江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终367号上诉人（原审原告）：孙克文，女，1949年9月8日出生，汉族，住江苏省连云港市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈斌，男，1976年11月18日出生，汉族，住址同上，系上诉人之子。被上诉人（原审被告）：张辉，男，1982年3月12日出生，汉族，住江苏省连云港市高新技术产业开发区。上诉人孙克文因与被上诉人张辉租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙克文上诉请求：撤销（2019)苏0791民初1567号判决，改判张辉支付三个月逾期违约金7800元、一个月解除合同补偿金2600元、租金1303.82元、维修补偿金2891.86元，张辉已交的一个月押金2600元归孙克文，由张辉承担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方签的是三年合同，而不是每年续签至三年，合同签订后，我同意在客厅装3p立柜新空调，合同约定年租金31200元，物业费等2329.4元/年，2019年8月2日上诉人孙克文要求被上诉人张辉履约付款，张辉回复：好的，收到了。当时张辉未提出孙克文房屋设施有缺陷的问题。2019年8月13日下午孙克文再次联系张辉付款，张辉开始找种种理由要求降租金。上诉人当即回复不同意张辉单方面要求改合同的无理要求。张辉随即回复孙克文：是打官司还是什么都可以。上诉人遂于2019年8月14日向一审法院起诉张辉。上诉人认为履行合同是租金收入最大化，故未提出解除合同，不履行合同理应补偿合同中约定及解约补偿计10400元。房屋至今还在空置没有收入。1.上诉人认为：法院在判决解除合同后，未对解除合同后损失作出补偿，还有24个月合同未履行租金及物业费等收入计67058.8元没有体现对等补偿原则；合同中有逾期支付二选一条款，判决中一分钱未支持，在明确室内需要维修时间的情况下，只判断一个月租金补偿，孙克文认为偏少。2.孙克文提供新区秀逸苏杭121.9平方房产签合同，张辉理应提供人民币来作为履约保证金，三年合同差一天未履行押金2600元理应归孙克文所有。3.合同逾期支付3个月租金补偿条款及解除合同损失根据对等补偿原则，孙克文要求补偿4个月租金10400元。孙克文从未请求过判决书中的8700元补偿。4.判决书中说张辉提交的2019年8月13日聊天记录予以确认的内容不明确，孙克文在起诉中已经提交相同的聊天记录，孙克文要求张辉再续租一年等才可以解除合同，并明确告知张辉不同意改合同，孙克文认为一审法院先后收到两份相同的聊天记录，却确认张辉9月30曰提交的聊天记录的原因不明。5.在9月30日庭审中张辉出示一张金额不大的热水器维修收据，一审法院就依此判决房屋设施有缺陷问题在法理上是站不住脚的，没有公信力。即使是发票也说不过去，上诉人出租的秀逸苏杭房屋，目前交房五年装修后四年，是新房新装修，热水器初次小毛病就扔了不符合中国人的生活习惯。万和售后电话是4008308383,万和是明码标价上门维修起步价50元。维修完师傅会自检，确认修好后再付款，未修好仍有隐患被告为何会付款的？综上孙克文认为据此判定房屋有缺陷问题是不严谨的，张辉理应按月补偿三个月租金。6.关于维修费用的支持。张辉在一审庭审中主动表述因小孩上幼儿园租房因张辉在居住期间小孩正上幼儿园小班，是最顽皮的年龄段。这就造成了承租房室内好太太晾衣架把手下垂松动，内墙有橡皮泥和贴纸，地漏盖丟失，卫生间门锁芯丟失外观及两个把手等损坏，厨房墙壁倒角处瓷砖破损是张辉的父亲亲口承认是自拿硬物碰伤，窗帘两头都是平头布，无褶，帘子布不值钱，孙克文问过重新打孔，打褶等费用比买新窗帘还贵。因为瓷砖换代快不可配与张辉在合同中已做明确约定理应赔偿。被上诉人张辉辩称，不同意上诉人的上诉意见，他申请赔偿的金额太高，我租赁涉案房屋是为了小孩上学，钱一开始我付给房东的，签字的时候不是我签的，找我父亲签的，合同里好多条款对我不利。我认为这里面有矛盾。租了一年以后在续约上产生了分歧，一审法院也判决了。赔偿一个月违约金及后期损坏的东西都已经赔偿了。二审上诉人申请其他金额的赔偿明显不对，且是他单方面说的没有证据证明。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。孙克文向一审法院起诉请求：1、依法判决张辉交纳的押金2600元归孙克文所有；2、依法判决张辉承担逾期房租和物业费等共计1303.82元（2019年8月12日至8月25日）；3、请求依法判决张辉承担房屋损失2891.86元、违约金7800元（自逾期之日2019年8月12日至8月25日共14天，每日按年租金31200元×2%计算）；4、本案诉讼费用由张辉承担。一审法院经审理查明，2018年8月9日，孙克文（出租人，甲方）与张辉（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定孙克文将其位于连云港市高新技术开发区秀逸苏杭43-1-303号房屋出租给张辉居住，租赁期限自2018年8月12日至2021年8月11日，房屋年租金31200元，租金按年结算，2018年8月12日前即付租金31200元，另支付押金2600元。年度物业费、电梯费和公摊水电费2329.4元。第二年租金31200元须在2019年8月2日前支付到账，第三年租金31200元须在2020年8月2日前支付到账。甲方向乙方提供电费卡、水费卡、燃气预付卡、钥匙三把、电梯卡三张。合同第十七条第三款约定，乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，张辉向孙克文交纳了首年度租金及物业费用，并交纳房屋押金2600元，入住房屋。后在使用房屋过程中，因室内燃气热水器发生故障，张辉于2019年7月21日进行了维修，并向孙克文提出房屋配套设施存在问题，要求予以处理或降低租金，孙克文未能同意。至2019年8月2日交纳第二年度租金之日，张辉未再交纳。2019年8月14日，孙克文向一审法院提起诉讼，张辉收到起诉状后表示同意解除合同，同年8月25日，双方办理房屋交接手续，签署了交接单，合同即日解除。孙克文在交接单中记录房屋存在窗帘脱落、卫生未打扫、卫生间地漏缺失、瓷砖脱落、衣架把手松动、墙面未清洁等问题。