上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初34282号原告：上海世贸家具(集团)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孔祥贵，董事长。委托诉讼代理人：张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：上海凯源投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：赵东旺。原告上海世贸家具(集团)有限公司与被告上海凯源投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用普通程序审理。期间，因无法向被告上海凯源投资管理有限公司送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，本院以公告形式送达，并于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告上海世贸家具(集团)有限公司的委托诉讼代理人张艳芳到庭参加了诉讼。被告上海凯源投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海世贸家具(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《房地产租赁权变更协议》(包括《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》)。事实和理由：诉称，2012年7月、8月间，原、被告陆续签订了《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》，约定将原告对位于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号租赁物享有的租赁权中的30%转让给被告，租赁物的租赁费用按照原告70%、被告30%的比例分摊，原租赁合同约定的全部权利和义务，双方也同比享有和承担。后原、被告对《房地产租赁权变更协议》的履行产生争议并引发诉讼，最终二审判决书对被告拥有30%承租权的对价为人民币(币种下同)7,500万元作出了确认。二审判决后，原告于2015年2月11日给被告发函，要求其支付剩余的2,500万元承租权对价，但被告回函明确拒绝。原告认为，被告拒绝支付承租权对价的行为损害了原告的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求依法判决，以维护其的合法权益。被告上海凯源投资管理有限公司未作答辩也未提供证据。经审理查明，2012年7月29日，原告上海世贸家具(集团)有限公司(为签约甲方；下同)与被告上海凯源投资管理有限公司(为签约乙方；下同)签订了一份《房地产租赁权变更协议》。双方约定的主要内容为：一、甲方于2008年3月就位于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号24,570平方米土地、80,157.63平方米地上建筑物的租赁及改扩建等事宜，与武警上海市总队后勤部授权的责任部门签订了《房地产租赁合同》、《补充合同》等法律文件，甲方享有上述租赁物相应年限的租赁经营管理和收益权利(详见附件1、2、3、4、5)。二、甲方在本协议签订生效后(未填写内容)日内，办理完成上述房地产租赁权变更手续，并经武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室见证同意。变更后，金汇路XXX弄XXX号房地产的原租赁期限不变更，租赁权变更为甲方持有70%，乙方持有30%，租赁费用同比分摊；原合同约定的权利和义务，双方同比享有和承担。甲方承诺在本协议签订生效后3个月内完成签订《武警部队房地产租赁补充合同(四)》，若甲方按照承诺时间完成上述合同的签订，则乙方承诺将上述房地产租赁权转让的比例由本协议约定的甲方70%，乙方30%，变更为甲方80%，乙方20%。若甲方未能按时签订《武警部队房地产租赁补充合同(四)》，则乙方再支付甲方2,500万元，本协议约定的甲方70%，乙方30%的租赁权维持不变。三、乙方在本协议签订生效后(未填写内容)日内，作为上述金汇路30%房地产租赁权的对价，向甲方指定的帐户支付共计5,000万元。该资金专款专用于甲方偿还义乌小商品城原合作方的债务。甲方保证租赁房地产物业的正常运营。