山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终1353号上诉人（原审被告）：滕州市坚邦国际地产有限公司。住所地山东省滕州市大同路与解放路交界处。法定代表人：连红燕，董事长。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵峰常，男，1965年9月11日出生，汉族，现住山东省滕州市。上诉人滕州市坚邦国际地产有限公司（以下简称坚邦公司）因与被上诉人赵峰常房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初3325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实缺少证据支持，是错误的。1.一审法院认为：自2014年8月1日起双方形成不定期租赁合同关系。2014年9月1日起租赁费为每天200元。上述认定仅依据臧斌签收的《告知函》，而没有其它证据相互印证，根据民事审判证据规则的规定，《告知函》作为孤证，不能作为认定案件事实的证据使用。2.一审庭审调查证明，臧斌、马腾出具的材料既没有坚邦公司的盖章认可，其行为也未得到坚邦公司的授权或追认，故其行为后果（出具的材料）对坚邦公司没有任何约束力。所以一审法院将臧斌、马腾二人的行为认定为坚邦公司的行为，由坚邦公司承担其行为后果是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，导致审判结果错误,请求二审法院撤销一审判决，依法改判。赵峰常辩称，一审法院认定事实正确，坚邦公司称一审法院认定事实缺少证据支持有误没有任何依据。一、坚邦公司称《告知函》是孤证纯属狡辩。2013年5月15日，坚邦公司与滕州市盛达房地产经营管理有限公司签订原租赁合同，租赁涉案房屋，原合同约定于2014年7月10日租赁合同终止。赵峰常2013年9月10日通过中盛房地产公司购买了涉案房产，并于2014年7月11日办理了上房手续。上房之前，赵峰常多次与坚邦公司交涉，让其签订租赁合同，可坚邦公司（臧斌是当时办公区域的负责人）一直以月底前搬走为由不签订合同。赵峰常基于对坚邦公司在装修新的办公地址的理解，经双方商议：同意免费暂时租赁该房产至2014年7月底，如果过期仍不能搬走．就开始延续与滕州市盛达房地产经营管理有限公司签订原租赁合同的租金价格支付房租。可是，到了8月1日开始，坚邦公司一直以新的办公室还没有装修好为由迟迟不搬，赵峰常一催再催，2014年8月底坚邦公司才勉强支付了8月份的房租5049元。与此同时，赵峰常提出：既然一时半会搬不走，就签个合同，合同上也可以约定个活的日期。可是坚邦公司说大老板不让签订合同，臧斌只是于2014年9月2日给出了一个字据：“从9月1日起，每天房租200元，到9月10日付房租压（押）金”。到了9月10日，坚邦公司也没给押金。9月20日，经过多次催促，坚邦公司只支付了9月1日至9月20日这20天的房租4000元，因此，请求法院指令坚邦公司提供当时的房租收款收据。坚邦公司以孤证为由提起上诉，其实仅凭该房租收款收据就足以体现了双方之间房屋租赁关系及租金标准的真实意愿，足以充分表明了房屋租赁关系以及今后的租金标准）。之后的催要房租过程，以及发给坚邦公司的《告知函》就不再赘述，详见《告知函》。如果坚邦公司依然认为《告知函》是孤证，可坚邦公司对2016年3月30日的搬家《证明》又作何解释呢？坚邦公司能否举证与滕州市盛达房地产经营管理有限公司签订租赁合同到期日以后是什么时间搬出的证据吗？如果没有与2016年3月30日的搬家《证明》相悖的搬家证明，这说明自2014年7月11日起至2016年3月30日为止期间的房屋不定期租赁关系是成立的。二、根据一审法院通过工商局出具的《企业信息》认定结果，坚邦公司至2017年1月24日，登记住所仍在涉案房产处；坚邦公司不参加一审调查和审理，并未出具证据证明其有转租行为，且在赵峰常向坚邦公司送达《告知函》时，臧斌亦予以签收，马腾等人拉走坚邦公司公司物品亦是坚邦公司工作。2016年6月7日，赵峰常在一审起诉前，专门又分别给臧斌和马腾进行了电话通话再次催要房租。可见，臧斌、马腾行为系职务行为，在本案中，臧斌及马腾的行为应由坚邦公司承担责任。坚邦公司以“臧斌、马腾出具的材料既没有坚邦公司的盖章认可，其行为也未得到坚邦公司的授权和追认，故其行为后果对坚邦公司没有任何约束力”为由不承担责任，是坚邦公司与一开始就没有诚意与赵峰常签订房屋租赁合同一样，再次实施其惯用的计俩，不想承担责任，可永远不能代替坚邦公司占用赵峰常房屋这个基本事实。所以，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实和证据认定错误。坚邦公司认为一审认定事实缺少证据支持是错误的上诉理由不成立。综上所述。一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回坚邦公司上诉，维持原判。赵峰常向一审法院起诉请求：判令坚邦公司支付使用房屋期间租金126000元、物业费7113元、电费40.8元，共计133153.8元。一审法院认定事实：2013年5月15日，滕州市盛达房地产经营管理有限公司与坚邦公司签订《通盛上海花园商业街小商铺租赁合同》一份，约定坚邦公司承租盛达公司经营管理的滕州市北辛路3258号A区301、302、303A区北120商铺。租期一年，即2013年7月11日至2014年7月10日。2013年9月10日，赵峰常与滕州中盛房地产有限公司（以下简称中盛公司）签订商品房买卖合同三份，从中盛公司分别购买通盛上海花园A幢西单元3层301号、302号、303号房即前述3258号A区301、302、303房。合同约定中盛公司已将房产出租于第三方，需于2014年7月11日前向赵峰常交房。