北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2278号上诉人（原审被告）：北京湘兆丰商贸中心，住所地北京市丰台区岳各庄671号院内。法定代表人：郑洁，总经理。委托诉讼代理人：黄乔稳，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘会丽，北京德怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张庆禄，男，1954年12月15日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。原审第三人：北京四海成龙商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇新建三村委会东1000米。法定代表人：郭洁，董事长。委托诉讼代理人：杨英岚，男，北京四海成龙商贸有限公司员工。上诉人北京湘兆丰商贸中心（以下简称湘兆丰中心）因与被上诉人张庆禄及原审第三人北京四海成龙商贸有限公司（以下简称四海成龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初16705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人湘兆丰中心之法定代表人郑洁及委托诉讼代理人黄乔稳、刘会丽，被上诉人张庆禄，原审第三人四海成龙公司之委托诉讼代理人杨英岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘兆丰中心上诉请求：撤销一审判决，改判我中心不支付张庆禄房屋占有使用费130000元及利息200元，或将本案发回一审法院重审，或裁定驳回张庆禄起诉；本案一、二审诉讼费由张庆禄承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。张庆禄自认收到涉案房租款是310800元，而非290000元。一审庭审笔录记载张庆禄对我中心提交的房租款明细表除第9笔30000元不认可外，其余均认可并确认收到，张庆禄提交的银行明细也清晰记载其收到除第9笔30000元之外其他的14笔款项共计310800元。厂房租赁合同书并未加盖我中心印章，该租赁合同未成立，且张庆禄自认和郑洁成立租赁关系，与我中心无租赁关系。涉案房屋的实际使用时间截止至2017年2月17日，并非2017年11月30日，张庆禄自认的截止时间是2017年8月底。一审法院认定张庆禄与郭洁签订补充协议和收回房屋没有证据支持，且原合同主体是四海成龙公司并非郭洁，收回房屋后张庆禄也并未与我中心成立租赁关系。我中心提交的“湘兆丰名义已付张庆禄房租款明细表”中写的很清楚，该证据并不代表我中心认可与张庆禄成立租赁合同关系，该证据用于证明张庆禄重复收租的事实，一审法院断章取义。2.一审法院遗漏关键事实。就涉案租赁物的来源和权属问题，没有追加北京市大兴区西红门镇新建三村民委员会作为第三人参加诉讼。对我中心申请调取涉案房地产腾退档案的请求未予准许。对张庆禄与四海成龙公司的租赁合同及相关收租数额未查明。对我中心与四海成龙公司的租赁关系未查明。对张庆禄是否存在多份租赁合同关系及是否双重收租的事实未查明。对涉案房屋的建设问题、有无合法手续，土地权属及房屋权属，张庆禄有无权利收租等未查清。3.一审法院适用法律严重错误。一审法院认定张庆禄与我中心成立租赁法律关系，适用法律严重错误。一审法院认定合同无效并判令我中心给付房屋占有使用费和利息，无事实及法律关系。特别是其中2017年9月1日至2017年11月30日期间的使用费，因不存在我中心使用的事实，一审判决我中心支付该费用显系错误。张庆禄辩称，同意一审判决，不同意湘兆丰中心的上诉请求。1.关于我已收取租金的数额问题。第一年租金200000元已我收到，第二年共收到租金90000元。湘兆丰中心提供的银行流水上，前14笔都发生在2017年2月17日郑洁出具《证明》前。