北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初25108号原告：孟祥刚，男，1976年8月30日出生，汉族，职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。被告：司迎春，男，1983年10月28日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈伟，北京陈伟律师事务所律师。原告孟祥刚与被告司迎春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟祥刚及其委托诉讼代理人宋奎、李燕与被告司迎春及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟祥刚向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、请求被告向原告返还10万元定金，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月26日起至实际返还之日止的利息；3、请求被告向原告支付违约金633200元；4、请求被告赔偿原告因购房资格过期导致原告的经济损失30万元；5、请求被告向原告支付81333元（其中包括居间代理费69652元、保障服务费11081元、评估费600元）；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月22日原告与被告在北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》《交易房屋保障服务合同》，合同约定由原告购买被告位于北京市海淀区温泉北京分析仪器厂家属宿舍XX号、建筑面积56.4平米的房屋，房屋总价款为人民币3166000元。上述一系列合同签订当日原告即向被告支付了10万元定金。后由于房价上涨被告向原告提出涨价要求，并以各种借口不履行合同义务，不进行物业交割，不配合办理网签，致使合同无法继续履行下去。2017年4月20日被告通知原告要求在当日付清房屋全款，否则视同违约，定金不退，合同解除。原告及中介公司人员多次与被告联系协商处理，但被告都置之不理。被告的行为违反了诚实信用原则，给原告造成了巨大的经济损失，原告无奈之下诉至法院，请求维护原告的合法权益，判决支持原告的诉讼请求。司迎春辩称，原告诉称事实与客观事实不符，被告不存在任何违约行为。被告于合同签订后积极履约，并多次催促原告及案外第三人链家中介依约履行定金款支付、首付款支付、解抵押和网签面签等合同履行程序，但原告及链家中介均以各种理由予以拒绝。被告因移居新西兰，主动向原告提前交付房屋，并于2017年3月5日与原告共同履行完毕物业交割手续，不存在原告诉称的因被告涨价，不进行物业交割的诉称事实。被告虽于2017年3月6日移居新西兰，仍多次催促原告及案外第三人链家中介尽快办理网签，并于2017年4月中旬将办理网签所需资料发送给链家中介，原告诉称被告不配合办理网签与事实不符。2017年3月17日北京市相关部门出台房屋系列新政后，原告已无法按照合同约定通过银行批贷向被告支付房款，原告主动向被告主张变更合同付款方式后，被告针对原告提出的变更方式与原告进行协商，并不存在原告诉称的因房价上涨而提出涨价要求；按照北京市“3.17”系列新政、原告及链家中介多次提出的变更付款方式和原告向被告隐瞒离婚一年内等的客观事实，为保障房屋全款，被告曾于2017年4月20日向原告主张付清房屋全款，并不存在被告向原告提出诉称的涨价要求；至庭审日止，被告从未向原告表明拒绝向其出售房屋。原告应对合同解除承担全部的法律责任。合同签订后至“317”系列新政出台前，在长达近两个月的时间内被告虽多次催促原告尽快履行合同完成房屋交易，但原告由于自身原因均以各种借口予以拖延，致使新政出台后合同无法履行，原告自身购房资格过期，原告应对合同无法继续履行承担全部法律责任；原告虽经被告多次催促，仅向被告支付人民币10万元，并拒绝向被告支付剩余定金、首付款及贷款等款项，已构成根本违约。原告的诉讼请求无任何事实与法律依据。被告虽同意原告解除合同，但应由原告承担法律责任；因原告应对合同解除承担违约责任，故被告不应向其返还10万元定金并支付利息；不应向其支付违约金633200元、涨价损失、购房资格过期的经济损失30万元及其他损失81333元；原告诉称的房屋涨价损失、购房资格过期的经济损失均系其单方主张，无任何事实与法律依据；根据法律规定，原告无权向被告同时主张定金、违约金和损害赔偿金。综上所述，被告不存在任何违约行为，原告应对因自身违约行为导致的合同解除承担全部的法律责任，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，司迎春（出卖人）与孟祥刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。