河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4327号上诉人（原审原告）：郑州真飞商贸有限公司，住所地郑州市惠济区江山路9号圣鼎商务大厦C座4层C4205号。法定代表人：尤县委，公司总经理。委托诉讼代理人：常正纲，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔磊，河南辰中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马笑冰，男，1989年9月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省龙辰实业有限公司，住所地郑州市金水区防疫路1号院3号楼19号。法定代表人：王雪平，公司总经理。委托诉讼代理人：杜长忠，公司员工。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。上诉人郑州真飞商贸有限公司因与上诉人马笑冰、河南省龙辰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州真飞商贸有限公司上诉请求：1、不服一审判决第二项,请求依法改判为被上诉人河南省龙辰实业有限公司应退还原告房租2126250元(已交二年租金5670000元÷24个月×9个月=2126250元);2、不服一审判决第四项,请求依法改判为被上诉人河南省龙辰实业有限公司与被上诉人马笑冰对判决应当负担偿上诉人的装修损失、退还的房租、偿还的垫付款依法承担连带责；3、依法判令一、二审案件全部费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人认为应该退还给上诉人房租2126250元。郑州市惠济区人民法院(2017)豫0108民初1717号民事判决书,郑州市中级法院(2017)豫01民终16114号民事判决现已经生效。二份判决书中均确认租赁合同无效,且河南高速公路发展有限责任公司退还给河南省龙辰实业有限公司租金的记算日期是2015年12月30日,那么本案被上诉人退还给上诉人租金的日期也应该是2015年12月30日。二、根据双方签订书面合同中马笑冰的本人签字,合同巨额租金打入马笑冰私人账户内,马笑冰以个人名义出具的收据,在装修过程中,马笑冰要求上诉人垫付资金30余万元进行场地装修等书面及事实证据充分证明了该租赁行为系二被上诉人共同实施的行为,并非仅仅是公司单方行为。马笑冰辩称，对真飞公司的答辩意见同马笑冰、龙辰公司的上诉状。河南省龙辰实业有限公司辩称，对真飞公司的答辩意见同我方上诉意见。马笑冰上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项,将本案依法改判上诉人不承担372626元的退还责任；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,马笑冰行使的是职务行为,责任承担的主体应当是原审被告公司。二、垫付的金额中有装修及安装的款项,一审法院再次判决退还该款项,系重复计算。河南省龙辰实业有限公司辩称，同意马笑冰的上诉请求。一审认定事实不清，应当发回重审或依法改判。郑州真飞商贸有限公司辩称，一审不存在认定事实不清，只是在进行判决赔偿损失的相关数额和理由方面不清晰，对判处二被上诉人赔偿我方的装修损失这一部分事实清楚，二审应予以维持。但对于判处马笑冰是否应与龙辰公司承担连带赔偿责任的判决应予以改判为马笑冰与龙辰公司承担连带赔偿责任。一审判决对于龙辰公司、马笑冰应当退还真飞公司租金一事没有做到以事实为依据，以法律为准绳。应当参照龙辰公司与河南高速发展有限责任公司（2017）豫0108民初1717号民事判决和郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16114号民事判决的认定的事实及判决结果予以正确的判决，依法支持真飞公司的合法上诉请求。河南省龙辰实业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判;2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、涉案租金并不是由被上诉人缴纳,而是由郑州北方物资有限公司缴纳,被上诉人不是适格原告,其诉讼请求应当被驳回。2、一审法院认定被上诉人的装修造价为2741573.97元,将上诉人的装修也包舍进去，明显与事实不符。3、一审法院在认定装修损失时,未将被上诉人拉走的部分扣除。4、北方物资公司起诉上诉人时要求的装修损失与本案中差距巨大。5、一审法院以河南高速公司退回的租金为标准酌定被上诉人退还租金,没有任何事实和法律依据,两者没有直接关系。二、一审法院责任划分错误。1、根据被上诉人提供的租赁合同显示,有关于装修损失赔偿的约定,应当按照约定,而不应当适用法院的自由裁量权。2、一审法院不应当完全按照上诉人与河南高速公司的判决划分责任,应当根据合同及履行情况具体分析。3、国土部门下发处罚通知后,被上诉人仍在继续经营仓库,没有实际损失,上诉人不应当赔偿。4、国土部门下发处罚通知后,被上诉人仍在继续经营宾馆,说明被上诉人自愿承担经营风险,上诉人不应当赔偿。马笑冰辩称，同意龙辰公司的上诉请求。一审认定事实不清，应当发回重审或依法改判。郑州真飞商贸有限公司辩称，同对马笑冰上诉的答辩意见。