山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终567号上诉人（原审被告）：张丽，女，1972年3月3日出生，汉族，居民，住聊城市。委托诉讼代理人：田哲，山东同心达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张西亚，男，1979年1月20日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：高飞，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。原审被告：李健，男，1972年3月5日出生，汉族，居民，住聊城市，系上诉人张丽之夫。上诉人张丽因与被上诉人张西亚、原审被告李健房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张丽及其委托诉讼代理人田哲、被上诉人张西亚的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼，原审被告李健经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁1502民初3866号民事判决，驳回张西亚的起诉；2.本案的一、二审诉讼费全部由张西亚承担。事实和理由：1.原审判决认定双方2018年7月27日达成的口头《房屋租赁合同》无效，属认定事实错误，适用法律不当。本案中，张丽的转租行为，虽然违反了与山东聊城五交化站（以下简称“五交化站”）签订的合同中不可转租的约定，但这并不能必然导致合同无效。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持。”由此可知，如果出租人知道转租行为存在，且未在六个月内提出异议的，视为对转租行为的追认。本案中，在张丽将涉案房屋转租张西亚后，涉案房屋的水、电费等均系张西亚向五交化站交纳，且在租赁到期后，在五交化站将房屋收回时，也是通过与张西亚联系，由张西亚开锁后将房屋进行的返还。因此，五交化站对张丽转租行为是知情的，且在整个租赁期限内未提出确认合同无效或者解除合同的异议。现张丽与五交化站的租赁合同已经履行完毕，而张西亚作为次承租人，在没有任何法定的合同无效事由出现的情况下提出确认合同无效的诉求，不应得到法律支持。2.原审法院判决张丽返还张西亚各项费用82670元属认定事实不清，应予纠正。即便是按照一审法院的认定，张丽与张西亚之间的合同无效，由此所产生的相关损失也不应由张丽一方承担。根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张西亚将涉案房屋再次转租，也是一种经营方式，是为了获取一定的收益。既然是经营，就存在商业凤险，现张西亚转租的目的不能实现，造成其被法院判决返还房租、转让费等费用，产生了一定的损失，这种结果的产生显然不能简单的转嫁于张丽一方。并且，张西亚明知五交化站与张丽签订的合同中有不得转租的约定，仍然与张丽订立了租赁合同并再次向他人转租，其行为亦不能受到法律的保护。而且张西亚也一直自行向五交化站交纳水、电等各项费用，并实际控制着涉案房屋直至合同到期。因此，即使法院认定张丽与张西亚的转租合同无效，但因张西亚其自身也存在一定的过错，其也应当承担相应的责任。一审判决张丽承担所有的房租及转让费等显然是不合理的。综上所述，原审法院判决双方合同无效，并由张丽返还张西亚各项费用82670元不当，请求二审法院依法查明事实，支持张丽的上诉请求。张西亚辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，张丽的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条是调整出租人与承租人之间的关系，即出租人以承租人自行转租要求合同无效的情形而并不适用于本案。本案中，张丽在明知案涉房屋出租人不同意转租的情况下，隐瞒实情将案涉房屋转租给张西亚，张西亚又将房屋转租给了案外人纪胜才，被纪胜才起诉后，张西亚才知道了五交化站与张丽签订的租赁合同中有禁止案涉房屋转租这一约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十四条的规定，张丽转租案涉房屋均需经五交化站同意，而张丽将案涉房屋转租给张西亚时,非但没有经五交化站同意，甚至对张西亚和五交化站均进行了隐瞒，从而导致转租合同无效，因此转租合同无效的系张丽的过错导致，责任也应由张丽承担。综上所述，张丽的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。李健没有提交书面意见。张西亚向一审法院起诉请求：1.判令确认张西亚与张丽之间的房屋租赁合同无效；2.判令张丽、李健偿还张西亚支付的租金、押金等共99000元。一审法院认定事实：2018年5月31日，五交化站（出租方，甲方）与张丽（承租方，乙方）签订租赁合同，甲方将位于聊城市房屋一间，面积约60平方米，租赁给乙方作为商铺使用。租期一年，2018年6月1日至2019年5月31日，每间每月租赁费7100元，一年共计85200元，乙方一次性向甲方交纳全年租金85200元，押金5000元。合同第七条第四项约定：“在乙方有以下行为时：擅自将房屋整体转租、转让或转借；利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时；损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。”张丽承租上述房屋经营水果。后张丽丈夫李健在朋友圈转发信息欲出租案涉房屋，在与张西亚协商后，张丽、李健将上述房屋转让给张西亚，双方未签订书面租赁合同。2018年10月16日，张西亚与纪胜才口头达成房屋租赁协议，张西亚将其租赁的案涉房屋租赁给纪胜才，纪胜才当日向张西亚交付81982元。纪胜才于2018年11月上旬装修完毕。在办理营业执照时需要房屋租赁合同，张西亚与纪胜才协商未果。