上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8383号上诉人(原审原告)：卢天慧，女，1991年10月22日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市。委托诉讼代理人：潘书鸿，上海恒建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，上海恒建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙飞，男，1984年11月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘如元，上海仁宣律师事务所律师。原审第三人：陈梦渊，男，1986年9月11日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：黄利民，上海锦汇律师事务所律师。上诉人卢天慧因与被上诉人孙飞、原审第三人陈梦渊案外人执行异某之诉一案，不服上海市普陀区人民法院(以下简称普陀法院)(2017)沪0107民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢天慧的上诉请求：撤销一审判决，改判解除对本市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的查封。事实和理由：卢天慧于2014年11月向陈梦渊购买系争房屋及车位，由卢天慧的母亲胡娟付清了全部房款人民币1,000万元(以下币种相同)，并已实际入住。当时因政策原因无法办理过户手续，对此卢天慧并无过错，现卢天慧已具备过户条件。购买系争房屋后，胡娟为保障卢天慧的权益，在系争房屋上设定抵押权。上述房屋买卖行为与孙飞和陈梦渊的借款关系无关，卢天慧实为系争房屋的权利人，其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予解封。孙飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢天慧明知自己属限购对象，仍向陈梦渊购买系争房屋，并约定延期办理过户手续。在此期间，系争房屋被孙飞申请执行陈梦渊一案查封，导致卢天慧无法办理过户手续。卢天慧对此有过错，其购房行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。陈梦渊认为，其并未与卢天慧恶意串通逃避债务，卢天慧已付清购房款并实际入住，系争房屋应属卢天慧所有。故同意卢天慧的上诉请求卢天慧向一审法院起诉请求：确认系争房屋归其所有，并停止对该房屋的执行。一审法院认定事实：普陀法院在审理孙飞与陈梦渊、赵婉露民间借贷纠纷一案中，于2016年3月31日保全查封系争房屋(不包括地下一层车位635部位)，并于同年7月25日作出(2016)沪0107民初9280号民事判决，判令陈梦渊、赵婉露应归还孙飞人民币595.5万元及逾期还款违约金和律师费等。判决生效后，因陈梦渊、赵婉露未履行付款义务，孙飞向普陀法院申请执行，该院于2016年10月31日以(2016)沪0107执4693号立案执行。在执行过程中，卢天慧向普陀法院提出案外人异某，该院经审查，于2017年1月20日作出(2016)沪0107执异34号执行裁定，驳回卢天慧的异某请求。卢天慧不服，遂提起本案诉讼。2014年10月27日，卢天慧与陈梦渊签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，陈梦渊将系争房屋以975万元的价格转让给卢天慧，双方约定房屋过户手续于2019年9月30日之前办理。卢天慧提供的房款支付凭证显示，2014年9月27日至同年11月4日期间，卢天慧的母亲胡娟通过房屋中介机构上海云房数据服务有限公司或自行转账，向陈梦渊及其父亲陈孝忠(系陈梦渊出售系争房屋事宜的委托代理人)共支付1,000万元(包含地下一层车位635部位的出售款)。据《上海市房地产登记簿》记载，系争房屋原于2013年4月15日被上海农村商业银行长宁支行设定抵押权，债权数额为690万元；于2014年3月13日被陈强设定余额抵押，债权数额为800万元，后上述抵押登记均已被注销。目前系争房屋的权利人为陈梦渊，权利登记核准时间为2014年8月26日，于同年11月13日核准设定抵押权，抵押权人为胡娟，债权数额为1000万元。普陀法院在审理孙飞诉陈梦渊、赵婉露(2015)普民一(民)初字第5081号民间借贷纠纷一案中，于2015年7月27日保全查封系争房屋。