广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初8987号原告（反诉被告）：深圳维影医疗科技有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪街道赖屋山三和国际科技城**。法定代表人：阳维。委托诉讼代理人：陈辉湘，广东普罗米修律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾维买，男，1983年1月24日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳县，原告（反诉被告，以下简称原告）深圳维影医疗科技有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）曾维买租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳维影医疗科技有限公司的委托诉讼代理人陈辉湘、被告曾维买到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳维影医疗科技有限公司诉称：2016年8月12日，原、被告签订编号1000990《房产租赁合同》，合同约定原告向被告租赁广州市白云区白天鹅E4-406约83平方米的房产一套。租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日，月租金3800元，租房保证金7600元。合同还约定，任何一方如需提前解除合同，必须提前一个月通知另一方并征得另一方的同意，否则，如被告提前收回房产，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用违约金。2016年7月30日，原告向被告支付了租房保证金7600元、租金3800元后，开始入住。随后发现被告提供的空调不制冷，遂于2016年9月13日购买空调一台，并于同年9月19日放置在被告的房产内，但到2017年2月初，被告以小孩要回家住为由，强令原告即刻搬离涉案房产。原告不堪其扰，被迫于2月8日搬离。至今没有找到合适的住处，在原告搬离时，被告拒绝原告带走属于原告的空调等物品，并拒不退还原告交纳的保证金。原告为维护自己的权益，请求法院判令：1、被告退回原告保证金7600元；2、被告退回原告空调及安装费共计3099元；3、被告向原告支付违约金7600元；4、被告承担本案全部诉讼费用，并在履行判决时直接支付予原告。被告曾维买辩称并反诉：2016年7月30日，双方签订编号为【1000990号】的房产租赁合同，我根据合同约定提前通知了原告，在取得原告同意的情况下，原告于2017年2月8日自行搬出涉案房屋，双方解除了租赁关系，并非原告在起诉状中所称是被告逼迫搬离。原告无事生非，无视基本的诚实信用原则，不仅一直未支付2017年2月1日至2017年2月10日期间的房租，而且水电费、管理费等各项费用也均未结清。同时，根据合同约定每个月1号前被告应当支付下个月的租金。被告现依据合同约定向原告主张相应的滞纳金于法有据。租赁合同明确规定租户不能改变房屋用途，涉案房屋是住宅小区，原告未经被告同意，私自将被告原来配置的家私进行查处，腾出空间安放办公桌椅，并且随意将被告的家具放置在阳台，风吹日晒，损还严重，而且家具因变形也无法安装继续使用。另外，由于原告的公司员工不正确使用房屋内设施，导致马桶堵塞，水管爆裂。原告给被告造成的上述损失应当恢复原状并赔偿损失。原告在办理涉案房屋时，当时提出所购置的空调尚未找到新的房屋进行安装，要求暂时放置在涉案房屋中。购置空调是原告在租房时自行购买的家电，并未经被告同意。被告尚未向其主张空调的保管费，原告却要求被告支付购买空调的费用没有任何法律依据。2017年2月10日，原告搬离涉案房屋时承诺会找人修复墙面，维修好马桶和水管，并赔偿电视柜和沙发等家具的损失。双方也均同意等以上情况处理好，将水电费和管理费等各项费用结算完毕后，再结算房屋押金。被告多次致电给原告，原告均以各种理由拖延不予处理。综上，被告提起反诉要求判令：1、原告现向被告支付2017年2月1日至2017年2月10日期间的房租1357.1元、2017年1月1日至2017年2月8日使用期间的物业管理费168.29元及拖欠房租的滞纳金1035.18元；2、原告向被告支付使用期间的拖欠的电费177.51元、电费公摊176元、垃圾处理费30元（5元/月）；3、原告将涉案房屋墙面钻孔进行补修并恢复原状；4、原告向被告支付赔偿款共计9230元（租住期间所损坏的电视柜3000元、沙发5000元、维修水管费用800元、维修马桶费用430元）；5、原告向被告赔礼道歉并支付精神损失费10000元（因原告恶意起诉行为，给被告的声誉造成了不良的影响）；6、原告承担本案的所有诉讼费用，并同意由原告直接支付予被告。