上海金融法院民 事 判 决 书（2020）沪74民终44号上诉人(原审被告)：上海隽城置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈世权，董事长。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婧宜，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国银行股份有限公司上海市嘉定支行，营业场所上海市嘉定区。负责人：刘玮，行长。委托诉讼代理人：郭津，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审被告：李宏伟，男，1987年7月15日生，汉族，住河南省。原审被告：王妍斐，女，1990年10月21日生，汉族，住上海市普陀区。上诉人上海隽城置业有限公司(以下简称隽城置业公司)因与被上诉人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称中国银行)、原审被告李宏伟、原审被告王妍斐金融借款合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初15952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隽城置业公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其无需承担连带保证责任。事实和理由：1.因原审被告李宏伟、王妍斐逾期偿还银行贷款，导致隽城置业公司将承担担保责任，隽城置业公司已提起另案诉讼，要求解除其与李宏伟、王妍斐签订的《商品房预售合同》，如果该合同被解除，则担保合同相应解除，该案的判决将影响本案审理，故应中止本案审理。2.《个人一手住房贷款合同》(以下简称《贷款合同》)约定保证期间自该合同签署之日起至借款人办妥抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日止，但只有小业主才有权利申请抵押登记、领取小产证。如果小业主怠于办理抵押登记而认定抵押权未正式设立，会导致开发商的阶段性担保期限不当延长，将小业主的违约结果转为由开发商承担，对开发商而言显失公平。开发商已经提交了可以办理小产证的全部手续，其余事项应当是被上诉人中国银行和小业主办理，开发商的保证责任应予免除。3.中国银行对于担保人提供担保是否经股东大会决议负有审查义务，在隽城置业公司未提供董事会决议的情况下，中国银行未尽到审慎注意义务，不属于善意相对人，该担保行为不生效，对隽城置业公司无约束力。被上诉人中国银行辩称：1.《商品房预售合同》与《贷款合同》并非主从关系，而是两个独立的合同,故另案诉讼与本案无关，上诉人隽城置业公司要求中止审理的理由不充分。2.《贷款合同》中明确约定了开发商的阶段性担保责任，该条款是开发商与小业主、银行充分考虑、均衡各方利益的前提下自愿达成的，合法有效。开发商承担担保责任后，法律赋予了其追偿权，其权利完全可以被保障,且《商品房预售合同》中也约定了相应的违约责任。3.中国银行无法提供股东会或董事会同意担保的决议证据，但在本案一审中，隽城置业公司已肯定了《贷款合同》的有效性，并未对此提出任何异议。无论能否就股东会或董事会决议举证，均不影响《贷款合同》的约定，否则将破坏正常的交易安全。故请求驳回上诉，维持原判。原审被告李宏伟、王妍斐未发表意见。中国银行向一审法院起诉，请求判令：1.李宏伟、王妍斐共同归还借款本金人民币(币种下同)1,830,808.37元；2.李宏伟、王妍斐支付截至2019年4月23日止的利息14,193.90元、罚息68.82元及自2019年4月24日起至实际清偿之日止的逾期利息、罚息(以本金1,830,808.37元为基数按《贷款合同》约定利率计收)；3.李宏伟支付律师费92,253元；4.李宏伟、王妍斐届时不履行上述第1、2、3项付款义务的，则中国银行有权对坐落于上海市嘉定区百安公路XXX弄XXX号502(复式)室房屋行使抵押权并优先受偿，不足部分由李宏伟、王妍斐继续清偿；5.隽城置业公司对李宏伟、王妍斐上述付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年12月5日，中国银行作为贷款人，与李宏伟作为借款人、隽城置业公司作为保证人签订《贷款合同》，约定李宏伟为购买位于上海市嘉定区百安公路XXX弄XXX号502(复式)室住房向中国银行申请借款186万元，贷款期限为360个月，自2017年12月5日起至2047年12月5日；贷款发放至隽城置业公司账户；贷款利率为浮动利率，在参考利率基础上的浮动比例为-5%，浮动周期为12个月；贷款逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；首期还款日为放款日在第一个还款周期对应日之前的最后一个20日，等额本息方式按月还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；担保类型为所购房屋抵押担保、开发商阶段性担保，所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后60日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人(开发商)提供阶段性连带责任担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任；担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息(包括复利、罚息)、违约金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于律师费等)；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下全部借款本息提前到期，并依法对抵押房屋行使抵押权等。