湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1111号上诉人（原审被告）：陈方元，男，汉族，1981年10月8日出生，住湖南省茶陵县。被上诉人（原审原告）：湖南中建物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区井圭路80号（原井湾子路20号）。法定代表人：付东兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。上诉人陈方元因与被上诉人湖南中建物业服务有限公司（以下简称中建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈方元的上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判；2、本案一审及二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的证据材料没有一份有原件，其与中建信和房地产有限公司、业委会签订的《物业管理服务合同》，未通过招投标的方式选聘物业服务企业，违反法律规定，该《物业管理服务合同》无效。二、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，其诉求上诉人支付所欠物业费违反了司法解释程序性规定。三、被上诉人作为物业服务公司没有全面履行物业服务合同义务，物业服务质量未达到《物业管理服务合同》约定或相关法律法规规定的标准，物业服务有瑕疵。四、上诉人已交纳了6330元的物业费，拖欠部分物业费是行使同时履行抗辩权，有正当理由依法不支付所欠物业费。被上诉人中建物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。中建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令陈方元支付中建物业公司物业管理费10,615.8元、违约金7,963.48元（2014年9月1日至2017年12月31日共40个月物业费的一倍），以上两项共计18,579.28元。2．判令陈方元承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月11日，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订了中建和苑一期《前期物业管理服务合同》，该合同约定住宅物业服务费为1.5元/月/㎡。合同期限为3年，自2011年7月30日起至2014年7月29日止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。2010年11月28日，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订《中建和苑二、三期前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务收费的标准为：住宅物业服务费为2元/月/㎡。合同期限为3年。2014年9月1日与2017年3月15日，中建物业公司（乙方）与中建?麓山和苑业主委员会（甲方）分别签订《中建麓山和苑物业服务合同》，上述《中建麓山和苑物业服务合同》均约定：一、乙方权利义务…（十一）不得擅自占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。二、物业服务费（二）……物业管理服务的收费标准为：高层住宅为1.7元/月/㎡；（三）……业主应于每月五日前向乙方（中建物业公司）支付当月物业服务费。三、物业管理用房。…物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。四、车位使用费及停放服务费。车位使用费及停放服务费的收取，乙方严格按照湘价服（2014）11号文、长价服（2011）162号文件的相关规定执行。附件四中对于车辆管理要求：车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。五、利用本物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和《管理规约》等规定，应当征得业主委员会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充物业专项维修经费或小区居民社区文化活动经费，也可以按照业主大会的决定使用。涉案房屋于2013年3月18日交付验收，陈方元已装修入住该房屋。陈方元（买受人）与案外人中建信和地产有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，由陈方元购买中建信和地产有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建麓山和苑（中建和苑）项目10栋601号高层住宅，房屋建筑面积为117.11㎡。根据双方约定，2013年7月1日至2013年12月31日期间，陈方元应当按照1.5元/月/㎡的标准交纳物业服务费为1,059元；2014年1月1日至2017年12月31日期间，陈方元应当按照1.7元每月每平方米的标准交纳物业服务费为9,556.8元，两项合计为10,615.8元。陈方元从2013年7月1日起至2017年12月31日未向中建物业公司交纳物业管理费。陈方元欠缴物业费期间，中建物业公司在小区张贴书面缴纳通知，并在起诉后经法院委托进行调解，但陈方元一直拒绝缴费。另查，陈方元当庭举证主张其于2018年5月1日至2019年10月31日向中建物业公司支付了6,330元的物业管理服务费用，应当予以扣减。经查，前述6,330元费用系陈方元向中建物业公司缴纳的停车管理费用，并非物业管理服务费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及中建物业公司与中建?麓山和苑业主委员会签订的《中建麓山和苑物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案陈方元具有约束力。现中建物业公司已依约为涉案小区提供了物业服务，陈方元作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故对于中建物业公司主张陈方元按照前述物业服务合同的约定向其支付2013年7月1日至2017年12月31日止的物业管理费10,615.8元的诉请，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。陈方元提供证据称其已经缴纳了部分物业管理费，但其证据中费用的性质为陈方元缴纳的停车管理费，与本案的物业服务费用并非同一法律关系，一审法院依法不予扣减。关于违约金。陈方元抗辩，陈方元拒交物业服务费，系中建物业公司未按约定履行物业合同。为此陈方元主张物管用房私自出租，公共设施未及时维修，车辆管理不严，乱停乱放现象等问题，考虑到陈方元所反映的情况，一审法院基于合同的诚信原则，根据本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，认定陈方元无须向中建物业公司支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限陈方元在本判决生效之日起十日内支付中建物业公司物业服务费10615.8元；二、驳回中建物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取132元，由陈方元负担。该款中建物业公司已垫付，陈方元在兑现本判决的款项时一并将该款支付给中建物业公司。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，中建物业公司与中建信和地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及中建物业公司与中建?麓山和苑业主委员会签订的《中建麓山和苑物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，且无法定无效情形，其合法有效，且对上诉人具有约束力。现被上诉人已依约为涉案小区提供了物业服务，故上诉人应当依约交纳相应的物业服务费。被上诉人在一审中已提供了涉案小区业委会的证明等证据证明其向上诉人催交物业费的事实。上诉人对其所主张的房屋质量问题，并未提供充分证据证明系被上诉人未履行物业服务义务所致；而其一审中提供的照片等虽能反映被上诉人物业服务存在一定瑕疵，但一审法院已判决免除了其违约金的交纳。此外，上诉人认为其支付的6330元系物业费而非停车管理费，却未对此提供相应证据予以证明。综上，陈方元的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人陈方元负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年五月十八日书记员 肖佳敏