文书内容河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民初38号原告：刘庆文，男，汉族，1970年11月2日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：杨琳，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋恒，河南先为律师事务所律师。被告：洛阳正大置业有限公司。住所地：河南省洛阳新区牡丹大道以北开阳花园12幢101。法定代表人：李绍祝，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琳，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮亮，河南开物律师事务所律师。原告刘庆文因与被告洛阳正大置业有限公司（以下简称被告正大公司）商品房预售合同纠纷一案，本案立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘庆文的委托诉讼代理人杨琳、宋恒，被告正大公司的委托诉讼代理人李琳、郭亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆文向本院起诉请求：1.判令解除原告刘庆文与被告正大公司签订的编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》；2.判令被告正大公司返还原告刘庆文购房款38196633元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自原告刘庆文向被告正大公司交款之日计至被告正大公司实际还款之日）；3.判令被告正大公司向原告刘庆文支付违约金并赔偿损失暂计10000000元；4.判令被告正大公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月8日、2014年4月22日、2014年6月27日原告刘庆文与被告正大公司分别签订了编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》，合同约定：原告刘庆文作为买受人，购买被告正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块1幢106、107、108、109、110、111的商品房，上述商品房的用途均为商业用房，均属钢筋混凝土结构，层高均为6.5米，建筑层数地上26层，地下两层。合同还约定：被告正大公司应当在2014年7月31日前将商品房交付买受人使用。合同签订后，原告刘庆文按约付清了全部购房款共计38196633元，被告正大公司却未按约履行合同义务，直至2015年5月13日才向原告刘庆文交房并开具了销售不动产统一发票，而且上述商业用房的层高远未达到合同约定的6.5米，甚至连国家规定的商店最低层标准都达不到，严重影响使用功能，根本无法开展商业经营，致使原告刘庆文的合同目的无法实现，被告正大公司行为已构成根本违约。除了上述违约行为，被告正大公司在销售商品房时，承诺原告刘庆文购买的商品房门前的空地为原告刘庆文自用车位，但在交房时，被告正大公司却将商品房门前空地建成绿化带，致使原告刘庆文不能使用。针对上述问题，原告刘庆文曾多次与被告正大公司交涉，但双方协商无果，故诉至贵院，请求维护原告刘庆文的合法权益。被告正大公司答辩称：一、被告正大公司不构成根本违约，原告刘庆文无权单方解除《商品房预售合同》以及《合同补充协议》1.被告正大公司向原告刘庆文交付了符合合同约定的商品房，依法不应承担违约责任，原告刘庆文也无权解除合同。①被告正大公司向原告刘庆文交付的商品房的层高为6.5米，符合合同约定；②原告刘庆文主张“合同约定的层高为6.5米，而被告正大公司交付的商品房层高远未达到合同约定，甚至连国家规定的商店最低层高标准都达不到”不是事实，双方在《商品房预售合同》中约定的是层高而不是净高，《商品房预售合同》附件《合同补充协议》第一条明确约定“层高为设计标准层高，在符合相关规范的前提下，本合同中房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议。”《商品房预售合同》中关于层高6.5米的约定为设计标准层高，而不是原告刘庆文测量并主张的净高，层高以实际交付为准。根据被告正大公司提供的《商铺剖面图》、《商铺基础施工图》可知，层高计算应从-30cm开始计算，至楼顶620cm,共6.5米，交付的商品房完全是按照相关备案图纸进行施工的，并且该楼盘已经通过竣工验收备案，而且双方已经约定层高以实际交付为准。综上，被告正大公司交付的商品房是符合层高约定的，原告刘庆文无权以此为由解除合同。2.被告正大公司逾期交房问题双方已经协商解决，原告刘庆文无权再以此为由主张解除合同，即使未达成协议，原告刘庆文的解除权也已经消灭。就被告正大公司逾期交房的相关问题，被告正大公司与原告刘庆文签订了六份《〈商品房预售合同〉结算补充协议》，协议中明确约定涉案的六套商品房于2014年10月31日交付原告刘庆文，且双方还就逾期交房违约金、面积差房款等事项达成一致意见并且已经结算完毕，因此原告刘庆文无权以逾期交房为由主张解除合同，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使被告正大公司未与原告刘庆文达成补充协议，原告刘庆文的合同解除权也因未在法定的行使期限内行使已经消灭。3.原告刘庆文主张“被告在销售商品房时，承诺原告购买的商品房门前的空地为原告自用车位”与事实不符，首先被告正大公司并未作出过类似承诺，其次从原告刘庆文所举李靖的证言可知当时销售经理也仅仅说门前空地的车位可供原告刘庆文使用，并未承诺车位为原告自用车位，且门前的绿化带距原告刘庆文所购商品房有8-34米的距离，根本不影响其开展商业经营，还有多个停车位供原告刘庆文使用。