文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终372号上诉人（原审原告）：恩施州康霸商贸有限责任公司，住所地湖北省恩施市施州大道32号。法定代表人：贺忠杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：童军，湖北施南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施土家族苗族自治州体育馆，住所地湖北省恩施市施州大道32号。法定代表人：张继海，该馆馆长。委托诉讼代理人：谭娟，湖北拙卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊杰，湖北拙卓律师事务所实习律师。上诉人恩施州康霸商贸有限责任公司（以下简称康霸公司）因与被上诉人恩施土家族苗族自治州体育馆（以下简称州体育馆）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2034号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康霸公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人补偿上诉人6658780.15元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案所涉装饰装修是被上诉人州体育馆要求上诉人进行的，康霸公司原主营业务包括KTV娱乐项目，2014年，被上诉人为规范管理，要求康霸公司改变经营方向，康霸公司才被迫取消所有娱乐项目重新进行装饰装修，以适应被上诉人要求。2.双方于2014年12月1日的租赁合同第八条第四款已经明确被上诉人认可并考虑康霸公司的经营项目调整及二次投资回收周期，而康霸公司在装修之前向被上诉人提交的申请中，已经确定二次投资回收周期为十年。事实上，康霸公司本次装修之所以敢投资数百万元，就是应被上诉人的要求并得到被上诉人的默许。至于优先承租权，不管本轮是否有二次装修投入，根据双方惯例，被上诉人都会予以保障，与二次装修及经营项目调整无关。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，但忽视了该条的除外规定，本案中，被上诉人要求上诉人改变经营模式，重新装修，并在新一轮招租公告中明确新承租人必须承担康霸公司原装修折旧后的价值，说明双方已就合同解除或终止后应对上诉人原装修部分折旧后的价值予以补偿进行了约定。另根据该解释第十四条的规定，上诉人也存在经被上诉人同意后扩建的部分，但一审判决并未对此进行任何说明。被上诉人州体育馆辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确。第一，双方租赁合同关系属合法终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定，依法不应给予任何补偿；第二，装修时上诉人的自主经营行为，被上诉人没有要求上诉人如何装修，也不可能要求上诉人按照被上诉人的要求装修，更不可能存在默许上诉人租赁10年的情况，上诉人的理由与客观情况不符，没有证据支持；第三，双方没有补偿装修损失的相关约定。康霸公司向一审法院起诉请求：判令州体育馆赔偿其各项装修损失6658780.15元。一审法院认定事实：2008年6月24日，州体育馆（甲方，出租方）与康霸公司（乙方，承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：甲方将其占有使用位于恩施市××州大道××号州民族体育馆右侧大厅（怡和大酒店斜对面）722㎡的房屋出租给乙方，租赁期限为6年即自2008年7月1日起至2014年7月31日止，租金共计1092000元，每年的6月30日、31日分别支付租金45500元;本工程由甲乙双方共同投资完成，甲方负责本工程所有装修装饰、消防设施，其费用由甲方控制在50万元之内；空调费用由甲方另行投资，控制在10万元以内，具体项目见附件《恩施州体育馆体育健身项目平面布置图》；本工程装修由乙方根据经营需要设计方案，并做出效果图、施工图，经甲方同意后由甲方组织按方案实施；乙方所经营的项目必须围绕“全民健身”这个主体，具体项目见附件1《《恩施州体育馆体育健身项目平面布置图》；本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋及甲方投资的空调装潢等设施在3日内归还甲方管理。租赁期限届满后，州体育馆（甲方，出租方）与康霸公司（乙方，承租方）于2014年12月1日就前述租赁物续签了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：经营范围仅限于全民健身相关产业，严禁经营为甲方带来负面影响的各类娱乐项目；出租期限为2年即自2014年12月1日至2016年11月30日；租金共计46万元，实行先支付后使用，年租金按每半年分两次缴付，乙方若不按时足额缴纳费用，则视为乙方违约；乙方在租赁期间，凡所发生的房屋维修由甲方负责，乙方对承租的房屋进行装饰、装修必须经甲方同意后才能施工；经甲方及有关部门同意并办理相关手续后，可在租赁房屋的门头悬挂公司牌匾，且商号招牌必须与经营内容相符，不得超范围悬挂经营业务宣传招牌；乙方未经甲方书面同意，不得改变房屋主体结构，不得损坏地面、墙面设施；本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋及甲方投资的空调装潢等设施在3日内归还甲方管理；本合同期满或终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担；考虑到乙方经营项目调整及二次投资回收周期，本合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先继续承租经营的权利。双方还就其他相关事宜进行了约定。上述租赁合同到期后，因州体育馆等候上级政策出台，故双方未续签书面的租赁合同，但康霸公司继续使用租赁物，州体育馆未提出异议。2017年3月15日，州体育馆向包括康霸公司在内的体育馆内各租户发出“通知”，要求各租户于2017年3月25日前根据重新评估的价格考虑是否续租并以书面的形式回复，且承诺将按回复意见选择续租或公开招租竞价的方式对房屋门面进行出租，并表明康霸公司原承租房屋现评估年租金价为362400元。