四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初3754号 原告（执行案外人）:杜长山，男，1964年4月2日生，汉族，四川省攀枝花市东区居民。 委托诉讼代理人：邓旭，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201311783986。 委托诉讼代理人：杨舒涵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201911124633。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司攀枝花分行，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段492号，统一社会信用代码：9151040090435950XJ。 负责人：王彬，该分行行长。 委托诉讼代理人：尚存良，四川卓乐律师事务所律师，执业证号：15104201310339206。 委托诉讼代理人：郭宇，四川卓乐律师事务所实习律师，执业证号：22031812110022。 第三人（被执行人）：张国华，男，1965年3月6日生，汉族，四川省攀枝花市东区居民。 委托诉讼代理人：卢连贵，四川川高律师事务所律师，执业证号：15101201010385512。 第三人（被执行人）：陈雪，女，1976年7月31日生，汉族，四川省攀枝花市东区居民。 原告杜长山与被告中国工商银行股份有限公司攀枝花分行（以下简称：工商银行攀分行）、第三人张国华、陈雪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理经查找陈雪无果后，于2020年1月14日在《四川法制报》向陈雪公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证责任通知书、诉讼权利告知书和开庭传票。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜长山及其委托诉讼代理人邓旭、杨舒涵；被告工商银行攀分行的委托诉讼代理人尚存良；第三人张国华的委托诉讼代理人卢连贵到庭参加了诉讼。第三人陈雪经本院公告传唤，既未与本院联系，也未到庭应诉，本案现已审理终结。 杜长山向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于攀枝花市东区房屋（权证号：××号）的评估、拍卖执行，并解除该房屋的查封、冻结措施；2、本案诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2003年7月15日，原告与第三人张国华签订《买、卖住房协议书》，第三人张国华将位于攀枝花市东区清水房（权证号：××号）以230000元的价格转让给原告，协议签订后，原告按约支付了价款230000元，张国华亦将出卖房屋交付原告装修使用至今，在房屋具备过户条件后，原告催促张国华办理房屋过户手续时，张国华总以各种理由推拖。2019年8月24日，原告发现自己从张国华处购买居住的房屋被四川省攀枝花市东区人民法院公告评估、拍卖。及时向该院提出了执行异议，要求停止对位于攀枝花市东区房屋进行评估、拍卖，该院审理后作出了（2019）川0402执异204号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为（2019）川0402执异204号执行裁定以房屋未办理权属过户登记，不发生物权变动为由，驳回原告的异议请求，违反了《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，原告是房屋买受人，已支付了价款，并实际占有了买卖标的物，且无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，并应当立即停止执行，解除查封、冻结措施。 杜长山对其诉请提交了下列证据： 1、（2015）攀东执字第382号公告、执行异议申请书、（2019）川0402执异204号执行裁定书，拟证实2019年8月23日，工商银行攀分行申请执行张国华、陈雪借款合同纠纷案，对登记为张国华的涉案房屋进行查封，杜长山于2019年8月28日向执行法院提出执行异议，该院审理后裁定驳回杜长山执行异议请求的事实； 2、2003年7月15日，杜长山与张国华签订的《买、卖住房协议书》；2003年7月15日，张国华给杜长山出具的收条；2009年9月25日，张国华给杜长山出具的收条，拟证实双方对买卖房屋达成协议后，杜长山按约定两次付清了约定房款230000元的事实； 3、攀枝花市东区居民委员会出具的证明，拟证实案涉房屋，杜长山于2003年购买后居住至今，登记地址为攀枝花市东区，现门牌号变更为攀枝花市东区的事实。 