北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初50063号原告（反诉被告）：宋凤来，男，1981年10月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：朱慧琴，女，1956年2月17日出生，汉族，北京信和缘文化传媒有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘秀云，女，1963年10月23日出生，汉族，北京信和缘文化传媒有限公司业务经理，住北京市海淀区。原告（反诉被告）宋凤来（以下简称姓名）与被告（反诉原告）朱慧琴（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋凤来，朱慧琴的委托诉讼代理人刘秀云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋凤来向本院提出诉讼请求：1、判令朱慧琴退还宋凤来房屋押金1万元；2、判令朱慧琴赔偿宋凤来办公家具损失5200元、桶装水247元、饮水机50元、空调加氟费1030元、宽带使用费1058.2元、车位使用费3406.68元、地毯1000元、窝工费60700元、2016年6月27日至2016年8月16日房屋租金17000元。事实和理由：宋凤来与朱慧琴于2015年11月15日签订了一份《北京市房屋租赁合同》，承租位于北京市朝阳区建国路88号内3号楼某某层XXXX室（以下简称涉诉房屋），租赁期自2015年11月17日至2016年11月16日。2016年6月27日早上，因涉诉房屋内自来水管爆裂，造成木质地板损坏，门无法打开，房屋无法使用。事故发生后，朱慧琴不理会宋凤来的维修诉求。2016年8月2日，宋凤来向朱慧琴寄送了《关于租赁房屋水管爆裂事件的磋商函》，表达了希望通过协商解决纠纷的愿望。2016年8月8日，双方就涉诉房屋水管爆裂情况、房屋现状、损失情况、处理方案进行了面对面沟通，但未能达成一致意见。宋凤来认为，在自己合理使用租赁物的情况下，因水管爆裂造成的经济损失理应由朱慧琴承担。鉴于无法与朱慧琴协商解决争议，故宋凤来诉至法院。朱慧琴辩称，不同意宋凤来的全部诉讼请求。双方于2015年11月15日签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为一年，自2015年11月17日至2016年11月16日，双方应当按照约定履行合同。宋凤来在房屋租赁期内单方面终止合同，应按照违约处理，房屋押金不予退还，且宋凤来在承租期间给房屋造成了损害，应向朱慧琴承担赔偿责任。朱慧琴向本院提出反诉请求：1、判令宋凤来支付朱慧琴2016年8月17日至2016年11月17日期间的房屋租金3万元；2、判令宋凤来赔偿朱慧琴房屋地板修理费6800元。事实和理由：2015年11月15日朱慧琴与宋凤来签订一份《北京市房屋租赁合同》，租赁期自2015年11月17日至2016年11月16日。宋凤来2015年11月17日入住涉诉房屋，2016年8月8日向朱慧琴提出涉诉房屋地板有鼓翘，朱慧琴立即联系人员进行维修，并于2016年8月9日至12日将地板修理完毕。此后宋凤来并未向朱慧琴交付涉诉房屋第四季度（2016年8月17日至2016年11月16日）的房租。至2016年11月15日为止，宋凤来放置在涉诉房屋内的办公桌椅仍未搬出，房屋的电卡、钥匙均未进行交接。在宋凤来使用涉诉房屋期间，给涉诉房屋地板造成损坏，朱慧琴维修地板支出6800元，宋凤来应赔偿朱慧琴损失。宋凤来针对反诉辩称：不同意朱慧琴的全部诉讼请求。漏水事件发生后，宋凤来多次联系朱慧琴，双方于2016年8月8日进行面议，协商终止了房租租赁合同，但对损失没有达成一致意见，宋凤来把涉诉房屋钥匙交还朱慧琴，因不想给朱慧琴扩大损失，故同意暂时搬走，对于争议日后再行解决。因宋凤来已经将钥匙退还朱慧琴，故不能擅自搬走涉诉房屋内的办公物品，且因当时已经起诉，为了保留证据，所以就没有修理房屋地板。后宋凤来给朱慧琴发送了磋商函，但朱慧琴没有理会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月15日，作为甲方（出租方）的朱慧琴与作为乙方（承租方）的宋凤来签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就房屋租赁事项达成一致意见；甲方将位于北京市朝阳区建国路88号内3号楼17层2009的房屋租赁给乙方使用；租赁期限共12个月，自2015年11月17日起至2016年11月16日止，免租期自2015年11月15日起至2015年11月16日；房屋租金每月共计10000元；房屋租金支付方式为押一付三，房屋租金每三个月支付一次，在每期房屋租金期满前7天支付下一期房屋租金，如果乙方未能按期支付房租，应付延迟支付期间的滞纳金，该滞纳金按月租金的千分之五收取；合同签订之日起，乙方应向甲方交付一个月房屋租金作为押金，共计10000元；租赁期内，租赁房屋产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