上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异29号案外人：陈**，男，1976年9月22日生，汉族，户籍地江西省南昌市进贤县长山晏乡涂桥村委会陈家村XXX号。委托诉讼代理人：陈茹，江西三松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，江西三松律师事务所律师。申请执行人：上海青浦明诚小额贷款股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：於德明，董事长。委托诉讼代理人：夏雅平，男。委托诉讼代理人：胡丽晖，上海申泽律师事务所律师。被执行人：江西康寿实业有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：朱世桢，总经理。被执行人：朱国光，男，1965年11月28日生，汉族，户籍地江西省南昌市。被执行人：上海光裕工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。被执行人：上海康寿医疗器械有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱国光，总经理。上述被执行人的共同委托诉讼代理人：朱彦军，男。被执行人：朱彦军，男，1984年9月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区。被执行人：山东康寿医疗器械有限公司，住所地山东省。法定代表人：朱彦军，总经理。本院在执行申请执行人上海青浦明诚小额贷款股份有限公司与被执行人江西康寿实业有限公司(下简称江西康寿)、朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、上海康寿医疗器械有限公司、山东康寿医疗器械有限公司小额借款合同纠纷一案中，案外人陈**对执行中需处置位于江西省南昌市进贤县李渡镇锦胜大道房产的租赁权提出书面执行异议。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈**称，青浦法院在执行(2019)沪0118执恢798号案件中，裁定拍卖江西康寿名下位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道(产权证号为进房字第XXXXXXXX号)的房地产，案外人认为对该房地产享有租赁权而合法占有，依法提出执行异议。案外人于2013年11月与涉案房屋买受人许阳龙签订房屋租赁协议，约定租赁期限二十年(自2013年11月1日起至2034年5月1日止)，案外人根据协议支付了相应租金，一直合法占有并使用涉案房屋至今。案外人租赁涉案房屋时房产证尚未办理，申请执行人主某的抵押权应发生在租赁之后，案外人对涉案房屋享有在先租赁权而合法占有。因此，(2019)沪0118执恢798号拍卖公告侵犯了案外人的合法权益，继续执行应保障案外人的合法租赁权；故请求停止要求案外人迁出江西省进贤县李渡镇锦胜大道房屋的执行措施。本院查明，本院于2017年2月18日作出(2017)沪0118民初7532号民事调解书，内容“一、被告上海康寿医疗器械有限公司应归还原告上海青浦明诚小额贷款股份有限公司借款本金230万元及截止到2017年8月30日止的利息27万元，并偿付律师费1万元，合计258万元。此款被告上海康寿医疗器械有限公司于2017年8月底前归还5万元，9月底前归还23万元，余款230万元自2017年10月起于每月月底前归还10万元，直至还清。届时若被告上海康寿医疗器械有限公司未按约履行付款义务，则原告可就被告上海康寿医疗器械有限公司未履行部分一并向法院申请执行，且被告上海康寿医疗器械有限公司应另行偿付原告利息(以应付未付的借款本金为基数，自逾期之日起至实际清偿之日止，按月息2%计算)；二、被告朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、山东康寿医疗器械有限公司对被告上海康寿医疗器械有限公司上述债务承担连带清偿责任。被告朱国光、朱彦军、上海光裕工贸发展有限公司、山东康寿医疗器械有限公司承担保证责任后，有权向被告上海康寿医疗器械有限公司追偿；三、若被告上海康寿医疗器械有限公司未按约履行付款义务，则原告向法院申请执行时，有权在560万元范围内对抵押人江西康寿实业有限公司名下的抵押物(位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道的房屋)依法行使抵押权；四、双方当事人无其他争议；五、本案受理费25,200元，减半收取计12,600元，由六被告负担，此款六被告应于2017年10月底前直接支付原告”。后经申请，本院于2017年12月4日以(2017)沪0118执9579号立案执行，并于2018年3月22日作出“终结本次执行程序。待具备执行条件后，申请人可以向本院申请恢复执行”的执行裁定书。2019年8月27日，江西省进贤县法院以(2019)赣0124执保5号向本院来函，载明“我院于2019年1月11日，依照(2019)赣0124民初3号民事调解书及(2019)赣0124执保5号协助执行通知书，查封了被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋，产权证号为进房字第XXXXXXXX号。