河北省新乐市人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0184执异35号案外人：牛可贤，男，1979年10月1日生，汉族，住新乐市。案外人：丁红霞，女，1977年6月18日生，汉族，住新乐市。申请执行人：史雷，男，1980年9月15日生，汉族，住河北省新乐市。被执行人：陈斌，男，1983年12月8日生，汉族，住新乐市。被执行人：王翠霞，女，1982年12月27日生，汉族，新乐市村。第三人：赵朋，男，1986年10月4日生，汉族新乐市村人。诉讼委托代理人：刘智勇，石家庄市新乐诚真法律服务所法律工作者。本院在执行申请执行人史雷与被执行人陈斌、王翠霞民间借贷纠纷一案中，案外人牛可贤、丁红霞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人牛可贤、丁红霞称，王翠霞已于2019年6月20日通过正大房屋中介与赵朋签订了房屋买卖合同，当日交付定金一万元，2019年7月6日赵朋将购买房款635000元给付至王翠霞并更名。2020年1月4日通过房屋中介赵朋与申请人签订了房屋买卖合同，当日交付定金一万元，于2020年1月15日给付部分房款450000元，2020年3月5日将剩余房款给付赵朋并签订收条。综上，案外人支付了标的房产的全部价款，《房屋购房合同》也已经明确了案外人为购房人，该房产现已是案外人财产，法院不应将财产查封执行，故案外人请求法院依法解除对位于新乐市东杨家庄富康小区新四号楼2单元201室的查封措施并终止对该房产的执行。牛可贤、丁红霞提供以下证据：1、王翠霞与赵朋2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》，载明主要内容：甲方（出售方）王翠霞，乙方（购买方）赵朋，丙方（居间方）河北正大房产经济有限公司新乐加盟店。甲方自愿将坐落新乐市××小区××楼××单元××室室的房屋出售给乙方，建筑面积为132.9平方米。实际成交价格为630000元。付款约定：合同签订时向甲方交付定金10000元，经甲乙双方协商一致同意甲方留存丙方处人民币5000元，作为售房保证金。2、2019年6月20日王翠霞给赵朋出具的10000元购房定金收条。3、2019年7月6日，王翠霞给赵朋出具的635000元房款收条。4、2020年1月4日赵朋与丁红霞、牛可贤签订《房屋买卖合同》，载明的主要内容为：甲方赵朋，乙方丁红霞、牛可贤，见证方（丙方）周娜。甲方自愿将坐落在新乐市东杨家庄富康小区新四号楼2单元201室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积约132.9平方米。甲乙双方协定的该房屋价格为675000元。收付款及更名约定：乙方2020年1月4日付甲方购房定金10000元，乙方应在2020年2月30日前将房款675000元交给甲方同时办理该房屋更名手续。5、2020年1月15日赵朋给丁红霞出具的460000元房款收条。6、2020年1月15日签订的东杨家庄富康小区购房合同（更名合同），载明的主要内容为：甲方：李小三，乙方：牛可贤，富康小区楼房房号：四期4号楼2单元201，建筑面积132.9㎡，单价1670元/㎡，价款221943元，地下室19.5㎡，1000元/㎡，价款19500元，总价款241443元。甲方于2016年12月6日前经有关部门验收合格的楼房交付给乙方。2020年1月15日东杨家庄富康小区收取赵朋更名费5000元。7、2020年1月15日丁红霞通过其东王信用社账户向赵朋农业银行账户转款440000元。2020年3月5日转款215797元。8、2020年3月5日客户名称为丁红霞的收款收据，4号楼2单元201室2019年10月1日至2020年10月1日物业费797元。9、牛可贤、丁红霞常驻人口登记卡，以证明牛可贤、丁红霞为夫妻关系。申请执行人史雷称，案外人对涉案房产无合法的所有权，无权提出执行异议。新乐市人民法院（2020）冀0184执158号执行裁定书裁定查封的王翠霞名下涉案房屋产权不属于案外人，而是属于王翠霞所有的财产，王翠霞作为被执行人，新乐市人民法院依据本院（2019）冀0184民初910号生效判决书作出的（2020）冀0184执158号执行裁定书，查封执行该套房产属于合法行为。案外人对涉案房产不拥有合法所有权之理由：1、王翠霞将涉案房屋转让给赵朋，属于恶意逃避债务，转移隐匿资产的行为，其转让行为当属无效。史雷诉陈斌、王翠霞借款纠纷一案，新乐市人民法院作出的（2019）冀0184民初910号民事判决。判决陈斌、王翠霞承担偿还史雷60000元借款及利息，法院作出判决十几天后，王翠霞在明知自己要承担还款义务，而出售自己的房产，很明显是在恶意转移隐匿资产，逃避债务的行为，这种行为应属无效行为。2、赵朋购买王翠霞的房屋支付购房款635000元，只有一张收款收条，没有转账记录，如此大笔数额的交易，不可能采取现金交付方式；另外，赵朋购买后并没有办理房屋产权变更手续，缺乏产权过户变更的相关证据，因此，赵朋购买王翠霞房屋属于虚假事实。3、赵朋又将该房产转让给案外人，也属于虚假事实。首先，案外人从赵朋处购买该房产，支付总房款675000元，只有收款收条，也没有转账记录，六七十万都是现金支付不可能，如果没有转账记录或取款记录相佐证，很难让人相信交易的真实性。