河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1622民初3404号原告：何文静，又名何静，女，1977年1月2日出生，汉族，住西华县。委托诉讼代理人：何超峰，河南旺庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小燕，河南旺庆律师事务所实习律师。被告：王梅花，女，1963年3月25日出生，汉族，住西华县。被告：曹力（王梅花之子），男，1986年7月10日出生，汉族，住西华县。委托诉讼代理人：王梅花，女，1963年3月25日出生，汉族，住西华县。被告：曹纪民（王梅花丈夫），男，1961年6月5日出生，汉族，住西华县。原告何文静与被告王梅花、曹力、曹纪民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，本院于2017年6月7日作出（2017）豫1622民初1585号民事判决。原告何文静不服本判决，上诉至周口市中院。周口市中院作出（2017）豫16民终3254号民事裁定书，裁定撤销西华县法院（2017）豫1622民初1585号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年8月24日重新立案后，依法组成合议庭，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告何文静及其诉讼代理人何超峰、杨小燕，被告王梅花及其作为被告曹力的诉讼代理人与被告曹纪民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何文静向本院提出诉讼请求：请求判决三被告连带返还原告购房款70000元。事实和理由：2016年初，原告与被告家三口人口头约定，在西华县城××大街××段，被告家自建楼房四单元三楼南户住房一套，以170000元的价格卖给原告。原告在2016年3月8日、5月2日分两次给被告家购该套房款70000元。后被告家又把该套房卖给张来富了。原告要求被告家退还购房款未果，提起诉讼。在本案审理过程中原告何文静变更诉讼请求为:1、依法确认原、被告签订的三单元2楼西户、四单元3楼南户房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款345000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由作以下变更：2014年年初，被告方在西华县城××大街××段自建楼房一栋，后原、被告口头约定，由原告购买被告自建房中的四套房屋，具体位置为：2单元二楼东户、3单元二楼东、西户和4单元三楼南户，同时约定该四套房的总价款660000元。原告于2014年下半年起至2016年年末陆续向被告方支付了630000元，被告仅向原告交付了2单元二楼东户和3单元二楼东户两套房，其余两套被被告方私自给了他人，故被告也无法向原告交付房屋，同时原、被告双方签订的合同违反法律的强制性规定，属于合同法52条无效合同。被告王梅花辩称：王梅花卖给原告四套房总房款为660000元，四套房屋按总平方数打包价格，原告实际交给王梅花630000元，尚欠30000元房款未付，王梅花实际交付原告4套房，应判决原告给付王梅花下欠款30000元，并驳回原告的诉讼请求。被告曹力辩称：曹力是替母亲王梅花收了50000元房款，后把此款已转给母亲，曹力与本案无关。被告曹纪民辩称：原告是作为中介卖曹纪民的房的，660000元总房款是原告和王梅花商量的，当时曹纪民不同意。应判决原告给付曹纪民下欠款30000元，并驳回原告诉讼请求。在原审中，原告何文静向本院提交以下证据：收到条二份，证明被告家收到原告购房款70000元，被告没有将房子交付给原告。2、收到条、证明各一份，证明被告2016年1月29日、2016年5月28日收到原告购房款556000元，加上证据1中的收条，共计626000元。3、收到条复印件二份，证明被告王梅花收取了陈卫东45000元，这款应当是原告收取的，被告却收了。4、房屋买卖合同二份，明细清单一份，证明原告购买被告方的房屋的资金来源。