湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13039号上诉人（原审被告）：付友清，女，1969年5月4日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李冬丽，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉佳源世纪物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道249-253号。法定代表人：雷江峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘树九，湖北森生律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琼，湖北森生律师事务所律师。上诉人付友清因与被上诉人武汉佳源世纪物业管理有限公司（以下简称佳源世纪物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。本院审理期间，因新冠××疫情防控，2020年1月23日至4月20日的审限依法予以扣除。本案现已审理终结。付友清上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判按照2元每平米的标准缴纳物业费；2．一、二审诉讼费用由佳源世纪物业承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，佳源世纪物业并没有为付友清提供服务合同约定的物业服务，付友清按照2.6元／平方米的标准缴纳物业服务费用显失公平。一审法院认为付友清在接受佳源世纪物业提供服务时，理应履行向其交纳物业服务费的义务，但实际上2014年2月至今虽然佳源世纪物业与业委会签订《物业管理服务合同》，约定由佳源世纪物业为武汉市江岸区天梨阁北苑大厦提供物业管理服务，但是，因为付友清所有的武汉市江岸区花桥三期天梨阁北苑1层2号、2层2号房屋坐落位置具有特殊性，属于临街商铺，独立于小区，佳源世纪物业并没有提供双方签订的《物业管理服务合同》中约定的环境卫生、秩序维护等物业服务，付友清也未使用小区的公用设施设备。相反，付友清所有的临街商铺门前的共用部分卫生及秩序维护目前均由房屋的承租人自己雇佣人员打扫、维护，而对于付友清商铺外墙漏水的情况也是房屋使用人独立维修并自行承担费用。对于房屋使用人自行提供物业服务的区域系物管相对独立区域。根据权利义务相一致的原则，佳源世纪物业没有为付友清提供服务，也没有提交其向此部分区域提供了物业服务的证据，按照2.6元／平方米向付友清收取物业服务费用显失公平。二、付友清从2014年始即将物业出租给第三人，物业服务费用虽未在合同中明确约定但付友清与承租人在商讨物业服务费用时，承租人明确表示自己使用房屋，物业费由自己支付。付友清从房屋购买之日起并没有实际使用房屋，而是先后将房屋租赁给工商银行、珍妮医院。2008年2月至2015年1月付友清将房屋出租给工商银行，双方在租赁合同中也未约定物业服务费用，因承租房屋位置的特殊性，由承租方工商银行与佳源世纪物业签订了《物业管理服务协议》，实际上物业管理费用服务由承租方承担。2015年6月至今付友清将江岸区花桥三期天梨阁北苑1层2号／2层2号房屋租赁给珍妮医院，合同虽未明确物业服务费用的缴纳，但双方曾口头约定物业服务费用延用承租给工商银行时的做法，由承租方与佳源世纪物业协商确定，而且根据佳源世纪物业缴费通知书可知佳源世纪物业是明知付友清购买的物业已经出租给珍妮医院，并向珍妮医院发出缴费通知书，佳源世纪物业认可承租人珍妮医院承担物业服务费用。在佳源世纪物业起诉付友清要求缴纳物业服务费时，付友清也多次找到承租方珍妮医院，珍妮医院也明确表示其使用物业应由自己承担物业服务费用，只是因为佳源世纪物业未提供任何服务且外墙漏水一直未得到解决才拒绝缴纳。佳源世纪物业答辩称，付友清主张2.6元每平米的物业费标准显失公平错误，佳源世纪物业与业委会签订了物业合同，合法有效，适用于包括付友清在内的所有业主，佳源世纪物业提供了物业服务，享有收取物业费的权利，付友清作为业主，应当依据合同约定向佳源世纪物业依约缴纳物业费。付友清提出由承租方缴纳物业费无事实和法律依据。