广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0881民初1764号原告：谭志辉，女，1949年10月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：黄廉靖，广东正平天成律师事务所律师。被告：洪俊全，男，1944年3月22日出生，汉族，住广东省廉江市人，廉江市，被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县，委托代理人：罗浏虎，男，1989年11月25日出生，汉族，住北京市丰台区，原告谭志辉诉被告洪俊全、罗流敏物权保护纠纷一案，本院于2017年7月31日受理后，依法由审判员黄坤亮独任审判，书记员曹欣欣担任记录，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告谭志辉及其委托代理人黄廉清、被告洪俊全、罗流敏及其委托代理人罗浏虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭志辉诉称：原告与被告洪俊全于1971年中旬经朋友介绍相识，1972年开始以夫妻名义同居生活，建立事实婚姻关系。婚后，原告与被告洪俊全共同出资购买了位于廉江市工业品市场的166.32平方米的国有土地使用权，并在该地块上面建筑了711.5平方米的房屋。2016年12月10日，被告洪俊全在未经得原告的同意的情况下，擅自与被告罗流敏签署了《房地转让合同书》、《房屋认购合同书》，将原告与被告洪俊全共同所有的位于廉江市工业品市场的166.32平方米的国有土地使用权转让给了被告罗流敏。随后，被告洪俊全与被告罗流敏在未经得原告同意的情况下，擅自拆除了原告与被告洪俊全共同所有的位于廉江市工业品市场地块上的711.5平方米的房屋。原告认为，位于廉江市工业品市场的166.32平方米的国有土地使用权及该地块上711.5平方米的房屋属于原告与被告洪俊全在夫妻关系存续期间的共同财产，被告洪俊全在未经得原告的同意的情况下，擅自将该地块的国有土地使用权转让给被告罗流敏的行为，以及被告洪俊全与被告罗流敏擅自拆除该地块上的房屋的行为，属于违法行为。请求法院：1、被告洪俊全与被告罗流敏签署的《房地转让合同书》、《房屋认购合同书》无效。2、被告洪俊全与被告罗流敏共同赔偿因其擅自拆除原告所有的位于廉江市工业品市场的711.50平方米的房屋而给原告造成的损失，赔偿金额暂定为人民币50万元。3、两被告承担本案的所有诉讼费用。原告为其诉讼请求在举证期限内提供证据：证据一：户口簿；证据二：户籍证明；证据一、二，证明原告与被告洪俊全是夫妻关系；证据三：房产资料档案证明，证明位于廉江市工业品市场的166.32平方米的国有土地使用权及711.5平方米的房屋属于原告与被告洪俊全在夫妻关系存续期间的共同财产；证据四：《房地转让合同书》；证据五：《房屋认购合同书》；证据四、五，证明被告洪俊全擅自将位于廉江市工业品市场的166.32平方米的国有土地使用权转让给了被告罗流敏的事实；证据六：（2017）粤0881民初356号判决书，证明人民法院已经查明的事实及判决原告与被告洪俊全离婚的事实。被告洪俊全辩称：一、原告诉讼请求中的第2点：请求判令被告洪俊全与被告罗流敏共同赔偿因其擅自拆除原告所有的位于廉江市工业品市场的711.5平方米的房屋而给原告造成的损失，赔偿金额暂定为人民币50万元。我认为原告这是颠倒黑白，无理取闹，事实和理由如下：我与原告于1972年开始以夫妻名义同居生活，建立事实婚姻关系，婚后生两子一女。1992年前我们住在三八路（门牌××），三八路的房子是由于百货大楼扩建赔偿迁建的，这是祖宗遗产，占地面积68平方。当时购买工业品市场这块地皮要13万多（共166.32平方，每平方800元），由于资金不足，经母亲同意（2004年去世）痛心地把祖宗遗留下来的房子以6.5万元卖给吕维德。工业品市场这幢房子由于资金问题盖好四层（共711平方）后，外墙一直不装修（红砖、周边很多红砖已风化，有些水泥柱破裂也露出钢根）。