辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1367号上诉人（原告被告、反诉原告）：徐尚志，男，1960年6月12日出生，汉族，大连未名山百姓市场管理有限公司法定代表人，住大连。委托诉讼代理人：周鑫，辽宁利金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万初林，男，1959年9月15日出生，汉族，无职业，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘丹，辽宁团团律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳康，辽宁团团律师事务所律师。上诉人徐尚志因与被上诉人万初林租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐尚志上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持徐尚志的反诉请求，驳回万初林的诉讼请求；2.本案诉讼费、上诉费由万初林承担。事实与理由：一、徐尚志不存在违约行为，有权行使同时履行抗辩权。徐尚志向万初林租赁案涉库房用于经营使用，但万初林不但向徐尚志提供虚假的产权证明，导致徐尚志无法办理消防验收手续，从而无法经营，而且经徐尚志多次催告其提供案涉库房相关手续后，其拒绝履行合同义务，导致徐尚志无法实现合同目的，因此徐尚志不存在任何违约行为。同时，由于万初林未履行合同义务，所以徐尚志有权在万初林未提供合法产权证明、房屋手续的情况下，拒绝支付租金。二、徐尚志对房屋进行了巨额添附，因合同无法继续履行所造成的损失，应当由万初林承担。在徐尚志不存在违约行为的基础上，徐尚志为履行合同，对租赁物进行了装修、添附，但是由于无法办理消防验收手续，导致徐尚志至今无法实际使用、经营。如果人民法院判决解除案涉合同，应当依据《合同法》的相关规定，要求双方返还，即万初林应当向徐尚志赔偿装修、添附所产生的全部损失。万初林辩称，不同意徐尚志的上诉请求。案涉租赁合同合法有效，徐尚志作为承租人应该按照合同约定期限支付租金；徐尚志提出的装修损失，万初林不予认可。万初林向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告库房租金865000元及逾期付款之日起至付清之日止的逾期付款违约金（计算至2018年4月11日的违约金为49175元，其中2017年度欠款315000元，按年息6%自2016年9月11日起至2018年4月11日止为29925元；2018年度欠款550000元，按年息6%自2017年9月10日起至2018年4月11日止为19250元）；2.被告立即支付原告物业管理费30000元（自2016年10月25日起至2018年10月24日止）。以上共计944175元。本案诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.解除原、被告于2015年10月21日签订的《库房租赁合同》及其补充条款，并立即将案涉库房按现状腾退给原告；2.被告立即支付2018年12月31日起至2019年7月24日的租金432219元，并按《库房租赁合同》约定的租金计算方式给付原告自2019年7月25日起至实际腾退之日止的库房占用使用费；3.被告立即支付逾期付款违约金（自逾期付款之日起至判决确定的给付之日，暂计算至2019年7月24日为67614.17元，其中2017年度欠款315000元，按年息6%自2018年4月11日起至2019年7月24日止为24622.5元，2018年度欠款为550000元，按年息6%自2018年4月11日起至2019年7月24日止为42991.67元）；4.被告立即给付自2018年10月25日起至实际腾退之日止的物业费，暂计算至2019年7月24日的物业费为11178元（按案涉库房租赁合同约定的物业费计算方式给付），原告增加的诉讼请求标的金额合计为511011.17元。被告徐尚志向一审法院提出反诉请求：1.请求判令原、被告所签《库房租赁合同》无效；2.原告返还被告已收取的租金160000元、定金50000元及利息；3.原告赔偿被告案涉库房装修费2800000元及利息。一审法院认定事实：2015年10月21日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定原告将其享有使用权的位于高新园区七贤路18-8号“硅谷假日”小区4#车库118号车位及以南至库房南门出口处（以现场车位图为准）的库房出租给被告使用，租期为十年（自2015年10月25日起至2025年10月24日止）。合同第四条第1款约定，2015年10月25日-2025年每年租金500000元，每年递增5%，第一年免租金，第二年租金于签订合同后10日内提前支付50000元，每年租金于9月10日前一次性支付下一年租金，并载明：2016年50000元、2017年475000元、2018年550000元、2019年580000元、2020年610000元……。第四条第2款约定，租金不包含物业费和取暖费，取暖费33元/平方米，由物业收取及供暖，物业费每年15000元由原告代收代缴，如有政策调整按调整后的标准执行。第四条第3款约定，押金为50000元，在签订合同时支付，合同终止时须将库房腾空，合同终止前应交和已交税费单据复印件交原告备案，各项费用交清后返还。