浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0783民初5160号 原告（反诉被告）：徐茂花，女，1962年7月31日出生，汉族，住东阳市， 委托代理人：吴锦群，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张丽珍，女，1979年10月25日出生，汉族，住东阳市， 委托代理人：张郁清，浙江望朔律师事务所律师。 原告徐茂花为与被告张丽珍租赁合同纠纷一案，于2017年4月6日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员甘震适用简易程序独任审判。被告张丽珍于2017年4月21日向本院提起反诉，本院于同日受理后，决定合并审理，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴锦群、被告张丽珍及其委托代理人张郁清到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告均向本院申请庭外和解三个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告徐茂花起诉称：2016年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将坐落于东阳市租给被告开宾馆，约定租期为九年，前三年租金为每年18.3万元，并约定被告应提前一个月即2月25日之前支付下一年的房租，并约定不得擅自将房屋转租等，一方无故违约，应支付另一方违约金二十万元整。后原告将房屋交给被告使用，但2017年2月25日被告并未按时缴纳房租，原告才发现被告将地下室又转租给他人。原告认为，被告未按时支付租金，又将地下室转租给他人，已构成根本违约，应承担支付违约金的责任。为此，诉请法院，要求判令：1、解除原、被告于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告立即赔偿原告损失，损失参照约定的租金从起诉之日起计付至被告腾空之日；三、被告立即支付违约金20万元。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判令被告支付水电费12256.73元。 为证明其诉讼请求，原告徐茂花向本院提供以下证据： 一、2016年3月25日原、被告签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方约定租金应于每年的2月25日前支付，若违约需支付违约金20万元的事实。 二、发票3份，用以证明被告拖欠原告水电费合计12256.73元的事实。 三、2013年3月21日徐茂花与叶英花签订的《房屋租赁合同》1份、2015年10月22日吴新良与邵永辉签订的《店面房租赁合同》1份、2017年5月15日徐茂花与吴新良的通话录音1份，用以证明原、被告签订的《房屋租赁合同》不包括一楼二间店面房，原告与叶英花签订的《房屋租赁合同》租期为10年，而原、被告签订租赁合同的日期2016年3月份正处于该合同约定的租赁期内，原告与叶英花签订的租赁合同与原、被告签订的租赁合同除租金及缴纳租金的日期不同外，其他内容均一致，说明被告与吴新良已谈妥，吴新良将房屋转租给被告，但为了转租的合法性，原、被告重新签订了房屋租赁合同，从租金金额来看，原告与叶英花签订的租赁合同约定第一年的租金为27万元，而原、被告签订的租赁合同约定第一年的租金为18.3万元，这也反映原、被告签订的租赁合同确实不包含一楼二间店面房的事实。 被告张丽珍未作书面答辩，在庭审中口头辩称：被告对解除合同无异议，但认为系原告违约在先，表现为：1、原告没有将租赁合同中约定的人民路202号六间六层及地下室一层全面交付给被告。2、被告拖欠租金累计没有2个月就被原告赶出了，而双方在合同中约定终止合同、收回房屋须承租人拖欠租金累计达到2个月。故被告未交付租金只是行使先履行抗辩权，不存在违约行为，原告要求被告支付违约金20万元无法律依据。被告只认可截止2017年3月25日前的水电费，此后的水电费不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对其辩解意见，被告张丽珍向本院提供了微信截图1份，用以证明原告在2017年3月27日将出租房屋上锁，造成被告无法营业的事实。 反诉原告张丽珍反诉称：2016年3月25日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》一份，由反诉原告承租反诉被告坐落于东阳市，合同期限为九年。合同签订后，反诉被告迟迟未交付一楼两间店面房，反而将该两间店面房出租给他人，并直接收取租金。到了交付下一年租金时，反诉原告与反诉被告曾协商该两间店面房交付事宜，但没能协商成功，于是双方约定好解除房屋租赁合同。反诉原告根据双方签订的租赁合同第六条第三款约定，要求搬走电视机和空调，但反诉被告锁住承租房，致使反诉原告不能腾空房屋。为此，反诉请求判令：1、解除双方于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告返还反诉原告45台电视机、49台空调；3、反诉被告立即支付违约金20万元。 反诉原告张丽珍提供的证据与其在本诉中提供的证据一致。 反诉被告徐茂花未作书面答辩，在庭审中口头辩称：反诉被告对解除合同没有异议。反诉原告的陈述不符合事实，根本不存在反诉被告将二间店面房出租给反诉原告的事实。