四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初143号 原告:四川鑫瑞达房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91511024353620598T，住所地威远县严陵镇西山路1号。 法定代表人：宋佳信，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴小清，四川普佑律师事务所律师。 被告:蔡青,女,汉族，1988年4月27日出生,住威远县。 被告：姚雪强，男，汉族，1991年12月29日出生，住威远县。 被告：彭珍，女，汉族，1988年1月10日出生，住威远县。 委托诉讼代理人：朱丹，四川听天律师事务所律师。 原告四川鑫瑞达房地产开发有限责任公司与被告蔡青、姚雪强、彭珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。诉讼中，因新冠肺炎疫情审限顺延。原告的委托诉讼代理人、被告蔡青、被告彭珍及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告姚雪强经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告支付房屋租金336800元和违约金（诉讼中，原告变更诉讼请求为：因蔡青已向原告支付欠付租金的三分之一，将租金金额变更为224，533元，违约金按合同约定的每日1﹪分段计算至付清为止，截止2020年1月6日的违约金为107.55万元）；2.本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2018年1月20日，四川劲力置业有限公司威远分公司（以下简称“劲力威远分公司”）作为甲方与三被告作为乙方签订了《商铺出租合同》，约定：甲方将威远县严陵镇顺城街荣威国际社区•云岭组团2-1-38号、2-1-58号房屋共计1363.3㎡出租给乙方使用，暂定租期为5年，自2018年1月14日至2023年1月13日，实际支付租金时间为从2018年6月1日至2023年1月23日。首年租金为36，000元，按季度交纳，首次支付租金90，000元，在双方签订本合同3日内一次性付清，后续每次租金应提前15天一次性付清。乙方按本合同约定向甲方交纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按实欠租金每日1﹪计算，如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋。上述合同签订后，劲力威远分公司按约定向三被告交付房屋，三被告利用房屋投资了威远县灵大地健身中心，在租用房屋的过程中，三被告向劲力威远分公司支付了部分租金，大部分租金一直拖延未付。2019年7月23日，劲力威远分公司将上述租赁房屋转让给了原告，由于三被告一直拖延支付租金，2019年12月10日，劲力威远分公司与原告共同向三被告发出告知函，表明上述租赁房屋已经转让给原告及三被告拖欠租金的事实，但三被告并未按告知的要求履行付款义务。2019年12月20日，因三被告对付款催告不予理睬，原告向三被告发出了解除合同通知书，明确告知三被告于2018年1月20日与劲力威远分公司签订的《商铺出租合同》于通知书送达之日即解除。2020年1月6日，三被告将房屋钥匙交还给原告，但仍未向原告履行付款义务，截止当日，已拖欠租金336，800元及相应滞纳金（违约金）。三被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，请依法支持原告诉请。 被告蔡青辩称，对原告主张的事实及截止2020年1月6日欠原告租金336800元无异议，但我与原告协商后承诺我支付欠付租金的三分之一后向法院申请撤回对我的起诉，原告也向法院申请撤回对我的起诉，因此，对于尚欠付的租金224，533元及相应违约金我不应再承担责任。 被告彭珍辩称，1.对原告主张的事实及蔡青支付一部分外尚欠付租金224，533元无异议。2.作为三被告向原告租赁房屋是一个整体，承担的是共同偿还责任，而不是按份责任，蔡青虽已经向原告支付了欠付租金的三分之一，仍应对还欠付的租金承担共同责任，不同意原告撤回对蔡青的起诉。3.案涉合同中未约定违约金的计算方式，合同中约定的滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，只能发生在不平等的主体之间，因此关于滞纳金的约定无效，更不应将滞纳金等同于违约金。4.原告主张的违约金过高，其实际损失只是欠付租金的利息，并无其他损失，请法庭予以调整。5.被告从2018年9月就开始拖欠租金，而原告明知被告已拖欠租金违约的情况下，按照常理就应当及时采取如催告、解除合同等措施，防止其利益受损，但原告直到2019年12月11日才向被告催告，因此，原告在被告违约后未能采取合理措施防止损失扩大，本身具有过错，因此，对于扩大部分的违约金，被告不承担责任，请人民法院对违约金适当减少。6.原告收取的30，000元履约保证金应当退还被告。 被告姚雪强未作答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对争议的事实查明：《商铺出租合同》约定：第三条租金及支付方式1.首年租金为360，000元，乙方按季度向甲方准时足额缴纳。2.本合同一经签署，乙方即应交纳30，000元的房屋租赁履约保证金，合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方履约保证金，若乙方提前解除合同，视为违约，履约保证金不予退还，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设施设备造成损害，甲方有权从乙方履约保证金中扣除维修和赔偿费用。4.租金递增：从乙方租赁第2年起，在上一年实际支付租金的基础上每年递增5﹪，并按前述办法据实支付。5.租金支付时间：首次支付时间为甲乙双方签订本合同3日内一次性付清，后续每次租金交纳应提前15天一次性付清。第六条乙方的权责1.乙方须按合同约定向甲方交纳租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金按实欠租金1﹪/日计算，如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方履约保证金。合同签订后，三被告按约定交纳30，000元履约保证金。 诉讼中，因蔡青向原告支付欠付租金总额336800元的三分之一，原告向本院申请撤回对蔡青的起诉，彭珍认为，三被告对欠付租金承担的是共同责任，不同意原告撤回对蔡青的起诉。彭珍以马水和系威远县灵大地健身中心的股东，与本案有利害关系为由申请追加马水和为本案被告，本院经审查认为马水和与本案租赁合同无直接利害关系，口头裁定驳回了彭珍的追加申请。 诉讼中，原告申请财产保全，本院裁定在25万元价值范围内查封被申请人姚雪强位于威远县房屋【合同号：ＷＹ2017001074】，在25万元价值范围内查封被申请人彭珍位于威远县房屋【产权证号：川（2018）威远县不动产权第0006866号】。 本院认为，被告蔡青、姚雪强、彭珍作为承租人共同租赁原告房屋，对诉讼标的有共同权利义务，是共同诉讼的一方当事人，因此，原告以蔡青支付了案涉所欠租金的三分之一为由撤回对蔡青的起诉，既不符合法律规定，也未取得案涉其他当事人同意，对原告撤回对蔡青起诉的申请，本院不予支持。 各方当事人对除蔡青已经支付部分外尚欠原告租金224，533元无异议，本院予以确认，三被告应当共同向原告支付欠付的租金224，533元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因三被告未按约定支付租金，构成违约，应依法承担因迟延支付租金所造成的违约责任。出租合同中约定的“滞纳金”，其本质上系为约定的违约金的计算方式，但该约定过分过高且被告提出减少的请求，应当依法予以调整；同时，出租合同中约定的因被告违约其交纳的履约保证金30，000元不予退还，该约定实际也系被告承担违约责任的方式。从本案来看，原告因被告违约给其造成的损失实际为被告迟延支付租金所得的利息损失，被告交纳的履约保证金30，000元足以弥补原告的利息损失，原告主张被告以合同约定“滞纳金”计算方式承担违约金不再支持，故，原告收取的该30，000元履约保证金不再退还被告，作为冲抵应当赔偿原告损失的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告蔡青、姚雪强、彭珍于本判决生之日起十日内共同向原告四川鑫瑞达房地产开发有限责任公司支付租金224，533元； 二、驳回原告四川鑫瑞达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8250元、财产保全费3020元，合计11270元（原告已预交），由原告负担5270元，由三被告共同负担6000元，三被告于本判决生效后十日内直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李自强 二〇二〇年五月十五日 书记员  刘昱妙