宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初131号 原告：吴雪波，女，1969年12月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：夏明彪，男，1973年2月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 二原告共同委托诉讼代理人：林瑛，浙江卫宛律师事务所律师。 被告：宁波骏宸房屋租赁有限公司（统一社会信用代码：91330212MA281WHK2B），住所地宁波市鄞州区五乡镇明堂岙村。 法定代表人：金佳成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何骏，该公司员工。 被告：宁波市金龙铜业有限公司（统一社会信用代码：913302112560099144），住所地宁波市镇海区骆驼街道镇海大道西段388号。 法定代表人：刘继栋，该公司执行董事。 委托诉讼代理：刘兵，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理：朱媛，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 原告吴雪波、夏明彪与被告宁波骏宸房屋租赁有限公司（以下简称“骏宸公司”）、宁波市金龙铜业有限公司（以下简称“金龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告吴雪波、夏明彪及其委托诉讼代理人林瑛，被告骏宸公司的法定代表人金佳成及其委托诉讼代理人何骏，被告金龙公司的委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴雪波、夏明彪向本院提出诉讼请求：1.被告骏宸公司退还二原告998平方米的租赁保证金30000元、租金69860元、物业费3842元；退还原告吴雪波200平方米房屋的租赁保证金9000元、租金2600元；2.被告骏宸公司赔偿二原告装修补偿、设施设备补偿款、提前搬迁奖励、一次性经济补偿款、政策性货币补偿款等合计365302元；3.被告金龙公司就被告骏宸公司上述义务承担连带责任。审理中，原告增加第二项诉讼请求：被告骏宸公司赔偿二原告装修补偿、设施设备补偿款、提前搬迁奖励、一次性经济补偿款、政策性货币补偿款等合计556611元。 事实和理由：2016年7月25日、2016年8月1日，何骏代表被告骏宸公司与二原告签订《厂房租赁合同》，与原告吴雪波签订《标准厂房租赁合同》，将位于的厂房（建筑面积约998平方米）出租给二原告，租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止。2019年7月13日起，原承租方为李晓飞的房屋（建筑面积约200平方米），由原告吴雪波继续向被告骏宸公司承租，租赁期限至2022年3月25日。2019年11月4日，被告骏宸公司发布通告，称“金龙公司必须在2019年11月30日前完成搬迁”，要求二原告腾空租赁房屋。鉴于被告骏宸公司承诺二原告退还押金、租金并承诺后续支付相应的拆迁补偿，二原告遂于2019年12月中旬搬离了租赁房屋。但二原告搬离租赁房屋后，被告骏宸公司即不再理会二原告，不但回避拆迁补偿事宜，连承诺退还的押金、租金也至今未退。因被告金龙公司系涉案房屋产权人、被拆迁人，且涉案房屋系被告金龙公司委托被告骏宸公司对外出租，二原告认为被告金龙公司应对此承担连带责任。故原告诉至法院。 被告骏宸公司答辩称：第一，2600元的租金不同意归还，没有收到过。第二，9000元的租赁保证金，扣除两个月租金6400元，原告吴雪波另外在厂区租了一间房，扣除两个月租金800元，扣除7月20日到9月19日的电费145元，扣除住宿电费1232元，扣除水费80元，剩下424元同意归还。第三，对第一项诉讼请求其他部分没有意见。第四，对于第二项诉讼请求，当时跟原告说过补偿2、3万元，现同意补偿原告20000元，其他部分不同意支付。 被告金龙公司答辩称：被告金龙公司与被告骏宸公司之间并无委托合同关系，是房屋租赁合同关系。原告要求其承担连带责任没有法律依据，其不是本案的适格主体，无需承担相应的义务。请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 原告吴雪波、夏明彪在举证期限内提交的证据有： 1.《标准租赁合同》复印件一份、《厂房租赁合同》复印件二份、收款收据复印件一份，欲证明二原告与被告骏宸公司签订房屋租合同的事实。原告吴雪波称2019年7月13日李晓飞把房子转租给吴雪波，2019年7月18日付了租金7400元，付给了李晓飞，押金9000元，付给了被告骏宸公司，这套房子用到9月19日。经质证，被告骏宸公司对该组证据真实性无异议，称原告实际租到2019年12月20日，李晓飞承租的房子不知道吴雪波是什么时候使用的，应扣除9月26日至11月26日的房租，合同约定两年涨一次租金，所以租金从每月3000元增加到每月3200元。被告金龙公司认为与其无关。本院对该组证据真实性予以认定。 2.通告复印件一份，欲证明被告骏宸公司要求各租户于2019年11月30日之前完成搬迁，被告金龙公司系涉案房屋产权人。经质证，被告骏宸公司对该证据无异议。被告金龙公司认为与其无关。本院对该证据真实性予以认定。 3.