辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2885号上诉人（原审原告）：陈默，女，1977年1月3日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人:王琳，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连远洋基业物业管理有限公司。住所地：大连经济技术开发区红星海-A区9#（及地下9-1#）。法定代表人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人陈默因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈默上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.现案涉小区物业管理用房被挪作他用，被上诉人应当对此进行清理，恢复物业管理用房用途。2.双方当事人签订的《前期物业服务协议》约定的服务期限违反法律规定，且根据最新法律法规以及物业管理政策的规定，该协议部分已无效，应签订补充协议。3.物业收费4.8元每月的标准没有法律依据，与法律相违背应认定为无效或终止该条款履行，按照《辽宁省物业管理条例》的规定，前期物业服务应按照政府指导价进行收取。依据《大连市住宅物业服务标准》、《关于做好大连市住宅物业服务标准推行工作的通知》、《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》文件，被上诉人应在现行小区内对物业收费标准进行成本分析、服务等级及内容，并在小区内进行公布。4.物业服务未达到合同约定的服务标准以及质量要求，物业公司构成违约，应当承担违约责任。远洋物业辩称，不同意陈默的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.上诉人诉争的物业用房并没有由被上诉人对外租赁用于经营性收益，而且清理物业用房涉及小区业主共同利益，应由专用部分占建筑物总面积且业主占总人数过三分之二的业主同意，上诉人在一审提出的此项诉讼请求并不符合上述条件。2.《前期物业服务协议》经双方当事人签字盖章，是真实的意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。最新的大连市物业管理政策并不能改变在先生效的前期物业服务协议的约定。上诉人在一审中提出的诉讼请求也并不是确认《前期物业服务协议》无效，该协议约定的服务期限仍然适用于本案。3.案涉房屋为别墅，物业服务费4.8元/月/平方米不仅在《前期物业服务协议》第七条中有所约定，而且在上诉人购买房屋时与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条中也有所约定，由此可见，该标准具有合法依据。《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》大价字［2018］51号等三份文件为2018年12月8日执行，并无溯及力，仅适用市内五区，而且适用的范围为新建小区，案涉小区位于开发区，并且已于2016年交付，并不是新建小区，故仍应按《前期物业服务协议》约定物业服务费的标准执行。4.被上诉人在一审中提供了大量证据证明了被上诉人已提供了物业服务，包括对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序，不存在违约事项。鉴于上诉人无权降低物业费收费标准，其主张退还已交纳的物业费没有法律和事实依据。陈默向一审法院起诉请求：一、判令远洋物业在大连经济技术开发区红星海B区内向陈默公布自2014年10月14日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照辽宁省物业管理条例第八十七条第[三]项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益、支出等以及根据大国土房屋发[2018]266号文件第三条的内容对该小区物业收支标准进行成本分析，同时根据《标准》细化明确各项服务等级及内容在小区内进行公示；二、判令远洋物业承担因未达到物业服务标准需退还陈默物业服务费10000元；三、判令远洋物业自2018年12月9日起终止按4.8元/平方米的标准收取物业服务费；四、判令远洋物业清理位于大连经济技术开发区物业用房。一审法院认定事实：陈默系案涉大连经济技术开发区红星海B区166-5号1-3层房屋（建筑面积：245.92平方米）所有权人。2014年10月14日，陈默与远洋物业签订《前期物业服务协议》。主要约定：物业服务期限自本协议签订日起生效，至红星海世界观项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。本物业管理区域内物业服务费用选择包干制，由业主按其拥有的物业的产权面积交纳。物业服务费标准每月4.8元/平方米。业主大会成立前，物业服务费价格的调整，由远洋物业参照本市同档次物业收费标准可做适当调整并报经当地物业主管部门审批后通过公示、信件、电子邮件、电话、短信等形式告知陈默并对陈默发生法律效力。物业服务标准参照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》。陈默已经交纳入住一年的物业费。远洋物业针对案涉小区出入车辆、来访人员、值班等情况进行管理及登记，对于公共绿植定期进行补种，公共部分的损坏等予以维修。案涉小区大连经济技术开发区在大连金普新区不动产登记中心登记为物业用房，现为某饭店使用，案涉小区尚未成立业主委员会。再查，2015年1月9日，国家发展和改革委员会与财政局联合下发了《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》，通知自2016年1月1日起在全国统一取消收费许可证制度。2016年3月25日，大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局联合下发了《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号），通知要求新建开发建设的住宅小区鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议的约定执行；暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行；物业服务收费公示内容包括物业服务企业名称、服务内容、收费项目、收费依据（按合同收费的，应注明依照合同；按业主大会决议收费的，应注明依据业主大会决议）、收费标准、计费方式、收费期限、价格、物业、停车场主管部门投诉电话、物业服务企业电话及与业主日常生活有关的部分公用事业价格等。