云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0524民初635号原告昌宁县住房和城乡建设局。住所地昌宁县右甸西路129号。统一社会信用代码11533025015264068N。法定代表人李明川，昌宁县住房和城乡建设局局长，住云南省保山市昌宁县。委托代理人赵淑林，女，云南省昌宁县新纪法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告段茂福，男，1991年4月1日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，务农，住云南省保山市昌宁县。原告昌宁县住房和城乡建设局与被告段茂福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理，依法由审判员禹淑彬独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昌宁县住房和城乡建设局代理人赵淑林与被告段茂福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌宁县住房和城乡建设局诉称，2016年4月12日，被告段茂福到原告处租赁房屋，双方签订了合同编号为ＹＮＧＺＨ0505001078的《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定原告将昌宁县租给被告段茂福使用，租期从2016年4月12日至2021年4月11日（租期为5年），租房面积为65.26平方米，实际使用面积为56.16平方米，月租金为319.77元。后降为255.82元，在租房时被告向原告支付了保证金6526元。后租房合同中双方约定，如果承租人不违约的，保证金合同期满予以退还。如果承租人构成违约，则保证金不予退还。双方约定被告按季度向原告交付租金，合同约定如果被告不按约定交付租金，且是超过6个月未交纳的，原告有权解除合同，收回房子。逾期未交付房租的每逾期一日，按日租金的2倍向出租人支付违约金，被告段茂福在接房后，从2016年9月12日至2020年5月12日止被告从未向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应支付原告违约金。所以原告特向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2016年4月12日签订的ＹＮＧＺＨ0505001078号的《云南省公共租赁住房租赁合同书》，让被告立即将所租赁的房屋交还给原告。2、由被告支付原告已拖欠的租金11256.08元（按44个月计），并支付违约金21256.76元（按日租金两倍收取），合计32512.84元。3、由于被告违约，保证金6526元不予返还。4、由被告承担诉讼费用。被告段茂福辩称，2016年4月12日，被告段茂福到原告处租赁房屋，双方签订了合同编号为ＹＮＧＺＨ0505001078的《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定原告将昌宁县租给被告段茂福使用，租期从2016年4月12日至2021年4月11日（租期为5年），租房面积为65.26平方米，实际使用面积为56.16平方米，月租金为319.77元。后降为255.82元，在租房时被告向原告支付了保证金6526元。从2016年9月12日至2020年5月12日止被告从未向原告支付租金，被告欠原告房租是事实，被告愿意支付拖欠的房租，但是原告要求被告负担的违约金太高，请求法院依法调低一点，保证金可以不退还，但请求用来折抵所欠的房租。如果必须解除原、被告双方的租赁合同，请给被告一定的腾房时间。请法院依法支持被告的答辩请求。综合双方诉辩主张，本案争议的焦点主要有：1、合同中约定的违约金是否太高。2、保证金是否应当退还。针对以上诉讼请求，在举证期内原告昌宁县住房和城乡建设局向本院提交了如下证据：原、被告签订的合同编号为YNGZH0505001078号的《云南省公共租赁住房租赁合同书》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系及合同中双方约定的权利义务。针对上述答辩请求，被告段茂福在答辩期内没有向法院提交证据。原告所提交的证据，经质证，被告段茂福对该份证据无异议，本院予以采信。经审理查明：2016年4月12日，被告段茂福到原告处租赁房屋，双方签订了合同编号为ＹＮＧＺＨ0505001078的《云南省公共租赁住房租赁合同书》，约定原告将昌宁县租给被告段茂福使用，租期从2016年4月12日至2021年4月11日（租期为5年），租房面积为65.26平方米，实际使用面积为56.16平方米，月租金为319.77元。后降为255.82元，在租房时被告向原告支付了保证金6526元。从2016年9月12日至2020年5月12日止被告从未向原告支付租金，被告的欠租行为，已达到合同中约定的解除合同和支付违约金的条件。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原、被告所签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，对双方都具有约束力，被告长期拖欠原告租金已超过六个月，达到了双方在合同中约定的解除合同的条件，所以原告要求被告支付房租和解除合同的诉讼请求，符合法律的规定和双方在合同中的约定，本院予以支持。但原、被告解除合同后，涉及被告归还原告房屋且找房搬家的问题，所以原、被告双方解除合同后，应给被告一定的腾房时间。关于原告要求被告按合同约定支付所欠日租金两倍违约金的诉讼请求，因在庭审中，被告提出合同中双方约定的违约金太高，请求法院依法予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，当事人在合同中约定了约违金为日房租的双倍，超过了所欠房租的30%，违约金事实上是约定过高，被告提出的依法减少违约金的答辩请求，本院予以支持。关于原告在诉讼中提出由于被告违约所以按合同约定不退还原告所交的租房保证金的诉讼请求，因原告的损失已在违约金条款中得到相应的补偿，所以原告提出不退还被告所交纳的租房保证金的请求对被告不公平，本院不予以支持，对被告提出所交纳的保证金6526元可以用来抵扣被告欠原告的房租和违约金的答辩请求。本院予以支持。综上所述，被告应支付给原告的房租和违约金总数为：11256.08元（房租为44月×255.82元／月﹦11256.08元）+3376.82元(违约金11256.08×30%﹦3376.82元)-6526元（被告所交纳的保证金）﹦8106.90元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定判决如下：一、解除原告昌宁县住房和城乡建设局与被告段茂福签订的合同编号为ＹＮＧＺＨ0505001078号的《云南省公共租赁住房租赁合同书》，被告段茂福在判决生效后三十日内搬离位于昌宁县公租房，并将房屋归还给原告。二、由被告段茂福支付给原告昌宁县住房和城乡建设局房租和违约金8106.9元（用保证金抵扣后所剩余部份），于本判决生效后三十日内付清。三、驳回原告昌宁县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。本案征收案件受理费278元，由被告段茂福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方均服此判决，负有义务的一方当事人在判决生效后不履行该判决所确定的义务，享有权利的一方可向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  禹淑彬二〇二〇年五月十九日书记员  杨东玲