云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异11号异议申请人（被执行人）曲靖红石房地产开发有限责任公司。组织机构代码：79029967-5。法定代表人：闫政柏，系该公司总经理。住所地：曲靖市（向阳商场旁）。委托代理人陈石平，曲靖红石房地产开发有限责任公司产员工。一般授权代理。申请执行人曲靖市麒麟区农村信用合作联社。统一社会信用代码：91530300217235169D。法定代表人：熊石云，系该社理事长。住所地：曲靖市。申请执行人曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社。统一社会信用代码：915303027273160220。负责人：龙艳霞。住所地：曲靖市麒麟区。被执行人闫静兰，女，汉族，1972年5月16日生，住昆明市五华区。被执行人闫政柏，男，汉族，1979年10月4日生，住曲靖市麒麟区。被执行人马丽，女，汉族，1971年8月13日生，住昆明市五华区。被执行人闫静东，男，汉族，1970年12月2日生，住昆明市五华区。被执行人杨洪滨，男，汉族，1969年4月27日生，住昆明市五华区。本院在办理曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社申请执行曲靖红石房地产开发有限责任公司（以下简称“红石地产”）、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨金融借款合同纠纷一案中，被执行人红石地产向本院提出书面执行异议，认为案涉房产的评估严重违法，如按照评估结果进行处置，将损害申请执行人、被执行人及购买者的合法权益。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人红石地产称，一、评估委托书仅对申请执行人不具有优先权的土地上新增建筑物进行委托评估，违反了各项法律规定、损害了异议人及异议人其他债权人的合法权益。（一）本案生效法律文书（2016）云03民初294号民事判决书确认，申请执行人仅对地号为009-（015）-3，证号为“曲市国用（2012）第10207号”、地号009-（015）-4，证号为“曲市国用（2012）第10208号”的土地使用权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。（二）《物权法》第二百条规定，土地上新增建筑物与建设用地使用权应当一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权首先受偿。该条规定与本案生效判决所认定的情况相符，因此，人民法院在处置抵押土地上的房产时，应当同时对相应房产所对应抵押土地的价值进行评估。（三）仅对抵押土地上的房产进行评估，很可能有损其他优先受偿权人的合法权益。二、瑞尔评估公司未核实估价对象是否存在欠缴税款及欠付施工费用的情况下，即在《评估报告》第2页进行了“假设”——“与估价对象相关的土地、规划、施工等税费已全部交清，权属明晰合法”，导致估价对象欠付税款、欠付施工费用的情况未被反映，属基本信息错误。（一）估价对象所在的“中天·水云间”项目（包括一期、二期），现共欠税款1600万元，现无法完成房产过户手续。（二）估价对象所在的“中天·水云间”项目（包括一期、二期），现共欠施工费用逾亿元，均应优先于本案债权人之债权进行清偿。上述两点系估价对象的基本信息，应在评估报告中予以披露。三、无论从瑞尔评估公司实地勘察之日还是接受评估委托之日起算，均已超过法律规定的出具《评估报告》之期限，属评估程序严重违法。评估报告中记载：瑞尔评估公司对估价对象的实地勘察日期为2019年11月15日，人民法院向瑞尔评估公司出具曲中执委评字（2019）第82-1号评估委托书的日期为2019年12月30日，瑞尔评估公司出具评估报告的日期为2020年3月31日，远远超过法律规定的30日内出具评估报告的期限，属评估程序严重违法行为。异议申请人为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、（2016）云03民初294号民事判决书，证实曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社仅对相关土地享有抵押权，对其上的建筑物不享有抵押权；2、云瑞估B2020[F-012]《房地产估价报告》，证实其中对税费的表述有误，且委托日期为2019年12月30日，报告出具日期为2020年3月31日；3、《纳税人欠税确认表》8份，证实申请人共欠税款16108826.78元；4、（2020）云03执异1号执行裁定书，证实建设工程价款优先受偿权，清偿顺序优先于抵押权。本院查明，曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社与红石地产、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨因金融借款合同纠纷诉至我院，本院于2016年9月12日作出（2016）云03财保17号民事裁定：一、对属于被申请人红石地产开发的位于曲靖市经济技术开发区学府路东侧价值1200万元的房产予以查封。查封范围为:（一）登记号为“预许曲住建字（201300号”项下一期别墅15套。（房号:1.“中天·水云间”一期Ａ-3幢1-4层2号、2.“中天·水云间”一期Ａ-6幢1-4层3号、3.“中天·水云间”一期Ａ-6幢1-4层4号、4.“中天·水云间”一期Ａ-8幢1-4层4号、5.“中天·水云间”一期Ａ-9幢1-4层7号、6.“中天·水云间”一期Ａ-11幢1-4层2号、7.“中天·水云间”一期Ａ-11幢1-4层3号、8.“中天·水云间”一期Ａ-13幢1-4层6号、9.“中天·水云间”一期Ａ-14幢1-4层1号、10.“中天·水云间”一期Ａ-16幢1-4层1号、11.“中天·水云间”一期Ａ-19幢1-4层7号、12.“中天·水云间”一期Ａ-21幢1-4层3号、13.“中天·水云间”一期Ａ-21幢-4层5号、14.“中天·水云间一期Ａ-24幢1-4层1号、15.