贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1825号原告（反诉被告）:保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。统一社会信用代码：91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司董事长，委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201510119405，特别授权代理。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711534524，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘贵强，男，汉族，1978年9月5日出生，住贵州省遵义市汇川区，原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告（反诉原告）刘贵强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保利公司的委托诉讼代理人左堃、昌灵妹，被告（反诉原告）刘贵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保利公司向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告支付保利紫薇郡小区4-1-6号和4-1-7号房物业服务费共计18502.33元，违约金5550元，合计24052.33元；2请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告于贵阳保利投资房地产开发有限公司签订了租赁合同，为保利紫薇郡小区4-1-6号和4-1-7号的租户，合同约定物业管理费由被告支付。贵阳保利投资房地产开发有限公司与保利贵州物业服务有限公司签订了《紫薇郡前期物业服务协议》，约定物业费单价为每月每平方米3.8元，建筑面积为204.6平方米和182.24平方米。违约逾期交纳物业费应按每日欠交总金额的千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告4-1-6号商铺于2015年11月1日起停止交纳物业费，截至2016年12月31日，欠费月数长达14个月，每月金额777.48元，被告欠缴物业费共计10884.72元。被告4-1-7号商铺于2016年2月1日起停止交纳物业费，截止2016年12月31日，欠费月数长达11个月，每月金额682.51元，被告欠缴物业费共计7617.61元，两个商铺合计欠交物业费18502.33元，同时根据合同约定应当交纳违约金，原告对违约金部分只按照应交的30%，即5550元，两项合计24052.33元，现诉至法院，请求支持诉请。被告（反诉原告）刘贵强辩称，一、物业费没有事实和法律依据，1、物业合同是双务合同，收取物业费的前提是提供了符合合同约定的物业服务，而本案被答辩人没有按照物业服务合同的约定履行物业服务，故支付物业服务费的前提和基础不存在；2、被答辩人擅自违法向答辩人收取所谓的“维修费”，以及采取停水、停电等措施给答辩人造成了经营损失；二、支付违约金的前提是答辩人无正当理由迟延未肩负，而本案被答辩人请求答辩人交付物业费理由本身不成立，更不存在违约金。反诉原告（本诉被告）诉称：1、请求人民法院判决被反诉人返还反诉人违法向反诉人收取的维修费20000元；2、被反诉人向反诉人支付反诉人垫付的公用排水管维修费6000元；3、判令被反诉人赔偿因被反诉人擅自停水、停电给反诉人造成的经济损失9700元。事实与理由：反诉人在租赁被反诉人位于贵州省贵阳市乌当区保利紫薇郡小区4-1-6和4-1-7号门面期间，被反诉人以所谓的“维修费”名义，分别于2014年10月25日、2014年11月7日向反诉人收取维修费10000元，两次共计收取20000元，但被反诉并未实际为反诉人开展任何维修服务。同时，2016年5月10日，因小区公用管道损坏维修，反诉人为此支付了维修费6000元，该管道是小区公用管道，该维修费用应该由被反诉人承担。另外，在反诉人租赁被反诉人上述门面期间，被反诉人擅自停水、停电4次，共计给反诉人造成经济损失9700元。为维护反诉人合法权利，特提出反诉，请求支持反诉人的反诉请求。反诉被告（本诉原告）保利公司辩称，1、根据相关法律规定，物业服务合同对业主具有约束，被告作为我服务小区的物业使用人，双方为两个主体，各自享有权利义务，被告以此为由拒缴物业服务费不能成立；2、我物业对于整个小区的公用设施、设备有维护的责任，而反诉人作为商户门面的租用方，没有缴纳维修基金，为了保障整个小区的公用设施、设备维护，物业会对小区的商铺另外收费；3、我方对于反诉人所说的公用管道损坏、维修并不知情，其6000元的维修费也不知情；4、对于反诉人因为停水、停电的损失，停电的损失是因为反诉人恶意欠缴电费，电费是我们物业代供电公司收取，截至目前仍然是欠费状态，且已经欠费28875元，性质十分恶劣，我方迫于无奈以暂时停电的方式监督，但其依旧不缴，且我方已恢复反诉人的用电，反诉人因停电造成的损失应自行承担且及时向物业补交电费。对于停水问题是用户自行向供水局交纳水费，刘贵强因欠费被停水与我方无关。