河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初12679号原告：商丘市正航物业管理有限公司，住所地河南省商丘市梁园区团结路牡丹花园19号楼西单元3层西户302室，统一社会信用代码：91411402671684378L。法定代表人：杨春梅，职务：经理。委托诉讼代理人:黄晓华，女，汉族，1989年9月12日出生，住河南省商丘市。公司员工。被告：谢闪闪，女，汉族，1989年11月30日出生，户籍地河南省商丘市睢阳区，现住河南省商丘市开发区。委托诉讼代理人：梁进喜，河南心诚律师事务所律师。原告商丘市正航物业管理有限公司（以下简称正航物业公司）与被告谢闪闪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓华，被告谢闪闪及委托诉讼代理人梁进喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正航物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告补交物业管理费14345.02元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月20日，原告正航物业公司与被告谢闪闪签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务，其中第二条：“乙方的权利和义务：3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》；4、自本协议签订之日起，乙方应按时足额向甲方缴纳物业管理费用。”第三条：“一、交纳物业管理费用自接到交房通知书之日起开始计算；二、乙方缴纳费用时间，按半年缴纳或一年缴纳；三、物业管理服务费用标准按政府部门相关文件及规定调整，详见《业主手册》”。《业主手册》第三项物业管理第四条：物业管理费及有关费用第4.2.1：“收取标准：多层每月0.6元/㎡,小高层每月1.3元/㎡”。被告自2012年8月20日收房（16号楼A单元701室，面积136.23平方米），并一直居住于此，拖欠物业管理费14345.02元（欠费日期2013年2月28日至2019年11月28日），原告作为协议甲方履行了自己的服务义务，被告作为协议乙方享受了原告提供的物业服务却不履行缴费义务，经原告多次通过电话、下达书面催缴通知等方式催缴，被告仍拒不履行缴费义务，严重侵犯了原告的合法权益，请法院判如所请。被告谢闪闪辩称：1、被告购买该房时与开发商商丘威龙环球置业有限公司（以下简称威龙置业公司）已经达成口头协议，因房屋不符合交房条件、质量有问题，开发商承诺免六年物业费，因被告没有法律意识，当时没有要求开发商出具免物业费手续，原告前几年也未找被告交物业费，已过法定诉讼时效，2017年前的物业费不应得到支持，请法院驳回该部分诉讼请求。2、被告与开发商威龙置业公司签订的《前期物业服务委托合同》约定，小高层物业费0.8元/㎡，原告要求被告按1.3元/㎡收取物业费，没有事实依据。3、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费用标准按照政府部门相关文件及规定调整，详见《业主手册》，事实上原告并未向被告交付《业主手册》，本案的物业费收费标准应按0.8元/㎡收取。4、被告提供的物业服务项目、服务质量与约定的标准存在重大差距，比如大门门禁、电梯间灯损坏没有维修；被告所在的楼顶有违章建筑；被告所在三、四楼层堆满垃圾、纸背、纸箱没人清扫，存在重大安全隐患；被告所在的楼层消防栓未通电；被告所在的楼层楼道长明灯未接线；被告所在的楼层安全出口指示牌未通电；小区内无娱乐设施、基本无绿化；小区内电动车、机动车随意停放无人管理；小区保安上班时间打麻将喝酒等。原告未按照合同约定提供物业服务，相应的物业费应当按照比例计算。综上，原告主张的2013年至2017年的物业费属于开发商承诺的免收期，且原告主张已经超过法定的诉讼时效；2018年至2019年的物业费应当按照0.8元/㎡收费标准计算；原告提供的物业服务项目及质量不符合合同约定，计算物业费时应扣除一定的比例。其他详见答辩状及质辩意见。本院经审理查明：2010年2月21日，原告正航物业公司与威龙置业公司签订《前期物业服务委托合同》。威龙置业公司将其开发的位于南京路东段豫苑路西侧“东方现代城”小区物业服务委托给正航物业公司管理。合同约定：“委托管理形式：服务经营，自负盈亏。委托期限：三年，自2010年2月21日起至2013年2月20日止，业主委员会成立之前自然顺延。收费标准：小高层物业服务费0.8元/平方米，电梯使用维护费每户每月35元”。合同签订后，原告进入该小区提供前期物业服务。2012年8月20日，原告正航物业公司（甲方）与被告谢闪闪（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议主要条款约定：甲方对本物业房屋共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》；自本协议签订之日起，乙方应按时足额向甲方足额交纳物业管理费用。物业管理服务费用（不包括房屋共有部分，共用设施，大中修、更新、改造的费用）：交纳物业服务费用自接到交房通知之日起开始计算；乙方交纳费用时间按半年交纳或一年交纳；物业管理服务费标准按政府部门相关文件及规定调整，详见《住户手册》。