湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终857号上诉人（原审被告）：醴陵奥江置业有限公司，住所地：醴陵市国瓷街道玉瓷村黄泥坳组。法定代表人：张俊，执行董事。委托诉讼代理人：郭胜（系公司员工），女，1985年10月27日生，汉族，湖南省湘潭县人，户籍地湖南省湘潭县，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：徐建分，男，1977年6月1日生，汉族，湖南省邵东县人，户籍地湖南省邵东县。被上诉人（原审原告）：刘芳，女，1980年10月10日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍地湖南省醴陵市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李柳荫，湖南妙手律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，申请财产保全，调解等。上诉人醴陵奥江置业有限公司因与被上诉人徐建分、刘芳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2020）湘0281民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人醴陵奥江置业有限公司的委托诉讼代理人郭胜、被上诉人徐建分、刘芳的委托诉讼代理人李柳荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。醴陵奥江置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书并改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在已经查明被上诉人违约在先的事实基础上，单纯偏听被上诉人提出后续房款无力支付，而判决《认购书》予以解除，首期房款应予返还，违背商业活动中应遵守的诚信信用原则和契约精神。二、根据法律规定，如果双方当事人以认购书、订购书等形式达成了预约合同，那么一方当事人未按约定订立合同的行为就构成对预约的违反，只有守约方有权请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。三、根据《认购书》约定和相关法律规定，作为已经有违约事实的一方提出解除认购书且诉求被一审法院支持，不符合法律规定和认购书约定。四、根据相关法律规定，一审法院判决解除认购书的同时仅判决上诉人无须退还被上诉人已交付的定金5万元，该定金不足以弥补因被上诉人单方违约给上诉人造成的损失。徐建分、刘芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐建分、刘芳向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告签订的《认购书》。2、判决被告向原告双倍返还购房定金100000元，并返还购房款536670元；3、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告（认购方）徐建分、刘芳拟购买被告（出售方）醴陵奥江置业有限公司位于醴陵市（醴陵奥园冠军城）11幢106号的房屋，2019年3月29日，原、被告签订《醴陵奥园冠军城认购书》（以下简称《认购书》），该《认购书》的主要内容有以下条款：第二条认购物业价格，该物业原定价3113859元，成交总价为2486670元；第三条付款方式，1、定金，认购方须于签订本认购书时付清定金50000元，2、首期楼款，认购方须于2019年3月31日前付清首期楼款586670元（含定金），并到出售方售楼部或指定地点签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，3、剩余房款，分期楼款：认购方须于2020年5月25日前付清楼款1200000元；第四条认购条款，1、认购方须于2019年3月31日或之前，携带本认购书、定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件……；第五条违约责任，1、认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴纳的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此产生的其他损失。如出售方同意认购方继续履行本认购书，认购方须按该物业成交价每日1‰的标准向出售方支付违约金，2、认购方已履行本认购书约定的义务，出售方未经认购方同意而将该物业另行出售给第三方的，认购方有权解除本认购书，出售方应双倍返还认购书已付定金。当天，两原告在被告的定房通知单上签字确认成交总价并向被告缴纳定金50000元，定房通知单显示原售价3113859元，成交总价为2486670元，定金50000元。2019年3月30日，被告与原告刘芳约定于次日签订合同，但次日只有原告刘芳到被告处缴纳首期房款200000元，因签订合同需两原告同时到场导致未签。2019年4月4日，被告又催促原告签订合同，而原告刘芳以在外地为由需过几天来，同年4月7日原告刘芳一人到被告处缴纳首期房款336670元。2019年4月10日，原告刘芳向被告提出，因自身出了点状况，买不了了，想将涉案房屋转卖或退房，但原、被告就退房或转卖未达成一致意见。至今，原、被告仍未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。焦点是：原告的诉讼请求有无事实和法律的依据。本案所涉《认购书》系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的日期为2019年3月31日或之前，根据庭审查明的事实及被告工作人员与原告刘芳的微信聊天记录显示，被告已尽到通知的义务，系原告自身的原因导致《商品房买卖合同》未签订，故原告应承担未按约签订《商品房买卖合同》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，该院不予支持，定金50000元不予退还。因原告提出后续房款无力支付，且不同意签订《商品房买卖合同》，双方的交易行为已无法继续，《认购书》应予解除，原告所交首期房款（不含定金）应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告徐建分、刘芳与被告醴陵奥江置业有限公司签订的《醴陵奥园冠军城认购书》；二、被告醴陵奥江置业有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告徐建分、刘芳购房款536670元；三、驳回原告徐建分、刘芳的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人的上诉请求是否有事实和法律依据。2019年3月29日双方所签订的《认购书》系其真实意思表示，符合法律规定，受法律保护，双方均应按约履行。同日，两被上诉人向上诉人缴纳购房定金50000元，2019年3月31日，被上诉人刘芳到上诉人处缴纳首期房款200000元，同年4月7日被上诉人刘芳又到上诉人处缴纳首期房款336670元，共计交纳购房款586670元（含50000元定金）。2019年4月10日，被上诉人刘芳向上诉人提出，因自身出了点状况，房屋买不了了，想将涉案房屋转卖或退房，但双方一直未就退房或转卖达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；…。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案因两被上诉人无力支付后续房款，导致《认购书》予以解除，故两被上诉人交纳的定金50000元不予退还，但其所交首期房款（不含定金）应予返还。一审法院判决并无不妥，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人醴陵奥江置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9167元,由上诉人醴陵奥江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年五月十一日法官助理彭华书记员刘林玉