江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2214号上诉人（原审被告）:陶福贵，男，1977年1月10日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）:高小翠，女，1983年11月14日生，汉族，住南京市江宁区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇，江苏斯维斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱本祥，男，1975年9月16日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：梁齐琳，女，1976年7月27日生，汉族，住南京市江宁区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，江苏德序律师事务所律师。上诉人陶福贵、高小翠因与被上诉人朱本祥、梁齐琳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年4月26日公开开庭审理本案。上诉人陶福贵、高小翠共同的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人朱本祥、梁齐琳及其共同的委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶福贵、高小翠共同的上诉请求：请求变更原审判决第二项为“被告陶福贵、高小翠返还原告朱本祥、梁齐琳购房款46万元，并赔偿损失46万元，合计92万元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清”。事实与理由：1.根据双方的《房屋买卖协议》，如果反悔按照购房款双倍赔偿。被上诉人只是支付了46万元，上诉人也只是实际占有了46万元，由于拆迁安置房买卖的特殊性，双方在房屋没有建好也没有办证的情况下达成买卖合同，本身就存在着较大瑕疵，出卖人之所以急于想把房屋出手就是希望能够收回房款，对于双方而言，上诉人卖房的既得收益就是46万元，应当按照46万元作为购房款的标准来计算违约金，也就是退还46万元购房款，再赔偿46万元。2.被上诉人按照协议来计算违约赔偿的方法也不对，协议写的房款是56万元，被上诉人要求赔偿66万元，也不符合协议的约定。3.上诉人卖房118.5万元，系上诉人与案外人商量的价格，并不一定是该房屋的市场实际价格，且与本案及被上诉人无关，不应当用该价格作为参考来衡量被上诉人的损失，所以上诉人在一审过程中要求对违约金降低，应当予以考虑。朱本祥、梁齐琳辩称：双方之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，依法有效，且不存在任何瑕疵。上诉人早已收取了被上诉人绝大部分购房款，但在拿到房屋后，仍然恶意将案涉房屋以118.5万元的价格卖给案外人张凌云，并已交付给张凌云占有使用，从而导致被上诉人的合同目的无法实现，只能要求解除协议。关于违约责任，双方约定的违约金不足以弥补被上诉人的损失，被上诉人依法有权要求增加，上诉人第二次交易比与被上诉人第一次交易多收益62.5万元，加上被上诉人已支付46万元的资金占用成本以及因本次诉讼而产生的律师费、交通费、误工费等，最终一审法院在此基础上判决上诉人赔偿被上诉人损失66万元，完全符合事实和法律规定。如果法院仅支持46万元违约金，势必会造成上诉人因不诚信的行为而获益，而这样必然会导致更多的人恶意违约，因此，法律必须对不诚信的行为给予否定评价。事实上，即使上诉人赔偿给被上诉人66万元，也无法弥补被上诉人的实际损失，因为现在112万元已经买不到与案涉房屋同类型的房子。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。朱本祥、梁齐琳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除朱本祥、梁齐琳与陶福贵、高小翠签订的《房屋买卖协议》；2.陶福贵、高小翠返还朱本祥、梁齐琳购房款46万元，并赔偿损失66万元；3.陶福贵、高小翠承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年，朱本祥、梁齐琳与陶福贵、高小翠签订一份房屋买卖协议，约定朱本祥、梁齐琳以46万元购买陶福贵、高小翠位于秣陵小区的一套拆迁复建房。2018年6月19日，朱本祥、梁齐琳与陶福贵、高小翠双方经协商对原来的房屋买卖协议条款进行了变更，并重新签订一份房屋买卖协议。