江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终711号上诉人(原审被告):陆维松，男，1974年3月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）:李广，女，1975年9月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陆维松，男，1974年3月17日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京宏发房地产开发有限公司，住所地南京市中山南路315号瑞华大厦27楼。法定代表人：杨晓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。上诉人陆维松、李广因与被上诉人南京宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初8606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆维松、李广上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋是限价商品房，国家确定的价格是5680元/平方米，开发商按16600元/平方米的价格收取上诉人房款，没有依据。2.上诉人未享受过国家政策性住房，上诉人现拥有的单位集资房系以当时市场价从他人处购买的二手房。然而被上诉人却按16600元/平方米的价格收取房款，虽然上诉人已缴纳全部房款，但是上诉人一直对房屋总价款是有异议的，上诉人对此保留法律诉讼权利。3.上诉人已按约支付336727.2元，按5680元的标准计算房款的话，上诉人只欠被上诉人128177.8元，故应当按此标准计算违约金。宏发公司辩称，上诉人已经与被上诉人签订了房屋买卖合同，合同生效，而且被上诉人已经依据该合同履行了房款的给付义务，只是未按照合同约定的时间给付购房款，故其应支付逾期付款违约金。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏发公司向一审法院起诉请求：1.陆维松、李广支付迟延付款违约金69928元（自2017年7月15日至2019年5月22日，以76万元为基数按照年利率4.9%计算）；2.陆维松、李广承担诉讼费。一审法院认定事实：陆维松、李广系夫妻关系。2017年7月11日，宏发公司与陆维松、李广签订《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017315886号），约定宏发公司将浦口区石佛大街8号山水金盾花园7幢3单元505室房屋出售给陆维松、李广，建筑面积为81.85平方米，该商品房规划用途为成套住宅，该商品以建筑面积计价，单价为13399.23元/平方米，总价为1096727.2元。陆维松、李广于2017年7月6日支付336727.2元，于2017年7月6日前办理完余款760000元的银行按揭手续，商业性贷款460000元，公积金贷款300000元，按本款约定，陆维松、李广应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为陆维松、李广应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，陆维松、李广实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为陆维松、李广实际付款的日期。陆维松、李广迟延支付合同价款的，应向宏发公司承担下列违约责任，但宏发公司依法解除本合同的除外：按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向宏发公司支付违约金。陆维松、李广迟延支付合同价款，经宏发公司催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款0%的，宏发公司有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，宏发公司可要求陆维松、李广按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日同期利息的2倍赔偿损失。宏发公司应在解除本合同30日内，将已收价款扣除陆维松、李广应当赔偿的金额后退还陆维松、李广。陆维松、李广尚有预购商品房抵押贷款未归还的，宏发公司可用应当退还陆维松、李广的款项代陆维松、李广归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金不予返还。陆维松、李广应在宏发公司解除本合同10日内，协助宏发公司到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续。因陆维松、李广原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，陆维松、李广应承担下列违约责任：按照总价款的万分之3/天计算，向宏发公司支付迟延期间的违约金。在合同第29页甲乙双方的其它约定中补充1、陆维松、李广采用抵押贷款方式支付房款的，陆维松、李广承诺在签订本合同3个工作日内完善银行抵押贷款所需资料，逾期即视为陆维松、李广迟延支付合同价款。……7、陆维松、李广所购房屋建筑面积81.85平方米，其中政策性建筑面积为23.86平方米，陆维松、李广购买价格为5620元/平方米；超出政策性建筑面积为57.99平方米，陆维松、李广购买价格为16600元/平方米。该合同在浦口区不动产登记机构办理了预购商品房预告登记。陆维松、李广签订合同时已付宏发公司购房款336727.2元，余款760000元于2019年5月28日支付宏发公司。另查，陆维松系浦口监狱干警。2010年6月10日，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省发展和改革委员会、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅、江苏省司法厅、江苏省省级机关事务管理局联合作出苏建房保【2010】257号关于解决全省监狱系统民警职工住房困难的意见。其中第五条、组织建设和供应限价商品房，监狱系统无房或家庭人均住房面积较小，而家庭收入又高于当地低收入标准的民警职工，可以通过限价商品住房政策改善住房条件。限价商品住房的来源，可以由监狱所在地人民政府住房保障主管部门统一供给，也可以由监狱单位通过限定销售价格、限定套型面积、限定建设标准、限定供应对象、限定转让交易时间和竞出让地价的方式，合法取得土地进行建设。2016年12月12日，江苏省浦口监狱出台《江苏省浦口监狱限价商品住房认购方案》，规定了认购对象、认购面积标准，四、认购价格规定，认购价格由确定的限价商品房价格和市场评估价两部分组：从未享受政策性住房家庭的职级面积和已享受政策性住房但未达标家庭的补差面积，放宽10㎡以内部分按均价5680元/㎡出售。超出部分，按市场评估价16600元/㎡出售。限价商品住房根据楼层、朝向、位置等因素，实行一房一价。限价商品住房溢价部分资金成立专户，全部用于小区建设。限价商品住房5年内不得上市交易，5年期满后上市交易按南京市有关规定执行。该方案还规定了认购程序，认购对象凭《江苏省浦口监狱限价商品住房认购确认书》办理交款手续，并与开发商签订购房合同。上述事实，有宏发公司提供的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017315886号）、陆维松、李广提供的苏建房保【2010】257号关于解决全省监狱系统民警职工住房困难的意见、《江苏省浦口监狱限价商品住房认购方案》、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，宏发公司、陆维松、李广签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然涉案房屋系限价商品房，但合同双方仍应按照合同约定履行各自的义务。对于宏发公司要求陆维松、李广支付迟延付款违约金69928元（自2017年7月15日至2019年5月22日，以76万元为基数按照年利率4.9%计算），陆维松、李广认为应当按照5680元/㎡计算房价，扣除已付预付款后为基数计算，一审法院认为，陆维松、李广关于违约金计算的方式没有依据，一审法院不予采纳。陆维松、李广应当支付宏发公司违约760000元×0.049÷365×677天=69072.54元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决陆维松、李广于本判决生效之日起五日内支付南京宏发房地产开发有限公司迟延付款违约金69072.54元。案件受理费1525元，由陆维松、李广承担。一审判决后，陆维松与李广办理了离婚手续，本院查明的其他事实与一审判决一致。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，宏发公司与陆维松、李广于2017年7月11日签订的商品房预售合同合法有效。合同约定了房屋的总价款为1096727.2元，陆维松、李广按约支付了首期房款336727.2元，剩余的房款760000元于2019年5月28日支付完毕，陆维松、李广逾期支付房款构成违约金，应当支付逾期付款违约金69072.54元。陆维松、李广主张的违约金计算方式一审法院不予采纳，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236元，由上诉人陆维松、李广负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年五月十一日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