1995年我用房产向联社营业部抵压贷款40多万元，至2005年办厂失败后，损失惨重，无法尝还后，全家统一意见卖屋还债。早在2007年同意96万元卖给许锡友，当时我、原告、长子洪成峰还有市委干部曹家发在场。当年欠联社的欠款及利息约70万元，另欠罗建华5万元；原我欠供应商顺德梁鑑联的套管款5万元；欠江苏镇江氖泡厂货款10万元；欠朋友罗建强6万元。而罗流敏先给我80万元去解决我欠银行的欠款的燃眉之急，还余有190万元；2、合同中乙方罗流敏建好毛坯房后，按优惠价2300元/平方让我买回，两套住房共250平方，共款才57.5万元；同时3间商铺共86.6平方以12000元/平方让我买回，共款103.92万元；买回两款共计161.42万元，除去我买回房屋款后还余28.58万元，还有钱可用于装修。上述表明，这样的合同对我来说是很有利的，既能解决欠债减轻负担，无后顾之忧，又能保留住房和商铺，原告硬要说我俩串通，实属无理取闹。二、原告请求判令我与被告罗流敏签署的《房地转让合同书》、《房屋认购合同书》无效，原告没有道理。原告早己逃离、弃权，更没有资格干涉我的行为。原告自认2011年离家一去6、7年，夫妻关系名存实亡，原告离家期间，是否再有另的事实婚姻，不得而知。当我有难时，原告就逃离不闻不顾，夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞，现在解决问题有利益时，就回来告我的状，恬不知耻。三、判决诉讼费诉讼保全费由原告全部承担。被告洪俊全为其答辩，在举证期限内提供证据：证据一：吕维德买屋证明一份，证明卖祖宗地的钱，然后加钱用来买工业品市场的地；证据二：逾期贷款催收通知书一份，证明洪俊全与原告签名欠到信用社的款项；证据三：房地转让合同书一份，证明涉案房屋卖给被告罗流敏；证据四：房屋认购合同书一份，证明涉案房屋由罗流敏建好后卖给洪俊全；证据五：中国建设银行电汇凭证（电汇凭证XV05140583）回单一份，证明这10万元是夫妻财产；证据六：原告与被告户口本、身份证复印件各一份，证明原告与被告洪俊全的身份；证据七：逾期贷款催收通知单，证明洪俊全与原告签名欠到信用社的款项；证据八：抵压（质压）物品清单，证明房屋被银行抵押原告是知情的；证据九：房屋所有权证，证明房屋是属于洪俊全自己的；证据十：国有土地使用权，证明土地是属于洪俊全自己的；被告罗流敏辩称：一、本人与洪俊全所签订的《房地转让合同书》真实有效。本人对签订转让合同存在合理信赖。具体理由如下：第一，位于廉江市工业品市场的国有土地使用权以及房屋是只登记于洪俊全名下。依据《物权法》第十六条、十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。基于公示公信原则，本人对房产权属的认知是合理的。第二，在签订合同之前，本人了解到洪俊全无力清偿拖欠多年的贷款高达80余万元。债权人廉江市农村信用合作联社营业部多次发出催收通知书。2008年8月21日所发出的贷款催收通知书，签收人是谭志辉。2016年11月3日所发出的通知书，签收人是洪俊全。在缔结合同前，从洪俊全处了解到，其将2016年收到的催款通知书经由长子洪潮转达谭志辉，谭志辉置之不理。而且，谭志辉多次拒绝接听信用社的催款电话。从这些事实可以知道，潭志辉对所负贷款债务是放任态度，逃避并拒绝承担义务。谭志辉对转让房地以清偿银行抵押贷款是知情的。本人基于廉江市农村信用合作联社的催债通知与抵押权凭证、洪俊全的房产权属登记、以及谭志辉的逃避等信息，有合理的理由予以合理信赖，并签订合同。第三，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第四，依据相关法律规定，受让方作为善意第三人应获得保护。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。二、洪俊全位于廉江市工业品市场的国有土地使用权以及房屋是负资产，亦即对外负有高达80余万元的抵押贷款。换言之，廉江市农村信用合作联社对该土地使用权以及房屋享有抵押权，本人支付洪俊全80万元，以清偿抵押贷款。通过这种清偿行为，才消灭了信用社所享有的抵押权。