广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5045号上诉人（原审原告）：广东融发资产管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：范倚生，总经理。委托诉讼代理人：尧国林、郝艳龙，均为广东金领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：邓南平，董事长。委托诉讼代理人：童波，广东启源律师事务所律师。上诉人广东融发资产管理有限公司（以下简称融发公司）因与被上诉人广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司（以下简称丝绸公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初31320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人融发公司代理人尧国林，被上诉人丝绸公司法定代表人邓南平、代理人童波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判：（1）丝绸公司与融发公司继续履行《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备[2016]22号）；（2）丝绸公司向融发公司交付《租赁合同》所约定的3426.88（3619.88-265）平方米的物业，同时向融发公司移交相应物业的使用权、占有权、收益权；（3）丝绸公司向融发公司支付违约金6722176.72元（每月违约金按月租金额209038.7（220812.68÷3619.88*3426.88）的3%计算，自2016年10月10日起计算至3619.88平方米全部物业提供之日止，暂计至2019年9月17日。因合同约定的违约金标准已高于损失的数额572万元，因此按照违约金数额提起诉请）；（4）融发公司依约履行《租赁合同》更新改造所需的报批报建义务；2.一审、二审诉讼费用由丝绸公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案合同名为租赁合同，但根据合同约定的内容，其实质上是协议双方共同合作对涉案物业进行升级改造开发，实现利益共赢，双方后续沟通的文件均能对该事实予以佐证。二、一审判决根据丝绸公司的自述认定丝绸公司已经向融发公司交付了2楼830.43平方米物业、3楼1296.85平方米物业、地下停车场1003.5平方米物业错误，该认定无证据支持。融发公司仅占有使用203、209房（合计265平方米）和地下停车场1003.5平方米，其他物业均未实际向融发公司移交，均由丝绸公司自行控制、管理与占有。丝绸公司一审提交的《租赁房屋交接清单》是复印件，无法证实其真实性。故一审判决融发公司交还未实际使用过的租赁物业及支付租金错误。三、一审判决遗漏了以下事实：2017年4月15日，融发公司在丝绸公司口头同意下，举办了项目开工仪式，丝绸公司管理层参加了开工仪式，项目于当日开始施工。2017年4月16日，因丝绸公司内部有争议，丝绸公司勒令项目停工，项目施工因此被迫中断至今。基于上述事实，丝绸公司曾于2017年11月16日承诺给融发公司减免租金或延长装修免租期，这进一步印证了双方对物业非被融发公司占有使用的事实达成一致，同时也是对涉案项目被丝绸公司单方强令中断与给予融发公司免租减租等承诺之间因果关系的印证。自2018年4月3日起丝绸公司未履行报批报建义务已构成违约，至2018年4月15日融发公司未拖欠丝绸公司任何租金。丝绸公司违约在先，融发公司不交纳后续费用的抗辩理由合理合法。融发公司有权要求丝绸公司承担违约责任。四、一审判决查明的事实存在部分严重错误，且对融发公司提交的相关证据所证实的事实予以“选择性”的查明，致使严重遗漏重要事实未查明，一审没有查明丝绸公司恶意阻挠融发公司的施工，造成相关房屋无法装修更新，融发公司无法占有房屋及收益等相关事实。丝绸公司与广东省丝绸纺织集团有限公司恶意阻挠融发公司施工，造成相关房屋无法装修更新，融发公司无法占有房屋及收益的相关事实导致的后果。丝绸公司无权向融发公司收取无端恶意阻拢施工后的相应“租金”。综上所述，丝绸公司一直未履行约定的报批报建义务致使丝绸公司一直无法实现对该项目的更新改造目的，且造成融发公司巨大损失，丝绸公司已构成根本违约且违约在先。