黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第2002号原告（执行案外人）：李晓东，身份证号2302251973********，男，19973年1月3日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省甘南县甘南镇光明街五委**。委托诉讼代理人：范桂兰，黑龙江远东律师集团齐齐哈尔事务所律师。被告（申请执行人）：王丽，女，1963年10月23日出生，汉族，教师，，住黑龙江省甘南县被告（被执行人）：于世臣，男，1960年2月2日出生，汉族，无固定职业，，住黑龙江省甘南县被告：甘南县三维房地产开发有限责任公司，，住所地黑龙江省甘南县甘南镇仕林家佳苑小区法定代表人：李清财，该公司经理。第三人：蔡丰友，男，1954年2月11日出生，汉族，退休干部，，住黑龙江省甘南县委托诉讼代理人：汪惠彪（蔡丰友女婿），汉族，个体工商户，，住黑龙江省哈尔滨市南岗区原告李晓东与被告甘南县三维房地产开发有限责任公司、于世臣、蔡丰友房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月17日诉至本院，本院于2015年5月28日做出（2015）甘民初字第25号民事判决书，被告甘南县三维房地产开发有限责任公司不服判决上诉至黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院做出（2015）齐民一终字第449号民事裁定书，撤销（2015）甘民初字第25号民事判决书，将此案发回重审。我院于2015年10月27日立案受理后，原告申请变更诉讼请求，将原诉讼请求变更为案外人执行异议之诉，追加王丽为本案被告，变更蔡丰友为本案第三人，另行组成合议庭四次公开开庭进行了审理。原告李晓东委托代理人范桂兰到庭参加诉讼、被告于世臣参加了第一次、第二次、第三次庭审，其委托代理人张大军参加了第二次、第三次庭审，第三人蔡丰友委托代理人汪惠彪参加了第一次、第二次庭审，被告王丽、甘南县三维房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李晓东向本院提出诉讼请求：1、要求停止对东阳镇鸿昌家园小区房权证号为第S2011001156的房屋及3号楼07室房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；2、确认李晓东和于世臣、蔡丰友及三维房地产开发有限责任公司《商品房买卖合同》合法有效；3、确认上述房屋归李晓东所有。事实和理由：于世臣、蔡丰友借用三维房地产开发有限责任公司的资质，合伙开发甘××东阳镇鸿昌家园小区建设综合楼。二人使用原告塑窗核款760，592.00元，用现金给付原告120，000.00元，余欠640，592.00元于2012年12月23日签订结账协议。结账协议约定：1、甲方于世臣、蔡丰友用东阳镇鸿昌家园小区1号楼门市房214室143.44平方米（2-3层楼中楼、合价358，600.00元）及3号楼门市房07室89.1平方米（合价356，400.00元），总计715，000.00元，抵顶欠款640，592.00元，多出差额部分74，400.00元由乙方李晓东代甲方向地税局缴纳1号门市214室开发税；2、甲方于世臣和蔡丰友为乙方李晓东提供办理房照的一切手续，办理房照所需税费由李晓东自行负担。结账协议签订的同时，被告三维房地产开发有限责任公司与李晓东签订了两处顶账房屋的《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、坐落地点及其他事项，由三维房地产开发有限责任公司盖章，法定代表人也在合同中签字确认效力。