江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0103民初1149号原告：南昌市西湖区余干私房菜馆，地址：南昌市西湖区嫁妆街**。注册号：360103600263544。经营者：夏环萍，系该菜馆实际经营者，女，1982年7月2日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，委托代理人：陈保红，系夏环萍丈夫。委托代理人：易会来，江西国商律师事务所律师，执业证号：13601199910191176。被告：张和平，男，1953年8月18日生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：谢欣，系张和平儿媳。被告：张根平，男，1955年12月17日生，汉族，住南昌市西湖区。被告：张宙翔，男，1984年6月9日生，汉族，住南昌市西湖区。三被告共同委托代理人：谢洪波，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601198910928339。第三人：南昌市西湖区国有土地房屋征收与补偿办事处(下称拆迁办)，，地址：南昌市西湖区红谷国际大厦****法定代表人:熊卓军,该公司主任。委托代理人：姚招良，江西朗秋律师事务所，执业证号：13601201410604487。原告南昌市西湖区余干私房菜馆与被告张和平、张根平、张宙翔、第三人拆迁办租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏环萍及其委托代理人陈保红、易会来，被告张和平、张根平的委托代理人谢欣、谢洪波，被告张宙翔，第三人西湖区拆迁办委托代理人姚招良等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市西湖区余干私房菜馆诉称：原告系经营小型餐馆服务的个体工商户，经营者夏环萍之丈夫陈保红与被告张和平于2012年5月份签订了有关租赁位于南昌市西湖区嫁妆街46号共计三层楼的店铺《租赁合同》书，租赁期限为：叁年，即自2012年5月23日至2015年5月23日止，每月租金为：5600元，第一、二年租金为：5600元/月不变，第三年租金为：6000元/月，房屋租赁押金为：7200元。该《租赁合同》书签订后，原告方依法办理了南昌市西湖区余干私房菜馆个体工商户《营业执照》，并办理了《税务登记证》;期间，原告方与被告人之间已于2014年6月份续签了一份《租赁合同》书，租赁期限为叁年，即自2014年6月20日至2017年6月19日为止，每月租金为：8000元整。原告方自2012年5月份依约签订了《租赁合同》书之后，一直从事小型餐馆经营、服务等业务至2016年12月初合计4年余时间。基于该承租的经营店面已于2016年下半年适遇南昌市西湖区人民政府拆迁安置补偿，客观上已造成了原告方自2016年12月1日开始至今无法继续经营开业，现该小型餐馆经营店铺已经拆除，小型餐馆经营业务已被迫终止。因此，原告方已实际产生了停产停业损失费用、装饰装修损失费用、搬迁补偿费、奖励费用等各项拆迁安置补偿费用的损失，致使原告方的合法权益受到了严重损害。现要求1、判令被告张和平等立即支付原告南昌市西湖区余干私房菜馆所需的停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、装饰装修补偿费、奖励费合计人民币：25万元给原告所有,三被告之间相互承担连带责任。原告南昌市西湖区余干私房菜馆提交了如下证据：证据一、夏环萍身份证、陈保红身份证、结婚证、南昌市西湖区余干私房菜馆营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证，三被告张和平、张根平、张宙翔身份证复印件。证明南昌市西湖区余干私房菜馆享有本案原告的诉讼主体资格，张和平、张根平、张宙翔系本案被告人，并证明夏环萍与陈保红系合法夫妻关系，证明原告2012年开始直至2017年合法的在三被告所有的房屋里面承租、经营餐馆的服务行业。发证机关准许我们经营到2017年6月，实际搬迁时间为2016年12月。证据二、二份租赁合同、一份装修合同、二份交付装修收款收据、一份交付房屋租金转让凭证、中移铁通公司南昌分公司带子街营业厅出具的证明。