北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6696号原告：华诚博远建筑工程有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6364房间。法定代表人吴峥，总经理。委托诉讼代理人：张云飞，北京市德津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市德津律师事务所律师。被告：北京惠东合科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区首都机场南路3号2-08A（首都机场内）。法定代表人孙佰春，执行董事。委托诉讼代理人：叶欣，北京市通商律师事务所律师。原告华诚博远建筑工程有限公司（以下称华诚博远公司）与被告北京惠东合科技发展有限公司（以下称惠东和公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华诚博远公司委托诉讼代理人张云飞、王敏，惠东和公司委托诉讼代理人叶欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华诚博远公司向本院提出以下诉讼请求：判令惠东和公司赔偿经济损失1000万元（惠东和公司应于2009年1月9日即生效判决确认的竣工验收备案的时间向我公司交付诉争房屋，但直到2016年12月1日才交付，该房屋要用于出租，主张的是此期间的实际经济损失，按照每年400万元的租金标准计算，共计31633333元，再扣除未来十三年我公司需交纳的使用费12892500元，损失共计18740833元，但只主张1000万元）。事实和理由：2005年11月28日，北京市求实学校（以下称求实学校）与北京惠林联合科技发展有限公司（以下称惠林联合公司）签订《合作建房协议书》，约定：求实学校提供其拥有使用权的土地，作为双方合作建设教学综合楼土地，惠林联合公司提供全部建设资金，并负责具体办理综合楼的各项审批手续。建设完成后，双方对于综合楼面积各拥有50%的使用权、收益权，合作期限20年。同时双方还签订了《合作办学房屋使用合同》作为附件，进一步明确求实学校将其拥有的教学综合楼面积50%部分的使用权，由惠林联合公司经营管理，求实学校则向惠林联合公司收取房屋使用费。在此协议的基础上，2006年1月10日，我公司与惠林联合公司签订了《合作协议》，约定由惠林联合公司将其依据《合作建房协议》及相关附件中的权利即以投资及支付使用费为条件，享有规定时间内教学综合楼的使用权有偿转让给我公司。此后，我公司开始办理综合楼的报批、报建等手续，并出资完成了设计、勘查、施工等一系列工作。2007年8月2日，综合楼全部竣工验收完毕。我公司完整的履行了《合作协议》约定的全部义务。综合楼交付验收后，惠林联合公司却不履行《合作协议》约定的义务，称其双方于2006年10月18日已经解除了《合作建房协议书》，惠林联合公司与我公司签订的《合作协议》亦已解除，求实学校称其已与惠东和公司在2006年10月25日另行签订了新的《合作建设协议书》，并称惠东和公司依该协议享有综合楼20年使用权。2009年4月，惠东和公司对综合楼进行出租。我公司曾将惠东和公司诉至法院，要求其继续履行《合作协议》，并要求惠林联合公司赔偿我公司损失。2015年12月21日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民初字第1xxx3号民事判决书，支持了我公司要求继续履行合作协议的请求。后北京市高级人民法院作出终审判决。依据生效判决，惠东和公司继承了惠林联合公司与我公司签订的《合作协议》，对于惠东和公司未依约履行合作协议给我公司造成的损失，应该进行赔偿，故诉至法院。惠东和公司辩称：第一，我公司对（2012）二中民初字第1xxx3号案件申请了再审。