福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终4785号 上诉人（原审被告）：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路1002号星光大厦三楼，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人:林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄少鑫、福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴剑，福建三瑞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：石狮市东盛化妆品贸易有限公司，住所地福建省石狮市灵秀路5号，统一社会信用代码91350581611932915D。 法定代表人:杨新新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 上诉人中联文创控股有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人石狮市东盛化妆品贸易有限公司（以下简称东盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中联公司上诉请求：请求撤销一审判决第三、四项，改判驳回东盛公司要求中联公司支付2015年7月1日至2017年6月30日的租金及按照年租金千分之二标准支付违约金的诉讼请求。事实和理由：东盛公司主张的违约金标准过高，应按照同期银行贷款利率计算违约金计算标准，并以中联公司拖欠的201946元为计算基数计算。东盛公司要求中联公司支付拖欠的租金201946元及逾期付款违约金已经超过法定诉讼时效，依法应当驳回该公司的两项诉讼请求。一、双方在合同中约定的逾期支付租金违约金标准为每日按照年租金的千分之二计算已经超过东盛公司的实际损失，其实际损失只能按照人民银行规定的同期银行贷款利率及中联公司拖欠的租金201946元计算。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在东盛公司没有证明其实际损失的情况下，依法可以调整违约金标准，本案中，在东盛公司仅主张按照年租金千分之二支付违约金情况下，一审法院判决中联公司按照两年租金4127008元为基数，按照年利息24%的标准支付违约金明显错误；二、根据双方签订的租赁合同即补充协议约定，2015年7月1日前中联公司应当支付本案诉争的租金，但是中联公司在2015年11月3日前只支付了部分租金，为此东盛公司在2015年11月3日向中联公司发函要求支付剩余的租金及违约金。根据《民法通则》第136条第一款第三项“延付或拒付租金的”诉讼时效为一年的规定，东盛公司在2017年5月提起诉讼时已经超过一年的诉讼时效；三、同意东盛公司按照起诉之日也即2017年5月11日开始解除合同，合同解除后的的房屋占用费应按照原合同租金计算，合同解除前的租金才是东盛公司的损失，合同的违约金不得超过实际损失的30%。综上，请求二审法院依法改判。 东盛公司答辩称：东盛公司主张的违约金是按照双方合同约定，一审已经判决调整为按照年利的24%标准计算，不存在违约金过高的问题，一审判决正确，中联公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以维持原判。 东盛公司向一审法院起诉请求：1.解除东盛公司与中联公司签署的《租赁合同》、《补充协议》；2.中联公司将承租的房产交还东盛公司；3.中联公司向东盛公司支付自2015年7月1日起至中联公司交还房产之日止的租金（至2017年5月8日计为201946元）；4.中联公司向东盛公司支付违约金1238102元；5.中联公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：东盛公司系从事销售化妆品、日用百货等业务的有限责任公司，中联公司系从事对工业、农业、房地产业、创意产业等国家法律法规允许的项目的投资等业务的有限责任公司，双方之间存在房屋租赁合同关系。2013年7月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定中联公司承租东盛公司名下址于福建省石狮市南洋路一巷998-1006号（东侧松信大厦）的土地和房产［国有土地使用权证号为狮地凤国用（2006）第0098号、房屋所有权证号为狮建房权证凤里字第××号］；用于改造建设“星·期·ｙｉ服饰创意博览园”项目，其中土地总占地面积956.64平方米，承租建筑面积13227.59平方米；租赁期限为15年，按年为一个结算单位结算租金；中联公司未按合同约定支付租金给东盛公司超过7日的，每逾期1日，须按年租金的2‰向东盛公司支付违约金；中联公司拖欠东盛公司租金30日以上，东盛公司可单方面终止合同，收回物业转作他用，并要求中联公司支付违约金并赔偿相应经济损失；等内容。同日，双方签订《补充协议》，约定原合同中第二条中的“租金按年为一个结算单位结算租金”修改为“租金按2年为一个结算单位结算租金”，租赁期从2013年7月1日算起；租金每2年支付一次，起租年中联公司应在2013年7月1日前将2年租金一次性支付给东盛公司，此后，每2年的对应日支付下2年度租金；第一次支付时间为2013年7月1日前，支付金额为4127008元整；第二次支付时间为2015年7月1日前，支付金额为4127008元整；等内容。双方还于同日签订《租赁物业交付单》，东盛公司将上述房产交付给中联公司。中联公司依约支付了2013年7月1日至2015年6月30日的租金4127008元。但是，中联公司应于2015年7月1日前支付2015年7月1日至2017年6月30日的租金4127008元，实际仅支付3627008元（分别于2015年7月8日支付300000元、2015年7月15日支付1763504元、2015年8月14日支付150000元、2015年8月28日支付613504元、2015年9月30日支付100000元、2015年10月26日支付500000元），余款500000元至今未支付。2015年11月3日，东盛公司向中联公司发出《关于支付租金及逾期违约金的函》，要求中联公司支付剩余租金及逾期违约金。2015年11月8日，中联公司收到该函件后未予回复。尔后，东盛公司法定代表人杨欣欣通过电话方式多次向中联公司法定代表人李明欣进行催讨，中联公司没有明确表示不履行。因催讨未果，东盛公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为：东盛公司与中联公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。东盛公司依约将租赁物交付给中联公司使用，已经履行了合同约定的义务；中联公司应按照合同约定期限和金额支付租金，即应于2013年7月1日支付租金4127008元、于2015年5月1日支付租金4127008元，但中联公司已经逾期远远超过7日未为支付，其行为已经构成违约。东盛公司有权解除合同。故东盛公司诉求解除其与中联公司签订的上述合同，具有合同依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，上述借款合同解除后，中联公司应返还租赁物。