福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽03民终2353号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆瀚，男，1961年10月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区， 委托诉讼代理人：郑国钦，福建壶兰律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈斌，男，1993年2月13日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区， 委托诉讼代理人:黄国贤，福建秀屿律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘杰，福建莆秀律师事务所执业律师。 上诉人王庆瀚与上诉人陈斌房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院(2016)闽0302民初1855号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王庆瀚上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判陈斌支付给王庆瀚拖欠的租金207033.3元；二、撤销一审判决第二项，改判陈斌向王庆瀚支付赔偿款16万元；三、维持一审判决的第三项及第四项中的“王庆瀚应返还给陈斌房屋押金8万元”的内容；撤销一审判决第四项中的“上述第一、二、三项与第四项对抵后陈斌应于判决生效之日起十日内支付给王庆瀚206487.28元”的内容，改判为“上述第一、二、三项与第四项对抵后陈斌应于判决生效之日起十日内支付给王庆瀚289487.28元”。事实和理由：1、一审法院错误认定2.3万元的租金已超过诉讼时效。陈斌对2.3万元的租金诉讼时效如何计算负有举证责任，而一审法院错误的将该举证责任分配给了王庆瀚，导致王庆瀚承担了不利的后果。陈斌于2014年8月1日至2016年2月之间拖欠的租金4.4万元应当算为一个整体，在此期间，王庆瀚也一直在向陈斌主张权利，不能将该笔租金分割计算其诉讼时效，故一审法院认为2015年之前的租金超过诉讼时效而对2.3万元的租金不予支持是不恰当的。2、陈斌应向王庆瀚支付赔偿款16万元。按照双方签订的合同约定，陈斌违约应按未履行部分房租总额向王庆瀚支付赔偿款，自双方实际解除合同至合同期满还有超过11个月的租期未履行，未履行的租期房租总额为368500元，王庆瀚只要求陈斌承担其中的16万元，而一审法院在陈斌没有举证证明合同约定的损失数额明显高于其实际损失的情况下，将赔偿款金额调整为10万元，没有事实和法律依据。 陈斌答辩称：1、本案王庆瀚所主张陈斌拖欠其2014年8月1日至2016年2月份期间的租金没有事实依据，王庆瀚不仅无法提供陈斌拖欠该期间房租的证据，也不能明确具体的拖欠金额和时间，根据民法通则的相关规定，拖欠房屋租金的诉讼时效是一年，即使如王庆瀚所诉陈斌拖欠房租，其主张的4.4万元房租也已经超过诉讼时效。本案的租金基本上是通过现金的方式支付，王庆瀚已经在上诉状中承认陈斌在上述期间有按月支付房屋租金，王庆瀚主张陈斌拖欠其租金，应由王庆瀚承担举证责任。2、本案王庆瀚诉求陈斌支付赔偿金16万元没有事实和法律依据，双方在合同中没有就陈斌的违约责任进行约定，且本案也仅仅造成王庆瀚的租金损失，一审法院判决陈斌支付租金，王庆瀚的损失已经得到弥补。且王庆瀚的房屋于2016年8月份已经重新开始对外出租，其之后没有租金损失。本案王庆瀚的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。根据一审查明的基本事实，可以确定至少在2016年8月份之后，王庆瀚已经将涉案的房屋进行出租，在此之前陈斌也确实已经搬离涉案的房屋。王庆瀚的出租行为也是对陈斌提前退出房屋的确认，在双方没有对租期进行新的约定的情况下，已经以实际行动表示终止租赁关系。王庆瀚已经对外出租，也收取了租金，其没有损失，如果王庆瀚认为房屋出租之后有损失，要承担举证责任。