河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终324号上诉人（原审被告）：董红军，男，1966年2月15日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁霞，女，1967年10月25日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：庞亚杰，河南凤苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张文静，女，1975年10月18日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨俊魁，商丘市法律服务所法律工作者。上诉人董红军、袁霞因与被上诉人张文静房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理本案后，依法组成合议庭于2020年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人董红军、袁霞共同委托诉讼代理人庞亚杰，被上诉人张文静及其委托诉讼代理人杨俊魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董红军、袁霞上诉请求：撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8774号民事判决，依法改判董红军不承担违约责任，确认董红军与张文静签订的房屋买卖协议无效，并判令退还案涉房屋。事实及理由：1、一审判决董红军支付张文静违约金缺乏事实及法律依据。一是双方签订的协议中明确约定“本房屋如能办成乙方房产证……”从该约定中可以认定双方签订协议时，案涉房屋不能办成乙方房产证是双方均明知的事实；二是协议中另约定“将来乙方需过户……，如乙方须申请贷款，甲方需配合。”该约定本身就没有一个明确的时间；三是协议还约定“成交后双方均不得反悔，否则承担违约金。”董红军至一审开庭时都同意给张文静办理过户手续，从没有反悔过；四是张文静至起诉前从没有向董红军提出过户要求或配合贷款要求。2、一审判决认定案涉房屋买卖协议有效错误。一是袁霞与张文静相识多年，张文静与董红军签订协议时，明知董红军与袁霞系夫妻关系，袁霞未签字，袁霞对董红军与袁霞所签订的房屋买卖协议不知情；二是《婚姻法》解释三第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共的房屋，第三人善意购买，支付合理对价，并办理产权登记手续这三个条件同时具备，方可认定买卖合同有效，董红军、袁霞系夫妻关系，案涉房屋系其夫妻共同财产，董红军处理夫妻共同财产未经袁霞同意，其与张文静签订的房屋买卖协议无效。被上诉人张文静答辩称：2013年10月29日，张文静与董红军签订房屋购买协议时，袁霞在现场，并于2013年10月31日将房款转入袁霞账户，董红军给张文静出具了收条，双方签订的房屋买卖协议合法有效。张文静因做生意缺乏资金，急需贷款，多次要求董红军配合把双方买卖的房屋过户到张文静名下，而董红军根本不予配合，拖延至今，构成违约，应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张文静向一审法院起诉请求：l、判令董红军、袁霞协助张文静办理房产过户手续;2、判令董红军、袁霞支付张文静房屋购买协议中约定的违约金102000元；3、本案诉讼费由董红军、袁霞承担。一审法院查明：2013年10月29日，张文静与董红军签订《房屋购买协议》一份，协议约定，1、甲乙双方协定房屋总价为人民币叁拾肆万元整（￥340000），乙方（张文静）一次性付清房款，甲方（董红军）将所有购房单据交给乙方，成交日期以后，房屋的一切事宜由乙方负责，另写收据；2、本房屋如能办成乙方房产证，所需费用由乙方承担，如办成甲方房产证，办证所有费用亦由乙方承担，将来乙方需过户，所有费用也由乙方承担，如乙方须申请贷款，甲方需配合乙方办理有关手续，成交后双方均不得以任何理由反悔，双方任一方违约，须向对方支付违约金（违约金为房款的30%）。协议签订后，张文静于2013年10月31日通过中原银行82×××03账户将购房款转入袁霞中原银行820010451499270500451005账户，当日，董红军给张文静出具收条一份，内容：“今收到张文静购商丘市平原路路桥景苑A4、3楼东北户房款总价叁拾肆万元整（￥340000）（转账袁霞），收款人：董红军，2013.10.31”。涉案房产实际位于睢阳区××北××楼304户。后张文静要求董红军配合张文静办理房屋过户手续，董红军至今不予配合。双方形成纠纷。一审法院认为，张文静与董红军签订的《房屋购买协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。合同签订后，张文静依约一次性向董红军、袁霞支付购房款340000元，董红军未按合同约定协助张文静办理房屋产权登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任。张文静要求董红军为其办理房产权过户手续并支付违约金102000元（340000元×30%）的诉讼请求，理由正当，证据充分，依法予以支持。董红军、袁霞抗辩，董红军在未经袁霞同意的前提下，单方与张文静签订房屋买卖合同，应属无效。张文静于2013年10月31日将涉案购房款支付到袁霞账户后，即进入涉案房屋居住至今，张文静已实际对该房屋进行占有、使用。董红军、袁霞在张文静居住后，长达六年之久的期间内，未对张文静购买涉案房屋提出质疑。袁霞的抗辩证据不足，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告董红军于判决生效后三十日内协助原告张文静办理房屋产权登记手续；二、被告董红军支付原告张文静违约金102000元，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2370元，由被告董红军负担。”本院经审理查明的事实与原审判决认定事实相同。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项规定,婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。2013年10月29日，张文静与董红军签订房屋购买协议,2013年10月31日,张文静将涉案购房款支付到袁霞账户后，即进入涉案房屋居住至今，张文静已实际对该房屋进行占有、使用,袁霞在张文静居住后，长达六年之久的期间内，未对张文静购买涉案房屋提出质疑。张文静有理由相信案涉房屋买卖行为系董红军、袁霞夫妻双方共同意思表示，张文静应为案涉房屋的善意买受人，协议内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，张文静要求董红军协助办理过户手续，合法有据，予以支持。张文静与董红军签订案涉房屋买卖协议后，将案涉房屋交付给张文静占有使用，该协议对案涉房屋如何办理房产登记，何时办理房产登记约定不明，张文静未提供有效证据证明董红军未按合同约定协助张文静办理房屋产权登记手续，董红军庭审中亦认可双方签订的合同有效，一审判决董红军未按合同约定协助张文静办理房屋产权登记手续，构成违约，支付张文静总房款30%的违约金不当。综上，上诉人董红军、袁霞上诉理由部分成立，一审判决认定董红军支付张文静总房款30%违约金不当，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8774号民事判决第一项，即；“一、被告董红军于判决生效后三十日内协助原告张文静办理房屋产权登记手续”；二、驳回被上诉人张文静的其他诉讼请求。一审案件受理费2370元，由上诉人董红军负担；二审案件受理费2370元，由被上诉人张文静负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年五月九日书记员  杜欣欣