反诉原告称一楼二间店面房在2016年9月份就租期到期，但反诉被告直到收到反诉状时才知道反诉原告将一楼二间店面房包含在双方签订的租赁合同中。反诉原告称该一楼二间店面房在2016年9月份就可以收取下一年租金，但迄今为止反诉原告从未向反诉被告主张过。综上，反诉被告不存在违约行为，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉被告徐茂花提供的证据与其在本诉中提供的证据一致。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 对原告（反诉被告）提供的证据一，被告（反诉原告）对证据的三性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。对原告（反诉被告）提供的证据二，被告（反诉原告）对证据的三性无异议，但对证明目的有异议，认为2017年3月25日原告将房屋上锁后被告就没有经营了，故对2017年3月份之前的水电费予以认可，对2017年4月份及此后的水电费不予认可。本院对该份证据的真实性予以认定。对原告（反诉被告）提供的证据三，被告（反诉原告）对原告与叶英花签订的房屋租赁合同的真实性无法确定，对证明目的有异议，认为租金是有市场波动性的，原告与叶英花约定的第一年房屋租金27万元不具有参考价值，即使原告与被告约定的第一年房屋租金18.3万元加上二间店面房的租金3.8万元后也总计只有22万多，与27万元是有出入的，且签订租赁合同的时间也不相同，市场行情也完全不一样。叶英花与吴新良之间是合伙关系，原告与叶英花签订的租赁合同及吴新良与邵永辉签订的租赁合同，可以证明吴新良从原告处承租了包括一楼二间店面房在内六间六层及地下室一层的房屋，后吴新良将一楼二间店面房转租给邵永辉，但转租须经出租人同意，为了转租的合法性，才让原告的丈夫徐苗生在吴新良与邵永辉签订的租赁合同上签字。对通话录音的真实性和合法性均有异议，认为在录音中吴新良提到“我是转让我的那些东西，跟你房租不相关的，房租也没写上去的”，表明吴新良与被告签订的是宾馆转让协议，而原、被告之间是房屋租赁法律关系。本院对徐茂花与叶英花签订的《房屋租赁合同》及吴新良与邵永辉签订的《店面房租赁合同》的真实性予以认定，关于原、被告签订的租赁合同是否包含一楼二间店面房，待本院在下文分析后再作认定。 对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）对证据的三性均有异议，认为该份证据不能证明是原告将出租房屋上锁的事实，双方约定的租期在2017年3月24日就已到期，因被告没有提前一个月缴纳下一年的租金，也没有要求缓交，即使被告的主张属实，也不能证明是原告的过错，因被告未缴租金在先。本院认为，原告在庭审中已认可2017年3月27日之后被告就没有经营的事实，故该份证据可以证明上述事实，本院予以采纳。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2013年3月21日，徐茂花与叶英花签订《房屋租赁合同》一份，约定徐茂花将坐落于东阳市吴宁街道人民路202号六间六屋及地下室一层出租给叶英花经营宾馆，租赁期限共十年，从2013年3月21日至2023年3月20日止，第一年至第三年的租金为27万元/年，第四年至第六年为32.4万元/年，第七年至第十年为38.88万元/年，每年的2月21日前一次性支付下一年的租金，双方还约定了其他权利义务。 2015年10月22日，吴新良与邵永辉签订《店面房租赁合同》一份，并经徐茂花的丈夫徐苗生签名确认，合同约定将坐落于东阳市吴宁街道人民路202号二间店面房出租给邵永辉，租期为五年，从2015年11月1日至2020年10月30日，年租金为38000元，房租一次性先付后租，每年房租提前一个月支付等。 2016年3月25日，吴新良与张丽珍签订转让协议一份，将其向徐茂花承租用于经营宾馆的设施转让给张丽珍。 同日，张丽珍与徐茂花签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：“房屋位置，坐落于东阳市。”合同第二条约定：“租赁期限，租赁期共九年，租赁期从2016年3月25日计至2025年3月24日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人未经出租人同意擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人租用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达2个月的。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此受到的损失由承租方负责赔偿。”合同第三条约定：“租金和租金的交纳期限，1、租金第一年至第三年为18.3万元/年，第四年至第六年为21.96万元/年，第七年至第九年为26.35万元/年，第四年开始如市场变动幅度较大，双方另行协商按同期市场价格执行。2、承租人应当于每年的2月25日前一次性支付下一年的租金，即应提前一个月支付租金。”合同第六条约定：“其他事项……3、租赁期限终止后，承租方除电视机、空调外，其他一切不得自行拆除，归出租方所有。”合同第七条约定：“违约责任，双方应自觉遵守以上条款规定，如一方无故违约，应支付另一方违约金贰拾万元整。”合同第九条约定：“争议的解决方式，本合同的履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，应当交东阳市人民法院管辖处理。”合同签订后，张丽珍支付了第一年租期的租金。