湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终759号上诉人（原审被告）：徐海东，男，1976年2月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：桂阳中裕房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道延伸段鑫叶阳光新城综合楼一楼。法定代表人：綦冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文忠，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。上诉人徐海东因与被上诉人桂阳中裕房地产开发有限公司（以下简称中裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐海东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中裕公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由中裕公司负担。事实和理由：1.徐海东于2019年4月16日向华融湘江银行桂阳县支行申请了金额为390,000元的个人住房按揭贷款，华融湘江银行桂阳县支行于2019年4月19日审批通过了徐海东的该笔贷款，但中裕公司拒不配合华融湘江银行桂阳县支行完成该笔贷款的发放，导致该笔贷款最终未能发放，显然中裕公司不能行使先履行抗辩权，也不能行使合同解除权。2.一审认定《顶层使用权转让协议》应当一并解除不当。3.中裕公司擅自变更规划部门批准的建筑设计施工图纸施工，封闭采光天井。4.一审适用简易程序审理本案不当。中裕公司辩称：1.华融湘江银行桂阳县支行批准了徐海东的贷款，但并不代表发放了贷款。2.中裕公司对7栋楼隔热层13-15轴交L-F轴原图挑空进行面板封闭的时间是在徐海东签订购房合同之前，且并不属于采光井。该面板的封闭不影响xx房的任何使用功能。3.徐海东没有按照双方签订的合同约定履行按揭贷款或以自有资金支付商品房购房款390,000元的义务，属根本违约，中裕公司主张解除合同并要求支付违约金的请求应当得到法院支持。中裕公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GXX2）及xx房《顶层使用权转让协议》；2.判令徐海东支付违约金11,700元（暂从2019年5月6日计算至2019年7月7日，以后时间计算至解除合同时止）；3.本案诉讼费用由徐海东承担。一审法院认定事实：2018年4月27日，中裕公司与徐海东签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐海东购买中裕公司开发的xx房，商品房单价为4371.355元，总价款为531,513元，徐海东采取贷款方式付款，首期房价款141,513元，余款390,000元向华融湘江银行股份有限公司桂阳县支行申请贷款支付。合同补充协议第三条第4款约定：“因买受人或政策原因导致买受人未能获得贷款或少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；如逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，如逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”第六条第2款约定：“在不影响买受人使用功能（仅限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）或房屋质量的前提下，出卖人就建筑局部做出改善性调整，并不视为出卖人违约，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。”同日，中裕公司与徐海东就xx房的顶层使用权签订《顶层使用权转让协议》，约定徐海东一次性付款216,707元。合同签订后，徐海东支付141,513元购房款及196,091元顶层使用权费用。2019年5月6日，中裕公司以徐海东未能向华融湘江银行申请到390,000元剩余购房款为由，微信通知其以自有资金支付剩余房款，否则解除《商品房买卖合同》和《顶层使用权转让协议》，并向徐海东邮寄书面《通知函》，徐海东于2019年5月7日收到《通知函》，徐海东收到通知后至今未支付剩余购房款390,000元。另查明，2017年中裕公司对“中裕湖光山色”7号栋屋面层进行混凝土施工，徐海东于2019年4月16日向华融湘江银行申请金额为390,000元的个人住房按揭贷款，华融湘江银行于2019年4月19日通过其申请。一审法院认为，本案中裕公司与徐海东签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《顶层使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。