北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初41001号原告（反诉被告）：赵辉，男，1975年7月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙华月，北京百朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹海涛，男，1982年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：田晶，女，1982年6月12日出生，汉族，住同曹海涛。原告赵辉与被告曹海涛、田晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵辉及其委托诉讼代理人孙华月，被告曹海涛、田晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵辉向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令曹海涛、田晶向我退还我已支付的定金20万元；本案诉讼费由曹海涛、田晶承担。事实和理由：2017年3月12日，我与曹海涛、田晶签订房屋买卖合同，约定曹海涛、田晶将位于海淀区罗庄西里×号楼×层×门×号房屋出售给我。合同签订后，我依约向对方支付了定金20万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，按照该政策，因我曾办理过住房贷款，故不能办理合同约定的购房贷款，导致房屋买卖合同无法履行。现双方之间的房屋买卖合同已经解除，后我一直要求对方返还我定金20万元，但对方一直拒绝，故起诉至法院。曹海涛、田晶辩称，双方之间的房屋买卖合同已经解除，但我们不同意退还对方定金。赵辉未在合同约定的期限内支付第二笔定金30万元，且明确表示拒绝购买房屋，要求解除合同，是赵辉根本违约。另按照相关政策要求，赵辉实际可贷款数额仅比约定贷款数额减少了79766元，该数额对赵辉并未造成重大影响，该部分差额可以通过其他方式进行支付。受到新政策影响，二手房房价明显下降，赵辉的行为给我们造成了很大的损失。基于上述事实，我们依法提出反诉，现要求：请求法院判令赵辉向我们支付违约金78.6万元；本案全部诉讼费用由赵辉负担。赵辉对曹海涛、田晶的反诉辩称，我不同意曹海涛、田晶的反诉请求，双方合同中明确约定如因新政策导致合同无法履行，双方互不承担违约责任。另我方于2017年3月29日向对方发出解除合同通知，对方在3月31日收到上述通知，故双方合同已经于2017年3月31日解除。我方延迟支付第二笔定金30万元并不符合合同约定的违约时间超过15日的约定，且双方对支付第二笔定金的时间有过变更，故我方没有违约。另合同约定的违约金明显过高，要求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹海涛、田晶系夫妻关系。2017年3月12日，曹海涛、田晶（出卖人）与赵辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹海涛、田晶将位于海淀区罗庄西里×号楼×层×门×号房屋（以下简称×号房屋）出售与赵辉，房屋成交价格为300万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为193万元。买受人应向出卖人支付定金50万元。买受人选择商业贷款，拟贷款金额为195万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，曹海涛、田晶（出卖方、甲方）、赵辉（买受方，乙方）另行签订补充协议，约定乙方于2017年3月12日将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付给甲方，乙方于2017年3月20日将第二笔定金30万元以自行划转的方式支付给甲方。乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款105万元以建委监管支付方式支付甲方，乙方于2017年5月15日前将第二笔首付款141万元以第三方担保支付的方式支付甲方。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月12日，赵辉支付曹海涛、田晶定金20万元。2017年3月15日，赵辉将其名下位于丰台区的房屋以总价338万元的价格出售。庭审中，赵辉主张上述房款中的101万元用于房屋解抵押，故其实际拿到房款数额为237万元。曹海涛、田晶表示对上述情况不清楚。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法（2017）3号），要求“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”上述政策出台后，双方当事人因合同履行问题产生纠纷。庭审中，双方均认可所签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除。赵辉主张双方合同的解除时间为2017年3月31日，并以其向北京链家房地产经纪有限公司职员马椋发送的短信为据。该短信载明：因政策变动，导致签订的购房合同约定的贷款数额无法实现。依据合同规定，应属各方无责解约。因此申请解除所签订的购房合同，请卖家退还所付定金20万元。曹海涛、白晶认可收到上述短信内容，但表示不同意赵辉解除合同之主张，亦不认可上述短信内容发生解除合同的效力。曹海涛、田晶则主张双方之间的房屋买卖合同及补充协议于2017年10月10日解除，并以曹海涛、田晶、赵辉及北京链家房地产经纪有限公司签订的《解约协议书》为据。该解除协议书载明：本协议一经生效，三方此前就房屋交易事宜签署的相关协议均予以解除。就买卖关系产生的争议，买卖双方已诉至北京市海淀区人民法院人请求裁决，因解除上述合同产生的其他事宜以法院出具的判决书为准。赵辉认可上述协议书的的真实性，但主张系为了配合曹海涛、田晶办理相关手续而签订，其坚持认为合同解除时间为2017年3月３１日。另查，曹海涛、田晶曾于2017年4月7日向赵辉、北京链家房地产经纪有限公司职员马椋发送《解除合同通知书》，内容载明：鉴于贵方未能依约支付第二笔定金30万元，并明确要求解除房屋买卖合同，拒绝购买房屋，故根据合同约定告知如下：1、自贵方收到本解除合同通知书之日起，双方买卖合同解除。