上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初12189号原告：陈静，女，1980年6月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：章全，男，1989年4月27日出生，汉族，户籍所在地江西省九江市。原告陈静诉被告章全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年9月8日公开开庭进行了审理，原告陈静到庭参加诉讼，被告章全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告赔偿原告违约金人民币3,000元；3、被告支付原告垫付的水费1,343.33元、电费691.90元；4、被告支付原告物业费426.80元；5、被告支付原告房屋清理费500元；6、被告支付原告房屋修缮费800元；7、被告支付原告重新购买电视机的3,000元。事实与理由：2016年8月26日，原、被告签订合同，约定原告将位于上海市青浦区朱家角镇西洋淀路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，每月租金3,000元，原告收取押金3,000元。被告于2016年8月28日起开始向原告付款，但被告于2017年5月2日通知原告提前解除租赁合同，并在次日搬离且不再支付租金和水电费、物业费。现原告缴清上述费用。房屋部分设施损坏，原告另请人做清洁。原告多次要求被告支付上述款项均遭被告拒绝。被告章全未作答辩。经开庭审理查明：2016年8月26日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于上海市浦区朱家角镇西洋淀路XXX弄XXX号楼XXX室房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2016年8月29日起至2017年8月28日止即1年；租金每月3,000元，每三个月一付，提前15天支付，逾期经多次催缴未付款，原告有权终止合同，押金不作退回；租赁期间双方不得借故解除合同，若确有特殊情况，一方应该提前30天通知另一方，并作违约处理，违约方以一个月租金补偿给守约方；退房时原告应归还被告已支付但未使用的整月房租，已支付的非整月房租不退；无论一方违约，支付对方违约金3,000元；期间，房屋装潢、电器设备归被告使用，被告要爱护房屋内一切设备、保持室内清洁卫生，使用设备自然损坏被告通知原告，经原告同意，被告负责修理并开具有效发票，原告付款，被告使用不当损坏，由被告自己负责修理，一切人为损坏，被告应负责赔偿；租赁期间，水、电、煤气、有线电视、物业管理(保洁、保安)费用由被告承担及交纳；被告须向原告支付押金3,000元，租赁期满，如房屋、装潢、设备等无缺损，应承担的费用都交纳，即全部退还；原告提供的装潢及设备清单中有电炉机一台、电饭煲一个及其他物品。合同签订后，双方依约履行，原告于2016年8月29日交付被告系争房屋，被告支付原告押金3000元并支付租金至2017年5月28日止。2017年5月2日，原告自电力公司处得知系争房屋因欠缴电费将被停电，于是联系被告，被告称要提前解约。2017年5月5日，原告到系争房屋查看，发现被告已搬走，室内部分墙皮脱落、部分地板断裂拱起等泡水痕迹。原告再次联系被告要求结清水电费，被告要求从押金中扣除。后原告于当月支付截至2017年4月底的水费1,343.33元、电费691.90元。另查明，系争房屋登记在原告公婆侯受德、郭新群名下，二人于2015年1月1日出具房屋租赁委托书，委托原告将系争房屋进行出租及管理，委托期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2017年1月15日，原告与郭新群共同缴纳系争房屋2015、2016年度物业费共计1,234元(146.92平方米，每平方米0.35元)。再查明，本院于2017年8月11日送达被告起诉状副本等诉讼材料。上述查明的事实，由以下证据证明：原告的陈述，原告提供的租赁协议、水费发票、电费发票、物业费收据、房地产权证、委托书、结婚证、户籍证明、现场照片，本院出示的送达回证，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告称，2017年5月5日，原告发现除主卧墙壁、次卧地板损坏外，还有门锁全部损坏(其中部分是之前租客损坏的，被告至少损坏两三个)、电视机损坏(一半屏幕无法显示)、电饭煲损坏。