四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终751号 上诉人（原审被告）：易直，男，1969年5月出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审原告）：宜宾市宏泰房地产开发有限公司，住所地四川省长宁县宋家坝工业集中区。 法定代表人：杜姜，执行董事。 委托诉讼代理人：王家伟，四川舟度律师事务所律师。 上诉人易直因与被上诉人宜宾市宏泰房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院(2019)川1524民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 易直上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担5700元车位租金；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人向物业公司缴纳了车位服务费，并有票据为证，被上诉人再次要求支付租金的主体资格不适，其应要求物业公司支付；2.一审法院认定按照380元/月支付车位租金没有依据，该价格明显过高，且上诉人在小区居住期间也未收到被上诉人要求支付租金的通知，上诉人是经物业允许并支付费用后停车，上诉人在地下车位停车也未给被上诉人造成任何损失。 宜宾市宏泰房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人仅向物业公司缴纳了车位物业服务费未向被上诉人缴纳其占有、使用上诉人车位期间的租金。 宜宾市宏泰房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1.判令易直立即停止占用并返还宜宾市宏泰房地产开发有限公司所有的位于长宁县；2.判令易直赔偿宜宾市宏泰房地产开发有限公因其占用宜宾市宏泰房地产开发有限公司所有的位于长宁县造成的损失5700元（计算方式为2018年9月至2019年11与共计15个月，每月380元）3.本案的案件受理费由易直承担。 一审法院认定的事实：长宁县长宁镇花园头龙湾半岛小区建设项目，经政府主管部门批准，由宜宾市宏泰房地产开发有限公司开发；易直购买宜宾市住房，系长宁县长宁镇花园头龙湾半岛小区业主。乙方易直因停车需要于2018年9月1日与甲方四川省缘圆物业管理有限公司长宁分公司签订《车位服务协议》，内容为：甲方将龙湾半岛小区地下车位，车位107号，供乙方停泊指明的机动车辆，每月车位收取车位服务费人民币50元，服务期由2018年9月1日起，车牌号码川Ｑ×××××号。易直按《车位服务协议》的约定预缴纳从2018年9月1日起至2020年9月31日的车位服务费。由于宜宾市宏泰房地产开发有限公司对龙湾半岛小区车库统一管理，公司向业主、住户进行书面《告知书》，公司并提供两种方式选择，一种是直接购买，一种以租赁方式使用。因此产生矛盾，个别小区业主对小区车库大门堵塞，宜宾市宏泰房地产开发有限公司公司职工向长宁县公安局长宁镇派出所报案，长宁镇派出所出警，对堵塞小区车库大门的业主进行询问和教育，由于易直占有地下车库未给付租金，故宜宾市宏泰房地产开发有限公司诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，在一审过程中，一审法院于2019年12月11日，对长宁县的现状进行现场勘验和拍照，在庭审中并进行出示，双方当事人均无异议。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、宜宾市宏泰房地产开发有限公司要求责令易直立即停止、占用并返还宜宾市宏泰房地产开发有限公司龙湾半岛-1-107号地下车库的请求是否应当支持；二、宜宾市宏泰房地产开发有限公司要求判令易直赔偿其侵占宜宾市宏泰房地产开发有限公司龙湾半岛-1-107号地下车库（从2018年9月起2019年11月止，共计15个月）给宜宾市宏泰房地产开发有限公司造成的租金损失5700元的请求是否应当支持。关于争议焦点一，易直从2018年9月1日起占用、使用宜宾市宏泰房地产开发有限公司所有的-1-107号地下车库至2019年11月份，在2019年11月份之后，易直的车辆已没有停放在龙湾半岛该地下车库，双方当事人对该事实均无异议，加之，一审法院于2019年12月11日，对该地下车库进行现场勘验和拍照，证明了易直车辆没有停放该地下车库的事实。因此，宜宾市宏泰房地产开发有限公司主张要求责令易直立即停止、占用并返还宜宾市宏泰房地产开发有限公司龙湾半岛-1-107号地下车库的请求，故一审法院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。