当天，司迎春（甲方，出卖人）、孟祥刚（乙方买受人），与北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）（以下简称链家公司）签订《居间服务合同》并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定：司迎春将其名下位于北京市海淀区温泉北京分析仪器厂家属宿舍XX号房屋（建筑面积56.4平方米）出售给孟祥刚；交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币3166000；孟祥刚向司迎春支付定金460000元，孟祥刚于2017年1月22日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付司迎春，孟祥刚于2017年4月30日前将第二笔定金36万元以理房通支付方式支付司迎春；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，司迎春应于2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方自筹解押所需资金；司迎春应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；孟祥刚于2017年6月25日前将第一笔首付款人民币95万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付司迎春；房屋买卖双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为174万元；双方同意，在2017年6月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；房屋买卖双方应在2017年4月20日前自行办理物业交割手续，孟祥刚从本协议约定的购房款中留存16000元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由孟祥刚直接支付司迎春。《居间服务合同》约定：房屋买卖双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；居间代理费为69652元，由孟祥刚承担。上述合同签订当日，孟祥刚向司迎春支付第一笔定金人民币10万元。2017年1月24日，孟祥刚向链家公司支付居间代理费为69652元。2017年3月5日，司迎春将涉案房屋交付给孟祥刚。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），内容为：“各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”上述文件的内容以下简称3.17新政。3.17新政对孟祥刚购买涉案房屋造成影响，孟祥刚需要提高支付首付款的比例，双方随后反复磋商合同履行事宜，孟祥刚向司迎春承诺其已筹备好购房款。4月，中介人员因3.17新政影响提议双方对合同内容进行变更，司迎春表示拒绝。随后，中介人员催促司迎春办理网签，要求司迎春提供办理网签所需材料，司迎春将户口簿和结婚证的扫描件发送给中介人员。因缺少部分办理网签所需材料，中介人员向司迎春发邮件催要，司迎春答复中介人员称3.17新政明确限制了孟祥刚的贷款能力，在孟祥刚没有提供有足够付款能力的证明前，其不会贸然进行网签，要求中介督促孟祥刚提供购买能力证明并澄清其家庭状况。孟祥刚在2017年4月30日前未向司迎春支付第二笔定金36万元。司迎春于双方约定的接抵押日（2017年4月30日）前向中央国家机关住房资金管理中心申请提前还贷解除房屋抵押，于2017年4月27日获得批准，司迎春称因孟祥刚未向其如期支付第二笔定金故其无资金提前还款解除房屋抵押。孟祥刚至今未向司迎春支付第二笔定金36万元及首付款。现涉案房屋仍由孟祥刚居住使用，双方均主张若房屋买卖合同被判决解除则关于涉案房屋退还问题双方另行解决。另查，根据孟祥刚提供的购房家庭填报信息打印表，孟祥刚分别于2017年1月3日、3月10日、4月20日申请核验购房家庭在京购房资格，前两次的核验结果均为：初步核验通过，第三次核验结果为：核验未通过，纳税反馈为：未连续5年缴纳个人所得税。上述事实，有双方当事人陈述，孟祥刚提供的北京市存量房买卖合同、居间服务合同、补充协议、银行转账回单、收据、购房家庭填报信息打印表、微信聊天记录、公证书，司迎春提供的微信记录、申请解抵押确认书、关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。司迎春与孟祥刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。孟祥刚于2017年4月20日申请核验购房家庭在京购房资格，核验未通过，故孟祥刚因购房资格核验未通过而无法继续履行其与司迎春之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同目的落空，故孟祥刚要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。上述合同解除后，司迎春应退还孟祥刚已支付的10万元购房定金，故孟祥刚要求司迎春退还10万元购房定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除系孟祥刚购房资格核验未通过导致合同目的落空，非因孟祥刚违约所致，故司迎春以孟祥刚违约为由不予退还10万元购房定金的抗辩理由本院不予采信。根据查明的事实，司迎春不存在故意拖延合同履行、明确表示不履行合同等违约情形，上述合同的解除非因司迎春违约所致，故孟祥刚要求司迎春支付10万元定金自2017年4月26日起至实际返还之日止的利息、支付违约金633200元、赔偿因购房资格过期导致经济损失30万及其他相关费用81333元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除司迎春与孟祥刚于2017年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、司迎春于本判决生效后七日内退还孟祥刚购房定金人民币十万元；三、驳回孟祥刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千零六十四元（孟祥刚已预交），由孟祥刚负担一万四千九百一十四元，已交纳；由司迎春负担一千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一七年十月二十六日书记员  王 璇