山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3384号上诉人（原审被告）：张永涛，男，1972年10月5日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张锐，女，1967年2月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚茹，山东齐鲁律师事务所实习律师。上诉人张永涛因与被上诉人张锐房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初8646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张永涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回张锐的诉讼请求；3.一、二审诉讼费、保全费等均由张锐承担。事实和理由：一、一审法院程序错误，未对涉案租赁合同效力予以释明，张锐又未变更诉讼请求，一审法院迳行对未予以主张的法律事实作出裁判，属于未诉而判，违反“不告不理原则”，剥夺张永涛抗辩权。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误，张锐不具备诉讼主体资格。涉案租赁合同及补充协议系无效合同，合同无效自始无效。一审中张锐承认涉案租赁合同及补充协议中张锐的签字均非本人所签，双方不存在合同关系。张锐要求张永涛支付房租或房屋占用费没有请求权基础。2.涉案房屋的所有人和实际出租人系山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）。直至2018年1月9日张永涛才得知，张锐系三威公司的法定代表人兼实际控制人张辉的妻子，是公司的高管，由张锐替三威公司顶名签合同。三、一审法院对张锐与三威公司签订的《房屋委托管理合同》的事实认定不清，法律适用错误。张锐提交的《房屋委托管理合同》系三威公司和张锐近期捏造。即使《房屋委托管理合同》真实有效，张锐与三威公司之间仅是委托合同关系，张锐作为委托人与张永涛签订租赁合同，则涉案租赁合同应直接约束委托人三威公司和张永涛，受托人张锐无权以出租人的名义向张永涛主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，张锐仅是涉案房产的管理、日常维护人，实际出租人仍是委托人三威公司。张锐并非适格的诉讼主体。四、一审判决第二项无事实与法律依据，应予撤销。补充意见：一、一审法院未查明张锐与三威公司之间是否存在真实的房屋委托合同关系。二、一审法院认定合同无效，但是并未对双方的过错责任进行认定，属认定事实不清、适用法律错误。三、一审判决中计算房屋占用费的时间截止日期错误。张锐辩称，一、合同效力是否释明，与实际占有房屋基本事实和应承担作为承租人对价支付义务无关，一审程序并无瑕疵。二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。三、一审判决认定张永涛应当支付利息是公正合理的。请求依法驳回上诉，维持原判。张锐向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令双方解除关于济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112、816等七个房间的房屋租赁合同；2、请求依法判令张永涛向张锐支付自2018年7月1日至2019年7月31日2105、2106、2107、2108、2109、2112、816室房屋租金共计476566元(暂计算至2019年7月31日并持续计算至实际腾退房屋之日)及滞纳金80334元(暂以所欠租金为基数按照日万分之五计算至2019年7月31日并持续计算至实际交付租金之日)；3、本案律师费33000元由张永涛承担；4、本案诉讼费、保全费等费用由张永涛承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，张锐(乙方)与案外人三威公司(甲方)签订《房屋委托管理合同》一份，主要内容为：“一、委托管理标的：甲方自愿将其依法享有所有权的汇源大厦8层、21层房屋委托给乙方代为管理。汇源大厦位于济南市历下区华能路38号，…甲方为汇源大厦的土地所有权人、实际承建人和实际产权所有人，但尚未办理权属登记证书。……三、委托权限：全权管理，甲方授权乙方以自己的名义从事包括但不限于①与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关汇源大厦商业管理的文书，②收取租金，③订立、中止、解除与第三方的租赁合同，④处理与汇源大厦租赁相关的其他一切纠纷，……且特别授权乙方有权以自己名义提起涉及汇源大厦的租金、租期、押金等诉讼，并不可撤销的承诺：在此期间乙方以自己名义所做出的有关汇源大厦的一切民事法律行为(如免租期、租金价格等)、诉讼行为的法律效力予以无条件认可。三、委托租赁期限：自本协议签署生效之日起至甲方以书面通知形式解除本委托管理合同之日止。四、代理费及租金支付方式：该房屋租金价格根据市场行情浮动，由乙方自定价格。”