广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂07民终859号 上诉人（一审原告）：梁钰钦，女，1970年1月13日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：杨海英，广西海岸律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西东日光大建设投资有限公司，住所地：钦州市钦北区兴桂北路50号。 法定代表人：邱国南，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：思博译，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈征龙，广西万益律师事务所律师。 上诉人梁钰钦因与被上诉人广西东日光大建设投资有限公司（以下简称东日光大公司）关于商品房预售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杨海英、被上诉人委托诉讼代理人思博译、陈征龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梁钰钦上诉请求：1、撤销一审判决，并依法支持上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、原判决认定事实不清，上诉人要求被上诉人安装可以自行和供水、供电公司直接结算的供水、供电系统有合同依据和法律依据。1、原判决认定事实不清。(1)一审法院根据钦州市开投水务有限公司答复函和930网钦州市开投水务有限公司答复的内容已经得知因被上诉人私自委托安装供水系统，没有按照市政府相关文件和会议精神通知相关行政部门及隐蔽工程验收造成目前为止无法通过行政主管部门的竣工验收。被上诉人先斩后奏，供水公司只能为了不影响小区用水而暂时提供总分表制的供水系统，这个行为，已经明确了被上诉人即没有按照合同约定履行向水厂申报“一户一表”安装系统的义务，更因为违反这个义务而无法取得竣工验收备案登记表。造成整个小区的业主不能按照合同不能按照法律享受一户一表带来的便捷，都是因为上诉人这一不按规定向供水公司申报的行为而造成的结果，但一审法院在承认了被上诉人这种违规行为的基础上却公然支持了这种违约违法行为，不估计小区业主的合法利益强行让所有的一切后果由小区业主承担，这完全是不公平不合法的。(2)钦州市开投水务有限公司答复函和930网钦州市开投水务有限公司答复已经明显得出被上诉人作为小区的开发商，有义务给小区配套基础用水用电设施，而配套什么样的供水供电系统，应该按照合同约定和法律规定履行这个义务。现一审法院完全把被上诉人的义务，转嫁给了上诉人，众所周知上诉人根本没有任何法律依据和事实依据可以自行向供水供电公司直接签订供水供电合同的。2、上诉人诉求有合同依据，在被上诉人提供的两个合同版本中，因此合同依据在不同版本合同的不同页数里面。(1)《商品房买卖合同》的合同版本在第16页附件三第10点是上诉人要求安装能自行到供水、供电公司自行缴费的合同依据。(2)《商品房买卖合同》(预售)合同版本在第7页第十条是上诉人要求安装能自行到供水、供电公司自行缴费的合同依据。3、上诉人诉求有法律依据。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条规定：“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，这就是规定为“一户一表”称谓的具体表述。关于印发《广西壮族自治区城镇供水价格管理办法》的通知(桂价格[2011]108号)第二十一条：“新建住宅必须装表到户。新建住宅的供水设施安装费用由建设单位承担。计量水表以后（不含水表）至住宅内部供水管道和用水设备的安装，应坚持建设单位自愿委托的原则。在工程竣工并经供水企业验收合格后，由供水企业实行计量到户、抄表到户、收费到户、服务到户。”二、一审判决认为未对上诉人的日常生活用水用电造成影响实属错误，也根本不符合上诉人签订合同的目的，更和国家法规和国家政策相违背。总分表制下自来水消费模式对业主实现购房目的造成了严重的影响，也是对国家的政策和指引精神的完全漠视。1、是本案所涉小区安装一个总表，再传输到小区各户分表，由于官网漏损、计量误差等因素，总表和户表之间存在输差水损，增加了业主的使用成本；2、是供水企业只负担表前设施的维护，涉案小区只有总表一个户头，总表至户表之间的管道、阀门等修缮成本只能由业主承担，导致额外支出；3、是自来水进入小区总表后由物业公司管理二次供水，缺乏专业维护人员，水池清洁难以到位，末端水质难以得到保证；4、是物业管理公司通常不将二次供水成本单列，在分摊水损和电耗时往往与其他物业管理成本混在一起，造成信息不公开、不透明；5、是整个小区只有总表一个户头，如若业主因物业公司之间有矛盾存在，这样的设计给物业公司以后牵制业主留有途径，无法真正起到监督物业服务质量的作用；6、国家一直推行一户一表的供水系统不仅仅是保障公民的基本用水的权利而更重要的是随着我国城镇化进程加快，用水人口增加，城镇水资源短缺的形势将更为严峻；另一方面，水资源浪费严重，节水意识不强为了加快建立完善居民阶梯水价制度，充分发挥价格机制调节作用，提高居民节约意识，引导节约用水，促进水资源可持续利用。而2013年国家发展改革委、住房城乡建设部《关于加快建立完善城镇居民用水阶梯价格制度的指导意见》发改价格(2013]2676号第(三)：“加快城市“一户一表”改造。推进“一户一表”改造是实行阶梯水价制度的重要基础条件。国家对户表改造资金实行支持政策，各地列入全国城镇供水设施改造与建设“十二五”规划的管网改造项目，可将户表改造工作纳入项目建设内容；地方也要加大力度，通过增加财政投入、发行企业债券等多渠道筹集资金，限期完成“一户一表”改造。新建住宅要严格按照国家标准要求，设置分户水表，便于户外读表。”