北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初5727号原告：王宪华，女，1976年12月21日出生。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。统一社会信用代码:×××。法定代表人：何礼萍,总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职工，住该公司。原告王宪华与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宪华，被告弘轩鼎成公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宪华向本院提出诉讼请求：1.弘轩鼎成公司按双方2016年3月26日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）约定标准将王宪华所购房屋的门窗型材更换为断桥铝，并将外墙修复成文化砖、涂料；2.弘轩鼎成公司支付王宪华自应交付房屋之日起至房屋达到合同约定条件实际交付房屋之日的逾期交房违约金共计59723.24元（暂从2016年12月29日计算至2017年7月2日）。庭审中，王宪华变更诉讼请求为：1.弘轩鼎成公司给付王宪华因门窗材质与约定不符及未按约定交付房屋的违约金共计10000元；2.弘轩鼎成公司将楼房外立面修复成文化砖、涂料。事实和理由：2016年3月26日，王宪华与弘轩鼎成公司签订合同，购买弘轩鼎成公司开发的位于北京市平谷区夏各庄镇某地块某住宅楼某层某单元某号房屋（以下简称涉案房屋），总价款为1070309元。弘轩鼎成公司在房屋交付时应出具工程竣工验收备案表及房屋面积实测技术报告书等文件，交付的房屋需达到约定的居住使用条件。弘轩鼎成公司未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。2016年12月底王宪华收房时发现楼房外立面、房屋门窗与约定不符，小区路面硬化、绿化未完成，还存在楼房未正式供暖、供水等违约情形，为维护合法权益，王宪华诉至法院。弘轩鼎成公司辩称，不同意王宪华的各项诉讼请求。涉案工程已于2016年12月初便验收合格并办理了竣工备案，说明市政基础设施均达到了使用条件。双方并未约定路面硬化及绿化期限，故交房时路面硬化及绿化未完工并非违约，且路面硬化和绿化工程早在2017年4月便全部完成。2016年12月初便已开通上下水，但因交房时正值寒冬，楼内无供暖，为保证管线安全，未向室内供水。燃气工程已于2016年12月1日经验收合格，具备使用条件。因供气单位建设的CNG站容量不足，没有余量向涉案小区供气，故业主无法使用燃气。此非弘轩鼎成公司能够控制，亦非弘轩鼎成公司责任。涉案小区采暖系统采用燃气锅炉为热源，CNG站燃气不足，无法提供热源，故无法启动供暖设备。为此弘轩鼎成公司已经采取暂不收取电费的方式进行补救，业主可以采用电采暖方式进行取暖。电视、电话线路也于2016年12月初敷设入户。合同中约定的楼房外立面、门窗型材系套用格式时打印错误，实际楼房外立面为涂料，门窗型材为塑钢。在设计、招标、备案的整个过程中，弘轩鼎成公司均明确楼房外立面为涂料、窗户材质为塑钢，且已经过相关建设部门批准实施，未经批准不得随意改变设计方案。此外楼房外立面系全体业主共同所有，单个业主不得主张权利。综上，弘轩鼎成公司交付的房屋达到了约定的交付条件，对因第三人原因导致无法使用的问题也及时采取了补救措施，弘轩鼎成公司不应承担责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。无争议的事实为，2016年3月26日，王宪华与弘轩鼎成公司签订合同,购买涉案房屋，合同第十二条交付条件中约定，出卖人应在2016年12月28日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应该满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条内容为，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期。具体为上水、下水2016年12月28日达到使用条件；市政双路供电（过渡性供电）2016年12月28日达到使用条件；供暖2016年12月28日达到使用条件；燃气2016年12月28日达到使用条件；电话通信线2016年12月28日交付，敷设到户；有线电视线2016年12月28日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。该合同并未约定公共绿地、小区非市政道路、公共停车场、幼儿园、学校等其他设施达到使用条件期限。合同第十四条约定逾期交房责任。具体为除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件六中对装饰和设备标准约定为外墙为文化砖、涂料；门窗型材为断桥铝。双方均认可弘轩鼎成公司在约定期限内交付了房屋，虽对路面硬化、绿化完成时间存在分歧，但一致认可2017年6月前已经完成了该工程。涉案房屋窗户面积为12.09平方米，水于2017年2月底3月初可以使用，燃气于2017年6月5日开通，2016-2017年整个供暖季暖气无法启用。