三被告对原告提供的证据的质证意见为证据1这二份收条与本案原告起诉的房屋没有任何关系，是被告收到的经原告的手卖给陈卫东的房屋的房款。证据2中2016年5月28日的收条是经原告的手卖给张东林的房子，被告卖给原告的是170000元，原告后来又218000元卖给张东林了，被告净落170000元，多出170000元的给被告没有任何关系，是原告收了。对2016年1月29日的证明没有异议，是被告卖给原告的四套房款。证据3中的条是被告打的，钱是被告应该得的。证据4中合同上的房子也是被告卖给原告的房屋。清单与被告没有关系，被告卖给她房子她给被告的都是现金，没有经银行转账。三被告向本院提交的证据材料有：1、收到条、欠条各一份，证明被告王梅花、曹力给原告出具的收到条上的款就是卖给陈卫东的房屋款。原告是房屋中介，被告经原告的手卖了四套房，和原告已经结算过了，她还欠被告30000元。2、收据一份，证明2016年1月3日之前关于陈卫东购房款的所有收据都作废了。原告对三被告提供证据的质证意见是：证据1中陈卫东的收到条与本案没有关系，欠条是我打的条，对这个条没有异议，从这个条上可以看出原告购买被告的房屋价款是每套165000元，共计660000元。对证据2中的收据无异议，2016年1月3日之前确实收到陈卫东115000元，但是不能证明陈卫东购房款已结清。在本次重审中，原告何文静提交了以下证据：第一组证据：1、四份收据。证明被告实际收到四套房款共计630000元。第二组证据：1、2017年4月18日法庭审理笔录一份。2、西华县法院（2017）豫1622民初1585号民事判决。证明目的：1、被告认可卖给原告四套房屋，收到四套房款共计630000元。其中原被告双方对二单元2楼东户、三单元二楼东户、西户三套房屋的地理位置没有争议。被告认可原告把二单元2楼东户卖给陈卫东、三单元2楼东户卖给邱长江的事实。2、被告不当收取二单元2楼东户陈卫东房款45000元。3、被告把依约定卖给原告的的三单元2楼西户又擅自卖给王楷并签订合同和收取房款190000元。4、被告收到原告转交的一单元2楼西户张秀荣的房款。第三组证据：1、2017年8月3日二审法院庭审笔录一份。证明目的：1、被告明确承认卖给原告四套房屋，分别是一单元二楼西户张秀荣那套、二单元二楼东户陈卫东那套、三单元二楼西户王楷和邱长江共四套。其中原被告双方对二单元2楼东户、三单元二楼东户、西户三套房屋的地理位置没有争议。2、一单元二楼西户是原告替被告王梅花卖的，并自认收取原告转款170000元.原被告是委托代理关系。第四组证据：1、西华县法院（2015）西民初字第1562号民事判决书一份。2、执行和解笔录一份。3、执行和解协议一份。4、收条一份。证明目的：1、被告收到原告转交的一单元2楼西户张秀荣部分房款的事实。2、一单元2楼西户的买卖合同被人民法院依法确认为无效合同，被告没有退还房款，执行中由被告签字同意把一单元2楼西户执行抵偿给申请人张秀荣的事实。证明一单元2楼西户与诉争的四套房屋没有任何关系。第五组证据：被告王梅花与陈卫东签订的房屋买卖合同一份。证明目的：被告把二单元二楼东户卖给原告后，又和陈卫东签订了房屋买卖合同。被告王梅花对第一组证据中的原审卷宗第17页的收条异议为该收条是其收的一单元三楼东户张森林的钱，和这个案件无关，对其他三张收条无异议。对第二组证据中证据1异议为其陈述的意思是其只是收到张秀荣给原告的钱了，其收原告170000元，包含在630000元里面，对证据2本身无异议，对证明目的异议为同答辩意见。对第三组证据中的1异议为其表述的意思是其将房子卖给何文静，何文静又卖给张秀荣。对第四组证据中1、2、3本身无异议，对证明目的均有异议，异议同答辩意见。证据4是曹纪民给原告打的收条，是在2016年1月29日算账的时候划得，意思是将条子作废，这些条子含在504000元了。对第五组证据质证意见为是王梅花和陈卫东签的，但该套房钱除了被告收了陈卫东15000元，原告共收陈卫东115000元，因为王梅花有病急需用钱，王梅花给陈卫东要钱，折抵原告应该给被告的总房款里面，这笔钱也已经算到63万元里面了。被告曹纪民质证意见同被告王梅花质证意见。被告曹力质证意见同答辩意见。被告王梅花、曹纪民在本次重审中向本院提交了以下证据：1、证人闫某证言。证明王梅花已将三单元二楼西户交付原告。2、光碟二张。