辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终8802号上诉人（一审原告）：吴乃群，男，1971年2月4日出生，汉族，浙江体育运动学院工作人员，身份证住址杭州市下城区，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：史有旭，男，1955年12月22日出生，汉族，辽宁华旭信息咨询服务有限公司总经理，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：邹喜成，男，1962年11月24日出生，汉族，辽宁教育学院副研究员，身份证住址沈阳市铁西区，现住沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：沈阳华汇房地产有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街17号。法定代表人：黄月良，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘安棋，辽宁百联律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔修滨，辽宁百联律师事务所律师。上诉人吴乃群因与被上诉人沈阳华汇房地产有限公司（以下简称华汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人吴乃群及其委托诉讼代理人史有旭、邹喜成，被上诉人华汇公司的委托诉讼代理人刘安棋、崔修滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴乃群上诉请求：1.撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5729号民事判决，改判华汇公司返还因未按合同内容履约造成吴乃群购买房屋价值贬损的购房款455656元（吴乃群购房款1755902元×《资产咨询报告书》评估的贬损率25.95%），并给付占用应返还购房款的利息损失（按中国人民银行贷款利率计算，从2011年6月12日入住之日起至判决生效之日止）；2.上诉费及由本案引起的一切费用均由华汇公司承担。事实和理由：1.一审法院依据双方在《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议中约定的内容认定在华汇公司销售广告及宣传资料中约定的“沈阳天地百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，园区内建有高端会馆、空中花园及六大安全防护措施，住宅建设采用引领全球品牌的装饰建材，由顶级物业第一太平戴维斯提供极致的全程英式管家服务”的内容因未在《商品房买卖合同》中进行约定，不属于合同约定义务。但《商品房买卖合同》及附件均系华汇公司单方预先拟定的格式合同，在订立合同时未与吴乃群协商，亦没有提示吴乃群注意，华汇公司应举证证明在双方签订《商品房买卖合同》时，已对格式条款尽到了合理说明义务，因华汇公司未对此举证证明其已尽到了合理说明义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条的规定应认定该格式条款无效。2.吴乃群已经充分举证证明华汇公司大屏幕视频广告、宣传图册、沙盘、售楼员等虚假欺诈宣传，内容非常确定详细，而且华汇公司还邀请所有购房人和新闻媒体到上海进行上海天地行活动，对双方签订《商品房买卖合同》和高房价均产生了重大和决定性影响，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定，华汇公司发出的销售广告和宣传资料应视为要约。3.华汇公司的虚假欺诈宣传构成要约，属于合同内容，而华汇公司没有兑现允诺，已构成严重违约。（1）捏造沈阳天地开发商为香港瑞安中华汇国际大品牌，而实际系华汇公司开发。（2）浮夸沈阳天地与上海新天地一脉相承，其实二者是天地之差。（3）编造沈阳天地建有空中花园、园林景观、高档会所和户外周边全监控，实际根本不存在。（4）虚构房屋为全精装，装修材料均为高端国产和进口品牌，实际均是国产中低档产品。（5）宣传住宅室内安装六大安全防护措施，实际均不好使。（6）吹嘘沈阳天地园区规划为一、二、三期百万平米，实际仅开发了一期，而将大园区二、三期的土地全部转售保利集团，致使吴乃群购买的一期房屋成了“孤儿楼”。4.吴乃群向一审法院提交的《资产咨询报告书》不是擅自自行委托的，而是在经过沈阳市中级人民法院两次随机确定鉴定机构均无法鉴定，并经主审法官通知双方各自找鉴定机构、而华汇公司放弃的情况下，吴乃群才自行委托丹东诚信资产评估事务所进行评估鉴定。丹东诚信资产评估事务所出具的《资产咨询报告书》采用市场比较法和成本法相结合的方法对吴乃群购买的房屋贬损率进行了评估，符合法定程序。鉴定人在一审庭审中一直等待接受法院和华汇公司质询，但无人质询，责任不在鉴定机构。一审判决没有针对《资产咨询报告书》作出具体、专业评判，仅笼统认为不应采信，无法令人信服。5.