浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终225号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王健，男，1968年2月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：陈亚萍，女，1968年8月25日出生，汉族，住浙江省德清县，系王健妻子。 委托诉讼代理人：董英，浙江泽大（德清）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟晓莲，女，1963年7月5日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：姚丽，浙江苕溪律师事务所律师。 上诉人王健因与被上诉人钟晓莲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2018）浙0521民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭进行了审理，上诉人王健及其委托诉讼代理人陈亚萍、董英，被上诉人钟晓莲的委托诉讼代理人姚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王健上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王健一审的反诉请求，驳回钟晓莲一审的诉讼请求，或者发回重审；2.由钟晓莲承担一、二审受理费。事实与理由:一、一审法院认定证据前后矛盾，遗漏重要事实。一审中钟晓莲提供的证据有1.《转让房产权协议》，2.《房地产买卖契约》，3.房屋所有权证，4.国有土地使用证，5.《土地使用权转让合同》，6.德清县房改房上市交易审批表。一审法院未作任何表述即直接认定了证据1、2、3、4、5的真实性，对证据6的真实性虽予以认定，但表述“王健主张该合同系伪造，无相应证据支持，但双方就合同基本权利义务未进行约定，亦未实际履行，故该合同未有效订立，能够佐证双方对土地使用权转让事宜进行过磋商的事实”，可见一审法院对该证据未作实质上的认定，对该证据与涉案房屋买卖交易是否有关，该证据如何形成的事实均未查清。一审法院认为《土地使用权转让合同》未有效订立，合同的效力分为有效、效力待定、无效，既然王健与钟晓莲未就合同权利义务进行约定，双方没有一致的意思表示，合同也没有采取任何有效的方式进行订立，那么合同应当直接认定为无效。王健的反诉请求中的一项为“确认《土地使用权转让合同》无效”，但一审判决对该合同的效力问题自始没有表述，而是直接驳回了王健的全部反诉请求。二、一审法院未仔细、全面审查证据，认定事实错误，适用法律不当，进而判决不公。一审法院根据王健的申请，分别向德清县不动产登记中心、德清县档案局调取了房改购房、办理过户登记手续和土地使用权登记三份卷宗。但一审法院对调取的卷宗未仔细核查，便直接确认其真实性。涉案房屋登记中存在各种违法行为。1.房改购房和土地使用权登记卷宗中仅有德清县出售（换购）公有住房审批表系王健填写及签字。公有住房买卖协议书和浙江省私有房屋所有权登记申请书均不是王健所签，上面由他人加盖了王健的印章，当时王健的印章放在新市酿酒总厂，新市酿酒总厂在未告知王健实际办证的前提下，擅自用王健的印章办理了委托手续，代替王健签订协议，侵犯了王健的合法权益。严建英在公安机关所作的询问笔录可予以证明。虽然严建英陈述王健本人领了产权证等内容不真实，但其对于填写申请书、自行盖王健印章的行为予以认可，且表明王健的印章在厂里，申请书上直接盖了王健的章。严建英仅陈述王健作为职工申请购买住房的内容，其从未陈述王健知道有产权证，也未陈述在办证前曾通知王健。严建英在笔录中提到“接着酒厂就让王健他们这些职工写了购买房子的申请，到了1999年11月，我就代表酒厂到德清县城建局住房公积金办公室找到当时的潘科长，领取了公有住房变更为私有住房的申请书……”而王健申请购买住房的时间是在1998年7月8日，严建英办证的时间是1999年11月，期间没有任何人通知过王健办证。