云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0802民初879号原告（反诉被告）:普洱锦辉房地产开发有限公司（组织机构代码：69089907-5）。住所地：普洱市思茅区龙生路**“公园**”********。法定代表人：陈凤辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晖，男，汉族，生于1969年2月27日，本科文化，昆明市西山区人，系普洱锦辉房地产开发有限公司法务部主任，住普，住普洱市思茅区权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜思琦，女，汉族，生于1992年6月18日，本科文化，普洱市思茅区人，系普洱锦辉房地产开发有限公司法务部职员，住普，住普洱市思茅区权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：白萍，女，彝族，生于1971年5月10日，本科文化，云南省江城县人，住普，住普洱市思茅区div>委托诉讼代理人：白莉（系白萍胞姐），女，彝族，生于1969年4月17日，本科文化，云南省江城县人，系普洱市人民政府法制办公务员，住普，住普洱市思茅区权限：特别授权代理。原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司（以下简称锦辉房产公司）与被告（反诉原告）白萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法组成合议庭于2016年6月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）锦辉房产公司的委托诉讼代理人杜思琦，被告（反诉原告）白萍及其委托诉讼代理人白莉到庭参加了诉讼。被告白萍于当日向本院提出反诉，本院于2016年9月9日另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）锦辉房产公司的委托诉讼代理人陈晖，被告（反诉原告）白萍及其委托诉讼代理人白莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦辉房产公司向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签署的合同编号为A004的《商业铺面租赁合同》；2.由被告向原告支付自2015年3月13日至2016年3月15日的租金142802.53元及逾期付款违约金217591.55元，二项合计360394.08元；3.被告交纳的履约保证金11794元不予返还，归原告所有；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年10月13日,原、被告双方签订了合同编号为A004的《商业铺面租赁合同》，合同约定：原告将其位于普洱市思茅区茶苑路与龙生路交叉路口“公园一号”项目108栋一层xxxx号商铺出租给被告使用，租期自2014年3月13日起至2019年3月12日止，租金按年支付，年租金为141523元，租赁期间，租金在上一年的基础上每2年递增10%，逾期未支付租金，被告自逾期之日起每日应向原告支付月租金总额5%的违约金。合同有效期内，被告仅向原告支付了2014年3月13日至2015年3月12日为期一年的租金141523元以及履约保证金11794元，自2015年3月13日至今，被告未再支付租金。原告先后于2015年11月3日、2016年1月5日两次发函给被告催缴房租，但被告均无回应，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）白萍答辩并反诉称，1.同意解除合同，但终止日期应以2015年12月8日原告擅自强行查封扣押被告正常经营中的商铺及其存放铺内财物时为准；2.自2015年3月13日至2015年12月8日止，被告应向原告支付8个月零25天的租金合计105011.39元，此款应根据双方签订的合同第8条8.2款、第11条11.1、11.2款、第13条13.1款（2）项的约定，用被告代原告履行商铺装修义务投入的404900元中的部分进行折抵，故被告不存在拖欠原告租金的违约行为，不应承担违约责任；3.履约保证金11794元系被告的合法财产，非因法定事由并经法定程序，任何人不得侵占，该履约保证金应按照合同第5条约定处理；4.合同约定租金为半年一付，原告现起诉被告支付租金已过诉讼时效前妻所4建筑工程有限公司有限公司16。被告认为，原告擅自终止合同并违法查封、扣押被告的财产，严重侵犯了被告的合法权益，故提出反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告给付代其履行商铺装修义务投入404900元中折抵房租105011.39元后的余款299888.61元；2.由反诉被告向反诉原告退还履约保证金11794元；3.反诉费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提出的反诉辩称，违反租赁合同的是反诉原告，反诉被告仅按照合同的约定终止合同，2016年8月反诉被告已将反诉原告租赁的房屋转租给了第三人前妻所4建筑工程有限公司有限公司16。反诉原告的反诉请求不能成立，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告（反诉被告）锦辉房产公司提交的第1组证据《商业铺面租赁合同》1份，第2组证据《房租催缴通知书》2份、《通知书》1份、《国内挂号信函收据》7份，第3组证据《公园一号一期商铺租赁日报表》1份；被告（反诉原告）白萍提供的第1组证据《商业铺面租赁合同》、《发票》、《正源装饰合同书》各1份、《收据》4份，本院予以确认其真实性。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）锦辉房产公司提供的第4组证据：《商户白萍所欠租金及违约金明细》1份，其用以证明白萍所欠的租金及违约金数额；被告（反诉原告）白萍质证认为，该证据系锦辉房产公司自行制作，不予认可；本院认为，该明细系锦辉房产公司自行计算后出具，无白萍的签字确认，本院不予采信。通过庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：2013年10月13日，锦辉房产公司作为甲方与乙方白萍签订了合同编号为A004的《商业铺面租赁合同》，合同约定：甲方将位于普洱市思茅区茶苑路与龙生路交叉路口“公园一号”项目1期108栋一层xxxxx号，二层xxxx号，套内面积为393.12平方米的商铺出租给乙方使用；租赁期限自2014年3月13日起至2019年3月12日止；租金按套内面积计算，每平方米30元，按年支付，乙方在签订合同3日内支付12个月的租金共计141523元给甲方，如3日内未支付租金，视为乙方自动放弃，甲方有权另行出租该租赁商铺；乙方每期租金到期前一个月支付下一期租金，如逾期支付，乙方自逾期之日起支付甲方每日5%的逾期违约金，并且乙方同意甲方有权按照本协议第13条.2（4）款处理；租赁期间，租金在上一年的基础上每2年递增10%，即2014年3月13日至2016年3月12日，年租金为141523元，2016年3月13日至2018年3月12日，年租金为155676元，2018年3月13日至2019年3月12日，年租金为171244元；乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金11794元；合同还约定了其他权利义务。