广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2626号原告：广州市骏逸物业管理有限公司,住所地广州市花都区新华街紫薇路26号B2幢首层办公室，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柴俊科，男，该公司职员。委托诉讼代理人：范洁怡，女，该公司职员。被告：姚佰宙,男,1971年3月8日出生,汉族,住广西北流市，委托诉讼代理人：冼传乐，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芊卉，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）与被告姚佰宙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，被告姚佰宙向本院提出管辖权异议，本院作出（2017）粤0114民初2626号民事裁定，裁定驳回被告姚佰宙提出的管辖权异议，被告姚佰宙不服上述裁定，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2017）粤01民辖终2270号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告骏逸公司的委托诉讼代理人柴俊科、范洁怡，被告姚佰宙的委托诉讼代理人冼传乐、黄芊卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏逸公司向本院提出诉讼请求：1.姚佰宙立即支付拖欠骏逸公司的管理费1995880元（每月管理费20700元，从2009年3月19日起计至2017年3月31日共96个月零13天，计算方法为20700元×96个月+20700元÷31天×13天）；2.姚佰宙立即支付拖欠骏逸公司的管理费滞纳金1995880元（从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计算，不超过管理费的总额）；3.姚佰宙承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年3月骏逸公司与广州市花都第三建筑工程有限公司（以下简称花都三建）签订《前期物业服务合同》，确立由骏逸公司承接银丰商务大厦的物业管理业务，并明确骏逸公司实施物业管理的权利、义务及物业管理费标准等。2009年1月6日姚佰宙与花都三建在广州市花都区签署2009000055号《广东省商品房买卖合同》，购买位于花都区新华街××大道××层商业用房（以下简称“银丰五层房屋”），银丰五层房屋建筑面积5447.24㎡，其中套内面积4741.75㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积551.068㎡。同时姚佰宙与骏逸公司在广州市花都区签署《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》，约定了银丰五层房屋的物业管理服务事宜，协议中约定了骏逸公司与姚佰宙的权利、义务、违约责任及管理费标准为3.8元/平方米/月（按建筑面积计算）、滞纳金计算标准为“从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付滞纳金”。2009年3月18日，姚佰宙与花都三建及骏逸公司一起办理了银丰五层房屋的交接手续，姚佰宙与花都三建签署了《银丰商务大厦房屋交接书》，确认银丰五层房屋的房屋质量符合商品房买卖合同的约定，姚佰宙无异议；同时，自交接书签署之日起银丰五层房屋由花都三建移交给姚佰宙。在2009年3月18日银丰五层房屋交付的同时，骏逸公司与姚佰宙签署了《银丰商务大厦区域防火责任书》，约定了甲乙双方防火责任人的职责；同日，姚佰宙与骏逸公司、花都三建共同签署了《银丰商务大厦管理公约》，明确了建设单位、物业管理企业、业主在对银丰商务大厦（包括银丰五层房屋）实施物业管理过程中的权利和义务，同时明确了管理费的标准为3.8元/平方米/月（按建筑面积算）和滞纳金计算方式（从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计算）；另外，姚佰宙同时与骏逸公司签署了《承诺书》、领取了《银丰商务大厦管理公约》、《银丰商务大厦装饰装修管理规定》、《银丰商务大厦停车场管理规定》、《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦区域防火责任书》并承诺“完全明白、理解及自愿履行、遵守”，同时承诺：在转让/出租银丰五层房屋时书面通知骏逸公司等。