湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民初2034号原告：湖南千江投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。法定代表人：王春洁，总经理。委托诉讼代理人：李东海，湖南湘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。被告：湖南司法警官职业学院，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大二路1069号。法定代表人:李梓楠，院长。委托诉讼代理人：左华衡，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷斌，上海建纬（长沙）律师事务所律师。原告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）诉被告湖南司法警官职业学院（以下简称司法警官学院）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月6日、2020年1月7日、2020年5月7日三次公开开庭进行了审理。原告千江公司委托诉讼代理人李东海、王雨生，被告司法警官学院委托诉讼代理人左华衡、雷斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千江公司向本院提出诉讼请求：1、司法警官学院向千江公司返还土地交易溢价款47588.377元；2、司法警官学院按人民银行同期贷款利率向千江公司赔偿土地交易溢价款47588.377元自2014年1月1日起至实际偿清之日止的资金占用损失，暂计算至2019年5月13日为13251988元；3、司法警官学院承担本案全部诉讼费。后，千江公司变更诉讼请求为：1、司法警官学院赔偿千江公司团购房开发成本损失及其它损失共计4800万元；2、请求判令司法警官学院支付以4800万元为基数，自2014年1月1日起至实际清偿之日止，按人民银行同期贷款利率向千江公司支付资金占用损失；3、判令司法警官学院承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2011年9月5日、2012年12月15日千江公司与司法警官学院签订了《关于千江·锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》（以下简称《摘牌协议》）和《千江·锦园小区项目团购协议》（以下简称《团购协议》），协议约定在长沙市芙蓉区自有使用权的国有划拨地地块上开发建设千江·锦园小区；2、涉案项目委托千江公司开发建设，由千江公司向司法警官学院提供团购房。一期土地挂牌交易后，根据交易价格超出原有划拨用地成本费用外的溢价部分，在国家财政返还时，司法警官学院将通过水电增容、道路、绿化等建设项目和现金返还的方式支付给千江公司，半年内达到50%，一年内全部结清；在司法警官学院履行承诺的情况下千江公司提供给司法警官学院总面积31000平米的住宅243套作为司法警官学院单位教职工团购房，单价2980元／㎡；3、千江公司于2011年12月开始千江·锦园小区建设，但司法警官学院一直不能履行土地摘牌协议将约定的土地溢价款支付给千江公司，给千江公司造成了巨额财产损失，现司法警官学院团购房已由长沙市中级人民法院强制备案登记。综上，为维护千江公司合法权益，特向贵院提出诉求，望贵院依法判如诉请。被告司法警官学院辩称，1、千江公司藉以向司法警官学院主张赔偿的《摘牌协议》，因违反竞买土地使用权的公平、公正原则，违反土地出让金收支管理中的不得变相减少土地出让金禁止性规定，损害了国家利益，应当认定为无效协议，对当事人自始不具有法律约束力。千江公司主张的赔偿没有合同依据；2、千江公司与司法警官学院认识到《摘牌协议》约定返还土地出让金无效，双方已终止《摘牌协议》的履行；但鉴于项目已启动，双方改变合意另行订立《团购协议》重新确定了权利和义务，提高了销售单价以弥补千江公司不能获得土地出让金返还款所造成的损失。千江公司再次以此为由主张赔偿没有事实依据；3、千江公司并未提供有效证据证明其所遭受的损失是司法警官学院造成的。千江公司拿地、开发、销售是其独立自主的商业经营活动，现有证据也不足以证明千江公司遭受了损失,更证明不了是司法警官学院造成了其损失。实际上案涉的千江锦园项目预估总收入22507.29万元，预估总成本为19575.11万元，不存在项目损失情况。千江公司主张赔偿的损失并不存在。综上，千江公司要求司法警官学院赔偿其损失，没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回千江公司全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人组织了证据交换和质证。本院认为，双方提交的证据形式与来源合法，内容真实，与本案事实存在关联，予以认定。