王健未接到过办证的通知，完全不知道办理所有权登记手续一事，更不知道申请购买的房产不需要申请就有产权证。严建英称产权证办出后由王健本人领取，却无法提供领取凭证。一审法院截取严建英陈述中对王健不利的地方，认定该笔录能证实王健申请房改购房及委托其办理相关证件的事实，但严建英未提及王健委托其办理证件。2.办理过户登记手续的卷宗结合钟晓莲在一审庭审中的陈述，可以证明其存在欺瞒王健及登记机关的行为。德清县房改房上市交易审批表本应由王健如实填写，并由王健带上市房屋所有权证及本人、配偶身份证复印件到房改办申请，但是审批表除了王健配偶陈亚萍在空白文书上签字外，其余均不是王健所填，王健也没有去办理过上市交易审批手续。上市交易审批手续是钟晓莲私自违法办理的。钟晓莲一审庭审中承认所有办理过户登记的手续均让出纳去办理，自己没有参与。审批表、房地产买卖契约、附件一都是钟晓莲的员工让王健签的，且是在空白文书上签字。一审法院应向出纳核实办理过户登记手续经过及签订买卖合同等事实。关于王健提出的房地产买卖合同实际不是在双方都在的情况下签订，王健在店里被要求签订；王健没有到过登记机关；以及合同甲方签章处有两个王健签名，其中法定代表人处不是王健本人所签等事实，一审法院未作出认定。从《房地产买卖契约》的形式内容看，该合同被篡改过。王健在签该合同时，该合同没有第三页过户的相关内容。王健并不知道涉案房屋有产权证，以为签订合同只是给钟晓莲作为居住的凭据。钟晓莲实际是利用该合同及表格办理了过户登记手续，该过户登记手续违法。钟晓莲1999年办理过户登记的房地产交易申请表上收件号码为12-××0,与2001年浙江省私有房屋所有权登记申请书的收件号码一样，不符合常理。钟晓莲存在违法操作，骗取房产过户登记手续的情形。3.严建英私自代王健申请办理土地登记的时间是在1999年9月20日，土地使用权登记申请表上明确填有土地坐落于新市镇药王路酒厂宿舍，之后的土地使用权登记审批表的土地也坐落于新市镇药王路酒厂宿舍1幢。申请内容与审批内容相符。浙江省私有房屋所有权登记申请书填写的房屋坐落于新市药王路酒厂宿舍，但登记机关填写部分直接改为新市镇药王路。王健有充分理由怀疑登记机关在登记过程中存在违法操作的情况或有隐匿其他材料的嫌疑。浙江省私有房屋所有权登记申请书上的收件号码12-××0，可见当时王健名下应该有一本坐落在新市镇药王路酒厂宿舍的房屋所有权初始登记证书。王健契证上的房屋地址为新市镇药王路酒厂宿舍501室。房产证和契证的房屋地址不可能存在完全不一致的情况。王健一直要求一审法院查清涉案房屋的初始登记情况，但一审法院在未查清的基础上以王健的主张无证据证明，不予采信。钟晓莲存在以不良手段获取可以上市交易的产权证，进而办理房产过户登记的违法行为。4.钟晓莲与王健父亲签订《转让房产权协议》时，王健不在现场，事后王健虽知晓其父亲收取了钟晓莲的钱款，但对协议内容并不清楚，协议内容中关于房产证交付等内容违背了王健的真实意思，王健至今未对《转让房产权协议》进行追认，王健签订《房地产买卖契约》的行为不能直接视为对整个协议内容的追认。一审法院认定《转让房产权协议》有效缺乏事实和法律依据。5.一审判决认为钟晓莲支付的房款未明显低于市场价格，不符合合同无效的要件，但根据出售公有住房房价计算书中计算的成本价，1999年时涉案房屋的成本价为33390元，而钟晓莲在2001年时以27000元购买涉案房屋，明显低于市场价格。 钟晓莲辩称，一、王健关于签订房屋买卖合同时合同是空白的，且签订合同的目的是为了让钟晓莲居住等上诉理由与事实不符。一审法院已查明涉案房屋买卖的整个过程，即王健父亲王灿明因资金困难将涉案房屋出售给钟晓莲，价格27000元，且王健父亲以王健的名义与钟晓莲签订《转让房产权协议》，并将相关产权证明移交钟晓莲。钟晓莲为办理产权过户，事后重新找王健签订《房地产买卖契约》，王健与其父亲核实后，在明知房屋被其父亲出售和全家都认可的情况下，与钟晓莲签订了《房地产买卖契约》，王健一审的答辩意见，王健及其妻子、父亲在笔录中对该事实均予以认可。