山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1010号上诉人：（原审被告，反诉原告）：韩秀莉，女，1975年1月2日出生，汉族，住桓台县。上诉人：（原审被告、反诉原告）:高国营，男，1974年3月27日出生，汉族，住桓台县。委托诉讼代理人：韩秀莉，女，1975年1月2日出生，汉族，系高国营妻子。被上诉人：（原审原告，反诉被告）博兴县正和物业管理有限公司，住所地：博兴县博城一路1087号。法定代表人：郝启动，总经理。委托诉讼代理人：贾丽华，山东王宁律师事务所律师。上诉人韩秀莉、高国营因与被上诉人博兴县正和物业管理有限公司（以下简称正和物业公司）物业合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2018）鲁1625民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩秀莉、高国营上诉请求：1、依法撤销博兴县人民法院（2018）鲁1625民初2667号民事判决书，改判被上诉人正和物业公司支付韩秀莉、高国营损失30000元或者发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人正和物业公司承担。事实和理由：1、2013年，韩秀莉、高国营缴纳半年物业费后，正和物业公司向韩秀莉、高国营交了房屋钥匙，交房后发现户型与图纸不符，正和物业公司收回了钥匙进行改造，改造期间物业费应予扣除。2、正和物业公司承诺电梯使用IC卡控制，不用电梯不交使用费，韩秀莉、高国营住一楼没有地下车位，不使用电梯。韩秀莉曾去正和物业公司处缴纳物业费，正和物业公司以韩秀莉未全额支付电梯费不收，韩秀莉将物业费放在正和物业公司处，正和物业公司工作人员发短信，让韩秀莉把钱取回。3、根据双方签订《前期物业管理服务协议》第一条第九项约定，每三个月向乙方公布一次公共维修基金的使用情况；正和物业公司从未向韩秀莉、高国营公布过。4、韩秀莉要求正和物业公司公示公共车位租赁情况及资金使用情况，正和物业公司从未公布过。5、双方签订《前期物业管理服务协议》第七条代收代缴收费服务是正和物业公司受有关部门或者单位的委托，提供代收费，其权力义务的指向对象是委托人供水、供电等单位，因此，第八条第四项的违约责任不包含第七条内容，正和物业公司不能以此作为催缴物业费的手段。由于正和物业公司的停水行为，致使韩秀莉、高国营的房屋不能正常使用及对外出租，给韩秀莉、高国营造成损失。一审期间韩秀莉、高国营向法院提交了同户型租赁合同、博兴在线网上同期房屋租赁信息表，能证实韩秀莉、高国营房屋租赁损失。被上诉人正和物业公司辩称，一、韩秀莉、高国营主张“因户型与图纸不符，改造期间的物业费应予扣除”，依法不成立。韩秀莉、高国营户型与图纸是否相符，与正和物业公司无关，正和物业公司作为物业公司，没有解决、改造户型问题的义务，更不能成为韩秀莉、高国营拖欠物业费的理由，韩秀莉、高国营的上述主张没有事实依据且与本案没有关联性，韩秀莉、高国营主张依法不成立。二、韩秀莉、高国营主张其不应当缴纳电梯费，依法不成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行相应义务。电梯属于建筑以外的共用部分，系公共设施设备，韩秀莉、高国营作为业主应当承担相应的义务（包括但不限于交纳电梯运行费）。正和物业公司并没有向韩秀莉、高国营承诺电梯使用IC卡控制以及不使用电梯不交使用费。更何况，韩秀莉、高国营居住的一楼并非电梯起始层，韩秀莉、高国营有负一层的储藏室，韩秀莉、高国营主张“住一楼没有地下车位，不使用电梯，因此不应缴纳电梯费”，没有任何事实和法律依据。韩秀莉、高国营所述正和物业公司拒收其物业服务费，与事实不相符。三、韩秀莉、高国营主张正和物业公司赔偿其损失，没有任何事实与法律依据。正和物业公司并没有向韩秀莉、高国营停止供水。韩秀莉、高国营在一审中提交的《滨州市12345为民服务热线办理系统登记》以及《政府信息公开告知书》载明韩秀莉、高国营陈述于2017年3月27日已停水半月有余，韩秀莉、高国营该项陈述与其在反诉状中关于自2015年1月份以来正和物业公司向其停水的陈述自相矛盾，韩秀莉、高国营关于正和物业公司向其停止供水的陈述是虚假的。韩秀莉、高国营主张正和物业公司赔偿其经济损失，没有任何事实和法律依据。四、公共维修基金及公共车位租赁情况及资金使用情况是否公布，均与韩秀莉、高国营主张损失无关联。综上，一审判决驳回韩秀莉、高国营诉讼请求正确，韩秀莉、高国营上诉请求依法不成立。正和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费6264元、垃圾处理费696元、违约金17130.37元，共计24090.37元。庭审中，正和物业公司变更该项诉讼请求为26166.73元;2.被告承担诉讼费用。正和物业公司于2019年7月26日申请撤回本诉，不违背法律法规规定，一审法院予以准许，继续审理反诉请求。韩秀莉、高国营向一审法院反诉请求：1.依法判令被反诉人赔偿反诉人损失30000元；2.本案反诉费由被反诉人承担。一审法院认定的事实：正和物业公司（甲方）与韩秀莉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定甲方提供前期物业管理服务。