浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初19533号原告：厉声陆，男，1967年11月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：叶盛凯，浙江宁邦律师事务所律师。被告：郑新美，男，1955年6月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：吴爱琴，男，1992年9月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：郑勇俊，男，1992年9月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：郑珊珊，女，1988年5月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告厉声陆为与被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊宅基地使用权纠纷一案，于2019年11月11日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员毛滨独任审判，于2019年12月23日、2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告厉声陆的委托诉讼代理人叶盛凯、被告郑新美（第二次开庭到庭）及三被告共同委托诉讼代理人虞景勇到庭参加了诉讼。被告郑珊珊经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告厉声陆向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告一签订的名为《借款协议》实为《宅基地使用权转让合同》有效；2、判令四被告配合原告办理将坐落于义乌市江东街道青岩刘村Ｃ去91幢的初始登记，并配合原告办理房屋过户手续。事实与理由：原告系青岩刘村集体经济组织成员，四被告系父母子女关系，为同一户，均为青岩刘村集体经济组织成员。原告于2004年4月6日与被告一签订了《借款协议》，约定：“具借人因生活所需，特向出借人厉声陆借款人民币玖拾陆万元整，具借人以本人在改造中住宅壹间半为抵押，具借人期满不归还上述借款，以上述房产（房屋建造权）作抵押，该房产的一切权利归出借人所有。具借人委托出借人代表本人行使选位权利，相关的选位费及建房资金均由出借人代为支付……”。虽然该合同名为《借款协议》，实际是《宅基地使用权转让合同》，内容为：原告向以被告一为户主的家庭户购买了54个平方宅基地，价款为960000元。在与被告一签订《宅基地使用权转让合同》，原告在当日便付清了价款，被告一在《借款协议》上签具“款已收”的字样。而后，原告便按照约定参加选位并出资建造了房屋，向该户购买的54个平方被安置在如今青岩刘村Ｃ区91幢的位置。原告也依法将自己的户口迁入该涉案房屋。但四被告自可以办理初始登记以来一直不肯配合原告办理不动产权证。原告认为，原被告之间订立的合同系双方真实意思表示，合法有效，且四被告生活在一起，与原告系同村人，故被告二、三、四对被告一出卖房屋的事实系明知，宅基地使用权转让合同对四被告都有约束力。按照约定，四被告应配合原告办理过户手续，但四被告一直未履行其义务。为此，原告根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊辩称：1、原告曾经购买被告一间半房屋的宅基地是事实，转让价为96万元也是属实，但原告只是支付了45万元，扣除被告交付给村集体每间一万元的投标押金共计1.5万元，原告实际支付了43.5万元，尚有52.5万元转让款未付，当时讲好是过户时付清剩余转让款，如果原告支付剩余转让款，被告随时协助办理登记。2、签订借款协议时，被告只是在协议上签了个名字，其他内容都是空白的，签订协议是原告的哥哥厉声旭而不是原告，原告的名字是事后添加上去的，被告也没有在协议中写“款已收”的字样，实际上，签协议时支付的转让款为15万元，后来支付了30万元，因此原告并没有付清全部转让款，原告在没有付清转让款的情况下要求被告协助办理登记手续，被告有同时履行抗辩权，因此原告的诉请没有事实和法律依据。请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。被告郑新美补充辩称，上次我女儿生小孩没有来过，起诉状中原告称我向他借款96万元，不是事实，我没有向原告借过钱，是伪造的。被告郑珊珊未作答辩。原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、户口本一份，证明原告系青岩刘村的农村户口，可以购买涉案房屋，房屋买卖合同有效。证据2、农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明四被告均为青岩刘村集体经济组织成员，被告一、二、三、四系父母子女关系，为一户。证据3、借款协议一份，证明涉案借款协议名为借款协议，实际上是宅基地使用权转让合同，原告向以被告一位户主的家庭户购买了54平方，价款为96万元，此外证明原告已付清全部购房款的事实。证据4、建设工程规划许可证一份，证明原告向被告购买的54平方安置于江东街道青岩刘村C区91幢。