双方争议的事实一是涉案房屋内水、暖气、燃气等市政基础设施是否在约定交付期限内建成竣工；二是涉案房屋内有线电视线、电话通信线敷设到户时间；三是合同中楼房外立面、门窗材质内容是否系笔误。对此，弘轩鼎成公司出具了工程竣工验收备案表、燃气竣工验收记录、水费缴费通知单、北京市平谷区人民政府关于解决夏各庄新城中弘地产项目用气问题的文件，证明涉案房屋所涉水、电、燃气等市政基础设施均在约定期限内竣工，可以交付使用，之所以未能实际使用系供电站燃气容量不足所致。王宪华虽否认，但未提供相反证据，且弘轩鼎成公司出具的部分证据系相关部门文件，证明效力较高，故本院对其主张的事实予以认定。对于有线电视线、电话通信线敷设入户时间，弘轩鼎成公司提交工程总承包验收证书，证明在2016年12月2日已完成网线敷设工程，王宪华予以否认，主张2017年6月才可以到营业厅办理开通业务。对此本院与双方主张的网络服务商联通公司核实，开发商完成户外工程后需服务商敷设入户，涉案房屋敷设入户工程系其公司承建，于2017年5月完工，敷设完成后用户可以到营业厅开通相关业务，其提供的网络系三网合一，宽带、电视、电话业务于一体。本院认为联通公司系无利害关系第三人，其作为网络服务商最为清楚敷设入户时间，且其主张的时间与王宪华主张的开通时间能相互印证，故本院认定有线电视线、电话通信线敷设入户时间为2017年5月。双方签定的合同明确约定了楼房外立面为涂料、文化砖，门窗材质系断桥铝，目前弘轩鼎成公司亦无证据证明其口头或其他形式向王宪华表明过涉案房屋外立面实际为涂料、门窗材质实际为塑钢，故无论合同中关于楼房外立面及门窗材质内容是否系笔误均不影响责任的承担，故本院对此事实不进行认定。本院认为，本案争议的法律焦点一是因供气站容量不足房屋水、暖气、燃气不能使用弘轩鼎成公司是否要承担未按照约定交付房屋的违约责任。对此本院认为，在合同第十三条中明确约定上水、下水、供暖、燃气于2016年12月28日达到使用条件，相关市政基础设施仅建成竣工，未完成与相关市政部门对接，真正达到通水、通暖、通气不能认定为达到使用条件。根据法律规定，当事人因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故弘轩鼎成公司以业主无法使用水、燃气、暖气系第三人原因导致，其不应承担责任的抗辩意见本院不予采信。本案争议焦点二是未按约定条件交付房屋应承担的违约金数额。根据合同第十四条，弘轩鼎成公司应该按日计算向王宪华支付全部已付款万分之三的违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。考虑到，涉案房屋已按期交付，水、燃气、暖气不能使用系第三人原因所致，且水在收房后二个多月即可正常使用，弘轩鼎成公司亦采用了免费用电的方式补救未开通暖气的不便，短期内不能使用燃气、有线电视、宽带给业主带来的影响有限，故水、供暖、燃气、有线电视线、电话通信线未按约定达到使用条件，给业主带来的损失并不大，按照合同第十四条约定支付违约金明显高于实际损失，弘轩鼎成公司亦明确要求减少违约金数额，故本院采信其意见，违约金的具体数额本院将参照王宪华的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行确定。供暖季结束前的2.5个月，本院根据同地段同面积同类房屋的租金情况确定实际损失数额，在此基础上酌定王宪华因房屋不符合约定违约金为3750元。供暖季后虽其他设施可以正常使用，但有线电视线、电话通信线直至2017年5月才敷设入户，燃气直至2017年6月5日才能使用，给业主亦带来损失，本院酌定此期间违约金为1300元。本案争议的焦点三是交付房屋的门窗材质与约定不符的违约责任。双方合同中约定出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定标准修复。根据该约定王宪华应主张弘轩鼎成公司按照约定标准修复，而非主张违约金。但商品房系特殊商品，该工程设计必须经规划批准、备案，未经批准不得擅自改动。而该商品房门窗在设计上材质即为塑钢，未经批准，法院直接判决变更门窗材质为断桥铝，将与相关行政主管部门的管理权发生冲突，难于执行，弘轩鼎成公司亦以该理由不同意修复。在此情况下，为保护业主利益，变通违约责任方式为支付违约金并无不当，本院予以支持。具体违约金数额，本院根据王宪华房屋门窗面积及断桥铝与塑钢材质门窗的差价酌定为2200元。本案争议的焦点四为王宪华要求弘轩鼎成公司将楼房外立面修复成文化砖、涂料的诉求能否支持。对此本院认为，首先该商品楼房外立面在设计上材质即为涂料，未经批准，法院直接判决变更为文化砖和涂料，将与相关行政主管部门的管理权发生冲突，难于执行。此外，即便相关行政主管部门同意变更规划，楼房外立面系业主共有，王宪华单独起诉主体亦不适格，且将影响到其他业主利益，故此诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿王宪华未按约定交付房屋及门窗材质与约定不符的违约金共计7250元；二、驳回王宪华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  ＸＸ宏二〇一七年十月二十三日书记员  郑 坤8