上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初10517号原告何���海，男，1974年9月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。被告陈军，男，1979年12月26日出生，汉族，户籍地湖南省。原告何旋海与被告陈军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何旋海的委托代理人刘玮华到庭参加诉讼，被告陈军经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何旋海诉称，2017年4月5日，被告向原告租赁上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，双方签订了《房屋租赁合同》，租期8年，自2017年4月20日至2025年4月19日，月租金为人民币9500元(以下币种均为人民币)，第三年月租金为10000元，以后随行就市。2017年4月6日，被告签订一份补充协议，确认收到原告交付的钥匙和门禁��。原告已收到被告支付的3个月租金28500元和押金9500元。《房屋租赁合同》约定：“7.3条，未经甲方同意，乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意(可另行签订补充协议)。7.4条，乙方在租房期间，损坏房屋或设施的应予以赔偿。”但被告严重违反合同的约定及相关法律法规，未经原告同意在2017年4月6日至11日期间，擅自进行装修，违章搭建，严重损坏房屋结构和室内设施。2017年4月10日，物业公司电话告知原告，被告在房屋内违章施工，原告遂至房屋现场，要求被告立即停止施工，并拍摄了现场照片。现房屋及钥匙仍由被告控制，被告的行为构成违约，亦违反相关法律规定，故原告诉至法院请求判决：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年9月6日解除；二、被告支付房屋租金及使用费(自2017年7月20日���被告实际返还房屋之日止，按每月9500元计算)；三、被告赔偿原告家具等损失80000元；四、被告赔偿原告须拆除违章建筑、恢复房屋原状的费用100000元；五、被告立即将房屋返还给原告；六、被告支付违约金28500元；七、本案诉讼费由被告承担。被告陈军未作答辩。经审理查明，涉案房屋的权利人是原告何旋海。2017年4月5日，原告何旋海(甲方)、被告陈军(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2017年4月20日起至2025年4月19日止，月租金为9500元，租金以季度方式支付，提前7天支付下次房租。押金9500元。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业管理等费用由乙方承担。未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意(可另行签订补充协议)。如违约，则向对方支付违约金28500元……”2017年4月6日，被告陈军确认收到钥匙及门禁卡。2017年4月29日，原告书写《证明》一份，载明：“陈军在2017年4月7日至4月10日期间对房屋进行违规装修，何旋海随同物业一同至房屋查看，对现场进行照相，发现陈军的装修情况如下：1、在餐厅用水泥砖改建为房间，在墙壁上凿洞；2、在客厅用水泥砖改建为房间；3、在次卧与客厅相邻的墙上开了一个与其他门一样大小的门洞；4、将客厅木地板挖掉，施工过程中也损坏房屋内其他地板；5、将房屋内的储物间拆除；6、将客厅外的阳台全部封闭起来。客厅和房间里放着拆下来的碎砖和水泥块。”《证明》后部，由上海杰安物业管理有限公司《水岸茗苑》物业项目管理处盖章，上书写“经核情况属实”。原告称被告擅自装修后将涉案房屋违法转租，且2017年7月20日后不再支付租金，故诉至本院请求判决如其诉请。本院于2017年9月6日向被告公告送达了诉状、证据副本等。庭审中，1、原告为证明被告擅自装修，破坏房屋结构，提供对比照片若干，并由上海杰安物业管理有限公司《水岸茗苑》物业项目管理处盖章，上书写“经核情况属实”。2、原告称因房屋仍未收回，家具损失尚不能确定，本案中撤回要求被告赔偿家具损失80000元的诉讼请求。3、原告要求对恢复原状所需费用由法院依法酌定。4、原告称押金9500元同意于被告结清所有费用后返还，请求在本案中一并处理。本院认为，原告何旋海与被告陈军签订的《房屋租赁合同》是双���真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告擅自装修、拒付租金的行为违反双方合同约定，且至今未予改正，原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。因《房屋租赁合同》中对行使合同解除权的条件未明确约定，原告以被告收到诉状副本之日为合同解除日期缺乏依据，合同解除日应以本判决生效之日为准。被告承租涉案房屋期间，应当支付租金，本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告继续使用涉案房屋已无合同依据，被告应当返还房屋，本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。原告要求被告按照月租金标准支付房屋使用费并无不当，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定装修或改动须经原告同意，现被告擅自装修违反合同约定，原告要求被告支付恢复原状费用��本院予以支持。具体金额本院根据现有证据酌情确定为10000元。被告违约致合同解除，原告有权根据合同约定要求被告支付违约金，本院对原告要求被告支付违约金28500元的诉讼请求予以支持。原告自愿于被告结清所有费用后退还被告押金9500元，无不妥，本院予以准许。被告陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告何旋海与被告陈军签订的关于上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》；二、被告陈军应于本判决生效之日起十日内携其物品迁离上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还给原告何旋海；三、被告陈军应于本判决生效之日起十日内给付原告何旋海房屋租金及使用费(自2017年7月20日起至被告陈军实际返还房屋之日止，按每月人民币9500元计算)；四、被告陈军应于本判决生效之日起十日内给付原告何旋海恢复原状费用人民币10000元；五、被告陈军应于本判决生效之日起十日内给付原告何旋海违约金人民币28500元；六、准许原告何旋海于被告陈军结清所有费用后返还被告陈军押金人民币9500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案公告费人民币560元，由被告陈军负担。本案受理费人民币2870元，由被告陈军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交���诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  梁斌人民陪审员  王俭人民陪审员  浦艳二〇一七年十月三十一日书 记 员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上���，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。