江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终392号上诉人(原审原告):李爱军，男，1971年3月5日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路93号。法定代表人：王路平，该公司总经理。上诉人李爱军因与被上诉人连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6527号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人广某公司经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人李爱军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1.《国际商务大厦认购书》依法无效，价格应当以《商品房买卖合同》为主。2.一审已经认定国际商务大厦被上诉人存在迟延交付行为，一审认为开发商交付自然延期至2014年11月29日明显错误，由于被上诉人的行为使国际商务大厦错过了最佳的十年招商时间，广大业主损失惨重。3.双方合同中对于延期办证有约定，详见合同补充条款，一审却视而不见，认为没有约定，被上诉人没有按照约定办证也应支付违约金。被上诉人广某公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。李爱军向一审法院起诉请求：1.判令广某支付延期交房违约金50238元（自2011年11月30日至2017年5月31日，共2006天，以50238元为基数，按日万分之二计算），支付延期办理房产证违约金16103元（自2017年9月31日至2019年7月8日，以16103元为基数，按日万分之二计算），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月18日，李爱军与广某公司签订《商品房买卖合同》，约定：李爱军购买广某公司开发的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼无单元2130号商铺，建筑面积8.33平方米，每平方米15050.36元，总价款125219元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第2点约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。合同还就双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，李爱军支付了全部购房款。还查明，2010年1月9日，李爱军与广某公司签订《国际商务大厦商铺认购书》，约定：陶某认购2130室商铺，折后总价164762元，合同第五条约定，认购方同意由深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单交给深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司使用，使用期为3年，使用金共39543元，广某公司同意认购方应收之使用金可予以抵扣相应购房款，双方认可抵扣使用金后楼价为125219元作为签订《商品房买卖合同》的总价款。合同还约定，李爱军在签订本认购书的同时，与深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司签订《尖沙咀百货商铺使用合同》，如遇本认购书依法解除，该《尖沙咀百货商铺使用合同》同时解除。2015年11月15日，连云港市中级人民法院就上诉人深圳市尖沙咀百货有限公司与被上诉人广某公司联营合同纠纷一案作出（2015）连民终字第01074号民事判决书，该判决书查明广某公司于2013年8月5日向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦的钥匙，国际商务大厦于2013年8月27日通过竣工验收，广某公司存在迟延交付行为。庭审中，李爱军自认其从2017年5月31日开始从连云港维港汇商业管理有限公司处领取涉案商铺的租金。一审法院认为：双方所签订的国际商务大厦商铺认购书以及商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点为：一、涉案商铺的交付时间、交付方式如何确定，广某公司是否承担逾期交房的责任；二、广某公司是否承担逾期办证的违约责任。关于争议焦点一，双方在《商品房买卖合同》第九条第2点约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任，而双方在签订上述《商品房买卖合同》之前签订了《国际商务大厦商铺认购书》，双方在该认购书中明确约定陶某同意将涉案商铺交付深圳尖沙咀百货有限公司使用三年，且该三年的使用金已在购房款中扣除，认购书中购房款的金额与商品房买卖合同中约定的购房款的金额一致，由此可以看出，双方已经履行了认购书中约定的条款，故对于双方在《商品房买卖合同》中约定的交房期限应该按照认购书中的约定延期三年，即延期至2014年11月29日。根据（2015）连民终字第01074号民事判决书查明的事实，广某公司于2013年8月5日向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦，据此，广某公司已经在2014年11月29日前通过向深圳尖沙咀公司交付国际商务大厦的形式履行向原告交付涉案商铺的义务，因此，对于陶某、李某要求广某公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求依法不予支持。关于争议焦点二，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。根据庭审查明事实，虽然广某公司在将涉案商铺交付使用后并未在约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因双方未协商重新确定办证期限，且李爱军未提供证据证实广某存在上述违约行为所应承担的违约责任以及计算标准，因此，对李爱军要求广某公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回李爱军的诉讼请求。案件受理费1429元（李爱军已预交），由李爱军自行负担。本院二审期间，上诉人向本院提交两份证据：1、涉案大厦宣传资料，证明均价7000元，卖给我们1.5万，且延期交房。2、连云港十大烂尾楼排名，证明由于被上诉人原因涉案大楼是烂尾楼，延期交房、办证给上诉人造成损失。本院经审查认为，上述证据不能证明上诉人的举证目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《国际商务大厦商铺认购书》及《商品房买卖合同》在内容上相互印证，系双方之间买卖涉案商铺的契约整体，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。上诉人上诉提出《国际商务大厦商铺认购书》依法无效，价格应当以商品房买卖为主，但是不能提供证据证明，故对此上诉理由本院依法不予支持。根据《国际商务大厦商铺认购书》及《商品房买卖合同》约定及上诉人实际付款情况，涉案商铺三年的使用金已经予以抵扣相应购房款，且双方在《商品房买卖合同》第九条第2点约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任。虽然上诉人称其与深圳市尖沙咀百货有限公司连云港分公司没有签订《尖莎咀百货商铺使用合同》，但是结合双方在《商品房买卖合同》第八条约定及三年使用金已经抵扣房款的事实，被上诉人逾期交房，则2011年12月1日作为涉案商铺移交尖沙咀百货的起始日，即从该日上诉人开始计取涉案商铺的使用金，被上诉人无需向上诉人承担逾期交房的违约责任，故一审判决据此驳回上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当。关于上诉人诉求的逾期办证违约金，上诉人上诉提出《商品房买卖合同》补充协议中对于延期办证有约定，但是该补充协议第十条第2点约定的是因为上诉人原因导致的逾期办证违约责任承担方式，与上诉人诉求的逾期办证违约金无关联性，故一审法院依据《商品房买卖合同》第十五条约定及双方确认的未再重新确定办证期限的基本事实，判决驳回上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的诉求符合法律规定。综上，上诉人李爱军的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由上诉人李爱军负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年五月六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。