湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12833号原告:武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会，住所地武汉市江岸区渣左新村63号。负责人：张汉香，业主委员会主任。委托诉讼代理人：庞贺汉，湖北天进律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杨，湖北天进律师事务所实习律师。被告:武汉广兴房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区桃源坊64号。法定代表人：张梅梅，公司董事长。委托诉讼代理人：代昆，男，系公司员工，住武汉市江汉区。原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会（以下简称鑫涛苑业委会）诉被告武汉广兴房地产开发有限责任公司（以下简称广兴公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫涛苑业委会的委托诉讼代理人庞贺汉、黄杨，被告广兴公司的委托诉讼代理人代昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫涛苑业委会向本院提出诉讼请求：1、依法确认武汉市江岸区渣左新村63号(鑫涛苑)架空层1室（以下简称诉争架空层）的产权(初估价值100万人民币）归原告及武汉市鑫涛苑小区全体业主所有；2、判令被告依法配合将上述架空层的权属变更登记至原告名下;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于武汉市江岸区渣左新村63号的鑫涛苑商品房，系由被告于2002年开发建设的住宅项目。该房屋从2004年开始销售，其产权已陆续分别转移至鑫涛苑小区全体业主所有。2017年1月9日，被告凭借着开发商的特殊身份，背着广大业主将诉争架空层的权属登记在了自身名下。鑫涛苑小区业主获知此情后，全体业主委托原告上访至武汉市江岸区住房和房屋管理局，该局回复，1.架空层共近800平方米，其中710.83平方米没有公摊，这部分面积参与项目公共部分的分摊。2.架空层的规划用途为自行车和摩托车的停放处。3.架空层为项目公共部分属全体业主共有。2018年5月29日，原告代表全体业主向原武汉市不动产登记局提出申请，要求撤销该局于2017年1月9日作出的鄂(2017)武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权属证明，并要求将案涉不动产权属更正登记在原告及全体业主名下，同时提交了不动产登记申请表、身份证明、具结书、授权委托书等资料，经原武汉市不动产登记局对原告提交的资料进行审核，并对《建设工程规划许可证》、架空层规划审批图纸等资料进行核实后，认为原告的更正申请登记申请符合相关法律规定，遂于2018年8月颁发鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号不动产权证书，将原登记在被告名下的诉争架空层的产权登记至原告及鑫涛苑小区全体业主名下。但被告以更正登记“未经广兴公司同意，权属争议应通过民事诉讼解决”为由提起行政诉讼，致使武汉市中级人民法院终审判决以“原市不动产登记局办理案涉不动产更正登记程序错误”为由撤销了上述不动产权证书，并在判决书中根据相关法律规定释明，鑫涛苑业委会作为不动产利害关系人提出更正登记申请，“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，且应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，或者申请仲裁。”但原告仍然坚持认为，从当初鑫涛苑小区的规划设计图纸资料以及架空层的实际用途来看，诉争架空层属小区业主共有是无可置疑的。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”由此可见，作为主建筑物从物的架空层，在业主购买住宅时其权属就应随之转移，理所当然地归业主共有。因此，为维护自身合法权益，原告已向不动产登记主管机关提出不动产异议登记申请，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告广兴公司辩称，所有权是个人权利，未经业主授权原告不具备诉讼主体资格；被告建设了渣左新村64号楼，共13层是合法建筑；建筑后经过测绘有89个单元包括88个住户，89个面积没有重复计算，相对独立；被告将88户住宅通过买卖方式转移给了88户业主，架空层的面积不在里面。因此住宅楼的710.83平方米架空层归被告所有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江岸区渣左新村59号鑫涛苑小区系广兴公司开发建设。1999年12月武汉市土地管理局（甲方）与广兴公司（乙方）签订了《国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》，约定甲方出让给乙方的宗地块位于武汉市江岸区西马街渣左新村，面积为2287.47平方米（以实测面积为准）。2002年7月11日，武汉市城市规划管理局向广兴公司颁发建设工程规划许可通知书；2004年6月4日，武汉市城市规划管理局向广兴公司颁发了建设工程规划许可证，载明的建设规模为壹栋柒至壹拾层：8468.04平方米。