云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2017）云3102民初618号原告：瑞丽市农村信用合作联社，统一社会信用代码91533102219186612E，住所地云南省德宏州瑞丽市瑞江路**。法定代表人：毕金红，系理事长。委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所律师，执业证号15311200511166910，代理权限为特别授权代理。被告：白爱美，女，1973年3月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：吴全样，男，1970年5月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告瑞丽市农村信用合作联社（以下简称瑞丽信用社）与被告白爱美、吴全样金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高李波到庭参加诉讼，被告白爱美、吴全样经合法传唤未到庭参加诉讼。原告瑞丽信用社于2017年6月26日向本院提出财产保全申请，本院于2017年6月26日作出（2017）云3102民初618号民事裁定书，裁定查封被申请人白爱美、吴全样名下位于瑞丽市姐岗南路168-208-5-1号的房地产【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第**、瑞房房权证瑞丽市字第**，有土地使用权证号：瑞国用（2013）第528号】；期限为三年。本案现已审理终结。原告瑞丽信用社向本院提出诉讼请求：1、二被告共同偿还原告截止到2017年5月21日借款本息243213.64元（其中本金234414.66元、利息8798.98元），并按合同约定支付从2017年5月22日起至实际付清之日止的利息（包括利息、罚息和复利），并承担原告支付的律师代理费5500元；2、原告对二被告共同抵押的房地产【土地使用权证号：瑞国用（2013）第528号，房屋所有权证号：瑞房权房权证瑞丽市字第**、权证房权证瑞丽市字第**】押权，在拍卖、变卖时对所取得的价款享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年7月16日，二被告夫妻因购买“勐卯古镇”项目的商品房，需要按揭贷款。经过开发商瑞丽市宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）作为担保人的情况下与原告签订《个人购房借款合同》，约定被告向原告借款35万元用于购买商品房，借款期限为10年，自2012年7月16日起至2022年7月16日止；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率为基础，上浮20%，确定为月利率6.55‰；按月等额本息还款，贷款人每月20日从借款人的还款账户内扣贷款本息。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付利息的按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定利率基础上加收50%。违约责任为借款人连续三个付款期或本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发入的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。保证人承担阶段性连带责任担保，担保期限至原告与被告签订正式抵押登记手续办理完毕时。因借款人未按合同履行义务，贷款人为实现债权和相关从权利发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、拍卖费、律师代理费等）由借款人承担。被告购买的商品房办理了土地证和房地产证时，双方于2013年7月20日签订了《最高额抵押合同》，约定用登记在被告名下的房地产【土地使用权证号：瑞国用（2013）第528号，房屋所有权证号：瑞房权证瑞房权证瑞丽市字第**、瑞丽房权证瑞丽市字第**】保，担保的主债权为自2013年7月30日至2022年7月16日期间，在35万元的最高余额内，被告与原告签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用。为安全起见，被告夫妻两还向原告签署了《抵押承诺书》和《共同还款承诺书》，承诺同意对借款的抵押和连带还款责任。合同签订后，原告支付了本金35万元，并将被告抵押的房地产办理了抵押登记【瑞他项（2013）第1735号、瑞房他证瑞丽市字第××号】。被告从2012年10月20日至2017年5月21日止未按合同约定支付利息17次，构成严重违约。因两被告系外地人，在瑞丽生意不好做已离开瑞丽，原告负责该笔贷款的工作人员多次通过电话和短信要求被告支付利息，被告不予理会。2017年6月1日，原告信贷工作人员将《宣告借款提前到期通知书》以彩信方式发送给被告白爱美，告知其根据双方合同约定宣布贷款提前到期，要求被告于2017年6月6日前还本付息，否则将提起诉讼。被告白爱美、吴全样未作答辩。原告瑞丽信用社围绕诉讼请求依法提交了以下七组证据：一、两被告身份证、结婚证复印件各1份，欲证明被告的基本身份信息；两被告系夫妻关系。