山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0704民初750号 原告：陈升，男。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路88号406室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张娜，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宇，山东诚公律师事务所实习律师。 原告陈升与被告潍坊华隆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈升的委托诉讼代理人卢锦林，被告潍坊华隆置业有限公司的委托诉讼代理人张娜、刘新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈升向本院提出诉讼请求：1.潍坊华隆置业有限公司支付陈升延期办证违约金36742元（计算至2019年12月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止）2.诉讼费由潍坊华隆置业有限公司承担。事实和理由：2017年3月18日，陈升与潍坊华隆置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定陈升购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于坊子区××小镇小区××楼××单元××室房屋一处，房屋价款546486.84元，合同约定潍坊华隆置业有限公司应于2017年6月30日前向陈升交付约定房屋，并于交房后360个工作日内为陈升办理房产证，合同签订后，陈升支付全部购房款，潍坊华隆置业有限公司在2017年6月15日才向陈升交付房屋，且至今一直未为陈升办理房产证。 潍坊华隆置业有限公司辩称，陈升主张的逾期办证违约金过高。依据陈升与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同第二十条关于产权登记的约定，因潍坊华隆置业有限公司原因，陈升未能在商品房交付使用之日起360个工作日内取得所有权证书的，每逾期一日，潍坊华隆置业有限公司按全部房款的万分之0.1向陈升支付违约金。1.本案中潍坊华隆置业有限公司于2016年6月30日将合同约定房屋交付陈升使用，逾期办证违约金起算时间为2018年12月11日；2.2019年11月19日，在泰晤士小镇27号楼不动产权证办理成功后，潍坊华隆置业有限公司已经通过电话通知陈升及时申办其所购房屋不动产权证，因陈升自身原因及疫情影响，故逾期办证违约金至多应计算至2019年11月19日，其后陈升仍未办证的，系陈升自身原因以及疫情之一不可抗力因素所致，潍坊华隆置业有限公司不应承担违约责任；3.陈升主张的违约金过高，应予调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈升提交《商品房预售合同》一份、泰晤士小镇售楼处收到条一份、购房发票一份（2020年1月17日），潍坊华隆置业有限公司对上述证据的真实性无异议，本院依法予以采信；提交购房发票复印件两份（2017年3月25日），潍坊华隆置业有限公司对购房发票复印件有异议，本院认为该证据系复印件，且无原件相印证，本院依法不予采信。潍坊华隆置业有限公司提供泰晤士小镇27号楼不动产权证书一份、发票领取表一份、公告照片及视频一份，陈升对上述证据无异议，本院依法予以采信并在卷佐证。另外，庭审中双方均认可交房时间为2017年6月15日，亦均认可合同签订后陈升按照合同约定的数额交付了全部房款546486.84元，后因面积差异潍坊华隆置业有限公司于2020年向陈升退回了房屋差价款，并按减差后的金额541632.96元重新出具了发票（发票日期为2020年1月17日）。 本院经审理认定事实如下：陈升与潍坊华隆置业有限公司于2017年3月18日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:陈升购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××、××以西××小镇小区××楼××单元××室房屋一套。合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；合同第二十条关于房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。 后陈升向潍坊华隆置业有限公司支付房款546486.84元，后潍坊华隆置业有限公司退回房屋差价款，并于2020年1月17日出具金额为541632.96元的购房发票一份。 2017年6月15日，潍坊华隆置业有限公司向陈升交付房屋。 2019年11月19日，潍坊华隆置业有限公司办理泰晤士小镇27号楼的不动产权证书。 本院认为，陈升与潍坊华隆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，直至办理完毕。潍坊华隆置业有限公司向陈升交付房屋的时间为2017年6月15日，按照合同约定使陈升取得房屋所有权证书的时间不应晚于2018年11月21日，而至今陈升未取得房屋所有权证书。潍坊华隆置业有限公司辩称陈升未取得房屋所有权证书系陈升自身原因造成的，但其提供的证据不足证明其主张，故潍坊华隆置业有限公司构成违约。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，双方约定的违约金过低，不足以弥补陈升的损失。陈升主张按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，本院依法予以支持；本案中，陈升在合同签订后交付546486.84元，潍坊华隆置业有限公司后于2020年退房屋差价款，并于2020年1月17日出具金额为541632.96元的购房发票一份，关于违约金的计算基数，陈升主张以546486.84元为基数计算违约金至房屋所有权证书办理之日，不符合法律规定，本院认为应以546486.84元为基数计算违约金自2018年11月22日至2020年1月17日（共计422天），违约金数额为37909.72元（546486.84元*6%/365*422）；以541632.96元为基数自2020年1月18日暂计算至2020年5月6日（共计110天），《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，本案中，由于疫情及疫情防控措施影响导致潍坊华隆置业有限公司不能及时履行合同义务，应适当免除其期间的违约责任，结合当地疫情情况，酌情扣除60天，故违约金金额为4451.78元〔（541632.96*6%/365*(110-60）〕，以上违约金金额共计42361.5元（37909.72元+4451.78元），此后违约金继续计算至陈升取得房屋所有权证书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告陈升逾期办理房屋所有权证书违约金42361.5元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告潍坊华隆置业有限公司支付原告陈升2020年5月6日之后的违约金（以541632.96元为基数，按照年利率6%自2020年5月7日计算至陈升取得涉案房屋所有权证书之日止），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告陈升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费720元，减半收取360元，由被告潍坊华隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 杨春玉 二〇二〇年五月六日 法官助理 王 敏 书 记 员 李 冰