江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终642号 上诉人（原审原告）：江西嘉圆房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路267号招银大厦20层，统一社会信用代码91360000733895745J。 法定代表人：夏国良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王裕，江西赣兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西利泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道357号财富广场6楼，统一社会信用代码91360000763368436B。 法定代表人：汪斌，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：汪斌，男，1963年7月4日生，汉族，广东省深圳市人，江西利泰投资有限公司总经理，住广东省深圳市南山区。 被上诉人（原审被告）：孙良，男，1947年11月4日生，汉族，江西省南昌市人，江西利泰投资有限公司股东，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审被告）：孙木秀，女，1938年12月29日生，汉族，江西省南昌市人，江西利泰投资有限公司股东，住江西省南昌市西湖区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌美美企业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利广场招银大厦A#非住宅胜利路263号（第1，2，3，4层），统一社会信用代码91360102MA35GQJG7T。 法定代表人：张四英，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：刘强，男，1978年8月28日生，汉族，南昌美美企业管理有限公司经理，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗词荣，上海锦天成（南昌）律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：喻龙强，上海锦天成（南昌）律师事务所律师。 上诉人江西嘉圆房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉园公司”）因与被上诉人江西利泰投资有限公司（以下简称“利泰公司”）、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司（以下简称“美美公司”）、刘强房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭以阅卷、询问笔录等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉园公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判为六被上诉人向上诉人支付2017年12月至2018年7月的租金共计3917061.92元；2、请求撤销一审判决第2、3、4、5项；3、请求依法判令六被上诉人共同向上诉人支付2017年11月至2018年7月拖欠的租金的违约金661004.2元（九个月租金的15%）；4、请求判令六被上诉人共同支付律师代理费86000元；5、本案诉讼费用由六被上诉人共同承担。事实和理由：一、原审判决对以下已查明的事实主观认定错误，导致判决结果明显不公。（一）关于租金及违约金的事实认定错误。1、关于胜利路围挡改造事实的认定错误。2、对嘉园公司“在租赁物内大部分商户均已撤场情形下仍以种种理由拒绝解除租赁合同”这一认定错误。3、对“被告无须向原告支付车位管理费”这一认定错误，原审判定存在主观故意的逻辑上的认识错误。4、“被告虽按合同约定自愿承接了当然属于原告的维修义务，但原告作为租金收益人应对提供的设备存在的自然损耗和老化承担相应的责任…怠于履行其应尽义务”这一认定错误。5、原审判决对于上诉人主张“按合同约定15%计算拖欠租金的违约金661004.2元，无事实和法律依据”的认定错误，遗漏了客观事实。（二）关于定金返还问题的事实认定错误。原审判决对定金的认定存在错误且遗漏了重要事实。（三）关于装饰装修残值损失承担问题的事实认定错误。1、合同约定租赁关系终止之日起均为租赁物的组成部分，全部归甲方无偿所有，甲方对此不作任何赔偿或补偿。2、装饰装修物未通过消防验收，不具有任何使用价值，实际上是违建垃圾。3、对于剩余的装饰装修残值如何处理，应当经过双方协商一致，否则就属于强买强卖。（四）关于律师代理费的承担问题的事实认定错误。根据租赁合同的约定，赔偿损失的范围还包括律师代理费，上诉人在原审中提交了律师代理费发票等证据。