河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫01民终2374号上诉人（原审原告）：河南中州快捷酒店投资有限公司，住所地：郑州市金水路115号中州宾馆商务楼，统一社会信用代码：914101057648877051。法定代表人：姜鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：姚旭岑，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济源中邦商务咨询有限公司，住所地：济源市济水东园小区，统一社会信用代码：91419001574973987L。法定代表人：冯师海，总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。上诉人河南中州快捷酒店投资有限公司因与被上诉人济源中邦商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南中州快捷酒店投资有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求第一、二项违约金全部和第三项，即：解除双方于2014年3月19日签订的租赁合同，责令被上诉人腾空并返还租赁房屋；改判被上诉人支付违约金65万元；改判被上诉人支付解除合同所欠的房屋租金，并按照租赁合同约定的租金标准支付自解除租赁合同之日至返还租赁房屋期间的房屋占用费；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人在诉讼期间的协商行为不是判决继续履行合同的理由；2、一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人支付65万元违约金的诉讼请求没有法律依据。济源中邦商务咨询有限公司房屋租赁合同辩称：上诉人出租的房屋实际面积与约定面积不符，涉案房屋一、二楼不间断出现漏水、停电等情况，给被上诉人造成了严重损失。上诉人的实际损失仅为利息损失。一审认定事实清楚，适用法律正确。在庭审中，其同意解除双方租赁合同，但要求给其合理的搬离时间。河南中州快捷酒店投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年3月19日签订的租赁合同，腾空并返还租赁房屋；2、被告立即支付所欠原告的租金1769635.7元，并支付违约金65万元，两项合计2419635.37元；3、被告支付解除合同前所欠的房屋租金；4、本案诉讼费由被告承担。一审认定的事实：2014年3月19日，原告与被告签订《租赁合同》一份，主要约定被告承租原告位于郑州市××××号酒店建筑（中州快捷红旗路店）一层部分、二层全部。租赁期限15年，即从2014年4月1日至2029年12月31日止，原告给予被告免租期3个月，即从2014年4月1日至2014年6月30日止。前四年每年租赁费为130万元整，以后每年递增4万元整。被告每半年提前十五日向原告缴纳租赁费。合同第四条约定被告拖欠租赁费累计1个月或以上，原告有权解除合同，收回场地并处理场地内所有被告的财产（被告无权索回）；原告为被告提供单独的能源计费系统，收取费用按照市政标准以及市政收费计量表读数的分摊。合同第八条约定，合同生效后，除政府强制拆迁和不可抗力因素（包括但不限于自然灾害、政治动乱、战争、××等）外，非经原被告双方达成一致，任何一方均不得单方面中止履行合同，否则，违约方须承担违约责任。除赔偿守约方实际经济损失（按本合同约定至合作期满前未履行年度的租赁费总额计算）外，还须向守约方支付当年度租赁费的50%的违约金等内容。该《租赁合同附件》两张，分别载明“图中红线范围内为合作标的物一层面积及界限642㎡”；“图中红线范围内为合作标的物二层面积及界限858.935+59.57=918.5㎡”。2019年5月6日，原告向被告发编号为2019050601的《拖欠租金催款函》一份，主要载明，“河南中邦商务咨询有限公司，2014年3月19日，贵司与我司签订《租赁合同》，该合同约定我司将位于郑州市××××号酒店建筑一层部分、二层全部出租给贵司；租赁期限15年，租金前四年每年为130万元整，以后每年递增4万元整；贵司每半年提前十五日向我司支付租金。此后，我司一直与贵司保持着良好的合作关系。在2019年初，经过我司财务部门核查，贵司仍欠我司租金未付，且经我司员工多次与贵司沟通支付租金事宜后，贵司截止本函发出为止，仍迟迟未向我司支付租金，也未向我司出具任何能够证明贵司可以合理拖欠租金的证据。……二、如贵司未在规定时间支付清以上租金款项，我司依据合同约定有权单方解除双方签订的《租赁合同》，且追究贵司的违约责任等内容。2019年5月9日，被告向原告发《关于拖欠租金催缴函的回复》，主要载明，河南中州快捷酒店投资有限公司，自2014年3月我方承租贵方商铺以来，双方积极沟通、友好协商，一直保持着良好的合作关系。现因合作过程中产生的分歧，回复如下：1、被告实际使用租赁面积与双方合同约定不符。合同约定面积为1560㎡，但截至目前，被告一、二楼共实际使用面积为1169㎡，与实际相差391㎡，2014年被告参与招租竞标时按照均价834元/㎡的价格中标，进而以每年130万元的价格双方签订了租赁合同，按实际使用面积计算，应按照每年97.5万元的租金标准缴纳房租，5年来给被告造成直接经济损失高达162.5万元，此事经被告积极反馈沟通，原告曾多次承诺给予减免房租。2、物业问题多次反馈却迟迟没有得到解决。一二楼不间断出现漏水、渗水、停电等情况，甚至多次出现原告有电而不让被告使用的情况，给被告造成的经济损失和维修费用均是由被告承担，且合同约定电费按照市政标准进行收取，原告实际收取电费高达1.2元/度，给被告经营带来极大经济压力。为此被告多次找原告沟通上述事宜，但至今仍没有妥善的解决方案。3、二楼房屋无法使用。因二楼无法直达一楼大厅，且电梯、楼梯均无法使用，造成二楼263㎡的房子在5年的时间里一直闲置，给被告造成严重的经济损失，现被告要求把一楼至二楼道路开通，给二楼提供基本的正常营业条件。4、原告在函中所提欠缴租金高达1869635.7元，与事实严重不符。真实情况是2019年上半年所欠房租23万元尚未缴纳，其余年度被告未欠租金。5、双方合作5年来，经济环境下行，门口道路改造等许多不可抗力，使被告一直处于严峻态势，基于此，提议双方能够依据现有租赁面积和周边市场行情重新签订合同。综上，被告曾多次积极与原告沟通上述事宜，原告也曾多次承诺对我司房租给予减免等内容。另查明，2014年8月11日，原、被告签订《备忘录》一份，载明，一、被告于2014年8月11日已足额支付租金65万元整；二、原告同意被告免租期在原有基础上顺延一个月，即从2014年7月1日到2014年7月31日止，房屋租金从2014年8月1日起算；三、经双方协商一致，被告完全接受原告一、二层现状，双方达成和解并同意继续履行原合同。