江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终354号上诉人（原审被告）无锡优瑞丰纸制品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号-17-1。法定代表人：蒋利，该公司总经理。委托诉讼代理人：周小元，江苏沁园春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成凤娣，女，1963年1月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：顾坚、殷锴，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。原审第三人：无锡市广新印刷厂有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号。法定代表人：陈夫昌，该公司总经理。上诉人无锡优瑞丰纸制品有限公司（以下简称优瑞丰公司）因与被上诉人成凤娣、原审第三人无锡市广新印刷厂有限公司（以下简称广新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2018)苏0205民初6704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。优瑞丰公司上诉请求：撤销原判，依法改判按照合同约定的租金价格支付租金至2019年8月31日。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，部分案件事实不清，导致适用法律错误，并导致判决错误。1.关于其与广新公司合同订立的时间，应为2017年8月份，一审未予以查明。2.关于《厂房租赁合同书》第三条“双方统一管理，否则以市场价结算”和第五条的“加工合作”的认定错误。（1）“统一管理”的内涵，合同中并未明确清楚，其认为应是其可以无偿利用广新公司的设备，广新公司可以无偿利用其的设备和人员。一审中成凤娣未对“统一管理”的内涵进行解释说明，应承担不利后果。（2）合同第五条“加工合作”独立于合同第三条。合同双方并未约定不开展合作的法律责任，且合作的内容明确为对外业务合作或其和广新公司的业务开展以及相互介绍订单。第五条的内容，实质是属于双方在租赁合同中的约定的合作协议条款，独立于租赁合同法律关系，构成合作合同关系，是否履行合作，不对租赁合同的履行产生影响。（3）根据“统一管理”的内容，可以认定其和广新公司在订立租赁合同时，另行形成了设备人员无偿使用合同关系，该合同关系的成立及生效构成租赁合同的成立与生效条件，即双方磋商达成租赁合同时，设备及人员无偿使用合同的关系必然作为前提。因此，在成凤娣取得出租方房产并取代出租方合同主体后，其并不必然一并取代无偿使用合同关系的主体，原先其与广新公司的无偿使用合同关系并不必然终止。因此，一审判决对租赁合同第三条内容理解为租赁合同中约定的权利义务关系，属于事实认定错误。其认为，仅有当设备及人员无偿使用合同关系解除或终止，才符合按照市场估价计算支付的情形。而事实上，目前并无证据证明该合同关系已经解除或终止。（4）关于证人陈某的证言所证明的广新公司出具过不合作的证明。其认为，陈某的证言，无法证明广新公司在2018年8月后曾向其送达过不实行统一管理或不合作的证明。同时,陈某自2018年6月将其广新公司的股权转让给陈建卫，脱离了广新公司，成凤娣也无证据证明陈某了解广新公司的情况，因此，陈某的证言无证明力。一审判决依据陈某的证言进而认定广新公司和其未合作，不符合法律规定。（5）一审判决认为，其陈述和广新公司未实际发生统一管理、合作加工，明显不符合事实。其在一审中明确陈述了和广新公司之间发生过设备人员的互相使用，只是相互之间并未发生业务往来以及对外共同合作、互相介绍客户，其明确表达了“统一管理”的互相使用设备人员实际发生，而合作未发生。一审判决将此二者混为一谈，明显偏离事实。（6）成凤娣基于受让房屋取得出租方的地位，不应打破其和广新公司之间订立租赁合同基础即双方之间的无偿使用设备人员合同关系，成凤娣也无权打破。一审判决依据成凤娣不具备履行统一管理、互相合作的条件，据此认定“无法统一管理”的情形出现，干涉了其和广新公司的合同自治原则，打破了正常的市场交易秩序，也突破了公平原则。（7）成凤娣在受让房屋时，理应对标的物的状态进行调查，据此评估风险收益并决定是否购买，成凤娣以事先不知情不由，进而突破租赁合同约定的租金价格主张权利，违反了诚信原则。成凤娣理应依据相关事实向广新公司主张的利益损失赔偿权利，却转由其承担，于情于理不通，于法无据。二、一审判决认定其拒付租金进而判决解除合同属于事实认定错误。成凤娣取代出租人后，有权按照租赁合同约定的金额收取租金，而成凤娣在《公函》明确原合同无效，要求重新订立合同，并按市场价格结算租金，不构成租金催讨。成凤娣也未明确市场价租金金额，而是否应当按照市场价支付租金已成争议。其并未拒付租金，其已要求成凤娣告知收款方式。因此，在成凤娣并未通知支付租金以及金额、其要求成凤娣告知收款方式、是否按照市场价支付租金成为争议的情况下，其此后未实际支付租金的原因在成凤娣。因此，其不构成拒付租金的情形。