广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7304号原告：龚元，男，1978年8月12日出生，汉族，住湖南省澧县。原告：胡艾玲，女，1980年12月19日出生，汉族，住湖南省澧县。两原告的委托诉讼代理人：石国文，广东汇俊律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：吴宏燕，广东汇俊律师事务所律师。被告：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇东成路**之二。法定代表人：梁敏华。原告龚元、胡艾玲诉被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序分别于2017年8月21日和10月12日两次公开开庭进行了审理。原告龚元及两原告的委托诉讼代理人石国文、吴宏燕到庭参加了诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助两原告办理不动产过户登记手续并取得不动产权证；2.被告向两原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋价款308716元为基数，按每日万分之一自2016年11月21日起至两原告取得不动产权证书之日止，暂计至2017年6月15日为6359.55元）。诉讼过程中，两原告增加一项诉讼请求：被告立即为位于中山市××镇××路××誉东名苑小区办理确权登记手续（大确权）。事实和理由：原、被告于2013年3月6日签订中山市商品房买卖合同，约定两原告购买被告开发的位于中山市××镇××单元××室的房地产（以下简称涉案房地产）。合同第十四条对产权登记及逾期办证的违约责任予以约定。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房款，被告亦于2013年12月31日向两原告交付了房屋，但逾期不协助两原告办理不动产过户登记手续，致使两原告至今仍无法取得不动产权证书。此外，被告以其公章在员工手上为由无限期拖延办证，损害了两原告的合法权益。为维护自身合法权益，两原告不得已诉至人民法院，望判如所请。被告庭前提交书面答辩状称，被告于2013年陆续交楼，一直跟进处理办理楼盘房产证，但相关部门以多种理由未予办理。现被告因债务问题拖欠相关办证人员工资而导致无法与其沟通无法办证的具体原因。直至给予被告资金支持的物管公司广州市科苑物业管理公司中山分公司（以下简称为科苑物管公司中山分公司）被业主强行清出，被告没有物业管理费和商铺租金收入后更无力继续跟进办证。原科苑物管公司中山分公司和被告属同一集团的项目公司，被告在交楼后每年亏损的情况下依然坚持经营直至出现债务问题。期间，业主不断反映物业问题及房产证问题，部分业主以此为由拒交物业管理费，最终自行组建新的物业管理公司进驻。2017年初，被告派兄弟公司员工到东升镇办理银行账户年审业务，业主私自围困该员工长达两天并要挟其签署不平等条约，霸占已抵债、售出的车库及商铺并收取租金，而业主所欠管理费却拒绝交纳。被告提出以业主交纳拖欠的物业管理费作为员工赔偿金和支付员工工资的款项，促使办证工作顺利进行，但相关部门以拖欠的管理费可起诉要求业主支付为由拒绝。现楼盘的原物业管理公司科苑物管公司中山分公司已被业主强制清出，导致被告唯一的资金来源断绝，无力起诉业主以追讨拖欠的物业管理费等，更无力继续跟进办证。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据两原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：两原告与被告于2013年3月6日签订商品房买卖合同，约定由两原告向被告购买其开发的涉案房地产，价款为308716元；被告应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，否则被告自迟延之日起每日按两原告已付房款的万分之一向两原告支付违约金直至其取得房地产权属证书之日止，但该违约金总额以已付房款的5%为上限；被告于2013年12月31日前交房给两原告使用；合同还进行了其他约定。2013年11月4日，两原告根据计税金额308716元缴纳契税3277.02元。两原告当庭述称，涉案房地产已办理销售备案登记；被告于合同约定的期限将涉案房地产交付给了两原告使用，且誉东名苑楼盘产权的首次登记（初始登记或大确权）手续是可以办理的，只是因为被告不配合才至今没有办理。另外，两原告主张以合同约定的商品房实际交付使用之日即2013年12月31日起计算720个工作日的办证期限。对两原告起诉主张的其与被告之间存在房屋买卖合同关系、被告未依约提交办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案（协助办理产权证）的事实及两原告提交的证据反映的上述事实，因被告未提出相反的抗辩意见，故在两原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，两原告与被告签订商品房买卖合同，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。因在双方的房屋买卖合同关系中，除交付涉案房地产给两原告使用外，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案（即通常所称办理产权证）亦为被告的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了被告履行该合同义务的期限，故被告应依约履行该合同义务。涉案房地产已于2013年12月31日前交付，则依合同约定，被告应于该日起720个工作日内（即2016年11月18日前）履行上述合同义务。至本院作出本判决之日，该期限已届满，但被告未依约履行上述合同义务，故两原告主张被告违约，并诉讼请求被告履行上述合同义务及支付违约金有理，本院予以支持。现两原告诉讼请求违约金自2016年11月21日起算，这是其对自己权利的合法处分，故本院予以准许，但违约金总额应以已付房价款的5%即15435.8元为限。另因被告履行上述合同义务须以涉案房地产所在的誉东名苑楼盘整体先进行首次登记（即初始登记或大确权）手续为前提，故两原告诉讼请求被告协助办理誉东名苑楼盘的首次登记（即初始登记或大确权）手续同样有理，本院亦予以支持。至于被告书面抗辩所称的誉东名苑楼盘部分业主拖欠物业管理费、原物业管理公司被更换，导致其没有相关收入，无力履行上述合同义务，因其与物业管理公司属不同的主体，故根据合同的相对性原则，即使其所称事实属实，也属不同民事主体之间的法律关系，与本案合同无关，不能成为其拒绝履行本案合同义务的适当理由，本院不予采纳和认定。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内办理中山市誉东名苑楼盘的首次登记（即初始登记或大确权）手续；二、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告龚元、胡艾玲办理中山市东升镇誉东名苑1幢2单元502室房地产的不动产权证；三、被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告龚元、胡艾玲支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋价款308716元为基数，按每日万分之一自2016年11月21日起计至原告龚元、胡艾玲取得不动产权证书之日止，总额以15435.8元为限）;四、驳回原告龚元、胡艾玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司负担（该款已由原告龚元、胡艾玲垫付，被告中山市丰盛华府房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日迳付给原告龚元、胡艾玲，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林钰琼二〇一七年十月二十六日书记员  匡 欢书记员  李庄梦