广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1198号 原告：广西利澳物业服务有限公司,住所地:南宁市青秀区青秀路9号盛天茗城5号楼地下1层02号商铺,统一社会信用代码:91450100773898190U。 法定代表人:陈子义,该公司总经理。 委托代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：梁丹，广西广合律师事务所律师。 被告：秦禾，女，1981年12月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2017年2月27日 开庭时间：2017年4月25日 当事人到庭情况： 原告广西利澳物业服务有限公司：代理人梁丹、符立邵到庭。 被告秦禾：本人到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告支付原告物业管理综合服务费23296.5元,公共用电分摊费599.3元,公共用水分摊费77.6元,违约金37530.6元(违约金以物业管理综合服务费为基数,按每日千分之三,自2014.7.1暂计至2016.12.31，之后的计至被告付清之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告购买了南宁市兴宁区，2014年5月7日，被告购买的房屋整体验收合格，达到交付条件。2014年5月，原告多次以书面或口头告知方式要求被告收房，开发商通过报纸公告要求收房，但被告未办理收房手续。被告自2014年6月起拒绝向原告缴纳各项物业费用。 被告答辩要点 1、被告诉讼主体不适格。被告至今没有收房是因为开发商没有达到收房条件。物业费应由开发商交纳。被告也一直与物业公司协商物业费的交纳起算时间，原告一直没有提供完整的房屋验收文件，原告看到的只是模糊的复印件，不清楚涉案房屋是否达到五方验收合格。延期交房责任由开发商承担。2、《物业管理条例》（国务院令第666号）第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。开发商未完成房屋交付，据此规定，应当由盛尧公司缴纳物业费。3、购房合同附件《前期物业管理服务合同》第二十条约定，房开公司发出房屋交付入伙通知后，业主需在指定期限内前往物业管理服务中心办理收房手续，如因个人原因未能在指定期限内前往办理收房手续，从逾期之日起物业公司有权按有偿服务每日30元计收业主的托管服务费。如业主长期拖收房屋，房开公司未能履行催收义务，造成物业服务的相关费用未能收取，至业主收房前的物业服务费则由房开公司负责支付给物业公司。由此可见，《前期物业管理服务合同》已明确业主收房前的物业服务费由盛尧公司负责支付给原告。故原告追索物业费，应当起诉盛尧公司，被告秦禾并非适格被告。 认定事实及法律适用 经审理查明，2013年6月18日，被告秦禾与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向该公司购买了南宁市兴宁区，该房层数地上3层，地下一层，建筑面积305.31平方米。原告利澳物业公司与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》为《南宁市商品房买卖合同》合同附件。原告利澳物业公司与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》约定盛天东郡小区前期物业服务企业为原告利澳物业公司。利澳物业公司提供物业服务内容包括：共用部位维修、养护及管理；共用设施设备维护管理；附属建筑物维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修养护和管理；公共环境卫生；交通秩序与车辆停放维护管理；装饰装修管理服务等内容。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，以房产证记载建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊共有建筑面积，未办产权证的，以商品房买卖合同中注明的物业建筑面积为准。低层住宅平地面以上建筑面积按3元／平方米／月，低层住宅地下建筑面积按1.5元／平方米／月。物业管理公共服务费每半年缴纳一次，每次缴纳时间为每半年度首月10日前。生活垃圾处理费按南宁市政府规定向业主收取，属代收代缴项。水电公摊费由业主按其专有物业建筑面积据实分摊。二次加压用电按实际用水量分摊。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按所欠费用总额每日千分之三的标准交纳滞纳金。房开公司发出房屋交付入伙通知后，业主需要在指定期限内前往物业管理服务中心办理收房手续，如因业主个人原因未能在指定期限内前往办理收房手续，从逾期之日起物业公司有权按有偿服务每日30元计收业主托管服务费。如业主长期拖收房屋，房开公司未能履行催收义务，造成物业服务的相关费用未能收取，至业主收房前的物业服务费用由房开公司负责支付给物业公司（此条款在作为合同附件的《前期物业管理服务合同》并未约定）。 另查明，广西利澳物业服务有限公司于2005年5月16日成立，其经营范围为物业服务（凭资质证经营）；家庭服务（除职业介绍及人才中介等国家专项规定外）；房屋居间代理行纪；房屋租赁；商务信息咨询（除国家有专项规定外）、翻译服务；企业形象策划；电器维修；停车场管理服务。 盛天东郡小区S22号楼于2014年5月7日通过勘测、设计、施工、监理、建设竣工验收。2014年9月10日通过竣工备案。2014年5月23日，原告利澳物业公司向被告秦禾邮寄收房通知书，被告秦禾知道2014年5月31日可以收房，但至今未办理收房手续。2014年5月19日，利澳物业公司发函小区开发商要求移交盛天东郡源墅小区相关资料。利澳物业公司提供记录表证实其自2014年6月1日起对盛天东郡小区实施物业管理，管理内容包括秩序值班，卫生保洁、绿化、四害消毒、水泵房巡查等，利澳物业提供部分其交纳2016年9月、10月公共用电费缴费发票，2016年9月用水发票。 以上事实，有《南宁市商品房买卖合同》及其附件、《盛天东郡前期物业管理服务协议》、建设工程质量竣工验收意见书、邮寄清单、保安值班表、保洁工作日检表、绿化四害通杀通知、植物病虫害防治记录表、缴费通知单、中国南方电网电费清单（部分）、缴纳水费的发票（部分）等予以证实。 