浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初4174号原告：张汉君，男，1965年10月28日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托诉讼代理人：金华良，浙江中圣律师事务所律师。被告：陈灿校，男，1950年9月15日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托诉讼代理人：陈永水，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。原告张汉君与被告陈灿校农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告申请对原告提供的契约中陈灿校签名处的指纹进行鉴定，本院委托金华精诚司法鉴定所鉴定，后因需检指印不具备鉴定条件而退回。本院于2020年3月23日和4月7日两次对本案公开开庭进行了审理。原告张汉君及其托诉讼代理人金华良、被告陈灿校及其委托诉讼代理人陈永水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉君向本院提出诉讼请求：依法确认“诸集建（94）字第34-115号集体土地建设用地使用证”登记所属的房屋权属归原告所有，并判令被告协助原告办理过户及翻建手续。事实与理由：1995年8月30日，被告将祖传老屋一间一弄、居头楼屋一间卖给原告，当天在唐某3、唐某2、唐大荣、张某的共同见证下，被告立《立杜卖楼屋契约》（以下简称契约）一份，并于当日收取原告支付的房屋价款5000元，同时交付上述房屋与集体土地建设用地使用证，原告收受上述房屋后一直居住至今。2017年，原告欲翻建上述房屋时，要求被告签名确认，被告拒不同意。被告陈灿校答辩称：原被告之间并不存在诉争房屋的买卖合同关系，请求驳回原告诉请。原、被告为证实各自主张，向本院提供如下证据并经庭审质证如下：1.原告提供契约1份，以证明原被告之间存在农村房屋买卖合同关系。原告陈述称，该契约由唐某1代笔所写，卖主、受主、在场人一栏的名字也均是由唐某1所写，卖主一栏被告名字处有被告所捺的手印，在场人有四人，唐某3名字处盖有唐某3的私章，“唐沛香”名字下方有唐沛香本人的签名，唐大荣和张某名字上都盖有各自的手印；该契约明确被告陈灿校将所属的房屋出卖给原告，原告支付房款5000元，当场付清；同时被告把该房屋的集体土地建设用地使用证和房屋交付给原告，原告一直居住在上述房屋内。经质证，被告提出异议认为，对该契约的真实性合法性关联性均有异议，被告并未在该契约上签过字，也没盖过手印；被告并没有将案涉房屋卖给原告，只是让原告居住过；不存在契约中体现的有四见证人共同见证的情形，被告也未收到契约中所载明的5000元款项，也不存在向原告交付集体土地建设用地使用证的情形；被告名字处的手印并非是被告本人所按，欠缺合法性，因此不能以该契约证明原被告存在着诉争房屋的买卖关系。2.原告提供诸集建（94）字第34-115号集体土地建设用地使用证1本，以证明签订契约后被告将房屋权证和房屋交付给原告，已经完成了房屋交付。经质证，被告认为，认可该权证的真实性，但该权证所载的使用权人为被告，并非原告，而被告已在2014年5月6日将该权证登报挂失，并办理了新的集体土地使用证；原告提供的该本权证已失效，不能证明诉争房产已经卖给原告的事实，更不能证明该权证是由被告交付给原告的事实；而且，被告没有领到过该本权证。3.原告提供落款时间为2014年11月24日、盖有诸暨市东白湖镇娄东村民委员会印章的证明1份，落款时间为2019年7月5日、盖有娄东村两委会两个印章的证明1份，房屋照片打印件1份，东白湖镇低效用地暨“无违建”情况调查汇总表照片打印件1份，以证明被告在签订契约后已经将房屋交付给原告，一直由原告居住到现在，原告已经实际占有使用诉争房屋。