广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7375号原告：袁小梨，女，1979年10月26日出生，苗族，住湖南省绥宁县，委托诉讼代理人：齐宝晗，广东广和律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货三楼。统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾锐律师事务所实习律师。原告袁小梨与被告东莞市文和实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序审理，于2017年8月3日公开开庭进行审理。原告的委托代理人齐宝晗，被告的委托代理人钟小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金7743.1元（从2017年1月1日到2017年3月31日，共计90天，860355×1÷10000×90=7743.1）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金13937.7元（从2017年4月1日到2017年6月20日，共计81天，860355×2÷10000×81=13937.7）；3.判令被告支付原告规划变更违约金2000元；4.判令被告支付原告设计变更违约金2000元；5.判令被告支付上述违约金自被告违约之日起致判决生效之日产生的利息；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月10日，原告与被告在东莞市××镇签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××单元××房，建筑面积为92.51平方米，商品房总价为860355元，其中首付款350355元，贷款510000元。《商品房买卖合同》签订当日，原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了首付款350355元，并与被告、中国银行股份有限公司东莞虎门支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，中国银行股份有限公司东莞虎门支行同时向被告支付了510000元。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当2016年12月31日前，将具备经综合验收合格的并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，被告按日支付原告逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期在90天以内交房，按全部购房款的万分之一支付逾期交房违约金；逾期超过90天交房，按全部购房款的万分之二支付逾期交房违约金。原告于2017年6月20号收房，被告共逾期交房171天（从2017年1月1日到2017年6月20日）。经查，被告由于自行对商品房进行规划变更和设计变更，致使规划验收不合格，导致逾期交房，因此造成原告无法按期入住，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当支付原告规划变更违约金2000元和设计变更违约金2000元，共计4000元的违约金。原告于2017年6月3日收到被告的收楼通知书，通知原告2017年6月2日前去收房，收楼通知书足以证明被告已经逾期交房。在收房过程中，被告应当给原告必要时间去验房并按照《商品房买卖合同》约定内容办理相关收房手续等，被告要求原告2017年6月2日前去收楼，完全违背基本常识，而且也是无效的。根据惯例，业主在收到通知书起一个月内收房都是可以的。原告首先与被告沟通协商解决，但被告一直采取回避态度，被告的行为已构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的相关约定，给原告造成重大经济损失。原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，提起诉讼，请求依法判决被告承担逾期交房的违约责任，以保护原告的合法权益。被告答辩意见称：1、原告自认其在2017年6月20日收楼，被告确认违约金应计算至2017年6月13日，原因是《商品房买卖合同》第十一条第二款，原告在2017年6月3号收到通知，应该在2017年6月13日之前去收楼，所以违约金只算到2017年6月13日；2、对于原告主张的违约金计算标准予以认可；3、对原告的第3、4项诉请，因案涉房产不存在规划变更、设计变更的情况，请求法院予以驳回；4、对原告的第5项诉请，该诉请没有法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2015年9月10日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：一、原告向被告购买东莞市××镇连升北路379号连升广场3号楼2单元2704号商品房，该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为“东莞商房预证字第201500381号”。二、商品房预测建筑面积为92.51平方米（其中套内建筑面积为73.05平方米），成交总价为860355元，在签订合同前，原告已向被告支付定金100000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2015年9月10日前支付首期房价款350355元，余款510000元向贷款机构申请贷款。三、合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，第十条约定“商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备……；（二）公共服务及其他配套设施……”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”。