一审法院在双方没有约定违约责任的情况下，酌情判决违约金10万元，没有依据。 陈斌上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项及第四项中“上述第一、二、三项与第四项对抵后陈斌应于判决生效之日起十日内支付给王庆瀚206487.28元”的部分，改判驳回王庆瀚的诉讼请求，并维持第四项中的第一部分即“王庆瀚应返还给陈斌房屋押金8万元”的内容；二、本案一审、二审诉讼费均由王庆瀚承担。事实和理由：1、陈斌在租赁讼争房屋期间已经和王庆瀚协商一致，将2015年10月份起至租赁期限届满的月租金调整为2.6万元，陈斌也已经通过转账和现金的方式向王庆瀚付清了2016年3月份之前的全部租金，故一审法院认定陈斌尚欠租金2.1万元是错误的。2、陈斌在2016年2月份之前就已向王庆瀚提出要解除合同，王庆瀚亦表示同意。之后陈斌将讼争房屋的钥匙通过他人交给王庆瀚，但王庆瀚却反悔不接受。陈斌于2016年3月份开始已经没有使用讼争房屋，也没有再向王庆瀚支付租金，陈斌已经以其实际行动表明不履行合同义务，王庆瀚也就该案向法院提起诉讼，解除合同的时间应为陈斌收到一审法院送达的应诉材料之日，一审法院认定合同解除的时间是2016年8月26日是不正确的。3、一审法院以双方签订的租赁合同约定的租金计算房屋占用期间的占用费是错误的，应当结合当时租赁市场实际的价格计算占用费。4、一审法院判决陈斌向王庆瀚支付赔偿款10万元是错误的，即使一审法院认定陈斌拖欠租金构成违约，给王庆瀚造成的损失也仅仅是租金损失，一审法院在已经判决陈斌向王庆瀚支付所欠租金的情况下再支付赔偿金没有事实和法律依据。5、一审法院判决陈斌向王庆瀚支付拖欠的电费2453.98元是错误的，陈斌自2016年3月份起就已经不再使用讼争房屋，讼争房屋的电费应计算到2016年2月份，共计1762.36元。 王庆瀚答辩称：1、在2016年2月份之前，陈斌尚欠王庆瀚的房屋租金是4.4万元，而不是2.1万元，陈斌在上诉状中提到的2015年10月份双方协商租金变更为每月2.6万元不是事实，租金的数额没有变更。2、陈斌提到2016年2月份双方协商提前解除合同也不是事实，合同没有提前解除，实际上是在2016年8月26日才实际解除合同，而且是在一审法院的见证下办理的交房手续，一审法院认定2016年8月26日双方实际解除房屋租赁协议是正确的。3、一审法院判决陈斌承担至2016年8月26日的租金也是正确的，因为在该日双方才实际解除合同，在解除合同之前陈斌应按照房屋租赁合同支付租金。4、关于陈斌支付赔偿款的问题，王庆瀚提出上诉，要求陈斌支付16万元的赔偿款，双方实际上在协议的第三条明确约定了相关的违约责任，陈斌主张没有约定违约责任是不正确的。本案因陈斌违约导致王庆瀚要求解除合同，符合协议第三条的约定，王庆瀚有权向陈斌主张赔偿责任。5、一审认定陈斌拖欠电费的金额是正确的，在解除合同之前的电费都应当由陈斌负担，王庆瀚垫付之后有权向陈斌追讨，故要求驳回陈斌的上诉请求。 王庆瀚向一审法院起诉请求：1、解除王庆瀚与陈斌于2014年6月9日订立的《店面租赁协议》；2、判决陈斌立即返还王庆瀚位于莆田市城厢区间（84平方米）及二层（128平方米）[房产证号：荔政房权证ＣＸ字第××号、荔政房权证ＣＸ字第××号，土地证号：莆国用（2000）字第C014799号]；3、判决陈斌支付截至2016年4月尚欠的租金10.6万元；4、判决陈斌支付自2016年5月起至返还租赁房屋之日止的租金（2016年7月31日前月租金3.1万元，2016年8月1日起月租金3.35万元）；5、判决陈斌赔偿王庆瀚16万元；6、判决陈斌归还王庆瀚代垫电费2453.98元。 陈斌向一审法院提出反诉请求：判令王庆瀚退还租房押金8万元。 一审法院认定事实：2014年6月9日，王庆瀚与陈斌签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：王庆瀚将坐落在莆田市城厢区胜利路235号一层店面壹间（84㎡）及二层（128㎡）出租给陈斌；租期自2014年8月1日起至2017年7月31日止，陈斌若续租享有优先权，但须提前三个月办理续租合同；2014年8月1日至2015年7月31日租金为28500元/月，2015年8月1日至2016年7月31日租金为31000元/月，2016年8月1日至2017年7月31日租金为33500元/月；租金按月支付，自租期起算本月房租，之后每月3日前再付当月的租金，陈斌超过15天未交纳房租，王庆瀚有权解除协议，并按未履行部分房租总额，追讨陈斌的赔偿责任。