湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1435号上诉人（原审被告，反诉原告）:湖南省中欣房地产开发集团有限公司，住所地长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼。法定代表人:吴海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）:姚文明，男，1979年8月ｌ0日出生，汉族，住长沙市望城区。被上诉人（原审原告，反诉被告）:余思雨，男，1996年4月21日出生，汉族，住长沙市望城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江千惠，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南省中欣房地产开发集团有限公司（以下简称“中欣公司”）因与被上诉人姚文明、余思雨商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中欣公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回姚文明、余思雨的诉讼请求；3、依法确认中欣公司与姚文明、余思雨签订的《雄诲雅苑商品认购协议书》已经解除;4、请求依法确认中欣公司收取的姚文明、余思雨支付的定金20万元不予退还;5、依法判令姚文明、余思雨向中欣公司支付占用车位的使用费174960元；6、依法判令姚文明、余思雨承担本案本诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》未解除，系事实认定错误。2016年6月15日，被上诉人未支付购买车位的价款，其行为已经构成严重违约；案外人吕力与上诉人和被上诉人诉讼发生在被上诉人严重违反合同约定的行为之后，不能作为被上诉人不履行合同义务的理由；案外人吕力与上诉人和被上诉人诉讼结束后，被上诉人经多次催告，仍拒不支付剩余款项，其行为构成根本违约；2018年8月27日，上诉人通过彩信向被上诉人姚文明发送合同解除函，双方的认购协议已经解除。二、一审法院判决要求上诉人与被上诉人签订正式的《车位买卖合同》没有事实和法律依据。三、被上诉人根本违约，上诉人有权在解除合同后，对定金不予退还，同时被上诉人还应向上诉人支付占用车位的损失，一审法院对此不予认定，系事实认定错误。四、一审法院判决助长“老赖”的气焰，损害守法守约者的利益，违背公平原则，对社会诚信体系造成损害，产生了极坏的社会效果。被上诉人姚文明、余思雨答辩称：一审认定的事实中除车位交付时间及上诉人员工向被上诉人发送的短信、微信，被上诉人没有收到外，其余事实认定清楚，此外，一审法院适用法律正确，请求予以维持。姚文明、余思雨向一审法院提出诉讼请求：判令中欣公司与姚文明、余思雨签订坐落于岳麓区共27个车库的正式《车库买卖合同》，并为姚文明、余思雨办理上述27个车库不动产转移登记手续。中欣公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法确认中欣公司与姚文明、余思雨签订的《雄诲雅苑商品认购协议书》已经解除;2.请求依法确认中欣公司收取的姚文明、余思雨支付的定金20万元不予退还;3.请求依法判令姚文明、余思雨向中欣公司支付占用车位的使用费174960元;4.请求依法判令姚文明、余思雨承担本案本诉、反诉诉讼费。一审法院认定事实：中欣公司于2010年4月9日通过一审法院的司法拍卖程序取得雄海花园二期（雄海雅苑）14栋除6楼10套房屋以外的全部房产及12、13栋之间28个车库的所有权，并于2013年底开始对外销售。姚文明、余思雨于2015年12月7日购得了雄海雅苑14栋101、102、103号三个门面。2015年底，中欣公司对雄海雅苑14栋的尾盘进行清盘，尚剩余27个车位未销售。2016年4月27日，姚文明、余思雨（认购方、买方）与中欣公司（出售方、卖方）签订《雄海雅苑商品房认购协议书》一份，约定：卖方为长沙市岳麓区桐梓坡路123号西雅公寓（备案名：雄海雅苑）项目开发商，买方为合法的民事主体，现经反复斟酌，决定购买卖方物业，经双方友好协商，特签订本商品房认购协议书，以资信守：一、认购物业：【雄海雅苑】第14栋109、-101、-102、-103、-104、-105、-106、-107、-108、-109、-111、-112、-113、-114、-115、-116、-117、-118、-119、-120、-121、-122、-123、-124、-125、-126、-127共27个车库（以下简称“该物业”），该物业建筑面积1774.53平方米（该面积以最终房屋实际产权登记面积为准，按实际产权登记面积与约定单价计付房款）。