青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终317号上诉人（原审被告）：韩舍乙布，公民身份号码×××，男，撒拉族，1991年11月2日出生，住青海省循化撒拉族自治县。委托诉讼代理人：王磊，祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海中发源实业有限公司，统一社会信用代码91630000679169434T，住所地西宁市城东区树林巷1号。法定代表人：马义良，总经理。委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。上诉人韩舍乙布因与被上诉人青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院于2019年11月14日作出的（2019）青0102民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩舍乙布上诉请求：1.撤销（2019）青0102民初4336号民事判决，改判驳回中发源公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中发源公司承担。事实与理由：1.本案一审判决案件事实的说理部分与判决结果相冲突，判决内容存在重大错误，且韩舍乙布据以主张权利的合同条款系无效条款，一审法院对于该条款的效力问题未作详尽审查，认定的事实不清，适用法律错误，判决结果有违公平公正原则，严重侵害韩舍乙布的合法权益。2.中发源公司不应当享有合同解除权。虽然一审判决未对该合同是否解除予以裁判，但在说理部分中认为该合同应当解除的观点错误，中发源公司提供的格式合同排除了韩舍乙布的合法权益，其据以主张权利的条款系无效条款，一审法院对此未予以认定，属于事实认定不清。（1）本案全部案涉合同系中发源公司单方提供的格式合同，对其内容韩舍乙布没有选择与协商的余地。根据合同附件十一补充协议第四条第一项约定，该条款中对韩舍乙布的权利有所排除与限制。根据最高人民法院司法判例指导精神，在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。中发源公司提供的上述格式条款中关于90日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，且中发源公司也没有采取合理的方式提醒韩舍乙布注意该条款，作为中发源公司单方提供的格式条款，未按公平原则确定当事人之间的权利和义务，也未采取合理的限制其责任的条款，应认定前述条款为无效条款，一审法院不应就此无效条款认定中发源公司已经确定享有对该合同的解除权。（2）在2019年3月19日签订的合同履行过程中，中发源公司从未以合理方式要求韩舍乙布继续办理贷款或交付剩余房款，而是趁房价飞速上涨，滥用解除权侵害韩舍乙布的合法权益。在合同约定的解除事由出现后，应当允许购房人有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法，在双方约定的期限快到期后，中发源公司才告知韩舍乙布未能办理贷款，也没有给予韩舍乙布合理的期限交款或以其它方法解决问题，更没有与上诉人共同协商解决方案。而是在案涉房屋买受价之时，伺机解除合同，其行为已经实际损害了韩舍乙布的合法权益，一审法院对该格式条款的效力未予以审查，做出的判决结果对韩舍乙布而言是极其不公平的。3.韩舍乙布没有违约行为，在案涉合同具备继续履行条件的情况下，一审法院不应判令解除该合同。一审法院认为贷款未能获批非韩舍乙布与中发源公司双方原因所导致，双方对合同继续履行均无过错，既然韩舍乙布没有违约行为，愿意也具备条件可以继续履行该合同，那么仅仅因为中发源公司不愿继续履行该合同就要求解除合同，显然对韩舍乙布而言是不公平的。对此一审法院支持中发源公司解除合同的诉讼请求有误。4.一审法院适用法律错误，即便双方之间的合同应予以解除，购房款也不应是无息退还。假设本案中双方之间的合同真的存在解除事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案仁适用法律若干司题的解释》第二十三条规定，韩舍乙布对于合同不能履行没有过错，中发源公司应当向韩舍乙布返还购房款本金及利息。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持韩舍乙布的上诉请求。一审法院认定事实：2019年3月19日，中发源公司与韩舍乙布签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为YS01002019017528,房屋代码为994010);2019年5月17日,中发源公司与韩舍乙布签订了《商品房买卖合同(预售)》(台同编号为YS01002019038014,房屋代码为60533353)。两份合同约定韩舍乙布购买中发源公司开发的位于西宁市××区住房两套,建筑面积分别为278.66平方米、108.74平方米,房屋单价分别为每平米10500元、10500.38元,两套房屋的合同总价款为:4067805元;并约定韩舍乙布支付50%的首付款,余款在合同签订后90日内办理按揭贷款,韩舍乙布向中发源公司提供贷款的相关资料,中发源公司负责与银行联系办理贷款,逾期不能办理贷款的,中发源公司(出卖人)有权解除合同或要求韩舍乙布(买受人)一次性付款,出卖人若解除合同的,出卖人在扣除房款总额10%违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款。合同履行中,韩舍乙布按约定支付两套房屋首付款50%,即2037805元,并向中发源公司提交了相关贷款资料。中发源公司向银行申请贷款时,根据韩舍乙布的收入情况,要求韩舍乙布的首付款要达到63%。对此,双方未能协商一致,贷款事宜未及时办理。一审法院认为，双方争议的焦点为合同附件十一补充协议第四条第一项解除条件是否成就？韩舍乙布不能继续履行合同是否存在违约？庭审中，韩舍乙布表示对合同附件十一补充协议第四条第一项的内容了解，对违约责任的内容知情。因双方签订合同后，韩舍乙布的贷款申请未获银行批准，韩舍乙布亦未按合同约定交付剩余房款，根据上述合同约定，若韩舍乙布在合同签订后90日内不能获得贷款，中发源公司可依约解除合同。据此，中发源公司请求解除与韩舍乙布签订的两份商品房买卖合同（预售）的主张符合约定，应予支持。