湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3307号上诉人（原审原告）：湖南高地建材有限公司，住所地：长沙市芙蓉区蔡锷中路10号恒隆国际大厦28楼。法定代表人：何蓉，总经理。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凌峰，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司，住所地：长沙市芙蓉中路二段76号。法定代表人：蔡顺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司，住所地：长沙芙蓉区人民东路702号。负责人：傅建军。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。原审被告：长沙恒兴资产经营有限公司，住所地：长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九楼、十楼。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：文雅男，女，1992年6月27日出生，汉族，住湖南省醴陵市，该公司员工。上诉人湖南高地建材有限公司（以下简称高地公司）因与上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司（以下简称新华书店）、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司（以下简称新华书店长沙分公司）及原审被告长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人高地公司支付扩建面积的未登记认定部分面积的拆迁补偿款1836025.95元；2.撤销一审判决第二项，依法改判新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人高地公司支付其承租的长沙市直管公房的拆迁补偿款2303724.15元；3.撤销一审判决第三项，依法改判新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人高地公司支付停产停业费损失455253.22元、装修装饰损失287040.00元；4.撤销一审判决第四项，依法改判新华书店、新华书店长沙分公司向上诉人高地公司支付设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费共计143142.84元。事实和理由：一、未登记认定的面积72.35㎡由上诉人投资扩建,一审中被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司已认可,而芙蓉区政府给予上诉人的补偿单价为50754元,根据物权法谁建造谁受益的原则及民法的公平原则,因为土地登记在上诉人名下,而地上房屋的建筑由上诉人完成,应当按照补偿总价各半的原则给予补偿,而这部分面积按照政府补偿总价为72.35×50754元㎡=3672051.90元;那么应当至少补偿一半即1836025.95元(3672051.90元×50%)给上诉人,而一审法院只判决支付40%并不合理,请求二审法院予以改判。二、上诉人承租的房屋中包括长房集团即恒兴公司名下的政府直管公租房(面积183.82㎡),此事实一审法院已查清,且被上诉人也予以认可,一审被告恒兴公司在一审中提交了证据《直管公房承租人补偿安置协议书》,证明长房集团已经将直管公房承租人的补偿款共计6137610.00元补偿给了被上诉人新华书店,而该直管公房的实际承租人和使用人、经营者均是上诉人,被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司并不是房屋实际承租人,在长达13年的转租期内,长房集团即恒兴公司从未提出异议,视为其同意和默认转租这一事实,新华书店明知房屋不能转租,还私自转租给上诉人,且时间长达13年,以套取高额的转租租金差额(约50万每年),从而获取两方面的非法利润,即高额转租租金差额和看似“合法”的承租人补偿款,如果该部分补偿款80%支付给被上诉人,那么一审判决就以“合法”的名义帮助违法行为人获取非法利润,有悖法律基本原则和立法目的,所以,应当尊重事实,即上诉人作为实际承租和使用人有权获得该部分房屋100%的补偿款共计2303724.15元。三、被上诉人应当支付给上诉人的装修价值补偿款和停产停业分别为287040.00元和455253.22元,其理由为:上诉人承租被上诉人的房屋面积为368㎡,一审法院对于装修补偿这一块查明了政府已分别按700元/㎡和580元/㎡的给予补偿事实,但上诉人对于政府给予的补偿标准从未认可,且一直要求对装修补偿价值重新进行评估,根据上诉人实际投入的装修资金,⊥诉人要求按780元/平米计算装修补偿款,较为合理,所以,装修补偿总价款为368㎡×780元/㎡=287040.00元,请二审法院依法改判。