朱本祥、梁齐琳为乙方，陶福贵、高小翠为甲方。协议约定，经甲乙共同协商决定，由甲方将严公渡7-11#拆迁复建房出售给乙方；该拆迁复建房约90平方米，地址秣陵小区，由于该房屋尚未建成，在建成分房时由甲方通知乙方共同办理分房相关事宜，甲方并立即将房屋交付给乙方使用，本协议签订时，乙方需向甲方支付购房预付款，待房屋产权过户后将全款付清，乙方每次付款时甲方应出具收款凭证给乙方；本协议购房款为人民币五十六万元整，预付款为人民币四十六万元整；甲方在社区统计房屋产权证时，第一时间通知乙方，甲方必须积极配合乙方，双方共同填写相关房屋信息，办理房屋产权证所需费用均由乙方支付；乙方拿到严公渡7-11#拆迁复建房（秣陵小区）房屋产权时必须向甲方一次性支付余款人民币十万元整，在此期间甲乙双方不得以任何理由增加或减少购房款；本协议双方共同商定的购房款为甲方分到房屋后的中套现房并包括楼层费及差价费（不包括停车位费），甲方分房所产生的一切费用均由甲方自行承担，与乙方无关；协议签订后甲乙双方不得以任何理由反悔，如反悔将按照购房款的双倍加以赔偿对方。协议签订当日，朱本祥、梁齐琳补齐了首付款46万元，陶福贵、高小翠出具了收条。2019年6月3日，陶福贵、高小翠与案外人张凌云签订一份《安置房房票买卖合同》，将出售给朱本祥、梁齐琳的拆迁复建房又以118.5万元的价格出售给案外人张凌云。陶福贵、高小翠已实际分得拆迁复建房，具体坐落为：江宁区秣陵街道上秦淮沐林苑4栋1301室，陶福贵、高小翠已将该房屋交付给案外人张凌云占有。上述事实，有房屋买卖协议、收条、南京市江宁区秣陵街道拆迁安置办公室证明、安置房房票买卖合同及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，朱本祥、梁齐琳与陶福贵、高小翠之间的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱本祥、梁齐琳已按约定支付了购房预付款46万元，陶福贵、高小翠应按约交付拆迁安置房。但陶福贵、高小翠却将房屋另售他人，并实际交付他人占有使用，致使朱本祥、梁齐琳签订合同的目的无法实现。现朱本祥、梁齐琳要求解除其与陶福贵、高小翠之间的房屋买卖协议，陶福贵、高小翠亦同意解除，一审法院予以准许。协议解除后，陶福贵、高小翠应将朱本祥、梁齐琳已付购房款46万元予以退还。同时，陶福贵、高小翠将房屋另售他人的行为构成违约，朱本祥、梁齐琳有权要求其赔偿损失。双方之间的房屋买卖协议约定了违约责任，但双方约定的违约责任不足以赔偿朱本祥、梁齐琳的损失，朱本祥、梁齐琳可以申请法院予以调整。陶福贵、高小翠将房屋以118.5万元的价格另售他人，朱本祥、梁齐琳要求陶福贵、高小翠赔偿损失66万元，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告朱本祥、梁齐琳与被告陶福贵、高小翠于2018年6月19日签订的《房屋买卖协议》。二、被告陶福贵、高小翠返还原告朱本祥、梁齐琳购房款46万元，并赔偿损失66万元，合计112万元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。案件受理费14880元，减半收取7440元，保全费5000元，合计12440元，由被告陶福贵、高小翠负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人向被上诉人赔偿损失的数额应为多少。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，因上诉人违反合同约定将案涉房屋另售他人，且实际交付他人占有使用，致被上诉人无法实现案涉房屋买卖合同的目的，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任，赔偿相应损失。上诉人将案涉房屋以118.5万的价格另行售出，双方买卖合同中约定的违约金已不足以弥补被上诉人的损失，一审参照该成交价和上诉人与被上诉人约定的房款之间的差价，综合考虑被上诉人的实际损失，对被上诉人主张的66万元损失予以支持，并无不当。上诉人主张应按46万元赔偿被上诉人的损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陶福贵、高小翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陶福贵、高小翠负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年五月九日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君