贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终2520号 上诉人（原审原告）：谢德祥，男，1977年8月12日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：兰继超，贵州毕节市律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）:龙杰，贵州毕节市律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙伟林，男，1985年1月27日生，汉族，住湖南省衡山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡癸竹，贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：韩韫，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 上诉人谢德祥因与被上诉人龙伟林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初1641号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人谢德祥上诉请求：1、原判认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判认定事实不清，适用法律错误。首先，原判错误认定上诉人与工行毕节分行签订的协议的效力，该协议仅约束上诉人与工行毕节分行，这也是被上诉人未成为（2016）黔0502民初3685号案件中当事人的原因；其次，一审错误认定上诉人与被上诉人签订的《转让协议》无效。该协议是双方真实意思表示且平等协商一致情况下达成，协议签订之后双方也按照协议内容履行权利义务，因此，该协议对上诉人与被上诉人是有效的。《转让协议》第三条的约定不管2015年10月1日到期以后门面的租用权是由上诉人还是被上诉人进行签约，门面使用权均归被上诉人使用，该约定仅约定了上诉人与被上诉人若在与工行毕节分行成功继续签订合同之时，涉案门面的实际使用权问题，所以无论是以谁的名义签订合同，使用权都归被上诉人，并不存在超期约定的问题，原判认定该约定超过原租赁期限而无效错误；再次，对于被上诉人租赁使用到2015年10月1日的事实双方不持异议，事实上，自从转租合同签订之后，被上诉人便一直使用该房屋，并未将房屋返还给工行也未告知上诉人合同到期后的交付问题，该房屋的使用受益权都在被上诉人手中，其也一直在正常经营，原判将2015年4月25日至2015年10月1日与2015年10月1日之后隔离开来判决错误。且根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，但被上诉人并未返还租赁房屋并一直使用收益。原判结果违背了公平原则以及损失填补原则。最后，一审判决适用法律错误。本案被上诉人在2015年4月25日至2015年10月1日之间以及2015年10月1日之后的房屋租赁合同关系和实际使用涉案门面的关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源在于被上诉人的继续占用使用行为，一审将基于同一事实而发生的不可分割的法律关系拆解错误。而根据法律规定，租赁期满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故因被上诉人的违约行为造成上诉人的损失应当由被上诉人承担；2、原判违反法定程序。一审中，因被上诉人否认自2015年10月1日之后继续占用涉案门面的事实，在庭审辩论终结前上诉人依法向一审法院申请调取（2016）黔0502民初3684号和3683号案件的开庭笔录，故申请延期开庭，但一审法院在未做出任何答复情况下继续庭审，所以一审程序严重违法，导致判决不公，影响案件正确判决。请求二审法院查明事实，维护上诉人合法权益。 被上诉人龙伟林二审书面及口头答辩称：1、答辩人与被答辩人之间的租赁合同属无效合同，且答辩人已付清使用期内租金，被答辩人所述与客观事实不符。被答辩人在租赁期满之后未与工行毕节分行续租，答辩人又无权与工行签订租赁合同，故答辩人未继续使用涉案门面，门面应由工行管理使用，被答辩人无权要求答辩人继续支付租金；2、2015年10月1日之后答辩人未再继续使用涉案门面，在被答辩人与工行的案件中，答辩人也未作为被告承担责任，被答辩人无权要求答辩人支付2015年10月1日之后的租金。总之，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由混乱且与实际不符，请求二审驳回上诉维持原判。 原审原告谢德祥向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告承担自2015年10月2日至履行完毕之日止期间超期使用中国工商银行股份有限公司毕节分行位于清毕路的1号门面的租赁费，暂定计算至2017年3月2日共计1455383.00元；2.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：杨贵生受中国工商银行股份有限公司毕节分行的委托，与原告谢德祥于2014年10月18日签订了《门面租用协议》，协议约定中国工商银行股份有限公司毕节分行将其位于清毕路的1号门面（工行大楼左侧）租给原告使用，租期为2014年10月1日至2015年10月1日。协议第6条约定谢德祥在租用期间不得自行将门面转租他人，若需将门面转租，需经出租人同意并补办手续方能转租。2015年4月25日，原告与被告签订《转让协议》，协议约定原告将涉案门面的租用权转让给被告,2015年10月1日到期以后涉案门面的租用权不管由原告签约或者被告签约，门面的使用权还是归被告使用等。 另查明，中国工商银行股份有限公司毕节分行因涉案门面与谢德祥发生房屋租赁合同纠纷，并向本院提起诉讼。本院于2016年8月11日立案，于2016年11月10日作出（2016）黔0502民初3685号民事判决书。该案认定2014年8月1日至2015年10月1日合同到期后，谢德祥并没有继续与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订任何协议，但却继续占用使用涉案门面，未支付2015年10月1日之后的门面租金，也没有与中国工商银行股份有限公司毕节分行办理交房手续。该案判决谢德祥于本判决发生法律效力之日起五日内归还中国工商银行股份有限公司毕节分行位于清毕路的1号门面，判决谢德祥支付中国工商银行股份有限公司毕节分行租金（租金以301.00元每天，从2015年10月2日起计算至实际归还涉案门面之日止）。 