山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4232号上诉人(原审原告)：李耀，男，1990年2月27日生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：侯德平，山东兴峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南优选房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：周德梅，总经理。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人李耀因与被上诉人济南优选房地产经纪有限公司（以下简称优选房地产公司）居间合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院于2019年12月13日作出的(2019)鲁0112民初9169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。李耀上诉请求：1.依法撤销山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初9169号民事判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失60000元。2.本案的一、二审诉讼费用由济南优选房地产经纪有限公司承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。1、一审法院认定“已经发生法律效力的(2019)鲁0112民初405号民事判决书认定：致使李耀和金宗源之间的房屋买卖合同不能履行的原因系李耀不按合同约定支付房款的违约行为，李耀提交的证据不足以推翻上述判决认定的事实”是错误的。一审中，上诉人李耀向法院提交了(2019)鲁0112民初405号和(2019)鲁01民初5836号两份判决，(2019)鲁01民初5836号民事判决书对房屋买卖合同未能履行原因做出终审认定：被上诉人优选房地产公司在居间过程中隐瞒重要事实，导致房屋买卖合同未能履行，给李耀和金宗源造成不利后果。该判决书是终审认定的事实，但一审法院只审查认定一审判决书，没有审查认定二审判决认定的事实，因为该判决书足以推翻原判决书认定的事实；2、房屋买卖合同未能履行。一审法院也详细引用了原审判决的事实，从事实过程中完全可以认定：房屋买卖合同未能履行，就是被上诉人优选房地产公司在居间服务过程中，隐瞒事实是违反了合同主要义务，致使接受服务的上诉人受到欺骗，和卖方发生争议，被上诉人优选房地产公司也未进行积极弥补过错，放任买卖双方合同无法履行。合同未能履行的原因就是二审法院判决认定事实。二、一审法院适用法律错误、判决错误。该案是上诉人李耀和被上诉人优选房地产公司之间的居间服务损害赔偿纠纷，而不是和金宗源的房屋买卖合同纠纷，根据《合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒重要事实和提供虚假情况，不得支付报酬并承担损害赔偿责任。原一审、二审判决已经认定，居间人有以上符合法律规定的隐瞒和和提供虚假情况的事实，并判决将报酬31000元退还。现本案主张的是要求被上诉人优选房地产公司承担损害赔偿责任，而不是和金宗源之间的合同违约责任纠纷。居间服务的直接对象房屋买卖合同未能履行，定金50000元不予以返，是被上诉人优选房地产公司的欺骗和隐瞒行为导致上诉人房屋买卖不能履行的，因此给上诉人李耀造成的该损失被上诉人就应该赔偿。退一步讲，即使上诉人违约造成合同未能履行，那么违约的直接原因也是被上诉人优选房地产公司的欺骗和隐瞒、提供虚假居间服务事实而形成的。明知受到了居间人和卖房人欺骗而继续要求受害人按照其要求履行合同，违背了合同法要求的诚实信用和自由原则。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，特提起上诉，请依法判决。优选房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回李耀的上诉请求。理由是：1.在2019鲁0112民初405号民事判决书和2019鲁01民终5836号，已经认定李耀未按照合同约定支付首付款导致违约，以至承担违约责任，虽然有关于被上诉人在居间服务过程中有隐瞒房屋价款的描述，但同时已认定房屋出卖人金宗源对交易价格的确认，至于在2019鲁01民终5836号民事判决中二审法院对上诉请求予以驳回，不能收取居间服务费31000元的解释说明，不是关于上诉人与金宗源房屋买卖合同不能履行的根本原因；2.在2019鲁01民终5836号民事判决书中李耀对优选公司的上诉，李耀认为2019鲁0112民初405号的民事判决认定事实清楚，适用法律正确，详见本判决三四项，那么本案在一审中，一审法院援引405号民事判决正确。李耀向一审法院提出诉讼请求：判令优选房地产公司立即赔偿因其违法违约行为给李耀造成的损失60000元。并由优选房地产公司承担所有的诉讼费。一审庭审中，李耀明确损失60000元包括：向金宗源支付的定金50000元，（2019）鲁0112民初405号民事判决中已负担的诉讼费985元，房屋租赁费9015元。