王庆瀚未及时催讨，责任自负；陈斌同意在本协议签订时暂付给王庆瀚8万元作为租房押金，租期满后或者解除合同后王庆瀚必须即时退返押金，否则按日万分之五罚金计算赔偿；协议期满后，陈斌不得拆走所租用房屋的装璜部分；水、电、卫生等费用由陈斌支付；违约责任：1、王庆瀚如提前要求解除合同，应按未履行部分租金总额承担赔偿责任，并双倍返还押金。2、在合同期内，陈斌有权利转让。（不得转让给餐饮业）；若双方遇不可抗拒因素（如拆迁、地震等等）而导致陈斌无法继续经营，双方可以解除合同，不算违约；条款所涉及的款项，均以现金支付，等等。之后，陈斌将诉争房屋用于经营“莆田市城厢区简卫奶茶店”。该诉争房屋在2016年2月产生电费共计1752.05元，3月产生电费共计701.93元。2015年12月5日，陈斌通过兴业银行账户向王庆瀚转账支付2万元，2016年1月5日和2月2日各转账支付2.6万元。2016年4月22日，王庆瀚以陈斌未按约定支付租金为由诉至一审法院。庭审时，王庆瀚承认收到陈斌房屋押金8万元。2016年8月26日，陈斌出具《移交单》一份，内容为：“今向王庆瀚移交位于莆田市城厢区的房屋钥匙共计八把（其中包含卷帘门遥控钥匙两把，室内钥匙六把），该租赁房屋内的所有物品，承租人陈斌自愿表示放弃，同意由王庆瀚自行处理，现本案租赁房屋已全部移交清楚”。同日，王庆瀚出具《收条》一份，内容为：“今从莆田市城厢区人民法院收到被告陈斌交付的莆田市城厢区胜利路235号房屋的钥匙。此据，房屋已交接完毕”。 诉争房屋的不动产权证登记号分别为荔政房权证ＣＸ字第××号、荔政房权证ＣＸ字第××号，土地使用权证为莆国用（2000）字第C014799号。 一审法院认为，王庆瀚与陈斌签订的《店面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。因双方已于2016年8月26日交接房屋，故一审法院确认本案租赁合同于该日实际解除，王庆瀚关于解除租赁协议且返还诉争房屋的诉求一审法院不予支持。因陈斌在租赁期限届满前退租且未依约支付租金，已构成违约，故其应支付2016年3月1日前尚欠的租金2.1万元及自2016年3月1日起至租赁房屋交还之日（2016年8月26日）止的租金。又因双方约定2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金为3.1万元/月，2016年8月1日起至2017年7月31日止的房屋租金为3.35万元/月，故现王庆瀚主张陈斌应支付截止2016年4月尚欠的租金10.6万元及2016年5月起至返还租赁房屋之日止的租金，缺乏依据，经计算，陈斌应向王庆瀚支付租金184033.3元。王庆瀚主张陈斌应赔偿其16万元，虽双方在合同中约定“乙方（陈斌）超过15天未交纳房租，甲方有权解除合同，并按未履行部分房租总额，追讨乙方的赔偿责任……”,但本案租赁合同已于2016年8月26日实际解除，陈斌提前退租给王庆瀚造成的损失实际系房屋租金损失，结合合同履行情况兼顾公平原则，王庆瀚要求赔偿款16万元过分高于陈斌造成的损失，一审法院酌情认定陈斌应向王庆瀚支付赔偿款为10万元。双方在合同中约定房屋租赁期间水、电、卫生等费用由陈斌支付，故诉争房屋在2016年2月、3月产生的电费2453.98元应由陈斌支付，现王庆瀚要求陈斌归还其代垫电费2453.98元，合法有据，一审法院予以支持。因合同约定租期满后或者解除合同后押金须退返，故陈斌要求王庆瀚在合同解除后退还押金8万元的主张有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、陈斌应支付给王庆瀚拖欠的租金184033.3元；二、陈斌应向王庆瀚支付赔偿款10万元；三、陈斌应支付给王庆瀚拖欠的电费2453.98元；四、王庆瀚应返还给陈斌房屋押金8万元；上述第一、二、三项与第四项对抵后陈斌应于判决生效之日起十日内支付给王庆瀚206487.28元；五、驳回王庆瀚的其他诉讼请求。