湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2021号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘群芳，女，汉族，1978年5月29日出生，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：熊琎，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南湘博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭东昌，男，汉族，1973年11月8日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周伟，男，汉族，1993年1月5日出生，住湖南省隆回县。上诉人刘群芳因与被上诉人郭东昌、周伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘群芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏了本案必须参加诉讼的第三人，程序错误。涉案商铺的经营权系由长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称友阿公司）转让给上诉人，既然一审法院认为上诉人因友阿公司的原因造成对被上诉人违约，那一审法院应追加友阿公司作为第三人参加诉讼。二、一审判决认定事实错误。涉案门面所在的商场已经通过二次消防验收，门面装修后的第三次消防验收根据被上诉人签字确认的《重要声明》应由被上诉人负责。被上诉人不积极办理装修后的消防验收，完全是被上诉人的过错。被上诉人提交的《不同意投入使用、营业决定书》只是针对友阿公司自营的商铺，并不涉及涉案门面。根据长公消【2014】183号通知第三条规定，工程投资额度在30万元以下或建筑面积300平方米以下的室内装修建设工程项目可以不办理消防设计备案和竣工验收备案手续，属公众聚集场所的，直接按程序办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查手续即可。被上诉人以消防未验收合格为由拒绝缴纳房租没有法律依据。此外，一审判决认定上诉人应赔偿被上诉人装修损失6万元错误，即使上诉人应支付赔偿款，也应以第三方机构评估为准。三、一审判决适用法律错误。涉案门面已经取得单位工程质量竣工验收，故双方签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人理应按约足额支付租金。即使合同无效，由于被上诉人一直占有商铺，也应支付占有使用费。被上诉人郭东昌辩称，一、一审程序合法，友阿公司并非必须参加诉讼的第三人。本案处理结果与友阿公司没有法律上的利害关系，友阿公司也没有提出参加诉讼的申请。二、一审判决认定事实正确。涉案房屋至今未办理竣工验收备案手续，涉案房屋不具备使用条件，无法使用。同时，涉案房屋至今未通过消防验收，友阿城市商业广场至今全部店铺都未能正常经营。室内装修需要申报，上诉人称300平方米以下的消防申报由租户负责不符合事实。三、一审判决适用法律正确。本案探讨的不是合同是否有效的问题，而是出租方的过错问题。涉案房屋没有商铺使用价值，本不应计取占用费，一审法院酌情扣除一个月租金后返还，已经酌情考虑了双方衡平。四、一审判决酌情认定6万元的装修损失已经考量了折旧。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人周伟未向本院提交答辩意见。刘群芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘群芳与郭东昌、周伟之间的《商铺租赁合同》已于2019年5月18日解除，郭东昌、周伟及时腾房；2、判令郭东昌、周伟向刘群芳支付从2019年1月16日至2019年5月18日期间欠缴的房租209420元；3、判令郭东昌、周伟向刘群芳支付从2019年5月19日至2019年8月28日期间的房屋占用费120518元，之后的房屋占用费按照37191元/月的标准计算至郭东昌、周伟实际腾房之日为止；4、判令郭东昌、周伟已支付的押金69040元不予退还；5、判令由郭东昌、周伟承担本案诉讼费。郭东昌向一审法院提出反诉请求：1、判令确认租赁合同于2018年8月27日解除;2、判令刘群芳退还已收取的房屋租金、押金172600元；3、判令刘群芳赔偿因其违约造成的毛坯房硬装装修费损失119800元、判令刘群芳承担已由郭东昌垫付的物业押金及物业费10010元；4、判令刘群芳承担本案本诉、反诉全部诉讼费。一审法院认定的事实：刘群芳（甲方）与友阿公司（乙方）在2017年7月18日签订了《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，刘群芳有权在30年期限内对2751友阿城市广场项目负二层第B2093号商铺进行出租，合同约定：“甲方在完成竣工验收后方可向乙方交付该商铺的经营权，预定交付时间为2017年12月31日……(经营权起算点)项目合作期限为30年，项目建设期不计入合作年限内，以项目竣工验收完成后，移交甲方满10个月之日作为30年经营期限的起始基准点……”。