江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初3759号原告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：缪新华，执行董事。委托诉讼代理人：胡杰，江苏山水律师事务所律师。被告：顾洪兵，男，1970年8月19日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：陈品德，江苏苏通律师事务所律师。原告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）与被告顾洪兵租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法由审判员余雪松独任审判，公开开庭进行了审理。原告邦豪公司委托诉讼代理人胡杰、被告顾洪兵及其委托诉讼代理人陈品德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦豪公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《租赁合同书》已经解除；2.判令被告返还原告支付的装修补贴34万元及利息损失（自每笔付款之日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至起诉之日为17366.53元）；3.判令被告立即返还案涉租赁物业并恢复至可租赁状态；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年4月19日签订《租赁合同书》，被告在原告处租赁场地经营“阿迪达斯”专卖店，租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止。同时为了双方更好地合作，原告实际共计支付了34万元装修补贴。但被告经营的“阿迪达斯”专卖店，经营期间大量撤出货物，并自春节后开始擅自中断、停止经营活动超过30天，且无视原告发出的整改要求，其行为已构成违约。根据合同第十八条第三款约定，未经原告书面同意中断、停止经营活动连续越过30天以上的，原告有权单方面解除合同，收回物业，并要求被告赔偿损失。原告已书面通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任，但被告一直未予理睬。被告顾洪兵辩称，1.本案原告遗漏主体。因为收取装修补贴的款项系南通煌杰广告装饰有限公司，并非顾洪兵个人收取，现原告仅将顾洪兵列为被告显然主观上具有恶意。2.原告主张被告违约无任何依据。3.原告给付的装修补贴款，系根据原告的要求进行的装修，该装修款已转化成附着于原告的房屋上不可分离，不具有独立存在的价值。原告在自己违约的情况下再主张返还，既不公平也不诚信。4.鉴于原告拒不支付装修尾款，达不到被告所经营品牌应有的效果。5.鉴于原告拒不支付装修余款构成违约，被告保留主张装修余款，并追究原告违约等法律责任的权利。6.案涉商铺本身就在原告处，不存在返还，原告要求恢复原状，原告应当对超出补贴的损失应当予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《租赁合同书》、《装修合作协议》及转账凭证、关于解除《租赁合同书》的告知函、现场照片、2016年11月23日工作联系函、2016年12月27日工作联系函、2017年2月24日工作联系函、关于解除租赁合同书的告知函、回复函、录音资料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，邦豪公司（甲方、出租方）与顾洪兵（乙方、承租方）签订租赁合同书。合同约定，乙方承租物业位于南通市××号“邦豪服饰商厦”二层F226号商铺，乙方在该物业内经营品牌为阿迪达斯。租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止（36个月）。租赁费用采用营业额提成式。乙方有90天的营运免租期，自2016年6月10日起至2016年9月9日止。合同第十七条第3款第3项约定，双方确认，甲方保证商场整体开业率必须达到75%以上，如甲方商场整体开业率未达到75%,则甲方给予乙方延长经营免租期直至达到75%的商户开业标准。如甲方商场正式开业后12个月，空铺面积达到商场面积20%以上且年销售额低于100万时，则乙方有权解除合同并不承担任何违约责任，而且乙方无需返还甲方支付的相关装修补贴等等费用。合同第十五条第1款约定，因为解约，期限届满等原因本合同终止时起，乙方应当在甲方规定的期间内（没有规定的情况，以10日为限）将乙方所有之物品全部撤离，费用由乙方负担。对于装修改建部分，乙方应将铺位恢复至可租赁状态，并在甲方的检查后进行交还。合同第十八条第3款第3项约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：18.3.6未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续30天以上的。……合同还对其他事项进行了约定。合同签订的当日，邦豪公司（甲方）、顾洪兵（乙方）还与南通煌杰广告装饰有限公司（丙方，以下简称煌杰公司）签订装修合作协议。协议约定，丙方将根据甲方、乙方的要求，根据租赁合同约定的乙方店铺级次标准及本协议的约定对乙方专区进行装修。协议1.3条约定，甲方同意乙方所提出的铺位F226装修补贴要求，共计40万元，作为对乙方专区装修投入的装修费用。