广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1971民初9208号原告（反诉被告）余丹，女，1981年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托代理人田小会、周欣炜，分别系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）江逸昌，男，1970年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托代理人贺元超，系广东尚智和律师事务所律师。第三人东莞市时尚房地产经纪有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福路**深国投·时尚岛公寓**商铺**，统一社会信用代码：91441900696467222L。法定代表人王秋燕。第三人中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：，住所地：东莞市南城区莞太路**信用代码：91441900198058741Q。负责人冯伯仲。原告余丹诉被告江逸昌、第三人东莞市时尚房地产经纪有限公司（以下简称“时尚公司”）及被告江逸昌反诉原告余丹、第三人时尚公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月21日公开开庭进行了审理。后本院根据原告的申请依法追加中国银行股份有限公司东莞分行为本案第三人，依法组成合议庭转为普通程序进行审理，分别于2017年9月7日和2017年10月12日公开开庭进行了审理。前两次庭审有原告余丹及其委托代理人田小会、周欣炜，被告的委托代理人贺元超到庭参加诉讼，第三次庭审有原告余丹及其委托代理人田小会，被告江逸昌及其委托代理人贺元超到庭参加诉讼，两第三人经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋买卖居间合同》，尽快办理房屋产权变更登记；2、支付逾期交付违约金184320元（自2016年12月11日起算，按房屋转让价格的0.02%/日为标准，暂计至2017年4月10日，要求计至实际交付之日）；3、赔偿原告因设计装修案涉房产导致的损失共计85685元；4、本案诉讼费、保全费、律师费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年8月9日签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其坐落于东莞市××××号水韵东方豪庭22栋102房转让给原告，房屋转让总价款768万元。合同签订后，原告向被告支付定金30万元，后又根据被告要求代其支付房产契税及滞纳金共计234005.38元、房屋维修基金16116元。被告已将案涉房屋的钥匙及业主手册等交给原告，并就房产转让事实在物业管理公司处备案，且同意原告进场装修。原告因此与装修公司签订装修设计合同并支付定金5万元。原告又与劳务施工人签订施工合同，租赁房屋供装修工人居住，为此支付房屋租赁费用及其他费用共计85685元。但自该房产市值上涨后，被告以各种理由拖延办证及过户手续。虽然双方曾到浦发银行申请办理贷款手续，但被告又以其他事由拒绝在转贷文件上签字。原告多次以微信及电话方式催促，被告不予理睬，又要求原告增加房产转让价款后再履行合同。2017年3月25日，原告以书面方式催告被告继续履行合同并承担相应违约责任，但被告回函明确表示单方违法解除合同。被告的行为构成违约，且给原告造成损失。被告辩称，一、双方对第三人时尚公司依格式合同制作《房屋买卖居间合同》中第七条第3款“首期款200万元的交付时间存在重大误解”。被告因急需用钱决定出卖案涉房屋，该房屋出售时开发商未就被告与其签订的一手楼合同进行备案，案涉房屋尚未办理房产证。被告认为如果在2016年12月10日前过户则在过户当天收齐200万元，若2016年12月10日之后过户则在2016年12月10日当天收齐200万元。但原告认为过户当天才支付200万元。原被告对于首期款200万元的支付时间存在重大误解。案涉《房屋买卖居间合同》因重大误解而订立，且房屋不断升值，房屋过户因开发商及房管部门的效率低下遥遥无期，故请求法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定撤销该合同。二、由于开发商及房管部门办证效率低下，原告至今尚未领取案涉房屋的一手房产证，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，案涉合同的效力存疑，法院不应该判决继续履行。