本案在省法院再审期间，华汇公司曾经同意与吴乃群进行调解，同意返还吴乃群5%的购房款，而吴乃群要求返还15%，只因双方调解数额差距较大而未调解成功，这也证明华汇公司认可其违约事实。华汇公司辩称，吴乃群的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》及附件内容符合相关法律规定，不属于格式条款，不具有《中华人民共和国合同法》第四十条和第五十二条、第五十三条规定的无效情形，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定行使各自权利。吴乃群未举证证明其要求对《商品房买卖合同》中的条款进行协商而华汇公司拒绝协商，应承担举证不能的后果。华汇公司不具有强势要求吴乃群签订格式条款的优势地位，不可能在未协商的情况下强迫吴乃群签订合同。且补充协议对于广告宣传不作为合同要约的示明，既未减轻或者免除华汇公司合同责任，也未加重吴乃群的合同责任，不含《中华人民共和国合同法》第四十条规定的应当认定无效条款的内容。吴乃群在未提供任何证据的情况下，在购买商品房并入住几年后称华汇公司签订格式合同，缺乏事实和法律依据。2.华汇公司的宣传属于要约邀请，吴乃群无权以此主张华汇公司违约。从吴乃群提供的宣传资料可以看出，宣传内容散乱分布在不同的资料中，华汇公司在不同的宣传文字中并未对其开发的房屋及相关设施进行具体明确的说明和允诺，是向不特定人发布的，希望他人向自己发出要约的意思表示，应认定为华汇公司向消费者发出的要约邀请，不是合同条款，吴乃群不能依据广告宣传的内容主张华汇公司违约。3.华汇公司交付商品房时，其在配套管理设施、物业服务等方面已实际兑现，吴乃群主张华汇公司存在虚假广告和欺诈不属实。《商品房买卖合同》附件三约定了装饰、设备标准，吴乃群在《房屋及设备验收表》中确认“交付标准符合《商品房买卖合同》的约定验收合格。”吴乃群未提供充分证据证明其房屋在交付验收时存在不符合约定交付条件的情形，故可以认定华汇公司已按照约定交付标准向吴乃群交付了房屋。根据华汇公司提供的合同、照片等证据可以证明华汇公司对合同进行了实际履行。吴乃群提供的照片等证据仅能证明空中花园绿化、安全防护措施及物业服务不满足吴乃群要求，并未否认上述内容确实存在，而其反映的相关问题应通过物业公司对商品房及配套设施进行维修养护的方式解决。4.丹东诚信资产评估事务所未入围沈阳市中级人民法院鉴定机构名单，且辽宁省评估协会对于丹东诚信资产评估事务所曾经发出过整改通知，证明该事务所存在违规问题，其出具的咨询报告显然不具有客观性、权威性。该咨询报告书的内容并非对于华汇公司宣传资料内容以及将沈阳天地二、三期转让的行为对房屋价值是否造成影响作为评估考量因素，而是将沈阳天地项目与其他房地产项目进行比较而得出的结论，在前提错误的情况下评估结果不应采信。咨询报告中关于对比楼盘的选取、如何界定“大园区”、“高端物业”既没有法律依据，也没有行业惯例。房屋的售价以及后续的涨跌均是市场行为，造成住宅价值贬值的因素很多，华汇公司只应对违约行为负责，而无需对市场经济发展承担责任。吴乃群向一审法院起诉请求：1.判令华汇公司因未按合同内容履约，退还吴乃群购房款差价款351180.40元，并给付占用应返还购房款利息损失（按中国人民银行贷款利率计算，从2014年6月19日入住之日起至判决生效之日止）；2.华汇公司承担本案全部诉讼费用。沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5729号民事判决查明，华汇公司系台港澳法人独资企业（有限责任公司），其股东为香港港熙有限公司。2008年3月至2009年1月期间，华汇公司取得“沈阳中汇广场（住宅）”项目用地规划许可，用地面积为33445平方米，建设规模298267平方米。2014年4月16日，吴乃群、华汇公司签订《商品房买卖合同》，华汇公司为出卖人，吴乃群为买受人，双方约定出卖人以出让的方式取得位于沈阳市皇姑区西侧地块的土地使用权，该地块土地面积为26045平方米，规划用途为城镇混合住宅用地，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂用名中汇广场。买受人购买中汇广场项目中的位于沈阳市皇姑区住宅，建筑面积156.77平方米，总价款1755902元，出卖人应当在2014年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外，该合同中包含了附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：合同补充协议，附件七：精装房协议，吴乃群分别在附件四及附件七中签字。该合同附件（四）合同补充协议第九条约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准，出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。”附件七精装房协议约定，买受人购买出卖人开发的中汇广场项目皇姑区北陵大街21-1号1-36-1房屋（应为1-39-1房屋），该房屋为装修交付，装修标准见《商品房买卖合同》附件三。