但乙方对乙方专区的装修投入不以该约定装修费用为限，且超出部分由乙方自行承担。同时，乙方授权丙方作为本协议项下约定装修费用的收款方，根据乙、丙双方签订的装修合同及甲乙双方的要求等相关约定对乙方专区进行装修。丙方收到甲方根据本协议第4.1条向其支付的约定装修费用即视为甲方完全履行了付款义务。协议4.1条约定，约定装修费用的具体支付方式及支付要求如下：4.1.1……租赁合同签订并生效的前提下，在乙方进场前完成图纸报审后，甲方在5个工作日内，甲方向丙方支付16万元；4.1.2乙方专区进行装修完毕，甲方进行验收合格5个工作日内，甲方向丙方支付12万元；4.1.3乙方专区开业经营后5个工作日内，甲方向丙方支付12万元。乙方承诺根据本协议的约定由丙方向甲方开具发票不改变本协议项下乙方应承担的义务和责任。丙方如约提供发票后，甲方未按时付款的，乙方有权根据需要相应推迟装修完成时间即开业时间相应迟延，同时甲方未付的装修费用则构成对乙方的债务，乙方可以选择任何合法的方式追讨。上述合同及协议签订后，煌杰公司对专区进行了装修。邦豪服饰商厦于2016年5月28日整体开业。2016年6月10日，顾洪兵利用专区经营阿迪达斯品牌专卖。2016年5月10日，邦豪公司向煌杰公司汇款16万元；2016年6月23日，邦豪公司向煌杰公司汇款12万元；2016年8月22日，邦豪公司向煌杰公司汇款6万元。2016年11月23日，顾洪兵致函邦豪公司催要6万元装修补贴尾款。2016年12月27日，顾洪兵致函邦豪公司，再次催要66万元，并以邦豪公司拖欠煌杰公司装修款6万元，邦豪公司没有达到整体开业率75%以上的商户开业标准为由提出解除合同。2017年2月24日，顾洪兵致函邦豪公司，通知于2017年2月28日拆除“阿迪达斯”专柜。2017年2月28日，专柜撤场。2017年5月2日，邦豪公司致函顾洪兵，以“阿迪达斯”专卖店擅自中断、停止经营活动越过30天为由，提出解除双方的租赁合同，要求顾洪兵返还装修补贴。2017年5月6日，顾洪兵对邦豪公司的告知函予以回复。本院认为，原告邦豪公司与被告顾洪兵签订的租赁合同书，以及双方与煌杰公司签订的装修合作协议系各方真实意思，应为有效。被告顾洪兵提出解除租赁合同的理由不能成立，理由如下：1.关于邦豪公司未能按约支付装修余款6万元的解除理由，根据装修合作协议第4.1条的约定，邦豪公司未支付装修费，顾洪兵可向甲方追讨6万元的债务，而并没有约定其就该行为享有解除租赁合同的权利。2.关于被告实际销售额9个月来远远达不到销售额不低于100万元的情形，根据租赁合同第17.3.3条，顾洪兵有权单方解除租赁合同的条件为商场正式开业后12个月，空铺面积达到商场面积20%以上且年销售额低于100万的解除理由。上述3个条件中，商场正式开业12个月并未成就，空铺面积达到20%未能提供证据，年销售额低于100万元系指商场销售额还是专区销售额尚存争议。因此，依据该条约定，顾洪兵并未享有单方合同解除权。3.关于顾洪兵于2017年2月24日将解除通知书当面交给原告公司总经理时，其没有提出异议的理由。解除合同的合意一般以明示的形式作出，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。顾洪兵认为其提交解除通知书而邦豪公司未提出异议视为同意解除合同，缺乏法律依据。综上，顾洪兵提出的解除租赁合同的理由不能成立，其向邦豪公司发出的解除合同通知不具有法律效力。邦豪公司提出的解除租赁合同的理由成立，根据租赁合同的约定，顾洪兵中断、停止其经营活动连续30天以上的，邦豪公司有权单方面解除合同。2017年5月2日，邦豪公司向顾洪兵发出关于解除《租赁合同书》的告知函，合同已解除。关于合同解除后装修补贴如何处理，租赁合同未作明确约定。本院认为，装修补贴系出租方为引进承租品牌在承租期内正常经营所提供的优惠，出租方通过承租期内收取租金及其他获益摊销补贴成本。因此，合同解除后，尚未摊销的补贴成本可以视为出租方的损失，承租方作为违约方应予赔偿。根据本案合同约定的租赁期为3年，顾洪兵实际经营期为2016年6月10日至2017年2月28日，通过比例计算出邦豪公司的装修补贴损失为34×（36-9）÷36＝25.5万元。关于租赁物业的返还，因合同解除顾洪兵应返还租赁的商铺。根据合同的约定，返还时应恢复至可租赁状态。关于顾洪兵提出的遗漏主体问题，根据装修合作协议，煌杰公司系装修公司，邦豪公司向煌杰公司汇款系根据顾洪兵的指定，其后果应由顾洪兵承担，煌杰公司并非本案租赁合同纠纷的主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、确认原告南通邦豪购物中心管理有限公司与被告顾洪兵签订的《租赁合同书》已经解除。二、被告顾洪兵于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南通邦豪购物中心管理有限公司装修补贴25.5万元。三、被告顾洪兵于本判决生效之日起十日内向原告南通邦豪购物中心管理有限公司返还案涉租赁物业并恢复至可租赁状态。四、驳回原告南通邦豪购物中心管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3330.5元(减半收取)，由原告南通邦豪购物中心管理有限公司负担768元，被告顾洪兵负担2562.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6661元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审判员  余雪松二〇一七年十月十日书记员  韩云香