湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1202民初70号原告：龚某萍，女，1987年5月28日出生，土家族，湖北省巴东县人，住咸宁市咸安区。委托诉讼代理人:周宗涛,湖北佳强律师事务所律师,委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:程某邦，男，1985年8月4日出生，汉族，湖北省阳新县人，住咸宁市咸安区。被告：吴某凤，男，1972年1月19日出生，汉族，原住通城县。现下落不明。第三人：咸宁楚峰房产中介有限公司（以下简称楚峰公司），住所地：咸宁市银泉大道。法定代表人：胡某江，楚峰公司经理。原告龚某萍与被告吴某凤、第三人楚峰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因被告吴某凤下落不明，本院依法裁定转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚某萍及委托诉讼代理人周宗涛、程某邦，第三人楚峰公司到庭参加诉讼，被告吴某凤经本院依法（公告）传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚某萍向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》。2、请求判决被告退还原告交付的定金25000元。3、请求判决被告支付原告违约金25000元。4、被告吴某凤承担本案各项诉讼费用。5、请求判决第三人对以上损失承担连带责任。事实和理由：2018年5月7日，原、被告通过第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，约定原告向被告支付定金25000元，如被告原因延迟履约应退还原告的房款及定金、承担由此发生的过户费律师费等相关一切费用，并向原告支付违约金25000元。合同签订后，原告当日支付了被告定金25000元，被告收到定金后便消失至今无法联系。第三人为促成交易收取费用而未如实告知原告房产无产权证的真实情况，导致原告作出了错误买房的决定，直接造成了原告的损失。故原告龚某萍诉至法院。被告吴某凤经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期限内没有向本院提交答辩状，在举证期限内也没有向本院提交证据，视为其对答辩权利、举证权利以及对原告龚某萍证据质证权利的放弃。第三人楚峰公司述称，一、原、被告的《存量房居间（买卖）合同》尚未履行是被告所造成，与第三人无关。二、第三人没有收取原、被告的中介费。三、第三人已告知了原告出售的房屋无产权证，合同没有约定第三人承担连带责任。根据庭审中当事人的当庭陈述、当事人提交的证据，本院可以确认如下事实：2018年5月7日，经第三人楚峰公司介绍，原、被告在第三人处签订了由第三人提供《存量房居间（买卖）合同》，约定：卖方吴某凤（以下简称甲方）、买方龚某萍（以下简称乙方）、经纪代理人第三（以下简称丙方），甲方所有的房屋××于××大道××信花园××单元××号用途住宅、建筑面积135.08平方米，“房屋所有权证号”为“合同编号XN20120287号”、“土地使用权证”号为“编号GF-2000-0171”，甲方仔细考虑，自愿将该房屋出售给乙方；房屋交易价为655000元，签订合同时乙方支付定金25000元，甲方同意将该款交由丙方保管，甲方即交付房产证、土地证予丙方保管；甲乙双方在签订本合同时应付丙方本次交易佣金人民币各6500元；由于甲方原因延迟履约，乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款及定金，承担由此发生的过户费、贷款费用、律师费等相关一切费用，同意赔付甲乙双方应付佣金13000元予丙方，并向乙方支付违约金的房款及定金25000元；本合同签订之日，甲乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口本、婚姻状况证明等）交由丙方等相关事宜。合同签订后，原告当日支付了被告定金25000元、由被告出具有楚峰不动产标志的收据，被告收到定金后便无法联系也未履行合同；被告在签订合同出售银泉大道元信花园2幢1单元1305号房屋时尚无产权证，第三人与原告之夫微信聊天表述“业主说房产证下个星期就能出来”而至今尚无出售房屋的相关产权证，原、被告无法履行合同、办理房屋过户手续。诉讼中原告聘请律师费用为2000元。原告认为：第三人为促成交易收取费用而未如实告知原告房产无产权证的真实情况，导致原告作出了错误买房的决定，直接造成了原告的损失。故原告诉至本院，要求处理如诉所求。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《存量房居间（买卖）合同》，是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律规定，双方形成房屋买卖合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应全面履行合同的义务。原告在签订合同后，按合同约定在第三人处向被告支付购房定金履行了合同的相应义务，但被告因无该房屋不动产权证无法履行合同、办理产权过户手续，且被告收到原告购房定金后无法联系尚不履行合同，致使双方的《存量房居间（买卖）合同》无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》应予以解除；根据《存量房居间（买卖）合同》中“由于甲方原因延迟履约，乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付房款及定金，承担由此发生的过户费、贷款费用、律师费等相关一切费用，同意赔付甲乙双方应付佣金13000元予丙方，并向乙方支付违约金的房款及定金25000元”的约定，被告应退还原告的购房定金25000元、承担律师费2000元，但原告根据合同的约定没有见到被告提供的房屋产权证而签订合同并支付被告定金，没有尽到交易安全的注意义务，应自行承担相应法律责任即自行承担其主张的违约金损失、律师费，故本院对原告的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害责任”的规定，第三人在原、被告双方签订《存量房居间（买卖）合同》时，其提供的格式合同但没有按合同约定要求被告提供房屋所有权证、土地使用权证相关证件，而是自信认为被告即“业主说房产证下个星期能出来”，作为专业的房屋中介机构，负有必要的审查义务，而其并未全面履行该义务，虽至今未收取原、被告的报酬，但也应当承担与其过错相适应的补充责任即第三人不得再要求收取原、被告的报酬，并且在被告履行不能的情况下，承担原告所支付被告的定金25000元的20%损失，故本院对原告要求第三人“对以上损失承担连带责任”的诉讼请求予以部分支持。被告吴某凤经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但不影响本院对该案的依法审理。为了维护正常的社会经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十四条第（四项）、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、原告龚某萍与被告吴某凤、第三人楚峰公司签订的《存量房居间（买卖）合同》从本判决生效之日起自行解除。二、被告吴某凤在本判决生效后10日内退还原告龚某萍的购房定金25000元。三、第三人楚峰公司在被告吴某凤履行不能后10日内承担补充责任即支付原告龚某萍5000元。四、驳回原告龚某萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费625元，由被告吴某凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  镇家明人民陪审员  阚 成人民陪审员  李 露二〇二〇年五月十五日书 记 员  王 明附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。定的期间履行给第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。