江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0114民初2273号原告：南京大娘水饺餐饮有限公司，统一社会信用代码91320104704143632R，住所地在南京市秦淮区中山南路3号。法定代表人：张燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张恒宁，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：潘琪，江苏常辉律师事务所律师。被告：佬虎环球投资有限公司，统一社会信用代码320100000153812，住所地在南京市雨花台区软件大道30号。法定代表人：施薇弘，该公司执行董事兼总经理。原告南京大娘水饺餐饮有限公司（以下简称“大娘水饺公司”）诉被告佬虎环球投资有限公司（以下简称“佬虎环球公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告大娘水饺公司的委托诉讼代理人张恒宁、潘琪到庭参加诉讼，被告佬虎环球公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大娘水饺公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即退还原告保证金387968.9元；3、被告支付原告违约金146333.7元，装修损失341469.7元；4、被告立即开具已缴租金发票共计2462478.6元（若无法开具，则需赔偿原告61.56万元的所得税损失）。事实和理由：原、被告于2012年8月20日签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，2013年4月9日签订《补充协议（三）》，2014年7月4日签订《关于变更租金支付方式的补充协议》（期间被告名称变更，由大成商业（江苏）有限公司变更为佬虎环球投资有限公司），约定原告承租南京南站负一层“蜜刻城”B-001号的商铺经营“大娘水饺”餐饮，租期自2013年9月1日至2018年8月31日。后由于被告与商铺所有权人发生���纷，商铺所有权人对该店停水停电，原告影响该店正常经营，原告迫于2015年9月关店，关店时年租金为45万元。现商铺所有权人已将该商铺重新出租给他人。被告已构成违约，给原告造成巨大损失。原告与被告协商无果，遂诉。被告佬虎环球公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告佬虎公司前身为大成商业（江苏）投资有限公司（以下简称“大成公司”），后经工商变更登记为佬虎环球投资有限公司。2012年8月20日，原告大娘水饺公司与大成公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定：原告大娘水饺公司（乙方）承租大成公司（甲方）位于南京南站负一层“蜜刻城”B-001号的商铺，面积约为250.62平方米；合同期限为5年，��2012年11月1日至2017年10月31日；甲方于2012年8月1日前向乙方交付商铺，双方认定交付商铺的时间有90天宽限期，租赁期限根据实际交付日相应顺延；关于租金的支付，第一年为2012478.60元，第二年为2173476.89元，第三年为2347355.04元，第四年为2582090.54元，第五年为2840299.60元。该租赁合同第六条第1项约定：“乙方于本合同签订之日，向甲方预先缴纳相当于3个月租金的合同保证金，其中1个月的租金在乙方按合同缴纳租金时冲抵，2个月租金作为履约保证金，如乙方发生拖欠租金等违约行为，该保证金按本合同第五条第3项之约直接冲抵违约金。本合同终止后30日，乙方如无任何违约行为该保证金全额退还给乙方”。合同第九条第2项约定：“乙方应根据装修管理的要求，向甲方交纳商铺装修质量保证金30000元”。合同双方另对权利义务、装修管理、合同解除、违约责任等作出约定。合同第十一条违约责任条款第3项约定：“除延迟履行外，违约方还应另向守约方支付相当于3个月租金的违约金”。双方于2012年8月20日的《补充协议》中对相关条款作出变更：租赁期限由“2012年11月1日至2017年10月31日”更改为“2013年1月1日至2017年12月31日”；交付承租商铺的日期由“2012年8月1日”更改为“2012年10月1日”；租赁合同、管理合同中涉及到的相关日期和时间根据上述更改日期相应调整和顺延。同日，原、被告另签订了《商铺管理合同》一份，对涉案商铺的相应管理事项达成合意，双方对管理费、水电费、履约保证金、装修管理、违约责任等作出了约定。关于管理费，乙方即大娘水饺公司自商铺正式交付之日起支付管理费每月每平方米45元（按使用面积计算，包含商业运营管理费、公摊水电费、空调能源费、设施设备租赁使用费），每年管理费为人民币135334.8元；乙方于本合同签订之日，向甲方预交22555.8元的履约保证金（相当于2个月的管理费），如发生拖欠管理费行为，该保证金按本合同冲抵违约金；合同终止后30日内，乙方如无任何违约行为该保证金无息全额退还给乙方。该商铺管理合同第八条违约责任第4项规定：除迟延履行外，违约方应向守约方支付相当于3个月管理费的违约金。原、被告双方缔结房屋租赁合同关系后，原告于2012年8月31日支付被告503119.65元，其中房屋租赁履约保证金为335413.1元（计算依据为2012478.6元/12×2=335413.1元）、一个月租金167706.55元。同日，原告向被告支付管理费履约保证金22555.8元。2013年1月5日，原告向被告支付了1980106.85元，该笔资金包含2013年扣除一个月的租金1844772.05元及2013年的管理费135334.8元。原告另于2013年1月7日支付装修保证金30000元。综上，原告已向被告支付了2013年度年租金计2012478.6元，保证金（含房屋租赁履约保证金、管理费履约保证金、装修保证金）计387968.9元。被告按约交付涉案商铺后，原告大娘水饺公司对商铺进行了装饰装修，分别支付上海禾图品牌策划管理有限公司设计费28821元、苏州工业园区艺朗装饰工程有限公司装修费用485911.6元、武进区郑陆正伟厨房用品经营部烟罩风管费用28660.51元、南京慕名灯箱制作有限公司灯箱费用计25723元，上述装修费用合计569116.11元。