、燃气费、宽带费、电话费及其它消耗性费用）按物业管理机构和电讯局提供的交费通知单缴付；合同期满乙方如不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用后，甲方应将押金全部退还乙方；租赁房屋内各项设施的损坏，甲方应协助乙方与物业管理机构联系，并及时进行维修，如未能及时处理，乙方可自行修复，其产生的费用由甲方承担（房屋设施在使用过程中由于乙方使用不当造成的损坏其维修费用由乙方承担）；甲方在对租赁房屋设施进行维修时乙方应予以配合；乙方应合理使用租赁房屋及其设施，如因使用不当导致损坏的应负责修复或予以赔偿；租赁期内如甲乙双方有下列行为之一的则视为违约，违约方应向守约方赔偿与押金同等金额的违约金：1、合同签订后如甲方延迟交付租赁房屋，则租期及免租期自动向后顺延，顺延期超过三十日，乙方有权解除合同，甲方应按违约条款规定对乙方进行赔付双倍押金并退还未使用的租金。2、如乙方无故拖欠租金超过十日，视乙方放弃承租权，甲方有权单方解除合同，押金不予退还。3、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租、转借、转让、抵押第三方，否则按违约条款处理。4、租赁期内乙方逾期交付租金累计超过二十日，按违约条款处理；本合同签订后，经甲、乙双方同意并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除；甲方如因租赁房屋的产权、债权债务纠纷或抵押等问题使乙方不能使用租赁房屋的，乙方有权解除合同；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。宋凤来承租涉诉房屋后用于办公使用。合同履行期间，宋凤来向朱慧琴支付了房屋押金10000元及至2016年8月16日的租金。庭审中，宋凤来称2016年6月27日早上，涉诉房屋隔壁用户发现房屋漏水打电话通知了宋凤来，宋凤来到达现场时，物业人员已经等着门外，宋凤来打开房屋大门后发现室内已有3-5厘米深的积水，漏水原因为卫生间水管破裂，物业工作人员关闭了水管总闸，水渗漏到涉诉房屋楼下，楼下住户找到宋凤来要求修理，后宋凤来给朱慧琴打电话告知此事，并要求其进行维修，朱慧琴表示同意，但一直没有来人处理此事。由于天气炎热，地板起翘，屋门无法打开，宋凤来再次联系朱慧琴，朱慧琴同意宋凤来将地板撬开，并答应修理地板。因涉诉房屋无法正常使用，所以宋凤来也无法进行正常办公。2016年7月21日宋凤来向朱慧琴发送信息，告知因涉诉房屋无法使用，故提出解除合同，但朱慧琴并没有回复宋凤来信息，遂宋凤来将可以搬走的办公用品搬离了涉诉房屋，剩余部分办公家具留在了涉诉房屋内。2016年8月2日宋凤来向朱慧琴发送了一封磋商函，朱慧琴8月8日通知宋凤来进行面谈，宋凤来要求解除房屋租赁合同，朱慧琴也同意了，双方达成了口头协议，所以宋凤来把涉诉房屋的钥匙退还给了朱慧琴，双方的房屋租赁合同已经解除。朱慧琴对此不予认可，称2016年6月27日涉诉房屋确实漏水了，但宋凤来通知朱慧琴时说漏水并不严重，且物业的工作人员已经将此事处理完毕，不需要朱慧琴到场，所以朱慧琴才没有去涉诉房屋。7月5日宋凤来给朱慧琴打电话称门口的地板有点鼓，撬一点就没事了，于是朱慧琴同意宋凤来撬地板，此后朱慧琴乘坐游轮出国，海上没有手机信号，并未收到宋凤来7月21日发送的手机短信，2016年8月5日朱慧琴收到了宋凤来的快件，约朱慧琴协商处理此事，朱慧琴给宋凤来打电话，宋凤来说没有时间，所以双方才约定8月8日去涉诉房屋现场查看，到达现场时才发现地板鼓了，宋凤来给朱慧琴一把钥匙要求其对地板进行修理，双方并未解除合同，也未对涉诉房屋进行交接，宋凤来的物品一直放在涉诉房屋内。经询，宋凤来称涉诉房屋发生漏水后，朱慧琴并没有马上派人过来修理，宋凤来也没有对房屋内漏水进行处理。朱慧琴称涉诉房屋木地板泡水后，因宋凤来没有将覆盖在地板上的地毯掀起，致使地板在长期受潮的情况下，才发生木地板起翘，导致需对屋内全部地板进行重铺，朱慧琴于2016年8月12日将地板维修完毕，并提交北京市祥和风装饰材料经营部出具的收据，证明维修涉诉房屋地板支出6800元。宋凤来对此不予认可。另，经询，宋凤来称其手中有2-3把涉诉房屋钥匙，8月8日交还朱慧琴1把，因为交还钥匙后朱慧琴肯定会更换门锁锁芯，所以没有把全部钥匙交回，另有涉诉房屋电卡没有交还朱慧琴，部分办公家具仍然放置在涉诉房屋内。宋凤来于2016年8月2日向朱慧琴发送《关于租赁房屋水管爆裂事件的磋商函》，内容为：双方于2015年11月15日签订了一份《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁期从2015年11月17日至2016年11月16日。2016年6月27日早上，因房间内自来水管爆裂，造成木质地板损坏、门无法打开，租赁的房屋无法使用。事故发生后，我方多次打电话给你，希望大家能协商解决这一问题，以期找到一个各方都能接受的方案。然而遗憾的是，贵方一直不接听我方电话，导致后续协商工作无法进行。鉴于此，我方现郑重通知贵方：1、鉴于租赁物目前无法继续使用，而你方又对我方提出的修理要求置之不理，我方被迫中止合同。