吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终949号上诉人（原审被告）：尹国泰，男，1959年12月2日生，朝鲜族，农民，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：杨明，吉林市昌邑区孤店子镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金世彬，男，1952年7月5日生，朝鲜族，农民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马仁，吉林佳誉律师事务所律师。原审第三人：吉林经济技术开发区土地房屋征收管理局，住所地吉林省吉林市吉林经济技术开发区。法定代表人：姜巍，局长。委托诉讼代理人：张晓强，吉林证律律师事务所律师。上诉人尹国泰因与被上诉人金世彬、原审第三人吉林经济技术开发区土地房屋征收管理局（以下简称开发区征收局）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。尹国泰上诉请求：撤销一审判决，改判房屋征收补偿款147184元归尹国泰所有。事实和理由：一、尹国泰在1991年与金世彬签订了换户协议，时间为1991年3月21日签订，协议书中并没有涉案房屋的买卖情况，其所得款项14500元是尹国泰与金世彬之间的地区换户差价，口头约定双方房屋互住，并没有买卖，在1991年4月1日前尹国泰拿到该款后，尹国泰全家三口人出国打工，尹国泰将房屋手续交由其父尹锡寿保管。1991年4月11日，金世彬同尹国泰的父亲签订了买卖房屋协议，在尹国泰不知情的情况下将其房子出卖，如果尹国泰同意卖房那么在换户协议书中就可以同时签订。二、尹锡寿与金世彬签订的房屋买卖协议是无效的。因为尹国泰的父亲单独居住，并不与尹国泰在一起生活，我的财产未经我同意别人无权私自处分。2010年尹国泰回来后，才知道房屋已被出卖，房屋手续在金世彬手中，所以尹国泰申请房产部门重新办理了房屋手续，并不是因房屋征占才办的手续，在2010年没有任何消息要征占土地、房屋，征占房屋的时间是在2017年，这就足以说明尹国泰当时并没有卖房。三、根据法律规定，农村集体农户出卖自己的房屋对售房主体有限制，法律虽未禁止农村村民出卖出租宅基地上的住宅，也就是说农民的住宅不得向城市居民和外来农户出售，只有本集体经济组织成员才有资格用该组织的宅基地。四、本案适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭，货币补偿协议书是2017年1月22日下达的，请求权已超二年，请法院判决已过时效。综上，二审法院查清本案事实，依法改判。金世彬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。开发区征收局没有陈述意见。金世彬向一审法院起诉请求：一、确认坐落于吉林经济技术开发区九东村二社登记在尹国泰名下的28平方米房屋（原房证号为吉房权昌九字第号、补办房证号为号）归金世彬所有；二、判令金世彬有权获得房屋征收补偿款147184元。一审法院认定事实：经中间人朴正万介绍，1991年3月21日，尹国泰与金世彬签订协议书一份，上载明：经双方协议，对换户一事达成如下协议：一、金世彬现金付给尹国泰10000元，交付日期为1991年4月1日；二、其他余款4500元交付日期为1991年12月末一次结清；三、换户总金额为14700元。金世彬交尹国泰定款200元；如一方不按协议兑换赔偿对方损失费1000元。本协议从达成协议之日有效。1991年4月11日，尹国泰收到金世彬购房款1万元。同时，尹国泰将上述房屋所有权证和使用证交给金世彬。随后，尹国泰一家搬离二社，金世彬一家入住并耕种尹国泰家原承包地。后金世彬与尹国泰父亲尹锡寿补签了协议书一份，约定对卖房一事达成协议为：一、房（下屋）长7米、宽4米，实占面积383平方米、建筑面积33平方米；二、经双方协议将房（下屋）定价3000元整。协议落款时间写为：1991年3月21日。该协议签订后，因尹国泰不配合金世彬办理更名过户手续，故该房屋一直未更名。1995年，该房屋经重新核发两证为，吉房权昌九字第号所有权证（建筑面积28平方米）和吉昌集建（1995）字第号《集体土地建设用地使用证》，至今仍在金世彬手中。2010年2月份，尹国泰以房屋所有权证（所有权证号为吉房权昌九字第号）丢失为由，向吉林市乡镇房产管理处申请对其坐落于房屋补发房产证，该处经公告后为其补发了房产证，证号为。另查，1994年二轮土地调整时，九东村委会另将村集体土地0.656公顷发包给金世彬（承包耕地人口4人，劳力3名），承包期自1994年1月1日起至2026年12月31日止。再查，2017年初，包括尹国泰名下28平方米房屋和金世彬家承包地0.656公顷在内的土地均被吉林经济开发区征占。2017年1月22日，关于上述房屋补偿事宜开发区征收局与尹国泰签订了《货币补偿协议书》，其中第二条约定：房屋货币补偿金额105750元、附属物补偿7701元和1043元、货币奖励21150元、临时安置费2520元、搬迁费1020元、搬迁奖励8000元。总计147184元。后征收部门将该房屋拆除。因存有争议，上述房屋征收补偿款尚未发放。