安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0802民初1896号 原告（反诉被告）：安庆富春东方商业管理有限公司，住所地安徽省安庆市人民路515号，统一社会信用代码91340800062452969Y（1-1）。 法定代表人：俞登科，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐小军，安徽长江人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱伟祥，安徽长江人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵林，男，1975年1月9日出生，汉族，个体业主，户籍地黑龙江省北安市， 委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪飞虹，安徽邹贵方律师事务所律师。 原告安庆富春东方商业管理有限公司（以下简称富春东方公司）诉被告赵林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，被告赵林于2017年9月26日向富春东方公司提起反诉，由审判员方畅依法适用简易程序于2017年2月22日公开开庭对两案进行了合并审理。原告委托诉讼代理人徐小军、钱伟祥，被告赵林及其委托诉讼代理人邹贵方、汪飞虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富春东方公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离出租场地，返还原告所租商铺；2.判令被告赔偿自2017年6月6日至起诉之日给原告造成的经济损失，计1644元/天，共139740元（暂计至2017年8月31日，实际要求计算至被告返还商铺之日）；3.判令原告支付7月29日至起诉之日房屋使用费9418元，计277元/天（暂计至2017年8月31日，实际要求计算至被告返还商铺之日），并承担同期贷款利息；4.判令原告按双方协议不再退还其已交经营保证金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月21日，原、被告双方签订《场地出租合同》，原告将位于安庆市人民路地下步行街D8117号商铺租给被告用于开展商业经营活动，合同期限为3年6个月，自2013年10月28日起至2017年4月27日止。合同到期前，原告多次向被告告知不再续签，请求被告交还商铺，原告考虑到被告撤离准备工作未做充分，答应被告腾出时间处理剩余货品，经双方协商，于2017年5月8日签订了为期一个月的《临时租赁协议》，根据该协议第三条约定：因公司改造需要（区域改造），则终止该协议，乙方在收到甲方通知起20日内撤出出租场地。另根据该协议第四条约定：如乙方未能在规定的时间内搬离出租场地，甲方有权没收乙方保证金。 被告所在区域因被告处于最出口位置，无法满足大商户整体出租需要，所以自开街以来，一直经营不好。现有商户意向整体出租，且原、被告之间租赁协议期已满，为整个商场形象及公司利益考虑，公司多次与被告及意向商户进行沟通，原告与意向商户达成意向租赁协议，将该片区域整体改造出租给对方，协议约定自原告清场之日起计算起租期。 原告急于与意向商户达成一致，多次向被告电话告知，催促其尽快搬离，并分别于2017年5月17日致函、2017年5月22日委托律师发律师函给被告，要求被告在按协议在约定时间内搬离，但被告未予理睬，至今未搬离商铺，导致原告无法与意向商户达成最终协议，造成了原告巨大的经济损失及意向商户流失的隐患。 综上，被告的行为不仅违反了双方签订的《临时租赁协议》，而且已经严重影响了原告对商场周边商户整体出租及改造的需要，给原告造成了巨大的经济损失，为此，原告为维护自身合法利益，特诉至法院。 被告赵林辩称：1、要求赵林立即搬离出租场地，返还商铺，没有依据。原、被告已签订临时租赁协议，在临时租赁协议没有解除之前，原告无权要求被告搬离出租场地，返还商铺。临时租赁协议第四条第1款“如该区未改造（巧乐冰滋未搬迁），甲方不得随意终止该协议”，该条是原告解除租赁合同的条件，现条件不成就，租赁合同不具备解除条件，且双方没有协商解除租赁合同，故临时租赁合同仍约束原被告双方。2、要求被告赔偿经济损失1644元／天，暂计139740元，实际计算至返还商铺之日，没有依据。依据临时租赁合同，被告有权占有使用商铺；原告享有收取租金的权利；被告已缴纳房租和物业管理费至7月28日，原告主张自2017年6月6日损失1644元／天，没有依据。原告所谓的损失，也不是被告造成的，不能向被告主张。