广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0114第3884号原告：北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司，住所地广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾2号，统一社会信用代码91440114565968561N。法定代表人：吴洋，该分公司总经理。委托诉讼代理人：梁洁仪，该公司职员。被告：江广尧，男，1967年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，现住广州市花都区。被告：刘凤仪，女，1942年4月9日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：江广尧，系被告刘凤仪的儿子。原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司（以下简称“华通鸿达公司广州分公司”）诉被告江广尧、刘凤仪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后,依法适用小额诉讼程序，于2020年4月9日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人梁洁仪，被告江广尧及其作为刘凤仪委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华通鸿达公司广州分公司向本院提出并变更诉讼请求：依法判令被告立即缴纳广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾2C号楼501房物业服务费626.74元，公共分摊电费100.22元，生活垃圾处理费8元，合计734.96元；2、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告是该广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾2C号楼的业主，自2011年1月1日（原告依法通过投标取得对中房雅景湾项目的前期物业管理服务经营权）起至今，被告一直接受原告的物业管理服务。被告已向原告缴交了截至2019年8月份止的物业管理费，但从2019年9月至今没有支付物业管理费等费用给原告，计至2019年10月31日止，被告尚欠原告物业服务管理费626.74元、公共分摊电费100.22元、生活垃圾处理费8元，合计734.96元。此欠费经多次催要未果，故原告无奈之下，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉讼请求。两被告江广尧、刘凤仪辩称，原告2011年1月1日至2019年10月31日管理广州市花都区滨湖路12号中房雅景湾小区期间，为了赚取高额收益，对小区的公共设施公共设备实行荒废式管理，平时不维护，不保养，等坏到不能再用时启用业主维修基金维修，致使小区楼道天花长年破损，消防设施设备、保安监控系统等荒废损坏，造成房产价值减值，小区业主忍无可忍的情况下召开业主大会，投票选了万科物业由2019年11月1日开始为小区服务，现原告留下烂摊子就想收完钱走人，基于服务与付费对等原则，请求法院来中房雅景湾小区查清事实，在判决我方付清管理费之前，判决原告维修好破损的楼道天花，同时我方保留对原告追讨由于原告荒废式管理造成的公共设施设备损坏及因此造成的房产减值损失继续追讨的权利。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街滨湖路12号2C号楼501房（住宅），由两被告向广州市恒升房地产开发有限公司（以下简称“恒升公司”）购买，权属人为江广尧、刘凤仪，被告于2011年6月18日办理了收楼手续。原告是北京华通鸿达物业服务有限责任公司的分公司，原告接受恒升公司委托，自2011年3月1日起至2011年12月31日止，为被告房屋所在的中房雅景湾物业小区提供物业服务。原告于2011年2月14日与恒升公司签订《中房雅景湾前期物业服务合同》，约定物业服务费用按物业建筑面积交纳，住宅每平方米1.45元/月。原告主张因涉案小区成立了业主委员会并改选了其他物管公司，其为涉案小区提供物业服务至2019年10月31日止,两被告涉案房屋建筑面积共216.12平方米，自2019年9月1日至2019年10月31日欠缴物业服务费共626.74元；原告请求两被告支付公共分摊电费100.22元，生活垃圾处理费8元，合计734.96元，并提交了其制作的落款日期为2019年12月15日的缴费通知单予以证明。因两被告拖欠物业服务费及公摊电费等，经要求支付未果，原告遂诉至本院成讼。原告为证明其主张成立，向本院提交了营业执照、《前期物业服务合同》、欠款明细、ESM物流单、物管中标通知书等证据加以证明。诉讼中，被告对原告所提交的上述证据的真实性、关联性、合法性没有异议，但辩称原告平时对物业管理采取放任的态度，使小区公共设施自然损坏，没有尽到物管的职责，在被告付清管理费之前，原告先行维修好破损的楼道天花。为证明其辩称成立，被告向本院提交了照片一张予以证明其所住楼层的楼道天花破损情况。原告对此予以确认，但认为此维修是符合动用物业专项维修基金的，因大部分业主都不赞同所以没有维修。另查明，根据本院针对原告华通鸿达公司广州分公司与其他业主物业服务合同纠纷已生效的（2016）粤0114民初2775号民事判决书查明，恒升公司与广州侨乐物业服务有限公司曾签订《物业管理委托合同》，约定将涉案小区的物业管理服务委托给广州侨乐物业服务有限公司负责，委托管理期限为2009年12月1日起至2010年12月31日。2011年1月30日，广州侨乐物业服务有限公司向全体业主发出撤场通告，通知业主该公司于2011年3月1日起停止涉案小区的物业服务管理工作，小区物业管理交由新的公司负责。本院认为:被告江广尧、刘凤仪作为涉案房屋的业主，自办理收楼手续后实际已接受了原告提供的物业管理和服务，且被告亦曾一直向原告缴交物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系。原告对涉案小区提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告缴纳物业服务费的义务。原告向两被告主张物业服务费626.74元，公共分摊电费100.22元，生活垃圾处理费8元，合计734.96元，两被告对此亦无异议，本院予以采信和支持。被告辩称原告平时对物业管理采取放任的态度，使小区公共设施自然损坏，没有尽到物管的职责，其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。况且，被告辩称所涉及的是涉案小区公共部分，涉及小区业主的共同利益，该权利主张应由小区全体业主共同行使，现涉案小区已经选举出业主委员会，如被告对原告物业管理服务有异议，可向该小区业主委员会反映，由该业主委员会循法律途径解决。被告以原告物业服务不到位为由拒交物业费，显然不属合理选择，故对被告此抗辩，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、被告江广尧、刘凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的物业服务费626.74元；二、被告江广尧、刘凤仪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京华通鸿达物业服务有限责任公司广州分公司支付2019年9月1日至2019年10月31日的公共分摊电费、生活垃圾处理费共计108.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告江广尧、刘凤仪负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年五月八日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。