辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2744号上诉人（原审原告）：大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站，住所地大连市甘井子区辛寨子镇小辛村。统一社会信用代码92210211MAOUKCJT4A。经营者：于瑞官，该检测站负责人。被上诉人（原审被告）：魏中华，男，1987年1月30日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：崔雪梅，北京市京都(大连)律师事务所律师。上诉人大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站（以下简称“嘉鑫检测站”）因与被上诉人魏中华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉鑫检测站上诉请求：撤销一审判决，支持嘉鑫检测站的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人违反《房屋租赁合同》，如果甲乙双方违约，按租金的50%赔偿，故被上诉人应承担违约金额11,000元。1.《房屋租赁合同》签订后，被上诉人并没有付清当年租金，第二年提前一个月付第二年房屋租金，违反《房屋租赁合同》约定还应付12,000元租金。2.《房屋租赁合同》约定，如果乙方没有按预定时间交纳租金，乙方按每天1%滞纳金交给甲方，被上诉方再次违约应支付滞纳金21,600元给上诉人。3.被上诉人在使用房屋期间使用电费387.45元，使用水费及漏水的水费1982.50元，被冻坏的水表30元，屋内垃圾清理费200元，合计2599.95元应当交给上诉人。4.被上诉人在没有提前通知上诉人和结清租金、水电费的情况下，搬离涉案房屋，再次违约。综上，上诉人为一审判决认定《房屋租赁合同》有效正确，但对欠租金认定错误，遗漏了被上诉人违约事实的认定，适用法律错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。魏中华辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。嘉鑫检测站向一审法院起诉请求：1.被告立即给付租金12,000元、滞纳金21,600元及违约金11,000元；2.被告支付电费、水费、人工费、材料费，合计2599.95元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方(出租方)即原告，乙方(承租方)即被告；甲方将位于大连市甘井子区建筑面积约180平方米左右一楼房屋租赁给乙方使用；租赁期限为2年，自2016年9月5日至2018年9月4日止；第一年租金人民币贰万贰仟元一次性付清，第二年租金人民币贰万贰仟元，提前一个月付清，第二年租金、房屋租赁税、水、电、暖、卫生费等及其它费用由乙方自己承担。……甲、乙双方必须遵守合同，如果甲、乙双方违约本合同按租金的50%赔偿。被告对上述租赁合同的真实性不予认可，并申请对上述租赁合同落款处乙方“魏中华”的签字是否系被告本人所签进行司法鉴定，但原、被告在一审法院限定的合理期限内均未提供司法鉴定所需的对比样本。另查明，案外人乔世峰于2016年8月29日向原告大连银行卡账户转入6000元，于2016年10月22日转入10，000元，于2016年11月8日转入8000元，原告主张上述24,000元中有2000元系原告为被告办理营业执照的费用，其余22,000元是被告向原告支付的租金。被告辩称未向原告支付过租金。案外人乔世峰于2017年8月29日转入原告账户10,000元，被告认可此款项系被告向原告支付的2017年部分租金。被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋，原告对此予以知悉。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点问题如下：第一，原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于适用第二，被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋后是否应向原告支付房屋租赁合同剩余租赁期间的租金及赔偿原告各项损失、违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，首先，被告于2017年9月6日搬离案涉租赁房屋，并仅于2017年8月29日向原告支付了第二年的租金10,000元，其余租金未按双方合同约定支付，原告对此节事实亦明确知悉，被告已以自己的行为表明不再履行双方签订的房屋租赁合同项下主要债务，原告可以要求解除双方之间的房屋租赁合同。但在此情况下，原告并未行使合同解除权，亦未采取合理措施，导致案涉房屋于2017年9月6日至2018年6月期间处于闲置状态，房屋内的水表冻坏。故原告要求被告支付2017年9月5日至2018年9月4日期间未付剩余租金12，000元、滞纳金21,600元及水费、电费、人工费、材料费2599.95元的诉讼请求，于法无据，理由不当，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付违约金11,000元的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款、第二款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的“按租金的50%赔偿”的违约金计算方式应认定为上述法律规定的违约金过分高于实际损失的情形，故一审法院依据双方约定的年租金额的30%认定，被告提前解除租赁合同应向原告支付违约金的数额为6600元(22,000元×30%)，原告此项诉讼请求中的超额部分，理由不当，证据不足，一审法院不予支持。