南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终9号 上诉人（原审原告）：宋志敏，男，1976年3月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区陈东村谷塘东175号。 法定代表人：宋威发，该村委会主任。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎冬福，广西纵华律师事务所实习律师。 第三人：黎桂宏，男，1975年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港北区。 第三人：广西宏桂房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城A座1601号。 法定代表人：黎桂宏，该公司执行董事。 以上两位第三人的共同委托诉讼代理人：韦采君，广西金懿晟律师事务所律师。 第三人：陈进运，男，1965年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人：南宁道纪环境科技有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市陈东村谷塘东171号。 法定代表人：周莉敏，该公司总经理。 上诉人宋志敏与上诉人南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会（以下简称陈东村委）及第三人黎桂宏、广西宏桂房地产开发有限责任公司（以下简称宏桂公司）、陈进运、南宁道纪环境科技有限责任公司（以下简称道纪公司）土地租赁合同纠纷一案，南宁铁路运输法院于2018年2月11日作出（2018）桂7102民初37号民事判决，宋志敏不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日作出（2018）桂71民终126号民事裁定，裁定撤销原判，发回南宁铁路运输法院重审。南宁铁路运输法院于2019年12月20日作出（2018）桂7102民初388号民事判决，上诉人宋志敏、陈东村委均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人宋志敏的委托诉讼代理人黄小逵，上诉人陈东村委的委托诉讼代理人郑武贵、黎冬福，第三人黎桂宏、宏桂公司的共同委托诉讼代理人韦采君到庭参加诉讼。第三人陈进运、道纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宋志敏上诉请求：变更南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初388号民事判决第二项为陈东村委向宋志敏赔偿损失2058795.2元。 事实和理由：一审判决认定宋志敏对涉案合同无效承担40%的过错责任，认定不当。第一，宋志敏虽曾担任陈东村委支部书记，但对陈东村委的行政事务过问不多，且非相关专业人士，不能判断涉案土地是否能用于非农建设。第二，陈东村委在涉案合同中明确承诺可以在涉案土地上投资建设小市场、公寓楼及仓储设施，可以自管、合营、出租或转租的方式使用，其对涉案合同无效应当承担绝大部分过错责任。请求二审法院将双方过错责任比例调整为3：7，即陈东村委按涉案土地回填（含平整）、1＃公寓楼、2＃公寓楼的造价共计2941136元的70%向宋志敏赔偿损失2058795.2元（2941136元×70%），宋志敏自行承担30%的损失。 陈东村委辩称，陈东村委与宋志敏签订的租赁合同明确约定，所有报建清单均以陈东村名义报建，宋志敏在履行合同过程中一再转租，未按合同约定进行报建导致合同无效，宋志敏应当承担法律责任。宋志敏没有按时支付租金导致陈东村委收回场地，对第三人造成的损失应当由宋志敏承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回宋志敏的全部诉讼请求。 黎桂宏、宏桂公司述称，黎桂宏、宏桂公司同意宋志敏的上诉请求。 陈进运、道纪公司未作陈述。 陈东村委上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初388号民事判决第二项；2．本案诉讼费用由宋志敏承担。 事实和理由：一、陈东村委与宋志敏签订的租赁合同明确约定由宋志敏以陈东村名义依法报建。在涉案土地属农用地的情况下，依法进行土地变性、报建和取得相关许可手续是租赁合同有效的前提，由于宋志敏怠于履行报建义务导致合同无效，责任应由宋志敏承担。二、黎桂宏、宏桂公司应对其与宋志敏签订的《租赁合同》承担过错责任。