大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4188号原告王红梅，女。原告于龙，男。委托代理人郭莹，系辽宁碧海律师事务所律师。被告大连保利红旗房地产开发有限公司。法定代表人何智韬。委托代理人郭刚，系辽宁壹品律师事务所律师。委托代理人康何，女。原告王红梅、于龙与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人郭莹，被告的委托诉讼代理人郭刚、康何出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王红梅、于龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，自2014年11月1日起至有效交付之日止，暂计算至2017年3月30日止的违约金数额为85,807.22元。（975,082元×0.0001×880天=85,807.22）；2、请求判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金50,606.76元。（975,082元×0.0001×519天=50,606.76元，自2015年10月28日起至2017年3月30日止）；3、请求确认原告与被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；4、请求判令被告向原告支付2017年7月31日至2018年1月30日租住过渡房屋租金2.1万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区红南北园房屋，建筑面积84.92平方米，房款总额975,082元，合同约定交房日期为2014年10月31日前。原告按合同约定交付了首付款并办理相应的贷款，被告开具了销售不动产统一发票。被告于2014年10月向原告发出《保利西山林语收楼通知书》，通知原告于2014年10月31日到被告指定地点办理商品房入住手续。经原告查证，被告开发的“保利西山林语”一号楼尚未办理工程竣工验收及备案手续，并且无法办理产权登记。另，一号楼宇尚未完成政府规划部门审批的工程建设内容，无法竣工验收及进行相关行政备案。双方签订的合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、该商品房所在楼宇经验收合格。原告认为，所在楼宇尚未经验收合格，被告存在逾期交房的违约行为。根据本案实际情况，原告自愿将逾期交房违约金降低至已付房款的日万分之一的标准。关于逾期办证违约金的问题，双方在合同在约定房屋交付后360日内，表明了被告承担逾期办证违约责任的起始点，即2015年10月28日，因被告逾期办证的违约行为持续至今，原告将违约金暂记至2017年3月30日。被告在合同第九条限制逾期办证的违约金最高额为“已付房价款的0.1%”。这是被告利用自己开发商的优势地位，违反公平原则减轻自己的责任，应为无效的格式条款。因案涉楼宇未经竣工验收，原告及家人的生命财产安全置于危险中，原告被迫外出租房过渡，现原告暂请求6个月的过渡房租，之后产生的将另行主张。被告保利公司辩称：不同意原告王红梅、于龙的全部诉讼请求，一、答辩人已经按照《商品房买卖合同》约定把案涉房屋交付给原告不存在逾期交房的情形，原告诉称的“给付原告逾期交房的违约金”的主张没有事实与法律依据。1、答辩人在案涉商品房保质保量完工后，已经分别于2014年9月15日、2014年10月8日依法组织勘察单位辽宁地质海上工程勘察院、设计单位大连城建设计研究院有限公司、施工单位广州富利建筑安装工程有限公司、监理单位大连宏达建设监理有限公司等对案涉建设工程质量进行验收，勘察单位和设计单位分别出具了《勘察文件质量检查报告》和《设计文件质量检查报告》，施工单位依法出具了《工程竣工报告》及《房屋建筑工程质量保修书》，监理单位依法出具了《工程质量评估报告》。最后，各有关单位在2014年10月20日共同依法形成了案涉工程的《工程竣工验收报告》，结论为合格；同时，答辩人也已经于2014年10月31日将符合《商品房买卖合同》约定即验收合格房屋交付条件案涉房屋交付给原告，不存在逾期交房情形，当然不应给付原告所谓的逾期交房的违约金。2、原告的诉请已过诉讼时效，不应得到法院的支持。本案为商品房销售合同纠纷，属于合同纠纷一类，当然应当适用我国法律关于诉讼时效的规定，而本案原告提起违约责任请求的诉讼时效至2016年10月30日届满且不存在时效中止、中断的情况，原告诉讼早已超过诉讼时效。二、案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定也是经合同双方协商一致并自愿签订，是双方的真实意思表示且不存在我国《合同法》规定的合同无效的情形，是合法有效的，且案涉《商品房买卖合同》绝非格式合同而且该第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定也并非格式条款。明确约定因为答辩人原因逾期办理产权证，答辩人愿意支付违约金，答辩人并没有免除自己责任、加重对方责任，更没有排除对方主要权利，原告主张该第十五条约定属于格式条款完全是错误的。同时，双方在案涉补充协议第十四条的第三款还约定：“买受人特此声明，通过与出卖人仔细洽商、要求出卖人对其应当承担的义务、责任进行说明，已经对合同及补充协议的全部内容（包括权利、义务、责任）有了充分的了解并完全明白和同意”，原告现在却又以“格式条款”为由主张无效实属不该。三、答辩人在案涉房屋未能如期办理产权登记一事上没有过错，不符合《商品房买卖合同》第十五条约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任”的约定，原告诉称的“给付原告逾期办理产权证违约金”的主张没有事实与法律依据。1、《商品房买卖合同》第十五条约定答辩人承担责任的前提是：因为答辩人的原因导致逾期办证。