贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔05民终2518号 上诉人（原审被告，反诉原告）：杜良勇，男，1975年3月11日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）:毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：毕节市鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。 法定代表人：柳良仑，系该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）:王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人（一般授权）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人杜良勇因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（以下简称“亿安居公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合义庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杜良勇上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人亿安居公司对上诉人进行虚假宣传，上诉人是听取被上诉人的宣传后才与其签订租赁合同的，在合同签订后才发现被上诉人所租赁的商铺完全不符合招商广告上的承诺。上诉人找到被上诉人后，被上诉人承诺短时间内解决商铺存在的问题，上诉人才花大量的资金进行装修，但被上诉人至今未解决问题，存在欺诈行为。另外被上诉人一直隐瞒整个商场都未取得消防验收手续的事实，同样存在欺诈行为。上诉人与被上诉人签订的租赁合同应认定为无效。2、因涉案商场的整体设施、设备不齐全，商贸城内部的道路没有修建完善，周围环境不具备开业条件。且被上诉人未履行相应的管理承诺，严重影响上诉人及其他商家的正常经营，给上诉人造成了巨大经济损失。商家们联名向政府反映后，被上诉人才作出答复，承诺于2015年9月30日进行处理，但至今的处理结果仍未达到其承诺的标准。3、一审判决上诉人支付被上诉人28号楼商铺的租金及物管费是从2016年7月1日起算，但上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确租金是从2016年9月1日起算。且被上诉人于2016年12月就将上诉人所承租的商铺的水电停了，还在商铺上加了锁，不让上诉人继续使用。由于被上诉人未尽到物业管理的义务，故上诉人不应缴纳物业管理费。上诉人在一审中提交了一份被上诉人负责人签的《关于28栋2楼漏水补偿意见》，该意见书中明确，由于漏水导致上诉人损失，将补偿3万元给上诉人用于抵扣租金或物业费，并且已经抵扣了4000元，但一审法院对此不予采纳，导致判决结果错误。4、一审判决上诉人支付29号楼商铺的租金及物业管理费，但被上诉人将29号楼的商铺交付上诉人后，一直未向29号楼通电，导致29楼商铺无法正常使用，故上诉人不应支付29号楼商铺的租金和物管费。并且上诉人为被上诉人在29号楼修建了隔墙，花了20115.89元，被上诉人当时的负责人承诺用修建隔墙的费用来抵扣租金或物业费，但一审对此证据也不予采纳，导致判决错误。 被上诉人亿安居公司辩称，上诉人称被上诉人进行虚假宣传不是实事，实际上上诉人在与被上诉人签订合同之前是对商场的情况进行过了解的，正因为当时商场还不够完善，才给上诉人免收两年的租金，因此被上诉人不存在欺骗上诉人。上诉人称被上诉人出租的商铺未取得消防验收手续，这并不影响上诉人与被上诉人之间的租赁合同的效力，上诉人使用商铺以后就应当支付租金。上诉人称28号楼商铺的租金是从2016年9月1日起算，但合同约定是从2016年7月1日起算。除此之外，上诉人的其他上诉主张均不成立，被上诉人不予认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审原告亿安居公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺所欠的租金暂计为人民币162，572.00元（从2016年7月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城29号楼204至206、220至222号6间商铺所欠租金暂计26，714.00元（从2016年9月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；4、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠物业管理费44，278.00元及29号楼商铺所欠物业管理费1，968.00元；5、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠水费1，690.00元及29号楼商铺所欠水费300.00元；6、本案诉讼费用由被告杜良勇承担。 原审被告杜良勇向一审法院反诉请求:1、被告受到原告诱人的宣传，于2014年6月19日与原告签订《商铺租赁经营合同》，租用其一层共两套商铺，约1400平方米。原告未按招商广告宣传手册内容兑现承诺，提供给被告的商铺存在缺陷，商铺周围未贴瓷砖，是毛坏路，商场内杂乱无章，原告无先进管理技术搞活市场，反而给政府及商户、业主、建筑商带来损失，原告存在欺诈、诱导被告与其签订《商铺租赁经营合同》，不仅损害被告的合法权利，还损害国家利益，故该《商铺租赁经营合同》属无效合同。2、原告未取得消防验收手续，就将涉案商铺交给被告使用，违反了法律的强制性规定，该租赁合同无效。根据合同法有关合同无效的法律责任承担处理规定，由过错方承担缔约过失责任。被告所投资装修的损失及支付的租金应由原告赔偿及退回。 一审法院认定事实:2014年6月19日，原、被告签订了涉案《商铺租赁经营合同》，约定由原告将位于毕节××××大道（北侧）万丰国际商贸城28号楼二层201至226号共计26间商铺出租给被告经营，租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。