根据《中华人民共和国合同法》的规定及权利义务对等原则，融发公司有权拒付租金并要求丝绸公司承担违约责任、赔偿融发公司的全部损失。丝绸公司二审答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，丝绸公司同意一审查明的事实认定与判决结果。1.关于合同的性质问题，丝绸公司认可一审的认定，该合同应是附条件的租赁合同，本身的性质就是租赁合同。2.关于物业的移交与使用的问题，丝绸公司一审提交了物业移交的清单。租金的计算也是根据已移交的面积及补充协议，按照实际移交的面积计算进行收取的，没有移交的面积均没有计算租金。3.融发公司说丝绸公司恶意阻挠施工，但其并没有提交证据予以证实，事实上丝绸公司没有恶意阻挠其进行施工。4.项目没有推进，不是丝绸公司导致的。因为项目的报批是要融发公司向当地的房管部门、消防部门进行申报，由政府相关的机关予以确认、批准后才能落实，而融发公司一直没有获得相关部门的施工许可。融发公司于2019年9月18日向一审法院起诉请求：1.判令丝绸公司与融发公司继续履行《租赁合同》（编号为穗租备[2016]22号）；2.判令丝绸公司向融发公司交付《租赁合同》所约定的3426.88（=3619.88-265）平方米物业的经营管理权；3.判令丝绸公司向融发公司支付违约金6722176.72元【每日违约金按月租金额209039.7（=220812.68÷3619.88*3426.88）元的3%计算，自2016年10月10日起计算至3619.88平方米的全部物业经营管理权收回之日止，暂计至2019年9月17日，因合同约定的违约金标准已高于损失的数额572万元，因此按照违约金的数额提起诉请】；4.判令丝绸公司依约履行《租赁合同》当中的更新改造所需的报批报建义务；5.诉讼费由丝绸公司承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区西槎路98号首层、西槎路100号三楼、西槎路100号二楼的房屋的所有权人为广东省丝绸纺织集团有限公司，共有情况：单独所有，建筑面积分别为1067.6平方米、1296.85平方米、1255.43平方米，登记时间为2009年4月29日。2016年10月9日，丝绸公司（甲方、出租人）与融发公司(乙方、承租人)签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区西槎路98号至100号1至3楼的房产（房地产权证号码首层粤房地产权证穗字第××号，二楼粤房地产权证穗字第××号，三楼粤房地产权证穗字第××号）【以下简称涉案房屋】出租给乙方作经营及办公、商业配套用途使用，建筑（或使用）面积3619.88平方米。三、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2016年10月9日至2021年10月8日，月租金220812.68元；上述租赁房产按平均租赁价格61元/平方米，按月（月、季、年）结算，由乙方在每月（月、季、年）的第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方。四、乙方向甲方交纳662438.04元保证金；支付不小于两个收费周期的水电费作为水电费周转金，初定收取150000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。六、2甲方应负的责任：负责监督乙方升级改造工程的设计、报批、施工等具体工作；协助乙方向有关部门申请审批事宜；督促乙方做好消防等各项安全、治安、计划生育工作。七、1依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。2水电费由甲方代收缴。乙方经营实际发生（未计公摊）的水、电费用，以乙方该物业内独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算并加上对应的税费。4.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，不得变相拆除改造的设施设备。八、5乙方投入升级改造费用不低于1100万元，待改造完成后，由甲方指定第三方评估机构进行审核，评估费用由乙方支付，审核结果交甲方备案。