经审理查明：2016年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产租赁合同》（NO.1000990），约定：第一条租赁房产（以下称“该房产”）之地址为：广州市白云区白天鹅花园E4-406房（以下称涉案房屋），甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；第二条甲方同意将该房产出租给乙方作为住宅用途使用，租期为壹年，租金从2016年8月1日起计算，从2016年8月1日至2017年7月31日止将房产交付乙方使用；第三条甲方双方约定月租金为人民币3800元，乙方每壹个月交一次，每个月一号前交纳结清下月租金，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；第五条乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金人民币7600元，以及首月租金3800元，租赁期满，经验收该房无人为损坏及乙方付清租期内租金及其他费用并按期前迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用，甲方在签署此合同后将房屋钥匙交给乙方使用；第六条甲方提供家私电器（详见家私电器清单）予乙方于租赁期间使用；第七条租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担，水电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费、分摊费、数字电视费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；第九条在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；第十条租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须提前一个月通知另一方并征得另一方的同意，否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；第十一条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：3、拖欠租金或相关费用超过十天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房产的；第十二条租赁期届满时，在甲方提出同等条件下，乙方有优先续租权，如乙方租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有异议。合同签订后，原告向被告交纳了涉案房屋押金7600元。双方确认涉案房屋的租金交纳至2017年1月底，并确认每月管理费为124元。原告主张其于2017年2月1日接到被告电话通知，要求其搬离，故原告于2017年2月8日搬离涉案房屋并将钥匙交还被告，未办理书面签收手续。被告称，原告改变涉案房屋用途，遭邻居投诉，其于2017年1月3日致电原告要求其搬离，原告表示同意，2017年2月10日原告才通知被告办理交接手续并交还钥匙。原告为证实其自行购买了空调并安装在涉案房屋内，提交了以下证据：1、2016年9月19日，广州怡通机电设备有限公司向原告开具的增值税普通发票，内容为安装材料费200元；2、订购时间为2016年9月13日的京东购物清单，显示商品内容为TCL大2匹定速单冷空调柜机1台价格为2999元、室外机1台价格为0；3、2016年9月13日，广州晶东贸易有限公司向原告开具的发票联，项目为TCL大2匹定速单冷空调柜机价格为2999元；4、照片。被告对上述证据认为，该空调为原告自行购买未经被告同意，确认该空调仍安装在涉案房屋内，等所有费用结清后，被告同意原告自行拆除该空调，且原告搬离涉案房屋时，被告不在场，原告仅剩该空调未搬走，根据涉案合同第十二条的约定，被告有权自行处理，故被告不同意按价款支付给原告。庭审中，原告述称被告强行要求原告搬离，2017年2月8日被告不允许原告搬走空调；原告要求被告支付对价，不要求被告返还空调实物。被告反诉为证实原告存在违约行为提交了以下证据：1、涉案房屋的墙体照片，该证据拟证实出租前的状况及房屋的受损情况；2、涉案房屋内沙发、电视柜的照片，该证据拟证实涉案房屋家具的受损情况，但相关家具的发票已无法提供；3、涉案房屋的水管及维修水、马桶费的收据，收据载有金额为1230元，该证据拟证实涉案房屋维修水管花费800元、马桶花费340元；4、2016年8月1日至2017年2月8日的水费清单截图及自行制作的滞纳金明细表，该证据拟证实原告逾期缴纳租金；5、微信聊天截图，该证据拟证实被告在2017年2月10日至涉案房屋收楼，原告于2017年2月8日搬离涉案房屋。