黎桂宏、宏桂公司明知涉案土地是农用地，作为从事房地产开发的公司和法定代表人，宏桂公司、黎桂宏明知房屋建设应履行相关手续，但却没有报建即进行房屋建设，亦应按过错比例承担相应责任。三、广西科正测绘有限公司（以下简称科正测绘公司）不是经当事人选定或法院指定的评估机构，其进行测绘时未通知陈东村委到场，测绘方法、程序违法，其测绘的内容不是辅助性的工作，科正测绘公司出具的《测绘成果报告书》不能作为评估依据。四、依据科正测绘公司的测绘结果，涉案地块的面积为23.5亩，但各方当事人认可的面积范围仅限于标高为75.07至75.8以南的部分，鉴于范围不同，鱼塘的深度及需要回填土方量就必然不同，一审法院按15亩占地比例认定造价无事实和法律依据。五、自陈东村委通知宋志敏交回场地起至今，陈东村委没有接管、使用涉案房屋，陈东村委接管的地块是空地。 宋志敏辩称，一、陈东村委关于“由于宋志敏怠于履行报建义务，导致合同无效”的上诉理由没有事实和法律依据，无效合同自始无效，陈东村委应对租赁合同无效承担70%的过错责任。二、宋志敏与黎桂宏于2018年4月1日签订赔偿协议，双方确认由宋志敏赔偿黎桂宏因土地转租无效导致建造公寓楼和陈东便民市场大棚费用等投资损失3480967.5元。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条、第五十八条、第六十四条、第六十五条、第一百二十一条规定和合同相对性原则，陈东村委作为出租方，应对承租方宋志敏折价补偿、赔偿损失。事实上，收回涉案土地后获益的也是陈东村委。三、正科评估公司出具的《资产评估报告》鉴定程序合法，鉴定机构和鉴定人员均具有相应资质，鉴定结论依据充分，可以作为定案依据，陈东村委认为科正测绘公司出具的《测绘成果报告书》不能作为评估依据的主张不能成立。一审法院酌定涉案15亩土地回填（含平整）的造价为259936元，符合公平原则。四、陈东村委已于2016年4月1日收回涉案场地，其关于没有接管、使用涉案场地的上诉主张，没有事实依据。五、一审法院基于合同相对性原则审理陈东村委和宋志敏在签订、履行合同过程中是否存在过错，至于宋志敏与第三人之间的过错责任问题，已由南宁市西乡塘区人民法院另案进行审理。综上，请求二审法院依法驳回陈东村委的上诉请求。 黎桂宏、宏桂公司述称，一、陈东村委应对合同无效承担全部或者大部分责任。宋志敏与陈东村委签订的合同约定报建方是陈东村委，宋志敏只负责承担报建费用，陈东村委应承担未完成土地变性和报建工作的大部分责任。二、黎桂宏、宏桂公司无需在本案中承担任何过错责任。黎桂宏、宏桂公司与宋志敏达成赔偿协议，承诺得到宋志敏赔偿情况下不在本案中向陈东村委主张赔偿、补偿。根据合同相对性原则，黎桂宏、宏桂公司在本案中无需承担任何过错责任。 陈进运、道纪公司未作陈述。 宋志敏向一审法院提出诉讼请求：1．确认宋志敏与陈东村委于2011年6月11日签订的《租赁合同》为无效合同；2．陈东村委向宋志敏赔偿损失8390500元（含土地回填、市场大棚、公寓的造价损失3907400元、租金收益损失4483100元）；3．本案诉讼费由陈东村委承担。 一审法院认定事实：2011年7月11日，宋志敏与陈进运签订《转让场地协议》，约定：按陈进运2011年6月11日与陈东村委签订的鱼塘场地承包合同转让给宋志敏自主经营（由宋志敏与陈东村委签订场地合同），场地承包金由宋志敏直接交给陈东村委；地块为陈东村委会议楼后面鱼塘场地，面积约15亩；宋志敏认可陈进运投入的资金和第一年租金（150000元）共630000元，宋志敏将在与陈东村委签订租赁合同之日起的五天内向陈运进一次性付清630000元。 后陈东村委会（出租方，甲方）与宋志敏（承租方，乙方）签订《租赁合同》，但将合同签订的时间倒签至2011年6月11日，该合同的主要内容为：1．甲方将位于南宁市亩的鱼塘（禾塘）出租给乙方，由乙方负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界；2.2011年6月11日至2013年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，2013年6月11日至2032年6月10日为租赁期；3.2013年6月11日至2018年6月10日期间每亩土地年租金为10000元，租金每五年递增12%，乙方于2014年6月10日前交纳第一年租金150000元，次年租金在上一年租期到期前十天内支付；4．甲方同意乙方在该土地上自行规划、投资建设小市场、公寓楼及仓储设施，可以自管、合营、出租或转租的方式使用；此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈东村委将约定的涉案土地交付给宋志敏使用。后宋志敏向陈进运转账支付630000元。 