惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1129号原告（反诉被告）：惠州大亚湾中联房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路3号，统一社会信用代码：91441300760617804A。法定代表人：黄福阳。委托代理人：曾保育，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：观文春，广东宝晟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何才贵，男，汉族，1987年10月5日出生，户籍地：湖北省公安县，现住深圳市龙岗区，委托代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司诉被告何才贵民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理，2017年8月3日被告提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，依法由审判员邹伟如担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭适用普通程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾保育、观文春，被告及其委托代理人何敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月24日，被告何才贵因购买原告开发的三远怡和园项目2栋2005号房产，欠付原告90000元的购房款，并向原告出具欠条一张，该欠条明确约定该款项应当于2012年11月30日前全部支付完毕。同日，双方签订的《补充协议书》中第三条明确约定了被告逾期还款超过一个月，被告除按照月利率2.5%向原告支付利息外，还需自逾期之日起，按日向原告支付尚未支付差额款的千分之二的违约金。借款到期后，经原告多次催讨，被告未偿还原告借款。截至2017年5月2日，原告方才收到被告归还的90000元。为维护原告的合法权益，遂根据我国《民事诉讼法》第108条、《合同法》第207条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判令：1、依法判令被告何才贵立即向原告支付380160元，其中包括本金90000元及违约金290160.00元（以欠款90000元为本金，逾期还款超过一个月，违约金按每日千分之二计算，自2013年1月1日起计，现暂计至2017年6月1日，）；2、本案的诉讼费、律师费等所有费用由被告支付。庭审中，原告增加了一项诉讼请求：要求被告支付律师费20000元给原告。被告反诉、答辩称，反诉人何才贵于被反诉人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司，双方于2011年5月25日签订《商品房买卖合同》，由反诉人购买被反诉人惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园2栋2005号住宅，单位建筑面积72.56平方米，总购房款为人民币415000元；双方约定首付3成共计125000元，余款290000元向银行申请按揭贷款；合同还约定了买受人逾期付款的违约责任。反诉人足额支付了首期款，且双方向房管局办理了预购商品房预告登记；但因银行贷款审批原因，需增加9万元首付款即215000元，仅同意贷款20万元给反诉人。反诉人暂时无力增加支付首期款，向被反诉人协商解除合同要求退房退款。但反诉人声称出借9万元给反诉人，并单方出具编号为0009号《补充协议书》要求反诉人签名，同时安抚反诉人《补充协议书》不可更改只是公司需要的形式内容，但只要反诉人偿还清借款本金即配合办理不动产权证，利息和违约金将免除。协议的第三条、第四条为格式条款，加重了反诉人责任，免除了被反诉人的责任，依法应认定无效。综上，反诉人已全额支付了首期款及办理了银行抵押按揭手续，且连续正常月供6年多。《商品房买卖合同》应当继续履行，《补充协议书》的第三条、第四条应当认定无效。为维护反诉人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求判令：1、双方签订的编号为0009号《补充协议书》第三条、第四条无效；2、被反诉人承担反诉人聘请律师的代理费用20000元；3、本案本诉与反诉费用由反诉人承担。经审理查明，2011年5月25日,原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2-2005），约定由被告购买原告开发建设的位于大亚湾西区上杨三远怡和园第2座2005房，建筑面积71.56平方米，总价款为415000元，买受人于2011年5月25日付清总房款30%的首期款125000元，余款290000元办理银行按揭贷款。被告按约定付清了首期款125000元。后因银行只批准贷款金额200000元，经双方协商，差额款90000元由原告借给被告抵作购房款，被告于2011年12月24日立下《欠条》一张给原告收执，双方同时亦签订了《补充协议书》，主要约定：“一、甲乙双方于2011年5月4日签订编号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方向甲方购买三远怡和园项目2栋2005号房产，该房产总房款为￥415000元，申请按揭款为290000元。