湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3125号上诉人（原审原告）：李建桥，男，1972年6月6日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：刘艳，女，1973年9月9日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，湖南如金律师事务所律师。上诉人李建桥、刘艳与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，李建桥、刘艳不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李建桥、刘艳上诉请求：1.请求撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10227号民事判决书，发回重审或依法改判被上诉人支付逾期办证万分之一违约金41403.0元；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由要点：一、一审判决违约金为日万分之零点二适用的法律有严重错误。1.被上诉人辩称：商品房是内部福利住房，但是在1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革》的23号文件已经宣布了取消福利分房，即便是铁路内部文件也不能超越国家政策规定，况且上诉人所购买的商品房是在原价的基础上加价250元每平方米，并无需腾退旧房也不算福利分房名额，长铁开发商提出此题，只是推卸违约的借口而已，没有法律依据，所以该房屋应确认为商品房；2.被上诉人没有启动反诉程序，依现代民事诉讼举证制度原则，举证责任是谁主张，谁举证，上诉人没有主张违约金过低，所以没有举证义务，而被上诉人主张过高，那他就有举证的责任，但被申请人并没有举证，况且上诉人诉求的违约金41403元并没有超出总房价355742元的30%，这所谓的损失是一审法官的主观臆断，没有法律依据，并视已签订的受法律保护的购房合同如无物，违反法律公正原则，将其写入一审判决中。更是将无法律支持的万分之零点二违约金，取代了受法律保护的合同规定的百万分之一违约金，这是不顾案件具体事实，对合同法的蔑视，对自由裁量权的滥用。即使有损失也是被上诉人商业行为的一种商业风险，被上诉人在编写格式合同条款时应该意识到其中的风险,试问有哪条法律规定商业行为只能盈利不能亏损？二、一审法院认定的逾期天数有失公正、公平，适用法律有严重错误：1.中华人民共和国合同法第39条：“格式合同条款定义及使用人义务采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则,确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款”，上诉人的购房合同符合格式合同定义，应当确认为格式合同，被申诉人应该履行格式合同使用义务，而在上诉人提供的证据“长沙市商品房购房合同”中没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别的标识，也没有对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条：提供格式条款的一方当事人违反“合同法”第39条第一款关于提示和说明义务的规定，导致上诉人没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。上诉人在一审提交的民事诉讼状里申请撤销该格式条款的诉求一审法院应该支持！2.上诉人没有独立调查开发商是否已办妥产权证的能力，需开发商采用合理方式告知，购房合同上也注明了“实际办妥”的字样，而开发商恶意拖延至2019年8月28日才下发《发放房产证的通知》，一审法官认为在2019年5月21日就办妥了,漏掉了购房合同中注明的“实际”二字，并引用了《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“对于违约金额过分高于违约造成损失的，应根据合同法规定的诚实守信原则，公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质”，再次忽略了该“意见”中以“补偿为主、以惩罚为辅”，保护守约方、善待“无可奈何”、“确实不得已而为之”的违约方，制裁恶意违约者中的“保护守约方、善待“无可奈何”、“确实不得已而为之”的违约方，制裁恶意违约者”字样，断章取义，也违背《合同法》第41条格式合同的解释：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”的法律条款。上诉小结：1.上诉人购买的房屋是明显的商品房，而非所谓的福利房；2.万分之一违约金是合法合规合理的，是出自于被上诉人真实意愿并签署的《长沙市商品房购房合同》；3.计算违约金的时间是以签订合同之日90天后至长铁开发商下发领取房产证通知之日止；4.综上所述，显然一审法院适用法律错误，法庭事实认定不清，判决有失公平、公正，使上诉人的合法民事权益得不到法律保护，请求二审法院查清事实，依法适用法律，公平、公正依法改判，维护当事人合法民事权益。被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司答辩称：一、一审法院判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。1.上诉人并没有提供证据证明因逾期办证遭受的实际损失；2.被上诉人逾期办证的原因是长沙市市政府政策调整造成的，非自身原因；3.上诉人购买的房屋的逾期办证不会对上诉人造成大的影响。由于上诉人购房未满5年，不符合上市交易的条件，故即使没有办理产权证也没有给上诉人造成损失；4.一审法院有权根据情况调整逾期违约金，一审判决并无不当；5.相关已经审结的铁路房地产公司逾期办证的系列案件，二审均维持了一审判决。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。李建桥、刘艳向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令长沙铁路房地产开发有限公司没在规定期限内颁发不动产权证的违约金41403元；2.判令长沙铁路房地产开发有限公司承担本案的全部涉讼费。一审法院认定的事实：2016年3月11日，原、长沙铁路房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：由李建桥、刘艳购买长沙铁路房地产开发有限公司开发的香芙嘉园9栋1306室商品房，总房价355742元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用证，因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人选择不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，因第三人的原因致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。前述合同签订后，李建桥、刘艳依约支付了购房款并交纳了相关税费。原、长沙铁路房地产开发有限公司开庭时一致确认，2016年6月30日长沙铁路房地产开发有限公司向李建桥、刘艳交付了涉案商品房。