年租金为397，315.00元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算收取租金。物业管理费从2014年7月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳物业管理费为27，965.00元。被告只支付了69，195.00元租金和第一年的物业管理费27，975.00元给原告后，剩余租金及物业管理费未支付。2016年4月15日，原、被告再次签订《商铺租赁经营合同》，原告将29号楼204至206、220至222共6间商铺也出租给被告，年租金为80，141.00元，从2016年9月1日开始计算租金。物业管理费从2016年10月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费物业管理为5，905.00元。被告在向原告支付了6，678.00元租金后，剩余租金和物业管理费也未支付。此后，原告多次向被告催缴租金及物业管理费，被告不履行付款义务。为此原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》；2、被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺所欠的租金暂计为人民币162，572.00元（从2016年7月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金的时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城29号楼204至206、220至222号6间商铺所欠租金暂计人民币26，714.00元（从2016年9月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金的时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；4、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠物业管理费44，278.00元及29号楼商铺所欠物业管理费1，968.00元；5、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠水费1，690.00元及29号楼商铺所欠水费300.00元；6、本案诉讼费用由被告杜良勇承担。被告反诉称：涉案租赁合同应属无效合同，要求法院判决原告退还被告租金及其利息50,000.00元，并赔偿被告损失150,000.00元（待评估后据实计算）,经本院释明,被告未申请评估。另，被告向原告交纳了保证金2，000.00元，诚意金3，000.00元，押金2，000.00元；共计人民币7,000.00元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》是双方真实的意思表示，未违反法律法规关于效力性规范的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告已实际交付商铺给被告经营使用，被告无正当理由拒付租金，经原告催收，被告仍不支付，原告诉请解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金、物管费及逾期交付商铺租金的违约金按银行贷款利率计算，予以支持。原告要求支付水费，未提供相关证据证明，不予支持。对被告提交的租金收据，从时间上体现包含在被告预先交的租金内，原告起诉时已将该笔租金扣除，故不再予以扣减。对被告向原告交纳的保证金2，000.00元，诚意金3，000.00元，押金2，000.00元，共计人民币7,000.00元；原告应予退还。被告反诉要求原告退还其已交租金，并承担缔约损害赔偿金150,000.00元，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司与被告(反诉原告）杜良勇2014年6月19日订立的《商铺租赁经营合同》、2016年4月15日订立的《商铺租赁经营合同》；二、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司28号楼商铺租金人民币162，572.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)按年租金人民币397，315.00元为基数，从2017年2月1日起计算至腾房搬出之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；三、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司29号楼商铺租金人民币26，714.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)按年租金人民币80，141.00元为基数，从2017年2月1日起计算至腾房搬出之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；四、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司28号楼商铺物业管理费人民币44，278.00元、29号楼物业管理费人民币1，968.00元，合计人民币46,246.00元；五、原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告(反诉原告）杜良勇保证金人民币2，000.00元、诚意金人民币3，000.00元、押金人民币2，000.00元；合计人民币7,000.00元；六、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起30日内腾交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺、万丰国际商贸城29号楼204至206号、220至222号6间商铺给原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司；七、驳回原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告）杜良勇的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币2431.00元，由原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司承担；反诉案件受理费人民币2180.00元由被告(反诉原告）杜良勇承担。 