江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初735号原告（案外人）：吴春媚，女，1975年3月19日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼，江苏永润律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地南京市洪武北路20号。负责人：林静然，该分行行长。委托诉讼代理人：孟奇颖，江苏利德丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈三春，男，1955年9月12日生，汉族，现在江苏省浦口监狱服刑。原告吴春媚与被告中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、第三人陈三春案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春媚及其委托诉讼代理人辛晓斌、民生银行南京分行委托诉讼代理人孟奇颖、第三人陈三春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春媚向本院提出诉讼请求：确认原告吴春媚自2004年起对位于南京市××（××区）××房屋（以下××正××街××号房屋）享有租赁权，撤销本院执行公告中责令原告迁出正洪街××房屋的执行行为。事实与理由：2004年4月10日，吴春媚夫妻承租正洪街××房屋，由吴春媚的丈夫任端才与房屋所有权人陈三春签订租赁合同，租赁合同约定租期十年，租赁期限自2004年4月10日至2014年4月9日。从2004年开始，吴春媚一直占有使用该房屋经营“海澜之家”品牌服饰。2009年6月15日，陈三春因急需用钱，与吴春媚协商一致，双方又签订一份租赁合同，该合同对原合同约定的租期、租金及支付作出了变更约定。2009年的租赁合同是对2004年租赁合同的变更和补充，两份租赁合同具有一致性和延续性，故吴春媚自2004年起即对正洪街××房屋享有合法租赁权，租赁合同约定的租金符合市场行情。此外，民生银行南京分行在办理抵押时是应当知道房屋的租赁状况，2009年吴春媚不知道也无需知道房屋设立抵押的情况。综上，原告对正洪街××房屋享有合法的租赁权，法院的执行公告要求原告迁出该房屋无事实和法律依据。被告民生银行南京分行辩称：2009年的租赁合同和2004年的租赁合同不是同一个租赁合同，不能混为一谈；2009年的租赁合同的签订时间在抵押之后，不能对抗民生银行南京分行的抵押权；抵押合同也载明正洪街××房屋没有租赁；请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈三春述称：从2004年开始，陈三春就将房屋出租给吴春媚、任端才夫妇，用于吴春媚经营服饰店，陈三春向民生银行南京分行借款和以房屋作抵押时，民生银行南京分行的工作人员到房屋现场看过，知道房屋租赁的情况；陈三春同意吴春媚的诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。根据当事人的陈述和经审理查明的证据，本院认定事实如下：正洪街××房屋的所有权登记在陈三春名下。2009年5月，陈三春向民生银行南京分行借款700万元，并以正洪街××房产为该借款提供抵押担保，2009年5月27日办理了抵押登记。此后，因陈三春未按约定归还借款本息，民生银行南京分行于2009年12月3日诉至本院。本院于2010年6月7日作出（2009）玄民二初字第1128号民事调解书，确认的调解协议内容为：1、陈三春确认共欠民生银行南京分行借款本金6599510.34元，利息（含罚息）34342.24元（计算至2009年11月16日），于2010年6月27日前偿还借款逾期本息280000元，支付律师代理费80464.8元；自2010年7月份开始，每年偿还民生银行南京分行借款本金150万元及相应利息，直至还清为止；如有一期未还，民生银行南京分行有权就剩余全部款项向法院申请执行，并有权要求陈三春支付全额律师费134108元；2、民生银行南京分行对陈三春所有的正洪街××房产（丘号：202202-I-3，所有权证号：白转字第110462号）在上述债权范围内享有优先受偿权；3、双方无其他纠纷；4、本案诉讼费29588元，保全费5000元，由陈三春负担。因陈三春未履行付款义务，民生银行南京分行申请执行，本院于2010年9月7日立案受理，执行案号为（2010）玄执字第1217号。在执行过程中，因被执行人陈三春名下无其他财产可供执行，本院于2016年6月3日作出（2010）玄执字第1217号公告：本院拟拍卖陈三春名下正洪街××号的房产；责令居住、经营、租赁、使用该房屋的单位或个人迁出该房屋。吴春媚向本院提出执行异议，以其自2004年4月10日即开始承租正洪街××房产为由，请求撤销本院（2010）玄执字第1217号执行公告中责令其迁出正洪街××房产的执行行为。本院于2016年12月29日作出（2016）苏0102执异90号执行裁定，认定：2004年的租赁合同由异议人吴春媚的丈夫任端才与陈三春签订，2009年6月15日的租赁合同由吴春媚和陈三春签订的，两份合同无论是合同约定的房屋租金的数额、交付方式等内容，还是签订主体均不相同，2009年6月15日租赁合同不能视为对2004年租赁合同的延续。吴春媚提供的证据不足以证明其自2004年即对正洪街房产享有租赁权，其异议请求不能成立，裁定驳回了吴春媚的异议请求。吴春媚不服本院（2016）苏0102执异90号执行裁定，提起本案诉讼。另查明，吴春媚与任端才系夫妻关系，1998年12月17日结婚。以上事实有房屋登记簿、本院民事调解书、执行裁定书、结婚证、本院庭审笔录等证据证实。审理中，吴春媚还举证了如下证据：1、房屋租赁合同两份，第一份租赁合同为陈三春与任端才签订的租赁合同（未记载签订时间，以下称2004年租赁合同），约定：任端才承租正洪街××房屋，租赁期限10年，自2004年4月10日起至2014年4月9日止，2004年4月10日至2009年4月9日年租金120万元，2009年4月10日至2014年4月9日年租金128万元。