江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1155号上诉人（原审原告）:周峰，男，1983年12月16日生，汉族，住所地南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）:鲁川，女，1987年9月9日生，汉族，住所地南京市鼓楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周桂清，系周峰父亲。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。原审第三人：南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店，住所地南京市鼓楼区建宁路31号七楼A区。负责人：刘梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘有银，男，该公司员工。上诉人周峰、鲁川因与被上诉人南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛市场公司）以及原审第三人南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店（以下简称乐和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初6826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周峰、鲁川上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人除租赁费及违约金之外的其它诉请；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人要求解除与被上诉人签署的《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，符合双方的合同约定，具有合同依据，上诉人解除合同后完全可以与第三人之间重新商谈租赁事宜，一审法院认为上诉人解除合同的请求违反了“个人利益与整体利益平衡”的原则，属于事实认定错误。上诉人购买两个商铺均是独立的，在包租结束后上诉人可以自行独立经营。上诉人与被上诉人解除合同，并不会影响其他业主的利益以及市场的整体发展。上诉人与被上诉人解除合同后，完全可以由上诉人与第三人重新商谈租赁事宜，由第三人直接将租金支付给上诉人，并不存在个人利益与整体利益相冲突的情形，也不存在“市场不能有序发展、业主利益无从谈起”的问题。2、上诉人解除合同的诉请合法有据，解除合同之后，被上诉人理应返还商铺。3、被上诉人实际占有收取了上诉人2019年7月1日之后的房租,上诉人在诉讼中要求其支付2019年7月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费，具有事实依据，一审法院要求上诉人另行主张权利,是对司法资源的浪费，是错误的。4、关于上诉人要求被上诉人给付代为缴纳的税费票据，一审法院理应予以支持。5、一审法院对上诉人的律师费诉请不予支持，认为属于间接损失，属于事实认定错误。6、一审法院判令上诉人承担部分案件受理费，是错误的，案件受理费理应全部由被上诉人承担。金盛市场公司辩称，上诉人认为如果判决合同解除，上诉人可以和乐和公司另行商谈、签订租赁事宜，但是上诉人的这种想法在现实中根本无法实现。被上诉人不否认上诉人对于商铺享有所有权，从不动产登记角度来讲，各商铺肯定是是独立的，但是根据涉案商铺的性质，他不像是临街的门面房，可以单独出租，涉案商铺属于大型的市场内部场地，若要投入使用必须去整体的规划、整体装修、整体宣传、整体出租。一审法院从整体利益和个人利益相互权衡考虑，判决不支持解除合同，这是完全正确的。被上诉人和乐和公司之间签订的合同面积约2千平方米，涉及的拥有产权商铺的业主有上百个，如果按照上诉人的理解，解除合同之后，实际上不可能和第三人重新商谈并签订租赁合同，第三人就不可能再继续经营下去。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乐和公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周峰、鲁川向一审法院起诉请求：1、解除周峰、鲁川与金盛市场公司签署的《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》；2、金盛市场公司交还周峰、鲁川所有的位于南京市鼓楼区商铺并恢复原状；3、金盛市场公司支付周峰、鲁川2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费69289.31元，并按年租赁费80262元的标准支付2019年7月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费；4、金盛市场公司支付周峰、鲁川违约金（分七段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，第一段以40131元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月23日止，第二段以36131元为基数自2019年1月24日起计算至2019年3月15日止，第三段以33806.77元为基数自2019年3月16日起计算至2019年5月10日止，第四段以31482.54元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以29158.31元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月8日止，第六段以24509.85元为基数自2019年8月9日起计算至实际给付之日止，第七段以40131元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；5、金盛市场公司将代为缴纳税费的票据（2014年1月1日至2018年6月30日期间）给付周峰、鲁川；如果不能交付票据，要求金盛市场公司将18058.95元税款返还周峰、鲁川；6、金盛市场公司支付周峰、鲁川律师费6000元；7、第三人配合腾空交还周峰、鲁川所有的商铺并恢复原状；8、本案诉讼费用由金盛市场公司承担。一审法院认定事实：案涉商铺坐落于南京市鼓楼区，以下简称1137室商铺、1139室商铺），权利人均为周峰、鲁川，房屋用途均为批发零售用地/商业，建筑面积分别为27.28平方米、27.67平方米。