江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0213民初3763号原告：顾文礼，男，1982年2月21日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所实习律师。原告：黄琴，女，1984年6月26日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所实习律师。被告：王富祥，男，1980年2月7日出生，汉族，住东台市。被告：朱俊凤，女，1977年1月8日出生，汉族，住东台市。被告：无锡好一家房产中介有限公司,住所地无锡市惠山区西漳凤翔馨城**，(统一社会信用代码：91320206MA1MFNB2XX)。法定代表人：杨冬根。委托诉讼代理人：施佳俊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：欧如明，男，该公司员工。原告顾文礼、黄琴与被告王富祥、朱俊凤、无锡好一家房产中介有限公司（以下简称好一家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄琴及其与原告顾文礼的共同委托诉讼代理人鞠爱军、焦国栋、被告朱俊凤到庭参加诉讼。被告王富祥经公告送达开庭传票、被告好一家公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾文礼、黄琴向本院提出诉讼请求：1.王富祥、朱俊凤继续履行合同编号为0008119号的《无锡市房屋转让协议》，将无锡时代上城A区9号1103室的房屋（以下简称涉案房屋）所有权过户给顾文礼、黄琴；2.王富祥支付合同违约金5万元，实际损失超过违约金总额的，以实际损失金额为准；3.王富祥赔付顾文礼、黄琴支付的中介佣金1.1万元；4.王富祥赔付顾文礼、黄琴支付的律师费2.5万元；5.好一家公司对上述第一项诉请承担配合义务并对第2、3、4项诉请承担连带责任；6.诉讼费及其他相关费用由王富祥、朱俊凤、好一家公司承担。后变更诉讼请求为：1.解除与王富祥、朱俊凤签订的《无锡市房屋转让协议》；2.王富祥、朱俊凤双倍返还顾文礼、黄琴定金5万元，返还顾文礼、黄琴已支付购房款10万元；3.王富祥、朱俊凤赔偿顾文礼、黄琴损失5万元；4.王富祥、朱俊凤赔付顾文礼、黄琴支付的中介佣金1.1万元；5.王富祥、朱俊凤赔付顾文礼、黄琴支付的律师费2.5万元；6.好一家公司对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费用及其他相关费用由王富祥、朱俊凤、好一家公司承担。事实与理由：2016年8月21日，王富祥、朱俊凤通过好一家公司与顾文礼、黄琴签订合同编号为0008119号为《无锡市房屋转让协议》，约定：王富祥、朱俊凤将涉案房屋出售给顾文礼、黄琴；合同总价为112.5万元，付款方式为：合同签订时，顾文礼、黄琴向王富祥、朱俊凤支付2.5万元作为定金、于2016年8月30日前支付10万元首付款、待过户当日再支付10万元首付款、其余委托好一家公司办理银行按揭贷款；双方任何一方违约，则由违约方向另一方支付5万元违约金，且由违约方承担第三人居间服务费（按购房价格的3%计算），暂以3万元计算。合同签订后，顾文礼、黄琴积极履行合同义务，先后向王富祥支付2.5万元定金、10万元首付款、好一家公司的中介佣金1.1万元。另外，顾文礼、黄琴积极筹款并配合好一家公司准备办理银行按揭贷款手续。但在履行合同过程中，好一家公司告知顾文礼、黄琴涉案房屋存在瑕疵，且王富祥、朱俊凤无任何理由拖延履行。好一家公司虽作为房屋中介公司，但其未尽审查义务，一方面未能查明涉案房屋的真实情况，另一方面对王富祥、朱俊凤履行合同的能力未做风险评估，未能向顾文礼、黄琴充分履行告知义务。据此，好一家公司理应对顾文礼、朱俊凤给顾文礼、黄琴造成的损害行为承担赔偿责任。顾文礼、黄琴购买本房屋是为居住使用，王富祥、朱俊凤的恶意违约行为已经给其造成了诸多损失，为维护其合法权益，遂诉至法院。王富祥未作答辩。朱俊凤辩称：朱俊凤不同意赔偿顾文礼、黄琴，因为涉案房屋的出售款其没有拿，涉案房屋的买卖合同不是与其签订的。好一家公司辩称：好一家公司不同意赔偿，好一家公司愿意配合顾文礼、黄琴完成涉案房屋过户手续。好一家公司对于顾文礼、黄琴变更后的诉讼请求未作答辩。本院认定如下，涉案房屋登记在王富祥、黄琴名下。