福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民撤1号 原告：福州市鼓楼区凯旋公寓业主委员会，住所地福州市鼓楼区古田支路86号。 负责人：蔡宏英，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘必文，许德骅，业委会委员。 被告：福州市禾盛粮油食品连锁有限公司，住所地：福州台江区。 法定代表人:陈国珍，总经理。 委托诉讼代理人：陈灏，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾丽，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：洁任（福建）房地产开发有限公司，住所地福州市五四北路国泰大厦11层。 法定代表人：曾园园。 被告：福州市鼓楼区拆迁工程处，住所地福州市鼓楼区津泰路13座A101室。 负责人：林清泉。 原告福州市鼓楼区凯旋公寓业主委员会（以下简称凯旋业委会）与被告福州市禾盛粮油食品连锁有限公司（以下简称禾盛公司）、洁任（福建）房地产开发有限公司（以下简称洁任公司）、福州市鼓楼区拆迁工程处第三人撤销之诉（房屋拆迁安置补偿合同纠纷）一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘必文、许德骅，被告禾盛公司委托诉讼代理人曾丽到庭参加诉讼。被告洁任公司、被告福州市鼓楼区拆迁工程处经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告福州市鼓楼区凯旋公寓业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令撤销2003鼓民初字第736号民事判决第一项判决内容；2.判令本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告系由福州市鼓楼区凯旋公寓首届业主大会选举产生，并经福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案核准，于2016年3月11日正式公示成立，并自成立之日起依法履行职责。原告发现，被告禾盛公司福州市禾盛粮油食品连锁有限公司长期无偿占用位于凯旋公寓1号楼一层西侧的电信间。而该电信间系公共设施用房，依法属于凯旋公寓全体业主共有。为此，原告与被告禾盛公司交涉要求其退出电信间，并交还给业主。交涉过程中，被告禾盛公司向原告出示了贵院于2004年11月19日作出的（2003）鼓民初字第736号民事判决书，该民事判决的第一项判决内容为“被告洁任公司应于本判决生效之日起五日内将坐落福州市店面间的电信间交付原告禾盛公司管业”。原告认为，电信间使凯旋公寓全体业主共有财产，业主购房计算公摊面积时已包含电信间面积，被告禾盛公司无权对其进行占有和使用。贵院2003鼓民初字第736号民事判决的第一项判决内容严重损害了凯旋公寓业主的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，以维护凯旋公寓全体业主的合法权利。 被告福州市禾盛粮油食品连锁有限公司辩称，原告没有起诉的资格，没有业主大会的决议及业主授权。原告的起诉已超过除斥期间，依法应驳回原告起诉。确定禾盛公司对凯旋公寓1号楼一层西侧的电信间（下称“该电信间”）权利的（2003）鼓民初字第736号民事判决书由鼓楼区人民法院于2004年11月19日作出，判决生效后禾盛公司即取得该电信间的所有权、使用权，实际占用该电信间。原告亦在起诉称“发现被告禾盛公司长期无偿占用该电信间”。故原告在该判决作出后即知道或者应当知道其所谓的“民事权益受到损害”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，撤销权的除斥期间为6个月，但原告直到2016年7月9号才起诉，已经过了法律规定的撤销权除斥期间，原告的撤销权已消灭，依法应驳回原告起诉。被告洁任公司依法将该电信间处置给禾盛公司，禾盛公司取得该电信间有充分的事实和法律依据。福州市禾兴粮油食品公司（下称“禾兴公司”，禾兴公司由禾盛公司吸收合并，权利义务由禾盛公司承继）下属国有土山粮店被拆迁，禾兴公司与被告洁任公司、被告福州市鼓楼区拆迁工程处签订《拆迁安置协议书》，约定该电信间作为禾兴公司回迁安置的一部分（后因履行问题，禾盛公司通过诉讼方式取得该电信间）。该电信间系被告洁任公司的合法产权，其有权将电信间处分给禾兴公司。原告称该“电信间是凯旋公寓全体业主共有财产，业主购房计算公摊面积时已包含电信间面积”，但原告并未提供相关证据证明。而从禾盛公司提供的《产权面积一览表》可以看出，该电信间计算产权面积时存在包含分摊面积，因此不可能是原告所称的“电信间是公摊面积”。综上，请求驳回原告的起诉。 本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.判决书，证明2016年3月份原告找到被告公司要求归还房子，然后被告洁任公司就出示了这份判决书，原告才第一次知道这份判决。A2.平面图，证明诉争房屋的位置。原告补充证据：A3.产权面积一览表，证明被告所述是错误的，这里的建筑每套房屋都会产生分摊面积，不能因为有分摊就说不属于是业主的分摊面积。A4.签名表、备案证明、表决票统计结果、公告、业主大会议事规则，证明原告具有诉讼主体资格。 被告禾盛公司对证据A1.真实性无异议。A2.真实性无异议，可以说明被告取得电话交换间是事实和法律依据。原告也承认早就知道被占有使用的事实。A3.