该协议第七条约定代收代缴服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、天然气费用、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门的规定，有关部门未委托甲方的，由乙方自己向有关部门缴纳。该协议第八条约定违约责任：甲方违反协议未达到管理服务质量规定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任…。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将终止给其授权并停止提供各项服务，同时甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金…。韩秀莉自认其2013年上半年物业费已付清，其于2013年下半年6-7月份入住，自2013年下半年至今未缴纳物业费。另，滨州市12345为民服务热线办理系统截图显示，2017年3月27日韩秀莉曾拨打为民服务热线反映问题，问题描述为：“其为小区东10号楼二单元101室业主，因其为一楼住户，一直未交纳电梯费，物业公司以此为由不予受理，现已停水半月有余。求助政府协调解决。”一审法院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》不违背法律法规规定，合法有效，原、被告应按协议约定全面履行义务。韩秀莉、高国营主张正和物业公司承担责任理由是其违反《前期物业管理服务协议》约定，未提供代收代缴水费服务给韩秀莉造成损失3万元。本院分析认定如下：1.即便如韩秀莉所述，韩秀莉于2013年下半年6-7月份入住涉案房产，其自2014年起即未交纳物业费。韩秀莉自述自2015年8月起正和物业公司不再向其提供代收代缴水费服务(正和物业公司不认可)，而韩秀莉提供的为民服务热线办理系统截图显示，2017年3月27日韩秀莉陈述“停水半月有余”。即，无论是2015年8月或是2017年3月均发生在韩秀莉不缴纳物业费之后。根据韩秀莉的陈述可以认定，韩秀莉不缴纳物业管理费在先，正和物业公司拒绝向其提供代收代缴水费服务在后。2.韩秀莉提交的关于因违约造成的损失证据系案外人《房屋租赁合同》复印件，且经分析对其证明效力本院不予认定。即韩秀莉、高国营未提交有效证据证实其损失数额。综合以上两点意见，对韩秀莉、高国营主张正和物业公司赔偿30000元，证据不足，本院不予支持。另，韩秀莉辩称因房屋交钥匙后因户型与图纸不符进行改造，根据购房合同约定逾期交房需要支付违约金，因此未交纳物业费。因韩秀莉、高国营未提交证据证实是否存在逾期交房或逾期交房与正和物业公司存在关联性，对其该项辩称本院不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条规定，判决：驳回韩秀莉、高国营的诉讼请求。本诉案件受理费455元，减半收取228元，由博兴县正和物业管理有限公司负担。反诉案件受理费275元（已减半），由韩秀莉、高国营负担。二审中，上诉人韩秀莉、高国营提交如下证据：证据一：租赁合同一份，证明与韩秀莉、高国营所有的房屋户型相同的房屋在2017年租赁的租赁费为每年16000元，被上诉人正和物业公司不给韩秀莉、高国营提供代收代缴水费服务导致房屋无法居住也无法出租造成的损失。证据二：《前期物业管理服务协议》其中的电梯使用IC卡的协议，证明当时物业服务合同约定电梯使用IC卡，但是正和物业公司违约，并没有使用IC卡。经质证，正和物业公司认为证据一与本案无关联性，不能证实韩秀莉、高国营存在房屋租赁经济损失与正和物业公司有关联。对证据二真实性有异议，韩秀莉、高国营提交的该份证据与其主张要求正和物业公司赔偿经济损失无关联性。正和物业公司提交证据：用电量明细表，证明韩秀莉、高国营自2015年1月至2020年4月期间在涉案房屋居住的相关用电量，从用电量可以看出韩秀莉、高国营在该期间一直在涉案房屋居住，其主张房屋租赁损失无任何事实与法律依据。经质证，韩秀莉、高国营对证据的真实性没有异议，认为从该证据可以看出2020年韩秀莉、高国营在涉案房屋正常居住，用电量基本都是每月100多元，其余时间虽然不居住，但是房屋内的冰箱等电器一直插着电源，为预防家里被盗房，屋内电灯始终亮着，房屋不居住并不代表一次也不去，比如冬天去的时候开空调。本院认为，上诉人韩秀莉、高国营以及被上诉人正和物业公司提交的上述证据，均与本案不具有关联性，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。韩秀莉、高国营提交的滨州市12345为民服务热线办理系统截图显示，2017年3月27日，韩秀莉曾拨打为民服务热线反映问题，问题描述为：“其为小区东10号楼二单元101室业主，因其为一楼住户，一直未交纳电梯费，物业公司以此为由不予售水，现已停水半月有余。求助政府协调解决”。韩秀莉、高国营在一审诉讼中仅提交上述证据，尚不足以证明正和物业公司自2015年8月开始至今不向其提供代收代缴水费服务，造成其30000元的房屋租赁费损失。故一审法院对其主张正和物业公司赔偿其损失30000元的请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人韩秀莉、高国营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人韩秀莉、高国营负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年五月七日书记员  高秀娟