在夫妻关系存续期间，谭志辉与洪俊全应共同享有财产权利并承担共同债务，谭志辉不能对这80万元的抵押贷款置之不理。其在本人帮助清偿抵押之债之后做权利的享受者、义务的违背者，这是有违法律宗旨的。《物权法》的宗旨既在于保障物权，也在于促进物权流转。谭志辉做权利的睡眠人的行为是不可取的，妨碍了物权的自由流转，不利于社会主义市场经济的发展。三、谭志辉诉称本人损害了其合法利益，这纯属颠倒黑白。本人通过支付80余万元，帮助洪俊全以及谭志辉清偿信用社贷款债务，并以高于市场价的价格购买位于廉江市工业品市场的房地，并没有损害其利益。此外，其所谓50万的损失于法无据，亦无提供核算标准。谨此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告罗流敏为其答辩，在举证期限内提供证据：证据一：房屋转让合同书；证据二：房屋认购合同书；证据一、二证明房地转让合同的有效性、内容以及具体缔约情况；证据三：房产证，证明房地所有人为洪俊全；证据四：抵押（质押）物品清单，证明房地被抵押；证据五：逾期贷款催收通知书；证据六：逾期贷款催收通知单；证据五、六，证明谭志辉与洪俊全共同负担银行债务，银行催款而未获清偿，证明谭志辉对抵押债权知情；证据七：收据，证明本人给付80万元洪俊全清偿银行贷款，偿还谭志辉与洪俊共同所欠债务。经质证，被告洪俊全对原告证据意见：对证据一、二、三无异议，对证据四、五的真实性无异议，但不是擅自出卖房屋土地，对证据六的真实性无异议。被告罗流敏对原告证据意见：对证据一、二的关联性有异议，对证据三证明的内容有异议，对证据四、五的三性无异议，对擅自出卖房屋土地说法有异议，对证据六的关联性有异议，离婚的判决与本案无关。原告对被告洪俊全证据意见：对证据一、二、四、五、七、八的三性不予认可，与本案无关；对证据三的合法性、关联性不予认可；对证据六予以认可，对证据九、十的关联性不予认可，该房产证取得时间是1993年4月16日，是原告和被告洪俊全夫妻关系的时候。被告罗流敏对被告洪俊全的证据均无异议。原告对被告罗流敏证据意见：对于证据一、二的三性不予认可，被告罗流敏签订该合同时已经知道原告与被告洪俊全是夫妻关系，并且知道该份合同的签订没有经过原告意见，对证据三的三性不予认可，该房屋取得的时间是1993年4月17日，当时原告与被告洪俊全已经建立夫妻关系，属于夫妻共同财产，对证据四、五、六的三性不予认可，与本案无关，对证据七的三性不予认可，通过该收款收据被告洪俊全只收到转让款80万元，但是没有相关的支付凭证。被告洪俊全对被告罗流敏证据无异议。本院查明：原告谭志辉与被告洪俊全于1972年以夫妻名义同居生活，于1973年7月19日生育长子洪潮，1977年12月23日生育女儿洪静，1979年10月26日生育次子洪宇。因洪俊全与谭志辉夫妻关系不和，谭志辉自2011年起离开洪俊全跟女儿洪静在清远生活。原告谭志辉与被告洪俊全于1991年在廉江市工业品市场旁边【廉江市新兴二街七横巷12号】购置166.32平方米宅基地一块，1992年建造四层楼房一幢（权证号：07××**)，建基面积166.32平方米，建筑面积711.5平方米，外墙没有装修。洪俊全因经营生意资金周转困难，于2003年1月8日以涉案房屋作抵押向廉江市农村信用合作联社营业部借款44万元，该社于2016年11月3日向洪俊全发出《逾期贷款催收通知书》，要求洪俊全偿还贷款本金440000元、支付利息660288.09元。洪俊全获知信用社准备起诉他，拍卖房屋抵债。洪俊全就信用社催债及为使房屋卖得好价钱，想自己出卖房地产得款用以偿还债务事情，于2016年春节前亲自到清远找谭志辉商量，谭志辉亦知道洪俊全来清远找她，但以身体不适为由拒不同意见面，洪俊全于是将来清远的目的要求儿子洪潮转告谭志辉。对此，谭志辉在庭审时称当时其儿媳妇对她说是洪俊全建要房屋，不是卖房屋。2016年12月，罗流敏愿意以270万元的价格购买涉案房屋、地皮。2016年12月10日，洪俊全与罗流敏签订《房地转让合同书》一份，将涉案的土地及房屋以270万元的价格转让给罗流敏。