湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1020号上诉人（原审被告）：周洁，女，1976年2月10日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：江永县恒盛商业管理有限公司，住所地湖南省永州市江永县潇浦镇永明中路11号。法定代表人：范敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马秋鸿，系公司法务部员工（特别授权）。上诉人周洁因与被上诉人江永县恒盛商业管理有限公司（以下简称恒盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周洁的上诉请求：一、依法撤销湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1416号民事判决第二项内容，改判上诉人不承担恢复原状、返还原物及相关费用的责任，改判被上诉人江永县恒盛公司赔偿上诉人装修材料费用46万元、人工费用30万元；二、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定本案的诉讼主体错误；二、一审判决上诉人承担恢复原状、返还原物及相关费用的责任是错误的，一审判决没有判决被上诉人赔偿实际承租人江永县周悦商业管理有限公司投入的装修资金和其他费用等全部损失也是错误的。恒盛公司辩称，一、上诉人周洁称签订本案租赁合同时出具了江永县周悦商业管理有限公司的授权委托书不是事实。签订时江永县周悦商业管理有限公司还未成立，根本无法出具委托书，上诉人一审提交的委托书是假证据。一审法院认定上诉人主体适格是正确的，根据合同相对性原则，上诉人周洁诉讼主体适格；二、一审法院判决上诉人周洁恢复承租商场原状、返还原物并承担恢复原状费用于法有据。上诉人要求改判被上诉人赔偿上诉人装修材料费用46万元，人员工资30万元，没有事实以及法律依据，且上诉人一审未提起反诉，该上诉内容人民法院应当不予审理，最后本公司已经按合同约定进行一、二次消防验收，也已经获得消防验收合格证明和年检合格证明，无任何违约行为。恒盛公司向一审法院诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年6月8日签订的《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》；2、请求判令被告周洁赔偿原告经济损失200000元；3、请求判令被告周洁将租赁物恢复原状返还给原告，并支付自2019年9月30日起按照每天2430元计算的租金至实际返还租赁物之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，原告江永恒盛商业管理有限公司与被告周洁签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》，约定将江永县瑶城鑫都商业广场的平二层商铺租赁给被告周洁经营百货、餐饮、儿童乐园等，合同约定租赁面积为5836.7平方米，租赁期限自2018年10月1日至2026年4月30日止，租赁费用为月租金13元每平方米，租金自第4/5年递增8%，第6/7/8年递增10%，阶梯累计递增，第一年2018年10月1日至2019年9月30日免租，第二年至第八年合计租金6411922元，租赁费用采取“先付后租”的方式按年支付，乙方于每年到期前15日向甲方缴纳下年租赁费用。2018年10月1日前为甲方提供的装修期，乙方应在2018年10月1日与甲方同步正式开业。合同签订后乙方向甲方缴纳押金10万元，约定合同终止或者解除后退还（不计息）。合同还约定：双方签约时甲方前期所租出商铺一并移交给乙方管理并收取后续租金。在消防方面：“4.2.1甲方应按当地消防主管部门的规定在交付租赁物时向乙方提供符合开设商场要求的消防设施，相应的验收合格证明、年检合格证明，该消防验收合格证明和年检合格证明复印件在2019年10月1日前提供，作为合同附件五”。“4.2.2乙方在装修及消防报审过程中发现原有消防系统不合格，甲方应及时按当地消防主管部门规定的标准进行修复和完善，并负责通过当地消防主管部门的验收。乙方在进场装修后（报）需要报二次消防时，甲方配合提供材料，协助办理，所产生的费用由乙方承担”。同时约定：乙方应按本合同规定，按时足额向甲方缴纳租赁费用及其他费用。乙方违反合同上述条款，延迟交纳租赁以及相关费用的乙方应向甲方每按2000元加收滞纳金，延迟达30日的，甲方有权解除本合同，并赔偿甲方损失200000元。被告签订合同即进场装修，后由于不明原因停工，至今未装修完毕。2018年6月1日江永周悦商业管理有限公司向被告周洁出具授权委托书，委托被告周洁代表该公司与原告江永恒盛商业管理有限公司恰谈并签署《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》。2018年7月25日江永周悦商业管理有限公司登记注册。2019年2月22日，原告向被告周洁送达督促进场装修函，在求其在7日内予以更正。2019年3月9日，江永周悦商业管理有限公司对原告督促进场装修函予以回复，同时要求原告将合同签订前已出租商铺交由其管理，并声明周洁代表该公司与原告公司进行业务往来联络。原告称此函未收悉且不认可。2019年9月9日，原告书面向被告催收2019年9月30日至2020年10月1日的租金，被告周洁称没有收到催收函。由于双方发生争执，被告周洁没有在2018年10月1日前完成装修并营业，也没有在2019年8月15日前依照合同约定向原告支付下一年度租金886972元。