广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0203执异16号 异议人（案外人）：阮兰英，女，1964年7月9日生，汉族，户籍所在地：广西宾阳县，现住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：莫容连，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 申请执行人：张皓，男，1991年9月30日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被执行人：广西锦业房地产开发集团有限公司，住所地：柳州市城站路106号之一锦业华城1栋十二层。统一社会信用代码：9145020071512332XJ。 法定代表人：陈继军，该公司董事长。 被执行人：陈继军，男，1954年6月29日生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被执行人：谢冬香，女，1962年9月23日生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍所在地：广西柳州市柳南区。 本院在执行张皓与广西锦业房地产开发集团有限公司（以下简称锦业房开公司）、陈继军、谢冬香债权转让合同纠纷一案中，依法查封登记在锦业房开公司名下位于柳州市柳南区城站路106号之一锦业华城XX栋XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）一套。异议人阮兰英对本院的查封行为有异议，认为侵害了其合法权益，对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人阮兰英称，请求法院解除对涉案房屋的查封行为。事实与理由：2016年6月2日，阮兰英与锦业房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：锦业房开公司将涉案房屋以人民币810996元出售给阮兰英，阮兰英以分期付款的方式交付购房款；即在2016年6月2日前交纳首付款600000元，余款210996元于2017年6月1日前交清；锦业房开公司于2016年6月30日前将涉案房屋交付给阮兰英。合同签订后，阮兰英依约按时将购房款、税费全部交付完毕，锦业房开公司也将涉案房屋交付给阮兰英管理使用至今。期间阮兰英多次找到锦业房开公司要求办理产权，但锦业房开公司一直未按合同约定为阮兰英办理涉案房屋的权属证书。2020年4月14日，阮兰英到柳州市不动产档案登记管理中心查询得知，涉案房屋已被柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，异议人涉案房屋虽未过户，但其没有过错，且其已交付全部价款并实际占有使用。执行法院对涉案房屋的查封行为是错误的，侵害了异议人阮兰英的合法权益，故请求人民法院解除对涉案房屋的查封。 异议人阮兰英提供了《商品房买卖合同》一份、收据二份、广西增值税普通发票一份、税收完税证明一份、柳州市不动产查档结果证明书二份、活期存款历史明细一份、锦业华城物业公司证明一份、柳南区菜园屯社区居委会证明一份等证据予以证实。 申请执行人张皓述称，其不同意解除对涉案房屋的查封。1、张皓与锦业房开公司、陈继军、谢冬香之间的债权纠纷，早在2016年11月7日，张皓就向柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）提起诉讼，并申请财产保全了锦业房开公司、陈继军名下的财产。2017年8月7日，鱼峰法院作出（2016）桂0203民初3927号民事判决书，2018年8月9日张皓向鱼峰法院申请强制执行，同日鱼峰法院以（2018）桂0203执1809号案件立案执行，张皓有权申请依法查封并执行锦业房开公司名下相关的财产以实现其债权；2、阮兰英主张其购买了涉案房屋，交付购房款并完成装修入住与客观事实不符。首先，阮兰英未提交已支付完购房款的凭证，虽然其提交了与锦业房开公司签订的《商品房买卖合同》，该合同约定的购房款为人民币810996元，合同记载签订时间为2016年6月2日，但其没有提交已向锦业房开公司支付购房款的相关凭证，其提交的两份收据上显示的金额合计人民币900000元，与合同上购房款金额不一致，且提供的银行流水也不能证明其已向锦业房开公司支付相应的购房款，这与客观事实不符；其次，阮兰英虽提交了金额为人民币810996元的增值税发票及已缴纳契税的完税证明，但该增值税是在2018年1月22日开具的，完税证明也是在2018年6月27日才开具，单凭这两份证据也不能证明阮兰英已支付完毕涉案房屋的购房款。上述行为这不排除锦业房开公司为逃避债务而恶意转移财产，故意虚构房屋买卖的事实；再次，阮兰英主张已对涉案房屋进行装修并入住，其并无相关证据予以证实；最后，阮兰英主张在2016年6月2日已向锦业房开公司购买了涉案房屋，但至今仍未办理相应的预告登记及不动产权登记手续，明显不符合常理，阮兰英无证据证实其不能办理不动产权属登记手续并非自身原因。