济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2469号原告：山东新开元置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李亮亮，董事长。委托诉讼代理人：李艳晨，女，1988年5月10日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。被告：山东优特旅游商品营销有限公司，住所地济南市某。法定代表人：张德华，执行董事。委托诉讼代理人：靳鹏，男，1976年11月30日出生，汉族，系该公司总经理，住济南市。被告：济南府大牌档美食城，住所地山东省济南市。法定代表人：倪蒙，职务不详。被告：倪蒙，男，1986年11月29日出生，汉族，住山东省潍坊高新技术开发区东风东街7494号。被告：靳鹏，男，1976年11月30日出生，汉族，住济南市。被告：王茂峰，男，1979年8月11日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝风才，山东京鲁律师事务所律师。原告山东新开元置业有限公司（以下简称新开元公司）与被告山东优特旅游商品营销有限公司（以下简称优特公司）、济南府大牌档美食城（以下简称济南府美食城）、倪蒙、靳鹏、王茂峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新开元公司的委托诉讼代理人李艳晨、崔慧平、被告靳鹏（其亦为被告优特公司的委托诉讼代理人）、被告王茂峰的委托诉讼代理人郝风才到庭参加了诉讼。被告济南府美食城、倪蒙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新开元公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告优特公司向原告新开元公司支付2016年5月1日至2017年1月31日的租金1664100元、2017年2月1日至2017年7月31日的租金（按照每天7040元计算），以及自2017年8月1日至判决生效之日止的占用费（按照每天7040元计算）；二、判令被告优特公司向原告新开元公司支付延迟履行违约金(以379300元为基数，按照日万分之五计算，自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止;以1021700元为基数，按照日万分之五计算，自2016年7月1日起计算至2016年9月30日止;以1664100元为基数，按照日万分之五计算，自2016年10月1日起计算至实际付清之日止)；三、判令被告济南府美食城对被告优特公司应支付的2016年5月1日至2017年1月31日的租金397114.78元、2017年2月1日至2017年7月31日的租金（按照每天1680元计算），以及自2017年8月1日至判决生效之日止的占用费（按照每天1680元计算）承担连带清偿责任；四、判令被告济南府美食城对被告优特公司应支付的延迟履行违约金(以90514.78元为基数，按照日万分之五计算，自2016年4月1日起计算至2016年6月30日止；以243814.8元为基数，按照日万分之五计算，自2016年7月1日起计算至2016年9月30日止；以397114.78元为基数，按照日万分之五计算，自2016年10月1日起计算至实际付清之日止)承担连带清偿责任；五、判令被告倪蒙对上述第三、四项诉讼请求确定的债务与被告济南府美食城承担连带清偿责任；六、判令被告靳鹏、王茂锋在认缴出资范围内对上述第一、二项诉讼请求确定的债务承担赔偿责任。事实和理由：2014年8月1日，被告优特公司与原告新开元公司签订《济南开元广场二期租赁合同》，约定被告优特公司承租位于济南市大明湖路288号开元广场二期地上一层****号商铺，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，合同对租金标准及租金支付等做了约定。该合同签订后，原告新开元公司按照约定交付了该商铺。2015年4月30日，被告优特公司、被告济南府美食城与原告新开元公司签订了《济南开元广场二期租赁合同补充(转租)协议》，约定被告优特公司将该商铺内525平方米房屋转租给被告济南府美食城用于餐饮经营，并约定对该525平方米商铺的租金由被告济南府美食城与被告优特公司承担连带责任。上述合同签订后，被告优特公司不按照约定交纳租金，截止到2017年1月31日，被告优特公司已拖欠租金1664100元，被告济南府美食城亦未履行其应承担的租金支付义务。被告济南府美食城系被告倪蒙以个人财产投资的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，被告倪蒙应当对被告济南府美食城的债务承担无限责任。被告靳鹏、王茂锋作为被告优特公司的股东，依法应当在认缴出资范围内对被告优特公司的债务承担赔偿责任。因此，为维护原告新开元公司的合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告优特公司辩称，一、2013年10月份，原告新开元公司的实际控制人汤晓辉及济南市旅游局领导找到被告靳鹏，称开元广场二期有约2200平方米的房屋要出租，原告新开元公司承诺给予优惠及后续经营的相关扶持条件，在此情况下，被告优特公司与原告新开公司签订了涉案房屋租赁合同。