辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1533号上诉人（原审原告）：大连胜利商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区胜利广场28号，统一社会信用代码912102027234702250。法定代表人：刘英华，董事长。委托诉讼代理人：王芸，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张景启，男，1951年2月21日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人大连胜利商业管理有限公司（以下简称胜利公司）因与被上诉人张景启物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胜利公司的委托诉讼代理人王芸、张传强及被上诉人张景启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胜利公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：双方签订的管理公约中对物业费标准的确定作出了明确约定，按照每年公示标准向业主收取物业费和专项维修基金，虽双方未重新签订物业管理公约，但胜利公司仍提供物业服务，业主也应按照公约的内容履行缴纳物业费的义务。胜利公司每年都在公示栏中公示上年度物业费用收支情况和本年度收费标准，业主均应按照公示的标准支付物业费，该收费标准面向所有业户，已执行了九年，且已有生效判决确认了该收费标准。虽物业管理公约约定按照经营面积每平方米每月40元标准，但此标准根据经济发展不可能一成不变，故物业管理公约才对变更收费的标准形式予以约定。张景启辩称，不同意胜利公司的上诉请求。1.物业管理公约中已明确约定物业费按店铺套内面积40元每平方米每月收取，此后就物业费双方从未达成过新的合意，双方之间无收取专项维修资金的约定，胜利公司也不具有收取专项维修资金的资格。收取专项维修资金没有法律依据。管理公约约定的管理者应于每年年底向商场全体业主用户公布物业费、物业费用收支账项并制定出下一年度的收费标准的约定违反了物价局大价房字（1999）第26号文件的规定，明显排除了业主的权利，违反了法律规定的公平原则，故依法应认定为无效条款。2.上诉人擅自提高收费标准，其上涨的物业费是公约确定标准的三倍，且提供的物业服务很差，很多区域的租金都不够缴纳物业费，我国并非判例法国家，胜利公司其他物业管理费的同类案件的判决，对本案没有影响。3.《物业管理条例》明确规定，物业管理公司确有必要提高物业费，必须召开业主大会，征得业主双半同意后方能调整。大连市《物业管理条例》第46条、第47条对物业费收费亦有相应的规定。根据服务内容和水平，人力成本、物价成本等因素。（1999）第26号文件也明确规定，在胜利广场业主委员会成立前商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上，由物业管理部门与业主协商议定。具体收费标准在业主委员会成立后重新核定，多退少补。需要特别强调的是2017年进驻的所谓新物业公司收取的物业费是法院认定应收取标准的近三倍，不交就断水断电，驱赶正在经营的业户，撬门换锁，故意破坏经营秩序。2018年6月11日被撬门换锁业主就达二百多户，其目的也不是提供正常的物业服务，而是有意让业主经营不下去。甚至用在剥夺了业主对店铺经营管理权后，仍需继续缴纳物业管理费的方法，向业主施压，逼业主将店铺转让，先签店铺转让协议，并将产权过户给所谓的第三方。（胜利公司自己的皮包公司）分60个月付款，现在已有业主签约过户后拿不到钱的情况出现。胜利公司向一审法院起诉请求：要求被告给付自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费59430元，要求被告给付自2010年4月1日至2016年12月31日，2017年9月1日至2018年9月30日的专项维修资金5698元，以上合计64895元。一审法院认定事实：2001年2月27日，被告张景启与大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房销售合同》，被告购买了大连胜利购物广场B1F层E032号店铺，店铺套内建筑面积为6.91平方米。2001年2月10日，被告与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务。其中第三章第二项物业管理费及其他税费中的（1）款约定，物业管理费用及其他税费按季收取，每季度中旬月份的前五日为交款日（当年度的2月、5月、8月、11月的1-5日交款）；（2）款约定，2000年度的物业管理费用暂定为按经营面积每平方米每月40元计算，此费用包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（3）约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。（4）款约定，被告（甲方）欠交物业管理费及其他税费，管理者应向（甲方）发出通告，详列所欠款项清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取下列法律行动：A.收取未缴款项自应付之日起到甲方实际缴付日按日千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费单元之供电、供水、空调，限制该欠款业主、用户使用……。第五章其他事项中的（2）款约定，本公约所规定的任何发给甲方的通知，以甲方的商业单元或甲方书面通知的通讯地址为准。如通过邮局以挂号信投递的则以挂号信收据为准；（3）款约定，若本公约任何条文在法律下成为无效、违法、或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性和执行性并不因此而受损。上述合同签订后，原告和被告未因物业管理费等发生纠纷，原告也未与被告再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。其中，原告对此提供了2011年度至2018年度的物业费收费标准的公示，但未能提供已经公示的相关证据。自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费被告至今未缴纳。