广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初47号原告：阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区东城镇东风四路231号。法定代表人：范德明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李柏桦，广东众君律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伦，广东众君律师事务所律师。被告：朱家强，男，1981年1月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：阮嘉欣，女，1992年9月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司（下称“鸿辉公司”）诉被告朱家强、第三人阮嘉欣案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿辉公司的委托诉讼代理人李柏桦、梁伦到庭参加诉讼，被告朱家强、第三人阮嘉欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿辉公司向本院提出诉讼请求：1.撤销阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法执字461-1号执行裁定书、（2015）阳东法执异字第43号执行裁定书；2.确认座落于阳江市阳东区××街××单元××号的房屋所有权属原告所有；3.判令不得执行座落于阳江市阳东区××街××单元××号的房屋；4.本案诉讼费由被告或第三人承担。事实和理由：一、以物权法来论，该房屋的所有权仍属原告所有。而未转交给第三人。首先，该房屋是原告预售给第三人的，在房管部门办理预购预告登记，而不是一般不动产登记。根据物权法的规定，预购预告登记与一般不动产登记属于不同的概念，具有不用的法律性质和法律效力。预购预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预购预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动排他的权利。因此，混淆了预购预告登记与一般不动产登记的不同概念，以第三人已办理了该房屋预购预告登记为理由，（2015）阳东法执异字第43号裁定驳回原告的异议，显然是不妥当的。其次，该房屋尚未交付，第三人并没有占有、使用该房屋。由于多种原因，房屋尚未交付，第三人并没有占有、使用该房屋，该房屋至今仍为原告所管理。这一事实，可现场勘查及提供现场照片证明。综上所述，从“物权法规定确立的物权法定主义和不动产物权登记主义原则”来看，该房屋的所有权仍为原告所有，尚没有转移给第三人。在办理了预购预告登记之后，房管部门出具的《商品房屋产权权属证明书》及《阳东县房地产权证附图》就是确证。二、从该房屋价款的支付情况来说，所有权也仍属于原告所有。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》约定：该商品房的总价款人民币1857214元，付款方式为银行按揭方式：签订本合同时，第三人支付首期款557214元，余下房款130万元，由第三人办理银行按揭，并缴纳相关费用。但是。合同签订后，第三人共支付20万元首付款，余下的357214元首付款以打借条的形式支付，实际上至今未支付。更为严重的是，到了2015年7月第三人还中断了按月向银行还房贷，由于原告是第三人与农行阳东支行签订的《个人购房担保借款合同》的担保人，农行阳东支行以担保人履行责任为由分别于2015年7月31日、8月31日、9月9日直接从原告的农行账户划扣了9552.57元、9552.58元、9499.12元和1158193.88元，共1186798.15元，偿还第三人所欠银行的借款本息。并说明：第三人所欠银行《个人购房担保借款合同》项下的借款本息已经结清，银行与第三人的《个人购房担保借款合同》约定的合同权利义务全部由原告享有和承担（详见农行阳东支行的业务凭证和扣划账款说明）。由此可见，实际上第三人只支付了20多万元的房款，绝大部分的购房款并没有支付。因此，从该房屋的价款支付情况来说，该房屋的所有权也仍属于原告所有。三、基于上述第二点的原因，原告曾向阳江市阳东区人民法院提起诉讼，要求解除与第三人签订的《商品房买卖合同》。法院经审理已作出（2015）阳东法民一初字第532号民事判决书，判令解除该《商品房买卖合同》。但是（2015）阳东法执异字第43号执行裁定书毫不理会同一法院的这一判决书，以“该判决目前尚未发生法律效力，阮嘉欣作为房屋权利人并未改变”为由，驳回原告的异议，这是错误的，也是原告对此不服，而提起异议之诉的原因之一。