关于停产停业损失,上诉人承租的自管产房屋面积为184.18㎡,其所对应的补偿单价为50754元,法律规定补偿标准为房屋总价款的7‰,根据一审法院依法调取的证据《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议(货币补偿方式)》(芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室与新华书店总公司签订的),停产停业政府已按4个月的标准补偿给了新华书店,从而得出自管产房屋补偿的停产停业损失款为:184.18㎡×50754元/㎡×7‰×4个月=261740.40元;而直管公租房这一块上诉人承租的面积为183.82㎡,根据恒兴公司在一审中所提交的证据材料《直管公房承租人补偿安置协议书》,政府给予的补偿单价为50130元/㎡,补偿月数为3个月,从而得出直管公租房补偿的停产停业损失款为:183.82㎡×50130元/㎡×7‰×3个月=193512.82元,两部分停产停业损失相加即为:261740.40元+193512.82元=455253.22元,该部分补偿款应当补偿给上诉人,请二审法院予以改判。四、被上诉人新华书店、新华书店长沙分公司应当向上诉人支付设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费应当为143142.84元,其理由为:根据恒兴公司与征收办所签订的补偿协议:征收办已将搬迁费、设施补偿费、设备搬迁费等其他补偿确定为185390.00元,总面积为481.11㎡,高地公司所对应的面积为183.82㎡,根据计算公式:185390.00元÷481.11㎡(总面积)×183.82㎡（上诉人租赁面积)=70832.84元;70832.84元应当为高地公司应得的补偿款，自管产和政府公租房两部分的搬迁费、设施补偿费和设备搬迁费应当为143142.84元。综上所述,上诉人作为承租人只想获得应属于承租人的拆迁补偿利益,上诉人认为一审法院补偿明细和各补偿项目所对应的补偿数额并未查清,请求二审法院在查明本案事实的基础上,依法支持上诉人的上诉请求。新华书店、新华书店长沙分公司辩称：1、原审判决认定自2010年起，长沙分公司与高地公司二份《房屋租赁合同》在履行过程中遇政府征收而无法继续履行，属于认定事实错误。因政府征收拆迁而提前终止的合同仅限于2013年7月23日所订立的《房屋租赁合同》，故原审判决认定上述《房屋租赁合同》在履行过程中因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，属于认定事实错误，依法应予撤销并改判；2、原审法院认定《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》中所涉中栋一层未认定的234.5㎡以高地公司提交的三位租赁户签订的《协议书》来认定“新华书店”同意和默许进行扩建，而该《协议书》是高地公司侵吞国有资产为目的而签订的，不应作为定案证据；3、原审判决将未认定面积折迁补偿款的40%支付给高地公司，没有法律依据，属于适用法律错误，依法应予以撤销并改判。主要理由是未认定的234.5㎡房屋中的72.35㎡应视租赁合同中的装修，应遵循来修去丢原则，在合同期满后不予补偿，且密封走廊的主要价值是因为土地所有权属于新华书店、新华书店长沙分公司，高地公司应证明发生的实际损失而获取补偿；4、原审判决认定新华书店、新华书店长沙分公司应向高地公司支付直管公房面积183.82㎡拆迁补偿款的20%，认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销并改判。其理由高地公司并不是该直管公房的承租人，现行法律并未规定次承租人应给予征收补偿款；5、原审判决认定新华书店、新华书店长沙分公司应向高地公司支付停产停业损失、装修装饰损失、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，没有事实和法律依据，也属于事实认定错误和适用法律错误，依法应予撤销并改判。其理由涉案房屋作为新华书店、新华书店长沙分公司的出租经营性用房，停产停业应作为新华书店、新华书店长沙分公司的租金损失补偿给新华书店、新华书店长沙分公司。根据租赁合同约定，甲方收回房屋时不予任何形式的补偿，乙方装修所制门窗等设施无偿移交给甲方，故装修装饰不应补偿给高地公司，而设备搬迁费、搬迁费高地公司至今仍未搬离房屋，且高地公司不是征收补偿协议的合同相对方，不能依据征收补偿协议获得任何补偿。恒兴公司辩称，与一审答辩意见一致，拆迁补偿款已经支付给新华实业。新华书店、新华书店长沙分公司上诉请求：1、撤销一审（2019）湘0102民初2535号民事判决书；2、依法驳回高地公司一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由高地公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，依法应予撤销并改判：1、原审判决认定自2010年起，长沙分公司与高地公司二份《房屋租赁合同》在履行过程中遇政府征收而无法继续履行，属于认定事实错误。