广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3223号原告：许建峰，男，1980年9月10日出生，汉族，住清远市清新区。原告：陈燕梅，女，1984年9月16日出生，汉族，住清远市清新区。上述原告的共同委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。上述原告的共同委托诉讼代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。原告许建峰、陈燕梅与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许建峰、陈燕梅的共同委托诉讼代理人刘嘉玲、舒嘉丽，被告凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建峰、陈燕梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至原告名下的手续；2、判令被告向原告支付逾期交楼违约金26750元；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金9808.33元(计至2017年5月12日)；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月13日起按535000元每年1%的标准计算至房屋产权登记至原告名下之日止)；5、案件受理费由被告负担。事实和理由如下：2014年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以535000元的价格向被告购买清远市新城××小区××号房；被告应当在2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，逾期交付的应向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证的应向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告全额支付购房款，但被告却没有按合同约定履行义务。超过合同约定的期限，原告所购商品房仍不符合交楼条件。经原告多次催告，被告于2015年4月13日才将并未符合交楼条件的商品房交付给原告使用，且至今仍未将该商品房的产权办理登记至原告名下。被告迟延交楼，迟延办证，已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定的逾期交楼违约金仅为每日按已付房款的万分之零点一计付，逾期办证违约金仅为已付房款的0.005%，该违约金约定明显过低，属霸王条款，违约金依法应予调整。根据本案客观情况，逾期交楼违约金应自逾期之日起每年按已付房款的6%计算至交楼之日止，逾期办证违约金应自逾期之日起每年按已付房款的1%计算至房屋产权登记至原告名下之日止。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特此依法提起诉讼，望人民法院依法公正裁判，支持原告的诉讼请求。被告凤迪公司辩称，1、原告要求答辩人支付逾期交楼的违约金26750元的诉讼请求超过了诉讼时效。根据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效》[(2013)粤高法民一复字第8号]的批复，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，原告于2015年3月7日已经实际收楼，因此主张逾期交楼违约责任的诉讼时效应从实际收楼之次日即2015年3月8日起计算两年至2017年3月8日止，但原告直至2017年6月20日才向法院起诉，显然，其主张答辩人承担逾期交楼违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人依法无须承担逾期交楼违约责任。2、原告要求答辩人支付暂计至2017年5月12日的逾期办证违约金9808.33元、2017年5月13日后的逾期办证违约金按购房款每年l%计至办证之日止的诉讼请求超过了诉讼时效。原告于2015年3月7日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因此原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2015年6月8日起计算两年至2017年6月8日至，原告向法院起诉的时间为2017年6月20日，已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需承担逾期办证违约责任。3、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，逾期办证违约金的计算标准为已付房款的0.005%。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此，不具备调整逾期交楼、逾期办证违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有事实和法律依据。4、原告诉讼请求第4项主张的逾期办证违约金计算至房屋产权登记至原告名下之日止，不符合合同约定，应计算至报登记部门备案之日止。综上所述，原告的诉讼请求无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下:2014年5月6日，原告许建峰、陈燕梅与被告凤迪公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.52平方米，房屋总价款为535000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已付清房屋价款535000元。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，被告也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。庭审中，被告称原告于2015年3月7日收楼，并提供原告许建峰签名的业主收楼物品资料签收确认书及入住承诺书予以证实；原告对被告上述收楼时间予以否认，称收楼时间为2015年4月13日，并提供出入证工本费收据及余泥清运费收据予以证实。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、出入证工本费收据、余泥清运费收据，被告提供的业主收楼物品资料签收确认书、入住承诺书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告请求的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、原告请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。关于房屋交付时间的问题，被告抗辩称房屋交付时间为2015年3月7日，并提供原告许建峰签名的业主收楼物品资料签收确认书及入住承诺书予以证实，依据充分，本院予以采信。原告提供的出入证工本费收据及余泥清运费收据并不能证实房屋实际交付时间，故对原告主张交楼时间为2015年4月13日的意见，本院不予采信。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告对被告所享有的逾期交房违约金这一债权应适用两年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止（2015年3月7日）。因此，原告主张的最后一个逾期交房违约金债权（2015年3月7日产生的违约金债权）的诉讼时效应至2017年3月6日止。因此，原告于2017年6月20日提起本次诉讼要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于第二个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2015年6月4日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。至于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2015年6月4日，逾期办证的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2015年6月5日）起计算两年至2017年6月4日止。原告于2017年6月20日提起本次诉讼要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告提出的第一项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，原告要求判令被告协助办证的诉请，因原告无提供证据证明该楼房已具备办理产权转移登记的相关条件，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告许建峰、陈燕梅的诉讼请求。案件受理费714元，由原告许建峰、陈燕梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球审 判 员  潘金桥人民陪审员  欧惠娴二〇一七年十月二十八日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。