宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2017）宁0402民初1519号原告（反诉被告）：宁夏广元新能源投资集团有限公司,住所地:固原市原州区金城花园1号楼。法定代表人：潘俊选，系该公司总经理。委托诉讼代理人:路彩琴,宁夏古雁律师事务所律师,代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：满成,男,1980年1月1日出生,汉族,固原市人,高中文化,个体户，住固原市。委托诉讼代理人：罗永斌，宁夏建业律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）宁夏广元新能源投资集团有限公司（以下简称宁夏广元公司）与被告（反诉原告）满成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告满成申请对涉案房屋相关设施进行鉴定，经本院委托后，因无法鉴定而退回。原告（反诉被告）宁夏广元公司的委托诉讼代理人路彩琴、被告（反诉原告）满成及其委托诉讼代理人罗永斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁夏广元公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的编号2012003号、编号2013002号《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、请求依法判令被告腾退租赁房屋，并支付拖欠原告租金（编号2012003号的5房从2016年2月29日起计算至2017年3月10日拖欠90563.6元；编号2013002号的6号房从2016年4月30日起计算至2017年3月10日拖欠75877.6元）共计166441.2元；3、请求依法判令被告承担违约金（合同总租金20%）163845.168元；4、请求判令被告按照合同约定支付2017年3月10日至实际搬出房屋的租金;5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人董红梅分别于2012年12月12日、2013年3月15日租赁原告位于固原市××街号、6号营业房，双方分别签订了两份《房屋租赁合同》。租赁期限分别为：2013年3月1日至2019年2月28日；2013年5月1日至2019年4月30日。2014年6月6日，经原告同意，案外人董红梅将上述房屋转租给被告满成。原、被告及案外人三方签订了补充协议，被告承继原告与董红梅所签订的房屋租赁合同的全部权利义务，房屋租赁费调整为月租金为30元每平方米，租赁期限为原租赁合同剩余期限。2015年3月1日，经双方协商，房屋租赁费调整为月租金39元每平方米，即月租金14686.00元，合同总租金为819025.68元。被告承租期间，于2015年3月份前后，向原告反映房屋分割出的两个小包厢出现地面下陷情况，原告随即派人前去查看，于2015年8月10日与被告签订维修方案，进行维修并完成施工。因维修过程对地面造成破坏需重新装修，后双方协商由被告自行购买材料装修，原告给予了被告装修补偿。2016年3月份，被告向原告第二次反映房屋地面下陷情况，原告联系专业维修人员一起前去查看，发现包间111室地面下陷2厘米，面积14.40平方米；包间555室地面下陷5厘米，面积25.30平方米，并且地面下陷导致卫生间马桶下水管错位，出现漏水。同时发现被告未经原告同意擅自铺设水管改装增加卫生间，房屋地面下陷系被告使用房屋不当造成。后由于被告提出的房屋维修及相关损失补偿费用过高，与原告未达成相关解决方案。根据《房屋租赁合同》被告未遵守合同约定而拖欠房租，拖欠房租累计2个月以上构成违约，原告有权解除合同收回房屋，被告应承担合同总租金20%的违约金。原告针对被告的反诉请求辩称，原告不同意继续将房屋租赁给被告使用，要求解除租赁合同，并要求被告支付违约金。对于被告提出的维修内容，原告已经履行了维修义务，被告所述的地面下陷系被告擅自铺设水管改装增加卫生间，使用房屋不当造成。被告反诉请求的经济损失无事实根据和法律依据。被告（反诉原告）满成辩称，一、租赁房屋三个年度无法正常采暖；二、自2015年3月份起，6号房屋的两个小包厢出现塌陷情况，5号房屋和6号房屋共用的主门冬春季期间不能正常使用。原、被告发生争议后，这些争议未解决。综上，被告认为原告违约在先，发生争议后未能有效解决，故不同意违约金的要求。被告反诉请求为：1、依法确认以编号2012003号、2013002号房屋为标的转租协议合法有效，判令被反诉人履行到72个月租赁期限完毕；2、依法判令被反诉人履行维修义务，维修好5号、6号房共用的主门；维修好6号房的地面50平方米、供暖设施；3、依法判令被反诉人赔偿反诉人违约经济损失估计人民币342870.00元；4、反诉费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：被告从案外人董红梅手中转租涉案租赁的房屋是事实，应受法律保护。租赁期间，原告违反合同约定义务，不维修房屋设施，损害了被告的合法权益。原告（反诉被告）宁夏广元公司围绕其诉讼主张提供了证据：企业变更信息、《房屋租赁合同》、《补充协议》、固原泰合物业管理公司出具的营业房监督检查答复书。