后孙克文更换了窗帘，委托装修公司维修房屋，并提供购买窗帘、地漏以及维修费的发票共计2891.86元。一审法院认为，孙克文将其房屋出租给张辉使用，双方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守。现因张辉未按期支付房屋租金，已构成违约，经孙克文向一审法院提起诉讼后，双方合意解除合同，张辉于2019年8月25日向孙克文腾返租赁房屋，合同即日解除。合同解除后，孙克文有权要求张辉继续支付欠缴租金，并承担赔偿损失等违约责任。关于张辉欠缴的租金及物业费等费用。经查，张辉从2019年8月12日起未再缴纳租金，直至2019年8月25日搬离，占用房屋14天，产生租金为1213元（31200元/年÷360天×14天）。同理，物业费、电梯费及公摊水电费计算14天，金额为91元（2329.4元/年÷360天×14天）。两项合计1304元。关于解除合同给孙克文造成的损失。一审法院认为，张辉临时退租致使房屋空置，造成孙克文一定程度的租金损失，张辉应当给予赔偿，考虑给予孙克文一个月寻租期较为合理，损失赔偿金按照月租金标准确定为2600元。孙克文主张对张辉交纳的押金2600元不予退还，意在用押金弥补其损失，一审法院予以支持。关于逾期支付租金的违约金。一审法院认为，合同虽约定，张辉逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金的2%支付违约金，该违约金约定标准过分高于银行同期贷款利息损失，有违“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金原则。一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素进行评判，认为张辉因房屋设施缺陷问题向孙克文交涉未果，致使逾期交租，主观过错较小，且逾期时间短，产生的逾期利息损失甚微，现双方已合意解除合同，张辉支付孙克文的解除合同损失补偿金已能弥补逾期交租产生的利息损失，故对孙克文主张的该项违约金8700元不予支持。关于孙克文主张的维修损失2891.86元。一审法院认为，孙克文虽在张辉退租后对房屋室内诸如窗帘、地漏、瓷砖等装饰装修设施进行了更换和维修，产生费用，但无法确定维修的设施全系张辉使用不当或人为损坏造成，本着兼顾公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情支持孙克文维修费800元。综上，孙克文提出的部分合理诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张辉于判决生效后十日内向孙克文支付租金及物业费用1304元、解除合同损失赔偿金2600元、房屋维修费800元，合计4704元（其中2600元以张辉交纳的押金充抵，实际欠付2104元）；二、驳回孙克文其他诉讼请求。案件受理费减半收取82元，孙克文已预交，由孙克文承担56元，张辉张辉承担26元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，合同约定第二年租金支付到帐时间是2019年8月2日前。被上诉人未按期支付，8月13日上诉人微信与被上诉人联系，要求其尽快付第二年房租。同日被上诉人回复有两个问题与上诉人协商，一是维修后的热水器要求上诉人更换新的。二是要求上诉人在客厅安装玻璃移门以便冬暖夏凉保证舒适度，降低电费等。上诉人没有同意。被上诉人称既然协商不行那接下来就不续租了，近期会找房子搬家，（现）与房东通知一声。本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付3个月逾期违约金7800元及房屋损失2091.86元是否应得到支持。本院认为，双方订立的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，虽然被上诉人称合同上签名是其父亲代签，上诉人也是认可承租人方是被上诉人父亲代签，但被上诉人已按约支付了第一年的房租及物业费公摊水电费并另支付押金2600元，应视为被上诉人实际接受并认可该协议，其父亲的签字系表见代理，合法有效，双方均应恪守合同的约定，诚实守信。但被上诉人在逾期支付第二年租金后，上诉人向其发微信催交，被上诉人又提出两个问题与上诉人协商。一是维修后的热水器要求上诉人更换新的；二是要求上诉人在客厅安装玻璃移门。在上诉人没有同意的情况下，被上诉人单方提出不续租房，且继续拒绝交付租金，是导致合同解除的主要原因。因房屋重新出租需要一定的周期，且双方在合同第十七条第三款约定，“乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。”因上诉人的损失较大，一审判决按一个月租金标准确定以弥补损失偏低。故对上诉人要求按三个月租金支付违约金的请求予以支持。关于上诉人请求主张维修损失2891.86元，其中含窗帘、潜水艇地漏的费用，一审中上诉人也自认，该维修发票中费用还含配瓷砖、修补瓷砖、墙面、屋内保洁、油烟机清洗等，一审法院认为无法确定维修的设施全系张辉使用不当或人为损坏造成，并酌定支持800维修费并无不当，故对孙克文的该上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1567号民事判决第二项；二、变更江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1567号民事判决第一项为：“张辉于本判决生效之日起十日内向孙克文支付租金及物业费用1304元、解除合同损失赔偿金10400元、房屋维修费800元，合计12500元（其中2600元以张辉交纳的押金充抵，实际欠付9904元）。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82元（孙克文已预交），由张辉负担70元，孙克文负担12元；二审案件受理费164元（孙克文已预交），由张辉负担140元，孙克文负担24元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年五月十二日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。