中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13080号上诉人（原审原告、反诉被告）：闵誌成（MINGCHIHCHEN），男，1960年5月12日出生，国籍美国，现住美国。委托诉讼代理人：唐健锋、曾旭慧，均为广东正平天成律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：冯春意，女，1980年1月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾利霞、曾旭慧，均为广东正平天成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王纪亮，男，1980年4月27日出生，香港特别行政区永久性居民，现住香港。上诉人（原审被告、反诉原告）：尚坤，女，1981年3月1日出生，香港特别行政区永久性居民，现住香港。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人闵誌成、冯春意、王纪亮、尚坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初12682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。闵誌成、唐健锋、曾利霞、曾旭慧、张涛到庭参加诉讼。现已审理终结。闵誌成、冯春意上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判王纪亮、尚坤将广州市天河区林和街25号1003号房屋交付给闵誌成；3、改判王纪亮、尚坤协助冯春意到房管部门办理广州市天河区林和街25号1003号房屋所有权转移至冯春意名下的登记手续；4、本案一、二审的诉讼费用全部由王纪亮、尚坤共同承担。事实和理由：一、一审法院认定根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，闵誌成、冯春意“提出要求协助将案涉房屋转移登记至闵誌成指定的人员冯春意名下诉请的行为，是一种规避住房限购政策的行为，违反了上述法律规定，存在法律上的履行障碍”，显属认定事实错误。1、一审法院无任何证据证实闵誌成、冯春意存在规避住房限购政策的主观故意和行为。2、冯春意具有购房资格，涉案房屋的转移登记手续并不存在任何的履行障碍。二、闵誌成与王纪亮、尚坤签署的《房屋买卖合约》和《补充协议》，以及《公证书》已经形成完整的证据链，可以充分证明买卖双方已就拟办理公证《授权委托书》的内容达成一致意见。一审法院对此“不予采信”属于认定事实错误。三、一审法院认定“《补充协议》第一条第五款约定的过户期限为两年，即届满时间为2018年4月20日”没有任何事实和法律依据。过户期限2年的起算日应为王纪亮、尚坤收齐房款之日，而闵誌成、冯春意支付楼价余款的日期又与成功受理公证委托书相关联。至此，因王纪亮、尚坤拒绝办理公证委托，故闵誌成、冯春意支付楼价余款的条件尚未成就，而过户期限的2年也未能起算。四、一审法院适用法律错误。根据特别法优于一般法的适用法律原则，本案应当优先适用《中华人民共和国合同法》第六十条、以及第一百零七条的规定。五、闵誌成是为了儿子回国工作而购买涉案房屋，但一审判决没有提及，闵誌成没有故意规避国家限购政策的意图及行为。针对闵誌成、冯春意的上诉，王纪亮、尚坤辩称：不同意闵誌成、冯春意的上诉请求。闵誌成在王纪亮、尚坤催告办理过户、付款的情况下拒不协助办理相关手续，导致王纪亮、尚坤的合同目的不能实现，王纪亮、尚坤有权解除合同。闵誌成在一审中明确不具备购买房屋的资格，由此导致双方合同无法履行的责任在于闵誌成，请求驳回其上诉请求。王纪亮、尚坤上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回闵誌成的诉讼请求，驳回冯春意的起诉；2、撤销一审判决第二项，改判解除王纪亮、尚坤与闵誌成于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，改判闵誌成、冯春意向王纪亮、尚坤支违约金536000元；3、判决闵誌成、冯春意承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、在闵誌成不具备购买涉案房屋购房资格的情况下，涉案房屋买卖合同及补充协议依法应当解除。