2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费已按原告公示的收费标准缴纳。被告称该年度费用非其本人缴纳，可能是承租人自行缴纳。原告称经公示被告应按每月每平方米125元缴纳专项维修资金，被告自2017年9月1日至2018年9月30日一直拖欠未缴纳。被告对此未予否认，但认为原告无权收取该费用。原告称已在被告的店铺张贴催缴费用的通知单，被告对此予以否认，原告未能提供何时已实际张贴的相关证据。一审法院认为，原告对被告购买的位于大连胜利购物广场内的店铺实施物业管理服务，并签订了《大连胜利广场发展有限公司管理公约》，双方已形成了物业服务合同关系。双方应根据合同约定享有权利和履行义务。现原告已提供了物业服务，被告理应给付物业管理费，逾期给付应承担违约责任。关于双方争议的物业费收费标准问题，根据双方签订合同约定，暂按经营面积每平方米每月40元计算，该约定未违反法律强制性规定，应认定为有效，故被告应按该标准及时缴纳。虽然被告认为应按每平方米每月36元计算为合理，但该意见不能对抗合同约定，故不予采纳；被告自2010年4月1日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费至今未缴纳，被告对此未予否认，该事实予以认定。原告称已以催缴通知的方式要求被告缴纳，由于被告否认，而原告未能提供已实际催缴的充分证据，故不能认定已连续性的向被告主张过权利，被告以超过诉讼时效为由拒绝支付，符合法律规定，予以采纳。而原告对此适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条的规定，因本案系发回重审案件，并非上诉审（二审）和再审，故该规定不能适用本案。本案受案日期为2018年7月17日，故原告主张的2010年4月1日至2015年7月17日期间的物业费，已超过诉讼时效，已丧失了胜诉权利，故不予支持。自2015年7月17日至2016年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日，被告应按每平方米每月40元按照套内面积6.91平方米计算给付原告物业管理费，以上合计6493.6元。关于原告请求的专项维修资金问题，因管理公约第二章（二）项（2）款约定，2000年度的物业管理费用暂定为按经营面积每平方米每月40元计算，此费用包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（3）约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。由于原告没有充分证据证明已制定出下一年度的收费标准，也没有与被告重新签订合同，即使已制定并进行了公示，也不能证明被告对新标准的认可，新的标准不能对抗原有合同的约定，且管理公约约定收费标准40元已包括了各种设施设备的装修保养等各种费用，因此，原告的该项请求无事实证据佐证和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张景启给付原告大连胜利商业管理有限公司2015年7月17日至2016年12月31日、2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费人民币6493.6元。于判决发生法律效力之日起十日内付清。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1420元，原告负担1200元，被告负担220元。二审中，上诉人胜利公司提交：1.《收支情况》、《历年各区域物业管理费收费标准》、2011年至2017年度物业费报告，拟证明胜利公司已根据管理公约的约定公示上一年度物业费用实际收支账项和下一年度物业费收费标准及工程改造、设备设施大修预算明细。公示内容包括两大部分，一是物业服务费标准、二是专项维修资金标准。2.证人证言两份，拟证明胜利公司业户每年3月至4月到胜利公司财务办公室交纳物业管理费及专项维修资金时均能看到公示栏的公告，上诉人已按照管理公约约定每年3月份公示上一年度物业费用实际收支账项和下一年度物业费收费标准及专项维修资金标准。张景启称胜利公司提供的证据1从未见过，且系胜利公司自行制定，并未与其协商。认为公司出具的证言所涉两个公司曾要求收购其店铺，与本案有利害关系。本院认为，证据1系上诉人单方形成的证据，其是否就证据1所涉证据向业主、用户展示无法确定，故不予采信。证据2应系单位出具的证明材料，在无单位负责人及制作证明材料人员签名、盖章的情况下，本院不予采信。张景启未提供新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为上诉人张景启应向被上诉人胜利公司支付物业费的缴费标准。案涉《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》中对于案涉期间物业费缴费标准未作出明确约定，仅约定上诉人胜利公司作为管理者应在公示每年度物业管理费用收支账项的基础上并制定出下一年度的收费标准，并未约定具体收费标准。对于公示问题，上诉人胜利公司在一审中提供的照片等证据无法充分证明其主张的已向全体业主、用户进行公示的事实，双方就案涉期间的物业费缴费问题已形成本案诉讼亦意味着双方并未就案涉期间的物业费缴费标准达成一致。在此情况下，一审法院认定胜利公司与张景启未重新签订合同，亦无据证明胜利公司的新标准在案涉争议时间段内得到张景启认可，即双方未达成合意，并继而认定案涉经营区域物业费缴费标准为40元每月每平方米并无不当之处，本院依法予以确认。因双方当事人对案涉店铺的缴费面积无异议，经本院审查，一审法院认定的上诉人张景启案涉期间应缴物业费数额正确，本院予以确认。关于上诉人胜利公司主张的专项维修资金一节，专项维修资金是业主、用户为了建筑公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳的专项资金，胜利商业广场至今未成立业主委员会，上诉人胜利公司亦未提供证据证明其主张的专项维修资金标准已得到包含上诉人张景启在内的全体业主、用户的认可，故上诉人胜利公司关于专项维修资金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胜利公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人大连胜利商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇二〇年五月十三日书记员 张文秀