广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初6852号原告（反诉被告）赖某某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍地广东省深圳市龙岗区。委托代理人高某，北京市某某（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）张某某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍地广东省东源县。委托代理人张某，广东某某律师事务所律师。委托代理人谢某某，广东某某律师事务所律师。原告赖某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期间提起反诉，本院受理并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某、被告张某某及委托代理人张某、谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年8月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区某某号一栋六层的住宅房屋出租给被告使用，租期从2014年10月1日至2019年9月30日止，月租金30000元（人民币，下同），被告应于每月25日至30日前支付当月租金，如被告拖欠房租两个月以上的，原告有权收取滞纳金并解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。租赁期间，被告经常拖欠房租，原告刚开始并未追究；但被告从2016年10月起至今未付租金，拖欠房租长达6个月，原告多次电话催促，被告不予理睬。2017年3月1日，原告向被告邮寄《关于尽快履行足额支付租金义务的通知》，催促被告尽快支付租金；2017年3月22日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方的租赁合同关系并要求被告限期交还房屋、支付租金及违约金等。现被告并未支付所欠租金及违约金，亦未返还涉案房屋，故原告向法院起诉，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》部分（产权证载面积553.70㎡）解除、部分（无产权面积1206.94㎡）无效；2、被告向原告支付2015年10月、2016年10月1日至2017年3月22日的房屋租金及占有使用费201290.32元；3、被告向原告支付滞纳金至被告付清租金为止（滞纳金以拖欠的租金为基数按每天1‰从拖欠租金之日起计算至付清之日止，暂计至2017年3月31日为23400元）；4、被告向原告支付房屋占有使用费至被告返还房屋之日止（暂计至2017年3月31日为8709.68元）；5、被告向原告支付违约金40258元；6、被告腾退所占用的房屋；7、被告向原告支付房屋结构修复费用80000元；8、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、本案纠纷因旧城改造拆迁，原告为侵占被告装修及拆迁补偿款所引起。本案涉案房屋位于深圳市龙岗区某某34号，房屋权利人为原告妻子李某某。2012年12月29日，龙岗区政府划定该片区房屋纳入城市更新拆迁用地范围。在原告未与被告协商情形下，被告于2017年3月25日收到原告提出的解除房屋租赁合同的通知。后来经查询才得知，政府征收部门于2017年3月20日发布《深圳市龙岗区某某更新项目拆迁范围内土地、房屋权利人认定公示》，其中李某某在列。二、原告在合同履行期间提前解除合同，并未就搬迁费用与被告达成协议，亦未退还基建费及押金。合同期满前原告无权解除合同并要求被告腾退房屋，被告基于此暂停支付租金，系合理行使不安抗辩权，被告不构成违约。原、被告系多年朋友，涉案房屋于2004年建成，被告向原告支付50000元基建费及45600元租赁保证金；房屋竣工后一直由被告承租至今。双方共签订三份房屋租赁合同，最后一份合同期限从2014年10月1日至2019年9月30日止，被告作为承租人将涉案房屋转租给其他次承租人使用。2016年9月，原告在涉案房屋外墙用漆喷上拆迁的大字，导致被告的次承租人陆续退租，造成被告租金损失。三、涉案房屋纳入城市更新的拆迁范围，被告依法可获得装修补偿、停产停业补偿、搬迁费、临时安置费等补偿款。原告行使合同解除权欲侵吞上述被告应得的补偿款。四、被告租金交付至2016年11月。原告未对涉案房屋的结构进行过修复，未支出过相关费用，原告主张房屋修复费用没有事实依据。