北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初3696号原告（反诉被告）:王顺意，男，1974年9月8日出生，住北京市房山区。被告（反诉原告）:王祥兰，女，1946年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘萱，北京市扬剑律师事务所律师。原告（反诉被告）王顺意诉被告（反诉原告）王祥兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王顺意、被告（反诉原告）王祥兰的委托诉讼代理人刘萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王顺意向本院提出诉讼请求：1.请求判令王祥兰腾退位于北京市昌平区昌平镇×家园×号楼×单元602号房屋楼下的储藏间；2.请求判令王祥兰支付王顺意违约金，以182万元为基数，自2016年4月12日起至王祥兰将储藏间腾退完毕之日止，按日万分之五计算；3.诉讼费由王祥兰承担。事实和理由：2016年1月7日，王顺意与王祥兰签订《房屋买卖居间合同》，合同约定王祥兰将位于北京市昌平区昌平镇×家园×号楼×单元602号房屋出卖给王顺意，房屋总价款为182万元，并对双方的权利义务进行了约定，并于当日签订《补充协议》，协议约定王祥兰将该房屋楼下的储藏间一并转移给王顺意。后王顺意将房款如约支付了王祥兰，王祥兰也配合王顺意完成房屋的过户手续，但是王祥兰却一直占着该房楼下的储藏间，王顺意多次要求王祥兰腾退王祥兰均拒绝。故提起诉讼。被告王祥兰辩称，王顺意未按照合同约定给付全部购房款，故王祥兰无需进行物业交割。双方签订的房屋买卖合同中约定出卖人在收到全部购房款五日内将该房屋交付给买受人，而本案中王顺意至今仍拖欠购房款118万元及违约金，王祥兰无需进行物业交割。王顺意要求支付违约金没有事实与法律依据。双方曾口头约定王祥兰可继续使用储藏间直至王祥兰有其他房屋为止，现王祥兰只有一个储藏间未交付，王顺意却要求按照182万元的基数计算违约金，既违反了双方约定，又违背了公平原则。反诉原告王祥兰向本院提出反诉请求：1.请求判令王顺意支付王祥兰拖欠的购房款118万元；2.判令王顺意支付王祥兰迟延支付购房款违约金68247.5元；3.判令王顺意支付王祥兰代为支付的物业费620元。事实与理由：王祥兰与王顺意及居间人北京市易合房地产经纪有限公司于2016年1月7日签订了《房屋买卖义务签约文件合订本》，合同中约定王祥兰将坐落于北京市昌平区昌平镇×家园×号楼×单元602号房屋卖与王顺意，房屋成交价格182万元，王顺意最迟于2016年1月31日前支付给王祥兰全部购房款，逾期付款的违约金为每日万分之五。然而合同签订后王顺意未在2016年1月31日前支付任何购房款，而是多次以没有资金为由推脱支付，此时昌平地区房价高涨，王祥兰为避免诉累，并未与王顺意解除合同，而是于2016年4月5日与王顺意签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定房屋成交价格为299万元，王顺意申请向银行贷款，贷款金额为209万元。双方签订该合同后，王顺意于2016年4月11日才支付了部分购房款150万元，2016年5月5日支付部分购房款29.5万元，至今仍拖欠购房款118万元。另外王祥兰已于2016年1月21日代王顺意支付了2016年度的物业费620元，应由王顺意偿还。综上所述，提出反诉请求。反诉被告王顺意辩称，王祥兰的反诉请求没有事实依据，合同约定购房款为182万元，拖欠118万元没有依据。认可第三项诉讼请求，同意支付王祥兰2016年的物业费620元，但前提是王祥兰交付储藏间的钥匙。经审理查明：2016年1月7日，王祥兰（作为出卖人）与王顺意（作为买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（作为居间人，以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落昌平区昌平镇×家园×号楼×单元602号（以下简称602号房屋），建筑面积共127.46平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为已购公有住房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施和房屋价格为182万元，买受人在签订本合同的同时支付定金15000元。出卖人应当在收到全部购房款5日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品。第十条违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人已付房款的30%向买受人支付违约金。如出卖人未能按本条约定退还已付房款及支付违约金，应承担未付部分总额日千分之五的违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。合同还约定了其他内容。