后刘群芳与郭东昌、周伟在2018年6月27日签订了《商铺租赁合同》，合同约定将该商铺出租给郭东昌、周伟作商业经营使用，租赁期为3年，约定每月租金为人民币1000元/平方米，从郭东昌、周伟承租的第二年起开始逐年按5%递增租金。2018年7月31日之前为装修免租期。并约定了违约责任：“乙方须按时支付租金，逾期十日以上，甲方有权解除合同并收回商铺。”2018年6月27日，郭东昌、周伟给刘群芳支付了押金69040元，并为刘群芳代缴了履约保证金6006.48元，2018年7月16日支付了8月至10月的租金103560元。2018年8月27日，郭东昌、周伟接到停业通知后店铺就长时期处于关门状态，郭东昌、周伟也就未交纳之后的房租。长沙市公安消防支队于2018年8月29日出具了长公消验字[2018]第W0315号《建设工程消防验收意见书》，对“五一广场绿化用地地下空间开发建设工程”建设项目的验收意见为：一、综合评定该工程消防验收合格；二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。2018年11月20日出具了长公消安检决字[2018]第W0087号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意友阿公司（即“五一广场绿化用地地下空间开发工程”）投入使用、经营。鲲鹏物业于2018年8月21日、2018年8月27日、2018年10月14日、2018年10月18日发布关于进行消防检查，要求暂停装修作业及暂停营业的通知。2018年9月21日，友阿公司出具《沟通函》，告知各投资人将给予2018年9月10日之前的各项现金补贴。另查明，截至开庭审理时，友阿城市商业广场仍未能正常营业，大部分店铺都未能正常经营。一审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，友阿公司的五一广场绿化用地地下空间开发建设工程消防设施未达到合格验收标准，致使友阿城市商业广场的各商铺均未能符合经营条件。为化解友阿公司与刘群芳等投资人之间的矛盾，友阿公司给予刘群芳等投资人各项资金补偿及经营权期限的延长。因此，刘群芳将不具有经营条件的商铺出租给郭东昌、周伟必然导致其不能正常经营，已构成违约。现双方均要求解除租赁合同，应予准许。合同解除后，郭东昌、周伟应将租赁的店铺退还给刘群芳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，郭东昌、周伟在签订该合同中未尽谨慎义务，自身也存在一定的过错，因此刘群芳扣除一个月的租金后退还郭东昌、周伟租金69040元、押金69040元、履约保证金6006.48元。另外，刘群芳应赔偿郭东昌、周伟装修的损失60000元。对刘群芳、郭东昌的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除刘群芳与周伟、郭东昌于2018年6月27日签订的《商铺租赁合同》；二、周伟、郭东昌于本判决生效之日起30日内腾出友阿城市广场负二层第2093号商铺退还给刘群芳；三、刘群芳退还周伟、郭东昌租金69040元、押金69040元、履约保证金6006.48元及赔偿周伟、郭东昌装修损失60000元，共计204086.48元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回刘群芳、郭东昌其他诉讼请求。一审本诉案件受理费7285元，依法减半收取3642.5元，由刘群芳承担；因刘群芳在一审法院作出保全裁定书前已申请撤回诉讼保全，故财产保全费2170元依法全部退还给刘群芳；反诉案件受理费5836.15元，依法减半收取2918.08元，由郭东昌承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人刘群芳向本院提交了如下证据：证据一、长公消审字[2018]第W0304号建设工程消防设计审核意见书、长公消验字[2018]第W0315号建设工程消防验收意见书、长公消[2014]183号文件、肯德基的消防安全检查合格证、长公消验字[2018]第WO387号建设工程消防验收意见书、两份消防安全检查申报表、长公消安检决字[2018]第WO087号不同意投入使用、营业决定书及两份竣工图，拟共同证明整个商场取得了消防设计验收、建设工程消防验收，被上诉人可以取得消防安全检查合格证；不同意投入使用、营业决定书针对的范围是友阿自营的商场，不包含涉案商铺；证据二、商场照片及商铺营业考勤表，拟证明涉案楼栋的其他商铺在2018-2019年都在营业。经组织质证，被上诉人郭东昌发表质证意见如下：对于证据一，长公消审字[2018]第W0304号建设工程消防设计审核意见书与本案无关联性，不能说明已经完工及符合消防验收要求；长公消验字[2018]第W0315号建设工程消防验收意见书只是部分验收，是阶段性的，装修工程要另行申报；长公消验字[2018]第WO387号建设工程消防验收意见书是部分验收，室内外装修还要申请设计审核；两份消防安全检查申报表有一张是空白的，系友阿公司自制文件，真实性存疑，且与本案无关；长公消安检决字[2018]第WO087号不同意投入使用、营业决定书，三性无异议，但达不到上诉人的证明目的；长公消[2014]183号文件，三性不予认可；肯德基的消防安全检查合格证，不认可真实性，肯德基于2019年就停业了，而且超过一万平方米的地方，要通过整个营业前的消防安全检查；竣工图更加证明了上诉人的过错；对于证据二，对照片的三性均不认可，不符合事实情况，是商场强制性要求开门，不开门就停水停电；考勤表无租户签字，对三性均不认可。