新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初351号 原告:李小全，男，1967年1月24日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 委托诉讼代理人:赵磊，新疆赛德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亮,新疆赛德律师事务所律师。 被告:薛万齐，男，1971年10月5日出生，汉族，从事货物运输，住石河子市。 被告：陈玉花，女，1979年9月20日出生，汉族，系醉清风酒坊业主，住石河子市。 第三人：石河子市华侨农场建安公司，住所地石河子市花园镇18小区45栋。 法定代表人：吴岩，董事长。 委托诉讼代理人:殷德岭，新疆七合律师事务所律师。 原告李小全与被告薛万齐、被告陈玉花、第三人石河子市华侨农场建安公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小全及其委托诉讼代理人杨亮、被告薛万齐、被告陈玉花、第三人石河子市华侨农场建安公司委托诉讼代理人殷德岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小全向本院提出诉讼请求:1、判令被告交付石河子市花园镇十八小区桃园水乡X栋X号门面房；2、判令被告给付原告门面房占用损失66760元（33380元/年×2年）【2018年3月30日至2020年3月30日】；3、判令被告给付原告暖气费3421.46元（1710.73元/年×2年）、物业费520.56元（260.28元/年×2年）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月30日，被告薛万齐与原告签订房屋买卖协议书，约定将其位于石河子市花园镇X小区桃园水乡X栋X号门面卖给原告，购房总价款为440000元，由原告暂扣20000元，待过户后再付，并约定于2018年3月31日交付房屋。原告在2018年3月31日向被告薛万齐交付房款420000元时，被告薛万齐告知原告涉案房屋的所有权人是第三人石河子市华侨农场建安公司，其本人只是承租人。后，被告薛万齐将原告带到第三人财务科交纳房款500700元及维修基金4172.5元。原告要求被告薛万齐办理涉案房屋的交接，但被告薛万齐拒绝，并通知次承租人即被告陈玉花不交付涉案房屋。因143团物业公司催收暖气费1710.73元、物业费260.28元，原告交纳了上述费用。被告薛万齐与陈玉花相互串通强行占有涉案房屋，致使原告的合法权益受到严重侵害。原告无奈，现诉至法院，请求法院判如所请。 薛万齐辩称，1、我与原告于2018年3月30日签订房屋买卖协议是事实，双方约定房价440000万元，首付420000万元，20000尾款待房屋过户后付清。因涉案房屋由承租人陈玉花使用，双方在房屋买卖协议中约定于2018年11月30日交付房屋。2、我已经在2018年3月31日按房屋买卖协议的约定与原告到第三人处办理了房屋所有权人变更手续，就视为已经将房子过户给原告，但原告未按约定付清尾款，是原告违约。3、我已经履行了约定，没有给原告造成损失，不同意承担原告提出的门面房占用损失费、暖气费和物业费。 陈玉花辩称，被告薛万齐与原告的房屋买卖合同与我无关。我是和薛万齐签订的房屋租赁合同，并且按照租房合同的约定使用房屋。合同到期后，我将房屋腾空退还给薛万齐。我没有占用原告的房屋，不应承担门面房占用损失费、暖气费和物业费。 石河子市华侨农场建安公司述称，1、我公司与被告薛万齐于2015年5月签订了租房协议，租期三年，约定两年之后，若薛万齐选择购买租赁房屋，前两年交纳的租金可以折抵房屋款，房价500700元。2、签订租房协议两年后，薛万齐选择购买房屋并在我公司办理了购房手续，将涉案房屋登记在原告名下。3、原告和薛万齐的房屋买卖合同与我公司无关，我公司不应承担原告提出的各项损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年5月30日，第三人与被告薛万齐签订门面房租赁合同，约定第三人将位于石河子143团花园镇X小区桃园水乡X栋X号门面房租赁给薛万齐使用，租赁费计价400元/平方米，房屋面积83.45平方米，年付租金33380元；租期2015年5月至2016年5月，薛万齐必须向第三人缴纳租房保证金20000元；薛万齐有优先购买权，两年内薛万齐有意购买此房,并一次性交清房款,第三人可将两年内的租赁费计入应交房款，两年以后购买此房不享受此优惠；薛万齐在本合同租赁期内,不得将房屋转租(借)给第三方，否则第三人将终止合同,不退还租房保证金,另赔偿第三人50000元及违约损失30000元；薛万齐的保证金在整个租赁期完后,符合本合同第四款所有内容后，第三人如数退还保证金。合同签订后，薛万齐向第三人交纳保证金20000元，第三人将租赁房屋交付薛万齐。 2017年11月14日，被告薛万齐与被告陈玉花签订房屋租赁合同一份，约定薛万齐上述房屋租给陈玉花使用，租赁期1年，自2017年12月1日至2018年11月30日，年租金16000元。 2018年3月30日，被告薛万齐作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方）,双方签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲方自愿将坐落在石河子143团桃园水乡栋号门面楼房出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款人民币440000元；三、乙方于2018年3月30日向甲方支付定金420000元；四、无。五、经双方同意，甲方于2018年3月31日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给甲方（乙方在付款时，为确保以后房产过户顺利，将暂扣购房款20000元，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方）。