河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0302民初1214号 原告：秦皇岛港方大天安物业服务有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区宝二路**，统一社会信用代码：91130304670349981q。 法定代表人：艾鹭江，总经理。 委托诉讼代理人：樊玉双，河北权智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱贵景，河北权智律师事务所律师。 被告：袁大海，男，1969年4月17日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李健（与被告系夫妻关系），女，1972年5月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司与被告袁大海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊玉双到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年12月31日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限为三年；合同还约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按照建筑面积向原告交纳物业管理费，收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行，如被告逾期缴费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告继续向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日至2015年12月31日。被告系原告管理的小区26-1-10室的业主，建筑面积129.73平方米。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费等各项费用，自2008年1月1日至2009年12月31日、2012年1月1日至2015年3月31日（共计63个月），被告欠原告上述费用共计人民币5501.44元，原告多次对其书面及上门催交，均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为已严重违反了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，且导致原告正常运营困难，故原告诉至法院，请求判令被告向原告给付2008年1月1日至2009年12月31日、2012年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理等各项费用5501.44元；被告按照每日万分之五支付自2015年3月31日起至交清全部物业管理费之日止的滞纳金；诉讼费用由被告承担。 被告袁大海辩称，我方并不是恶意拖欠物业费，我方房屋漏水，多次找物业，要求物业找开发商进行维修，但原告方始终没有给予答复，故我方不再缴纳物业费，在漏雨之前我方并没有拖欠过物业费；对拖欠物业费的时间我方不认可，在2008年至2015年期间我方交纳过物业费；国家规定的房屋保修期为五年，从2007年房屋就开始漏水，我就找过物业，物业一直推脱，物业人员曾到我家看过漏水的情况，但始终没有解决，2008年之后进行过维修，所以我就交过物业费，但具体交了几年我记不清了；修过之后又漏雨，我又找到物业要求维修，物业答复说只能动用公共维修基金修，当时我不同意，因房屋还在保修期间内不应动用维修基金修理；房屋的可视对讲始终是坏的无人维修，一直到去年新物业入住才修理。 原告为证明其主张提交如下证据： 证据一、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明：（1）2007年12月31日原告与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司签订了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2008年1月1日至2010年12月31日；（2）合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，被告应按建筑面积向原告交纳物业管理费；（3）合同约定被告逾期交费，则从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。 证据二、《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，证明：2010年12月31日原告又与秦皇岛港方大房地产开发有限责任公司续签了《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月1日起2015年12月31日； 证据三、《收费许可证》，证明：原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2007年7月至2010年7月； 证据四、《经营服务收费证》，证明：原告有权按照秦皇岛市物价局批准的0.65元/月.平方米（多层，不含垃圾费）和0.94/月.平方米（小高层，不含垃圾费）的收费标准向被告收取物业服务费，有效期自2014年6月23日至2017年6月23日。 证据五、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表四份，证明：原告已将滨海城多层和小高层2009年-2014年物业服务等级、服务期限及服务收费标准报秦皇岛市物价局备案确认； 证据六、提交秦价政服字【2009】47号文件，其中第十一条规定，无需领取收费许可证，只需备案确认即可。 被告经对上述证据经质证发表如下质证意见： 对于证据一、二，我没有与原告签订过合同；对于原告方提交的证据二至证据五真实性无从核实，对于证据中体现的收费标准我没有异议，对于证据六真假我不清楚，我也不懂。。 被告袁大海为证明其主张提供如下证据： 证据一、照片8张，证明我家房顶漏雨始终没有人进行维修。 原告经对上述证据经质证发表如下质证意见： 对于证据一、照片为复印件且拍摄不清晰，无法显示拍摄时间，照片内容无法证明是袁大海居住的房屋，三性均不认可。 本院对原告、被告提交的上述证据经本院审核认定：原告提供证据一至证据六，被告提供的证据一因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。 根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告袁大海系秦皇岛市海港区滨海城小区26-1-10号业主，该房屋建筑面积为129.73平方米。2007年12月31日秦皇岛港方大房地产开房有限责任公司（甲方）与秦皇岛港方大天安物业管理有限公司（乙方）签订《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对滨海城住宅小区提供前期物业管理服务的事宜，物业名称为秦皇岛滨海城小区，物业类型为住宅物业，坐落位置为秦皇岛市海港区光明路58号，建筑面积为34万平方米，其中住宅面积为29万平方米，物业管理区域为东至文化路，南至光明路，西至方大路，北与铁路立小区相邻；本物业管理区域物业服务收费方式位为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积及标准缴纳，采用按月或按年收取，具体收费标准按照秦皇岛市物价局审批的收费标准执行。物业管理期限三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；另外，合同还对违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。2010年12月31日，秦皇岛港方大房地产开房有限责任公司（甲方）与秦皇岛港方大天安物业管理有限公司（乙方）又续签《滨海城住宅小区前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；乙方必须按照《秦价行服字【2007】230号》的批复进行收费，不得随意上调收费标准或变相乱收费，其收费标准为多层住宅0.65元/㎡·月、小高层住宅0.94元/㎡·月、二十四层住宅1.00元㎡·月，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，甲乙双方积极配合将滨海城小区的业主移交新的物业公司，但合同未约定收取方式。合同签订后，原告为被告小区进行物业服务，原告于2015年3月31日不再对该小区进行物业服务。被告自2008年1月1日至2009年12月31日、2012年1月1日起至2015年3月31日止未向原告交纳物业费，其2008年1月1日至2009年12月31日、2012年1月1日至2015年3月31日应交纳物业费为129.73平方米×0.65元×63个月=5312.44元，垃圾处理费3元×63个月=189元，合计5501.44元。 本院认为，原告与秦皇岛港方大房地产开房有限责任公司于2007年12月31日、2010年12月31日签订的二份《滨海城住宅小区前期物业服务合同》合法有效。原告是秦皇岛市海港区滨海城小区的物业服务企业，原告按照合同约定为滨海城小区提供物业管理服务，被告是该小区26-1-10室的业主，被告接受服务，应该缴纳物业费、垃圾费。但原告的服务存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任。根据物业服务收费标准与服务水平相适应原则，对照原、被告双方约定的收费标准及原告的实际服务情况，酌情予以扣减15%物业费较为合理。原告主张的垃圾费本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下： 一、被告袁大海向原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司交纳物业服务费4515.57元（5312.44元×0.85）、垃圾处理费189元，共计4704.57元。于本判决生效后五日内履行； 二、驳回原告秦皇岛港方大天安物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  李 楠 人民陪审员  李庆贵 人民陪审员  张立敏 二〇一七年十月二十五日 书 记 员  刘国映