福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初9797号 原告（反诉被告）：林晓莉，女，1977年4月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许丹，女，1983年7月13日出生，汉族，厦门港峰亿信息咨询有限公司职员。 被告（反诉原告）：金立，女，1988年4月12日出生，汉族，住陕西省洋县。 委托诉讼代理人：戴伟斌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门海洋实业（集团）股份有限公司，住所地厦门市思明区蜂巢山路**，统一社会信用代码913502001550054208。 法定代表人：周莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张继平，厦门德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，厦门德和联盟律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）林晓莉与被告（反诉原告）金立、第三人厦门海洋实业（集团）股份有限公司（以下简称海洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林晓莉的委托诉讼代理人许丹、金立的委托诉讼代理人戴伟斌、卓杰及海洋公司的委托诉讼代理人张继平、韩伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓莉向本院提出诉讼请求：1.解除林晓莉与金立签订的《房屋租赁合同》；2.金立向林晓莉支付欠缴租金（自2016年12月24日至2017年6月23日止）共计59400元，并支付违约金11048.4元（自2016年12月24日起至2017年6月30日，以59400元为基数按日千分之一计算）；3.金立向林晓莉支付2017年1月份电费401.09元；4.金立立即搬离厦门市思明区蜂巢山路3号第一层店面之五（1）房屋。事实与理由：2015年12月24日，林晓莉与金立签订一份房屋租赁合同。约定：金立承租林晓莉位于厦门市思明区蜂巢山路3号第一层店面之五（1），面积为59.6平方米的店面，承租期限自2015年12月24日起至2017年12月23日止。前一年租金价格为166.1元/月/平方米（不含税），即每月租金9900元。第二年递增10%即每月租金10890元。租金每三个月为一支付期。金立未按合同约定的时间和金额支付租金或水电费等费用，每逾期一日应按逾期金额的千分之一向林晓莉支付违约金。金立欠交相关费用时，林晓莉有权从金立预交的保证金中作相应扣除，并书面通知金立及时补交，如在通知发出七天之内金立没有按时补交，林晓莉有权单方解除合同并进行清场。协议签订后，林晓莉将房屋交付金立，金立仅支付了2016年12月23日前的租金，金立自2016年12月24日开始拖欠林晓莉租金59400元。 金立辩称，1.林晓莉违反双方合同约定，不享有合同解除权。讼争房屋的所有权人海洋公司于2016年12月26日向金立送达律师函以及福建省高级人民法院（2016）闽民终1568号民事判决书，明确海洋公司与厦门喜亿物业服务有限公司（以下简称喜亿物业）的《房租租赁合同》已于2016年1月14日解除。林晓莉作为喜亿物业的承租人，相应的也丧失了对租赁房屋进行占有、出租的权利，导致双方合同无法履行，作为违约方的林晓莉不享有解除合同的权利。2.林晓莉不享有对租赁房屋占有、出租的权利，不能向金立收取租金。因此，林晓莉要求收取2016年12月24日至2017年6月23日的租金及占用费没有事实和法律依据。即便金立需要向林晓莉支付租金，在海洋公司发出律师函后，金立亦及时与林晓莉的助理取得联系，告知其收到律师函一事，并要求林晓莉签署有关协议以保障自身利益才会继续支付租金，但林晓莉予以拒绝，金立未支付租金系行使不安抗辩权。3.林晓莉要求金立支付2017年1月份的电费，但未提供任何其已经代垫该笔费用的证明，该主张不能成立。 海洋公司陈述意见称，林晓莉的出租人喜亿物业与海洋公司的租赁合同已于2016年1月14日解除，喜亿物业丧失对讼争房屋的占有使用权利，林晓莉主张2016年1月14日后合同解除的租金没有依据。2016年12月26日海洋公司已经发函给金立，要求金立将合同解除后的占有使用费支付给海洋公司，海洋公司保留向金立主张占有使用费的权利。 金立向本院提出反诉请求：1.林晓莉向金立退还2016年1月份至2016年12月份的房屋租金108900元及租赁保证金5000元，水电费押金1万元，合计123900元；2.