同时，双方还约定：本协议所涉的房地产租赁权的变更事宜，已经甲乙双方各自的股东大会决议通过(详见附件6、7)；(虹桥古玩城项目)以2012年8月1日为界，之前，甲方对外的债权债务由甲方自行处理和清偿，并由甲方原股东单位和自然人股东承担连带责任担保；之后，甲乙双方将上述金汇路XXX弄XXX号的房地产租赁物业的经营管理、经济核算等过渡到双方共同合作的第三方公司(暂定虹桥古玩公司)，甲乙双方以金汇路XXX弄XXX号房屋租赁权甲方70%、乙方30%的比例作为双方投入第三方公司股权的比例，共同经营管理，享受相应的权利，承担相应的义务；甲方派员出任第三方公司董事长、总经理、出纳员；乙方派员出任副董事长、副总经理、总会计师(或财务部经理)，其他未尽事宜，按照公司章程的规定，另行商议决定。同日，原、被告还签订了一份《房地产租赁权变更协议》(该协议没有关于被告获得30%租赁权应支付对价及双方关于成立第三方公司等内容，其他内容与上述《房地产租赁权变更协议》相同)。该协议下方落款处多了“见证方(盖章)”及“二○一二年七月日”等打印文字。2012年8月6日，原、被告签订了一份《房地产租赁权变更协议补充协议》。双方约定：本协议生效后3日内，完成对甲方自2012年2月1日起前期筹备经营的虹桥古玩城项目的投入、收入等收支情况的委托审计；自2012年8月1日起，位于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号房地产租赁权(其中甲方占70%、乙方占30%)，全部移交到虹桥古玩公司统一经营管理，甲乙双方均不再独立具有上述租赁物业的经营管理权；从2012年2月1日起，涉及虹桥古玩城项目的收入和费用账务，经审计后均落入到虹桥古玩公司名下，根据虹桥古玩公司章程的规定，甲方推荐黄莉萍女士为公司执行董事，法定代表人，乙方推荐孟宪玲先生为公司监事；虹桥古玩公司企业营业执照出来后，由公司执行董事召开第一次股东会，根据公司章程规定，对公司经营管理和公司治理的基本制度、办公地点、财务预算及落实双方约定的其他事宜作出决定。同年8月9日，原、被告又签订了一份《补充协议(二)》。双方约定：上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号房地产租赁物业的建筑面积为80,157.63平方米(其中包括联排别墅7,153.57平方米；配送中心一：地下室至五层计20,566.16平方米；配送中心二：地下室至六层计14,613.22平方米；综合楼：地下室至六层计30,130.4平方米；开关站等7,694.28平方米)，上述80,157.63平方米租赁物业均为甲乙双方投入为虹桥古玩公司的经营管理范围；虹桥古玩公司注册登记时，由于建筑物内其他层面的消防设施等未全部完善，故虹桥古玩公司登记的住所地为，上海市闵行区金汇路XXX号(应xxx弄x号)地下一层、一层A区、二层、三层，实际应登记住所的范围以本补充协议(二)确认的可营业面积为准；对于虹桥古玩公司在工商登记的住所地范围小于实际经营范围的情况，甲方承诺抓紧完善设施，创造条件，及时予以补充更正。期间，原告于2012年8月3日收到被告支付的租赁权转让款3,000万元，同年8月10日收到2,000万元。2013年6月28日，原告向本院提起诉讼，以无法与被告继续履行合同为由，要求解除双方签订的《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》。该案经本院查明，2012年7月29日，原告上海世贸家具(集团)有限公司与被告上海凯源投资管理有限公司签订了一份《房地产租赁权变更协议》。上述《房地产租赁权变更协议》记载的“附件目录”为：1、《武警部队房地产租赁合同》、《补充合同》【2008】沪房租字第20032号；2、《补充合同(二)》；3、《武警部队房地产租赁补充合同(三)》【2009】沪房合字第20032号；4、《授权书》；5、《金汇路XXX弄XXX号改扩建工程面积汇总表》；6、上海世贸家具(集团)有限公司关于转让公司金汇路20%房屋租赁权临时股东会议决议、公司章程、企业营业执照(复印件)；7、上海凯源投资管理有限公司关于收购上海世贸家具(集团)有限公司金汇路20%租赁权的临时股东会议决议、公司章程、企业营业执照(复印件)。同日，原、被告还签订了一份《房地产租赁权变更协议》。在原告提交的合同文本中，“见证方(盖章)”处为空白，而被告提供的合同文本中，“见证方(盖章)”处加盖了“中国人民武装警察部队上海市总队后勤部营房处租赁办公室”的印章，并有签名。对此，被告解释，签约时，见证方(即武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室相关人员)在场，签完字即将合同文本带回盖章，被告手中的合同文本系武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室盖好章后退还的。