辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终817号上诉人（原审原告）：刘景刚，男，汉族，1955年5月3日出生，住址大连市金州区。委托诉讼代理人：田亚双，辽宁博学律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟茗飞，辽宁博学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林桂英，女，1954年5月4日出生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘长革，辽宁连安律师事务所律师。原审第三人：辽宁轻工职业学院，住所地大连市金州区金港路288号。法定代表人：孙玉红，该院院长。委托诉讼代理人：李兆芳，该单位职工。委托诉讼代理人：李同庆，辽宁双增律师事务所律师。上诉人刘景刚因与被上诉人林桂英、原审第三人辽宁轻工职业学院返还原物纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘景刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘景刚一审的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对“案涉房屋原为公有房屋”的重要事实避而不谈，没有对案件事实进行全面表述和认定，以致做出错误判决结果。1.案涉房屋原系第三人辽宁轻工职业学院（前身“辽宁省纺织工业学校”）于1994年单位自建公有房屋，学校以福利分房形式分配给符合分房条件的单位内部职工。在房屋未参加房改之前，使用者取得的是房屋的使用权，而非所有权。2.就案涉房屋而言，在未参加房改办理房屋权属登记至上诉人名下之前，该房屋为公有性质是不可回避的客观事实，该房屋是不能向商品房那样进行自由销售与购买的。二、一审判决认定林桂英享有物权期待权及合法占有权是完全错误的。1.案涉房屋是学校自建的公有住房，购房者若想取得物权只能通过参加房改的方式取得，受国家、地方房改政策及房屋自建单位政策文件约束和限制，相关手续的办理完全不同于市场经济条件下商品房买卖的交易流程。2.上诉人与被上诉人所在学校自成立以来，先后进行了四次福利分房，前三次都是解困性质，1999年第四次分房是改善性质。学校于1995年进行第三次福利分房时，将案涉房屋分配给被上诉人林桂英。在1999年学校的第四次福利分房中被上诉人林桂英购买一套新房，并参加房改取得产权证。根据学校的第四次福利分房的分配方案，林桂英购买新房后必须将原房屋（即案涉房屋）退回，而且其本人在1999年拿新房钥匙的时候已经签署《新楼房屋分配与旧楼房屋清退协议书》，承诺腾退旧房。因此，被上诉人林桂英未履行上新房倒旧房的承诺完全是一种违约行为，其继续占用房屋的行为系非法行为。3.本案的上诉人在学校的第四次改善性分房时没有参与分配。学校研究决定将案涉房屋重新分配给了上诉人，并参加房改将房产证办至上诉人名下。被上诉人的占有行为完全损害了上诉人的物权。三、一审判决损害了刘景刚作为所有权人的合法权益。1.如前所述，原审判决认定“原告刘景刚与辽宁轻工职业学院在明知林桂英购买案涉房屋并实际入住的情况下，仍然通过签订买卖契约书的方式取得案涉房屋的所有权证……”是错误的。2.刘景刚持有案涉房屋所有权证书，是其通过参加房改依法登记取得，其对案涉房屋享有物权，具有排他性、绝对性、对世性，对任何人都有效力。因此，刘景刚要求林桂英返还房屋，于法有据。四、一审判决适用法律错误。1.刘景刚的诉讼请求于法有据，一审判决驳回刘景刚的诉讼请求是适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，刘景刚依法取得案涉房屋的不动产权利证书，享有对案涉房屋的直接支配和排他权利。一审判决援引的《中华人民共和国物权法》第七条、第十二条、第一百零八条之规定不适用于本案。林桂英辩称，不同意刘景刚的上诉请求。1.对于上诉人陈述1995年分房为第四次福利分房不予认可，学校福利分房每平方米635.18元，而林桂英1995年购买的案涉房屋，是学校按照当年市场价格每平方米1100元出卖的，完全是按照市场化的方式进行的。所以1999年林桂英和学校签署的“清退协议书”对林桂英不具有约束力，该协议书是学校统一安排对所有下一步要改善住房的人员都要签署的文书，不是针对林桂英一人而为。林桂英之前没有得到学校的福利分房，因此协议书对林桂英购买的案涉房屋没有约束力。2.林桂英是这个房子的实际拥有着，1995年2月时，女职工没有资格分房子，林桂英系从原审第三人处购买的房屋，是房屋买卖合同关系。当时还曾交了一百元办房证。3.刘景刚取得案涉房屋的产权证存在重大瑕疵。首先，大连轻工业学院职业技术学院2000年第1号文件“关于启用大连轻工业学院职业技术学院印章的通知”中明确规定撤销原辽宁省纺织工业学校建制，并入大连轻工业学院职业技术学院，从1999年1月3日启用大连轻工业学院职业技术学院印章，但上诉人办理案涉房屋的所有手续时间都是在2000年8月之后，仍然使用辽宁省纺织工业学校的名义和公章，因此存在作假嫌疑。