因此，由于被上诉人违反《租赁合同》，上诉人为维护权益所花费的86000元律师代理费应当由被上诉人承担。二、原审判决法律适用错误，滥用了自由裁量权。1、原审判决第一项对设备租金减半没有任何法律依据。2、原审判决第二项：上诉人向被上诉人返还押金1468898元突破了合同的明确约定，严重背离合同法的基本原则，属于典型的主观臆断。3、原审判决第三项上诉人向被上诉人支付装饰装修物残值损失1365977元适用法律错误。综上，望贵院能认真审查本案，维护公平正义，兼顾法律效果和社会效果，支持上诉人的全部诉请。 六被上诉人共同答辩称：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、本案租赁合同是因为不可抗力而解除，该事实已经有多份生效裁判文书确认，如上诉人有异议，应当通过合法渠道进行申诉或再审，在生效判决有效的前提下，本案诉争合同是因不可抗力解除是既定事实，法院可以参阅相关判决。3、本案诉争租赁物自2018年1月30日起，即我方向上诉人发出解除合同通知书之日起，诉争租赁房屋已经处于大部分腾空状态，虽然剩余小部分商户未撤离，但是不影响房屋交接，未撤离商户也愿意和上诉人商量租赁事宜，上诉人可以收回房屋，但是上诉人恶意拖延拒不办理房屋交接手续，存在重大过错。4、对于车位管理费，因我方从2017年开始就没有使用车位，所以不存在车位管理费。对于租赁物中相关维护义务，因租赁物核心设备包括中央空调、观光电梯已经无法维修，我方多次要求上诉人更换，但是上诉人不予理睬，导致租赁物核心设备处于停用状态，影响我方正常经营行为。5、因本案诉争合同因不可抗力解除，我方不应该承担违约金。6、关于押金的返还，我方缴纳的1468898元属于履约保证金，是为了保障上诉人租金的收取而交付的，在我方付清上诉人租金的前提下，上诉人应全额返还。我方没有违约，上诉人无权没收我方押金。7、关于装修，因本案诉争合同因不可抗力解除，导致我方装修没有使用足够年限，存在较大的残值，而上诉人作为残值的受益人，应该对装修作出相应的补偿。原审审理期间对装修进行鉴定，并判令上诉人承担鉴定价值的一半我方认为合情合理。8、关于代理费，原合同中对于律师代理费的约定是应当以我方存在违约行为为前提，在本案中我方没有违约行为，所以不应承担律师代理费。 原审原告嘉园公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令六原审被告共同向原审原告支付2017年12月至2018年7月共的租金3917061.92元并承担违约金661004.20元（从2017年11月起算至2018年7月，每月按租金15%计算违约金），合计4578066.12元；2、请求判令六原审被告共同承担律师代理费86000元；3、请求判令六原审被告共同承担本案诉讼费。 原审反诉原告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强向一审法院提出诉讼请求：1、判令被反诉人支付反诉人装饰残值损失共计3600000元；2、判令被反诉人返还押金1468898元；3、反诉费用由原审反诉被告承担。 一审法院查明事实如下：2006年11月19日，原审被告利泰公司、汪斌、孙木秀及案外人熊贤忠、江西炫谷投资管理有限公司（以上均为乙方）与原审原告嘉圆公司（甲方）签订了一份租赁合同，由乙方租赁甲方所有位于“胜利广场”A区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备，租赁期限自2007年10月1日起至2020年9月30日止。合同签订后双方按约履行，甲方交付了租赁物，乙方给付定金1468898元，并对房屋全面装修后对外招揽商户经营“炫谷青年街”商场。期间，因原承租人熊贤忠、炫谷公司等退出租赁合同，承租人部分变更，经各方同意，原审原告嘉圆公司作为甲方，原审被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强共同作为乙方，于2016年4月29日签订《租赁合同》一份，就乙方共同以整体包租的方式承租甲方所有的胜利广场A区房屋、观光电梯、扶梯、中央空调设备等事宜约定并达成如下主要条款：1.租赁物为甲方所有位于“胜利广场”A区第一层至第四层的商业房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备；2.租赁期限为53个月（即原合同的剩余期限），自2016年5月1日起至2020年9月30日止；3.租赁期限内的月租金为人民币489632.74元，租金自2016年5月1日起按月不间断地每月支付，乙方必须在每月的10日以前将本月的租金支付给甲方，如乙方逾期支付任何一期租金，逾期达30日，应按逾期未付租金额的5%支付违约金；逾期达60日，应按逾期未付租金额的10%支付违约金；逾期90日，应按逾期支付租金额的15%支付违约金，甲方还有权解除本合同并按本合同第6条约定追究乙方的违约责任；4.