贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初1752号原告（反诉被告）黎燕，女，1964年4月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人徐昌春，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201111897424，特别授权代理。被告（反诉原告）万文斌，男，1955年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人刘荣凤，贵州博腾律师事务所律师，执业证号15201201311799395，特别授权代理。委托代理人高琴，贵州博腾律师事务所实习律师，证号2301160921314，一般代理。第三人胡莹，女，1956年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人刘荣凤，贵州博腾律师事务所律师，执业证号15201201311799395，特别授权代理。委托代理人高琴，贵州博腾律师事务所实习律师，证号2301160921314，一般代理。原告（反诉被告）黎燕与被告（反诉原告）万文斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，胡莹认为本案的处理结果与其具有法律上的利害关系，申请作为本案第三人参加诉讼，经审查，本院通知其作为第三人参加诉讼，并于2017年9月26日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎燕的委托代理人徐昌春，被告（反诉原告）万文斌、第三人胡莹的共同委托代理人刘荣凤、高琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎燕诉称，2004年12月28日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定：原告购买被告位于贵阳市××区××添寨镇马××单元××楼××号房屋（建筑面积56.82㎡），房屋总价款为40000元，并约定被告在收到原告38000元购房款后即将房屋及房屋产权证及附件交给原告，合同签订当日，原告即按合同约定交付购房款，被告也按合同约定交付了房屋及房屋产权证，因当时房屋未办理土地使用权，暂时无法办理过户手续，双方约定待“土地收益证”办理齐全后由原告办理过户手续，被告具有协助办理的义务，原告自2004年12月28日接收房屋后占有使用房屋至今。2009年7月22日，原告办理了诉争房屋的《国有土地使用证》，2009年6月8日取得《准入许可证》，此时房屋已经完全具备产权过户条件，故原告多次要求被告履行合同义务协助原告办理房屋产权过户登记手续，但被告至今未配合原告办理房屋过户登记手续。原告在签订合同后已经履行了付款义务，被告拒不履行产权过户的行为构成违约，现诉请法院：一、判决确认原、被告于2004年12月28日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、判决被告立即协助原告将贵阳市××区××添寨镇马××单元××楼××号房屋产权过户登记至原告名下；三、案件受理费由被告负担。被告万文斌辩称，1、原、被告签订的转让协议是无效的，因为该房屋是被告与第三人的夫妻共同财产，如果转让需夫妻协商一致，共同对外转让，但是本案房屋转让协议是在第三人不知情、不同意的情况下与原告签订的，所以这份转让协议是无效的，原告诉请不应得到支持；2、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原、被告签订的房屋转让协议是2004年12月28日签订的，原告诉状中也承认了2009年6月8日取得准入许可证，满足过户登记的条件，但是到现在才来要求过户登记，根据法律规定，已经超过诉讼时效，不应得到支持。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告万文斌诉称，反诉原告与反诉被告于2004年12月28日签订《房屋转让协议书》，约定反诉被告购买位于贵阳市××区新添寨马龙坝B-19栋二单元一楼2号房屋。该房屋系反诉原告与第三人的夫妻共同财产，反诉原告与反诉被告的房屋买卖行为未告知第三人，也未经第三人同意，系反诉原告擅自处分。根据合同法等法律的相关规定，该《房屋转让协议书》应当认定无效。现诉请法院：一、依法确认反诉原告与反诉被告于2004年12月28日签订的《房屋转让协议书》无效；二、判决反诉被告返还上述协议所涉房屋及该房屋产权证、国有土地使用证、准入许可证等相关证件材料；三、本诉及反诉爱理费由反诉被告承担。反诉被告黎燕辩称，1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，且已实际履行，不存在合同法关于合同无效的情形，依法应当予以保护；2、反诉原告提出，双方的房屋买卖行为未告知第三人胡莹，是反诉原告擅自处分的情况缺乏事实依据，本案客观情况为2004年12月28日，反诉被告委托代理人黎霞与反诉原告签订《房屋转让协议》时，便当场交付购房款，交付房屋产权证，第三人胡莹均在场，其经历了房屋转让的全过程，反诉被告已举证证明。我方认为，根据婚姻法及解释的相关规定，本案中胡莹是知晓全过程的，且协议签订后，反诉被告已向反诉原告支付了房屋合理对价，且实际占有使用房屋至今已逾十三年之久，在此期间反诉原告及胡莹从未提出过异议，也未向任何部门主张过合同无效，现反诉原告诉称不知情不成立。