山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民撤1号原告：青岛市市南区福泰广场业主委员会，住所地山东省青岛市香港中路**。负责人：青岛世纪瑞丰国际贸易有限公司,,住所地山东省青岛市市**中山路**委托诉讼代理人：王兴刚，男，1985年4月2日生，汉族，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。被告：青岛明丽投资咨询有限公司，住所地山，住所地山东省青岛市市**延安三路******v>法定代表人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：邱军，山东齐海律师事务所律师。被告：青岛四季锦装饰装潢工程有限公司，住所地山东，住所地山东省青岛市市**丰盛路******>法定代表人：闫化珠，总经理。委托诉讼代理人：原东，山东汉通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱胜男，山东汉通律师事务所律师。第三人：青岛永安诚经贸有限公司，住所地山东省青岛四，住所地山东省青岛四方区兴元一路****楼****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王毅，总经理。原告青岛市市南区福泰广场业主委员会（以下简称福泰广场业委会）与被告青岛明丽投资咨询有限公司（以下简称明丽投资）、青岛四季某装饰装潢工程有限公司（以下简称四季某）、第三人青岛永安诚经贸有限公司（以下简称永安诚）撤销之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，于2017年3月28日、4月10日、4月18日公开开庭进行了审理。原告福泰广场业委会委托诉讼代理人王兴刚、被告四季某委托诉讼代理人原东到庭参加诉讼，被告明丽投资及第三人永安诚经本庭依法公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。福泰广场业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2014）北民初字第3598号民事调解书；2、判令二被告偿付原告代理费21600元并承担本案诉讼费。青岛市香港中路18号地下二层车库的产权人系第三人永安诚，原告曾代表全体业主与其签订租赁协议，约定：由原告承租青岛市香港中路18号地下二层车库，原告取得该车库后又委托青岛鲁宏源物业管理有限公司对该车库进行管理。但市北法院执行局于2015年10月16日送达（2015）北执字第55号协助执行通知书及（2014）北民初字第3598号民事调解书，要求将该停车场交付给四季某。经了解，四季某曾与明丽投资达成协议，约定：明丽投资作为香港中路18号地下二层车库使用权的所有人，将该车库又转租给了四季某，后明丽投资未能将该车库交给四季某，四季某将起其诉至法院，法院在未查明该房产状况和权属的情况下，未通知房屋产权人出庭参加诉讼就调解并认定二被告就房屋使用权达成的调解协议合法有效，该调解显然不当。原告认为，我方一直承租并使用该房产，不知道该房产存在其他出租或转租事宜，对四季某将明丽投资诉至法院一事更无从得知，而且二被告在该案查明事实不清的情况下达成的调解不但损害了福泰广场全体业主已有合法权利，还造成代理费、诉讼费等损失。原告为此诉至本院，即为本案。四季某辩称：本案系第三人撤销之诉，我方认为原告无权就（2014）北民初字第3598号民事调解书提起撤销之诉，该案件是我方与明丽投资间停车场使用权租赁纠纷，租赁过程与原告无关，至于原告与第三人永安诚之间的关系，原告应当向永安诚进行主张。被告明丽投资未到庭答辩。第三人永安诚未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及当庭陈述，本院查明事实如下：1**落于青岛市市**香港中路**地下**车库，竣工日期为1997年，建筑面积5275.69平方米，权利人登记为永安诚，登记日期为2010年11月25日。2、2010年11月25日，永安诚以416万元的总价款自案外人姜婷处购买该车库，并变更权属登记至永安诚名下。永安诚购买该车库时，该车库即由青岛鲁宏源物业管理有限公司（以下简称鲁宏源）代为管理。3、2014年5月1日，福泰广场业委会与永安诚签订《租赁协议书》一份，约定福泰广场业委会租赁永安诚所有的青岛市市南区香港中路18号地下二层车库，用于开设停车场；租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止（共计5年）；租金按月支付，年租金72万元，每月支付6万元，次月10日前交付上月租金，延迟支付租金，按所拖欠租金总额的每日0.3%赔偿出租方逾期损失。合同同时约定了双方其他的权利义务。4、2014年5月1日，福泰广场业委会与青岛鲁宏源物业管理有限公司（以下简称鲁宏源）签订《福泰广场小区停车场委托管理合同》，约定委托鲁宏源对涉案停车场进行经营管理，委托经营期限为一年，合同期满未提出变更或不续签，合同将自动延续。鲁宏源依据该合同对涉案停车场经营管理至今。5、2010年11月17日，明丽投资（乙方）与永安诚（甲方）签订《青岛市香港中路18号地下二层车库租赁、出售使用权合同书》，约定永安诚以出售使用权方式向明丽投资提供位于青岛市香港东路18号地下二层车库供明丽投资使用，场地使用期限自2011年1月8日至2052年6月7日，共计497个月（四十一年零五个月），净租金（或出售使用权）为人民币2900万元，分三次付款，2010年12月10日前支付定金580万元，2010年12月28日前支付1000万元，2010年12月28日前支付1320万元。永安诚在明丽投资按规定付款后，将场地交付明丽投资租赁（或使用）。在允许经营的范围内，本合同使用期限内，明丽投资有权将各分车位转租、转让给第三方，但转租、转让所签合同必须承认本合同的全部条款。合同同时约定了双方其他权利义务。该合同签订后，明丽投资一直未实际接管涉案车库。6、2014年1月7日，明丽投资（甲方）与四季某（乙方）签订《车库整体租赁合同书》，约定明丽投资取得香港中路18号地下二层车库租赁权，现以现状整体租赁给四季某。租赁期限为3年，自2014年3月30日至2017年3月30日。