江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初6714号 原告：陈林，女，1980年11月18日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。 被告：胡学军，男，1973年4月5日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：赵妍，江苏天帆律师事务所律师。 第三人：沭阳伟邦置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道春风沂水七号楼一单元201室。 法定代表人：于其标，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王继业，该公司员工。 原告陈林诉被告胡学军排除妨害纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人解兆明、被告胡学军及其委托诉讼代理人赵妍到庭参加诉讼。后本院依法追加沭阳伟邦置业有限公司（下简称“伟邦公司”）为本案第三人，依法适用普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人解兆明、被告胡学军及其委托诉讼代理人赵妍、第三人委托诉讼代理人王继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求被告腾出沭阳县沭城街道金地华园小区30幢3单元302室房屋，第三人伟邦公司将上述房屋交付给原告。事实和理由：2017年3月8日，原告购买第三人伟邦公司开发的沭阳县金地华园小区30幢3单元302室房屋一套，建筑面积为121.36平方米，并已经办理了产权登记。2017年4月23日，第三人伟邦公司向原告出具入住通知单，原告持上述入住通知单等手续准备入住，发现被告住在上述房屋内，拒不腾出房屋并阻挠原告入住。 原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.商品房买卖合同及增值税普通发票、税收缴款书、国有土地使用权证登记费发票、维修基金发票各一份。旨在证明原告与第三人达成关于涉案房屋的买卖合同，原告已付清全部房款及契税、国有土地使用权证登记费、维修基金。 2.涉案房屋的不动产权证。旨在证明涉案房屋已经依法登记，所有权人系原告。 3.金地华园小区物业入住通知单一份。旨在证明原告按照第三人通知入住涉案房屋过程中，受到被告阻碍。 被告辩称：1.被告系涉案房屋的占有人、使用人，并没有妨害原告的物权。2008年7月4日，被告购买涉案房屋，与伟邦公司签订认购意向书并给付伟邦公司房款50000元，伟邦公司将涉案房屋交付给被告居住至今。后因伟邦公司原因，被告与伟邦公司并未签订正式的商品房买卖合同，但意向书已具备商品房买卖合同的主要内容，被告与伟邦公司之间的买卖合同已经成立并生效，被告多次要求付清房款，并办理不动产登记手续，因房价上涨，伟邦公司要求加价，影响了合同的继续履行，被告系合法占有房屋，被告的权利应受到法律的保护。2.原告与伟邦公司系恶意串通，明知涉案房屋被被告合法占有，仍虚构房屋买卖合同关系，损害了被告的利益。被告一直居住在涉案房屋内，原告从未到涉案房屋看房，不符合买房的常理，先过户在交付这一行为也不符合商品房买卖合同履行的习惯，原告与伟邦公司之间的合同系无效合同。3.即使原告与伟邦公司之间的合同有效，房屋登记在原告名下，但伟邦公司没有将涉案房屋交付给原告，原告无权要求被告搬出涉案房屋。4.原告可依其与伟邦公司之间的买卖合同要求伟邦公司向原告继续交付房屋或者承担违约责任，但原、被告之间无合同关系，原告无权要求被告搬出房屋。5.本案系排除妨害纠纷，请求权基础是物权请求权，因伟邦公司未将房屋交付给原告，故原告没有取得涉案房屋的完整所有权，故原告不能要求排除妨害。 被告为支持其答辩理由依法提交了以下证据： 1.认购意向书及收据各一份。旨在证明被告与伟邦公司之间的商品房买卖合同成立并生效，伟邦公司收取被告50000元。 2.物业费发票三张。旨在证明被告缴纳2013年8月1日起至2017年8月1日期间的物业费，系合法占有使用涉案房屋。 3.中国电信股份有限公司沭阳分公司出具的普通电话安装产品信息表一张（装机地址系涉案房屋）、江苏桑德沭源自来水有限公司出具的水某发票三张、江苏电力公司沭阳分公司出具的电费发票九张。旨在证明被告合法占有使用涉案房屋。 4.（2016）苏13民终673号民事判决书。旨在证明类似案件法院驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：被告依据认购意向书享有的是优先选号权，且有时间限制，超过认购书约定的时间不履行，合同就终止了。伟邦公司与被告之间没有形成商品房买卖合同关系，双方之间仅是意向书，且意向书中的权利义务已经终止。被告非法占有涉案房屋，影响了销售，给第三人造成了损失，第三人将另案向被告主张权利。伟邦公司与原告之间存在商品房买卖合同关系，原告已付清房款，伟邦公司也向原告出具了上房通知单，同意原告的诉讼请求。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1不予认可，认为原告与第三人恶性串通，低价买卖，来源非法；对原告提交的证据2真实性无异议，但认为取得方式不合法；对原告提交的证据3不予认可，认为不能证明原告已经入住涉案房屋。 