新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新32民终119号 上诉人（原审被告）：李建钢，男，1970年5月出生，汉族，中国洛阳青年旅社经理，住洛阳市。 委托诉讼代理人：董平，新疆典腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆杰昂房地产开发有限责任公司，住所地新疆和田市火车站站前2号。 法定代表人：刘晟合，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨新选，男，该公司法务部经理。 上诉人李建钢因与被上诉人新疆杰昂房地产开发有限责任公司（以下简称杰昂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人李建钢的委托诉讼代理人董平，被上诉人杰昂公司的法定代表人刘晟合及委托诉讼代理人杨新选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李建钢上诉请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初609号民事判决；2.依法确认新疆和田火车站站前广场东侧“南方综合市场”项目一栋4层面积6556.48平方米的所有权归上诉人李建钢所有；3.依法裁定被上诉人杰昂公司向上诉人李建钢立即交付新疆和田火车站站前广场东侧“南方综合市场”项目一栋4层房屋；4.依法裁定杰昂公司协助上诉人办理位于新疆和田火车站站前广场东侧“南方综合市××栋房屋不动产产权登记手续；5.本次的上诉费用由被上诉人杰昂公司承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清。杰昂公司原法定代表人杨苏江所借款项是用来建设和田市站前广场项目是客观事实。杨苏江本人代表杰昂公司行为并办理以房抵债的手续，此时债权已经转化为购房款。借款合同到期后债务人无力偿还，经双方协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效，本案商品房买卖合同并非双方之间的借款合同提供担保。当事人意思自治的范围，法律不应强行干涉。上诉人在原审中提供的九组证据充分证明债权转化购房款的事实；2.杰昂公司在一审庭审中出示的证据均为复印件，其真实性无法确认。被上诉人杰昂公司提供的证据根本就无法证实其诉求，依据法律规定，被上诉人杰昂公司承担证明不能的法律后果。原审法院不顾以上的基本事实，判决解除上诉人李建钢与被上诉人新疆杰昂房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、驳回上诉人李建钢的反诉请求，是对案件基本事实的错误认定。侵犯了上诉人李建钢基本的合法权益；3.原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条判决解除双方签订的商品房买卖合同，但是该法律规定的是合同无效的情形。既然判决解除，就是对合同解除效力的确认，而《合同法》第五十二条是规定对合同的无效的规定。合同无效，自始至终无效，何须解除；4.一审法院没有依职权查明求证杨苏江的真实意图，也没有依职权追加杨苏江本人为本案第三人，不利于案件事实的查明。一审法院没有查明案件事实的基础上，直接认定该案系民间借贷纠纷并作出对上诉人李建钢不利的裁判，明显属于法律适用错误。 杰昂公司答辩称，上诉人李建钢的上诉请求和理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予以维持。1.本案是一起商品买卖合同纠纷案件，应该严格按照商品房买卖合同约定的条款和内容进行审理，依据双方签订的商品房买卖合同，答辩人杰昂公司将火车站附近南方市××栋第四层建筑面积6556.48平方米，以总金额13112960元销售给李建钢。但合同签订后李建钢至今没有按合同约定缴纳购房款。双方签订的房屋买卖合同明确约定未支付房款逾期30天，出卖人有权解除合同。李建钢与杰昂公司原法定代表人杨苏江之间的债务纠纷应另案处理。2.民间借贷是实践合同，借贷关系成立的前提是借款实际支付，借条只能证明借贷双方可能存在借贷合意，但不能证明借款事实真实发生，只有借条没有实际支付的借条是无效的。李建钢提供不了缴纳13112960元房款的凭证，翟李静、胡旭义更与本案房屋买卖合同无关。洛阳仲裁委的调解书违背没有交付购房款的客观事实，相对于本案说是无效的证据，不能作为本案认定事实的证据。 杰昂公司向一审法院起诉请求：依法判令解除被告李建钢与原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同并由被告承担违约责任。 一审法院认定事实：2014年3月至2014年8月期间，杰昂公司原法定代表人杨苏江分别向李建钢、翟李静、胡旭义及其由他们三人担保的其他案外人杨青立、赵跃林、翟李利、陈强、刘晓萍等人借款合计13100000元（后期其他出借人均将借款债权转移给其担保人李建钢、翟李静、胡旭义等三人），该借款均系通过银行转账形式转入杨苏江个人账户。