郑州真飞商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告马笑冰退还原告房租2126250元；2.判令被告马笑冰赔偿原告经济损失3883820元；3.判令被告马笑冰偿还原告垫款372626元；4.判令被告河南省龙辰实业有限公司对上述诉讼请求共计6382696元承担连带退还、赔偿责任；5.案件全部费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年1月14日，被告河南省龙辰实业有限公司与河南高速公路发展有限责任公司签订土地租赁合同一份，约定河南高速公路发展有限责任公司将其位于郑州市连霍高速惠济收费站9亩闲置地块租赁给河南省龙辰实业有限公司使用，租期5年，合同约定的土地用途为仓储、物流，地上建筑为临时性建筑。合同签订后，河南省龙辰实业有限公司未取得建设工程规划许可证便投入巨资在租赁土地上建造建筑物。2014年7月25日，被告代表马笑冰以个人名义（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告租赁上述建筑物中的面积4850平方米办公用房及6050平方米仓储用房。租期5年，自2014年7月30日起至2019年7月30日止。2014年7月30日至2014年9月30日为免租期。租金第一、二年均为2835000元，并约定合同签订后5日内原告一次性将头两年租金共计5670000元转账到被告马笑冰指定账户。租金自第三年起每两年递增5%。租赁期间，原告可根据经营需要对房屋装修、添置设备，所需资金由原告自行承担。并同意原告在后院南端800平方米预留地建筑房屋，费用由原告承担，前两年免收土地租金，以后租金另行协商。如遇拆迁，补偿款归原告所有。如果在合同履行三年内，租赁房屋因政府规划或河南高速公路发展有限责任公司指令性拆迁或非因不可抗力拆迁所得赔偿，甲方应当赔偿乙方装修损失35%，如甲方得不到赔偿，双方损失各自承担。原告缴纳两年租金567万元后将租赁房屋装修，交由其关联公司郑州北方物资有限公司用作商铺招租。因涉案房屋所在地块不符合用地手续，2015年12月24日，郑州市惠济区国土资源局向河南省龙辰实业有限公司下达了《行政处罚预先告知书》和《行政处罚听证告知书》，2015年12月30日，郑州市惠济区国土资源局向河南省龙辰实业有限公司下达了《惠国土资执罚字（2015）132号土地行政处罚决定书》，处罚如下：1、责令退还非法占用的国有土地14568.90平方米；2、没收14568.90平方米符合土地利用总体规划非法占地上的新建建筑物16672.19平方米和其他设施；3、对非法占用的14568.90平方米国有土地按每平方米10元处以罚款，共罚145689元。之后涉案建筑物内的商户陆续撤离。2016年7月21日，河南省龙辰实业有限公司按照处罚决定向郑州市惠济区国土资源局缴纳罚款145689元。2016年9月30日本院作出（2016）豫0108行审105号行政裁定书裁定如下：准予强制执行郑州市惠济区国土资源局于2015年12月30日作出的《惠国土资执罚字（2015）132号土地行政处罚决定书》中的行政处罚决定第1、2项关于责令退还非法占用的国有土地、没收非法占地上的新建建筑物的处罚决定，由郑州市惠济区城市管理执法局和违法土地所在镇（街道）组织实施。2017年6月份，涉案土地上的建筑物及相关附属设施被政府部门依法拆除。2017年5月26日，河南省龙辰实业有限公司诉至本院请求判令河南高速公路发展有限责任公司赔偿损失，本院审理后作出（2017）豫0108民初1717号民事判决，判令河南高速公路发展有限责任公司赔偿河南省龙辰实业有限公司各项损失9069584.96元（其中获赔涉案土地上建造的建筑物及附属物工程造价14970285.94元的60%计8982171.56元），后经郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16114号民事判决维持。该判决已履行。（2017）豫0108民初1717号一案审理中，河南省龙辰实业有限公司申请对涉案地块上的建筑物及附属物工程的工程造价进行评估，本院委托郑州市中豫建设工程造价咨询有限公司进行评估，该公司出具了郑中豫司鉴（2017）建价鉴字第4号鉴定意见书，其中第38页《造价汇总表》序号9、10分别显示“装修（土建部分）金额为1302475.53元”和“装修（安装部分）金额为1439098.44元”，两项共计2741573.97元。2019年3月25日，被告河南省龙辰实业有限公司变更工商登记信息为自然人独资有限责任公司，法定代表人为王雪平，公司高管人员为马笑冰、王雪平。一审法院认为，因涉案土地不符合用地手续，被告河南省龙辰实业有限公司因此造成的损失通过诉讼程序已获得涉案地块原出租人河南高速公路发展有限责任公司进行赔偿后，依合同约定及公平原则，原告因此遭受的损失也理应得到赔偿。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁房屋系被告未取得建设工程规划许可证建造，应为无效合同。该合同虽是被告马笑冰个人以自己的名义与原告签订，但庭审中被告河南省龙辰实业有限公司予以追认，承认系马笑冰职务行为，故该合同当事人为原告与被告河南省龙辰实业有限公司。关于原告主张赔偿装修经济损失3883820元，被告对此不认可，原告提交的证据也未能充分证明该事实，本院不予确认。但原告客观存在装修费用的损失，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。