北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17928号原告：闫静，女，1964年7月31日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：闫爽（原告闫静之妹），1968年6月13日出生，住北京市石景山区。被告：和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区82号。法定代表人：谢斌，总经理。委托诉讼代理人：弓天鹏，男，1991年3月22日出生，和泓置地集团有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：刘伟涛，男，1985年7月10日出生，和泓置地集团有限公司职员，住公司宿舍。原告闫静与被告和泓置地集团有限公司（以下简称和泓置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫静的委托诉讼代理人闫爽，被告和泓置地公司的委托诉讼代理人弓天鹏、刘伟涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫静向本院提出诉讼请求：1、被告和泓置地公司向我支付违约金以及给我造成的租金损失共计63094.63元；2、被告和泓置地公司退还我已经交纳的2015年至2018年每年的物业费2140.6元、每年的供暖费2652.3元，公共维修基金17682元，面积补差款1197元；3、诉讼费用由被告和泓置地公司承担。事实和理由如下：2010年10月16日，我与被告和泓置地公司签订了《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》，协议约定我在协议签订当日一次性支付全部房款，被告和泓置地公司应当在2013年6月30日之前将符合条件的房屋交付给我。我的义务已经履行完毕，被告和泓置地公司逾期未交房。双方签订补充协议，又约定2015年7月31日交房，同时被告和泓置地公司向我支付违约金。后，被告和泓置地公司于2015年7月8日交房，违约金交至7月7日。交房当日，我签了十几份被告和泓置地公司提供的协议，这些协议均为格式条款，且在未与我协商的情况下事先拟定，免责条款字体未做加大、加粗或特别标识，对格式条款的内容、概念、法律后果亦未说明。我收房后发现房屋使用的是临时用水和临时用电，水电不稳定，且没有通燃气。迟至2016年9月22日才登记用电，燃气迟至2016年5月31日才入户。被告和泓置地公司交付房屋时不符合合同约定亦不能使我正常使用房屋，应当向我支付违约金和损失。其中，违约金按照总房款年利率4.25%的标准计算662天以及按照总房款年利率4.75%计算8天共计55023.4元。租金损失按照月租金3900元的标准计算50天以及按照5050元的标准计算10天共计8071.23元。另，被告和泓置地公司在明知未取得房屋竣工备案表、未履行法定义务时依然交房并收取物业费、供暖费、面积差价款、公共维修基金等费用。上述收费没有依据。故我提起本案诉讼。被告和泓置地公司辩称，物权备案登记有一定滞后性，我公司已经向原告闫静支付了逾期交房的违约金和损失，我公司于2015年7月8日向原告闫静交付房屋时签署过面积结算协议，清楚约定了关于房屋交付条件以及面积补差，原告闫静同意以交付状态收房，现其又以不符合合同约定要求我公司支付违约金、损失，我公司不同意。原告闫静已经实际入住，物业费、供暖费等费用已经发生，我公司不同意退还。综上，我公司不同意原告闫静的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》、彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议、面积结算协议、用户登记表、用电登记表、钥匙委托书、房屋接收确认单、违约金领取登记表、租房补贴领取登记表等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月16日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）签订了《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》（以下简称认购协议），约定甲乙双方就定向安置房认购事宜达成如下协议：房屋位于丰台区彩虹嘉（家）园小区0101号楼3单元204号（以下简称204号房屋），房屋设计建筑面积为88.26建筑平方米（含公摊），按照设计建筑面积计算，上述房屋意向单价为每平方米7980元，总价款704315元。乙方应于本协议签订当日向甲方一次性支付全部房款。甲方应当在2013年6月30日前向乙方交付该房屋。乙方办理交付入住手续前，除缴纳物业管理费、供暖费、垃圾清运费外，须按照政府相关部门执行的标准由甲方代收代缴公共维修基金统一办理该楼栋房屋产权证书。上述房屋交付时应当符合下列第（1）、（2）项所列条件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（1）上述房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的上述房屋实测技术报告书。除不可抗力因素影响房屋交付外，甲方如延期交房应按乙方已付房款额，并以银行同期存款利率标准向乙方支付违约金。交付该房屋时，该房屋需经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，房屋取得《北京市建设工程竣工验收备案表》，应视为房屋已符合国家规范要求。签订上述协议后，闫静向和泓置地公司支付了购房款。2014年5月5日、2015年1月21日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）分别签订了两份彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议，分别约定了交房时间延期至2014年12月31日以及2015年7月31日，并约定了乙方同意甲方以中国人民银行三年定期存款年利率4.25%为标准向乙方支付延期交房违约金，以及向乙方支付租房补贴。2015年7月8日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）再次签订了彩虹嘉（家）园项目定向安置房补充协议，约定2015年7月8日交付房屋，甲方向乙方支付延期违约金补偿及租房补贴至2015年7月7日为终止。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。闫静从和泓置地公司处领取了上述约定的延期交房违约金以及租房补贴。2015年7月8日，和泓置地公司向闫静交付了204号房屋。同日，和泓置地公司（甲方）与闫静（乙方）签订了《面积结算协议》，约定204号房屋预售建筑面积为88.26平方米，单价为7980元，总价为704315元。经实测后，该房屋建筑面积为88.41平方米，以实测建筑面积结算，总价款为705512元。乙方应向甲方补交房价款差价1197元。目前房屋现状已具备入住交付条件，乙方在项目未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住手续。本协议签订后，乙方不再就本协议所涉相关事宜向甲方主张任何权益及赔偿要求。双方当日又签署了房屋接收确认单，显示和泓置地公司向闫静交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件、钥匙等，未交付燃气表卡。闫静另签署钥匙委托书，内容是204室业主闫静同意将户门钥匙一把留在北京和泓物业服务公司，用于燃气管道检测及工程返修……另查，闫静支付了2015年到2018年每年的物业费2140.6元、支付了17-18年度的供暖费2652.3元。2016年5月31日，204号房屋获得北京市燃气集团有限公司CPU卡表用户登记表。2016年9月22日，204号房屋登记用电。庭审中，双方均认可在交房时，204号房屋未通燃气、使用临时用电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。闫静与和泓置地公司所签订的认购协议、补充协议等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原被告在《面积结算协议》中明确约定了闫静认可在房屋未取得《房屋竣工备案表》的情况下自愿办理入住，闫静明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，应不予支持。闫静主张204号房屋交付时不具备正式用电，但双方认可204号房屋确已具备使用临时用电的条件，而闫静未对用电情况给其造成的损失向法庭举证。闫静主张204号房屋在交付时未通燃气，结合本案双方举证，双方未在合同中约定具备燃气系交房的条件，闫静收房时明知房屋交付时暂无燃气，故和泓置地公司没有义务对闫静无法使用燃气所产生的损失承担责任。故闫静持上述理由要求和泓置地公司支付违约金和租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，闫静现要求退还物业费、供暖费、公共维修基金、面积补差款，上述费用属于按照合同约定取得房屋以及使用房屋应支付的相关费用，既然闫静已经收房，再要求退还上述费用，无法律和事实依据，本院对闫静该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告闫静的诉讼请求。案件受理费689元，由原告闫静负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付强二〇一七年十月三十日书记员  申璐