河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异23号案外人：王丽萍，女，汉族，生于1972年10月21日，住河南省中牟县。委托代理人：刘凌辉，河南红达律师事务所律师。委托代理人：代银川，河南红达律师事务所实习律师。申请执行人：河南省中牟农村商业银行股份有限公司城区支行，住所地中牟县城关镇府前街西侧5号负责人：金培玉，该行行长。委托代理人：王海军，河南省中牟农村商业银行股份有限公司城区支行副行长。委托代理人：詹昌中，河南省中牟农村商业银行股份有限公司员工。被执行人：河南省招商置业有限公司，住所地郑州市中牟县新城区纬三路南侧、经三路西侧，统一社会信用代码：914101227648914643。法定代表人：高灵芝本院在执行河南中牟农村商业银行股份有限公司城区支行与河南省招商置业有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王丽萍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月28日进行了听证审查。案外人王丽萍及其委托代理人刘凌辉、代银川，申请执行人委托代理人王海军、詹昌中，被执行人法定代理人高灵芝到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人王丽萍异议称：请求停止对（2019）豫0122执2538号执行裁定书中关于牟房权证字第××号房产的执行。事实和理由：申请人与原案被执行人河南省招商置业有限公司签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，且申请人自2018年10月至今一直占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房屋应该排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2018年10月14日，申请人委托王杰与河南省招商置业有限公司（以下简称招商公司）、郑州宏杰发房地产营销有限公司（以下简称宏杰发公司）签订了编号为0005539的《房屋买卖（居间）合同》，合同约定被告将坐落于中牟县城西区万胜路北东方金座3号楼1-2层104铺（牟房权证字第××号房产）出卖给申请人。同日，招商公司将房屋钥匙交付给申请人，申请人从此一直占有该房屋至今，早于中牟县人民法院对该房屋的查封时间。后申请人按照被告招商公司要求，向招商公司指定收款账户支付了购房款348万元，招商公司于2019年3月25日向申请人出具收条一张，确认已经收到了购房款348万元。后招商公司一直推脱不为申请人办理过户手续。在申请人与招商公司签订购房合同时，招商公司向申请人提供了涉案房屋的房产证复印件，并未显示有查封、抵押情况。因此该房屋未能办理过户手续的原因在于招商公司，申请人对此并无过错。综合上述事实，本案应当参照上述司法解释规定，认定申请人对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现申请贵院停止对该房产的执行。案外人王丽萍提供的证据有：1、2018年10月14日，申请人委托王杰与招商公司郑州宏杰发公司签订的编号为005539的商品房买卖合同证明一份，证明申请人与被执行人招商公司存在房屋买卖合同关系，双方已经在涉案房屋查封前签订了书面的房屋买卖合同；2、申请人从2018年10月起为涉案房屋缴纳电费水费的证明，证明申请人在中牟县人民法院查封之前，已合法占有该不动产至今；3、王丽萍转给招商公司指定收款人王明真银行转账凭证6份、王丽萍员工王璐转给招商公司指定收款人王明真银行转账凭证4份、王丽萍员工王璐转给招商公司法定代表人高灵芝的银行转账凭证1份、被告招商公司出具的收到购房款收条1张，证明案外人已经支付了涉案房屋的全部购房款；7、案外人与招商公司在签订合同时招商公司提供的房产证原件，证明申请人对该房屋未能办理过户手续，并无过错；8、王丽萍和被执行人招商公司补签房屋买卖居间合同一份，证明王丽萍是适格的买卖合同签订主体。申请执行人河南省中牟农村商业银行股份有限公司城区支行辩称：1、对案外人执行异议的主要事实理由有事实和法律两个方面意见，事实方面是申请执行人向被执行人发放600万元抵押贷款，发放的时间是2017年的3月28日，涉案的1401054681房产在中牟县国土资源局不动产登记中心办理的抵押登记时间是2017年的3月27日，案外人在执行异议申请书中自认的签订商品房买卖协议，也就是与被执行人河南省招商置业有限公司签订的商品房买卖协议，这个时间是2018年的10月14日，这说明我们涉案的抵押的房产登记在先，案外人与被执行人河南省招商置业签订的房屋买卖合同在后。从法律方面上说根据《中华人民共和国物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这就是说本案中案外人与河南招商置业有限公司签订的商品房买卖协议的行为不符合这一条规定，其协议是无效的；综上所述，请求驳回案外人的异议请求。申请执行人农商银行城区支行提供的证据有：不动产登记证明1份，建设用地使用权、房屋构筑物所有权联合抵押登记、抵押登记房屋清册各1份，证明涉案房屋于2017年的3月27日在中牟县国土局不动产登记中心办理抵押登记手续。被执行人河南省招商置业有限公司述称：认同案外人的意见。本院查明，申请执行人河南中牟农村商业银行股份有限公司城区支行与被执行人河南省招商置业有限公司及高灵芝金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）豫0122民初5698号民事调解书：一、被告高灵芝于2019年3月31日之前偿还原告河南中牟农业商业银行股份有限公司城区支行借款本金500万元及利息（自2018年10月21日起至实际还款之日止，以500万元为基数，按月利率8.285‰计算）；二、如被告高灵芝未按上述条款履行义务，原告河南中牟农村商业银行股份有限公司城区支行对被告河南省招商置业有限公司抵押的5套房产（房产证号：牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；三、案件受理费47040元，减半收取23520元，由高灵芝、河南省招生置业有限公司共同负担。在本案执行中，本院于2019年8月7日作出（2019）豫0122执2538号执行裁定书：查封被执行人河南省招商置业有限公司名下5套房产（房产证号：牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号、牟房权证字第××号）。2018年10月14日，王杰（受案外人委托）在郑州宏杰发房地产营销有限公司中介下，与被执行人招商公司签订《房屋买卖（居间）合同》，招商公司以360万元的价格将本院查封的牟房权证字第××号房产卖给案外人。2019年3月25日，案外人将购房款348万元付清，招商公司于当日又与案外人在宏杰发公司中介下签订《房屋买卖（居间）合同》，确定价格为348万元。在该合同中，第九条已写明涉案房屋在农商银行有抵押贷款。本院认为，案外人购买涉案房屋时，该房屋已经抵押登记于申请执行人名下，根据物权法规定，案外人与被执行人买卖涉案房屋未征得抵押权人同意，属于法律禁止行为。案外人主张的权利不具有合法性，故案外人异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王丽萍的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  曾庆仿人民陪审员  刘合升二〇二〇年五月九日书 记 员  陈 亮