.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2017）内民再字第246号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘伟世，男，1950年5月7日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：牧人，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京市日盛达建筑企业集团有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭北站。法定代表人：律文秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：高东升，该公司法律顾问。二审被上诉人（一审第三人）：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯市大街养鱼池巷**。法定代表人：张文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：包玉龙，该公司职工。再审申请人刘伟世因与被申请人北京市日盛达建筑企业集团有限公司（简称日盛达公司）、二审被上诉人呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1951号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）内民申字第2355号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘伟世的委托诉讼代理人牧人，日盛达公司的委托诉讼代理人高东升、蒙海和公司的委托诉讼代理人包玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟世申请再审称，二审只针对诉讼请求中的“确认合同无效”部分进行了审判，对其他诉求并未涉及就驳回刘伟世的诉讼请求，属于遗漏诉讼请求。日盛达公司既不是开发商，也没有取得房屋产权，不具备商品房销售权，也没有履行商品房买卖合同义务的能力和可能，构成了对刘伟世的欺诈。争议房屋至今也没有建成，无法实现合同目的，请求再审维护刘伟世的合法权益。日盛达公司辩称，本案并非是单纯的房屋买卖合同关系，而是由借贷关系引起的房屋抵顶。本案即使不按照借贷关系审理，蒙海和公司按照原合同给刘伟世出具购房合同和收据，双方是蒙海和公司和刘伟世，蒙海和公司应承担责任。二审判决并无不当。蒙海和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决认定事实不清，判决结果不合理，应予以改判。刘伟世向呼和浩特市赛罕区人民法院起诉请求：确认刘伟世与日盛达公司签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效，退还已交房款530750元，支付赔偿金530750元。呼和浩特市赛罕区人民法院一审认定事实：2013年10月16日，刘伟世与“日盛达公司呼和浩特市东大黑河回迁安置房商业1、2号楼工程部”（简称工程部）签订一份《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，约定由刘伟世购买位于呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧《爱巢8090》小区5号楼1单元602户房屋一套，面积96.5平方米，单价5500元，总房款530750元。该协议约定了付款方式为当日一次性付款，于2014年10月31日交付房屋，并约定逾期不交付的违约责任等。同日，刘伟世向该工程部交付购房款530750元，该工程部出具收据予以确认。之后，因该房屋一直不能交付，且该项目不具备商品房预售许可证，刘伟世将日盛达公司诉至一审法院。另查明，爱巢8090项目系蒙海和公司开发的项目，截至目前，仍不具备商品房预售许可证。日盛达公司承建了该项目的部分商业门脸房及部分地下车库工程，并于2015年与蒙海和公司签订《建设工程施工框架协议书》。该协议第五条约定，乙方（承包方）以全部垫资的形式，完成所承包工程施工图纸设计全部内容，五五分房抵顶工程款（注：建商业门脸房抵顶住宅、平层，其中包括五套复式楼）。但因该项目未完全竣工，双方的抵顶约定也未实际履行。2013年10月16日，蒙海和公司将本案房屋（爱巢8090小区5号楼1单元602户）划分给日盛达公司东大黑河村回迁安置房项目部。同日，日盛达工程部将该房屋出售给刘伟世。另外，一审法院向刘伟世核实了证据以及案件情况。据刘伟世陈述：其与日盛达公司之间不存在工程款抵顶，因为其从未参与过任何工程；其与蒙海和公司也无联系，其以现金方式直接支付了日盛达内蒙分公司530750元购房款；欠条是刘伟世写的，但早已还清，也与本案无任何关联。呼和浩特市赛罕区人民法院一审认为，刘伟世与日盛达工程部之间签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》虽名为“认购”，但其已经具备商品房买卖合同的主要条款（坐落、编号、面积、价款、付款、交付、违约等），应适用商品房买卖合同的相关法律规定及司法解释。日盛达公司并不是房地产开发企业，也无售房资质，且该项目的开发公司--蒙海和公司至今未就该项目取得“商品房预售许可证”，综上，该认购协议违反法律法规强制性规定，属无效合同。因此，收款方应当将房款返还给刘伟世。依据认购协议和收款收据上的“日盛达工程部”印章以及日盛达公司的答辩意见，应认定刘伟世与日盛达工程部签订合同以及付款的事实已实际发生。日盛达工程部作为日盛达公司的分支机构，其不具备独立的主体资格，其对外签订合同以及收取款项行为的效力及于日盛达公司，对日盛达公司发生法律约束力。日盛达公司虽举证抗辩，但其提交的认购书和收据为复印件，又无其他证据予以印证，且蒙海和公司也不予认可，对其提交的认购书和收据一审法院不予采信。日盛达公司提交的另一证据欠条，虽与刘伟世核对为真实，但日盛达公司未能证明该欠条与本案的关联性，一审法院不予认可。综上，日盛达公司应当依据合同无效的法律规定，将收取的款项返还给刘伟世。