黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终5319号上诉人（原审被告）：花波，男，1971年9月4日出生，汉族，无业，住黑龙江省五常市。上诉人（原审被告）：五常市山河镇中心学校，住所地黑龙江省五常市山河镇北二道街。法定代表人：王成忠，该中心校校长。委托诉讼代理人：宋友，男，1959年11月2日出生，汉族，五常市山河镇中心学校二小分校教师，住黑龙江省五常市。被上诉人（原审原告）：张志杰，男，1955年9月1日出生，汉族，五常市拉林镇运输公司退休职工，住黑龙江省五常市。上诉人花波、上诉人五常市山河镇中心学校（以下简称山河中心校）因与被上诉人张志杰排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省五常市人民法院（2016）0184民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人花波、上诉人山河中心校的委托诉讼代理人宋友、被上诉人张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花波的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张志杰的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张志杰承担。事实和理由：2008年5月20日，在山河二小见证下，花波与山河镇第二小学校综合楼的实际开发商王晓华，签订房屋买卖合同。出售房屋商服用房位于综合楼临街房门洞北第一门，面积66平方米，同时附带地下室。合同约定争议房屋于2009年1月1日前交给花波，花波支付房屋价款191,800元.争议房屋由花波合法实际占有使用至今。花波是在原争议房屋实际开发商王晓华处购买,常龙公司与富强公司之间转让并不影响花波购买争议房屋合同的效力,恰恰是由于富强公司原因,整体工程没能全部完工及验收,一直没能办理产权证照,但这不是花波的过错造成的.根据《中华人民共和国合同法》第60条、第130条及《中华人民共和国物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。与花波情况相同的李长双合法购买房屋的事实经哈尔滨市中级人民法院认定《商品房买卖合同》合法有效。因此，争议商服用房应归花波所有，而非富强公司。一审法院在没有任何证据的情况认定“王晓华所出具商品房买卖合同，不是本人真实意思的表示。是错误的。张志杰在一审提供的证据不具有真实性、合法性和关联性。无法证明其拥有争议房屋的合法手续。富强公司与山河中心校建筑施工合同已被法院判决解除，富强公司无权出售争议房屋。出售行为不合法，应属无效合同。张志杰起诉花波、山河中心校排除妨碍，没有事实及法律依据。应予驳回，一审审理周期过长。张志杰辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应予维持。山河中心校原系常龙公司开发项目，王晓华仅为承建人，其无权与花波签订房屋买卖合同。且常龙公司在办理开发手续过程中，并未取得土地使用权证及商品房销售许可证。富强公司与常龙公司签订项目转让合同后，取得的房地产开发的相应手续。有权销售争议房屋。花波曾因物权向法院主张过权利，都被法院予以驳回。富强公司对外销售的争议房屋合法有效。张志杰与富强公司签订的房屋买卖合同应受到法律保护。有权提出排除妨碍的诉讼请求。法院应认定王晓华与花波签订的房屋买卖合同无效。花波的主张不能成立。山河中心校辩称：同意花波的上诉请求，花波与王晓华签订房屋买卖合同中,学校是见证人，参与他们双方买卖，买卖是合理合法的，应受到法律保护。山河中心校上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张志杰的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张志杰承担。事实和理由：一审认定事实错误，富强公司与山河中心校的协议已经哈尔滨市中级人民法院判决解除。富强公司作为开发商的前提条件已丧失。富强公司与张志杰签订的房屋买卖协议无效。张志杰没有取得房屋产权证书，不具有物权，无权提出排除妨害之诉。张志杰对山河中心校的上诉辩称：山河中心校以前是山河二小，后合并到中心校，山河二小没有开发权，也没有建设权，只能以置换的条件和常龙公司达成条件，在2008年10月份俊工，张志杰是土建三楼施工人，这个工程是张志杰和杜学刚共同施工，张志杰持有富强公司给张志杰的工程决算书。杜学刚办理施工的手续，杜学刚和王晓华签过合同，张志杰没有合同，富强公司给我决算了，张志杰持有正本，一审没有提交。当时富强公司没有钱，给张志杰开了一套商品房顶工程款（16号）。花波对山河中心校的辩称：同意山河中心校上诉请求，花波合法持有房屋买卖合同，正常占有使用房屋不构成任何侵权。张志杰向一审法院起诉请求：山河中心校和花波停止侵权，腾退山河二小学综合楼第16号房屋。一审法院认定的事实:2007年5月王晓华与山河二小学原负责人宋友协商承建山河二小学综合楼，签订了《山河镇小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小学，乙方王晓华。甲方山河二小学临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小学所有，其余房屋归乙方所有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王晓华组织人员进行施工，宋友帮助联系借款。经山河二小学校担保向王丰、王雨、王飞、杨晓凤、宋友、林立成、李长双借款。王晓华找哈尔滨市常龙房地产开发公司对山河二小学综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成二小学综合楼项目工程。2008年7月王丰、林立成、王雨、王飞、刘波、宋友找王晓华协商借款问题，并由宋友起草，花波强行与王晓华、山河二小学签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王晓华，买受人花波。买受人购买商品房位于山河镇小学临街商服门洞北第1个商服，出卖人王晓华、山河二小学综合楼和五常市山河镇第二小学校（公章），买受人：花波。2008年5月20日”，2008年6月29日出具收据一份，注明“今收到花波预交购房款5万元，山河二小学综合楼门洞北1门，面积64平方米，总价款218,000元加地下室4万元，总计258,000元，防水一次性处理，不维修。”王晓华承建山河二小学综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日王晓华与李长双、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小学临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王晓华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小综合楼工程施工。