福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初5918号 原告：白琼莲，女，1973年2月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：陈慧明，女，1994年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。 原告白琼莲与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告白琼莲、被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、陈慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白琼莲向本院提出诉讼请求：1.判令中超公司支付逾期办证违约金2553元（自2015年7月25日至2015年8月24日止）；2.判令中超公司支付能量损失费，从2015年7月28日起至实际施工完成之日止按每天10元标准赔偿损失；3.判决确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款无效；4、判令中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、检测费、保全费、律师费等相关费用。事实理由：白琼莲于2013年10月11日与中超公司签订《商品房买卖合同》，以总金额人民币851218元向中超公司购买位于泉州市区××街道××幢××室商品房。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中超公司应在2014年6月30日前将白琼莲购买的商品房交付给白琼莲，可中超公司延期至2015年5月25日才将房产交付给白琼莲，尽管已经交房，但仍存在诸多问题。中超公司为了达到2014年6月30日能够交房的目的，将未能达到验收的工程采取虚假资料，骗取相关部门并取得验收报告，在验收报告不全（未达到竣工备案）的情况下采取欺诈方式通知业主交房，后经相关部门检查后，发现水木春天楼盘存在很多的质量问题和不能满足使用要求的问题，严重影响了工程质量和使用安全，严重侵犯白琼莲的权利。对于存在大量的工程质量问题和使用功能问题，白琼莲多次与中超公司协商，但是中超公司为逃避责任，对白琼莲不理不睬。保温未施工致使白琼莲所购商品房是“冬冷夏热“，目前白琼莲已对房屋进行装修，现要求中超公司按国家规范、法律法规、建设标准等对存在问题进行整改。中超公司未按设计和节能环保要求做保温层，造成能源消耗的使用功能降低的损失中超公司应给予赔偿。双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款剥夺了白琼莲自行或委托他人办理房屋权属证书的权利。综上所述，中超公司应按照国家规范、法律法规、建设标准等对存在问题整改，同时赔偿白琼莲损失。 中超公司辩称，第一，中超公司不应向白琼莲支付逾期协助办证违约金，无法如期办理该房屋的初始登记有多方原因，部分属于相关单位或部门原因造成，不能一概而论认定是中超公司的原因。因此，非因中超公司原因不能要求中超公司承担违约责任。另，诉争项目已经通过五方验收，并取得《竣工验收备案证明书》，证实中超公司已按设计要求和技术规范完成施工并经验收合格。第二，白琼莲关于墙体保温层整改的主张没有证据支持，应予以驳回。诉争小区的外墙墙体符合国家规范和建设标准，整体工程经验收合格，不存在质量问题，白琼莲的主张应提供证据予以证明。第三，双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条是买卖双方关于产权登记的约定，未违反法律的强制性规定，该条款是合法有效的。第四，本案的诉讼费、鉴定费等费用应由白琼莲负担。综上，请求法庭驳回白琼莲的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：白琼莲与中超公司于2013年10月11日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定白琼莲向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为851218元。该《商品房买卖合同》于2013年10月24日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，白琼莲支付了全部购房款。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，其中2014年10月29日的《工程质量评定》载明地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等项目均为合格，工程质量符合设计及施工规范要求。2016年7月25日，诉争房屋通过丰泽区建设工程竣工验收备案。原告于2015年5月25日依约缴纳专项维修资金。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给白琼莲邮寄一份载明内容为“通知函”的邮件，白琼莲签收了该份邮件。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1、中超公司逾期协助办证是否是由于其原因，若确系其原因，其所应当承担的逾期协助办证违约金应当如何确定？2、白琼莲要求赔偿损失能否得到支持？3、双方签订的《商品房买卖合同》附件六第七条第一、二款是否有效？ 关于争议焦点1、本院认为，第一，诉争商品房于2015年5月25日交付使用，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给白琼莲。如因中超公司原因，不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向白琼莲支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月21日履行完毕协助办证的义务，依约应支付给白琼莲自2015年8月24日至2016年11月21日的逾期协助办证违约金，白琼莲请求中超公司支付2015年7月25日至8月24日止的逾期办证违约金不予支持；另，白琼莲在本院另有起诉中超公司，案号为（2016）闽0503民初2318号，在该案中，白琼莲同样诉求中超支付逾期办证的违约金，本院认定中超公司应支付给白琼莲自2015年8月25日至2016年11月21日的逾期协助办证违约金38730.42元。 关于争议焦点2，首先，2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，诉争房屋已具备交房条件。白琼莲主张的墙体保温层等存在问题并应由中超公司承担整改费用，但其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，审查的地面和楼面工程、门窗工程、装饰工程、给排水、燃气工程、建筑电气安装工程、通风和空调工程、室外工程等均为合格，均已通过国家有关部门的验收。其次，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故白琼莲的第二项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。 关于争议焦点3，本院认为，合同附件六合同补充协议对产权登记变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即白琼莲将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，但根据合同第二十二条的约定不能含有加重买受人责任的内容，而合同附件六合同补充协议第七条第1款系双方对于产权登记手续办理过程中双方相互配合的具体约定，系办理产权登记所需，并不存在加重买受人责任的内容，故应认定为有效；第2款中约定“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”，中超公司主张逾期办证给其造成人力、物力的损失，但其所提供的证据未能证明其实际损失，缺乏依据；其另主张向银行缴纳承担业主按揭贷款的保证金及相关连带担保责任的期限延长的风险责任，均尚未产生实际损失后果的可能性，且即使产生其依法享有担保的追偿权，可另行行使追偿的权利，该损失依据同样不成立。故该款系加重买受人责任的内容，应认定为无效。 综上，本院认为，白琼莲与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使白琼莲未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向白琼莲支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月21日履行完毕协助办证的义务，依约应支付给原告自2015年8月24日至2016年11月21日的逾期协助办证违约金，现白琼莲要求中超公司支付自2015年7月25日起至8月24日止的违约金，不予支持。白琼莲主张的墙体保温层等存在问题，中超公司应承担整改费用，但其提供的证据不足以证明上述问题属于法定的房屋主体质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，且前述项目均包含在《竣工项目审查》中，均已通过国家有关部门的验收。另，中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，故白琼莲该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。合同附件六合同补充协议第七条第1款未不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，应认定为有效；第2款中“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”的约定系加重买受人责任，本院认定为无效。因鉴定费、检测费、保全费、律师费用并非必要支出费用，合同亦未对保全费用的承担问题进行约定，且上述费用未实际发生，故该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认白琼莲与福建中超实业有限公司于2013年10月11日就址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块5号楼2709室房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号201310110183）中附件六第七条第2款中关于“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”的约定无效； 二、驳回白琼莲的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由白琼莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一七年十月三十日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  9