王妍斐作为李宏伟的配偶，在《共同还款承诺书》上签字确认。2017年12月22日，中国银行与李宏伟、王妍斐就所购房屋办理预购房屋及预购房屋抵押手续。2018年1月5日，中国银行依约向指定账户发放贷款186万元，起息日为2018年1月5日，到期日为2048年1月5日。截至2019年4月23日，李宏伟、王妍斐拖欠中国银行借款本息合计19,261.22元。李宏伟、王妍斐为购买案涉房产，于2017年9月20日与隽城置业公司签订《商品房预售合同》，合同总价(暂定)3,644,443元，并约定在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；若采用贷款方式购房，出卖人为买受人的贷款提供了担保的，该房屋符合本合同约定交付条件后，买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领不动产权证书，致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时提交贷款银行，经出卖人书面催告30日内仍未履行的，每延期一天，买受人按房屋总价的万分之三向出卖人支付违约金；不动产权证书办妥后，买受人应在接到办理抵押登记手续通知之日起3日内，办理该房屋抵押登记所需的全部手续，否则，每延期一日，买受人应按房屋总价的万分之三向出卖人支付违约金等。2018年1月7日，隽城置业公司与李宏伟、王妍斐办理了交房手续。一审法院认为，中国银行与李宏伟、隽城置业公司签订的《贷款合同》合法有效，对各方均有约束力。中国银行已按约履行了发放贷款的义务，李宏伟未按约定的期限及利率偿还本金及利息，属违约行为，应承担相应民事责任。中国银行宣布全部贷款提前到期，符合约定，应予以支持。现李宏伟未按约还款，中国银行依《共同还款承诺书》，要求王妍斐承担共同还款责任之请求，符合约定，亦可予支持。关于行使抵押权之请求，因中国银行仅就案涉房产抵押权作预告登记，而预告登记并不能使登记的权利人直接取得抵押权，现中国银行并未就案涉房产办理抵押权登记，故本案抵押权尚未设立，中国银行主张行使抵押权之请求，于法无据，不予支持。中国银行主张律师代理费，因其未提供相应证据，对此项请求不予支持。关于中国银行主张隽城置业公司承担保证责任一节，贷款合同附件1手写部分载明开发商承担的系阶段性担保，该合同附件1第五条“担保信息”以及附件2第四条“开发商保证”中均明确记载开发商不再承担新的保证义务和责任的时间节点为办理所购房屋抵押登记手续且中国银行收到他项权证之日，现所购房屋的抵押登记并未办理，中国银行未取得他项权证，故开发商应依约承担阶段性担保责任。隽城置业公司提出有关格式条款及中国银行为己方利益不正当阻止条件成就之意见，其于庭审中陈述提供担保系鼓励按揭贷款购房、促进商品房销售，再看《商品房预售合同》第十四条及附件一第13条有关办理房屋产权证书、抵押登记手续的期限，以及如因买受人原因延期办理相关手续的，李宏伟、王妍斐将向隽城置业公司偿付每日房屋总价万分之三违约金之约定，对隽城置业公司上述意见不予采信，中国银行主张隽城置业公司承担连带保证责任之请求，符合约定，可予支持。隽城置业公司在履行保证责任后，有权向李宏伟、王妍斐追偿。一审法院遂判决：1.李宏伟、王妍斐应于判决生效之日起十日内归还中国银行借款本金1,830,808.37元；2.李宏伟、王妍斐应于判决生效之日起十日内偿付中国银行截至2019年4月23日止的利息14,193.90元、罚息68.82元，并应偿付自2019年4月24日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本金1,830,808.37元为基数，按《贷款合同》约定的利率计收)；3.隽城置业公司对李宏伟、王妍斐上述付款义务承担连带保证责任，隽城置业公司履行保证责任后，有权向李宏伟、王妍斐追偿；4.驳回中国银行的其他诉讼请求。一审案件受理费22,235元，减半收取计11,117.50元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,117.50元，由中国银行负担767元，由李宏伟、王妍斐、隽城置业公司负担15,350.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，《贷款合同》附件1第五条约定，保证人(即上诉人隽城置业公司)提供阶段性担保，自借款人(即原审被告李宏伟、王妍斐)办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人(即被上诉人中国银行)收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。