贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4599号上诉人（原审被告）:胡永志，男，1971年7月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，被上诉人（原审原告）：贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府幢25号，统一社会信用代码91520112730982800M。法定代表人：陈佳钰，该公司经理。委托诉讼代理人：黄修忠，男，该公司法律事务部主任。委托诉讼代理人：宋贞平，女，该公司职员。上诉人胡永志因与被上诉人贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡永志上诉请求：驳回黔城物业公司全部诉讼请求。事实和理由:一、黔城物业公司不具备收取物业管理服务费的资格，即黔城物业公司不是适格的原告。一审庭审中，胡永志多次要求黔城物业公司出示相关资质，但其一直未提交。根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十三条第一项规定别墅区物业管理公共服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会协商后按物业管理服务收费等级管理权限报价格管理部分批准后执行。而黔城物业公司明显没有任何收费许可。根据前述法律第十七条规定，物业管理企业在申报物业管理收费时，应提交以下资料：1、企业法人营业执照；2、物业管理企业资质等级证书。而黔城物业公司未取得资质等级证书，就不可能得到收费许可，其收费标准更无从谈起。二、胡永志不仅没有拖欠物管费，而且还多交了物管费。胡永志于2012年办理产权证时，应开发商要求已交纳了34091.49元物管费，发票载明所交物管费为2009年10月22日至2013年9月30日止，根据前述法律第十九条规定，物管费从业主入住之日起（以交钥匙为准）按月交纳。胡永志于2013年6月20日才收到钥匙，这部分不应交纳的物管费应返还胡永志。三、胡永志所交纳的物管费发票载明的收款人为贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司，收款时间为2012年11月12日，但全林物业公司已于2011年5月24日变更为黔城物业，怎么是全林物业公司收取物管费，如此重要的事实一审有意忽略，必然导致错判。另，黔城物业公司采用张贴通知以及特快专递方式送达催收函，但没有经过我本人签收，其请求超过诉讼时效。黔城物业公司辩称：1、关于主体资格问题，一审时提交了公司变更的证据，现在的黔城物业公司由原来的公司变更而来，仅仅是名称变更，如果没有批准，工商局不会颁发营业执照，所以现在起诉的主体适格。2、关于诉讼时效问题，一审时提交了催告函等证据足以证明公司没有放弃对于债务的追诉，物业公司催讨是基本的客观事实。一审时候上诉人没有证据证明黔城物业公司怠于行使权利。3、上诉人拖欠物业管理费是一直拖欠的，一直拒绝支付，是不争的事实，所以公司的主张符合事实。4、关于收取服务费的资格问题，在营业执照上载明的有，收费标准在合同中有约定，胡永志是履行了部分缴费的义务。胡永志陈述其多缴纳了物业费不是事实，在购房合同中明确约定了交纳物管费的时间。因此，本案追溯是缴纳这笔费用之后未交付的费用，所以不是多交，而是未缴纳。请求二审法院予以维持。黔城物业公司向一审法院起诉请求：一、胡永志支付物业服务费51894.25元（暂计算至2017年4月30日）；二、胡永志支付违约金60249元；三、案件受理费由胡永志承担。一审法院认定事实，2013年6月21日，胡永志因购买了全林房开公司开发的“泉天下”国际公馆合府20号房屋，与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议载明胡永志所购房屋建筑面积为365.71平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米3.3元，从商品房买卖合同约定的交房之日起交纳。业主应在房屋交付时一次性预付一年的物业服务费，之后按季度在每季度开始的前五日交纳物业服务费。协议还约定，胡永志不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，需从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订当天，胡永志签署《业主收房承诺书》，并于2013年6月28日办理了交房相关手续，并交纳了从收房之日起至2013年10月30日止的物业管理费。从2013年11月1日起，胡永志未再向黔城物业公司交纳物业服务费，房屋也未入住。黔城物业公司多次在胡永志入户大门张贴了催收物业服务费的通知，并通过邮政特快专递向胡永志发出《物业管理费催收函》。因胡永志一直未向黔城物业公司交纳物业服务费，黔城物业公司遂诉至法院。另查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦于2015年8月18日变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。黔城物业公司与胡永志签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《前期物业管理服务协议》，黔城物业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主不交纳物业服务费的行为会影响了小区及黔城物业公司的正常运转。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，胡永志作为“泉天下”国际公馆合府20号房屋业主，应当按照约定向黔城物业公司交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故黔城物业公司诉请胡永志支付物业服务费有事实和法律依据，予以支持。