广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初2378号原告：张强，男，1973年2月27日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：陈伟，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何少挽，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路，统一社会信用代码为91441900782047988U。法定代表人：苏海泉。被告：邝雪光，男，汉族，1974年1月27日出生，住广东省东莞市，上述二被告的共同委托诉讼代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。被告：王建荣，男，汉族，1965年6月2日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信晓，广东金名律师事务所实习律师。原告张强诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、邝雪光、王建荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告王建荣提出管辖权异议申请，本院裁定予以驳回，后被告王建荣提出上诉，东莞市中级人民法院裁定予以维持。本案依法由审判员方淑敏担任审判长，与人民陪审员方毅钊、王景新组成合议庭，适用普通程序进行审理，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈伟，被告祥鸿公司及邝雪光的共同委托诉讼代理人谢营，被告王建荣的委托诉讼代理人杨炯、陈信晓到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告祥鸿公司在2009年11月19日签订的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》无效；2.判令被告祥鸿公司、邝雪光、王建荣立即退还原告租金513590元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告与被告祥鸿公司在2009年11月19日签订一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》，以租代售的方式将该项目A11区-1号物业的使用权出租给原告，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行，首个合同期是20年，首个合同期到期之后自动续期20年。如该项目开业时间延迟，则租赁期限相应顺延。合同签订之后，原告按照约定向祥鸿公司支付租金。后原告得知案涉租赁物属于违法建设，租赁合同应属无效，被告祥鸿公司应当返还原告租金，由于被告邝雪光是祥鸿公司的唯一股东，应当依法承担连带责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告祥鸿公司及邝雪光辩称：1.确认商铺没有取得建设规划许可证正证，被告以此向原告要求确认合同无效的诉讼。2.案涉租金是由案外人王建荣实际收取，我方已经申请追加王建荣作为本案被告，相关返还租金的义务应由王建荣承担。3.案涉铺位原告支付的租金应当扣除原告实际使用被告铺位期间的占有使用费用。4.邝雪光不是祥鸿公司的法定代表人及股东，其财产与祥鸿公司相互独立，不应承担责任。被告王建荣辩称：1.案涉租赁合同为有效合同，与本案相关联及同等情况案件在各级法院认定中均认为租赁合同为有效，在法院执行中也明确，涉案商铺拍卖时说明使用前可以转让，也可出租。2.涉案合同是原告与祥鸿公司签订，根据合同相对性原则，合同主体是原告与祥鸿公司，被告王建荣通过董事会决议确认对案涉租赁物享有权利时间为2010年8月18日，王建荣委托祥鸿公司代理租赁合同事宜是2011年，涉案合同产生纠纷是原告与祥鸿公司之间，祥鸿公司未向王建荣出示其与原告签订的租赁合同，也无向王建荣支付过涉案租赁合同原告所缴纳的租金，本案承担返还责任不应是王建荣。若法院认定涉案租赁合同为无效合同，王建荣与祥鸿公司之间以物抵债实际也是无效合同，祥鸿公司作为租赁物的开发商，没有取得建设工程规划许可证正证原因是祥鸿公司造成，导致合同无效也是祥鸿公司，因此，该责任应由祥鸿公司承担。3.对于租金计算方式，租金应返还租金实际交付数额，并扣除占用费。关于本案因被告王建荣提出管辖权异议，没有收到东莞市中级人民法院的管辖权异议裁定书，被告王建荣在法院开庭收到法院传票及举证通知书，后经被告王建荣向法院询问，法院送达中院的管辖权异议裁定书，后法院确定开庭时间为11月20日，王建荣认为法院没有给足举证期限，且由基层法院送达中院裁定行为，也违反法律规定的程序，请法庭核实处理。4.确认被告邝雪光应当对祥鸿公司债务承担连带责任，祥鸿公司由邝雪光个人把控，邝雪光不能提供证据证明其与公司财务独立，应对祥鸿公司债务承担责任。对本案而言根据被告王建荣不是合同相对方，其没有收到原告所缴纳租金，不应对原告与祥鸿公司在其获得物业权益之前的合同承担责任。原告与祥鸿公司合作无效，导致祥鸿公司与王建荣对租赁物权利确认也无效。本院经审理认定事实如下：（一）案涉项目及合同的相关情况：2009年10月16日，王建荣、方茂华、陈发枝、陈妙嫦、方国阳出席了祥鸿公司股东会议，并作出决议。该决议的内容包括以建筑抵扣投资款部分，按4000元/平方计面积给王建荣，也包括了将将军路面正门东面街铺共14个铺位按王建荣6个、陈发枝4个、方茂华2个、陈妙嫦1个、方国阳1个进行分配的内容。2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。