江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终659号上诉人（原审被告）：南京汉舟酒店管理有限公司，住所地南京市江宁区双龙大道1300号（江宁开发区）。法定代表人：田海鸥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杨伟，男，1981年2月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京钢铁集团冶山矿业有限公司，住所地南京市六合区冶山镇百峰村20号。法定代表人：毕金宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张良柏，江苏蓝海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京华创建材工程有限公司，住所地南京市鼓楼区静幽园5幢13号303室。法定代表人：李云华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹芳，江苏法住律师事务所律师。原审被告：南京顺之和酒店管理有限责任公司，住所地南京市玄武区中央路282号。法定代表人：高翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张庆宇，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京汉舟酒店管理有限公司（以下简称汉舟公司）、上诉人杨伟因与被上诉人南京钢铁集团冶山矿业有限公司（以下简称冶山公司）、被上诉人南京华创建材工程有限公司（以下简称华创公司）、原审被告南京顺之和酒店管理有限责任公司（以下简称顺之和公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2020年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人汉舟公司的委托诉讼代理人陶若晨，上诉人杨伟的委托诉讼代理人梁官成，被上诉人冶山公司的委托诉讼代理人张良柏，被上诉人华创公司的委托诉讼代理人曹芳，原审被告顺之和公司的委托诉讼代理人张庆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉舟公司上诉请求：一、撤销一审法院民事判决第一项，依法改判驳回冶山公司对汉舟公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定被上诉人冶山公司系案涉房屋合法的租赁权益人错误。1、依据一审法院查明的事实，南京冶金物资供销公司与被上诉人冶山公司于1998年10月8日签订的《协议书》系以使用权抵债，并非房屋租赁协议；2、依据《协议书》约定，炉料公司是案涉房屋的承租人。炉料公司系独立法人，且冶金公司并非炉料公司的母公司，也无其他关联关系，目前无证据证明冶金公司有权处分炉料公司租赁的案涉房屋，故冶金公司将案涉房屋使用权抵债系无权处分，被上诉人冶山公司并非案涉房屋合法的租赁权益人。二、上诉人有权占有使用案涉房屋，一审法院要求上诉人向被上诉人冶山公司返还案涉房屋无法律依据。1、上诉人占有使用案涉房屋是基于上诉人与杨灯于2017年7月1日签订的房屋租赁合同，该份房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。2、签订房屋租赁合同时，上诉人已经审查了案涉房屋的权属证明，杨灯及周金红确系案涉房屋的产权人，上诉人己经尽到了合理的审慎义务。3、即使上诉人返还房屋，根据合同相对性原理，上诉人也只能向第三人返还案涉房屋。三、冶山公司与相关主体所签的房地产租赁契约，均超过租赁合同20年的期限，即便从合同法生效之日起算，截至目前也已超过20年的期限，因此超越部分无效。杨伟辩称：对汉舟公司的上诉请求、事实与理由没有异议。冶山公司辩称：汉舟公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。华创公司辩称：汉舟公司的的上诉没有事实与法律依据。首先，冶山公司与华创公司、华创公司与顺之和公司之间租赁关系在先且合法有效，该事实已经于2019年8月8日江苏省高级人民法院（2018）苏民申5436号民事裁定书认定，故在2018年8月30日，冶山公司与华创公司、华创公司与顺之和公司各自租赁合同解除后，作为房屋实际占有人的汉舟公司应当向租赁权益人冶山公司交还房屋。