江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终619号上诉人（原审被告）：陈欣，男，1971年10月16日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：南京吉庭物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区晓街1号3—7。法定代表人：祝美春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人陈欣因与被上诉人南京吉庭物业管理有限公司（以下简称吉庭公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈欣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决书认定事实错误，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，严重损害了上诉人的合法权益。1、被上诉人提供的《物业服务合同》签订日期为2016年1月11日，被上诉人在诉讼状中主张其物业服务起始于2016年1月1日，但被上诉人未提供有效证据予以证明。2、试用期满后，因业委会与被上诉人双方未续签正式“物业服务合同”，被上诉人视为就物业服务事宜达成了不定期合同关系，认为双方均可随时主张解除合同关系，被上诉人通过贴出布告的方式公告解除了物业服务合同。二、一审判决书认定的基本事实缺乏证据证明，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，严重损害了上诉人的合法权益。1、一审法院认为被上诉人与银河湾业委会签订的物业管理服务合同成立并有效，错误。被上诉人一审中未提供证明其合同真实、有效的证据，被上诉人一审提交的“补充证据材料清单”中证明目的载明“构成事实物业服务合同关系”，表明被上诉人已经自认该物业合同证据无效的事实。上诉人在一审答辩状中提供了被上诉人书面通告单方面解除该合同的证据，被上诉人一审中未提供反驳证据。2、被上诉人提交的证据公信力严重不足，不符合民事证据的规定，上诉人一审中通过质证已经明确指出。3、一审判决书中“吉庭公司在履行约定的物业管理服务的过程中存在卫生清扫不及时、共用设施维修管理不到位、安全管理不到位等较大瑕疵”，与双方审理期间提交的证据不符。上诉人在一审答辩状中提供了被上诉人没有提供物业服务的证据。4、一审法院酌定吉庭公司应收物业服务费扣减20%，与事实证据严重不符。上诉人一审中提供了被上诉人没有提供物业服务的大量证据，一审判决也确认了卫生清扫不及时、共用设施维修管理不到位、安全管理不到位等部分事实。假定该合同真实有效，物业费勉强可以按一级一类标准即每平方米0.35元收取，一审判决80%的支付比例没有依据。5、上诉人在一审答辩状中请求法院依法裁定被上诉人赔偿因未及时处置2016年9月16日3幢104室污水淹没事故造成的损失2000元整，并提供了该部分的证据。一审法院完全忽略该部分证据事实。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决依照《物业管理条例》第四十二条进行判决，适用法律错误。本案为物业合同纠纷，首先应适用《中华人民共和国合同法》判定合同是否合法有效。被上诉人提供的物业合同第四十二条约定合同前三个月为试用期，甲乙双方签订的物业合同为试用期合同。试用期满后，经小区60%以上业主投票，满意度达到60%以上后，试用期合同转为正式合同。根据此生效条款的约定，该合同虽成立但未生效，故被上诉人基于合同关系的诉讼请求不成立。且被上诉人通过贴出布告的方式公告解除物业服务合同，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务的清偿进行判决，适用法律错误。本案物业合同无效，则诉讼请求所主张的具体权利也同样无效。3、一审判决书依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条进行判决，适用法律错误。本案物业合同无效，则诉讼请求所主张的具体权利也同样无效。四、一审判决书存在遗漏，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,严重损害了上诉人的合法权益。1、当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。上诉人在一审答辩状提交的同时，还递交的民事证据调查申请书,一审法院违反法律规定，未作出任何口头、书面答复，更未调查收集。2、上诉人在一审答辩状提交书面请求和证据的同时，还递交民事反诉状,一审法院违反法律规定，未作出任何书面回复。3、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条进行判决，但判决书中实际没有被上诉人承担瑕疵履行责任的任何内容。上诉人举证了银河湾花园小区公共设施的严重损坏的状况，被上诉人依法对此负有责任。一审判决遗漏要求被上诉人恢复银河湾花园小区物业设施完好，并承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的内容。吉庭公司辩称，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吉庭公司向一审法院起诉请求：1、判令陈欣支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费2664元（123.34平方米×0.9元/月/平方米×24个月）、公摊水电费180元、垃圾清理费60元、违约金465元，合计3369元；2、本案诉讼费由陈欣承担。