济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2808号原告：山东大众报业（集团）有限公司，住所地济南市。法定代表人：傅绍万，董事长。委托诉讼代理人：陈建勇，山东大众报业（集团）有限公司员工。委托诉讼代理人：孙兴福，山东大众报业（集团）有限公司员工。被告：山东融邦投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄瑞珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘维华，山东融邦投资有限公司员工。原告山东大众报业（集团）有限公司（以下简称“大众报业集团”）与被告山东融邦投资有限公司（以下简称“融邦投资”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大众报业集团的委托诉讼代理人陈建勇、孙兴福，被告融邦投资的委托诉讼代理人潘维华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大众报业集团向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付已拖欠租金492750元，并实际支付违约金（计算至2017年3月31日）318402.5元（扣除押金130000元后）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月19日，山东新闻大厦培训中心与山东融邦投资有限公司签订写字间租赁协议书，根据该协议约定，将山东新闻大厦十六楼北面和西南面写字间，建筑面积共计600平方米租赁给被告使用，每年租金6570000元，按季度，每季度第一个月的前五日支付当季度租金164250元，自2016年第三个季度起至今，被告累计拖欠租金492750元，根据双方之间的租赁协议“逾期支付本协议项下的所有应有乙方支付的费用任何一项时，乙方除应如数补交外，每逾期一日，还应支付逾期付款金额千分之五的违约金”，“如乙方中途违约，押金将全部作为乙方的违约金，甲方不予退还之约定”。被告自2016年第三季度起至今，按季度租金算，应支付违约金合计448402.5元，扣押押金130000元，实际仍应支付违约金318402.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特提起诉讼。被告融邦投资辩称，一、大众报业集团未出示产权证明，我方对其出租涉案房屋的主体资格有异议；二、对涉案房屋面积有异议，涉案房屋面积与房屋租赁合同面积不符；三、因大众报业集团于2017年3月25日将涉案房屋上锁，导致我方无法正常使用，因此导致我方与员工解除劳动关系，支付了大量的补偿金，另外还导致我方与百度推广和网站优化的合作无法进行，造成巨大损失。大众报业集团与我方协商租赁日期截止到2017年3月25日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院对以下证据予以确认并在卷佐证：1.山东新闻大厦产权证明文件一宗；2.山东新闻大厦写字间租赁协议书及写字间补充协议各一份；3.山东融邦投资有限公司营业执照复印件一份；4.涉案房屋原告将其上锁的照片一张；5.大众报业集团负责人李华章（音）的通话录音一份。但对于证据1，被告融邦投资认为山东新闻大厦的产权存在异议。对于证据4，原告大众报业集团对其真实性不予认可，认为此照片仅拍摄了局部，但可以将拖欠租金截至日期由2017年3月31日提前到2017年3月25日。经对当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合认定事实如下:2014年8月19日，山东新闻培训中心（山东新闻大厦）（甲方）与融邦投资（乙方）签订《写字间租赁协议书》，约定：甲方将坐落于山东新闻大厦十六楼北面和西南面写字间（建筑面积：600平方米）出租给乙方做日常办公业务使用；房屋租赁期为叁年，自2014年10月1日至2017年9月30日止（装修期为免租期，装修期自2014年8月22日至2014年9月30日）；乙方每年应向甲方缴纳场地租金陆拾伍万柒仟元（657000.00元）整，每季度一次进行缴纳租金拾陆万肆仟贰佰伍拾元（164250.00元），乙方应在每季度第一个月的前五日前将当季度的租金缴付给甲方；物业管理费柒仟贰佰元（7200.00元）整，需一次性付清；本协议双方签字起三日内，乙方须向甲方缴纳人民币拾叁万元作为押金（无息）；如乙方中途违约，押金将全部作为乙方的违约金，甲方不予退还；本合同双方签字盖章后生效；合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。2015年9月20日，大众报业集团（甲方）、山东融邦投资有限公司（乙方）与山东新闻培训中心（山东新闻大厦）（丙方）签订《写字间租赁补充协议》，约定：原山东新闻培训中心（山东新闻大厦）与融邦投资签订的《写字间租赁协议书》除收款方需要变更外，原有内容不变并继续有效；出租方由山东新闻培训中心（山东新闻大厦）变更为大众报业集团，后期租金由变更后的大众报业集团财务中心负责收取；物业费、电费、通信、网络费仍有山东新闻培训中心（山东新闻大厦）负责收取。合同签订后，融邦投资开始使用涉案房屋，但自2016年7月1日起未缴纳涉案房屋租金。因大众报业集团于2017年3月25日将涉案房屋上锁致使融邦投资无法正常使用涉案房屋，故大众报业集团当庭主张放弃2017年3月25日至2017年9月30日的租金利益。另查明，山东新闻大厦系由大众日报社作为建设单位筹资建设，于1996年11月19日获得济南市城乡建设委员会出具的（96）济市建施字第0244号《建设工程施工许可证》。同时，根据山东省财政厅核发给大众日报社的山东省行政事业单位国有资产产权登记证显示，山东新闻大厦的产权人为大众日报社。2014年5月5日山东省财政厅关于山东大众报业（集团）有限公司土地资产有关问题的批复（鲁财文资[2014]3号）：“大众日报社于2000年整体改制为山东大众报业（集团）有限公司，确认大众日报社所有资产（包括大众传媒大厦所在土地使用权）由改制后的山东大众报业（集团）有限公司承接”。山东新闻培训中心（山东新闻大厦）系山东大众报业（集团）有限公司全资子公司，于2016年5月18日更名为山东新闻大厦。本院认为，根据山东省财政厅出具的企业产权登记信息情况，大众报业集团有权通过合法的程序对其全资子公司山东新闻大厦的财产进行处置。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁额合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效”。本案中，大众报业集团未向本院提交房屋产权登记证，亦未在举证期限内提交建设工程规划许可证，故本院认为大众报业集团与融邦投资签订的《写字间租赁协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，大众报业集团请求参照涉案《写字间租赁协议书》约定的租金标准向融邦投资收取房屋占有使用费，因融邦投资自2014年10月1日起至2017年3月25日止实际占有使用涉案房屋，应当依法支付相应的房屋占有使用费。本案中，参照《写字间租赁协议书》约定，融邦投资应向大众报业集团支付自2016年7月1日至2017年3月25日期间的房屋占有使用费，即（657000元÷365天）×268天=482400元。另，融邦投资已向大众报业集团缴纳130000元押金，因涉案《写字间租赁协议书》无效，故此押金应冲抵房屋占有使用费。综上，融邦投资应向大众报业集团支付房屋占有使用费482400元-130000元=352400元。另外，融邦投资主张因大众报业集团锁门行为导致其与商户签约失败，造成严重损失，但其未在举证期间内提交证据予以证明损失情况，故本院对其主张不予采信。综上所述，本院认为原告大众报业集团与被告融邦投资签订的《写字间租赁协议书》无效。原告大众报业集团主张被告融邦投资按照协议约定支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持；但被告融邦投资实际占有使用涉案房屋，参照《写字间租赁协议书》约定应当依法向原告大众报业集团支付房屋占有使用费352400元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁额合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东融邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东大众报业（集团）有限公司房屋占有使用费352400元；二、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11910元，由原告山东大众报业（集团）有限公司负担6736.30元、由被告山东融邦投资有限公司负担5173.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉审 判 员  孙晓博人民陪审员  马呈云二〇一七年十月十六日书 记 员  吴 玥