黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初5517号原告王国明，男，1963年1月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王克，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托代理人詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告哈尔滨松雷股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大直街**。法定代表人曾庆荣，女，职务董事长。委托代理人蒋晓薇，黑龙江金马律师事务所律师。委托代理人朱爽，女，1987年10月5日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。原告王国明与被告哈尔滨松雷股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月17日,原、被告签订《商铺转让意向书》，约定被告以1293600元的价格将位于南岗区东大直街与红军街交汇处的松雷商业广场地下一层，面积11.76平方米，编号为XX号商铺的经营使用权转让给原告，转让期限为自商业广场开业之日起计算40年。意向书签订后，原告依约履行了给付10万元定金及购铺款288080元之义务。2013年8月3日，原告缴纳第二笔款时，被告知因被告商铺设计发生变更，需重新选位置，因此原、被告双方又签订了《商铺转让意向书》，约定将原商铺变更为13.75平方米，编号XX号，价款增至1512500元，此后，原告又给付519420元。三次合计交付购铺款90.75万元。2014年7月原告准备依照合同约定的期限交付余款时，被告却告诉原告因地铁施工延误了工期，所以，需下一年交款，具体时间等待被告的通知。2015年被告通知原告，地，地下**商铺取消为停车场，所交商铺款退还。原告不同意退款并与被告多次协商。但2017年1月商业广场开业时，原告发现地下一层商铺没有变更为停车场还是商铺，只不过改为由被告自行对外招租。当原告询问被告的工作人员能否继续履行合同时，被告知按照被告所提供的条件接受退款是双方唯一的解决途径。原告认为，原告与被告所签《商铺转让意向书》依法成立并生效，被告有履行给付商铺使用权的义务。现由于被告拒绝履行合同，已经构成了根本违约。依照《合同法》第一百一十三条之规定，被告有赔偿原告实际损失和可得利益损失的义务。原告的实际损失是购铺款和定金，所以，被告有返还购铺款及适用定金罚则双倍返还定金的义务。意向书约定，商铺使用期限40年，按照同类地段同等面积的其他商铺2016至2017年的年租金为23万元，如果被告履行合同则原告可得利益最少为23万元×40年=920万元。由于被告拒绝履行交付商铺义务的行为已经构成违约，原告主张5年可得利益损失是有事实和法律根据的。同时，根据公平和对等原则，被告违约亦有依照合同的约定承担原告已付款1倍违约赔偿责任的义务。综上，原告诉至法院请求判令：一、请求解除两份《商铺转让意向书》；二、判令返还购买商铺款807500元；三、双倍返回定金20万元；四、判令被告赔偿商铺可得利息损失115万元；诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告签订的《商铺转让意向书》系原告预约购买未来商铺经营权的意向性预订合同，属预约合同，不属于已成立并生效的合同书。原告交付的款项属于认购铺位的预订款，不属于定金，被告不负有双倍返还的义务。地。地下商场项目因市政府调整地铁规划用项目面积而无法继续开展，该事件属于不可抗力事件，不属于《合同法》第四十二条规定的情形，被告无力阻止亦不存在过错，不应承担赔偿责任。2012年，被告拟建设松雷商业广场地下商城，以独立商铺的形式运营并对外转让经营权。原告拟认购未来建设的商铺，被告在原告签署《商铺转让意向书》前明确告知原告，地，地下商城与地铁工程连接划方案包括商铺位置、面积等均可能进行调整，最终方案以被告确定的方案为准，原告对此予以认可。基于上述前提，双方于2012年2月签订了《商铺转让意向书》，约定原告认购地下一层XX号商铺。《商铺转让意向书》明确约定，双方将按照被告通知的时间另行签订正式合同并办理相关手续，商铺转让价款亦以正式合同约定为准。