2009年11月19日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租壹拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方式”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币513590元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币150元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张显示收到张强交来承租A11-01号铺位40年使用权租金371990元。另一张收据载明“今收到张强承租A11-01号铺位使用权租金￥141600元正，此款与委托经营租金相抵扣。”2010年8月18日，王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，于2010年8月18日经董事会决定以包括案涉商铺在内的部分商铺抵消王建荣和陈松有两人1.4亿元的投资款。2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈发枝、方国阳、方茂华变更为王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华。2011年3月15日，王建荣向祥鸿公司出具《委托书》，注明王建荣委托祥鸿公司代为办理包括案涉租赁物在内的商铺的出租事宜，涉及祥鸿国际农批城的短租和长租等相关程序，一切按照祥鸿公司的招商条例执行，对委托人在办理事项过程中所签署的有关文件，王建荣均予以认可并承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。2014年3月10日，王建荣以委托合同纠纷为案由向本院起诉祥鸿公司，所涉案号为（2014）东二法厚民二初字第109号（以下简称第109号案件）。在该案中，王建荣主张其是案涉商铺的所有权人，并确认其委托祥鸿公司对外签订物业使用权租赁合同，其已经收到案涉商铺40年物业使用权的款项，但这些租赁合同的承租人又与祥鸿公司签订了委托经营协议，并约定祥鸿公司在委托经营期间应向承租人支付的款项从40年物业使用权的款项中扣除，故祥鸿公司在委托经营期间对外出租所收取的租金应支付给王建荣，但祥鸿公司并未将包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金交付给王建荣，故王建荣诉求祥鸿公司向其支付该期限的租金及利息。本院在该案中认定案涉商铺的权益属于王建荣，案涉商铺是王建荣以祥鸿公司的名义对外出租，且祥鸿公司在五年委托经营期间对外出租所收取的租金应归王建荣所有，判决祥鸿公司向王建荣支付包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金和利息。祥鸿公司对该判决不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，所涉案号为（2014）东中法民二终字第1185号（以下简称第1185号案件），该院判决驳回上诉、维持原判。2017年6月7日，经东莞市工商行政管理局批准，祥鸿公司的股东变更为东莞市昌本贸易有限公司，法定代表人变更为苏海泉。（二）引发本案的原因及本院的释明情况：原告主张在案涉合同履行的过程中得知案涉商铺没有产权证，没有办理报建手续，也没有交付原告使用，遂起诉，要求祥鸿公司、邝雪光、王建荣连带退还案涉合同未能履行部分所对应的租金。诉讼过程中，祥鸿公司承认其与原告签订案涉合同时未向原告披露被告王建荣是案涉商铺的实际权利人，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向原告出租，应由王建荣承担本案债务。原告明确表示要求王建荣承担退回占有使用费的责任，要求祥鸿公司、邝雪光承担连带责任。本院在审理（2015）东二法厚民一初字第328号案件时，就案涉建设工程规划许可证副证的效力问题向东莞市城乡规划局发函调查，该局函复确认前述建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。（三）其他情况：庭审辩论终结前，四方当事人均未向本院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据。祥鸿公司确认其基于委托经营协议需向原告支付的租金141600元已经与原告基于案涉合同需向祥鸿公司支付的租金141600元相互抵扣，但主张原告实际支付的数额是371990元，其余141600元并未实际支付，且在五年委托经营期限内虽然以祥鸿公司的名义与实际承租人签订合同的，但各个商铺的合同期限并不一致，在五年委托经营期限届满后祥鸿公司已经将案涉租赁物交还给原告，由原告自行收取租金，原告也已经与其他的物业公司以及实际承租人签订了三方协议。王建荣认为其是案涉租赁物的实际权利人，案涉合同是有效合同，该农批城经政府部门批准后建设，已取得建设许可和建成验收合格手续，具备经营前提条件，案涉租赁物取得了《建设工程规划许可证》副证，依法应被认定为有效合同。本院认为，综合原被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、案涉合同是否有效；二、原告诉求的退还租金有无依据，数额应如何认定；三、祥鸿公司、邝雪光应否对案涉债务承担责任。对此，本院分析如下：一、关于焦点一。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现各方在庭审辩论终结前均未向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管的批准意见建设，并认定原告与祥鸿公司所签订的案涉合同为无效合同。