其次，关于租赁合同超过20年的问题，该事实已经生效民事判决认定，超过20年部分有效。顺之和公司述称：对上诉人汉舟公司的上诉请求、事实与理由没有异议。杨伟上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判驳回冶山公司的诉讼请求，并判决冶山公司、华创公司向杨伟返还不当得利605397.8元并支付利息。事实与理由如下：一、一审判决认定冶山公司系案涉房屋合法的租赁权益人错误,冶山公司不具有合法的租赁权益，不能对抗杨灯（杨伟）所获得的物权权利。1、冶山公司既不是案涉房屋的承租人，也不是次承租人，不具有合法的租赁权益。案涉房屋的承租人是南京钢铁炉料公司（以下简称炉料公司），冶山公司与炉料公司之间无转租合同，冶山公司不具备承租人或者次承租人身份。冶山公司取得房屋使用权是基于其与南京市冶金物资供销公司（以下简称冶金公司）签订的以房屋使用权抵债的《协议书》，双方之间也未建立合法有效的租赁关系，冶山公司并不因此协议获得承租人身份。2、冶金公司获得的房屋使用权不能对抗杨灯（杨伟）取得的物权（第6层为案外人周金红通过司法拍卖所得）。二、一审判决依据合同法第二百二十九条规定认定杨灯取得房屋不影响相关租赁合同的效力错误，该条规定的“买卖不破租赁”规则不适用本案。三、一审法院判决汉舟公司将案涉房屋返还给冶山公司，无合同依据也无法律依据，杨灯有权将房屋出租给汉舟公司。四、冶山公司、华创公司自2011年4月26日起收取的案涉房屋第4-5层的租金是不当得利，应当返还给房屋所有权人杨伟。汉舟公司辩称：对于杨伟的上诉请求、事实与理由认可。冶山公司辩称：上诉人杨伟的上诉请求没有事实和法律依据杨伟所主张的是相关的事实与理由，一审法院（2017）苏0115民初900号民事判决书对其要求返还相关不当得利的诉请予以了驳回。华创公司辩称：第一，案涉房屋华创公司具有合法的转租权，已经终审判决认定，2019年8月8日江苏省高级人民法院5436号民事裁定，也对华创公司的合法转租权做了认定，并且在该裁定书当中，还确认华创公司与杨灯公司也就是顺之和公司的租赁关系，不因涉案房屋的所有权变动而终止，故华创公司2017年之前收取的案涉房屋均为合法，不存在不当得利之说。第二，即使返还不当得利，杨伟也不是适格的主体。签订协议前后，炉料公司对协议的内容是知情的，并且在签约至今20多年的时间，炉料公司从未提出异议，因此冶金物资公司并非无权处分炉料公司的资产。关于1998年10月8日签订的协议书，应当理解为转租合同，而非上诉人认为的以使用权转让抵债协议。冶山公司向一审法院起诉请求：一、解除冶山公司和华创公司签订的《房屋租赁协议》；二、解除华创公司和顺之和公司签订的《租房合同》；三、判令华创公司、顺之和公司、汉舟公司返还租赁房屋；四、诉讼费用由华创公司、顺之和公司、汉舟公司承担。杨伟向一审法院起诉请求：判令冶山公司、华创公司向其返还不当得利605397.8元及利息。一审法院认定事实如下：1994年，南京宁翔计量仪器有限公司（以下简称宁翔公司，甲方）与炉料公司（）乙方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将座落在江宁开发区综合楼中的4-6层的房屋（房屋建设面积1338平方米，一审遗漏“出租给炉料公司使用）”，租赁期限自1993年10月至2042年10月；房租1203000元，一次付清。该契约还约定了其他事项。1998年10月8日，冶金公司（甲方）与南京钢铁厂冶山铁矿（乙方）签订《协议书》，记载：甲方在与乙方经营交往中，累计尚欠乙方1141457.68元款项；甲方自愿将其所属炉料公司租赁宁翔公司座落在江宁区综合楼4-6层共1338平方米的所有房屋使用权及1994年9月30日宁翔公司和炉料公司所签《房地产租赁契约》与《公证书》转让给乙方，以充抵甲方欠款；该房地产使用权转让自1998年10月至2042年10月止；本协议一式四份，甲乙双方各执一份，炉料公司备案一份，公证部门留一份。《协议书》还约定了其他事项。1997年3月，南京钢铁集团有限公司发文通知南京钢铁厂冶山铁矿更名为南京钢铁集团有限公司冶山铁矿。1997年12月南京钢铁集团有限公司发文通知南京钢铁集团有限公司冶山铁矿更名为南京钢铁集团冶山矿业有限公司。南京钢铁集团冶山矿业有限公司工商登记成立时间为2000年9月5日。