山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初1264号原告：王学昌，男，1960年7月2日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：唐顺涛，山东名律律师事务所律师。被告：王海洋，男，1988年11月22日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：李国平（王海洋之嫂），1982年4月2日出生，汉族，居民，住莒县。被告：刘学俊，男，1953年4月6日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：李季鸿，山东旷世律师事务所律师。原告王学昌与被告王海洋、刘学俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2016）鲁1122民初2540号民事判决。一审宣判后，王海洋不服判决，向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）鲁11民终330号民事判决。二审宣判后，刘学俊不服二审判决，向日照市中级人民法院申请再审。日照市中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）鲁11民再38号民事裁定，裁定撤销日照市中级人民法院（2017）鲁11民终330号民事判决和本院（2016）鲁1122民初2540号民事判决，发回本院重审。本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王学昌的委托诉讼代理人唐顺涛，被告王海洋的委托诉讼代理人李国平，被告刘学俊及其委托诉讼代理人李季鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王学昌向本院提出诉讼请求：1.判令两被告付清所欠租赁费94000元及违约金20000元；2.诉讼费用被告负担。事实与理由：2007年1月26日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，原告将位于龙山镇南坊村于塘路东北处莒县兴良种猪厂出租给两被告，期限10年，租赁费每年4万元，合同签订之日交清前三年租赁费12万元，2010年1月26日前支付2010-2012年租赁费12万元，2013年1月26日前交清2013-2016年租赁费16万元，租赁期满后，被告将租赁物返还原告，厂内的树木及被告自己投资增建的设施自行处置，如一方违约应支付对方违约金10万元并赔偿对方损失。现被告尚欠2013-2016的租赁费94000元未支付。王海洋辩称，租赁合同属实，但是两被告已经于2008年3月份分别经营，王海洋仅使用一半的租赁场所，所以应支付一半的租赁费，且王海洋已经支付8万元租赁费，其中6.6万元是现金，1.4万元是王海洋在租赁场所内自建化粪池一处，原告同意折价并抵顶1.4万元租赁费。刘学俊辩称，我和王海洋与原告因租赁合同纠纷，于2010年10月15日经莒县法院以（2010）莒商初字881号民事判决书处理过，该案执行期间，由法院执行人员主持调解，原告与我达成书面调解协议，协议内容是我与原告的租赁猪场的合同2010年1月26日至2013年1月26日的租赁费已付清，2013年1月27日至2017年1月26日的租赁合同解除。我按照原告的要求支付了81000元的执行款项。2016年，原告又以涉案租赁合同起诉我要2013年1月27日至2017年1月26日的租赁费，我电话询问原告，原告说此事已与我无关，不需要我出庭，我听了原告的话，所以一、二审都没有参加，原告还说即使法院判决了也不会执行我，直到我发现账户被法院冻结，才发现被原告欺骗。原告已于2013年1月26日主动解除了与我的租赁合同，之后产生的租赁费不应由我承担。在履行租赁合同过程中，我已于2009年4月22日搬出租赁场所，不再使用，该场所之后由王海洋实际经营。实际上我也不应支付81000元的租赁费，是因为三方之间的亲属关系，也为了有一个了结才支付的。原告王学昌为证明其主张，向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同一份，证实刘学俊、王海洋租赁其猪厂事实；2.本院（2010）莒商初字第881号民事判决书一份，证实因租赁费问题曾起诉过刘学俊、王海洋并已经本院判决。被告刘学俊为证明其主张，向本院提交如下证据：1.协议书一份，证实已于2013年1月28日与王学昌签订协议解除合同；2.山东省人民法院案件过付款专用收据一份，证实已交纳执行款81000元。被告王海洋未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月26日，原告王学昌与被告王海洋、刘学俊签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租方王学昌，承租方刘学俊、王海洋，一、王学昌将位于莒县兴良种猪厂（包括厂内外树木及原告家中住宅一套12间）出租给两被告管理、经营使用，该厂占地约15亩，良种猪厂内财产损坏缺少，照价赔偿。