浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终901号 上诉人（原审被告）：刘希文，男，1971年12月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：苑文萍，浙江金汉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈烨，男，1984年1月7日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：施周，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐雪华，浙江波宁律师事务所律师。 上诉人刘希文因与被上诉人陈烨租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 刘希文上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈烨的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定建筑工程损失为548700元错误，一审认定该损失的依据为《宁安评报字［2019］065号资产评估报告书》（以下简称《资产评估报告书》），该《资产评估报告书》系陈烨单方委托，评估时未通知刘希文，无论从评估形式、评估内容、评估事项以及评估标的物的现场情况看，该《资产评估报告书》均不能作为定案依据。虽在资产评估过程中陈烨委托浙江省宁波市永欣公证处对场地现状进行了公证，但浙江省宁波市永欣公证处作出的《公证书》及视频无法作为认定“现场情况”的依据，应不予采信。即便《资产评估报告书》形式合法，但从中确定的建筑工程费用全部认定为损失也缺乏依据，部分建筑工程仍还在，完全可以通过重新鉴定来确定工程造价。退一步说即使陈烨有实际损失的存在，但由于陈烨在租赁涉案土地时其明确知道该土地性质为农用耕地，一审法院认定刘希文承担80%的主要责任，而陈烨仅承担20%的次要责任不当。 陈烨辩称：一、一审期间，我方委托了评估机构对资产进行了评估，在评估时我方同时委托公证机构进行公证，也就是公证和评估同时进行，评估的时间点也是在房屋刚拆除时。至于刘希文称一审法院两次评估鉴定均被鉴定机构退还，但一审法院委托评估时间是2019年7月，已经距离房屋拆除达四个多月，现场已经严重破坏，故一审法院两次委托均无法鉴定是正常的。所以不能以法院两次评估无法进行为由来否定我方委托的评估公司及公证处所做的评估报告和公证书。二、评估公司评估的金额是符合客观情况的，实际上陈烨的损失远远不止这些。在双方的租赁合同中明确约定，刘希文要保证场地租赁的合法性及无争议性，也要保证履行合同时不存在任何法律障碍，而且合同中约定违约金为500000元。最终一审法院判决的赔偿金额是453360元已按二八开的比例，也是考虑了实际情况。综上，刘希文的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 陈烨向一审法院起诉请求：1.判令刘希文立即向陈烨赔付经济损失975600元、公证费5000元、评估费13000元，合计993600元；2.案件诉讼费用由刘希文负担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，陈烨、刘希文签订《场地租赁合同书》一份，约定刘希文将位于宁波市海曙区古林镇郭夏村333号河东6亩地约4000平方米的场地租赁给陈烨使用；租赁期限为10年，即自2017年6月1日起至2027年5月31日止；租赁费用为每年20000元；刘希文保证有权利签署本协议，保证本协议下出租给陈烨的场地使用的合法性及无争议性，同时保证在履行本合同的权利与义务时不存在任何法律的障碍，如因此问题而给陈烨的生产经营造成损失，刘希文应向陈烨支付相应的直接和间接损失；刘希文应积极配合陈烨申办营业执照等其他合法手续，刘希文需协助陈烨进行场地建设，刘希文不得在庄园及附近经营、开展与陈烨经营场地类似项目、活动，刘希文保证陈烨承租经营期间地方关系的协调，保证陈烨正常经营，刘希文承租给陈烨的场地应承担风险，确保该场地不因任何第三人的权利主张或其他因素而使陈烨受到使用上的障碍或其他损失，陈烨有权提出，刘希文应负责赔偿，陈烨在场地以及附近搭设建筑须和刘希文协商，刘希文须保证陈烨所搭建筑的合法性；双方在合同有效期内，刘希文如违约需向陈烨赔偿场地建设等费用500000元，陈烨如违约，场地建设、设施等归刘希文所有。该合同签订后，陈烨依约支付了租金并陆续开始建造场地、采购设备、运营宣传，并于2018年上半年开始对外营业。