山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2348号原告：杜某，女，1954年5月13日出生，汉族，山东省环境监控中心职工，住济南市，现住济南市历城区。委托诉讼代理人：孙某，系原告杜某之子，住址同上。被告：路军，女，1973年7月5日出生，汉族，东方斯卡拉西部酒城仓管，住济南市。第三人：东方斯卡拉西部酒城，经营场所山东省济南市历下区解放路113号。经营者：徐启运。委托诉讼代理人：张春亮，男，该单位员工。原告杜某与路军、第三人东方斯卡拉西部酒城（以下简称西部酒城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托代理人孙某、被告路军、第三人西部酒城的委托诉讼代理人张春亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金共计7200元；2.判令被告支付违约金共计4800元；3.判令被告用押金支付拖欠的房屋水电费、煤气费以及物业费，押金数额为2400元；4.判令被告支付房屋清洁费、维修费共计2420元；5.判令被告支付滞纳金共计2364元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定将位于济南市历下区**室的房屋租赁给被告所任职的公司即第三人西部酒城使用，合同期至2017年4月30日止；租赁期内此房屋可作为被告所任职的中层领导宿舍，房租按季度支付，具体支付时间为每季开始前的15天，租赁费用为每季度7200元。原告收取被告押金2400元后将房屋钥匙三套共6把交付给被告。被告于2016年4月29日开始向原告付款，但自2017年1月16日开始便停止支付房租。2017年1月21日，被告的杨姓同事因找不到房屋内的水管总阀，请求原告前去代为关闭，并留给原告房屋钥匙一把。当日，原告发现厕所内的马桶、木门以及双人床人为严重损坏。原告立即与被告的杨姓同事联系，杨姓同事答复春节之后给以维修并支付所拖欠的房租。2017年2月11日，被告电话告知原告，由于被告所任职公司的领导人选发生变动，被告不再租赁原告房屋，同时被告并未将房屋钥匙全部交还给原告，也没有同原告进行房屋交接。之后，原告及其亲属多次请求被告支付所拖欠的房屋租金、水电费、物业费、煤气费，被告均拒绝。根据原告的银行交易明细表显示，2016年8月10日至2017年1月第三人曾经先后两次向原告支付2016年8月至2017年1月期间的房租与供热费共17110元。第三人应该是本案的实际承租方或承租方之一，其与本案正在进行的诉讼，具有直接的法律上的利害关系。原告杜某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1.房屋租赁合同1份；证据2.银行流水2张；证据3.东方斯卡拉西部酒城企业信息（打印件）一份；证据4.光盘1张（内含通话录音、对话录音、房屋照片、家具损坏照片、水电费单据照片）；证据5.家具发票1张；证据6.保洁费、维修费单据1张；证据7.马桶销货清单1张；证据8.保洁人员的证人证言1份。被告路军辩称，我单位于2016年5月1日开始租赁涉案房屋为员工宿舍，直到2017年1月23日酒城开始放假，员工回家过年。年后2017年2月12日酒城办公室上班，酒城由于组织调整，需要退掉外租房，下午我打电话通知原告，当时该房屋租赁费已交至2017年1月31日，因有2400元押金，折算2月份房租。原告要求交房租到2017年4月份，协商未果。2017年2月21日，原告儿子孙某到酒城，将2016年5月至9月水电费及煤气费单据交到财务，费用合计797元，当时已经写好报销单，且孙某已签字；后来孙某到酒城几次，拿来2017年1月份至3月份物业费和2016年10月19日至2017年2月10日电费单据，共计233元，两次共拿来水电费单据等共计1030元整，与我方协商房租水电费等事宜。由于单位报销费用需要领导签字，因此我和孙某协商“打扫完房子，根据房屋里面情况给予维修及补偿”，我几次提出一同去打扫房屋，孙某均未同意。期间，我给原告打电话约定时间去涉案房屋看情况并进行打扫，原告均说没空，原告称孙某要打官司。我汇报领导后，与原告协商未果，遂放弃交涉。我方认为：1.我方愿意承担2017年2月份房租2400元；2.我方愿意承担所欠水电费、物业费共计1030元；3.房屋维修费由原告提供证据，我方愿意全额支付；4.清洁费前期协商去清洁，原告不同意，我方不予承认；5.滞纳金是原告不同意协商造成的，我方不予承认；6.我方要求原告退还前期租房押金。