海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼96民终1855号 上诉人(原审被告)：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地琼海市嘉积镇元享街（征税中心）**。 法定代表人：张钧，董事长。 委托诉讼代理人：肖拥群，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晓珍，海南威盾律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：刘丽颖，女，1967年10月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：王燕，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）因与被上诉人刘丽颖商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金飞岛公司上诉请求：1、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院作出的（2017）琼9028民初234号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间没有合同关系，实际上是案外人邵某向上诉人购买涉案房产的买卖。从一审被上诉人提交的银行凭证看，与上诉人签订合同的人是邵某，付款的人是邵某，邵某只是在与上诉人签订《房屋预售合同》时故意用被上诉人的名义签约。而且事实上该涉案房子一直是邵某使用，被上诉人一直没有居住，可见，被上诉人根本不是涉案房屋的真正业主。实际购买人邵某才是涉案房屋的业主，本案的主体也应当是邵某。一审认定原告主体适格显然是认定事实错误。二、一审判决支持被上诉人违约金没有事实依据。上诉人与被上诉人之间没有合同关系，上诉人也没有承诺必须在多少时间内要办出房产证。故不存在违约金问题，一审判令上诉人要支付33062.5元违约金没有事实依据。三、上诉人不能为业主办理房屋产权证不是上诉人的原因，是因为项目合作方没有将项目土地性质变性而导致涉案房屋无法办理房屋产权证。事实上，上诉人一直努力和有关部门协调，但由于种种原因土地使用权总证还无法办到上诉人名下，才导致分户房权证无法办出。可见上诉人并不是不作为，而是客观原因导致。一审判决对该事实也确认，但判决时却没有考虑该因素，还是判决上诉人承担违约金，显然判决不公正、不客观。 刘丽颖辩称，一、被上诉人系本案适格主体。首先，依据陵水黎族自治县房地产管理局出具的涉案合同备案表可以确认，涉案合同于2014年7月29日进行了备案，备案的买受人为刘丽颖。因涉案合同的备案系由上诉人申请，且备案的内容要求与商品房买卖合同正式文本的内容保持一致，故买受人已经变更为被上诉人符合事实以及法律规定。其次，2014年8月26日，上诉人向被上诉人出具的《收款收据》上注明了"今收到刘丽颖交来..."，即上诉人已经知道并认可涉案房屋的实际买受人为刘丽颖。由此可见，上诉人以签约涉案房屋买卖合同的人为被上诉人的丈夫邵某，以抗辩被上诉人的主体资格并不成立。事实上，正是因为双方已经就原合同的买受人进行了变更并重新签订过商品房买卖合同，所以才有房管局备案时的买受人为被上诉人。二、上诉人的违约事实清楚，依法应当承担违约责任。依据涉案合同第八条约定可知，上诉人应当在2014年6月20日前将涉案房屋交付买受人使用。2014年8月26日被上诉人收房时，涉案商品房尚未通过竣工验收。在此情况下，上诉人并未向被上诉人作出说明，也并未拒绝交付房屋给被上诉人。相反，上诉人收取了被上诉人一年期的物业费以及办理涉案房屋产权证书的相关费用以及水电费等费用，并将涉案房屋钥匙交付，被上诉人一直居住使用至今。依据涉案合同第十五条约定可知，上诉人作为出卖人应当自房屋交付之日起365日内为被上诉人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。现涉案房屋至今未能办理产权证书，系因涉案项目尚未通过规划核实以及竣工验收，造成迟延办理涉案项目商品房所有权初始登记，上诉人对此存在过错，故应当承担相应的违约责任。被上诉人主张逾期办证违约金符合法律规定。 刘丽颖向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金33062.5元（自2015年8月26日起每日按已付房价款的万分之三支付违约金，暂计至2017年2月15日）；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年4月20日，原告丈夫邵某与被告金飞岛公司签订《琼海金飞岛房地产开发有限公司认购书》，约定认购方认购出售方所开发的位于陵水县文罗镇文罗镇农贸市××街号房屋，单价为每平方米4923元，含硬装修，总价为215000元。