湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1384号上诉人（原审原告）：李春桃，女，1956年2月15日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城三楼。法定代表人：赖向宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。上诉人李春桃与被上诉人长沙国兴实业发展有限公司（以下简称“国兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，李春桃不服长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0104民初15937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春桃上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审，判令国兴公司交还到期门面，归还门面使用权。二、国兴公司赔偿违约租金损失。三、一审、二审诉讼费用及因诉讼产生的误工费、复印材料费、交通费、律师咨询费等相关费用由国兴公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，国兴公司负有恢复门面原状的义务。一审诉讼中提交的一系列证据包括房产证等足以证明上诉人在交付门面之前门面的原始状态是有墙体的独立门面，与其他证据形成了完整的证据锁链，该系列证据充分证明了国兴公司在本案中负有恢复门面原状或给予相应补偿的义务和责任。据此，国兴公司应当遵循诚信原则，恪守承诺，切实履行相应的约定义务。二、原审判决适用法律不当。本案应当适用《民法总则》第七条和《合同法》第八条、第二百三十五条之规定，一审法院适用《合同法》第七条背离了民法总则规定的民事活动应恪守承诺的原则，属于法律适用错误。三、2018年3月31日之后在市场所发生的一切事情，上诉人均未签字认可也与本案没有任何关联性。四、望城坡大市场业主管理委员会的行为与本案的委托协议关系没有关联性，整体招租行为不能成为国兴公司免责的理由。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。国兴公司辩称：一、上诉人等业主的房产证仅能证明房屋的原始状态存在墙体，难以证明其与国兴公司签订协议书时，门面墙体仍然存在。国兴公司与上诉人等业主签署协议前大市场门面墙体已由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除，按照协议“恢复交付之日原状”的约定，交付之日（在协议签署之后）原状即拆除墙体后的状态。恢复交付之日原状，是指租赁商得丰公司在经营到期后拆除该公司经营期间进行的装饰装修恢复交付之日状态，而非恢复门面墙体。二、望城坡大市场业主管理委员会（以下简称“业委会”）由全体业主选举产生，代表全体业主意志，业委会在与国兴公司的委托协议到期后继续整体招租，应当视为大市场全体业主默认不需恢复门面内墙。长沙运达物业管理有限公司管理期间，上诉人等业主已获取由该公司发放的租金，且租金金额相比原来翻番，上诉人等业主根本不存在租金损失。三、国兴公司自身并非租赁经营主体，而是基于政府要求为顺利启动大市场而成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商签订整体租赁经营合同及代收代付租金，且这种授权和代理行为均为无偿服务。从国兴公司在大市场的法律地位及与上诉人等业主的法律关系角度来看，国兴公司也不应承担恢复门面墙体义务。四、大市场目前没有门面内墙的结构状况，适合整体出租经营，有利于全体业主利益，若支持个别业主恢复墙体，反而无法适应整体出租，将损害全体业主利益，甚至损害社会利益及区域经济效益。李春桃向一审法院起诉请求：1.由国兴公司按照房产部门设立的立界线桩恢复李春桃门面的原有墙体结构；2.由国兴公司赔偿李春桃租金损失43139.2元（从合同到期之日2018年3月31日开始计算，暂计算至2019年10月31日，之后的按130元/平方米的标准计算至李春桃门面实际恢复之日止）；3.本案全部诉讼费用由国兴公司承担。一审法院认定事实：1994年，李春桃购买了长沙市岳麓区望城坡大市场面积为19.52平方米的Ｅ116号门面，并办理了长房权证岳麓字第××号房屋所有权证。1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立国兴公司；第2条约定：成立国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”；第3条约定：国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区间商铺（面积约46000平方米，其中包括李春桃拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，李春桃拥有的位于望城坡大市场的门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2004年8月19日，李春桃（甲方）与国兴公司（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意委托乙方对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的门面，委托经营门面对外租赁经营的承租商由乙方确定，对外租赁经营合同书以乙方名义与承租商直接签订，乙方对甲方委托租赁经营的门面采用与望城坡大市场其他所有门面捆绑式整体对外租赁经营的模式，望城坡大市场整体对外租赁经营15年零6个月。乙方在每年取得望城坡大市场整体对外租赁经营当年全部租金收入之后，应在取得之日起一个月内一次性向甲方全部支付委托租赁经营门面每年应得的收益。望城坡大市场所有门面租金收益的分配和支付，由望城坡大市场合法产权人推荐的产权人代表依法监督，确保门面租金收益分配的公开、公平、公正。甲方自本协议生效之日起三日内，将腾空门面完整交给乙方控制和管理，不得对乙方对外租赁经营门面设置任何障碍，不得进行任何干涉。甲方同意与乙方签订对外租赁经营合同的承租商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，甲方不得干涉。