上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8839号上诉人(原审原告)：杜林福，男，1946年12月6日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：王强，男，1986年11月19日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：彭建妮，女，1985年1月21日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人杜林福因与被上诉人王强、彭建妮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初15187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜林福上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判王强、彭建妮应支付物品折价款(床)人民币(以下币种均为人民币)1,000元、房屋恢复原状费用1,385元，租赁保证金3,800元作为违约金不予返还。事实和理由：一、根据租赁合同，王强、彭建妮未住满两年就走了是其违约，应承担违约责任，租赁保证金3,800元应作为违约金。二、租赁合同约定只准居住，王强、彭建妮严重改变房屋的用途，属于违约。三、双方口头约定只住五个人，但王强、彭建妮实际增加四个工人，共九个人居住，亦是违约。杜林福一审中提供的证据均未被法庭采纳。四、根据租赁合同的第十条，未经杜林福同意装修或增设附属设施的，可以要求恢复原状，但一审法官仅支持了杜林福主张的恢复原状费用的一半。五、一审法院认定王强实际从事空调修理行业，存放相关物品虽有不妥但仍属合理。但是王强方已经实际改变了房屋用途，造成了安全隐患，且已经损坏了房屋及设施。因家具价格上涨，故要求赔偿床的费用1,000元。被上诉人王强辩称，不同意杜林福的上诉请求，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人彭建妮未发表答辩意见。杜林福向一审法院起诉请求：一、判令王强、彭建妮支付违约金3,800元；二、判令王强、彭建妮支付恢复房屋原状费用1,385元；三、判令王强、彭建妮支付实际使用期间的水、电、煤气、有线电视费等公共事业费；四、判令王强、彭建妮支付房屋内一张床的折价款800元；五、案件受理费由王强、彭建妮承担。一审法院认定事实如下：杜林福为上海市连亮路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人之一，2017年2月21日王强、彭建妮向杜林福承租系争房屋，并由彭建妮与杜林福签订《上海市房屋租赁合同》，约定系争房屋用于居住使用。租赁合同同时约定，1、租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日，租赁期满出租方有权收回该房屋，承租方应当如期返还；2、房屋月租金3,800元，租金三个月一付，第一期租金于2017年2月25日前付清；3、承租方向出租方支付租赁保证金3,800元，出租方应于租赁关系结束且承租方迁空及付清应付费用后当天将保证金全额无息返还承租方，承租方未付清合同约定应承担费用的，出租方可用保证金冲抵该欠款，剩余部分无息返还承租方；4、租赁期限内使用房屋产生的水、电、煤气、电话、有线电视等费用由承租方承担；5、承租方返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经出租方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；6、承租方未征得出租方同意改变房屋用途致房屋损坏的，或承租方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金；7、承租方未经出租方书面同意或者超出出租方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租方可以要求承租方恢复房屋原状。合同签订后，杜林福交付房屋，王强、彭建妮支付了房屋租赁保证金3,800元及第一季度三个月房屋租金。双方2017年5月27日协商一致后，王强、彭建妮搬离系争房屋并将房屋交还杜林福。双方未就合同解除后的费用进行结算。