湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1446号上诉人（原审原告）：许怡，女，汉族，1981年11月20日出生，现住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：谢平平，男，汉族，1980年9月28日出生，户籍地湖南省衡南县，现住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：汤永欣，女，汉族，1976年1月6日出生，户籍地湖南省长沙市芙蓉区，现住湖南省长沙市。被上诉人（原审被告）：刘阳，男，汉族，1979年8月26日出生，户籍地河北省保定市北市区，现住河北省秦皇岛市。委托诉讼代理人：刘纯海，男，汉族，1953年9月24日出生，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市岳麓区，系被上诉人刘阳父亲。上诉人许怡、谢平平因与被上诉人汤永欣、刘阳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人许怡、谢平平上诉请求：1.撤销一审判决，该判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清、适用法律错误。1.上诉人以合同履行时的客观情况与签约时的客观情况发生巨大变化为由认为双方签订的《八方小区二期房产转让协议》无法实际履行，客观情况是指《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（即75号文件）颁布后，两被上诉人不再享有购房资格，并非上诉人违约。无论是被上诉人汤永欣所述卖房、被上诉人刘阳所述取得长沙户籍，均系无法确定之事，涉案房产在2023年2月25日前无法过户给两被上诉人。根据情势变更原则，若继续履行协议对上诉人明显不公，因涉诉房屋不能过户期间，两上诉人丧失购买其他房屋的机会，也使得上诉人的女儿小学、初中学位没着落。因此，上诉人有权依据情势变更原则解除《八方小区二期房产转让协议》。2.协议第六条第三款明确上诉人有权不履行将涉案房屋过户至被上诉人名下，该条就协议终止后双方如何结算与清理债权债务关系进行了约定，明确了双方解除协议后形成新的债权债务关系，上诉人需按新的债权债务关系偿还被上诉人本金和利息，并支付涉案房屋的税费和装修费。该款还说明，上诉人拒绝将涉案房屋过户时，被上诉人有义务返还涉案房屋，涉案房屋过户前的所有权仍属于上诉人，而装修部分只能作为添附由上诉人向被上诉人赔偿，因此该条款系约定解除合同的条款。二、上诉人补充陈述的事实。1.上诉人在提出解除合同时，合同单价接近市场价、评估价，上诉人主观上不存在被上诉人所述见利忘义的意图。2.关于小孩学位事宜，双方均认可教育部门的政策是须以房屋产权证为依据入学，现上诉人向教育部门出具回购房屋的承诺方使自己的小孩获得了学位，因此，一审法院未考虑继续履行协议对上诉人会造成明显不公。3.上诉人认同一审法院认定“原告于签订合同之时应当以及可以预见可能带来的风险”，如法院坚持认为双方签订协议第六条第三款并非解除合同的约定，那么上诉人在被上诉人提过户请求时以该条款抗辩，届时按年利率24.6%支付被上诉人五年期利息，被上诉人若不服，人民法院又得以再告知被上诉人前述风险。被上诉人汤永欣、刘阳辩称：一、关于上诉人强调的房屋产权变更时间问题。双方签订的协议对涉案房屋过户履行时间的上限和下限都已经明确，上诉人需继续回避此问题，则被上诉人愿意根据现行政策和协议约定，明确过户履行时限为2023年2月25日至2024年8月25日，上诉人没有证据证明被上诉人无法履约。二、被上诉人在一审中已反复说明，从合同签订的2015年2月18日至75号文件生效历时40个月有余，此期间长沙市政府出台了一系列房地产调控文件，上诉人作为政府公务员理应知晓政策的变动确实，但其仍放纵违约行为的发生。三、上诉人子女的就学事实上并未受到影响，上诉人在协议第五条中明确放弃了附属学区的就读权利，情理上或法理上被上诉人不应当承诺房产交易后对方子女今后就读初中学位的权利，待2023年2月25日被上诉人取得不动产4年后，上诉人具有购房资格以解决其初中学位归属，因此履行涉案协议不会产生对上诉人的不公。