江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终844号上诉人（原审被告）：顾飞，男，1980年8月13日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：唐伟华，女，1958年9月8日生，住址同上。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴亚，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仇富强，男，1962年7月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：唐为双，女，1963年11月12日生，汉族，住址同上。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈勇，江苏楼沈律师事务所律师。上诉人顾飞、唐伟华因与被上诉人仇富强、唐为双房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾飞、唐伟华共同的上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审判决上诉人在双方房屋买卖解除协议之外给予房屋差价损失补偿，有违双方当时签订《协议》时的真实意思表示，与事实不符。1.房屋买卖时，涉案房屋的市场价格为100万元，由于上诉人唐伟华与被上诉人唐为双为亲姐妹关系，房屋是以远小于市场价的亲情价成交的。2.签订《协议》时，被上诉人已在涉案房屋居住一年多，对房屋价格变化是清楚的，交房时的市场价（100万元）与签订协议时的鉴定价格（1193900元）相差仅193900元，这部分差价双方签订协议时是明知的。3.解除的原因是被上诉人违约，没有支付余款，即使在上诉人唐伟华患癌症需要治疗费，向被上诉人讨要时，被上诉人仍不支付，导致双方解除协议。4.上诉人对被上诉人的装修费用进行了充分补偿。5.双方对远小于差价款的被上诉人由于解除协议产生的违约费都进行了约定，且约定对2019年10月15日以后的责任概不负责，不应当会遗漏双方明知的“大头”差价款。双方当时签订的解除《协议》，实为一揽子解决协议，包含了对房屋差价款的考虑。二、房屋差价损失数额的认定有误。房屋鉴定价格包含了房屋的装修，在双方达成的协议中，上诉人已补偿了装修费用，一审即使考虑房屋差价，判决也存在重复计算的问题。发生纠纷时被上诉人只支付了50万元，虽然实际发生的装修费用是5万元，但是双方签订协议时上诉人补偿了装修费用22万元。仇富强、唐为双辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。1.涉案房屋买卖时，房屋价格约定是60万元，这是双方毫无争议的事实，并非是上诉人在上诉状中所称的100万元，且60万元已经高出了市场价格。2.在签订协议时，被上诉人并不知道当时的市场价是100万元，也没有任何人告知被上诉人这个市场价格。3.解除的原因是上诉人违约，在双方签订的协议以及另案诉讼中提供的相关录音及录音文字证据可以证明是上诉人单方要求解除合同的，并非被上诉人没有支付尾款；并且上诉人顾飞明确承诺其答应被上诉人所有的条件。4.在此之前，上诉人并没有对房屋差价提及补偿，双方也没有排除房屋差价款的补偿的事项，且在原来的约定中并没有约定就2019年10月15日以后的责任概不负责。鉴定价格中并没有列明房屋的装修的具体价款，一审期间所鉴定的价格只是鉴定时段其房地产的价格，因此也不存在重复计算的问题。综上，上诉人的上诉理由不能成立。仇富强、唐为双向一审法院提出诉讼请求：顾飞、唐伟华赔偿搬家费3000元、电器移机费2000元、汗蒸房物品损失4100元（铁皮柜、汗蒸服、拖鞋）、房屋差价损失593900元、评估费8270元，合计611270元。一审法院认定的事实：2016年4月，唐为双、仇富强向唐伟华、顾飞购买南京市江宁区大里聚福城怡景园25栋1407室房屋，房款60万元，双方未签订书面合同。同年11月唐伟华、仇富强将上述房屋交付唐为双、仇富强。2018年1月8日，顾飞（乙方）与仇富强（甲方）签订《协议》一份。《协议》载明“原因乙方自愿将坐落在南京市江宁区大里聚福城怡景园25栋1407室房屋出卖给甲方…但现乙方反悔不同意出卖该房屋，经协商一致，达成以下合同条款：一、原双方议定上述楼层总价款为人民币大写陆拾万元整：即人民币小写600000.00元。现甲方已给付乙方人民币伍拾万元整购房款：即人民币小写500000.00元，乙方需要返还给甲方。二、乙方承担甲方装修房屋的费用共计人民币贰拾贰万整：即人民币小写220000元，乙方需要给付给甲方。三、原甲方将南京市鼓楼区黑龙江路八巷19号503室房屋租赁给爱尚租房产公司为期两年，但现因乙方不同意卖房，甲方需要搬回其南京市鼓楼区黑龙江路八巷19号503室居住，因此所带来的甲方与爱尚租房产公司的一切违约责任和违约金全部由乙方承担（不包含在返还的购房款和装修款内）。四、甲方现在南京市江宁区大里聚福城怡景园25栋1407室内从事的纳米汗蒸服务因房屋无法继续买卖需要终止，乙方需要给予甲方一定时间处理后续事项，截止时间为甲方搬出南京市江宁区大里聚福城怡景园25栋1407室为止。五、甲方在收到乙方返还的购房款和装修款共计人民币柒拾贰万元整：即人民币小写720000元，乙方全部给付清后（自甲方收到乙方给付全部款项）壹个月内搬出南京市江宁区大里聚福城怡景园25栋1407室。六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方加倍赔偿购房款人民币大写壹佰贰拾万元整：即人民币小写1200000.00元。…”。2018年2月3日，顾飞将72万元（其中包含购房款50万元及装修款22万元）支付给仇富强。另查明，2018年3月26日，顾飞向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令仇富强搬离南京市江宁区大里聚福城怡景园25幢1407室房屋；2.判令仇富强支付违约金120000元；3.判令仇富强支付案涉房屋使用费（标准按照每月1800元，自2018年3月3日起计算至被告实际搬离房屋止）；4.仇富强承担本案的诉讼费用。诉讼中，顾飞于2019年6月26日将剩余应当支付给仇富强的违约金12000元提存至一审法院。