江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0721民初373号原告李伟胜，男，汉族，1977年11月23日生，住浙江省武义县，委托代理人钟晓锋，江西章贡律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告黄为华，男，汉族，1981年12月28日生，住赣县，原告李伟胜与被告黄为华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李伟胜的委托代理人钟晓峰、被告黄为华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伟胜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的实际租赁关系，并立即将赣县梅林镇城南大道东路2号白鹭湾4区2栋附8商铺返还原告；2、判令被告向原告缴纳的履约保证金18109元归原告所有；3、判令被告立即支付2017年3月15日前的租金69055.6元，并按7303.9元/月支付租金至归还商铺时止；4、判令被告支付原告2017年4月11日前的迟延支付租金利息12310.4元，并以69055.6元为基数，从2017年4月12日起按2%/月支付利息至付清租金时止；5、判令被告赔偿原告律师费损失8000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月9日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，由原告将其所有的位于梅林镇城南大道东路2号白鹭湾四区2栋附8商铺出租给被告经营。合同约定租赁期限自2013年11月16日至2016年11月15日，第一年租金扣除2个月免租期后为54327元，第二年租金为72436元，第三年起租金在上年度基础上增加10%。被告应每三个月支付租金，并应在每时段第三个月前5日付清下时段租金；同时被告在签订合同后应向原告支付履约保证金18109元，若被告在合同期内全面履行了合同义务则原告在合同期满后10日内退还，否则归原告所有，合同还约定如被告逾期7日交纳租金，则应向原告按1%/日支付迟延利息，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2016年5月起一直未缴纳租金，同时在租期届满后拒绝与原告续签租赁合同，且一直使用该商铺至今。为维护原告合法权益，特诉至法院要求依法判决。被告黄为华辩称：对于原告诉请返还商铺的请求，被告愿意积极协商解决。对原告要求履约保证金18109元归其所有，被告认为此纠纷原因为原告未给被告提供一个合格的租赁物，租赁物存在漏水，给被告造成了损失，具体表现为2015年9月兴业银行进驻被告租赁店面的二楼后，租赁物一直严重漏水，经原告多次寻找原告的管理员及白鹭湾销售中心以及兴业银行负责人，发现漏水点为兴业银行的私自改建的卫生间，被告的厨房刚好在漏水范围，为此被告只能把厨房迁出，空置一半的租赁面积，因房屋漏水还造成被告厨师摔跤、醒发箱和插座等财产损坏，严重影响被告的生产经营。被告请求对原告诉请的所有未付租金减半收取，理由为原告对租赁物漏水问题长期不做处理，导致被告的多项设备无法使用甚至损坏，影响被告营业活动，且第四年租金原被告未谈妥，应以第三年最后一个月租金支付。原告的租金利息请求没有依据，应由其自己承担。原告诉请的律师费过高且没有正式发票，该损失系原告自己造成，与被告无关。综上应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2013年11月9日，原、被告双方签订一份《商铺租赁合同》，双方约定，由被告承租原告所有的位于赣县梅林镇城南大道东路2号白鹭湾四区2栋附8商铺，出租建筑面积为97.36平方米，租赁用途为经营面包坊，租赁期限为2013年11月16日至2016年11月15日止，原告于合同签订当日将该商铺交付被告使用；双方约定标准租金为62元/㎡/月，标准月资金为6036.32元，免租期2个月即2013年11月16日至2014年1月15日止，第一年租金为54327元，第二年为标准租金72436元，第三年起租金比上一年度增加10%，即79679元，租金交纳方式以每三个月为交租时段，被告在第三个月5日前向原告交付下一时段的租金和费用；如被告在应付租金日后7天内仍未支付，则应承担滞纳金，每逾期一日收取拖欠金额的1%，逾期超过15天，原告有权单方解除合同，并扣除履约保证金及收回商铺；被告于合同签订当日向原告支付了履约保证金18109元；双方约定，因被告违约造成原告追究被告法律责任而产生的实现债权费用、律师费等由被告承担。此外，原、被告还对双方权利义务及合同其他事项作出了详细约定，具体详见合同。经原、被告庭审陈述确认，被告于2016年5月16日开始未向原告支付租金至今，被告所承租商铺于2015年9月开始出现漏水问题。