河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初5379号原告马冬冬，男，汉族，1986年11月5日出生，住河南省汤阴县。委托代理人郭超，河南首航律师事务所律师。委托代理人李振，河南首航律师事务所律师。被告河南新合鑫置业集团有限公司，住所地郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号，统一社会信用代码为91410100795700384G。法定代表人张志军，系公司董事长。委托代理人吕云，上海段（郑州）律师事务所律师。原告马冬冬与被告河南新合鑫置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭超、李振到庭参加诉讼，被告委托代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是被告开发郑州高新区梧桐街睿智禧园房产的购房业主，签订了购房合同，并按照约定缴纳了购房款。但被告未按照合同约定时间向郑州市房管局报送办理房屋权属登记资料，构成违约，依照合同约定，应当向原告支付违约金。故，原告为维护自身合法权益，诉至法院。请求判令：1、被告向原告支付逾期报送办理房屋权属登记资料违约金14738元（自2016年12月25日起计算至2017年9月26日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，第一，答辩人按照商品房买卖合同约定的交房时间，如期向业主进行交房。第二，因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。该政策的变化导致答辩人无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区房产管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向派出所、房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。因政策的变化属于情势变更的范围，答辩人也无法预料和避免。第三，本案已超出了法律规定的三年诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案中双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第一款约定：出卖人应当在2016年12月25日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本案的买受人应在商品房交付使用之日起第61日就应当知道开发商是否报送了房屋权属初始登记资料，开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，应该在三年内主张民事权利。根据郑州高新区法院2019年10月28日作出的（2019）豫0191民初19426号民事判决书，该案件原告的起诉时间是2019年5月13日，该原告也是涉案小区业主，诉讼时效也是超过了三年的时效。该份判决书中本院认为“郑州市于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故原告所主张的违约金应从2016年3月2日计算至2016年8月19日。原告的起诉时间为2019年5月13日，故其起诉主张2016年3月2日至2016年5月13日违约金已超过诉讼时效，2016年5月14日至2016年8月19日违约金，应依合同约定标准予以支持。”根据本案原告起诉之日2019年9月4日，早已超出了三年的诉讼时效，原告的请求不能得到支持。根据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，即支付存款本息请求权；兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；基于投资关系产生的缴付出资请求权作出了不能以诉讼时效进行抗辩的除外规定。而本案买受人就开发商逾期报送房屋权属登记资料要求开发商承担违约责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权，应当适用《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时计算，在三年内请求保护民事权利。综上，答辩人已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情势变更范围，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款535941元；被告应当在2015年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第1条约定内容执行。因被告未在约定时间内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，原告要求被告支付违约金未果，遂于2019年9月4日诉至本院。庭审中，被告称，涉案房屋已经进行产权首次登记，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记受理凭证落款时间是2017年9月27日。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及庭审笔录予以佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第1条约定内容执行。本案中，被告未向本院提交证据证明其已依约在商品房交付使用后360日内即2016年12月25日前履行了该合同义务，故应承担违约责任。关于违约金计算标准，因在合同附件四中并无第1条的对应条款，故应视为双方对此并无约定，可参照该小区其他业主与被告签订的《商品房买卖合同》中所约定相关条款处理，即按日向原告支付总房款的0.01%违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜，本案中，被告按约向原告交付房产，权属登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告并未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失；考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，但被告确实存在上述违约行为，其应对该违约行为承担一定的违约责任，综合考虑以上情况，故本院酌情将违约金标准由日0.01%调整为日0.003%。本案中，郑州市不动产登记中心于2017年9月27日受理被告申请不动产首次登记提交的相关资料，故被告逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间应自2016年12月25日起计算至2017年9月26日止。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，原告起诉时间为2019年9月4日，故其起诉主张2016年12月25日至2017年9月26日违约金4421.51元（535941×0.003%×275）予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司向原告马冬冬支付逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金4421.51元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告马冬冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，减半收取84元，由原告马冬冬负担14元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担70元。本判决为终审判决。审判员  赵宜勇二〇二〇年五月二十七日书记员  刘永珍