根据以上定案证据，本院确认如下事实：2011年9月5日，千江公司与司法警官学院签订《关于千江·锦园项目土地摘牌工作若干问题的协议》（以下简称《摘牌协议》）。协议第一条约定：由千江公司自主开发千江·锦园小区项目，司法警官学院不承担项目资金的筹集义务，同时放弃拥有项目最终决定权和项目收益权的权利。第二条约定：司法警官学院负责将购房户的购房款5200万元于2011年9月13日前交付千江公司。第三条约定：司法警官学院派出法人代表和相关人员，同时授权千江派出相关人员共同参加在长沙国土交易中心操作进行的该宗土地交易。授权千江公司在报价400万/亩内全权出价、报价、竞地。400万/亩以上报价由千江公司自行决定。第五条约定：一期土地挂牌交易后，根据交易价格超出原有划拨用地成本费用外的溢价部分，在国家财政返还时，司法警官学院配合千江公司将一期土地交易的溢价部分，通过水电增容、道路、绿化等建设项目和现金返还的方式支付给千江公司，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损。二期土地交易后的溢价部分，双方通过学院建设按比例2:8使用，原则是弥补一期亏损，确保学院行政有适当收入用于化债和建设；公司整个项目有合理利润。第六条约定：土地交易后财政资金返回比例和资金项目立项及相关政府程序由学院负全责，公司配合，力争半年，不超过一年在项目建设主体完工前到位。同时，千江公司承诺在司法警官学院履行承诺、对于项目大力支持的情况下，继续按2500元/㎡的价格提供给司法警官学院总面积31000平方米的住房243套（以交款名单为准）。司法警官学院在不能全部履行承诺或成交土地价格在225万/亩以上时，千江公司保留在2500元/平方米价格上提价的权利。2011年9月11日，千江公司与长沙市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以6124万元受让16448平方米（约24.672亩）土地使用权，价格约为248.2万元/亩。2012年12月15日，千江公司（乙方）与司法警官学院（甲方）签订《千江·锦园小区项目团购协议》（以下简称《团购协议》），协议第一条约定：甲方作为土地处置方，为解决遗留问题，同时又受学院和省司法厅机关243户购房户委托，根据2011年9月5日甲、乙双方签订的《关于千江·锦园项目土地摘牌工作若干问题的协议》，本着诚信守法、互利互惠的原则和目前千江·锦园小区项目建设的实际情况，就团购事宜进行了协商，签订此协议。该协议还就甲方、乙方的义务作出了其他约定。其中，乙方保证按照《摘牌协议》约定的数量、面积向司法警官学院提供房源，供司法警官学院购房户购买，销售价格为2980元/平方米。2012年、2013年，司法警官学院分两次收到土地出让财政返还款6100万元。双方当事人均未对具体时间提供证据。2015年3月26日，司法警官学院以千江公司拒绝办理商品房预售登记为由起诉至法院，要求千江公司办理商品房预售登记并交付房屋和车位。2017年1月9日，经本院组织调解，双方签订《调解协议》，该协议约定“双方由审计确定成本价后，计算亏损金额。在通过其他措施不能减亏的前提下，由司法警官学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损”。本院于2019年1月19日作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，对该《调解协议》予以确认。在该案中，时任千江公司经理的胡滨在回答团购价为什么从2500元/平增加到2980元/平的问题时称“根据前任法人的说法，增加480元一平方是由于当时的土地成本过高，从预计的100多万（元）到280多万（元），还一个原因是溢价部分没有返还，我们认为溢价部分要大于3800万（元）。别的原因我现在不清楚”。胡滨后又陈述这并不代表公司意见，仅是其个人看法。双方当事人对于《团购协议》和《调解协议》是否已经包含了土地溢价款的处理存在争议。千江公司认为，在该案中并没有对溢价款进行处理，其一，胡滨对此事不是很了解，仅仅谈了个人看法，其二，提高团购价的原因是因为土地挂牌成本高于225万/亩，其三，协议中也未提到溢价款。司法警官学院则认为，摘牌协议第六条第二款“司法警官学院在不能全部履行承诺或成交土地价格在225万/亩以上时，千江公司保留在2500元/平方米价格上提价的权利”，用的词语是或，土地成本约定224万元/亩，后成交价为248万元/亩，相差约500万元，土地挂牌略有提高价格，通过单价提高足以弥补。对此，本院认为，胡滨虽然在当时系千江公司的经理并担任千江公司的委托诉讼代理人，但其明确陈述其看法仅代表个人意见，且《团购协议》和《调解协议》的内容均未明确涉及土地溢价款的处理，故本院认定《团购协议》和《调解协议》并未包含本案诉争土地溢价款的处理。双方当事人还对用地成本费用和建设项目费用的认定存在争议。司法警官学院主张财政返6100万元应扣除购置成本44398689元（其中各种税费4966563元、征地拆迁安置补偿费26482500元、集资款利息2164952元、征地处置代办服务费1500000元、三通一平费用9284674元）、土地处置成本6522060元、其他费用（挡土墙）4787275元、“插花地”挡土墙985866.94元。