该复印件由被告贷款时提供；二、《个人住房贷款推荐保证书》、《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件各1份，欲证明2012年7月16日，被告夫妻购买宏基公司开发的“勐卯古镇”项目商品房，约定按揭贷款；三、《个人购房借款合同》、《共同还款承诺书》、《承诺书》、《提款申请书》、进账单复印件各1份，欲证明被告向原告借款35万元用于购买商品房，合同第一至三条约定了借款期限为10年，自2012年7月16日起至2022年7月16日止；合同第四条、6.3条约定借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，上浮20%，确定为月利率6.55‰。还款按月等额本息还款法，贷款人每月20日从借款人的还款账户内扣贷款本息；合同8.1条约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付利息的按罚息利率计收复利，罚息利率按本合同约定利率基础加收50%；合同9.2条约定违约责任为借款人连续三个付款期或本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；合同12.2条约定保证人宏基公司承担阶段性连带责任担保，担保期限至原告与被告签订正式抵押登记手续办理完毕时；合同第十一条约定因借款人未按合同履行义务，贷款人为实现债权和相关从权利发生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、拍卖费、律师代理费等）由借款人承担；两被告系夫妻，依法对该笔借款承担共同还款责任；合同签订后原告支付了借款本金35万元；对于该笔贷款，被告白爱美预留的联系电话为159××******，原告负责该笔业务的工作人员为施婷；四、《最高额抵押合同》、《抵押承诺书》复印件各1份，欲证明被告夫妻共同向原告借款用房地产抵押担保；担保主债权为自2013年7月30日起至2022年7月16日期间借款本金35万元；担保范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用。抵押物为登记在被告名下的房地产即【土地使用权证号为：瑞国用（2013）第528号，房屋所有权证号为：瑞房权证瑞丽市房权证瑞丽市字第**、号】；五、土地使用权证【瑞国用（2013）第528号】、房屋所有权证【瑞房权证瑞丽市字房权证瑞丽市字第**、】、土地他项权证【瑞他项（2013）第1735号】、房屋他项权证【瑞房他证瑞丽市字第××号】复印件各1份，欲证明原、被告已经办理了抵押物登记手续，抵押合同合法有效，原告享有抵押权，并对抵押物在拍卖、变卖时所得价款享有优先受偿权；六、《宣告借款提前到期通知书》、短信截屏、贷款帐复印件各1份，欲证明被告从2012年10月20开始至2017年5月21日止未按合同约定支付利息17次，构成严重违约，从2017年1月到5月共计5次持续违约。被告夫妻两系外地人，因瑞丽生意不好做已经离开瑞丽，原告负责该笔贷款的工作人员施婷多次通过电话和短信要求被告支付利息，被告不予理会。2017年6月1日原告的信贷工作人员将原告作出的《宣告借款提前到期通知书》以彩信的方式发至被告白爱美预留的电话号码，告知其根据双方合同约定宣布贷款提前到期，要求被告于2017年6月6日前还本付息，否则将提起诉讼；被告截止2017年5月21日欠原告借款本息人民243213.64元，其中本金234414.66元，利息8798.98元；七、《民事委托代理合同》、发票复印件各1份，欲证明原告为实现债权提起诉讼委托律师产生律师代理费5500元。通过原告对上述证据材料的举证，本院认为，原告提交的证据一、三中的进账单、六中短信截屏及贷款账虽为复印件，但内容真实合法，且互相印证，形成证据链，因此，本院予以采信；证据二、三中的《个人购房借款合同》、《共同还款承诺书》、《承诺书》、《提款申请书》、四、五、六中《宣告借款提前到期通知书》、七为复印件，经与原件核对，内容真实合法，且互相印证，形成证据链，因此，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白爱美、吴全样系夫妻。2012年7月16日，白爱美（借款人、抵押人）、吴全样（共同借款人、抵押物共有人）与瑞丽信用社（贷款人）、宏基公司（保证人）签订《个人购房借款合同》（合同编号：2012年瑞房借字第××号），约定借款金额为35万元，用于借款人购买坐落于瑞丽市西侧联检大楼东侧的房屋；借款期限为10年，自2012年7月16日起至2022年7月16日止，实际放款日与到期日以借款凭证记载内容为准。借款利率：本合同利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20%，确定为月利率6.55‰。合同期内如遇中国人民银行利率调整，借款期限在1年以上的，于次年1月1日，按当期同档次基准利率及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定调整后的利率。如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。贷款本息的归还方式为按月等额本息还款法，贷款人授权贷款人于每月二十日从借款人指定的还款账户中扣收贷款本息。罚息：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在本合同第四条约定的利率基础上加收50%确定。