安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1219号上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司芜湖市分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京中路3号，统一社会信用代码91340200711036392D。负责人：许悦林，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋毅，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，安徽深蓝（芜湖）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市健康路13号世茂玫瑰坊商业街A区负一层，统一社会信用代码913402005888628072。负责人：黄震宇，该公司经理。委托诉讼代理人：杨园，安徽文理律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司芜湖市分公司（以下简称邮政芜湖公司）因与被上诉人世茂物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初11539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邮政芜湖公司上诉请求：1．依法撤销原审判决第一项，驳回世茂物业公司要求邮政芜湖公司承担物业费的诉讼请求；2．本案一、二审全部诉讼费用由世茂物业公司承担。事实和理由：第一，世茂物业公司向邮政芜湖公司主张物业费缺乏事实及法律依据。邮政芜湖公司并未与世茂物业公司签订任何物业服务协议，世茂物业公司与芜湖世茂新发展置业有限公司签订的《前期物业服务合同》未经邮政芜湖公司确认，邮政芜湖公司对于相关合同内容并不知晓，该合同对于邮政芜湖公司并不具有约束力。世茂物业公司于2017年的7月向邮政芜湖公司进行催告，即便此后的几次催告产生了诉讼时效中断的效果，也仅及于2015年7月26日之后的物业费，2015年7月26日之前的物业费用，明显超过了诉讼时效，依法不应得到支持。此外，鉴于诉争房屋地块商业运营情况不佳，世茂物业公司承诺免收2013年至2015年期间的物业费，无论该承诺是否以书面形式作出，世茂物业公司均负有遵守义务。从诉争房屋实际交付至世茂物业公司首次催告之间的长达四年多的时间里，世茂物业公司一直没有以任何形式向邮政芜湖公司主张过物业费用，这也从侧面印证了世茂物业公司承诺免除2012到2015年期间物业费的事实。第二，世茂物业公司在本案中主张的物业费数额过高。世贸滨江花园3号地块与诉争房屋所在的4号地块相邻，系同一开发商建设，其不同地块之间的物业费不应存在差额，且世茂物业公司与第三方所签订的《前期物业服务合同》未经邮政芜湖公司确认，一审起诉时世茂物业公司又将前述合同中约定的物业费标准调整为5.8元/月/平方米，邮政芜湖公司据此认为世茂物业公司对于物业费的收取标准任意性过大，严重损害邮政芜湖公司合法权益，诉争房屋的物业费收取标准显然应当与3号地块一致。世茂物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，世茂物业公司是依据前期物业服务合同为邮政芜湖公司所在的世茂玫瑰坊四号地块提供物业服务，因此世茂物业公司主张物业费有事实及合同依据。第二，世茂物业公司与开发商签订的合同中约定的物业服务费用是每平方米8元每月，在向邮政芜湖公司主张物业费用时已经充分考虑到了项目地块的实际运营情况及邮政芜湖公司的经营成本，酌情核减了一部分物业服务费用，因此世茂物业公司主张的物业服务费应当得到法庭的支持。对于免收物业费用，邮政芜湖公司未提供任何证据，且世茂物业公司及商管公司免收的是通过服务式招商业主，而非以自持物业从事对外经营的邮政芜湖公司。世茂物业公司向一审法院起诉请求：1．邮政芜湖公司支付2012年6月1日至2019年6月30日的物业管理费114632.36元；2．邮政芜湖公司按照每日万分之六点七计算支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年9月16日止应支付滞纳金55720.62元；3．邮政芜湖公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园4－1特色商业街系案外人芜湖世茂新发展置业有限公司开发建设。2006年，邮政芜湖公司与芜湖世茂新发展置业有限公司就签订两份《商品房买卖合同》，约定邮政芜湖公司向芜湖世茂新发展置业有限公司购买4－1#特色商业街B区1033、1034号商铺（建筑面积分别为110.82平方米、108.26平方米），并于2015年7月27日办理了产权登记，登记商铺号为4－1#特色商业街B区106、107号商铺（建筑面积分别为117.26平方米、115.23平方米）。