山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终784号 上诉人（原审原告）：董方龙，男，1988年7月25日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李守东，山东远信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李执宾，男，1958年12月23日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 被上诉人（原审被告）：石秀云，女，1958年5月25日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 委托诉讼代理人：杨丽，女，汉族，1990年10月20日出生，现住山东省淄博市周村区。（系石秀云儿媳） 被上诉人（原审被告）：石广贞，男，1953年6月15日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 原审第三人：卢健，男，1975年12月17日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 原审第三人：王惠，女，1974年7月9日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。 上诉人董方龙因与被上诉人李执宾、石秀云、石广贞，原审第三人卢健、王惠返还原物纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2018）鲁0306民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董方龙的委托诉讼代理人李守东，被上诉人石秀云的委托诉讼代理人杨丽，原审第三人卢健、王惠到庭参加诉讼。被上诉人李执宾、石广贞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董方龙上诉请求：一、1.撤销一审判决，改判被上诉人排除妨碍，返还上诉人坐落于周村区灯塔生活区7号楼4单元3层西户房屋；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决适用法律错误。1、原审法院已查明上诉人向第三人购买涉案房屋的成交价为28万元，却认为“双方于2017年1月17日签订《山东省二手房买卖合同》，约定诉争房屋成交价款为5万元，上诉人对上述两份合同不能作出合理说明，不能证实以合理价格购买诉争房屋，不具备《中华人民共和国物权法》第106条规定的构成要件，不构成善意取得。”是明显错误的。2、上诉人通过买卖方式，购得诉争房屋后，已经依法登记，取得了诉争房屋的所有权，上诉人依法享有合法物权，李执宾现占有诉争房屋没有合法依据，应立即停止侵权行为。原审法院查明2016年上诉人购买房屋时，李执宾确实已不在诉争房屋内居住。虽然，李执宾持有与第三人签订的《个人房屋转让协议书》，但是，2004年时诉争房屋的合法所有权人为淄博嘉周热电有限公司，直到2016年12月28日诉争房屋才通过买卖合同，转让至第三人名下。所以，2004年时第三人是无权处分诉争房屋的，而且，第三人在另案中也明确陈述因李执宾未支付房屋转让款收回了房屋，与原审认定的第三人更换门锁的事实是一致的。尽管李执宾曾在诉争房屋内居住10余年，但是，其并未依法取得诉争房屋的所有权，所以，上诉人作为诉争房屋的合法所有权人，依法有权请求排除妨害，要求李执宾停止对诉争房屋的非法占用，原审法院驳回上诉人的诉讼请求是没有任何合法依据的。 石秀云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋虽登记在上诉人名下，但上诉人不构成善意取得，其不是涉案房屋的实际权利人，其对涉案房屋不享有物权，无权要求被上诉人返还房屋，被上诉人基于与第三人之间的房屋买卖合同合法占有涉案房屋，系有权占有，他人无权向被上诉人主张权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 卢健、王惠述称，认可上诉人的上诉理由。 李执宾、石广贞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 董方龙向一审法院起诉请求：1.判令被告排除妨碍，返还原告坐落于周村区灯塔生活区7号楼4单元3层西户房屋；2.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：第三人王惠、卢健系夫妻，卢健与李执宾原系同事，李执宾、石秀云系夫妻，石广贞系石秀云之兄。诉争房屋建筑面积87.30平方米并储藏室一间于2001年建成，由王惠、卢健居住使用。