2016年8月21日，王富祥、朱俊凤（作为出售方）与顾文礼、黄琴（作为购买方）、好一家公司（作为中介方）签订《无锡市房屋转让协议》，约定：王富祥、朱俊凤将涉案房屋出售给顾文礼、黄琴；涉案房屋建筑面积为85.09平方米；涉案房屋成交价为112.5万元；付款方式为，双方签署本协议时，顾文礼、黄琴向王富祥、朱俊凤支付定金2.5万元（其中5000元暂存好一家公司）、2016年8月30日前支付10万元首付款、过户当日再支付10万元、剩余房款90万元由顾文礼、黄琴向银行办理按揭贷款；顾文礼、黄琴贷款手续审批后2个工作日内办理涉案房屋产权转让手续；待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，于2016年9月30日前将涉案房屋正式交付顾文礼、黄琴；好一家公司受双方委托，开展居间服务；双方应以现金方式向好一家公司支付佣金，王富祥、朱俊凤承担3000元、顾文礼、黄琴承担1万元；王富祥若中途悔约，须赔偿顾文礼、黄琴违约金5万元，并退还已收取的定金，同时王富祥、朱俊凤必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为房屋成交价的2.5％；顾文礼、黄琴另付好一家公司评估费1000元。王富祥作为朱俊凤的代理人在上述《无锡市房屋转让协议》中代朱俊凤签字。嗣后，顾文礼、黄琴于2016年8月21向王富祥支付涉案房屋的购房定金2.5万元。同日，顾文礼、黄琴向好一家公司支付1.1万元佣金（含评估费）。2016年8月26日，顾文礼通过银行向王富祥支付购房款10万元，王富祥向顾文礼出具收条。嗣后，因王富祥无法联系，导致涉案房屋未完成产权过户登记。另查明，基于本案的诉讼活动，顾文礼、黄琴与江苏法舟律师事务所签订委托律师合同，约定：江苏法舟律师事务所代理顾文礼、黄琴与王富祥、朱俊凤等买卖合同纠纷一案，顾文礼、黄琴支付律师费2.5万元（含5000元办案费）等。王富祥与朱俊凤于2016年7月28日在东台市民政局协议离婚，协议约定，王富祥与朱俊凤离婚、涉案房屋归王富祥所有，房贷由王富祥偿还。再查明，涉案房屋分别于2016年9月29日、2016年10月9日被本院查封。审理中，朱俊凤陈述：《无锡市房屋转让协议》中“朱俊凤”的签名不是朱俊凤本人所签，但朱俊凤与王富祥离婚时，约定朱俊凤有协助王富祥卖房的义务，所以其对于《无锡市房屋转让协议》中“朱俊凤”的签名是认可的，也同意将涉案房屋出售给顾文礼、黄琴，并协助办理过户手续。本院认为，顾文礼、黄琴与王富祥、朱俊凤签订的《无锡市房屋转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案中，由于涉案房屋被法院查封，涉案《无锡市房屋转让协议》已不能履行，故顾文礼、黄琴要求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。涉案房屋未完成产权过户登记的原因系王富祥所致，对此王富祥已构成违约，应当承担相应的责任。故顾文礼、黄琴主张王富祥返还购房款10万元、双倍返还定金5万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在房价上行的背景下，顾文礼、黄琴另行购买相同房屋必然要付出更高的代价，现涉案《无锡市房屋转让协议》约定的定金并不足以弥补因王富祥违约造成的损失，故顾文礼、黄琴请求王富祥赔偿损失6.1万元（含佣金、评估费）的诉讼请求，本院予以支持。顾文礼、黄琴主张的律师费，因涉案《无锡市房屋转让协议》未作约定，故本院对此主张不予支持。顾文礼、黄琴要求朱俊凤、好一家公司承担责任的诉讼请求，因提供的证据无法证明其主张，故本院对此诉讼请求不予支持。王富祥经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，本院对于顾文礼、黄琴诉讼请求中合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、一百一十六条、第《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、顾文礼、黄琴与王富祥、朱俊凤于2016年8月21日签订的《无锡市房屋转让协议》解除；二、王富祥应于本判决发生法律效力之日起三日内向顾文礼、黄琴返还购房款10万元；三、王富祥应于本判决发生法律效力之日起三日内向顾文礼、黄琴双倍返还定金5万元，并赔偿损失6.1万元（含佣金及评估费损失）；四、驳回顾文礼、黄琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14925元、保全申请费5000元、公告费900元，合计20825元（顾文礼、黄琴已预交），由王富祥负担。王富祥应于本判决发生法律效力之日起三日内将负担的诉讼费直接支付给顾文礼、黄琴。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 薛 耀人民陪审员 徐 健人民陪审员 袁玉珠二〇一七年十月十三日书 记 员 朱云天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。