山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终466号 上诉人（原审原告）：泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市创业大街中段超越广场。 法定代表人：宋晋，总经理。 委托代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张义栋，男，1979年8月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘峰，山东华林律师事务所律师。 上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）因与被上诉人张义栋物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 超越公司上诉请求：一、依法撤销（2019）鲁0902民初736号民事判决第三项，判决张义栋支付2017年8月10日至2019年4月10日的房屋占用费105502.5元，同时支付超越公司垫付的物业费、水费12909.18元；二、一、二审诉讼费、保全费由张义栋承担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决认定包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系超越公司为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因超越公司未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。上述认定有误,黄强等六人与银行是在超越公司足额还款的情况下委托拍卖的涉案房产，经法院多次审理认定为恶意处分，非善意取得，不存在因超越公司未按时偿还银行贷款涉案房屋被拍卖的情况。二、一审判决以减少当事人的诉累为由，驳回2017年8月10日至2019年4月10日的房屋占用费的诉讼请求无法律依据。根据庭审查明的事实，2017年8月10日后，超越公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且超越公司已经向张义栋告知不认可其与周东方签订的《房屋租赁合同》。在此之后，张义栋又将低于市场价格的租金交于案外人，损害了超越公司利益，影响了超越公司的正常经营。因此，张义栋应当将2017年8月10日至2019年4月10日的房屋占用费支付给超越公司。三、物业费、水费虽然与物权保护不是同一法律关系，但是一种从属关系。物业费、水费是因张义栋占用上述房屋所产生的费用，相对于房屋占用费而言比例很小。从这一点讲，为了减轻双方当事人的诉累，应当一并判决。综上所述，超越公司认为，一审判决认定事实部分有误，判决部分错误，请二审法院在依法查明本案事实的基础上，依法撤销原审判决第三项，支持超越公司的诉讼请求。 张义栋辩称，超越公司要求我方支付2017年8月10日至2019年4月10日的房屋占用费没有依据。对于涉案房屋的归属问题，我方仅知道是周东方所有，直到超越公司提起本案诉讼才知晓房产权属之事。我方于2012年4月就租赁涉案房屋，并每年按照约定向周东方支付租金。超越公司主张2017年8月取得产权，不认可我方与周东方签订的租赁合同，但从未提交证据证明产权变更事宜。所以，我方依约向周东方支付租金是履约行为并无不当，超越公司向我主张占有使用费无依据。二、本案系物权保护纠纷，但超越公司在本案中主张水费、物业费与物权保护并非同一法律关系，一审法院不予审理正确。综上，请二审法院依法驳回超越公司的上诉请求。 超越公司向一审法院起诉请求：一、判令张义栋赔偿超越公司房屋占用费94952.25元（2017年8月10日至2019年2月9日）；二、判令张义栋支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、判令张义栋支付超越公司垫付的物业费、水费12909.18元；四、判令张义栋返还涉案房屋给超越公司；五、诉讼费用由张义栋承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于泰安市，共9间，面积为193.66平方米。2003年，超越公司为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房产在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，超越公司作为保证人、黄强等6人作为借款人银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因超越公司出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。超越公司于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等6人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回超越公司的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认超越公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。超越公司于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。张义栋于2012年4月10日租赁使用涉案房屋至今，交纳水电费至2014年6月17日、2016年4月10日，张义栋与案外人周东方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于泰安市高新技术产业开发区间，面积400平方米，租赁期限自2016年4月10日至2019年4月10日，租金每年30000元，一年一交。合同签订后，张义栋向周东方交纳租金至2019年4月10日。庭审中，超越公司主张2017年8月14日通知张义栋重新签订租赁合同，张义栋以未见过通知为由提出异议。超越公司为证实房屋占用费为每平方米单价为12.50元，提供评估报告一份，张义栋以不适用于其为由提出异议，但未在限定时间内申请重新鉴定。另查明，涉案房产已于2008年9月16日被查封。 