连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0707民初6574号 原告（反诉被告）：徐伟，女，1973年10月16日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 原告（反诉被告）：张延民，男，1973年12月13日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：李大富，连云港市赣榆区城西法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：伏林祥，连云港市赣榆经济技术开发区法律服务所。 被告（反诉原告）：刘红艳，女，1981年2月12日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王东京，江苏田湾律师事务所律师。 第三人：徐进运，男，1975年8月11日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 原告徐伟、张延民与被告刘红艳、第三人徐进运买卖合同纠纷一案，本院2017年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟、张延民及委托诉讼代理人李大富与被告刘红艳的委托诉讼代理人王东京、第三人徐进运到庭参加了诉讼。诉讼期间，被告刘红艳向本院提起反诉。原告（反诉被告）张延民及原告（反诉被告）徐伟、张延民的委托诉讼代理人伏林祥与被告（反诉原告）刘红艳的委托诉讼代理人王东京到庭参加了诉讼，第三人徐进运经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订海旭幼儿园的园所配套设施转让合同；2、判令被告支付原告为其垫付租金140000元；3、判令被告赔偿原告各项损失50000元；4、诉讼费被告承担。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告签订海旭幼儿园的园所配套设施转让合同。合同约定，原告将海旭幼儿园的园所配套设施一次性转让给被告，转让价款1500000元。2016年7月15日，被告支付订金200000元，余款口头约定于2016年12月底前付清。原告违约双倍返还订金，被告违约不退订金。被告未按时履行支付转让款义务。原告打电话和发信息给被告，被告电话不接，信息不回，原告向被告通过邮局发出催款函。原告在被告转让使用期间原告为其支付房租140000元。 被告刘红艳的委托诉讼代理人庭审中辩称，一、原告没有按照协议要求保证被告与房产所有人金桥房地产公司签订租赁合同，致使幼儿园无法办理开园手续无法正常使用，被告依法享有不安抗辩权；二、双方的协议明确了幼儿园总价为150万元，已经包含了2016年8月至2020年8月的租金共计62万元，也包含了2016年的租金14万元；三、双方协议中对幼儿园的转让价款支付方式和支付时间没有约定，原告在2017年7月向被告发送了催款函，其交付转让款的时间应从2017年7月后适当延迟一至二月，双方的协议正在履行，且原告违约在先。综上，原告应按照协议的要求保证合同的履行，单方提出解除合同应依约赔付被告双倍的定金40万元。并对被告的装修款给予赔偿。 第三人徐进运庭审中述称，受让海旭幼儿园是我和张延民于2015年12月9日与莫永巧签订的合同，用于抵销莫永巧的借款。抵我们的欠款共计是135.9万元。其中有我的114.3万元，剩余的21.6万是张延民的。我们俩共同经营到2016年6月份，之后我由于工作原因将幼儿园委托张延民经营、转让，她和刘红艳签的协议我知道。我支持这个协议有效。 反诉原告刘红艳向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告290000元；诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月16日，反诉原告与反诉被告签订海旭幼儿园转让协议，协议约定，反诉被告一次性转让海旭幼儿园，并保证幼儿园产权清晰，无经济纠纷，保证为反诉原告与海旭幼儿园的产权所有人江苏省金桥房地产开发公司重新签订租赁合同，并保证租赁期限在原始合同基础上增加年限。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付定金200000元。