江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初2016号 原告：江西省金达物业管理有限公司，住所地：江西省宜春市高安市瑞祥苑37栋1单元502室，统一社会信用代码：91360983MA38DQHF2Q。 法定代表人：喻某某，公司经理。 委托代理人：邹某某，男，汉族，高安市人，住高安市，系公司负责人，代理权限：特别授权。 委托代理人：黄某某，江西仁实律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：王某某，男，汉族，江西省高安市人，住宜春市高安市，系雅兰家居店的实际经营者。 委托代理人：熊某某，江西凌科安时律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：兰某某，女，汉族，江西省高安市人，住高安市。 原告江西省金达物业管理有限公司（下称金达物业公司）与被告王某某、兰某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金达物业公司的委托代理人邹某某、黄某某，被告王某某及其委托代理人熊某某，被告兰某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金达物业公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即支付物业管理拖欠款项31626元及违约金47439元，违约金按物业管理委托合同的相关规定执行，即按照应付金额每日千分之五支付，从2019年6月19日起至实际给付之日止；二、要求被告立即给付水电费拖欠款项12789元，水电费自2019年9月10日到2020年4月10日止。三、本案发生的诉讼费等所有费用由被告承担。事实和理由：原告与高安市亿达广场业主委员会于2019年6月19日签订了亿达广场小区物业服务合同，合同约定原告对亿达广场小区提供物业管理服务。合同签订生效后，原告即按合同约定履行了全部物业管理服务。被告未按合同约定支付物业管理费用，经核算，被告的建筑面积1757平方米。2019年6月19日起至2020年6月19日，被告尚欠原告物业费金额31626元。同事根据物业服务合同的规定，被告应按照应付金额每日千分之五支付违约金。另被告未按合同约定支付水电费，经核算，被告的水电费自2019年9月10日到2020年4月10日止，总计欠费12789元。以上事实及理由，有物业合同等证据予以证实。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王某某辩称：1、答辩人王某某作为房屋承租人并非《物业服务合同》的相对方，物业费依法依约应由业主承担，原告金达物业公司向答辩人王某某主张物业费依法无据，应予驳回。2、原告主张的违约金计算标准过高，远远高于其实际损失，因此即便原告主张的违约责任成立，其主张的计算标准也应当予以适当降低。3、原告主张自2019年6月10日起算逾期违约金，无事实与法律依据。因原告金达物业公司未履行物业服务合同及物业费缴纳标准的公示公告义务，因此即便原告主张由答辩人王某某承担物业费缴纳义务成立，合理的物业缴纳期限应自原告向答辩人通知送达物业服务合同及物业费缴纳标准之日起的合理期限内，答辩人认为应诉状送达之日起7日内缴费较为合理。4、原告未提交证据材料证明存在转供电和二次供水等设施运行费用，其以每度1元的价格标准主张电费，超出了江西省发展和改革委员会发布【赣发该商价[2019]462号】的“江西电网销售电价标准”每度0.6161元，答辩人认为不应得到支持。 被告兰某某辩称：我是业主，但没和物业公司签合同，原告公司所起诉的物业费、水电费不承担。 本院经审理查明，认定事实如下：被告兰某某为涉案高安市亿达广场1幢商场2楼商铺的所有权人，建筑面积为1757平方米。被告兰某某曾将该商铺租赁给高安名品超市，2018年4月1日高安名品超市将该商铺转租给被告王某某，双方签订了场地租赁（出租）合同。2019年5月1日，被告王某某与被告兰某某达成口头协议，被告王某某向被告兰某某租赁涉案商铺，店名变更为雅兰家居，被告王某某向被告兰某某支付商铺租金，商铺水电费由被告王某某自理。2019年6月19日，原告金达物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订《物业服务合同》，高安市亿达广场业主委员会委托原告进行小区的物业管理，原告收取物业费，双方签订的合同第六条中约定物业收费标准为商业店面为每平方米每月1.5元，商业用电每度1元；合同同时约定物业费按年度缴纳，业主/使用人应于每年的5月19日至7月19日缴费，逾期缴费的每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。2019年8月1日，原告金达物业公司向亿达广场商户发放了《缴纳物业费及水电费押金的通知》，通知要求各商户应于2019年8月15日前缴纳2019年6月19日至2020年6月18日的物业费及水电费押金，逾期未缴纳物业费的，原告将收取物业费欠费及欠费总额千分之五的违约金。被告王某某的岳父况英华签收了该通知。2019年9月，被告王某某向原告金达物业公司支付了2019年6月至2019年9月的水电费，此后未再缴费。2019年9月10日至2020年4月30日，被告王某某经营的雅兰家居用电13500度。原告经多次催缴无果后，遂向法院提起诉讼。 