江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0382民初6987号原告：邳州市风华园业主委员会，住所地邳州市风华园物业办公室。负责人：柳宜民，该业委会主任。委托代理人：杨亚威，江苏大运河律师事务所律师。被告：陈雷，男，1967年10月12日生，汉族，居民，住邳州市。委托代理人：王丽丽，江苏好佳律师事务所律师。委托代理人：吕刚，江苏好佳律师事务所实习律师。第三人：徐州惠烽物业管理有限公司，住所地邳州市解放东路北侧（邳州市供销职工学校院内**）。法定代表人：赵保军，该公司经理。委托代理人：韩彦召，江苏汇英才律师事务所律师。第三人：徐州昌隆房地产开发有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖。法定代表人：董现举，该公司经理。原告邳州市风华园业主委员会（以下简称风华园业委会）与被告陈雷、第三人徐州惠烽物业管理有限公司（以下简称惠烽公司）、徐州昌隆房地产开发有限公司（以下简称昌隆公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月29日立案受理，依法适用简易程序，后组成合议庭适用普通程序于2016年12月26日、2017年7月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨亚威、被告陈雷及其委托诉讼代理人王丽丽、吕刚、第三人惠烽公司委托诉讼代理人韩彦召到庭参加诉讼。第三人昌隆公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告风华园业委会向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告排除妨碍，立刻从邳州市物业用房中搬出，并支付房屋使用费3000元（房屋使用费已计算至起诉之日，余下费用以500元/月的标准计算至实际搬出之日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋（坐落于邳州市物业用房）是风华园小区开发商按照邳州市房产管理部门的整改要求配置的小区物业服务用房，其所有权和管理使用权属于全体业主。在业主委员会成立之前，涉案房屋一直由第三人惠烽公司管理经营，第三人将涉案房屋租赁给了本案被告使用，租期到期日为2015年12月30日。业委会成立之后，原告与第三人协商，要求第三人在租期届满后将涉案房屋返还给全体业主，第三人为了全体业主利益同意并表示积极配合。2015年12月19日，第三人向被告送达了“通知书”，表示租赁期满后不再续租，涉案房屋将会移交业委会管理，被告已经知悉并在通知书上签字。租赁期满后，被告拒不搬出涉案房屋，原告与第三人多次协商未果，根据法律规定，提起诉讼，请求判如所请。被告陈雷辩称，原告诉请没有事实和法律依据，原告不是合法成立的业主委员会，不具有原告主体资格。1、原告提供的证据无法证明涉案房屋属于业主共同所有。诉请的不是风华园业委会的公共用房。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路属于业主所有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主所有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人所有的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。公共设施和物业服务用房必须以规划建设，从原告提供风华园规划图看出物业用房在6号楼和7号楼之间，诉讼房屋规划为商铺。原告未提供规划变更证明，无法确定诉争房屋为物业用房。整改报告中提到的在小区大门北旁40平米的商用房根本不存在，陈雷购买的房屋面积仅20平米左右，与原告诉争的房屋不是同一间。2、惠烽公司认为将房屋租赁给陈雷使用，来证明房屋属于业主所有，其观点是错误的。诉争房屋时昌隆公司作为销售办公用房使用。2010年初昌隆公司销售经理王慧还在诉争房屋办公，王慧离开后房屋一直闲置，惠烽公司也未使用该房屋。至2010年12月，惠烽公司谎称对该房屋享有使用权利，与陈雷签订协议，将房屋租赁给陈雷，收取陈雷2万元房租。不能因为惠烽公司曾将房屋出租给陈雷而认定该房屋属于物业用房，从而推定该房屋属于业主所有。3、诉争房屋属于陈雷合法购买，陈雷对诉争房屋依法享有占有、使用权益，对诉争房屋享有所有权。2015年10月，陈波持同昌隆公司签订的协议向陈雷声明惠烽公司租给陈雷的房屋属其所有，是昌隆公司抵偿给陈波的。后在王慧的介绍和经办下，陈波与陈雷签订《购房协议》，交付给陈波11万元购买诉争房屋。