贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民终2789号 上诉人（原审被告）：黔西金海城镇建设投资有限公司。住所地:贵州省毕节市黔西县绿化乡国土所办公楼。 法定代表人：杨林杰，系该公司总经理。 委托代理人：邓明松、周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙琼，女，1969年11月5日出生，彝族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 被上诉人（原审被告）：黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会。住所地:贵州省黔西县绿化白族彝族乡大海子村。 法定代表人：张灿，系该村主任。 上诉人黔西金海城镇建设投资有限公司（以下简称“金海公司”）因与被上诉人龙琼、黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会（以下简称“大海子村委会”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初1295号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人金海公司上诉请求：撤销一审判决或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清，以偏概全，一审法院在事实不清的基础上得出的判决，必然损害了上诉人的合法权益，二审法院应予以纠正。2013年1月23日绿化乡石桐社区村名委员会（案外第三人）根据黔西县人民政府（2013）21号文件精神，委托上诉人就小城镇建设开展工作，上诉人与被上诉人村委会其实是委托与被委托的关系。二、一审法院违反了“不告不理”的审判原则，属于严重的程序和实体不当，二审法院须纠正。本案原告的诉讼请求系要求解除合同之诉，但是一审法院最终却作出《购地建房合同》无效的实体判决，明显违反了民事诉讼的原则。三、涉案合同是否属于履行不能，现有证据并不能予以证明，虽然贵州省人民政府黔政函（2016）63号批复同意把绿化乡大海子划入水源保护区，但是本案并没有任何证据证明涉案地块处于水源保护区的范围，一审被上诉人也没有举出任何证据予以佐证。四、一审法院认定“原、被告签订的《购地建房合同》所涉及的地块至今未办理国有土地的用地相关手续，仍然属于集体所有性质”因此该合同违反国家强制性规定合同无效，明显属于对法律条款本意的曲解和断章取义，严重损害了上诉人的合法权益，二审也应该予以纠正。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，县人民政府批准土地方案，市、县人民政府批准供地方案后向建设单位颁发建设用地批准书，由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿（无偿）使用合同。本案中，县一级土地行政主管部门的国土局没有颁发建设用地批准书，但这属于国土局在办理有关供地手续过程中程序的简化或者遗漏是其内部问题，但一审法院以地块至今未办理国有土地的用地相关手续，仍然属于集体所有性质，不享有使用权为由确认合同无效并不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形。是否办理登记和颁发证书是人民政府和主管部门的责任和义务，该规定并不属于合同法司法解释二规定的“效力性强制性规定”，一审法院适用法律严重错误，把“管理性强制规定”与“效力性强制规定”混为一谈。一审法院在不具备合同无效和解除的前提下，要求上诉人支付被上诉人以购房款为基础按照同期同类贷款利率计算资金占用费也没有任何事实和法律依据，不应得到支持。 被上诉人龙琼辩称：一、金海公司、大海子村委会应当对该购地建房合同的效力、履行承担民事责任。否则，金海公司、大海子村委会明知农用地转为建设用地没有获得省级人民政府（或者国务院）批准，仍然向不特定的公众销售，已经涉嫌严重违法。二、金海公司只能证明涉案农用地转用只是得到黔西县人民政府的批准，尚需报贵州省人民政府（或贵州省人民政府授权的设区的市级人民政府）批准。农用地转为建设用地需批准的规定（即《中华人民共和国土地管理法》第44条、第45条规定）应当为效力性强制规定。三、人民法院依法确认合同效力，并未违反“不告不理”的法定程序。四、根据合同的相对性原理，金海公司在购《地建房合同》上作为合同当事人签名、盖章，依法应当承担合同责任。其主张“与被上诉人村委会系委托和被委托的关系”的说法并没有事实依据。五、2017年1月25日，绿化白族彝族乡人民政府向答辩人及其他股东人出具书面《证明》，该《证明》告知答辩人等人：答辩人等人所购地块的位置属于水源保护区，不能再实施与供水设施和保护水源无关的建设项目，也就是说答辩人与其他购地人不能按照《购地建房合同》的约定在合同约定的地点建设房屋，答辩人购地建房的合同目的已经不能实现，答辩人能够据此解除合同。