山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初2996号 被告：于俊梅，女，1978年1月29日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所律师（实习）。 被告：保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：柳振中。 委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 原告于俊梅与被告保利物业发展股份有限公司黄岛分公司(以下简称保利物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于俊梅之委托诉讼代理人孙萌，被告保利物业之委托诉讼代理人廖凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于俊梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告多收取的物业服务费69192.80元；2.判令被告以37395.30元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向原告支付自2016年11月17日起至实际返还物业费之日止的利息损失，以及以31797.50为基数，按照同期银行贷款利率计算，向原告支付自2016年7月25日起至实际返还物业费之日止的利息损失；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰153栋1单元101室和95栋1单元103室房屋的业主，被告为海上罗兰小区物业服务公司。海上罗兰小区的开发商青岛保利广惠置业有限公司（以下简称广惠置业）于2016年11月17日将153栋1单元101室房屋交付给原告，于2016年7月25日将95栋1单元103室房屋交付给原告。根据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费应自业主办理交房入住手续之日起开始计算；原告所有的153栋1单元101室房屋应自2016年11月17日开始计算物业费，但被告却向原告收取自2014年5月至2016年11月份的物业费；95栋1单元103室房屋应自2016年7月25日开始计算物业费，但被告却向原告收取自2014年7月至2016年7月份的物业费。被告收取的该部分物业费无任何事实和法律依据，应当根据法律规定退还给原告。原告多次催告被告返还其多收取的物业费，但被告均拒不返还。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。 保利物业辩称：涉案房屋的开发商广惠置业已分别按照其与原告于2012年11月2日和2012年12月28日签订的《青岛市商品房预售合同》中约定的收房时间（即2014年4月30号与2014年6月30号）将涉案房屋交付原告，因此原告应自其收房之日起向保利物业缴纳物业费。保利物业向原告收取自2014年5月至2016年11月和自2014年7月至2016年7月的物业服务费是严格按照约定及法律法规收取的。现原告起诉要求保利物业返还其已经缴纳的上述已经缴纳的物业费并赔偿其利息损失，于法无据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2012年11月2日，原告于俊梅与广惠置业签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由原告出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号保利.海上罗兰小区房屋一处，即：95栋1单元103室、建筑面积282.65平方米，系低层住宅；同时约定上述房屋交付时间为2014年6月30日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知原告办理交付房屋手续，原告应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的的标志为原告签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘被告对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定低层住宅物业费按建筑面积4.5元/平方米/月计收，办理收楼手续时，原告需预交6个月物业管理费。 2012年12月28日，原告于俊梅又与广惠置业签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由原告出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号保利?海上罗兰小区房屋一处，即：153栋1单元1单元101室、建筑面积268.10平方米，系低层住宅；同时约定上述房屋交付时间为2014年4月30日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知原告办理交付房屋手续，原告应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为原告签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘被告对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定低层住宅物业费按建筑面积4.5元/平方米/月计收，办理收楼手续时，原告需预交6个月物业管理费。 2016年7月25日，被告与原告办理95栋1单元103室楼房的书面收楼确认书等手续，同时要求原告交付物业费。被告于当日收取原告95栋1单元103室物业费38157元（2014.7-2016.12）；2016年11月17日，被告与原告办理153栋1单元1单元101室楼房的书面收楼确认书等手续，同时要求原告交付物业费。被告于当日收取原告153栋1单元1单元101室物业费44633.10元（2014.5-2017.5）。原告认为被告收取的上述部分物业费共计69192.80元与实际收房日期不符，无任何事实与法律依据，多次要求被告返还原告，但被告拒不返还，于2019年7月15日向被告邮寄送达了《律师催告函》1份。 庭审中，被告提交房屋交付函和房屋交付催告函EMS邮寄单各1份，证明原告未按照合同约定的时间到涉案项目物业服务中心办理交房手续。原告对被告提交的证据真实性及证明内容均不认可，通过EMS快递单号查询，未查询该快递单信息，快递单上无寄件人收件人签名，寄件人也没有注明内件品名，无法证明被告主张，原告未收到开发商发送的办理交房手续的通知。另被告再未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知原告办理涉案房屋交接的相关证据。 上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、《青岛市商品房预售合同》及附件、《房屋产权证书》、收楼确认书等交接手续资料、物业费收据，被告提供的EMS，及原被告陈述在案为凭，业经本院开庭质证，可以采信。 本院认为，本案争议的焦点是：保利物业应否退还于俊梅在海上罗兰153栋1单元101室自2014年5月至2016年11月期间的物业费、95栋1单元103室自2014年7月至2016年7月期间的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的两份《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该两份合同约定房屋交付的标志为于俊梅签署《收楼通知书》，本案中原告提交的两份《收楼通知书》分别载明收房时间为2016年11月17日、2016年7月25日，保利物业对于涉案两套房屋的交付事实予以认可，故依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，原告购买海上罗兰153栋1单元101室交纳物业服务费的时间应从2016年11月17日开始，95栋1单元103室交纳物业服务费的时间应从2016年7月25日开始。关于原告主张由保利物业返还多收取的69192.80元物业费金额、计算标准保利物业均无异议，故保利物业收取的涉案楼房交房前的物业费应于返还。关于原告主张的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩原告提交的交房手续系后期补办，并提交房屋交付函和房屋交付催告函的EMS邮寄单予以证明，原告对此不认可，保利物业提交的证据不足以证明涉案房屋按照购房合同确定的时间已交付于原告，故保利物业抗辩其按购房合同签订的收房日期起收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，本院不予采纳。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决如下： 一、保利物业发展股份有限公司黄岛分公司于本判决生效之日起十日内退还给于俊梅153栋1单元101室、95栋1单元103室物业服务费69192.80元； 二、保利物业发展股份有限公司黄岛分公司于本判决生效之日起十日内给付于俊梅153栋1单元101室多收取的物业费利息损失（以37395.30元为基数，自2016年11月18日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）及95栋1单元103室多收取的物业费利息损失（以31797.50元为基数，自2016年7月26日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1530元，减半收取765元，由保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  庄照 二〇二〇年五月十四日 书记员  徐倩