2013年4月1日，哈尔滨市人民政府召开专题会议，会议研究通过地铁博物馆站调整后的建设方案，确定地铁博物馆站建设占用被告地下商城部分面积，并要求规划局相应调整规划。根据哈尔滨地铁建设集团的测算，调整后的出入口及风亭设计将占用被告计划新建地下商场负一层使用面积415.15平方米、负二层使用面积319.22平方米；占用面积的出入口及风亭为独立建筑物，受使用功能制约及双方层高不同限制，无法与被告拟建地下商场连通，在商场中形成封闭隔断，将对拟建地下商场产生影响。由于地铁建设导致拟建地下商城形成内部阻断，无法整体经营，被告被迫对地铁占用范围及相关联区域进行规划调整，调整后铺位大量缩减。规划调整后，大量商铺认购人认为地下商场规模大幅缩减且无法与地铁连通，严重影响未来经营预期，纷纷要求退铺退款。为此，2013年7月开始，被告根据认购人的意愿，要求退铺退款的，予以办理退款手续并支付利息，要求继续认购的，调整铺位并重新签订《商铺转让意向书》。本案原告选择调整铺位继续认购，为此，双方于2013年8月3日重新签订《商铺转让意向书》，原告认购铺位调整为变更规划后的XX号铺位。由于认购人持续退铺，最终保留铺位不足十个，不具备作为开办商场的条件，为此，被告通知原告地下商场项目终止，告知原告办理退款手续。截止2015年底，仅有原告及王某某尚未办理退款手续。被告认为，原、被告之间的《商铺转让意向书》仅为双方订立合同阶段形成的预约合同；《商铺转让意向书》签订时，地，地下商场规划尚未确定位地址、面积、经营方式、经营内容、经营期限等合同要素及内容尚未确定，《商铺转让意向书》不属于具有明确、具体、确定内容的民事合同。原告在《商铺转让意向书》项下支付的款项属于预订款，不属于定金，被告不应承担双倍返还的义务。并且，地，地下商场项目因为市政府调整地铁规划的原因法继续实施，该事件属于不可抗力事件，不属于《合同法》第四十二条规定的情形，被告无力阻止亦不存在过错，不应承担赔偿原告损失的责任，原告主张的可得利益损失亦无事实依据与法律依据。综上，被告同意返还原告支付的铺位预付款共计907,500元，并同意按照项目其他订购人的统一标准按照年率3.3%向原告支付利息141,495.59元，原告的其他诉讼请求没有事实依据与法律依据，恳请法院查明事实，予以驳回。原告为证明其主张内容成立，向本院提交证据及被告质证如下：证据一、1、《商铺转让意向书》二份及附图两份及收据3张。证明：（1）王国明于2012年2月17日与松雷股份公司签订了《商铺转让意向书》，意向书约定松雷公司以1,293,600.00元的价佫向王国明转让11.76平方米商铺40年的使用权，2012年2月17日王国明交定金10万元，2012年2月24日交款288,808.00元。商铺位置地下一层XX号，使用年限40年。（2）由于松雷公司变更设计，2013年8月3日又签订了一份《商铺转让意向书》，将原购商铺的面积变更为13.75平方米,价款增加至1,512,500.00元，商铺编号地下一层XX号，王国明于当日交款519,420.00元。至此，王国明已合计交款90.75万元。同时证明086号商铺被告现在正在经营中，是联营专柜，并收取专柜销售额的28%的提成。被告对该证据的真实性没有异议，对签署意向书及付款的过程无异议，但是需要说明的是商场项目规划的调整是因地铁施工占用原地下商场面积所导致，并非被告自主进行设计变更，原告证明的其他问题该证据不能证实。证据二、2015年8月14日、2017年2月16日松雷股份公司的朱姓工作人员给王某某发的短信2份。证明：朱姓工作人员代表松雷公司通知商铺已改成停车场，不能履行交铺义务，只能要求退款并给付年3.3%的利息。被告对该证据真实性及证明的问题没有异议。证据三、2017年2月16日、2017年3月9日通话录音资料各一份。证明：松雷股份公司姓朱的工作人员明确告诉其与王某某、王国明签的购买商铺合同松雷公司不能履行了，即使地下一层现状是商铺也不能交付给原告方，公司研究决定只能退还购铺款并按年息3.3%给付利息。被告对该证据真实性及证明的问题没有异议。证据四、2017年2月17日拍摄的照片3张。证明：松雷商业广场地下一层没有变更为停车场仍为商铺的现状。被告对该证据真实性没有异议，关联性及证明的问题有异议，086号铺位目前对应的位置是超市，地，地下商场原规划包括地下**及地下**在地下二层至地下四层均为车库，现有商铺是松雷商厦的品牌专柜，不是地下商场项目独立经营的铺位。