被上诉人郭东昌向本院提交了如下证据：证据一、2020年4月13日国务院住建部全国建筑市场监管公共服务平台“长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程”竣工信息查询截图，拟证明涉案商场未办理竣工验收；证据二、微信截图、钥匙交接记录、照片，拟证明郭东昌已于2019年12月31日将涉案门面清空并搬离，刘群芳也表示同意。经组织质证，上诉人刘群芳发表质证意见如下：对证据一的三性均有异议，我方已提交了验收记录；对证据二无异议。经审查，本院认为，上诉人刘群芳提交的证据一有相关部门的确认，被上诉人未提供相反证据予以反驳，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据二中的照片可以初步证明涉案商场的营业情况，被上诉人未提供相反证据予以反驳，且与本案具有关联性，本院予以采信；商铺营业考勤表，并无相关人员的签字，真实性无法核实，本院不予采信。被上诉人郭东昌提交的证据一与上诉人提交的验收记录不符，不能准确判断工程验收情况，本院不予采信；证据二，上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审补充查明如下事实：1、郭东昌于2019年5月5日开始因友阿外街商铺消防审批未通过导致无法正常运营多次向刘群芳发送短信要求解除租赁合同，但刘群芳均未予以答复。2019年12月30日，郭东昌将涉案门面退还给了刘群芳。2、《长沙市消防执法便民利民十项措施》（长公消[2014]183号）第二条规定：“工程投资额度30万元以下或者建筑面积300平方米（不含本数）以下的室内装修建设工程项目可以不办理消防设计备案和竣工验收备案手续，属公众聚集场所的，直接按程序办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查手续。”3、长沙市公安消防支队于2018年8月29日出具的长公消验字[2018]第W0315号建设工程消防验收意见书是对涉案商场建设工程地下建筑面积75551.07平方米和地上建筑面积1390.43平方米的消防验收。2018年10月23日出具的长公消验字[2018]第W0387号建设工程消防验收意见书是对涉案商场装修工程地下负一层局部防火分区[1]～[8]装修面积10342.4平方米和负二层防火分区[1]～[7]装修面积7557.17平方米的消防验收。2018年11月8日，友阿公司申请对长公消验字[2018]第W0387号建设工程消防验收意见书验收部分共计17899.57平方米进行消防安全检查，后因该部分存在消防安全问题，长沙市公安消防支队于2018年11月20日出具长公消安检决字[2018]第WO087号不同意投入使用、营业决定书，不同意友阿公司将上述部分投入使用、营业。4、根据竣工图显示，涉案商场地下负一层包括百货部分10342.4平方米、商业街部分11212平方米、百货部分小铺面2234.6平方米等；地下负二层包括百货部分面积7557.17平方米、商业街部分11416.3平方米、百货部分小铺面4226平方米等。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：刘群芳与郭东昌、周伟签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。刘群芳作为出租人，有义务向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面。根据本案查明的事实，郭东昌、周伟承租的涉案门面与友阿公司自营的百货部分紧密关联，百货部分的商业氛围必然会对涉案门面的经营情况产生实质影响。百货部分因至今未通过装修消防验收而无法正常营业，必然会影响涉案门面的正常经营，这点从鲲鹏物业多次发布的暂停装修作业及暂停营业通知亦可证实，而刘群芳在签订租赁合同前并未将这一对涉案门面的正常经营存在重大影响的情况告知承租人，故根据合同相对性原则，刘群芳应当向承租人承担相应的违约责任；即使刘群芳所主张的涉案门面的装修消防验收应由承租人自行办理的事实成立，也不能据此免除刘群芳应承担的违约责任。一审法院基于郭东昌、周伟并未实际使用涉案门面的事实，综合考虑双方的过错程度、导致合同解除的根本原因、郭东昌要求解除合同后刘群芳未积极予以答复等情形，酌情认定刘群芳在扣除一个月租金后向郭东昌、周伟退还剩余租金、押金、履约保证金，并赔偿郭东昌、周伟相应装修损失，并无不当。关于刘群芳应赔偿郭东昌、周伟的装修损失数额，郭东昌已提交了装修合同等初步证据证明其实际损失，刘群芳虽对郭东昌主张的数额存在异议，但未申请对装修费用进行鉴定，故一审法院酌情判令刘群芳应承担装修损失60000元，并无不当，本院予以维持。此外，友阿公司并非本案租赁合同关系的主体，故一审法院未在本案中追加友阿公司参加诉讼，程序合法。综上所述，上诉人刘群芳的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7285元，由上诉人刘群芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年五月六日书记员 林 巧