文书内容江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏01执复68号复议申请人(被执行人):陈力华，男，汉族，1963年3月14日出生，住南京市建邺区。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：孙建华，该公司董事长。被执行人：南京高迈贸易有限责任公司，住所地南京市建邺区。法定代表人：刘连喜。被执行人：刘连喜，男，汉族，1961年8月2日出生，住南京市浦口区。被执行人：邾根莲，女，汉族，1962年11月5日出生，住南京市浦口区。被执行人：刘珍，女，汉族，1963年4月12日出生，住南京市建邺区。被执行人：陈颢匀，男，汉族，1989年3月8日出生，南京市建邺区。利害关系人：丁哲一，男，汉族，1975年7月11日出生，住南京市鼓楼区。利害关系人：施汉卿，男，汉族，1975年10月21日出生，住南京市玄武区。利害关系人：张铮，男，汉族，1976年5月25日出生，住南京市玄武区。复议申请人陈力华不服南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）（2020）苏0102执异10号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。玄武法院查明：2015年7月5日，该院作出（2014）玄商初字第1265号民事判决：一、南京高迈贸易有限责任公司应于判决生效之日起十日内向江苏银行股份有限公司支付(以下简称江苏银行)借款本金1500万元及利息、复利、罚息（暂计算至2014年9月18日，利息、罚息、复利为608645.44元，自2014年9月19日起至实际给付之日止，按年利率10.8%的标准计算罚息），并支付律师代理费156086元；二、江苏银行股份有限公司有权在1500万元范围内对陈力华所有的位于南京市建邺区水西门大街213号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、刘连喜、邾根莲、陈力华、刘珍、陈颢匀对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，因各义务人均未履行上述法律文书确定的义务，江苏银行申请执行，玄武法院于2016年1月26日立案受理，执行案号为（2016）苏0102执336号。玄武法院在执行过程中作出（2018）苏0102执异137号裁定：江苏银行将上述债权转让给浙江省浙商资产管理有限公司。2019年4月16日，玄武法院作出（2019）苏0102执恢2号执行裁定：拍卖被执行人陈力华名下位于南京市建邺区水西门大街213号不动产（以下简称案涉房产）以清偿债务。2017年4月24日，玄武法院委托江苏金宁达房地产土地评估有限公司对陈力华名下案涉房产进行评估，2017年6月30日，该司出具司法鉴定估价报告，案涉房产估价为2639.83万元。2019年8月2日，丁哲一、施汉卿、张铮以2635万元拍得上述案涉房产。2019年12月13日,丁哲一、施汉卿、张铮提出执行异议。丁哲一、施汉卿、张铮异议称，其于2019年8月2日在淘宝网拍下案涉房产，该拍品在拍卖前提供了多项可供查录的资料，包括评估报告、房屋租赁合同、承租人的相关执行裁定书。资料表明，此案涉房产为带租拍卖，合同还有六年，可供查录的七天四季酒店（广州）有限公司（以下简称七天酒店）的租赁合同中租金为268万元/年，同时（2016）苏0102执异89号执行裁定书确认了七天酒店的租赁合同金额和年限的有效性。丁哲一、施汉卿、张铮以此作为重要估价依据，进行了出价竞标，但在成交后与七天酒店交接租金过程中，发现七天酒店的真实合同租金为168万元/年。由于此案涉房产真实租金与法院留存的合同上租金出入巨大，对丁哲一、施汉卿、张铮的出价造成误导，将给丁哲一、施汉卿、张铮利益造成重大损失。特申请撤销2019年8月2日案涉房产拍卖结果。申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司未提交书面意见。被执行人陈力华辩称，1.丁哲一、施汉卿、张铮理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的可以撤销拍卖的情形，拍卖品租金非公示内容，以此为由撤销拍卖不成立。2.即便丁哲一、施汉卿、张铮基于误解竞价，但该误解由丁哲一、施汉卿、张铮自身原因造成。3.如撤销拍卖，将影响债权人利益，间接加重债务人偿债负担。玄武法院另查明，一、鉴定估价报告内附《房屋租赁合同》一份，主要内容为：陈绍春将案涉房产租赁给七天酒店，租期自2010年12月1日至2025年11月30日,自起租日起每年租金为268万元，每三年递增5%。二、七天酒店提供《房屋租赁合同》一份、《明细信息》一份，《房屋租赁合同》载明的主要内容为：陈绍春将案涉房产租赁给七天酒店，租期自2010年12月1日至2025年11月30日,自起租日起每年租金为168万元，每三年递增5%。