在本协议终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。在委托租赁门面对外租赁经营期间，当乙方与承租商签订的对外租赁经营合同书解除时，本协议同时自行终止。甲方若将门面产权隐瞒、弄虚作假骗取收益的或造成他人损害的，应依法承担法律责任。另查明，2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1.租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2.针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区望城坡大市场协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3.相关产权权属不明确业主，在岳麓区望城坡大市场协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对涉案望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1.租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2.经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3.经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行管理，并由该公司向李春桃等业主支付租金。目前，李春桃的门面承租户仍在经营使用涉案门面。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第一百三十二条之规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。”以及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。本案李春桃作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。虽然单从物权的角度看，李春桃可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但从门面的实际现状来看，涉案门面仅为望城坡大市场众多门面中的一个，且该市场经整改后已进行整体租赁多年，维持了较好的经营秩序，维护了大部分业主的经济利益。得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。如李春桃主张行使要求恢复门面原有墙体结构的权利，将导致湖南省望城坡大市场因无法继续整体经营而回归到无序状态，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而李春桃行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，李春桃对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营，对李春桃请求国兴公司恢复其门面原有墙体结构的诉请，一审法院不予支持。关于李春桃要求国兴公司向其支付租金损失的主张，一审法院认为，目前国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理，现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理，由该公司向李春桃等业主支付租金，现涉案门面实际由承租户经营使用，故李春桃主张的租金损失没有事实依据，对李春桃的上述主张，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：驳回李春桃的全部诉讼请求。案件受理费减半收取439元，由李春桃负担。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为李春桃提出要求国兴公司恢复涉案门面的墙体结构，归还到期门面，误工费、复印材料费、交通费、律师咨询费等相关费用由国兴公司承担的主张是否应予支持。李春桃上诉提出要求国兴公司恢复涉案门面原有墙体结构。经审查，《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，李春桃作为涉案门面的所有权人，虽从其个人物权的角度来看其应享有要求恢复门面原有墙体结构的权利，但从门面实际现状来看，涉案门面仅为望城坡大市场众多门面中的一个，且该市场经整改后进行整体租赁多年，维持了较好的经营秩序，维护了大部分业主的经济利益。得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。如李春桃主张行使要求恢复门面原有墙体结构的权利将导致望城坡大市场因无法继续整体经营而回归到无序状态，损害大多数业主的合法权益。从利益平衡的角度，一审法院驳回李春桃要求国兴公司恢复门面原有墙体结构的诉讼请求并无不当，对该上诉请求本院亦不予支持。李春桃上诉提出要求国兴公司支付租金损失。经审查，国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理，现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理，由该公司向业主支付租金，涉案门面实际由承租户经营使用。李春桃未提交充分的证据证明国兴公司给其造成租金损失，故该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。李春桃上诉提出要求国兴公司归还到期门面并支付误工费、复印材料费、交通费、律师咨询费等相关费用。经审查，该诉讼请求系李春桃在第二审程序中增加的独立诉讼请求，鉴于二审审理期间双方未达成调解，李春桃应另行起诉，本院对该诉讼请求不予审理。综上所述，李春桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人李春桃负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年五月十二日书记员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。