案件受理费11535元，由王庆瀚负担7206元，陈斌负担4329元；反诉受理费900元，由王庆瀚负担。 本院二审期间，王庆瀚提供其与陈斌之间的短信记录一份，欲证明王庆瀚多次向陈斌催收房租，陈斌也愿意支付房租的事实。陈斌质证认为对该短信记录的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证实王庆瀚所主张的内容，却可以证实陈斌一旦拖欠房租，王庆瀚便会立即进行催讨，在2016年2月7日至3月1日期间，并没有王庆瀚向陈斌催讨的记录，可以证实本案讼争房屋2016年3月份之前的租金陈斌已经全部支付完毕；从该短信记录中还可以看出，王庆瀚与陈斌在2016年3月份时就已经开始协商解除合同的事宜，且陈斌在短信中对于王庆瀚主张的其拖欠2016年3月份之后的租金均没有认可。 本院经审查认为：陈斌对王庆瀚提供的短信记录真实性、合法性没有异议，本院对该证据予以认可，该短信记录可以证明王庆瀚多次向陈斌催讨房租的事实。 陈斌在二审期间没有提交新的证据。 经审理查明，王庆瀚与陈斌对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据王庆瀚与陈斌签订的《店面租赁协议》，陈斌有支付租金的义务，现陈斌未按该协议约定及时支付租金，已经构成违约，陈斌应承担相应的违约责任并向王庆瀚支付所欠的租金、电费。因双方在一审诉讼期间已就讼争房屋办理了交接手续，故本院认定双方解除合同的时间为2016年8月26日。王庆瀚主张陈斌在2016年3月份前尚欠租金4.4万元，但对其中2.3万元无法举证证明，故对王庆瀚该部分的诉求，本院不予支持。2016年3月1日至2016年8月26日的租金应为3.1万元/月×5+3.35万元/月×26天/30天=184033.3元。故陈斌应向王庆瀚支付的租金金额为21000元+184033.3元=205033.3元。一审法院对租金金额计算错误，应予以纠正。虽然双方在协议中约定陈斌超过15天未交纳房租，王庆瀚有权解除合同并按未履行部分房租总额，向陈斌追讨赔偿责任，但依照该约定陈斌所负的赔偿责任明显超过其造成的损失，故一审法院酌情调整为10万元并无不当。双方在协议中约定电费由陈斌负担，故一审法院判决陈斌向王庆瀚支付2016年2月、3月的电费2453.98元亦无不当。陈斌主张本案租赁合同在其收到一审法院送达的应诉材料之日已经解除，依据不足，不予支持。陈斌还主张应当结合当时租赁市场实际的价格计算占用期间的占用费，但未举证证明当时租赁市场的价格，本院亦不予支持。 综上所述，陈斌的上诉请求不能成立，应予驳回；王庆瀚的上诉理由部分成立，其上诉请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初1855号民事判决第二项即“陈斌应向王庆瀚支付赔偿款10万元”及第三项即“陈斌应支付给王庆瀚拖欠的电费2453.98元”。二、撤销 建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初1855号民事判决第一项、第四项、第五项。三、陈斌 支付给王庆瀚拖欠的租金205033.3元。四、王庆 应返还给陈斌房屋押金8万元。五、上述 一、三项与第四项对抵后陈斌应于判决生效之日起十日内支付给王庆瀚227487.28元。六、驳回 庆瀚一审的其他诉讼请求。七、驳回 庆瀚的其他上诉请求。八、驳回 八、驳回陈斌的上诉请求。 本案一审本诉案件受理费11535元，由上诉人王庆瀚负担6889元，由上诉人陈斌负担4646元；反诉案件受理费900元，由上诉人王庆瀚负担。本案二审案件受理费7469元，由上诉人王庆瀚负担1398元，由上诉人陈斌负担6071元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  林美双 审判员  李 忠 二〇一七年十月九日 书记员  黄周翔 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（ ）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（ （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。