林晓莉赔偿金立装修补偿2万元。事实与理由：厦门市思明区蜂巢山路3号第一层店面之五（1）房屋的所有权归属于海洋公司。2010年12月31日，海洋公司与喜亿物业签订租赁合同，将讼争房屋租赁给喜亿物业，由喜亿物业及其次承租人对房屋进行转租。林晓莉对讼争房屋的权利即来源于喜亿物业。2015年12月24日，金立与林晓莉签订《房屋租赁合同》，约定林晓莉将厦门市思明区蜂巢山路3号第一层店面之五（1）出租给金立，租赁期限为2015年12月24日至2017年12月23日，其中第一年租金为9900元。租赁合同签订后，金立依约支付了保证金5000元，水电费押金10000元以及在2016年1月至2016年12月的租金118800元。2016年12月26日，海洋公司向金立送达律师函，告知海洋公司与喜亿物业的租赁合同已于2016年1月14日解除，喜亿物业及其次承租人对讼争房屋不再享有占用的权利。金立收到律师函后与林晓莉联系，要求其提供海洋公司授权其收取房租的书面证明，但林晓莉迟迟无法提供，并且通过断水断电等方式阻碍金立的正常经营。福建省高级人民法院（2016）闽民终1568号民事判决书已经确认了海洋公司2016年1月13日向喜亿物业发出的解除合同通知书具有法律效力。金立认为，自2016年1月14日起，林晓莉对讼争房屋不再享有任何权利，其向金立收取2016年1月至2016年12月租金没有任何法律依据，应予退还。因林晓莉的原因导致双方之间的《房屋租赁合同》无法继续履行，林晓莉除应退还金立交付的保证金、押金外，还应向金立承担违约责任，即金立的装修补偿。 林晓莉辩称，林晓莉与金立订立的房屋租赁合同合法有效，租赁标的不存在不得转租的情形，应受到法律保护。金立在2016年1月至2016年12月24日期间的租金，是金立履行与林晓莉租赁合同项下的义务。至于（2016）闽民终1568号民事判决书与本案无关，不能否认金立确实实际使用了讼争房屋，也不能作为金立不交租金的法律依据。即便喜亿物业与海洋公司的租赁合同解除，亦不影响金立与林晓莉之间的租赁合同效力。金立要求退还2016年1月24日至2016年12月23日期间的租金没有法律依据。在租赁合同期限内，金立亦无权要求退还租赁保证金及水电费押金。林晓莉不存在违约情形，金立无权要求林晓莉赔偿装修补偿2万元。 海洋公司陈述意见称，金立应将2016年1月14日后的租金支付给海洋公司，海洋公司保留另案主张的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月24日，林晓莉与金立签订一份《房屋租赁合同》，约定：林晓莉将厦门市思明区蜂巢山路3号第一层店面之五（1）（面积59.6平方米）出租给金立。林晓莉保证有权出租该房屋。租赁期限自2015年12月24日起至2017年12月23日止。前1年的计租期间（即自签订租赁协议之日起的前12个月），租金价格为每月9900元（不含税），第2年期间（即自签订租赁协议之日起的第13个月至第24个月期间）递增10%，即每月租金为10890元（不含税）。金立应在合同签订之日起3日内向林晓莉支付租赁保证金5000元，租赁期满，经双方结清相关费用、林晓莉收回租赁场所后，林晓莉将该保证金无息全额退还给金立。租金每三个月为一支付期，由金立在每期开始之前5日内将租金预付至林晓莉的银行账户。租赁期间与该租赁房屋租赁及使用有关的一切费用，包含水费、电费、物业费、卫生费等全部由金立承担支付。如金立延期支付上述任何费用，林晓莉有权将租赁保证金优先用于偿付金立应缴费用，如租赁保证金不足时，金立应于收到书面通知后7天内不足，否则均视为金立严重违约。租赁期内，金立所使用的水、电由林晓莉统一管理，相应水费、电费由林晓莉代收代付、统一缴交相关部门。金立必须在合同签订后3日内向林晓莉缴交水、电费押金1万元。电费按照金立使用数（含公摊）计算确定，水、电缴费的标准按政府相关部门的规定执行。林晓莉应将金立上月应付水电费以书面形式通知金立，金立应在林晓莉通知后5日内支付上述水电费。林晓莉不得无故拖延缴交上述相关费用，由此造成金立停产停业的损失由林晓莉负责。合同依法解除时，金立应于合同依法解除后5日内结清租金及水电费、物业费等各项费用。第十一条“合同的解除与变更”第4点约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：①不支付或者不按照约定支付租金或水电等费用并经林晓莉书面通知后达7日的。合同还对双方的其他权利义务进行约定。 上述合同签订后，林晓莉将讼争房屋交付金立使用。金立依约支付林晓莉租赁保证金5000元、水电费押金1万元，支付租金至2016年12月23日。讼争房屋现仍由金立占有使用。 另查明，海洋公司持有一份《国有土地使用证》，载明权利人为海洋公司，地址为思明区蜂巢山路**。