安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终881号上诉人（原审原告、反诉被告）：张奕，女，1988年11月8日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：杨婷婷，安徽卞和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：仇广帅，男，1995年1月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：朱文全，蚌埠市蚌山法律服务所法律工作者。上诉人张奕因与被上诉人仇广帅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张奕上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、双方在签订的房屋买卖合同中对付款方式、付款时间以及数额已进行明确约定。2、即使双方在签订的房屋买卖合同中对付款方式、付款时间以及数额未进行明确约定，张奕提供的证据足以证明双方存在口头协议,系仇广帅违约。3、中介公司系双方共同委托，明确了二手房屋买卖流程，一审法院忽视了证人证言中办理流程里是由双方共同还清银行贷款，交易才能继续的交易习惯。4、双方在签订的房屋买卖合同中约定的付款时间为，合同签订之日起由仇广帅在50内办理完银行按揭手续,正是对双方共同还清银行贷款,交易才能继续的约束。5、一审法院对当事人提交的录音材料真实性已经予以确认,录音材料中仇广帅自认违约,愿意赔偿张奕利息损失,一审却以张奕欠银行贷款未还清,不能证明仇广帅存在违约,自相矛盾。二、一审判决适用法律不当。张奕在履行合同过程中无任何过错,仇广帅明确表示不愿意继续履行约定,导致张奕的合同目的不能实现,因此应依据《中华人民共和国合同法》第60条、第94、96、97、114条之规定,解除双方签订的房屋转让合同,判令仇广帅支付违约金13.3万元并承担居间费用。仇广帅辩称，一、张奕的上诉理由不能成立，应先驳回其请求。1、仇广帅因结婚等婚房，故草率与张奕签订了一份房屋买卖合同。张奕拿走了我的定金后，又故意拖延我的婚房使用，给我带来极大的痛苦。听说卖房人刚离过婚，我要求其将手续给我看，夫妻财产是怎么处理的，张奕不提供。2、《房屋转让合同》第七条约定了违约责任。张奕从开始卖房就不说实话，实属无理。二、本案一审时认定事实基本是正确的，但在合同定性上错误。1、一审认为双方所签订《房屋转让合同》是合法有效欠妥。应认定本合同瑕疵。2、一审法院对于张奕提出的诉讼请求均未支持。张奕向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋转让合同；2、判令仇广帅立即支付违约金133000元及居间费用20000元；3、本案的诉讼费用由仇广帅承担。仇广帅向一审法院反诉请求：1、判令双方继续履行合同，完成房屋买卖交易；2、判令张奕返还房屋多收取的购房订金29000元及利息（从2019年8月13日起按月息2%计算至实际返还之日止）；3、反诉费用由张奕承担。一审法院查明事实：2019年8月11日，甲方张奕与乙方仇广帅通过蚌埠经济开发区辉煌志馨房屋事务所介绍，签订《房屋转让合同》一份，合同约定：“甲方所售房屋基本情况：房屋坐落于蚌埠市天湖国际城B2号楼1242室，户型为3室2厅1厨2卫；该房屋权属证书号皖（2018）蚌埠市不动产权第004133号，房屋产权证面积114.41平方米，转让价款总金额为人民币1330000元整。付款方式及付款时间：乙方办理银行按揭支付房款，本合同签订之日，乙方支付甲方购房款定金人民币1000元；乙方应本合同签订后50日内办理完银行按揭手续。双方约定待乙方接到银行审批通过通知之日起10日内办理完所有权过户手续，银行放款额与本合同实际成交价格之间的差额部分在办理产权过户时一次性支付；乙方接到银行放款通知的当日负责到银行解冻，将剩余房款支付给甲方。甲方违约责任：甲方未按照本合同第五条约定的期限办理手续，逾期15日内的，按照总房款1‰的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，视为甲方不履行合同，乙方有权单方解除合同，届时甲方应赔偿乙方总房款10%的违约金，并承担此次交易所产生的所有费用。若甲方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。乙方违约责任：乙方未按照本合同第五条约定的期限付款，逾期15日内的，按照总房款1‰的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方解除合同，届时乙方应赔偿甲方总房款10%的违约金，并承担此次交易所产生的所有费用。若乙方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。因乙方原因导致的交易障碍，由乙方负责解决并承担相应的法律责任。因此给甲方造成的损失，乙方负赔偿责任。任何一方拒绝履行合同或无法定理由解除合同的，违约方除承担另一方该房价总额10%的违约金外（实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿），还应承担本次交易全额居间费用。如甲乙双方需要变更有关条款，应取得鉴证方的书面同意，另行签定补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力。