福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽01民初734号 原告：林文伙，男，1955年7月9日出生，汉族，住福建省平潭综合实验区。 委托诉讼代理人：陈武、王兴，福建合立律师事务所律师。 被告：福州河海水运工程技术开发有限公司，住所地福建省福州市五一南路122号，组织机构代码15438730-8。 法定代表人：杨武。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴贤军，福建八闽律师事务所实习律师。 被告：福建白鹭洲拍卖有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路21号东二环泰禾城市广场一期9#407，组织机构代码77069045-8。 法定代表人：罗义贵。 委托诉讼代理人：王素珍，公司职员。 原告林文伙与被告福州河海水运工程技术开发有限公司（以下简称“河海公司”）、福建白鹭洲拍卖有限公司（以下简称“白鹭洲公司”）拍卖合同纠纷一案中，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林文伙委托诉讼代理人陈武，被告河海公司委托诉讼代理人林柏冬、被告白鹭洲公司委托诉讼代理人王素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林文伙向本院提出诉讼请求：1.被告河海公司、白鹭洲公司共同赔偿原告因无法办理福州市台江区仓库等房产（总建筑面积2263.9平方米）及土地使用权（面积1217.7平方米）过户手续给原告造成的损失人民币3000万元（暂定，实际金额以评估价为准）；2、被告河海公司、白鹭洲公司承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告河海公司退还原告林文伙人民币254.75万元（拍卖成交金额人民币330万元及拥金16.5万元，共计人民币346.5万元，扣除已退还的91.75万元后，计人民币254.75万元）及利息（按年利率24%，从2009年12月24日起计算至还清之日止）；2.被告河海公司、被告白鹭洲公司共同赔偿原告林文伙可得利益损失人民币21669626.5元（包括房屋建筑物补偿金额6298377元+拆迁补偿奖励5762757元+停产停业损失113195元+构筑物1458636元+可搬迁设备465811元+不可搬迁设备1690298元+存货210350元+房屋二次装修5591052元+土地可得利益损失79150.5元=21669626.5元）；3.被告河海公司、白鹭洲公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告林文伙从1998年开始租用位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房。2009年12月11日，原告林文伙得知被告河海公司通过《福州河海水运工程技术开发有限公司股东会决议（1）》，决定将位于福州市台江区的公司仓库及其他用房，所占土地面积1217.7平方米，土地用途由划拨用途改为出让用途，补缴土地出让金后进行拍卖出让，提出愿意竞买。2009年12月15日，被告河海公司与被告白鹭洲公司的前身福建金祥宇拍卖行有限责任公司（经查，福建金祥宇拍卖行有限责任公司于2013年1月30日变更名称白鹭洲公司）签订《福建省委托拍卖合同》，委托被告白鹭洲公司公开拍卖位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房(榕房权证Ｒ字第9909209号）所有权及国有土地（榕国用［2005］字第××号)使用权。2009年12月22日，原告林文伙与被告白鹭洲公司签订《竞买合同书》，约定被告河海公司向原告林文伙提供办理成交标的过户手续的《房产证》、《土地证》等相关材料，由原告林文伙自行办理过户手续并承担买卖双方过户所产生的一切费用（含土地出让金）等。2009年12月23日，原告林文伙竞买成功，被告白鹭洲公司与原告签订《福建省拍卖成交确认书》，确认原告林文伙成为法定买受人，成交金额为人民币330万元，加上佣金人民币16.5万元，总金额为人民币346.5万元。随后，原告林文伙即支付了上述全部款项。在办理产权过户手续过程中，原告林文伙发现被告河海公司没有补缴土地出让金，且福州市国土资源局等相关部门亦未同意将上述标的进行拍卖出让。