长沙分公司于2010年7月6日与高地公司签订的房屋租赁合同已因租赁期限届满，合同履行完毕而终止。因政府征收拆迁而提前终止的合同仅限于2013年7月23日所订立的《房屋租赁合同》，故原审判决认定上述《房屋租赁合同》在履行过程中因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，属于认定事实错误，依法应予撤销并改判；2、原审法院认定《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中所涉中栋一层未认定234.5平方米由高地公司参与搭建没有事实依据，属于认定事实错误。二、原审判决认为，新华书店、新华书店长沙分公司应将未登记认定部分面积拆迁补偿款的40%支付给高地公司，没有法律依据，属于适用法律错误，依法应予撤销并改判。一方面，即便高地公司参与扩建了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中所涉中栋一层未认定的234.5平方米房屋中的72.35平方米，但部分业已在高地公司与长沙分公司《房屋租赁合同》约定的租赁合同期限届满，合同自然终止时归于长沙分公司所有。根据《房屋租赁合同》第三条第四款约定，高地公司装修遵循来修去丢的原则，在合同期满后不予补偿且无偿交予长沙分公司，故该一部分未登记认定面积按照双方约定已然归长沙分公司所有，并应由长沙分公司享有全部财产权益。另一方面，原审判决依据“发生了实际损失的应获得相应补偿的原则”，认定新华书店、新华书店长沙分公司应向高地公司分配未登记认定部分征收补偿款没有法律依据：1、现行法律没有哪一条规定“发生了实际损失的应获得相应补偿”这一原则；2、高地公司在原审中并未举证证明其损失，且密封走廊部分土地使用权属上诉人所有，密封走廊主要价值认定是因为土地的所有权属上诉人，而不是高地公司的玻璃，如仅以其用玻璃密封走廊就判定上诉人支付其146万元补偿，有侵吞国有资产之嫌；3、如判决认定，高地公司即便参与了扩建未登记认定部分面积，但其在《房屋租赁合同》中已经同意承租房屋的所有都归长沙分公司所有。综上，一方面原审判决既已认定房屋租赁合同合法有效，又否定上诉人对未登记部分的完全所有权，进而认为不能独自占有未登记部分面积的拆迁补偿，属于适用法律错误。另一方面，原审判决依据法律没有规定的“发生了实际损失的应获得相应补偿”原则，对高地公司未能举证证明的损失进行补偿，没有事实和法律依据，属于适用法律错误，滥用自由裁量权，依法应予撤销并改判。三、原审判决认定上诉人应向高地公司支付直管公房面积183.82平方米拆迁补偿款的20%，属认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销并改判：1、原审判决认定直管公房承租人（长沙分公司）应向次承租人（高地公司）分割拆迁补偿款属于适用法律错误，应予撤销并改判。一方面，上诉人系案涉直管公房的合法承租人，虽然长沙分公司将案涉直管公房出租给高地公司，但依据合同相对性原则，高地公司并非案涉直管公房产权单位的承租人，不是《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》所指向的“承租人”。现行法律并未规定作为承租人的上诉人在获得征收补偿时，应给予作为次承租人的高地公司以征收补偿。此外就上诉人与案涉直管公房产权单位所订立的房屋租赁合同和征收补偿协议而言，高地公司不是合同当事人，不能援引该等合同主张权利，上诉人与高地公司之间应以双方租赁合同约定为准。故原审法院认定上诉人应给予高地公司补偿，违反行政征收领域法律规范规定，属于适用法律错误。另一方面，长沙分公司与高地公司的房屋租赁合同第四条第十一款明确约定，租赁期内遇城市拆迁的本合同终止履行，甲方不给予乙方任何补偿。故原审判决违背当事人意思自治原则，依据公平原则判令上诉人给予高地公司补偿，属于适用法律错误。四、原审判决认定上诉人应向高地公司支付停产停业费、装修装饰损失、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，没有事实和法律依据，属于认定事实错误和适用法律错误，依法应予撤销并改判：1、案涉房屋作为上诉人出租经营用房，停产停业费应系补偿上诉人因征收拆迁而终止房屋租赁经营活动所应获得的租金损失；2、案涉房屋租赁合同第三条第四款约定，合同期满甲方收回房屋使用权时不予任何形式补偿，乙方装修所制门窗等设施无偿移交甲方。而政府征收拆迁是租赁合同期满终止的法定情形，故根据合同约定，上诉人不应支付高地公司装修装饰损失、设施补偿费；3、截止上诉之日，高地公司仍未依法搬离案涉租赁房屋，故原审判决上诉人支付设备搬迁费、搬迁费没有事实依据；4、《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》是上诉人与房屋征收部门经协商达成的补偿协议，根据合同相对性原则，高地公司非合同乙方，不能依据该协议获得任何补偿。