湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5597号上诉人（原审原告）：王小桥，男，1958年11月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：陈俊浩，湖北云开正泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周尤金，男，1959年6月18日出生，汉族，户籍所在地武汉市黄陂区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张毅，湖北广众律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜保林，湖北广众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：应青娥，女，1958年6月4日出生，汉族，户籍所在地武汉市黄陂区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张毅，湖北广众律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜保林，湖北广众律师事务所律师。上诉人王小桥因与被上诉人周尤金、应青娥确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人王小桥上诉请求：撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初1545号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由周尤金、应青娥承担。事实和理由：一审判决已经认定房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示。虽周尤金、应青娥签订《买卖房屋协议》时未取得房屋所有权，但之后已经取得所有权，根据法律规定，合同应为有效。一审判决无视事实和法律规定，判决错误。被上诉人周尤金、应青娥辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：双方于1993年签订的合同并未履行，周尤金、应青娥已经退还部分房款给王小桥，合同实际已经解除。周尤金、应青娥在1993年签订合同时并未取得房屋权属，在2000年通过协议购买才取得房屋权属。七年内王小桥从未主张房屋权利，可以印证双方合同并未履行且已经解除的事实，并且王小桥事隔七年后提出的任何主张都超过了诉讼时效。1993年合同所涉房屋早已灭失，后来的房屋是周尤金、应青娥重建改建形成，与王小桥无关。综上，王小桥的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。王小桥向一审法院起诉请求：1.依法确认王小桥与周尤金、应青娥签订的关于武汉市江岸区下正街93号房屋的《买卖房屋协议》有效；2.本案诉讼费由周尤金、应青娥负担。一审法院认定事实：涉案房屋原位于武汉市江岸区下正街93号，登记所有权人为陈德春，建筑面积37.13平方米且该户违章建筑24.53平方米临时管业，房屋建筑结构为砖木结构，发证日期为l989年7月15日。1993年4月5日，周尤金(甲方)与王小桥(乙方)签订《买卖房屋协议》，载明：甲乙双方原为战友关系，感情较好，在住房问题上根据一余一缺情况，达成买卖协议如下：一、甲方在武汉市江岸区下正街九十三号据有的占地面积37.13m2的房屋，其东向是286号，南向是287-1号，西向是本房屋的坐落，北向是预制厂；二、违章占地24.53m2属临时保留性质；三、甲方愿将据有的私房及其产权一半(18.565m2)卖给乙方，乙方愿以伍仟伍佰元一次性地买进，付清价款以后，任何一方都不得反悔或变更；四、甲乙双方买卖实现后，各据有的一半房屋及其产权，在将来无论何方如因故非将自己的房屋(包括产权在内)变卖就不能解决问题时，对方有优先购买的权利，住房的其他重大处理，亦须取得对方同意后方可进行；五、房屋所占地，如以后公家需拆建，到归还房屋时不论情况如何，永远是按其所分房地平方面积之数各为一半；六、关于违章占地面积24.53m2，在经济上前后如有处罚情况，概由甲方负责，在将来如能意外地获赠此平方面积，甲乙双方各得一半，对获赠的平方面积应付的总费用，甲乙双方也各负担一半；七、本协议一式两份，各持一份，共同遵守执行。甲方处周尤金、应青娥签名捺印，乙方处王晓(小)桥、何珍珍签名捺印，证明人处龚祥胜签名捺印。王小桥称“王晓桥”系其书写习惯、应以居民身份证上“王小桥”为准，周尤金、应青娥表示认可。周尤金、应青娥认可收到王小桥支付的5500元购房款，但同时提交收条两张，表明双方已未履行协议且退还了部分购房款，其中，1993年10月16日《收条》载明：今收到周尤金人民币壹仟贰佰元正(整)，1200元，下欠壹仟捌佰元正(整)。何珍珍。1993年10月19日《收条》载明：今收到周尤金人民币贰佰元正(整)200．O0元，收款人王晓(小)桥。该收条下半部分两行“l994.元.10给了200元”、“l994.2.7给了l00元”，为周尤金自行记载。王小桥认可上述两张《收条》中其与何珍珍书写部分的真实性，但称与涉案《买卖房屋协议》无关，系周尤金向何珍珍偿还的借款，王小桥未能提交相应的借款凭证，且周尤金、应青娥对借款一事不认可。因涉案《买卖房屋协议》中有何珍珍的签名捺印，一审法院于2017年2月15日通知其到庭进行询问，何珍珍明确表示其与王小桥原系夫妻关系，但已于2010年11月3日协议离婚，涉案房屋的相关权益由王小桥主张、与其无关，其不参与本案诉讼。审理中，王小桥申请何珍珍作为证人出庭作证，周尤金、应青娥对其证言不予认可。一审法院另查明，2014年4月27日，武汉市江岸区房屋征收管理办公室(征收部门、甲方)与周尤金、应青娥(被征收人、乙方)签订《征收补偿协议书》，载明征收范围内乙方所有房屋位于武汉市江岸区下正街93号(103号)，证载面积12.60m2，经依法认定，应给予相应补偿的未经登记建筑建设时间为1990年、2000年，实际面积为276.08m2，征收补偿、补助及奖励款项总计2197247.73元。