北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初9684号原告（反诉被告）：张东东，男，1981年7月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：聂先亮，北京市开创律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱晓冬，女，1978年11月24日出生，个体工商户，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。第三人：北京佳程美锦房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路58号院21号楼1层06号。法定代表人：邢云程，总经理。委托诉讼代理人：董梁，男，北京佳程美锦房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）张东东与被告（反诉原告）朱晓冬、第三人北京佳程美锦房地产经纪有限公司（以下简称佳程美锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张东东的委托诉讼代理人聂先亮，被告（反诉原告）朱晓冬及委托诉讼代理人宋娜，第三人佳程美锦公司的委托诉讼代理人董梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东东向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2.朱晓冬向张东东支付违约金96万元；3.诉讼费由朱晓冬负担。事实和理由：2016年10月29日，张东东与朱晓冬通过第三人签订了北京市丰台区程庄小区房屋买卖合同。合同约定张东东全款购买朱晓冬房屋，朱晓冬协助张东东解除其与开发商的房屋买卖合同，张东东与开发商另行签订合同。如违约，违约方需赔付守约方房屋总价的30%作为违约金。合同签订后，张东东向朱晓冬给付购房款190万元，但朱晓冬拒绝按照合同约定交付房屋，并告知第三人其拒绝出售该房屋。张东东认为，在房价上涨后，朱晓冬恶意违约，拒绝履行该房屋买卖合同。为了维护自身合法权益，张东东诉至法院，请求法院依法裁判，支持其的诉讼请求。朱晓冬辩称，不同意张东东的诉讼请求。第一，双方签订的《存量房买卖合同》的标的物是没有产权证的房屋，俗称“小产权”房屋。虽然没有产权证的房屋并不是导致合同无效的原因，但本案的合同效力听从法院的认定。本案房屋的情况，开庭前朱晓冬咨询了丰台国土资源局、房管局和开发商，得知本案诉争房屋所在土地的性质为国有土地，目前开发商未缴纳土地出让金，所以无法办理产权证，且开发商称永远也无法办证。所以，诉争房屋不属于存量房。第二，导致本案合同解除的原因不是朱晓冬违约，而是张东东违约，朱晓冬是在履行合同的约定解除权，并已经在2017年3月27日分别向朱晓冬和中介送达了解除合同通知书，且在法定的三个月内，张东东没有以起诉的方式对本解除行为提出异议，故该解除通知应自送达之日起生效。目前合同已经处于解除状态，故张东东无需再行提出解除。第三，根据双方约定的付款时间及数额，张东东未在约定的期限内付清全部首付款，故张东东已经违约，朱晓冬有权根据合同约定解除合同，并主张违约金。根据双方签订的《资金划转补充协议》第一条第2款之规定，首付款（不含定金）200万元，买受人应在2017年1月15日前支付给出卖人200万元。合同签订当日，张东东按照合同约定支付了定金10万元，但直至2017年2月16日为止，朱晓冬仅收到张东东支付的首付款180万元。根据双方签订的《存量房买卖合同》第七条第二款逾期付款责任的约定中第（2）项之约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。据此，朱晓冬在2017年3月27日，向张东东及中介送达了解除合同通知书，以行使合同的约定解除权。此后，朱晓冬已经于2017年6月12日，向中介问询到买房人的账号并转账190万给买房人，包括10万定金及180万元首付款。第四，作为程序性的答辩意见，假设法院最终认定本案系朱晓冬违约，朱晓冬认为张东东提出的违约金过高，朱晓冬要求根据违约情形，违约原因以及造成的损失的情形综合予以调整降低。朱晓冬向本院提出反诉请求：1.确认《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《协议书》于2017年3月29日解除；2.张东东支付违约金96万元；3.反诉费用由张东东负担。事实和理由：2016年10月29日，双方关于北京市丰台区程庄小区房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，《资金划转补充协议》等相关文件。根据双方签订的《资金划转补充协议》规定，买受人应在2017年1月15日之前支付给出卖人200万元。但直到2017年2月16日，我方仅收到首付款180万元。《北京市存量房屋买卖合同》约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。