湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终479号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈凌枫，男，汉族，1996年3月19日出生，户籍所在地湖北省浠水县，现住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：李书平，湖北建和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。上诉人陈凌枫因与被上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凌枫上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由长楹公司承担。事实和理由：一、一审认定长楹公司委托的湖北楚贤律师事务所于2017年10月26日向陈凌枫发出解除合同的律师函，以及由陈凌枫指定他人代收，与事实不符。长楹公司没有证据证明代收人转交给了陈凌枫。二、根据双方合同约定，长楹公司的合同解除权形成时间为2014年12月22日，超过一年未行使即消灭，即解除权消灭时间为2015年12月22日。长楹公司于2017年10月28日向陈凌枫提出解除合同，实际上是一个新的要约，须双方达成一致才有效。三、陈凌枫已经全部付清购房款，涉案房屋也取得了竣工验收，阻却双方履行合同的情形已不存在，为维护交易秩序，本案合同不应当解除。长楹公司辩称：陈凌枫是在长楹公司多次催缴房款且多次给予宽限的情况下拒不履行合同义务，无论是合同约定还是法律规定均已经构成违约，且一审中长楹公司已经提供了EMS关于签收的相关证据，证明陈凌枫已经收到律所代发的通知。故双方关于涉案房屋的买卖合同已经解除，陈凌枫没有在法律规定的异议期内提出异议，已经丧失了对长楹公司通知陈凌枫解除合同的异议权。综上，请求二审法院驳回陈凌枫的上诉，维持原判。陈凌枫向一审法院起诉请求：1.判令长楹公司将宜昌市长楹观邸第4幢1单元9层010901号（产籍号02-0017-0428-010901）房屋交付陈凌枫，并自2016年4月1日起至实际交付房屋之日止，以450000元为基数按照日万分之一的标准向陈凌枫支付逾期交房违约金（截至2019年2月1日违约金为46620元）；2.判令诉讼费用由长楹公司承担。长楹公司向一审法院反诉请求：1.确认长楹公司与陈凌枫签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除；2.判令陈凌枫向长楹公司支付违约金683元。一审法院认定事实：2014年11月6日，陈凌枫作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸4号楼1单元9层010901号、产籍号为02-0017-0428-010901、建筑面积115.46平方米的商品房，商品房单价每平方米4489元，总金额518300元。买受人采取一次性付款方式付款，该合同第七条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起5日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。该合同附件六对合同第六条付款方式和期限补充约定如下：一次性付款，签订本合同前，买受人支付购房定金80000元，签订本合同十五日内，买受人一次性付清剩余房款438300元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还约定，买受人应如实填写准确通讯地址，若地址发生变更，买受人应在七日内以邮寄方式告知出卖人，如因买受人填写地址不准确或地址变更后未告知出卖人，致使通知无法送达的，其责任在买受人。出卖人履行书面通知义务的方式为特快专递。自出卖人发出特快专递，视为出卖人已履行通知义务。陈凌枫的父亲陈定豪代其在上述合同签字。签合同当日，陈定豪向长楹公司出具承诺书载明“本人购买长楹观邸房号为4-010901的团购房一套，应交总房款518300元，已交250000元。因本人暂时资金周转困难，承诺所欠房款268300元于2014年12月31日之前全部付清”。至2014年12月29日，陈诚代陈凌枫支付购房款200000元，当日，陈定豪再次向长楹公司出具承诺书载明“本人购买长楹观邸房号为4-010901的团购房一套，应交总房款518300元，已交450000元。因本人暂时资金周转困难，承诺于2015年1月31日付清余款68300元”。后因陈凌枫及陈定豪一直未支付余款68300元，至2015年12月30日，湖北新世界律师事务所律师龙建平受长楹公司委托向陈凌枫邮寄律师催告函载明“你已付房款450000元，尚欠68300元未支付，已构成违约。现请你务必在2016年1月8日之前到长楹公司财务室付清尚欠的购房款。若在规定时间内未依合同约定付清购房款，将可能导致后期交房延误以及一系列违约责任和相关法律后果由你自行承担。”2017年10月26日，湖北楚贤律师事务所律师邹金华受长楹公司委托向陈凌枫、陈定豪发出律师函，主要载明“长楹公司已委托湖北新世界律师事务所于2015年12月30日向贵方发催告函，要求贵方于2016年1月8日之前付清尚欠的购房款等。鉴于贵方未按照合同约定及长楹公司的催告履行义务，依据双方所签《商品房买卖合同》第七条相关约定，长楹公司正式通知贵方解除双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》。贵方应于收到本函后三日内到长楹公司财务室办理退款事宜，逾期不予办理，长楹公司保留通过诉讼追究贵方违约责任的权利”。该邮件陈凌枫指定他人于2017年10月28日签收。