广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初3143号原告：欧阳秋鸣，女，汉族，1986年9月3日出生，住广东省从化市，被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市从化区江埔街从城大道**之1、2，统一社会信用代码91440101679730674U。法定代表人：陈坛金。委托代理人:何友婷，张淼，系该公司员工。原告欧阳秋鸣与被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告欧阳秋鸣及被告的委托代理人何友婷、张淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201210225127）及《补充协议》，根据合同约定，被告应自商品房交付之日（即收楼日期2013年9月18日）起420个工作日内为原告办妥产权证。但直至2016年11月28日，被告才通知原告可以办证。按照合同约定，被告应承担违约责任，故请求法院判令：1、被告自2015年5月12日起每日按房款总额656770元的0.01%计付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求：被告自2013年9月18日起的420个工作日即2015年5月12日计付违约金至办妥房产证之日即2016年12月17日。原告为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、商品房买卖合同、购房发票、契税发票，拟证明原告购买涉案房产及支付656770元价款的事实。2、房产证，拟证明房产证办妥时间为2016年12月17日。3、商品房交付使用通知书、产权登记办理通知函，拟证明房屋交付时间为2013年9月18日和通知办证时间时间为2016年11月28日。被告辩称，对原告起诉的基本事实没有异议，但违约金的起算时间应当自双方签订《协议书》（2016年3月3日）起的420个工作日计算。被告为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交了以下证据：协议书，拟证明原被告于2016年3月3日签订《协议书》，约定因延迟交房，被告向原告补偿6852元，该款项抵扣物业费，双方不再追究买卖合同的违约责任。经审理查明：原被告于2012年10月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201210225127）及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于房，房屋价款656955元，合同第八条约定：原告以一次性付款方式付款，在2012年10月29日前支付全部房价款656955元；合同第十三条约定：被告应在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同第二十一条产权登记中约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为原告办理《房地产权证》：原告委托被告办理，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后7个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料。被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料。被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任。若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任中约定：原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第五条约定：合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。补充协议第十一条约定：买卖合同第二十一条第2款修改为：被告应当在该商品房项目交付使用之日起420个工作日内协助原告到房地产登记机构办理房地产权证，且房地产权证登记时间视为原告取得房地产权证时间。原被告均确认，因实测面积差异问题导致合同约定的房屋价款和发票价款不一致，原告主张按照发票价款即656770元计算违约金。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款713924元。另查，2013年9月13日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，确定交楼时间为2013年9月18日。再查，被告于2016年11月28日向原告发出《产权登记办理通知函》，并于2016年12月17日成功为原告办理了不动产权证，不动产权证登记时间亦为2016年12月17日。又查，原被告于2016年3月3日签订《协议书》，约定：原告向从化区人民法院提起诉讼，要求甲方支付逾期交房违约金，从化区法院就此作出一审判决【案号：（2014）穗从法房初字第228号】，该案已于2015年2月12日进入执行阶段【执行案号：（2015）穗从法执字第216号】。双方协商一致，达成以下协议：一、关于（2015）穗从法执字第216号案，双方一致同意，被告向原告支付6852元，具体支付方式为被告按月代原告向物业公司支付应缴纳的物业服务费，直至上述款项支付完毕。二、本协议签订后三个工作日内，原告应向从化区人民法院申请撤销（2015）穗从法执字第216号案，原告逾期申请撤销强制执行的，应向被告支付1000元/日的违约金。三、本协议与买卖合同有冲突的，以本协议书为准。四、本协议书自双方签字盖章之日起生效。本协议书签订后，双方同意互不追究原买卖合同的违约责任。本院庭后调取了（2014）穗从法房初字第228号案件，该案中查明，原被告均确认原告已于2013年11月26日收楼，并确认逾期交房违约金计算至收楼之日止。该案判决如下：被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告欧阳秋鸣支付逾期交房违约金（以656955元为本金，按每日万分之一的标准从2013年7月1日起计至2013年11月26日止）。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。根据合同附件七补充协议第十一条约定，被告应当在房屋交付使用之日起420个工作日内协助原告到房地产登记机构办理房地产权证。原告主张商品房交付通知书确定的时间即2013年9月16日为实际收楼之日，被告则主张签订协议书之日为实际收楼之日，本院认为，原告曾向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，该判决已经确认双方实际交楼时间为2013年11月26日，故本院确认涉案房屋实际交付使用日期为2013年11月26日，则被告协助原告办理房产证的期限为2015年8月5日前。截至2016年12月17日被告才为原告成功办理了不动产权证，故被告存在逾期办证的违约事实，应承担逾期办证违约责任。根据合同第二十二条及合同附件七补充协议第五条约定，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得不动产权证之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金。原告实际支付购房款为656770元，故违约金计算标准应以实际支付的购房款为准。综上，本案中逾期办证违约金应从合同约定的办证期限的次日即2015年8月6日起至2016年12月17日，每日按照购房款656770元的万分之一计算，原告主张2015年5月12日至2015年8月5日的违约金于法无据，本院不予支持。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未在约定期限内履行协助原告办理房产证的义务，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市宏都房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳秋鸣支付逾期办证违约金（以购房款656770元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年8月6日起计至2016年12月17日止)。二、驳回原告欧阳秋鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费365.5元，由被告广州市宏都房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一七年十月十七日法官助理梁锦芝书记员郑婕姮