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的损失和法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并逾期半年仍未交纳的，将按3‰每日的滞纳金收取，或采取相关措施。《住户手册》对物业管理费规定：多层每月0.6元/㎡，小高层每月1.3元/㎡。2012年8月，被告谢闪闪办理房屋交接手续，所购房屋属于高层，建筑面积136.23平方米。该小区电表实行插卡计费模式，由正航物业公司代为管理，业主交纳电费需到物业公司办理。谢闪闪接收房屋后于2012年9月6日按1.3元/㎡交纳物业费至2013年3月15日，此后截至2019年11月28日拖欠物业费累计金额为14230元至今未交纳，双方形成纠纷。本院认为，正航物业公司与威龙置业公司签订了《前期物业服务合同》,正航物业公司成为涉案东方现代城小区的前期物业服务单位。正航物业公司又与谢闪闪签订《前期物业管理服务协议》,谢闪闪接受了正航物业公司对东方现代城小区的物业管理服务。上述合同均系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应恪守履行。关于正航物业公司的诉讼请求是否超出诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定”。第一百八十八条第二款规定:“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。物业服务合同属于继续性合同,每一期债务在合同履行过程中相继发生,各期债务之间虽互有关联性,但具有可分性,均为独立债务,不宜作为分期履行的同一债务予以认定,诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。按照上述法律规定以及诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算的原则,被告自2013年3月16日开始拖欠物业服务费，小区电表计费实行插卡管理并由正航物业公司实施，业主需向物业公司交纳电费，经本院依法核实，正航物业公司通过多种方式向被告本人及其同住一个小区的亲属催要物业服务费，故原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效期间。被告以原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的理由，不能成立。正航物业公司依法取得物业服务资格，并对案涉小区的物业实施了管理服务，被告也接受了物业服务管理，原告有权收取物业服务费，被告应当交纳物业服务费用。关于收费标准的确认。正航物业公司又与谢闪闪签订前期物业管理服务协议是《住户手册》的附件,但在收费标准一项中明确约定“详见《住户手册》”，而《住户手册》中约定了收费标准为小高层1.3元/平方米，被告所居住的房屋应当适用该标准。被告辩称未收到《住户手册》，收费标准违反法律规定等理由，证据不足。关于被告的抗辩理由能否成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”。被告提交的证据既不能证明原告在从事物业服务管理中存在连续性不履行或者不完全履行合同义务的事实，也不能证明开发商承诺给其免六年物业服务费的事实。谢闪闪以正航物业公司未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业服务费，于法无据。本案系物业服务合同纠纷,开发商提供的房屋质量是否符合交房条件,是开发商与购房者之间的房屋买卖合同关系,与本案不属同一法律关系。原告要求被告支付拖欠日期2013年2月28日至2019年11月28日共计14345.02元，应以本院查明的事实为准，被告拖欠物业服务费的起始时间应为2013年3月16日，截至2019年11月28日，被告共计拖欠物业服务费为14230元，超过该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告正航物业公司要求被告谢闪闪支付2013年3月16日至2019年11月28日期间的物业管理费，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告谢闪闪的答辩理由，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十二条第一款、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十六条、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢闪闪给付原告商丘市正航物业管理有限公司物业管理费14230元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告商丘市正航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费158元，减半收取79元，由被告谢闪闪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  苏君二〇二〇年五月六日书记员  张雨