我方在2017年3月27日，向张东东及中介送达了解除合同通知书，以行使合同的约定解除权。张东东未在法定的三个月之内起诉对我方的解除通知提出异议，故自通知送达之日起合同已经解除。张东东对朱晓冬的反诉辩称，我方已经按照合同和补充协议约定给付定金10万元，2016年12月26日，由于对方急需用钱，于是他找到中介和我们协商，要求我们提前支付购房款180万元，剩余20万元房款于改底单时一起支付。造成合同无法继续履行的原因是房屋涨价，对方恶意违约拒绝出售房屋，我方不存在任何违约行为，请求法院驳回其反诉请求。如果认为我方违约，认为违约金过高，要求法院调整违约金。第三人佳程美锦公司述称，双方于2016年10月29日签订合同，在买方付完定金和房款后，产生了争议，卖方不配合办理改底单手续，说因为买方少付20万元。我们也组织了调解，说20万元可以和改底单一起付。三方有口头约定。后来卖方还是不同意，我方认为合同还没有到期，买方可以按照合同约定给卖方逾期支付20万元的违约金，卖方不同意。总房款是320万元。房屋大产权证已经下来了，开发商没有分户，有的个别房本已经办下来了。我方一直和朱晓冬说其单方解除通知没有权利，当时张东东已经起诉了必须一起沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日，张东东（买受人）与朱晓冬（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区该房屋行政地址为丰台区程庄南里4号楼12层1201号，以下简称1201号房屋），建筑面积139.04平方米。房屋性质为按经济适用住房管理的房屋。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为320万元，买受人在签订合同的同时支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当在2017年2月20日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任，（一）逾期交房责任。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按房屋成交价的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照房屋成交家的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同时双方签订《协议书》一份，约定：具体付款方式及期限见资金划转补充协议。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，违约方需向守约方支付房屋成交价格30%的违约金。当日，张东东（买受人、乙方）与朱晓冬（出卖人、甲方）签订《资金划转补充协议》，约定：交易房屋为1201号房屋，总价款为320万元。定金10万元于签订合同后买受人直接支付给出卖人。首付款（不含定金）200万元。买受人在2017年1月15日前支付给出卖人首付款（不含定金）200万元。尾款110万元。改底单当日买受人直接支付110万元，于2017年2月15日前为最晚支付时间。签订上述合同后，张东东向朱晓冬支付了定金10万元，2016年12月26日，张东东与朱晓冬签署《钱款交付书》张东东支付首付款180万元。2017年6月12日，朱晓冬向张东东退还190万元。另查，1201号房屋现登记在北京恒旭房地产开发有限公司名下。庭审中，张东东提交其母亲张春荣与朱晓冬的微信记录，证明张东东支付180万元首付款后，朱晓冬承诺在2017年2月24日改底单，但是由于房价上涨，朱晓冬违约，没有提到少付20万元的事。在该份微信记录中，2017年2月22、23日，张春荣询问朱晓冬“过户时间定下来了吗”，朱晓冬称“初定明天上午吧”。未提到剩余20万元首付款的问题。朱晓冬对该证据的真实性予以认可，但其未同意首付款从200万元变更为180万元。庭审中，佳程美锦公司工作人员汪徐军到庭作证，称：2016年10月29日，双方签订了合同，张东东转给朱晓冬定金10万元。约定2017年1月15日之前支付200万元，2月底之前房款全部到位过户。当时朱晓冬要买新房着急用钱，1月15日是最保守的打算，可以提前。朱晓冬当时催促提前给钱，张东东配合了，先给了180万元。在青塔银行给的，差的20万元最后过户的时候一次性给，我听到了，是口头协议。2月7日左右，张东东钱都到位了，想提前过户，我就催促朱晓冬，她说在山东住院了，给我看了住院的照片。大概2月15日左右，朱晓冬说不想卖了，因为新房没有买成。当时没有说过不给20万元的事情，双方约定了延迟付款的违约金。我说可以和张东东说说，17、18号左右晚上给我打电话，说不想卖了，要涨钱30万元，我说只能和对方谈，她也没和对方谈。我们也约谈了几次。我认为应该有契约精神，我们的居间没有任何问题。当时房价波动很大，大概涨了100多万。我公司还发了催告函，因为2月7、8日朱晓冬一直推脱，15日左右就说不卖了。正常交易中，如有变更支付方式，如果金额特别大时会签书面协议。张东东配合朱晓冬提前拿到款项了，所以没有签。