该份证据超过举证期限，真实性由法院确认。没有办法确认卫生间和附属间的性质，所以无法类推电话交换间。这是一个独立的产权，与其他一样有分摊面积，肯定不属于公共的部分。证据A4的真实性由法院确认，对于诉讼主体资格由法院确认。证据中没有体现投票的业主占物业管理区域内专有部分建筑面积三分之二以上多数。 被告禾盛公司提交证据B1.拆迁安置协议书、协议书、红线图，证明被告洁任公司依法将电信间处置给被告禾盛公司。B2.产权面积一览表，证明电信间存在分摊面积，不属于原告业主购房时的公摊面积。 原告对证据B1-B2的真实性均无异议。电话间是法院错误的判决，应当予以纠正。 本院另向福州市不动产登记和交易中心发函后，答复本院榕不动产法函[2017]654号《关于凯旋公寓撤销之诉案件的复函》。原告对该复函质证认为，1.该复函存在自相矛盾的说辞。该“复函”内容及福州市房地产权属登记机关的从业行为，违背了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。该规则第八条明确了“商品房公用建筑分摊面积包括：电梯间、电梯井、楼道间、变电室、设备间、公共门厅和过道、垃圾道、值班门卫室以及其他功能为整套建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。”第十一条规定了公用建筑面积的计算方法：各套的套内面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。凯旋公寓是2003年办理初始登记，国家建设部[1995]517号发布的于1995年12月1日执行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》己经执行多年，凯旋公寓“电话交换间”规划审批时已经定性属于设备配套间，显然该设备间属于“法定的”公摊公用建筑面积，并在实际操作中由业主分摊了。2.该“复函”明确了“电话交换间，开发单位在办理初始登记时未作销售登记，目前也无销售。”而且在贵院2003年鼓民初字第736号“民事判决书”之前，电话交换间己经事实移交给凯旋公寓业主作物业设备间使用。显然开发单位也是定性并作为公共建筑物业处置的。其所有权归属凯旋公寓业主共有。3.该复函己经确认“从规划审批的情况看，该电话交换间属配套设施”，由此，对照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《物权法》第六章第七十三条规定、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，凯旋公寓“电话交换间”都是属于设备间公用设施，属于业主共有，不能判给一个业主所有。 被告禾盛公司对该复函无异议，该证据直接体现电话交接间具有独立产权，没有公摊给业主。虽然规划审批时作为配套设施，但实际并未用于电话交换间该配套设施功能，小区另有其他空间实现该功能（故本案涉诉房屋“电话交接间”只是一个名称），并且即使实际作为配套设施，但配套设施的产权并不必然属于业主，如车位等。故本案业主无权对该电话交接间主张权利，洁任公司有权对该电话交接间进行处置，禾盛公司取得有事实和法律依据。 本院对上述证据认证如下：因被告洁任公司、福州市鼓楼区拆迁工程处经本院公告送达，期满未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告与被告禾盛公司对证据A1-A2，B1-B2的真实性无异议，且有原件提供核对，本院依法确认其真实性。对于证据A3-A4,被告洁任公司未提供相反证据予以反驳，本院依法确认其真实性。榕不动产法函[2017]654号《关于凯旋公寓撤销之诉案件的复函》，系本院发函后取得，经双方质证，本院依法作为本案定案依据。 根据上述有效证据，以及庭审当事人陈述，本院查明如下事实：1998年5月8日，禾盛公司（乙方）、洁任公司（甲方）、福州市鼓楼区拆迁工程处（丙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：1.乙方被拆房屋坐落鼓楼区泮洋路117号，根据榕房Ｑ字第××号房屋所有权证和榕粮购销字（93）号第265号以及榕粮业字一子（95）号第117号文产权属乙方所有，总建筑面积144.6㎡。2.甲方应提供所拆以上房屋的东侧（凯旋公寓）一层西侧沿街店面交付乙方作为会签安置，双方互不计价……届时丙方负责在半年之内向乙方提供有关办理房屋产权之手续。……甲、乙双方另于2001年10月18日签订《协议书》，约定：1.乙方同意于2001年10月19日前交付安置店面给甲方（按安置合同红线范围），并交付相关资料。对于中间电信间乙方使用问题可另行协商解决。2.乙方同意依约先支付从1999年5月8日至2000年5月8日一年的甲方职工过渡费118800元给甲方，其余过渡费可继续协商解决。3.以上条款，乙方应在协议书首签之时起二日内负责履行。乙方履行完毕，甲方应向法院撤回本次起诉。 福州禾盛粮油食品连锁有限公司于2003年3月1日起诉洁任（福建）房地产开发有限公司、福州市鼓楼区拆迁工程处房屋拆迁安置纠纷一案，本院于2004年11月19日作出（2003）鼓民初字第736号民事判决，判决第一项为：“洁任（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内将坐落于福州市店面间的电信间交付原告福州禾盛粮油食品连锁有限公司管业。”洁任公司在该案答辩时称，“……有关电信间的问题同意交还给原告，但目前电信间由物业部门管理使用，若将电信间交付禾盛公司给凯旋公寓造成停水停电问题，责任应由禾盛公司承担……”现该电话交接间由被告禾盛公司出租给案外人经营服装店，但原告主张系小区业主共有，引起本案纠纷。 