201年12月10日，两被告签订《房屋认购合同书》一份，合同主要内容是罗流敏拆除旧房并建造新房后，洪俊全以2300元／平方米的价格认购两套四房二厅的套房(每套面积125平方米)，共款575000元，一楼三间商铺共86.60平方米，以120000元／平方米的价格认购。被告洪俊全2016年12月10日收取了罗流敏支付的人民币80万元用于偿还所欠廉江市农村信用联社的债务。罗流敏将该楼房拆除，已建造成二层房屋主体框架。2017年2月20日，原告以夫妻感情破裂为由诉至本院，请求处理。2017年2月27日，本院依原告的申请对被告洪俊全登记所有的位于廉江市工业品市场宅基地166.32平方米[国有土地使用权证号（1993)0102728]进行查封，致使罗流敏无法办理过户手续。本院于2017年6月27日作出判决，认为该土地及原建在该土地上的四层房屋已由被告洪俊全与他人签订转让合同转让，且该转让合同已履行了部分，房屋巳被拆除。如对该土地使用权的处理可能会影响案外第三人的合法权益，故作出对该土地使用权不作处理，可另案处理意见。原告于2017年7月31日向本院提起诉讼。原告庭审后，于2017年10月10日向本院申请诉讼保全，要求对涉案土地查封，本院根据原告申请，依法对洪俊全位于廉江市新兴二街七横巷12号的土地进行查封。本院认为：本案争议的焦点：一、两被告签订的《房屋转让合同书》、《房屋认购合同书》是否有效。二、两被告是否承担赔偿拆除房屋损失责任。关于两被告签订的《房屋转让合同书》、《房屋认购合同书》是否有效问题。罗流敏购买涉案房屋是否善意取得，从两方面考虑：一是因涉案房屋只登记在洪俊全一人名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋产权登记具有公示和公信力，买方有理由相信登记人具有完全的所有权和处分权，买方没有义务核实登记人之外房屋是否还有隐性共有人，且罗流敏作为买方对卖房夫妻情况并不熟悉；二是考虑是否合理对价。涉案房屋位于县级市，土地使用面积166.30平方米，建于1991年(外墙没有装修)，建筑面积711.50平方米，房地交易价格270万元，参考最高人民法院《合同法司法解释(二)》第十九条“应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认”。罗流敏购买洪俊全房地价格合理。本院认为罗流敏取得涉案房屋土地是善意取得。而且，两被告签订的《房屋转让合同书》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。现罗流敏支付了洪俊全人民币80万元用于偿还洪俊全欠廉江信用社债务，约定余下欠款将于1年内付清，并拆除了涉案房屋，已建造二层房屋主体框架，合同已实际履行。在善意第三人实际履行了合同的情况下，应当保障交易的稳定和安全，保护善意第三人的合法权益，应确认洪俊全与罗流敏签订合同有效。此外，关于原告主张两被告签订的《房屋认购合同书》无效。该合同签订是双方真实意思表示，亦没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院对原告主张亦不予支持。对于两被告是否承担赔偿拆除房屋损失责任问题。本院确认罗流敏与洪俊全签订的两份合同合法有效，原告要求两被告赔偿依法无据，且原告亦未能举证其损失数额依据。虽原告在庭审时要求对房屋损失鉴定，但不是在举证限期内提出，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，本院对涉案房屋损失不予鉴定。原告要求两被告承担赔偿拆除房屋损失责任理据不足，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告谭志辉的诉讼请求。案件受理费4400元，诉讼保全费5000元，共9400元，由原告谭志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄坤亮二〇一七年十月十九日书记员  曹欣欣附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。