即使是上级机关的原因致使购地建房合同不能履行，也不能免除金海公司、大海子村委会的违约责任，至于其向答辩人承担违约责任以后，其相关损失由上级机关负责处理之事宜，属于另一个法律关系，不宜在本案中进行处理。六、如果《购地建房合同》无效，金海公司、大海子村委会依法应当承担合同无效的民事责任。应当退还答辩人的购地款，并赔偿答辩人为履行合同、主张权利所支付的合理费用。如果《购地建房合同》有效，则答辩人依法可以行使解除权。 原审原告龙琼向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》，判令二被告连带返还我购买集体建设用地使用权的款项91904.00元；2、由二被告连带支付原告在黔西县绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍G区第59号集体建设用地上修建房屋基础款项25700.00元，建房设施配套费840.00元；3、由二被告连带支付原告购地款从2014年9月30日至2016年12月29日利息20347.55元；4、以91904.00元为本金，按照黔西县农村商业银行贷款月利率8.2‰标准计算，从2016年12月30日至二被告实际付清原告购地款之日止的银行利息；5、由二被告负担我的律师费5000.00元；6、由二被告负担案件受理费。 一审法院认定事实：2011年12月7日，黔西县人民政府下发黔政函〔2011〕271号批复，原则同意《关于报批绿化乡总体规划的请求》。2012年6月15日，黔西县人民政府下发黔政发〔2012〕61号文件，将黔西县绿化乡石桐树村、大海子村的部分土地征用为城镇建设用地。2012年10月24日，黔西县发展和改革局同意对绿化乡小城镇基础设施建设项目备案。2013年1月22日，黔西县人民政府下发黔政函〔2013〕21号批复，原则同意被告金海公司开展绿化乡特色小城镇建设。2014年9月30日，原告龙琼与被告大海子村委会、金辉公司签订购地建房合同，以被告大海子村委会及金海公司为甲方将集体建设用地的使用权转让给原告龙琼作为门面建房之用。购地建房合同对双方的权利及义务进行了明确，并对违约责任进行了划分，购地建房合同第四条第3项规定：“在划地之日后两年内乙方不修建房屋，影响绿化乡特色小城镇建设总体推进的，甲方有权单方解除本合同，有权收回乙方所购土地，并收取乙方购地总款10%的违约金，余款退还乙方。”购地建房合同第四条第6项规定：“如若转让方延期划地，则每日按照地价总款的0.1%赔偿乙方，逾期超过2个月未划地的，乙方有权要求退还全部购地款。”原告龙琼购买十里香醍G区第59号地块集体建设用地使用权，用于修建门面房，转让面积为84平方米，单价为每平方米1094.10元，购地总价款为91904.00元。2014年9月30日，原告龙琼与（2017）黔0522民初1306号案件的原告彭良成以龙琼的名义向被告金海公司交纳定金20000.00元，购地款166437.00元，被告金海公司出具了盖有公司财务专用章的收据给原告龙琼，其中原告龙琼向被告金海公司交纳的款项为91904.00元。同时，原告龙琼向黔西县财政局绿化财政分局交纳了每平方米10.00元的建房配套设施费共计840.00元。被告金海公司划地后，2017年1月5日，原告龙琼购买地块因与彭良成所购买的地块相邻，两户在各自地块上合伙修建了房屋基础，共支付价款51400.00元，每户支付房屋基础的价款为25700.00元。2017年1月25日，绿化乡人民政府出具《证明》，因原告龙琼建房地块属大海子水源保护区，不允许原告龙琼建房。 另查明，2016年2月4日，贵州省人民政府在其官方网站公开发布黔府函〔2016〕63号批复，原则同意毕节市上报的1000人以上集中式饮水水源保护区划分方案，该批复要求按照规范和标志技术要求，设立饮用水水源保护区，对黔西县绿化乡大海子水库集中式饮用水水源保护区的一、二水源保护区的经纬度进行了标注。 一审法院认为：关于被告金海公司、大海子村委会与原告龙琼签订的购地建房合同是否有效的问题。被告金海公司系绿化乡招商引资开展绿化乡特色小城镇建设的企业，原告龙琼所购买的十里香醍G区第59号地块，虽经黔西县人民政府批准用途为城镇建设用地范围内并同意被告金海公司开展绿化乡小城镇建设，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”，第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”，第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原被告签订的购地建房合同所涉及的地块至今未办理国有土地的用地相关手续，仍属于集体所有性质，原被告于2014年9月30日签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》违反了法律的强制性规定，属无效合同。