因被告已向原告预交了2017年部分租金10,000元，但并未实际占有使用案涉房屋，故被告已向原告支付的10,000元租金足够抵顶上述被告应向原告支付的违约金数额，故被告无需另行再向原告支付违约金6600元。据此，一审法院作出如下判决：一、被告魏中华向原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付违约金6600元(因此违约金已与被告魏中华向原告预付的租金人民币10,000元相互冲抵，被告魏中华无需另行给付原告)；二、驳回原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站的其他诉讼请求。案件受理费人民币490元(原告已预交)，已减半收取，由原告大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站负担422元、由被告魏中华负担68元。二审中，嘉鑫检测站提供两张电表的照片，拟证明案涉房屋的电表字数，进而证明魏中华应缴纳的电费数额，魏中华对该证据的真实性不予认可，鉴于无法判断该电表是否是案涉房屋内的电表，且仅从该证据上无法确定实际发生的电费数额，故本院对该证据不予采信。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，1.双方当事人于2016年9月5日签订的《房屋租赁合同》结尾处用手写增加第九条，内容为：如果乙方没有按预定时间交纳租费，乙方按每天1%滞纳金交给甲方。魏中华在二审中认可双方签订租赁合同时即有上述条款。2.嘉鑫检测站自认2018年4月魏中华将案涉房屋的门锁打开，该检测站的经营者进入案涉房屋，并于2018年6月将案涉房屋另行出租。本院认为，一审法院认定嘉鑫检测站与魏中华之间存在房屋租赁合同关系，并判令魏中华支付违约金，魏中华未提起上诉，表明对上述结果予以认可。结合双方当事人二审的诉辩主张，本案的争议焦点有以下两个：一是魏中华应否向嘉鑫检测站支付第二年剩余房租12,000元；二是魏中华应否按照1%的标准向嘉鑫检测站支付滞纳金，并同时支付租金50%的违约金。针对第一个焦点问题，即魏中华应否向嘉鑫检测站支付第二年剩余房租12,000元，本院认为，魏中华虽于2017年9月6日搬离案涉房屋，但其未能提供向嘉鑫检测站交付案涉房屋钥匙的证据，应视为未履行交还租赁房屋的义务，并且案涉租赁合同无法继续履行系魏中华的原因所致，故在无据证明嘉鑫检测站在2017年9月6日即已实际控制案涉房屋的情况下，魏中华应继续支付房屋租金。现嘉鑫检测站自认魏中华于2018年4月将案涉房屋的门打开，其可以进入案涉房屋，应视为双方当事人对案涉房屋的交接。故本院认定2018年4月1日后魏中华无需再向嘉鑫检测站支付房屋租金，即魏中华应支付租金的期间为2017年9月6日-2018年4月1日，共计208天，按照合同约定的租金给付标准，魏中华应向嘉鑫检测站支付的租金数额为12,537元（22,000元÷365天×208天），扣除魏中华已支付的租金10,000元，魏中华仍应向嘉鑫检测站支付租金2537元，对于嘉鑫检测站诉请的合理部分本院予以支持。针对第二个焦点问题，即魏中华是否应向嘉鑫检测站支付滞纳金及违约金，本院认为，案涉租赁合同约定，魏中华未如期交纳租金需按每天1%的标准支付滞纳金，该约定实质是对逾期交纳租金的违约金的约定，而合同同时约定一方违约按租金50%赔偿，亦包含了逾期支付租金所应承担的违约责任内容，故针对逾期支付租金的行为合同同时约定了两种违约责任，鉴于违约责任的主要功能是补偿损失，故违约金数额应结合守约方的实际损失确定，一审法院酌情判令魏中华承担租金30%的违约金，能够补偿嘉鑫检测站的损失，故一审法院未支持嘉鑫检测站要求支付滞纳金的诉请，并判令魏中华支付6600元的违约金并无不当，本院依法予以维持。关于嘉鑫检测站要求魏中华支付电费387.45元、水费1982.50元、水表费30元、屋内垃圾清理费200元的诉请，因未能提供充分的证据证明其实际损失的数额，故一审法院未支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6370号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6370号民事判决第一项为：魏中华于本判决发生法律效力之日起十日向大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付违约金6600元；三、魏中华于本判决发生法律效力之日起十日内向大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站支付租金2537元；四、驳回大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费490元(大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站已预交)，由大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站负担396元，魏中华负担94元；二审案件受理费980元（大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站已预交），由大连市甘井子区嘉鑫槽车钢瓶检测站负担790元，魏中华负担190元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年五月十五日书记员 王丽秋