执行认购总价：人民币160万元整。二、定金：人民币20万元，在签署《认购协议书》时付清。三、买方同意按下列方式1向卖方交付购房款：1.一次性款：即2016年6月15日前签署《车库买卖合同》同时付清余款1400000元。四、如买方未在本协议第三条约定的时间内至中欣国际处（具体地址：长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼）签署《车库买卖合同》（合同内容不得与本协议约定违背），买方所交定金不予返还。五、买方不得自行办理转名手续或将本认购协议书的权益转让，非经卖方书面授权认可，转让卖方不予认可。六、买方如更改上述地址或电话，须立即书面通知卖方，否则买方须承担由此引起的一切责任。七、购买本物业过程中产生的律师费、公证费及相关费用由买方支付；办理该物业的权属产权过户买卖双方应交的税费，由买方全部承担（本协议认购价款不含入该费用）。十、特别约定：卖方应在买方如约向卖方支付人民币160万元（含定金）购房款后30天内，协助买方去政府有关主管部门办理产权过户，并协助买方正常抵减相应的税费。协议签订当日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了20万元，中欣公司向姚文明、余思雨出具收款收据，载明：兹收到姚文明、余思雨（定金）交来订雄海雅苑14栋27个车库200000元；签订认购协议后，中欣公司曾向车位承租人分别发出《关于拟出售房产告知优先购买权的函》，告知承租人拟出租其承租的车位，承租者具有优先购买权，未申请办理购买手续，视为放弃优先购买权。2016年6月16日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了60万元，中欣公司向姚文明、余思雨出具收据：今收到姚文明、余思雨（长沙荷塘月色餐饮管理有限公司）雄海雅苑14栋27个车库600000元。2016年7月19日，中欣公司向姚文明、余思雨发送主题为关于雄海雅苑14栋27个车位认购协议转合同的函：根据您俩于2016年4月27日与我司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》第三条第l款：“一次性付款：即2016年6月15日前签署《车库买卖合同》向时付清余款1400000元。”时至今日，已逾期30多天，您俩一直未按认购协议约定时间前往我司签订正式买卖合同，也未全部付清140万元房款。鉴于您俩的行为己严重违反了认购协议条款及合同法，给我司造成重大经济损失，现郑重通知您两位与收悉此函之日起六日内，前往我司签订《车库买卖合同》并付清协议约定应付的购房款，否则根据您两位与2016年4月27日与我司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》第四条“如买方未在本协议第三条约定时间之内至中欣国际处（具体地址：长沙市天心区刘家冲北路238号中欣国际26楼）签署《车库买卖合同》（合同内容不得与本协议约定相违背），买方所交定金不予返还”；并同时不予退还您两位已付的部分房款（60万元）。此后，双方经过协商，中欣公司将涉案车位在2016年7月31日交付给姚文明、余思雨使用。2016年12月9日，姚文明、余思雨向中欣公司支付了30万元，中欣公司向姚文明、余思雨出具收据：今收到姚文明、余思雨购买雄海雅苑14栋27个车位300000元。2016年11月29日，案外人吕力（涉案小区业主），以本案姚文明、余思雨与中欣公司为被告向长沙市天心区法院提起诉讼，请求确认本案姚文明、余思雨与中欣公司之间签订的车位认购协议无效，后因管辖问题移送至一审法院，一审法院受理案号为（2017）湘1014民初4355号，该案在审理过程中，中欣公司答辩称：经过姚文明、余思雨、中欣公司友好协商，中欣公司拟同意业主采用分批次付款的方式支付，在付齐全款后双方再行签订车位买卖协议。