4、户口本、证明，公安机关出具的登记回执及杜长山居住房屋缴纳了水、电、气费的部分票据，拟证实杜长山购买房屋后与家人将户口迁至案涉房屋登记地址，居住至今的事实。 上列证据工商银行攀分行质证提出：1、对（2015）攀东执字第382号公告、执行异议申请书、（2019）川0402执异204号执行裁定书无异议； 2、2003年7月15日，杜长山与张国华签订的《买、卖住房协议书》；2003年7月15日，2009年9月25日，张国华给杜长山出具的收条，能证实出卖房屋系张国华、陈雪夫妻共同共有，张国华个人处分共有财产违反法律规定，且未行物权变更登记，其行为应为无效；杜长山未提交转款凭据，不能证实已支付了房款； 3、对攀枝花市东区居民委员会出具的证明、户口本、公安机关出具的登记回执及杜长山居住房屋缴纳了水、电、气费的部分票据，只能证实杜长山居住在该房屋，不能证实其享有居住房屋的物权。 上列证据张国华质证提出，对杜长山提交的证据无异议。 上列证据陈雪未到庭参与诉讼，进行质证。 工商银行攀分行辩称，涉案房屋登记所有权人为张国华、陈雪夫妇，张国华个人无对共同共有财产的处分权。杜长山既然购买了房屋，十余年不向房地产登记管理机关报备，存在重大过错，其责任自行承担。张国华向工商银行攀分行贷款业经公正机关依法公正，并依法办理了抵押登记手续，工商银行攀分行对抵押房屋享有优先受偿权，法庭依法应当驳回杜长山的诉讼请求。 工商银行攀分行对其辩解提交了下列证据： 1、张国华、陈雪的身份信息、结婚证，拟证实张国华向工商银行攀分行贷款时是夫妻的事实； 2、2007年1月18日，张国华、陈雪夫妇与工商银行攀分行签订的《个人综合消费贷款合同》及发放贷款凭据，拟证实张国华、陈雪夫妇向工商银行攀分行贷款250000元用于装修商铺，借款期限180个月，并用位于攀枝花市东区房屋作抵押担保，若张国华、陈雪夫妇不履行还款义务，工商银行攀分行有权对抵押物进行拍卖，就拍卖价款在欠付本息范围内享有优先受偿权的事实； 3、攀国用（2003）第××号土地使用权证、攀房权证东私字第××号房屋所有权证、攀房东私他字第××号房屋他项权证，拟证实，张国华、陈雪夫妇向工商银行攀分行借款时，是位于攀枝花市东区房屋的所有权人，双方于2007年1月17日依法在房地产管理机关办理了抵押登记手续的事实； 4、（2007）攀证内字第136号公证书，（2014）攀证执字第2号执行证书，房屋产权档案，（2015）攀东非执审他字第1号执行裁定书，拟证实张国华、陈雪向工商银行攀分行贷款250000元，并办理公证手续，在其不履行还款付息义务时，工商银行攀分行有权向人民法院申请强制执行，2015年1月13日，攀枝花市东区人民法院受理案件后依法作出裁定，强制执行案涉房屋符合法律规定的事实； 5、房地产评估报告，拟证实张国华于2006年12月20日，委托攀枝花市金智房地产咨询评估有限公司对案涉房屋进行评估，评估参考价值为400000元，工商银行攀分行审核后按评估值的60％左右发放贷款250000元的事实。 上列证据杜长山质证提出：1、对张国华、陈雪的身份信息、结婚证无异议； 2、2007年1月18日，张国华、陈雪夫妇与工商银行攀分行签订的《个人综合消费贷款合同》及发放贷款凭据，攀国用（2003）第××号土地使用权证、攀房权证东私字第××号房屋所有权证、攀房东私他字第××号房屋他项权证，证实案涉房屋所有权证书取得时间是2007年，杜长山购买并占有房屋时间是2003年，房屋所有权证书登记的所有权人是张国华，而非张国华和陈雪； 3、房地产评估报告，是张国华个人委托攀枝花市金智房地产咨询评估有限公司所为，客观上杜长山在2003年购买案涉房屋后，进行装修居住至今，杜长山是案涉房屋的实际控制人。 上列证据张国华质证无异议。 上列证据陈雪未到庭参与诉讼，进行质证。 张国华辩称，2003年，张国华将案涉房屋出卖给杜长山、收取了房款，未办理过户是事实。杜长山和陈雪向工商银行攀分行贷款250000元未清偿，业经人民法院审查并强制执行也是事实，人民法院一直在执行扣划张国华的工资偿还债务，张国华愿意配合杜长山办理过户登记手续，张国华无过错，应驳回杜长山对张国华的诉讼请求。 张国华对其辩解未提交证据。 陈雪未提交答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2003年6月11日，杜长山将其本人及妻子龙秀娟户口从瓜子坪派出所六村32-2号迁入攀枝花市东区。