福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0504民初1143号 原告：杨金花，女，1983年12月4日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 被告：曾细卿，女，1981年6月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：叶华强，福建闽华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜志坚，福建闽华律师事务所律师。 第三人：王晓东，男，1979年3月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告杨金花与被告曾细卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依被告曾细卿申请，追加王晓东作为本案第三人参加诉讼。原告杨金花及其委托诉讼代理人吴福林、被告曾细卿的其委托诉讼代理人叶华强、辜志坚、第三人王晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨金花向本院提出诉讼请求：1.判令杨金花与曾细卿于2016年11月6日签订的《房产买卖经纪合同》继续履行；2.判令曾细卿立即配合杨金花将址于洛江区产过户至原告名下；3.判令曾细卿立即配合杨金花办理贷款按揭手续；4.判令曾细卿立即将址于洛江区产交付杨金花使用；5.判令曾细卿向杨金花支付违约金10万元；6.判令曾细卿向杨金花支付因财产保全所负担的保全费用2835元；7.判令曾细卿承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月6日，杨金花与曾细卿在泉州市洛江区中信房地产中介所签订《房屋买卖经纪合同》一份，约定杨金花向曾细卿购买址在洛江区产，房屋总成交价为463000元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金10万元，此定金由丙方管理并于不动产转移当日连同首付款一起转给甲方。合同同时对双方的权利义务作了明确约定，其中合同第七条第一款约定，经甲乙双方协商同意，甲乙双方应于正常允许办理的情况下备齐申请贷款材料并送件至放款银行开始办理贷款审批手续；第二款约定，上述房产抵押在中国工商银行，甲方应于签订本协议当日到银行申请并开始办理解押手续；合同第六条约定，经甲乙双方同意按商业按揭方式付款，已支付的定金可以冲抵首付款，乙方应于不动产转移当日向甲方支付扣除贷款后的余额（贷款准确金额以获准通过的银行预审批金额为准，同时，乙方于产权过户当日所支付的金额也随之增加或减少）。 合同签订后，杨金花依约向中介交付了购房定金10万元，曾细卿也向中国工商银行申请办理房产解押手续，但之后曾细卿以房地产价格上涨为由，拒绝履行合同，经杨金花及中介多次催促，曾细卿拒不配合办理房产过户手续以及贷款手续，也拒绝向杨金花交付房产。 杨金花认为，曾细卿拒绝履行合同义务的行为已构成违约，严重损害杨金花的合法权益，因此，杨金花特具状呈诉贵院，请依法判决。 曾细卿辩称，1.本案合同为无效合同，曾细卿虽然与杨金花签订房屋买卖合同，但是，因讼争房屋为曾细卿与王晓东在婚姻存续期间取得共同财产，该合同未经王晓东签字，也未得到王晓东的追认。所以房屋买卖合同无效。因此杨金花要求继续履行不能成立。 2.杨金花诉求将讼争房屋过户至其名下，首先不符合合同要求。其次，过户的前提是不动产转移当天向曾细卿支付扣除贷款后的余款，即在杨金花没有付款的情况下，是不可能过户的。再次，按揭手续办理，本属于杨金花的义务而不是曾细卿的义务，没有证据证明杨金花具备办理银行按揭手续的条件。第四，杨金花要求交房的请求也不能支持，因为诉争房屋系曾细卿与王晓东的共有财产，交付房屋会损害王晓东的合法权益。总之，在曾细卿未收到杨金花任何款项、办理交房的条件未成就，且未得到共有权人王晓东同意的情况下，杨金花要求房屋交付及过户的请求不能得到支持。 3.杨金花要求支付违约金10万元及保全费用2835元，没有依据。首先，本案是无效合同，不存在违约金问题。其次，从双方签订的合同内容看，并没有对逾期办理过户或交接的违约责任进行约定。第三，杨金花主张的保全费用不属于必然发生费用，应由杨金花自行承担。 王晓东辩称,其不知道本案房屋买卖的事实。 杨金花围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.杨金花的《身份证》复印件一份，证明杨金花的主体资格；2.曾细卿户籍信息一份，证明曾细卿的主体适格；3.《房产买卖经纪合同》一份，证明杨金花与曾细卿双方签订协议约定杨金花向曾细卿购买址在洛江区双方权利义务的约定情况；4.收条一份，证明杨金花依约交付购房定金的事实；5.杨金花与曾细卿的微信聊天记录一份，证明杨金花催促曾细卿办理房产过户、交付房产以及办理贷款手续，而曾细卿故意拖延不按合同履行义务的事实；6.