新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终360号 上诉人（原审原告）：吉木萨尔县第一商业广场有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县文明东路39号。法定代表人：苏育清，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鹏飞，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨志生，新疆准东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢龙，男，1982年6月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。上诉人吉木萨尔县第一商业广场有限公司（以下简称第一商业广场）因与被上诉人谢龙房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人第一商业广场的委托诉讼代理人杨志生、被上诉人谢龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第一商业广场上诉称，请求撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初2154号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对租赁费计算有误，第一年的租赁费被上诉人仅支付了一半，一审按照已付171696元计算有误，导致欠付租赁费少计算了85848元。二、一审法院对欠付租赁费利息计算错误，双方合同约定逾期支付租赁费应当按照每日5‰支付逾期利息，上诉人主张利息按照月利率20‰计算并不违反法律规定，应予支持。谢龙辩称，不同意上诉人的上诉请求，2017年7月上诉人与被上诉人的妻子又签订了一份《补充协议》，上诉人之前不知情。欠付租赁费应当按照补充协议计算。第一商业广场向一审法院起诉请求：1.被告支付商铺租赁费448824元及利息（自2016年4月10日至租赁费付清之日，按月利率20‰计算)；2.被告支付采暖费115676.24元及利息10405.16元；3.解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；4.被告立即腾退租赁房屋。一审法院认定事实：2016年4月10日，原告与被告签订一份租赁合同，约定：“被告租赁原告所属吉木萨尔县清正亿佳第1商业广场的11号文明东路第二层6.7.8.9.10.11.12号及步行街第二层7.9.11.13.15.17.19.21.23共计16间商铺总面积为1680平方米的房屋作为被告营业商铺。租赁期限自2016年6月10日起至2021年6月9日止，共5年。租金：第1年：2016年6月10日至2017年6月9日止，租金171696元，于2016年4月10日前一次支付；第2年：2017年6月10日至2018年6月9日止，租金171696元，于2017年5月10日前一次支付；第3年：2018年6月10日至2019年6月9日止，租金171696元，于2018年5月10日前一次支付；第4年：2019年6月10日至2020年6月9日止，租金306600元，于2019年5月10日前一次支付；第5年：2020年6月10日至2021年6月9日止，租金306600元，于2020年5月10日前一次支付；如被告逾期支付租金应当按每日千分之五向原告支付逾期支付租金的利息，逾期15日未支付的，原告有权解除合同，被告除承担实际使用期间的租金和逾期支付利息外，还应当支付年租金金额50%的违约金……”。2016年8月31日，原告与被告又签订一份合同，约定：“被告租赁原告所属吉木萨尔县清正亿佳第1商业广场的××楼，建筑面积113.43平方米的房屋作为被告营业商铺。租赁期限自2016年6月10日起至2021年6月9日止，共5年。租金：第1年：2016年9月5日至2017年9月4日止，租金16560元，签订合同之日起一次支付；第2年：2017年9月5日至2018年9月4日止，租金16560元，于2017年8月18日前一次支付；第3年：2018年9月5日至2019年9月4日止，租金16560元，于2018年8月5日前一次支付；如被告逾期支付租金应当按每日千分之五向原告支付逾期支付租金的利息，逾期15日未支付的，原告有权解除合同，被告除承担实际使用期间的租金和逾期支付利息外，还应当支付年租金金额50%的违约金……”合同签订后，原告将房屋提供给被告进行经营，被告于2016年4月支付租金171696元，2016年9月5日支付租金16560元，2017年12月26日支付租金30000元。2017年8月8日，双方进行结算，由被告向原告出具欠条一份，内容为：“本人谢龙由于承租第一商业广场11号楼2层商铺共计1680平方米未按租赁合同约定时间支付房租的事情，于2017年6月10日亏欠吉木萨尔县第一商业广场有限公司171696元整。经双方协商，利息定为20604元，必须于2017年12月10日前将本金和利息全部还清，双方约定：如谢龙没有按此欠条约定时间归还欠款的，谢龙必须按月利百分之叁支付利息，直到债务人还清所有本金和利息。债权人因为追偿此债务产生的律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等费用或者是其他损失，由债务人承担。双方一致同意本协议具有强制执行效力。”剩余部分租赁费至今未付。一审法院认为，原告与被告达成的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告向被告提供了房屋，被告未向原告支付租赁费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此原告要求被告支付租赁费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。