浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1112号 原告：瑞安市顺意物业服务有限公司，住所地瑞安市飞云街道下厂村192号，统一社会信用代码91330381MA29A55Q1E。 法定代表人：杨雪琴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金光华,瑞安市陶山法律服务所法律工作者。 被告：瑞安江南新区开发建设管理委员会，住所地瑞安市飞云街道物流大厦（动车站左侧），统一社会信用代码11330381576542881M。 法定代表人：舒建忠，主任。 委托诉讼代理人：戴陈坚,被告工作人员。 委托诉讼代理人：周荣瑞,浙江安瑞律师事务所律师。 第三人：瑞安市江南房地产开发有限公司，住所地瑞安市飞云街道江南锦绣家园9幢201室，统一社会信用代码913303817818306391。 法定代表人：周晓燕,经理。 委托诉讼代理人：李小冬，第三人公司职员。 原告瑞安市顺意物业服务有限公司(以下简称顺意物业)与被告瑞安江南新区开发建设管理委员会(以下简称江南新区管委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序。本院应原告申请，追加瑞安市江南房地产开发有限公司(以下简称江南房开公司)作为第三人参加本案诉讼。本院于2020年4月9日、4月28日对本案公开开庭进行了审理。原告顺意物业法定代表人杨雪琴及委托诉讼代理人金光华、被告江南新区管委会委托诉讼代理人周荣瑞、戴陈坚、第三人江南房开公司委托诉讼代理人李小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺意物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2018年度物业费110160元(5100㎡×1.80/㎡)，地下室停车场停车管理费30000元(50个车位×600/个)，合计140160元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月3日同瑞安市飞云街道江景花苑(以下简称江景花苑)业主委员会签订一份《江景花苑物业服务合同》，合同约定：江景花苑业主委员会委托原告为其提供物业管理服务，委托管理服务期限为1年，自2018年3月10日起至2019年3月9日止。合同签订后，原告依合同约定对小区提供物业管理服务。被告的办公用房位于本小区范围之内第6幢，依据建设部门提供的图面资料所示，被告的办公用房计面积5100㎡，地下室停车场车位50个，均在原告服务范围之内。原告在实施管理服务过程中，如发现被告私拉乱接电线现象或其它有碍小区统一管理的行为，均能及时予以指出；如遇到台风等不良天气或停电等情况，原告均能在第一时间通知被告做好安全防范和预防工作；为此，小区业委会还于2018年8月推荐原告参加行业的评优活动。意想不到的是，当原告向被告催收物业费和停车管理费时被告却一味推诿，最后甚至称在原告进驻该小区之前，其已同前期物业签订过服务合同；对此，原告认为被告拒付物业费和停车服务费的措词是不成立的；其理由是：1.原告已实实在在对该小区进行全面物业服务，该事实已由广大业主所认可，也已经由生效判决书所认定。2.依据《物业管理条例》第33条之规定，一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施管理，被告作为该小区范围内的房屋使用人，根本不能另择物业。3.小区内的消防设施、二次供水、排污排水、停车场、应急供电(发电机组)、监控设施、进排风设施、小区道路、公共照明、小区绿化等公共设施均是不可分割的共同体，故被告认为已另有物业的措词是绝对不成立的。综上所述，原告已依约对江景花苑实施物业管理服务，被告作为小区业主或房屋的实际使用人，依法应当支付物业服务管理费和停车服务费，请求法院判准如诉所请。 