福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5131号 原告：陈玲女，1986年6月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：李莉、林葱，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被告：钟荣珍女，1982年2月13日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：张文彬男，1978年7月18日出生，汉族，住福州市台江区。 两被告共同委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。 原告陈玲与被告钟荣珍、张文彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李莉、林葱，两被告共同委托诉讼代理人谢宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告共同向原告支付解除合同违约金80000元及延期履行违约金（自2016年9月8日起算至合同解除之日止，以1538000元为基数，按照每日万分之五计算，暂计至2016年10月24日止为35374元）；3.判令两被告共同向原告支付因主张两被告的违约责任所产生的律师代理费6000元；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年6月11日，原告在福州市海润万通房产服务有限公司（以下简称“海润万通公司”）的介绍下与两被告签订《房屋买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”、“协议”），合同约定：原告向两被告购买位于福州市仓山区，房产证号：榕房权证Ｃ字第××号，合同总价1538000元，购房保证金80000元。房屋所有权过户登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金80000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告与两被告协商一致由原告依约向海润万通公司支付购房保证金50000元，剩余30000元在原告支付首付款时一起支付，同时原告出具欠条交由海润万通公司保存。2016年6月18日海润万通公司出现资金链断裂，导致原告支付的50000元购房保证金无法追回，事发后原、被告就保证金损失如何承担的问题一直处于协商状态，在海润万通公司出具合理的解决方案下被告仍不愿承担任何损失。而后原告表示愿意承担50000元的损失并要求被告继续履行合同，但遭到被告的拒绝。协商无果下原告于2016年9月1日发函表示愿意承担50000元的损失并要求被告继续履行合同，被告签收函件后不予理会。无奈之下原告于2016年9月19日再次发函要求被告继续履行合同，被告拒收函件并表示不再履行合同。被告收到原告继续履行的通知后仍不予履行的行为，已严重违反了合同的约定，给原告造成了重大的经济损失。 两被告辩称，一、被告同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》。二、原告只能选择代理人或者被代理人之一作为相对人主张权利，原告将被告钟荣珍与被告张文彬同时列为本案被告并要求两被告共同承担责任，缺乏依据。三、被告同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》，但造成《房屋买卖合同》无法继续履行的原因不在被告，原告要求两被告向其支付违约金及律师代理费缺乏事实与法律依据。根据《房屋买卖合同》第十三条第（二）款约定：乙方（原告）应在本合同签订当日支付购房保证金80000元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。第九条第（一）款约定：在甲方（被告）向交易服务方提交该房屋其名下无抵押权的所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费。《房屋买卖合同》补充协议第4条约定：甲、乙双方须于2016年7月11日前准备齐首付款及相关材料至公积金中心申请办理按揭贷款签约手续。《居间服务合同》第四条第（二）款的约定：乙方应在《房屋买卖合同》成立时向丙方支付18000元居间服务费。从上述约定可知，本案原告应当在合同签订当日（即2016年6月11日）向交易服务方支付18000元居间服务费及80000元购房保证金。另外，原告应当在被告向交易服务方提交所有权证原件后五个工作日内（即2016年6月16日前）支付评估费，并应当在2016年7月11日前准备齐首付款及相关材料至公积金中心申请办理按揭贷款签约手续。但是，原告并没有按照上述合同约定履行支付购房保证金、支付居间服务费、支付评估费、支付首付款，以及提供相关材料至公积金中心申请办理按揭贷款签约手续等合同义务，并且至今都没有履行。被告承认在原、被告双方签订合同后交易服务方海润万通公司发生问题，但在海润万通公司发生问题时被告一直都是积极主动通过中介人员联系原告出面解决问题，并提出愿意为原告承担部分损失的解决方案，但原告却一直怠于出面解决，直至两个多月后房价上涨，原告才与被告联系要求继续履行合同。被告认为，交易服务方海润万通公司发生问题并不属于《合同法》第六十八条所规定的可以中止履行的情形。原告不能以交易服务方的原因作为中止履行合同的理由，若原告因交易服务方的原因造成违约的，也应当向被告先承担违约责任，至于其与交易服务方之间的问题及纠纷应当依照法律规定或合同约定另行解决。实际上，交易服务方海润万通公司发生问题初期，除了原告支付到海润万通公司的50000元款项被司法机关冻结外，海润万通公司的中介人员还是同意继续为双方当事人提供交易服务的，当时被告也表示愿意继续履行合同。双方的合同并不存在中止履行的障碍，并且，被告还一再提出解决方案希望能够继续履行合同，但原告却一再拖延，拒绝履约，最终导致合同无法继续履行。