河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1805号上诉人（原审被告）：南阳裕冠房地产开发有限公司，住所河南省南阳市八一路20号。法定代表人：郭飒。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李风英，女，1935年10月13日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张国印，河南大统律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，河南大统律师事务所律师。原审第三人：吴飞，女，1977年7月6日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人南阳裕冠房地产开发有限公司（以下简称裕冠公司）因与被上诉人李风英，原审第三人吴飞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕冠公司上诉请求：改判裕冠公司不再继续履行其与李风英于2011年10月23日签订的《房屋置换合同》。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决错误。1.一审判决认定裕冠公司单方变更《房屋置换合同》系认定事实错误，裕冠公司不存在单方违约，系李风英的违约行为造成裕冠公司不履行合同。裕冠公司与李风英签订《房屋置换合同》后，南阳市第三人民医院未获得规划批准对设计方案进行了变更，导致裕冠公司不能按照《房屋置换合同》的约定交付房屋，并非裕冠公司的过错。拆迁户对设计方案的更改是明知的，在项目的所有信息公示过程中，所有拆迁户均未提出异议。2018年11月29日，因项目工程封顶，裕冠公司向李风英发送信息，告知其需在2018年12月6日交付房屋置换款，否则不再享受优惠，但直到2019年1月9日，李风英也未交付房款，构成违约。李风英明知新方案选中的户型的实际面积比《房屋置换合同》约定的面积多的情况下，仍要求裕冠公司按照原《房屋置换合同》约定价款置换房屋，这一要求明显不公平也不合理。2.李风英在合同履行过程中首先存在违约行为，裕冠公司行使先履行抗辩权，从而拒绝履行义务，裕冠公司不存在违约行为，现该房屋已卖于他人，李风英不能再要求裕冠公司继续交付合同约定的特定房屋。李风英辩称，1.裕冠公司的违约行为，系自身原因造成，不是李风英造成的，与李风英无关。裕冠公司与南阳市第三人民医院之间的纠纷与本案不是同一事实，裕冠公司首先未向法庭提交证据证实其违约是因南阳市第三人民医院；其次，如何开发、如何建设是裕冠公司的事，与李风英无关。裕冠公司与李风英签订了《房屋置换合同》，就应该按照《房屋置换合同》的约定内容履行，现裕冠公司逾期交房存在违约，即使有损失也应由裕冠公司自己承担。2.裕冠公司的行为严重违反诚实信用原则，李风英没有任何违约行为。李风英已经84岁了，裕冠公司先是以极不合理的通知方式通知其交款，后单方变更房款数额造成李风英交纳不能，均是裕冠公司违反诚实信用原则制造事端，不是李风英故意违约不交纳房款。3.裕冠公司与吴飞签订的《房屋买卖合同》无效。裕冠公司与吴飞之间签订的《房屋买卖合同》系裕冠公司与公司副经理吴庆德恶意制造的，合同中吴飞的签名也是吴庆德代签的，转账也不能认定是购房款。4.李风英对房屋享有优先受偿权，双方应继续履行《房屋置换合同》，裕冠公司应向李风英交付房屋。依照合同约定，裕冠公司无权解除合同。依照法律规定，李风英对争议房屋享有优先权，涉案房屋建成时所有权就应归李风英享有，裕冠公司对涉案房屋仅有建设和保管的权利，没有处分的权利。李风英向一审法院起诉请求：1.依法判决李风英对位于南阳市第三人民医院院内南侧住宅楼16层E户享有优先取得所有权的权利,并确认该房屋归李风英所有;2.依法判令李风英与裕冠公司继续履行双方2011年10月23日签订的《房屋置换合同》,裕冠公司按照合同约定的交付标准交付置换房屋;3.