.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}阜新市细河区人民法院民事判决书（2017）辽0911民初191号原告：吕艳红，女，1963年5月19日出生，汉族，现住阜新市。委托诉讼代理人：张树云，系辽宁诚为律师事务所律师。被告：阜新中林实业有限公司，住所地阜新市海州区创业路**。法定代表人：姚莉娟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于德庆，系辽宁方祥律师事务所律师。第三人：辽宁工程技术大学，住，住所地阜新市中华路**/span>法定代表人：梁冰，系校长。委托诉讼代理人：张伟，系辽宁晟盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁姗姗，系辽宁晟盟律师事务所律师。原告吕艳红与被告阜新中林实业有限公司（以下简称中林实业）、第三人辽宁工程技术大学（以下简称辽工大）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕艳红的委托诉讼代理人张树云，被告中林实业的委托诉讼代理人于德庆，辽工大的委托诉讼代理人张伟、袁姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕艳红向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2015年4月28日至2018年9月28日期间辽工大学生公寓租金14400元及赔偿逾期付款损失，第三人承担连带责任；2、被告承担诉讼费。事实与理由，2001年10月30日，原告购买被告所有的位于细河区八一路学生公寓5-310室，面积23.5平方米。原告购买后，同时与被告签订《辽工大学生公寓房屋租赁合同》，将购买房屋出租给被告。合同约定，租赁期限为49年，租赁费按每个学生每年1200元人民币计算，49年不变，年租金3600元，每年9月28日被告一次性将下一年度房租交付原告。被告保证按时足额支付原告房租。被告代表原告经营管理和出租业务，确保学生入住率达到100%。2005年8月25日，被告中林实业有限公司与中林物业管理公司签订《承包经营合同》。约定被告支付原告租金的义务由中林物业承担。2014年9月28日，中林物业管理公司未按时支付租金，原告得知租金又由被告支付。经原告催要，被告支付2014年9月至2015年3月半年租金。此后再未支付。原告诉至法院，请求判决。被告中林实业辩称，一、按照2005年答辩人、中林物业、美国W.T公司签订的协议第四条约定，“由乙方按照甲方与购房人的返租协议（协议复印件见后附）约定履行甲方应尽的义务，如果因乙方不履行返租协议中甲方应尽的义务的约定，给甲方带来经济纠纷或损失，由乙方在造成损失7日内全额赔付给甲方。否则，按月发生额的10％计算违约金”，中林物业只能代替答辩人向原告支付反租房租金，无权作废答辩人与原告的反租合同，原告知道上述合同约定。原告是与中林物业管理有限公司恶意串通，侵害了答辩人的合同权利。所以，原告提供的其与阜新中林物业的合同是无效合同。所以，辽工大是否向答辩人支付住宿费，完全不影响答辩人向原告支付房租，这两件事是两个法律关系。因此，辽工大不应该成为本案被告。二、8.25合同第一条（经营范围）证明，答辩人把学生公寓园区的8000平方米商业网点承包给了中林物业公司经营，让中林物业和王力用承包经营这些商业网点的经营利润,支付返租房租金。三、2005年8月30日答辩人与中林物业公司的租赁合同及其附件证明，答辩人把学生公寓园区1万平方米商业网点租赁给了王力和中林物业公司，让中林物业和王力用承租这些商业网点的经营利润，支付返租房租金。这两个合同都是中林实业公司8.25承包经营合同的组成部分。四、8.25合同第三条（承包利润）中的债务明细表证明，中林物业公司和王力应该向答辩人交纳的商业网点承包利润等于债务明细表中的月还款额719328.31元；还证明，中林物业公司和王力应该向答辩人交纳的二层以上学生宿舍房屋的承包利润等于债务明细表-5中的辽工大3600万元借款本息。五、答辩人与辽工大签订的学生公寓建设开发合同约定，答辩人在承担每个学生的物业管理费、取暖费、水电费、家具购买费用等800元费用的前提下，辽工大向答辩人支付每个学生1200元的住宿费。所以，按照答辩人与辽工大之间的合同约定，答辩人只能实际获得学生住宿费400元。开发合同还约定，辽工大保证95%的入住率。而答辩人却按100%入住率，按每人1200元向原告交付房租，所以，辽工大是否向答辩人支付住宿费，与答辩人是否向原告支付房租不是一个法律关系，辽工大不应该因为没向中林实业有限公司支付2015年9月1日之后的住宿费而成为本案被告。