贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初6074号原告：方忠焕，男，1984年12月3日生，汉族，个体工商户，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：赵中伟，系该公司总经理。委托代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。原告方忠焕与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2017年9月26日公开开庭进行了审理，原告方忠焕，被告安达房开公司的特别授权委托代理人胡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方忠焕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2014年8月1日至2017年8月1日的延期办证违约金77732.29元；2、判令被告支付从2014年8月1日起至办理完毕房屋验收合格手续之日止（2017年8月1日）的逾期交房违约金38861.85元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年5月30日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B18栋802号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.93平方米，房屋总价411282元。双方同时约定2012年9月30日前交房，交房时应符合1、已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。事实上，被告至今也没有提供符合移交条件的相关手续。房屋所有权证办理时需要被告提供的证明文件报告也未提供到房屋登记机构办理备案登记。由于被告对该商品房未取得国家相关证明合格文件，无法保证房屋质量安全，原告至今还在兴义市××号处租房居住（商住两用），无法将房屋进行转让出售，给原告带来巨大损失，故原告为了维护自身的合法权益，依法起诉要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金。被告安达房开公司辩称：1、原告已经就案涉房屋收房入住多年。案涉房屋已经于2013年5月实际交付原告占有使用。被告不承担逾期交付房屋违约金。2、案涉房屋已经达到法定交付条件。2012年3月21日，蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）建设工程经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位、质量监督单位(6家单位)进行竣工验收，均认定蓝天花园紫薇园C栋（包含B18、B19单元）住宅楼基础分部工程及主体工程分部竣工工程质量合格；案涉房屋在交付时已经取得了主体结构和分户质量验收合格证明，在交房后又陆续取得了规划、质检等验收合格证明，案涉房屋能够达到原告正常入住、使用的合同目的。因此，被告只应当承担从2012年6月30日（双方约定的交房时间）至2013年5月（实际交房时间）逾期交房的违约责任。本案，原告已经就逾期交房多次起诉，被告已多次支付了违约金，故被告不该对原告的多次无理诉请重复承担责任。3、被告及时履行了房屋交付的通知义务。在案涉房屋达到交付条件后，被告已经多次以电话的方式通知了原告要求其到公司办理房屋交付手续。因部分业主在收到交房通知后迟迟未到公司办理房屋交付手续，被告便于2013年4月19日通过黔西南日报社公开发布交房通知，履行了房屋交付的通知义务。4、逾期办证违约金高于实际损失，应当依法调低。被告对逾期办证的行为，不具有任何过错。被告至今尚未向业主办理房屋产权证的唯一原因系案涉房屋的施工单位（贵州化工建设公司）违约行为导致。因施工单位在就该栋房屋施工建设完毕后一直未按照建设工程施工合同约定向我公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，致使我公司不能如期为原告办理房屋产权证。就此事宜，我公司于2013年向人民法院起诉，请求施工单位及时向我公司提供《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》。2013年10月22日，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第1981号民事判决书，判决施工单位（贵州化工建设公司）在该判决生效后十日内向我公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》，现判决书早已生效。就贵州化工建设公司不按照判决书确定的义务向我公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》事宜，我公司已经向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，而兴义市人民法院至今强制执行未果。且原告没有就其实际损失举证予以证实，违约责任以购房款金额为基数参照同期银行贷款利率予以计算过高。根据相关法律规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。案涉房屋已实际交付，原告一直居住、使用至今，且并未提供被告违约对其造成的实际损失依据，故其诉请违约金过高，请求依法调减。5、逾期交房违约金与逾期办证违约金，属于同一行为涉及的两项违约，不该分开计算违约金。对逾期交房的违约行为和逾期办证的违约行为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以综合评判。本案争议焦点是：1、被告应否支付原告逾期交房违约金；2、被告逾期办证是否系被告违约的行为所致，原告所诉逾期办证违约金是否过高，应否进行调减。围绕争议焦点，原告方忠焕向本院提交了《商品房买卖合同》、《税收通用完税证》、《维修资金专用收据》、收款收据、个人借款凭证、（2014）黔义民初字第640号民事调解书等；被告安达房开公司提交了质量验收证明书、工程验收会议结论、交房公告、（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号民事判决书、（2016）黔2301民初5450号民事判决书等。经本院审查认定事实如下：2012年5月30日，原告方忠焕与被告安达房开公司签订合同编号为安字2012120号《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B18单元802号商品房，合同约定建筑面积为149.93平方米，房屋总价411282元，付款方式为首付加按揭。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，至第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，第二十二条约定“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。原告按双方约定方式支付了全部购房款，并于2013年5月接收房屋钥匙装修入住。2014年2月13日，原告方忠焕向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，经本院主持双方调解，达成协议：被告自愿支付原告方忠焕2012年10月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金24690.74元。该款被告已支付原告。另查明：被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2014年8月1日至2017年8月1日期间进行过多次调整，其中1-5年期中长期贷款基准年利率最高为6.15%，最低为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告方忠焕所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定方式全面履行了付款义务并装修入住案涉房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案被告应否支付原告逾期交房违约金的问题，对此原告方忠焕提交了租房合同三份，被告不予认可，且系复印件，无其他关联证据相互印证，本院不予采信。因双方合同约定被告应于2012年9月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故对被告关于其交付原告的房屋已经验收合格的辩解意见，本院依法不予采信。对本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之8的违约金”，但原告诉请按每月每平方米7.2元租金标准的30%计算，系其对自己权利的处分，为减少双方当事人的讼累，对案涉房屋的租金标准本院参照人民法院已生效判决确认的每月每平方米7.2元执行，符合本地同地段同类房屋的客观情况，又因原告已于2013年5月接收房屋并装修入住，其此后已不存在租金损失，但被告交付的房屋至今未符合法定和约定交付条件，违约行为仍在继续，故被告仍应支付原告逾期交房违约金：149.93平方米×7.2元/月·平方米÷30天×1096天（2014年8月1日至2017年8月1日）×30%=11831.28元。关于原告诉请的逾期办证违约金的问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，本案原、被告双方约定被告在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但未对违约责任进行约定，因办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，被告未如期完成该项合同义务，即已构成违约，虽然其中有承建单位的原因，但此系被告与承建单位之间的另一法律关系，根据合同相对性原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金于法有据。关于原告诉请的违约金是否过高的问题，本案原告请求按照银行贷款基准利率计算本案逾期交房违约金，基本符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整；又因中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率进行过多次调整，本院酌情按原告诉请期间的平均年利率5.486%计算，故本案中被告应支付原告的逾期办证违约金计算为：411282元×5.486%÷365天×1096天（2014年8月1日至2017年8月1日）=67750.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告方忠焕从2014年8月1日起至2017年8月1日止的逾期办理房屋权属证书违约金67750.61元；二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告方忠焕从2014年8月1日起至2017年8月1日止的逾期交房违约金11831.28元；三、驳回原告方忠焕其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，由原告方忠焕承担428元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一七年十月十八日书记员  钱虹霖