上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初26104号原告：吴某1，男，1955年5月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：余某某(系原告之妻)，女，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。被告：吴某2，女，1953年5月29日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王某1(系吴某2丈夫)，男，住上海市虹口区。被告：王2，女，1981年11月30日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：吴某2(系王2之母)，女，住上海市虹口区。被告：吴某3，男，1945年10月18日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：吴某2(系吴某3之妹)，女，住上海市虹口区。第三人吴某4，男，1949年3月21日出生，汉族，住上海市。原告吴某1与被告吴某2其他所有权纠纷一案，本院立案后，依法追加王2、吴某3作为被告，通知吴某4作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1及其委托诉讼代理人余某某、王星，被告吴某2及其委托诉讼代理人王某1，被告王2、吴某3的共同委托诉讼代理人吴某2，第三人吴某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某1向本院提出诉讼请求：被告吴某2、王2、吴某3支付原告上海市广联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售款1,179,236元。事实和理由：原告父亲吴某5、母亲唐某某共生育三子一女，即原告吴某1、被告吴某2、被告吴某3、第三人吴某4。1990年4月1日，吴某5、吴某3、吴某4、吴某2及原告五人签署一份《分房产权协议书》(以下简称“90年分房协议”)，对吴某5、唐某某所有的本市西宝兴路XXX号五间房屋和一块天井进行分配，其中后面房间分给原告，后面天井和小屋分给吴某2，草屋分给吴某3，并对系争房屋翻造事宜进行了约定。1990年9月23日，原告、吴某2、吴某5签署《产权调换书》，约定原告将其分得的房屋与吴某3的草屋对调产权，并由原告翻造草屋及后面房间，草屋翻造后上下两层归原告，后面房间翻造后留出15平方米整房附带小间归吴某3和吴某2所有，其余部分及楼上归原告。1995年2月4日，吴某5、唐某某及子女四人又签署一份《分房产权协议书》(以下简称“95年分房协议”)，1995年2月5日，原告、吴某2、吴某3另签署一份协议，对“90年分房协议”及《产权调换书》的内容再次确认，约定后面一幢即翻造后的西宝兴路XXX号第4幢(以下简称第4幢)房屋2、3楼共30平方米归原告，第4幢底楼约18平方米归吴某2。根据该协议约定，原告应享有第4幢房屋44.78%的产权份额。1999年第4幢房屋拆迁，吴某5选择私建公助的方式获取拆迁利益，用拆迁安置款并由吴某2部分出资购买了系争房屋，其中吴某2出资占系争房屋总价的37%。原告一直以为系争房屋权利人登记为吴某5，2016年2、3月间原告得知吴某2出售系争房屋后，才发现系争房屋权利人实际登记为吴某2及其女儿王2。吴某2、王2擅自出售系争房屋后取得售房款418万元，根据原告享有的第4幢房屋的产权份额，该418万元中的1,179,236元[(418万元-418万元*37%)*44.78%]应归原告所有。被告吴某2、王2、吴某3辩称，被告方仅认可“90年分房协议”及“95年分房协议”，对原告所称的《产权调换书》及1995年2月5日协议的真实性不认可。根据“95年分房协议”约定，第4幢房屋的2楼、3楼产权归吴某5、唐某某所有，有赠与公证书为证。之后，西宝兴路XXX号第2幢(以下简称第2幢)、第3幢(以下简称第3幢)、第4幢房屋产权分别登记在原告、吴某4、吴某5名下。1999年西宝兴路XXX号房屋拆迁，第4幢房屋的安置对象为吴某5、唐某某、吴某2、王24人，采用私建公助的方式安置，系争房屋系用拆迁安置款并由吴某2、吴某3共同出资购买。