被告白鹭洲公司未尽必要审查义务，而且还向原告林文伙承诺由其负责办理产权过户，后又以已经拆迁无必要去做过户手续等搪塞原告林文伙。被告河海公司、白鹭洲公司均未按合同约定履行，致使原告林文伙无法办理产权过户手续，造成政府收储该土地时，原告林文伙无法得到合法补偿。被告河海公司、鹭洲公司理应共同赔偿原告林文伙的损失。 被告河海公司辩称：1.答辩人委托拍卖及拍卖成交后全部行为不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。答辩人对案涉标的，即位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房，享有无可争议的房屋所有权以及所在地块的使用权。林文伙从1998年开始就长期租用该仓库及土地，也表明其对该事实的认可。同时，答辩人的大股东福建省港航管理局工会也明确授权其全权处置包括案涉地块拍卖在内的债权债务事宜，所以答辩人委托拍卖该地块及其上房屋的行为不存在任何过错。答辩人因对相关房产、土地转让法律政策不甚了解，也为了规范房产转让行为，避免产生不必要的麻烦和纠纷，特意委托专业拍卖行进行本案标的物转让，足以说明答辩人已经尽到谨慎和注意义务，对拍卖行为不存在过错，不应赔偿所谓的经济损失。答辩人已经对土地使用权存在的瑕疵问题进行了明确告知。答辩人在与被告白鹭洲公司所签订的《委托拍卖合同》明确声明参拍的案涉土地性质是划拨地。被告白鹭洲公司在拍卖过程中亦向原告林文伙就土地是划拨地这一瑕疵问题进行了说明，故原告林文伙明知该情况其仍然参与讼争地块的竞拍并签订了《竞买合同书》，就表明对于原有土地性质的认可和接受，能够承担由此产生风险。后续合同无法履行情况，应该由原告林文伙自己承担。原告林文伙以答辩人股东会决议作为过错依据是不能成立的。答辩人的股东会决议未对外出示更未作为公开拍卖的招标条件，而只是内部文件，对外及原告林文伙并无法律效力和约束力。原告林文伙与被告河海公司之间的权利义务内容或是否存在过错，应当以公开的拍卖文件、委托拍卖合同、拍卖成交确认书来认定，而与答辩人股东会决议内容无关。本案拍卖文件已经明确土地性质为划拨地，成交确认书已经明确原告补交土地出让金，并负责办理产权和土地证变更过户手续，答辩人给予配合即可。答辩人已经在拍卖成交后，配合原告林文伙办理变更过户手续，不存在任何过错和责任，不应承担任何赔偿责任。2.答辩人已切实履行了拍卖合同所约定的各项义务及责任，不存在过错和责任，不应承担任何赔偿责任。答辩人并无违反拍卖合同所规定的条款事项。根据案涉三方之间的有关合同以及拍卖的有关规定，答辩人的责任，一是应保证对委托拍卖标的拥有处分权及说明权利的来源和瑕疵。答辩人在委托拍卖时，已经将房屋所有权证书和土地使用权证书交由拍卖行工作人员，相关人员包括原告也知道土地属于划拨地，应事先征求土地管理部门意见。二是对办理产权过户手续的配合义务。原告在参与竞买活动时所签的《竞买合同书》第九条约定“委托方向乙方提供办理成交标的过户手续的《房产证》、《土地证》等相关资料，由买受人自行办理过户手续并承担买卖双方过户所产生的一切费用（含土地出让金）。”此外，在被告白鹭洲公司与答辩人签订的《委托拍卖合同》第七条约定“甲方应主动、积极地协助乙方和买受人依法办理拍卖标的的证照变更、产权过户手续。因甲方原因造成拍卖标的的权利不能实现转移的，甲方应承担违约责任。”事实上答辩人已遵守上述约定，履行了合同项下义务，不仅提供了相关证书，也积极配合乙方完成过户手续，只是因为福州市人民政府对该地块房屋土地的冻结才导致无法过户。3.原告林文伙关于因无法办理过户手续而造成的3000万元经济损失的主张，无任何事实和法律依据，也不符合客观事实，依法应当予以驳回。原告林文伙在支付房屋拍卖款的同时，尚欠部分拍卖款91.75万元。说明原告林文伙尚未完全履行其付款义务，答辩人有权另行主张权利。第二，原告林文伙参加竞拍所获得的仅仅是对案涉土地房屋的债权主张，即原告林文伙也只是取得案涉标的的债权请求权。故原告林文伙主张因标的物升值而产生的3000万元损失，是明显没有法律依据。原告与答辩人的买卖合同，应属于可以解除的合同。应由案涉双方解除合同并恢复原状，且双方无需承担赔偿责任。本案合同无法履行的原因与原告林文伙、答辩人、被告白鹭洲公司三方均无直接关系，均非原被告三方的原因和责任。本案拍卖房屋无法过户是因为福州市人民政府对该地块收储所致，应认定属于“不可归责于当事人双方的事由”。