朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初889号原告：耿大伟，男，1987年5月3日出生，汉族，警察，住朝阳市双塔区。被告：朝阳时代物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区北大街香格里拉花园9、10、16号网点50C号101室。法定代表人：龙万林，经理。委托代理人：林海源，辽宁元策律师事务所律师。原告耿大伟与被告朝阳时代物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿大伟和被告朝阳时代物业管理有限公司的委托代理人林海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿大伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》第六章第十九条无效；2、要求被告返还原告多收取的住宅前期物业费和装修指导费共计1,716.88元；3、要求判令被告停用天马·时代公馆5号楼2单元的电梯刷卡分层装置；4、要求被告尽快修缮可视对讲系统和客厅窗户玻璃；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系天马·时代公馆5号楼2单元602室业主，原、被告于2017年3月5日签订了一份前期物业服务合同，被告违法违规多收取原告物业费938.88元，多收取原告装修指导费778元，总计1,716.88元，上述款项经原告多次催要，被告均未予返还。原告入住上述房屋后，可视对讲系统一直故障无法使用，客厅窗户玻璃有质量瑕疵，被告亦不予修缮。另外，被告近期对电梯安装了分层装置，影响了原告正常出行。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朝阳时代物业管理有限公司辩称，我公司是按照原、被告双方签订的前期物业服务合同约定的标准收取的物业费和装修指导费，系双方自愿协商的结果，并且原告也已向被告履行完毕，原告所提出的《朝阳市物业费收费管理办法》属于指导性意见，并非强制性规定，原、被告双方签订的前期物业服务合同合法有效，我公司不同意返还原告已经收取的物业费和装修指导费。关于原告要求我公司为其修缮客厅窗户玻璃和可视对讲系统的诉讼请求，原告所购买的房屋现在尚未超出质量保证期，原告的该项诉讼应当向房地产开发商主张权利。原告一直没有交纳电梯费，并且在使用电梯，我公司决定安装电梯分层装置正是为了解决这个问题，我公司的上述做法既未违反法律规定，也没有损害原告的合法权益，原告正常交纳电梯费后，我公司同意为原告开通电梯分层装置。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告耿大伟系天马·时代公馆5号楼2单元602室业主，其房屋建筑面积为97.8平方米。天马·时代公馆的房屋开发单位为朝阳嘉义房地产开发有限公司，该公司于2017年3月6日将原告耿大伟所购买其开发的上述房屋交付给原告。原告耿大伟于上述房屋交付当日与被告朝阳时代物业管理有限公司签订了一份《天马·时代广场前期物业服务合同》，该合同包括《房屋装饰装修协议书》和《业主公约》，原、被告双方签订该合同时将合同签订时间填写为2016年9月20日。原、被告签订的上述《天马·时代广场前期物业服务合同》中《房屋装饰装修协议书》主文部分约定乙方（原告耿大伟）办理入住手续时，需向甲方（被告朝阳时代物业管理有限公司）交纳装修指导费，包括垃圾清运费、装修指导费等，交纳标准为10元/平方米。原、被告双方签订的上述《天马·时代广场前期物业服务合同》中《业主公约》部分第十九条约定住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元。原告耿大伟于原、被告双方签订上述《天马·时代广场前期物业服务合同》当日按每月每平方米1元的价格向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳了两年的物业费2,347元，按每平方米10元标准向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳了978元的装修指导费。现原告耿大伟以其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准和装修指导费收费标准超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的标准，被告朝阳时代物业管理有限公司多收取了其共计1,716.88元物业费和装修指导费为由诉至本院。原告耿大伟针对其诉讼请求依法向本院提供了其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》、《朝阳市物业服务收费管理办法》、两份收款收据、两张照片予以证明，被告朝阳时代物业管理有限公司针对其答辩意见向本院提供了原、被告之间签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》、两份收款收据、业主入住承诺书、朝阳市发展和改革委员会与朝阳市住房和城乡规划建设委员会共同发布的朝发改发（2018）62号文件、天马·时代广场小区前期物业服务价格公示板等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告耿大伟与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于原告耿大伟提出的其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》中约定的物业费和装修指导费标准过高，超出了《朝阳市物业服务收费管理办法》的规定的陈述意见，经查《朝阳市物业服务收费管理办法》于2014年7月21日经朝阳市第十届人民政府第二十四次常务会议审议通过，并颁布实施。2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知内容为：“为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会义部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格的意见通知如下：一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房、城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房，物业服务收费，实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。……”。根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，即使是前期物业服务收费，也实行政府指导价，而非由政府部门定价，《朝阳市物业服务收费管理办法》中规定的物业费和装修指导费收费标准为政府指导价格，并非强制性规定。原告耿大伟依据《朝阳市物业服务收费管理办法》要求确认其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》第十九条无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院不予支持。原告耿大伟依据其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的合法有效的《天马·时代广场前期物业服务合同》自愿向被告交纳了两年的物业费和装修指导费，合同已经履行完毕，原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司返还其1,716.88元物业费和装修指导费的诉讼请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司停用天马·时代公馆小区5号楼2单元的电梯刷卡分层装置的诉讼请求，原告耿大伟在本案审理过程中自认其入住位于天马·时代公馆的房屋后从未交纳过电梯费，被告朝阳时代物业管理有限公司对天马·时代公馆的住宅房屋设置电梯卡分层装置既是为了杜绝未交纳电梯费的业主仍能对电梯进行正常使用而损害其他正常交纳电梯费的业主的合法权益，也是为了保障小区业主的安全，并无不妥。原告耿大伟作为天马·时代公馆的业主，如其想使用电梯，即应向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳电梯费，要求被告开通其所在楼层的电梯卡分层装置，原告耿大伟在未向被告朝阳时代物业管理有限公司交纳电梯费的情况下要求被告停用其所在的5号楼2单元的电梯刷卡分层装置没有任何事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告耿大伟提出的要求被告朝阳时代物业管理有限公司尽快修缮可视对讲系统和其家的窗户玻璃的诉讼请求，可视对讲系统和窗户玻璃均属于房屋的附属设施，属于房屋的组成部分，原告耿大伟在本案审理过程中向本院陈述其所购买的位于天马·时代公馆的房屋开发公司是于2017年3月6日为其办理的入住手续，现未超出五年的质量保证期，即使原告的房屋可视对讲系统和窗户玻璃存在质量问题，其也应当向房屋开发单位主张权利，与被告朝阳时代物业管理有限公司无关，原告耿大伟要求被告朝阳时代物业管理有限公司为其修缮可视对讲系统和窗户玻璃缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予支持。被告朝阳时代物业管理有限公司针对原告耿大伟提出的各项诉讼请求提出的相关辩解意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，原告耿大伟提出的要求确认其与被告朝阳时代物业管理有限公司签订的《天马·时代广场前期物业服务合同》第十九条无效，要求被告返还其1,716.88元物业费和装修指导费，要求被告停用天时·时代公馆5号楼2单元的电梯刷卡分层装置和要求被告为其修缮可视对讲系统和窗户玻璃的诉讼请求，均因缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告耿大伟对被告朝阳时代物业管理有限公司提出的全部诉讼请求。案件受理费25元（原告耿大伟预交，已减半收取），由原告耿大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年五月十一日书记员  蔡 鄂