.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初5985号原告（反诉被告）谢华清，女，1987年2月16日出生，公民身份号码×××，汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人邹知童，现住三亚市。系原告的丈夫。委托诉讼代理人翁静华，三亚市崖城法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）王国和，男，1963年1月18日出生，公民身份号码×××，汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人宁典，海南云帆律师事务所律师。原告（反诉被告）谢华清与被告（反诉原告）王国和解除合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告谢华清及其委托诉讼代理人邹知童、翁静华，被告的委托诉讼代理人宁典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢华清向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告5000元押金；3.判决被告赔偿原告无法营业损失35000元；4.判决被告赔偿原告搬迁造成的各项经济损失共计72410元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月1日自愿协商达成房屋租赁协议并签订《房屋租赁合同》，被告将其位于崖城糖厂新路81号房屋及周边空地出租给原告用于开办汽车修理厂，约定租期五年，自2016年7月1日至2021年7月1日止，租金为每年50000元并交押金5000元，还约定2016年7月至2017年7月期间，若发生房屋拆迁及各方面原因，造成原告无法正常经营或无法营业，则被告同意无条件赔偿原告人民币35000元，以及房屋产生纠纷使原告不能正常居住而造成的损失由被告负责赔偿等。房屋租赁合同签订后，原告将承租的房屋及空地用于经营添浚汽车服务有限公司（添浚汽修厂），并按约给付被告39000元租金及押金5000元；因被告未能按约提供生产经营用电，故双方协商后由原告从当年房租中扣除11000元作为费用自行解决用电，原告还按五年租期计划分别投入资金修建汽车服务各种生产经营设施设备。2017年5月23日，原告经营时突然收到三亚市城郊人民法院强制执行要求搬迁的通知和三亚大小洞天发展有限公司搬迁告知。此时，原告才得知被告隐瞒了原告，承租的房屋及周边的工地属三亚大小洞天发展有限公司所有，而且法院判决已经生效正在执行。之后，原告从2017年6月27日至7月9日对经营的汽修厂进行搬迁，搬迁造成原告各项经济损失共计72410元，同时，原告要求被告退还原告5000元押金、按约赔偿原告无法经营损失35000元，但被告不同意，经多次向被告交涉无果只有诉至法院，望判如所请。被告王国和答辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋未取得房屋所有权证，也未取得房屋规划许可证，目前即将被政府拆除，房屋租赁合同因违法法律的禁止性强制性规定，为无效合同；2.原告至今尚拖欠被告第一年租金14000元未支付，也未付任何水电费，原告要求被告返还押金没有法律依据；3.原告诉求被告赔偿相应的各项经济损失没有事实根据和法律依据。反诉原告王国和向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告谢华清立即向反诉原告交还钥匙退还房屋，并向反诉原告支付拖欠的房屋占有使用费22333元和相应利息（利息以14000元为本金按利率6%自2016年10月2日计算至实际付款日）；2.判令反诉被告谢华清向反诉原告支付使用房屋期间的水费1000元；3.判令反诉被告谢华清立即返还反诉原告房屋配套设施设备木质鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年反诉被告欲向反诉原告租赁房屋经营汽车维修，反诉原告明确告知房屋可能会被拆除，反诉被告说只要能使用一年左右就行，后双方经充分了解和协商，反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋租赁给乙方使用，租金为每年5万元，押金5000元。第一年首付租金为2万元，余额租金在首付款后三个月付清，水电费由乙方自负，合同解除后乙方应返还房屋及其附属物品设施设备。