福州市鼓楼区凯旋公寓业主委员会于2016年3月7日成立，任期3年；福州市鼓楼区住房保障和房产管理局于2016年3月10日作出鼓业委备[2016]012号《业主委员会备案证明》，对该业委会给予备案。原告庭后向业主征求是否同意提起本案诉讼事宜征求意见签名表中，108户中仅有13户未签名，其余均在同意处签名。 本院向福州市不动产登记和交易中心发函，询问坐落于福州市旁边“电话交接间”的产权情况。该中心于2017年8月11日向本院作出榕不动产法函［2017］654号《关于凯旋公寓撤销之诉案件的复函》。其内容为：“经查，凯旋公寓项目于2003年办理了初始登记。其中电话交接间具有独立产权，但不属于建筑公摊部分，没有公摊给业主。因该项目属于早期项目，故开发单位在申请办理初始登记时未申报电话交接间的归属，目前也无销售。从规划审批的情况来看，该电话交接间属配套设施。” 本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案争议焦点有二，一是福州市鼓楼区凯旋公寓业主委员会是否有权提起本案诉讼，二是讼争房屋的产权归属问题。 关于争议焦点一，[2002]民立他字第46号《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中指出“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”参照该复函，本案原告系为全体业主主张共有权益，要求房地产开发单位移交业主共有房屋，且有超过三分之二的业主签名同意提起本案诉讼，故原告有权提起本案诉讼，依法享有诉权。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》对于提起撤销之诉的时限为“应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”。本案原告于2016年3月7日成立，于2016年7月20日提起本案诉讼，故未超过上述期限。被告禾盛公司辩称原告超过撤销权的除斥期间，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点二，对于小区范围内的房产是否归属业主共有，应结合面积公摊、规划用途、房产的性质等进行综合判断。对此，本院分析如下： 其一，经福州市不动产登记和交易中心确认，本案讼争的凯旋公寓电话交接间（电信间）具有独立产权，不属于建筑公摊部分，没有公摊给业主。因此，从面积分摊角度，业主并未对该电话交接间支付价款。 其二，关于讼争的凯旋公寓电话交接间的规划用途，亦经福州市不动产登记和交易中心确认，属于配套设施。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确将“避难层、设备层或者设备间等结构部分”作为建筑物的共有部分，即因为设备间作为建筑物的主体结构的一部分，其所具有的为建筑物中的所有单元房提供设备存放、保管等为全体业主服务的公共用途。本案的电话交接间属于配套设施，从其使用性质来看，应进一步明确为建筑物的设备间的性质。 其三，小区内的配套车位，如符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的三个条件，亦能够成为建筑物的专有部分出售给业主使用。而不同于车位只能由业主个人使用的排他性，电话交接间作为设备间所具有的利用上的公共性，不能登记为建筑物的专有部分，而应当认定为建筑物的共有部分。 其四，本案讼争的凯旋公寓电话交接间在移交给被告禾盛公司之前，即由物业管理使用，故该电话交接间在投入使用时已确认其公共性质。根据上文分析，即使该设备间未在规划、建设、申报时公摊给业主，即使被告禾盛公司收房后改变规划用途将其出租给案外人经营服装店，均不能改变本案讼争的电话交接间作为建筑物共有部分的配套设施的基本属性。 综上，本案讼争的坐落于福州市店面之间的电话交接间（电信间），作为建筑物的共有部分应当归全体业主所有。本院于2004年11月19日作出的（2003）鼓民初字第736号民事判决第一项的内容错误，应予以撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之规定，判决如下： 撤销本院于2004年11月19日作出的（2003）鼓民初字第736号民事判决第一项“一、被告洁任（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内将坐落于福州市店面间的电信间交付原告福州市禾盛粮油食品连锁有限公司管业”。 本案诉讼费1600元、公告费560元，由被告福州市禾盛粮油食品连锁有限公司、洁任（福建）房地产开发有限公司、福州市鼓楼区拆迁工程处共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄昌杰 人民陪审员  王跃明 人民陪审员  林建勇 二〇一七年十月二十三日 书 记 员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料： （一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼； （二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误； （三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。