3、原告2017年8月27日对商铺采取断电锁门的极端措施，至今商铺被原告断电锁门，原告应自行承担房租损失，且赔偿被告因此遭受的损失。4、经营保证金5000元应该在以后合同解除后依约予以退还被告。现临时租赁合同仍在存续，尚不具备处分保证金的条件。5、被告不承担本案诉讼费。 赵林同时向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行合同(提供门面,正常供应水电,保证反诉原告正常营业)；2.判令反诉被告赔偿因违约造成反诉原告的损失暂定30000元(实际损失按1000元/天计算,计算至反诉被告正常履行合同义务时止)；3.由反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由:2013年6月21日，反诉原被告双方签订《场地出租合同》,反诉被告将位于人民路地下步行街D8117铺位出租给赵林,租赁期间为2013年10月28日至2017年4月27日。合同到期后,经商量,双方于2017年5月8日签订一份临时租赁协议,约定如因公司改造需要,需终止该协议,乙方在收到甲方通知日起20日内撤出出租场地。另约定,如该区未改造(巧乐冰滋未搬迁),甲方（即反诉被告）不得随意终止该协议。此合同为附解除条件的租赁合同,解除条件不满足,不得无故终止租赁合同。2017年5月22日，安徽长江人律师事务所徐小军律师致函D8117商户,要求反诉原告于2017年6月6日前撤场。2017年7月28日，反诉被告管理人要求反诉原告继续缴纳商铺房租，反诉原告应其要求缴纳。2017年8月27日反诉被告将D8117门面断电,同时将门面上锁,导致反诉原告无法营业。反诉原告于2017年8月26日函复反诉被告,慎重行事,无故违约将承担赔偿责任,并希望协商解决此事,反诉被告拒不协商,举措极端，反诉原告因此遭受门面租金、物业管理费用、员工工资以及货品积压等损失,应由违约方承担。为维护反诉原告的合法权益,特反诉至法院。 富春东方公司对赵林的反诉辩称：1、反诉被告按照《临时租赁协议》约定解除该协议，该协议已于发函给反诉原告之日起已解除。首先，协议第三条约定“如因公司改造需要（区域改造），需终止该协议，乙方在收到甲方通知之日起20日内撤出出租场地”该条约定的是《临时租赁协议》解除的条件，属于约定解除权，其次，答辩人确实因区域改造需要，符合协议约定解除的条件，且反诉被告分别于2017年5月17日和2017年5月22日发两次函给反诉原告，故该《临时租赁协议》已于2017年5月19号解除；再次，第四条约定与第三条约定互相矛盾，第三条约定该协议解除的条件是公司需要改造，而第四条是如该区未改造，不得随意终止协议，明显前后矛盾，存在重大误解；最后，第三条约定的是协议解除的条款，而第四条是违约条款，反诉被告依据第三条行使合同解除权，不存在违约情况，没有随意终止该协议，而恰恰相反反诉原告至今未搬离商铺明显违约；4、反诉原告违约在先，其损失是系自身造成的，应由其自行承担。 富春东方公司为证明自己的主张向本院提交了以下证据： 第一组：原告营业执照复印件、被告身份证复印件各一份，证明原、被告双方是本案适格诉讼主体； 第二组：《场地出租合同》及其补充协议、《临时租赁协议》、律师函复印件各一份，证明：原、被告双方签订的《场地出租合同》已于2017年4月27日到，该合同已终止；原告已告知被告不再续签，要求其立即搬离商铺；2017年5月8日，原、被告双方签订为期一个月的《临时租赁协议》，同时还约定，如乙方未收到甲方通知，则该协议顺延一个月，也就是说该协议最长期限为两个月； 第三组：原告致王立阔商户（巧乐冰滋店铺经营者）的告知函和回执复印件各一份，证明：原告需要对人民路地下商业街D区进行整体改造，已发函给王立阔商户，需要对商铺进行调整；该同意改造，同意撤出商铺，但由于被告原因，使其无法撤出商铺; 第四组：原告致赵林商户（老银匠店铺经营者）告知函（2017年5月19日）、关于要求立即撤场的函（2017年5月23日）、租赁意向性协议、收据复印件各一份，证明目的：原告分别于2017年5月17日致函、2017年5月22日委托律师发律师函给被告，要求被告按协议约定的时间内撤离，但被告未予理睬，至今未搬离商铺；原告与意向商户于2017年5月15日签订《租赁意向协议》，并在当天缴纳意向金20000元整，该协议合法有效，应受法律保护；因被告未在规定的6月6日前搬离商铺，导致原告无法及时清空场地交付给意向商户，造成原告巨大的经济损失。 富春东方公司又补充提交了一份2017年8月26日给赵林的告知函，证明原告第三次发函给被告，要求被告搬离，如果不搬离就采取断电。 