贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0203民初130号原告：韩先芬，女，1982年1月5日生，汉族，住六枝特区，委托诉讼代理人：华国柱(韩先芬之夫)，住六枝特区那平路“阳光花园”小区。原告：华国柱，男，1976年6月25日生，汉族，住六枝特区，二原告委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律服务工作者，执业证号32409011100720。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼**，统一社会信用代码91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号15202200910841295。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡荣森，贵州金鸟律师事务所律师，执业证号15202201710812997。原告韩先芬、华国柱与被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称太阳石房开公司）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩先芬的委托诉讼代理人华国柱、张兴建，原告华国柱及其委托诉讼代理人张兴建，被告太阳石房开公司的委托诉讼代理人李富荣，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人胡荣森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩先芬、华国柱向本院提出诉讼请求：1.判决二被告按总房款260886元每日万分之0.5（13元/日）的约定支付逾期2791天的（2009年5月1日至2016年12月27日）违约金36283元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，承担至房产证和土地使用证交付原告止；2.判决二被告将3%面积内（4.71㎡）的房价款7818元返还给原告；3.判决二被告双倍返还超出3%面积（3.33㎡）的房价款11055元；4.判决二被告退还三通中的水开户费2000元以及占用该费用产生的利息损失1064元（2000元×6.65%×8年）（2008年3月31日至2016年3月31日），合计3064元。以上四项共计58220元。诉讼过程中，原告变更、增加诉讼请求为：1.判决二被告提供办证部门所需的相关材料，在三十日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2.判决二被告返还原告3%面积内（4.7㎡）的房款7802元（4.7㎡×1660元/㎡）；3.判决二被告双倍返还超出3%面积（21.17㎡）的房款70284元（21.17㎡×1660元/㎡×2）；4.判决二被告支付多收房款42944元（25.87㎡×1660元/㎡）期间（2009年9月1日至2017年9月1日）给原告造成的损失16490元[42944元×（4.75%÷12）×96]；5.判决二被告退还水开户费2000元及利息931元（2000元×6.65%×7年，2009年4月21日至2016年4月21日），共计2931元；6.判决二被告承担测绘费1158.95元。以上六项合计98665元。事实和理由：2008年4月15日，原告与太阳石房开公司签订《商品房买卖合同》，约定，太阳石房开公司向原告出售位于六枝特区那平路“阳光花园”B幢9层4号房屋，建筑面积为157.16㎡，房屋总价款为260886元，单价为1660元/㎡，代收“三通”开户费3570元。房屋面积差异处理：1.以产权登记面积为准，多补少退房款；2.买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积的，面积误差比绝对值超出3%的房款由出卖人双倍返还买受人。交付期限：该商品房经工程验收合格交付使用。房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位期限执行。合同签订后，被告太阳石房开公司于2009年5月交付房屋给原告使用，原告于2009年10月办理按揭付清全部房款。但至今被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，收取的水开户费2000元未退还。经原告申请，人民法院委托测绘机构对房屋进行进行测量，房屋面积误差比绝对值超过了3%。太阳石房开公司辩称，合同未约定办理房屋产权证书的时间，原告要求三十日内办理，是原告单方意思表示，且办证涉及行政机关，建议六个月内办理。房屋面积差应按合同约定以产权登记面积为准，多补少退，但该条件未成就，请求法庭依法驳回原告第2、3、4、6项诉讼请求。本案涉及标的物为商品房住宅，对用水问题未做特定约定，买受人购房时也未提出要求，只要符合交房时的现状，且源丰房开公司通过总表报装，分户供水，已经履行义务向原告供水，请求驳回原告第5项诉讼请求。阳光花园商品房系源丰房开公司开发建设，二被告签订《联建开发建设商住楼合同》，源丰房开公司借用太阳石房开公司名义对外销售房屋，约定太阳石房开公司不承担经营风险，只收取固定利益。后因政策改变，太阳石房开公司将分红从500万元降至300万元，故二被告系土地使用权转让合同关系。阳光花园商品房销售过程中，太阳石房开公司对公众存在过错责任，但只应当承担补充连带责任，应先由源丰房开公司承担责任，在源丰房开公司不能承担的情况下再由太阳石房开公司承担。源丰房开公司辩称，一、源丰房开公司不是本案适格被告。本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》的双方系原告及太阳石房开公司，源丰房开公司不是合同的当事人，合同对源丰房开公司无法律约束力，不应承担义务。二、原告第二、三、四项诉讼请求无法律及事实依据。1.合同约定：以产权登记面积为准，多补少退房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理”之规定，原告仅有权主张返还与产权登记面积差异部分的房款。2.二原告请求的房屋差异房款的依据为贵州省第一测绘院出具的《房屋测绘报告书》，但该机构未经司法行政机关审核登记，没有司法鉴定资格，因此测绘结果不能作为房屋面积误差认定的依据。房屋产权登记面积需经产权登记机关的相关程序进行了登记才能确定，而测绘结果未经产权登记相应程序，房屋面积无法确认。三、原告购买房屋已按一户一表安装供水设施，且原告已使用多年，并不影响其正常用水，原告此请求不应得到支持。