第二，华诚博远公司关于我公司应从2009年1月9日起交付房屋的主张缺乏事实与法律依据，我公司无需承担赔偿责任。我公司不负有交付房屋的义务：1、我公司不是合作协议的当事人，也没有承继合作协议项下的权利和义务，该合作协议对我公司无约束力；2、因为合作协议签订时，惠林联合公司还不存在，所以合作协议因无效自始未成立，即便该协议有效，也因华诚博远公司未履行协议项下义务而自动终止，故合作协议现在无需再履行；3、华诚博远公司没有举证证明其已经履行了合作协议项下的全部义务，我公司不认可其已经履行了义务；4、即便合作协议现在还对我公司具有约束力，华诚博远公司基于合作协议也仅是享有涉案房屋50%的使用权。根据惠林联合公司与求实学校签订的协议，惠林联合公司只享有50%的使用权，所以即使其将权利转让给华诚博远公司，其也只享有50%的使用权。第三，华诚博远公司的计算方式有误，实际上没有发生损失：1、即便我公司应继续履行协议义务，我公司仅负有交付50%使用权的义务，华诚博远公司按照整栋楼的经营收益计算无依据；2、华诚博远公司主张的教学综合楼的租金年平均收益400万元缺乏依据，我公司使用教学综合楼的实际情况是2009年我公司与北京首商伟业商贸有限公司（以下称首商伟业公司）签订房屋租赁合同，我公司只收取了161万元租金，此后这份房屋租赁合同于2011年协议解除，解除后我公司与首商伟业公司重新签订了房屋租赁合同，签订合同后由于双方对前一份合同还存在争议，所以房屋也无法实际使用，直到2013年我公司才开始收取2011年房屋租赁合同项下的租金，至今收取了2013-2014、2014-2015、2015-2016年的租金各80万元。根据我公司与首商伟业公司于2011年签订的租赁合同，2011-2016年期间年租金是80万元，我公司认为这是比较公允的价格；3、华诚博远公司虽然提出可以先行扣除其未来十三年要交纳的房屋使用费，但没有计算其主张的这段期间2009-2016年期间应交给我方的房屋使用费，至今没有交过房屋使用费。根据合作协议的约定，华诚博远公司应交纳2009年1月9日竣工之日起至2016年12月1日期间的使用费612万元。综上，华诚博远公司主张的期间应该向我方交纳612万元使用费，而实际上我公司出租该房屋的收益实际上是440万元，所以华诚博远公司没有实际损失发生。如果法院判决我公司支付损失，同意华诚博远公司所称的将未来十三年使用费扣除的主张。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。就华诚博远公司起诉惠东和公司、北京市朝阳区教育国有资产管理中心、求实学校、惠林联合公司和中外建华诚城市建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2015年12月21日作出（2012）二中民初字第1xxx3号民事判决书，判决:一、被告于判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区xxx号北京市求实职业学校教室及专业培训用房交付给原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。后求实学校及被告提起上诉，北京市高级人民法院于2016年8月16日作出（2016）京民终xx号民事判决书，判决：一、维持北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第1xxx3号民事判决第二项；二、变更北京市第二中级人民法院（2012）二中民初字第1xxx3号民事判决第一项为：北京惠东合科技发展有限公司于收到本判决书后三十日内将位于北京市朝阳区xxx号北京市求实职业学校教室及专业培训用房交付给华诚博远建筑工程有限公司，期限截至2029年1月8日止。该判决“经审理查明“部分记载：“2005年11月28日，求实学校和惠林联合公司签订《合作建房协议书》。