四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初248号 原告：罗叙伦，男，1967年6月5日出生，汉族，威远县人，现住威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：威远县严陵房地产开发有限责任公司。住所地威远县严陵镇内环路南段181号。统一社会信用代码91511024206708557D。 法定代表人：王树明，公司经理。 委托诉讼代理人：郑涛，四川致高（天府）律师事务所律师。 原告罗叙伦与被告威远县严陵房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本案于2019年6月12日立案受理，于2019年8月2日作出（2019）川1024民初1324号民事判决，原告不服提起上诉，内江市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）川10民终870号民事裁定，发回本院重审。2020年1月19日，本院立案受理该发回重审案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于威远县3社面积10.36亩的商住用地的土地使用权过户登记到原告名下；2.判决被告支付违约金124.32万元。事实和理由：2015年2月9日，原、被告签订了《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》。协议签订后原告向被告支付了土地转让款1243.2万元。2013年8月18日，被告将该宗地块交付给原告占有、使用。2016年4月12日，双方签订《补充协议》，再次确认原告已付清全部土地转让款和被告已将土地移交给原告占有使用的事实，同时，被告同意原告可以另找具有房地产开发资质的企业合作，也可以由被告将土地过户到原告名下或原告指定的企业名下，以上方式被告均积极配合原告办理相关手续。其后，被告未经原告同意，擅自将该宗土地使用权用于抵押贷款，导致原告至今不能正常使用该土地进行开发建设，被告的行为已构成实质性违约，应当依照协议约定向原告支付违约金124.32万元。现请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.原、被告之间基于争议土地使用权的合同关系已自2018年9月6日双方签订《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》之日解除，双方基于涉案土地的相关权利义务均不再履行，原告已丧失要求被告过户土地使用权的请求权基础，且该土地使用权自2010年6月21日起至今仍办理抵押登记给自贡商业银行，原告要求办理过户登记的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。2.被告已经严格按照《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》的约定履行义务，反之原告却拒不向被告交付案涉土地并矢口否认双方签订的该解除协议，严重悖离了诚实信用原则，原告才是本案争议纠纷中的违约方，且双方签订的该解除协议中，双方均作出放弃违约责任的真实意思表示，对于原告这种言而无信、背弃合约的行为，法庭应当驳回其主张违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2009年，被告出让取得位于威远县3社10.36亩的土地使用权，土地使用权证号为威国用（2009）第9532号，即案涉争议土地。 2.2013年8月18日，原、被告签订《土地移交书》，移交书载明：根据双方签订的《特别约定协议书》，移交方现将威远县3社的6905.73平方米（约合10.36）商住用地移交给接交方（附该土地的国有土地证复印件一份），双方交接清楚，交接后该土地的开发事务由接交方负责。 3.在要求确认日期为2013年5月15日，被告向集团公司领导罗焱明发出《领导口头指示与答复事后确认表》，该确认表内容为：据原告讲，罗总裁同意将被告案涉土地按120万元/亩共计1243万元转让给原告（该土地现由严建司机电车间使用），并按之前方式签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，请罗总裁确认是否同意此事。2014年12月29日，罗焱明签署：请开发公司对清楚罗叙伦来往账，同意此事。 在被告报批时间为2014年12月29日的《费用暨拟签合同报批表》中载明：签约相对人:罗叙伦。事由:公司拟将花塘3社10.36亩土地转让给罗叙伦开发“北部蘭亭”项目，但不直接签订土地转让协议，不办理土地过户，仍然以严陵房地产开发公司名义签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》；费用总额为1243万元。拟定此费用额的依据:罗叙伦与罗董事长谈好120万元/亩。合同内容提要:双方均确认，在本项目合作前，被告已经投入土地及前期费用1243万元，该款项在本协议签订生效后10日由原告一次性支付给被告；本项目由原告自行设计、施工管理、工程质量监理、物管、营销策划和销售（含广告宣传），并由原告承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的所有费用；原告承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的各项费用和税收，自负盈亏，且原告应按建筑面积在开工前向被告支付开发管理费每平方米10元。附件资料:《房地产项目合作开发协议书》，《特别约定协议书》，《领导口头指示与答复事后确认表》（罗总答应花塘3社土地转让给罗叙伦）。该报批表经层报，罗焱明于2015年2月9日批示同意执行。 