上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37557号原告：汤亦荣，男，1977年5月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：蒋梅华，女，1981年1月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被告：曹镇年，男，1943年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：曹淳力，男，1969年2月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱振东，上海市恒泰律师事务所律师。被告：曹滋恩，男，1965年6月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。原告汤亦荣、蒋梅华诉被告曹滋恩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序并追加曹镇年、曹淳力作为被告参加本案诉讼，后依法转为普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告汤亦荣、蒋梅华及两原告委托诉讼代理人薛剑峰，被告曹滋恩的委托诉讼代理人史中伟，被告曹镇年、曹淳力的共同委托诉讼代理人朱振东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤亦荣、蒋梅华向本院提出诉讼请求：1、判令两原告与被告曹滋恩于2016年2月19日就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同解除；2、判令被告曹滋恩双倍返还定金100万元；3、判令被告曹滋恩赔偿原告损失2,963,673.70元；4、本案诉讼费由被告曹滋恩承担。事实和理由：两原告与被告曹滋恩在中介的居间下，于2016年2月19日签订位于上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同和房地产买卖居间协议，双方约定两原告向被告曹滋恩购买上述房屋，总价218万元，两原告应于2016年4月20日支付200万元(含定金50万元)，房屋过户当日付清余款18万元，被告曹滋恩应于2016年4月20日之前将上述房屋交付两原告等内容。合同签订后，两原告于当日即将定金50万元转账给被告曹滋恩，但被告曹滋恩却迟迟未将房屋交付原告，故两原告也没有在2016年4月20日前支付购房款150万元。2016年11月30日，两原告向法院提起诉讼，要求被告曹滋恩交付上述房屋，但庭审中被告曹滋恩明确回复目前未办理房屋不动产权证，且出售房屋未经得其他共有人的同意，故不愿意履行合同。鉴于合同无法继续履行，故两原告只能向法院撤诉。上述房屋买卖合同签订时，被告曹滋恩提供了动迁安置协议并陈述系争房屋是他的，且被告曹滋恩提供的商品房供应单上亦明确系争房屋归被告曹滋恩所有，故两原告没有查验过相关房屋权利凭证，也没有向动迁安置部门核实过房屋来源。现诉至法院，请求判如所请。诉讼中，两原告表示放弃要求被告方双倍返还定金的诉讼请求并将相应的原诉讼请求第二项变更为要求被告返还定金50万元。被告曹滋恩辩称：系争房屋是自己父亲老房子动迁后获得的安置房屋，安置协议书上明确安置对象有曹淳力一户、被告父亲曹镇年及被告曹滋恩，实际安置一套房屋即本案系争房屋，被告家庭内部没有对动迁份额进行分割过；卖房时向两原告出示过动迁安置协议，但没有提供过商品房供应单，也没有书面明确过系争房屋属于自己；根据合同约定，被告曹滋恩应在收到两原告200万元房款后交房，两原告没有按约交款违约在先，故被告曹滋恩没有交房；系争房屋目前没有产证，其他家庭成员反对被告曹滋恩卖房，被告曹滋恩目前无法继续履行涉案房屋买卖合同，故不同意原告诉请。被告曹镇年、曹淳力辩称：被告曹镇年、曹淳力在本案诉讼之前不知道被告曹滋恩出售系争房屋；动迁安置协议明确三被告为安置人员，被告曹滋恩无权私自出售房屋，其与两原告签订的房屋买卖合同应属于无效，故不同意两原告诉请。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。两原告围绕其诉讼请求提供了房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、佣金确认书、中国农业银行回单、收款收据、农业银行个人结算业务申请书、本院于2017年2月20日制作的庭审笔录、网上东方悦居苑房屋市场价格信息。经质证，被告曹滋恩表示，对房屋买卖合同、居间合同真实性无异议，但两原告明知该房屋为动迁房，房屋过户不能确定，且原告没有按照合同约定在2016年4月20日之前支付房款，其亦存在违约；佣金确认书真实性不予确认；对原告银行交易凭证、收款收据真实性无异议，认可已收到两原告定金50万元；庭审笔录真实性无异议，但被告没有收到过原告律师函件；不予认可房屋市场价格信息，不能证明原告方实际损失。