六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担；七、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担，甲方应在规定时间内即2018年3月31日将该房屋交付给乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、使用、无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。八、经双方确认，房屋交接完成后，乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时，甲方不得损坏该房产结构、地面和墙壁及不适移动的物件；九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购房款项。乙方如违反本协议，则甲方不予退还购楼订金。十、附加条款：此方因现在有住户，双方约定于2018年11月30日将此房交于乙方使用。原告李小全与被告薛万齐均在该合同上签名。次日，原告李小全与被告薛万齐到第三人处说明情况，第三人同意由原告购买上述房屋，并将薛万齐已交纳租金66760元和押金20000元抵扣房款。原告向第三人交纳购房款413940元后，第三人向原告出具143团内部结算单一份，载明“交款单位：李小全，项目及名称：交桃园水乡X栋X号门面房款500700元”。当天，原告还向第三人交纳该房屋维修基金4172.5元。2018年11月14日，原告交纳该房屋室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元、2018-2019年度暖气费1710.73元。同年11月底，原告要求被告陈玉花移交涉案房屋，陈玉花以房屋租赁期限没有届满为由未交付房屋。同年12月初，原告再次找陈玉花要求交付房屋，陈玉花称房屋已交给被告薛万齐。因涉案房屋房门被锁，原告无法使用该房屋，遂诉至本院。 审理中，原告李小全、被告薛万齐均表示知道涉案房屋尚未办理房屋所有权证书的事实，第三人对原告与被告薛万齐签订的房屋买卖协议无异议。第三人认可其登记的涉案房屋所有人为原告。被告薛万齐承认其持有涉案房屋钥匙，但认为2018年3月31日在第三人处将房屋交款人变更为原告姓名即为过户，原告付清尾款20000元后再交钥匙。 另查，涉案房屋为第八师143团保障性住房小区配套商业用房，房屋所有权证书尚待统一办理。 本院认为，原告在购买涉案房屋时知晓房屋情况，其与被告薛万齐在自愿基础上签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。合同签订后，原告按约向第三人交付购房款413940元及维修基金4172.5元，履行了付款义务。关于房屋交付时间，虽然双方在房屋买卖协议中约定被告薛万齐于2018年3月31日将该楼房购房合同及楼房一并交付原告，但由于签订合同时涉案房屋由被告陈玉花租用，而双方在附加条款中又约定于2018年11月30日将房屋交与原告使用。结合庭审调查，可以确认双方约定的房屋交付时间为2018年11月30日。原告履行付款义务后，被告薛万齐应当于2018年11月30日将涉案房屋交给原告使用。被告薛万齐未在约定时间将涉案房屋交付原告，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告薛万齐交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。由于被告薛万齐延迟交付房屋，应当承担延迟交付期间的房屋租金，房屋租金应按照薛万齐与第三人签订的门面房租赁合同约定的年租金33380元进行计算。经计算，2018年12月1日至2020年3月30日涉案房屋租金应为44506.67元（33380元÷12个月×16个月）。对原告主张的室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元、2018-2019年度暖气费1710.73元，亦应由被告薛万齐承担。对原告主张的尚未交纳的暖气费、物业费等，因其未实际交纳，且未提供相关证据，本院不予支持。至于被告薛万齐提出原告李小全欠付其购房款一事，应另行解决，本院不做一并处理。 被告陈玉花系与被告薛万齐签订的房屋租赁合同，其按照租赁合同约定的时间将房屋交还薛万齐并无不当，故对原告要求被告陈玉花承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 本案房屋买卖合同系原告与被告薛万齐签订，第三人不是合同相对方，且涉案房屋未按约交付并非第三人造成，故第三人在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告薛万齐于本判决生效后十日内将位于石河子市花园镇桃园水乡X栋X号房屋交付原告李小全； 二、被告薛万齐给付原告李小全房屋占用损失44506.67元； 三、被告薛万齐给付原告李小全2018-2019年度暖气费1710.73元； 四、被告薛万齐给付原告李小全室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元； 上述二至四项合计46477.68元，被告薛万齐于本判决生效后十日内给付原告李小全。 五、驳回原告李小全的其余诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费411元（减半收取，原告已预交），由被告薛万齐负担，与前款同期一并给付原告李小全。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  焦红梅 二〇二〇年五月七日 书记员  陶梦思 1