综上，双方签订的房屋转让协议系各方真实意思表示，应按照合同约定履行合同义务，请求依法驳回反诉原告的全部请求。第三人胡莹述称，房屋转让是无效的，我自始至终都不清楚房屋被转让了，是接到法院传票后才知道的，因为万文斌已经无法继续隐瞒下去了。当时卖房子时我不在家，如果我在家为什么不让我签字，如果过户就要通过我同意，是万文斌隐瞒不住了才告诉我的，原告知道这是夫妻共同财产，应该给我讲一声，我认为应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1998年10月21日，万文斌与中国振华集团群英无线电器材厂（以下简称群英厂）签订《贵阳市成本价出售公有住房合同书》，主要约定：一、由群英厂将1993年竣工的坐落于乌当区新添寨马陇坝B19幢2单元1层2号混合结构住房（建筑面积56.82㎡）以单价每平方米建筑面积249.33元出售给万文斌，万文斌根据经济能力，一次性付清房款14167.08元，并从付清房款之日起享有所购房屋所有权，由群英厂协助办理房屋所有权证。在未领到贵阳市××一印制的房屋所有权证前，万文斌凭本合同管业；二、万文斌付清购房款并住用一年后，可将该房依法进入房地产市场交易，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归万文斌所有；三、万文斌所购房屋产权归个人所有，即享有占有权、使用权、处分权和收益权，可以买卖、赠与、交换或继承。1999年1月28日，涉案房屋取得了贵阳市××区房产管理局颁发的房屋所有权证（证号：筑房权证乌当字第××号），该证载明涉案房屋坐落于乌当区××添寨镇马××单元××号。由于黎燕需要购买房屋供其父母居住，经本案证人张某介绍，万文斌同意将涉案房屋转让给黎燕，2004年12月28日，在万文斌位于贵阳市××路的家中，万文斌（甲方）与黎燕（乙方）签订了《房屋转让协议书》，协议书约定：一、黎燕委托其姐黎霞代为办理转让手续；二、转让房屋位于083小区B19栋（中区）二单元一楼2号（建筑面积为56.82平方米，二室一厅，砖混结构）；三、房屋无抵押，房屋所有权证姓名为万文斌，属夫妻共同财产；四、房屋转让总价40000元，首付38000元，甲方收到首付款后即将房屋及房屋产权证及附件交给乙方，余额待甲方将土地收益证办好交给乙方并办理过户手续后，由乙方交给甲方；五、土地收益款由乙方支付，甲方夫妻存量由乙方办理土地收益使用，甲方协助办理过户手续；六、因房屋土地收益证未办理，暂时无法办理过户手续，待土地收益证办理后再办理过户手续，手续费在1000元内由双方各付50%，如超出1000元，超出部分由乙方负担。《房屋转让协议书》签订后，黎霞代黎燕将房屋转让款38000元支付给了万文斌，万文斌则将涉案房屋交付给黎燕使用至今，同时还将涉案房屋的《房屋所有权证》交付给了黎燕。另查明，2009年6月8日，涉案房屋取得贵阳市住房制度改革领导小组办公室颁发的筑房准字A200904160003389号准入许可证，准许进入贵阳市房地产交易市场。同年7月22日，涉案房屋取得了贵阳市乌当区人民政府颁发的乌国用（2009）第FG1066号国有土地使用权证，但涉案房屋在取得准入许可证、国有土地使用权证后，黎燕、万文斌一直未办理涉案房屋的过户登记手续。还查明，万文斌、胡莹系夫妻关系，双方于1983年12月12日在都匀××广惠路街道办事处办理结婚登记手续。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人的当庭陈述，原告（反诉被告）提交的万文斌与群英厂签订的《贵阳市出售公有住房合同书》复印件、收款收据复印件、现金凭证复印件、《房屋转让协议书》、房屋所有权证、国有土地使用证、准入许可证、证人证言，被告（反诉原告）提交的《房屋转让协议书》、《贵阳市出售公有住房合同书》、房屋所有权证复印件、万文斌与胡莹结婚证的复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是黎霞代黎燕与万文斌签订的《房屋转让协议书》是否有效，万文斌是否应当配合黎燕办理涉案房屋的过户手续。本案中，涉案房屋的买受人为黎燕，其虽未直接在《房屋转让协议书》中签名捺印，亦未单独向其姐黎霞出具授权委托书，但该协议书中已明确载明由其姐黎霞代其办理房屋转让手续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条的规定，黎霞代黎燕在房屋转让协议中签字的行为有效，黎霞签订《房屋转让协议书》的效力及于黎燕本人。关于万文斌在《房屋转让协议书》签字的效力问题。万文斌、胡莹系夫妻关系，涉案房屋在转让前属于两人的夫妻共同财产，庭审中，万文斌认可在签订房屋转让协议前房屋一直对外出租，胡莹则表示万文斌转让房屋其不知情。本院认为，从签订房屋转让协议到本次诉讼时，黎燕占有使用涉案房屋已近十三年之久，胡莹作为完全民事行为能力人、万文斌的妻子及房屋共有人，如果其不知情，在此期间其不可能不对房屋进行管理，不可能不知道房屋已被黎燕占有使用，故其表示对其丈夫万文斌转让房屋之事不知情不符合常理，同时，对外转让房屋系夫妻之间较为重要的事项，且《房屋转让协议书》中已明确载明涉案房屋为夫妻共同财产，万文斌在签订协议时不可能不告知胡莹，而胡莹在黎燕提起本次诉讼前均未就此提出异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款的规定，可推定胡莹对万文斌转让涉案房屋之事已明确知晓。