云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终4644号上诉人（原审原告、反诉被告）:王滇生，男，1958年8月25日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李景平、曹龙，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:李贵华，男，1966年12月13日生，汉族，住云南省。委托诉讼代理人：王枫，云南正昱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王滇生与李贵华房屋买卖合同纠纷一案，不服安宁市人民法院（2017）云0181民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人王滇生上诉请求：一、撤销云南省安宁市人民法院（2017)云0181民初347号民事判决书本诉部分第一项，改判为由李贵华向王滇生支付购房款110万元；撤销第二项，改判支持王滇生原审全部诉讼请求；二、维持云南省安宁市人民法院（2017)云0181民初347号民事判决书反诉部分判决内容；三、本案诉讼费用由李贵华承担。主要事实及理由：一、原审法院确认王滇生曾经承诺涉案房屋附赠全层地下室，并同意在尾款中扣除挖地下室费用30万元属于认定事实错误。1、王滇生交付的房屋符合法律规定和双方约定；2、王滇生虽然在补充协议上签字，但是李贵华并未签字，该补充协议不能作为本案认定事实的证据；3、即使补充协议生效，但是李贵华并非按照补充协议履行，双方依旧应当按照房屋出让协议履行；4、李贵华继续开挖地下室既不符合法律，也不属于双方约定内容。二、李贵华应当向王滇生支付剩余购房尾款110万元，并承担违约责任。三、李贵华应当承担王滇生为实现本案债权支付的律师费。上诉人李贵华答辩称：一、虽然双方在合同中没有地下室，但是双方口头已经明确了全层地下室。综合之后签署的补充协议，王滇生已经认可了全层地下室的事实。二、本案中王滇生做了一个虚假承诺，误导李贵华签署了合同，王滇生的违约已经造成了实质性的违约，导致了合同目的不能实现，王滇生应当承担违约责任。上诉人李贵华上诉请求：一、撤销云南省安宁市人民法院（2017)云0181民初347号民事判决书本诉部分第一项，改判为驳回王滇生的该项诉请；二、改判解除双方签订的《房屋出让协议》、《房屋出让补充协议》；三、改判由王滇生向李贵华返还房屋出让金120万元及配套费72583.74元；四、本案诉讼费由王滇生承担。主要事实及理由：一、原审认定事实不清，本案诉争房屋并未附带地下室，亦无法自行开挖地下室。双方交易的时候约定了包含地下室，与双方约定不符。二、本案实际交付的房屋与双方约定房屋差异较大，不满足购房房屋的居住功能和使用价值，直接影响合同目的的实现。三、原审作出扣减30万元的认定不公平合理。需要认定是否能够开挖地下室，如能，则扣减30万元能够满足房屋原定用途。如不能，则扣减费用应当高于30万元，才能弥补原定购房附赠的全层地下室的价值。上诉人王滇生答辩称：一、李贵华认为双方约定附带地下室没有事实和法律依据；二、王滇生向李贵华出售的房屋属于特定物，属于规划部门建造之前就规划好的，任何人都不能随意挖地下室。三、房屋的主要价值就是居住，双方签订合同时房屋已经建成并已经交付李贵华，且交付的房屋与产权证上记载的一致，王滇生已经履行完毕合同义务，李贵华应当按照双方约定的对价支付房款。原审中，上诉人王滇生在本诉中诉请李贵华:1、判令李贵华继续履行双方于2011年8月31日签订的《房屋出让协议》，立即支付购房款1100000元，并支付自2013年1月1日起至款项付清之日止的人民银行同期贷款利息（截至2016年11月30日的利息为249557.9元）；2、判令李贵华赔偿王滇生为实现本案债权支付的律师费30000元；3、本案案件受理费由李贵华承担。上诉人李贵华提出反诉，诉请王滇生:1、判令解除双方于2012年8月31日所签的《房屋出让协议》及《房屋出让补充协议》；2、判令王滇生返还房屋出让金1200000元及配套费72583.74元；3、本案诉讼费由王滇生承担。原审法院认定事实：2011年8月31日，王滇生与李贵华签订《房屋出让协议》，约定王滇生将位于安宁市太平新城街道办事处妥乐村“云报记者村”尚居联排别墅J21栋3号房屋出让给李贵华，价款为230万元，李贵华须于2011年8月31日支付购房款120万元，尾款于2012年12月31日付清。当日，李贵华向王滇生支付购房款120万元。2012年4月8日，王滇生向李贵华交付房屋钥匙、门禁卡，李贵华支付配套费等费用72583.74元，李贵华还向物业公司交纳了2013年全年的物管费。2013年5月7日，王滇生取得房屋所有权证书，证书记载房屋有建筑面积为33.04㎡的半地下室一个。