原告在该案审理时对此持否定意见，认为当时签约时武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室相关人员并不在场，之后，由于武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室不同意其转让租赁权，故未将合同文本交见证方盖章。2012年8月6日，原、被告签订了一份《房地产租赁权变更协议补充协议》。同年8月9日，原、被告又签订了一份《补充协议(二)》。2012年12月4日，原告向武警上海市总队后勤部递交《关于金汇路XXX弄XXX号租赁物业转让部分租赁权的请示报告》，该请示的主要内容为：为吸引更多社会资金，更好地维护和开发利用承租之物业，我公司拟与另一家企业合资，将租赁物业部分租赁权转让给该企业，租赁权变更后我公司持有70%，该企业持有30%，租赁费用同比分摊。同时，双方将所持的租赁权全部移交给双方共同投资的虹桥古玩公司，并由虹桥古玩公司统一经营管理，我公司与该企业不再独立具有租赁物业的经营管理权。根据《武警部队房地产租赁合同》、《补充合同》等法律文件要求及我公司与第三方企业的合同，上述事项应征贵办同意并签订《武警部队房地产租赁补充合同(四)》。我公司在2012年间曾与贵办口头汇报但未有结果，特此书面请求，恳请批准。2013年6月5日，武警上海市总队后勤部复函，主要内容为：你公司《关于金汇路XXX弄XXX号租赁物业转让部分租赁权的请示报告》已收悉，我部经研究决定，不同意你公司30%租赁权转让请求，须严格按照贵我双方签订的《武警部队房地产租赁合同》履行，并重申你公司如违反合同将承担一切法律后果。该案另查明，武警上海市总队为上述涉案房屋的权利人。2008年3月18日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室为出租人(即签约甲方；下同)与承租人上海世贸家具有限公司(为签约乙方；下同)签订了一份《武警部队房地产租赁合同》。双方约定，甲方自愿将位于上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号原总队营房仓库和锦丰被服厂的房屋及场所按现状出租给乙方，该场地整体面积24,570平方米，地上现有建筑物总建筑面积6,101平方米，租赁期限自2008年6月18日起至2013年6月17日。同时，双方还就各自的权利义务，合同的解除，违约责任等事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《补充合同》。双方约定的主要内容为：在主合同约定的租赁期限届满后自动顺延20年；甲方同意乙方在出租场所新建、添建、改建各种永久性建筑物(构筑物)，甲方负责办理新建、添建、改建项目的所有申报审批手续及办妥相应租赁许可手续；建设工程的资产筹措、组织实施、工程质量由乙方负责，所有费用由乙方承担；该物业的有关技术指标应符合上海市城市规划管理技术规定的有关要求。同年12月28日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室与上海世贸家具有限公司又签订了一份《补充合同(二)》。双方约定，2008年10月10日为乙方实施新建改建添建项目的动工之日，2008年10月10日至2010年10月9日为免租期；双方确认租赁期限自2010年10月10日起至2035年10月9日止。2009年5月18日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室为签约甲方，与签约乙方上海世贸家具有限公司、签约丙方上海世贸家具(集团)有限公司签订了一份《补充合同(三)》。该合同记载，甲乙双方于2008年3月18日签订了《武警部队房地产租赁合同》及《补充合同》，2008年12月28日签订了《补充合同(二)》。2009年5月5日，乙方向甲方提出上述合同主体由乙方变更为丙方之申请，甲方予以同意。三方约定：自本补充协议签订之日，承租人乙方变更为丙方，原乙方在租赁合同中的权利义务变更由丙方享有和承担；本补充合同与《武警部队房地产租赁合同》及《补充合同》、《补充合同(二)》具有同等法律效力。该案还查明，虹桥古玩公司于2012年3月29日设立(原企业名称为“上海东贸虹桥古玩有限公司”)，注册资本500万元，实收资本100万元，股东为上海东贸百货市场经营管理有限公司、孔祥贵，出资额分别为90%、10%，公司类型为有限责任公司。