中介与曾细卿的微信聊天记录，证明中介催促曾细卿按照合同约定履行义务，而曾细卿拒不履行的事实；7.关于履行《房产买卖经纪合同》的催促函（2017年5月20日）、顺丰快递运单、顺丰快递查询单各一份，证明杨金花发函通知曾细卿履行办理房产过户、交付房产以及配合办理贷款手续，曾细卿拒不履行的事实;8.公正委托手续，证明本案王晓东委托曾细卿办理银行解押手续、出售房产以及配合办理房屋产权过户手续，因此曾细卿具有处分本案讼争房产的权利。 曾细卿经质证认为，对证据1、2无异议；对证据3，真实性无异议，证明目的有异议，该合同无效，没有王晓东的签字与追认，不能据此认定双方的权利义务；对证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，收据体现杨金花向苏中林交付10万元，并非向曾细卿支付，且是否实际交付，曾细卿不清楚，即使向案外人交付10万元，交付时间在2016年11月7日，这也是在签订合同的时间之后，并非合同签订当日交付10万元，收据无法体现与本案有关联性，曾细卿没有授权案外人收取房款；对证据5，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，微信聊天截屏中体现与曾细卿交谈的一方是男性，与杨金花情况不符；证明目的有异议，微信聊天记录中第五、第七页中体现“我老公估计不会卖”,曾细卿通过该形式已经告知杨金花:王晓东不愿意出卖房屋，事前也不清楚房屋签约的事实。曾细卿要求杨金花出示10万元付款凭证，其无法出示，证明其定金收据并无实际发生；对证据6，真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7，真实性、合法性、关联性均有异议，系杨金花单方制作，曾细卿没有收到该催促函；对证据8，公证书的真实性无异议，但是对于其证明目的有异议，与本案无关联性。委托公证的时间2016年11月8日在曾细卿签约行为（2016年11月6日）之后，与本案无关，只是委托曾细卿办理房屋按揭手续，并不体现同意出售房屋，不能体现对曾细卿先前签约行为的追认。杨金花从公证处调取证据的事实表明,签约以后曾细卿并没有向杨金花出示公证书，曾细卿先前的签约行为没有得到王晓东的追认，与本案无关联性。 王晓东经质证表示，对证据不知情。 曾细卿提交了如下证据：1.结婚证，证明本案讼争房产是曾细卿与王晓东夫妻存续期间的共同财产；2.不动产权证书、涉税证明，证明讼争房产的购买时间。 杨金花经质证认为，对证据1，真实性由法庭依法审查，结婚证并不能达到证明本案讼争房产系曾细卿与王晓东共同财产，房产登记证体现的产权人是曾细卿；对证据2，房产证的真实性无异议，里面的产权人是曾细卿，共有权人一栏是空白的。涉税证明由法庭依法认定。 王晓东未提供证据。 本院依职权向万安中信房产置业中心经营者苏中林了解相关情况并制作了询问笔录，杨金花经质证认为，对真实性、合法性、关联性均无异议，苏中林的陈述足以证明王晓东对曾细卿出售房屋是知情的。 曾细卿经质证认为，对该询问笔录的三性均有异议，苏中林存在偏袒杨金花的情形，且其陈述与事实存在矛盾；对苏中林系万安中信房产置业中心经营者的身份亦持有异议。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年11月6日，杨金花与曾细卿、案外人泉州市洛江区万安中信房产置业中心（以下简称“中介所”）签订了《房产买卖经纪合同》，约定：曾细卿同意将坐落于泉州市洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场5号楼1402的房产出售给杨金花，成交价463000元，协议签订之日，杨金花应支付购房定金10万元，此定金由中介所管理并于不动产转移当日连同首付款一起转给曾细卿；2016年11月7日，杨金花按约定将定金10万元支付给中介所经营者苏中林保管。后曾细卿以房价上涨及王晓东不同意卖房为由反悔，拒绝履行合同义务，故杨金花诉至本院。 另查明，2006年5月22日，曾细卿与王晓东办理结婚登记，2010年7月14日，曾细卿向泉州市正恒房地产开发有限公司购买案涉房屋，并于2017年4月28日取得《不动产权证书》，房屋所有权证登记的所有权人为曾细卿。在诉讼过程中，杨金花因申请对案涉房屋进行财产保全，支付财产保全申请费2835元。 本案存在如下争议焦点：1.杨金花与曾细卿签订的《房产买卖经纪合同》是否合法有效；2.案涉房屋是否为曾细卿与王晓东的共同财产；3.王晓东对于曾细卿出售房屋是否知情，是否有出售房屋的意思表示。 对于上述争议焦点，本院经审查、分析，认定如下： 1.对于杨金花与曾细卿签订的《房产买卖经纪合同》是否合法有效的问题。2016年11月6日，杨金花与曾细卿及案外人泉州市洛江区万安中信房产置业中心签订《房产买卖经纪合同》（以下简称“买卖合同”），该买卖合同上有杨金花与曾细卿的亲笔签字，是双方的真实意思表示，该买卖合同自杨金花与曾细卿签字即成立，并自成立时生效，且该买卖合同并无法律规定的合同无效情形，故，杨金花与曾细卿签订的《房产买卖经纪合同》是合法有效的。