《明细信息》载明的主要内容为：2017年9月29日，七天四季酒店（广州）有限公司通过中国工商银行江苏南京江东门分理处汇款162.9936万元至南京市秦淮区人民法院（另案执行款）。三、2019年11月25日，七天四季酒店（广州）有限公司经该院《回函》一份，载明主要内容：其在玄武法院（2014）玄商初字第1265号民事判决书的执行程序中提出执行异议时提交的于2010年10月27日与陈力华签订的《房屋租赁合同》与其电脑扫描件打印的《房屋租赁合同》，存在租金不一致的情形，经核实租金为168万元，每三年递增5%；且自承租该物业以来，其与陈力华依据该合同约定支付租金，包括自2014年以来支付南京市秦淮区人民法院（2014）秦商初字第572号、（2014）秦执字第1353、1662、1633号协助通知书所要求的租金。玄武法院认为，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，系由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持。本案中，《鉴定估价报告》内附《房屋租赁合同》租金每年268万元，但七天酒店提供的《房屋租赁合同》载明每年租金为168万元，且现有证据亦证实七天酒店支付的租金为168万元；丁哲一、施汉卿、张铮以2635万元的价格竞得案涉房产，收取六年的租金与其预期收益差额占总房价的22.7%左右，因此，年租金268万元的《房屋租赁合同》致使丁哲一、施汉卿、张铮产生重大误解，购买目的无法实现，丁哲一、施汉卿、张铮提出请求撤销网络司法拍卖的理由成立，应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定：一、撤销该院（2019）苏0102执恢2号执行裁定书和成交确认书；二、退还丁哲一、施汉卿、张铮购房款2635万元。陈力华向本院申请复议称，请求撤销玄武法院（2020）苏0102执异10号执行裁定。事实与理由：1.江苏金宁达房地产土地评估有限公司出具的（江苏）金宁达（2017）（房估）字第049号《房地产司法鉴定估价报告》中虽援引了租赁合同，但援引仅用于案涉房产存在租赁情况，租金价格并未作为案涉房产价值评估的参考。2.关于案涉房产租金,买受人完全有能力实地查看,全面了解将要购买的案涉房产详细情况,且案涉房产租期己经履行大半,剩余期间有限，到期后买受人完全可以自行决定是否出租及租金事宜。3.关于竞拍价格,系以评估价为基础,拍品是案涉房产,租金与评估价格并无关系,不是拍卖案涉房产的核心价值。玄武法院查明的事实,本院予以确认。本院另查明,玄武法院在执行（2014）玄商初字第1265号民事判决进程中，于2016年7月11日作出(2016)苏0102执336号执行公告,该院将拍卖被执行人陈力华名下的案涉房产,责令该案涉房产居住、使用人员于2016年7月30日前迁出该案涉房产。七天酒店提出执行异议。玄武法院在（2016）苏0102执异89号异议案件审查中，七天酒店提供了其与被执行人陈力华签订的案涉房产《房屋租赁合同》，该合同载明，陈力华将案涉房产租赁给七天酒店，租期自2010年12月1日至2025年11月30日,自起租日起每年租金为168万元，每三年递增5%。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，系由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持。本案中，江苏金宁达房地产土地评估有限公司出具的（江苏）金宁达（2017）（房估）字第049号《房地产司法鉴定估价报告》内附案涉房产《房屋租赁合同》租金每年268万元，但七天酒店提供的《房屋租赁合同》载明每年租金为168万元，且现有证据亦证实七天酒店支付的租金为168万元，买受人丁哲一、施汉卿、张铮以2635万元的价格竞得案涉房产，收取六年的租金与其预期收益差额占总房价的22.7%左右，因此，估价报告中内附的年租金268万元的《房屋租赁合同》致使丁哲一、施汉卿、张铮产生重大误解，购买目的无法实现，故玄武法院撤销（2019）苏0102执恢2号执行裁定书和成交确认书并将拍卖款2635万元退还买受人丁哲一、施汉卿、张铮，并无不当。综上，陈力华申请复议的理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。玄武法院作出的（2020）苏0102执异10号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回陈力华复议申请，维持南京市玄武区人民法院（2020）苏0102执异10号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  迟红宁审判员  金 鑫审判员  陈树年二○二○年五月十二日书记员  李 好