大连市甘井子区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）辽0211执异246号 异议人（案外人）齐双双，女委托代理人马男，系辽宁宪御律师事务所律师。 被申请人（被执行人）张浩峰，男 被申请人（申请执行人）金洪莲，女 异议人（案外人）齐双双与被申请人（申请执行人）金洪莲及被申请人（被执行人）张浩峰执行异议纠纷一案，异议人（案外人）齐双双于2017年9月14日对执行标的（被本院（2016）辽0211执2773号执行裁定书所查封的位于大连市金州新区金泉路御龙湾小区12号1-30-1号房屋，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人（案外人）齐双双诉称，本院在执行金洪莲与张浩峰案件时查封了案涉房屋。鉴于案涉房屋系张浩峰于2015年9月23日与案外人齐双双签订了购房协议，张浩峰以426300元的价格将该房屋出卖给案外人。同日案外人向张浩峰指定的收款人支付了全部房款。后因张浩峰的原因无法办理房产证。现案外人居住在案涉房屋内。 综上所述，异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，提出异议，请求如下：中止对（2016）辽0211执2773号执行裁定书所查封的位于大连市金州新区金泉路御龙湾房屋的执行；2.解除对（2016）辽0211执2773号执行裁定书所查封的位于大连市金州新区金泉路御龙湾房屋的查封。 申请执行人金洪莲述称，不同意异议人提出的主张。理由如下：1.被执行人张浩峰一共在我处借了2030万元，我在贵院诉了他1000万元的债权，因为张浩峰已经跑了，我本身工作的单位就是案涉被查封的两套房屋的开发商的工作人员，张浩峰借款的时候与我有口头约定，他跑了之后依法查封了他的两套房屋，其中有一套已经可以交接了。2.张浩峰现在所涉房屋开具的购房合同及收款收据当时都是是张浩峰的名字，与第三方没有任何关系，至于异议人称其是后来购买案涉房屋的人，我与本院执行庭的法官去查询案涉房屋时，当时案涉房屋居住人叫谷长伟，案涉房屋不是异议人购买的，而是由被执行人抵债给谷长伟的小舅子了，异议人购买房屋的打款帐户也不是异议人本人的。3.申请执行人和法官去查封案涉房屋的时候，案涉房屋有人居住，居住人叫谷长伟，当时给其做了笔录，做笔录的时候我在场。案涉房屋原是张浩峰购买的。在其购买案涉房屋时，当时房价是60多万元，如果异议人作为买受人正常购买该房屋，我单位是随时都可以办理变更过户登记的，但案涉房屋从2015年异议人购买到现在其都没有办理任何变更过户手续，从开发商的角度来看案涉房屋的产权人仍是被执行人张浩峰，现已不存在产权变更的可能性。4.被执行人张浩峰原来是大连某居安家中介公司的老板，他也做一些银行关于二手房买卖等业务。其妻子无业，孩子在某中学读书，听说于2015年中旬全家去外地了，但具体情况不了解。现在张浩峰的电话是通的，但其均不接听，据说其欠债达7、8千万元之多。我借钱给张浩峰是因为我与其合作做过二手房的倒贷业务和民间借贷业务。被执行人张浩峰在案涉御龙湾小区中曾有多套住房，原因是其曾借款给施工方，后施工方顶给他一些房子。后他也在当初承诺用出售房屋的房款来偿还欠我的借款。 被执行人张浩峰未到庭参加本次听证程序，也未提交书面答辩材料。 本院查明，2011年11月4日出卖人甲方大连通盛房地产开发有限公司与乙方买受人张浩峰签订购房协议书，约定“乙方购买案涉军产房屋（建筑面积121.8平方米），单价5500元/平方米，合计669900元。乙方一次性支付房款，甲方于2012年5月30日交付案涉房屋”。 2015年9月，买房人齐双双与卖房人张浩峰签订购房协议，约定“因先房地产形势不明，此军产房低价出售，双方达成如下协议：张浩峰将案涉房屋以单价3500元/平方米、合计426300元的价格出卖给齐双双。张浩峰收款账户招商银行、户名刘恩旭。张浩峰确认在收款后3日内将按房屋交付齐双双，并协助办理产权及使用权变更手续”。2015年9月23日齐双双将房款426300元通过银行转账方式支付给了张浩峰指定的收款人刘恩旭（并记载了“付购张浩峰房款”字样）。 2016年7月19日，本院做出（2016）辽0211民初3538号民事调解书，结果为“被告张浩峰于2016年7月29日前支付原告金洪莲借款1000万元…….”；后该案立案执行，2017年7月24日，本院依法做出（2016）辽0211执2773号执行裁定书,查封了案涉房屋。在本院查封案涉房屋时对该房屋当时的居住人谷某做了询问笔录。 上述事实，有当事人陈述及购房协议、买房协议、收款收据、物业费收据、前期物业服务合同、收费凭证、（2016）辽0211执815号执行裁定书、（2016）辽0211民初3538号民事调解书、（2016）辽0211执2773号执行裁定书、查封公告、询问笔录等证据材料及本案相关笔录在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据案涉当事人的陈述及主张，从本案异议人所提出的异议请求看，其请求解除本院因申请执行人金洪莲申请执行所作出的对案涉房屋的查封行为。故齐双双作为该执行案件的案外人，就执行标的（案涉房屋）认为其享有所有权，其可以依照相关法律规定向执行法院提出案外人执行异议，由执行法院依照相关法律规定遵循相关法定程序进行审查。在本院审查执行异议期间，异议人齐双双提供了购房协议等证据，这些证据可以证明异议人齐双双作为本案的权利人提起执行异议，主体适格。 根据根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中异议人齐双双提供的其与张浩峰签订的购房协议签订时间为2015年9月，异议人齐双双已通过银行转账方式向张浩峰支付了约定的案涉房屋的全部房款，异议人与张浩峰签订购房协议及支付房款的行为均发生在本院2017年7月24日的查封行为之前，这是不争的事实；对于异议人齐双双是否系在法院该查封行为之前已合法占有了案涉房屋问题，对于异议人最初的占有案涉房屋的时间问题，异议人提供的物业费单据、电费单据等证据，已形成了完整的证据链条，其综合证明力已达到了民事诉讼中高度盖然性的证明标准，本院据此可以认定异议人系本院查封案涉房屋之前就一直占有并使用了案涉房屋；对于案涉房屋至今未办理变更登记在异议人名下问题，因案涉房屋初始“登记”在张浩峰名下，现申请执行人金洪莲无证据证明系因齐双双自身原因导致未办理案涉房屋的过户登记，现也无证据证明系因案外人齐双双的原因未办理案涉房屋的过户登记。 综上，故异议人齐双双请求中止执行案涉房屋，于法有据，本院依法予以支持；对于其请求解除对案涉房屋的查封的请求，于法无据，本院依法不予采信。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止在执行（2016）辽0211民初3528号民事调解书时对大连市金州新区金泉路御龙湾房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  董允瑞 人民陪审员  黄 婷 人民陪审员  由舒莹 二〇一七年十月二十三日 书 记 员  王 健