2012年8月9日，工商机关核发《准予变更(备案)登记通知书》，虹桥古玩公司的股东由孔祥贵(10%)、上海东贸百货市场经营管理有限公司(90%)，变更为上海世贸家具(集团)有限公司(70%)、上海凯源投资管理有限公司(30%)。2012年7月27日，孔祥贵(为签约甲方即出让方)与被告(为签约乙方即受让方)签订了一份《股权转让协议》。双方约定：甲方将虹桥古玩公司10%股权(原认缴资金50万元，实缴10万元)作价50万元转给乙方，未缴足部分由乙方按原出资计划缴付；附属于股权的其他权利随股权的转让而转让；乙方应于本协议签订之日起7日内向甲方付清全部股权转让款。同日，上海东贸百货市场经营管理有限公司(为签约甲方即出让方)与被告上海凯源投资管理有限公司(为签约乙方即受让方)签订了一份《股权转让协议》。双方约定：甲方将虹桥古玩公司20%股权(原认缴资金100万元，实缴20万元)作价100万元转给乙方，未缴足部分由乙方按原出资计划缴付；附属于股权的其他权利随股权的转让而转让；乙方应于本协议签订之日起7日内向甲方付清全部股权转让款。签约后，被告实际未向出让方支付受让款。在该案诉讼中，被告对此解释，虹桥古玩公司中的转让款已包含在被告支付的5,000万元租赁权转让款中，故不再另行支付。2014年3月28日，本院就该案作出判决：原告与被告签订的《房地产租赁权变更协议》(包括《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》)于2014年2月20日解除；原告于本判决生效之日起十日内向被告返还5,000万元租赁权转让款；三、原告于本判决生效之日起十日内，以3,000万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向被告支付自2012年8月3日起至本判决生效之日止的利息；以2,000万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向被告支付自2012年8月10日起至本判决生效之日止的利息。该案判决后，被告不服向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审法院审理后认为，原审分析、结论与现有证据吻合，逻辑上具备相对合理性。必须指出，在并无履行行为等相反证据条件下，原审法院对合同文义解释的方法具有相对优先效力。需要特别强调的是，根据《房地产租赁权变更协议》第三条约定，5,000万之支付系明确“专款专用”于世贸公司[即本案原告上海世贸家具(集团)有限公司]偿还特定时间、债权人之债务，该条款并非合同对价的整体约定、支付条款。而上述变更协议第二条明确约定20％租赁权变更为30％租赁权，凯源公司(即本案被告上海凯源投资管理有限公司)需“再支付2,500万元”，即10％租赁权份额之对价为2,500万元，则逻辑上30％租赁权对价应为7,500万元。应该认为，原审关于30％租赁权对价应为7,500万元之事实结论就现有证据而言，已达至民事证据优势概然性证明标准，应予确认。关于合同解除与否的判断。考虑到武警后勤部原审、二审期间均向法院明确表示确认租赁权30％份额转让，根据上述对武警后勤部函复意见的判断，后者营房处租赁办公室对《房地产租赁权变更协议》虽见证确认，但2013年6月5日武警后勤部对世贸公司申请转让部分租赁权报告函复，明确表示“不同意你公司30%租赁权转让请求”，2013年8月2日及二审期间，其又确认同意转让，应该认为房屋权利人对租赁权份额转让意见多有反复，必须指出，并无证据证明上诉人、被上诉人对此本案直接法律关系之外的因素存有主观过错，但房屋权利人的意见对本案合同是否具有法律效力具有直接、客观且决定性影响。应该认为，其态度反复对本案当事人特别是凯源公司将支付2,500万元的合法、有效性合理预期有直接影响。同时，世贸公司从未通知或催讨凯源公司支付此2,500万元。而考虑到武警后勤部系与世贸公司而非凯源公司存在直接租赁合同关系，世贸公司依据诚实信用原则应主动与武警后勤部联系确认其意思状态。故就是否及时支付2,500万元，至少凯源公司履行行为不能认为存有主观过错或履行瑕疵。基于以上考虑，应该认为，本案合同履行阻滞与房屋权利人是否同意房屋租赁权份额转让、世贸公司是否签订《武警部队房地产租赁补充合同(四)》存在客观、直接联系，不能认为凯源公司、世贸公司履行行为存在明显、重大履行瑕疵。凯源公司不存在明示、默示拒不履行主要债务之意思表示，双方亦无共同解约意思合致，本案双方签署的《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》)不具有法定、意定解约条件，凯源公司上诉意见合理，本院应予采信，原审判决应予更正。