升级改造费用评估低于1100万元的，乙方应将不足部分交给甲方使用。8对原租户清场事宜由乙方负责，甲方应当给予配合。9房屋及设备的地下停车场（共27个车位），交由乙方使用，乙方应支付停车费，具体支付办法在补充协议中约定等。同日，丝绸公司（甲方）与融发公司(乙方)签订《补充协议》，约定：鉴于乙方承租的位于广州市西槎路98号至100号1至3楼的物业，甲方作为广东省丝绸纺织集团有限公司授权经营的物业公司以及装修改造事宜和停车场地使用问题，未在《广州市房屋租赁合同》穗租备[2016]22号作出约定，经甲乙双方协商，补充协议如下：一、甲方和乙方签订的租赁合同相关条款不变。二、乙方承租上述物业，存在移交的不确定性，装修改造的具体时间需要经历设计、报批等程序。甲方原则上免除六个月的装修改造租金，具体时间由乙方提出，经甲方同意并负责监督实施。对原租户未到期的物业，本着友好协商的原则，由乙方与原租户商谈移交事宜，甲方负责协调关系，但不承担任何费用；对尚未移交的物业，在租赁面积扣除后按实际面积计算租金（二、三楼暂按45元/平方米，一楼暂按70元/平方米计算）。三、为了方便乙方经营上述物业，甲方将地下停车场（共27个车位）交由乙方有偿使用，乙方需支付甲方停车场地使用费150000元/年。停车场地费按月交纳，每月向甲方支付12500元，特殊情况下双方可以协商。乙方如需对地下停车场停车通道进行改造，须取得甲方同意。四、首层露天停车场（共18个车位），仍由甲方自主经营；如乙方提出使用需求，双方另行商定。融发公司原法定代表人兼股东龙某2于2017年4月10日签收的《租赁房屋交接清单》，显示：涉案房屋二楼面积：1255.43平方米，交接面积：830.43平方米，未交接面积：425平方米。未交接租户情况：李红芳（租赁面积：89平方，合同起止时间：2015.5.1-2018.7.9；租赁面积：151平方，合同起止时间：2015.5.1-2017.7.9）、广州市华逸鞋业有限公司（租赁面积：185平方，合同起止时间：2014.5.1-2019.4.31）。融发公司原法定代表人兼股东龙某2于2016年10月9日及2016年12月7日签收的《租赁房屋交接清单》，显示：涉案房屋三楼面积：1296.85平方米，交接面积：981.85平方米+315平方米。融发公司原法定代表人兼股东龙某2于2016年10月9日签收的《地下停车场交接清单》，显示：地下停车场面积：1003.5平方米，交接面积：1003.5平方米。2016年12月29日，丝绸公司向融发公司出具收据称：今收到广东融发资产管理有限公司（龙某2）租户保证金（2016年10月19日收到500000元，2016年10月20日收到162438.04元共2笔银行划转），共662438.04元。2017年3月13日，融发公司向丝绸公司转账租金412038元。2017年3月20日，融发公司向广东省丝绸纺织集团发出《有关同德丝绸综合楼改造的说明》，称：根据贵司与我司2016年9月签署的合作协议，对丝绸同德综合楼进行商业改造，经过前几个月的精心准备筹划，条件基本成熟，具备开工要求，即可升级改造，现就有关情况进行说明，还请贵司大力支持配合。2017年4月25日，融发公司向广东省丝绸纺织集团发出《申请开工的报告》，称：贵公司于2017年4月19日向广州市白云区国土规划管理局和广州市白云区同德街道办事处提交的《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》，我司收悉并提交上述单位进行申请，等候批复。公司决定于2017年5月1日启动全面的改造工作。为此，恳请贵集团公司领导给予批复动工，启用装修期。2017年11月16日，丝绸公司向融发公司发出《关于同意对同德围综合楼进行装修改造的批复》，称：2017年3月20日，你司送来的《有关同德丝绸综合楼改造的说明》和《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》收悉。2017年4月19日，广东省丝绸纺织集团有限公司（以下简称集团公司）已予办复。请你们与白云区国土规划管理局和同德街道办事处联系，争取早日获得批准（该方案报批由你司负责，我们不承担沟通协调责任），经集团公司同意，合同期内你司自行建设“临建项目”，我司不承担建安成本，不另外收取租金；合同期满原则上交付集团公司，你司不得自行拆除。你司送来的《申请开工的报告》，我们进行了认真分析，鉴于该项目能否满足施工条件难以判断，请你司妥善处理。