北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初20056号原告：李春平，女，1959年4月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李永生，北京市华城律师事务所律师。被告：刘芳，女，1984年12月25日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁业象，男，1982年3月5日出生，住北京市西城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告李春平与被告刘芳、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春平及其委托诉讼代理人李永生，被告刘芳及其委托诉讼代理人袁业象，被告链家公司委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春平向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘芳给付房屋买卖余款20万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李春平与被告刘芳于2016年7月31日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，原告于同日与被告刘芳及被告链家公司签订了《居间服务合同》。买卖合同约定，原告向被告刘芳出售位于北京市西城区xx的房屋，交易总价款为530万元（其中包括户口保证金20万元），被告刘芳分四次向原告支付了510万元，余款20万元至今未付。原告多次找被告协商，但被告刘芳以该房屋有案外第三人户口为由拒绝支付。事实上，原告已于2017年1月21日将全家户口迁出。被告亦将全家户口迁入该房屋。在房屋买卖合同签订前，原被告均不知道该房屋有案外第三人户口存在。经与德外派出所核实，该房屋案外第三人户口系于原告从单位购房前（1994年）迁入，与原告无亲属关系。综上所述，原告已将全家户口迁出，被告应支付房屋买卖余款20万元。被告链家公司应尽居间义务。经协商未果，现诉至本院，请求支持原告的请求。被告链家公司辩称，原告诉讼请求与我公司无关，不发表意见。被告刘芳辩称，根据双方2016年7月31日签订的房屋买卖合同约定，原告应当在该房屋所有权转移之日起180日内，办理与买卖房屋相关户口的迁出手续，逾期未迁出与买卖房屋相关户口应当承担违约责任。双方在2016年10月21日已完成房屋产权转移登记。原告在进行房屋交易前，有责任对其交易房屋的所有情况包括户口情况提前掌握核实并告知，并按照合同约定履行迁出房屋相关户口的约定。现买卖房屋相关户口并未按时完全迁出，仍有一人落户在本房屋地址内。该事实属于原告未履行合同约定，并已逾期超过三个月，应承担逾期未能迁出房屋相关户口的违约责任。被告所购房屋位于北京市西城区德胜街道，对口西城区重点小学五路通小学。针对具有重点学区性质的房屋交易，社会舆情有普遍共识，买方应清空房屋所有户口。链家公司对于户口迁出保证金支付时买卖双方所签订的《户口迁出确认书》中也明确约定是已办理完毕与房屋相关的所有户口迁出手续。从市场行情来看，遗留有未能迁出的房屋户口对房屋本身今后的交易难度和市场价值有着巨大影响。同时由于入学政策的不确定性，甚至会对被告子女今后入学产生潜在影响。若房屋今后涉及拆迁，按照拆迁政策遗留户口对拆迁补偿亦有影响。综上所述，原告起诉书所述诉讼请求与房屋买卖合同约定不符，法院不应支持其诉讼请求，且原告应承担逾期未迁出房屋相关户口的违约责任。请求法院依法判决，维护被告利益。同时被告提出反诉，反诉请求：1.判决被反诉人履行房屋买卖合同约定，迁出与该买卖房屋相关的剩余户口；2.判决被反诉人支付未如期迁出与房屋相关户口的违约金，即房屋总价款530万元*5%的违约金265000元；3.诉讼费全部由被反诉人承担。针对被告刘芳提起的反诉，原告李春平辩称，不同意被告反诉请求。合同约定的是出卖人自身原因未迁出户口支付违约金。案外人户口和原告没有任何关系，不受原告控制，也非原告法定或约定义务，非出卖人自己原因导致，是不可抗拒、历史原因形成的，我不应支付违约金。被告购买房屋的目的已经实现，全家户口迁入，现行政策对其没有任何不利影响，请法院驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，李春平（出卖人）与刘芳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李春平将北京市西城区xx号房屋出售给刘芳，成交价格5300000元。该合同第九条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，李春平（出卖方、甲方）、刘芳（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：乙方从协议约定的购房款中留存200000元作为户口迁出保证金，乙方应于接到丙方通知5个工作日内以理房通的方式支付甲方。2016年10月21日，诉争房屋变更登记到刘芳名下。上述房屋买卖合同签订时，李春平、张奥（李春平之女）、邢全福的户口登记在诉争房屋。2017年1月21日，李春平、张奥的户口迁出诉争房屋。邢全福的户口至今仍登记在诉争房屋。庭审中，李春平主张其已将自己全家户口迁出诉争房屋，履行了合同义务，刘芳应当支付剩余购房款。刘芳主张诉争房屋内尚有邢全福的户口未迁出，李春平无权要求支付户口保证金。李春平主张签订房屋买卖合同时，其并不知道邢全福的户口登记在诉争房屋，其也是事后得知，其找过邢全福协商户口迁出事宜，但邢全福拒绝迁出，刑全福并非其亲属，刑全福拒绝迁出户口与其无关。刘芳主张李春平作为房主，在出售房屋时应当清楚房屋的户口情况，虽然是案外人的户口登记在诉争房屋，但也不能免除李春平的责任。现李春平诉至本院，要求刘芳支付剩余购房款20万元。刘芳以其答辩理由不同意李春平的诉讼请求并提出反诉，要求李春平迁出房屋剩余户口并支付逾期迁户口违约金265000元。李春平主张系他人户口登记在诉争房屋，并非其自身原因造成，其没有违约，不同意支付违约金，其也无法迁出他人户口。李春平另主张刘芳一家的户口已经迁入诉争房屋，没有任何损失，刘芳要求的违约金也过高。审理中，刘芳主张其存在预期损失，户口对房价、房屋交易、入学、拆迁都有潜在影响。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李春平与刘芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。李春平应当按照合同约定将诉争房屋内的相关户口迁出，由于李春平未能将诉争房屋全部户口迁出，应当承担违约责任。鉴于现登记在诉争房屋的户籍人口邢全福与李春平并无亲属关系，且李春平的违约行为未对刘芳家庭的落户造成影响，亦未对刘芳造成实际损失，故刘芳反诉要求李春平支付逾期迁户口违约金过高，基于李春平的申请，本院综合实际情况，对违约金依法调整为3万元。刘芳要求李春平迁出剩余户口的反诉请求，不属于人民法院民事案件的审理范围，本案不予处理。根据补充协议约定，刘芳在购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该保证金的支付条件应是在李春平履行迁出全部户口义务之后，现该保证金的支付条件尚不具备，故对李春平要求刘芳支付作为户口迁出保证金的剩余购房款的诉讼请求，本院不予支持，李春平可待履行迁出全部户口义务后再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，李春平支付刘芳逾期迁户口违约金三万元。二、驳回李春平的诉讼请求。三、驳回刘芳的其他反诉请求。如果李春平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十元、反诉费二千六百三十七元五角，由李春平负担二千四百四十八元六角（已交纳二千一百五十元），余款自本判决生效之日起七日内交纳；由刘芳负担二千三百三十八元九角（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一七年十月十一日书记员  林彤