新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终498号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜晓莉，女，1971年2月27日出生，汉族，新疆南谦城建股份有限公司工作人员，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：王立华（系杜晓莉丈夫），住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：姬沿成，新疆三顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王国庆，女，1980年8月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张雨莹，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人杜晓莉因与被上诉人王国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2019)新0105民初931号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭于2020年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人杜晓莉及委托诉讼代理人王立华、姬沿成，被上诉人王国庆的委托诉讼代理人张雨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜晓莉上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三、五、六项；2.改判驳回王国庆要求于2018年10月31日解除《房屋租赁合同》的诉讼请求；3.改判驳回王国庆要求退还房屋租金30,000元及押金3,000元的诉讼请求；4.改判支持我在一审中提出的反诉请求，即判令王国庆支付我房屋租金损失144,000元、物业费2,065.1元、暖气费3,605元。事实及理由：1.一审法院认定事实不清。关于本诉部分，我与王国庆在房屋租赁合同履行中，双方之间并未通过微信聊天的方式协商解除房屋租赁合同，双方之间微信聊天的内容是附解除条件的民事法律行为，条件为政府和社区明确出台房屋性质为住宅的房屋不能商用的相关文件，我才同意解除房屋租赁合同。王国庆慌称于2018年8月6日南湖广场社区通知其所使用的经营房屋性质是住宅楼不能商用为由，让其在10月底搬出。一审法院认定在2018年9月25日至10月27日期间，就社区向王国庆告知不能继续经营一事，双方通过微信进行协商解除合同无事实和法律依据。关于反诉部分，我和王国庆于2016年4月3日签订了《房屋租赁合同》，约定由王国庆承租涉案房屋，用于开办公司培训使用，租赁期限自2016年4月6日至2021年4月5日共5年，每月租金6,000元。在租赁合同未到期时，王国庆于2018年10月31日在未征得我同意的情况下，自行搬出涉案房屋，双方对2018年10月31日解除《房屋租赁合同》未达成合意，而是王国庆单方面违约，无故终止合同。根据合同约定，王国庆应当承担违约而产生房屋租金损失144,000元以及租赁期间的物业费2,065.1元及暖气费3,605元；2.一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条的规定，民事法律行为可附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时生效。我与王国庆于2018年9月25日至10月27日期间的微信记录已构成了附解除条件的民事法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十四条规定，王国庆应当承担违约责任，一审法院对此未予采纳。综上所述，一审法院在未查清事实的情况下，支持王国庆的诉讼请求，驳回了我的反诉请求，无事实和法律依据。请求二审法院支持我的上诉请求。王国庆辩称，不同意杜晓莉的上诉请求。关于合同解除的问题，双方签订的合同第二款明确约定杜晓莉必须保证给我提供的场地可以经营绘画班，合同无法继续履行的原因是涉案房屋是住宅不能商用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，2018年开始社区不断发通知，要求我搬离，杜晓莉让我根据社区的要求搬离。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，承租人可以请求解除合同。我在搬走之前已经结清了所有费用，除此之外的所有费用与我无关，应当让杜晓莉自己承担。请求二审法院驳回杜晓莉的上诉请求，维持原判。王国庆向一审法院起诉请求：1.判令解除我和杜晓莉于2016年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判令杜晓莉返还租金30,000元、押金3,000元；3.判令杜晓莉赔偿装饰装修残值22,270元。杜晓莉向一审法院反诉请求：1.判令王国庆赔偿房屋租金损失144,000元；2.判令王国庆支付物业费2,065.1元、暖气费3,605元。一审法院认定事实：2016年4月3日，王国庆与杜晓莉签订《房屋租赁合同》，王国庆为承租方（乙方），杜晓莉为出租方（甲方），双方约定，杜晓莉将位于乌鲁木齐市××区的房屋出租给王国庆用于开办公司、培训，租赁期限自2016年4月6日至2021年4月5日；杜晓莉保证提供给王国庆的房屋可以用于经营使用，在王国庆承租期间，王国庆可以正常开办绘画培训班，若王国庆在承租期间因为房屋的用途问题而导致王国庆无法继续经营，杜晓莉要承担王国庆的全部经济损失；房屋月租金为6,000元，一年72,000元，支付方式为一年一付，另付押金3,000元，合同到期后返还，每年房租到期需提前一个月支付，即第11个月的25日至第12个月的5日之间为王国庆交房租的期限。