签订认购书当天，邵某向被告支付了定金5000元，后于2014年4月25日通过中国建设银行转账的方式向金飞岛公司一次性支付剩余购房款210000元。2014年4月29日，邵某（买受人）与被告金飞岛公司（出卖人）正式签订《陵水县商品房买卖合同》（合同编号：LSL000020055），约定涉案房屋建筑面积为43.76平方米，其中套内建筑面积34.86平方米。该《陵水县商品房买卖合同》第八条约定："出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。"第十五条约定："出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。......"合同落款处，买受人为"邵某"署名。上述合同签订后，2014年8月26日，原告向被告支付物业费420元、代收代缴办证费12440元等，被告金飞岛公司向原告出具收款收据注明："今收到刘丽颖交来1-205房物业费420元43.76×0.8×12，（备注2014年8月26日至2015年8月26日）"、"今收到刘丽颖交来陵水县文罗镇农贸市场商业街1-205房办证费12440元（代收代缴，多退少补）"；此外，被告金飞岛公司亦向原告出具代收代缴款项明细，包括向税局缴纳的房屋产权契税6450元、印花税107.5元以及向房管局缴纳的专项维修基金2625元、产权登记费80元、向水电局缴纳的水电表费1000元等款项明细。庭审中，原告诉称其于2014年8月26日缴纳上述费用后便一直入住至今，因之前双方协商过变更买受人为刘丽颖，并补签过署名为"刘丽颖"的商品房买卖合同，但当时签完字后没有找被告拿合同。被告则认为涉案房屋并未交付，只是因为原告丈夫邵某要求入住，因此于2014年11月份将未经验收通过的涉案房屋钥匙交给了邵某。为进一步查明本案事实，一审法院先后向陵水县房产管理局、陵水县不动产登记中心进行查询，并查明以下事实：涉案"文罗镇农贸市场商业街"项目已取得商品房预售许可证、规划许可证、国有土地使用证。涉案《陵水县商品房买卖合同》（合同编号：LSL000020055）已于2014年7月29日在陵水县房产管理局进行了备案，该商品房买卖合同备案表显示该合同买受人为原告刘丽颖，且陵水县房产管理局出具的该合同的备案表第四项"说明"载明："......2、本合同备案表与商品房买卖合同正式文本的相关内容应保持一致。"现涉案"文罗镇农贸市场商业街"项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。此外，金飞岛公司亦未向陵水县不动产登记中心提交过办证申请的相关材料。 一审法院认为，原告丈夫邵某与被告金飞岛公司签订的《陵水县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行自己的义务。本案双方争议的焦点是：原告刘丽颖诉讼主体是否适格；被告是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任。一、关于原告诉讼主体是否适格的问题。被告辩称涉案合同并非原告所签，原告在本案中的诉讼主体不适格。但根据陵水县房地产管理局出具的涉案合同备案表可以确认，涉案合同于2014年7月29日进行了备案，备案的买受人为原告刘丽颖。因涉案合同的备案系由被告向陵水县房地产管理局申请，且备案的内容要求与商品房买卖合同正式文本的内容保持一致，期后被告于2014年8月26日向涉案房屋出具的《收款收据》上亦均注明"今收到刘丽颖交来......"，即被告已明知涉案房屋的实际买受人为原告刘丽颖，结合原告所述双方已就原合同的买受人进行了变更并重新签订过商品房买卖合同的事实理由，对被告的上述抗辩理由不予支持，即涉案房屋的实际买受人应为原告刘丽颖，原告刘丽颖在本案中的诉讼主体适格。二、被告是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当承担违约责任的问题。本案中，虽双方当事人未提交原告签署的商品房买卖合同，但邵某作为原告的丈夫，其署名签订的涉案《陵水县商品房买卖合同》在经原告追认后，即构成委托代理行为，即该合同对原、被告双方均具有法律上的约束力。现原告已向被告支付了全部购房款，被告亦应按照约定履行自己的义务。根据涉案合同第十五条约定："出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。......"该条款约定的是房屋交付后365日内为原告办理房屋产权证书，因此解决这一问题的关键主要是确认涉案房屋是否已经交付以及何时交付的问题。被告辩称涉案房屋未经竣工验收，因此双方并未办理房屋交付手续。根据涉案合同约定，被告应于2014年6月30日向原告交付经验收合格并取得竣工验收备案证明文件的商品房。