江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终181号上诉人（原审被告）：郭娟，女，1962年1月18日生,汉族，户籍在无锡市滨湖区，现住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：无锡市香梅物业管理服务有限公司，住所地无锡市新吴区梅村锡贤路130号。法定代表人：钱文，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐莹，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：金佩新，江苏海辉律师事务所实习人员。上诉人郭娟因与被上诉人无锡市香梅物业管理服务有限公司(以下简称香梅公司)物业服务合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2019)苏0214民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭娟上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1.一审法院认为，建设单位是依法与香梅物业签订的物业服务合同，但“依法”并没有事实依据。鸿山锦苑小区的建设单位是无锡诚丰置业有限公司(以下简称诚丰公司)，首次售房时与业主签订前期物业管理服务协议的是无锡市弘泰物业管理有限公司(以下简称弘泰公司)。后诚丰公司与香梅公司签订物业管理服务协议时，并未履行依法选聘程序，故双方签订的该物业合同无效；2.业主最初购房时，物业服务合同上明确小高层物业费0.75元/平方米，多层0.35元/平方米，而诚丰公司与香梅物业签订的物业收费标准为小高层物业费0.8元/平方米，该物业费收费标准擅自调整并未经业主大会同意；3.香梅公司自2011年底入驻案涉小区后，所提供的物业服务常年存在墙体墙砖脱落、消防设施和公共绿化毁损等严重瑕疵，也没有配备充分的、有资质的物业管理人员提供服务，故应大幅减免物业费；4.小区停车位、电梯广告、快递柜等公共收益和物业收支从未公开，应当进行公示。香梅公司辩称：1.香梅公司具备收取物业管理费的主体资格。2011年、2014年，案涉小区建设单位诚丰公司与香梅公司签订物业管理委托合同，合同约定了诚丰公司将案涉小区委托于香梅公司实行物业管理、住宅房屋按建筑面积高层每月每平方米0.8元收费等合同事宜。双方签订的合同于2017年10月31日到期后，鸿山街道要求暂由香梅公司继续对鸿山锦苑提供物业管理服务。故香梅公司自2011年11月1日至今，对案涉小区的物业服务从未间断过；2.香梅公司提供了完善的物业管理服务。案涉小区建成时间长，物业费用偏低，为保持小区整洁、电梯、门禁等设备能正常运行，香梅公司每年投入大量费用进行维护和保养，小区常年物业费收缴率保持在95%以上，业主普遍对香梅公司的物业服务认可；3.郭娟接受了小区物业公司的服务，却未按合同约定支付服务费，其恶意拖欠物业管理费的行为不能被支持。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。香梅公司向一审法院起诉请求：判令郭娟立即支付自2014年6月1日至2019年6月30日间物业服务费6223.22元并偿付利息（以1224.29元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止；以1224.29元为基数，自2016年6月1日起至实际支付之日止；以1224.29元为基数，自2017年6月1日起至实际给付之日止；以1224.29元为基数，自2018年6月1日起至实际给付之日止；以1224.29元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，均按照每日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：郭娟、季平系无锡市鸿山锦苑26-302室房屋的所有权人。2007年6月24日，郭娟与弘泰公司就鸿山锦苑小区26-302室房屋签订前期物业管理服务协议1份，约定：1.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业服务费，小高层按建筑面积每月每平方米0.75元收取物业服务费，非住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费；2.物业服务费首付预付12个月，以后每6、12月份交付当期的物业费；3.物业管理服务费用标准按政策调整；4.郭娟未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，弘泰公司有权要求郭娟补交并从逾期之日起按每天应付款5%缴纳违约金。2011年、2014年，诚丰公司与香梅公司签订物业管理委托合同，约定：1.诚丰公司将鸿山锦苑小区委托于香梅公司实行物业管理；2.住宅房屋按建筑面积高层每月每平方米0.8元、多层每月每平方米0.35元、门面房每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三收取滞纳金。郭娟的物业服务费交至2014年5月31日，后郭娟未再支付物业服务费。2019年4月30日，香梅公司委托江苏海辉律师事务所向郭娟发送律师函，要求其在收到律师函后7日内及时支付截止到2019年6月30日的物业管理费6223元。后郭娟仍未支付，香梅公司诉至法院，要求判如所请。诉讼中，香梅公司提供小区物业管理情况说明，证明在诚丰公司与其签订的物业管理委托合同到期后，鸿山街道要求暂由香梅公司继续对鸿山锦苑提供物业管理服务。诉讼中，郭娟提供照片3张，证明香梅公司在提供物业服务中存在的问题。