2、自贵方收到本解除合同通知书之日起15日内向我方支付房屋总价款20%的违约金，贵方已支付定金20万元不予退还，直接冲抵违约金。3、自贵方收到本解除合同通知书之日起，我方有权将该房产委托其他任何第三方房屋中介公司出售给其他任何第三方或自行出售给其他任何第三方。赵辉认可于同日收到上述文件。另经本院询问，曹海涛、田晶认为其于2017年4月7日发出的解除合同通知书并未发生合同解除的效力，其主张合同解除时间应以买卖双方及中介三方签署的解约协议书为准。庭审中，赵辉以曾有过住房贷款记录，故受上述新政影响其贷款数额由原合同约定的195万元减少为不超过187万元，缺口8万元其无力支付，且契税数额亦有所增加，导致合同无法继续履行为由，要求曹海涛、田晶退还其交纳的定金20万元。曹海涛、田晶不认可赵辉受新政影响导致其贷款数额减少之事实，其主张赵辉虽有过住房贷款记录，但并未受到新政策的影响。曹海涛、田晶另主张即便受到新政策影响，赵辉贷款差额仅为7.9万元，认为这并未导致合同无法继续履行。为证明新政策对赵辉所产生的影响，赵辉向本院提交了书面证人证言及其工资流水。其中石刚书写的证人证言载明赵辉因购买×号房屋向石刚借款10万元。张某书写的证人证言载明赵辉因购买×号房屋向张某借款25万元。庭审中，张某出庭作证，证明赵辉因购房向其借款之事实。曹海涛、田晶询问张某，是否愿意继续借给赵辉8万元以履行房屋买卖合同，张某明确表示愿意。赵辉工资流水显示其月平均收入为13000元左右。曹海涛、田晶对上述证据真实性不予认可，但认可张某愿意借给赵辉8万元以继续履行合同之事实。赵辉另以合同中存有如出台新的限购政策且导致合同无法继续履行、双方互不承担违约责任之约定为由，要求曹海涛、田晶退还定金。曹海涛、田晶则主张该条款约定系因国家限购政策导致合同无法继续履行，而本案中，新政策仅仅是调整贷款比例，而非限制购买的政策，且该贷款差额并不导致合同无法继续履行，故不应适用该条款。曹海涛、田晶另以赵辉未按合同约定支付第二笔定金30万元且明确表示拒绝购买房屋为由反诉要求赵辉支付违约金78.6万元。就定金支付一节，赵辉主张双方曾就第二笔定金支付时间作出过变更，主张在房屋核验通过之后再行支付，而房屋核验通过的时间为2017年3月23日。曹海涛、田晶认可房屋核验通过的时间，但否认就第二笔定金支付时间作出过变更，赵辉并未就其主张的第二笔定金支付时间变更一节向本院充分举证。就实际损失一节，曹海涛、田晶向本院提交了深圳世联土地房地产评估有限公司北京分公司分别于2017年3月28日及2017年9月28日出具的估价报告书，该估价报告书显示×号房屋于2017年3月28日评估总价为4675585元，于2017年9月28日评估总价为3778124。曹海涛、田晶主张上述房价差额即为实际损失，其另表示因赵辉一直未予配合前往中介公司签订解约协议书，故其一直未能将×号房屋另行出售。赵辉对上述主张不予认可，赵辉另表示双方合同早已解除，但曹海涛、田晶一直未另行出售房屋导致损失扩大，该损失应由其自行承担。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵辉与曹海涛、田晶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。现双方均认可上述合同已合意解除，本院对此不持异议。就合同解除的时间，赵辉主张于2017年3月31日解除。曹海涛、田晶主张于2017年10月10日解除。对此，本院认为，赵辉依据双方合同中存有如出台新的限购政策导致合同无法继续履行，双方互不承担违约责任之约定行使解除权，但本案系赵辉受新政策影响导致其首付款增加、贷款数额减少的情形，并非合同中约定的出台新的限购政策导致合同无法履行之情形，故本案并不适用该条款的约定，赵辉并不享有合同解除权，其发出的解除合同通知不产生解除合同的法律效果。就双方合同解除的时间，双方虽于本案诉讼中即2017年10月10日与第三方北京链家房地产经纪有限公司签订了解约协议书，确认解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，但依据本院查明的事实，曹海涛、田晶曾于2017年4月7日向赵辉及北京链家房地产经纪有限公司发出解除合同通知书，赵辉亦认可收到该解除合同书，且依据相关合同约定，曹海涛、田晶享有合同解除权，故其于2017年4月7日发出的解除合同通知书达到了解除合同的法律效果，故本院依法确认双方之间的房屋买卖合同于2017年4月7日解除。根据合同约定，赵辉拟贷款金额为195万元。实际履行中，于2017年3月17日，相关部门出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法（2017）3号），依据上述政策规定，赵辉实际贷款金额将减少8万元。现赵辉以上述新政策出台导致贷款数额减少，其无力履行合同为由，要求曹海涛、田晶退还定金20万元。曹海涛、田晶则以新政策对其没有影响，且即便有影响也并未导致合同不能继续履行为由予以抗辩。根据本案查明的事实以及证人张某的陈述来看，上述贷款金额减少的部分并未对赵辉的履约能力造成实质性的影响，故本院对曹海涛、田晶之上述抗辩主张予以采信。现赵辉拒绝履行合同，已经构成违约。曹海涛、田晶另以赵辉未按约定支付第二笔定金30万元为由要求赵辉支付违约金，赵辉虽以双方曾就该笔定金支付时间进行过变更为由予以抗辩，但其并未就其主张的变更一节向本院充分举证，故本院依法认定赵辉未按约定支付定金亦构成违约。现赵辉要求曹海涛、田晶返还定金之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。曹海涛、田晶反诉要求赵辉支付违约金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，赵辉请求法院对违约金予以酌减。就实际损失，曹海涛、田晶向本院提交了相应的房屋估价报告，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减，赵辉所交纳的定金用于冲抵相应违约金，定金不予退还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告赵辉的全部诉讼请求；二、驳回被告曹海涛、田晶的其他反诉请求。本诉案件受理费2150元，由赵辉负担，已交纳。反诉案件受理费5830元，由曹海涛、田晶负担4312元，已交纳；由赵辉负担1518元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  秦纳杰二〇一七年十月三十日书记员  于 洁