黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0109民初1642号原告：孙铁顺，男，1953年3月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨磊，黑龙江拓行律师事务所律师。被告：胡春喜，男，1960年2月8日出生，汉族，哈尔滨港务局退休工人，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：葛耀光，黑龙江峰光律师事务所律师。原告孙铁顺与被告胡春喜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙铁顺向本院提出诉讼请求：1.要求确认孙铁顺与胡春喜之间口头订立的房屋买卖合同依法解除；2.要求胡春喜返还并迁出哈尔滨市松北区太阳城小区会所1单元402房屋；3.要求胡春喜承担违约责任，赔偿孙铁顺自2012年5月10日至2017年3月10日支出的房屋租赁费63700元。事实和理由：2006年6月左右，孙铁顺施工需要推土机就通过朋友介绍认识了有推土机的胡春喜，当时双方关系处的不错。后因盛恒基公司欠孙铁顺工程款，就用位于松北区太阳城会所的一套住房抵顶孙铁顺工程款，顶账数额为387000元。因孙铁顺父母年纪大不愿住江北，胡春喜儿子结婚没房子，二人遂于2008年5月达成协议，孙铁顺将位于松北区太阳城会所1单元402室的房屋以360000元的价格顶给胡春喜，胡春喜将其位于道外区××××街68号价值120000元的房屋给孙铁顺，剩余240000元房屋差价款由胡春喜陆续给付孙铁顺。因孙铁顺当时欠胡春喜40000元，故胡春喜还应该再给孙铁顺200000元。2008年5月，孙铁顺给胡春喜办理太阳城会所房屋买卖手续，就是去盛恒基公司处直接让胡春喜与盛恒基公司签订房屋买卖合同，合同直接落的胡春喜的名。胡春喜于2008年5月陆续给了孙铁顺20000元和28000元，此后又陆续给付孙铁顺54000元房款，加上孙铁顺欠胡春喜的40000元，胡春喜共支付给孙铁顺房款142000元。2008年6月，胡春喜将松北区太阳城会所1单元402室房屋装修后入住。2008年5、6月份，孙铁顺入住道外区××××街房屋，但因当时胡春喜欠别人钱，把房照给别人了，所以双方未办理房屋更名手续。2011年，孙铁顺得知胡春喜将东北新街房屋卖给了案外人王江，王江是开推土机配件商店的。2012年3、4月份，一群人拿着房照来到孙铁顺居住的东北新街房子，说这房子是他们的，并强行将孙铁顺清出，因来的是社会人，孙铁顺未看清房照上房主的名字，此时，胡春喜支付房款8万多元，包含孙铁顺的欠款40000元。此后，孙铁顺在外租房居住。2012年5、6月份，孙铁顺找到胡春喜，胡春喜称他也没办法。2012年11月，孙铁顺以胡春喜诈骗其房屋为由报案，并通过经济侦查部门得知胡春喜将房屋卖与案外人王江的确切时间是2009年，并办理了变更登记。后此案经经侦侦查认为不构成诈骗，应由派出所管辖。2012年12月，孙铁顺就到派出所报案，经询问，胡春喜承认其将东北新街的房屋作价120000元顶给了孙铁顺的事实以及未还款数额。派出所认定胡春喜不构成诈骗，并告知孙铁顺需要去法院。2013年，孙铁顺以房屋置换为由将胡春喜起诉至法院。2014年开庭时，孙铁顺得知，胡春喜已于2009年在孙铁顺不知情的情况下支付给案外人王江房费，因为当时胡春喜已将房子卖给了王江，即胡春喜租王江的房子给孙铁顺居住，但孙铁顺居住时并不知情，也不知道胡春喜为什么给孙铁顺付房租。2012年5月份到2012年11月，孙铁顺被清出后另租房屋费用共计7800元，胡春喜支付了7000元。胡春喜给付孙铁顺7000元时，孙铁顺没与其商量房子怎么办的事，胡春喜称想向孙铁顺借钱将东北新街房子再买回来给孙铁顺居住，孙铁顺同意。后因孙铁顺找不到胡春喜，故将胡春喜诉至法院。胡春喜所述的185000元房款的事情不存在。孙铁顺认为，双方虽曾协商的是房屋置换，但其法律关系应系房屋买卖合同关系，即孙铁顺将松北房屋以360000元价格转让于胡春喜，胡春喜用道外房屋抵值120000元，差价由胡春喜补齐，而胡春喜未能交付全部360000元购房款，且胡春喜并未变更房屋所有权于孙铁顺，故胡春喜未交付该房产。鉴于胡春喜未足额支付购房款的情况，孙铁顺有权解除合同，并要求胡春喜赔偿其租房损失。胡春喜主张的其已对松北房屋装修并居住多年，并非其不应当迁出的理由。胡春喜辩称，2008年之前，孙铁顺欠胡春喜劳务费和借款共计75000元。2008年3月，孙铁顺说还不了钱，可以将盛恒基一套价值380000元的房屋作价360000元给胡春喜，除算上欠款75000元，再由胡春喜给付185000元，顶作260000元，其余100000元再由胡春喜陆续给付孙铁顺，胡春喜表示同意。2008年4月中旬，胡春喜将自有的55000元及外借的130000元，共计185000元房款交给孙铁顺，双方次日一同去盛恒基公司办理了房屋买卖手续，购房合同上直接写的胡春喜，因故孙铁顺没有就收到此185000元出具收条。