沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初10876号原告：付中川，男，1965年6月21日出生，汉族，住沈阳市大**。委托代理人：陈政，系辽宁永定律师事务所律师。原告：韩敬党，女，1969年5月18日出生，汉族，住沈阳市大**。委托代理人：陈政，系辽宁永定律师事务所律师。被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210100696504580L。法定代表人：李志洪，系该公司董事长。委托代理人：侯胜利，系辽宁江公律师事务所律师。原告付中川、韩敬党诉被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法由审判员刘静明独任审判，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告付中川、韩敬党委托代理人陈政和被告委托代理人侯胜利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付中川、韩敬党诉称：2010年10月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买位于和平区房屋，建筑面积为93.88平方米，购买金额为561637元，合同第八条约定交房日期为2012年8月31日，合同第九条第二款约定逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，被告于2013年9月20日通知原告收房，此时被告已逾期交房477天，但被告只给付21天违约金（2015年9月4日），为此双方发生纠纷，协商不成，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、要求被告给付2012年9月22日至2013年12月20日逾期交房违约金人民币51221.29元（违约天数为456天×万分之二×561637元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告之间签订的商品房销售合同已经履行完毕，原告的起诉无事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。原、被告之间于2010年10月28日签订商品房销售合同，原告购买被告开发建设的和平区房屋，合同约定交房日期为2012年8月31日，由于客观原因交房日期延迟为2012年9月21日，绝大多数业主已经收房，被告也向其他业主承担并支付了违约金，原告曾于2013年9月20日以被告延期交房超过30天为由向和平区人民法院提起诉讼，其诉讼请求是解除原、被告之间的购房合同，以及按照合同标底的1%支付违约金，请法院调整违约金为30%，要求给付房屋贷款利息，要求被告支付房屋租金，要求恢复首次贷款记录，诉讼费由被告承担，后来开庭时要求返还购房款561637元，经法院审理于2014年11月17日作出（2014）沈和民二初字第00201号判决，认为二原告对涉诉房屋到达交付期限后，在超过一年时间里没有向被告主张权利，却因园区大部分房屋已经交付，对长期不收房的情况存在主观过错，驳回了原告的诉讼请求，判决生效后二原告于2015年8月27日办理了收房手续，收取了延期交房23天违约金1292元，该收据中明确载明和平区南京南街358-4号171房，按照商品房买卖合同相关规定，逾期交房自合同交付第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的违约金，合同双方交房义务履行完毕，没有异议，买受人签字画押。二原告缴纳了2012年至2013年、2013年至2014年两个年度的取暖费，也缴纳了从2014年9月起的物业费，以上说明本案原告认可交房日期为2014年9月23日，也就是说双方的合同义务均已履行完毕，原告也承诺不持异议，现在的起诉无事实及法律依据，应驳回。该案已经超过诉讼时效，从原告知道和应该知道交房日期起早已超过诉讼时效，从合同的交房日期算起已超过五年之久，即使从原告在第一次诉状中所讲的2013年9月20日提起诉讼，也超过了诉讼时效，从收房日期算起也超过了两年诉讼时效。本案是原告第二次起诉，2013年9月20日原告以超过交房日期为由起诉，法院判决驳回原告诉讼请求，也就是说延期交房未超过30天。另，本案的原告已不具备主体资格，根据物业记载及房产档案，该诉争房屋早于2015年10月20日以700000元的价格转让给李博，我方认为原告没有主体资格。自2015年8月27日收房后原告从未提起过违约金事情，也没有提供任何证据证明其主张过权利，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2010年10月28日，原告付中川、韩敬党与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告付中川、韩敬党购买被告开发的位于沈阳市和平区房屋，建筑面积93.88平方米，总价款为561637元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人在签约之日向出卖人支付281637元房款，余款280000元通过按揭贷款支付。