广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0302民初477号 原告：康静，女，汉族，1992年4月29日出生，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：蒋林艳、周勇，广西桂强律师事务所律师。 被告：桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司，住所地：桂林市象山区临桂路******，统一社会信用代码：914503003102901383。 法定代表人：陈黎平，负责人。 委托诉讼代理人：连忠，广西独秀律师事务所律师。 原告康静与被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司（以下简称知味陶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋林艳、周勇、被告委托诉讼代理人连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康静诉称：1、解除双方于2016年6月23日签订的商铺租赁合同；2、被告赔偿原告租赁期间财产损失4650元；3、被告赔偿原告租赁房屋装修损失50000元；4、被告退还原告保证金10000元。事实和理由如下：2016年6月23日原、被告签订了一份商铺租赁合同，原告向被告承租东西巷街区店铺，合同期2年。原告装修了店铺准备营业，由于多次向工商、食药监局、税务等部门申请办证，均应被告无法提供该经营场所产权证明文件而无法办理。试业期间被告维护不善导致水管破裂，致使原告部分财产受损失。2016年12月，商铺被商铺产权人收回，合同无法继续履行。原告诉至法院。 被告知味陶公司答辩称：同意解除合同，实际上该合同已经于2016年12月29日由被告通知解除。原告承租期间未给付被告租金、物业费、水电费等，已经构成违约，属于因违约而解除合同。原告起诉的财产损失、装修损失，没有事实依据，其次是原告本身违约存在过错，被告没有赔偿义务。由于原告违约，保证金不应退还。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告所举证据“知味陶租赁主管群”聊天记录，证明被告未尽合同约定的宣传、推广、引导消费义务，发生纠纷后被告也未及时解决问题，不理原告的合理请求。被告对该证据不予认可。本院认为，该聊天记录缺乏实名认证等要素作为佐证，无法确认其内容真实性，因此，本院不将其作为认定本案事实的依据。 原告所举证据2016年7月10日收款收据及装修人佘某的证人证言，证明原告实际装修费用为50300元。被告对该证据不予认可，认为是原告单方所为，无法确认其真实性。本院认为，从原告曾在经营场所进行营业看，装修确实存在，装修费用已经发生，对装修的事实本院予以认可，对装修费用问题本院将综合其它相关因素予以认定。 综合对上述证据的确认以及双方庭审陈述的事实，本院确认如下法律事实：2016年6月23日知味陶公司作为甲方、康静作为乙方，签订了一份《东西巷“东西味道”美食街“商铺租赁合同》，合同约定：原告向被告承租东西巷街区店铺，面积24平方米；合同期限为2年，自2016年7月1日起至2018年6月30日；租金为每月10000元。计租日期，合同签订之日起15天，为免费装修期。合同中计租时间空白。合同还规定，租金月结，乙方应于每月5号之前，将当月租金一次性付甲方；保证金为10000元，合同期满或依约终止后，乙方必须缴清应缴的一切费用并依约将该物业完好交还甲方且办妥交接手续，则甲方将该保证金无息退还乙方；双方还在合同中约定了水电费、物业费等条款。合同签订后，原告向被告缴纳了10000元保证金。原告于2016年6月完成装修，原告称已经于2016年7月10日支付给装修人装修费用50300元。由于需要等被告的开业通知，至同年10月1日原告才开始营业，半个月后停业。营业期间，原告所购一台冰淇淋机（发票金额为4099元），因被告场地水管漏水受损。 因被告拖欠租金等费用，2016年12月12日广西凯×××公司致函被告要求解除合同，被告收到解除合同通知后未提出异议。 被告于2016年12月29日向原告发出解除合同通知函，称原告停业及拖欠租金、水电费等，要求解除合同。原告收到函件后于2017年1月3日复函称，被告存在违约行为，不认可以原告违约为由解除合同，并提出由于被告的原因10月才开始营业，之前中止经营均为被告所致，租金应另计。 另查明，本案讼争的租赁场所为桂林市正阳路东巷历史地段及解放东路（局部）旧城改造地下室项目的一部分，业主系广西凯×××公司。该项目于2016年4月1日取得桂林市规划局建字第45×××××11号建设工程规划许可证。被告与广西凯×××公司2015年11月25日签订了租赁合同，整体租下建筑面积为1603.05平方米的商铺，并在分隔后将其中24平方米租给原告。 本院于2017年6月8日到本案所涉及的租赁场所进行现场勘验，当时现场已被破坏，所有装修等均已被广西凯×××公司拆除。 本院认为，原、被告所签租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，具有法律效力，原、被告均应恪守合同约定义务。 由于被告与物业业主广西凯×××公司之间的租赁合同纠纷，导致被告整体承租的商铺均受影响，原告承租商铺的装修等被业主广西凯×××公司拆毁。现物业实际已被业主收回，由此导致被告无法与原告继续履行合同，原、被告双方均认可解除合同，故原告提出解除与被告之间的租赁合同成立，本院予支持。导致本案合同解除的原因在于被告与业主发生纠纷后未能确保原告在约定期限内继续租赁使用商铺，无法实现合同目的，被告的行为构成根本违约，应承担其相应的违约责任。 虽然双方在租赁合同中未明确租金起算时间，但约定了租金月结，原告已经实际营业，应同时履行交付租金的义务，原告未曾交付租金，故被告提出原告逾期未交租金已构成违约的主张，本院予以支持。鉴于原告已经预交保证金，以及原告实际营业时间较短，原告的违约行为未对被告造成严重后果或导致合同目的无法实现，故构成一般违约，应承担相应的违约责任。 被告在被业主通知解除合同的情况下，单方通知原告解除本案所涉租赁合同，其解除合同通知不符合约定或法定解除的条件，不产生解除合同的效力。本案中被告存在根本违约行为，故被告提出双方合同已于2016年12月29日已通知解除的主张没有法律依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”的规定，被告知味陶公司根本违约应承担主要过错责任，原告存在一般违约，承担次要过错责任。故原告要求被告赔偿其装修损失的请求部分成立，本院予以支持。 本案中由于现场装修已被破坏，原告仅提供装修费收款收据、装修人的证人证言，未提供装修合同、装修预算单、装修结算单及票据等证据，以上因素均导致原告所主张的装修残值损失无法准确评估，本院根据双方过错责任并结合以上因素，酌定被告承担的装修残值损失为12000元。 原告所主张的冰淇淋机的损失有发票证实，系被告场地内水管破裂所致，故原告要求被告赔偿该损失的主张，本院予以支持。但所涉及的运费无发票，不予计入物品损失内。 根据双方合同约定，合同期满或依约终止后，原告应将所有应缴费用结清及办理物业交接完毕，被告退还被告保证金。本案中被告未对原告应缴费用提出反诉，同时物业已被业主收回，故被告要求不予退还保证金的主张，不符合合同约定，没有法律依据，本院不予支持。原告提出要求被告退还保证金的主张成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下： 一、解除原告康静与被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司签订的租赁合同； 二、被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司赔偿原告康静装修损失12000元。 三、被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司赔偿原告康静物品损失4099元。 四、被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司退还原告康静保证金10000元。 五、驳回原告康静的其他诉讼请求； 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉受理费1416元（原告已预交），由原告承担700元，被告桂林知味陶新餐饮管理有限责任公司负担716元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1416元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李一军 人民陪审员  林婉玉 人民陪审员  唐邕林 二〇一七年十月十日 书 记 员  韦 琳