广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初11286号原告：东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓5-203号。法定代表人：欧阳晃荣，总经理。委托诉讼代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。被告：陈文奕，男，汉族，1979年2月21日出生，住广东省汕头市金平区，第三人：杨叶，女，汉族，1984年9月7日出生，住湖南省岳阳县，原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司诉被告陈文奕、第三人杨叶居间合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人林彩霞、陈烘朋，被告陈文奕到庭参加诉讼，第三人杨叶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：l、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费13680元；2、被告向原告支付滞纳金（以13680元为计算基数，从起诉之日起，按每日千分之三计算滞纳金）；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年8月，原告就被告买受杨叶名下位于东莞市塘坑水库旁新世纪亦居3栋1303号房产提供了居间服务，促成该房产买卖。2015年8月24日，被告（作为买方）与杨叶（作为卖方）、原告（作为经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号0001448），合同第七条约定：基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理总金额的千分之五支付违约金至付清之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。详细可见《买卖代理费支付承诺书》。在本合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。签订买卖合同当日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺同意向原告支付代理费共27360元整，由被告于2015年8月25日支付部分代理费13680元，剩余代理费13680元承诺于过户当天支付，逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。尔后，被告与杨叶就上述房屋买卖合同纠纷发生诉讼。尽管原告多次催促，但二人至今没有履行《房地产买卖合同》。截止今天，被告仅于2015年8月29日支付13680元代理费，尚欠原告代理费13680元。原告认为被告承诺支付的滞纳金按每日1%计的标准过高，自愿调整为从起诉之日起，按每日千分之三计算滞纳金。为此，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼。被告陈文奕答辩称，代理费不应当由被告付款，《房地产买卖合同》第七条约定，违约方应代守约方支付代理费。而且剩余代理费应当是房屋过户当天支付，而实际上由于第三人违约，房屋没有过户。经审理查明，原告、被告和第三人于2015年8月24日签订《房地产买卖合同》，原告为经纪方，被告为买方，第三人为卖方。合同约定第三人将其所有的位于东莞市塘坑水库旁新世纪亦居3栋1303号房产卖给被告。当天，被告向第三人支付了定金150000元，向原告支付买卖代理费13680元。被告主张由于第三人违约导致买卖合同没有履行，被告于2016年7月26日向本院起诉，请求解除《房地产买卖合同》，并要求第三人承担违约责任。本院立案后【案号(2016)粤1973民初9333号】调解结案。根据本院调取的(2016)粤1973民初9333号民事调解书，上载被告与第三人在法院主持下达成调解协议：“一、原告陈文奕与被告杨叶双方一致同意解除2015年8月24日签订的《房地产买卖合同》；二、被告杨叶于2016年10月14日前一次性向原告陈文奕支付515335元（含双倍返还定金、退还购房首期款及其他损失等），双方了结此案，互不追究对方的其他法律责任；……”原、被告对于买卖代理费的承担存在争议，双方关于买卖代理费的承担有两处约定：1、《房地产买卖合同》第七条“本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金至付清之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。详细可见《买卖代理费支付承诺书》。在本合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，改代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”2、《买卖代理费支付承诺书》，承诺书中被告承诺“贵司（即原告）成功促成出售方与本人达成房地产买卖合同，本人同意支付房地产咨询及房产买卖代理费共为人民币27360元整。该代理费将于签订《房地产买卖合同》当天2015年8月25日前支付部分代理费13680元整，剩余代理费共计人民币13680元承诺于过户当天支付，逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。”对于上述两个条款，原、被告有不同理解。被告认为：1、《房地产买卖合同》第七条约定“任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费”，而被告作为《房地产买卖合同》的守约方，不应支付买卖代理费。2、《买卖代理费支付承诺书》约定剩余代理费在过户当天支付，而房产事实上没有实现过户，因此也不应支付剩余代理费。原告则认为：1、《房地产买卖合同》第七条并不影响被告对案涉买卖代理费支付的合同义务，只是被告在支付后根据该条款可以向第三人追偿。2、案涉代理费是房地产咨询及房地产买卖代理费，它的性质是属于居间报酬，原告促成被告与第三人签订房地产买卖合同，原告的居间义务已经完成，原告即享有向被告主张居间报酬的债权。《买卖代理费支付承诺书》明确买卖代理费是27360元，对于买卖代理费的支付时间，是分期付款，过户当天支付剩余代理费，只是约定了一个支付期限，而不是一个附条件生效的约定。以上事实，有房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、商品房买卖合同、房款收据、东莞市第三人民法院送达文书、律师函、快递单、物流信息、(2016)粤1973民初9333号民事调解书以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否应承担剩余买卖代理费13680元。本院认为原告要求被告承担剩余买卖代理费依据不足，理由如下：1、根据被告与第三人在(2016)粤1973民初9333号案件中的调解协议，从第三人双倍退还定金可以看出，《房地产买卖合同》不能履行的违约方是第三人。根据《房地产买卖合同》第七条约定，在一方违约导致合同无法履行情况下，“违约方应代守约方向经纪方支付代理费”，而被告作为守约方，不应承担该笔费用。2、虽然按照居间合同的性质，经纪方在促成买卖双方签订合同，即可获得报酬，但《买卖代理费支付承诺书》中明确约定“剩余代理费共计人民币13680元承诺于过户当天支付”，这应视为原、被告对付款条件的一个限定，既然房屋最终没有过户，则剩余买卖代理费未达到付款条件。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，本院判决如下：驳回原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司全部诉讼请求。本案受理费71元（已减半收取），由原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员  曾庆枢二〇一七年十月二十五日书记员  龙诗雨附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。