赵林对富春东方提交的证据质证意见如下：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，1、原合同与本案没有关联性，2、原告已与被告签订临时租赁协议，是对律师函的实质性更改，在租赁期间，原告无权要求被告搬离商铺，3、该协议是附解除条件的临时租赁协议，合同期限没有明确约定，原告说临时租赁合同的期限为一个月是不正确的，在合同解除条件没有成就时，合同仍旧存续约束双方；对第三组证据的真实性有异议，原告提供的该组证据与被告所掌握的证据不一致，且达不到原告的证明目的，1、原告是否需要对地区进行调整不是仅凭一份告知函能证明的，王立阔商户的实际搬迁才是合同的解除条件，2、告知函和回执不能证明因为被告的原因导致王立阔商户无法撤出商铺，王立阔商户是否搬迁不是被告能决定的，而是由原告和王立阔商户决定的；对第四组证据的租赁意向性协议和收据的真实性有异议，因为原告提供的是复印件且看不清楚，租赁意向性协议承租方是个人，承租面积和金额都较大，时间较长，没有相应的转账凭证予以支持，仅收据和协议不能达到原告的证明目的，原告提供的收据原件没有印章，但复印件上盖有印章，原件和复印件的单号皆为0872697，都为第一联白色；原告发送律师函要求被告撤离，已经被被告的收取租金行为作了实质性更改，不能证明被告不予理睬不搬离商户，原告与意向商户签订的合同是否合法有效与本案无关，原告损失并非被告造成，被告无需承担。对补充提交的证据，真实性无异议，但赵林在2017年8月26日发了回复函给原告。 赵林为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 第一组：身份证复印件（赵林）、营业执照复印件（安庆富春东方商业管理有限公司），证明：反诉原、被告主体资格适格； 第二组：《场地出租合同》、《场地出租合同补充协议》、律师函（2017年4月27日）、《临时租赁协议》、告知函（2017年5月17日）、关于要求立即撤场的函（2017年5月22日），证明：反诉原、被告受《临时租赁协议》约束，双方均应继续履行租赁合同义务。1、律师函（2017年4月27日）已没有实际意义，被2017年5月8日签订的《临时租赁协议》否定；2、《临时租赁协议》依法成立并生效，至今约束双方；3、安庆富春东方商业管理有限公司汪经理收受6月份房租的行为是对告知函（2017年5月17日）和关于要求立即撤场的函（2017年5月22日）的实质性更改；4、临时租赁协议第四条第一款明确约定了：巧乐冰滋未搬迁，甲方（即反诉被告）不得随意终止该协议，因此反诉被告单方终止协议的行为系违约行为； 第三组：赵林给原告的回复函（2017年8月26日）、接出警情况登记表、赵林给原告的告知函、王立阔商户巧乐冰滋正常营业的照片、老银匠（赵林商铺）被断电锁门的照片、赵林与巧乐冰滋老板王立阔聊天记录若干、赵林与安庆富春东方商业管理有限公司汪媛聊天记录若干、进货单一份，证明：1、反诉被告严重违约，违约行为主要是将诉争商铺D8117断电、锁门、停止物业服务；2、反诉原告因此遭受损失，包括但不限于房租、物业费、人员工资、货品积压；3、反诉被告违约，造成反诉原告损失，应对反诉原告的损失承担赔偿责任，而且通过反诉原告与王立阔的聊天记录可以证明反诉被告的举证中王立阔商户的回执是不真实的；4、巧乐冰滋正常营业的照片、赵林商铺被断电锁门的照片，证明了反诉被告具体的违反临时租赁协议的行为。 针对赵林提交的证据，富春东方公司质证意见如下： 对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但认为达不到反诉原告的证明目的；对第三组证据中的赵林与巧乐冰滋商户的聊天记录真实性有异议，无法核实所以不予认可，进货单的真实性有异议，没有相应的公章或签名，其他证据的真实性无异议，且该组证据达不到反诉原告的证明目的。 经审查，对富春东方公司提交的证据：第一组、第二组证据被告赵林对其真实性无异议，予以认定；第三组证据被告虽对真实性有异议，但理由并不充分。本院予以认定该组证据，需要说明的是，该组证据并不能证明王立阔商户（巧乐冰滋经营者）已经实际搬迁，达不到原告的证明目的；第四组证据及补充证据中的三份原告致被告的函件,被告对其真实性无异议，本院予以认定；租赁意向性协议和收据的真实性本院予以认定，但这些证据并不能充分证明原告进行区域改造。 对赵林提交的证据：第一组、第二组证据原告富春东方公司对真实性无异议，应予认定；第三组证据中，赵林与王立阔商户的微信聊天记录，内容不明确，不予认定，进货单真实性无法核实，不予认定，其他证据均予认定。 根据以上质证，本院查明以下事实： 原告富春东方公司与被告赵林于2013年6月21日签订《场地出租合同》，同年7月6日签订《场地出租合同补充协议》，主要约定原告将位于安庆市人民路地下步行街D8117号商铺租给被告用于开展商业经营活动，被告承租期限自2013年10月28日起至2017年4月17日止。