广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0203执异13号 异议人（案外人）：罗纲，男，1969年3月5日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陈定中，广西至和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐于珈，广西至和律师事务所实习律师。 申请执行人：张皓，男，1991年9月30日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被执行人：广西锦业房地产开发集团有限公司，住所地：柳州市城站路106号之一锦业华城1栋十二层。统一社会信用代码：9145020071512332XJ。 法定代表人：陈继军，该公司董事长。 被执行人：陈继军，男，1954年6月29日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被执行人：谢冬香，女，1962年9月23日生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍所在地：广西柳州市柳南区。 本院在执行张皓与广西锦业房地产开发集团有限公司（以下简称锦业房开公司）、陈继军、谢冬香债权转让合同纠纷一案中，依法查封登记在锦业房开公司名下位于柳州市城站路233号之一锦业·城站华都XX栋XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）一套。异议人罗纲对本院的查封行为有异议，认为侵害了其合法权益，对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人罗纲称，请求法院解除对涉案房屋的查封行为。事实与理由：2017年7月12日，罗纲与锦业房开公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定：锦业房开公司将涉案房屋以人民币930000元出售给罗纲，罗纲分两期支付；即2017年7月12日前支付732736.49元，余款于同年8月31日前支付；锦业房开公司应于商品房交付使用后303日内，为罗纲办理权属登记。合同签订后，罗纲依约按时将购房款、税费全部交付完毕，锦业房开公司于2017年7月13日将房屋交付给罗纲居住至今。但锦业房开公司一直未按合同约定为罗纲办理涉案房屋的权属，经多次催促无果后，罗纲于2019年6月18日向柳州市柳南区人民法院（以下简称柳南法院）提起诉讼，柳南法院于2019年10月11日作出（2019）桂0204民初2419号民事判决，该判决确认了罗纲与锦业房开公司于2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》有效；锦业房开公司将涉案房屋的房地产权属证书办理至罗纲名下；锦业房开公司向罗纲支付逾期办理房地产权属证书违约金930元。锦业房开公司因其他诉讼案件，2019年9月2日被执行法院依法查封了涉案房屋。罗纲认为，涉案房屋虽未过户，但其没有过错，且已交付全部价款并实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求人民法院解除对涉案房屋的查封。 异议人罗纲提供了(2019)桂0204民初2419号民事判决书、(2019)桂0204民初2419号民事裁定书、柳州市不动产查档结果证明书、(2019)桂0204民初2419号证明书、（2020）桂0204执753号执行案件受理通知书等证据予以证实。 申请执行人张皓述称，其不同意解除对涉案房屋的查封。1、张皓与锦业房开公司、陈继军、谢冬香之间的债权纠纷，在2016年11月7日，张皓就向柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）提起诉讼，并申请财产保全了锦业房开公司、陈继军名下的财产。2017年8月7日，鱼峰法院作出（2016）桂0203民初3927号民事判决书，2018年8月9日张皓向鱼峰法院申请强制执行，同日鱼峰法院以（2018）桂0203执1809号案件立案执行，张皓有权申请依法查封并执行锦业房开公司名下相关的财产以实现其债权；2、罗纲虽提交了柳南法院作出的（2019）桂0204民初2419号民事判决书，该判决目前是否生效并不明确，且该判决是2019年10月11日方作出，而张皓与锦业房开公司之间的纠纷已进入执行程序。另外，罗纲与锦业房开公司之间商品房买卖合同纠纷，其判决书中也仅是要求锦业房开公司履行合同，在相关房产过户手续办理完毕前，罗纲对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。综上所述，罗纲的执行异议申请不成立，请求执行法院查明事实，依法驳回异议人罗纲的异议申请。 被执行人锦业房开公司、陈继军、谢冬香未提交答辩意见。 经审查查明，本院在审理张皓与锦业房开公司、陈继军、谢冬香债权转让合同纠纷中，根据张皓的申请，于2016年11月14日作出（2016）桂0203民初3927号民事裁定书，查封锦业房开公司所有的位于柳州市××号锦业·锦城XX栋XX号房屋一套及谢冬香在相关公司的股权；2017年3月7日作出（2016）桂0203民初3927号之一民事裁定书，查封锦业房开公司所有的位于柳州市××大道××号长虹世纪幼儿园房地产；2017年7月10日作出（2016）桂0203民初3927号之二民事裁定书，查封陈继军在相关公司的股权及锦业房开公司所有的位于柳州市城××路××之一锦业华城XX栋XX层房产，解除对锦业房开公司所有的位于柳州市××号锦业·锦城XX栋XX号房屋一套，上述房产查封期限均为三年。2017年8月7日，本院作出（2016）桂0203民初3927号民事判决，张皓不服该判决，向柳州市中级人民法院（以下简称柳州中院）提起上诉，2018年3月15日，柳州中院作出（2018）桂02民终155号民事判决，该判决已发生法律效力。2018年8月16日，张皓持该生效判决向本院申请执行，本院以（2018）桂0203执1809号执行案件立案受理,2019年9月2日，本院作出（2018）桂0203执1809号之二执行裁定书，查封了锦业房开公司本案涉案房屋及其他房产，逐于同日予以查封。 另查明，2017年7月12日，罗纲与锦业房开公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》购买涉案房屋，分两期于同年8月31日前已将全部价款支付给锦业房开公司，同年7月13日罗纲与锦业房开公司办理交房手续后，罗纲居住涉案房屋至今，锦业房开公司已将涉案房屋的涉税款项全部缴清，但并未按合同约定为罗纲办理涉案房屋的权属证书，罗纲经多次催促未果，逐于2019年6月18日向柳南法院提起商品房销售合同纠纷，柳南法院于同日以（2019）桂0204民初2419号立案审理，并于同年10月11日作出（2019）桂0204民初2419号民事判决书，判决如下：一、确认罗纲与锦业房开公司于2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、锦业房开公司将涉案房屋房地产权属证书办理至罗纲名下；三、锦业房开公司向罗纲支付逾期办理房地产权属证书违约金930元。该判决生效后，罗纲即持该生效判决于2020年1月9日向柳南法院申请执行，该院以（2020）桂0204执753号执行案件立案受理。 上述事实，由已发生法律效力的（2016）桂0203民初3927号民事判决书、（2016）桂0203民初3927号民事裁定书、（2016）桂0203民初3927号之一民事裁定书、（2016）桂0203民初3927号之二民事裁定书、（2018）桂02民终155号民事判决书、（2018）桂0203执1809号之二执行裁定书、（2019）桂0204民初2419号民事判决书等证据予以确认。 本院认为，本案争议焦点为是否应解除涉案房屋的查封。罗纲主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的物的执行。本案中，涉案房屋于2019年9月2日被本院依法查封，但早在2017年7月12日，罗纲已与锦业房开公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，并于2017年8月31日前支付全部价款，且于2017年7月13日取得涉案房屋并居住至今，至于至今未能办理涉案房屋的产权证，非因罗纲自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，罗纲对查封涉案房屋提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行，本院应予支持。 综上，罗纲提出的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 解除对罗纲购买的位于柳州市城站路233号之一锦业·城站华都XX栋XX单元XX号房屋的查封。 异议人（案外人）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  贺卫华 审判员  周祖林 审判员  覃 艳 二〇二〇年五月九日 书记员  蔡怡昉