北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初22246号原告程爱国，男，1965年9月17日出生，住北京市西城区。被告吴燕，女，1972年1月14日出生，住四川省江安县。委托代理人刘武传，北京观唐律师事务所律师。原告程爱国与被告吴燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告程爱国，被告吴燕委托代理人刘武传到庭应诉，本案现已审理终结。原告程爱国诉称：原告与被告于2015年5月25日签署了租赁合同，经贵院审理作出（2016）京0102民初28271号民事判决书，因双方不服上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）于2017年6月26日作出（2017）京02民终4851号终审判决。在诉讼期间，被告继续经营占用原告房屋至今，被告给原告造成房屋租赁经济损失及原告垫付电费及违约金。故原告现将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年12月22日至2017年7月26日的房屋租金80508元（2017年按照2016年已递增过金额133900元再增加3%金额为137917元÷365天×134天）；2、支付经营占用期间的电费4289．47元、电费违约金126．84元；3、承担本案诉讼费。被告吴燕辩称：原告不具备诉讼主体资格，房屋不是原告的，因此，双方签署的合同属于效力待定状态，需要原告取得房产证后才有权出租，签署合同前原告未向被告出示房产证明及委托书，关于租金在前一年基础上增加3%没有依据。按照合同约定，被告应该支付房屋，递增后年租金为133900元÷365天×216天=78872元，但实际约定没有递增。被告认为在原告没有没有提供营业执照前提下，我方有权暂停支付租金。关于电费，按照合同约定由被告交纳。原告自行缴纳没有合同依据。从原告提供的证据看，原告也认可被告自2017年1月已经离开承租房屋，并没有使用房屋。但是原告提供的缴费凭证显示每月还在产生电费，我方认为被告没有使用涉案房屋，不会产生电费，原告提交的证据不能证明针对涉案房屋交纳的电费，原告诉请不符合合同约定，是原告违约在先，故不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：2015年2月17日，吴燕通过吴霞的账户向程爱国转款30000元；2015年4月1日，吴燕再次通过吴霞账户向程爱国转款20000元。2015年5月25日，程爱国作为甲方（出租方），吴燕作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区前门西河沿街×号宏艳饭馆出租给乙方，用于餐饮业，不作其他用途使用。租赁期限中自2015年4月1日至2015年4月30日甲方给乙方一个月免租金用于乙方装修，租期自2015年5月6日起至2018年5月5日止。年租金十三万元，第二年租金在上年基础上上调百分之三作为第二年租金提前一个月一次性给付甲方。双方签订书面合同时，乙方应向甲方交付5000元作为合同履约保证金，合同终止十日内，经甲乙双方认定无经济纠纷，甲方全额无息返还乙方。乙方自付缴纳电费、水费、燃气费等费用，不可拖延，如因拖延产生的相关违约金、滞纳金乙方自己承担。电费、水费等清单乙方保留，以备检查。相关营业税、费由乙方出资甲方办理。如果乙方为按约定时间交付房租，则视为单位违约；由此给乙方造成的任何损失，甲方不予赔偿。甲方营业手续齐全有效，每年年检甲方办理。乙方保证其具有合法有效的经营资格，持有合格有效的暂住证、健康证等手续。在承租期间内不得改变房屋主体结构，不得变更经营范围，在甲方营业执照允许范围内经营。乙方承租房屋仅作为餐馆使用，不得做其他用途。甲方不收取乙方任何转让费，甲方给乙方一个月时间免费进店装修。合同结束后不可移动设施乙方不得损坏。如乙方在所交租金（不含履约保证金）到期后五日内仍未补齐应交租金，甲方有权单方面终止合同，搬出房屋内物品，将房屋另行出租。如因此造成乙方物品遗失或损坏，甲方不承担任何责任。双方约定违约金20000元。双方在合同备注说明条款中载明：“2015年2月16日至2015年4月20日。甲方在收到乙方定金后一直在等待乙方签订合同。”2015年5���26日，吴燕通过陈生美账户向程爱国转款86000元。程爱国于2015年5月26日出具收条载明：“收到吴霞伍万元，收到吴燕捌万元，总计拾叁万元整。