被告路军为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：证据1.手机短信截图8张；证据2.水费发票2张、电费收据2张、物业费收据1张及费用报销审批单1张。第三人西部酒城述称，同被告路军的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月29日，原告杜某（甲方）与被告路军（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于济南市历下区历山路50号3号楼3单元601室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用，租赁期限共12个月，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；租赁期内，甲、乙双方未经协商一致均不得提前解约；房租2400元/月，按季支付，具体支付时间为下季度提前15天支付，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；乙方承担租赁期内的水费、电费、煤气费、物业管理费和暖气费等实际使用的费用；因乙方使用不当或不合理使用致使房屋或内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用。合同第六条、第八条B（2）约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订合同并交纳首期租金时支付甲方2400元作为押金；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、物业管理费等相关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用并有权向乙方追索。合同第八条B（1）、（3）约定，未经甲方书面同意，乙方拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任，并有权终止合同；租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还。上述合同签订后，被告路军向原告杜某交纳了2400元作为押金，涉案房屋由被告路军所在单位即第三人西部酒城的员工居住使用，租金已交至2017年1月31日。依据原、被告双方的陈述，2017年2月12日，被告路军向原告杜某提出退租涉案房屋，但双方未就具体事宜协商一致。原告杜某称，居住人员的被褥、衣物及生活物品均在涉案房屋内，一直未腾房，且仅把一把钥匙放在传达室；被告路军称，我方一直与原告杜某进行协商，但对方表示房屋内设施存在人为损坏等，也未要求我方一同至涉案房屋检查，我方于2017年2月21日提出双方一同处理房屋损坏情况、清理房屋、更换锁芯，原告杜某不同意。根据原告杜某所提交的形成时间为2017年3月10日、对话双方为孙某（原告杜某之子）与被告路军、名称为“下午5时3分”的对话录音，被告路军多次表示“先把房子收拾出来”，但孙某予以拒绝，要求对方先将欠付租金、水电费交纳后再行清扫房屋。被告路军认可上述录音的真实性。庭审中，原告杜某主张租赁期间涉案房屋内的木门、双人床、马桶人为损坏严重，室内卫生状况乱差，导致其支出房屋清洁费、维修费共计2420元。为证明上述主张，原告杜某向本院提交了保洁人员的证言、济南丽洁家政服务公司收款收据（NO.0027704）、山东东亚金星家居有限公司销货款凭证（201500212349）、济南市天桥区华兴水暖洁具经销部销货清单（0033010）作为证据。保洁人员的证言载明“保洁人员今日将济南市历下区历山路50号省环科院宿舍3号楼三单元601室内丢弃物品（见图片）堆在省环科院垃圾箱旁，放置到5月5日，无人认领，做垃圾处理。房主杜某保洁人魏某2017年5月2日”；收款收据显示，2017年5月2日，济南丽洁家政服务公司收取保洁、维修费600元，收款人魏某，“客户名称”处空白；销货款凭证显示，2016年5月2日，杜某（济南历山路50号3号楼3单元601）以现金1300元购买曲背床、床垫各1张，其上盖有现金收款章；销货清单显示，2017年5月1日，坐便器1个（金额520元），送至济南历山路50号省环科院宿舍3号楼3单元601室。被告路军、第三人西部酒城对上述4份证据均不予认可。另查明，涉案房屋2016年5月至9月的水、电费及燃气费共计797元（水费365元、电费426元、燃气费6元），2016年10月19日至2017年2月10日的电费为90.8元，2017年1月至3月的物业费为142.2元。