河北省迁安市人民法院民事判决书（2017）冀0283民初4826号原告（反诉被告）：迁安市商务局，住所地迁安市行政办公中心西附楼。统一社会信用代码：×××。法定代表人：唐继勇????职务：局长委托诉讼代理人：刘杨，商务局办公室主任。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：俞伯江，河北弘丹律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：刘建，男，1969年5月22日生，汉族，农民，户籍所在地迁安市迁安镇蒋庄村**，现住迁安市兴安大街**，身份证号×××。委托诉讼代理人：王瑞潜，河北吴春江律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）迁安市商务局诉被告（反诉原告）刘建租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告（反诉原告）刘建提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迁安市商务局委托诉讼代理人刘杨、俞伯江、被告（反诉原告）刘建及其委托诉讼代理人王瑞潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）迁安市商务局向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《迁安商厦租赁合同》及相关两份《补充协议》；2.判令被告交还租赁的房屋及相关资产（价值200万元）；3.判令被告从2016年7月5日起至交还房屋之日止按每日684.93元的标准赔偿因被告违约给原告造成的经济损失；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年12月20日，迁安市经济贸易局与被告刘建签订《迁安商厦租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，该租赁合同约定：迁安市经济贸易局将迁安商厦营业楼一幢，临街门市7间，院内房屋4间等固定资产（附固定资产明细表一份）等标的物出租给被告使用，租期为5年，自2006年1月5日起至2011年1月4日止，租金五年总计215万元，于合同签字盖章时一次性以现金方式交清，承租期内，租赁标的物所发生的水、暖、电、防水、维修等的费用及其发生的一切意外事故等所发生的费用全部由被告负责，租赁期满，租赁物完好交回。2002年4月18日迁安市对外经济贸易委员会更名为迁安市经济贸易局（迁编【2002】22号文件），2006年迁安市机构编制委员会下发迁编【2006】5号文件，新组建迁安市商务局，原迁安市经济贸易局的全部职能划入迁安市商务局，其相关权利职能由原告继承和行使。2007年因依据迁安市委市政府拆迁工作指示精神，拆除商厦外橱窗给被告造成一定的经济损失，经原被告双方协商，租赁期限延长一年至2012年1月4日，其他合同条款不变。2010年9月2日，甲乙双方又签订补充协议一份，该补充协议将下列事项进行了重新约定：租赁期限延长至2032年7月4日，租金调整为每年25万元，被告必须在每年7月4日以前上缴下一年度租金。按照上述约定，2016年7月5日至2017年7月4日的租金，被告应于2016年7月4日前交清，但上述租金经原告多次催要，被告一直予以推诿，2017年5月12日，原告向被告发出催告函，要求被告务于2017年5月31日前交清租金，否则，原告将依法解除租赁合同并追究被告的违约责任，但被告至今未付。被告的上述行为，符合合同法第九十四条第一款第四项的规定的解除合同的法定情形。现依法起诉，望贵院予以公断。?被告（反诉原告）刘建辩称，被告不应向原告支付其诉请的租金，因为原告对涉案房屋并不具有所有权，其与被告所签订的租赁合同不合法，其所收取的租金属不当得利。反诉原告刘建向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告赔偿反诉原告损失339320元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，反诉原告增加一项诉讼请求：要求依法确认双方签订的《迁安商厦租赁合同》无效。事实和理由：原被告于2005年12月20日签订《迁安商厦租赁合同》一份，约定反诉被告将自有的迁安商厦及配套资产租赁给反诉原告使用，租期自2006年1月5日至2011年1月4日。后双方分别于2007年6月1日、2007年8月9日、2010年9月2日签订补充协议，对租赁期限及租金进行了变更，最终租期延长至2032年7月4日，租金调整至25万元。2011年1月4日最初合同到期后，反诉被告方未对出租物采取任何措施，以保证出租物可以满足承租方在剩余租期内的安全使用。导致反诉原告紧急进行了维修。连同被水侵泡的家具，原告共损失257080元。原告又斥资82240元为承租屋做了防水，使被告方得以永久受益。反诉原告曾就上述事实与反诉被告方负责人多次沟通，申请对反诉原告损失予以赔偿，均未果。综上，反诉原告方因反诉被告方失误蒙受巨大经济损失，却使被告方受益，故此，原告诉至贵院，要求对其予以赔偿，恳请贵院迅即查清事实，依法支持原告的全部诉请。反诉被告迁安市商务局辩称，1.根据原被告双方签订的合同及约定该合同的截止期限为2032年7月4日，并非反诉原告所称的2011年1月4日。2.该租赁房屋从2005年12月20日其一直由反诉原告租赁使用，2014年12月28日，反诉原告所陈的暖气爆裂，是在原告租赁使用期间发生，是由于反诉原告疏于管理所致，与反诉被告无关。3.按原被告所签的租赁合同第六条明确约定租赁期内安全保卫由反诉原告负责，资产管理不善由乙方负责并自行解决。故反诉原告因水管爆裂所造成的损失应由反诉原告自行负担，请人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。