2019年1月18日纪胜以张西亚、张倩倩为被告诉至聊城市东昌府区人民法院，聊城市东昌府区人民法院经审理后认为张西亚未经五交化站同意就将案涉房屋转租给纪胜才，该房屋转让合同无效，于2019年3月22日依法作出（2019）鲁1502民初764号民事判决，判决：“一、原告纪胜才与被告张西亚于2018年10月16日达成的口头《房屋租赁合同》无效；二、被告张西亚于本判决生效之日起十日内返还给原告纪胜才房租49700元、转让费25000元、押金3000元、空调折价6000元、水果架子折价200元等共计83900元；三、原告纪胜才于本判决生效之日起十日内将位于聊城市返还给被告张西亚;四、被告张倩倩对上述第二项承担连带责任；五、驳回原告纪胜才的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。张西亚称2018年7月27日在朋友圈发现李健发送的租房信息，便与李健联系，同日转给张丽定金5000元，双方没有签订书面合同。后在8月8日、9日分别向张丽支付50000元和44000元，其中包括转让费30000元及租金69000元，张西亚称30000元转让费不包括任何物品。张丽、李健对张西亚主张的转让费30000元不包括任何物品异议称，该30000元转让费包括改造门的费用5000元，监控1500元，纯木地板14200元，装修房顶5000元，吊灯2500元，门外地板500元，隔断1500元。张西亚对张丽、李健的主张不予认可，张丽、李健对其主张没有提交证据。双方均认可案涉房产租赁期限自2018年8月7日至2019年5月31日。一审法院认为，五交化站与张丽签订的《租赁合同》第七条第四项明确约定承租方不得擅自转让、转租。张丽将房屋转让给张西亚，并没有经过五交化站的同意，张丽与张西亚之间的口头房屋转让合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张丽收取张西亚的房租69000元、转让费30000元，应予返还。本案双方均认可租赁期限自2018年8月7日至2018年5月31日，张西亚于2018年10月16日将案涉房产转租他人，应自行承担该期间的房屋使用费，计款16330元（7100元÷30天×69天）。该费用应从张丽、李健返还的款项总额中扣除。因张丽、李健系夫妻关系，李健发布租房信息，张丽商谈租房事宜并达成口头协议，李健应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。张丽、李健主张张西亚交付的转让费30000元包含装修、监控、地板等费用，张西亚不予认可。张丽、李健对其主张没有提交证据，对该项主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、张西亚与张丽于2018年7月27日达成的口头《房屋租赁合同》无效；二、张丽于判决生效之日起十日内返还给张西亚房屋使用费52670元、转让费30000元，共计82670元；三、李健对上述第一、二项承担连带责任；四、驳回张西亚的其他诉讼请求。案件受理费1188元，张西亚负担196元，张丽负担992元。二审中，张丽提交在聊城市东昌府区市场监督管理局柳园市场监管所调取的显示日期为2018年5月31日的租赁合同及个体户注销情况各一份，并主张该租赁合同的出租方是五交化站，承租方为张西亚，而实际上该租赁合同系张西亚为了办理营业执照，私刻五交化站公章伪造形成的，合同内容与五交化站和张丽签订的租赁合同内容，除承租人外其他完全一致，该份证据可以充分证明张西亚对涉案房屋不允许转租是早就明确知道的，由此可见张西亚在一审起诉时所诉“后在纪胜才因房屋租赁合同纠纷起诉原告的过程中，原告得知张丽和五交化站签订的租赁合同中约定张丽不得擅自转租”的陈述是不真实的，进而说明张西亚在其明知涉案房屋不得转租的情况下租赁并对外出租存在过错。即便对张西亚私刻公章的行为不予追究，根据法律规定其应承担相应的责任，即一审判决张丽返还所有的费用是错误的，应予纠正。提交对涉案房屋进行装饰装修的效果图及报价单照片各一张以及向施工人唐玉才转账支付装修费用的银行流水一份，拟证明在张西亚租赁涉案房屋时，张丽对涉案房屋进行了装修，支出了相关的花费，张西亚实际使用了涉案房屋，且同意张丽不再将装修物品拆除留有自己继续适用，因此装修费用应由双方分担。张西亚经质证认为，该份租赁合同系其在承租房屋后需办理营业执照从张丽手中获得的，后来因为和纪胜才纠纷时才知道公章不是五交化站的，注销情况属实。在订立口头协议时，双方并未考虑装修的附加价值，装修没用的地方张西亚还需要重新支付费用进行改造。李健同意张丽的主张。本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案房屋租赁合同的效力问题；二是一审法院判决张丽向张西亚返还租金及转让费82670元是否正确。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，山东聊城五交化站与张丽签订的《租赁合同》明确约定承租方不得擅自转让、转租，张丽未经五交化站同意即将涉案房屋转租，且其转租行为亦未经五交化站追认，因此一审法院认定张丽与张西亚之间关于涉案房屋的房屋租赁合同无效并无不当。关于张丽是否应向张西亚返还租金及转让费82670元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述认定，张丽与张西亚之间的协议无效，张丽提交的证据无法证明张西亚对此负有过错，所以张丽因转租而取得的财产，应返还给张西亚。关于应当返还的数额，张丽主张30000元转让费包含了其前期对涉案房屋进行装修投入而许可张西亚继续使用装修设施的费用，但张丽提供的证据虽可以证明其对涉案房屋进行了装修，但无法证明在与张西亚达成租赁协议时，就转让费包含装修设施使用费用进行了约定，且张西亚对此予以否认，因此，张丽的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2376元，由上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审判长 关 淼审判员 任家红审判员 杨 轲二〇二〇年五月二十日法官助理何德芳书记员郎亚楠