湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民初12号原告：陈琛，女，1991年11月8日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：陈宏成（系陈琛之父），男，1964年11月15日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。代理权限：代为起诉、开庭、调解、和解、签收法律文书。委托诉讼代理人：揭来凌，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：代为起诉、开庭、调解、和解、签收法律文书。被告：刘玉召，男，汉族，1964年11月8日出生，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：罗梦婕，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，达成和解、调解，代为上诉。第三人：武汉佳诚房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉经济技术开发区6号生活区。企业注册号：420100000020306。法定代表人：李贤铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪文寿，该公司员工。代理权限：特别授权。原告陈琛与被告刘玉召及第三人武汉佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）执行异议之诉一案，本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告陈琛的委托诉讼代理人陈宏成、揭来凌，被告刘玉召的委托诉讼代理人罗梦婕，第三人佳诚公司的委托诉讼代理人汪文寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈琛向本院提出诉讼请求：1、请求确认武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋系原告所有；2、请求停止对武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人佳诚公司于2010年签订《武汉市商品房买卖合同》，约定第三人将武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋出售给原告，双方签订合同后原告支付购房款589360元，第三人于2011年7月20日出具收据。原告于2013年将房屋装修并入住至今。被告于2011年申请查封上述房屋。经原告提出执行异议，孝感市中级人民法院作出执行裁定书驳回原告陈琛的异议请求。原告认为，第三人作为房地产开发企业，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告与第三人签订商品房买卖合同系双方真实表示，且依据收据出具时间，合同签订时间应在查封之前；原告已居住并使用房屋；原告已支付全部购房款；据此原告已满足了足以排除执行的条件。原告为维护自身权益，故向法院提起诉讼。被告刘玉召辩称，原告的诉请事实不足以证明涉案房屋为原告合法所有，也不能够排除涉案房屋的强制执行。理由:1、原告仅提供第三人出具的房款收据，无任何银行付款凭证，无法证实原告与第三人存在着真实的房屋买卖关系。2、原告提供的第三人签订的商品房买卖合同没有签订时间，仅凭第三人出具的房款收据，无法证明其在涉案房屋查封前就已签订合同。3、根据原告诉状可知，原告自认为2010年签订购房合同，2013年才装修，也不符合最高院关于办理执行异议和复议第二十九条关于购买房屋用于居住的理由，因此应当驳回原告的诉请。第三人佳诚公司述称，当时我（汪文寿）是公司的法定代表人，原告向我公司付款是真实的，因为佳诚公司是我们家的家族企业，2007年拿到地以后资金短缺，又无法向银行贷款，于是在房屋建成之前就开始向熟人、朋友等进行预售，等房屋建成后把房子给朋友，汪文寿可以预先收取房款，本案所争议的房屋就属于这种情况。本案签订《商品房买卖合同》的时间应该是2010年7月20日。本案房屋的购房款分五次支付，最后一次付款是2017年7月20日，付款汇总后开的收据。另外，2011年5月至2013年5月间，汪文寿接受调查失去了人身自由，原告无法联系上汪文寿，也没有办法通过售楼部办理交房办证手续。原告陈琛为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》一份，拟证明原告向第三人购买诉争房屋，虽然合同没有签订时间，但是约定的交房期限是在2010年8月28日之前，所以可以推定合同应该是在2010年8月28日之前签订。证据2、第三人佳诚公司出具的收据，拟证明第三人作为房地产开发企业收到了陈琛589360元购房款。证据3、原告父亲陈宏成的朋友肖锦锋的银行流水，拟证明肖锦锋2010年6月12日取款3万元，2010年6月13日取款4.5万元和4.99万元，2010年6月15日2万元，2010年7月20号4万元，总共接近195000元，款是原告父亲向朋友肖锦锋借了之后向第三人支付购房款。证据4、武汉佳康物业管理有限公司出具的装修施工许可证，拟证明武汉佳康物业管理有限公司允许原告于2013年8月19日——2013年12月30日对涉案房屋进行装修。证据5、武汉佳康物业管理有限公司出具的收据4份，拟证明原告自2010年开始向物业公司缴纳物业管理费，并自2013年之后一直入住至今。证据6、房屋现状图片，拟证明原告现在正在居住使用涉案房屋。被告刘玉召对原告陈琛提交的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性和证明目的都有异议，第三人佳诚公司与陈琛之间并非商品房买卖关系，而是以房抵债的关系，所以对真实性不予认可。对证据2，真实性不予认可，因为首先要审核债务金额为多少，而不是由收据上的金额来确定。对证据3，对其真实性予以认可，但与本案无关，无法证明肖锦锋账户的金额是由原告父亲直接交付本案第三人的，这仅仅是肖锦锋的银行流水记录情况。对证据4，真实性有异议，仅有武汉佳康物业管理有限公司盖章的施工许可证，不足以证明原告在2013年8月19日入住装修的，因为还需提供其装修施工合同，付款等相应证据进行补充。对证据5、6，这些证据的真实性不予认可，因为只有收据，是否真实付款需提供付款流水，即便本案涉案房屋被原告所占有，也不足以构成排除强制执行的理由。第三人佳诚公司对原告陈琛提交的证据无异议。被告刘玉召与第三人佳诚公司均未向法庭提交证据。对原告陈琛提交的证据，本院认定如下：对证据1，陈琛提交的其与佳诚公司的《商品房买卖合同》上有佳诚公司的盖章及汪文寿本人签名，汪文寿当时是佳诚公司的法定代表人，加之佳诚公司对此合同当庭予以认可，故本院认为此《商品房买卖合同》是真实的。此《商品房买卖合同》是佳诚公司与陈琛之间自愿签订，属于双方之间真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，故该《商品房买卖合同》属于有效合同。此外，该《商品房买卖合同》上虽无落款时间，但合同第九条交房期限明确载明：出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人。此条款足以推定此合同是在2010年8月28日之前签订。故陈琛与佳诚公司签订《商品房买卖合同》的时间要早于涉案房屋被查封的时间（2011年1月17日）。另外，《商品房买卖合同》第九条还约定了出卖人应承担的其它交房办证义务。