2018年1月8日，张永涛(承租人，乙方)与“张锐”(出租人，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定张永涛承租济南市历下区华能路38号汇源大厦2105、2106、2107、2108、2109、2112六个房间，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，并约定，出租人于本合同签署次日将房屋交付承租人。房屋交付之日至2018年3月30日为装修期，出租人免收承租人房租。……2018年4月1日至2019年3月30日第一年日租金1.40元/平日，年净租金共计521118元，2019年4月1日至2020年3月30日第二年日租金1.40元/平日，年净租金共计521118元，……....租金的支付期限为每三个月预付一次，每次提前30天预付；….租赁押金43427元，于本合同签署后的次日缴纳。首期租金在2018年1月10日前付清，逾期30天则出租方有权解除本合同，押金不予返还。…第十一条约定，有下列情形之一，出租人有权解除本合同，收回此房，并按第十三条追究违约方责任。1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2、承租人所欠各项费用达(大写)壹仟元以上；……第十三条违约责任：租赁期间，承租人违约，致使出租人未能如期收到租金因而蒙受损失或发生费用开支，出租人有权向承租人追索。(包括：主债权及利息、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用，包括诉讼费、律师费等)，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按日万分之五收取。2018年1月9日，张永涛通过其名下的银行账户向张锐名下的招商银行账户转账支付了涉案的汇源大厦21层2106、2107、2108、2109、2112号房间押金43427元及2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，合计173707元；2018年4月28日，张永涛又通过上述银行账户向张锐转账支付上述房间2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金共计130280元。此后，张永涛未再支付租金。2018年1月15日，张永涛(承租人，乙方)与“张锐”(出租人，甲方)又签订《房屋租赁合同》一份，约定张永涛承租济南市历下区华能路38号汇源大厦816室，建筑面积154.8平米，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月30日，并约定，出租人于本合同签署次日将房屋交付承租人。房屋交付之日至2018年3月30日为装修期，出租人免收承租人房租。……2018年4月1日至2019年3月30日第一年日租金1.30元/平日，年净租金73452元，2019年4月1日至2020年3月30日第二年日租金1.30元/平日，年净租金共计73452元，……租金的支付期限为每三个月预付一次，每次提前30天预付；……租赁押金6121元，于本合同签署后的次日缴纳。首期租金在2018年1月15日前付清，逾期30天则出租方有权解除本合同，押金不予返还。…第十一条约定，有下列情形之一，出租人有权解除本合同，收回此房，并按第十三条追究违约方责任。1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2、承租人所欠各项费用达(大写)壹仟元以上；…第十三条违约责任：租赁期间，承租人违约，致使出租人未能如期收到租金因而蒙受损失或发生费用开支，出租人有权向承租人追索。(包括：主债权及利息、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用，包括诉讼费、律师费等)，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按日万分之五收取。2018年1月16日，张永涛通过其名下的银行账户向张锐转账支付了涉案的汇源大厦816号房间押金6121元及2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，合计24484元。此后，张永涛未再支付租金，2019年2月12日，张永涛腾退了此房间。2018年2月11日，张永涛(承租人)与“张锐”(出租人)又签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定出租房间增加济南市历下区华能路38号汇源大厦2105室等1个房间，2018年4月1日至2019年3月30日第一年日租金1.40元/平日，年净租金42617元，2019年4月1日至2020年3月30日第二年日租金1.40元/平日，年净租金共计42617元，其他事项，执行《合同》约定。2018年4月28日，张永涛通过其名下的银行账户向张锐转账支付了涉案的汇源大厦2105号房间2018年4月1日至2018年6月30日期间租金10657元。此后，张永涛未再支付租金。合同签订后，张永涛于2018年1月中旬实际入住使用涉案房屋，并自行缴纳了物业费、水电费等相关费用。