在银丰五层房屋交付给姚佰宙后，骏逸公司一直按照《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦管理公约》等约定履行物业管理者的责任，提供相应的服务，包括保安巡逻、卫生保洁及对房屋公共部位进行日常管理、检查房屋共用部位的使用状况、检查保养设施设备、检查清掏管道和化粪池等。虽然骏逸公司一直按照《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦管理公约》等约定履行物业管理者的责任，提供相应的服务，但姚佰宙却从来没有履行按期支付管理费的义务。为此，骏逸公司多次通过电话、面谈、寄送信函、张贴催费通知等方式向姚佰宙进行催缴：一是派发及张贴催费函件。骏逸公司基本上每季度均制作《银丰商务大厦缴费通知书》向姚佰宙催交管理费,并把这些《银丰商务大厦缴费通知书》张贴在银丰五层房屋的正门玻璃门或五楼电梯旁。二是为了使姚佰宙收到骏逸公司催收管理费讯息，为了使姚佰宙尽快缴交管理费，骏逸公司还多次向姚佰宙寄送了“管理费催缴函”，并办理了公证。骏逸公司一直为银丰五层房屋提供相应的物业管理服务，但姚佰宙却一直没有按照合同的约定支付管理费，骏逸公司的不懈催缴均未获姚佰宙的积极响应，姚佰宙每次均以各种借口逃避。计至2017年3月，姚佰宙一共拖欠骏逸公司管理费合计1995880元及滞纳金（滞纳金按从逾期之日，即从2009年４月起计，每天按欠费总额的千分之二计算）。姚佰宙的行为已经严重违反了《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》、《银丰商务大厦管理公约》的约定，侵害了骏逸公司的合法权益。姚佰宙辩称，一、案涉物业为不适格的房屋，且无法正常使用，物业管理费应予以免除。首先，案涉物业建设单位（开发商）花都三建与姚佰宙签订《广东省商品房买卖合同》，合同上约定房屋交付的标志为签署房屋交接文件及交付房屋钥匙.实际上，双方仅于形式上签订了房屋交接书，姚佰宙至今无法实际使用案涉房屋；其次，经姚佰宙现场勘查，案涉物业的一次消防已被破坏，亦未通水通电，案涉物业为不适格的房屋，不符合使用的基本条件。同时，通行案涉房屋唯一入口及电梯层被反锁姚佰宙亦将无法正常使用案涉物业；相关停水停电及物业反锁均由骏逸公司作为管理主体实施。而事实上，本次交易有特定的交易背景，花都三建因经营困难向姚佰宙求助，请求姚佰宙接盘以回收资金，并口头约定姚佰宙实际使用时方开始计算水费、电费、管理费等费用，另据骏逸公司提供的“证据12至证据18《电梯保养维修合同》”第八条中显示案涉房屋电梯“至今仍未正式使用”可以相互印证骏逸公司于实际履行过程中认可双方的免用免交的默契。综上，案涉物业为不适格的房屋，进出口被恶意封锁，姚佰宙从未正常使用案涉物业，物业服务费用应予以免除。二、姚佰宙从未收到骏逸公司所举证的缴费通知书、管理费催缴函等，骏逸公司所主张的物业管理费、违约金均已经超过两年的诉讼时效。骏逸公司并未就物业管理费进行合法催交进行举证，其所提交的关于催收管理费的证据疑似统一制作，且均未能送达姚佰宙（没有任何妥投证明予以印证）。姚佰宙从未收到过催收函件，应以骏逸公司起诉之日作为诉讼时效唯一有效中断，骏逸公司所主张的物业管理费、违约金均已经超过两年的诉讼时效。三、本案物业管理费用的违约金畸高，应予以调整。退一万步而言，本案物业管理费用的违约金过高，骏逸公司未能举证证明其实际损失达到违约金之数额。从骏逸公司提供的证据中（合同及费用催缴单等）可以看出，骏逸公司主张以拖欠部分的管理费从逾期缴交之日起每天按照欠费总额的千分之二缴付滞纳金。逾期付款对收款方的损失主要是利息的损失，骏逸公司诉讼请求按每日千分之二计算违约金明显畸高。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，姚佰宙约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。参照《买卖合同司法解释》第24条第4款规定：“…人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案骏逸公司并未举证其受到任何实际损失，应当按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，且适用两年的诉讼时效。四、骏逸公司未提供适格的物业管理服务，物业内消防管道被盗丢失且环境脏乱，收取物业管理费及违约金无事实依据。首先，案涉房屋无法正常使用（详见第一点），缴纳物业管理费及违约金于理不合。其次，根据《前期物业服务合同》附件四前期物业管理服务质量标准约定，骏逸公司应当对物业的公共秩序维护、安全防范等事项有协助管理义务，包括24小时值勤、重点区域的巡查、对治安等突发事件的应急预案及采取相应措施。经姚佰宙实际现场勘查，案涉物业可以通过大厦裙楼的消防通道，经过一至四层（华润万家）进入案涉物业，骏逸公司未设置任何门禁或保安门岗。