后宋志敏与黎桂宏签订《租赁合同》，但将合同签订的时间倒签至2011年6月11日，该合同约定：宋志敏将位于南宁市亩鱼塘（禾塘）出租给黎桂宏使用，由黎桂宏负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界，2011年6月11日至2012年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，2012年6月11日至2032年6月10日为租赁期，宋志敏同意黎桂宏在该土地上投资建设小市场、公寓楼及仓储设施，可以自管、合营、出租或转租的方式使用，合同还对其他事项进行了约定。黎桂宏承租该土地后，以宏桂公司名义投资建设了三栋公寓楼及市场大棚，后期中一栋公寓楼因违建被有关部门强制拆除。 2013年12月28日，宏桂公司与道纪公司签订《合作协议》，约定黎桂宏将位于南宁市纪公司承包经营，后期投资及运营由道纪公司负责，合作期限为2014年1月1日至2032年1月1日，承包金每年150000元，承包保证金为500000元。道纪公司承租市场和铺面前的空地后，进行了土地平整、地面硬化，建造了摊位、卫生间、仓库，对顶棚隔热、水电线路、监控线路等进行了铺设和改造，同时加装了电表、安装了广告牌和停车场管理系统及配套设施。 2014年4月23日，宋志敏与黎桂宏签订《合同终止协议书》，主要内容为：双方于2011年6月11日签订的租赁合同于2014年4月3日终止，由宋志敏与道纪公司重新签订租赁合同。同日，道纪公司与宏桂公司签订《合同终止协议书》，约定：双方于2013年12月28日签订的合作协议于2014年4月23日解除，宏桂公司无需退回道纪公司之前所交的承包保证金500000元，农贸市场及约17亩土地及除两栋七层建筑物以外的其他地面建筑物的所有权和使用权归道纪公司所有，由道纪公司负责清退宏桂公司原商铺及摊位租户总款项1300000元，道纪公司一次性向宏桂公司支付200000元，由宋志敏与道纪公司重新签订土地租赁合同。 2014年4月24日，宋志敏与道纪公司签订《租赁合同》，约定由宋志敏将位于南宁市纪公司使用，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界，租期为2014年1月30日至2032年6月10日，宋志敏同意道纪公司在该土地投资建设小市场、公寓楼及仓储设施等。 2016年2月22日，陈东村委将宋志敏诉至一审法院，请求确认陈东村委与宋志敏于2011年6月11日签订的《租赁合同》于2015年9月1日解除，要求宋志敏将涉案土地恢复原状并交还给陈东村委，并支付拖欠的租金及违约金。一审法院于2016年10月27日作出（2016）桂7102民初157号民事判决，因涉案土地性质属于农民集体所有的农用地，不能用于非农建设，依法认定陈东村委与宋志敏签订的《租赁合同》为无效合同，并判决宋志敏将涉案土地（约15亩）返还给陈东村委，并按每亩每年10000元的标准向陈东村委支付自2015年6月11日起至宋志敏实际交还场地之日止的场地占用费。该判决已生效。 2016年4月1日，陈东村委张贴《招标公告》，其写明要招标的场地即宋志敏承租的陈东村禾塘场地，招标土地的面积为16亩，陈东村委预留2亩土地建设运动场、篮球场、跳舞场等，公告时间是2016年4月1日至2016年4月11日，竞标时间为2016年4月12日上午10时。2016年4月12日，陈东村委张贴《中标公告》，其写明的中标地是陈东村禾塘场地，中标时间为2016年4月12日，中标人是黄志明。 2018年4月1日，宋志敏与黎桂宏签订《协议书》，主要内容为：黎桂宏承租宋志敏位于鱼塘（禾塘）约17.3亩土地，黎桂宏承租后以宏桂公司名义进行开发建设，期间建设了三栋公寓楼（其中一栋已被拆除）以及农贸市场（便民市场）的大棚。2016年３月７日，陈东村委强行收回该租赁土地，并强行占用黎桂宏投资建设的公寓楼及附属设施并出租给他人。黎桂宏投入这两栋公寓楼的建设资金共2280967.5元，投入农贸市场大棚的建设费用为1200000元，上述两项合计3480967.5元，由宋志敏赔偿给黎桂宏。现宋志敏未实际支付该款。 2018年9月7日，道纪公司将宋志敏、陈东村委诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求赔偿建造市场、停车场、球场的损失，案号为（2018）桂0107民初8073号，现该案尚未审结。 诉讼过程中，经宋志敏申请及各方质证，一审法院依法委托正科评估公司对涉案土地回填（含平整）及土地上建筑物、构筑物的造价、租金收益损失进行评估鉴定。