云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终235号上诉人（原审原告）：广东中森鸿基置业有限公司。住所地：广东省广州市白云区嘉禾街东胜街20-22号A403房。法定代表人：陈建生，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨振，云南展腾律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐燕，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南东融滇西中药材物流经营有限公司。住所地：云南省大理市大理经济开发区满江片区。法定代表人：杨宏基，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏明友，云南新洋务律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人广东中森鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人云南东融滇西中药材物流经营有限公司（以下简称东融公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2019）云29民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人鸿基公司的委托诉讼代理人杨振、徐燕，被上诉人东融公司的委托诉讼代理人夏明友、杨永春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿基公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持鸿基公司一审的全部诉讼请求，并判决本案一、二审诉讼费由东融公司承担。事实和理由为：1.涉案合同并没有明确约定单方解除权条款，并且只有无过错方有权决定终止合同或继续履行合同。东融公司在合同履行过程中拖延报规、且阻挠项目施工，其本身存在违约行为，无权解除合同。2.从东融公司发出解除合同通知所涉的鸿基公司具体违约行为对应的合同条款中，都不符合合同解除条件。3.鸿基公司在合同履行过程中出现的违约行为系因东融公司先行违约引起，东融公司拖延报规，而合同约定了18个月的建设周期，故鸿基公司才以自己的名义与施工单位订立合同，东融公司对此明知，且未提出异议。4.鸿基公司按约支付第一笔履约金500万元后，对涉案项目具有独立开发权，有权独立开展项目建设及营销工作，故鸿基公司以自己的名义对外与其他主体建立民事关系不构成违约。被上诉人东融公司辩称：上诉人鸿基公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：根据涉案合同第六部分“违约责任”第1条的约定，一方违约的，无过错方有权决定解除合同或继续履行合同，在合同履行过程中，鸿基公司违反合同约定，以自己的名义进行项目开发，且在未取得商品房预售许可的情况下向社会公众销售房屋，购房款亦未按约进入东融公司账户，其行为构成违约。东融公司曾两次发函要求鸿基公司停止违约行为，而鸿基公司置之不理。合同履行过程中，东融公司不存在任何过错，鸿基公司亦无证据证明东融公司存在过错，故东融公司作为无过错方有权选择解除合同，东融公司发出的解除合同通知已经生效。鸿基公司一审诉讼请求：1.确认东融公司于2019年2月28日发出《关于解除云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期〈合作协议〉的通知》的行为无效；2.判令东融公司继续履行双方于2017年4月26日签订的《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》；3.判令东融公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月26日，东融公司与鸿基公司签订《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由东融公司有偿向鸿基公司提供云南东融滇西中药材物流中心二期地块约10.77亩土地，与鸿基公司合作建设酒店、商场综合体项目。鸿基公司应分六期向东融公司支付地块总价款4308万元（单价400万元/亩，共10.77亩）。协议同时约定，东融公司是该开发项目的法人主体，开发建设以东融公司名义进行；鸿基公司是该项目合作开发的承接方，独立承担该项目的各项工作；鸿基公司所销售的所有款项必须进入东融公司在建设局房管处备案的账户；在项目未取得销售许可证时，双方不得向社会进行销售和预收房屋款。合同签订后，鸿基公司于2017年6月10日向东融公司支付履约金500万元。并以其名义与其他民事主体签订了项目建设工程监理、勘察、检测、施工等合同，办理项目建设所需部分手续。鸿基公司在合作项目尚未取得规划许可证、建设施工许可证、预售许可证等许可的情况下，通过房产中介以销售认筹卡的形式进行销售，并以其名义与购房者签订《商铺认购合同》，收取认购款。2018年6月17日及7月9日，东融公司先后两次书面函告鸿基公司，要求其停止销售认筹卡及私自收款的行为，后鸿基公司未停止相关行为。2019年2月28日，东融公司向鸿基公司发出《关于解除云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期〈合作协议〉的通知》，要求解除与鸿基公司签订的“合作协议”。2019年3月8日，鸿基公司作出《关于解除云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期的通知》的回复，表示不认可解除合同通知的效力，要求继续履行合同。一审法院认为，本案当事人签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人都应该严格按照合同约定、诚实守信的履行合同义务。但在合同履行过程中，鸿基公司在未取得预售许可的情况下，向社会公众销售房屋，且销售款未进入东融公司的账户，鸿基公司的上述行为，不仅违反合同约定，也违反行政法规规定。东融公司在两次函告无效后，依法向鸿基公司送达了解除合同的通知。