河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0123民初2180号原告：魏世宾，男，1968年9月1日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。被告：李科林，男，1986年6月23日出生，汉族，住正定县。原告魏世宾与被告李科林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。本案当事人原告魏世宾及其委托诉讼代理人、被告李科林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏世宾向本院提出诉讼请求：1、依法确认《购房协议》有效，判令被告继续履行《购房协议》，协助原告办理上洋国际B2楼2504室房屋过户事宜；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告代理人李某于2012年7月25日签订《购房协议》，协议约定原告购买被告的上洋国际B2楼2504室房产，购房款为320000元，一次付清，被告协助原告办理更名或房产证。同日原告按照协议约定向被告代理人李某交付了购房款，被告向原告交付了房屋及相关手续。后原告与石家庄隆庭物业公司签订了《B区住宅服务费及代收代缴费用收缴协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》等协议，现原告已经装修入住涉案房屋多年，原告多次要求被告协助办理案涉房屋过户事宜，被告拖延拒绝履行。为维护原告合法权益，特根据《民事诉讼法》相关规定，诉至贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益，支持原告诉讼请求。李科林辩称，李科林从来没有和魏世宾签订过任何房屋买卖协议，也没有委托他人代理案涉房屋的买卖，也没有收取过魏世宾的购房款；原告提交的授权委托书不是被告的签字，委托无效。该委托书内容自相矛盾，按照原告主张，魏世宾和李科林是房屋买卖合同关系，如果李科林委托代理买卖关系，也应该是委托第三方为代理人，代理人与买受人同为一人，代理行为无效。故该授权委托书是虚假的也是无效的；原告在向法院提交的证据材料中反复自认李科林是涉案房屋业主，魏世宾仅仅是装潢施工人。原告如此自认的后果，证明涉案房屋所有人是李科林，所谓的房屋买卖并未发生。本院经审理认定事实如下：2010年3月27日，被告父亲李银会以被告的名义与河北旭远房地产开发公司签订了商品房买卖合同一份，购买了该公司在正定县上洋国际）的预售商品房一套，该房为B区2幢2单元2504号，合同约定商品房总金额297263元，买受人于2010年3月19日交定金10000元，2010年3月27日交首付款87263元，余款200000元银行按揭。2011年3月8日，被告父亲李银会以被告的名义作为借款人、抵押人与贷款人正定县农村信用合作社、保证人河北旭远房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同一份，该合同约定贷款人向借款人发放购房借款200000元，借款期限自2011年3月8日起至2021年3月7日止，共计120个月。2011年8月23日被告父亲将该房屋的贷款提前还清。2012年7月25日，原告魏世宾作为购房人与作为售房代理人的李某（李某父亲与被告父亲李银会是亲姑舅弟兄，被告系李某表弟）签订《购房协议》一份，内容为：魏世宾购买李科林上洋国际B2楼2504室房屋金额购房款320000（叁拾贰万元整）。购房款一次性付清，李科林协助魏世宾办理更名及房产证过户。此协议及购房款由李某全权代理李科林。中间人张艳忠也在该协议上签字。当日，原告魏世宾将售房款32万元转账至李某账户，李某将房屋相关手续交给原告魏世宾。李某当日给原告书写收到条，内容为：今收到魏世宾购房款320000元，大写叁拾贰万元整，李某。李某于2012年7月27日通过转账方式将代收的房款32万元转至李科林父亲李银会账户。购房后，魏世宾对该房屋进行装修后，随即入住至今，期间水费、电费、物业费均由魏世宾负担。自《购房协议》签订后至今，被告李科林未向原告提出异议。原告申请证人李某出庭作证，其作证的主要证言为：我是做房地产工作的，2012年6月份左右，被告的父亲李银会找到我，说李科林要在北京买房子，要凑钱，他有一套上洋国际的房子，让我给他卖掉，成交价不能低于32万。