广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25144号原告焦某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人贾某某，广东联建律师事务所律师。委托代理人张某某，广东联建律师事务所实习律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人周某某。委托代理人余某某，广东瀛尊律师事务所律师。委托代理人周某某，广东瀛尊律师事务所实习律师。原告焦某某诉被告深圳市某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由审判员叶斐担任审判长，与人民陪审员练启燕、黄永梅组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托代理人贾某某及张某某、被告的委托代理人余某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月8日，原告委托其舅妈陈某某与被告签署了一份《房地产买卖合同》，约定被告作为卖方以5072800元的价格出售其所有的深圳市龙岗区龙岗街道某某号房产。根据合同约定，买方应于合同签订后七日内向卖方支付定金1000000元，于2019年8月7日前支付购房款2072800元；买方应于2019年8月7日前向银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续；房产处于抵押状态，卖方应于双方办理完首期款监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内办妥注销抵押登记手续。如卖方未能按合同约定的期限履行合同义务的，则应以交易价款为基数，按每日万分之五的标准向买方支付违约金；如逾期十日，买方可以解除合同并要求卖方支付相当于交易价款20%的违约金或双倍返还定金。合同签订后，陈某某于2019年6月14日向被告支付了定金1000000元；2019年8月2日，原告本人向被告支付了购房房款1972800元；被告对上述款项均出具了收款收据予以确认。2019年8月16日，原告从浦发银行深圳分行办出了《个人购房贷款承诺书》，浦发银行承诺为本案房屋买卖交易向原告提供贷款2100000元。取得承诺书后，原告立即通知了被告。然而30日后被告未能按照约定注销涉案房产的抵押登记手续，原告多次催告被告按照合同约定履行。被告收悉后以书面回复确认已经违约，愿意向原告支付违约金，并保证将在2019年10月20日前注销涉案房产的抵押登记，如未能完成的其自愿承担合同约定的违约责任。但10月20日到期后至今，被告仍未能将涉案房产的抵押注销登记。原告认为，原告已经按照约定履行全部义务，被告延误注销抵押登记的时间早已超过十日，合同约定的解除条件已成就，故原告有权要求解除与被告的房屋买卖合同，并要求被告退还已付的购房款及双倍返还定金。综上，原告诉至法院请求判令：1.解除原告与被告之间的《房地产买卖合同》；2.被告退还原告购房款1970000元；3.被告双倍返还原告购房定金共计2000000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告答辩称：1.本案原告的主体不适格，本案合同签署的买方是陈某某，双方并未就合同的概括转移签署相关协议，原告作为单独的权利主体会导致第三方与被告之间可能产生相应纠纷；2.原告未履行解除合同的通知义务，涉案合同应继续履行；3.原告提交的定金支付记录事实不清，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年6月8日，案外人陈某某作为买方与作为卖方的被告签订一份编号为NO：0000431号的《房地产买卖合同》，合同约定卖方将位于深圳市龙岗区龙岗街道某某号房产转让给买方；转让总价款为5072800元，交易定金为1000000元，买方同意在合同签订时支付50000元、在合同签订后7日内支付定金余额950000元；买方需在2019年8月7日之前将除定金之外的首期款2072800元支付至买方申请按揭银行的监管账户，还须于2019年8月7日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；该房产处于抵押状态，卖方于买卖双方办理完首期款监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以交易价款为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同；如逾期履行超过十日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同签订后，陈某某在2019年6月8日至6月14日陆续向被告支付共计2000000元，被告在2019年6月14日向陈某某出具一张《收款收据》，确认收到陈某某支付的涉案房产的1000000元定金。2019年8月2日，原告通过银行转账方式向被告法定代表人周某某的银行账户内分别转账1134537元和838263元，转账附言备注为付万科商铺1098首付款。被告于同日向原告出具两张《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房产的1134537元和838263元购房款。