同日，王祥兰（甲方、出卖方）、王顺意（乙方、买受方）与易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，主要约定：第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年1月7日向甲方支付定金15000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：买卖双方约定至迟于2016年1月30日前办理该房屋（全权委托公证）手续；买受人至迟于2016年1月31日前支付给出卖人全部购房款（包含定金）；4、物业交割：甲乙双方应在丙方陪同下收到全部购房款5日内办理物业交割手续。第五条其他，关于装修、家具、家电等附属设施清单的约定：装修包括现有装修、防盗门、楼下储藏间一个（使用权）。上述合同及补充协议签订当日，王顺意支付王祥兰购房定金15000元。王祥兰主张王顺意未按照合同约定支付购房款，应承担逾期付款责任，王顺意对此不予认可，称双方对付款方、付款方式和期限达成新的协议，其不存在违约行为，并提交2016年2月28日的补充协议及当日协商的电话录音予以证明。该协议主要内容为：1.出卖方在3月7日前配合垫资方做委托公证；2.买受方在批贷后2日内配合垫资方做借款公证和抵押公证；3.垫资方在买受人缴税后放款150万元给买受人，买受人在收到钱款150万元后马上转给出卖方，之后过户；4.过户之后出新房本，房本由中介公司交给银行；5.违约责任，出卖人、买受人、垫资方，收到中介公司办理相关手续的通知后，2个工作日内积极配合办理手续，超出2个工作日则算违约。违约方按房款182万元的20%支付违约金，并且违约方支付房款182万元2.7%为中介费用；6.银行放款给垫资方209万元后，垫资方扣留自己垫资150万元后把剩余59万元转给中介方，由中介方把钱转给买受人和出卖人。该协议落款处出卖人签字为陈岗代王祥兰，垫资人郭荣，买受人王顺意。王顺意表示陈岗为王祥兰女婿、本案中王祥兰委托诉讼代理人刘萱的爱人。合同履行过程中实际的垫资方由郭荣变更为赵建明。当日的电话录音内容主要为王顺意与垫资方、中介方沟通垫资及补充协议内容等事宜。王祥兰对补充协议及录音均不予认可，称王祥兰并未向陈岗出具授权委托书，也未授权陈岗代其签订补充协议，王祥兰本人也并未参与签订协议当日的协商过程。经与陈岗本人核实，陈岗表示不记得是否签订过该补充协议，即使协议上签字为陈岗本人的，也不认可该补充协议的证明目的。本案审理中，王顺意申请本院调取王祥兰办理委托公证的相关材料，证明王祥兰认可2016年2月28日签订的补充协议的内容，从而配合垫资方办理了委托公证。本院至北京市中信公证处调取上述材料，中信公证处向本院出具两份公证书，分别为2016年1月28日王祥兰委托闫惺出售602号房屋的委托书，及2016年3月15日王祥兰委托赵建明出售602号房屋的委托书。王祥兰对公证书的真实性予以认可，但不认可王顺意的证明目的，称委托公证是根据双方2017年1月7日签订的《补充协议》中约定的内容办理的委托公证，因王祥兰年事已高，无法亲自办理房屋买卖事宜，故委托他人，但第一次办理委托公证后王顺意并未按合同约定支付购房款拖延了时间，受委托人不同意继续配合走手续，故又办理了第二份委托公证，两份委托书与王顺意主张的2016年2月28日的补充协议没有关联性。2016年4月8日，王祥兰（作为出卖人）与王顺意（作为买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇×家园×号楼×层×单元602，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为299万元，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额209万元。合同中关于房款的具体支付方式、房屋的交付、权属转移登记、违约责任、税费相关规定等的约定均为空白。王祥兰主张该合同系对双方2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》条款的变更，将房款总额由182万元变更为299万元，王顺意对此不予认可，称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为网签合同，将房屋价款提高系为了多向银行贷款，双方买卖房屋的真实意思仍为2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》中约定的内容。2016年3月28日，王顺意（借款人）与中国建设银行股份有限公司北京市分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定，售房人王祥兰，房屋坐落昌平区昌平镇×家园×号楼×层×单元602，借款人借款本金为209万元，借款期限为336个月，贷款人将款项一次性划入赵建明账户。该合同以上述房屋作为抵押财产。合同还约定了其他内容。2016年4月11日，王顺意向王祥兰银行账户转款150万元，双方并于当天办理房屋产权变更登记手续。2016年5月3日，中国建设银行股份有限公司向赵建明账户发放贷款209万元。2016年5月5日，中介机构工作人员计磊分五次向王祥兰转款29.5万元，至此，王祥兰共收到购房款181万元。王顺意表示其于2017年5月4日拿到房屋钥匙，王祥兰称其提前将房屋钥匙给了中介，不清楚中介何时向王顺意交付的房屋。另查，2016年1月，王祥兰支付602号房屋2016年度的物业费用620元。