纳违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕少红与山东力高房地产开发有限公司于2009年6月8日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由吕少红购买位于济南市假日丽景1号楼3单元1102室的涉案房屋。该房屋的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2009）133。合同及补充协议签订后，吕少红按约定付清了购房款491979元，山东力高房地产开发有限公司交付了涉案房屋。另查明，吕少红与山东力高房地产开发有限公司签订补充协议，合同补充协议第十条约定“出卖人有权委托代理公司为买受人代办产权证及土地证，所发生的抵押费、登记费、契税等全部费用由买受人承担。如买受人未按出卖人通知的时间前来缴齐相关费用并提交所有需由买受人提供的办理产权的资料，出卖人不承担延期办证的违约责任，一切后果由买受人承担；买受人应在出卖人通知后20个工作日内办理完毕房产抵押登记手续，并提供所有应由买受人提供的办理房产抵押登记手续的材料，否则买受人按日向出卖人支付100元的违约金”。再查明，山东力高房地产开发有限公司于2016年10月18日以律师函的形式向吕少红以特快专递形式邮寄通知，要求其按合同约定前来缴齐相关费用并提交所有需由买受人提供的办理产权的资料，吕少红于2016年10月26日由本人签收此邮件，按照合同约定吕少红应于2016年11月23日前履行上述义务，但至今未予履行，截止到2017年6月19日，共219天，合同约定，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付100元的违约金，吕少红应按合同约定应支付山东力高房地产开发有限公司因逾期办理房屋抵押登记的违约金为100元×219天=21900元（暂计至2017年6月19日）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中涉案房屋已取得商品房销售许可证，吕少红与山东力高房地产开发有限公司自愿签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。对于山东力高房地产开发有限公司要求吕少红履行办理房屋不动产权证义务的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，本案中，办理房屋所有权证需要吕少红交纳相关契税及费用等，还需提供相关的资料，这些工作在吕少红不配合情况下，他人是无法代其完成的，因此，该情况可以理解为“债务标的不适于强制履行的情形”，在此情况下，山东力高房地产开发有限公司要求吕少红办理房屋产权证，本院不予支持，对此山东力高房地产开发有限公司可以寻求其他法律途径予以救济。关于违约金及赔偿因维权支付的律师费的诉讼请求，根据合同补充协议第九条的约定，山东力高房地产开发有限公司以律师函的形式向吕少红邮寄过催办通知，要求其及时办理产权登记、抵押登记的相关事宜，根据双方约定，山东力高房地产开发有限公司已尽到通知的义务。吕少红未在约定期限内缴齐相关费用、提交办证资料，配合开发商办理房屋抵押登记手续，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。吕少红辩称该特快专递未收到，与山东力高房地产开发有限公司提供的邮件查询回单不符，对该辩称不予采信。本案中，在合同中双方对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有明确约定，该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，故山东力高房地产开发有限公司要求吕少红承担违约金17800元的主张，本院予以支持；对山东力高房地产开发有限公司主张吕少红承担律师费的诉讼请求，本院认为，该项支出系由于山东力高房地产开发有限公司聘请律师诉讼导致，不是因对方违约导致的必然损失，合同对该损失的承担未予约定，故对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吕少红于判决生效之日起十日内支付原告山东力高房地产开发有限公司因逾期办理房屋抵押登记的截止到2017年6月19日的违约金17800元；二、驳回山东力高房地产开发有限公司关于赔偿律师费损失21179元的诉讼请求；三、驳回原告山东力高房地产开发有限公司关于要求被告吕少红办理房屋不动产权证的诉讼请求；四、驳回原告山东力高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币245元，减半收取人民币122.5元，由被告吕少红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  温进才二〇一七年十月二十六日书记员  申梓诺