济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3671号原告：曹传义，男，1953年1月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：何俊杰，山东丰浩律师事务所律师。被告：李雪，女，1987年10月14日出生，汉族，住济南市。原告曹传义与被告李雪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹传义、委托诉讼代理人何俊杰与被告李雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹传义向本院提出诉讼请求：1、依法确认2016年5月12日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、请求判令李雪继续履行合同，协助曹传义办理房屋过户并交付房屋；3、请求判令李雪承担违约责任，支付违约金5万元，并赔偿损失：律师代理费63874元及诉讼财产保全责任保险费2573.7元；4、请求判令李雪承担本案全部诉讼费用及保全费。事实与理由：2016年5月12日，曹传义、李雪通过房屋中介签订房屋买卖合同书，合同约定，由李雪向曹传义出售位于济南市历下区淮海东城御景北区1号楼2单元1402室房产，合同编号：销售（字）201516994xxx，房屋价款为67万元，合同约定了付款方式、协助办理网签及违约责任等。合同签订后，曹传义依约履行了合同，但李雪迟迟不办理房屋过户，使得曹传义的合法权益受到侵害，故诉至法院，请求判如所请。曹传义为证明其主张的事实，提供了以下证据材料：1、2016年5月12日房屋买卖合同书一份。证明双方签订的合同成立，合同就房屋价格、协助办理网签、违约责任等做了详细约定；2、2016年5月12日定金收条一份（误写为2015年5月12日）。证明李雪于2016年5月12日合同签订当日收到曹传义支付涉案房屋的定金5万元；3、2016年5月12日佣金确认单一份。证明曹传义按照合同约定在合同签订后向中介公司支付了佣金13400元；4、2016年7月22日收到条及交通银行济南开发区支行转账记录各一份。证明曹传义已按合同约定向李雪支付54万元房款，剩余房款8万元约定在更改合同后付清；5、2016年8月5日收条一份。证明李雪收到曹传义支付的房款1万元，剩余房款为7万元；6、2016年10月28日《房屋协议》一份。证明双方为处理涉案房屋买卖事宜，约定如果一方在2016年10月28日、2016年11月7日及2016年11月25日存在违约情形后处理的办法；7、委托代理合同、2017年8月14日交通银行客户回单及律师费发票各一份、中国太平洋保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单及发票各一份。证明曹传义为诉讼支付律师代理费63874元；还证明曹传义支付诉讼财产保全责任保险费2573.7元，根据涉案合同第12条的约定，应由李雪赔偿上述损失；8、济南市房屋登记信息查询结果证明一份。证明曹传义名下并无房产，其具备购房资格；9、合同编号为销售（字）20151699xxxx商品房合同复印件一份。证明涉案房屋系李雪购买，其具有处分该房屋的权利。李雪辩称，对于涉案房屋合同书没有异议，曹传义虽然已经按照合同约定交付了房款60万元，但没有按照合同约定时间来交付，其中定金5万元曹传义是直接交付给中介的，中介收到定金后一个月才给我的，后期的54万元也没有按照合同约定的时间来交付，另外的1万元是在定金5万元交付后才交付我的，曹传义存在违约行为；我之所以不交付房屋和不过户是因为中介给我前男友说，曹传义表示自己不买这个房屋了，曹传义通过中介要求我退钱，所以说这个事情一直拖着，后来前男友又把涉案房屋卖给别人了，只是后来没卖成。既然曹传义当时说不要这个房子了，现在也起诉我了，双方的关系闹僵了，我不想卖房给曹传义了。我认为在买卖房屋问题上，双方都有违约，我想办法把购房款60万元还给曹传义，其他的违约责任和赔偿损失我不同意承担，因为我也有损失。请求查明事实，依法处理。李雪未提供任何证据。针对曹传义提供的上列证据，经质证，李雪认为，对证据1、2的真实性无异议，但认为曹传义并未按照合同约定直接交付定金5万元，而是将定金给了中介，中介让李雪打的定金收条（证据2），定金收条上2015年5月12日系误写，实际上是2016年6月底左右中介才把定金5万元交付给李雪；对证据3认为和李雪无关；对于证据4、5真实性无异议，但认为这1万元是李雪前男友王增震找曹传义或中介要的，他们具体怎么沟通的李雪表示不清楚；对证据6的异议是，《房屋协议》内容是李雪前男友王增震写的，当时王增震打电话让李雪去中介公司签字，因为天太晚，李雪表示没有看内容就签字了，自己不知道他们怎么协商的，协议中的“王海”就是王增震；对证据7的真实性无异议，但认为保险公司评估的涉案房屋价值过高致使收取的保险费过高，；对于律师费，认为系曹传义表示不购买房屋的，该费用不应由李雪承担；对证据8认为和自己无关；对证据9的真实性无异议，李雪表示该证据的原件包括发票在前男友王增震手中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，经审理后本院认证如下：关于曹传义提供的证据2的真实性双方无异议，李雪认为曹传义未将该定金5万元直接交付到自己手中，而中介在一个月后才转交给自己，据此主张曹传义存在违约行为。