2019年2月15日，陈烨收到《古林镇“大棚房”问题专项清理整改通知书》，通知认定在耕地上设置娱乐设施违法违规从事商业经营，转变耕地使用性质，属于“大棚房”问题专项清理整理第一类范围，必须拆除复耕，要求陈烨于2019年2月25日之前自行搬迁相关设施并拆除复耕。2019年3月1日，陈烨承租的场地内设施、建筑被相关行政部门强行拆除，给陈烨造成经济损失。2019年3月7日，陈烨委托宁波安全三江资产评估有限公司对承租场地内的建筑工程、装备及设备损失进行评估。2019年3月19日，该公司作出《资产评估报告书》，评估结论为陈烨委托评估的资产评估价值912000元，其中建筑工程548700元，装备、设备价值363300元。陈烨为此支付评估费13000元。2019年3月7日，陈烨委托浙江省宁波市永欣公证处对场地现状进行了公证，陈烨支付公证费5000元。陈烨、刘希文就赔偿事宜多次协商，但均无果。另查明，陈烨已支付刘希文2017年、2018年租金共计40000元。 一审法院认为，刘希文将耕地出租给陈烨用于真人cs项目，属于将耕地用于非农业建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”的规定，陈烨、刘希文签订的《场地租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的《场地租赁合同书》第四条保证条款的文义解释及双方交流视频，刘希文对陈烨承租场地用于真人cs项目是明知的，其在合同中保证陈烨能实现合同目的，对合同无效应承担主要责任。陈烨作为完全民事行为人，对巨额财产投入应尽审慎义务，对合同无效应承担次要责任。陈烨主张损失为建筑工程548700元，装备、设备363300元，租金40000元，运营宣传费23600元，评估费13000元，公证费5000元。该院认为，陈烨于2017年6月1日承租场地后已实际使用、经营至2019年3月1日，故对装备、设备应由陈烨拆回自行处置，运营宣传费该院也不予认定。对陈烨未实际使用场地的2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金5000元，刘希文应予返还。评估费13000元、公证费5000元属于陈烨的合理损失，该院予以认定。因建筑工程已被拆除，陈烨根据评估结论主张损失为548700元。该院认为，该金额系有资质的评估机构根据现场情况得出的成本造价，结合合同中“刘希文如违约需向陈烨告赔偿场地建设等费用500000元”的约定，该损失金额属于合理区间，该院予以认定。综上，对陈烨的损失，该院认定为建筑工程548700元，评估费13000元，公证费5000元，合计566700元，应由刘希文赔偿该损失额的80%计453360元。对陈烨合理的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、刘希文应返还陈烨租金5000元、赔偿损失453360元，上述款项刘希文于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回陈烨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费13736元，财产保全费5000元，合计18736元，由陈烨负担10093元，刘希文负担8643元。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一是《资产评估报告书》能否作为本案损失的依据；二是一审判决认定的责任比例是否正确。 关于第一个争议焦点。《资产评估报告书》虽系陈烨单方委托评估机构作出，但该评估机构及评估人员具备相应的鉴定资格，鉴定程序合法，且鉴定机构在评估时陈烨又申请公证机构同步进行了公证。在一审法院曾两次分别委托两个鉴定评估机构对涉案的建筑工程及设备等进行评估，均被函告无法鉴定评估时，一审法院遂采纳该《资产评估报告书》就建筑工程的损失部分，并无不当。刘希文关于《资产评估报告书》及《公证书》不能作为定案依据的上诉理由，本院难以采信。此外，刘希文认为部分建筑工程仍还在，可以通过重新鉴定来确定工程造价。但在涉案大部分建筑工程已被拆除、鉴定评估机构认为无法鉴定评估，且刘希文也未在二审中申请重新鉴定评估的情况下，本院也难以启动鉴定程序。 关于第二个争议焦点。刘希文明知其向当地村组织租赁的土地性质为农用耕田，只能从事农业方面的合作，但刘希文却与陈烨订立用于真人cs项目的场地租赁合同，并保证出租给陈烨的场地使用的合法性及无争议性，同时保证在履行该合同的权利与义务时不存在任何法律的障碍，故对合同无效负主要责任，一审按双方的责任大小确定刘希文承担陈烨损失的80%并无不当。 综上所述，刘希文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6336元，由上诉人刘希文负担。 本判决为终审判决。 审判长 孔 华 审判员 梅亚琴 审判员 朱 静 二〇二〇年五月九日 书记员 夏晶晶