申请执行人张皓认为谢冬香系锦业房开公司的股东之一，系谢冬香的家族企业，而阮兰英与谢冬香存在亲属关系，不能排除其提交的证据系为了本案而事后伪造的。综上所述，阮兰英的执行异议申请不成立，请求执行法院查明事实，依法驳回异议人阮兰英的异议申请。 被执行人锦业房开公司、陈继军、谢冬香未提交答辩意见。 经审查查明，本院在审理张皓与锦业房开公司、陈继军、谢冬香债权转让合同纠纷中，根据张皓的申请，于2016年11月14日作出（2016）桂0203民初3927号民事裁定书，查封锦业房开公司所有的位于柳州市××号锦业·锦城XX栋XX号房屋一套及谢冬香在相关公司的股权；2017年3月7日作出（2016）桂0203民初3927号之一民事裁定书，查封锦业房开公司所有的位于柳州市××大道××号长虹世纪幼儿园房地产；2017年7月10日作出（2016）桂0203民初3927号之二民事裁定书，查封陈继军在相关公司的股权及锦业房开公司所有的位于柳州市城××路××之一锦业华城XX栋XX层房产，解除对锦业房开公司所有的位于柳州市××号锦业·锦城XX栋XX号房屋一套，上述房产查封期限均为三年。2017年8月7日，本院作出（2016）桂0203民初3927号民事判决，张皓不服该判决，向柳州市中级人民法院（以下简称柳州中院）提起上诉，2018年3月15日，柳州中院作出（2018）桂02民终155号民事判决，该判决已发生法律效力。2018年8月16日，张皓持该生效判决向本院申请执行，本院以（2018）桂0203执1809号执行案件立案受理,2019年9月2日，本院作出（2018）桂0203执1809号之三执行裁定书，查封了锦业房开公司本案涉案房屋及其他房产，逐于同日予以查封。 另查明，1、2016年6月2日，阮兰英与锦业房开公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，合同主要约定：购房价为人民币810996元；以分期付款的方式于2017年6月1日前付清，锦业房开公司于2016年6月30日前按国家有关规定将房屋交付给阮兰英。2016年6月2日，阮兰英向锦业房开公司支付人民币600000元购房定金，次年5月26日支付人民币300000元购房款，用于购买涉案房屋。锦业房开公司均于交款当日出具相应金额的收据给阮兰英收执，注明为本案涉案房屋的购房定金及购房款；2、2018年1月22日，锦业房开公司向阮兰英出具购买涉案房屋的增值税发票，金额为人民币810996元，阮兰英于同年5月27日向税务部门交纳了相关契税；3、柳南区菜园屯社区居委会、锦业华城物业服务中心，证实阮兰英一家自2017年10月起对涉案房屋进行装修后居住至今；4、从柳州市自然资源和规划局查档得知，阮兰英名下无其他不动产登记信息。 上述事实，由已发生法律效力的（2016）桂0203民初3927号民事判决书、（2016）桂0203民初3927号民事裁定书、（2016）桂0203民初3927号之一民事裁定书、（2016）桂0203民初3927号之二民事裁定书、（2018）桂02民终155号民事判决书、（2018）桂0203执1809号之二执行裁定书、柳南区菜园屯社区居委会、锦业华城物业服务中心证明等证据予以确认。 本院认为，本案争议焦点为是否应解除涉案房屋的查封。阮兰英主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的物的执行。本案中，涉案房屋于2019年9月2日被本院依法查封，但早在2016年6月2日，阮兰英已与锦业房开公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，并于2017年5月26日前将全部购房款交付给锦业房开公司，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并于2017年10月起取得涉案房屋装修后居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，阮兰英对查封涉案房屋提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行，本院应予支持。至于张皓对阮兰英与锦业房开公司所签订的《商品房买卖合同》是否真实有效的问题，不属于本案审查范围。综上，阮兰英提出的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 解除对阮兰英购买的位于柳州市柳南区城站路106号之一锦业华城XX栋XX单元XX号房屋的查封。 异议人（案外人）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  贺卫华 审判员  周祖林 审判员  覃 艳 二〇二〇年五月九日 书记员  蔡怡昉