海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初5494号 原告:陈某，男，1968年7月1日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人:王海山，海南嘉勋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪，海南嘉勋律师事务所律师。 被告：李某，女，1975年1月17日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟绍芬，海南新概念律师事务所律师。 第三人陈某，男，1966年6月5日出生，汉族，住海南省海口市。 第三人王某，女，1969年12月18日，汉族，住海口市。 原告陈某（以下简称原告）与被告李某（以下简称被告）第三人陈某、王某案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海山、黄洪,被告委托代理人钟绍芬、第三人陈某、王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与第三人陈某、王某签订的《房屋及权益转让合同》有效；二、确认位于××道#楼704号房屋为原告所有；三、判决立即停止对上述房屋的强制执行，并解除查封措施。 事实和理由：2016年5月3日，被告与第三人陈某、王某借款合同纠纷一案作出（2016）琼0106民初2616号民事裁定书，裁定查封位于海口市××区#楼704号房屋，并于2017年2月10日张贴（2016）琼0106执4175号公告。原告作为该案的案外人为此向贵院提出书面执行异议，要求解除查封，并停止对该房屋的执行。2017年3月27日，本院作出（2017）琼0106执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并于2017年4月17日将该裁定书送达给原告。原告不服该裁定，认为该裁定存在错误。一、本院查封的位于海口市××道#楼704号房系原告财产，并不是第三人财产。二、原告已经实际占有该房屋。 原告对原告主张提供的证据如下：执行裁定书、房屋及权益转让合同、中国农业银行银行卡交易明细清单、收条、借条、中国工商个人业务凭证。 被告辩称，一、本案是执行异议之诉对原告的诉讼请求，被告不是适格主体。二、涉案房屋所有权为两个第三人所有。涉案房屋并不存在依法登记发生物权变更转让的效力。三、由于所有权为两个第三人，因此本院作出查封措施及强制执行是合法的。 被告对被告主张提供的证据如下：房屋买卖合同、受理案件通知书、传票、（2016）琼0106民初2616号民事判决书、（2016）琼01民终2932号裁定书、复议申请书、通知书、（2017）琼0106执异13号裁定书、（2016）琼0106民初2616号裁定书、送达回证。 第三人陈某陈述，没有什么陈述。 第三人王某陈述，商品房买卖合同里面的商品房现在不是本人所有，而是案外人陈松添所有。 第三人王某对第三人王君英主张提供的证据如下：购房合同、发票。 原告所提交的证据足以证明原告已经提起案外人执行异议 以及借款、签订转让房屋权益的事实。本院对原告提交证据的真实性予以确认。被告所提交的证据足以证明涉案房屋归第三人王君英所有，本院已经查封第三人王君英名下的房屋。本院对被告所提交证据的真实性，本院予以确认。第三人王君英所提交的证据足以证明该房是第三人王君英购买的。本院对第三人王君英所提交证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月11日，案外人海口投源实业开发有限公司与第三人王某，签订《海口市商品房买卖合同》，内容：第二条、商品房销售依据。第三人王君英购买的商品房为预售商品房。2、该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，已取得《海口商品房预售许可证》，证号为[2012]海房预字（011）号，核发机关为海口市住房和城乡建设局。3、该商品房土地已设定抵押。已抵押的土地证号海口市国用（2010）第XXXXXX号、海口市国用（2010）第XXXX**，抵押权人为海口市农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社、文昌市农村信用合作联社、陵水黎族自治县农村信用合作联社、澄迈县农村信用合作联社、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司，已办理抵押登记，土地他项权利证书号为海口市他项（2011）字第XXX号、海口市他项（2011）字第XXX号，抵押权人书面同意案外人海口投源实业开发有限公司销售该商品房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。项目地址：海口市××区。建筑面积共127.72平方米。第四条、计价方式及价款。按建筑面积计价，总金额为522375元。2012年10月27日，第三人王君英向案外人海口投源实业开发有限公司支付182375元。第三人王君英在海口市住房和城乡建设局进行备案登记。2012年11月22日，海口市住房和城乡建设局出具《商品房买卖合同备案表》，合同备案号为LXXXXX,内容：案外人海口投源实业开发有限公司将海口市滨海大道南侧长流起步区五源河公寓8#楼704房卖给第三人王君英，总价522375元。案外人海南德益餐饮服务有限公司为第三人陈某、王某经营的企业，第三人陈某为该公司的法定代表人。2013年4月17日，案外人海南德益餐饮服务有限公司向原告出具借条，内容：今原告借给第三人陈锐强现金50万元整，自2013年4月17日至2014年4月17日，期限12个月，全部款项于2014年4月17日一次性还清。2014年4月18日，案外人海南德益餐饮服务有限公司向原告出具借条，内容：今原告借给第三人陈某现金50万元整，自2014年4月18日至2015年4月18日，期限12个月，全部款项于2015年4月18日一次性还清。