正科评估公司于2019年8月28日作出广正科资评报字（2019）第10828号《资产评估报告》，认定以2019年7月12日作为评估基准日，涉案土地回填（含平整）（面积15665.22平方米）的造价为563900元，市场大棚的造价为762300元、租金收益为3235400元；1#公寓楼的造价为1012500元、租金收益为507100元；2#公寓楼的造价为1568700元、租金收益为740600元；合计8390500元。宋志敏因本次评估支出测绘费28050元、资产评估费61191元。 一审庭审中，黎桂宏和宏桂公司均表示不在本案中直接向陈东村委主张赔偿或补偿。 另查明，2008年8月，宋志敏被上级机关批准担任陈东村支部委员会书记。 一审法院认为，根据一审法院（2016）桂7102民初157号民事判决查明的事实，涉案土地性质属于农民集体所有的农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因本案合同约定涉案土地用于非农业建设，因此该租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属无效合同，故对宋志敏要求确认本案租赁合同为无效合同的诉讼请求予以支持。 根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宋志敏曾担任陈东村支部委员会书记，作为出租方的陈东村委和作为承租方的宋志敏均知晓涉案土地为农民集体所有的土地性质，不能用于非农业建设，但双方仍签订《租赁合同》，将土地用于建设公寓楼和市场，故双方对合同无效均存在过错，均应承担相应责任。一审法院综合宋志敏与陈东村委引起合同无效的原因力比例及过错大小，确定由陈东村委承担60%的民事责任，由宋志敏承担40%的民事责任。 宋志敏提出陈东村委未将租赁合同约定的全部场地交付给其使用，且未留出确保货车通行的宽7米的通道。一审法院认为，因合同约定的一个大致的四至范围和面积，宋志敏在承租的正常支付租金的前两年并未提出，且没有证据证实对此曾向陈东村委提出过异议，故对宋志敏的该意见，一审法院不予采信。 陈东村委提出科正测绘公司并不是一审法院选定的评估公司，其作出的《测绘成果报告书》当然无效。一审法院认为，一审法院委托的的确是正科评估公司，依据合同法第二百五十四条“承揽人可以将承揽的辅助性工作交由第三人完成，但应当就该第三人完成的工作成果向定做人负责”规定和《资产评估执业准则--利用专家工作及相关报告》第十一条“执行资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专业机构出具的专业报告作为评估依据。”及第十二条“资产评估机构及其资产评估专业人员利用的专业报告，应当通过合法途径获得，通常包括：……（三）专门聘请专业机构完成相关工作，并出具的相应专业报告”的规定，本案资产评估报告由正科公司出具，虽然其中利用了科正测绘公司（该公司及测量人员均有相应资质）的测绘成果报告，但这并不影响正科评估公司作出本案《资产评估报告》的合法性和科学性。故对陈东村委认定《测绘成果报告书》无效的意见，一审法院不予采纳。 关于赔偿工程造价损失的问题。一审法院于2016年10月27日作出（2016）桂7102民初157号民事判决，要求宋志敏将涉案土地返还给陈东村委，该判决已生效。2016年4月1日，陈东村委发布将涉案土地出租的招标公告，可以推断出此时陈东村委已经收回涉案场地，本着“房随地走”和物尽其用的原则，该公寓楼和市场应归陈东村委所有，但宋志敏为建造该公寓楼和市场而支出的合理费用，应当折价补偿。根据正科评估公司出具的广正科资评报字（2019）第10828号《资产评估报告》，涉案土地（15665.22平方米，约为23.5亩）回填（含平整）的造价为563900元。宋志敏与陈东村委签订的《租赁合同》约定的土地面积为15亩，实际上宋志敏也是按照15亩的土地面积向陈东村委支付的租金，而资产评估报告中载明回填的土地面积为23.5亩，即丈量的土地超出了合同约定的面积。本着公平合理的原则，一审法院酌定涉案15亩土地回填（含平整）的造价为359936元（563900元÷23.5亩×15亩）。道纪公司承租了除公寓楼外的其余场地，对于其在该场地的投资损失，道纪公司已将宋志敏、陈东村委诉至南宁市西乡塘区人民法院，对于此部分造价损失，一审法院不在本案中予以处理。因黎桂宏和宏桂公司明确表示不在本案中直接向陈东村委主张赔偿或要求补偿。涉案土地回填（含平整）的造价为359936元，1#公寓楼的造价为1012500元、2#公寓楼的造价为1568700元，共计2941136元。因宋志敏、陈东村委均有过错，应分担损失，根据前文所述责任比例，由陈东村委承担1764681.6元（2941136元×60%），宋志敏自行承担1176454.4元（2941136元×40%）。 对于租金收益损失的问题。