.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2016）青0102民初2730号原告：马主麻，男，回族，1954年6月1日出生，无固定职业，现住西宁市。原告：汪金花，女，回族，1972年2月1日出生，无固定职业。原告：马文浩，男，回族，1985年8月16日出生，无固定职业。上述三原告共同委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：马文祯（身份证号：×××），男，回族，住青海省民和县。系马主麻之侄。被告：青海怡海房地产开发有限公司（组织机构代码：66192XXXX），住所地：西宁市城**八一西路**。法定代表人：马永胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苗军，系该公司员工，第三人：黄兰英（身份证号：×××），女，汉族，1972年11月17日出生，无固定职业，住甘肃省兰州市红古区。委托诉讼代理人：成震海，甘肃天马律师事务所律师，原告马主麻、汪金花、马文浩与被告青海怡海房地产开发有限公司、第三人黄兰英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告马主麻及原告马主麻、汪金花、马文浩的委托诉讼代理人赵永智、马文祯，被告青海怡海房地产开发有限公司委托诉讼代理人苗军，第三人黄兰英及其委托诉讼代理人成震海均到庭参加了诉讼。2017年4月12日，因就第三人黄兰英撤销之诉之申请，本案中止了审理，2017年9月30日本案恢复审理。本案现已审理终结。原告马主麻、汪金花、马文浩向本院提出诉讼请求：1、判令三原告对被告开发的向原告建还的西宁市昆仑东路281号夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层部分商铺面积约1568平方米的商铺有优先取得权，此1568平方米的商铺被告建还给原告后又卖给第三人，价值约480万人民币；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：三原告在西宁快速路与康南路交汇处东侧2号享有总面积为6572.7平方米的土地使用权，并有地面建筑物5551平方米的所有权。2008年被告在上述地段开发建设夏都之林小区，为此将三原告上述土地占有并将房屋拆迁，遂原告土地变更到被告名下，已作变更的土地使用权证号为《宁国用2004第23号》，发证时间为2004年2月9日。原、被告双方于2010年签订协议书，被告将原告上述土地上的建筑物拆除，并以产权建还的方式向原告交付夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层建还面积为3388平方米的商铺。2014年12月25日三原告与被告签订《房产移交协议书（一）》，被告向原告移交了夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层商铺，三原告对上述铺面占有至今，且部分已装修使用。现得知被告就上述已对原告拆迁建还的商铺将其中一、二楼的部分铺面（面积约为1568平方米）又出售给了第三人，为此提起诉讼要求判如所请。被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称：怡海房地产公司）辩称，2016年7月原、被告双方有过口头协议，由原告将拆迁安置协议中应当建还的夏都之林7号楼一、二层商铺与负一层的地下车库做置换。因原告安置补偿条件不断变化，并未明确商铺归属。我公司于2014年7月1日将7号楼一、二层1582.1平方米铺面全部出售给第三人黄兰英，并在房产局做备案登记，出售款项用于后期建设，对于退还原告的相关事宜还未确定，原告现在已取得现金1700万余元及24套房屋，这是拆迁协议中未提到的，所以后期双方还需协商。第三人黄兰英称，2014年7月1日被告怡海房产公司通过房产局网签备案将涉案房屋已出售给第三人；第三人在审理该案过程中得知原告与被告之间进行恶意串通，隐瞒事实真相，欺骗法院，取得（2016）青0102民初2083号民事调解书，且被告对2014年7月1日网签出售合同是明知的，在法院审理过程中并未通知第三人，也未在房产管理部门查询，只根据原被告的协议达成调解协议，侵害了第三人权利，根据民事诉讼法第五十六条第三款规定，第三人在得知六个月内可以递交撤销本案的民事诉状，故请求法院中止审理本案。庭审中，为证明上述诉称事实，原告马主麻、汪金花、马文浩提供了以下证据材料;1.2010年6月10日签订的协议书，意在证明原告为被拆迁人，被告将原告在西宁快速路与康南路交汇处南东侧2号土地作为开发用地后，对地上建筑物进行拆迁建还，其中临街快速路为原告建还一、二层商铺面积为3388平方米（现夏都之林小区7号商住楼一、二层商铺）；2.被告的施工单位于2012年4月17日出具的保证函，意在证明开发商（即被告）的施工单位陕西宝陵建设集团有限责任公司保证无条件交付协议书中所涉及乙方建还给甲方（马主麻）所有商铺包括7号楼商住楼一、二层商铺面积3388平方米；3.房产移交协议书（一），意在证明：甲方为三原告，乙方为被告；乙方已于本协议签订之日向甲方移交先前协议中所约定的临街快速路7号楼一、二层面积为3388平方米的所有临街商铺；4.2015年7月1日签订的房屋装修承诺保证，意在证明被告保证已交给原告的7号楼一、二层商铺由原告装修；5.照片两张，意在证明被告已交给原告的7号楼一、二层商铺已装修使用；6.西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初2083号民事调解书，意在证明夏都之林小区7号楼一、二层商铺经法院调解已确认归原告所有。7.西宁市城东区人民法院（2016）青0102民初1148号、1149号民事判决书，证明:生效判决书已确认回迁户对回迁建还的安置房享有所有权。上述证据经本庭组织质证，被告怡海房地产公司具体质证意见如下：对证据1、2、3、4、7组真实性与证明方向均无异议；对证据5真实性无异议，证明方向持有异议，认为消防还未完工，尚未达到交付进入条件，该房并未交付，对方只是提前占有；对证据6真实性无异议，证明方向有异议，认为调解书之前是对方承诺要退还一部分商铺才给的地下车库，但对方并未兑现承诺。