讼争房屋系喜亿物业向海洋公司承租后转租给林晓莉使用，林晓莉将讼争房屋转租金立。福建省高级人民法院于2017年4月28日作出的（2016）闽民终1568号民事判决书认定，海洋公司破产管理人于2016年1月13日向喜亿物业发出的解除合同通知书破产法的规定，具有法律效力。 2017年8月7日，喜亿物业出具一份《情况说明》，载明“依据我司与林晓莉2015年11月15日签署的《房屋租赁合同》第六条规定，在租赁期限内承租方使用的水、电费由我司代收代付，2017年1月24日林晓莉向我司交纳了桃花岛咖啡店面2917年1月份用电量470度，公摊数64.77度，金额为401.09元的电费”。 还查明，海洋公司委托福建德和联盟律师事务所律师向金立送达一份律师函，通知思明区蜂巢山路3号租户，因海洋公司已解除与喜亿物业的租赁合同，金立占有使用房屋已无合法依据，要求金立支付自2016年1月14日至腾房之日止的占有使用费，告知如继续向喜亿物业支付租金，将额外承担应支付给海洋公司的占有使用费。该律师函还要求金立在收到函件之日起10日内立即腾退房屋或与海洋公司洽谈房屋重新租赁事宜。同日，金立将上述律师函通过微信发送给林晓莉公司的职员周丽，询问“十日之内腾房？啥意思？”。2017年12月31日，周丽向金立发送微信“房租不转要不然停电”、“下午停电”，金立回复“你给我停电是不是？”、“把证明来给我立马房租转给你，说了几天了开的证明在哪里”。 本院认为，林晓莉与金立签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在无效情形，属合法有效。虽然生效判决已认定林晓莉的出租人喜亿物业与海洋公司的租赁合同关系于2016年1月14日解除，但上述合同解除并不影响林晓莉与金立转租合同的效力。在2016年1月14日至2016年12月23日期间，林晓莉已依约向金立提供了讼争房屋，履行了双方租赁合同的义务，金立要求林晓莉返还上述期间的房屋租金缺乏依据，本院不予支持。如海洋公司与金立、林晓莉就讼争房屋上述期间的占有使用费存在争议，可由海洋公司另行主张相应权利。因海洋公司与喜亿物业的租赁合同解除，导致林晓莉与金立之间租赁合同已无法履行，金立对于合同解除亦无异议，本院对于林晓莉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉求予以支持。关于2016年12月24日之后的租金，金立因海洋公司于2016年12月26日向其主张权利要求林晓莉提供能够履行合同的相应证明而中止履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项规定的可以行使不安抗辩权的情形，未向林晓莉支付租金不构成违约。现因海洋公司主张权利，林晓莉未能恢复履行能力，其要求金立支付2016年12月24日之后的房屋租金及相应违约金均缺乏依据，不能成立。双方合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金立仍占有使用讼争店面，林晓莉代为支付的2017年1月份的电费401.09元应由金立承担，林晓莉要求金立支付上述费用符合法律规定。林晓莉收取的租赁保证金5000元及水电费押金10000元应返还金立。鉴于讼争房屋的权利人海洋公司主张讼争房屋的权利，本院对于林晓莉要求金立腾退讼争房屋的诉求不予支持。金立未就其装修损失2万元提供证据，该项主张亦不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除林晓莉与金立于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》； 二、金立于本判决生效之日起十日内支付林晓莉2017年1月份电费401.09元； 三、林晓莉于本判决生效之日起十日内返还金立租赁保证金5000元、水电费押金10000元； 四、驳回林晓莉的其他诉讼请求； 五、驳回金立的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费786元，由林晓莉负担761元，金立负担25元。反诉案件受理费1688元，由林晓莉负担165元，金立负担1523元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，林晓莉及金立可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  刘远萍 二〇一七年十月三十一日 代书 记员  谢伟琴 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。