但在后期经营过程中，原告新开元公司及济南市旅游局没有向被告优特公司兑现其承诺的优惠及扶持条件，导致被告优特公司经营困难，累计为此项目亏损1100余万元，最终导致被告优特公司资金链断裂、公司倒闭。涉案房屋存在很大的问题和先天性不足：作为一个2200平方米的商场，入口小、不明显，没有门头和广告位。对此问题，在签约时原告新开元公司承诺在经营过程中可以解决，但没有兑现。由此造成了被告优特公司成为此项目的唯一受害者。希望法院本着公平正义的原则，维护受害方的合法利益。二、对原告新开元公司主张的租金数额有异议，截止到2016年11月底，原告新开元公司已经给被告优特公司断电，造成被告优特公司无法正常经营，因此租金应计算到2016年11月底，此后的租金不应当由被告优特公司承担。三、被告靳鹏是被告优特公司的实际控制人，被告倪蒙和王茂峰是被告靳鹏的委托持股人，涉案纠纷与被告倪蒙、王茂峰无关，不应该追加他们为被告。同时，原告新开元公司对被告倪蒙名下的房产进行了查封保全，被告优特公司要求解封。四、在后期经营过程中，虽然被告优特公司的经营非常困难，仍然坚持给原告新开元公司交租金，直至被告优特公司没有能力交；在经营过程中虽然有很多困难，但被告优特公司仍然在想办法扭转这种困境，尽最大努力去履约。在2017年4月至9月，被告靳鹏代表被告优特公司多次找到原告新开元公司的实际控制人汤晓辉和总经理李亮亮，沟通房屋和本项目的解决方案，得到他们两人明确的答复是被告优特公司找新的投资商进驻，将项目正常启动，同时对被告优特公司之前的欠付租金制定一个还款方案，这样整个事情就能和平解决。之后，被告优特公司一直在积极的开展工作，所以希望原告新开元公司能够撤诉，按照双方协商的方案解决。被告靳鹏辩称，被告靳鹏已经足额出资了，不存在再按认缴资本承担赔偿责任的义务，故请求法院依法驳回原告新开元公司对被告靳鹏的诉讼请求。被告王茂峰辩称，一、被告王茂峰与被告靳鹏签订委托持股协议，被告王茂峰仅是被告优特公司的名义股东，不参与公司的经营管理，被告王茂峰虽以受让方式取得部分股权，实际上是代被告靳鹏持有股份。二、2013年10月2日，被告优特公司申请变更登记，注册资本由1000万元变更为500万元，被告王茂峰认缴与实缴出资均为150万元，原告新开元公司要求被告王茂峰在认缴出资范围内对其第一、二项诉讼请求确定的债务承担责任，没有事实和法律依据。三、涉案租赁合同签订时间为2014年8月1日，补充协议签订时间为2015年4月15日，补充转租协议签订时间为2015年4月30日，而根据被告优特公司工商登记信息的记载，2014年4月18日优特公司的股东就由王茂峰、张德华变更为倪蒙、张德华，由此开始被告王茂峰已不再是优特公司的股东，被告王茂峰对涉案房屋租赁合同不知情，且签订合同的主体系原告新开元公司与被告优特公司，根据合同的相对性原则，原告新开元公司主张由被告王茂峰承担责任，没有事实和法律依据。四、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，本案为房屋租赁合同纠纷，诉争解决租赁合同中谁违约、谁承担责任，进而确定租赁合同双方的债权债务关系，因此在租赁合同尚未生效、双方债权债务关系未得到法院确认时，不能认定原告新开元公司为被告优特公司的债权人。即使原告新开元公司的债权人身份成立，也应当通过相应的法律程序确认优特公司债务不能清偿的数额后，原告新开元公司方可向股东主张权利。因此原告新开元公司要求被告王茂峰在认缴出资范围内承担责任，与本案的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系。被告济南府美食城、倪蒙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明，位于济南市大明湖路288号的开元广场****号房屋为原告新开元公司所有。2014年8月1日，原告新开元公司（甲方）与被告优特公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方自愿将其所有的位于济南市大明湖路288号的开元广场****号、面积共计2200平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日，租金起算日期为2014年9月1日；第一租约年的租金为2.5元∕平方米∕天，第二租约年的租金为2.8元∕平方米∕天，第三租约年为3.2元∕平方米∕天；租金每三个月支付一次，乙方应提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期的租金，首期租金334583元应于2014年8月29日前支付。合同第20.3条约定：“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额万分之五的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。”