被告向本院提出反诉请求：1、请求法院确认原被告、第三人之间的《房屋买卖居间合同》为无效合同；2、本案诉讼费全部由被告、第三人连带承担。事实与理由：案涉《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋并非登记在被告名下，被告无权将其出售。原告对被告的反诉答辩称，一、《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反任何法律、法规的强制性规定，不损害国家集体及第三人的利益，不存在无效的任何情形，被告的诉请缺乏法律依据，应予以驳回。二、重大误解是指一方当事人因自己过错对合同主要内容发生误解且使其遭受重大损失。本案合同是双方协商一致达成，合同签署有作为专业中介机构的第三人引导，原被告双方均是具有社会经验的成年人，对房款支付期限的内容不了解前不可能会签订合同，被告主张缺钱不构成重大误解的事由。三、被告在本案纠纷发生前从未对合同内容提出异议，被告恶意单方违约解除合同，原告起诉后被告还与原告就继续履行合同提出提高房价的和解意向，也充分说明被告主张重大误解是为了恶意逃避继续履行合同义务。被告在房屋升值后主张重大误解，违反诚信原则。两第三人未向本院提交答辩状及证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告（买方）、被告（卖方）和第三人时尚公司（经纪方）签订编号为20160809AF2058《房屋买卖居间合同》，约定：1、卖方拟转让座落于东莞市××××号水韵东方豪庭22幢102房，商品房买卖合同（编号20150312277BC9544934）；2、该房屋处抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给经纪方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，配合签署一切相关文件；3、转让价款768万元，签订本协议时买方须向卖方支付定金30万元（买方不存在违约情况下定金在本协议履行过程中抵作转让楼款，如买方决定中途不买，所交定金，卖方不予退回，如卖方决定中途不卖则双倍赔偿定金给买方），银行按揭贷款方式付款，买方于2016年12月10日即过户当天向卖方支付首期款（不含定金）200万元，剩余购房款538万元由买方用该房屋办理银行贷款手续以所获得贷款中等额的部分向卖方支付；4、该房屋维修基金未缴纳，由卖方承担；本合同交易过户手续所产生的一切费用由买方承担；卖方于过户完税当天将该房屋交付给买方；5、卖方未能按本协议约定在过户完税当天将房屋交付买方使用，每逾期一日应向买方支付该房屋转让价格0.02%的违约金；6、本合同生效之日起，买卖双方需如期配合经纪方按期提供相关办证资料，如买卖任意一方不及时提供资料、延缓出证期或过户期，由导致方承担责任；7、卖方、买方一方或双方违约，违约方负担守约方律师费、诉讼费、保全费等其他合理费用。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30万元。2016年8月11日，被告出具《证明》，注明：兹有2202业主江逸昌先生现将物业转售给余丹小姐，该房屋日后所有物业相关事宜由余小姐负责。被告将该房屋的《服务手册》、《临时管理规约》、《前期物业管理协议》交付原告，并将一条房屋钥匙交给原告。2016年11月18日，原告代被告向南城税务分局缴纳案涉房屋一手契税及因延期缴纳产生的罚款等相关费用共计250121.38元。被告向原告出具《收款收据》确认该事实，并注明：该笔费用自动结转为余丹向江逸昌购买该房屋的定金，并在后期的应付该房产余款中抵扣，江逸昌承诺将协助于/个工作日内完成所有的该房产转售过户于余丹名下的手续。2017年3月25日，原告向被告发出《函告》要求被告在收函后7日内将房屋过户登记至原告名下及支付违约金。2017年3月30日，被告委托律师向原告及第三人发出《律师函》及《解除房屋买卖居间合同通知书》，注明因买方余丹未按合同约定向被告支付首期款200万元已构成根本违约，卖方江逸昌决定于2017年3月30日单方解除《房屋买卖居间合同》，决定中途不出卖案涉房屋给余丹，余丹所交的30万元定金不予退回。关于合同履行。原告提交微信聊天记录、录音及录像证明原告多次催促被告履行过户交房义务，被告以房屋市值上涨为由要求加价，并另带其他人看房。被告则称合同签订后被告一直积极办证，但由于开发商原因及房管部门效率低下，导致案涉房屋至今未办出一手房产证，由于原告《函告》态度无理，被告决定根据合同定金条款中约定的解除权单方解除合同。