第一年租期届满后，张丽珍未再交纳此后的租金，双方由此产生矛盾。2017年3月27日，张丽珍承租的涉案房屋被徐茂花上锁至今，张丽珍无法继续营业。 另查明：张丽珍承租徐茂花的房屋用于经营宾馆，内共有电视机45台、空调49台。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、徐茂花与张丽珍各自是否构成违约？双方于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》是否应解除？二、如违约应支付的违约金为多少？ 关于争点一，徐茂花主张张丽珍未依约按时缴纳租金并将地下室转租给他人，故认为张丽珍构成违约。而张丽珍则主张徐茂花未向其交付一楼两间店面房，其拖欠徐茂花的租金也没有累计达到两个月，不符合双方在合同中约定的终止合同、收回房屋须承租人拖欠租金累计达2个月的情形，故认为徐茂花构成违约。 关于徐茂花是否构成违约的问题，本院分析如下：1、张丽珍在庭审中陈述：“2016年3月25日先跟吴新良签订宾馆转让协议，在同一天与房东就是原告签订房屋租赁协议，跟吴新良签订协议在前，跟房东签订房屋租赁协议在后”、“被告跟吴新良签订的协议不包括1楼两间店面房，当初吴新良已经转租给别人了”、“他们（徐茂花与吴新良）之间的租赁协议已经解除，我们是与原告重新签订的房屋租赁协议”，表明张丽珍在与徐茂花签订房屋租赁合同时已明知徐茂花与吴新良签订房屋租赁合同在先，且一楼两间店面房已被吴新良转租给他人的事实。3、叶英花与徐茂花签订的房屋租赁合同约定第一年的租金为27万元，而张丽珍与徐茂花签订的房屋租赁合同约定第一年的租金为18.3万元，租金差价为8.7万元。在承租房屋相同的情况下，即使扣除市场及其他因素的影响，该租金差价数额也较大，不合常理。而据审查，吴新良将一楼两间店面房转租给邵永辉的租金为每年3.8万元，以及房屋转租等相关因素对租金有一定的影响看，张丽珍与徐茂花签订的房屋租赁合同不包括一楼两间店面房更符合实际情况。综上分析，张丽珍主张徐茂花未向其交付一楼两间店面房的辩称意见，本院不予采信，徐茂花不构成违约。 关于张丽珍是否构成违约的问题，虽徐茂花未提供证据证明张丽珍将其承租的房屋地下室转租给他人，但张丽珍未按合同第三条的约定提前一个月交付下一年租金的情况属实，故张丽珍构成违约。 关于双方签订的房屋租赁合同是否解除的问题。虽然徐茂花起诉时张丽珍拖欠的租金尚未累计达到2个月，不符合合同第二条约定的终止合同的情形，但庭审中双方均同意解除2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定解除的情形，故双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。 关于争点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张丽珍构成违约，应向徐茂花承担赔偿损失等违约责任。双方虽在合同中约定了“如一方无故违约，应支付另一方违约金贰拾万元”的违约责任，但该约定的违约金过高。且徐茂花在张丽珍未按合同约定提前一个月交付下一年租金构成违约的情况下，没有采取适当措施减少损失，而是将出租房屋上锁，导致张丽珍无法继续营业，造成损失扩大。根据合同法第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故徐茂花对该损失扩大部分无权要求张丽珍进行赔偿。综合本案的实际情况及法律法规的相关规定，以及涉案双方房屋租赁合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定由张丽珍赔偿徐茂花三个月的租金损失45750元（18.3万元÷12个月×3个月），而徐茂花应将张丽珍承租房屋内的电视机45台、空调49台返还给张丽珍。 关于徐茂花要求张丽珍支付水电费12256.73元的诉请，本院认为，徐茂花与张丽珍于2017年3月27日就承租涉案房屋发生纠纷，徐茂花将出租房屋上锁，张丽珍已无法继续营业，此后的水电费非因张丽珍使用而产生，故张丽珍只需承担2017年4月份之前的水电费，对此后产生的水电费无需承担。徐茂花在庭审中自认张丽珍已付清2017年3月份之前的水电费，故该项诉请本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。反诉原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）徐茂花与被告（反诉原告）张丽珍于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告张丽珍于本判决生效之日起五日内赔偿原告徐茂花损失45750元。 三、反诉被告徐茂花于本判决生效之日起五日内返还反诉原告张丽珍承租房屋内的电视机45台、空调49台。 四、驳回反诉原告徐茂花的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告张丽珍的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告徐茂花负担1658元，被告张丽珍负担492元；反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由反诉原告张丽珍负担2020元，反诉被告徐茂花负担505元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  甘 震 二〇一七年十月九日 代书记员  许天瑶