第二份租赁合同为2009年6月15日陈三春（甲方）与吴春媚（乙方）签订（以下简称2009年租赁合同），约定甲方将正洪街××房屋出租给乙方用于服装经营。因甲方急需资金，经与乙方协商，双方同意将原年租金128万元降至100万元，乙方基于甲方租金降低，同意将房屋租金一次性支付400万元给甲方。支付日期：2009年6月15日，即至2014年4月9日前的所有房租，乙方已全额付清。同时甲方作为乙方一次性支付400万元租金的回报，同期在原租赁期满后，向乙方续租20年；即自2014年4月10日至2034年4月9日，租赁年度年租金为100万元整。自2014年4月10日起租金按季度支付，每季度月底一次性付清，先付后租。乙方拖欠租金，应向甲方支付10%的逾期付款的违约金。2、2005年至2006年陈三春收取正洪街××房屋租金的收条复印件若干份。3、南京市秦淮区人民法院审理的原告广东世纪城集团江苏房地产有限公司（以下简称世纪城房地产公司）与被告吴春媚、任端才、第三人陈三春债权人代位权纠纷一案的民事判决书，证明：2014年，陈三春的债权人广东世纪城集团江苏房地产有限公司以陈三春怠于主张到期租金为由，向南京市秦淮区人民法院起诉吴春媚、任端才，要求吴春媚、任端才给付正洪街××号2014年4月至2018年4月的房屋租金320万元以及违约金32万元。南京市秦淮区人民法院于2014年11月10日作出(2014)秦民初字第3988号民事判决，判决：“被告吴春媚、任端才于本判决生效之日起十日内支付原告广东世纪城集团江苏房地产有限公司352万元。”该判决生效后，吴春媚、任端才履行了(2014)秦民初字第3988号民事判决。4、南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初6081号民事调解书，证明：2016年5月，吴春媚在南京市江宁区人民法院起诉陈三春，要求陈三春退还吴春媚多支付的正洪街××房屋租金150万元，并赔偿吴春媚损失99920元。2016年7月7日，南京市江宁区人民法院作出（2016）苏0115民初6081号民事调解书，该调解书确认的调解协议内容为：一、原告吴春媚于2014年1月27日向被告陈三春支付的100万元租金、于2014年7月1日向被告支付的50万元租金，加上原告之前支付的诉讼费、律师费99920元，双方一致认可以上款项为原告向被告支付的位于南京市正洪街××号商铺自2018年4月10日起至2019年11月9日止的租金；二、双方就本案再无其他争议。5、2004年3月19日江阴海澜之家服饰有限公司（以下简称海澜之家公司）与任端才签订的《海澜之家加盟合同》，约定：海澜之家公司特许任端才在正洪街××号开设海澜之家特许加盟店，特许加盟期限为5年，合同期满后，任端才在同等条件下有有限加盟权。2004年4月15日海澜之家公司出具的《海澜之家母店特许经营许可证》，内容为：特许任端才在正洪街××号开设海澜之家特许加盟店（母店），有限期5年。2009年4月10日海澜之家公司出具的《海澜之家母店特许经营许可证》，内容为：特许吴春媚在正洪街××号开设海澜之家特许加盟店（母店），有限期5年。2014年4月10日海澜之家公司出具的《海澜之家母店特许经营许可证》，内容为：特许吴春媚在正洪街××号开设海澜之家特许加盟店（母店），有限期5年。海澜之家公司拓展管理中心出具的《证明》，主要内容为：任端才与吴春媚是夫妻关系，正洪街××号的海澜之家特许加盟店自2004年起实际经营人均为吴春媚。6、2008年个体工商户营业执照，“字号名称”为南京川春海澜之家服饰店，经营者姓名为陈三春，“经营场所”为正洪街××号。2009年个体工商户营业执照，“字号名称”为南京市白下区科海服饰店，经营者姓名为吴春媚。吴春媚对此解释为：其最初经营时是以房屋所有权人陈三春的名字办理的工商登记。7、吴春媚的社保缴费清单，显示:自2005年起吴春媚的社保缴费单位先后为南京川春海澜之家服饰店、南京市白下区科海服饰店。民生银行南京分行认为：江宁法院的调解书与秦淮法院的判决书关于租金是否已支付存在矛盾。本院认为：根据原告吴春媚举证的房屋租赁合同、海澜之家加盟合同等证据，可以证明任端才于2004年与陈三春签订正洪街××房屋的租赁合同，此后该房屋由吴春媚以个体工商户的形式经营“海澜之家”服饰店。根据2009年租赁合同约定的内容以及2014年之后双方履行2009年租赁合同的行为，2009年租赁合同应认定为对2004年租赁合同中租金、租赁期限等内容的变更，且鉴于吴春媚与任端才系夫妻关系以及租赁房屋的用途，应认定吴春媚自2004年起对正洪街××房屋享用租赁权。但2009年租赁合同将租赁期限延长至2034年，自2004年4月10日起计算租赁期限，超过20年的部分无效。2009年租赁合同的签订时间虽在设立抵押之后，但根据南京市秦淮区人民法院的(2014)秦民初字第3988号民事判决和南京市江宁区人民法院的（2016）苏0115民初6081号民事调解书，2014年4月至2018年4月的租金已由法院判决吴春媚、任端才支付，2018年4月10日至2019年11月9日的租金经法院调解书确认已支付。故吴春媚有权继续占有使用正洪街××房屋至2019年11月9日。综上，吴春媚提出的停止责令其迁出正洪街××房屋的执行行为的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但本院停止该执行行为的期限仅限于2019年11月9日之前。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：停止本院（2010）玄执字第1217号公告中责令原告吴春媚迁出南京市秦淮区（原白下区）正洪街18号房屋的执行行为至2019年11月9日。案件受理费80元，由被告中国民生银行股份有限公司南京分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孔亚伟人民陪审员  李 迅人民陪审员  张庆美二〇一七年十月二十四日见习书记员  王 勇