2007年11月22日，“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”（甲方）与华创公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将南京市江宁区中新路30号4-6层，建筑面积1338平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2008年1月1日至2019年12月31日；租金每年10万元；乙方每年12月15日前支付次年的全年租金。合同还约定了其他事项。2007年12月，华创公司（甲方）与顺之和公司（乙方）签订《租房合同》，约定甲方承租南钢集团冶山矿业公司楼房4、5、6层转租给乙方用于开设宾馆，未经甲方同意不得将房屋转租；租期自2008年1月1日起12年；租金暂为每年138000元，年度租金需提前在上一年度11月20日前足额支付，逾期甲方按每天200元收取滞纳金并可视同违约不再续租，自动废止合同。合同还约定了其他事项。2011年4月26日，本院出具（2011）宁复执字第30号民事裁定书，裁定原属于宁翔公司名下位于南京市江宁区（原牌号：中新路30号；房屋权证编号：宁东系字第0591号）房屋七层中的第一、二、四、五层【面积2803.03平方米（以实际测量为准）】房屋所有权归买受人杨灯所有。2012年7月，南京市江宁区秣陵街道双龙大道1300号1幢101室、401室、501室所有权变更登记为杨灯。在（2011）宁复执字第30号案件执行过程中，杨灯向南京市中级人民法院提交了宁翔公司与炉料公司、冶山公司与华创公司、华创公司与杨灯公司相关租赁合同的复印件。在法院组织的谈话中，也明确告知杨灯涉案房屋可能存在长期租赁关系的情况。杨灯申请对案涉房屋进行评估时，亦向法院说明该房产涉及抵押和多方租赁关系且使用权的期限较长。2017年1月，华创公司诉至一审法院，要求顺之和公司支付2017年的租金183678元；支付逾期付款违约金（自2016年11月21日起按每日200元计算至实际支付之日止）。顺之和公司提起反诉，要求华创公司返还自2016年5月12日起至2016年12月31日止给付的案涉房屋6层的房租35530.2元。一审法院作出(2017)苏0115民初900号民事判决书，认定宁翔公司与炉料公司于1994年9月30日签订的《房地产租赁契约》、冶金公司与冶山公司于1998年10月8日签订的《协议书》、华创公司与顺之和公司于2007年12月1日签订的《租房合同》均有效，根据买卖不破租赁的原则，杨灯通过拍卖获得房屋所有权不影响租赁合同的效力，并判决：一、顺之和公司于判决发生法律效力之日起十日内支付华创公司2017年房租的166980元及逾期付款违约金（以166980元为本金自2016年11月21日起按同期银行贷款利率的1.3倍计算至判决实际给付之日止）。二、驳回华创公司的其他诉讼请求。三、驳反诉顺之和公司的诉讼请求。顺之和公司不服该判决，上诉至本院，本院作出(2017)苏01民终9273号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月13日，“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”（甲方）与华创公司（乙方）签订《之补充协议》，约定：甲方与乙方于2007年11月22日，就南京市江宁区综合楼4、5、6层房屋签订有《房屋租赁协议》，租用期限12年（自2008年1月1日起至2019年12月31日），每年租金10万元，乙方于每年12月25日前向甲方支付次年的全年租金，至目前为止，乙方尚欠甲方2017、2018两个年度的租金20万元；根据甲、乙双方《房屋租赁协议》之约定，甲方决定自2018年8月31日起收回上述房屋的使用权；双方同意自2018年8月31日起自动解除至2019年12月31日的《房屋租赁协议》；“2017的房租由乙方自行收取留存，甲方不要了；2018之后的承诺另给伍万元”；乙方负责协助甲方保持房屋现有结构及设施不变，配合做好相关移交工作。2018年8月24日，“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”（甲方）与华创公司（乙方）签订《解除房屋租赁协议》，约定：甲方与乙方于2007年11月22日，就南京市江宁区综合楼4、5、6层房屋签订有《房屋租赁协议》，租用期限12年（自2008年1月1日起至2019年12月31日），因乙方未能按时缴纳房租，甲方多次催缴无果；根据甲、乙方双方《房屋租赁协议》之约定，甲方决定自2018年8月31日起收回上述房屋的使用权；双方同意自2018年8月31日起自动解除至2019年12月31日的《房屋租赁协议》。