湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0602民初4051号 原告：高金明，男，19XX年X月X日出生，汉族，住岳阳市。 委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。 被告：岳阳明辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市。 法定代表人：郑云英，董事长。 委托诉讼代理人：姚时雨，湖南昌言律师事务所律师。 原告高金明与被告岳阳明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜朝晖，被告明辉房地产公司的委托诉讼代理姚时雨到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高金明向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告从2013年1月1日起计算至为原告办理好不动产证之日止，以321747元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金。判决书生效前产生的违约金被告一次性支付，判决书生效以后至为原告办理不动产之日止产生的违约金款项，被告每隔三个月向原告支付相应期间的违约金；二、请求判令被告为原告办理不动产证；三、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2010年2月28日签订商品房买卖合同，合同约定2010年12月30日前，被告将验收合格的商品房交付原告使用，实际交房时间为2012年6月30日。合同约定办理产权证书的时间为交房之日起180天内，至起诉之日，本案涉及的商品房仍然没有为原告办理相应的产权证书。因为被告的违约行为，给原告造成的损失，被告应该承担。 被告明辉房地产公司辩称，一、原被告双方在房屋买卖合同中约定了迟延办证的违约责任承担方式，并明确了违约金的计算方式，是双方的真实意思表示，应该以此为准，原告主张按中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金没有事实依据；二、逾期办证违约金属于一般性的债权债务纠纷，适用诉讼时效，根据原告的陈述，2012年6月30日房屋已经交付，交付后的180天内未办证的话开始计算违约金，应该是在2012年底或者2013年初开始计算违约金的诉讼时效，本案远远超过了诉讼时效；三、原告是否具备办证的条件，要根据原告是否已经交付了办证的资料及相关手续；四、其他答辩意见要根据原告的证据资料及庭审情况再予以发表。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供证人证言两份，拟证明原告多次要求被告办理产权并承担违约责任，但被告一直以各种理由拖延，且原告多次向岳阳市信访局等部门反映情况。被告质证认为证人李鹏举本就是原告之一的代理人，还一个是业主之一，与本案都有利害关系。李鹏举的证言不具有确定性，都是单方面的陈述，本案是合并处理，但是是十八个案子，是分开处理的，且证人不能说明哪些人进行了维权，达不到其证明目的，请法院依法认定。根据原告提供的被告与维权业主之间签订的若干份补偿协议，可以证实包括原告在内的购房户为被告违约一事曾与被告沟通并达成一致意见，证人虽未说明具体维权业主的姓名，但是能证实就本案纠纷相关权利人曾向被告主张权利，而且主张权利后不可能在没有任何结果之前放弃该主张，原告的维权行为应是延续一段时间的行为，故对原告提供的该部分证据本院予以采信。2、原告提供收款收据及关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书，拟证明因为被告延期交房，双方就延期交房赔偿款达成协议，部分赔偿款用来办理产权证，多余的赔偿款用于抵扣物业费，被告应承担办证义务。被告质证认为需核实原件，否则不予认可，但对合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为被告已经承担了原告的办证费用损失，再主张违约金损失，加重了被告责任，显失公平。本院认为原告起诉要求被告为原告办理不动产证，并未诉请要求其承担办证费用，根据商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可以推定办证义务方为被告，结合被告在庭审中的陈述及其答辩意见，可以证实被告并未否认其存在延迟办证的违约事实，故对被告的质证意见本院不予采纳。 本院认为，原告与被告岳阳明辉房地产开发有限公司就岳阳楼区XXXX第X幢X层X号房屋达成买卖协议，该协议是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据合同约定，被告明辉房地产公司应在2010年12月30日前交付房屋（实际交房时间为2012年6月30日），并在房屋交付后180天内即在2011年6月28日前办理房屋产权证书，然被告至今未为原告办理权属证书，构成违约，应承担延迟办理房屋权属证书的违约责任。被告辩称原告是否具备办证的条件需根据原告是否已经交付了办证的资料及相关手续，被告不否认有办证的义务，但是要资料手续齐备。根据被告在庭审中的陈述及其要求按照合同约定的计算方式计算迟延办证的违约金这一答辩意见，可以证实被告并未否认其存在延迟办证的违约事实，且被告也未提供以任意方式通知原告提交办证材料的证据，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。对于被告抗辩认为本案已过诉讼时效，结合本院采纳的证人证言及相关证据可以认定原告及相关权利人曾就本案纠纷自被告违约后向其主张权利，且持续一段时间，即本案存在诉讼时效中断的情形，故对于被告提出的本案已过诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。对原告要求被告办理房屋权属证书并承担延迟办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办理房屋权属证书的违约金的计算问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，明辉房地产公司违反合同约定，致使原告至今未能取得房屋权属证书，不能完全享有涉案房屋全部收益、处分的权益，给原告造成一定的损失，对于逾期办理房屋权属证书导致原告的损失，双方约定违约金按已付购房款的0.2%计算，暂不考虑逾期时间长短，相对于合同其他违约条款的约定明显属于权利不对等，且双方均无充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，结合明辉房地产公司的违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等本案具体情况，确实存在由此造成原告的损失数额难以确定的情形，原告提出合同约定的违约金过低应按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的主张理由充分本院予以支持。关于原告主张从2013年1月1日起开始计算逾期办证违约金，系原告对自己实体权利的处分，本院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、限被告岳阳明辉房地产开发有限公司在本判决生效后七日内为原告高金明办理XXXX第X幢X层X号房屋的不动产权属证书。 二、限被告岳阳明辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起向原告高金明支付从2013年1月1日起至涉案商品房权属证书办妥之日止，以321747元为计算基数，按照中国人民银行逾期贷款利率的标准计算逾期办证违约金。其中，从2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告岳阳明辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告支付；从本判决发生法律效力之日起至涉案商品房权属证书办妥之日止的上述违约金款项，限被告岳阳明辉房地产开发有限公司在商品房权属证书办理完毕之日止一次性支付给原告高金明。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，由被告岳阳明辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  孙放军 人民陪审员  王永旺 人民陪审员  雷 琪 二〇一七年十月三十日 书 记 员  胡雅琼 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。