物业管理合同第五章19条第八项，约定业主出租物业，物业费由业主交纳，另有约定的从其约定，但业主应将约定送佳源世纪物业备案，业主承担连带缴纳责任。付友清从2014年将物业出租给第三人至今，并未在佳源世纪物业进行备案，佳源世纪物业多次向承租人致函，承租人表示应由业主交纳。请求驳回付友青的全部上诉请求，维持一审判决。佳源世纪物业一审诉讼请求：1.付友清立即向佳源世纪物业支付自2016年3月1日至2019年7月31日物业服务费123,541.94元，并每日按照千分之一的标准向佳源世纪物业支付滞纳金直至实际清偿之日止（暂计算至2019年7月31日为66,236.56元）；2.付友清承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实，2014年2月18日，佳源世纪物业与业委会签订《物业管理服务合同》，约定由佳源世纪物业为武汉市江岸区天梨阁北苑大厦提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、秩序维护等物业服务，约定业主按其拥有的建筑面积以每平方米每月2.6元交纳物业服务费，物业服务费每季度或每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月或每半年第一个月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三的标准交纳滞纳金。2016年3月1日，佳源世纪物业与业委会续签了《物业管理服务合同》。2015年6月，通过申请使用维修基金，业委会与湖北天龙建筑工程有限公司签订《天梨阁北苑房屋建设工程施工合同》，约定对天梨阁北苑屋面防水、外墙防水等进行修缮，该修缮工程于2016年9月竣工。2016年至2019年期间，案涉房屋仍存在漏水问题。付友清系武汉市江岸区花桥三期天梨阁北苑1层2号（建筑面积：480.72平方米）、2层2号（建筑面积：678.21平方米）房屋业主。该两处案涉房屋未交纳2016年3月1日至2019年7月31日期间物业物业费。一审法院认为，业委会代表天梨阁北苑全体业主与佳源世纪物业签订的《物业管理服务合同》不违反我国相关法律法规的规定，应属有效合同，适用于包括付友清在内的天梨阁北苑所有业主，佳源世纪物业、付友清双方均应严格履行。佳源世纪物业为天梨阁北苑提供了物业服务，应享有收取付友清物业服务费的权利。付友清作为天梨阁北苑1层2号、2层2号的业主，在接受佳源世纪物业提供服务的同时，理应履行向其交纳物业服务费的义务。对付友清第一项抗辩，根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，因付友清未提交约定案涉房屋物业服务费由租户交纳的证据，故付友清仍应为案涉天梨阁北苑1层2号（建筑面积：480.72平方米）、2层2号（建筑面积：678.21平方米）两处房屋的物业服务费交纳义务人，一审法院对该抗辩，不予支持。对于付友清第二项抗辩，业委会在2015年通过申请维修基金对天梨阁北苑屋面防水、外墙防水等进行修缮，该修缮工程于2016年9月竣工，虽案涉房屋漏水问题未得到彻底解决，但漏水非佳源世纪物业行为所致，付友清房屋漏水不应由佳源世纪物业承担相应责任，故付友清以房屋漏水为由拒交物业服务费于法无据，一审法院对该抗辩，不予支持。综上，付友清应当向佳源世纪物业支付2016年3月1日至2019年7月31日期间物业服务费123541.94元｛（480.72平方米＋678.21平方米）×2.6元×41个月｝。关于滞纳金一节，因付友清未交物业服务费系因案涉房屋漏水，非恶意欠交，故一审法院对佳源世纪物业要求付友清支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、付友清于判决书生效之日起三日内给付佳源世纪物业物业服务费123,541.94元；二、驳回佳源世纪物业其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,096元，减半收取计2,048元，由付友清负担。因佳源世纪物业已将该款全部预交一审法院，故付友清应将该案件受理费一并给付佳源世纪物业。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。付友清向本院提交如下证据：第一组证据：1.