庭审中，张永涛对上述房屋租赁合同及补充协议中的“张锐”签名是否为张锐所签提出异议，张锐当庭表示上述房屋租赁合同及补充协议中的签名均非其本人所签，而是委托他人代签，但未提交相关委托手续。另查明，涉案的汇源大厦系汇隆广场连体建筑，2019年7月31日济南市自然资源和规划局向张永涛出具的答复意见中确认，大地锐城项目二期现状建筑(汇隆广场)未办理建设工程规划许可手续。再查明，张锐为处理本案，支出律师代理费33000元。一审法院认为，张锐与案外人三威公司签订的《房屋委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，依法有效，一审法院对此予以确认；张永涛与“张锐”签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，其中“张锐”的签名虽然并非张锐本人所签，但张永涛向张锐的银行账户转账支付了房屋的相关押金及租金，张锐亦予以接受，应视为张锐、张永涛均认可并接受上述合同效力的约束，张永涛关于张锐诉讼主体不适格的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。涉租房屋的建设未取得建设工程规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”张锐与张永涛签订的《房屋租赁协议》系无效合同，张锐要求解除涉案房屋的租赁合同及补充协议的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据这一法律规定，张永涛理应向张锐支付占用期间的房屋占用使用费，支付房屋占用使用费的金额应参照涉案合同约定的租金标准，张永涛已付押金应在其应付的房屋占用使用费中予以抵扣。张永涛承租涉案的汇源大厦2106、2107、2108、2109、2112号房间，2018年7月1日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费已经支付，张锐要求张永涛支付拖欠的2018年10月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费390838元[521118元：12个月×10个月-43427元押金]的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持；张永涛承租涉案的汇源大厦2105号房间，2018年4月1日至2018年6月30日期间的房屋占有使用费已经支付，张锐要求张永涛支付拖欠的2018年7月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费46168元[42617元：12个月×13个月]的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持；张永涛承租涉案的汇源大厦816号房间，2018年4月1日至2018年6月30日期间的房屋占有使用费已经支付，张锐要求张永涛支付拖欠的2018年7月1日至2019年2月11日期间的房屋占有使用费39359.24元[1.30元/平日×154.8平米×226天-6121元]的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持，对超过部分，一审法院不予支持。上述拖欠的房屋占有使用费共计476365.24元。张锐要求张永涛按照无效的涉案合同及补充协议的约定支付滞纳金80334元的诉讼请求于法无据，但鉴于张永涛拖欠张锐房屋占有使用费给张锐造成利息损失，依照相关法律规定，张永涛应支付张锐逾期利息损失(分别以拖欠的房屋占有使用费390838元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年10月1日至2019年7月31日止；以拖欠的房屋占有使用费46168元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月1日至2019年7月31日止；以拖欠的房屋占有使用费39359.24元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月1日至2019年2月11日止)，对张锐主张的超过部分，一审法院不予支持。张锐要求张永涛赔偿律师代理费损失33000元于法无据，且张永涛不同意支付，故一审法院对张锐的这一诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、张永涛于判决生效之日起十日内支付张锐房屋占有使用费476365.24元；二、张永涛于判决生效之日起十日内支付张锐利息损失(分别以拖欠的房屋占有使用费390838元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年10月1日至2019年7月31日止；以拖欠的房屋占有使用费46168元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月1日至2019年7月31日止；以拖欠的房屋占有使用费39359.24元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年7月1日至2019年2月12日止)；三、驳回张锐其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4845元，由张永涛负担3000元，由张锐负担1845元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张永涛提交第一组证据：张锐的签字页一宗。