2003年7月15日,杜长山与张国华签订《买、卖住房协议书》约定：杜长山购买长途电信局张国华160㎡清水房一套，价格为230000元；杜长山一次性交纳购房定金100000元；待9月房屋竣工时再一次性交纳现金100000元，双方办理好产权过户手续后，最后一次性交纳现金30000元；杜长山向张国华交纳定金后，张国华不得将此住房再转卖他人；张国华须向杜长山提供真实、可靠的信息，并及时通知杜长山对房屋进行装修；协议一方不履行协议的，违约方应付给对方相当于住房金10％的违约金，如杜长山违约，张国华有权将房屋转卖他人；如张国华违约，除交纳违约金外，须如数退还杜长山所交房款；如张国华原因（即单位已办好产权证），不尽快协助杜长山办好产权证，杜长山将依据本协议向法院提起诉讼，杜长山的一切损失由张国华承担。2003年7月15日，张国华给杜长山出具了“今收到杜长山交来房款贰拾壹万元正（21万元正）”的收条；2009年9月25日，张国华给杜长山出具了“今收到杜长山付给张国华长线局房款，已一次性付清，现收现金贰万元正（20000元，房款已付清）”的收条。2020年4月21日，攀枝花市东区居民委员会出具证明称：原攀枝花市东区门牌号已变更为攀枝花市东区。2020年4月10日，攀枝花市公安局东区分局出具的居住回执载明：杜长山户籍所在地为攀枝花市东区，自2014年8月28日在我辖区进行居住。 2006年12月25日，张国华、陈雪夫妇向工商银行攀分行申请“个人综合消费借款”，向工商银行攀分行提交了户口本，结婚证、2003年6月3日，攀枝花市国土局制发的坐落于攀枝花市东区房屋的土地使用权证，攀枝花市房地产管理局制发的攀房权证东房改字第××号房屋所有权证及张国华委托攀枝花市金智房地产咨询有限公司对其所有的位于攀枝花市东区房屋的《房地产评估报告书》。2007年1月18日，张国华与工商银行攀分行签订了《个人综合消费贷款合同》，合同约定：张国华用其评估值为400000元的位于攀枝花市东区房屋作抵押担保向工商银行攀分行借款250000元，用于商铺装修，借款期限180个月，即自2007年1月18日起至2022年1月18日止；利率按月利率千分之6.27计取，还款采用等额本息还款法，即还款共分180期，第一期还款日为2007年2月18日，从第二期始每期还款应在每月的18日前归还，最后一期还款在借款期限到期日前清偿，抵押担保贷款借款人连续两期或累计3个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权提前收回贷款及处置质押物、抵押物，合同还约定了其他事项，陈雪亦签署了“抵押财产共有人承诺书”。2007年1月17日，工商银行攀分行与张国华到攀枝花市房地产产权监理所办理了攀房东私他字第××号房屋他项权证，该证载明：房屋他项权人为：工商银行攀分行，房屋所有权人为：张国华，房屋所有权证号：××号权利价值250000元，约定期限从2007年1月17日起至2022年1月17日止。2007年1月18日，张国华、陈雪夫妇与工商银行攀分行到攀枝花市公证处办理了（2007）攀证内字第136号公证书，证明双方于2007年1月18日签订的《个人综合消费借款合同》符合法律、法规规定，双方当事人的签字、印鉴、捺印属实，，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定，本公证书具有强制执行效力。当张国华、陈雪不按《个人综合消费借款合同》规定履行义务时，归还银行攀分行可持本公证书向本公证处申请办理执行证书，并凭本公证书及执行书向人民法院申请强制执行。该合同自贷款发放日起生效。 2014年8月25日，工商银行攀分行以张国华、陈雪截止2014年8月21日已拖欠贷款176047.71元和利息、罚息及复利17703.8元未如期偿还为由向攀枝花市公证处申请出具强制执行证书，该公证处审查后于2014年10月10日出具了（2014）攀证执字第2号执行证书，执行标的为：贷款余额176047.71元，利息、罚息及复利17703.8元、律师费6685元，合计执行金额200436.51元。2015年1月8日，工商银行攀分行向本院申请强制执行，本院审查后于2015年1月13日作出（2015）攀东非执审他字第1号执行裁定书，准予执行（2014）攀证执字第2号《执行证书》。2019年8月23日，本院发出（2015）攀东执字第382号公告，因工商银行攀分行申请执行张国华、陈雪借款合同纠纷一案，已依法查封了被执行人张国华所有的位于攀枝花市东区房屋（产权证号：Ｆ0××85），因工商银行攀分行申请，本院拟对上述房屋进行评估、拍卖。现通知该房屋的使用权人或其他权利人于本公告张贴之后30日内向本院书面申报优先购买权及该不动产是其他权益，逾期视为权利人放弃权利，本院将对房屋依法处置。2019年8月28日，杜长山以案涉房屋是自己从张国华处购买，并已付清房款，且实际占有房屋为由向本院提出执行异议申请，要求停止对房屋的执行。本院受理后作出（2019）川0402执异204号执行裁定书，驳回了案外人杜长山的异议请求。 