根据2003年12月武汉市房地产管理测绘队出具的房屋共有建筑面积分摊计算表载明，鑫涛苑小区栋建筑面积为13128.82平方米，栋占地面积为900.64平方米，其中架空层实测面积为874.42平方米，参摊面积为691.98平方米，共有面积为182.44平方米，分摊建面18.85平方米，权属建面710.83平方米，占地面积48.76平方米；1至12层权属建筑面积12417.99平方米。2004年5月，广兴公司与买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定“本栋为底层是架空层的住宅楼，架空层为自行车库、物业管理用房、水池、水泵房”，“把物业管理用房、水池、水泵房作为栋公用面积，按比例分摊给架空层各块门廊、楼梯、电梯及一层以上部分各块住宅。自行车库部分不分摊公用面积也不作为公用面积被分摊，但计于栋建和分摊占地面积”。2012年12月14日，武汉市住房保障和房屋管理局就鑫涛苑小区严康林等业主反映的2004年至今无法办证，要求办理两证以及要求确认架空层、车库权属出具答复意见书，主要内容为鑫涛苑小区规划批准新建1-10层住宅楼，建筑面积为8468平方米，2004年5月在该局办理了商品房预登记手续；该房目前实际已修建成12层，建筑面积超扩至13128.82平方米，该项目至今未经规划验收；由于开发单位未来申请办理商品房初始登记，该局在没有核查规划资料的情况下，无法确定架空层、车库的权属，如规划审批的架空层性质为车库，权属应为开发商所有，如规划审批的架空层、车库性质为架空层，按照《房屋登记办法》规定，不予登记，属业主共有。2016年8月11日，武汉市国土资源和规划局向广兴公司出具《市国土资源的规划局关于两证历史遗留项目补缴土地出让价款的批复》，主要内容为广兴公司受让的位于江岸区江汉北路渣左新村59号地块，土地面积2287.47平方米的国有土地使用权，批准建筑面积为8468.04平方米。由于广兴公司违反《建设工程规划许可证》的规定擅自加层扩建，规划部门对该项目进行处罚，并对违法加层扩建部分予以保留。2004年3月，该项目在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，因超建部分未缴纳土地出让金和规费、未办理项目规划验收手续，无法办理房屋“两证”，2015年5月26日，市解决部分房屋两证办理历史遗留问题工作领导小组办公室专题会议议定，同意该项目纳入房屋“两证”办理历史遗留问题处理范围，并按照相关规定补缴欠费标准，核算超建部分欠缴的土地出让金和规费。该项目实际竣工测量计容建筑面积12237.55平方米，比审批建筑面积增加了3769.51平方米。广兴公司已缴清增加建筑面积需补缴的土地出让价款38.449万元、土地契税1.538万元。请接此批复后，持有关文件资料到武汉市国土资源和规划局办理相关规划用地手续。2016年9月8日，武汉市解决部分房屋两证办理历史遗留问题工作专班向广兴公司出具《解决部分房屋历史遗留办证问题》，载明：你单位申请办理位于江岸区江汉北路渣左新村鑫涛苑房屋的《不动产权证书》，共1栋，建筑面积13128.82㎡（以实测面积为准）。根据市人民政府《关于进一步加快解决我市部分房屋所有权证国有土地使用证办理历史遗留问题的意见》（武政规[2013]8号）精神，现经审核同意上述项目启动不动产首次登记办理工作，请你单位及时到江岸区国土规划部门申请办理不动产登记相关手续。2016年11月15日，武汉市房产测绘中心出具《渣左新村63号房产面积技术报告书》，其中载明：受广兴公司委托，我中心于2016年11月重新出具测绘成果资料（面积数据采用2003年12月测绘成果资料），房屋结构为钢混结构，房屋层次为13层，建筑面积为13128.82平方米，占地面积900.64平方米，住宅面积12418.11平方米，其他面积710.83平方米，“其他面积”710.83平方米为架空层等。同时该中心出具的《房屋共有建面（一级）分摊计算表》载明架空层分摊前建面为874.42平方米，参摊建面为691.98平方米，共有建面为182.44平方米，共有建面说明为配电、水泵房、门廊，分摊后面积为710.83平方米。2017年1月9日，武汉市不动产登记局向广兴公司颁发鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权属证明，载明诉争架空层的权利人为广兴公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为城镇住宅用地/住宅，土地使用权面积2279.53平方米，房屋建筑面积710.83平方米。2017年1月24日，武汉市住房专项维修资金管理中心出具的《武汉市住宅专项维修资金开发建设单位交款通知书》载明：江岸区的渣左新村住宅楼项目，建筑面积13128.94平方米，房屋户数89户，本次需交存维修资金金额叁拾贰万捌仟贰佰贰拾捌元整。交款清册中亦载明诉争架空层建筑面积为710.83平方米，应交金额为17,771元。2018年11月，广兴公司以武汉市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）为被告、鑫涛苑业委会为第三人向本院提起行政诉讼，认为原武汉市不动产登记局未经广兴公司同意，于2018年8月21日将原属于广兴公司的诉争架空层转移登记至鑫涛苑业委会名下，并制作了鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号不动产权证书，严重侵害了广兴公司的合法权益，据此要求判决撤销上述不动产权证书等。