4.2015年2月9日，原、被告签订《房地产项目合作开发协议书》，协议载明：双方就被告已经取得位于3社10.36亩土地使用权进行项目合作开发事宜；双方按照本协议所约定的各项条件各自投入土地、资金，合作开发、建设、经营，风险共担、共负盈亏的“北部蘭亭”房地产开发项目；本项目预计总投资3767.2万元；被告提供依法取得的位于3社10.36亩土地使用权，作为项目建设用地，土地使用权作价及前期费用共计1243.2万元（以最后结算为准）；原告提供并投入项目开发、建设、经营所需全部资金，该资金包括但不限于规划、设计、报建、建筑施工、城建配套及设施、工程管理、营销、前期物业、税收等全部资金及各类规费，预计2524万元；原告确认，被告前期已投入土地使用权及前期费用共计1243.2万元到本合作项目上；在原告投资款项已全部投入到位的情况下，原告享有合作项目67%、被告享有合作项目33%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获得的利润；经双方协商一致，可变更或者终止本协议；本协议所规定双方的权利义务，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担；任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的10%向守约方承担违约责任；本协议生效后，如任何一方无故要求终止协议的，应向对方支付违约金100万元；原告未能按照签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目成本的增加，由原告承担赔偿责任。双方还就其他事项进行约定。 同日（2015年2月9日），原、被告签订《特别约定协议书》，协议载明：双方就“北部蘭亭”项目合作开发协议书中相关条款的履行事宜，作如下特别约定：双方确认，在本项目合作前，被告已经投入土地及前期费用共计1243.2万元，该款项在本协议签订生效后30日内由原告一次性支付被告，如原告逾期支付上述款项，原告按本协议约定金额的20%向被告支付违约金；本项目由原告自行设计、施工管理、工程质量监理、物业、营销策划和销售，并由原告承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的所有费用；由于本项目实质为被告将土地转让给原告自行开发，故由原告承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的各项费用和税收，自负盈亏，且原告应按建筑面积在开工前向被告支付开发管理费每平方米10元；本协议未尽事宜，由双方协商并达成补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，与本协议同具有法律效力。双方还就其他事项进行约定。 上述两份协议签订后，2015年2月28日，被告向原告出具收到原告交来“北部蘭亭”项目合作款1243.2万元的《收款收据》。 5.2016年4月12日，原、被告签订《补充协议》，协议载明：2013年5月前原告在被告有应收款（具体情况见财务清单），原告拟用此资金受让被告土地使用权，经协商，双方于2013年5月达成被告以每亩120万元共计1243万元的价格转让其位于3社6905.73平方米的国有土地使用权给原告，并按被告以前方式签订《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》的协议。2013年8月18日被告将以上土地交给原告使用，原告于2013年10月18日租赁给丁学英、丁朝金、胡华兰使用，双方根据2015年5月（原告认为系笔误，应为2013年5月）达成的协议，于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》，原告履行了交清土地转让款的义务，经双方协商达成如下协议：被告同意原告另找具有房地产开发资质的企业进行合作，合作方式可以由被告代原告与原告找的开发企业签订合作协议，被告代原告签订的合作协议的权利义务归原告，也可以由被告将土地过户到原告或原告指定企业名下后由原告与具有房地产开发资质的企业进行合作开发，以上方式被告均积极配合原告办理相关手续；本协议签订后，《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》中有关原告以被告名义开发而产生的权利条款作废，即《房地产项目合作开发协议书》第四至十二条、《特别约定协议书》第二至八条作废；被告确认原告对以上土地占有、使用、处分、收益的权利。 6.2018年9月6日，原、被告签订《关于解除、的协议》，该协议约定：双方于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》，又于同日就协议书未尽事宜签订了《特别约定协议书》，现因客观情况发生重大变化，前述两份协议书所涉及房地产开发合作事项无法继续履行，鉴于上述原因，双方经协商达成如下条款：一、双方同意，于本协议签订之日解除双方于2015年2月9日签订的《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，上述两份协议书约定的权利义务双方不再履行。二、鉴于客观原因导致原签订的上述两份协议书无法继续履行并予以协商解除，双方均放弃追究对方任何责任的权利，该责任范围包括但不限于前述所签订的两份协议书中相关条款所约定的违约金、赔偿金、已付款项利息等。三、协议签订后3日内，原告负责将原合作开发项目所涉及的地块范围内的属于原告的物资、人员等清理、撤场完毕后，将该地块移交给被告全权处理。四、双方原签协议书解除前，原告已向被告支付的款项1243.2万元，原告同意，该1243.2万元款项由被告专项用于代原告处理“舒馨家园”项目开发遗留问题费用，具体问题为：开发项目相关税款补交，包括税款本金、滞纳金、罚款等，实际应补交的税款等款项的具体类别和金额，以税务等主管部门核定的为准。五、被告在本协议约定的专项款1243.2万元范围内代原告支付本协议第四条约定的遗留问题处理费用，若因上述遗留问题处理中所需款项超出1243.2万元范围，应当由原告自行承担。