合同第22.1条约定：“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除后当日，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为本合同项下该房屋之交还期。”合同第22.3条约定：“无论任何原因，在上述约定的交还期满后乙方仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止或解除时该房屋租金标准的120%向甲方支付占用费，并按照租赁期限届满或合同解除时该房屋物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止，或者甲方有权将该房屋清空并将乙方在该房屋内的物品清点后另行存放，存放费用由乙方承担，乙方如超过30天不来处理，视为乙方委托甲方对其物品予以变卖处理，……”该合同签订后，原告新开元公司即将涉案房屋交付给被告优特公司使用。2015年4月30日，原告新开元公司（甲方）、被告优特公司（乙方）、被告济南府美食城（丙方）签订《济南开元广场二期租赁合同补充（转租）协议》一份，约定：甲、乙双方于2014年8月1日签订《租赁合同》，乙方向甲方承租位于济南市明湖路288号开元广场二期****号商铺，因乙方经营需要，甲方同意乙方将该商铺内525平方米转租给丙方用于餐饮经营；对于该525平方米商铺，丙方对乙方应承担的责任向甲方承担连带责任；乙、丙双方就转租事宜另行签订新的租赁合同，新租赁合同的期限不得超出甲、乙签订的《租赁合同》约定的期限；由于丙方尚未办理完毕设立登记手续，在丙方设立登记完成后，应在本补充协议上加盖公章，不加盖公章不影响丙方责任的承担；丙方设立完成前或丙方因故未设立，对于本合同约定的应由丙方承担的责任，由丙方的发起人向甲方承担连带清偿责任。上述合同签订后，被告优特公司按约交纳了2016年5月1日前的租金，2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金仅支付182800元，自2016年8月1日起的租金未付。为此，原告新开元公司于2016年12月8日分别向被告优特公司及被告济南府美食城发送了律师函，要求其支付租金及延迟履行违约金，但被告优特公司及济南府美食城均未支付。对于原告优特公司主张的欠付租金期间，被告优特公司提出异议，并主张租金应计算至2016年11月30日，因为在2016年11月底，原告新开元公司就对涉案房屋实施了断电措施，导致房屋无法正常使用，且之后原告新开元公司阻止被告优特公司将房屋内的货物等搬出，无奈之下被告优特公司将涉案房屋上锁，停止经营。原告新开元公司对被告优特公司主张的其对涉案房屋停电并阻止搬出货物的事实不予认可，被告优特公司对此未提交证据予以证明。另查明，被告济南府美食城系个人独资企业，投资人为被告倪蒙。本院认为，被告济南府美食城、被告倪蒙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。原告新开元公司与被告优特公司及被告济南府美食城签订的《租赁合同》、《济南开元广场二期租赁合同补充（转租）协议》合法有效，本院予以认定。根据《租赁合同》的约定，被告优特公司应于2016年3月31日前支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金562100元，但被告优特公司仅支付了182800元，尚欠379300元租金未付，应当承担继续履行的责任。对于2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金，虽然被告优特公司主张原告新开元公司于2016年11月底对涉案房屋实施了断电措施，造成房屋无法正常使用，但对其主张的该事实，被告优特公司未提交证据予以证明，故对此本院不予认定。因在2017年7月31日租赁期限届满前，原告新开元公司、被告优特公司均未作出解除合同的意思表示，且涉案房屋一直由被告优特公司占有使用，故被告优特公司应当支付该期间的租金2569600元。关于原告新开元公司主张的2017年8月1日之后的房屋占有使用费，因涉案《租赁合同》于2017年7月31日租赁期满，原告新开元公司与被告优特公司未续签合同，且在合同到期前，被告优特公司已停止营业，故在合同期满后，原告新开元公司应当积极采取措施防止损失扩大。虽然被告优特公司未按合同的约定将房屋交还给原告新开元公司，但根据合同第22.3条的约定，原告新开元公司有权将房屋清空并将被告优特公司在该房屋内的物品清点后另行存放，存放费用由被告优特公司承担。但原告新开元公司未采取相关措施，任由损失不断扩大，就扩大的损失其无权要求被告优特公司赔偿，故对原告新开元公司要求被告优特公司支付2017年8月1日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。对原告新开元公司要求被告优特公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据合同第20.3条的约定，被告优特公司迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应当支付欠费金额万分之五的延迟履行违约金。