上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初66280号原告：夏金国，男，1940年2月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王卫东，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，总经理。委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子禹，上海海宽律师事务所律师。原告夏金国与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告夏金国的委托诉讼代理人王卫东，被告上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人刘奇、徐子禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏金国向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金(以总房价431,550元为基数，按银行贷款利率上浮30%的标准，自2014年7月19日起至一审判决之日止)。事实和理由：原告于2009年10月11日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄(现为南祝路2999弄)上海五角世贸商城5号2层2243室商铺(以下简称系争房屋)，并付清了全部房款。预售合同约定，被告应于取得竣工验收合格证后90天办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证(大产证)，并在取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，在60日内与原告向房地产交易中心办理产权过户手续申领产权证。然而，被告违反合同约定至今未办理房地产权证。原告至今未取得房地产权证系被告违约所致，被告应当承担办证违约金。另外，原告在购买系争房屋时，与上海五角世贸商城有限公司(以下简称五角世贸公司)签订了《物业委托经营合同》，该合同约定原告以价格折让的方式取得了前五年的收益，该收益应当计入房价。被告上海麦格茂置业有限公司辩称：一、被告逾期办证的事实距原告起诉已经超过两年，诉讼时效已经届满。二、被告在2013年10月和2017年2月27日向原告发函通知办理小产证，虽2013年10月的通知被法院认定为设置了其他前置条件，但2017年2月27日的通知没有设置任何前置条件，故通知后未办证的责任不在被告，违约金应计算至通知之日。三、违约金计算基数有异议。双方的房屋实际成交单价为预定单价减每平方米1,000元，再优惠5%。折让收益是按实际成交总价每年8%计算5年。《预售合同》的房屋总价是房屋实际成交价减去折让收益的金额。因此，违约金计算基数应为382,641元。四、原告要求按贷款利率上浮30%的标准计算违约金也没有依据。经审理查明，2009年10月11日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，暂测建筑面积28.77平方米，单价每平方米7,980元，暂定总价229,585元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号信邮寄或直接送达方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出邮戳为准)第10日将视为已送达另一方。补充条款第一条约定，双方在本合同中所填写的住所为双方文件的实际送法地址，任何一方可随时按本条款约定书面通知对方后改变通讯地址，否则送达至原地址仍视为送达。该合同中原告地址为长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室。《预售合同》签订当天，原告(甲方)与五角世贸公司(乙方)签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……当日，原告向被告支付房款229,585元。同日，由原告签名确认的《签约信息确认单》记载：付款方式为一次性，原预定单价15000元，原预定总价431,550元，现合同单价7980元，现合同总价229,585元。另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，于2013年4月25日取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。2013年10月，因被告要求原告先行续签委托经营合同，导致双方未继续办理产权过户手续。审理中，被告提交了2017年2月27日的《办证通知》和邮局挂号信清单，证明该日被告通过邮局向原告长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室寄送了《办证通知》，该通知明确原告所购房屋已经符合办证条件，请原告于该日起前往办证。原告确认邮局挂号信清单中的地址正确，但否认收到该挂号信，同时表示被告不能证明该挂号信寄送的是《办证通知》，而《办证通知》中也未明确说明不再设置前置条件。原告主张，逾期办证违约金应以房价款431,550元(15,000×28.77)为基数。被告主张，应按382,641元作为违约金计算基数。五角世贸公司向本院书面说明：委托经营收益(租金)按照原告享受购房优惠(签约优惠每平方米1000元，一次性付款再享受95折优惠)后的购房总金额的每年8%计算5年，已直接在购房款中抵扣。原告还提出，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故诉讼时效应按民法总则的规定以3年计算，原告2017年7月19日提交诉状，故自2014年7月19日起主张违约金。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月又要求原告在先行续签《物业委托经营合同》后才同意办理小产证，显属违约，应承担相应的违约责任。被告提出了诉讼时效的抗辩，因本案不具备诉讼时效中止、中断的事由，原告于2017年7月19日向本院递交诉状，主张权利，故应支持2015年7月20日起的逾期办证违约金。原告主张适用《民法总则》，按3年计算诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效为2年，2015年7月19日以前的违约金诉讼时效至迟于2017年7月18日届满，不能因《民法总则》的施行而重新计算诉讼时效，原告的意见本院不予采纳。至于违约金计算的截止期限：被告已提供证据证明其于2017年2月27日以挂号信方式发出《办证通知》。根据双方《预售合同》第二十七条，“以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出邮戳为准)第10日将视为已送达”的约定，本院推定该挂号信于2017年3月9日送达原告。同时，如原告否认挂号信中邮寄的是《办证通知》，应由原告承担举证责任。《办证通知》明确通知原告可以办证，且未设置前置条件，原告收到该《办证通知》后未及时前往办证，故违约金计算至2017年3月9日止。关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，本院予以采纳。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方庭审中基本已确认该价格系折让之后的价格。根据原告与五角世贸公司签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价。原告主张双方系在单价15,000元的标准上进行折让，但并未提供证据，本院按照被告的自认，认定折让金额，即以382,641元作为违约金计算基数。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告夏金国逾期办证违约金(以382,641元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2015年7月20日起计算至2017年3月9日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取225元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年十月二十五日书记员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。