以上事实有原告提供的雅兰家居店工商信息、不动产档案信息、物业服务合同、水电费缴费通知单及明细、缴纳物业费及水电费押金的通知及领取单等在卷佐证。 本院认为，原告金达物业公司与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同，双方物业服务合同关系成立，双方权利义务明确，应当受到法律保护。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条之规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告兰某某作为高安市亿达广场1幢商场2楼商铺的业主，高安市亿达广场业主委员会与原告所签订的物业服务合同对其具有约束力，故原告要求被告兰某某支付物业费，合法有据，本院予以支持。原告主张的2019年6月19日至2020年6月19日年度的物业费为31626（1757×1.5×12=31626）元。 关于原告主张被告王某某物业费的问题，原告提供的物业服务合同虽然规定物业费由业主或使用人缴纳，但该合同的相对方为原告及高安市亿达广场业主委员会，高安市亿达广场业主委员会在合同中作出的约定对被告兰某某具有约束力，但对合同之外的第三人被告王某某并无约束力。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告兰某某与被告王某某仅对水电费的缴纳进行了口头约定，对物业服务费用未进行约定，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。 关于原告主张的拖延物业费的违约金问题，依据原告与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同之规定，物业费按年度缴费，缴费时间为每年的5月19日至7月19日，业主或使用人每逾期一日按欠费总额的千分之五支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，原告主张违约金的前提应为存在损失的发生，但原告收取的物业费实为预收款项，即便业主未按通知要求交付物业费，原告也不存在相应的损失，且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，原告主张的每日的违约金为千分之五明显高于法律规定的违约金不得超过造成损失的百分之三十之规定，故本院认为原告主张物业费的违约金于理不合，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的水电费问题，依据原告与高安市亿达广场业主委员会签订物业服务合同之规定，原告有权代收高安市亿达广场物业管理区域内的水电费，被告兰某某作为雅兰家居商铺的业主应当缴纳，但因雅兰家居商铺的实际使用人为被告王某某，被告王某某与被告兰某某均认可被告王某某在承租雅兰家居商铺之时产生的水电由被告王某某承担，故本院认为被告王某某作为实际使用人应当向原告金达物业公司支付电费，被告兰某某作为物业服务合同的相对人应当负连带清偿责任。同时，被告王某某辩称的原告主张的电费过高的问题，原告认为其代收的电费包括基础电费（每度0.6161元）和损耗费（指变压器变损、线损及维护费等，每度0.4203元），电费符合法律规定。本院认为，根据《物业管理条例》第四十四条之规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业管理条例》第五十一条之规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”原告向业主代收电费不得加收手续费等额外费用，而物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护也由供电部门负责，不存在原告损耗问题，故原告的主张的电费中耗损费违反了法律上的禁止性规范，该部分合同约定无效，本院不予支持。本案中被告王某某在2019年9月10日至2020年4月10日期间经营雅兰家居商铺用电12340度，依据江西省发展和改革委员会的赣发改商价（2019）462号文件规定，江西省一般工商业用电1-10千伏为0.6161元/度，故原告可主张的电费应为7602.7（12340×0.6161=7602.7）元。 为了维护社会主义市场经济制度，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条、第六十九条、第七十条，《物业管理条例》第四十四条、第五十一条之规定，判决如下： 一、限被告兰某某在本判决生效之日起十日内支付原告江西省金达物业管理有限公司物业费31626元。 二、限被告王某某在本判决生效之日起十日内支付原告江西省金达物业管理有限公司水电费7602.7元，被告兰某某对该债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告江西省金达物业管理有限公司的其他全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2096元，减半收取1048元，由原告江西省金达物业管理有限公司承担658元，被告兰某某承担340元，被告王某某承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审判员  丁斌 二〇二〇年五月二十八日 书记员  涂娜