本院认为，原告利澳物业公司与南宁市盛尧房地产开发有限公司签订《盛天东郡前期物业管理服务协议》对盛天东郡小区前期物业管理进行约定。根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南宁市盛尧房地产开发有限公司与原告签订《盛天东郡前期物业管理服务协议》的对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主，该协议对其具有约束力，原告利澳物业公司与被告秦禾均应当恪守合同约定。按照《盛天东郡前期物业服务管理协议》，原告负有对盛天东郡小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。被告未对原告是否履行物业服务提出异议，原告提供证据证实其按合同约定履行物业服务义务，故本院对原告主张其已经履行物业服务合同义务予以认定，被告应当按照约定支付物业服务费。对于被告抗辩主张合同未达到交房条件，被告提供的证据证实涉案房屋已经于2014年5月7日通过五方验收，被告也自认其已收到通知收房，知道2014年5月31日可以收房，故因其原因未能收房，不能作为其抗辩拒交物业服务管理费的理由。被告抗辩主张根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”，但《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案涉案房屋已具备交付条件，并已通知被告收房，因被告原因未能收房，不应适用第四十二条第二款情形，故此抗辩主张，本院不予支持。对于被告抗辩主张根据《前期物业管理服务合同》第二十条规定业主收房前的物业费由开发商承担。《前期物业管理服务合同》虽约定“如业主长期拖收房屋，房开公司未能履行催收义务，造成物业服务的相关费用未能收取，物业公司有权主张开发商支付物业服务费”，但也约定房屋业主负有交纳物业费的义务。《前期物业管理服务合同》约定物业公司可以主张开发商支付物业费，并未排除物业公司主张业主支付物业费的权利，原告在本案中主张被告支付物业费等相关费用，未向开发商提出主张，属于原告自行选择行使权利，故本院对被告主张不予支持。综上，本院对于被告抗辩主张其不具备诉讼主体资格不予支持，按合同约定，被告应当向原告支付2014年6月1日至2016年12月31日期间物业管理综合服务费23296.50元，未超过双方合同约定的物业管理综合服务费，本院予以支持。 关于原告主张的公共用水公摊费、公共用电公摊费。原、被告签订的《盛天东郡前期物业管理服务协议》中约定了公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。被告因其原因未接收房屋，但作为涉案房屋业主，也应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门代交了公摊水、电费等，原告要求被告支付2015年4月3日至2016年10月8日期间公共用水公摊费77.60元、2015年4月3日至2016年10月2日公共用电公摊费599.3元，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。《盛天东郡前期物业服务协议》中约定，业主须按每半年度周期缴纳物业管理综合服务费用，并于每周期到期首月10日前缴纳，如逾期按照每日加收欠缴部分千分之三的标准收取滞纳金。被告未依约履行按期交纳物业管理综合服务费的义务，违反了该协议的约定，应承担支付违约金的责任。但被告违约主要造成原告资金利息损失，故原告主张的违约金过高，本院根据被告抗辩主张不应支付物业管理服务费及违约金予以调整，酌定违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%计算。故被告应支付的违约金计算为：以5260.50元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2014年6月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2015年1月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2015年7月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2016年1月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2016年7月11日起按日计付至付清之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告秦禾向原告广西利澳物业服务有限公司支付物业管理综合服务费23296.50，公共用水公摊费77.60元，公共用电公摊费599.30元，共计23973.40元； 二、被告秦禾向原告广西利澳物业服务有限公司支付违约金（违约金计算为：以5260.50元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2014年6月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2015年1月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2015年7月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2016年1月11日起按日计付至付清之日止；以4509元为基数，按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率的130％自2016年7月11日起按日计付至付清之日止）。 案件受理费669元，由原告广西利澳物业服务有限公司负担270元被告秦禾负担399元。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一七年十月二十日 书记员  卢秀逢 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。