新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终467号 上诉人（原审原告）：克依穆·艾山，男，1988年4月1日出生，维吾尔族，喀什市东城九中教师，住新疆喀什市。被上诉人（原审被告）：喀什嘉年华房产经纪有限公司，住所地新疆喀什市解放南路114号02号商铺。法定代表人：万吉兵，该公司经理。委托诉讼代理人：李明，新疆叶尔羌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建梅，女，1972年12月21日出生，汉族，住新疆喀什市。上诉人克依穆·艾山因与被上诉人喀什嘉年华房产经纪有限公司（以下简称嘉年华公司）、被上诉人李建梅房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2076号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人克依穆·艾山、被上诉人嘉年华公司的委托诉讼代理人李明、被上诉人李建梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人克依穆·艾山上诉请求：1．依法撤销原审判决，重新审理改判；2．判令二被上诉人继续履行《喀什市商品房现房买卖合同》，并将房屋过户给上诉人或者上诉人弟弟名下；3．判令二被上诉人向上诉人支付违约金90000元；4．判令二被上诉人承担本案一二审诉讼费及代理费用；5．判令二被上诉人承担上诉人电话、交通、打印材料等费用3000元；6．判令被上诉人嘉年华公司赔偿占用上诉人购房款的利息损失；7．判令被上诉人嘉年华公司支付上诉人房屋租金损失10000元。事实与理由：2019年4月4日，上诉人与被上诉人嘉年华公司、被上诉人李建梅签订了《购房定金协议》，协议签订后，上诉人当即向被上诉人嘉年华公司支付定金，被上诉人李建梅给上诉人出具收条。2019年4月6日与被上诉人李建梅和被上诉人嘉年华公司签订了《喀什市商品房现房买卖合同》。合同约定房屋交易总价355000元，2019年4月4日交付25000元定金，2019年4月6日交付房款75000元，剩余255000元房款在办理公积金贷款后一次性付清。合同签订后，上诉人当即向被上诉人嘉年华公司支付75000元，被上诉人李建梅给上诉人出具了收条。上诉人按照约定向被上诉人嘉年华公司提交办理公积金贷款所需的全部资料。然而，因二被上诉人的原因，导致公积金贷款迟迟无法办理，经上诉人反复与二被上诉人及被上诉人李建梅男友沟通，被上诉人嘉年华公司退还被上诉人李建梅手上的80000元购房款，被上诉人李建梅手上剩余的20000元作为房屋买卖定金。2019年6月上旬被上诉人嘉年华公司通知办理公积金贷款，上诉人6月16日前又将80000元购房款交给了被上诉人嘉年华公司。但时至今日，未能将公积金贷款办妥，被上诉人李建梅竟然要求上诉人一次性付清剩余255000元房款，且拒绝退款。要求二被上诉人承担违约金及有关损失，请求重新审理改判。被上诉人嘉年华公司辩称：1．上诉人第二、第四、第五、第六、第七项上诉请求项超出一审法院的判决；2．被上诉人嘉年华公司作为被上诉人李建梅房屋出售的代理人，其行为所导致的民事后果，应由被上诉人李建梅承担，在代理过程中，并不存在过错。故请求驳回上诉人上诉请求。被上诉人李建梅辩称：请求依法维持原判，撤销合同，本案的诉讼费由上诉人承担。上诉人克依穆·艾山向一审法院起诉请求：1．解除原告与二被告签订《喀什市商品房现房买卖合同》，二被告立即返还原告支付的购房款90000元；2．二被告承担违约责任、偿付违约金106500元；3．二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月4日，原告及两被告签订购房定金协议，约定原告购买嘉年华公司代理出售的李建梅位于喀什市××道房屋一套，房款总价355000元，采取贷款方式支付，于2019年4月4日交定金25000元，2019年4月5日交房款85000元，剩余245000元在办理住房公积金贷款后一次性付清；若卖房人李建梅收取定金后反悔不卖，将按定金双倍赔偿原告，若原告不买，则定金作为违约不予退还。2019年4月6日，原告及两被告签订《喀什市商品房现房买卖合同》，对原告购买李建梅上述房屋事宜再行约定，其中付款方式及期限约定为总价款355000元，2019年4月4日交定金25000元，2019年4月6日交房款75000元，剩余255000元房款在办理住房公积金贷款后一次性付清；对违约责任约定为，买受人未按约定付款或中途不买该房，或不配合委托销售代理机构办理不动产过户手续，视为买受人违约，须按总房款30%向出卖人支付违约金，出卖人收到房款反悔不卖该房，视为出卖人违约，须按总房款30%向买受人支付违约金，并将所收房款全部退还给买受人；原告需向嘉年华公司支付中介费5325元、不动产过户代办费1000元、公积金贷款代办费2000元等内容。2019年4月4日，原告交定金25000元，2019年4月6日，原告交购房款75000元，被告李建梅就上述两笔共计100000元的款项向原告出具收条两张。后因被告李建梅未备齐相应的手续，经双方2019年4月29日协商，李建梅向原告退还80000元，剩余20000元作为定金，待李建梅将办理过户手续材料备齐后再交首付款，原告向李建梅出具80000元收条。