该协议书约定：求实学校提供学校土地（位于北京市朝阳区xxx号求实学校院内）作为双方合作建设教学综合楼土地，惠林联合公司提供全部建设资金，教学综合楼地上约三层，建筑面积约2600平方米左右，建设资金约人民币500万元，建设资金为了便于结算，惠林联合公司需单独立账，建设资金最终以由朝阳区财政局或朝阳区审计局确定的评估机构进行的工程结算审计确定的数额为准；求实学校以自己的名义提供办理教学综合楼政府审批手续所需文件，惠林联合公司负责具体办理教学综合楼审批手续并承担相应费用；教学综合楼建成后，房屋产权全部归属求实学校，求实学校和惠林联合公司对教学综合楼面积各拥有50%的使用权、收益权，教学综合楼合作期限为20年，自本协议签署后教学综合楼建成之日起计算；本协议到期后，如双方均愿继续合作，在同等条件下，惠林联合公司拥有优先承租权，双方另行签署《房屋租赁合同》。后双方还签订了《合作办学房屋使用合同》，约定：求实学校将其所拥有的教学综合楼面积50%部分的使用权，由惠林联合公司经营管理，惠林联合公司向求实学校支付房屋使用费，第一年至第十年每年支付房屋使用费20万元，第十一年至第二十年每年支付30万元。使用期限为20年，自工程竣工之日起计算；本合同同合作建房协议书一起才能具有同等法律效力。2005年12月5日，双方签署《合作备忘录》，约定求实学校协助惠林联合公司为项目报审文件盖章，惠林联合公司最迟于2006年底之前办理所有建设项目政府审批手续，落实建设资金，于2007年春节之前完成建设施工。2006年1月10日，惠林联合公司与华诚博远公司（原名称为北京泛华钢结构工程有限公司，2009年1月更名为北京龙安华诚钢结构工程有限公司，2012年7月更名为华诚博远建筑工程有限公司即华诚博远公司）签订《合作协议》。该协议约定：华诚博远公司以出资方式加入惠林联合公司，共同建设求实学校教学综合楼，并在朝阳教委未取得求实学校土地证的情况下负责办理各项政府审批手续，独立承担费用；惠林联合公司将所得的教学综合楼的20年使用权有偿转给华诚博远公司使用经营，华诚博远公司向惠林联合公司支付使用费，从建成之日起至第五年每年支付70万元，第六年至第十年每年支付90万元，第十一年至第二十年每年支付110万元，如建筑面积超过4000平方米，则超出部分按每年每平方米100元计算由华诚博远公司另行支付给惠林联合公司。付款期限为从房屋建成后20日内支付，逾期按日加收万分之五违约金，以后每年均为上一年期满之后20日内支付；该标的的使用经营必须符合惠林联合公司对北京求实职业学校所做承诺，也即惠林联合公司与北京求实职业学校所签合作建房协议书中所有惠林联合公司义务均是华诚博远公司必须遵照执行之义务；协议签订之日，华诚博远公司向惠林联合公司缴付20万元保证金，如华诚博远公司在签订协议后一年内未完成综合楼的各项审批及建设工作，则此协议自行废止，华诚博远公司无权向惠林联合公司索回保证金。上述协议签订后，华诚博远公司参与了综合楼项目审批手续办理并承担了相关费用，但未向惠林联合公司支付20万元保证金。2006年10月18日，求实学校与惠林联合公司签订《解除合同协议书》，约定求实学校与惠林联合公司于2005年11月28日签订合作建房协议书，因惠林联合公司推进项目无力，至今已近一年，项目的审批手续没有实质性进展，综合楼建设至今尚未开始，现双方同意上述协议于2006年10月18日起予以解除，惠林联合公司同意其已经支出的所有款项自行承担，以抵偿求实学校的损失。惠林联合公司表示《解除合同协议书》签署后即明确告知了华诚博远公司，但未提供告知的证据。华诚博远公司对此予以否认，表示从未接到过惠林联合公司关于解除协议的任何通知。2006年10月25日，求实学校和惠东合公司签订《合作建设协议书》，约定求实学校提供土地，惠东合公司提供全部建设资金，双方合作建设教室及专业培训用房(即教学综合楼)，该项目地上约六层，建筑面积约为4000平方米。