合同第四条约定，承租期间，租赁标的物所发生的水、暖、电、防水、维修等的费用及其发生的一切意外事故等发生的费用全部由乙方负责，甲方概不负责。在本合同约定的租赁期内，乙方不得转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2005年12月20日原告迁安市经济贸易局，与本案被告刘建签订了一份《迁安商厦租赁合同》，约定原迁安市经济贸易局将迁安商厦营业楼一栋，临街门市7间，院内房屋4间等固定资产以及低值易耗品等租赁给被告（反诉原告）使用，合同约定的期限为5年，即从2006年1月5日起至2011年1月4日止。双方约定的租金为5年215万元，一次性付清。同时约定了租期内标的物所发生的水、暖、电、防水、维修等费用及一切意外事故所发生的费用全部由被告负责。租期安全保卫由被告方负责，一切资产因管理不善、火灾、被盗及认为伤害等原因所造成的损失，由被告自行处理等权利义务。2007年5月原被告补充协议约定了对该租赁合同中的租期由“2006年1月5日起到2011年1月4日止”延长到2012年1月4日止。2017年8月9日双方又协商将租期延长至2012年7月4日，其他条款不变。合同履行到2010年9月2日，原被告双方又签订了一份《补充协议》，协议约定将租期再延长20年，到2032年7月4日止。租金调整为每年25万元，原合同到期后，被告必须在每年7月4日前缴纳下一年租金，其他内容不变。双方履行合同到2016年7月4日时，被告应缴纳2016年7月5日-2017年7月4日的租金，原告向被告多次催要，被告一直未予缴纳。2017年5月12日，原告向被告发出催要租金函，通知被告再不缴纳租金，将依法解除该租赁合同，被告仍未缴纳。原告方于2017年6月22日向被告发出解除该租赁合同的通知书，后于2017年6月25日，向法院提起诉讼，要求解除与被告所签租赁合同及附属协议，并要求被告支付到2017年6月25日的租金243835.08元，返还租赁物，赔偿自2017年6月26日起到交还房屋之日止的租金损失。另查明，2011年、2012年间被告对租赁标的物楼房房顶三、四楼进行了防水修缮。2014年12月28日，被告在使用所租赁原告的“迁安商厦”经销家具时，因该楼房内四楼暖气管道年久老化腐蚀，夜间发生水管爆裂泄水故障，造成被告在二楼、三楼存放家具的展厅装修被水浸渍，部分家具及楼内装修被暖气漏水浸泡，经本院委托唐山中慧资产评估有限公司对被告为租赁物三楼、四楼房顶所做防水的工程造价评估为55745.31元，租赁物内暖气管道更换维修费用为19894.46元，被水浸泡的木地板更换维修费用为67517.5元，墙面装修及灯具损坏更换维修费用为29815.28元，以上各项损失合计为172972.56元。再查明，法庭辩论终结前原告并未能向法庭提交租赁合同标的“迁安商厦”有效的房地产权手续、建设工程规划许可证、施工许可证等建设主管部门批准建设施工的合规手续。本院认为，合法有效的合同受法律保护。本案中原被告虽然签订了《迁安商厦租赁合同》，但出租人即本案原告迁安市商务局至法庭辩论终结前并未能提供其出租商厦有效的房地产权手续以及建筑工程规划许可证及房产证等有关证照，亦未能提供建设主管部门出具的任何证明文件，原告诉称涉案商厦始建于1987年，现行的城乡规划法于1990年开始实施，该商厦不适用此规划法；其实我国于1984年已经颁布实施的《城市规划条例》中已明确规定，申请建设用地的组织和个人，应经城市规划主管部门审查批准发给建设用地许可证后方可使用土地。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释规定，其与承租人即本案被告所签订的租赁合同属无效合同，但尽管该租赁合同无效，承租人亦应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费，所以被告应向原告支付相应的房屋使用费用。被告反诉要求原告向其支付为维护修缮租赁物所产生的工程款及租赁物楼房内暖气管爆裂给被告造成的损失合计172972.55元，系经具有法定资质的评估机构依法评估认定，原告虽不予认可，但并未提交确凿的相反证据，原告作为出租人本应对其所有的租赁物保持其相应的使用功能，适时进行维护修缮，出租人未尽维修义务时承租人可以自行维修，维修费用应由出租人承担，故对原告未及时维护修缮而给被告承租人造成的损失，应由原告承担侵权责任，予以相应的赔偿，故本院对被告反诉的主张予以支持。原告要求被告返还商厦整幢楼房及相关资产于法有据，本院予以支持。双方关于所签租赁合同无效产生的其他事宜，可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第二百二十一条、和《中华人民共和国城市规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、原被告签订的《迁安商厦租赁合同》及补充协议无效；二、被告（反诉原告）刘建于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）迁安市商务局返还所租赁的迁安商厦营业楼及相关资产；三、被告（反诉原告）刘建向原告（反诉被告）迁安市商务局支付自2016年7月4日起至其返还租赁物之日止按每日684.93元的房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）迁安市商务局向被告（反诉原告）刘建支付楼顶防水工程维修费及赔偿因出租楼房暖气爆裂给被告（反诉原告）刘建所造成的损失合计172972.56元；五、驳回原被告其他诉讼请求。以上第三、四项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由被告（反诉原告）刘建；反诉案件受理费3195元，鉴定费2075元，计5270元，由原告（反诉被告）迁安市商务局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。???审 判 长 李国锋审 判 员 刘庆春人民陪审员 马连仲 二〇一八年十月三十一日法官 助理 王晓伟书 记 员 郭 毅