这14笔款项中，第一笔是湘兆丰中心代替四海成龙公司支付的，有该公司郭洁签的收据为证；2016年9月30日收到的22800元，其中20000元是房租，其余2800元是湘兆丰中心按照合同约定应该于9月1日支付第二年租金140000元，但其拖到9月30日支付了20000元房租，所以又支付了2800元利息；2016年8月31日的3000元是湘兆丰中心为其自建房屋防水用的，无我无关，因为做防水的人是我找的，钱经过我的手，这一点其提供的银行流水可以证明，其备注了“防水材料”；还有一笔6月份的付款30000元，并未汇入我的账户，有我提供的银行客户回单可以证明。郑洁在写了上述《证明》后又支付了10000元。2.湘兆丰中心说我提供的证据不是原件，但我提供的证据都是原件，我有《补充协议》和《证明》的原件。四海成龙公司述称，不同意一审判决，我公司认为湘兆丰中心的上诉有道理，但我公司是第三人，并不是当事人。张庆禄向一审法院起诉请求：1.确认我与湘兆丰中心之间签订的“厂房租赁合同书”无效；2.湘兆丰中心向我支付拖欠的房屋占有使用费170000元（截至2017年11月30日）及利息10200元（截至2017年2月17日，基于承租人已作出承诺）；3.本案诉讼费、公告费由湘兆丰中心承担。一审法院认定事实：2015年10月8日，张庆禄（甲方）与郭洁（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：经双方友好协商，将甲方自建院落位于大兴西红门X，占地面积约6600平方米，车间建筑面积1000平方米，办公用房100平方米，水电齐全。大院内西侧的小院包括车间建筑面积1000平方米及办公用房100平方米（以下简称涉案房屋），自2015年9月1日起交还由甲方管理使用收益，以上约定甲乙双方自愿签字。其它约定事项同原合同。张庆禄与郭洁均在协议落款处签字确认。2015年10月26日，张庆禄（甲方、出租人）与湘兆丰中心（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同书》，主要内容为：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用；双方约定租赁期限为3年，自2015年9月1日至2018年8月30日，租金为每年200000元，租金支付方式为乙方应于每年9月1日或该日之前向甲方支付70%租金，在当年12月31日前付清剩余30%租金；双方在合同第五条约定：“……5.3厂房租赁期间，厂房因市政动迁及其它不可抗拒的原因，造成本合同无法履行，双方互不承担责任。5.4厂房租赁期间，乙方可根据自己的生产要求进行装修，需和甲方商议，但原则上不得破坏原房结构，费用由乙方自负。5.5乙方自行加盖房屋或扩建，需和甲方商议，须经甲方书面同意。未经甲方书面同意，乙方私自施工加盖房屋或扩建，甲方可强制终止施工并解除合同。5.6如遇市政动迁，乙方自费建造的地上物（房屋）及自费所得水井，如果获得市政动迁方面补偿，归乙方所有，市政动迁方面不补偿，甲方无需补偿和承担责任，与甲方无关”；双方对厂房维护、提前终止合同、适用法律、合同终止等事项一并进行约定，还约定合同经双方签字后生效。在该合同书抬头处，“出租方”一栏由张庆禄签字确认，“承租方”一栏由湘兆丰中心的法定代表人郑洁签写“北京湘兆丰商贸中心郑洁”；在合同落款处，“甲方（签字）”一栏由张庆禄签字确认，“乙方（签字）”处由郑洁签写“北京湘兆丰商贸中心郑洁”，未加盖湘兆丰中心的印章。2017年2月17日，郑洁手写《证明》1张，主要内容为“按合同至今，新建转印车间未付租金壹拾贰万元整（￥120000.00元），未付利息2016年10月至2017年2月，共计壹万零贰佰元整（10200.00）”。一审审理中，湘兆丰中心认可2015年10月26日与张庆禄所签《厂房租赁合同书》的真实性，但主张该合同因其未盖章而未成立。关于已给付租金和欠付租金情况。张庆禄认可第1年度（即2015年9月1日至2016年8月31日期间）租金200000元，湘兆丰中心已付清，2016年9月1日之后租金，湘兆丰仅给付90000元，湘兆丰中心实际使用租赁房屋至2017年11月30日。湘兆丰中心则主张其交纳2015年9月1日之后的租金合计340800元，为此提交郑洁的银行交易明细及郑洁与张庆禄的短信往来记录。