建设资金为了便于结算，惠东合公司需单独立账，建设资金最终以求实学校委托的并由朝阳区财政局或朝阳区审计局确定的评估机构进行的工程结算审计确定的数额为准；求实学校负责协调教育资产管理中心向惠东合公司提供办理建设培训用房的政府有关部门项目立项、建设施工、配套设施、竣工验收等所需审批手续的朝阳区教育委员会系统内的各项文书，惠东合公司具体办理建设培训用房所需上述政府审批手续并承担相应费用。项目建成后，房屋产权归北京市朝阳区教育委员会，求实学校和惠东合公司各拥有50%建筑面积的使用权、受益权。惠东合公司为求实学校学生免费提供实训场地的同时，求实学校将将其所拥有的50%建筑面积的使用权按照当地市场租金标准租赁给惠东合公司，具体租金金额及其他相关租赁事项待培训用房取得《竣工验收备案表》具备使用条件后，由双方协商并签署房屋租赁合同，租赁期限不得超过本合作协议期限。合作期限为20年，自协议签署之日起计算。协议到期后,如双方均愿意继续合作，在同等条件下，惠东合公司对培训用房有优先承租权，双方另行签署《房屋租赁合同》。教育资产管理中心在《合作建设协议书》落款备案处盖章。2006年10月25日，华诚博远公司与中外建华诚城市建设有限公司怀柔分公司签订《建设工程施工合同》。该合同约定：工程名称为求实学校教室及专业培训用房，开工日期为2006年11月1日，竣工日期为2007年6月28日，合同工期总天数为240天，合同价款为11860000元，采用可调价格合同方式确定，发包人派驻工程师芦伟，职务为甲方代表。2006年11月1日，中外建公司与教育资产管理中心签订《建设工程施工合同》。该合同约定：教育资产管理中心将求实学校教室及专业培训用房发包给中外建公司承建，开工日期为2006年11月5日，竣工日期为2007年8月1日，合同工期总天数为270天，合同价款为320万元。该合同没有一般施工合同的专用条款和通用条款的内容。2008年3月5日，教育资产管理中心（甲方）、惠东合公司（乙方）、中外建公司（丙方）及求实学校（丁方）四方共同签订《协议书》，主要内容为：培训用房项目申报主体为甲方，丙方作为培训用房项目建设中标单位，与甲方签订施工合同的目的是办理施工许可手续，乙方认可施工合同的内容，并确认承担施工合同中甲方义务，行使施工合同中甲方权利，由乙方向丙方拨付施工合同价款；丙方认真执行施工合同，承担施工全过程的质量安全责任；丁方配合丙方的施工安排，确保学校设施、设备、人员安全；为完成工程所需支付的所有费用均由乙方承担；施工合同价款的支付由乙方直接支付给丙方，如乙方未能按时拨付工程费用，由乙方与丙方进行协商，各方不得向甲方申请付款，甲方对乙方的付款义务不承担连带责任。涉案项目未经招投标程序。2006年4月24日，北京市朝阳区人民政府核发了京朝国用（2005划）第0698号《土地使用权证》，土地使用权人为北京市朝阳区教育委员会，土地座落于朝阳区xxx号，使用权面积为37514.75平方米。2006年7月12日，北京市规划委员会核发了2006规（朝）意字0151号《规划意见书》，建设单位为教育资产管理中心，建设项目为教室及专业培训用房。2006年9月7日，北京市朝阳区发展和改革委员会核发了朝发改（2006）471号《关于朝阳区教育国有资产管理中心建设教室及专业培训用房项目核准的批复》，批复项目总投资估算为750万元，建设资金由教育资产管理中心负责筹措解决。2007年2月1日，北京市规划委员会向教育资产管理中心核发了2007规（朝）建字0032号《建设工程规划许可证》。2007年12月19日，北京市朝阳区建委向教育资产管理中心核发的2007施（朝）建字0355号《建设工程施工许可证》载明：合同开工日期2006－11－2，合同竣工日期2007－8－1。2008年7月3日，北京市规划委员会作出2008规（朝）竣字0274号建设工程规划验收合格通知书，载明工程符合2007规（朝）建字0032号《建设工程规划许可证》批准内容，验收合格。