协议还约定了其他事项。一审另查明，杨灯与汉舟公司订立租赁合同，约定将南京市江宁区4-6层房屋出租给汉舟公司。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”与华创公司签订了《房屋租赁协议》、《之补充协议》、《解除房屋租赁协议》，“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”并不具法人或者诉讼主体资格，而冶山公司也认可“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”是其一个部门，“南京钢铁集团冶山矿业有限公司经营服务公司”文义指向冶山公司，故一审法院认定冶山公司是《房屋租赁协议》、《之补充协议》、《解除房屋租赁协议》的当事人，《房屋租赁协议》、《之补充协议》、《解除房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。顺之和公司、杨伟关于冶金公司无权处分炉料公司租赁权益的抗辩意见与(2017)苏0115民初900号、(2017)苏01民终9273号生效民事判决认定的事实相悖，不予采纳。因冶山公司与华创公司已协议解除了双方之间的租赁合同，冶山公司再请求判令解除该合同已没有事实基础，不予支持。冶山公司并非华创公司与顺之和公司签订的《租房合同》当事人，其要求解除该《租房合同》没有法律依据，不予支持。冶山公司系案涉房屋合法的租赁权益人，其要求占有房屋的汉舟公司返还房屋，予以支持。关于杨灯取得案涉所有权是否可以对抗相关租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨灯2012年通过拍卖获得房屋的所有权，但不影响相关租赁合同的效力。关于冶金公司与南京钢铁厂冶山铁矿签订的《协议书》是否属于租赁合同以及是否适用《合同法》第二百二十九条的问题。《合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。冶金公司与南京钢铁厂冶山铁矿签订的《协议书》符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益的定义，只是南京钢铁厂冶山铁矿没有支付货币，而是以抵消债务作为使用房屋的对价，但一审法院认为此《协议书》仍然属于租金合同的范畴：首先，法律并没有将租金的形式限定为货币；其次，可以将该《协议书》理解为一个以货币给付租金的租赁合同加上一个抵消合同，即南京钢铁厂冶山铁矿以货币形式支付租金，冶金公司对南京钢铁厂冶山铁矿有金钱债务，二者抵消。冶山公司系案涉房屋的租赁权利人，顺之和公司、杨伟的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。冶山公司收取相关租金，合同解除前华创收取相关租金，具有法律依据，不构成不当得利，杨伟要求返还，不予支持。汉舟公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。一审法院缺席判决：一、南京汉舟酒店管理有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将南京市江宁区4-6层房屋返还南京钢铁集团冶山矿业有限公司；二、驳回南京钢铁集团冶山矿业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回杨伟的全部诉讼请求。一审案件受理费5755元，由汉舟公司负担50元，由冶山公司负担5705元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且本案各方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中查明，南京杨灯酒店管理有限责任公司(以下简称杨灯公司，已于2019年8月9日变更为顺之和公司)就本院(2017)苏01民终9273号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。该院已于2019年8月8日作出(2018)苏民申5436号民事裁定，认为：宁翔公司是案涉房屋的原产权人，其与炉料公司于1994年9月30日签订了《房地产租赁契约》，将案涉房屋出租给炉料公司使用。