如不按时间交纳房租，杜晓莉有权终止合同，且不承担王国庆任何损失和费用。合同签订后，王国庆依约向杜晓莉交纳押金3,000元，并支付两年租金共计144,000元。王国庆与杜晓莉于2018年9月25日至10月27日期间，就社区向王国庆告知不能继续经营一事通过微信进行磋商，聊天记录反映：杜晓莉同意王国庆于10月底搬走，并同意退还王国庆五个月的房租。此后，王国庆于2018年10月31日搬离案涉房屋。2019年7月25日杜晓莉向热力公司交纳了2018年度至2019年度暖气费3,605.8元。一审中，王国庆提出评估申请，要求对案涉房屋装饰装修残值损失进行评估。经一审法院委托，新疆国立资产评估有限责任公司作出新国评报字（2019）第021号《评估报告书》，评估结论为：乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路水清木华XXX房屋内王国庆投入的装饰装修残值市场价值为22,270元。一审法院认为，本诉部分。杜晓莉与王国庆签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。双方在合同履行中，通过微信聊天方式达成合意即王国庆于2018年10月底搬离，杜晓莉退还王国庆5个月房租，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”的情形，据此，一审法院确认双方《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此王国庆向杜晓莉交纳房租的义务截止于2018年10月31日，现王国庆要求杜晓莉返还超付5个月的房屋租金及押金的请求，于法有据，一审法院予以支持。至于装修损失，一审法院认为，从案涉房屋的坐落分析，即使王国庆未查看房产证，其作为完全民事行为能力人，应当能够对承租房屋并非商用的事实做出判断；王国庆承租前未对租赁物的所有权及属性进行了解也不符合常理。因此对王国庆称其不知晓租赁房屋系住宅的事实，一审法院不予采信。综上，王国庆主张交付房屋不能经营，杜晓莉构成违约的理由，不能成立。王国庆要求杜晓莉赔偿装饰装修损失，于法无据，一审法院不予支持。反诉部分。一审法院对双方属于协商一致解除《房屋租赁合同》的事实已作出认定，因此杜晓莉要求王国庆支付房屋损失、物业费及2018年11月1日后暖气费的诉讼请求缺乏请求权基础，一审法院不予支持。王国庆同意支付2018年10月10日至2018年10月31日期间的暖气费用，一审法院予以确认。判决：一、王国庆与杜晓莉签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、杜晓莉返还王国庆房租30,000元；三、杜晓莉返还王国庆押金3,000元；四、驳回王国庆的其他诉讼请求；五、王国庆支付杜晓莉暖气费421元（3605.8元÷180天×21天）；六、驳回杜晓莉的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，杜晓莉与王国庆之间因涉案房屋的租赁合同是否应当解除、房屋租赁费用应当如何认定、合同履行过程中应当支付的各项费用应如何承担等问题产生争议。本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否应当解除、涉案房屋的租赁费用应当如何计算、涉案房屋在租赁期间产生的各项费用应当如何负担。对此本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，双方对于是否合意解除涉案房屋租赁合同存在分歧，杜晓莉认为，双方在微信聊天记录中载明的内容属于附条件的解除约定，解除条件并未成就，不符合合意解除合同的情形，涉案租赁合同应当继续履行，王国庆认为，双方在微信聊天记录中对于解除涉案租赁合同已经进行了合意，并形成解除合同的一致意见，涉案合同已经解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。涉案房屋用途为住宅，王国庆承租涉案房屋系用于经营培训机构，双方签订的租赁合同中对涉案房屋的经营用途进行了明确，杜晓莉作为出租人应当保障租赁房屋的正常使用，将住宅作为经营用房使用应当严格履行法定程序，杜晓莉在庭审中并未提交相关证据证实涉案房屋可用于经营，从杜晓莉、王国庆的微信聊天记录可以反映，双方对涉案房屋是否能够继续经营培训机构曾多次协商，杜晓莉在微信中亦曾表示同意王国庆搬离涉案房屋并退还剩余房屋租金，从杜晓莉上述意思表示可以证实杜晓莉同意解除双方之间的房屋租赁合同，杜晓莉认为双方应当继续履行房屋租赁合同的上诉意见不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。杜晓莉与王国庆之间签订的合同已于2018年10月解除，根据上述法律规定，杜晓莉应当将合同未履行部分的租金及已预交的押金向王国庆予以返还，杜晓莉认为不应退还租金及押金的上诉理由不能成立，本院不予采信。因双方之间的租赁合同已解除，杜晓莉主张王国庆支付合同解除之后的租金损失等费用没有合同依据及法律依据，本院不予采信。综上所述，杜晓莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,918.40元，上诉人杜晓莉己预交，由其负担。本判决为终审判决。审  判  长   冯宁审  判  员   焦玉审  判  员   庞艳二 〇 二 〇 年 五 月 六 日书  记  员   余霞