本院认为，虽然双方对5万元定金为何交付给中介有争议，但李雪自认曹传义已按合同约定的时间和数额将定金交付给中介时自己在场，无证据表明李雪当时不同意曹传义将定金交付给中介，这应视为原、被告对定金的交付方式协商做了变更，中介为何在一个月后才将定金转交给李雪，应与曹传义无关。故对该证据本院做有效证据予以采信，曹传义在交付定金问题上不存在违约行为；对证据6，李雪主张因天太晚自己没有看清内容的情况下就签字了，本院对该辩称不予采信，李雪作为完全民事行为能力人，依法应对自己的行为承担责任，对该证据本院做有效证据予以采信；对证据7，李雪认为保险公司对涉案房屋评估的价值过高从而收取的诉讼保全担保费用过高，针对该辩称，李雪未提供相应证据予以证实，故对该辩称不予采信，该证据为有效证据。曹传义提供的其他证据，因客观、真实且与本案具有关联性，本院予以采信。综合上述举证、质证情况，经审理查明：2015年7月4日，李雪与山东淮海置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为销售字20151699xxxx），李雪购买山东淮海置业有限公司的位于济南市历下区淮海东城御景北区1号楼2单元1402室房产，合同价款为554487元，交房期限：2017年1月1日前；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李雪自述涉案房屋已于2017年3月份交房，但涉案房屋的产权证至今尚未办理。2016年5月12日，曹传义与李雪及案外人历城区金苗房屋中介服务中心三方签订房屋买卖合同书，合同约定，由李雪向曹传义出售位于济南市历下区淮海东城御景北区1号楼2单元1402室房产，合同编号：销售（字）20151699xxxx，房屋价款为67万元，合同约定,付款方式：在买卖合同签订时交付定金5万元；2016年5月13日交付剩余房款52万元；2016年8月1日交付房款10万元；在房屋权属过户手续办理完毕后5日内结清全部房款；合同约定，买卖双方办理过户等手续产生的相关税费：卖方承担更改合同的费用，买方承担契税、测绘费、登记费、交易手续费、抵押登记费、个人证明、评估费、贷款费等房产交易产生的各类税费；关于违约责任，合同约定：在合同签订后，若买卖任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3%的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、投诉费用、交通费等）。合同备注：卖方确保本合同有关房屋购买合同事宜顺利进行，若因房屋合同不能及时更改而影响交易，卖方承担所有由此产生的费用，有关撤销网签等事宜，卖方应及时去有关部门报备申请，保证按约将原购房合同置于买方名下。合同签订当日，2016年5月12日（定金收条上误写为2015年5月12日），曹传义向李雪交付定金5万元，李雪出具定金收条一张；2016年7月22日，李雪为曹传义出具收到条一张，载明收到曹传义房款54万元，同时载明该54万元中的38万元用于涉案房屋的银行解押，剩余16万元用余（于）购房款，剩余总房款8万元在更改合同后付清。该款系通过济南交通银行开发支行转账支付；2016年8月5日，李雪出具收条一张，载明收到曹传义房款1万元；为房屋买卖事宜，2016年10月18日，李雪与曹传义在案外人历城区金苗房屋中介服务中心的见证下签订《房屋协议》，载明：10月28号与买方曹传义双方见面，把房款给曹传义，李雪若十天内（七号）2016.11.7号给不了钱，按合同履行职责，把房子卖给曹传义，2016.11.25号必须过户完到曹传义名下。注：若以上两条都办不到，2016.11.25号买卖双方加中介去公证处进行公证；若房屋在2016.11.25号过完户改到曹传义名下，买方曹传义把房款（尾款7万元）给卖方李雪。另查明，涉案房屋李雪从开发商处收房后至今未交付给曹传义，也未办理房屋过户手续；李雪共收到曹传义定金加房款共计60万元，剩余7万元因双方约定在房屋过户后支付，故未付。双方当事人争议的问题是：1、涉案《房屋买卖合同》及《房屋协议》的效力应如何认定？曹传义的要求李雪继续履行合同，协助曹传义办理房屋过户并交付房屋有无事实及法律依据？2、李雪在合同履行中是否存在违约行为？曹传义请求判令李雪承担违约责任（支付违约金5万元，并赔偿损失：律师代理费63874元及诉讼财产保全责任保险费2573.7元）有无事实及法律依据？