.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   (2017)琼0271民初5340号   原告（反诉被告）：朱婷婷，女，1984年2月12日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住南京市江宁区。   委托诉讼代理人：戴建华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：戴鑫，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：三亚和合置业有限公司。住所地：三亚市海坡开发区瀛寰花园**楼。   法定代表人：王继承，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马嘉懿，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈钰，海南瑞来律师事务所律师。   原告（反诉被告）朱婷婷与被告（反诉原告）三亚和合置业有限公司（以下简称和合公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱婷婷的委托诉讼代理人戴建华，被告（反诉原告）和合公司的委托诉讼代理人马嘉懿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告朱婷婷向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付位于三亚市××区号房屋（价值194万元），并将该房屋过户到原告名下；二、判令被告支付逾期交房的违约金暂计5万元（从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止，逾期60日内按日万分之四、逾期超过60日后按日万分之三计算）；三、判令被告向原告支付房屋使用年限损失暂计776000元[以原告承诺的领取房屋产权证40年的使用年限减去拿房产证时剩余土地使用年限（剩余使用年限暂计30年）即10年的使用损失，按房屋价格4%作为年租金标准即每年77600元的标准计算损失]；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月21日原、被告就三亚湾瀛寰酒店式公寓购买事宜进行商谈，在双方就房屋户型、单价、支付方式达成意向的基础上，被告保证原告在领取房产证时该地块剩余土地使用年限不低于40年，房屋在2017年6月30日前能够交房，为此同日原告与被告签订了《三亚湾瀛寰1号楼房屋认购书》一份，依该认购书：原告自愿认购三亚湾瀛寰（现定名为和合大厦）1号楼314号酒店式公寓，建筑面积为77.60平方米，单价为25000元/平方米，房屋价款为1940000元；同时原、被告另签订《补充协议》一份，依该协议：被告承诺房屋交付日期为2017年6月30日，并保证原告领取房产证的使用年限不低于40年，余款在被告开具购房发票后支付。2016年12月20日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同签订后原告按约支付了房屋定金和房款，被告出具了相应的定金和购房款的收据，但被告未能在2017年6月30日之前交付房屋。2016年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告才发现：被告以出让方式取得涉案地块，该地块的土地使用年限自1997年11月13日至2047年11月，即签订《商品房买卖合同》时土地的剩余使用年限仅为30年。被告在认购时承诺保证原告领取房产证的使用年限不低于40年根本不可能，同时被告以各种理由拖延交房的行为严重侵害了原告的合法权益。原告认为，《三亚湾瀛寰1号楼房屋认购书》、《补充协议》、《商品房买卖合同》均系是原、被告双方真实意思的表示，合法有效。现原告已支付了超过75%的房款，依照买卖合同司法解释的规定，原告有权取得涉案房屋的所有权，被告理应按合同的约定交付房屋；同时被告在合同签订过程中虚假承诺"保证原告领取房产证的使用年限不低于40年"，造成原告超过10年的使用损失也理应赔偿。综上，被告怠于交房、虚假承诺的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告立即交房，并将房屋过户到原告名下，同时向被告主张期间的房屋使用损失。为维护自己的合法权益，原告特具状诉至法院，望法院依法及时作出公正判决，全面支持原告的诉讼请求。   