经集团公司授权，原则同意你司2017年11月16日启动开工，同时启用“免除6个月的装修改造租金”程序（免租期从2017年11月16日起至2018年4月15日止），并做好安全施工工作。同日，融发公司股东龙某2手写：收到批复并签名。同日，丝绸公司（甲方）与融发公司（乙方）签订了《谅解备忘录》，约定：1.地铁建设延期，项目基础下沉，属于不可抗拒的原因；新、老住户的移交“原有合同”已经约定，甲、乙双方不同意延长同德围综合楼项目合同的首次租赁期限。项目装修前期乙方所欠的租金，按照“补充协议”之规定，核定乙方所欠租金为867120.80元；乙方须先缴纳所欠租金的一般433560.40元，余下所欠缴的433560.40元，暂缓缴纳，由乙方向物业权属人提出书面减租申请，甲方承诺，负责将乙方减租申请递交物业权属人，争取减免该部分租金，或采取适当延长装修免租期的办法帮助解决。2.项目临建问题另案处理；3.租赁主体北侧露天停车场，由于物业权属人另有安排，不同意其作为配套物业交由乙方经营。同年12月20日，融发公司向丝绸公司支付拖欠租金433560.4元。2017年12月26日，丝绸公司（乙方、受托方）与广东省丝绸纺织集团有限公司（甲方、委托方）签订《物业委托经营管理协议》，约定：鉴于甲方为座落在广州市白云区西槎路98号至100号物业的产权人，现根据经营需要拟对外出租；甲方授权委托乙方对甲方所有的广州市白云区西槎路98号至100号的物业对外出租经营和管理。1.甲方将其位于广州市白云区西槎路98号至100号的物业，包括：1至3楼的房产建筑面积3619.88平方米（房地产权证号码：首层粤房地产权证穗字第××号、二楼粤房地产权证穗字第××号，三楼粤房地产权证穗字第××号），以及停车场地土地面积，授权委托乙方负责对外出租经营管理，乙方同意接受甲方授权委托。3.甲方自2016年1月1日起，将上述物业交由乙方，自该日起由乙方负责该物业的对外出租经营管理服务工作。4.甲方就上述物业委托乙方对外出租经营管理的期限为6年，自2016年1月1日起，至2021年12月31日。2018年4月10日，丝绸公司向广东省丝绸纺织集团有限公司发出《关于同德丝绸综合楼项目的报告》称：自2016年10月9日我司与旗下金业公司签订了租赁合同已一年半有余，一直以来我司的装修方案都没有得到实施，而我司为此支出300多万元的资金（含押金、租金等），而且就目前形势来看，这种局面还将继续下去，继续消耗资金和浪费时间，鉴于此，我公司特向贵公司呈上以下报告：一、在没有处理好我公司何时开工装修的情况下，所有费用我公司不再缴纳。二、在装修前所交纳的租金、水电保证金等费用，请贵司作为冲减后期租金，前期费用一切免除。三、关于由于金业公司的原因，导致该项目不能正常启动，造成的时间耽搁，今后租赁期如何延期、地面停车场如何交付使用等问题须有一个书面的合约协定。2019年6月25日，丝绸公司向融发公司发出《关于缴纳拖欠租金的通知》称：贵司承租我公司坐落在白云区西槎路98号至100号2至3楼的部分房产后长期拖欠应缴租金。根据与我司签订的《广州市房屋租赁合同》（穗租备[2016]22号）及补充协议，截止2019年6月25日，已累计拖欠我司租金1854242.4（未含违约金），请你们按时缴纳，逾期不缴纳的，将按照房屋租赁合同及补充协议的有关条款进行处理。附件：欠缴租金等费用清单：1.2017年3月至2017年10月租金应付704620.8元，实收271060.4元，尚欠433560.4元；2.2018年5月至2019年6月共14个月租金1233086.4元（88077.60元/月）；3.2018年5月至2019年6月共14个月地下停车场租金175000元（12500元/月）；4.2016年10月至2019年6月共33个月水电费12595.6元。以上费用共计1854242.4元。一审庭审中，融发公司提交以下证据：1.《装饰设计合同》、《技术咨询合同》、《房屋安全鉴定报告》、收据、发票等，拟证明合同签订后，融发公司开始着手推进该更新改造项目。融发公司与案外人张利军、广州誉为工程设计有限公司、广州市创见房屋鉴定有限公司分别签订了《装饰设计合同》、《技术咨询合同》、《房屋安全鉴定报告》，并支付了相应的费用，同时积极与原租户协商清场工作并已支付了补偿款30万元；2.综合楼现状照片，拟证明丝绸公司并未将上述房屋全数交付给融发公司，直至今日其仍在实际管理、控制、经营着大部分物业，同时也不履行协助丝绸公司向相关部门报建审批的义务，致使该更新改造项目至今仍未完成；3.