根据已生效的（2017）豫0108民初1717号一案中的评估报告推定原告装修损失共计2741573.97元，被告应赔偿原告装修损失1644944.38元（2741573.97元×60%）。关于原告主张退还多交租金2126250元。虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但承租人也应参照合同约定的租金标准适当支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费。本案中，根据之前的生效判决，被告河南省龙辰实业有限公司共得到河南高速公路发展有限责任公司退回的土地租金659687.5元，考虑到原、被告双方均因此受到了损失，本院酌定被告河南省龙辰实业有限公司退还原告租金329843.75元（659687.5元×50%），原告要求过高部分，证据不足，本院不予支持。关于原告主张偿还垫付款372626元。原告提交三份2016年9月6日马笑冰签字确认的《关于北方二手市场为马笑冰垫付财物清单》予以证明，庭审中被告对其真实性亦无异议，本院予以确认。关于原告主张由被告河南省龙辰实业有限公司与马笑冰对前三项诉讼请求承担连带责任。本院认为，连带责任的承担必须依照法律规定或者当事人约定，原告并未提供证据证明二被告对其承担连带责任。第一、二项诉讼请求系因租赁合同无效而产生，应由租赁合同的实际当事人被告河南省龙辰实业有限公司承担返还、赔偿责任。第三项诉讼请求应由被告马笑冰偿还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑州真飞商贸有限公司装修损失1644944.38元；二、被告河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑州真飞商贸有限公司房租329843.75元；三、被告马笑冰于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州真飞商贸有限公司垫付款372626元；四、驳回原告郑州真飞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56479元，由原告郑州真飞商贸有限公司负担36147元、被告河南省龙辰实业有限公司负担13443元、被告马笑冰负担6889元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案《房屋租赁合同》因租赁房屋系未取得建设工程规划许可证建造，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案争议焦点为合同无效后双方责任承担及权利义务关系处理问题。具体阐述如下：关于退还租金问题。《房屋租赁合同》虽无效，但承租人应参照合同约定的租金标准适当支付实际占有房屋期间的房屋占有使用费。本案中，根据双方的联合公告，真飞公司实际使用涉案房屋至2016年9月10日，故龙辰公司应退还的租金为157500元（5670000÷24÷30×20）。龙辰公司上诉称不应参照之前的生效判决退还本案租金的诉求本院予以支持。关于装修损失问题。因另案已对装修损失予以鉴定，原审法院按照双方各自导致合同无效的过错程度判决双方分担损失并无不当，本院予以确认。关于垫付款问题。真飞公司提交了三份马笑冰签字确认的垫付财物清单，马笑冰对其真实性亦无异议，本院予以确认。原审庭审中龙辰公司追认马笑冰系职务行为，故龙辰公司对此应当承担偿还责任。马笑冰称其系职务行为的诉求本院予以支持。关于马笑冰是否应与龙辰公司承担连带责任问题。根据租赁合同的实际履行情况，可以认定龙辰公司系租赁合同的实际当事人，龙辰公司在原审庭审中亦追认马笑冰系职务行为。但马笑冰曾担任龙辰公司股东、监事、法定代表人等职务，现龙辰公司因决议解散而处在注销清算中，马笑冰亦为清算组成员。马笑冰的行为违反了《中华人民共和国公司法》第一百四十八条的规定，故其应根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定与龙辰公司承担连带责任。真飞公司要求马笑冰与龙辰公司承担连带责任的诉求本院予以支持。综上所述，郑州真飞商贸有限公司、马笑冰、河南省龙辰实业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6046号民事判决；二、河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿郑州真飞商贸有限公司装修损失1644944.38元；三、河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还郑州真飞商贸有限公司房租157500元；四、河南省龙辰实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还郑州真飞商贸有限公司垫付款372626元；五、马笑冰对上述第二项至第四项债务承担承担连带清偿责任；六、驳回郑州真飞商贸有限公司、马笑冰、河南省龙辰实业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费119847元，由郑州真飞商贸有限公司负担56479元、由马笑冰负担6889元、由河南省龙辰实业有限公司负担56479元。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年五月十三日书记员 李苗苗