湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1406号上诉人（原审原告）：宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场7栋2楼。法定代表人：戴万宏，总经理。委托诉讼代理人：张珊艺，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：王冀红，女，1968年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：汤杰，湖南荣湘律师事务所律师。第三人：长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场5号地块1栋717室。法定代表人：何锡万，执行董事。委托诉讼代理人：熊美琪，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑巧美，女，系该公司工作人员。上诉人宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司（以下简称奥克斯物业公司）因与被上诉人王冀红物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初987号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月4日立案后，长沙奥克斯广场置业有限公司（以下简称奥克斯置业公司）以其与本案处理结果具有直接利害关系为由申请作为二审第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。后本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人奥克斯物业公司上诉请求：判令被上诉人在一审判决第一项的基础上再支付物业服务费403951.7元；并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（2017）湘0104民初8722号民事调解书第二项足以证明奥克斯置业公司已将奥克斯广场10、11栋101、102、206、207、212、213、214房交付给了被上诉人，因此被上诉人应向上诉人支付上述房屋的物业费。被上诉人王冀红辩称，一、上诉人提交的业主收楼登记表显示，被上诉人并未接收上诉人所称的上述房屋。二、（2017）湘0104民初8722号民事调解书对应的是17套房屋，不能以调解书的房号来对应实际接收的房号，而应以收楼记录表中的房号来算。因此，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求维持原判。第三人奥克斯置业公司述称，一、调解书足以证明第三人已将案涉房屋交付给了被上诉人。被上诉人还签了两份定购书，并依据两份定购书支付了定金。二、签合同的时候已经把房子交付给了被上诉人。奥克斯物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.王冀红支付拖欠的物业费784437.93元；2.本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由王冀红承担。一审法院认定的事实：王冀红从奥克斯置业公司购买了位于长沙市岳麓区，10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋，并签订了相应的商品房买卖合同。奥克斯物业公司系上述房屋的物业服务企业。后王冀红在奥克斯提供物业管理服务的过程中，未按时足额缴纳物业服务费，经奥克斯物业公司催讨未果，奥克斯物业公司遂起诉至一审法院，并向一审法院提交了一份签订日期为2013年11月26日，乙方签有“王冀红”字样的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》,载明：“甲方：宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司乙方：王冀红本物业名称：长沙奥克斯广场物业类型：商铺坐落位置：8＃、9＃商铺204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217＃底商，10＃、11＃203＃、204＃、205＃、208＃、209＃、210＃、211＃底商。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利1.对房屋共有部位、共有设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他应由乙方承担的相关费用……二、乙方的权利义务1.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守长沙奥克斯广场关于物业使用的各项管理制度和守则……第二条服务内容一、房屋共有部位的维护和管理……第三条收费标准物业服务费按照7元／平方米／月收取（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用、市政人行道清扫费及政府部门规定的其他经营性费用），由乙方按季度进行缴纳，首次缴纳时间从通知收房之日次月1日起，每季度第一个月15日内由乙方交纳本季度物业服务费……第七条违约责任一、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；二、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，逾期超过一个月的，甲方可以采取停水、停电等措施催缴……”案件审理过程中，王冀红对上述协议中“王冀红”字样的真实性提出异议并向一审法院书面申请对该签名的真实性进行鉴定。一审法院经审查后依法予以准许并依法委托湖南司法警官职业学院司法鉴定所对上述事项进行鉴定，2019年10月10日，该鉴定所作出湘警职院司鉴所［2019］文鉴字第104号《司法鉴定意见书》认定：“送检的签订日期为‘2013.11月26日’的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》上‘乙方：（公章）’处的‘王冀红’署名字迹与提供的王冀红样本字迹不是出自同一人笔迹。”另查明，涉案位于长沙市岳麓区房屋的建筑面积分别为118.57㎡、62.37㎡、80.18㎡、80.18㎡、118.57㎡、84.61㎡、83.7㎡、78.15㎡、84.61㎡、103.55㎡，共计894.49㎡；10、11栋101、102、206、207、212、213、214的建筑面积分别为66.14㎡、311.5㎡、82.93㎡、231.22㎡、80.86㎡、87.65㎡、111.77㎡，共计972.07㎡。上述物业面积共计1866.56㎡。奥克斯物业公司向一审法院提交的一份《业主收楼记录表》中载明王冀红已确认接收的房号为奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217底商以及10、11栋203、204、205、208、209、210、211底商。