《关于对丝绸集团同德综合楼进行升级改造的申请报告》、《有关同德丝绸综合楼改造的说明》、《申请开工的报告》、《关于同意同德综合楼进行装修改造的批复》等，拟证明按照最初的规划，该更新改造项目本应于2017年3月1日开工至2018年1月1日完工。但丝绸公司不履行协助融发公司向相关部门报建审批的义务，由于该更新改造项目报建审批需要业主方配合并提供相应的图纸、资料及递交文件等，因此致使该更新改造项目迟迟不能完成。其后，融发公司向丝绸公司提出要求开工并进行更新改造的请求，但丝绸公司均不予同意；4.会议纪要，拟证明2018年4月3日，为解决更新改造项目推进僵局的问题，融发公司与丝绸公司达成《会议纪要》，就各方责任作出确认，由丝绸公司负责全面报建审批工作。但本次会议后，丝绸公司并未履行会议纪要中确定的义务，仍然不推进更新改造项目的报建工作，致使该更新改造项目至今仍处于搁置状态。一审法院认为：融发公司与丝绸公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效。根据丝绸公司于2019年6月25日出具的《关于缴纳拖欠租金的通知》可知，截止2019年6月25日，融发公司拖欠丝绸公司租金1854242.4元。其中:1.2017年3月至2017年10月租金应付704620.8元，实收271060.4元，尚欠433560.4元；2.2018年5月至2019年6月共14个月租金1233086.4元（88077.60元/月）；3.2018年5月至2019年6月共14个月地下停车场租金175000元（12500元/月）；4.2016年10月至2019年6月共33个月水电费12595.6元。以上费用共计1854242.4元。融发公司称其已于2017年3月13日向丝绸公司支付租金412038元、2017年12月20日向丝绸公司支付租金433560.4元，合计845598.4元。丝绸公司称融发公司2017年3月13日支付的租金412038元用于抵扣2016年10月至2017年2月期间拖欠的租金，2017年12月20日支付的租金433560.4元用于抵扣2017年3月至2017年10月期间拖欠的租金及2016年10月至2017年10月期间拖欠的地下停车场费用。又根据2017年11月16日融发公司与丝绸公司双方签订的《谅解备忘录》显示，截至2017年11月16日，融发公司拖欠丝绸公司租金共计867120.8元，扣除融发公司2017年12月20日已支付的租金433560.4元，融发公司尚欠丝绸公司租金433560.4元未支付。因融发公司未向丝绸公司支付上述租金，构成违约，且丝绸公司曾以（2019）粤0111民初27313号案起诉融发公司，要求解除《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，现融发公司在本案中主张继续履行《广州市房屋租赁合同》缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于融发公司主张丝绸公司交还《广州市房屋租赁合同》中约定的3426.88平方米（3619.88平方米-已收265平方米）物业经营管理权的诉请，根据融发公司股东龙某2签订的《租赁房屋交接清单》显示，融发公司实际租赁涉案房屋三楼全部面积共计1296.85平方米、二楼面积830.43平方米及停车场1003.5平方米。融发公司与丝绸公司在签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》时已约定涉案物业现状为无法全部交付，需融发公司负责对原租户的清场，并对未交付的物业在租赁面积中扣除，按照融发公司实际承租面积向丝绸公司交纳租金。融发公司在对涉案物业现状明确知晓的情况下，又要求丝绸公司交付未交付的物业经营管理权于法无据，一审法院不予支持。同理，融发公司要求丝绸公司支付逾期交付的违约金亦于法无据，一审法院不予支持。