……另收伍仟元合同保证金，设备折旧费每年壹仟元整，总计136000元”。2016年5月13日，吴燕向程爱国交付现金27500元。2016年9月13日，吴燕向程爱国转款10000元；2016年9月16日，程爱国收到吴燕房租3000元；2016年10月5日，程爱国收到吴燕房租3000元；2016年11月10日，程爱国收到租金1700元。经询，双方均认可吴燕向程爱国支付款项共计181200元，其中包含5000元保证金及1000元的设备折旧费。程爱国认可所主张的水电费尚未进行交纳，所主张水电费金额为预计金额。2016年，原告另案将被告起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、解除2015年5月25日双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令吴燕赔偿合同违约金20000元；3、判令吴燕返还拖欠房租39221元（2016年2月17日至2016年12月22日）；4、判令吴燕支付经营期间水电费4000元（2016年10月至2016年12月）；5、请求吴燕支付2015年2月16日至2015年4月1日房屋空置损失15000元。一审法院经审理认为：程爱国与吴燕于2015年5月25日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定吴燕在所交租金到期后五日内仍未补齐应交租金，程爱国有权单方面终止合同。双方约定吴燕第二年租金在上一年基础上上调并提前一个月一次性支付给程爱国，结合吴燕所交纳的房屋租金数额及日期，吴燕未能在交纳租金到期后五日内补齐第二年应交租金，故程爱国要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。对于程爱国要求吴燕支付自2016年2月17日至2016年12月22日期间拖欠的房屋��金39221元的诉讼请求，因吴燕向程爱国支付的款项中，除保证金及设备折旧费外，经核算吴燕所交纳租金为共计175200元，按照双方合同约定第一年租金为130000元，故剩余部分应当计入第二年租金计算。依据合同约定第二年租金在上年基础上上调百分之三，故第二年租金应为133900元。对于双方合同租期起始日的确定，因双方合同约定起租日为2015年5月6日，故第一年的租期应当自2015年5月6日至2016年5月5日止。因吴燕已在2015年5月26日交付了第一年的全部租金，其中包括2016年2月17日至2016年5月5日期间的租金，故程爱国要求吴燕交纳该期间的租金的诉讼请求，法院不予支持；对于程爱国主张的2016年5月6日至2016年12月22日期间的租金的诉讼请求，因第二年租金为133900元，故程爱国所主张的上述期间的租金应为84431.39元。吴燕已经支付了45200元，故程爱国主张吴燕支付上述期间的��屋租金39221元，法院不持异议。吴燕辩称程爱国系2015年6月5日交付涉案房屋钥匙，双方之间的起租日为2016年7月5日的意见，因吴燕未能举证证明其上述主张，法院对吴燕上述抗辩意见不予采纳；吴燕辩称程爱国未将经营饭馆的经营手续提供给吴燕，但合同中并未约定经营手续的具体内容以及程爱国需将何种手续交付给吴燕，且吴燕亦未提交证据证明因程爱国违反合同约定导致其经营不能或经营存在障碍，故吴燕以上述抗辩意见作为拒绝履行合同的理由，法院不予采纳。对于程爱国要求吴燕支付违约金20000元的诉讼请求，合同中虽约定了违约金的数额，但未约定违约金的适用情况，故程爱国的该项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。对于程爱国要求吴燕支付2016年10月至2016年12月期间水电费的诉讼请求，因合同中虽约定水电费由吴燕支付，但程爱国在未支付上述期间相��费用的情况下，仅以其自行预计的数额主张上述款项，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于程爱国要求吴燕支付2015年2月16日至2015年4月1日期间的房屋空置损失的诉讼请求，因双方约定的租赁起租日自2015年5月6日开始，且双方对程爱国主张的2015年2月16日至2015年4月1日期间的费用未做约定，故程爱国该项主张，于法无据，法院不予支持。据此，本院于2017年1月判决如下：一、确认解除程爱国与吴燕于二〇一五年五月二十五日签订的《房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起七日内，吴燕支付程爱国自二〇一六年五月六日至二〇一六年十二月二十二日期间的房屋租金三万九千二百二十一元。