房屋买卖关系是双方的真实意思表示，合同早已产生法律效力，一审法院认定双方之间房屋买卖关系合法有效，并无不当。二、王健关于其本人未委托案外人严建英办理过三证，其并未拿到过三证的上诉理由不能成立。根据涉案房屋房改房卷宗和土地使用权登记卷宗，王健申购的申请表、审批表和委托办理证件的授权委托书等相关文件上，均有王健的签字或盖章，可以证明王健委托严建英办理相关证件的事实。严建英的询问笔录也可以印证上述事实。王健如何办理三证与本案以及钟晓莲无关，不能导致双方买卖关系无效。即使王健至今未办出相关证件，也应当依法予以办理后配合将相关产权过户给钟晓莲。三、王健关于钟晓莲骗取房产过户手续的上诉理由没有事实依据。双方签订的《房地产买卖契约》已经生效，王健协助办理产权过户手续是其应履行的义务。一审法院已经查明钟晓莲为办理产权过户手续找王健重新签订《房地产买卖契约》并要求王健配合办理，王健已经予以了配合办理，产权过户卷宗可以证明该事实，故不存在骗取的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 钟晓莲向一审法院起诉请求：1.王健立即协助办理将坐落于德清县新市镇药王路1幢501室房屋土地使用权[证号为德国用（99）字第00304811号]变更登记至钟晓莲名下；2.王健承担本案诉讼费用。 王健向一审法院反诉请求：1.确认2000年11月15日签订的《转让房产权协议》无效；2.确认2001年6月8日签订的《房地产买卖契约》无效；3.确认《土地使用权转让合同》无效；4.钟晓莲承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：德清县新市镇药王路1幢501室房产系王健购买的公有住房（房改购房），购房款14813元。2000年11月15日，王健父亲王灿明与钟晓莲签订《转让房产权协议》一份，约定将王健房屋即坐落于新市镇药王路1幢501号混合结构5层53平方米住宅转让给钟晓莲，移交房屋所有权证［德房权证新市镇3字第××号］、国有土地使用证［德国用（99）字第00304811号］、契证各一份，王灿明签具王健姓名及捺印，使用王健签名章，并收取购房款27000元。嗣后，涉案房屋进行上市交易审批，王健配偶陈亚萍在德清县房改房上市交易审批表中“配偶同意住房上市签名处”签名，2001年5月31日，经原产权单位新市酿酒总厂、德清县住房委员会审批同意上市，上市形式为出售。2001年6月8日，王健与钟晓莲签订《房地产买卖契约》一份，约定将案涉房地产出售给钟晓莲，成交价格为27000元，于2000年11月25日前付清，双方同意于2000年11月25日由王健将上述房地产正式交付给钟晓莲。2001年11月21日，涉案房屋所有权登记至钟晓莲名下［德房权证新市镇3字第××号］，王健的房屋所有权证［德房权证新市镇3字第××号］于2001年12月24日注销。钟晓莲占有使用房屋至今，后因土地使用权未及时变更登记，双方协商未果，故纠纷成讼。另，王健就撤销钟晓莲房屋所有权证提起行政诉讼，浙江省湖州市南浔区人民法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条第一款第六项之规定裁定中止审理。 一审法院认为，本案争议焦点为钟晓莲与王健之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。经审理查明，王健作为原新市酿酒总厂职工申请购买德清县新市镇药王路1幢501室公有住房，经审批后由酒厂统一发放了房屋所有权证、国有土地使用证。王健父亲王灿明与钟晓莲签订《转让房产权协议》时，并非房产所有权人，王灿明陈述表明系其出资购买涉案房屋，因资金困难愿意出售给钟晓莲，在王健询问此事后亦告知相关事宜。王健对因父亲已收取购房款遂与钟晓莲签订了《房地产买卖契约》的事实不予否认，表明王健对父亲处分其房产的事实已知情，继而与钟晓莲签订了买卖契约，可视为王健对父亲处分其房产的行为进行了追认，故《转让房产权协议》有效，另协议载明向钟晓莲移交了相关房产证件，王健提出其未领取过证件及钟晓莲违规办证的事实，于法无据，与该协议、严建英陈述亦不符，不予采信。