江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终385号上诉人(原审被告):陈锡娟，女，1978年4年10日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王通祥，男，1976年10月22日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告）：连云港万厦物业服务有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇奔牛广场东海国际水晶珠宝城4010-4012室。法定代表人：邵带弟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓波、于广军，该公司员工。上诉人陈锡娟因与被上诉人连云港万某物业服务有限公司（以下简称万某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈锡娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.有充分证据证明张某不是连云港市温哥华国际花园第二届业主委员会成员，没有签署物业合同的权利，被上诉人与张某签订的《温哥华国际花园物业合同》根本不是小区业主的真实意愿，一审判决歪曲客观事实，掩盖事实真相，于理不通，与法不符。2.客观事实该份物业合同的原件已经超过三份，与合同注明的只有三份原件明显不符。3.涉案这份《温哥华国际花园物业合同》有手动改金额及多处不相符，且有充分证据证明，但是一审判决没有提及。4.被上诉人公司持续违法违规事实客观存在，且有充分证据证明，但是一审判决均未提及，掩盖事实真相。5.被上诉人没有从事物业服务资质，不能从事物业服务。6.被上诉人在海州区住建局和市物价局合同备案面积只有8万平方米，且没有其他补充合同或协议，有证据证实B16号楼和其他几栋楼均不在这8万平方米之内，被上诉人属于私自超范围扩大收费，一审判决歪曲客观事实。7.有充分证据被上诉人乱收费，私自扩大收费范围，增加收费项目，收费金额与市物价局批准的内容和收费标准不相符。8.一审判决对被上诉人没有经过许可安装电梯分层刷卡系统，强制要求业主缴纳物业费后方可使用电梯，违反《物权法》第七十二条规定，侵害业主权利的事情未予认定，歪曲客观事实，掩盖事实真相。9.有证据证明在连云港市温哥华国际花园小区出现的只有连云港万科物业服务有限公司，没有出现过被上诉人公司，明显主体不符。被上诉人万某物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律法规，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万某物业公司向一审法院起诉请求：判令陈锡娟支付物业服务费共计5694元及滞纳金（滞纳金每日按千分之三计算），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月30日，连云港市温哥华国际花园小区第二届业主委员会（甲方）与连云港万科物业服务有限公司（乙方）签订了《温哥华国际花园物业管理服务合同》约定，甲方将温哥华国际花园小区经业主大会选聘委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为叁年自2016年7月1日起至2019年6月30日止；委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本物业的管理公共费用：多层住宅物业服务费为每月每平方米0.45元（按建筑面积）；高层住宅物业服务费为每月每平方米0.55元（按建筑面积）；商业用房物业服务费为每月每平方米1元（按建筑面积）；高层住宅设备设施运行费为每月每平方米0.4元（按建筑面积）；每户每年预收公共水电费100元，高层住宅加收电梯、加压水泵能耗费100元，即多层100元、高层200元。本物业管理公共服务费用每年交纳一次，在每服务周期前三个月内预交。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务等相关内容。2016年11月11日，东海县市场监督管理局发出公司准予变更登记通知书，变更事项为连云港万科物业服务有限公司变更为连云港万某物业服务有限公司。2017年6月14日，万某物业公司领取了连云港万某物业服务有限公司营业执照。2018年5月2日，本案所涉温哥华国际花园小区被通报小区整体环境一般，地面有烟头，楼栋外墙面、楼道内有少量小广告，部分垃圾桶无盖，建筑垃圾堆积，机动车、非机动车车辆停放秩序混乱，小区绿化破损严重等相关问题。另查明，陈锡娟系本市海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元303室业主，房屋建筑面积为149平方米，陈锡娟认可在万某物业公司主张物业费期间系涉案房屋业主。一审法院认为：连云港市温哥华国际花园小区第二届业主委员会与万某物业公司签订的《温哥华国际花园物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效，该合同系陈锡娟所在小区业主委员会与万某物业公司签订，陈锡娟作为小区业主，对其具有约束力，其应当按照合同约定缴纳物业管理费用。