证据五、《租赁合同》一份、银行卡交易明细单、刘某某身份证复印件各一份。证明：国贸商城与松雷商业广场毗邻，业主刘某某将其所有的商铺出租给王某某、于某某年租金23万元。如果被告履行意向转让商铺合同交付商铺，则原告每年也可获得租金23万元。被告对该证据真实性、关联性及证明的问题均有异议。1、租赁合同内容存在明显错误、填写内容与签字不是一种笔也不是一种颜色，违背常理，不能认定真实性；2、意向书属于预约合同，在预约合同阶段项目是否最终成立、正式合同能否正式签署都处于不确定阶段，双方签署预约合同也代表认可和接受这种情况，因此基于预约合同不能产生预期利益问题，该证据拟证明的预期利益与本案没有关联性；3、即使签订正式合同、不同商铺的位置、商场整体运营的年限和商业氛围等都会租金有重大影响，不能依据该证据证明预期收益的金额。被告为证明其答辩主张，向本院提交证据及原告质证如下：证据一、2013年8月3日《商铺转让意向书》。证明：1、《商铺转让意向书》明确约定其内容仅为转让商铺的意向，双方将另行签订正式合同。2、意向书签订时，铺位地址、面积、经营方式、经营内容、经营期限等合同要素及内容尚无法确定，《商铺转让意向书》不属于具有明确、具体、确定内容的民事合同，仅为合同订立阶段的预约合同。原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，商铺转让意向书名为意向书，实质合同内容条款完备，完全符合商品房销售管理办法第16条的全部条款，因此，应当视为商铺买卖合同；该商铺转让意向书依法有效，依照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律解释，当事人一方不履行意向书，也要承担违约责任，违约责任与买卖合同违约责任相同。证据二、2013年4月1日哈尔滨市人民政府专题会议纪要。证明：市政府确定地铁博物馆站建设占用被告地下商场部分面积，并要求规划局相应调整规划。原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，双方第一份合同签订于2012年2月17日，在2013年8月3日才签订第二份合同，显然2013年4月1日规划变更与2013年8月3日的合同之间没有关联性。证据三、被告致哈尔滨地铁建设集团《函》、哈尔滨地铁建设集团《关于规划调整后占用松雷地下空间有关情况的函》。证明：1、地、地铁集团确认，地铁博物馆站建设占用被告地下商场负**使用面积4155平方米、负二层使用面积319.22平方米；占用面积的出入口及风亭为独立建筑物，受使用功能制约及双方层高不同限制，无法与被告拟建地下商场连通，在商场中形成封闭隔断，对拟建地下商场产生影响。2、证据三、四结合证据二，可证实地下商场项目因为市政府调整地铁规划的原因而无法继续实施，该事件属于不可抗力事件，被告无力阻止亦不存在过错，不应承担赔偿责任。原告对该证据有异议，双方已经依据2013年4月政府相关规划变更的指令变更了合同，即于2013年8月3日又签订了意向书，本案争议的是被告不履行变更之后的合同，所以被告以不可抗力抗辩显然没有事实根据，且现在被告就在经营商铺。证据四、2012年图纸1份、2013年7月图纸1份。证明：因地铁建设占用地下商场面积并形成封闭隔断，松雷地下商场项目可用面积大幅度缩减，最终导致项目无法继续实施，该事件属于不可抗力事件，被告无力阻止亦不存在过错，不应承担赔偿责任。原告对该证据有异议，变更合同签订于2013年8月，所以与2份图纸没有关联性，被告正在利用原告所购的商铺在经营联合专柜收取提成。综合分析原、被告诉辩主张以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、四，被告对其真实性无异议，故本院对以上两份证据的真实性予以采信；原告出示的证据二、三，被告无异议，故本院予以采信；原告出示的证据五，因与本案不具有关联性，本院不予采信。被告出示的证据一、二，原告对其真实性无异议，故本院对以上两份证据的真实性予以采信；被告出示的证据三、四，结合被告出示的证据二，本院对其真实性予以采信，对其所要证明的内容不予采信。归纳分析原、被告诉辩主张及证据，本院确认如下事实：2012年2月17日，原、被告签订《商铺转让意向书》，被告将位于哈尔滨市南岗区东大直街与红军街交汇处之松雷商业广场地下一层编号为XX号商铺，使用面积11.76平方米，以1293600元价格转让给原告，该商铺使用期限为40年，自商业广场开业之日起计算。