2013年3月2日，周峰、鲁川（甲方，购买方）、金盛商业公司（乙方，运营单位）、南京昆斯兰置业发展有限公司（丙方，出售方）签订《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称《合同》）2份，约定：1137室商铺购买单价18281.90元/平方米，预售面积27.24平方米，总价497999元；1139室商铺购买单价18287.08元/平方米，预售面积27.63平方米，总价505272元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义，将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，委托租赁期从2014年1月1日起至2021年12月31日止；租赁回报率：前两年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；在签订《房屋预售合同》时，若甲方选择一次性付款，乙方即刻返还前两年租赁回报；若甲方选择按揭付款，待其所申请的银行贷款全数达到丙方账户后，由乙方于贷款实际到账后的一月内一次性返还；从第三年开始以汇款方式支付租赁回报；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价款×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年支付一次，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；甲方向乙方收取的1137室商铺的每年的回报为39840元，甲方向乙方收取的1139室商铺的每年的回报为40422元，待实测出核准登记建筑面积将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；委托经营期内，甲方不得改变商铺房屋用途，不得收回商铺房屋或将商铺房屋另行出租给他人；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；等等。上述合同签订后，金盛商业公司占有、使用1137室、1139室商铺，并以自己名义对外出租经营。2016年，金盛商业公司与金盛市场公司合并，合并后的名称为南京金盛装饰市场经营管理有限公司（即金盛市场公司）。金盛市场公司向周峰、鲁川支付了截止2018年6月30日的租赁回报，2018年7月1日之后的租赁回报发生逾期，周峰、鲁川催款未果，遂诉至一审法院。一审另查明，2017年2月6日，南京金盛装饰市场经营管理有限公司建宁路分公司（出租方，以下简称金盛市场建宁路分公司）与乐和公司（承租方）签订《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》及《合同补充协议》，约定：金盛市场建宁路分公司将南京市鼓楼区建宁路31号七楼B区总计2095㎡的摊位出租给乐和公司开展餐饮经营活动，租赁期限自2017年3月1日起至2025年2月28日止；双方另对租金及支付方式、保证金、合同变更、解除等事项进行了约定。乐和公司所承租的南京市鼓楼区建宁路31号七楼B区2095㎡的摊位包含周峰、鲁川所有的1137室、1139室商铺在内。一审还查明，金盛市场公司分别于2019年1月23日、2019年3月15日、2019年5月10日、2019年5月17日、2019年8月8日向周峰、鲁川支付4000元、2324.23元、2324.23元、2324.23元、4648.46元，合计15621.15元，此部分款项所支付的均是1137室、1139室商铺2018年7月1日之后的租赁回报。另，金盛市场公司在诉讼中向一审法院提交了1137室、1139室商铺2014年1月1日至2015年11月11日期间的房产税、营业税、个人所得税的税收缴款书及房屋租赁发票，除此之外，未提供其代扣代缴税费的其他票据。2019年5月22日，一审法院受理了孙卫以金盛市场公司为被告、乐和公司为第三人的房屋租赁合同纠纷诉讼，所涉的租赁标的物为孙卫所有的位于南京市鼓楼区商铺，这三个商铺建筑面积均为34.99平方米，均在南京市鼓楼区，亦包含在乐和公司向金盛市场公司租赁使用的商铺范围内。孙卫在该案中提出的诉讼请求与周峰、鲁川的诉讼请求类似。除周峰、鲁川、孙卫外，未发现乐和公司承租范围内的其他商铺的产权人提起类似诉讼。一审又查明，2019年5月8日，周峰、鲁川与江苏钟山明镜律师事务所签订《委托代理协议》，约定周峰、鲁川委托江苏钟山明镜律师事务所律师担任其与金盛市场公司、乐和公司合同纠纷一案一审、二审的代理人；按照律师费收费办法的规定并经双方协商确定，甲方前期向乙方支付律师代理费陆千元整。2019年5月14日，江苏钟山明镜律师事务所向周峰、鲁川开具金额为6000元的律师服务费发票。以上事实，由周峰、鲁川提交的不动产权证、《合同》、《委托代理协议》、律师服务费发票，金盛市场公司提交的税收缴款书、房屋租赁发票，第三人提交的《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》、《合同补充协议》及一审法院庭审笔录加以佐证。一审法院认为：案涉《合同》系金盛商业公司与周峰、鲁川签订，金盛商业公司主体已发生变更，债权债务均由本案金盛市场公司即金盛市场公司承接，故案涉《合同》项下的权利义务应由金盛市场公司享有和承担。关于周峰、鲁川主张解除《合同》并要求金盛市场公司与第三人返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，案涉商铺属于产权式商铺，产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权分离，经营多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺具有不可分性，在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。故业主在行使个人权利时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如果市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。因此，业主在购买商铺后，由同一管理公司进行整体出租经营的，在管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张解除合同、返还商铺、恢复原状的，从个人利益与整体利益平衡的角度看，应不予支持。