山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0105民初4379号 原告：中国电信集团公司山东省济南市电信分公司，住所地济南市高新区。 代表人：刘翠立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张超，山东瑞麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾君，山东瑞麟律师事务所律师。 被告：济南天房伟业房地产开发有限公司，住所地济南市天桥区。 法定代表人：刘绪忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高光辉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：济南华黎房地产开发有限公司，住所地济南市槐荫区。 法定代表人：GERARDJEANLINGYANG，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高光辉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告中国电信集团公司山东省济南市电信分公司（以下简称济南电信公司）与被告济南天房伟业房地产开发有限公司（以下简称天房伟业公司）、被告济南华黎房地产开发有限公司（以下简称华黎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南电信公司的委托诉讼代理人张超、贾君，被告天房伟业公司及被告华黎公司的共同委托诉讼代理人高光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济南电信公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2.两被告返还原告济南电信公司已支付的购房款4916460元；3.两被告赔偿原告济南电信公司的损失，以4916460元为基数，自2011年12月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实与理由：2011年12月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告济南电信公司向两被告购买位于济南市天桥区xx的现房一套，房屋总价款为4916460元；两被告应于涉案小区通过综合验收后的270日内为原告济南电信公司办理房产证。合同签订后，原告济南电信公司依约支付了全部购房款，但至今仍未能取得房产证。两被告与原告济南电信公司签订的商品房买卖合同中排除了原告方的主要权利，属于格式条款，依据法律规定原告济南电信公司要求解除该商品房买卖合同，且两被告给原告造成了严重的经济损失。现依据法律规定诉至法院，请求依法裁判。 被告天房伟业公司辩称，原告济南电信公司诉请解除合同没有事实及法律依据。原、被告自2011年12月27日签订商品房买卖合同到2012年1月6日交付原告济南电信公司涉案房屋，已履行了房屋的交付义务，原告济南电信公司已经使用房屋至今，且与小区的物业管理公司签订了物业管理合同，交纳了物业管理费，享受了全部业主的权利义务，且根据合同附件4第6条第2项约定原告济南电信公司签订合同之初选择的不是退房，如果两被告逾期将承担违约责任，支付违约金。为此，两被告要求原告济南电信公司坚守承诺履行合同。至于房产证逾期办理的原因系相关行政部门不作为造成的，涉案房屋竣工后于2013年5月16日通过了综合验收备案。已具备了办证条件，但有关部门在办理房产证过程中采用了不同的测量方式，导致了竣工面积与设计规划面积产生微小的误差，而导致办证程序一再拖延。两被告多次向有关部门申请要求加快办证，但相关部门只是收取材料，答复后报请上级再批准。综上，原告济南电信公司已实际使用涉案房屋，且合同约定不采用退房的方式，且涉案房屋是合同有效建设的房屋，没有违反国家任何强制性规定，因此原告济南电信公司请求解除双方的合同无事实及法律依据，请求驳回原告济南电信公司的诉讼请求。 被告华黎公司辩称，答辩意见同被告天房伟业公司答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年12月27日，原告济南电信公司作为买受人，与作为出卖人的被告天房伟业公司及作为投资商的被告华黎公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定原告济南电信公司购买被告天房伟业公司开发建设的坐落于济南市天桥区xx的现房一套（以下简称涉案房屋），房屋总价款4916460元。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第六条约定：“办理产权登记的事宜该商品房规划用途为商业。如因出卖人的责任，买受人不能在本小区通过综合验收后270日内取得房地产权属证书的，出卖人、投资商与买受人三方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人每月按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，并继续协助买受人办理房产证，直至办理完毕！” 2011年12月30日，原告济南电信公司将涉案房屋购房款4916460元支付给被告天房伟业公司。2012年1月6日，被告天房伟业公司将涉案房屋交付给原告济南电信公司使用。2013年5月16日，涉案房屋所在的楼宇已通过了综合验收备案，但涉案房屋所在的楼宇现仍未办理完毕初始登记手续。现涉案房屋仍由原告济南电信公司实际控制。 诉讼中，被告天房伟业公司与被告华黎公司均认可，在涉案商品房买卖合同中，被告天房伟业公司为开发商、被告华黎公司是投资方，但实际两被告对于涉案房屋系共同建设、共同出售、共同收益。原告济南电信公司亦认为涉案房屋为两被告共同向其出售，且均应承担相应的民事责任。 本院认为，原告济南电信公司与被告天房伟业公司、被告华黎公司签订的商品房买卖合同及附件，系当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，合同双方当事人均应按照约定及法律规定履行各自的义务。上述商品房买卖合同及附件签订后，原告济南电信公司依约履行了支付购房款的义务，两被告亦按照约定交付了涉案房屋，但涉案房屋所在的楼宇现仍未办理完毕初始登记手续，亦无法办理涉案房屋的产权分户登记手续。关于原告济南电信公司要求解除原、被告于2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。首先，虽原、被告在上述商品房买卖合同及附件中约定，如两被告不能在涉案房屋通过综合验收后270日内取得房地产权属证书的原告济南电信公司选择不退房，但涉案商品房买卖合同及附件均系两被告提供，且相关约定选项均为打印，该约定内容实际限制了原告济南电信公司的权利及两被告应承担的责任，两被告未能提交证据证明已采取合理的方式提醒对方注意相关条款，亦未能提交证据证明该约定已经过当事人的协商。因此，两被告抗辩要求原告济南电信公司仍继续履行该项约定，理由欠妥。其次，合同目的是指订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要，商品房买卖合同的目的应当包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷，并且能够依法进行产权转让登记三个内容，因此作为开发商仅交付房屋并未完成交易，只有能与商品房价值相对应的保质保量地实现交付加上权属交付才算全面履约完成，实现购房目的。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原、被告在商品房买卖合同及附件中亦约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在本小区通过综合验收后270日内取得房地产权属证书的”则应承担相应民事责任，涉案房屋所在的楼宇已于2013年5月16日通过综合验收，但现仍存在未办理完毕产权初始登记手续，亦无法办理房屋产权分户登记手续的事实，故原告济南电信公司主张行使法定解除权，符合法律规定。因此，原告济南电信公司的上述诉讼请求，本院予以支持。关于原告济南电信公司要求两被告返还购房款4916460元及赔偿利息损失的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，两被告抗辩称涉案房屋迟延办证系由于有关部门在办证过程中出现的原因造成，但基于合同的相对性原则，两被告以第三人的行为来对抗其在涉案商品房买卖合同中所应承担的合同义务，理由欠妥，且未能提交证据证明该项抗辩事由系法定的免责事由，故原告济南电信公司该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，两被告应向原告济南电信公司返还购房款4916460元及利息损失，该利息损失以4916460元为基数，自2011年12月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告中国电信集团公司山东省济南市电信分公司与被告济南天房伟业房地产开发有限公司、被告济南华黎房地产开发有限公司于2011年12月27日签订的《商品房买卖合同》及附件； 二、被告济南天房伟业房地产开发有限公司、被告济南华黎房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告中国电信集团公司山东省济南市电信分公司购房款4916460元； 三、被告济南天房伟业房地产开发有限公司、被告济南华黎房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国电信集团公司山东省济南市电信分公司利息损失，该利息损失以4916460元为基数，自2011年12月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47180元，财产保全费5000元，合计52180元，由被告济南天房伟业房地产开发有限公司、被告济南华黎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王 善 人民陪审员  石兆凤 人民陪审员  朱连栋 二〇一七年十月二十七日 书 记 员  郝慧明