六、2001年4月，答辩人和辽工大为了建学生公寓，共同把学生公寓园区内二层以上房屋的学生住宿费收入的收费权质押给了工商银行，其中含原告所属房屋的住宿费收费权利。2001年10月，原告购买本案房屋时，明知该房屋的住宿费收费权利是工商银行的质物，所以，原告明知辽工大和答辩人都无权处分学生公寓的住宿费收入，其中含本案所诉房屋的住宿费收入。按照担保法和物权法的规定，不经工商银行同意，学生公寓的住宿费收入。其中含本案房屋的住宿费收入必须用于偿还工商银行贷款。因此本案应该追加工商银行为第三人参加诉讼。七、答辩人与原告签订的反租合同约定，答辩人按照入住率100%。按照每个人每年1200元向原告支付了房租。所以，过去答辩人根本不是用住宿费支付了原告的房租。事实上，答辩人是用答辩人收取的学生公寓园区商业网点的物业管理费，以及纯净水经营收入，网线经营收入，维修费收入等等经营收入，以及工商银行同意答辩人使用的部分网点租金收入，向原告支付着租金。所以，辽工大是否向答辩人支付住宿费与答辩人是否向原告支付租金没有因果关系，因此，辽工大在本案中不应该承担连带责任，本案辽工大不应该为被告，本案与辽工大无关。八、答辩人现在无力向原告支付租金的原因是辽工大在履行与答辩人之间的合资合作开发房地产合同过程中违约，组织学生撤离学生公寓，把学生搬到了葫芦岛校区，导致答辩人18000㎡网点空置，网点租金每年损失1400万元，其它物业收入经营损失每年200万元以上，答辩人向原告支付租金的来源被切断。由于上述纠纷的发生，迫使答辩人不能正常支付租金，应由第三人辽工大向答辩人承担赔偿责任,但这件事与本案的租赁合同纠纷无关。九、按照答辩人与原告签订的返租合同第五条第一项约定，由于辽工大现在单方面撕毁合同，导致学生公寓全部闲置，现已出现答辩人不可对抗的情况，所以按照此合同约定，返租合同已于2015年3月14日实际解除，答辩人应免除向原告支付租金的责任。十、学生公寓商业网点每平方米每个月的租金收入平均为60元，中林实业每年网点租赁收入为1400万元，由于辽工大组织学生撤离，导致网点不能正常经营，切断了中林实业支付租金的来源。由于，工商银行同意按照8.25承包经营合同每月向中林物业公司收取719328.31元网点租金（即承包利润）。所以，经工商银行同意每年有1400万元-719328.31元×12月＝5368060.28元归中林实业自行支配，即工商银行同意答辩人使用的部分网点租金收入为5368060.28元。综上所述没有能力支付房屋租金。第三人辽工大述称，一、案涉房屋性质由学生公寓变为住宅，土地性质由教育用地变为住宅，买卖合同因违法无效。辽工大生公寓是高校后勤社会化的产物，是在阜新市政府主导下，由中林实业开发建设的，享受优惠政策，土地使用权的性质是教育用地。自2001年中林实业擅自向社会销售学生公寓，市政府法制办和市房产管理局调查核实，《关于对中林实业有限公司转让大学生公寓所有权的处理意见》指出“中林公司在不改变公寓性质的前提下，以接近成本的价格转让大学生公寓所有权的行为合法有效”，但是，房产证显示案涉房屋及土地的性质已经被改变为住宅，不再是学生公寓。二、合同无效，因该合同取得财产应当返还，原告无权以案涉财产主张权益。三、租金支付是年付，上打租，原告应当及时行使终止合同的权利，不应该选择三年后通过诉讼的方式索要租金。具体情况如下：《合同法》第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现在原告依据2001年与中林实业签订的《辽工大学生公寓房屋租赁合同》主张2014年9月至2018年9月的租金不符合约定，根据《辽工大学生公寓房屋租赁合同》四.1乙方（注：中林实业）未能按约定将租金给付甲方（注：原告），甲方有权终止本合同，并改变房屋用途，由此造成学生无处住的一切经济及法律责任均由乙方承担。四、2014年9月至2015年8月的租金，中林实业已经通过诉讼等方式取得。五、2015年9月1日之后的学生公寓住宿费纠纷已经全部进行诉讼。2015年3月，辽工大学生已经全部撤离学生公寓。同年6月10日，辽工大已经通知中林实业解除合同。同年6月25日，中林实业诉请辽工大继续履行合同案件尚在审理之中。2015年10月14日，中林实业已诉至细河法院，要求辽工大支付2015年9月1日至2016年8月31日租金，该案已中止审理。如果贵院认为辽工大应当承担连带责任，应当中止本案审理，等待上述案件的审理结果，或者合并审理，否则，辽工大将在不同案件中承担相同的给付义务，即重复支付。六、连带责任是法律规定或者当事人约定的，原告让辽工大承担连带责任缺乏事实及法律依据。根据原告的陈述，原告将案涉房屋出租给中林实业，中林实业出租给辽工大，辽工大是次承租人。