江苏省常州市武进区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0412执异31号异议人（案外人）:常州满堂红商业管理有限公司，住所地常州市钟楼区清潭商业中心1-402号。统一社会信用代码91320404682990127R。法定代表人：陈福喜。委托诉讼代理人：胡雅珍，系该公司员工。申请执行人：苏州银行股份有限公司常州分行，住所地常州市武进区延政中路19号，统一社会信用代码91320400086993233L。负责人：王大雷,该分行行长。委托诉讼代理人：王敬，系该行员工。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏常联律师事务所律师。被执行人：常州巨力塑料集团有限公司，统一社会信用代码91320412137156380U，住所地常州市武进经济开发区果香路12号。法定代表人：顾国琴，该公司执行董事。被执行人：常州中海置业有限公司，统一社会信用代码91320400670103922T，住所地常州市荆川路22－1号。法定代表人：顾国琴，该公司执行董事。被执行人：万联上书房集团有限公司，统一社会信用代码91320400718640605P，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼270室。法定代表人：顾国琴，该公司执行董事。本院在执行苏州银行股份有限公司常州分行（以下简称苏州银行常州分行）与常州巨力塑料集团有限公司（以下简称巨力塑料公司）、常州中海置业有限公司（以下简称中海置业公司）、万联上书房集团有限公司（以下简称万联上书房公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人常州满堂红商业管理有限公司（以下简称满堂红公司）向本院提出执行异议。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明,2018年9月7日，本院对苏州银行常州分行诉巨力塑料公司、中海置业公司、万联上书房公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0412民初2875号民事判决，判令：一、巨力塑料公司于本判决生效之日起十日内归还苏州银行常州分行借款本金2850万元，利息372194.09元（暂算至2018年3月20日），并承担自2018年3月21日起至实际清偿之日止按《企业最高额抵押借款合同》约定利率计算的利息、罚息和复利；二、巨力塑料公司于本判决生效之日起十日内给付苏州银行常州分行律师费456622元；三、苏州银行常州分行有权以巨力塑料公司名下坐落于清潭商业中心1-101号、1-201号、1-301号、1-401号房屋（他项权证号：常房他证字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额1300万元内就借款本金1120万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；四、苏州银行常州分行有权以中海置业公司名下坐落于清潭商业中心1-205号、2-109号、2-133号、2-201号、2-202号、2-203号、2-205号、2-206号、3-123号等9处房屋（他项权证号：常房他证字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额940万元内就借款本金950万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；五、苏州银行常州分行有权以万联上书房公司名下坐落于牛塘镇××、××、××号等3处房屋（他项权证号为：常房他证武字第××号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额11173800元内就借款本金780万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；并判令巨力塑料公司、中海置业公司、万联上书房公司承担案件受理费、保全费合计193445元。2018年4月25日，本院根据苏州银行常州分行的申请，作出（2018）苏0412民初2875号民事保全裁定，裁定冻结巨力塑料公司、中海置业公司、万联上书房公司的银行存款30000000元或查封、扣押被申请人相应价值的财产，并于2018年5月9日查封了巨力塑料公司名下坐落于清潭商业中心1-201号、1-401号、1-101号、1-301号房屋（所有权证号分别为00650743、00650752、00650730、00650747），查封了中海置业公司名下坐落于清潭商业中心2-109号、2-133号、2-201号、2-203号、2-205号、2-206号、3-123号、1-205号、2-202号房屋（所有权证号分别为：00570140、00596955、00570117、00570119、00570121、00570122、00570124、00570110、00570118），查封了万联上书房公司名下坐落于牛塘镇××、××、××号房屋（所有权证号分别为13006063、13006062、13006064）。根据苏州银行常州分行的申请，本院于2019年2月27日立案强制执行，案号为（2019）苏0412执817号。在本案执行过程中，本院依法对巨力塑料公司名下坐落于清潭商业中心1-201号、1-401号、1-101号、1-301号房屋进行了评估，拟依法进行拍卖，并于2019年7月17日向相关承租人发出通知，要求各承租人于2019年8月15日前自行腾空、迁出。案外人满堂红公司提出异议称，满堂红公司于2013年11月1日与巨力塑料公司签订了租赁协议，约定巨力塑料公司将坐落于清潭商业中心1-201号、1-401号、1-101号、1-301号商铺出租给满堂红公司，租赁期限20年，自2013年11月1日至2033年10月31日，合同并约定了租金、支付方式、违约责任等。