湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初1669号原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**。法定代表人苏利国，董事长。委托诉讼代理人袁文超，湖南凯威律师事务所律师。委托诉讼代理人凌雨，女，1976年1月21日出生，汉族，系长沙利璞置业有限责任公司法律顾问，住湖南省长沙市雨花区。被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司，住，住所地湖南省长沙市劳动西路**/div>法定代表人周兆达，董事长。委托诉讼代理人陈宇，湖南天地人律师事务所律师。第三人湖南通程典当有限责任公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**天心电子大楼裙楼iv>法定代表人钟再德，董事长。委托诉讼代理人肖建雄，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司(以下简称利璞公司)与被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司（以下简称通程控股公司）、第三人湖南通程典当有限责任公司（以下简称通程典当公司）企业之间借贷纠纷一案，本院于2016年2月26日作出（2012）雨民初字第907号民事判决，通程控股公司、通程典当公司不服判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。2016年12月15日，长沙市中级人民法院以“原判决认定事实不清、违反法定程序”为由，撤销本院（2012）雨民初字第907号民事判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭进行了审理，利璞公司委托诉讼代理人凌雨，通程控股公司委托诉讼代理人陈宇，通程典当公司委托诉讼代理人肖建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利璞公司诉称，2010年，利璞公司因资金周转困难，通程控股公司向利璞公司提出愿意借款，但通程控股公司提出：一是利率要高于银行同期银行贷款利率的4倍，二是要将利璞公司名下的部分房产以网签（或登记备案）方式转移至通程控股公司名下，当利璞公司按约归还借款本息后再把房屋过户回利璞公司名下。利璞公司迫于发展的需要，遂同意了通程控股公司的要求。通程控股公司共计支付利璞公司借款23000000元，利璞公司与通程控股公司签订了11份《长沙市商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。因本案双方并未发生真实的房屋买卖行为，通程控股公司并未按约支付过购房款，利璞公司又一直履行了支付利息的行为，且双方房屋买卖合同约定的交易价格远远低于市场价，双方签订的房屋买卖合同只是通程控股公司为达到非法目的的一种手段。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同系无效合同。利璞公司现诉至法院，请求判令：确认双方所签订的合同编号为201084391004号《长沙市商品房买卖合同》无效。被告通程控股公司辩称，1、利璞公司所诉事实没有依据，利璞公司诉称通程控股公司主动借款，这与事实有很大出入；2、双方已经签订房屋买卖合同，只剩下交付房屋及办证；3、双方签订合同的形式与目的均合法。第三人通程典当公司针对利璞公司的诉讼请求述称，利璞公司虽有权选择不履行房屋买卖合同，但其前提条件是必须将购房款视为典当借款，连本带息支付清偿后方能申请解除房屋买卖合同。被告通程控股公司反诉称，2010年，通程控股公司与利璞公司签订了11份《长沙市商品房买卖合同》，合同对房号、面积、单价、房款总额、付款期限等进行了明确约定，同时约定利璞公司应于2010年10月25日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给通程控股公司，否则除应继续履行合同外，还应自2010年10月26日起至实际交付之日止按日向通程控股公司支付已付购房款万分之一的违约金。在合同履行过程中，通程控股公司如约支付了购房款，但利璞公司未能按合同约定交付房屋，为此请求判令：1、利璞公司继续履行合同，交付利璞大厦第1幢1层1004号房屋；2、利璞公司支付逾期交付房屋的违约金（暂从2010年10月26日起计至2012年4月10日为62121.15元，2012年4月11日至房屋实际交付之日的违约金按每日万分之一标准继续计算）。原告（反诉被告）利璞公司辩称，一、双方于2010年2月签订的11套商品房买卖合同均系因高息借贷关系而签订的虚假合同，应确认为无效合同。