广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初1816号原告（申请执行人）：惠阳建筑工程总公司，住所地：惠州市惠阳区淡水开城大道**。法定代表人：吴建斌。委托诉讼代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂洲，广东伟伦律师事务所律师助理。被告（案外人）：刘安娜，女，1952年11月17日出生，住深圳市，被告（被执行人）：惠州中财置业有限公司，住所地，住所地：惠州市惠阳区淡水镇石坑邨**iv>法定代表人：曾凡海。委托诉讼代理人：黄锡裕、蒋静波，公司员工。原告惠阳建筑工程总公司（以下简称：惠阳建总）与被告刘安娜、惠州中财置业有限公司（以下简称：中财公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人练贤君到庭参加诉讼，被告刘安娜、被告中财公司委托诉讼代理人黄锡裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠阳建总向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销本院（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》的裁定；2、请求法院判令继续执行被告二名下位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告二之间因建设工程施工合同纠纷，经惠阳区人民法院审理后依法作出（2014）惠阳法民一初字第381号民事判决书，被告二不服一审判决上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院依法作出（2015）惠中法民一终字第1522号判决书，驳回被告二的上诉请求，诉讼过程中依法申请查封了被告二名下位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）。上述判决发生法律效力后，原告向惠阳区人民法院申请强制执行【执行案号：（2016）粤1303执1573号】。在该案执行过程中，案外人即被告一提出执行异议，贵院受理后仅作出书面审查，未经各方当事人的质证就作出了（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》，裁定中止、解除本院（2016）粤1303执1573号民事裁定书对被告二名下位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）的查封。现原告对（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》的裁定不服，向贵院提起诉讼，理由是：一、被告一就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。首先，不动产物权的变更是以登记为生效要件，本案被告一并未办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，涉案执行标的的所有权仍然归被告二所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，被告一与被告二签订《商品房买卖合同》后，一直未办理过户登记。被告一与被告二只是设定了债权而没有发生不动产物权的转移，涉案执行标的的房屋的所有权仍然归被告二所有。因此，被告一主张对涉案执行标的具有所有权明显没有事实和法律依据，被告一不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行法院在审查本案异议时并没有针对上述规定进行严格审查，严重损害申请执行人的权益。其一，被告一未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有涉案商品房。其二，根据被告一提供的证据显示，被告一所称涉案商铺已缴清全部房款与事实不符。执行法院仅凭一份收款收据就予以认定被告一已付清全部房款，明显缺乏事实依据，严重损害原告的权益。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。”被告一就该执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由，法院应准许原告对涉案房产继续执行。二、执行法院在审查本案执行异议程序不符。执行法院在本案执行异议中对于存在诸多疑问均未查明清楚，在案件如此复杂的情况下仅作出书面审查，对查明事实是极为不利的。对书面审查的条件应当是事实清楚，证据充分等才能进行简易的程序审查，本案不但案情复杂，证据不足，存在严重的违法，剥夺了原告的合法权利，也违反了民诉法赋予当事人的基本权利。综上所述，被告一就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告有权依据生效判决申请强制执行。现原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告刘安娜辩称，答辩人在2013年3月22日，在惠阳中财置业有限公司签订商品房买卖合同，购置位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺，并一次性交付购房款133686元，实际总价是175902元，因返租三年租金抵扣42216元后之房款，并将所需的杂费、契税、维修基金全部付清。因中财置业未按合同期限交出房产证，三年多答辩人多次到惠阳玛斯兰德酒店合同部追问原因未有结果，后经法院指示到房产局查问才知道中财置业没有办过户及已被法院查封，答辩人立即拿出各项证明到法院提出查封异议，到2017年5月18日法院通过解封。关于被答辩人与中财置业经济纠纷与答辩人的商铺无关，请求惠阳法院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告中财公司辩称，被告刘安娜对涉案商铺享有物权，足以对抗原告提出的工程款优先受偿权。不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告对我司主张的是普通债权；2、被告刘安娜早于2013年已全部支付房款，涉案房屋已交付给被告刘安娜,我司与被告刘安娜签订合法有效的买卖合同，而且涉案商铺未过户不是被告刘安娜的原因，因此购买商铺符合最高院关于办理执行异议复议案件规定第二十八条，足以对抗查封，且根据最高院关于民事执行中查封冻结第十七条，被告刘安娜购买房产未办理过户手续并无过错，符合该条规定，不应予以查封、冻结。3、被告刘安娜对涉案房产是否过户不存在过错，因为过户是我司主导。4、不动产物权虽然以依法登记为要件，但法律另有规定除外。根据最高院关于建设工程款优先受偿权批复第二条，优先受偿权不得对抗买受人。