被告曹镇年、曹淳力表示不认可房屋买卖合同、居间协议，被告曹镇年、曹淳力没有签字，该合同是无效的；不认可原告银行交易凭证、收款收据，对原告方付款事实不清楚，对其他证据亦不予认可。经审查，两原告提交的证据真实。被告曹滋恩对其诉讼主张提供了上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议。经质证，两原告表示协议真实性无异议，被拆迁人虽有三人，但三被告对该房屋的产权已作约定，归被告曹滋恩一人所有，即使被告曹滋恩没有经过其他共有人同意的情况下签订合同，也不能代表房屋买卖合同无效。被告曹镇年、曹淳力表示该房屋归三被告共同共有，被告曹滋恩无权单方面出售。经审查，被告曹滋恩提供的证据真实，能够证明系争房屋的来源。根据上述确认的证据以及当事人陈述，本院查明事实如下：2001年1月，上海市浦东新区三林镇人民政府对原上海市浦东新区三林镇杨东村潘家宅XXX号房屋所在地块进行动迁，之后，拆迁人上海市浦东新区三林镇人民政府与被告曹淳力签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，约定上述房屋被拆迁人为曹镇年、曹淳力、曹滋恩，拆迁人安置上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋等内容。2008年11月，拆迁人签发配套商品房供应单，列明上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋购房人员为曹滋恩。经案外人上海瑞丛投资管理有限公司居间介绍，2016年2月19日，两原告(乙方)与被告曹滋恩(甲方)签订房屋买卖合同，约定甲方将上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋以218万元价款出售给乙方；乙方应于2016年4月20日前支付购房款200万元，支付当日交房；交易房屋过户当天乙方付清余款18万元；甲、乙双方应于2016年4月20日前对该房地产进行验收、清点，确认无误后，由甲方将房屋交付乙方；双方应于2017年12月30日前(具体以房屋具备过户条件为准)向房地产交易中心申请产权过户登记手续，双方约定一致任何一方违约按房款30%支付违约金等内容。合同签订后，两原告于当日即将定金50万元转账给被告曹滋恩。之后，两原告没有按约于2016年4月20日前支付剩余购房款150万元，被告曹滋恩亦未按约将房屋交付两原告。两原告现起诉来院。本院认为，民事活动应依法进行。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案系争房屋为动迁安置房，两原告以被告曹滋恩出售房屋未经得其他共有人的同意，其不愿意履行合同为由要求解除双方签订的房屋买卖合同，而被告曹滋恩在诉讼中亦表明无法继续履行涉案房屋买卖合同，故两原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，合法有据，本院可予准许。两原告要求被告曹滋恩返还定金50万元，符合有关法律规定，本院可予支持。合同解除后，当事人依法可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现两原告放弃要求被告方双倍返还定金，要求被告曹滋恩赔偿损失，本院依法可予支持，但两原告主张金额过高，因根据双方约定，两原告应于2016年4月20日前支付购房款200万元，被告曹滋恩于支付当日交房，两原告未按约付款，存有违约在先责任，而两原告实际仅以定金形式履行了支付上述购房款200万元中50万元义务，故其损失的计算可以此为基数，且两原告在签约时已知涉案房屋这动迁安置房，对相应房屋买卖合同的履行存在一定风险应是明知的，综上，根据两原告实际支付购房款等合同履行情况、两原告与被告曹滋恩违约事实、涉案房屋所在区域房价情况，本院酌情确认被告曹滋恩赔偿两原告损失30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告汤亦荣、蒋梅华与被告曹滋恩于2016年2月19日就上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；二、被告曹滋恩于本判决生效后十日内返还原告汤亦荣、蒋梅华定金50万元；三、被告曹滋恩于本判决生效后十日内偿付原告汤亦荣、蒋梅华损失30万元；四、驳回原告汤亦荣、蒋梅华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,509元(原告汤亦荣、蒋梅华已共同预交)，由原告汤亦荣、蒋梅华共同负担28,209元，被告曹滋恩负担10,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  丁 峰人民陪审员  袁蕴玉人民陪审员  江梅娟二〇一七年十月十八日书 记 员  冯 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。