该购房协议合法有效，陈雷以市场价对家取得该房屋，并且已合法占有、使用该房产。第三人惠烽公司陈述：1、涉案房屋是风华园开发商在2009年作为物业用房交予物业公司管理使用的，自2010年开始，物业公司将房屋出租给陈雷，陈雷每年付租金。2、被告辩称对涉案房屋享有所有权没有依据。根据法律规定，不动产无权的设立以登记为准，被告没有提供涉案房屋的不动产登记证。事实上，涉案房屋作为物业用房根本无法办理权属登记。被告也承认涉案房屋周边的两间有产权证的门面房归其所有。其次开发商无权出售房屋，陈波称该房屋是开发商抵偿的不符合逻辑。如果该房屋确属陈波，对惠烽公司将房屋出租五年，陈波也未来主张权利，不符合逻辑。第三人昌隆公司陈述：原告的诉请没有事实和法律依据。1、原告诉请房屋系我公司开发建设，我公司于2009年1月10日出售给陈波。因我司当时尚有事务未办理完毕，该房由我公司作为办公用房使用至我公司从邳州市撤离，我司撤走后，已同陈波联系，将房屋交付给陈波。我公司从未将原告诉请房屋交付给惠烽公司，至于整改报告提到的“在小区大门的北旁，抽出一间面积40平方米的商用房作为物业办公场所”并非事实，因当时小区在建设中，物业用房尚未交付，应物业公司要求，临时抽出一间大门北旁第一间房屋作为物业临时办公用房使用，当时一期上房业主均可证明。整改报告是按照邳州市房产局物管科和物业公司的要求为方便业主上房办理交接手续所写，是便于应负检查的需要，我公司在撤离邳州时，物业公司已经撤出临时办公用房，并交还我公司。涉案房屋位于大门北旁的第二间，面积只有20平米左右，我公司已经2009年1月10日出售给陈波，不可能于2009年7月10日答应作为物业用房，涉案房屋与物业公司没有任何书面交接手续。2、物业用房依法应当在小区建设时同时设计、同时规划、同时建设，在规划图中可以显示，如果该笔规划内容要重新设计。我公司在邳州市房产管理部门报批了小区的规划设计图，物业用房已经在图纸中明确标明，原告诉请的房屋不是物业用房，我公司从未同任何物业公司办理房屋交接手续，更未将房屋交付给惠烽公司使用。经审理查明：邳州市风华园位于邳州市厂，风华园小区住宅共计320户，含商铺13户，入住292户。2014年9月26日，经业主投票推选出11位业主委员代表组成业委会并依法公示。2014年12月21日，业委会向邳州市运河街道向阳社区居民委员会、邳州市运河街道办事处、邳州市房产服务中心物业管理科备案登记。第三人昌隆公司系风华园小区的开发商，第三人惠烽公司是具有合法资质的物业服务企业。昌隆公司于2005年7月15日取得编号为2005-024号《建设工程规划许可证》，规划建设位置为通运路东、原橡胶五厂，建设规模约为38357平方米。2007年10月11日，昌隆公司邳州分公司向邳州市房产局物管科出具风华园小区物业用房和会所情况的说明，在6#北侧配置物业用房和会所，共二层每层约300平方米共约600平方米。因条件限制，部分物业用房和会所在办理物业备案时未完成。昌隆公司邳州分公司将物业用房及会所配置情况的相关资料在邳州市房产管理局物业管理科（以下简称邳州物管科）进行临时备案。2008年4月17日，昌隆公司完成前期物业服务招投标工作，与惠烽公司签订前期物业服务合同。2009年7月10日，昌隆公司邳州分公司向邳州市房产局物管科提供关于风华园小区物业用房的整改报告，在小区大门的北旁，抽出一间面积40平米的商用房来作为物业平常办公的场所，在紧靠大门旁的一间带卫生间的房子面积20平米作为保安的平时值班的办公用房。另在小区7号楼门前抽出五间房屋面积100平米来用于物业保洁平常堆放杂物、休息的场所，作为物业方面的仓库使用。另邳州风华园总平面图显示，在6#、7#楼北侧规划设置物业用房。2015年9月6日，通过协议选聘方式，业委会与惠烽公司签订风华园物业服务合同，将风华园物业管理服务委托给惠烽公司实施。另查明，昌隆公司邳州分公司于2009年1月10日与案外人陈波签订协议，昌隆公司将位于风华园小区4#楼B号商品房北侧的案涉小屋以10万元价格出售给陈波。并约定该房屋无产权证，以后的法律后果由陈波承担。自2010年起至2015年12月30日止，惠烽公司将案涉房屋以4000元/年的价格出租给被告陈雷使用。2015年12月19日，惠烽公司通知陈雷门面物业用房于2015年12月31日到期后即不再对外使用，物业公司已移交给小区业委会。2016年1月9日，由案外人王慧经办，陈波与被告陈雷签订购房协议，将案涉房屋以11万元价格出售给陈雷，协议明确案涉房屋系陈波抵扣工程款所得，并已告知陈雷此房屋无产权证，此后一切法律责任由被告陈雷承担。同日，王慧代陈波收到11万元购房款。2016年7月13日，因陈雷与惠烽公司租赁合同到期后拒不搬出案涉房屋，业委会认为陈雷损害了全体业主的合法权益，作出关于决定起诉陈雷的决议。2017年9月，本院对本案所涉风华园小区4#楼沿街商铺进行了现场勘察。