湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1418号上诉人（原审被告）：刘祁云，男，汉族，1984年4月24日出生，住。被上诉人（原审原告）：湖南中建物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区井圭路80号（原井湾子路20号）。法定代表人：付东兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人刘祁云因与被上诉人湖南中建物业服务有限公司（以下简称中建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10364号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘祁云的上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判；2、本案一审及二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，明显存在怠于行使权利的行为；二、被上诉人的一审诉讼请求已过诉讼时效；三、被上诉人并未履行物业相关的维修、养护、管理和维护义务，应当承担赔偿责任。被上诉人中建物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。中建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令刘祁云支付中建物业公司物业管理费6,757.4元、违约金5,877.92元（2014年9月1日至2017年12月31日共40个月物业费的一倍），以上两项共计12,635.32元。2．判令刘祁云承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月11日，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订了中建和苑一期《前期物业管理服务合同》，该合同约定住宅物业服务费为1.5元/月/㎡。合同期限为3年，自2011年7月30日起至2014年7月29日止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。2010年11月28日，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订《中建和苑二、三期前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务收费的标准为：住宅物业服务费为2元/月/㎡。合同期限为3年。2014年9月1日与2017年3月15日，中建物业公司（乙方）与中建?麓山和苑业主委员会（甲方）分别签订《中建麓山和苑物业服务合同》，上述《中建麓山和苑物业服务合同》均约定：一、乙方权利义务…（七）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作…（十一）不得擅自占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。二、物业服务费（二）……物业管理服务的收费标准为：高层住宅为1.7元/月/㎡；（三）……业主应于每月五日前向乙方（中建物业公司）支付当月物业服务费。三、物业管理用房。…物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。四、乙方提供物业服务主要内容：…负责维护本物业管理区域内的公共秩秩序并协助做好安全防范工作。五、利用本物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和《管理规约》等规定，应当征得业主委员会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充物业专项维修经费或小区居民社区文化活动经费，也可以按照业主大会的决定使用。涉案房屋于2013年3月15日装修，刘祁云于2014年2月入住该房屋。2014年11月6日，刘祁云家中发生偷盗事件向长沙市公安局岳麓分局含浦派出所报案，经查看，派出所民警发现次卧室的不锈钢防盗窗被人撬开两根，盗走其放在次卧室衣柜内的整理箱的首饰盒中的珀金镶钻戒指及银戒各一枚，损失约4,060元。2014年11月7日，长沙市公安局岳麓分局出具了《立案决定书》。刘祁云（买受人）与案外人中建信和地产有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，由刘祁云购买中建信和地产有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建麓山和苑（中建和苑）项目12栋106房的高层住宅，房屋建筑面积为86.44㎡。中建物业公司自《前期物业服务合同》签订后一直按照合同要求为刘祁云提供物业管理服务，但刘祁云从2014年3月1日至2017年12月31日期间，刘祁云应当按照1.7元每月每平方米的标准交纳物业服务费为6,757.4元。刘祁云欠缴物业费期间，中建物业公司在小区张贴书面缴纳通知，并在起诉后经法院委托进行调解，但刘祁云一直拒绝缴费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及中建物业公司与中建?麓山和苑业主委员会签订的《中建麓山和苑物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案刘祁云具有约束力。现中建物业公司已依约为涉案小区提供了物业服务，刘祁云作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故对于中建物业公司主张刘祁云按照前述物业服务合同的约定向其支付2014年3月1日至2017年12月31日止欠付的物业管理费6,757.4元的诉请，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于违约金。刘祁云抗辩，刘祁云拒交物业服务费，系中建物业公司未按约定履行物业合同。为此刘祁云主张天花板出现墙漆和石膏板脱落、擅自将部分物业用房分别租让给长沙学士城建开发公司和岳麓区农趣谷公司作为办公用房、道路旁的空间内提供给自动贩卖机使用，中建物业公司未公示其管理中建麓山和苑小区期间物业服务资金的收支情况和业主公用设施收益情况等问题，考虑到刘祁云所反映的内容，一审法院基于合同的诚信原则，根据本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，斟酌认定刘祁云在本案中无须向中建物业公司支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限刘祁云在本判决生效之日起十日内支付中建物业公司物业服务费6,757.4元；二、驳回中建物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取58元，由刘祁云负担。该款中建物业公司已垫付，刘祁云在兑现本判决的款项时一并将该款支付给中建物业公司。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及中建物业公司与中建?麓山和苑业主委员会签订的《中建麓山和苑物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，且无法定无效情形，其合法有效，且对上诉人具有约束力。现被上诉人已依约为涉案小区提供了物业服务，故上诉人应当依约交纳相应的物业服务费。被上诉人在一审中已提供了涉案小区业委会的证明等证据证明其向上诉人催交物业费的事实。上诉人应交纳的物业服务费系基于物业服务合同所产生，具有整体性和关联性，且被上诉人亦基于整体债权债务关系持续为上诉人提供了物业服务，因此，被上诉人主张物业费应不受时效限制。此外，上诉人在一审中并未提出要求被上诉人因未履行相应义务，而应对上诉人承担赔偿责任的反诉请求，故其二审中提出被上诉人承担赔偿责任的请求，不予支持。其可依法另行主张权利。综上，刘祁云的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘祁云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年五月十八日书记员 肖佳敏