合同签订当日，反诉被告支付了第一年首付租金和押金共25000元，反诉原告于当日将房屋和配套的木制鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张等设施设备经双方清点后移交给反诉被告经营使用，后反诉被告多次陆续支付租金16000元，至今尚拖欠第一年租金14000元未支付，也未付任何水电费。2017年8月左右反诉被告未与反诉原告协商，在未经反诉原告同意的情况下擅自单方搬离租赁房屋，并将反诉原告所有房屋配套设施设备木制鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张全部搬走，至今反诉被告一直未将房屋钥匙交还反诉原告及退还房屋，房屋目前并未拆除，仍能正常使用。双方签订的《房屋租赁合同》中的房屋未取得房屋所有权证，也未取得房屋规划许可证，目前即将被政府拆除，房屋租赁合同因违法法律的禁止性强制性规定，为无效合同，虽租赁合同无效，但反诉原告将房屋移交给反诉被告正常经营使用，反诉被告至今未将房屋退还给反诉原告，其占有使用房屋计至2017年9月1日已一年两个月，根据相关法律规定，反诉被告应按合同约定向反诉原告支付使用房屋期间（即自2016年7月1日至2017年9月1日）房屋占有使用费58333元，但至今仍拖欠22333元（2016年7月1日至2017年7月1日拖欠14000元，2017年7月2日至2017年9月1日为8333元），依法应继续付清拖欠房屋占有使用费和相应利息（利息按第一年拖欠费用14000元为本金按利率6%自合同约定的支付期限2016年10月2日计算至实际付款日），并支付使用房屋期间的水费酌定1000元。房屋的配套木制鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张属于反诉原告所有，反诉被告无权搬离房屋时将其带走，依法依约应返还给反诉原告。但反诉被告不但不退还房屋及配套设施设备，也不支付拖欠的房屋占有使用费和水费，却还提出反诉原告应赔偿其高额损失的无理诉求。为维护其合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院支持反诉请求，并驳回反诉被告的无理诉求。反诉被告谢华清辩称，1.反诉原告并没有告知反诉被告涉案房屋和涉案土地的权属问题，反诉原告隐瞒土地权属问题而与反诉被告签订《房屋租赁合同》，该合同存在无效的可能。合同无效之后，反诉原告不是权利人，没有权利收取租金，所以反诉原告应当返还反诉被告租金和押金；2.2014年2月三亚大小洞天发展有限公司起诉本案被告，法院判决涉案土地的使用权属于三亚大小洞天发展有限公司，反诉原告不是涉案房屋的产权人；3.反诉原告没有证据证明反诉被告所使用的水是其提供的，也没有证据证明水费是1000元；4.双方签订房屋租赁合同后交付房屋时，房屋内并没有配套木制鞋柜、茶几、餐桌和大床等，不存在返还的可能。综上，反诉原告的反诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。反诉原告明知土地权属而故意隐瞒，与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告存在过错，应当赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2016年7月1日,原告（反诉被告）谢华清与被告（反诉原告）王国和达成房屋租赁协议并签订《房屋租赁合同》，约定：王国和将位于崖城糖厂新路81号房屋出租给谢华清使用，房屋租期自2016年7月1日至2021年7月1日，租金为每年50000元，房屋押金5000元；待合同期满，谢华清退租后王国和返还押金。该合同第九条还约定：第一年租金付款方式为首付2万元，余额付款时间在首付款后3个月付清；在2016年7月至2017年7月期间，若发生房屋拆迁及各方面原因，造成谢华清无法正常经营或无法营业，则王国和同意无条件赔偿谢华清人民币35000元。《房屋租赁合同》签订后，王国和按约向谢华清交付房屋，谢华清向王国和支付租金累计36000元和房屋押金5000元。谢华清将承租的房屋及空地用于经营添浚汽修厂。2017年5月23日，谢华清收到《海南省三亚市城郊人民法院通知书》，内容是：各租户，因你租住的房屋所在土地已被生效判决确认为三亚大小洞天发展有限公司的，在返还土地的范围内，现通知你在自收到本通知之日起10日内搬出房屋。之后，原告于2017年6月27日将经营的添浚汽修厂搬迁出租住的房屋。对上述事实，有《房屋租赁合同》、《海南省三亚市城郊人民法院通知书》，以及双方当事人当庭陈述，本院予以确认。