翁牛特旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0426民初4077号 原告：刘某，男，现住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：殷某。 被告：李某，男，居民，现住内蒙古赤峰市。 被告：睿某。住所地：内蒙古赤峰市。 经营者：姜海燕。 委托诉讼代理人：周某，五分地镇法律服务所法律工作者。 原告刘某与被告李某、睿某买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人殷某、被告睿某委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，被告李某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告间的购房合同；2、请求法院判令二被告返还购房款16万元及违约金；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2017年3月份，到被告睿某处购买二手房，睿某向原告介绍李某所有的××镇东户并在睿某工作人员的带领下，到涉案房屋处实地看房后，睿某法人姜海燕，保证房屋无产权问题，并约定向姜海燕支付6千元由其负责过户和贷款事宜，在这种情况下，原告向被告李某签订了定金协议，并支付了定金1万元，2017年4月10日，原告与被告李某在睿某大厅见面，在向被告李某支付剩余的15万元首付款时，要求李某提供房产证，被告姜海燕说：“没事你给他吧，让他拿这个钱去银行赎房牌子，我们都是这么办的”，在此情况下，原告向被告支付首付款15万元，而该房屋的真实情况是，现在楼房被赤峰市翁牛特旗珠峰房地产开发有限公司保全21万元，尚欠银行18.3万元房贷，并且被告李某将定金及首付款早已挥霍，并未用于还银行贷款，现被告李某拒绝履行合同，故诉至法院，要求二被告承担连带责任。 被告睿某辩称，首先原告所诉与事实不符，诉讼请求依法不能成立，应予以驳回。原告与被告睿某系同村村民，原告多次找被告说想买房子一事，被告考虑原告是同村就无条件的介绍被告李某与原告相识并且原告刘某的叔叔与李某也曾认识，于是原告与李某便达成了协议，并且原告与被告李东升实际履行，李某将涉案房屋交给了原告居住，根本不是在被告睿某的牵线协调下达成的，另外原告所述支付的6000.00元中介费及负责过户贷款事宜根本不存在，所以原告要求与被告李某解除合同与被告睿某无关，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李某在法定期间内未答辩，亦未提交任何证据材料。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。原告向本院提交了如下证据： 1、购房定金协议一份、收据一份，证明原告与被告李东升通过被告睿某达成购房协议，同时该合同为睿某为双方提供，并在睿某的见证下双方完成了定金交付，约定了双方违约金的承担，同时合同约定若造成违约由收到款方支付中介费，这进一步证明三方对中介费是有约定的，具体数额为口头约定，未在合同上体现，也证明被告睿某为居间人的事实，定金协议中约定此合同一式三份，中介方也存有的事实。被告睿某质证认为不能证明该购买楼房定的金协议是被告瑞鼎置业为其提供，对真实性不发表意见。 2、房屋购买合同及收据各一份，证明原告向被告李某支付首付款15万元，通过第六条三款房款交付方式可以看出是被告瑞鼎置业提供的制式合同，第四条贷款办理的约定证明睿某全程参与，在费用承担上也约定了原告与被告李某在中介费上承担相应的责任以及在合同的最下方已经明确约定签约地点为瑞鼎置业，同时原被告双方约定应于2017年4月27日前向原告交付涉案房屋履行过户手续，但是由于被告的原因，导致合同目的不能实现，且被告李某经原告及被告睿某多次催告后，在合理的期限内仍未履行，根据合同法第九十四条之规定，当事人迟延履行主要业务经催告后在合理期限内仍未履行，当事人迟延履行债务和违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同，涉案楼房为不动产以登记变更为交付生效要件，现被告李某不能配合原告完成房屋过户致使合同不能实现，因此原告要求解除合同有事实根据。被告睿某质证认为真实性没有异议，对原告所证明问题有异议，首先楼房的买卖合同是被告睿某考虑与原告是同村关系无条件为原被告提供的，并未约定中介费，根本不存在被告睿某是居间人，该合同也没有睿某的签章和签字，该合同是原告与被告李某在双方自愿的情况下签订的，也是双方的真实意思表示，与本案被告睿某无关。 3、翁旗法院执行裁定书一份（复印件），原告向被告李某汇款的凭证一份（复印件），证明睿某法人姜海燕全程参与首付款的交易且原件直接由其保存，执行裁定书证明房产查封时李某是知情的，上面有李某的签字，李某在交易该楼房时隐瞒了重要的交易信息，而睿某作为专业的房产中介机构对交易房屋权属情况及当事人订约能力负有积极调查并根据事实报告的义务，但睿某显然并未核实或隐瞒了上述事实，导致房屋不能交易过户，因此双方应承担连带责任的事实。被告睿某质证认为与被告睿某无关，也恰恰证明是本案原告与被告李某个人之间进行的交易 4、照片一份，证明执行裁定书是由被告姜海燕为履行其居间人责任在房屋不能过户后姜海燕在房产处调取的执行裁定，证明在房屋交易之初姜海燕就有能力履行其居间人责任调取该裁定书，但其未予调取，因此其应承担责任的事实。被告睿某质证认为照片为姜海燕所发没有异议，但不能证明睿某参与房屋交易的事实，只是在被告睿某考虑同村村民，无条件的无偿服务行为，所以被告睿某不承担其履行居间人的责任。 