云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初825号原告包继华，女，1966年12月3日生，汉族，云南省大理市人，无业，住云南省大理市，委托代理人程兴荣，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。被告杨同花，女，1973年4月9日生，云南省洱源县人，住云南省大理市，委托代理人：闻思阳，昆明市民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告包继华诉被告杨同花确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告包继华及其委托代理人程兴荣，被告杨同花及其委托代理人闻思阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告包继华提出如下诉讼请求：一、请求依法判决确认原告与被告之间签订的《云南省已购公房交易合同》无效；二、请求判决被告将位于大理市下关镇万花路啤酒厂宿舍区6幢2单元3楼2号的房产过户还给原告；三、依法由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，原告向被告借款200000元。2016年原告因资金周转需要，再次向被告借款50000元，为了保证原告能够如期偿还借款，被告要求原告将位于大理市下关镇万花路啤酒厂宿舍区6幢2单元3楼2号的房产过户给被告作为担保，约定原告还清借款后，将房屋过户回原告。为了办理过户登记，2016年4月1日，双方达成房屋买卖协议，2016年4月5日，双方对上述房屋进行了过户登记。完成过户登记后，2016年4月20日，被告向原告交付了26500元（预扣除利息23500元）。期间，原告按照月息3分的利率向被告支付利息，2017年1月3日，原告还清借款本息，被告向原告出具两份说明，载明原告与被告之间借款债务已结清，同时被告承诺四月份将原告的房产过户回给原告。但原告多次催促被告办理过户手续，被告至今未将房屋过户给原告。事实上，原告与被告之间并没有真实的买卖房屋的意思表示，双方之间签订的《云南省已购公房交易合同》约定的交易价格远远低于市场价格，成交价格与借款金额完全吻合，签订时间与借款时间基本一致。双方之间签订《云南省已购公房交易合同》，目的在于以买卖的形式掩盖借贷的目的，违反了担保物权法定以及禁止流质的强制性规定，属于无效合同。被告杨同花辩称：原告包继华与大理竟成投资公司有债务关系得不到如期还款，因此找到被告表示想将原告名下的房屋出售用来还债，愿意将其位于大理市下关镇万花路6幢2单元3楼2号房屋低价出售给被告，并初步达成了房屋买卖意向，双方约定由被告在2015年10月21日支付给原告部分购房款人民币110000元，原告包继华用来归还大理竟成投资公司的债务，拿回抵押在大理竟成投资公司的房产证。因为被告只支付了一部分购房款，所以双方无法办理房屋过户手续，但为了能够保证被告购房的合法权益，双方于当日共同到大理玉洱公证处办理了公证（被告在支付了部分购房款后，原告将房屋的出售处置权委托给被告，双方此时就已经形成了房屋买卖关系，被告已经合法拥有了将此房屋出售给本人或第三人的权利）。在被告陆续支付完剩余房款后（2015年11月5日银行转款人民币93750元，2016年2月24日银行转款人民币49900元），原告包继华在2016年4月1日向被告出具了250000元的购房款收条。双方于2016年4月5日到大理市房地产交易中心办理了所售房屋的过户手续。同时双方还在合同中明确约定于2017年4月1日前将腾空的房屋移交给乙方被告。2016年12月份，原告包继华再次找到被告，表示想要将涉案房屋购买回去，被告同意包继华加价购回此房屋，原告于2017年1月3日向被告支付了部分购房尾款260000多元，双方约定在原告包继华付清剩余购房尾款后被告将该房屋过户回给包继华，但由于包继华坚持先办理房屋买卖的过户手续再付清剩余尾款，被告则坚持先支付剩余尾款再办理过户手续，双方因无法达成一致，导致第二次房屋买卖没有完成过户手续。原告包继华向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、借条、收条各二份，以证明原告于2015年10月21日、2016年4月1日分别向被告借款人民币200000元、50000元；3、银行卡明细三份，以证明2015年10月21日、11月5日被告两次通过银行转账，向原告交付第一次借款；2016年4月20日，被告再次通过银行转账向原告提供第二次借款；4、《云南省已购公房交易合同》一份，以证明原被告约定的房屋成交价为250000元，与借款金额基本一致；实际办理过户的时间与借款时间基本一致；5、自动柜员机客户通知书一份，以证明2016年12月23日，原告通过自动柜员机向被告支付利息18500元；6、工商银行个人业务凭证一份，以证明2017年1月3日，原告还清欠款本金250000元并支付2016年11月20日至2017年1月3日的利息11250元。7、被告出具的说明二份，以证明原告与被告之间的借款债务已结清；被告承诺于2017年4月将原告房产过户回给原告；双方之间并没有买卖房产的意思表示，签订购房合同实际上是为了借款提供担保。被告杨同花向本院提交了如下证据材料：1、身份证复印件一份，以证明被告的身份情况；2、公证书一份，以证明原告于2015年10月21日委托被告办理涉案房屋出售事项；3、银行卡明细三份，以证明被告于2015年10月21日向原告支付购房款110000元，于2015年11月5日支付包继华购房款93750元，于2016年2月24日支付被告剩余购房款49900元；4、收条一份，以证明原告在2016年4月1日向被告出具250000元的购房款收条。5、《云南省已购公房交易合同》一份，以证明原、被告双方于2016年4月5日到大理市房地产交易中心办理了涉案房屋的过户手续。