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。被告（反诉原告）满成围绕其反诉主张及本诉反驳意见提供了证据：《房屋租赁合同》、娱乐经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、公众场所卫生许可证、宁夏和元新能源投资集团有限公司送达满成关于5号、6号房屋的通知和维修方案、固原市惠泽集中供热有限公司暖费票、好声音唱吧营业票据。其中证据《房屋租赁合同》、娱乐经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、公众场所卫生许可证、宁夏和元新能源投资集团有限公司送达满成关于5号、6号房屋的通知和维修方案、形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。证据固原市惠泽集中供热有限公司暖费票、好声音唱吧营业票据。与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：案外人董红梅分别于2012年12月12日、2013年3月15日租赁原告位于固原市××街号、6号营业房，双方分别签订了两份《房屋租赁合同》。租赁期限分别为：5号房屋自2013年3月1日至2019年2月28日；6号房屋自2013年5月1日至2019年4月30日。2014年6月6日。经原告同意，案外人董红梅将上述房屋转租给被告满成。原、被告及案外人三方签订了补充协议，被告承继原告与董红梅所签订的房屋租赁合同的全部权利义务，房屋租赁费调整为月租金为30元每平方米，租赁期限为原租赁合同剩余期限。2015年3月1日，经双方协商，房屋租赁费调整为月租金39元每平方米。被告承租期间，于2015年3月份前后，向原告反映房屋分割出的两个小包厢出现地面下陷情况，原告随即派人前去查看，于2015年8月10日与被告签订维修方案，进行维修并完成施工。2016年3月份，被告向原告第二次反映房屋地面下陷情况，原告联系专业维修人员一起前去查看，发现包间111室地面下陷2厘米，面积14.40平方米；包间555室地面下陷5厘米，面积25.30平方米，并且地面下陷导致卫生间马桶下水管错位出现漏水。同时被告铺设水管改装增加卫生间，房屋地面下陷。后因故原、被告未达成相关解决方案。《房屋租赁合同》约定，拖欠房租累计2个月以上构成违约，原告有权解除合同收回房屋，被告应承担合同总租金20%的违约金。被告向原告支付5号房屋租赁费截止2016年2月29日；支付6号房屋租赁费截止2016年4月30日。本院认为，本案原、被告及案外人签订的《房屋租赁合同》及原、被告签订的《补充协议》均是在当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。合同及协议签订后，当事人均能履行各自义务。但在履行过程中，租赁标的物房屋内地面下陷，导致相关设施无法正常使用。虽然原、被告协商解决过，但租赁物房屋内设施经常发生故障，原、被告后来未能达成一致解决意见，被告拖欠原告租赁费双方矛盾加剧。原告以被告拖欠房屋租赁费为由主张要求解除《房屋租赁合同》，并由被告支付违约金，但被告拖欠租赁费是因租赁物不能正常使用导致的，租赁物房屋地面下陷导致房屋内部设施不能正常使用的原因不明，原告认为是被告所致，被告认为是原告所致，但原、被告双方均未提供相应证据证实这一事实。因此，原告的上述诉请不能成立，其主张本院不予支持。对于原告主张要求被告支付拖欠的租赁费，虽然被告认为租赁物不能正常使用是由于原告交付的租赁物存在质量问题，但其亦未提供充分证据证实，且被告对原告主张的租赁费数额未提出异议，故原告的该项主张本院予以支持。对于被告的反诉请求，因其未提供充分证据证实，故其反诉主张本院均不予支持。庭审中，被告的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见本院予以采纳。综上所述，原告的部分诉请成立，其部分诉讼主张本院予以支持。被告的反诉请求均不能成立，其反诉主张本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）满成于本判决生效之日起十日内向原告宁夏广元新能源投资集团有限公司支付5号房屋租赁费90563.60元、6号房屋租赁费75877.60元，合计166441.20元；二、由被告（反诉原告）满成于本判决生效之日起十日内向原告宁夏广元新能源投资集团有限公司支付5号房屋、6号房屋自2017年3月11日至实际使用之日的租赁费；三、驳回原告（反诉被告）宁夏广元新能源投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）满成的诉讼请求。案件受理费7575.00元（原告已预交），由原告宁夏广元新能源投资集团有限公司负担4448.00元，由被告满成负担3127.00元。案件反诉费6443.00元（被告已预交），由被告满成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 张清伟人民陪审员 马正刚人民陪审员 梁存香二Ο一七年十月二十三日书 记 员 马丽琴附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。