广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初13644号原告：锤头鲨（深圳）贸易有限公司法定代表人：吴锦伦，董事长。委托诉讼代理人：林锦玲，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：刘烈和，男，被告：莫燕婷，女，两被告委托诉讼代理人：杨帆，广东龙观律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：杜蓉，广东龙观律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：陈远亮，男，该公司员工。原告锤头鲨（深圳）贸易有限公司诉被告刘烈和、莫燕婷、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告诉讼代理人杨帆、第三人诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘烈和于2017年5月5日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：261735）；2、被告向原告支付违约金980万元（人民币，下同）（计算基数为6500万元，违约金实际为1300万元，减去已付定金320万元后为980万元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告刘烈和于2017年5月5日签订《二手房买卖合同》，约定被告刘烈和向原告购买深圳市南山区后海滨路***广场（南地块一期）**号楼**层**单元房产，价格6500万元。后原告积极履行合同义务，但被告刘烈和并未按约定一次性支付定金，而是分三次支付。被告刘烈和未按照合同约定的期限办理资金监管手续，原告多次催促，被告刘烈和一直拖延。2017年7月2日，原告再次约被告刘烈和办理资金监管，7月3日，双方前往农业银行，按银行要求提供资料，办理手续并签署相关文件，指定了监管账户。但被告刘烈和一直未将尾款6175万元付至监管账户。2017年7月11日，双方协商，被告刘烈和因无法按期支付尾款，提出方案，决定解除合同并赔偿原告损失，但事后又反悔。原告于2017年7月12日发函催告被告刘烈和履行义务，其拒收。2017年7月16日，原告再次发函要求解除合同并协商赔偿事宜，被告刘烈和仍置之不理。被告刘烈和的违约行为造成原告重大损失，被告莫燕婷与其系夫妻关系，被告刘烈和应承担的违约之债系夫妻共同债务。原告向法院起诉，请求法院予以支持。被告辩称：1、双方买卖合同签订之后，就支付尾款的时间，原告在交流过程中同意了延后，但延后的时间没有做约定，原告要求到2017年7月5日，但被告刘烈和对此并没有进行确认。2、被告刘烈和已就同一纠纷向法院起诉，要求继续履行合同。双方对于尾款支付问题一直在协商当中，属于对原合同的变更，未确定履行时间。根据合同第四条关于付款条件的约定，双方应共同于指定银行办理尾款支付的资金监管手续，但双方的资金监管手续并未办理完结，监管协议银行未盖章，没有落款日期，被告刘烈和认为监管协议未生效，因此无法打款。双方的合同并未达到合同解除的条件，不同意解除合同，要求继续履行合同。由于双方的买卖合同对因第三方导致的监管账户未生效如何支付尾款未进行约定，这导致双方在监管问题发生后，亦未能达成新的协议，从而使合同无法继续履行，但被告刘烈和不是违约方，由于监管账户未获银行许可，被告刘烈和的款项不能够实际打往该账户，被告刘烈和的房屋尾款将处于没有资金监管的一个状况，从而影响被告刘烈和的权利。3、合同解除的条件尚未成就，被告刘烈和亦不是合同的违约方，原告不得请求解除合同。4、根据第3点的理由，原告诉请的违约金并没有依据，请求法院驳回。根据第1点答辩意见，原告第2、3点诉讼请求没有事实依据，不应该得到支持。第三人述称：我方于2017年5月5日促成原告与被告刘烈和就涉案房屋签订《二手房买卖合同》，提供了资金托管服务，已居间成功，第三人认为根据合同的约定，被告刘烈和应当在合同约定的期限内将除定金、交楼押金之外的房屋尾款支付监管机构的指定账户中，但从第三人了解的事实来看，被告刘烈和没有按照约定予以支付，但后来原告与被告刘烈和之间又就合同的继续履行达成了新的合意，我方就没有参与其中，具体合意内容不清楚，以双方各自陈述为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，深圳市南山区后海滨路***广场（南地块一期）***号楼**号房产（涉诉房产）登记至原告名下，建筑面积332.35平方米。2017年5月5日，在第三人的居间下，原告（卖方）与被告刘烈和（买方）签订编号261735《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为6500万元；买方在合同生效之日起5日内（含当日）向卖方支付定金325万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中，视为卖方已收讫定金；买方一次性支付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件；买方须于2017年6月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款6175万元支付至上述监管机构的指定账号中；涉诉房产没有设定抵押；双方同意在定金或首期款中预留5万元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。