2019年6月初，李建梅手续备齐，嘉年华公司通知原告交款，原告陆续向嘉年华公司支付80000元，嘉年华公司收取了其中的70000元，但未转交李建梅。原告以90000元为本金，按年利率6%自2019年4月4日起计算至2019年8月1日为1800元，再计算90000元的一倍，主张违约金共计91800元。一审法院认为，原、被告签订《购房定金协议》、《喀什市商品房现房买卖合同》均为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合同应为有效。《喀什市商品房现房买卖合同》签订后，双方应按《喀什市商品房现房买卖合同》的约定予以履行。但现双方均同意解除《喀什市商品房现房买卖合同》，故对原告要求解除合同的请求，应予准许。合同解除后，被告嘉年华公司收取的房款70000元、被告李建梅收取的房款20000元，共计90000元应向原告退还。根据合同对违约责任的约定，李建梅作为出卖人，在其收到房款后反悔不卖房的情况下属违约，现嘉年华公司代收房款后并未交付给李建梅，而嘉年华公司作为中介方，合同未对其违约责任进行约定，但原告已将90000元交付两被告，两被告应当协助完成贷款办理事宜，现双方均同意解除合同，故两被告应向原告赔偿该资金占用期间损失。其中，嘉年华公司向原告支付700元（以70000元为本金，按年利率6%自2019年6月1日起计算至2019年8月1日共2个月，70000×6%÷12×2），李建梅支付400元（以20000元为本金，按年利率6%自2019年4月4日起计算至2019年8月1日共4个月，20000×6%÷12×4），合计1100元。对原告要求解除双方《喀什市商品房现房买卖合同》、两被告返还房款90000元的请求，一审法院予以支持。对原告要求两被告偿付106500元的请求，一审法院部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告克依穆·艾山与被告喀什嘉年华房产经纪有限公司、李建梅于2019年4月6日签订的喀什市《喀什市商品房现房买卖合同》，被告喀什嘉年华房产经纪有限公司向原告克依穆·艾山返还购房款70000元、被告李建梅向原告克依穆·艾山返还购房款20000元；二、被告喀什嘉年华房产经纪有限公司向原告克依穆·艾山赔偿损失700元、被告李建梅向原告克依穆·艾山赔偿损失400元；三、驳回原告克依穆·艾山的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人为支持其上诉请求向本院提供以下四组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：上诉人与万吉兵、被上诉人李建梅有关电话录音、现场录音（光盘），拟证明万吉兵在房屋买卖过程中存在欺诈、隐瞒实情行为，被上诉人李建梅存在逃避、不配合等行为。嘉年华公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，证明的问题不认可，我公司的代理内容是经过被上诉人李建梅同意的，我方并不存在欺诈行为。李建梅质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，证明的问题不认可，是因为上诉人未能按时交房款，所以没有提供材料，未能办理过户手续，是上诉人的原因造成的。本院对该证据的真实性予以认可，但该证据并不能证明万吉兵在房屋买卖过程中存在欺诈、隐瞒实情的行为，故对该证据的关联性结合其他证据予以认定。第二组证据：上诉人与万吉兵之间的手机短信、微信记录，拟证明万吉兵未能办理房屋过户手续。嘉年华公司质证称，对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，证明的问题不认可，短信内容基本是在协商如何办理过户手续，我公司并不存在逃避、不协助过户行为，具体原因是被上诉人李建梅未提交过户真实相关的资料，才未能履行过户。李建梅质证称，与我无关。本院对该证据的真实性予以认可，并对该组证据关于上诉人微信转账房款以及嘉年华公司法定代表人万吉兵向上诉人提出退还已收房款的要求部分予以认可。第三组证据：上诉人与李建梅男友之间的手机短信记录，拟证明被上诉人李建梅与其男友对涉案房产存在纠纷。嘉年华公司质证称，与我公司无关。李建梅质证称，对证据的真实性认可，具体内容不清楚。本院对该证据的真实性予以认可，但该证据不能足以证明涉案房屋存在其他纠纷。故对该证据的证明力不予认可。第四组证据：上诉人与李建梅之间的手机短信、微信记录，拟证明被上诉人李建梅逃避、不配合、拒绝提供房屋过户需要的资料。嘉年华公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，反映出被上诉人李建梅未提供过户相关的真实资料，被上诉人李建梅过错责任并不在我公司。李建梅质证称，对证据的真实性认可，是上诉人自己要求退钱，二被上诉人答应退款，所以对产生的后果我不承担责任。本院对该证据的真实性予以认可。本院二审经审理查明，李建梅办完手续后，克依穆·艾山以现金、微信转账等方式前后向嘉年华公司交付房屋首付款80000元，在嘉年华公司通知李建梅收取房款时，李建梅以克依穆·艾山没有按时一次性付清房款、不相信对方等理由拒绝收款，因此，嘉年华公司未收取其中10000元。同时，嘉年华公司向克依穆·艾山提出退还该公司已收取房款70000元，克依穆·艾山拒绝嘉年华公司的退款要求。