付款方式约定转让定金10万元，应于签订本转让意向书时付清，并抵补转让款；2012年2月24日，交足转让款30%即288080元；2013年4月15日，交足转让款60%，补交388080元；2014年4月15日，交足转让款100%，补交金额517440元。合同签订当日，原告交付定金10万元，被告出具收据。2012年2月24日，原告补交定金288080元，被告出具388080元收据。2013年4月1日，哈尔滨市人民政府召开专题会议，会议指出：原则同意博物馆车站新建的1号出入口设计方案，由地铁集团公司组织施工单位，立即按照这一方案开工建设。由市规划局负责，对占用松雷集团地下空间面积，通过调整该区域规划进行置换…。2013年8月3日，原、被告重新签订《商铺转让意向书》，商铺位置调整为地下一层编号为XX号商铺，使用面积变更为13.75平方米，转让价款调整至1512500元。该合同约定2013年8月3日前，交足转让款的60%即907500元。合同签订当日，原告补交519420元，合计原告交款907500元。2015年被告通知原告解除商铺转让合同，退还商铺款及利息。现松雷商业广场地下一层为松雷公司经营品牌专柜，由松雷公司统一经营和收银。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，任何一方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告签订的两份《商铺转让意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该约定履行各自的义务。关于原告于2012年2月17日交付的10万元，是否为定金性质，本院认为，首先双方于2012年2月17日签订的商铺转让意向书约定转让定金10万元，应于签订本转让意向书时付清。签订合同当日，原告交付10万元，被告出具的收据明确载明为定金，故本院认为原告交付的10万元性质为定金而非预订款。关于被告主张解除双方签订的商铺转让意向书是否属于不可抗力，本院认为，市政府调整地铁规划占用松雷地下一层、二层空间，地，地铁规划调整后、被告于2013年8月3日重新签订商铺转让意向书，对商铺位置、面积、价款及给付时间进行了重新约定，原告按约履行后，被告告知原告解除合同，因重新签订合同发生在地铁规划调整后，解除合同并非因地铁规划调整，不属于不可抗力，被告解除行为具有过错，应适用定金罚则，故本院对原告主张双倍返还定金20万元的诉讼请求予以支持。因被告已实际经营地下一层，双方履行合同已不能实现，故本院对原告主张返还购铺款807500元及利息的诉讼请求予以支持。关于原告主张5年可得利益损失问题，本院认为，原、被告之间的商铺转让行为尚未履行完毕，原告尚未足额给付商铺转让款，原告主张的可得利益损失系履行完毕付款义务后的可得利益损失，故本院对原告主张的鉴定申请不予受理，对其主张的可得利益损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨松雷股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王国明双倍定金20万元；二、被告哈尔滨松雷股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王国明购铺款288080元及利息（自2012年2月24日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告哈尔滨松雷股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王国明购铺款519420元及利息（自2013年8月3日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告王国明的其他诉讼请求。上述给付金钱义务，给付义务人如逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24060元，由被告负担13868元，原告负担10192元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨丽欣人民陪审员  李 艳人民陪审员  陈淑华二〇一七年十月十七日书 记 员  孙 会