借款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动。违约责任包括：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同时约定，订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人、担保人和共同还款人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）由借款人承担。保证人承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证。但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第14.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证等内容。瑞丽信用社依约于当日向白爱美发放贷款35万元。2013年7月30日，白爱美（甲方）、吴全样（抵押物共有人）与瑞丽信用社（乙方）签订《最高额抵押合同》，约定甲方所担保的主债权为自2013年7月30日至2022年7月16日期间（包括该期间的起始日和届满日），在35万元的最高余额内，乙方依据与白爱美签订的借款合同（以下简称主合同）而享有的对债务人的债权，且不论该债权在上述期间届满时是否已经到期。最高抵押权设立前已经存在的债权，经甲乙双方及债务人确定，可以转入最高额抵押担保的债权范围。甲方最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）以及其他应付的费用等内容。签订合同后，双方办理了抵押物即白爱美、吴全样名下位于瑞丽市的房地产【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第房权证瑞丽市字第**、第×房权证瑞丽市字第**，：瑞国用（2013）第528号】的抵押登记手续。白爱美、吴全样在履行期内多次逾期还款，并于2016年10月21日起不再依约还款，截止2017年5月21日，尚欠本金234414.66元，利息8798.98元。瑞丽信用社多次催要无果，遂委托云南和序律师事务所律师高李波进行诉讼，产生律师代理费5500元。根据原告的诉讼请求，本案的调查重点为：（一）两被告应否共同偿还原告借款本金、利息及代理费，金额如何确定；（二）原告对案涉抵押房地产是否享有抵押权及优先受偿权。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。（一）对于两被告应否共同偿还原告借款本金、利息及代理费，金额如何确定的问题。案涉《个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效。原告瑞丽信用社已依约足额向被告白爱美、吴全样发放贷款35万元，被告白爱美、吴全样未按约还款，已构成违约，因此，对于原告要求被告白爱美、吴全样偿还尚欠借款本金234414.66元、利息8798.98元（截止2017年5月21日）及自2017年5月22日起的利息、律师代理费5500元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。（二）对于原告对案涉抵押房地产是否享有抵押权及优先受偿权的问题。案涉《最高额抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效。签订《最高额抵押合同》后，双方为案涉抵押物办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，且合法、有效，原告瑞丽信用社对案涉抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告白爱美、吴全样经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白爱美、吴全样于本判决生效之日起十五日内偿还原告瑞丽市农村信用合作联社借款本金234414.66元及截止2017年5月21日的利息8798.98元，并按《个人购房借款合同》（合同编号：2012年瑞房借字第××号）约定标准计付自2017年5月22日起至付清之日止的利息；二、被告白爱美、吴全样于本判决生效之日起十五日内支付原告瑞丽市农村信用合作联社律师代理费5500元；三、原告瑞丽市农村信用合作联社对被告白爱美、吴全样名下位于瑞丽市的房地产享有抵押权，对该抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5031元，公告费900元，保全费1764元，由被告白爱美、吴全样负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云审 判 员  何 菲人民陪审员  张玉生二〇一七年十月二十六日书 记 员  寒 燕附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……三、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地随着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。