山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0791民初1512号 原告：熊美丽，女，1981年9月27日生，汉族。 委托诉讼代理人：王清志，潍坊寒亭金光法律服务所法律工作者。 被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地山东省潍坊高新区健康东街**。统一社会信用代码：91370700693116777C。 法定代表人：黄贤明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所执业律师。 原告熊美丽与被告潍坊亿丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘润超的委托诉讼代理人王清志、被告潍坊亿丰置业有限公司的委托代理人徐振才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊美丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告所签订的购房合同，返还原告购房款643802.2元及资金占用期间利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月16日原告从被告处购买位于潍坊高新技术产业开发区健康东街××时代广场××楼××号、××号预售商铺两套，面积均为33.93平方米，折让后每平方9401元。当时被告要求一并签订委托经营管理合同，称只有签订委托经营管理合同该买卖合同和返租合同才能生效；约定前三年按总购房款21%返还房租，并在购房款中予以扣减，扣除三年房租后原告又交了购房款637952元和维修基金4750.20元及备案费1100元。同时合同还约定：合同生效起30日内由被告向潍坊市高新区房管局申请登记备案。还约定被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但时至今日，原告购买的商铺也没有备案，更严重的是该房至今尚未经过综合验收，不能交付使用，被告所属的托管方也明确告知返租到期后不再履行合同约定的返租承诺，原告的合法权益受到严重侵害。故现起诉至贵院，请求依法支持原告的诉求。 潍坊亿丰置业有限公司辩称：1、原告所购房产未办理备案登记，并非被告原因造成，被告早已根据规定向有关部门提交了办理房屋备案所需的资料，相关部门迟迟未作出处理。根据双方签订的商品房买卖合同第15条的规定，双方同意按照第三项的约定处理，此条款是双方自愿签署，是双方真实意思表示，且该条款并未违反法律强制性规定。 2、《商品房买卖合同》是被告与原告之间在自愿基础上签订的，而委托经营管理合同是原告与潍坊亿丰商业物业管理有限公司签订的委托经营管理合同，因合同具有相对性，合同中设立的权利义务是来约束合同相对方，原告以其与物业公司之间约定的是否按期返租的权利义务来约束被告，这显然违反合同的相对性原则，并且原告也无权以此理由来解除与被告之间的商品房买卖合同。 3、原告解除合同的期限已过，原告无权要求解除与被告的买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，本案中所签订的商品房买卖合同中约定是在房屋交付480个工作日内办理产权证书，由于市场运营模式决定原告所购房产与普通的商品房是不一样的，该房产是以交付被告居住为目的，原告购买该房产的目的是从中营利，且每年收取固定收益，基于此目的，在双方签订的买卖合同中第9条第2项规定，自本合同第8条确定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已经签订委托经营管理合同的即视为办理房屋交接，合同继续履行，很显然根据该合同约定，只要原告与第三方签订委托经营管理合同就视为被告对该房屋的交付，这种交付方式也是根据市场经营模式，原告未在法定的时间内行使解除权，因此解除权已消灭。 4、根据最高人民法院《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》第一条规定，通过该通知可以看出，原告购买涉案房产是一种投资行为，而任何的投资行为都是有风险的，原告应当树立正确的风险意识，而非遇到风险就主张解除合同，我们都应共同维护诚信的市场交易秩序。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊美丽提交了以下证据： 1、2012年7月16日原告与被告签订的商品房买卖合同2份，证明2012年7月16日原告从被告处购买了商铺2处，亿丰时代广场二期6号楼一层1-093、1-094号，面积均为33.93平方米，9401元每平方米，总价款637952元，维修基金4750.20元，备案费1100元，共计643802.20元。合同同时还约定了30日内即2012年8月15日之前由被告向房产管理部门进行备案登记。并约定出卖人在2013年12月30日前交房。 2、亿丰时代广场二期的宣传材料一份，证明被告在预售商铺时承诺由案外人亿丰商业物业管理有限公司代管，给原告每年购房款7%的租金。 3、购房交款收据三份，根据购房合同约定，在2012年7月16日交纳购房款397952元和维修基金4750.20元及备案费1100元，在2012年10月25日交纳购房款4万元，在2012年12月31日交纳余款20万元。 4、委托经营管理合同2份，证明购房时根据被告的承诺，与被告有利益关系的案外人亿丰商业物业管理有限公司签署了委托经营管理合同，同时约定从购房款中扣减前三年21%租金，同时约定从第四年至第七年每套按每年32301元支付租金给原告，第八年至第十年每年每套固定给原告租金36339元，但该托管合同至今不予履行。 5、潍坊亿丰置业有限公司声明一份，证明原告购买被告的商铺后，被告没有按照合同约定30日内登记备案。 