于世臣和蔡丰友在该合同中签字，确认以房顶账及商品房买卖事实的成立。之后，于世臣、蔡丰友将214室143.44平方米房屋、房权证号为第**房权证交付给李晓东，并出具了购买商品房登记备案介绍信及房屋入户证明。另一处3号楼89.1平方米门市房，因当时工程未验收，故未能给李晓东提供其他相关手续。2014年，王丽以被告于世臣欠款为由提起诉讼，双方在诉讼中自行和解，本院下发了民事调解书，约定于世臣履行还款义务。后于世臣未履行还款义务，王丽申请强制执行已经抵账给李晓东的上述房屋。李晓东提出执行异议申请被驳回。因法院（2014）甘执异字第4号执行裁定并未明确告知李晓东可以提起执行异议之诉，故李晓东在15日内以于世臣、蔡丰友、三维房地产开发有限责任公司为被告提起确认之诉，该案经甘南县法院作出判决。全案发回重审后，李晓东依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定，以案外人执行异议之诉，追加申请执行人王丽为被告，变更原审诉讼请求。被告王丽未答辩。被告于世臣辩称，2012年12月23日结账协议是假的，“于世臣、蔡丰友、李晓东”三人签字都系一人所签，该协议系在房屋查封后所写，是假协议、假的买卖合同，协议与买卖合同均是蔡丰友个人所签，被告未在场，当时购买塑窗事宜是被告与李晓东协商，但后期结算被告不在场，没有找被告，“于世臣”的签字都是蔡丰友签的。欠李晓东塑窗款是事实，但协议中的价格太高，与事实不符，当时没有这个价格，被告与蔡丰友的结算协议上，没有李晓东这笔款项，被告认为蔡丰友已经付完，公章都在被告处，蔡丰友未经被告允许私自拿的。被告甘南县三维房地产开发有限责任公司未答辩。第三人蔡丰友述称，王丽申请查封的东阳镇鸿昌家园小区1号楼214室房屋已于2012年12月23日顶账给原告李晓东了，该房屋实际所有人是李晓东，于世臣和三维房地产开发有限责任公司对该房屋没有处置权，王丽查封该房屋错误，依法应当立即解除查封。一、2009年至2010年期间，第三人和于世臣共同开发东阳镇鸿昌家园小区，使用李晓东的塑窗。经于世臣同意，给李晓东部分朔窗款合计120，000.00元，余欠一直未付。2011年至2012年间，李晓东数次找于世臣和第三人索要朔窗款，因没有现金给付，第三人和于世臣协商，将两个没卖出去的门市给李晓东顶账。于世臣说怕李晓东不同意，第三人说做做李晓东工作。事后李晓东去第三人单位要钱，第三人与其说明没有现金给付，还有两个门市楼看行不行，当时李晓东未表态，称带他媳妇去东阳看看楼房，事后，李晓东同意用楼房顶账，第三人和于世臣说李晓东同意要两个门市了，于世臣当时说挺好，说又还了一份外债。2012年12月23日，李晓东到第三人单位结算塑钢款，与李晓东签订了结账协议，以第三人和于世臣协商好的两个门市楼抵欠李晓东的塑钢款（陈欠），并于当日签订了商品房买卖合同，将其中一套商品房的产权证、购买商品房登记备案介绍信和入户证明交给李晓东，另一处门市楼因没验收，故没有相关手续。后第三人将签订结账协议和商品房买卖合同情况告知于世臣，告知其与李晓东的账已经结清，于世臣表示很满意。第三人与于世臣合伙开发鸿昌家园小区，第三人主要负责财务和筹款、售楼回款及处理欠账等业务，在第三人处理的事项上，均是第三人与于世臣沟通后，由第三人同时签上于世臣的名字。第三人、于世臣与李晓东以房抵塑钢款的约定（结账协议），已于2012年12月23日签订并生效，第三人已将该房屋产权证原件及房屋钥匙交给李晓东，李晓东对该房屋已进行了添附装修，已经实际占有和使用，王丽查封的214室门市权利应属李晓东。二、第三人与李晓东签订的商品房买卖合同系双方真实意思，且经三维房地产开发有限责任公司和于世臣同意，该合同不违反法律规定，形式要件完备，应继续履行。