原告陈述称，“无违建”情况调查汇总表中编号为146号的一栏登记的房屋即为本案诉争房产，该栏备注部分写明“张汉君买入”；照片所示是房屋的实际现状，房屋有倾倒的危险，需要翻建，原告去找被告，但被告不肯配合。经质证，被告提出异议认为，对两份村证明的客观性和合法性均有异议，被告已经于2014年5月6日将相应权证登报挂失，并补办了诉争房产的集体土地使用证，原告提供的村证明的落款日期分别是2014年11月24日和2019年7月5日，均是在被告申请挂失后出具，因此该两份证明和客观事实不符；被告并未将案涉房产转让给原告，即使原告提供的两份证明上的印章是村所盖，但原告提供的契约上村两委会并没有盖章，村两委会在证明里证明原被告存在房屋买卖行为，超过了村两委会的职权，应属无效；对房屋照片的客观性合法性没有异议，对关联性有异议，该照片仅能反映案涉房产的情况，并不能证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，最多能够证明原告居住在案涉房屋里，而这本来就是被告让原告居住的；对“无违建”情况调查汇总表的证据三性均有异议，该汇总表未加盖公章，没有村两委会的盖章确认，不能据此认定被告将诉争房产转让给原告，即使村委会在该汇总表上盖章确认，因为村委会并没有职权来证明双方存在着买卖关系，即使村委会在该证据上盖章，也超越了职权。庭审中，经本院询问，原被告均认可在上述2份证明上签字的吴启宝当时是村主任，吴星亮、吴未凤是村干部。4.庭审中，经本院询问，被告为何会把案涉房屋交给原告居住，被告陈述称，被告新屋造好，案涉房屋空出来了，被告于1994年把案涉房屋交给原告居住，原告有4000元钱交给被告，原告拿钱给被告后被告就让原告入住案涉房屋了，如果被告要出售案涉房屋被告会优先卖给原告。5.原告申请证人唐某1出庭作证，以证明原告于1995年8月30日受让被告案涉房屋并一直占有使用至今的事实。证人唐某1出庭作证陈述称，其与被告是妹夫老婆舅关系，与原告是同村村民；其文化水平是读了五年半书，村里当了三十多年的会计，从1970年至2001年；契约是其代笔所写，写的时候只有其一个人，是在其自己家里写的，没有旁人在场，是别人要其写写，其写好后就交给别人，记不清交给谁了；代笔的内容也不记得了；契约上其的私章是其写好后就盖上去的。经原告追问，证人陈述称，契约应该是张汉君让其写的，张汉君让其写契约，其也没有去问陈灿校卖房屋的事，因为其与陈灿校关系不大好的。经本院询问，证人陈述称，陈灿校和张汉君的老屋是隔壁相邻的，其家与原被告老屋相距不远，走路两三分钟路程；其不知道陈灿校新屋造好后陈灿校的老屋由谁在用，陈灿校老屋现在由谁在用其也不清楚；其平时居住在村里，不太出门的。经质证，原告认为，该证人认可契约是其所书写，对写的内容也没有提出异议，故可以证明原被告之间存在房屋买卖关系；该证人与被告是亲戚关系，与被告有利害关系，证人出庭作证过程中，还受到了被告的暗示，所以该证人才表示契约在什么时候书写什么地点书写记不清了。被告认为，该证人虽和被告存在亲戚关系，但系由原告申请出庭作证，因此该证人的证言应当作为法庭认定案件事实的依据；根据证人所述，证人只是按照原告张汉君的要求书写了该份契约，书写时被告未到场，唐某2、张汉勇等人也未在场，该事实与其他几位证人所述相矛盾，唐某1的证言能客观反映当时契约的形成情况；证人并未受到被告的语言暗示，原告所说毫无事实根据；因年代久远，证人对具体细节表示记不清，也符合记忆的客观规律。6.原告申请证人唐某2（即唐沛香）出庭作证，以证明原告于1995年8月30日受让被告案涉房屋并一直占有使用至今的事实。