江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初8566号原告：江苏屹居建筑科技有限公司，住所地江苏省溧阳市埭头工业集中区东培路68号，统一社会信用代码91320481066224664N。法定代表人：陈荣林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵琦，江苏立洋律师事务所律师。被告：江苏屹居木业有限公司，住所地江苏省溧阳市埭头工业集中区东培路68号，统一社会信用代码913204810645348456。法定代表人：管洪伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴富春，江苏平凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑书婷，江苏平凌律师事务所律师。原告江苏屹居建筑科技有限公司（以下简称屹居建筑公司）与被告江苏屹居木业有限公司（以下简称屹居木业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序。后分别于2020年1月14日、3月19日公开开庭进行审理。屹居建筑公司委托诉讼代理人赵琦，屹居木业公司委托诉讼代理人吴富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屹居建筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年11月1日至2018年12月24日期间租金1316712.33元；2、被告赔偿原告2018年12月25日起至被告事迹交付租赁物之日实际占用租赁物所导致的原告租金损失890万元（按年租金890万元标准计算），同时赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失445万元（按六个月租金计算）；3、被告立即将租赁物交付给原告，并将车间池子里、厂房后面围墙边上危废品及其他垃圾清理恢复原状；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月25日，原、被告签订租赁合同，该合同约定由被告承租原告公司厂房、土地、设备，租赁期限五年，租金每半年支付一次，先付后用。根据双方合同约定，被告至今欠付租金。被告屹居木业公司辩称，同意支付生效判决确定的合同解除日前的租金，即2018年11月1日至2018年12月23日，计1316712.33元；原告损失不能以双方租金标准来计算，应以租赁物公允市场价作为计算标准，约定的租金经过竞价，远高于市场价格，合同解除后，不应以约定租金计算损失。同时，被告不需要支付合同解除后的租金损失，原告租赁物存在瑕疵，原告对合同的解除存在重大过错，应承担责任；被告在2018年10月25日后已不再占有租赁物，原告拒不办理交接手续，致使租赁物空置，原告的不作为，导致损失的扩大。被告交纳的100万元保证金请求在本案中一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。屹居建筑公司工商登记情况如下：股东陈荣林（法定代表人）、管洪伟、沈和平、黄建洪。股东之间存在亲戚关系，陈荣林、管洪伟、黄建洪的妻子系沈和平的姐妹。屹居木业公司工商登记情况如下：股东管洪伟（法定代表人）、上海屹居实业有限公司（法定代表人管洪伟）、上海添居企业管理中心（有限合伙，负责人管洪伟）。2016年7月25日，屹居建筑公司（甲方）与屹居木业公司（乙方）签订《厂房、土地、设备租赁合同》一份，约定如下主要内容：1、甲方将位于溧阳市埭头镇工业区东培路68号厂房、整套固定家具生产设备一条出租给乙方；2、厂房装修日期一个月，2016年10月1日至2016年10月31日止，装修期间免收租金；3、厂房和设备租赁自2016年11月1日起至2021年10月31日止，租赁期为5年；4、租金为每年890万元，并交纳租赁保证金100万元，租金半年支付一次，先付后用，事先交纳的投标保证金可以直接冲抵租金和租赁保证金；5、拖欠租金等满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金；6、租赁期间，如乙方提前退租或拖欠租金等原因而违约的，甲方提前终止合同等原因而违约的，均支付违约金500万元；7、租赁期间，如因产权证或甲方其他自身问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任。合同还对其他内容进行约定。案涉租赁厂房及设备，出租前由屹居建筑公司从事木制品家具制作；屹居木业公司承租后，由其继续经营家具产品，屹居建筑公司未再生产。