证据5、房屋建筑工程施工协议书（复印件，原件存于2019浙0782民初19543案件中）、身份证、情况说明（复印件，原件存于2019浙0782民初19543案件中）各一份，证明原告承继了房屋的各项权利和义务，并出资建房，将户口迁入该房屋，合法占有房屋的事实，证据6、案外人不动产权证复印件一份，证明本村已可以办理初始登记。被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊的质证意见：对证据1-2，真实性无异议。对证据3借款协议实际上是属于宅基地买卖，转让54平方米，转让价为96万元，但实际上只支付了43.5万元，不能证明已经支付了96万元转让款。协议书中“款已收”三个字不是被告所写，指印也不是被告按的。如果是被告所写及所按，没有签字确认，也不能当做已付款项的依据。对证据4真实性无异议，但是被告转让的仅有54平方，但是C区91幢不止54平米，原告要求被告办理C区91幢初始登记是错误的，被告是无法实现的。对证据5房屋建筑工程施工协议书，只能证明原告委托他人建房，与本案无关联性，可以证明C区91幢整幢要求被告履行办理登记是错误的。身份证，真实性无异议。情况说明，真实性无异议。对证据6与本案无关，办理登记需要行政机关测绘、勘查，才能办理登记，目前原告没有这方面的证据，因此办理初始登记和过户登记的条件不具备。被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊未向本院提供证据。被告郑珊珊未质证，也未向本院提供证据。本案在审理过程中，本院根据被告郑新美的申请，委托金华天鉴司法鉴定所对《借款协议》中“款已收”三个字是否为郑新美本人所写及“款已收”三个字处的指印是否为郑新美本人所捺进行鉴定，鉴定意见为：1、无法判断标称日期为“2004年4月6日”的《借款协议》落款“具借人”上方“款已收”手写字迹与样本字迹是否同一人所写；2、标称日期为“2004年4月6日”的《借款协议》原件中，落款“具借人”上方手写“款已收”三个字处的指印为样本捺印人郑新美右手食指所捺印。原告厉声陆的质证意见：被告承认借款协议右下角的名字“郑新美”是其本人所写，其笔迹和“款已收”三个字肉眼看去几乎是一模一样，根据民事证据规则，高度概然性原则，结合被告提供鉴定样本中明显不同的字迹，可以推断当时的“款已收”就是郑新美本人所写，鉴定报告是无法鉴定是否本人，而非否认其本人所写。对指纹的鉴定结果无异议。被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊的质证意见：鉴定做了很长久也做不出来，文字是无法判断，说明鉴定所鉴定水平不够，第二个呢是指印是两次采集样本，长期也搞不清楚，也是鉴定水平太低，因此我们认为司法鉴定意见书不予认可。本院对原告提供的证据的真实性均予以确认。司法鉴定书的倾向性意见，结合其他证据，可作为本案的参考依据使用。本院经审理认定事实如下：被告郑新美、吴爱琴系夫妻关系，被告郑勇俊、郑珊珊系被告郑新美、吴爱琴的子女。2003年11月21日，被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊在义乌市改造中经审批取得126平方米建房用地。2004年4月6日，原告厉声陆（出借人）与被告郑新美（具借人）签订《借款协议》一份，约定“具借人因生活所需，特向出借人厉声陆借款人民币玖拾陆万元整，借款时间自2004年4月6日至2004年11月7日止，利息不计。具借人以本人在改造中住宅壹间半共计54平方米为抵押，具借人期满不归还上述借款，以上述房产（房屋建造权）作抵，该房产的一切权利归出借人所有……”。协议上签具“款已收”字样，被告郑新美在上面捺印。2012年3月21日，涉案54平方米宅基地取得了建设工程规划许可证。原告将涉案54平方米宅基地建成位于义乌市的房屋，并占有、使用至今。因四被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续，原告诉至本院。另查明，原告厉声陆系义乌市江东街道青岩刘村股份经济合作社成员。本院认为：原、被告签订的《借款协议》实质上是对被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊在义乌市改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊辩称钱款并未全部支付，但《借款协议》上的“款已收”字样上有被告郑新美的捺印，且宅基地已转让十几年、房屋建成也已有七年多，四被告从未提出过异议，可以认定原告已按约支付了全部款项。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。综上，原告的诉请，本院予以支持。被告郑珊珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证等权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告厉声陆与被告郑新美于2004年4月6日签订的《借款协议》有效；二、被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊于本判决生效后十五日内协助原告厉声陆办理坐落于义乌市的房屋占地54平方米的不动产初始登记，并协助办理将该不动产过户到原告厉声陆名下的转移登记手续。案件受理费6981元、鉴定费17560元（已由被告郑新美预交），由被告郑新美、吴爱琴、郑勇俊、郑珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  毛滨二〇二〇年五月十二日法官助理吴肇珍书记员朱炜玮