昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0114民初1022号原告（反诉被告）：蒋龙贵，男，1977年6月4日生，汉族，云南省武定县人，住云南省楚雄彝族自治州武定县。现住昆明市。委托诉讼代理人：何开进，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张江，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南宝鑫物业服务有限公司（原云南云锰物业服务有限公司），统一社会信用代码：91530121582364292P；住所：昆明市呈贡区春融街779号上海东盟商务大厦A座负一层。法定代表人：王宝艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：田阳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。原告蒋龙贵与被告云南宝鑫物业服务有限公司（以下简称宝鑫物业公司）及被告宝鑫物业公司反诉原告蒋龙贵合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蒋龙贵及其委托诉讼代理人何开进，宝鑫物业公司的委托诉讼代理人农琳、田阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋龙贵向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2015年8月26日所签订的《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》；2、依法判令被告向原告返还投资款216662元；3、被告向原告支付停车场收益194072元；4、被告向原告支付违约金49998.6元。5、本案诉讼费由被告承担。（诉讼标的合计460732.6元）事实和理由：2015年8月26日，原告蒋龙贵与被告云南宝鑫物业服务有限公司（原为云南云锰物业服务有限公司）双方经协商后签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》，该合同约定，被告将其位于昆明市呈贡区春融街779号上海东盟商务大厦地面（包含下沉广场及办公楼周边）、负二层及负三层停车场地委托给原告经营管理，由原告投资对该停车场进行改造，合同期限自2015年10月1日至2023年9月31日止，在合同期限内由被告双方按每月所有停车收费总金额各站50%的方式进行结算。上述合同签订后，原告即按合同约定对上述停车场即上海东盟商务大厦地面（包含下沉广场及办公楼周边）、负二层及负三层停车场地进行投资改造及经营管理。2016年3月10日经原被告双方协商一致后，被告以工作联系函的方式确定：2016年9月30日之前的上述停车年卡，月卡及临时停车收益均归原告所有，2016年9月30日前该停车场所产生的水电费由被告承担，其后被告亦按上述约定向原告分配了2016年3月、4月的停车场收益。2016年7月19日，被告向原告发出《关于终止（上海东盟商务大厦停车场委托管理合同）及相关事宜的告知函》，要求解除上述停车场委托管理合同，并要求原告将上述停车场移交给被告，后续问题由原被告双方另行协商解决。2016年11月8日，双方共同对原告委托管理期间，原告投资改造项目及购置的设施设备进行了清点对账。2016年11月24日，在被告的百般刁难下，原告应被告要求将上述停车场场地及相关设施设备全部移交给了被告。其后原告多次与被告协商投资款项返还、停车收益分配等相关事宜，但被告均不予理会，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼恳请依法支持原告诉讼请求以维护原告的合法权益。被告宝鑫物业公司答辩并向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向原告支付停车场设施、设备改造费56044.6元；2、判令反诉被告向反诉原告支付停车场收益人民币78229.45元；水、电、保洁费88605.40元。3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金400000元；4、本案本诉、反诉全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年8月26日签订了《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》一份，合同约定，反诉原告将位于昆明市呈贡区春融街779号上海东盟商务大厦地面（包含下沉广场及办公楼周边）、负二层及负三层停车场委托给反诉被告经营管理，由反诉被告投资40万元整对停车场设施设备进行改造，合同期内停车场收益按双方各50%进行分配。合同签订后，反诉被告开始对停车场进行改造，但在改造过程中，被告没有按双方合同约定总额投入400000元资金，因投资入不到位，停车场设施设备不能满足正常营业需求，投入停车场的识别系统质量不合格、视频出现问题严重影响客户出入及停车的管理，在反诉原告于2016年11月份接管停车场后，不得不对停车场的识别系统进行重新改造，共花费改造费用56044.60元，且在反诉被告经营停车场期间，未按要求建立停车场账目，隐瞒停车场实际收入情况（应交未交金额156458.90元），未按双方合同约定将收益的50%分配给反诉原告，同时，欠交停车场水费、电费、保洁费88605.40元，严重损害反诉原告的权益。