2、我方目前经济损失巨大，望你方尽快与我方协商损失问题。如贵方仍坚持“不理不睬”的方式回避问题，肯定会进一步加大损失，对双方均无益。3、收到本函后，为了避免双方更大的损失，你方可随时联系我方，取走房间钥匙，再次出租房间。由于我方需要临时另找房间，所以3-2XXX房间内有相当多桌椅无法带走，这些桌椅损失，我方认为应由你方赔偿。朱慧琴认可收到磋商函，但不认可磋商函上所表述的内容。宋凤来提交2016年8月8日与朱慧琴及其委托诉讼代理人刘秀云的电话录音，证明当日朱慧琴已经同意解除双方之间的房屋租赁合同。朱慧琴对此不予认可，称双方并未解除房屋租赁合同，并提交涉诉房屋现场照片，证明宋凤来物品仍存放于涉诉房屋内。宋凤来认可仍有物品存放于涉诉房屋内，但称这些均是要求朱慧琴赔偿的物品。庭审中，宋凤来提交工资支付补充协议、空调加氟收据、送水单、宽带安装单、租车位协议等证明因涉诉房屋无法正常使用，给宋凤来造成的经济损失。朱慧琴对此不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。宋凤来与朱慧琴签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋凤来与朱慧琴之间的房屋租赁合同至2016年11月16日履行完毕，朱慧琴依据合同要求宋凤来支付2016年8月17日至2016年11月17日的房屋租金，宋凤来辩称其于2016年7月21日以短信形式向朱慧琴提出解除合同，于2016年7月28日以书面形式向朱慧琴提出解除合同，朱慧琴于2016年8月8日答复宋凤来同意解除合同，宋凤来将涉诉房屋钥匙交还朱慧琴，双方之间的房屋租赁合同已于2016年8月8日解除，故不同意支付2016年8月17日至2016年11月17日的房屋租金，但依据宋凤来提交的证据，无法证明双方就合同的解除已经形成合意，亦无法证明双方就涉诉房屋已经办理完毕交接手续，故宋凤来的辩解意见本院不予采信，朱慧琴要求宋凤来支付房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。宋凤来要求朱慧琴退还房屋押金，朱慧琴辩称因宋凤来存在违约行为，故不同意退还，有合同依据，本院对此辩解意见予以采纳，对宋凤来要求退还押金的诉讼请求不予支持。关于涉诉房屋地板的维修，法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，涉诉房屋因水管破裂造成木地板泡水起翘，作为出租人的朱慧琴理应在接到通知后，及时到现场进行查看，并对地板进行相应的维修，但其并未尽到维修义务，存在一定过错；作为承租人的宋凤来，在其使用涉诉房屋过程中发生漏水，木地板被浸泡，事件发生后其理应采取一定的清理和处置措施，避免损失扩大，但其放任地板泡水未管，亦存在一定过错，故对于此后涉诉房屋木地板重新铺设，双方均应承担一定的责任，具体费用由本院予以酌定。关于宋凤来要求朱慧琴赔偿桶装水、饮水机、空调加氟费、宽带使用费、车位使用费、地毯损失的诉讼请求，双方签订的租赁合同已明确约定上述费用应由宋凤来自行承担，该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。关于宋凤来要求朱慧琴赔偿窝工费的诉讼请求，现有证据无法证明宋凤来支出了该笔费用，本院不予支持。关于宋凤来要求朱慧琴赔偿办公家具损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于宋凤来要求朱慧琴退还2016年6月27日至2016年8月16日房屋租金的诉讼请求，未提交充分证据加以佐证，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、二百二十条、二百二十一条、二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋凤来于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱慧琴二○一六年八月十七日至二○一六年十一月十七日房屋租金三万元；二、原告（反诉被告）宋凤来于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱慧琴房屋地板维修费二千元；三、驳回原告（反诉被告）宋凤来的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱慧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147元，由原告（反诉被告）宋凤来负担（已交纳）。反诉案件受理费360元，由原告（反诉被告）宋凤来负担300元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）朱慧琴负担60元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙雪婷人民陪审员  李京华人民陪审员  张燕琴二〇一七年十月二十四日书 记 员  张子茹