西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0112民初7160号 原告简丽，女。 委托代理人李宪云，陕西瑞森律师事务所律师。 委托代理人吴杨，陕西瑞森律师事务所实习律师。 被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司。营业场所：西安市未央区东湖路浐灞半岛A10小区11号楼3单元30702号。 负责人李飒,经理。 委托代理人陈书会，女，西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司员工，住该公司。 委托代理人林丽，女，西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司员工，住该公司。 被告西安中新佳园房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区浐灞大道**浐灞商务中心B段**。 法定代表人杨华,董事长。 委托代理人文佩，女，西安中新佳园房地产开发有限公司员工，住该公司。 原告简丽与被告西安中新嘉业物业管理服务有限公司佳园分公司（以下简称中新嘉业物业公司）、西安中新佳园房地产开发有限公司（以下简称中新佳园公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简丽及其委托代理人李宪云、吴杨，被告中新嘉业物业公司的委托代理人陈书会、林丽及被告中新佳园公司的委托代理人文佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简丽诉称，其系XXX室房屋所有权人，二被告分别为该房屋的物业公司及开发商。因该房屋存在严重的质量问题，房屋两个次卧、主次卫生间、客厅、餐厅窗户、飘窗一直漏水，外墙渗水现象严重，飘窗由于长期渗水浸泡已经损坏。后其多次向二被告反映漏水问题，但二被告相互推诿，不予解决，其只能自行维修。故其诉至法院，请求判令：1、被告立即支付三个飘窗维修费用20093元；2、被告支付维修房屋渗水垫付的防水维修款15000元及购买的防水材料费1400元；3、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。 被告中新嘉业物业公司辩称，其不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告起诉其主体不适格，本案中原告所有诉求是基于原告与开发商之间商品房买卖合同而产生，物业公司不是适格被告；2、法律关系错误，其与原告简丽之间是基于其与原告签订的前期物业服务合同而产生的物业服务合同关系，而本案是原告与被告中新佳园公司因商品房买卖合同关系产生的房屋质量问题纠纷，故原告将其列为被告，实属错误。综上所述，请求法院驳回原告对其的所有诉讼请求。 被告中新佳园公司辩称，原告以二手房交易形式取得涉案房屋的所有权，在二手房交易时，涉案房屋已经向原业主交付三年之久，在交付时原业主对房屋已经进行验收，验收显示涉案房屋一切完好。在交付完成后三年的时间之内，原业主从未向原告或者中新佳园公司主张过房屋有任何质量问题，假设房屋存在漏水等问题，原业主在三年之久的时间内不可能不知情，故对于涉案房屋的二次交易，原业主应当向原告承担损害赔偿的责任。另外，鉴定报告显示，飘窗系窗洞口与窗框之间充填欠密实引起裂缝，而该问题并非房屋质量原因所致，故飘窗维修费用不应由其公司承担。对于原告主张的外墙防水维修及防水材料购买费用，因无其他证据佐证，且鉴定意见也未给出确切漏水原因的结论，所以也无法认定漏水与其公司具有直接因果关系，故相关责任不应由其公司承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2008年10月13日，案外人张海军与中新佳园公司签订《商品房买卖合同》，约定张海军购买中新佳园公司位于XXX号房的房产。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》约定屋面防水的保修期为住宅交付之日起5年。2011年12月4日，中新佳园公司向张海军交付涉案房屋。2015年3月11日，原告简丽与张海军签订《二手房买卖合同》，约定张海军自愿将坐落于XXX室的房地产（房屋建筑面积219.24平方米，房屋所有权证号XXX）出售给简丽，房屋总价款98万元，张海军于2014年12月20日将房屋交付于简丽，并于2015年3月31日将房屋过户至简丽名下。2015年5月，涉案房屋开始装修，装修期间原告发现房屋外墙保温层在下雨天时向次卧、餐厅、飘窗、阳台及卫生间外墙渗水，立即向二被告反映房屋漏水情况，但外墙漏水问题一直未能完全解决。故原告于2015年5月20日购买防水材料用于维修外墙渗水问题，西安市未央区金马五金机电经销商向原告出具1400元收据一份，该收据上客户名称处载明浐灞半岛XXX室。2016年4月3日，原告委托西安众燊建筑防水保温工程有限公司为涉案房屋外墙涂刷防水材料，共花费15000元，西安众燊建筑防水保温工程有限公司向原告出具《收条》一份。后原告多次与二被告协商赔偿及维修事宜均未果，酿成本诉。 审理中，原告简丽申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定，经本院委托西安市中级人民法院，由陕西中房建筑工程司法鉴定所作出陕中鉴字【XXX】22号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、受检房屋外墙局部表面有细长裂缝，是因外墙表面防护层受温度、湿度等因素引起的，勘验时现场原告已装修，在室内尚未发现内部墙表面漏渗水痕迹。2、西边餐厅飘窗窗外南侧空调板之间外墙面有翻皮、脱皮现象且外墙表面有破洞，此处外墙防护措施已破坏，存在室外雨水向室内渗漏的可能。3、根据《建筑外墙防水工程技术规程》（XXX）第5.3.1条规定，窗上楣的外口应做滴水线。