2014年12月9日翟李静、李建钢、胡旭义于同一时间分别向河南省洛阳仲裁委员会申请仲裁，被申请人为杰昂公司。河南省洛阳仲裁委员会经过审理，以（2014）洛仲法字007号调解书确认被申请人新疆杰昂房地产开发有限公司欠申请人翟李静3200000元；（2014）洛仲法字008号调解书确认被申请人新疆杰昂房地产开发有限公司欠申请人李建钢4700000元；（2014）洛仲法字009号调解书确认被申请人新疆杰昂房地产开发有限公司欠申请人胡旭义5200000元；并在（2014）洛仲法字007、008.009调解书中分别约定，被申请人新疆杰昂房地产开发有限公司于2014年12月14日前将该款项一次性支付给申请人。2015年1月16日李建钢、案外人翟李静和胡旭义与杰昂公司达成“以房抵欠款协议”（未盖公司印章，有公司原法定代表人杨苏江签名），约定杰昂公司以该公司开发的火车站物流园区开发建设“南方综合市场”项目的第四层，共计6550平方米，以每平方米2000元共计价款1310万元抵押李建钢及案外人翟李静、胡旭义，但未办理抵押手续。2015年1月19日李建钢与杰昂公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：HTJA20150119010，合同约定李建钢购买杰昂公司京通路108号和田市火车站站前广场东侧“南方综合市××栋第四层，建筑面积6556.48平方米房产，总金额：13112960元。杰昂公司于2015年1月19日给李建钢出具收到李建钢缴纳购房款13112960元收据一张（并未实际交付购房款）。2015年1月23日李建钢向和田市地税局、和田市房地产管理局缴纳购买京通路108号和田市火车站站前广场东侧南方综合市××栋第四层建筑面积6556.48平方米房产，总金额为13112960元的房产契税393388.8元、维修基金458953.6元、房屋所有权登记费550元。2015年1月26日李建钢在和田市房地产管理局办理“和市房预商购字第20150207号”商品房预告登记。 一审法院认为，杰昂公司的原法定代表人杨苏江与李建钢、案外人翟李静、胡旭义之间系民间借贷关系，杰昂房地产公司与李建钢、案外人翟李静、胡旭义签订的《协议》，以及李建钢、案外人翟李静、胡旭义给杨苏江的转款凭证，能够证明李建钢与杰昂公司原法定代表人杨苏江之间存在借贷和经济往来的事实，不能证明被告已支付购房款的事实。李建钢与杰昂公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA20150119010），其目的是以物抵债。据其借款情况，杰昂公司欠李建钢4700000元，李建钢与杰昂公司签订购买价值13112960元的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA20150119010），违反了权利与义务相一致的原则。且李建钢亦未在《商品房买卖合同》签订后，杰昂公司出具收款收据的日期向杰昂公司支付购房款，李建钢对其所签订的《商品房买卖合同》并未实际履行付款义务，故原告要求解除《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA20150119010）的诉讼请求，予以支持。遂判决：一、解除原告（反诉被告）新疆杰昂房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）李建钢签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA20150119010）；二、驳回被告（反诉原告）李建钢的反诉请求。案件受理费500元，由被告李建钢负担。反诉受理费500元（被告李建钢未缴纳），不予收取。 本院二审期间，上诉人李建钢围绕自己的主张提交以下证据： 第一组证据：洛阳市仲裁委的卷宗，其中包括借款合同三份，借条三份，付款凭证及证明三组。证明杨苏江向李建钢借款470万元、向翟李静借款320万元、向胡旭义借款520万元的事实，以及李建钢、翟李静、胡旭义及其由他们三人担保的其他案外人杨青立、赵跃林、翟李利、陈强、刘晓萍等人已履行出借义务的事实。 杰昂公司质证认为，该组证据与本案没有关联性，真实性无法确定。 本院认证认为，杰昂公司向李建钢、胡旭义、翟李静三人借款共计1310万元的事实经洛阳仲裁委通过仲裁调解书予以确认，三份仲裁调解书已经生效，因此对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 第二组证据：杨苏江于2015年10月11日出具的情况说明一份（原件）。证明杨苏江代表杰昂公司向李建钢、翟李静及胡旭义借款并承诺将上述借款用于南方综合市场项目的开发建设，并非杨苏江个人使用。 杰昂公司质证认为，杨苏江出具的说明无效，是杨苏江个人行为，杰昂公司不予认可。 