海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼96民终2577号 上诉人（原审原告）：曹娜，女，1980年7月12日出生，汉族，住海南省屯昌县。 委托诉讼代理人：曹立国（原告父亲），住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司。住所地:海南省屯昌县美林湖国际社区。 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵雷，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人曹娜因与被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省屯昌县（以下简称屯昌县）人民法院（2017）琼9022民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭,于2017年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人曹娜的委托诉讼代理人曹立国、被上诉人美林物业公司的委托诉讼代理人赵雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹娜上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人从事物业管理的合法性认定错误。依据海南省物业管理条例和物价法对这一时期物业管理的相关规定，从事物业管理的企业必须具有物业资质的审批、备案，有物价局的收费备案，有收费标准和服务标准才能从事此行业务，物业资质是关键的要件，否则就是非法营业。上诉人在与开发商海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）签订购房合同时，开发商在其合同内指定了被上诉人为社区物业管理企业，但没有按照规定在当地物业行业主管部门进行物业资质申报和备案，从一审法院依法调取的《县房管局关于美林物业营业资质的函》可知，长期以来，被上诉人及美丰公司恶意隐瞒了政府办理和从事物业管理所需要的审批手续，是违法行为。依据物价法，在价格备案时收费与服务标准必须相一致，二者缺一不可。县物价局备案批复已经明确指出按照服务标准及价格相符的原则，被上诉人的社区虽然有卫生、保安等基本服务，却是资次价高，根本难以达到物业服务的收费标准和服务标准。几年来社区多家业主及社区超市被盗、13号楼失火等事件频发。员工连基本的工装都没有。至今物业公司的营业执照、营业资质、税务代理证、收费标准、服务标准等国家明确要求应该在营业场所予以公示的法定证件都没有悬挂和公示，涉嫌违法经营、商业欺诈。二、一审法院对相关装修管理费认定有失公正。被上诉人收取费用应依法公示收费标准或法律依据。一审庭审中，上诉人反复说明已按每平方米1.5元的标准足额缴纳了物业管理费，在装修时产生的装修垃圾又按房屋面积大小缴纳了150元或200元不等的装修垃圾清运费。电梯是业主的共有资产，电梯运行耗电由业主分摊，与被上诉人无关联。在业主装修期间，电梯仍在保修期内，出现故障，由厂家售后负责，售后保修期过后需要维修，按照物业法规定应摊入大维修基金。这笔资金业主也依法足额缴纳了。一审法院支持被上诉人收取200元的电梯费，不符合民事活动自愿、公平、等价的有偿原则，有失公正，更缺乏法理依据。对于500元的装修管理费，在物业法和海南物价局等涉及物业收费的规定中明确规定不允许乱收费，被上诉人仅凭在收据上写装修相关费用就可以强行收费，既有漏税嫌疑，更不符合自愿、公平、等价有偿原则。从2014年2月社区业主委员会成立以来，应广大业主的要求，业委会数年多次致函被上诉人及其开发商，就社区存在的问题多次沟通协商，但是被上诉人法人从未出面，开发商更是置之不理，时至今日也没有得到任何回应。三、关于物业费的问题。在县政府专题会议上，县政府已责成县自来水公司与2013年年底完成美林湖社区的市政供水设施工程，县羽泉自来水公司于2014年1月就已将自来水管线按规定接到美林湖社区。因开发商内部纠纷不断，导致应由开发商负责的自来水接口迟迟不能对接，开发商出具假证明，导致一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。 美林物业公司辩称，一、关于契税、维修基金、办证费等费用，上诉人明知这些费用是交给案外人美丰公司。答辩人仅是上述费用的代收人，且已将费用转交委托人。代收行为属于代理行为，相应的法律责任应当由委托人承担。首先，2013年答辩人接受案外人美丰公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。这些费用是上诉人与美丰公司签订的商品房买卖合同中约定由美丰公司收取的，答辩人只是代收人，这一点上诉人是明知的。其次，上诉人提供的美林湖二期代收费收据也明确表明答辩人收取上述费用是代收的。最后，2015年6月份，上诉人起诉开发商美丰公司，要求支付逾期办证的违约金。也证明上诉人明知契税、办证费等费用已经交付给了开发商美丰公司。根据合同法第四百零二条“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。因此，答辩人仅仅是上述费用的代收人，权利义务应当由委托人美丰公司承担，而不应当由答辩人承担。二、关于答辩人从事物业管理合法性的问题。1.根据《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业二级及以下的资质认定已被取消；2.答辩人的物业收费标准经过屯昌县物价局的备案；3.2015年2月，美林湖业主委员会成立，但是答辩人并未接到业主委员会的解聘通知，而且业主仍然在享受着答辩人提供的物业服务，因此，答辩人仍然是美林湖社区合法的物业管理人。三、关于“装修管理费”的临时物业合同，是在装修过程中产生的，该合同已经履行完毕，答辩人对上诉人已不负任何债务。首先，关于“装修管理费”，是业主在装修过程中产生了大量的施工垃圾，对于垃圾的清运以及对现场的管理、电梯的使用等，给答辩人造成了额外的工作量和费用支出。“装修管理费”并不是基于物业的日常性服务产生的，而是基于业主装修时的临时性物业服务产生的，这些费用的缴纳是一次性的，上诉人也是自愿缴费的。如果业主没有进行装修，或者自己清运装修过程中产生的垃圾，答辩人则不会收取费用。其次，关于“装修管理费”的临时物业合同，答辩人已经提供服务，上诉人已经付清费用，该合同于2013年已履行完毕。该合同没有因为违反法律的强制性规定而无效，上诉人也未在除斥期间内提出解除，因此该合同合法有效。上诉人现在要求返还费用没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 曹娜向一审法院起诉请求：1.判决被告退还收取的装修管理费500元、电梯使用费216元（每平方米4元乘以房屋实际面积），两项合计716元；2.