湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初1577号原告：吴发厚，男，1946年9月25日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托代理人包小平，湖北楚韵律师事务所律师。被告：朱利红，女，1976年8月28日出生，汉族，住荆州市沙市区。被告：李波成，男，1971年1月15日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告吴发厚诉被告朱利红、李波成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴发厚及其委托代理人包小平，被告李波成到庭参加诉讼，被告朱利红经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吴发厚诉称:被告朱利红、李波成原为夫妻。2002年8月，被告朱利红作为荆沙棉纺织有限公司职工，可以以房改房价格购买其居住在该公司129栋2楼1号房屋（44.9平方米）。原告得知被告朱利红、李波成有购买更大面积房屋的打算，要求两被告将该房屋转让自己。经原、被告协商，双方达成一致意见，即原告以被告朱利红名义出资购买该房改房后，另给付被告朱利红、李波成房屋转让款6000元；房屋所有权证和土地使用权证办理下来后，被告朱利红、李波成协助原告将房屋所有权和土地使用权过户到原告名下。于是，2002年8月22日，原告以被告朱利红名义交付了8748元的房改房购房款。同月31日，原告给付被告朱利红、李波成房屋转让款6000元。可是，二被告于2011年年底领取房屋所有权证和土地使用权证交付原告后，至今不予协助原告办理过户手续。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告朱利红、李波成继续履行房屋买卖合同，协助原告将房屋所有权证玉字第××号、土地使用权字号为荆州国用（2011）第103024046号房屋所有权及土地使用权过户登记到原告名下。被告朱利红未到庭，但其提交书面答辩意见称：1、当年（不记得是几几年了）因我居住的房屋荆棉129栋2楼1号房屋偏小，有意换置大点的居所被邻居吴得知后，要求我把当时居住的129栋2楼1号的房屋转让给他，并在一天傍晚强行丢了6000元我家，当时我家先生并不在家也不知情，而且当时我并未在外购置好其他住所，就荆棉房屋转让一事当时也并未签署合约。2、事隔多年后，吴找到我要求我帮她过户，本着多年邻居的情分上，我给对方吴提供了我的身份证户口本协助他，后来他又说要本人到场，我也因此请假和吴去了他指定的办理处，但是还是没有办成。因此，不存在我至今不协助原告办理过户一说。3、就荆棉宿舍129栋2楼1号房屋转让一事，存在房屋的共有者其中一方不知情并未答应和签署转让合约，这个转让应该是无效的。就现在的情形，我愿意返还原告当初购买的资金以及之后的房改款，并对他给予一定的补偿，把荆棉129栋2楼1号房屋归还于我。被告李波成辩称：案涉房改房于2011年之前属于国有财产，被答辩人与被告朱利红之间约定处分房改房的行为损害了国家利益，该处分行为为无权处分行为，其法律后果是当然无效，绝对无效的。根据我国房改房政策法规的规定，已购公有住房（即房改房）需取得房地产权证（即房屋所有权证和土地使用权证合并）才能出售，而被告朱利红与被答辩人在2002年8月达成房改房转让协议时，被告朱利红并没有取得房屋所有权证和土地使用权证，即当时的房改房仍属于国有财产，因此被告朱利红与被答辩人2002年8月的协定违反法律，是无效的。2011年后被告朱利红取得两证，此时被告朱利红、答辩人和被答辩人可以协商房改房转让事宜，但被答辩人与答辩人及被告朱利红并未达成新的三方协定，因此被答辩人的诉求没有事实和法律依据。2、被答辩人的行为不构成善意取得。案涉房改房系答辩人与被告朱利红二人的夫妻共同财产，但被告朱利红在与被答辩人协商处分该房改房时，并未告知答辩人，即答辩人对此转让并不知情，故被告朱利红对此房改房的处分行为实属无权处分。但被告朱利红并未将该房改房过户登记给被答辩人，因此不构成物权法第106条规定的善意取得。