福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初4799号 原告：福建臻阳房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新南路269号综合楼102室。 法定代表人：吴金秋，总经理。 委托诉讼代理人：余清清、杨慧虹，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：高扬星男，1972年10月12日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建臻阳房地产开发有限公司与被告高扬星商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余清清到庭参加诉讼，被告高扬星经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2014年1月9日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ×ＸＪ××）已于2016年9月20日解除；二、判令被告立即向原告支付违约金590446.5元（《商品房买卖合同》被解除的，按合同总房价1968155元的30%计算违约金），原告有权从被告已付购房款中扣除该项违约金，不足部分由被告继续支付；三、判令被告立即向原告返还代垫款162942元，原告有权从被告已付购房款中扣除该项款项，不足部分由被告继续支付；四、判令被告立即向原告返还编号为00499×和00499×的两张发票；五、判令被告立即协助原告向房屋权属登记机构福州市不动产登记和交易中心办理福州市仓山区的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记（编号：榕房预ＦＺ购字第××号）注销等相关手续；六、判令被告立即向原告支付逾期办理合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续的违约金（违约金自2016年9月24日起，每逾期一日按总房价1968155元的万分之五计算至被告协助原告办理完毕注销手续之日止）；七、判令被告向原告支付其因本案诉讼所支付的律师费8000元；八、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ×ＸＪ××）及其附件补充协议。《商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的位于福州市仓山区，房屋总价款为1968155元，被告应于2014年1月9日支付定金35万元，于2014年1月19日前付房款248155元，于2014年2月23日前付商业贷款137万元。合同附件六合同补充协议约定：买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保的，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金；如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失和产生的责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的30%作为违约金。 2014年12月29日，原告、被告以及中国工商银行股份有限公司福州金山支行（以下简称“工行金山支行”）、吴娟签订《个人购房借款/担保合同》，约定:工行金山支行向被告提供贷款137万元用于购置讼争房屋，贷款期限为15年，还款方式为按月等额返还本息，原告提供阶段性保证责任。2015年1月5日，工行金山支行依约向被告发放了贷款137万元。然而，被告未及时偿还按揭贷款，致使原告多次承担保证责任，仅2015年11月27日至2016年9月28日原告代偿款项达162942元。因被告逾期还贷，2016年4月，工行金山支行向福州市仓山区人民法院诉请解除《个人购房借款/担保合同》，要求原告承担连带保证责任。 综上，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经公告传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ×ＸＪ××）及其附件补充协议。《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于福州市仓山区，房屋总价款为1968155元，被告应于2014年1月9日支付定金35万元，于2014年1月19日前付房款248155元，于2014年2月23日前付商业贷款137万元。合同附件六合同补充协议约定：买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保的，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金；如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失和产生的责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的30%作为违约金。合同附件六第十六条第2款约定：无论何种原因导致本合同或本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。合同附件六第十七条第1款约定：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）。同时第4款约定：双方确认，所有通知均应采用书面形式，以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。合同附件六第十八条第3款约定：双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。 2014年12月29日，原告、被告以及中国工商银行股份有限公司福州金山支行、吴娟签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行金山支行向被告提供贷款137万元用于购置讼争房屋，贷款期限为15年，还款方式为按月等额返还本息，原告提供阶段性保证责任。2015年1月5日，工行金山支行依约向被告发放了贷款137万元。但被告未按约偿还按揭贷款，致使原告多次承担保证责任，自2015年11月27日至2016年9月28日原告代偿款项合计162942元。因被告逾期还贷，2016年4月8日，工行金山支行向本院诉请解除《个人购房借款/担保合同》，并要求原告承担连带保证责任。本院于2016年12月5日作出(2016)闽0104民初1532号《民事判决书》，判决：一、解除中国工商银行股份有限公司福州金山支行与高扬星、福建臻阳房地产开发有限公司签订的编号A：[闽]字[营业部]金山支行2014年一手房贷LZ×号《个人购房借款/担保合同》；二、高扬星、吴娟于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福州金山支行借款本金1278666.68元及利息、罚息、复息（暂计至2016年3月5日，利息、罚息、复息11057.44元，自2016年3月5日起至还清款项之日止，按合同约定）；三、福建臻阳房地产开发有限公司对上述判决第二项承担连带清偿责任；四、福建臻阳房地产开发有限公司享有追偿权；五、驳回中国工商银行股份有限公司福州金山支行其他的诉讼请求。该判决已于2017年3月24日发生法律效力。 另查，2016年9月13日，原告向被告在《商品房买卖合同》中约定的送达地址寄送《销售合同解除函》，通知被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告偿还代垫款及承担违约责任。 再查，原告为本案支出律师费8000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同及补充协议的约定履行合同义务。但被告未按约支付按揭款项，已构成违约，原告有权依约解除合同。根据合同附件六第十七条第4款的约定：书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日。原告于2016年9月13日向被告发出《销售合同解除函》，根据双方的约定，应当认定该解除函已于2016年9月20日向被告送达，双方的《商品房买卖合同》已于2016年9月20日解除，故原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2016年9月20日解除的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后，要求被告协助办理讼争《商品房买卖合同》的合同网签注销手续、合同备案注销手续及讼争商品房预告登记注销手续，并按照约定，要求被告自2016年9月24日起（合同解除通知函发出后11日），按总房款日万分之五的标准向其支付违约金。被告未按约付款，已构成违约，故其应当按照双方合同的约定，向原告支付总房款30%的违约金590446.5元。原告要求被告返还代垫款162942元，本院予以支持。原告主张有权从其应返还给被告的购房款中予以抵扣该项违约金及代垫款，没有违反法律规定及合同约定，本院予以支持。原告要求被告返还编号为00499×和00499×的两张购房款发票，本院予以支持。由于本案的争议系因被告违约导致的，故原告为此支出的律师费8000元，按约亦应由被告负担。被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告福建臻阳房地产开发有限公司与被告高扬星于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ×XJ××）已于2016年9月20日解除； 二、被告高扬星于本判决生效之日起十日内协助原告福建臻阳房地产开发有限公司到房屋权属登记机构办理上述第一项《商品房买卖合同》的合同网签注销手续、合同备案注销手续以及预告登记注销手续（预告登记权证号：榕房预ＦＺ购字第××号）； 三、被告高扬星于本判决生效之日起十日内返还原告福建臻阳房地产开发有限公司编号为00499×和00499×的两张购房款发票； 四、被告高扬星于本判决生效之日起十日内返还原告福建臻阳房地产开发有限公司代垫款162942元（原告有权从应返还给被告购房款中直接抵扣）； 五、被告高扬星于本判决生效之日起十日内支付原告福建臻阳房地产开发有限公司逾期付款违约金590446.5元（原告有权从应返还给被告购房款中直接抵扣）、律师费8000元以及逾期办理商品房的合同网签注销手续、合同备案注销手续、预告登记注销手续的违约金（自2016年9月24日起，按总房价的1968155元日万分之五的标准，计算至被告协助原告办理完毕全部注销手续之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9704元，由被告高扬星负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一七年十月二十六日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。