湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6083号上诉人（原审被告）湖南交通职业技术学院，住所地：长沙县黄兴镇黄江路，统一社会信用代码为12430000444875350K。法定代表人姚利群，院长。委托诉讼代理人**梅，湖南仲声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓力，女，1975年10月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。被上诉人（原审原告）甘露芬，女，1974年8月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人周利明，湖南国风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南省梦泽园房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区车站北路289号梦泽园商务楼12楼，统一社会信用代码为91430102712169664H。法定代表人龙汉文，董事长。委托诉讼代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。上诉人湖南交通职业技术学院（以下简称交通职院）因与被上诉人邓力、甘露芬及湖南省梦泽园房地产开发有限公司（以下简称梦泽园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2019）湘0121民初10263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人交通职院上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人梦泽园公司承担退还被上诉人邓力、甘露芬425453元购房款的责任，改判由两被上诉人基于各自过错承担相应损失并承担全部诉讼费用。事实与理由是：一、一审认定事实错误。1、交通职院与梦泽园公司是定向开发关系，不是合作建房关系，所建物业由梦泽园公司规划、设计、报建与建设，之后由交通职院或其单位职工整体购买，故梦泽园公司与交通职院之间不是委托销售关系。2、一审认定事实存在矛盾，原审认定所涉车位未进行规划及报建手续，梦泽园公司与邓力、甘露芬签订的《岸芷汀兰小区物业认购协议书》无效，另一方面又认定交通职院与梦泽园公司之间签订的《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》有效，并形成有效委托关系，实属矛盾。3、一审判决上诉人给付利息，没有事实和法律依据，上诉人没有过错。请求二审法院依法改判。被上诉人梦泽园公司答辩称：依据交通职院与梦泽园公司签订的《定向开发合同》及补充协议的约定，岸芷汀兰小区是梦泽园公司为交通职院定向开发的房产，包括地下车位，梦泽园公司对该小区的房产不享有物权，只对交通职院享有债权。2、梦泽园公司对涉案的车位，不享有直接对外销售的权利，梦泽园公司对外销售车位的权利来源于交通职院的授权。3、邓力、甘露芬作为买受人，已与交通职院达成了解除合同并由其退款的合意，该合意对邓力、甘露芬及交通职院均具有法律约束力。4、如果法院判决梦泽园公司退款，就会形成债权与物权的冲突。请求二审法院依法驳回上诉人交通职院的上诉请求。被上诉人邓力、甘露芬答辩称：涉案门面的产权是交通职院，交通职院委托梦泽园公司销售，他们之间签有《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》，故交通职院是委托人，梦泽园是受托人，双方委托销售授权不明，梦泽园公司应当承担连带赔偿责任。邓力、甘露芬一审的诉讼请求：1、判决邓力、甘露芬与梦泽园公司签订的小区物业认购协议书无效；2、交通职院退还购房款425453元并赔偿利息165521元（利息暂计算至2019年10月8日）；3、交通职院赔偿一倍购房款425453元；4、交通职院承担所有诉讼费用；5、梦泽园公司对上述诉讼请求承担连带责任。一审法院认定的事实如下：一、双方当事人无争议的事实：1、2009年10月26日，交通职院（甲方）与梦泽园公司（乙方）签订了《定向开发合同》，约定由乙方为甲方定向开发建设“岸芷汀兰”教职工住宅小区工程项目，与本案相关合同条款如下：乙方依据甲方要求，对住宅小区进行全面规划、设计、报建和建设。所建物业全部由甲方和甲方教职工认购。项目开发建设周期为18个月，乙方应在18个月内（自甲方确认规划总平面及单体平面起），完成小区的开发建设并将房屋交付甲方。双方商定本项目所建住宅全部定向销售给交通职院教职工，所有可出售面积（含住宅、商业、地下室等）由甲方整体购买。