黔城物业公司主张胡永志应交纳物业服务费的期间是2013年10月1日至2017年4月30日为51894.25元。但庭审中双方当事人均陈述胡永志已交纳物业服务费至2013年10月，胡永志房屋建筑面积为365.71平方米，故胡永志应交纳2013年11月1日至2017年4月30日期间的物业服务费365.71㎡×3.3元/㎡·月×42个月＝50687.40元。关于黔城物业公司主张胡永志支付违约金60249元的诉请。虽然胡永志逾期交纳物业服务费已经构成违约，但黔城物业公司主张的违约金已经超过胡永志应当支付的物业服务费本金，大于黔城物业公司的实际损失。胡永志辩称不应支付物业服务费及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对于黔城物业公司主张的违约金，酌情按胡永志应当交纳的物业服务费50687.40元的20%支持10137.48元。对于胡永志提出的签订《前期物业管理服务协议》的主体已经变更，但未告知胡永志，应视为黔城物业公司根本性违约的辩解意见，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，贵州全林物业管理有限责任公司变更名称为贵州黔城盛世物业管理有限公司，其权利和义务应当由变更后的贵州黔城盛世物业管理有限公司享有和承担，故对胡永志的该项辩解意见不予采纳。对于胡永志提出的黔城物业公司未履行管理义务，所购房屋墙面、顶面多处漏水，外立面有大裂缝，水电未接到入户终端，导致无法入住，其行使的是先期抗辩权的辩解意见，因房屋质量问题及水电是否接到入户终端不属于黔城物业公司的物业服务范围，房开公司与物业公司是不同的法律主体，故对胡永志的该项辩解意见不予采纳。对于胡永志提出黔城物业公司收费不合理，应将已经交纳的物业服务费退回的辩解意见，物业服务费是根据物业部门所提供服务的性质、特点来定价，胡永志在签订《前期物业管理服务协议》时未对物业服务收费标准提出异议，即表明其认可该收费标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，对胡永志该项辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定，判决：一、被告胡永志于本判决生效之日起七日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2013年11月1日至2017年4月30日的物业服务费50687.40元；二、被告胡永志于本判决生效之日起七日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司违约金10137.48元；三、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费2543元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担1131元，被告胡永志负担1412元（此款原告已经预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：黔城物业公司提交了商品房买卖合同以及登报公告，证明房开公司于2011年9月23日在媒体上刊登了要求办理产权证的通知，与购房合同上的约定是一致的，胡永志认为多支付物管费是不存在的。胡永志经质证：认为公告没有原件，不予认可，对购房合同不发表意见。黔城物业公司在本院规定的举证期限内提交了登报公告的报纸来源于贵阳市图书馆的报纸复印件，胡永志补充质证意见为：不予认可，公告方是房开公司，不是黔城物业公司，所以与本案无关。黔城物业公司还提交了照片5张以及小区物业管理与黔灵房开2005年签订的委托管理合同，证明黔城物业公司进入小区进行管理是有合同约定的，对胡永志所欠的物管费是进行了催收的。胡永志经质证：认为与本案无关，不予认可，催收人是全林物业公司不是本案的黔城物业公司。黔城物业公司还提交了资质证书，证明从2002年开始，黔灵物业公司就取得收取物业费的资质，延续至2015年，是三年一换，现在举证2015年的来说明是有资质的。胡永志经质证：认为该证据不是原件。黔城物业公司在本院规定的举证期限内补充提交了贵阳市住房和城乡建设局的证明，但胡永志未在本院通知的时间内进行质证。黔城物业公司还提交了全林物业公司名称变更为黔城物业公司的变更资料以及办理黔城物业公司乌当分公司的核准资料，证明2011年全林物业公司变更为黔城物业公司。胡永志经质证：认为既然2011年变更名称了，为什么2013年签订的合同还是全林物业公司乌当分公司，黔城物业公司可能存在欺诈行为，全林物业公司此时已经不存在了，所以胡永志与全林物业公司签订的合同是无效的。对于黔城物业公司提交的证据因与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，2005年3月12日贵州全林企业集团房地产开发有限公司（甲方）与贵州全林物业管理有限责任公司（乙方）签订《小区物业管理委托合同》，主要约定，甲方将泉天下国际公馆物业委托给乙方实行物业管理，委托管理期限从2005年3月12日起至2020年3月止。物业管理综合服务费为住宅房由乙方按建筑面积每月每平方3.3元向业主或物业使用人收取。2009年7月22日，胡永志与贵州全林企业集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定胡永志购买本案案涉房屋，其中第十一条约定，出卖人书面登报通知买受人办理交付手续后，买受人无正当理由未在登报20日内到出卖人处办理完毕房屋交付手续的视为出卖人已将房屋正式交付给买受人，并移交物管公司管理，相关费用由买受人承担。