二、租赁期限为10年，自2007年1月26日至2017年1月26日止。三、租赁费每年4万元，合同签订之日交清前三年租赁费12万元，2010年1月26日前支付2010-2012年租赁费12万元，2013年1月26日前交清2013-2016年租赁费16万元，如不按时交纳租赁费视为违约，原告有权终止合同。合同还约定了租赁期间财产管理情况、期满后标的物交付情况，租赁期满，被告将租赁标的物交还原告，厂区内外的树木及乙方投资增建的设施由被告自行处置，若继续出租，被告有优先承租权。并约定，一方违约支付对方违约金10万元，并赔偿对方损失。原、被告双方均在落款处签字并经龙山镇司法所见证。被告王海洋已经支付2013年-2016年的租赁费6.6万元，王海洋主张另建设化粪池一处折价1.4万元，应折抵应交租赁费，即实际已交纳租赁费应为8万元，并提出因已经与被告刘学俊分开经营，不再承担另外8万元租赁费。原告认可被告王海洋已实际交纳租赁费为6.6万元，对化粪池折价1.4万元的事实不予认可，并称两被告系合伙关系，其内部如何经营与原告无关，在合同没有解除或变更的情况下，应按合同约定履行。原告王学昌曾于2010年起诉被告刘学俊、王海洋要求支付2010年至2012年期间的租赁费，本院于2010年10月15日作出（2010）莒商初字第881号民事判决书。2013年1月28日，被告刘学俊向本院交纳该案件过付款81000元。同日，原告王学昌与被告刘学俊签订《协议书》一份，约定：刘学俊租王学昌猪场租赁合同2010年1月26号至2013年1月26日租赁费已付清。2013年1月27号至2017年1月26号租赁合同解除。同意以上协议王学昌（签名）（以前合同由王海洋继续履行与刘学俊再无关联）协议人刘学俊（签名）2013.1.28。本院认为，原告王学昌未能提交证据证实其在涉案土地上建设房屋已经取得相关的审批手续，其就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与被告刘学俊、王海洋签订的租赁合同无效。合同虽然无效，被告已实际占有使用租赁物，原告王学昌仍可比照合同约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费。根据两被告的陈述和原告与被告刘学俊签订的协议可以看出，两被告分开经营及被告刘学俊后期搬出租赁场所的事实均客观存在。被告王海洋关于其与刘学俊已经分开经营，各自使用一半的猪场，各自承担一半的租赁费的辩解成立，本院予以采纳。原告与被告刘学俊签订协议约定租赁合同解除，该协议未经被告王海洋签字认可，对被告王海洋不发生法律效力。但该协议是原告与被告刘学俊的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的规定，系对自身权利的处分，在不侵害被告王海洋利益的前提下，该协议对原告和被告刘学俊具有约束力，视为对原《房屋租赁合同》的变更和解除。原、被告双方均应当按照合同及协议的约定履行各自义务，被告刘学俊自2013年1月27日起便不再负有履行合同的义务，原告要求被告刘学俊支付2013年1月27日至2017年1月26日的租赁费无事实和法律依据，本院不予支持。被告王海洋仍需比照租赁合同约定租金标准的一半，支付其使用租赁场所部分的占有使用费。对被告王海关已经交纳租赁费6.6万元，原、被告双方均没有异议，本院予以确认。被告王海洋主张化粪池1.4万元抵顶租赁费，因原告不予认可，且合同中明确约定被告投资增建的设施在租赁期满后由被告自行处置，所以对被告王海洋的该主张，本院不予支持，被告王海洋尚应支付原告房屋占有使用费14000元。被告王海洋未及时支付原告房屋占有使用费，致使原告遭受损失，该损失可参照中国人民银行同期贷款利率自合同约定的费用给付之日（2013年1月26日）至履行完毕之日止的利息计算。因原告在未取得相关审批手续的情况下即建设涉案房屋并出租给被告使用，因此原告负有更主要的责任，本院酌定对上述损失由被告王海洋承担30%的责任。综上所述，原告的诉讼请求部分有理，对有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告王海洋于判决生效后十日内给付原告王学昌房屋占有使用费14000元及损失（损失以14000元为基数，自2013年1月26日起至履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的30%计算）；二、驳回原告王学昌对被告刘学俊的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告王学昌负担2263元，由被告王海洋负担317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判长  杨慧红审判员  程学珍审判员  张洪欣二〇二〇年五月十一日书记员  崔永杰