原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为该意向书的性质是预约合同，收据表明被告按意向书规定缴纳50000元，被告没有在意向书规定的时间内办理相关手续，视同放弃权利，不能证明被告与伟邦公司之间存在商品房买卖合同关系，被告可向伟邦公司主张损害的权利；对被告出具的证据2的真实性不认可，且不能证明被告合法占有涉案房屋；对被告提交的证据3真实性无异议，但不能证明伟邦公司曾将涉案房屋交付被告使用以及被告合法占有涉案房屋；对被告提交的证据4的真实性无异议，认可伟邦公司负有向原告交付房屋的义务，但该案当事人徐某与伟邦公司之间存在商品房买卖合同关系并已付清房款，且伟邦公司已向徐某交付房屋，因此被认定为合法占有，该案与本案案情不同，本案被告与伟邦公司之间系预约合同关系，被告没有向伟邦公司缴纳房款，不享有涉案房屋占有使用权。 第三人对原告提交的证据均无异议；对被告提交的证据真实性均无异议，但认为只要在小区居住，物业就会收费，电费、水某、网络费也是物业管理的，没有伟邦公司授权。 本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、3，第三人未提出异议，虽然被告不予认可，但未提交相反证据，故本院予以采纳。原告提交的证据2，第三人未提出异议，被告对其真实性无异议，但称其取得不合法，对此被告未提供证据加以证明，故本院予以采纳。被告提交的证据1，第三人未提出异议，原告对其真实性无异议，故本院予以采纳。被告提交的证据2，第三人对其真实性无异议，原告对其真实性有异议，称其上的印章与入住通知单上的印章不一致，本院认为物业费发票加盖沭阳县居民小区物业管理专项整治工作指挥部印章并无不妥，本院予以采纳，但该证据无法达到被告的证明目的。被告提交的证据3，第三人及原告对其真实性均无异议，本院予以采纳，但该证据无法达到被告的证明目的。 基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：2008年7月4日，被告与伟邦公司签订认购意向书，约定被告自愿缴纳给伟邦公司人民币50000元，认购伟邦公司开发经营的金地华园小区30号楼3单元302室房屋，伟邦公司楼盘正式开盘时，被告与伟邦公司正式签订商品房买卖合同，被告可保留所选房号，开盘后享受优先购买权，并约定伟邦公司楼盘开盘后，如被告放弃签约权必须在三十日内前来办理相关手续，逾期不办理视同被告自动放弃，伟邦公司有权将该房号另行处理。被告于2008年7月4日给付伟邦公司50000元订金，伟邦公司向被告出具收据，后被告擅自入住涉案房屋。2017年3月8日，原告与伟邦公司签订商品房买卖合同，约定伟邦公司将金地华园30幢3单元302室房屋以339808元的价格出售给原告，付款方式为2016年6月30日前一次性付清，约定的交房时间为2017年3月31日前。2017年3月9日，伟邦公司向原告出具金额为339808元的购房款发票。后原告缴纳了契税、维修基金、国有土地使用权证登记费，并办理了涉案房屋不动产权证。2017年4月23日，伟邦公司向原告出具金地华园小区物业入住通知单，原告因入住过程中受到被告妨碍，引起诉讼。 本案的争议焦点为：1.被告占有使用涉案房屋是否为无权占有？2.原告能否要求被告搬离涉案房屋？ 针对第一个争议焦点，本院认为，2008年7月4日，被告与伟邦公司签订认购意向书，约定在一定期限内签订商品房买卖合同，被告与伟邦公司之间形成的是预约合同关系，因被告未按认购意向书约定的期限办理相关手续，按约定视为被告放弃权利，伟邦公司可将涉案房屋另行处理，该预约合同的权利义务已经终止。被告在仅缴纳50000元订金及未办理上房手续的情况下擅自入住涉案房屋，被告占有涉案房屋无事实和法律依据，系无权占有。 针对第二个争议焦点，本院认为，原告与伟邦公司签订商品房买卖合同，并取得涉案房屋的不动产权证，系涉案房屋的所有权人，且被告无权占有涉案房屋，原告要求被告搬出涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告与伟邦公司恶意串通，并未提供证据加以证明，故本院对被告的该辩称不予采信。房屋买卖合同的履行，出卖人负责协助办理房屋产权变更登记的同时，应当负责向买受人移交房屋的占有。原告可要求伟邦公司继续履行房屋买卖合同，向其交付房屋。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡学军于本判决发生法律效力之日起10日内搬离沭阳县金地华园小区30幢3单元302室房屋。 二、第三人沭阳伟邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告交付沭阳县金地华园小区30幢3单元302室房屋。 案件受理费80元（原告已预交40元），由被告胡学军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  武兴国 人民陪审员  单月香 二〇一七年十月十二日 书 记 员  王治红 书 记 员  司忆秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害无权或者可能妨害无权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。