一审法院认为，1991年，金世彬与尹国泰之间虽曾签订协议书约定换户及价款，且尹国泰主张系互换土地和房屋并约定了差价款，但事实上金世彬并未向尹国泰交付土地及房屋，亦未有证据证实尹国泰曾向金世彬主张交付土地及房屋。在（2017）吉0202民初字1710号案件庭审笔录中，尹国泰在回答“尹国泰房屋面积多大”问题时，陈述称其没有去看过。如果换户系双方真实意思表示，换户协议签订前未查证对方房屋和土地状况，不符合常理。故该协议虽载有“换户”字样，其真实意图应为房屋买卖以及土地流转。尹国泰在（2017）吉0202民初字第1710号案件庭审笔录中对金世彬证据1991年4月11日出具的1万元收据质证意见为“真实性没有异议，确实收到这个钱了”，本案庭审中尹国泰又质证称：“对房款1万元的收据，不是我的签字，我也没有收到房款1万元”。对前后两次截然相反的质证意见，因第1710号案件诉争与本案诉争的利害关系较弱，故第1710号案件庭审中的质证陈述，更具有可信度，应予采信。因此，结合当年房屋所在地市场价格，应当认定双方房屋买卖价款为1万元。依1991年4月11日收据上载明“房子款”、金世彬与尹国泰之父尹锡寿签订的协议书中关于房屋买卖的约定、房屋及两证交付、后续金世彬长期实际占有、使用房屋等情况，尹国泰抗辩诉争房屋当年只是互换居住的观点不能成立，应予认定金世彬与尹国泰之间为房屋买卖关系。如果尹国泰主张其父无权代为签订房屋买卖协议，依《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”金世彬基于尹国泰与尹锡寿之间的父子关系，有理由相信尹锡寿有代理尹国泰签订房屋买卖协议的代理权，故与尹锡寿签订了房屋买卖协议，应当认定该代理行为有效，其法律后果应由尹国泰承担。鉴于以上分析，有关合同效力问题，首先，应当认定金世彬与尹国泰之间房屋买卖是在平等自愿协商的基础上达成的，是双方真实意思表示。其次，案涉合同效力，原则上应依据1991年契约签订时的法律规定加以认定。至今我国法律、行政法规，以及国家政策均没有明确限制农民异地购买农村房屋的规定，也未禁止农村房屋转让给非本集体经济组织的村民，故该契约不违反法律、行政法规的强制性规定。再次，1994年九东村委会将村集体土地发包给金世彬户，说明村集体经济组织对金世彬作为九东村村集体经济成员资格已予确认，且金世彬家自1991年至2017年房屋被征收前长达25年多的时间里，一直在九东村所在社居住和生产、生活，故对金世彬及家庭成员集体经济组织成员资格问题，应当综合考量，并予以确认。结合本案房屋已被征收的现实情况，如果认定契约无效，有违诚实信用原则及公平原则，亦不利于市场经济条件下交易安全的保护。综上，案涉房屋买卖契约应当认定为有效。现房屋已被征收且拆除，房屋权利已转化为依法获取补偿款的权利，且房屋买卖无法继续履行，故金世彬请求确认房屋所有权已没有实际意义。但依权利义务相一致的原则，应当对房屋补偿款归谁所有给予确认。关于房屋征收补偿款归属如何确定问题。《货币补偿协议书》中确定的附属物补偿7701元和1043元、货币奖励21150元、临时安置费2520元、搬迁费1020元、搬迁奖励8000元，该部分费用与房屋使用人金世彬对房屋的使用行为密切相关，是对房屋征收前实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，应当归金世彬所有。鉴于双方协议签订后，应当及时办理房屋产权转移登记，因未能及时办理而致契约未能全部履行，双方均有过错，应依过错大小给予确定《货币补偿协议书》中房屋货币补偿金额105750元的分配。依双方过错程度，可酌情确定，金世彬获得房屋货币补偿金一项的70％，即74025元（105750元×70％），尹国泰获得30％，即31725元（105750元×30％）。鉴于诉争补偿款尚未领取，结合金世彬诉请，对各自应得金额可予确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、房屋征收补偿款147184元，由金世彬分得115459元，尹国泰分得31725元。二、驳回金世彬的其他诉讼请求。案件受理费1622元，由金世彬负担350元，尹国泰负担1272元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于尹国泰主张双方之间系换户协议中不包括房屋买卖的问题。尹国泰已经向一审法院提起过诉讼，一审法院在2017年8月29日作出的（2017）吉0202民初字第1710号民事判决，该判决已经对尹国泰与金世斌之间发生房屋买卖的案件事实进行了认定，该判决已经发生法律效力。故尹国泰在本案中无法否认买卖房屋的事实，对其主张本院不予支持。因案涉房屋已被征收且拆除，故只是对补偿款归属问题的争议。一审法院已经就案涉房屋没有及时办理更名过户的过错责任进行了划分，该责任划分并无明显不当之处，尹国泰主张补偿款应全部归其所有的观点，因证据不足，且于法无据，本院不予支持。关于尹国泰主张金世斌已经超过二年请求权期限的问题，本案金世斌始终在主张权利，故尹国泰的主张不成立。综上所述，尹国泰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2609元，由尹国泰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  郝振翔二〇二〇年五月六日书记员  王丽宁