二、闵誌成经催告后，合理期限内拒不履行其主要合同义务构成根本违约，并导致王纪亮、尚坤出让涉案房屋的合同目的不能实现，涉案房屋买卖合同及补充协议依法应当解除。三、涉案合同是在被隐瞒重要信息的情况下签订的，合同价格显著低于市场价格，损害出买人的正当权益，依法应当解除。四、冯春意不是涉案房屋买卖合同关系的当事人，其不具备本案诉讼主体资格，应当驳回其起诉。五、一审判决己认定闵誌成与冯春意根据《补充协议》第一条第五款要求将涉案房屋转移登记至闵誌成指定的冯春意名下的诉请行为是一种规避住房限购政策的行为的情况下又认为闵誌成根据该款约定具有在期限内将涉案房屋过户至自己名下或其指定代理人名下的选择权自相矛盾，依法不能成立。六、一审判决认为王纪亮、尚坤要求闵誌成履行配合过户义务、履行支付房款义务违背《补充协议》第一条第五款约定错误。七、一审判决认为双方约定过户期限为两年，认为涉案合同过户期限满期限时间为2018年4月20日，严重与合同约定不符。在买方没有履行付款义务的情况下，过户期限为两年的约定不发生法律效力。针对王纪亮、尚坤的上诉，闵誌成、冯春意辩称：一、双方签署的《房屋买卖合约》和《补充协议》合法有效，限购政策不影响合同效力，双方应该严格履行。二、本案不存在闵誌成、冯春意不能实现合同目的导致合同解除的情形。三、无任何证据证实闵誌成、冯春意存在规避住房限购政策的主观故意和行为。两人之间并不存在以“借名买房”规避住房限购政策的合意。闵誌成当初购买案涉房屋的目的是为儿子回国工作准备自住用房。只是由于王纪亮、尚坤因楼价快速上涨而不守诚信，恶意违约解除合同。在此紧急的情形下，闵誌成为了保护自身合法权益，才被迫依据合同约定，诉请将案涉房屋过户至指定的冯春意名下。四、冯春意虽然不是合同的缔约当事人，但却是闵誌成依合同约定指定的房屋产权落名人，当然具备本案原告的诉讼主体资格。五、按照合同约定，只要24个月的过户期限未满，王纪亮、尚坤就无权要求直接过户至闵誌成名下，更无权以此为由单方解除合同。六、由于王纪亮、尚坤单方违约，其无权请求任何违约金。闵誌成、冯春意向一审法院起诉请求判令：一、王纪亮、尚坤继续履行《房屋买卖合约》及《补充协议》（具体指：1、王纪亮、尚坤立即与闵誌成、冯春意一起前往公证处办理授权委托书；2、王纪亮、尚坤将广州市天河区林和街25号1003号房屋的房产证及共有证原件、王纪亮、尚坤的身份证/回乡证、结婚证复印件、王纪亮、尚坤户籍证明原件、购房发票原件等房屋买卖交易或公证处所需要的全部资料移交给闵誌成；3、王纪亮、尚坤将广州市天河区林和街25号1003号房屋交付给闵誌成；4、王纪亮、尚坤协助冯春意到房管部门办理广州市天河区林和街25号1003号房屋所有权转移至冯春意名下的登记手续）；二、本案的诉讼费全部由王纪亮、尚坤共同承担。王纪亮、尚坤反诉请求判令：一、解除王纪亮、尚坤与闵誌成于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议；二、闵誌成、冯春意向王纪亮、尚坤支付解约违约金536000元（依据为合同第七条第二款）；三、闵誌成、冯春意承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市天河区林和街25号1003房的房地产（以下简称案涉房屋）登记共同共有权人是王纪亮和尚坤；相应的《不动产权证》显示：房屋建筑面积为93.35平方米，登记字号为16登记09017628。