另，案涉房屋在规划审批时并没有地下室的规划设计，房屋交付后不能另行挖建地下室。《房屋出让补充协议》可证实王滇生曾经承诺房屋附赠全层地下室，后王滇生同意在尾款中扣除挖建地下室的费用30万元，且挖建地下室所需办理的手续由王滇生负责。原审法院认为，本案争议的焦点在于李贵华是否享有合同解除权。虽然双方在出让协议中并未约定附赠全层地下室的事项，但结合王滇生签字确认的补充协议来看，可以确定王滇生曾经承诺房屋附赠全层地下室的事实，结合房屋不具有全层地下室的现状，应当认定王滇生所交付的标的物并不符合合同约定。然而，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，案涉房屋已经配备了建筑面积为33.04㎡的半地下室，没有全层地下室并不至于严重影响房屋的居住功能和使用价值，合同目的的实现亦不因此而受影响，故李贵华解除合同的事由不符合上述法律的规定，原审法院对李贵华请求解除合同及返还购房款、配套费的诉请不予支持，双方均应继续履行合同。同时，王滇生在补充协议上签字的事实，已表明其同意在尾款110万元中扣除挖建地下室的费用30万元，李贵华虽然没有在补充协议上签字，但其在庭审中陈述“没有签字的原因是需要落实是否能够挖建地下室”，据此可以认定双方对挖建地下室的费用已达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，由于客观上已无法另行挖建地下室，基于公平原则，应将挖建地下室的费用在尾款中予以扣除，以弥补李贵华因履行合同所遭受的损失。因此，王滇生请求支付购房款110万元无事实依据，基于诚实信用原则，李贵华应支付的购房款为80万元。对于王滇生诉请的逾期付款利息，因逾期付款系王滇生的瑕疵履行行为所致，故相应的利息损失应由其自行承担。而王滇生诉请的律师费无法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：本诉部分：一、由李贵华于判决生效后三十日内向王滇生支付购房款80万元；二、驳回王滇生的其他诉讼请求。反诉部分：驳回李贵华的全部诉讼请求。原审本诉案件受理费17216元，减半收取计8608元，由王滇生负担3616元，由李贵华负担4992元；反诉案件受理费16253元，减半收取计8126元，由李贵华负担。二审中，双方均未向法庭提交证据。原审认定的事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。根据案件事实，并归纳双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：双方谁存在违约行为？责任如何承担？本院认为：针对双方谁存在违约这一本案中的争点。王滇生主张李贵华未按照合同支付房屋价款已经构成违约。李贵华未支付房屋尾款的违约情形显然存在，但同时李贵华主张其未按时支付款项的原因是王滇生未按照合同约定交付的房屋没有地下室存在违约。该抗辩能否成立，双方缔结合同时是否约定全层地下室是本案双方争议核心之所在。结合本案合同签订及履行情况，双方于2011年8月31日即已经签订涉案房屋出让协议，当日，李贵华即向王滇生支付款项120万元。之后王滇生于2012年4月8日向李贵华交付房屋。之后直至2016年，李贵华持有王滇生签字的房屋出让补充协议，中间载明了“因双方签订房屋出让协议时王滇生口头认定涉案房屋无偿搭配有地下室一层，至交房后发现没有地下室，故未能按时付清尾款……”等内容，李贵华虽未在协议上签字，但其未签字的原因是不知是否能挖建地下室，其对协议内容并无异议。本院认为补充协议内容系双方真实意思表示，能够反映本案客观事实，故本院认定双方签订涉案房屋买卖合同中包含全层地下室的约定，王滇生交付的涉案房屋不符合合同约定亦存在违约的情形。针对本案责任如何承担的问题。本案中，虽然王滇生交付的房屋存在不符合合同约定的情形，但王滇生已经于2012年4月8日向李贵华交付房屋，李贵华实际占有房屋已经数年，李贵华占有房屋期间亦未向王滇生主张解除合同，返还房屋等主张，双方的协议履行过程中的瑕疵并不影响合同目的的实现，李贵华主张解除合同进而要求返还购房款及配套费的主张无事实及法律依据，不能成立。原审对此认定正确，本院予以维持。由于王滇生履行合同存在瑕疵，双方对于房屋中未包含地下室在补充协议中亦约定了在尾款110万元中扣除挖建地下室的费用30万元，原审法院依据补充协议认定双方对挖建地下室的费用扣除30万元已达成一致意见正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费33469元，由王滇生负担17216元；由李贵华负担16253元。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  姚 丹二〇一七年十月三十日书记员  敖 瑞