一张是2015年11月份被告给王楷要钱，原告当时也在场，几人对话的录音，证明目的：被告给王楷要钱时，王楷说原告许他的有房产证、土地证号，原告和王楷签的有合同，王楷放着里。第二张光碟是2016年12月2日算账时的录音。证明四套房款的来历。3、2016年6月19日原告给刘宋宇出具的收到条一张。证明目的：被告把房卖给原告后，原告转让给张秀荣，在张秀荣申请执行阶段原告又把该房屋转卖给刘宋宇。原告何文静对被告王梅花、曹纪民提交的证人证言质证意见为该证言证明房屋被告卖给王凯，王凯又卖给了证人，对该证据无异议。对被告提交的第一张光碟质证意见为第一段录音内容显示原告不在场，声音嘈杂，内容不清，对第二段、第三段的录音显示的是原告和王梅花给王楷要房款的事实。对2016年12月2日算账时的录音质证意见为经过原、被告算总账，四套房屋总价款660000元，被告收到原告630000元的事实。对证据3异议为对真实性无异议，是经王梅花同意把张秀荣居住的该套房屋卖给刘宋宇了。后来经法院执行王梅花让刘宋宇搬到王梅花的一单元二楼东户，该笔60000元原告转交给被告王梅花。关于原、被告提供的证据，对双方无异议的证据予以认定。对双方有异议的证据结合庭审质证情况，本院对其效力分析认定如下：原告何文静在原审及本次重审中提交的原审卷宗第17页的收条因该收条上备注有系收到的与本案无关的楼房的房款，原告未提供证据证实与本案相关联，对其证明效力本院不予确认。对原告提交的其他证据及被告王梅花、曹纪民提交的证据的真实性均予以确认，上述证据的证明目的结合当事人陈述，本院在事实部分综合认定。依据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年，原告通过购买被告王梅花在西华县××新星幼儿园屋后××房屋与被告王梅花认识后，双方于2014年6、7月份口头协商由原告以660000元的房价购买被告王梅花在西华县城××大街××段路西开发的楼房四套。后原告多次给付被告王梅花现金，2016年1月29日，被告王梅花将给原告所出具的收条收回，因收条背面有原告其他内容未能收回的双方用笔划掉后，由被告王梅花给原告出具一张证明条，内容为：“今收何静房款（504000元）伍拾万零肆仟元正”。2016年3月8日，被告王梅花在郑州患病住院期间，其子曹力代收原告50000元房款，由曹力给原告出具收条，曹力后将该款转给被告王梅花用作治疗费用。2016年5月2日，被告王梅花收原告房款20000元，给原告出具了收条。2016年5月26日，因原告未付清房款，被告王梅花急需用钱，向原告从其处购买房屋后所转让的购房人陈卫东两次共收取陈卫东下欠原告的购房款15000元。2016年12月2日，应被告王梅花要求在被告王梅花家中，双方经过算账，由原告给被告王梅花出具欠条一份，内容为：“何静购买王梅花房屋四套，总房款陆拾陆万。已付陆拾叁万（小写630000元），下欠叁万（小写30000元）三天付清。何静（何聪）2016年12月2号”。2017年4月1日，原告持曹力代收的50000元收条及王梅花所收的20000元的收条到西华县法院起诉，以其与被告家三口人口头约定，其以170000元的价格购买被告家在西华县城××大街××段自建楼房四单元三楼南户住房一套，在给付被告70000元后，被告家又把该套房卖给张来富了为由要求三被告连带返还其购房款70000元。在本案审理过程中，因被告出具了原告出具的欠条，原告变更了诉讼请求及事实与理由，以其购买被告四套房屋，被告交付两套，其余两套房屋被告私自卖给他人，主张被告返还购房款345000元。就原、被告双方协议中所出售的四套房屋位置，原告陈述分别为：二单元二楼东户，三单元二楼东户，三单元二楼西户，四单元三楼南户。被告王梅花陈述分别为：一单元二楼西户，二单元二楼东户、三单元二楼东户、三单元二楼西户。原告陈述与被告王梅花陈述有三处一致，原告陈述已交付的房屋有二单元二楼东户，三单元二楼东户。被告王梅花陈述四套房屋均已交付。被告王梅花已实际交付给原告的二单元二楼东户，原告转让给陈卫东。被告王梅花于2016年2月5日收取陈卫东5000元，于2016年5月26日收取陈卫东10000元。被告王梅花已实际交付给原告的三单元二楼东户，原告于2015年4月1日与邱长江签订房产买卖合同一份，以240000元的价格将上述房屋卖给邱长江。