上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26169号原告(反诉被告)：邱义。委托诉讼代理人：陈望，上海世瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩时骏，上海世瑞律师事务所律师。被告(反诉原告)：谭树湘。委托诉讼代理人：徐迟元，上海市亚太长城律师事务所律师。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡芹，经理。第三人：上海孔剑房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：朱军，经理。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。原告邱义与被告谭树湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。后经当事人申请，本院追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)、上海孔剑房地产经纪事务所(以下简称孔剑事务所)为本案第三人参加本案诉讼。本案于2016年12月13日公开开庭进行了审理，庭审期间被告谭树湘提起反诉，经本院审查后予以受理，并与本诉合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈望，被告谭树湘及其委托诉讼代理人徐迟元，第三人的共同委托诉讼代理人石云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱义向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的过户登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；2.判令被告将涉案房屋交付于原告；3.判令被告向原告支付违约金226,000元(人民币，下同)。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房的违约金79,900元。违约金以170元每日的标准，自2015年7月1日起计至实际过户之日，暂计算至2016年12月13日。事实和理由：原告经第三人孔剑事务所介绍，看中涉案房屋，原、被告双方于2015年4月19日签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定房屋总价1,130,000元，于2015年8月30日前双方办理转让过户手续。原告在2015年4月19日当天支付被告定金340,000元，其中330,000元通过银行转账，10,000元通过现金方式交付。被告至今未配合原告办理过户手续及向原告交房，侵犯原告合法权益，故向法院提起诉讼。另，违约金计算标准主要是依据《上海市房地产买卖合同》第10条和第4条。被告谭树湘答辩称：不同意原告诉请。其在2015年8月27日经中介安排，与原告到交易中心办理了过户手续。到了9月20几号，中介发通知，说由于房屋问题，不能办理过户。于是其便与原告一起到交易中心办理退税手续。其已经和原告办理过过户手续。鉴于双方在2015年4月19日的《协议书》中约定，“若无法过户，本次交易买卖双方无责解除合同”。因此退税当天，便告知原告，合同解除，要原告账号以便退款，但是原告不同意。2016年2月1日，税务局退税到账，其打电话给原告，说程序已经走完，但是无法过户，合同解除。原告要求赔偿20%的违约金，但双方约定是无责解除合同，其不同意支付。之后就无法联系到原告。鉴于此，谭树湘提出反诉请求：请求法院依法解除双方的房屋买卖合同关系。邱义对反诉的答辩意见同本诉事实及理由。第三人杰尚公司、孔剑事务所共同述称：1、首付款为340,000元，其中定金金额及交房在买卖双方网签合同附件三第一款及第五款中均有所涉及；2、第三人在协议书中明确负责本次交易过户，但仅是指涉案房屋是在限制交易期满后，如无法过户，买卖无责解除。经审理查明：2013年12月5日，因原上海市闸北区天潼路XXX弄XXX号房屋动迁，谭树湘作为购房人取得配套商品房供应单，其中所购房屋地址为闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积单价为7,235元/平方米，建筑面积为76.14平方米，总房价为550,872.9元(以购房合同为准)。2013年12月7日，谭树湘(买方、乙方)与案外人上海科顺房地产开发有限公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：甲方投资建造的《欣佳宝邸》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：闵XXXXXXXXXX。乙方向甲方购买闵驰二路xxx弄xxx号1层xxx室，房屋建筑面积为76.14平方米。根据该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为550,872.9元。2014年8月23日，涉案房屋登记至谭树湘名下。房地产登记簿备注处注明：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2015年4月19日，谭树湘(卖售人、甲方)与邱义(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：甲乙双方通过孔剑事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX。房地产坐落：闵驰二路XXX弄XXX号XXX室。房屋建筑面积：76.14平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,130,000元。甲、乙双方同意，甲方于2015年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2015年8月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。附件三付款协议约定：甲、乙双方签订居间协议当日，乙方支付甲方购房定金计10,000元整。甲乙双方签订上海市房地产买卖合同当日乙方支付甲方首期房价款计330,000元整，由此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计340,000元整(包含已支付的定金)。……甲方同意乙方通过向贷款银行申请780,000元整以贷款的形式支付第二期房价款，……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应将其补足并支付给甲方。……待乙方取得房地产权证后十日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付甲方房价尾款(若有)计10,000元整。同日，邱义向谭树湘通过现金方式支付10,000元，通过银行转账方式支付330,000元。谭树湘向邱义出具收款收据，上载：兹收到邱义直接支付本人的款项计340,000元整。本人确认，上述款项系邱义用于购买房地产的定金、房款。