综上所述，原审判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。高地公司辩称：请求法院依法驳回上诉人新华书店、新华书店长沙分公司的上诉请求，并支持高地公司的全部上诉请求，判令本案一审、二审案件受理费由上诉人新华书店、新华书店长沙分公司承担。1、“高地公司”与“新华书店”自2010年7月起连续签订了2份《房屋租赁合同》，本案所争的系第2份租赁合同即2013年9月18日至2018年9月17日的租赁合同。2016年7月12日芙蓉区政府发布征收范围公告，2016年9月30日芙蓉区政府发布征收公告，2017年12月23日对所有蔡锷路临街门面进行围挡，门店被迫停止营业，显然，本案所争租赁合同并未到期，门店遇政府征收拆迁，事实清楚，不存在事实认定错误；2、临街走廊由“高地公司”和另两位承租人投资扩建改造，一审中“新华书店”对此事实已认可。因遇政收拆迁，该改造的面积（72.35㎡）已被芙蓉区政府认定为合法的建筑面积，且按合法面积的评估单价50754元/㎡给予补偿给“新华书店”；因房屋部分的物权属于“高地公司”，根据公平原则和物权法相关规定，依法应当有权获取拆迁补偿利益；3、直管公房在“新华书店”与政府的补偿协议中被认定为办公用房和仓库用房，补偿的标准为房屋价值的25%，且政府已按该标准将补偿款补偿给了第三人“恒兴资产经营公司”，“恒兴资产”公司应当将该笔补偿款支付给房屋的实际使用人和实际承租人，而不能全部支付给转租人“新华书店”；4、停产停业损失、装修价值补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等。本案所争房屋实际使用人和实际经营者都是承租人“高地公司”，根据国务院的590号令、省政府的268号文、长沙市政府的116号令，停产停业损失应当补偿支付给实际使用人和实际经营者，“高地公司”作为装修的实际施工人和投资人，理应获得装修价值补偿款。设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等，房屋遇征收，房屋内所安装的空调、电话、有线网络、办公设备等系承租人“高地公司”投资安装，并不是新华书店，故将该部分补偿款支付给“高地公司”完全符合法律规定。恒兴公司未陈述答辩意见。高地公司向一审法院起诉请求：1、新华书店、新华书店长沙分公司向高地公司支付应得的拆迁补偿款5139676.82元（包括：未认定面积合法补偿部分、停产停业损失、装修补偿、搬迁费、提前搬迁奖、移装费、设施补偿费等）;2、恒兴公司对第1项请求中的2303724.15元与新华书店、新华书店长沙分公司共同承担付款责任。一审法院认定事实：2010年7月6日、2013年7月23日，甲方新华书店长沙分公司与乙方高地公司分别签订《房屋租赁合同》，约定甲方将蔡锷中路140号368㎡的房屋出租给乙方作为手机市场使用。其中2013年7月23日的《房屋租赁合同》约定租赁期自2013年9月18日至2018年9月17日。乙方应在合同出现提前终止或期满或甲方按第四条第5款规定解除合同的情形后10日内腾空租赁房屋，超过10天，屋里仍有余物或还有装修设备未拆除的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置。租赁期内，如租赁房屋城市拆迁改造，造成乙方无法经营，本合同终止履行，终止履行后的期间，乙方不承担租金和物业管理费。除此，甲乙双方均应承担违约责任，不给予对方任何形式的补偿。鉴于该房屋已列入城市改造范围，甲方要求乙方不要投入过多装修。甲方承诺，如遇拆迁，拆迁合同项下的装修补偿费归乙方所有。2016年，恒兴公司与新华书店签订《长沙房产（集团）有限公司直管公房非住宅房屋租赁合同（Ａ）类》，约定新华书店租赁芙蓉区蔡锷中路140号101、201、北101，建筑面积481.11㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止。同时约定，租赁期间，该房屋如列入城市房屋征收范围，自征收文件公布之日起，本合同终止，新华书店需在恒兴公司规定的期限内腾空房屋。恒兴公司按照长沙市人民政府征收政策相关规定对乙方进行补偿安置。该合同仅有双方的盖章，没有填写准确的签约时间。2016年9月30日，长沙市芙蓉区政府正式发布征收决定公告，高地公司承租的蔡锷中路140号房屋在被征收的范围内。2018年9月4日，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，约定被征收房屋为蔡锷中路112号中栋南栋，房屋产权证编号为1自08683和东自字第009537。被征收房屋计合法面积3430.1平方米，其中住宅建筑面积219.06平方米，非住宅建筑面积3211.04平方米。被征收房屋补偿金额为92838389元；装饰装修、附属设施及其他补偿金额为5193923元；各项奖励等金额为43812元；以上总计98076124元。