昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)云0114民初2129号 原告：张介平，男，1985年11月12日生，汉族，四川省江安县人。 原告：邱凤，女，1987年8月3日生，汉族，四川省江安县人。 委托诉讼代理人：方芳、查朝立，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。 法定代表人：刘卫高，系公司董事长。 委托诉讼代理人：路燕玲、赵嘉宇，系被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司员工，特别授权代理。 原告张介平、邱凤与被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称螺蛳湾商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张介平及其委托诉讼代理人方芳、查朝立，被告的委托诉讼代理人路燕玲、赵嘉宇，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张介平、邱凤向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同按《交房时间通告》承诺时间向原告交付优活城金山小区二期20幢9层903号房产及车位，并协助原告办理该房产及车位的《不动产登记证书》。二、判令被告按照合同约定及公告向原告支付：自2016年9月30日起至2017年5月31日止，以已支付的所有款项金额（含契税、维修基金、印花税等）为基数按每日万分之三计算所得逾期交房违约金36483元；自2017年6月1日起直至实际交房之日止按每日万分之五计算所得逾期交房违约金，暂计至2017年8月3日为15764元。三、判令被告返还原告已经缴纳的维修基金、契税、印花税、工本费共计13257元，并按银行同期贷款利率计算支付资金占用费。四、由被告承担本案诉讼费。（以上费用合计：65504元）。事实与理由：2014年3月6日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以487200元的价格向被告购买其开发的优活城金山小区二期20幢9层903号房屋，尔后原告严格按合同约定以按揭方式履行了购房款支付义务且被告还预先收取了维修基金、契税、印花税、工本费，但却未按合同约定时间交付房屋。根据合同“第七条交付期限甲方应于2015-9-30〔年月日〕前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。”但因被告未能按照合同约定期限交房，依据被告于2015年8月4日出具的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、2015年10月10日出具的《致优活城业主通告函》、2016年10月15日出具的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》与原告就交房期限达成一致，同时就不能按期交房违约责任作了相应约定。根据被告出具的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》“一、何时复工、何时交房我司将尽一切努力筹集资金确保于2016年11月15日前启动该项目工程复工，并于2017年5月31日前将验收合格的房屋交付业主。二、违约责任2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花税等）按每天万分之三赔偿；若2017年5月31日仍无法交房则自2017年6月1日起统一按已向中豪支付的所有金额为基数(含契税、维修基金、印花税等）按每日万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。然而，时至今日被告也未向原告交付房屋其实际行为已然构成违约。原告为维护自身合法权益，现根据商品房购销合同、违约公告及相关法律规定向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告螺蛳湾商贸公司辩称：根据双方原被告合同约定和补充协议约定，原告主张的违约金和车位只能二选一，就是选择其中一项来进行主张。其次，关于契税、维修基金、印花税等费用，我方只是根据相关部门收取的，有合同约定和法律依据，合同上已经明确约定维修基金、契税、印花税的缴纳时间以及交纳标准，其实合同中没有约定要求我方退还相应的维修基金及资金占用费。其次，原告要求我方返还维修基金契税印花税工本费的标准，是云南省出具的一个关于为专项维修基金的标准，这个标准在交纳之日尚未出台，即这个标准不具有溯及力，因此要求我方返还这些费用以及资金占用费的话是没有法律依据的问题，不存在返还的问题。原告主张支付相关的违约金和利息没有法律依据，不应予以支持。2017年12月31日可以交房。可以在手续具备的条件下办理不动产权登记。 原告张介平、邱凤针对诉求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，本院认定如下：对于原告提交证据三中的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、《关于优活城项目逾期交房的违约公告》，系被告针对包括原告在内的业主自愿发出的，来源合法、客观真实，且与本案有关，本院予以采信。对于原告提交证据四的录像视频，虽然被告不予认可，但该份证据来源合法，客观真实，且与本案有关，本案予以采信。 经审理，本院确认以下法律事实：2014年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于呈贡区，合同约定被告于2015年9月30日前将该房屋交付给原告。《商品房购销合同》第十二条约定：“在乙方办理完毕一下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，1、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”。同日，双方还签订了补充协议，该补充协议的第十条约定：“乙方应当向甲方支付的代收款项和配套费，除《商品房购销合同》约定的购房款之外，甲方代收一下税费和配套费等款项，乙方应在签订《商品房购销合同》及本补充协议当日向甲方足额支付1、代收税费（1）契税、（2）工本费、（3）代收印花费与贴花费；2、专项维修基金；3、配套费……。”由于被告未按期交房，2015年8月23日原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《补充协议》，约定：“第一条、双方将原合同第七条约定的交付期限延长至2016年9月30日前。若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任条款执行，甲方以乙方实际交款总金额（包括乙方自行交款和银行按揭放款）为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金，违约金每半年支付一次。