被告江南新区管委会辩称：现登记在第三人江南房开公司名下的标注为江景花苑第6幢的办公大楼，按当时土地使用权出让合同约定，在建造完毕之后就应移交给政府。由于某种原因致使产权未办理过户，但已进行实际移交，并由机关事务管理局将其分配给被告及其他单位共同使用。该幢办公大楼签订国有建设用地土地使用权出让合同时就被要求独立建造，独立于江景花苑小区。江景花苑地块宗地总建筑面积为34154㎡，其中幼儿园4042㎡、被告使用的办公大楼5000㎡、开闭所100㎡、商业用房约2000㎡、住宅约23000㎡，原告同江景花苑小区业主所签订合同中关于物业类型明确约定的面积为商业1993.76㎡，住宅为22782.05㎡，合计为24775.81㎡，显然未包括被告使用的办公大楼5000㎡、开闭所100㎡。办公大楼跟小区之间有围墙隔开，办公大楼停车位同小区业主停车位在同一地下室，但中间有消防防火墙隔开，办公大楼有独立的出入口，智能出入设施也是由被告出资安装并委托自已的物业管理，跟顺意物业无关。另外因被告不是瑞安市飞云街道江景花苑小区业主，所以在业主委员会成立时，我方也未参与，故原告同江景花苑小区签订的合同同被告没有关系。原告也未对被告使用的办公大楼进行物业管理服务，大楼日常物业服务由被告委托的瑞安市瑞芳物业服务有限公司(以下简称瑞芳物业)管理。 第三人江南房开公司陈述称，江景花苑第6幢房产虽然登记在第三人名下，但实际已移交给政府在使用，只是房产未过户而已。双方纠纷跟第三人没有关系。 针对被告答辩，原告补充陈述称，江景花苑小区原物业公司退出后，原告同业主委员会签订合同并进入小区进行服务，随后原告同幼儿园签订了物业服务合同，同时也准备同被告签订合同，但被告一直拒绝，未签订合同的原因在于被告。双方虽未签订合同，但原告已经提供了实际物业服务，被告同小区其他楼房虽有围墙隔开，但同属于小区红线内，共用小区公用设施，被告理应向原告支付物业服务费及停车管理费。 原告顺意物业围绕诉讼请求提供了以下证据： 证据一，原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告组织机构统一社会信用代码公示、被告机构标牌照片、被告办公大楼照片、被告法定代表人公示牌照片各一份，证明原、被告的主体资格； 证据二，首届业委会成员备案、物业合同、不再续聘前期物业公司告知函、信访事项处理意见书、本院(2019)浙0381字第1027号民事判决书各一份，证明原告在2018年3月3日至2018年12月9日期间对江景花苑小区进行物业管理服务。 证据三，地下室照片六张、小区设计图七张、防空设施验收意见书一张，证明被告使用的办公大楼即飞云街道江景花苑第六幢属于江景花苑小区整体不可分割的部分。 证据四，收取停车费通知、安全隐患整改通知、市物业科反馈情况电话记录、彩信截图、台风通知、停电通知、推荐信、催收物业费通知、公摊水电费通知、交费通知、催款函、挂号信回执、情况说明各一份，证明原告已全面尽到小区管理义务，并就有关管理事项及相应的费用交纳已通知被告。 证据五，不动产登记信息查询记录、建设用地批准通知书、飞云中心区E50-E53及E54、E55地块出让合同部分条款变更补充说明、国有建设用地使用权出让合同、拍卖成交确认书，证明涉案办公大楼所属地块同小区其他部分地块属于同一地块，统一拍卖、统一出让，由同开发商统一建造。 被告江南新区管委会辩称提供了以下证据： 证据一，江景花苑前期物业管理招标邀请书、江景花苑前期业管理服务合同、瑞芳物业退出江景花苑报告各一份，证明江景花苑前期物业是由瑞芳物业管理，后由顺意物业接手，小区物业管理服务范围不包括被告使用的办公大楼。 证据二，被告使用的办公大楼物业管理委托合同、办公大楼来访来电登记表、监控中心值班记录、消防控制室值班记录、瑞芳物业对办公大楼物业人员的工资支出各一份，证明被告使用的办公大楼由自己委托的瑞芳物业进行物业管理服务。 证据三，原告同飞云实验幼儿园签订的物业服务协议一份，证明原告因同业主委员会签订的合同不包括幼儿园部分，另外签订服务合同的事实，这事实可以说明幼儿园、被告使用的办公大楼、开闭所均独立于小区。 