裕冠公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月23日,李风英与裕冠公司签订《房屋置换合同》,约定裕冠公司将李风英位于南阳市第三人民医院院内的一楼一单元二楼东户(房产证号为宛市房字第××号)、建筑面积为70平方米的房屋拆迁并置换裕冠公司新建房屋,置换后的房屋按标准平面图选择16层E户型,建筑面积96.62平方米,单价3400元/平方米,优惠后3026元/平方米,置换面积总价7.8万元，上述每户房屋面积最终以房管局实测面积为准，房屋封顶时首次支付多出面积房款的60%，待房屋验收交付使用后结清尾款，若甲方逾期不能交付其置换多出面积之款项，双方协商妥善解决，乙方无权随便解除购房合同。该合同乙方法定代表人处由郭振铎签名。2013年12月13日，郭振铎在李风英上述合同空白处书写“原住户李风英选定新住楼E户型面积大于合同约定4㎡多，免于付款”。关于郭振铎的身份，庭审中裕冠公司称“裕冠公司2011年之前委托郭振铎处理拆迁及和三院谈判事宜，但其不是裕冠公司的人”，李风英称“当时所有的拆迁置换合同均系郭振铎签字，郭振铎是裕冠公司股东大裕物业公司的股东，现裕冠公司法定代表人系郭振铎儿子。”2018年11月29日，裕冠公司工作人员向李风英17837755000的电话号码发送短信，内容为“你好，你在三院后院所置换房屋已封顶，所选房屋为16层E户型，按合同约定超出置换面积部分的房款总额123213.48元，请于2018年12月6日前交清该房款的60%，否则不再享受优惠，按市场价计算房款，如要明细可到改造项目部办公室领取，南阳市第三人民医院后院改造项目部”。2019年1月2日，裕冠公司与吴飞签订《房屋买卖合同》，将上述建筑面积107.34㎡涉案房屋卖给吴飞，总价款874821元，乙方自合同签订之日支付首付款人民币70万元给甲方，剩余房款于交房时全部交给甲方，该合同落款处乙方吴飞签名为其父亲吴庆德（系裕冠公司物业经理）代签。庭审中，裕冠公司和吴飞称该房产已交付于吴飞，李风英不予认可。2019年1月14日，吴飞父亲吴庆德转账50万元给郭振铎。裕冠公司分别于2019年1月15日、2019年4月5日、2019年4月8日给吴飞出具50万元、10万元、10万元的收据三份，吴飞称后面支付的20万元系现金支付。另查明，涉案房屋所在楼房所有权人为裕冠公司，不动产证号为豫（2019）南阳市不动产权第0000705号。一审法院认为，本案立案案由为确认合同效力纠纷，但结合本案具体案情及李风英增加的诉讼请求，本案案由应变更为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案有三个争议焦点：一是在吴飞购买置换后的房屋的情况下，李风英与裕冠公司签订的《房屋置换合同》是否能够继续履行；二是李风英接到裕冠公司通知缴纳房款的短信未及时交款的情况下,裕冠公司是否有权单方解除合同；三是如果合同继续履行，李风英按什么样的标准缴纳房款。关于李风英与裕冠公司签订的《房屋置换合同》是否能够继续履行的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，裕冠公司与吴飞签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖与吴飞，吴飞仅交纳了首付款70万元，按照上述规定，李风英作为被拆迁人，其与裕冠公司签订的房屋置换合同是以所有权调换的形式签订的合同，明确约定裕冠公司将16层E户型的房屋置换给李风英，李风英对该房屋有优先取得权，即使裕冠公司又将该房屋卖给吴飞，不影响李风英取得该房屋的权利。李风英主张对位于南阳市第三人民医院院内南侧住宅楼16层E户房屋享有优先取得权的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于李风英接到裕冠公司通知缴纳房款的短信未及时交款的情况下,裕冠公司是否有权单方解除合同的问题，《房屋置换合同》第二条第二款约定“若甲方逾期不能交付其置换多出面积之款项，双方协商妥善解决，乙方无权随便解除购房合同”，即裕冠公司不能以李风英逾期交款为由单方解除合同。且因为裕冠公司通知李风英缴纳购房款数额123213.48元系未按双方合同约定标准计算，裕冠公司单方变更购房款数额未经李风英同意，李风英因为对该数额有异议未及时交纳购房款不构成违约，裕冠公司也无权单方解除《房屋置换合同》，李风英与裕冠公司应继续履行《房屋置换合同》。