在2016年底，业主本来准备把最后的尾款30万元交给我司时，由于原告起诉，业主也暂停尾款的支付。2017年9月12日，一审法院依法判决驳回吕力的全部诉讼请求。吕力对一审法院判决不服上诉至长沙市中级人民法院，请求依法撤销一审法院（2017）湘1014民初4355号民事判决书，并支持上诉人诉讼请求。长沙市中级人民法院于2018年5月14日作出（2017）湘01民终9241号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。在上述案件的审理过程中，中欣公司于2018年1月3日又以短信方式通知姚文明、余思雨要求姚文明、余思雨至中欣公司处办理退款手续。2018年8月27日，中欣公司以“彩信”方式向姚文明发出通知函，该函件载明：认购协议签订后，我司已于2016年7月31日将您认购的车位交付与您使用。但您一直未按认购协议约定时间内与我司签订《车库买卖合同》，我司基于友好合作原则，多次函告您来我司签订《车库买卖合同》，并支付余款，但您一直以各种理由拖延，且至今仍未与我司签《车库买卖合同》。基于此，我司现正式函告您：1.根据认购协议第四条约定，您己支付的定金人民币20万元（大写：贰拾万元整），我司不予退还，自本函件送达之日起，您认购的所有车位我司有权另行出售。2.请您于2018年8月25日前将我司己交付的车位按交付原状交还我司，逾期不交还的，我司将委托长沙市中欣物业管理有限公司强制收回，由此所造成的一切损失，由您承担。3.您于2016年7月31日至本函送达之日期间，因认购车位产生的所有收益应归属我司，我司将从您已支付的款项中予以扣除，如您已支付的款项不足以抵扣的，我司将保留向您追偿的权利。2018年12月19日，中欣公司与案外人吕力、张春林、张小丰（张春林之子）签订《雄海雅苑车位认购协议书》，约定中欣公司将涉案的27个车位整体出售给案外人，认购总价为1680000元，双方在2019年1月10日签订了27份《雄海雅苑地下车位买卖合同》。2019年3月11日，姚文明通过EMS向中欣公司发送《郑重函告》，提出：1.双方虽未签订书面的车库买卖合同，但双方存在合同有效的事实买卖合同关系；2.中欣公司擅自将已经销售并交付使用的车库销售给其他业主，属于恶意串通损害我方利益的一房两卖的违法行为，所签车库买卖合同无效，贵司以我方未付清购房全款为借口向其他业主销售房屋的理由依法不成立。并郑重要求：1.请贵司立即纠正违约行为，解除与雄海雅苑其他业主签订的车库买卖合同并办理退款手续；2.请贵司在解除与其他业主签订的车库买卖合同并办理退款手续后，立即与我方补签书面的车库买卖合同，并在我方付清余款后协助我方办理车库产权过户手续；3.请贵司向雄海雅苑其他业主如实说明情况。并协调其他业主不得擅自无偿占用我方购买的车位，不得挑起其他业主与我方产生新的矛盾。该函中欣公司于2019年3月29日签收。2019年4月8日，中欣公司再次向姚文明、余思雨发函，要求其至中欣公司处办理车位合同关系解除后的退款清算手续。双方因协商未果，故姚文明、余思雨诉至一审法院。案外人吕力、张春林以中欣公司为被告、本案姚文明、余思雨为第三人已另案起诉，尚在审理过程中。2019年6月5日，在本案审理过程中，姚文明、余思雨与案外人吕力、张春林因车位使用问题产生争议，长沙市岳麓区银盆岭街道人民调解委员会调解组织姚文明、余思雨，案外人吕力、张春林与中欣公司三方调解，调解方案为维持车库现状，等待法院判决。另查明，涉案的27个车位除109号车位面积725.12平方米外，其他车位面积基本相同（约40平方米）。案外人吕力购买的车位为109号、-103、-105号车位，其他车位为张春林、张小丰购买，109号车位的价格为62800元，其他26个车位的价格为62200元。一审法院认为，姚文明、余思雨与中欣公司签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。对中欣公司提出《雄海雅苑商品房认购协议书》已经解除的诉请，一审法院认为，双方本应按照该协议履行，但在双方履行该合同过程中，因案外人吕力以姚文明、余思雨、中欣公司为被告要求确认姚文明、余思雨与中欣公司所签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》无效，故姚文明、余思雨与中欣公司对合同中关于签约及付款的内容进行了变更，现姚文明、余思雨已经按照约定向中欣公司支付了110万元的车位款，中欣公司亦于2016年7月31日起将涉案车位交付姚文明、余思雨使用至今，在双方未就剩余车位款的支付及签约事宜协商一致的情形下，中欣公司主张行使解除权缺乏合同依据。