证据四，江景花苑小区业主委员会选举过程材料一份，证明小区所有业主不包括被告。 证据五，证人祁某证言一份，证明被告使用的办公大楼由自己委托的瑞芳物业进行物业管理服务。 本院调取（2019）浙0381民初1027号一案中原告提供的关于水、电、油公摊费用缴纳通知一份。 以上证据经庭审出示质证，被告质证意见如下：一、对证据一没有意见；二、对证据二、三真实性、合法性没有意见，但跟被告无关，被告不属于小区业主；三、证据四中除业主委员会情况说明外其他证据真实性没有意见，但不能证明被告属于原告物业服务管理对象及原告对被告提供了物业管理服务；四、证据五真实性、合法性没有意见，但不能证明被告使用的办公大楼属于原告管理的小区范围之内，反而能证明办公大楼在土地出让之时被要求独立于小区之外；五、对法院调取的证据没有意见。原告质证意见如下：一、对证据一的三性没有意见，但不能排除被告使用的办公大楼不属于小区物业管理范围；二、证据二只能证明办公大楼内部管理由瑞芳物业进行物业服务管理，不能排除被告使用的办公大楼属于江景花苑小区组成部分，由原告对其进行服务管理的事实；三、对证据三的真实性、合法性均没有意见，但不能证明被告待证事实；四、证据四的三性没有意见，被告未参加选举是其自行选择结果，不能证明其待证事实。五、证据五，证人祁某属于瑞芳物业经理，同被告存在利害关系，真实性存疑。六、对法院调取的证据没有意见。第三人对原、被告提供的证据及本院调取的证据均没有意见，认为同其没有关系。 经审查，本院认证如下：一、原告提供的证据一，双方没有异议，本院予以采信；二、原告提供的证据二，可以证明原告在2018年3月3日至2018年12月9日期间对江景花苑小区进行物业管理服务；三、原告提供的证据三、五，可以证明被告使用的办公大楼及地下室基本情况及现状，但不能得出办公大楼属于小区组成部分结论；四、原告提供的证据四，属于原告自行发出通知，不能证明其待证事实，故不予采信；五、被告提供证据一，可以证明江景花苑前期物业招标及小区同物业管理公司签订的合同情况，本院予以采信；六、被告提供的证据二、五，可以证实其办公大楼由瑞芳物业进行管理的事实；七、被告提供的证据三，系原告同瑞安市飞云实验幼儿园签订的合同，从合同中可以看出原告服务的对象是该幼儿园同江景花苑小区共用设施设备部分；八、被告提供的证据四，可以证实江景花苑小区业主委员会选举情况，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年7月4日，第三人江南房开公司通过竞拍，获得飞云中心区E50-E53及E54、E55地块总面积23447.22㎡的国有建设地使用权。第三人江南房开公司同瑞安市国土资源局合同约定，第三人江南房开公司可以在该地块上建造总面积为≤34154㎡的建筑物，其中办公大楼5000㎡、开闭所100㎡(办公大楼及开闭所用地3225㎡)、幼儿园≥4042㎡(用地6010㎡)，办公大楼位置位于支纬二十四路与瑞南大道叉口，幼儿园位于支纬二十四路与地块东面道路交叉口，具有独立用地，独立出入口。第三人将上述建筑物建成后无偿移交给政府，同时移交地下机动车车位不少于80个标准车位(具有独立出口)，另带征道路用地面积2100.95㎡。第三人江南房开公司将该地块项目取名为江景花苑，并将办公大楼及开闭所标注为江景花苑6幢。2014年3月26月第三人江南房开公司就江景花苑前期物业管理在温州市公共资源交易网瑞安市分网向社会发出前期物业招标邀请书，邀请书注明工程规模总用地面积为12111.27㎡，地上总建筑总面为25012㎡(其中商住1993.76㎡、住宅22782.05㎡)，地下总建筑面积为9955㎡，另架空层为1200.93㎡。瑞芳物业获标，并同第三人江南房开公司签订合同，合同约定管理建筑面积为25012㎡。合同期限自2014年4月9日至2017年4月8日。2016年5月，第三人江南房开公司将江景花苑房屋交付业主使用，建造完毕之后飞云中心区E50-E53及E54、E55地块上有建筑物七幢，四幢住宅、一幢商用房组成一个封闭小区，办公大楼及开闭所独立成幢，幼儿园独立成园，三处互不相通，地下车库车位可以物理区分，且办公大楼所有的50个停车位具有独立出入口。