2009年春王晓华找来杜学刚、张志杰继续承建山河二小学综合楼项目，经山河二小学同意，更改综合楼工程设计，将原二楼改建为三楼，一层和二层为商服、三层为学校教室。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小学综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小学综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小学商服楼（建筑面积3445平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小及前期工程投资人宋友、王丰、刘波、李长双、王雨与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小学，乙方富强公司，双方就山河二小学已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小学院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一屋为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二屋采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三屋外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及补充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小综合楼进行了建设施工，2010年8月末山河二小接收山河二小综合楼三层教室（水电未能接通）。2015年8月18日张志杰与富强公司签订商品房买卖合同一份，约定“买受人张志杰购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房16号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，出卖人与买受人约定该商品房单价每平方米3400元，总金额428,400元。”2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小学综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小学综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小学综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2011年富强公司找来施工单位继续开发建设山河二小学2号住宅楼项目，现工程尚未完成施工和验收。2014年8月14日五常市中心学校起诉富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小与富强公司签订的协议。2015年8月21日五常市法院作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与富强公司签订的协议”。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。2016年3月花波向五常市法院提起诉讼，请求五常市山河镇中心学校履行商品房买卖合同并交付房屋，2016年8月8日五常市人民法院作出（2016）黑0184民初612号民事裁定，驳回花波的起诉。花波提出上诉，2017年3月7日哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终4791号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，张志杰与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小综合楼项目原系常龙公司开发建设，王晓华仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具有法人资格的山河二小和王晓华不是山河二小学综合楼项目的房地产开发公司，不具有出售商品房屋的条件，王晓华与山河二小关于商品房销售的约定无效。王晓华所出具商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示。花波用无效的商品房买卖合同强占张志杰购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担二小学综合楼前期债权、债务，花波在山河二小学综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。判决：花波、五常市山河镇中心学校停止侵害，自判决生效之日起五日内腾退山河二小学综合楼自南向北第16号门市房屋126平方米。案件受理费100元由花波负担，于判决生效后交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明：2014年8月14日，山河中心校以富强公司为被告向五常市法院提起诉讼，请求解除山河二小与富强公司于2010年5月14日签订的协议书。五常市法院于2015年8月21日作出解除协议的判决，本院二审维持原判。在该案诉讼期间，富强公司于2015年5月2日委托郑光明处理山河二小综合楼工程。2015年8月18日，郑光明代表富强公司与张志杰等人签订房屋买卖合同，合同签订时张志杰未缴纳购房款，本案诉讼中称因富强公司欠其工程款而以房抵债。张志杰签订合同时知道案涉房产已被他人占有。现案涉房屋被花波占有并实际使用。此外，本院对一审判决认定的事实，除“被告花波强行与王晓华、山河镇第二小学校签订商品房买卖合同一份”其中的“强行”系仅有王晓华本人陈述没有其他证据证明，以及“2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行”因无证据证明不予认定之外，对其他事实予以确认。本院认为，张志杰在一审中的诉讼请求是停止侵权、腾退房屋。该请求权属于物权请求权，张志杰应当举证证明其对争议房屋享有物权。其举示的核心证据即其与富强公司签订的商品房买卖合同，富强公司没有履行合同交付房屋，亦没有为张志杰办理物权登记，这是张志杰因合同对富强公司产生的债权，尚未转化为物权。在张志杰未取得房屋所有权的情况下，仅能说明其与富强公司之间存在债权债务关系。同时山河二小与富强公司转让山河二小综合楼项目的协议已被法院生效判决解除，此后山河二小与富强公司亦没有对山河二小综合楼商服的归属进行协商。因此张志杰请求李长双腾退房屋缺乏物权基础，其诉讼请求不予支持。综上，花波与山河中心校上诉请求有理，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销黑龙江省五常市人民法院（2016）黑0184民初1530号民事判决；二、驳回张志杰的诉讼请求。一、二审案件受理费300元，由张志杰负担。本判决为终审判决。审判长  侯芳芳审判员  赵 蓉审判员  陈 明二〇一七年十月二十六日书记员  那 爽