该明细显示，湘兆丰中心所总结资金往来共15笔，其中前14笔均发生在2017年2月17日郑洁手写《证明》之前；第15笔发生在2017年5月25日，自郑洁银行账户转入张庆禄的银行账户内。对于涉案房屋出租、转租情况。张庆禄陈述称其最开始和郭洁（系四海成龙公司的法定代表人）就涉案房屋所在的大院落签订了租赁合同，但郭洁自2014年起交不上租金，于是其与郭洁协商将大院落中的部分返还，由张庆禄另行出租给湘兆丰中心，此后郭洁就不用再交租金给张庆禄，大院落中剩下的面积由郭洁继续使用，双方与2015年签订了前述《补充协议》。为证实其主张，张庆禄提交其与郭洁于2002年6月30日签订的《合同书》（以下简称2002年合同书）。该合同书载明：张庆禄将现有自建院落位1座（位于大兴西红门X，占地约6600平方米，车间建筑房1000平方米，办公用房100平方米）自愿租赁给郭洁使用，租赁期限19年，自2002年6月30日至2021年6月30日止，年租金为100000元，交纳租金时间为每年的第1个月以内交清当年租金，在该合同落款处，张庆禄、郭洁均签字确认。对于张庆禄的上述主张及所提交2002年合同书，湘兆丰中心不予认可，并主张在2009年1月1日张庆禄与四海成龙公司就相同房屋院落又签订了租赁期限自2009年1月1日至2021年1月1日的合同书，故2002年合同书的内容已经发生变更，除租赁期限外，主要是年租金由每年100000元变更为每年72000元，原因是四海成龙公司从张庆禄处承租的是土地，之后由四海成龙公司建设房屋，所以将租金标准降低。就上述主张，湘兆丰中心提交张庆禄（甲方、出租人）与郭洁（乙方、承租方）于2009年1月1日签订的“合同书”（以下简称2009年合同书）；在2009年合同书中载明的租赁标的物与2002年合同书载明租赁标的物一致，租赁期限自2009年1月1日至2021年1月1日，年租金为72000元，其他合同内容与2002年合同书一致，张庆禄、郭洁在合同落款处均签字确认。对于涉案房屋拆除腾退情况，张庆禄认可涉案房屋在2017年11月底被拆除腾退，拆除房屋的时候并没有发布拆迁公告，湘兆丰中心则主张涉案房屋系因“西红门11·18大火”才被拆除腾退，但是在2017年2月17日就已经断水断电了，后张庆禄控制了房屋，政府拆除涉案房屋的时候导致湘兆丰中心的设备被损毁。庭审中，张庆禄还主张湘兆丰中心的人员在2017年8、9月基本上就搬离了涉案房屋，在离开的时候未与其进行交接，但设备一直没有搬走，之后不久的2017年11月底，涉案房屋被拆除腾退。另，就涉案大院落的权利来源，张庆禄提交北京华丰内燃机配件经营部（张庆禄系该经营部主要负责人）与大兴区西红门镇新建三村民委员会在2001年7月30日签订的土地租赁合同。经一审法院询问，张庆禄、湘兆丰中心、四海成龙公司均表示针对涉案房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续。一审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；对于张庆禄与湘兆丰中心所签订《厂房租赁合同书》，湘兆丰中心抗辩称其未在合同落款处加盖公章，故该份合同未成立；就此，法院认为，该《厂房租赁合同书》抬头“承租方”处书写有湘兆丰中心、郑洁的文字，落款“乙方（签字）”处也写明湘兆丰中心、郑洁，而郑洁系湘兆丰中心的法定代表人，其签字行为代表湘兆丰中心，虽未加盖湘兆丰中心公章，但在合同书已明确注明承租人即乙方系湘兆丰中心的情况下，并不影响该份合同依法成立；据此，对湘兆丰中心该项抗辩意见，法院不予采纳。而且，湘兆丰中心提交了“湘兆丰名义已付张庆禄房租款明细表”及郑洁与张庆禄之间的资金往来材料、短信沟通材料，上述证据材料与其主张湘兆丰中心与张庆禄之间不成立房屋租赁合同关系的答辩意见相悖，有悖诚信诉讼；而且，郭洁原从张庆禄处租赁了整个大院落，后将一部分院落房屋交还张庆禄，由张庆禄租赁给湘兆丰中心，现有证据不足以证明张庆禄针对诉争院落涉案房屋向湘兆丰中心、郭洁重复收取房屋租金，且湘兆丰中心在一段期间内占有使用涉案房屋属实，其理应向张庆禄支付相关费用；如湘兆丰中心认为郭洁或四海成龙公司多收取其费用，郭洁认为张庆禄多收取其费用，可另行解决，该不同认识不应构成本案进行审理的障碍。