广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2515号上诉人（原审原告）：中国科学院广州分院，住所地广州市先烈中路100号。法定代表人：吴创之，该院院长。委托诉讼代理人：李杨，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳斌，广东四方三和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市新瑞建筑工程有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层。法定代表人：刘小静，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦武，该公司职员。委托诉讼代理人：彭丽兵，广东广祺律师事务所律师。上诉人中国科学院广州分院因与被上诉人广州市新瑞建筑工程有限公司（以下简称新瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中国科学院广州分院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中国科学院广州分院全部诉讼请求；2.新瑞公司承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）涉案合同约定，中国科学院广州分院不同意转租的态度明确，一审判决关于中国科学院广州分院签约时知道并同意涉案物业转租广州艺十十文化活动策划有限公司（以下简称艺十十公司）的推定与事实严重不符。1.中国科学院广州分院为依法成立的事业单位，据单位内部审计机构要求，为规范国有资产管理，需将原交由广州科城物业管理有限公司（现名广州中科创新科技服务有限公司，以下简称科城公司）经营管理的物业全部收回自行管理，涉案物业属其中一套。在此背景下，在科城公司与新瑞公司于2015年7月12日签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称前合同）到期后，中国科学院广州分院与新瑞公司于2017年5月24日重新签订了《广州市房屋租赁合同》，即涉案合同。2.对比涉案合同与前合同可知，中国科学院广州分院不同意涉案物业转租的态度非常明确，涉案合同是以前合同为模板签订的，除个别条款有所不同外，内容基本一致，前合同第六条第3点中同意转租的约定在涉案合同中已被中国科学院广州分院删除，基于以上事实可知，中国科学院广州分院在签约时不知道新瑞公司与艺十十公司存在转租关系，且中国科学院广州分院不允许转租的态度明确，否则中国科学院广州分院就不会在涉案合同中专门删除前合同中关于同意转租的条款。结合新瑞公司与艺十十公司签订的转租合同第九条约定，“未经双方同意，任何一方不得向其他人或单位泄露本合同信息，否则由此产生的不良后果由责任方承担”，这样不合常理的保密约定，可知新瑞公司存在故意隐瞒非法转租行为的主观恶意。（二）新瑞公司出具的《承诺函》进一步证明中国科学院广州分院在接到艺十十公司举报之前，对于新瑞公司擅自转租的事实不知情。1.中国科学院广州分院受到新瑞公司《承诺函》蒙骗，一直误以为新瑞公司与艺十十公司是共同使用关系。新瑞公司一方面通过欺骗的方式故意隐瞒转租事实，另一方面通过非法转租行为获取巨额非法收入，并不是善意履约人，主观恶意明显。一审法院忽略《承诺函》的签订背景以及新瑞公司承诺共同使用关系，导致事实认定严重错误。2.中国科学院广州分院在收到《承诺函》后，一直以为新瑞公司与艺十十公司可能为同一控制人经营管理或者因存在其他合作关系等原因，采取由新瑞公司对外作为承租人签订涉案合同的方式，共同使用涉案物业，同时考虑到新瑞公司的注册地址仍在涉案物业等因素，因此对新瑞公司与艺十十公司之间的真实关系并未深究，也一直未意识到受到了蒙骗。3.由于转租关系具有隐蔽性，且结合转租合同第九条约定，新瑞公司具有故意隐瞒的主观恶意，如果不是转租关系当事人主动披露，中国科学院广州分院是无法知晓转租事实的。（三）一审判决关于“科城公司同意转租艺十十公司，进而推定中国科学院广州分院在签约时应当知道并同意新瑞公司将涉案物业转租给艺十十公司使用”的认定，严重缺乏事实依据，二审法院应当予以纠正。虽然科城公司在前合同中同意新瑞公司转租，但这是科城公司根据合同约定赋予新瑞公司转租的权利，至于新瑞公司是否行使转租权利以及转租给谁科城公司并不知悉，也不必然知悉。退一万步而言，即使科城公司知晓涉案转租关系，不等同于中国科学院广州分院知情并同意转租，证明中国科学院广州分院知道并同意涉案转租关系的举证责任在于新瑞公司，现新瑞公司无法证明，足以说明中国科学院广州分院从未同意过新瑞公司转租。