青海省共和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青2521民初267号 原告：万某1，公民身份号码×××，住青海省共和县。 委托诉讼代理人:何某，青海清致律师事务所律师。 被告：共和海湖医院，统一社会信用代码91632521MA752E5Q86。 法定代表人：万某2。 委托诉讼代理人：王某，公民身份号码×××。 原告万某1与被告共和海湖医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告万某1及其委托诉讼代理人何某，被告共和海湖医院的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令终止原、被告之间签订的房屋承包合同；2.依法判令被告给付原告2019年11月20日至2020年3月20日房屋承包费56666元；3.依法判令被告按合同约定承担违约金100000元；4.依法判令被告对原告的房屋修缮并恢复原状；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告对第二项诉求变更为：依法判令被告给付原告2019年11月20日至2020年4月20日房屋承包费68000元。事实与理由：2015年10月20日，原告将位于××县的房屋承包给被告经营医院，双方约定：1.原告将房屋经营权交给被告经营医院；2.承包期限10年，5年为一个周期，第一轮承包周期为2015年10月20日至2020年10月19日止；3.房屋承包费为每年136000元，在每年10月20日前付清承包费，逾期不交，原告有权按每月欠交额的千分之三收取滞纳金，超过1个月原告单方面有权解除合同。合同订立后，原告将房屋交付给被告使用，2019年5月被告搬离原告房屋另租他人房屋经营医院。期间原告多次找被告要求解除租赁合同，但被告不予理睬，房屋至今闲置。房屋因无人看护，存在水管冻裂、房屋损坏等现象，按约定被告应当于2019年10月20日交清2020年房屋承包费，经原告多次催要，被告以各种理由推托未付，被告的行为已构成严重违约，故诉之法院请求解除合同，判令被告给付承包费，承担违约金，并交付房屋。 被告共和海湖医院辩称，1、原告多次违约，应当按照合同给付被告违约金100000元。依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，应当向付款方开具发票。所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。原告明知租赁其房屋的目的是作为医院使用，医院作为经营单位在支付款项后需要取得发票，但连续4年，经无数次的沟通，原告始终未提供正式发票，其行为已经构成严重违约，在2019年仍未提供发票的情况下我方因财务无法支出，导致未支付2019至2020年度的租赁。2019年6月被告将医院主要业务迁至现在地址，迁址行为属自主经营行为，在房屋租赁合同未解除的情况下，原告多次要求解除合同的行为，是对被告正常经营活动的干预和骚扰，也构成严重违约行为。租赁房屋每年1至3月份没有自来水，每年都由被告请专业人员维修，但因为给水系统存在较大问题，难以维修，需要大改造，导致无法正常供水，为此，被告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，通知原告履行出租人维修义务，但原告一直置之不理；2、如果原告执意解除合同，必须给付被告对于房屋设施改造投资的款项。被告租赁房屋后，重新修砌了垮塌的围墙，更换了符合节能环保要求的锅炉、门、窗、阳台封闭，对管道、室内电路进行了改造维修，对墙面进行了粉刷，新建了50平方米房屋，共投资520000元。 原告万某1为证明其诉求主张成立，向本院提交了如下证据： 1、《承包合同》1份，拟证明原、被告双方签订的合同约定承包期限为5年，即2015年至2020年，每年租金136000元，每年10月20日前付清下一年度的租金，对房屋维修和违约责任进行了约定的事实； 2、催款通知、还款计划、还款协议、还款承诺书各1份，拟证明被告自2016年开始一直违约拖欠房屋租金至2018年的事实； 3、通知1份，拟证明被告从2019年4月搬迁，2019年5月开始房屋处于闲置状态的事实； 4、照片8张，证明涉案房屋损害的事实。 被告共和海湖医院针对原告万某1提交的证据发表质证意见如下： 对第1、3、4份证据认可，第2份证据的真实性认可，原因是当时医院经营不景气，拖欠了房租，但后期已全部付清，还支付了利息。 被告共和海湖医院未向本院提交证据。 结合被告的质证意见，本院对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月20日，原、被告双方签订《承包合同》，原告将位于××县的房屋（原鸿志招待所）承包给被告经营使用，双方协定承包期为10年，每5年为一个承包周期，第一轮承包周期为2015年10月20日至2020年10月19日止，承包费为每年136000元，在每年10月20日前付清承包费，逾期不交，原告有权按每月欠交额的千分之三收取滞纳金，若超过一个月原告单方有权终止合同。