其中中栋非住宅一层272.58㎡部分按照50754元／㎡补偿13834525元，一层未登记认定部分234.35㎡也是按照50754元／㎡补偿11894200元；停产停业损失为2545870元（90923937×7‰×4个月）；装饰装修的补偿标准不一，有按照800元／㎡补偿的，也有按照580元／㎡补偿的。2018年9月10日，恒兴公司与新华书店签订《直管公房承租人补偿安置协议书》，约定新华书店原使用的蔡锷中路140、141号房屋，非住宅计租面积481.11㎡，由恒兴公司按《蔡锷中路两厢棚户区改造项目对直管公房承租人补偿安置实施方案》来确定单价，给予新华书店补偿5952220元，其中商业440.82㎡，评估价为50130元／㎡，补偿比例为25%；商业配套40.29㎡，评估价30302元／㎡，补偿比例为25%，总计5829794元。停产停业补偿为120057元（5829794元×7‰×3个月）。恒兴公司与新华书店解除该房屋租赁关系，收回直管公房房屋使用权；恒兴公司支付新华书店房屋装修及附属设施等各类补偿费185390元，以上共计6137610元。其中440.82㎡的装饰装修损失按照380元／㎡补偿；40.29㎡的装饰装修损失按照240元／㎡补偿。2018年11月2日，湖南德荣医疗健康产业有限公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场与高地公司签订《协议书》，称因经营需要，三方共同租赁新华书店长沙分公司位于一楼整体门面，其中一楼门面部分包括了长沙房产（集团）有限公司（即恒兴公司）名下的房屋。三方因租赁期限比较长，在租赁经营过程中，征得房屋所有权人的同意和默许，对一楼门面临街进行了扩建改造，为了确定三方作为承租人所对应的改造扩建面积，经三方到场及实地测量一致同意对各自所扩建的面积确定如下：湖南德荣医疗健康产业有限公司扩建面积79㎡；长沙市芙蓉区旺达威数码广场扩建面积为83㎡；高地公司扩建面积为72.35㎡。另外，三方共同租赁的恒兴公司及长房集团名下直管公房面积确定如下：湖南德荣医疗健康产业有限公司租赁面积为40.29㎡；长沙市芙蓉区旺达威数码广场租赁面积为257㎡；高地公司租赁面积为183.82㎡。一审法院认为：新华书店长沙分公司与高地公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。上述《房屋租赁合同》在履行过程中，因遇到政府征收拆迁，导致合同无法继续履行，新华书店长沙分公司与高地公司对该合同无法继续履行均无过错。《房屋租赁合同》约定如遇拆迁，拆迁合同项下的装修补偿费归乙方所有。但没有对涉案房屋征收等情况下其他项目的具体补偿分配的约定，根据发生了实际损失的应获得相应补偿的原则，新华书店长沙分公司应当对高地公司因拆迁遭受的损失予以补偿。本案中，高地公司的补偿内容具体有三类：第一类，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中涉及的中栋一层未认定的234.35㎡房屋，该部分房屋系由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方在租赁使用涉案房屋的过程中，自行扩建产生。该部分房屋没有房屋产权证，但是在拆迁过程中，被按照50754元/㎡的价格进行了拆迁补偿。长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方已经签订《协议书》，确认高地公司对上述234.35㎡的扩建面积占有72.35㎡。针对上述问题，新华书店并不否认上述三方有对涉案房屋进行走廊密封的事实，但是对于三方具体的扩建面积不予认可。综合来看，可以认定《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中涉及的中栋一层未认定的234.35㎡房屋确系由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方共同扩建产生，三方对于各自扩建的面积已经达成了一致意见。客观讲，上述扩建面积是在新华书店涉案房屋的土地上实现的，但是没有上述三方的扩建行为，该部分补偿也不可能产生。因此，新华书店没有理由独自占有上述扩建面积的拆迁补偿。对于高地公司与新华书店之间应当如何确定扩建面积的拆迁补偿款分配比例的问题，结合高地公司持续租赁涉案房屋的时间、房屋扩建成本等因素，一审法院酌情确定高地公司对扩建面积的拆迁补偿款分配40%、新华书店分配60%。高地公司扩建的72.35㎡，每平方米按照50754元获得了补偿，因而高地公司对上述扩建面积获得的拆迁补偿款应当分配1468820.76元（72.35*50754元*40%）。第二类，恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》中涉及的非住宅计租面积481.11㎡房屋。该部分房产系长沙市的直管公房，由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方共同租赁使用。长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方已协商确认高地公司对该部分直管公房的租赁面积为183.82㎡。