安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终175号 上诉人（原审原告）：吴其中，男，1973年2月6日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 被上诉人（原审被告）：钱五九，男，1971年3月13日出生，汉族，住安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：汤厚龙，安徽安池律师事务所律师。 上诉人吴其中因与被上诉人钱五九房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初7835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴其中、被告委托诉讼代理人汤厚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴其中上诉请求：撤销原判，依法改判支持吴其中在一审中的诉讼请求,并判令钱五九承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一审判决对重要事实认定不清,导致判决有悖事实、有悖法律。2019年5月份,吴其中根据案涉出租房屋外面张贴的电话号码致电林海兵,商讨房屋出租事宜。林海兵告知该房屋系其亲戚所有,因亲戚是海员,不在国内,租房的事情由其负责代理。因案涉房屋长期作为饭店经营,吴其中对厨房卫生状况及环境表示不满,林海兵口头表示“可以先租下来,不行可以退房。”2019年6月,双方协商一致,吴其中支付房租押金共28000元。2019年10月10日,吴其中因房屋环境差致电林海兵要求提前退房，林海兵称要先征求钱五九本人的意见。2019年10月17日,吴其中通过电话与钱五九协商,钱五九口头答应退房,但是要求具体事情与林海兵联系。2019年10月31日到11月4日,林海兵主动与吴其中商讨提前退房的事情。钱五九通过林海兵转发微信,表示“提前退租,我们同意”。吴其中通过中国邮政的特快专递,于2019年11月3日将案涉房屋的两把钥匙和水电卡,送达给钱五九。其后,钱五九委托他人多次与吴其中协商退还租金事宜,分别提出退还租金8000元,10000元,6000元。因所退金额与合同约定差距较大,吴其中予以拒绝。根据以上事实,双方均对“提前退租”一事达成一致意见,钱五九主张扣留剩余房租没有事实和法律依据。另吴其中租赁房屋系为办学所用，但案涉房屋因受潮原因不明、消防标准达不到安徽省校外培训机构设置标准的相关要求，无法实现其租赁目的。一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院查明事实,依法纠正一审错误。 钱五九辩称，安徽省校外培训机构设置标准与本案无关联。吴其中作为承租人知晓房屋用途，是否达到使用标准签订合同之时即应当知晓。关于提前退租，吴其中提出解除合同后，钱五九考虑过解除合同，但前提是押金和已收取的租金不退。后期双方因租金退还问题发生争议，因而解除合同的条件未成就。前期考虑到诉讼成本，钱五九同意退还吴其中一万元租金，但吴其中不同意。目前，案涉房屋仍由吴其中占用使用，钱五九不同意解除合同。 吴其中向一审法院起诉请求：1.判令双方之间的租赁合同于2019年11月3日解除；2.判令钱五九向吴其中返还租金17333元（从2019年11月至2020年6月共8个月的房租）；3.判令钱五九承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年6月30日，吴其中与钱五九签订《房屋租赁合同》，约定钱五九将位于池州市贵池区的房屋出租给吴其中作为办学使用，租期至2022年7月1日止，每年租金26000元，一年一付，先付后租，押金为2000元，并约定吴其中不履行租房合同，则押金不退还。同时该合同第五条第（3）项约定，“甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议”。合同签订后，钱五九将该房屋交吴其中租用。吴其中按协议向钱五九支付了2019年6月30日至2020年7月1日一年租金26000元及押金2000元。吴其中在办学经营期间，因生源不足，提出提前解除合同。2019年11月1日，吴其中向钱五九通过邮政ＥＭＳ发送快递一份，2019年11月3日，该快递回执显示为“他人代收”。2019年11月7日，吴其中向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，当事人为保护自己的合法权益向人民法院起诉的，对自己提出的诉求所依据的事实或者反驳对方诉求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案吴其中与钱五九签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。钱五九已按约定将池州市贵池区的房屋出租给吴其中经营，吴其中已按约定支付租金至2020年7月1日。根据双方合同第五条第（3）项约定：“双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议”。吴其中未提供证据证明在双方履行合同期间出现特殊情形，也未提供有效证据证明其向钱五九发送的邮政ＥＭＳ快递内有告知解除合同的通知，退一步讲，即便如吴其中所称于2019年11月3日向钱五九通知解除合同，但其向一审法院提起诉讼的时间为2019年11月7日，亦不符合双方签订的合同第五条第（3）项的约定。据此，吴其中提出解除合同的条件尚未成就，其主张与钱五九之间的租赁合同于2019年11月3日解除的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。因一审法院对吴其中主张与钱五九解除租赁关系的诉求不予支持，故对其第2、3项诉求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回吴其中的全部诉讼请求。案件受理费333元，减半收取166.5元，由吴其中负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴其中承租房屋前，已对案涉房屋进行现场查看，了解并接受了房屋具体状况，桂训华的证言不能达到其证明目的。关于湖北警笛消防保安设备集团有限公司池州分公司的证明，因无其他证据证明该公司具备相关资质，不能达到吴其中的证明目的。关于胡伪航的证言，能够证明2020年3月18日其在场时案涉房屋消火栓的状况，但不能证明其他时间在规范操作的情况下消火栓是否正常，以及能否采取其他措施改善该情况，不能达到吴其中的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：双方签订的房屋租赁合同应否解除及钱五九应否退还吴其中部分租金。吴其中与钱五九签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。合同签订后，吴其中依约支付了租金，钱五九依约交付了房屋。合同履行期间，因生源不足，吴其中提出提前解除合同。关于合同解除，双方在合同中约定如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除。吴其中提出解除合同后，于2019年11月1日通过邮政EMS快递向钱五九寄送案涉房屋钥匙及水电卡。因快递显示于2019年11月3日签收，故吴其中认为双方合同已于2019年11月3日解除。吴其中要求解除合同并寄送房屋钥匙和水电卡的行为，系其单方意思表示。钱五九通过微信回复“提前退租，我们同意。但由于对方违约，这对我造成经济损失，已付的1年租金和押金不退。”但吴其中不同意该方案。说明双方就提前解除合同进行了协商，但未达成一致意见。故本案不属于约定解除的情形。一审法院认定解除合同的条件未成就并无不当，吴其中的此节上诉理由不能成立，本院不予采信。二审中，吴其中提出案涉房屋不符合办学要求，不能实现其合同目的，但未提供充分的证据予以证明，对其此节上诉理由，本院亦不予采信。因双方签订的房屋租赁合同未解除，故吴其中要求退还房屋租金没有依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，吴其中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费333元，由吴其中负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴冬生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年五月十三日 法官助理段贵峰 书记员夏国栋