一审判决认定其收到通知后，明确拒绝按照市场价支付租金的行为构成根本违约，于事实不符，导致判决错误。成凤娣辩称：一审法院对于统一管理和加工合作已明确作出了认定，上诉人认为一审法院认定错误，应提供相应的证据加以证明。上诉人认为一审判决解除租赁合同属于事实认定错误，应当提供相应的证据。一审中法院已审理查明上诉人收到通知后书面明确拒绝按照市场价支付租金，故构成违约。其要求解除合同，符合法律规定。上诉人至今仍占有厂房，如上诉人认为已搬离，请提供相应证据。综上所述，上诉人的上诉请求与上诉理由均没有法律依据，也未提供相应的证据加以证明，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。原审第三人广新公司未作陈述。成凤娣向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方的租赁合同，优瑞丰公司迁出租赁厂房。2.要求优瑞丰公司支付2018年7月1日到2019年9月27日的租金共计144054元（318元／天）。事实和理由：成凤娣于2018年6月29日向广新公司购买取得了位于无锡市锡山区的厂房。上述厂房中的部分广新公司与优瑞丰公司签订有租赁合同，合同中约定“双方统一管理，否则以市场价结算”，现因出租方变更为成凤娣，无法实现统一管理，加工合作，故优瑞丰公司应当按照市场价为标准来支付租金，成凤娣多次告知优瑞丰公司，但优瑞丰公司未按约定交付租金，故为维护自身的合法权益，特诉至法院。一审法院认定事实：2017年，广新公司作为出租方（甲方），优瑞丰公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定广新公司将部分厂房及设备出租给优瑞丰公司，合同载明：甲方出租给乙方的厂房位于无锡金鹰工业园100－17号，租赁建筑面积为600平方米。租赁期限为3年，从2017年9月1日起至2020年9月1日止。租金月租金5000元（双方统一管理，否则以市场价估算）。租赁费用半年交付一次，乙方应于每月15号之前向甲方支付下半年租金，采用先付后租的方式。在本合同存续期间，甲乙双方可根据市场同行价格优先与甲方合作，充分利用甲方现有设备，印刷、横切、覆膜等设备的同时甲乙双方还可以开展不同形式的合作，例如相互订单介绍，客户共享等。乙方在租赁物从事违法行为的，乙方不按约定交付租金经协商无果的，甲方有权解除合同。2018年6月1日，广新公司全体股东一致决定出售公司厂房。2018年6月26日，广新公司与成凤娣签订无锡市存量房买卖合同，将坐落于无锡市锡山区建筑面积2227.39平方米的房屋出卖给成凤娣，并约定房产交付时间为2018年7月30日前。2018年6月29日，上述房屋办理了不动产权证，权利人为成凤娣。成凤娣购买上述房屋后，通过在厂房门口张贴告知书及邮寄方式，书面通知优瑞丰公司，认为陈建卫担任广新公司法定代表人期间隐瞒其他股东与优瑞丰公司签订的租赁合同损害了其他股东的利益，优瑞丰公司将租金支付给其他公司，未支付给广新公司，按照租赁合同约定双方统一管理，否则以市场价结算，并在合同中明确约定双方有加工合作的条款，实际履行过程中，优瑞丰公司从未与广新公司开展不同形式的合作，目前合作已丧失条件，故租金应当按市场价结算，故通知如要继续承租，必须与成凤娣重新签订租赁合同，价格按照市场价结算。2018年9月30日，江苏沁园春律师事务所接受优瑞丰公司委托，向成凤娣发送律师函，认为买卖不破租赁，要求成凤娣继续按原租赁合同履行，出租方的合同权利义务由其继受，并确定后续租金的收款方式，告知收款账号。对于确定月租金的条款以及合作条款，成凤娣通知证人陈某到庭作证，陈某陈述称：“我本来是广新公司的法定代表人，2017年7月法定代表人变更为陈建卫，租赁关系我是知道的，但合同没有看到过，租金问过蒋利，说付到8月份，陈建卫也说有合作的前提，如果不合作就按照市场价，但是后来广新公司又出具了不合作的证明。”优瑞丰公司则陈述称租金不存在明显偏低的情况，签订合同时也没有明确市场价具体单价，合同订立时，所谓合同上的统一管理、合作加工就是指优瑞丰公司可以无偿利用广新公司的切纸机，广新公司向优瑞丰公司有偿提供印刷、覆磨加工，优瑞丰公司无偿提供广新公司贴脚机、皮革机、开槽机，折入机流水线在广新公司使用时优瑞丰公司派人操作。相互介绍订单、客户共享并没有实际发生。合同签订后广新公司频繁使用优瑞丰公司的设备和人员，优瑞丰公司基本没有用到广新公司的设备，且据了解成凤娣也是做印刷行业的，具备继续履行合同的条件。在一审审理过程中，根据成凤娣的申请，法院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对上述诉争厂房在2018年7月1日时的租金价格进行评估，2019年4月3日，该评估咨询公司出具锡衡业评报字[2019]第Z0319号资产评估报告，载明评估，无锡金鹰工业园100－17号内建筑面积为600平方米的上述房地产在评估基准日2018年7月1日的日租金的价格为318元。并载明该评估报告的使用有效期为2018年7月1日至2019年6月30日。以上事实，有当事人陈述及厂房租赁合同、无锡市存量房买卖合同、不动产登记证、告知书、律师函及邮寄凭证、资产评估报告、证人陈某的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证。