山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5504号原告：邱实，男，1987年11月17日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告:山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨秀强，总经理。委托诉讼代理人:牛新明,国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：钟静,国浩律师(济南)事务所实习律师。原告邱实与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称山东恒生置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告邱实的委托诉讼代理人王亚男、王盼盼及被告山东恒生置地公司的委托诉讼代理人牛新明、钟静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱实向本院提出诉讼请求:1.判令山东恒生置地公司支付邱实逾期交房违约金13759.23元（以购房款为基数，自2013年8月31日起至2014年10月23日止，每日按万分之0.3计算）；2.判令山东恒生置地公司支付邱实因供电逾期达到使用条件的违约金18740元（自2013年8月31日起至2016年5月31日止，按每日20元计算，减去逾期开通燃气违约金1340元）；3.本案诉讼费、保全费等费用由山东恒生置地公司承担。事实与理由：双方签订《商品房买卖合同》，约定：邱实购买山东恒生置地公司开发的恒生伴山小区3号楼1单元2701室住房以及地下室负一层109室，房屋总价1097227元。合同对交房及逾期交房的违约责任作出约定：山东恒生置地公司应于2013年8月31日交付涉案房屋，如逾期交房则以购房款为基数每日按照万分之一承担违约责任。山东恒生置地公司虽于合同约定期限内交付了房屋，但其于2014年10月23日才取得消防合格证明，也即其实际交付房屋时不具备法定交付条件，应承担至2014年10月23日的逾期交房违约责任。合同对涉案房产的基础设施、公共配套建筑正常运行及违约责任做出承诺：水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件。但是涉案小区长久以来一直使用的是建筑工程临时用电，直至2016年5月31日山东恒生置地公司才取得供电配套设施合格证明，具备《电力供应与使用条例》规定的法定使用条件，在该日前均未达到使用条件。因此，山东恒生置地公司应承担供电逾期达到使用条件的违约责任。因双方就违约责任的承担协商无果，故诉至法院，望判如所请。山东恒生置地公司辩称，邱实的诉求无事实及法律依据，依法应当予以驳回。一、《商品房买卖合同》约定的交付条件为单体竣工验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。山东恒生置地公司按照合同约定交付了房屋，不应支付逾期交房违约金，且邱实接收房屋已经超过三年半，其要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。二、双方并未约定正式用电作为交付条件，涉案商品房的用电符合合同约定，邱实主张用电违约金无事实及法律依据。依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。邱实接收房屋时，在《房屋验收表》中对房屋的用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合双方之间的约定。现邱实已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。且伴山小区的临时供电是由第三方原因造成的，并非山东恒生置地公司责任。山东恒生置地公司已经与历城区供电公司签订了《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，约定了恒生伴山小区的住宅配电工程，并按约缴纳了相应费用，根据历城区供电公司2014年3月13日的证明显示，恒生伴山小区未能接入10KW正式电源的原因系外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非山东恒生置地公司责任。根据《商品房买卖合同》第十四条第五款明确约定，“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任”，上述约定合法有效。即使法院认定交付条件为正式电，山东恒生置地公司也不应承担未接入正式电的责任。且邱实的用电价格与正式用电相同，并未给其造成损失，即使认定山东恒生置地公司违约，邱实主张的用电违约金标准20元每天超过实际损失，法院应当依据实际损失判决承担损失赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对邱实提交的山东天祥电力设计院有限公司出具的专业技术咨询回复意见，系专业领域的咨询意见，出具人具有相关资格，符合证据的要件，本院予以采信；对邱实提交的山东公安消防总队公布的建设工程消防验收公告，虽系网页截图，但确可查实，且有生效民事判决书可以印证，对该证据，本院予以采信。对山东恒生置地公司提交的济南市房屋竣工综合验收备案证明，虽系复印件，但有生效裁判文书可以印证，本院予以采信；对其提交的不动产产权证书，系复印件，不符合证据的要件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邱实（买受人）与山东恒生置地公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定由邱实购买山东恒生置地公司开发的恒生伴山小区3号楼1单元2701室房屋及地下室负一层109室（以下称涉案房屋）。合同约定的交房日期为2013年8月31日。关于涉案房屋的交付条件，双方未选定合同第八条中列明的取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在补充协议（附件五）中约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。合同第九条关于逾期交房违约责任中约定，逾期交房的，如逾期超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行；买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定，水、电、集中供热、燃气等基础设施及公共配套建筑自实际使用之日起达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，则每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金，各小项不作重复累计。该条中还约定基础设施、公共配套建筑使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件，出卖人不承担相关责任。合同签订后，邱实按照约定支付了全部房屋价款1097227元，山东恒生置地公司于合同约定的期限内将涉案房屋向邱实交付并签署了房屋移交协议。另查明，涉案房屋所在的恒生伴山小区于2014年10月23日经消防验收合格；于2016年5月31日通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。再查明，邱实已就逾期开通天然气的违约行为向山东恒生置地公司主张违约金，并经生效民事判决书确认该违约金数额为1340元。本院认为，邱实与山东恒生置地公司的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于是否超过诉讼时效的问题。本院认为，山东恒生置地公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向邱实告知了消防验收合格、供电配套设施验收合格等相关事项，也未能提交证据证实邱实知道或者应当知道消防验收合格、供电配套设施验收合格等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为时效起算点不符合法律规定，对山东恒生置地公司超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。关于是否应支付逾期交房违约金的问题。本院认为，山东恒生置地公司虽于合同约定期限内向邱实实际交付了房屋，但其交付的房屋应当符合法律、行政法规的强制性规定，否则邱实有权拒绝接收房屋，即使接收房屋的，山东恒生置地公司也应承担逾期交付符合强制性规定商品房的相应法律责任。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案房屋所在的楼宇、小区属于上述第十三条规定的未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，山东恒生置地公司在消防验收合格前向邱实交付了涉案房屋，不符合上述法律规定，仍应承担自合同约定的交付日至消防验收合格之日逾期交房的违约金。鉴于邱实自行降低逾期交房的违约金比例至日万分之0.3，不超过相关法律规定，本院予以确认；山东恒生置地公司认为该标准过高，未能提供证据予以佐证，对该意见，本院不予采纳。即山东恒生置地公司应支付的逾期交房违约金为1097227元×0.00003×418天=13759.23元。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，邱实认为供应正式用电方为“达到使用条件”，山东恒生置地公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。本院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要，因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即山东恒生置地公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向邱实支付供电逾期达到使用条件的违约金，按照每日20元的标准，自约定的房屋交付之日2013年8月31日计算至2016年5月31日，共计20080元。鉴于邱实已就逾期开通天然气向山东恒生置地公司主张过违约金，根据双方合同第十四条的约定，水、电、天然气等各小项违约金不作累计计算，已主张过的天然气违约金1340元应从上述违约金中予以扣除，山东恒生置地公司还应向邱实支付因电逾期达到使用条件的违约金18740元。山东恒生置地公司虽辩称未能交付正式电的原因系政府部门或者其他第三方原因所致，且邱实使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但其未能提供证据予以证实，对该意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《电力供应与使用条例》第二十四条、《供电营业规则》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下：一、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱实支付逾期交房违约金13759.23元；二、被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱实支付供电逾期达到使用条件的赔偿金18740元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，财产保全费350元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 勇人民陪审员  郭小云人民陪审员  董丰宁二〇一七年十月三十日书 记 员  侯雁语