综上，源丰房开公司不是本案适格被告，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。太阳石房开公司提供的证据：《联建开发建设商住楼合同》、《补充协议》，证明二被告合作开发六枝特区“阳光花园”商住楼，太阳石房开公司只收取固定利益，不承担风险，二被告系土地使用权转让关系，太阳石房开公司只承担补充责任。原告对证据的真实性无异议，认为与本案无关联；源丰房开公司对证据“三性”无异议，认为双方系合作关系，太阳石房开公司参与了全部房屋建设过程。本院认为，《联建开发建设商住楼合同》能证明二被告于2005年签订合同，由太阳石房开公司提供土地使用权，与源丰房开公司投资合作开发六枝特区“阳光花园”商住楼；《补充协议》达不到太阳石房开公司的证明目的，不予认定。对原告提供的证据：1.《商品房买卖合同》、《收款收据》，证明涉案房屋单价为1660元/㎡，建筑面积为157.16㎡，房款为260886元，“三通费”为3570元（其中水开户费为2000元），交房时间为2009年5月1日，办证时间为交房之日起60日内，《收取收据》加盖有二被告印章。二被告对证据的“三性”无异议，认为房屋面积差应以产权机关登记为准，再确定多补少退房款的金额；办证时间应按合同约定“房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行”；水开户问题在合同中没有约定。本院认为，该组证据能证明原告与太阳石房开公司于2008年4月15日签订合同，购买二被告合作开发的“阳光花园”B幢9层4号房屋，并支付二被告购房款及相关费用；合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，多补少退房款；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。2.《物业管理公司证明》与《供排水公司证明》，证明二被告未给原告办理水开户的事实。二被告认为供排水公司允许被告安装总水表，已进行单独分户，原告具有合法的用水权，达不到其证明目的。本院认为，原告现用水为单独的一户一表，该证据达不到其证明目的。3.《房屋测绘报告书》、《测绘费收据》，证明现原告居住的房屋建筑面积为131.79m2，支付测绘费1158.95元。二被告对证据的三性有异议，认为贵州省第一测绘院没有在贵州省司法厅公告的司法鉴定名册内，没有鉴定资质，不能作为本案证据使用，且房屋面积应以产权登记面积为准。本院认为，《房屋测绘报告书》系经原、被告双方同意，本院委托具有测绘资质的机构作出，能证明原告向被告购买的房屋套内建筑面积为121.44m2，二被告虽有异议，但未提供反驳之证据，本院予以认定；《测绘费收据》能证明因对涉案房屋进行测绘，原告支付测绘费1158.95元。源丰房开公司提供的证据《商品房买卖合同》，证明涉案房屋的面积差及办证期限应按合同约定执行。原告与太阳石房开公司对合同无异议，原告对证明目的有异议；太阳石房开公司认为合同是双方真实意思表示，对当事人有约束力。本院认为，合同中对房屋面积差的处理方式及办证期限应结合双方签订合同的合意及目的进行认定。同时查明，《房屋测绘报告书》中的建筑面积为131.79m2，不完全包括公摊面积，审理中，原、被告均认可按《商品房买卖合同》中约定的19.3m2为公共部分与公用房屋分摊建筑面积。本院认为，本案涉及以下问题：一、《商品房买卖合同》的权利义务主体。《商品房买卖合同》虽系原告与太阳石房开公司签订，但涉案房屋系由太阳石房开公司提供土地，源丰房开公司投资建设、销售并收取原告的房款及其他相关费用，太阳石房开公司收取利益，共同享有权利，承担义务，故《商品房买卖合同》的当事人为原告与二被告。对太阳石房开公司称二被告系土地使用权转让法律关系，只对合同承担补充责任及源丰房开公司称不是本案适格被告之辩解，本院认为，涉案房屋是太阳石房开公司提供土地，源丰房开公司开发销售，二被告之间是合作开发关系，虽然双方之后签订了《补充协议》，但并不影响二被告对外承担责任。故对二被告的辩解，本院不予采信。二、《商品房买卖合同》争议条款的认定。关于产权证书的办证期限，合同虽约定“房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行”，该合同条款是被告提供，从内容可知，该约定属于约定不明，应视为未约定，办证期限应按双方约定的期限履行；关于房屋面积差及房款的退补问题，合同约定“以产权登记面积为准，多补少退房款”，“以产权登记面积为准”是指被告依约为原告办理产权证书为前提条件，二被告自交付房屋给原告之日至现在已达8年之久，仍未给原告办理产权证书，已严重违约。二被告不能以该约定对抗原告行使权利，涉案房屋的建筑面积以测绘报告书中的套内建筑面积及双方认可的公摊面积计算。“多补少退房款”之约定是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，予以认定。综上所述，二被告自2009年5月交付涉案房屋给原告使用后，未及时给原告办理房屋所有权证与土地使用证，被告的行为已严重违约。对原告要求二被告在三十日内办理房屋所有权证与土地使用证之诉请，予以支持。房款按约定“多补少退房款”处理，即由二被告返还原告房款27257元[1660元/㎡×（157.16㎡-121.44㎡-19.3㎡）]。对原告要求二被告支付多收房款部分利息之诉请，因双方在合同中并未约定，且双方对房款如何处理已进行约定，即“多补少退房款”，故对原告此诉请，不予支持。二被告虽未到六枝特区供排水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水。故对原告主张返还水表开户费2000元及支付利息931元的诉请，本院不予支持。原告支付的测绘费1158.95元，系因二被告未依约办理产权证书所致，应由二被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告韩先芬、华国柱办理六枝特区那平路“阳光花园”小区B幢9层4号房屋所有权证及土地使用证；二、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩先芬、华国柱房款27257元；三、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩先芬、华国柱测绘费1158.95元；四、驳回原告韩先芬、华国柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1133元，由原告韩先芬、华国柱负担700元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担433元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  肖鸿二〇一七年十月十八日书记员  杨权