2009年至2010年间，利璞公司资金周转困难，通程控股公司就以高于同期银行贷款利率四倍的利息借款给利璞公司，为保障其非法的高息贷款，要求利璞公司以远低于当时市场房价的价格与其签订虚假的商品房买卖合同，并约定在利璞公司还清本息后解除该合同。事实上，利璞公司在偿还了部分本息后，通程控股公司也确实依照双方的约定解除了一套房屋的备案登记，但利璞公司后因经营不善，无力偿还剩下的本金并支付高额利息；现通程控股公司要求利璞公司履行因高利借贷而签订的房屋买卖合同，利璞公司认为应依据《合同法》第五十二条第三款之规定，认定合同无效，依法驳回通程控股公司的第一项反诉请求；二、基于双方之前的商品房买卖合同系因高息贷款而签订的虚假合同，符合合同无效的法定情形，因此合同中约定的违约条款也没有法律约束力，故利璞公司不应当承担违约责任；三、利璞公司恳请法院注意一个最基本的事实：通程控股公司并没有按照合同约定实际支付所谓房屋买卖合同的房屋对价，其于2010年1月26日、2010年1月27日、2010年2月5日分四次共计借款21675600元给利璞公司，而利璞公司累计共支付通程控股公司本息4965215元，试问：如果是真正的买卖合同，利璞公司需要反过来支付购买人利息吗？四、通程控股公司为了保证高额本息能完全还清，还将利璞公司的公司股权进行了质押登记。综上所述，利璞公司与通程控股公司是纯粹的借款关系，通程控股公司向利璞公司提供超出法定利息的高息贷款，为保障其非法债权，以明显低于市场价格的房价与利璞公司签订虚假的商品房买卖合同，依据《合同法》的规定，该合同从性质上符合无效合同的法定情形，恳请法院确认合同无效，并驳回通程控股公司的反诉请求。第三人通程典当针对通程控股公司的反诉述称，在利璞公司未将购房款视为典当借款连本带息清偿的情况下，通程控股公司要求履行房屋买卖合同，合法正当。第三人通程典当公司诉称，2010年1月22日及2月4日，通程典当公司与利璞公司分别签订两份《房产地抵押典当合同》，约定利璞公司以利璞大厦1002、1003、1004、1005、1006、2001、2002、2003、2004、2005、15011号房屋作为当物，向通程典当公司借款18000000元和2300000元。因上述11套房屋不能办理抵押登记，为此，利璞公司作为卖方与通程控股公司作为买方就上述房屋又签订了11份《商品房买卖合同》，购房款共计22440815元。三方约定：通程典当公司与通程控股公司共同支付22440815元首先作为购房款，用于履行买卖合同，利璞公司享有履行典当合同或者履行买卖合同的最终选择权；如果利璞公司最终选择履行典当合同，就应该将购房款视为典当借款，在连本带息支付完毕后申请解除买卖合同；反之，利璞公司就应当履行买卖合同。上述合同签订后，通程典当公司与通程控股公司共同向利璞公司支付22440815元，利璞公司按照三方约定将该款分解为11套房屋的购房款后，向通程控股公司出具了收取购房款的收款收据，并办理了涉案房屋的预告登记，通程控股公司取得了涉案房屋的准物权。后因利璞公司对1006号房屋最终选择履行典当合同，并按三方约定将该房的购房款视为典当借款连本带息支付完毕后申请解除了该房的买卖合同。对其余10套房屋，利璞公司既不履行典当合同，又不履行买卖合同。通程典当公司认为，本案不是典型的买卖合同关系，也不是典型的借贷关系，而是三方主体设立的二选一合同，利璞公司虽有权选择不履行买卖合同，但其前提条件是必须将购房款视为典当借款，连本带息支付完毕后方能申请解除买卖合同。在利璞公司未支付典当借款本息的情况下，通程控股公司要求利璞公司履行买卖合同，虽然理由合法正当，但为支持法院解决与利璞大厦相关的稳定问题，通程典当公司认为法院应允许通程典当公司以独立请求权第三人参加诉讼，在本案中一并解决，应在判决利璞公司支付典当借款本息后，解除买卖合同为宜。据此，通程典当公司要求以独立请求权第三人身份参加诉讼，并请求判令：利璞公司向通程典当公司支付典当借款18736180元和息费29403606.8元后（计算至2014年9月27日止，此后的息费按每月2.8%的标准，继续计算到实际清偿之日止），解除利璞公司与通程控股公司签订的《商品房买卖合同》。在利璞公司不履行生效判决确定的金钱债务时，通程典当公司有权申请拍卖利璞大厦1002、1003、1004、1005、2001、2002、2003、2004、2005、15011号房屋，以偿还债务。原告利璞公司辩称，利璞公司实际上已作出了选择，选择确认房屋买卖合同无效，以典当方式设立的担保是不合法的，第三人通程典当公司应另案起诉解决。被告通程控股公司辩称，对通程典当公司陈述的事实无异议，由于利璞公司尚未选择将购房款视为借款，通程典当公司要求履行典当合同的条件尚未成就，故通程控股公司要求原告继续履行房屋买卖合同。经审理查明：原告利璞公司是利璞大厦的开发商，该项目位于长沙市雨花区万家丽中路三段186号，被告通程控股公司是第三人通程典当公司的控股股东。