2015年5月6日，原告与张秀荣签订房产买卖合同一份。合同中对被告王梅花陈述已交付原告的一单元二层西户的基本信息、成交价格等进行了约定。根据合同约定，何文静将上述房屋卖给张秀荣，收取张秀荣购房款220000元。被告王梅花因原告未付清房款及其他原因，多次与张秀荣、邱长江发生纠纷，张秀荣、邱长江为此及因何文静不能为其办理房屋产权登记手续等，以被告王梅花与原告系合伙建房将二人诉至本院，要求确认其与何文静分别签订的房屋买卖合同无效；要求何文静、王梅花退还购房款及利息，赔偿装修费用。西华县人民法院于2016年元月19日分别作出（2015）西民初字第1563号、（2015）西民初字第1562号民事判决，分别判决何文静与邱长江、张秀荣所签订的房产买卖合同属无效合同。由王梅花、何文静于本判决生效后二十日内返还邱长江、张秀荣购房款，王梅花、何文静互负连带清偿责任。邱长江、张秀荣于上述判决生效后三十日内将所购房屋交还给王梅花、何文静。在判决生效后，张秀荣申请执行，期间原告何文静将张秀荣所购房屋又转让给刘宋宇，收取刘宋宇60000元，西华县法院对何文静进行拘留，2016年9月12日，王梅花与张秀荣达成执行和解协议，内容为：“一、王梅花和何文静把位于西华县城××大街××段路西小区的1（座）一单元二层西户的房屋交付张秀荣。房屋水电名字改成张秀荣，房子的使用权完全归张秀荣。二、诉讼费有王梅花、何文静交付给张秀荣，本案执行费有王梅花、何文静。”王梅花、张秀荣在该协议笔录上签字。何文静、王梅花在（2015）西民初字第1563号、（2015）西民初字第1562号民事案件中均陈述二人系合伙开发，在本案中均否认上述事实。被告王梅花陈述已交付原告的三单元二楼西户，在该房屋建好后有王楷居住，后王楷将该房屋转卖给闫某。原告陈述收取王楷购房款30000元转给了被告王梅花，未给王楷出具收条，王梅花亦未给其出具收条。被告王梅花陈述因原告房款未付清，其向王楷收取房款十万元，并把一配套房出售给王楷，与王楷签订了房屋买卖合同，王楷在房屋买卖合同上给其出具了欠条，但王楷和原告到其家给付的100000元，原告以跑工作急需用钱拿走，未给被告出具相关手续。另查明，原告何文静从事房屋中介工作，在2014年至2016年为被告王梅花介绍客户卖房，并与被告王梅花在西华县××段合伙经营一爱心养老公寓，2016年二人散伙。在原告提交的四张收条中，被告王梅花于2016年5月28日出具的收到条内容为：“今收到何静一单元三楼东户房款伍万贰仟元整（52000元正），何静下欠拾壹万捌仟元正。”原告提交的证据显示一张纸上有被划掉的三个收到条，该张纸背面记有原告的其他来往账。三个收到条分别为：“今收何文静房款（43000元正）肆万叁仟元正，收款人王梅花2015.2.12”、“今收四楼3单元房款壹万元，何静收款人王梅花2015.1.10”、“今收何静房款陆万元正（60000元）收款人王梅花2015年5月7日”。本院认为，针对本案双方之间的纠纷，争议焦点为:双方口头约定的购房协议是否有效。依据我国城市房地产管理法的相关规定，我国实行房地一体主义，即转让房屋所有权的，其房屋占用范围内的土地权也一并转让；且房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，自留地属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告王梅花在集体土地上进行所谓的“房地产开发”及转让行为，违反了法律的禁止性规定，因此，原告何文静与被告王梅花之间的房产买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、双方协议中所出售的四套房屋位置。2014年6月份，原告何文静与被告王梅花口头协商，由原告何文静给付被告王梅花660000元，被告王梅花卖给其在西华县××段自建的楼房四套。就双方协议中所出售的四套房屋位置，原告陈述双方协议中的四套房屋位置为二单元二楼东户，三单元二楼东户，三单元二楼西户，四单元三楼南户。被告王梅花陈述双方协议中的四套房屋位置为一单元二楼西户，二单元二楼东户、三单元二楼东户、三单元二楼东西户。双方对协议中被告王梅花出售有二单元二楼东户，三单元二楼东户且已实际交付的情况双方陈述一致。