惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初775号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司。住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼五B号房。法定代表人：张洪涛。委托代理人：邹娜，黄堪寿，系该公司职员。被告：王秀英，女，汉族，1968年6月10日出生，住浙江省海盐县，原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司（下称“龙光物管天悦龙庭分公司”）诉被告王秀英物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月21日受理后，依法由审判员徐黎担任审判长，与审判员曾日华、邓赛花组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭进行了审理，原告龙光物管天悦龙庭分公司的委托代理人邹娜、黄堪寿到庭参加诉讼，被告王秀英经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告龙光物管天悦龙庭分公司诉称：原告接受惠州大亚湾龙光房地产有限公司委托对天悦龙庭小区进行前期物业管理。被告王秀英系原告管理的天悦龙庭小区2栋2单元1704号房业主，2014年8月17日办理入伙手续时与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定被告的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.41元向原告支付，该房屋建筑面积93.91平方米。2016年8月至2017年4月，被告共拖欠物业管理费1059.3元，公摊电费101.32元，公摊水费2.44元，水费19.1元，违约金327.7元，合计1509.86元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主的权益。为维护原告的合法权益，特请求法院，依法判令：一、被告支付拖欠物业管理费1059.3元，公摊电费101.32元，公摊水费2.44元，水费19.1元，违约金327.7元，合计1509.86元；二、被告负担本案诉讼费用。原告向法庭提交了天悦龙庭前期物业服务协议、催缴函、短信发送记录、商品房交付入伙通知书、欠费明细表等证据，拟证明其诉称的事实。被告王秀英未到庭，也未向法庭提交书面答辩状及证据。经审理查明：原告龙光物管天悦龙庭分公司登记成立于1985年5月21日，经营范围包括物业管理及物业配套服务，为位于惠州市××区××北路××号天悦龙庭物业的物业服务公司。被告王秀英购买了天悦龙庭物业第2栋二单元1704号房屋，建筑面积为93.91平方米，已经于2014年8月17日已经办理了收楼手续。2014年8月17日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《天悦龙庭前期物业服务协议》一份，约定的主要内容如下：一、物业服务的内容，房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、共用通道等。房屋共用设施设备的运行维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。环境卫生是指公共区域的绿化、公共区域的日常保洁及生活垃圾的清运、公共区域的“除四害”服务等等；二、物业管理服务费用，乙方交纳费用的起始时间为自商品房交付通知书载明的交楼之日起开始计收，若业主提前收楼则从收楼之日起计收。住宅按建筑面积每月每平方米收取人民币1.41元，乙方可采用银行转账、现金、支票等方式交纳物业管理服务费用，交纳时间为每月20日前交纳当月费用；三、双方权利与义务，甲方的主要权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知甲方，建立健全本物业的物业管理档案资料，制止违反本物业的物业管理制度的行为，向乙方收取物业管理费用、公摊水电费、电梯费等物业服务费用。定期向乙方公布物业管理费用收支情况。乙方的主要权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关阀题向乙方提出意见和建议，遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依据本协议向乙方按时交纳物业管理费用等；四、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务约定的质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。根据原、被告双方的约定，被告应按月向原告支付物业管理费132.41元，被告按此标准向原告缴纳物管费及公摊水电费至2016年7元，自同年8月份开始，未再向原告交纳相关费用，至2017年4月1日止，被告共拖欠原告物业服务费1059.3元，公摊水费2.44元，公摊电费101.32元，且原告代被告交纳水费19.1元。2017年4月21日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查:原告于2016年12月17日向被告寄送《催缴函》一份，要求被告在2016年12月31日之前缴清拖欠的物业管理费662.05元、公摊水费1.78元、公摊电费63.48元、水费15.28元以及违约金99.3元，但原告未向法庭提交邮寄回单。2016年11月4日、12月3日，原告通过发送短信的方式告知了被告应缴纳的物业管理费及其他相关费用。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2017年8月17日的《人民法院报》刊登。以上事实，根据原告的庭审陈述，原告提交的天悦龙庭前期物业服务协议、催缴函、短信发送记录、商品房交付入伙通知书、欠费明细表等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告龙光集团天悦龙庭分公司具备物业管理的资质，是被告房产所在的位于大亚湾区××北路××号天悦龙庭物业的合法物业管理人，其和被告王秀英签订的前期物业服务协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。关于原告请求被告支付物业费及违约金、公摊水电费的问题。一、按照原、被告签订的物业服务协议书的约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，被告每月20日前按住宅建筑面积每平方米1.41元的标准按时向原告交纳当月的物业管理费用，并依时交纳公共用水用电应分摊的费用。本案中，原告对被告房产所在的物业履行了管理服务的义务，被告即应当履行按时向原告支付物管费及公摊水电费的义务，即使原告没有及时通知被告交纳相应费用，被告作为已经收楼入伙的业主，也应主动履行付款的义务，不能以此作为拒付物业费及其它费用的理由，故被告应向原告补缴拖欠的物业服务费、公摊水电费。因被告实际于2014年8月17日接收房屋，故物业费应从实际收楼的时间开始计算，本案中，原告认可被告已经缴纳了2016年7元20日前的物业管理费，此后未再向原告交纳任何费用，至2017年4月1日止，被告共拖欠原告物业服务费1059.28元，故原告请求被告支付其拖欠的物业管理服务费1059.28元有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告逾期未向原告支付物业管理费，依据合同约定，被告应向原告支付违约金。双方虽在合同中约定了违约金的具体计算方式及标准，即被告自逾期之日起按每天3‰的标准缴纳违约金，因双方约定的逾期付款的违约金计算标准明显过高，被告虽未到庭，但考虑到违约金具有担保债务履行、惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，同时参考本院生效同类判决的处理标准，本院参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率再提高30%的标准，确定为按年利率7.8%的标准计算逾期付款违约金。关于违约金的起算时间问题，本案中，合同约定的交纳物业管理费的时间是每月20日前交纳当月费用，则被告自2016年8月21日开始计收被告应缴纳的物业服务费的违约金。三、被告所在物业的业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用，应按户据实分摊后由被告缴纳，因被告所在物业未实行一户一表，其公共水电费由原告代为向相应部门交缴并提供了公摊水电费明细表及交缴发票，故原告诉请的公摊水电费103.76元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时原告代被告支付了水费19.1元，有相应的票据证实，该款应由被告返还给原告，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已向原告支付了2016年8月之后的全部或部分物业管理服务费及其他费用的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、之规定，判决如下：一、被告王秀英自本判决生效之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司支付拖欠的2016年8月至2017年4月1日的物业管理费1059.28元，并自2016年8月21日起按月以132.41元为本金按照年利率7.8%的标准累计计算至2017年4月1日止。二、被告王秀英自本判决生效之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司支付2015年11月1日起至2017年4月1日止的公摊电费101.32元、公摊水费2.44元。三、被告王秀英自本判决生效之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司返还其代为支付的水费19.1元四、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾天悦龙庭分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一七年十月二十六日书记员 邹晓婷