重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0108民初7128号 原告重庆润邦置业有限公司，住所地重庆市经开区青龙路**风情街第****，统一社会信用代码915001084504398547。 法定代表人曾宪佩，总经理。 委托代理人黄某某，中豪律师集团(重庆)事务所律师。 委托代理人肖某，中豪律师集团(重庆)事务所律师。 被告刘明均，男，汉族，1973年11月12日出生，住重庆市巴**。 委托代理人张某某，重庆盛世文辉律师事务所律师。 委托代理人丁某，重庆盛世文辉律师事务所律师。 原告重庆润邦置业有限公司(以下简称“润邦公司”)诉被告刘明均房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹勃长适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润邦公司的委托代理人黄声亮、被告刘明均及其委托代理人张丹凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润邦公司诉称：2013年7月2日，原告和被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区青龙路36号“金阳·罗马假日”D区某号房屋出租给被告，租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，并详细约定了租金、水电费等费用的计算和支付方式，以及违约责任等内容。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物业。但因被告自身经营不善等原因，自2014年7月起，被告开始拖欠原告租金、水电费等费用。截至2016年6月30日(合同期满终止日)，被告已累计拖欠原告租金、水电费等费用合计人民币387760.52元。原告及原告委托律师曾多次以各种形式向被告催要上述费用，但被告始终以各种理由拒绝支付。此外，根据合同约定，被告应于合同到期终止后五日内搬离并返还租赁物业，但被告至今仍未搬离租赁物业将其返还给原告。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。为维护自身合法权益，原告特起诉来院，请求判令：1.被告立即支付截止2016年10月1日拖欠原告的租金、水电费、物管费共计387760.52元，以及立即支付自拖欠各项费用之日起至实际支付之日止，以每月累计拖欠租金、水电费、物管费数额为基数，按人民银行同期贷款利率标准的4倍计算的资金占用损失；2.被告立即将《租赁合同》项下的租赁物业以原状形式返还给原告，并自2016年7月6日起至实际返还之日止，按合同约定日租金三倍的标准按日向原告支付违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）。 被告刘明均辩称，我的茶楼2008年开业经营，楼上的中百超市水产区漏水，导致我的茶楼屋顶大面积受损，严重的时候还要用盆接水。经过多方协调，但一直未解决，直至2016年6、7月份，才将漏水的事情解决。在2014年前我们一直交了租金，之后因漏水问题才没有交租金。现原告要求我返还房屋，我不同意，原因是我装修花了100万元左右，如果原告赔偿了我的装修费及漏水的损失费用，我可以返还。 经审理查明：2013年7月2日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区青龙路36号“金阳·罗马假日”D区某号房屋出租给被告作为茶楼使用，该房屋计租建筑面积575.82平方米，套内面积499平方米。双方约定租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，房屋租金单价为每月40.00元/M2，租金递增率为8%，具体租金为2013年7月1日至2014年6月30日的每月租金为40.00元/M2，即23032.80元/月，2014年7月1日至2015年6月30日的每月租金为43.20元/M2，即24875.42元/月，2015年7月1日至2016年6月30日的每月租金为46.66元/M2，即26867.76元/月；被告以三个月的租金为一个支付周期，第一年每期金额为69098.40元，第二年每期金额为74626.26元，第三年每期金额为80603.28元。首期租金、保证金在签订合同当日支付，其余每期租金的支付时间为上期届满前10日。同时，双方还约定，从合同终止之日起，被告应在五天内搬出所租赁的商铺，被告逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按逾期不迁离或不返还天数每日向原告支付本合同约定之租金的三倍日租金。另《租赁合同》还对双方权利义务、合同期满和终止的处理、违约责任等内容进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，后被告因租赁房屋漏水问题一直未解决，从2014年7月起未按时足额支付原告租金。 2015年3月31日，重庆锡沐商业管理有限公司向被告发出“关于催收拖欠房屋租金的函”，告知被告按合同支付周期截止到2015年3月31日，被告尚欠原告租金及商业管理费共计248754.27元，限被告在收到函件之日起3日内，按合同约定交清拖欠款项。2016年7月8日，原告向被告发出“关于您拖欠租金合同到期不再续签房屋租赁合同的函”，告知被告已拖欠原告2014年7月1日至2016年6月30日期间间断拖欠租金及商业管理费469777.14元，限被告在2016年7月11日下午17点前缴纳拖欠的租金、商业管理费469777.14元并将商铺退还原告。2016年12月1日，被告向原告出具“雅心阁茶艺会所”还款计划，载明本店截止至2016年11月30日共欠原告商铺租金559777.17元，承诺12月5日，缴纳欠费30000元整，12月20日，缴纳欠费170000元整，若未能按照该计划按时缴费而造成的一切后果，均由本店自行承担，被告在还款计划上签字。后经原告催缴，被告至原告起诉之日仍未缴纳相应期间的租金。 庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的租金金额为371047.04元，并明确水电费在本案中不主张。原告陈述主张的租金金额中已扣除被告已经支付的租金，被告亦陈述期间交纳了部分租金，具体金额不清楚，亦未向法庭提交证据。同时，被告认为租赁房屋仍存在漏水情况，且认为2016年1月前的租金已经过了诉讼时效。 上述事实，有房屋产权证、租赁合同、欠费明细、致函、还款计划、照片等证据在案佐证，结合原、被告当庭陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同明确约定除首期租金、保证金在签订合同当日支付外，其余每期租金的支付时间均为上期届满前10日，而被告经原告多次催收后至原告起诉前仍未缴纳2014年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金，欠交租金已达两年之久。虽被告辩称原告主张的2016年1月之前的租金已经过了诉讼时效，但结合原告提交的催收函件来看，原告对之前被告欠交的租金进行过催收，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。故对原告请求被告立即支付截至2016年6月30日期间的房屋租金371047.04元的诉请，本院依法予以支持。由于被告逾期交纳租金已构成违约，其应当承担违约责任，支付逾期缴付租金的违约金，故对原告请求被告立即支付自拖欠租金之日起至实际支付之日止，以每月累计拖欠租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准的4倍计算的资金占用损失的诉请，本院亦予以支持。同时，合同还约定从合同终止之日起，被告应在五天内搬出所租赁的商铺，而合同到期后，被告并未与原告协商一致续签合同，故被告应当按照之前合同的约定将诉争租赁房屋返还原告，故对于原告请求被告将租赁物业以原状形式返还原告的诉请，本院予以支持。另合同还约定，被告逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按逾期不迁离或不返还天数每日向原告支付本合同约定之租金的三倍日租金。对于原告诉请被告按日租金的三倍支付逾期返还房屋的违约金，本院认为，合同上的该约定带有明显的惩罚性质，考虑到原告在合同到期后未明确要求解除合同及诉争房屋的确出现过漏水等实际情况，依据公平原则，本院酌情予以调整，对原告此项诉请支持为按合同约定的日租金的1.5倍支付违约金。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告刘明均于本判决生效之日起十日内支付原告重庆润邦置业有限公司截至2016年6月30日期间的房屋租金371047.04元，并支付以每月累计拖欠租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准的4倍计算的资金占用损失； 二、被告刘明均于本判决生效之日起三十日内将租赁物业以原状形式返还原告重庆润邦置业有限公司，并按合同约定的日租金的1.5倍支付违约金； 三、驳回原告重庆润邦置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3678元，由被告刘明均承担(原告重庆润邦置业有限公司已垫付缴纳，被告刘明均于本判决生效后十日内直接支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 代理审判员  詹勃长 二〇一七年十月十一日 书 记 员  凌 莉