其次，上诉人是2000年8月办理了不动产登记的相关手续，但是向学校交款时间却是在2002年，不符合常理，因为职工不缴纳房款，学校不可能为其办理产权手续。第三，上诉人与被上诉人林桂英同为学校的处级干部，之前林桂英购买案涉房屋在学校内属于公开的行为，上诉人对此明知，但是在上诉人办理完产权以及之后的多年内直至提起诉讼之前，都没有联系过林桂英，也没有向林桂英主张过任何权利，不符合常理。4.林桂英享有案涉房屋的物权期待权。现有证据能够证实，林桂英按照当时的市场价格每平方米1100元的价格支付全款购买了案涉房屋，高于学校房改房价格每平方米635.18元很多，与当时金州区商品房市场价格大致相同，并且占有使用居住长达25年之久，双方属于买卖关系，尽管没有办理产权，但错在学校，林桂英享有物权期待权，同时从维护公平正义以及社会稳定角度来讲，都应该支持林桂英。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。刘景刚向一审法院起诉请求：1.判令被告将坐落于金州区先进街道3号2-1-2房屋腾退给原告；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1995年1月1日，林桂英向辽宁省纺织工业学校交纳100元房证款，1995年1月16日，林桂英与辽宁省纺织工业学校签订《新建家属楼南楼一楼分配与使用合同书》，约定林桂英自愿放弃在纺校本次分得的房屋，并将原占的纺校分配的房屋倒出，在今后纺校房屋分配中不再申请与参入分配；女方购房后，不再享受取暖补贴，不再享受学校有关房屋的补贴。1995年2月26日，林桂英向辽宁省纺织工业学校交纳59,794元，辽宁省纺织工业学校出具的专用收款收据中注明的收款事由为：买学校新住宅，每平方1100元。此后，该房屋（金州区先进街道3号2-1-2号）一直由林桂英居住使用至今。原告刘景刚系第三人辽宁轻工职业学院的退休人员。2000年8月4日，原告与原辽宁省纺织工业学校签订《公用住房买卖契约书》，原告以18,498.88元的价格购得坐落于金州区先进街道3号2-1-2号房屋。同日，原告提交了《2000年度职工购买公有住房申请审批表》、《2000年度金州区出售公有住房评估表》，相关部门办理了相关审批手续。2002年1月21日，原告向更名后的大连轻工业学院职业技术学院（即原辽宁省纺织工业学校）支付了房款32,124元，该校出具收款收据一张。2002年4月15日，该房屋在大连市房产管理局办理了房屋所有权证（大房权证私字第××号），房屋所有权证及房屋登记薄记载房屋所有权人为原告刘景刚。另，原告林桂英诉被告大连金普新区城乡建设局、第三人辽宁轻工职业学院、第三人刘景刚因上述案涉房屋房屋登记行政确认一案，大连市中级人民法院作出行政裁决书认为：最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”大连市中级人民法院认为，林桂英请求撤销的被告为原审第三人刘景刚颁发的房屋产权证系原审第三人刘景刚依据相关房改政策取得，故本案属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，故应依法不予受理或驳回起诉。辽宁省纺织工业学校后更名为大连轻工业学院职业技术学院，后又更名为大连工业大学职业技术学院，2012年在剥离的大连工业大学职业技术学院基础上成立辽宁轻工职业学院。一审法院认为，从被告提供的交纳房屋办证款收据、注明收款事由为“买学校新住宅”以及价格的交纳房款专用收款收据以及被告一直占有使用案涉房屋等证据和事实看，被告林桂英与辽宁轻工职业学院就案涉房屋系买卖合同关系。作为房屋买卖合同中的买受人林桂英支付价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是案涉房屋的物权期待权。虽然案涉房屋未办理权属过户登记手续，但被告提供的证据足以证明被告系购买案涉房屋、支付全部房款并实际入住，被告应为本案诉争房屋的实际所有权人。原告刘景刚与第三人辽宁轻工职业学院在明知被告林桂英交纳全部购房款购买案涉房屋并实际入住的情况下，仍然通过签订买卖契约书的方式取得案涉房屋的所有权证，其所有权的取得存在瑕疵，被告林桂英基于享有的物权期待权及合法占有权能够对抗原告刘景刚存有瑕疵的房屋所有权。综上，原告刘景刚的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十二条、第一百零八条规定，判决：驳回原告刘景刚的诉讼请求。案件受理费4600元（原告已预交），由原告刘景刚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘景刚提供三组证据：证据1，案外人陈源、郭克军的公有住房房产档案，包含公有住房买卖契约书、2000年度职工购买公有住房申请审批表及2000年度金州区出售公有住房评估表，拟证明在2000年学校为职工办理房屋产权证时所用公章均是辽宁省纺织工业学校的印章。