合同还约定，被告在承包期限内，不得改变房屋主结构，但有权自付费用对房屋进行装修或扩建，必须每三年或四年要对房屋外墙、屋面、房屋四周进行维修、查看及维护，以保证所承包的房屋正常使用；房屋承包后，房屋自身的给、排水系统及电、前、后楼屋面防水以及上、下水管道、锅炉、化粪池的维修及更换，应由被告出面处理并承担费用。任何一方单方面或遇不可抗力因素解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任，如遇不可抗力因素使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，如果政府征用或拆迁，具体事宜由双方找政府协商，对无故提前解除合同或有严重的违约行为的须交纳违约金100000元。原告收取了被告承包押金30000元。约定待合同期满后若财产及上、下水管道、电气、电线等没有损失，由原告全额退还给被告，若有财产损失从押金中扣除。合同签订后，被告陆续给付了自2015年10月20日至2019年10月19日房屋承包费用，2019年10月20日后的房屋承包费用未给付。 另查明，2019年4月25日被告张贴通知，共和县海湖医院于2019年5月底搬迁至恰卜恰镇环城东路49号附近（原玛丽亚医院）。现涉案房屋处于闲置状态。 本院认为，原告与被告签订的《承包合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告并未按照约定履行给付承包费用的义务，自2019年10月20日起至庭审之日，拖欠长达半年之久，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，被告于2019年4月25日张贴通知，共和县海湖医院于2019年5月底搬迁至新址，在涉案房屋长期处于闲置状态，无人管理的情况下，原告要求解除双方签订的《承包合同》，并依据该合同第七条第二款的约定，要求被告承担违约责任，故对原告主张的解除原、被告签订的《承包合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋承包费。原、被告双方在合同中有明确约定，被告应按合同约定给付原告拖欠的房屋承包费用，故其应向原告支付自2019年10月20日起至2020年4月20日止房屋承包费68000元，对原告要求被告支付房屋承包费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于违约金。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告主张的违约金部分是依据双方签订的《承包合同》中进行了明确约定，且该合同是双方均予以认可并已实际部分履行，故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋修缮并恢复原状。鉴于本案中原、被告双方并未约定该项属于被告违约应承担赔偿损失的范围，且本案中已支持了原告的违约金请求，故原告主张被告修缮房屋并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。待被告向原告腾退房屋后，原告应当退还被告房屋承包押金30000元。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称，原告未提供正式票据、未履行出租人维修义务、在房屋承包合同未解除的情况下，多次要求解除合同的行为，构成多次严重违约的意见，只有口头陈述，未提供相应的证据加以证明，故对此答辩意见，本院不予采信。在原、被告双方签订的《承包合同》第六条第三款、第七款中有明确约定，被告在承包期限内在不改变房屋主结构的情况下，有装修、扩建、维护房屋设施的权利和义务。现被告辩称，修砌围墙，粉刷墙面，更换锅炉、门、窗、阳台封闭，对管道、室内电路进行改造维修等共投资520000元，如原告执意解除合同，以上被告对涉案房屋投资所产生的费用应由原告承担的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告万某1与被告共和海湖医院于2015年10月20日签订的《承包合同》； 二、被告共和海湖医院于本判决生效后十日内一次性给付原告万某1自2019年10月20日起至2020年4月20日止房屋承包费68000元； 三、被告共和海湖医院于本判决生效后十日内一次性给付原告万某1违约金100000元； 四、驳回原告万某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3433元，由被告共和海湖医院负担。 如不服本判决，可在判决本书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审判长 乜 佳 审判员 史明林 审判员 唐 颖 二〇二〇年五月七日 书记员 拉毛措 本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。