安徽省淮北市中级人民法院 行 政 裁 定 书 (2020)皖06行终1号 上诉人（一审第三人）展红波，男，汉族，住安徽省濉溪县。 委托代理人王艳，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托代理人高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会，住所地安徽省淮北市庆相桥社区。组织机构代码66293241-3。 负责人陈昌华，该社区居委会主任。 委托代理人林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 委托代理人李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 一审被告濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县浍河路15号。统一社会信用代码12340621485539855X。 法定代表人刘溪，该中心主任。 委托代理人杨超，安徽胜方律师事务所律师。 委托代理人任宇，安徽胜方律师事务所律师。 一审被告濉溪县不动产登记中心，住所地安徽省濉溪县岱河路74号。统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬，该中心主任。 出庭负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 一审第三人闫学岭，男，原住安徽省淮北市相山区，现下落不明。 上诉人展红波因淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会（以下简称庆相桥社区）诉濉溪县住房保障中心（以下简称县住房保障中心）、濉溪县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）房屋行政登记一案，不服淮北市相山区人民法院(2018)皖0603行初21号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人展红波及其委托代理人王艳、高立胜，被上诉人庆相桥社区的委托代理人林飞，一审被告县住房保障中心的委托代理人杨超、任宇，县不动产登记中心副主任李明文及该中心的委托代理人李国庆到庭参加诉讼。一审第三人闫学岭经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案的行政行为是：县住房保障中心（原濉溪县房管局）于2011年3月18日为闫学岭颁发的濉私房字第××号《房地产权证》，将坐落于濉溪县××路北侧（××菜市场综合楼××＃××号）的所有权人登记为闫学岭的行政行为。 一审法院查明，2004年6月24日，濉溪县濉溪镇庆相桥居民委员会（甲方）与诚信房地产公司（乙方）签订《联建濉溪县淮纺西路菜市场协议书》，约定一楼底层全部归甲方所有，二楼及二楼以上部分归乙方所有等内容。闫学岭在“乙方代表人”处签字。案涉楼栋自2006年建成后，一楼交由濉溪镇庆相桥居民委员会朱西居民组使用至今。2007年1月23日，濉溪县濉溪镇庆相桥居委会办理案涉楼栋1层《房地产权证》（编号：濉公房字第××号）。2011年3月9日，闫学岭就淮纺西路菜市场综合楼Ｂ1＃Ｂ-3号向原县房管局提出交易申请，并提交《房地产交易申请审批书》、《房地产买卖契约》等材料。上述材料中均无庆相桥社区负责人或代理人签字，所加盖的公章亦与庆相桥社区同时期使用公章明显不一致。2011年3月18日,原县房管局向闫学岭登记并颁发濉私房字第××号《房地产权证》。 另查，2016年，闫学岭向展红波借款，以案涉房屋办理抵押登记，担保债权数额35万元。展红波提起民事诉讼，后申请法院强制执行。2017年11月1日，一审法院作出(2017)皖0603执2268号执行裁定书，查封案涉房产。本案诉讼中,根据庆相桥社区申请，一审法院委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对案涉房屋抵押时价值进行评估，案涉房屋总价65.20万元。 再查，根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮政秘〔2004〕77号文件规定，2004年8月20日，濉溪县濉溪镇庆相桥、虎山北路2个居委会划入相山区三堤口街道办事处管辖。2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月4日，县房管局更名为县住房保障中心。 一审法院认为：案涉房产查封后，庆相桥社区才知案涉行政行为的存在，自其知道行政行为内容至提起本案诉讼，未超过一年期限。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案中，案涉房屋的所在地已于2004年8月由濉溪县人民政府划归淮北市相山区人民政府管辖，对涉案房屋的登记和颁证工作依法应属淮北市人民政府房地产主管部门负责。原县房管局对座落于淮北市相山区辖区内的房屋办理房屋登记，超越了其职权范围。另，根据审理查明事实，在案涉房屋办理转移登记所提交的材料中，均无庆相桥社区负责人或委托代理人签字，所加盖的公章与庆相桥社区同时期使用的公章明显不一致，系闫学岭提交虚假材料申请房屋登记，原县房管局据此作出的案涉行政行为明显证据不足。 因案涉房屋产权已抵押至展红波名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明展红波的抵押行为是否构成善意取得。本案中，经评估案涉房屋抵押时市值65.20万元，但抵押担保债权数额仅为35万元，明显过低,展红波在接受抵押担保时未支付合理对价，不属于法律保护的善意第三人。综上，原县房管局作出案涉房屋转移登记行为存在违法情形，且展红波对案涉房屋抵押权未构成善意取得，故被诉房屋转移登记依法应予以撤销。被诉行政行为虽由原县房管局作出，但根据现有职能划分，应由县不动产登记中心履行撤销房屋登记的职责。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（四）项之规定，判决撤销濉溪县不动产登记中心于2011年3月18日登记并向闫学岭颁发濉私房字第××号《房地产权证》的行政行为（该房屋登记行为由被告濉溪县住房保障中心作出）。 