江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0115民初9301号原告：南京文堂物资有限责任公司，统一社会信用代码91320115667363803B，住所地在南京市江宁区江宁街道庙庄村。法定代表人：李克文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉保，江苏焯燃律师事务所律师。被告：南京市江宁区江宁街道庙庄社区村民委员会，组织机构代码75948220-1，住所地在南京市江宁区江宁街道庙庄社区。主要负责人：张永根，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：陶勇，1978年2月1日生，汉族，系该村民委员会工作人员。委托诉讼代理人：柳春，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。原告南京文堂物资有限责任公司（以下简称文堂公司）与被告南京市江宁区江宁街道庙庄社区村民委员会（以下简称庙庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文堂公司法定代表人李克文及委托诉讼代理人张玉保，被告庙庄村委会负责人张永根及委托诉讼代理人陶勇、柳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文堂公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告庙庄村委会赔偿损失3868485元，即50%×（房屋建筑物净值2888545元+构筑物净值4377437元+机器设备净值470988元）；2.庙庄村委会承担本案有关诉讼费用。事实与理由：其与庙庄村委会于2007年10月20日签订《土地租赁使用合同》一份，约定其租赁庙庄村委会集体土地用于生产（五金机械加工和生产），建筑面积约1.6万平方米。庙庄村委会负责与政府沟通并上报土地租赁的备案，并负责与相关行政部门协调使其在建筑生产厂房中不受到行政部门的干扰和处罚。签约后，其按约支付了青苗补偿费给庙庄村委会用于其征收土地的补偿，并按约支付租金，严格按照合同的约定履行义务。2014年7月28日，其接到江宁区国土局拆除6000多平方米厂房及附属设施的行政处罚后，随即进行了拆除和机器设备的搬迁，导致损失近800万元。其认为庙庄村委会未能按照土地租赁使用合同的约定履行相关义务，致其建设的部分厂房被拆除，过错明显。为维护其相关权益，特诉至法院。被告庙庄村委会辩称，原告文堂公司的经济损失系文堂公司造成的，与其无关，请求驳回文堂公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年10月20日，原告文堂公司（合同乙方）与被告庙庄村委会（合同甲方）签订《土地租赁使用合同》一份，约定甲方负责与政府沟通并上报土地租赁的备案，甲方提供给乙方使用的集体土地位于南京市江宁区江宁街道庙庄村，土地总面积约30亩，报政府审核后附图（施工结束按实际面积计算），用于乙方生产用地（五金机械加工和生产）；土地使用年限为18年（即2008年1月1日至2025年12月31日）；租金为每年每亩4000元，合同签订时预付三年土地租金，后第二年年初支付当年租金，另交两年租金到最后两年结算。合同第六条约定，由甲方负责解决乙方租赁土地范围内清场工作，产生的青苗补偿费一次性由乙方承担（承担的标准按照相关的法律法规以及地方法规相关规定）。合同第九条约定，乙方租赁土地因生产需要预计建筑面积约1.6万平方米的生产厂房，乙方在建设厂房时，甲方提供临时水、电，费用由乙方承担，甲方负责与相关的行政部门协调并使乙方在建筑生产厂房中不受行政部门的干扰和处罚。同日，文堂公司支付庙庄村委会三年租金36万元（其中2008年土地租金12万元，往来24万元待合同最后两年结算）。后，庙庄村委会实际交付给文堂公司使用的土地为20.5亩。2008年起，文堂公司开始在20.5亩土地上建设厂房。2008年10月30日，南京市国土资源局江宁分局因文堂公司未经依法批准，于2008年5月擅自占用江宁街道庙庄社区孙村组的集体土地20.5亩建设职工宿舍及厂房的行为，属于非法占地行为，对文堂公司处以罚款人民币拾陆万肆仟元的处罚。文堂公司缴纳罚款后，继续使用该20.5亩土地。土地租赁使用合同履行过程中，因文堂公司租赁的土地有荒山地及村民的自留地，村民的自留地并不集中，部分村民希望文堂公司使用其他土地及文堂公司想扩大经营等，文堂公司使用的土地面积逐步扩大，并对部分扩大的土地进行水泥、砂石平整及混凝土固化，作为堆放场地。同时，文堂公司在扩大的土地上建造平房。2010年前，涉案67亩土地上的建筑物及构筑物已基本形成。2011年初，文堂公司与庙庄村委会对文堂公司实际使用土地进行丈量。2011年5月31日，文堂公司（协议乙方）与庙庄村委会（协议甲方）签订《补充协议》一份，约定：依据甲乙双方于2007年10月20日签订的《土地租赁使用合同》第十九条之规定，甲乙双方经协商补充协议如下：甲方就乙方原租赁的土地经实际丈量后确认为捌拾捌亩（88亩），该面积自2011年始乙方按每亩每年4000元与甲方结算；此协议一式两份，经甲乙双方签字后即生效，甲乙双方各执一份。