河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2795号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张孟丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉静，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张春梅，女，1979年4月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人张春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期付款，构成违约，应向上诉人支付逾期付款违约金2968元。二、一审判令上诉人承担逾期办理初始登记违约金9315.59元缺乏合同依据、法律依据，应依法予以改判。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条约定“上诉人应于2015年12月31日（房屋交付使用后60日）内将需由上诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，2016年7月18日上诉人已经完成竣工验收，并于2018年7月16日收到房产测绘收件回执单，证明在此之前上诉人已将办理初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。截至此时，上诉人已经依照合同约定履行义务完毕。另外合同约定的时间是2015年12月31日，而被上诉人于2019年才提起诉讼，中间也没有提出异议，已经过了诉讼时效。一审判决在计算逾期办理产权登记违约金时并没有考虑诉讼时效的问题，且依据（2019）豫01民终24072号民事判决及涉案小区相类似案件判决，法官对于计算三年诉讼时效是予以支持的。所以，一审判决完全错误。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决有失公允，上诉人的合法权益受到侵害，望二审依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。张春梅辩称：1、上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金属于独立的诉讼请求，上诉人一审时未提起反诉，应当另案起诉，另外上诉人的该项请求已超诉讼时效，不应支持。2、根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，上诉人仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市房管局不再办理初始登记，变更为郑州市不动产登记中心办理首次登记。但申请权属登记系双方签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记还是首次登记上诉人均应当履行。截止到庭审，上诉人尚未办理涉案房屋的权属证书，违约行为一直在持续，被上诉人起诉未超过诉讼时效。张春梅向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金6766元、逾期办理权属证书违约金18859元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计1384元（暂合计27009元，具体违约金以被告实际履行完毕义务的时间计算金额为准）；2.依法判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2013年3月26日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》，其中约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南2号楼1单元12层1214号房屋一套，建筑面积100.31平方米，房屋总价款712201元，其中285201元付款方式为现金，约定付款时间是2013年3月26日，另外427000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年4月26日。原告于合同签订当日支付了购房首付款，于2013年9月12日支付剩余购房款（开具发票日期为2013年9月19日）。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。第十四条约定：供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1．关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2．若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条：1．产权初始登记。出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2．转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。合同还对其他事项进行了约定。2.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。3.被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，被告于2016年6月6日向原告出具物业费发票，原告主张被告于该日向其交付房屋。逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月6日共计243天。原告应按合同约定于2013年4月26日通过商业贷款的方式支付剩余购房款427000元，但实际支付剩余购房款时间为2013年9月12日，逾期支付剩余购房款时间从2013年4月26日起至2013年9月12日共计139天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延139天，顺延后被告逾期交房天数为104天。4.原告提交的证据显示涉案房屋2019年3月5日办理初始登记，被告出具的该院（2019）0103民初11555号民事判决认定郑州市不动产登记中心于2018年12月26日向被告出具本案涉案楼房的首次登记受理凭证。原告于2019年8月6日向被告邮寄申请办理产权转移登记的书面函，被告拒收，截至庭审时被告也未向原告提供办理转移登记应由其提供的所需资料。5.原、被告均认可，供暖的主管道已经通到涉案房屋门口，但原告以室内未安装暖气片导致无法使用暖气，要求被告支付逾期提供基础设施和公共配套建筑未达标的违约金。该院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。一审法院认为，原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋产权登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房243天，原告逾期支付剩余购房款139天，按照合同约定被告顺延交房日期后仍逾期104天，应向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年10月22日）计算三年诉讼时效，即2016年10月23日开始发生的违约金。但是被告已经于2016年6月6日向原告交房，不再存在逾期交房违约，故原告的该项诉讼请求不成立，该院不予支持。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，该院酌定支持原告该项违约金842.60元。原告诉称室内暖气片未安装，但双方未就室内暖气片的问题予以约定，故原告该诉称意见该院不予采信。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月26日对涉案房屋进行首次登记，并出具受理凭证，被告应对此承担违约责任。因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，该院酌定被告支付原告逾期办理初始登记的违约金为712201元×1090天×0.00002×60％=9315.59元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故该院支持原告的该项诉讼请求。原告已经于2019年8月6日向被告申请办理转移登记，按约定被告应当在15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，但被告至今未提供，故被告应当支付相应违约金，即以总房款为基数，按日0.002％自2019年8月21日起计算至实际提供之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张春梅支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金842.60元、逾期办理初始登记违约金9315.59元，共计10158.19元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张春梅提供办理转移登记应由其提供的所需资料，并协助原告张春梅办理位于二七区石柱路西、郑航北路南2号楼1单元12层1214号房屋的不动产权证书；三、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内以712201元为基数、按照日万分之0.2的标准向原告张春梅支付自2019年8月21日至被告实际向原告提供办理转移登记所需资料之日止的违约金；四、驳回原告张春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，减半收取288元，由原告张春梅负担94元，被告河南台兴房产有限公司负担194元，剩余187元退还原告张春梅。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，关于台兴公司请求张春梅支付逾期付款违约金2968元的问题，因台兴公司一审未提起反诉，对台兴公司的该项请求不予处理。关于逾期办理产权登记违约金的问题。台兴公司称其于2018年7月16日已履行合同约定的报送资料义务，但未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，故一审以案涉房屋的首次登记时间计算该项违约金并无不当。关于台兴公司称一审计算逾期办理权属证书违约金时未考虑诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，台兴公司在一审中对该项违约金并未提出诉讼时效抗辩，且未提交新的证据证明其事实主张，故对台兴公司该项主张不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年五月七日书记员 柴涵博