2011年9月23日，贵州全林企业集团房地产开发有限公司在贵州都市报刊登通知，主要载明：“我公司开发的泉天下蓝水岸、合府等组团现已开始办理房屋所有权证，请各业主速到我司办理。”黔城物业公司资质证书载明：“准予从事物业管理业务时间为2002年1月10日，资质等级为三级，证书表编号为筑房物字0204249号。”2011年6月14日，贵州全林物业管理有限责任公司名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司，2006年贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司设立，2015年8月18日贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称变更为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。胡永志已交纳物管费34091.49元。除此之外，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，黔城物业公司与贵州全林企业集团房地产开发有限公司签订的《小区物业管理委托合同》对泉天下国际公馆的全体业主均具有约束力。之后，黔城物业公司与胡永志签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。黔城物业公司有提供服务的义务，而胡永志有交纳物业服务费用的义务。关于黔城物业公司是否有物业管理资质及收费许可的问题。经本院查实，黔城物业公司于2002年1月10日即取得从事物业管理业务的质证证书，至今仍有效，且2016年国务院修订的《物业管理条例》第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”及第六十一条“违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”已被删除。因此胡永志关于黔城物业公司没有物业管理资质及收费许可的上诉理由不能成立。关于胡永志是否不欠物管费以及是否多交了物管费的问题。胡永志在购房时，购房合同已经明确约定了出卖人书面登报通知买受人办理交付手续后，买受人无正当理由未在登报20日内到出卖人处办理完毕房屋交付手续的视为出卖人已将房屋正式交付给买受人，并移交物管公司管理，相关费用由买受人承担。房开公司于2011年9月23日登报进行了通知，胡永志与黔城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》亦约定物管费从商品房买卖合同约定的交房之日起交纳。因此，胡永志应从2011年10月1日起开始履行交纳物管费的义务，按照365.71㎡×3.3元/㎡·月=1206.843元/月计算，胡永志交纳的34091.49元应为28个月的物管费，即从2011年10月至2014年2月止的物业服务费已经交纳，但之后的物业服务费并未交纳，胡永志应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。因此，胡永志关于其不欠物管费以及多交纳物管费的上诉理由不成立。但一审从2013年11月1日起算不当，本院予以纠正为胡永志应交纳2014年3月1日至2017年4月30日的物业服务费，即365.71㎡×3.3元/㎡·月×38个月=45860元（四舍五入），违约金部分予以纠正为45860元×20%=9172元。因全林物业公司以及全林物业公司乌当分公司的名称变更并不影响其原签订协议的履行，且全林物业公司乌当分公司收取胡永志物管费时，其名称未进行变更，故胡永志关于物管费收费人为贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司系一审认定事实错误的上诉主张本院不予采信。关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，胡永志在一审时未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出，但未提交新证据予以证明，且从胡永志拖欠物管费后，黔城物业公司不定时向胡永志发出催收函，导致本案诉讼时效中断。因此，胡永志认为本案已过诉讼时效的上诉理由本院不予采信。另，因对一审判决胡永志向黔城物业公司支付物业管理费的金额予以改判，一审判决第三项“驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回黔城物业公司其余诉讼请求的判项。综上所述，胡永志的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初962号民事判决第三项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初962号民事判决第一项为：胡永志于本判决生效之日起十日内支付贵州黔城盛世物业管理有限公司2014年3月1日至2017年4月30日的物业服务费45860元；三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初962号民事判决第二项为：胡永志于本判决生效之日起十日内支付贵州黔城盛世物业管理有限公司违约金9172元；四、驳回贵州黔城盛世物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2543元，由贵州黔城盛世物业管理有限公司负担1273元，胡永志负担1270元；二审案件受理费2543元，由贵州黔城盛世物业管理有限公司负担50元，胡永志负担2493元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 邱兴权审判员 谌致华二〇一七年十月二十六日书记员 曹 艳