2007年9月3日，北京市朝阳区建委作出京建法朝执字(2007)第20413号行政处罚决定书，载明工程在未取得《建设工程施工许可证》的情况下，于2007年3月1日擅自开工建设，工程造价320万元，对中外建公司处以5000元罚款。对于涉案工程的开工和竣工日期，各方各执一词。2007年8月2日教育资产管理中心出具的工程竣工验收报告载明为工程开工日期2006年11月5日，竣工为2007年8月1日。2007年8月3日教育资产管理中心出具的工程竣工总结载明工程开工日期2006年11月5日，竣工为2007年8月1日。2009年1月15日涉案项目办理了竣工验收备案手续，载明开工日期2006年11月2日，竣工验收时间为2009年1月9日。诉讼中，各方认可涉案项目于2009年4月被惠东合公司实际占有。为证明惠东合公司知晓华诚博远公司系涉案项目实际投资人并承接了惠林联合公司的合同义务，华诚博远公司提交了2009年2月15日、2月23日、6月30日惠东合公司发给华诚博远公司并抄送教育资产管理中心和求实学校的函件，函件认可了2006年1月10日惠林联合公司与华诚博远公司的合作建房协议，但强调一年内未完成各项审批和建设导致该协议已经失效、终止，要求华诚博远公司尽快解决双方未尽事宜及工程款问题。三份函件落款均载明惠东合公司的联系人是冯惠、陈燕。华诚博远公司及中外建公司均称双方已就涉案项目的工程款进行了结算,工程款还未实际支付。华诚博远公司为证明其向学校教室及培训用房工程的实际投入，经申请，原审法院委托北京精恒信工程咨询有限公司对求实学校教室及培训用房的工程造价进行了鉴定，鉴定结论为9989942.14元，争议金额为7338905.54元。华诚博远公司就涉案项目履行的相关义务表示，合作协议签订后即开始履行报批报建手续，2006年2月做可行性报告，并与北京轻环工程咨询设计公司签订技术咨询合同，5月与龙安华诚建筑设计公司签订工程设计合同，7月16日取得规划意见书，8月做项目申请报告，8月20日委托北京市城乡建设勘察设计院出具了求实学校综合楼岩土工程勘察报告，9月7日取得项目的核准批复，10月与中外建公司签订施工合同，并支付了需要向政府交纳的费用。惠林联合公司表示上述手续均没有参与办理；教育资产管理中心表示根据合同约定只负责出手续不承担费用故没有支付费用；求实学校表示没有支付费用；惠东合公司表示一直想给华诚博远公司或者中外建公司垫资工程款，但对方均不接受，诉讼中提交了两份行政事业收据为电费水费。原审诉讼中，华诚博远公司提供了一份《房屋租赁合同》，以此证明惠东合公司已于2009年4月将房屋对外出租，至今每年租金为322万元，并以此计算其损失数额证明惠东合公司给其造成损失的具体数额。《房屋租赁合同》约定，惠东合公司将求实学校教室及培训用房出租给北京首商伟业商贸有限公司（以下简称首商伟业公司），房屋建筑面积为4009平方米，租期十六年，自2009年4月1日至2025年3月31日，2009年至2014年期间每天每平方米租金为2.2元，每年租金合计322万元，2014年至2019年期间每天每平方米租金为3元，每年租金合计439万元，2019年后每天每平方米租金为3.5元，每年合计512万元。惠东合公司认可上述合同的真实性，但称由于华诚博远公司未交付工程，致使该合同未实际履行，后双方于2011年6月19日以因惠东合公司出租的学校培训用房与他人的民事纠纷未能交付使用为由，双方协商解除2009年4月1日签订的房屋租赁合同。同时为弥补首商伟业公司的损失及考虑解决纠纷还需要较长时间，双方决定降低租金，重新签订《房屋租赁合同》并报求实学校备案。重新签订的《房屋租赁合同》约定：租期20年，自2011年7月1日至2028年6月30日，租金标准为2011年至2016年的年租金为80万元，2016年至2021年的年租金为100万元，2021年至2028年的年租金为120万元。二审庭审中，求实学校提交了一份新证据，即其与惠东合公司于2009年2月12日签订的《委托出租合同》。