“中天·水云间”一期Ａ-24幢1-4层2号）；（二）登记号为“预许曲住建字（2013006）号”项下洋房7套。（房号:1.“中天·水云间”一期Ａ-1幢2单元7层702号、2.“中天·水云间”一期Ａ-1幢3单元5层501号、3.“中天·水云间”一期Ａ-23幢1单元7层702号、4.“中天·水云间”一期Ａ-23幢1单元2层202号、5.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元7层702号、6.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元2层202号、7.“中天·水云间”一期Ａ-23幢2单元2层201号）；（三）、登记号为“预许曲住建字（2013006）号”项下车库8间。（车库号：1.“中天·水云间”一期4号车库、2.“中天·水云间”一期7号车库、3.“中天·水云间”一期10号车库、4.“中天·水云间”一期17号车库、5.“中天·水云间”一期24号车库、6.“中天·水云间”一期31号车库、7.“中天·水云间”一期37号车库、8.“中天·水云间”一期38号车库）；（四）、登记号为“预许曲住建字（2013030）号”项下二期别墅53套。（房号:1.“中天·水云间”二期Ｂ-1幢1-4层4号、2.“中天·水云间”二期Ｂ-2幢1-4层2号、3.“中天·水云间”二期Ｂ-2幢1-4层3号、4.“中天·水云间”二期Ｂ-3幢1-4层1号、5.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层1号、6.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层2号、7.“中天·水云间”二期Ｂ-4幢1-4层3号、8.“中天·水云间”二期Ｂ-5幢1-4层1号、9.“中天·水云间”二期Ｂ-5幢1-4层3号、10.“中天·水云间”二期Ｂ-6幢1-4层2号、11.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层1号、12.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层2号、13.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层3号、14.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层4号、15.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层5号、16.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层6号、17.“中天·水云间”二期Ｂ-7幢1-4层8号、18.“中天·水云间”二期Ｂ-10幢1-4层2号、19.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层1号、20.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层2号、21.“中天·水云间”二期Ｂ-11幢1-4层3号、22.“中天·水云间”二期Ｂ-12幢1-4层1号、23.“中天·水云间”二期Ｂ-12幢1-4层3号、24.“中天·水云间”二期Ｂ-13幢1-4层1号、25.“中天·水云间”二期Ｂ-13幢1-4层2号、26.“中天·水云间”二期Ｂ-14幢1-4层1号、27.“中天·水云间”二期Ｂ-14幢1-4层2号、28.“中天·水云间”二期Ｂ-15幢1-4层1号、29.“中天·水云间”二期Ｂ-15幢1-4层2号、30.“中天·水云间”二期Ｂ-16幢1-4层2号、31.“中天·水云间”二期Ｂ-17幢1-4层1号、32.“中天·水云间”二期Ｂ-17幢1-4层2号、33.“中天·水云间”二期Ｂ-18幢1-4层1号、34.“中天·水云间”二期Ｂ-18幢1-4层2号、35.“中天·水云间”二期Ｂ-19幢1-4层1号、36.“中天·水云间”二期Ｂ-19幢1-4层2号、37.“中天·水云间”二期Ｂ-20幢1-4层1号、38.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层2号、39.“中天·水云间”二期Ｂ-21幢1-4层2号、40.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层1号、41.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层2号、42.“中天·水云间”二期Ｂ-22幢1-4层3号、43.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层3号、44.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层4号、45.“中天·水云间”二期Ｂ-23幢1-4层5号、46.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层1号、47.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层号、48.“中天·水云间”二期Ｂ-24幢1-4层4号、49.“中天·水云间”二期Ｂ-25幢1-4层2号、50.“中天·水云间”二期Ｂ-25幢1-4层4号、51.“中天·水云间”二期Ｂ27幢1-4层1号、52.“中天·水云间”二期Ｂ-27幢1-4层3号、53.“中天·水云间”二期Ｂ-27幢1-4层4号）。二、对申请人曲靖市麒麟区农村信用合作联社提供的担保财产属于申请入所有的位于曲靖市东侧石油小区旁房产证号为:“曲房权证曲靖市字第××号”的房产予以查封。