2014年7月4日，原告大娘水饺公司与被告佬虎环球公司签订《关于变更租金支付方式的补充协议》，双方就租金支付条款作出变更：原租赁合同中约定的第二年租金2173476.89元，变更为第二年年租金采取保底加抽成的支付方式，即乙方年营业额在人民币300万元（含300万元）以内的，甲方按照人民币300万元的标准抽取15%（计���民币45万元）作为乙方应付甲方的第二年保底年租金。原告通过其名下银行账户将第二年（即2014年度）租金45万元支付给了被告。另查明，因涉案商铺系被告从南京铁路建设投资有限责任公司（以下简称“铁投公司”）处取得涉案商铺的租赁经营权后再行向原告出租。因被告佬虎公司与铁投公司就南京南站蜜刻城商铺产生纠纷，铁投公司对涉案商铺停电停水，导致原告无法正常经营，原告于2015年9月撤离。以上事实，有《商铺租赁合同》及补充协议、《商铺管理合同》、《关于变更租金支付方式的补充协议》、付款申请（通知）单、银行转账凭证、收据、工程预（决）书、工程审定书、烟罩风管结算审核单、店招决算书、灯箱工程审定书、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租���，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告就南京南站负一层“蜜刻城”B-001号商铺缔结租赁合同，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告佬虎公司作为涉案南京南站蜜刻城商铺的出租人，应当按合同约定向原告大娘水饺公司提供商铺以作经营，但因被告与案外人之间的纠纷，涉案商铺无法正常使用，进而导致原告经营受阻，故被告在本案所涉租赁合同关系中已构成违约，且该违约行为致使合同目的无法实现。故原告诉请主张解除租赁合同关系，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付了房屋租赁履约保证金、管理费���约保证金、装修保证金合计387968.9元，该款项原告主张返还具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，因本案纠纷系由被告违约所致，原告按照《商铺租赁合同》第十一条违约责任条款第3项及《商铺管理合同》第八条第四项约定主张3个月的租金及管理费作为违约金，本院认为，该主张符合双方的意思表示，具有事实和法律依据，故以第二年年租金45万元为基数计算3个月，违约金为112500元；管理费以135334.8元为基数计算3个月，违约金为33833.7元，上述违约金合计146333.7元，本院予以确认。关于装修损失，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修无的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的符合法律规定，应予以支持。本案中，原告为涉案承租商铺装修花费合计569116.11元，双方租赁合同期限自“2013年1月1日至2017年12月31日”，另根据原告自认于2015年9月撤离场地，故按照装修费用于合同租赁期间内平摊计算，剩余租赁期限内的装修残值应为256102.25元，该笔费用本院予以确认。关于开具发票的问题，本院认为，从事生产、经营活动的单位或个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本案中，原、被告作为从事经营活动的公司法人，被告提供租赁物供原告经营使用，被告收取租金则应当依法向原告出具发票。原告作为依法注册的经营性企业，应当按照法律规定缴纳企业所得税，故而是否具备合法、有效凭证记账直接影响到原告企业所得税中应纳税额的申报和抵扣。原告大娘水饺公司已经向被告支付了2013年、2014年的租金总额合计2462478.6元，但被告至今未向原告出具相��面值的发票，故原告主张被告开具2462478.6元租金发票具有事实和法律依据，本院予以支持。若被告不能向原告出具相应发票，将会增加原告的纳税负担，额外给原告带来经济损失，故被告若不能开具发票，则以租金2462478.6元为基数，按企业所得税税率25%计算，由被告向原告赔偿损失61.56万元。被告佬虎环球公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国企业所得税法》第四条第一款、《中华人民共和国税收征收管理办法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南京大娘水饺餐饮有限公司与被告佬虎环球投资有限公司之间于2012年8月20日就南京南站负一层“蜜刻城”B-001号商铺缔结的租赁合同关系；二、被告佬虎环球投资有限公司于本判决生效后三十日内退还原告南京大娘水饺餐饮有限公司保证金合计387968.9元；三、被告佬虎环球投资有限公司于本判决生效后三十日内支付原告南京大娘水饺餐饮有限公司违约金146333.7元、装修损失256102.25元；四、被告佬虎环球投资有限公司于本判决生效后三十日内就2013年、2014年租金向原告南京大娘水饺餐饮有限公司开具票面金额为2462478.6元的发票；若被告不能开具上述发票，则被告佬虎环球投资有限公司应��赔偿原告南京大娘水饺餐饮有限公司由此产生的企业所得税损失计615600元；五、驳回原告南京大娘水饺餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果被告佬虎环球投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18222元，公告费600元，合计18822元，由被告佬虎环球投资有限公司负担。（此款已由原告预交，被告给付上述款项时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18222元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国���商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。）（此页无正文）审 判 长 陈 波人民陪审员 孙 蓉人民陪审员 应兴宝二〇一七年十月九日书 记 员 毛 娟