该部门规章2013年开始实行，本案中被上诉人在2015年开始建设钦城一品小区，被上诉人不仅不按照部门规章进行施工，还公然在签订合同后直接违反合同关于一户一表的相关约定，而一审法院直接驳回上诉人诉讼，完全是错误的判决。三、一审法院认为被上诉人有合理的延期期限，没有事实和法律依据，因本案构成违约的原因和上诉人起诉要求违约金是根据合同约定的第十一条因被上诉人没有取得工程竣工验收备案表而构成违约，而不是因为天气或是工程原因耽误了工期而无法交房。被上诉人私自委托按照供水系统，没有按照市政府相关文件和会议精神通知相关行政部门及隐蔽工程验收造成目前为止无法通过行政主管部门的竣工验收，这才是造成被上诉人无法取得竣工验收备案登记表的原因，而不是因为天气或是更改设计造成违约。上诉人也不是起诉被上诉人到期没有房子可交而违约，而是因被上诉人工程全部竣工且通知业主收房之后没有取得工程竣工备案登记表这一事实而追究其这一行为的违约责任。那么法院就应该适用《商品房买卖合同》版本在第7页第八条，第9页第十一条，《商品房买卖合同》（预售）版本在第8页第十一条追究被上诉人的违约责任，请求二审法院予以改判。 被上诉人辩称：一、合同没有约定被上诉人要为上诉人安装能够自行到供水、供电公司交费的水、电表，目前也没有任何法律法规强制规定要安装此类水、电表。上诉人主张有违合同相对性原理，被上诉人没有权利和义务让上诉人与第三方的供水供电公司签订合同。合同约定被上诉人只要安装与市政管网连接的并可以正常使用的供水供电系统即合同义务履行完毕，被上诉人已经按照合同约定安装了符合合同要求并能够独立计量水电的水表和电表，并没有违反合同约定且不影响上诉人正常使用水电。二、双方订立合同时明确约定涉案房屋只要通过五方验收合格，即达到交付条件，这是不违反法律规定的双方真实意思表示，应构成对主合同交房条件的变更。“钦城一品”小区在经五方验收合格后已于当日通知上诉人收房，被上诉人已完全履行交房的义务，不构成逾期交房。因此一审法院认为该约定是对房屋质量交付条件的约定是错误理解，与事实不符。三、根据双方合同约定，被上诉人有权顺延477天交付房屋，应包括合同签订前和签订后的整个住宅小区项目开发的过程中发生的顺延事实，一审法院仅认可合同签订后发生的顺延事实，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。 原告梁钰钦向一审法院起诉请求：1、判决被告东日光大公司在法院判决生效后10个工作日内安装原告能够自行到钦州市自来水公司交费的“一户一表”水表；2、判决被告东日光大公司在法院判决生效后10个工作内安装原告能够自行到钦州市供电局交费的“一户一表”电表；3、判决被告东日光大公司支付原告逾期交房的违约金2633.4元（2017年1月1日起算至起诉之日止，以后另计至被告符合交房条件止）；4、判决上述被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年9月24日，原告梁钰钦（买受人）与被告广西东日光大建设投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告开发建设的“钦城一品”小区3号楼905号房，总价款399025元。关于水表、电表配置，合同附件三第10条约定，供水系统：一户一表供水，主管进户预留水接口，业主报装后开通；供电系统：一户一表供电，供电接至户内总配电箱，户内预埋照明暗管，其他由业主自理。关于商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；3、合同附件四《合同补充协议》第五条。《合同补充协议》第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更而延误工期的；2、因暴雨、台风等恶劣气象条件或停水、停电而影响正常施工或停工的；5、因政府或有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的（如因政府有关庆典、重要会议、重大活动、重大传染疫情、节假日、考试而实行交通管制或停止施工、限制施工时间等）。《合同补充协议》第八条约定：买受人所购商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后即具备交房条件，对买受人提出需整改的问题由出卖人依据《合同》第十六条的约定承担保修责任，但不视为质量不合格，买受人不得拒绝收房。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告已依约付清房屋价款，被告亦为原告安装了独立计量的水表和电表。在“钦城一品”3号楼建设过程中，因暴雨台风、高考、停水停电、设计变更等原因延误工期182天。2016年12月26日，“钦城一品”3号楼工程经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，被告于同日向包括原告在内的全体购房业主发出了交房通知。涉案3号楼至今未取得建设工程竣工验收备案表。目前，“钦城一品”小区的供水管网和分户水表建设未经相关部门竣工验收，不符合移交供水部门管理和实行“一户一表，计量出户”的收费模式；供配电系统属于“一户一表”模式，但“一户一表”供配电工程远程集中抄表仍在改造调试，在此之前，小区业主无法单独到供电部门直接缴费，待以上工作完善后，业主可以直接用电并向供电部门缴费。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件三、四系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。此案案由应为商品房预售合同纠纷，立案确定案由不当予以纠正。此案争议焦点为1、被告应否为原告安装可自行到供水、供电部门缴费的水、电表；2、被告是否应支付预期交房违约金。对此一审法院分述如下：1、合同关于水、电表的安装是水电计量设施设备的约定，被告已为原告安装了独立计量的水表和电表，未对原告日常生活用水用电造成影响，其所履行的义务符合合同约定，不构成违约。