综上，请求人民法院支持反诉原告全部反诉请求。蒋龙贵针对宝鑫物业公司的反诉答辩称，2015年8月26日签订合同后我方按照约定履行了义务，对停车场进行了改造，停车场在双方验收后才进行使用。不存在物业公司主张的违约行为。并且双方经过协商对投资收入的归属及水电费的承担进行了约定。综合本反诉的诉辩意见，本案争议的焦点是本、反诉双方哪一方存在违约行为，相应的违约责任应该如何承担；本反诉双方分别主张的支付停车场投资款、停车场收益、设施设备改造费、水电保洁费因否及如何承担，具体的数额是多少？当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。蒋龙贵提交的上海东盟商务大厦停车委托管理合同、宝鑫物业公司向蒋龙贵发出的通知、上海东盟商务大厦停车场年卡月卡办理明细表、上海东锰停车场专用、联系函、工作联系函、停车场工作联系发文签收表、报告、停车场收费结算请示、关于终止《上海东盟商务停车场委托管理合同》及相关事宜的告知函、接待报警按键三联单、上海东盟商务大厦停车场改造现场设备清单，宝鑫物业公司对上述证据的真实性予以认可，本院予以确认。蒋龙贵提交的移交单，宝鑫物业公司对加盖的公章予以认可，本院对该移交单的真实性予以确认，蒋龙贵提交的智能化系统设备安装协议、工程结算单、收条，宝鑫物业公司均不予认可，但并未提出反驳证据，本院认为，相应的举证责任在宝鑫物业公司一方，故，对该部分证据本院均予以采信。宝鑫物业公司提交的证据，蒋龙贵对委托管理合同真实性予以认可，本院予以确认，对其他证据三性均不予认可，本院认为，宝鑫物业公司提交的场地租赁协议虽无原件予以核对，但经与合同乙方联系核实，确实存在蒋龙贵签订该合同的事实，宝鑫物业公司提交的上海东盟商务大厦停车场临时收费统计表、上海东盟商务大厦停车场2016年1月至10月费用明细表、证明三份、客户明细账、发票三张、原车牌识别停车场系统分析报告、设备清单、照片三张，真实、合法，但并不足以证实其主张的观点，另外其补充提交的地下停车场三名卫生保洁员工资发放清单、上海东盟2016年1月-10月停车场水电费明细表，不能证实三名保洁员具体负责的工作，水电费支付也不能证实是地下停车场的支出，并且结合双方对水电费支出的约定，也不能证实应当由蒋龙贵承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，宝鑫物业公司（原云南云锰物业服务有限公司、甲方）与蒋龙贵（乙方）签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》约定，甲方将上海东盟商务大厦地面（包含下沉广场及办公楼周边）、负二层及负三层停车场地委托给乙方经营管理，由乙方负责投资改造该停车场相应设施设备，停车场改造方案内容，甲乙双方共同认可40万元整，合同期限自2015年10月1日至2023年9月31日止，在合同期限内由双方按每月对所有停车收费总金额平均分配，即双方各占50%，乙方收费标准的调整必须经过甲方签字确认，大宗业务（停车场租赁等）的谈判需经甲方认可，违反合同约定或无故终止合同视为违约，违约金为乙方投入的设施设备的总金额40万元整，乙方投入的设施设备折旧费为每年2万元整，合同结束后无偿归甲方所有，违约金的赔偿按合同实际履行期限及实际折旧期限核算。2016年3月7日，蒋龙贵对宝鑫物业公司发出工作联系函，反应合同不能正常履行、水电费承担及年卡、月卡等收入归属问题。2016年3月10日，宝鑫物业公司对以上的工作联系函进行回复，载明由于免费车辆大，导致亏损，我方同意2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，2016年9月30日之前停车场水电费由我物业公司承担。2016年7月19日，宝鑫物业公司向蒋龙贵发出关于终止《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》及相关事宜告知函，载明乙方在执行合同过程中存在的问题，包括未按照合同约定按月分配停车场收益，支付水、电费，未按照合同约定派驻编制10名工作人员，导致停车场环境卫生不良、地下三层过道停车混乱、办公室住人卫生状况极差；未经授权擅自冒用“上海东盟停车场”、“云南云锰物业服务有限公司”名义与第三方签订《场地租赁协议》，违反合同约定擅自签订协议后又隐瞒事实不告知甲方等，基于上述的违约行为，双方从2016年8月19日起解除《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》。2016年5月16日，蒋龙贵以云南云锰物业服务有限公司的名义与昆明华速经济信息咨询有限公司签订《场地租赁协议》，将停车场车位进行转租。上海东盟商务大厦停车场2016年1月至10月月卡总收入为55500元、年卡总收入为53250元。2016年11月8日，双方就上海东盟商务大厦停车场的现场设备进行清点，对部分设施的数量及单价达成一致，总金额共计136662元。对部分设施的数量达成一致但单价未达成一致，包括安全岛浇筑3座、道阀安装5套、减速带安装30米、车道分割线330米，箭头指示8个、车位划线37米、自制钢立柱9根、地面开孔9个、通道分割线5米、隔离栏杆11米、安全岛拆除2座、电动卷帘门1扇、活动板房1间。本院认为，2016年7月19日，宝鑫物业公司向蒋龙贵发出关于终止《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》及相关事宜告知函，载明双方从2016年8月19日起解除《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”蒋龙贵向本院提起诉讼亦要求解除合同，结合宝鑫物业公司的函件从2016年8月19日起解除，蒋龙贵并未在三个月内提出异议，故，本院认定该合同于2016年11月20日解除。