关于融发公司诉请要求丝绸公司履行约定中的更新改造所需的报批报建义务，因融发公司违约在先，丝绸公司已在另案中将《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除，现融发公司要求丝绸公司继续履行合同中约定的报批报建义务缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月17日作出判决：驳回原告广东融发资产管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费29428元，由原告广东融发资产管理有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，融发公司向本院提交证人冯某出具的《情况申明》证明其主张。丝绸公司质证认为该书面证言，根据证据规则，证人证言需要证人出庭作证，经过质证才能认定，所以从证人证言形式上，丝绸公司不予认可，且丝绸公司也不清楚冯某的身份情况，所以对其所述内容的真实性也不认可。另，该书面证言亦不属于二审新证据。二审期间，融发公司为回复本院提交录音材料光盘一张、设计图纸二十四份、交接清单、微信聊天截图、催收费用清单、消防图纸等。丝绸公司意见为：一、融发公司提交的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条中所规定的新证据，丝绸公司要求对融发公司提交的证据不予采纳。二、丝绸公司对融发公司提交证据意见如下：融发公司提交的录音材料不能证明融发公司所要证明的事实；设计等报建材料，对其三性均不予认可，融发公司提交的证据也无法证明与本案有任何关系，既无项目地址，也无委托方信息；交接清单，融发公司在一审中并没有向法庭提交原件，丝绸公司对该证据的三性均不予认可；对微信聊天截图的三性不予认可；对催收费用清单的三性不予认可，根据丝绸公司一审的诉讼请求及提交的证据《关于缴纳拖欠租金的通知》，均未涉及融发公司所提及的两项费用；对消防图纸的三性不予认可，根据融发公司提供的材料内容也无法证明与本案有任何关联，既无设计单位、设计人、审核人等盖章和签名，也无设计时间。三、丝绸公司依据双方在一审中提交的证据两次向法庭阐述以下事实，本项目的报建手续是由融发公司进行的，而非丝绸公司，丝绸公司也已履行了相应的协助义务，项目施工方案至今未取得相关部门批准，导致项目未能正常开工，责任在于融发公司。2018年4月2日《会议纪要》中所提及的丝绸公司的报建问题，则是针对租赁合同之外的临时建筑物进行的报建，并非合同的主体项目。二审期间，融发公司向本院申请对一审诉讼中丝绸公司提交的4份《租赁房屋交接清单》是否为原件进行鉴定。另申请证人龚某、龙某1、龙某2、曾某出庭作证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对融发公司的上诉请求与丝绸公司的答辩意见，分析如下：融发公司上诉认为涉案《广州市房屋租赁合同》并非简单的房屋租赁关系，而是合作协议关系，但从《广州市房屋租赁合同》约定来看，涉案房屋是由丝绸公司提供给融发公司用于经营及办公、商业配套用途使用，再由融发公司向丝绸公司支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的构成要件。该租赁合同中虽约定融发公司对涉案房屋投入不低于1100万元的升级改造费，不足1100万元则丝绸公司有权向融发公司追索差额部分改造费用，但该约定仅为租赁关系的附随条款。丝绸公司以该金额约定对融发公司应投入资金进行限定，实为督促融发公司切实投入资金，而融发公司对涉案房屋进行升级改造的目的应为日后以更高的租金价格对外转租，从而赚取差价获利，故一审法院认为涉案租赁合同的性质仍为租赁关系，并非合作关系，对融发公司此抗辩意见不予采纳并无不妥，本院予以认可。根据丝绸公司于2019年6月25日出具的《关于缴纳拖欠租金的通知》可知，截止2019年6月25日，融发公司拖欠丝绸公司租金1854242.4元。再根据2017年11月16日丝绸公司与融发公司双方签订的《谅解备忘录》显示，截至2017年11月16日，融发公司拖欠丝绸公司租金共计867120.8元，扣除融发公司2017年12月20日已支付的租金433560.4元，融发公司尚欠丝绸公司租金433560.4元未支付。因融发公司于2017年3月13日向丝绸公司支付租金412038元发生在双方签订《谅解备忘录》之前，故融发公司主张的412038元无法冲抵2017年11月16日后的租金。根据实际交付的面积，本案丝绸公司主张融发公司支付2018年5月至2019年6月期间的租金1408086.4元。由此可见，双方履行合同过程中，融发公司已出现欠缴租金的情况。二审诉讼中，双方确认融发公司在签订《谅解备忘录》后，该司尚欠丝绸公司的433560.4元租金至今未支付。