宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初2633号原告：王某某，女，汉族，2013年1月15日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，幼儿，住宁夏回族自治区贺兰县。法定代理人：柴某某（系原告王某某母亲），女，汉族，1978年5月15日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。原告：柴某某，女，汉族，1978年5月15日出生，宁夏回族自治区银川市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。共同委托诉讼代理人：陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告：宁夏海亮房地产有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：周迪永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓婷，女，汉族，1987年3月10日出生，身份证号码×××，江西省赣州市人，大学文化，宁夏海亮房地产有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区银川。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，系宁夏海亮房地产有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。原告王某某、柴某某与被告宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮房产公司）、宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴某某、原告王某某的法定代理人柴某某及二原告共同委托诉讼代理人陆际能、被告海亮房产公司的委托诉讼代理人唐晓婷、海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某、柴某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告海亮房产公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准1.5元／㎡系合法有效，且二被告应依约履行；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年4月，因被告海亮物业公司提供的物业服务与被告海亮房产公司在售房时宣传、承诺的服务严重不符，原告就被告海亮物业公司提供的物业服务不能达到被告海亮房产公司承诺的服务标准向二被告提出质疑时，才发现小区业主与被告海亮房产公司签订的《商品房买卖合同》中第二十一条中约定的前期物业服务合同备案登记号：贺物合同备（2011）第XXX号，根本不存在该备案号及相应的前期物业服务合同。同时才发现被告海亮房产公司对被告海亮物业公司的选聘既没有经过招投标程序也没有经过县人民政府房地产行政主管部门批准,便采用协议方式直接予以选聘。故，原告诉至人民法院，望能判如所请。被告海亮房产公司辩称，一、柴某某作为原告的主体不适格，根据合同的相对性，本案适格的主体是王某某，而原告提交诉状并未将王某某作为原告，仅仅以柴某某作为起诉，明显不合理；二、双方签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条明确约定物业费收取的标准为1.5元/月.平方米，该约定是由于被告的工作人员疏忽，错误的书写所致，实际上收取的标准为3元/月.平方米；三、原告诉请调低物业费的主要观点是购房合同第二十一条约定的《前期物业服务合同》备案登记号存在瑕疵，合同约定为：贺建发物合同备〔2011〕第XXX号（实际应为贺建发物合同备〔2013〕第XXX号），被告认为，双方通过合同及协议方式已明确约定物业费收费标准，且《前期物业服务合同》实际已按要求在相关部门备案，局部的瑕疵并不能否定备案的合法性，且按照国家发改委行政放权文件规定，国家放开非保障性住房物业服务费的指导定价，实行市场定价，而按照《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》的规定："实行市场调节价的物业服务收费，按照自愿的原则，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。"