二、因原告刘庆文无权解除合同，被告正大公司无需返还原告刘庆文购房款及利息。三、原告刘庆文交付房屋的层高符合合同约定，关于逾期交房的违约金等问题双方已经协商一致且原告刘庆文已经支付完毕，原告刘庆文要求支付违约金并赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请依法驳回原告刘庆文的诉讼请求，并由原告刘庆文承担相关诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘庆文向本院提交下列证据：第一组：1.《商品房预售合同》及《合同补充协议》、《正大国际广场合同确认表》各六份，证明：1.20l4年3月8日、20l4年4月22日、2014年6月27日，原告刘庆文与被告正大公司分别签订了编号为YS0251005、YS0250998、YS0246504、YS0240818、YS0240822、YS0246507六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》，合同约定原告刘庆文购买被告正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块l幢l06、107、108、109、110、ll1的商品房；2.上述合同约定的房屋层高均为6.5米，且合同均已在洛阳市房地产市场管理处进行备案；3.上述合同并没有约定本案所涉商铺为两层，且合同约定的每平米约3万元的单价均是按临街一层商铺的价格进行销售。第二组：2.《原告刘庆文支付购房款银行转账记录》八份；3.《销售不动产统一发票》七份；证据2-3证明：原告刘庆文已按约付清了全部购房款共计38l96633元，被告正大公司于2015年5月13日向原告刘庆文交房并向原告刘庆文开具了销售不动产统一发票。第三组：4.《业主临时管理规约》一份；5.《前期物业服务协议》一份；证据4-5证明：商品房预售合同约定的交房时间为20l4年7月31日，但被告正大公司实际于20l5年5月l3日才向原告刘庆文交付房屋，原告刘庆文与物业公司签订前期物业服务协议，并签署业主临时管理规约，被告正大公司逾期交房长达286天，严重违约。第四组：6.《房屋内部照片》二十张，证明：根据原告刘庆文拍摄的房屋照片显示，被告正大公司所交付的商铺与所约定的层高严重不符，绝大部分商铺的净高仅为2.3米，不仅没有达到合同约定的层高，而且连国家所规定的商店最低净高标准也远未达到，严重影响使用功能，属于无法修复的根本违约，原告刘庆文根本无法用于商业经营，被告正大公司的违约行为致原告刘庆文的合同目的无法实现。第五组：7.被告正大公司销售顾问李靖的《证言》及《身份证复印件》各一份；8.《商铺前空地照片》三张；证据7-8证明：被告正大公司在销售房屋时，根据当时被告正大公司的销售沙盘及相关规划，曾向原告刘庆文承诺商铺前广场规划有停车位并可以免费使用，但实际交房时该广场已全部进行绿化处理，根本不能停车，被告正大公司严重违约。被告正大公司对原告刘庆文提交的证据质证意见为：第一组：对证据真实性无异议，对证明方向有异议，商品房合同的附件上明确显示商铺中间有隔层，在合同补充协议中约定，层高并非净高。第二组：对证据真实性和证明方向均无异议。第三组：对证据真实性无异议，对证明方向有异议，双方已经签订了结算补偿协议确认商品房交付时间是2014年10月31日，而且被告正大公司在20l4年l0月28日在洛阳晚报上刊登了交房公告，通知业主办理交房手续。第四组：对证明方向有异议，照片不能反映具体拍摄地点，从内容上看是对房屋的自行测量，并没有相应的测量规范作为依据，所测量的数据没有任何法律依据，被告正大公司交付的房屋是符合合同规定的，也完全具备商业经营功能。第五组：对证言真实性及证明方向均不予认可，目前该商铺前广场完全可以停车，被告正大公司销售的商品房符合合同约定。被告正大公司向本院提交下列证据：第一组证据：1.《商品房预售合同》及《合同补充协议》(第1幢l06#-111#共6份)，证明：《合同补充协议》第l条明确“层高为设计标准层高，在符合相关规范的前提下，本合同中房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议”；《合同补充协议》第10条“商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以商品房交付现状为准”、“合同双方的权利义务责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以本合同约定为准，出卖人向买受人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、楼书、广告、沙盘、示范单位、模型等)对商品房的介绍仅供参考，不作为该商品房交付的标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达的信息不作为双方权利义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据”；《合同补充协议》第6条(3)款“出卖人向买受人交付商品房房的条件是买受人已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等)，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内”，第八条约定日期为《商品房预售合同》第八条约定的交房日期；《合同补充协议》第l9条“商品房交付使用后，非法定原因或双方另有约定之外，不得解除本合同，不得退房”。2．商铺立面图、剖面图、商铺基础施工图，证明：出卖人交付的商品房层高为6.5米。3．总平面图、建设工程验收意见书、竣工验收备案证书，证明：出卖人交付的商品房报批报建手续齐备，已经取得竣工验收备案，出卖人交付的商品房是按照设计施工并且符合设计要求的。