2016年4月21日，王纪亮、尚坤（共同作为卖方，即甲方，下同）与闵誌成（买方，即乙方，下同）就案涉房屋签订了《房屋买卖合约》（以下简称《合约》），约定：甲乙双方均同意案涉房屋按整套出售并计价，成交价款为2680000元，交付使用时间为甲方收齐楼款当天；（第七条）甲方不按本合约将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的20%；（第十条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到对方时解除；（十四条）合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；（附件付款方式）定金450000元乙方应在签署本合约同时自行交付卖方，买卖双方需于签署本合约后10个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，卖方收取定金后于2016年5月10日前自行向抵押银行办理申请提前还贷手续……首期楼款（不含定金）及楼价余款2230000元，乙方于2016年6月30日前交付给甲方（成功受理公证委托书当天），甲乙双方一起到公证处办理授权委托书，授权委托书一式陆份领取人为乙方，甲方当天须将该房屋的房产证及共有证原件、夫妻双方身份证／回乡证、结婚证复印件、夫妻双方户籍证明原件、购房发票原件等房屋买卖交易或公证处所需的全部资料交给乙方；等内容。同日，王纪亮、尚坤（共同作为甲方，下同）与闵誌成（乙方，下同）就案涉房屋签订《补充协议》，约定：（第一条第五款）甲方同意并知悉案涉房屋之落名人为乙方或乙方指定的代理人，甲方保证乙方为案涉房屋之唯一独家授权委托人，在未经得乙方同意时不得撤销及变更委托人，若有违反甲方应赔偿乙方两倍房价即5360000元的违约金；（第一条第六款）乙方承诺在甲方收齐乙方购买案涉房屋款项后24个月内，根据委托协议将案涉房屋更名；等内容。同日，闵誌成向王纪亮、尚坤转账支付了案涉房屋的定金450000元；王纪亮、尚坤则向闵誌成开具了相应的《收款收据》。2016年7月1日，闵誌成委托广东正平天成律师事务所向王纪亮、尚坤发出《律师函》，称：因房价上涨，王纪亮、尚坤一直不肯与闵誌成一起到公证处办理公证委托手续，经闵誌成多次催促仍拒绝，甚至告知居间介绍人将尽快寻找新买家签约拿钱；要求王纪亮、尚坤在收到该函后3日内与闵誌成一起到公证处办理公证委托手续，并将合同约定的所有文件的原件和复印件交付给闵誌成，闵誌成将在成功受理公证委托当天将楼价余款付清给王纪亮、尚坤等。王纪亮、尚坤确认其与2016年7月4日收到上述函件。2016年7月5日，王纪亮、尚坤委托广东法制盛邦律师事务所向闵誌成发出《律师函》，称：案涉房屋的买受人为闵誌成，王纪亮、尚坤已办理案涉房屋的涂销抵押手续，案涉房屋已具备过户条件，要求闵誌成收到该函后三个工作日内配合将案涉房屋过户至闵誌成名下，并于提交过户手续当日支付全部余下房款；王纪亮、尚坤认为虽然双方所签订的合同载有“买卖双方一起到公证处办理授权委托书”的文字，但公证处不是不动产交易的等级部门，且闵誌成没有与王纪亮、尚坤就授权委托书的具体内容协商一致，故闵誌成有权暂不予办理等。闵誌成确认其于2016年7月6日收到上述函件。2016年7月18日，一审法院受理了闵誌成所提出的本案诉讼。2016年7月22日，王纪亮、尚坤委托广东法制盛邦律师事务所向闵誌成发出《律师函（解除合同通知）》，称：在王纪亮、尚坤向闵誌成发函催告办理过户手续并支付余下房款后，闵誌成不配合办理过户手续亦不支付余下房款，已构成根本违约，故通知闵誌成解除《合约》及其补充协议、没收全部定金等。闵誌成确认其于2016年7月25日收到上述函件。本案中，一审法院依据闵誌成、冯春意的申请，依法查封了案涉房屋。冯春意向该院提交了广州市房地产档案馆于2017年1月14日出具的《购房资格证明》，显示截至2017年1月14日，冯春意具备本市住房限购区域内住房购买资格。闵誌成为证明买卖双方协商一致达成了《委托书》，提供了（2016）粤广南方第046821号《公证书》作为证据。经质证，王纪亮、尚坤对上述《公证书》的真实性无异议，但不确认《公证书》中的申请人为案涉房屋的中介方，认为所附的委托书是中介方的格式文本，受委托人的内容均为空白，故不能证明王纪亮、尚坤同意办理公证委托书。闵誌成还发表以下意见：促成闵誌成与王纪亮、尚坤签订合同的居间方是温桂丽；闵誌成有能力也愿意一次性付清剩余房款，并愿意将剩余房款交至法院代管。