屹居建筑公司所诉案涉第二年度租金（2017年11月至2018年10月）计890万元，屹居木业公司于2017年转账支付345万元。另合同签订时，交纳100万元租赁保证金（押金）。因屹居木业公司未支付其他租金，屹居建筑公司遂起诉屹居木业公司至本院，即（2018）苏0481民初4864号案件，诉请为：“判令被告支付租金545万元并承担违约金27.25万元，诉讼保全费、保险费11580元。”。屹居木业公司反诉，诉请为：“解除双方于2016年7月25日签订的租赁合同；反诉被告承担本案的诉讼费。”。该案查明上述事实，并查明：1、2016年10月12日，溧阳市环保局对屹居建筑公司作出行政处罚决定书，载明：2016年8月30日对该公司检查发现，生产木制品、家具生产加工项目需要配套建设的大气污染防治设施未建成，主体工程已投入生产，并于9月12日下达改正违法行为决定书，责任停止生产，对其违法行为决定责令改正违法行为并罚款5万元。2017年4月28日，溧阳市环保局对屹居建筑公司作出行政处罚决定书，载明：生产过程中蒸汽锅炉排气筒中烟气超标，责令改正违法行为，罚款10万元。2、2017年3月28日，屹居建筑公司与他人签订蒸汽管道工程，对案涉环保设备进行改造。2018年10月23日，常州市环保局对屹居建筑公司做出责任改正违法行为决定书，载明：经现场检查，木制品、家具、五金制品生产加工新建项目，所需配套污染防治设施未经验收，主体工程即已投入生产，责任7个工作日内立即停止生产。3、审理中，2018年11月22日，本院组织双方对案涉厂房进行查看，屹居木业公司已腾空承租厂房及设备，留有门卫看守。2018年12月24日，本院对该案进行判决，认定：屹居木业公司违约未及时支付租金，同时，因租赁物环保设施未验收合格，双方无法达成继续租赁的意思陷入僵局，判决如下：“一、江苏屹居木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付江苏屹居建筑科技有限公司租金545万元及违约金27.25万元；二、解除江苏屹居建筑科技有限公司与江苏屹居木业有限公司于2016年7月25日签订的《厂房、土地、设备租赁合同》；三、驳回江苏屹居建筑科技有限公司的其他诉请。”。案涉两公司均不服一审判决，上诉至常州市中级人民法院，即（2019）苏04民终1481号案件，该院于2019年12月3日，作出判决认定：“本案的争议焦点为：一、双方租赁合同是否可以解除；二、屹居木业公司是否应承担逾期支付租金的违约金。对于第一点争议焦点，本院认为：根据本案所涉租赁合同的履行及相关实际情况，双方租赁合同应判决予以解除，理由如下：一、双方在《厂房、土地、设备租赁合同》中约定租赁范围为“建筑面积25000平方米、总占地面积为32000平方米，整套固定家具生产设备一条，厂房类型为钢混结构”，即本案租赁物为生产厂房、设备等，案涉租赁合同应系签约双方的真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，自成立时即产生法律效力，双方均应按约定履行自己的义务，并同时享受相应合同权利。二、双方租赁合同中对于租赁物作何种用途虽未作明确，但租赁范围明确的是整套固定家具生产设备一条，双方就租赁物将被屹居木业公司作为家具生产的合同目的应是明知的。但双方租赁合同签署后，屹居木业公司在使用厂房及生产设备过程中，环保部门经调查和现场检查，发现屹居建筑公司的木制品、家具、五金制品生产加工新建项目未经环保验收，并进行了多次的检查和处罚程序，而双方就环保设施的改造和费用分摊等事项又未能通过另行协商的途径取得一致意见，故屹居木业公司正常使用案涉租赁厂房设备的合同目的在短时间内已无法实现，而在案涉厂房和相应家具生产设备未经环保验收的情况下继续履行合同势必不符合法律规定，也不符合环保要求，亦有可能损害社会公众利益。三、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案租赁合同签订时，屹居木业公司法定代表人管洪伟系屹居建筑公司股东和高级管理人员，且与屹居建筑公司法定代表人有亲戚关系，而其在2018年10月22日接受环保部门询问时明确其租赁合同签订时已明确屹居建筑公司新建的木制品、家具、五金制品生产加工项目未经环保验收，并不能具备正常生产条件，即屹居木业公司是在明知厂房及生产设备未经环保验收不能正常生产的情况下，仍以租赁形式予以接受，现再以案涉租赁物没有建设配套的环保设施、租赁物不符合环保要求等为由提出解除合同不符合法律规定，其单方发出的解除合同通知不具有法律效力，其于2018年10月底单方撤场应属违约行为。