浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初11846号 原告：吴建初，男，1963年6月29日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪佳丽，浙江明权律师事务所律师。 被告：诸小林，男，1949年1月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：蒋彩领，女，1947年8月27日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：诸伯传，男，1967年10月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：诸传德，男，1972年8月3日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 被告：诸葛璐通，男，1999年9月15日出生，汉族，住浙江省温岭市。 五被告委托诉讼代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。 原告吴建初与被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德、诸葛璐通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理，原告吴建初及其特别授权委托诉讼代理人罗勤方、洪佳丽、被告诸小林及五被告的特别授权委托诉讼代理人陈徐红到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解三个月，因和解未成，本院继续审理。本案现已审理终结。 原告吴建初向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2006年1月26日签订的私有房屋买卖协议书合法有效。2.判决被告共同返还给付原告坐落在温岭市湖漫堂两间房屋【土地使用权证号：温岭集建（1994）字第10-3704号】拆迁补偿款1180637元。3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告诸小林与被告蒋彩领系夫妻关系，被告诸伯传、诸传德系被告诸小林、蒋彩领之子，被告诸葛璐通系被告诸传德之子。2006年1月26日，原告与被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德等签订《私有房屋买卖协议书》一份，协议约定：被告将诸小林所有的坐落在城南镇横溪村湖漫堂的两间石板屋以50800元的价格转让给原告所有，因转让房屋已属破旧，需重新修建才能居住，原告受让后自行出资修建，有关审批手续由被告负责办理，转让房屋登记在被告名下，待转户条件具备，被告无条件协助原告办理房产过户手续。原告付清房屋购买款后，被告将房屋及土地使用权证交付给原告，原告对该房屋进行了重新修建并装修后，管业使用至该房屋拆迁。2018年8月份，该房屋区域因湖漫水库环境整治被列入一级水源地保护区，被温岭市城南镇人民政府征迁安置。按南政【2018】94号文件第三条规定：“征收住宅房屋的，实行异地复建和货币补偿二种安置方式，被补偿人可以选择其中一种安置方式。”被告未经原告同意，将其中一间房屋以被告诸伯传名义与城南镇人民政府签订拆迁补偿协议，获得房屋拆迁宅基地货币补偿和房屋建筑物拆搬迁补偿等合计人民币594218元；将其中另一间房屋以被告诸葛璐通名义与城南镇人民政府签订拆迁补偿协议，获得房屋拆迁易地安置宅基地一间（置换价450000元）和房屋建筑物拆搬迁补偿等计人民币136419元。原告认为，原告系本案拆迁房屋的实际所有权人，依法应享受本案房屋的拆迁补偿权益。遂提起诉讼。 五被告辩称：1.双方签订的房屋买卖协议是无效的。原告是城镇居民，被告的房屋是集体土地房屋，虽然签订的是房屋买卖协议，但地随房走，宅基地房屋卖给城镇居民是违反了土地管理法的规定的。2.协议无效之后，应当相互返还，原告向被告返回房屋，被告返回购房款。现涉案房屋已经被拆除，两间房屋零星设施20230元、室内装潢13304.48元，可以归原告所有；地上建筑物原购买是50800元，现评估价是74943.68元，增值了两万多，对于该增值部分被告同意按原告七、被告三的比例予以分割。另，地基和货币补偿是被告按人口数得到的，与原告无关。3.原房屋是被告诸小林一人所有的，房屋买卖协议签订的主体也是被告诸小林，与其他几个被告无关。 本院经审理认定事实如下：被告对私有房屋买卖协议书上的签字并无异议，但对协议书的内容有异议，认为并非被告签字当时的内容。