案外人提交的富康小区购房合同，签订日期是2020年1月15日，恰好是新乐法院对该房产进行查封的日期，不得不让人怀疑。出让人赵朋从王翠霞手中购买该房产就没有更名，那么赵朋又将房产转让给案外人，是不能直接到开发商处更名的，除非原始购房合同买受人王翠霞出面找开发商办理，不排除王翠霞与赵朋、案外人恶意串通的嫌疑。案外人与李小三（开发商）签订的购房合同，该合同可理解为房屋更名，房屋价款（241443元）与案外人和赵朋签订的房屋买卖合同房屋价值（675000元）相差甚远，无法解释。案外人与开发商签订购房合同日期是2020年1月15日，而1月15日，案外人刚刚付给赵朋房款460000元，还有215000元未付，在还有20多万元房款未付清之时，赵朋绝不可能为案外人办理更名手续的。本案涉案房产属于被执行人王翠霞、陈斌所有，该房产自史雷起诉陈斌、王翠霞之前至今，一直闲置，无人居住，并没有交付给后来的所谓的受让人赵朋和案外人，案外人并没有合法占有该房产，且在法院查封之前也未付清（其实根本没有支付）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人的异议申请理由并不符合最高法院的司法解释规定，其提出的执行异议不足以排除执行。综上所述，案外人对于涉案房产不拥有合法所有权，其所提执行异议不足以排除执行，望人民法院依法审查，驳回案外人的执行异议申请，继续执行查封财产。第三人赵朋称，位于新乐市富康小区4-2-201室的房产是2019年6月20日通过新乐市正乾房产经纪有限公司第二分公司中介,以635000元购买王翠霞的(含5000元更名费),并于2019年7月5日办理更名手续，2019年7月6日给付王翠霞635000元(包括2019年6月20日定金10000元)，有房款收条等证据为证,自2019年7月5日办理变更户主姓名之日起,上述房产所有权人已成为第三人,第三人对该房产享有处分的权利,2020年1月4日,牛可贤、丁红霞通过周娜介绍以675000元购买了答辩人的上述房产(当时交定金10000元)并于2020年1月15日办理更名手续,给付第三人房款450000元(加定金10000元合计460000元),剩余215000房款原约定2020年2月20日前给付,但因疫情推迟到2020年3月5日给付剩余房款,该房产现在所有权人为牛可贤、丁红霞。本院查明，史雷与陈斌、王翠霞民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2019）冀0184民初910号民事判决，判决内容如下：被告陈斌、王翠霞于本判决生效之日起十日内偿还原告史雷借款本金人民币60000元及利息……。该判决生效后，史雷向本院申请执行，本院于2020年2月27日作出（2020）冀0184执158号执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人王翠霞名下位新乐市××小区××楼××单元××室室。查封期限为三年，到期自动解封。二、在查封房产到期之前，如申请执行人需继续查封，应当在查封结束之日前十五日内向新乐市人民法院提交书面申请。否则，视为放弃查封。另案，王翠霞与陈斌离婚后财产一案，本院于2019年3月7日作出（2019）冀0184民初460号民事判决，判决如下：一、原告王翠霞与被告陈斌于2017年8月3日签订的《离婚协议书》有效；二、位新乐市××小区××楼××单元××室房房产归原告王翠霞所有，在办理相关手续时被告陈斌应予协助。判决生效后，王翠霞申请将涉案房屋过户至自己名下，本院于2019年7月5日对东杨家庄村委会出具（2019）冀0184民初460号协助执行通知书，协助执行事项为：请将新乐市富康小区4号楼2单元201室过户到王翠霞名下。王翠霞于2019年6月20日通过正大房屋中介与赵朋签订了房屋买卖合同，2019年7月6日赵朋将购买房款635000元给付至王翠霞。2020年1月4日通过房屋中介，赵朋与牛可贤、丁红霞签订了房屋买卖合同，当日交付定金一万元，2020年1月15日给付部分房款460000元，同日案外人牛可贤与开发房屋管理人李小三签订更名合同，2020年3月5日将剩余房款215797元（包括物业费、更名费）给付赵朋。以上事实由（2019）冀0184民初910号民事判决书、（2020）冀0184执158号执行裁定书、（2019）冀0184民初460号民事判决书、（2019）冀0184民初460号协助执行通知书、更名合同等在案为证。本院认为，人民法院对执行异议案件实行书面审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案中，案外人提供了关于涉案房屋的更名《购房合同》，该房屋已经在本院查封前更名在案外人名下，法院查封未向房屋开发管理人李小三送达协助执行通知，导致将已经更名至案外人名下的房屋被查封。案外人的异议理由成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止本院对更名为案外人名下的新乐市富康小区新4号楼2单元201室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张增奇人民陪审员  曹 强人民陪审员  张进贤二〇二〇年五月十五日书 记 员  陶 健