四、商品房买卖合同司法解释是针对个人与房地产开发企业之间，故该司法解释第四条、第二十三条不适用不本案。因此，上诉人的行为违背了诚信原则。五、协议第六条第三款约定的“五年期的借贷”是根据约定的履行时间“产权满5年后的半年内”所设置的，并非上诉人随意解约的依据，且该款明确载明为违约责任条款，再者协议的合同目的是房产交易而非借贷。根据交易习惯，签订合同双方不可能随意开具便于对方拒绝履行义务的条款。结合上诉人的上诉理由和双方2018年的聊天记录，说明上诉人解除合同的非诚信动机，上诉人在签订协议时明知将丧失学位，企图以不变更产权或解除协议对抗政策变化，明显违背签订时的诚信原则。六、上诉人一方面否定自身解除为非法定解除，另一方面又称自身有权依据情势变更解除合同，这一请求是相互矛盾的，上诉人按合同法第九十四条主张权利即放弃了情势变更的解除权利。上诉人所述诉累也是不成立的，正是上诉人由于不肯履行合同才造成了诉累。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。许怡、谢平平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除许怡、谢平平与汤永欣、刘阳于2015年2月18日签订的《八方小区二期房产转让协议》；2.判令汤永欣、刘阳立即将长沙市岳麓区及对应的车位返还交付给许怡、谢平平；3.判令汤永欣、刘阳向许怡、谢平平支付占有使用长沙市岳麓区及对应车位期间的费用人民币87000元（占有使用费用以每月3000元为计算标准，自2017年1月1日起计算至该房屋、对应车位实际返还交付给许怡、谢平平之日为止，其中2017年1月1日至2019年5月1日期间的占有使用费用为87000元）；4.判令汤永欣、刘阳将许怡、谢平平购买长沙市岳麓区、对应车位的购房合同及其他相关资料的原件返还给许怡、谢平平；5.判令汤永欣、刘阳承担本案的诉讼费。一审法院查明：八方小区属于长沙市委、市政府配套建设的综合性公务员商品房小区，因许怡系长沙市体育局员工，其有权优先购买涉诉房屋长沙市岳麓区的指标。但因许怡、谢平平当时没有足够的资金购买，所以将涉诉的房屋转让给汤永欣、刘阳。2015年2月18日，许怡、谢平平与汤永欣、刘阳签订《八方小区二期房产转让协议》，协议约定：许怡、谢平平自愿将位于长沙市岳麓区的房产约120平方米的住宅一套和车位一个转让给汤永欣、刘阳，房屋及车位的相关价款由汤永欣、刘阳向开发商支付，汤永欣、刘阳还需向许怡、谢平平支付9万元房源转让费；房产在未办理产权变更登记（过户手续）前，暂时登记在许怡、谢平平本人名下，但房产的真实权利人为汤永欣、刘阳，其房产所有权归汤永欣、刘阳所有，房产的购房合同与产权证由许怡、谢平平负责保管；在房产可以办理产权变更登记（过户手续）时，汤永欣、刘阳向许怡、谢平平提出办理过户手续，许怡、谢平平应配合在半个月内将房产产权变更登记给汤永欣、刘阳或其指定的对象，产权变更的费用由乙方承担；协议生效后，许怡、谢平平应确保汤永欣、刘阳对房产的所有权；若许怡、谢平平违约不肯过户该房屋，双方承认该房屋买卖行为的实质性质为汤永欣、刘阳提供五年期的借款给许怡、谢平平买房…；若在产权满五年后的半年内，汤永欣、刘阳违约不办理过户该房屋，双方承认该行为可能导致许怡、谢平平承担房产税等税费，对此产生的各项费用应由汤永欣、刘阳承担。协议签订后，汤永欣、刘阳按照协议约定支付了相关款项，装修并入住长沙市岳麓区。2019年2月25日，许怡取得该房屋的不动产权属证书。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅下发了《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）文件，该文件规定：本市户籍家庭在限购区域内（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）己有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房；在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。许怡、谢平平认为，住长沙市岳麓区虽登记在其名下，致使其不能购买该区域的其他房屋，其子女亦难以获得入学学位，故许怡、谢平平通过电子邮件及微信的方式请求与汤永欣、刘阳解除《八方小区二期房产转让协议》，汤永欣、刘阳予以拒绝。