福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽02民初535号 原告（执行案外人）：陈玉英，女，1955年9月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：洪月琴，福建联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄若阳，福建英合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行，住所地厦门市思明区仙岳路**108-114店面。 主要负责人：邱镛谦，该支行行长。 委托诉讼代理人：李伟恒，男，中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行职员。 委托诉讼代理人：江志伟，男，中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行职员。 被告（被执行人）：厦门闽联实业有限公司，住，住所地厦门市思明区长青路**/div> 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 被告（被执行人）：厦门市泉季酒店有限公司，住所地，住所地厦门市思明区长青路**第**及**iv> 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 被告（被执行人）：陈子琪，男，1962年12月18日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告（被执行人）：李敏，女，1963年8月11日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈子琪（系李敏之夫），住厦门市湖里区。 第三人：厦门英特华投资咨询有限公司，住所地厦门市思明，住所地厦门市思明区厦禾路**帝豪大厦**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 原告陈玉英与被告中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行（以下简称工商银行松柏支行）、厦门闽联实业有限公司（以下简称闽联公司）、厦门市泉季酒店有限公司（以下简称泉季酒店）、陈子琪、李敏及第三人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉英的委托诉讼代理人洪月琴、被告工商银行松柏支行的委托诉讼代理人李伟恒和江志伟、被告闽联公司、泉季酒店及英特华公司的法定代表人暨李敏的委托诉讼代理人陈子琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉英向本院提出诉讼请求：1.确认陈玉英与英特华公司签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效；2.确认厦门市思明区长青路182号“闽联综合楼”第4楼层11房屋（以下简称案涉房产）的使用权归陈玉英所有；3.停止对案涉房产的强制执行。事实和理由：一、陈玉英与英特华公司签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效，陈玉英对案涉房产享有使用权（在能办理产权的情况下，享有所有权）。2010年8月3日，闽联公司与嘉弈（福建）投资担保有限公司（后更名为英特华公司）签订《转让合同》，英特华公司受让闽联综合楼后即分户转让给陈玉英及其他业主。后陈玉英与英特华公司签订《房屋使用权转让协议书》并办理公证，公证员亦告知双方，为确保双方所期待的物权变动目的实现，双方应在有关条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地权属登记及相应的变更登记手续等内容。闽联公司亦确认案涉房产能办理产权的情况下协助办理。陈玉英依约向英特华公司支付了转让款，并自2010年12月1日起接收并出租案涉房产。根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》第五条，政府已鼓励并同意作为旅游设施的产权式（公寓式）酒店在不改变规划用途和统一经营管理的情况下，可以分割出售，土地房屋登记机构应当予以办理土地使用权和房屋产权登记，并在权属证书注明：酒店产权为房地产企业与购买者共有，用途为酒店，不得改变用途。案涉房产实际是可以办理产权的。二、闽联公司和英特华公司的法定代表人均是陈子琪，二者系关联企业，陈子琪利用该关系对闽联综合楼进行自买自卖。同时，闽联公司在明知其不享有闽联综合楼所有权的情况下，恶意将其产权登记在其名下并抵押贷款。英特华公司在出售案涉房产时，进行了大量广告宣传，工商银行松柏支行不可能不知晓该情况。陈玉英购买案涉房产在先，工商银行松柏支行和闽联公司等恶意串通抵押贷款在后，工商银行松柏支行依法无权处分案涉房产。 工商银行松柏支行辩称，一、工商银行松柏支行对闽联公司所有的案涉房产拥有合法有效的抵押权，有权就处置案涉房产优先受偿。2014年11月14日，工商银行松柏支行与闽联公司签订《最高额抵押合同》，在抵押物清单上载明了抵押财产为厦门市思明区长青路182号房地产，并有相应的权属证明。2014年11月20日，办理了相应的抵押登记手续，取得了厦门市土地房屋他项权证。2016年3月22日，厦仲裁字（2016）第171号裁决书已生效，裁决确认了工商银行松柏支行对闽联公司提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处分所得优先清偿相关债权。二、闽联公司与英特华公司签订的转让合同并未履行不动产登记手续，房产登记于闽联公司名下。即抵押物的权属未发生法律上的物权变动，不能对抗工商银行松柏支行的抵押权。英特华公司与陈玉英签订的房屋使用权转让协议书，也属于英特华公司无权处分他人财产的行为，不能对抗抵押权。 闽联公司、泉季酒店、陈子琪、李敏、英特华公司辩称，工商银行松柏支行对案涉房产享有的抵押优先受偿权已经生效的仲裁裁决确认，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。工商银行松柏支行对案涉房屋享有抵押优先受偿权，应驳回陈玉英的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明： 2010年8月3日，闽联公司与嘉弈（福建）投资担保有限公司（后更名为英特华公司）签订《转让合同》，约定：闽联公司将其所有的厦门市思明区长青路180号（门牌号××）闽联综合楼项目在建工程的所有权一次性出让给英特华公司；自协议签订之日起，双方开始办理闽联综合楼项目的开发权、在建工程的所有权及所属土地的使用权的变更登记手续。嗣后，闽联综合楼项目以“莲花路口酒店公寓”、“厦门长青·嘉华印象”名义进行广告销售。 2010年11月8日，陈玉英与英特华公司签订《房屋使用权转让协议书》，约定：英特华公司拥有位于厦门市“闽联综合楼”的土地房屋100%的使用权益，陈玉英受让的是“闽联综合楼”第4楼层11具有使用权的房屋，建筑面积51.599平方米；该房屋使用权转让总价为386993元；该房屋的用途为餐饮、客房、办公综合；签订合同当日一次性支付全部房款；英特华公司应于2010年12月1日前，依照有关规定，将符合本协议约定的使用权房交付给陈玉英使用；案涉房屋产权现为闽联公司所有，现将案涉房屋使用权转让给陈玉英。