本院认为，（一）关于原告（反诉被告）谢华清与被告（反诉原告）王国和于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》的效力和应否解除的问题。王国和将涉案房屋出租给谢华清使用，虽然该房屋所在土地权属三亚大小洞天发展有限公司，但在出租过程中被王国和实际占有，故该出租行为系双方当事人真实意思表示，且双方签订的《房屋租赁合同》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。该合同在履行过程中，因谢华清租住的房屋所在土地系三亚大小洞天发展有限公司的，且人民法院通知谢华清搬出该房屋，致使王国和未能按《房屋租赁合同》约定的租期履行义务，不能实现双方所订立的合同目的。依据《中华人民共和国合同法》的九十四条第（四）项的规定，王国和的违约行为构成可以解除合同的情形，谢华清诉求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予支持；（二）关于王国和应否退还原告5000元押金的问题。双方对王国和收取谢华清5000元押金均无异议，合同解除后，王国和应向谢华清返还押金5000元；（三）关于王国和应否赔偿谢华清无法营业损失35000元的问题。人民法院于2017年5月23日通知谢华清搬出该房屋，因此王国和未能按《房屋租赁合同》的约定的租期履行义务。按《房屋租赁合同》关于"在2016年7月至2017年7月期间，若发生房屋拆迁及各方面原因，造成谢华清无法正常经营或无法营业，则王国和同意无条件赔偿谢华清人民币35000元"的约定，王国和应向谢华清赔偿35000元；（四）关于王国和应否赔偿谢华清搬迁造成的各项经济损失共计72410元的问题。《房屋租赁合同》未约定王国和出租给谢华清的房屋是用于经营添浚汽修厂，故谢华清诉求王国和赔偿其因投入资金修建汽车服务各种生产经营设施设备的各项经济损失共计72410元，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持；（五）关于谢华清应否向王国和交还钥匙退还房屋，并向王国和支付拖欠的房屋占有使用费22333元和相应利息（利息以14000元为本金按利率6%自2016年10月2日计算至实际付款日）的问题。人民法院于2017年5月23日通知谢华清搬出该房屋，因此该房屋已经不能归任何人合法使用，王国和反诉谢华清交还钥匙退还房屋没有法律依据，应不予支持。谢华清应按《房屋租赁合同》约定，在首付款后3个月内就应向王国和付清第一年租金50000元，但谢华清仅付36000元，尚欠14000元租金未向王国和支付，故应判决谢华清向王国和支付14000元租金。王国和主张超出14000元部分没有法律依据，应不予支持。《房屋租赁合同》未约定迟延支付租金的违约责任，故对王国和主张谢华清给付占有房屋使用费的利息，没有事实根据，应不予支持；（六）关于谢华清应否向王国和支付使用房屋期间的水费1000元的问题。王国和未能提供证据证明谢华清尚欠其水费1000元，且谢华清亦不予认可，故本院对此不予支持；（七）关于谢华清应否返还王国和房屋配套设施设备木质鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张的问题。本案证据未能证明王国和租给谢华清的房屋有配套设施设备木质鞋柜1个、茶几1张、餐桌2张和大床3张，且谢华清亦不予认可，故本院对此不予支持。综合以上第（二）、（三）、（五）项，王国和应向谢华清给付人民币26000元（5000元+35000元-14000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢华清与被告（反诉原告）王国和于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）王国和应于本判决生效之日起10日内一次性向原告（反诉被告）谢华清给付26000元；三、驳回原告谢华清的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王国和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元（原告谢华清已预缴），由原告谢华清负担821元，被告王国和负担453元；反诉受理费354元（反诉原告王国和已预缴），由反诉原告王国和负担142元，反诉被告谢华清负担212元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴雄文 二Ｏ一七年十月三十一日书记员 陈 冰附相关法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。