《房地产买卖契约》抬头及内容明确，由钟晓莲、王健签具，双方买卖房地产的意思表示真实一致，各自履行了交付购房款、房屋的义务，购房款亦未显低于市场价格，不符合合同无效的要件，应为合法有效。另王健配偶陈亚萍在上市交易审批表中签字，表明其同意案涉房产以出售形式上市交易的事实，同时房屋所有权证、国有土地使用证载明的权利人均为王健，基于物权的公示公信效力，钟晓莲有理由相信王健有权处分登记其名下的房产。关于王健称签字时系空白合同且缺少第3页，对转移房产所有权、土地使用权事宜毫不知情的陈述，无证据支持，对钟晓莲占有使用多年期间未提出异议的行为亦有违常理，不予采信。综上，一审法院认为，钟晓莲与王健之间的房屋买卖关系，有当事人庭审陈述及在案证据予以证实，合法有效，应受法律保护。钟晓莲已按约支付购房价款，王健应履行转移标的物所有权的义务，并协助办理不动产变更登记手续。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故钟晓莲主张将案涉房产的土地使用权变更登记至其名下，于法有据，予以支持。王健的反诉请求，未有证据予以证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王健于判决生效之日起十日内协助钟晓莲，将德清县新市镇药王路1幢501室房产的土地使用权变更登记至钟晓莲名下，因登记产生的税、费等费用由钟晓莲承担；二、驳回王健的反诉请求。一审本诉案件受理费80元，由王健负担；反诉案件受理费80元，由王健负担。限判决生效之日起七日内履行。 二审中，王健向本院提交如下证据：1.劳动手册一份，以证明王健曾在新市镇酿酒总厂工作，解除劳动合同的时间为1999年11月28日。2.案外人虞红霞丈夫的录音一份，以证明虞红霞在50岁左右退休，退休之后才到钟晓莲公司上班，虞红霞现在60岁，故其去钟晓莲公司上班的时间应为2010年左右，而涉案买卖合同签订时间为2001年，可见相关合同是伪造的。虞红霞曾去公安机关作过笔录，但一审法院调取的笔录中缺失了虞红霞的笔录。3.王健妻子与严建英的语音微信聊天记录一份，以证明严建英陈述当时确实有产权证，但何人去领取的其不清楚，但严建英在公安机关所作的笔录中陈述系王健领取，可见王健没有领取产权证；王健办证档案资料中的委托书等部分资料并非由严建英办理。 钟晓莲质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，无法确认被录音人的身份，且录音内容与本案没有关联性。对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，无法确认被录音的人是严建英，且该录音不完整，仅是截取了被录音人的回答内容，没有录音人的提问内容，对其真实性不予认可。该录音不能实现王健的证明目的，反而可以证明当时酿酒厂房改房的相关房产证等证件已经作出并发放的事实。 钟晓莲未向本院提交新的证据。 本院依王健的申请，向德清县公安局调取了虞红霞、蔡伯乐所作的笔录。王健质证认为，对两份笔录的真实性、合法性有异议，关联性没有异议。根据虞红霞丈夫的录音，虞红霞于2019年8月去公安机关作笔录，但调取笔录作出时间为2019年10月11日，而德清县公安局出具不予立案通知书的时间为2019年10月12日，且一审法院调取的公安卷宗不包含该两份笔录，可以确定该两份笔录是事后制作的。虞红霞在办理交易时未收到双方的房屋买卖合同。虞红霞从未多次到王健店铺要求王健签字，虞红霞只找王健签过一次字，地点是在。根据虞红霞的年龄和签字时间，则虞红霞在其36岁已经内退，不符合常理。虞红霞陈述其当时已经为钟晓莲办理了土地证和房产证，实际上当时无法办理土地证，并非因为税收问题。蔡伯乐是当时酿酒厂的人事科科长，其对事实经过应非常清楚，但其陈述不知情，故蔡伯乐的笔录是虚假的。钟晓莲质证认为，对两份笔录的真实性、合法性和关联性没有异议。