湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民再64号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：武汉浩瀚影院管理有限公司，住所地：武汉市蔡甸区常福商务广场1号楼商业裙楼中间第三层。法定代表人：林建黔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤，国浩律师（武汉）事务所律师，代理权限为一般代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：武汉万启元物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区三道街16号兴昌产业园A区2楼。法定代表人：陈建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡志平，湖北问衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黄冈恒源置业有限公司，住所地：黄冈市黄州区八一路23号（安康宛六栋A单元501室）。法定代表人：陈得平，该公司经理。委托诉讼代理人：徐惠民，男，1971年12月18日出生，系该公司员工，代理权限为一般代理。原审原告武汉浩瀚影院管理有限公司（以下简称武汉浩瀚公司）与原审被告黄冈恒源置业有限公司（以下简称黄冈恒源公司）、武汉万启元物业管理有限公司（以下简称武汉万启元公司）合同纠纷一案，黄州区人民法院于2018年11月20日作出（2018）鄂1102民初1386号民事判决，武汉浩瀚公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日作出（2019）鄂11民终215号民事判决，已经发生法律效力。武汉浩瀚公司仍不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2019年9月9日作出（2019）鄂民申2268号民事裁定，将本院指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。再审申请人武汉浩瀚公司的委托诉讼代理人张坤、被申请人武汉万启元公司的委托诉讼代理人胡志平、被申请人黄冈恒源公司的委托诉讼代理人徐惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉浩瀚公司申请再审称，1、武汉万启元公司未提供证据证实案涉临时建筑取得了批准且是按批准内容建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未经批准建设的临时建筑订立的租赁合同无效；即使认定案涉临时建筑经过了批准，其租赁期限亦超过了《湖北省城乡规划条例》规定的期限，按上述司法解释的规定，超出部分亦应为无效。故原审认定案涉租赁合同有效错误。2、武汉万启元公司在订立合同时，故意隐瞒租赁物系临时建筑未取得合法报建手续，且租赁合同约定的租期超过了使用期限的情况，对案涉租赁合同无效负有全部责任，应向申请人赔偿全部装修损失并返还履约保证金和设备垫付款。3、黄冈恒源公司作为案涉临时建筑的实际所有人，委托他人代表其将案涉临时建筑出租给武汉万启元公司，并授权武汉万启元公司对外转租，主观上有明显过错，应对租赁合同无效致使申请人遭受的装修损失承担连带责任。综上，原审判决认定的事实缺乏证据证明且适用法律错误，请求依法再审改判。武汉万启元公司答辩称，案涉租赁合同合法有效，申请人主张合同无效及要求答辩人承担其装修损失并返还履约保证金、设备垫付款等均无事实及法律依据。请求驳回申请人的再审申请。黄冈恒源公司答辩称，案涉租赁合同系申请人与武汉万启元公司签订，与答辩人无关。请求驳回武汉浩瀚公司的再审申请。武汉浩瀚公司向一审法院起诉请求：一、判令武汉浩瀚公司与武汉万启元公司签订的《租赁合同》无效；二、判令黄冈恒源公司承担武汉浩瀚公司装修损失3400351元；三、判令黄冈恒源公司退还武汉浩瀚公司支付的保证金20万元、垫付设备款36000元及资金占用损失；四、判令武汉万启元公司对第二项、第三项诉讼请求承担连带赔偿责任；五、判令武汉万启元公司、黄冈恒源公司承担本案诉讼费用。一审查明，2016年11月14日，武汉浩瀚公司与武汉万启元公司签订《中影星美国际影城租赁合同》一份，约定武汉万启元公司将位于黄冈市××号黄冈界立方三层1＃商铺租赁给武汉浩瀚公司开设“中影星美国际影城”，武汉浩瀚公司设计共5个影厅，约500个座位；租赁期限12年，自交付之日次日起开始计算；武汉浩瀚公司在合同签订后当天内向武汉万启元公司支付履约保证金20万元，缴纳履约保证金在合同期满后，若武汉浩瀚公司无欠款，并且将房屋按约定情况交还武汉万启元公司后，武汉万启元公司将保证金无息退还武汉浩瀚公司。