金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 〔2017〕浙07**民初6246号 原告宣飞燕，女，1966年6月24日出生，汉族，现住浙江省建德市。 委托代理人朱胜平、仰长东，浙江胜平律师事务所律师。 被告金华市伟达置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹西路**。 法定代表人陈金潮，执行董事。 委托代理人李鹏、柯銮，浙江畅想律师事务所律师。 原告宣飞燕为与被告金华市伟达置业有限公司（以下简伟达置业）商品房预售合同纠纷一案，于2017年5月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王莺独任审判，因原告申请鉴定，本案于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告宣飞燕的委托代理人朱胜平、仰长东，被告伟达置业的委托代理人柯銮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宣飞燕起诉称：2011年5月15日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于金华市婺城区房屋，建筑面积273.74平方米（套内建筑面积246.402平方米），位于第**，层高**4.2米、二层3.6米，总价款2436286元。合同签订后，原告支付购房款906286元，但之后原告得知房屋二层的实际层高最高处为3.37米，最低处为2.86米，与合同约定的二层层高3.6米，最大差距足有0.74米之多，最小差距也有0.23米。因原告购买的是期房，在购房过程中难以做到前往实地查验房屋的面积、层高等实际参数，而到目前为止，被告也从未有向原告书面通知房屋层高发生变化的情形。因房屋层高的变化必然导致空间尺寸的变更，根据合同第十一条的约定，当发生空间尺寸等设计变更时，被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，由原告选择接受变更以继续履行合同或者退房以解除合同；如被告未在规定时限内通知的，则原告有权退房。退房时被告应按银行同期存款活期利率支付原告已付购房款的利息。为此原告多次联系被告，而被告却一再推脱，并称是因当时的工作人员（经办人）万某在合同层高数值的填写上出差错，才导致合同约定与实际不符。2012年6月13日，原告分别向万某和被告的销售部发函要求解决层高问题，但均无果。2017年5月3日，原告向被告发函，主张解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，返还已付购房款并赔偿利息损失，但被告对此仍然推卸责任。原告认为，在合同履行中被告拟交付房屋的实际层高低于合同约定的层高，且差距超出合理限度，应认定被告在合同履行中存在违约行为，导致原告购买预期层高房屋的合同目的无法实现，原告根据合同第十一条之约定，要求解除购房合同并返还购房款，于法有据，应予准许；而原告要求赔偿购房款的利息损失，亦合情合理。现原告诉请本院判令：1.解除原、被告于2011年5月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款906286元，并赔偿利息损失20441.79元（按中国人民银行同期存款活期利率，从2011年5月15日起暂算至2017年5月8日止），此后仍按此标准计算利息损失直至上述款项实际付清之日；3.被告承担诉讼费。 为证明上述事实和主张，原告向本院提交的证据：1.身份证复印件1份，证明原告的主体资格。2.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告与被告约定购买位于金华市婺城区房屋，房屋层高一层4.2米、二层3.6米；涉及房屋空间尺寸的设计变更，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，未在规定期限内通知的，原告有权退房；原告退房的，被告应将已付购房款返还给原告，并按银行同期存款活期利率支付已付购房款的利息。3.照片复印件4张，证明原告通过自己测量，涉案房屋二层实际层高，最高处为3.37米，最低处为2.86米。4.销售不动产统一发票2份、收据1份，证明原告向被告支付购房款906286元的事实。5.告知函2份、邮寄凭证3张，证明原告与被告协商解决涉案房屋层高问题，并于2017年5月3日函告被告要求解除商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。 被告伟达置业答辩称：虽涉案房屋第二层层高与合同签订不符，但是只是第二层，不足以解除合同，原告的证据不充分；原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 为证明上述事实和主张，被告向本院提交的证据：1.钢筋隐蔽工程检查验收记录1份，证明2010年12月4日涉案工程己建到第十七层，钢筋隐蔽工程己验收。2011年5月15日原告在购房过程中，已可实地查验房屋的实际参数。2.照片1份，证明鉴定报告书中测绘结果得出的层高三个数值，2.98米和3.28米所涉区域系房屋框架梁所在位置，室内大部分区域的净高系3.58米，本案所涉室内净高问题并不严重，不影响正常商业使用。3.竣工验收备案表1份，证明2011年12月31日涉案工程就己竣工并通过验收。 根据原告的申请，本院依法委托浙江鼎晟工程项目管理有限公司对原告购买的位于金华市婺城区房屋的二层实际层高进行鉴定。 在审理过程中本院依法组织到庭当事人对上述证据进行了当庭质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 原告提交的证据： 证据1，被告无异议。本院确认其证明力。 证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，合同十一条仅仅是一条告知义务，该证据不能证明原告的证明目的；层高没有符合合同约定，没有实际进行约束，不能解除合同。本院认为被告的异议不成立，确认其证明力。 证据3，被告对真实性无异议，实际层高以鉴定报告为准。本院认为被告的异议成立，不予确认其证明力。 证据4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，原告支付购房款期限违反合同约定，按照合同约定买受人分三期支付，原告应当承担逾期付款的违约责任；本院认为被告的异议与原告的待证观点无关，确认其证明力。 