2019年8月16日，上海浦东发展银行深圳分行出具一份《个人购房贷款承诺书》，确认原告因向被告购买涉案房产资金不足向该行申请贷款，该行同意向原告发放2100000元贷款。2019年9月19日，原告向被告发出一份《告知函》，称原告已按照合同约定在2019年8月5日支付首期款，并在2019年8月16日取得贷款承诺函，但被告并未按照合同约定的期限办妥注销抵押登记手续，要求被告承担责任并继续履行合同、提出解决方案。2019年9月23日，被告向原告发出一份《承诺函》，称已经全力处理注销抵押登记事项，并承诺于2019年10月20日之前处理完毕；如未在承诺期限内完成，自愿承担合同约定的违约责任。2019年9月26日，原告向被告发出第二份《告知函》，称其同意被告在2019年10月20日之前解除抵押登记并完成过户，但要求被告按照合同约定支付逾期履行的违约金，该违约金从2019年9月16日计至2019年10月20日前为86237.6元，原告要求被告支付该违约金并继续履行合同；若被告未在2019年10月20日前解除抵押登记并完成过户，原告有权要求解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。2019年9月27日，被告向原告发出一份《关于继续履行合同事宜的复函》，称被告已收到原告在2019年9月26日发出的《告知函》，其同意向原告支付86237.6元违约金并就继续履行合同约定的解除抵押登记事宜延缓于2019年10月20日前完成，同时配合办理过户手续。但被告既未向原告支付违约金，也未在承诺的时间内办妥解除抵押登记手续并完成过户，原告据此诉至本院提出上述诉讼请求。本院在庭审后要求案外人陈某某到庭接受询问，陈某某到庭接受询问称其系原告的舅妈，其在购买被告的商铺时建议原告一起购买，故在原告的委托下代原告与被告签订涉案的《房地产买卖合同》，并通过自己的银行账号向被告支付了自己购买商铺及案涉商铺的定金各1000000元。陈某某确认涉案商铺的实际购买人为原告，原告的父亲已向其返还代为支付的涉案商铺定金1000000元，其不会就涉案商铺向被告主张相关权利。原告在庭审后向本院提交深（龙）房现买字（2019）第19208号《深圳市二手房买卖合同》及《收款账户确认书》，欲以证明上海浦东发展银行深圳分行在审核原告申请涉案商铺按揭贷款时保存上述证据，以此证明涉案商铺的买卖双方为原被告，被告知悉并确认原告是买方。以上事实，有《房地产买卖合同》、转款凭证、《收款收据》、《个人购房贷款承诺书》、《告知函》、《承诺函》、《关于继续履行合同事宜的复函》、情况说明、《深圳市二手房买卖合同》、《收款账户确认书》等证据及庭审笔录予以佐证，足以认定。原告主张其委托案外人陈某某与被告签订涉案的《房地产买卖合同》，并由陈某某代为支付1000000元定金，其此后向被告支付购房款1972800元并向银行申请贷款2100000元获批，但被告并未按照约定履行解除涉案商铺的抵押并办理过户，故要求解除涉案合同，并要求被告向其退还购房款及双倍定金。被告辩称原告并非合同签订方，且原告并未行使解除合同的通知义务，故原告的主张不应得到支持。本院认为，结合原告所提交的证据及陈某某的陈述，可以确认陈某某代原告签订涉案《房地产买卖合同》、原告为涉案商铺实际购买人。被告并未提交证据证明其曾向原告作为购房人身份提出过异议，且其还向原告出具过相关函件。由此可见，被告系知晓原告是涉案合同的实际履行方及商铺的实际购房人，故本院认定原被告系涉案合同的实际合同相对人，故原被告均应履行各自的义务。结合原告所提交的证据，可以确认原告向被告支付1000000元定金、1972800元购房款、申请2100000元贷款获批，因被告并未提交证据证明其对原告上述付款情况提出异议，故本院认定原告已按照约定履行支付定金及购房款、申请办理贷款获批的义务。但被告至今仍未按照约定解除涉案商铺的抵押并办妥过户手续，因此被告已构成违约，原告据此要求解除合同并选择要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。另涉案合同已解除，原告不再要求被告继续履行合同，故其要求被告返还已支付的购房款1970000元符合法律规定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告焦某某与被告深圳市某某有限公司签订的编号为NO：0000431号《房地产买卖合同》；二、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告焦某某购房款1970000元；三、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起三日内双倍返还原告焦某某购房定金2000000元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38560元（原告已预缴），由深圳市某某有限公司承担，原告预缴费用本院予以退回，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案公告费500元（原告已预缴），由深圳市某某有限公司承担，被告应于本判决生效之日起三日内向原告迳付该公告费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  叶 斐人民陪审员  练启燕人民陪审员  黄永梅二〇二〇年五月六日书 记 员  李开影