此后，炉料公司因经营不善严重亏损，其资产由当时的主管部门冶金公司代管。1998年10月8日，冶金公司又与冶山铁矿签订《协议书》，将案涉房屋的使用权以及《房地产租赁契约》与《公证书》转让给冶山铁矿，以冲抵其欠款。上述两份协议均形成于《中华人民共和国合同法》施行之前，一、二审判决据此认定该两份协议约定的租赁期限有效，依据充分。在冶山铁矿更名为南京钢铁集团冶山矿业有限公司(以下简称南钢公司)后，南钢公司与华创公司于2007年11月22日签订《房屋租赁协议》，华创公司又与杨灯公司在2007年12月1日签订《租房合同》，将案涉房屋转租给杨灯公司使用，该转租行为得到了南钢公司的同意。因此，华创公司从南钢公司处承租案涉房屋后又转租给杨灯公司，有合同依据且不违反法律规定，南钢公司与华创公司以及华创公司与杨灯公司之间形成了租赁合同关系，华创公司有权依据《租房合同》的约定向杨灯公司主张房屋租金。《租房合同》履行期间，杨灯公司的法定代表人杨灯在宁翔公司借款合同纠纷案申请执行过程中，向江苏省南京市中级人民法院提交了上述《房地产租赁契约》《协议书》《房屋租赁协议》以及《租房合同》的复印件，足以证明杨灯公司的法定代表人杨灯认可上述租赁关系的存在。而且，江苏省南京市中级人民法院依杨灯的申请对案涉房屋启动司法拍卖时亦对案涉房屋存在长期租赁且租金已付过的瑕疵进行了公示，对案涉房屋进行评估时亦考虑了该房屋存在长期租赁的情况，杨灯与周金红仍参加拍卖且实际拍得案涉房屋，表明杨灯与周金红接受了案涉房屋租赁以及租金已付过的事实，故华创公司与杨灯公司之间形成的租赁关系不因案涉房屋的所有权变动而终止，华创公司要求杨灯公司继续履行《租房合同》，支付2017年的房屋租金并承担相应的违约责任，依据充分。杨灯公司主张其已向周金红支付了房屋租金，不能免除其应向华创公司支付房屋租金的义务。该院裁定：驳回南京杨灯酒店管理有限责任公司的再审申请。二审中另查明，上诉人杨伟在本案中主张返还的不当得利605397.8元系按照2011年4月26日到2016年12月31日期间华创公司向顺之和公司收取的租金的2/3计算。华创公司对此数额没有异议。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案上诉人汉舟公司是否应当向冶山公司返还涉案4至6层房屋；二、本案上诉人杨伟是否有权向冶山公司以及华创公司主张不当得利605397.8元及相应的利息。一、本案上诉人汉舟公司是否应当向冶山公司返还涉案4至6层房屋根据生效民事判决认定，涉案宁翔公司与炉料公司签订的《房地产租赁契约》、冶金公司与冶山公司签订的《协议书》、冶山公司与华创公司、华创公司与顺之和公司签订的《租房合同》均有效，杨灯通过拍卖获得房屋所有权不影响租赁合同的效力，冶山公司系涉案房屋的租赁权益人。现冶山公司与华创公司、华创公司与顺之和公司之间的租赁合同均已经解除，冶山公司作为租赁权益人有权收回房屋，本案汉舟公司作为杨灯的合同相对方，无权继续占有涉案房屋，一审法院判决汉舟公司向冶山公司返还涉案4至6层房屋并无不当。上诉人汉舟公司主张冶山公司并非涉案房屋租赁权益人、其只能向杨伟返还房屋、涉案租赁合同超过20年期限的部分无效，与生效民事判决认定不符，本院对此不予支持。二、本案上诉人杨伟是否有权向冶山公司以及华创公司主张不当得利605397.8元及相应的利息根据生效民事判决认定，涉案宁翔公司与炉料公司签订的《房地产租赁契约》、冶金公司与冶山公司签订的《协议书》、冶山公司与华创公司、华创公司与顺之和公司签订的《租房合同》均有效，杨灯通过拍卖获得房屋所有权不影响租赁合同的效力。根据以上认定，冶山公司、华创公司均有权根据租赁合同约定向其合同相对方收取租金。上诉人杨伟主张华创公司依据租赁合同向顺之和公司收取的租金系不当得利没有依据，一审法院未支持上诉人杨伟的诉讼请求并无不当。上诉人杨伟主张冶山公司不具有合法租赁权益、买卖不破租赁原则不适用于本案、杨灯有权将涉案房屋出租给汉舟公司，均与生效民事判决认定不符，本院对此不予支持。综上所述，上诉人汉舟公司和上诉人杨伟的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9934元，由上诉人南京汉舟酒店管理有限公司负担80元，由上诉人杨伟负担9854元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 涂 甫审判员 许云苏二〇二〇年五月八日书记员 戴 苗