惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初2275号原告：李跃，女，汉族，1966年2月14日出生，住湖南省长沙县，被告：美都健风置业（惠州）有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头丰华大厦11楼1105-1106号。法定代表人：杨剑。委托代理人：黄毅君，系该公司职员。原告李跃诉被告美都健风置业（惠州）有限公司（以下简称美都健风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年10月27日立案受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员邓赛花、曾日华组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告李跃、被告美都健风公司的委托代理人黄毅君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李跃诉称：一、2017年10月21日，原告与被告签订了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》（以下简称认购书），认购书约定：1、原告向被告认购10栋704单元房一套，面积为90.74平方米，总金额为人民币1000263元；2、认购书第一条约定，乙方（即原告）同意签署本认购书时，支付人民币20，000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方（即被告）在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。3、认购书第二条第3项约定：分期付款：乙方须于2017年10月23日前支付首期房款80，026元，并签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，原告依约于当天交纳了定金，并于2017年10月23日14.00点到达被告售楼处，准备与被告签订《商品房买卖合同》。可是，被告的销售人员却在还未向原告出示合同、原告亦未看到合同的情况下，要求原告必须先交清首期房款，强调他们的流程就是先交首付房款，才能把要与原告签订的合同打印出来，不然合同无法打印出来。在原告拒绝这一无理要求、坚持先审核、签订合同之后，才能支付首期房款后，被告的销售人员才同意让原告先看合同模板。后经原告与被告的律师进行沟通，被告的律师出示了一份《商品房买卖合同》（预售）模板，同时明确告知原告，如果今天要签订合同，也只能签订草拟合同，绝对不能签订正式合同。并且要等到签订了正式合同以后，房屋所有人的名字才可以变更登记为原告的名字。最后，被告的销售人员再次向原告确认，被告今天肯定不会与原告签订正式合同，只能签订草拟合同，还一直质问原告：“草拟商品房买卖合同是不是商品房买卖合同？”原告在坚持要求签订正式合同的整个过程中，反复告知被告的律师和销售人员，基于认购书确认的是原被告双方必须于2017年10月23日之前签订的《商品房买卖合同》就是法律意义上的正式合同，原告今天来被告售楼处就是要签订正式的《商品房买卖合同》。被告故意不在认购书中明确与原告签订的合同是草拟合同，误导原告签订认购书，其拒不同意与原告签订正式合同的行为已构成违约。二、被告的《商品房买卖合同》模板第七条明确约定：付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金，该定金于[本合同签订][交付首款]时抵作商品房款。此证据亦证明，应先签订合同，再付首期房款。原告认为：（一）商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。购买预售房屋存在着巨大的风险，对于预售合同，国家法律有强制性规定，有明确的保护购房者权益的法律条款，认购书中约定签订的《商品房买卖合同》就是正式的《商品房买卖合同》。对于购房的风险，原告在购房时当然会进行评估。原告依认购书约定的期限前往被告处要签订的合同当然是法律法规规定的正式的《商品房买卖合同》，而不是所谓的草拟合同。我国法律法规中既没有关于“草拟合同”这一说法及其法律效力的条款规定，认购书也没有约定原告与被告须于10月23日前签订的《商品房买卖合同》是《草拟商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》的法律效力岂能与所谓的草拟合同混为一谈呢，当然更不能用草拟合同替换《商品房买卖合同》了。原告依照认购书的约定支付了定金，在约定期限前往被告处签订合同，这期间没有任何违约行为。但被告却违反认购书的约定，不同意在当天与原告签订《商品房买卖合同》，属违约行为，应当承担违约责任。（二）房屋买卖合同标的额巨大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。1、《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。3、《城市房地产开发经营管理条例>第二十八条规定：商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。以上的法律、法规、条例都明确规定房屋交易必须签订房屋买卖合同，而不是签订所谓的草拟合同。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，由于被告不同意签订有法律强制规定的正式的《商品房买卖合同》，致使原被告双方未能签订商品房买卖合同，应当承担全部违约责任。（四）根据我国法律规定以及被告的《商品房买卖合同》模板第七条约定，都是先签订合同，再交付首付房款。所以，被告的销售人员坚持要原告先交钱的行为是不合法的。综上，被告的违约行为业已严重侵犯了原告的合法权益，原告请求贵院支持原告的诉讼请求，判令被告：l、被告双倍返还原告的定金肆万元整（￥40，000元）；2、被告承担本案的诉讼费。