2014年7月28日，南京市国土资源局江宁分局作出江宁国土资执罚[2014]031号行政处罚决定书，载明：经执法人员巡查发现，文堂公司未经依法批准，擅自占用江宁街道庙庄社区孙庄村土地建设厂房、办公宿舍和废旧金属堆放加工场地。经调查认定，文堂公司在未办理用地手续的情况下，于2009年10月开始在废钢堆放场地建设临时住房，后因未办理建房手续，2010年被市容局拆除房屋3栋，目前已建成6栋砖混结构厂房，建筑面积约14000平方米，2层砖混结构宿舍楼和办公楼各1栋，建筑面积约1000平方米，总建筑面积约15000平方米，占地面积20.5亩；文堂公司2009年10月开始不断在原有厂房向南扩大，当时主要是堆放回收的废品，建设小部分临时房屋，经核查，扩大面积67亩，其中集体建设用地3.3亩，耕地47.7亩，其他土地2.1亩，水利设施用地4.9亩，未利用地9亩，经核对江宁街道土地利用总体规划，所占67亩土地不符合土地利用总体规划，为集体农用地。综上对文堂公司拟作出行政处罚，责令退还非法占用的土地，拆除在非法占用土地上所建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。文堂公司收到前述行政处罚决定书后即将67亩土地上的场地复垦及平房拆除。另查明：2009年11月18日，文堂公司（甲方）与庙庄土石方工程队（乙方）签订关于厂区道路及排水工程的工程施工协议，齐福祥在乙方法定代表人处签字。2010年5月8日，文堂公司与齐福祥签订协议一份，约定兹有文堂公司建设的江宁街道庙庄社区厂房的围墙工程承包给齐福祥施工。后，文堂公司与齐福祥对平房工程等进行结算，其中文堂平房工程结账表载明平房土建1622.76平方米，合计583948.08元，实际583900元；文堂附属工程结账表，工程总造价896000元；文堂厂区混凝土道路及水沟结算表，工程造价450000元；文堂铁厂2010年建房工程量为1478.22平方米，工程造价558358.27元；文堂铁厂2011年建房工程量为1865.9平方米，合计689545.03元，扣除围墙29365元，计660180.03元；文堂铁厂2011年后期工程量面积402.36平方米，工程造价144000元。2012年1月22日，齐福祥出具证明一份，载明：本人齐福祥截止2010年1月22日前在文堂公司所有工程款项全部结清共计人民币贰佰玖拾万元整（2900000），已付人民币贰佰捌拾万元整（2800000），余款人民币壹拾万元整凭欠条付款。审理中，本院组织了现场勘验，发现涉案现场除尚有道路、护坡及围墙外，涉案67亩土地上未有建筑物及构筑物，部分土地已经复垦，复垦后的土地高度与水泥地基本持平，水泥地厚度不一。关于补充协议涉及的土地租赁事实。文堂公司陈述：其于2007年租赁土地后进行施工，部分村民找其租赁其他土地，后庙庄村委会也找其协商租赁土地，扩大土地租赁系其与庙庄村委会协商并签订补充协议；其将扩大部分的租金和青苗补偿费支付给了庙庄村委会。庙庄村委会陈述：确实有大部分村民找文堂公司协商将土地租赁给文堂公司，当时文堂公司有很多股东，每个股东都有一块土地，后来村民找到其，要求将土地租赁给文堂公司，其才与文堂公司协商签订补充协议。审理中，庙庄村委会申请证人张某出庭作证。张某到庭陈述：2008年，其在担任村委会主任时，庙庄村委会和文堂公司签订了30亩土地的租赁合同，后经认定为20.5亩土地，2008年土地平整后，文堂公司逐年扩大经营，至2011年5月，文堂公司找庙庄村委会签订补充协议，总占地88亩。文堂公司与庙庄村委会对证人证言予以认可。关于过错责任。文堂公司认为庙庄村委会应承担50%的过错责任，理由为：通过其于2008年至2010年支付的青苗费、租金可以看出，其所租赁的67亩土地系通过庙庄村委会向村民发放青苗补偿费，其支付的租金超过30亩土地的租金12万元，庙庄村委会认可其不断扩大占用的土地面积；2011年签订补充协议时，67亩土地的建筑物及构筑物基本成型，即庙庄村委会在签订补充协议时已明知租赁土地上的建筑物及构筑物的存在；结合土地租赁使用合同的约定，其建筑面积一直没有超过租赁合同约定的1.6万平方米，且根据土地租赁协议的约定，其向庙庄村委会明确了租赁土地的用处，并且明确了庙庄村委会应尽的合同义务，即将租赁土地进行报备和进行相应的审批，现其土地上的建筑物及构筑物被当做违法建筑拆除，系庙庄村委会没有履行合同义务，并提供加盖庙庄村委会财务专用章的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证。2008年4月19日的两张凭证分别载明：文堂公司赔付农户青苗费91653元及2009年土地租金8347元；2008年10月2日的凭证载明：文堂公司支付2009年度土地租金12万元；2009年3月27日的凭证载明：文堂公司支付青苗土地款4000元；2009年12月23日的凭证载明：文堂公司支付土地租金15万元（备注：2010年租金，待结算）；2010年1月28日的凭证载明：文堂公司支付土地租金及青苗费5万元（其中土地租金38950元，青苗费11050元）；2010年6月12日的凭证载明：文堂公司预付土地租金10万元；2011年1月28日的凭证载明：文堂公司支付土地租金20万元；2011年7月21日的凭证载明：文堂公司支付2011年土地租金13万元；2012年1月12日的凭证载明：文堂公司支付2012年土地租金352000元；2014年6月30日的凭证载明：文堂公司支付土地租金352000元，以上合计青苗费106703元（2009年3月27日的凭证载明的青苗土地款计算在内），土地租金1451297元（加上2008年的租金，文堂公司共计支付截止2014年6月30日的租金为1571297元）。