2017年3月19日，康霸公司向州体育馆作出《关于〈租金调整通知〉的回复》，其回复如下：一、贵馆要求将租金从原来的每年23万元增加至每年346560元，增加50%，对此我公司表示无法接受也无能力接收。二、在不接受上述新租金标准的前提下，我公司也不能同意贵馆收回租赁物，理由为：1.我公司承租门面多年，一直合法经营，解决几十人就业问题，贵馆单方增长租金，若致使我公司无法经营，将导致几十人失业，是一种对社会稳定不负责的态度；2.在履行租赁合同过程中，我公司未违反贵馆任何规定，贵馆现若以增加租金的方式终止双方的租赁关系，实际是将租赁物置于不确定的风险状态；3.我公司在承租上述租赁物期间，多次投入资金进行装修，以保证租赁物的最高价值。2014年1月，我公司根据贵馆提出的经营项目调整的要求和限制，我公司进行了新一轮约700万元的重新装修投入。三、若贵馆坚持按新标准计收租金，承租人不同意就终止租赁关系，请贵馆将我公司的二次装修及其他损失进行全额赔偿。2017年6月16日，州体育馆向康霸公司及案外人恩施和声走健养发展有限责任公司发出“通知”，载明：恩施和声走健养发展有限责任公司、恩施州康霸商贸有限责公司：贵公司租赁我馆北侧大厅（和声走）及南侧大厅（康霸公司）已于2016年11月30日到期，因湖北省出台新的国有资产管理办法，未及时续签合同。我馆分别多次向恩施州国有资产管理办公室及恩施州文体新广局汇报贵公司实际经营及相关情况，州国资办及州局领导也先后给贵公司回复要按现有国有资产管理办法实施。2017年6月13日，我馆再次邀请州文体新广局领导及国有资产产权交易中心相关部门负责人，与两公司就门面出租相关问题召开现场协调会。根据相关领导及业务负责人与贵公司沟通结果，我馆拟按现行政策对两公司已承租到期的房屋进行公开竞价招租，招租底价以评估公司的评估价，对原承租人的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原承租人竞标失败，新承租人必须承担原承租人原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据。根据上述情况，特通知如下：1.我馆对两公司原承租的房屋出租评估价，经与评估公司协商下调，目前对康霸公司原承租的房屋评估价为303240元，对和声走公司原承租的房屋评估价为317100元，我馆拟按此评估价为公开招租底价，贵公司如对此有异议，也可自行找专业评估机构评估。2.对两公司装修部分的评估（不可移动部分），两公司可自行找专业评估机构评估。2017年6月，依据康霸公司委托，针对民族体育馆内康霸公司承租的房屋（康霸西餐厅）室内外装饰工程及设备，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛行字【2017】第068号《市内外装饰工程造价及设备评估报告书》，评估结论为：1.装饰部分折旧后为5064553.9元；2.设备部分折旧后为1504226.25元。康霸公司给州体育馆送达了前述评估报告，州体育馆未作回复。2017年9月26日，州体育馆向康霸公司发出《关于腾退体育馆北侧大厅房屋的通知》，通知载明：贵公司与我馆于2014年12月1日就恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅房屋（怡和大酒店斜对面）签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租赁期限已于2016年11月30日到期，贵公司仍在继续使用租赁房屋，我馆曾多次提出异议。现我馆将对租赁房屋予以收回，请贵公司立即腾退体育馆北侧大厅房屋及返还我馆投资的空调装潢等设施设备。2017年9月29日，康霸公司向州体育馆复函，载明：一、我公司长期承租上述房屋，经过多年的苦心经营，已将该处打造成恩施州知名的品牌性休闲娱乐场所，也能够保障租金的支付，从保持国有资产价值的角度出发，仍由我公司继续租赁并经营场所更为有利。二、若贵单位收回上述租赁物后仍出租给他人从事我公司现有的经营内容，我公司只能认为贵单位是在利用职权排挤我公司。三、若贵单位坚持收回我公司承租的房屋，我公司只能配合，但请贵单位补偿我公司的各项装修损失6658780.15元及搬迁费，并对现有全部员工进行安置或补偿，避免激化社会矛盾。此后，州体育馆于2018年1月16日将康霸公司诉至一审法院，要求判令康霸公司3日内腾退承租的恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅房屋及州体育馆投资的空调装潢设施设备，及时清空属于康霸公司的活动财产，且支付2016年12月1日至2017年8月31日期间的占有使用费172503元，并按831元/天的标准支付自2017年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。一审法院受理后于2018年5月10日作出了（2018）鄂恩施民初字922号民事判决书，判决内容为“一、恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后十五日内返还恩施土家族苗族自治州民族体育馆位于恩施市××州大道××号体育馆北侧大厅（怡和大酒店斜对面）。二、恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后三日内支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年8月31日期间的租金172503元。三、恩施州康霸商贸有限责公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金和使用费。四、驳回恩施土家族苗族自治州民族体育馆的其他诉讼请求。”判决过后，康霸公司向恩施土家族苗族自治州人民法院提起了上诉，恩施土家族苗族自治州人民法院审理认定康霸公司与州体院馆的租赁合同继续有效，且康霸公司与州体育馆一致认为案涉的《租赁合同》于2017年9月26日解除，恩施土家族苗族自治州人民法院于2018年9月7日在（2018）鄂28民终1566号民事判决书中对此进行了确认，并判决维持了上述第一、四项判决，变更上述第二项判决为“恩施州康霸商贸有限责任公司于判决生效后三日内支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年9月26日期间的租金188256元（230000元/年÷12个月×9个月+230000元/年÷365天×25天）”，变更上述第三项判决为“恩施州康霸商贸有限责任公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月27日起至实际腾退租赁房屋之日止的使用费”。