.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2017）琼0108民初4848号   原告：马红，女，1968年11月14日出生，回族，住西安市莲湖区。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所实习律师。   被告：海南钰田物业管理有限公司，住所地海口市美兰区。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：肖汉春，该公司总经理。   委托诉讼代理人：林海，男，该公司主任。   原告马红与被告海南钰田物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范文进、文礼欢，被告的委托诉讼代理人林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马红向本院提出诉讼请求：1.要求被告严格遵照规划文件以及物业管理协议实行物业管理，拆除未属规划内的出入口（即住宅小区与商业区相接地的后门）并封锁；2.要求被告对停放商业区的车辆统一收费标准；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系海口市海甸五西路32号恒福居西区商业步行街x号楼xxx号商铺（1-3层）的所有权人，于2009年5月27日与被告签订《恒福居管理协议》。该协议约定被告为恒福居及其所占土地的唯一管理机构，全权负责恒福居的各项管理工作。协议签订后，被告违反相关部门批准报建的规划文件，擅自在恒福居住宅小区与商业区后方（即住宅小区与商业区相接地）另行建门直接从商业区步行街入口进入住宅小区。被告此举导致大量的住宅小区业主为方便而致使小区两处正门形同虚设。住宅小区业主纷纷从商业区通行，严重扰乱商业区消费顾客的通行。同时，大量小区业主因此出口通行较为便利，经常将车辆停放在商业区，特别是商业广场处，并且不分昼夜的占用停车位，导致大部分前来商业区消费的顾客时常因无处停车而选择离开，直接造成原告经营业绩不断下滑，严重妨碍了原告的日常经营，损害原告的权益。根据海口市城市规划管理技术规定第二十一条"建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场（库），其中单元式住宅，1.0车位／100㎡建筑面积；而商业建筑区，小于等于2000㎡部分取2.0车位，超过2000㎡的以2000㎡为基数往上递增，递增部分取0.8-1.0车位，旧城区取0.4-0.6车位"的规定，恒福居商业区共有建筑面积21667㎡，现有车位173个，停车位远不足以使用；恒福居住宅小区面积43302㎡现有车位419个停车位足以使用。但是，因被告另行建门的原因，造成大量小区业主占用商业区停车位，导致商业区本就紧缺的停车位愈加紧张，严重影响了原告的经营发展。另外，根据恒福居停车场收费公告栏以及恒福居申海花苑物业收费标准，小区停车费应按月收取，商业区停车费应按小时收取。但被告对于在商业区停车的小区业主仍旧按照小区停车收费标准收取停车费，这对商业业主而言极其不公。同时，由于被告对小区业主停放商业区的车辆按月收取停车费，因价格低廉，大量小区业主纷纷将车辆长时间停放商业区，长时间占据商业区的车位，严重影响到原告的日常经营，损害原告的权益。根据《停车场管理守则》第七条"本小区车辆实行分区管理原则，小区业主及商户业主的车辆应当按照法定规划停放各自车位，并分别按照各自标准缴纳停车费。车辆须泊入指定车位，不得占用其他车辆车位及跨车位停泊，否则按所占车位交费，如因占用其他车辆车位或跨车位停泊给自家车辆造成的划花或碰损，一切责任由驾驶员承担"以及《恒福居管理协议》第六章管理细则第二十二条第一款第十九项、第二十一项的约定，被告行为已严重违背恒福居管理协议，未尽到管理职责，给原告造成严重的经营障碍。综上所述，被告已严重违反批准报建的规划文件，以及已违背恒福居管理协议，损害了原告的切身利益。原告特诉至法院，请求法院判如所请。   被告海南钰田物业管理有限公司辩称，一、答辩人并未违反规划文件在住宅小区与商业区相接地建立后门，仅是出于服务目的开通一小门供步行及电动车通行。根据恒福居小区的规划文件，住宅小区与商业区的相接地在规划设计中设有岗亭。因此答辩人出于小区业主日常生活便利考量，在两区相接地设立小后门，以供业主步行及骑乘电动车通过。对于原告所述的小区业主纷纷驾驶小轿车穿梭商业区通行、占位停放等影响商业业主日常经营，导致商业区业绩下降的行为，是答辩人无法预料到的。答辩人作为物业管理公司，一直秉承着服务的态度为小区业主与商业业主提供优质服务。答辩人于两区相接地设立小后门的目的是为了更好的服务小区业主和商业业主。答辩人的行为并未违反规划文件。原告若想改建、封锁该小后门，相关费用则应由原告承担。答辩人不在本案中就这些费用提出反诉请求。二、答辩人管理小区车辆实行分区管理原则。住宅区和商业区两区按照各自的标准缴纳停车费。小区业主按月缴纳停放商业区的停车费仅是小区业主的私自行为。根据《停车场管理守则》第七条规定，小区车辆实行分区管理原则，小区业主及商户业主的车辆应当按照法定规划停放各自车位，并分别按照各自标准缴纳停车费。同时根据恒福居停车场收费公告栏及申海花苑停车场公示栏，均明确表明两区停车收费标准不一致，住宅小区停车费应按月收取，商业区停车费应按小时收取。答辩人对车辆停放商业区的小区业主之所以按月收取停车费完全是因为两区出入口处的停车收费管理系统一致而导致的。小区业主因办有停车卡，其进出两区时刷卡通行无碍，这样小区业主的车辆即便停放商业区，系统仍是默认按月收取停车费。这种结果是系统问题而致，并非答辩人未尽到管理职责而导致。原告若想更换该管理系统，相关费用则应由小区业主承担。综上所述，答辩人对原告的诉讼请求没有异议，但是答辩人的服务管理行为并无不妥。原告认为答辩人违反规划文件和管理协议，且未尽到管理职责的事实完全没有证据证明。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的海口申海花苑报建修改图、恒福居管理协议、申海花苑停车场告示栏、恒福居停车场告示栏、恒福居申海花苑物业收费标准、恒福居住宅小区收费标准、小区业主车辆停放商业区情况的照片、海口市房产登记信息查询情况说明、海口市城市规划管理技术规定，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明内容均无异议，故本院对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性及证明内容予以确认并在卷佐证。