湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0323民初611号原告：刘传宏，男，1964年9月21日出生，汉族，农民，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：刘理慧（刘传宏女儿），1988年12月2日出生，汉族，公司法务，住湖北省武汉市汉阳区。被告：湖北上庸古城置业有限公司。住所地：湖北省竹山县城关镇南门村。统一社会信用代码：914203235570334241。法定代表人：明鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈仕平，十堰市茅箭区援民法律服务所法律工作者。原告刘传宏诉被告湖北上庸古城置业有限公司（以下简称上庸古城置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘传宏及其委托诉讼代理人刘理慧，被告上庸古城置业法定代表人的委托诉讼代理人陈仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘传宏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按约定为原告办理位于国际绿松石城27栋1单元603室产权登记证；2.请求判令被告从2016年10月22日起至产权登记办理完毕之日止按总购房款294516元的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍支付逾期办证违约金合计74686.8元（其中从2016年10月22日起至2019年8月20日止按年利率4.75%的1.5倍违约金为62952.8元，从2019年8月21日至2020年4月9日按银行间拆借中心市场报价利率4.25%的1.5倍违约金为11734元）；3.请求判令被告从2015年10月23日至产权登记办理完毕之日止按中国人银行同期贷款利率的4倍支付逾期办证期间15215元资金占用利息合计12698.2元（其中从2015年10月23日至2019年8月20日为11071.6元，2019年8月21日至2020年4月9日约1616.6元）。庭审中变更为按年利率6%支付资金占用利息至2020年4月9日共计4070元；4.请求人民法院判令被告返还多收的代办产权登记费用中的维修基金费2291元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月4日，原告与被告上庸古城置业签订商品房买卖合同一份，购买位于竹山县城关镇莲花村国际绿松石城27栋1单元603室商品房一套，面积109.08㎡，单价2700元/㎡，房屋总价款为人民币294516元。原告按照合同约定，以按揭贷款的方式付清购房款，在同年的10月23日向被告交纳了办理产权登记的契税、印花税等办证费用15215元，由被告自房屋交付起365日内为原告代办房屋产权手续。由于被告未在约定时间内为原告办理产权登记，未履行合同义务，属于违约行为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，应当按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担支付违约金的责任，同时被告应依法公开办理产权登记的费用明细，返还多收的费用。湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则第9条第1款规定，商品房销售时，购房者按购房款的2%比例交纳维修基金，根据以上规定，原告应交5890元，而被告却按每平方75元标准收取8181元，违反该规定，多收2291元，应当予以退还。综上，原、被告双方之间签订的合同合法有效，应当受到法律的保护，双方均应按照合同履行义务。由于被告拒不履行办理产权登记的义务，占用原告产权代办费用达5年之久，严重侵害了原告的合法权益，具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告上庸古城置业辩称，关于原告请求办理产权证的问题，已经办理完毕，不需要法院判决办理；由于原告是银行按揭贷款支付购房款，该不动产权证抵押在中国工商银行竹山支行，对这一事实原告是明知的，其要求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据；对原告要求支付办证资金的占用利息，没有法律依据；如果维修基金确实多收，可以退给原告。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，原告刘传宏与被告上庸古城置业签订商品房买卖合同。合同约定：商品房为国际绿松石城27号楼1单元603室，该商品房建筑面积109.08㎡，套内建筑面积90.56㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.52㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为2700.00元／㎡，总金额294516元。原告于2014年12月30日支付首付款124516元，余下170000元原告通过银行按揭支付，并由被告上庸古城置业进行担保，规定原告在2015年1月6日前将银行手续办理到位。另规定，买受人逾期付款，在30日内，按日万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之五支付违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2015年10月1日前将验收合格的房屋交买受人使用。如遇不可抗力，应在不可抗力发生之日起十五日内告知买受人，如因天气或自然灾害导致房屋延期交付，出卖人不履行通知义务，也不承担违约责任。除上述特殊情况外，出卖人逾期不超过30日，按最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日万分之五支付违约金，合同继续履行；超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第三项规定进行处理，即权属证书由出卖人协助统一办理，但办理所涉及买受人缴纳的费用，必须在交房时缴纳，方可及时办理，否则，买受人不及时交款延误时间，出卖人不负责任（如因买受人的原因不缴纳办证税费引起其他住户不能办理证件，由买受人承担责任）。另查明，本案被告上庸古城置业实际交房日为2015年10月23日，原告刘传宏于同日将代办证费用共计15215元（包含产权登记费80元、他权登记费80元、维修基金8181元、产权交易手续费654.5元、契税5890.3元、印花税10元、土地代理费80元、土地证工本费10元、土地测绘费200元、土地登记费30元）交付给被告上庸古城置业用于代办不动产权证书。2019年6月26日被告向竹山县房地产管理局缴纳原告住房房屋维修基金8175元，7月2日和16日向竹山县不动产登记中心缴纳产权登记费和他权登记费各80元，分别获取不动产产权登记证书和他项权利证书，因原告在中国工商银行股份有限公司竹山支行办理房屋按揭贷款，房屋产权证书办理后交银行用于贷款抵押担保，被告上庸古城置业方解除保证担保责任。现原告以被告未如期办理相关房屋登记手续而引起诉讼。上述事实，有双方签订的商品房买卖合同、被告出具的代办证费收据、原告交付124516购房款收据、个人借款/担保合同、贷款发放证明、维修基金发票、不动产登记费和他项权利登记费发票在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护，被告应按照合同的约定履行义务。因被告于2019年7月2日在竹山县不动产登记中心为原告办理了不动产产权登记，故原告请求办证的理由不成立。由于被告上庸古城置业未按照合同的约定，即从交付房屋后365日内为原告办理不动产权证书构成违约，理应承担违约责任，违约金从2016年10月22日计算至被告2019年7月2日完成代办义务之日止。关于违约金的计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本院根据本案的实际，兼顾公平原则，按三年期贷款利率4.75%计算违约金。关于原告要求被告给付办证费用资金占用利息的问题，因没有法律明确规定，对此本院不予支持。关于原告缴纳的房屋维修基金，被告多收6元，多收部分应当予以退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北上庸古城置业有限公司在本判决生效之日起一个月内按购房款294516元为基数以中国人民银行同期同类贷款利率4.75%支付原告刘传宏违约金37385元；二、被告湖北上庸古城置业有限公司退还原告刘传宏维修基金6元；三、驳回原告刘传宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务*日万分之一点七五*迟延履行期间）。本案受理费1768元，因适用简易程序减半收取884元，由被告湖北上庸古城置业有限公司承担375元，原告刘传宏承担509元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  卢涛二〇二〇年五月十八日书记员  李淼