因中发源公司承诺为韩舍乙布协助申请贷款，贷款未能获批，非韩舍乙布、中发源公司原因所致，韩舍乙布、中发源公司对合同无法继续履行均无过错，中发源公司要求韩舍乙布承担违约责任无事实依据，且协议中关于违约金承担的约定有违公平原则，中发源公司据此提出的主张不予支持，判决：一、中发源公司与韩舍乙布于2019年5月17日签订的合同编号为YS01002019017528,房屋代码为994010的商品房买卖合同（预售），依法予以解除；中发源公司已收取的房款1466035元全额退还韩舍乙布；二、驳回中发源公司的其他诉讼请求。本案二审期间，韩舍乙布、中发源公司均未提交新证据。本院审理的韩学德与中发源公司商品房买卖合同纠纷案中，韩学德提交三段韩舍乙布与中发源公司员工的通话录音，通话时间分别为2019年7月26日、8月12日、8月13日，欲证明韩舍乙布自2019年7月26日通过中发源公司通知得知其贷款未通过审批；8月12日中发源公司通知韩舍乙布当日付清余款，房屋涨价，否则退房；8月13日通知三套房屋已经另售他人，要求退房。经质证，中发源公司认可三段录音的真实性，但认为已经电话通知韩舍乙布8月12日是其公告最后的付款期限，履行了告知义务；韩舍乙布知道贷款未获审批的情况下，明确要求退还购房款；韩舍乙布未按其通知付清余款。中发源公司认可录音内容真实，故本院对三段录音的真实性予以确认，证明韩舍乙布主张的表示双方协议过程及中发源公司表示解除合同将房屋另售他人的事实。二审经审理查明，中发源公司对一审判决认定其公司拒收房款一节有异议外，对其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实本院予以确认。二审另查明，韩舍乙布与其哥韩学德一同购买中发源公司销售的房屋，韩舍乙布与韩学德购买的房屋处于同一栋楼同一楼层，合同亦是分不同时间与韩学德签订合同时间相同。购房过程中出现需协商事宜时，中发源公司主要与韩舍乙布沟通交流。双方合同附件十一补充协议第四条的完整内容为“1.买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；2.出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金”。中发源公司2019年8月7日在《西海都市报》刊登公告，向韩舍乙布等购房人说明务必于8月12日前交清全款，否则将解除合同，并将案涉房屋另售他人。同年8月19日，中发源公司委托法律顾问，即本案中发源公司的诉讼代理人向韩舍乙布发送手机短信称，收到短信后的三日内支付房屋款项或与中发源公司协商购买面积的调整变更，如置若罔闻，将启动司法程序解除购房合同。本院认为，根据2019年3月19日合同约定及中发源公司的陈述，合同约定的贷款到达中发源公司账户时间为2019年4月30日，但中发源公司认可双方于2019年5月17日重新签订了合同及贷款资料向银行提交，而此时已过合同约定的贷款到账时间，双方认可合同履行过程中银行同时办理两份合同贷款的情况，根据中发源公司向银行提交贷款资料的时间，韩舍乙布未能在约定期限付款时间内履行付款义务，且应视为双方在合同履行过程中对2019年3月19日合同中付款期限的约定进行了变更。在双方无另行约定，而且两份合同同时办理贷款的情况下，应将2019年5月17日合同中付款期限视为双方约定的付款期限。因为两份合同的付款期限相同，那么合同附件十一第四条约定的合同签订后90日内的期限也应相同，双方均认可合同签订后90日为最后付款期限，从2019年5月17日计算合同的最后付款期限是2019年8月16日前，因此两份合同的最后付款期限均为2019年8月16日前。2019年8月12日中发源公司电话告知韩舍乙布当天为最后付款期限，而其又在报纸上公告8月12日不付清全款就将案涉房屋另行出售，中发源公司还在2019年8月13日电话告知韩舍乙布房屋另售他人，要求办理退款手续。在最后付款时间未至之时，中发源公司不仅通知韩舍乙布提前付清余款，而且采用公告、电话方式通知韩舍乙布房屋另售他人，无论实际上房屋是否已经另售他人，不仅违反了合同约定，也违反了诚实信用原则，且存在欲恶意解除合同的可能。而在中发源公司已经表示不再按照合同履行其交付房屋的义务的情况下，韩舍乙布有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损。韩舍乙布上诉称合同附件十一第四条的关于约定解除权的约定为格式条款，且因未为韩舍乙布设置解决问题的合理缓冲期间，排除了韩舍乙布的主要合法权利，应为无效条款的理由，本院认为，即便该条款为格式条款，因韩舍乙布在一审中已经明确了解合同中关于约定解除权的约定，应为有效约定。而韩舍乙布依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条明确当事人约定优先，因此韩舍乙布此项上诉理由不能成立。虽然双方之间有关于解除权的约定，但基于本案中中发源公司违约在先，造成韩舍乙布不能在约定期限内付款，中发源公司又因韩舍乙布不能在约定期限内付款行使约定解除权违反了诚实信用原则，因此中发源公司主张解除合同的诉讼请求不能成立，应予驳回。而中发源公司在2019年8月19日的短信中提出了韩舍乙布可以以贷款外的方式付清房款，因此中发源公司已经明确韩舍乙布可以以一次性付清余款的方式履行支付房款的义务，也应该给予韩舍乙布一次性付清余款的合理期间。按照双方签订的合同附件十一补充协议第四条“出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款……”约定，韩舍乙布应按约定在本判决送达后15个工作日内付清房款。虽本案中中发源公司行使约定解除权因违反诚实信用原则而不能发生解除合同的效力，但并不能排除其在若韩舍乙布不能在判决生效后的15个工作日内付清余款时再次行使约定解除权的权利。因中发源公司行使约定解除权未能发生解除合同的效力，中发源公司关于违约金的诉讼请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4336号民事判决；二、驳回青海中发源实业有限公司诉讼请求。一审案件受理费11551元、二审案件受理费23102元，均由青海中发源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 左志萍 二○二○年五月十八日（法官助理 陈 倩书记员 李英华 附：审理本案适用的法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。