合同签订后，满堂红公司共支付给巨力塑料公司房租10302458.73元。该租赁协议合法有效，根据买卖不破租赁的原则，案涉房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。同时，根据物权法的相关规定，抵押合同订立前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响，抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系则不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案涉商铺尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行。法院通知要求承租人腾退案涉商铺，损害了满堂红公司的利益，请求：法院在拍卖时披露案涉商铺的租赁状态及租金支付情况，并裁定中止执行。申请执行人辩称，一、对满堂红公司提交的租赁合同及对账单的真实性不予认可。理由是：1、满堂红公司提交的租赁合同与巨力塑料公司在苏州银行常州分行办理贷款并提供抵押担保时提交的租赁合同内容不一致，其当时提交了案涉商铺的租赁合同2份，其中清潭商业中心1-101号、1-201号商铺出租给了常州万和嘉邦置业发展有限公司（以下简称万和嘉邦公司），租期自2013年10月24日至2016年10月23日，年租金23万元，同时，承租人万和嘉邦公司承诺苏州银行常州分行在实现抵押权时，其自愿放弃优先购买权，无条件终止租赁合同；清潭商业中心1-301号、1-401号商铺出租给满堂红公司，期限为5年，年租金22万元，每半年支付一次。由此可见，案涉商铺是分别租赁的，并非全部出租给满堂红公司，是短期租赁，并不是20年的长期租赁，年租金都是20万元左右，并不是50万元每年，合同签订时间也不一致。2、工商材料显示，满堂红公司和巨力塑料公司变更前的法定代表人相同，系关联公司，为阻止苏州银行常州分行实现抵押权而相互串通，后补了所谓的租赁合同和对账单，以对抗执行。3、满堂红公司和巨力塑料公司签订的长达20年的租赁合同与情理不符，也不可能将1000万元租金在2-3年内付清。二、满堂红公司提供的证据不能证明其支付了租金，与本案不具有关联性。理由是：1、满堂红公司提供的银行对账单及回单，不能证明其支付了租金。海洲物资、华科物资、中海置业公司、天九万联投资等企业与巨力塑料公司、满堂红公司均为关联企业，对账单显示该几家企业间经常有资金往来，相应的对账单不能证明满堂红公司支付了租金。2、从对账单可知，部分款项用途为往来款，相当一部分款项为代巨力塑料公司偿还贷款及利息，与支付租金无关。综上，请求：驳回满堂红公司的异议请求。被执行人未作答辩。满堂红公司为证实自己的主张向本院提交以下材料：1、巨力塑料公司与满堂红公司间的租赁合同及满堂红公司与第三方签订的租赁合同，证明案涉商铺已由巨力塑料公司出租给满堂红公司，租期自2013年11月1日至2033年10月31日，合同约定的租金为前10年每年50万元，后10年每年60万元；2、对账单及银行回单，证明满堂红公司已支付租金10302458.73元。另查明，2014年12月26日，案涉坐落于清潭商业中心××号、××号、××号、××号××房屋（商铺）在常州市房产登记中心办理了以苏州银行常州分行为抵押权人的抵押登记手续，房屋他项权证号为：常房他证字第××号。再查明，2014年12月26日，巨力塑料公司与苏州银行常州分行签订最高额抵押借款合同向苏州银行常州分行贷款时，其向苏州银行常州分行提供了案涉商铺的租赁合同2份。其中，巨力塑料公司与万和嘉邦公司签订的租赁合同载明清潭商业中心1-101号、1-201号商铺出租给了万和嘉邦公司，租期自2013年10月24日至2016年10月23日，年租金23.5万元，每半年支付一次。同时，承租人万和嘉邦公司并于2014年1月3日向苏州银行常州分行出具了承诺书一份，承诺在苏州银行常州分行实现抵押权时，自愿放弃优先购买权，并无条件终止租赁合同。另一份巨力塑料公司与满堂红公司签订的租赁合同载明清潭商业中心1-301号、1-401号商铺出租给满堂红公司，合同第二条租赁期限约定“本合同约定租赁期限为五年，自2013年10月24日至2033年10月23日止。租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权”，年租金22万元，每半年支付一次。又查明，巨力塑料公司、中海置业公司、万联上书房公司原法定代表人均为陈福喜。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。结合本案，首先，案外人向本院提交的案涉不动产租赁合同仅有双方加盖印章，无经办人签字，未填写合同签订日期，该合同与被执行人巨力塑料公司在申请人苏州银行常州分行处办理贷款并提供抵押担保时提交的租赁合同内容不一致；其次，案外人提供的支付凭据不足以证明其委托第三方合计支付巨力塑料公司租金10302458.73元的事实；再次，案外人满堂红公司的法定代表人与被执行人巨力塑料公司变更前的法定代表人均为陈福喜，两公司系关联公司。综上，根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）的相关规定，综合现有证据，本院无法认定案涉租赁合同系合法有效的租赁合同，故，案外人的异议请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人常州满堂红商业管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  顾海斌人民陪审员  周友玉人民陪审员  林丽洁二〇二〇年五月六日法官 助理  张洪燕书 记 员  钱斐讯