本合同所指的租金包括：房屋租金339632.74元/月、设备使用费120000元/月、地下车库50个车位管理费30000元/月；5.租赁期内，乙方应当对租赁物及其装修、改善、增设的他物进行维修与保养，以确保他们的安全和公共安全；6.为保障本合同的履行，确保南昌美美企业管理有限公司全面履行其义务，利泰公司、孙良、汪斌、孙木秀自愿以连带责任保证的方式为南昌美美企业管理有限公司向甲方提供如下担保：（1）自愿与南昌美美企业管理有限公司对甲方承担连带责任；（2）如南昌美美企业管理有限公司、刘强违约或不履行本合同义务（含不继续参与租赁），违约责任及本合同义务等均由利泰公司、孙良、汪斌、孙木秀连带承担、连带履行；（3）利泰公司、孙良、汪斌、孙木秀之间及利泰公司、孙良、汪斌、孙木秀与南昌美美企业管理有限公司、刘强之间相互承担连带责任;7.乙方向甲方给付定金1468898元（与三个月的租金等额），作为对甲方债权的担保，租赁期限届满且乙方一直按约定履行了义务后，定金及其利息由乙方一次性收回，定金也可以在乙方一直按约定履行义务、且距租赁期限届满只剩四个月时，抵作最后三个月的租金，定金抵作租金后不再给付利息；8、租赁期内，乙方可以自用租赁物，也可以招租、转租或招商等方式使用租赁物，但乙方必须严格按本合同约定履行义务；9、本合同所指的整体包租，是指本合同所指的租赁物在租赁期限内全部由乙方共同占有、使用、收益，同时由乙方共同租金总额并在租赁期限内按约定的租金总额及支付期限向甲方支付租金的行为；10、甲方与江西利泰投资有限公司两方于2006年11月9日签订的《承包补充协议》为本合同的附件，《承包补充协议》中与本租赁相关及本合同相关的条款，甲方和乙方均应遵照履行，乙方中的当事人均已各自收到该《承包补充协议》复印件壹份；11、为确保本合同的履行，方便和简化甲方与乙方相互间的联系，本合同全体乙方共同一致地推举江西利泰投资有限公司为全体乙方唯一的与甲方联系的全权代表人，在本合同履行过程中，除全体乙方共同与甲方相互联系外，唯有江西利泰投资有限公司就本合同的履行和履行相关的事宜等与甲方所作的相互联系、交涉、函件往来及签收等，均代表全体乙方、均对全体乙方产生法律效力和约束力。此外，《租赁合同》第六条对合同终止的情形及违约责任作出了约定，其中第六条4、5、6项约定：“4、若甲方依据本合同约定终止本合同或者乙方非依约终止本合同，乙方应按本合同约定的损失赔偿额的计算方法和计算结果全额赔偿甲方的损失。5、损失赔偿额的计算方法：损失赔偿额=月租金额×剩余租赁期限。6、赔偿损失的范围还包括律师代理费和本合同其他条款约定的赔偿金额”。上述《租赁合同》签订后，双方依约履行，原审被告进场装修承接原合同并按原模式经营商场合同，租金付清至2017年7月31日后原审被告停付租金。租赁期间，原审被告为改善商场经营条件，分别于2009年6月添置了空调水泵节能设备、2012年9月添置了两台观光电梯、2016年3月对扶梯配件进行了更换并陆续添置了七台分体式空调，同时重新对商场进行了装修。自2016年8月至2018年1月期间，美美公司多次向嘉圆公司出具《申请报告》，要求嘉圆公司更换故障电梯及中央空调，嘉圆公司回函称“所交付的租赁物中电梯、扶梯均验收合格，尚在安全年限内，且每年由贵公司进行年检，符合国家安全标准”。2018年1月30日，六原审被告向原审原告发出解除合同通知书，要求解除租赁合同合同并通知原审原告及时安排人员进行交接，原审原告嘉圆公司复函不同意。2017年11月7日，嘉圆公司起诉六原审被告，要求六原审被告给付2017年8月到11月的租金，一审法院作出（2017）赣0102民初4791号民事判决书，判决六原审被告给付2017年8月至11月期间的租金1958530.96元并已履行完毕。2018年4月8日，嘉圆公司提起本次诉讼，要求六原审被告给付2017年12月到2018年7月的租金。2018年12月20日，原审原告嘉圆公司与六原审被告办理了涉案租赁物的交接。在审理过程中，六原审被告当庭提供一份2019年6月12日南昌市中盈物业管理有限公司胜利广场分公司出具的《证明》，内容为“我司自2007年10月19日至今，在南昌市东湖区胜利广场提供物业管理服务。胜利广场A区第一、二、三、四层的使用人南昌美美企业管理有限公司及与其合作的相关商铺，自2018年1月30日撤离胜利广场后，再未使用胜利广场A区地下车库的车位。我司自2018年1月30日起未向南昌美美企业管理有限公司提供地下车位管理服务。也未因胜利广场A区地下车库向南昌美美企业管理有限公司及胜利广场A区所有人江西嘉园房地产开发有限责任公司收取过地下车位的管理费。”，六原审被告以该证据用以证明原审原告未按合同约定向其提供地下车位，存在违约行为，其无需支付地下车位管理费。原审原告对该《证明》三性均持异议，认为该证据属于证人证言书面载体，相关物业公司应该出庭接受质询，且租赁期间的房屋、设备及地下车位均在原审被告支配之下，原审被告应当支付车位管理费。 