交付期限约定为出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金……。后原告付中川、韩敬党缴纳了全部购房款，2010年12月30日，被告为原告付中川、韩敬党出具了房屋总价款为561637元的销售不动产统一发票。2012年8月27日，被告在沈阳日报刊登交房公告，内容为涉诉房屋所在的和泓花园于2012年8月31日具备交房条件，请全体业主办理交房手续。2012年9月20日，涉案房屋所在工程竣工验收，2013年12月19日，被告向原告发出了《交房通知函》，函中载明，被告曾通知原告于2012年9月22日交房，后经多次催促，被告至今仍未办理收房手续，根据双方签署的《商品房买卖合同》第十一条约定，再次通知原告其购买的“和泓花园》商品房具备合同约定的交房条件，请原告于本函发出之日起7日内前来收房，2013年12月20日，原告收到被告邮寄的入住通知函。2014年，原告付中川、韩敬党诉被告和第三人中国银行股份有限公司沈阳和平支行商品房销售合同纠纷一案起诉至本院，请求1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，返还购房款561637元，要求被告给付因合同违约给原告造成的损失200000元；2、按合同标的1%支付违约金过低，请求将违约金提高至合同标的30%；3、要求被告给付房屋贷款利息至给付房款之日止；4、要求被告给付房屋租金至判决之日；5、要求被告恢复原告首次贷款记录，本院于2014年11月17日作出（2014）沈和民二初字第00201号民事判决书，驳回了原告付中川、韩敬党的诉讼请求。2015年8月27日，原告分别缴纳2012年11月1日至2013年3月31日采暖费2375元，2013年11月1日至2014年3月31日的采暖费2375元。2015年9月4日，原告缴纳了装修垃圾清运费320元、2014年9月22日至2015年12月31日的物业费2590元和电梯费468元。同日，原告付中川在装饰装修服务协议，业主领取物品、资料签收单上签字，该签收单上载明：进行收房，现收到钥匙、资料如下：《业主手册》、《装修服务手册》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、可视对讲、进户门钥匙、卡扣、售报箱钥匙。同日，原告付中川还在违约金收讫凭证上签字，该违约金收讫凭证上载明：和泓花园，按《商品房买卖合同》相关约定：逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该房逾期交付23天，现买受人已收到逾期交房违约金现金1292元，合同双方交房义务履行完毕，不持异议。2015年10月12日，原告付中川、韩敬党将涉案房屋卖给了李博。现因原告付中川、韩敬党要求被告给付2012年9月22日至2013年12月20日逾期交房违约金而将被告起诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、民事判决书、通知函业主领取物品资料签收单、违约金收取凭证、装修装饰协议、承诺书、收款收据、房屋所有权转移登记申请书等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，双方当事人均应恪守履行。对于原告付中川、韩敬党主张的逾期交房违约金问题，经查，在本院的（2014）沈和民二初字第00201号民事判决书中已明确载明，合同中约定的交房日期为2012年8月31日，而涉案房屋在2012年9月20日才具备交付条件，故被告存在违约，本案结合违约金收讫凭证上载明的内容，原告付中川、韩敬党已自认该房逾期交付23天，原告并已收到被告给付的逾期交房违约金现金1292元，原告表示合同双方交房义务履行完毕，不持异议，根据该违约金收讫凭证上载明的内容，原告付中川、韩敬党再次以被告逾期交房向被告主张逾期交房违约金的请求不应予以支持。对于被告提出的该案已经超过诉讼时效的辩解，根据2017年10月1日起施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案经查，合同中约定的交房日期为2012年8月31日，原告付中川、韩敬党于2013年9月20日因被告逾期交房而向本院提起过诉讼，本院于2014年11月17日作出（2014）沈和民二初字第00201号民事判决书，本案系原告付中川、韩敬党2017年9月1日向本院提起诉讼，该案未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩解不予采纳。对于被告提出的因原告付中川、韩敬党已于2015年10月12日将涉案房屋卖与他人，故原告付中川、韩敬党作为本案的诉讼主体不适格的辩解，因原告所主张的系2012年9月22日至2013年12月20日期间的逾期交房违约金，该期间原告付中川、韩敬党系涉案房屋的所有权人作为本案的诉讼主体适格，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告付中川、韩敬党的诉讼请求。案件受理费540元（已减半收取），由原告付中川、韩敬党承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇一七年十月三十日书记员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。