成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初5094号原告：李俊，男，1993年12月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。被告：四川美盛房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林北路2号C栋14楼3、4号。法定代表人：刘展春。原告李俊与被告四川美盛房地产开发有限公司（以下简称“美盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊到庭参加诉讼，被告美盛公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告李俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（截至起诉之日2017年5月23日，暂定违约金额为5000元）。事实和理由：原告于2013年4月4日与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，向被告购买位于锦华路二段1号美盛·弗客水岸小区的房屋，依合同约定，原告于合同签订当日内向出卖人一次性付清房屋全款518754元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了相应付款义务。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在合同约定2014年4月30日前按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并交付违约金。按照合同约定被告应在2014年4月30日前为原告办理不动产登记证书，至2017年5月23日被告已逾期1120天。综上所述，为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告美盛公司未答辩，也未提交证据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年4月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于双流区锦华路二段1号美盛·弗客水岸房屋，房屋总价为518754元。合同约定被告于2013年4月30日前交付房屋，原告委托被告代交专项维修基金、契税、办理房屋权属登记所需的相关费用；还约定被告应当在2014年4月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的原因未能在约定期限内取得的，被告应当自逾期之次日起至实际取得权属之日止，每日按全部已付款的万分之0.5向原告支付违约金，于实际取得权属证明之日起30日内支付。合同还约定，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告向原告支付全部已付房款千分之二的违约金。补充协议约定，在所有房屋分户产权证书办理完毕后的一年内，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书，如因被告原因未能在约定时限内为原告办理完毕，则每逾期一日，向原告支付已付房款的万分之0.5的违约金，于办理完权属证书之日起15日内支付给原告。另查明，2013年8月30日，被告向原告交付了房屋，同日，原告向被告支付了契税、专项维修资金、住宅分户产权费、国土登记费。同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实，有原告陈述、原告提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、代收代缴收据、购房款收据、补偿协议等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书等问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、被告美盛公司是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、原告诉请的违约金请求是否成立。本院根据所查明的事实，综合评判如下：（一）关于被告美盛公司是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权证书的问题。本院认为，原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，被告应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，亦是被告协助原告办理房屋权属证书的协助义务的内容之一，故被告未按约定期限为原告办理房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，被告先行协助原告办理房屋所有权证书，在之后一年内再协助原告办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但被告至今未能协助原告办理房屋所有权证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因，由于双方约定的被告协助原告办理房屋所有权证书的时间早已届满，为避免因被告未按约定办理房屋所有权证书的行为导致原告取得不动产权证书处于不确定状态，故对原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书本院予以支持。（二）关于原告诉请的违约金请求是否成立的问题。虽然原告在诉请中载明其主张的是不动产权证书的违约金，但结合其陈述，其实际主张的是初始登记的违约金。目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，被告逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》虽约定被告需按日向原告支付已付款万分之0.5的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助李俊到不动产权登记部门办理原告李俊所购买的位于成都市双流区西航港街道锦华路二段1号美盛·弗客水岸×栋×单元×层×号房屋的不动产权证；二、四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李俊支付违约金1000元；三、驳回李俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川美盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  马 兰审 判 员  周华斌人民陪审员  乔大器二〇一七年十月十八日法官 助理  林越霄书 记 员  刁妍妍