广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初5834号原告：谭国蓉，女，汉族，1985年9月11日出生，住重庆市潼南县，委托诉讼代理人：潘伟燕，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。被告：王学荣，女，汉族，1983年9月13日出生，住湖北省枣阳市西城开发区，被告：曾庆亮，男，汉族，1971年9月21日出生，住湖北省枣阳市西城开发区，原告谭国蓉诉被告王学荣、被告曾庆亮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭国蓉及其委托代理人李志业到庭参加了诉讼。两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告向两被告购买位于东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲二期第四幢住宅楼205、206号房屋，两个房屋为双拼房，有两个房产证，但不能分开交易只能共同交易。2016年1月28日，原告与两被告签署房屋买卖协议，协议约定，案涉两间房屋转让价款为735000元，原告在签署协议时一次性支付317295.34元，两被告尚欠银行的按揭贷款417704.66元由原告以代供银行贷款的方式向两被告支付；案涉房屋没有办理房产证，双方同意房款中押15000元，待房产证办好7天内给付两被告；两被告决定中途不卖或违反该协议的条件作两被告违约处理，两被告应在违约之日起7日内将所收楼款无息退还给原告，另外赔偿原告735000元。协议签订后，原告在2016年1月28日向两被告支付了303122元，从2016年1月至2017年4月为案涉房屋归还了农业银行的贷款本息38710.39元，2016年9月22日向两被告支付8000元，以上合计349832.39元。因两被告未及时处理个人债务，导致案涉房屋分别在2016年3月11日及2017年2月27日被不同的债权人申请查封，且2016年3月11日查封的案件的原告已经申请法院强制执行。原告与两被告签订的房屋买卖协议无法继续履行，两被告的行为构成根本违约。原告诉请如下：1.解除原告与两被告签署的房屋买卖协议；2.两被告退还原告已经支付的购房款349832.39元；3.两被告赔偿原告违约金735000元；4.两被告承担本案诉讼费。两被告未到庭，也未向本院提交答辩状和证据材料。经审理查明，2016年1月28日，原告与两被告签署房屋买卖协议，协议约定两被告出售的房产为东莞市樟木头镇××村中惠香樟绿洲二期第四幢住宅楼205、206号两个物业，只有商品房买卖合同编号，没有房地产权证号，交易价格为735000元；原告签署协议时一次性支付楼款317295.34元给两被告，两个物业按揭在银行的贷款417704.66元由原告续供；由于两被告欠案外人东莞市鼎目贸易有限公司房款203077元，原告与两被告协议由原告已付的首期款帮忙解决还贷问题；交易过户的一切费用由原告负责缴交；双方约定以公证授权委托的方式过户给原告，两被告不得终止对原告的授权委托，如在办理房产证过户中出现问题需要两被告协助，两被告应无条件协助，否则视为两被告违约；2016年1月28日案涉房产的使用权交付给原告；两被告声明案涉房产没有做过任何形式的抵押、产权纠纷和供楼财务纠纷，若有两被告处理，给原告造成的所有经济损失由两被告负责赔偿；因案涉房产没有办理房产证，双方同意在房款押15000元，等房产证办好七天内给付；两被告决定中途不卖或违反该协议的条件作两被告违约处理，两被告应在违约之日起七日内将所收楼款无息退还给原告，赔偿原告735000元；原告决定中途不买，原告所交和已付购楼款两被告不予退还并收回楼宇。签署协议之日，两被告向原告出具收据，载明收到了原告支付的定金30000元、代付案外人东莞市鼎目贸易有限公司房款203077元、尾款69218元、管理费827元，共计302122元，双方同意在房款押15000元，等房产证办好七天内给付。原告主张其从2016年1月至2017年4月期间共代两被告续供楼款本息共计38710.39元，并提交了贷款还款流水为凭。2016年1月20日，两被告通过公证委托原告为代理人，办理事项包括办理案涉房产转让过户手续、代为办理案涉房产一手房地产权证的相关手续、到有关部门查询上述房地产档案的查封及抵押登记情况等，委托期限自委托书签署之日至上述事项办妥之日。2016年9月22日，原告与被告王学荣签署协议书，约定被告王学荣将供楼卡交付给原告，原告向被告王学荣支付8000元保证金。两被告于2007年1月16日登记结婚，案涉房产备案登记在被告王学荣名下，备案日期为2014年11月25日。案外人中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行作为他项权人，案涉两个房产登记抵押期间均为2014年11月6日至2044年11月5日；案外人东莞市鼎目贸易有限公司向东莞市第一人民法院申请执行，案件号为（2015）东一法东执字第2605号，案涉两个房产被查封期间均为2015年12月9日至2018年12月8日；2016年3月11日，本院（2016）粤1973民初3340号案件的原告刘建国申请查封，本院于2016年3月11日查封了案涉205号房产；本院（2016）粤1973财保619号案件当事人东莞常平新华村镇银行股份有限公司申请查封，本院于2017年2月27日查封了案涉205号房产。原告主张两被告没有及时解决个人债务问题导致案涉房产被法院查封而无法过户，合同无法继续履行的原因在被告，故两被告应当按照协议约定支付违约金。以上事实，有原告房屋买卖协议、房产登记信息查询结果、结婚证复印件、收据、个人业务凭证、协议书、借款凭证、贷款还款流水、公证书及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，两被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为两被告放弃答辩、抗辩、举证、质证的权利，不利法律后果由两被告自行承担。首先，原告提交的证据足以证明其与两被告签署房屋买卖协议，并按照房屋买卖协议的约定向两被告支付了303122元、代两被告续供38710.39元的事实，两被告向原告交付供楼卡收取原告8000元的事实清楚，因此原告为了履行案涉房屋买卖协议共支付303122元+38710.39元+8000元=349832.39元的证据充分，本院予以采信。在双方签署房屋买卖协议后，案涉205号房被本院审理的另案当事人申请查封的事实清楚，原告主张案涉两个房产不能分开交易，故案涉两个房产因另案被查封的事实导致案涉房屋买卖协议无法继续履行，故主张解除案涉房屋买卖协议，该主张有理有据，本院予以采信。案涉房屋买卖协议解除后，原告有权要求两被告返还因履行案涉协议已经支付的349832.39元。其次，原告主张两被告按照房屋买卖协议约定的违约金735000元承担违约责任的主张是否成立？房屋买卖协议关于两被告向原告赔偿735000元的违约金约定的前提为两被告“决定中途不卖或违反该协议的条件”，原告未主张两被告“决定中途不卖”的事实，而是主张两被告违反了房屋买卖协议约定的两被告“声明上述房地产没有做过任何形式的抵押、产权纠纷和供楼财务纠纷”。在双方在签署房屋买卖协议时，原告明知案涉房产存在抵押且被法院查封的事实，原告未提交相应证据证明案涉房产在双方签署协议之后因其他事由被查封的情形是因案涉房产的产权纠纷和供楼财务纠纷引起的，故原告主张两被告违反协议的该约定而要求两被告按照协议约定支付违约金735000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院缺席判决如下：一、原告谭国荣与被告王学荣、被告曾庆亮于2016年1月28日签署的房屋买卖协议于本判决发生法律效力之日解除；二、被告王学荣、被告曾庆亮于本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭国荣返还349832.39元；三、驳回原告谭国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14564元，由原告谭国荣负担9867元，由被告王学荣、被告曾庆亮负担4697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  管 燕人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年十月十二日书 记 员  吴珮君程睿附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。