被告提交的照片、恒福居车场收费差额登记明细表，原告对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，故本院对被告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   位于海口市××路由被告海南钰田物业管理有限公司进行管理。原告为海口市海甸五西路32号恒福居西区商业步行街x号楼xxx号商铺（1-3层）的所有权人（不动产权证号：xxxxx）。2009年5月27日，原告马红与被告海南钰田物业管理有限公司签订一份《恒福居管理协议》，确认被告为恒福居及其所占土地的唯一管理机构，全权负责恒福居的各项管理服务工作，被告管理恒福居及其所占土地的所有共用部分和共用设备，并且约定露天停车场固定位的收费标准为小型汽车100元/辆/月，地下停车场固定位的收费标准为小型汽车150元/辆/月。被告根据《恒福居管理协议》第六章第二十二条第十九款的规定，对车辆的管理权为"合理安排恒福居内所有的车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反被告规定的车辆，并向该车辆的车主收取拖离及扣留费用"。恒福居小区分为住宅小区与商业区两部分。在该小区的停车场告示栏中的《停车场管理守则》规定："本小区车辆实行分区管理原则，小区业主及商户业主的车辆应当按照法定规划停放在各自车位，并分别按照各自标准缴纳停车费。车辆须泊入指定车位，不得占用其他车辆车位及跨车位停泊，否则按所占车位交费......"商业区的停车场收费公告栏记载："小型汽车（含小货车）的收费标准为临时停车15分钟免费，5元﹒辆/次（3小时以内），超过3小时每小时加收2元，不满1小时按1小时计费，封顶按20元/辆/天计费。"被告未经全体业主同意，在住宅小区的南侧与商业区的相接之处设置出入口,住宅小区业主的车辆可以从该出入口通行至商业区。该出入口并未在恒福居小区的报建规划图中经过批准。原告认为被告擅自设置上述出入口的行为违反了《恒福居管理协议》，未尽到管理职责，导致住宅小区业主的车辆停放在商业区，占用了商业区的停车位，损害了原告的利益，遂成讼。在庭审中，被告自认涉案出入口为其擅自设置，未经全体业主同意。同时，被告承认恒福居住宅小区的业主将轿车经由涉案出入口停放在商业区占用该区停车位，并且当被告意欲按分区管理的收费标准对待住宅小区业主停放在商业区的车辆时，因担心与业主关系闹僵，故被告对包月缴费办理了停车卡的住宅小区业主并未实行住宅区和商业区停车分区收费。被告还承认：住宅小区业主凭借停车卡可自由出入住宅区和商业区，而住宅小区业主的停车卡使用的是住宅区的收费标准。原告未提供证据证明全体业主共同决定对停放商业区的车辆统一收费标准。   本院认为，一、关于涉案出入口是否应当封闭的问题。原、被告签订的《恒福居管理协议》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，应受法律保护。被告应依约履行物业管理义务。涉案出入口位于恒福居住宅小区的南侧与商业区的相接之处，因其允许车辆通行，故属于车行出入口。根据恒福居小区的报建规划图，涉案出入口所在位置并无车行出入口。且被告自认其未经全体业主同意，擅自设置了该出入口。恒福居住宅小区与商业区的相接之处属于小区的共用设施。根据《物业管理条例》第五十条"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途......物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续"以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款"物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持"的规定，被告擅自设置涉案出入口的行为违反了行政法规的规定，对被告上述行为采取补救措施包括封闭涉案出入口。故原告请求被告严格遵照规划文件以及物业管理协议实行物业管理，封闭恒福居住宅小区南侧与商业区相接之处的出入口，于法有据，本院予以支持。   二、关于被告对停放商业区的车辆统一收费标准的问题。根据《物业管理条例》第十一条第七项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。是否对停放商业区的车辆统一收费标准属于共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定。虽然被告为恒福居小区的物业服务企业，但其对物业服务区域的管理必须依据法律法规、物业服务合同及业主大会的决定。原、被告签订的《恒福居管理协议》并未涉及对停放商业区的车辆统一收费标准的内容，仅规定了被告对车辆的管理权为"合理安排恒福居内所有的车辆停放、行人交通，拖离或扣留所有违反被告规定的车辆，并向该车辆的车主收取拖离及扣留费用"。并且原告就停放商业区的车辆统一收费标准的事项未提供证据证明已经由全体业主共同作出决定，法律法规亦未对该事项具有强制性规定。因此，原告请求被告对停放商业区的车辆统一收费标准，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第五十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海南钰田物业管理有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内封闭位于海口市海甸五西路32号的恒福居住宅小区南侧与商业区相接之处的出入口；   二、驳回原告马红的其他诉讼请求。   案件受理费人民币100元，由原告马红负担50元，由被告海南钰田物业管理有限公司海南钰田物业管理有限公司负担50元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审 判 长 郑 薇   人民陪审员 李 宁   人民陪审员 黄亚六     二〇一七年十月二十四日   法官 助理 辜泓奋   书 记 员 王瑛琳   速 录 员 吴 静   附：相关法律、行政法规及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ......   《物业管理条例》   第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。   业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。   ......   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。