上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初2710号原告：上海新龙实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王晓鸣，董事长。委托诉讼代理人：张晓葳，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：范文斌，男，1980年9月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海新龙实业有限公司(以下简称新龙公司)与被告范文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告范文斌下落不明，本院依法组成合议庭并于2017年10月9日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人张晓葳到庭参加诉讼。被告范文斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《XX英园商铺租赁合同》，被告立即腾迁所承租的房屋，并恢复原状，由原告收回出租房屋；2、被告立即支付原告欠付租金本金人民币(币种下同)1,058,750元(从2014年11月1日起算至2017年3月31日)，及至判决生效之日止的利息，分段计算，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日,原告与被告签订了《XX英园商铺租赁合同》，双方约定，原告将上海市闵行区新龙路XXX-XXX号房产出租给被告使用，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日。合同签订后，原告仅依据合同正常收取了被告21万预付款，但2014年11月1日-2017年3月31日期间的租金1,058,750元，被告至今未付，经原告多次催讨，被告均未支付。根据原、被告双方签订的上述租赁合同，被告已经严重违约，原告依约要求与被告解除合同，被告应该腾迁租赁房屋，恢复房屋原状后，交付给原告。故原告以讼称事由诉至本院。本案审理过程中，因租赁合同已于2017年7月31日到期，原告自2017年8月1日起已经与原次承租人重新签订了租赁合同，房屋实际由原次承租人使用，故原告撤回第一项诉请。2017年4月1日起至2017年7月31日止的租金，原告表示将另案主张。被告范文斌未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区新龙路XXX-XXX号房屋的产权人为案外人上海a置业发展有限公司(以下简称a公司)。2013年，上海市闵行区b镇人民政府(签约甲方)、a公司(签约乙方)、上海b城市建设发展有限公司(签约丙方)签订《闵行区b镇XX号地块“XX英园”购房协议书补充协议书(一)》，协议约定：“XX英园”项目坐落于新龙路南、北两侧建筑面积为2,812.70平方米商铺，由甲方统一回购，甲方以建筑面积每平方米20,000元向乙方回购，共应支付乙方购房款56,254,000元，具体付款方式三方另行协商。2014年3月20日，b镇政府(签约甲方)与新龙公司(签约乙方)签订《房屋转让协议书》，协议约定：乙方向甲方购买b镇XX号地块“XX英园”项目配套商铺和菜市场；配套商铺建筑实测面积为2,812.70平方米，根据“框架协议”配套商铺成本价为20,000元/平方米，配套商铺同样需摊入地下车库成本，经测算并征得乙方同意，乙方需以21,067元/平方米向甲方购买,合计金额59,255,150.90元；有关产权证办理、发票开具和税费承担的特别约定，为减少流转环节，早日取得房地产权证，乙方要求a公司将所购买的菜市场和商铺的房地产权证直接办到乙方名下，甲方同意配合办理，甲方将协调a公司直接与乙方签订房屋出售合同，并向乙方开具房屋销售发票，开具发票及办证过程中所产生的相关税费由有关各方依法承担。2014年7月16日，b镇政府向上海市工商行政管理局闵行分局出具的《情况说明书》中记载：原a公司所属的闵行新龙路XXX-XXX号(双号)、560-574号(双号)房产，共2,068.81平方米，已经由b镇政府于2013年回购。上述新龙路XXX-XXX号(双号)、560-574号(双号)房产，共2,068.81平方米就包含在合同中所述的2,812.70平方米商铺面积内。2014年3月20日，b镇政府又与新龙公司签订了《房屋转让协议书》，将上述坐落于新龙路南、北两侧建筑面积为2,812.70平方米商铺转让给新龙公司。而新龙路XXX-XXX号(双号)、560-574号(双号)房产，共2,068.81平方米包含在上述2,812.70平方米商铺内，因此，沪房地闵字(2013)第039247号《房地产权证》上所载的新龙路XXX-XXX号(双号)、560-574号(双号)房产，共2,068.81平方米商铺产权，已经归于新龙公司所有。只是，产权过户尚需时日，新龙公司的产权证正在办理中。2014年8月1日，新龙公司(出租方，签约甲方)与范文斌(承租方，签约乙方)签订《XX英园商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为449.49平方米，乙方承诺承租该房屋用于商业经营，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日；甲、乙双方约定，签约之日起乙方须在一个星期内支付履约保证金及首期租金，本合同方可生效；租赁期满，甲方有权收回该房屋，租赁期届满前90天，甲方可以重新进行该房屋招租的各项准备工作，包括将该房屋展示给其他求租者(以不妨碍乙方经营为前提)，乙方应予以配合；乙方可享有自2014年8月1日起至2014年10月31日止的装修免租期，装修免租期包括在租赁期内，甲方应于乙方支付履约保证金及首期租金后将房屋交付乙方使用；甲、乙双方约定，系争房屋每日每平方米建筑面积租金为3.20元，月租金为43,750元；甲、乙双方同意租金先付后用，按半年支付，本合同签订后一个星期内，乙方需支付第一笔租金262,500元，以后租金每六个月支付一次，乙方须提前15天将下一次的租金支付给甲方；乙方应在支付首期租金的同时支付相当于三个月租金131,250元作为履约保证金;如