云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1212号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区紫金路金叶小区46号。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：廖伟，男，1980年3月11日生，汉族，重庆市沙坪坝区人，系云南宇辰物业服务有限公司职工，原住重庆市沙坪坝区前进坡384号1-1，现住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司职工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：张基萍，女，1976年12月6日生，汉族，云南省会泽县人，教师，原住云南省曲靖市会泽县金钟镇堂琅社区13组1615号，现住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：张靖伟（系张基萍之弟），男，1982年9月30日生，汉族，云南省会泽县人，系曲靖市商业银行股份有限公司会泽支行职工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告张基萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人廖伟、陈华琼、被告张基萍的委托诉讼代理人张靖伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2016年2月9日至2018年2月9日期间应缴纳的物业服务费5092元，生活垃圾清运处置费264元，总计5356元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年3月28日前，被告张基萍购买了瑞祥小区祥荣路78号的房产（面积385.77平方米），按照原告与瑞祥小区业主委员会于2015年2月6日签订《瑞祥小区物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据瑞祥小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，被告自2016年2月9日至2018年2月9日期间共拖欠物业服务费5092元、生活垃圾清运费264元，原告多次催要，但被告未予理睬。请求依法判决。张基萍辩称，一、原告不能按照物业服务合同的约定提供物业服务，业主拒交物业费合情合理。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主完全可以拒绝交纳。原告在本案中所持《物业服务合同》是否有效，被告所处的瑞祥小区业主委员会在没有召开业主大会的情况下成立，原告进驻瑞祥小区开展物业工作，并未经小区业主大会的选聘；原告不履行小区基础管理及服务义务，使整个小区十分混乱,小区内环境卫生恶劣，且小区内商住两用，经营者长期占用公共通道堆放货物或者进行加工；物管公司不履行安全保卫义务，2012年11月30日凌晨被告家遭到盗窃，被盗物品价值2万余元，业主报案后多次与物业公司交涉，才了解物业公司安保制度存在漏洞；物管公司不履行财务公开制度，原告从未向全体业主和物业使用人公开收益，公开物业基金的使用情况，2018年原告已被全体业主逐出瑞祥小区；被告主张先履行抗辩权，因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，被告自2016年2月停止交纳物业管理费，是根据《合同法》有关规定先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务前，被告有权拒绝支付物业服务费。请求法院认真审查业主的抗辩事由及业主不缴纳费用的真实原因。2017年5月前发生的物业费用已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《资质证书》、《企业名称变更核准通知书》、《准予变更登记通知书》、《备案通知书》复印件各1份，欲证实原告主体适格；2、原告与瑞祥小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》复印件1份，欲证实原告与被告签订《瑞祥小区物业服务委托合同》；3、原告和昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订《委托协议书》复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4、拖欠物业费清单1份、催费照片2张，欲证实被告未按《瑞祥小区物业服务委托合同》履行;5、《物业服务协议》1份，欲证实签订的合同中对财产保险有过约定。经质证，张基萍对云南宇辰物业服务有限公司提交的第2、3组证据无意见，对其提交的第1组证据有意见，原告的资质证书已经过期，有效期到2017年；对第4组证据有意见，物业服务费欠费清单里有违约金千分之五，这个比例如何得出来的，物业服务合同里面并没有约定，对违约金不承认；对第5组证据有意见，该份协议甲方张基萍，乙方是曲靖和琪物业服务有限公司会泽分公司乙方，和本案没有任何关系，该份物业服务协议被告不认可，甲方签字的手印是伪造的，不是张基萍签订的。张基萍向本院提交了以下证据：会泽县公安局古城派出所证明1份，欲证实被告所居住的瑞祥小区祥荣路78号，在2012年11月30日被盗，被盗物品总价值2万余元，至今未追回。经质证，云南宇辰物业服务有限公司对张基萍提交的证据认为偷盗事件与本案无关，双方签订的是物业服务合同关系，并非财产保管合同。