一审法院经审理认定事实如下：2019年1月11日，李耀将优选经纪公司及金宗源列为被告，向一审法院提起诉讼，提出诉讼请求为：一、依法解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；二、要求被告济南优选房地产经纪有限公司退还收取的佣金31000元及赔偿损失30000元；三、要求被告金宗源返还定金50000元；四、本案诉讼费用由被告济南优选房地产经纪有限公司承担。本院于2019年4月10日作出（2019）鲁0112民初405号民事判决，判决内容为：一、限济南优选房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还李耀中介费31000元。二、驳回李耀的其他诉讼请求。案件受理费1260元，由李耀负担985元，济南优选房地产经纪有限公司负担275元。优选经纪公司不服该判决，提起上诉。2019年9月2日，山东省济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终5836号民事判决，判决内容为：驳回上诉，维持原判。现上述判决均已发生法律效力。（2019）鲁0112民初405号民事判决认定事实如下：2018年3月22日，金宗源为甲方，李耀为乙方，优选中介公司为丙方，三方签订一份房屋买卖合同。约定甲方出售坐落于济南市历城区闵子骞路58--6号1-0301房屋一套，总价款为155万元，合同签订时乙方支付甲方定金5万元，支付房款以按揭贷款的方式，2018年4月30日前支付95万元，剩余房款55万元在银行发放贷款之日由银行直接支付给甲方；甲方收到全部房款通知乙方进行房屋验收交接。合同第十二条违约责任第3项约定：甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同。第十三条其他约定事项：1.签订合同当日乙方交购房定金5万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。签订房屋买卖合同后，李耀支付给金宗源定金5万元，又与优选中介公司签订一份佣金确认单，确定房屋成交价格为155万元，优选中介公司收取佣金31000元，李耀通过银行转账的形式向优选中介公司支付了佣金。李耀与金宗源之间签订房屋买卖合同通过优选中介公司居间，事先双方未接触，签订合同双方见面后，发现优选中介公司在促成该笔交易时，实际出售的房屋价格高于房主金宗源认可的152万元价格，但对此予以隐瞒，对金宗源谎称多出的3万元是购房者为从银行多贷款，将合同价款写为155万元。金宗源信以为真，从其收到的5万元定金中转付给优选中介公司3万元。事情披露后，2018年3月25日金宗源给原告出具一份关于房屋买卖合同的说明，证实了上述过程。2018年3月26日，金宗源收到优选中介公司退回的3万元佣金，同意继续按原合同执行，并出具一份声明。内容如下：本人金宗源在济南优选房地产经纪有限公司齐鲁楼市不动产山大南路居间下签署的房屋买卖合同合法有效，不存在任何问题。2018年4月20日，李耀委托山东兴峰律师事务所向优选中介公司发出一份律师函，称优选中介公司在2018年3月22日居间李耀、金宗源签订房屋买卖合同时，编造“客户为从贷款中贷出中介费用、购房价格写为155万元”的理由，骗取金宗源的信任，从金宗源收到的5万元定金中骗走3万元。根据上述事实，认为就李耀提出的撤销合同、返还款项、赔偿损失的请求有充分的事实及法律依据。2018年5月10日，优选中介公司回函称，合同约定房屋价款为155万元，李耀未在合同约定的2018年4月30日前支付95万元房款，现金宗源相关资料已备齐，我方多次催促拒不支付；在我司居间服务下签订的合同合法有效，合同签订当日收取金宗源的3万元佣金，因金宗源年迈，已如数返还，我司在居间过程中不存在任何欺骗行为。庭审中，经本院询问，原告表示律师函中表述的“撤销合同、返还款项”，指更换中介，因优选中介公司违反法律规定及行业规定，对此不再信任，为此要求更换中介，继续与金宗源履行合同，合同价款按152万元执行。金宗源对此不予认可，认为优选中介公司欺骗的是其本人，没有欺骗李耀，李耀认可的价格是155万元。2018年4月29日，金宗源向李耀发短信，内容如下：“李耀你好，本来我等你今天付首付款的，没想到王晓磊通知我，你又改变主意了。我刚给中介又联系，如果5月1日你仍不付款，只有按你违约处理了，订金不退，中介另找买家。我请你认真考虑，不要最后变为我们两个打官司。你已经拖我一个月了，我急用钱，没办法，还有两天时间，我希望有个好的结局”。4月30日，金宗源又向李耀发短信，内容如下：“李耀你好，今天是四月最后一天了，我再明确一下我的意见，按155万元的原合同执行，然后我从中介退回的3万元中返给你1.5万元。也就是实际房价为153.5万元，其他款项不变。我还是请你冷静考虑一下，继续拖延下去，受害的就是我们两家，不要赌气，赌气的决定都是不理智的。我想我们还是见一面，商量一个能操作的方案，等你的消息”。5月3日，金宗源再次向李耀发短信，内容如下：“通知：我是金宗源，您（李耀）在2018年3月22日与我在齐鲁楼市（济南优选房地产经纪有限公司）签订房屋买卖合同，根据合同第四条约定于2018年4月30日前支付首付款95万元，由于您个人原因未履行，根据合同第十二条和第十三条履行违约责任。现通知您（李耀）于2018年5月7日之前再不履行合同，合同作废，定金不退，保留上诉权利。通知人金宗源”。经质证，原告认可收到上述短信内容，认为金宗源无权单方面解除合同，合同不能履行是优选中介公司欺诈行为和阻挠行为造成的，对于合同价格优选中介公司一直无法解释，由于优选中介公司不改正自己的行为，合同价格不能确定，李耀无法履行合同；金宗源在收到优选中介公司退回的3万元后，没有积极配合李耀追究优选中介公司的责任，在一个多月后将房屋出卖，导致合同目的不能实现，也是违约行为。