6、房屋所有权证，以证明被告于2016年4月8日取得涉案房屋所有权证；7、银行卡明细单一份，以证明2016年4月20日原告向被告借款26500元；8、银行卡明细单一份，以证明2017年1月3日原告向被告支付部分购房款261250元。9、公证书、证人证言、光盘各一份，以证明2017年5月2日，因原告坚持先办理过户手续，然后再结清剩余房款，被告则坚持先支付剩余房款再办理过户手续，双方因无法达成一致，导致第二次房屋买卖没有完成。经质证，被告对原告提交的证据1予以认可；对证据2认为系原告自行书写且不能提交相应银行流水予以印证，不予认可；对证据3的真实性与合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该款项是支付给原告的购房款而非借款；对证据4的真实性合法性予以认可，但对其关联性不予认可；对证据5的真实性及合法性予以认可，但对其证明方向不予认可，认为该款项属于归还被告在2016年4月20日的借款。对证据6的真实性合法性予以认可，但对其关联性不予认可，认为该款是包继华支付给被告的第二次购房款而非归还借款；对证据7中第一份说明的真实性及合法性予以认可，但对其关联性不予认可，认为是归还2016年4月20日借款的说明，对第二份说明予以认可，但认为由于原告没有支付剩余房款，导致购房交易没有完成。本院认为，原告提交的上述证据中，证据2与被告向原告出具的说明等证据相互印证，本院予以确认。其余证据均客观真实，可以作为定案的依据。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性及合法性无异议，但对证明方向有异议；对证据3当中2015年10月21日及11月5日发生的款项的真实性予以认可，但认为上述两笔款项是借款而非购房款，对2016年2月24日的49900元因是被告单方取款，对其不予认可。对证据4的真实性合法性无异议，但不认可其证明方向。对证据5的三性无异议。对证据6的三性无异议，但对其证明方向有异议。对证据7的真实性及合法性无异议，但对其证明方向有异议。对证据8的真实性合法性无异议，但对其证明方向不予认可。对证据9的真实性予以认可，但认为其不符合证人证言的形式要件。本院认为，被告提交的上述证据中，证据3中2016年2月24日所发生的49900元，因无明确的收款人，本院不予确认。对其余证据的真实性本院予以确认。根据上述举证、质证和认证及双方当事人在庭审中的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2015年10月21日，原告向被告借款200000元，并向被告出具借条及收条各一份，约定借款期限为12个月；2016年4月1日，原告再次向被告借款50000元，同时向被告出具借条及收条各一份，约定借款限期为1年。被告于2015年10月21日通过银行转账支付原告110000元，2015年11月5日支付93750元。2016年4月20日被告再次向原告支付借款26500元。作为上述借款的担保，2016年4月5日原、被告双方签订《云南省已购公房交易合同》，约定将原告所有的位于大理市下关镇万花路啤酒厂宿舍6幢2单元3层2号建筑面积为96.4㎡的房屋以250000元的价格出售给被告，被告于2016年4月5日前支付上述房款，原告于2017年4月1日前，将腾空的房屋并房屋内部设施一同移交给被告。同时约定：原告未按上述约定的时限移交房屋及其内部设施给被告，视为违约。按上述约定的最后交房时限的次日起至实际交付之日止10日内，由原告按每天200元向被告支付违约金；超过上述天数，原告按被告累计已付款金额300%向被告支付违约金。2016年4月8日，被告取得上述涉案房屋的房屋所有权证。2017年1月3日，原告向被告归还借款及利息261250元。2017年1月5日，被告将原告出具的借条及收条返还原告并在上述借条及收条背面书写二份说明，载明原被告之间的借款债务已结清，涉案房屋2017年4月份过户回给原告。2017年5月2日，因原告要求将涉案房屋产权变更至其名下，双方到大理市房地产交易中心办理变更登记未果。原告遂以原、被告之间存在债权债务关系并已清结，原、被告之间并不存在真实房屋买卖意思表示，实质为借款担保为由诉来本院。本院认为：真实意思表示是合同成立的充分必要条件之一。本案中，原、被告双方就涉案房屋于2016年4月5日订立合同并进行交易，并于2016年4月8日完成变更登记，此后又于2017年5月2日到大理市房地产交易中心再次办理变更登记，且双方在合同约定的交房期限到期后未及时交接房屋。从合同内容看，涉案房屋的交易价格明显低于市场价格，双方对违约金的约定不对等。被告先支付款项给原告，后订立合同明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。因此，双方的以上行为存在有悖房屋买卖关系基本权利义务的不合常理之处。被告在原告书写的借条后向原告出具的说明两份，能证明双方存在债权债务关系，原告关于双方签订房屋买卖合同的目的是为了借款担保的主张本院予以采纳。原、被告双方并无真实交易房屋的意思表示，双方之间成立借贷关系，签订房屋买卖合同并办理变更登记的行为，违反了禁止留质的强制性规定，签订的房屋买卖合同应为无效。合同无效后诉争房屋的产权应恢复到原告名下。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：原告包继华与被告杨同花于2016年4月5日关于大理市下关镇万花路啤酒厂宿舍6幢2单元3层2号房屋的《云南省已购公房交易合同》无效。由被告杨同花于判决生效之日起十日内协助原告包继华将上述房屋产权恢复登记至原告包继华名下（相关过户费用由原告包继华负担）。案件受理费人民币500元，由原告包继华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  赵建城审判员  张汝爱审判员  字荣芳二〇一七年十月十八日书记员  赵文辉