2、案涉房屋至今没有取得权属证书是由于政府等客观原因而并非答辩人的原因，大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局出具的“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”明确说明：红旗街道负责案涉楼盘所在的土地拆迁，而且正是由于该项目摘牌时为“已批未供摘牌项目”，未动迁形成净地，导致目前暂时办理不了产权证，红旗街道承诺由其对此负责，而被告保利公司在此事件中不存在过错更不应因此承担任何责任。原告没有出具任何证明房屋存在质量问题的证据，也没有出具证明案涉房屋严重影响其居住使用的证据，因为原告补充诉称对其居住安全存在影响没有任何事实和法律依据。四、关于第4项诉请，该请求没有事实与法律依据，不予认可。综上所述，原告的诉讼请求既没有事实基础也没有合同或法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：（一）2013年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市甘井子区红南北园房屋，建筑面积84.92平方米，房款总额975,082元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、该商品房所在楼宇经验收合格。。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：如确因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。”合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：买受人应按《合同》约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。因买受人原因逾期领取钥匙，自《合同》约定的交房时间或自出卖人通知领取钥匙的次日起视为交付，买受人应承担空房管理费、物业管理费、采暖费等相关费用。合同补充协议（附件四）第十条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告以首付款及公积金贷款的方式向被告交付了全部购房款。（二）2014年9月15日，案涉工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院出具《勘察文件质量检查报告》，质量检查意见为勘察文件内容：符合要求，地基土承载力情况：符合要求。2014年9月15日，案涉工程的设计单位大连城建设计研究院有限公司出具《设计文件质量检查报告》，质量检查意见为：各项指标均符合设计要求。2014年10月8日，案涉工程的施工单位广州富利建筑安装工程有限公司与被告签署《房屋建筑工程质量保修书》。2014年10月8日，案涉工程监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，评估意见为：地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、职能建筑工程及通风与空调工程施工质量符合设计规范要求，经检测合格，无质量事故处理情况，工程质量符合有关强制性标准的要求，不存在结构安全隐患。2014年10月20日，被告负责组织设计、施工、监理、勘察等单位组成验收组对该案涉工程进行竣工验收、工程竣工验收意见：该工程合同约定的工程范围已完成且符合设计及规范要求，达到强制性标准规定要求，满足安全实用功能，达到竣工验收标准，结论为：工程竣工验收合格。（三）2017年5月4日大连市甘井子区规划局对行政投诉人、案涉房屋所在楼宇购房者刘旭投诉作出答复，内容为“红旗水泥制品厂及周边改造项目（保利·西山林语）为我局审批项目，依据审定的建筑设计方案，该项目楼北侧设置有入口大堂，因该楼北侧现有未拆迁建筑物，导致建设单位未建入口大堂，该楼未经我局进行竣工规划核实。因我局无行政执法监察职能，请您向执法部门诉请相关事项。”案涉业主另向大连市甘井子区建筑工程质量监督站申请行政公开，2017年8月10日该部门出具政府信息不存在告知书，其中载明“您反映的开发商称红旗水泥制品厂及周边改造项目楼已于2014年10月20日经竣工验收组验收合格，且已将《工程竣工验收报告》提交我站的情况。经过调查，该项目截至目前建设单位未组织工程竣工验收，也未将《工程竣工验收报告》提交我站，因此您申请获取的楼《工程质量监督报告》不存在。”（四）被告向法庭举证证明，大连市甘井子区红旗街道曾向大连市国土资源和房屋局及被告出具“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及动迁情况说明，其中皆载明红旗水泥制品厂及周边搬迁改造项目由大连保利红旗房地产开发有限公司摘牌取得。该项目拆迁工作由红旗街道办事处负责，由于该项目摘牌时已批未供摘牌项目，未动迁形成境地，目前拆迁工作正在积极进行中。在动迁过程中出现的任何纠纷及其他事宜由红旗街道负责处理。（五）2014年10月被告向原告发出《保利西山林语收楼通知书》，通知原告于2014年10月31日办理入住手续。原告办理入住后实际居住。本次诉讼中原告称因房屋未竣工验收，担心安全问题，故于2017年7月起外出租房居住，并向被告主张过渡期间租金，被告对此不予认可。（六）截至原告起诉之日，案涉房屋仍无法办理产权证。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、《政府信息不存在告知书》，被告提供的《商品房买卖合同》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《房屋建筑工程质量保修书》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、红旗街道“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及情况说明及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于逾期交房的问题，一、根据：（1）2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格，方可交付使用。”