《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房交付之日起即应将房屋交出卖人在《前期物业管理服务合同》中委托的物业管理企业统一进行管理，并遵守房屋使用公约。出卖人委托的管理企业承担该房屋的前期管理，管理期限至业主委员会成立后选聘的新的物业管理企业接手管理之日”。2012年，芜湖世茂新发展置业有限公司与世茂物业公司签订一份《物业管理服务协议》，约定由世茂物业公司为芜湖世茂玫瑰坊商业街提供物业管理服务，期限自2012年6月1日起计算，物业服务费执行包干制，标准为8元/㎡/月。2016年1月30日，芜湖世茂新发展置业有限公司与世茂物业公司签订一份《物业管理服务协议》，约定由世茂物业公司为芜湖世茂四号地块商业街提供物业管理服务，物业服务费标准为8元/㎡/月；物业服务费按月交纳，业主应在每月的第5日前履行交纳业务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之五收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。协议生效后，世茂物业公司依约为涉案物业所在的商业街提供物业管理服务至今。邮政芜湖公司未能够依约向世茂物业公司缴纳物业费。2017年7月28日，世茂物业公司通过EMS快递向邮政芜湖公司发出催收2010年1月1日至2017年5月31日期间物业费的管理费缴纳通知单。2018年11月18日，世茂物业公司通过EMS快递向邮政芜湖公司发出催收2010年1月1日至2018年11月份期间物业费的律师函。2019年3月8日，世茂物业公司通过EMS快递向邮政芜湖公司发出催收2010年1月1日至2019年6月30日期间物业费的律师函。因邮政芜湖公司至今未缴纳差欠的物业费，世茂物业公司向该院提起诉讼。一审法院另查明，案外人芜湖世茂新发展置业有限公司开发建设的世茂滨江花园3号地块商铺物业费收费标准为5元/月/平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人芜湖世茂新发展置业有限公司与世茂物业公司签订的《前期物业管理合同》的效力、世茂物业公司向邮政芜湖公司主张物业费是否超过诉讼时效期间、涉案物业费收费标准及计算期间和违约滞纳金。一、两份前期物业管理合同的效力问题。本案世茂物业公司受安徽省芜湖市镜湖区世茂滨江花园特色商业街建设单位芜湖世茂新发展置业有限公司安排在该商业街从事前期物业管理服务活动，双方之间签订的两份前期物业服务合同合法有效，根据邮政芜湖公司与案外人芜湖世茂新发展置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，邮政芜湖公司作为安徽省芜湖市镜湖区4－1#特色商业街B区106、107号商铺的业主接受世茂物业公司对涉案物业进行管理服务，故涉案两份前期物业管理合同对邮政芜湖公司产生法律效力。世茂物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，邮政芜湖公司也实际享受了世茂物业公司提供的物业服务，理应履行交纳物业费的义务，邮政芜湖公司主张未直接与世茂物业公司签订前期物业服务合同拒交物业费用的抗辩理由不能成立。二、诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中世茂物业公司与案外人芜湖世茂新发展置业有限公司签订了两份《前期物业服务合同》，根据《中华人民共和国总法通则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，对于第一份《前期物业服务合同》所涉及的物业费的诉讼时效期间起算日为2016年2月1日，世茂物业公司于2017年5月31日、2018年11月18日和2019年3月8日就上述期间的物业费用向邮政芜湖公司主张权利，根据《中华人民共和国总法通则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，已产生诉讼时效中断；对第二份《前期物业服务合同》涉及物业费，世茂物业公司于2017年5月31日、2018年11月18日和2019年3月8日就上述期间的物业费用向邮政芜湖公司主张权利，根据《中华人民共和国总法通则》第一百九十五条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，亦已产生诉讼时效中断；本案世茂物业公司于2019年10月9日通过诉讼方式主张权利系在诉讼时效期间内主张权利，邮政芜湖公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立，故对世茂物业公司主张邮政芜湖公司支付拖欠的物业费的诉请予以支持。三、涉案物业费的认定。