原告陈述双方协议中有四单元三楼南户，因原告未提交证据证实，不予认定。3、三单元二楼西户是否已实际交付。原告何文静陈述后因王梅花因急着用钱，与其协商把三单元二楼西户给其换成三单元三楼西户，受王梅花委托帮其把三单元二楼西户以190000元的价格出售给王楷，所收王楷的30000元房款直接给了王梅花，在代收王楷30000元时未给王楷出具收条，将此款转给王梅花时，梅花亦未出具收条，王楷把下余的160000元给了王梅花，王梅花与王楷签了房屋买卖合同，打了190000元的条子。被告王梅花陈述原告三次收王楷共计50000元后，王楷入住该房屋，原告和王楷签的合同，向王楷承诺如办不好房产证就不给王楷要钱，2016年年底，因为原告欠其房款未给，王楷也不给原告房款，其给王凯要190000元（包括卖给王凯一个配套房13000元），王楷夫妻和原告一起到其家给其100000元，原告说跑工作急需用钱，原告把上述款拿走，其和王楷签了一个房屋买卖合同。针对三单元二楼西户是否交付的情况，原告与王梅花陈述不一致，根据民事诉讼法第六十四条的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据。被告王梅花因就三单元二楼西户已交付原告的事实虽提交了证人闫某证言，但该证言只证实三单元二楼西户是从王楷处购买的情况，被告王梅花提交的录音证据只能证实其与原告向王楷追要房款的事实，不能证明房屋已交付的事实，故本院对其就三单元二楼西户已交付原告的抗辩意见不予采纳。4、被告王梅花是否将一单元二楼西户实际交付原告何文静。原告在本案中陈述该处房屋是其给被告王梅花介绍卖给张秀荣的，合同是其签订的，但所收房款22万元已给王梅花。原告针对所主张的上述事实提交了西华县法院（2015）西民初字第1562号民事判决书、执行和解笔录、执行和解协议、收条各一份。被告王梅花陈述一单元二楼西户已出售并交付给原告，原告转卖给张秀荣。经查，本院（2015）西民初字1562号民事判决认定何文静于2015年5月6日与张秀荣签订房产买卖合同，将其位于西华县城××大街××段路西小区1（座）一单元二层西户的房屋，以22万元的价格卖给张秀荣。判决何文静与张秀荣所签订的房产买卖合同属无效合同。由王梅花、何文静于本判决生效后二十日内返还张秀荣购房款，王梅花、何文静互负连带清偿责任。张秀荣于上述判决生效后三十日内将所购房屋交还给王梅花、何文静。在判决生效后，张秀荣申请执行，西华县法院对何文静进行拘留，2016年9月12日，王梅花与张秀荣达成执行和解协议，内容为：“一、王梅花和何文静把位于西华县城××大街××段路西小区的1（座）一单元二层西户的房屋交付张秀荣。房屋水电名字改成张秀荣，房子的使用权完全归张秀荣。二、诉讼费有王梅花、何文静交付给张秀荣，本案执行费有王梅花、何文静。”王梅花、张秀荣在该协议笔录上签字。原告就所提交的收条陈述在2016年12月2日算总账时其给被告三张收条，有两张划掉了，就是本次提交的两张收条。被告王梅花、曹纪民均陈述与原告于2016年1月29日第一次算账时，原告把所有的条子拿过去，由二人收回，还有两张原告在背面记的有东西不让收回，双方划掉的条子，共计是504000元，曹纪民给原告出具了504000元的总条。从被告提交的2016年12月2日的录音及双方当事人的陈述及原告提交的第一组证据中的504000元的收条、被告提交的第四组证据中的三个收到条能够认定上述两张划掉的收条含在504000元的收条中。鉴于本案中，（2015）西民初字1562号民事判决认定原告与王梅花二人合伙开发本案所涉楼房，判决何文静与张秀荣所签订的房产买卖合同属无效合同，但本案中二人均否认合伙建房的事实，在案件执行阶段，张秀荣与王梅花和解，不再主张何文静与王梅花返还房款，故本案中原告提交的第四组证据证明目的不能成立，对被告王梅花辩称一单元二楼西户已实际交付的意见应予采纳。5、被告王梅花于2016年5月28日给原告何文静所打的52000元收条与本案是否相关，被告王梅花是否收取陈卫东45000元，该款是否应给付原告何文静。本案中，原告陈述2016年12月2日双方协商四套房66万元，其把本案中提交的四张收条拿去，有一张4000元找不到了，被告算的是其已给付630000元，还欠30000元。