鉴于你院(2017)沪0118执9579号执行案件的申请执行人上海青浦明诚小额贷款股份有限公司系被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋(产权证号为进房字第XXXXXXXX号)的抵押权人，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定及你院来函要求，将本院首封财产即被告江西康寿实业有限公司所有的位于进贤县李渡镇锦胜大道房屋(产权证号为进房字第XXXXXXXX号)移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院原告许阳龙作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护”等。该移送函中的(2019)赣0124民初3号案件，由进贤县法院于2019年3月28日作出民事调解书，该调解书的原告许阳龙、被告江西康寿及朱国光，案由为房屋买卖合同纠纷，调解协议“一、原告与被告共同确认：被告江西康寿实业有限公司和朱国光与原告许阳龙于2012年6月21日就房屋买卖签订了《购房协议》，之后就合同继续履行等事宜于2018年2月18日签订《协议书》，上述协议合法有效；原告累计向被告付款合计人民币1,103,850元，尾款20万元应于办理房屋产权证后3日内支付。二、被告应积极协调注销相关抵押登记……三、如被告到期未能为原告办理不动产登记的，原告有权向人民法院申请强制执行；如诉争房屋无法强制执行变更登记至原告指定的人名下的，被告应立即向原告返还购房款并赔偿全部损失合计人民币400万元，如逾期支付的以未付款为基数按月利率1.5%计算违约金……”等。2019年9月18日，本院作出“拍卖被执行人江西康寿实业有限公司名下位于江西省进贤县李渡镇锦胜大道(进房字第XXXXXXXX号)的房产”的执行裁定书，10月22日作出拍卖上述涉案房产的公告。案外人对其异议请求，提供了(1)案外人与许阳龙签订的房屋租赁协议，载明房屋系许阳龙向江西康寿购买，具体坐落位置为康寿大酒店门口、面积140平方米，租赁期限二十年，自2013年11月1日起至2034年5月1日止，其中2013年11月1日至2014年5月1日为免租期，二十年的总租金为60万元，付款方式为先付款后使用等。(2)案外人于2018年2月24日汇付许阳龙60万元的借记卡账户历史明细清单。(3)许阳龙与朱国光、江西康寿于2012年6月21日签订的购房协议，内容主要是案外人购买江西康寿商铺房3间、面积396平方米、每层面积132平方米、每平方米单价3,136元、房屋总价款1,241,856元；签订协议支付定金10万元、以后每施工完一层支付部分房款，房屋交付时应除去余留23万元外，其余全部付清等。(4)许阳龙与朱国平、江西康寿于2018年2月18日签订的协议书，双方就2012年6月21日的购房协议中承诺办理房产证但至今未果、案外人已适当履行协议并支付相应购房款(剩余13万元待办完产证支付)、案外人于2013年10月已入住涉案房屋等事宜，现双方同意继续履行合同；朱国光、江西康寿承诺最迟于2018年3月18日完成不动产登记、案外人系所涉房屋的所有权人并享有完全处分权等。(5)许阳龙支付购房款的收据，收据由朱国光签名及江西康寿盖章。(6)江西康寿名下位于进贤县李渡镇锦胜大道的进(李)字第XXXXXXXX号房权证，该证显示登记时间为2014年8月8日、用途为商住、建筑面积817.37平方米、所在层数为一至三层等。对房屋情况，案外人、江西康寿和朱国光确认一致：上述产权证中的房屋系三层楼房、每层六间，案外人主某租赁权的是整幢房屋中的一半(西边)、即每层三间共三层的房屋。以上查明的事实，有(2017)沪0118民初7532号民事调解书、(2017)沪0118执9579号执行裁定书、(2019)沪0118执恢798号执行裁定书及公告，进(李)字第XXXXXXXX号房权证，(2019)赣0124民初3号民事调解书、(2019)赣0124执保5号移送执行函等证据证明；经审查，本院予以确认。本院认为：执行过程中，案外人对执行标的主某权利的，由执行法院就系争财产所实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案中，对江西康寿名下位于南昌市进贤县李渡镇锦胜大道的房屋，案外人认某某与许阳龙签订租赁协议，其所租赁使用的房屋系许阳龙向江西康寿所买受，且租赁协议先于申请执行人的抵押登记；由于许阳龙对涉案房屋中的一半所有权目前未经实现，(2019)赣0124民初3号民事调解书系本案申请执行人进行抵押登记之后作出，许阳龙尚不能享有涉案房屋物权的期待权。故案外人主某的房屋租赁权显然缺乏法律依据，本院的执行处置行为，于法无悖。综上，案外人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回陈**的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年五月六日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……