河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2069号上诉人（原审被告）：康全水，男，1953年9月26日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：申伟刚，河南首正律师事务所律师。委托诉讼代理人：康海涛，男，系公民代理。被上诉人（原审原告）：李现川，男，1973年7月20日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：何现军，伊川县德正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：崔星，男，1956年2月20日生，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审第三人）：李伟军，男，1973年3月23日生，汉族，住河南省伊川县。原审被告：康晓飞，男，1980年9月13日生，汉族，住河南省伊川县。上诉人康全水因与被上诉人李现川、崔星、李伟军、原审被告康晓飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2019）豫0329民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康全水委托诉讼代理人康海涛、申伟刚，被上诉人李现川及其委托诉讼代理人何现军，被上诉人崔星，被上诉人李伟军，原审被告康晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康全水上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、《购房买卖协议》属于双务合同，康全水和李现川作为合同的双方，互负合同的权利义务。在李现川支付购房款的同时，康全水将案涉房屋交给了李现川，双方完成了交易。《合同法》第五十八条规定要求合同双方要互相返还因合同取得的财产。一审判决既以购房协议无效作为判决的基础，那么，应当向康全水释明其有权提出返还房屋的请求。2、崔星和李伟军签订的购房买卖协议是在未经康全水同意的情况下，擅自处分其财产，且崔星也明确表示案涉房屋属于康全水所有，根据《合同法》第五十一条规定，该协议属于无效。崔星和李伟军的购房买卖协议是名为买卖实为抵押的协议，其目的是作为崔星向李伟军借款的担保。李伟军虽然持有协议书和收据，但是协议中的购房款并没有真正支付给崔星。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，买卖合同不受法律的保护和支持。李伟军自2019年4月中旬开始占有了案涉房屋，故应当由李伟军和李现川共同将案涉房屋返还给康全水。3、当事人对自己的主张应当提交合法有效的证据加以证明。一审即便需考虑李现川的损失，李现川明知案涉房屋系小产权仍与康全水签订合同购买，其过错程度与康全水相等。同时，李现川的装修也致使康全水的房屋折旧而贬值，在双方均有损失的情况下，双方各自承担自己的损失才相对公平合理。李现川辩称，1、一审判决程序合法，适用法律正确。康全水出庭应诉并充分行使了抗辩权，不存在法庭没有释明的情形。正是康全水怠于行使自己房屋权利的主张，才导致此案的发生。2、李现川对案涉房屋进行装修（铺设地平、安装水、电、暖设施）支付了近四万元装修费用，该装修部分已经形成了房屋的一部分，不会导致该房屋贬值，而将使房屋增值。虽然李现川没能向法庭提交正规票据（税票），但李现川对房屋的装修客观真实，在一审中各方均已认可这一事实。李现川购买物料和给付装修施工方的劳务费用符合正常的交易习惯。本案中李现川没有任何过错，不应承担任何责任。崔星辩称，没有意见。李伟军辩称，一审事实清楚，康全水的理由不能成立。李伟军与李现川之间没有任何法律关系，李现川起诉的是房屋买卖合同纠纷。根据合同相对性原则，与李伟军没有合同关系。康全水无权处分、欺骗别人把李伟军已经实际取得的财产再次出卖牟利。李伟军购买房产的合同效力与本案无关。请求维持原判。康晓飞述称，没有意见。李现川向一审法院起诉请求：1．依法确认康全水与李现川签订的《购房买卖协议》无效；2．依法判令康全水、康晓飞返还李现川购房款23万元及23万元的资金占用利息1万元（自2018年8月22日至2019年5月30日，按银行同期贷款利率）；3．依法判令康全水、康晓飞赔偿李现川装修房屋投入的工、料等损失4万元；4．依法判令康全水、康晓飞返还李现川1万元双气初装费、700元物业费；5．本案诉讼费用康全水、康晓飞承担。一审法院认定事实：2018年8月22日，李现川作为乙方，康全水作为甲方（并加盖伊川县锦福居社区售楼部椭圆印章），双方签订伊川县锦社居小区购房协议书，约定李现川购买康全水开发的位于荆山东路锦福居社区7单元2楼201号房屋，该房屋建筑面积139平方米，单价每平方米1655元，总房价23万元，一次性付清。协议中计价方式与付款办法（五）约定，本房屋为小产权房不办理房产证，如全县统一办理小产权房证时，由甲方负责办理，所需费用由乙方自付。计价方式与付款办法（六）约定，本协议内的费用只是本房屋的买卖费用，不含有其他费用，如储藏室、车库和双气及房产证等费用另算。