一审法院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系超越公司为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因超越公司未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后超越公司通过诉讼，最终于2017年8月10日将上述房产过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月10日由周东方变更为超越公司后，周东方即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使出租等权利，也无权收取租金，而周东方于2016年4月10日与张义栋签订租赁合同，约定由周东方将已不再登记在其名下的房屋出租给张义栋使用，权利人超越公司对此也未追认，因此张义栋以与周东方存在租赁合同关系为由提出的异议理由，不能阻却超越公司作为实际的而且是登记的物权人行使权利，超越公司对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于张义栋以“买卖不破租赁”原则所提的抗辩理由，首先肯定，“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”是一般原则，即如无法定或约定的除外情形，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形，属于所有权变动不破租赁原则适用的例外情形，因涉案房屋被法院查封在前，租赁在后，故张义栋的该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。超越公司为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。对于房屋占用费的数额，超越公司提供的评估报告，张义栋虽提出异议，但因其未申请重新鉴定，故对超越公司提供的鉴定意见予以确认。现由于张义栋已向案外人实际缴纳租金至2019年4月10日，为减少当事人的诉累，故张义栋应自2019年4月11日起支付房屋占用费，按每月平方米12.50元，每间面积46.89平方米，共9间计算。对于超越公司主张的其余超出部分，一审法院不予支持。对于超越公司主张的为张义栋垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但张义栋提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此一审法院不予支持，超越公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张义栋于本判决生效之日起十日内支付超越公司房屋占用费（自2019年4月11日起至实际腾退之日止，按每月每平方米12.50元，每间面积46.89平方米，共9间计算）；二、张义栋于本判决生效之日起十日内将位于泰安市房屋交付给超越公司；三、驳回超越公司的其他诉讼请求。案件受理费1086.90元、财产保全费1070元，共计2156.9元，由超越公司负担1056.9元，张义栋负担1100元。 本院二审期间，超越公司向本院提交如下证据：（1）2014年12月9日贾晓娟签收的《告知书》、2016年4月8日张义栋签收的《告知书》、2016年9月4日贾晓娟签收的《告知书》；（2）电话录音一份；（3）申请超越公司职员王公彬出庭作证。以上证据共同证明，超越公司曾多次将涉案房产存在产权争议的事实告知张义栋，张义栋亦知晓涉案房产已经于2017年8月转移到超越公司名下。张义栋对上述证据的真实性无异议，认可贾晓娟系张义栋的妻子，但认为以上证据只能证明涉案房产存在争议，且超越公司亦同意双方在2019年4月10日之后再拟定续签租赁合同。对以上证据本院均予以采信，可以证明超越公司已将涉案房产变更至超越公司名下的事宜告知张义栋。经查，在超越公司提交的济南市历下区人民法院（2012）历民初字第900号民事判决中认定“在借款期间内，超越公司出现逾期还款违约情景，第三人泰山工商行委托……进行评估”。超越公司在二审中认可，2003年超越公司与黄强等六人签订的商品房买卖合同系不真实的合同，系由黄强等人利用房屋买卖合同向银行贷款后交由超越公司实际使用，也是由超越公司进行还款。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，超越公司向一审法院提交的（2012）历民初字第900号民事判决中在事实部分明确写明“在借款期间内，超越公司出现逾期还款违约情景，第三人泰山工商行委托……进行评估”。根据该案生效判决认定的事实，原审判决认定“因超越公司出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人……进行拍卖”并无不当，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的，或者当事人另有约定的，人民法院不予支持。通过上述法律规定可以看出，一般情况下，本案中涉案房产因为拍卖被撤销而变更所有权人，为保护善意第三人的利益，不应影响张义栋与案外人周东方签订的租赁合同效力。但超越公司在本案中主张，涉案房产已在2008年9月被法院在房产管理机构予以查封，且超越公司已经通知张义栋产权变更情况，故对张义栋继续交付周东方租金的行为不应予以支持。但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗第三人。该款明确规定，人民法院的查封如果未经公示的话，其效力不得对抗第三人。虽然超越公司提供证据证明法院向房管部门送达了查封裁定书，但却未提供证据证明法院也在涉案房产上采取了张贴公告、封条等方式对涉案房屋的查封进行了公示，故本院认为该查封效力不得对抗张义栋。至于超越公司在告知书中提到的已经对涉案房屋进行查封的说明，显然无法达到人民法院查封公示的效果。本院认为，张义栋作为一名普通经营者，在签订租赁合同时查看了案外人周东方向其提供的涉案房产证书之后，应视为其已经尽到必要的注意义务，如再让其到房管部门去审查涉案房产是否已被法院查封，未免过于强求。故，为了保护合同的稳定性以及张义栋作为弱势群体的第三人利益，对张义栋在超越公司提起本案诉讼之前已经依约支付租金的行为应予以保护。本案中，超越公司并无证据证明张义栋与案外人周东方之间存在“恶意串通，损害超越公司利益”的行为，至于张义栋与案外人约定的租金标准虽然与超越公司评估的价格有所差距，但应属于正常的市场行为。综上，一审法院对张义栋已经实际支付租金期限内的房屋占用费不再予以支持并无不当，本院予以维持。此外，本院注意到，本案产生的根本原因系由于超越公司与黄强等六人2003年签订虚假的房屋买卖合同谋取银行的贷款所引发。也正是因为超越公司的上述行为，才导致了本案和2008年以来与超越公司有关的一系列案件司法资源的消耗，以及包括其自身在内的各方利益的损失，其亦应为自己的行为承担不利后果。至于案外人周东方等人是否在出租涉案房屋的过程中给超越公司造成损失，超越公司可另行主张。对超越公司主张的物业费、水费，因与本案并非同一法律关系，一审法院不予审查正确，本院予以维持。 综上所述，超越公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2173.8元，由泰安超越投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年五月七日 书记员  袁 琳