山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终44号 上诉人（原审被告）：垦利县胜坨房地产综合开发有限公司 法定代表人：张洪亮，董事长。 委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车纯英，垦利县胜坨房地产综合开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：单庆爽 委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹金亮，山东达洋律师事务所律师。 上诉人垦利县胜坨房地产综合开发有限公司（以下简称胜坨房地产公司）因与被上诉人单庆爽房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜坨房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回单庆爽的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由单庆爽负担。事实与理由：一审判决认定事实错误适用法律不当。一、单庆爽提供的书证即《商品房预售合同》、收款收据及贷款合同中加盖的印章均不是胜坨房地产公司的真实印章，而是案外人伪造的，以伪造的公章签订的合同依法是不成立的。已有生效的民事判决查明，单庆爽提供的收款收据中加盖的印章与胜坨房地产公司无关。涉案项目的土地证等手续虽然登记在胜坨房地产公司名下，但是该项目系东营市绿海房地产开发有限责任公司（以下简称绿海公司）与案外人陈功明合作开发，项目开发过程中，使用的印章均是绿海公司负责人和案外人陈功明等人非法刻制，绿海公司负责人因私刻印章、非法掩饰犯罪所得等罪名被东营区人民法院判刑六年六个月，本案存在案外人合同诈骗的嫌疑。一审中，胜坨房地产公司提出了司法鉴定申请，但一审法院未予支持，二审中继续请求进行司法鉴定。二、绿海公司在运作涉案项目过程中，其公司负责人于2014年9月因涉嫌犯罪被羁押后被判刑，导致该项目停滞，成为烂尾楼，在此情况下，胜坨房地产公司才获知绿海公司私刻公章、违规售房等事实。此后，单庆爽及其他购房业主多达24次到市信访局上访，引起市领导的高度重视。在上级党委、政府及当地党委、政府、街道办等多部门协调下，胜坨房地产公司出资为绿海公司偿还了大量债务，并对烂尾的项目进行了投资建设，单庆爽对该事实知情也是共同参与的。一审判决对该事实视而不见，导致裁判错误，请求二审法院予以纠正。 单庆爽辩称，单庆爽购买的房屋是胜坨房地产公司开发建设，胜坨房地产公司办理了相应的国有土地使用证、建设用地规划证、商品房销售许可证等证件，单庆爽购买涉案房屋时，上述证件齐全。涉案商品房预售合同已在政府相关部门备案登记，该商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且单庆爽已将购房款全部支付至胜坨房地产公司账户，单庆爽已经履行完合同义务。胜坨房地产公司未按约定交付房屋及办理房屋产权证应当承担相应的违约责任。 单庆爽向一审法院起诉请求：1.依法判令胜坨房地产公司支付单庆爽自2015年8月2日起至2019年6月10日止的逾期交房违约金112072.07元以及自2019年6月11日起至涉案房屋具备交付条件之日止的违约金（以797666元为基数，按日万分之一计算）；2.依法判令胜坨房地产公司支付单庆爽自2016年8月2日起至2019年6月10日的逾期办理房屋产权登记违约金161937.12元以及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属登记之日止的违约金（以797666元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%计算）；3.判令胜坨房地产公司协助办理过户登记；4.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由胜坨房地产公司负担。 一审法院认定事实：胜坨房地产公司以出让方式取得位于的土地使用权，出让证号为东国用（2014）第01-***号。该地块土地面积为2986平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2014年1月24日至2082年5月13日止。胜坨房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：东利名城。建设工程规划许可证号为建字第370500201400011，施工许可证号为东区37052420140418-01-01。该东利名城商品房建设工程实际系绿海公司以胜坨房地产公司的名义开发建设。 2014年5月25日，买受人单庆爽与出卖人胜坨房地产公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0087210），约定单庆爽购买胜坨房地产公司开发的东利名城商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为东营市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为东房注字第××号，单庆爽购买的为东利名城第3幢1单元***号房，建筑面积113.04平方米，储藏室为第3幢1单元-1-**号房，建筑面积12.48平方米，房屋总价款为797666元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。该《商品房预售合同》加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”。 单庆爽于2014年5月10日、2014年5月25日及2014年10月13日共计向胜坨房地产公司交纳购房款797666元，胜坨房地产公司向单庆爽出具收据，收据加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”。 2018年10月15日，单庆爽已接收涉案房屋钥匙。涉案商品房至今尚未取得建筑工程竣工验收备案表。 另查明，2014年9月30日，借款人单庆爽与贷款人中国银行股份有限公司东营黄河路支行及保证人胜坨房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定借款人向贷款人借款550000元。该合同保证人处加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”。 