江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1003民初8861号 原告：冯汝勇，男，1971年6月5日出生，汉族，住仪征市。 委托诉讼代理人：刘承涛，江苏中立信律师事务所律师。 被告：扬州首开衡泰置业有限公司，住所地在扬州市邗江区蒋王街道贾七路。 法定代表人：石华东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张维，江苏鈜云辰旭律师事务所实习律师。 第三人：北京燕侨物业管理有限公司扬州分公司，住所地在扬州市首开水印西堤家园**楼**。 负责人：周昱。 委托诉讼代理人：杨广平，该公司项目经理。 原告冯汝勇与被告扬州首开衡泰置业有限公司（以下简称：衡泰公司）、北京燕侨物业管理有限公司扬州分公司（以下简称：燕侨扬州公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯汝勇及其委托诉讼代理人刘承涛、被告衡泰公司的委托诉讼代理人杨鈜云、张维、第三人燕侨扬州公司的委托诉讼代理人杨广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯汝勇向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告履行商品房买卖合同约定的义务，限期整改和修复2013年12月1日检测报告中所列扬州市xxx房屋存在的质量问题，或由原告代为履行，被告承担费用；2.判令被告承担迟延交房违约金301337.13元（以1103799元为基数，按每日万分之二计算，从2013年11月30日起计算至2017年8月30日，共计3年9个月）；3.判令被告承担2017年9月1日起至实际交房之日止期间迟延交房违约金；4.判令被告及第三人共同承担原告交通费、电话费1500元。事实及理由：2013年3月30日，原告与被告衡泰公司签订商品房买卖合同，原告购买被告衡泰公司开发的扬州xxx房屋一套，原告于2013年11月20日前已经付清全部房款，2013年11月29日向被告衡泰公司交付车库定金1万元，预订9栋42号车库一间，交房前，原告、被告及第三人共同商定并由原告委托扬州宜渤置业咨询服务有限公司对9栋803室房屋质量进行了检测，检测结果为xxx室房屋多处存在违规及质量问题，后原告多次到现场与被告及第三人交涉整改及修复事宜，被告及第三人多次糊弄原告，被告及第三人仅对墙体空鼓部分进行了简易修复，其他违规及质量问题至今未整改和修复。 衡泰公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、被告不存在逾期交房问题，被告已经按照合同的约定通知原告交房，原告以所谓房屋质量问题拒收，没有事实和法律依据，故原告诉请的第二个和第三个诉讼请求应予驳回。2、原告声称的检测报告中的所谓房屋质量问题，属于房屋建筑土建中的质量通病，即使存在也属于房屋质量的后续维修问题。按照双方合同的约定，应当在交接房屋之日起计算质保期限，即从2013年12月1日开始，计算到现在。除了法律规定的防水在保修期限外，其余所有房屋质量的保修期限均已经超过，故原告的第一项诉讼请求依法不能成立。但是涉及到防水问题的，被告愿意按照质量维修保证书的规定进行维修。3、原告诉请中的第四项，更没有事实和法律依据，交通费、电话费当然应当驳回。4、所谓原告主张的违约金，实际早已经超过法律规定的诉讼时效。5、根据双方合同补充协议附件的规定，被告将另外提起解除合同诉讼，在附件五第8条第4项c款，原告超过90天之内，仍拒绝办理房屋交接手续的，被告有权解除合同。原告应当承担违约金为房价的3%。原告还应当承担从通知交房次日开始计算的物业管理费用及各项其他的费用。公司将报公司总部审批解除合同。7、双方合同约定的原告的付款最迟期限为2013年6月30日，原告实际付清款项时间是2013年11月20日，原告已经在付款期限上构成违约，被告保留追究其违约责任的权利。原本原告的违约责任是在交房时一并结算，原告恶意拒绝办理房屋交接手续所导致的后果应当由原告承担。 燕侨扬州公司述称，意见与被告衡泰公司一致。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方存在争议的事实：讼争房屋是否存在质量问题。原告为此向本院递交如下证据材料：1、编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同一组，证明原被告于2013年3月30日签订买卖扬州xxx室的买卖合同及被告应于2013年11月30日前项原告交房的事实；2、扬州市前期物业管理服务协议一组，证明2013年3月30日，原被告双方签订房屋买卖合同当日与第三人签订前期物业服务协议的事实；3、销售不动产发票一张，证明原告依合同约定履行了几乎全额房款的义务；4、2013年11月29日，被告出具的收据一张（票号为0002870），证明原告于2013年11月29日向被告订购9栋42号车库并交付定金1万元的事实；5、2013年12月1日由扬州宜渤置业咨询服务有限公司出具的关于扬州xxx号毛坯房“检测报告”一组，证明原告所购房屋存在检测报告中所列质量问题，需要整改和修复的事实；6、原告所购扬州xxx室内卫生间现场漏水照片一组，证明被告销售的房屋存在严重的质量问题，需要整改和修复；7、原告与被告销售部、第三人物业人员电话通话录音光盘证据一组，证明自2013年12月1日后，原告因房屋存在检测报告中所列质量问题，长时间、多次与被告及第三人交涉、沟通，被告至今未整改和修复，房屋至今未交付原告的事实；8、录音光盘内容书面文字说明一组，证明目的同7。