基于上述理由，原告认为，（2015）阳东法院执字461-1号执行裁定将房屋认定为第三人所有并予以拍卖，是错误的。阳东法执异字第43号执行裁定书驳回原告对此的异议是一错再错，并将严重损害原告的权益。因此，特提起异议之诉，希望秉公、详细审理，依法判如诉讼请求。被告朱家强缺席，但提供书面答辩称，一、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经过房产管理部门的预告登记，预告登记查档结果明确载明涉案商品房是登记在第三人名下，经过合法的公示，依据物权法第二十条规定，第三人因该登记而使其对涉案房屋所享有的请求权应当具有对抗第三人的效力。原告作为房地产开发企业，将竣工后的整栋房产办理初始登记，系商品房买卖流程中的一个环节，也是办理个人房产证的必要前提，该登记并非是最终的产权证明，因此，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利。二、第三人与原告签订了《商品房买卖合同》后已通过中国农业银行阳东支行为涉案房屋办理了银行按揭贷款手续。中国农业银行阳东支行为涉案房屋发放贷款之日，原告已经收齐该房屋的全部房款，后由于第三人未按时向银行支付按揭贷款导致原告向银行承担连带保证责任，属于原告替代中国农业银行阳东支行享有其对第三人的债权，并不代表原告享有对涉案房屋的物权权利。三、虽然原告诉请解除合同是原告作为合同当事人的权利，但当原审法院查封涉案房屋后，在未依法解除查封前，该查封具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权。虽然原告诉请解除《商品房买卖合同》并得到法院准许，但其并未因此而自动地取得涉案房屋所有权，也就是说涉案房屋仍属于第三人所有。涉案房屋因被查封不可直接返还给原告，其享有的恢复原状请求权（返还房屋）亦仅为债权性请求权。就涉案房屋返还不能对原告所造成的损失，原告可另案主张折价赔偿。因此，原告以合同解除主张所有权并排除强制执行的请求，应不予支持。四、由于法院查封涉案房屋在先，原告与第三人解除合同在后，原告在与第三人解除合同后应就合同中有关第三人的合同权利即应退还第三人的合同款项向法院申请提存，以保证法院作出的裁定及协助执行通知书得以依法履行，但原告至今未向法院申请提存，导致被告作为债权人的权利无法得到保护。若法院最终认定涉案房屋属原告所有，则原告应立即将应当退还给第三人的合同款项向法院申请提存，以保护被告对第三人的债权权利。综上，原告之诉请缺乏事实和法律依据，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，故应予驳回。经审理查明，朱家强与郑世珠、阮嘉欣民间借贷纠纷一案，本院根据朱家强的诉前财产保全申请，于2015年4月27日作出（2015）阳东法立保字第32号民事裁定，预查封阮嘉欣所有的座落在阳江市阳东区××街××单元××号的房产（预登记号：33000018860）。本院经审理，于2015年7月8日作出（2015）阳东法民一初字第240号民事判决，第三项判决为：被告阮嘉欣对前项二中的借款本金300000元及利息承担连带清偿责任。该民事判决生效后，由于郑世珠、阮嘉欣没有履行判决确定的义务，朱家强于2015年8月27日向本院申请强制执行，执行案号为（2015）阳东法执字第461号。执行立案后，本院向被执行人郑世珠、阮嘉欣送达了（2015）阳东法执字第461号执行通知书、报告财产令，责令被执行人在指定期限内履行本院（2015）阳东法民一初字第240号民事判决所确定的义务，但上述被执行人至今未有履行义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八规定，本院于2015年4月27日对阮嘉欣名下涉案房屋所采取的查封措施（诉前财产保全），已自动转为执行中的查封。因被执行人郑世珠、阮嘉欣拒不履行生效民事判决所确定的义务，本院于2015年12月14日作出了（2015）阳东法执字第461-1号执行裁定，拍卖被执行人阮嘉欣所有的座落在阳江市阳东区××街××单元××房产（预登记号：3300001886）。2015年12月28日，鸿辉公司向本院提出执行异议。2016年12月16日，本院作出（2015）阳东法执异字第43号执行裁定，驳回鸿辉公司的异议。鸿辉公司不服裁定，于2017年1月3日提起本案诉讼。另查明，2011年3月7日，鸿辉公司与阮嘉欣签订《广东省商品房买卖合同》一份，出卖人鸿辉公司将其建设开发的阳江市阳东区××街××单元××房产(涉案房屋)预售给买受人阮嘉欣，该商品房建筑面积279.06平方米，建基面积92.20平方米，整套商品房总价为人民币1857214元，双方约定由买受人阮嘉欣支付首期款人民币557214元，余下房款人民币1300000元正，由买受人阮嘉欣办理银行按揭并缴纳相关费用。