原告向被告催缴租金时，被告以原告先违约为由拒付租金。为此，原告以被告没有按时缴纳租赁费用及其他相关费用为由向该院提起诉讼，请求解除合同，恢复原状，赔偿损失，给付滞纳金。另查明，2018年10月17日永州市公安消防支队向江永县荣盛房产有限公司（原告江永恒盛商业管理有限公司系该公司设立）出具了永公消验字【2018】第0145号《建设工程消防验收意见书》，意见书明确“此次验收范围不包括第一层、第三层商业部分”。此外，该建筑无其他消防验收合格证明。一审法院认为，被告周洁与原告江永恒盛商业管理有限公司签订合同在先，江永周悦商业管理有限公司成立在后，被告与原告签订合同时没有向原告出示江永周悦商业管理有限公司授权签约委托书，原告对江永周悦商业管理有限公司委托签约事项事前不知情，事后不认可，被告周洁与原告的签约行为应认定为被告周洁的个人行为，本案原告的诉讼主体正确；被告提出诉讼主体不符的诉讼主张该院不予支持。原告江永恒盛商业管理有限公司与被告周洁签订《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》是当事人双方真实的意思表示，是合法有效的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供的消防验收意见书排除了被告承租的第三层，亦即被告承租的用于开设商场的第三层没有建设工程的消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，原告江永恒盛商业管理有限公司出租给被告周洁的瑶城鑫都商业广场平二层（三层）属于公安部《建设工程消防管理规定》第十四条规定依法应当进行消防验收的建设工程，故原、被告协议约定将没有经过消防验收的租赁物交付被告装修使用，且在双方约定的装修免租期内，原告未办理好出租商场的消防验收手续，致使租赁物不能投入使用，被告的合同目的不能实现，原告存在违约；被告周洁未按合同约定在2018年10月1日前完成装修，并与原告公司在2018年10月1日同步正式开业的约定，同时未向原告公司支付2019年9月30日至2020年10月1日的租金886972元的义务，亦存在违约；根据原、被告的履约状况，双方的违约行为均致合同不能继续履行，故原告提出解除合同的诉讼请求，该院予以支持；本案中，原告违约在先，且提供的租赁物按规定不能使用，故原告提出被告给付免租期后租金、滞纳金、赔偿经济损失的诉讼请求不成立，该院不予支持；原告提出恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。被告提出，原告在签订合同时没有将已出租商铺交被告管理，构成违约的抗辩，因该约定仅是收取后续租金问题，并不构成对被告履行装修合同的妨碍，故该抗辩该院不予采纳。因合同解除后，双方应自返还因合同所取得财产，被告周洁请求原告江永恒盛商业管理有限公司退还合同押金100000元主张符合法律规定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告江永恒盛商业管理有限公司与被告周洁签订的《瑶城鑫都商业广场平二层（三层）租赁合同》；二、被告周洁在本判决生效后30日内恢复承租商场原状，返还原物，恢复原状的费用由被告承担；三、原告江永恒盛商业管理有限公司退还被告周洁租赁押金100000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告周洁负担1150元，原告江永恒盛商业管理有限公司负担1000元。二审中，上诉人周洁提交了两份证据，一、装饰工程合同、施工合同、消防改造合同；拟证明上诉人租赁商铺后进行装修施工的事实和上诉人支付装修材料的费用共计46万元的事实。二、员工工资表；拟证明上诉人租赁商铺后支付工作人员工资费用30万元的事实。被上诉人恒盛公司质证：对1号证据的三性均有异议，合同落款处并没有公司印章，并且没有提交原件，达不到上诉人的证明目的。对2号证据的三性均有异议，该表系上诉人自行制作，没有支付凭证，达不到其证明目的。被上诉人恒盛公司提交了涉案房屋的房产证；拟证明其已办理了房产证，并且竣工验收合格，手续合法。上诉人周洁质证：一、要求提供原件核实；二、该证据与本案无关；三、并不能达到其已经进行消防验收的证明目的。本院认证：上诉人周洁提交的两份证据因缺少原件，真实性无法确认，本院均不予采纳；被上诉人恒盛公司提交的证据亦是复印件，且该证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人周洁是否为本案适格被告，从本案来看，合同签订者是周洁，押金十万元也是由周洁转至恒盛公司账户，且江永周悦商业管理有限公司在周洁与恒盛公司签订合同时没有证据证实出具了授权委托书，根据合同相对性原则，故租赁合同的签订系周洁的个人行为，合同相对人周洁为本案的适格被告；二、上诉人周洁是否应当承当恢复承租商场原状，返还原物，恢复原状的责任。根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故一审处理正确，上诉人周洁应该尽其恢复承租商场原状，返还原物，恢复原状的责任；三、因上诉人周洁在一审时未提起反诉，故要求被上诉人恒盛公司赔偿装修材料费用46万元，人员工资30万元的诉请，本院不予审理。综上，上诉人周洁的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人周洁负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年五月二十六日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。