辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1129号上诉人（原审被告）：高白荻，男，1969年11月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。统一社会信用代码91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玲、许致笙，该公司员工。上诉人高白荻因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称“鑫晟物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高白荻上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回鑫晟物业的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未采信高白荻证据，也未针对鑫晟物业违背《物业服务委托合同》共计22条义务进行论述，程序不当。二、鑫晟物业未按照《物业服务委托合同》约定进行物业服务，存在小区绿化养护不好、外来人员随意进出、业主私搭乱建、地上车辆管理混乱、楼道堆放杂物等问题，物业不作为致使上诉人车辆停放在小区停车场也被划伤，上诉人因此不交物业费。三、由于鑫晟物业先违背了《物业服务委托合同》中的数条义务，上诉人才拒交物业费。四、鑫晟物业和一审法院替换上诉人提交的证据和上诉状，涉嫌伪造证据。五、一审法院在未组织调解的情况下直接宣判，程序不当。鑫晟物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。鑫晟物业向一审法院起诉请求：1.判令高白荻给付拖欠的物业费6961元，违约金2088元，共计9049元。2.诉讼费由高白荻承担。一审法院认定事实：2005年10月15日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米0.8元，另收电梯费每月20元，约定合同期限：自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年12月27日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定业主委员会委托原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。委托管理期限为3年，自2008年12月27日起至2011年12月26日止。合同还约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。2012年1月8日，案涉小区业主委员会向原告出具《复函》，该《复函》记载：“经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。……”被告系案涉小区20号3单元2层1号房屋业主，房屋建筑面积106.92平方米，被告未向原告交纳自2011年1月1日至2017年10月10日期间的物业费6,961元（0.8元×106.92平方米×81.33个月=6,961元）。另查明，2007年4月29日，原告名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期间为自2008年12月27日至2011年12月26日。根据业主委员会向原告出具的《复函》，自2011年12月27日起，案涉小区仍接受原告提供的物业服务，且在《复函》出具之后，原告仍然为案涉小区提供物业服务至2017年10月10日，被告作为小区业主亦实际接受了物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原、被告之间已成立事实上的服务合同，被告应按约定的标准，给付原告物业费。被告自2011年1月1日至2017年10月10日未给付原告物业费，已构成违约，故原告要求被告给付物业费6,961元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非故意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，对原告主张的违约金不予支持。关于被告提出的原告未履行合同义务，其服务期间存在公共设施损坏、车位管理混乱等诸多问题的抗辩意见，原告不予认可，且即使原告物业服务存在瑕疵，亦不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。故对于被告上述抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告高白荻自判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业费6961元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高白荻负担（此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，上诉人高白荻对一审认定的事实有异议，认为鑫晟物业在2011年12月至2017年11月未签订物业服务合同，也未履行相应的物业服务，不应当交付物业费，被上诉人对一审认定的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审查明事实的异议实际上是辩论意见，且其对一审认定的案涉房屋面积、欠费期间、欠费数额均无异议，也就是说，上诉人未对一审认定事实提出实质性异议。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，鑫晟物业与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》对该小区业主高白荻具有约束力。虽然该《物业服务委托合同》期限于2011年12月26日届满，但被上诉人并未立即撤离，而是继续提供服务，且2012年1月8日案涉小区业主委员会还向鑫晟物业出具《复函》，同意由鑫晟物业对小区物业继续管理，即该《复函》以及鑫晟物业实际继续提供服务的行为表明双方已经协商一致继续履行原《物业委托管理合同》至选聘新的物业公司或签订新的续聘合同时止，因此，原《物业服务委托合同》约定的除合同期限外的其他内容对该小区业主和鑫晟物业仍具有约束力。既然《物业服务委托合同》对上诉人具有约束力，且鑫晟物业已实际提供了物业服务，上诉人应当按合同约定支付物业费。至于上诉人提出“鑫晟物业未按照《物业服务委托合同》约定进行物业服务，存在小区绿化养护不好、外来人员随意进出、业主私搭乱建、地上车辆管理混乱、楼道堆放杂物等问题”的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，根据案涉《物业服务委托合同》约定，鑫晟物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，鑫晟物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，时有小区绿地养护不及时、秩序维护不全面、公共区域垃圾清扫不及时等瑕疵问题尚构不成重大瑕疵，不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决高白荻全额交费并无不妥。同时，也正是基于鑫晟物业公司存在小区绿地养护不及时、秩序维护不全面、公共区域垃圾清扫不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经对鑫晟物业请求高白荻支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，关于上诉人主张“业主私搭乱建，影响居住环境”的问题，由于物业服务企业的义务只是根据《物业服务委托合同》的约定为小区提供物业服务，其本身并无执法权，也就是说，鑫晟物业既无权对业主进行处罚，也无权拆除违建，高白荻如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。关于上诉人主张“小区车辆管理混乱，车被划伤”的问题，上诉人的该项上诉请求不在本案二审审理范围，若上诉人认为小区管理混乱致使其自身财产受到损失，上诉人可就赔偿问题另行起诉，本院对此不予审理。关于上诉人主张“被上诉人先违背了《物业服务委托合同》中的数条义务，上诉人才拒交物业费”的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该解释，上诉人可以“物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”为由主张物业公司承担违约责任，但不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，因此，上诉人据此不缴纳物业费没有法律和事实依据，本院不予支持。关于上诉人提出“一审法院在未组织调解的情况下直接宣判，程序不当”的上诉请求，由于调解不是审理民事案件的必经程序，人民法院对于无调解基础或当事人不愿调解的案件可以不经调解而作出判决。因此一审法院在程序上并无不当，上诉人该项主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的“鑫晟物业和一审法院替换上诉人提交的证据和上诉状，涉嫌伪造证据”的主张，该项上诉请求不在民事案件审理范围，本院不予审理，当事人可另行主张。综上，高白荻的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人高白荻已预交），由上诉人高白荻负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年五月十一日书记员  牛超群