第一组证据证明综合证明：出卖人交付的商品房通过竣工验收备案，符合合同约定。第二组证据：4．2014年10月28日洛阳晚报交房公告，证据：2014年l0月28日洛阳晚报交房公告载明交房日期为2014年l0月31日-11月5日；5．2015年5月13日《商品房预售合同》结算补充协议及财务凭据(第1幢106#-111#共6份)，证明：1.双方于2015年5月l3日签订《商品房预售合同》结算补充协议，对商铺的面积、逾期交房违约金金额等进行了确认；2.双方确认原告刘庆文所购商品房的交付时间为2014年l0月31日。6.《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、物业费发票(106-111共6张)、门锁换锁照片(106-111共6张)，证明：买受人签署《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、缴纳2015年1月-6月半年物业费，更换锁具。第二组证据综合证明：买受人所购买的六套商品房于2014年1O月31日交付原告刘庆文，买受人与出卖人就逾期交房违约金、面积差的房款等事项达成一致意见并且已经结算完毕。买受人签署《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》、缴纳2015年1月-6月半年物业费，更换锁具，收房并实际占用和使用房屋。第三组证据：7．现场照片6张，证明：门前绿化距离其商品房有8-34米距离，已有其他商铺开铺经营，门前的绿化不影响其停车使用，更不影响其开展商业经营。原告刘庆文对被告正大公司提交的证据质证意见为：一、对被告正大公司第一组证据l的真实性无异议，证明方向有异议。1、该合同补充协议是被告正大公司单方提供的格式合同，没有经过预售登记备案，而经备案的预售合同中第三条约定的为层高6.5米，即一层地面至二层顶面之间的高度，合同中并没有净高这一概念，即使层高与净高不同，但二者最多相差一个楼板的高度，误差也应在合理范围内，而本案所涉房屋实际层高已远低于合同约定层高，相差达3米以上，根据国家行业标准《商店建筑设计规范》的规定，被告正大公司交付的房屋尚未达到净高3.5米最低标准，根本无法使用且不可修复，被告正大公司的行为属于根本违约，在此情况下原告刘庆文当然可以追究被告正大公司的违约责任。另外，该补充协议的约定实际免除了被告正大公司的义务，根据合同法的规定，该条款应为无效条款；2、商品房预售合同对房屋的交付标准，尤其是层高约定十分清楚，有约定的以约定为准，因此被告正大公司所交付房屋层高应达到6.5米，同时原告刘庆文正是基于被告正大公司的讲解、广告、沙盘等因素才购买的房屋，但被告正大公司的上述宣传和展示却与实际交付的房屋存在严重出入，被告正大公司已涉嫌虚假宣传，而该条款同样为格式条款，对被告正大公司未按约交房，却免除自身责任的约定同样应为无效；3、由于商品房预售合同所约定的房屋面积为预测面积，只有经测绘部门进行实测后，才能确定实际面积，进而确定房屋总价款，再根据原告刘庆文之前已支付的房款多退少补，合同约定的交房日期是2014年7月31日，原告刘庆文在此之前已按合同约定面积支付了全部购房款，但被告正大公司实际于20l5年5月13日才交付房屋并确定房屋的实际面积，双方于当日对房屋价款进行了结算，并且与被告正大公司自认的逾期交房违约金进行抵扣后，确定了最终价款，原告刘庆文并不存在逾期付款的情形，因此被告正大公司以原告刘庆文未按约付款为由推迟交房根本不成立；4、被告正大公司所交付房屋的层高与约定严重不符，造成房屋无法使用且不可修复，且逾期交房达286天，被告正大公司的行为已构成根本违约，原告刘庆文解除合同是在行使法定解除权。二、对被告正大公司的第一组证据2的真实性和证明方向均有异议。首先，原告刘庆文从未见过商铺剖面图和商铺基础施工图，且预售合同附件中也没有这两份图纸，原告刘庆文对这两份图纸的真实性有异议；其次，层高的标准，应以预售备案合同为准，本案预售备案合同约定的层高为6.5米，应是一层6.5米，即便是净高，也应相差不大，经原告刘庆文的测量绝大部分的商铺净高为2.3米，而根据被告正大公司提供的图纸显然不是一层6.5米，被告正大公司的图纸恰能证明其层高与合同严重不符。三、对被告正大公司第一组证据3的总平面图真实性有异议，对该组证据的证明方向均有异议。1、原告刘庆文从未见过总平面图，预售合同中也没有该图，真实性有异议。2、建设工程竣工验收意见书和竣工验收备案证书只能证明房屋主体质量符合竣工验收条件，不能证明交付的房屋符合预售合同的约定，如果被告正大公司以此认为自己没有过错，原告刘庆文将申请司法鉴定来确定自己的损失。四、对被告正大公司第二组证据的真实性无异议，证明方向有异议。l、合同所约定的交房日期为20l4年7月31日，被告正大公司在报纸上公告的交房日期已证明自己逾期交房。另外，根据被告正大公司提交的建设工程竣工验收意见书，该验收意见书第一页的竣工日期2014年l0月22日系被告正大公司填写，最后一页的五个部门盖章一栏并没有填写验收日期，不能证明该房屋是20l4年l0月22日进行竣工验收，更不可能在2014年10月31日交房，另外五方验收只是对主体质量的验收，随后还要进行消防、绿化等方面的施工，在消防、绿化、道路等配套设施未验收的情况下，被告正大公司不可能在2014年l0月31日交房。2、双方于2015年5月l3日签订了结算补充协议，虽约定交房日期为2014年l0月31日，但实际交房日期就是20l5年5月13日，因为在2015年5月l3日本案所涉房屋的面积才经过实际测量，所以才能计算出房屋总价。同时，被告正大公司已自认逾期交房，原告刘庆文所需补交的房款和被告正大公司所需支付的逾期交房违约金相抵扣，才计算出原告刘庆文需要补交的购房款。原告刘庆文根据结算协议补交房款没有任何问题，被告正大公司主张以2015年6月2日为交房日与自己提交的结算补充协议自相矛盾，其主张根本不能成立。五、对被告正大公司的第二组证据的真实性无异议，证明方向有异议。