2010年1月22日，利璞公司与通程典当公司签订《房地产抵押典当合同》，约定利璞公司以利璞大厦1002、1003、1004、1005、1006、2001、2002、2003、2004、2005号共计10套房屋作为当物，向通程典当公司借款18000000元，典当期限6个月，月利率0.4%，月综合费率2.4%，典当期满后可以续当。2010年2月4日，利璞公司与通程典当公司签订《房地产抵押典当合同》，约定利璞公司以利璞大厦15011号房屋作为当物，向通程典当公司借款2300000元，典当期限6个月，月利率0.4%，月综合费率2.4%，典当期满后可以续当。因该11套房屋未取得房屋所有权证书，不具备办理抵押登记的条件，故该11套房屋未办理抵押登记。但为保障房地产抵押典当合同的履行，2010年2月，利璞公司就该11套房屋又与通程控股公司签订了11份《长沙市商品房买卖合同》，约定通程控股公司购买该11套房屋，购房款总计22440815元。利璞公司、通程控股公司、通程典当公司三方口头约定，利璞公司每向通程典当公司归还一笔借款，通程控股公司则与利璞公司解除一套房屋的商品房买卖合同。因利璞公司无钱缴纳该11套房屋的交易契税，利璞公司向通程典当公司申请借款2000000元，用于缴纳交易契税。为此，利璞公司共向通程典当公司申请借款三笔，金额分别为2000000元、18000000元、2300000元，总额为22300000元。上述《房地产抵押典当合同》、《长沙市商品房买卖合同》签订前后，通程典当公司通过通程控股公司以银行转账方式，于2010年1月26日向利璞公司支付借款1944000元（约定借款2000000元，扣除一个月的息费56000元后，实际支付1944000元）；于2010年1月27日向利璞公司支付借款17496000元（约定借款18000000元，扣除一个月的息费504000元后，实际支付17496000元）；于2010年2月4日向利璞公司支付借款2235600元（约定借款2300000元，扣除一个月的息费64400元后，实际支付2235600元）。以上三笔借款相加（1944000元+17496000元+2235600元=21675600元），通程典当公司实际共支付借款21675600元。通程典当公司除实际支付该21675600元外，还要求利璞公司出具收到现金700815元、64400元的两张收条，上述共计22440815元（21675600元+700815元+64400元），凑足了11套房屋的购房款总额22440815元。此后，利璞公司将该22440815元分解为11套房屋的购房款，向通程控股公司开具11套房屋的购房款收款收据，并在长沙市房屋产权管理局将11套房屋预告登记在通程控股公司名下，缴纳了11套房屋的交易契税。2010年12月30日、2011年1月5日、2011年1月10日，利璞公司分三次共向通程典当公司归还本金3464033元。2011年1月4日，利璞公司与通程控股公司按照之前的口头约定，签订了1006号房屋的《退房协议》，解除了1006号房屋的商品房买卖合同。扣除利璞公司归还的本金3464033后，利璞公司欠付通程典当公司的本金为18211567元（21675600元-3464033元），其中对应合同编号为201084391004号《长沙市商品房买卖合同》的1004号房款为1165500元，在扣除一个月综合息费32634元后，认定该笔借款本金为1132866元。合同履行过程中，利璞公司按照约定的每月2.8%的息费标准，于2010年4月12日向通程典当公司支付200000元，于2010年4月16日支付100000元，于2010年6月30日支付100000元，于2010年8月2日支付100000元，于2010年12月30日支付1172167元，于2011年12月30日将1006房的退税款抵付利息237588元。综上，利璞公司共向通程典当公司支付利息1909755元。利璞公司支付该利息后，对应到已于2011年1月4日解除买卖合同的1006号房屋之前产生的利息及综合费869643元已经结清，剩余1040112元，为方便计算，对应房号2005房在2010年10月15日之前的利息已经结清。而本案对应1004号房屋应以典当本金1132866元为基数，从2010年1月27起，按照每年24%（每月2%）的标准计算利息，计算至实际清偿之日止。因利璞公司经营不善，没有向通程典当公司归还剩余借款，故剩余10套房屋（包括本案房屋）的商品房买卖合同一直未解除。2012年3月，利璞公司起诉至本院，请求确认剩余10套房屋的商品房买卖合同无效；通程控股公司反诉请求继续履行剩余10套房屋的商品房买卖合同；通程典当公司提出在利璞公司归还借款本息后，再解除剩余10套房屋的商品房买卖合同，同时请求在利璞公司不履行生效判决确定的金钱债务时，通程典当公司有权申请拍卖剩余10套房屋，以偿还债务。为此酿成纠纷。