2014年10月22日，二审法院作出判决：撤销上海市闵行区人民法院(2013)闵民五(民)初字第1182号民事判决；驳回被上诉人世贸公司原审诉讼请求。二审判决后，原告于2015年2月11日给被告发《公函》，该函的主要内容为：鉴于二审法院判决对贵我双方所争议的30%租赁权对价作出了最终认定，即30%租赁权的对价为7,500万元。然二审判决至今已有数月，贵方至今未向我司支付剩余的2,500万元。故我司要求贵司于2015年2月28日前向我司支付剩余的2,500万元。若贵司未按期支付上述款项，我司将解除合同，并依法追究贵司的违约责任。被告接函后回《公函》称，我司并不认同贵司相关主张，贵司在《公函》中所提观点及主张，没有任何事实及法律依据，系贵司对二审判决及相关事实的歪曲理解；我司不同意贵司单方面解约之行为，我司也不认同贵司其他不合理之主张。2015年3月1日，原告向被告寄发《关于解除的通知书》，该通知书记载的主要内容为：鉴于在二审判决作出后贵司迟迟未能支付剩余2,500万元，且在我司发出《公函》催讨后，贵司仍回函拒绝支付，故我司根据《中华人民共和国合同法》的有关规定通知贵司，贵我双方签订的《房地产租赁权变更协议》及相关补充协议于2015年3月1日起解除。同年5月14日，被告向原告发《催告函》，该函记载的主要内容为：贵司与我司通过签订《房地产租赁权变更协议》，将贵司所有的金汇路XXX弄XXX号房地产的30%租赁权，作价5,000万元转让与我司。我司已支付了全部转让款项，但贵司至今未向我司开具正规发票。现我司郑重函告，望贵司于收到本函后十日内向我司开具发票，逾期我司将采取法律行动，维护我司合法权益。原告接函后回函称，贵司《催告函》严重背离事实，二审判决对租赁权对价为7,500万元已作了确认，不容贵司歪曲、抵赖。因贵司拒绝支付剩余2,500万元，遂我司已于2015年3月1日依法行使解除权。至此，贵司已不享有金汇路XXX号的任何租赁权。请贵司积极配合我司的后续事宜(如贵司承担有租赁权期间的亏损及无偿返还30%的股权等)。若贵司拖延处理上述事务，则由贵司承担一切法律责任。2016年12月19日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案诉讼过程中，原告向本院递交《情况说明》称，因原、被告之间存在纠纷，以及被告与第三方控制了租赁收益及相关帐册，原、被告不能对相关帐目进行审计，盈亏情况不明，希望本院对合同解除的后果不予处理，由双方另行处理。以上事实，由原告提供的《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》，本院制作的(2013)闵民五(民)初字第1182号民事判决书，二审法院制作的(2014)沪一中民二(民)终字第1371号民事判决书，原被告之间往来的函件及原告的陈述等证据为证。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》)系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，上述合同应属合法、有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。本案中，被告作为承租权受让方向转让方足额支付受让款系其最主要的合同义务。关于受让款的金额，生效判决已明确30%承租权的对价为7,500万元。被告在判决生效后未能支付剩余2,500万元受让款，且在原告催讨后仍拒绝支付，其行为已构成根本违约，原告依法可以解除合同。原告要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。关于解除合同的时间，本院以被告收到(推定送达)起诉状副本之日即2017年8月14日为合同解除日。合同解除后，本院注意到原、被告未能进行过审计，且盈亏情况不明，故对解除合同的后果在本案中不作处理。被告上海凯源投资管理有限公司经本院传票传唤未到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：确认原告上海世贸家具(集团)有限公司与被告上海凯源投资管理有限公司签订的《房地产租赁权变更协议》、《房地产租赁权变更协议补充协议》及《补充协议(二)》于2017年8月14日解除。案件受理费166,800元，由被告上海凯源投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  尹 萍人民陪审员  石定伟二〇一七年十月二十五日书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。