对于原告要求被告按月利率20‰承担利息的诉讼请求，因双方在合同中约定被告逾期支付租赁费的利息为每日千分之五，过分高于原告实际受到的损失，故对被告要求下调的意见予以采纳。根据最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定，参照买卖合同对逾期付款违约金的计算方法，被告应按年利率4.75%承担利息。故双方于2016年4月10日签订的租赁合同租赁费的利息计算为：2017年5月10日至2017年12月25日利息是171696元×4.75%÷12个月×7.5个月=5096元，被告于2017年12月26日支付30000元，扣除利息5096元，剩余部分24904元偿还本金，即截止2017年12月26日租金本金为146792元；2017年12月26日至2018年5月9日利息是146792元×4.75%÷12个月×4.5个月=2614元；2018年5月10日应付租金171696元，加未付146792元，2018年5月10日至2019年5月10日的利息是（171696+146792）元×4.75%×1年=15128元；2019年5月10日至2019年7月14日利息是（171696+146792+306600÷365天×34天）×4.75%÷12个月×2个月=2748元。双方于2016年8月31日签订的租赁合同租赁费的利息计算为：2017年8月18日应付16560元，2017年8月18日至2018年8月5日的利息是16560元×4.75%÷12个月×11.5个月=1587元；2018年8月5日至2019年7月14日利息是（16560+16560）元×4.75%÷365元×344天=1482元。合计租赁费本金为171696+146792+28560+16560+161560=380168元，截止2019年7月14日利息为2614+15128+2748+1587+1482=23559元。对于原告主张暖气费及利息也应由被告向其支付的请求，双方确实在合同中约定暖气费由被告承担，但该权利应由暖气公司主张，故对于原告的此项诉讼请求不予支持。原告主张解除合同腾退房屋的请求，被告同意，故予以确认，但双方签订了两份合同，有一份已到期，无需再行解除。遂判决：一、解除原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司与被告谢龙于2016年4月10日签订的租赁合同；二、被告谢龙于本判决生效之日起十日内腾退房屋；三、被告谢龙于本判决生效之日起十日内支付原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司租赁费380168元，并自2019年7月15日起按年利率4.75%承担利息至款付清止；四、被告谢龙于本判决生效之日起十日内支付原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司利息23559元；五、驳回原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方争议的事实，本院认定如下：谢龙提交补充协议一份，拟证明第一商业广场同意将房租数额调整为每天每平方米0.015元，该协议是2017年由被上诉人的妻子代为签订的，原件在上诉人处。经质证，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是该证据是复印件，且该协议上没有签订日期，双方之间除一审提交的两份租赁合同外再未签订其他合同。因该证据系复印件，无原件可供核对，上诉人亦不认可，本院对该证据的证明效力不予确认。一审法院查明事实中部分事实有误，二审另查明：1.2016年8月31日，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期限为2016年9月5日至2019年9月4日。2.2016年4月，被上诉人向上诉人支付租金85848元。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、欠付租赁费数额如何确定；二、欠付租赁费利息如何计算；三、上诉人主张的采暖费有无事实及法律依据。依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的两份租赁合同均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人按照合同约定向被上诉人交付了商铺，被上诉人未按照合同约定履行支付租赁费的义务，已构成违约。上诉人请求解除双方签订的租赁合同，并由被上诉人腾退房屋，被上诉人亦同意解除合同并腾退房屋，一审法院判令解除双方于2016年4月10日签订的租赁合同并由被上诉人腾退房屋并无不当，应予维持。一、关于欠付租赁费数额的认定双方先后签订两份租赁合同，其中2016年4月10日签订的16间商铺的租赁合同约定租赁期限为2016年6月10日至2021年6月9日，前三年的租赁费为每年171696元，第四年的租赁费数额为306600元。现上诉人主张2019年7月14日之前的租赁费，租赁费应为544488元（171696×3＋306600÷365×35）。双方当事人均认可针对该16间商铺仅交纳了115848元租赁费，故截止2019年7月14日被上诉人尚欠租赁费428640元。另一份2016年8月31日签订的面积为113.43平方米的商铺租赁合同约定的租赁期限为2016年9月5日至2019年9月4日，租赁费为每年16560元。该合同双方已履行完毕，租赁费共计49680元（16560×3），双方均认可被上诉人针对该商铺交纳了16560元租赁费，尚欠33120元租赁费。