一审法院认为：2017年广新公司与优瑞丰公司签订的厂房租赁合同和2018年6月26日广新公司与成凤娣签订的无锡市存量房买卖合同均系当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。成凤娣在取得锡山区房屋所有权后，原厂房租赁合同对成凤娣和优瑞丰公司继续有效。对于厂房租赁合同中关于租金以及合作条款的约定，双方作出了不同的解释，优瑞丰公司认为月租金5000元不存在明显偏低的情况，所谓统一管理、合作加工未实际发生。成凤娣认为在合作的前提下月租金为5000元，如没有合作，则月租金应当按照市场价格确定。根据法院委托的评估咨询公司出具的报告，2018年7月1日时该租赁部分的租金市场价为318元／天，与厂房租赁合同中约定的租金相差接近一倍，约定的租金是明显低于市场价格的，结合成凤娣提供的证人陈某的证言，可以确定适用5000元／月的租金标准是建立在统一管理和合作的前提下的，成凤娣取得房屋所有权后，统一管理和合作的基础不再存在，成凤娣要求根据租赁合同的约定将租金变更为按市场价结算合法有据，优瑞丰公司称成凤娣也是做印刷行业，具备继续履行合同的条件未提供证据，因租赁合同中未明确市场价的金额，故优瑞丰公司应当与成凤娣协商确定市场价，而优瑞丰公司在收到成凤娣通知后，书面明确拒绝按照市场价支付租金的行为构成违约，现成凤娣要求解除合同符合事实及法律规定，法院予以支持，优瑞丰公司应当迁出租赁厂房。对于成凤娣主张的租金，根据其提供的证人陈某的陈述，2018年8月底前的房租优瑞丰公司已经支付，故租金的起付时间应当为2018年9月1日，成凤娣主张给付至2019年9月27日法院予以准许，成凤娣要求按照评估确定的市场价格确定租金标准，符合合同约定，虽然评估报告中该租金市场价格的使用有效期仅至2019年6月30日，但租赁合同中按市场价格确定的租金应当自成凤娣取得不动产权后一次性确定，而不应该随着市场价格的波动而随时调整，法院予以支持。故应付租金为392天×318元＝124656元，成凤娣主张的超过部分法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、于本判决生效之日起解除成凤娣与优瑞丰公司的房屋租赁合同关系，优瑞丰公司于判决生效之日起十五日内搬离坐落于锡山区厂房。二、优瑞丰公司于判决生效之日起十日内向成凤娣支付自2018年9月1日起至2019年9月27日止的租金124656元。三、驳回成凤娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，评估鉴定费2070元，二项合计5970元，由成凤娣负担804元，优瑞丰公司负担5166元，反诉案件受理费减半收取计28元，由优瑞丰公司负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，优瑞丰公司向本院提出：在一审法院审理过程中，基于成凤娣诉请其的事实，其已经于2019年8月底搬离了承租的厂房，因此一审审法院认定租金计算至2019年9月27日和事实不相符。对此，成凤娣认为优瑞丰公司至今仍占有厂房。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、优瑞丰公司是否已于2019年8月31日搬离所承租的厂房。二、优瑞丰公司向成凤娣支付租金应以何标准支付。关于争议焦点一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，优瑞丰公司主张已于2019年8月31日搬离所承租的厂房，但成凤娣并不认可，因此，优瑞丰公司应提供证据证明其已搬离，但直至本案判决前，优瑞丰公司并未提供证据能够证明其主张的事实，应承担举证不利后果。故本院对优瑞丰公司主张已于2019年8月31日搬离所承租的厂房，不予采信。关于争议焦点二。优瑞丰公司承租厂房，理应按照约定支付租金。根据优瑞丰公司与广新公司签订的租赁合同约定的条款“租金月租金5000元（双方统一管理，否则以市场价估算）”字面解释，应理解为：双方统一管理前提下，租金为每月5000元，不实行统一管理，则租金按市场价结算。优瑞丰公司对于“双方统一管理”解释为：优瑞丰公司可以无偿利用广新公司的设备，广新公司可以无偿利用优瑞丰公司的设备和人员。根据优瑞丰公司的解释，成凤娣在取得房屋所有权后，“统一管理”的基础就不再存在，成凤娣有权根据约定要求将租金按市场价结算。优瑞丰公司如不同意按市场价结算租金，可与成凤娣协商解除租赁合同，而优瑞丰公司坚持要继续履行合同，故成凤娣按合同约定诉请将租金按市场价结算，合法有据。一审法院根据法院委托的具有资质的评估机构确定的租金市场价格确定本案的租金，并无不当。优瑞丰公司在二审虽然对评估报告提出异议，但并没有提供充分证据证明该评估报告有误。故优瑞丰公司要求按月租金5000元的标准计算租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，优瑞丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2793元，由优瑞丰公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年五月九日书记员  徐冬晖