微信聊天记录一份，欲证明被告骏宸公司何骏向二原告承诺退还998平方米房屋的押金30000元，退5个月租金69860元；退还200平方米房屋的押金9000元的事实。经质证，被告骏宸公司对该证据无异议，称当时同意退原告5个月房租作为补偿，原告不同意，此事作罢，现愿意退给原告95849元，另补偿原告20000元。本院对该证据真实性予以认定。 4.律师函一份，欲证明、被告骏宸公司通知包括二原告在内的众承租人，要求众承租人搬离厂房的事实。经质证，二被告认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案无关，二被告对此均有异议，故对该证据不予认定。 5.通话录音一份，欲证明被告骏宸公司负责人承诺对二原告应得拆迁补偿款，被告骏宸公司会据实赔付的事实。经质证，被告骏宸公司对该证据真实性无异议，称当时承诺的是如果能补偿就去找金龙公司谈，如果不能补偿也没办法，且要求二原告在8月29日到11月30日一定要搬完，但原告没有按期搬。被告金龙公司认为与其无关。本院对该证据真实性予以认定。 6.房屋征收货币补偿协议、非住宅用房征收货币补偿协议测量成果平面图、拆迁补偿计算表、重大设施评估明细表、房屋征收评估装潢价格计算表复印件各一份，欲证明2019年7月8日，被告金龙公司就涉案房屋签订了征收补偿协议，经评估二原告投入设施的搬迁损失为9915元、装潢价格为267508.14元的事实。原告称装修租赁房屋没有保留相关凭证。经质证，被告骏宸公司认为与其无关。被告金龙公司对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为原告不能依据金龙公司与拆迁事务所签订的合同要求其承担连带责任。本院对该组证据真实性予以认定。 被告骏宸公司在举证期限内提交的证据有： 1.通知复印件一份，欲证明骏宸公司于8月29日通知原告11月30日前搬清的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议。本院对该证据真实性予以认定。 2.承诺书一份，欲证明原告没有按期搬出，骏宸公司找到原告，原告作出承诺，答应在12月20日前搬出的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，但认为原告实际在12月中旬就搬出了。本院对该证据真实性予以认定。 3.评估公司做的表格一份，欲证明夏明彪的拆迁补偿款是8680元的事实。经质证，原告对该组证据的三性均有异议，认为评估表与拆迁部门存档的重大设施评估明细表有出入。本院认为，该证据系被告骏宸公司单方制作，原告对此有异议，故对该证据不予认定。 被告金龙公司在举证期限内提交的证据有： 《厂房租赁合同》一份，欲证明2016年5月25日被告金龙公司和被告骏宸公司签订厂房租赁协议，被告金龙公司按合同约定已经支付了拆迁补偿款。经质证，原告认为与其无关。被告骏宸公司对此无异议。本院对该证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月10日，被告金龙公司与被告骏宸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定金龙公司将出租给骏宸公司。 2016年7月25日，原告夏明彪与被告骏宸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）骏宸公司，承租方（乙方）夏明彪，甲方出租给乙方座落在内使用权和土地证），租赁建筑面积约998平方米。厂房租自2016年8月1日起，至2024年7月31日止。年租金为155688元，不含税。乙方应向甲方支付保证金30000元，保证金在合同结束时退回乙方……租赁期间，如土征用迁厂房，不属于甲方违约。政府拆迁补偿的装修费三年内费用应归乙方所有，三年外装修费用应归甲方所有。租金按实际支付，其余退回，搬迁期房租不计在内。 2016年8月1日，原告吴雪波与被告骏宸公司签订一份《标准厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）骏宸公司，承租方（乙方）吴雪波，甲方出租给乙方座落在内使用权和土地证），租赁建筑面积约998平方米。厂房租自2016年8月1日起，至2024年7月31日止。年租金为155688元，不含税。乙方应向甲方支付保证金30000元，保证金在合同结束时退回乙方……租赁期间，如土征用迁厂房，不属于甲方违约。政府拆迁补偿的装修费三年内费用应归乙方所有，三年外装修费用应归甲方所有。租金按实际支付，其余退回，搬迁期房租不计在内。 2017年3月26日，案外人李晓飞与被告骏宸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：出租方（甲方）骏宸公司，承租方（乙方）李晓飞，甲方出租给乙方座落在内使用权和土地证），租赁建筑面积约200平方米。厂房租自2017年3月26日起，至2022年3月25日止。年租金36000元整，不含税。租金每二年调价一次，调价幅度为7%。审理中，原告吴雪波称2019年7月13日，李晓飞把该房转租给吴雪波，2019年7月18日支付李晓飞租金7400元，支付被告骏宸公司押金9000元，房屋用到9月19日。被告骏宸公司称李晓飞承租的房屋不知道吴雪波是什么时候使用的，没有收到过租金，押金应扣除9月26日至11月26日的房租，合同约定两年涨一次租金，所以租金从每月3000元增加到每月3200元。 