济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1330号原告：柳洪慧，女，1980年12月3日出生，汉族，住辽宁省宽甸满足自治县。委托诉讼代理人：高磊，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于翊，山东昌平律师事务所律师。被告：济南市市中区鲁银小额贷款有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：刘方潭，董事长。委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国娟，山东舜泽律师事务所律师。被告：邢军，女，1975年8月13日出生，汉族，住济南市。原告柳洪慧与被告济南市市中区鲁银小额贷款有限责任公司（以下简称鲁银公司）、邢军案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳洪慧的委托诉讼代理人高磊、于翊、被告鲁银公司的委托诉讼代理人马国娟到庭参加了诉讼。被告邢军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柳洪慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告柳洪慧与被告邢军之间就位于济南市*****室房屋的房屋租赁合同关系成立并已实际履行，且该租赁关系成立、履行均在被告鲁银公司对该房屋的抵押权设立之前；2、请求依法中止（2015）历执字第1448号案件对涉案房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告鲁银公司、邢军承担。事实与理由：2012年11月19日，原告柳洪慧与被告邢军签订《房屋租赁合同书》，约定被告邢军将位于*****室房屋出租给原告柳洪慧使用，租赁期限10年。该租赁合同生效后，原告柳洪慧即对房屋进行装修，支出巨额装修费（30万元），实际占用使用租赁房屋，并从事经营活动。原告柳洪慧在承租房屋期间，被告鲁银公司与被告邢军之间因债权债务发生诉讼，济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）在对涉案房屋进行拍卖时，原告柳洪慧提出案外人执行异议。历下法院经审查，作出（2017）鲁0102执异2号执行裁定书，认为“案外人柳洪慧未提供证据证明其支付了房租并占有了涉案房屋，不能证明租赁合同已实际履行，本院对邢军与柳洪慧之间就涉案房屋建立的租赁关系依法不予确认。案外人柳洪慧提出的异议依法不能成立”，据此，驳回原告柳洪慧的执行异议。原告柳洪慧认为，（2017）鲁0102执异2号执行裁定认定事实错误，适用法律不当，请求法院判如所请。被告鲁银公司辩称，关于程序方面，原告柳洪慧的第一项和第二项诉讼请求存在理论上的相互矛盾，第一项诉讼请求涉及的是承租人与出租人之间租赁关系是否成立的问题，需要法院予以裁决，是两者之间的合同纠纷，与被告鲁银公司无关。原告柳洪慧在租赁关系不明确、法院作出裁决之前，无权提起第二项诉讼请求。关于实体方面，一、原告柳洪慧与被告邢军之间的租赁合同不真实，原告柳洪慧的租赁权不能成立。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人的缔约目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。认定租赁权成立的标准是承租人实际占有租赁物。而本案中，原告柳洪慧没有实际占有、使用该租赁物。根据原告柳洪慧提交的证据，其与被告邢军虽然签订过《租赁合同》，但其未能提供在法院对涉案房屋首查封（2012年12月6日）之前交付、占有房屋的证据。根据济南市历下区市场监督管理局出具的个体工商户登记信息以及《房屋租赁合同》来看，自2011年至2014年期间，涉案房屋的承租人是孙贺营，出租人是白萌天而非原告柳洪慧，故原告柳洪慧与被告邢军之间的租赁关系不真实。二、原告柳洪慧与被告邢军之间的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。从原告柳洪慧提交的《租赁合同》来看，第一条第一款约定：“因甲方在2011年2月15日至2012年4月10日向乙方共借款59万元，无力偿还，乙方将60万元（加息1万元）自本合同签订之日起借款利息降为每月2%，即每月12000元，甲方将上述房屋按每月12000元出租给乙方用以抵扣每月应付给乙方的借款利息，直至甲方将所欠乙方的借款全部还清为止”。