本案宜宾市宏泰房地产开发有限公司投资开发龙湾半岛小区建设项目，经政府主管部门批准，由宜宾市宏泰房地产开发有限公司进行开发，宜宾市宏泰房地产开发有限公司依法取得该-1-107号地下车库《房屋所有权证》和《国用土地使用权证》权属证明书，同时，本案易直购买宜宾市住房，系该小区龙湾半岛业主，从2018年9月起至2019年11月止占用、使用属宜宾市宏泰房地产开发有限公司所有-1-107号地下车库，在占用、使用期间，易直没有按照法律规定，通过出售、附赠或者出租等方式约定取得，故易直应当履行给付占用、使用地下车库租金的义务。宜宾市宏泰房地产开发有限公司提供的《股东会决议》决议，标准车位380元／个／月出租使用权的标准执行和提供本小区业主与宜宾市宏泰房地产开发有限公司签订《车库出租协议》，证明该小区标准车库租金380元／月的事实，因此，宜宾市宏泰房地产开发有限公司主张要求易直给付从2018年9月起至2019年11月止，共计15个月的租金损失5700元（15个月×380元／月）的请求，一审法院依法予以支持。易直以现目前没有任何一门法律法规或部门规章制度规定小区停车收费方式，易直向物业公司缴纳了车位服务费，并有票据为证，宜宾市宏泰房地产开发有限公司要求赔偿损失的主体资格不适，违反了四川省物业管理条例的规定，故宜宾市宏泰房地产开发有限公司与易直之间不存在车位租用关系等为由予以抗辩。一审法院认为，关于小区停车收费收取，依据《中华人民共和国物权法》和相关的法律、法规作出明确规定。对于物业公司收取物业服务费的性质，是根据《四川省物业管理条例的规定》第四十七条物业服务事项应当包含下列内容：（一）建筑物共有部位的维护和管理;（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理;（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;（五）物业服务档案和物业档案的管理;（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。因此，物业公司收取的车位服务费和车库租金是不同的两项费用，二者均有区分。加之，宜宾市宏泰房地产开发有限公司提供四川省缘圆物业管理有限公司长宁分公司《证明》，“物业管理公司在2017年7月1日进入“龙湾半岛小区”提供物业服务，为地下车库提供物业管理和维护，管理维护期间仅收取停放车辆的车位服务费，车库租金由宜宾市宏泰房地产开发有限公司自行收取”。因此，对于易直抗辩向物业公司缴纳了车位服务费就不缴纳占有、使用地下车库租金的理由不能成立，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、易直在判决生效后十日内给付宜宾市宏泰房地产开发有限公司占用、使用-1-107号地下车位共计15个月租金5700元；二、驳回宜宾市宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由易直负担100元，宜宾市宏泰房地产开发有限公司负担44元。 二审中，上诉人向本院提交了两份证据。第一份证据为长宁县龙湾半岛小区业主委员会出具的《证明》一份，第二份证据为宜宾市宏泰房地产开发有限公司出具的《函》，以上两份证据拟证明此前开发商对龙湾半岛从未进行管理以及委托管理，上诉人作为业主停车在地下车库没有任何过错，并且业主与物业公司签了协议并同意停车，在一审起诉前是被上诉人没有给过任何通知来收取租金。被上诉人的质证意见为：上诉人提交了两份证据均不属于二审中的新证据，其在一审开庭前就能够提供，且该两份证据也不能达到上诉人的证明目的，案涉车位的产权证早就办在被上诉人名下，车库的所有权属于被上诉人，上诉人占有、使用被上诉人的车位应当支付租金。经核查，上诉人提交的两份证据均不属于二审中的新证据且达不到其证明目的，本院均不予以采信。对一审法院认定的双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为上诉人是否应支付被上诉人因占有、使用案涉车位给被上诉人造成的损失。 本案中，易直自认从2018年8月1日到2019年11月1日占有、使用案涉车位，在易直占有、使用案涉车位期间，其向物业公司缴纳了车位服务费（50元/月）。宜宾市宏泰房地产开发有限公司依法取得了案涉车位的《房屋所有权证》和《国用土地使用权证》权属证明书，依法对案涉车位享有所有权，易直未通过出售、附赠或者出租等方式约定取得对案涉车位的所有权或使用权，仅向物业公司缴纳了车位服务费，该费用系为地下车库提供物业管理和维护支出的费用，而非占有、使用案涉车位的租金，从常理看，该服务费亦不包含案涉车位的租赁费用。易直从2018年8月1日到2019年11月1日占有、使用案涉车位未向宜宾市宏泰房地产开发有限公司缴纳租金，故易直应支付宜宾市宏泰房地产开发有限公司因占有、使用案涉车位所造成的损失。一审法院根据现有证据认定易直占有、使用案涉车位每月租金为380元，共计15个月（2018年8月1日到2019年11月1日），符合客观实际，本院依法予以支持。 综上所述，易直的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人易直负担。 本判决为终审判决。 审判长  何锡强 审判员  越太强 审判员  张问桃 二〇二〇年五月十八日 书记员  赖 秋