出卖人向买受人交付的房屋为装修后的房屋，买受人在接收房屋时，需对房屋装修部分进行验收。装修房工程部分在保修范围和保修期限内出现质量问题，出卖人将履行保修责任，联系并配合建设工程单位实施保修，并约定了不同装修部分的保修期限。合同签订后，吴乃群交纳购房款1755902元。2014年6月18日，华汇公司向吴乃群发布沈阳中汇广场（住宅）交房通知书，内容有“沈阳华汇房地产有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳市分公司中汇广场物业管理处，将于2014年6月19日开始现场办理收房手续”。2014年6月，华汇公司向吴乃群交付了该房屋。2011年4月及2013年6月，华汇公司与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司沈阳分公司分别签订《前期物业服务合同》选聘该公司为沈阳中汇广场一期项目前期物业管理服务企业。另查，华汇公司就其开发建设的“沈阳中汇广场（住宅）”项目，多次通过宣传手册、宣传栏、多媒体广告等形式发布售楼广告，内容包括“沈阳天地的发展商是瑞安建业及中华汇房地产，均为香港瑞安集团成员；2009年，瑞安携独特运营理念来到沈阳，承继上海新天地成功经验，将本土文化与现代文明相结合，打造大沈阳高价值城市地标——沈阳天地；沈阳天地高价值生活平台，紧邻北陵大街，总建筑面积近百万平方米，项目分多期开发，首期建筑面积约23万平方米，由四座高层建筑及商业裙楼组合而成，全精装住宅，选购国内顶级建材，外墙采用高级仿石涂料，包含空中花园、六大安全系统，聘请第一太平戴维斯提供物业侍服”等。吴乃群以其基于对上述宣传内容的信任购买该商品房，但上述宣传内容并未实际落实，影响其房屋价值为由起诉至法院。（2018）辽0105民初5729号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴乃群与华汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于华汇公司销售广告及宣传资料中的“沈阳天地百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，园区内建有高端会馆、空中花园及六大安全防护等设施，住宅建设采用引领全球品牌的装饰建材，由顶级物业第一太平戴维斯为吴乃群提供极致的全程英式管家服务”的内容是否应认定为《商品房买卖合同》内容的问题。首先，吴乃群与华汇公司签订的《商品房买卖合同》中并未对上述宣传资料的内容进行约定，且该合同附件（四）合同补充协议中明确约定：“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准，出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。”应认为双方同意按照《商品房买卖合同》履行各自的义务，因该合同中并未对上述内容进行约定，故上述内容应属于销售广告及宣传资料的性质，并不是《商品房买卖合同》的内容。其次，根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据吴乃群提供的华汇公司的宣传资料可以看出，其所述的上述内容散乱分布在不同的宣传资料的文字当中，该内容系从宣传资料的众多文字中提炼而来，华汇公司在不同的宣传文字中并未对其开发的房屋及相关设施进行具体明确的说明和允诺，仅是对其开发的“沈阳中汇广场（住宅）”项目的开发建设单位、项目远景规划、园区基础配套设施等方面做出的简要介绍，是向不特定任何人发布的、希望他人向自己发出要约的意思表示，且并不具体确定。故上述内容不能认定为要约，而应认定为华汇公司为吸引消费者对其发出购房要约的要约邀请，故上述内容并不属于《商品房买卖合同》的内容，对双方并不具有法律约束力。关于吴乃群提出的因华汇公司未兑现宣传资料的内容构成违约造成其房屋价值贬损，要求华汇公司承担赔偿责任的主张。首先，吴乃群认为华汇公司未予兑现的宣传资料中的内容为要约邀请，并不属于《商品房买卖合同》的合同内容，对双方并不具有法律约束力。其次，吴乃群未提供充分的证据证明其房屋在交付验收时存在不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的情形，故可认定华汇公司已按照《商品房买卖合同》中约定的交付标准向吴乃群交付了该精装房屋。第三，根据华汇公司提供的其与第一太平戴维斯物业公司签订的物业服务合同、照片等，华汇公司已对其在宣传资料中宣传的六大安全防护系统、物业公司内容进行了实际履行，吴乃群在庭审中虽提供了照片等证据进行反驳，但根据其提供的照片及其就华汇公司证据发表的质证意见，吴乃群仅表示空中花园绿化不到位、安全防护措施及物业服务不符合宣传标准，并未否认该内容确实存在，而其反映的相关问题应通过开发建设单位对商品房的维修保修义务及物业公司对商品房及配套设施进行维修养护的方式解决。故华汇公司已就上述内容进行了实际履行。第四，对吴乃群就其房屋贬损情况进行鉴定的申请，一审法院在与本案相同的李若嘉案件中多次通过沈阳市中级人民法院随机确定鉴定机构，均以无法进行鉴定为由，将鉴定材料退回。