上述事实，有原告利璞公司提供的商品房买卖合同、付款凭证、房室信息表，被告通程控股公司提供的商品房买卖合同、收款收据、预告登记、契税完税证，第三人通程典当公司提供的典当合同、退房协议、付款凭证等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一是本案究竟是商品房买卖合同纠纷，还是企业借贷纠纷。二是本案如属企业借贷纠纷，借款本金如何认定，借款利息如何认定，是否应当在借款本息归还后再解除商品房买卖合同，通程典当公司是否有权申请拍卖涉案房屋以偿还债务。关于第一个争议焦点，从本院查明的事实可以认定，利璞公司与通程控股公司之间本意并不是要建立并履行商品房买卖合同法律关系，其真实本意应是在利璞公司与通程典当公司之间建立并履行企业借贷合同法律关系。当事人在建立并履行企业借贷合同法律关系的同时，一致同意用“签订商品房买卖合同”的方式，对企业借贷合同法律关系提供担保。因此，本案不属于商品房买卖合同纠纷，应属于企业借贷纠纷。关于第二个争议焦点，本院认为，通程典当公司与利璞公司约定的借款总本金是22300000元，但通程典当公司预扣息费后实际支付的借款总本金只有21675600元，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，预扣的利息不应计入总本金，故本院认定借款总本金为21675600元。在利璞公司归还本金3464033元后，利璞公司未归还的总本金为18211567元。对于利璞公司按照每月2.8%的约定标准已经实际支付的1909755元利息，因该利息未超过《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定的每年36%的利息标准，故本院予以确认。但对于之后的未支付利息，本院认为只能以《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的每年24%的标准为限，对超出每年24%的部分，本院不予支持。对于通程典当公司提出的“应当在借款本息归还后再解除商品房买卖合同，通程典当公司有权申请拍卖涉案房屋以偿还债务”的两项诉讼请求，本院认为，该两项诉讼请求不可能同时实现，因为在不解除商品房买卖合同的情况下，涉案房屋无法进入拍卖程序以偿还债务。通程典当公司提出的“有权申请拍卖涉案房屋以偿还债务”这一诉讼请求，本院认为符合《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，对通程典当公司的该项诉讼请求,本院予以支持。至于通程典当公司提出的“应当在借款本息归还后再解除商品房买卖合同”的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司与被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司于2010年2月签订的201084391004号《长沙市商品房买卖合同》无效；二、驳回被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司的反诉请求；三、原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司在本判决生效后十日内，向第三人湖南通程典当有限责任公司归还对应201084391004号《长沙市商品房买卖合同》项下的借款本金1132866元，并以借款本金1132866元为基数，从2010年1月27日起，按照每年24%的标准计算到实际清偿之日止；四、在原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司不履行生效判决确定的金钱债务时，湖南通程典当有限责任公司有权申请拍卖利璞大厦1栋1004号房屋，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，长沙利璞置业有限责任公司或湖南通程典当有限责任公司有权主张返还或补偿；五、驳回湖南通程典当有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延付款期间的债务利息。本案本诉受理费80元，反诉费717元，第三人诉讼费22955元，财产保全费5000元，以上共计28752元，由原告（反诉被告）长沙利璞置业有限责任公司负担20126元，被告（反诉原告）长沙通程控股股份有限公司负担8626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张朝晖人民陪审员  周海清人民陪审员  喻亚龙二〇一七年十月二十七日书 记 员  唐梦苑附：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条第二款借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。