1、按照行业惯例只有实际交房，业主才与物业公司签订前期物业服务协议，物业服务协议和物业费发票恰能证明被告正大公司是于20l5年5月13日才交房。2、交房后，房屋的所有权和风险转移至原告刘庆文，原告刘庆文有权利也有必要采取更换锁具等安全措施，但收房和更换锁具并不意味着被告正大公司违约责任的免除，更不意味着原告刘庆文不能向被告正大公司索赔。六、对被告正大公司第三组证据的真实性和证明方向有异议。原告刘庆文在购买房屋时，销售顾问承诺门前有停车位，但被告正大公司将门前空地建为绿化带，根本不能停车，其他商铺的经营不能证明绿化带给原告刘庆文造成的影响。经审理查明：原、正大公司双方当事人签订正式的《商品房预售合同》前，签订了六份《正大国际广场合同确认表》，主要内容为：            房号              建筑面积（㎡）              优惠后单价（元/㎡）              优惠后总价（元）                  D01S-01-109              184.47              29111.85              5370623                  D01S-01-110              149.79              29323.21              4392323                  D01S-01-108              192.92              28899.87              5576808                  D01S-01-111              186.89              229932              5588006                  D01S-01-106              279.18              32159.96              8978418                  D01S-01-107              275.21              28792.81              7924068      2014年3月8日原告刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》，2014年4月22日原告刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504、的《商品房预售合同》，2014年6月27日原告刘庆文与正大公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》，上述六份《商品房预售合同》，合同主要约定为：原告刘庆文作为买受人，购买正大公司位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块1幢109、110、108、111、106、107的商品房，商品房的用途均为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为6.5米，建筑层数地上26层，地下两层。合同具体约定：            合同编号              签订时间              房号              预测建筑面积（㎡）              单价（元/㎡）              总价（元）                  YS0240818              2017.03.08              109              184.47              28820.73              5316560                  YS0240822              2017.03.08              110              149.79              29029.98              4348400                  YS0246507              2017.04.22              108              192.92              28610.87              5521040                  YS0246504              2017.04.22              111              186.89              29632.69              5532126                  YS0251005              2017.06.27              106              279.18              31838.36              8888634                  YS0250998              2017.06.27              107              275.21              28504.88              7844827      上述六份《商品房预售合同》约定总价款37451587元。《商品房预售合同》第八条交付期限。出卖人应当在2014年7月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于本合同项下商品房建造工地临近的市政工程建设使该商品房的建造不得不停止和/或非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时提供配套的；3、本合同签订之日后颁发新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该等新的法律法规或行政规章而不能按时将商品房交付使用的；除双方同意终止合同外，出卖人就上述第2项及第3项可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。