案涉房屋仅作营业及办公、酒店客房综合使用，陈玉英使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。当日，英特华公司向陈玉英出具购房发票，确认收到陈玉英购房款386993元。 签约当日，陈玉英与英特华公司就前述协议在厦门市鹭江公证处办理公证，厦门市鹭江公证处也于当日出具（2010）厦鹭证内字第08736号公证书，其中载明：闽联综合楼项目所在地块为划拨用地，批准土地用途为工业，工业用地的土地使用年限五十年（以房地产管理部门审批的年期为准），地上建筑物的使用年限与土地，地上建筑物的使用年限与土地使用年限一致未经批准不得擅自改变土地用途；根据《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地房产管理部门申请办理变更登记；鉴于英特华公司转让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件，为确保双方所期待的物权变动目的的实现，交易双方应在有关条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地产权属登记及相应的变更登记手续，并按政府有关规定缴纳相关税费。双方当事人对以上告知表示清楚知悉、理解。 2010年12月，陈玉英与厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）签订《房屋租赁合同》，约定：陈玉英将案涉房屋出租给金色四季酒店，仅作酒店用途使用，租赁期限从2011年1月1日起至2025年12月31日止。嗣后，陈玉英陆续收到金色四季酒店支付的租金。 闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。 2014年11月14日，工商银行松柏支行与闽联公司签订《最高额抵押合同》，约定闽联公司提供厦门市思明区长青路182号房产（即闽联综合楼）作为抵押担保。2014年11月20日，工商银行松柏支行取得了前述抵押物的土地房屋他项权证。 2016年3月22日，厦门市仲裁委员会就工商银行松柏支行与闽联公司、泉季酒店、陈子琪、李敏借款合同纠纷一案作出厦仲裁字（2016）第171号裁决书，裁决工商银行松柏支行对闽联公司提供的抵押物厦门市思明区长青路182号房产享有优先受偿权，有权以处分所得优先清偿其相应债权。裁决生效后，工商银行松柏支行于2016年4月18日依据仲裁裁决向本院申请强制执行，陈玉英作为案外人向本院提出执行异议。2017年3月30日，本院作出（2017）闽02执异23号执行裁定书，驳回陈玉英的异议请求，陈玉英遂提起诉讼。 审理中，陈玉英撤回下列诉讼请求：1.确认陈玉英与英特华公司签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效；2.确认案涉房产使用权归陈玉英所有。 本院认为，本院认为，本案系案外人执行异议之诉。申请执行人工商银行松柏支行为讼争房屋的抵押权人，陈玉英系以房屋买受人的身份提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因工商银行松柏支行的抵押权业经生效仲裁裁决予以确认，故陈玉英对抵押合同效力提出的异议本院不予采信。陈玉英是否享有排除执行的权利，关键在于审查法律、司法解释是否有特别规定。就法律层面而言，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故，不动产物权原则上以登记为生效要件。该法第一百八十七条规定，以建筑物、建设用地使用权作为抵押物的，抵押权自登记时设立。陈玉英作为房屋买受人，尚未办理房屋所有权登记，而工商银行松柏支行作为抵押权人，已办理抵押权登记。根据登记生效的公示原则，陈玉英因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。就司法解释层面而言，陈玉英请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该规定明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,买受人权利能够排除执行的，前提必须是合法有效的房屋买卖合同。虽然陈玉英与英特华公司签订的合同名为房屋使用权转让协议，但协议内容已具备房屋买卖合同主要内容，况且陈玉英亦是以房屋买受人的身份提起本案诉讼，故陈玉英与英特华公司之间实质为房屋买卖合同关系。合同效力的认定应依法审查，与办理公证与否无关，双方签订的合同应认定无效，理由如下：1.双方签订合同时，讼争房屋所在用地为划拨工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条关于划拨土地使用权和地上建筑物转让应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的规定，英特华公司在未经批准的情况下将划拨工业用地上的房屋作为办公酒店商业用途出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2.虽然此后项目用地类型改为出让并变更土地用途为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”，即综合楼应整体转让而不能分割单套出售。英特华公司将房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，损害了国家作为土地所有权主体的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，英特华公司与陈玉英签订的合同亦应认定无效。3.英特华公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，英特华公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦应认定无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人享有排除执行的权利是基于买受人对讼争房产享有所有权，既然合同无效，陈玉英对讼争房产就不享有所有权，即不享有排除执行的权利。 综上所述，陈玉英要求停止对案涉房产强制执行的诉讼请求不能成立，应予驳回。陈玉英撤回其部分诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下： 驳回陈玉英的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈玉英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 李向阳 人民陪审员 肖金发 二〇一七年十月二十五日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。