四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0304民初1292号 原告：自贡鑫茂置业有限公司。住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会**。 法定代表人：熊敏，董事长。 委托诉讼代理人：何格，公司员工。 委托诉讼代理人：刘孟凯，公司员工。 被告：陈晓宇，男，1979年9月4日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 第三人：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行。住所地四川省自贡市大安区广华路**附**。 负责人：王正，行长。 委托诉讼代理人：张立，单位员工。 委托诉讼代理人：黄红宇，单位员工。 原告自贡鑫茂置业有限公司（以下简称鑫茂公司）与被告陈晓宇、第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称农行盐都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘孟凯、第三人农行盐都支行的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼，被告陈晓宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫茂公司向本院提出诉讼请求：1解除原、被告双方签订的ZGHDMD01xxx《商品房买卖合同》，并判令被告及第三人在十日内协助原告注销商品房买卖合同备案登记，注销房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记；2.判令被告向原告支付原告代为偿还的本金及利息23856.79元（包括正常息、罚息、复利，最终代偿具体金额以第三人实际扣划为准）；3.判令被告向原告支付违约金54399元（总房款的10%）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订了ZGHDMD01xxx《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告购买原告开发建设的恒大名都8幢15层1-15-90号房屋，合同约定房屋总价款为543990元，被告采取按揭付款方式支付房款。之后，原、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》(以下简称个人借款合同)，约定被告采取按揭付款方式支付余款，原告对被告应当偿还借款本息开始之日起至涉案房屋办理所有权证及抵押登记手续办理完止，承担阶段性担保责任。银行发放按揭贷款后，被告有义务按期足额清偿按揭借款。现因被告怠于履行个人借款合同，致使原告履行了担保责任。原告认为，买卖合同真实有效，原、被告双方均应切实履行，被告采取按揭付款方式支付房款，但被告怠于履行个人借款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金。故原告起诉来院，请求支持其诉讼请求。 被告陈晓宇未向法庭提供书面答辩状，也未到庭发表答辩意见。 第三人农行盐都支行述称，根据第三人与原告签订的合作协议，原告应承担担保责任；2016年9月开始，被告未按合同履行义务，第三人按协议扣除了被告应当支付的欠款；要求在完清贷款本息之后，同意解除商品房买卖合同、并同意原告注销房屋抵押权预告登记；同时解除个人购房借款合同并要求原告承担连带保证责任，直接在原告保证金账户上扣收贷款本息共计307365.65元（截止2017年9月24日）；本案诉讼费用由原、被告承担。 原告鑫茂公司同意第三人的述称意见。 原告为证明自己的主张，向法庭提供以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件、自房预2015字第042001xxx号所有权预告登记证复印件、自贡市国土资源局不动产登记查询结果通知书复印件,拟证明原、被告双方签订了买卖合同，被告采取按揭付款方式支付房款，被告未按期还贷应承担违约责任，在买卖合同签订后，对标的房屋进行了一系列登记手续； 2.《个人购房担保借款合同》复印件、业务凭证复印件、《关于期限内偿还代偿款项并继续切实履行按揭贷款合同的提示函》及邮寄单复印件，拟证明因被告未按时足额偿还贷款，导致原告承担了担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任。 被告陈晓宇未到庭质证，也未向法庭提供证据。 第三人农行盐都支行对原告提供证据均质证无异议。 第三人农行盐都支行向法庭提供以下证据： 陈晓宇还款明细复印件，拟证明银行放贷以后，被告还款情况，被告尚欠剩余贷款本息共计307365.65元(截止2017年9月24日，实际还款时的金额以合同约定的计算方式计算的结果为准)。 原告鑫茂公司对第三人提供证据质证无异议。 上述原告及第三人提供的证据经对方当事人质证无异议，且符合证据的三性原则，本院予以确认并采信，可以作为定案的依据。 经审理查明，2015年4月20日，原告鑫茂公司与被告陈晓宇签订了合同编号为（2015）0400xxx号的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发建设的自贡恒大名都8幢1-15-xx号的房屋一套，房屋建筑面积为109.48平方米、套内建筑面积为89.43平方米，单价按套内建筑面积计算为每平方米6082.86元，房屋总价款为543990元；并约定采取银行按揭付款方式支付房款，在2015年4月20日前支付首期房款217990元，余款326000元于2015年4月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，交房日期为2016年10月30日前等内容。双方在商品房买卖合同补充协议第二条第一款第5项中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。 2015年4月20日，被告按合同约定支付了首期房款217990元。