被告和合公司辩称：被告已经提起反诉，反诉的诉求主要是解除双方之间签订的合同并主张违约金，被告的反诉相对于原告的本诉来讲，是一个先决性问题，所以被告主张解除合同。   反诉原告和合公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求判令解除反诉原告与反诉被告之间签署的《商品房买卖合同》；二、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金19.4万元；三、本案诉讼费由被反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年1月21日签署了《三亚湾瀛寰1号楼房屋认购书(全款）》（反诉被告用其儿子的名义签署），该认购书属于房屋的"全款"认购书，双方在认购书中约定：反诉被告认购三亚湾瀛寰1号楼312号、313号、314号房屋，三套房屋总价价款为5694250元（本案所涉的314号房屋，价款为194万元）；反诉被告应于2016年6月20日之前与反诉原告签署《商品房买卖合同》，并支付剩余应支付全部房款，否则视作反诉被告违约。直至2016年12月20日，反诉被告才与反诉原告签署了《商品房买卖合同》，在该合同第六条中，双方又再一次明确约定了购房付款方式为一次性付款，且合同第七条约定，若反诉被告逾期付款超过60日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告按累计应付款的10%向反诉原告支付违约金。反诉被告分别在2016年1月21日签署《三亚湾瀛寰1号楼房屋认购书(全款）》时向反诉原告交纳了三套房屋250万元的定金，在2016年12月20日签署《商品房买卖合同》时向反诉原告交纳了三套房屋剩余的部分房款220万元，两次共计向反诉原告交纳了470万元的房款，三套房屋剩余994250元的房款至今未付清。根据双方签署的《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》，反诉原告有权在反诉被告逾期超过60日未付清款项后解除合同，并要求反诉被告支付本案所涉合同价款10%的违约金。现诉至法院，望法院判如所请，作出合法公正判决。   反诉被告朱婷婷反诉辩称：反诉被告完全按照签订的协议书履行了付款义务，不存在违约行为，相反，反诉原告没有在约定的时间给反诉被告交付房屋，存在违约。且在补充协议中约定最后一笔房款在反诉原告开具发票以后支付。反诉原告应当给反诉被告开具最后的发票后反诉被告才支付最后一笔款项。反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。   本院经审理认定如下事实：2016年1月21日，原告（反诉被告）朱婷婷以孙嘉辰的名义与被告（反诉原告）和合公司签订了一份《三亚湾.瀛寰1#楼房屋认购书（全款）》，认购书约定：一、孙嘉辰自愿认购三亚湾.瀛寰1#楼312号酒店式公寓，该房屋建筑面积为77.77平方米，单价25000元，房屋总价款1944250元；313号酒店式公寓，该房屋建筑面积为72.40平方米，单价25000元，房屋总价款1810000元；314号酒店式公寓，该房屋建筑面积为77.60平方米，单价25000元，房屋总价款1940000元；共计认购面积为227.77平方米，房屋总价款为5694250元；二、孙嘉辰在签订本认购书的同时向被告（反诉原告）和合公司缴纳2500000元定金，于2016年5月25日前支付剩余全部房款3194250元。以上定金缴纳后至《商品房买卖合同》签订之前，被告（反诉原告）和合公司不再转让或者销售本认购书第一条所规定的房屋，否则视为违约，应双倍返还所缴纳的定金；三、孙嘉辰应在2016年6月20日之前来被告（反诉原告）和合公司售楼处，与被告（反诉原告）和合公司签订《商品房买卖合同》，并支付剩余应支付全部房款，逾期孙嘉辰未能签订合同、支付房款或提出退房均视作违约，被告（反诉原告）和合公司有权将本认购书第一条所规定的房屋另行出售，所缴纳的定金不再退还；四、本认购书自双方正式签订《商品房买卖合同》后自行失效，有关房屋买卖中的其他事项均按照该《商品房买卖合同》的相关规定执行。