因此，被告认为，导致双方无法继续履行《房屋买卖合同》的原因不在被告，而在于原告的违约行为及早期处理问题的态度。因原告无故中止履行合同违约在先，根据《合同法》相关规定，被告作为后履行一方不但有权拒绝原告的履行要求，还有权要求原告承担相应违约责任。为此，原告要求两被告向其支付违约金及律师代理费缺乏事实与法律依据。四、退一万步说，即使是由于被告的原因导致合同解除，但原告所主张的违约金计算标准也缺乏事实与法律依据。首先，根据《房屋买卖合同》第十四条“违约责任”第（一）款“房屋所有权过户登记前的违约责任”的约定，其中第1点是关于违约后继续履行合同的情况下的违约责任，即自违约行为发生之日起按照成交价日万分之五的标准支付违约金至违约行为终止之日止；而其中第2点是关于违约后解除合同的情况下的违约责任，即支付违约金80000元以及因主张该违约责任所产生的律师代理费。因此，退一万步说，即使是由于被告的原因导致合同解除，原告也只有权选择《房屋买卖合同》第十四条第（一）款第2点的约定主张违约责任，而无权再要求按照成交价日万分之五的标准支付违约金。其次，《房屋买卖合同》第十四条第（一）款第2点中约定的违约金80000元实际上是与购房保证金80000元相对应的，本案原告目前为止仅支付了50000元购房保证金，而该50000元款项实际是由海润万通公司收取，被告至今分文未收，在这种情况下，原告要求被告支付80000元的违约金，明显有悖公平公正。并且原告所主张的违约金明显过分高于其损失的，依法也不应予以支持。综上，原告主张被告违约缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人形式真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的福州市仓山区住房保障和房产管理局的通知无原件核对，真实性无法确认。原告提交的履约催告函（2016年9月19日）及其快递单、运单追踪情况有原件核对，真实性予以确认。原告提交的欠条有海润万通公司的盖章，真实性予以确认。原告提交的录音、录音文字整理稿及 原告通话记录详单、通话记录整理稿以及交易服务方（海润万通公司）通话记录详单、通话记录整理稿真实性无法确认。被告提交的被告张文彬与中介人员的短信内容及被告张文彬与原告的短信内容，真实性无法确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月11日，经海润万通公司居间介绍，原告与被告钟荣珍的代理人张文彬签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告钟荣珍名下位于福州市仓山区，交易价格1538000元，购房保证金80000元，并由海润万通公司提供居间和交易服务等。《房屋买卖合同》第十四条约定：1.自违约行为发生之日起，违约方按成交价每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发信件催促其履行，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同。2.双方任何一方违约导致本合同解除，守约方有权要求违约方支付违约金80000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，原告与两被告协商一致由原告依约向海润万通公司支付购房保证金50000元，剩余30000元在原告支付首付款时一起支付，同时原告出具欠条交由海润万通公司保存。2016年6月18日海润万通公司出现资金链断裂，导致原告支付的50000元购房保证金暂无法追回，事发后原、被告就购房保证金损失如何承担的问题进行协商。在双方协商无果的情况下，原告于2016年9月1日向两被告发函表示愿意承担50000元的损失并要求两被告继续履行合同，两被告签收函件后未予理会。原告于2016年9月19日再次发函要求两被告继续履行合同。之后，被告钟荣珍未继续履行合同。 本院认为，原告与被告钟荣珍签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按合同约定履行自己的义务。被告钟荣珍未按约定履行合同，已构成违约。现原告要求解除原告与被告钟荣珍签订的《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。原告要求被告钟荣珍支付违约金80000元，鉴于原告实际只交付海润万通公司购房保证金50000元，应适当降低被告钟荣珍应支付的违约金，故被告钟荣珍应向原告支付违约金50000元。原告另要求被告钟荣珍支付延期履行违约金，鉴于原告已要求判令解除合同并主张解除合同违约金，两种违约金不能同时主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告钟荣珍支付原告因本案诉讼支出的律师代理费6000元，符合合同约定，本院予以支持。被告张文彬只是被告钟荣珍签订合同的代理人，并非合同相对人，故原告对被告张文彬的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告陈玲与被告钟荣珍于2016年6月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告钟荣珍于本判决生效之日起十日内支付原告陈玲违约金50000元； 三、被告钟荣珍于本判决生效之日起十日内支付原告陈玲因本案诉讼支出的律师代理费6000元； 四、驳回原告陈玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18640元，由被告钟荣珍负担。被告钟荣珍负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一七年十月十三日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。