湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终635号上诉人（原审被告）：毛南玉,女，1985年10月6日出生，汉族，湖南省攸县人,住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周勤，男，1989年2月5日出生，汉族，住长沙市开福区。系毛南玉丈夫。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：攸县鲲鹏物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县联星街道联西社区鑫河花园11栋79号。法定代表人易建平，该公司董事长。委托诉讼代理人:谭立新，男，1965年8月15日出生，汉族，住湖南省攸县。系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:彭水良，男，1980年5月29日出生，汉族。住湖南省攸县。系公司美丽新城一、三期项目经理。代理权限为特别授权。上诉人毛南玉因与被上诉人攸县鲲鹏物业管理有限公司（以下简称鲲鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2019）湘0223民初18797号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年4月15日上诉人毛南玉的委托代理人周勤，被上诉人鲲鹏物业公司的委托代理人彭水良均到庭参加庭审。本案现已审理终结。上诉人毛南玉请求：撤销一审判决，改判驳回鲲鹏物业公司的诉讼请求；判令鲲鹏物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》无效并由鲲鹏物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：涉案房屋的物业服务质量存在严重瑕疵，服物业公司务态度差，乱收费；上诉人长期居住在长沙，已经有7年多物业公司没有向我追缴物业费，其已超过诉讼时效；鲲鹏物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》程序违法。被上诉人鲲鹏物业公司答辩称，一审判决正确，上诉人上诉理由及请求不成立。鲲鹏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告毛南玉支付物业费7287元；2、判令被告依法缴纳逾期每天千分之三的滞纳金1800元；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告鲲鹏物业公司与话蝶物业公司系物业管理服务公司。2009年7月25日，话蝶物业公司与攸县中盛房地产开发公司签订了《物业管理合同》，约定业主和物业使用人按每平方米按0.5元交纳住宅物业管理服务费，委托管理期自2008年7月25日起至业主委员会成立止，并对滞纳金等事项进行了约定。2015年1月1日，话蝶物业公司与攸县美丽新城1、3期业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：“……委托管理期限委托管理期限为壹年自2015年元月1日零时起至2016年12月31日……；第九条人员编制及收费标准……2、按产权证建筑面积（包括车库面积）收取物业服务费；即（1）、普通住宅每月按0.5m2月收取……；第十条收费方式按季度交费，每季度由业主和物业使用人向物业管理处交纳物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并采取催缴措施直至通过法律程序追讨……”。尔后，话蝶物业公司向该小区提供了物业服务直至2019年5月份。2019年5月12日，攸县美丽新城1、3期业主委员会与鲲鹏物业公司签订了《物业服务合同》，约定：“……委托管理期限委托管理期限为壹年自2019年5月12日零时起至2020年5月12日零时止……；第七条人员编制及收费标准……2、按产权证建筑面积（包括车库面积）收取物业服务费；即（1）、普通住宅每月按0.5元/m2收取……；第十条收费方式按季度交费，每季度由业主和物业使用人向物业管理处交纳物业管理费……”。2019年5月15日，话蝶物业公司与鲲鹏物业公司签订《转让合同》将美丽新城1-3期等小区物管设备及2019年5月份前所欠的物业管理费全部进行转让。合同签订后，原告鲲鹏物业公司进驻美丽新城小区进行物业管理服务。另查明，被告毛南玉于2011年3月24日正式入住美丽新城一期小区C栋1单元701号房屋后，仅交纳物业费至2011年12月31日，尔后对应缴物业服务费经原告鲲鹏物业公司催收未予交纳。双方因此酿成纠纷直至成诉。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。话蝶物业公司依法向美丽新城小区提供物业服务，享有收取物业费的权利，在原告鲲鹏物业公司与攸县美丽新城业主委员会签订了《物业服务合同》的同时终止了相关物业服务管理合同，并与原告鲲鹏物业签订了《转让合同》系依法行使权利，各方合法权利应依法得到保障。原告鲲鹏物业公司由此不仅承继了话蝶物业公司的相关权利，而且取得了在攸县美丽新城小区进行物业管理服务的权利，因而在提供相应物业服务的同时收取物业服务费合法有据。被告毛南玉接受了原告鲲棚物业公司提供的物业服务，仅交纳物业费至2011年12月31日，后却借故拒绝继续向原告鲲鹏物业公司交纳物业费，其行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告毛南玉应当向原告鲲鹏物业公司交纳2012年1月1日至2019年1月1日的物业费，原审依法予以支持，被告毛南玉按约应交物业费为173.5m2×0.5元/m2×12月=1041元×7年=7287元。案涉物业服务合同对物业费延迟交纳约定了滞纳金，但约定标准过高，原告鲲鹏物业公司自愿调低，请求由被告毛南玉按日万分之三的标准计付滞纳金，系其对自身权益的民事处分，不违反法律规定，原审予以支持，确定自2013年1月1日始以年度逾期物业费为基数按日万分之三的标准分别累积计付滞纳金。被告毛南玉经原审传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告毛南玉在本判决生效后十日内向原告攸县鲲鹏物业管理有限公司支付2012年1月1日至2019年1月1日的物业服务费合计7287元，并自2013年1月1日始以每年度逾期物业费为基数按日万分之三分别累积计付滞纳金至实际还清日止。案件受理费50元，减半收取25元，由被告毛南玉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：毛南玉是否应支付攸县美丽新城一期小区C栋1单元701号房屋的物业费及违约金？现分析如下：毛南玉系攸县美丽新城一期小区C栋1单元701号房屋的业主。话蝶物业公司依据前期物业服务合同向美丽新城小区提供物业服务，依约收取物业服务费的权利符合法律规定。而后话蝶物业公司与鲲鹏物业签订《转让合同》将权利义务进行了转让，鲲鹏物业公司与攸县美丽新城业主委员会签订了《物业服务合同》，鲲鹏物业公司由此不仅承继了话蝶物业公司的相关权利，而且取得了在攸县美丽新城小区进行物业管理服务的权利。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《物业服务收费管理办法》第十五条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”的规定，鲲鹏物业公司在提供相应物业服务的同时依法享有收取物业服务费的权利，毛南玉作为攸县美丽新城一期小区C栋1单元701号房屋的业主依法应承担交纳物业服务费的义务，原审法院依据物业合同判决毛南玉支付物业服务费并承担滞纳金并无不当。上诉人毛南玉虽主张物业服务存在瑕疵、物业公司与业主委员会签订的物业服务合同违法等事实，因其未能提供确实充分的证据证明，其拒绝缴纳物业服务费的理由本院依法不予支持。综上所述，上诉人毛南玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛南玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年五月七日法官助理  李 艳书 记 员  王 琳