广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法金民初字第5514号原告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区北路**中信广场右侧裙楼首层**及写字楼48—**，组织机构代码89035056-2。负责人：谢宏儒，行长。委托诉讼代理人：王霞、黎倩雯，均为广东卓信律师事务所律师。被告：蔡元超，男，1974年6月19日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市鄂城区。被告：黄曼，女，1975年9月9日出生，汉族，身份证住址湖北省鄂州市鄂城区。被告：广州富力地产股份有限公司，住所，住所地广州市天河区珠江新城华夏路**富力中心**机构代码19054827—9。法定代表人：李思廉。委托代理人：曹奔，该公司职员。原告中信银行股份有限公司广州分行与被告蔡元超、黄曼、广州富力地产股份有限公司（以下简称富力公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎倩雯及被告富力公司的委托诉讼代理人曹奔到庭参加诉讼。被告蔡元超、黄曼经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司广州分行诉称：2012年9月17日，被告蔡元超、黄曼向原告借款49万元用于购买花都区金港××（××）某房。被告富力公司同意为上述按揭贷款的过渡期内向原告提供不可撤销的回购担保。合同签订后，原告依约向被告蔡元超、黄曼发放贷款。该两被告得款后，未能按约还款。被告富力公司也未能履行担保责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告蔡元超、黄曼签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；2、判令被告蔡元超、黄曼向原告归还贷款本金429666.27元及利息、罚息、复利（截止2015年8月24日的利息为5588.03元、罚息为71.13元，复利为64.38元；从2015年8月25日起计至付清之日止的罚息以拖欠的本金429666.27元为基数、复利以拖欠的利息5588.03元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%的标准计收）；3、判令被告蔡元超、黄曼支付律师费10000元；4、判令被告富力公司对被告蔡元超、黄曼的上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告蔡元超、黄曼提供的位于花都区金港××（××）某房（预告登记地址：富力金港新城八区某房）享有优先受偿权；6、判令本案诉讼费用由三被告承担。被告蔡元超、黄曼均未到庭应诉答辩。被告富力公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据法律的相关规定，逾期罚息不应该再计收复利；2、涉案的房产已办理抵押权预登记。根据担保法的相关规定，原告应向处置涉案房产，不足清偿部分再由被告承担补充担保责任；3、原告已在被告的账户中扣收12742.74元用以偿还涉案欠款，故被告即使承担保证责任也应扣减该款项。综上，请求法院依法裁判。经审理查明：2009年10月20日，原告与被告富力公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定原告同意作为被告在广州市花都区富力金港城房地产开发项目的商品房的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务，并约定如下主要条款：1、被告同意上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保；2、被告提供担保范围具体包括个人借款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用，借款人应承担的违约金、赔偿金、补偿金，原告为实现债权和担保权而发生的费用等；3、被告同意原告可以任意选择以先要去被告承担担保责任或是先处分抵质押物的方式实现债权等条款。2012年9月10日，被告蔡元超、黄曼向原告递交《个人借款申请表》，向原告申请办理购房借款。2012年9月17日，原告与被告蔡元超、黄曼签订（2012）穗银房贷字第19091704号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（2012版），约定如下主要条款：1、本合同贷款金额为49万元；2、本合同贷款利率为以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%计算。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；3、被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息。对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；4、被告贷款所购买并作为抵押物的房屋为坐落于花都区金港××（××）某房等条款。上述合同签订后，原告于2012年9月27日向被告蔡元超、黄曼发放贷款49万元。2012年12月21日，原告与被告蔡元超、黄曼就位于富力金港新城八区某房经广州市国土资源和房屋管理局办理预告登记。庭审中，原告表示被告蔡元超、黄曼应自2012年10月起每月1日供款。在合同的履行过程中，两被告自2015年1月起出现逾期。截止至2015年8月24日，两被告拖欠的借款本金为429666.27元，利息为5588.03元、罚息为71.13元，复利为64.38元。经原告多次追讨未果，遂成讼。庭审中，原告还向本院提供《民事委托合同》及《广东增值税普通发票》，用以证明原告为追讨涉案债权支出10000元的律师费。诉讼中，被告富力公司抗辩称原告从其账户中扣收12742.74元用以冲抵本案欠款，并未提供任何证据加以证明。本院认为：原告中信银行股份有限公司广州分行与被告蔡元超、黄曼签订的《中信银行个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规定的禁止性规定，故该合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约向两被告指定的账户发放贷款49万元。两被告得款后，未能按约还款。截止至2015年8月24日，两被告拖欠的借款本金为429666.27元，利息为5588.03元、罚息为71.13元，复利为64.38元，严重违反合同的相关约定。原告现诉请解除与两被告签订的借款合同，并要求两被告清偿上述欠款本息及此后的罚息及复利（自2015年8月25日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金429666.27元为基数，复利以未付利息5588.03元为基数，罚息及复利均按中国人民银行同期同类贷款利率下浮15%的基础上再上浮50%计付），有合同及法律的依据，本院对此予以支持。关于原告主张的律师费10000元问题。本院认为，根据原告与被告蔡元超及黄曼签订的借款合同，明确约定原告为实现债权而支出的律师费由两被告负担，而原告在本案中也提供了相关的委托合同及律师费发票，足以证明原告实际支出了10000元的律师费。故原告向诉请该两被告向其支付律师费10000元，有事实及合同的依据，本院对此予以支持。关于被告富力公司承责的问题。本院认为，根据原告与被告富力公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》，被告富力公司对被告蔡元超、黄曼的阶段性担保的时间是截止至涉案房产办理抵押登记备案手续，并将他项权证及相关资料交至原告。本案中，涉案房产至今未办理房产证，故被告富力公司的担保责任并未免除。而且原、被告签订的合同中也明确约定被告同意原告可以任意选择以先要去被告承担担保责任或是先处分抵质押物的方式实现债权。故被告抗辩称其应在原告对涉案房产处置后再承责，依法无据，本院对此不予支持。综上，原告现诉请被告富力公司对被告蔡元超、黄曼的上述债务承担连带清偿责任，有事实及法律的依据，本院对此予以支持。被告富力公司承责后，有权向被告蔡元超、黄曼追偿。关于原告主张的优先受偿权问题。本院认为，被告蔡元超、黄曼所购置的位于富力金港新城八区某房仅办理了预告登记，而未办理抵押登记备案手续，依据相关法律的规定，预告登记并不具备物权效力。故原告主张对上述房产享有优先受偿权，依法无据，本院对此不予支持，并依法予以驳回。被告蔡元超、黄曼经本院合法传唤，逾期无正当理由不到庭，本院依法对本案作缺席审判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中信银行股份有限公司广州分行与被告蔡元超、黄曼于2012年9月17日签订的（2012）穗银房贷字第19091704号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（2012版）；二、被告蔡元超、黄曼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行清偿清偿贷款本金429666.27元及利息、罚息、复利（截止2015年8月24日的利息为5588.03元、罚息为71.13元，复利为64.38元；从2015年8月25日起计至付清之日止的罚息以拖欠的本金429666.27元为基数、复利以拖欠的利息5588.03元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%的标准计收）；三、被告蔡元超、黄曼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行支付律师费10000元；四、被告广州富力地产股份有限公司对被告蔡元超、黄曼的上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向被告蔡元超、黄曼追偿；四、驳回原告中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7980元，保全费2750元，由原告中信银行股份有限公司广州分行负担730元，被告蔡元超、黄曼、广州富力地产股份有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何晖辉人民陪审员  邱丽均人民陪审员  杨巧云二〇一七年十月九日书 记 员  叶玉环何家杰