一审法院查明事实：2016年1月11日，吉庭公司与南京市银河湾花园业主委员会（以下简称银河湾业委会）签订一份物业服务管理合同，约定银河湾业委会选聘吉庭公司对南京市银河湾花园提供物业管理服务事宜；物业类型住宅、别墅、商业，坐落位置江宁区；服务内容包括物业共用部位的使用管理和维修、共用部位和公共场地的清扫、垃圾的清运、物业档案资料管理等；吉庭公司提供的服务质量按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准（试行）》执行，服务等级为三级二类标准；服务费用标准如下：多层住宅0.5元/平方米/月，小高层住宅0.9元/平方米/月，高层住宅0.9元/平方米/月，别墅2.0元/平方米/月，商业用房1.0元/平方米/月；物业公共区域能耗费由全体业主按照户分摊，业主房屋连续六个月以上空置的，须向吉庭公司书面备案，吉庭公司向业主按70%收取空置期间的物业服务费用和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费由吉庭公司按照三个月、半年或者一年向业主收取，吉庭公司承诺每次向业主收取的物业服务费用不超过一年；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之二标准向乙方支付违约金；合同期限为二年半，自2016年1月1日起至2018年6月30日止，合同前三个月为试用期。上述协议签订后，吉庭公司实际在银河湾花园小区提供了物业管理服务，但在服务过程中存在卫生清扫不及时、共用设施维修管理不到位、安全管理不到位等诸多情形。陈欣未缴纳自2016年1月1日起至2017年12月31日的物业管理服务费、公摊水电费等。另查明，位于南京市江宁区的建筑面积为123.34平方米，产权人为陈欣。一审法院认为，吉庭公司与银河湾业委会签订的物业管理服务合同系双方真实的意思表示，成立并有效，应受法律保护。陈欣系银河湾花园的业主，上述物业管理服务合同对其发生法律效力。吉庭公司为银河湾花园的业主提供了物业管理服务，吉庭公司有权按约定的标准0.9元/平方米/月向陈欣收取物业服务费。但吉庭公司在履行约定的物业管理服务的过程中存在卫生清扫不及时、共用设施维修管理不到位、安全管理不到位等较大瑕疵，故根据双方签订的合同内容以及吉庭公司提供物业管理和服务的实际状况，法院酌定吉庭公司应收物业服务费扣减20%，即陈欣自2016年1月1日至2017年12月31日期间内应缴纳物业服务费的金额为2131.32元（123.34平方米×0.9元/平方米/月×24月×80%），对于吉庭公司主张的超出此金额的物业服务费，法院不予支持。吉庭公司主张的公摊水电费，其虽提供了部分缴纳发票等材料，但无法说明每户承担数额的合理性，且无法说明相关计算方式符合合同约定，故法院对该项诉讼请求，不予支持。吉庭公司主张的垃圾处理费，因其提交的证据材料系复印件，且其主张的标准与其提供的材料上不一致，故法院不予支持。其主张的违约金，因其自身亦存在违约行为，故法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、陈欣于判决发生法律效力之日起10日内支付南京吉庭物业管理有限公司自2016年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费2131.32元；二、驳回南京吉庭物业管理有限公司其他的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，案涉物业服务管理合同第四十二条约定，本合同期限：合同前三个月为试用期，甲、乙双方签订的物业管理合同为试用期合同。试用期满后，经小区60%以上业主投票，满意度达60%以上后，试用期合同转为正式合同，合同期限为二年半（含试用期），自2016年1月1日起至2018年6月30日止。若未达到上述满意度的，甲方有权解除合同，并扣除服务质量保证金。上述事实，有物业管理服务合同、业主信息登记表、不动产登记资料查询结果证明、照片及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。吉庭公司与银河湾业委会签订的物业管理服务合同系双方真实的意思表示。合同中约定了前三个月为试用期以及试用期合同转为正式合同的条件，但试用期满后，银河湾业委会并未按约定组织相应投票，亦未向吉庭公司提出解除合同。吉庭公司在合同约定的期限内（2016年1月1日起至2018年6月30日止）为案涉小区提供了物业管理服务，故吉庭公司主张该物业管理服务合同合法有效，本院予以支持。陈欣辩称该物业管理服务合同未生效以及吉庭公司已单方解除该合同的意见，本院不予采信。关于收取物业服务费的期间，吉庭公司依据合同约定主张自2016年1月1日开始计算，依据充分，陈欣以该物业管理服务合同签订于2016年1月11日反驳物业服务费起算时间，理由不能成立。关于物业服务费的计算标准，根据法院查明的事实，吉庭公司提供的物业服务存在卫生清扫不及时、共用设施维修管理不到位、安全管理不到位等较大瑕疵，故一审法院认定吉庭公司应收物业服务费按约定标准的80%收取，并无不当，本院予以维持。关于陈欣于一审中提出的反诉请求，一审法院已于审理中向其进行释明，陈欣可依法另行主张权利。综上所述，陈欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈欣负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年五月十五日书记员  汪海燕