被告提交《房屋转让合约》、《离婚协议书》证明其由于相信能在2016年12月10日收到首期款以偿还拖欠前妻吴丕艳债务200万元才决定签署合同出售案涉房屋，后于2017年4月15日将案涉房屋出售给前妻吴丕艳。原告则称《离婚协议书》与本案无关，案涉合同不存在任何重大误解，双方应遵守合同，被告另行转让房屋构成严重违约。原告主张案涉合同内容明确具体，被告不同意继续履行没有合法依据和理由，明确要求被告继续履行合同，并表示愿意一次性代为清偿贷款，将剩余房款一次性支付给被告。被告则明确表示不同意继续履行，理由是被告出售房屋是为了偿还吴丕艳的债务，原被告对于首期款支付时间存在重大误解，合同约定四个月办证具有欺诈性，原告出具的《函告》毫无理由，被告已将房屋交付给吴丕艳。原告提交《委托代理合同》、律师费发票证明因本案诉讼聘请律师支出律师费150000元。原告提交设计合同、设计图纸及账户交易明细证明委托设计公司对案涉房屋进行设计支付设计费定金5万元。原告提交《工程承包合同》、收据证明为装修案涉房屋与案外人签订合同，因被告违约暂停履行合同支出各项费用共计34560元。被告对上述证据不予确认，称被告将一条房屋钥匙交付给原告但未将房屋交付原告，原告没有占有房屋，也未对房屋进行装修。另查，案涉房屋于2017年6月15日登记备案于被告名下，合同编号为20150312277BC9544934。案涉房屋于2017年6月15日办理抵押登记，抵押权人是中国银行股份有限公司东莞分行，他项权证明书号：20170523619D0D674631，抵押期间从2015年5月4日起至2030年5月3日。本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉《房屋买卖居间合同》的效力；2、合同履行中哪方违约；3、原告主张继续履行合同是否成立。关于焦点一。被告主张案涉合同签订时案涉房屋尚未登记备案在其名下，被告出售案涉合同属于无权处分，案涉合同无效。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵、地役权他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。故，即使合同签订时被告不是案涉房屋的预告登记权利人，不影响原被告之间订立合同的效力，仅不发生物权效力。其次，2017年6月15日案涉房屋备案登记于被告名下后，被告成为案涉房屋的预告登记权利人，被告出售案涉房屋不属于无权处分。再次，案涉合同是原告和被告、第三人时尚公司基于平等自愿签订，合同内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，自合同成立时发生法律效力。被告主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同由原告、被告在第三人时尚公司的居间下签订，原被告作为具有完全民事行为能力的平等主体，案涉合同条款内容清晰明确，结合合同履行的情况来看，双方对于签订合同的行为及法律后果应当清楚知悉，不存在重大误解的情况。被告主张双方因重大误解订立合同主张撤销合同，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。关于合同约定“买方于2016年12月10日即过户当天向卖方支付首期款200万元”的理解。该条款包括两层意思：一是约定2016年12月10日是过户时间，二是约定2016年12月10日是买方支付首期款时间。根据二手房交易的惯例，过户的前提是注销抵押登记。合同约定由卖方委托担保公司担保融资赎楼，被告未举证证明已履行该项义务，且案涉房屋至今仍未注销抵押登记，合同关于2016年12月10日过户的约定由于被告的原因无法履行，被告的行为构成违约。由于被告违约导致案涉房屋无法在2016年12月10日办理过户，原告有权行使同时履行抗辩权，原告拒绝向被告支付首期款合法有据，不构成违约。被告于2017年3月30日向原告发出解除合同通知属于单方违法解除合同，不发生合同解除的法律效力。被告于2017年4月15日将案涉房屋另行转让给案外人吴丕艳，属于一房二卖，也构成违约。综上，合同履行过程中，被告构成违约。关于焦点三。虽然被告与案外人吴丕艳签订《房屋转让合约》，但该合同在案涉《房屋买卖居间合同》之后签订，且亦未办理不动产权转移登记，不足以对抗原被告之间的合同。被告违约导致合同无法正常履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”的规定，原告作为守约方依法有权要求继续履行合同。