因吴某3非安置对象，不能登记为系争房屋产权人，吴某5、唐某某提出其两人拆迁份额归吴某3所有，故系争房屋产权登记在吴某2、王2名下。之后，吴某5、唐某某一直居住系争房屋，并分别于2008年11月、2015年1月去世。2016年1月系争房屋对外出售，所得售房款418万元由吴某2和吴某3各得209万元，王2未取得售房款。第4幢房屋2楼、3楼产权归吴某5、唐某某所有，非原告所有，原告起诉也已超过诉讼时效，不同意原告的诉请。第三人吴某4述称，认可“90年分房协议”及“95年分房协议”，对于《产权调换书》及1995年2月5日协议，吴某4未参与也不清楚。系争房屋产权不属吴某2一人所有，还有吴某3的份额。吴某5、唐某某生前曾表示其两人所居住的系争房屋一间房间权利属吴某3所有。由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴某1与被告吴某2系姐弟，与被告吴某3、第三人吴某4系兄弟。被告吴某2、王2系母女。吴某5、唐某某共生育子女四人，即原告吴某1、被告吴某2、被告吴某3及第三人吴某4。1990年4月1日，吴某5、吴某3、吴某4、吴某2及原告五人签订一份《分房产权协议书》，约定，父亲吴某5、母亲唐某某拥有西宝兴路XXX号产权五间房子和一块天井，现年岁已高，共有子女四人，大儿吴某3、二儿吴某4、三女吴某2、四儿吴某1。为了达到赡养两老人度过幸福晚年和家庭子女和睦团结的愿望，提出把现有部分房产权分给子女，子女们也表示同意，特订下列分房字据，立据凭证不得违反。1、现有房产权按五股分，父母留中间客堂自用，草屋(包括草屋厨房)归吴某3所有(借父母居住)，楼上房间归吴某4所有，后面房间(包括厨房)归吴某1所有，后面天井和小屋归吴某2所有；2、吴某4现住房紧张，如单位这批(90年)分房没有分到，吴某3草屋优先让给吴某4翻楼房，楼房翻造需与客堂拦断，在弄堂内开门进出，吴某3房产权与吴某4楼上房产权对换，供父母居住，如父母故逝后，吴某4与吴某3商量转让房产权，但必须现有上下楼梯拆除，不得在客堂进出，同时客堂归吴某1所有；3、如吴某4这批分到房子，不能翻造草屋，客堂间需拦出一条宽与原来门宽走道到窗口，在客堂窗口处开门供吴某4进出之用，吴某4在父母客堂间进出。待吴某1翻造草屋后，草屋与客堂拦断，客堂走道产权归吴某1，存下面积归吴某4；4、在吴某4不能翻造草屋情况下，吴某3草屋让吴某1翻造楼房，供父母居住的吴某3产权房，由父母在吴某1翻造房子中选定一间，父母故逝后，吴某1与吴某3商量转让产权；5、吴某2产权由吴某1向吴某2协商使用权，但必须得到父母同意，父母故逝后，吴某1向吴某2商量转让产权；6、吴某4、吴某1翻造楼房，必须双方相互照顾，如吴某1后一间翻楼，吴某4楼梯上小窗需封住；7、目前在吴某4、吴某1没有翻楼以前，共同维持现在居住生活状态；8、客堂拦出走道时间在吴某4明确不再翻造草屋时，开始动工拦走道，方法按第三条款执行；9、以上条款必须共同守协，其他问题要协商解决。1991年12月，吴某5取得本市西宝兴路XXX号第2幢全幢(2层、2间、建筑面积42.1平方米)、第3幢全幢(2层、2间、建筑面积30.8平方米)、第4幢全幢(2层、2间、建筑面积38.8平方米)的房屋产权。1995年2月4日，吴某5、唐某某、吴某3、吴某4、吴某2及原告六人又签订一份《分房产权协议书》，约定，1、现有房产权按五股分，父母得后面一幢2-3楼约30平方米；2、吴某3得后面一小间约6平方米和卫生间约5平方米及天井一块约8平方米；3、吴某4得中间一幢上下共24平方米，楼底部分给父母、吴某3、吴某2、吴某1进出；4、吴某2得后面一幢底楼约18平方米，拦出部分约5平方米给父母、吴某1灶间及楼梯之用；5、吴某1得前面一幢上下约35平方米；6、以上条款必须共同守协，其他问题要协商解决。1995年4月18日，吴某5、唐某某向虹口公证处申请将第2幢房屋全部产权、第3幢房屋全部产权分别赠与给原告、吴某4，将第4幢房屋中的底层房屋产权赠与给吴某2、吴某3。1996年2月，第2幢全幢、建筑面积42.1平方米房屋产权登记在原告名下，第3幢全幢、建筑面积30.8平方米房屋产权登记在吴某4名下，第4幢全幢、建筑面积38.8平方米房屋产权登记在吴某5名下。1999年，西宝兴路XXX号房屋被拆迁。