广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初2383号原告：清远市恒俊物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇府前路23号富康花园E幢首层1#。法定代表人：张永洪。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小明，系原告公司员工。被告：廖啟红，男，1966年9月16日出生，汉族，住清远市清新区。原告清远市恒俊物业管理有限公司诉被告廖啟红物业服务合同纠纷一案,本院2017年8月7日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏小明、被告廖啟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求被告给付拖欠原告的物业服务管理费5273元及利息（按同期银行贷款利率计到还清日止）。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月17日，富康花园第二届业主委员会代表业主与原告签订了富康花园物业管理服务委托合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。该合同约定，由原告向被告及其他业主所居住的富康花园提供物业服务，委托管理服务期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日；同时约定逾期缴纳物业服务费的按日息5‰加收滞纳金，直至缴清费用为止。合同签订后，原告按合同约定进驻富康花园小区，并提供物业管理服务。被告自合同签订起（即2012年1月1日）未按合同约定缴纳物业管理服务费用，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。原告认为被告欠原告的物业服务费及滞纳金，应予清还。为维护原告合法权益，特向法院起诉。原告提交的证据：1、身份证、营业执照、身份证信息，拟证明原告与被告的主体信息；2、物业管理服务委托合同，拟证明被告与原告存在合同法律关系；3、清单，拟证明被告所欠费用；4、富康花园第二届业主委员会选举结果，拟证明富康花园第二届业主委员会成立合法。补充证据5、物业管理服务委托合同、资质证书，拟证明原告和被告存在合同法律关系。被告廖啟红辩称：一、原告主张的物业管理费大部分已超过诉讼时效，依法应予驳回。原告并无证据证明诉讼时效中止或中断的情形，其于2017年6月才向法院起诉主张，因此，其主张的大部分的物业管理费、车辆停放费等诉讼主张已超过法律规定的诉讼时效。二、原告要求支付2012年前的物业服务费，没有任何事实和法律依据。首先，原告是2012年1月17日才与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，其要求被告缴纳2012年前的物业管理并没有任何事实和法律依据。三、富康花园第二届业主委员会成立不合法，无缔约资格，《富康花园物业管理服务委托合同》对被告不产生法律效力。首先，依据《物业管理条例》第11条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”，富康花园第二届业主委员会与原告签订物业服务合同，并未依法经业主大会通过和过半数业主授权，其无权代表业主签订《富康花园物业管理服务委托合同》。因此，其所签订的《富康花园物业管理服务委托合同》对被告不产生法律效力，原告无权依据合同主张物业管理费等相关费用；其次，依据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。该业主委员会并未经合同备案，并非依法成立的业主委员会，不具体缔约资格。其无权代表业主签订《富康花园物业管理服务委托合同》。综上所述，业主委员会成立不合法，无缔约资格、合同对被告不产生法律效力，原告要求被告承担物业管理费等相关费用，无法律和事实依据。四、原告物业管理费计算没有依据。首先，原告与业主委员会签订的合同，主体不适格，其合同对被告不发生法律效力。原告并没有证据证明其与被告有合法的合同关系，原告无权要求被告承担该合同责任。其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告并没有任何表明其资质等级的证书及是否有资格管理物业，其要求支付物业管理费，无事实和法律依据。最后，依据《物业服务收费管理办法》和《价格法》等相关法律规定，物业服务收费实行明码标价及亮证制度。物业服务收费实行政府指导价，原告并未提供其收费标准经该地区发展改革和物价局备案的证据，也没有其他证据证明其按照法律规定收费，其主张的物业管理服务费、停车费及利息，无法律和事实依据。综上所述，被告与原告仅成立无因管理，原告要求被告支付物业管理费，无事实和法律依据。五、退一步来说，原告的物业服务并未完全履行，亦不应足额收取服务费。依据原告提供的《富康花园物业管理服务委托合同》第十五条约定，其提供的是三级物业管理服务的标准，但原告至今并未证明其符合《物业管理企业资质管理办法》规定，并有取得三级物业管理企业资质证书，其明显违反合同约定，不应支持其依合同来缴纳的物业管理服务费的请求。综上，退一步来说，原告在其管理期间，没有做好安全防范的保卫工作，对公共设施没有任何的管理和维修。原告提供的服务明显未达到约定标准，因此，其不应当足额收取物业管理费。综上所述，被告认为，原告的大部分诉讼请求没有事实和法律依据。被告请求法院驳回其诉讼请求。被告廖啟红提交证据：照片一组，拟证明原告的物业服务质量不达标。本院经审理认定事实如下：2012年1月17日，原告与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，约定委托管理服务期限为5年，从2012年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每建筑平方米0.5元收取，约定原告提供的服务需按三级物业管理服务标准执行，主要包括固定门岗24小时值班；流动岗位24小时巡逻；实行车辆出入证、卡管理制度；车辆停放有序；小区庭院每日清扫；公共部位的照明系统每日巡查，供电系统出现一般故障在24小时修复；有专业人员管理养护绿化，定期修剪，打药、浇水、施肥；保障消防设施设备运行良好、安全有效，灭火器定期检验，更新填料等。根据(2017)粤1803民初480号生效民事判决书查明的内容，富康花园第二届业主委员会于2012年1月7日选举成立。