河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1071号上诉人（原审原告）：金春芳，女，1971年2月16日出生，汉族，住河南省武陟县。被上诉人（原审被告）：河南亿祥置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区人民路东段2751号5楼。法定代表人：王海港，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴和平，该公司职员。上诉人金春芳因与被上诉人河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。金春芳上诉请求：撤销原审判决第二项，改判亿祥置业公司赔偿其损失1357330元；诉讼费由亿祥置业公司承担。事实和理由：一审驳回其损失诉讼请求理由不能成立，明显错误，应予改判。第一，亿祥置业公司不按约定期限全面、及时、正确地履行备案登记，致使金春芳八年来不能取得产权证书，而且亿祥置业公司将出售的房屋面积填写为360.63平方米，严重影响了金春芳的正当收益。第二，金春芳一审提交的证据足以证明亿祥置业公司利用优势将房屋面积填写为360.63平方米，而实际为705.69平方米，致使金春芳租金损失1357330元的利益损失客观存在；还能证明金春芳多次催促亿祥置业公司，但该公司借故拖延，长期拖延，严重违约，判决其按照格式合同约定的0.01%违约金显失公平，不能弥补金春芳的巨大损失，亿祥置业公司应当承担过错赔偿责任。亿祥置业公司辩称，双方签订商品房买卖合同以后，该公司已经将所售两套房屋交付给金春芳验收、使用。金春芳主张合同面积多出实际交付房屋200多平方，对此可能构成不当得利而不能要求公司赔偿其损失。购得房屋后是自用还是出租均是金春芳的自由选择，对于房屋出租、租金计算由金春芳自己决定。双方合同明确约定按套计价，且系现房，面积不是约定因素，不存在欺诈和误解。交付房屋至今已逾多年，金春芳明知合同面积不对却从未提出修正，可见对其并无妨碍。亿祥置业公司在履行商品房买卖合同当中不存在过错，也未给金春芳造成其主张的损失。原审判决正确，应予维持。金春芳向一审法院起诉请求：1、判令亿祥置业公司立即为她办理并取得位于河南省××人民路××楼××和××号商铺房地产权属证书；2、判令亿祥置业公司承担支付不能按期办理取得房地产权属证书的违约金537.77元；3．如果法院判决后30日内亿祥置业公司仍不能让她取得该房地产权属证书，承担逾期办证违约金计算标准应调整为已付房价款5377728元（参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算）；4．诉讼费用由亿祥置业公司承担。后将第二项、第三项诉讼请求合并为判令亿祥置业公司赔偿损失1357330元。一审法院认定事实：2011年4月26日，亿祥置业公司、金春芳签订商品房买卖合同，合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同签订后，金春芳将房款全部付清。因未办理房产证诉至法院，双方形成纠纷。诉讼中，亿祥置业公司协助金春芳办理了该房地产权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，亿祥置业公司只有对该房屋的报备义务，没有办证义务，办理房产证是产权人与房产机关之间的关系，与亿祥置业公司没有关系，金春芳的第一项诉讼请求在诉讼中已经办理，故不再处理。虽然亿祥置业公司是报备义务，但该公司一直未能报备，致使金春芳未能及时办理房产证，亿祥置业公司应当按照合同约定承担违约责任，对此予以支持。至于金春芳要求赔偿损失，证据不足，不予支持。一审法院判决：一、被告河南亿祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金春芳支付不能按期办理取得该房地产权属证书的违约金537.77元。