至于刘伟世请求的不超出一倍的赔偿责任，一审法院认为该条款适用于开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，而不适用于承建方出售房屋的情形，且刘伟世在购买房屋时应当知道日盛达公司不具备开发房地产的资质，刘伟世本人亦有过错。对于该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年3月28日作出（2015）赛民初字第02162号民事判决：一、确认刘伟世与北京市日盛达建筑企业集团有限公司于2013年10月16日签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效；二、北京市日盛达建筑企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向刘伟世返还购房款530750元；三、驳回刘伟世的其他诉讼请求。如未按上述判项内容履行债务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14354元，由北京市日盛达建筑企业集团有限公司承担9208元，由刘伟世承担5146元。日盛达公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判。二审中，各方当事人均未提交新的证据。呼和浩特市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此处的“出卖人”是指房地产开发企业，据此，如房地产开发企业未取得商品房预售许可证明而与买受人签订商品房预售合同，买受人可以主张确认合同无效。本案中，刘伟世请求确认无效的合同是其与日盛达公司就购买涉案房屋而签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，日盛达公司并非房地产开发企业，故刘伟世依照上述司法解释请求确认其与日盛达公司签订的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》无效的诉讼请求并不成立，进而无权请求日盛达公司退还已支付的购房款。综上所述，日盛达公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，呼和浩特市中级人民法院于2016年10月14日作出（2016）内01民终1951号民事判决：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02162号民事判决；二、驳回刘伟世的诉讼请求。一、二审案件受理费23562元，由刘伟世负担。再审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，日盛达公司提供的日期为2013年10月16日，出卖人为蒙海和公司并印有蒙海和公司的印章，买受人为刘伟世的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，蒙海和公司认可印章的真实性；刘伟世不认可自己签名。日盛达公司提供的日期为2013年10月16日，收到刘伟世购房款530750元，印有蒙海和公司印章的收据，蒙海和公司认可印章的真实性，但主张未收款。日盛达公司提供欠条一份即“今欠到岳永忠购楼房款壹拾伍万元正（150000），欠款人刘伟世。此款在2014年春节前给付，如违约按肆分钱利息计算。此前条据作废。”刘伟世认可欠条的真实性，但主张与本案无关。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、刘伟世与日盛达公司签订的认购协议的效力；二、日盛达公司是否应退还刘伟世购房款530750元；三、日盛达公司是否应给付刘伟世赔偿金530750元。关于刘伟世与日盛达公司签订的认购协议的效力问题。日盛达公司并不是房地产开发企业，也无售房资质，且该项目的开发公司蒙海和公司至今未就该项目取得“商品房预售许可证”，因此，该认购协议违反法律法规的强制性规定，属无效合同。关于日盛达公司是否应退还刘伟世购房款530750元的问题。依据认购协议和收款收据上的“日盛达工程部”的印章，应认定刘伟世与日盛达工程部签订合同以及付款的事实已实际发生。至于刘伟世是现金付款，还是抵顶付款，不影响刘伟世已付房款事实的成立。日盛达工程部作为日盛达公司的分支机构，其不具备独立法人资格，其对外签订合同以及收取款项行为的效力及于日盛达公司，对日盛达公司发生法律约束力。日盛达公司提供的日期为2013年10月16日，出卖人为蒙海和公司并印有蒙海和公司的印章，买受人为刘伟世的《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》，日盛达公司不能举证证明刘伟世的签名为本人所签，故不能认定刘伟世与蒙海和公司签订了认购协议。虽然日盛达公司提供了日期为2013年10月16日，收到刘伟世购房款530750元，印有蒙海和公司印章的收据,但刘伟世只要求日盛达公司承担责任，并不违反法律规定，至于日盛达公司和蒙海和公司之间如何承担530750元的问题，不属于本案审理范围。日盛达公司提交的另一证据欠条，虽然刘伟世认可其真实性，但该欠条不足以否定日盛达工程部出具收款收据认可收到购房款的事实，故一审判决日盛达公司退还刘伟世购房款530750元正确。关于日盛达公司是否应给付刘伟世赔偿金530750元的问题。日盛达公司系施工单位，刘伟世在购买房屋时应当知道日盛达公司不具备开发房地产的资质，故刘伟世要求日盛达公司赔偿530750元，没有法律依据，一审法院驳回该项诉讼请求正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决适用法律错误，应予纠正。刘伟世的再审申请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下:一、撤销呼和浩特市中级人民法院（2016）内01民终1951号民事判决；二、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02162号民事判决。一、二审案件受理费23562元，由北京市日盛达建筑企业集团有限公司负担18416元，由刘伟世负担5146元。本判决为终审判决。审判长 张宏斌审判员 魏 英审判员 赵小林 二〇一七年十月二十四日书记员 李 阳