陈锡娟向一审法院提交的小区照片及情况通报可反映该小区内存在物业服务不到位现象，万某物业公司向陈锡娟主张物业费、公共水电费、电梯设备设施运行费，小区公共水电费及电梯设备设施运行费均系小区运行实际产生的费用，根据万某物业公司提供的相关部分票据及电梯维护保养合同，结合《物业管理服务合同》对小区公共水电费及高层住宅设备设施运行费的约定，依法酌情对物业服务费、公共水电费、电梯设备设施运行费予以扣减30%。故陈锡娟应当缴纳的费用：万某物业公司主张2016年7月1日起至2019年6月30日计36个月，1、物业服务费为2065.14元（0.55元/月/平方米×149平方米×36个月×70%）；2、公共水电费为420元（200元/年/户×3年×70%）；3、电梯设备设施运行费为1501.92元（0.4元/月/平方米×149平方米×36个月×70%）。故陈锡娟应支付万某物业公司3987.06元。万某物业公司主张陈锡娟支付滞纳金，万某物业公司作为物业服务公司，向小区提供的物业服务存在瑕疵，陈锡娟并非故意拖欠，故该诉讼请求，依法不予支持。陈锡娟辩称，合同中甲方盖章的张某不是业委会委员及主任，合同无效，本案物业服务合同相对方为业主委员会与物业公司，本案所涉合同经小区业主委员会盖章确认，万某物业公司亦在小区内实际提供了物业服务，合同合法有效，对所有业主具有约束力；其亦辩称万某物业公司名称变更后未及时更换，实际出具票据的是连云港万科物业服务有限公司，万某物业公司主体不符，万某物业公司变更经东海县市场监督管理局准予登记并核发营业执照，变更后的万某物业公司作为本案原告，主体适格；对于陈锡娟辩称16号楼系业主自治等情形，亦并未提供相关证据证实，对于以上辩解，依法均不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈锡娟于判决发生法律效力之日起十日内向万某物业公司支付3897.06元；二、驳回万某物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（万某物业公司已预交），由万某物业公司负担15元，由陈锡娟负担35元，于给付上述款项时一并给付万某物业公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人是否有权收取物业管理费用。本院认为，万某物业公司根据与温哥华国际花园小区业委会签订的《温哥华国际花园物业管理服务合同》对涉案小区提供物业管理服务，上诉人作为涉案小区房屋业主接受了物业服务，应支付物业费、公用水电费等相关费用。鉴于万某物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，一审法院根据实际情况酌定上诉人支付70%物业费并无不当，本院予以支持。对于上诉人主张万某物业公司与业委会签订的合同不是小区业主真实意愿，其不应交纳物业费的上诉理由，经查，涉案小区第二届业委会在《物业管理服务合同》内盖章，选聘万某物业公司对小区实行物业管理，万某物业公司亦依据此合同对小区实际提供了相应的物业服务，上诉人称张某不是小区第二届业主委员会成员，但是根据2016年5月1日第二届业委会的公示及2019年1月18日连云港市海州区新东街道办事处刘艞社区居委会出具的证明均可证实涉案物业服务合同签订期间，张某系第二届业委会主任。故对上诉人该上诉理由本院不予支持。对于上诉人主张万某物业公司没有从事物业服务资质以及小区收费票据上为连云港万科物业服务有限公司而非万某物业公司的上诉理由，经查，万某物业公司已经东海县市场监督管理局准予名称变更登记并核发营业执照，经营范围为物业服务等，温哥华小区物业服务合同也已经提交相关部门备案，故对上诉人该上诉理由本院不予支持。对于上诉人主张万某物业公司提交备案的合同面积只有8万平方米，上诉人的房屋楼栋不在该8万平方米范围内的上诉理由，经查，万某物业公司与温哥华国际花园小区业委会签订物业服务合同，对涉案小区提供物业服务，涉案小区应作为整体处理，物业服务无法具体分割，而万某物业公司也实际对上诉人房屋所在楼栋提供了物业服务，上诉人亦未提供其所在楼栋进行自治的证据，故对该上诉理由本院不予支持。对于上诉人主张万某物业公司私自扩大收费范围、增加收费项目的上诉理由，经查，根据涉案小区连价服备（2017）20号普通住宅小区物业公共服务收费机车辆停放收费标准备案表及物业服务合同约定，涉案物业公共管理费用包含住宅物业服务费及高层住宅设施设备运行费用等项目，公共水电费用为物业公司按年度代收代缴，故一审法院据此确认的物业收费范围并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张万某物业公司未经许可安装电梯分层刷卡系统侵害业主权利的上诉理由，经查，该行为属于物业公司物业管理服务行为，业主如认为侵害其权利可通过其他途径解决，但无权据此拒交物业费用，故对该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人陈锡娟的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈锡娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年五月九日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。