江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5311号原告:龙红辉,男,1986年8月4日出生,汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：阳胜，上海川汇律师事务所律师。被告:江百娟,女,1988年3月2日出生,住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师。原告龙红辉与被告江百娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法由代理审判员沈蓝独任审理，于2017年3月30日公开开庭进行了审理，后本院依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭进行了审理，原告龙红辉委托诉讼代理人阳胜，被告江百娟委托诉讼代理人熊一玲到庭参加诉讼，现已审理终结。原告龙红辉诉至法院请求判决：1、判令被告返还原告购房定金200000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告于2016年9月24日与被告签订《房屋买卖成交合同》，合同约定：被告将位于昆山市周市镇XXX花园XX号XX室出售给原告，建筑面积100.79平方米，被告出售房屋时无产证，产证后续才能办出来，房屋成交总价为人民币1658000元，签约当天原告向被告支付购买房定金200000元。2016年l0月4日，苏州市政府出台的《关于进进一步加强全市房地产市场调控的意见》第二条规定：非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区〔含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳l年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险）缴纳证明；违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。根据该意见规定，原告无法提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，因此原告与被告无法签订网签合同办理房屋过户手续，合同无法继续履行下去。故原告与被告多次协商解除合同和返还定金不成，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如诉请。被告江百娟辩称：原告购房符合政策规定，本案所涉房屋买卖合同是可以履行，但是，如原告明确表示不愿意继续履行房屋买卖合同，那么被告也同意不再继续履行房屋买卖合同，但是不同意退还购房定金。经审理查明：2016年9月24日，原告与被告签订了一份《房屋买卖成交合同》，原告向被告购买位于昆山市周市镇XXX花园XX号XX室房屋，房屋总价约定为1658000元。合同签订日支付购房定金200000元，剩余房款在卖方原房产证办出来后3个月内付清。《房屋买卖成交合同》第九条补充约定：1、乙方（原告）于签约当日支付甲方（被告）购房定金200000元。2、产证出来后甲乙双方前往银行偿还甲方原房贷款(乙方出资)。3、乙方于过户当日支付甲方除去银行贷款及之前所付房款以外的首付款（贷款金额在政策允许范围内待定）。4、双方约定于甲方原产证办出来三个月内办理过户手续。《房屋买卖成交合同》签订当日，原告弟弟龙健带原告向被告支付（通过支付宝转账）了购房定金200000元。另外，被告于2016年11月29日登记为涉案房屋的所有权人。另查明：2017年2月11日，原告通过短信方式向被告告知“因2016年10月4日苏州市出台房屋买卖限购政策导致原告在苏州市范围内不具有购房资格，所以原告要求解除与被告的房屋买卖合同，并要求被告返还购房定金200000元。”被告则答复“合同属于新政策前签订，不受限购限贷影响，不同意解除、继续履行。”再查明：在购房本案所涉房屋时，原告在昆山已经拥有了一套住房。又查明：2016年10月3日，苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，该意见规定，非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。该意见还规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。2016年10月21日，昆山市城乡建设局发布《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》。根据昆山市房产限购新政，在2016年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款（有银行转账记录），均不限制购买。昆山市房产交易中心官方网站于2016年10月20日张贴的通知显示：对于2016年10月4日之前已经签订认购协议且已经支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易中心窗口确认，予以认可。（其中，经纪机构转账等需在2016年10月31日前办理网签手续）。昆山市房产交易中心官方网站2017年3月22日的通知显示：对于在2016年10月4日前购房，买卖双方通过银行转账支付部分购房款的，于2017年3月27日起，在存量房买卖网签备案前，房产经纪机构通过网签材料上传后，买卖双方及房产经纪机构人员需携带昆山市不动产登记证或房产证和土地证、买卖双方身份证件、银行转账凭证原件等资料至房产交易中心交易窗口申请办理。上述事实由房屋买卖合同、支付凭证、房产证及当事人庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为：本案所涉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案双方签订房屋买卖合同的日期为2016年9月24日，且购房定金的交付也是事实，根据昆山市房产交易中心2016年10月20日的通知，本案所涉房屋买卖合同应按照老政策执行，原告可以购买涉案房屋，对于原告提出的由于其不符合购房政策而导致无法履行房屋买卖合同的主张本院不予支持。另外，原告在庭审中还提到了有关限贷的问题，本院认为，2016年10月3日苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》是调高了购买第二套住房的首付款比例，但是本案中原告与被告并未在房屋买卖合同中约定原告购房需要贷款的数额或比例，而且有“贷款金额在政策允许范围内待定”这样的约定，因此本院认为，限贷政策的出台不应作为本案所涉房屋买卖合同无法履行的理由。经本院与原、被告核实，原告表示不愿意继续履行房屋买卖合同，被告也表示同意不再履行本案房屋买卖合同，本院予以确认。由于本案所涉房屋买卖合同按照现有法律政策可以履行，而原告不愿意继续履行，故原告要求退还定金200000元的主张本院不予支持。但是考虑到现行限购政策、限贷政策对于原告确实产生了一定的影响，从公平原则考虑，综合本案实际情况，本院认为被告应适当退还原告购房定金，该数额本院酌定为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告江百娟于本判决生效后十日内返还原告龙红辉购房定金50000元。二、驳回原告龙红辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。案件受理费4300元，由原告龙红辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号********，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 沈 蓝人民陪审员 陆 伟人民陪审员 朱 莉二〇一七年十月十三日书 记 员 高美娟