苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0507民初1411号原告：苏州万宝物业管理有限公司，住所地苏州市沧浪区新市路**。法定代表人：彭轶，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，系该公司员工。被告：朱育呈，男，1984年11月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州万宝物业管理有限公司（以下简称万宝物业）与被告朱育呈物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法由审判员施磊适用小额诉讼程序独任审理。后因案情需要，依法转普通程序组成合议庭进行审理，由审判员施磊担任审判长并主审，审判员潘群、人民陪审员邱玉芳参加评议，并于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告万宝物业的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼，被告朱育呈经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万宝物业向本院提出诉讼请求：1、依法判定被告立即支付物业费，共计人民币3882.38元；2、依法判定被告立即支付逾期缴纳物业费滞纳金人民币11530.68元；3、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付逾期缴纳物业费滞纳金人民币941.184元。事实与理由：2007年8月19日，原告与被告（朱育呈）签订了《前期物业管理服务协议》。被告系香城花园二区41幢202室房产（面积130.72平方米）业主。原告按合同约定依法对香城花园二区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。2014年1月1日至今被告一直未缴物业费，原告曾多次以多种形式向被告催缴物业费，但其未予理睬。为了维护物业公司的的合法权益，故起诉来院。被告朱育呈未作答辩。经审理查明，2007年8月19日，苏州海发置业有限公司（甲方）与被告朱育呈（乙方）签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定：被告所购房屋基本情况为香城花园二区41幢202室，在本物业区域业主委员会成立前，由苏州海发置业有限公司选聘的物业管理公司进行前期物业管理工作，期限为整个香城花园二区房屋交付使用后2年；乙方需依据协议向物业管理企业交纳物业管理各项费用；小区业主委员会成立后，经当地物业管理行政主管部门批准的，小区业主委员会可另行选聘物业公司；违约责任中约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。2012年12月29日，苏州海发置业有限公司作为甲方，苏州工业园区万宝物业管理有限公司（即原告万宝物业前身，于2015年4月14日经核准进行名称变更）作为乙方，双方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将位于苏州市相城区委托乙方实行物业管理服务，期限自2013年1月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止；物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，二区洋房为0.9元/月·平方米，物业服务费按月计收。双方另约定其他权利、义务事项。同日，苏州海发置业有限公司（甲方）、苏州工业园区万宝物业管理有限公司（乙方）与江苏常发物业服务有限公司（丙方）签订了《苏州香城花园二、三区脱管交接补充协议》，约定：根据苏州香城花园二、三区项目的实际需求，并结合常发物业服务期限到期，将甲方所开发的苏州香城花园二、三区项目整体委托由乙方负责前期物业的管理服务工作；期限自此协议签订之日起至小区业主大会选聘物业管理企业，并签订物业服务合同止。另查明，被告朱育呈系苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园二区41幢202室的业主，该房屋共有权人为蒋青，建筑面积130.72平方米。以上事实，由当事人提供的原、被告身份信息、房屋权属登记簿、《苏州市前期物业管理服务协议》、《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州香城花园二、三区脱管交接补充协议》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。原告万宝物业另述称，香城花园二区未成立业主委员会，被告朱育呈入住该小区后自2014年1月1日起再未交纳物业费，原告因多次催要未果，遂诉至本院。审理中，原告万宝物业明确，被告朱育呈的住宅属于洋房，房屋建筑面积130.72平方米，按前期物业管理委托合同规定的每月每平方米0.9元收取物业费，物业费按月计收，业主需在月底前缴纳当月物业费，2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业费为3882.38元。同时，要求被告朱育呈支付2014年1月1日至2016年8月31日期间未交物业费的滞纳金，以月应缴物业费117.648元（130.72平方米×0.9元/月•平方米）为基准按每日0.05%的标准分别自2014年2月1日起、2014年3月1日起、2014年4月1日起、2014年5月1日起、2014年6月1日起、2014年7月1日起、2014年8月1日起、2014年9月1日起、2014年10月1日起、2014年11月1日起、2014年12月1日起、2015年1月1日起、2015年2月1日起、2015年3月1日起、2015年4月1日起、2015年5月1日起、2015年6月1日起、2015年7月1日起、2015年8月1日起、2015年9月1日起、2015年10月1日起、2015年11月1日起、2015年12月1日起、2016年1月1日起、2016年2月1日起、2016年3月1日起、2016年4月1日起、2016年5月1日起、2016年6月1日起、2017年7月1日起、2016年8月1日起、2016年9月1日起计算至2016年9月30日止，合计941.18元。另，原告万宝物业自愿放弃要求共有权人蒋青承担责任。本院认为，苏州海发置业有限公司与被告朱育呈签订的《前期物业管理服务协议》、苏州海发置业有限公司与原告万宝物业签订的《苏州市前期物业管理委托合同》以及苏州海发置业有限公司、原告万宝物业与江苏常发物业服务有限公司签订的《苏州香城花园二、三区脱管交接补充协议》，均系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，合同各方均应按约全面履行各自的义务。原告万宝物业自2013年1月1日起至今为涉案小区提供了物业管理与服务行为，被告朱育呈作为香城花园二区41幢202室的业主应依照合同约定按该房屋建筑面积130.72平方米缴纳物业服务费。蒋青为上述房屋共有权人，原告自愿放弃要求蒋青在本案中承担责任，可予准许。现被告朱育呈拖欠其名下物业自2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费事实清楚，被告对欠款事实未向本院提出异议，本院依法予以认定。现原告主张被告支付自2014年1月1日起至2016年9月30日止的物业费合计3882.38元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，虽然合同约定标准为每日千分之三，原告对此已自愿调低为日利率0.05%，系其对自身权利的处分，计算标准也未超出法律所允许的范围，本院对此予以支持。根据《苏州市前期物业管理委托合同》的约定，物业费按月计算，现原告主张2014年1月1日至2016年8月31日期间每月物业服务费的滞纳金，分别自2014年2月至2016年9月期间的每个月的1日起，均以117.648元为基准计算至2016年9月30日止，合计941.18元，符合法律规定，可予准许。被告朱育呈经本院传唤后未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《江苏省物业管理条例》第三十九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告朱育呈支付原告苏州万宝物业管理有限公司自2014年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费人民币3882.38元。二、被告朱育呈支付原告苏州万宝物业管理有限公司2014年1月1日至2016年8月31日期间每月物业服务费的滞纳金，合计人民币941.18元（分别自2014年2月至2016年9月期间的每个月的1日起，均以117.648元为基准，按每日0.05%的标准计算至2016年9月30日止）。以上一、二项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费185元，公告费600元，合计785元，由被告朱育呈负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  施 磊审 判 员  潘 群人民陪审员  邱玉芳二〇一七年十月十日书 记 员  郁 誉附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。5.《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。6.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。7.《江苏省物业管理条例》第三十九条：业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。8.《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。