本院认证认为，该证据系杨苏江个人出具的情况说明，杨苏江未出庭作证或没有进行笔迹鉴定的情况下，无法确认其真实性，因此对上诉人证明目的不予确认。 第三组证据：陈强于2020年4月25日出具的证明及声明各一份（原件）。证明杰昂公司委托其参与仲裁调解的事实以及上诉人代表三人与杰昂公司达成以房抵债协议的事实及因为疫情无法出庭作证的事实。 杰昂公司质证认为，该组证据与本案没有关联性。 本院认证认为，洛阳仲裁委员会卷宗中的陈强的授权委托书原件加盖杰昂公司的章子，杰昂公司虽然提出对仲裁调解书不予认可，但没有提供证据证明自己的主张，因此对该组证据的真实性、合法性及关联系予以确认。对李建钢证明目的综合全案综合评判。 杰昂公司围绕自己的主张提交了本院（2018）新32民终335号民事裁定书。证明，双方签订的房屋买卖合同是本案的主要审查内容，以房抵债协议与本案没有关联性。 上诉人质证认为，上诉人与杰昂公司签订以房抵债协议是事实。 本院认证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联系予以确认。由于以房抵债协议与涉案房屋买卖合同有关联性，对被上诉人证明目的不予确认。 对原审认定的事实，双方当事人没有异议的，本院予以确认。对双方当事人在二审争议的事实，本院认定如下： 2015年1月16日，因杰昂公司没有偿还到期债务，李建钢、翟李静、胡旭义三人与杰昂公司原法定代表人杨苏江签订协议，约定杰昂公司以其开发的火车站“南方综合市场”项目的第四层，共计6550平方米，以每平米2000元抵给上述三人，杰昂公司配合办理房产购买手续。协议第五条约定，杰昂公司代为销售上述房产的期限为一年（2015年1月20日至2016年1月18日），如果到期时杰昂公司没有将上述房产出售，房产由李建钢、翟李静、胡旭义三人自行处理。2015年1月30日，李建钢、翟李静、胡旭义三人共同约定，由李建钢负责办理相关的手续，办理程序性事项。 本案二审争议焦点为：杰昂公司与李建钢、翟李静、胡旭义等三人签订的以房抵债协议是否有效。 本院认为，本案涉及的以房抵债协议是一种负担行为或者债权行为。因为用于抵债的房屋是不动产，而依照我国物权法规定的不动产物权登记生效主义原则，不动产只有办理了产权登记变更手续，才能发生物权变动的法律效果。如果抵债人未将抵债的不动产的产权变更登记在债权人名下，意味着债权人仅取得抵债不动产的债权，而无法取得抵债不动产的物权，不能发生抵消债务的法律效果。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法［2016］399号）第十七条规定：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”按照这一规定，以房抵债需要具备以下法律要件：一是双方达成真实意思表示一致；二是债务履行期限已经届满，即超过了借款合同约定的债务履行期；三是用于抵债的房屋办理了产权登记转移手续，即将抵债的房屋产权变更至债权人名下；四是协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，李建钢、翟李静、胡旭义三人虽然与杰昂公司原法定代表人杨苏江达成以房抵债协议，但该协议仅仅是一种债权行为或者负担行为，涉案房屋至今并没有登记在李建钢、翟李静、胡旭义三人名下，因而主张李建钢与杰昂公司之间的以房抵债行为具有抵消债务的效力不符合最高人民法院上述规定。因此，本案杰昂公司与李建钢、翟李静、胡旭义等三人签订的以房抵债协议无效。据此，李建钢并没有履行房屋买卖合同中的付款义务，按照双方签订的房屋买卖合同约定，杰昂公司有权解除双方之间的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案房屋买卖合同双方并未实际履行，因此解除合同后杰昂公司不应请求李建钢承担违约责任。 另外，李建钢二审中提出的关于确认涉案房屋的所有权、判令杰昂公司交付涉案房屋并协助其办理涉案房屋不动产产权登记手续的主张，虽然在一审中提出反诉的主张，但李建钢并没有交纳相应的反诉费，属于本案二审新增加的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，二审庭审中双方当事人意见分歧较大，无法达成一致，因此李建钢上述请求，本案不予审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条判决解除双方签订的商品房买卖合同，属于适用法律不当，但不影响本案审理结果，应予以维持。 综上，上诉人李建钢的上诉请求和理由不成立，应予驳回。一审判决虽然适用法律错误，但审理结果正确，应予维持。据此，经本院审判委员会研究，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李建钢负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   秉   年 审判员 热依汗古力·吐尔洪 审判员 吴   东   冬 二〇二〇年五月十一日 书记员 马       钦