广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11115号原告：周玉芬，女，汉族，1972年8月22日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：刘金财，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东国龙律师事务所律师。被告：程玲嫣，女，汉族，1991年12月30日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：彭康，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。第三人：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道季华七路**怡翠玫瑰园**首层**商铺，统一社会信用代码：91440604345444336X。法定代表人：李功望。委托诉讼代理人：李智就，广东泽康律师事务所律师。原告周玉芬与被告程玲嫣房屋买卖合同纠纷，本院于2017年7月26日立案后，因本案处理结果与佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（以下简称盛世嘉誉公司）有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2017年9月25日公开开庭审理了本案。原告周玉芬及其委托诉讼代理人刘金财、招洁华，被告委托诉讼代理人梁颖欣，第三人委托诉讼代理人李智就到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月12日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告支付违约金244500元；3.第三人向原告返还第0200407178号Ａ房地产权证、第0200407181号Ａ房地产权证、第0200407180号Ａ房地产权证原件各1份；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告周玉芬为佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园观月4座****房的所有权人，2017年3月12日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告以2445000元的价格购买上述涉案房产，付款方式为定金100000元，首付415000元，剩余款项由被告于合同签订后10个工作日内向银行申请贷款，合同签订后经原告多番催促，被告一直拖延，无法办妥贷款手续。期间，被告伙同第三人欺骗原告，声称与案外人连正超是夫妻关系，以配合办理贷款手续为名欺骗原告到贷款银行签订相关手续，以案外人连正超作为买受人及贷款人的身份欺骗银行申办贷款手续等，后因该贷款亦无法及时到位，原告要求被告出示同贷书，始知被告与案外人连正超并非夫妻关系。被告辩称，1.以被告丈夫连正超名义申请的贷款已经获得银行的同意，银行于2017年4月28日已经同意贷款给连正超。2.协商4月中旬办理银行贷款，后由于原告原因双方协商一致同意把申请银行贷款的时间延期至5月中旬。3.5月15日原告丈夫王学向被告丈夫连正超出具收据确认收到首期款，交易过程双方有序进行，原告经被告垫资赎契已经拿到涂销抵押证明，但原告拿到证明后拒绝履行涉讼合同，原告已构成根本性违约。第三人针对原告起诉述称，1.经第三人促成原、被告双方于2017年3月12日签订涉讼合同，第三人在此时已完成了居间服务，合同签订后原、被告双方委托第三人跟进后续房产交易情况。2.合同签订后第三人已经按约定协助原、被告双方办理房屋交易，本案中程玲嫣也按双方约定办理银行贷款手续，截至2017年5月15日，双方交易有序进行，可能存在实际履行与合同约定不一致的情况，但实际履行是经双方同意再实际履行，此前双方并无违约行为。3.2017年5月下旬，因原告周玉芬及丈夫王学个人原因要求提前收到剩余房款，多次要求第三人协调程玲嫣提前支付房款的事宜，直至2017年7月双方没有对该问题达成一致意见，原告及其丈夫王学以不知道连正超与被告为夫妻关系，在连正超已经取得涉讼房屋的房贷后多次去银行争吵，这是本案发生的根本原因，在合同签订时，原告及其丈夫王学就知道房屋是由被告及连正超一起购买，合同签订主体及贷款主体不影响涉讼房屋的交易，原告在本案中的诉讼请求无事实及法律依据，违反诚信原则。4.涉讼房屋及摩托车位房产证原件在合同签订时经原告同意及为保障房屋交易的安全存在在第三人处，第三人尽到妥善保管的责任，但由于原告个人原因发生争议，为了保证交易顺利进行，第三人有权利暂不返还该房产证原件，若法院判决要求第三人返还，第三人将严格履行判决。综上，本案交易过程中第三人已充分履行告知协助等义务，在原、被告双方发生争议时也一直进行协调，故第三人在本案中不存在过错。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的买卖代理费支付承诺书为原件，且被告与原告、盛世嘉誉公司签订的《房地产买卖合同》亦提及了该份材料，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。2.被告提交的结婚证为婚姻登记部门出具的有效证件原件，原告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。3.被告提交的收据（0204494）为原件，被告对收据原件与此前提交的复印件不一致的解释亦符合常理，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，被告（买方）、原告（卖方）与第三人签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告向原告购买佛山市南海区桂城街道桂平西路16号金色家园观月4座****房，成交价2445000元，此成交价包含金色家园金六区069和070号2个摩托车位。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期交付房款或违反本合同约定的，则逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。定金100000元买方须在2017年3月12日支付给卖方。买方出资赎契，卖方必须在本合同签订后15个工作日内向抵押银行申请提前还贷并承担还贷之一切费用，把相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、还贷证明、产权等资料交给经纪方保管并在签订本合同10个工作日内办理公证委托，不可撤销地委托经纪方交易服务人员全权办理赎契、提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续直至上述事项全部完成为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料（此为买方出资赎契的先决条件）。买方须在银行发出还贷通知之日起5个工作日内将赎契款项付至卖方还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。首期楼款415000元买方须在银行通知还贷之日起5个工作日内直接存进卖方还贷账户（到账即视为收取），买卖双方切勿擅自变更该款项用途及支付时间，否则由此导致无法赎契及交易过户的后果将由买卖双方自行承担。