因此原告主张没有合理依据；四、原告办理房屋交付手续时，实际按3元/月/㎡的标准交纳了物业费，对该标准已知情，之后按照该标准缴纳物业费长达3年之久，说明认可了3元/月/㎡的物业费的收取标准，现在提出物业费调整的诉求，既不符合事实状态，也已超过了诉讼时效；五、被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，并对原告有实质性的约束。合同对海亮国际社区二期豪宅、高层普通住宅、别墅三种物业形态的物业服务费有明确约定，其中豪宅物业费标准约定为3元/月/㎡。该《前期物业服务合同》于2013年11月12日在贺兰县物业管理中心完成备案，备案号为：贺建发物合同备〔2013〕第003号，合同备案表中对物业服务费标准也有明确的记载：高层1.5元/月/㎡；别墅3元/月/㎡；豪宅3元/月/㎡；商业2元/月/㎡；而原告已明确知悉其所购房屋从居住性质及收房函件中均约定为豪宅，原告在收房时亦确认其所接受的房屋为豪宅。因此，被告海亮物业公司收取3元/月/㎡有合理依据；六、根据相关法律规定，新建小区物业费实行市场定价，具体价格以双方约定为准，市物业办及物价局仅为备案性质，故上述合同瑕疵并不构成物业费调整的依据，原告的诉请应予驳回。被告海亮物业公司辩称，一、被告海亮物业公司与被告海亮房产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，且对原告有约束。合同对海亮国际社区二期豪宅、高层普通住宅、别墅、三种物业形态的物业费有明确约定，其中豪宅物业费为3元/月/㎡。该《前期物业服务合同》于2013年11月12日在贺兰县物业管理中心完成备案，备案号为贺建发物合同备〔2013〕第003号，合同备案表中对物业服务费标准也分别有明确记载：高层1.5元/月/㎡；别墅3元/月/㎡；豪宅3元/月/㎡；商业2元/月/㎡，同时《前期物业服务合同》约定的物业服务标准在合同备案之后，被告海亮物业公司取得了贺兰县物价所的备案确认。原告在收房时也已在相关资料中确认原告的房屋为豪宅，因此，被告海亮物业公司按照3元/月/㎡的标准向原告收取物业费完全有合理依据；二、原告在办理房屋交付手续时，实际按3元/月/㎡交纳一年的物业费，原告以实际缴纳物业费的行为对该标准予以认可，原告自2014年6月20日办理房屋交付手续之日起，即对其房屋物业费标准知情，如原告对该标准有异议，也应自知道之日起二年内主张权利，本案原告起诉时诉讼时效已过；三、被告海亮物业公司自承接原告物业以来，已按照前期物业合同的标准，提供各项物业服务，且在持续提供保障物业正常使用的基础服务的同时，针对豪宅业主，从人力资源服务项目等方面，提供了区别与普通住宅的服务，同时，为提升物业品质，被告海亮物业公司投入大量资金对豪宅公共设施进行更换改造；四、本案系原告基于合同效力所提诉讼，被告海亮物业公司不是商品房买卖合同主体，故被告海亮物业公司主体不适格，根据合同相对性原则，商品房买卖合同的具体约定对被告海亮物业公司不产生效力。综上，被告海亮物业公司为原告提供的物业服务符合合同约定的标准，且不存在超越约定标准收取物业费的违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月8日，原告柴某某以原告王某某的名义购买被告海亮房产公司开发建设的位于银川德胜工业园区商住区唐徕渠南侧"塞上名居"续建工程第XXX号房屋一套，并与被告海亮房产公司签订《银川市商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积为375.83平方米。同时合同第二十一条约定：前期物业服务：一、被告海亮房产公司选聘的物业管理企业为被告海亮物业公司；二、被告海亮房产公司与所选聘的物业管理企业签订的《前期物业服务合同》已向市房产行政主管部门备案，备案登记号贺物合同备〔2011〕第001号。前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为1.5元/月.平方米（建筑面积）；三、物业管理企业可根据银川市物价局制定的价格调整收费标准。后，被告海亮房产公司与被告海亮物业公司签订《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》，合同第五条约定物业服务费：高层1.5元/月.平方米；别墅3元/月.平方米；豪宅3元/月.平方米；商业2元/月.平方米。该合同于2013年11月12日在贺兰县物业管理中心进行了备案（备案登记号为贺建发物合同备﹝2013﹞第003号），同时对上述物业费收费标准进行了备案登记。2014年12月30日，涉案小区上述物业费收费标准在贺兰县价格监督检查所进行了备案。2015年6月15日，被告海亮房产公司继续委托被告海亮物业公司为涉案小区前期物业服务企业，并签订《塞上名居续建工程二期﹤前期物业服务合同﹥续签协议》。2014年6月20日，原告柴某某代原告王某某办理入住手续，同时在入伙办理流转表、入住声明、房屋查验记录单、钥匙托管委托书、承诺书中签字确认，其中承诺书中明确原告所收房屋系"二期豪宅"。