三、驳回程爱国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务��息。原、被告双方均不服，向北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）提起上诉，二审法院经审理于作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2017年3月8日，原告交纳了2016年12月电费1731．1元及该月的违约金45．01元；2017年1月电费1972．38元及该月的电费违约金86．78；2017年2月电费2002．75及该月的电费违约金40．06元；2017年4月电费121．29元，2017年6月电费123．08元；2017年6月电费69．97元，北京市电力公司宣武供电所为原告出具了发票。现原告持诉称理由将被告起诉至本院，1、请求判令被告支付2016年12月22日至2017年7月26日的房屋租金80508元（2017年按照2016年已递增过金额133900元再增加3%金额为137917元÷365天×134天）；2、支付经营占用期间的电费4289．47元、电费违约金126．84元；3、承担本案诉讼费。被告持辩称事实及理由不同意原告诉讼请求。但被告认可自2017年后没缴纳过电费。审理中双方均认可：2017年7月28日，原告强行将被告从涉案房屋轰走。上述事实，有双方当事人陈述、本院（2016）京0102民初28271号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终4851号民事判决书、原告交付的电费及违约金发票在案佐证，予以证实。本院认为：依照相关法律规定，下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”人民法院生效判决书已经确认解除程爱国与吴燕于二〇一五年五月二十五日签订的《房屋租赁合同》。二、判令吴燕支付程爱国自二〇一六年五月六日至二〇一六年十二月二十二日期间的房屋租金三万九千二百二十一元。对于程爱国要求吴燕支付2016年10月至2016年12月期间水电费的诉讼请求，本院在上一案审理认为：程爱国在未支付上述期间相应费用的情况下，仅以其自行预计的数额主张上述款项，缺乏事实和法律依据，未予支持。根据双方当事人陈述，2017年7月28日，原告已强行将被告从涉案房屋轰走。故应将此时作为被告腾房的时间。现原告要求依据上述生效判决判令被告支付原告在该案件中未主张的后续期间租金即2016年12月23日至2017年7月26日的房屋租金，理由正当。但原告要求2016年12月23日至2017年5月6日按照133900元计算，2017年5月7日至2017年7月26日按137917元计算，应符合合同约定。涉案合同只约定第二年租金在上年基础上上调百分之三作为第二年租金提前一个月一次性给付甲方，并未约定第三年租金亦递增。因此，原告要求被告自2017年5月7日至2017年7月26日按137917元计算，缺乏合同依据，本院不予支持。故被告自2016年12月23日至2017年7月26日向原���支付房屋租金应为78872．6元（133900元÷365天×215天=78872．6元）鉴于合同中约定水电费由吴燕支付，原告已经先行垫付了被告经营占用期间的电费4289．47元以及电费滞纳金126．84元；故现原告向被告追索上述费用，具有合同和法律依据，本院对此予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民功夫共和国民事诉讼法》第九条第（四）项之规定，判决如下：一、被告吴燕自于本判决生效之日起十日内向原告程爱国支付二○一六年十二月二十三日至二○一七年七月二十六日的房屋租金七万八千八百七十二元六角。二、被告吴燕自于本判决生效之日起十日内向原告程爱国支付电费四千二百八十九四角七分、电费违约金一百二十六元八角四分。案件受理费一千零四十九元，由被告吴燕负担，自于本判决生效后七日内交纳。如果被告吴燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书及其副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李凤新二〇一七年十月二十五日书记员  刘晓冉