另查明，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强作为原审原告，于2018年2月27日向南昌市中级人民法院起诉嘉园公司，要求：1、解除原审原、被告于2016年4月签订的租赁合同；2、判令原审被告返还原审原告已经支付的定金1468898元；3、判令原审被告赔偿原审原告经济损失2531632.6元；4、诉讼费用由原审被告承担。南昌市中级人民法院立案受理后于2018年4月3日作出（2018）赣01民初76号民事裁定书，裁定将该案移送一审法院处理。一审法院经审理于2018年8月22日作出（2018）赣0102民初3651号民事判决书，一审判决：一、解除利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强与嘉圆公司于2016年4月29日签订的房屋租赁合同；2、驳回利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强其他诉讼请求。嘉圆公司不服该判决，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）赣01民终2784号民事判决书，二审判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月18日,嘉圆公司作为原审原告,向一审法院提起诉讼，请求判令：1、利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强共同向嘉圆公司支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金2448163.7元（每月租金489632.74元共计五个月）；2、利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强共同承担违约金367224.56元（按拖欠租金的15%计算）；3、诉讼费用由原审被告承担。一审法院经审理于2019年7月5日作出（2019）赣0102民初683号民事判决书，一审判决：一、原审被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强于本判决生效后十日内向嘉圆公司给付2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金1577649元、地下车位管理费139355元、设备租金278709.5元。二、驳回原审原告嘉圆公司其他诉讼请求。原审原、被告均不服该判决，向南昌市中级人民法院提起上诉。南昌市中级人民法院经审理后于2019年11月18日作出（2019）赣01民终2524号民事判决书，判决：一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初683号民事判决第二项；二、变更（2019）赣0102民初683号民事判决第一项为：原审被告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强于本判决生效后十日内向原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司给付2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金788824.5元、设备租金278709.5元；三、驳回原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 再查明，利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强于2019年2月28日向一审法院提交鉴定申请书，要求对租赁物南昌市东湖区胜利路炫谷青年街一、二层房屋装饰装修残值委托鉴定机构进行评估。一审法院遂依法委托江西惠普会计司法鉴定所进行司法评估。2019年6月18日，江西惠普会计司法鉴定所出具赣惠普物鉴字【2019】第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：经评定，江西利泰投资有限公司等六位原审被告涉案事项评估值为2731954.00元，其中炫谷青年街一、二层房屋装饰装修剩余价值为2517992.00元，设备剩余价值为213962.00元。（评估结论详见评估明细表）。原审被告美美公司为此支付鉴定费用48000元。原审原告嘉圆公司对该鉴定意见书三性均有异议，认为反诉原审原告没有提供采购原始单据、发票、设备购置合同等相关材料，检材不真实情况下，该意见书不能作为认定本案意见的依据，且设备剩余价值与本案无关联性。原审被告美美公司、刘强认为该鉴定意见书采取的基准日2019年3月27日错误，导致鉴定结论与装修残值在事实中相差太大。原审被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀对该鉴定意见书不持异议。 