反诉被告收到定金后，没有按照协议约定为反诉原告与房屋产权所有人签订租赁协议，原约定增加租赁期限的要求不能实现，且存在房屋租金及房屋装修款等经济纠纷。反诉被告的违约行为致使反诉原告无法正常办理幼儿园开园手续，幼儿园无法正常使用，并造成装修损失90000元。现反诉原告拒绝履行合同义务，并提出解除合同，返还定金200000元，赔偿装修损失90000元。 反诉被告徐伟、张延民的委托诉讼代理人庭审中辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。反诉被告是按照合同约定与反诉原告履行合同，反诉原告没有按照合同履行相关义务，反诉请求依法不能成立，请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。 第三人徐进运对反诉原告刘红艳的反诉请求和事实理由未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，江苏省金桥房地产开发有限公司作为出租方，与作为承租方的赣榆区青口镇玫之园健身馆签订《房屋租赁合同》。合同约定，出租方将位于赣榆新城“金博·海旭花园”建筑面积2310平方米房屋租赁予承租方；房屋租赁期限为五年，自2015年8月1日至2020年8月1日；用途限定为开办幼儿园；房屋租金为第1-3年租金不变，第4-5年每年按前年金额的15%幅度递增，第1-3年租金为140000元；租期满后，视双方协商情况，同等条件下，乙方有优先续租权。双方并约定了其他事项。出租方的负责人陈青山在合同上签名并加盖公司印章，承租方的莫永巧也在合同上签名并加盖健身馆印章。 2015年12月9日，莫永巧作为出让方，与作为受让方的原告张延民、第三人徐进运签订《幼儿园转让协议》。协议约定，转让方将有办学许可证的“金博·海旭幼儿园”的所有权和经营权转让予受让人，含未到期幼儿园房屋租赁使用权、幼儿园装修装饰、设施设备、玩具、相关附属日常用品和相关证件；转让总价款1359000元，冲抵转让方借受让方借款；乙方享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务；因经营幼儿园发生的相关费用及由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责。协议并约定了其他事项。转让方和受让方均在协议上签名、捺印。 2016年7月16日，原告张延民的妻子徐伟作为甲方，被告刘红艳作为乙方，签订《转让协议》。协议约定，甲方将海旭幼儿园的2500㎡园所及配套设施一次性装让予乙方，甲方保证产权清晰，无任何经济纠纷；本协议签订后，之前由于本园产生的任何纠纷与乙方无关；甲方并保证2016年8月1日乙方与该园产权所有人签订租赁合同（并保证在原始合同上增加年限），乙方于2016年7月15日付甲方订金（转让费）人民币贰拾万元（伍万元现金订金，拾伍万元转账）；违约条款：如甲方违约，赔付乙方订金双倍（包括乙方前期园所装修费用）；如乙方违约，甲方有权不退还订金；幼儿园总价壹佰伍拾万元整；幼儿园园址：赣榆时代东路盐场家园；双方签订后立即生效；一式两份，双方各执一份。甲方徐伟和乙方刘红艳分别在协议协议上签名。协议签订后，原告徐伟向被告刘红艳移交了江苏省金桥房地产开发有限公司作为出租方，与作为承租方的赣榆区青口镇玫之园健身馆签订的《房屋租赁合同》。被告刘红艳也于当日向原告张延民账户转账150000元，并支付现金50000元，原告徐伟向被告出具收条一份。收条中载明，今收刘红艳装让定金贰拾万元正，转入账号62×××45，户名张延民320721197312131610，本人与张延民是夫妻关系，￥200000.00元。原告徐伟在收条上签名、捺印。 被告刘红艳接收幼儿园后，即进园进行了部分改建、装修。增设了悬浮运动地板（可拆卸）、铁艺等，拆改建了软装、鱼池、花艺、外墙涂刷涂料等。其中，悬浮运动地板尚在该幼儿园，计款29200元，原告庭审中予以认可；铁艺等已被被告运回。被告庭审中举证尚有幼教生态木吊顶256平方米和包管道等项目，原告未予认可。 原告称自2016年7月30日，被告刘红艳就不接电话。原告提交了2016年8月2日、2017年1月23日、5月19日、6月8日的信息截屏。其中2016年8月2日信息：“刘园长回个电话给我。