被告衡泰公司质证认为，对证据1真实性没有异议，第1组证据中的第8条明确了房屋交付的条件是第8条中约定的3项，被告在交房时完全符合合同约定的交付条件，合同中的补充协议附件五第6条、第8条对于交房条件、交接房屋都有明确的约定。原告完全不符合合同约定的拒收房屋的情形，特别强调的是补充协议第6条第9项第2款，在整个合同第18页明确如果原告认为房屋存在质量问题，已经达到了解除合同的程度从而拒绝办理交接手续，必须在3日内发出拒收房屋的通知，目前为止原告除了到2015年之后与物业有部分联系外，从未向被告主张过房屋质量存在严重问题，已经达到了不能实现合同目的的程度。在条款上面同样约定了如果出现该情形时各方的责任应当如何分摊，故该证据不能证明原告有约定拒收房屋的情形，相反能够证明被告履行了合同当中的全部义务。补充说明在合同的补充部分的第6项约定了附件6，对原告的付款方式进行了约定，原告是因为组合贷款加首付，最迟在合同签订后60日内付清全款，实际原告已经逾期付款。对证据2真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。更不能证明原告可以拒收房屋。对证据3真实性没有异议，能够证明原告没有按照合同约定的期限付清全款。对证据4真实性没有异议，但不能证明原告是支付的9栋42号车库的定金，且该份证据与原告的诉讼请求没有关系。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，原告诉状中声称是我们三方一致同意并认可的报告没有依据，被告与第三人从未与原告共同委托第三方中介公司对涉案房屋的质量问题作检测报告，该报告是原告单方委托，报告中涉及的所谓质量问题，被告不予认可。但如果涉及到涉案方法中确实存在建筑中存在的质量通病的，被告和第三人均愿意按照法定的质保期限和住宅质量保证书的承诺履行维修义务。这些检测报告中的内容不足以证明法庭归纳的争议焦点中的主体结构和地基工程存在重大质量问题不合格，原告具有法定拒收的理由。对证据6三性均不予认可，不能证明房屋质量存在严重质量问题，可以达到原告拒收房屋的程度。对证据7、8的真实性没有异议。可以发现的是原告在主张质量维修的时间点是在2015年9月23日、9月24日、2017年5月24日、17年5月29日所反映的问题也仅仅是一些原告认为的质量通病和质量瑕疵问题，且可以从部分内容中反映出物业已经处理完毕，可以说明在此过程中被告及第三人均已经按照住宅质量保证书中的承诺履行相关的质量维修义务，该证据不能证明被告不能按照合同约定的条件交付房屋，也不能证明涉案房屋质量存在不能实现合同目的的情形，更不能证明涉案房屋存在主体结构或地基基础存在质量问题，该证据证明原告一直以所谓应当在办理交房手续后的质量维修义务拒绝收房，被告在原告拒绝收房的情况下，仍旧努力按照维修保修的要求和原告的要求对涉案房屋履行合同约定的后续维修义务。第三人质证意见同被告。本院结合原被告的质证意见，对原告提供的证据材料1、2、3、4的真实性、合法性和关联性予以认定；对证据5，原告未能提供原告与被告及第三人协商一致委托第三方进行质量检测的证据予以佐证，且被告及第三人予以否认，故该证据材料本院不予认定；对证据6，照片系手机拍摄黑白打印，比较模糊，难以认定；对证据7、8，真实性予以认定。 被告为反驳原告主张，向本院递交如下证据材料：证据1、规划许可证、竣工验收备案证明、商品房交付备案证明各一份，证明被告已经符合了合同第8条交付条件；2、邮政单号发票和交房通知，证明被告已经按照合同11条要求通知原告交房办理交接手续；3、该户的质量保证书、住宅使用说明书（时间为2013年11月30日），证明被告能够按照合同11条约定提供两书。原告质证认为，对证据1真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，被告不能证明被告已经向原告交房；对证据2真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，首先不能证明原告已经收到了被告邮寄的相关的交房的相关手续，被告也没有提供证据证明原告已经签收，即使原告未签收其相关的邮寄材料也会退回公司；对证据3真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，但是不能证明通知原告交付房屋。第三人对被告提交的证据材料没有异议。结合原被告及第三人质证意见，本院对被告提交的证据1、2、3真实性和合法性予以认定。对关联性，因被告提供的证据材料是证明其已经符合交付条件并已经通知原告交房，与原告主张的被告逾期交房违约存在关联，故对该三份证据的关联性，本院予以认定。依据上述当事人举证、质证及本院认证，本院认定如下事实：2013年3月30日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的扬州xxx房一套。建筑面积137.66平方米，单价为8030.55元，房价总额1105485元，物业维修基金6195元，合计1111680元。交付期限：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同的商品房交付买受人使用：1.取得建设工程规划许可证；2.取得工程竣工验收备案证明；3.取得商品房交付使用权备案证明。