通知第九条规定：“原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字[2009]449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发[2014]50号）、《关于调整住宅电梯收费标准的通知》（大价发[2013]82号）同时废止。”《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》为《关于印发的通知》的一部分，现已废止。2018年9月4日，大连市国土资源和房屋局下发《关于做好推行工作的通知》（大国土房屋发[2018]226号）。该《通知》第三条规定：“已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，且在合同期限内的住宅项目，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准进行成本分析，根据《标准》细化明确各项服务等级及内容，在小区内进行公示。对业主有异议可按照相关程序组织召开业主大会临时会议协商确定服务等级及内容并与物业服务企业签订合同补充协议。”2018年11月9日，大连市价格局、大连市国土资源和房屋局联合下发《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号），该《通知》第七条规定：“本通知住宅前期物业服务收费政府指导价适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区，其他市县、先导区根据当地实际情况自行确定住宅前期物业服务收费政府指导价。”第八条规定：“《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发[2016]19号）第二条第（一）款、第三条第（一）款、第五条同时废止。”与陈默居住在同一小区的代丽等27名业主曾于2017年10月30日向一审法院提起诉讼请求：1.远洋物业（即本案远洋物业）在案涉小区内向业主公示自2015年4月14日至判决作出之日的本小区内的物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业条例》第87条第3项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用情况。2.远洋物业退还业主已经交纳的物业服务费20657.28元（自2015年4月14日起至2017年4月13日止）。3.远洋物业物业服务费按政府指导价1.3元/月/平方米收取。代丽等业主在第二次庭审中增加诉讼请求：4.解除业主与远洋物业于2015年4月14日签订的《前期物业服务协议》。5.远洋物业清理位于大连开发区内物业用房。一审法院于2018年9月5日作出（2018）辽0291民初1679号民事判决书，判决：一、远洋物业于本判决生效之日起三十日内在小区内公示自2015年4月14日起至作出判决之日的案涉小区内的物业服务费收支情况及公共设施使用情况；二、驳回代丽的其他诉讼请求。代丽不服，向大连市中级人民法院提出上诉，后其撤回上诉，该判决已生效。后业主桂凡提起诉讼，变更诉讼请求为：1.判令远洋物业在大连经济技术开发区红星海B区内向其公布自2016年4月25日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用管理情况。2.判令远洋物业承担因未达到物业服务标准退还业主已交的物业服务费中的10082.94元（2016年4月25日至2017年4月24日）。3.判令远洋物业物业服务费按政府指导价1.3元/月/平方米收取（自2016年4月25日至重新签订物业服务协议时止）。4.判令远洋物业清理位于大连经济技术开发区内物业用房。5.判令解除业主与远洋物业于2016年4月25日签订《前期物业服务协议》，按照大国土房屋发[2018]266号及大价字[2018]51号、《大连市住宅物业服务标准》（2018年8月22日发布，2018年9月22日实施）的物业服务标准及收费情况重新签订物业服务协议。一审法院于2018年12月18日作出（2018）辽0291民初8253号民事判决书。判决：一、远洋物业于本判决生效之日起三十日内在大连经济技术开发区红星海B区内公示自2016年4月25日至判决作出之日的案涉小区内物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用情况；二、驳回桂凡的其他诉讼请求。桂凡不服，向大连市中级人民法院提出上诉，后桂凡撤回上诉，该判决已生效。远洋物业在一审庭审中陈述其已经对陈默的第一项诉讼请求进行了公示，但并没有提供相关证据。一审法院认为，陈默与远洋物业签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准及付费方式等内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈默与远洋物业双方均应依约履行。关于陈默请求远洋物业在大连经济技术开发区红星海B区内公布自2016年2月1日至作出判决之日的本小区内的物业服务费收支情况，公共设施（按照辽宁省物业管理条例第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益、支出等情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”前述司法解释对于业主知情权的范围作出了明确规定。对于业主主张的公示物业费的收支情况，物业费收支情况应该属于物业公司经营范围，不等同于司法解释关于物业服务合同的公示。根据《辽宁省物业条例》第五十六条之规定，物业企业需要公示的内容为服务事项、服务质量标准、收费方式及收费标准等有关情况，并不包含物业费的收支情况。另外，案涉《前期物业服务合同》约定，本物业管理区域内物业服务费选择包干制，《辽宁省物业条例》第五十七条只规定了适用酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。