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”；第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定来处理讼争合同纠纷，即同意当事人对所涉房屋土地的买卖合同进行解除。答辩人返还原告林文伙所缴的房屋拍卖款，也即履行恢复到合同签订之前的义务即可，原告林文伙无权向答辩人主张经济损失赔偿。综上，答辩人请求驳回原告对其的全部诉讼请求。 被告白鹭洲公司辩称：1.答辩人主导的拍卖过程是合理合法的。各方应受委托合同约束，不应退还佣金。2.接受拍卖后，河海公司称案涉地系拍卖所得，答辩人到土地局调档时未发现已经收储，仅发现未收取土地出让金，所以土地证上还是划拨地。所以答辩人在与林文伙签订的《竞买合同》中明确注明，由买受人自行办理过户手续并承担买卖双方过户产生一切费用（含土地出让金），答辩人仅提供拍卖成交确认书及佣金发票。另答辩人在拍卖中已对该地块是划拨地性质，工业用地进行说明。3.竞买人林文伙是承租人，有优先购买权。综上，答辩人请求驳回原告对其的全部诉讼请求。 原告林文伙在诉讼中向本院提交了下列证明材料：A1.编号为榕房权证Ｒ字第××号的《房屋所有权证》、编号为榕国用[2005]字第34635600528号的《国有土地使用证》，拟证明案涉用房及土地使用权登记在河海公司名下；A2.《福州河海水运工程技术开发有限公司股东会决议（1）》及《授权委托书》，拟证明案涉土地用途变更，在补缴土地出让金后可拍卖出让；A3.《福建省委托拍卖合同》及《拍卖公告》，拟证明案涉仓库及其他用房及土地使用权进行了拍卖；A4.《竞买合同书》，拟证明合同约定委托方向原告林文伙提供办理成交标的物过户手续；A5.《福建省拍卖合同成交确认书》及《进账单》等票据，拟证明拍卖行确认林文伙为法定买受人，成交金额为330万元，加上佣金16.5万元，林文伙已支付；A6.《申请书》、福建省港航管理局编号为闽港航笺[2010]23号《福建省港航管理局关于请求支持办理相关土地证变更的函》、《申请报告》，拟证明河海公司没有补缴出让金，且福州市土地资源局等部门未同意将案涉标的拍卖出让；A7.案涉土地上1号2号3号冷库工程、宿舍及办公楼的工程决算书、《施工合同》及图纸，拟证明林文伙取得拍卖物进行二次装修及改造，总计费用27257990元；A8.《可得利益损失计算说明》、榕政综【2009】81号《福州市四城区土地级别与基准地价》以及榕政综【2016】248号《福州市四城区土地级别与基准地价》、《台江区人民政府关于排尾红星及周边地块项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》、福州市财政投资评审中心榕财投评[2013]3213号评估报告，拟证明可得利益损失为21669626.5元；A9.《鸿鑫泉公司人员遣散名单》，拟证明遣散费共计674万元；A10.《地籍档案》，拟证明河海公司未缴纳土地出让金，致拍卖物无法过户至林文伙名下，河海公司、白鹭洲公司存在过错。 被告河海公司在诉讼中向本院提交了下列证明材料：B1.《拍卖标的情况汇总》，拟证明河海公司拍卖行为不存在过错；B2.委托书，拍卖房屋无法过户系福州市政府对该房产及地块冻结所致，河海公司不存在过错；B3.河海公司交由拍卖行的《收条》，拟证明河海公司委托拍卖时已将房屋所有权证书及土地所有权证书交付拍卖行，包括原告在内相关人员都知晓上述情况，不存在过错；B4.河海公司同意将土地证和产权证借与林文伙的《借条》，拟证明河海公司委托拍卖时已将房屋所有权证书及土地所有权证书交付拍卖行，包括原告在内相关人员都知晓上述情况，不存在过错；B5.《房地产买卖合同契约》，拟证明河海公司已同意配合林文伙办理产权变更登记手续，不存在过错；B6.编号为榕地中函[2011]512号《关于收储福州河海公司鳌峰洲地块的函》，案涉房产已被福州市土地发展中心收储，无法过户登记；B7.河海公司退还91.75万元给林文伙使用的协议，拟证明林文伙仍未付清房屋拍卖款，被告河海公司有权另行主张权利；B8.福州市财政评审中心《关于河海公司的拆迁评估报告》，拟证明二次装修征收补偿费应是11773691元，林文伙主张没有事实依据。 白鹭洲公司未提交证明材料。 经质证，被告河海公司对原告林文伙提交的证明材料A1真实性和证明对象均无异议；A2无原件核对，真实性不予确认;A3、A4的真实性以及证明对象均无异议；A5真实性无异议，但是林文伙又领回91.75万元，A6真实性无异议，但是未过户不是系未补缴土地出让金，而系政府原因不能过户;A7的真实性和证明对象均不予认可，认为存在伪造情况；A8、A9的真实性不予认可，其中拆迁文件及标准与本案无关，不可作为认定依据；A10证明对象有异议，河海公司已在拍卖瑕疵中明确告知，林文伙知晓且接受，并自愿办理土地变更手续并交纳相关费用，河海公司并不存在过错及责任。