后王惠、卢健将诉争房屋交由李执宾使用，王惠、卢健作为转让方，李执宾作为受让方，签订日期为2004年2月19日的《个人房屋转让协议书》一份，约定：王惠、卢健将诉争房屋以8万元转让给李执宾；购房款由李执宾在王惠、卢健给付钥匙同时一并付清；王惠、卢健应于合同生效之日起，将房屋全部钥匙给付李执宾，该房屋的占有、使用、收益、处分权归李执宾；王惠、卢健将该房屋的土地使用证一并转让给李执宾，李执宾凭该土地使用权证办理相关手续，王惠、卢健将协助办理过户手续，费用由李执宾承担；王惠、卢健保证自己对诉争房屋有处分权，该房屋不存在法律上的障碍，不涉及第三方的权利。诉争房屋交付李执宾后，李执宾及其家人居住使用，期间石广贞曾在该房屋居住过。2015年7月23日，诉争房屋所有权初始登记于淄博嘉周热电有限公司名下，房权证第××号。2016年12月28日淄博嘉周热电有限公司作为出卖人，与买受人王惠、卢健签订《山东省二手房买卖合同》，约定淄博嘉周热电有限公司将诉争房屋以55472.00元出卖与王惠、卢健。2017年1月12日诉争不动产权利人登记为王惠、卢健，系共同共有，为鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000263号。2017年1月22日王惠、卢健作为出卖人，与买受人董方龙签订《山东省二手房买卖合同》，约定诉争房屋成交价款为50000.00元。同日董方龙就诉争房屋缴纳契税1812.95元、按照金额181295.04元5%税率缴纳增值税9064.75元、测绘制图费60.00元、房屋转让手续费及不动产登记费429.00元；王惠缴纳城市维护建设税、增值税等共计11965.50元。2017年2月7日诉争不动产权利转移登记至董方龙名下，为鲁（2017）淄博周村区不动产权第0000796号。董方龙购买诉争房屋后入住不能，提起诉讼。对于双方有争议的证据及事实，审核认定如下：1.关于董方龙购房前是否实地看房的事实：董方龙陈述，购买诉争房屋前实地看过房屋，是卢健、王惠开门后去看的，“当时看了看房子就回去了，隔了几个月之后才买的”，“大约2016年12月份给他2万元定金，过户当天在市民之家把剩下的购房款以现金方式给了卢健、王惠”，“过完户当天给我房子钥匙，当时我妈住院，没有时间（去房子那里），有时间就去看看”。李执宾辩称，董方龙的上述陈述未提交任何证据证明，当时诉争房屋已经更换门锁，董方龙不可能进入房屋看房。法院调取的李执宾之子李忠赫在2019年10月6日公安机关的陈述中陈述，“我们一家去了山西务工，回来的时候，发现门锁打不开了，以为门锁坏了，就换了锁，不久发现门锁又打不开了，意识到有人把门锁换了，当时报警并联系到王惠，王惠承认是她换的门锁”。李忠赫的上述陈述，说明董方龙只是具有看房的可能性，对此，董方龙对其主张应当补强证据予以佐证。2.董方龙提交2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》复印件及“收条”各一份，拟证明与卢健、王惠签订房屋买卖合同及向卢健、王惠支付了购房款现金28万元的事实，李执宾辩称，董方龙以现金28万元交付房款，违背常理，亦不能举证证明款项来源，应当对其主张不予认定。法院审核认为，本案在原审一审、二审时，董方龙均未提交《房屋买卖合同》及“收条”，在本案审理期间，向本院提交上述证据，有悖常理，且至今未提交《房屋买卖合同》原件，亦未提交证据证明款项来源以及支付合理对价的相关证据予以佐证，因此，董方龙需补强证据对拟证明的事实予以佐证。 一审法院认为，李执宾与卢健、王惠签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同，且李执宾及其家人至今入住已10余年。诉争房屋交付李执宾后，卢健、王惠将该房屋的土地使用证、门牌证等权属证书交付李执宾，从卢健、王惠交付房屋及相关证书的行为来看，应当认定卢健、王惠作为出卖人做出了履行双方房屋买卖合同第五条约定，协助李执宾日后过户的意思表示，只是并非基于李执宾自身的原因才导致未办理产权过户手续，故李执宾基于有效合同对诉争房屋的占有系有权占有。卢健、王惠在未与前买受人李执宾解除合同的前提下，刻意隐瞒真实情况，既行与董方龙再次就诉争房屋签订买卖合同，并办理房屋过户手续，王惠、卢健之行为有悖于诚实信用原则。董方龙与卢健、王惠签订的房屋买卖合同约定诉争房屋成交价为28万元，而双方于2017年1月17日签订,《山东省二手房买卖合同》，约定诉争房屋成交价款为5万元，董方龙对上述两份合同不能作出合理说明，不能证实以合理价格购买诉争房屋，不具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的“以合理的价格转让”的构成要件，不构成善意取得，进而不能对抗居住在先的权利人。故董方龙仅依据不动产权证书向已经在诉争房屋居住10余年的李执宾主张返还，证据不足，对董方龙之诉讼请求，法院无法支持。董方龙作为后买受人基于与卢健、王惠诉争房屋买卖合同关系而产生的纠纷，可另循法律途径解决。综上，对董方龙之诉讼请求，不予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回董方龙的诉讼请求。案件受理费5500.00元，由董方龙负担。 