但一审法院在2018年12月18日作出（2018）辽0291民初8253号民事判决书对于业主诉请的案涉小区内物业服务费收支情况进行公示予以支持，远洋物业没有上诉，在本案一审庭审中，远洋物业也表示已经进行公示，应视为远洋物业对该项诉请的认可且已履行前述生效判决确定的义务，故陈默关于对案涉小区内物业服务费收支情况进行公示的诉讼请求，因远洋物业不持异议，一审法院予以支持。业主对公共设施的使用及收益情况具有知情权，陈默主张公共设施的使用及收益情况公示，一审法院予以支持。关于公共设施费用的支出情况，于法无据，不予支持。关于陈默主张远洋物业按照大国土房屋发[2018]266号文件第三条中该小区物业收支标准进行成本分析，同时根据《标准》细化明确各项服务等级及内容在小区内进行公示的诉讼请求。一审法院认为，大国土房屋发[2018]266号文件第三条规定，已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且在合同期限内的住宅项目，由物业服务企业按照物业服务合同约定内容及该小区现行物业收费标准进行成本分析，根据《标准》细化明确各项服务等级及内容，在小区内进行公示。案涉《前期物业服务合同》约定，本物业管理区域内物业服务费选择包干制，《辽宁省物业条例》第五十七条只规定了适用酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。合同中也没有进行成本分析的约定以及对服务等级和内容进行公示的约定。且陈默该项诉请并不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的应当向业主公开的情况和资料。因此，陈默的该项诉请，一审法院不予支持。关于陈默请求远洋物业退还陈默已经交纳的物业服务费的诉讼请求。一审法院认为，陈默按照合同约定的交费标准及期限向远洋物业交纳物业费，远洋物业应当依约对案涉小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据前述司法解释，如果陈默认为远洋物业在履行合同的过程中，未达到物业服务行业标准存在违约行为，可以要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。陈默与远洋物业签订的《前期物业服务协议》中约定，物业服务标准参照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》，前述标准已经废止，即使没有被废止，该标准并非强制性规定，双方约定参照适用。陈默与远洋物业双方亦未对未达到物业服务标准的违约责任作出约定，如果因物业公司未履行义务而给业主造成损失，业主可以另行主张权利。因此，陈默的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于陈默请求远洋物业自2018年12月9日起终止按4.8元/平方米的标准收取物业服务费的诉讼请求。根据《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号），该《通知》规定的住宅前期物业服务收费政府指导价并不适用案涉小区所在的行政区域。根据《关于做好推行工作的通知》（大国土房屋发[2018]266号）规定，如果业主对服务等级和物业收费标准有异议，可按照相关程序组织召开业主大会临时会议协商确定服务等级及内容并与物业服务企业签订合同补充协议。物业服务费收取的标准涉及小区业主的整体利益，陈默作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格。因此，陈默的该项诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。关于陈默请求远洋物业清理位于大连经济技术开发区物业用房的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。清理物业用房涉及小区业主的公共利益，应当至少经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。陈默作为个体业主单独提起诉讼，主体不适格，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、大连远洋基业物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在大连经济技术开发区红星海B区内公示自2014年10月14日至判决作出之日的案涉小区内物业服务费收支情况及公共设施（按照《辽宁省物业管理条例》第八十七条第（三）项规定，案涉小区内存在的公共设施）的使用、收益情况；二、驳回陈默的其他诉讼请求。案件受理费175元，由陈默负担125元，由远洋物业负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费4.8元/平方米/月”的收费标准是否无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。被上诉人有权依据该合同约定的物业费收费标准4.8元/平方米/月向上诉人收取物业费。上诉人主张该约定无效，对此,本院认为，首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定。其次，从效力等级来看，《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发[2016]51号《关于进一步明确我市远洋物业政府定价经营服务性收费目录清单的通知》均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。综上所述，上诉人主张案涉“住宅物业费4.8元/月/平方米”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人应对多收取的物业费予以退还，因案涉物业费收费标准有效，被上诉人已经依照前期物业服务合同约定履行合同义务，上诉人应依照合同约定的收费标准支付物业费，其该节上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于清理物业用房和对物业收支标准进行成本分析的问题，一审判决论述详实，本院不再赘述。综上所述，上诉人陈默的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人陈默负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年五月六日书记员 牛超群