上述范围之外的其他变更，以相关施工图纸和政府批准文件为准，买受人接受该商品房配套设施交付时的最终安排、设置状况；如有变动，出卖人无需另行通知和承担责任。六份《商品房预售合同》所附的《合同补充协议》：第l条约定：“层高为设计标准层高，在符合相关规范的前提下，本合同中房屋的层高非净高，如该商品房局部高于或低于该层高，买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任，该房屋层高以实际交付为准，买受人对此不持异议”；第6条(3)款“出卖人向买受人交付商品房房的条件是买受人已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等)，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内”，第八条约定日期为《商品房预售合同》第八条约定的交房日期；第10条约定“商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以商品房交付现状为准”、“合同双方的权利义务责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以本合同约定为准，出卖人向买受人通过口头、书面、实物及其他形式(包括但不限于口头讲解、楼书、广告、沙盘、示范单位、模型等)对商品房的介绍仅供参考，不作为该商品房交付的标准和条件，不构成合同的组成部分，所表达的信息不作为双方权利义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据”；第l9条“商品房交付使用后，非法定原因或双方另有约定之外，不得解除本合同，不得退房”。原告刘庆文向被告正大公司支付购房款情况为：2013年8月18日599001元、2013年9月13日940万元、2013年12月28日100万元、2014年3月8日5664690元、2014年4月22日8059166元、2014年5月31日6888634元、2014年5月31日5844827元、2015年5月13日38万元，以上共计37836588元。2015年5月13日原告刘庆文与正大公司签订了六份《商品房预售合同》结算补充协议，约定：商铺已于2014年10月31日交付。正大公司支付原告刘庆文逾期交房违约金，违约金计算截止至2014年11月5日，原告刘庆文向正大公司补交面积差价款。109号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后原告刘庆文再向正大公司支付41232元，110号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后正大公司再向原告刘庆文支付12568元，108号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后原告刘庆文再向正大公司支付42865元，111号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后原告刘庆文再向正大公司支付43533元，106号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后原告刘庆文再向正大公司支付69151元，107号商铺逾期交房违约金与补交面积差价款相抵后原告刘庆文再向正大公司支付197522元。结算协议签订后，刘庆文、正大公司双方均认可原告刘庆文已经按六《商品房预售合同》约付清了全部购房款共计38196633元，2015年5月13日正大公司向原告刘庆文开具了38196633元的销售不动产统一发票。2015年5月13日原告刘庆文与正大公司签订了《业主临时管理规约》，2015年5月13日原告刘庆文与北京仲量联行物业管理服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。另查明：（1）根据正大公司所提供的商铺剖面图，原告刘庆文所购商铺的局部层高达到6.50米，被告正大公司在施工过程中将商铺内部建设为部分二层，局部一层层高为3.25米，局部二层层高为3.10米。（2）原告刘庆文所购商铺的工程于2014年10月22日竣工验收，2014年10月28日正大公司在洛阳晚报刊登《洛阳正大国际广场项目交房公告》，主要内容为：我公司定于2014年10月31日至11月5日办理正大国际广场项目东地块1号、2号、3号楼及1号、2号、3号楼底商交房手续。2014年正大公司于2015年9月15日办理的竣工备案证书。本院认为：原告刘庆文与被告正大公司双方分别于2014年3月8日、2014年4月22日、2014年6月27签订了六份《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，本院依法认定上述合同合法有效。关于被告正大公司主张《商品房预售合同》补充协议约定“房屋层高以实际交付为准”、“商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未约定的，以商品房交付现状为准”、“商品房交付使用后，非法定原因或双方另有约定之外，不得解除本合同，不得退房”问题，本案中原告刘庆文与正大公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定商品房层高为6.5米，从双方签订的《补充协议》看，该协议是开发商为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定属格式条款，《补充协议》上述约定实际上减轻了被告正大公司的责任而限制了原告刘庆文的权利，被告正大公司作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对原告刘庆文发生法律效力，且《补充协议》未在房屋产权部门进行等级备案，故《商品房预售合同》中关于层高6.5米的约定仍对双方有约束力，本院被告正大公司的该项主张不予支持。