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款的规定，因房屋转让协议中已载明涉案房屋为夫妻共同财产，黎燕亦有理由相信万文斌有权代表胡莹签订房屋转让协议，其在受让涉案房屋的过程中不存在过错，故万文斌签订房屋转让协议的效力及于胡莹本人。依法成立的合同受法律保护。万文斌、黎燕签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋虽系房改房，但根据《贵阳市成本价出售公有住房合同书》的约定，万文斌付清购房款并住用一年后，可将该房依法进入房地产市场交易，根据贵州省人民政府批复同意的《贵阳市住房分配货币化改革方案》第十条“住房的出售和上市交易继续鼓励职工购买现公有住房。……取得完全产权并获得上市交易许可的住房，产权人可以按有关规定自由出售、出租和置换。……”及《贵州省人民政府办公厅关于印发﹤贵州省房改房上市交易试行办法的补充规定﹥的通知》第一条“凡上市交易的房改房须办理《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》，两证俱全后方可上市交易。全产权房改房（部分产权的须补足购房款，取得全产权）须补交土地收益差额取得《房地产交易市场准入许可证》后方可上市交易。……。”的规定，房改房在办理《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》后可上市交易。虽然黎燕与万文斌签订房屋转让协议时涉案房屋未取得《房屋所有权证》和《房地产交易市场准入许可证》，但涉案房屋现已取得前述两证，可以上市进行交易。本院认为，黎燕与万文斌签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该交易不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院确认房屋转让协议为有效协议，双方的房屋买卖关系成立，均应按协议约定全面履行各自的义务。本案中，黎燕已按协议约定履行了付款38000元的义务，万文斌尚有约定的附随义务即配合黎燕办理房屋产权过户登记手续没有履行，由于协助买受人办理产权过户手续是房屋买卖合同中出卖人的义务，万文斌作为房屋的出卖人，应当诚实守信、全面履行合同义务，故黎燕诉请万文斌协助办理房屋过户手续，本院予以支持。对于协议约定的购房款余额2000元，万文斌可在房屋产权过户手续完成后向黎燕主张给付。对于万文斌的反诉请求，因《房屋转让协议书》为有效协议，其诉请确认《房屋转让协议书》无效并要求黎燕返还涉案房屋及该房屋产权证、国有土地使用证、准入许可证等相关证件材料于法无据，本院不予支持。关于万文斌在本诉答辩时主张的黎燕起诉要求过户已经超过诉讼时效期间的意见。本案中，《房屋转让协议书》未明确约定办理房屋过户手续的具体时间，而万文斌作为出卖人在收到房屋转让款后已将涉案房屋交付给买受人黎燕，黎燕作为买受人已经实现对房屋的占有、使用，其要求万文斌办理过户手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，万文斌的该项答辩意见，本院不予采纳。对于万文斌在庭审中陈述的《贵阳市成本价出售公有住房合同书》中的签名并非其本人所签的意见。本院认为，《贵阳市成本价出售公有住房合同书》中载明的房屋与万文斌交付给黎燕的涉案房屋所有权证均指向同一套房屋，而涉案房屋所有权证的取得依据为该份合同，万文斌在取得涉案房屋的所有权证时并未对该合同提出异议，且《房屋转让协议书》中涉及到了土地收益金的问题，充分说明万文斌已明确知晓涉案房屋实质是房改房的事实，由于万文斌在1999年1月28日取得了涉案房屋的所有权证，故《贵阳市成本价出售公有住房合同书》的效力及于其本人，本院对其该项意见不予采纳。关于胡莹在庭审中陈述的“自始至终都不清楚房屋被转让了，是接到法院传票后才知道的，因为万文斌已经无法继续隐瞒下去”等意见，因仅系胡莹口头陈述，并无证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对胡莹的此项陈述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”，《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款“下列事实，当事人无需举证证明：……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；……”的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黎燕与被告（反诉原告）万文斌于2004年12月28日签订的《房屋转让协议书》有效；二、被告（反诉原告）万文斌于本判决生效之日起十日内协助原告黎燕办理位于贵阳市××区××添寨镇马××单元××号房屋的过户手续（房屋所有权证号为筑房权证乌当字第××号）；三、驳回被告（反诉原告）万文斌的反诉请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费50元，共计人民币150元，由被告（反诉原告）万文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  汤忠芬二〇一七年十月二十三日书 记 员  孙 毅