证明南昌市西湖区余干私房菜馆于2012年开始直到2017年与三被告签订了嫁妆街46号三层楼租房合同关系，原告是实际承租人，夏环萍是实际经营者，原告按月均付清了租金，并花费了20万左右的钱对该房屋进行了装修，经营了5年餐饮服务业务，原告在里面安装了太阳能热水器、空调、移动宽带、电话等，并证明原告在诉请里所说属实，合法正确。原告有权获得停产停业补偿费、搬迁补偿费、装饰装修补偿费、奖励费、临时安置补偿费、补助费、空调迁移费、太阳能热水器补偿费等各项费用；证据三、南昌市西湖区西湖周边（孺子路两侧二期）棚户区改造项目（嫁妆街地块）国有土地上房屋征收与补偿方案、三个被告与第三人南昌市西湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处签订的有关《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》（2-1）、（2-2）、三个被告于2017年3月15日出具的承诺书、2017年3月16日领取补偿款的收据以及转账凭证（7232045.91万）均为复印件。证明三被告已经获得了7232045.91万的拆迁安置补偿费，但是三被告没有依照法律规定向原告方支付停产停业补偿费、奖励费、装修装饰费、临时安置费、搬迁补偿费、空调迁移费、太阳能热水器补偿费，并证明原告在起诉书里所讲属实，诉请依法有据。被告张和平、张根平、张宙翔共同辩称：一、被告系本案诉争被征收房屋所有人，其取得到由西湖区住房保障和房产管理局给予的各项补偿费用，系合法所得，于法有据。二、从法律关系上讲，本案的案由系房屋租赁合同纠纷。而房屋租赁合同关系和房屋拆迁补偿关系系两个不同的法律关系，不能混为一谈。所以在本诉中，法律并未赋承租人即原告直接的民事请求权基础。故原告的诉讼请求，与法相悖。三、就被告所得到的各项补偿费用的实质而言，它是房屋征收部门对房屋所有人财产损失给予的一种经济赔偿。承租人参与各项补偿费的分配，欠缺法理正当性支持，于法无据。四、被告为了配合征收人拆迁工作的顺利进行，以大局为重，在全部返还房屋押金7200元的基础上，自愿另行支付给原告7000元作为奖励和各项费用的相应补偿，原告所说的2016年12月1日开始至今无法继续经营开业，并非属实。被告张和平、张根平、张宙翔提交了如下证据：一、《租赁合同》2份；证明1、双方系房屋租赁合同合同关系。2、合同第五条约定：本合同期内，乙方必须保持和爱护室内的装修及家电设施，乙方对设施及房屋造成损坏，由乙方负责修复。由此可证明：租赁物内的室内装修及家电设施均是由被告提供的；3、合同第六条约定：乙方终止合同履行时应保持店铺装修原貌（不含经甲方同意改装部分），否则应恢复原状；4、合同第九条3约定：如遇政府本店面拆迁，乙方应该无条件终止合同履行，及时移交店铺给房东。证明①租赁店面的室内装修及家电设施均是由被告提供；②双方在签订合同时，均已预见“店面拆迁”的可能，但并未涉及拆迁补偿事宜，故应视为双方“对甲方在房屋被拆迁并得到各项补偿费后不给予乙方任何补偿”进行了约定。二、《营业执照》1本及《完税证明》6份；证明位于西湖区嫁妆街××号房屋原来一直是由被告自身经营并照章纳税。对该房屋的经营性损失补偿，是因为该房屋本身所具备的经营属性所决定。（刘凤英系三被告的母亲）三、西湖区地方税务局出具的《税收完税证》3份；证明在原告承租前（2011年）和承租期间（2014、2015年），被征收房屋的全部税费均由被告缴纳并一直延续至房屋被拆迁。四、江西银行汇款凭证3份；证明被告为了配合征收人拆迁工作的顺利进行，以大局为重，在全部返还房屋押金7200元的基础上，自愿另行支付给原告7000元作为奖励和各项费用的相应补偿。第三人拆迁办述称：本案诉争房产已经被列入西湖区旧城改造项目，属于征收范围，拆迁办依法做出补偿决定，第三人完全依照法律法规的规定履行了相关的征收程序，我方已经和产权人签订了货币补偿协议，补偿款项合计7232043.9元，已经全部支付给三被告。第三人拆迁办提供以下证据:2017年3月17日我方给三被告给货币补偿款转账凭证与三被告中国银行转款凭证两份、承诺书各一份，与三被告货币补偿协议书两份。证明第三人与被告签订的协议书合法有据，签订的补偿协议达成一致。约定补偿以货币方式补偿，补偿款7232045.9元。证明目的我方与三被告签订的协议，我方也支付了补偿款。经审理查明：2012年5月23日，被告张和平作为出租方（甲方）与承租方原告陈保红（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“一、乙方租用甲方位于西湖区嫁妆街××号三层店铺约240平方米，每月租金5600元/月。