广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初17792号原告：佛山市森名商业地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇沙头沙龙路NO.1公司边（西桥楼涌经济社原旺阁渔村宿舍）首层1号铺，统一社会信用代码91440605053705901F。法定代表人：梁忠英。委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。被告：邹春平，男，1982年11月17日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，委托诉讼代理人：卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。被告：林思敏，女，1984年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市森名商业地产投资有限公司（以下简称“森名公司”）诉被告邹春平、林思敏合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄武潮、被告邹春平的委托诉讼代理人卢宇斌到庭参加诉讼，被告林思敏没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告邹春平继续履行《物业使用权转让合同》，向原告支付物业使用权转让金7588700元及其利息（从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告林思敏对被告邹春平上列第一项债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告是佛山市南海区九江镇沙龙路铂思广场的投资人，拥有该广场全部物业的使用权。2015年9月23日，原告与被告（由被告邹春平作为代表）签订《物业使用权转让合同》，原告将铂思广场部分商铺物业（面积为1084.1㎡）的使用权转让给被告，转让单价为10000元/㎡，总金额10841000元。被告要求分期支付转让款，首期转让款3252300元于签订合同当日（后更改为签订补充协议之日起10日内）支付。当时，被告称有丰富的客户资源、网络技术，计划开发名为“房盈宝”的网络众筹项目（以下简称“房盈宝”），并称可以利用该项目在短时间内（大约半年）帮助原告找到客户购买余下全部物业的使用权或承租余下物业，因此双方对转让款余款7588700元没有约定具体付款期限。同时，被告开发、运营“房盈宝”需要前期资金投入，被告希望利用转让款余款中部分资金进行运作，所以其要求延后支付余款。因此，被告要求对余款7588700元的支付时间不进行具体约定，根据“房盈宝”项目的运营情况而定。原告基于对被告的信任，考虑到其称的延期支付时间不长，同意了被告上述要求并签订了《补充协议书》。此后，被告支付了首期转让款，原告亦履行返租义务，依约向被告支付租金。被告一直没有真正实施“房盈宝”项目，且拒绝支付转让款余款7588700元。“房盈宝”项目是被告虚构的网络集资平台，不是所谓房产众筹项目，不可能为原告寻找受让物业的客户，没有被告宣称的效果。被告林思敏是被告邹春平的配偶，其应对夫妻关系存续期间的夫妻共同债务承担连带清偿责任。被告邹春平辩称：2015年9月23日，被告邹春平与原告签订《物业使用权转让合同》，同日双方签订《补充协议书>》。双方约定：原告按照实际收到转让款金额的1.5%计算月返租租金予被告邹春平；若原告拖欠返租租金达五天的，则属于违约，被告邹春平有权要求解除转让合同及补充协议，并有权要求原告退还全部转让款予被告邹春平；原告另需支付转让款30%的违约金予被告邹春平；原告未能履行合同或补充协议中任何一项支付义务的，保证人周金全自愿无条件代原告履行支付义务。此后，被告邹春平依约向原告支付了相应的转让款，但原告和周金全没有依约向被告邹春平支付返租租金。被告林思敏没有答辩。庭审中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告邹春平身份证、结婚登记审查处理表（各1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.铂思广场物业使用权转让合同、《物业使用权转让合同》补充协议书（各1份，原件），用以证明原告与被告邹春平于2015年9月23日签订上述合同及补充协议书，合同约定原告将涉案商铺的使用权转让给被告邹春平。双方对转让价款及支付方式均明确约定。合同签订后，被告邹春平没有按照合同约定履行其支付转让款的先行义务。3.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（各1份，原件），用以证明被告邹春平受让的物业仅是原告全部物业的一部分，原告其他的物业也是通过同样的形式转租或者转让的。4.变更《合同变更协议书》承租方的协议（1份，复印件），用以证明原告已经合法取得涉案物业所占用土地的使用权。经质证，被告邹春平对原告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议。2015年9月23日，被告邹春平与原告、周金全签订上述合同及补充协议，约定原告以实际收到的转让款金额按月利率1.5%向被告邹春平支付返租租金，同时约定若原告拖欠返租租金达五天的，属于原告违约，被告邹春平有权解除上述合同及补充协议书并要求原告全额归还所收到的转让款项及支付相应赔偿金。周金全自愿对原告上述约定承担连带担保责任。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议。该证据上明确记载建设方不是原告，无法证明原告有权签订涉案合同，无法证明原告为该物业的所有权人。证据4的真实性、合法性由法庭核实，对证据4的关联性、证明内容有异议，该证据只能证明原告与案外人之间签订了承租协议，无法证明涉案物业所有权的归属。庭审中，被告邹春平举证如下：1.铂思广场物业使用权转让合同、《物业使用权转让合同》补充协议书（各1份，原件），用以证明2015年9月23日，被告邹春平与原告、周金全签订上述合同及补充协议，约定原告以实际收到的转让款金额按月利率1.5%向被告邹春平支付返租租金，同时若原告拖欠返租租金达五天的，属于原告违约，被告邹春平有权解除上述合同及补充协议书并要求原告全额归还所收到的转让款项及支付相应赔偿金。被告周金全自愿对原告上述约定承担连带担保责任。2.招商银行户口历史交易明细表（4页，原件）、招商银行个人账户收款回单（3份，原件），用以证明原告所支付的返租租金378922.5元，但该返租租金明显逾期。