后因孙飞撤回起诉，普陀法院于2016年4月8日解除对系争房屋的查封。普陀法院(2016)沪0107民初9280号案原对系争房屋轮候查封，现已转为正式查封。一审庭审中，卢天慧申请出庭作证的证人潘某某陈述，其系上海云房数据房屋有限公司普陀富平路店店长。2014年9月，胡娟通过该店介绍并实地查看后表示购买系争房屋的意向并咨询相关细节，在此过程中胡娟向其询问本市住房限购的相关规定，称为女儿卢天慧购买作婚房用，女儿非本市户籍，女婿是本市户籍，两人在本市均无房产。潘某某告知胡娟可以购买，胡娟当即同意购买系争房屋。数日后，胡娟又询问合同可否暂时只写女儿名字，潘某某表示需征得上家(即陈梦渊)同意。经协商，陈梦渊答复只要全额支付购房款可以配合。同年10月，双方签订以卢天慧为购房人的房屋买卖合同，陈梦渊在收到全部购房款后注销了房屋上原设定的抵押。后胡娟担心交易安全问题，潘某某帮助胡娟以借款名义办理了系争房屋抵押手续，之后又陪双方办理了系争房屋的交接手续。但因房屋产权过户手续至今未办理，潘某某的中介工作尚未完成，故出庭作证。普陀法院另查明，根据上海市人民政府于2011年1月31日颁布的《关于本市贯彻的实施意见》以及上海市住房保障和房屋管理局随后颁布的《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》的相关规定，暂停非本市户籍未婚人员在本市范围内购买住房，对违反限购规定的，不予办理房地产交易、过户登记。普陀法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异某，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定实质在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。本案中，普陀法院因审理、执行孙飞与陈梦渊、赵婉露民间借贷纠纷案而查封登记在陈梦渊名下的系争房屋至今。虽然卢天慧在普陀法院查封系争房屋前已与陈梦渊签订买卖系争房屋的合同，并已支付全部价款及实际占有使用该房屋，且已明确约定房屋产权过户时间，从而享有对系争房屋的物权期待权，但因卢天慧在明知自已当时属于本市关于住房限购政策的限购对象，可能存在交易风险的情况下，仍出资购房，其对系争房屋产权现因被普陀法院查封而未能过户结果的发生有过错，卢天慧的物权期待权不能排除普陀法院因孙飞申请执行陈梦渊一案而对系争房屋的执行。卢天慧不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其要求确认系争房屋归其所有并排除执行的主张缺乏事实和法律依据。故判决驳回卢天慧的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案外人对人民法院执行的不动产主张所有权，要求排除对该不动产的强制执行，同时符合在查封前，已与不动产所有权人签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。根据本案查明的事实，在系争房产被普陀法院查封前，卢天慧已与陈梦渊签订《房屋买卖合同》，全额付清购房款，并实际入住。陈梦渊收到购房款后，还清了抵押债权，系争房屋的抵押权已撤销，此时具备办理房屋产权过户的条件。但因卢天慧当时系非本地户籍未婚人员，按照政策规定，尚不具备在本市购房的条件，卢天慧在购房时对此已作充分了解，故与陈梦渊在《房屋买卖合同》中约定于2019年9月3日前办理系争房屋的产权过户手续。卢天慧称延期过户是因其家庭特殊原因，该主张不符合常理，本院不予采信。由此可见，卢天慧当时明知其因受政策限制，无法将系争房屋的产权过户至其名下，仍向陈梦渊购买系争房屋，其对于延期办理产权过户手续期间可能发生的风险亦应预知，应自行承担由此产生的法律后果。在上述合同约定的延期办理房屋产权过户手续期间，系争房屋因孙飞与陈梦渊、赵婉露民间借贷纠纷一案被普陀法院查封，卢天慧对系争房屋未过户登记至其名下有过错，其上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上，卢天慧的上诉请求不符合法定应予支持的情形，不足以排除普陀法院对系争房屋的执行，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币81,800元，由上诉人卢天慧负担。本判决为终审判决。审判长  胡晓东审判员  朱志红审判员  张常青二〇一七年十月三十日书记员  陶胡萍附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……