且李晓东在占有该房屋近二、三年中没有任何人提出异议。第三人及三维房地产开发有限责任公司与李晓东签订的商品房买卖俩依法生效。三、第三人与李晓东签订的结账协议和商品房买卖合同，其法律后果于世臣和三维房地产开发有限责任公司应无条件接受和履行。第三人与于世臣借用三维房地产开发公司资质，合伙开发案涉楼房是不争事实，第三人手中持有诉争楼房各种证件原始件（包括房屋产权证书、入户证明、商品房登记备案介绍信和房屋买卖合同）说明于世臣同意并明知第三人有处置诉争楼房的权利。于世臣事后反悔无效，于世臣与三维房地产开发有限责任公司依法应承担法律后果。原告李晓东为支持其主张，提供了如下证据：1、结账协议原件一份，证明于世臣和蔡丰友欠原告塑窗款，二人与原告签订协议，同意以门市房抵塑窗款的事实；2、商品房买卖合同两份原件，证明于世臣和蔡丰友及三维房地产开发有限责任公司与原告签订商品房买卖合同，确认以房抵账的事实成立；3、东阳镇鸿昌家园1号楼214室的房屋所有权证书原件一份、购买商品房登记备案介绍信原件一份、入户证明原件一份，证明于世臣和蔡丰友及三维房地产开发有限责任公司履行了商品房买卖合同约定的义务，将商品房产权证书和购买商品房登记备案介绍信及入户证明交付给原告，进一步证明了以房抵朔窗款事实存在；4、（2013）甘执初字第274号执行裁定书、（2014）甘执异字第4号执行裁定书复印件各一份，证明以房抵账的房屋被查封，原告因此提起诉讼；5、（2015）甘民初字第25号民事判决书复印件一份，证明经法院查明，判决确认原告与被告于世臣、第三人蔡丰友及三维房地产开发有限责任公司以房抵塑钢窗款的事实成立，双方签订的商品房买卖合同合法有效，应继续履行；6、王丽与三维房地产开发有限责任公司、于世臣签订的结账合同复印件一份，证明该结账合同未包括已经抵账给原告的门市房，说明于世臣对该房屋已经抵账给原告的事实。经质证，关于证据1、被告于世臣对真实性提出异议，并对该协议的书写时间两次提出鉴定，其未能提供达到鉴定要求的对比材料，鉴定未能进行，于世臣撤回上述鉴定；第三人蔡丰友无异议；其他证据被告于世臣、第三人蔡丰友未质证；被告王丽、甘南县三维房地产开发有限责任公司未对上述证据进行质证。本院经审查认为，证据1、证据2中“于世臣”的签字原告自认非于世臣本人所签，故对签字的真实性不予采信，证据1中协议的其他部分于世臣未提供有效证据对其辩解意见加以证明，结合其他证据及调查情况，对协议的其他部分予以采信；证据2除了“于世臣”签字部分，其他部分予以采信；证据3中的介绍信、入户证明因其内容空白，无法证明其与本案有关联，不予采信，房屋产权证予以采信；证据4、证据5客观、真实，予以采信；证据6真实性予以采信。原告庭后提交了在庭审中提出的出租合同及热费收据，对其客观性予以采信。被告于世臣庭后提交了两份书面证明，因该证明与本案无直接关联性，故不予采信。被告王丽、甘南县三维房地产开发有限责任公司、第三人蔡丰友未提交证据。经审理查明，被告于世臣与第三人蔡丰友借用被告甘南县三维房地产开发公司的开发资质在甘××东阳镇合伙开发建设鸿昌家园小区，该工程使用了原告李晓东的塑钢窗。2012年12月23日，李晓东（乙方）与于世臣、蔡丰友（甲方）签订了结账协议，该协议约定：“2009年至2010年间甲方建东阳镇鸿昌家园小区1-3号楼房，使用乙方塑窗，因甲方无现金结算，欲用楼房顶抵欠款，乙方同意以楼房顶抵欠款，经甲、乙双方协商达成协议如下：1、甲方用乙方塑窗合款760，592.00元。已用现金给付120，000.00元。