因此，被告刘安娜购买的商铺符合该规定，是属于物权法第九条的例外，被告刘安娜对涉案房产的物权期待权足以排除查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：原告惠阳建总提供的证据3即《受理案件通知书》、（2014）惠阳法民一初字第381-2号《民事裁定书》；证据4即（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》。被告刘安娜没有异议，被告中财公司有异议，但未能提供相反证据予以否定。经审查，原告提供的上述证据符合证据三性，且对本案事实具有证明力，故本院予以采信。被告刘安娜提供的证据3即银行对账单，原告惠阳建总有异议，但未能提供相反证据予以否定。经审查，该银行对账单符合证据三性，且对本案事实具有证明力，故本院予以采信。被告中财公司提供的证据：1、都市广场商铺委托经营协议；2、收据；3、都市广场商铺委托经营协议（2016年8月12日），原告惠阳建总均有异议，但未能提供相反证据予以否定。经审查，被告中财公司提供的证据1、2、3，符合证据三性，且对本案事实具有证明力，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：本院在审理原告惠阳建总诉被告中财公司建设工程施工合同纠纷一案期间，根据原告申请，2014年5月28日，依法作出（2014）惠阳法民一初字第381-1号《民事裁定书》，查封了被告中财公司名下位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）。2015年7月8日，本院依法作出（2014）惠阳法民一初字第381号《民事判决书》，判决被告中财公司向原告惠阳建总支付工程款3385064.37元及利息。该判决生效后，原告惠阳建总向本院申请执行，在该案执行过程中，被告刘安娜向本院提出执行异议，主张对涉案商铺中止执行并解除查封。2017年5月18日，本院作出（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》，裁定对涉案商铺中止执行并解除查封。原告惠阳建总不服，2017年6月14日，原告惠阳建总向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年3月22日，被告刘安娜与被告中财公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告刘安娜购买被告中财公司开发的位于惠州市××区淡水人民××都市广场××号商铺（证号：20203）；建筑面积10.89平方米；总价款133686元；付款方式为一次性。合同签订后，被告刘安娜按照合同约定付清了购房款。由于被告中财公司的原因，涉案商铺至今未办理产权转移登记，也未办理买卖预告登记。同日，被告刘安娜与被告中财公司签订《都市广场商铺委托经营协议》，协议约定：被告刘安娜将购买的涉案商铺返租给被告中财公司；租期三年，自2013年5月1日至2016年4月30日止；租金共42216元，租金一次性支付。协议签订后，被告中财公司按照协议约定支付了租金42216元。2016年8月12日，被告刘安娜与被告中财公司又签订《都市广场商铺委托经营协议》，约定：被告刘安娜将购买的涉案商铺返祖给被告中财公司；租期一年，自2016年5月1日至2017年4月30日止；租金共8021元，租金按季度支付。本院认为，本案系申请执行人提起执行异议之诉。本案争议焦点是：被告刘安娜（案外人）对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人中财公司属房地产开发企业，涉案商铺系其开发，产权登记在被执行人中财公司名下，原告惠阳建总依据生效判决申请执行涉案商铺，用于支付工程款。因工程款执行属金钱债权执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总款的百分之五十。”的规定，本案中，被告刘安娜所购买的商铺，虽然付清了购房款，并返租给被告中财公司，但是合同约定该商品房用途为“商铺”，且在交付后用于返租，也就是出租，不是用于居住，故其不符合上述司法解释第二十九条第二项规定的情形，即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而且涉案商铺至今未办理产权转移登记，也未办理买卖预告登记，被告刘安娜至今未取得涉案商铺所有权。故被告刘安娜对涉案商铺提出执行异议，本院不予支持。因已经生效的（2014）惠阳法民一初字第381号《民事判决书》确定的债权系工程款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程承包人对所承包的工程的拍卖价款享有优先受偿权。故原告惠阳建总对涉案商铺的拍卖价款享有优先受偿权。综上，应当认定被告刘安娜对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。因被告刘安娜对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”的规定，依法应当判决准许执行涉案商铺。原告惠阳建总请求继续执行涉案商铺，有事实和法律依据，本院予以支持。原告惠阳建总请求撤销本院（2017）粤1303执异6号《执行裁定书》，没有法律依据，本院不予支持，依法应驳回。被告刘安娜辩称，涉案商铺已付清了购房款，未办理过户是被告中财公司的原因，原告惠阳建总与被告中财公司经济纠纷与其无关，请求驳回原告诉讼请求。被告刘安娜上述抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告中财公司辩称，被告刘安娜对涉案商铺享有物权，足以对抗原告提出的工程款优先受偿权。因被告刘安娜购买涉案商铺，不是用于居住，而是用于出租，具有投资性质，其不能对抗原告的工程款优先受偿权。故被告中财公司上述抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予支持。终上所述，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第一项的规定，判决如下：一、准许继续执行被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市惠阳区淡水人民四路都市广场A020号商铺（证号：20203）。二、驳回原告惠阳建筑工程总公司其他诉讼请求。受理费200元，由被告惠州中财置业有限公司负担。如不服本判决，原告原告惠阳建筑工程总公司、被告惠州中财置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘安娜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶志光审判员  詹俐儒审判员  李小芬二〇一七年十月十四日书记员  叶 圆附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案件查询密码：972622