福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2368号原告：宁德市天茂投资发展有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区支提路以南、国宝路以东、河道以北的仓库厂房第3、4、5层，统一社会信用代码91350901591721829Y。法定代表人：杨东河，经理。委托诉讼代理人：谢建军，福建之秀律师事务所律师。被告：韩刃，男，1970年10月11日出生，住福建省福安市。委托诉讼代理人：韩希，女，1965年1月19日出生，汉族，住福建省福安市，系韩刃姐姐。原告宁德市天茂投资发展有限公司（以下简称天茂公司）与被告韩刃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天茂公司的委托诉讼代理人谢建军、被告韩刃的委托诉讼代理人韩希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并判令被告立即将位于宁德市天茂城市广场××层××＃××＃××号商铺腾空交还原告；2.判令被告向原告支付免租期租金4884元并且支付自2017年6月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占用费），租金（房屋占用费）每月按1628元计算，2018年9月1日起每月按1709元计算（以上暂计算至2017年7月1日为6512元）；3.判令被告支付迟延履行违约金，迟延履行违约金自2017年6月1日起以未缴纳的租金（房屋占用费）为基数按日5‰计算至租金（房屋占用费）实际还清之日止（暂计算至2017年7月1日为244.2元）；4.被告提供的履约保证金1628元归原告所有。事实与理由：被告于2016年7月27日与原告签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告将坐落于天茂城市广场一层10＃-117、10＃-118（Ｅ1-85、Ｅ1-86）号商铺出租给被告，租期3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为1628元，2018年9月1日起月租金为1709元。原告给予被告免租期为3个月（2016年9月1日至2016年11月30日）。被告须向原告支付人民币1628元作为履约保证金。双方还约定：如被告韩刃迟延交纳租金及其他费用，则每迟延一日就应向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，原告有权单方解除合同，合同如因被告违约而提前解除的，原告有权没收被告支付的履约保证金，并且被告应补交免租期租金。原告将该房屋交付给被告后，该租赁合同已实际履行。从2017年5月20日开始，被告拒绝支付后期租金。原告多次催缴并于2017年6月2日向被告发函要求被告支付租金，被告仍拒绝支付。基于被告行为已构成违约，原告于2017年6月21日通知被告解除上述《商铺租赁合同》，并要求被告承担违约责任，被告拒收，也未履行义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院予以支持。被告韩刃辩称，一、原告招商行为存在欺诈，且合同生效后未能保障“古玩街”经营氛围，破坏“古玩街”商业业态，违背招商初心，构成根本性违约。入驻“天茂古玩街”的古玩商家原来分别在宁德天泽文化古玩街和福鼎××福安等地古玩市场经营。原天茂投资发展有限公司招商部毛经理代表公司主动找相关古玩商家洽谈招商“天茂古玩街”事宜，阐明公司以现“天茂古玩街”地段商铺作为天茂城市广场专业经营古玩业态的规划区域招租古玩经营商，申明该商业业态的商铺属天茂公司自持状态出租，承诺在合同期内绝不出售“古玩街”商铺。并承诺在古玩街路口设指示牌，商铺人行道花圃空地配置地摊遮阳伞，规划1000㎡地摊交易区，200㎡展览馆，周五至周日举办地摊集市等等。可是，2016年9月10日“天茂古玩街”开街投入运营后，凭借古玩商家入驻及店铺装饰装修营造的商业氛围和添附价值天茂公司就迫不及待偷偷出售该地段商铺，每天带好几拨人随便进入正在营业的古玩店看房，完全只顾自己利益，从不顾及商家感受，春节期间也不例外，对原来的承诺无心兑现，原告自知理亏但又难以回避，后又重新规划北区负一层作为置换，成立“宁德古玩文化城”（新招商户免租两年，原天茂古玩街商户免租两年半，多免租半年作为补偿），约定2017年4月20日签订合同，届时却又毁诺，构成缔约过失，任意愚弄古玩商家，践踏诚实信用原则和损害古玩商家的信赖价值。鉴于上述原因，原入驻“天茂古玩街”的几家古玩商识破其欺诈真相后纷纷撤离，而天茂公司却又将这些本是古玩店的商铺租给中国交建，教育艺术培训机构、酒吧、水产品、海参经营商等，造成本是半边街36间商铺的“古玩街”近五分之二商铺从事非古玩经营，“古玩街”名存实亡，严重伤害古玩商家权益，致使古玩商家的合同目的无法实现。原告的一系列行为不但属于欺诈而且构成根本性违约。被告及其他古玩商家以多种方式多次要求天茂公司及时纠正违约行为，早日停止对古玩商家利益的伤害，而天茂公司置之不理，只是一味地停水、停电、锁门。根据《合同法》六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告等依法行使先履行抗辩权，行为合法，并无违约。