本院二审期间，上诉人杜良勇未向本院提供新证据。被上诉人亿安居公司向本院提交了下列证据：毕节市公安消防支队七星关区大队出具的七星公消竣复（2016）第0010号建设工程竣工验收消防备案复查意见书、七星公消竣复字（2017）第0001号建设工程竣工验收消防备案复查意见书复印件各一份；毕节公安消防支队出具的毕公消验[2017]第0145号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收合格的意见》复印件一份。拟证明涉案商铺已经通过消防验收的事实。经质证，上诉人认为该证据属复印件，没有原件核对，且出具时上诉人的合同期限已经届满，对上诉人没有约束力。庭后，被上诉人向本院提交了上述证据的原件进行核对，经核对，复印件与原件一致。该证据属二审期间的新证据，能够证明本案的基础事实，且符合证据的“三性”，故对其证明效力本院予以确认。 本院除对一审审理查明的事实予以确认外，另查明：包含涉案商铺在内的万丰国际商贸城28、29号楼的建设工程已通过毕节市公安消防支队的工程消防验收，毕节市公安消防支队于2017年8月28日出具了该建设工程消防验收合格的意见。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法条六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人杜良勇与被上诉人亿安居公司分别于2014年6月19日和2016年4月15日签订的两份《商铺租赁经营合同》符合合同法规定的租赁合同的法律特征，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，一审将该合同认定为合法有效的租赁合同并无不当，本院予以确认。合同签订后，作为出租人的被上诉人亿安居公司已按约定将租赁物（涉案商铺）交付给作为承租人的上诉人杜良勇使用、收益，上诉人杜良勇依法应当按照合同约定的期限向被上诉人亿安居公司支付租金。因上诉人杜良勇无正当理由拒不支付租金，经催收后仍不支付，被上诉人亿安居公司有权请求解除合同，同时请求上诉人杜良勇支付所欠租金并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。故一审判决支持被上诉人亿安居公司与此相对应的一审诉讼主张并无不当，本院予以确认。对上诉人杜良勇在一审中的反诉主张，因无法律依据和事实依据，一审判决不予支持也无不当，本院予以确认。 关于上诉人杜良勇认为被上诉人亿安居公司对上诉人进行虚假宣传，隐瞒整个商场都未取得消防验收手续的事实，存在欺诈行为，涉案合同应认定为无效的上诉主张。经查，上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人是在亲自到现场查看涉案商铺的实际状况后才开始对商铺进行装修并经营的，被上诉人并未向上诉人隐瞒租赁物的实际情况，对此，被上诉人不存在欺诈行为。关于涉案商铺在双方签订租赁合同时是否通过消防验收的问题，上诉人并未提供证据证明被上诉人有故意隐瞒该事实的行为存在，不能认定被上诉人对此存在欺诈行为，更何况包含涉案商铺在内的万丰国际商贸城28、29号楼的建设工程现已取得消防部门出具的工程消防验收合格手续。故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人杜良勇认为因涉案商场的整体设施、设备不齐全，商贸城内部的道路没有修建完善，周围环境不具备开业条件，且被上诉人未履行相应的管理承诺，给上诉人造成了巨大经济损失，被上诉人承诺于2015年9月30日进行处理，但至今的处理结果仍未达到其承诺标准，一审对此不予采纳，导致判决错误的上诉主张。因上诉人未提供证据证明其主张的该事实成立，故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人杜良勇认为上诉人与被上诉人签订的租赁合同中明确28号楼商铺的租金是从2016年9月1日起算；被上诉人于2016年12月将上诉人所承租商铺的水电停了，在商铺上加锁，不让上诉人继续使用；被上诉人未尽到物业管理义务，上诉人不应缴纳物业管理费；被上诉人的负责人签订意见明确补偿因商铺漏水的损失3万元给上诉人用于抵扣租金或物业费的上诉主张。首先，经查，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定的28号楼商铺租金的起算时间是2016年7月1日，上诉人主张系2016年9月1日，无事实依据；其次，上诉人称被上诉人停涉案商铺的水电，在商铺上加锁，不让上诉人继续使用商铺，并未提供相应证据加以证实；第三，上诉人称被上诉人的负责人同意补偿上诉人因商铺漏水的损失3万元用于抵扣租金或物业费，虽其在一审中提供了一份《关于28栋2楼漏水补偿意见》，但该意见书上无被上诉人单位的公章，也无被上诉人的法定代表人签字，且被上诉人不予认可，达不到上诉人的证明目的。综上，上诉人的上述上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人杜良勇认为被上诉人将29号楼的商铺交付上诉人后，一直未向29号楼通电，导致29楼商铺无法正常使用，上诉人不应支付29号楼商铺的租金和物管费，并且上诉人为被上诉人在29号楼修建了隔墙，花了20115.89元，被上诉人当时的负责人承诺用修建隔墙的费用抵扣租金或物业费，但一审对此证据也不予采纳，导致判决错误的上诉主张。首先，上诉人主张被上诉人一直未向29号楼通电，导致29号楼商铺无法正常使用，其未提供相关证据加以证实；其次，上诉人主张其为被上诉人在29号楼修建了隔墙，被上诉人当时的负责人同意用其修隔墙的费用抵扣租金或物业管理费，但上诉人所提供的证据不能证明其所主张的事实成立。故上诉人的上述上诉主张也不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人杜良勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7042元，由上诉人杜良勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一七年十月二十五日 书记员  谢贤聪