《中影星美国际影城租赁合同》签订后，武汉浩瀚公司与案外人武汉市新益装饰建筑安装工程有限公司签订《黄冈界立方中影星美浩瀚影城精装修工程承包合同》，对租赁场地进行了装修施工。另查明，黄冈恒源公司在黄冈市××号建设“新世界广场临时建筑”两层。为办理临时建筑的规划许可，2016年9月1日，黄冈恒源公司与黄冈市城市管理执法局、黄冈市黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会签订三方《协议书》一份，约定“一、黄冈恒源公司的临时建筑方案须经市规划局审定通过，并报黄冈市城市管理执法局备案。二、黄冈市城市管理执法局负责对黄冈恒源公司的临时建筑施工进行监管。三、如遇城市规划需对八一路道路进行扩宽建设时，黄冈恒源公司必须无偿拆除该临时建筑，逾期未拆除，自觉接受黄冈市城市管理执法局依法处理。四、黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会作为辖区管理单位协助黄冈市城市管理执法局对黄冈恒源公司临时建筑的监管”。同日，黄冈恒源公司和黄冈市黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会向黄冈市城乡规划局递交《关于请求批准建设临时建筑的报告》，请求黄冈市城乡规划局批准该临时建筑的改建方案。2016年9月27日，黄冈市城乡规划局核准同意该临时建筑的规划方案，并在《关于请求批准建设临时建筑的报告》第三页“平面规划图”上批注“该临时规划方案经市规划委员会审定同意，须按申请与协议（三方协议）建设使用”。《关于请求批准建设临时建筑的报告》第六页“剖面图”设计该建筑为两层建筑，第一层建筑高8.2米，第二层建筑总高度4.8米。黄冈新世界广场由业主委托案外人武汉聚思慧商业管理有限公司经营管理。2016年9月13日，武汉万启元公司与武汉聚思慧商业管理有限公司签订《黄冈新世界广场房屋租赁合同》一份，武汉万启元公司从而取得黄冈新世界广场整体一至三层的经营管理权。武汉万启元公司为经营需要，在装修过程中将“新世界广场临时建筑”层高8.2米的第一层内部用钢结构隔成两部分，并将“新世界广场临时建筑”取名为“黄冈界立方”。再查明，2017年9月14日，武汉万启元公司协助武汉浩瀚公司办理了《湖北省电影放映经营许可证》（冈证影字第A005号）。一审认为，武汉浩瀚公司与武汉万启元公司签订的《中影星美国际影城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，故双方签订的《中影星美国际影城租赁合同》真实合法有效，依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定合同有效”。案涉临时建筑已于2016年9月27日取得黄冈市城乡规划局核准许可，并非违章建筑。虽然武汉万启元公司在装修过程中将建筑物的第一层内部用钢结构隔成了两部分，但未改变整体规划，故武汉万启元公司认为关于临时建筑已经获得规划部门核准许可，并非违章建筑的辩解意见予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《湖北省城乡规划条例》系地方性法规，武汉浩瀚公司以此为依据主张合同无效，不予支持。武汉浩瀚公司与武汉万启元公司签订的租赁合同合法有效，双方应当本着诚实信用的原则，继续履行合同，故武汉浩瀚公司主张武汉万启元公司承担其装修损失、退还履约保证金、垫付设备款及资金占用损失等均于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，黄冈恒源公司不是《中影星美国际影城租赁合同》的签约方，武汉浩瀚公司提交证据不足以证明黄冈恒源公司与武汉万启元公司之间系委托关系。故武汉浩瀚公司主张黄冈恒源公司、武汉万启元公司共同承担民事责任的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回武汉浩瀚公司的诉讼请求。本院二审查明，一审认定事实属实。本院二审认为，本案争议焦点为以下两点：一、武汉浩瀚公司与武汉万启元公司于2016年11月14日签订的《中影星美国际影城租赁合同》是否合法有效。确定合同的效力须从合同的签订主体是否合法、合同的内容是否是双方当事人真实意思表示以及合同的内容有无违反法律、行政法规的强制性规定等方面来评判。本案系租赁合同纠纷，武汉万启元公司和武汉浩瀚公司分别作为出租方、承租方主体均适格，合同内容明确，权利义务关系清楚，亦是双方当事人真实意思表示，现承租方武汉浩瀚公司主张涉案租赁合同无效，故本案应主要审查武汉浩瀚公司与武汉万启元公司于2016年11月14日签订的《中影星美国际影城租赁合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定。武汉浩瀚公司在诉讼中提出，《湖北省城乡规划条例》第四十条规定，“在规划区内修建的临时建筑不得超过2层，使用期不得超过2年。确需延期的，可依法申请延期1年”。