根据《租赁合同》的约定，被告优特公司应于2016年3月31日前支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金562100元，但被告优特公司仅支付了182800元，尚欠379300元租金未付，故其应当自2016年4月1日起按照每日万分之五支付未付租金379300元的逾期付款违约金；被告优特公司应分别于2016年6月30日前、2016年9月30日前、2016年12月31日前、2017年3月31日前支付2016年8月1日至2016年10月31日、2016年11月1日至2017年1月31日、2017年2月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2017年7月31日期间的租金，但其未按时支付，应当分别以应付租金数额642400元为基数，自应付日期的次日起，按照每日万分之五支付违约金。对原告新开元公司要求被告济南府美食城在其承租的525平方米房屋租金范围内对被告优特公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，根据《济南开元广场二期租赁合同补充（转租）协议》的约定，被告济南府美食城应对其承租的525平方米商铺的租金与被告优特公司承担连带责任，故被告济南府美食城应当按照525平方米房屋所占的全部房屋面积的比例23.86%（525÷2200），承担相应的租金及违约金清偿责任。对原告新开元公司要求被告靳鹏、王茂峰、倪蒙分别对被告优特公司、被告济南府美食城的债务承担责任的诉讼请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，承担支付租金及违约金义务的主体应为承租人，即被告优特公司和被告济南府美食城，被告靳鹏、王茂峰、倪蒙是否应当按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国个人独资企业法》的相关规定，对被告优特公司、被告济南府美食城的债务承担责任，与本案不属于同一法律关系，本案不予合并审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山东优特旅游商品营销有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金379300元；二、被告山东优特旅游商品营销有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金2569600元；三、被告山东优特旅游商品营销有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付逾期付款违约金（以379300元为基数，自2016年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以642400元为基数，自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以642400元为基数，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以642400元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以642400元为基数，自2017年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算）；四、被告济南府大牌档美食城在703607.54元（379300×23.86%+2569600×23.86%）租金范围内对被告山东优特旅游商品营销有限公司的债务承担连带清偿责任；五、被告济南府大牌档美食城在以下逾期付款违约金数额范围内对被告山东优特旅游商品营销有限公司的债务承担连带清偿责任（以90500.98元为基数，自2016年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以153276.64元为基数，自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以153276.64元为基数，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以153276.64元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算；以153276.64元为基数，自2017年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五的利率计算）；六、驳回原告山东新开元置业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19880元，财产保全费5000元，共计24880元，由原告山东新开元置业有限公司负担4880元，由被告山东优特旅游商品营销有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  于平吉人民陪审员  宋海玲二〇一七年十月十二日书 记 员  王 凤