原告林文伙对被告河海公司提交的证明材料B1的真实性没有异议，但证明对象有异议，原告参与拍卖前提是河海公司股东会决议显示将变更土地性质且愿意补缴土地出让金，这也是过户前提；B2、B3的真实性有异议，系单方制作,委托书和收条都是在拍卖之后;B4的真实性无异议；B5、B6的证明对象有异议，河海公司没有尽到变更土地性质和补缴出让金的义务，且不能以政府原因逃脱河海公司应承担的责任；B7协议中所述为暂时退还，系林文伙已曾经缴纳上述款项后退还。 经审查，原告林文伙提交的证据A1、A3-A6符合证据客观性、关联性、合法性的特征，本院确认可作为认定本案事实的依据。A2《福州河海水运工程技术开发有限公司股东会决议（1）》虽无原件核对，但与A10相印证，本院予以确认。A7虽系单方制作，但系依据A8、A9即政府文件和评估资料所作，本院确认可作为认定本案事实的依据。被告河海公司提交的证明资料均符合证据客观性、关联性、合法性的特征，可作为认定本案事实的依据。 依据本案现有证据，本院认定事实如下：原告林文伙自1998年开始租用被告河海公司所有的位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房。2009年10月20日中国海员工会福建省航道局工作委员会出具《授权委托书》，受委托人杨武，工作单位河海公司，职务总经理，受托人全权代理行使福建省航道局工会在河海公司大股东的权利。代理人的代理权限为：河海公司日常管理；河海公司仓库土地拍卖等债权债务处理，直至公司清盘关闭。2009年12月11日，河海公司召开股东会（除占股比2%的股东林美玉未出席外，其余股东均到会）形成决议：决定将位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房，所占土地面积1217.7平方米，土地用途由划拨用途改为出让用途，补缴土地出让金后进行拍卖出让。2009年12月15日，河海公司与白鹭洲公司的前身福建金祥宇拍卖行有限责任公司签订《福建省委托拍卖合同》，约定，河海公司将位于福建省福州市台江区的公司仓库2263.9平方米，土地面积1217.7平方米(房产编号为榕房权证Ｒ字第××号，土地编号为榕国用[2005]字第34635600528号)委托白鹭洲公司公开拍卖，保留价330万元，瑕疵划拨地；交付方式：委托方与买受人自行转移；佣金按保留价以内（含保留价）2.5%收取，保留价以上部分按5%收取。随后，白鹭洲公司在报纸上刊登拍卖公告。2009年12月22日，林文伙与白鹭洲公司签订《竞买合同书》，约定：拍卖时间：2009年12月23日上午9时28分；拍品为福州市台江区仓库等房产总面积22263.9平米，土地使用权面积为1217.7平米；报名竞买时，林文伙须缴纳竞买保证金50万元，若拍品未成交，则保证金在三个工作日内不计利息如数退还；竞买成交的，于当天双方签订《拍卖成交确认书》，林文伙向白鹭洲公司交纳拍卖成交价款的5%佣金；河海公司向林文伙提供办理过户手续的《房产证》、《土地证》等相关材料，由买受人林文伙自行办理过户手续并承担过户产生的的一切费用（含土地出让金）。2009年12月23日，林文伙竞买成功，与白鹭洲公司签订了《福建省拍卖成交确认书》，确认林文伙成为法定买受人，成交金额为人民币330万元，佣金人民币16.5万元，总金额为人民币346.5万元。随后林文伙向白鹭洲公司支付了上述全部款项。2010年6月8日林文伙与河海公司签订《协议》，约定，由于林文伙在办理土地证过户过程中遇到土地过户冻结，根据林文伙提出资金周转困难，河海公司决定将部分拍卖款91.75万元暂时退还给林文伙使用。如河海公司在缴交拍卖所得税、办理仓库过户、拆迁等时需要使用该款项时，林文伙应在一周内归还。之后，林文伙在白鹭洲公司处领取91.75万元款项。 2010年3月22日河海公司出具《申请书》向福州市国土资源局申请：该公司将位于福建省福州市台江区的公司仓库及其他用房，所占土地面积1217.7平方米，现将土地用途由划拨用途改为出让用途，望给予办理。2010年4月28日福建省港航管理局向福州市国土资源局出具《福建省港航管理局关于请求支持办理相关土地证变更的函》，主要内容为：我局为增加职工福利，经上级批准，成立了河海公司，其为独立核算，自负盈亏，自主经营、具有独立法人资格的集体所有制企业，隶属省港航管理局、省航道局管理。