福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初2147号 原告：刘声川，男，1967年11月3日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈勇胜，南安市忠明法律服务所法律服务工作者。 被告：福建宏鑫房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市南安市柳城办事处普莲路283号A幢805。 法定代表人：陈清宏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄荣敬，福建求泰律师事务所执业律师。 原告刘声川与被告福建宏鑫房地产开发有限公司(以下简称“宏鑫公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，被告宏鑫公司提出反诉，后向本院提出撤回反诉的申请，本院予以准许。本院并于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告刘声川的诉讼代理人陈勇胜，被告宏鑫公司的诉讼代理人黄荣敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘声川向本院提出诉讼请求：1.宏鑫公司协助办理址在南安市码头镇洋园小区第x幢x层x号套房的商品房不动产权证；2.宏鑫公司支付逾期办理商品房不动产权证的违约金41805.28元（违约金自2015年3月18日起至起诉之日）。事实和理由：2006年5月23日，刘声川向宏鑫公司支付70000元，又于2007年元月支付给宏鑫公司44535元，两笔合计114535元，用于购买址在南安市码头镇洋园小区x幢x层x号套房，由于该小区是现房销售，宏鑫公司于刘声川付款当日便将房屋交付入住。合同约定了双方的权利和义务，其中第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理……（3）1、自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；2、若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；3、办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担。合同签订后，刘声川交付购房款，履行了付款义务，宏鑫公司交付房屋，双方购房合同成立。但时至今日，宏鑫公司一直以种种理由拖延办理不动产权证，宏鑫公司已经违约，故应立即为刘声川办理商品房不动产权属证书，并支付违约金。 宏鑫公司辩称，合同签订后，宏鑫公司已按约履行相关合同义务，即将房屋交付给刘声川使用，同时将办理权属登记需由宏鑫公司提供的材料送产权登记机关备案，宏鑫公司所应承担的合同义务已完全履行完毕，刘声川无法取得权属证书系自身原因所致，因此刘声川诉请要求宏鑫公司办证缺乏依据。即使宏鑫公司负有为刘声川办证的义务，本案也已超过法定诉讼时效，合同约定的办证时间是商品房交付使用后90日，距离双方房屋交付使用的时间已远远超过两年的法定时效，因此，刘声川诉请应予以驳回。再者，违约金约定偏高，假设宏鑫公司应承担责任，该违约金应作调整或调低。综上，依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 对有争议的证据，本院认定如下：1、刘声川提供的福建省农村信用合作社的《储蓄存款凭证》，未加盖银行的公章，故对其真实性，无法确认；即便该存款事实为真，也仅能证明《储蓄存款凭证》的持有人刘声川有存款1736元给宏鑫公司的员工林秀针，至于该款项的性质、用途仍无法确定，仅凭该《储蓄存款凭证》无法证明刘声川主张的其已经缴纳契税（办证费用）的事实。2、刘声川提供的2006年5月23日的《收款凭证》，《收款凭证》上加盖宏鑫公司的发票专用章，宏鑫公司虽对该印章的真实性提出异议，但在本院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，宏鑫公司应承担举证不能的法律后果，故应认定宏鑫公司于2006年5月23日出具《收款凭证》一份交刘声川收执，确认刘声川支付了首期款7万元。 本院经审查认定事实如下：宏鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。位于南安市码头镇洋园小区x幢楼盘系由宏鑫公司开发建设。2006年5月23日，刘声川与宏鑫公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定刘声川购买宏鑫公司开发的址在南安市码头镇洋园小区x幢x层x号房，建筑面积共130.39平方米，商品房价款按套计算，其总价款为114535元，双方选择分期付款，首期交来套房款7万元，余款待2007年元月份交清。出卖人应当在2006年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担……合同签订后，刘声川支付宏鑫公司购房款共计114535元。本案商品房于2006年5月23日交付刘声川使用。本案《商品房买卖合同》于2010年1月12日在南安市房屋交易管理中心办理备案登记。2017年4月26日，南安市房屋交易管理中心出具证明，证明宏鑫公司开发的址在南安市码头镇“洋园小区”的x幢从2004年12月起已陆续办理产权证书分割手续。经本院向南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局发函调查，位于南安市码头镇洋园小区A1幢楼盘用地登记的土地使用权人为南安市码头镇镇区改建有限公司，并非宏鑫公司；虽然该楼盘由宏鑫公司开发建设，但宏鑫公司至今未办理洋园小区x幢楼盘的商品房预售许可证；因洋园小区x幢项目尚未办理不动产首次登记，故南安市国土资源局无法为购房业主办理不动产权证；至2017年7月4日时，南安市国土资源局没有收到南安市码头镇镇区改建有限公司提交的房屋所有权首次登记申请材料。 本院认为，刘声川与宏鑫公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应为有效合同。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”规定和刘声川与宏鑫公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担”的约定，因宏鑫公司至今尚未办理洋园小区x幢项目不动产首次登记，致使刘声川无法办理不动产权证，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故宏鑫公司应履行协助刘声川办理洋园小区x幢x层x号房不动产权证的义务。现刘声川请求宏鑫公司支付自2015年3月18日起至起诉之日即2017年3月17日止的逾期办理不动产权属证书的违约金41805.28元，未超过法定标准，予以支持。宏鑫公司主张其已履行完合同义务，未能办理产权证的原因在于刘声川，与事实不符，不予采信。宏鑫公司还主张本案违约金约定过高，但其理由不能成立，不予采信。 综上所述，本院对刘声川的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，判决如下： 一、福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助刘声川办理南安市码头镇洋园小区x幢x层x号房不动产权证的义务； 二、福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付刘声川自2015年3月18日起至2017年3月17日止的逾期办理不动产权属证书的违约金41805.28元。 案件受理费845元，由福建宏鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 代理审判员  李晓琳 代理审判员  杨玲娥 二〇一七年十月十九日 书 记 员  倪丽端 速 录 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7-