如因甲乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，鉴证方不承担任何责任。本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决，并签定补充协议，补充协议是本合同有效组成部分具有同等法律效力，补充协议内容与本合同不一致的，以补充合同为准。”合同签订的当日，仇广帅支付给张奕购房定金1000元，隔日，仇广帅又给付张奕29000元。2019年8月13日，张奕出具了定金收据一张，内容为：“今收到仇广帅购房定金叁万元整”。此后，双方发生纠纷，经协商未果，遂诉讼来院。一审法院另查明：2018年2月28日，张奕与中国银行股份有限公司蚌埠分行签订《个人二手住房贷款合同》一份，用其名下位于蚌埠市天湖国际城B2号楼1单元24层2号房屋从中国银行股份有限公司蚌埠分行抵押贷款65万元，截至双方签订《房屋转让合同》之日，张奕尚欠银行贷款约65万元。一审法院认为：张奕与仇广帅之间签订的《房屋转让合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，双方在履行合同过程中如变更合同内容，可经买卖双方协商一致，另行签定补充协议。张奕以仇广帅未按合同约定履行义务，要求解除双方签订的《房屋转让合同》，因买卖双方在《房屋转让合同》中对付款方式及付款时间、数额约定不明，张奕虽陈述双方另有口头约定，但仇广帅予以否认，且张奕欠银行的贷款亦未还清，不能证明仇广帅在履行合同的过程中存在违约行为，故对张奕该项的诉请，本院不予支持。对于张奕要求仇广帅支付违约金133000元及居间费用20000元的请求，因上述诉讼请求是建立在涉案《房屋转让合同》解除的基础之上，既然诉请解除涉案《房屋转让合同》无法律依据，则上述请求亦无法律依据。因此，张奕的上述诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。对于仇广帅要求判令双方继续履行合同，完成房屋买卖交易的请求，由于买卖双方在《房屋转让合同》中付款方式及付款时间、数额约定不明，无法按合同约定完成房屋买卖的交易手续，需买卖双方协议补充后方能完成，故对仇广帅的诉请，本院不予支持。对仇广帅要求张奕返还房屋多收取的购房订金29000元及利息的请求，由于买卖双方在合同中约定的定金为1000元，隔日，仇广帅又向张奕支付29000元，张奕也给仇广帅出具了30000元的定金收条，可视为买卖双方经协商一致，对《房屋转让合同》部分内容的变更。故对仇广帅的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、驳回张奕的诉讼请求。二、驳回仇广帅的反诉请求。本诉案件受理费3360元，减半收取1680元，由张奕负担；反诉费575元，由仇广帅负担。本院二审期间，张奕提交了视频资料一份，内容为一审法院庭审直播录像，证明双方存在口头约定，系仇广帅违约。仇广帅质证意见：对该证据的真实性无异议，但是内容不完整，达不到其证明目的。本院认证意见：对视频资料的真实性予以确认，结合本案其他证据，能够证明仇广帅存在违约行为。当事人对于一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。根据证人王某、刘某的证言及录音资料等证据，二审查明：张奕与仇广帅口头约定，仇广帅须帮助张奕偿还部分银行贷款，后仇广帅未按约帮助还款，双方产生纠纷。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：案涉房屋转让合同是否已经解除；仇广帅是否应向张奕支付违约金133000元及居间费用20000元。一、案涉房屋转让合同是否已经解除根据本案查明事实，系因仇广帅违反双方口头约定，未帮助张奕偿还部分银行贷款，导致案涉房屋转让合同不能按约继续履行，故张奕有权依法行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。张奕向蚌山区人民法院提起诉讼，要求解除房屋转让合同，蚌山区人民法院依法向仇广帅送达了起诉状，解除合同的意思表示已通知仇广帅。据此，本院依法确认，案涉房屋转让合同已经解除。二、仇广帅是否应向张奕支付违约金133000元及居间费用20000元张奕系依据房屋转让合同要求仇广帅承担上述违约责任，但房屋转让合同中未约定仇广帅须帮助张奕还款及相应的违约责任。仇广帅虽未帮助张奕偿还部分银行贷款，但据此要求仇广帅承担房屋转让合同所约定的违约责任，权利义务明显失衡。且一审法院已判决驳回仇广帅要求张奕返还29000元定金的诉讼请求，不宜再判令仇广帅承担上述违约责任。综上意见，对于张奕提出的该项上诉请求，本院不予支持。综上，张奕的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实不清，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5286号民事判决第二项，即“驳回仇广帅的反诉请求”；二、确认张奕与仇广帅签订的房屋转让合同已解除；三、驳回张奕的其他诉讼请求。一审案件受理费3360元，减半收取1680元，由张奕负担840元，由仇广帅负担840元；一审反诉费575元，由仇广帅负担。二审案件受理费3360元，由张奕负担1680元（已交纳），仇广帅负担1680元（于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  胡松涛二〇二〇年五月七日法官助理丁刘女书记员蔡轶男附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。