综上，被答辩人无权取得该房改房的所有权。经审理查明：原告吴发厚与被告朱利红原系门对门的邻居关系，被告朱利红系原荆沙棉纺织有限公司（后更名为荆州市奥达纺织有限公司）职工，居住在单位分配的房改房即荆州市沙市区长港路荆棉宿舍******。2002年8月，原告吴发厚得知被告朱利红有购房名额，且当时有购置更大面积住房的打算，遂向被告朱利红提出要求用其名额购买其房屋，双方口头协商达成一致意见，由被告朱利红将其居住的位于荆州市沙市区长港路荆棉宿舍129栋2楼1号房屋（建筑面积44.90平方米）出卖给原告吴发厚，原告吴发厚以被告朱利红的名义向荆沙棉纺织有限公司交付购房款，此外，另行给付被告朱利红6000元。协议达成后，被告朱利红向原告吴发厚交付了房屋。2002年8月22日，原告吴发厚以被告朱利红的名义向荆州市奥达纺织有限公司交纳了购房款8748元，于2002年8月31日向被告朱利红交纳了现金6000元，被告朱利红出具了收条，内容为“今收到吴发厚购129-0-2-01房子（单间）人民币陆仟元整（6000.00）收到人：朱利红”2011年11月22日，被告朱利红取得房屋所有权证和土地使用权证后，将上述两证交付原告吴发厚。此后，原告吴发厚要求被告朱利红协助办理该房屋的过户登记手续，被告朱利红先是提供其身份证和户口原件给原告吴发厚，后本人又亲自陪同原告吴发厚一起到房屋产权部门，但因种种原因，一直未办理该房屋的产权变更登记手续，故成讼争。另查明，被告朱利红、李波成原系夫妻关系，其结婚登记证号为鄂96荆州民结字第969号，2008年3月10日，两人在民政部门协议离婚，双方在离婚协议的财产分割部分未提及上述诉争房屋。还查明，原告吴发厚与被告朱利红对上述争议房屋的买卖关系发生在被告朱利红与被告李波成夫妻关系存续期间，被告李波成自述曾在该诉争房屋内短暂居住半年时间。本院认为，原告吴发厚与被告朱利红口头协议由被告朱利红将其名下的房屋出卖给原告吴发厚，原告吴发厚支付了对价，并入住房屋至今。被告朱利红在房屋取得房屋所有权证和国有土地使用权证后将上述两证交付给原告吴发厚，原告吴发厚亦补齐了差价，被告朱利红还在原告吴发厚的要求下协助其到不动产登记部门办理产权变更手续。原告吴发厚与被告朱利红在自愿平等的基础上达成的上述买卖协议合法有效，依法应受法律保护。被告李波成在被告朱利红出卖房屋时作为被告朱利红的丈夫并居住在该争议房屋内，其自称不知晓房屋产权人是谁，也不知晓被告朱利红转让房屋的事实，不符合常理，因此应认定被告李波成知道房屋买卖的事实，但未提出异议。被告李波成抗辩称被告朱利红处分房改房的行为系无权处分行为，应为无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该争议房屋在转让时虽未取得所有权，但后来被告朱利红办理了该房屋的所有权证和国有土地使用权证，并将两证交付买受人吴发厚，原告吴发厚应为善意买受人。故被告李波成主张房屋转让无效的抗辩意见，本院不予支持。原告吴发厚要求被告朱利红、李波成继续履行协议并协助办理不动产变更登记手续，因买卖行为发生在被告李波成与被告朱利红夫妻关系存续期间，诉争房屋系被告李波成与被告朱利红夫妻关系存续期间的共同财产，被告李波成、朱利红在出卖房屋后应履行协助办理不动产变更登记的附随义务，故对原告吴发厚的诉讼主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李波成、朱利红于本判决生效之日起十日内协助原告吴发厚办理位于荆州市沙市区长港路（荆棉宿舍）129栋房屋{房屋所有权证号：荆州房权证玉字第**、土地使用权证号：荆州国用（2011）第103024046号，建筑面积：44.90平方米}的不动产变更登记手续。案件受理费2040元，减半收取1020元，由被告李波成、朱利红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费，收款人:湖北省荆州市中级人民法院，账号:17×××30。开户行:中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  乔志超二〇一七年十月二十日书记员  舒学婧