五、原告提供的房产证颁发于上世纪八十年代，但涉案房屋在2004年竣工，涉案房屋未取得有效房产证及建筑工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同无效，原告请求违约金、滞纳金没有法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告反诉称，2016年9月，原告在涉案房屋外墙用漆喷上拆迁的大字，导致被告的次承租人陆续退租，造成被告租金损失并导致被告无法按时向原告支付租金。被告在2016年10月之后的未按时支付租金行为不构成违约。无论原告要求提前解除合同还是主张合同无效均应赔偿被告的装修损失。现被告提起反诉，反诉请求法院判令：1、原告赔偿被告房屋装修损失540000元（具体以评估机构对涉案房屋的装修评估为准）；2、原告向被告退还基建费50000元及租赁保证金50000元；3、原告赔偿被告搬迁补偿费96000元；4、自2016年10月起免除被告向原告支付房屋租金的义务；5、本案诉讼费及反诉费由原告承担。原告辩称，一、原告无需赔偿被告房屋装修损失，该损失应由被告自行承担。首先，原告所称的房屋装修损失指涉案房产的一二楼装修，该两层楼由被告转租给次承租人使用，其装修费用由次承租人支付，次承租人因合同解除受到的损失应向被告主张，而不是原告，原告与次承租人之间不存在合同关系。其次，即便装修费用由被告支付，原告亦无需赔偿。被告无证据证明原告同意其对涉案房屋进行装修。根据相关司法解释的规定，未经出租人同意的，由承租人自行承担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的应予支持。即便原告同意被告对涉案房屋进行装修，但因被告违约导致合同解除，则被告请求赔偿装修损失的不应支持。二、按合同约定，原告无需退还基建费及租赁保证金。原、被告就涉案房屋连续签订了三份租赁合同，被告对原告的房产情况应当完全了解，双方在2009年9月签订的第二份合同中第四条约定，租约期满后基建费不予退回。该第二份合同已于2014年9月期满，故基建费无需退还。本案纠纷因被告未按约定支付租金的违约行为所导致，被告行为导致合同目的无法实现，进而导致合同解除，故原告无需返还租赁保证金。三、原告并未违约，原告无需向被告支付搬迁补偿费用。被告提交的证据无法证明原告与房产开发商已签署拆迁补偿协议。原告要求被告支付搬迁补偿费于法无据。四、被告不支付租金及房屋占有使用费的行为已构成违约，应支付滞纳金及违约赔偿金。被告称原告在涉案房屋用漆喷拆迁大字导致租客退租，其并无证据证明原告实施了该行为。被告从事房屋转租生意，应具有正常的承担商业风险的能力。据了解，涉案房屋仍在正常出租，但被告自2016年10月起拒付租金。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。原告向法庭提交涉案房屋产权证、结婚证、房屋租赁合同书、租金收据存根、关于尽快履行足额支付租金义务的通知、解除房屋租赁合同通知书、快递单、邮递回执、电费明细表、水费消费清单、照片。被告对涉案房屋产权证、结婚证、房租租赁合同书、租金收据存根的真实性无异议；对关于尽快履行足额支付租金义务的通知、电费明细表、水费消费清单、照片的真实性有异议；并认为涉案房产部分具有合法性，部分为违建，未收到关于尽快履行足额支付租金义务的通知。被告向法庭提交收据、租约、房屋租赁合同、被告结婚证、转款声明、银行流水明细、涉案房屋外观照片、关于某某城市更新单元拆迁用地范围内划定旧屋村范围的公示、某某更新项目拆迁范围内土地、房屋权利人认定公示及其附件。原告对涉案房屋外观照片的真实性、关联性不认可，对其他证据的真实性予以认可；但认为原告收取基建费的目的在于恢复房屋原状，2014年签署合同中约定的保证金50000元系在2004年收取45600元押金的基础上仅收取4400元的差额；平安银行流水明细显示的2016年9月7日、2016年10月31日、2016年11月26日所转账款项系支付2016年6月-8月租金；农商银行流水明细显示2017年1月24日转账款项系支付2016年9月租金。经本院依法委托深圳市某某资产评估有限公司对涉案房屋的一、二层装修价值进行资产评估，并由双方当事人在评估现场共同确认评估项目，该评估公司出具中天运和资产[2017]评字第024号资产评估报告书，评估结论为上述房屋一、二层装修的评估值为107400元。原、被告对该评估报告均无异议。经审理查明，2014年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区某某号一栋六层的住宅房屋出租给被告使用，租期从2014年10月1日至2019年9月30日止，月租金30000元，被告支付原告50000元租赁保证金，并于每月25日至30日前支付当月租金；如被告拖欠房租两个月以上的，原告有权收取日1‰的滞纳金；若被告出现违约行为，原告有权解除合同或要求对方赔偿经济损失；若被告在租期未满时终止合同，按金和基建费不退还。