2019年7月8日，被告金龙公司与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订一份《非住宅用房征收货币补偿协议》，约定被征收房屋位于，标准容积率内未经登记建筑面积32723.81平方米，土地总面积44682平方米…… 2019年8月29日，被告骏宸公司向原告等租户发送一份《通知》，载明：各位租户们，现该地块当地政府已规定拆除，要求所有租户必须在2019年11月30号之前搬迁。其他事宜按合同办理。望互相告知！ 2019年11月4日，被告骏宸公司发出一份《通告》，载明：各位租户们，根据政府通知，金龙铜业必须在2019年11月30日前完成搬迁，如没有按时搬迁，不再享受免租优惠政策。尽快办理退房押金和多余租金，否则按违反合同条例处理。望互相告知！ 2019年12月3日，原告夏明彪出具一份《承诺书》，载明：今承诺市兆龙路158号15号仓库2019年12月20以前搬清。审理中，原告称其于2019年12月中旬搬迁。 关于被告骏宸公司退还二原告保证金、租金、物业费如何认定的问题。本院认为，租赁合同终止后，尚未履行的，终止履行，二原告主张被告骏宸公司退还保证金30000元、租金69860元、物业费3842元，被告骏宸公司在审理中同意退还，本院依法予以确认。 关于被告骏宸公司退还原告吴雪波单方租赁的保证金、租金如何认定的问题。本院认为，首先，原告吴雪波主张的该部分费用对应的房屋系案外人李晓飞向被告骏宸公司租赁后转租给吴雪波使用，因吴雪波与李晓飞未签订书面租赁合同，无法查明吴雪波使用该房屋的具体时间，但骏宸公司与吴雪波均称吴雪波使用该房屋2个月左右，本院予以确认。其次，原告吴雪波称其已支付租金7400元，骏宸公司予以否认，原告吴雪波未能提供证据证实其支付骏宸公司租金，应承担由此产生的不利后果，原告吴雪波称向李晓飞支付了租金，但未能提供证据证实李晓飞代其向骏宸公司支付租金，亦应承担由此产生的不利后果。本院对原告吴雪波的该意见，不予采纳。再次，原告吴雪波向骏宸公司支付保证金9000元，本院依法予以确认。被告骏宸公司答辩称保证金应扣除两个月租金6400元，具有法律依据与事实依据，本院予以采纳。被告骏宸公司答辩称保证金应扣除电费、水费，但未提供任何证据证实电费、水费实际发生费用，应承担由此产生的不利后果，本院对该意见不予采纳。被告骏宸公司答辩称原告吴雪波另外租赁了房屋，保证金应扣除吴雪波的住宿电费，但未提供任何证据证实应承担由此产生的不利后果，本院对该意见不予采纳。被告骏宸公司可另行主张权利。综上，本院认定，被告骏宸公司退还原告吴雪波保证金2600元。 关于被告骏宸公司是否应赔偿二原告装修补偿、设施设备补偿款、提前搬迁奖励、一次性经济补偿款、政策性货币补偿款的问题。本院在全面、客观地审核现有证据后，综合分析如下：第一，本案涉讼房屋的《征收货币补偿协议》系被告金龙公司与镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订，金龙公司作为被拆迁房屋的所有权人，按约取得补偿款、奖励款等。二原告作为涉讼房屋的次承租人，向作为承租人的骏宸公司主张装修补偿、设施设备补偿款、提前搬迁奖励、一次性经济补偿款、政策性货币补偿款，没有事实依据与法律依据。第二，原告称投入设施的损失9915元，装修花费267508.14元，但不能提供投入设施的书面凭证及装修合同、送货单、发票等书面证据，与常理不符，应承担由此产生的不利后果。第三，二原告与被告骏宸公司签订的合同约定“政府拆迁补偿的装修费三年内费用应归乙方所有，三年外装修费用应归甲方所有。”本案中，被告骏宸公司两次通知原告搬迁的时间以及原告自述实际搬迁的时间，均已超过三年期间，被告骏宸公司无需支付二原告政府拆迁补偿的装修费。综上，本院对原告该主张，不予支持。审理中，被告骏宸公司同意补偿二原告20000元，本院依法予以确认。原告主张被告金龙公司对骏宸公司的相关义务承担连带责任，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波骏宸房屋租赁有限公司返还原告吴雪波、夏明彪保证金30000元、租金69860元、物业费3842元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告宁波骏宸房屋租赁有限公司返还原告吴雪波保证金2600元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告宁波骏宸房屋租赁有限公司支付原告吴雪波、夏明彪20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告吴雪波、夏明彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10519元，减半收取5259.5元，由原告吴雪波、夏明彪负担4270.5元（已预交），由被告宁波骏宸房屋租赁有限公司负担989元，于本判决生效之日起十日内缴纳本院；财产保全申请费2347元，由原告吴雪波、夏明彪负担1906元（已预交），由被告宁波骏宸房屋租赁有限公司负担441元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  洪 磊 二〇二〇年五月十八日 代书记员  **聪