经审理查明，淄博市周村区人民法院（2017）鲁0306民初1995号民事判决书认定：“王惠、卢健就同一标的物订立二份买卖合同，其中与李执宾所签合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现李执宾未就王惠、卢健与董方龙所签合同效力进行主张，已有证据证明该合同不具有合同法第五十二条规定的无效情形，亦有效。当以同一标的物为标的的数个买卖合同均为有效的情况下，根据债权平等的原则，李执宾可要求继续履行合同。在王惠、卢健未自动履行所有权转移义务前，李执宾尚未取得诉争房屋的所有权，只对王惠、卢健享有债权请求权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。诉争房屋已办理过户手续，董方龙取得诉争房屋的不动产权证，应认定该房屋已发生了物权变动的法律后果。李执宾与董方龙之间既不存在物权请求权的法律关系,也不存在债权债务法律关系,即李执宾对董方龙提起诉讼请求缺乏法律和事实依据。”该判决生效后，李执宾申请再审，（2018）鲁03民申206号民事裁定书裁定：驳回李执宾的再审申请。 另查明，本案在审理期间，李执宾向法院起诉要求确认卢健、王惠与董方龙签订的房屋买卖合同无效，生效的（2018）鲁03民终3238号民事裁定书以“已生效的（2017）鲁0306民初1995号民事判决就王惠、卢健与董方龙所签订合同的效力进行了认定，即认为已有证据证明该合同不具有合同法规定的无效情形，亦有效。且该生效判决亦对涉案房屋的物权归属进行了确认。李执宾现又以其与王惠、卢健之间签订的房屋买卖合同有效为由，要求确认王惠、卢健与董方龙所签订合同无效，属于基于同一事实理由，对已生效判决确认的内容提起的再次诉讼”为由，裁定：驳回上诉，维持原裁定。李执宾曾提起行政诉讼，要求撤销周村区不动产登记中心为董方龙发放的不动产权登记证书。生效的（2019）鲁03行终212号民事裁定书以李执宾不是适格的原告为由维持原一审驳回起诉的裁判结果。 二审庭审中，卢健提交李执宾之子李忠赫与王惠的通话录音，拟证明涉案房屋并未出卖与李执宾。李忠赫认可该通话的真实性，但不认可该证明内容。石秀云发表质证意见称，对录音证据的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，录音应当提交原始载体，否则真实性不能确定。其次，该证据不属于新的证据，不应当作为有效证据使用。第三，该证据与本案及被上诉人没有关联性，该证据通话的主体不是被上诉人，除被上诉人自己外，任何第三人关于涉案房屋方面的陈述与被上诉人无关，被上诉人对通话的内容不认可，被上诉人与第三人之间的房屋买卖事实以双方之间签订的《个人房屋转让协议书》及一审法院认定的基本事实为准。卢健、王惠提交卢健的解除劳动合同证明书一份，拟证明卢健到嘉周化工的工作时间，抗辩其和李执宾的房屋转让协议书的签订时间2004年的2月19日，当时其不在嘉周化工工作，实际的签订时间是2012年6、7月份。卢健的病历一宗，拟证明其在2014年发生了重大疾病，所以没有及时要求李执宾腾房的事实。董方龙质证称对证据的真实性没有异议，其他同意第三人的意见。石秀云质证称对证据的真实性有异议，嘉周化工的法定代表人与第三人是亲属关系，本身是自己家的公司，证据可能是伪造，不予认可，亦不认可因为本案买房的事情导致身体出现问题，不存在因果关系。 二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，无权占有不动产的权利人可以请求返还原物，妨害物权的权利人可以请求排除妨害。本案中，生效的（2017）鲁0306民初1995号民事判决在认定卢健、王惠与李执宾、卢健、王惠与董方龙签订的房屋买卖合同均合法有效的情形下，对涉案房屋的物权归属进行了确认，即认定董方龙系涉案房屋的物权权利人，享有物权权益。李执宾、石秀云、石广贞在涉案房屋中放有自己的物品，妨害了董方龙的物权权益，董方龙要求李执宾、石秀云、石广贞排除妨害的请求，依法应当予以支持。庭审中董方龙认可涉案房屋钥匙由其持有，董方龙实际已控制了涉案房屋，董方龙要求李执宾、石秀云、石广贞返还原物的诉讼请求，本院不再处理。本案纠纷的发生，系卢健、王惠“一房二卖”不诚信行为所致，李执宾可对卢健、王惠不能履行双方之间房屋买卖合同义务的行为另案主张权利。一审判决在生效判决已经确认物权权益的情形下，未支持董方龙物权权益的行使，于法无据，本院予以纠正。 综上所述，上诉人董方龙的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淄博市周村区人民法院（2018）鲁0306民初1794号民事判决； 二、李执宾、石秀云、石广贞于本判决生效后三十日内将存放在周村区灯塔生活区7号楼4单元3层西户房屋内的物品撤出，排除妨害，董方龙协助开启门锁。 一审案件受理费5500.00元、二审案件受理费5500元，均由卢健、王惠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵绛帼 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇二〇年五月十一日 代理书记员  董斯文