（2）2013年的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（3）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条“房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为“该商品房所在楼宇经验收合格。”。该约定是当事人真实意思表示，合法有效。且被告组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》，均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格，时间为2014年9月15日、10月8日、2014年10月20日。故被告于2014年10月31日交付房屋，符合以上法律约定。二、关于大连市甘井子区规划局及大连市甘井子区建筑工程质量监督站的答复。首先，大连市甘井子区规划局的答复是证明案涉楼宇未在其局进行竣工规划核实，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的政府信息不存在告知书则是证明被告未将《工程竣工验收报告》提交质监站，业主申请获取的《工程质量监督报告》不存在。故两份答复均无法证明案涉楼宇未经竣工验收，即使认定案涉楼宇未在规划局进行竣工规划核实及未将《工程竣工验收报告》提交质监站，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效的条件是“违反法律、行政法规的强制性规定”。合同法司法解释二第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性的规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同条款无效。因此，依据《城乡规划法》等法规中未经规划核实的工程，不得竣工验收的规定系管理型规范，旨在管理，并不导致双方合同约定条款的无效，故双方关于《商品房买卖合同》第八条关于交付条款的约定仍然有效。综上，被告按合同约定按期交付房屋，无需承担逾期交房的责任。虽然被告无需承担逾期交房的违约责任，但被告作为房地产开发公司，相对于业主处于信息及资源的优势地位，理应不断完善相关服务与制度，努力和谐与业主的关系，勇于承担起应当的社会责任，实现经济效益与社会效益的双赢。关于逾期办证的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况上看，被告未能在案涉商品房交付使用后360日内履行上述义务，致使原告没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，被告逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告应当依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，自案涉商品房实际交付使用后360日（即办证期限届满之日）的第二天起承担违约责任，按照买受人实际支付房款的日万分之一标准计算违约金，数额为50,606.76元（975,082元×0.0001×519天），该数额超过双方合同约定的“最多不超过已付房价款的0.1%”的标准975.08元（975,082元×0.1%），故应认定违约金为975.08元。关于原告要求《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效的请求，本院认为，该条款并无显失公平的情形，被告未免除自身责任，不属于无效格式条款的情形，且该合同是双方协商一致基础上签订，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告逾期办证的违约金数额为975.08元（975,082元×0.1%）。关于原告要求被告支付其过渡期间租金的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告辩称，其在案涉房屋未能如期办理产权登记一事上没有过错，不符合《商品房买卖合同》第十五条约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任”的约定，不应承担责任的意见。本院认为，该抗辩理由不成立。理由是：被告的证据不足以证明其在案涉房屋无法办理产权证一节事实上无责任。合同具有相对性原则，被告提交的红旗街道的函及情况说明（复印件），首先真实性无法确认，且为被告与案外人之间的约定，即使其中所述真实存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。被告在竞得案涉楼宇所在建设用地时，应已实地踏勘现场、了解用地现状，以此对抗原告诉称，无法律依据。故大连保利红旗房地产开发有限公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王红梅、于龙违约金人民币975.08元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告王红梅、于龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,724元（已减半收取，二原告已预付），由原告王红梅、于龙负担1,674元，被告大连保利红旗房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。代理审判员  王冉雨二〇一七年十月二十日书 记 员  林雨欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。