2016年1月21日，孙嘉辰、原告（反诉被告）朱婷婷与被告（反诉原告）和合公司签订了一份《补充协议》，协议约定：出卖人承诺房屋交付日期为2017年6月30日前，如未能如期交付，每延误一日，出卖人须按总房价款的银行同期贷款利率的两倍支付买受人的违约金；二、买受人在办理、领取房产证的过程中需出卖人提供的资料，出卖人须积极配合，并保证买受人领取的房产证的使用年限不低于40年；三、出卖人承诺买受人分别购买的1#楼312、313、314房屋南侧的平台，买受人在房屋使用年限内享有使用权；四、买受人在出卖人开具购房发票后七个工作日内付清房款；五、出卖人承诺在买受人购买本项目房屋后替买受人要回在地中海湾的购房定金10万元，该部分钱款买受人按出卖人要回的比例支付给出卖人，若未能要回则该部分房款（10万元）买受人不用支付；六、本协议与原协议具有同等的法律效力，若有与原协议冲突之处，按本协议执行。2016年1月21日，孙嘉辰向被告（反诉原告）和合公司支付了购房定金250万元。2016年12月20日，原告（反诉被告）朱婷婷与被告（反诉原告）和合公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告（反诉被告）朱婷婷购买被告（反诉原告）和合公司开发的位于三亚市海坡开发区和合大厦第1幢3层14号房，房屋建筑面积共77.60平方米，其中套内面积51.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.73平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25000元，总房价款为194万元；合同第八条交付期限为空白，对交付时间未作出约定；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第一种方法处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，孙嘉辰、原告（反诉被告）朱婷婷共同向被告（反诉原告）和合公司支付了三套房的购房款共计220万元。2017年6月30日，被告（反诉原告）和合公司未将原告（反诉被告）朱婷婷所购房屋交付使用，2017年7月7日，原告朱婷婷诉至本院，请求判如所请。2017年8月17日，被告和合公司提起反诉，请求判如所请。   另查，三亚湾.瀛寰1#楼312号、313号、314号酒店式公寓已经经过竣工验收，现已进入房屋装修阶段。被告（反诉原告）和合公司至今尚未向原告（反诉被告）朱婷婷出具购房发票。   以上事实有认购书、补充协议、商品房买卖合同、收据、支付凭证及当事人的庭审陈述等材料佐证,并经庭审质证，足以认定。   本院认为：原告（反诉被告）朱婷婷与被告（反诉原告）和合公司签订的《补充协议》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面恪守履行。双方补充协议约定交付房屋的时间为2017年6月30日，双方在签订商品房买卖合同时对房屋交付时间并没有另行作出约定，因此，双方对房屋交付的履行时间应按补充协议约定的2017年6月30日。对于支付购房款的时间认定，双方在补充协议上约定买受人在出卖人开具购房发票后七个工作日内付清房款，出卖人承诺在买受人购买本项目房屋后替买受人要回在地中海湾的购房定金10万元，该部分钱款买受人按出卖人要回的比例支付给出卖人，若未能要回则该部分房款（10万元）买受人不用支付。双方在商品房买卖合同中约定的为一次性付款，从双方的补充协议和商品房买卖合同的约定，并不能确定支付购房款的具体时间。但从双方实际履行中，原告（反诉被告）朱婷婷是与孙嘉辰一起购买了被告（反诉原告）和合公司开发的三亚湾.瀛寰1#楼312号、313号、314号酒店式公寓，三套房产的房款是一起支付的，并没有明确支付哪套房产的购房款。三套房产的总房价款为5694250元，双方在补充协议中约定由被告（反诉原告）和合公司负责要回在地中海湾的购房定金10万元，因此，原告（反诉被告）朱婷婷与孙嘉辰应向被告（反诉原告）和合公司支付三套房产的房款总额应为5594250元，原告（反诉被告）朱婷婷与孙嘉辰已向被告（反诉原告）和合公司支付三套房产的房款总额为470万元，已支付房价款总额的84%，余款894250元未付。对于补充协议约定的买受人在出卖人开具购房发票后七个工作日内付清房款，应该系对购房余款894250元作出的付款时间约定。被告（反诉原告）和合公司主张该条款因违反法律、法规的规定而无效。因该条款确定支付购房款的时间是确定支付购房尾款的时间，原告（反诉被告）朱婷婷已支付了84%的购房款，且该条款并未违反法律、法规的强制性规定，所以被告（反诉原告）和合公司主张该条款无效，本院不予采纳。原告（反诉被告）朱婷婷已履行了大部分支付购房款的义务，且其所购买的房产已达到交付的基础条件。原告（反诉被告）朱婷婷诉求被告（反诉原告）和合公司继续履行合同，将原告（反诉被告）朱婷婷所购买的房产即三亚湾.