辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2692号上诉人（原审被告）：孙晖，女，汉族，1958年1月3日生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王国忠（孙晖配偶），男，汉族，1954年2月20日出生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：许致笙，男，汉族，该公司员工。上诉人孙晖因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称鑫晟物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晖上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、被上诉人退还上诉人于2012年5月8日交付的物业费798元、排渣费166元，并返还住宅钥匙；三、判令被上诉人与上诉人完善“美林西岸收楼文件交接清单”，并主动向法院提供“美林西岸收楼文件交接清单”及第4份和第6份文件；四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人故意隐瞒“美林西岸收楼文件交接清单”及列表内的七个文件，是因为文件上清楚记载着物业的各项承诺，如房屋有漏水处，物业负责维修，并保存业主为方便维修提供的一把钥匙。被上诉人在向上诉人交付房屋钥匙时，承诺等房屋维修完，业主验收合格后交付合格房屋时，被上诉人将在“美林西岸收楼文件交接清单”签字盖章，并填写交接日期，以完善交接手续。时至今日，被上诉人始终未履行房屋验收协议，但却主张上诉人享受了物业服务，与事实不符。上诉人因房屋漏水至今不能装修入住，给上诉人了造成了经济损失。鑫晟物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。鑫晟物业向一审法院起诉请求：一、判令孙晖给付物业管理服务费4522元（自2013年5月1日起至2018年12月31日止）及违约金1357元；二、诉讼费由孙晖承担。一审法院认定事实：2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与鑫晟物业签订《前期物业管理委托合同》，约定委托鑫晟物业为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1.高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2.未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4.物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5.如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2012年5月8日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与孙晖（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容、物业管理企业的服务标准、物业管理服务费用、物业费公示、物业服务企业公共设施收益分配、保险、其他约定事项、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积55.41平方米，物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。孙晖系大连市旅顺经济技术开发区海霞街233号1008室业主，该小区未成立业主委员会。孙晖自2013年5月1日起至2018年12月31日止，共拖欠物业费4521元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。孙晖在实际接受鑫晟物业提供的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。因双方当事人对物业费标准及欠缴时间并无争议，故孙晖应交而未交的物业费金额为4521元，鑫晟物业诉讼请求中合理的部分，一审法院予以支持。关于孙晖辩称自己不交纳物业费的理由是案涉房屋存在质量问题，因与本案不属于同一法律关系，故孙晖可以与相关义务人另行解决。关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对违约金做出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对鑫晟物业要求孙晖支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、孙晖于本判决生效之日起十日内给付大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务费4521元；二、驳回大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由孙晖负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人有权向上诉人主张欠付的物业费。上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人向被上诉人给付物业费4521元并无不妥，二审予以维持。上诉人拒交物业费的主要理由系其购买的房屋漏水，被上诉人没有提供维修服务。而物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人未提供维修服务为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。上诉人在二审上诉主张被上诉人返还其已交费用和房屋钥匙，并完善房屋交接清单，因该节主张属于原审被告孙晖在二审提出的反诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，该节主张不属于本案审理范围，上诉人可另行主张权利。综上，孙晖上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙晖负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年五月十二日书记员 黄月妍