余欠款64，592.00元，用东阳镇鸿昌家园小区1号楼门市214室143.44平方米（2-3层楼中楼），单价每平方米2，500.00元，合计358，600.00元，用3号楼门市07室89.1平方米（1楼），单价每平方米4，000.00元，合计356，400.00元，总计715，000.00元顶抵欠款640，592.00元，多出差额部分74，400.00元，由乙方代甲方向地税局缴纳号楼门市开发税。2、甲方为乙方提供办理房照的一切手续，办理房照所需税费由乙方自行负担。”该协议甲方处签字“于世臣”、“蔡丰友”，其中“于世臣”签字为蔡丰友代签。同日，李晓东与蔡丰友、于世臣、甘南县三维房地产开发有限责任公司基于上述协议签订了商品房买卖合同两份，甘南县三维房地产开发有限责任公司及其法定代表人李清财与蔡丰友、于世臣、李晓东分别在两份合同中盖章、签字，“于世臣”的签字由蔡丰友代签。约定甘南县三维房地产开发有限责任公司分别将鸿昌家园第1幢门市2-3层214室楼中楼、建筑面积143.44平方米的房屋、第3幢门市楼07（1楼）房屋出卖给李晓东。合同签订后，蔡丰友将鸿昌家园小区1号楼门市214室、建筑面积143.44平方米的房产证（房权证号为甘房权证字第**、登记在甘南县三维房地产开发有限责任公司）交付给李晓东。2013年11月25日，因被告王丽申请，本院作出（2013）甘法执字第274号执行裁定书，裁定将被执行人于世臣在甘××东阳镇鸿昌家园2号楼北侧10个车库及南侧第7号车库、1号楼南侧2、3楼、该小区锅炉房、3号楼西侧第2个门市楼等予以扣押，李晓东作为案外人对该查封提出异议，本院于2014年10月10日作出（2014）甘执异字第4号执行裁定书，驳回案外人李晓东的异议。本院认为，关于原告李晓东与第三人蔡丰友及由蔡丰友代于世臣所签的两份房屋买卖合同的效力问题，被告于世臣与第三人蔡丰友2012年系合伙关系，并合伙开发建设了东阳镇鸿昌家园小区。双方关于合伙事务没有书面约定。合伙的债务，合伙人对外承担连带责任。合伙事务执行的后果应由合伙人共同承担，即本案于世臣、蔡丰友共同承担。综合全案，被告于世臣对于使用原告塑窗及后期向李晓东结算120，000.00元塑窗款是知晓的，关于于世臣辩称结算价格过高，其未提供相关有效证据证明其主张，不予支持。蔡丰友作为合伙人之一，与李晓东对塑窗款进行了结算，虽无于世臣签字，但蔡丰友的结算行为应系代表全体合伙人，基于该结算协议，李晓东与蔡丰友作出以房顶账的决定，并签订了房屋买卖协议，双方之间的房屋买卖价格合乎当时市场行情，应推定李晓东善意购买，且作为被借用开发资质的甘南县三维房地产开发有限公司在两份房屋买卖合同中加盖了公司公章及法定代表人公章，视为对两份房屋买卖合同认可，于世臣辩称房屋买卖合同系在法院查封之后所签，但未提供相关方面证据，该辩解意见不予支持。综上，蔡丰友签订房屋买卖合同行为的效力及于合伙人于世臣，该两份房屋买卖合同的效力予以认定。关于李晓东要求停止对诉争房屋的执行，解除查封的诉讼请求，本案两处诉争房屋买卖合同合法、有效，且房屋已由李晓东实际占有多年，李晓东提出的解除两处房屋查封的理由足以阻却原执行行为，故其要求确认该房屋归其所有、停止对于诉争房屋的强制执行、解除查封的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下：一、原告李晓东与被告甘南县三维房地产开放有限责任公司、第三人蔡丰友于2012年12月23日签订的两份商品房买卖合同合法、有效；二、确认一处位于黑龙江省甘南县东阳镇鸿昌家园小区1号楼门市214室、建筑面积143.44平方米的房屋、一处位于第3幢门市楼07（1楼）的房屋归原告李晓东所有；三、停止对第二项房屋的执行并解除查封。案件受理费100.00元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  宋重武审判员  秦晓波审判员  张 丹二〇一七年十月三十一日书记员  李丽娜