王纪亮、尚坤还发表以下意见：促成闵誌成与王纪亮、尚坤签订合同的居间方是冯春意。另，闵誌成、冯春意向一审法院申请撤回其要求王纪亮、尚坤立即与其一起前往公证处办理授权委托书的诉讼请求及要求王纪亮、尚坤将案涉房屋的房产证及共有证原件、王纪亮、尚坤的身份证/回乡证、结婚证复印件、王纪亮、尚坤户籍证明原件、购房发票原件等房屋买卖交易或公证处所需要的全部资料移交给闵誌成的诉讼请求。一审法院认为：闵誌成、冯春意申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，依法予以准许。双方于2016年4月21日签订的《合约》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当依约切实履行。本案的争议焦点主要是王纪亮、尚坤是否有权解除《合约》及《补充协议》。根据《合约》附件的约定，闵誌成向王纪亮、尚坤支付2230000元首期楼款（不含定金）及楼价余款的时间是成功受理公证委托书当天，且期限应当在2016年6月30日前。由于《合约》及《补充协议》未约定办理公证委托的通知义务方，因此，根据公平原则，买卖双方均应负有主动通知对方共同办理公证委托书的义务。但从本案查明的事实看，买卖双方并未在2016年6月30日前一起到公证处办理授权委托书，现有证据也未显示双方在2016年6月30日前主动通知对方一起到公证处办理授权委托书，换言之，现有证据不足以说明闵誌成在2016年6月30日前存在逾期付款违约行为。而从2016年7月1日起，闵誌成通过发函的形式要求王纪亮、尚坤共同到公证处办理授权委托书，该要求时间虽然比上述约定的付款期限即2016年6月30日前晚了一日，但应属于履行上述通知义务方面的瑕疵。而王纪亮、尚坤在收到上述通知后对此以授权委托书具体内容尚未协商一致为由回复暂不予办理；闵誌成虽称双方对于授权委托书内容达成一致意见，但闵誌成所提供的证据《公证书》并不能充分证明其该项陈述，对此不予采信；因此，王纪亮、尚坤上述行为不构成违约。但此外，王纪亮、尚坤在回复中同时要求闵誌成与其直接办理过户手续而将案涉房屋过户至闵誌成名下，并要求闵誌成于过户当日支付剩余房款，从《补充协议》第一条第五款的约定来看，闵誌成具有在期限内将案涉房屋过户至自己名下或其指定代理人名下的选择权，因此，王纪亮、尚坤在不问闵誌成对此意见的情况下直接要求将案涉房屋过户至闵誌成名下，明显违背了《补充协议》第一条第五款的约定，在闵誌成对此未明确表示同意的情况下，王纪亮、尚坤在回复中提出的上述要求不能发生变更合同约定的法律效果，进一步而言，即使闵誌成对此未予配合，也未违反双方约定，王纪亮、尚坤以此为由主张其有权解除双方买卖合同缺乏理据，依法不予支持。关于闵誌成、冯春意要求王纪亮、尚坤继续履行《合约》及《补充协议》，协助将案涉房屋转移登记至闵誌成指定的人员冯春意名下的诉请，虽然《补充协议》第一条第五款约定王纪亮、尚坤同意并知悉案涉房屋之落名人为闵誌成或闵誌成指定的代理人，而闵誌成在本案中也表示冯春意系其指定的代理人且其愿意一次性付清剩余房款2230000元，但根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，根据当前的住房限购政策，闵誌成作为案涉房屋的买受人，其自身并不具备购买案涉房屋的资格，而冯春意能够提供《购房资格证明》，由此看来，闵誌成与冯春意共同作为原告依照《补充协议》第一条第五款的约定提出要求协助将案涉房屋转移登记至闵誌成指定的人员冯春意名下诉请的行为，是一种规避住房限购政策的行为，违反了上述法律规定，存在法律上的履行障碍，因此，对于闵誌成、冯春意要求王纪亮、尚坤协助将案涉房屋转移登记至闵誌成指定的人员冯春意名下的诉讼请求暂不予支持。尽管如此，由于《补充协议》第一条第五款约定的过户期限为两年，即届满时间为2018年4月20日，王纪亮、尚坤在已经收取了闵誌成购房定金450000元，但自身未主动通知闵誌成及应闵誌成通知后未配合办理公证委托授权手续，亦未交付案涉房屋给闵誌成的情况下，在上述届满时间到来之前以自身无法实现合同目的为由要求解除合同，既不符合买卖双方合同约定，也有违诚实信用原则和公平原则，对此也不予支持。