浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6995号 原告：封某，女，1954年8月14日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：徐某1，女，1986年10月15日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 被告：徐某2，男，1988年10月24日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 原告封某与被告徐某1、徐某2被继承人债务清偿纠纷一案，原告于2019年11月18日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告封某及其委托代理人李光耀、黄琳到庭参加诉讼，被告徐某1、徐某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告封某诉称，兰志军与兰赤兵系父子关系；原告与兰赤兵原系夫妻关系，两人于××××年结婚，1999年11月27日协议离婚，2000年3月办理离婚登记手续。徐赛清于2017年11月5日死亡，两被告系徐赛清的婚生子女，第一顺序继承人。 1994年7月8日，原告、兰赤兵以兰志军的名义与徐赛清签订《合资建房协议》，约定：徐赛清、兰志军于1993年12月15日，共同买下丽青路商贸中心12号地块东头两间地皮（面积865.14平方米）；房屋基建委托王雪清负责，基建工程款由双方各自支付给王雪清；两间房子按施工图建造后，兰志军分得莲都区丽青路462号，462号105室，万丰小区11幢1单元201室，万丰小区11幢1单元401室、501室，共五套（间）房产，其他房产归徐赛清；徐赛清负责办理房产证。1996年3月5日、10月14日、12月31日，原告、兰赤兵以兰志军的名义分期向王雪清支付案涉房屋建房款100000元、50000元、52352元（共计202352元）。 1999年11月27日，兰志军与原告、兰赤兵签订《财产转让协议书》，约定：乙方（原告、兰赤兵）以兰志军名义与丽水市物资综合公司开发区物资供应站徐赛清合资建房；兰志军将原与徐赛清合资建房的责、权、利全部转让给乙方；因兰志军建房时的全部资金由乙方支付，故乙方不再向甲方支付转让款。同日，兰赤兵与原告签订《离婚协议书》约定，原以兰赤兵父亲名义投资兴建坐落丽青商贸中心12号地块房屋东侧第二间店面及二楼办公室一间和四、五楼住宅各一套归原告所有。离婚后，原告长期定居杭州，但上述房屋实际一直由原告占有、使用和收益。 因案涉房屋系徐赛清以丽水市物资综合公司开发区物资供应站名义经划拨获得土地使用权，在当时特定历史时期不具备办理房屋产权证条件，故未办理房屋产权登记。2009年12月21日，徐赛清擅自、违约将原告实际享有产权的莲都区丽青路462号、462号105室，莲都区万丰小区11幢1单元201室、401室、501室的房屋所有权证均办理至自己名下，并以上述房产为抵押物向银行办理抵押手续。期间，原告多次催促徐赛清办理案涉房屋产权登记手续，但徐赛清隐瞒已办理产权登记的事实，均以尚不具备办理登记条件为由予以推托。 2017年11月，因徐赛清与案外人民间借贷纠纷，案涉房产被莲都区人民法院查封后，原告才得知徐赛清擅自办理产权证、擅自办理抵押登记等违约行为。为维护自身权益，原告向法院提起执行异议之诉，请求解除对莲都区丽青路462号、莲都区万丰小区11幢1单元201室的查封手续并确认原告为合法所有权人。法院分别在2019年3月19日、9月10日，作出（2018）浙1102民初4832、3247号《民事判决书》：确认原告对丽水市莲都区万丰小区11幢1单元201室房产、丽青路462号房产享有所有权。2019年8月17日，案涉房产连同楼上其他房产整体被司法拍卖，原告无法完成对其他房产的执行异议诉讼，仅分得拍卖款中的84万元。 2019年6月28日，案涉五套房产经杭州登鑫房地产估价有限公司评估价格分别为107万元、13万元、120万元、186万元、182万元，共计608万元。 原告认为，上述《合资建房协议》《财产转让协议书》《离婚协议书》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。案涉房屋系由原告出资、管理建设，房屋建成后一直由原告实际占有、使用和收益，原告系案涉房屋的实际产权人。该部分事实及徐赛清擅自办理房产证、擅自办理抵押登记属违约行为，均已被法院作出的（2018）浙1102民初4832、3247号《民事判决书》认定，且该判决已发生法律效力。徐赛清向原告隐瞒事实，违约将案涉房产登记其名下，并向银行办理抵押贷款手续，致使案涉房产最终被法院拍卖清偿银行贷款，徐赛清应承担赔偿原告经济损失的法律责任。经司法评估，原告损失的房产价值共计524万元。两被告系徐赛清的第一顺序继承人，应在继承财产范围内，承担徐赛清的赔偿责任。 据此，请求判决：一、两被告在继承徐赛清遗产范围内赔偿原告因被继承人徐赛清违约造成的经济损失524万元；二、本案诉讼费、保全费由两被告承担。 被告徐某1、徐某2未作答辩。 经审理本院认定本案如下事实： 原告封某与兰赤兵原系夫妻关系，2000年3月30日办理离婚登记手续。徐赛清于2017年11月5日死亡，被告徐某1、徐某2系徐赛清的子女。 1994年7月8日，徐赛清与兰志军签订《合资建房协议》，约定：徐赛清、兰志军于1993年12月15日共同买下丽青路商贸中心12号地块东头两间地皮（面积865.14平方米）；房屋基建委托王雪清负责，基建工程款由双方按施工进度各自预付给王雪清50000元，基础结束后按工程进度，各自按50%支付工程款；两间房子按施工图建造后，一楼店面房、二楼办公室双方各一间，三、六楼归徐赛清，四、五楼归兰志军；徐赛清负责办理房产证；王雪清为该协议的见证人。1996年3月5日、10月14日、12月31日，兰志军分期向王雪清支付案涉房屋建房款100000元、50000元、52350元（共计202350元）。 