广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初13796号原告张智明，男，汉族，1983年11月18日出生，住址安徽省铜陵市铜官山区，委托代理人李**，广东普罗米修律师事务所律师。被告陈永辉，男，1969年3月17日出生，香港居民，委托代理人陈桂平，广东诚公律师事务所律师。委托代理人田方丽，广东诚公律师事务所实习律师。上列原告张智明诉被告陈永辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2017年8月15日公开开庭进行了审理，原告张智明及其委托代理人李**、被告陈永辉及其委托代理人陈桂平、田方丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月10日，原告与被告经协商后就房屋情况、金额、支付方式、期限、等达成合意，并签订精简版买卖合同，约定:被告将位于深圳市福田区嘉麟豪庭某座号（房产证号：深房地字第××号）房产以1993万元出售给原告，双方于2017年3月13日签订标准版房屋买卖合同;2017年3月10日支付5万元（定金），3月13日支付45万元（定金），3月30日支付150万元，4月30日支付200万元;由被告负责赎楼，解除涉案房产的权利负担。按照协议约定，当天，原告即通过转账向被告支付定金5万元。按照合同约定，原告于2017年3月13日向被告招商银行账户转账45万元，并注明为：嘉麟豪庭某座房定金。但被告恶意抬高价格，拒绝履行合同义务，拒绝签订标准版的房屋买卖合同，导致涉案房产无法继续进行交易。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》及合同法司法解释二之规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。原、被告于2017年3月10日签订精简版房屋买卖合同已就房屋标的情况、购房金额、付款方式及期限等达成约定，并且原告已经按合同约定支付首期购房款（定金），被告也予以接受，因而告双方的房屋买卖关系已依法成立并生效，被告此时拒不履行房屋买卖合同的行为已构成严重违约。被告恶意违约的行为已给原告造成严重损失，根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因而，被告应当向原告承担赔偿损失的违约责任。据此，请求判令：1、原告与被告解除房屋买卖合同关系；2、被告向原告支付违约金共计3986000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确其诉请的违约金系按照成交价的20%计算，实际按照评估结果确定被告应赔偿的房屋差价损失。被告口头答辩称，1、被告同意双方于2017年3月10日签署的涉案协议解除，但解除时间为2017年3月22日。2、双方签署的涉案协议本质上属于预约合同，而非原告主张的精简版的房屋买卖合同。该协议是双方为了2017年3月13日签署正式协议即本约而签订的，且就此约定诚意金5万元，但因原告后期就本约所提出包括但不限于提出首付款监管的问题、高贷的要求、违约金条款的约定等要求，被告基于法律风险考虑无法与原告达成一致意见，故双方未达成一致意见的情况下，且原告的配偶方砾琳亦就双方有关房产交易取消，分别通知了被告及其配偶袁雅思。双方所签署的前述预约合同就此解除，而被告亦已经将原告交付的款项悉数退还至原告名下账户，故被告不存在违约的事实。2、原告在起诉状中声称其交付的款项50万元作为定金和首付款与事实不符。首先，根据2017年3月10日双方初步确定的交易条件可知，签订预约合同当日原告仅是交付诚意金5万元，之后根据双方确定的两种付款方式可知，2017年3月13日支付的45万元亦非定金，被告由始至终并没有同意前述原告交付的款项属于定金性质。