至于闵誌成、冯春意要求王纪亮、尚坤将案涉房屋交付给闵誌成使用的诉请，在买卖合同关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及转移房屋所有权即办理产权证，买受人的主要义务是支付房屋对价即购房款，闵誌成虽然在本案中表示其愿意一次性付清剩余房款2230000元及将该款项交至一审法院代管，但如前所述，闵誌成、冯春意在本案中提出的要求过户的诉请存在法律上的障碍，因此暂不予支持，上述法律上的履行障碍如果在《补充协议》第一条第五款约定的过户期限届满时间即2018年4月20日前无法消除，则买卖双方的合同关系极有可能面临解除，因此，根据公平原则，从减少双方当事人诉累角度出发，在本案中对闵誌成要求王纪亮、尚坤将案涉房屋交付闵誌成使用的诉请也暂不予支持。如前所述，王纪亮、尚坤在本案中要求解除合同的诉请并未获得支持，其基于认为自身有权解除合同为由要求闵誌成支付解约违约金，亦缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回闵誌成、冯春意的全部诉讼请求。二、驳回王纪亮、尚坤的全部反诉请求。本案本诉受理费28240元，保全费5000元，合计33240元，由闵誌成、冯春意负担；反诉受理费16264元，由王纪亮、尚坤负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，闵誌成、冯春意向本院提交了闵豪的护照、《出生证明》、《学历证明》、《工作经历》、《无犯罪记录证明》、聘书、营业执照等证据，拟证明闵誌成购买涉案房屋是给其儿子将来回国工作使用。经质证，王纪亮、尚坤对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联，不能证明闵誌成的购房目的。二审中，闵誌成、冯春意陈述如按照广州市最新实施的限购政策，冯春意并不具备购房资格。在本院指定的期限内，闵誌成、冯春意未能重新提供冯春意具备本市住房限购区域内住房购买资格的证明。本院认为：王纪亮、尚坤与闵誌成于2016年4月21日签订的《合约》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约切实履行。合同履行过程中，双方因办理公证委托手续及过户手续等问题产生纠纷，现闵誌成、冯春意要求王纪亮、尚坤交付涉案房屋并协助转移房屋所有权登记至闵誌成指定的冯春意名下，王纪亮、尚坤则主张解除上述《合约》及《补充协议》。对此本院认为，首先，双方虽在《合约》及《补充协议》中约定了办理授权委托书的相关事宜，但闵誌成作为房屋买受人其自身并不具备广州市现行购房资格，闵誌成为达到购买房屋目的，其与冯春意共同作为原告依据《补充协议》第一条第五款的约定起诉要求王纪亮、尚坤协助将涉案房屋转移登记至闵誌成指定人员冯春意名下的主张，属意图规避住房限购政策，该行为会扰乱政府对于房地产市场的监管秩序。因此，一审法院对闵誌成、冯春意上述请求王纪亮、尚坤继续履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当。其次，《合约》及《补充协议》约定余下房款于2016年6月30日前交付（成功受理公证委托书当天），更名过户期限为收齐购房款后24个月内。由于王纪亮、尚坤后来不同意办理授权委托手续，闵誌成、冯春意也因此未支付余下房款，故对于合同不能顺利履行，双方均有责任，在此情况下一审法院酌情确定两年过户期限的届满时间至2018年4月20日是可行的。因闵誌成在上述过户期限届满前能否取得购房资格尚未能确定，双方之间的买卖合同仍有机会继续履行，因此，一审法院对于王纪亮、尚坤的解除合同诉请及其基于解除合同而要求闵誌成、冯春意支付解约违约金的诉请暂不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共37400元，由闵誌成、冯春意负担28240元，王纪亮、尚坤负担9160元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年十月十一日书记员 邹凌青