广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初2638号原告：郭燕珍,女,1979年4月25日出生,汉族,住址:广东省惠州市××××，身份证号码:××××。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠萍，广东立邦律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：吕立，系该公司法务。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告郭燕珍诉被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄国庆、被告委托诉讼代理人吕立、蓝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金27399.8元(从2016年6月1日计至2017年4月27日止)。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月与被告草签了一份《广东省商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于惠州市惠阳区××花园××号房，建筑面积116.63平方米，购房总金额为551859元，约定付款方式为按揭。原告在2015年4月10日、4月18日及4月28日分别支付了首付款合计171859元。后被告于2015年6月22日才与原告签订了正式的合同的合同编号为：惠阳××《广东省商品房买卖合同》并网签，但迟迟未将上述合同备案，导致原告办理按揭手续后银行迟迟未放款。后原告已经按照合同约定履行了付款义务，付清了全部房款。然而被告直至2017年4月27日才发布收楼公告。合同第九条规定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1.5的违约金。事后被告亦书面发函确认违约延期交房的事实。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责理由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，遂成诉。被告惠州市太东实业投资有限公司答辩称，一、本案中商品房达到交付条件的时间为2016年12月21日。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条的约定，答辩人应在2016年5月31日前交付房屋给被答辩人，交房条件为该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月21日，答辩人名为××花园（1-6号楼、、地下室及裙楼的工程通过了建设、监理、施工、勘察、设计部门的验收，获得了《建筑工程竣工验收报告》，即被答辩人购买的商品房在2016年12月21日达到了《合同》约定的交付条件。二、被答辩人计算违约金的基数错误，被答辩人在合同约定的交房日期（即2016年5月31日）前，仅支付了首付款即171859元，尾款380000元的支付日期为2016年10月18日。根据《合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的规定：“逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”，本案中，被答辩人购房总价款为551859元，首付款171859元在合同签订之时已支付完毕，但尾款（即银行按揭贷款）380000元的支付日期是2016年10月18日，并未在合同约定的交房日期（2016年5月31日）前支付。而被答辩人却要求按照购房款全款为基数计算违约金，不符合《合同》第九条的约定，也显失公平。因此，答辩人逾期交房违约金的计算应当分段计算，首付款171859元部分应从2016年6月1日起算，尾款380000元部分应从2016年10月19日起算。三、答辩人已履行了交房义务，且被答辩人计算违约金的截止日期错误。根据《合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”，2016年12月30日，答辩人在房屋符合合同约定交房条件后已正式书面通知被答辩人前来收房，即答辩人已经按照合同约定履行了交房义务，但被答辩人一直没有过来验收及办理交接手续，因此，自2016年12月31日之后，答辩人不存在逾期交房的违约责任，答辩人逾期交房的违约金至多计至2016年12月31日。四、请求法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条的规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。此外，对于延期交房所造成的损失，答辩人已通过减免物业管理费的形式给予了补偿，在计算上述违约金的同时应当考虑抵扣答辩人给予减免物业管理费的数额。综上，答辩人已履行了合同约定的交房义务，答辩人逾期交房的违约金应当分段计算，首付款171859元部分应从2016年6月1日起算，尾款380000元部分应从2016年10月19日起算，违约金的截止日期至多计算至2016年12月31日，请求法院驳回被答辩人第一项诉讼请求，根据逾期交房的日期依法判决违约金数额，并判决诉讼费双方各自应承担的数额。本院经审理认定事实如下：2015年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》［合同编号：惠阳××］，约定：原告向被告购买位于惠阳区××花园××号房，房屋总价款551859元；付款方式为2015年4月28日付清首期房款（含定金）171859元，余款380000元办理银行按揭贷款，于2015年6月28日前付清。涉案《商品房买卖合同》第八条约定交付期限：被告应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房买卖合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告于2015年4月10日、18日及28日支付首期房款（含定金）171859元，2016年10月18日通过银行按揭付清购房余款380000元。2016年12月21日涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。2016年12月30日被告通过顺丰速运给原告邮寄入伙通知书，收件人姓名为原告郭燕珍，收件人联系地址及电话均是《商品房买卖合同》中载明的原告的联系地址及电话。2017年4月27日被告通过南方都市报登报《入伙通知》，内容为：“尊敬的惠州市惠阳区太东棕榈泉花园（1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋）业主：我公司××花园已具备入伙条件，入伙通知书之前已经发出，请各业主尽快安排时间办理入伙。咨询电话:××,特此通知！惠州市太东实业投资有限公司2017年4月27日”。庭审时，被告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过高，申请将违约金调低为按每日万分之零点七五计算。另查明，被告提交的《公证书》证实2016年12月30日被告通过顺丰速运给原告邮寄入伙通知书的事实。上述事实有《商品房买卖合同》、住房公积金借款合同、见证书、发票、刷卡单、个人贷款借款凭证、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、入伙通知书快递凭证、登报（入伙通知）、公证书、银行放款凭证及庭审陈述等为据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定时间在2016年5月31日前将涉案商品房交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案商品房于2016年12月21日具备交付条件，被告于2016年12月30日依据原告在《商品房买卖合同》中提供的地址向原告邮寄《入伙通知书》，符合涉案《商品房买卖合同》第十一条关于商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续约定，故被告发出《入伙通知书》后即已完成合同规定的交房义务，原告应当在《入伙通知书》载明的期限内办理交房手续。由于原、被告均未举证证明《入伙通知书》所载明的具体办理交房手续的期限，原告在收到《入伙通知书》后亦需时间准备收楼所需物件和资料，故本院酌定被告发出《入伙通知书》次日起七日内即2017年1月6日视为被告实际交房之日，逾期交付涉案商品房的时间为220天（从2016年6月1日计至2017年1月6日止）。关于逾期交房违约金计算基数应当如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“……（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。本案中，涉案商品房购房总房价款为551859元，其中38万元原告申请办理银行按揭，该款按揭放款时间为2016年10月18日，被告实际交楼时间为2017年1月6日。按照双方当事人的合同约定，逾期交房违约金应当从2016年6月1日起按照已付房价款的万分之一点五计算。原告已付购房款分为两部分，第一部分为首期款171859元，第二部分为按揭款38万元，于2016年10月18日放贷。违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以171859元为基数，从2016年6月1日起至2017年1月6日止，按日万分之一点五计算；第二部分违约金以38万元为基数，从2016年10月19日起至2017年1月6日止，按日万分之一计算。因此被告应向原告支付逾期交房违约金8711.35元（171859元×220天×0.00015＋380000×80天×0.0001=8711.35元）。对原告抗辩认为办理银行按揭时间拖延是由于涉案的商品房之前存在抵押导致的问题。原告明知涉案商品房存在抵押情况，但是仍与太东公司继续交易，是原告对自己合同权利的处分，且在原告未支付剩余房款之前即使太东公司逾期交房，对原告并没有实际造成损失，原告主张该部分违约金（以38万元为基数自2016年6月1日起按日万分之一点五计算至2016年10月18日止）既没有事实依据，也不符合公平原则。对原告的该抗辩理由，本院不予采纳。另，被告因自身原因未能如期交房，其应当对违约金予以调整承担举证责任，但被告未提交证据证明涉案违约金高于造成原告损失的事实，故被告申请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金8711.35元给原告郭燕珍。二、驳回原告郭燕珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242.5元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一七年十月十七日书记员  张樱雅