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，在双方未正式签订车位买卖合同的情况下，姚文明、余思雨已经交纳了车位款110万元，对后续车位款50万元，姚文明、余思雨应当在长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终9241号民事判决书后予以积极履行，如姚文明、余思雨怠于履行时，中欣公司应当通知姚文明、余思雨积极履行该付款义务，但在该案判决后，中欣公司没有书面通知姚文明、余思雨支付剩余50万元车位款并要求与其签约，而是以彩信方式向姚文明送达限期退款并归还车位的通知函，显属不当；且合同系姚文明、余思雨与中欣公司签订，中欣公司仅以彩信方式对姚文明发送通知函，未尽到有效通知的义务。综上，对中欣公司主张要求确认双方合同已于2018年8月27日实际解除的诉请，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。因双方所签订的《雄海雅苑商品房认购协议书》并未实际解除，故对中欣公司诉请定金20万元不予退还并要求支付车位使用费174960元的诉请，一审法院亦不予支持。在双方未解约的情况下，中欣公司又与案外人吕力、张春林、张小丰另行签订车位买卖合同，有违诚信原则。中欣公司应当继续履行合同，与姚文明、余思雨就涉案车位签订买卖合同，姚文明、余思雨亦应当积极履行支付剩余车位款的义务。对姚文明、余思雨诉请要求中欣公司办理不动产转移登记手续的诉请，因姚文明、余思雨并未履行完支付车位款的义务，故一审法院在本案中对此不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、限中欣公司在本判决生效后十五日内与姚文明、余思雨就位于长沙市岳麓区车库签订买卖合同；二、驳回姚文明、余思雨的其它诉讼请求；三、驳回中欣公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取9600元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取3462元，共计18062元，由姚文明、余思雨负担5419元，由中欣公司负担12643元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方争议的焦点为，涉案《雄海雅苑商品房认购协议书》是否已经解除。本案中，虽然姚文明、余思雨未按协议书约定的时间及中欣公司在2016年7月19日发函要求的时间内签约、支付剩余款项，但中欣公司仍在2016年7月31日将涉案车位交付给了姚文明、余思雨使用，并在2016年12月9日收取姚文明、余思雨30万元款项。中欣公司的该等行为表明，其仍愿意继续履行协议书；同时，根据中欣公司在案外人吕力诉中欣公司、姚文明、余思雨一案中向法院出具的《书面陈述函》可知，因吕力案，双方对签约及付款的时间再次协议予以延后。因此，在双方未就剩余车位款的支付及签约事宜再次明确具体时间的情况下，一审认为，中欣公司主张行使解除权缺乏合同依据，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。本案中，吕力案终审判决作出后，姚文明、余思雨即负有及时支付剩余款项的义务，但在姚文明、余思雨迟延履行该义务的情况下，中欣公司并未提供充分证据证明，其曾根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的上述规定对姚文明、余思雨进行了催告，因此，中欣公司要求解除合同亦无法律依据。故一审对中欣公司主张要求确认双方合同已实际解除的诉请，不予支持，并无不当。综上，在合同尚未解除的情况下，一审对姚文明、余思雨提出继续履行合同的诉请予以支持，并无不当，中欣公司的上诉理由不能成立。综上，中欣公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26124元，由上诉人湖南省中欣房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年五月十八日书记员 肖佳敏