山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1868号上诉人（原审被告）：迟家辉，男，1963年9月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：韩波，山东嘉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市仁方堂综合经营有限公司，住所地烟台市芝罘区毓岚街2号。法定代表人：郝炬，该公司经理。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。上诉人迟家辉因与被上诉人烟台市仁方堂综合经营有限公司（以下简称仁方堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初5892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人迟家辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回被上诉人的这两项诉讼请求或将该案发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、已生效的一审法院（2017）鲁0602民初6058号判决书判决“自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止”计付该案涉案房屋占用费，并由该案被告张言平、刘君梅给付该案原告一即被上诉人。在该判决未依法撤销的前提下，一审法院却又在本案中另行判决由上诉人将包含在上述时间段、上述占用费内的涉案房屋占有使用费重复支付给被上诉人，这既自相矛盾，又与生效判决相悖，且违反相关法律规定是错误的。二、上述第6058号判决书虽然判决该案被告张言平、刘君梅将该案涉案房屋交还给该案原告即被上诉人，但这与上诉人无关。因为上诉人与烟台四林商贸有限公司（以下简称四林公司）签订的租赁合同不是以青岛渚洲锦鲤特种水产品有限公司（以下简称渚洲公司）租赁权的存在为基础的，证据证实包括涉案房屋在内的1一3层房屋是被上诉人直接租给四林公司并同意该公司转租给上诉人的，上诉人不是渚洲公司的次承租人，其与四林公司的租赁合同不应随着被上诉人与渚洲公司租赁合同的解除而归于消灭。在被上诉人和四林公司直接租赁合同未解除、上诉人亦未违约的前提下，一审判决上诉人将涉案房屋返还给被上诉人是错误的。三、证据证实被上诉人违法断电断水致使上诉人无法正常经营，涉案房屋闲置至今。一审仅按照表面上的使用时间判决上诉人支付涉案房屋占有使用费不予扣除违反了公平原则是错误的。四、因包含四林公司的合理费用，所以上诉人与四林公司约定的租金高于被上诉人与渚洲公司约定的租金，一审按照这一高租金标准判决上诉人支付涉案房屋占有使用费给被上诉人，让被上诉人不劳而获得高于其与渚洲公司约定租金的差额是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律和判决结果错误，亦与生效判决结果相悖。望二审法院依法照准上诉人的上诉请求。二审期间上诉人补充上诉事实和理由：1、已生效的一审法院6058号民事判决书判决包括本案诉争内容在内的全部法定责任由张言平、刘君梅承担法律责任。而作为平级的本案一审判决书却另行判决上诉人承担其中本案诉争的内容没有法律依据，也没有法律效力。2、上诉人与四林公司的租房合同附件由被上诉人于2015年12月24日出具的证明载明，涉案房屋系被上诉人直接租赁给四林公司，并不是四林公司转租渚洲公司的，因此上诉人与四林公司的租赁合同不是以渚洲公司的租赁权存在为基础。既然被上诉人以该合同为据索要占用费，说明其认可该合同的真实性，进而认可该附件的真实性。3、一审第一次庭审笔录第4页倒数第3行载明上诉人在一审时已提交了该证明，被上诉人表示庭后落实，但至今被上诉人也未回复落实的情况，因此应承担对其不利的后果即该证明是真实的。4、一审第二次庭审笔录第3页倒数第4行、第5行载明，被上诉人在6058号案件的代理词明确表明其认可四林公司是涉案房屋的实际使用人，并未承认四林公司系转租渚洲公司的，并认可四林公司将涉案房屋转租给上诉人等他人。综合第2、3、4条，证明该证明是真实的，涉案房屋是系被上诉人直接租赁给四林公司的，并同意转租给上诉人。因此不论被上诉人和渚洲公司以及张言平等人之间的合同是否解除，均不影响四林公司和上诉人之间的涉案合同的成立。5、被上诉人同意四林公司转租，那么四林公司就应当有转租的合理收益，该合理收益不属于被上诉人，因此被上诉人依据四林公司和上诉人之间的租赁合同约定的租赁费用索要占用费包含了四林公司的合理收益。