徐园长”；2017年数次信息中有“刘园长，你电话打不通是怎么回事？……幼儿园的事情你就这样拖着了吗？？？你感觉合适吗？？”；“刘园长你迟迟不接电话。幼儿园那边催着交房租了。你再不出面的话，下午我们直接签了。你不要说我们没有通知你，要说违约是你违约在先的。那我们只有法庭上见了”；“刘园长你好，我本着友好和平和你处事，多次催促你交交租金，交转让费尾款，然后把合同签你名下，而你却不回电话也不回信息，我这是最后通知你，如不见面不回话后果自负”。期间，2017年5月6日，原告用张贴《通知》的方式向被告告知交纳房租及支付拖欠的转让费。2017年6月13日，原告徐伟通过银行向幼儿园房屋出租方江苏省金桥房地产开发有限公司赣榆分公司账户支付2017年租金140000元。2017年7月7日，原告用邮寄的方式向被告家里和被告在他处经营的幼儿园送达了催缴房租和转让余款的《催款函》。被告终未向原告支付租金和转让款。原告遂诉至本院。 庭审中，第三人徐进运确认在原告徐伟与被告刘红艳签订转让幼儿园协议时，即同意原告徐伟将其和张延民受让的幼儿园转让予被告刘红艳，并认可原告徐伟和被告刘红艳签订的转让协议。 原告张延民于2017年8月29日与幼儿园房屋出租方，也即原与莫永巧签订《房屋租赁合同》甲方代表，江苏省金桥房地产开发有限公司赣榆分公司负责人陈青山通话，原告张延民并对通话进行了录音。原告张延民问“她（刘红艳）现在又想和我履行合同，用她的资质就可以签了吧？”陈青山回答“可以呀，只要她有幼儿园的资质就可以签了。好事，好事，抓紧弄，抓紧弄，把这个事了了，我都替你害愁呀，兄弟”。另查明 另查明，原告徐伟和原告张延民于2013年10月10日在连云港市婚姻登记处补办结婚登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案各合同相对人经协商，对标的物的租赁、转让、费用支付达成合意，依法签订了房屋租赁合同、幼儿园转让合同和再转让合同。 房屋租赁合同的双方当事人对标的物及坐落、建筑面积、租赁期限、房屋用途、租金及支付方式、及其他事项等进行了约定；幼儿园转让合同的各方当事人对转让标的物及坐落、所转让标的物所的所有权和使用权、转让价款、租赁期限等进行了约定；再转让合同的双方当事人对转让标的物及坐落、租赁费用及支付方式、违约责任等进行了约定。各合同的各方当事人均在合同上签名、捺印、或加盖公章。各合同中的各项约定是各方当事人的真实意思表示，对以上合同的效力，本院依法确认。原被告及第三人均要求解除其幼儿园再转让合同，也系各方真实意思表示，本院对此也依法予以确认。因而再转让合同中约定被告向原告支付幼儿园转让费和延长租赁期限已成为不必要。 关于诉讼主体。本案原告张延民和第三人从莫永巧处受让了幼儿园的房屋使用权和设施等的所有权，以抵销莫永巧向该二人的借款。原告张延民和第三人受让的财产权利，按该二人出借款项的金额不同，对该受让财产应为按份共有。二原告系夫妻，原告张延民所受让的财产权利，系抵销莫永巧向其借款，原告张延民在婚姻关系存续期间所出借款项，依法应为原告徐伟和原告张延民的夫妻共同财产。故原告张延民受让的部分财产权利应为夫妻共同财产权利。本案中，原告徐伟与被告签订再转让合同，系原告徐伟处分夫妻共同财产权利的行为，该行为合法有效。第三人认可原告徐伟在处分包括徐伟和第三人受让的幼儿园财产权利的时即知晓并同意。庭审中，第三人对原告徐伟与被告将幼儿园的再转让行为予以了再次确认。故原告徐伟与被告签订再转让合同是原告张延民和第三人的真实意思表示。张延民是本案原告、徐进运是本案第三人，其诉讼主体适格。第三人依法享有原告诉讼请求可取得财产的部分份额，并承担相应义务。 关于违反合同约定。原告徐伟与被告签订了幼儿园《转让协议》，协议中约定了转让价款、订金金额等；违约责任是出让方违约赔付双倍订金，受让方违约，出让方不退还订金。依原告徐伟与被告签订的协议，该协议中书写的“订金”应为“定金”。依标的物转让价款，原被告间约定的定金金额符合法律规定，本院依法应予确认。原告徐伟在协议中保证2016年8月1日被告与产权所有人即江苏省金桥房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，并保证在原合同基础上增加租赁的时间。但被告终未与标的物所有人签订租赁合同。