一审法院认为：原审原告嘉圆公司与原审被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀、美美公司、刘强签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，该《租赁合同》已被生效判决确定于2018年12月4日解除。本案争议的焦点为：一、六原审被告是否应向原审原告支付2017年12月至2018年7月租金及违约金；二、反诉原审被告租房押金是否需要返还给反诉原审原告；三、装饰装修残值损失如何承担；四、六原审被告是否应承担原审原告律师代理费86000元。 一、关于六原审被告欠付租金及承担违约金的问题。 对原审原告嘉圆公司主张请求六原审被告共同向原审原告支付2017年12月至2018年7月租金3917061.92元的诉请，根据《租赁合同》约定的内容，原审原告嘉圆公司提供商业房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备给六原审被告使用，六原审被告应按每月489632.74元标准向原审原告嘉圆公司支付租金,该租金包含房屋租金339632.74元/月、设备使用费12万元/月、地下车库管理费3万元/月。六原审被告使用原审原告嘉圆公司的租赁物，尚欠付2017年12月至2018年7月共8个月的租金事实清楚。对于租金中的房屋租金部分，南昌市中级人民法院（2019）赣01民终2524号民事判决书已认定“因租赁物所在商业街自2014年7月开始出现围挡建设、外围道路地铁围建等不可预见、不能避免且不能克服的影响商户正常经营的客观情况，以致租赁物内商户陆续撤出，利泰公司为避免损失不断扩大自2018年1月30日起多次书面通知嘉园公司要求解除双方租赁合同，但嘉园公司作为出租人不仅怠于履行相关设备权利人义务，还在租赁物内大部分商户均已撤场情形下仍以种种理由拒绝解除租赁合同，在租赁双方已形成僵局且大部分商户均已撤出的情况下，嘉园公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则”的事实，一审法院经综合考量和平衡各方当事人利益损失，酌定六原审被告减半给付原审原告自2018年2月至2018年7月共6个月的房屋租金，即1018898.22元（339632.74元×6个月÷2），加上2017年12月至2018年1月的租金679265.48元（339632.74元×2个月），六原审被告应付房屋租金1698163.70元。对于租金中的地下车库管理费部分，六原审被告提供的2019年6月12日南昌市中盈物业管理有限公司胜利广场分公司出具的《证明》充分证实自2018年1月30日起美美公司及与其合作的相关商铺并未使用胜利广场A区地下车库的车位，未获地下车位管理服务，且管理车库的物业公司也未向原审原告收取过地下车位管理费，原审原告虽然对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但未向一审法院提交相反证据予以反驳，也未举证证明其向物业公司支付了自2017年12月至2018年7月期间车位管理费的事实，故六原审被告无须向原审原告支付车位管理费，对原审原告该部分诉请，一审法院不予支持。关于设备使用费部分，由于原审原告提供的设备包括观光电梯、扶梯、中央空调，使用期间存在自然耗损和老化的客观情况。原审被告虽按合同约定自愿承接了当然属于原审原告的维修义务，但原审原告作为租金收益人应对提供的设备存在的自然耗损和老化承担相应的责任，原审被告在租赁期间已尽合理维修义务，且自行出资添置设备维持商场经营所需，原审原告提供的设备虽在使用期限内，但部分设备确实存在实际不能使用的情形，在原审被告发函要求原审原告作为设备的权利人及时提供委托函进行检测时，原审原告仅以所交付的电梯、扶梯均尚在安全年限内为由消极回应，怠于履行其应尽义务，故一审法院酌情减轻原审被告支付该部分租金的义务，由原审被告承担2017年12月至2018年7月设备使用费960000元的50%即480000元。对原审原告主张承担2017年11月至2018年7月拖欠租金的违约金661004.2元的诉请，因在原审被告租赁经营期间，租赁物所在的商业街确实出现了围挡建设、外围道路地铁围建、网店冲击等不可预见、不能避免且不能克服的重大客观情况，租赁合同也因不可抗力法定事由解除已经生效判决书确认，鉴于上述情况以及不可抗力情形，原审原告主张原审被告按合同约定15%计算拖欠租金的违约金661004.2元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于押金的返还问题。 对原审反诉原告请求原审反诉被告返还押金1468898元的诉请，一审法院认为，双方在《租赁合同》第七条第4款约定“乙方向甲方给付定金1468898元，作为对甲方债权的担保，租赁期限届满且乙方一直按约定履行了义务后，定金及其利息由乙方一次性收回……”，从约定的内容看，该款虽名为“定金”，实为反诉原审被告为保证租赁合同的履行，保证租金的收取，而要求反诉原审原告支付，属于“金钱质”的性质，该款应认定为履约保证金或押金，在租赁期限届满后可由反诉原审原告或一次性收回，或冲抵租金。