瀛寰1#楼314号酒店式公寓交付使用，本院予以支持。因原告（反诉被告）朱婷婷已履行了大部分付款义务，且双方在补充协议中明确了支付购房余款的条件，被告（反诉原告）和合公司至今尚未向原告（反诉被告）朱婷婷出具购房发票，原告（反诉被告）朱婷婷并未违反双方补充协议及商品房买卖合同的约定，且双方签订的《商品房买卖合同》可以继续履行，因此，被告（反诉原告）和合公司反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及请求原告（反诉被告）朱婷婷向被告（反诉原告）和合公司支付违约金19.4万元，理由不成立，本院不予支持。   双方补充协议约定，交付房屋的时间为2017年6月30日，如未能如期交付，每延误一日，出卖人须按总房价款的银行同期贷款利率的两倍支付买受人的违约金。双方在签订商品房买卖合同时又约定了，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第一种方法处理。双方签订的商品房买卖合同中并未约定房屋交付期限，双方履行的房屋交付期限是在补充协议中作出的约定，对于逾期交房违约金，双方也应按补充协议的约定履行。原告（反诉被告）朱婷婷主张按商品房买卖合同中约定支付违约金，本院不予采纳。至2017年6月30日，被告（反诉原告）和合公司未将房屋交付给原告（反诉被告）朱婷婷使用，违反了双方补充协议的约定，构成违约，应承担违约责任。本案涉案房屋的总房价款为194万元，违约金应以194万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率的2倍，自2017年7月1日起计算至房屋实际交付止。   原告（反诉被告）朱婷婷诉求被告（反诉原告）和合公司将涉案房屋过户至原告（反诉被告）朱婷婷名下，并要求被告（反诉原告）和合公司支付房屋使用年限损失776000元[以原告承诺的领取房屋产权证40年的使用年限减去拿房产证时剩余土地使用年限（剩余使用年限暂计30年）即10年的使用损失，按房屋价格4%作为年租金标准即每年77600元的标准计算损失]。双方补充协议约定，买受人在办理、领取房产证的过程中需出卖人提供的资料，出卖人须积极配合，并保证买受人领取的房产证的使用年限不低于40年。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案涉案商品房尚未交付使用，被告（反诉原告）和合公司需在交付使用后360日内办理权属登记，现尚在自动履行期限内，本案涉案房屋也尚未颁发产权证，产权证登记的使用年限尚未明确，原告（反诉被告）朱婷婷现诉求被告（反诉原告）和合公司将涉案房屋过户至原告（反诉被告）朱婷婷名下，并要求被告（反诉原告）和合公司支付房屋使用年限损失776000元的条件尚未成就，对于该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:   一、被告（反诉原告）三亚和合置业有限公司应继续履行合同，并应于本判决生效之日起3日内将位于三亚市海坡开发区和合大厦第1幢3层14号房交付给原告（反诉被告）朱婷婷使用；   二、被告（反诉原告）三亚和合置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）朱婷婷支付逾期交房违约金（违约金应以194万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率的2倍，自2017年7月1日起计算至房屋实际交付止）；   三、驳回原告（反诉被告）朱婷婷的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告（被告）三亚和合置业有限公司的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费6030元（原告已预缴）,已减半收取，由被告三亚和合置业有限公司负担1206元，原告朱婷婷负担4824元；反诉受理费2090元（反诉原告已预交），由反诉原告三亚和合置业有限公司负担；诉讼财产保全费5000元（原告已预交），由被告三亚和合置业有限公司负担1000元，原告朱婷婷负担4000元。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 沈相法     二O一七年十月十八日   书记员 方 甜   附相关法律规定:   中华人民共和国合同法   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。