2015年4月28日，被告陈晓宇作为借款人、原告作为保证人、被告陈晓宇作为抵押人与第三人农行自贡盐都支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定第三人向被告陈晓宇发放个人购房贷款326000元，用于购买坐落于恒大名都小区8幢1-15-xx号、建筑面积为109.48平方米的房屋一套，并对利率、放款及还款等作了约定；本笔贷款的担保方式为阶段性保证和抵押，保证人为原告，抵押人为被告陈晓宇，保证方式为连带责任担保，保证期间为借款到期日起两年，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权和担保权的一切费用；抵押登记为自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人未按约定按期足额偿还借款，第三人有权宣布本合同项下的借款立即到期，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等内容;保证人未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。上述合同签订后，被告陈晓宇偿还了自2015年5月20日至2016年6月19日的按揭贷款本息共计26757.74元。之后，被告未按借款合同约定的期限足额偿还按揭贷款，致使第三人自2016年9月23日至2017年3月22日多次从原告保证金账户上扣划了被告陈晓宇所欠的按揭贷款本息共计23856.79元。截止2017年9月24日，被告尚欠贷款本息307365.65元。由于被告陈晓宇多次逾期未偿还按揭贷款，原告于2015年6月30日发函要求被告陈晓宇履行还款义务，并解除双方签订的商品房买卖合同未果，被告陈晓宇拒不履行合同义务。故原告诉至本院，要求依法裁判支持其诉讼请求。 本院认为，原告鑫茂置业公司与被告陈晓宇签订的商品房买卖合同合法有效，双方形成了买卖合同关系，应当按照合同的约定履行义务。原、被告双方在合同中约定以担保贷款的方式支付购房余款，并与第三人农行自贡盐都支行签订了个人购房担保借款合同，被告陈晓宇应当按照借款合同中约定的期限履行还款义务。但由于被告陈晓宇未按约定偿还银行按揭贷款，导致第三人多次扣划原告的保证金款项承担了保证责任，代被告陈晓宇偿还了所欠第三人的贷款本息。因此，按照原、被告双方签订的商品房买卖合同中违约责任的约定和法律规定，原告可以请求解除双方签订的买卖合同。故原告要求解除《商品房买卖合同》的理由成立，本院予以支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，导致原、被告与第三人农行自贡盐都支行签订的《个人购房担保借款合同》的目的不能实现，而且被告已严重违约，按照该借款合同中违约责任的约定，第三人有权提前宣布全部借款到期，提前要求被告陈晓宇偿还所欠的全部借款本息，并要求原告承担连带担保责任，同时要求解除第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》。因此，对第三人要求解除原、被告与其签订的个人购房担保借款合同和要求原告承担担保责任代为被告陈晓宇清偿全部借款本息的请求，本院予以支持，并在本案中一并处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告应当将被告尚欠的贷款本息合计307365.65元（截止2017年9月24日）返还给第三人；对原告已收受的首期房款217990元以及被告偿还的按揭贷款本息26757.74元退还给被告陈晓宇。 原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，被告及第三人应当按原合同的约定协助原告办理商品房买卖合同解除后的备案注销手续，故原告要求被告及第三人协助原告注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记的诉讼请求，本院予以支持。 对原告要求被告承担代为偿还的按揭贷款本息共计23856.79元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告有权要求被告清偿代偿的债务，故被告陈晓宇应当承担偿还该笔代偿的责任。 被告逾期付款，已经违约，应当按合同约定承担违约责任。商品房买卖合同补充协议中第二条第一款第5项约定的违约责任为被告违约则被告所交的全部款项不予退还，而原告在审理中表示愿将被告所交的全部款项予以退还，将该项主张变更为要求被告按总房款的10%支付违约金。原告的该项请求不违反法律规定，也有利于案件的处理，故原告要求被告承担违约金54399元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下： 解除原告自贡鑫茂置业有限公司与被告陈晓宇签订的合同编号为（2015）0400939号《商品房买卖合同》； 解除第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行与原告自贡鑫茂置业有限公司和被告陈晓宇于2015年4月28日签订的《个人购房担保借款合同》； 原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还收受第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行的贷款本金307365.65元（计算至2017年9月24日止，从2017年9月24日以后的借款本息按个人购房担保借款合同的约定计算）； 原告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告陈晓宇交纳首期购房款217990元以及按揭贷款本息26757.74元，合计244747.74元； 被告陈晓宇于本判决生效之日起三日内向原告自贡鑫茂置业有限公司支付代为偿还的银行按揭贷款本息23856.79元（计算至2017年3月22日止，从2017年3月22日以后的代为偿还款按个人购房担保借款合同的约定计算）； 被告陈晓宇于本判决生效之日起三日内支付原告自贡鑫茂置业有限公司违约金54399元； 被告陈晓宇、第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行于本判决生效之日起十日内协助原告自贡鑫茂置业有限公司办理（2015）0400939号《商品房买卖合同》备案登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记的注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为5011元，由被告陈晓宇承担。此款原告自贡鑫茂置业有限公司已垫付，不再退换，由被告陈晓宇在本判决生效之日起三日内直接支付给原告自贡鑫茂置业有限公司。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  沈德辉 二〇一七年十月十三日 书记员  张晓霞