证明《房屋委托管理合同》中张锐的签字、手印与其他签字存在肉眼可辨的差异。《房屋委托管理合同》系一审审理时期伪造形成。第二组证据:（1）三威公司的工商信息，离婚登记审查处理表。民事委托代理合同、三威公司放置在其开发的汇隆广场项目的易拉宝海报一组，证明三威公司作为实际出租人履行了出租人的义务，本案应由三威公司全权处理整个诉讼事宜。第三组证据：济南市公安消防支队出具的大地锐城项目消防手续办理情况说明、济南市住房和城乡建设局出具的政府信息公开告知书，证明涉案房屋无建设工程规划许可手续、无消防验收手续，涉案租赁合同依法应为无效合同，出租人具有严重的过错应承担全部过错责任。张锐质证称，对证据一《离婚登记审查处理表》、《离婚协议书》真实性无异议。《商品房买卖合同》系复印件，不符合证据形式且与本案无关，该证据上的张锐的签字是否真实本案无须进行审查。对其他证据材料中张锐的签字肉眼无明显差异。张永涛一审未提出笔迹鉴定申请，二审提出鉴定没有法律依据。至于张锐与三威公司之间甚至是三威公司法定代表人之间存在合同关系，与本案基本事实完全无关。对证据二工商信息及离婚登记审查处理表的真实性无异议。但张永涛自2018年1月与张锐建立房屋租赁关系的事实有房屋交接记录、银行转账记录予以佐证，事实清楚。同时，张永涛以张锐为被告在历下区人民法院提起了针对涉案房屋装饰装修损失的民事诉讼，其对涉案纠纷的责任主体十分清楚，本组证据与本案责任承担和租金支付义务没有任何关系。对民事委托代理合同，该合同上明确记载由张锐本人指定李斐与律师联系，与张永涛所称的指定李斐代为出租事实完全相符。对易拉宝海报的真实性无法核实。对证据三政府信息公开告知书、大地锐城项目消防手续办理情况说明真实性无异议，但是张锐认为该情况说明仅针对住房项目，与涉案汇源大厦写字楼部分无关，同时依据最新的消防手续办理规范，由具体的经营开办人负责办理消防手续，与房屋出租人无关。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题：一是张锐是否是适格诉讼主体;二是一审法院程序是否正确;三是房屋占用费的计算是否正确;四是利息损失应否承担。关于焦点问题一，张锐因与三威公司签订的《房屋委托管理合同》取得了对涉案房屋的相关权利。张永涛与“张锐”签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，其中“张锐”的签名虽然并非张锐本人所签，但张永涛实际接收使用了涉案房屋，并向张锐的银行账户转账支付了房屋的相关押金及租金，张锐予以接受，应视为双方均认可并接受上述合同效力的约束，张永涛关于张锐诉讼主体不适格的抗辩，一审法院不予采纳，并无不当。张永涛主张《房屋委托管理合同》系三威公司和张锐近期伪造，但提交的证据不能证明其主张，对此，本院不予采信。张永涛二审中申请对合同中“张锐”的签名进行鉴定，因一审法院已查明上述合同中的“张锐”的签名非张锐本人所签，故，对张永涛的申请本院不予准许。关于焦点问题二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。本案中，一审法院根据案件事实，将合同效力作为焦点问题进行审理，且双方也进行了充分辩论，故，一审法院程序符合法律规定。关于焦点问题三，张永涛主张其与本案实际出租人三威公司之间签订的《资产委托经营协议》第15条第5项约定，自资产委托管理协议生效之日起即2019年1月31日起张永涛不再支付租金，张锐不予认可。从该《资产委托经营协议》第15条第5项的约定看，不能得出所列合同标的物包涵本案实际涉案的8层及21层，在没有其他证据佐证的情况下，对张永涛的该项主张，本院不予以采信。关于焦点问题四，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”。第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中,双方之间的《房屋租赁合同》虽约定有违约条款,但因该合同自始无效,违约条款也自始无效。双方对合同无效均存在过错，不能在合同无效的情况下获得利益。一审法院在确认双方之间租赁合同无效的情况下,又判令张永涛支付张锐利息,系适用法律确有错误,本院予以纠正。综上所述，张永涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初8646号民事判决第一项;二、撤销济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初8646号民事判决第二项、第三项及案件受理费部分；三、驳回张锐的其他诉讼请求。一审案件受理费9690元，由张永涛负担8446元，张锐负担1244元。二审案件受理费9690元，由张永涛负担8446元，张锐负担1244元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年五月六日书记员  侯新新