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，“租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效”，故本案租赁合同租赁期限超过2018年9月27日的部分无效。对此，本院认为，虽《湖北省城乡规划条例》第四十条规定规划区内的临时建筑使用期不得超过2年，但该条例系地方性法规，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，该条例不能作为认定涉案租赁合同无效的法律依据。且《中华人民共和国城乡规划法》作为上位法对规划区内的临时建筑使用期限并未明确规定为2年，只是规定临时建筑应在批准的使用期限内自行拆除，然本案黄冈市城乡规划局为涉案临时建筑批准使用的期限是截止该建筑毗邻路段八一路道路扩宽建设时，但目前城市规划尚未对八一路段进行路面扩建，即涉案临时建筑仍在规划部门批准的使用期限内，暂难以认定租赁期限超过临时建筑批准的使用期限，故上诉人武汉浩瀚公司以涉案租赁合同违反《湖北省城乡规划条例》第四十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定而无效的理由不能成立。对于涉案租赁合同是否违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定的问题，结合已经查明的事实可知，虽涉案租赁物系临时建筑，但该临时建筑的建设已经取得了黄冈市城市管理执法局、黄冈市城乡规划局批准，装修过程中虽将两层建筑中的第一层内部用钢结构隔成两部分，但未改变整体规划，不能据此认定该建筑为违章建筑，亦不能据此认定租赁合同无效。基于上述分析，本案《中影星美国际影城租赁合同》不具备宣告合同无效的法定情形，上诉人武汉浩瀚公司提出租赁合同无效的请求及理由不成立，本院不予支持。二、关于武汉浩瀚公司主张的装修损失3400351元、保证金20万元、垫付设备款36000元及资金占用损失能否要求武汉万启元公司、黄冈恒源公司予以赔偿的问题。因武汉浩瀚公司提出的上述诉求均是建立在租赁合同被确认无效的基础上，现经本院审查认定涉案租赁合同为有效合同，故武汉浩瀚公司提出要求武汉万启元公司赔偿装修损失3400351元、退还保证金20万元、返还设备垫付款36000元、赔偿资金占用损失的诉请均不能得到支持。涉案租赁合同系武汉浩瀚公司与武汉万启元公司签订，没有证据证实黄冈恒源公司与涉案租赁合同存有法律上的关联，故武汉浩瀚公司主张黄冈恒源公司与武汉万启元公司连带赔偿其损失的诉请同样不能得到支持。武汉浩瀚公司可在租赁合同有效的基础上依据合同的约定另行主张权利。综上所述，武汉浩瀚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。本院再审过程中，武汉浩瀚公司提交2019年9月3日黄冈市文化和旅游局出具的《关于收回武汉浩瀚影院管理有限公司黄冈分公司电影放映许可证的决定》，内容为：“你公司于2017年9月在我局申请了《湖北省电影放映经营许可证》（冈证影字第A005号），经年审时查明，你公司在申请放映许可时提供的材料存在与事实不符的成分，1、黄冈市公安消防支队建设工程消防验收意见书所针对的主体与实际放映场所不符，申报的场所并没有进行开业前的消防检查，也没有取得相应的消防许可；2、放映场地的建筑主体属限期拆除的临时建筑，没有房产证和土地证，不符合办理放映许可的条件；3、该场所自申报以来，至今未开展任何放映活动，不具备年审换证的资质。根据上述情况，经我局再次勘验审核，决定撤销许可并收回该场所的放映许可证（《湖北省电影放映经营许可证》（冈证影字第A005号）。”拟证实1、案涉临时建筑没有取得消防许可，因此不可能取得建设规划许可；2、案涉临时建筑没有房产证和土地证，无法买卖，因此委托租赁的主体黄冈恒源公司应承担责任。武汉万启元公司对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为1、该决定中提及的005号放映许可证的有效期至2018年9月13日，在该决定作出时，005号放映许可证已经失效，不存在撤销的问题，且电影放映许可证是一年一审，报审义务在申请人方，申请人不能以现在不能办证为由不履行合同；2、上述证据亦可证实申请人租赁场地后未开展营业活动，导致了其许可证被收回，同时其未缴纳租金，严重违反了租赁合同的约定，构成违约；3、关于消防问题，原审中已提交了相关证据，足以证实消防合格。黄冈恒源公司认为上述证据与该公司无关，申请人租赁的是武汉万启元公司办理了规划批复的建筑。本院认为，因武汉万启元公司及黄冈恒源公司均未对上述证据的真实性提出异议，故对上述证据的真实性予以采信；但从上述证据的内容看，无法推断出案涉临时建筑有无经过规划许可，亦无法证实黄冈恒源公司在本案中应承担相关责任，故对武汉浩瀚公司提交上述证据的证明目的不予采信。