福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初986号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：林文镜，董事长。 委托诉讼代理人：陈世明，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏奇丰，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：郑玉生，男，汉族，1959年6月19日出生，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 原告福州融侨物业管理有限公司与被告郑玉生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏奇丰到庭参加诉讼，被告郑玉生经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告福州融侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付融侨花园三区的物业管理费2624.7元（从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年12月）；2.判决被告向原告支付物业管理费的滞纳金971.2元（按逾期缴纳物业管理费的月利率2%从2014年1月算至实际缴款日，暂计至2016年12月）；3.判决被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：1999年6月6月，被告郑玉生登记入住鼓楼区融侨花园三区单元，建筑面积为82.85平方米，并一直由原告为被告提供物业管理服务。然而，被告从2014年1月起开始拖欠物业管理费至今，暂计至2016年12月共计36个月。根据《物业管理委托合同》第二十二条的约定，物业管理费按建筑面积每月每平方米0.72元计收。2012年，原告经过合法程序进行物业管理费提价后，物业管理费按建筑面积每月每平方米0.88元计收，每月应交纳72.91元，因此被告拖欠的物业管理费合计2624.7元。原告几经催讨，甚至委托律师向被告出具律师函，但被告仍然以种种借口推脱不交。依据《物业管理委托合同》第二十二条第三款“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每户每天壹元交纳滞纳金”之约定，被告从2014年1月起逾期缴纳物业费，应按每日壹元交纳相应的滞纳金，现原告自愿将违约金调整至月利率2%，暂计至2016年12月，共计为971.2元。 综上所述，被告故意拖欠物业管理费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公告设施、维护公告卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业务的合法权益。为维护原告及社区业主的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。 被告郑玉生无正当理由未到庭应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.《物业管理委托合同》，证明：原告与被告的物业服务合同法律关系；合同对物业服务费及滞纳金的约定。 A2.《民事判决书》，证明：原告提价符合法律规定，自2012年始，原告即按照提价后价格收取物业服务费。 A3.《房屋装饰装修管理协议》，证明：被告拥有的融侨三区花园单元房产的面积为82.85平方米。 A4.《房屋交接单》，证明：被告于1999年6月6月登记入住于融侨三区花园单元。 A5.《物业费催缴通知书》，证明：原告于2015年向被告催缴物业服务费。 被告郑玉生未到庭对原告提交的上述证据材料进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料，视为放弃相应诉讼权利。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A2-A4均有原件佐证，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 2000年8月28日，原告福州融侨物业管理有限公司与福州鼓楼融侨花园三区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：1.福州鼓楼融侨花园三区业主委员会将融侨花园三区委托原告实行物业管理。2.住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米多层带电梯1.2元（含公用水电费、不含单幢电梯电费）、住宅改作写字间2.4元；多层住宅0.72元（含公用水电费）、住宅改作写字间1.4元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整按政府有关规定及物价委的最新批文进行调整。3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每户每天1元交纳滞纳金。4.委托管理期限为5年，自2000年8月28日零时起至2005年8月27日零时止。之后，原告按约向该小区提供物业服务。 2005年8月2日，福州鼓楼融侨花园三区业主委员会向原告发函称，为稳定小区业主的正常生活秩序，继续正常地开展小区物业管理工作，业主委员会商请原告在新一届业主委员会未正式产生之前、新一轮物业管理服务合同未签订期间，按照原合同的规定继续履行本小区的物业管理服务工作。 2012年6月26日，原告张贴《关于融侨三区项目物业服务费调整意见征询结果的公示》称，本项目自1999年11月15日至今13年由我司负责提供物业管理服务。本项目物业管理费原定价为多层0.72元/月.平方米；小高层1.2元/月.平方米，定价时间是2000年。原告于2012年5月1日至2012年6月15日在小区内采用发放书面《意见征询表》的形式开展“物业服务费提价”意见征询活动。通过发放书面《意见征询表》的结果看出，同意物业服务费提高至多层0.88元/月.平方米、小高层1.3元/月.平方米的业主户数和面积数已达到相关法律规定的双过半要求。据此，原告将于2012年7月1日起按该标准收取物业管理费。 2015年2月，原告曾向被告发送物业服务费催缴通知书。 另查明，被告郑玉生系福州市鼓楼区五凤街道西环北路60号融侨花园三区单元房产的业主，产权面积为82.93平方米，每月物业费为：82.93平方米×0.88元=72.98元。原告诉称，被告从2014年1月份起未向原告缴纳物业费。 本院认为，原告融侨物业与福州鼓楼融侨花园三区业主委员会签订《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的全体融侨花园三区业主。之后业主委员会发函请求原告继续提供物业服务，原告继续为该小区全体业主提供事实物业服务，建立起事实物业服务合同关系，于2012年7月份依法将物业服务费予以调整，其效力亦及于包括被告在内的全体融侨花园三区业主。被告在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告拖欠从2014年1月份起至2016年12月止的物业管理费，欠缴物业费总额为：72.98元×36个月=2627.28元，故原告诉请金额中的相应金额，本院予以支持。 关于滞纳金问题，本院认为，本案中物业服务合同虽约定了滞纳金的标准，但该标准明显偏高，原告诉请滞纳金按照月利率2%计算，本院予以支持。 被告郑玉生经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告郑玉生于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司支付从2012年1月份起至2016年12月止期间的物业服务费2624.7元及滞纳金（以每月物业费72.98元为基数，从上述期间次月起按月利率2%标准分别计至实际缴款之日止）； 二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，由被告郑玉生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年十月二十五日 书 记 员  王 耀 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 国务院《物业管理条例》 第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。