广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初4930号原告：张梁平，男，汉族，1981年3月26日出生，住广东省惠州市惠城区，委托代理人：刘家峰，系广东宝晟律师事务所律师。被告：廖叶生，男，汉族，1990年8月10日出生，住福建省将乐县，第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。法定代表人：罗立平。委托代理人：李婕雯、李玲，系第三人公司员工。原告张梁平诉被告廖叶生与第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告张梁平委托代理人刘家峰到庭参加诉讼，被告廖叶生、第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张梁平诉称，2015年10月11日，原告、被告和第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其位于惠州市鹅岭南路9巷8号山水江南花园3号楼XXX房及1层XXX号房以90万元价格出售给原告，付款方式为：首付款+银行按揭贷款支付。合同签订当天，原告按约向被告支付定金3万元，然后在当月又向被告支付2万元。在原告向光大银行申请购房按揭贷款审批后，原告于2015年12月28日向被告转账35万元，共向被告支付房款40万元，被告收款后将房屋钥匙交付给原告。之后由于原告申请银行贷款额度提高，被告向原告返还30万元，但是此后被告未按约赎楼，一直拖延配合办理贷款和房屋过户手续,并且故意躲避原告。2016年3月6日，原告在无奈之下与被告、第三人签订《房屋买卖合同解除协议》，约定被告须于签署本协议之日起5日内将定金9万元退还原告，并且第三人将被告存托的1万元支付原告。同时被告承诺如5日之内未退还9万元，第三人协助过户（即继续履行房屋买卖交易），双方确认成交价85万元。签订协议时，原告将房屋钥匙交还给被告，但是被告并未按约向原告退还定金。根据《房屋买卖合同解除协议》的约定，应以85万元的价格继续履行房屋买卖合同、办理过户手续。2016年5月份，原被告双方为了继续履行合同办理房屋过户手续，与第三人三方一起与交通银行协商了解涉案房屋提前还贷、解除抵押相关事宜，目的将涉案房屋过户至原告名下，同时被告再次将房屋钥匙交付给原告，之后被告以经济紧张为由向原告要款约1万元。为了尽快履行合同办理房屋过户手续，原告于2016年6月17日筹集80多万元资金存入交通银行账户，商定在被告配合签署过户相关材料后一次性付清剩余75万元购房款。但此后被告又违约躲避，一直拖延配合办理过户手续，原告和第三人均无法联系被告。时至2017年3月29日，涉案房屋的物业服务公司给原告来电告知：有人拿着资料来物业公司要求办理涉案房屋的入伙手续。由于此前被告向原告转让房屋的情况已在物业公司登记备案，故而物业公司才通知原告上述情况。接到通知后原告配偶殷志清便来到物业公司，案外人王东东声称其是涉案房屋的新业主，被告已将房屋出售并过户给他，当时原告配偶感觉可能存在诈骗便向惠州市公安局圆通派出所报警，事后了解被告私自将涉案房屋以115万的价格出售过户给王东东、何欣。被告的行为构成严重违约，并对原告造成不低于30万元的房屋升值收益损失。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第108条的规定，现特向贵院提起诉讼，望判如所请：1、判决被告向原告返还购房款10万元及利息（从2015年12月28日付款时按银行同期贷款利率计至清偿之日止）；2、判决被告向原告赔偿经济损失30万元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告廖叶生、第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，2015年10月11日，原告张梁平、被告廖叶生及第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司签订《二手房买卖及居间合同》，约定：惠州市鹅岭南路9巷8号山水江南花园3号楼XXX房及XXX号房以90万元价格出售给原告，付款方式为首付款+银行按揭贷款支付。另约定了违约责任，如卖方（即被告）未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金30000元，然后在当月又向被告支付20000元。在原告向光大银行申请购房按揭贷款审批后，原告于2015年12月28日向被告转账35万元，以上合计共支付房款40万元。由于原告申请银行贷款额度提高，被告向原告返还30万元，但是此后被告未按约赎楼，一直拖延配合办理贷款和房屋过户手续。2016年3月6日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同解除协议》，约定被告须于签署本协议之日起5日内将定金9万元退还原告，并且第三人将被告存托的1万元支付原告。同时被告承诺如5日之内未退还9万元，第三人协助过户（即继续履行房屋买卖交易），双方确认成交价85万元。但后来被告并未按约向原告退还定金。2016年5月份，原被告双方为了继续履行合同办理房屋过户手续，与第三人三方一起到交通银行协商了解涉案房屋提前还贷、解除抵押相关事宜。此后被告又违约失联，未配合办理过户手续，原告和第三人均无法联系被告。另有，第三人出具《情况说明书》对上述事实情况予以佐证。2017年3月29日，原告称收到涉案房屋的物业公司电话通知，随后原告配偶殷志清到物业公司了解情况，发现被告已将房屋出售并过户至案外人王东东、何欣名下，原告配偶随即向惠州市公安局圆通桥派出所报警。2017年5月16日，原告以房屋买卖合同纠纷将被告诉至本院。另查，原告向本院补充提交不动产登记中心盖章确认的《税收缴款书》，证明涉案房屋以1160359元出售给案外人王东东、何欣。裁判理由和结果本院认为，原告张梁平、被告廖叶生及第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间合同》、《房屋买卖合同解除协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。在《房屋买卖合同解除协议》中约定了各方的权利义务，被告未依照合同约定按时向原告返还购房款90000元，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告诉请被告返还购房款90000元，有事实和法律依据，本院予以支持。另，原告诉称被告以经济紧张为由向其要款约10000元，因原告未能提供收款收据或转账凭证等证据予以证明，本院对原告该主张不予支持。关于原告经济损失的赔偿数额问题，被告未依照合同履行义务，应承担相应的法律责任。虽然原、被告合同约定被告违约，应支付的违约金是总价款20%即18万（90万×20%），但依据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第四十条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，本案中，被告未退还9万元，按照双方的约定，应以85万元价格出售涉案房屋给原告，后被告根本违约以1160359元价格将涉案房屋出售他人，造成房屋升值收益损失310359元，另鉴于原被告双方及第三人在2016年5月份最后一次到银行了解涉案房屋的相关事宜后被告失联，原告本应当及时采取措施以防止损失扩大，但原告却迟至2017年5月16日才向本院提起诉讼，故原告对本次经济损失也应承担一定的相应责任。综合以上情况，本院酌定被告向原告赔偿经济损失250000元。被告廖叶生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告廖叶生应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张梁平返还购房款90000元及利息（以90000元为本金，自2015年12月28日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告廖叶生应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张梁平支付经济损失250000元。三、驳回原告张梁平的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告廖叶生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 张永生审 判 员 贺晔晖审 判 员 刘 娟二〇一七年十月三十日法官助理 孙志诚书 记 员 骆华威