再审过程中，因武汉浩瀚公司及武汉万启元公司均向本院提出申请，要求对案涉临时建筑有无经过规划审批等的情况进行调查，本院依法进行了调查核实。2020年4月8日，黄冈市自然资源和规划局向本院作出回复，内容为：1、2016年在我市创建全国卫生城市大背景下，为整治八一路环境，黄州区赤壁街道办事处东门社区居委会和黄冈恒源置业有限公司共同向原市城乡规划局申请在新世界广场临街空地上批准建设临时建筑。该项目临时建筑经市规划委员会专题会〔2016〕7号研究同意，总建筑面积3765.24平方米，层数2层，高度14.2米。按照会议要求该临时建筑建设由市城市管理执行局进行监管。2、按照我市城区涉及的临时建（构）筑物规划许可审批的惯例，临时建（构）筑物只批准建设项目规划方案，经批准后的规划方案加盖原黄冈市城乡规划局技术审查章可视为已获审批。3、依据《湖北省城乡规划条例》第四十条之规定，在规划区内修建的临时建筑不超过2层，使用期限不得超过2年，确需延期的，可依法申请延期1年。武汉浩瀚公司质证提出，1、该回复称按惯例对案涉临时建筑的规划方案加盖技术章即视为审批通过，无任何法律依据，应视为案涉临时建筑未通过审批。2、即使案涉临时建筑视为审批通过，其使用期限应为2年（2016年9月27日至2018年9月26日），即案涉租赁合同约定的租赁期限超过2018年9月26日的部分应为无效。同时，武汉浩瀚公司认为黄冈市自然资源和规划局未对上述回复中涉及的内容提供相关书面材料，申请本院继续调查取证。武汉万启元公司质证提出，1、根据上述回复内容可知，案涉临时建筑已经获得规划部门的批准，不属违章建筑。2、《湖北省城乡规划条例》系地方性法规，不能作为认定合同效力的依据。黄冈恒源公司质证提出，1、案涉临时建筑已经规划部门审批许可，不属违章建筑。2、案涉租赁合同与黄冈恒源公司无关。本院认为，黄冈市自然资源和规划局在回复函中已就本案的核心问题，即案涉临时建筑有无经过审批的情况作出了明确答复，故对武汉浩瀚公司要求继续调查取证的申请不予准许。本院再审查明，原一、二审查明的事实属实。本院再审认为，针对武汉浩瀚公司的再审申请理由，本案争议的焦点问题为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、武汉万启元公司应否赔偿武汉浩瀚公司全部装修损失并返还履约保证金和设备垫付款的问题；三、黄冈恒源公司应否承担相应责任的问题。一、关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”、“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……”，本案中，案涉临时建筑已经获得规划部门的批准，且是在黄冈市城市管理执法局的监管下进行的建设，虽然武汉万启元公司在装修过程中将建筑物的第一层内部用钢结构分隔成两部分，但并未改变建筑物的整体规划，故案涉临时建筑不属未经批准的违章建筑。虽然《湖北省城乡规划条例》第四十条规定，在规划区内修建的临时建筑不超过2层，使用期限不得超过2年，确需延期的，可依法申请延期1年。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”根据上述规定，《湖北省城乡规划条例》属地方性法规，不能将其作为认定合同效力的依据。本案中，根据黄冈市城市管理执法局、东门社区居委会及黄冈恒源公司签订的《协议书》及规划部门审批意见，案涉临时建筑的使用期限截止该建筑毗邻路段八一路扩宽建设时，但目前城市规划尚未对八一路进行扩宽，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”的规定，可视为案涉临时建筑仍在规划部门批准的使用期限内。综上，武汉浩瀚公司认为案涉临时建筑未经规划部门批准，原审认定案涉租赁合同有效错误的申请理由不能成立。二、关于武汉万启元公司应否赔偿武汉浩瀚公司全部装修损失并返还履约保证金和设备垫付款的问题。武汉浩瀚公司申请再审提出武汉万启元公司在订立租赁合同时故意隐瞒租赁物系临时建筑未取得合法报建手续，但未提交证据证实，且与已查明的事实不符。故在案涉租赁合同有效的前提下，武汉浩瀚公司以案涉租赁合同无效为由要求武汉万启元公司赔偿其全部装修损失并返还履约保证金和设备垫付款无事实及法律依据，其该项申请理由不能成立。三、关于黄冈恒源公司应否承担连带责任的问题。本案中，案涉租赁合同的相对方系武汉浩瀚公司和武汉万启元公司，在案涉租赁合同有效，且武汉浩瀚公司无证据证实黄冈恒源公司与案涉租赁合同存在法律上关联性的情况下，其要求黄冈恒源公司承担连带责任无事实及法律依据，其该项申请理由亦不能成立。综上所述，武汉浩瀚公司的再审申请理由均不能成立，本院原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）鄂11民终215号民事判决。本判决为终审判决。审判长 严 怀审判员 管小华审判员 张 立二〇二〇年五月七日法官助理华贞书记员汪霞