同年9月18日，上海吉联房地产开发经营有限公司(以下简称吉联公司)(甲方)与吴某5(乙方)就第4幢房屋签订《虹口区39号危棚简屋“私建公助”拆建住房协议书》，约定，乙方原居住地址西宝兴路XXX号，属私房性质，房屋建筑面积共计81.12平方米，乙方愿意接受“私建公助”拆建住房办法；根据《虹口区39号危棚简屋“私建公助”拆建住房试行办法》(以下简称《办法》)规定，乙方可享受《办法》的记入常住人数为4人，即吴某5、唐某某、吴某2、王2，乙方无异议；乙方原房屋经房屋测评部门核定，房屋折价款计19,291.55元；“私建公助”建房期间，乙方自行解决过渡房，甲方向乙方支付临时过渡费2,400*4＝9,600元(该费计入建房成本)，如乙方不能自行解决过渡房的，则甲方提供乙方过渡房，临时过渡费作为借房费用不另发放，不足部分由乙方承担；乙方在签约本协议后，即1999年10月15日前搬迁原址，甲方付给乙方奖励费1,000*4＝4,000元(该费计入建房成本)；根据《办法》规定，甲方为乙方在原地建造新房的基本标准为：1、享受“私建公助”政府补贴价建筑面积92平方米，每平方米858元，计78,936元；限于房源规格，超过可享受建筑面积1平方米，每平方米优惠价1,500元，计1,500元；再超建筑面积8平方米，成本价每平方米3,000元，计24,000元；合计建筑面积101平方米，总价为104,436元；2、层次4层，房屋总价增、减104%，实际出资总价108,613.44元；4、房屋幢号7号房A型402室；乙方参加“私建公助”建房总资为108,613.44元，应在签订本协议时预付30%，余款在建房结构至70%，由甲方根据施工情况，通知乙方付款或申请贷款；参加“私建公助”的居民户必须以签订本协议为基准，在建房时方可按商品房买卖手续办理有关房屋销售入住和产权登记事宜。2000年10月8日，吴某2、王2作为买方(乙方)，吉联公司作为卖方(甲方)签订《上海市内销商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积101.47平方米，总房价款暂定为108,613.44元。2002年8月8日，买卖双方签订《房屋交接书》约定，系争房屋实测建筑面积为107.49平方米，房屋总价款为118,348.44元。2002年9月30日，吴某2、王2取得系争房屋产权，房屋建筑面积登记为107.49平方米。之后，吴某5、唐某某分别于2008年11月、2015年1月死亡。2016年2月18日，吴某2、王2以418万元的价格出售系争房屋。另查明，1999年12月25日，吴某4作为第3幢房屋代表就该房屋与吉联公司签订《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，约定，该房安置人数为2人即吴某4、吴某6，吉联公司支付该户货币化安置款额93,024元，私房业主房屋补偿价款6,989.35元，搬家补助费、搬迁奖励费2,350元。2000年1月6日，原告作为第2幢房屋代表就该房屋与吉联公司签订《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，约定，该房安置人数为3人即原告、余某某、吴斌，吉联公司支付该户货币化安置款额169,632元，私房业主房屋补偿价款14,850.13元，搬家补助费、搬迁奖励费3,000元，货币安置款暂不发放，等基地回搬时，此款项用于购买本基地中山北路XXX号房底层营业用房，每平方米建筑面积价格定为4,200元。当事人有争议的证据和事实：原告在审理中提供以下两份材料：1、落款时间为1990年9月23日的《产权调换书》，载明，吴某1一间房屋与吴某3一间草屋产权对调，吴某1建造草屋一间二层今后产权属吴某1所有，吴某1同时建造后面一间，应给吴某315平方米左右整房、附带小间，产权属吴某3和吴某2所有，现供父母居住，今后父母故逝由吴某1与吴某3与吴某2协商解决，其余部分和楼上产权属吴某1所有。该《产权调换书》落款处“调房人”一栏有原告签名，“经手人”一栏有署名为“吴某5”、“吴某2”的签名。2、落款时间为1995年2月5日的协议，载明，兹因为了地区房屋拆迁需要，故在1995年2月立的分家据，是对外使用，后面一幢楼房2楼3楼写于父母产权，实际2－3楼属吴某1财产，底楼房产及后面小屋、卫生间、院子属吴某3、吴某2产权。将来父母分到新公房作3份处理，各人1份，而后父母逝世后，房产三人协商妥善解决，立此为凭。