千江公司认可购置成本中的各种税费4966563元，征地拆迁安置补偿费26482500元中认可16482500元的发生，且主张征地拆迁安置补偿费是包干费用，其他费用都不应再计入用地成本费用。而且，集资款利息应由司法警官学院自身承担。三通一平费用和其他费用4787275元、“插花地”挡土墙985866.94元并非发生在一期土地，而是发生在二期土地，不应扣减。征地、处置代办服务费仅有100万元的付款凭证，且凭证上未体现费用性质，不应扣减。对此，本院认为，各种税费4966563元、征地拆迁安置补偿费26482500元、土地处置成本6522060元均有支付凭证，且是开发涉案土地必须支出的，故对上述三项费用予以认定。但是，因根据《摘牌协议》第五条中对一期土地和二期土地的溢价部分分别作出不同约定，而本案仅涉及第一期土地，综合考虑合同使用语句、合同目的，扣减的用地成本费用和建设项目费用仅限于发生在本案一期土地的费用。因各种税费4966563元和征地拆迁安置补偿费26482500元是包括了二期土地在内，故按照面积核算后，本案一期土地对应的各种税费和征地拆迁安置补偿费总和为21972483.27元（4966563元÷35.31亩×24.67亩+26482500元÷35.31亩×24.67亩）。集资款不属于用地成本，故本院不予认定。三通一平费用和其他费用（挡土墙）4787275元、“插花地”挡土墙985866.94元，因司法警官学院未提供证据发生在本案一期土地上，故不予认定。征地处置代办服务费1500000元，司法警官学院仅提供了1000000元支付凭证，且凭证上未载明费用性质，千江公司与司法警官学院之间又存在频繁的资金往来，千江公司亦不予认可，故本院不予认定。土地处置成本6522060元的组成系营业税、土地增值税等税费，属于必须发生的费用，故本院予以认定。综上，扣减的用地成本费用和建设项目费用总和为28494543.27元（各种税费和征地拆迁安置补偿费总和为21972483.27元+土地处置成本6522060元）。本院认为：第一，千江公司与司法警官学院签订的《摘牌协议》《团购协议》《调解协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。司法警官学院辩称《摘牌协议》违反了竞买土地使用权的公平、公正原则，违反土地出让金收支管理中的不得变相减少土地出让金禁止性规定，损害了国家利益，应认定为无效协议。对此，本院认为，根据查明的事实，司法警官学院并非土地出让方，其无权决定减少土地出让金的数额，故本案不存在违法变相减少土地出让金的事实。而且，司法警官学院系根据财政政策获得土地出让金溢价部分的返还，司法警官学院自愿将该溢价部分返还给千江公司系其对自有财产的处分。因此，司法警官学院主张《摘牌协议》无效事实与法律依据均不足，本院不予支持。本案中，司法警官学院已经获得土地溢价款6100万元，其未依约履行《摘牌协议》中的返还土地溢价款义务，构成违约，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，千江公司以司法警官学院未依约履行《摘牌协议》中的返还土地溢价款的义务为由主张司法警官学院赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。第二，关于损失数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。司法警官学院未依约履行《摘牌协议》中的返还土地溢价款的义务，给千江公司造成的损失仅仅是应返还的土地溢价款32505456.73元及相应的资金占用损失。故对于千江公司主张的损失4800万元，在32505456.73元范围内予以支持，超过部分予以驳回。对于资金占用损失，本院综合考虑司法警官学院的违约行为、违约时长、中国人民银行同期贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率等因素，结合千江公司未积极和及时主张自身权利的事实，酌情判定司法警官学院从2014年12月30日起至2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告湖南司法警官职业学院于本判决生效之日起10日内向原告湖南千江投资有限公司支付32505456.73元，并从2014年12月30日起至2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金占用损失；二、驳回原告湖南千江投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费346002元，由被告湖南司法警官职业学院负担204327元，原告湖南千江投资有限公司负担141675元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  邓 安审 判 员  孟庚秋人民陪审员  曹群湘二〇二〇年五月十二日法官助理杨威书记员黄香连