一审审理中，杜林福陈述，王强、彭建妮租赁系争房屋后在房屋内放置了危险品，在系争房屋内安排了9人居住，并将房屋变成修理空调的工厂，杜林福曾向相关职能部门进行反映；房屋交接时，对方将床抢走并踩碎，杜林福向派出所报案，要求对方赔偿折价800元；至2017年5月的所有水电煤及有线电视费可按照700元标准一次性结清。王强、彭建妮陈述，系争房屋用于其一家及亲属居住，没有改变房屋用途，其工作系上门维修空调的师傅，并非自己开办修理厂；实际使用系争房屋期间的水电煤及有线电视费用同意按照700元结算。一审法院认为，民事活动的当事人在履行合同义务的同时可按约定行使合同所赋予的权利。杜林福及王强、彭建妮对签订的房屋租赁合同及以此缔结的租赁关系不持异议，法院对双方间之租赁合同的法律效力予以确认。同时，双方对已协商解除租赁关系、杜林福已收回系争房屋之事实不持异议，法院对此亦予以确认。争议焦点在于王强、彭建妮是否应当承担违约责任及恢复原状之费用。对此法院认为，系争房屋之租赁合同第九条约定，承租方未征得出租方同意改变房屋用途致房屋损坏的，或承租方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金。然租赁合同未对居住人数进行明确约定，杜林福提交之照片亦未能显示实际居住人员情况，故法院对杜林福的该部分说法不予采纳。同时，杜林福诉称王强、彭建妮将系争房屋更改为修理空调的工厂，并曾向相关职能部门进行反映，但未能提供此方面的证据及职能部门的意见结论，同时考虑到承租方实际从事空调修理行业，将相关修理物品存放屋内虽有不妥，但尚属合理，王强、彭建妮使用系争房屋未致房屋损坏的结果产生，故对杜林福的该节主张亦不予采纳。杜林福要求王强、彭建妮支付违约金3,800元的诉请，不符合合同约定，法院不予支持。关于恢复原状之费用，租赁合同第七条约定王强、彭建妮返还系争房屋应当符合正常使用的状态，第十条约定未经杜林福同意或超出其同意范围装修房屋或增设附属设施的，可以要求恢复房屋原状。虽然双方均确认出租系争房屋时未对房屋原状进行确认，但根据王强、彭建妮的自述及租赁房屋的实际需求分析，其存在局部装修或添附设施的情形，且离场时未能全部恢复原状，鉴于此，杜林福要求赔偿恢复原状费用尚属合理，可予支持，恢复原状之费用由法院酌定。关于床的赔偿事宜，双方均确认系杜林福购买用于系争房屋出租，其主张按照购买之价格800元折价赔偿，然考虑到床作为日常用品的折旧情况，王强、彭建妮愿意按照300元的标准折价赔偿尚属合理，法院对王强、彭建妮的意见予以采纳。关于王强、彭建妮使用系争房屋期间的水电煤及有线电视费用，双方均同意按照700元的价格进行结算，法院对此予以确认，王强、彭建妮应向杜林福支付实际使用期间的水电煤及有线电视费用共计700元。另，双方均确认收取王强、彭建妮租赁保证金3,800元且要求在一审中一并予以处理，符合法律规定，在王强、彭建妮履行上述义务后，该押金应由杜林福退还王强、彭建妮。一审法院判决：一、王强、彭建妮应于判决生效之日起十日内支付杜林福实际使用上海市连亮路XXX弄XXX号XXX室房屋期间的水、电、煤气、有线电视费用共计700元；二、王强、彭建妮应于判决生效之日起十日内支付杜林福物品折价款(床)300元；三、王强、彭建妮应于判决生效之日起十日内支付杜林福房屋恢复原状之费用700元；四、杜林福应于王强、彭建妮履行上述第一、二项义务当日返还王强、彭建妮租赁保证金3,800元；五、对杜林福的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杜林福与王强、彭建妮系协商一致解除了租赁合同，杜林福主张王强、彭建妮改变房屋用途且实际居住人数超出约定，但并未就此提供充分证据，一审法院据此驳回其关于违约金的诉请，于法有据。双方在建立租赁关系时未对系争房屋设施设备状况进行确认，杜林福亦未能举证证明其所主张的恢复原状项目确实存在且系王强、彭建妮使用所致，一审法院根据王强、彭建妮的自述，酌情确定恢复原状费用为700元，并无不当，本院予以认同。关于床的折价赔偿，杜林福并未就该床的价值进行举证，一审法院考虑折旧情况，采纳王强、彭建妮愿意赔偿300元的意见，尚属合理，应予维持。至于租赁保证金，则应根据合同约定，由杜林福在王强、彭建妮将相关费用结清后予以返还。综上所述，杜林福的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人杜林福负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一七年十月二十日书 记 员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……