湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1612号上诉人（原审原告）:龚礼军，男，1971年9月10日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下壹品莲花商住楼）。法定代表人：徐家宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云，湖北平渊律师事务所律师。上诉人龚礼军与上诉人武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称“上善至高公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。上诉人龚礼军于2020年5月11日自愿申请撤回对上善至高公司的上诉，经审查，在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。上善至高公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费均由龚礼军承担。事实与理由：一、上诉人于2012年8月28日向被上诉人交付房屋，交房时间符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房时间。上诉人未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。二、被上诉人自2012年收房后一直使用至今，期间未向上诉人主张逾期交房即逾期办理房地产登记的违约责任。被上诉人2019年9月起诉已超过诉讼时效，依法不应支持被上诉人的诉讼请求。龚礼军辩称，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。龚礼军向一审法院提出诉讼请求：1.上善至高公司协助龚礼军将坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花3、4号楼第3幢2单元4层1号房屋的房屋所有权转移至龚礼军；2.上善至高公司支付逾期交房违约金15798.81元（185432元*852天*0.1‰）；3.上善至高公司支付逾期办理房地产登记违约金（从2016年8月27日至龚礼军能够办理房地产权证书之日止，以185432元为基数，按万分之一计算，暂算至2019年8月27日止为20304.8元）；4.上善至高公司承担本案的诉讼费用。龚礼军当庭撤回第一项诉讼请求“上善至高公司协助龚礼军将坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花3、4号楼第3幢2单元4层1号房屋的房屋所有权转移至龚礼军”，变更第三项诉讼请求为“上善至高公司支付逾期办理房地产登记违约金20137元（以185432元为基数从2016年9月7日至2019年8月29日止共计1086日，按万分之一计算）”，变更逾期交房的违约金的起始计算时间为2016年9月7日并以此为起始时间计算逾期交房违约金，一审法院予以准许。一审法院认定事实：2011年7月26日，龚礼军（买受人）与武汉天下置业集团有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡113079404）及《合同补充协议》约定买受人购买出卖人投资建设的天下壹品·莲花3、4号楼第3幢2单元4层1号，建筑面积92.55平方米，总金额185432元；第九条交房期限及条件约定出卖人应当在2012年8月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3.供电、给水、排水等设施按要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4.完成商品房竣工交付使用相关手续…；第十条出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，如因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金。合同尾页出卖人武汉天下置业集团有限公司加盖公司印章、龚礼军签字确认。龚礼军于2011年7月26日支付房款185432元。2012年8月28日，龚礼军从上善至高公司处取得涉案房屋钥匙。2018年12月27日，上善至高公司办理涉案房屋竣工验收手续。2019年8月29日，涉案房屋取得不动产权属证明，其后龚礼军办理涉案房屋的不动产权登记证明。2016年9月18日，武汉天下置业集团有限公司名称变更为武汉上善至高置业集团有限公司。一审法院认为：龚礼军和武汉天下置业集团有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，龚礼军支付购房款后，上善至高公司应按合同约定将符合交房条件的商品房交付使用，但直至2018年12月27日上善至高公司才办理涉案房屋竣工验收手续，龚礼军主张自2016年9月7日至2018年12月27日，以房屋价款总金额185432元为基数，按照日0.1‰标准计算逾期交房违约金为15594.83元（185432元*0.1‰*841天），一审法院予以支持。龚礼军主张自2016年9月7日至2019年8月29日，以房屋价款总金额185432元为基数，按照日0.1‰标准计算逾期办证违约金20137元（185432元*0.1‰*1086天），一审法院认为涉案房屋于2018年12月27日办理房屋竣工验收手续，上善至高公司最晚应于2019年6月25日前保证龚礼军能够办理房屋不动产权登记证明，但涉案房屋直至2019年8月29日才取得不动产权属证明符合办理不动产权登记证明条件，故上善至高公司应自2019年6月26日起至2019年8月29日止，以房屋价款总金额185432元为基数，按照日0.1‰标准计算，向龚礼军支付逾期办证违约金1186.76元（185432元*0.1‰*64天），龚礼军主张逾期办证违约金超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审缺席判决：一、武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向龚礼军支付逾期交房违约金15594.83元；二、武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起三日内向龚礼军支付逾期办理房地产登记违约金1186.76元；三、驳回龚礼军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，减半收取计351.5元，由龚礼军负担188.12元，武汉上善至高置业集团有限公司负担163.38元（龚礼军已垫付，执行时由武汉上善至高置业集团有限公司一并支付给龚礼军）。二审时，当事人没有提交新的证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人的上诉理由是否有理是本案争议的焦点。关于上诉人是否逾期交房，根据双方所签的合同，上善至高公司交房日期是2012年8月28日前，若逾期交房超过90日，合同继续履行的，则出卖方按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。上善至高公司在房屋尚未达到法定的交付条件时，将房屋交给了买受人，虽然没有超过合同约定的交房时间，但这并不能改变其行为违反了有关的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据查明的事实，上诉人于2018年12月27日办理涉诉房屋竣工验收手续，至此，涉诉房屋才达到法定交付条件。故上诉人认为其未逾期交房、不应承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立。关于本案是否超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，上诉人一审未提出诉讼时效的抗辩，本院二审对其该项主张不予支持。综上所述，上善至高公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。武汉上善至高置业集团有限公司预交的二审案件受理费703元，由武汉上善至高置业集团有限公司负担；龚礼军预交的二审案件受理费303元，减半收取151.5元，由龚礼军负担。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 申光伟审判员 张文浩二〇二〇年五月十九日法官助理庄敏书记员庄敏