湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3835号上诉人（原审被告）：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305。法定代表人：侯周华，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾晶，湖南竞茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛阳淇凌，女，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省道县。上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞公司）因与被上诉人毛阳淇凌商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、案涉房屋经验收合格已达到交付条件。根据案涉《长沙市商品房买卖合同》、《合同补充协议》第五条的约定以及《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位在2018年12月19日对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行验收并出具验收记录可以认定涉案房屋验收合格，但一审却认定长沙市建设工程质量监督站出具的验收备案表是证明商品房竣工验收是否合格的唯一标准。虽然根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设单位应在竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他部门备案，但该备案非效力性强制规定，所以涉案房屋验收合格的标准应根据上诉人与被上诉人约定的标准来确定，故上诉人已取得的五方验收记录可认定涉案房屋验收合格，涉案房屋达到交付条件。2、建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站作出的长建质监函20191号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》不能证明涉案房屋验收不合格。诉人开发的“富瑞星座”项目系烂尾楼项目，上诉人在施工初期办理的是临时施工许可证，后由于项目资金问题一直处于停工状态，项目恢复后因上诉人未及时办理复工手续，故长沙市建设工程质量监督站作出了长建质监函20191号函，所以该函不能证明涉案房屋验收不合格。3、上诉人逾期的时间认定错误。根据上诉人与被上诉人签订《长沙市商品房买卖合同》以及附件四《合同补充协议》第三条的约定，商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房通知的媒体，不再另行发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2018年12月26日，上诉人在《长沙晚报》上刊登交房公告，上诉人虽然在合同约定的2018年10月31日未能交房，但案涉房屋在取得五方验收记录后已满足交房条件，是被上诉人迟迟不来收房。故上诉人逾期的时间应该是2018年11月1日至2018年12月26日，之后未能交房的责任应由被上诉人自行承担。被上诉人毛阳淇凌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。毛阳淇凌向一审法院提出诉讼请求：1、判令富瑞公司继续履行合同约定的房屋交付义务；2、判令富瑞公司向其支付逾期交房违约金（从2018年11月1日起算至实际交付房屋之日止，暂计至2019年8月26日为23237元）；3、由富瑞公司负担本案诉讼费用。一审法院查明：2018年6月14日，毛阳淇凌（买受人）与富瑞公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买座落于天心区145号第2栋6层601号房屋，建筑面积95.91平方米，总房价787709元。2、合同第十条约定了交付期限及条件，即出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、合同第二十三条约定，本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。5、双方还约定了其他权利义务。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：1、第三条约定商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2、第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就相关权利义务进行了补充约定。合同签订后，毛阳淇凌向富瑞公司支付购房款787709元及相关费用，富瑞公司则向毛阳淇凌出具购房款的增值税发票。同年10月31日，案涉合同约定的交房时间届满，但案涉房屋尚未达到交付条件，毛阳淇凌等相关业主遂找富瑞公司解决，富瑞公司承诺2018年12月31日前交房。同年12月26日，富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下：一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。二、交房时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元。四、咨询电话0731-846××××9”。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函［2019］1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、富瑞公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，富瑞公司承诺6个月内达到交房标准。同年8月26日，毛阳淇凌办理收房手续，但毛阳淇凌认为涉案房屋仍不符合交付条件。另查明，2018年12月19日，建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。案涉房屋至今未办理竣工验收备案。一审法院认为：毛阳淇凌、富瑞公司之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富瑞公司未按合同约定于2018年10月31日前向毛阳淇凌交付房屋，且未提交符合延期交付条件以及另行变更交房时间的相关证据，其行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。一、富瑞公司于2018年12月26日向毛阳淇凌交房的行为是否存在违约的问题。富瑞公司在合同约定的交房期间内未能完成交房义务，直至2018年12月19日案涉房屋经五方验收后才其于2018年12月26日再行通知毛阳淇凌等业主交房，2019年1月4日建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司出具函件，明确富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程未经验收就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，应立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付。对此，一审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，建设工程还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。故富瑞公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需长沙市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张不能成立。富瑞公司已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定。同时，涉案楼房富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程系主体工程，长沙市建设工程质量监督站认定其建设、施工、监理未经验收，涉及对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患等相关问题。综上，一审法院认为案涉房屋未达到交付条件，富瑞公司的行为已构成违约。二、关于富瑞公司是否应继续履行交房义务的问题。一审法院认为，富瑞公司有义务向毛阳淇凌交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于毛阳淇凌要求富瑞公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求予以支持。三、关于违约金数额问题。毛阳淇凌主张富瑞公司从2018年11月1日起按照其所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，同时考虑富瑞公司延期交房已呈整体性态势,在此情形下,不宜确定过高的违约金数额，参照对案涉小区其他未收房业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，综合毛阳淇凌已收房损失相对减少的实际情况，酌定富瑞公司给付毛阳淇凌违约金23001元（787709元×0.1‰／天×365天×80%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限湖南富瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内向毛阳淇凌交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区第2栋6层601号）；二、限湖南富瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付毛阳淇凌违约金23001元；三、驳回毛阳淇凌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取191元，由湖南富瑞房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为：案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。毛阳淇凌已按照合同约定履行交付房款的义务，富瑞公司亦应依约将符合法定及约定条件的房屋交付给毛阳淇凌。长沙市建设工程质量监督站作为建设工程质量监督机构，于2019年1月4日出具《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》足以证明案涉房屋未达到法定交付条件，故本院对富瑞公司关于案涉房屋已经达到交房条件的上诉理由不予采纳。富瑞公司至今未将符合法定和约定交房条件的房屋交付给毛阳淇凌，其应当承担支付逾期交房违约金的违约责任，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定富瑞公司向毛阳淇凌支付23001违约金并无不当。综上，富瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费382元，由湖南富瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  文 芳审判员  赵佳玮二〇二〇年五月二十日书记员  孙 娇