福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初9441号 原告：吴其恩，男，1994年11月28日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住厦门市思明区。 原告：王道斌，男，1990年7月8日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住厦门市思明区。 上列原告的共同委托诉讼代理人：时磊，福建润金律师事务所律师。 上列原告的共同委托诉讼代理人：姬慧娟，福建润金律师事务所实习律师。 被告：陈连进，男，1978年7月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告吴其恩、王道斌与被告陈连进房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴其恩、王道斌及其共同委托诉讼代理人时磊、姬慧娟，被告陈连进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴其恩、王道斌向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告购房定金50万元及代垫的按揭还款7008.23元，合计507008.23元；2.被告承担本案诉讼费用（包括保全费）。事实和理由：2017年3月19日，被告作为卖方与两原告作为买方，经厦门畯家房地产营销策划有限公司（下称畯家房产）居间代理，签订一份《房产买卖协议书》，约定被告将位于厦门市思明区产出售给原告，成交价270万元；原告应于2017年5月15日前支付首期购房款130万元（含定金50万元，用于解押），余款140万元由原告向银行申请商业贷款支付至被告账户；由于该房产已办理土地房屋权证但处于抵押状态，若解押款为原告提供，则被告应在原申贷银行办理提前一次性还贷手续并解除抵押后，将房屋产权证原件交原告或中介公司保管，以便办理交易过户手续之用；双方应于2017年5月31日前办理过户，等等。 签约当天下午，吴其恩晚下班而晚到，由于被告赶着要接小孩放学，经协商后便由吴其恩表哥即王道斌代表两原告在协议上签字确认。吴其恩赶到后，告知被告及中介公司其社保可能断缴一个月，担心会影响购房资格认定，鉴于此，中介公司建议在协议尾部的其他违约事项部分添加“乙方有权指定第三方过户”字样，以保证房屋顺利过户，原、被告双方表示同意。协议签订后，原告即支付定金50万元并积极为履行合同做准备。为核实社保缴交情况，吴其恩于2017年3月22日到市政服务中心查询打印了社保和个税缴交记录，确认其个税缴交连续，不影响购房资格认定。 但2017年3月28日，厦门市新政出台，原本具有购房资格的吴其恩（至2017年4月个税缴交满2年）要等到2018年4月个税才连续缴纳满3年从而重新具备购房资格，也即最早要等到2018年4月才能购房过户，原协议有关2017年5月31日前办理过户的约定无法履行，原告签订合同的目的已无法实现。2017年3月30日，原告即向被告发送短信，通知解除合同。因被告反对，原告遂就变更协议内容与被告继续协商。2017年5月11日，双方达成初步意向：过户时间改为2018年4月底，首期购房款80万元提前一个月或半个月支付，在此期间房屋贷款由原告替被告缴交直至解押完成，双方还明确随后签订书面补充协议。5月12日，原告发送短信请被告确认，但被告一直未予答复。2017年5月16日，原告按约向被告指定的账户（62×××75）存入7008.23元作为2017年5月份的按揭还款。2017年5月17日，被告还向王道银的QQ邮箱发送了经其修改的补充协议的电子文档，双方约定当晚8时到中介处签约，但当晚被告表示其妻子不同意故未能签订补充协议。至2017年5月18日，被告不仅不愿就双方已达成的合意签订书面补充协议，还要求原告按原协议约定履行。2017年5月20日，王道银再次代两原告与被告电话沟通，表示愿意先支付80万元首付款，被告应立即办理提前还贷和解押手续，解押后产权证原件先交由中介公司保管，至2018年4月份再办理过户。被告一开始同意，后又出尔反尔，要求原告8月前先支付80万元，但要等到过户前（即2018年4月前）再去解押，在此期间的银行按揭款还要由原告承担等等。由于被告提出的交易条件显失公平、过于苛刻，双方已无法就变更协议达成一致。 2017年6月5日，原告委托律师向被告发出律师函，通知解除双方签订的协议，要求被告返还定金50万元及代垫的按揭款7008.23元。2017年6月12日，被告向原告发出解除协议通知书，主张没收定金。综上，原告认为，原告因不可抗力导致购房协议客观上无法继续履行，不存在违约行为，有权要求解除合同并要求被告退还购房定金及垫付款项。 被告陈连进辩称，一、原告起诉状中称“吴其恩下班晚到，由吴其恩表哥即王道斌代表两原告签字”与事实不符。签订协议当晚吴其恩本人也在场，但并未在协议上签字；协议签订后，被告收到王道斌和吴其恩分别转入共计50万元定金。二、吴其恩与被告并没有买卖关系。被告始终与原告王道斌及案外人王道银进行协商，原告吴其恩并未实际参与房产买卖协议的签订。协议签约后当天原告就向被告索要房屋钥匙，次日以328万元的价格委托中介出售，王道斌本人也以328万元登在58同城网上出售；之后因新政出台房价下跌，王道斌就一边降价出售，一边与被告商谈寻求延后过户给吴其恩；三、2017年3月21日被告通知原告支付首付款办理房屋解押过户，原告以暂时没钱为由故意拖延时间，致使影响了新政前的正常过户。四、2017年3月30日被告收到原告王道斌发来的短信告知被限购，要求解约并退还定金，被告要求原告继续履行合同。五、原告起诉状中所称的“补充协议”，双方因房屋解押时间未能达成一致意见和原告始终未提供被限购的证明，所以补充协议未能确认和签订；2017年6月5日原告再次违反口头约定，向被告发出律师函主张解除协议。六、原告未履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任。七、后经了解，原告王道斌在签合同时就已是限购对象，其故意隐瞒限购事实，诱骗被告协商签订补充协议及延后过户，原告“名为买房、实为炒房”的行为严重影响了被告的合法权益，新政升级后房价下跌致使被告失去卖房的最佳时机，原告应承担赔偿房屋差价损失及违约责任。综上，原告先是应知或明知不符合购房条件的情况下，仍签订合同导致合同目的无法实现，属违约行为；后又未履行合同义务，属恶意违约，故应承担违约责任。