原告提交了自2016年8月2日起数次向被告发出信息的截屏影印件，证明原告在协议约定的被告应与标的物产权人签订租赁合同次日起，即因被告不接听原告电话和回复信息，而向被告数次催促签订租赁合同和支付尚欠转让费用。但被告一直未予理睬；原告提交了与标的物产权所有人的负责人通话录音，证明原被告间的协议的合法和效力。联系录音的整个内容，并非录音时该标的物产权所有人的负责人才同意被告签订房屋租赁合同，而是在此前均可签订合同。根据以上证据形成的证据链，可以确认原告欲证明的事实，即被告未与标的物产权所有人签订房屋租赁合同，是由于被告怠于按协议约定的时间会同原告去标的物产权所有人处签订再转让协议约定由被告作为新的承租方的房屋租赁合同。故房屋租赁合同未能签订，系由被告违约所致，被告应承担违约责任。依再转让协议约定，原告有权不返还被告已支付的定金。 关于原告向标的物产权所有人支付的租赁费。莫永巧作为转让方与原告张延民和第三人作为受让方签订的《幼儿园转让协议》中，约定与产权所有人的权利、义务由受让方承受；相关经营费用由受让方负责。该转让协议履行中，转让方也未在受让方受让幼儿园后再交纳房屋租赁费用。原告徐伟与被告签订的幼儿园再转让协议中，是将幼儿园园所和配套设施一次性转让，并约定了转让的总价款，未约定由转让方每年向标的物产权所有人支付房屋租赁费用。联系莫永巧与原告张延民、第三人签订的转让协议中权利义务由受让方承受的约定，以及经营费用由受让方承担的约定，故房屋的租赁费用应由新的承租方也即本案被告承担。又由于被告怠于履行再转让协议，致其未能与标的物产权所有人按再转让协议约定签订房屋租赁协议。原告提交证据证明该部分房屋租赁费用已由原告向标的物产权所有人支付。由此产生的原告代交再转让协议签订后的房屋租赁费用，应由违约方即被告向原告承担赔偿责任。 关于原告与反诉原告各自诉求的损失。原告提交证据证明被告在接受并经营幼儿园期间，改变了部分设施的现状，给原告造成损失。但原告未能提交其所受损失的金额或损失的计算方法。故对其该诉求本院依法不予支持。反诉原告在反诉状中提出应由反诉被告赔偿添置物品和增加设施而造成的损失。庭审中反诉原告认可对部分物品已收回，对收回的该部分物品，不应再要求原告返还；对部分增加的设施及损失，被告未提交该部分增加设施的金额及损失计算方法，反诉被告庭审中称该部分增加的设施等系对原有设施改建形成，改建前双方对原设施价值未进行测算和评估，其价值无法计算。故对反诉原告该诉求本院依法不予支持；反诉原告尚有增加的部分悬浮运动地板在反诉被告处，并提供了该物品的价值，对该部分物品，原告庭审中予以认可。故该部分物品反诉被告应予返还。 被告辩称无法律和事实依据，对其辩称本院依法不予支持。 综上所述，对原告要求判令解除原被告签订的幼儿园再转让转让合同；被告向原告支付为其垫付租金140000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对原告要求被告赔偿原告各项损失的诉讼请求，本院依法不予支持。对反诉原告要求判令被反诉被告赔偿反诉原告290000元的反诉请求，本院对其中有证据证明应由原告返还部分物品依法予以支持；驳回反诉原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 解除原告徐伟与被告刘红艳签订的《转让协议》； 二、被告刘红艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐伟、张延民140000元； 三、反诉被告徐伟、张延民返还反诉原告刘红艳悬浮运动地板364平方米（计款29200元）； 四、驳回原告徐伟、张延民和反诉原告刘红艳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费原告缴纳2050元，由原告负担500元；被告负担1550元。反诉原告缴纳5650元，减半收取2825元，由原告负担265元；反诉原告负担2560元（原告和反诉原告已预交，相对方于本判决生效之日起十日内将上述费用支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  杨健 二〇一七年十月十九日 书记员  李征 附： 一、本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 根据国务院《诉讼费交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。