被告廖啟红当庭确认位于清远市清新区太和镇府前路23号富康花园AD701房的建筑面积为104.5平方米,从2012年1月起未向原告交纳物业服务费。经双方当事人确认，原告于2017年3月31日撤出该小区，不再提供物业管理服务。原告在管理富康花园期间，存在小区庭院的清洁工作做得不到位，公共部位的照明灯损坏未及时修补,小区灭火器未更新填料等现象。另查明，广东省住房和城乡建设厅于2015年7月3日出具粤建房函[2015]1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，明确自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。2017年8月16日，清远市住房和城乡建设管理局出具清建[2017]207号《关于做好取消二级及以下资质和资信等级认定后物业服务企业后续监管工作的通知》，明确对于30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，我市任何单位和个人不得再以上述企业资质、资信等级作为条件限制企业承接。原告于2014年6月30日获得中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，有效期至2015年6月30日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告与业主委员会签订的合同是否对被告有约束力；二、关于原、被告是否违约的问题；三、原告主张的各项费用如何计付。一、关于原告与业主委员会签订的合同是否对被告有约束力。原告与富康花园第二届业主委员会签订《富康花园物业管理服务委托合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规，对双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此富康花园第二届业主委员会与原告签订的《富康花园物业管理服务委托合同》对业主具有约束力。虽被告抗辩称业主委员会成立不合法，因其未能提供证据予以证实，应由被告承担举证不能的法律责任。对于被告辩称原告无资质问题，由于原告补充了三级物业服务企业资质证书，且广东省住房和城乡建设厅明确发文称自2015年6月8日起，我省全面停止物业服务企业二级、三级、暂定三级资质审批工作。清远市住房和城乡建设管理局发文明确对于30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，我市任何单位和个人不得再以上述企业资质、资信等级作为条件限制企业承接，故被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。二、关于原、被告是否违约的问题。被告在庭审过程中亦承认，原告实际上为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，被告没有支付物业服务费，是违约行为，应承担违约责任。根据被告提供的证据，原告提供的物业服务水平未能达到《富康花园物业管理服务委托合同》约定的标准，存在瑕疵，可对物业服务费进行适当调整。三、关于原告主张的各项费用如何计算的问题。1、物业服务费，被告辩称2015年6月前的物业服务费已过两年诉讼时效问题，由于物业服务合同具有延续性，原告在富康花园提供物业服务至2017年3月31日，涉案物业服务合同的履行时间至2017年3月，而原告于2017年8月7日向本院提起诉讼，显然未超过诉讼时效。被告从2012年1月起未支付物业服务费，至原告撤场之日（2017年3月31日），共欠物业服务费3291.75元（0.5元/月/平方米×104.5平方米×63个月）。《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”鉴于原告提供的物业服务水平未达合同约定的标准，本院酌情予以调整物业费，被告应支付上述物业费的90%，即2962.58元。另原告要求被告支付2012年1月1日之前的物业服务费，由于原告未能提供证据证实其在2012年1月1日之前便在富康花园提供物业服务，由其自行承担举证不能的法律责任。2、利息，《富康花园物业管理服务委托合同》第十七条约定：“……如业主未能按时交纳管理费用，原告有权对逾期缴纳的物业服务费按日息5‰加收滞纳金，直至所有业主缴清费用为止。”该条约定的滞纳金在法律意义上属违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但不能成为被告拒交物业服务费的正当理由，业主在遇到不满物业服务公司的问题时，应及时与物业服务公司沟通协商，亦可通过业主委员会或召开业主大会行使权利更换物业服务公司，但不宜选择以拒交物业服务费的方式来“抗议”，被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，此行为不属于正当的行使权利，不应当予以鼓励和支持。但与此同时，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业服务费的收支情况，对业主反映的问题做好及时的沟通处理，在职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。由于被告未依约支付物业服务费，原告要求被告以中国人民银行同期贷款利率计算利息（滞纳金）是其对其诉权的处分，应予准许。故被告应当从2012年2月1日起以47元物业服务费为基数，每月递增47元，计算违约金至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告廖啟红应于本判决生效之日起十日内向原告清远市恒俊物业管理有限公司支付物业服务费2962.58元及违约金（违约金以47元为基数，从2012年2月1日起每月递增47元至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回原告清远市恒俊物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告廖啟红负担。此款原告清远市恒俊物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告廖啟红在履行上述判决时迳付给原告清远市恒俊物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  韩雯二〇一七年十月二十五日书记员  朱颖附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。