巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1902民初1664号 原告：罗中平，男，生于1977年，汉族，小学文化，居民，住四川省巴中市巴州区， 委托代理人：黄国华，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。 法定代表人：候朝友，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 原告罗中平与被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称“东兴公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗平中及其委托代理人黄国华，被告东兴公司的委托代理人陈宗元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗中平诉称：2013年原告购买了被告开发的位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际D8幢7号车库，原、被告签订了《商品房买卖合同》并于同日在房地产管理部门予以备案登记。《商品房买卖合同》约定，买受人以贷款方式付款，首期付款55%，出卖人如未按时按额办理完抵押贷款手续，每逾期一天则应按抵押贷款金额的万分之三计算违约金，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人支付该商品房，逾期交房在30日后，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后原告向被告交付了首期款145438元。但被告至今都未将原告购买的车库交付原告。为此起诉要求：1、被告履行《商品房买卖合同》的义务，将位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际D8幢7号车库交付给原告使用，并办理产权手续。2、被告向原告支付逾期交房（按照已付房款万分之五日计算）及未办理抵押贷款的违约金（11万元的万分之三计算）。3、被告承担本案诉讼费用。 被告东兴公司辩称：一、原告第一项诉请不实，原告未按合同约定交付购房款也没有办理按揭贷款，至今尚欠108482元，不是我们不交付房屋是因为原告没有按时交付款项；二、合同第十条载明逾期付款的责任，原告方至今没有解除合同。 经审理查明:被告东兴公司开发建设了位于巴中市巴州区桑园坝的“蓝湾国际”项目。2013年4月18日，原告罗中平（作为“买受人、乙方”）与被告东兴公司（作为“出卖人、甲方”）签订了《商品房买卖合同》约定：一、原告购买被告公司开发的蓝湾国际D8幢7号车库（建筑面积37.02㎡），单价6900元/㎡，总价255438元。二、买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的55%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。三、逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，……。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期的实际已付款的差额确定。四、出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。五、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内……。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.0005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》对合同第六条第3项补充约定：买受人采用银行抵押贷款付款方式购房，向工行东城支行申请4.5成10年抵押贷款，首期款145438元已付清。出卖人已向买受人提供了银行办理个人购房抵押贷款的全部资料，买受人已全面了解办理个人购房抵押贷款的相关程序和费用，应买受人要求，出卖人就买受人向银行的抵押贷款提供保证。买卖双方就贷款手续办理相关事宜经双方协商一致，达成如下一致意见：1、出卖人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自合同签订之日起7个工作日内到银行办理完抵押贷款手续。出卖人如未按时按额办理完抵押贷款手续，每逾期一天则按应抵押贷款金额的万分之三计算违约金偿付买受人；2、买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自合同签订之日起5个工作日内向出卖人提供办理抵押贷款的全部资料，买受人逾期不提供的或提供的资料不全致使买受人无法按时按额办理完抵押贷款手续，每逾期一天则按应抵押贷款金额的万分之三计算违约金偿付出卖人，如延期达30天以上，导致按揭贷款合同不能签订的，或因买受人原因导致银行按揭无法正常办理，买受人应及时更改付款方式，并继续履行合同。 原告罗中平于2012年10月25日向被告东兴公司交纳了购房款100000元，截止2013年4月18日签订《商品房买卖合同》时原告共计向被告东兴公司交纳购房款145438元。 之后，原、被告双方一起到银行办理购房按揭贷款。但该按揭贷款申请未获银行批准，故银行一直未发放贷款。原告认可被告公司于2014年8月通知其按揭贷款申请未通过。原告至今未交付余下房款，未与被告更改付款方式。 上述事实，有原告陈述，身份证复印件，《商品房买卖合同》及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：2013年4月18日，原告罗中平与被告东兴公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的蓝湾国际D8幢7号车库，双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、面积差异处理、两证办理、违约责任等均进行了明确约定。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应当按照该《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。按照《商品房买卖合同》约定，原告应当通过向银行按揭贷款的方式付清余下房款，但由于种种原因至今未办理按揭贷款，在约定付款方式不能实现的情况下，对于出现的新情况，双方未进行重新约定或对原《商品房买卖合同》约定的付款方式进行变更。且原告至今未付清余下房款，《商品房买卖合同》系双务有偿合同，即原、被告在《商品房买卖合同》中互负给付义务（原告方负有支付购房款的义务，被告方负有交付房屋的义务）。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，故原告在未付清下余房款的前提下主张被告交付房屋并办理产权手续，于法无据，本院不予支持。 故原告主张被告东兴公司承担逾期交房的违约责任，本院亦不予支持。关于原告主张被告公司承担未办理抵押贷款的违约金问题。因原告未向本院举证抵押贷款未获批准的原因是被告公司违约的相应证据，故该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告罗中平的全部诉讼请求。 本案件受理费100元，由原告罗中平负担。 如不服本院判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨 青 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  仲小玫 二〇一七年十月二十日 书 记 员  孙晓琴