原告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为原告每月按时交纳租金，被告均予以接受，从无异议；对证据5真实性、关联性不予确认，无法证实聊天双方为本案当事人，且聊天内容与本案无关。庭审中，被告称原告从2017年2月开始未缴纳租金，表示原告同意终止合同，故被告要求原告2月份搬走就可以，所以当时没有谈到租金结算。原告则称其缴纳涉案房屋的租金、管理费、电费及垃圾费至2017年1月底。另查，涉案房屋登记的权属人为曾春艳。曾春艳与被告为夫妻关系，并表示同意被告出租涉案房屋予原告。以上事实，有房产租赁合同、发票、京东购物清单、照片、水费清单截图、自行制作的滞纳金明细表、微信聊天截图、产权证、结婚证及双方当事人陈述等证据证明。本院认为：原、被告于2016年7月30日签订的《房产租赁合同》属双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。现双方确认涉案合同已提前解除，且原告已搬离涉案房屋，但双方对解除合同的原因存在争议。根据双方的陈述，系被告致电原告要求解除合同并提前搬离涉案房屋。现被告抗辩因原告存在改变涉案房屋用途的违约行为，才要求解除合同，但被告未能举证证实该事实，故本院不予采纳。双方确认涉案房屋内安装的TCL大2匹空调柜机系由原告自行安装使用。根据涉案合同约定，在合同终止后，原告需将自置的家具、杂物搬走，现无证据证实被告不同意原告搬走上述空调，且被告不同意按空调对价支付原告相应款项。原告坚持主张按空调价款要求被告赔偿理据不足，本院不予支持。现被告未能举证证实原告于2017年2月10日交还涉案房屋，故本院对原告自认其于2017年2月8日搬离并交还涉案房屋予以采信。双方确认原告缴纳涉案房屋的租金至2017年1月底，且被告未明确表示原告无需缴纳2017年2月1日至2017年2月8日的租金，故原告应支付使用期间的租金及相应管理费。即原告应向被告支付2017年2月1日至2017年2月8日的租金1085.7元（3800元/月÷28天×8天）及管理费35.4元（124元/月÷28天×8天）。至于被告主张原告拖欠2016年9月至2017年1月的租金，要求原告支付滞纳金的诉请。现被告未举证证实原告在上述期间未按合同约定的时间支付租金，故本院对该诉请不予支持。关于被告主张原告拖欠电费、电费公摊费及垃圾费的问题，被告既未证实原告拖欠上述费用，也未举证证实被告代为交纳的情况，故对被告该主张，本院不予支持。关于被告要求原告修复涉案房屋的墙面及赔偿家具、水管、马桶维修费用的问题。被告未能举证证实上述受损由原告造成，且相应的损失金额也无依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔礼道歉并赔偿精神损失费无事实和法律依据，本院不予支持。现无证据证实原告存在违约行为，被告应退还原告涉案房屋的保证金7600元。根据涉案合同第十条的约定，任何一方如需提前解除合同，必须提前一个月通知另一方并征得另一方的同意，否则，被告提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，现被告未举证证实其已提前一个月通知原告，且原告对被告主张其于2017年1月3日致电通知的陈述也不予确认，故原告主张被告支付相当于保证金数额的费用即7600元作为违约金合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十日内，被告曾维买退还原告深圳维影医疗科技有限公司保证金7600元；二、本判决生效之日起十日内，被告曾维买向原告深圳维影医疗科技有限公司赔偿违约金7600元；三、本判决生效之日起十日内，原告深圳维影医疗科技有限公司向被告曾维买支付2017年2月1日至2017年2月8日的租金1085.7元及管理费35.4元；四、驳回原告深圳维影医疗科技有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告曾维买其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费128.7元（原告已预交）、反诉受理费177元（被告已预交），由原告深圳维影医疗科技有限公司负担本诉受理费25元，反诉受理费25元，并于本判决生效之日起十日内直接向被告曾维买支付；被告曾维买负担本诉受理费103.7元，反诉受理费152元，本诉受理费于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳维影医疗科技有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘嘉欣二〇一七年十月二十七日书记员  林嘉颖