证人唐某2出庭作证陈述称，契约上“唐沛香”的名字是其所签，其当时是村党支部书记，当时村里买卖房屋等，村干部一般作为见证人都某的，需要签字的时候其都是自己签名的，不盖私章也不按手印；其在契约上签名的时候，陈灿校也在的，房屋是陈灿校卖给张汉君；契约是唐某1写的，唐某1和陈灿校是亲戚，唐某1写契约，大家都很放心；当时在场人还有唐某3，其当时是村主任，还有张某，是张汉君堂兄弟；房款是写契约的时候付清的，具体多少金额其记不清了；后来，陈灿校去找过其，说这个房屋是不是可以还给他，其跟陈灿校说让他去找张汉君商量；陈灿校把房屋卖掉的事情，陈灿校妻子知道的，当时陈灿校妻子也在场，一起吃晚饭的；房屋卖给张汉君后就当天把房屋交给张汉君了；写契约是晚上，在张汉君家吃完晚饭后签的。经质证，原告无异议，可以证实被告把案涉房屋卖给原告的事实。被告提出异议认为，唐某2年纪已经90多，存在听力不清等情形，证人不可能对20多年前的事情有如此详细的记忆，在开庭前肯定经过了商量，并对唐某2进行了指导；该证言存在疑点，该证人说被告妻子当时也在场，这是不符合事实的，被告妻子根本不知道这件事，如果在场肯定会签字的；而且这个说法也和其他三个证人证言相矛盾，其他证人说只有被告在场；也和唐某1的证言相矛盾，唐某1说被告没有在场；另补充一点，唐某2说被告十几年前想收回房屋，该收回并不是认可房屋买卖，当时房屋只是借给原告使用。7.原告申请证人唐某3出庭作证，以证明原告于1995年8月30日受让被告案涉房屋并一直占有使用至今的事实。证人唐某3出庭作证陈述称，其当时是村主任，当时喊他们去吃饭，说是要卖房写纸，契约是唐某1当场写的，其是盖私章，有些人是盖手印；房款是5000元钱，契约写好后钱付掉陈灿校把土地证拿给张汉君；其记得当时陈灿校盖了手印，当时原被告关系好的，后来两家关系不好了；写契约时有张汉君、唐某1、唐沛香等人，陈灿校妻子是否在场不记的了。经质证，原告无异议。被告的质证意见与对唐某2证言的质证意见一致。8.原告申请证人唐某4出庭作证，以证明原告于1995年8月30日受让被告案涉房屋并一直占有使用至今的事实。证人唐某4出庭作证陈述称，其与原被告都是邻居；写契约的时候其不在场所以不知情，但是该房屋后来一直由原告在住，现在也是原告在住，是老房子，快倒掉了。经质证，原告无异议。被告认为，该证人证言相对较为客观中立，该证言只能证明案涉房屋由原告占有居住的事实，并不能证明原被告之间存在房屋买卖关系。9.原告申请证人张某出庭作证，以证明原告于1995年8月30日受让被告案涉房屋并一直占有使用至今的事实。证人张某出庭作证陈述称，其与张汉君是兄弟；原被告买卖房屋写契约，当时其作为见证人也在场的；陈灿校有没有盖手印其记不清了；陈灿校妻子是在场的；契约写好后在大家在场的情况下，原被告一手交钱一手交证；契约是晚上晚饭吃过后写的，是唐某1写的。经质证，原告无异议。被告提出异议认为，该证人与原告是兄弟，本身有倾向性；该证言与唐某1的证言有矛盾，不具有真实性，不应认定。10.被告提供2014年5月6日《诸暨日报》1份和案涉房屋新的集体土地使用证1本，认为该报遗失声明一栏刊登了案涉房屋权证的遗失声明，以证明案涉房屋系被告所有，被告按照法定程序申办了新的权证。经质证，原告对该证据的真实性没有异议。11.被告提供分家协议和村证明各1份，以证明2014年被告家分家时已对案涉房屋进行了分家析产，村里也证明案涉房屋是被告所有的。经质证，原告认为，该组证据均不是事实，2014年案涉房屋已由原告在居住使用。经过原告起诉、被告答辩以及双方举证、质证，本院认为，本案诉争焦点在于原被告之间是否存在案涉房屋的买卖合同关系。结合本院归纳的诉争焦点，本院对上述证据认定如下：证据1，该契约上“陈灿校”签名处的手印经委托鉴定因需检指印不具备鉴定条件而退回，故仅凭该证据不能达到原告的证明目的，但是结合证人唐某1的陈述，可以认定该契约系唐某1所写。证据2，被告对其真实性无异议，故可予认定；至于原告主张的该权证是签订契约后被告交付给原告的意见，可结合其他证据予以综合认定。证据3，其中2份证明，因盖有所在村的公章，且有村干部签名，其真实性可予认定，且因被告在证据4即接受法庭询问时陈述案涉房屋于1994年交给原告使用至今，故该节事实亦依法可予认定；至于是否存在原告主张的买卖关系，可结合其他证据予以综合认定；该组证据中的照片，可以反映房屋现状，可予认定；该组证据中的“无违建”情况调查汇总表，因系拍照后的打印件，故在本案中本院不予认定。