希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作。2015年5月28，原、被告签订《备忘录》一份，载明，由于原告三楼管道向下渗水须施工，造成被告二层和部分一层无法正常经营，现同意免除被告2015年度中的一个月租金10.83万元；原告已知晓被告二层经营网吧营业项目，原告协助被告处理与河南广播电视大学的关系，希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作。庭审中，原告自认同意扣除《备忘录》中约定的两个月的租金，被告2014年度的租金、2017年度的租金、2018年度的租金均已支付完毕，现2015年未付租金为239635.70元、2016年未付租金为70万元，现上述租金，双方一直在协商未果，所以一直搁置至今。一审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》、《备忘录》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认，双方均应按合同约定履行义务。根据原、被告的陈述，被告在2017年、2018年均按合同约定足额支付了租金，因双方对2015年、2016年未支付的租金一直协商未果，被告至今未支付，且从双方签署的《备忘录》的内容看，2014年、2015年在合同履行过程中出现了影响合同履行的情形，双方仍约定希望双方今后相互理解，相互支持，以便长期友好合作，同时，在本案的审理过程中，双方仍在协商解决，能够认定双方仍希望继续履行涉案的《租赁合同》，故原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，证据不足，该院不予支持。根据原、被告的陈述，被告尚欠原告租金共计1749635.7元（包含2019年未支付的租金），扣除原告同意扣除的2个月的租金，剩余未支付租金共计1533302.37元，故被告应支付原告剩余租金1533302.37元，原告诉请过高部分，证据不足，该院不予支持。关于违约金，现原告依据《租赁合同》的约定，要求被告支付年度租赁费的50%的违约金即65万元，但未提交证据证明其实际损失情况，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为以未支付租金1533302.37元为基数，自起诉之日（2019年6月21日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告诉请过高部分，证据不足，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告济源中邦商务咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告河南中州快捷酒店投资有限公司支付租金1533302.37元及违约金（违约金以1533302.37元为基数，自2019年6月21日起起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告河南中州快捷酒店投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26157元，由原告负担7558元，被告负担18599元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。除被上诉人提出愿意解除双方租赁合同外，本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本院二审期间，被上诉人同意上诉人解除双方租赁合同的上诉请求，双方已经就解除于2014年3月19日签订的《租赁合同》达成一致意见，以上事实与一审认定的事实发生变化，双方继续履行涉案的《租赁合同》基础已经不存在，本院予以改判解除涉案《租赁合同》。本院确认双方于2014年3月19日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，本院对一审认定的被上诉人尚欠上诉人2019年（含2019年度）以前的租金共计1533302.37元，予以认可。根据双方签订的《租赁合同》约定，2020年全年房租为138万元，2020年1月至4月的租金为46万元，该笔租金应当由被上诉人支付给上诉人；同时，被上诉人还应当支付上诉人从2020年5月1日至实际腾空、返还涉案房屋之日止房屋占用费用，被上诉人应在合理的时间内腾空并返还涉案房屋；上诉人要求被上诉人支付年度租赁费的50%的违约金即65万元，但未提交证据证明其实际损失情况，一审法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金调整为利率计算，并无不当。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条。九十七条、九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20609号民事判决；二、上诉人与被上诉人于2014年3月19日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；三、济源中邦商务咨询有限公司于本判决生效后十日内向河南中州快捷酒店投资有限公司支付2019年12月31日前年租金1533302.37元及违约金（违约金以1533302.37元为基数，自2019年6月21日起起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；四、济源中邦商务咨询有限公司于本判决生效后三十日内向河南中州快捷酒店投资有限公司腾空并返还涉案租赁房屋（位于郑州市金水区红旗路99号酒店建筑一层部分、二层全部）；五、济源中邦商务咨询有限公司向河南中州快捷酒店投资有限公司支付2020年5月1日至实际交付涉案房屋之日止期间的占有费用，费用标准按照年租金138万元标准计算；六、驳回上诉人河南中州快捷酒店投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26157元，由河南中州快捷酒店投资有限公司负担7558元，由济源中邦商务咨询有限公司负担18599元；二审案件受理费10300元，由河南中州快捷酒店投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  赵自伟审判员  徐卫岭二〇二〇年五月十四日书记员  徐成龙