一审法院将包含合理收益在内的全部租赁费用判给被上诉人既不公平也不合理。被上诉人仁方堂公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。仁方堂公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾迁，向原告返还位于烟台市芝罘区龙海家园A区一层6号、7号的不动产，并分别按照420.82元/天、17.07元/天的标准向原告给付自2018年4月21日起至实际腾迁之日止的房屋占用费和管理服务费；2、判令被告向原告给付2017年5月20日至2018年4月20日期间的房屋占用费140800元、2017年12月20日至2018年4月20日期间的管理服务费1536元，共计142336元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查认证的证据，一审法院认定的事实如下：（一）2015年，烟台市芝罘区资产经营有限公司出具证明一份，载明：龙海家园A区社区商业服务中心建筑面积约15600平米，目前该建筑已竣工验收，房产登记手续正在办理之中，暂未取得房产证，目前该建筑已按照租赁方式交由烟台市仁方堂综合经营有限公司使用。（二）2015年12月8日，原告与渚洲公司签订龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同，约定原告将位于烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产出租给渚洲公司，租赁期限8年，自2015年12月10日起至2023年12月9日止。双方还约定了租金的数额及给付时间、方式、解除合同的条件、违约金等。合同签订当日，原告将合同项下房产交付给渚洲公司。在征得原告同意后，渚洲公司将涉案房屋转租给四林公司。2017年4月10日，原告因渚洲公司欠缴房租、多次催要无果，向渚洲公司发送了解除租赁合同通知，通知渚洲公司双方租赁合同于2017年4月15日解除，限渚洲公司于2017年5月10日返还租赁物，并结清欠付费用，渚洲公司于2017年4月13日收到通知，但一直未与原告办理房屋交接手续。2017年4月25日，渚洲公司办理了工商登记注销手续，清算组成员为被告张言平、刘君梅，渚洲公司清算期间未通知原告。原告为追索欠缴的房租及返还租赁房屋事宜，将张言平及其配偶、四林公司、刘君梅及其配偶诉至一审法院。一审法院立案的案号为（2017）鲁0602民初6058号。该案庭审中，各方一致认可原告与渚洲公司签订的龙海A区社区商业服务中心1－3层租赁合同于2017年4月15日解除。（三）渚洲公司成立于2015年2月2日，股东为被告张言平。四林公司成立于2015年12月11日，股东为被告张言平、刘君梅。（四）一审法院在审理（2017）鲁0602民初6058号案件时认为，公司清算时，清算组应当按照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条的规定，履行通知债权人和在报纸上公告的义务，因未履行上述义务导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员应对债权人因此造成的损失承担赔偿责任。张言平、刘君梅系渚洲公司清算组成员，在明知渚洲公司欠付原告房屋租金且未履行房屋交接手续的情况下，未将渚洲公司解散清算事宜书面通知原告，致使原告未及时申报债权，二人应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。原告与渚洲公司签订的租赁合同合法有效，且于2017年4月15日解除。渚洲公司应缴纳租金至2017年4月15日，扣除已缴租金和以经营保障金冲抵租金后，渚洲公司尚欠原告租金1417440元。原告与渚洲公司之间的租赁合同解除后，渚洲公司应当于2017年5月10日前将租赁房屋交还给原告，但渚洲公司一直未与原告办理房屋交接手续，且部分房屋亦由次承租人一直占用，被告张言平、刘君梅作为渚洲公司清算组成员，负有对渚洲公司注销后的财产进行保管、清理、处理和清偿的责任，故原告要求被告张言平、刘君梅返还租赁房屋于法有据；四林公司与渚洲公司分别为各自独立的法人单位，法律地位平等，原告未能提交证据证实曾与四林公司协商由四林公司承接龙海家园A区社区商业服务中心1－3层租赁合同的权利义务，故原告要求被告四林公司承担连带责任于法无据。