福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2370号原告：宁德市天茂投资发展有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区支提路以南、国宝路以东、河道以北的仓库厂房第3、4、5层，统一社会信用代码91350901591721829Y。法定代表人：杨东河，经理。委托诉讼代理人：谢建军，福建之秀律师事务所律师。被告：袁丽梅，女，1963年9月3日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：黄太华，福建宁仁律师事务所律师。原告宁德市天茂投资发展有限公司（以下简称天茂公司）与被告袁丽梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天茂公司的委托诉讼代理人谢建军、被告袁丽梅的委托诉讼代理人黄太华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并判令被告立即将位于宁德市天茂城市广场××层××＃××号商铺腾空交还原告；2.判令被告向原告支付免租期租金3654元并且支付自2017年6月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占用费），租金（房屋占用费）每月按812元计算，2018年9月1日起每月按853元计算（以上暂计算至2017年7月1日为4466元）。3.判令被告支付迟延履行违约金，迟延履行违约金自2017年6月1日起以未缴纳的租金（房屋占用费）为基数按日5‰计算至租金（房屋占用费）实际还清之日止（暂计算至2017年7月1日为121.8元）；4.被告提供的履约保证金812元归原告所有。事实与理由：被告于2016年8月25日与原告签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告将坐落于宁德市天茂城市广场××层××＃××号商铺出租给被告，租期3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为812元，2018年9月1日起月租金为853元。原告给予被告免租期为自2016年9月1日起至2018年2月28日止按每3个月减免1.5个月的租金优惠。被告须向原告支付812元作为履约保证金。双方还约定：如被告迟延交纳租金及其他费用，则每迟延一日就应向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，原告有权单方解除合同，合同如因被告违约而提前解除的，原告有权没收被告支付的履约保证金，并且被告应补交免租期租金。原告将该房屋交付给被告后，该租赁合同已实际履行。从2017年5月20日开始，被告拒绝支付后期租金。原告多次催缴并于2017年6月2日向被告发函要求被告支付租金，被告仍拒绝支付。基于被告行为已构成违约，原告于2017年6月21日通知被告解除上述《商铺租赁合同》，并要求被告承担违约责任，被告拒收，也未履行义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院予以支持。被告袁丽梅辩称，被告一直依约缴纳租金，不存在违约行为。相反，原告未兑现打造“古玩街”业态承诺，违约在先，被告的行为系行使先履行抗辩权。且原告对店面进行停水、停电，并加锁造成被告巨大损失，原告还应当予以赔偿。本院经审理认定事实如下：1.2016年8月25日，天茂公司与袁丽梅签订《商铺租赁合同》，约定甲方（天茂公司，下同）同意将其中一层Ｅ1-67（9＃-102）商铺出租给乙方（袁丽梅，下同）使用。乙方作为配套业态的专业经营商，同意承租该房屋。租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。装修期自2016年8月25日起至2016年8月31日。自计租日起至2018年8月31日，月租金为812元；自2018年9月1日起至2019年8月31日，月租金为853元。甲方同意给予乙方八个月租金优惠，即2016年9月1日至2018年2月28日。免租期按每3个月减免1.5个月交替给予，直至上述约定免租期结束为止。首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，乙方应当在上一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，首期租金期间为2016年9月1日至2016年10月15日。乙方在该房屋经营品牌为历朝金，经营项目为古玩，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。合同签订当日乙方应当向甲方支付812元作为履约保证金。双方约定进场日为2016年8月25日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。双方确认，乙方不得以管理服务协议项下的纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、服务费保证金、质量保证金以及首期租金、服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、服务费同等金额的违约金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用高的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，直至所有应付租金及违约金实际全部付清：延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或服务费或能源费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟交纳本合同项下租金、服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的甲方有权向乙方追偿损失。因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直到完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权的，在该期限内，乙方无须交纳租金、服务费。双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务。甲方保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利。2016年8月25日，原告与被告就位于宁德市万安东路8号天茂城市广场××＃楼××层××号商铺进行了交接验收。2017年6月21日，天茂公司通过邮寄的方式向袁丽梅发出催缴2017年6月1日至2017年8月31日期间商铺租金的通知。2.袁丽梅已依约支付履约保证金812元及至2017年5月31日止的案涉房屋租金，嗣后又于2017年6月30日、2017年7月6日、2017年7月21日各支付了租金412元，合计1236元。以上事实，有原告提供的建设规划许可证、预售证、被告身份证、《商铺租赁合同》、《通知函》、《关于解除﹤商铺租赁合同﹥的通知函》、短信截图、快递面单、照片（复印件）为据，符合证据的三性要求，予以采信。被告提供的证人蒋某、陈某1、陈某2均为原招商时已登记为欲承租北负一层相关店铺之租户，与本案具有利害关系，且其庭审中均认可，与本案不具关联性，故不予审查。被告提供的天茂古玩街网络宣传、《信访事项受理情况告知单》、内部工作联络函、报警回执、照片、银行流水，未提供原件核对，且天茂公司有异议，不予采纳；收款收据，与本案缺乏关联性，不予采纳。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。天茂公司与袁丽梅签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其主要的合同义务系出租人交付租赁物及承租人支付租金。本案中，袁丽梅提供的证据不足以证明天茂公司有打造“古玩街”之承诺，亦不足以证明其所谓的“古玩街”对《商铺租赁合同》的订立以及租金价格的确定有重大影响。且双方签订的书面合同即《商铺租赁合同》中并无关于天茂公司承诺“古玩街”之相关约定，且上述合同中约定天茂公司“保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利”。因此，袁丽梅以天茂公司未遵守承诺建立“古玩街”进行抗辩拒付租金，缺乏依据，不予支持。袁丽梅未依约按时足额交纳租金且已逾30日，天茂公司有权按合同约定解除双方签订的《商铺租赁合同》并支付免租期租金3654元及自2017年6月1日起至实际腾房之日的租金（房屋占用费），但应扣除其嗣后支付的租金1236元。其要求袁丽梅以未交纳租金（房屋占用费）为基数按日5‰支付违约金并没收履约保证金812元过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算,且违约金系以双方约定为基础，因案涉合同解除后，房屋占用使用费即为对损失之补偿，不存在法定或约定违约金之情形，故对解除后房屋占用费部分之违约金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告宁德市天茂投资发展有限公司与被告袁丽梅于2016年8月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告袁丽梅应于本判决生效之日起七日内将位于宁德市天茂城市广场××层××＃××商铺腾空并交还宁德市天茂投资发展有限公司；三、被告袁丽梅应于本判决生效之日起七日内向原告宁德市天茂投资发展有限公司支付免租期租金3654元及自2017年6月1日起至实际腾房之日止的租金及占用使用费[每月租金（房屋占用使用费）为812元，自2018年9月1日起按每月853元计算；但该租金（房屋占有使用费）应扣除被告袁丽梅已支付的租金1236元];四、被告袁丽梅应于本判决生效之日支付原告宁德市天茂投资发展有限公司违约金[以各期未缴纳的租金（不含房屋占用使用费）为基数，自上一交租期最后一个月的21日（若20日为法定节假日则以法定节假日第一日为起算点）起至租金实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算]；五、驳回原告宁德市天茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由原告宁德市天茂投资发展有限公司负担50元，被告袁丽梅负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 卢小洋二〇一七年十月三十一日法官助理 林芳苓书 记 员 林 秋附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5-