关于解除合同后由谁退款的问题，被告大海子村委会未收取任何相关费用，不承担相应的退款义务，因原告龙琼所交付的购地款91904.00元均由被告金海公司收取，故应由被告金海公司履行退款义务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因原被告签订的购地建房合同无效，原告龙琼对合同的签订不存在过错，被告金海公司转让土地所得款项及原告龙琼为修建房屋基础产生的费用应当由被告金海公司返还原告龙琼。原告龙琼关于要求被告金海公司支付利息的诉讼请求，因双方签订的合同系无效合同，合同所涉及的违约金也因此无效，故对原告龙琼的该项诉讼请求，原审法院不予支持。被告金海公司在未取得土地使用权的前提下转让给原告龙琼用于建房，系无权处分，存在一定的过错，故应赔偿原告因此受到的损失，原告的损失为包括购地建房款91904.00元及修建房屋基础的费用25700.00元。关于原告龙琼缴纳的建房设施配套费840.00元要求在本案中一并处理，因建房设施配套费是由绿化乡国土分局收取，不是由被告金海公司收取，原告黄启发可另行提起诉讼。关于原告龙琼要求被告金海公司支付律师费5000.00元的诉讼请求，因合同没有约定，原审法院不予支持。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条、第六十三条之规定，判决： 一、确认原告龙琼与被告黔西县绿化白族彝族乡大海子村村民委员会、黔西金海城镇建设投资有限公司于2014年9月30日签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》无效； 二、被告黔西金海城镇建设投资有限公司于判决生效后十日内退还原告龙琼的购地款91904.00元及修建房屋基础的费用25700.00元，共计117604.00元； 三、被告黔西金海城镇建设投资有限公司以原告龙琼购地款91904.00元为基数从2014年9月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算资金占用费至退清原告龙琼购地款之日止； 四、驳回原告龙琼的其他诉讼请求。 案件受理费3176.00元，减半收取1588.00元，由被告黔西金海城镇建设投资有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：涉案合同的效力如何，上诉人应否退还被上诉人购地款及修建房屋基础的费用共计117604.00元并承担购地款的资金占用费。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人签订的《绿化乡特色小城镇建设暨金海·十里香醍购地建房合同》涉及转让的地块至今未办理国有土地的用地相关手续，仍属于集体所有性质。依照上述法律规定，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，上诉人未取得土地的用地相关手续就将涉案土地转让存在明显过错，依照该规定，上诉人应退还被上诉人购地款及修建房屋基础的费用共计117604.00元，并承担购地款的资金占用费（利息）。 关于上诉人认为一审法院违反了“不告不理”审判原则的上诉主张，被上诉人向法院提出要求解除合同的诉请，实际上就包含了对合同的效力进行确认的请求。一审法院审理后依法将合同确认为无效，并按无效合同的处理原则作出判决与被上诉人诉请要求解除合同的目的一致，且被上诉人并未对此提出异议，故一审法院并未超越被上诉人的诉讼请求判决，上诉人该主张不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人认为一审法院适用法律严重错误，把“管理性强制规定”与“效力性强制规定”混为一谈的上诉主张。经查，一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的法律强制性规定，上诉人该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于上诉人认为其与被上诉人村委会其实是委托与被委托的关系，上诉人不应承担购房款为基础按照同期同类贷款利率计算的资金占用费的上诉主张。经查，上诉人系涉案合同的一方当事人，且被上诉人系将涉案购房款支付给上诉人，鉴于涉案合同无效，且上诉人对合同无效应承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后果的规定，上诉人应承担返还购房款以及承担购房款资金占用费的责任。上诉人该主张缺乏依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人村委会之间的债权债务，上诉人可另案解决，不属于本案审理范畴。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3176.00元，由黔西金海城镇建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一七年十月二十日 书记员  邱诗韵