因此，一审法院作出（2017）鲁0602民初6058号民事判决书，判决张言平、刘君梅支付原告房屋租金1417440元及逾期付款违约金、赔偿原告可得利益损失223200元；限期被告张言平、刘君梅将烟台市芝罘区龙海家园A区东南角五层建筑的1－3层、建筑面积约为10000平方米的房产交还给原告，并自2017年5月11日起至实际返还租赁房屋之日止按7338元/天的标准计付占用费；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效，且进入执行程序，因被执行人确再无其他财产可供执行，因此，一审法院以（2018）鲁0602执889号执行裁定书裁定终结本次执行程序。（五）2016年，四林公司与被告签订《烟台四林商贸门面房租赁合同》两份，约定四林公司将其拥有的坐落于芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为6、7、建筑面积均为64平方米、装修程度为毛坯的铺位出租给被告用于经营，合同租赁期自2016年4月6日起至2020年4月5日止，共四年，年租金为76800元，租金金额按照上一年租金的8%每年递增；租赁期内，被告租赁门面所产生的水、电、物业管理费等由被告自行承担，其中物业管理费每月每平方米4元，随租金一起按年预付。非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金。合同签订后，四林公司将上述两套房屋（属于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层）交由被告使用至今。2016年1月15日，四林公司与被告签订补充协议两份，约定双方确定合同涉及的两栋标的商铺均按照60平方米来计算总租金，首期租金金额为72000元，租赁调整为2016年4月6日至2023年12月31日止，房租价格在协议签订之日4年后按照一楼同面积商铺均价进行调整；如因四林公司无故解除合同或因四林公司原因致使被告无法经营，四林公司需按照被告初期装修期间发生的实际装修费用金额进行赔偿，并承担由此给被告带来的正常营业损失；被告有责任对此补充协议保密，如因被告泄露协议造成四林公司损失，四林公司有权解除租赁合同和该协议，被告需赔偿由此给四林公司带来的损失。关于补充协议的签订过程，被告称：第一份协议签订后，被告怕出现房屋价格便宜的情况，就提出要签订补充协议，因为被告是对外租赁商户中第一个签合同的，所以补充协议中体现了对被告的优惠条件，包括期限、价格及租金递增的年限等，别人都是一年一递增，被告是四年后递增，并且还约定了赔偿条款。（六）原告要求被告腾迁未果，遂诉来一审法院，请求判令被告腾迁并支付房屋占用费，支付物业费（即原告诉讼请求中的管理服务费）。关于物业费，原告主张由其公司为被告承租房屋所在的单独的商业楼提供物业服务，被告否认，称其不清楚是谁提供物业服务。原告未举证。一审法院注意到，原告与渚洲公司签订的租赁合同中约定由原告提供物业服务，双方对此合同无异议，但被告认为原告并未为其提供物业服务，其租赁的房屋是网点房，出门就是大街。庭审中，被告向一审法院提交反诉状一份，要求判令原告赔偿因擅自停电给被告造成的损失48万元。一审法院认为该请求与本案并非同一法律关系，故不予受理，被告可另行起诉，一审法院告知被告后，记入了庭审笔录。一审法院认为，（一）烟台市芝罘区资产经营有限公司出具的证明及一审法院生效的（2017）鲁0602民初6058号民事判决书可以证明对于龙海家园A区社区商业服务中心1－3层，原告有出租权。涉案房屋由被告占有的事实清楚。被告关于原告出租房屋是无效的辩解，一审法院不予采信。（二）原告与渚洲公司的房屋租赁合同解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同的效力如何。一审法院认为，因渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同均是以渚洲公司的租赁权的存在为基础，故在原告与渚洲公司的房屋租赁合同于2017年4月15日解除后，渚洲公司与四林公司的转租合同、四林公司与被告的分租合同所涉租赁关系亦应归于消灭。（三）被告是否有腾房义务及房屋占用费如何认定和承担的问题。既然渚洲公司与四林公司的转租关系、四林公司与被告的分租关系均随原告与渚洲公司的房屋租赁合同解除而归于消灭，则被告作为租赁房屋的实际占有人，有义务将房屋腾空并交给原告。原告要求被告腾迁并返还房屋的请求，应当得到支持。值得特别指出的是，因渚洲公司、四林公司通过承租、转租的方式取得的房屋，不仅包括被告占有的房屋，而且包括其余商户占有的房屋，且在（2017）鲁0602民初6058号案件中，被告不是该案的当事人，该份判决书不能判决本案被告承担义务，但该案与本案的当事人都有返还租赁物的义务。