庙庄村委会对凭证的真实性予以认可，对文堂公司的陈述不予认可，其认为其不存在过错，理由为：双方签订的土地租赁使用合同约定的土地面积为30亩，实际为20.5亩，在20.5亩土地内文堂公司可以建设厂房；补充协议签订前，67亩土地上建筑物及构筑物已形成，为减少损失，其与文堂公司签订了补充协议。关于损失。文堂公司认为除齐福祥为其施工的290万元外，其另外对房屋进行了装修、建设了其他房屋、对混凝土场地进行了施工，并提供江苏润元资产评估有限公司2014年8月22日作出润元评咨字（2014）第002-1号评估咨询报告来证明其损失。评估咨询报告载明：文堂公司于2014年7月委托江苏润元资产评估有限公司就文堂公司拟协商价值补偿之事宜，对所申报的资产在2014年7月31日的市场价值进行了评估，评估对象系委托方委托的评估基准日房屋建筑物、构筑物的市场价值，以及机器设备的搬迁费用补偿价值等，评估范围系所有生活区用房等房屋建筑物，混凝土场地、道路和围墙等构筑物，以及打包机、龙门吊和剪切机等机器设备，评估基准日为2014年7月31日；房屋建筑物的建筑面积为6986.55平方米，原值为4074414元，净值2888545元，构筑物原值5769694元，净值4377437元，机器设备搬迁补偿费用评估值（净值指机器设备搬迁补偿价值）470988元，以上三项总评估价值12852908元，净值7736970元；本评估咨询报告有效使用期限为一年，以评估基准日为起计算，超出有限期限或者市场条件、资产状况发生重大变化时评估咨询报告的结论不能反映经济行为实现日价值，则需重新进行评估。庙庄村委会对评估咨询报告真实性不予认可，认可齐福祥施工的工程款为290万元，但应扣除尚留存的道路、护坡、围墙的工程款。另，经本院向齐福祥调查，齐福祥称：其为文堂公司做了房屋以及土地平整（不含浇水泥）、道路、护坡、水沟，工程总价200多万元，2010年的建房工程量与文堂平房工程结账表重复。上述事实，有《土地租赁使用合同》、《补充协议》、行政处罚决定书、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、收据、工程施工协议、协议、文堂平房工程结账表、文堂附属工程结账表、文堂厂区混凝土道路及水沟结算表、文堂铁厂2010年建房工程量、文堂铁厂2011年建房工程量、文堂铁厂2011年后期工程量、2012年1月22日证明、证人证言及双方当事人陈述等证据材料证实。本院认为，法律规定，村民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定无效。本案中，原告文堂公司与被告庙庄村委会签订的关于67亩土地的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，且该土地已被南京市国土资源局江宁分局责令退还，故双方关于67亩土地的租赁合同应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，文堂公司要求庙庄村委会基于过错赔偿67亩土地上的建筑物、构筑物损失，提供了其支付土地租金和青苗费的凭证，按照土地租赁使用合同及补充协议约定，文堂公司截至2014年6月30日前应支付庙庄村委会的租赁费用176.8万元，现文堂公司已支付的租赁费用少于应支付的租赁费用，且双方于2007年10月签订的土地租赁使用合同约定了青苗补偿费及凭证载明的青苗补偿费的金额较小，故该证据不足以证明庙庄村委会在签订补充协议前认可文堂公司占有扩大的面积。因文堂公司在67亩土地上建设的建筑物、构筑物系其在签订土地租赁补充协议前业已擅自建成，文堂公司未提供相应证据证明签订67亩土地租赁补充协议前庙庄村委会同意将上述土地租赁给文堂公司，庙庄村委会对此未使文堂公司建造上述建筑物、构筑物存在信赖利益，故文堂公司提供的证据不足以证明庙庄村委会对文堂公司被拆除的建筑物、构筑物损失存在过错，文堂公司要求庙庄村委会赔偿建筑物、构筑物损失的诉讼请求，本院不予支持。文堂公司单方委托鉴定机构对其损失进行评估，且其起诉时，评估报告已超过一年，庙庄村委会亦不认可该评估报告，故对文堂公司提供的评估报告，本院不予采信。对于文堂公司要求庙庄村委会赔偿机器设备搬迁损失，因未提供机器设备搬迁损失的证据，本院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告南京文堂物资有限责任公司的诉讼请求。本案应收案件受理费37747元，由原告文堂公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  樊琴亚人民陪审员  邹 丽人民陪审员  李国俭二〇一七年十月三十日书 记 员  雷翼瑶