我开始想签书面协议的，但是青塔银行附近没有停车场，朱晓冬的爱人只能在车里等，朱晓冬说20万元以后过户的时候一次性给，20万元相对房屋来说金额也比较小，之后很匆忙就走了。朱晓冬在2月15日想违约，我说如果不同意在过户时一次性给，可以向对方要求支付20万元的日万分之五的滞纳金，然后朱晓冬就说要涨价30万元。张东东对证人证言真实性予以认可。朱晓冬对证人称20万元变更付款期限不予认可。庭审中，张东东提交两份案外人在同一小区以改底单的方式购买房屋的合同及最终与开发商签订的回迁住宅楼买卖协议，证明在该小区可以通过改底单的方式过户，同时证明房屋涨价100多万元。朱晓冬对证据的真实性无法核实。佳程美锦公司对证据的真实性予以认可，称该两笔交易均是通过其公司办理的。庭审中，朱晓冬提交《解除合同通知书》、快递单及查询结果，证明其于2017年3月28日分别向张东东及居间方邮寄了《解除合同通知书》，双方均于2017年3月29日签收。在《解除合同通知书》中，朱晓冬解除合同的理由是张东东未于2017年2月15日前支付剩余20万元房款。张东东称该通知书非其本人签收，不认可其解除合同的理由，对方解除的原因是房价涨了100多万，对方恶意违约。佳程美锦公司认可收到了通知书，但称已经明确告知朱晓冬解约理由不符合合同约定，公司将收到通知书的情况也告知了张东东。以上事实，有三方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、钱款交付书、资金划转补充协议、定金转付书、佣金确认书、收据、回迁住宅楼买卖协议、协议书、微信记录、证明、中国工商银行汇款凭证、解除合同通知书、快递单、查询结果、催告函、购房协议、中国农业银行交易明细、收条、网络截图、短信记录、视听资料、档案查询结果等证据在案佐证。本院认为：张东东与朱晓冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。本案中，双方的争议焦点在于20万元首付款是否变更了支付期限。双方在《资金划转补充协议》中约定，买受人在2017年1月15日前支付给出卖人首付款（不含定金）200万元。尾款110万元。改底单当日买受人直接支付110万元，于2017年2月15日前为最晚支付时间。实际履行过程中，张东东与朱晓冬提前至2016年12月26日签署了《钱款交付书》，张东东支付首付款180万元。庭审中，佳程美锦公司工作人员到庭作证，称朱晓冬于张东东支付180万元时双方达成口头协议，剩余20万元于过户时同尾款一起支付。在张东东母亲张春荣与朱晓冬2017年2月22、23日的微信记录中，朱晓冬承诺在2017年2月24日配合张东东改底单过户，在该记录中，朱晓冬未提出20万元购房款迟延支付的问题。双方通过《钱款交付书》的形式确认付款内容，但是三方在2017年1月15日前均未针对支付20万元共同签署《钱款交付书》并办理交付手续，朱晓冬在1月15日前未向张东东及居间方要求付款，在1月16日发现张东东于15日未付款后未进行核实和催促，现亦无充足证据证明其在合同约定的最晚支付时间2月15日前催促过20万元的支付问题。综合以上事实与证据，本院对证人证言予以采信，确认双方达成了剩余20万元首付款于过户时同尾款一起支付的口头协议。朱晓冬在微信记录中承诺于2017年2月24日配合张东东改底单，合同约定于改底单当日买受人直接支付尾款，且双方达成了剩余20万元首付款于过户时同尾款一起支付的口头协议，现朱晓冬又于3月28日以张东东未于2017年2月15日前支付剩余20万元房款为由向张东东发出《解除合同通知书》，拒绝履行合同，该行为构成根本违约，应当承担违约责任。现张东东起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。朱晓冬作为违约方，其发出《解除合同通知书》的行为无合同及法律依据，其要求张东东支付违约金的反诉请求亦无事实依据，本院对其反诉请求不予支持。对于张东东要求朱晓冬向其支付违约金96万元的诉讼请求，我国法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，目前同小区同户型房屋价格上涨数额即张东东存在的房屋差价损失不低于双方约定的违约金数额，且张东东亦存在中介费用等其他损失，朱晓冬亦未举证证明双方约定的违约金数额过分高于张东东的损失，故本院结合张东东的实际损失及合同约定情况，对张东东第二项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、解除张东东与朱晓冬签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》。二、朱晓冬于本判决生效之日起七日内给付张东东违约金九十六万元。三、驳回朱晓冬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16200元，由朱晓冬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费16200元，由朱晓冬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  魏敬贤二〇一七年十月九日书 记 员  贾思雨