法庭出示经张基萍申请，本院依职权到会泽县公安局古城派出所调取的证明1份。经质证，云南宇辰物业服务有限公司对本院依职权调取的证明认为，这个属于被告的私人财产，被告自己负有保管义务，还有原、被告双方签订的是物业服务合同，并非财产保管合同，物业服务只是对公共区域进行巡逻，履行合同的约定。经质证，张基萍对本院依职权调取的证明认为，该证据证实了在原告管理瑞祥小区期间管理不到位，导致小偷从被告家中盗走了2万余元的物品，由于原告安全保卫义务不到位，故对被告家中失窃负有一定的责任。综合双方所举证据及本院依职权调取的证据，经过庭审质证、认证，本院认为，云南宇辰物业服务有限公司提交的第1、2、3、4组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；其提交的第5组证据，与本案无关，本院不予采信。张基萍提交的证据，真实性本院予以认可，但不能证明其待证事实，在本案中本院不予采信。本院依职权调取的证明1份，真实性本院予以认可，但与本案无关，在本案中本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司与会泽县瑞祥小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：曲靖宇辰物业服务有限责任公司对会泽县瑞祥小区实施物业管理服务，并约定曲靖宇辰物业服务有限责任公司对托管区域内的公共设施、设备进行维护和养护，保持公共设施、设备的正常运行；物业服务费按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.55元计收并约定物业服务费用缴费周期为每年一次性预交。2015年10月10日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司变更登记为云南宇辰物业服务有限公司。云南宇辰物业服务有限公司是本案适格的原告。2015年2月9日，云南宇辰物业服务有限公司与昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订《委托协议书》，受托按每户每月11元标准代为收取会泽县瑞祥小区垃圾清运费。另查明，张基萍系会泽县瑞祥小区28-C1-18（祥荣路78）号房屋业主，其房屋建筑面积为385.77平方米，张基萍家中于2012年11月30日10时24分被盗，案件至今未侦破。云南宇辰物业服务有限公司在对瑞祥小区提供物业服务过程中，服务存在一定的瑕疵。张基萍未向云南宇辰物业服务有限公司交纳2016年2月9日至2018年2月9日期间的物业服务费及垃圾清运费。云南宇辰物业服务有限公司多次催要，张基萍均拒绝交纳，云南宇辰物业服务有限公司遂于2020年4月24日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，云南宇辰物业服务有限公司是依法由曲靖宇辰物业服务有限责任公司变更登记的企业，根据云南宇辰物业服务有限公司及曲靖宇辰物业服务有限责任公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，根据曲靖宇辰物业服务有限责任公司与会泽县瑞祥小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，云南宇辰物业服务有限公司成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。云南宇辰物业服务有限公司自2015年2月10日起至2018年2月9日止对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，曲靖宇辰物业服务有限责任公司与会泽县瑞祥小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，对涉案小区的业主具有约束力，张基萍作为涉案小区业主，依法应向云南宇辰物业服务有限公司交纳2016年2月9日至2018年2月10日的物业服务费、生活垃圾清运处置费等共计5356元。张基萍辩称，云南宇辰物业服务有限公司在管理服务过程存在瑕疵，本院予以采信，故物业管理费依法应当予以扣减。云南宇辰物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。张基萍辩称，自己家中财物于2012年11月30日被盗，原告进驻瑞祥小区开展物业工作，并未经小区业主大会的选聘，故不应该缴纳物管费，但业主委员会是如何产生不属本案审理的范围,张基萍作为业主,如果对业主委员会的选举、成立有异议,应当通过相应途径解决，张基萍家中被盗事件与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，张基萍的辩解本院不予采信。张基萍称2017年5月前发生的物业费用已过诉讼时效就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。2018年2月10日停止对瑞祥小区服务，故张基萍辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由张基萍于本判决生效后十五日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费3819元、垃圾清运费264元，共计4083元；二、驳回云南宇辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由张基萍负担20元，由云南宇辰物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年五月十八日书记员  王友谊