（四）涉案物业属于国有资产，多年来新瑞公司故意欺瞒中国科学院广州分院，利用国有资产非法获取巨额盈利，中国科学院广州分院接到艺十十公司举报得知新瑞公司欺骗后提起本案诉讼，不仅是为维护自身合法权益，更是因为中国科学院广州分院自身的事业单位性质，维护国有资产不被非法利用的内在必然要求。新瑞公司二审答辩称，1.中国科学院广州分院和艺十十公司的租赁合同纠纷中，有一个新的事实需要说明，艺十十公司在2018年8月9日注册了新的公司“艺佳佳国际艺术文化发展（广州）有限公司”，该公司的法定代表人当时注册的时候和现在艺十十公司的法定代表人是一样的，中国科学院广州分院自2019年3月起也向新注册的公司收取了租金，但双方没有签订新的《房屋租赁合同》。2.艺十十公司在2018年对涉案商铺进行了较大幅度的装修，艺十十公司的新招牌“艺佳佳艺术教育”从2018年使用至今，中国科学院广州分院自称对此不知情与常理不符；3.新瑞公司一直向中国科学院广州分院交租，中国科学院广州分院开给新瑞公司的发票到2019年5月。4.中国科学院广州分院与艺十十公司恶意串通恶意非常明显，中国科学院广州分院直接向艺十十公司收取租金，严重损害了新瑞公司的利益。5.关于中国科学院广州分院的上诉理由，均在一审中陈述过，基本没有新的事实和理由，至于“国有资产”问题，当初新瑞公司接手时本案物业可是一个租不出去的物业，新瑞公司投入了巨大的物力、财力才转租出去，赚差价合乎情理。综上，本案事实清楚，一审适用法律正确，中国科学院广州分院的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。中国科学院广州分院于2019年6月18日向一审法院起诉请求：1.确认中国科学院广州分院、新瑞公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2.中国科学院广州分院有权没收合同保证金51272元（其中新瑞公司己向中国科学院广州分院支付7789.40元不予退还，剩余保证金43482.6元应由新瑞公司继续向中国科学院广州分院缴纳）。一审法院认定事实：2015年6月12日，科城公司作为出租人与新瑞公司的法定代表人刘小静作为承租人签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层出租给其作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2014年7月21日起至2017年6月20日止，保证金43482.60元；同意承租人在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年7月10日，科城公司作为出租人与新瑞公司（原称广州市瑞思文化教育咨询有限公司）作为承租人重新签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层出租给新瑞公司作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2015年7月21日起至2017年6月20日止，新瑞公司交纳43482.60元保证金；同意新瑞公司在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年8月11日，新瑞公司通过银行转账支付了保证金43482.60元给科城公司。科城公司曾于2015年5月1日出具《租赁委托书》，确认新瑞公司有转租权。新瑞公司与艺十十公司于2015年6月16日签订《广州市房屋租赁合同》，由新瑞公司将上述租赁物业出租给艺十十公司使用，租赁期限从2014年6月20日至2020年6月19日，其中2014年6月20日至2016年6月19日月租金38000元，2016年6月20日至2017年6月19日月租金42000元，2017年6月20日至2018年6月19日月租金43000元，2018年6月20日至2019年6月19日月租金44000元，2019年6月20日至2020年6月19日月租金45000元等。2017年5月24日，中国科学院广州分院（为出租人、甲方）与新瑞公司（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层（自编03）号出租给乙方作办公用途使用，建筑面积493平方米；租赁期限从2017年6月21日起至2020年5月31日止，其中2017年6月21日至2019年5月31日月租金25636元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金26917.80元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳51272元保证金，乙方在租赁期满不再续租的，交清当月租金、水电费，经双方验收场地后将保证金无息退回乙方；如乙方在合同期内提前解除合同的，保证金不退回。