基于被告是香港人士，对于二手房交易的流程并不了解，自原告配偶与被告、被告配偶袁雅思商谈涉案房产交易及双方签署预约合同之初，被告以及其配偶一直强调希望有中介代表介入并详细介绍交易的流程和细节，但原告的配偶并不同意被告推荐的中介，时至2017年3月21日原、被告双方及配偶第三次见面时方有专业的中介人士即案外人徐永康先生一起进入沟通涉案房产的交易流程。其次，双方并没有任何协议显示有关首付款的支付时间、银行监管时间、赎楼时间以及递交过户等约定。原告于2017年3月13日支付的45万元，是在双方未就涉案房产交易条件达成详细约定的情况下且被告在赶往双方原定见面的地方时原告单方作出的行为，且有关的备注也是原告单方的意思表示，在被告要求退还的情况下，原告的配偶提出若涉案房产交易不成，则仅需要被告将收取的款项退还即可，故时至2017年3月24日双方最终未能达成有关房产交易的一致意见只好退还到原告原有的转款银行账户。3、原告在起诉状中所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》并不适用本案，理由是前述司法解释仅适用于一手商品房，而不适用于二手商品房。另外，结合本案属于二手房买卖，且根据二手房买卖的交易流程可知，单凭双方签署的预约合同，在双方未就二手房交易的其它核心内容，比如余款的支付、余款的支付方式、赎楼、赎楼时间、房产递交过户时间、违约责任、房产交付时间等达成一致的情况下，前述签署的预约合同根本无法成为双方履行涉案交易的直接依据。4、原告主张要求被告支付以2017年3月10日签署的交易总价的20%作为违约金，没有事实与法律依据。基于双方并未约定涉案房产交易的违约责任，且涉案房产的交易亦因原告配偶于2017年3月22日以微信方式分别通知被告以及其配偶可另行考虑其他买家之日起即取消，前述通知属于解除通知，自送达之日起即生效，且被告收悉前述通知后亦认可而并没有提出任何异议，虽原告配偶就此再行提出新的交易条件作为新要约，但被告配偶亦就此提出反要约，基于双方未能就新的要约和反要约达成一致意见，故涉案房产最终未能达成一致意见的情况下，被告将原告原先交付的款项予以退还合法合理也未对原告造成实际的损失。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年3月10日，原告与被告签订协议书，载明：被告将深圳市福田区嘉麟豪庭某座（以下简称涉案房产）以1993万元（实收）售予原告，原告负责产生的相关一切费用，现收现金5万元作诚意金，2017年3月13日签订正式合同，并注明：“转款账户：招商银行袁雅思4100627879133123”。同日，双方以书面方式载明：“付款方式一”及“付款方式二”，其中，“付款方式一”约定：“3月10日5万、3月13日45万、3月30日150万、4月30日200万、5月30日或6月30日197.9万”；“付款方式二”约定：“3月10日5万、3月13日45万、3月30日200万、4月30日150万、5月30日或6月30日197.9万”;该书面内容并注明：“预计9月15日交楼”。2017年3月13日，原告通过银行转账方式向被告支付45万元，并在转款摘要中注明“嘉麟豪庭某座房款定金”。随后，原告配偶方砾琳与被告于当日见面进行了协商。协商之后，被告配偶袁雅思向方砾琳发送微信：“我先生今天你们有些修改事项，我这几天在澳门办事，回深圳后我将和我们的法律顾问、原来打款银行及中介开会商谈这个后回复你，预计下星期一可以定下来”；方砾琳回复“好”。2017年3月21日，双方再次就涉案房产的交易价格、付款方式等内容进行了协商，但未能达成合意。2017年3月22日，方砾琳向袁雅思发送微信称：“另外，根据我们昨天谈的最后的事宜，我和我先生决定价格就是1995万，帮你们赎楼，如果您和陈先生觉得可以，就回复我们，我们签合同。如果实在不行，那么您也再考虑其他买家，我们还是邻居和好朋友。房子的事情随缘。”2017年3月23日，袁雅思向方砾琳发送微信称：“不好意思，先生这两天一直忙，有关报价的，找我司杜先生。有关我房的事，我们暂不考虑你的方案，把诚意金单据交回时，我把款打回给张生。”当天晚上，方砾琳向袁雅思发送微信称：“我们已经在这周开始和银行申请贷款了，加快整个推进速度了，也花了成本出去。