原告李跃向法庭提交了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》、《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》第三联收据联、原告往返被告出的车票、原告与被告的销售人员沟通的录音资料、被告的《商品房买卖合同》模板第七、电话记录、微信记录、认购须知等，拟证明其诉称的事实。被告美都健风公司辩称：一、被答辩人要求答辩人双倍返还定金无任何事实与法律依据。根据答辩人与被答辩人签订的《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》（以下简称“认购书”）第六条之约定，只有被答辩人履行了认购书约定的义务，即缴付定金及首付款后，且答辩人未为其保留约定房屋时，答辩人才有义务双倍返还定金，但被答辩人未缴付首期款，答辩人也未拒绝为其保留房号，因此被答辩人要求答辩人双倍返还定金无任何事实与法律依据。二、被答辩人诉称答辩人“据不同意”与其签订正式的商品房买卖合同，与事实不符。由于惠州市惠阳区房管局对“网签”商品房买卖合同存在一定限制，需要由答辩人向当地房管部门申请，即由答辩人在确认购房人购房意向后，将双方签署的认购书等材料交由当地房管局，由当地房管局审查后给予网签名额，该名额基于当地的“限价”政策，会不定期变动，因此答辩人对于与每一位购房人何时能签订正式的合同无法做出准确预计。答辩人与被答辩人草签合同，只是为了核实确定其购房意向，促进交易尽快完成，并不存在据不同意签订合同的事实。综上，被答辩人要求答辩人双倍返还定金无法律、事实依据，且答辩人一直未拒绝与被答辩人继续履行签订合同的义务。在此，恳请法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求并判决其承担本案诉讼费用。都健风公司向法庭提交了《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2016〕17号）、《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》，拟证明其辩称的事实。经审经审理查明：2017年10月21日，原告李跃作为乙方与作为甲方的被告美都健风公司签订了《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》（编号：0000339）一份，合同约定了以下主要内容：一、商品房的基本情况：乙方认购甲方开发的10栋704单元房，建筑面积90.74平方米，原定总价款为1000263元；二、付款方式及期限：（一）乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；（二）分期付款：乙方须于2017年10月23日前支付首期房款80，026元，并签署《商品房买卖合同》；三、认购责任：（一）乙方必须在约定的付款方式和期限内到美都依山海湾（恒大依山海湾）销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；（二）如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；（三）本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效，经双方签字或盖章后生效，除第三联外，其余各联不作收款凭据。合同还约定了买卖双方的其他权利义务。签订认购书的当日，原告向被告支付购房定金20000元。2017年10月23日，原、被告就商品房买卖合同签订事宜进行协商，原告认为应该在签订合同后再向被告履行交付购房首期款的义务，同时原告认为应在当天签订网签备案合同，被告对此不予认同，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。此后，原告要求解除与被告签订的认购书并由被告退还其定金，但被告不同意。双方由此发生纠纷，原告遂向本院起诉，并提出前述请求。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》、《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》第三联收据联、原告往返被告出的车票、原告与被告的销售人员沟通的录音资料、被告的《商品房买卖合同》模板第七、电话记录、微信记录、认购须知，被告提交的《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2016〕17号）、《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告李跃与被告美都健风公司签订的《美都依山海湾商品房认购书（恒大依山海湾）》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该认购书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告在认购书约定的签约时间内与被告就签订商品房买卖合同事宜进行协商，双方因购房首期款支付义务及签订合同义务的履行先后问题、合同网签备案的时间问题等不能达成一致意见，致使双方未能签订合同。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告作为商品房买卖合同的一方当事人，享有自愿订立合同的权利，其因订约事宜未能与被告协商一致，有权不与被告签订商品房买卖合同，被告作为收受定金的一方，在商品房买卖合同未能订立时，应向原告返还定金20000元。原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告至今未订立商品房买卖合同，且双方明确表示不再签订商品房买卖合同，则双方签订的认购协议书应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告美都健风置业（惠州）有限公司自本判决生效之日起10日内向原告李跃返还认购定金20000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告李跃负担400元，被告美都健风置业（惠州）有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一七年十月二十八日书记员 邹晓婷