但截至2014年8月26日原告前来收房时，涉案商品房尚未通过竣工验收，在此情况下，被告有权拒绝交付房屋给原告，但被告并未提出异议，而是在收取了原告一年期的物业费以及办理涉案房屋产权证书的相关费用及水电费等费用后，将涉案房屋钥匙交付给了原告丈夫邵某，并准许其使用居住至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外"，现被告已于2014年8月26日将房屋转移至原告占有、使用，因此，2014年8月26日应视为涉案房屋的交付时间。被告主张涉案房屋至今未交付，没有事实根据，不予支持。既然涉案房屋于2014年8月26日交付，根据双方约定，则被告应于2015年8月26日前为原告办理涉案房屋产权证书。现涉案房屋至今未能办理产权证书，系因涉案项目尚未通过规划核实及竣工验收，造成迟延办理涉案项目商品房所有权初始登记，被告对此存在过错。现原告在本案中要求逾期办证违约金暂计至2017年2月15日，即被告逾期办证违约天数共计539天，逾期办证违约金为34765.5元（215000元×0.0003×539天），原告主张该期间逾期办证违约金为33062.5元系其对诉权的自主处分，符合法律规定，故对其要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金33062.5元，应予支持。至于原告要求被告立即办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，因被告尚未办理好本案商品房所有权初始登记，涉案项目亦未通过竣工验收，因此，原告要求被告办理产权证书的起诉条件尚不具备，对此，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘丽颖支付暂计至2017年2月15日的逾期办理房屋所有权证违约金33062.5元；二、驳回原告刘丽颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626.56元，减半收取313.28元，由被告琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 二审期间双方均没有提供新的证据，二审对一审证据的认证意见与一审一致，本院予以确认。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题：一、刘丽颖是否本案适格主体；二、金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任。 （一）关于刘丽颖是否本案适格主体的问题。本案中，虽然在2014年4月20日签订涉案合同的是案外人邵某，但邵某与刘丽颖为夫妻关系，且刘丽颖在一审庭审中述称双方协商过变更买受人为刘丽颖，并补签过署名为刘丽颖的商品房买卖合同，当时没有找金飞岛公司拿合同。在陵水县房地产管理局出具的备案表中，记载的买受人为刘丽颖，刘丽颖也于2014年8月26日向金飞岛公司缴交物业费、代收代缴办费等费用。上述事实可以认定刘丽颖为涉案商品房的买受人，刘丽颖是适格主体，有权提起本案诉讼。 （二）关于金飞岛公司是否违约，是否应承担违约责任的问题。本案中，涉案房屋于2014年8月26日交付，根据双方签订的合同约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书，金飞岛公司应于2015年8月26日之前为刘丽颖办理涉案房屋产权证书。现金飞岛公司未能为刘丽颖办理产权证书，金飞岛公司已经构成违约。根据陵水县房产管理局出具的合同备案表记载，金飞岛公司未能办证的主要原因是该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成。金飞岛公司上诉称是因为项目合作方没有将项目土地性质变性而导致涉案房屋无法办理房屋产权证，但金飞岛公司并没有提供充分有效的证据予以证明，而且金飞岛公司也没有向陵水县不动产登记中心提交过办证申请相关材料。虽然金飞岛公司上诉称其一直努力同有关部门协调，但金飞岛公司在本案中并没有证据能够证明其未能按期办证具有可以免责的事由。因此，本案金飞岛公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决金飞岛公司支付相应违约金，并无不当。 综上所述，上诉人金飞岛的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费626.56元，由上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  昌盛 审判员  陈锋 审判员  蔡莹 二〇一七年十月三十日 法官助理陈艳娇 书记员  符钰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。