被告曹纪民、王梅花均陈述2016年12月2日算账时，包括504000元，包括收到陈卫东的15000元，还有原告和王梅花干养老院投资的钱和原告分红的钱及原告手里的其他条子是630000元，当时是折合一起后算的账，原告提交的52000元不包括在630000元里面，这笔款和房子不碍，这两次算账我们当时都有录音。经查，原告提交的504000元、50000元、20000元的收条，双方意见一致，双方有争议的收条是王梅花于2016年5月28日出具，收到条内容为：“今收到何静一单元三楼东户房款伍万贰仟元整（52000元正），何静下欠拾壹万捌仟元正。”因该张欠条被告辩称与本案无关，收条上显示所收房款是一单元三楼东户的房款，原告未提交证据证明该房款与本案有关联性，故对原告所主张的该款含在已给付被告的630000元内不予认定。原告主张被告收取陈卫东45000元，被告不予认可，原告未提交证据证实。被告陈述收取陈卫东15000元，在2016年12月2日算账时已含在630000元内。因原告陈述已给付被告的630000元是依据被告给其出具的收到条，根据原告提交的收到条能够证实其已给付被告574000元，对下余56000元未提交证据证实，被告提交的录音中显示双方于2016年12月2日算帐时提到被告收取陈卫东的15000元及双方合伙投资经营养老院的费用，故原告诉请被告应偿还被告收取陈卫东的45000元证据不足，不予支持。6、被告曹力是否承担责任。本案中，被告曹力辩称帮母亲王梅花代收原告房款50000元，并将该款转给王梅花用于王梅花治病花费，原告对上述事实予以认可，又未提交证据证实涉案楼房是曹力与王梅花、曹纪民共同建造，故对原告主张的该项诉请不予支持，被告曹力不承担民事责任。7、被告曹纪民是否承担责任。合同作为一种民事法律关系，其不同于其他民事法律关系的重要特点，在于合同关系具有相对性，即合同仅对缔约方产生效力，除合同当事人外，任何其他人不得享有合同上的权利，也不承担合同上的责任。本案中，原告虽是与王梅花口头协商由原告给付王梅花660000元，王梅花卖给其在西华县××段自建的楼房四套，被告曹纪民不予认可。但被告曹纪民与王梅花系夫妻关系，且曹纪民与王梅花共同收取了原告所交房款，参与了双方就房屋买卖款项的算账，根据《最高人民法院〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。故被告曹纪民就协议中未交付的三单元二楼西户所收取原告的房款与被告王梅花应予以退还。综上，原告何文静与被告王梅花于2014年6月份口头协商，由原告何文静给付被告王梅花660000元，被告王梅花卖给其在西华县××段自建的楼房四套，其中一单元二楼西户、二单元二楼东户、三单元二楼东户已实际交付，双方房屋买卖合同虽系无效合同，但原告已将上述房屋转让给他人，现均由他人居住，没有必要返还。就三单元二楼西户被告王梅花未提交有效证据证实该房屋已交付原告，故对收取原告的该房屋房款应予以返还。双方协议并认可四套房屋按总平方数430㎡打包价格共计660000元计算，每平方米1534.88元，已交付房屋（320㎡）价格为491161.60元，原告已交付被告630000元，被告应返还原告房款138838.40元，原告陈述受王梅花委托帮其把三单元二楼西户出售给王楷，所收王楷的30000元房款直接给了王梅花，王梅花对此不予认可，原告未提交证据证实该款已给付王梅花，故应从上述款项中予以扣除，被告王梅花、曹纪民应返还原告房款108838.40元。被告王梅花辩称该房屋所欠房款王楷夫妻和原告一起到其家给其100000元，原告说跑工作急需用钱把上述款拿走，原告对此不予认可，被告如有证据证实可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王梅花、曹纪民于本判决生效之日起十日内连带返还原告何文静房款108838.40元。二、被告曹力不承担责任。三、驳回原告何文静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6476元，由原告何文静负担4433元，由被告王梅花、曹纪民负担2043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  周卫红审判员  王 惠审判员  田绘敏二〇一七年十月十七日书记员  王文磊