首先，关于物业费收费标准问题，两份《前期物业服务合同》关于商铺的物业费收费标准为按8元/㎡/月，考虑到市场原因及涉案商业街的运营情况，世茂物业公司将物业费标准降低按5.8元/㎡/月收取符合法律规定，虽然邮政芜湖公司抗辩称相邻商业街物业费收费标准为5元/㎡/月，但相邻商业街的物业管理企业不同，商业街的位置不同，邮政芜湖公司未提供充分的证据证明5.8元/㎡/月属于显著超高，故对邮政芜湖公司该相关抗辩意见不予支持。其次，关于拖欠物业费期间问题，世茂物业公司主张邮政芜湖公司差欠2012年6月1日起至2019年6月30日期间物业费，邮政芜湖公司抗辩称案涉房屋交付时间为2013第一季度，世茂物业公司作为涉案商铺实际交付经办单位，未提供证据证明涉案房屋交付时间，涉案房屋交付时间酌定为2013年第一季度，物业费计算期间为2013年4月1日至2019年6月30日。最后，邮政芜湖公司未提供证据证明世茂物业公司承诺免收2013年至2015年期间物业费用的事实存在，故对邮政芜湖公司该主张事实不予认定。截至2019年6月30日，根据世茂物业公司主张的物业费收费标准5.8元/㎡/月，邮政芜湖公司实际差欠2013年4月1日起至2019年6月30日期间物业费为101133.15元（5.8元/月/平方米×117.26㎡×75个月+5.8元/月/㎡×115.23㎡×75个月）。四、关于世茂物业公司主张邮政芜湖公司支付违约金的诉请，邮政芜湖公司受其与案外人芜湖世茂新发展置业有限公司签署《商品房买卖合同》的约束，其对涉案物业的物业管理服务公司不具有选择性，世茂物业公司与案外人芜湖世茂新发展置业有限公司之间所签订的两份《前期物业管理服务协议》均系世茂物业公司提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重邮政芜湖公司的责任，但世茂物业公司未能证明其已将《前期物业管理服务协议》告知邮政芜湖公司或采取合理方式提请邮政芜湖公司予以注意，该条款无效，且邮政芜湖公司拖欠物业费用亦是存在一定的事由，故对世茂物业公司主张邮政芜湖公司支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，加强涉案商业街的运营招商宣传，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。世茂物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：第一，邮政芜湖公司于本判决生效之日起十日内支付世茂物业公司物业费101133.15元；第二，驳回世茂物业公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，世茂物业公司是否有权向邮政芜湖公司主张物业费。邮政芜湖公司在与案涉房屋开发商芜湖世茂新发展置业有限公司签订的商品房买卖合同中明确约定，将房屋交由开发商委托的物业管理企业统一进行管理。邮政芜湖公司作为世茂滨江花园特色商业街的业主，享受了世茂物业公司提供的物业服务，理应交纳物业费。邮政芜湖公司以前期物业服务合同未经其确认为由，主张不受约束，于法无据，本院依法不予支持。关于前期物业费的诉讼时效问题，因前期物业服务合同中未明确约定物业费一年一交，且物业服务合同属于持续性合同，世茂物业公司提供的物业服务具有连续性，合同约定的物业费系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，故合同期间内产生的物业服务费的诉讼时效应从合同到期日起算，案涉第一份《前期物业服务合同》所涉及物业费的诉讼时效期间的起算日应为2016年2月1日，世茂物业公司有关前期物业费已过诉讼时效的抗辩，本院依法不予采纳。第二，关于物业费的收费标准。前期物业服务合同约定的物业费是8元/月/平方米，邮政芜湖公司应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业费，一审起诉时世茂物业公司将前述合同中约定的物业费标准调整为5.8元/月/平方米，系世茂物业公司对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。邮政芜湖公司要求诉争房屋的物业费收取标准与世茂滨江花园三号地块一致，无合同及法律依据，本院依法不予支持。此外，邮政芜湖公司主张世茂物业公司曾承诺免除2013年至2015年期间的物业费用，世茂物业公司对此予以否认，且邮政芜湖公司对此未能提交相应的证据，故本院依法不予采信。综上所述，邮政芜湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2594元，由上诉人中国邮政集团公司芜湖市分公司承担。本判决为终审判决。审判长  严阵审判员  肖珍审判员  陈勇二〇二〇年五月六日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。