《商品房买卖合同》第十一条还约定：商品房达到本合同第九条约定的使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人……。《商品房买卖合同》第十三条还约定：出卖人保证该商品房在办理房地产权证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷……。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房产证初始登记。此外，本案所涉商品房在2011年1月17日就被法院查封。以上证据均表明涉案房屋未过户到陈琛名下的原因，显然不能归咎于买受人陈琛。对证据2，2011年7月20日佳诚公司出具的收陈琛589360元购房款收据，其上有佳诚公司的盖章，佳诚公司对此收据的真实性予以认可，称此收据是将陈琛的多笔款项汇总后一并开出的。刘玉召称陈琛未向法院提交589360元的银行付款凭证，但并不能据此推翻佳诚公司已认可收到陈琛589360元购房款的意思表示。退一步讲，即便此589360元可能是由其他债权债务转化而来，也因佳诚公司与陈琛之间以房抵债的约定，而应将589360元视为购房款，这种操作并未违反法律规定，也符合常理。故此589360元应视为陈琛已向佳诚公司支付了购房全款。对证据3，肖锦锋的银行流水记录情况与本案无关。对证据4，武汉佳康物业管理有限公司出具的施工许可证，因武汉佳康物业管理有限公司系《商品房买卖合同》第十八条中指定的物业公司，施工许可证上载明的业主为陈琛，武汉佳康物业管理有限公司盖章允许原告于2013年8月19日开始对涉案房屋进行装修，结合原告陈琛提供的房屋照片，可以证明原告对房屋的占用、装修、入住是正常进行，原告不是非法占有涉案房屋。对证据5，物业公司出具的4分收据，可以证明原告一直在向物业公司缴纳相关费用。对证据6，房屋现状图片，可以证明涉案房屋系由原告实际占有，并进行了装修、居住和使用。根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院认定事实如下：原告陈琛（买受人）与第三人佳诚公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同未记载签订时间），合同约定原告陈琛购买佳诚公司投资建设的“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”，房款总金额为589360元。合同第九条载明:出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房产证初始登记。原告陈琛向佳诚公司交付了购房款589360元，佳诚公司亦向陈琛出具了收到购房款589360元的收据。2013年，陈琛在获得物业管理公司的许可后，对案涉房屋进行了装修，并入住使用。陈琛也在向物业管理公司缴纳涉案房屋的物业管理费。另查明，2011年1月17日在本院审理的刘玉召与佳诚公司、汪文寿合作开发房地产合同纠纷一案中，本院作出了（2010）孝民三初字第7-3号民事裁定书，配套相应的协助执行通知书，查封了登记在佳诚公司名下的诸多房地产（包括本案所涉房屋在内）。该案判决文书生效后进入执行程序，在执行过程中，陈琛向本院提出执行异议，要求解除对本案所涉的武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封。本院作出（2017）鄂09执异1号执行裁定书，驳回了陈琛的异议请求。陈琛不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。还查明，佳诚公司的委托诉讼代理人汪文寿原系佳诚公司的法定代表人。本案的争议焦点为：一、陈琛对“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”是否享有足以排除强制执行的权益；二、案涉标的物“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”在本案中能否确定为陈琛所有。对于焦点一，本院认为陈琛对“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。理由：1、《商品房买卖合同》是佳诚公司与陈琛之间自愿签订，属双方之间真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《商品房买卖合同》是有效合同。2、《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人，此条款足以证明合同是在2010年8月28日之前签订的，故合同签订时间要早于涉案房屋被查封的时间（查封时间为2011年1月17日）。3、涉案房屋已向陈琛实际交付，而且陈琛在获得了物业公司的许可之后，对房屋进行了装修，并居住和使用，目前该房屋的物业管理费用也由陈琛在交付，可见陈琛是正常占有涉案房屋，不是非法占有。4、陈琛已向佳诚公司支付了全部房屋价款589360元。5、涉案房屋登记手续没有办理到陈琛名下的原因显然不能归咎于陈琛。6、涉案房屋目前用于居住，没有证据显示陈琛名下还有其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案查明的事实符合第二十八条规定的各种情形，故陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案查明的事实亦符合第二十九条规定的各种情形，故陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。综合以上可知，陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”所提出的要求排除执行的事实、理由和证据，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，其对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。对于争议焦点二，本院认为：案涉房屋在本案中尚不能判决为陈琛所有。理由：1、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故房屋所有权的变更，应当依法办理所有权变更登记手续，未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。2、陈琛与佳诚公司之间房屋买卖关系虽然依法成立，但双方尚未办理过户登记手续，该房屋仍登记在佳诚公司名下，在房屋登记手续未办理至陈琛名下之前，涉案房屋的所有权仍属于佳诚公司，故对于陈琛要求在本案中将涉案房屋确认为其所有的诉讼请求在本案中尚不能得到支持。但陈琛可另行要求佳诚公司将房屋登记手续过户至其名下，已实现其所有权。综上所述，陈琛目前虽未享有“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”的所有权，但其对此房屋却享有足以排除强制执行的权益。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：停止对武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封；驳回陈琛的其他诉讼请求。本案案件受理费9693元，由陈琛、刘玉召与武汉佳诚房地产开发有限公司各负担3231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李雪飞审判员  王 政审判员  柳 萍二〇一七年十月十六日书记员  李 晨附适用法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。