我和我老公商量了一下，就根据您最后的价格1998，把这个合同签订了，请回复我。”2017年3月24日上午，袁雅思向方砾琳回复微信称：“由于今天回复你取消卖房一事后，有另一买家亦在商谈中，及部分银行现评估我方价值2200元，我们最终确定如下：（1）实收2180万；（2）买方负责所有税金及续（赎）楼费用；（3）定金150万；（4）10日前放余款；（5）10月15日交楼。若你与另一买家一样同意上述条件，我们会优先考虑你们。”随后，袁雅思要求方砾琳尽快确定是否同意其提出的条件，并表示“谁能付卖给谁”；方砾琳回复微信，表示对2180万元的价格不能接受；袁雅思回复称是方砾琳让其考虑其他买家；方砾琳表示需要商量，当日无法答复。当日，双方沟通未果。2017年3月25日，袁雅思向方砾琳发送微信称：“为不影响双方各自买卖计划，我们会于明晚（3月27日）把有关款项退回你先生账户……，若你们可达到我们昨天的要求，由于你们有优先购房的条件，可随时与我们联络。”方砾琳随后回复表示，被告已收取定金，却在短时间内抬高价格，原告有权保留起诉的权利。2017年3月27日，袁雅思以被告的名义向方砾琳发送微信称：“张智明先生，由于双方对本人名下（涉案房产）的买卖交易未能达成一致，请于今天提供指定收款账户，本人会把你分别转账的诚意金5万元和45万元款项转回给你，若限期前未能提供账户，我将把所有款项退还你来款账户：张智明名下深圳市招商银行账户62×××28，双方签订的初步协议亦同时失效。若再有任何争议，为免增加摩擦，可与我方律师跟进。”同日，袁雅思向原告转账退回款项5万元，被告向原告转账退回款项45万元。之后，双方未再就涉案房产交易达成任何协议。庭审时，原告陈述，截至庭审之日，其未另行购买其它房产；被告陈述，其尚未将涉案房产另行出售。本院认为，关于原告与被告于2017年3月10日达成的协议及关于“付款方式一、二”的书面记载的性质认定，首先，双方在上述书面材料中载明了双方交易的标的及价款，但同时也明确约定双方于2017年3月13日签订正式合同，且双方在“付款方式”的书面材料中仍对付款方式未能确定，系处于一种协商状态，因此，可以认定双方在上述书面材料中有就该交易标的在确定期限内订立合同完成交易即明确要订立本约合同的意思表示，但并未就房产交易过程中基本履行内容达成一致意见，而仅有交易标的和基本价格指向是无法作为确定房屋买卖合同关系中双方基本权利义务的基础的；其次，就双方后续的沟通过程来看，在签署上述书面材料之后，双方仍继续就房屋价款、付款方式及其它合同主要事项进行多次协商，进一步表明上述书面材料并不构成双方房屋买卖合同关系本约的成立。因此，本院认定，原告与被告于2017年3月10日签署的上述书面材料应为双方欲成立房屋买卖合同关系的预约合同。原告关于双方根据上述书面材料成立房屋买卖本约合同的主张不能成立，本院不予采纳；原告以此为基础而要求确认双方房屋买卖合同关系解除并要求被告支付违约金以赔偿损失的诉请亦因此缺乏依据，本院不予支持；对于原告当庭提交的房产价格评估申请，本院不予准许。此外，关于原告已向被告支付的5万元和45万元款项的性质问题，对于5万元，双方已在2017年3月10日协议中明确该5万元为诚意金，而并未约定为定金，故该5万元不能认定为定金性质；对于45万元，原告向被告转账45万元，虽然备注摘要“嘉麟豪庭某座房款定金”，但没有证据显示双方对原告支付定金45万元达成过合意，也没有证据证明该备注事先经过被告同意，且被告也当庭明确表示异议，故仅凭原告单方主张，不能认定该45万元为定金性质。因此，原告关于被告已收取定金50万元并将此作为双方已成立房屋买卖本约合同的理由的主张，不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张智明的诉讼请求。案件受理费38688元，保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审审 判 长  张凌炜人民陪审员  杨海涛人民陪审员  叶钧如二〇一七年十月二十二日书 记 员  殷智华