一式三份，各执一份。该协议落款处盖有原告的印章及署名为“吴某3”、“吴某2”的印章。对上述两份材料的真实性，被告吴某2、吴某3、王2均不予认可，并称1990年9月23日的《产权调换书》落款处“吴某5”、“吴某2”的签名非吴某5、吴某2本人所签，且调换的房屋属吴某3所有，即使吴某5、吴某2本人签字，也无效。1995年2月5日协议的内容有关吴某5、唐某某放弃房屋权利，但吴某5、唐某某都未签字，该份材料系原告伪造，吴某3、吴某2的印章平时放在吴某5不加锁的抽屉里，协议上两人的印章非吴某3、吴某2本人所盖。第三人吴某4称其未参与上述两份材料的签订，对两份材料的真实性不清楚。审理中，本院就第4幢房屋拆迁安置情况向吉联公司调查，该公司相关工作人员称，该房采用“私建公助”形式安置，由被拆迁人部分出资，政府部分出资，开发商部分出资。该户被拆房屋折价款为19,291.55元、奖励费4,000元、自行过渡补贴费9,600元，共计32,891.55元，扣除水电费80元，共计安置费用32,811.55元。该户安置对象4人，即吴某5、唐某某、吴某2、王2。该户被拆迁房屋的建筑面积38.8平方米，按4人计算，人均面积9.7平方米，按照该人均面积，可以享受“私建公助”优惠价每平方米858元的人均面积为23平方米，安置对象4人共计92平方米。该户购买房屋的预测面积为101平方米，扣除92平方米后，1平方米按照优惠价1,500元计算房价，剩余8平方米按照3,000元成本价计算房价。所购房价为104,436元，考虑到所购房屋为4层楼，在104,436元的基础上增加4%的房价，实际房价为108,613.44元。该户安置费用32,811.55元直接抵冲购房款，剩余购房款由该户自行出资。该户由谁作为购房人出面与开发商签订商品房预售合同，由该户安置人员自行协商决定。该户建筑面积107.49平方米超出预测面积101平方米的6.49平方米是按照每平方米1,500元计算。本院认为：本案的争议焦点是原告是否享有第4幢房屋的产权份额。首先，原告主张其享有第4幢房屋产权份额的依据是1995年2月5日协议，根据该协议约定，第4幢房屋2楼、3楼的产权写在吴某5、唐某某名下，实际归原告所有。该协议内容变更了“95年分房协议”中关于第4幢房屋2楼、3楼产权归吴某5、唐某某所有的约定，1995年2月5日协议内容涉及吴某5、唐某某及所有子女的利益，但该协议上仅盖有原告、吴某3、吴某2的印章，没有吴某5、唐某某、吴某4的签名、盖章，故1995年2月5日协议对吴某5、唐某某、吴某4不发生法律效力。其次，1995年4月18日，吴某5、唐某某向虹口公证处申请将第4幢房屋的底层产权赠与给吴某3、吴某2，将第2幢房屋的全部产权赠与给原告，并未将第4幢房屋的2楼、3楼产权赠与给原告。吴某5、唐某某的赠与意思表示显与1995年2月5日协议内容不符。再次，1996年2月，第4幢房屋包括2楼、3楼在内的全幢产权都登记在吴某5名下，不动产权利以登记为准，第4幢房屋的2楼、3楼产权应归吴某5、唐某某所有。故本院认定，原告不享有第4幢房屋的产权份额。系争房屋的来源系第4幢房屋拆迁后用私建公助的方式获取的拆迁利益及吴某2、吴某3部分出资购买取得。第4幢房屋的拆迁协议由吴某5出面签订，吴某5、唐某某对于第4幢房屋的拆迁安置情况以及系争房屋的权利登记情况是明知的，其两人生前从未对系争房屋的产权提出异议，表明吴某5、唐某某同意系争房屋产权登记在吴某2、王2名下。原告既不享有第4幢房屋的产权份额也非该房屋拆迁安置对象，亦不享有系争房屋的产权份额。又吴某5、唐某某生前对第2幢、第3幢、第4幢房屋作出分割，原告也已分得第2幢房屋产权并获取相应拆迁利益。现原告要求分割系争房屋的出售款，缺乏依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条规定，判决如下：对原告吴某1要求被告吴某2、王2、吴某3支付上海市广联路XXX弄XXX号XXX室房屋出售款1,179,236元的请求，不予支持。案件受理费15,413.12元，由原告吴某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  康惠明人民陪审员  唐尚德二〇一七年十月九日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。