确认风华园4#楼沿街一排一层为商铺，二层为住宅，自小区主入口大门北侧依次为门卫、4-A、4-B、4-C、4-D房屋，一层和二层为同一户主所有。被告陈雷为风华园小区4-B-1房屋所有权人，4-C-1、2房屋所有权人为案外人。案涉房屋位于4-B-1房屋与4-C-1、2房屋之间的一楼房屋，面积约30余平米，二楼为被告陈雷所有。以上所列房屋除案涉房屋外均有房屋所有权证存根予以佐证。上述事实，有当事人陈述、业主委员会备案书、公告、风华园业委会决议、整改报告、总平面图、照片、购房协议、补充说明、房屋所有权证存根、物业服务企业资质证书、物业服务协议书、房屋租赁合同、通知书、前期物业服务合同、建设工程规划许可证、前期物业管理备案证明书、庭审笔录等证据证实。本院认为，本案争议焦点是：1．风华园业委会是否具有原告诉讼主体资格；2．案涉房屋的属性是否为物业服务用房。对于第一个争议焦点。窗体顶端对于第一个争议焦点。根据《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，风华园业委会依法由超过半数同样的业主推选公示，同时在街道办事处、房地产行政主管部分进行了备案，原告的成立合法有效的。从性质上看，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。物业服务用房所有权属于全体业主所有，原告为维护全体业主的利益提起的诉讼，系业主纯受益的行为，无需取得业主的同意。原告为业主共同推选出代表全体业主的共同意见，为了维护全体业主的共同利益，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。对于第二个焦点问题。《江苏省物业管理条例》第三十五条规定：新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。第三十六条规定，物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。不动产以登记权人确定所有权。物业服务用房相对特殊，所有权人为全体业主，故不需办理房产证，只需向房产部门登记即可。从昌隆公司向邳州物管科出具的整改报告看，小区大门北旁应有一间约40平米的商用房为物业服务用房。而案涉房屋面积约30余平米，位于风华园小区**楼**房屋与**房屋之间**，没有房产证，然二楼房屋所有权人为陈雷。小区大门北侧临街一排均有房屋产权证，只有案涉房屋没有。另外，陈雷从惠烽公司处租赁案涉房屋长达5年之久，双方签订的房屋租赁合同上也明确案涉房屋为物业用房，陈雷应当知晓案涉房屋为物业用房。综上，应当可以确定案涉房屋性质为物业服务用房。按照我国法律规定，建设单位在建设规划时必须依法按比例配置相应的物业用房，并在交付建筑物时同时交付使用。自物业用房交付使用时，建设单位就无权对物业用房进行处置。物业用房不得买卖和抵押。昌隆公司将案涉房屋作为物业用房向邳州物管科报备后，案外人陈波无权将房屋出卖给被告陈雷。被告陈雷虽然与陈波签订了房屋买卖合同，但无论合同有效与否，陈雷均不能因该合同取得涉案房屋的所有权。案涉房屋为物业管理用房，为所有业主共有。关于房屋使用费问题。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生收益，在没有特别约定的情况下，应属于全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。鉴于被告陈雷与第三人惠烽公司之前一直以4000元/年的价格租赁该房屋，故对于原告主张房屋使用费按照500元/月计算的诉讼请求，本院依法支持被告陈雷支付原告房屋使用费按照4000元/年计算至实际履行之日止。依照《物权法》第三十七条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条、第十六条、第二十七条、第三十条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告陈雷于本判决发生法律效力之日起10日内将邳州风华园小区大门北侧4号楼B-1号房屋与C-1号房屋之间的一楼房屋一间返还邳州市风华园业主委员会。二、被告陈雷于本判决发生法律效力起10日内向原告邳州市风华园业主委员会支付房屋使用费，按照4000元/年自2016年1月1日起计算至实际履行之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由被告陈雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟代理审判员  孙志婷人民陪审员  郑思德二〇一七年十月二十一日书 记 员  王琴文