海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9028民初754号 原告：李梦璇，女，1992年4月9日出生，汉族，住北京市。 委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。 被告：海南万通房地产有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县英州镇土福湾万绿庄园。 法定代表人：王双成，执行董事。 委托诉讼代理人：符良驹，海南嘉天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：专磊，海南嘉天律师事务所律师。 原告李梦璇与被告海南万通房地产有限公司（以下简称万通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告李梦璇的委托诉讼代理人李寒松、被告万通公司委托诉讼代理人符良驹、专磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李梦璇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金181377.7元；2、判令被告返还房价款42922.59元及利息（从最后交款日2014年5月14日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年2月15日，原告认购被告万通公司开发的“海棠福湾一号”项目中的土福湾万通中堂度假村XXX房，并与被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积为115.35㎡，总价为2451050元，出卖人应当在2014年9月30日前交付商品房。合同签订后，原告按约支付了全部房款及相应的税费，但是被告迟至2015年2月25日才将合格的房屋交付给原告。根据相关法律规定，房屋的交付必须取得验收备案证，未取得商品房交付备案文件的项目，一律不得交付使用，并且被告提供的房屋当时根本无法居住，直到交付房屋之日仍无法居住。现被告共逾期交付房屋148天，应当支付给原告逾期交房违约金181377.7元。原告在与被告签订合同时，被告的房屋已经封顶，被告应当知道房屋的实际面积，但仍以按套计价出售给原告，因此该条款应为格式条款，是被告为获取不当利益而强迫原告签署的，应属无效的条款，因此被告应返还原告面积差异的房价款。现房屋面积仅有113.33㎡，与合同约定面积差2.02㎡，涉案房屋平均房价为21248.81元/㎡，被告应返还原告房价款42922.59元及相应的利息。 被告万通公司辩称：一、被告已按合同约定的交付条件，向原告履行了通知、交付义务，不存在逾期交房的违约行为。首先，根据合同第八条约定，被告向原告交付房屋的条件为“该商品房项目工程竣工验收合格”。经被告组织，勘察、设计、施工、监理等五方单位已于2014年9月28日对涉案房屋所属项目进行竣工验收，并已取得各方盖章确认的《竣工验收报告书》，涉案房屋所属项目整体已验收合格。其次，被告在取得竣工验收报告后，先后两次向原告发出《收楼书》及《催收楼通知书》，在被告不存在合同约定的违约情形下，原告拒绝收楼，直至2015年2月25日才与被告办理交楼手续。再次，根据合同附件七第三条（五）款约定，如被告交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，被告应免费维修，但原告不能据此为由拒绝收楼。综上，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，在被告向原告发出收楼通知书后，原告违反合同约定拒绝收楼，被告不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、合同中已明确约定涉案房屋为按套计价销售。合同第四条已明确约定涉案房屋为按套计价，因此在合同第十四条中并未对面积差异处理措施予以选择，且合同附件七第二条亦是对涉案房屋的计价方式及面积差异处理措施的选择进一步予以明确，同时从合同其余条款中亦从未对涉案房屋每平方米单价予以约定，因此原告要求被告返还面积差价及利息无事实和法律依据。三、双方合同签订于2013年4月16日，涉案房屋交付于2015年2月25日，原告现才向被告起诉，已经超过法定诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年4月16日，原告（买受人与被告（出卖人）双方签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的××县的土福湾万通中堂度假村XXX房。其中，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，该商品房合同约定建筑面积共115.35平方米，其中套内建筑面积91.88平方米，公摊面积23.47平方米。