吴乃群在庭审中提交了其自行委托的丹东诚信资产评估事务所出具的沈阳天地小区T4-39-1室住宅的贬损率评估项目资产咨询报告书用以证明其房屋价值的贬损情况，但华汇公司对该咨询报告书有异议，因该评估机构未入围沈阳市中级人民法院鉴定机构名单，该评估报告书所参照的样本、数据、来源不具备客观性。一审法院认为，因该报告系咨询报告书，并非鉴定报告，该报告中的内容并非对华汇公司宣传资料内容对房屋价值是否造成影响的报告，而是与其他房地产项目进行比较而得出的结论，且该报告所参照的样本、数据、来源并不明确，对吴乃群提交的该报告无法采信。第五，吴乃群作为商品房买受方，在其决定购房前应当对购房投资风险具备充足的认识，在签订《商品房买卖合同》时应对合同的条款、所要购买房产的具体情况进行充分的了解及审核，同时应对房屋价值的波动等商业风险有充分的认识。现吴乃群未提供充分的证据证明签订该买卖合同不是其真实意思表示，亦未提供证据证明华汇公司存在违反《商品房买卖合同》内容的违约行为，故吴乃群提出的因华汇公司未兑现宣传资料内容的违约行为造成房屋价值贬损，要求华汇公司承担赔偿责任的主张，无事实与法律依据，不予支持。综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回吴乃群的诉讼请求。案件受理费6568元（吴乃群已预交），由吴乃群承担。本院二审经审理查明的事实与沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初5729号民事判决查明的事实一致。本院二审认为，关于吴乃群提出的要求华汇公司返还购房款及利息的上诉请求，因双方签订的《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议第九条约定“凡签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，若与买卖合同不一致的，应以买卖合同的约定为准。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据仅供参考，最终以政府主管部门的批准文件为准。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。”而吴乃群主张华汇公司销售广告及宣传资料中的“沈阳天地百万平米一、二、三期大园区全精装住宅，园区内建有高端会馆、空中花园及六大安全防护等设施，住宅建设采用引领全球品牌的装饰建材，由顶级物业第一太平戴维斯为吴乃群提供极致的全程英式管家服务”的内容并未在《商品房买卖合同》中进行约定，故在上述销售广告及宣传资料中涉及的内容与《商品房买卖合同》约定的内容不一致时，应以《商品房买卖合同》约定的内容为准，不能因华汇公司交付的房屋未达到销售广告及宣传资料中涉及的标准而认定华汇公司存在违约行为。关于吴乃群提出的《商品房买卖合同》附件（四）合同补充协议第九条未经双方协商确定、华汇公司亦未向其释明，属格式条款应为无效的主张，本院认为，吴乃群在二审庭审中明确表示其签订合同时看见了附件（四）合同补充协议第九条的内容，但不懂条款的含义，没有人为其解释就签字了，而吴乃群作为完全民事行为能力人，应对其签署的协议内容承担法律责任；同时，在吴乃群对《商品房买卖合同》及附件其他内容均认可的情况下，吴乃群亦应对双方仅就附件（四）合同补充协议第九条未经协商承担举证责任，因吴乃群未就其该主张提供任何证据，故不应认定该条款为格式条款。且在2014年6月案涉房屋交付给吴乃群时，吴乃群对房屋及设备进行了验收，其未提供充分证据证明在房屋交付验收时存在不符合《商品房买卖合同》及附件约定的情形，故可认定华汇公司已按照《商品房买卖合同》中约定的交付标准向吴乃群交付了房屋，因此，吴乃群提出的该项主张并无事实及法律依据，本院无法支持。关于吴乃群提出的华汇公司发出的销售广告和宣传资料构成要约的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从吴乃群提供的销售广告和宣传资料可以看出，吴乃群主张的华汇公司存在虚假、夸大宣传的内容均笼统、概括地散乱分布在多份宣传资料中，不具有具体性、确定性，系向不特定人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示，不应视为要约，亦不应视为合同内容，对双方不具有法律约束力，故对于吴乃群提出的该项主张，本院不予支持。综上，因吴乃群未提供充分的证据证明签订《商品房买卖合同》及附件不是其真实意思表示，亦未提供证据证明华汇公司存在违反《商品房买卖合同》及附件约定内容的违约行为，因而其要求华汇公司承担赔偿责任的主张，因无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6568元，由吴乃群负担。本判决为终审判决。审判长  安一凌审判员  徐 亮审判员  戈利利二〇二〇年五月十五日法官助理黄卓书记员郭丹丹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。