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2016年8月28日，被告向原告支付涉案房屋2016年6月、7月租金；2016年11月26日，被告向原告支付2016年8月租金；2017年1月24日，被告妻子曾某某通过某银行向原告转账支付2016年9月租金。2017年3月25日，被告收到原告邮寄送达的《解除房屋租赁合同通知书》。2017年4月10日，原告向本院起诉。2017年4月26日，被告妻子曾某某通过平安银行向原告转账支付租金90000元。之后，被告未向原告支付租金。另查明，涉案房屋的房地产证登记权利人为李某某，登记日期1998年10月14日，登记面积为553.7㎡，共四层半。原告与李某某系夫妻关系，于1988年7月登记结婚。2004年，原告对涉案房屋加建至六层，总面积达1760.64㎡。原告加建房屋时向被告收取50000元基建费，建成后，原告将房屋出租给被告至今。双方共签订三份房屋租赁合同，最后一份合同于2014年8月18日签订。2017年3月20日，深圳市龙岗区某某发布《深圳市龙岗区某某更新项目拆迁范围内土地、房屋权利人认定公示》，其附件1某某片区城市更新单元无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定汇总表中列明涉案房屋的证载面积为553.7㎡，无产权面积1206.94㎡。现涉案房屋除了一、二层由被告转租给一家门诊部之外，楼上还有六户次承租人，被告亦住在涉案房屋中。经本院调查询问，李某某称涉案房屋系夫妻共同财产，一直由原告在管理涉案房屋的出租和收租等事宜，并表示同意由原告起诉被告，自愿放弃本案的相关诉讼权利。因原、被告就租赁合同的履行产生争议，故原告向法院起诉提出上述诉讼请求，被告向法院反诉提出上述反诉请求。本院认为，涉案房屋权利登记人李某某确认该房屋系其与原告的夫妻共同财产。李某某自愿放弃参与本案诉讼的相关权利，不违反法律规定，本院予以准许。据本院查明的涉案房屋产权状况，涉案房屋的产权证载面积为553.7㎡，无产权面积1206.94㎡，无产权面积部分未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》中产权证载面积553.7㎡该部分有效，无产权面积1206.94㎡该部分无效。关于《房屋租赁合同》中涉案房屋证载面积553.7㎡该部分是否解除，根据双方在合同中的约定：“乙方（被告）于每月25至30日前将当月租金交付给甲方（原告）”、“甲乙任何一方若出现违约行为，其中一方有权获得违约赔偿金，具体金额由双方协商拟定，单方也有权解除合约或要求对方赔偿经济损失；特殊情况下，由双方协商妥善解决和处理”；庭审中，被告称其租金交付至2016年11月，根据原告提交的租金收据存根及被告妻子曾某某在原告起诉之后的转账记录，本院对此予以确认；但被告对2016年12月之后的租金一直未付，被告的行为明显违反了合同约定，守约方原告有权就合同的有效部分依照合同约定行使解除权。被告称原告在涉案房屋用漆喷拆迁大字导致租客纷纷退租，进而造成被告无法按时支付租金；因被告对此并无证据证明，故本院对被告此说法不予采信。根据被告收到原告解除合同通知书的时间2017年3月25日，本院确认双方签订的《租赁合同》中产权证载面积553.7㎡该部分于2017年3月25日解除、无产权面积1206.94㎡该部分自始无效。关于原告主张的2015年10月，2016年10月1日至2017年3月22日的房屋租金及占有使用费，原告称被告未支付2015年10月租金，被告予以否认；根据一般生活常理，缴纳租金具有时间上的连贯性，根据原告提供的租金收据存根，被告至少缴纳租金到2016年9月份；现原告称一年前的2015年10月份未支付租金，明显不符合常理，本院对此不予采信。涉案房屋占有使用费可参照租赁合同约定的租金计算。根据前述本院对被告缴纳租金至2016年11月的认定，以及租赁合同有效部分的解除时间和房屋租赁合同中有效无效部分的比例，本院认定被告应支付原告从2016年12月1日起至2017年3月25日止的房屋租金36167.5元[（30000元/月×3个月+25000元）×553.7㎡/1760.64㎡]及房屋占有使用费78832.5元[（30000元/月×3个月+25000元）×1206.94㎡/1760.64㎡]，共计115000元。关于原告主张被告支付其滞纳金，根据双方在合同中的约定：“若乙方（被告）拖欠房租二个月（含二个月）以上的甲方（原告）有权追加日1‰的滞纳金”，原告起诉时，被告拖欠房租已超过两个月，故原告有权要求被告支付租金滞纳金。因本案所涉租赁合同部分有效、部分无效，合同无效部分不存在滞纳金等违约责任的问题，合同有效部分则由被告向原告承担支付滞纳金等违约责任，合同有效部分面积占总面积的比例为31.45%（553.7㎡/1760.64㎡）,滞纳金以每月应付租金9435元（30000元×31.45%）为基数计算至被告付清租金之日止；本院出于方便被告履行来考虑，未分段计算，从最后一个月租金所产生的滞纳金之日起算，以总的未付租金36167.5元[9435元/月×(3个月+25天)]为基数，按每日1‰从2017年5月25日起计算至被告付清租金之日止。