同日，原告王某某向被告海亮物业公司缴纳涉案房屋2014年6月20日至2015年6月19日期间的物业费11413.3元。后原告于2015年7月23日缴纳涉案房屋物业费至2016年6月19日。另查明，涉案小区豪宅业主与被告海亮房产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中，有部分约定的物业费标准为3元/月.平方米，有部分约定的为1.5元/月.平方米，亦有部分未约定。故，原告诉至人民法院，要求以确认合同效力纠纷，确认原告与被告海亮房产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准1.5元/月.平方米合法、有效。以上事实当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据一中业主柴某某签收的《海亮国际社区物业服务收费标准》系复印件，且经二被告质证不予认可，本院对上述证据不予采信；2.原告提交的证据二中物业费发票均系原件，且经二被告质证对其真实性予以认可，本院对该证据予以采信；3.被告海亮房产公司提交的物业服务合同备案登记表复印件一份、前期物业服务合同原件一份、入住声明、房屋查验记录单、钥匙托管委托书、承诺书复印件各一份，经质证对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信；4.被告海亮物业公司提交的证据一和证据二中前期物业服务合同、前期物业服务合同备案表、入住声明、房屋查验记录表、发票存根原件各一份能够与被告海亮房产公司提交的上述证据及原告提交的发票相互印证，本院对上述证据予以采信；其中海亮国际社区二期备案标准复印件一份，经质证对其真实性予以认可，本院对上述证据予以采信；5.被告海亮物业公司提交的证据三保洁服务合同、绿化物料采购合同、钢化玻璃安装工程合同、避雷网安装工程合同、秩序巡更记录原始数据打印表各一份，该证据与本案原告诉请确认合同效力纠纷无关，本院对该证据的证明效力不做认定；6.被告海亮物业公司提交的证据五3号地豪宅与4号地高层住宅物业费收入成本支出及管理酬金测算报告原件各一份，该组证据系被告海亮物业公司单方制作，且经原告质证不予认可，本院对该证据不予采信。本院认为，本案系原、被告就涉案房屋物业服务费的收取标准问题发生争议进而成诉。首先，原告王某某作为未年满八周岁的未成年人，不具备民事行为能力，应由其法定代理人代理实施民事法律行为，原告柴某某作为原告王某某的法定代理人，其以原告王某某的名义与被告海亮房产公司签订《银川市商品房买卖合同》，不违反法律规定，原告王某某系涉案合同的主体，而原告柴某某并非涉案合同的主体，故本案中原告柴某某无权依据涉案合同主张权利，对原告柴某某的各项诉讼请求，本院不予支持；其次，物业服务费的收费标准来源于物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同，业主在购买房产时应当概括承受物业服务合同的约定，依据物业服务合同的约定享有权利、承担义务。本案中，二被告之间签订了《前期物业服务合同》及续签协议，明确约定涉案房屋的物业费标准为3元/月.平方米，该约定对原告具有约束力，原告应当按照该物业费标准向被告海亮物业公司交纳物业费，且原告在办理收房手续时已实际按该标准缴纳了物业费。原告主张其与被告海亮房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准为1.5元∕㎡，该约定对原告及二被告均有约束力，合法有效，且二被告应依约履行，因涉案《银川市商品房买卖合同》第二十一条约定的物业费标准系被告海亮房地产公司对涉案房屋物业服务费标准进行的明示，该约定的效力取决于该条所涉《前期物业服务合同》的签订及备案的效力，而根据庭审查明的事实，而二被告签订《前期物业服务合同》的时间在涉案《银川市商品房买卖合同》签订的时间之后，且该条中写明的登记备案号亦不存在，因此，该条约定的物业服务费标准非为有效，原告无权依据该条约定要求被告海亮物业公司收取物业费。因此，原告王某某要求确认其与被告海亮房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》第二十一条中约定的物业费标准1.5元/平米合法有效，并要求二被告依该约定履行的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条之规定判决如下：驳回原告王某某、柴某某的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告王某某、柴某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 高秀荣 二〇一七年十月十九日法官助理 崔黎明书 记 员 蔡嘉彬