江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终276号上诉人（原审被告）：耿於武，男，1957年6月2日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：任明社，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵文娟，女，1986年5月23日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。上诉人耿於武与被上诉人赵文娟房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿於武上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实片面，均是被上诉人单方的陈述，对上诉人的证据未予认定。《商铺转租协议书》应是一份“可撤销、可变更、可解除”的协议。二、合同不能履行的原因并非上诉人违约，而是被上诉人在明知道路整治工程而转嫁风险给不知情的上诉人。三、一审法院适用法律不当，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第147条、148条、155条，《中华人民共和国合同法》第54条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条之规定，案涉协议是一份“可变更、可撤销、可解除”的合同，协议不能履行的原因并非上诉人的过错，而是被上诉人采取欺诈手段故意转嫁风险和上诉人误解而导致无法正常经营造成的。四、案涉合同的解除时间并非2019年4月25日，实际于2018年12月15日已经解除。五、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金50000元没有依据，该条款是上诉人自行在案涉合同中添加的。六、上诉人实际缴纳的物业费不止1500元。赵文娟辩称，耿於武的上诉请求不能成立。一、2018年2月23日双方签订案涉《商铺转租协议书》时，没有发生路面道路整治的情况，双方是在自愿平等的基础上签订协议，不存在重大误解。且该道路整治只是暂时的，现已恢复通行，上诉人是因自身原因导致经营不善，想中途退出，违反合同约定。一审期间，上诉人对违约金数额并未提出异议。二、上诉人理应于2019年2月1日支付上半年租金，在其逾期未付后，被上诉人委托律师向上诉人出具律师函，要求其于4月1日按照合同约定支付租金，但上诉人仍未履行支付义务，故被上诉人按照合同约定行使单方解除权。被上诉人于2019年4月25日才拿到案涉房屋钥匙，应以该时间节点视为上诉人交付案涉房屋。一审法院判决上诉人支付租金至2019年3月至4月25日是正确的。三、一审法院判决上诉人支付50000元违约金符合合同约定。因上诉人违约，导致被上诉人承租的案涉房屋一直至2019年年底才转租给案外人。在此期间，被上诉人一直在向案涉房屋产权人支付租金约10万余元。该损失完全是上诉人造成的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵文娟向一审法院提出诉讼请求：1.判决耿於武腾空位于南京市溧水区-12门面房并交付给赵文娟；2.判决耿於武向赵文娟支付2019年3月1日起至实际腾空之日止的租金（按照147000元每年即12250元每月计算）；3.判决耿於武向赵文娟支付违约金50000元；4.判决耿於武承担本案诉讼费。诉讼过程中，赵文娟增加诉讼请求：判决耿於武向赵文娟支付2018年8月至2019年8月期间的物业费1500元及2018年12月至2019年3月的水费235.49元。一审法院认定事实：2018年3月1日，甲方赵文娟与乙方耿於武签订一份《商铺转租协议书》。该协议书约定：甲方同意将自己位于南京市溧水区店铺转让给乙方使用，租期为2018年3月1日至2021年3月1日；租金从2018年3月1日到2019年3月1日为137000元，2019年3月1日至2021年3月1租金分别为147000元（不含水电等日常费用）。房租半年一交，每年的2月1日交第一次，7月1日交第二次，每次交年租金一半；甲方交付商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金10000元。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、物业费以及房屋和设备日常维修费用等均由乙方承担。协议书第九条第2项约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金50000元；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商铺，经乙方书面催告后三十日内仍未交付的；（二）乙方未征得甲方同意改变商铺用途，或违法经营的；（三）乙方未经甲方书面同意，擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过十日的。协议书第十条第4项约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付50000元作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年3月21日，江苏同心园律师事务所向耿於武出具《律师函》：一、耿於武在接到律师函后于2019年4月1日前向赵文娟支付2019年度上半年租金73500元。如届时耿於武未履行付款义务，则赵文娟即根据《商铺转让协议书》第九条第二项第四款的约定于2019年4月1日正式与耿於武解除本合同。二、在双方签订的《商铺转让协议书》正式解除后，耿於武应立即将承租店铺内属于自己的物品腾空并交付给赵文娟验收。