处理上述遗留问题所需款项若有节余，被告应在处理遗留问题后15日内退还原告，原告同意被告不予支付1243.2万元范围内的任何利息，包括但不限于资金占用利息、逾期付款利息等。被告按该解除协议代原告处理了“舒馨家园”项目开发的遗留问题，对剩余款项双方未进行结算。 7.2018年10月26日，原告向被告发出《继续履行协议通知函》，该函载明：鉴于双方于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》,由原告方投资对案涉土地进行合作开发，协议签订后，原告已向被告实际支付项目合作款1243.20万元，但被告却一直未向原告交付合作项目的规划、土地文件和证书，导致合作项目迟迟未能启动，给原告造成巨大损失。2018年9月6日，因双方原合作开发的“舒馨家园”欠税问题，双方签订了税款问题的处理协议，但被告仍然违背协议约定，并未在约期限内足额交清欠税金额，也未在约定期限内将缴付税款后原告支付的项目合作款余额退还到指定的银行账户，被告已构成违约，为此，郑重通知如下：⑴被告已缴付的上述欠税金额作为被告迟延履行合作项目的违约补偿金，原告对此金额不予找补被告。⑵2015年2月9日双方签订的《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》继续有效并继续履行。⑶请求被告尽快将用于金融贷款抵押的合作项目土地使用权证赎回并解除抵押登记，交付给原告并办理合作项目的启动手续。该期限不能迟于2018年11月30日，否则，视为违约。本通知函交付邮政特快专递三日后视为送达被告。 2018年11月28日，原告向被告发出《履行协议通知函》，该函载明：根据双方于2015年2月9日签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，原告数年来多次到被告催促履行协议，并要求将合作开发项目土地使用权解除贷款抵押，被告一直未办理。2018年10月27日和11月6日，原告又先后两次向被告以邮政特快专递送达《继续履行协议通知函》，请求被告继续履行协议并在2018年11月30日前将合作开发项目土地使用权解除贷款抵押并办理合作项目土地使用和规划报建手续，但被告收到通知函后，也没有给予原告书面回复，因此，原告认为，被告已完全同意和接受原告意见。为进一步明确双方合作共识，推动合作项目落实和进入实施阶段，现再次致函被告：⑴根据双方2016年4月12日签订的《补偿协议》第三条约定，被告确认原告对合作项目土地有占有、使用、处分、收益的权利，即合作项目地块已实际由原告占有和使用，其他任何单位和个人无权干预和阻扰原告的占有权和使用权。⑵请被告务必在2018年12月31日前切实解决合作地块土地使用权的贷款抵押问题，将土地使用权收回并交付给原告执存。⑶解除土地使用权的抵押后，双方应立即共同办理合作开发的立项、报建手续，使项目尽快上马并进入实施阶段。以上意见，请被告予以充分重视并在收到后10日内书面回复原告为盼！如被告未在收到后10日内回复，即视为被告已完全知晓并同意原告意见。本函在交邮政特快专递寄出后三日视为送达。 被告对上述通知函未予回复。 8.涉案土地从2010年6月起抵押给自贡市商业银业股份有限公司，至今仍处于抵押状态，且还被本院查封，现该宗土地实际是由原告掌控并租赁给他人。原、被告在2010年6月之前就开始合作开发房地产。 本院认为，原、被告签订的《房地产项目合作开发协议书》、《特别约定协议书》、《补充协议》、《关于解除、的协议》是双方当事人为订立、变更、解除案涉土地合同的真实意思表示，没有违返法律的禁止性规定，本院予以确认。虽双方在2018年9月6日的《关于解除、的协议》中协商解除了《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，未涉及《补充协议》，但在《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》已经解除、双方不再履行的情况下，《补充协议》已失去单独存在的基础及意义，更为重要的是《关于解除、的协议》第一条、第三条明确约定了双方的权利义务不再履行，原告应于协议签订后3日内将案涉土地移交给被告全权处理，因此，《关于解除、的协议》是对争议的案涉土地的最终协商结果，在案涉土地的相关协议已经解除后，案涉土地使用权已属于被告，原告函告被告履行相关协议并解除案涉土地抵押权等要求系原告单方意思表示，对被告不具有约束力。故原告主张被告将案涉土地的使用权过户登记到其名下无事实和法律依据，本院不予支持。 案涉土地使用权从2010年6月起就已经抵押给案外人，早于双方签订案涉合作开发合同之前，原、被告在案涉土地被抵押之前就已开始合作开发房地产，原告对于合作超千万元的土地状况有谨慎的注意义务，在签订合作开发合同前应作了充分的了解，因此，原告对于案涉土地在签订合作开发合同前被被告抵押的事实是明知的，被告并不存在未经其同意擅自对案涉土地使用权用于抵押的违约行为。此外，在2018年9月6日的《关于解除、的协议》第二条明确约定双方解除协议后，双方均放弃追究对方任何责任的权利，该责任范围包括但不限于前述所签订的两份协议书中相关条款所约定的违约金、赔偿金、已付款项利息等，该条应理解为即该解除协议签订后，对之前签订的协议中不管任意一方是否存在违约事实，双方均放弃追究对方的违约责任。故原告以被告未经其同意擅自将案涉土地使用权用于抵押致其不能正常开发使用构成实质违约主张被告支付违约金既无事实依据，也不符合解除协议的约定，对原告的该主张，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗叙伦的诉讼请求。 案件受理费15988元（原审预交7994元，本案预交7994元），由原告罗叙伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  李自强 审 判 员  周 沁 人民陪审员  易建军 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  刘昱妙