买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记及归档手续后10个工作日内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。按揭付款1930000元由买方向银行办理按揭贷款。买方须在本合同签订后10个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则按银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。买卖双方于签订本合同后10个工作日内公证委托经纪方交易服务人员办理该物业交易之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证费等。同日，被告与盛世嘉誉公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，确认被告委托盛世嘉誉公司代理购买涉讼房屋，该公司在此过程中为被告提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等，并代表被告与卖方进行反复磋商、议价。鉴于该公司提供的上述服务及合同法规定，如该公司成功促成卖方与被告达成买卖合同，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共35000元。上述咨询及代理服务费90%即31500元为经纪方买卖咨询费，10%即3500元为经纪方服务费。同日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告承购涉讼房屋的定金100000元。到账视为收取。同日，第三人向原告出具《收件收据》，确认收取原告提交的粤房地权证佛字第**Ａ房地产权证、粤房房地权证佛字第**房地产权证、粤房地房地权证佛字第**地产权证原件各1份。2017年4月13日，被告向佛山市安贷按揭咨询服务有限公司支付按揭服务费12200元。2017年4月中旬、5月初，盛世嘉誉工作人员曾与王学联系，沟通提前还贷事宜，王学表示双方配合办理手续，未提出任何异议。2017年5月15日，王学代原告向被告出具《收据》，载明收到客户连正超承购涉讼房屋首期款415000元。2017年6月26日，中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行向原告出具《贷款结清证明》，确认原告申请的用于购买涉讼房屋的贷款已经于2017年5月17日结清。佛山市南海区国土城建和水务局曾向原告出具《南海区房屋抵押注销证明书》，证明：兹有粤房地预登佛预字（南房按证）886083845号，地址，地址为涉讼房屋人为原告，抵押权人为中国农业银行佛山祖庙支行，相关权利人已到该所办理该房屋抵押注销登记手续。2017年7月初，盛世嘉誉公司曾将交通银行贷款审批信息截图发送给原告丈夫王学，载明：借款人连正超，男，32岁，本地人，离婚，现任职佛山市振英企业咨询有限公司，月均收入25000元，本次因购买涉讼房屋（二手房、楼龄10年）交易价276万元，评估价2765400元，向我行申请贷款193万元（风险价11523.76元/平方米），首付83万元（三成），期限30年，首月还款9383元，占家庭收入37.5%，客户经理核实借款人属家庭佛山第一次购房，借款人征信良，放款模式：办妥抵押后放款，放款前落实剩余73万元首付。落款日期为2017年4月28日。交易过程中，王学曾与连正超通电话，就涉讼房屋交易进行协商，期间，王学提出合同主体是被告，同贷书也要是被告的才行，与连正超没有任何关系；同时提出因迟延收到房款、房价上涨要求被告赔偿损失，再补350000元，否则就解除合同，不再出售房屋，也会到交通银行去主张资料作假，贷款无效。连正超表示赔偿350000元无法接受。2017年7月24日，程玲嫣作为原告起诉周玉芬，致本院（2017）粤0605民初11024号案。该案中，程玲嫣诉请解除原、被告于2017年3月12日签订的房地产买卖合同、周玉芬退还房款、支付违约金等。本院经审理于2017年10月18日作出民事判决，认定被告拒不配合办理过户手续的理由不能成立，已经构成违约，判决解除原告、被告及第三人于2017年3月12日签订的房地产买卖合同中有关原告与被告之间房屋买卖合同关系的内容、周玉芬退还定金100000元、房款415000元、支付违约金489000元予程玲嫣等。庭审中，原、被告确认2017年4月中旬双方及盛世嘉誉公司到交通银行为被告办理按揭贷款；被告确认在其签署文件时，文件上已有连正超的签名。庭审中，原告确认王学为其丈夫。另查明，被告与连正超于2012年1月20日登记结婚。本院认为，涉讼合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同中有关房屋买卖合同关系的内容是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。原告虽称被告谎称其与连正超为夫妻关系，欺骗贷款构成违约，但第一，被告已经举证证明其与连正超为夫妻关系，原告举证不足以推翻该事实，故被告不存在欺骗的情形。第二，原告向被告出具的收据明确载明收取连正超支付的购房款415000元，再结合原告丈夫王学与连正超沟通协商合同继续履行的情节，本院认为原告对于连正超参与涉讼房屋交易是知情且无异议的。第三，原告确认在其签署贷款文件时连正超已经签署相关文件，故无论双方是否同时在场、被告与连正超实际关系如何，此行为可表明原告对于以连正超名义办理涉讼房屋按揭贷款是知情且同意的。综上，原告主张不同意以连正超名义办理涉讼房屋交易所需的按揭贷款手续与自身行为相矛盾而理据不足，且银行已经初步同意连正超贷款用于购买涉讼房屋，原告没有证据证明以连正超名义办理的按揭贷款存在无法支付的情形，原告以此为由主张被告违约没有依据，本院不予采纳。同时，在双方协商推进提前还贷事宜，并最终完成提前还贷、涂销抵押的情况下，被告亦无违约情形。原告在履约过程中以上述两点理由要求被告赔偿履约迟延、房价上涨导致的损失350000元，进而拒绝履行合同没有事实与法律依据，已经构成违约。原告作为违约方无权主张解除合同，且涉讼合同已经（2017）粤0605民初11024号案判决解除，本院对原告有关解除合同的诉讼请求不再重复处理。在合同履行过程中，被告并无违约情形，原告诉请被告承担违约责任理据不足，本院不予支持。涉讼中有关原告与被告之间房屋买卖合同关系的内容已经另案判决解除，第三人无权亦没有必要继续持有原告的有关房地产权证，原告诉请第三人返还粤房地权房地权证佛字第**产权证、粤房地权证房地权证佛字第**权证、粤房地权证佛房地权证佛字第**证原件各1份合理有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、第三人佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还粤房地权证佛字房地权证佛字第**、粤房地权证佛字第房地权证佛字第**粤房地权证佛字第×房地权证佛字第**各1份予原告周玉芬；二、驳回原告周玉芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2483.75元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一七年十月十八日书记员 邓莹莹