经现场实地勘察，该房屋窗上楣的外口均没有做滴水线处理，不符合要求，室外雨水沿窗上楣的外口有可能向窗内渗漏，西南边次卧飘窗、西边餐厅飘窗、西北边次卧飘窗出现的顶板裂缝、脱皮、翻皮等现象，不排除与此有关。2017年1月11日，原告对陕中鉴字【XX】XX号司法鉴定意见书提出异议，陕西中房建筑工程司法鉴定所回复：“一、鉴定意见书中明确描述了被检房屋位于14层，且勘验时可以看到原告将室内已装修入住，这些情况会对现场勘察产生影响。鉴定人员本着实事求是的精神，对受检房屋外墙局部出现的漏渗水情况进行了勘察、分析，随后出具了鉴定意见书。二、对于异议书第1、2条，因原告已对房屋进行了装修，故现场勘验时在室内尚未发现内部墙表面漏渗水痕迹；西边餐厅飘窗窗外南侧空调板之间外墙面有翻皮、脱皮现象且外墙表面有破洞，我所鉴定人员根据现场勘验时实际存在的这些现象，参照委托方转交的鉴定资料作出专业判断。三、对异议书第3、4条中所提到的‘外墙保温层内部都存水及外墙施工遗留破洞’问题，因为所检房屋外墙位置位于楼层的14楼外侧，现场没有条件打开外墙保温层直接进行检测；受检房屋室内已装修入住，勘验当天室内墙面尚未发现漏渗水痕迹，故不能直接证明飘窗出现的局部顶板裂缝与外墙的漏渗水有关。”此次鉴定共产生鉴定费15000元，该笔费用由原告简丽先行垫付。 原告简丽同时申请对XXX室房屋的三个飘窗是否需要更换或者维修以及更换或者维修的费用进行评估；房屋外墙防水部分的维修费用进行评估；购买防水材料的费用进行评估。经本院委托西安市中级人民法院，由陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检（XX）委鉴字第XX号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、XXX号房屋的三个飘窗不需要更换，维修费用核定为：贰万零玖拾叁元（20093元）。2、房屋外墙的防水部分维修费用：无图纸资料、无施工工艺做法资料、无施工范围资料，证据为单一来源，无法做出公正鉴定。3、购买防水材料的费用：证据为单一来源，无法做出公正鉴定。2017年6月19日，原告对陕建筑检（XX）委鉴字第XXX号司法鉴定意见书提出异议，陕西省建筑工程质量检测中心回复：“1、涉案房屋的三个飘窗是否需要更换或者维修以及更换或者维修的费用，我公司针对委托事项已进行鉴定。2、对于“房屋漏水维修费用核定中的拆除恢复内装饰窗套面板、拆除恢复内装饰飘窗板等”这几部分应为“拆除更换”而不是“拆除恢复”提出异议，回复称此部分包括内容为《建筑工程司法鉴定意见书》第6页表1-（4）（5）（6）项即为此部分费用。3、《建筑工程司法鉴定意见书》P2、P3页有“鉴定机构现场查勘，外墙表面可以看到既往外墙防水处理的痕迹”的陈述，并未否定外墙防水处理过的事实；提交鉴定的材料仅为申诉人提供的外墙防水公司及购买防水材料的收据；由于防水材料的品种、质量、购进渠道及施工工艺、难易程度等对价格影响很大，仅凭以上材料难以做出客观准确的鉴定。此次鉴定共产生鉴定费15000元，该笔费用由原告简丽先行垫付。庭审中，因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。 上述事实，有照片、维保单、收据、真实入住证明、交房流程单、房屋交接查验表、司法鉴定意见书、二手房买卖合同、房屋所有权证书、收条、证人证言及当事人陈述等附卷佐证。 本院认为，公民的合法财产受法律保护。造成不动产或者动产损毁的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，被告中新佳园公司系涉案房屋的开发商，有义务保证其提供的房屋符合质量标准。涉案房屋于2011年12月4日交付，《住宅质量保证书》约定屋面防水的保修期为住宅交付之日起5年，涉案房屋于2015年5月出现外墙漏水现象。陕西中房建筑工程司法鉴定所鉴定意见为：涉案房屋窗上楣的外口应做滴水线。经现场实地勘察，该房屋窗上楣的外口均没有做滴水线处理，不符合要求，室外雨水沿窗上楣的外口有可能向窗内渗漏，西南边次卧飘窗、西边餐厅飘窗、西北边次卧飘窗出现的顶板裂缝、脱皮、翻皮等现象，不排除与此有关。因此，涉案房屋的开发商中新佳园公司未按照规定对房屋窗上楣外口做滴水线处理，未能尽到质量保证义务，应当承担相应的维修及赔偿责任。原告为维修涉案房屋外墙购买防水材料花费1400元，维修涉案房屋外墙共花费15000元，该笔费用应当由被告中新佳园公司承担。关于涉案房屋的三个飘窗是否需要更换或者维修一节，陕西省建筑工程质量检测中心鉴定意见为：XXX房屋的三个飘窗不需要更换，维修费用核定为：贰万零玖拾叁元（20093元）。因此，被告中新佳园公司应当赔偿原告简丽飘窗维修费20093元。鉴定费共计30000元，原告已预交，该笔费用应当由中新佳园公司承担。因涉案房屋尚未过质保期，故原告要求被告中新嘉业物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告中新佳园公司抗辩其并非本案适格被告，本案的赔偿主体应为案外人张海军，本院认为涉案房屋外墙渗水属房屋质量问题，涉案房屋尚在质保期，中新佳园公司应当承担赔偿责任，故对中新佳园公司的该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告西安中新佳园房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日向原告简丽支付飘窗维修费20093元； 二、被告西安中新佳园房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日向原告简丽支付房屋维修费及材料费共计16400元； 三、驳回原告简丽的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，鉴定费30000元，原告已预交，现由被告西安中新佳园房地产开发有限公司负担，于上述付款期限一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙芳玲 代理审判员  刘 鑫 人民陪审员  杨丽娟 二〇一七年十月二十四日 书 记 员  罗改梅