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失时的，或者乙方在租赁期内拖欠租金2个月的，甲方可解除合同，收回租赁物，并要求赔偿损失。甲乙任何一方未能履行合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。2017年6月23日，中国科学院广州分院出具收据，内容为：收到新瑞公司补缴房屋保证金7789.40元。2017年6月2日，新瑞公司向中国科学院广州分院出具《承诺函》，称现在由其与艺十十公司共同使用租赁物业，租赁期内发生的一切法律责任由其承担。2018年10月19日，中国科学院广州分院向新瑞公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，称：由于新瑞公司未经中国科学院广州分院同意，擅自转租给艺十十公司使用，不符合中国科学院广州分院房屋租赁相关管理规定和租赁合同约定，转租行为也与新瑞公司出具的承诺函内容不符，中国科学院广州分院决定终止与新瑞公司租赁合同，要求新瑞公司在2018年10月31日，结清当月租金、管理费及电费，办理完成保证金退款等手续。新瑞公司于2018年11月2日签收该通知。2019年3月5日，中国科学院广州分院向新瑞公司发出《关于终止租赁合同的确认告知函》，称：中国科学院广州分院已于2018年10月19日向新瑞公司发出终止房屋租赁合同的通知，由新瑞公司负责人秦武签收。此后，中国科学院广州分院多次催告新瑞公司按通知要求办理结清费用和退还保证金未果。为维护中国科学院广州分院的合法权益，中国科学院广州分院郑重通知新瑞公司，本告知函送达之日起，中国科学院广州分院与新瑞公司的房屋租赁合同解除终止；本告知函送达之日起五个工作日内，请新瑞公司前来办理退还保证金手续，超过五个工作日未来办理的视同新瑞公司主动放弃退还保证金的权利等。新瑞公司于当日收到该告知函。一审法院另查明，新瑞公司于2019年6月10日向一审法院提起诉讼，诉请要求中国科学院广州分院（该案被告）继续履行2017年5月24日与其签订的《广州市房屋租赁合同》。一审法院已立案受理，案号（2019）粤0104民初24210号。该案诉讼过程中，新瑞公司于2019年8月8日申请撤诉。一审法院同日作出民事裁定，准许新瑞公司撤诉。一审诉讼中，中国科学院广州分院确认科城公司是其下属企业，当时是由该公司出租相关物业。该公司于2015年8月11日收到新瑞公司转账支付的租赁保证金43482.60元，并表示该保证金在科城公司与新瑞公司的租赁合同终止后，并未退还，已转为本案涉讼租赁合同的保证金，连同新瑞公司于2017年6月23日补交的保证金7789.40元，新瑞公司已交齐保证金51272元。遂中国科学院广州分院明确其第二项诉讼请求为：判令中国科学院广州分院有权没收合同保证金51272元。艺十十公司称：2014年我方就开始承租涉讼物业，当时是与南方传媒公司签合同的，2015年开始与新瑞公司签合同，我方按新瑞公司的要求重新签订了现在的租赁合同，条款和之前的完全一样。新瑞公司称：中国科学院广州分院的全资子公司科城公司与新瑞公司签订了前两份租赁合同，并书面同意新瑞公司转租，新瑞公司将租赁物业转租给艺十十公司，已经中国科学院广州分院同意。新瑞公司与中国科学院广州分院签订第三份租赁合同，新瑞公司仍将租赁物业转租给艺十十公司。中国科学院广州分院应当知道，也没有理由不知道，艺十十公司一直使用该物业至今。一审法院认为：新瑞公司将涉讼租赁物业转租给艺十十公司，是经过涉讼物业原出租人即中国科学院广州分院的下属企业科城公司同意的。艺十十公司从2014年起就一直占有使用涉讼租赁物业至今。而中国科学院广州分院从科城公司接手作为涉讼物业的出租人时，理应向科城公司了解清楚涉讼物业之前的租赁情况包括转租情况，和去核实涉讼物业当时的占有使用情况。由此，中国科学院广州分院也就应当知道科城公司同意新瑞公司转租，且也应当知道涉讼物业已由新瑞公司转租给艺十十公司使用。在此情形下，中国科学院广州分院仍于2017年5月24日与新瑞公司签订租赁合同，继续将涉讼物业出租给新瑞公司，可视为其同意按现状继续租赁，同意新瑞公司将租赁物业转租给艺十十公司使用。现新瑞公司抗辩主张中国科学院广州分院同意其转租，一审法院予以采纳。中国科学院广州分院以新瑞公司未经其同意转租为由，单方要求解除租赁合同，理据不足。其诉请要求确认中国科学院广州分院、新瑞公司之间的租赁合同于2019年3月5日解除，没收新瑞公司交纳的保证金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条之规定，于2019年12月4日作出如下判决：驳回中国科学院广州分院的全部诉讼请求。