贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0321民初3097号原告：陈平，女，1987年5月26日出生，汉族，贵州省遵义市人，现住遵义市播州区。原告:蒋洪波，男，1984年12月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址同上。被告：重庆正久置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区石桥铺渝州路27号29-4号。统一社会信用代码：91500107699284202F。法定代表人:胡华良，公司总经理。委托诉讼代理人:王迪，贵州十朋律师事务所律师。原告陈平、蒋洪波与被告重庆正久置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈平、蒋洪波及被告法定代表人胡华良、委托诉讼代理人王迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈平、蒋洪波向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付我逾期交房的违约金19577.82元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年上半年，我们与被告经协商，约定被告将其开发的正久民和天地5幢1单元29层5号房作价266003.00元出售给我们。我于2015年7月22日向被告交付了首付款86003.00元，其后通过银行按揭贷款向被告补足了购房余款180000.00元。我们双方在2015年7月27日签订了本案所涉《商品房买卖合同》，约定被告于2016年4月30日前向我们交付房屋，但其后被告并未于2016年4月30日前向我们交付房屋，直至2017年4月10日才通知我们接房。由于被告对于其迟延交房的违约行为拒不向我们支付违约金，故此我们具状诉来法院，请求法院支持我们的诉讼请求。被告重庆正久置业有限公司辩称：1、双方签订的买卖合同真实合法，属于有效合同；2、被告违约并非恶意，现在的公司实际控制人能将原本为问题楼盘的诉争房屋修建完毕交付原告，也实属不易，对原告来说也是一件好事。3、被告即使违约，其违约的时间也不是原告所主张的期间，应当从双方同意变更的2017年2月底起算，被告实际违约时间为40日，且双方在合同中对违约金的约定过高，请求法院予以调整。本院经审理查明：二原告系夫妻关系，2015年7月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于播州区西大街的正久民和天地5幢1单元29层（地上层）5号房作价266003.00元出卖给二原告。二原告于同日向被告交付了购房首付款86003.00元及房屋维修基金、契税等12481.00元，其后于2015年8月13日通过按揭贷款向被告交付了其余购房款180000.00元。涉案《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付商品房”；第十三条第一款第二项对逾期交房的处理约定为“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。后被告由于资金及股东内部原因导致涉案楼房多次停工成为烂尾楼，未能按照合同的约定向二原告如期交房，双方多次发生纠纷。2016年9月7日，被告当时的股东周生乾、股东周生海、被告之债权人王安华及包含二原告在内的业主在被告办公室再次协商，达成一致意见，其中内容为“所有购房户及还房户都同意2017年2月底交付房屋”。其后被告仍未能在2017年2月份向原告交付房屋，直至2017年4月10日才电话通知二原告接房，二原告认为被告违约在先故未及时接管房屋，导致原告认为被告交付房屋的时间为2017年5月4日。庭审中，原告认可实际接房时间为2017年4月10日。上述事实有原告提交的商品房买卖合同1份、收款收据2份及银行支付凭证3份、录像1份；被告提交的证明1份、处置工作一览表1份、情况说明1份、会议纪要1份、施工晴雨表1份及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：原被告对双方签订《商品房买卖合同》后原告已支付完毕购房款、被告已向原告交付房屋、被告存在迟延交房的违约行为等事实均无异议，本院予以确认。故此本案双方争议的焦点是：一、被告迟延交房构成违约的原因是否系不可抗力造成，被告是否因此而予以免责；二、双方对涉案合同关于交房时间是否达成合意予以变更？被告迟延交房的期间如何计算？三、原被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高而需要调整。关于第一个焦点，庭审中，被告认为迟延交房系该楼盘为问题楼盘且在建设中涉及到电力部门的违规收费等原因，是其在房屋开发建设过程中可能存在的且可以预见的困难，并不能成为其主张免责的理由。关于其主张施工期间雨天过多，但被告并未举证证明雨天过多而形成了不可预见的自然灾难，不能成为其主张免责或者减轻违约责任的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人因迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况”之规定，对被告主张应当对其违约责任予以减轻或免除的请求，本院不予采信；对于被告迟延交房的期间，被告主张双方在2016年9月7日的座谈中，包括原告在内的所有购房户同意变更交房的时间为2017年2月底，有遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导办公室的情况说明予以证明，本院认定原告已同意变更涉案楼房交房时间变更为2017年2月底的事实予以确认。故原告在明知被告已经违约交房甚至无法无法确定交房时间的情况下，对交房时间予以变更应视作对案外人王安华准备接受该楼盘的默认，同意其继续建设诉争楼盘以达到交付房屋的目的。这种默认在当时的情况下不损害原被告的合法利益，应当视为原告已经对重新约定的时间及2017年2月底交房前的违约责任予以了放弃。故此被告在本案中迟延交房的期间为2017年3月1日至2017年4月10日共计41日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对原告请求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定承担赔偿责任的请求，依法应予以支持。故此，本案中被告迟延交房的时间为41天（2017年3月1日至2017年4月10日），应当支付原告的违约金为2181.22元（266003.00元×41天×0.0002元/天）。关于原被告双方在合同中约定的违约金是否过高需要调整，根据合同自治原则及双方在合同中的约定，每日万分之二的违约金，换算成年利率约为7.2%，不属于明显过高、需要进行调整的情形，被告也未提出证据对该项主张予以证明。故此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告请求予以调减的主张，本院不予支持。综上所诉，为保护依法成立的合同得到各方的遵守和保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆正久置业有限公司支付原告陈平、蒋洪波违约金2181.22元，此款限本判决生效后10内付清。二、驳回原告陈平、蒋洪波的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取145.00元，由被告重庆正久置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  廖珍强二〇一七年十月二十日法官助理王磊书记员尹杨光