山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终478号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，董事长。 委托诉讼代理人：邓久义，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张敏，天津四方君汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐敏，女，1978年10月28日出生，汉族，住山东省巨野县。 被上诉人（原审原告）：王健，男，1978年2月11日出生，汉族，住山东省巨野县。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房公司）因与被上诉徐敏、王健商品房买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019)鲁0911民初4779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安天房泰岳置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实径行改判。本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：吴美容等14人与上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起至完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，一审法院认为“买受人应当完成房屋所有权登记届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”，属于认定错误。“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”是指出卖人房屋所有权登记工作的完成时间届满之次日，应为“商品房交付之日起第455天之次日”。（一）一审法院判决与《山东省商品房销售条例》第四十二条相冲突。泰安市住房城乡建设局颁发的《山东商品房销售条例》第四十二条第一款“买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关资料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。”第三款“因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登机确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”，根据以上规定，只有在房屋交付之日起一年内无法完成登记确认的，房地产开发企业才承担赔偿责任，一审法院的认定“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”明显与该规定相冲突。（二）应该依据合同第二十条第三款约定确定违约金支付的起始时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，在本案中双方对买受人完成房屋所有权登记工作的期限在第二十条第三款明确约定即商品房交付之日起455天内，因此应适用合同约定，而不应该适用第十八条规定。（三）《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的“房屋交付之日起90日”是指买受人办理房屋所有权转移登记手续时间而并非出卖人完成房屋所有权登记时间。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理房屋所有权转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务。但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权登记手续。 徐敏、王健辩称，一审判决与《山东省商品房销售条例》并无冲突。本案双方已经对权利义务作了明确约定，即天房公司应在“商品房交付使用之日起90日内”协助买受人办理所有权转移登记手续，属于该条例中的“除合同另有约定外”。另外，该条例属于地方性法规，并非合同法第五十二条规定的法律和行政法规。二、不应依据合同第二十二条第三款的约定确定违约金支付的起始时间。该条第二款明确了徐敏、王健办理房屋所有权登记的期限，而且约定了出卖人具有协助义务。也就是说，如果天房公司积极协助的话，最长90日，徐敏、王健即可完成涉案房屋的所有权转移登记手续。所以，该日即应理解为第三款中的“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日”。至于第三款中的455天的约定，仅是徐敏、王健主张违约金的一个前提条件，并不是计算违约金的起算点。也即，在超过90天未达到455天的这段时间内，因未达到支付违约金的前提条件，徐敏、王健无权要求天房公司支付违约金。但一旦超过455天，徐敏、王健即可要求对方支付违约金。因此，天房公司主张455天属于混淆概念。此外，现在双方对于合同条款的解释出现分歧，因该合同系天房公司提供的格式条款，故应按照不利于其的解释予以适用。三、第二十条第二款的约定无法免除天房公司应在交付之日起90日内具备办证条件的义务。本案天房公司并未提供证据证明其在90日内曾向业主发出办证的通知。事实上是，每次业主要求天房公司协助办证义务，天房公司工作人员均称现在无法办证，且现在仍无法办理产权证书。综上，请求驳回上诉，维持原判。 徐敏、王健向一审法院起诉请求：一、被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续。二、被告支付原告违约金（按照购房款760987元为基数，按照每日万分之一，自2017年11月9日起开始计算，截止到2019年6月26日为45431元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。三、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2017年7月16日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2017年7月20日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市天房美郡国际城25号楼1单元201室房屋一套；合同第六条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6133.53元，总价款为760987元；合同第七条约定的付款方式为贷款方式付款；合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十条房产登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款760987元，被告向原告开具了购房发票。2017年8月10日，被告将房屋交付给原告。被告尚未完成涉案房产初始登记，不具备办理产权转移登记的条件。一审法院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点主要有以下两个方面：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房产的产权转移登记手续。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2017年8月10日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同第二十条第二款约定，原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。被告至今未完成涉案房产所在楼栋的初始登记，未在合同约定的上述期限内协助原告办理产权转移登记手续，未履行协助办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告主张要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续的和逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求一审法院予以支持。因涉案房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理不动产转移登记手续。二、关于违约金的计算问题。合同第二十条第三款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”故违约金的起算时间，“买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”即自“商品房交付使用之日起90日”的次日2017年11月9日起开始计算违约金，违约金的截止时间，即“实际完成房屋所有权登记之日”，每日违约金标准以全部房价款万分之一计算，故对于原告主张自2017年11月9日起至房产产权转移登记办理完毕之日止按照760987元为基数，日万分之一计算违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告辩称自交房后455天计算违约金的意见，一审法院认为，合同第二十条第三款所约定的455天并非原告主张违约金的起算时间，而系原告向被告主张违约金的成就条件，故对于被告的该项辩称，一审法院不予采纳。原告主张的自2017年11月9日至2019年6月29日的逾期办理房地产权属证书违约金45431元（760987元，及自2019年6月30日至被告实际协助原告办理完毕房产产权转移登记之日，按每日已付全部房价款760987元的万分之一支付逾期办理房地产权属证书违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在该房产具备办证条件时，协助原告徐敏、王健办理泰安市天房美郡国际城25号楼1单元201室产权转移登记手续。二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告徐敏、王健自2017年11月9日至2019年6月29日逾期办理房地产权属证书违约金45431元，并按照每日76.10元支付原告徐敏、王健2019年6月30日至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告徐敏、王健办理完毕上述房产的产权转移登记手续之日止的违约金。三、驳回原告徐敏、王健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人对因天房公司原因导致徐敏、王健在455天之内未办理不动产权证书的事实，且应由天房公司承担违约责任并无异议，双方仅对逾期办证违约金计算起始时间存在争议。天房公司在本案中主张，违约金应自交付房屋455天之后开始计算，而徐敏、王健则主张违约金应自交付房屋90天之后开始计算。双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。按照上述合同约定，天房公司自徐敏、王健应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起承担违约责任。该合同第二十条第二款约定，“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。故天房公司的违约责任应当自房屋交付使用之日起90日后开始计算，天房公司关于从交付房屋之日起455天后计算违约金的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。一审判令天房公司按照交付房屋之日起90日的次日开始赔偿徐敏、王健的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，天房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费936元，由泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年五月十一日 书记员  赵思敏