第四条“计价方式及价款”约定，该商品房的价款按套计价，总金额2451050元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年9月30日前将具备该商品房项目工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人逾期在90日之内，每日按已付房价款的万分之三支付违约金；逾期超过90日后，每日按已付房价款的万分之五支付违约金。第十二条“面积确认及面积差异处理”约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。双方在合同附件七《本合同补充协议》第二条“关于面积差异处理的约定”：关于本合同第十二条面积确认及面积差异处理，买卖双方同意按套为单位计算房屋价格，如合同约定的面积与实测面积有差异的，买卖双方同意以按套为单位确定的房屋总价为准，不再有面积补差。第三条“交楼于产权登记的约定”第（五）项约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，出卖人应免费维修，但买受人不能据此为由而拒绝收楼，如出卖人拒绝维修或在收楼之日起3个月内仍维修不合格的，应双倍赔偿该部分装饰、设备的差价。在约定修复期内不应视为逾期交房。 上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦于2014年5月14日向原告出具了购房款发票。2014年9月21日，被告向原告邮寄送达《收楼书》，通知原告涉案房屋已于2014年9月30日正式交付使用，并安排原告于2014年10月21日到31日办理有关收房手续。但原告未在该期间前往收房。2014年12月27日，被告再次向原告发出《催收楼通知书》，通知原告务必于2015年1月5日前来办理收房手续。之后原告于该期间前往收房，并于2015年1月签署《单元检测记录表》，载明“主卧门框未密封，需更换，门框、门套没有对齐；主卫淋浴头没有处理好，墙面损坏，需要重做；所有木门刮花严重，补漆后颜色不一致；木地板未打蜡；阳台墙面下脚线渗水，墙面漆脱落”等共计12项存在问题。针对上述存在问题，被告安排人员对涉案房屋进行了维修。2015年2月25日，双方签署《楼宇交付证明书》，确认原告对涉案房屋办理了收房手续，原告亦在该证明书上注明：“1、房屋应按国家标准验收；2、本人不放弃追究开发商违约延期交房，给本人造成经济、精神损失的权利；3、本人不放弃追究开发商更改规划，致使本单元景观发生本质改变，以及实测建筑面积少于合同面积两个多平方，给本人造成的经济损失的权利。”之后，原告分别于2015年5月20日和22日向陵水县住建局以及政府网站等进行实名投诉，要求妥善解决被告违规销售、延期交房等事项。2017年2月24日，原告向被告邮寄送达《告知书》，要求被告赔偿相关损失。 另查明，2013年11月22日，被告委托陵水新天地测绘有限公司对涉案房屋所在项目进行房屋建筑面积测量，陵水新天地测绘有限公司于同日作出《房屋建筑面积实测报告书》，载明涉案房屋建筑面积为113.33平方米，其中套内建筑面积91.99平方米，其他面积21.34平方米。2016年7月2日，涉案房屋办理了房屋产权证书，产权证书上载明的建筑面积等与陵水新天地测绘有限公司实测面积一致。此外，被告于2014年9月28日组织建设、勘察、监理、设计四方对涉案房屋进行竣工验收并出具了《建设工程竣工验收报告》。另涉案房屋所在的4号楼项目于2014年12月8日通过竣工验收备案并于同日取得《建筑工程竣工验收备案证》。 上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录以及《陵水县商品房买卖合同》、购房发票、《单元检查记录表》、《楼宇交付证明书》、收楼（催收楼）通知书、邮寄回执单、网站截屏、《房屋建筑面积实测报告书》、房屋权属证书、《建筑工程竣工验收报告》、《建筑工程竣工验收备案证》等证据在卷佐证。本院对上述证据予以确认，足以证明上述事实。 本院认为，原、被告双方签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。本案双方争议的焦点是：原告的起诉是否已过诉讼时效；涉案房屋何时具备交付条件，被告交付房屋应否承担逾期违约责任；被告应否返还原告涉案房屋面积差价款。 一、原告的起诉是否已过诉讼时效。涉案合同中约定的收房时间是2014年9月30日，自此时间点诉讼时效开始起算。被告通知原告的收楼时间为2014年10月21日至31日，双方实际办理收楼手续时间为2015年2月25日。之后原告分别于2015年5月20日和22日向陵水县住建局以及政府网站等进行实名投诉，要求解决涉案房屋逾期交房等事项。2017年2月24日，原告向被告邮寄送达《告知书》，要求被告赔偿相关损失。综上，原告的上述行为引起诉讼时效中断并重新计算，因此本案并未超过二年的诉讼时效期间。 二、涉案房屋何时具备交付条件，被告交付房屋应否承担逾期违约责任。