一审法院认为，出租人中国工商银行股份有限公司毕节分行与承租人谢德祥签订的《门面租赁协议》，系合同双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力。合同约定谢德祥在租用期间不得自行将门面转租他人，若需将门面转租，需经出租人同意并补办手续方能转租。谢德祥与龙伟林签订《转让协议》，事后亦没有取得出租人中国工商银行股份有限公司毕节分行的同意和补办手续，违反了不得自行转租的约定。中国工商银行股份有限公司毕节分行与谢德祥签订的《门面租用协议》约定租赁期为2014年10月1日至2015年10月1日，谢德祥与龙伟林签订的《转让协议》约定涉案门面租赁期超过了原租赁期，协议约定2015年10月1日之后涉案门面的使用权归龙伟林无效。原告提交的证据，不能证明被告在2015年10月1日之后继续转租或使用涉案门面，对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢德祥的诉讼请求。案件受理费人民币1,604.00元，由原告谢德祥负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据： 1、形成于2016年12月5日通话录音光盘一份，用以证明：（1）上诉人与被上诉人达成一致意见之下转租的事实；（2）2015年10月1日至2016年4月20日期间一直由被上诉人使用租赁物的事实；（3）被上诉人在2016年4月20日后并未与上诉人联系告知涉案门面是否交付给工行毕节分行的事实。被上诉人龙伟林对该证据质证意见为：认可该证据真实性，但达不到上诉人证明目的。 2、提请证人聂某、童某出庭作证，用以证明涉案门面系由被上诉人经营内衣店直至2016年4月。被上诉人认为二证人所述前后矛盾，有虚假成分，对二证人证言三性均不认可。 本院经审查认为，上诉人所提第一组证据内容客观真实，来源合法，且与本案相关，应当作为认定案件事实依据，但达不到上诉人第三项证明目的；二证人所述内容与录音内容可以相互印证，应当作为认定案件事实的依据。 经二审审理查明：杨贵生受中国工商银行股份有限公司毕节分行的委托，与上诉人谢德祥于2014年10月18日签订了《门面租用协议》，协议约定中国工商银行股份有限公司毕节分行将其位于清毕路的1号门面（工行大楼左侧）租给上诉人使用，租期为2014年10月1日至2015年10月1日。协议第6条约定谢德祥在租用期间不得自行将门面转租他人，若需将门面转租，需经出租人同意并补办手续方能转租。2015年4月25日，上诉人与被上诉人签订《转让协议》，协议约定上诉人将涉案门面的租用权转让给被上诉人，2015年10月1日到期以后涉案门面的租用权不管由上诉人签约或者被上诉人签约，门面的使用权还是归被上诉人使用等。 2015年10月1日，涉案门面租期届满之后，上诉人、被上诉人均未与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订租赁合同，被上诉人使用涉案门面直至2016年4月20日后自行搬离。 另查明，中国工商银行股份有限公司毕节分行因涉案门面与谢德祥发生房屋租赁合同纠纷，并向毕节市七星关区人民法院提起诉讼。该案于2016年8月11日立案，2016年11月10日作出（2016）黔0502民初3685号民事判决书，该判决现已生效。该判决书认定2014年8月1日至2015年10月1日合同到期后，谢德祥并没有继续与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订任何协议，但却继续占用使用涉案门面，未支付2015年10月1日之后的门面租金，也没有与中国工商银行股份有限公司毕节分行办理交房手续，判决谢德祥于判决发生法律效力之日起五日内归还中国工商银行股份有限公司毕节分行位于清毕路的1号门面，判决谢德祥支付中国工商银行股份有限公司毕节分行租金（租金以301.00元每天，从2015年10月2日起计算至实际归还涉案门面之日止）。谢德祥至今未履行该判决书所明确之义务。 本院认为：上诉人与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订的租赁合同约定的租赁期限至2015年10月1日届满，之后双方并未继续签订租赁合同，因此，上诉人不再享有涉案房屋2015年10月1日之后的房屋使用权，其与被上诉人在转租合同中约定2015年10月1日之后的房屋使用权属问题应为无效，上诉人所主张的仅凭合同约定便可认定被上诉人系2015年10月1日之后实际占用房屋的上诉理由不能成立,本院不予支持。 二审中，上诉人向本院提交其与被上诉人通话录音一份，该录音中，被上诉人认可其经营涉案门面直至4月20日左右。被上诉人认可该录音真实性，其虽主张合同到期后其便未再使用涉案门面，但该主张与录音内容相悖，而其未提供证据对该主张予以证实，因此，本院认定被上诉人使用涉案门面直至2016年4月20日。 上诉人虽未基于合同享有2015年10月2日之后的房屋使用权，但经（2016）黔0502民初3685号生效判决已经明确谢德祥需要承担2015年10月2日之后的房屋使用费，其承担该费用的原因系合同到期后继续占用租赁房屋，而根据本案查明的事实，2015年10月2日-2016年4月20日期间占用租赁房屋的系被上诉人龙伟林，因此，该段期间之内产生的费用应当由龙伟林承担。上诉人依据（2016）黔0502民初3685号民事判决向工行承担超过合同期限占用租赁房屋的费用之后，有权提起本案要求实际占用人龙伟林承担其占用期间的房屋使用费，该期间共计201天，依照每天301元标准计算，共计201×301=60501元。由于上诉人未提交证据证明2016年4月20日之后被上诉人实际占用涉案门面，因此，本院仅支持被上诉人向上诉人支付2015年10月2日-2016年4月20日期间的房屋使用费，对于上诉人要求被上诉人支付2016年4月20日之后租金的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人上诉理由部分成立，对于有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初1641号民事判决： 二、由被上诉人龙伟林于本判决生效之日起十日内支付上诉人谢德祥2015年10月2日-2016年4月20日期间的房屋使用费共计60501.00元； 三、驳回上诉人谢德祥的其他上诉请求及其他诉讼请求。 一审案件受理费1604.00元，由上诉人谢德祥负担；二审案件受理费1604.00元，由被上诉人龙伟林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 殷 勇 审 判 员 唐 琳 二〇一七年十月二十九日 法官助理 代 珊 书 记 员 谢贤聪