证据5、6、7、9，系证人证言，故本院结合其他证据予以综合认定。证据8，系证人唐某4的证言，因该证人对案涉房屋买卖情形并不知情，且被告认可案涉房屋由原告居住使用，故对该证言，本院不再予以分析。证据10，因原告对证据真实性无异议，故本院予以认定。证据11，其中分家协议书，与本案纠纷无关，故本院不作认定；其中村证明，系陈灿校家的分户证明，该分户证明上没有村干部的签名，且该分户证明上所载分家内容为地号76-02-159、面积66.70的住宅分给儿子陈平居住，地号为76-02-193、面积166.76的住宅留陈灿校、唐小芬、陈小平等人居住，而分家协议书上所载房屋分配的分家内容为原有楼房三间、平房二间，共计基地面积五间，坐落大手二间半给长子陈平所有，坐落小手二间半归次子陈小平所有，长子陈平、次子陈小平各留一个房间给父母做房，两者所载分家内容不一致，故本院在本案中不作认定。结合本院归纳的诉争焦点，本院对本案事实分析认定如下：首先，关于案涉房屋原被告之间的关系，原告主张双方存在买卖合同关系，系原告出资5000元钱向被告购买的；而被告主张系被告给原告使用的，被告收取了4000元钱，并向原告承诺如该房屋出售，原告享有优先购买权。现因契约上“陈灿校”签名处的手印无法鉴定，故需综合各方证据对本案事实作出分析认定，来研判原被告的上述主张哪个更可信哪个更合理。其次，被告主张案涉房屋是1994年交给原告使用的，原告主张是1995年签订契约后交付给原告使用的，存在时间上的差距，且价款上也存在差距，但据此，可以确定两个基本事实，一为自1990年代中期以来，案涉房屋一直由原告使用至今，二为原告使用该房屋，支付了相应的价款，至于款项性质系购房款还是租费等，待后文再作进一步分析认定。第三，契约为唐某1代笔所写，唐某1作为证人出庭作证，唐某1作为契约的起草人，按理应该对契约的形成过程等有一个较为全面的了解，但该证人在出庭作证时，先是回答记不清楚是谁让他写契约的，后在原告方追问之下，才明确答复是张汉君让他写的，可见该证人在回避一些问题；而在回答本院提问时，该证人陈述称，他家与原被告家走路的话两三分钟路程，他不清楚陈灿校老屋即案涉房屋由谁在用，该证人作为契约的代笔人，对被告都认可的案涉房屋现由原告居住使用的事实都在回避，说明该证人对案涉有关情况不能作出客观的陈述，考虑到该证人与被告之间存在亲戚关系，恰可印证该证人回避的一些问题，有可能是对被告不利的问题。第四，证人唐某2和唐某3，在契约书写时均系村主职干部，该两证人出庭作证时均认可契约上各自的签名或者私章是本人所写、所盖，该两证人所作陈述较为客观可信，虽然存在证人来某出庭一同乘坐包车的情形，但考虑到原被告及各位证人居住在较为偏远山村的事实，且该点瑕疵尚不足以降低该两证人证言的可信性,故本院对该两证人的证言予以采纳；退一步说，因被告否认契约上“陈灿校”签名处的手印是其本人所按，即使该两证人证言不足以证实契约上“陈灿校”签名处的手印是陈灿校本人所按，通过该两证人证言，也可以认定原被告之间曾达成买卖案涉房屋的口头协议。第五，关于集体土地建设用地使用证的交付问题，原告主张是被告在契约签订后交付给原告，被告则主张其从未看到过该权证，本院认为，因该权证载明的土地使用者为陈灿校，一般情况下，陈灿校应当是该权证的持有者，故被告所述难以令人信服；再则，该权证所显示的填发时间是1994年12月20日，而契约落款时间为1995年8月30日，从这两个时间节点来看，被告辩解其没有收到过该权证，也难以令人信服。第六，被告提供的证据11中的分家协议，该分家协议末尾载明“在场、代笔：唐某1”，而该分家协议签名处的“陈灿校”、“唐小芬”、“陈平”、“陈小平”等名字的签名笔迹与“在场、代笔：唐某1”字样的笔迹显属一致，这一特征与契约上签名处的一些签名均由唐某1所代签的情形相一致，从被告提供的该份分家协议来看，“陈灿校”签名处盖有陈灿校私章，“唐小芬”和“陈小平”签名处盖有手印，“陈平”签名处没有私章，也没有手印，该情形也与契约上的盖私章、按手印等情形一致，故可以印证在当地有该种书写习惯存在。