李现川于2018年8月21日向康晓飞转账14万元，代康晓飞支付工人工资1万元，于2019年1月29日向康全水女儿康艳霞支付现金8万元。康晓飞向李现川出具日期为2018年8月21日，总额为23万元的房款收据。2019年3月中旬，李现川开始对案涉房屋装修，地板砖、地暖、水电已经装修完毕。另查明，崔星作为甲方（加盖伊川县锦福居社区售楼部椭圆印章），李伟军作为乙方，于2016年8月27日签订购房买卖协议，并向李伟军出具20万元的房款收据，将案涉房屋出售给李伟军，该协议除总价款20万元、单价1438元每平方米外，其他内容与双方的协议内容相同。2019年4月中旬开始，李伟军占有并使用案涉房屋。康晓飞系代替康全水收取李现川购房款。李现川将物业费700元和双气初装费1万元交给杨志国，未交给康全水。案涉房屋系小产权房，未办理产权登记，涉及的土地系集体土地。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利，具有社会福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋系小产权房，涉及的土地系集体土地，李现川和康全水于2018年8月22日签订的购房协议虽系双方当事人真实意思表示，但其内容违背了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。李现川要求依法确认与康全水签订的购房买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，理由正当，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”康全水明知涉案房屋系小产权房，却仍与李现川签订房屋买卖合同，在该小产权房的买卖过程中存在明显过错，李现川作为具有完全民事行为能力的成年人，仍同意签署房屋买卖合同，故李现川自身对合同无效这一后果存有一定的过错。李现川应对其擅自购买不受法律保护的小产权房承担风险和不利法律后果，故李现川要求康全水返还购房款23万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持，对其要求支付房款23万元利息的诉求依法不予支持。对李现川要求康全水赔偿装修房屋投入的工、料的诉讼请求，李现川未提交正规的票据，结合李现川确实对房屋进行了装修，地板砖、地暖、水电已经安装完毕，该部分投入已经成为房屋的一部分，康全水也认可李现川装修的事实，综合李现川提交的证据及双方的过错程度，康全水赔偿李现川工、料损失3万元较为合适。李现川要求康全水返还双气初装费1万元、物业费700元的诉讼请求，因该项费用康全水未收取，对李现川该项诉讼请求，不予支持。李现川要求康晓飞承担责任的诉讼请求，因康晓飞不是合同当事人，康全水认可康晓飞系代替其收受购房款，故李现川要求康晓飞返还购房款、赔偿损失等诉讼请求，依法不予支持。康全水的辩解没有法律依据，依法不予采信。崔星与李伟军之间的协议系房屋买卖合同，还是崔星向李伟军的借款抵押，不属本案审理范围，依法不予处理，当事人可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李现川与康全水于2018年8月22日签订的伊川县锦社居小区购房买卖协议无效；二、康全水于本判决生效之日起十日内退还李现川购房款23万元，并赔偿李现川装修工、料损失3万元，合计26万元；三、驳回李现川对康晓飞的诉讼请求；四、驳回李现川的其他诉讼请求。案件受理费，减半收取2830元，李现川负担400元，康全水负担2430元。本院二审期间，本院组织双方当事人进行举证质证。二审查明案涉锦福居社区项目为康全水与崔星等人合伙开发。本院认为，康全水等人与崔星签订的房屋开发协议，名为合作，实为合伙关系。合同各方在没有规划、土地等部门合法审批的情况下擅自开发建设商品房并对外销售，违反国家强制性规定，康全水与李现川所签订的房屋买卖协议因买卖标的物违法而无效。一审中康全水并没有提出独立的反诉请求，不属于《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第三十五条所规定的释明对象。一审法院对合同无效问题未向其释明并不违反法定程序。康全水、崔星分别与李现川、李伟军签订的房屋买卖协议时，适用的是同一枚印章，均为“伊川县锦福居社区售楼部”印章，标的物为同一房屋，应视为合伙体的一房二卖行为。李伟军依据与崔星签订的房屋买卖协议将案涉房屋占有，如康全水认为侵犯其合法权益可按照房屋开发“合作协议”向崔星、李伟军主张返还房屋。因其合伙人崔星的先行出售行为导致其向李现川出售的房屋存在“权利瑕疵”而被他人占有，无权向李现川主张返还。至于崔星与李伟军之间存在什么法律关系、是否有效、不属本案审理范围，一审也未作出判决，本院不予受理。康全水与李现川签订的房屋买卖协议无效主要是康全水等人违法开发房屋所致，一审判决康全水赔偿李现川装修损失并无不当。综上所述，康全水的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由康全水负担。本判决为终审判决。审判员  张海舟二〇二〇年五月六日书记员  周 青