案涉物业内部环境脏乱，可见有食品包装袋、水瓶等物品，即有外人进入活动的痕迹；案涉物业的天花一次消防被部分拆除并丢失，存在被盗的可能性（详见证据《公证书》）。实际上并未针对案涉物业提供适格的管理服务，主张收取物业管理费及违约金无事实依据，法院应不予支持。综上所述，姚佰宙并非恶意拖欠物业管理费用，因姚佰宙无法正常使用案涉物业，且骏逸公司在履行物业管理服务合同的过程中存在违约，未提供适格的物业管理服务，收取物业管理费及违约金无事实依据。即使由姚佰宙承担物业管理费用，骏逸公司未将缴费通知书、管理费催缴函等送达姚佰宙，骏逸公司存在过错，应以骏逸公司起诉之日作为诉讼时效唯一有效中断，骏逸公司所有举证都不能达到诉讼时效中断、重新计算的法律效果。本案的违约金明显畸高，大大超过骏逸公司的实际损失，为维护姚佰宙的利益，应调整为按中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区云山大道31号五层，建筑面积5447.24平方米，权属人是姚佰宙。案涉房屋所在的银丰商务大厦从2007年4月至今由骏逸公司提供物业管理服务。2007年3月30日，花都三建（甲方）与骏逸公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于花都区新华街云山大道31号的物业提供前期物业管理服务，合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2009年1月6日，花都三建（甲方、卖方）与姚佰宙（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及附件一至五，就案涉房屋的买卖事宜作出约定，约定乙方住所为广西××××浪村上寨12号，通讯地址为广州市花都区新华街聚贤街二号之二201室。甲方交付的房屋应当经有关政府部门办妥竣工验收备案手续，商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日15日前通知乙方办理交接手续，乙方应当在收到该通知之日起10日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志是签署房屋交接文件及交付房屋钥匙。附件三为《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》，骏逸公司（乙方）与姚佰宙（甲方）在其上签名，约定，第三条甲方所购房屋基本情况：房屋类型为公寓，建筑面积为5447.24平方米（以《房地产权证》确权面积为准。）甲方的义务第十八条共同分摊缴交公共设施设备（包括大堂、走廊、通道、楼梯、公共洗手间、电梯）在使用过程中所产生的水电费和易耗物品的费用及其维修、保养、更换时产生的有关费用（含电梯的维修保养费）第三十一条本大厦物业管理费收费办法按照《广州市物业服务收费管理实施细则》制定，实行包干制。第三十二条业主须于每月的7日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费，首期物业管理费自《收楼通知书》上所载的收楼日期的最后一日的次日起计算。第三十三条乙方可从物业管理费中支付有关管理本大厦而发生的费用。第三十四条物业服务收费按建筑面积计收。第三十五条物业服务的收费标准暂定为：公寓3.8元／平方米／月。第三十六条不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元主均须负责缴交物业管理费及其他该单元应付之费用给乙方。第三十七条电梯、本大厦B座公寓大堂、消防楼梯灯电费及其维修、保养、更换费用，由本大厦B座公寓部分所有业主按其拥有本大厦B座公寓建筑面积的比例共同承担；各层的走廊灯电费及其维修、保养、更换费用按其拥有同一楼层建筑面积的比例共同承担：其他公用设施设备所产生的水费、电费及其他费用由本大厦B座公寓所有业主按其拥有建筑面积所占本大厦B座公寓面积的比例或水电的使用情况平均共同承担；其他如房屋公用部位、公用设施设备的维修、保养、更换费用由本大厦B座公寓的所有业主按其拥有本大厦B座公寓建筑面积的比例共同承担。第四十四条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2009年3月18日，花都三建（开发公司）与姚佰宙签订《银丰商务大厦房屋交接书》，载明，花都三建将已建成并经竣工验收合格的银丰商务大厦五层商业用房移交给业主，双方一致同意办理本房屋交接手续，并确认下列条款：1、双方确认，自本交接书签署之日起，该房屋由开发公司移交给业主；2、开发公司确认，按《房屋质量保证书》上内容承担该房屋在保修期内的保修责任；3、业主确认，该房屋的质量符合《商品房买卖合同》的规定，业主无异议。