因此被告邹春平按约定有权解除涉案合同及补充协议。经质证，原告对被告邹春平出示的证据1的合法性、真实性、关联性无异议，证明内容有异议。根据合同约定，被告邹春平具有先行支付使用权转让款的义务，在被告邹春平没有履行该义务的前提下，其不应享有与物业相关的收益权。作为后履行一方的原告有权对其行为提出抗辩。为了维护、保障原告的利益，原告有暂停向其支付返租租金的权利。根据该合同约定，原告不存在违约行为。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容有异议，原告仅是行使法律赋予的先履行抗辩权，不存在故意违约行为。法院调取并出示证据如下：1.结婚登记审查处理表（1份）。2.廉江市民政局婚姻登记处协助调查婚姻状况函（1份）。3.证明（1份，证明人佛山市南海区九江镇西桥村楼涌股份合作经济社）、变更《合同变更协议书》承租方的协议（1份）。经质证，原告对本院调取的证据1-3无异议。被告邹春平对本院调取的证据1、2无异议，对证据3没有提出异议。被告林思敏没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认，对本院所调取的证据予以确认。经审理，本院确认以下事实：原告是佛山市南海区九江镇沙龙路铂思广场（以下简称“铂思广场”）的投资者并拥有该广场物业的使用权。2015年9月23日，原告与被告邹春平签订一份《物业使用权转让合同》（以下简称“转让合同”），约定原告将铂思广场B栋首层B101-109号部分商铺物业（建筑面积为1084.1㎡）的使用权转让给被告邹春平，转让单价为10000元/㎡，价款合共10841000元；转让期限从合同签订之日起至2040年12月31日；付款方式为分期，首期转让款3252300元应于签订合同当日支付，余款按《补充协议书》的约定支付，被告邹春平付清转让价款及相关手续费用后获得合同约定期限的物业使用权，享有物业的使用及收益权利；被告邹春平逾期付款的，应按日利率万分之五支付违约金，逾期超90日，原告有权解除合同，且有权收回物业、不退还已付款项及费用；原告于2015年10月1日前交付涉案物业；双方还约定了被告邹春平对使用权可再转让方案等其他条款。当日，原告与被告邹春平及保证人周金全签订一份《补充协议书》（以下简称“补充协议”），约定被告邹春平应于签订补充协议之日起十日内支付首期30%转让款3252300元；余款7588700元支付时间不确定，按原告与被告邹春平合作项目“房盈宝”(××)资金投入而定，此款的支付不受上述合同违约责任条款约束；原告将总转让款额的15%（即1626150元）作投资风险保证金；原告三年内（从2015年10月1日至2018年9月30日）每月按实收到的转让款额的1.5%作为对价返租被告邹春平所购买的物业，租金自收到首付款次月支付予被告邹春平，若拖欠租金达5日，被告邹春平有权解除转让合同及补充协议，原告需退还转让款并支付转让款30%的违约金；原告未能履行转让合同或补充协议中任何一项支付义务的，周金全自愿无条件代原告履行支付义务。双方对使用权再转让方案作了补充约定并约定了原告回购涉案物业方案；任一方违约需赔偿对方包括律师费等一切损失。转让合同及补充协议签订后，2015年9月25日，被告邹春平向原告支付了首期款3252300元。另查，“房盈宝”项目实为由被告邹春平代售原告投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式。“房盈宝”项目自始至终没有启动，亦未发生销售业务。从2015年10月始至2016年6月，原告支付了返租租金予被告邹春平，此后，以被告邹春平无履行实际销售物业及付清转让余款等先履行义务为由拒付返租租金，并于2016年11月4日起诉。后被告邹春平对本案管辖提出异议，并于2017年1月13日以原告拖欠返租租金属于违约，其有权解除合同为由另案提起诉讼。被告林思敏与被告邹春平于2012年1月28日登记结婚，至本院2017年8月21日核实，其夫妻关系仍存续。本院认为：被告邹春平受让原告投资开发的涉案物业的使用权，应依约付清价款。被告邹春平已依约支付了首期款，对余款的支付方式以原告与被告邹春平签订的补充协议约定的根据“房盈宝”项目进度而定，而“房盈宝”项目实为由被告邹春平代原告销售原告投资开发的铂思广场全部物业赚取回报的销售模式，从而变通了余款的支付时间，即对余款是不定期履行。根据转让合同约定，被告邹春平须付清全部价款才能获得涉案物业的使用、收益权利，被告邹春平是先履行义务一方。原告已支付了一段期间的返租租金予被告邹春平，但“房盈宝”项目从未开展业务及发生销售。被告邹春平作为先履行义务方怠于履行，却在未付清款项情况下向作为后履行义务一方即原告收取返租租金，显然不符合约定及市场规则，因此，在余款不定期履行期间，原告有权提出先履行抗辩及有权随时要求被告邹春平履行支付余款。自双方签订补充协议之日起至原告起诉，原告已经提供足够的时间予被告邹春平准备和践约，现原告主张被告邹春平继续履行合同，付清余款并从起诉之日起计付利息，理据充分，本院予以支持。被告邹春平认为原告不按期支付租金属违约，应解除合同、退还已收款项、承担违约责任的辩解本院不予采纳。本案债务发生在被告邹春平与被告林思敏夫妻关系存续期间，两被告均没有提出证据证实与债权人即原告明确约定为个人债务，或者属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，夫妻一方以个人名义所负债务应当按夫妻共同债务处理。被告林思敏经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邹春平、林思敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付款项7588700元予原告佛山市森名商业地产投资有限公司；二、被告邹春平、林思敏应以上列第一项款项7588700元为本金，自2016年11月4日始至上列第一项确定的付清款项之日止按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予原告佛山市森名商业地产投资有限公司，本项随上项清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64920.9元、财产保全费5000元，合共69920.9元（原告已预交），由被告邹春平、林思敏负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯载勋人民陪审员  廖洪英人民陪审员  李健东二〇一七年十月十六日书 记 员  孟祥润