该判决已生效，但康霸公司一直未履行腾退该租赁物的义务，且认为州体育馆应赔偿其各项装修损失6658780.15元，故诉至一审法院，请求判准前述诉请。一审法院认为，州体育馆与康霸公司于2008年6月24日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》届满后，又于2014年12月1日签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年12月1日签订的合同于2016年11月30日届满，此后，康霸公司继续使用租赁物，州体育馆并未提出异议，故双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，但租期为不定期。在此期间，双方对继续签订书面租赁合同的内容没有达成一致意见，后经诉讼，恩施土家族苗族自治州人民法院于2018年9月7日作出的（2018）鄂28民终1566号民事判决书确认了双方的该不定期租赁合同已于2017年9月26日解除，且该判决已生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，上述三次租赁中，均未约定若康霸公司对案涉房屋进行装饰装修后双方合同终止时需要由州体育馆赔偿其装修损失。本案中，州体育馆在其2017年6月16日发出的《通知》称其拟按现行政策对案涉房屋进行公开竞价招租，对康霸公司的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若康霸公司竞标失败，新承租人必须承担康霸公司原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据，但是该《通知》并非约定州体育馆对案涉房屋的装饰装修进行补偿，而是州体育馆拟制定的招标细则同意新承租人对竞租失败的康霸公司就案涉房屋原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值进行补偿，而该《通知》的内容实际也并未实施。同时，虽然康霸公司与州体育馆在2014年12月1日签订的合同中载明州体育馆系考虑到康霸公司经营项目调整及二次投资回收周期，在该合同期满后，在同等条件下，康霸公司具有优先继续承租经营的权利，但是该约定仅是双方对优先承租权的约定，即使康霸公司系基于此进行装修或是加大投资亦系其经营行为，而非系双方对装饰装修进行补偿的约定。此外，康霸公司也未提交充分的证据证明案涉房屋的装饰装修均系由其完成且各项装修损失为6658780.15元。因此，康霸公司要求州体育赔偿各项装修损失6658780.15元无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及之规定，判决：驳回恩施州康霸商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费58412元,由恩施州康霸商贸有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，综合上诉人康霸公司的上诉理由及被上诉人州体育馆的答辩意见，本案二审审理焦点为州体育馆与康霸公司的租赁合同解除后，州体育馆是否需要对康霸公司形成附合的装饰装修费用进行补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，可见，出租人同意承租人装饰装修的情况下，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用需有双方明确的约定。审查本案的几份租赁合同内容，并无出租人州体育馆补偿康霸公司附合装饰装修费用的相关约定，康霸公司上诉称州体育馆要求其改变经营模式，重新装修，并在新一轮招租公告中明确新承租人必须承担康霸公司原装修折旧后的价值，说明双方已就合同解除或终止后应对康霸公司原装修部分折旧后的价值予以补偿进行了约定，本院认为，除非有法律的规定或当事人约定，意思表示须以明示的方式作出，即或州体育馆对康霸公司装饰装修行为进行了默许，亦不能认定州体育馆作出了对附合装饰装修费用进行补偿的意思表示。州体育馆在2017年6月16日发出的《通知》中拟制定招标细则同意新承租人对竞租失败的康霸公司就案涉房屋原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值进行补偿，该《通知》内容因约束合同外第三人且并未实际实施并不产生法律约束力，不能视为州体育馆对案涉房屋的装饰装修进行补偿的约定，同时，作为承租人的康霸公司，任何投资皆有风险，理性的承租人在对租赁房屋进行装饰装修时，自然也考虑过装饰装修物将来的处理问题。根据诚实信用原则，承租人既然在明知该装饰装修将来很难拆回，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕，否则，其必定会事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题与出租人进行特别约定。本案中，康霸公司未事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题与出租人州体育馆进行特别约定，应视为康霸公司自甘承担相应的投资市场风险。另外，关于康霸公司认为经被上诉人州体育馆同意后扩建部分一审判决存在漏判的上诉理由，因康霸公司仅就州体育馆赔偿其各项装修损失提起诉讼，依据不告不理原则，一审法院不存在漏判的程序问题。综上，上诉人康霸公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58412元，由上诉人恩施州康霸商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙            本件与原件核对无异      二〇二〇年五月七日书记员 欧顺恩