《民法通则》《合同法》《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等都没有要求次承租人承担连带责任的法律规定。辽工大不是《辽工大学生公寓房屋租赁合同》的当事人，原告和中林实业、辽工大之间也没有另行约定。综上，原告无权向次承租人即本案第三人辽工大主张租金，无权要求辽工大承担连带责任，请贵院依法驳回原告对辽工大的诉讼请求。原告诉中林物业合同纠纷现已二审撤回起诉，证明原告与中林物业之间系学生公寓租赁合同关系，原告索要租金应当向中林物业主张而不是向中林实业主张，原告与中林实业之间的租赁合同2005年后没有实际履行。2005年以后原告又与中林物业签订租赁合同，该合同一直在履行中并未解除。2014年2月以后中林实业在学生公寓管理过程中的身份是物业管理，不是原告房屋的承租人。2014年2月阜新中院曾经发出公告明确中林实业公司接管学生公寓的物业管理。本院经审理认定事实如下：2001年9月23日，原告吕艳红与被告中林实业签订辽工大学生公寓房屋租赁合同，约定原告将购买的辽工大学生公寓5号楼310舍，建筑面积23.5㎡的3人间标准房出租给被告中林实业，由其统一出租给辽宁工程技术大学使用；租赁期限49年，年租赁费合计3600元，中林实业于每年的9月28日将下一年度房租交给原告。2005年8月25日，被告中林实业、阜新市中林物业管理有限公司及保证人王力签订承包经营合同，约定阜新市中林物业管理有限公司承包经营辽宁工程技术大学学生公寓，期限为50年，自2005年8月28日至2055年8月24日止。该合同同时约定，被告中林实业与公寓宿舍购买人签订的学生公寓买卖合同中约定的被告中林实业的权利义务一并由阜新市中林物业管理有限公司承担，被告中林实业负责将全部买卖合同文本和购买人名单提交给阜新市中林物业管理有限公司，并由保证人王力代表被告中林实业与购买人重新签订相关合同并签字；被告中林实业与租赁辽工大学生公寓网点的承租人签订的房屋租赁合同中约定的中林实业的权利和义务一并由阜新市中林物业管理有限公司承担。2006年9月30日，原告与阜新市中林物业管理有限公司签订辽工大学生公寓房屋租赁合同，约定原告将购买的辽工大学生公寓5号楼310舍，建筑面积23.5㎡的3人间标准房出租给阜新市中林物业管理有限公司，由阜新市中林物业管理有限公司统一出租给辽工大学生居住；租赁期限44年，年租赁费合计3600元，阜新市中林物业管理有限公司于每年的9月28日将下一年度房租交给原告。2013年5月8日，阜新市中级人民法院作出（2012）阜民一初字第4号民事判决书，判决解除中林实业与阜新市中林物业管理有限公司及保证人王力签订的承包经营合同。2014年2月20日，阜新市中级人民法院发布（2013）阜执一字第43号公告，决定辽工大学生公寓园区及网点的物业管理由中林实业接管。2014年3月，被告中林实业接管辽工大学生公寓。现原告已取得房屋租金至2015年3月。2015年6月10日，辽工大向中林实业发出解除合同通知。中林实业不同意解除合同，并向法院起诉，现该案尚未审结。本院所确认的上述事实，有房屋所有权证、土地使用证、原告吕艳红与中林实业签订的辽工大学生公寓房屋租赁合同、原告与阜新市中林物业管理有限公司签订的辽工大学生公寓房屋租赁合同、阜新市中林物业管理有限公司与中林实业以及保证人王力签订的承包经营合同、中林实业与中林物业公司的租赁合同及其附件、中林实业与辽工大4份合资合作房地产开发合同、辽工大《解除合同通知》、中林实业诉辽工大继续履行合同案件的立案通知以及各方当事人当庭陈述在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，原告与被告中林实业于2001年9月23日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现原告已取得房屋租金至2015年3月。辽工大学生公寓的管理权几经变更，自2014年3月至今，被告中林实业接管辽工大学生公寓，但因其与辽工大之间签订的合资、合作开发房地产合同是否继续履行尚在审理之中，中林实业亦未取得后续租金，故对于原告要求被告给付2015年4月28日至2018年9月28日房屋租金及逾期损失的主张，本院不予支持。原告与辽工大并不存在合同关系，故原告要求辽工大承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告吕艳红的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕艳红负担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长 王利盟审 判 员 钟爱华人民陪审员 李 盟 二Ｏ一八年十月二十四日书 记 员 刘韦辰