另，根据2018年4月3日《会议纪要》约定，为解决何朝廷租赁物业移交问题，融发公司同意将之前与何朝廷协议的补偿尾款170万元打到丝绸公司账户，丝绸公司在约定期限内协调解决何朝廷的搬迁事宜，搬迁完成后，丝绸公司把170万支付给何朝廷。二审诉讼中，双方亦确认该170万，融发公司亦未打至丝绸公司账户。为此，本案融发公司至今欠缴租金，亦未付会议纪要约定的款项已构成违约。本案融发公司要求：（1）丝绸公司与融发公司继续履行《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备[2016]22号）；（2）丝绸公司向融发公司交付《租赁合同》所约定的3426.88（3619.88-265）平方米的物业，同时向融发公司移交相应物业的使用权、占有权、收益权；（3）丝绸公司向融发公司支付违约金6722176.72元（每月违约金按月租金额209038.7（220812.68÷3619.88*3426.88）的3%计算，自2016年10月10日至计算至3619.88平方米全部物业提供之日止，暂计至2019年9月10日。因合同约定的违约金标准已高于损失的数额572万元，因此按照违约金数额提起诉请）；（4）融发公司依约履行《租赁合同》更新改造所需的报批报建义务，均于法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。一审诉讼中，丝绸公司提交了融发公司股东龙某2签订的多份《租赁房屋交接清单》，证明龙某2代表融发公司接收了部分场地。融发公司上诉虽否认龙某2所签订前述《租赁房屋交接清单》，并要求对交接清单是否为原件进行鉴定，但从双方所签订的《补充协议》可知，双方在计付租金时，已约定对尚未移交的物业，在租赁面积中扣除后按实际面积计算租金（二、三楼暂按45/平方米，一楼暂按70元/平方米计算），另约定了地下停车场27个车位按150000.00元/年。再此后，双方在《谅解备忘录》中，对于项目装修前乙方所欠的租金，按照“补充协议”之规定，核定乙方所欠租金为867120.80元，乙方须先缴纳所欠租金的一半433560.40元；余下所欠缴的433560.40元，暂缓缴纳…等，由此可见，融发公司在计算欠缴租金时对以已交付的面积计算欠缴租金是认可的，该司现提出异议与事实不符，本院不予采纳。对融发公司二审提出鉴定申请，本院亦不予照准。根据丝绸公司与融发公司签订的《广州市房屋租赁合同》第6.2条约定，甲方应负责任：负责监督乙方升级改造工程的设计、报批、施工等具体工作；协助乙方向有关部门申请审批事宜；督促乙方做好消防等各项安全、治安、计划生育工作。由此可见，改造工程的设计、报批、施工等均为乙方融发公司义务，丝绸公司仅负担协助义务。双方在2018年4月3日形成《会议纪要》第一条约定，对同德围项目临建委托报建的问题进行了讨论后达成统一意见，同意由业主方委托给金业公司（即丝绸公司）人员报建，相关费用由融发公司承担。由此可见，《会议纪要》明确丝绸公司人员履行报建的是同德围项目临建部分，并非原《广州市房屋租赁合同》的主体部分。为此，对融发公司抗辩丝绸公司未履行报建义务，本院不予采纳。融发公司上诉坚持认为2017年4月15日，融发公司在丝绸公司口头同意下，举办了项目开工仪式，丝绸公司管理层参加了开工仪式，项目于当日开始施工，当晚，双方亦杯酌甚欢，但第二天即被勒令停工，责任在丝绸公司。然而，在涉案项目在未办理报建手续的情况下，丝绸公司在次日（2017年4月16日）要求融发公司暂停施工是符合相关行政法规规定的，故本院对融发公司该意见不予采纳。本案融发公司未履行项目主体工程报建义务，其二审提交的证据，亦均不足以证明其履行了该义务，现该司却以丝绸公司未履行在先义务为由拒付租金理由不成立，本院不予支持。至于融发公司申请证人出庭问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，融发公司未在举证期间届满前向人民法院提交申请书，本院不予准许。综上所述，融发公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58855.24元，由广东融发资产管理有限公司负担58855.24元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月十五日书记员  颜旭怀徐毅敏