开完房票之后一个月，胡春喜给付孙铁顺房款38000元，并提出待房照下来后再将余款62000元给孙铁顺。此后，胡春喜通过其他账目又给付2000元。因孙铁顺一直索要剩余房款，胡春喜遂为其出具60000元欠条一份。此后，胡春喜陆续还清此款，孙铁顺向其出具了一张54000元的收条。双方没有说过换房子的事情。2008年5、6月份，因为当时胡春喜和孙铁顺关系好，孙铁顺没有地方住，胡春喜就把东北新街房子借给孙铁顺居住。2009年，胡春喜因欠案外人王江的钱，就把这个东北新街房子卖给了王江，此事孙铁顺知情，孙铁顺和王江于2009年5月签订了东北新街的租房协议。因胡春喜欠孙铁顺钱，且双方关系好，胡春喜就为孙铁顺向王江支付了该房屋三年的租金，租金为每年6000元。2012年，王江把该房屋卖给了别人，别人不让孙铁顺住就将孙铁顺撵了出来。2012年以后，胡春喜就没给孙铁顺付过东北新街房屋的租金了，但曾经另行给过孙铁顺在外租房的租金7000元。2014年11月，孙铁顺以胡春喜诈骗为由将其告至派出所，但没有定案。2014年5月13日，孙铁顺向法院起诉。2016年8月30日，孙铁顺自行撤诉。胡春喜认为，其花钱购买了该房屋，与开发商盛恒基公司签订了商品房买卖合同，并花费210000元装修居住至今，其未欠孙铁顺钱，也无任何违约行为，不同意迁出房屋，不同意赔偿其损失。孙铁顺此前以房屋置换为由起诉，此次以房屋买卖为由起诉，其陈述事实与诉请都截然相反，其所述事实不真实。胡春喜在房屋中居住长达十一年，孙铁顺诉请要求解除合同超过了合同的解除一年的法定期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院确认如下：孙铁顺举示的证据1，无法证明其待证问题，本院不予采信。孙铁顺举示证据2，结合孙铁顺陈述，能够证明孙铁顺与胡春喜在2008年4月中旬时，约定孙铁顺以太阳城会所房屋作价360000元卖给胡春喜，胡春喜以东北新街房屋作价120000元抵顶房款的事实，但无法证实其主张的其他待证事实，本院予以部分采信。胡春喜举示的证据1，能够证明孙铁顺于2009年5月15日与案外人王江签订了东北新街房屋的租房协议，本院予以采信。胡春喜举示的证据3，能够证明其在松北太阳城会所居住，但无法证明其它待证问题，本院予以部分采信。胡春喜举示的证据4，能够证明其向孙铁顺支付购房款54000元，但无法证明其主张的其他待证事实，本院予以部分采信。本院认定事实如下：2008年4月，孙铁顺与胡春喜经协商口头约定，孙铁顺将其位于哈尔滨市松北区太阳城会所1单元402室的房屋作价360000元卖给胡春喜，胡春喜以其位于哈尔滨市××东北××街××套房屋作价120000元抵顶房款，扣除孙铁顺欠胡春喜的40000元，胡春喜还应支付房款200000元。2008年4月21日，孙铁顺协助胡春喜办理了哈尔滨市松北区太阳城会所1单元402室的房屋买卖手续，由胡春喜与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司签订了商品房买卖合同。2008年6月，胡春喜入住松北区太阳城会所1单元402室房屋。2008年5、6月左右，孙铁顺入住道外区××××街的房屋，但未办理该房屋的产权变更登记手续。此后，孙铁顺共收到胡春喜给付的购房款142000元。2009年，胡春喜将道外区××××街房屋卖给案外人王江。2009年5月15日，孙铁顺与王江就东北新街房屋签订房屋租赁协议，约定王江将该房屋租给孙铁顺居住，租金每月500元。2012年，因王江将该房屋转卖他人，孙铁顺从该房屋中迁出，胡春喜为孙铁顺向王江支付了其租住期间的房租。2013年12月，胡春喜因孙铁顺报案被哈尔滨市公安局松北分局松北派出所传唤接受询问。2014年5月14日，孙铁顺以互易纠纷诉至法院，后于2016年8月30日撤诉。本院认为，孙铁顺将其位于松北区太阳城会所1单元402室的房屋以360000元价格出售给胡春喜，胡春喜以其位于道外区××××街的房屋作价120000元抵顶房款，此系双方对买卖太阳城会所房屋价款给付方式的约定，双方法律关系实质是房屋买卖合同而非互易。胡春喜于2009年将本应抵顶房款的东北新街房屋另行出售他人，孙铁顺于2009年对此情况也已明知，但其却未及时行使合同解除权，该解除权已经消灭，故对孙铁顺要求解除房屋买卖合同、胡春喜迁出房屋的诉讼请求，本院不予支持。孙铁顺虽诉请要求胡春喜给付其迁出东北新街房屋后另行租房的租金，但其所举证据不足以证实其此主张，且房屋租金与房屋买卖合同并无关联，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回孙铁顺的诉讼请求。案件受理费7386元（孙铁顺已预付），由孙铁顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 马 宁人民陪审员 陈 钊人民陪审员 赵文全二〇一七年十月三十一日书 记 员 高佳媛