同时，耿於武需向赵文娟支付2019年3月1日到完全腾空之日的租金。三、由于本次合同的解除系耿於武的过错所致并给赵文娟造成了一定的损失，因此，根据《商铺转让协议书》第九条第二项的约定及第十条第四款的约定，耿於武需向赵文娟支付违约金50000元。2019年4月28日，赵文娟交纳了案涉房屋物业费1500元（至此，2018年8月28日至2019年8月27日的物业费3000元赵文娟已全部交纳）、水费235.49元。案件开庭审理过程中，双方一致认可，截至2019年2月28日的租金耿於武已支付。赵文娟陈述：《律师函》发出后，耿於武于3月23日发短息给赵文娟说钥匙交到物业了，4月25日赵文娟从物业拿到了钥匙。耿於武陈述：物业费已支付了1500元。耿於武将电费结清后，打电话给赵文娟，赵文娟不接电话，耿於武就将钥匙交给了物业。一审法院认为，赵文娟与耿於武签订的《商铺转租协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，耿於武未支付第二年租金，依据协议书第九条第2项约定，赵文娟可以解除合同。根据《律师函》记载的内容，可以确认《商铺转让协议书》于2019年4月1日解除。耿於武陈述将房屋钥匙交给了物业，赵文娟陈述其于4月25日从物业处拿到了钥匙，可以认定耿於武已于2019年4月25日将房屋返还给了赵文娟。因此，赵文娟关于耿於武腾空位于南京市溧水区-12门面房并交付给其的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依据《商铺转让协议书》的约定及赵文娟于2019年4月25日拿到案涉房屋钥匙的事实，耿於武应向赵文娟支付租金22458｛2019年3月份租金12250元+2019年4月份租金10208元（12250元÷30日×25日）｝，扣除保证金10000元之后，尚应支付租金12458元。同时，耿於武应向赵文娟支付物业费458元｛2019年3月份物业费250元+2019年4月份物业费208元（250元÷30日×25日）｝。赵文娟要求耿於武支付水费235.49元，有事实依据且符合合同约定，一审法院依法予以支持。耿於武未支付第二年租金，违反了双方关于“房租半年一交，每年的2月1日交第一次，7月1日交第二次，每次交年租金一半”的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据双方关于“违反合同的一方，应向另一方支付违约金50000元”的约定及本案实际，赵文娟要求耿於武支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，一审法院判决:一、耿於武于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付赵文娟房屋租金12458元；二、耿於武于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付赵文娟物业费458元、水费235.49元，合计693.49元；三、耿於武于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付赵文娟违约金50000元；四、驳回赵文娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由赵文娟负担144元，耿於武负担906元。本院二审期间，上诉人耿於武提交被上诉人赵文娟出具的收条一份，证明其支付给赵文娟物业费1600元，并认为其是在2018年12月至2019年2、3月间，电话联系赵文娟未果，其后才将钥匙交给物业公司，且其在2018年8月之后，将案涉商铺的物业费直接交给物业公司，实际交纳物业费共计3100元。赵文娟质证认为该收条与本案无关。对此，本院经审查认为，耿於武提交的收条上明确载明该1600元物业费对应的时间是“至2018年8月”，而一审法院判决耿於武应支付的458元物业费所涉期间为2019年3～4月，两者属于不同期间，故该证据不能达到耿於武的证明目的。耿於武主张2018年8月之后的物业费直接交纳给物业公司，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，耿於武与赵文娟所签订的《商铺转租协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。耿於武上诉称赵文娟故意隐瞒店面所在区域将要进行道路整治工作，系恶意转嫁风险，故其构成重大误解，案涉协议属于可撤销合同。因在签订该协议书时，道路整治工作尚未开始，耿於武亦无证据证明赵文娟事先明知案涉商铺将面临道路整治并故意隐瞒，且该道路整治工作早已结束并恢复通行，故对耿於武的该上诉理由，本院不予采信。因耿於武未按约支付第二年租金，依据《商铺转让协议书》的约定，赵文娟可以解除合同。一审法院根据《律师函》记载的内容，确认《商铺转让协议书》于2019年4月1日解除，并无不当。耿於武主张案涉协议实际在2018年12月15日已经解除，证据不足，本院不予采信。案涉协议被解除的原因系耿於武违约，依据协议约定，耿於武应向赵文娟支付违约金50000元，耿於武主张该约定系赵文娟单方添加，未提供充分证据予以证明，本院亦不予采信。关于耿於武实际交纳的物业费。耿於武所提供的证据，只能证明赵文娟确认收到其交纳的截至2018年8月份物业费1600元，不能证明其将此后的物业费足额交纳给物业公司，而一审法院判决耿於武欠交的物业费期间为2019年3月和4月，两者属于不同期间，故对耿於武关于物业费的上诉意见，本院不予采信。综上所述，耿於武的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人耿於武负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年五月七日书记员  孙雪松