在保证均价不超出1898元／㎡的前提下，双方可根据栋号、楼层及付款方式不同对销售价格进行差异定价，以促进销售和资金回笼。双方据此原则共同制定统一的销售方案，销售方案经双方同意后对教职工公布。当房屋建设达到预售条件后，甲方协助乙方组织甲方教职工进行全额认购，并签订购房合同，竣工验收半年后，教职工认购数量不足时，甲方购买。乙方依据购房合同向购房户收取购房款或按揭款。2、2009年10月26日，为完善小区配套，交通职院（甲方）与梦泽园公司（乙方）签订补充协议，约定工程竣工验收后，乙方将验收合格和配套完善的完整小区移交给甲方。移交时，小区未出售完的物业由甲方兜底购买，并于房屋竣工验收后半年内由甲方向乙方付清全部剩余款项。3、2011年10月19日，交通职院（甲方）与梦泽园公司（乙方）对“岸芷汀兰”小区项目中39个车位销售等事宜，达成《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》：甲方将商业铺面抵押给乙方，由乙方组织销售，销售款作为原定向开发合同中明确的甲方应支付乙方的工程款。4、2011年11月1日，梦泽园公司（甲方）与邓力、甘露芬（乙方）签订《“岸芷汀兰”小区物业认购协议书》，与本案有关条款约定如下，乙方购买甲方开发的“岸芷汀兰”小区015号车位，该物业属于综合功能区，建筑面积为51.57平方米（最终面积以房产局实测面积为准）。成交单价￥8250元／㎡，成交总价为￥425453元。协议签订当日一次性付清房款。上述物业在办理产权时为独立产权车位的产权证，院方（交通职院）同意今后作为经营性用途使用。当天，邓力、甘露芬支付425453元房款给梦泽园公司。此后，涉案车位未交付邓力、甘露芬使用，邓力、甘露芬多次要求退还房款未果，故成讼。5、交通职院与梦泽园公司就“岸芷汀兰”定向开发工程项目暂未结算。二、双方当事人有争议的事实：1、《“岸芷汀兰”小区物业认购协议书》的效力问题。一审法院认为，交通职院与梦泽园公司约定，将“岸芷汀兰”西侧部分临街车位对外销售，再将车位进行改造升级成办理独立产权的车库。邓力、甘露芬所购买的商铺系在现有车位基础之上，再行报建手续之后，改建为可独立办理产权的商业门面。在相关工程项目规划和报建手续尚未办理之时，双方签订的认购协议书，违反法律和行政法强制性规定，应无效。2、交通职院是否承担退还购房款的付款责任。一审法院认为，依交通职院与梦泽园公司所签订《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》，交通职院委托梦泽园公司组织销售车位，销售款作为原定向开发合同中明确的其应付工程款。故，邓力、甘露芬要求委托人交通职院返还的购房款425453元的诉讼请求，一审法院予以支持。3、关于惩罚性赔偿的问题。邓力、甘露芬认为，交通职院与梦泽园公司既隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，亦隐瞒所售房屋已经抵押的事实，因此，要求交通职院与梦泽园公司承担惩罚性赔偿责任。交通职院与梦泽园公司对此均不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该法条明确了在出卖人实施欺诈行为引发的纠纷中，三种可适用惩罚性赔偿责任的具体情形。关于本案是否符合邓力、甘露芬所主张的情形：（1）是否符合“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”的情形。本案中，交通职院与梦泽园公司先将临街车位对外销售，以缓解资金压力，再行改建，交通职院允许购买车位的业主，在项目竣工验收后将车库从事商业经营。邓力、甘露芬签订认购书时，知晓车位待行改建方能交付使用，现邓力、甘露芬并未提交证据证实，出卖方存有欺诈行为诱使其作出错误的意思表示。因此，一审法院认定本案不符合其所主张的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”情形。（2）关于《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》中“抵押”问题。依交通职院与梦泽园公司约定，交通职院将商业铺面抵押给梦泽园公司，销售款预付交通职院应付梦泽园公司的相关工程款。一审法院认为，不动产抵押权的设立以登记为必要，现涉案车位未行抵押登记手续，抵押合同仅在交通职院与梦泽园公司之间发生抵押合同的效力，但抵押权并未设立，故此，邓力、甘露芬要求依照已抵押事实主张惩罚性赔偿，与事实不符。综上，一审法院对邓力、甘露芬所主张的惩罚性赔偿的诉讼请求，不予支持。4、关于利息。一审法院认为，邓力、甘露芬依约支付房款，但未取得商业门面，且多次要求退还房款，未果；现邓力、甘露芬主张按年利率4.9%标准，自付款之日即2011年11月1日开始起算利息，一审法院予以认可。