综上分析，本院认为，基于被告将案涉房屋交付给原告使用，并收取了原告相应价款，且将案涉房屋的权证交付给原告，案涉房屋由原告使用至今等事实，已经形成一条证据链，可以认定原被告之间存在案涉房屋的买卖合同关系，原告支付给被告的款项系购房款的事实。被告辩解双方之间不存在案涉房屋买卖关系，所述理由不足，本院不予采纳。经审理查明，原被告系同村村民，原系邻居。被告名下有一处房屋，与原告房屋相邻，该处房屋为一间一弄老楼屋，后新拼接居头楼屋一间，坐落于诸暨市，地号为76-02-159、用地面积为66.70平方米，集体土地建设用地使用证为诸集建（94）字第34-115号。1990年代中期，被告将该处房屋出卖给原告，原告支付相应价款后，被告将案涉房屋和权证交付给原告，案涉房屋由原告使用至今。2014年5月6日，被告在诸暨日报刊登遗失声明，将案涉房屋的上述集体土地建设用地使用证声明作废，后被告于2014年9月5日取得了案涉房屋的集体土地使用证，该证字号为诸暨集用（2014）第92702544号，地号为927-9-217，使用权面积为66.70平方米。本院认为，我国实行物权变动区分原则，即发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立和生效依据不同的法律根据原则，即应该区分物权变动的原因行为和结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，但债权意思表示即合同是可以成立的。物权变动原因行为的成立，不以物权变动为必要要件，不能以物权变动是否成立为标准判断。本案系农村房屋买卖合同纠纷，原、被告之间系农村房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。也即，如果关于物权变动的合同签订双方具有民事行为能力，意思表示真实，对合同内容协商一致，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，就应属合法有效。本案中，案涉房屋登记在陈灿校名下，其虽系被告夫妻共同财产，但陈灿校出卖房屋时，陈灿校还将案涉房屋的集体土地建设用地使用证交给张汉君，张汉君支付了合理的对价，故张汉君有理由相信陈灿校有权处分案涉房屋，且案涉房屋一直由张汉君使用至今；原、被告系同一集体经济组织成员，案涉房屋买卖时所在村的村主职干部也在场同意，故案涉契约合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋为农村房屋，并无办理房产证，原告请求确认案涉房屋归原告所有，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求被告协助办理过户手续，实际上只能是协助办理集体土地使用证的过户，据此，本院对原告该项请求予以支持。原告要求被告协助办理翻建手续，因该事项不属于法院受理范围，本院不予支持。被告辩称其只是将案涉房屋交给原告使用，并未出卖给原告，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、陈灿校应在本判决生效之日起十日内协助张汉君办理座落于诸暨市证号为诸暨集用（2014）第92702544号、地号为927-9-217、使用权面积为66.70平方米的集体土地使用证的过户手续；二、驳回张汉君的诉讼请求。案件受理费4300元（原告预交4255元），依法减半收取2150元，由陈灿校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵恒丰二〇二〇年五月九日法官助理赵焕书记员郦柯亦