该合同约定：双方于2006年10月25日签署的《合作建设协议书》第二条约定求实学校拥有涉案项目50%建筑面积的使用权、受益权，惠东合公司拥有50%建筑面积20年的使用权、受益权，为维护已建成房屋的整体性，现求实学校将其拥有的50%建筑面积的使用权、受益权委托惠东合公司代为出租，租金不低于30万/年，委托期限自本合同生效之日起至双方《合作建设协议书》确定的合作期限届满时止。二审诉讼中，华诚博远公司坚持惠东合公司继续履行合作协议的诉讼请求。惠林联合公司原名称为北京蔚蓝时代信息咨询有限公司，2008年3月，冯连林及冯惠通过股权转让方式取得了该公司的全部股份，后于2008年4月，北京蔚蓝时代信息咨询有限公司更名为惠林联合公司。惠东合公司原名称为北京门限石旅游咨询有限公司，2006年7月冯连林通过股权转让方式取得该公司的全部股份，后将该公司更名为惠东合公司。”该判决“本院认为”部分记载：“华诚博远公司与惠林联合公司签订《合作协议》，惠林联合公司将其与求实学校所签《合作建房协议书》的权利即以投资及支付使用费为条件，享有规定时间内学校教室及培训用房的使用和收益的权利有偿转给了华诚博远公司，该协议为双方当事人的真实意思表示。协议签订后，华诚博远公司完成了教室及培训用房的工程建设，履行了协议约定的全部义务，惠林联合公司理应履行协议约定的义务。在双方合作协议履行过程中，惠林联合公司与求实学校签订《解除合同协议书》，后由惠东合公司与求实学校签订了主要内容与《合作建房协议书》基本相同的《合作建设协议书》，现惠林联合公司未提供将该情况告知华诚博远公司、明确表示解除与华诚博远公司所签《合作协议》的证据。虽然《合作协议》约定了自动废止的情形，但华诚博远公司仍以约定的方式继续履行该协议，办理了教室及培训用房审批手续并完成了工程建设，惠东合公司亦接受了华诚博远公司继续履约的行为。本案中，惠东合公司、惠林联合公司作为签约主体的若干协议，除了惠林联合公司与华诚博远公司签订的《合作协议》中惠林联合公司不是冯惠签署外，其余协议冯惠是分别代表惠东合公司和惠林联合公司签署，惠东合公司开给求实学校的介绍信上载明惠东合公司员工冯惠与芦苇二人前往办理盖章事宜，惠东合公司发给华诚博远公司并抄送教育资产管理中心和求实学校的函件载明的联系人也是冯惠，故综合全案证据可以证明，原审法院认定惠东合公司已实际承继了惠林联合公司与华诚博远公司所签《合作协议》并无不当，惠东合公司应当按照《合作协议》的约定履行惠林联合公司应当承担的义务，即将教室及专业培训用房交由华诚博远公司经营，华诚博远公司交付合作协议约定的使用费。原审判决惠东合公司将涉案项目交付给华诚博远公司并无不当，但未按照合作协议的约定确定期限，造成合作期满后涉案项目的权利归属不明，本院予以纠正。惠林联合公司与华诚博远公司签订的合作协议约定合作期限始为项目建成之日起，对于竣工日期，本院认为以验收备案手续的时间记载即2009年1月9日计算为宜。关于求实学校上诉所提对教室及专业培训用房拥有50%的使用权和收益权，原判剥夺了求实学校的上述权利的主张，因华诚博远公司与惠林联合公司的合作协议中有‘惠林联合公司将所得的教学综合楼的20年使用权有偿转给华诚博远公司使用经营，华诚博远公司向惠林联合公司支付使用费’的约定，可以确认的是就教室及专业培训用房整体而言，而非仅就华诚博远公司获得的50%面积的使用权和收益权，故求实学校该项主张理由不能成立。惠东和公司上诉所提华诚博远公司未按约定的方式继续履行与惠林联合公司的合作协议参与项目的建设的主张，缺乏证据支持，认为惠东合公司与华诚博远公司就涉案项目没有任何法律关系等理由不能成立。”求实学校及被告不服二审判决结果，提起再审。中华人民共和国最高人民法院于2017年6月6日作出（2017）最高法民申963号民事裁定书，裁定驳回再审申请。本案中，关于损失，华诚博远公司提交2009年4月1日惠东和公司与首商伟业公司签订的《房屋租赁合同》及授权书复印件，证明惠东和公司于2009年4月起即实际享有诉争房屋使用权，并对外出租获得高额收益。