该解除行为实体上满足了双方合同约定解除的条件，程序上履行了通知义务，双方签订的《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》已于《关于解除云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期〈合作协议〉的通知》送达时解除，故鸿基公司的主张无事实依据和法律依据，应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条的规定，判决：“驳回原告广东中森鸿基置业有限公司的诉讼请求。案件受理费257200元，由原告广东中森鸿基置业有限公司负担。”二审中，上诉人鸿基公司无证据提交，被上诉人东融公司提交了一组证据：民事起诉状、传票、民事判决书。欲证明鸿基公司在未取得商品房预售许可的情形下，私自以其名义向社会公众销售房屋，非法收取购房款。现已有30多位购房者提起诉讼，造成严重社会影响。经云南省大理市人民法院一审，判决鸿基公司与购房者签订的《商品房买卖合同》无效。上诉人鸿基公司质证认为：对东融公司提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可。民事起诉状仅为原告（购房者）的单方观点，而民事判决书均为一审判决，尚未生效，不具有证明力。庭后，被上诉人东融公司提交了四组补充证据。第一组：微信群聊通知及聊天记录。欲证明大理州房地产协会于2018年11月30日通过微信群聊的方式下发关于召开房地产项目因洱海治理停批停建紧急会议通知，东融公司于次日将该通知转发给鸿基公司实际控制人刘兴明。第二组：大理州房地产协会出具的《证明》。欲证明大理州房地产协会在2018年11月30日下午通过微信通知，并于2018年12月2日在大理州住建局召开房地产项目因洱海治理暂时停批停建座谈会。第三组：媒体报道材料。欲证明腾讯网、搜狐网等多家媒体报道了大理州房地产项目因洱海治理而停批停建的事实。第四组：开庭传票、民事起诉状。欲证明鸿基公司无履行合同的能力，其交纳的500万元合同履行金系他人代为交纳，现代交款人已经起诉要求返还款项。上诉人鸿基公司质证认为：对东融公司提交的四组补充证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。东融公司提交的证据不能直接证明涉案项目属于政府停批停建的项目，涉案项目已在2018年4月就已经进行了规划审批公示，并不属于2018年12月以后停批停建的项目。对于案外人提起的诉讼与本案的处理无关。本院认为：鸿基公司虽不认可东融公司当庭提交的证据，但其认可其已经作为当事人参与相关诉讼，故对东融公司当庭提交的证据，本院予以采信。对于东融公司庭后提交的补充证据第一、二、三组，不能直接证明涉案项目因政策原因停批停建，故本院不予采信。对于东融公司庭后提交的补充证据第四组，因该案件尚未作出生效判决，故东融公司的证明目的不能成立。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.涉案《合作协议》的性质和效力如何确定。2.涉案《合作协议》的解除条件是否成就。关于涉案合同的性质和效力如何确定的问题。本院认为，结合涉案《合作协议》中关于“甲方（东融公司）有偿提供以上地块给乙方（鸿基公司），单价400万元/亩，共10.77亩，总价为4308万元”；“乙方是该项目合作开发的承接方，独立承担该项目的各项工作，合同签订后涉及该项目开发建设的所有费用、所涉及的税费（包括项目开发相应清算及相应的经济法律责任）均由乙方承担”；“乙方在向甲方支付约定价款后，对本项目具有独立的开发权，独立开展本项目的开发建设与营销工作”；“乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务”等约定来看，东融公司作为《合作协议》中提供土地使用权的一方当事人，只收取固定利益，不承担经营风险。虽然本案中双方当事人均认为涉案合同性质为合资、合作开发房地产合同，但涉案《合作协议》从内容来看并不具备合作双方“共担风险、共享利润”的特质。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，涉案《合作协议》的性质应认定为土地使用权转让合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同是否达到解除条件的问题。本院认为，涉案《合作协议》的性质为土地使用权转让合同，作为土地受让方鸿基公司的主要合同义务是按约向土地转让方东融公司支付土地价款。在合同履行过程中，鸿基公司在未取得预售许可的情况下，向社会公众销售房屋，且销售款未进入东融公司的账户，其上述行为虽违反合同约定，但并未违反合同约定鸿基公司应承担的主要义务，即按约支付土地转让款的义务。合同签订后，鸿基公司已经支付了第一笔土地转让款500万元，第二笔转让款的支付条件为涉案土地取得规划许可证后10个工作日内支付，现因规划许可证尚未取得，支付条件亦尚未成就。并且，东融公司作为土地转让方，其合同目的在于取得土地使用权转让价款4308万元，鸿基公司在房屋销售和对外收取款项过程中的违约行为，不必然导致东融公司的合同目的不能实现。据此，东融公司仅以鸿基公司在履行合同过程中存在前述违约行为为由行使约定解除权，有违诚实信用原则，其通知解除合同的行为不发生解除合同的法律效力，双方应继续履行涉案《合作协议》。综上所述，上诉人鸿基公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院（2019）云29民初220号民事判决；二、云南东融滇西中药材物流经营有限公司于2019年2月28日发出的《关于解除云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期〈合作协议〉的通知》，不发生解除《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》的法律效力；三、云南东融滇西中药材物流经营有限公司与广东中森鸿基置业有限公司继续履行双方于2017年4月26日签订的《云南东融滇西中药材物流中心（2#地块）100亩二期合作协议》。一审案件受理费252700元，由云南东融滇西中药材物流经营有限公司负担。二审案件受理费257200元，由云南东融滇西中药材物流经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年五月十一日书记员 袁 卉