浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1215号 上诉人（原审原告）：金华市佳艺织造材料厂，住所地：浙江省金华市金东区多湖镇东湄工业区。 法定代表人：蒋惠建。 委托诉讼代理人：张骏平，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚凯，男，1986年9月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人金华市佳艺织造材料厂因与被上诉人龚凯房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初5540号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金华市佳艺织造材料厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由龚凯承担。事实与理由：一审事实认定错误，适用法律错误。一、根据《限时搬迁通知》、《腾房通知书》，双方终止合同时间为2019年8月31日，因此，金华市佳艺织造材料厂有权向龚凯主张2019年8月31日之前的租金。二、双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定搬迁期限，法律对搬迁期限也无强制性规定，因此，一审法院给予龚凯合理搬迁期限没有任何法律和事实依据。三、金华市佳艺织造材料厂提交的微信聊天记录足以证明龚凯至少在2019年8月19日时还未腾空及搬迁。四、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。而腾空及搬迁系龚凯合同义务，因此龚凯何时腾空及搬迁举证义务在于龚凯，而非金华市佳艺织造材料厂。一审法院认定“原告应承担举证不能的后果”明显适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判，支持金华市佳艺织造材料厂的上诉请求。 龚凯辩称：1、金华市佳艺织造材料厂的第一条上诉理由错误。指挥部的《限时搬迁通知》上明确写着是2018年8月31日前，不是8月31日，这个是概念错误。龚凯在2018年6月底前搬离，没有影响房屋搬迁进程，已尽义务。2、金华市佳艺织造材料厂认为一审法院给予龚凯合理搬迁期限没有事实和法律依据，但一个企业的搬迁需要很多过程，要去找厂房，新的厂房要装修、要打包物品和拆除设备、要到新的厂房重新安装调试以及重新招人，这需要较长时间才能完成。指挥部于5月30日发通知，如按照金华市佳艺织造材料厂的理解，为何不是5月30日应将房屋腾空，为何要给予3个月腾空期。3个月的腾空期是在明明已经影响到企业正常经营的情况之下，尽可能减少对企业生产经营的干扰，所以给了3个月的腾空期。特别是在大众创业、万众创新的国家，鼓励小微企业创业创新的时期，于情于理，这三个月都是腾空期。3、金华市佳艺织造材料厂提交的聊天记录里拍的视频，足以证明6月22日和23日已将所有东西搬空。留下一只狗、一辆三轮车，是指挥部说拆迁区域小偷很多，留在那里帮忙看顾，那边捡破烂的很多，不要把这些铁窗拿走。当天的聊天记录可以显示门是被房东反锁的，如果是正常的租赁，房东有什么权利可以锁门。企业租赁房屋是为了生产经营，金华市佳艺织造材料厂没有任何证据可以证明龚凯在6月23日搬走以后在该厂房有任何生产经营。如果法庭需要证人，龚凯可以提供当天腾空的所有人员的联系方式。龚凯房租是交到6月30日，在6月30日之前已经全部腾空，合同终止。综上，请求驳回金华市佳艺织造材料厂的上诉请求。 金华市佳艺织造材料厂向一审法院起诉请求：1、判令龚凯向金华市佳艺织造材料厂支付2019年7月1日起至2019年8月23日租金12250元、违约金4116元（违约金暂从2019年7月1日计算至11月20日，之后违约金按日千分之三计算至款项付清止），合计16366元；2、判令龚凯向金华市佳艺织造材料厂支付2019年7月1日至2019年8月23日占用费22113元；以上两项合计38479元。3、判令龚凯承担全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年6月29日，龚凯向金华市佳艺织造材料厂租赁位于金华市金东区东湄工业园区厂房一幢，面积573.54平方米，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“租赁期限为5年（2016年7月15日至2021年7月14日），第一年房屋租金为柒万伍仟元整（?75000.00元），第二年不变，第三年（2018年7月15日至2019年7月4日）房屋租金上涨百分之五，之后每两年租金上涨百分之五，按年支付，先付后用。第十三条第三项约定因不可抗力的非人为因素（如政府的城市总体规划需要等）影响本合同执行时，此情形不视为单方面违约，相关事宜双方可协商解决。”2017年9月23日，龚凯又向金华市佳艺织造材料厂租赁同址上300平方米的厂房一间，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“租赁期限为壹年，2017年10月1日至2018年9月30日止，房屋租金为肆万陆仟捌佰元整（?46800元）。”合同第十四条第三项约定“因政府的城市总体规划需要，影响本合同执行时，甲方与政府达成搬迁协议后，甲方应及时通知乙方，租金按实际使用期计算，多余租金如数退还。”2019年5月30日，因金东区建设需要，金华市金东区城镇建设投资有限公司向金华市佳艺织造材料厂发出腾房通知书，要求其于2019年8月31日前自行将被收购的土地及腿上的建筑、附属设施予以腾空交付。2019年5月31日，金华市佳艺织造材料厂通知龚凯拆迁一事并要求龚凯于2019年8月31日前腾空。龚凯接到通知后于2019年6月22日、23日两日对该厂房进行腾空搬迁，相应租金结算至2019年6月30日，后龚凯未继续使用厂房。金华市佳艺织造材料厂亦于2019年8月23日正式将该厂房交还给指挥部，现金华市佳艺织造材料厂认为龚凯应该支付7月1日至8月23日之间的租金，特诉至一审法院。 一审法院认为，龚凯与金华市佳艺织造材料厂租赁关系成立，金华市佳艺织造材料厂依约将厂房交付给龚凯使用，龚凯亦如期支付租金。政府拆迁属不可抗力，不视为违约，但应给予租户合理的搬迁期限，龚凯在合理搬迁期限内及时腾空，未影响后续金华市佳艺织造材料厂与拆迁指挥部之间的协议，应属已尽义务。即使相应租金按照实际使用期计算，龚凯的实际使用期应为2019年6月23日，金华市佳艺织造材料厂无任何证据证明此后龚凯尚在使用厂房，金华市佳艺织造材料厂应承担举证不能的后果，故金华市佳艺织造材料厂要求龚凯支付7月1日至8月23日的租金及违约金等诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回金华市佳艺织造材料厂的诉讼请求。案件受理费381元，金华市佳艺织造材料厂已预交（已减半收取），由金华市佳艺织造材料厂负担。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：金华市佳艺织造材料厂与龚凯之间存在厂房租赁合同关系的事实双方均无异议，本案的争议焦点是，龚凯腾空房屋的时间问题。一审中金华市佳艺织造材料厂主张龚凯腾空房屋的时间是2019年8月23日，龚凯主张腾空房屋的时间是2019年6月30日前，并在一审中申请证人出庭作证，证明了这一主张。而从一审中金华市佳艺织造材料厂提供的2019年8月26日的双方微信聊天的内容，尚不足以证明龚凯未在6月30日前腾空房屋的事实，考虑到本案系政府拆迁行为引起，金华市佳艺织造材料厂虽有合法的合同解除权，但也应给予承租户一定的合理搬迁期限，故一审对金华市佳艺织造材料厂主张龚凯应支付2019年7月1日至2019年8月23日的租金的诉请，未予支持并无不当。金华市佳艺织造材料厂的上诉理由不成立，本院不予采纳，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费762元，由上诉人金华市佳艺织造材料厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年五月七日 代书记员  何亚运