2017年3月21日，原告与本案委托代理人签订委托代理合同，约定代理费用8000元并出具收据一份。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的原、被告身份证复印件、商铺租赁合同、委托代理合同及票据，被告提供的A4纸张打印照片10张、情况说明证据予以证实，事实清楚，本院予以确认。本院认为，承租人应当按照约定支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告以经营面包坊为由向原告租赁店面，双方自愿签署了《商铺租赁合同》，原、被告双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。被告未按约定支付租金构成违约，且逾期超过合同约定的15天期限，因此，原告诉请解除与被告于2013年11月9日签订的《商铺租赁合同》，以及将被告所承租原告商铺予以返还的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告仅在合同中约定第一年至第三年的租金，被告自2016年5月16日起未付租金，则应按第三年租金标准计算其拖欠租金，第三年租金为79679元/年，也即6639.92元/月，则在合同租赁期限内被告累计拖欠原告租金6个月（2016年5月16日至2016年11月15日），也即39839.5元；根据原告诉请租金计算至2017年3月15日，被告对该期限无异议，则合同租赁期限外被告累计拖欠原告租金4个月（2016年11月16日至2017年3月15日），也即26559.68元。上述被告总计拖欠原告租金66399.18元，对于原告的此部分租金主张，本院予以支持。有关原告诉请被告向原告缴纳的履约保证金18109元，因被告存在违约行为，按照合同约定原告有权将其履约保证金不予返还，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。有关原告诉请被告支付迟延支付利息的请求，根据原、被告双方约定，对于被告逾期支付租金，按拖欠金额每日1%支付滞纳金约定及原告诉请按2%/月计算明显过高，原告已诉请被告交纳的履约保证金不予返还，实际也即作为被告承担违约责任的违约金，用于弥补原告损失，综合原告实际损失，以及被告履行合同情况，对原告主张的租金利息请求，本院不予支持。有关原告诉请被告赔偿原告律师费损失8000元的主张，原告虽未提供正式税务发票，但根据原、被告双方合同约定以及委托代理合同，原告事实存在律师代理费开支，因此，本院综合考虑本案诉讼标的金额酌定原告律师费损失为4000元，对原告该部分损失，本院予以支持。有关被告辩称原告提供的租赁商铺不合格，应驳回原告诉讼请求的意见。根据原、被告提交证据及庭审查明事实显示，本案原、被告在自愿、平等、公平的基础上签订《商铺租赁合同》，被告承租原告商铺使用时间自2013年11月16日开始，该商铺在交付时并未产生漏水问题，应当认定原告交付的商铺符合合同约定。原、被告均陈述被告所承租商铺出现漏水问题时间为2015年9月，也即被告所承租商铺二楼兴业银行进驻并私改卫生间后产生，并非基于原告的责任。因此，被告以此作为拒付原告租金的抗辩理由并不成立，本院对其辩述意见不予采纳。若因此造成了被告的经济损失，被告可向实际侵权人主张损害赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告李伟胜与被告黄为华2013年11月9日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；被告黄为华应在合同解除之日起三日内将位于赣县梅林镇城南大道东路2号白鹭湾四区2栋附8商铺返还给原告李伟胜；被告黄为华向原告李伟胜交纳的履约保证金18109元归原告李伟胜所有；被告黄为华于本判决生效之日起三日内支付所欠原告李伟胜租金66399.18元；被告黄为华于本判决生效之日起三日内支付原告李伟胜因本案产生律师费损失4000元；驳回原告李伟胜的其它诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2450元，减半收取1225元，由原告李伟胜负担375元，由被告黄为华负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  彭永红二〇一七年十月二十六日书记员  郭家戟附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣县人民法院标的款账号：户名：赣县人民法院帐号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处三、赣州市中级人民法院上诉费帐号：户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行