6、被告负责人出具的解除合同协议书一份，证明业主就被告未经消防验收的情况下违规营业，监管资金不到位，公摊面积严重超出合同约定，双方同意退房。 7、潍坊高新区建设局投诉举报问题复函一份，证明原告购买的商铺，被告不按规定使用商品房预售款项，采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工的商品房，对其罚款3万元。 8、潍坊高新区建设局出具的投诉举报问题函，证明亿丰二期擅自交付使用，没经竣工验收，责令限期整改并罚款1万元。 9、潍坊市公安消防支队高新区大队2015年11月10日出具的公告一份，证明至2015年11月10日被告卖给原告的商铺尚未经过消防验收，仍然不能按照合同约定交付使用，不能达到购买合同的预期目的。 潍坊亿丰置业有限公司对上述证据中1、3、5、9真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对于原告下列证据有异议：对于证据2，被告对该份宣传材料的真实性有异议，该证据来源不明，无法证明这份材料由被告所出，也不能证明原告主张；对于证据4，根据合同相对性，该证据与被告没有关联性，也不能证明原告的主张；对于证据6，对原告所说的被告负责人出具的解除合同协议书真实性不予认可，该证据上面并无被告盖章，该签字也无法证明是被告法定代表人所签，因此对该份证据不予认可，不能证明原告的主张；对于证据7，对高新区建设局投诉举报问题复函真实性不认可，被告无法考证上面的所盖章的真实性，并且被告未收到过处罚通知；对于证据8，对潍坊高新区建设局出具的投诉举报问题函真实性无异议，但并非解除合同的条件。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对于刘润超提供的第2、4、6、7、8份证据，潍坊亿丰置业有限公司虽有异议，但未提供反驳证据予以证明，对上述证据的真实性、关联性、合法性本院予以确认。 本院认为，熊美丽从潍坊亿丰置业有限公司购买商铺两套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，原告按合同约定向被告亿丰置业公司支付了购房款637952元、维修基金4750.20元、备案费550元，已履行了合同约定的义务，潍坊亿丰置业有限公司理应按合同约定向刘润超交付所购商铺并办理产权登记。涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，致使刘润超购房出租经营以此获取房屋租金的合同目的不能实现，刘润超据此主张解除其与潍坊亿丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同书》，并要求潍坊亿丰置业有限公司返还其已支付的购房款637952元、维修基金4750.20元、备案费550元，共计643802.20元，于法有据，本院予以支持。潍坊亿丰置业有限公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，潍坊亿丰置业有限公司占用刘润超上述资金，应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息，自交款之日起计算至返还款项之日止。虽然潍坊亿丰置业有限公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商铺已交付潍坊亿丰商业物业管理有限公司经营使用，但该条约定是以刘润超与潍坊亿丰商业物业管理有限公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而潍坊亿丰商业物业管理有限公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同的相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为潍坊亿丰置业有限公司抗辩的依据；另外涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查过者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”的法律规定相违背，故潍坊亿丰置业有限公司关于涉案商铺已交付使用的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于解除权是否消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况，且《商品房买卖合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故被告依据该规定主张原告解除权消灭，不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，判决如下： 一、解除熊美丽与潍坊亿丰置业有限公司签订的关于潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号潍坊亿丰时代广场二期6号楼一层1-093号、1-094号预售商铺两套的《商品房买卖合同书》； 二、潍坊亿丰置业有限公司返还熊美丽已付的购房款637952元、维修基金4750.20元、备案费110元，共计643802.20元及利息（以643802.20元为基数，自2012年7月16日起计算至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10238元，减半收取5119元，保全费3739元，共计8858元，由潍坊亿丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费5119元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李行道 二〇一七年十月二十九日 书记员  宋春燕