上述合同签订后，阮嘉欣实际上只支付了首期款20万元，余下首期款357214元未付，由其以打借条的形式支付。2011年4月7日，房屋买卖双方还签订了《补充协议》一份，双方就签订的《广东省商品房买卖合同》未尽事宜补充约定。该《补充协议》约定：因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失。2011年4月11日，鸿辉公司、阮嘉欣及中国农业银行阳东县支行签订了《个人购房担保借款合同》，阮嘉欣向中国农业银行阳东县支行贷款1300000元用于支付上述商品房的购房款，将该房屋向银行方办理了预售抵押备案，并由鸿辉公司为该笔贷款作连带责任保证。贷款期限为20年，自2011年4月11日起至2031年4月10日止。该笔购房贷款发放后，阮嘉欣在此后履行借款合同过程中，按合同约定偿还了部分贷款，但阮嘉欣从2015年7月31起未能偿还银行购房贷款，构成合同违约。为此，中国农业银行阳东县支行根据《个人购房担保借款合同》约定于2015年7月31日至2015年9月9日期间，从鸿辉公司开立的保证金账户（账号：44×××20）扣款四笔，累计1186798.15元，即鸿辉公司代阮嘉欣向中国农业银行阳东县支行还清了余下贷款本息共1186798.15元，履行了连带保证责任。2015年12月14日，鸿辉公司以阮嘉欣为被告向本院提起诉讼（案由：商品房预售合同纠纷），请求解除鸿辉公司与阮嘉欣签订的商品房买卖合同。2016年11月5日，本院作出（2015）阳东法民一初字第532号民事判决，判令解除鸿辉公司与阮嘉欣于2011年3月7日签订的《广东省商品房买卖合同》。再查明，原告系从事经营房地产开发的企业，涉案房屋初始登记权利人为原告，已登记字号：阳东商初0300011096号。第三人购买后办理了预告登记，权利人为第三人。以上事实，有原告提供的身份证、营业执照、商品房买卖合同、借据及通知、补充协议、农业银行业务单及扣划款项的说明、商品房屋产权权属证明书及附图、个人购房担保借款合同、（2015）阳东法民一初字第532号民事判决书、（2015）阳东法执异字第43号执行裁定书、现场图片以及本案庭审笔录等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋，取得房款，本案原告在承担了还贷保证责任后，获取房屋对价的合同目的落空，而原告与第三人签订合同明确约定了解约条款，原告承担了保证责任，导致出卖人为买受人偿还银行借款的解约条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，据此，原告选择诉讼途径解除合同，依法应当准许，预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。本院于2016年11月5日作出的（2015）阳东法民一初字第532号民事判决，判令解除原告与第三人于2011年3月7日签订的《广东省商品房买卖合同》。该判决现已生效，故原告与第三人于2011年3月7日签订的《广东省商品房买卖合同》已经解除。因合同解除，双方的权利义务终止，第三人请求原告交付房屋的债权消灭，预告登记失效，涉案房屋的物权依法恢复为原告所有。本案中，原告依法取得涉案房屋的物权，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利，原告提起执行异议之诉请求排除对涉案房屋执行的理由成立。合同解除后，原告与第三人之间的纠纷，可以通过另行诉讼解决，本案不作处理。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款的规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”因此，原告请求撤销本院（2015）阳东法执字43号执行裁定书，本院不予支持。被告朱家强、第三人阮嘉欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：一、不得执行座落于阳江市阳东区官山御景翠景三街20栋一单元20号的房屋；二、确认座落于阳江市阳东区官山御景翠景三街20栋一单元20号的房屋归原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司所有；三、驳回原告阳江市阳东区鸿辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费21515元，由被告朱家强负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一七年十月十日书记员  周子琳