重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初6446号原告：中国工商银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区白岩路**，统一社会信用代码915001019079038810。负责人：雷成亮，该行行长。委托诉讼代理人：周吉应，重庆索通（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代洪，重庆索通（万州）律师事务所律师（实习）。被告:黄选忠，男，1968年7月25日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：张迁琼，女，1971年3月4日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市科友实业集团有限公司，，住所地重庆市万州区青羊宫**统一社会信用代码91500101798023243A。法定代表人：高阳树，董事长。委托诉讼代理人：李先明，重庆渝万律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称工商银行万州分行）诉被告黄选忠、张迁琼、重庆市科友实业集团有限公司（以下简称科友实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行万州分行的委托诉讼代理人周吉应、代洪，被告重庆市科友实业集团有限公司委托诉讼代理人李先明到庭参加诉讼，被告黄选忠、张迁琼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行万州分行向本院提出诉讼请求：1.被告黄选忠、张迁琼立即偿还原告借款本金1771147.77元及截止2017年5月10日的积欠利息117760.53元；2.被告黄选忠、张迁琼立即向原告支付从2017年5月11日起至本息结清之日止的罚息、复利；3.被告黄选忠、张迁琼立即向原告支付律师费、诉讼费及实现债权的其他全部费用；4.原告对被告黄选忠、张迁琼提供抵押的位于重庆市万州区北滨大道三段***号商场的房屋享有优先受偿权，在被告不清偿上述债务时，原告优先以该抵押物折价或者以拍卖变卖的价款在上述第1至3项范围内优先受偿；5.判决被告科友实业公司对上述第1至第3项债务承担连带清偿责任。事实与理由：2015年4月2日，原告与被告黄选忠、张迁琼签订了《个人购房借款/担保合同》，约定由原告向被告黄选忠、张迁琼发放个人商业用房购置贷款，贷款金额为190万元，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%，如果逾期偿还贷款，原告有权宣布贷款立即到期，要求清偿全部借款本息，并且有权收取罚息、复利及实现债权的费用，被告黄选忠、张迁琼以其所有的位于重庆市万州区北滨大道三段***号商场的房屋对上述借款进行了抵押担保（301渝预告【2015】字第***号），并办理了预告抵押登记，被告科友实业公司对该笔借款承担阶段性连带责任保证，原告于2015年5月8日发放贷款后，被告未严格履行还款义务，截止2017年5月10日尚欠借款本息共计1888908.3元。被告黄选忠、张迁琼均未作答辩。被告科友实业公司辩称，对于原告诉称的贷款事实无异议，原告对抵押的房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，且科友实业公司仅仅就原告优先受偿后不足部分承担连带清偿责任。围绕本案诉讼请求，原告工商银行万州分行提交了原被告身份材料、贷款申请表、个人购房借款/担保合同、借款凭证、还款明细、房屋预告登记证明作为证据，被告黄选忠、张迁琼、科友实业公司均未提交任何证据。本院组织到庭的原、被告双方进行了证据交换和质证，被告科友实业公司对原告提交证据均无异议。本院依法对上述证据进行认证并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月2日,原告工商银行万州分行（贷款人）与被告黄选忠(借款人)、张迁琼（共同借款人）及被告科友实业公司（保证人）共同签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放190万元的个人商用房贷款，用于购买坐落于万州区北滨大道三段***号商场，贷款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定，借款人按照月等额本息还款法，借款人选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率（在本合同约定的贷款利率基础上加收30%）按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；对于共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用；借款人授权贷款人将全部贷款资金一次性划入重庆市科友实业有限公司在工商银行的账户，科友实业公司对该合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日起至该合同项下办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；被告黄选忠、张迁琼以其自购的上述房产为上述借款提供抵押担保。2015年4月3日，原告工商银行万州分行与被告黄选忠按照上述约定共同在土地房屋行政管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年5月8日，原告工商银行万州分行向被告黄选忠、张迁琼发放贷款190万元，并按照约定将该款直接给付被告科友实业公司。合同签订后，被告黄选忠、张迁琼未按照合同约定按期足额偿还借款本息。经计算，截止2017年5月10日，被告黄选忠、张迁琼尚欠原告借款本金1771147.77元、积欠利息117760.53元，合计1888908.3元。另查明，重庆市科友实业有限公司于2014年4月28日变更名称为重庆市科友实业集团有限公司。本院认为，案涉原、被告各方签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人之真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并有效。针对原、被告双方的争议焦点，结合本案具体案情，本院分项评析如下：1.原告工商银行万州分行按约履行了贷款发放义务，但被告黄选忠、张迁琼在偿还了部分借款本息后，并未按约继续履行还款义务，经催告仍未履行其还款义务，其行为已构成实质违约，应承担违约责任，原告有权按照合同约定提前收回案涉全部贷款，现原告主张被告黄选忠、张迁琼立即清偿尚欠的全部借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，符合案涉合同约定，本院予以支持，罚息及复利按照合同约定计算。2.被告科友实业公司自愿为被告黄选忠、张迁琼因案涉借款所负上述债务在办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前提供连带责任保证担保，现案涉房屋尚未办理房地产权证，原告在保证期间内向被告科友实业公司提出案涉主张，被告科友实业公司应当依照合同约定承担连带清偿责任，被告科友实业公司在其承担了连带保证责任后，有权向被告黄选忠、张迁琼追偿。3.关于原告工商银行万州分行主张其对被告黄选忠、张迁琼提供的抵押房产享有优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但鉴于案涉不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，即原告对案涉房屋之抵押权并未设立，故原告仅以其办理了预购商品房抵押权预告登记为由主张对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。4.原告对于律师费的主张，因其未提供任何产生律师费的证据，应承担举证不利的法律后果，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄选忠、张迁琼共同于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆万州分行偿还贷款本金1771147.77元和截止2017年5月10日的积欠利息117760.53元，并从2017年5月11日起按《个人购房借款/担保合同》的约定执行利率上浮30%计收罚息至付清时止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；二、被告重庆市科友实业集团有限公司对被告黄选忠、张迁琼所负上述各项债务承担连带清偿责任，被告重庆市科友实业集团有限公司在承担该连带清偿责任后，有权向被告黄选忠、张迁琼追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆万州分行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21800元，由被告黄选忠、张迁琼、重庆市科友实业集团有限公司共同负担（该款原告已垫付，由三被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行义务时，权利人可以从法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  黄用颜人民陪审员  向长凤人民陪审员  何德万二〇一七年十月十八日书 记 员  杨程程