辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初349号原告：关天杰，男，1970年8月25日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市铁西区。被告：杨金辉，男，1972年12月27日出生，汉族，朝阳市双塔区信用合作联社职员，住辽宁省朝阳市双塔区。第三人：朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区辽河街3-4号，统一社会信用代码912113027196718921。法定代表人：刘宏伟，总经理。委托代理人：史立红，辽宁史立红律师事务所律师。委托代理人：崔楠，辽宁史立红律师事务所律师。原告关天杰与被告杨金辉及第三人朝阳义利世好房地产开发限公司（以下简称义利公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关天杰，被告杨金辉，第三人朝阳义利世好房地产开发限公司的委托代理人史立红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告关天杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第三人存在的涉案房屋商品房买卖合同及相关手续无效；或解除被告与第三人存在的涉案房屋商品房买卖合同及相关手续；2、第三人协助原告办理涉案房屋(朝阳市双塔区建设路鑫源秋墅中区G座1510号房屋)所有权转移登记；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依生效判决（2016）辽1302民再17号/(2017)辽13民再43号取得涉案房屋所有权，但产权登记在第三人名下。生效判决内容为：解除原告与被告之间的合同；被告将涉案房屋返还给原告。在生效判决执行一案，即(2018)辽1302执156号执行案件，因被告与第三人存在涉案房屋商品房买卖合同及相关手续，导致原告无法办理涉案房屋权属转移登记。关于办理涉案房屋权属转移登记问题，朝阳市双塔区人民法院执行局先后令原告诉请第三人协助办理、提请执行异议，皆驳回。基于此，原告申诉至辽宁省高级人民法院。朝阳市中级人民法院基于上述情况，给出处理意见，即要求(建议)原告提起上述诉讼请求。综上所述，原告为维护自身合法权益诉至贵院，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告杨金辉辩称，第三人是义利公司，我认为与第三人没有关系，这个房子是我卖给吴敬华了，手续也给吴敬华了，而(2016)辽1302民再17号和(2017)辽13民再43号判决书都没有涉及到吴敬华，就仅仅在我和原告之间做了判决，没有涉及到吴敬华，吴敬华也在找检察院，我跟他商量他也不给我手续，开始判决应该带上吴敬华，这个房子涉及吴敬华的自身利益，与第三人无关。第三人义利公司述称，一、依原告请求第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应受法律保护。原告向第三人供应阀门，第三人用多套楼房折抵所欠阀门款，其中包括涉案房屋，双方的债权债务关系已消灭。依原告的请求，第三人于2009年12月8日与被告签订了《商品房买卖合同》，将抵顶给原告货款的房屋办理至被告名下，并按照原告的要求为被告出具了专用收款收据、销售不动产统一发票等相关手续，因此，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应受法律保护；二、原告要求第三人协助办理涉案房屋相关手续超出第三人权利范畴。根据商品房销售管理办法第十条规定：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，第三人不能针对同一套房屋为两个不同的当事人出具相关的房屋过户手续；2、被告已实际占有涉案房屋并办理备案，第三人在法律与事实上均无能力单方取消在房产机关的备案登记，因此原告请求第三人协助原告办理涉案房屋所有权转移登记等手续，超出第三人的权利范畴。上述事实，在朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2013号判决书、朝阳市中级人民法院（2019）辽13民终1779号判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申6662号判决书中均可予以证实，综上，原告对第三人的诉求缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。如果法院判决本案第三人协助办理过户手续的话，那么要涉及到原告补交相关税费的客观事实，因为在原告要求第三人与被告签订商品房买卖合同并办理相关备案手续的时候，我国尚未实行营改增税费制度，而现在依据我国相关法律规定，商品房买卖交易过程中所实施的营改增税率制度，这就涉及到要补交相关税费。本院经审理认定事实如下：原告关天杰与被告杨金辉系朋友关系。因原告向第三人义利公司供应阀门，义利公司用多套楼房折抵所欠阀门款，其中包括鑫源秋墅小区G座1510号楼房。2010年1月10日，原告关天杰作为甲方、被告杨金辉作为乙方签订一份借款合同，合同约定甲方自愿把坐落在朝阳市双塔区朝阳大街鑫源秋墅小区G座1510号、建筑面积93.73平方米的房子以每平米2800元（含营业税）价格卖给乙方，总计￥：262,440元。