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的,视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品,甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置,并有权从履约保证金中扣取实际发生的清场费用;若乙方未能在本合同约定期限内缴纳租金、补足履约保证金或缴纳本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金、履约保证金或其他费用金额的每日千分之三计算收取违约金至乙方缴纳之日止，如欠缴超过15天的，甲方有权采取断水、断电等措施，因此给乙方造成的损失甲方不承担任何的赔偿责任；租赁期限内，非本合同已约定的情况，任何一方擅自解除本合同，擅自解除一方应支付另一方相当于当前租赁年度三个月租赁费的违约金。若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿(限不超过六个月的租金)。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告于2014年8月4日和2014年8月12日分别向原告支付了预付款3万和18万，共计向原告支付预付款21万。就该21万预付款，原告主张支付的系2014年11月1日至2015年4月30日期间的部分租金。此后被告未支付任何款项。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《情况说明书》、《闵行区b镇XX号地块“XX英园”购房协议书补充协议书(一)》、《房屋转让协议书》、《XX英园商铺租赁合同》、上海市农村集体经济组织统一收据等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，虽然系争房屋目前登记在a公司名下，但从《闵行区b镇XX号地块“XX英园”购房协议书补充协议书(一)》、《房屋转让协议书》、《情况说明书》等证据的签约内容可见，a公司已将房屋转让于原告，原告实际已取得该房屋，目前产证尚在办理中，新龙公司享有系争房屋的出租权。原、被告签订的《XX英园商铺租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。该合同履行过程中，2014年11月1日至2015年4月30日期间的剩余租金52,500元被告范文斌未能支付，2015年5月1日起至2017年3月31日期间的租金1,006,250元被告范文斌亦未能支付。租金的支付系承租人的主要合同义务，现被告范文斌以自己的行为表明不履行主要债务，已属违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条至规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁期限内，被告欠付的租金1,058,750元应予以支付，原告要求被告支付欠付的租金之诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的利息损失，按照双方签订的合同约定：租金每六个月支付一次，应提前15天支付，逾期支付的，应按照每日千分之三的利率标准支付违约金。现被告自2015年5月1日起未能支付租金，另2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金亦未能足额支付，被告已属违约并对原告造成损失。现原告认为合同约定的利率标准过高，自愿调低并以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，系其对自身权利的处分，且调整后的违约金也未违反相关规定，本院予以准许。被告范文斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告范文斌于本判决生效之日起十日内向原告上海新龙实业有限公司支付自2014年11月1日起至2017年3月31日期间的欠付租金1,058,750元；二、被告范文斌于本判决生效之日起十日内以52,500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告上海新龙实业有限公司支付自2014年10月17日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；三、被告范文斌于本判决生效之日起十日内以262,500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告上海新龙实业有限公司支付自2015年4月16日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；四、被告范文斌于本判决生效之日起十日内以262,500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告上海新龙实业有限公司支付自2015年10月17日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；五、被告范文斌于本判决生效之日起十日内以262,500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告上海新龙实业有限公司支付自2016年4月16日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金；六、被告范文斌于本判决生效之日起十日内以218,750元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告上海新龙实业有限公司支付自2016年10月17日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,328.75元，由被告范文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一七年十月十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。