江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0214民初5621号原告江苏无锡国家粮食储备库。法定代表人梅永强。委托诉讼代理人束仁杰、许云鹏，江苏崇安律师事务所律师。被告黑龙江东北大有机食品集团有限公司。法定代表人王海军。被告东北大米业（无锡）有限公司。法定代表人姜春利。委托诉讼代理人柳静芬、陈磊（受二被告共同授权委托），北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。原告江苏无锡国家粮食储备库（以下简称无锡粮库）与被告黑龙江东北大有机食品集团有限公司（以下简称大有机公司）、东北大米业（无锡）有限公司（以下简称大米业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告无锡粮库的委托代理人许云鹏、束仁杰，大有机公司和大米业公司的共同委托代理人柳静芬、陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡粮库诉称：无锡粮库与大有机公司于2010年7月8日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期20年，从2011年2月1日起至2021年1月31日止，租金第一年400000元，第二年450000元，自第三年起500000元，租金支付方式为先付后租，每年的2月1日和8月1日前各支付年租金的50%。租赁合同签订后，无锡粮库已按约将房屋和设施交付给大有机公司，后大有机公司将租赁房屋和设施交由大有机公司在无锡设立的控股子公司即大米业公司实际使用，但大有机公司未能按约支付租金及卫生费。大有机公司于2009年4月13日支付租金定金600000元，2014年12月3日、2015年2月6日通过大米业公司向无锡粮库支付租金共计400000元，定金折抵租金后累计支付租金1000000元。由于大有机公司拖欠租金的行为已构成严重违约，符合双方在合同中约定的解除合同的条件，且由于经无锡粮库催告后大有机公司仍未支付拖欠的租金，故无锡粮库于2016年9月13日书面通知大有机公司解除双方签订的房屋租赁合同并要求大有机公司、大米业公司从租赁房屋中搬出。至解除房屋租赁合同时，大有机公司尚欠租金1660273.97元，并须向无锡粮库交纳200元/月的卫生费，截止到2017年8月31日止计16800元，扣除2012年11月由大有机公司支付的环评测试费31816.14元，大有机公司应向无锡粮库支付租金1628457.83元。大有机公司与大米业公司在房屋租赁合同解除后仍实际占有租赁房屋，故应参照租金每年500000元的标准支付房屋占有使用费。因二被告对原告的合理要求置之不理，故诉至法院，要求判令：1、确认原被告之间的租赁合同于2016年9月13日解除；2、二被告支付原告租金1628457.83元及房屋占有使用费暂计500000元（租金从2011年2月1日开始计算至2016年9月13日止，2016年9月14日开始至二被告实际搬出租赁房屋期间的房屋占有使用费参照年租金500000元计算）；3、二被告立即从租赁房屋中搬出；4、二被告支付原告卫生费16800元（从2011年2月1日计算至2017年8月31日）。被告大有机公司、大米业公司辩称：1、合同约定的解除条件发生后，原告未在合理期限内行使解除权，该解除权已消灭。故应当驳回原告确认合同解除的请求。2、原告与大有机公司之间存在租赁合同关系，根据合同的相对性，原告起诉大米业公司无事实和法律依据，请求驳回原告对大米业公司的起诉。3、租金和卫生费由法院依法认定。经审理查明：2010年7月8日，无锡粮库与大有机公司签订房屋租赁合同，约定：无锡粮库将坐落在无锡市××××号的总面积4234平方米的房屋出租给大有机公司，其中大米加工车间3457平方米，原料筒仓609平方米，配电所168平方米，及1030KV供电设施一套；租赁期限为20年，自2011年2月1日起至2021年1月31日；年租金第一年为400000元，第二年450000元，第三年500000元，租金支付方式为先付后租，乙方每半年支付一次租金，每次支付年度总租金的50%，每年的2月1日和8月1日前支付；大有机公司将该房屋转租须征得无锡粮库书面同意；大有机公司应承担水电费和每月200元的卫生费；大有机公司逾期未交纳按约定应当由大有机公司交纳的各项费用或拖欠租金一个月，无锡粮库可以解除合同，收回出租房屋。大有机公司共向无锡粮库支付了1000000元租金。大有机公司承租房屋后，将房屋交由大米业公司实际使用。2015年6月23日，江苏崇安律师事务所受无锡粮库委托，向大有机公司发律师函催讨租金及相关费用。