虞红霞陈述其受钟晓莲委托去找王健签字的过程，能够印证钟晓莲在一、二审中陈述的事实，王健对涉案房屋的出售是明知的，且其本人配合完成了房屋过户手续。根据虞红霞的陈述，《房地产买卖契约》是在钟晓莲委托虞红霞办理房屋过户手续过程中签署的。蔡伯乐与本案房屋买卖无关。 本院经审查，王健提交的证据1，与本案争议不具有关联性，对该证据的效力，本院不予认定。证据2、3，无法确定录音人的身份，且无法实现王健的证明目的，对该两份证据的效力，本院不予认定。关于本院调取的两份笔录，系公安机关依职权作出的笔录，王健对该两份笔录的真实性、合法性提出异议，但未提供证据证明公安机关制作笔录的程序存在不当，故对该两份笔录的真实性、合法性予以认定，虞红霞在笔录中所作的陈述，有其他证据可以印证部分的证据效力，本院予以认定。蔡伯乐陈述其不知情，其所作笔录内容，与本案争议不具有关联性，对蔡伯乐笔录的效力，本院不予认定。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案《转让房产权协议》《房地产买卖契约》《土地使用权转让合同》的效力如何认定；二、王健是否应协助办理涉案房屋土地使用权变更登记至钟晓莲名下。 关于争议焦点一，王健主张《转让房产权协议》《房地产买卖契约》《土地使用权转让合同》三份合同无效，但其一、二审均未阐明其主张合同无效的法律依据。经审查，《转让房产权协议》系由王健父亲王灿明与钟晓莲签订，王灿明收取了钟晓莲支付的购房款27000元。王灿明在公安机关对其进行询问时陈述其与钟晓莲签订协议是将涉案房屋卖与钟晓莲，而非只是给钟晓莲作为居住的凭据，在王健向王灿明询问相关情况时，王灿明也明确告知王健买卖房屋的情况。后王健与钟晓莲签订《房地产买卖契约》，王健自认其在该协议上签名，王健作为民事行为主体，具有民事行为能力，应对其签字行为有相应的认知，应承担其签字行为的结果，王健关于其对协议内容不知情的相关上诉意见，本院不予采纳，故王健与钟晓莲签订《房地产买卖契约》的行为应视为对王灿明与钟晓莲签订《转让房产权协议》买卖涉案房屋的行为进行的追认，该两份合同所涉房屋已办理过户登记至钟晓莲名下，王健及其妻子在过户手续相关材料上签字的行为，虞红霞、严建英在公安机关在询问时所作的陈述，以及钟晓莲在涉案房屋居住多年王健未提出异议等事实，亦可以佐证双方买卖房屋的意思表示。王健上诉主张钟晓莲违法操作，骗取房产过户登记手续，但未提供证据予以证明，对其该主张本院不予支持。因此，《转让房产权协议》《房地产买卖契约》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该两份合同合法有效并无不当。关于《土地使用权转让合同》的效力，王健认可其在该协议上签字，结合《房地产买卖契约》明确约定“房屋移交给乙方（钟晓莲）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，可见双方已经就配合钟晓莲完成涉案房屋土地使用权过户达成合意，惟因该协议关于履行义务的时间等主要合同条款约定不明，也未有合同签订时间，故应认定该合同未成立，而合同成立后才涉及合同效力问题。综上，王健要求确认涉案《转让房产权协议》《房地产买卖契约》《土地使用权转让合同》无效的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。王健与钟晓莲签订的《房地产买卖契约》明确约定“房屋移交给乙方（钟晓莲）时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，现钟晓莲请求王健协助办理涉案房屋土地使用权变更登记至钟晓莲名下，王健应依照合同约定予以协助配合办理变更登记，对王健的相关上诉理由，本院不予采纳。 综上，王健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人王健负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 朱惠明 二〇二〇年五月九日 书记员 沈 燕