以上房款含定金10,000元整(定金已有收据)。特立此据，以资证明。同日，谭树湘(甲方)、邱义(乙方)、杰尚公司(丙方)签订《协议书》两份，其中一份约定：甲乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室物业事宜达成如下协议：甲方承诺在此次交易中所有税费包含中介费全部由甲方承担。丙方负责本次交易过户，若无法过户，本次交易买卖双方无责解除合同。因国家政策变动或贷款政策变动，导致乙方贷款贷不出或无法交易的双方无责解除合同。另一份约定：房东到手价位(为)100万，实际客户全付价格为113万，其中13万为本次交易的相关费用，由甲方一次性支付给丙方。2015年8月30日，因涉案房屋性质问题，双方未完成过户手续。2015年9月23日，谭树湘至上海市地方税务局闵行区分局第十七税务所办理了税费金退库申请。2016年1月，谭树湘将涉案房屋门锁换掉，后将涉案房屋出租。庭审中，经谭树湘申请，第三人杰尚公司的分行经理牛上步到庭对案件事实进行陈述，其述称：“邱义与谭树湘之间的房屋买卖一开始由公司业务员进行处理，在签订居间协议后，由其继续处理交易事项。《协议书》系其本人签字，但《协议书》记载的‘丙方负责本次交易过户，若无法过户，本次交易买卖双方无责解除合同’之约定，意指从签订买卖合同开始，直至过户结束，期间没有特指日期。双方无责解除合同的情形包括买方没有购房资格、限购，或者处于贷款黑名单、贷不出款等情形。涉案房屋产证与动迁协议均保管在第三人杰尚公司处，涉案房屋应该是在2016年11月可以进行过户。买卖合同上写2015年8月30日应该是根据动迁协议和大产证来确定的日期。由于交易双方均不是专业人士，因此需要中介协助双方进行过户。一般情况下不会写《协议书》这种，但是如果客户有具体要求，其才会在出具保证之后进行协助。”邱义对证人证言无异议。谭树湘认为买卖合同是证人一手经办的，不可能不记得具体细节，2015年8月30日前其一次性打给中介13万元，就是因为中介要在8月30日前办理过户手续。13万元中不仅仅有中介费还有提早过户的通关系的费用，证人有利益在其中因此会撒谎。证人对此补充说明：13万元中除中介费外，“还有个人所得税、契税。还有谭树湘欠别人的借款、利息。”另查明，涉案房屋目前已符合过户条件。以上事实由邱义提交的《上海市房地产买卖合同》、银行流水及收据、上海市房地产登记簿、房地产登记信息、配套商品房供应单及《上海市商品房出售合同》，谭树湘提交的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》两份、收款收据、产证保管书、上海市房地产登记簿、证人名片、过户缴税发票、退税事宜承诺书、税费金退库申请受理回执及银行明细清单等证据及各方当事人的庭审陈述等证据所证实。谭树湘在反诉中提交的2015年4月19日由杰尚公司出具的收款收据、与王勇的《协议书》与本案无关，本院不予采信。本院认为，《上海市房地产买卖合同》及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同合法有效。本案的争议焦点在于《上海市房地产买卖合同》是否因买卖双方在《协议书》中约定的“丙方负责本次交易过户，若无法过户，本次交易买卖双方无责解除合同”之条款而归于解除？对此本院认为，在双方对合同条款理解不一致的情况下，合同的解释应采纳客观的标准，即以合同条款表述的一般社会理解来确定合同条款究竟是何含义。本院认为，“本次交易过户”应指整个买卖过程，并非单指8月30日一次过户行为，理由如下：第一，从该条款文义来看，“本次”修饰的客体为“交易”并非“过户”，即丙方负责的应为“本次交易”的“过户”行为；第二，从《协议书》整体用语来看，《协议书》数次提到“此次交易”、“本次交易”，一般理解均指代整个买卖过程，而非一次过户行为；第三，从合同目的来看，《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的合同目的均为卖方出卖房屋、获取价款，买方支出价款、获取房屋，将上述条款解释为一次过户失败即无责解除合同有违合同稳定性以及买卖合同目的；第四，从交易习惯来看，在动迁安置房的买卖中若要提前过户，一般都会以动迁安置协议或大产证时间来推算过户时间，如仅仅因过户时间推算有误而导致无法过户的，一般也不会作为解除事由；最后，从诚实信用角度，将上述条款解释为整个买卖过程较公平合理，可以最大化平衡双方当事人利益。此外，从谭树湘申请的证人所某证言，结合邱义及第三人的庭审陈述，谭树湘对上述条款的理解有违合同解释的客观标准，本院不予采纳，因此本院对谭树湘的反诉请求亦不予支持。对于邱义的本诉请求，本院认为，《上海市房地产买卖合同》并未因买卖双方在《协议书》中的约定而解除，双方应在符合过户条件之后，全面履行买卖合同。根据现行国家房产政策，涉案房屋目前已具备办理产权过户转移登记的条件，且邱义已将剩余房款79万元交至法院，因此，邱义诉请要求谭树湘交房、过户符合合同及法律规定，本院予以支持。至于逾期交房违约金，因谭树湘存在逾期交房行为且邱义诉请的违约金标准及起算时间符合合同约定，故本院予以支持。但逾期交房违约金截止时间应以实际交房为准，本院对此予以调整。为避免诉累，本院对邱义应支付谭树湘的后续房款79万元在本案中一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)邱义与被告(反诉原告)谭树湘就位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)谭树湘于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)邱义办理位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续，将该房屋过户登记至原告(反诉被告)邱义名下；三、被告(反诉原告)谭树湘于本判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区闵驰二路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付于原告(反诉被告)邱义；四、被告(反诉原告)谭树湘以人民币170元每日的标准，向原告(反诉被告)邱义支付自2015年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金；五、原告(反诉被告)邱义于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)谭树湘剩余房款790,000元；六、驳回被告(反诉原告)谭树湘的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币8,502元，由原告(反诉被告)邱义负担916元，由被告(反诉原告)谭树湘负担7,586元。财产保全费人民币5,000元，由被告(反诉原告)谭树湘负担。反诉费人民币7,485元，由被告(反诉原告)谭树湘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一七年十月二十八日书记员  张辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。