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月19日，吴其恩、王道斌作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的陈连进签订一份《房产买卖协议书》，约定：甲方将址于厦门市思明区产（下称讼争房产）出售给乙方，房产成交总价270万元；协议签订之日，乙方支付甲方购房定金50万元，乙方应于2017年5月15日前向甲方支付首期购房款130万元（含定金50万元，用于解押），余款140万元由乙方向银行申请商业贷款由银行直接转至甲方账户；该房产已经办理了土地房屋权证但处于抵押状态，若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由乙方或中介方保管，以便办理交易过户手续之用；甲乙双方应于2017年5月31日前签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；若于2017年5月31日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方责任；违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应以书面形式通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一逾期超过七天仍未履约，视为悔约，守约方有权解除合同，同时毁约方应前述条款的约定承担悔约责任；协议另约定乙方有权指定第三人过户。在上述《房产买卖协议书》的乙方栏上，仅有王道斌的签字。 上述合同签订后，吴其恩、王道斌分别陆续向陈连进支付定金共计50万元（其中吴其恩于2017年3月19日、3月20日先后支付共计44万元，王道斌分别于2017年3月19日、3月20日先后支付5万元、1万元共计6万元）。据此，陈连进出具一份《收据》，确认收到吴其恩、王道斌交付的购房定金50万元。 2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等部门联合发布一份厦国土房（2017）141号《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》，该通知自2017年3月29日起实施。根据前述通知，对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。 2017年3月28日，吴其恩、王道斌在58同城网站发布将讼争房产以328万元的价格进行出售的信息。2017年3月30日，王道斌以因厦门房产限购政策影响导致无法满足过户条件为由向陈连进发送短信，通知陈连进解除合同，并要求陈连进退还其已付定金。后因陈连进反对，双方遂就变更协议内容进行协商，并于2017年5月11日达成初步意向：过户时间改为2018年4月底，首期购房款80万元提前一个月或半个月支付，在此期间房屋贷款由吴其恩、王道斌替陈连进缴交直至解押完成，双方还明确随后签订书面补充协议。2017年5月16日，吴其恩、王道斌按约向陈连进指定的账户（62×××75）存入7008.23元作为2017年5月份的按揭还款。2017年5月17日，陈连进向王道银（王道斌哥哥）的QQ邮箱发送经其修改的补充协议的电子文档，双方约定当晚8时到中介处签约，后因陈连进表示其妻子不同意故未能签订补充协议。2017年5月18日，陈连进短信通知王道斌支付首付款。2017年5月20日，王道银再次代吴其恩、王道斌与陈连进电话沟通，表示愿意先支付80万元首付款，陈连进应立即办理提前还贷和解押手续，解押后产权证原件先交由中介公司保管，至2018年4月份再办理过户。后陈连进不同意，双方无法就变更协议达成一致。 2017年6月5日，吴其恩、王道斌委托律师向陈连进发出《律师函》，通知解除双方签订的《房产买卖协议书》，并要求陈连进退还购房定金及按揭款等款项共计507008.23元。审理中，陈连进确认其于2017年6月5日收到上述《律师函》，并认为双方合同已经解除，但系吴其恩、王道斌违约，应承担违约责任，陈连进并于2017年6月12日向王道斌发出一份解除协议通知书，通知解除合同，并没收定金。 又查，现讼争房产仍登记在陈连进名下，处于空置状态；另，吴其恩、王道斌为表兄弟关系。 审理中，吴其恩、王道斌向本院提出财产保全申请，本院于2017年6月27日作出（2017）闽0203民初9441号民事裁定书，依法对陈连进名下财产进行保全，吴其恩、王道斌为此支付保全费3055元。 以上事实，有《房产买卖协议书》、收据、银行交易明细、社保参保缴费情况、厦国土房（2017）141号通知、证明、《律师函》、信息截图、（2017）闽0203民初9441号民事裁定书等证据予以佐证，本院予以认定。 本院认为，讼争《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应按合同约定诚信履行义务。本案中，由于前述讼争合同签订之后，厦门市政府出台新的限购政策。依新政规定，吴其恩、王道斌在合同约定的过户期间内不享有购房主体资格，无法办理权属变更登记手续。因此，吴其恩、王道斌因其合同目的无法实现要求解除合同，应予以准许，且陈连进也确认其于2017年6月5日收到吴其恩、王道斌发出的解除合同《律师函》，并认为双方合同已经解除。鉴于新政出台系属于不可归责于双方的事由，双方均无过错，互不承担违约责任，故吴其恩、王道斌要求陈连进返还购房定金50万元及代垫按揭还款7008.23元的主张，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告陈连进于本判决生效之日起十日内返还原告吴其恩、王道斌购房定金50万元及代垫的按揭还款7008.23元，合计507008.23元。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4435元，由被告陈连进负担；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费3055元，由原告吴其恩、王道斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林月蓉 二〇一七年十月二十日 书记员  冯莉平 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。