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、2016年1月7日《补充协议》、定金收条、个人贷款支付凭证、银行卡交易明细清单、2016年2月28日《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、物业费收据、公证书、录音及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王祥兰、王顺意及易合公司于2016年1月7日所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。关于王祥兰主张《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系对《房屋买卖居间合同》房屋价款的变更一节，王顺意辩称《存量房屋买卖合同》为网签合同，将房屋价款提高系为了多向银行贷款，双方买卖房屋的真实意思仍为2016年1月7日签订的《房屋买卖居间合同》中约定的内容。对此本院认为，首先，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中除房屋坐落和价款外其他主要条款均为空白，即如果如王祥兰所主张的系双方对房屋价款的变更的话，该合同中对于《房屋买卖居间合同》所约定的房屋价款182万元之外的117万元的支付方式、付款时间等未做任何约定，在对于房屋价款发生如此大的变动情况下这种情况不符合常理；其次，王祥兰在收到150万元购房款后即按照《房屋买卖居间合同》的约定配合王顺意办理602号房屋的产权变更手续并交付该房屋。按照交易习惯，出卖方一般是在收到大部分购房款的情况下才办理房屋产权变更和房屋交接，故综合上述情况，本院认为双方关于房屋总价款的真实意思应为182万元，故本院对王祥兰认为双方买卖房屋交易总价款为299万元的主张不予采信。王顺意辩称《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中写明总价款299万元是为了办理贷款手续，应该指出的是，王顺意在房屋实际成交价款为182万元的前提下而申请209万元贷款存在违规情节，故本院对房屋价款的认定不影响相关机构对双方签订合同及履行过程中存在的违法违规行为的认定和处理。关于王祥兰主张王顺意拖欠购房款，以及没有按照《房屋买卖居间合同》中约定的付款时间支付购房款，应该承担逾期付款的违约责任一节。根据银行卡交易明细清单及定金收条可知，王顺意共支付王祥兰购房款181万元，故王顺意尚欠王祥兰购房款1万元。王顺意辩称2016年2月28日签订的《补充协议》约定的付款方为中介，并对付款方式和期限作出了新的约定，对此本院认为，该份补充协议为陈岗代王祥兰签字，王祥兰不予认可，同时王顺意也没有提供任何证据证明陈岗有相应资格代表王祥兰签字，所以王顺意表示该份补充协议对《房屋买卖居间合同》中的付款方、付款方式和时间进行了变更，本院对该辩解意见不予采信。双方应该按照《房屋买卖居间合同》中约定的时间履行相应的义务，王顺意没有按照期限给付房款，应该承担相应的违约责任。王祥兰主张按照《房屋买卖居间合同》中第十条第二款逾期付款责任条款要求王顺意承担违约责任，本院予以支持。王顺意认为违约金过高要求降低，于法无据，本院不予支持。根据《房屋买卖居间合同》第七条的约定，出卖人在收到全部购房款5日内向买受人交付房屋，故支付全部购房款与交付房屋存在先后顺序。现王祥兰已经向王顺意交付602号房屋，仅剩房屋楼下储藏间未交付，因储藏间系房屋买卖合同标的的一部分，王祥兰应当在王顺意履行相应义务后，履行交付储藏间的义务。因王顺意存在拖欠支付购房款的情形，在此情形下王顺意主张王祥兰因没有交付储藏间而承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。王祥兰支付了2016年的物业费用，王顺意表示在王祥兰交付储藏间后同意支付，对此本院不持异议，予以确认。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王顺意于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王祥兰购房款10000元；二、原告（反诉被告）王顺意于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王祥兰逾期付款违约金68247.5元；三、被告（反诉原告）王祥兰于上述第一项履行完毕后五日内向原告（反诉被告）王顺意交付位于昌平区昌平镇×家园×号楼×单元602号房屋楼下储藏间一间；四、原告（反诉被告）王顺意于上述第三项履行完毕后当日支付被告（反诉原告）王祥兰二〇一六年度物业费用620元；五、驳回原告（反诉被告）王顺意的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王祥兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5396元，由原告（反诉被告）王顺意负担5326元，已交纳，由被告（反诉原告）王祥兰负担70元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费8020元，由反诉原告（被告）王祥兰负担7135元，已交纳，由反诉被告（原告）王顺意负担885元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈文洁代理审判员  张 欣人民陪审员  李宝英二〇一七年十月十日书 记 员  盛 楠