故上述两份合同欠付租赁费合计461760元。上诉人一审中主张欠付租赁费448824元，未超出实际欠付租赁费数额，应予支持。一审法院认定欠付租赁费数额为380168元有误，本院予以纠正。二、关于欠付租赁费利息的认定双方合同第四条第3项约定被上诉人逾期支付租金，应当按照每日千分之五支付逾期付款利息。现上诉人主张按照月利率20‰计算逾期利息，被上诉人认为按照月利率20‰计算逾期利息过高，请求调整。本院认为，双方合同约定的逾期利息系承担违约责任的方式，被上诉人未按时缴纳租金，构成违约，应承担违约责任。按照双方合同约定的逾期利息计算方式明显过高，导致双方的利益明显失衡。本院综合考虑上诉人的实际损失，被上诉人的过错程度以及涉案商铺的位置及周围的商业环境等因素，酌情认定逾期利息按照银行贷款利率的双倍进行计算，即按照9.5%（4.75%×2）计算。对欠付租赁费利息，本院计算如下：1.2016年4月10日签订的租赁合同，约定付款时间为2016年4月10日前支付第一年的租金171696元，2017年5月10日前支付第二年的租金171696元，2018年5月10日前支付第三年的租金171696元，于2019年5月10日前支付第四年的租金306600元。被上诉人实际于2016年4月支付85848元，于2017年12月26日支付租金30000元，截止2019年7月14日，欠付租赁费利息计算如下：（1）2016年4月10日至2017年5月9日期间的利息为8804元[（171696-85848）×9.5%÷365×394]；（2）2017年5月10日至2017年12月26日期间的利息为15417元[（171696＋85848）×9.5%÷365×230]；（3）2017年12月27日至2018年5月9日期间的利息为7877元[（171696＋85848-30000）×9.5%÷365×133]；（4）2018年5月10日至2019年5月9日期间的利息为37824元[（171696×3-115848）×9.5%÷365×364]；（5）2019年5月10日至2019年7月14日期间的利息为7252元[（171696×3-115848＋306600÷365×35）×9.5%÷365×65]。2.2016年8月31日签订的租赁合同，约定付款时间为2016年9月5日付租金16560元，2017年8月18日前付租金16560元，2018年8月5日前付租金16560元。被上诉人实际于2016年9月支付16560元，截止2019年7月14日，欠付租赁费利息计算如下：（1）2017年8月18日至2018年8月4日期间的利息为1513元（16560×9.5%÷365×351）；（2）2018年8月5日至2019年7月14日期间的利息为2957元（16560×2×9.5%÷365×343）；截止2019年7月14日，上述两份合同的欠付租赁费利息合计81644元（8804元＋15417元＋7877元＋37824元＋7252元＋1513元＋2957元），被上诉人应向上诉人支付。上诉人还主张被上诉人支付2019年7月15日至租赁费付清之日止的欠付租赁费利息，上诉人的该项主张符合法律规定，本院予以支持。利息应以上诉人主张的欠付租金448824元为基数，按照年利率9.5%计算，自2019年7月15日计算至款付清之日止。三、关于采暖费的问题上诉人主张其代被上诉人垫付了采暖费，但未提供其垫付采暖费的证据，被上诉人亦不认可，上诉人的该项主张因缺乏依据而不能成立，一审法院对采暖费未予支持并无不当，故对上诉人主张的采暖费及欠付采暖费的利息本院不予支持。综上所述，第一商业广场的上诉请求部分成立，本院部分支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初2154号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司与被告谢龙于2016年4月10日签订的租赁合同；二、被告谢龙于本判决生效之日起十日内腾退房屋”；二、撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初2154号民事判决第三项、第四项、第五项，即“三、被告谢龙于本判决生效之日起十日内支付原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司租赁费380168元，并自2019年7月15日起按年利率4.75%承担利息至款付清止；四、被告谢龙于本判决生效之日起十日内支付原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司利息23559元；五、驳回原告吉木萨尔县第一商业广场有限公司的其他诉讼请求”；三、被上诉人谢龙于收到本判决之日起十日内向上诉人吉木萨尔县第一商业广场有限公司支付租赁费448824元；四、被告谢龙于收到本判决之日起十日内向上诉人吉木萨尔县第一商业广场有限公司支付2019年7月14日之前的逾期付款利息81644元，并支付2019年7月15日之后的逾期付款利息（以欠付租赁费448824元为基数，按照年利率9.5%计算，自2019年7月15日计算至租赁费付清之日止）；五、驳回吉木萨尔县第一商业广场有限公司原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11612元，由上诉人吉木萨尔县第一商业广场有限公司负担3727元，由被上诉人谢龙负担7885元；二审案件受理费1946元，由上诉人吉木萨尔县第一商业广场有限公司负担625元，由被上诉人谢龙负担1321元。本判决为终审判决。审  判  长   周美蓉审  判  员   杨 洁审  判  员   马少飞二 〇 二 〇 年 五 月 七 日法 官 助 理   雷 鸣书  记  员   陈 哲