关于原告主张被告支付其占有使用费，根据上述分析，租赁合同有效部分已于2017年3月25日解除，合同解除后，被告应将涉案房屋返还给权利人原告，被告未返还房屋则应支付房屋占有使用费，占有使用费参照租赁合同约定的租金计算，故被告向原告支付房屋占有使用费应按30000元/月的标准自2017年3月26日起计算至被告返还房屋之日止。关于原告主张被告支付其违约金，双方在租赁合同中并未明确约定违约金的计算方式，原告亦未提供证据证明因被告的违约导致其经济损失，在本院已支持原告主张的房屋占有使用费及滞纳金的情形下，本院对该项诉请，不予支持。关于原告主张被告腾退所占用房屋，租赁合同解除后，承租人被告应向出租人原告返还房屋，被告无权继续占有使用经营涉案房屋。根据原告向法庭提交的水电费代缴明细可知，被告在原告起诉后仍在经营涉案房屋用于转租。被告应立即终止转租，并将涉案房屋返还原告。关于原告主张的房屋结构修复费用，原告将房屋交付被告后，长达十余年；被告将涉案房屋转租他人，原告在起诉前从未反对；且原告并无证据证明被告或次承租人的装修行为导致涉案房屋的承重结构受到影响，故原告的该项诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张原告赔偿其房屋装修损失；本案所涉租赁合同部分有效，部分无效；合同有效部分系因承租人被告的违约行为导致解除，被告无权就该部分向原告主张赔偿；合同无效部分对应的装修损失由双方共同承担，其中出租人承担主要责任，承租人承担次要责任。根据评估机构出具的评估报告书，涉案房屋装修残值为107400元，按合同无效部分的比例68.55%，对应的装修损失为73622.7元，原告承担七成51536元，被告自行承担22086.7元。关于被告反诉请求原告退还基建费50000元及租赁保证金50000元；原告承认收到被告上述款项，但称双方在2009年9月签订的第二份合同中已约定，租约期满后基建费不予退回，本院根据被告提交的双方于2009年9月签订的《租约》对原告所称事实予以采信。但双方于2009年9月签订的《租约》同样存在合同部分有效、部分无效的情形；合同有效部分的比例对应的基建费15725元（50000元×31.45%），无需退还；合同无效部分对应的基建费34275元（50000元×68.55%），应予退还。同理，原告收取被告的租赁保证金同样要区分合同有效部分对应的租赁保证金15725元（50000元×31.45%）和合同无效部分对应的租赁保证金34275元（50000元×68.55%）；其中，合同无效部分对应的租赁保证金34275元，应予返还；合同有效部分对应的租赁保证金15725元，因被告的违约行为导致租赁合同提前解除，符合合同约定的“如乙方（被告）在租期未满时终止合同按金和基建费不退还”的情形，故无需退还。关于被告主张原告赔偿其搬迁补偿费用96000元，双方未就此达成过任何协议，且被告此项诉请没有法律依据，本院对此不予支持。关于被告主张免除其自2016年10月起的应付租金的义务，根据本院前述分析，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原、被告于2014年8月18日签订的《房屋租赁合同》中房屋产权证载面积553.7㎡该部分于2017年3月25日解除，无产权面积1206.94㎡该部分自始无效；二、被告张某某于本判决生效之日起三日内支付原告赖某某从2016年12月1日起至2017年3月25日止的房屋租金36167.5元及占有使用费78832.5元，共计115000元；三、被告张某某于本判决生效之日起三日内支付原告赖某某滞纳金（以36167.5元租金为基数按每日1‰从2017年5月25日起计算至被告付清租金之日止）；四、被告张某某于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市龙岗区某某号一栋六层的住宅房屋返还原告赖某某；五、被告张某某于本判决生效之日起三日内支付原告赖某某房屋占有使用费（按30000元/月的标准自2017年3月26日起计算至被告返还房屋之日止）；六、原告赖某某于本判决生效之日起三日内赔偿被告张某某房屋装修损失51536元；七、原告赖某某于本判决生效之日起三日内退还被告张某某基建费34275元及租赁保证金34275元；八、驳回原告其他诉讼请求；九、驳回被告其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6604元及保全费2288.29元（原告已预缴），反诉费5580元及评估费5700元（被告已预缴），由原告承担5388.29元，被告承担14784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  喻潇潇代理审判员  艾小亮人民陪审员  饶尚发二〇一七年十月九日书 记 员  陈树秋