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。对于该份合同，原、被告双方均应严格履行。鉴于原、被告在合同中约定“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还”，应视为原、被告双方对提前终止涉案合同的情形、条件作出了相应约定。根据已查明事实，被告路军于2017年2月12日向原告杜某提出退租，原告杜某对该日期予以认可，故涉案合同于2017年2月12日终止，原告杜某有权依照合同约定要求被告路军支付违约金2880元。原告杜某要求被告路军按照合同第八条B（1）项约定支付违约金4800元，而合同第八条B（1）项系针对合同履行过程中拖欠租金所约定的延迟履行违约金，鉴于合同已于2017年2月12日终止，被告拖欠租金并未超过一个月，原告杜某的上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告杜某要求被告路军支付欠付租金7200元的诉讼请求，因被告路军已将涉案房屋的租金交至2017年1月31日，且涉案合同于2017年2月12日终止，故被告路军应向原告杜某支付2017年2月1日至2017年2月12日的欠付租金960元。另，涉案合同虽已于2017年2月12日终止，但被告路军并未将房屋的全部钥匙交付原告杜某，实际居住人员的被褥等物品亦留在室内，涉案房屋仍处于被告路军的占有、使用中，根据相关法律规定，原告杜某所主张的自2017年2月13日起的欠付租金实质上应为房屋占有使用费。根据原告杜某提交的2017年3月10日其子孙某与被告路军的对话录音，谈话过程中被告路军多次表示先对房屋进行清理，之后一并结算，但孙某予以拒绝，对于此后产生的经济损失原告杜某无权主张。因此，被告路军应向原告杜某支付2017年2月13日起至2017年3月10日止的房屋占有使用费2160元。关于水电费、煤气费及物业费，涉案房屋2016年5月至9月的水费365元、电费426元、燃气费6元、2016年10月19日至2017年2月10日的电费90.8元、2017年1月至3月的物业费142.2元，合计1030元，被告路军于庭审中明确表示愿意承担，依据合同约定及便利当事人之原则，本院酌定该1030元自被告路军已交纳的2400元押金中直接扣除。另，因原告杜某无法明确除上述1030元之外的水电费、煤气费、物业费的具体数额，亦未能提交相关票据，故对于其请求判令被告路军用押金支付拖欠的水电费、煤气费以及物业费的诉讼请求，本院不予支持。若确实存在超出1030元的水电费、煤气费、物业费，原、被告可协商解决或另行提起诉讼。对于原告杜某要求被告路军支付房屋清洁费、维修费的诉讼请求，原告杜某未向本院提交各项费用所对应的相应发票，对此本院不予支持。关于滞纳金，被告路军多次表示先清理房屋后一并结算，原告杜某均予以拒绝，导致滞纳金的产生、增长，故其要求按照合同约定的标准计算滞纳金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据法律规定，被告路军应按中国人民银行同期同类贷款利率向原告杜某支付相应的滞纳金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告路军于本判决生效之日起十日内向原告杜某支付2017年2月1日至2017年2月12日的欠付租金960元；被告路军于本判决生效之日起十日内向原告杜某支付2017年2月13日起至2017年3月10日止的房屋占有使用费2160元；被告路军于本判决生效之日起十日内向原告杜某支付违约金2880元；被告路军于本判决生效之日起十日内向原告杜某支付水电费、煤气费及物业费1030元（该笔款项直接自被告路军已交纳的2400元押金中扣除）；被告路军于本判决生效之日起十日内向原告杜某支付欠付租金滞纳金（以欠付租金960元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年2月13日起计算至本判决生效之日止）；六、驳回原告杜某的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由原告杜某负担120元，被告路军负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  程雪灿人民陪审员  翟燕霞人民陪审员  孟庆秀二〇一七年十月十二日书 记 员  庞嫣然