展红波上诉称，涉案行为是2011年3月18日作出的，被上诉人2018年3月提起诉讼，显已超过起诉期限。闫学岭是案涉房地产所有权人，其与上诉人签订的借款抵押担保合同合法有效，庆相桥社区未能提供办证资料系伪造的证据，上诉人系善意取得抵押权，一审法院认定事实、适用法律错误，应予改判。 庆相桥社区答辩称，查封案涉房地产时，庆相桥社区才知道闫学岭以涉案房产向展红波抵押借款，被上诉人知道涉案行为存在后便提起诉讼，本案未超过起诉期限。涉案房屋自2006年建成后一直由社区交给村民组占有使用至今。闫学岭提供虚假材料向县房管局申请办理房地产权登记，县房管局疏于审查，侵害了庆相桥社区的合法权益。展红波在办理抵押担保时未尽审核义务，未支付合理对价，不属于法律保护的善意第三人，一审判决正确，应予支持。 县住房保障中心陈述称：我中心为闫学岭颁发涉案《房地产权证》具有事实及法律依据，庆相桥社区起诉已超过起诉期限，请求驳回庆相桥社区的起诉。 县不动产登记中心陈述意见同县住房保障中心。 二审中，因案情需要，本院要求不动产中心提交庆相桥社区办证及转移登记的相关资料，不动产中心向本院提交了以下证据： 第一组：2007年1月庆相桥社区办理初始登记的办证资料，主要有竣工验收备案表、工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、房屋所有权申报表等； 第二组：2007年5月庆相桥社区将B1-2转让给李奎的办证资料，主要有登记申请书、房屋平面图、庆相桥社区出具的余伟为居委会主任的证明、庆相桥社区的房地产权证、房地产转让契证、李奎与庆相桥社区的房地产买卖契约、申请审批书、李奎房地产权证存根、收据等； 第三组：2010年5月庆相桥社区将B1-1转让给何章平的办证资料，主要有登记申请书、房屋平面图、庆相桥社区的房地产权证、何章平与庆相桥社区的房地产买卖契约、申请审批书、何章平、欧阳长影共有的房地产权证、收据等； 第四组：2015年7月庆相桥社区补办及变更房地产权证的办证资料，主要有房屋所有权变更和注销登记申请书、社区主任及委托办证人员的身份证明、庆相桥社区变更后的房地产权证等。 证据1-3证明庆相桥社区办理总产权证后，转让给李奎、何章平的办证所使用的公章与转让给闫学岭办证所使用的公章系同一枚，且转让给何章平的房地产买卖契约中有社区主任余伟的签字；证据4证明庆相桥社区2015年已经变更登记房屋面积为860.34平方米，其已知道涉案房产已转让。 庆相桥社区质证意见是：对不动产中心提交的证据1无异议，对证据2、3的真实性无异议，但认为公章是虚假的，变更登记没有经办人签字；对证据4的真实性无异议，但认为办证是因丢失补证及名称变更，不知房屋面积进行了变更。 本院对上述证据的真实性、关联性予以认定，可以作为认定本案相关事实的证据。 本院另查明，2007年1月23日，濉溪县濉溪镇庆相桥居委会办理了01969的房屋产权初始登记后，于2007年5月8日，将01××69号房第产权证中的Ｂ1-2号69.63平方米出售给李奎，并办理了编号为31268的房地产权证；2007年5月15日，庆相桥居委会将其中Ｂ1-1号56.28平方米出售给何章平、欧阳长影（夫妻），并于2010年6月7日办理了濉私房字第××号房地产权证，该房地产转让协议中有社区主任余伟的签名；上述两份合同中使用的庆相桥社区的公章与涉案办证材料中的公章系同一枚。庆相桥社区的01969的房地产权证中记载至2011年3月10日止，该产权证中的Ｂ1-1、Ｂ1-2及Ｂ1栋西边一层四间（涉案房屋）已出售。2015年3月11日，庆相桥社区以1××9号房地产权证丢失为由申请补办，并于2015年7月1日向县房管局提交了房屋所有权变更和注销登记申请书，该申请书备注载明遗失补正及变更登记，上述Ｂ1-1、Ｂ1-2及涉案房屋已出售。2015年7月13日，县房管局为庆相桥社区办理了编号为00××96号的房地产权证，证载面积为860.34平方米，已不包括出售给李奎、何章平、闫学岭的房屋。 本院认为，根据2018年2月8日之前施行的《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知当事人诉权或起诉期限的，起诉期限从当事人知道或应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，庆相桥社区的原01××69号房地产权证中载明，2011年3月10日涉案房屋已出售，且2015年7月13日庆相桥社区领取了补发及变更的新00××96号房地产权证，该房地产权证中的证载面积已不包含闫学岭的涉案房地产权证中的房屋面积，庆相桥社区最迟在2015年7月就知道或应该知道涉案房屋已经出售并办理了房地产权证，其于2018年3月提起本案诉讼，显已超过法定的起诉期限。 需要说明的是，庆相桥社区提起本案诉讼认为案涉房屋在办理转移登记时提交材料中所加盖的公章与其同一时期使用的公章明显不一致。但该公章在案涉开发楼栋房产转让中多次使用，且还存在与原社区主任余伟签名同时出现的情形，如庆相桥社区认为涉案公章虚假，可通过向公安机关报案或通过民事诉讼途径解决涉案房屋转让协议的效力问题。 一审法院在本案中直接认定一审第三人闫学岭提交虚假材料申请房屋登记不妥，本院予以指正。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以房屋登记行为基础的买卖等民事法律关系无效为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。庆相桥社区在未先行解决案涉房屋转协议效力之前，直接提起本案诉讼亦不符合法律规定的起诉条件。 综上，因本案出现新的证据，致一审判决认定的事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603行初21号行政判决； 二、驳回淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会的起诉。 本案不收取诉讼费用。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄永广 审判员  郑 慧 审判员  侯 丽 二〇二〇年五月十八日 书记员  王 燕 附相关法律依据: 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；