每月15日交清下月租金；租用期限为2012年5月23日至2015年5月23日止；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付7200元整作为租赁押金，合同到期日押金全额退还乙方；本合同期内，乙方必须保持和爱护室内的装修及家电设施，乙方对设施及房屋造成损坏，由乙方负责修复，乙方终止合同履行时应保持店铺装修原貌（不含经甲方同意改装部分），否则应恢复原状；如遇政府本店面拆迁，乙方应该无条件终止合同履行，及时移交店铺给房东”。签约后，原告向被告交纳保证金7200元。此后，夏环萍、陈保红在承租的南昌市西湖区嫁妆街46号开设南昌市西湖区余干私房菜馆，并办理了营业执照、餐饮服务许可证。2014年6月20日被告张和平作为出租方（甲方）与承租方原告陈保红（乙方）续签《租赁合同》一份，约定：“租用期限为2014年6月20日至2017年6月19日止，每月租金8000元，第二年9000元、第三年1万元……”，合同其他内容与2012年5月23日内容一致。合同签订后，原告使用店铺至2016年12月止。2016年12月9日，西湖区嫁妆街××号三层店铺被南昌市西湖区住房保障和房产管理局征收。被告于2016年12月3日向原告支付7000元，2017年4月11日被告退回原告押金7200元。现原告诉诸法院,提出如前之诉.另查明：南昌市嫁妆街46号在房产部门登记的所有人是张和平、张根平、张宙翔。2016年底，因政府旧房改造，南昌市嫁妆街46号房屋被纳入拆迁范围。2017年3月15日，被告张和平、张根平、张宙翔与拆迁办签订《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》二份，约定：对西湖区嫁妆街××号房屋进行征收，其中被征收房屋货币补偿费6628312.18元、住宅搬迁补偿费500元、住宅临时安置补偿费5323.32元、住宅按期签约并搬迁补助114694.54元、住宅提前签约并完成搬迁奖励费114694.54元、非住宅搬迁补偿费920.1元、非住宅停产停业补偿费153657.8元、非住宅装修补偿费120009元、非住宅搬迁奖励费60000元，非住宅临时安置补偿费10144.44元、空调迁移3300元、太阳能热水器400元、自搭房补偿20090元。上述补偿费用总计7232045.92元。上述款项已于2017年3月7日支付至被告张和平账户。再查明：原告夏环萍与陈保红系夫妻关系。本院认为：原告与被告张和平签订的房屋租赁合同关系成立。在租赁期间，租赁物南昌市西湖区嫁妆街46号房屋拆迁，租赁合同无法继续履行，原、被告就租赁合同终止已达成一致，并已结算完毕。但三被告因拆迁获得各项补偿，原告、被告意见不一。经查，双方对此未有约定且均未提供证据证明，考虑到原告已办理了营业执照，在南昌市西湖区嫁妆街46号房屋经营餐馆近五年，且因原告在房屋拆迁过程中予以配合，涉案房屋得以提前搬迁和签约，故此，被告张和平、张根平、张宙翔获得的停产停业费及搬迁费的部分费用，由其酌情付给原告。现原告要求被告张和平、张根平、张宙翔给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，本院酌情支持221773.44元{（500+114694.54元+114694.54元+153657.8元+60000元)×50﹪}，超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付装饰装修费，因租赁合同约定租赁物的装修由房东提供、且合同到期后房客应恢复房屋原貌，而原告的租赁合同期仅余半年，原告对此亦未提供证据，故对原告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告张和平、张根平、张宙翔在本判决生效后十日内给付原告南昌市西湖区余干私房菜馆停产停业及搬迁的补偿款221773.44元。二、驳回原告南昌市西湖区余干私房菜馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费5050元，由原告承担1000元，由被告承担4050元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  王 奇人民陪审员  吴小文人民陪审员  徐水兰二〇一七年十月三十日书 记 员  龚 琪