针对哪一方存在违约行为的问题，综合双方提交的证据，宝鑫物业公司2016年3月10日，对蒋龙贵发出的工作联系函进行回复，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，同时合同也有约定，在合同期限内由双方按每月对所有停车收费总金额平均分配，即双方各占50%，但宝鑫物业公司并未按照合同或工作联系函的约定履行，存在违约行为。同时，蒋龙贵一方在未经宝鑫物业公司同意的情况下，与昆明华速经济信息咨询有限公司签订《场地租赁协议》，将停车场转租给案外人，蒋龙贵存在违约行为。因蒋龙贵与宝鑫物业公司双方均存在违约行为，导致合同解除，双方主张的违约金，本院均不予以支持。针对蒋龙贵主张的返还停车场投资款的问题，双方对部分设施的数量及单价达成一致共计136662元的部分，本院予以确认。双方仅就数量达成一致，价格尚未达成一致的部分，包括安全岛浇筑3座、道阀安装5套、减速带安装30米、车道分割线330米，箭头指示8个、车位划线37米、自制钢立柱9根、地面开孔9个、通道分割线5米、隔离栏杆11米、安全岛拆除2座、电动卷帘门、活动板房1间，蒋龙贵向本院提交了智能化系统设备安装协议、工程结算单、收条，宝鑫物业公司对以上证据不予认可，但并未提出反驳证据，故，本院按照上述证据对相应设施的价格进行核算.安全岛浇筑3座、拆除2座，根据智能化系统设备安装协议工程结算单记载的材料人工费计算得得20000元、道阀安装4套10000元；根据施工人员向蒋龙贵出具的收条，立柱安装9根2250元，隔离栏杆9450元，地面开孔1350元，活动板房7084元，卷帘门2600元，通行标示划线11350元，以上共计64084元，加上双方协商一致的136662元，该停车场的投资设备造价为200746元，扣减根据合同约定每年20000元的折旧为180746元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如前所述，合同的解除因双方均存在违约行为所导致，因合同解除造成损失，蒋龙贵也存在过错，故，180746元的设备投资款，由蒋龙贵自行承担90373元，剩余的90373元由宝鑫物业公司负责赔偿。针对蒋龙贵主张的停车场收益194072元，包括2016年1月1日至11月7日的月卡收入59400元、年卡收入81462元、10月商业临时停车21210元、地下三层管理费32000元，宝鑫物业公司认可2016年1月1日至9月的月卡收入55500元、年卡收入53250元，结合宝鑫物业公司2016年3月10日的回函，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，故，月卡收入55500元、年卡收入53250元，共计108750元，由宝鑫物业公司向蒋龙贵支付，蒋龙贵主张的10月份的月卡收入7800元、年卡收入45750元、地下三层管理费32000元、10月商业临时停车收入21210元，并无充分的证据予以证实，本院不予支持。针对宝鑫物业公司主张的停车场设施、设备改造费56044.6元，双方于2016年11月24日签字确认的移交单，记载移交设备设施完好，运行正常，而宝鑫物业公司出具的证据显示，改造费用发生于2017年1月以后，故，宝鑫物业公司并不能证实该笔费用的支出系蒋龙贵的违约行为所致，此项诉请本院不予支持。至于宝鑫物业公司主张的2015年10月至2016年10月的临时停车费，其提交的证据并不足以证实，实际收取的临时停车费数额，同时该公司2016年3月10日向蒋龙贵的回函，承诺2016年9月30日之前的停车年卡、月卡及临时停车收益归蒋贵龙所有，故，该项诉请本院不予支持。至于水、电、保洁费，其提交的水、电费交费清单系单方制作，并未提交具体的交费凭证进行佐证，同时该公司2016年3月10日向蒋龙贵的回函，承诺2016年9月30日之前停车场水电费由物业公司承担，对于保洁费的部分，其提交的三名保洁员不签订劳动合同情况告知书、工资表，显示三名保洁人员于2015年8月11日即受雇于该公司，该公司与蒋龙贵签订的合同却约定，由蒋龙贵负责停车场的保洁工作，两者相互矛盾，并且从上述证据并不能证实该三名保洁人员确实负责停车场的保洁工作，故，该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认2015年8月26日云南宝鑫物业服务有限公司（原云南云锰物业服务有限公司、甲方）与蒋龙贵（乙方）签订《上海东盟商务大厦停车场委托管理合同》于2016年11月20日解除；二、由云南宝鑫物业服务有限公司在本判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场投资款90373元；三、由云南宝鑫物业服务有限公司在本判决生效后十日以内向蒋龙贵支付停车场收益108750元；四、驳回蒋龙贵本诉的其他诉讼请求；五、驳回云南宝鑫物业服务有限公司反诉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8407元，云南宝鑫物业服务有限公司承担3611元，蒋龙贵承担4796元；反诉案件受理费5014元，由云南宝鑫物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  徐春裕人民陪审员  邢建明二〇一七年十月十日书 记 员  刘智楠