故对周峰、鲁川主张解除《合同》并要求金盛市场公司与乐和公司返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。对周峰、鲁川基于解除合同主张的房屋使用费亦不予支持。金盛市场公司未按《合同》约定按期足额向周峰、鲁川支付案涉商铺2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报，构成违约，应当承担违约责任。对周峰、鲁川主张金盛市场公司支付案涉商铺在上述期间内结欠的房屋租赁费及逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉商铺在2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报为80262元，扣除金盛市场公司已向周峰、鲁川支付的15621.15元，尚余64640.85元租赁回报未付。关于周峰、鲁川主张金盛市场公司就逾期支付的租赁回报支付违约金的诉讼请求，一审法院亦予以支持。周峰、鲁川所主张的违约金计算方式系根据《合同》约定及金盛市场公司付款情况确定，金盛市场公司对此亦无异议，一审法院予以确认。关于2019年7月1日之后已到期的租赁回报，周峰、鲁川可另行主张权利。关于是否应在金盛市场公司欠付的上述租赁回报中扣除税费的问题，虽然《合同》约定此租赁回报金额中，含周峰、鲁川应交纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由金盛市场公司根据政府税务规定代扣代缴，但是该条款系周峰、鲁川委托金盛市场公司代为缴纳税款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，故对于尚未支付的租赁回报，周峰、鲁川要求金盛市场公司给付全部的租赁回报，即撤销金盛市场公司代为缴纳税款之委托，符合法律规定，一审法院予以支持。而关于2018年6月30日之前租赁回报已经结清的期间的税票的交付及税款的返还问题，因周峰、鲁川已接受了金盛市场公司2018年6月30日前扣除5%税费后的租赁回报，应视为周峰、鲁川认可当时委托金盛市场公司代扣代缴税费，委托行为完成，不可撤销。故对周峰、鲁川主张金盛市场公司如不能交付票据则返还税款的诉讼请求，一审法院不予支持。如金盛市场公司确实未履行代扣代缴之义务，周峰、鲁川有权向国家税务机关举报。周峰、鲁川主张金盛市场公司向其支付律师费6000元，其主张的该项损失属于间接损失，因无合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付周峰、鲁川租赁回报64640.85元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分七段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，第一段以40131元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月23日止，第二段以36131元为基数自2019年1月24日起计算至2019年3月15日止，第三段以33806.77元为基数自2019年3月16日起计算至2019年5月10日止，第四段以31482.54元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以29158.31元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月8日止，第六段以24509.85元为基数自2019年8月9日起计算至实际给付之日止，第七段以40131元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；二、驳回周峰、鲁川的其他诉讼请求。案件受理费1682元，由周峰、鲁川分担238元，南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担1444元（此款周峰、鲁川已预付，金盛市场公司于履行上述判决款项时加付此款）。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。本案中，周峰、鲁川系涉案1137室商铺、1139室商铺的所有权人，其与被上诉人金盛市场公司签订房屋租赁及委托经营合同，将涉案商铺委托给金盛市场公司运营。周峰、鲁川主张，金盛市场公司逾期支付租赁回报，其有权依据合同约定请求解除合同，并要求金盛市场公司返还商铺、支付欠付的租赁回报及违约金。本院认为，金盛市场公司确存在迟延支付租赁回报的违约行为，但经催告后，金盛市场公司积极履行合同义务，支付了部分的租赁回报。现金盛市场公司已将包括涉案商铺在内的2095㎡的摊位整体出租给乐和公司开展餐饮经营活动，目前存在实际分割的客观障碍，如按现状强行分割，将会给其他业主和经营者的合法权益造成损害，故本案不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害他人合法权益，一审法院驳回周峰、鲁川关于请求解除合同及金盛市场公司返还商铺的诉讼请求，并无不当。就周峰、鲁川所主张的租赁回报及违约金计算方式系根据《合同》约定及金盛市场公司付款情况分段确定，金盛市场公司对此亦无异议，本院予以维持。至于一审判决按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金，由于中国人民银行同期同类贷款基准利率标准已经取消，故在2019年8月20日前，可按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对一审判决表述不再变更。周峰、鲁川主张金盛市场公司如不能交付代为缴纳的税费票据则返还税款，本院认为，双方合同中未对缴纳税费的数额及交付票据作出具体约定，本院不予处理。周峰、鲁川要求金盛市场承担律师费无合同依据，不应予支持。对于2019年7月1日之后的租赁回报，周峰、鲁川可另案主张。一审法院对案件受理费的分摊并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1682元，由上诉人周峰、鲁川负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 郑 慧审 判 员 马 帅二〇二〇年五月十一日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