本案徐海东在向中裕公司支付了案涉7栋803号房的首付款141,513元后，对剩余的购房款390,000元虽然向银行申请了个人住房按揭贷款并已通过审批，但未向银行签署贷款协议书，致使中裕公司未能获得该笔资金，在中裕公司于2019年5月6日至5月7日向其发送《通知函》后，也未在约定的期限内以自有资金向中裕公司支付剩余购房款，构成违约，为此，中裕公司依照合同约定要求解除双方于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持；因案涉xx号房的顶层只能与xx房配套使用，不能单独使用，故双方于2018年4月27日签订的《顶层使用权转让协议》也应一并解除。徐海东辩称中裕公司擅自改变规划部门批准的建筑设计施工图纸施工，将采光天井使用混凝土结构完全封死，造成xx房两个卫生间完全不能采光，且xx房内有多处渗水问题，案涉房屋达不到交房条件，因徐海东未完全履行支付购房款义务，中裕公司享有先履行抗辩权，且在徐海东与中裕公司签订购房合同之前7号栋屋面层已经使用混凝土进行封闭，《商品房买卖合同》补充协议第六条第2款中也约定了：“在不影响买受人使用功能（仅限于商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）或房屋质量的前提下，出卖人就建筑局部做出改善性调整，并不视为出卖人违约，除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。”故对徐海东的辩称意见不予采纳。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款中的约定：“买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”，为此，中裕公司要求徐海东支付违约金的诉讼请求，予以支持，违约金计算为390,000元×60日（从2019年5月6日计算至2019年7月7日）×0.5‰=11,700元（2019年7月8日以后按每日万分之五计算至本判决生效之日止）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：“一、解除原告桂阳中裕房地产开发有限公司、被告徐海东于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GXX2）及xx房《顶层使用权转让协议》；二、被告徐海东于本判决生效后十日内支付原告桂阳中裕房地产开发有限公司违约金11,700元（2019年7月8日以后按每日万分之五计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，减半收取126.5元，由被告徐海东负担。”二审中，徐海东提交了4组证据：1.《个人购房贷款合同》《担保合同》、借款借据、委托支付协议、提款通知书，拟证明徐海东申请按揭贷款390,000元的全部手续办理完毕；2.隔热层平面图、顶层房屋的室内外实景照片，拟证明顶层房屋有独立的进出大门、各房间均有开窗、有独立的卫生间下水道，完全具备单独使用的主要功能；3.中裕湖光山色楼盘7、8、9栋照片，拟证明8、9栋屋顶的采光天井，中裕公司按照规划部门批准的建筑设计图纸施工，未进行封闭，7栋没有按照规划部门批准的建筑设计图纸施工，封闭了采光天井；4.主体部分工程质量验收记录工作联系单、网站截图，拟证明中裕公司在主观上故意算计徐海东。中裕公司质证认为：1.对借款借据的真实性无异议，但借款借据没有时间，出借时间不清楚，个人购房担保合同中很多地方是空白的，个人担保部分并没有成立，资金使用申请表也没有时间，委托支付没有对象，提款通知书也没有时间，不能完全信任发放了贷款。徐海东要获得贷款，必须缴纳契税，徐海东没有缴纳契税等费用，导致房子不能预告登记在徐海东名下，银行不能获得房子的抵押权。2.该组证据不是新证据，且xx房的顶层不具有单独使用的功能，与xx房是打通的，不能取得房产证。3.与本案争议焦点无关。4.2017年面板已经全部封闭了，但徐海东是2018年4月27日才与中裕公司签订的商品房买卖合同。本院认证认为，以上证据均不属于法律规定的新证据，本院不予采信。本院二审查明事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议焦点为案涉《商品房买卖合同》、《顶层使命权转让协议》应否解除。《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定了买受人的付款方式以及相应义务，并在逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，并由买受人承担违约金。徐海东并未依约支付完购房款，卖方中裕公司已依约向徐海东发出了《通知函》，徐海东于2019年5月7日收到后，亦未支付剩余房款。据此一审判决解除2018年4月27日双方签订的《商品房买卖合同》与《顶层使用权转让协议》，符合双方的合同约定与法律规定，本院予以支持。徐海东的抗辩理由与双方合同约定不一致，不能成立，本院不予采信。徐海东已付房款，可以向中裕公司主张返还。综上所述，徐海东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费253元，由上诉人徐海东负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年五月十八日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。