5、现场录音（王玉英、党福春和睿某法人姜海燕）一份，证明被告主动给原告找律师协调李某给原告退钱，从已经履行居间合同来看，原被告的居间合同关系是存在的，在原告到被告睿某购买楼房时，双方约定了被告睿某为原告提供居间服务的价格，被告李某约定了居间服务价款，但是由于被告睿某并未提供书面合同与双方签署却不影响居间合同成立的事实，合同法规定当事人订立合同有书面和口头形式及其他形式，因此原告与被告睿某之间的约定并不违反法律的规定，双方的居间合同成立的事实。被告睿某质证认为假设该份录音真实存在，也是被告与案外人之间的录音，不能作为本案的证据使用，从录音内容看充分可以说明被告瑞鼎置业姜海燕是无条件、无偿服务行为，与本案原告不存在居间合同关系，所以不承担连带赔偿责任。 6、现场录音（王晓杰与被告店员小妍）一份，证明被告瑞鼎置业在房屋中介过程中对前来卖房的房主没有做到权籍调查的义务及使用情况调查，其中权籍调查包括标的物有无抵押，有无权利限制核实权利人和处置人身份，睿某在对李某的楼房并未进行任何调查，致使原告在去购买二手房时直接将未经任何调查的楼房介绍给原告，并促成该交易的事实，因此睿某在涉案房屋买卖中存在严重过错，应承担连带责任的事实。被告睿某质证认为该份录音不能证明与涉案有关联性，对原告所证明的被告睿某对涉案房屋买卖中存在严重过错，我方认为是有异议的，首先本案被告睿某是通过介绍原告与被告李某相识，在双方自愿的情况下达成协议，并不是睿某未经调查促成交易的事实，因本案睿某属于无条件、无偿服务，根本没有义务对原告与被告李某交易的楼房进行核查，所以本案涉案楼房的交易与睿某无关。 被告李某、睿某未向本院提交任何证据材料。 根据原告陈述、被告答辩以及举证质证情况，本院认证认为原告提交的证据具有证据的客观性、合法性、关联性特征，属有效证据，能够证明原告刘某与被告李某之间买卖楼房的过程和事实，但不能证明被告睿某以合同一方的身份参与楼房买卖的事实，对于上述证据，本院部分予以采信。 根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月20日，原告刘某与被告李某达成买卖楼房意向，双方签订楼房定金协议，约定被告李某将其所有的的位××镇东户的楼房出售给原告刘某，楼房总价款为40万元，原告刘某于签约之日付给被告李某定金1万元，定金协议签订后原告依约向被告交付了定金1万元。2017年4月10日双方就涉案楼房的买卖在被告睿某处签订了正式的楼房买卖合同，合同约定原告除已交付的定金1万元外原告于合同签订日另付给被告李某15万元，合计16万元，余款24万元在涉案房屋过户到原告名下后办理房贷给付。合同签订后原告依约通过银行转账的方式向被告李某交付了15万元，被告李某向原告出具一枚16万元的收据并将涉案楼房的钥匙交付给原告。后在办理过户时原告得知涉案房屋早于2016年1月15日已被法院查封。 另查明，本院于2017年6月15日依据原告申请将登记在被告李某所有的位于赤峰市住房公积金管理中心翁牛特旗管理部的住房公积金予以冻结，将被告李某位于中国农业银行的工资款（账号为：×××）予以冻结，将被告李某所有的的位××镇东户的住宅一处（房产证号为：163021300260）予以查封，原告支付保全费1320.00元。 本院认为，原告刘某与被告李某之间签订的定金协议以及楼房买卖合同均系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同所赋的义务。原告在按约交付楼房首付款的情况下，根据双方所签合同的规定被告不仅需要交付房屋还负有协助原告办理产权变更的义务。被告李某将早已被保全的房屋进行出售的行为在缔约之初就缺乏足够的善意，现原告已按约交付首付款后长达半年的情况下被告仍不能将其所售的房屋解除被查封的状态，导致涉案房屋的产权不能顺利进行变更登记，现原告合同目的不能完全实现，被告李某的行为构成严重的违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。在涉案买卖合同解除的情况下，被告李某应将已收到的楼房款16万元予以返还，虽然双方就涉案楼房的买卖分别签订了定金协议和楼房买卖合同，即在被告李某违约的情况下应受定金罚则及楼房买卖合同中违约条款的约束，但原告主张被告应给付双方所签订的楼房买卖合同中所约定的违约金，根据法律规定，守约方可选择适用定金及违约金，故原告方要求被告李某支付违约金的请求本院予以支持。因双方在楼房买卖合同中对于违约金标准约定过高，但被告李某的恶意磋商的严重违约行为使得其已占有原告交付的首付款16万元长达半年之久但仍未履行合同的主要义务，该行为确已对原告刘某造成了损失，本院综合涉案楼房买卖合同的实际履行情况，考量被告李某应给付原告刘某4万元的违约金为宜。 原告主张被告睿某作为合同一方因未尽中介机构的权籍调查义务，导致涉案房屋在查封的状态下进行买卖，其应对被告李某的违约责任承担连带责任，因原告未提交证据支持其诉求，本院不予支持。因无论涉案楼房的买卖合同亦或是定金协议均未出现有被告睿某的经营者的签字或者睿某的盖章，未有正式的书面合同予以佐证且被告睿某亦未收取原告刘某及被告李某的佣金，也即被告睿某未就涉案楼房的买卖与原告刘某或被告李某形成事实上的委托、行纪关系，故被告睿某不应承担连带责任。 故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、解除原告刘某与被告李某于2017年4月10日签订的楼房买卖合同； 二、被告李某于判决生效后十日内给付原告刘某购房款16万元及违约金4万元，合计20万元； 三、原告刘某于判决生效后二十日内将位于××镇东户的楼房交付给被告李某； 四、被告睿某在本案中不承担民事责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500.00元，减半收取1750.00元，保全费1320.00元，合计3070.00元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判员  王志华 二〇一七年十月二十四日 书记员  梁晓强