同日，原告、被告刘烈及第三人签订《资金托管协议》，约定定金325万元、交楼押金5万元交由第三人托管。被告与第三人表示，被告刘烈和于2017年5月5日、5月8日分别将定金100万元、30万元付至第三人账户；2017年5月11日，被告刘烈和将定金195万元付至原告账户。后第三人将被告支付的定金转付原告125万元，留取5万元作为交楼押金，该5万元仍托管于第三人处。2017年7月3日，原告与被告刘烈和前往中国农业银行办理资金监管手续。原告指定了收款账户，并与被告刘烈和签署了《二手房交易结算资金托管协议》，该协议约定：被告刘烈和最迟应在签署本协议后5个工作日内足额存入托管资金。中国农业银行作为协议丙方，当日未在协议上签章。原告提交了其法定代表人与中国农业银行深圳南新路支行行长的短信记录及通话录音，用以证明银行明确表示须在买方将托管资金付至托管账户后方可盖章确认。原告另提交了其与被告刘烈和之间的微信、短信记录及对话录音，用以证明原告多次催促被告刘烈和履行付款义务，被告刘烈和承认无法按期支付尾款，愿意解除合同并承担违约责任。被告对以上证据均不予认可。2017年7月12日，原告向被告刘烈和发出律师函，催告其履行合同，函件被拒收。2017年7月16日，原告再次向被告刘烈和发出律师函，要求解除合同并由被告刘烈和承担违约责任，原告投寄的多个地址中，被告刘烈和的公司的经营场所由前台人员签收邮件。被告刘烈和对此不予认可，称未收到律师函。为证明其损失，原告提交了其法定代表人与案外人签订的二手房买卖合同、银行结算单、借款合同、转账凭证、证券升降情况截图等证据，拟证明其因未收到涉诉购房款，而无法按期支付其购买案外房产的购房款，为避免违约，只能向第三方借款并大量出售股票、基金、外汇，损失较大，且因涉诉房产出售给被告刘烈和而无法出租，现交易不成功，原告遭受房屋空置及物业管理费等损失。被告表示，原告诉请违约金，并未要求赔偿损失，上述证据与其诉求无关。庭审中，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向被告释明，被告申请法院调整原告诉请的违约金。另查明，被告刘烈和与被告莫燕婷系夫妻关系。本院认为，原告与被告刘烈和签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据合同约定，被告刘烈和须于2017年6月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款6175万元支付至监管银行的指定账户。原告与被告刘烈和于2017年7月3日前往银行办理购房款资金监管手续，视为双方对于上述履行期限的变更。被告刘烈和应将剩余购房款支付至银行监管账户，其关于银行未在《二手房交易结算资金托管协议》签章故而协议未生效，其支付购房款后将失去控制、影响自身权利的抗辩主张不能成立。被告刘烈和未依约履行付款义务，致涉诉合同不能继续履行，被告刘烈和构成违约，原告诉请解除合同，于法有据，本院予以支持，并确认《二手房买卖合同》于原告解除合同的意思表示到达被告刘烈和即本案应诉材料送达被告刘烈和之日（2017年8月24日）解除。合同解除后，原告收取的定金325万元应予返还被告刘烈和，其中5万元托管于第三人，应由第三人直接向被告刘烈和支付。被告刘烈和请求对原告诉请的违约金予以调整，根据合同的履行情况、买方的过错程度、卖方的损失情况，本院酌情判令被告刘烈和向原告支付违约金500万元。原告与被告刘烈和并未约定定金可抵扣违约金，故原告请求将其应返还的定金从被告刘烈和应支付的违约金中抵扣，本院不予处理，双方可另循途径解决。被告刘烈和的上述债务发生在婚姻关系存续期间，系其与被告莫燕婷的夫妻共同债务，原告请求被告莫燕婷与被告刘烈和共同承担违约责任，本院可予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告锤头鲨（深圳）贸易有限公司与被告刘烈和于2017年5月5日签订的《二手房买卖合同》于2017年8月24日解除；二、被告刘烈和、莫燕婷于本判决生效之日起十日内向原告锤头鲨（深圳）贸易有限公司支付违约金500万元；三、驳回原告锤头鲨（深圳）贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80400元、保全费5000元，合计85400元，由原告负担41829元，由被告负担43571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  蒋雅琴审判员  刘 湘审判员  庞海婷二〇一七年十月二十四日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。