2018年12月20日本院依法作出（2016）云03民初294号民事判决书，判决书确认：一、由被告红石地产于本判决生效后30日内偿还原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社借款本金人民币1.65445亿元；二、由被告红石地产于本判决生效后30日内偿还原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社截至2016年9月21日止的借款利息14069751.71元；并以借款本金1.65445亿元为基数，按月息9.99375‰计算逾期利息、复利支付自2016年9月22日起的逾期利息和复利；三、原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对被告红石地产在原告处开立的存款监管账户（账号为：72×××12）中保证金9926888元享有优先受偿权；四、原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对被告红石地产的抵押物：位于曲靖市，地号为009-（015）-3，证号为“曲市国用（2012）第10207号”、地号009-（015）-4，证号为“曲市国用（2012）第10208号”的土地使用权享有抵押权。若届时被告红石地产不能履行前述还款义务，原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社对拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权。五、被告闫政柏、闫静兰、马丽、闫静东、杨洪滨对被告红石地产的债务向原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社承担连带清偿责任。六、驳回原告曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社的其他诉讼请求。案件受理费871800元、诉前保全费5000元，由被告红石地产、闫政柏、闫静兰、马丽、闫静东、杨洪滨负担。由于红石地产、闫静兰、闫政柏、马丽、闫静东、杨洪滨未依法履行生效法律文书确定的义务，曲靖市麒麟区农村信用合作联社、曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社依法向本院申请执行，2019年4月22日本院以（2019）云03执411号案件立案执行。在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2019年12月2日本院张贴（2019）云03执411号公告公示将对案涉房产进行处置。本院于2019年12月30日作出评估委托书，委托云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司对异议申请人位于曲靖市经济技术开发区东侧水云间一期、二期的32套房屋的市场价值进行评估。2020年1月25日，云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司向本院提交延期说明，表示因突发新冠××疫情，且当事人未提供评估所需的必要资料，导致评估工作进程收到阻碍，申请延期。2020年3月31日，云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司作出云瑞估Ｂ2020［Ｆ-012］《房地产估价报告》。本院认为，本案焦点问题是本院作出的委托评估行为，以及云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告是否符合法律规定，是否损害了异议申请人及其他债权人的合法权益。第一，关于对土地上新增建筑物进行委托评估的问题。土地与地上附着房屋为不可分物，房屋的价值也不可能脱离土地单独存在，评估报告中对房屋的评估内容应当是包含其所附着的土地，故不存在仅对地上新增建筑物进行委托评估的情况。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”此条明确规定：建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。另根据物权法地随房走、房随地走的基本原则，在涉案房屋没有设立其他抵押的情况下，相关土地的处置不能与房屋分离，故本案对相关房屋进行评估拍卖，未违反法律规定。第二，关于估价对象基本信息错误的问题。异议申请人提出，其存在欠税、欠付施工费等情况。评估报告假设估价对象相关土地、规划、施工等税费已全部交清，权属明晰合法属于基本信息错误。本院审查认为，税费信息不是估价对象基本信息。首先，是否存在欠交税费的假设条件与本案的价值评估并无关联性，税费问题并不直接影响房屋的市场价值。其次，针对欠交施工费的问题。建设工程价款的优先受偿权，实质是主张参与分配，与案涉标的的价值评估无关联性，不属于本执行异议案件审查范围，本院不予审查。第三，云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司出具《评估报告》超期的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”本案中，受新冠××疫情影响，全国范围内的各项工作均审慎开展，为配合疫情防控和管理，部分工作基本停滞。云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司在2020年1月25日向本院提交的延期说明中，对不能按期出具评估报告说明了合理原因，即明确表示受新冠××疫情影响，不能开展评估工作。且评估期限的延长，不能说明会导致评估报告的内容不真实，超期也不属评估程序严重违反法律规定的情形。故异议申请人据此请求重新评估，不予支持。综上所述，异议申请人红石地产撤销《评估委托书》、《房地产估价报告》，另行委托评估机构进行评估的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：驳回曲靖红石房地产开发有限责任公司的异议请求。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长  陆国生审判员  刘兴荣审判员  刘 恒二〇二〇年五月六日书记员  徐 丹