案件受理费1082元，由中国科学院广州分院负担。经审理查明，新瑞公司于2017年6月2日向中国科学院广州分院出具的《承诺函》中载明“我公司承租贵院位于广州市越秀区先烈中路81号大院117、118号地下一层（自编03）号作办公及营业场地使用……现在由我司与广州艺＋＋文化活动策划有限公司共同使用该物业”，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，各方当事人均确认艺十十公司承租、使用的是涉讼物业的全部面积，新瑞公司称其公司的工商注册地址在涉讼物业，没有实际占用涉讼物业。中国科学院广州分院称该院于2017年5月24日前合同到期前接手涉讼物业，接手前有向新瑞公司了解过涉讼物业的出租情况及使用情况，知道有艺十十公司在挂牌，新瑞公司陈述说其和艺十十公司是共同使用关系，不是转租关系，该院2017年6月2日要求新瑞公司出具承诺函，新瑞公司也向该院承诺是共同使用关系；该院接手时没有去现场了解场地使用情况，科城公司没有告诉该院是转租关系，该院是在2018年10月19日前几天收到艺十十公司举报后才知道新瑞公司与艺十十公司有转租关系。艺十十公司称该公司于2014年6月20日便承租涉讼物业，清楚新瑞公司是将涉讼物业转租给其公司，其公司自使用涉讼物业后就安装了自己公司的招牌。再查明，广州市越秀区市场监督管理局于2019年11月19日向艺十十公司出具（穗）工商内销字【2019】第04201911190001号《企业核准注销登记通知书》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：中国科学院广州分院以新瑞公司擅自转租为由要求解除合同的主张是否成立。中国科学院广州分院自其下属企业科城公司处接手涉讼物业，再作为出租人与新瑞公司签订租赁合同，从科城公司与中国科学院广州分院之间为关联单位、前后两份合同的租期相连接、新瑞公司向科城公司缴纳的保证金直接转为本案涉讼租赁合同的保证金等事实来看，前后两份租赁合同实际上具有一定的关联性，更倾向属于租赁双方续签合同的行为，故不能仅根据中科院广东公司与新瑞公司所签订的租赁合同中并无同意承租人转租的内容来断定中国科学院广州分院享有合同的解除权。对此，本院评析如下：首先，如前所述，中国科学院广州分院自其下属企业科城公司处接手涉讼物业，前后租赁合同具有一定关联性，中国科学院广州分院完全可以通过审查科城公司与新瑞公司之间的租赁合同以及现场核实的方式获悉涉讼物业的实际租赁、使用情况。其次，从涉讼物业的实际使用情况来看，艺十十公司自2014年6月底承租涉讼物业后就在涉讼物业挂牌开展经营活动，涉讼物业由艺十十公司实际使用的事实显而易见，该事实在中国科学院广州分院接手涉讼物业时并无发生过变化，新瑞公司在2017年6月2日的承诺函亦反映出涉讼场地的使用人并不仅限于新瑞公司，本案中并不存在中国科学院广州分院无法知悉涉讼物业实际使用情况的因素。据上，新瑞公司关于中国科学院广州分院在其接手涉讼场地时应已知悉涉讼物业被新瑞公司转租给艺十十公司使用的主张更为合理、可信。中国科学院广州分院关于该院直至2018年10月收到艺十十公司的举报后才知道涉讼场地被转租的主张，依据不足且与常理不符，本院不予采信。中国科学院广州分院在接手涉讼物业时理应知悉涉讼物业被新瑞公司转租给艺十十公司的事宜，至该院于2018年10月19日以新瑞公司擅自转租为由要求解除合同时已超过六个月，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审法院驳回中国科学院广州分院要求确认其与新瑞公司之间的租赁合同于2019年3月5日解除、没收保证金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”，第六十八条规定，“有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）法律规定的其他原因。法人终止，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。”注销是工商登记机关依申请作出的行政行为，经注销后企业法人资格归于消灭，企业法人自注销时起其民事主体资格不复存在。艺十十公司已于2019年11月19日经核准注销，根据前述规定，艺十十公司自注销之日起已不具备民事诉讼主体资格，本案不再将其列为本案当事人。综上所述，中国科学院广州分院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082元，由中国科学院广州分院负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月十三日书记员  贾妍胡秀红