逾期交房超过90天，乙方可向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签订的本补充协议作废，……。”第二条、从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜，原告可以选择一个符合国家标准的能办理产权的汽车车位作为赔偿，亦可选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受；……；第四条、本协议签订后至被告交付房屋前，原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向被告提出退房、违约、索赔等要求，否则，被告有权取消前述免费提供给原告作为赔偿的车位，不再将车位免费提供给原告。”2016年10月15日被告向原告在内的所有购房者发出了《关于优活城项目逾期交房的违约公告》：“一、我司将尽一切努力筹集资金确保于2016年11月15日起启动该项目工程复工，并于2017年5月31日前将验收合格的房屋交付给业主；二、2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿，《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交付房屋则自2017年6月1日起新老业主同意按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。……。五、本公告内容与原公告或者通告、协议、合同等内容有部分冲突以本公告为准。”2017年7月26日，被告发出《交房时间通告》，告知业主将验收合格房屋于2017年12月31日交付给业主。原告已向被告支付了房款总额487200元及契税4508元、维修基金8410元、印花税244元、工本费95元共计13257元。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”原被告双方签订的《商品房销售合同》与《补充协议》系双方自愿达成的，意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，系依法成立的合法有效合同，双方应当根据合同的约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定的期限内交付房屋，经协商一致被告于2015年8月23日再次与原告签订了《补充协议》，但被告仍未在该补充协议约定延长的期限内交房。后被告于2017年7月26日再次向业主发出《交房时间通告》，承诺于2017年12月31日将验收合格的房屋交付给原告，被告也确认该通告的真实性和合法性，且庭审中被告亦表明可在2017年12月31日交房，故对原告主张的第一项诉求中的交房和车位的主张，本院确认被告应按其向业主通告的时间即2017年12月31日将验收合格的房屋和车位交付给原告。庭审中，经法庭释明，原告将要求被告继续履行合同的诉请予以撤销，该撤销系原告对自身民事权利的自由处分，不违反法律和行政法规，本院予以准许。对于原告要求被告协助起其办理该房产及车位《不动产登记证书》的主张，按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条之约定，办理产权登记的时间为甲方在乙方“办理完毕房屋交接手续”等三个条件后的180个工作日内向产权登记机关申请办理，但案涉房屋截止本案判决做出之日仍未实际交房，故原告要求被告协助办理该房产及车位的《不动产登记证书》的条件尚未成就，原告可在满足《商品房购销合同》关于产权登记的约定的条件下再行主张，因此本院对原告的该诉请不予支持。 对于原告主张的第二项诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，民事主体从事民事活动应该重诚信守承诺。同时根据合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，按照被告于逾期交房后单方做出的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、《关于优活城项目逾期交房的违约公告》及原被告双方签订的《补充协议》的约定，原被告双方对于逾期交房违约金的计算先后多次进行了变更，虽然被告对《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》和《关于优活城项目逾期交房的违约公告》的三性不予认可，但根据本案查明的事实，上述通告或公告系被告针对广大业主要求按期交房诉请的积极主动回应，系被告在自愿的基础上向广大业主做出的公开承诺，被告虽提出上述公告或通告系受胁迫，但并无有力证据予以证实，故上述通告或违约公告合法有效，对被告依法产生法律约束力。此外，《补充协议》的形成时间（2015年8月23日）虽早于被告单方做出的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》和《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》，但该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方已经签字认可，按照该补充协议的第二条和第四条之约定，原告的逾期接房损失被告已经通过补偿车位的方式予以赔偿，且原告已经明确作出放弃追究违约责任以及索赔的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，并结合本案的实际情况，本院认为，原告的损失已经得到合理补偿，其继续要求被告支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 对于原告要求被告退还其已交纳的维修基金、契税、印花税、工本费并支付按照同期银行贷款利率计算的资金占用费的诉请，本院认为，按照原被告双方于2014年3月6日签订的补充协议第十条之约定，维修基金、契税、印花税、工本费应由原告于当日足额支付给被告，而且双方在之后并未对上述费用的代收和保管做出过变更，故对于原告要求被告退还上述费用以及支付资金占用费的诉请因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司按《交房时间通告》承诺时间即2017年12月31日向原告张介平、邱凤交付位于呈贡区屋和车位； 二、驳回原告张介平、邱凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1438元，减半收取计719元，由原告张介平、邱凤承担647.1元，由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司承担71.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。 审判员  李世民 二〇一七年十月二十四日 书记员  牟志涛