租金每年25万元，每年分四次缴纳（每三个月后付），如三年后继续租赁乙方有优先租赁的权利。甲方承诺保证拥有该车库租赁权（使用权），并负责于2014年3月30日前将车库管理权转交给四季某。明丽投资按约定收取租金，与该停车场收入相关产生的税费由明丽投资承担；物业费由明丽投资承担，由四季某在缴纳租金时在租金内直接扣除。明丽投资同意四季某有独立的经营权，四季某有权转租、分租，不需再通知明丽投资。合同同时约定了双方其他权利义务。四季某主张共向明丽投资支付租金6万元。该合同租赁期限已于2017年3月30日届满。7、2014年7月9日，四季某以明丽投资为被告诉至本院，案号为（2014）北民初字第3589号。四季某要求明丽投资继续履行双方签订的租赁合同，事实理由为：双方于2014年1月7日签订《车库整体租赁合同书》，合同约定明丽投资应于2014年3月30日将该合同所涉车库移交四季某，但明丽投资无故拖延，四季某为租赁该车库已付出大量费用，故起诉要求明丽投资履行合同。2014年9月9日双方在本院达成调解协议：一、双方继续履行2014年1月7日签订的车库整体租赁合同书；二、双方同意将车库整体租赁的租金变更为每年26万元，年租金分四次支付，每季度末支付一次，第一季度、第二季度的租金四季某无需缴纳，由四季某自2014年10月1日起开始向明丽投资缴纳租赁费；三、明丽投资自本调解协议达成后十日内将位于青岛市香港中路18号地下二层车库交付给四季某管理使用。本院为此出具（2014）北民初字第3589号民事调解书。8、2015年1月6日，四季某作为申请人向本院申请执行，要求明丽投资履行（2014）北民初字第3589号民事调解书，交付租赁车库。2015年10月16日，本院向车库实际管理方鲁宏源送达（2015）北执字第55号《协助执行通知书》，内容为要求该公司协助将青岛市香港中路18号地下二层车库交付给四季某管理使用。9、2016年3月4日，福泰广场业委会向本院提起诉讼，要求撤销（2014）北民初字第3589号民事调解书，即为本案。另查：涉案车库原产权人登记为案外人姜婷，2010年3月27日明丽投资与姜婷签订《房地产转让协议书》以1260万元购买该车库但未过户；2010年11月16日，明丽投资与永安诚签订《房地产买卖契约》将该车库以4640万元出售给永安诚，该契约同时约定该车库的永久出租使用权至2052年归属明丽投资使用；2010年11月17日，明丽投资和永安诚签订《青岛市香港中路18号地下二层车库租赁、出售使用权合同书》以2900万元的价格将涉案车库2011年1月8日至2052年6月7日的使用权出售给明丽投资；2010年11月25日，永安诚与姜婷签订买卖合同，涉案车库权属登记由姜婷名下变更至永安诚名下。本院认为，本案争议的焦点之一在于：一、原告是否有权提起撤销之诉的问题。被告四季某抗辩称原告无权提起撤销之诉，因明丽投资和永安诚之间及明丽投资和四季某之间就涉案车库的买卖租赁关系并未对外公示，原告福泰广场业委会对明丽投资和四季某之间的租赁合同纠纷无法知情，原告作为涉案车库的实际使用人，直至2015年10月16日本院向其委托管理的鲁宏源送达（2015）北执字第55号《协助执行通知书》后，原告才知情，原告遂于2016年3月4日向本院提起诉讼，要求撤销（2014）北民初字第3589号民事调解书。原告提起该撤销之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第一项、第二百九十五条第一项之规定，原告作为第三人属于不能归责于本人的事由、不知道诉讼而未参加诉讼的，并且在知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起撤销之诉。故原告提起撤销之诉符合法律规定。二、原告福泰广场业委会是否属于善意第三人的问题。涉案车库的权利人登记为永安诚，在永安诚购买车库前后，该车库一直委托鲁宏源进行物业管理经营，明丽投资与永安城签订车库租赁、出售使用权合同之后，既未实际接管车库，也未将该合同进行登记备案，车库登记的权利人仍登记为永安诚，原告对于明丽投资与永安诚之间就涉案车库的买卖关系无法知晓。原告自永安诚处承租车库，并支付租赁合同约定的租金，接管车库后委托鲁宏源进行管理经营至今，原告属于善意、有偿取得车库的租赁使用权，永安诚与福泰广场业委会的车库租赁合同合法有效，作为善意第三人原告的合法权益依法应予以保护。三、（2014）北民初字第3589号民事调解书是否应该撤销的问题。明丽投资与永安城签订《车库租赁、出售使用权合同》后，明丽投资又与四季某签订车库租赁合同，但是因为涉案车库已经交付给了福泰广场业委会使用，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在租赁合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）、已经合法占有租赁房屋的；（二）、已经办理登记备案手续的；（三）、合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。明丽投资从未实际占有使用车库，该车库早已交付福泰广场业委会使用，因此四季某要求明丽投资继续履行租赁合同的请求显然无法实现。（2014）北民初字第3589号案件中，因两被告未向法院告知涉案车库的实际使用情况，导致法院无法查明涉案车库是否存在其他权利主体，故该调解书的内容损害了福泰广场业委会的民事权益，依法应予以撤销。因此导致四季某及明丽投资的损失，二者均可另案主张。原告要求二被告负担原告的代理费21600元，因二被告对原告与永安诚之间的租赁关系并不知情，原告的该项支出与二被告无关，原告的该项请求于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条第二项之规定，判决如下：一、撤销（2014）北民初字第3589号民事调解书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5200元，公告费1050元，共计6250元，由被告青岛明丽投资咨询有限公司承担，原告已预缴，被告青岛明丽投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  周 敏人民陪审员  于建芝人民陪审员  张惠琴二〇一七年十月二十三日书 记 员  卢 翔