现银行最后批准的贷款金额为200000元，与乙方申请按揭贷款的金额相差90000元（下简称“差额款”）。双方签订的《商品房买卖合同》约定于2012年3月31日交付该买卖房产。二、为使银行尽快发放按揭贷款，双方同意该差额款对应的不动产发票先由甲方开具，乙方确认实际尚欠支付该差额款并承诺按如下期限足额支付：从2012年3月起至2012年11月止每月30日前乙方向甲方支付10000元。三、若乙方按时足额支付完毕差额款，甲方同意免收相应的利息；若未按时支付完毕全部差额款或连续3期逾期支付，乙方应当自逾期之日起，按照月利率2.5%向甲方支付尚未支付款项的利息；逾期超过一个月，乙方除按照月利率2.5%向甲方支付利息外，还需自逾期之日起，按日向甲方支付未支付差额款的千分之二的违约金。四、乙方同意承诺：乙方在付清甲方差额款及利息前，甲方有权暂不履行向乙方交付买卖房产及办理权属证书等合同后续义务，乙方不得据此追究甲方的违约责任或向甲方主张其他权利。五、若乙方未按上述约定及时全面履行义务，除应承担本协议约定的违约责任外，还应赔偿甲方追索乙方责任而发生的所有费用，包括但不限于律师费、差旅费、保全担保费等。”其后，原告向被告开具了购房款发票，银行亦向被告发放了贷款200000元，被告于2017年5月2日向原告支付90000元。因被告未依约付清借款本息，原告遂于2017年6月15日诉至本院要求处理。诉讼中，被告于2017年8月3日提出上述反诉请求。以上事实，有原告提供的欠条、补充协议书、收款收据、网上银行电子回执，被告提供的商品房买卖合同等证据以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案是民间借贷纠纷。对反诉与本诉,本院依法予以合并审理。原告与被告签订《补充协议书》是双方的真实意思表示，其内容无违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。为使银行尽快发放贷款，原告已按约定向被告开具了购房款发票，被告亦已取得银行按揭贷款，原告已依约向被告支付了借款90000元的事实，本院予以认定。被告抗辩称原告未按约定支付贷款的抗辩，理据不成立，本院不予采纳。被告何才贵向原告借款人民币共90000元的事实清楚，证据确实充分，原、被告双方之间的民间借贷关系没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以认定。借款后，被告未能依约清偿，其行为已构成违约，依法应承担逾期还款的违约责任。根据约定，被告应于2012年11月30日前还清借款，但直至2017年5月2日才向原告支付了90000元，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，逾期利率和违约金总计以不超过年利率24%为限，双方约定的逾期利率按照月利率2.5%及违约金总计已超出了法律允许的范围，故原告主张的逾期利息本院依法在年利率24%的范围内予以支持。故以90000元为本金自2013年1月1日起至2017年6月1日按年利率24%计算的逾期利息应为97200元，本院予以认定。原告主张违约金290160元，于法无据，本院不予支持。被告已向原告支付的90000元，按照“息除本清”的交易习惯，该款应认定为被告向原告支付逾期利息，故被告尚欠借款本金90000元及自2013年1月1日起至2017年6月1日的逾期利息7200元的事实，本院予以认定。原告诉请被告支付借款本息共计380160元，本院仅在上述认定的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。原告主张的律师费20000元，未提供证据证实，本院不予支持。对于反诉，《补充协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，当中第三条是关于逾期利息及违约金约定，其约定过高，本院已依法进行了调整；第四条是为防止被告违约而作出的权利限制，并不当然剥夺反诉原告的权利，免除反诉被告责任。该两条条款均没有违反法律法规强制性规定，并不存在加重对方责任、免除反诉被告责任的情形，反诉原告主张该两条条款无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告诉请的律师费20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告何才贵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州大亚湾中联房地产开发有限公司。偿还借款本金90000元及其逾期利息7200元（利息从2013年1月1日起至2017年6月1日）；二、驳回原告其他的诉讼请求。三、驳回反诉原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7302.4元（原告已预交），由惠州大亚湾中联房地产开发有限公司负担5528.4元，被告何才贵负担1774元，被告可在执行中由被告迳付原告；反诉案件受理费300元（反诉原告已预交），由反诉原告何才贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 邹   伟   如审判员 曾日华审判员徐黎二〇一七年十月二十三日书记员 卢   光   明