文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终929号上诉人（原审被告）：辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司。住所地：辽宁东戴河新区御海龙湾1-4号楼。统一社会信用代码：91211421099497773Q。法定代表人：吴国生，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙美慧，女，1991年6月28日出生，汉族，该公司职员，住河北省秦皇岛市昌黎县。委托诉讼代理人：刘洋，河北海立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛登星，男，1990年4月10日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。委托诉讼代理人：牛登贵（牛登星哥哥），男，1983年1月25日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。上诉人辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司因与被上诉人牛登星商品房预约合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，通过互联网开庭进行了审理。上诉人辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘洋、被上诉人牛登星的委托诉讼代理人牛登贵通过互联网庭审参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回牛登星的诉讼请求，由牛登星承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定事实错误，无法办理银行按揭贷款是被上诉人单方面的原因，上诉人对无法办理银行按揭贷款不负有过错责任。是被上诉人经过多次催告，始终没有到银行及上诉人处签订商品房买卖合同、贷款合同，也拒不提供办理贷款的剩余所需材料。二、上诉人与被上诉人之间并不存在办理贷款的委托关系，原判决认定上诉人“未按照约定为原告办理贷款手续，致使双方未能签订商品房买卖合同”缺少证据支持。双方签订的《商品房认购书》中并未对此进行约定，上诉人对被上诉人办理贷款本就只负有协助的义务。即使被上诉人未能办理贷款，也应通过其他方式支付房款，其因资金不足而要求解除合同，应承担违约的法律责任。三、上诉人协助被上诉人办理银行贷款是基于合同产生的附随义务而不是法定的可强制履行的义务，原判决将办理银行贷款认定为上诉人应强制履行的义务是对法律的错误适用，且该要求在事实上也不能履行。被上诉人作为贷款的主体，决定着贷款程序的进度及最终结果，上诉人单方是无法完成贷款的。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应支持上诉人的上诉请求。牛登星辩称，一审判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。是上诉人不能按照约定为被上诉人办理贷款，一审第一次开庭时，经法庭询问，被上诉人曾表示如果上诉人能够帮助办理贷款成功，被上诉人愿意继续履行合同，上诉人承诺一个月内可以办理。法庭遂给上诉人期限，期限之内，被上诉人按照上诉人的要求提供了相关手续，而之后上诉人却没再给被上诉人任何的通知，能办或者不能办。上诉人已经没有按照约定为被上诉人办理贷款，经过法庭调解又给其一定期限，仍没有办理，是上诉人违约，被上诉人无过错。牛登星向一审法院起诉请求：1.解除商品房买卖合同，被告返还原告首付款103,799.00元、公共维修基金9,595.00元及利息（按银行同期贷款利率计算）；2.被告承担诉讼费用、邮寄费用。一审法院认定事实：2017年4月16日被告辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司为甲方、牛登贵为乙方，双方签订了《（御海龙湾）商品房认购书》，载明：甲方开发的位于辽宁北侧《御海龙湾》项目，甲乙双方在平等、自愿的原则上经友好协商对该商品房确立了认购关系。为了明确甲、乙双方的权利和义务，特签订本认购书。第一条：乙方自愿认购甲方开发建设的《御海龙湾》项目2区1号楼1单元204号商品房，定金人民币20,000.00元，本款实交20,000.00元。第二条：该房屋建筑面积78.1平方米，折后单价4,274.00元，折后总价333,799.00元，首付款103,799.00元，贷款230,000.00元。第三条：定金金额于认购次日补齐，否则视为无效认购，甲方有权继续销售，已交定金不予退还。第四条：乙方签署本认购书，须在五天之内交齐首付款，否则该房不予保留，定金不予退还。第五条：乙方签署本认购书，须在销售中心签订商品房预售合同，以及其他相关文件，约定付款方式及金额。第六条：如因乙方导致未能按时签约，视为乙方违约，该房不予保留，定金不予退还。第七条：本认购书自双方签字盖章后立即生效，并于签订商品房预售合同自动失效。第八条：未经甲方同意，乙方不得将本认购书的权利义务转让予第三方，乙方名称的变更、增加或减少均视为该房转让。合同签订后，2017年4月30日，原买受人牛登贵变为牛登星。2017年4月26日，原告牛登星通过建设银行向被告汇入三笔款分别为43,799.00元、40,000.00元、20,000.00元，计103,799.00元。2017年4月30日，原告又支付了维修基金9,595.00元，同时被告为原告出具了两份收据。因原告未能办理贷款，未交付房款，原告于2019年1月16日向法院提起诉讼，诉讼中经法院释明，被告承诺3个月内为原告办理贷款手续，原告2个月内提交相关手续。2019年5月13日原告向被告提供了相关手续，但被告仍未给原告办理贷款手续。一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就达成双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。原、被告双方签订的《（御海龙湾）商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。原告依合同约定，交付了首付款103,799.00元及公共维修基金9,595.00元。被告未按约定为原告办理贷款手续，致使双方未能签订商品房买卖合同，原告要求解除合同，应予准许。判决：一、解除原、被告双方于2017年4月16日签订的《（御海龙湾）商品房认购书》及2017年4月30日签订的补充协议；二、被告辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司于判决生效十五日内向原告牛登星返还价款113,394.00元，并从2017年4月30日起开始承担利息至给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费2,560.00元，由被告辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实正确。二审庭审时，法庭询问辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司，一审时曾给予其一定期限办理贷款，为何最终没有办下来，其陈述经过去银行了解，首付涨了，不再是签订《商品房认购书》时的首付比例了。本院认为，双方签订的《商品房认购书》在性质上属于预约合同，预约合同是为了将来签订商品房买卖合同而形成的从合同，预约合同的性质决定了其不宜强制履行。《商品房销售管理办法》第十六条规定了签订商品房买卖合同的13项主要内容，本案中《商品房认购书》内容并不完善，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，商品房买卖合同涉及到的重要条款尚属有待磋商之内容，不可强加于对方，至于是否能最终签订商品房买卖合同（合同的所有条款完备同时又符合双方要求），应该视双方具体的协商结果而定，而不能强制履行。现因不能办理贷款，牛登星表示无力继续购买楼房，合同目的已然不能实现。同时也就预示着将来不会就商品房买卖合同的签订进行磋商，法院对商品房买卖合同的重要条款也无法进行合理的补充，那么双方进一步达成本约即签订商品房买卖合同存在事实和法律上的障碍，《商品房认购书》不能继续履行，不能由法律强行调整，应当予以解除。本案中，辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司的主要上诉理由针对的是不能办理贷款的责任承担问题，经审查，辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司有协助牛登星办理贷款的义务，而在本次诉讼之前，其并未能协助牛登星办理贷款，一审诉讼过程中，其表示可以办理贷款，牛登星也表示如果能办理贷款，愿意继续履行合同，一审法院遂给其三个月时间办理贷款。限期内，牛登星提供了相应手续，而辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司仍未能协助牛登星成功办理贷款，故原审认定系辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司未能按照约定办理贷款，致使合同目的不能实现，从而判决解除《商品房认购书》并无不当。而关于《商品房认购书》解除后的责任问题，如上分析，不能办理贷款的责任在于辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司，且即使按照辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司于二审庭审时所述，因为首付涨了，贷款金额也就发生变化，那么也系银行政策原因，牛登星并无过错，故辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司上诉理由中提及的牛登星应承担违约责任的观点并不能成立。综上所述，辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,560.00元，由辽宁东戴河新区嘉太房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  程歆谦审判员  葛 飞二〇二〇年五月十八日            本件与原本核对无异      书记员  张 影本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……