原告于2010年购置了一台三星电视机放在系争房屋内，购置价约10,000元，现在维修需要至少6,600元，故原告重新购买一台康佳电视，标价为2,999元，实付2,174元，原告另更换了三个顶灯和开关面板、疏通了下水道，墙壁和地板至今仍未维修。现原告针对房屋受损情况仅要求被告支付维修费800元、支付新置电视机款3,000元。原告请人重新打扫系争房屋花费了500元，但没有付款凭证。根据合同约定，被告应承担系争房屋物业费，自2016年8月29日起至2017年5月5日止共8个月零8天，每月51.42元，原告计为426.80元。被告擅自提前搬离房屋，根据合同约定，剩余的房租不退，还应承担3,000元违约金。为此原告提供如下证据：1、维修费收据1张(金额为800元，更换吸顶灯、开关面板、疏通下水道)，以证明原告花费维修费800元；2、微信聊天记录截屏打印件一组、电视机发票1张、京东购物清单1张，以证明维修三星电视机估算价为6,600元，原告购买康佳电视机花费2,174元；3、照片一组，案外人周敏出具的证明1份(内容为：2017年5月28日入住系争房屋，主卧墙面大面积脱落，次卧地板部分泡烂损坏，三星55寸液晶电视有一半发暗无法正常使用，室内门锁都已损坏，室内环境可以看出已经清理打扫过，室内开关插座及照明灯肯均可正常使用)，以证明原告室内损坏情况，原告更换了灯具并清理过房屋。本院认证如下：1、维修费收据，系原件，本院予以采纳；2、微信聊天记录，原告未举证谈话双方的身份信息，本院难以采纳；3、电视机发票及购物清单，系原件，本院予以采纳；4、证明，属证人证言，证人未到庭接受质询，本院难以采纳。据此本院确认如下事实：2017年5月20日，原告为系争房屋更换灯具、开关面板、疏通下水道，花费800元；2017年6月2日，原告购买康佳电视机一台，花费2,174元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告擅自搬离房屋导致合同无法履行，构成根本性违约，原告有权解除合同，被告另应承担相应违约责任。原告在起诉前未通知过被告解除合同，故本案起诉状视为解除通知，本案合同于起诉状副本送达之日即2017年8月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已接收系争房屋，故本案中无需处理腾退房屋事宜。原告主张被告多支付的租金不予退还且被告还应承担3,000元违约金，符合合同约定，于法无悖，本院予以支持。原告应在被告结清欠付费用后返还押金3,000元。原告已为被告垫付水电费，被告应予返还。被告应按约承担租赁期间的物业费，物业费经计算应为422.60元(1,234元÷2年÷365天×250天)。关于原告主张的房屋维修费、电视机重置费，原告未举证证明被告实施了损坏行为或因管理不善导致上述损坏情况发生，但是墙壁和地板损坏明显且并非新近损坏的痕迹，在租赁合同明确列明了室内设施的情况下，若原、被告交接时墙壁、地板存在上述损坏情况，不可能不在合同中列明，故本院确认墙壁和地板系在被告租赁期间发生损坏，被告负有管理责任，应承担维修费用。但是原告主张灯具损坏、电视机损坏，原告提供的维修费收据无法证明系争房屋内灯具曾经受损，电视机虽存在故障，但原告提供的照片无法证明电视机的故障原因，无法排除电视机因本身老化而发生故障。综上，本院酌情确认被告应赔偿原告房屋损失800元，对电视机重置费3,000元不予支持。关于原告主张的清扫费，原告未提供相关凭证，本院难以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈静与被告章全于2016年8月26日签订的房屋租赁协议于2017年8月11日解除；二、原告陈静应于本判决生效之日起十日内返还被告章全押金3,000元；三、被告章全应于本判决生效之日起十日内偿付原告陈静违约金3,000元；四、被告章全应于本判决生效之日起十日内返还原告陈静垫付的水费1,343.33元；五、被告章全应于本判决生效之日起十日内返还原告陈静垫付的电费691.90元；六、被告章全应于本判决生效之日起十日内支付原告陈静物业费422.60元；七、被告章全应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈静房屋损失800元；八、驳回原告陈静其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告章全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年十月十三日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。