2009年2月省编办、省人事厅正式批准我局列入参照公务员管理单位，根据国家《公务员法》和省人事厅的要求，我局参公后不能办任何三产公司，2009年3月开始，我局对所属的河海公司的债权债务、资产等进行清盘，以尽快将河海公司注销。经公司股东会议决定于2009年12月23日将位于福建省福州市台江区的公司仓库（所占土地面积1217.7平方米），通过拍卖行竞拍给个人，现需办土地证件变更，请给予大力支持。之后林文伙办理土地证件变更为其名下未果。 另查明，河海公司股东为自然人和中国海员工会福建省航道局工作委员会，为非公企业。2011年4月17日，福州市土地发展中心以榕地中函[2011]512号向福建省港道局发出《关于收储福州河海公司鳌峰洲地块的函》。主要内容为：根据福州市政府[2010]174号《专题会议纪要》，由我中心负责台江区鳌峰洲片区内企事业单位用地的收储工作。按照省政府【2009】160号《专题会议纪要》精神，我中心收储省属单位用地均参照省交通控股公司下属的台江港务公司地块运作模式，即今后土地出让总收入省、市按6比4分成。为此，特函请尽快提供贵局下属的河海公司位于台江区亩用土地的土地、房产“两权证”相关复印件，在双方签订《土地收购合同》后三个月内，贵局应自行负责河海公司的人员分流等。2013年12月11日，福州市财政投资评审中心作出榕财投评【2013】3213号《关于福州鸿鑫泉水产冷冻实业有限公司建构筑物设备存货和房屋二次装修及改造征收补偿费评估的报告》。结论为，福州鸿鑫泉水产冷冻实业有限公司建（构）筑物、设备、存货、房屋二次装修及改造征收补偿费，在评估基准日（2013年2月1日）公开市场条件下的评估价值为13971321元。 再查明：河海公司持有的编号为：榕国用[2005]字第34635600528号国有土地使用权证“记事”一栏中载明“改变用途、转让、出租、抵押须到国土资源部门办理有关手续”。土地来源一栏载明：福州市台江区人民法院（1996）台执字第299号民事裁定书（执行拍卖所得），土地出让金未缴。 又查，根据福州市人民政府【2013】342号《福州市人民政府专题会议纪要》、福州市土地发展中心向案涉土地使用权人河海公司土地收购款为748.8万元（收储土地面积1.8亩，每亩收购款为416万元）。 本院认为：由于本案所涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》中所涉土地性质为划拨地，出让该划拨地依法应当办理相关批准手续。林文伙通过竞拍取得案涉土地。当林文伙持出让案涉土地使用权人河海公司提供的《房产证》、《土地证》等相关材料前往土地管理机关办理过户手续时，未能取得土地管理机关的批准。据此，可确认案涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》系签约各方的真实意思表示，虽成立，但根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释一》）第九条进一步明确“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”本案所涉合同依法属于应当办理相关批准手续的合同，需经相关部门批准才能生效，况且现讼争土地已被福州市土地发展中心收储，继续办理土地所有权过户手续已不可能实现，故应依法认定为未生效合同。因案涉《竞买合同书》、《福建省拍卖合同成交确认书》不生效，林文伙请求河海公司、白鹭洲公司承担违约责任的主张缺乏合同依据，本院不予支持。案涉土地出让时虽存在批准手续欠缺问题，但林文伙已按合同约定履行支付土地转让价款等，案涉土地也已经实际交付，林文伙也在案涉土地上的构建物投入资金进行改造。因此，从维护各方合法权益的角度出发，福州市土地发展中心向案涉土地使用权人河海公司土地收购款可作为补偿款支付给林文伙。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告福州河海水运工程技术开发有限公司以取得福州市土地发展中心土地收购款748.8万元补偿给原告林文伙； 二、驳回原告林文伙的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币191800元，由原告林文伙、被告河海公司各负担95900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 陈 辉 代理审判员 魏 昀 代理审判员 段若诗 二〇一七年十月三十日 书 记 员 廖小航