至于两案中涉及的共同部分，如由本案被告履行了腾房义务，则对应的张言平、刘君梅在一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中所应负的返还租赁物义务中应返还的包含本案房屋的该部分义务亦即履行完毕，不存在重复问题。关于被告所称一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书判决张言平、刘君梅支付房屋占用费与本案是否属于重复判决的问题。一审法院认为，（2017）鲁0602民初6058号案件中，被告并非当事人，该案判决书不能约束本案被告。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定了次承租人应承担逾期腾房占有使用费，故对于被告应依法承担的占有使用费，应在本案中予以确定。一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书虽然判决张言平、刘君梅承担房屋占有使用费，但因该二人至今并未履行，故本案判决被告支付原告房屋占有使用费，没有实际发生承租人、次承租人重复支付的情况，但一审法院将在判决中予以明确，若被告支付了房屋占有使用费，则应扣减张言平、刘君梅应支付的房屋占有使用费。被告提交的2016年1月15日四林公司与被告签订的两份补充协议，原告虽不认可，但无反证推翻，故对其真实性，一审法院予以采信。根据补充协议中约定的租金标准，被告应支付的房屋占有使用费标准为394.52元/天（72000元×2套房屋/365天），因此，被告应自2017年5月20日至返还房屋之日止，按上述标准支付房屋占有使用费。原告的过高要求，一审法院不予支持。（四）关于被告是否应当承担物业费的问题。一审法院认为，被告与原告之间并无物业费的约定，目前亦无证据证明原告为被告提供了物业服务。即使原告为被告提供了物业服务，其亦应以物业服务纠纷另行主张权利。因此，原告要求被告支付物业费（即诉讼请求中的管理服务费），一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、二百二十四条以及上述引用条款之规定，一审法院判决：一、限被告迟家辉于本判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区龙海家园A区商业活动中心编号为6、7（烟台四林商贸有限公司与被告迟家辉签订的两份《烟台四林商贸门面房租赁合同》项下），建筑面积均为64平方米的房屋腾空并返还给原告烟台市仁方堂综合经营有限公司。二、限被告迟家辉于本判决生效之日起10日内支付原告烟台市仁方堂综合经营有限公司房屋占有使用费132164.20元，并按394.52元/天的标准支付原告自2018年4月21日至返还房屋之日止的房屋占有使用费[一审法院（2017）鲁0602民初6058号民事判决书中确定应支付的占用费，包含被告迟家辉应支付的房屋占有使用费，两案在执行中应相应抵减，不得重复履行]。三、驳回原告烟台市仁方堂综合经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，由被告迟家辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据被上诉人提交的烟台市芝罘区资产经营有限公司的证明及一审法院（2017）鲁0602民初6058号生效判决，一审法院认定被上诉人系涉案房屋的权利人，事实清楚，并无不当。上诉人占有使用涉案房屋的基础是被上诉人与渚州公司、四林公司、上诉人之间存在租赁及转租赁关系，被上诉人因渚州公司欠付租金而与渚州公司解除房屋租赁合同，其与渚州公司解除房屋租赁合同后，上诉人相对于被上诉人，对涉案房屋已构成无权占有，被上诉人依法有权向房屋的实际占有人即上诉人主张返还房屋。上诉人上诉主张涉案房屋系被上诉人直接租赁给四林公司，与事实不符，本院不予采纳。上诉人占用使用被上诉人房屋，应向被上诉人支付房屋占有使用费，对于占用费标准，因被上诉人与渚州公司及上诉人与四林公司之间的租赁合同中的房屋位置、租赁面积及租金数额均不一致，上诉人承租的是一层部分房屋，因此两者的租金标准不具有可比性，一审法院参照上诉人与四林公司的租金标准确定上诉人的房屋占用费并无不当。综上所述，上诉人迟家辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5058元，由上诉人迟家辉负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月七日法官助理张素素书记员车丽翠