第七条约定，原告需要提前解除合同应承担库房租金10%的违约金，对于被告的装修损失，原告按照实际费用和扣除折旧等因素给予合理补偿；被告未按合同约定按期支付任何一项租金和费用的，逾期一日承担应付租金和费用10%的违约金，逾期达5日仍未全额交纳的，本合同终止，原告有权对本库房另行处理，不再另行通知被告，所收取的租金和押金不予返还；因被告原因解除合同的，应承担本库房年租金10%的违约金，原告不退还租金和押金，并有权另行处理本库房。合同落款处载明了本合同的附件，包括：车位使用权转让协议补充条款、4#车库消防设施验收意见书、4#车库测绘报告、地下停车场可售批复、市地名办门牌号批复。原告于庭审中提供了上述合同附件，具体为：（1）《地下停车位使用权转让协议书》，系原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司（以下简称鑫亿公司）于2015年10月21日签订，内容为：鑫亿公司将位于大连市甘井子区车位使用权转让给原告，使用权期限自移交原告之日起至2072年5月29日止；车位使用权的转让价格按个计价，一个车位90000元；原告交付转让款后，鑫亿公司将该车位按现状交于原告使用；该协议附件为车位位置关系图。（2）《车位使用权转让协议补充条款》，系原告与鑫亿公司于2015年10月21日签订，双方就硅谷假日小区4#地下停车场部分车位使用权转让及相关事宜补充如下：1、原告在使用转让车位时，在保障车库消防安全的前提下，可以进行合理间隔或封闭。对此鑫亿公司不加干涉。但原告要重新规划和定位时需政府相关部门审批的，原告应取得审批手续。……4、鑫亿公司为原告提供车库消防验收手续及大政地高字[2007]4002号文件复印件作为本协议的附件；5、转让使用权的车位40个（118#-157#），鑫亿公司在收到原告的首付款并签署40个车位独立使用权转让协议后，将此40个车位交给原告使用。（3）大公消自验字[2006]第00042号《建筑工程自动消防设施验收意见书》及大公消建验字[2006]第00115号《建筑工程消防验收意见书》，系大连市公安消防局于2006年1月26日作出，对硅谷假日36#自动消防设施及住宅建筑工程进行验收，意见均为：消防验收合格。（4）大连市人民政府大政地高字[2007]4002号土地批件，作出时间为2007年5月，与本案有关的内容为：鑫亿公司硅谷假日项目的地下停车场面积为11391.79平方米，地下停车场可出售、出租。（5）大新测果字（2007-17）号《大连市房屋面积测绘报告书》，系大连新地房地产测绘有限公司于2007年6月6日作出，测绘结果为：硅谷假日36#楼车库（位于大连市甘井子区车库）的总建筑面积为3441.48平方米。（6）大地管发[2004]80号《关于新建公建门牌号码的批复》，系大连市地名委员会办公室出具，对鑫亿公司申请办理的建筑物门牌号码予以编号，并附有门牌编码示意图。上述租赁合同签订后，原告向被告交付租赁库房，被告支付原告押金50000元及预付的2016年租金50000元，后陆续给付2017年租金160000元。庭审中，双方确认租赁库房系硅谷假日小区4号车库（总计40个车位），面积约1800平方米，属于《建筑工程自动消防设施验收意见书》及《建筑工程消防验收意见书》中记载的消防验收合格的硅谷假日36#的范围。2017年2月21日，原告向被告发送《租金催缴通知书》，催要被告欠付租金及各项费用合计506560元（包含租金475000元、物业管理费15000元、代办自来水相关费用10656元），被告接收该通知书，并在接收人处签字确认。2017年9月22日，大连未名山百姓市场管理有限公司取得营业执照，统一社会信用代码为91210231MAOTXH3M9G，法定代表人为被告徐尚志，成立日期为2017年3月17日，住所位于大连市甘井子区，经营范围为市场管理服务、市场摊位出租服务等，曾用名为大连龙海志刚百姓市场管理有限公司。2017年12月1日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为：本人租用万初林硅谷假日4号车库（库房），如果在2018年2月15日前手续办不了，本人愿自动退出，无条件交给原告；如果手续办完，在营业前将所欠租费全部付给原告。另查，租赁库房现由被告占有、使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合庭审及证据情况，本案争议焦点在于案涉租赁合同是否合法有效，即原告是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形。根据租赁合同的约定，房屋产权证并非双方约定的合同附件，且被告提交的两份房屋产权证均系复印件，不能证明原告存在伪造房产证、欺诈被告的行为，故被告应承担举证不能的法律后果。且原、被告在合同中已写明租赁库房的权属为使用权，被告应知晓该库房的权属情况，故案涉租赁合同不存在被告主张的合同无效的法定情形。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。根据原、被告的庭审陈述及证据情况，可以确认双方已无继续履行租赁合同的合意，该合同目的已无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除原、被告于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告腾退租赁库房（经双方确认，租赁库房即硅谷假日小区4号车库）的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告诉请的租金，双方争议焦点在于原告是否存在相应违约行为导致被告无法营业。根据已查明事实，被告经营的市场已办妥营业执照，被告提交的现有证据不能证明消防手续无法办理的具体原因，亦不能证明消防手续未办妥系原告所致，依法应承担举证不能的法律后果。