抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初711号原告王丽，女，1966年8月15日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被告李富新，男，1967年5月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被告抚顺恺元房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区站前街东四路16号。法定代表人景钟，该公司总经理。委托代理人马晶，该公司法律顾问。原告王丽、李富新诉被告抚顺恺元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告王丽、李富新、被告抚顺恺元房地产开发有限公司委托代理人贾微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽、李富新诉称：二原告于2013年11月18日与被告签订了商品房买卖合同，购买了坐落新抚区东方新天地房屋，面积80.38平方米，原告当日全额支付购房款370069元，合同约定2014年12月31日交付房屋。后房屋无故延期，这期间原告上访好多有关部门，给予答复是开发商承诺一定按合同偿还违约金。合同第十二条规定出卖人逾期交房的违约责任逾期不超过180天，按交房最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后按交房的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。2017年11月开发商同意按三种方式赔偿房屋违约金（1)房屋违约金用来购买停车位（2)房屋违约金换取装修券（3)房屋违约金按现金方式偿还。买车位的和换装修券当日就可领取钥匙，偿还现金的需等些日子领取钥匙。原告选择现金赔偿，原以为再等也不会有多长时间,没想到噩梦又开始了。直到2018年6月原告再一次到开发公司才得知可以领钥匙了，但是得跟开发商签个房屋延期违约金赔偿协议才可以领钥匙，否则不能领取。协议内容是产权证下发后180天内开发商给予房屋违约金赔偿，协议也没说产权证下发的具体日期，致使没有确切赔偿金支付日期，原告的权益得不到保证，因此原告未与被告签此协议。后原、被告协商无数次都无果，至今也没领到钥匙。无耐之下，恳请法院依法判决，维护我们的合法权益。诉讼请求：（1)请求法院判令被告向原告支付延期房屋违约金132737.81元（从2015年1月1日至实际交房之日止，即原告能收到钥匙，暂计算至2020年2月29日。（2)请求法院判令被告承担本案诉讼费。被告抚顺恺元房地产开发有限公司辩称：1、被告已经于2017年10月30日通过报纸发出《交房通知》告知东方新天地业主需于2017年10月31日前往售楼处办理现场交房，原告至今没有前往被告处办理上述手续，应由原告承担由此产生的不利后果。原告至今没有办理收房，其扩大损失不应由被告承担。2、原告明知案涉房屋已经可以办理入住手续，拒绝办理导致逾期，应由原告承担全部责任。被告没有提出过附条件办理入户、验房的要求，原告可以随时验房、入户。3、原告主张违约金过高，被告不同意支付。根据合同法之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法解释第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。本案原告支付购房款给被告，虽然被告有逾期交房的违约行为，但是原告本人并没有因此造成损失，原告应向法庭提交实际损失证明，否则根据合同法之规定应视为没有损失。根据上述法律规定，被答辩人主张违约金过高，已经超过合同总价的30%，违反法律规定。经审理查明，2013年11月18日，被告抚顺市恺元房地产开发有限公司作为出让人与原告王丽、李富新作为买受人签订《抚顺市商品房买卖合同》（合同编号：R201300531681），约定原告以人民币370069元价格向被告购买坐落于抚顺市新抚区房屋。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十四条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方书面通知发生之日起，视作乙方办理交付手续。2014年12月31日，被告未按合同约定交房。2014年12月19日，原、被告签订《延期收房协议书》，约定原告王丽、李富新同意顺延至2015年6月30日收取自被告处购买的案涉房屋，被告自2015年1月1日起计算原告所购房源《商品房买卖合同》约定的违约赔偿金额，即37.01元/日，违约赔偿金额等于日均赔偿金额×甲方发出交房通知书之日，并于实际交房时间后七个工作日内计算及支付违约赔偿金。2015年6月29日，原、被告再次签订《延期收房协议书》，约定原告王丽、李富新同意顺延至2015年12月31日收取自被告处购买的案涉房屋，被告自2015年6月30日起计算原告所购房源《商品房买卖合同》约定的违约赔偿金额，即74.01元/日，违约赔偿金额等于日均赔偿金额×甲方发出交房通知书之日，并于实际交房时间后七个工作日内计算及支付违约赔偿金。2017年10月31日，被告在抚顺日报刊登《交房通知》，内容为：尊敬的东方新天地业主：抚顺恺元房地产开发公司将于2017年10月31日在售楼处对东方新天地项目其中9-6号楼（D座）、9-7号（E座）进行现场交房。届时请业主持相关材料前来办理入户手续。如不能前来办理入户手续或逾期办理，产生的所有后果业主自行承担责任。原告至今未办理入户验房手续。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、契税、延期收房协议书等书证及原、被告的陈述在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，当事人依法受合同约束，应当按照合同约定享受权利、承担义务。原、被告自愿签订商品房买卖合同，且于合同中就出卖人逾期交房的违约责任作出明确约定，该合同内容系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，应认定其有效。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，应当依照合同约定履行给付违约金的责任。被告逾期交房后，原、被告分别于2014年12月19日、2015年6月29日签订的延期收房协议书就逾期收房后的违约金履行进行了具体约定，该协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，被告应按照该协议书履行自2015年1月1日起按37.01元/日、自2015年6月30日起按74.01元/日给付原告违约金的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实，有提供证据并加以证明的责任。现被告向本院提交抚顺日报截图，证明案涉房屋至2017年10月31日已经具备交房条件且已经通过刊登报纸的方式告知业主应于2017年10月31日在售楼处进行现场交房，原告并未向本院提交相关证据证明原告至今未获得案涉房屋系由于被告对交房设置了限制条件所致。现被告于庭审中辩称原告可随时办理入户手续，故该案涉房屋的交房时间本院确定为2017年10月31日。原告主张被告给付自2017年11月1日至2020年2月29日期间违约金的诉讼请求，本院难以支持。关于被告辩称违约金过高一节，原、被告签订购房合同后，原告大量资金被长期持续性的占用，被告长时间逾期交房应当承担违约责任，被告的抗辩意见本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告抚顺恺元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王丽、李富新自2015年1月1日起至2015年6月29日止(共计179日)的违约金6624.79元（37.01元×179）、自2015年6月30日起至2017年10月31日止（共计854天）违约金63204.54天（74.01元×854）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2955元，本院减半收取1477.5元，由原告王丽、李富新各负担369元、由被告抚顺恺元房地产开发有限公司负担739.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年五月七日代书记员 徐月