北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初10915号原告：杨莎莎，女，1990年9月18日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告：孙德成，男，1965年5月29日出生，住北京市大兴区。原告杨莎莎与被告孙德成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨莎莎的委托诉讼代理人鹿世鹏、被告孙德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨莎莎向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《买卖定金协议书》、《购房资格协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》；2、被告返还定金5万元；3、被告赔偿违约金29万元；4、被告赔偿中介费15100元；5、被告赔偿房屋增值损失1710216.62元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告父亲孙双虎（已去世）名下有一处房产位于北京市大兴区黄村镇滨河西里33号楼4单元202室。2016年3月6日，被告向原告承诺其有权继承上述房产的全部份额，并承诺其本人有权将上述房产出售给原告。当日原告与被告经由北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）签订《买卖定金协议书》、《购房资格协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，根据协议约定，被告以孙双虎名义向原告出售位于北京市大兴区黄村镇滨河西里33号楼4单元202室的房屋，房屋总价为145万元，被告承诺上述房屋没有产权纠纷，未被限制转让，房屋的共有权人均知晓并同意该房屋买卖交易。另外，被告承诺于2016年8月31日之前办理完遗嘱继承手续及变更新产权手续。并承诺最迟于2016年12月30日前协助原告办理完毕上述房产过户手续。如被告违反上述约定，应当按照房屋成交总价20%向原告支付违约金。后原告支付居间费15100元并按照合同约定向被告交付定金5万元，但被告一直拖延按照上述约定履行义务。2017年5月2日，被告以上述房产涉及其他继承权人份额且其他继承权人不同意出售为由，告知原告上述房产不能出售，并出具大兴区人民法院作出的（2016）京0115民初4335号判决书复印件，其中，判决确认上述房产中40平米归孙德成所有，孙双虎的其他继承权人每人享有6.78平米的所有权。因此，根据上述判决以及被告陈述，原告已不能正常购买上述房产。另外，由于房屋的飞速涨价，直接损失了原告对上述房产本应享有的增值利益。现原告认为，被告的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除上述房产所涉的相关协议，被告应承担违约责任，退还原告交付的全部费用并赔偿原告全部损失。被告孙德成辩称：涉案房屋合同是我和原告签的，我确实收了原告5万元定金。涉案房屋是我父亲留给我的，写的有遗嘱，我在卖房前问过中介公司，中介公司说法院应把这个房子判给我，出售没有问题，我和中介说要是法院不能判决给我，那就卖不了了，中介说我有遗嘱就能判给我。后来我起诉要求把涉案房屋判给我，但是因我哥他们要争这个房产，且房子还有我母亲那份，就没有完全判决给我，最终结果是我和我哥共有。没有判决之前这种情况我就和买方说了，买方说等判决下来再说，判决下来后我就告诉原告了，且把判决给他看了。之后我就和原告协商，我说把定金退给原告，再多给两三万元，原告就说找中介公司和我这边再协商，我就一直等着，结果原告起诉到法院，要求赔偿。我认为房屋买卖合同无效。对于原告的诉讼请求第一项，我同意解除合同。第二项，同意返还定金5万元。第三项，我同意给适当补偿两三万元。第四项，中介费与我无关，不同意支付。第五项，房屋增值与原告无关，他只是交了5万元定金，我不同意支付差价损失。经审理查明：2016年3月6日，原告杨莎莎（买受人，乙方）与被告孙德成（合同出卖人一栏填写为孙双虎，甲方，被告孙德成在代理人处签字）签订《购房资格协议》、《商业贷款付款方式补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方与存房公司（居间方）签订《买卖定金协议书》，其中买卖合同约定：出售房屋位于北京市大兴区黄村镇滨河西里33号楼4-202室，房屋总价款145万元；买受人向出卖人支付定金5万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让.....如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失。补充协议约定：甲方承诺本次交易房屋产权为甲方所有权产权，以甲方父亲孙双虎遗嘱证明；甲方承诺于2016年8月31日前办理完遗嘱继承手续及变更新产权证手续。如未在规定日期内办完，甲乙双方再另立日期。此后，双方又签订《补充协议》一份，约定：由于甲方因产权继承未完成，无法办理乙方的过户手续，经甲乙双方协商一致，此合同顺延至最晚于2016年12月30日办理完毕；除甲方、乙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。2016年3月6日，杨莎莎向孙德成支付定金5万元。2016年3月6日，杨莎莎向存房公司支付中介费15100元，有其提交网页平台支付明细及刷卡凭条佐证，对此证据孙德成不予认可。另查，孙双虎系孙德成之父。关于涉案房屋产权问题，本院作出的（2016）京0115民初4335号民事判决书中认定：因遗嘱中所涉房屋系孙双虎和付能妮的夫妻共同财产，付能妮先于孙双虎去世，故付能妮的遗产即该房屋的二分之一由孙双虎、孙金成、孙建城、孙建凤、孙德成五人按照法定继承规定予以分割，孙双虎的遗产由孙德成一人独自继承，孙德成享有本案涉案房屋所有权的70%即40平米.....本案涉案房屋的其余面积20.34平方米归孙金成、孙建城、孙建凤共有，每人享有三分之一即6.78平米。因涉案房屋有其他产权人且其他产权人不同意出售该房屋，涉案房屋现无法继续出售。在庭审中，杨莎莎申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，本院未予准许。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、定金协议、收款证明、支付凭证、民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告杨莎莎与被告孙德成签订的房屋买卖合同及相关协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。诉争房屋原系登记在被告孙德成之父孙双虎名下，孙双虎去世后涉及房屋继承问题，根据已生效的民事判决书确认诉争房屋属于孙德成及案外人共同所有。在签订房屋买卖合同时孙德成未经其他共有权人同意且事后并未得到其他共有权人追认，导致合同无法履行，故杨莎莎要求解除房屋买卖合同、补充协议等协议的请求，本院予以支持。其中，《买卖定金协议书》系双方与存房公司（居间方）所签订，杨莎莎要求解除，孙德成予以同意，本院不持异议，但因涉及居间方存房公司，双方可另行与存房公司协商处理定金协议书解除问题，本案不作处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方提交的证据综合分析，可以认定孙德成无权处分涉案房屋构成违约，应承担本案违约责任。杨莎莎要求孙德成支付违约金的诉讼请求，本院根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，对违约金数额酌情调整为5万元。对于杨莎莎要求返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于杨莎莎主张的赔偿已付中介费15100元，因中介费的退还系双方的居间服务法律关系所致纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，无法在本案中一并解决，本院在本案中不予处理，双方可另行解决。对于杨莎莎要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，结合本案实际情况综合考虑，本院酌情确定的相应违约金数额已足以弥补其实际经济损失，故对其该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告杨莎莎与被告孙德成于二○一六年三月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《购房资格协议》、《商业贷款付款方式补充协议》及两份《补充协议》；二、被告孙德成于本判决生效之日起十日内返还原告杨莎莎购房定金50000元；三、被告孙德成于本判决生效之日起十日内给付原告杨莎莎违约金50000元；四、驳回原告杨莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23322元及保全费5000元，由原告杨莎莎负担7067元（已预交16661元），被告孙德成负担21255元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  时亚东人民陪审员  冯锦秀人民陪审员  谢群锋二〇一七年十月二十七日书 记 员  杨京爽