北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初13730号原告：毕凯，男，住北京市丰台区东高地南大红门路***号院*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：张新，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑博文，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：邵剑，男，北京欣源匀淇文化传播有限公司经理，住北京市大兴区九龙山庄2区3号楼2单元502室。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司公司法务，住该公司宿舍。原告毕凯与被告邵剑、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕凯及其委托诉讼代理人张新、郑博文、被告邵剑、被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕凯向本院提出诉讼请求：1.解除毕凯与邵剑签订的房屋买卖合同及毕凯、邵剑与链家公司签订的补充协议；2.邵剑退还定金5万元；3.链家公司返还服务保障费24800元；4.链家公司退还居间代理费103664元；5.链家公司退还评估费600元。事实和理由：2017年2月24日,毕凯与邵剑在链家公司的居间介绍下签订了房屋买卖业务签订文件合订本一份，其中包含北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同及相关附属合同、签约提示、补充协议等。其中北京市存量房屋买卖合同中约定，邵剑将其位于北京市大兴区西红门镇北九龙山庄住宅小区3号楼2-502的房屋（以下简称：涉案房屋）出售给毕凯。合同约定购房款为496万元，其中购房定金为45万元，毕凯通过向银行申请贷款289万元的方式支付购房款。合同签订后，毕凯依补充协议向邵剑支付了第一笔定金5万元，并依房屋交易保障服务合同的约定向邵剑支付了服务保障费24800元，代理评估费600元，依居间服务合同的约定向链家公司支付了居间代理费用103664元，合计支付链家公司129064元。然而，上述合同签订不久之后，2017年3月17日北京市发布新的房产调控规定，根据调控新规，毕凯购买涉案房屋的贷款首付比例自原约定的35%提高至了60%，首付款数额至少增加了100多万，毕凯已无法筹集资金支付该房屋首付款，房屋买卖合同因为不可规则于任何一方的原因而无法继续履行，后多次沟通解除合同事宜，均未果，故诉至法院。邵剑辩称,毕凯购买涉案房屋未受到房屋新政的影响，其具备付款条件，是因为毕凯看见房屋价格下跌，不想购买才提出解除合同，是毕凯单方面违约，故不同意毕凯的诉讼请求。链家公司辩称，对于各方签订的合同是解除还是继续履行，尊重法院的判决。毕凯要求邵剑退还定金5万元的诉讼请求，不涉及链家公司，链家公司不发表意见。关于要求链家公司退还服务保障费和居间代理费的诉讼请求，链家公司可以进行退款，但现在不知道判决结果所以链家公司不同意毕凯的该项诉讼请求。毕凯主张的退还600元评估费的诉讼请求，该款项非链家公司收取，故不同意退还。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，在链家公司提供居间服务下，邵剑（出卖人）与毕凯（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定毕凯向邵剑购买涉案房屋，该房屋规划设计用途为住宅，房屋所有权证号为京房权证兴私字第001681**号，房屋成交价格为446万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价50万元，买受人向出卖人支付定金45万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为289万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。同日，邵剑（出卖人、甲方）与毕凯（买受人、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订居间服务合同及补充协议。其中居间服务合同第二条约定，因本次交易涉及交易房屋有抵押，经各方友好协商，按费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即乙方应向丙方支付的居间代理费为103664元，并应于本合同签订当日向丙方支付。补充协议第二条第一款约定，乙方于2017年2月24日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年5月31日前将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付给甲方。补充协议第四条第四款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年2月24日，邵剑（甲方）、毕凯（乙方）与北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方、服务方）签订了房屋交易保障服务合同，其中第二条约定丙方保障服务费24800元由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；丙方代收评估费600元由乙方承担，应于本合同当日一次性支付。2017年2月24日，毕凯给付邵剑定金5万元，并给付了居间代理费、服务保障费、评估费共计129064元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》京建法[2017]3号，为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定，其中第二条第二款规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。为证明毕凯符合2017年3月17日新政的条件，新政的出台给毕凯的履约能力造成重大影响，毕凯提交了北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同以及住房公积金贷款还款明细单，显示毕凯名下因购买北京市大兴区黄村镇孙村组团A-06、07地块4#住宅楼5层2单元-502房屋贷款64万元，贷款期限为30年。邵剑对此不予认可，链家公司对此予以认可。本院认为，当事人各方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同、补充协议，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据2017年3月17日发布的《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条第二款的规定，结合毕凯提供的北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同以及住房公积金贷款还款明细单可以证明毕凯在北京市有公积金住房贷款记录，毕凯购买涉案房屋的首付款比例提高，导致毕凯无能力继续履行合同，故对毕凯主张解除与邵剑签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）和其与邵剑、链家公司签订的补充协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故邵剑已收取的5万元定金应退还给毕凯。对邵剑的答辩意见，因证据不足，本院不予采信。邵剑请求链家公司退还居间代理费、服务保障费以及评估费的诉讼请求，因本案为房屋买卖合同纠纷，上述诉讼请求与本案不属于同一法律关系，且涉及案外人的权益，故本院不再本案中予以处理。综上所述，对毕凯的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除毕凯与邵剑于2017年2月24日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、解除毕凯与邵剑、北京链家房地产经纪有限公司于2017年2月24日签订的补充协议；三、本判决生效后十日内，邵剑退还毕凯定金5万元；四、驳回毕凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46480元，由毕凯负担46013元（已交纳），由邵剑负担467元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 怡人民陪审员  张景华人民陪审员  王继华二〇一七年十月二十六日书 记 员  马伊祎