本院经审理后认为，“首先，申请更正登记的主体应当为不动产权利人、或者不动产利害关系人。本案中，因案涉房屋已在先登记在原告广兴公司名下，故在第三人鑫涛苑小区业委会申请案涉房屋更正登记时，原告广兴公司系不动产登记簿记载的权利人，应认定第三人鑫涛苑小区业委会系作为不动产利害关系人提出更正登记申请。其次，不动产利害关系人提出更正登记申请，认为不动产登记簿记载事项错误的，在权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机关应当更正；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，且应当在异议登记之日起15日内提起诉讼，或者申请仲裁。本案中，根据被告市资源规划局提交的证据材料，仅见第三人鑫涛苑小区业委会提交申请的相关材料，并未见作为不动产登记簿记载的权利人即本案原告广兴公司任何表示同意更正登记的材料。因本案更正登记的内容系对不动产权利人进行更正，更正登记的结果将导致不动产登记簿记载的原权利人对不动产权利的丧失，故无论从上述法律规定的内容，还是从正当程序的角度考虑，均应征询不动产原权利人的意见，而不应仅凭利害关系人的申请就单方进行更正登记。第三，在不动产权利人不同意更正的情况下，实质上系不动产权利人与利害关系人之间就不动产的有关权利存在争议，应当先行通过民事争议解决途径主张权利，而不应直接仅凭利害关系人单方的意见即办理更正登记。综上，原市不动产登记局办理案涉不动产更正登记程序错误，应予撤销。因市不动产登记局在本市市级机构改革中不再保留，现本市不动产登记职权由被告市资源规划局行使，故撤销事项由被告市资源规划局办理。”据此判决撤销原武汉市不动产登记局作出的鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号不动产权证书。此后市资源规划局不服判决，上诉于武汉市中级人民法院，该院于2019年8月作出（2019）鄂01行终518号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月22日，鑫涛苑小区全体业主就诉争架空层向市资源规划局申请异议登记。另查明，根据《武汉市鑫涛苑小区业主大会表决书》记载，鑫涛苑小区于2019年11月5日在小区召开书面征求意见方式的业主大会，对“是否同意通过诉讼将原鑫涛苑架空层1室（不动产权第0000795号）的不动产权属证明的权利人更正为武汉市鑫涛苑小区全体业主的事项”进行表决，除诉争架空层以外的88户业主中，仅有24户未签字，其余64户均签字表示同意。本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。业主的合法权益受法律保护，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对认为损害业主合法权益的行为，有权提起诉讼。本案争议焦点如下：1、鑫涛苑业委会是否可以提起本案诉讼；2、诉争架空层是否属鑫涛苑小区业主共有。1、关于鑫涛苑业委会是否可以提起本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案关于确权之诉的表决事项，同意票超过了上述规定，鑫涛苑业委会有权提起本案诉讼。2、关于诉争架空层是否属鑫涛苑小区业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据上述规定，架空层在法律上并未明确是否属于业主共有部分。本案中，根据广兴公司与买受人签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，“本栋为底层是架空层的住宅楼，架空层为自行车库、物业管理用房、水池、水泵房”，“把物业管理用房、水池、水泵房作为栋公用面积，按比例分摊给架空层各块门廊、楼梯、电梯及一层以上部分各块住宅。自行车库部分不分摊公用面积也不作为公用面积被分摊，但计于栋建和分摊占地面积”。以及武汉市房产测绘中心出具的《房屋共有建面（一级）分摊计算表》载明的内容，“架空层分摊前建面为874.42平方米，参摊建面为691.98平方米，共有建面为182.44平方米，共有建面说明为配电、水泵房、门廊，分摊后面积为710.83平方米”。仅能证明架空层中的182.44平方米建筑面积的部分属业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第三款规定：“本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”。诉争架空层（710.83平方米）占有的土地，是广兴公司通过出让方式取得使用权，经有关审批主管部门审批同意并由广兴公司出资建设的项目，后经竣工验收，由房产测绘部门测绘作出作为办理房屋权属登记依据的房产面积技术报告书，并按照建筑面积缴纳公共维修基金。该架空层具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，属《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分。因此，鑫涛苑业委会认为诉争架空层（710.83平方米）应属于全体业主共有的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第（七）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘翔人民陪审员  周宁人民陪审员  付慧二〇二〇年五月七日书 记 员  邬荣