合同签订后，双方共同到义利公司，被告杨金辉与义利公司签订了《商品房买卖合同》一份，第三人义利公司为杨金辉出具了销售不动产统一发票，专用收款收据，杨金辉实际占有了房屋。嗣后，原、被告双方就借款（房屋买卖）合同发生纠纷，2012年8月1日关天杰将杨金辉诉至本院，2012年10月8日，本院作出（2012）朝双民二初字第00301号民事判决，驳回了关天杰的诉讼请求。2014年9月23日，关天杰又将杨金辉诉至本院，本院于2015年4月16日作出（2014）朝双民初字第03300号民事裁定，驳回关天杰的起诉。关天杰向辽宁省朝阳市中级人民法院提起上诉，辽宁省朝阳市中级人民法院于2015年7月20日作出（2015）朝民二终字第00916号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。关天杰向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2016年4月21日作出（2016）辽民再33号民事裁定，裁定：一、撤销辽宁省朝阳市中级人民法院（2015）朝民二终字第00916号民事裁定及朝阳市双塔区人民法院（2014）朝双民初字第03300号民事裁定。二、指令朝阳市双塔区人民法院对本案进行审理。本院于2017年3月6日作出（2016）辽1302民再17号民事判决，判决“一、解除原审原告关天杰与原审被告杨金辉于2010年1月10日签订的借款（房屋买卖）合同。二、原审被告杨金辉于本判决生效之日起10内，将朝阳市双塔区建设路鑫源秋墅中区G座1510号房屋（产籍号：Ⅱ-2-1-81C1510）返还给原审原告关天杰。三、上述第二款履行后，原审原告关天杰立即返还原审被告杨金辉已付房款26,000元、已支付的部分房屋杂费7,832元，合计33,832元。”杨金辉不服该判决，提出上诉，辽宁省朝阳市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）辽13民再43号民事判决，驳回上诉维持本院作出的（2016）辽1302民再17号民事判决。该判决生效后，原告关天杰通过执行程序已实际取得案涉房屋。但因该房屋登记在第三人义利公司名下，且被告杨金辉与义利公司之间签订有一份《商品房买卖合同》，导致无法办理房屋过户登记手续，故原告诉至本院。以上事实，有（2012）朝双民二初字第00301号民事判决书、（2014）朝双民初字第03300号民事裁定书、（2015）朝民二终字第00916号民事裁定书、(2016)辽1302民再17号和(2017)辽13民再43号民事判决书及当事人陈述载卷为凭，经当庭质证、辩证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，本案案涉的房屋系原告依关天杰与第三人义利公司签订的以房抵债协议而来，虽然产权尚在义利公司的名下，但根据以房抵债协议及义利公司的真实意思表示，原告关天杰享有案涉房屋占有和处分权。嗣后，原告关天杰与被告杨金辉签订了借款（房屋买卖）合同，属原告关天杰对案涉房屋行使的处分权。第三人义利公司配合原告关天杰与杨金辉签订了《商品房买卖合同》并出具了相关手续，但是原告关天杰与被告杨金辉之间的借款（房屋买卖）合同已被法院生效判决予以解除，且原告关天杰已实际取得案涉房屋，被告杨金辉与第三人义利公司之间签订的《商品房买卖合同》已无存在的基础，该客观情况的发生属当事人在订立合同时无法预见的，第三人义利公司与被告杨金辉之间已不能实现合同目的，本院根据公平原则，并结合案件的实际情况，第三人义利公司与被告杨金辉之间签订的《商品房买卖合同》应依法予以解除。第三人义利公司应依法协助原告办理案涉房屋的过户登记手续，故对原告关天杰的诉讼请求，本院予以支持。被告杨金辉关于涉及案外人吴敬华利益的辩解理由，杨金辉虽举示了一份其与案外人吴敬华签订的房屋买卖合同，并自认吴敬华也支付了房款，但因买卖双方既未到房产登记部门办理房屋产权过户手续，也未进行登记备案，案涉房屋始终登记在房地产开发商义利公司名下，房屋产权未发生转移，案外人吴敬华并未取得房屋所有权。依据我国物权法第九条和第一百零六条之规定，该案外人对该诉争房屋不构成善意取得，其不属于善意第三人，且原告关天杰与被告杨金辉的房屋买卖合同已被法院生效判决依法解除，被告杨金辉与该案外人之间的买卖行为不能对抗关天杰要求返还房屋的权利主张。故对被告杨金辉的辩解理由，本院不予采纳。第三人述称，其用案涉房屋抵顶原告关天杰欠款，与原告之间的债权债务关系已经消灭的理由，本院不予采纳；第三人关于如协助办理过户可能会额外产生费用的理由，因是否必然产生额外费用，尚不确定。关于协助办理过户时产生的相关税费，应依照相关法律规定办理，如第三人义利公司因在协助原告关天杰办理过户过程中而额外产生费用而引发纠纷，双方可以另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除被告杨金辉与第三人朝阳义利世好房地产开发限公司于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告杨金辉和第三人朝阳义利世好房地产开发限公司于本判决生效之日起10日内，协助原告关天杰将位于朝阳市双塔区建设路鑫源秋墅中区G座1510号房屋（产籍号：Ⅱ-2-1-81C1510）权属变更登记过户至原告关天杰名下。案件受理费200元（原告预交），由原告关天杰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨春玲人民陪审员  史国忠人民陪审员  高云红二〇二〇年五月八日书 记 员  李晓萌