1999年11月27日，兰志军与原告封某、兰赤兵签订《财产转让协议书》，约定：乙方（原告、兰赤兵）以兰志军（甲方）的名义与丽水市物资综合公司开发区物资供应站徐赛清合资建房；兰志军将原与徐赛清合资建房的责、权、利全部转让给乙方；因兰志军建房时的全部资金由乙方支付，故乙方不再向甲方支付转让款。徐赛清在协议上签字，并注明“同意转让给兰赤兵、封某二人住用”。 亦在1999年11月27日，兰赤兵与原告签订《离婚协议书》，载明，双方于××××年××月××日登记结婚，婚后生育一子兰某，现年21周岁，双方自愿离婚。同时约定：原以兰赤兵父亲（兰志军）名义投资兴建的坐落于丽青路商贸中心12号地块房屋东侧第二间店面及二楼办公室一间和四、五楼住宅各一套归封某所有。协议书上有“同意父母意见，兰某”的标注，丽水市城关法律服务所在协议书上盖章。2000年3月30日，原告与兰赤兵（蓝赤兵）在民政部门办理离婚登记手续。此后，原告封某办理了案涉房屋的水、电费交费凭证（地址为“丽青路462号”、“丽青路462-464号201室”以及“401室”、“501室”）。 2009年12月，徐赛清将丽青路合建的房屋分户登记在其自己名下（包括莲都区丽青路462号、462号105室，莲都区万丰小区11幢1单元201室、401室、501室的房屋）。此后，徐赛清相继以案涉的房屋设定抵押，向有关银行贷款。因徐赛清有对外债务未履行，债权人向本院起诉，本院查封了徐赛清名下的相关财产，包括案涉房屋。 2018年7月13日，原告提起了其与案外人泮碧珠（徐赛清的债权人）以及徐某1、徐某2的执行异议之诉案件，提出了解除对前述万丰小区11幢1单元201室房屋的查封，确认其为该房屋的所有权人等请求。本院经审理后于2019年3月19日作出（2018）浙1102民初4832号民事判决，停止对该房屋的执行，确认原告对该房屋享有所有权；2019年5月24日，原告又提起其与姚美琴（徐赛清的债权人）以及徐某1、徐某2的执行异议之诉案件，提出了解除对丽青路462号房屋的查封，确认其为该房屋的所有权人等请求。本院经审理后于2019年9月10日作出（2019）浙1102民初3247号民事判决，确认原告享有丽青路462号房屋的所有权。上述两份判决已生效。 因以案涉房屋设定抵押向银行贷款未清偿，以及涉徐赛清的其他债务，本院在执行过程中将上述合建房屋整体处置。执行程序中经评估，合建的房屋在2019年6月20日的评估价为人民币1208万元。其中，丽青路462号房屋107万元，丽青路462号105室13万元，万丰小区11幢1单元201室、401室、501室分别为120万元、186万元、182万元，五处（套）房屋评估价共计608万元。2019年9月18日，上述合建房屋经整体交付拍卖，以846万元的价格成交。2019年10月24日，本院向原告支付了案涉房屋的执行款84万元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提交的当事人身份材料、居民医学死亡证明书、（2017）浙1102民初6960号民事调解书（拟证明两被告系徐赛清继承人）、合资建房协议、收款收据3份、财产转让协议书、离婚协议书、离婚证、不动产权属信息查询记录4份、电费代扣代缴材料、水费缴费证、民事判决书2份、涉执房地产处置司法评估报告、淘宝网司法拍卖材料、中信银行个人电子回单（领取执行款84万元），本院调取的（2019）浙1102执1591号执行裁定书（拍卖成交）、执行款分配表以及当事人庭审陈述。 本院认为，一、关于赔偿责任问题。根据在卷两份执行异议之诉案件的生效判决书以及原告提交的合资建房协议、收款收据、财产转让协议书、离婚协议书，在没有其他相反证据的情况下，可以认定莲都区丽青路462号房屋、丽青路462号105室、万丰小区11幢1单元201室、401室、501室房屋，经合建、转让、离婚财产分割，最后由原告封某享有相应的权益。徐赛清未经权利人同意，将上述房屋登记在其名下而后对外设定抵押，因未清偿债务最终导致案涉房屋被依法处置，该行为已属违约，应赔偿原告由此造成的损失；二、关于损失金额的确定问题。原告请求按执行程序中的评估价计算损失金额，对此，资产评估是评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产等的价值、损失或者其他权益进行评定、估算的专业服务行为。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定财产参考价的方式之一。评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。案涉房屋经评估而后交付拍卖，已经有明确的市场实际成交价格。因此，原告提出的“通过司法拍卖的方式，导致原告实际所有的房屋价值出现贬损”，应以评估价确定其损失的意见，本院不予采纳。原告所主张的损失，应以实际的拍卖成交价格作为计算基数，即4258013元（846÷1208×608），扣除原告已领取的84万元，余款3418013元由徐赛清承担赔偿责任。徐赛清去世后，被告徐某1、徐某2作为徐赛清的第一顺序继承人，依法应在继承徐赛清遗产的范围内承担相应的责任。被告徐某1、徐某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告的诉请及所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐某1、徐某2于本判决生效之日起十日内以继承徐赛清遗产的实际价值为限赔偿原告封某损失人民币3418013元； 二、驳回原告封某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费48480元，由原告封某负担16857元，被告徐某1、徐某2在继承徐赛清遗产的范围内负担31623元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  张树春 人民陪审员  陈淑平 人民陪审员  王小云 二〇二〇年五月九日 代书 记员  刘 婷