黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑1002民初1025号 原告：北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。 负责人：张旭，该公司经理。 委托诉讼代理人：魏虎，男，北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司项目经理。 委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：刘景玉，女，1977年11月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司(以下简称中原物业牡分公司)与被告刘景玉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序审理，2017年1月25日，本案依法转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原物业牡分公司的委托诉讼代理人张鹏、被告刘景玉到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告中原物业牡分公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付自2014年6月30日起至2016年6月30日止的物业费3573.92元、电梯费841.07元、车位管理服务费854.84元、律师费1000元、违约金3730.17元，合计1万元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月27日，被告刘景玉入住牡丹江世贸南外滩小区，并办理了入住手续，但自2015年10月15日起拖欠车位管理服务费，自2016年6月30日起拖欠物业费、电梯费。原告多次索要未果，故诉至法院。 被告刘景玉辩称，1.被告不存在违约情形，不缴纳物业费的原因是原告无法提供相关收费标准，且收费过高，超过牡丹江市物价局和房产局联合印发的《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》及《牡丹江市住宅物业服务分等收费指导标准》（牡价联发[2009]59号）文件规定；2.原告违约在先，被告不缴纳物业费系行使先履行抗辩权；3.被告与原告签订协议时，原告存在欺诈、胁迫情形；4.2013年10月15日至2014年7月期间地下停车位是水泥地面，但原告按照地坪漆收费，原告多收了费用。2015年5月原告开始维修地坪漆，两个月不能使用停车位。2014年7月修好之后就开始成片掉漆，今年又维修近4个月，维修期间停车位不能使用。现在地坪漆质量非常差，经常裸露水泥。地下车位光线非常暗，还有许多死角，出入口用一个通道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告中原物业牡分公司所举有争议的证据，本院认定如下：1.2013年6月27日签订的世茂南外滩住宅小区前期物业管理服务协议书、停车位管理协议、2016年1月20日物业业户意见调查表能够证明被告购买坐落于牡丹江市世茂南外滩的房屋，并与原告签订物业服务管理协议及停车位管理协议的事实，本院予以采信；2.牡丹江住房保障和房产管理局牡房规[2016]7号关于全市物业服务市场清理整顿检查结果通报、电梯收费标准，能够证明2016年原告公司在牡丹江市物业主管部门的检查中综合得分88分及收取电梯费依据的事实，本院予以采信；3.民事委托协议书、发票，能够证明原告在本案中支付律师费1000元,本院对此事实予以确认。 对于被告刘景玉所举有争议的证据：1.牡丹江市物价局和房产局联合下发的《牡丹江市区物业服务分等收费管理办法》及《牡丹江市区住宅物业服务分等收费指导标准》（牡价联发[2009]59号）不能证明被告欲证明的问题，故对两份证据在本案中不予确认；2.录像资料不能证明被告欲证明的问题，本院不予采信；3.原告聘用的保安、保洁人员签到表不符合证据的形式要件，不能证明被告欲证明的问题，故本院不予采信；4.照片19张、监控中心24小时无人值守的录像录音资料，两组证据仅能够证明原告的服务存在瑕疵，本院对此事实予以确认；5.被告与原告签订的前期物业管理协议书能够证明被告购买世贸南外滩一期住房，并与原告签订物业管理服务协议的事实，本院对此事实予以确认；6.征求意见书与本案无关，故本案中不予采信；7.证人张世梅、杨宏出庭作证证言，证人陈述的2016年业委会成立后的事实与本案无关，在本案中不予确认；8.临时管理规约非原告与被告之间的合同，不能证明被告欲证明的问题，本院在本案中不予确认；9.2017年6月4日世贸南外滩一期业主委员会张贴的公告及公告照片、2017年6月27日原告张贴在业主房门上的告知书、2017年6月业主微信群聊天记录及照片，此组证据与本案诉讼标的无关，故本院在本案中不予确认。 根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认定意见，本院认定事实如下： 2013年6月，被告刘景玉购买牡丹江市世茂南外滩小区一期1号楼1单元1401号房屋一处，建筑面积114.39平方米。2013年6月27日，被告与原告中原物业牡分公司签订前期世茂南外滩住宅小区物业管理服务协议书，该协议约定物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.3元收取，电梯费、装修垃圾清运费、停车位管理费等其他相关服务费用按原告规定及双方约定或牡丹江市行政主管部门指导标准执行。协议签订后，被告接收并使用了该房屋。原告对小区的物业进行了管理服务。2014年6月30日起至2016年6月30日止物业费3568.97元、电梯费841.07元，被告未向原告缴纳。2013年10月16日，原、被告双方签订停车位管理协议，约定由被告向原告每月支付100元的车位管理服务费。2015年10月15日起至2016年6月30日止车位管理服务费854.84元，被告未向原告缴纳该费用，在此期间，原告对地下车位地面进行多次维修。2016年，牡丹江市物业主管部门组织对物业服务企业进行评分，原告综合得分88分。 本院认为，关于原告要求被告给付2014年6月30日起至2016年6月30日止物业费3573.92元、电梯费841.07元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原、被告双方签订了前期物业服务合同，由原告为被告提供物业服务，该合同中约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理，原告主张的2014年6月30日至2016年6月30日期间，小区业主委员会尚未与物业管理公司签订新的物业合同，故双方应按前期物业管理服务协议书的约定履行义务。依照被告房屋的建筑面积，每月按每平方米1.3元计算，2014年6月30日起至2016年6月30日止物业费3568.97元，此数额符合双方约定，本院予以确认，对超出此数额的部分不予确认。被告抗辩称，原告未按照约定履行义务，保安、保洁、车位管理等服务不到位，且未按照政府有关部门收费标准收费，对此，本院认为，根据被告提供的证据能够证明原告的服务存在瑕疵，但不足以证明原告的行为构成根本违约，达到不缴纳物业费的程度，且物业管理部门对物业收费未实施强制定价，由双方协商确定价格，故对被告的此项抗辩不予采纳。关于原告要求被告给付2014年6月30日起至2016年6月30日止的电梯费841.07元的诉讼请求，对此被告无异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。 关于原告要求被告给付2015年10月15日起至2016年6月30日止车位管理服务费854.84元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据原、被告双方签订的停车位管理协议，被告需每月支付原告车位管理费100元，自2015年10月15日起至2016年6月30日止车位管理服务费为854.84元，结合庭审调查，原告收取的车位管理服务费系按照车位地面地坪漆的标准收取，在上述期间内，车位地面存在地坪漆掉漆情形，原告经常进行维修，导致被告的停车位在维修期间无法正常使用，原告亦提出过给停车位的业主另行在其他小区提供停车位，如业主未使用可以退费，鉴于此种情形，应当在原告收取的车位管理服务费中适当扣除部分费用以补偿被告的损失，故应在2015年10月15日起至2016年6月30日止车位管理服务费854.84元中扣除被告的损失200元，余款654.84元，被告应支付给原告。 关于原告要求被告支付违约金3730.17元及律师费1000元的诉讼请求，因原告的服务存在瑕疵，导致被告未及时缴纳物业费，对此原告亦存在过错，故本院对原告要求被告支付违约金及律师费的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告刘景玉于本判决生效后十日内支付原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司2014年6月30日起至2016年6月30日止物业费3568.97元、电梯费841.07元、2015年10月15日起至2016年6月30日止车位管理服务费654.84元，合计5064.88元； 二、驳回原告北京中原华夏物业管理有限公司牡丹江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘景玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  李艳萍 审 判 员  马 莹 人民陪审员  王凤敏 二〇一七年十月三十一日 书 记 员  牛鑫蕾