基于此，可以看出，高地公司对涉案房屋的实际使用面积包括前述的72.35㎡扩建面积和这里的183.82㎡直管公房的面积。恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》所附的《蔡锷中路两厢非住宅征收直管公房补偿核算表》中，将被征收的新华书店名下的直管公房分为商业和商业配套两类，面积分别为440.82㎡和40.29㎡，拆迁补偿价格分别为50130元/㎡和30302元/㎡。但是新华书店、新华书店长沙分公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司等均不能区分到底是由谁承租的商业配套部分面积，故一审法院按照平均原则，将补偿总价5829794元除以481.11㎡，计算每平米获得的拆迁补偿价款为12117.38元。据此计算，高地公司承租的183.82㎡长沙市直管公房获得的补偿总价为2227416.80元。对于此部分拆迁补偿，新华书店系上述直管公房的承租人，恒兴公司已经按照评估单价的25%将拆迁补偿款支付给了新华书店。高地公司作为上述直管公房的实际承租人，对于上述房屋被征收拆除的损失，新华书店应当根据公平原则向实际承租人高地公司予以补偿。对于补偿比例，结合长沙市直管公房的特殊性质、高地公司租赁上述房屋的持续时间以及高地公司因为政府拆迁行为可能产生的对其手机超市的柜台租赁户的违约赔偿等情况，一审法院酌情确定新华书店向高地公司补偿上述直管公房的拆迁补偿款的20%即445483.36元。第三类，停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。本案涉案房屋被征拆之前，一直由高地公司等租赁使用，故所产生的停产停业损失应当补偿给高地公司。该部分费用每月一般按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿，对于停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。本案中，因各方当事人均未能向一审法院提交涉案房屋完整的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》以及对应的《评估报告》，仅根据现有的在案证据，虽有部分评估报告可以佐证系按照7‰的标准对停产停业损失进行补偿，但是尚不能确定补偿的具体月份，也不能确定长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室补偿了新华书店多少停产停业费。故一审法院酌情确定高地公司的停产停业费为82592.56元【（3672051.9元+2227416.80元）×7‰×2个月】。对于装修装饰补偿，芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室与新华书店签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》中，有关于中栋约125㎡按照700元/㎡补偿的评估意见，而此部分，高地公司的承租面积为72.35㎡，故高地公司此部分承租面积应当获得的装饰装修损失为50645元。而恒兴公司与新华书店签订的《直管公房承租人补偿安置协议书》所附的《蔡锷中路两厢非住宅征收直管公房补偿核算表》中，将被征收的新华书店名下的直管公房分为商业和商业配套两类，面积分别为440.82㎡和40.29㎡，装修补偿价格分别为380元/㎡和240元/㎡。同样，新华书店、新华书店长沙分公司、长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司等均不能区分到底是由谁承租的商业配套部分，故一审法院按照平均原则，将补偿总价177182元除以481.11㎡，计算每平米获得的装修装饰价款为368元。据此计算，高地公司承租的183.82㎡长沙市直管公房获得的装饰装修补偿应为67645.76元。对于芙蓉区城市房屋征收和补偿办公室已经支付给新华书店的设施补偿费175697元、设备搬迁费64388元、搬迁费20495.12元等，高地公司未提供具体的设施设备的明细，故一审法院酌情确定高地公司的设施补偿费10000元、设备搬迁费8000元、搬迁费2000元。本案中，高地公司系与新华书店长沙分公司签订的《房屋租赁合同》，根据合同的相对性，高地公司的上述应当获得的补偿应当由新华书店长沙分公司予以承担。但新华书店长沙分公司系新华书店的分公司，其民事责任应当由新华书店承担。