2016年3月28日，涉案房屋因办理征收产权注销。一审法院还查明，2015年3月25日，周尤金、应青娥诉至一审法院要求解除与王志桥的租赁合同关系、王志桥立即腾退租赁房屋并要求王志桥支付拖欠的租金3600元。一审法院于2015年10月21日作出(2015)鄂江岸民初字第00954号民事判决，判决解除周尤金、应青娥与王志桥之间的房屋租赁合同关系，王志桥于判决生效之日起l0日内支付房屋租金600元并从涉案房屋中腾退、搬离。后王志桥不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2016年1月28日作出(2015)鄂武汉中民终字第01792号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。该案一、二审查明，涉案房屋原房屋所有权、国有土地使用登记人系陈德春，后通过房屋买卖售于周尤金、应青娥，且周尤金、应青娥在原有的37.13m2基础上对涉案房屋进行多次改建、扩建，王志桥系王小桥的弟弟，王志桥认可其与他人均未出资参与涉案房屋的改建、扩建。2015年7月27日，应春娥、陈丽文、陈文萍、陈国萍、陈建军诉至一审法院，要求解除与周尤金、应青娥之间的房屋买卖协议，周尤金、应青娥返还涉案房屋并赔偿因违约造成的损失l20000元。一审法院于2015年12月10日作出(2015)鄂江岸民初字第02228号民事判决，判决驳回应春娥、陈丽文、陈文萍、陈国萍、陈建军的诉讼请求。后应春娥、陈丽文、陈文萍、陈国萍、陈建军不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2016年5月18日作出(2016)鄂Ol民终l218号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。该案一、二审查明，陈德春、应春娥与周尤金、应青娥协商买卖涉案房屋，陈德春于1993年6月出具《收条》载明收到应青娥房屋款8000元，后周尤金、应青娥对涉案房屋进行重建，重建过程中双方再次就涉案房屋买卖进行协商，并于2000年6月8日签订《协议书》载明房屋买卖事宜，其中约定该房屋总价为14000元，且同日应春娥出具《收条》一张，载明经双方协商后在原8000元价格上再加6000元，共计l4000元。武汉市江岸区二七法律服务所就此出具2000年(见)字第l3号《见证书》。此后，周尤金、应青娥持有涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件直至涉案房屋拆迁，且在此过程中对涉案房屋多次进行改建、扩建，应春娥、陈丽文、陈文萍、陈国萍、陈建军均表示未参与。经询问双方均认可涉案房屋现已实际拆除。一审法院认为，涉案《买卖房屋协议》签订时虽系双方的真实意思表示，但周尤金、应青娥当时并未取得涉案房屋的所有权，仅与原房屋所有权人陈德春达成购房意向、支付部分房款，并未办理所有权变更，后一直就房屋买卖事宜进行协商直至2000年6月8日周尤金、应青娥与应春娥、陈丽文、陈文萍、陈国萍、陈建军签订《协议书》进行明确，周尤金、应青娥才实际购买了涉案房屋，故周尤金、应青娥签订《买卖房屋协议》时属无权处分。周尤金、应青娥称因涉案房屋无法办理所有权变更，故收到王小桥、何珍珍给付的5500元购房款后双方协商不履行合同并退还了部分购房款，其提交王小桥、何珍珍出具的《收条》原件两张予以佐证，王小桥、何珍珍对《收条》中两人书写部分的真实性予以认可，对此予以采信。王小桥辩称《收条》所载款项与涉案购房款无关、系周尤金偿还何珍珍的借款，但其与何珍珍均未能出示借款凭证，亦无法证明双方间还有其他经济往来，故对其抗辩意见不予采纳。结合双方提交的证据及陈述可以确认，签订《买卖房屋协议》时周尤金、应青娥属无权处分，后周尤金、应青娥退还了王小桥、何珍珍部分购房款，双方就涉案房屋买卖的合意实际已解除，且周尤金、应青娥多次对涉案房屋进行重建及改、扩建，王小桥均未能提交证据证明其参与其中，故对王小桥现要求确认涉案《买卖房屋协议》有效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回王小桥的诉讼请求。案件受理费100元、诉前财产保全费5000元、邮寄送达费80元，共计5180元由王小桥负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。王小桥与周尤金1993年4月5日签订的《买卖房屋协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并无合同法定无效的情形。周尤金在签订《买卖房屋协议》时虽未实际取得涉案房屋所有权，但其后取得了该房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，周尤金在合同订立时未取得涉案房屋所有权并不能致使合同无效。另外，案涉《买卖房屋协议》不存在法定可撤销情形，双方也均未举证证明该协议可撤销，因而案涉《买卖房屋协议》的效力应为有效。至于周尤金、应青娥称已退还部分房款，案涉合同实际已经解除，因本案仅针对案涉《买卖房屋协议》效力进行审理，关于合同的履行非本案审理范围，双方可依法另行主张权利。综上所述，上诉人王小桥的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理存在不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初1545号民事判决；二、确认周尤金、王小桥1993年4月5日签订的《买卖房屋协议》有效。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元，均由周尤金、应青娥负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一七年十月十日书记员  杜 文