由于在租赁期限届满前，《租赁合同》被一审法院（2018）赣0102民初3651号民事判决书及南昌市中级人民法院（2018）赣01民终2784号民事判决书判决解除，且关于合同的解除原因，上述判决均认定“原审原告要求解除租赁合同符合合同法第94条关于因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同的规定”，属于不可归责于双方的事由，故原审反诉原告所支付的履约保证金或押金1468898元，原审反诉被告理应返还，原审反诉被告抗辩因反诉原审原告逾期支付租金，应按合同约定适用定金罚则没收该款的意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。 三、关于装饰装修残值损失的承担问题。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。六原审被告按租赁合同的约定，对涉诉租赁物进行了装修，添加了相关设备，事实清楚。在租赁期内，该装修物及设备的预期使用价值本应由六原审被告享有和处分。但由于租赁合同因不可归责于双方的事由导致被依法提前解除，且原审原、被告双方也于2018年12月20日完成了涉案租赁物的交接，六原审被告已返还了涉案租赁物，至此六原审被告已无法继续享有、使用装修物及相关设备残存使用价值，而涉诉租赁物的装饰装修及相关设备已附合于租赁物上，如果由六原审被告强行拆除，不仅会破坏涉案租赁物的现状，势必导致价值贬损，还会造成损失的进一步扩大，故评估装修物、设备部分残值金额，由当事人根据过错责任大小予以分担较为妥当。现经六原审被告申请，一审法院委托司法鉴定，以2019年3月27日为鉴定基准日，江西利泰投资有限公司等六位原审被告涉案事项评估值为2731954.00元，其中炫谷青年街一、二层房屋装饰装修剩余价值为2517992.00元，设备剩余价值为213962.00元。原审原告嘉圆公司、原审被告美美公司、刘强虽然对该鉴定意见提出异议，但未提供相反证据予以反驳，其异议一审法院不予采纳，该鉴定意见一审法院予以采信。原审原告作为装饰装修残值的受益方，理应按照公平原则，与原审被告共同分担装饰装修及设备残值损失，对原审被告予以适当补偿。对装饰装修及设备残值2731954.00元，一审法院依据公平原则，酌定由原审原告承担50%即1365977元，六原审被告承担50%即1365977元。另外，原审被告支付的鉴定费用48000元，一审法院酌定由原审原告承担50%，原审被告承担50%。 四、关于律师代理费的承担问题。 对嘉圆公司要求六原审被告承担律师代理费86000元的诉请，一审法院认为，双方签订的租赁合同中仅约定合同终止情况下赔偿损失的范围包括了律师代理费，对逾期支付租金情况下是否应由违约方承担律师代理费未作出约定，且嘉圆公司也未提供证据予以证明，故对其要求六原审被告承担律师费的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原审被告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强于本判决生效之日起十日内向原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司支付2017年12月至2018年7月期间房屋租金1698163.7元、设备租金480000元，两项合计2178163.7元；二、原审反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原审反诉原告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强返还押金1468898元；三、原审反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原审反诉原告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强支付装饰装修残值损失1365977元；四、原审反诉被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原审反诉原告南昌美美企业管理有限公司支付鉴定费用24000元；五、驳回原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回原审反诉原告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强的其他反诉诉讼请求。