证据5，被告对快递单无异议，但对快递内的内容有异议，是否是告知函不清楚。本院认为被告的异议不成立，确认其证明力。 对被告当庭提交的证据：原告认为已过超过举证期限，证据失权。证据1，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，该证据只能证明对钢筋隐蔽工程进行检验的情况，而并不能证明在原告购房当时，就已经具备对涉案房屋进行实地检测的条件，两者不具有关联性。本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。 证据2，原告对真实性无异议，实际层高情况应以鉴定报告为准。本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。 证据3，原告对三性均有异议，因系复印件，真实性无法确认，而即使内容属实，也与本案无关，不能证明原告在涉案房屋竣工验收后即具有对房屋进行验收检测的义务。本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。 对浙江鼎晟工程项目管理有限公司出具的浙鼎鉴字[2017]第0007号《工程测绘鉴定报告书》，原告对测绘结果无异议。被告对鉴定报告书的真实性无异议，对证明目的有异议，认为对鉴定结果有异议，室内净高分别是2.8、3.1、3.4，均有对应的相应层高。本院认为浙江鼎晟工程项目管理有限公司具有法定的鉴定资质，系本院依法委托，鉴定程序合法，被告虽对鉴定结论提出异议，但未提出反驳证据，本院确认其证明力。 本院根据已确认的具有证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 2011年5月15日，原告宣飞燕与被告伟达置业签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于金华市婺城区（预售）。该商品房位于第1、2层，设计用途为商业，属框架结构，层高一层4.2米，二层3.6米。经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起30天内将买受人已付款还给买受人，并按买受人购房贷款利率付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。买受人未以贷款方式支付房款的，退房时出卖人应按银行同期存款活期利率支付买受人已付房款的利息。 另查明，涉案房屋总价为2436286元，原告已支付906286元，余款未办理银行按揭贷款手续。2012年3月初，原告发现涉案房屋二层楼的实际层高与合同约定不符。同年6月13日，原告向被告发函要求协商解除层高问题，2017年5月3日，原告再次发函给被告要求解除《商品房买卖合同》，退房、被告返还购房款并赔偿损失，但均无果。 根据原告的申请，本院依法委托浙江鼎晟工程项目管理有限公司对原告购买的位于金华市婺城区房屋的二层实际层高进行鉴定，浙江鼎晟工程项目管理有限公司浙鼎鉴字[2017]第0007号《工程测绘鉴定报告书》载明：涉案房屋二层楼实际层高进行实地勘察测量时，得到实测室内净高有三个特征值，得出相对应层高三个数值，测绘结果分别如下：1.50轴→58轴与X轴→Y轴所围成区域测得特征点室内净高为2800mm，得到层高＝2800mm＋180mm＝2980mm（不含找平层）。2.54轴→58轴与Y轴→W轴所围成区域测得特征点室内净高为3100mm，得到层高＝3100mm＋180mm＝3280mm（不含找平层）。3.其余区域特征点测得室内净高为3400mm，得到层高＝3400mm＋180mm＝3580mm（不含找平层）。 本院认为：原告宣飞燕与被告伟达置业签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。在合同履行过程中，被告拟交付的商品房二层楼实际层高，经浙江鼎晟工程项目管理有限公司实地测绘，均低于合同约定的层高3.6米，且差距已经超出《中华人民共和国国家标准GB50204-2015混凝土结构工程施工质量验收规范》规定的合理限度。因此，应认定被告在合同履行中存在违约行为。由于原告所购买的商品房位于一、二两层，系一个整体，无法进行分割，而二层的面积已经超出总面积的50%以上，即实际层高与合同约定不符部分的面积和空间，已经超出原告所购房屋总面积和空间的一半以上。因涉案房屋已施工完毕，应认定原告购买预期层高房屋的合同目的已无法实现，原告有权行使解除权。原告行使解除权是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案商品房买卖合同中未约定解除权的行使期限，被告也未催告原告在合理的期限内行使解除权，且法律并未规定合同的解除权行使适用诉讼时效的规定。故原告可以行使解除权，也可以不行使。因此，被告主张原告行使解除权已超诉讼时效，无法律依据，本院不予采信。合同解除后，原告要求返还购房款并赔偿利息损失，合情合理，本院亦予以支持。原告于2017年5月3日以发函形式通知被告解除合同，该函件已于2017年5月4日送达被告，原告的合理利息损失应从次日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宣飞燕与被告金华市伟达置业有限公司于本判决生效之日解除双方于2011年5月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》。 二、被告金华市伟达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宣飞燕购房款906286元，并赔偿利息损失328.53元（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，从2017年5月5日起算至2017年5月8日止），此后利息仍按上述利率算至实际付清之日。 三、驳回原告宣飞燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6534元（原告已预交，已减半收取）、保全费5000元，鉴定费2600元（原告均己预交），合计14134元，由原告宣飞燕负担101元，被告金华市伟达置业有限公司负担14033元（于履行时支付此款给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  王 莺 二〇一七年九月二十三日 代书记员  周彩娟