宋志敏与陈东村委签订的租赁合同无效，不存在继续履行的问题，租金收益损失属于可得利益损失，属于履行利益，请求权基础建立在生效合同的约定之上，合同无效时，合同约定对当事人不再具有约束力，请求权基础丧失，故基于合同无效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围，租金收益损失不是合同无效必然造成的损失，宋志敏要求陈东村委赔偿租金收益损失，没有法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：1．确认宋志敏与陈东村委签订的《租赁合同》为无效合同；2．陈东村委向宋志敏赔偿损失1764681.6元；3．驳回宋志敏的其他诉讼请求。案件受理费70535元、测绘费28050元、评估费61191元，共计159776元，由宋志敏负担126172元，陈东村委负担33604元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。宋志敏、黎桂宏、宏桂公司、陈进运、道纪公司对一审判决认定事实未提出异议。陈东村委对一审判决认定的事实提出以下异议：1．对一审判决认定“合同签订后，陈东村委将约定的涉案土地交付给宋志敏使用”有异议，认为涉案土地是陈进运向宋志敏交付的。2．对一审判决书第9页第3段有异议，一审遗漏查明招标公告不包括菜市场，菜市场是由陈进运直接出租给案外人使用，两栋公寓楼也由案外人占用，陈东村委没有收回或出租该两栋楼。针对陈东村委提出的异议，宋志敏认为陈进运是受陈东村委指示将涉案土地交付给宋志敏，陈东村委已于2016年4月收回涉案场地。本院认为，本院在审理（2018）桂71民终126号民事案件过程中，陈东村委对一审法院认定租赁合同签订后，陈东村委向宋志敏交付涉案土地的事实没有异议。一审法院查明与解决本案纠纷有关的事实，并无遗漏。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1．陈东村委与宋志敏对本案租赁合同无效应当承担责任比例是多少？2．陈东村委是否应当向宋志敏赔偿损失？损失数额是多少？ 本院认为，关于第一个争议焦点，陈东村委与宋志敏签订的租赁合同约定“其它事项：1．在该场地块的建筑物，包括水、电设施均以甲方（陈东村委）名称名义报建报装，费用由乙方（宋志敏）负责。”双方并未明确约定由宋志敏承担变更土地使用性质的义务。陈东村委作为出租人，将农业用地出租用于建设公寓楼和市场，导致合同无效，陈东村委应承担主要过错责任。宋志敏曾担任陈东村支部委员会书记，应知晓涉案土地为农民集体所有的土地性质，不能用于非农业建设，但仍签订《租赁合同》将土地用于建设公寓楼和市场，也存在过错。一审判决认定陈东村委承担60%的责任比例，宋志敏承担40%的责任比例，该责任比例认定适当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈东村委主张科正测绘公司出具的《测绘成果报告书》不能作为定案依据，本院认为，一审法院依法委托正科评估公司进行评估鉴定，本案《资产评估报告》由正科公司出具，其中利用了科正测绘公司的测绘成果报告，符合合同法第二百五十四条和《资产评估执业准则--利用专家工作及相关报告》第十一条、第十二条的规定，不影响正科评估公司作出本案《资产评估报告》的合法性和科学性。陈东村委关于《测绘成果报告书》不能作为定案依据的主张，本院不予采纳，正科评估公司出具的《资产评估报告》可以作为本案认定土地回填造价和房屋造价的依据。一审法院以《资产评估报告》为依据，酌情认定涉案15亩土地回填（含平整）的造价为359936元（563900元÷23.5亩×15亩）并无不当。涉案土地回填（含平整）的造价为359936元，1#公寓楼的造价为1012500元、2#公寓楼的造价为1568700元，共计2941136元，一审判决据此认定陈东村委按60%比例向宋志敏赔偿1764681.6元（2941136元×60%），计算方式正确，本院予以维持。 综上所述，宋志敏、陈东村委的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26394元（宋志敏已预交5712元，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会已预交20682元），由宋志敏负担5712元，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会负担20682元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇二〇年五月七日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