同时查明，位于攀枝花市东区房屋登记簿写入日期为2003年4月28日，所有权人：张国华，产权证号：××号;建成年代为2002年；建筑面积160.74㎡；2007年1月17日办理抵押登记，他项权证号为：Ｓ00007275号。 上述事实有杜长山提交的（2015）攀东执字第382号公告、执行异议申请书、（2019）川0402执异204号执行裁定书；2003年7月15日，杜长山与张国华签订的《买、卖住房协议书》；2003年7月15日、2009年9月25日，张国华给杜长山出具的收条；攀枝花市东区居民委员会出具的证明；户口本、公安机关出具的登记回执及杜长山居住房屋缴纳的水、电、气费的部分票据。工商银行攀分行提交的张国华、陈雪的身份信息、结婚证；2007年1月18日，张国华、陈雪夫妇与工商银行攀分行签订的《个人综合消费贷款合同》及发放贷款凭据；攀国用（2003）第××号土地使用权证、攀房权证东私字第××号房屋所有权证、攀房东私他字第××号房屋他项权证；（2007）攀证内字第136号公证书，（2014）攀证执字第2号执行证书，房屋产权档案，（2015）攀东非执审他字第1号执行裁定书；房地产评估报告房屋产权档案信息及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查，案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。对案外人是否系权利人应当按照（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施、按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。工商银行攀分行提交的攀国用（2003）第××号土地使用权证、攀房权证东私字第××号房屋所有权证、攀房东私他字第××号房屋他项权证证实位于攀枝花市东区房屋登记簿写入日期是2003年4月28日，所有权人：张国华，产权证号：××号;建成年代为2002年；建筑面积160.74㎡；2007年1月17日办理抵押登记，他项权证号为：Ｓ00007275号的事实。亦即案涉房屋至今登记簿的所有权人仍然是张国华，抵押权人是工商银行攀分行。依据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。杜长山与张国华签订讼争房屋买卖合同后，要取得房屋所有权，必须依法办理登记手续，违背必须办理登记的禁止性规定，而不办理登记形成的权利应为债权，并非占有标的物就取得了所有权。工商银行攀分行享有抵押权并依法办理了抵押登记手续，该登记亦具有法律效力，依法应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定。依据杜长山的户口本载明的迁入案涉房屋日期、杜长山与张国华签订的房屋买卖合同及案涉房屋房地产档案信息材料，杜长山在未与张国华签订房屋买卖合同前就将自己及妻子的户籍迁入了案涉房屋，案涉房屋2002年建成，2003年6月3日就取得了房屋所有权证和土地所有权证。自双方签订房屋买卖合同至本院查封、公告之日长达十余年时间内，杜长山并未按照双方买卖合同“如张国华原因（即单位已办好产权证），不尽快协助杜长山办好产权证，杜长山将依据本协议向法院提起诉讼，杜长山的一切损失由张国华承担”的约定主张权利，违背常理，导致张国华将案涉房屋公证抵押给工商银行攀分行并可强制执行，存在过错，其责任自行承担。杜长山要求立即停止对位于攀枝花市东区房屋（权证号：××号）的评估、拍卖执行，并解除该房屋的查封、冻结措施的诉请与法律规定相悖，本院依法不予支持。工商银行攀分行所提：涉案房屋登记所有权人为张国华、陈雪夫妇，张国华个人无对共同共有财产的处分权的意见，与本案审理的法律关系不属同一法律关系，本院不作评判。所提杜长山既然购买了房屋，十余年不向房地产登记管理机关报备，存在重大过错，其责任自行承担的意见与查明的事实相符，本院采信。所提张国华向工商银行攀分行贷款业经公正机关依法公正，并依法办理了抵押登记手续，工商银行攀分行对抵押房屋享有优先受偿权的意见符合法律规定，本院采信。张国华所提辩解意见违背了诚实信用的基本原则，本院不予采信。陈雪经本院公告传唤，无正当理由既不与本院联系，也不提交答辩，视为其自动放弃举证质证的权利，相应法律后果自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，缺席判决如下： 驳回杜长山的诉讼请求。 案件受理费4750元，由杜长山承担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  高文新 人民陪审员  冉柏林 人民陪审员  江洪先 二〇二〇年五月六日 书 记 员  郑 川