2018年5月7日，长楹公司在三峡晚报刊登关于领取退房款的公告“陈凌枫、陈定豪：你俩依附于团购意向协议签订的商品房买卖合同，因逾期付款，该合同已解除。特通知您于本公告之日起三日内来我公司办理退款手续领取退房款项”。截至长楹公司提出反诉时，陈凌枫仍未付清购房款，2019年7月19日，陈凌枫自行向长楹公司尾号2579的银行账号转账68300元。长楹公司至今也未向陈凌枫交付房屋。一审法院认为：一、本案所涉《宜昌市商品房买卖合同》是否已经解除。陈凌枫与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。陈凌枫的主要义务即支付购房款，陈凌枫多次逾期支付购房款超过30日，且经长楹公司多次催告并给予必要履行期限仍未付清购房款，在长楹公司提出反诉前仍未付清购房款，违反了双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第七条的约定，长楹公司以此解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。长楹公司多次催告陈凌枫支付购房款，但至长楹公司于2017年10月26日发出律师函时，陈凌枫既未履行付款义务，亦未提交证据证实其表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况，长楹公司于2017年10月26日通过书面形式解除合同并通知陈凌枫并未超出合理期限。陈凌枫于2017年10月28日收到通知，其并未在法定期限内提出异议，故本院确认双方的合同已于2017年10月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对长楹公司主张陈凌枫支付逾期付款违约金683元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，长楹公司应当退还陈凌枫已支付的购房款518300元。二、陈凌枫主张长楹公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求是否应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因陈凌枫未履行支付购房款的在先义务，且双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》已经因其未依约付款解除，故陈凌枫违约在先，其主张长楹公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏合同依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认宜昌长楹置业有限公司与陈凌枫于2014年11月6日签订的《宜昌市商品房买卖合同》于2017年10月28日解除；二、陈凌枫于判决生效之日起三日内向宜昌长楹置业有限公司支付违约金683元；三、宜昌长楹置业有限公司于判决生效之日起立即返还陈凌枫已付购房款518300元；四、驳回陈凌枫的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）9449元、案件受理费（反诉）25元，由陈凌枫负担。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案的合同解除通知是否送达陈凌枫。二、本案商品房买卖合同的解除是否符合法律规定。针对焦点一、陈凌枫上诉称其并未指定他人代收长楹公司于2017年10月26日发出的解除商品房买卖合同律师函，但长楹公司一审庭审中提交了EMS官方11××3电话查询录音，证明2017年10月28日EMS向陈凌枫派送邮件时，曾电联收件人表示同意代收。陈凌枫一审庭审中对该录音的真实性并无异议，长楹公司也完成了通知书送达的举证责任，陈凌枫现上诉对指定代签有异议，但并未提交相应的反驳证据，本院依法不予采信。针对焦点二、根据查明事实，2014年11月6日陈凌枫与长楹公司签订《商品房买卖合同》及合同附件时，即约定买受人陈凌枫系采取的一次性付款方式付款，且款项付清时间限定为合同签订后十五日内。但陈凌枫并未按照合同约定的付款期限履行其合同义务，后经其申请，长楹公司也给予了陈凌枫一定的宽限时间，截止2014年12月29日，陈凌枫仍欠付购房款68300元，且再次向长楹公司承诺余款于2015年1月31日之前付清，但最终仍未履行承诺。至此，陈凌枫构成违约事实清楚。双方对最后给付期限的重新约定，也改变了原合同约定中的付款期限，故陈凌枫上诉称合同解除权形成时间为2014年12月22日，与事实不符。长楹公司于2015年12月30日以律师催告函的方式，要求陈凌枫务必在2016年1月8日前付清购房款，也是再次给了陈凌枫较长时间的履行期限，但陈凌枫最终还是未履行购房款的给付义务。因此，长楹公司才根据《商品房买卖合同》第七条之约定，向买受人陈凌枫主张解除合同，行使解除权。此行为符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”之规定，涉案《商品房买卖合同》自2017年10月28日通知到达时即发生解除合同的效力。陈凌枫上诉称长楹公司2017年10月28日提出解除合同系一个新的要约，须双方达成一致才有效，没有任何法律依据。陈凌枫在合同解除后，也是一审开庭后的次日，未经长楹公司同意，向其账户转账68300元，并非完成履行涉案合同义务的行为，故陈凌枫上诉称已经全部付清购房款，合同不宜解除的理由并不能成立。综上理由，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9449，由陈凌枫负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇二〇年五月十四日法官助理张肖芳书记员张程程