从该内容看，原告柳洪慧为了使自己的债权得到清偿，同意被告邢军以让渡涉案房屋使用权的方式抵偿借款利息。可见，双方签订的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。同时，根据合同相对性原则，该合同仅对缔约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，涉案房屋已被拍卖，竞买人已依法取得对涉案房屋的物权权利。三、原告柳洪慧主张其对执行标的享有足以排除强制执行的理由不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。据此，被执行人出租已经人民法院查封、扣押、冻结的执行标的的行为，不能产生对抗申请执行人的法律效力，承租该执行标的的案外人以此作为排除强制执行的理由的，人民法院不予支持。被执行人在人民法院查封、扣押、冻结执行标的以前出租该标的的，作为承租该执行标的的案外人所享有的承租权也不足以排除强制执行。因为根据“买卖不破租赁”的原则，人民法院对执行标的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权，也不会影响到案外人对执行标的所享有的优先购买权。因此原告柳洪慧以其享有承租权为由要求法院排除强制执行的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”本案中，被告鲁银公司作为申请执行人对执行标的享有抵押权，原告柳洪慧没有提供足以对抗被告鲁银公司抵押权的证据，其对执行标的享有租赁权显然不能对抗被告鲁银公司对执行标的享有的抵押权，更不能排除法院的执行行为。四、原告柳洪慧与被告邢军有恶意串通、妨碍执行的嫌疑。涉案房屋在2016年6月13日经评估机构现场勘查，如果原告柳洪慧确实是对房屋持续占有使用，那么在评估机构现场勘查时即已经知道法院的执行行为，却在房屋进入拍卖程序之后才提出执行异议。在本次执行异议之诉送达过程中，原告柳洪慧开始时称能联系到被告邢军，原告柳洪慧的代理人也给被告邢军做过通话录音，后来又称联系不到被告邢军，导致本案因送达事宜一再拖延，被告鲁银公司和竞买人的权益迟迟不能落实，故被告鲁银公司怀疑原告柳洪慧与被告邢军恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行。综上，请求法院依法驳回原告柳洪慧的诉讼请求。被告邢军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，2012年11月20日，被告鲁银公司与五谷丰登公司签订借款合同一份，约定五谷丰登公司向鲁银公司借款400万元；同日，被告鲁银公司与被告邢军签订抵押合同一份，约定被告邢军以其所有的位于济南市*****室房屋为五谷丰登公司的上述借款提供抵押担保。2012年11月22日，济南市住房保障和房产管理局为被告鲁银公司颁发了他项权利证书。之后，因五谷丰登公司未按合同约定偿还借款，鲁银公司以五谷丰登公司、邢军作为被告，诉至济南市市中区人民法院。济南市市中区人民法院经审理，作出（2014）市民初字第1553号民事判决书，判令五谷丰登公司偿还鲁银公司借款本金400万元及利息、律师代理费217100元，并判令鲁银公司对被告邢军所有的坐落于济南市*****室房屋的折价或拍卖、变卖价款在上述款项范围内享有优先受偿权。该判决生效后，五谷丰登公司、邢军未主动履行判决确定的金钱给付义务，鲁银公司遂申请强制执行。另，在本院审理的（2012）历商初字第1314号案件中，根据该案原告夏菲菲的保全申请，于2012年12月6日查封了邢军所有的济南市*****室房屋。因此在（2014）市民初字第1553号民事判决书的执行过程中，济南市中级人民法院认为鲁银公司享有抵押权的房产，被本院首查封，为便于处置财产，指定该执行案件由本院执行。本院在被告（申请执行人）鲁银公司与被告（被执行人）邢军、被执行人五谷丰登公司民间借贷纠纷一案执行中，于2016年5月31日作出（2015）历执字第1448号执行裁定书，裁定拍卖被告邢军名下的位于济南市*****室房屋。原告柳洪慧对执行标的提出异议，主张其与被告邢军就该房屋已签订了租赁合同，租期十年，要求中止执行。本院经审查，于2017年1月12日作出（2017）鲁0102执异2号执行裁定书，认为柳洪慧未提供证据证明其支付了房租并占有了涉案房屋，不能证明租赁合同已实际履行，故对邢军与柳洪慧之间就涉案房屋建立的租赁关系不予确认，据此驳回了柳洪慧的异议。