故利息计算方式为应返还房款的金额为基数，自2011年11月1日起，按年利率4.9%算至款项付清为止。5、梦泽园是否应对上述款项承担连带责任。一审法院认为，连带责任系严厉的责任承担形式，现邓力、甘露芬并未提交证据予以证实梦泽园公司应承担连带责任的法定情形，亦未提供充足的理由予以说明，故一审法院对其该诉请不予支持。一审法院认为：（一）邓力、甘露芬所购买的商铺系在已有车位基础之上，再行报建手续之后，改建为可独立办理产权的商业门面。在相关工程项目规划和报建手续尚未办理之时，梦泽园公司与邓力、甘露芬所签订的《“岸芷汀兰”小区物业认购协议书》，违反法律和行政法强制性规定，应无效。（二）依交通职院与梦泽园公司所签订《岸芷汀兰铺面抵押销售协议》，交通职院委托梦泽园公司组织销售车位，销售款作为原定向开发合同中明确的其应付工程款。故，一审法院对邓力、甘露芬要求交通职院返还购房款425453元的诉请，予以支持。（三）关于是否承担惩罚性赔偿责任。因一审法院认定本案不符合邓力、甘露芬所主张的“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”，亦不符合“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形，故一审法院对邓力、甘露芬所主张的惩罚性赔偿的诉讼请求，不予支持。（四）关于利息。一审法院认为，邓力、甘露芬依约支付房款，但未取得商业门面，且多次要求退还房款，未果，因此，一审法院对邓力、甘露芬所主张的利息损失，予以支持，故利息计算方式为应返还房款的金额为基数，自2011年11月1日起，按年利率4.9%算至款项付清为止。（五）梦泽园公司是否承担连带责任。因连带责任系严厉的责任承担形式，现邓力、甘露芬并未提交证据予以证实梦泽园公司应承担连带责任法定情形，亦未提供充足理由予以说明，故一审法院对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认邓力、甘露芬与湖南省梦泽园房地产开发有限公司于2011年11月1日所签订的《“岸芷汀兰”小区物业认购协议书》无效；二、湖南交通职业技术学院于本判决生效之日起十日内支付邓力、甘露芬房款425453元及其利息（以已付房款为基数，自2011年11月1日起按年利率4.9%算至款项付清为止）；三、驳回邓力、甘露芬的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13947元，减半收取6973.5元，由邓力、甘露芬负担2118.5元，由湖南交通职业技术学院负担4855元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：交通职院与梦泽园公司签订的《定向开发合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均受该合同的约束。在合同的履行过程中，交通职院要求梦泽园公司组织销售涉案铺面，销售款作为原定向开发合同中明确的交通职院应付的工程款。由于在签订该认购协议书之后的2016年、2017年间，邓力、甘露芬等多次向梦泽园公司和交通职院要求退还购车位款并给予经济赔偿，交通职院于2017年6月16日给梦泽园公司确定：同意与该业主（指邓力、甘露芬等人）解除原车库购置协议，并请贵司代我院返还全部认购款，该费用在与贵公司的往来项目结算中一并考虑。故原审法院据此对邓力、甘露芬等人要求交通职院返还购车位款425453元，并计付自付款之日起按年利率4.9%算至款项付清为止的利息的诉讼请求予以支持，并无不妥，本院予以维持。关于交通职院上诉称梦泽园公司与交通职院之间并不是委托销售关系，不应承担罚款及计付利息等上诉理由，本院认为，由于交通职院与梦泽园之间存在定向开发合同关系，且双方就该定向开发项目未进行最后结算，且交通职院在2017年6月16日的工作联系函中明确同意解除购车位协议并退还全部认购款，故交通职院的该上诉理由与事实不符，交通职院在本案中所退的款项可以依据梦泽园公司与交通职院之间的定向开发合同、补充协议、铺面抵押销售协议等约定的结算条款，在以后双方之间就该项目的结算中进行抵扣。综上，本案一审认定事实清楚，处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12301元，由上诉人湖南交通职业技术学院负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 陈新华二〇二〇年五月十八日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。