2019年5月21日，长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至李建桥、刘艳名下。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布《关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），决定自2016年9月9日起，在城区实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，2016年8月29日至9月8日城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。一审法院认为：李建桥、刘艳与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。李建桥、刘艳依约支付了购房款并交纳了相关税费，长沙铁路房地产开发有限公司应当按约向李建桥、刘艳交付房屋并办妥涉案房屋权属证书。结合当事人争议焦点分述如下：关于办证期限的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”李建桥、刘艳援引前述90日的规定，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。但从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第（三）项之规定自合同订立之日起90日。李建桥、刘艳与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第（一）项规定的认定，即以合同约定为准。李建桥、刘艳与长沙铁路房地产开发有限公司一致确认涉案房屋交付时间为2016年6月30日，故长沙铁路房地产开发有限公司履行办证义务的期间为自2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。关于房屋权属证书“办妥”的认定。双方合同约定的“办妥”时间，不能理解为李建桥、刘艳实际从长沙铁路房地产开发有限公司处领取不动产权证的时间，应以长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至李建桥、刘艳名下的日期即2019年5月21日作为“办妥”之日。综上，长沙铁路房地产开发有限公司逾期322天（自2018年7月3日起至2019年5月21日止）才为李建桥、刘艳办妥房屋权属证书。同时，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非长沙铁路房地产开发有限公司促成，结合同小区其他业主已发生法律效力的判决书的认定，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为长沙铁路房地产开发有限公司的逾期办证时间，故长沙铁路房地产开发有限公司实际逾期时间为311天（322天-11天）；长沙铁路房地产开发有限公司对此应承担相应的违约责任。关于违约金的计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定的逾期办证违约金为“每日按已付房款的万分之一支付违约金”，房款为商品房价款，该笔款项是长沙铁路房地产开发有限公司向李建桥、刘艳出卖涉案商品房所获得的对价，契税、印花税、维修基金等费用系由长沙铁路房地产开发有限公司代收后向相关职能部门缴纳，并非由长沙铁路房地产开发有限公司实际获得；因此，以合同约定的商品房价款作为违约金计算基数符合双方约定，且于法有据。同时，因产权登记面积与合同约定面积的误差而找补差价发生在不动产权证办妥之后，故应以合同约定的商品房价款作为计算违约金的基数。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”李建桥、刘艳与长沙铁路房地产开发有限公司均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成的损失，参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的逾期办证违约金计算标准，一审法院将违约金计算标准调整至每日万分之零点二。综上，本案逾期办证的违约金以合同约定的商品房价款355742元为基数，按每日万分之零点二计算311天，为2212.72元；李建桥、刘艳诉求中超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、长沙铁路房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李建桥、刘艳支付逾期办证违约金2212.72元；二、驳回李建桥、刘艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取318元，由李建桥、刘艳负担138元,由长沙铁路房地产开发有限公司负担180元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人李建桥、刘艳与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，双方均应当严格履行合同。合同签订后，上诉人李建桥、刘艳依约向被上诉人支付了购房款并交纳了相关税费，长沙铁路房地产开发有限公司于2016年6月30日向上诉人交付了案涉商品房，于2019年5月21日将案涉商品房所有权登记至上诉人名下。依据合同及结合长沙市人民政府关于实施统一办理不动产权证的登记新政策，一审核准长沙铁路房地产开发有限公司实际逾期办理时间为311天，超过了合同约定的办证时间，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金数额的计算及认定。上诉人李建桥、刘艳认为其与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中关于办证期限等条款为格式条款，且没有履行相应的提示、说明义务，导致上诉人没有注意免除和限制其责任的条款，应当予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”经查，上诉人李建桥、刘艳与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》尽管系被上诉人预先拟定，但在该合同尾部的“特别提示”中表明“签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。”故该合同条款并不符合格式条款的法律特征，对该上诉理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案案涉房屋系由广州铁路（集团）公司统一开发，定向广州铁路（集团）公司管内各单位各类职工销售的商品房，其中还包含有职工福利。综合被上诉人长沙铁路开发有限公司就合同的履行情况、过错程度、实际违约情况，以及因被上诉人逾期办证可能对上诉人李建桥、刘艳造成损失等因素，并考虑本院其他生效判决就案涉小区业主诉请被上诉人逾期办证违约责任的认定标准，原审酌情调整违约金标准并无不妥，本院亦予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人李建桥、刘艳负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月十九日书记员  杨 蓓