此后，原告柳洪慧遂提起本案诉讼。另查明，2012年6月22日，原告柳洪慧与被告邢军签订《借款合同》一份，约定邢军向柳洪慧借款人民币60万元，自2012年6月22日至2013年6月21日，每月利息3.5%，如逾期每天按本金的百分之二收取违约金；邢军以其名下已交购房款的位于济南市*****室房屋作为抵押。但原告柳洪慧与被告邢军未办理涉案房屋的抵押登记。同日，原告柳洪慧（乙方）与被告邢军（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：因甲方自2011年2月15日至2012年4月10日以生意需周转资金为由现给乙方共计借款59万元，甲方承诺月息3.5%，现因甲方个人原因无力偿还，甲乙双方经友好协商，乙方将60万元（加利息1万元）自本合同签订之日起借款利息降为每月2%，即每月12000元，甲方将济南市*****室房屋按每月12000元出租给乙方用以抵扣每月应付给乙方的借款利息，直至甲方将所欠乙方的借款全部还清为止；如甲方将乙方所有欠款还清，自还清借款之日起乙方按每月18000元向甲方支付租金，租金支付方式为年付，租金每年递增3%。上述合同签订后，被告邢军未按约定偿还借款，仅偿还12万元，尚欠原告柳洪慧48万元，为此原告柳洪慧向本院提起诉讼，要求邢军偿还借款本金48万元及利息。该案审理过程中，经本院主持调解，柳洪慧与邢军达成调解协议，本院于2014年5月5日作出（2013）历商初字第2725号民事调解书：邢军偿还柳洪慧借款48万元，自2014年6月起每月支付1万元，直至还清为止；柳洪慧放弃借款利息的诉讼请求。2014年5月6日，原告柳洪慧（乙方）与被告邢军（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方因还银行贷款在2013年11月19日向乙方借款60万元，已归还12万，所欠48万借款已经法院判决生效，现甲方承诺按每月10000元，按约支付给乙方；因乙方放弃了48万元利息的收取，所以乙方免收甲乙双方于2012年6月22日签订的房屋租赁合同中的房屋增项约定的应收费用，即房屋每年无递增。原告柳洪慧称该《协议书》中涉及的2013年11月19日的借款60万元与（2013）历商初字第2725号案件所涉及的60万元并非同一笔款项。为证实其主张，原告柳洪慧提交中国工商银行网上银行电子回单四份，该四份电子回单记载2013年11月19日柳洪慧向邢军转账汇款60万元，电子回单的附言中注明“山大路房租”。原告柳洪慧主张该60万元实际为借款，因为考虑到邢军有无法偿还的可能性，就与邢军约定若无法偿还，就抵顶涉案房屋租金，所以在汇款时备注“山大路房租”。另查明，涉案房屋系被告邢军从白萌天处购买，双方于2011年11月23日签订了《房地产买卖契约》，约定：白萌天（甲方）同意将名下的位于济南市*****室房屋出卖给邢军（乙方），交易价为286万元，于2011年10月12日支付定金1万元。合同第三条约定，甲方承诺在甲乙双方签订此合同且甲方收到全部房款三日内搬出此房屋并迁出此房产名下所有户口。合同第十一条第八款约定，甲方同意乙方于过户当日支付首付款60万元，其余房款226万元以银行贷款形式支付。原告柳洪慧主张，因白萌天长期居住在国外，《房地产买卖契约》签订后，未能及时办理房屋过户手续，但在邢军交付定金后，白萌天即将涉案房屋交付给邢军，并主张邢军取得涉案房屋后即出租给其使用，由其与孙贺营在涉案房屋合伙经营“济南历下圣旺自选商店”，后其退出了该商店的经营，将涉案房屋转租给了孙贺营。对原告柳洪慧主张的该事实，被告鲁银公司提出异议，并提交从济南市历下区市场监督管理局调取的“济南历下圣旺自选商店”工商登记材料中的《房屋租赁合同》一份，该合同的签订时间为2011年11月22日，出租方为白萌天，承租方为孙贺营，约定白萌天将位于济南市*****室房屋出租给孙贺营，租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日，月租金为4500元。原告柳洪慧主张因与孙贺营签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋还没有办理过户登记，故只能以原房主白萌天的名义与孙贺营签订。原告柳洪慧为证实其将涉案房屋转租给孙贺营的事实，提交2013年11月25日其向孙贺营出具的收条一份，内容为：今收到****室2014年租金共计捌万元整，双方约订月租金为6667.00，年租金合计捌万元整。