曾细卿辩称，案涉房屋是其与王晓东的共同财产，买卖合同未经王晓东签字，也未得到王晓东的追认，故该合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”的规定，案涉房屋登记在曾细卿名下，杨金花有理由相信房屋所有权人为曾细卿，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”的规定，曾细卿的上述辩解意见，于法无据，不予采纳。 2.对于案涉房屋是否为曾细卿与王晓东的共同财产的问题。曾细卿与王晓东于2006年5月22日登记结婚。案涉房屋系曾细卿于2010年7月14日与泉州市正恒房地产开发有限公司签订的购房合同，并于2017年4月28日取得不动产权证。案涉房屋系曾细卿与王晓东婚姻关系存续期间购买，是曾细卿与王晓东的夫妻共同财产。 3.关于王晓东对曾细卿出售房屋是否知情及在曾细卿签订买卖合同时其是否有出售房屋的意思表示的问题。王晓东作为案涉房屋的共有权人，虽其并未在合同上签字，庭审时也表示对曾细卿出卖房屋的事情不知情并表示不愿意出售房屋，但根据万安中信房产置业中心经营者苏中林的陈述，曾细卿在合同签订后有打电话约苏中林，称其不知道公证处在哪里及如何办理公证手续，让苏中林陪同曾细卿和王晓东前往公证处办理公证，苏中林也于2016年11月8日陪同曾细卿、王晓东前往办理公证事宜。结合杨金花提供的王晓东公证委托曾细卿出售案涉房产的委托书,由此可推断，王晓东对于曾细卿出卖案涉房屋给杨金花的事情是知情的，且有出卖房屋的意思表示，否则，其不可能在曾细卿与杨金花签订合同的第三天就让中介人员带其去办理相关公证事宜。鉴于王晓东对于曾细卿出卖房屋的事情是知情的，并且公证委托曾细卿办理房屋出售的一切相关事宜，故在曾细卿与杨金花签订买卖合同时，王晓东有出售房屋的意思表示，其以自己的行为同意履行买卖合同。 本院认为，曾细卿与杨金花于2016年11月6日签订的《房产买卖经纪合同》，将自己名下的房产出售给杨金花，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，虽第三人王晓东称自己对曾细卿出售房屋一事不知情，但并不影响该合同的效力，且其以自己的行为同意履行买卖合同，根据《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，曾细卿以王晓东作为案涉房屋的共有权人未在合同上签字，也未进行追认为由，主张该合同无效的辩称理由，于法无据，不予采信,《房产买卖经纪合同》合法有效。在合同履行过程中，曾细卿明确告知杨金花，因房价上涨，其家人不同意出卖房屋，也未按合同约定履行相关义务，依照合同约定，曾细卿已构成根本违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现杨金花要求曾细卿继续履行合同办理涉案房屋转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，有法律依据，予以支持。根据双方的约定,房屋价款为463000元,因杨金花已按约定将定金10万元交由泉州市洛江区万安中信房产置业中心管理，故杨金花仅需向曾细卿再支付购房款363000元，杨金花已付的定金10万元，曾细卿可待办理完案涉房屋所有权转移登记后要求泉州市洛江区万安中信房产置业中心支付。杨金花要求曾细卿支付违约金10万元，根据双方合同第十条约定“若甲方违约，应书面通知乙方……同时向乙方支付相当于购房定金同等金额作为违约赔偿金……”，现因曾细卿违约，其应按双方约定支付杨金花违约金10万元。杨金花要求曾细卿支付财产保全申请费2835元，本案纠纷系曾细卿违约引起，该诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下： 一、杨金花应于本判决生效之日起10内向曾细卿支付剩余购房款363000元； 二、曾细卿应于收到第一项判决内容的款项后15日内协助杨金花办理泉州市洛江区屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至杨金花名下并交付房屋； 三、曾细卿应于本判决生效之日起10内向杨金花支付违约金10万元； 四、曾细卿应于本判决生效之日起10日内向杨金花支付财产保全费用2835元； 五、驳回杨金花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，减半收取计1200元，由曾细卿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谭海燕 二〇一七年十月十九日 书记员  傅莹莹 速录员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第六条物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因为取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。