判决退还收取的16个月的物业管理费1281.33元（80.08元乘以16个月）；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年10月15日，原告与美丰公司签订了《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0015719），购买并入住美林湖国际社区1幢1009房。2013年10月15日，原告领取了房屋的钥匙并向美林物业公司交纳装修相关费用841元。另查，被告美林物业公司成立于2010年10月22日，营业期限是从2010年10月22日至2030年10月15日，经营范围是酒店管理、家政服务、装饰工程、建材贸易、园林绿化。被告美林物业公司成立后进驻美林湖国际社区进行物业管理，收取物业管理费并提供安保、保洁、绿化、收取水电费等服务。2015年2月10日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会经屯昌县住房保障与房产管理局批准成立。2015年4月17日，美林湖业主委员会向开发商美丰公司发函反映美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的种种违法问题并已送达到对方。一审法院认为：原告于2013年10月15日实际接收所购商品房后进行装修并居住至今，同时向被告交纳了相应的物业管理费，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，应属于物业服务合同纠纷，原以返还原物纠纷案由立案不当，应予纠正。本案争议的焦点是：一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题；二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题；三、关于原告诉请被告退还装修管理费、电梯使用费716元以及16个月的物业管理费1281.33元应否支持的问题。一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日通过EMS就美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的问题向开发商发出函件并收到了回执。一审法院认为，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映了各业主的意愿和要求的体现。根据美林湖业主委员会向美林湖开发商及物业公司发出的意见函，结合该业主委员会向县公安机关报案[2015年7月9日，美丰公司原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查，现该案已移送一审法院，案件审理中]，以及各业主自收房后不断向县政府及各行政主管部门上访的事实，足以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。因此，被告提出原告要求其返还各装修管理费、电梯使用费、物业费等已超过诉讼时效的抗辩主张，不予支持。二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题。本案为物业服务合同纠纷案件，原告接受被告公司的物业服务，并向被告缴纳物业管理费用，被告作为合同的相对人，其诉讼主体适格。因此，被告以其非本案适格主体的抗辩主张，不予以支持。三、关于原告诉请被告退还装修管理费、电梯使用费合计716元以及16个月的物业管理费1281.33元应否支持的问题。1.关于装修管理费和电梯使用费。本案中，原告于2013年10月15日接收所购商品房并进行了装修，期间修期间所产生的垃圾和电梯的耗电磨损，必然需要被告美林物业公司的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担，并且原告也已实时缴付。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修管理费、电梯使用费共计716元的主张，不予支持；2.关于16个月的物业费。本案中，原告认为，其与美丰公司签订的《商品房买卖合同》约定了“原告所购商品房未达到正常使用条件，开发商美丰公司应承担物业服务费”，理应不支付物业管理费用。一审法院认为，结合案件实际，首先，原告曾于2015年6月25日向一审法院起诉请求判令美丰公司承担自交房之日起至市政供水、供电达到使用条件之日止期间的物业费860元。一审法院做出（2015）屯民初字第525号民事判决驳回了原告的该项请求，现该判决已经发生法律效力。美林湖国际社区截止2015年6月30日前已经实现正常的供电供水，并且水质的饮用符合检测标准，原告所购商品房已达到正常使用条件；其次，本案中，原、被告双方存在着事实的物业服务合同关系，依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告在接受被告物业服务的同时也应当履行支付物业服务费的义务，故原告以上述理由要求被告退还已收取的16个月的物业费1281.33元无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告曹娜的诉讼请求。案件受理费50元（已收取25元），由原告曹娜负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点应为：1.上诉人要求被上诉人退还装修管理费、电梯使用费应否支持；2.上诉人要求退还16个月的物业管理费应否支持。 一、关于上诉人要求被上诉人退还装修管理费、电梯使用费应否支持的问题。装修管理费、电梯使用费是因业主装饰、装修工程增加物业管理服务工作量设置的临时性收费项目，具体收费标准国家没有明确规定，由当事人双方约定。本案中，双方虽然未签订书面的装修管理服务合同，但事实上已就此形成了合意，且上诉人已交纳了相关费用，被上诉人已提供了相应的服务，该合同已履行完毕，现上诉人以被上诉人此项收费缺乏依据为由要求退还，本院不予支持。 二、关于上诉人要求被上诉人退还16个月的物业管理费应否支持的问题。上诉人主张美丰公司是在房屋验收合格前即交付房屋，因此交房后至房屋验收合格期间的物业管理费应由美丰公司承担，且被上诉人还存在着欠缺物业管理资质、物业服务质量不佳等问题。对此，本院认为，即便美丰公司存在实际逾期交房的情况，但因此产生的合同责任应由上诉人与美丰公司之间解决；上诉人与被上诉人之间为物业管理服务合同关系，双方虽然未签订书面合同，但在此期间已形成了事实上的物业服务管理合同关系，上诉人也认可被上诉人提供了相应的物业服务，故上诉人要求被上诉人退还该期间的物业管理费，本院不予支持。 综上，曹娜的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曹娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  林芝静 审判员  李凌燕 审判员  吴罗南 二〇一七年十月三十一日 法官助理  周忠胜 书记员  陈超凡 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。