王冀红向奥克斯物业公司缴纳了8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216商铺2013年12月4日至2014年5月3日的物业服务费共计37596.4元；2014年6月1日至2014年9月3日的物业服务费共计18818.26元。以上两项共计56414.66元。王冀红与奥克斯置业公司签订的17份关于奥克斯8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216，10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋的长沙市商品房买卖合同已于2018年8月22日解除，王冀红已于2018年12月24日将上述房屋退还给奥克斯置业公司。一审法院认为，业主自物业交付之日起应当根据物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费用。本案中，奥克斯物业公司要求王冀红交纳位于长沙市岳麓区房屋的物业服务费用，但根据其提交的《业主收楼记录表》记载的内容显示，奥克斯物业公司仅向王冀红交付了奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217号房屋及10、11栋203、204、205、208、209、210、211号房屋，未提供相应的证据证明其已向王冀红交付10、11栋101、102、206、207、212、213、214号房屋，根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，在奥克斯物业公司未提供充分的证据证明其已将奥克斯广场10、11栋101、102、206、207、212、213、214号房屋交付给王冀红的情形下，对其要求王冀红交纳上述物业的物业服务费用的诉请，一审法院不予支持。对已交付给王冀红的奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋的物业服务费用，王冀红理应支付给奥克斯物业公司。虽然经鉴定，奥克斯物业公司提交的《长沙奥克斯广场商铺物业委托服务协议》中“王冀红”字样并非王冀红所签，但鉴于其在接收奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋后已按7元／ｍ2／月的标准向奥克斯物业公司支付了2013年12月4日至2014年5月3日、2014年6月1日至2014年9月3日的物业服务费共计56414.66元，故对上述物业自2013年12月1日至王冀红将上述物业退还给奥克斯置业公司之日即2018年12月24日期间欠付的物业服务费，王冀红亦应按7元／ｍ2／月的标准向奥克斯物业公司交纳，根据前述标准及奥克斯物业公司交付给王冀红的奥克斯广场8、9栋204、205、206、207、209、212、213、214、215、216号房屋的实际面积，王冀红自2013年12月1日至2018年12月24日期间共计应支付奥克斯物业公司的物业服务费用为894.49㎡×7元／ｍ2／月×60个月＋894.49㎡×7元／ｍ2／月÷30天×23天＝380486.23元，核减王冀红已支付的56414.66元，还应支付奥克斯物业公司380486.23元-56414.66元＝324071.57元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限王冀红于本判决生效之日起十日内向宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司支付物业服务费用共计324071.57元；二、驳回宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果王冀红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5822元、保全费4520元，由宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司负担4842元，由王冀红负担5500元。二审中，第三人奥克斯置业公司向本院提交了如下证据：证据一、民事调解书，拟证明第三人已将10、11栋涉案房屋交付给被上诉人；证据二、两份定购书及记账回执，拟证明被上诉人于2013年9月向第三人定购的商品房范围包含了10、11栋涉案房屋，并就该定购行为支付了定金30万元，之后又支付了500万元；证据三、商品房买卖合同，拟证明涉案房屋中的8、9栋房屋已在2013年11月份实际交付给被上诉人，10、11栋房屋已在2013年12月份实际交付给被上诉人。经组织质证，上诉人奥克斯物业公司对上述证据的三性均无异议。被上诉人王冀红发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，只能证明第三人与被上诉人之间签订了相关房屋的买卖合同，不能证明第三人将合同中所有的铺面都交给了被上诉人；对证据二的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，不能证明其所主张的商铺已经交给了被上诉人；对证据三的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，从上诉人提交的业主收楼记录表看，第三人并未交付所有房屋。经审查，本院认为，第三人提交的证据一，各方对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据二、三，不能直接证明交房的事实，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为奥克斯置业公司是否向王冀红交付了10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋。奥克斯物业公司、奥克斯置业公司主张奥克斯置业公司于2013年12月左右即向王冀红交付了上述房屋，有奥克斯置业公司与王冀红于2018年8月22日达成的由王冀红返还包括上述房屋在内的所有房屋并恢复原状的民事调解书足以证明。对此，本院认为，由于奥克斯物业公司提交的《业主收楼记录表》并未记载上述房屋的交付情况，且本案中也没有证据显示王冀红对上述房屋进行了装修及使用，根据日常交易习惯，即使王冀红接收了上述房屋也无须“恢复原状”，故王冀红所称民事调解书的条款只是对包括8、9栋和10、11栋所有房屋的笼统表述，较为合理，并不能据此直接认定奥克斯置业公司已向王冀红交付了10、11栋101、102、206、207、212、213、214房屋及具体交付时间，故一审法院驳回奥克斯物业公司要求王冀红支付上述房屋物业服务费的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人奥克斯物业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7359元，由上诉人宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年五月六日书记员 林 巧