湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0902民初487号原告：中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部，住所地：益阳市高新区康复南路227号。负责人：吴红波，该行总经理。委托诉讼代理人：刘涛，该行工作人员，代理权限为特别授权。被告：曾令娴，女，1987年2月26日出生，汉族，住益阳市赫山区。被告：曾仲华，男，1961年9月28日出生，汉族，住益阳市赫山区。被告：姚小兰，女，1962年11月11日出生，汉族，住益阳市赫山区。被告：益阳恒瑞置业有限公司，住所地：益阳市高新区谢林港楠木塘村创业园4号公寓501号。法定代表人：贺喜阳。委托诉讼代理人：陈日锋，该公司员工，代理权限为一般代理。原告中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部（以下简称农行营业部）与被告曾令娴、曾仲华、姚小兰、益阳恒瑞置业有限公司借款（以下简称恒瑞置业）合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘涛、被告益阳恒瑞置业有限公司委托诉讼代理人陈日锋到庭参加诉讼。被告曾令娴、曾仲华、姚小兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行营业部向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除农行与曾令娴签订的《个人购房担保借款合同》，并依法判令被告偿还农行个人购房借款本金金额为117503.61元，利息（含罚息）957.82元（计算至2020年3月19日），并承担2020年3月19日至贷款本息还清之日的利息，判令恒瑞置业承担连带责任保证；2、对被告抵押在农行的住房享有有限受偿权；3、判令上述被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年1月10日，被告曾令娴向农行提出借款申请，经农行审查，同意其个人购房借款申请并签订了《个人购房担保借款合同》，借款合同号：43020120150003637。被告购房合同为：预字YY2015014933已作为抵押物抵押给农行。2015年1月16日农行按约向其发放贷款14000元，期限240个月，还款方式等额本息还款。由于借款人不讲城实，致借款逾期，经银行多次催收，一直未偿还。被告曾令娴、曾仲华、姚小兰未做答辩，亦未向本院提交证据。被告恒瑞置业辩称，恒瑞置业承担阶段性连带担保责任，公司已为被告曾令娴代偿8395.01元，原告应当先向曾令娴主张权利，再由恒瑞置业承担责任。经审理查明，2013年9月，原告与被告恒瑞置业签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定恒瑞置业在按揭客户办妥所购房屋不动产证和正式抵押手续之前承担保证担保责任。2015年1月10日，被告曾令娴向原告申请贷款14万元，被告曾令娴的父母曾仲华、姚小兰分别向原告出具共同还款承诺书，原告诉称事实基本属实，本院予以确认。原、被告三方于2015年1月16日签订的《个人购房担保借款合同》中约定还款方式为按月等额本息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始确定并执行新的利率，基准利率以中国人民银行同期同档次贷款利率为标准确定。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息至本息清偿为止。被告恒瑞置业为案涉贷款承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。合同第九条第9.1.4第（8）项“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人与或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”。合同还约定，如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。另查明，被告曾令娴在原告处贷款购买了坐落于高新区房屋，2015年9月21日办理了房屋抵押权预告登记，因没有产权证，未办理抵押登记。2019年以来，被告曾令娴多次逾期偿还借款，被告恒瑞置业为被告曾令娴代偿8395.01元，至2020年4月29日止，被告尚欠原告借款本金117503.61元，利息1447.36元。以上事实，有《一手房贷款业务银企合作协议》、个人信贷业务申请书、贷款审批通知书、个人购房担保借款合同、借款凭证、同意抵押承诺书、共同还款责任承诺书、益阳市商品房买卖合同、益阳市房屋抵押权预告登记证明、个人贷款凭证登记、代偿证明及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告曾令娴、恒瑞置业签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，一、关于是否解除合同及被告应偿还借款金额的问题。被告曾令娴多次逾期还款，原告与被告曾令娴约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，并有权要求被告曾令娴一并偿还未到期借款本息。被告恒瑞置业代为偿还了部分本息后，截至2020年4月29日被告结欠贷款本金为117503.61元，利息1447.36元，后期利息按合同约定的利率标准计算至实际清偿之日止。二、关于被告恒瑞置业提出的被告公司承担阶段性担保责任，应先处置抵押物再由恒瑞置业承担保证责任的答辩意见。因之后签订的《个人购房担保借款合同》已明确约定被告公司承担连带担保责任，且原、被告三方在合同中明确约定贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权应当按照约定实现债权。故本院对该答辩意见不予采纳，被告恒瑞置业应对曾令娴所欠贷款本息承担连带清偿责任。三、关于原告要求对抵押房屋行使优先受偿权的问题。现因讼争的抵押房产仅办理了预告登记手续，该登记不应等同于抵押登记，不应直接产生优先受偿的效力，在农行营业部未将抵押预告登记转化为抵押登记的情形下，其要求对该房产享有优先受偿权不予支持。四、关于曾仲华、姚小兰的责任承担问题，原告虽将二人列为被告，但诉讼请求中未明确要求二人承担责任，诉状中事实与理由部分及庭审中亦未进行阐述，根据“不告不理”原则，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部与被告曾令娴签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告曾令娴于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部借款本金为117503.61元，利息1447.36元（至2020年4月29日）及2020年4月29日之后的利息（按借款合同约定的利率标准计算至付清之日止）；三、被告益阳恒瑞置业有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由被告曾令娴、益阳恒瑞置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员 刘 雄二〇二〇年五月六日书记员 陈金玲附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。