庭审中，胜坨房地产公司陈述，其对绿海公司以胜坨房地产公司名义销售涉案商品房一事知情。 案件审理过程中，胜坨房地产公司认为涉案《商品房预售合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”印章、涉案收据中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”印章均不是胜坨房地产公司的印章，并申请对上述印章真伪进行司法鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点为单庆爽与胜坨房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。涉案商品房系绿海公司以胜坨房地产公司名义开发建设，胜坨房地产公司应对绿海公司以胜坨房地产公司名义所进行的民事活动对外承担民事责任。胜坨房地产公司已依法取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证件，涉案《商品房预售合同》已在房屋管理部门办理备案手续，且胜坨房地产公司对绿海公司以胜坨房地产公司名义销售涉案商品房一事知情，涉案《商品房预售合同》系单庆爽与胜坨房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胜坨房地产公司主张涉案商品房的实际建设方为绿海公司，并申请对涉案《商品房预售合同》、收据及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中胜坨房地产公司印章的真伪进行司法鉴定，在整个购房过程中，单庆爽对绿海公司借用胜坨房地产公司名义开发建设涉案商品房并不知情，但胜坨房地产公司对绿海公司借用胜坨房地产公司销售涉案商品房一事知情，故上述印章无论真伪，均不能推翻胜坨房地产公司与单庆爽之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系的事实，对于胜坨房地产公司的鉴定申请不予准许。 涉案《商品房预售合同》合法有效，胜坨房地产公司应按合同约定履行相关义务，协助单庆爽办理房屋权属证书，故对单庆爽的该项诉求予以支持。根据合同第十条约定，胜坨房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的第二天起按日向单庆爽支付已交付房价款万分之一的违约金。单庆爽已于2018年10月15日接收涉案房屋钥匙，虽然胜坨房地产公司尚未取得建筑工程竣工验收备案表，但单庆爽接收房屋钥匙的行为应视为对房屋达到交付条件的认可，胜坨房地产公司将涉案房屋交付单庆爽的时间晚于涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付时间，故胜坨房地产公司应当按照合同约定向单庆爽支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年8月2日计算至2018年10月15日为93406.68元（797666×1171×1/10000=93406.68）。单庆爽主张房屋实际交付后的逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。关于逾期办理房屋权属证书的违约金，根据合同第十六条约定，胜坨房地产公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同约定涉案房屋应于2015年8月1日前交付买受人使用，故胜坨房地产公司应于2016年7月26日前为单庆爽办理产权登记，但因胜坨房地产公司的责任，单庆爽至今仍未取得房屋权属证书，故胜坨房地产应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案合同对逾期办理房屋权属证书的违约金未做约定，单庆爽要求胜坨房地产公司按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准支付自2016年8月2日起至2019年6月10日止的逾期办理房屋权属证书的违约金161937.12元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，一审法院依法支持自2016年8月2日起至2019年6月10日止的违约金148199.7元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，对于单庆爽主张的超出部分违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内协助单庆爽办理东营市东营区房屋的权属登记手续；二、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付单庆爽逾期交付房屋违约金93406.68元；三、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付单庆爽自2016年8月2日起至2019年6月10日止的逾期办理房屋权属证书的违约金148199.7元及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金（违约金计算方式：以797666元为基数，利率标准按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%）；四、驳回单庆爽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410.14元，由单庆爽负担639.77元，由胜坨房地产公司负担4770.37元；财产保全费1890元，由胜坨房地产公司负担。 二审中，胜坨房地产公司向本院提交三份会议纪要，证明：绿海公司在实际开发建设涉案项目过程中，其公司负责人李宝明、李宝亮于2014年9月涉嫌犯罪被公安机关羁押，李宝明在被押期间突发心脏病去世，李宝亮被东营区人民法院判处有期徒刑六年半，涉案项目成为烂尾楼。胜坨房地产公司此时才得知绿海公司私刻了胜坨房地产公司的公章与单庆爽等十几户签订了购房合同，并收取了购房款。单庆爽等人在收房无望的情况下，多次上访。当时的市委政法委领导包案处理该烂尾项目，2017年2月3日在东营市就该项目的处理事宜召开会议并形成纪要，要求胜坨房地产公司为绿海公司垫付拖欠的工程款并负责后续工程的投资；2017年10月21日，在召开了有东营区住办等部门参加的会议并形成纪要，东营区政府部门要求胜坨房地产公司推进后续项目的款项支付及施工；2013年5月21日，在，按照东营区政府的要求，胜坨房地产公司与该项目的实际投资人陈功明达成协议，由胜坨房地产公司向陈功明支付投资款1370万元。