上述合同的履行，双方并未发生争议。2017年4月27日，该合同到期后，原告代理律师徐小军于当日发律师函给老银匠商户（即被告赵林商铺），要求其在收到该函24小时内办理店铺，清空场地。 2017年5月8日，富春东方公司与赵林签订临时租赁协议，协议第一条约定：临时租赁期限为一个月（即自2017年4月28日至2017年5月27日），如乙方（即赵林）未收到甲方（即富春东方公司）通知，则该协议顺延一个月。第三条约定：1、如因公司改造需要（区域改造），需终止该协议，乙方在收到甲方通知20日内撤出出租场地。甲方自乙方撤场之日起3天内完成结算，退还乙方保证金；2、如乙方提前终止，需提前15天通知甲方。第四条约定：违约责任：1、如该区未改造（巧乐冰滋）未搬迁，原告不得随意终止该协议。2、如被告未能在规定的时间内搬离场地，原告有权没收被告保证金，且被告授权原告自行清场，一切不利后果由被告承担。 2017年5月19日，富春东方公司发送告知函给老银匠商户（即赵林商铺），要求其在2017年6月6日前撤场并将该商铺清理干净。2017年5月22日，原告代理律师徐小军向被告发送关于要求立即撤场的函，告知其临时租赁协议已于2017年4月27日到期，要求其撤场。2017年8月26日，徐小军向老银匠商户（即赵林商铺）发送告知函，告知其将于2017年8月27日停止一切物业服务，包括停电，请被告做好停电准备并于2017年8月29日前腾出租赁场地。2017年8月27日，原告对被告商铺断电，因为该商铺是电动门，当日被告便无法经营。 另查明，被告最后一次向原告缴纳当月房租和物业费、水电公摊费用共计8428元的时间为2017年7月28日，此前被告未拖欠原告租金等费用。双方临时租赁协议提到的王立阔商户（巧乐冰滋经营者）仍然在正常经营。 本院认为，本案原告与被告于2013年即具有租赁合同关系，在租赁到期后，双方订立的临时租赁协议依法成立，该有效合同对当事人都有约束力。从该临时租赁协议的性质分析，双方并没有明确具体的履行期限方面的约定，属于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。本案中，只要原告有收取租金的行为，即可认定双方的合同关系依然存在，故截至2017年7月28日，原告虽然在此前数次函告被告撤离租赁场地，但该合同依然实际在履行。2017年8月26日原告向被告发出律师函要求被告腾出出租场地，其区域改造的证据虽然并不充分，但就双方协议不定期租赁的性质以及协议第一条的约定来分析，原告行使解除权并无不当。被告所辩称的巧乐冰滋的搬迁问题，该商户的搬迁并不能成为合同不能解除的唯一条件。原告8月26日要求解除合同，8月27日即自行断电致被告无法经营，未按合同约定提前15天通知被告，系违约行为，其主张没收保证金的诉求本院不予支持。原告要求被告搬离出租场地，返还原告所租商铺的诉求，本院予以支持，但原告要求被告赔偿自2017年6月6日起至起诉之日给原告造成的经济损失139740元，理由不充足，证据不充分，本院不予支持；原告要求被告承担自2017年7月29日起至返还商铺之日止的房屋使用费，因2017年8月28日后被告即无法经营，故被告拖欠的2017年7月28日至8月28日的租金费用共计8428元应当给付原告，此后的房屋使用费本院酌情予以确定。被告反诉要求继续履行合同并由原告赔偿损失，合同依据不充分，亦缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告赵林于本判决生效后十五日内搬离出租场地，返还原告安庆富春东方商业管理有限公司所租商铺；若逾期不能搬离，则至实际搬离之日止，按月8428元向原告赔偿房屋使用费损失； 二、被告赵林于本判决生效后十五日内给付原告租金8428元； 三、驳回原告安庆富春东方商业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告赵林的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3283元，减半收取计1641.50元，由原告安庆富春东方商业管理有限公司负担641.50元，被告负担1000元。（该款原告已预缴，被告负担部分在给付原告租金时一并给付原告）；反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由被告赵林负担（该款被告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 方 畅 二〇一七年十月二十三日 书记员 杨丹丹 本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。