证据2，辽宁省纺织工业学校的校长金崇源出具的《关于并校期间学校的印章使用证明》及金崇源的身份证复印件，拟证明在2000年进行房改时辽宁省纺织工业学校的印章与并校后的大连轻工业学院印章使用的情况。证据3，原审第三人在（2017）辽0213民初342号案件出具的书面答辩意见及（2017）辽0213民初342号民事裁定书，证明原审第三人在本案中陈述存在与其在前陈述矛盾的情形。林桂英对证据1的真实性不认可，且认为与本案没有关联性；对证据2的真实性有异议，该证据属证人证言，证人应出庭接受质询，故从形式上不合法，不应采信；对证据3认为与本案没有关联。被上诉人林桂英提交了大连轻工业学院职业技术学院文件《关于启用大连轻工业学院职业技术学院印章的通知》（复印件），文件编号为：大轻职院字[2000]第1号。用以证明1999年12月3日启用“大连轻工业学院职业技术学院”印章，但上诉人刘景刚办理案涉房屋合同及登记等文件的日期均在2000年8月之后，用的却是原“辽宁省纺织工业学校”名称和印章，故前述文件存在虚假行为。上诉人对该份证据的真实性不予认可，且主张文件内容仅有启用新章，但没有原印章作废的字样。当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：上诉人提交的证据1陈源、郭克军的公有住房房产档案与本案不存在关联性，本院不予采信。上诉人提交的证据2金崇源《关于并校期间学校印章使用证据》属于证人证言，金崇源未出庭接受质询，对该份证据本院不予采信。对于上诉人提交的证据3属于他案中原审第三人向一审法官针对该案出具的意见，与本案并无直接关联性，对此份证据本院不予采信。对被上诉人提交的证据，因系复印件，上诉人对该份证据的真实性不予认可，本院对此份证据的真实性不予确认。本院经审理的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于当所有权与占有权能发生分离的情况下，取得房屋所有权证的买受人能否基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。本院认为上诉人的诉讼请求尚不能得到支持，理由如下：第一，本案中林桂英提供证据证明了其于1995年2月26日以每平方米1100元，总计59,794元的价款从辽宁省纺织工业学校处购买案涉房屋，而依据上诉人刘景刚对真实性无异议的辽宁省纺织工业学校于房改办于1995年11月7日作出的《辽宁省纺织工业学校住房制度改革实施方案》中确定的购房价格为“在规定标准面积范围内635.1元/m2”。林桂英自1995年开始一直占有使用案涉房屋至今。刘景刚提供的证据显示，刘景刚于2000年8月4日与辽宁省纺织工业学校签订公有住房买卖契约书并于2002年1月21日向大连轻工业学院职业技术学院支付房款32,124元，双方形成公房买卖关系。房屋的出售单位不仅应当向买受人刘景刚履行协助办证的义务，还应包括履行房屋实物交付的义务。刘景刚虽于2002年4月15日取得了案涉房屋的房屋所有权证，但其自始从未取得过对案涉房屋的占有、使用权。本案上诉人刘景刚与被上诉人林桂英均为辽宁轻工职业学院的职工，其各自合同的相对人均为原审第三人。原审第三人作为案涉房屋原公房所有权人，其有权决定公房出售事宜。案涉房屋在1995年林桂英以高于辽宁省纺织工业学校文件确定标准面积范围内价格购买后实际占有使用至今，原审第三人在2000年又出售给刘景刚，虽然刘景刚取得案涉房屋产权证，但案涉房屋所有权仍存在争议。第二，从本案情况来看，辽宁省纺织工业学校在与刘景刚签订公有住房买卖契约时，其已将案涉房屋出售给林桂英，并同时将案涉房屋的占有、使用权能转移至林桂英，由林桂英合法占有使用房屋；在房屋的出售单位未依法收回案涉房屋占有、使用权的情况下，又将房屋出售给刘景刚，客观上导致其无法向刘景刚履行交付房屋的义务，对此刘景刚应向房屋的出售单位主张交付房屋。既然林桂英对案涉房屋享有合法占有、使用权，即便刘景刚已取得案涉房屋的产权，亦无权要求林桂英腾退房屋。第三，结合被上诉人林桂英提起的房屋登记行政确认纠纷的行政诉讼案件终审裁定以“本案属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，故应依法不予受理或驳回起诉”为由维持了一审驳回起诉的裁定的事实，原审第三人辽宁轻工职业学院在本案中未明确陈述案涉房屋销售或分配过程，以及辽宁轻工职业学院在此过程中的真实意思表示。刘景刚现有证据不足以支撑其要求林桂英腾退案涉房屋的诉讼请求。综上，刘景刚上诉请求不能成立，原审判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元（刘景刚已预交），由刘景刚负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宁审判员 林荣峰审判员 曾国救二〇二〇年五月十八日书记员 苏 锐