2016年9月8日，无锡粮库向大有机公司的唯一股东王某邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，以大有机公司逾期支付租金及卫生费已构成重大违约为由，决定解决双方于2010年7月8日签订的房屋租赁合同，合同自本通知书送达大有机公司之日立即解除，并要求大有机公司立即支付拖欠的租金及房屋实际使用费，并立即与大米业公司一起从租赁房屋中搬出。2013年9月13日，大有机公司员工刘某某签收了该邮件。后无锡粮库诉至本院。以上事实，有无锡粮库提供的房产证、房屋租赁合同、律师函、《房屋租赁合同解除通知书》、EMS快递详情单和查询记录、会计凭证、企业基本信息及当事人陈述在卷佐证。本院认为：无锡粮库与大有机公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，承租人大有机公司应当按约支付租金。大有机公司拖欠租金的事实清楚，理应支付。大有机公司已拖欠租金一个月以上，无锡粮库也已发函催讨过租金，符合合同约定的解除条件，无锡粮库作为守约方，有权选择继续履行合同或者解除合同，大有机公司辩称的解除权行使期间为一年，缺乏法律依据，本院不予采纳。大有机公司拖欠多期、巨额租金，不仅符合合同约定的解除条件，也已构成根本违约，却反而认为守约方无锡粮库无权解除合同，显然系对法律的错误、歪曲理解，无锡粮库解除房屋租赁合同符合法律规定，本院予以确认。无锡粮库向大有机公司的唯一股东发送解除通知合法合理，应属有效意思表示方式，且邮件最终由大有机公司员工签收，故2016年9月13日邮件送达之日即为合同解除之日。故无锡粮库请求确认其公司与大有机公司之间的房屋租赁合同于2016年9月13日解除合法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，截至2016年9月13日，大有机公司应当支付租金总计2660273.97元，卫生费总计13400元，扣除已经支付的租金1000000元及无锡粮库同意抵扣的环评测试费31816.14元，大有机公司还应支付无锡粮库租金及卫生费合计1641857.83元。在合同解除之后，大有机公司除了应当迁出租赁房屋外，还应当向无锡粮库支付未迁出房屋的合理的房屋占有使用费，该费用以双方之前约定的租金标准500000元/年计算较为合理。大米业公司并未与无锡粮库订立房屋租赁合同，并非合同一方当事人，无锡粮库以本案中的房屋租赁合同为依据请求大米业公司支付租金、卫生费和房屋占有使用费不符合法律规定，本院不予支持。但大有机公司将租赁房屋交由大米业公司使用，大有机公司应当支付合同解除后大有机公司或大米业公司实际占有使用的费用，大米业公司在大有机公司与无锡粮库的租赁合同解除后也负有迁出相应房屋的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认江苏无锡国家粮食储备库与黑龙江东北大有机食品集团有限公司于2010年7月8日签订的房屋租赁合同于2016年9月13日解除。二、黑龙江东北大有机食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏无锡国家粮食储备库房屋租金、卫生费合计1641857.83元。三、黑龙江东北大有机食品集团有限公司、东北大米业（无锡）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出坐落在无锡市城南路29号的房屋。四、黑龙江东北大有机食品集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按500000元/年的标准向江苏无锡国家粮食储备库支付自2016年9月14日起至黑龙江东北大有机食品集团有限公司、东北大米业（无锡）有限公司实际迁出无锡市城南路29号房屋之日止的房屋占有使用费。五、驳回江苏无锡国家粮食储备库的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45600元（已由无锡粮库预交），由大有机公司负担。（无锡粮库同意其预交的诉讼费用由大有机公司向其直接支付，本院不再退还，由大有机公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡粮库支付。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费及公告费。审 判 长  黄思佳人民陪审员  李浩荣人民陪审员  周为平二〇一七年十月二十日书 记 员  包檬丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。