我方已经提供了完善的物业服务，刘贵强恶意欠费性质恶劣，应当全额交纳所欠物业费，承担相应的诉讼费和违约金，请求法院支持本诉原告的诉请，驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的营业执照、法人身份证复印件、法人身份证明书、小区现状照片、保洁签到表、巡逻签到表、电梯维保合同、保洁外包合同，被告提交的维修费收据、保利物业紫薇郡服务中心出具的证明等证据，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；被告提交的《收条》，系手写收条，无法核实真实性，且没有其他证据加以佐证污水管道损坏的事实；黔味园食府的《说明》、二联菜单、《说明》三份证据系被告单方提交，不具有客观性，无法核实真实性；被告提交的以前交纳物业费、垃圾清运费、开户费等，与本案无关联；对以上证据本院均不予采信。根据当事人陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：保利?紫薇郡小区4-1-6和4-1-7号铺面系贵阳保利投资房地产开发有限公司的产业，刘贵强租赁该二间铺面用于经营饭店，双方签订租赁合同，约定物业管理费由刘贵强支付。保利公司与贵阳保利投资房地产开发有限公司于2013年3月25日签订了《前期物业服务协议》，协议约定保利公司按照建筑面积3.8元/㎡收取物管费，上述两间铺面的建筑面积分别为204.6平方米和182.24平方米，每月应收取物管费为777.48元和682.51元。违约逾期缴纳物业费应按每日欠交总金额的千分之三的标准向保利公司支付违约金。后刘贵强认为保利公司没有履行物业服务合同的义务，没有维修其门外公用排水管道，并且采取停水、停电等措施给其造成了经营损失，4-1-6号商铺于2015年11月1日停止缴纳物管费，4-1-7号商铺于2016年2月1日起停止缴纳物管费，截至2016年12月31日二商铺分别欠缴物管费14个月和11个月。保利公司遂诉至本院，请求判如所请，刘贵强亦提起反诉，请求判决支持其反诉请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘贵强与贵阳保利投资房地产开发有限公司签订租赁合同，约定了物业管理费由刘贵强支付。贵阳保利投资房地产开发有限公司委托保利物管公司收取物管费，故刘贵强应向保利物管公司支付物管费。现保利公司提交了刘贵强辩称其拖欠物管费是由于保利公司提供物业服务不全面，没有维修他商铺门前的排水管道，应向本院提交证据予以证明上述事实存在，但其仅向本院提交一张手写的《收条》，没有照片、证人等其他证据佐证确实存在排水管道损坏而保利公司未予维修的事实，故对其辩称本院不予采信。至于停水、停电等措施，系因其欠缴水费、电费导致，过错在于其本人，不能成为拒缴物管费的理由。现本诉原告保利物管公司提供证据证明其履行了物业服务合同的义务和刘贵强4-1-6号商铺欠缴物管费14个月、4-1-7号商铺欠缴物管费11个月的事实，对于欠缴事实刘贵强亦予以认可，至于二商铺的实际使用人是否刘贵强本人与本案无关联，故本诉原告保利公司请求刘贵强支付拖欠的物管费，本院予以支持，刘贵强应支付保利公司截至2016年12月31日二商铺拖欠的物管费为：777.48元×14个月+682.51元×11个月=18392.33元。关于保利公司诉请刘贵强支付违约金5550元，因合同约定了逾期缴纳物管费的，按照每日欠交总金额的千分之三的标准支付违约金，刘贵强欠缴物业费属实，故原告诉请被告支付违约金5518元，本院予以支持。关于反诉原告刘贵强诉请保利公司退还其维修费20000元的事实，有保利公司出具的收据为证，虽注明为保利公司代收，但保利公司并未对该笔款项的最终归属和收取缘由进行说明，无法证明其向刘贵强收取该笔费用合法，故刘贵强诉请保利公司退还该笔费用20000元，本院予以支持。关于刘贵强诉请保利公司支付其维修公用排水管道的费用6000元，其提交的手写收条不足以证明维修事实和该笔费用存在，本院无法核实真实性，故对其该项诉请，本院不予支持。关于刘贵强诉请保利公司支付其因停水、停电造成的经营损失9700元，首先，停水停电系其欠缴水、电费导致，其有过错，其次，其未提交证据证明经营损失存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘贵强该项诉请证据不足，故对其该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、判决如下：一、被告（反诉原告）刘贵强于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司截至2016年12月31日拖欠的保利?紫薇郡小区4-1-6和4-1-7号铺面的物管费总计18392.33元，违约金5518元，共计人民币23910.33元；二、原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还收取被告（反诉原告）刘贵强的维修费20000元；三、驳回原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）刘贵强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由被告（反诉原告）刘贵强负担；反诉案件受理费346元，由原告（反诉被告）保利贵州物业管理有限公司负担246元，被告（反诉原告）刘贵强负担100元（此款已于立案时分别由保利公司和刘贵强支付，于履行时双方一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一七年十月十六日书记员 冯贵荣