2009年3月18日，骏逸公司与姚佰宙还签署了《银丰商务大厦管理公约》、《银丰商务大厦区域防火责任书》。姚佰宙收楼后未交纳过物业服务费。骏逸公司称其从2009年6月1日起每季度发出《银丰商务大厦缴费通知书》，送到案涉房屋并张贴。骏逸公司自2013年7月29日至2016年3月15日多次向姚佰宙身份证上登记的住址广西××××浪村上寨12号寄送催收函，并在广州市花都公证处办理了公证。骏逸公司分别于2016年12月1日、2017年3月13日向姚佰宙在《商品房买卖合同》中所留的通信地址花都区新华街聚贤街二号之二201室寄送了催收函。2016年12月1日、2017年3月13日的邮件均未妥投，原因为拒收退回。诉讼中，骏逸公司向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）粤0114民初2626号之二民事裁定，并对姚佰宙的财产采取了查封措施。本院认为：骏逸公司与姚佰宙签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。骏逸公司对案涉房屋提供物业管理服务，姚佰宙作为案涉房屋的权属人，在接受骏逸公司提供的物业管理服务后，理应向骏逸公司支付物业服务费。姚佰宙针对诉讼时效进行抗辩，骏逸公司称其一直有向姚佰宙主张权利，因此发生诉讼时效中断，骏逸公司的请求未过诉讼时效。本院认为，骏逸公司自2013年9月开始就每季度向案涉房屋投送、张贴催缴通知书，并且在2013年7月29日至2016年3月15日期间多次向姚佰宙的户籍地寄送催缴通知书并办理公证。但上述行为只能认定骏逸公司曾经主张权利的事实，骏逸公司并未举证证明催缴通知送达给姚佰宙。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”。姚佰宙在《商品房买卖合同》中所留的通信地址为花都区新华街聚贤街二号之二201室，而非户籍地。骏逸公司向姚佰宙户籍地寄送催缴函且未能证明姚佰宙已经签收上述函件，不能视为向当事人一方提出要求。因此，姚佰宙对于时效的抗辩有理，本院予以采纳。骏逸公司于2016年12月1日向花都区新华街聚贤街二号之二201室寄送催缴通知，从邮件送达情况看，姚佰宙于2016年12月2日已知悉并拒收。因此，2016年12月2日因骏逸公司向姚佰宙提出要求发生诉讼时效中断，因此，姚佰宙应向骏逸公司缴纳2013年12月份至2017年3月份的物业服务费。经核算，姚佰宙每月应交的物业服务费为20699.51元（3.80元×5447.24平方米）姚佰宙欠交2013年12月份至2017年3月份的物业服务费为827980.40元（20699.51元×40个月）。因此,骏逸公司要求姚佰宙支付2013年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费827980.40元的请求，合法有据，本院予以支持。骏逸公司诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。姚佰宙未按时交纳物业服务费构成违约，姚佰宙应当向骏逸公司支付违约金，至于违约金的标准，姚佰宙抗辩违约金过高，合同约定的每日千分之二的计算标准确实过高，骏逸公司亦未能举证证明其实际损失，因此，姚佰宙要求调整违约金标准，本院予以采纳，本院将违约金标准调整为中国人民银行制定的同期同类贷款利率。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定，判决如下:一、被告姚佰宙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2013年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费827980.40元；二、被告姚佰宙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2013年12月1日至2017年3月31日止物业服务费的违约金，违约金以各月欠交的物业服务费20699.51元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率的标准，分别从欠交各月8日起计至被告姚佰宙付清款项之日止，上述各月物业服务费的违约金以本金为限；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38734元，由原告广州市骏逸物业管理有限公司负担7575元，被告姚佰宙负担31159元；保全费5000元，由被告姚佰宙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  邓燕梅人民陪审员  张绍针二〇一七年十月二十七日书 记 员  黄丽雅陈玳莹