本案由原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司预交的案件受理费44110元，财产保全费5000元，合计49110元，由原审被告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强负担25600元，由原审原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担23510元；原审反诉原告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强缴纳的反诉费用23640元，由原审被告江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担13221元，由原审反诉原告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强负担10419元。 本院二审中，被上诉人未向本院提供新证据；上诉人向本院提交了嘉圆公司向江西赣兴律师事务所转账的转账凭证3份，证明嘉圆公司因本案已支付律师费3万元。利泰公司、孙木秀、孙良、汪斌对证据的三性均有异议，并认为，上诉人未提供其与律师事务所之间的委托代理合同及发票，因上诉人与被上诉人就本案租赁物存在多个诉讼案件，且上诉人一审主张的律师费为86000元，现仅提供了30000元的转账凭证，不能证明该款项系 支付本案的律师费；本案诉争租赁合同解除的原因系不可抗力导致，被上诉人的经营目的无法实现以及合同第五条第二款约定，被上诉人不存在违约的情形，因此不应当承担律师费。美美公司、刘强对证据的三性均有异议，并认为;1、转账凭证是一审诉讼过程中就发生了的，不属于新证据；2、2019年3月19日的1万元转账，上面备注的是“反诉案代理费”，反诉发生的时间是在2019年3月，而嘉圆公司就本案提起诉讼主张是2018年4月，该1万元明显没有在嘉圆公司一审的诉讼请求中；3、证明律师代理费的实际发生且与本案有关联性，必须要有委托代理合同、发票和支付凭证，否则存在虚假走账的可能；4、本案解除租赁合同的原因是不可抗力，非被上诉人违约，上诉人关于律师代理费的主张没有依据。本院对以上证据的真实性予以确认。 各方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：本案各方当事人因租赁问题引发了多起诉讼案件，除一审法院查明的本案纠纷及其他三次纠纷外，嘉圆公司于2019年6月13日起诉利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强，要求：1、判令利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强共同向嘉圆公司赔偿因解除合同而给其造成的损失10771920.28元；2、判令利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强赔偿嘉圆公司支出的律师费16万元；3、判令利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强共同承担本案诉讼费。本院于2020年3月10日作出（2019）赣01民初390号民事判决，判决驳回江西嘉圆房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被上诉人是否应向上诉人支付2017年12月至2018年7月租金及2017年11月至2018年7月的逾期支付租金违约金；二、上诉人是否应向被上诉人返还租房押金；三、上诉人是否应向被上诉人支付装饰装修残值损失及如何承担；四、被上诉人是否应承担上诉人的律师代理费86000元。 一、关于2017年12月至2018年7月的租金问题。上诉人诉请的每月租金是由房屋租金、设备使用费及地下车库管理费组成。对于房屋租金，本院（2019）赣01民终2524号民事判决已经认定“利泰公司为避免损失不断扩大自2018年1月30日起多次书面通知嘉圆公司要求解除双方租赁合同，但嘉圆公司作为出租人不仅怠于履行相关设备权利人义务，还在租赁物内大部分商户均已撤场情形下仍以各种理由拒绝解除租赁合同，……违反诚实信用原则”，故一审法院综合考量和平衡各方当事人利益损失，酌定六被上诉人减半给付上诉人自2018年2月至2018年7月的房屋租金，并无不当。因利泰公司是于2018年1月30日才向嘉圆公司要求解除双方租赁合同，故在此之前的房屋租金应按合同约定支付，故一审法院判决六被上诉人共应向上诉人支付2017年12月至2018年7月房屋租金1698163.7元，并无不当。对于设备使用费，六被上诉人在承租期间，租赁物设备日益老化，被上诉人已多次自行出资添置设备维持商场经营所需，上诉人提供的设备虽在使用期限内，但部分设备已存在实际不能使用的状态，故一审法院酌减50%的设备使用费，亦无不当。对于地下车库管理费，六被上诉人提供的证据能够证明自2018年1月30日起美美公司及与其合作的相关商铺并未使用胜利广场A区地下车库的车位，未获地下车位管理服务，故六被上诉人无须向上诉人支付2018年2月-2018年7月的车位管理费，但对于2018年2月之前的车位管理费，六被上诉人应依合同约定支付，一审法院判决无需支付错误，本院予以纠正，故六被上诉人应向上诉人支付2017年12月至2018年1月车位管理费6万元（3万×2个月）。