后中盛公司协助赵峰常将房屋产权登记至赵峰常名下。但至2014年7月11日，坚邦公司并未及时搬出案涉房产，赵峰常与坚邦公司工作人员多次交涉。至2014年9月2日，坚邦公司工作人员臧斌向赵峰常出具条据一份，载明：从9月1日，每天房租200元；到9月10日，付房租压金。该条据经臧斌签字，未加盖坚邦公司单位公章。后未予支付。赵峰常于2016年1月21日，向坚邦公司发出《告知函》，限期支付租金。臧斌及坚邦公司另一工作人员签收。未加盖坚邦公司公章《告知函》中，赵峰常自认曾许可坚邦公司免费使用房产至2014年7月底。庭审中，赵峰常自认收取了2014年8月份的租金5049元和2014年9月1日至9月20日的租金4000元。2016年3月30日，坚邦公司搬离案涉房产时，坚邦公司代表马腾、盛达公司代表张长存及赵峰常共同签署《证明》一份，载明：滕州市坚邦国际地产公司租用滕州市通盛上海花园商业A西301、302、303三套办公用房，已于2016年3月30日将归属滕州市坚邦国际地产公司的所有物品全部搬出，并将房屋交给房主赵峰常。特此证明。并邀请一邻居代表签字，但均未加盖公章。后赵峰常向坚邦公司主张租金事宜，未果。2015年5月至2016年1月，案涉302室电费发票显示客户名称均为张振东（经营）。赵峰常以此主张电费。滕州市坚邦国际地产有限公司工商登记显示其经营期限为2009年10月22日至2019年10月21日，至2017年1月24日，其登记的住所仍为：滕州市北辛路上海通盛花园A区西302、303。一审法院认为，坚邦公司自2014年7月11日至2016年3月30日期间，使用赵峰常购买的房产，2014年7月底之前，基于赵峰常许可坚邦公司免费使用的承诺，故双方之间未形成租赁合同关系。赵峰常收取坚邦公司支付的八月份的租金，并经双方于2014年9月2日确认，从9月1日，每天房租200元；到9月10日，付房租押金，但未约定使用房产的终止日期，故认定自2014年8月1日起双方形成不定期租赁合同关系。该租赁关系系双方当事人真实意思的自由表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。2014年8月1日至2014年8月31日的租金，坚邦公司已经支付完毕；2014年9月1日起，租金为每天200元。2016年3月30日，在赵峰常、坚邦公司及原出租人等均在场的情况下，坚邦公司搬离案涉房产，并形成《说明》，表明双方就案涉房产的租赁合同关系至此结束。在此期间，坚邦公司有权依约使用案涉房产，赵峰常有权收取租金。坚邦公司未提供证据证明已经足额支付了租金；赵峰常仅认可已经收取自2014年9月1日至2014年9月20日的租金，故自2014年9月21日至2016年3月30日的租金，坚邦公司应予以支付。数额为200元/天×467天=93400元。坚邦公司关于租金的诉讼请求中，超出该数额的部分，不予支持。关于臧斌出具条据、签收《告知函》及马腾在《说明》上签字的行为的认定问题。本案中，虽然坚邦公司与赵峰常之间并未签订书面的租赁合同，且臧斌、马腾出具的材料上并无坚邦公司单位加盖的公章。但坚邦公司至2017年1月24日，登记住所仍在涉案房产处，坚邦公司并未出具证据证明其有转租行为，且在赵峰常向坚邦公司送达《告知函》时，臧斌亦予以签收，马腾等人拉走坚邦公司公司物品亦是为坚邦公司工作，可见臧斌、马腾行为系职务行为，在本案中，臧斌及马腾的行为应由坚邦公司承担责任。关于赵峰常主张的物业费、电费，因其涉及的收取主体并非本案赵峰常，赵峰常是否已经获取收取的权利与本案不是同一法律关系，本案中不予处理。坚邦公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，是对自身诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上，赵峰常关于租金的合理部分依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第七十四条之规定，判决：一、被告滕州市坚邦国际地产公司于判决生效后十日内支付原告赵峰常关于上海通盛花园A幢西单元3层301号、302号、303号房2014年9月21日至2016年3月30日的租金93400元；二、驳回原告赵峰常的其他诉讼请求（本案不予处理部分除外）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元由原告赵峰常负担825元；被告滕州市坚邦国际地产公司负担2135元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，赵峰常向坚邦公司送达《告知函》时，臧斌亦予以签收，马腾等人拉走坚邦公司公司物品亦是为坚邦公司工作，能够认定臧斌、马腾系代表坚邦公司的职务行为，虽然坚邦公司与赵峰常之间并未签订书面的租赁合同，根据臧斌出具的条据、签收的《告知函》及马腾出具的《说明》等证据，结合坚邦公司至2017年1月24日登记住所仍在涉案房产处，能够认定坚邦公司实际占有使用涉案房屋至2016年3月30日的事实，臧斌出具从9月1日每天房租200元，但双方未约定使用房产的终止日期，一审法院据此认定自2014年8月1日起双方形成不定期租赁合同关系及每天租金200元并无不当。坚邦公司主张未占用赵峰常涉案房屋及不应支付租金，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，坚邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元由上诉人滕州市坚邦国际地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  李政远审判员  李 帅二〇一七年十月十日书记员  马馥君