故被告应当按照租赁合同的约定向原告支付租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据租赁合同的约定，被告应向原告支付2017年度尚欠租金315000元、2018年度租金550000元及2019年1月1日至2019年7月24日租金325753.43元（580000元÷365天×205天），以上合计1190753.43元。另外，由于被告仍继续占有、使用案涉库房，故其应当按照租赁合同约定的租金标准向原告支付租金至其实际腾退租赁库房之日。关于逾期付款违约金。根据租赁合同的约定，被告应于2016年9月10日前给付2017年租金475000元、2017年9月10日前给付2018年租金550000元、2018年9月10日前给付2019年度租金580000元；被告未按合同约定期限和金额支付租金的，每逾期一日承担应支付原告租金10%的违约金。现原告主张被告支付的违约金（以欠付2017年租金315000元为基数按年息6%自2016年9月11日起至被告付清之日止、以欠付2018年租金550000元为基数按年息6%自2017年9月10日起至被告付清之日止）远低于合同约定的违约金数额，结合原告实际损失，原告主张数额较为合理，一审法院予以支持。暂计算至2019年7月24日的逾期付款违约金为115965.2元（2017年度欠款315000元，按年息6%自2016年9月11日起至2019年7月24日止为54214.52元，2018年度欠款550000元，按年息6%自2016年9月10日起至2019年7月24日止为61750.68元）。关于物业管理费。根据租赁合同的约定，物业费每年15000元，由原告方代收代缴，故被告依约应履行交纳物业费的义务。现原告要求被告按照合同约定标准给付自2016年10月25日起至实际腾退之日止的物业费的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。暂计算至2019年7月24日的物业管理费应为41250元，一审法院以原告请求的数额41178元为限。关于被告的反诉请求。由于被告提供的证据不足以证明案涉租赁合同存在合同无效的法定情形，故其要求确认租赁合同无效、并由原告返还已付租金及押金的反诉请求，证据不足，不予支持。关于被告主张原告赔偿案涉库房装修费2800000元及利息的反诉请求，被告未举证证明原告存在违约行为，亦未举证证明其装修租赁库房存在实际装修损失，故被告的该项请求于法无据，一审法院不予支持。关于被告主张原告并非案涉租赁车库的合法使用权人，与原告提供的《地下停车位使用权转让协议书》、《车位使用权转让协议补充条款》不符，且未提供有效证据加以证明，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）万初林与被告（反诉原告）徐尚志于2015年10月21日签订的《库房租赁合同》；二、被告（反诉原告）徐尚志于判决生效之日起三十日内将租赁库房（硅谷假日小区4号车库）腾退给原告（反诉被告）万初林；三、被告（反诉原告）徐尚志于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）万初林自2017年度至实际腾退之日止的尚欠租金，暂计算至2019年7月24日为1190753.43元；四、被告（反诉原告）徐尚志于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）万初林违约金（以315000元为基数，按年息6%自2016年9月11日起至被告付清之日止；以550000元为基数按年息6%自2017年9月10日起至被告付清之日止），暂计算至2019年7月24日为115965.2元；五、被告（反诉原告）徐尚志于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）万初林自2016年10月25日起至实际腾退之日止的物业管理费，暂计算至2019年7月24日为41178元；六、驳回原告（反诉被告）万初林的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）徐尚志的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21625元，反诉费减半收取计15490元，合计37115元，由被告（反诉原告）徐尚志负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，由其承担举证不能的不利后果。关于徐尚志提出其不存在违约行为，有权行使同时履行抗辩权的上诉观点，本院认为，徐尚志未按案涉《房屋租赁合同》约定向万初林支付租金，应属违约。根据本案已查明的事实可知，万初林向徐尚志交付的租赁物系经消防验收合格的库房，徐尚志也已取得案涉市场的营业执照。徐尚志提供的证据无法证实系万初林向其提供了虚假的产权证明或万初林拒绝向其提供案涉库房的有关手续，导致徐尚志无法办理其所称的库房二次消防验收。故徐尚志以万初林未提供合法产权证明和房屋手续为由，主张其享有同时履行抗辩权，依据不足，本院不予支持。关于徐尚志提出万初林应赔偿其装修、添附的全部损失一节，本院认为，徐尚志提供的证据不足以证实因万初林原因导致案涉库房无法办理消防验收手续，进而导致租赁合同解除，且徐尚志亦未举证证明其实际发生的装修损失。在此情况下，一审法院对徐尚志主张的装修和添附损失未予支持，并无不当。综上所述，徐尚志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21625元（徐尚志已预交），由徐尚志负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年五月六日书记员  王丽秋