同时，恒兴公司已经将应当支付的拆迁补偿款全额支付给了新华书店，并无任何违约之处，无需对本案高地公司的全部诉讼请求承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第一十四条，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条第一款的规定，判决如下：一、湖南新华书店实业发展有限责任公司向湖南高地建材有限公司支付扩建的未登记认定部分面积的拆迁补偿1468820.76元；二、湖南新华书店实业发展有限责任公司向湖南高地建材有限公司支付其承租的长沙市直管公房的拆迁补偿445483.36元；三、湖南新华书店实业发展有限责任公司向湖南高地建材有限公司支付停产停业费82592.56元、装修装饰损失67645.76元；四、湖南新华书店实业发展有限责任公司向湖南高地建材有限公司支付设施补偿费10000元、设备搬迁费8000元、搬迁费2000元；五、驳回湖南高地建材有限公司的其他诉讼请求；本案受理费49178元，由湖南新华书店实业发展有限责任公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，新华书店长沙分公司与高地公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。高地公司与新华书店长沙分公司自2010年7月起连续签订了二份《房屋租赁合同》,虽然前一份合同已到期，但房屋并没有由新华书店长沙分公司收回，而是继续租赁给高地公司使用，2013年7月23日又重新续签了第二份《房屋租赁合同》即本案所诉争的合同，而本案所争的合同于2018年9月17日到期。关于234.35㎡房屋问题，该部分房屋系由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方在租赁使用涉案房屋的过程中，自行扩建产生，应不属于“来修去丢”的装修原则。该部分房屋虽没有房屋产权证，但是在拆迁过程中，被按照50754元/㎡的价格进行了拆迁补偿。长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方已经签订《协议书》，确认高地公司对上述234.35㎡的扩建面积占有72.35㎡。新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出234.35㎡房屋补偿不应由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方扩建，未提供证据予以佐证，应承担举证不能的责任。故一审法院酌情确定高地公司对扩建面积的拆迁补偿款分配40%、新华书店分配60%，并无不当。高地公司上诉提出应按50%分配，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出高地公司不能获得房屋补偿的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于计租面积481.11㎡房屋的问题。该部分房产系长沙市的直管公房，由长沙市芙蓉区旺达威数码广场、湖南德荣医疗健康产业有限公司与高地公司三方共同租赁使用。根据国务院590号令和省政府的268号文所指的被征收人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的实际使用人。本案中，高地公司是被征收房屋的实际使用人，一审判决根据本案实际情况及公平原则，酌情确定新华书店向高地公司补偿上述直管公房的拆迁补偿款的20%即445483.36元，并无不当。高地公司上诉提出应全部分配，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出高地公司不应获得房屋拆迁补偿款的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等问题。停产停业损失补偿费系对有合法营业执照、税务执照的实际经营者的补偿。本案涉案房屋被征拆之前，一直由高地公司等实际租赁使用，故所产生的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等应当补偿给高地公司。本案中，一审判决依据实际情况，酌情确定高地公司的停产停业损失、装修装饰补偿、设施补偿费、设备搬迁费、搬迁费等费用，并无不当。高地公司上诉提出应全部获得该笔费用，新华书店、新华书店长沙分公司上诉提出高地公司不应获得该笔费用的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人高地公司、新华书店、新华书店长沙分公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费49178元，由湖南高地建材有限公司负担14753元，湖南新华书店实业发展有限责任公司、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司负担34425元。二审案件受理费49178元，由湖南高地建材有限公司负担14753元，湖南新华书店实业发展有限责任公司、湖南新华书店实业发展有限责任公司长沙市分公司负担34425元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  陈新华二〇二〇年五月九日书记员  徐彬彬附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。