沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初3528号原告：**，男，1987年3月7日出生，满族，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：刘英杰，男，1956年1月2日出生，汉族，住黑龙江省肇州县，系社区推荐代理人。被告：沈阳发展北大教育科学园有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4号，统一社会信用代码：91210106742713528U。法定代表人：侯亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张春辉，男，1987年2月14日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区，系该公司员工。原告**与被告沈阳发展北大教育科学园有限公司（以下简称“发展北大公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告**的委托诉讼代理人刘英杰，被告发展北大公司和委托诉讼代理人张春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金31,915元（2015年10月31日-2019年5月26日）；2.被告支付逾期办证违约金2827元（2016年10月31日-2019年6月7日）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：根据商品房买卖合同第八条约定的房屋交付使用条件，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。但是该商品房没有取得国家和地方人民政府规定的建设工程竣工验收备案表、消防验收合格、规划验收合格、人防验收合格、环保验收合格等相关准许使用文件，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《中华人民共和国建筑法》第61条，该商品房不符合合同约定的交付使用条件，违反法律规定强制性规定。根据商品房买卖合同第九条约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，违约1095天，违约金31,915元。根据商品房买卖合同第十五条规定，逾期办理房产证，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，违约970天，违约金2827元。被告发展北大公司辩称，我方于2015年10月份已将入住通知书邮寄给原告，且原告已经签收返单，足以证明原告知晓准确的入住日期，原告由于自己的原因没有办理入住，导致的晚交房是由于原告的原因。2019年5月27日原告实际办理入住时，已将2015年11月1日至2019年4月30日期间的物业费缴纳，可以证明原告已经知晓并认可自己晚办理入住的事实。我方不同意支付逾期交房违约金，也不同意支付逾期办证违约金，因为原告实际办理入住日期为2019年5月27日，根据合同约定如办证违约以实际交房365天后起计算违约金。经审理查明，2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4-79号1-19-3房屋，总价款291,463元。第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）…”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之壹的违约金，合同继续履行。”又查明，原告按照合同约定向被告支付全部购房款291,463元，被告于2013年9月29日开具购房发票。另查明，2015年10月，被告通知原告于2015年11月2日办理涉案房屋的入住手续，原告以被告未能提供竣工验收和消防验收手续为由未办理入住。原告后于2019年5月27日办理入住，并于当日缴纳了2016年5月1日至2019年4月30日的物业费。被告在庭审中述称为原告减免了2015年11月1日至2016年4月30日的物业费，原告亦无异议。再查明，根据《房屋建筑工程竣工验收报告》显示，原告房屋所在楼宇于2015年10月30日竣工验收。被告在庭审中自认涉案房屋至今未办理初始登记。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、准入通知书、快递回执单、物业费收款收据、房屋建筑工程竣工验收报告及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已按约定足额支付购房款，被告亦应如约交付房屋并协助原告办理房屋权属证书，现被告未能按期履行上述义务，应当承担违约责任。关于原告提出的逾期交房违约金问题，诉称被告2015年通知收房时，因未能提供竣工验收和消防验收手续，故拒绝收房，后于2019年5月27日办理入住，要求被告支付逾期交房违约金至2019年5月26日，被告辩称逾期收房系原告自身原因，不同意原告请求，并提出原告诉讼请求已超出诉讼时效的意见，经查，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付条件的约定，被告交付的房屋应符合“经验收合格”的条件，涉案房屋于2015年10月30日竣工验收，被告通知原告于同年11月2日办理入住，此时涉案房屋已经具备双方约定的条件，而原告拒绝收房，且原告于2019年补交了之前所欠物业费，视为对涉案房屋具备使用条件的认可，不应要求被告支付2015年11月2日之后的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，而被告逾期交付32天，本院按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金数额为933元（291,463元×日万分之一×32天）。关于被告提出的原告该项请求已过诉讼时效的意见，原告在庭审中述称“因为被告一直未向原告出具竣工验收和消防证明，原告也始终都在和售楼处沟通，要求承担违约责任，但都是口头的”，结合原告一直未收房的事实，该陈述具有合理性和真实性，故本院予以采信。关于原告提出的逾期办证违约金问题，被告自认涉案房屋至今未办理初始登记，但辩称应自实际交房（2019年5月27日）365天后起计算违约金，经查，合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按日向原告支付房款总价款十万分之一的违约金，其中关于“商品房交付使用”理解为“具备交付条件”更为公平合理，因涉案房屋于2015年11月2日具备交付条件，故本院自2016年11月2日起计算逾期办证违约金至原告主张的2019年6月7日，数额为2763元（291,463元×日十万分之一×948天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决生效后三十日内给付原告**逾期交房违约金933元；二、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决生效后十日内给付原告**逾期办证违约金2763元（2016年11月2日至2019年6月7日）；三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，原告**负担573元，被告沈阳发展北大教育科学园有限公司负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 睿人民陪审员  曲鑫鑫人民陪审员  王舒阳二〇二〇年五月八日书 记 员  万 龙本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。