虽然张庆禄与湘兆丰中心所签订《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，但针对涉案房屋，未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，且已被拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。虽然房屋租赁合同属无效合同，但根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故经租赁双方结算，湘兆丰中心的法定代表人郑洁履行代表行为，其在2017年2月17日所出具《证明》应属有效；湘兆丰中心应按照《证明》向张庆禄给付房屋占有使用费120000元及利息10200元。对于上述欠付款项所对应期间，现分析之：自2015年9月1日至2016年8月31日期间为第1个合同年度，张庆禄认可湘兆丰中心已付清200000元房屋占有使用费，而自2016年9月1日至2017年2月17日接近第2个合同年度的前6个月，即占有使用费接近100000元，而根据张庆禄之自认，湘兆丰中心在2017年2月17日前交纳该年度房屋占有使用费80000元（在之后又交纳了10000元）；可见，将该《证明》所载明欠付费用120000元认定为系欠付第2个合同年度的房屋占有使用费系有利于湘兆丰中心的；据此，根据张庆禄之自认，法院认定对于2016年9月1日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费，按照《证明》，湘兆丰中心欠付120000元及利息10200元。作为承租人的湘兆丰中心负有返还租赁物之义务，虽然其主张在2017年2月17日即因断水断电而未在占有使用房屋，涉案房屋在此时已由张庆禄控制，但未提供证据证明，又考虑到湘兆丰中心主张在对涉案房屋拆除时设备损毁，可见其并未按所主张时间搬离涉案房屋；据此，对于房屋占有使用费的计算截止时间，应以张庆禄自认为准，即至2017年11月30日；如果按照原租金标准计算房屋占有使用费，对第2年度（2016年9月1日至2017年8月31日期间）的房屋占有使用费在郑洁出具《证明》时尚欠120000元及利息10200元，后湘兆丰中心又交纳10000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，应先冲抵利息，此时还欠房屋占有使用费120000元及利息200元；对于2017年9月1日至2017年11月30日期间（3个月）的房屋占有使用费，按照原租金标准计算，结果为50000元；考虑到庭审中张庆禄认可湘兆丰中心的人员在2017年8、9月间即撤离涉案房屋，只是设备没有搬走，即因临近拆除腾退，湘兆丰中心的经营活动面临客观障碍，故对该3个月期间的房屋占有使用费，法院酌情确定为10000元。据此，一审法院判决：一、确认张庆禄与北京湘兆丰商贸中心在二〇一五年十月二十六日签订的“厂房租赁合同书”无效；二、北京湘兆丰商贸中心于判决生效后十日内给付张庆禄房屋占有使用费130000元及利息200元，合计130200元；三、驳回张庆禄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决已经认定的事实并无异议，本院予以确认。庭审中，针对湘兆丰中心提出的一审期间没看到《补充协议》和《证明》原件，张庆禄表示已将原件都提交给一审法院，并当庭再次出示上述两份文件的原件。湘兆丰中心认为《补充协议》是否为原件不能确定，《证明》系郑洁受胁迫所写，但未就郑洁系受胁迫一节提供证据；四海公司则表示确实与张庆禄签定过该《补充协议》，但主张该协议系郭洁受胁迫所签，同时认可其并未就受胁迫一事报警或向法院起诉要求撤销该协议，也未提供其他证据证实其此项主张。另，湘兆丰中心认为一审判决遗漏了部分事实，包括2002年张庆禄将涉案房屋及所在大院落出租给郭洁，后双方于2009年1月1日又就上述租赁标的重新签订租赁合同的事实、3000元防水材料款的来源、2800元利息没有合同及法律依据及其并未同意代郭洁支付15000元租金等事实，并提供2009年1月1日张庆禄与郭洁所签租赁合同复印件。