合同补充协议约定：买受人确认本合同所填写的买受人通信地址、电话均为正确、有效的。在本合同履行期限内，如买受人的通信地址、电话发生变更的，买受人必须于变更之日起7日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人按照买受人原通信地址向买受人发出的任何书面通知均视为已按照本合同及本补充协议的规定送达买受人，出卖人通知义务已履行完毕，买受人承担由此产生的所有后果。原告于2013年11月20日付清房款，同年11月29日，原告支付车库款1万元。2013年11月初，被告通过组团邮寄的方式按照原告在合同中约定的通信地址向原告邮寄《入住通知书》，建议原告于2013年11月21日前往被告处办理入住手续。原告陈述其在得知其他业主收房的情况下，电话联系其购房时的置业顾问即被告公司职工王浩，了解交房事宜，王浩要求原告到场即行。2013年11月29日，原告带领第三方扬州宜渤置业咨询服务有限公司的工作人员到场在王浩在场的情况下进行检测，检测中，王浩离开。2013年12月1日，扬州宜渤置业咨询服务有限公司出具书面《检测报告》。此后，原告依据《检测报告》中的质量问题与被告及第三人交涉，原告未收房。 庭审中，原告陈述其所购房屋存在如下质量问题：主卧室安全玻璃存在质量问题、空鼓问题、前室地砖多处空鼓（电梯门到房屋门口）、南进户厅差12毫米、客厅平移门局部变形推拉不灵。原告为质量问题数次与被告的客服及相关人员电话联系。 另查明：2011年3月28日，被告取得《建设工程规划许可证》；2013年11月20日，被告取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》；2013年9月16日，被告取得《竣工验收备案表》。被告于2013年11月30日制作了讼争房屋的《质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，被告也对讼争房屋存在的质量瑕疵部分进行了维修。 本案争议焦点是：1.原告要求被告限期整改和修复2013年12月1日检测报告中所列扬州市xxx房屋存在的质量问题有无事实和法律依据；2.被告是否存在逾期交房行为；3.原告要求被告赔偿电话费、交通费有无法律依据。 针对焦点一，本院认为，原告至今未受领合同约定的商品房，其主张的讼争房屋质量问题系基于原告验房时自行委托第三方检测的结果，该结果并未得到被告或者第三人的认可，故讼争房屋是否存在质量问题仅依据原告单方委托第三方验房时的检测形成的报告显然难以证明，且讼争商品房在尚未交付前，产权依然属于开发商所有即本案被告衡泰公司所有，对该商品房的管理与控制亦属于被告衡泰公司。原告现主张尚未交付的商品房存在质量问题并要求被告整改和维修无事实和法律依据，本院不予支持。 针对焦点二，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告因为讼争房屋存在质量问题一直未受领。从原告陈述的验房后发现的质量问题即使存在，并不构成原告拒绝受领房屋的法定理由。原告称，被告未通知原告受领房屋，但被告提供的证据足以证明被告依据原告在《商品房买卖合同》预留的地址寄送的《交房通知》，且原告庭审中陈述：“置业顾问没有通知我，是我直接打电话给王浩人家已经拿房屋了，我没有接到书面交房通知，他说来就行了，我就带的验房人去验收。”而验房时间为2013年11月29日。与被告提交的证据所显示的时间基本吻合。故被告已经按照合同约定通知原告交房，原告也带领第三方到场进行验房，但因其认为房屋存在质量问题而未收房，其未受领房屋的理由不符合法律规定，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点三，本院认为，原告因为自认为房屋存在质量问题而与被告或者第三人交涉所产生的电话费和交通费，既无合同约定，也无法律依据，故对该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律法规禁止性规定，故合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行各自义务。本案讼争房屋管控及产权尚未从被告衡泰公司转移至原告名下，原告依据验房时单方委托的第三方出具的检测报告所列质量问题要求被告及第三人整改和修复，无事实和法律依据；被告衡泰公司在符合交房条件的情况下依据合同约定的地址向原告发出交房通知，原告虽陈述未收到，但其在了解其他业主收房的情况下联系被告的工作人员到场验房，应视为被告已经履行交房通知义务，因原告认为存在质量问题而未收房，且原告所述质量问题并不属于法定的拒绝收房的理由，故被告并不存在逾期交房的违约情形，原告主张被告承担逾期交房违约责任的请求，无法律依据；原告要求被告衡泰公司及第三人承担在其与被告及第三人交涉房屋维修的过程中所形成的电话费及交通费，无合同约定和法律规定。本案原告与被告因房屋买卖合同及房屋质量问题引发纠纷，该纠纷系基于业主与开发商之间争议，与第三人物业管理公司无涉，故原告要求当事人承担责任的诉讼请求，无法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告冯汝勇的全部诉讼请求。 案件受理费5922元，减半收取2961元，由原告冯汝勇承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审判员  徐小年 二〇一七年十月十五日 书记员  刘苏培