李建梅一直未向嘉年华公司提供涉案房屋国有土地使用权证。另查明，克依穆·艾山主张违约金的依据是合同约定的定金和房价上涨所遭受的损失50000元。李建梅认为涉案房屋价值450000元至500000元，不卖房子是因为卖亏了。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1．被上诉人嘉年华公司、被上诉人李建梅在履行《喀什市商品房现房买卖合同》中是否存在违约行为；2．如存在违约行为，应如何承担责任。关于嘉年华公司、李建梅在履行合同中是否存在违约行为问题。本案中，当事人就涉案房屋签订的《喀什市商品房现房买卖合同》第四条对付款方式及期限进行了明确约定。克依穆·艾山按照合同约定交付定金和首付款，因李建梅未能及时提供相关材料，嘉年华公司无法办理过户、贷款手续。经双方协商后李建梅向克依穆·艾山退还购房款80000元，并约定剩余20000元作为定金，待李建梅办好手续时补齐首付款。从该收条的内容来看，买卖双方已对合同第四条关于定金和首付款部分进行了变更，而对首付款的具体交付时间和方式没有明确约定。李建梅办完手续后将部分材料交给嘉年华公司，克依穆·艾山以现金、微信转账等方式前后向嘉年华公司交付首付款，但李建梅拒绝收款，也没有提供涉案房屋国有土地使用权证。虽然李建梅提出关于不相信克依穆·艾山的不安抗辩理由，但未能提供确切证据证明克依穆·艾山存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，因此，该项抗辩理由不能成立。综上，李建梅已用自己的实际行为明确表示不履行其合同约定义务，致使合同目的不能实现，其行为已构成根本性违约。李建梅作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应当知道其行为的法律后果，故应承担相应的违约责任，克依穆·艾山要求李建梅支付违约金的请求，理由正当，应予支持。对于嘉年华公司，合同中没有约定中介方的违约责任，克依穆·艾山要求嘉年华公司承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于应如何承担违约责任问题。本案中，克依穆·艾山要求违约金90000元，依据是合同约定的定金和房价差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，可见，违约金和定金条款只能选择适用，故克依穆·艾山一并主张定金与法不符，本院不予支持。克依穆·艾山主张房屋差价损失50000元，而李建梅陈述涉案房屋现价值为450000元至500000元，李建梅的以上陈述应视为对克依穆·艾山关于房屋差价损失主张的承认，因此，克依穆·艾山主张房屋差价损失50000元，理由正当，本院予以支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”考虑到违约金的主要功能是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失，以损失赔偿为主，惩罚为辅。据此，本院对李建梅关于违约金过高、不合理的抗辩意见予以采纳。结合本案的实际情况，综合考虑合同履行程度、房价变动等因素，本院酌情确定，李建梅应向克依穆·艾山支付违约金50000元。本案中，克依穆·艾山二审上诉请求第二项、第四项、第五项、第六项、第七项属于新增诉讼请求，且嘉年华公司、李建梅均表示不同意二审程序中进行调解或者一并审理。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本案不予处理二审期间增加的独立诉讼请求，克依穆·艾山可另行起诉主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求及理由部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实错误，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2076号民事判决第一项，即“解除原告克依穆·艾山与被告喀什嘉年华房产经纪有限公司、李建梅于2019年4月6日签订的《喀什市商品房现房买卖合同》，被告喀什嘉年华房产经纪有限公司向原告克依穆·艾山返还购房款70000元、被告李建梅向原告克依穆·艾山返还购房款20000元”；二、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2076号民事判决第二项，即“被告喀什嘉年华房产经纪有限公司向原告克依穆·艾山赔偿损失700元、被告李建梅向原告克依穆·艾山赔偿损失400元”；三、被上诉人李建梅支付上诉人克依穆·艾山违约金50000元；四、驳回克依穆·艾山的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2198.75元，由克依穆·艾山负担708.1元，李建梅负担1490.65元。二审案件受理费2360元，由克依穆·艾山负担1064.7元，李建梅负担1295.3元。本判决为终审判决。审  判  长   马        瑞审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 五 月 七 日书  记  员   阿迪莱·阿卜杜克热木