2019年6月29日，一审法院作出（2018）苏0115民初5071号民事判决书，判决：一、仇富强于本判决发生法律效力之日起一个月内搬离南京市江宁区大里聚福城怡景园25幢1407室房屋；二、驳回顾飞的其他诉讼请求。该判决生效后，仇富强、唐为双于2019年8月搬离涉案房屋，搬离过程中产生空调移机费900元。又查明，2017年11月7日，案涉房屋取得不动产权证书，登记在顾飞、唐伟华名下，建筑面积66.07平方米。关于唐为双、仇富强主张的房屋差价损失。审理中，唐为双、仇富强申请对上述房屋的市场价值进行鉴定。2019年9月16日，江苏和泰土地房地产评估造价咨询有限公司作出苏和房估字（2019）HTPG0305号房地产估价报告，结论为：上述房屋于2018年1月8日的市场价值为1193900元。对该鉴定结论，原被告双方均无异议。上述事实，有协议、（2018）苏0115民初5071号民事判决书、不动产权证书、中国建设银行个人活期账户交易明细、发票、鉴定报告及当事人陈述等证据证明，一审法院予以确认。一审法院认为：原告仇富强、唐为双与被告顾飞、唐伟华之间形成的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，顾飞、唐伟华违约不履行与仇富强、唐伟双之间的房屋买卖合同，导致房屋买卖合同解除，合同解除后，顾飞、唐伟华应赔偿仇富强、唐为双相应的损失。顾飞、唐伟华辩称系仇富强、唐为双违约导致房屋买卖合同解除，与事实不符，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。顾飞、唐伟华辩称双方已就房屋买卖合同解除及赔偿事宜达成《协议》，仇富强、唐为双无权再行主张赔偿损失，但《协议》并未排除仇富强、唐伟双主张顾飞、唐伟华赔偿装修损失以外的损失，故对该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。仇富强、唐为双主张的因房屋买卖合同解除所产生的空调移机费900元、房屋差价损失593900元，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。仇富强、唐为双主张的因房屋买卖合同解除所产生的搬家费3000元、其余电器移机费1100元及汗蒸房物品损失4100元，均未提交有效证据予以证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告顾飞、唐伟华于判决发生法律效力之日起十日内向原告仇富强、唐为双赔偿电器移机费900元、房屋差价损失593900元，合计594800元；二、驳回原告仇富强、唐为双的其余诉讼请求。本案应收案件受理费9800元，保全费3520元，鉴定费8270元，合计21590元，由原告仇富强、唐为双负担52元，由被告顾飞、唐伟华负担21538元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交南京市公安局江宁分局上坊派出所《接处警工作登记表》一份、南京市江宁区东山街道人民调解委员会《人民调解协议书》一份，拟证明双方当时为产权归属及钥匙交付发生了纠纷，后经过调解双方矛盾化解。调解协议当时明确写了自愿调解，以后再无瓜葛，双方确认无误达成一致，事后无涉，可以看出双方对于房产权利的归属、交付钥匙等各项纠纷达成了一致意见，双方当时谈成的协议就是一揽子协议，不存在房屋差价的问题。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。调解协议书达成的协议只是涉及对前案判决中房屋交接的处理情况，协议书中的“以后再无瓜葛”只是针对前案纠纷中交接房屋相关手续的问题，并没有写明对房屋差价无瓜葛，该调解协议书与本案无关。接处警登记表也是与协议书相同的情况，上面也没有注明以后再无瓜葛，也没有写明房屋差价没有争议的意见。本院对上述证据的真实性予以确认，关于关联性，将结合下文予以综合表述。二审查明，仇富强、顾飞于2019年8月18日达成的《人民调解协议书》中载明：“2019年8.1810时许，仇富强与当事人顾飞因法院判决房产归属交付钥匙发生纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1.双方接受调解；2.仇富强表示我将10把钥匙、6张物业收据、1张水卡、1张电卡、1张燃气卡如数交给顾飞，以后再无瓜葛，对此顾飞表示接受并清点无误；3.双方确认无误，达成一致，事后无涉。”二审期间，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人赔偿房屋差价损失及电器移机费。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，上诉人与被上诉人系亲属关系，因上诉人反悔出卖案涉房屋，双方经协商一致后确认解除房屋买卖合同并于2018年1月8日签订了《协议》，协议内容已经涵盖了返还房款、赔偿装修损失、赔偿被上诉人相关租赁违约损失、被上诉人迁出事宜及违反该解除协议的违约责任等内容，结合该协议的签订目的及双方特殊的身份关系，该协议应当视为是双方基于合同解除事宜所形成的一揽子协议。此后，双方为履行关联生效裁判确认的房屋交付问题再次产生争议，经调解后形成的人民调解协议书中亦载明，仇富强将钥匙等物品如数交给顾飞后，“以后再无瓜葛”、“双方确认无误，达成一致事后无涉”，上述意思表示能够再次印证，双方已就房屋买卖合同解除后的所有事宜达成一致意见。在案涉解除协议已全部履行完毕情况下，被上诉人另行主张房屋差价及电器移机费用等损失违反合同约定，亦违背诚信原则。一审认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人顾飞、唐伟华的成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11794号民事判决；二、驳回仇富强、唐为双的全部诉讼请求。一审案件受理费9800元，保全费3520元，鉴定费8270元，合计21590元，由仇富强、唐为双负担；二审案件受理费9800元，由仇富强、唐为双负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年五月九日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