湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终364号 上诉人（原审被告）：姚浓，女，1982年7月23日出生，土家族，住址湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：倪红伟（系姚浓丈夫），男，1983年4月5日出生，汉族，户籍地四川省威远县，现住湖南省张家界市永定区。 被上诉人(原审原告)：张家界利泰物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会土门冲20号。 法定代表人：林月海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于明华，男，1978年11月29日出生,系该公司员工。 上诉人姚浓与被上诉人张家界利泰物业服务有限公司（以下简称利泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问各方当事人，本院认为原审案件事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人姚浓的上诉请求：撤销原判，本案诉讼费应由被上诉人承担。事实与理由：姚浓与利泰物业公司签订的物业服务协议中约定了双方的权利和义务，约定物业应确保管理服务质量，保持好房屋外观，处理违章现象，但物业公司未履行职责。上诉人楼下的808室住户自2014年违规私自搭建占有公共区域，给上诉人生活造成了影响，上诉人向被上诉人反映，但被上诉人未进行处理。被上诉人的法定代表人林月海居住的611室也存在私自搭建严重违规的行为。根据有关法规政策，被上诉人应制定《业主临时规约》《物业装修管理规定》及《管理规约》，被上诉人应按规定采取相应措施，但被上诉人未采取措施。 被上诉人利泰物业公司答辩称：天门大厦小区至今未成立业主委员会，更未选聘新的物业服务企业，上诉人应当按照《前期物业服务合同》、《天门大厦前期物业服务合同补充协议》相关约定交纳物业管理服务费。上诉人已完成验房交房，并签订了《物业服务协议》《管理规约》，被上诉人已按约定提供了物业服务。至于上诉人提出其楼下的808室搭建的玻璃罩影响其家人居住，被上诉人劝阻过808室业主，但被上诉人没有执法权。违章搭建与本案不是同一法律关系，上诉人可向违章搭建者或有关部门主张权利，不能因此拒交物业费。 利泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费6491元；滞纳金1000元，共计:7491元，并承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2011年5月15日，原告利泰物业公司与张家界新祥房地产置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告利泰物业公司对天门大厦住宅小区进行物业管理服务，委托管理期限暂定为伍年，自2011年5月15日8时起至2016年5月15日8时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，业主、使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。被告姚浓购买了张家界新祥房地产置业有限公司开发的天门大厦住宅小区高层商住房一套（908室，面积112.7平方米），2012年11月2日被告姚浓与原告利泰物业公司签订了《物业服务协议》、《物业装修管理规定及业主装修承诺》、《管理规约》。原、被告在《物业服务协议》中约定由原告利泰物业公司对该小区进行物业管理服务，并约定了双方的权利、义务。协议签订后，原告利泰物业公司为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告姚浓也交纳了物业服务费至2015年12月。此后被告姚浓以天门大厦808室业主违规搭建对其生活造成影响，给原告利泰物业公司反映未处理，电梯故障问题及房产证未办理为由，拒绝交纳2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费共计6491元。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，原告利泰物业公司与张家界新祥房地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》,原告利泰物业公司对张家界市永定区天门大厦住宅小区进行物业管理，该管理行为对天门大厦小区的全体业主均具有约束力。被告姚浓与原告利泰物业公司签订《物业服务协议》，原告利泰物业公司已按约定对小区进行了物业服务，被告姚浓接受了服务，理应按协议约定交纳物业服务费，被告姚浓未按约定交纳物业服务费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。物业服务的对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，被告姚浓应当依约交纳物业服务费，同时考虑到原告利泰物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行协议义务，被告姚浓拖欠的物业服务费可予以部分减免，一审认为以90%收取为宜，支持原告利泰物业公司主张被告姚浓交纳自2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5842元（112.7平方米×1.2元×48个月×90%）。因原告利泰物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行协议义务，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条之规定，判决：一、被告姚浓向原告张家界利泰物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5842元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告张家界利泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，原告张家界利泰物业服务有限公司负担10元，被告姚浓负担15元。 本院二审期间，上诉人姚浓提交照片打印件，拟证明808室的违章建筑对上诉人生活造成了影响。 被上诉人对上诉人二审提交的证据质证认为：照片是事实，但是达不到上诉人的证明目的。 通过质证，本院对上诉人二审中提交的证据认定如下：该证据与一审中提交的证据在形式上、证明目的上一致，且不属于二审新证据范畴，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付物业服务费。上诉人姚浓主张其楼下住户违章搭建影响其居住环境，被上诉人应拆除该违章建筑，同时认为被上诉人未尽到物业服务职责，拒绝交纳物业管理服务费。经查，利泰物业公司与张家界新祥房地产置业有限公司签订《前期物业服务合同》,约定利泰物业公司对张家界市永定区天门大厦住宅小区进行物业管理，在天门大厦小区重新选聘物业服务企业之前，利泰物业公司有权依法依约对天门大厦小区提供物业服务。物业服务的对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主要求存在差异，服务满意标准难以量化。业主在物业管理活动中，有权监督物业服务情况，认为物业服务企业存在违约行为，可依法定程序追究其违约责任，若个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。对违章建筑强制拆除的职权属于相关行政职能部门，物业服务企业不具备此权力，上诉人以此拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予支持。但物业服务企业应当充分履行好管理、服务的义务，在业主存在违章搭建情形时，应当及时阻止或向相关职能部门反应，在业主反映居住环境受影响时，应积极联系相关业主协商处理，为构建宜居小区尽职尽责。一审考虑到被上诉人在提供物业服务中存在瑕疵，酌定以90%的标准收取物业费是恰当的。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚浓负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅辉雪 审判员  刘雪飞 审判员  吕红军 二〇二〇年五月八日 法官助理吴桓熠 书记员朱奕静 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。