关于争议的问题1，本院认为，涉案的《房屋买卖合同》及《房屋协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，合同系双方当事人之间的法律，合同双方必须严格遵守并切实履行。从涉案合同的履行情况看，当合同履行至2016年10月28日时，买卖双方确实就房屋买卖合同是否继续履行进行过磋商，从当时签订的《房屋协议》内容分析，曹传义因故曾表示过同意由李雪在10日内退还购房款，但双方还约定：李雪若十天内（七号）2016.11.7号给不了钱，按合同履行职责，把房子卖给曹传义，2016.11.25号必须过户完到曹传义名下。并特别注明：若以上两条都办不到，2016.11.25号买卖双方加中介去公证处进行公证；若房屋在2016.11.25号过完户改到曹传义名下，买方曹传义把房款（尾款7万元）给卖方李雪。由此可见，曹传义不购买涉案房屋的附加条件是：李雪在2016年11月7日前把购房款全部退还给曹传义，否则，曹传义继续购买涉案房屋，李雪在2016年11月25日前办理完房屋的过户手续，曹传义把房屋尾款7万元交付给李雪。由此可见，曹传义表示不再购买涉案房屋的前提条件是：李雪在10日内退还购房款，否则，曹传义表示继续购买房屋，故李雪笼统的认为曹传义无条件的不再购买房屋与事实不符。李雪在达成《房屋协议》后，既未按照约定及时返还曹传义房款，解除双方的房屋买卖合同关系，也未按照约定继续履行原房屋买卖合同，交付房屋并协助办理房屋过户手续，致使曹传义签订合同的目的无法实现，李雪的行为确已构成实质违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等相应的违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。房屋买卖合同中，出卖人的交付义务包括将房屋交付使用和完成产权过户手续。涉案房屋已由李雪接收，李雪已具备向曹传义交付房屋的条件，其应当履行交付房屋的合同义务。至于房屋尾款7万元依照《房屋协议》的约定可在房屋过户手续办理完毕后由曹传义交付给李雪。关于曹传义要求李雪协助办理房屋的过户手续问题，本院认为，按照李雪与山东淮海置业有限公司签订的商品房买卖合同，李雪至今尚未取得涉案房屋的产权证，曹传义要求李雪协助办理涉案房屋的产权过户手续的前提条件不具备，故对该诉讼请求不予支持。曹传义可在李雪具备协助办理房屋过户手续条件时，另行主张权利。关于争议的问题2，本院认为，从李雪与曹传义签订的房屋买卖合同及其后李雪出具的收到条及后来形成的《房屋协议》等等看，双方均未就涉案房屋何时交付、何时办理房屋的产权过户手续作出约定，因此，曹传义主张李雪应承担违约责任，支付违约金5万元无合同依据，当然，这并不影响李雪应在收房后及时将房屋交付给曹传义合同义务的成立及履行。因此，对曹传义要求李雪支付违约金的诉讼请求予以驳回；考虑曹传义在合同履行过程中存在着迟延交付购房款52万元达两个多月的实际情况，其自身的违约行为对形成纠纷、造成经济损失有一定的影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对曹传义要求李雪赔偿律师费、保险费的诉讼请求不予支持，并予以驳回。综上，涉案的《房屋买卖合同书》合法有效，李雪应本着诚实信用原则，及时将涉案房屋交付给曹传义，未予交付，对形成纠纷应承担全部责任。曹传义要求交付房屋，实现合同目的，符合法律规定，本院予以支持。鉴于涉案合同及其后签订的《房屋协议》及收到条等均未对交房时间、协助办理产权过户时间做出约定，且曹传义自身也存在着违约行为，故对曹传义要求李雪承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、2016年5月12日原告曹传义与被告李雪、案外人历城区金苗房屋中介服务中心签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、被告李雪于本判决书生效之日起十日内向原告曹传义交付位于济南市历下区淮海东城御景北区1号楼2单元1402室房产[合同编号：销售（字）20151699xxxx]；三、驳回原告曹传义要求被告李雪协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求；四、驳回原告曹传义关于要求被告李雪支付违约金5万元的诉讼请求；五、驳回原告曹传义关于要求被告李雪赔偿律师代理费63874元的诉讼请求；六、驳回原告曹传义关于要求被告李雪赔偿诉讼财产保全责任保险费2573.7元的诉讼请求。案件受理费10500元，财产保全费5000元，由被告李雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  温进才人民陪审员  陈桂芳人民陪审员  赵书静二〇一七年十月十三日书 记 员  申梓诺