惠东和公司认可真实性，但称该合同约定的租金标准过高，不能作为涉案房屋租金标准的参考，并提交2011年6月19日《解除合同协议书》及《房屋租赁合同》、收据，证明其与首商伟业公司已于2011年解除了双方于2009年双方签订的房屋租赁合同，并重新签订了房屋租赁合同，约定的房屋租金标准为80万-120万元不等，从2009年至今，累计收取的租金为501万元，包括原租赁合同项下的161万元及新租赁合同项下的340万元。华诚博远公司认可合同及解除协议的形式真实性，不认可证明目的，称不能推翻2009年签订的房屋租赁合同的租金标准，也不能代表市场价格的标准；不认可收据的真实性及证明目的。庭审中，华诚博远公司申请对北京市朝阳区xxx号北京求实职业学校教室及专业培训房大楼2009年1月1日至2016年12月1日期间的租金价格进行评估。摇号确定由北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司为评估机构。2017年5月31日，该评估机构出具函件，称无上述期间的租金案例无法对上述房屋该期间段的租金价格进行评估。后重新摇号确定，由北京中建华房地产土地评估有限责任公司为评估机构，2017年9月7日，该评估机构出具《退函》，称缺乏类似房地产交易案例，不能对涉案房地产租金价格进行准确判断，退回评估委托。双方均认可函件的真实性。本院认为：本案中，经生效判决认定，惠东和公司实际承继了惠林联合公司与华诚博远公司签订的《合作协议》并应履行该协议义务，即将诉争房屋交由华诚博远公司经营，华诚博远公司交付约定的使用费，该协议约定的合作期限始为项目建成之日即竣工验收之日2009年1月9日，诉争房屋于2009年4月起由惠东和公司实际占有，并出租给首商伟业公司，直至2016年12月1日才交付给华诚博远公司。根据2009年4月1日惠东和公司与首商伟业公司签订的《房屋租赁合同》的约定，2009年至2014年期间每年租金合计322万元，2014年至2019年期间每年租金合计439万元，2019年每年合计512万元。惠东和公司虽对此不认可并提交其与首商伟业公司于2011年6月19日《解除合同协议书》及《房屋租赁合同》证明双方已经解除第一份租赁合同并对租金标准进行了更改，而双方在庭审中均称诉争房屋建筑面积4008平方米，以每年80万至120万元的标准进行出租明显低于市场价格，不符合常理，且降低租金标准系惠东和公司和首商伟业公司意思自治的结果，由此造成惠东和公司收益的减少应由其自行承受。故本院认为诉争房屋的租金标准以2009年1月9日惠东和公司与首商伟业公司签订的《房屋租赁合同》约定为准更适宜。惠东和公司未按照约定将房屋交付给华诚博远公司使用，确实造成华诚博远公司损失，故华诚博远公司主张惠东和公司支付该期间的损失于法有据，本院予以支持，具体的计算标准本院参照2009年4月1日惠东和公司与首商伟业公司签订的《房屋租赁合同》的约定确定。双方均同意先行抵扣2016年12月2日起至2029年1月8日止华诚博远公司应支付给惠东和公司的使用费，本院不持异议。在抵扣2016年12月2日至2029年1月8日期间的使用费后，华诚博远公司主张损失的金额为一千万元合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告北京惠东合科技发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告华诚博远建筑工程有限公司损失一千万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由被告北京惠东合科技发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李文丹人民陪审员  张 林人民陪审员  黄士华二〇一七年十月三十一日书 记 员  彭佳妤