福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初11318号 原告：厦门市全和物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔工业园******，统一社会信用代码913502037841516741。 法定代表人：白政和，董事长。 委托诉讼代理人：张文军、杨婧，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被告：郑志忠，男，1962年10月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门市全和物业管理有限公司（以下简称全和物业公司）与被告郑志忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全和物业公司委托诉讼代理人杨婧、被告郑志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全和物业公司向本院提出诉讼请求：判令郑志忠立即向全和物业公司支付厦门市思明区房屋自2011年7月1日起至2017年3月31日拖欠的物业服务费3745.8元及自2016年8月1日起至2017年1月31日拖欠的公摊水电费57.4元。事实和理由：万景公寓小区是厦门市住房保障管理中心受托管理的保障性住房项目，全和物业公司是该项目的物业服务单位，为万景公寓小区提供物业管理服务。郑志忠系万景公寓小区（厦门市思明区）保障性住房的承租户，房屋面积75.38㎡，物业服务费自付比例为60%。2008年7月15日，郑志忠签署《物业使用人入住合约》，正式入住使用该房屋。依据厦门市物价局的厦价房【2009】126号《厦门市物价局关于社会保障性住房万景公寓物业服务收费有关事项的通知》规定，万景公寓物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，公摊水电费按月据实分摊收取。然郑志忠自2011年7月1日起即未按期支付物业服务费等相关费用，全和物业公司多次通过上门与电话沟通等不同方式进行催缴，郑志忠仍未能支付。 郑志忠辩称，对全和物业公司主张的物业服务费、公摊水电费均无异议，其租住的讼争房屋厨房灶台于三年前已破损严重，吊顶漏水等问题多次向物业公司反映要求维修未果，只要物业公司解决上述房屋维修问题，同意缴清拖欠的物业服务费和公摊水电费。 本院经审理查明以下事实：厦门市公房管理中心分别于2008年7月1日、2010年9月30日与全和物业公司签订了《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》，约定：由全和物业公司对万景公寓住宅小区（厦门市思明区）实行物业管理服务，委托管理期限分别自2008年7月1日至2010年6月30日止、自2010年7与1日至2013年6月30日止。全和物业公司提供的服务包括：保障性住房维修的报修，房屋建筑公用部分、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、公共绿地的报修、养护和管理，公共场所卫生清洁和垃圾清运，交通与车辆停放的管理，公共秩序的维持和安保等。全和物业公司负责向社会保障性住房使用人收取物业管理服务费，已出租房屋的物业服务费的收费标准为：住户自付部分由全和物业公司按物价局批复的标准，按相应的比例向住户收取；财政补助部分由厦门市公房管理中心与全和物业公司按季度核对实际数量和金额予以核拨。公用水电费按实结算、分摊，由全和物业公司向社会保障性住房使用人收取。合同签订后，全和物业公司依约进驻万景公寓住宅小区提供物业管理服务。 2008年10月6日，厦门市物价局作出厦价房【2008】144号文件，规定万景公寓前期物业服务费的收费标准为住宅（带电梯）按1.2元/平方米·月收取。 2013年7月1日、2014年6月27日、2016年6月22日，厦门市住房保障管理中心分别与全和物业公司签订了三份《万景公寓物业服务和委托管理合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2018年6月30日止，合同延续了厦门市公房管理中心与全和物业公司签订的前两份物业服务合同的约定，并补充约定：社会保障性住房使用人物业服务缴费期为每季首月末前、当月产生的公摊费用为次月末前缴纳。 2008年7月15日，郑志忠接收入住厦门市思明区房屋，并与全和物业公司签订了《物业使用人入住合约》，声明完全明白万景公寓《物业使用人手册》之内容，同意严格遵守《物业使用人规约》、《厦门市社会保障性住房使用管理办法》及所有规定之全部条款，按时交纳各项费用，共同创造安全、文明、整洁、和谐的居住、环境。该房屋属社会保障性租赁房，房屋建筑面积为75.38平方米，物业服务费自付比例为60%。郑志忠入住讼争房屋后拖欠2011年7月1日至2017年3月31日的物业服务费及2016年8月1日至2017年1月31日的公摊水电费。 以上事实，有全和物业公司提供的《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》两份、《万景公寓物业服务和委托管理合同》三份、厦门市物价局厦价房【2008】144号文件、万景公寓保障性租赁房项目房屋面积及物业费自付比例记录表、历月水电费缴费记录、《厦门市社会保障性租赁房入住通知书》、《物业使用人入住合约》及庭审陈述为证。郑志忠对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对全和物业公司提供的证据真实性、合法性、关联性，予以确认并在卷佐证。 本院认为，厦门市公房管理中心、厦门市住房保障管理中心分别与全和物业公司签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均具有约束力。郑志忠作为万景公寓住宅小区房屋的承租人，接受全和物业公司提供的物业管理服务，应当依约缴纳物业服务等相关费用。根据物业服务合同的约定，全和物业公司的委托管理事项中包括受理保障性住房维修的报修，郑志忠抗辩称其所租住的房屋存在厨房破损严重，吊顶漏水严重等质量问题，全和物业公司应向出租人厦门市住房保障管理中心进行报修，由厦门市住房保障管理中心负责对该房屋质量问题进行维修处理，但郑志忠不能以此作为拒绝缴纳物业服务费等费用的理由。郑志忠未依约支付物业服务费，其行为已构成违约，应承担违约责任，郑志忠应缴纳拖欠2011年7月1日至2017年3月31日的物业服务费3744.88元（1.2元/平方米·月×75.38平方米×69个月×60%）。现全和物业公司要求郑志忠交纳物业服务费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。超过部分，不予支持。 全和物业公司提供了万景公寓住宅小区2010年1月1日至2017年1月31日期间的历月水电费发票及查询单、水电费明细表、计算依据等证据，证明其为郑志忠垫付了自2016年8月1日至2017年1月31日的公摊水电费57.4元，故全和物业公司要求郑志忠支付上述公摊水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑志忠应于本判决生效之日起七日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区房屋自2011年7月1日至2017年3月31日的物业服务费3744.88元及自2016年8月1日至2017年1月31日的公摊水电费57.4元； 二、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑志忠负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 黄志雄 二〇一七年十月十八日 书记员 吴夏青 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 --