2018年6月7日，金宗源将涉案房屋通过优选中介公司又出售给他人，并已办理产权过户转移手续。金宗源对此辩称，已通过短信的方式通知李耀，因其不按合同约定履行付款义务，解除合同，解除合同后，将房屋出售给他人。该判决认为,《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关事实或者合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。优选中介公司在居间过程中，向房主金宗源隐瞒房屋出售的实际价格，向李耀隐瞒房主认可的房屋价款，从中赚取3万元房屋差价，违反上述法律规定，亦有违诚信原则，不得收取报酬。对于李耀要求该公司退还31000元佣金的诉讼请求，一审法院予以支持。李耀要求优选中介公司赔偿损失3万元，未提供证据证实其损失，一审法院不予支持。关于李耀与金宗源之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院认为，李耀在签订合同时对于房屋价款为155万元是认可的，因优选中介公司的隐瞒，金宗源对于合同载明的价款认为实际是152万元，但事情披露后，金宗源对于155万元的合同价款予以追认，同意按该合同价款执行，并向李耀明确表达了其意思表示，李耀要求按152万元价款执行，未与金宗源达成合意。优选中介公司在居间过程中，违背诚信原则，应承担相应的法律责任，但与房屋买卖合同是不同的法律关系，李耀不能因优选中介公司的不诚信而不履行房屋买卖合同。且李耀向优选中介公司发出律师函，要求撤销居间合同更换中介，并没有向金宗源提出解除合同的意思表示。李耀在收到金宗源催促支付房款的短信，及至金宗源发出解除合同的短信通知，既未付款又未答复。房屋买卖合同已由李耀及金宗源双方签字确认，合同一经签订，对双方均有约束力，李耀作为合同一方，不按合同约定支付房款，已形成违约，金宗源以短信形式通知李耀解除双方签订的房屋买卖合同，符合合同第十二条第3项的约定。金宗源在合同解除后，将房屋另行出售他人，不违反合同约定。为此，对于李耀要求金宗源返还5万元定金及解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。李耀提交（2019）鲁0112民初405号及（2019）鲁01民终5836号民事判决，拟证明因为优选经纪公司隐瞒订立合同的重要事实，提供虚假情况，导致李耀和金宗源的房屋买卖合同未能履行，金宗源收取定金不予返还，给原告造成50000元定金及诉讼费985元的损失。经质证，优选经纪公司的质证意见为：对民事判决书真实性无异议，认为该两份判决恰证明李耀所交付的定金50000元被予以没收的原因是原告不再按房屋买卖合同约定的时间支付首付款，导致案外人金宗源没收定金并在原告构成根本违约后另行出售涉案房屋，这与李耀所证明内容完全不符。一审法院认为，李耀提交的上述判决不能证明造成定金50000元及案件受理费985元损失的原因系优选经纪公司的违约行为，一审法院不予采信。李耀提交济南市房屋租赁合同、缴纳租金的支付宝转账电子回单打印件三张，拟证明因优选经纪公司的违法违约行为，造成李耀与金宗源购房合同未能履行，致使原告继续租赁房屋，要求被告赔偿原告半年的租房损失，每月1900元，共计9600元，本案中主张9015元。经质证，优选经纪公司的质证意见为：对证据的真实性无法核实，且该证据与本案无关，即使原告成功购买该房屋，也可以不居住涉案房屋，另行租赁房屋进行居住，与本案没有关联性。一审法院认为，李耀提交的上述证据与本案没有关联性，一审法院不予采信。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，已发生法律效力的（2019）鲁0112民初405号民事判决认定，致使李耀与金宗源之间的房屋买卖合同不能履行的原因系李耀不按合同约定支付房款的违约行为。李耀提交的证据不足以推翻上述判决认定的事实，李耀主张优选经纪公司赔偿损失60000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：驳回原告李耀的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告李耀负担。二审中当事人没有提交新证据。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李耀在签订合同时对于房屋价款为155万元是认可的，因优选中介公司的隐瞒，金宗源对于合同载明的价款认为实际是152万元，但事后，金宗源对于155万元的合同价款予以追认，同意按该合同价款执行，并向李耀明确表达了其意思表示，李耀要求按152万元价款执行，未与金宗源达成合意。虽然优选中介公司在居间过程中，违背诚信原则，但与房屋买卖合同是不同的法律关系，李耀不能因优选中介公司的不诚信而不履行房屋买卖合同。致使李耀与金宗源之间的房屋买卖合同不能履行的根本原因是李耀不按合同约定支付房款的违约行为。李耀主张优选经纪公司赔偿损失60000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，李耀的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李耀负担。本判决为终审判决。审判员 杨 莉二〇二〇年五月七日书记员 李静文