二、驳回原告金春芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17016元，由原告金春芳负担14000元，由被告河南亿祥置业有限公司负担3016元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金春芳提交一套购房发票，证明其购房时约定房屋面积为705平方米，而亿祥置业公司故意在签订购房合同时将房屋面积写为360平方米；当时对方称先这样写，一年内保证办理房产权，所以金春芳本人同意写成360平方米。亿祥置业公司质证认可该发票的真实性，但认为双方的商品房买卖合同约定按套计价，而不是以面积定价，对于房屋的面积由房管局办证时衡量测定，与双方并无关系；金春芳持该证据以证明合同上的房屋面积错误是亿祥置业公司的错误不能成立。对上述证据本院质证如下：该发票显示开具时间为2019年12月20日，能够反映出房屋价格及面积，其中计算得出的面积与合同上载明的房屋面积差异较大，但据此认定亿祥置业公司故意将房屋的合同面积错误地写为360平方米理由不充分，两者缺乏逻辑上的关联性。亿祥置业公司提交两组证据，其中一组证据为双方签订的两份商品房买卖合同，另一组为同时期该公司和其他购房人签订的商品房买卖合同，以证明本案合同是按套而非按面积销售，房屋面积不是合同主要要素；而其他购房人选择的是按面积计价，金春芳的选择与公司无关。金春芳质证认可该两组证据的真实性，但认为其付的是705平方米的房款，交付的也是705平方米的房屋，实际交房面积和购房合同面积构成合同的主要要素。房屋销售是一房一价，亿祥置业公司与其他购房人所签订的合同与本案无关，对上述证据本院认证如下：第一组证据原审中金春芳已经提交，不属于新的证据；双方签订的该合同显示，对于房屋计价方式与价款双方选择的是按套（单元）计算，两套房屋的总价款均为2688864元。第二组证据系亿祥置业公司与其他购房人签订的合同，没有原件予以核对，亦与本案没有直接关联，依法不能采信。至于亿祥置业公司主张有的购房人选择按面积计价的事实，是商品房买卖当中普遍存在的现象，无须对此专门举证。本院认为，金春芳在一审中先是分别主张不能按期办证的违约金和逾期办证违约金，后又合并变更主张为赔偿损失1357330元，其理由是亿祥置业公司违反合同约定，应当承担违约金；亿祥置业公司在合同上将房屋面积少写，致使金春芳只能按照合同载明面积收取租金，造成损失1357330元，该损失数额远远超过双方的违约金数额；双方的合同为格式合同，违约金数额约定明显过低，应予增加。对于金春芳的上述诉讼主张，第一，双方自愿签订房屋买卖合同并已经分别履行了交款、交房义务，合同依法成立并生效，其中的违约金条款是亿祥置业承担违约责任的有效依据。双方约定的违约金数额高低不存在加重或者减轻一方责任的情形，不能认定合同中的违约金条款是无效的格式条款。原审依据双方的合同约定判决亿祥置业公司向金春芳支付违约金537.77元符合法律规定，不存在显失公平的问题，并无错误。第二，双方没有约定合同面积与实际面积不符的责任、后果，而且，鉴于双方合同约定房屋按套销售、计算价款，从而合同面积与实际面积是否相符并不影响金春芳合同权利的有效行使，也不影响金春芳依据房管部门的测绘结果办理房屋产权证书，最终有效地认定房屋的真实面积。金春芳已经依据合同收受、占有、使用房屋，诉讼期间已经办理了权属证书。房屋买卖合同上为何错误登记房屋面积已经无从考究，但不能认定为亿祥置业公司的违约或者欺诈行为，金春芳以房屋买卖合同错误记载房屋面积为由主张亿祥置业公司构成违约、并要求支付违约金不能成立。第三，金春芳购买房屋对外租赁时，对于租金标准的高低，由其自行决定。金春芳收取租金多少和本案商品房买卖合同的履行没有必然的、逻辑上的关联性。而且根据金春芳的陈述，她购买房屋时是按照705平方米的面积交付的房款，对房屋的实际面积是明知的，不可能因为房屋买卖合同对面积的错误记载影响她对外租赁房屋时的面积认定和租金计算。因此,虽然双方所签订的商品房买卖合同上所载明的房屋面积与实际差异较大，但该情况不足以导致金春芳对外租赁房屋的租金损失。金春芳主张租金损失1357330元并要求赔偿、以此为由主张调整违约金数额，没有事实和法律依据。综上所述，金春芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17016元，由金春芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年五月七日书记员 刘           颖