第三人黄兰英对证据1、2、3、4真实性和证明方向均有异议，认为证据1中该协议书未向拆迁部门登记，该协议书没有涉案房屋的拆迁许可证，所以并不享有优先权；证据2中出具的公司及商铺的面积和层数保证书中都有涂改；证据3、4中该房屋不具备竣工验收交付条件，原告非法先占，不享有所有权，被告明知该房屋网签备案给第三人，仍移交原告，属于恶意串通；证据5真实性不予质证；证据6真实性认可，证明方向不予质证，由于该调解书已由第三人申请撤销，未撤销前，本案属于重复诉讼；证据7真实性认可，但认为与本案无关。被告怡海房地产公司为支持其辩称，向本庭提交如下证据：马主麻付款明细两页，证明自2008年5月7日至2015年1月5日止给原告方付款（其中包括8号楼5套房价值1905000元）19266336.00元，证明被告以现金方式给原告补偿房屋建还面积予以抵扣。经本庭组织质证，原告马主麻、汪金花、马文浩经质证认为：1.对被告认为该款项是抵扣建还房屋不认可；2.该份证据与本案无关；3.款项的真实性因被告提供复印件，原告不认可。第三人黄兰英对真实性和证明方向均无异议。第三人黄兰英提供了以下证据材料：商品房预售合同4份，收据7份，证明被告向第三人网签出售了涉案房屋，该房屋进行了房屋网签备案，该备案具有公示效力，具有排他性。经原告马主麻、汪金花、马文浩质证认为，其认可商品房买卖事实，但具体事宜无法确认，其他与本案无关，不予质证。经被告怡海房地产公司质证，对真实性和证明方向无异议。上述证据经举证，综合各方的质证意见，本院认证如下：上述原、被告及第三人所举证据符合证据形式要求，证明效力可以确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马主麻、汪金花、马文浩三人均为被告怡海房地产公司开发的西宁市城东区昆仑东路281号"夏都之林"小区拆迁安置户。2010年6月10日，原、被双方签定《协议书》，约定三原告将西宁快速路与康南路交汇处南东侧2号总面积为6572.7平方米的土地使用权过户给怡海房产公司开发商品房。怡海房产公司开发后向三原告建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺，其中临街快速路的一、二层商铺面积为3388平方米（现夏都之林小区7号商住楼一、二层商铺），临街康南路的一、二层商铺面积为1350平方米。2014年12月25日三原告与被告签订《房产移交协议书（一）》，被告向原告移交了夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层商铺，2017年7月1日双方又签订房屋装修承诺保证，三原告对上述铺面实际占有使用至今。2014年7月1日被告怡海房产公司与第三人黄兰英签订合同编号分别为YS0194732、YS0194748、YS0194752、YS0194754四份商品房预售合同，约定被告怡海房产公司将位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼281－1号、281－5（包括281－3）号、281－7号、281－9号房屋售与第三人黄兰英，经第三人向房管局查询无产权纠纷，第三人遂进行了网签备案，并于2014年7月1日给被告交付购房款23420000元，被告怡海房产公司出具加盖财务专用印鉴的收据四张。2016年11月，原告马主麻、汪金花、马文浩因被告怡海房地产公司未按约定办理不动产权证，原告将被告诉至法院，双方达成调解协议，协议约定：被告青海怡海房地产开发有限公司在西宁市城东区昆仑东路281号"夏都之林"小区7号楼、8号楼的项目全部竣工，达到验收合格能够办理房屋产权证书条件后180日内负责为原告马主麻、汪金花、马文浩办理7号楼临街快速路一、二层商铺3388平方米、8号楼1－4层商铺每层45米*15米＝2700平方米及7号楼负一层地下车库面积为2000平方米房屋的不动产权证。西宁市城东区法院于2016年11月2日制作（2016）青0102民初2083号民事调解书予以确认。原告据此至相关行政部门办理登记时，得知被告将上述已对原告拆迁建还的商铺将其中一、二楼的部分铺面（面积约为1568平方米）又出售给了第三人，并进行了网签备案。由此争议成诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告马主麻、汪金花、马文浩与被告怡海房地产公司之间于2010年6月10日签订《协议书》及于2014年12月25日订立《房产移交协议书（一）》，怡海房产公司以产权置换的方式将本案诉争商铺即位于昆仑东路281号夏都之林7号楼（原7号、9号楼）一、二层部分商铺（面积约1568平方米）对原告等人进行了补偿安置，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，故该协议合法有效，对当事人具有约束力。被告怡海房地产公司已按协议履行了房屋拆迁，之后又履行了向原告马主麻、汪金花、马文浩交付安置房的实质性义务，被告现辩称该房未交付原告系原告私自占有的理由不成立。原告作为房屋拆迁安置补偿协议的当事人，是拆旧房换新房，以物易物，原告按照该协议的约定享有的房屋安置补偿的权利具有物权的属性，而第三人黄兰英基于买卖合同购得的房屋只具有债权属性，原告的物权请求权应优先于第三人的债权请求权，被告将应建还给原告的7号楼临街快速路一、二层3388平方米的部分商铺（面积约1568平方米）擅自出售给第三人，违背我国物权优先原则，故原告的诉求本院予以支持。第三人黄兰英可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下:被告青海怡海房地产开发有限公司开发建设的西宁市昆仑东路281号夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层部分商铺（面积约1568平方米）归原告马主麻、汪金花、马文浩所有。案件受理费45200元，由被告负担（与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 王 芳审 判 员 韩梅君人民陪审员 朱香兰 二〇一七年十月十二日法官 助理 马晓宇书 记 员 黎艳娜