2013年4月28日，第三人王某与案外人海口市农村信用合作联社签订《住房公积金（委托贷款）》借款合同，内容：借款人及抵押人都为第三人王某，贷款人为案外人海口市农村信用合作联社，保证人为案外人海口投源实业开发有限公司。借款用途：用于购买期房。房屋座落：海口市滨海大道南侧长流起步区，建筑面积为127.72平方米，套内建筑面积为106.12平方米，成交价为522375元，评估价为522375元。售房人为海口投源实业开发有限公司，房屋性质为预售商品房。第三条、借款期限。贷款期限为2013年9月28日至2028年9月28日止。2016年3月，被告起诉第三人陈某、王某。2016年3月21日，本院向被告发受理案件及缴费通知书。2016年3月25日，本院向被告发传票。2016年4月7日，第三人陈某、王某收到开庭传票等资料。2016年4月15日，第三人王某、陈某与原告签订《房屋及权益转让合同》，约定：一、转让内容。1、转让标的位于海口市××区号房，面积为127.72平方米（以房屋证为准）。2、转让房屋因受条件限制，在一定年限内不得转让，原告与第三人王某、陈某双方均对标的物的这一状态充分了解。3、转让价格共计人民币玖拾万元（￥900000），本合同签订之日起原告向第三人王君英、陈锐强支付转让款。原告与第三人王某、陈某共同商议：自签定协议前的房屋的所有费用由第三人王某、陈某支付，协议签定后的所有费用由原告支付，包括日后的房屋证过户所需承办的所有费用。2016年4月15日，原告通过银行向第三人陈某转账247000元。2016年4月20日，第三人陈某向原告出具收条，内容：今收到原告购买的海口市××区房购房款现金人民币900000元。2016年5月3日，被告向本院申请诉讼保全。2016年5月3日，本院作出（2016）琼0106民初2616号民事裁定书：一、查封第三人王某名下位于海口市疏港大道8号市委住宅楼XXX房屋；二、查封第三人王某名下位于海口市××区#楼704号房屋。2016年6月19日，第三人王某不服（2016）琼0106民初2616号民事裁定书，向本院申请复议。2016年6月24日，本院向第三人王某出具（2016）琼0106民初2616号通知书，内容：第三人王某的复议申请证据不足，理由不充分，驳回复议申请。2016年7月12日，本院作出（2016）琼0106民初2616号民事判决书：一、限第三人陈某、王某在本判决生效之日起十日内向被告李某偿还借款本金864000元及支付利息（利息计算方式：自2015年8月1日起至债务付清之日止，以864000元为本金，按月利率1%计付）；二、驳回被告李某的其他诉讼请求。第三人陈某、王某不服一审判决，向海南省海口市中级人民法院申请上诉，在法定期限内未缴费。2016年10月26日，海南省海口市中级人民法院出具（2016）琼01民终2932号民事裁定书，第三人陈某、王某自动撤回上诉。2017年3月27日，本院作出（2017）琼0106执异13号执行裁定书，内容：驳回原告陈某的异议请求。同日，原告收到（2017）琼0106执异13号执行裁定书。2017年4月28日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。另查，涉案房屋为毛坯房。庭审中，原告承认并没有在涉案房屋居住。第三人王君英将涉案房屋在海口市农村信用合作联社办理按揭，按揭期限为15年，并承认未经抵押权人同意私自将涉案房屋卖给原告。 本院认为，本案诉争源于执行阶段要执行第三人王某名下位于海口市××区#楼704号房，该执行行为的依据是（2016）琼0106民初2616号案的民事判决书。本院审理的案外人执行异议之诉依据的是已生效的裁判文书及执行文书，即（2016）琼0106民初2616号民事判决书、（2017）琼0106执异13号执行裁定书。就上述裁判文书及执行文书，本院认为本案争议的焦点是: 一、位于海口市××区#楼704号房的产权归属。第三人王某以抵押贷款的方式购买涉案房屋并在海口市住房和城乡建设局进行备案登记，该房屋应归第三人王君英所有，抵押权人为海口市农村信用合作联社。 二、原告与第三人王某、陈某签订的转让合同权益及合同责任。被告起诉第三人王某、陈某民间借贷纠纷之后，第三人王某、陈某在不经得抵押权人同意的情况下，与原告签订《房屋及权益转让合同》。该转让合同载明：转让房屋因受条件限制，在一定年限内不得转让，原告与第三人王某、陈某双方均对标的物的这一状态充分了解。这一内容说明，原告与第三人王某、陈某都知悉涉案房屋权益有瑕疵。原告在明知权益有瑕疵的情况下，仍然签订《房屋及权益转让合同》，其应负有责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告未代为清偿债务消灭抵押权的情况下，第三人王某未经抵押权人同意，私自与原告签订《房屋及权益转让合同》，侵害了抵押权人的利益，违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原告与第三人王某、陈某签订的《房屋及权益转让合同》，无效。 三、该争议房产是否发生物权转移。原告与第三人王某、陈某签订《房屋及权益转让合同》后，原告并未入住使用涉案房屋。该房屋仍未毛坯房，仍登记在第三人王某的名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。因此，争议房屋并未发生物权转移。 综上所述，涉案房屋执行准确。原告请求确认原告与第三人陈某、王某签订的《房屋及权益转让合同》有效；确认位于××道#楼704号房屋为原告所有；判决立即停止对上述房屋的强制执行，并解除查封措施的诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下： 驳回原告陈某的全部诉讼请求。 本案受理费12800元，由原告陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  羊日强 人民陪审员  林 录 人民陪审员  何少锋 二〇一七年十月二十八日 书 记 员  骆天霞