云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9177号上诉人（原审被告）：云南五月文化旅游发展有限公司，住所：云南省安宁市温泉镇羊角村。法定代表人：环遵祥，公司董事长。委托诉讼代理人：杨海波，系公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李永生，男，汉族，1965年8月4日生，现住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：赵圭，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南五月文化旅游发展有限公司（以下简称：五月公司）因与被上诉人李永生租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五月公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、第二项，依法改判驳回李永生的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由李永生承担。事实和理由：一、租赁合同违约责任部分约定，逾期支付租金的处理方式为五月公司按同期银行存款利率向被上诉人支付应付租金的利息，双方继续履行合同，一审判决认定双方的租赁合同合法有效，但是对逾期支付租金的违约责任又不按合同约定进行裁决，而是根据“交易习惯”判令解除双方的租赁合同，不符合合同约定，上诉人按合同约定对租赁标的房屋进行了加盖和装修，一审法院在判令解除租赁合同时，仅保障了李永生的租金权益，却未就因解除合同对五月公司造成的损失进行明确。综上，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。李永生辩称，上诉人在装修过程中，拆除了李永生原先屋内的实木装饰，给李永生造成了极大损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回上诉，维持原判。五月公司一审起诉请求：1、判令解除李永生与五月公司于2013年8月23日签订的《租赁合同》；2、判令五月公司向李永生支付2019年3月1日至2019年7月1日的租金共计35333元；3、判令五月公司承担李永生支付的律师费用8000元；4、本案诉讼费由五月公司承担。一审法院认定案件事实：2013年8月23日，李永生与五月公司签订《租赁合同》约定，李永生将其位于腾冲市的客栈出租给五月公司开展经营活动；第一期租期自2014年3月1日至2019年2月27日，租金为53万元；第二期租期自2019年3月1日至2024年2月28日，租金为53万元；第三期租期自2024年3月1日至2029年2月27日，租金由双方协商决定；定金为6万元，从第一期租金中扣除；第一期租金需在2013年12月1日前汇到李永生的账户。合同签订后，五月公司按约定支付了第一期的租金。第一期租期到期后，李永生多次催促五月公司支付第二期租金，但五月公司一直未向李永生支付租金。李永生遂提起诉讼，并支出律师费8000元。一审法院认为，李永生与五月公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方都具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李永生与五月公司对第二期租金的支付时间未在合同中予以约定，但根据双方合同中对第一期租金支付时间的约定，第一期租金的支付时间为第一期租期开始之前，而且五月公司也按此约定支付了第一期的租金，从而形成了双方的交易习惯。故按此约定和交易习惯，第二期租金的支付时间也应在第二期租期开始之前。故李永生请求判令五月公司支付2019年3月1日至2019年7月1日的租金共计35333元的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”五月公司在第二期租期开始前迟延履行支付租金的义务，经李永生催告后至今仍未支付，因而李永生依法可以解除合同。故李永生请求解除合同的诉讼请求，应当予以支持。至于李永生请求判令五月公司承担李永生支付的律师费用8000元的诉讼请求，因双方的合同对此未作出约定，且律师费也并非五月公司迟延履行债务导致的必然损失，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告李永生与被告云南五月文化旅游发展有限公司于2013年8月23日签订的《租赁合同》。二、由被告云南五月文化旅游发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告李永生租金35333元。三、驳回原告李永生的其他诉讼请求。诉讼费883元减半收取441.5元，由被告云南五月文化旅游发展有限公司承担，并入上述款项执行。二审中，五月公司未提交新的证据；李永生提交照片、税务登记证、注销登记等，欲证明五月公司随意拆除李永生原有装修。本院认为：租赁合同第3.1条约定五月公司可以对租赁物进行装修、改造，李永生提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：本案的租赁合同是否应当解除。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案的租赁合同未约定第二个租期即2019年3月1日至2024年2月28日的租金支付时间；虽然双方约定了第一个租期的支付时间，但是一个租期的约定不足以形成交易习惯，应当依照前述法律规定在每届满1年时支付，即五月公司应当在2020年3月1日前支付2019年3月至2020年2月的租金，至2019年8月5日李永生起诉时，法律规定的支付租金期限尚未届满，不足以认定五月公司存在逾期支付租金的违约行为；二、涉案租赁合同第10.2条约定：“乙方（五月公司）不按期缴纳租金逾期__天后，乙方按同期银行存款利率向甲方支付应交纳租金的利息，同时双方同意按合同履行相应的权利义务。”据此，双方并未将逾期缴纳租金约定为合同解除条件，故本案的合同不具备约定或法定的解除条件。三、五月公司承租本案租赁物打算长期经营，并按照合同约定对租赁物进行了装修改造，增加了部分新增建筑，投入了大量资金，但是至今未能正常经营，考虑目前的经济大环境及可能产生的损失，李永生要求解除合同不符合法律规定，也不利于促进企业尽快恢复生产经营，本院不予支持。四、如前所述，五月公司应当在2020年3月1日前支付2019年3月至2020年2月的租金，虽然李永生起诉时未到法律规定的支付时间，但是至本案二审判决时，法定的支付租金时间已经届满，故对李永生要求支付2019年3月1日至2019年7月1日租金的诉讼请求本院予以支持；一审判决关于不支持律师费的内容并无不当，本院予以维持。综上所述，五月公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但是适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2026号民事判决第一项、第三项即：“一、解除原告李永生与被告云南五月文化旅游发展有限公司于2013年8月23日签订的《租赁合同》。三、驳回原告李永生的其他诉讼请求。”；二、维持云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2026号民事判决第二项即：“由被告云南五月文化旅游发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告李永生租金35333元。”；三、驳回李永生的其他诉讼请求；四、驳回云南五月文化旅游发展有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费883元，减半收取441.5元，由李永生负担；二审案件受理费883元，由云南五月文化旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月八日书记员  蔡 磊