再查明，上诉人隽城置业公司于一审庭审中陈述，开发商为小业主承担连带担保责任是为了鼓励其按揭贷款买房，促进商品房销售。本院认为，综合分析双方当事人诉辩意见，本案争议焦点集中在以下三个方面：第一，本案应否因上诉人隽城置业公司提起另案诉讼而中止审理；第二，上诉人隽城置业公司与被上诉人中国银行的保证合同是否有效；第三，上诉人隽城置业公司得否主张涉案保证条款显失公平从而免除保证责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定，有下列情形之一的，中止诉讼：(一)一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；(二)一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；(三)作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；(六)其他应当中止诉讼的情形。本案中，上诉人隽城置业公司与原审被告李宏伟、王妍斐之间系商品房买卖合同关系，李宏伟、王妍斐因购房所需向被上诉人中国银行向申请贷款，从而在双方之间形成以不动产作抵押担保的金融借款合同关系。二者虽具有紧密联系，但效力上相互独立，金融借款合同并非商品房买卖合同的从合同。隽城置业公司系涉案《贷款合同》的一方当事人，其因提供阶段性担保从而与中国银行成立保证合同关系，该保证合同系金融借款合同的从合同，并非商品房买卖合同的从合同。现隽城置业公司提起另案诉讼，要求解除商品房买卖合同。虽然，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但是，基于金融借款合同效力的独立性，中国银行与李宏伟、王妍斐之间的金融借款合同并不会因商品房买卖合同被解除就当然解除，而应由合同当事人提出主张。然而，截至本案判决日，该合同双方当事人均未提出相应主张。况且，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。换言之，即便金融借款合同被解除，也不能免除隽城置业公司的保证责任。因此，本案并非必须以隽城置业公司提起的另案诉讼为依据，亦不符合法律规定的其他应当中止诉讼的情形，应当继续审理。关于争议焦点二，《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。该条法律规定对法定代表人的代表权进行了限定。法定代表人可以一般地代表公司对外从事行为，但对于以公司财产为他人提供担保的行为，因其往往是公司负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，并不当然包含在法定代表人的代表权限内，必须经过公司有权机关合法决议形成公司的真实意思，再行通过法定代表人的行为对外作出意思表示。因此，对于交易相对方而言，其在缔约时应当负有甄别法定代表人实施的担保行为是否符合公司真实意思的注意义务。董事会或股东会、股东大会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据，如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。本案中，原审被告李宏伟、王妍斐系向上诉人隽城置业公司购买期房，隽城置业公司明知其通过首付款加按揭贷款的方式支付房款。在办理按揭贷款业务中，银行必然要求借款人以房地产作抵押担保，然而，涉及期房销售的情况下，银行发放贷款时尚不能办理抵押权登记，为提供足够的增信措施，避免银行因承担无担保放款的风险而不愿从事此类业务，进而导致买受人无法通过按揭贷款的方式买房，开发商往往与银行合作，提供这段期间的连带保证责任，进而促进期房销售。一审庭审中，隽城置业公司亦承认其提供担保的目的即在于此。因此，可以认定隽城置业公司是为开展商品房销售等经营活动向中国银行提供担保，即便中国银行在缔约时未审查公司机关决议，也应当认定该担保是隽城置业公司的真实意思表示，保证合同有效。关于争议焦点三，如前所述，开发商为期房按揭贷款提供阶段性担保系平衡银行、小业主、开发商三方利益的结果。开发商的阶段性担保义务实质是附解除条件的担保，在银行取得他项权证后，解除条件即成就，开发商的担保义务解除。本案中，原审被告李宏伟、王妍斐并未取得不动产权证，也没有证据证明中国银行办理抵押权预告登记后存在怠于行使权利的情形，隽城置业公司应当依约承担保证责任。而且，其承担保证责任后，可以依法向李宏伟、王妍斐追偿，也可以依据《商品房预售合同》追究李宏伟、王妍斐的违约责任。因此，隽城置业公司关于保证条款显失公平的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人隽城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,468元，由上诉人上海隽城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙倩二〇二〇年五月九日书记员  薛恺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……