根据涉案合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将竣工验收合格并符合合同约定的涉案房屋交付原告使用。现原、被告双方对涉案房屋何时“竣工验收合格”有争议，原告认为应以2014年12月8日取得竣工备案证为标准，被告则认为涉案房屋在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加了竣工验收，并于2014年9月28日形成了竣工验收合格的《竣工验收报告书》，因此涉案房屋于2014年9月28日达到了商品房交付使用的条件。本院认为，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施实施安装部分的验收，还包括规划、环保、消防等的验收，以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令开发商重新组织竣工验收。由此可见，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收，因此经建设行政主管部门备案或取得《竣工验收备案证》才是商品房竣工验收合格的依据。本案中，涉案房屋所在工程于2014年12月8日竣工验收备案，并于同日取得《建筑工程竣工验收备案证》，故涉案房屋于2014年12月8日才具备合同约定的“竣工验收合格”标准，即此时涉案房屋才符合双方约定的交付条件。被告第一次书面通知原告于2013年10月21日至31日收楼时，涉案房屋未达到双方约定的交付条件，此时原告拒绝收房具有正当理由。被告第二次书面通知原告于2015年1月5日收楼时，涉案房屋已符合交付条件，原告应于该时间办理收房手续。但原告在前往收楼时，在验房过程中，认为涉案房屋存在质量问题，并以此为由拒绝收房。至于原告提出的质量问题是否构成合理拒收理由，本院认为，原告在《单元检测记录表》中记载的质量问题，都属于“装饰、设备标准”的质量瑕疵问题。根据《本合同补充协议》第三条第（五）项的约定，原告在没有证据证明该瑕疵问题“严重影响正常居住使用”的情况下，不能据此为由拒绝收楼，故涉案房屋的实际交房日应为2015年1月5日。综上，被告逾期交房的期间应从合同约定的交房日次日（2014年10月1）起至实际交房日（2015年1月5日）止，即被告逾期交房共计97天。根据涉案合同约定，出卖人逾期交房的，逾期在90天内每日按已付房价款的万分之三支付违约金，超过90天的按每日万分之五计算，故被告应向原告支付逾期交房违约金为74757.03元（2451050元×0.0003×90天+2451050元×0.0005×7天），故原告主张被告向其支付逾期交房违约金181377.7元的诉讼请求，本院予以支持74757.03元。 三、被告应否返还原告涉案房屋面积差价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。”原、被告双方在涉案合同第四条中明确约定涉案房屋按套计价，同时在涉案合同第十二条关于面积确认及面积差异处理的条款中明确当事人选择按套计价的，不适用该条约定；在双方签订的附件七《本合同补充协议》第二条关于面积差异处理的约定中，亦明确约定如合同约定的面积与实测面积有差异的，买卖双方同意以按套为单位确定的房屋总价为准，不再有面积补差。由此可见，双方在商品房买卖合同及其补充协议中，均已明确选择“按套计价”的方式，即使面积出现差异，均不再有面积补差。上述约定是双方当事人的真实意思表示，是对涉案房屋价款的计价方式作出的特别约定，对双方均有约束力。现原告以涉案房屋存在面积差异为由主张被告返还房价款42922.59元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告在明知涉案房屋实际面积的情况下仍强迫其签订涉案合同，但《房屋建筑面积实测报告书》系在双方签订涉案合同后于2013年11月22日作出，退一步讲，即便被告当时知晓涉案房屋的实际面积，但涉案房屋的实际套内建筑面积大于合同约定的套内建筑面积，并不影响原告的正常使用，因此在原告不能提交证据证明被告存在强迫行为的情况下，本院对其这一主张不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告海南万通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李梦璇支付逾期交房违约金74757.03元； 二、驳回原告李梦璇的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4664.5元，减半收取2332.25元，由原告李梦璇负担1554.93元，被告海南万通房地产有限公司负担777.32元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 林小丽 二〇一七年十月九日 法官助理 蒋海燕 书 记 员 冯长弘 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。