张庆禄不认可签订过2009年合同书，四海成龙公司代理人表示不知晓此情况。湘兆丰中心认可其并未与张庆禄就涉案房屋进行交接，涉案房屋遭强拆时，其尚有机器设备在该房屋处。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。双方争议焦点之一是《厂房租赁合同书》是否成立及湘兆丰中心是否是本案适格被告。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事民事活动，其法律后果由法人承受”。现湘兆丰中心认可2015年10月26日郑洁与张庆禄所签《厂房租赁合同书》的真实性，而郑洁系湘兆丰中心的法定代表人，其以湘兆丰中心名义实施的订立上述合同的行为，效力理应由湘兆丰中心承受。且由于双方在合同中并未将加盖其公章作为合同成立条件，现湘兆丰中心以其未加盖公章为由主张该合同未成立，显无事实及法律依据，本院不予采信。张庆禄基于该合同起诉本案，湘兆丰中心作为合同相对方，系本案适格被告。本案双方争议焦点之二系张庆禄就涉案房屋是否构成一物二租。因四海成龙公司认可2015年10月8日与张庆禄所签《补充协议》的真实性，又未能提供证据证实其所述其法定代表人系受胁迫才与张庆禄签订该协议，故在现有证据情况下，应认定张庆禄系先收回了涉案房屋，后与湘兆丰中心签订的《厂房租赁合同书》，湘兆丰中心所述一物二租的情况并不存在。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张庆禄提供北京华丰内燃机配件经营部与大兴区西红门镇新建三村民委员会在2001年7月30日签订的土地租赁合同，以证实其出租涉案房屋及所在大院的权利来源，且四海成龙公司及湘兆丰中心在本案中均未提及因涉案房屋使用权问题有案外人与其产生纠纷；张庆禄、湘兆丰中心、四海成龙公司均表示针对涉案房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，一审法院由此确认《厂房租赁合同书》无效，并无不当。现湘兆丰中心上诉提出一审法院未就此进行审查，明显与一审实际情况不符。基于合同相对性原则，湘兆丰中心以一审法院没有追加北京市大兴区西红门镇新建三村民委员会作为第三人参加诉讼为由，认为一审判决错误，明显依据不足，本院不予采信。本案争议焦点之三系张庆禄实际收取的湘兆丰中心支付的租金数额。湘兆丰中心之法定代表人郑洁于2017年2月17日出具的《证明》，明确未付租金数额为120000元及利息10200元。现湘兆丰中心虽主张郑洁系受胁迫出具的《证明》，但其就此未提供证据，张庆禄又不予认可，本院对其所述难以采信，并认定该《证明》真实有效。至于湘兆丰中心所述其并未同意代四海成龙公司向张庆禄支付15000元租金、没有同意向张庆禄支付2800元利息及3000元防水材料款一节，因该几笔款项付款时间均在2017年2月17日其法定代表人郑洁出具《证明》之前，按照常理，郑洁理应在核对应付款及已付款全额之后才会出具确认欠付租金数额的文件，且一审法院也已经明确“如湘兆丰中心认为郭洁或四海成龙公司多收取其费用，郭洁认为张庆禄多收取其费用，可另行解决”，已为各方解决相关纠纷保留了诉权，并无不当。另，湘兆丰中心虽坚持认为一审法院认定其使用涉案房屋期间有误，但经本院查阅一审卷宗中的庭审笔录，张庆禄在一审时确曾表示湘兆丰中心于2017年9月基本搬走了，后明确主张是人走了，机器设备没有搬走，与湘兆丰中心一审、二审中自认的涉案房屋被强拆时其机器设备被损可相互印证，且其没有与张庆禄就涉案房屋办理交接手续，因此一审判决认定的其占用期间并无不当，且一审判决对于后期占用费已经考虑了其所述涉案房屋被停水停电不能正常使用的状况，仅酌情确定该项费用为10000元，是适当的。综上所述，湘兆丰中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2821元，由北京湘兆丰商贸中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年五月十四日书记员 刘 荧书记员 韩 铮