付友清与工商银行签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》；2.工商银行2014年12月17日物业服务费发票及财务报销单。证明目的为付友清在2008年至2015年1月将房屋出租给工商银行，双方在租赁合同中没有约定物业服务费用的缴纳主体，物业服务费用由佳源世纪物业向房屋实际使用人工商银行收取。第二组证据：1.付友清与珍妮医院签订的《房屋租赁合同》；2.付友清购买的武汉市天梨阁北苑l层、2层2号商铺所处位置摄像图。证明目的为付友清在2016年3月至今将房屋出租给珍妮医院，珍妮医院为物业的实际使用人，佳源世纪物业应向房屋实际使用人珍妮医院收取物业服务费。付友清的房屋坐落位置具有特殊性，属于临街商铺，独立于小区，付友清也未使用小区的公用设施设备，佳源世纪物业也没有提供环境卫生、秩序维护等物业服务，即使收取物业费用也不应按照2.6元／平方米的标准收取物业服务费。佳源世纪物业发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，该租赁合同为2008年至2015年期间，佳源世纪物业进驻小区是2014年，承接该小区时，该租赁合同未届满，故沿用了原合同收取物业费的方式。该期限届满后，双方关于物业费的约定事宜终止，此时应按照业委会签订的合同履行。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，仅能证明2016年3月至今承租人是房屋使用人，无法证明物业费应由承租人支付，摄像图位置明确标出房屋属于小区物业，该小区内的楼层属于小区整体，佳源世纪物业对整个小区提供物业服务，应按合同约定2.6元的标准收取物业费。经审核，付友清提交的以上证据虽为复印件或视听资料复制件，但佳源世纪物业对上述证据的真实性均予以认可，故本院对付友清提交的以上证据形式上的真实性予以确认。对与本案的关联性以及是否采信将结合本案其他证据、客观事实综合审查判断。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，佳源世纪物业与业委会签订的《物业管理服务合同》合法、有效，对全体业主均有约束力。按照合同约定的服务内容及标准，佳源世纪物业为该小区业主提供了物业服务，付友清作为该小区内的业主，在接受了佳源世纪物业提供的物业服务后，应按合同约定履行交费义务。付友清上诉主张应当由房屋的实际使用人向佳源世纪物业交纳物业服务费。关于物业服务费的支付义务人，《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”均规定了即使约定了由实际使用人支付，业主也应当承担连带责任，佳源世纪物业直接向付友清主张权利，事实及法律依据充分。付友清上诉主张佳源世纪物业未完全尽到物业服务管理职责即临街商铺门前的共用部分卫生及秩序维护目前均由房屋的承租人自行处理，且商铺外墙漏水，有物业服务瑕疵，并以此为由拒交物业服务费用。付友清的上诉理由属于行使合同履行中抗辩权，但该抗辩权的行使前提为物业服务企业确实存在违约行为，范围应当与违约程度相对应。付友清二审提交的视听资料明确显示案涉房屋属于小区物业，该小区内的楼层属于小区整体，佳源世纪物业对整个小区提供物业服务，应按合同约定2.6元的标准收取物业费，且付友清未提交具体、确实、充分的证据证明临街商铺门前的共用部分卫生及秩序维护目前均由房屋承租人自行处理。业委会在2015年已通过申请维修基金的方式对天梨阁北苑屋面防水、外墙防水等进行了修缮，该修缮工程于2016年9月竣工，虽案涉房屋漏水问题未得到彻底解决，但漏水非佳源世纪物业的服务行为所致。且一审法院已充分考虑付友清未交物业服务费主要原因系案涉房屋漏水，非恶意欠交，对《物业管理服务合同》中明确约定的滞纳金判决付友清无需支付，实体处理恰当，故本院对付友清主张的将物业服务费标准调减为2元每平米的上诉请求，依法不予支持。综上所述，付友清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2,048元，二审案件受理费148元，均由付友清负担。二审预收的案件受理费4,096元，本院退还付友清3,948元。本判决为终审判决。审判长 陈 祥审判员 廖艳平审判员 陶 歆二〇二〇年五月九日法官助理张利钦书记员徐梦窈