经质证，香梅公司表示对于照片的真实性无法确认，其照片中反映的状态并非是现在的状态。以上事实，有无锡市不动产（房屋）登记簿证明、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、律师函、快递单及签收证明、情况说明及双方当事人的陈述等在卷证实。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，郭娟所购房屋的开发商诚丰公司与香梅公司签订了物业管理委托合同，明确了相关的权利义务，虽该合同于2017年10月31日到期，但此后该小区仍由香梅公司提供物业服务，且郭娟作为业主也接受了香梅公司提供的物业服务，理应交纳相应的物业管理费。郭娟应足额缴纳2014年6月1日至2019年6月30日间的物业费6223.22元。关于郭娟陈述的香梅公司在提供物业服务时存在的问题，不能作为其拒缴物业费的理由。关于违约金，香梅公司提供的物业服务存在瑕疵，未完全履行合同，故双方对于物业管理费的支付标准存在争议，所以郭娟未及时支付物业管理费，香梅公司据此主张郭娟支付违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，判决：一、郭娟于判决发生法律效力之日起十日内支付香梅公司自2014年6月1日至2019年6月30日间物业费6223.22元；二、驳回香梅公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（此款已由香梅公司预交），由郭娟负担（香梅公司预交的案件受理费25元由郭娟向其直接支付，一审法院不再退还，由郭娟在判决发生法律效力之日起十日内向香梅公司支付）。二审中，郭娟提交案涉小区地面抛洒、外墙脱落等照片资料，证明小区物业管理不规范、不到位。香梅公司质证认为，外墙脱落等是房屋建设质量的问题，与小区物业管理无关，且小区环境卫生是动态管理过程，不能以图片上某些点的静态状况就认定小区管理部到位。香梅公司提交以下证据：香梅公司开具的鸿山锦苑小区26-302室房屋的物业管理费发票存根联一份（发票号码为07813802），显示该房屋缴纳的2012年1月1日至2014年4月30日期间物业管理费金额为2857元（系按0.8元收费标准计算所得），用于证明郭娟曾按每月每平方米0.8元的标准缴纳过案涉房屋的物业服务费。郭娟质证如下：该证据涉及的物业管理费，系香梅公司于2014年起诉郭娟支付物业费后通过法院调解达成的金额，郭娟始终对0.8元的收费标准持有异议，且香梅公司的诉状中并未申明物业收费的具体标准，仅主张了总额，故该证据不能作为郭娟认可0.8元收费标准的依据。二审另查明：1.2007年6月24日，郭娟与弘泰公司就鸿山锦苑小区26-302室房屋签订前期物业管理服务协议1份，约定小高层按建筑面积每月每平方米0.75元收取物业服务费；2011年、2014年，诚丰公司与香梅公司签订物业管理委托合同，约定小高层住宅按每月每平方米0.8元收取物业服务费，并标注该0.8元的收费标准包含有电梯等公共能耗费。2.2012年12月25日，香梅公司获得江苏省住房和城乡建设厅颁布的贰级资质证书。2014年4月1日发布的《无锡市物价局、无锡市住房保障和房产管理局关于印发〈无锡市物业服务收费管理实施办法〉的通知》附件一载明：无锡市普通住宅物业服务等级（施行）二级服务标准（指导价每月每平米0.8元，不含电梯使用费）。3.2014年8月19日，郭娟与香梅公司就案涉房屋物业管理费在无锡高新技术产业开发区人民法院的主持下进行调解，郭娟在调解笔录中明确认可结欠的物业费金额，并按0.8元的收费标准实际支付了案涉房屋自2012年1月至2014年5月的物业管理费2857元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、郭娟是否应当缴纳案涉物业服务费；二、郭娟是否应按照每月每平方米0.8元的标准缴纳案涉物业费。关于争议焦点一、本院认为，郭娟应该缴纳案涉物业服务费。理由如下：鸿山锦苑小区建设单位与香梅公司签订了物业服务合同，该合同约定由香梅公司为鸿山锦苑小区提供物业服务，香梅公司按约提供了相关的物业管理服务，郭娟作为业主也接受了香梅公司的物业服务，故双方存在事实物业服关系。香梅公司请求郭娟支付物业服务费，郭娟理应缴纳。郭娟上诉认为小区物业管理存在严重瑕疵，其以此拒交物业服务费没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二、本院认为，郭娟应按每月每平方米0.8元的标准缴纳案涉物业服务费。理由如下1.本案中，虽郭娟与前物业公司签订的前期物业合同约定，案涉小区小高层的物业费收取标准为0.75元每月每平米，但香梅公司接手管理后，将该收费标准调整为0.8元每月每平米时，案涉协议对此调整做出了另包含有电梯等公共能耗费的明确说明；2.香梅公司作为拥有省级贰级服务资质的物业管理服务企业，其每月每平方米0.8元的物业费收费标准，在当地行政管理部门明确的市场指导价合理范围之内；3.案涉小区自2011年以来一直执行该物业费收费标准，公开合理，对小区广大业主也形成了事实的约束力；4.郭娟虽不认同以上的收费标准，但在2014年8月19日无锡高新技术产业开发区人民法院组织的调解笔录中，郭娟认可按每月每平方米0.8元标准向香梅公司缴纳案涉房屋自2012年1月至2014年5月的物业服务费并实际缴纳，构成事实履行。因此，香梅公司的物业服务收费完全遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。故一审判决，并无不当。综上所述，郭娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇二〇年五月七日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