租金约订以此凭证为准，租期2013年11月25日—2015年11月25日止。”该收条有原告柳洪慧、被告邢军的签名，据此原告柳洪慧主张被告邢军对其转租房屋的事实是认可的。本院认为，被告邢军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。因本案系案外人执行异议之诉，故本案的焦点问题是原告柳洪慧主张的其享有的承租权是否足以排除对执行标的强制执行。首先，若承租权成立于抵押权之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，据此，人民法院对执行标的的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，据此，即使原告柳洪慧主张的承租权成立，其所享有的是在租赁期内请求阻止向受让人移交执行标的，而法院执行过程中的拍卖行为并不影响其租赁权的行使。综上，原告柳洪慧以其享有承租权为由要求法院中止执行的理由不能成立。其次，若承租权成立于抵押权之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，据此，若原告柳洪慧所享有的承租权成立于涉案房屋抵押之后，其所享有的承租权不能产生对抗申请执行人的法律效力，原告柳洪慧以此为由要求法院中止执行，无事实及法律依据。综合以上分析，本院认为，无论原告柳洪慧是否享有对涉案房屋的承租权，其要求以承租权排除法院强制执行的理由均不能成立，故其要求对涉案房屋中止执行的诉讼请求，本院不予支持。对原告柳洪慧要求确认其与被告邢军之间就涉案房屋的房屋租赁合同关系成立并已实际履行，且该租赁关系成立、履行均在被告鲁银公司对该房屋的抵押权设立之前的诉讼请求，本院认为，原告柳洪慧与被告邢军签订的《租赁合同》不具有真实性，原告柳洪慧主张的承租权不能成立，理由如下：根据原告柳洪慧与被告邢军签订的《租赁合同》的记载，合同签订时间为2012年6月22日，而根据济南历下圣旺自选商店工商登记材料中备案的《房屋租赁合同》可以证实涉案房屋于2011年11月22日由白萌天出租给孙贺营，租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日，也就是说原告柳洪慧与被告邢军签订《租赁合同》时，白萌天与孙贺营的租赁合同仍在履行过程中，在此情况下，被告邢军另行将房屋又出租给原告柳洪慧，不符合常理。虽然原告柳洪慧主张当时其与孙贺营系合伙经营济南历下圣旺自选商店，但对此未提交证据予以证明。另，原告柳洪慧主张在其与孙贺营合伙经营济南历下圣旺自选商店期间，其退出合伙，并将涉案房屋转租给孙贺营，针对该事实，原告柳洪慧仅提交了其于2013年11月25日出具的收条予以证明，而该收条系原告柳洪慧单方出具，且该收条未载明出租人、承租人的身份情况，仅以该收条不足以证实原告柳洪慧与孙贺营之间存在房屋转租合同关系。同时，按照原告柳洪慧的主张，该收条是其向孙贺营出具的，而根据收条的记载，原告柳洪慧收取的2014年的租金为每月6667元，但在白萌天与孙贺营签订的《房屋租赁合同》中约定的租金为每月4500元，从常理上讲，孙贺营已与原房主白萌天签订了租赁合同，即使在租赁期间房屋发生所有权变更，根据“买卖不破租赁”的原则，孙贺营仍有权继续承租房屋，在此情况下，孙贺营不可能以高于原租赁合同约定的租金标准，再从原告柳洪慧处转租涉案房屋。再者，根据原告柳洪慧与被告邢军签订的《租赁合同》，租金为每月12000元，而收条中记载的租金为每月6667元，从常理上讲，原告柳洪慧也不会以低于其租赁的租金标准将房屋转租给孙贺营。综上，对原告柳洪慧与被告邢军签订的《租赁合同》的真实性，本院不予认定，对原告柳洪慧据此主张该合同成立、实际履行均在被告鲁银公司抵押权成立之前的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告柳洪慧要求确认其与被告邢军之间就位于济南市*****室房屋的房屋租赁合同关系成立并已实际履行，且该租赁关系成立、履行均在被告鲁银公司对该房屋的抵押权设立之前的诉讼请求；二、驳回原告柳洪慧要求中止对坐落于济南市*****室房屋执行的诉讼请求。案件受理费17760元，由原告柳洪慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  于平吉人民陪审员  宋海玲二〇一七年十月十八日书 记 员  杜 爽