关于李风英按什么样的标准缴纳房款的问题，置换前房屋建筑面积为70㎡，应按置换后16层E户型房屋的实际建筑面积减去置换前房屋的建筑面积，再乘以合同约定优惠后的单价3026元/㎡计算。关于郭振铎承诺的“原住户李风英选定新住楼E户型面积大于合同约定4㎡多，免于付款”的内容，虽然郭振铎系公司授权批量签订房屋置换合同的委托代理人，但其不是公司法定代表人，且承诺内容系郭振铎与李风英签订房屋置换合同两年后再在合同上手写添加，李风英并未举证证实郭振铎承诺时仍具有公司授予的处置置换房屋的权利，裕冠公司也不予认可，故郭振铎承诺内容不构成表见代理，一审法院不予采信。关于李风英要求确认涉案房屋归李风英所有的诉讼请求，签订《房屋置换合同》后，李风英并未付清剩余房款，故李风英该请求一审法院不予支持。关于李风英要求交付房屋的请求，合同第二条第一款约定“房屋封顶时首次支付多出面积房款的60%，待房屋验收交付使用后结清尾款”，根据合同约定，裕冠公司履行交付涉案房屋的前提是李风英支付多出置换面积房款的60%，但李风英并未履行这一先合同义务，故李风英的该请求一审法院不予支持，李风英可待支付多出置换面积房款的60%后另行主张权利。关于裕冠公司辩称现按每平方3026元价格对裕冠公司显失公平的意见，该价格系合同约定，房屋未及时施工系商业风险，不适用情势变更，故该意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李风英对位于南阳市第三人民医院院内南侧住宅楼16层E户房屋享有优先取得权;二、李风英与南阳裕冠房地产开发有限公司继续履行双方于2011年10月23日签订的《房屋置换合同》;三、驳回李风英的其他诉讼请求。案件受理费5684元，由南阳裕冠房地产开发有限公司负担。本院二审期间，裕冠公司提交了以下证据：1.南阳市第三人民医院申请的南阳市建设用地规划许可证复印件，证明规划设计方案变更经过规划部门的许可且经过公示，作为安置户的李风英应当知道方案的变更情况。2.给南阳市第三人民医院的意见建议书，上面有李风英的签字，证明李风英自始至终都知道项目变更情况。李风英对上述证据质证称，上述证据均不属于新证据，且均与本案不具有关联性，规划手续等问题是裕冠公司自身的问题，与双方之间履行《房屋置换合同》无关。结合双方的举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：上述证据均不属于二审新证据，亦不足以证实案涉《房屋置换合同》履行中双方的责任问题，本院对上述证据均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合裕冠公司的上诉理由和李风英的答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：案涉《房屋置换合同》应否继续履行。裕冠公司与李风英签订的《房屋置换合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定切实履行自己的义务。该合同已对置换后房屋的每平方单价、房屋价款的支付以及“甲方逾期不能交付其置换多出面积之款项，双方协商解决。乙方无权随便解除购房合同”等问题进行了明确约定。现裕冠公司仅以向李风英发送交款短信后李风英未按照短信通知的时间付款为由单方解除合同，明显违背了上述合同的约定。且裕冠公司单方发出的短信中关于未按期付款后按市场价计算房款的内容没有得到对方的认可，无法构成对合同约定内容的变更。李风英作为被拆迁人，其与裕冠公司签订的《房屋置换合同》系以所有权调换形式签订的协议，李风英作为被拆迁人其安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。故裕冠公司以其已将案涉房屋转卖给第三人为由不继续履行合同的主张明显不能成立，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，对李风英关于继续履行案涉《房屋安置合同》、优先取得补偿安置房屋的主张应当予以支持。综上所述，裕冠公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5685元，由南阳裕冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年五月十三日书记员  周道佳