四、除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并自原告付款之日起按照全部房价款的1%向原告支付违约金；若原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。五、合同第十四条约定规划变更内容为“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：一次性支付2000元违约金”；合同第十五条又约定设计变更为“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之时起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：一次性支付2000元违约金”。合同还约定了其他相关事项。签订上述合同后，原告依约缴纳了首期款、相关契税、房屋维修基金等费用。2017年6月3日，原告收到被告以邮寄方式送达的交楼通知书，但是原告至今没有收楼。对于没有收楼的原因，原告主张称系由于涉案房屋漏水。庭审中，原告称为了便于计算违约金，自愿放弃对于2017年6月14日至2017年6月20日期间的违约的诉讼请求，确认涉案违约金仅计至2017年6月13日止；被告对此没有异议。另查明：原告主张被告擅自变更建设工程规划许可证规定的条件，曾在小区的绿化带建设了一个保安亭，导致绿化率不够，无法通过规划验收，规划部门要求整改，被告就拆除了保安亭并重新做了绿化，通过了验收；原告还主张被告擅自变更设计，曾将飘窗下侧进行结构性墙体外侧封死，导致无法通过规划验收，规划部门要求整改，后已经全部恢复原状并通过了验收。原告认为被告存在上述两项违约行为，均应分别支付2000元违约金。被告对原告所主张的上述规划变更和设计变更的事实均予以确认，但认为被告已经拆除了保安亭，且也对飘窗下侧予以整改，均已通过规划部门的验收并取得了《竣工验收备案证书》，故不同意支付上述两项违约金。原告确认上述两项内容已经整改完毕，被告在整改后才取得《竣工验收备案证书》。再查明：2015年5月21日，针对涉案商品房，被告取得了《商品房预售许可证》。2017年5月27日，被告取得了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（简称《竣工验收备案证书》），验收日期为2016年5月20日，备案意见“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”。被告提交的日期为2016年8月2日的《东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书》显示，涉案商品房所涉工程经综合评定消防验收合格。被告认为涉案商品房已于2016年5月20日通过验收，工程质量合格，符合商品房交付使用的标准，并已于2017年5月27日备案。另，原告在庭审过程中当庭明确表示放弃第五项诉讼请求，被告对此也没有异议。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、交楼通知书、邮单、《竣工验收备案证书》、照片、《中华人民共和国国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书》以及本院的庭审笔录、证据交换笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案商品房已取得商品房预售许可证，原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为：一、被告是否应向原告支付逾期交房违约金；二、被告是否需向原告支付规划变更以及设计变更违约金。关于焦点一。根据本案调查可知，合同约定的交楼时间为2016年12月31日前，被告超过该期限通知原告收楼，确实存在逾期交楼的违约行为，原告有权要求被告按照合同的约定支付相应的逾期交房违约金。根据原、被告一致同意，涉案逾期交房违约金系从2017年1月1日起计至2017年6月13日止；原告自愿放弃对于2017年6月14日起至2017年6月20日期间的逾期交房违约金的诉讼请求，被告亦无异议，本院对此不予干预。根据合同的约定，逾期交房90日内的违约金按全部房价款的日万分之一计算、超过90日后的违约金按每日万分之二的标准计算。因此，原告主张的从2017年1月1日至同年3月31日期间的逾期交房违约金每日应按全部房价款的万分之一计算，2017年4月1日起至2017年6月13日止的违约金每日应按全部房价款的万分之二计算，计得第一项逾期交房违约金为7743.20元〔（0.0001/天×860355元×90天）、第二项逾期交房违约金为12733.25元（0.0002/天×860355元×74天）〕。但是，原告仅诉求第一项违约金为7743.10元，故本院仅支持第一项违约金的数额为7743.10元，并支持被告向原告支付第二项违约金12733.25元，合计20476.35元；对超出上述金额部分的逾期交房违约金本院均不予支持。另,原告自愿放弃对于利息的诉讼请求，系其对自身合法权益的自由处分，本院不予干预。关于焦点二。虽然原、被告确认被告曾经建过一个保安亭，但双方也确认该保安亭已经拆除并进行了整改，且被告在2017年5月27日已取得《竣工验收备案证书》，原告则于2017年6月5日收楼。在被告已经就规划变更做出了整改且经过验收的情况下，原告再主张被告向其支付2000元规划变更违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告主张被告支付设计变更违约金的依据不足，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市文和实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告袁小梨支付逾期交房违约金20476.35元；二、驳回原告袁小梨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取受理费221元，由原告袁小梨负担45元，被告东莞市文和实业投资有限公司负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈燕玲二〇一七年十月三十日书记员  刘艳琴周蔼麟