2013年10月15日，白萍向锦辉房产公司缴纳了合同约定的履约保证金11794元、自2014年3月13日起至2015年3月12日止的租金141523元。因白萍欠缴租金，锦辉房产公司分别于2015年11月10日、2016年1月5日向白萍寄送了《房租催缴通知书》，于2016年3月16日向白萍寄送了《通知书》。另查明，白萍自2015年12月8日后就未再使用所承租的商铺。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：焦点一：本案是否已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，白萍欠付的是自2015年3月13日起的租金，锦辉房产公司曾于2015年11月10日向白萍寄送过《房租催缴通知书》，至其起诉的2016年4月25日止，时间尚不足1年，故对白萍抗辩本案已过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。焦点二：《商业铺面租赁合同》解除时间的确定。庭审时，锦辉房产公司提出与白萍解除《商业铺面租赁合同》，白萍同意解除。本院认为，原、被告双方合意解除合同，不违反法律的规定，亦未损害到他人的合法权益，且该租赁合同已无法继续履行，对此，本院予以支持。关于合同解除时间的确定。庭审时，白萍提供了锦辉房产公司于2015年12月8日粘贴在其租赁铺面上的《通知》，该通知称：乙方拖欠租金达一个月以上，经书面通知不改正的，甲方有权提前终止本合同，收回租赁商铺……封铺处理。原、被告双方亦认可白萍于2015年12月8日后就未再经营的事实。综上，本院认为，自2015年12月8日起，白萍租赁的商铺已不在其实际控制下，其租赁房屋的目的不能实现，至此，双方的租赁合同已无法继续履行，2015年12月8日应确定为双方合同解除的时间。焦点三：欠付租金及逾期付款违约金的认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”庭审时，原、被告双方均认可白萍向锦辉房产公司承租商铺后，缴纳了自2014年3月13日起至2015年3月12日止一年的租金141523元。根据原、被告双方签订的《商业铺面租赁合同》约定，自2015年3月13日至2016年3月12日，一年的租金为141523元，故每天的租金计387.73元，自2015年3月13日至合同解除之日即2015年12月8日止，共计271天，该期间内的租金合计105074.83元（387.73元／天×271天），白萍未按合同约定按期支付以上租金，存在违约，根据以上法律规定，其负有向锦辉房产公司支付租金105074.83元的义务，对此本院予以支持。关于逾期付款违约金。本案中，原、被告双方在合同中约定：下一期的租金白萍应于本期租金到期前一个月支付，即2015年3月13日至2016年3月12日的租金，白萍应于2015年2月12日前支付，其未在约定的时间内支付，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《商业铺面租赁合同》第十三条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则每日应向甲方支付月租金总额5%的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，原、被告双方关于逾期付款违约金的约定过分高于造成的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”从公平和诚实信用的角度出发，本院确认按年利率24%计算逾期付款违约金，自2015年2月12日起至2015年12月8日，白萍应付租金105074.83元，白萍逾期支付租金300天，逾期付款违约金为21015元（105074.83元×24%÷360天×300天），对此，本院予以支持。焦点四：履约保证金应否退还。原、被告双方签订的《商业铺面租赁合同》第十三条规定：“有下列情形之一，经书面通知而不改正的，甲方有权提前终止本合同，收回该租赁商铺，没收履约保证金并要求乙方赔偿经济损失：乙方拖欠租金达一个月以上，且在经甲方准许的期限内仍未付清的；”该合同系合法、有效的合同，白萍未按合同约定支付租金是事实，故根据双方的约定，白萍交纳的履约保证金11794元不应退还。对原告的该主张，于法有据，本院予以支持。焦点五：白萍所投商铺装修款应否折抵租金。原、被告双方签订的《商业铺面租赁合同》第十一条规定：“由乙方自行装修该租赁商铺。经乙方装修后该租赁商铺的装修及装潢物，在合同终止后，除经甲方同意外，其处置权归甲方所有。”本案中，白萍对承租商铺进行装修是事实，但原、被告双方并未在合同中对装修款可以折抵租金进行约定，白萍提出的“由于甲方怠于履行应负责的维修义务或紧急情况，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金”的约定，系对维修的约定，而并非装修，白萍以此要求用装修款抵扣租金的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）白萍合意解除于2013年10月13日签订的合同编号为A004的《商业铺面租赁合同》。二、由被告（反诉原告）白萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司支付租金105074.83元及逾期付款违约金21015元，合计126089.83元。三、被告（反诉原告）白萍交纳的履约保证金11794元归原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司所有。四、驳回原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）白萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6706元，由原告（反诉被告）普洱锦辉房地产开发有限公司负担4360元；由被告（反诉原告）白萍负担2346元；反诉案件受理费5975元，由被告（反诉原告）白萍负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  黄 俊审判员  杨昌金二〇一七年十月二十三日书记员  白文琳