关于原告刘庆文主张解除六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》问题，本案的争议焦点在于原告刘庆文主张解除与正大公司之间的《商品房买卖合同》及补充协议的理由是否成立，原告刘庆文主张解除合同的理由主要是涉案房屋层高不符合《商品房预售合同》明确约定6.5米，鉴于双方当事人对层高6.5米的理解发生争议，根据日常生活经验法则，应当理解为单位每平方米的层高均为6.5米，根据正大公司所提供的商铺剖面图，涉案商品房局部的单位平方米未达到层高6.5米，与双方的《商品房预售合同》约定的标准并不相符，住房的使用主要在于空间，涉案房屋部分楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，也严重影响了原告刘庆文对涉案房屋的使用，原告刘庆文的购房合同目的不能实现，原告刘庆文要求解除与正大公司六份《商品房预售合同》及《合同补充协议》的请求，理由成立，本院予以支持，因此正大公司应向原告刘庆文返还购房款38196633元及利息，利息以原告刘庆文实际支付购房款本金37836588元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从原告刘庆文实际向被告正大公司付款之日起计算至购房款本金实际退还完毕之日为止，其中：599001元从2013年8月18日开始计算，940万元2013年9月13日开始计算，100万元从2013年12月28日开始计算，5664690元从2014年3月8日开始计算，8059166元从2014年4月22日开始计算，6888634元从2014年5月31日开始计算，5844827元2014年5月31日开始计算，38万元从2015年5月13日开始计算，原告主张的本金超过37836588元部分的利息，本院不予支持。关于原告刘庆文主张被告正大公司支付违约金并赔偿损失1000万元问题，对于逾期交房违约金问题，鉴于双方当事人已经通过订立《商品房预售合同》结算补充协议的方式对逾期交房问题予以处理完完毕，对原告刘庆文主张的该部分违约金本院不予支持；对商品房门前车位及绿化带问题，鉴于双方当事人在合同中未明确予以确定，原告刘庆文在本案诉讼过程中所提供的证据不足以证明其主张，对此本院不予支持；关于原告刘庆文主张层高不符合约定问题，鉴于本案中被告正大公司已构成根本违约，应当赔偿原告刘庆文相应的损失，本院依法认定购房款38196633元的利息为原告刘庆文实际损失，鉴于利息部分本院已经予以支持，本院酌定为原告刘庆文利息实际损失的30%，利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年5月13日（原、被告双方订立结算协议之日起）计算至购房款本金实际退还完毕之日止。对原告刘庆文的其他主张，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定：一、解除2014年3月8日原告刘庆文与被告洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0240818、YS0240822的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年4月22日原告刘庆文与被告洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0246507、YS0246504的《商品房预售合同》及合同补充协议、2014年6月27日原告刘庆文与洛阳正大置业有限公司签订合同编号分别为YS0251005、YS0250998的《商品房预售合同》洛阳正大置业有限公司；二、被告洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘庆文购房款38196633元；三、被告洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆文相应的利息，利息以购房款本金37836588元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从原告刘庆文实际向被告正大公司付款之日起计算至购房款本金实际退还完毕之日为止，其中：599001元从2013年8月18日开始计算，940万元2013年9月13日开始计算，100万元从2013年12月28日开始计算，5664690元从2014年3月8日开始计算，8059166元从2014年4月22日开始计算，6888634元从2014年5月31日开始计算，5844827元2014年5月31日开始计算，38万元从2015年5月13日开始计算；四、被告洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆文违约金，违约金以38196633为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率30%计算，从2015年5月13日计算至购房款本金实际退还完毕之日为止。五、驳回原告刘庆文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费282783元，由被告洛阳正大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  赵广云审判员  刘龙杰审判员  杨元卿二〇一七年十月二十三日书记员  王 璐