考虑原告已向被告支付定金及代缴税费等，被告已将房屋钥匙等材料交付原告，双方均已经实际履行部分合同义务，且原告明确表示可以按合同约定一次性向被告足额支付全部购房款，案涉合同具有继续履行的可能性。本院为维护经济秩序稳定，根据诚实信用原则和保护交易安全原则，对原告诉请继续履行合同予以支持。为保证双方能够正常交易，具体操作步骤为：一、提前还贷。案涉房屋抵押于中国银行股份有限公司东莞分行，案涉房屋的转让应先清偿所欠中国银行股份有限公司东莞分行的全部债务，消灭该抵押权。现原告明确表示愿意代为清偿贷款，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，由原告代被告向中国银行股份有限公司东莞分行清偿案涉房屋的剩余贷款。清偿贷款的相关费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中予以抵扣。二、注销抵押登记手续。在原告代被告清偿银行贷款后，被告及第三人中国银行股份有限公司东莞分行应协助原告办理案涉房屋的注销抵押登记手续。三、剩余房款的支付。原告已支付定金30万元及代缴各项费用250121.38元，剩余房款以合同约定交易价格768万元减去上述费用再减去清偿银行贷款的金额计算得出，即7129878.62元-代为向中国银行股份有限公司东莞分行清偿债务的金额，由原告在案涉房屋办理过户登记手续当天支付给被告。四、房屋转移登记。案涉房屋注销抵押登记之日起三日内，被告应协助原告将上述房屋过户登记至原告名下。五、根据合同约定，案涉房屋交易过户手续产生的一切税费由原告承担。六、其他未尽事宜，按照双方签订的《房屋买卖居间合同》约定以诚信原则履行。对于违约金。合同约定卖方未按协议第九条约定在过户完税当天将房屋交付买方使用，每逾期一日应向买方支付该房屋转让价格0.02%的违约金。本案中，因案涉合同尚未履行至过户完税阶段，合同约定的房产交付条件尚未成就，原告按此合同约定主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。对于装修房产损失。原告在合同签订后履行初期就着手设计及装修房屋，应自行承担由此产生的法律风险和后果，原告要求被告承担设计定金、租房费用及人工费等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于律师费。合同约定违约方负担守约方的律师费等合理费用，原告委托律师代理本案，并提交《委托代理合同》及律师费发票证明律师费支出，原告诉请律师费15万元于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告余丹应于本判决发生法律效力之日起十五日内代被告江逸昌向第三人中国银行股份有限公司东莞分行清偿位于东莞市南城区板岭路1号水韵东方豪庭22幢102房（合同编号20150312277BC9544934）的贷款，具体金额以应付款当日第三人中国银行股份有限公司东莞分行提供的尚欠数额为准；二、被告江逸昌、第三人中国银行股份有限公司东莞分行于原告余丹履行本判决第一项确定的义务之日起五日内共同协助原告余丹办理注销抵押登记（他项权证明书号：20170523619D0D674631）；三、被告江逸昌应于东莞市南城区板岭路1号水韵东方豪庭22幢102房注销抵押登记之日起五日内协助原告余丹将上述房屋过户登记至原告余丹名下；四、原告余丹应于东莞市南城区板岭路1号水韵东方豪庭22幢102房办理过户登记手续当天向被告江逸昌支付剩余购房款（计算方式：7129878.62元-判决第二项所涉代为向中国银行股份有限公司东莞分行清偿的债务金额）；五、被告江逸昌应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告余丹支付律师费150000元；六、驳回原告余丹其他诉讼请求；七、驳回被告江逸昌全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67450.03元、保全费5000元，共计72450.03元（原告已预交），由原告负担2460.03元，被告负担69990元。本案反诉费32780元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘  晓  宇审判员 刘  秋  霞审判员 朱    昉二〇一七年十月十六日书记员 黄升虹（代）邵学瑱（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。