对于上诉人主张的2017年11月至2018年7月拖欠租金的违约金661004.2元的诉请，同理，鉴于租赁双方在本案租赁合同期内的履行情况及导致涉案租赁合同解除的双方过错程度，本院对被上诉人在2018年1月30日向被上诉人发出解除合同通知书之后的延付租金的违约金不予支持。因被上诉人于2017年8月起即未向上诉人支付租金，在（2017）赣0102民初4791号民事判决中，南昌市东湖区人民法院仅判决被上诉人向上诉人支付2017年8月-11月的租金（按489632.74元/月计算）及2017年8月-10月的逾期支付租金的违约金，故本院对上诉人主张按15%计算的2017年11月至2018年1月之间的逾期支付租金的违约金220333.38元[（489632.74元+679256.48元+240000元+60000元）×15%]予以支持。 二、关于押金的问题。对被上诉人请求返还押金1468898元的诉请，从《租赁合同》约定的内容看，该款虽名为“定金”，实为保证租赁合同的履行，保证租金的收取，属于“金钱质”的性质，该款应认定为履约保证金或押金。上诉人与六被上诉人《租赁合同》的解除事由已由本院（2018）赣01民终2784号生效判决予以认定，涉案《租赁合同》的终止非六被上诉人依约终止，且结合双方之间多次诉讼的判决结果，从平衡双方当事人利益受损状况的角度考虑，一审法院判决六被上诉人无须返还上诉人押金1468898元，并无不当。 三、关于装饰装修残值损失的问题。在涉案商场内，六被上诉人按租赁合同的约定，于2016年年底重新对涉诉租赁物进行、装修，添加了相关设备。虽然《租赁合同》中约定：“乙方对租赁物所作的装修、改善、增设的他物，自租赁关系终止之日起均为租赁物的组成部分，全部归甲方无偿所有，甲方对此不作任何赔偿或补偿。”但涉案《租赁合同》非依约终止，且该装修修成未久，价值极大，从平衡双方利益的角度出发，上诉人作为解除合同后的受益方，应与六被上诉人共同分担装饰装修及设备残值损失，对被上诉人予以适当补偿。一审法院对于装饰装修及设备残值2731954.00元，酌定由上诉人承担50%即1365977元，并无不当。另，六被上诉人支付的鉴定费用48000元，一审法院酌定由上诉人承担50%，六被上诉人承担50%，亦无不妥，本院予以维持。 四、关于律师代理费的承担问题。对嘉圆公司要求六被上诉人承担律师代理费86000元的诉请，本院认为，双方签订的租赁合同中仅约定合同终止情况下赔偿损失的范围包括了律师代理费，对逾期支付租金情况下是否应由违约方承担律师代理费未作出约定，且嘉圆公司也未提供充分的证据证明本案的律师代理费数额，故对其要求六被上诉人承担律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初2237号民事判决第二、三、四、六项； 二、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初2237号民事判决第一、五项； 三、江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强于本判决生效之日起十日内向江西嘉圆房地产开发有限责任公司支付2017年12月至2018年7月期间房屋租金1698163.7元、设备租金480000元、车位管理费60000元、逾期支付租金的违约金220333.38元，共计2458527.08元； 四、驳回上诉人江西嘉圆房地产开发有限责任公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费44110元，财产保全费5000元（江西嘉圆房地产开发有限责任公司已预交），合计49110元，由江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强负担27000元，由江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担22110元；一审反诉受理费23640元（江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强已预缴），由江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担13221元，由江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强负担10419元。 二审案件受理费30600元（江西嘉圆房地产开发有限责任公司已预缴），由江西嘉圆房地产开发有限责任公司负担27850元，由江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强负担2750元。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  沈 莉 审 判 员  龚 江 二〇二〇年五月七日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友