福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0602民初7696号 原告：漳州福晟物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区元光北路钱隆首府6幢一层物业用房，统一社会信用代码：913506005595932222。 法定代表人：张慧，总经理。 委托诉讼代理人：蔡蓓青，女，1970年3月26日出生，汉族，住漳州市芗城区，系原告公司职员， 委托诉讼代理人：曾江宏，男，1981年10月10日出生，汉族，住福建省南靖县，系原告公司职员， 被告：黄国财，男，1954年11月24日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住漳州市芗城区， 原告漳州福晟物业服务有限公司与被告黄国财物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告漳州福晟物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾江宏、蔡蓓青，被告黄国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州福晟物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付截至2017年6月30日累计拖欠的物业费4714.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2010年2月至2016年12月的物业费共计4714.4元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与福建钱隆置业有限公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告按月足额交纳物业管理费用，逾期缴纳的从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。被告系上述钱隆首府小区的5#D04的业主，物业面积47.37平方米，按约定应当向原告缴纳从2010年2月1日起的物业管理费用4714.4元，但被告一直拒绝缴费，合计金额4714.4元。合同履行至今，被告却拒不履行自己的缴纳义务，原告多次催缴，未有效果，请求维护原告企业的合法权益。 被告黄国财辩称，该房子是被告卖了老家的田地及旧厝，凑钱于2009年按揭买的，用于日常生活及住宿用，本想安享晚年，没想到买房后，墙漏水。房子交接时，物业来看墙漏水，原告在房产验收确认书接收人意见栏明确提出五点意见：1、顶棚漏水，2、地面渗水，3、电灯不亮，4、水管漏水，5、墙外面有裂缝。但物业强行要被告接收，否则不办交房，被告没有办法。雨天漏水、晴天也漏水，一年四季、二十四小时都在漏水，被告只能特制一个漏水墙，上面做水槽，下面做水沟，才能勉强住在里面艰难度日，被告找物业公司解决墙漏水问题，刚开始物业有派人来看一两次，说要解决过一段时间就不了了之，至今墙漏水还没有解决。因物业长期没有解决漏水问题，导致被告七年来睡不好，精神抑郁，疾病缠身，这都是房子质量问题导致的。被告保留进一步追诉维护自身利益的权利，物业公司要赔偿被告医疗费、精神损失费，被告诉求法院公正、公平维护老百姓的合法权利。 经审理查明：被告黄国财系漳州市芗城区钱隆首府小区5栋D04的业主，店面面积为47.37平方米。原告漳州福晟物业服务有限公司系漳州市芗城区元光北路钱隆首府的物业，原、被告签订了《钱隆首府业主入住合约》，合约约定（摘要），业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，商业物业1.2元/月.平方米（不含水电公摊费）等等。2009年7月21日，被告接收钱隆首府5栋D04号房，被告有向原告缴纳半年的物业费，从2010年2月起至今，被告未向原告缴纳物业费。原告每年向被告催缴物业费，被告以原告未解决其房屋漏水问题为由拒绝缴纳相应的物业费。 本院认为：被告作为芗城区钱隆首府小区5栋D04的业主，原告与被告签订的《钱隆首府业主入住合约》对被告具有约束力，被告应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。被告自2010年2月起未缴纳物业费，故原告主张的被告应向其支付2010年2月至2016年12月的物业费4714.4元（即47.37平方米×1.2元/月.平方米=56.8元×83个月=4714.4元），合法有据，本院予以支持。被告辩称其接收的钱隆首府小区5栋D04漏水问题严重，房屋质量问题导致原告损失巨大，房屋质量的责任人是房屋的建设单位，国家对房屋的质量有明确的专项规定，要求建设单位建设的房屋质量必须达到标准才能取得验收备案，并规定建设单位一定期限的保修责任，房屋的质量问题应由建设单位来承担责任，业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系，业主以房屋质量问题作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，混淆了两种不同的法律关系，本院不予支持；房屋质量问题，被告可另案进行处理。被告辩称原告与建设单位系同一单位，未提供相关证据予以佐证，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 被告黄国财应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告漳州福晟物业服务有限公司支付2010年2月至2016年12月的物业费4714.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄国财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员 陈雅云     二〇一七年十月二十三日 书记员  王小玲 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。