四、合同违约方应不享有单方解除合同的权利，但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，如违约方继续履行合同，对其显失公平，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等情况下，违约方起诉请求解除合同，人民法院应依法予以支持。本案中，屹居建筑公司向一审法院提出诉讼后，屹居木业公司在法定期间内提出反诉，要求解除双方的租赁合同，结合当时的具体情况，即案涉厂房及生产设备已无法投入正常生产、双方就环保设施的改造和费用分摊等事项又无法通过另行协商的途径取得一致意见、环保设施的投入费用较高等因素，屹居木业公司起诉要求解除双方的租赁合同可予以支持，解除时间酌情确定为一审判决作出时即2018年12月24日较为合理。另外，如屹居建筑公司认为合同解除对其造成相应损失的，可另行主张。对于第二点争议焦点，本院认为：因屹居木业公司未能按合同约定足额向屹居建筑公司支付完毕2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金，且屹居木业公司存放于案涉厂房财务室内的做法不能视为已履行租金交付义务，一审结合双方约定，判决屹居木业公司承担逾期缴纳租金违约金27.25万元并无不当，本院予以维持。”。判决结果为驳回上诉，维持原判。该案已生效。该案二审处理中、二审判决后，仍一直由屹居木业公司安排门卫看守租赁厂房及设备；双方沟通清点设备交接等事宜未果。本院于2020年1月20日组织双方到场对设备进行清点，并查看现场，厂房车间池内及围墙内有化工废品等垃圾未清理。屹居木业公司当日下午将门卫钥匙交付给屹居建筑公司。庭审中，被告屹居木业公司辩解：围墙边的化工垃圾在被告承租时就有；车间池里和车间的木料垃圾，同意处理掉。原告屹居建筑公司则陈述：被告提出返还租赁物，解除合同，二审判决认定不具有法律效力，原告在2020年1月7日前收到二审判决后，为了避免损失扩大，就向被告要求交接租赁物。本院认为，原、被告双方于2016年7月25日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，符合法律、法规的效力性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面适当履行。在合同履行期间，被告作为承租方应当依约履行付款义务，对于原告主张的合同解除前，即2018年11月1日至2018年12月24日之间的租金1316712.33元，被告予以认可，本院依法予以确认。此前生效判决已确认，双方租赁合同于2018年12月24日解除，被告作为承租人，在合同解除前已搬离案涉租赁厂房，在本案审理中，于2020年1月20日已将门卫、钥匙交付给原告，为此，被告已履行完毕租赁物交付义务。对于合同解除后，承租人返还的租赁物符合租赁物的性质使用后的状态，对于遗留在承租工厂区域内的化工废品等垃圾，应当依法合理清理、处置，原告主张要求被告清理该部分垃圾，本院予以支持。被告在履行合同过程中，存在擅自搬离厂房、拒付租金等违约行为，应依法承担对原告造成的损失。对于合同于2018年12月24日解除后至2020年1月20日原告全面接受案涉租赁物的期间内，造成案涉厂房长期空置，系双方形成合同僵局所致，双方当事人在此期间，本应遵循诚实信用原则，及时促成合理腾房、交接设备及厂房等措施避免损失扩大，双方均存在过错。结合原告的损失及过错、被告的违约行为、过错及合同的约定，本院依法认定合同解除后，被告应承担原告的损失以合同约定的六个月租金为限，即445万元。鉴于双方合同已解除，被告交纳的房屋租金保证金100万元，在本案中作扣减处理，即被告尚应支付原告4766712.33元（445万元+1316712.33元-100万元）。对于合同解除后的其他附随义务，双方均应本着诚实信用、经济高效原则，依法公平妥善处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告江苏屹居木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏屹居建筑科技有限公司4766712.33元；二、被告江苏屹居木业有限公司于本判决生效之日起十五日内依法清理租赁厂房内的化工危废品；三、驳回原告的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费109800元，保全费5000元，合计114800元，由原告江苏屹居建筑科技有限公司负担77490元；被告江苏屹居木业有限公司负担37310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费109800元。审 判 长  刘金文人民陪审员  史小平人民陪审员  陶金富二〇二〇年五月十一日书 记 员  陈 郁