同时，中联公司仍应当向东盛公司支付自2015年7月1日起至2017年6月30日止的租金，金额为4127008-3627008＝500000元，并且，如果中联公司未能及时返还租赁物，还应约定租金标准支付自合同解除之次日起至实际返还案涉房屋之日止房屋占用期间的使用费，并以2年租金4127008元为基数按每年24%支付自2015年12月19日起至实际支付租金之日止的违约金。东盛公司关于解除合同、返还租赁物、支付租金、支付房屋占用期间的使用费、赔偿违约金的诉求，合理合法，应予支持。综上所述，东盛公司的诉讼请求中，合理合法的部分，予以支持；不合理不合法的部分，不予支持。中联公司的抗辩意见中，合理合法的部分，予以采纳；不合理不合法的部分，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（21651,0）?）〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法（?ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ:ＳＬＣ（183386,0）?）〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除石狮市东盛化妆品贸易有限公司与中联文创控股有限公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、中联文创控股有限公司应于本判决生效之日起七日内将址于福建省石狮市南洋路一巷998-1006号的房产（房屋所有权证号为狮建房权证凤里字第××号）返还给石狮市东盛化妆品贸易有限公司；三、中联文创控股有限公司应于本判决生效之日起七日内向石狮市东盛化妆品贸易有限公司按2年租金4127008元标准支付自2015年7月1日起至实际返还租赁物之日止的租金（其中自2015年7月1日起至2017年6月30日止期间的剩余租金为500000元）；四、中联文创控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向石狮市东盛化妆品贸易有限公司以2年租金4127008元为基数按年利率24%的标准赔偿自2015年11月19日起至实际返还租赁物之日止的违约金；五、驳回石狮市东盛化妆品贸易有限公司其他的诉讼请求。案件受理费20443元，减半收取计10222元，由石狮市东盛化妆品贸易有限公司负担2043元，由中联文创控股有限公司负担8179元。 二审中，双方均没有提交新证据。 对一审认定的事实，双方均没有异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。 二审双方的争议焦点是：一、一审法院判决的违约金标准是否过高；二、本案是否超过诉讼时效？ 关于一审法院判决的违约金标准是否过高的问题。 本院认为，东盛公司与中联公司于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定合法有效。东盛公司已经依约将租赁物交付给中联公司使用，但中联公司未按期支付租金，违反了合同约定，按照合同约定“中联公司未按合同约定支付租金给东盛公司超过7日的，每逾期1日，须按年租金额2‰向东盛公司支付违约金”，东盛公司主动将违约金调整为按应支付租金总额4127008元的30%也即1238102元计算违约金，一审法院认为东盛公司调整后的违约金仍然过高，酌定违约金标准按2年租金4127008元标准每年24%计算。经审查，中联公司从2015年7月8日开始陆续支付租金，共计支付3627008元租金（2015年7月8日支付300000元、2015年7月15日支付1763504元、2015年8月14日支付150000元、2015年8月28日支付613504元、2015年9月30日支付100000元、2015年10月26日支付500000元、2015年12月18日支付200000元），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，东盛公司的实际损失为应取得租金被占用期间的损失，不宜以2年租金总额4127008元为基数计算违约金，而应当在实际未付租金范围内计算，且东盛公司自愿对违约金数额进行调减，要求中联公司支付1238102元违约金，视为对自己权利的处分，应当在此限额内裁判。一审法院判决中联公司向东盛公司以2年租金4127008元为基数按年利率24%的标准赔偿自2015年11月19日起至实际返还租赁物之日止的违约金，明显超过当事人的诉讼请求，予以纠正。综上，违约金应当根据中联公司的付款情况，以未付租金为基数，区分时间段进行计算；另外，因中联公司至今未将诉争房屋返还东盛公司，违约金应计算至实际交付房屋之日，依据双方合同约定，2017年7月1日前，中联公司应支付的租金为4333358元，2017年7月1日起至实际返还租赁物之日止按照4333358元为基数计算。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。 本院认为，依照双方合同约定，中联公司应于2015年7月1日前支付2015年7月1日至2017年6月30日的租金4127008元，中联公司陆续支付至2015年12月18日，后未再支付；随后，东盛公司分别于2016年10月9日、2016年11月23日向中联公司送达两份《律师函》催讨租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算”和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定，东盛公司的催讨行为，产生诉讼时效中断的效力。因此，东盛公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。 综上所述，中联公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2435号民事判决第一、二、三项； 二、撤销福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2435号民事判决第四项； 三、中联文创控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向石狮市东盛化妆品贸易有限公司以未付租金为基数，按年利率24%标准赔偿自2015年7月9日起至实际返还租赁物之日止的违约金（其中2015年7月9日至2015年7月14日按3827008元计算，2015年7月15日至2015年8月13日按照2063504元计算，2015年8月14日至2015年8月27日按照1913504元计算，2015年8月28日至2015年9月29日按照130000元计算，2015年9月30日至2015年10月25日按照1200000元计算，2015年10月26日至2015年12月17日按照700000元计算；2015年12月18日至2017年6月30日按照500000元计算；2017年7月1日起至实际返还租赁物之日止按照4333358元为基数计算），违约金应当以1238102元为限。 四、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审受理费20443元，由中联文创控股有限公司负担14310元，石狮市东盛化妆品贸易有限公司负担6133元；一审受理费20443元，减半收取计10222元，由中联文创控股有限公司负担7155元，石狮市东盛化妆品贸易有限公司负担3067元。 本判决为终审判决。 审判长 丰兰审判员杨钊胜代理审判员林秋韵 二〇一七年十月二十七日 书记员 金       雅       琳 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 5