原告所主张的水电“一户一表”，实质是要求独立与供水、供电公司建立供用水、供用电关系，并进行直接交费结算，这需要原告与供水、供电公司另行订立供用水、供用电合同确认双方的权利义务，而商品房买卖合同无相关内容的约定，此属于另一法律关系。据此，原告的第1、2项诉讼请求没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。2、《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。据此，涉案商品房交付，一是要按照约定期限交付，二是要取得工程竣工验收备案表。只有该两项同时具备，才是有效交付。被告通知收房后未取得工程竣工验收备案表，不具备交付条件，仍构成违约。但合同同时约定，如遇不可抗力或《合同补充协议》第五条约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期交房。对此，被告主张因为设计变更等原因造成建设工程延误，可延期交房，有合同依据，一审法院予以采纳。经一审法院核实，合同签订后可延期交房的天数为182天。根据合同约定，在此期间，逾期交房违约责任应予免除。由于自2016年12月31日至一审辩论终结时，可延期交房的期限尚未届满，故对原告的违约金请求不予支持。判决：依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，驳回原告梁钰钦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告梁钰钦承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：东日光大公司提交了新证据一《竣工备案登记表》，符合证据真实性、合法性、关联性要求，证明涉案房屋于2017年10月18日已经取得建设工程竣工验收备案表；证据二《钦城一品房屋（物品）交接单》，符合证据真实性、合法性、关联性要求，证明业主已经签字接收房屋。 经二审审理查明，一审查明的事实中除了“涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表”外，二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，涉案房屋于2017年10月18日已经取得建设工程竣工验收备案表。 综合双方当事人诉辩分歧意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、讼争的商品房供水系统、供电系统是否符合合同约定；二、东日光大公司是否违反合同约定迟延交房，应否支付违约金。 关于本案讼争的商品房供水系统、供电系统是否符合合同约定问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件三第十条约定，供水系统：一户一表供水系统，主管进户预留接水口，业主报装后开通；供电系统：一户一表供电，供电接至户内总配电箱，户内预埋照明暗管，其他由业主自理。该合同约定并未违反法律法规强制性规定，被上诉人已经按照合同约定安装了主管进户预留接水口，供电接至户内总配电箱，户内预埋照明暗管，安装了独立计量的水表和电表，至于由业主报装后开通和业主自理的部分，则按合同约定由业主自行负责。上诉人要求被上诉人安装能让业主自行到钦州市自来水公司缴费的水表、自行到钦州市供电公司缴费的的电表，没有合同的依据和法律依据，一审法院认定并无不当，本院予以维持。 关于东日光大公司是否违反合同约定迟延交房，应否支付违约金的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将取得工程竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但存在合同约定的不可抗力、国家法律、法规、规章、政策的改变导致工期延误或者《合同补充协议》第五条约定特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期。被上诉人抗辩称《合同补充协议》第八条约定涉案房屋经五方验收合格后具备交房条件，是对《商品房买卖合同》交付条件的修改。本院认为，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均是同一天签订，《商品房买卖合同》明确约定了交付房屋时间、交付的条件，《合同补充协议》第八条是对交房质量的约定之一，并非对于《商品房买卖合同》中房屋交付条件的修改。因此，被上诉人该抗辩主张，本院不予采信。被上诉人主张因设计变更等原因造成延误，应延期交房，符合《合同补充协议》第五条约定特殊原因，有合同依据，一审法院按照合同签订后，将符合《合同补充协议》第五条约定特殊原因的天数扣除，核实可延期交房的天数为182日，并无不当，本院予以维持。被上诉人东日光大公司于2017年10月18日才取得建设工程竣工验收备案表，才符合合同约定交付使用条件，扣除可延期的交房的天数后仍然超过了合同约定的交付时间108天，构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定违约金按日按已交付房款万分之一计，因此被上诉人东日光大公司应按合同约定支付违约金。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初672号民事判决； 二、被上诉人广西东日光大建设投资有限公司支付上诉人梁钰钦违约金4309.47元； 三、驳回上诉人梁钰钦其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，由上诉人梁钰钦负担25元，被上诉人广西东日光大建设投资有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  李志有 审判员  李夏冰 审判员  陆 斌 二〇一七年十月三十一日 书记员  苏 芸