该三份会议纪要可以证实胜坨房地产公司上诉主张的事实是客观真实的，也能够印证单庆爽对项目在2014年9月绿海公司发生变故之后的开发建设是明知的，两级政府部门已经将上访处理情况告知了单庆爽，单庆爽接收房产时，对胜坨房地产公司是非常满意的，当时没有提出任何异议。 单庆爽质证称，证据的真实性无法核实，对其真实性及证明目的均不予认可。一审已经认定涉案项目系胜坨房地产公司与绿海公司合作开发，合作两方之间是何种法律关系单庆爽并不清楚。单庆爽购买的是胜坨房地产公司的房屋，且涉案项目的土地、规划、施工、验收、销售、预售及收取房款的资金账户均是胜坨房地产公司的名义，单庆爽有理由相信涉案项目为胜坨房地产开发建设，本案商品房预售合同成立并生效。 本院对胜坨房地产公司提交的上述三份会议纪要认证如下：结合双方当事人陈述及三份会议纪要的内容，本院认为该三份会议纪要可以证实涉案房屋的建设过程中曾发生过项目烂尾、业主上访、政府协调等事实，至于胜坨房地产公司主张的涉案房屋买卖合同对其的约束力是否受上述事实影响的问题，本院将结合其他事实予以分析。 本院二审查明，涉案商品房所在小区东利名城项目系绿海公司以胜坨房地产公司名义开发建设，绿海公司经营出现问题导致该项目建设停滞后，就该项目的收尾建设工作，经政府有关部门多次协调，胜坨房地产公司同意于2017年2月3日向项目施工方支付工程进度款160万元，施工方同意于2017年2月16日安排施工人员进场开工；胜坨房地产公司2017年11月21日同意向施工方拨付工程款80万元；2018年5月21日，同意偿还陈功明资金1370万。 单庆爽认可其得知涉案房屋无法按期交付后，曾多次到胜坨房地产公司、黄河街道办、东营区政府、东营市信访局等部门反映问题。 胜坨房地产公司认可其与绿海公司关于绿海公司借用胜坨房地产公司资质进行涉案项目开发事宜有口头约定，其知道绿海公司在销售涉案房屋时是以胜坨房地产公司名义进行的。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：一、涉案商品房预售合同对胜坨房地产公司有无约束力；二、单庆爽一审主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金应否得到支持。 针对争议焦点一，本院认为，涉案商品房预售合同系以胜坨房地产公司的名义所签订，因胜坨房地产公司认可其与绿海公司关于绿海公司借用胜坨房地产公司资质进行涉案项目开发事宜有口头约定，胜坨房地产公司知道绿海公司在销售涉案房屋时是以胜坨房地产公司名义进行的，结合涉案商品房预售合同约定的大部分内容均已实际履行的事实，一审法院认定胜坨房地产公司系涉案商品房预售合同的合同主体并无不当，涉案商品房预售合同对胜坨房地产公司具有约束力。另，即使胜坨房地产公司并未实际参与涉案房屋的销售过程，因其对绿海公司以胜坨房地产公司的名义开发并销售涉案项目的行为知情，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定的“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，无论涉案合同上胜坨房地产公司的印章是否真实，胜坨房地产公司均应当就涉案商品房预售合同承担相应的法律责任，故一审法院对胜坨房地产公司的鉴定申请不予准许并无不当，本院亦不予准许。 针对争议焦点二，本院认为，关于逾期交房违约金的问题，涉案商品房预售合同对房屋的交付时间及逾期交房违约金的计算方法进行了明确约定，一审法院依据合同约定计算逾期交房违约金并无不当。 关于逾期办证违约金的问题，本院认为，鉴于本案逾期交房及逾期办证的事实主要系案外人绿海公司违法经营所导致的，胜坨房地产公司系在政府协调下接手涉案房屋所在项目的后续建设工作，胜坨房地产公司在本案商品房预售合同签订时对本案逾期交房及逾期办证事实的发生不能预见亦不能控制，故对该项违约金的认定应适当减轻胜坨房地产公司的责任。本案房屋约定交付的时间为2015年8月1日前，实际交房时间为2018年10月15日，在2015年8月1日至2018年10月15日期间，逾期交房与逾期办证的事实同时存在，双方约定的逾期交房违约金已足以弥补单庆爽的损失，本院在支持单庆爽逾期交房违约金的情况下对该期间的逾期办证违约金不再支持。根据涉案商品房预售合同第十六条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”因本案房屋交付使用的时间为2018年10月15日，胜坨房地产公司应当在2019年10月15日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，胜坨房地产公司在2019年10月15日之后仍未完成上述合同义务，应当依法承担支付逾期办证违约金的责任。因双方对本案逾期办证违约金的计算方法未作明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”胜坨房地产公司应自2019年10月15日至实际办证日，以单庆爽已付房款797666元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向单庆爽支付逾期办证违约金，对单庆爽主张的超出部分，本院不予支持。 综上，胜坨房地产公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，导致判决结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3500号民事判决第一项、第二项； 二、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3500号民事判决第三项、第四项； 三、垦利县胜坨房地产综合开发有限公司向单庆爽支付逾期办证违约金：自2019年10月15日起至实际办证日止，以797666元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算； 四、驳回单庆爽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5410.14元，由单庆爽负担3000元，由垦利县胜坨房地产综合开发有限公司负担2410.14元；二审案件受理费5410.14元，由单庆爽负担3000元，由胜坨房地产公司负担2410.14元。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年五月十二日 法官助理张志倩 书记员岳秀娟