故许怡、谢平平起诉至一审法院，形成本案。另查明，汤永欣拥有位于长沙市雨花区。刘阳名下无房产。许怡、谢平平与汤永欣、刘阳双方的子女均于2018年9月入学就读。一审法院认为，许怡、谢平平与汤永欣、刘阳签订《八方小区二期房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利及义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《八方小区二期房产转让协议》并未约定解除合同的条件及房屋过户的具体时间，许怡、谢平平以汤永欣、刘阳未能立即过户而认定协议无法继续履行要求解除该协议，但汤永欣、刘阳不同意解除协议，汤永欣、刘阳于协议签订后按照协议约定全面履行了合同义务，不存在违约情形，且许怡、谢平平未有充分证据证明该协议无法继续履行。并根据《八方小区二期房产转让协议》中“若许怡、谢平平违约不肯过户该房屋，双方承认该房屋买卖行为的实质性质为许怡、谢平平提供五年期的借款给许怡、谢平平买房”、“若在产权满五年后的半年内，汤永欣、刘阳违约不办理过户该房屋，双方承认该行为可能导致许怡、谢平平承担房产税等税费”等相关约定，可知，许怡、谢平平于签订合同之时应当以及可以预见合同可能带来的风险。故许怡、谢平平的理由于法无据，其主张不符合上述法律规定的情形，一审法院对许怡、谢平平的诉请依法不予支持。许怡、谢平平主张协议的中“若许怡、谢平平违约不肯过户该房屋，双方承认该房屋买卖行为的实质性质为汤永欣、刘阳提供五年期的借款给许怡、谢平平买房”的约定系解除合同的约定。经查，该协议内容系对许怡、谢平平违约行为的责任约定，并非解除合同的约定，且该协议内容与许怡、谢平平的相关诉请无直接联系。故一审法院对许怡、谢平平的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回许怡、谢平平的诉讼请求。案件受理费7840元，减半收取计3920元，由许怡、谢平平承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：关于许怡、谢平平与汤永欣、刘阳签订的《八方小区二期房产转让协议》第六条第三款的合同解释问题；双方之间的协议能否适用情势变更原则予以解除。一、关于争议焦点一许怡、谢平平与汤永欣、刘阳签订的《八方小区二期房产转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。该协议第六条系关于“违约责任”的内容，该条第一款约定“甲乙双方应严格遵守本协议的各项条款……”，第二款约定了乙方即汤永欣、刘阳的违约责任，结合该条的文义来看，而该条第三款系整个协议中关于“违约责任”约定的一部分，其内容是对甲方即许怡、谢平平违约责任的约定。许怡、谢平平认为该协议第六条第三款系约定其有权不履行合同，此与双方建立涉案房屋买卖关系的合同目的不符，且有违诚实守信原则，对协议的对方当事人亦不公平，因此，许怡、谢平平应按约定全面履行其义务，该协议第六条第三款并非赋予许怡、谢平平合同任意解除权。二、关于争议焦点二《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条是关于情势变更原则的司法解释，本案中，虽因政策变化致使汤永欣、刘阳短时间内不享有购房资格，暂无法取得涉案房屋的物权，但汤永欣、刘阳仍有可能通过转卖其他房产等方式获取符合政策规定的购房资格，许怡、谢平平并无证据证实汤永欣、刘阳今后必然无法取得购房资格，因此，相关政策的变动并未使得涉案合同赖以存续的客观基础发生重大变动，也未出现导致合同当事人预期的权利义务严重不对等的情形，双方订立合同的目的仍有实现的可能，本案不能以情势变更为由解除双方签订的《八方小区二期房产转让协议》。综上所述，上诉人许怡、谢平平的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3920元，由上诉人许怡、谢平平负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月六日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。