三处供电、供水、消防消控系统共用，排污、排水、地下车库、无线网络共通。2016年5月1日，瑞芳物业进入小区进行物业管理。2017年12月25日，江景花苑小区成立业主委员会。2018年2月5日，被告江南新区管委会就办公大楼物业管理同瑞芳物业签订合同。2018年3月1日，原告同瑞安市飞云实验幼儿园就幼儿园同江景花苑小区共用设施设备部分签订物业服务协议。2018年3月3日，原告顺意物业同江景花苑小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：江景花苑小区业主将住宅面积22782.05㎡、商业1993.76㎡的物业交由原告进行物业管理服务，期限自2018年3月10日起至2019年3月9日止。合同签订后，原告依合同约定对小区提供物业管理服务。江景花苑小区业主委员会经改选后，新一届业主委员会于2018年11月26日向原告发出解除合同通知书，原告顺意物业于同年12月9日终止了对江景花苑小区的物业管理服务。 另查明，顺意物业在管理江景花苑小区期间将其垫付的办公大楼、幼儿园应分摊到的水、电、油费用16756元分摊到江景花苑小区每户业主身上并已收取。每户业主分摊到并已支付的273元由业主委员会同办公大楼和幼儿园进行结算。 本院认为，被告所使用的政府办公大楼在国有建设土地使用权出让之初就通过拍卖确认书确认该大楼具有独立用地，独立出入口；第三人江南房开公司在未完成建造交付之前就前期物业管理向社会大众招标邀请书、中标单位瑞芳物业同第三人江南房开公司签订的合同也就将办公大楼物业管理服务排除在外(明确标注商住1993.76㎡、住宅22782.05㎡)；飞云中心区E50-E53及E54、E55地块建筑物建造交付使用时，四幢住宅、一幢商用房组成一个封闭小区，办公大楼及开闭所独立成幢，幼儿园独立成园，三处互不相通；原告同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同约定的物业类型也仅只有住宅建筑面积22782.05㎡、商业1993.76㎡。上述种种均可以说明标注为江景花苑6幢的政府办公大楼独立于江景花苑小区之外，不在原告顺意物业同江景花苑小区业主委员会签订的物业合同约定的物业管理范围之内。故原告不能依据其同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同要求被告支付物业管理费及停车费。被告所使用的政府办公大楼同江景花苑小区住宅、商住用房存在共用公用设施设备之处，这些公用设施设备共用情形未在江景花苑小区业主委员会同原告签订物业合同中予以明确，公用设施设备存在共用情况是否需要额外支付费用亦未在合同中予约定。依据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有约束力。原告在收取公摊水、电、油垫付款时就很好地运用了这一原则，将办公大楼所需要负担的费用摊入江景花苑所有业主，然后由业主委员会向被告结算。同样，原告如果认为其在管理被告同江景花苑住宅、商住用房共用公用设施设备时因存在被告共用情形而额外增加服务，额外增加的服务需增加物业管理费用，可以依据其同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同向江景花苑小区业主主张。故此，原告诉请于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市顺意物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费3103元，减半收取计1551.5元，由原告瑞安市顺意物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  员  冯余芳 二〇二〇年五月十一日 法官助理李梦霞 （代）书记员  余恩慈