我朋友说魏世宾要买房子，我就跟李银会说了，李银会说要卖这套房子，并且把这套房子的购买发票、买卖合同等相关手续都给我了，为了办理过户把李科林的身份证、户口本也给我了。我问李银会为何房产证上是李科林的名字，他说房子是他用李科林的名字贷款买的。我要求李银会出具一份李科林的委托书给魏世宾，这样魏世宾可以办理相关手续，当时李银会当着我和魏世宾的面，以李科林的名字签署了一份授权委托书给魏世宾。这些手续办完后，我让魏世宾在2012年7月25日给我打购房款，然后我再把相关手续给他，魏世宾要求签订一个房屋买卖合同，防止以后房屋过户产生不必要的麻烦，房屋买卖合同是张艳忠写的，由我、魏世宾、张艳忠在场并签的字，当时李银会没有在场，并且上面注明了办理过户手续等相关事宜。协议签订后，所有手续都办完了，2012年7月27日我给李银会打电话，到正定中学对面的农村信用社通过我的银行卡将32万购房款转到李银会的银行卡上。后来上洋国际的房子一直不能办理过户手续，2016年原告跟我说上洋国际可以办理过户手续了，我找到李银会，他给我李科林的电话，我就联系李科林要求他给原告办理过户手续。李科林想等他市里的房子办好房产证再办理上洋国际的房子的房产证，因为涉及到购买二套房的问题。我、原告、李科林在我单位一起协商过这件事。魏世宾同意若是李科林由于办理第二套房屋的房产证多产生的费用由他负担（若李科林办理了上洋国际B2楼2504室的房产证，再办理李科林购买的石家庄市里的房屋房产证，那么石家庄市里的房屋属于购买二套房，办理房贷时利息会比购买第一套房利息高），我就跟李科林联系，但有时候会联系不上李科林。后来我去安谷村找李科林，没找到他，但找到了李银会，李银会说想让魏世宾补偿房价上涨的利益损失，魏世宾不同意。原告对该证人证言无异议。被告对证词的准确性有异议。另查明，2012年7月24日中间人张艳忠以被告名义给原告书写授权委托书一份，内容为：我李科林授权委托魏世宾办理上洋国际B2楼2单元2504室所有事宜。被告李科林父亲李银会以李科林的名义在该授权委托书上签字。本院认为，被告虽然对证人李某的证言有异议，但由于其未能提供足以反驳的相反证据，故本院对李某的证言予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。虽然被告否认让其父亲李银会以其名义出售上洋国际B2楼2504室房屋，但提供李某的证言及李银会实施的行为，原告有理由相信李银会有代理被告出售上洋国际B2楼2504室房屋的权利，李某的证言证明被告父亲授权李某出售以被告名义购买的上洋国际B2楼2单元2504室房屋。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条规定：采用书面形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然被告与原告未签订房屋买卖协议，但2012年7月25日李某以被告售房代理人的名义与原告签订《购房协议》后，原告当日向李某支付购房款32万元，李某也将被告父亲交给李某的房屋购买发票、购房合同等相关购房手续交给原告。李某于2017年7月27日也将代收原告的房款32万元打给被告父亲李银会，即原告已经履行了购买被告房屋的主要义务，被告父亲也接受了该购房款，原告购房后即对该套房屋进行装修，装修完毕入住至今，期间水费、电费、物业费均由原告负担原告自2012年7月至今，在该房产长期居住，被告未向原告提出异议，由此可认定被告李科林对于原告购买其上洋国际B2楼2504室房产房产的行为知情。李某基于李银会的授权与原告签订了购房协议，故原、被告双方的房屋买卖关系成立，李某代理被告与原告签订的购房协议是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定合法有效。原告魏世宾要求确认《购房协议》有效，被告李科林继续履行合同，协助办理上洋国际B2楼2504室房产过户事宜的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、李艳辉代理被告与原告签订的购房协议有效。二、被告李科林协助原告魏世宾办理上洋国际B2楼2504室房产的产权转移登记手续。案件受理费6,475元，由被告李科林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴玉光人民陪审员  高 雅人民陪审员  周 莹二〇一七年十月十一日书 记 员  刘佳欢