本院经审查认为，被告既认可签名的真实性，又未能提交证据以反驳，故对原告提交的私有房屋买卖协议书的真实性本院予以确认。综上，本院认定的案件事实与原告起诉陈述的事实相一致。 另查明，城南镇对本案诉争两间房屋的地上建筑物拆迁补偿和奖励款为144218元、136419元，共计280637元。对两间房屋的地基实行“拆一还一”政策，可返还两间地基，若不要地基，则一间地基折价450000元。该两间房屋的地上建筑物评估价为74943.68元、附属零星设施为20230元、室内装潢13304.48元、按照房屋拆迁协议书计算的搬家补助费3964.8元、临时安置补助费28546.56元、签约奖励19824元、腾房奖励19824元、按期签约腾房奖励10万元。 本院认为，双方的争议焦点在于： 一、双方签订的房屋买卖合同是否有效。原告认为根据新的土地管理法第六十二条的规定，农村房屋是可以出卖的，只是怎么去施行现在具体的管理细则还没有制定出来。本院经审查认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，本案房屋买卖协议书第二条亦明确约定了转让价格包括土地使用权，因此，本案被告将涉案的农村房屋及土地使用权卖给非同一集体经济组织成员的原告，其所立的买卖协议应为无效。 二、合同无效后的处理。本院向原被告释明合同无效的法律后果后，原告主张因房屋已经拆除故坚持原起诉的第2项诉请，被告则坚持庭审答辩意见。我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任”。因此，在本案买卖无效、涉案房屋已被拆除的情况下，作为房屋实际权利人的被告应当承担返还原告支付的购房款50800元的义务。原告则应当返还房屋，但现房屋已经拆迁，被告诸伯传、诸葛璐通分别就涉案房屋与城南镇政府签订了房屋拆迁协议书。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，被告若取得涉案房屋的拆迁安置权益，则原告基于房屋增值部分的可得利益将遭受损失，该部分损失应当得到赔偿。根据拆迁协议书的约定，涉案两间房屋的拆迁安置补偿包含了房屋拆迁补偿费（含室内装饰补偿费、构筑物、附属物补偿费）、搬家补助费、临时安置补助费、屋基地货币补偿、签约奖励、腾空奖励等。根据双方签订的房屋买卖协议描述“两间石板屋已属破旧，需要重新修建，才能居住”，故可确认原告在签订协议后对房屋进行了修建和装修，并由原告管理和居住，原告未能举证该房屋是拆除重建且双方均无法举证证明房屋在出卖当时的具体状况，故综合考虑地上建筑物当时并未完全被拆除以及被告在签订房屋拆迁协议书中的积极行为，本院酌情确定协议书各项补偿奖励款中的107296元归被告所有，剩余的因原告添附所得的补偿和搬迁腾房所得的补助奖励款173341元归原告所有。合同无效后原告应返还屋基地使用权，现屋基地货币补偿两间折价900000元，就原被告买卖当时而言实现了很大的增值。因本案的房屋买卖系违反法律禁止性规定而无效，在法律有明文规定的情况下，买卖双方仍进行交易，双方均存在过错，故该增值部分应当根据买卖双方的过错程度进行分配。基于原告已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而被告在出卖房屋得到拆迁利益后又对买卖当时的约定反悔的事实，从诚信角度出发，本院酌定确定由原告取得屋基地货币补偿部分的600000元，被告得300000元。综上，被告应支付给原告拆迁补偿款773341元并返还购房款50800元。 三、本案承担赔偿责任的主体。虽涉案房屋的土地所有权证是被告诸小林一人所有，但被告蒋彩领、诸传德、诸伯传系家庭成员且均在房屋买卖协议书上签字确认，应当认为原告的合同相对方是被告诸小林、蒋彩领、诸传德、诸伯传四人，上述四被告应当承担责任。至于诸葛璐通，虽参与签订房屋拆迁协议书，但并非房屋买卖协议相对方，故在本案中无需承担责任。 综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告吴建初与被告诸小林、蒋彩领、诸传德、诸伯传于2006年1月26日签订的私有房屋买卖协议无效。 二、被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德于本判决生效之日起十日内支付给原告吴建初拆迁补偿款773341元并返还给原告吴建初购房款50800元。 三、驳回原告吴建初对被告诸葛璐通的诉讼请求。 案件受理费15426元，减半收取计7713元，财产保全费5000元，合计12713元，由原告吴建初承担2051元，被告诸小林、蒋彩领、诸伯传、诸传德承担10662元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  梁必静 二〇二〇年五月十九日 书记员  叶青星