二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是原告与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及王建荣出具《委托书》之前，虽然祥鸿公司与王建荣之间的确存在委托合同关系，但在祥鸿公司承认其未向原告披露祥鸿公司与王建荣之间的委托合同关系的情况下，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。庭审中，原告已经明确选定案涉合同的相对人为王建荣，而非祥鸿公司，案涉合同无效的法律后果应由原告和王建荣承受，原告和王建荣应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，王建荣应向原告返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故王建荣委托祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于王建荣应向原告返还的金额，本院认为，虽然原告直接支付给王建荣的使用费仅有371990元，但并不代表原告实际支付的款项就只有371990元。根据合同约定，原告需要支付的租金是513590元，在支付该513590元的过程中，原告已经直接支付了371990元，其余141600元虽然原告没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，原告是完全有权收取141600元的，因此，该141600元是原告基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但原告将其有权向王建荣收取的141600元与其基于案涉合同应向王建荣支付的141600元相抵扣，即原告实际上已经履行了141600元的支付义务，祥鸿公司向原告出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，原告实际上支付的使用费应为513590元，王建荣应当向原告返还占有使用费513590元。至于原告需承担的占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给王建荣。原告和祥鸿公司均确认王建荣基于委托经营协议需向原告支付的租金与原告基于案涉合同需向王建荣支付的租金已经相互抵扣，即原告已经收取了委托经营协议所涉的五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，原告已经实际使用了案涉租赁物。原告因案涉合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，原告只能向王建荣返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对王建荣主张该占有使用费应从其需向原告退还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，应参照案涉合同的租金标准，并结合原告实际占用案涉租赁物的时间计算：首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共20年，首个合同期期满后，自动续租20年，作为第二个合同期，合同续租20年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，原告与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是原告支付513590元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为513590元÷40年=12840元/年。其次，关于原告实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给原告并由原告收取租金，而原告主张期满后案涉租赁物一直由祥鸿公司控制和收取租金，原告没有自行收取租金，本院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给原告的情况下，本案只对原告在五年委托经营期间的占有使用费即12840元/年×5年=64200元进行扣减。扣除原告在本案中需要支付的占有使用费后，原告应得的退还的使用费应为513590元-64200元=449390元。因原告选择王建荣承担案涉债务，返还上述占有使用费的责任应由王建荣承担。三、关于焦点三。至于祥鸿公司的责任，因原告已经在本案中选定合同相对人为王建荣，现原告要求祥鸿公司承担返还占有使用费的连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于邝雪光应承担的责任，如前所述，因祥鸿公司无需承担案涉债务，原告要求邝雪光依据一人有限责任公司的股东责任承担案涉债务，没有事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张强与被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司在2009年11月19日签订的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》无效；二、限被告王建荣于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张强退还占有使用费449390元；三、驳回原告张强的其他诉讼请求。如果被告王建荣未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费8936元，保全费3088元，合计12024元，由原告负担1503元、被告王建荣负担10521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  方淑敏人民陪审员  方毅钊人民陪审员  王景新二〇一七年十月三十一日书 记 员  张锦恩附相关法律条文节选：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。