被告行使先履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由原告承担。二、原告无视合同约定，拒不履行合同义务，违约连连。1、由于原告专用变压器故障原本通知2016年12月7日停电一天，可是一直拖到12月10日傍晚才修复通电，造成被告冰柜存放海鲜等物品损毁，直接经济损失达3000元左右。被告口头和书面形式多次反映要求原告相应赔偿，原告拒不履行合同义务。（合同13.2“因甲方的过错直接引起的，甲方仅赔偿乙方有形财产损毁而发生的直接经济损失”）。若被告有不及时足额交付租金是对原告不履行赔偿义务的抗辩（因二者存在紧密关联），不存在被告违约的事实。2、被告行使先履行抗辩权后，原告不但不认真履行应尽义务，反而变本加厉实施一系列侵权行为。2017年6月6日—7日，对被告承租的商铺（10﹟117.118）同时实施停电、停水；从6月21日至今对被告承租商铺实施全程停电，一方面给冰柜内存物品毁灭性破坏，产生硫化氢和氨污染源，(严重时会使人出现“闪电型死亡”或留有神经，精神后遗症)。被告多次要求原告在损毁物品清单上签字后销毁，却屡遭拒绝。无奈之下，只好于7月11日（此时断电已21天，冰柜内存物品完全腐化，有如化粪池）将冰柜送至原告招商部代为保存，目前下落不明；另一方面，由于污染源和断电状态，被告实质上无法享有租赁物使用权，持续高温又断电，根本无法营业。这些问题都是原告不及时认真履行应尽义务所致，原告又构成明显违约。3、原告至今未按合同15.3约定提供pos专用收银系统，也已构成违约。一方面，被告等古玩商家无法及时享有商业广场统一经营管理效果；同时又使被告无法向法庭科学主张因原告违法、违约、恶意侵权造成的赔偿额度。三、原告诉被告迟延交纳租金构成违约缺乏事实和法律依据被告（10﹟117.118）商铺从承租日至2017年5月31日已通过被告姐姐银行转账原告账户8106元+交租收据2张7470.8元=15576.8元，而到此时被告应付租金共9768元+履约保证金1628元=11396元,尚有节余4180.8元，由此证明被告根本没有违约，原告于6月6日对被告商铺实施停水停电时，被告欠租4884元与事实不符。基于上述事实，被告如果没有及时足额交付租金，是依法行使先履行抗辩权，并不产生消灭合同的法律效果，只是一时阻却合同履行效力的发生，其行为属于合法的抗辩事由，并不属于违反租赁合同第二十一条第八项的约定（根据合同第九条第五项约定：双方确认，本合同项下乙方向甲方交纳的各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取，甲方收取乙方交纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务票据。该条款表明原告不属于业主状态，因此合同第二十一条第八项的约定属于涉他条款，应为无效条款），更不属于合同二十一条第六项约定的情形。而相反，原告从不纠正自己的违约行为，也不履行合同应尽义务，只是一味错误适用上述无效条款对被告实施停水停电，并不当适用合同条款解除合同，其理由不符合合同法第六十七条规定，也与诚实信用的原则相违背。综上所述，此次诉争皆因原告违约、违法和拒不履行合同义务所致，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2016年7月27日，天茂公司与韩刃签订《商铺租赁合同》，约定甲方（天茂公司，下同）同意将其中一层E1-85（10#-117）、E1-86（10#-118）号商铺出租给乙方（韩刃，下同）使用。乙方作为配套业态的专业经营商，同意承租该房屋。租赁期限3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。装修期自2016年4月1日起至2016年4月30日。自计租日起至2018年8月31日，月租金为1628元；自2018年9月1日起至2019年8月31日，月租金为1709元。甲方同意给予乙方三个月租金优惠，即2016年9月1日至2016年11月30日。首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，乙方应当在上一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，首期租金期间为2016年12月1日至2017年2月28日。乙方在该房屋经营品牌为润古雅集，经营项目为古玩，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。合同签订当日乙方应当向甲方支付1628元作为履约保证金。双方约定进场日为2016年4月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。双方确认，乙方不得以管理服务协议项下的纠纷或时间或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、服务费保证金、质量保证金以及首期租金、服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、服务费同等金额的违约金。乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用高的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，直至所有应付租金及违约金实际全部付清：延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或服务费或能源费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1.2条项下见面租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期和第3.1.2条项下减免的全部租金。乙方延迟交纳本合同项下租金、服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此受到第三方索赔的甲方有权向乙方追偿损失。甲方保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利。2016年4月1日，韩刃对案涉房屋进行交接验收、确认。2017年6月2日，天茂公司通过短信及前往店铺送达的方式向韩刃发出催缴2017年6月1日至2017年8月31日期间商铺租金的通知。2.韩刃承租的天茂公司店铺所在的商业街区已有非古玩艺术品类的店铺入驻。韩刃已依约支付履约保证金1628元及至2017年5月31日止的案涉房屋租金。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、短信截图、照片（复印件）及被告提供的“古玩街”照片为据，符合证据的三性要求，予以采信。被告提供的证人蒋某、陈某、范某、杨某均为原招商时已登记为欲承租北负一层相关店铺之租户，与本案具有利害关系，且其庭审中均认可，其在韩刃签订合同时均未在场，与本案不具关联性，故不予审查。被告提供的交接验收确认书、申请延长免租期、减免物业费报告、天茂内部工作联络函，未提供原件核对，且天茂公司有异议，不予采纳；放弃优先购买权的承诺函、银行转账单系钟丽英之账户流水，被告未能证明其与本案之关联性，不予审查。被告提供的通话录音，其并未体现主体身份，且该录音中多为被告代理人之单方陈述，不予采纳。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。天茂公司与韩刃签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其主要的合同义务系出租人交付租赁物及承租人支付租金。本案中，韩刃提供的证据不足以证明天茂公司有打造“古玩街”之承诺，亦不足以证明其所谓的“古玩街”对《商铺租赁合同》的订立以及租金价格的确定有重大影响。且双方签订的书面合同即《商铺租赁合同》中并无关于天茂公司承诺“古玩街”之相关约定。相反地，该合同中第4.1条、第4.3条约定，韩刃的经营项目为古玩，并应接受和服从天茂公司的统一经营管理，未经天茂公司书面同意，不得擅自改变该房屋的上述用途、不得使用其他品牌或经营其他项目，系天茂公司对承租人韩刃承租案涉房屋时之合同义务要求，且第27.3条约定天茂公司“保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利”。因此，韩刃以天茂公司未遵守承诺建立“古玩街”进行抗辩拒付租金，缺乏依据，不予支持。韩刃未依约按时足额交纳租金且已逾30日，天茂公司有权按合同约定解除双方签订的《商铺租赁合同》并支付免租期租金4884元及自2017年6月1日起至实际腾房之日的租金（房屋占用费）。其要求韩刃以未交纳租金（房屋占用费）为基数按日5‰支付违约金过高，且未提供证据证明其实际损失，本庭以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。而违约金系以双方约定为基础，因案涉合同解除后，房屋占有使用费即为对损失之补偿，不存在法定或约定违约金之情形，故对解除后之违约金主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告宁德市天茂投资发展有限公司与被告韩刃于2016年7月27日签订的《商铺租赁合同》；二、被告韩刃应于本判决生效之日起七日内将位于宁德市天茂城市广场××＃××＃××号商铺腾空并交还宁德市天茂投资发展有限公司；三、被告韩刃应于本判决生效之日起七日内向原告宁德市天茂投资发展有限公司支付免租期租金4884元及自2017年6月1日起至实际腾房之日止的租金及占有使用费（每月租金、房屋占有使用费为1628元，自2018年9月1日起按每月1709元计算）；四、被告韩刃应于本判决生效之日支付原告宁德市天茂投资发展有限公司违约金[以各期未缴纳的租金（不含房屋占有使用费）为基数，自上一交租期最后一个月的21日（若20日为法定节假日则以法定节假日第一日为起算点）起至租金实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算]；五、驳回原告宁德市天茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，减半收取523元，由原告宁德市天茂投资发展有限公司负担50元，被告韩刃负担473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  卢小洋二〇一七年十月二十七日书记员  林 秋附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。9-