广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6909号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万星娱乐股份有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：郭晓君，董事长兼执行董事。委托诉讼代理人：周紫璇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州赛优网吧有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：黄镇林。委托诉讼代理人：叶慧怡、雷艳萍，均为广东格林律师事务所律师。原审被告：罗少强，住广州市天河区。委托诉讼代理人：叶慧怡、雷艳萍，均为广东格林律师事务所律师。上诉人广州万星娱乐股份有限公司（以下简称万星公司）因与上诉人广州赛优网吧有限公司（以下简称赛优公司）、原审被告罗少强租赁合同纠纷一案，万星公司与赛优公司均不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。万星公司代理人周紫璇、赛优公司与罗少强共同代理人叶慧怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万星公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中赔偿装修损失1294083元及可移动物品损失74140元，依法发回重审或改判驳回赛优公司第二项的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由赛优公司承担。事实和理由：一、一审法院判定由万星公司承担赛优公司诉请的涉讼租赁房屋全部装修现值损失1294083元违反了法律规定，也对作为出租方的万星公司极为不公。(一)赛优公司对于租赁房屋的状况及案涉租赁合同具有审查义务，根据法律规定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的明确规定，涉案合同被确认无效后，一审法院应对万星公司及赛优公司双方就案涉合同无效的过错比例进行认定，并以此为基础判定双方分担装饰装修现值损失。一审判决虽然认定了“赛优公司对于合同无效亦应承担相应的责任”，却没有判定赛优公司承担装饰装修的现值损失，适用法律错误。赛优公司是根据自己的经营需要投入装修装饰资金，在投入装修前理应对涉案房屋是否具备开设网吧的条件、相关法律、法规，及取得网吧经营等需要取得行政特许经营许可的条件进行审查义务。赛优公司自身未尽到一般的注意义务存在重大过错，应对合同无效造成的损失承担主要责任，出租方因为赛优公司长期拖延租金方要求其返还租赁房屋并无不当，一审法院要求作为出租方的万星公司为赛优公司承担全部投资损失缺乏法律和事实依据。(二)万星公司在一审中提交的证据足以证明，赛优公司在承租案涉房屋时对房屋未取得权证及建设工程规划许可的事实是明知的，涉案租赁合同为2016年lO月签订，赛优公司2018年8月之前均未就此提出异议，即使在2017年8月有关部门要求其停止网吧经营时也没有对万星公司提出过任何形式的异议，足可见其明知案涉房屋状况的事实。虽然赛优公司在2018年就房屋权证问题发函提出异议，但原因是因其要求延期交付租金遭到万星公司拒绝后才借故发函。万星公司也为赛优公司股东，和大股东罗少强在之前互相熟悉信任方决定共同投资，向赛优公司投入了大额投资款及借款，万星公司作为股东，按照常理也没有理由向共同投资的股东罗少强隐瞒案涉房屋未取得权属证书或建设工程规划许可证建设的事实。(三)一审法院已认定案涉房屋分为私人影院、网咖、咖饮三个区域，网咖部分仅占案涉房屋总面积的44％，其余部分的经营并不需要前置行政许可，一直在正常经营。根据万星公司提交的证据，赛优公司以案涉房屋为注册地取得了《营业执照》，并己取得私人影院、咖饮区所需的《临时经营场所使用证明》、《房屋租赁登记备案证明》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《营业前消防安全检查合格证》等证照，涉案房屋实际上一直由赛优公司用于网咖、私人影院的正常经营。从赛优公司要求延期交付租金来看，其只是因为经营不善导致无法履行交付房屋租金的义务，而并非是合同无效导致的后果。二、一审判决对赛优公司损失的认定错误。(一)一审法院认定“可移动物品缺少神台1个及爱普生投影仪及幕布35套合计74140元”，并将该部分物品作为赛优公司损失与事实情况不符。评估报告中“双方确认的可移动物品现值计价明细表”显示，爱普生投影仪+幕布数量为1套，价值为2100元；2019年6月29日双方交接清单中亦显示，爱普生投影仪+幕布数量为1套。(二)一审法院未根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定对已形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物进行区分，导致对赛优公司的装修损失认定错误。未形成附合的装饰装修物中，包括空调等未形成附合的物品，而空调已于2019年11月28日由万星公司移交给赛优公司，移交清单已经双方签字确认，故该部分物品不能作为赛优公司的损失。三、广州市一直存在大量无法办理房屋权证也没有规划许可的历史遗留建筑，根据《广州市人民政府办公厅关于优化市场准入环境的若干意见》、广州市工商局《关于推行住所(经营场所)自主承诺申报制的通告》等文件可知，广州市政府允许该等房屋用于合法经营，实行住所(经营场所)自主申报，就是为了营造开放、便利的营商环境，并促进有历史遗留问题的建筑可以被充分利用。万星公司出租案涉房屋并非违法违规行为，一审法院判定万星公司作为出租方就赛优公司的所有装修现值损失承担全部责任，是对万星公司的极大不公，也使广州市大量类似情形的出租方面临随时需向承租方承担巨额赔偿的局面。四、万星公司向赛优公司投入了超过67万元的投资款，万星公司不可能向赛优公司或其大股东罗少强隐瞒讼争房屋的权属情况。赛优公司在办理营业执照等经营所需要的执照的时候，万星公司向其提供了临时经营场所使用证明，万星公司在一审已经提交了相关的证据。从广州市发布临时经营场所使用证明的相关的规定来看，本身就是用于没有产权证或者产权来源不明的物业、不符合规划核定使用功能的物业或集体土地上的物业，就是没有产权证的物业才需要办临时经营场所使用证明。万星公司认为一审判决中没有认定承租方是否明知或应当明知涉案房屋的权属情况，以及承租方是否应对讼争房屋的权属情况负有审查义务，一审判决中也没有明确双方对合同无效的责任分担的比例。赛优公司的法人黄镇林已经离职，在一审中其对反诉是有异议的，万星公司要求对赛优公司的授权进行审查。赛优公司、罗少强针对万星公司的上诉二审答辩称：一、一审法院判决中对万星公司承担装修投入损失以及相关电器设备赔偿作出的认定是合理的，具体的理由与一审已查明赛优公司的答辩意见相同。二、万星公司认为其作为网吧的股东已经投入了67万，如果万星公司知晓案涉场地会面临今天的情况，其也不可能投入，所以不存在隐瞒情况的问题。赛优公司对此认为，赛优公司的股东是万星公司与罗少强组成，罗少强是赛优网吧的大股东，对案涉场地的投入，如果说万星公司投入了67万，从而推断出他不存在隐瞒情况的话。按照他的这个逻辑，罗少强如果知道案涉场地没有权证，其也就不会投入超过300多万的装修费，从而给自己造成了损失。三、赛优公司与万星公司合同签订日期为2016年10月1日，案涉经营场所的《临时场地使用证明》是在2017年7月13日取得，就是在合同签订以后半年才取得的，而在这半年期间，赛优公司对案涉场地的装修投入早已完成。四、关于黄镇林的授权，黄镇林是赛优公司的法定代表人，但由于赛优公司有一个法人股东，有一个自然人股东，万星公司作为法人股东，派驻了黄镇林到赛优网吧作为法定代表人，参与案涉场地的经营管理。黄镇林本身并不是网吧的股东，其以所谓的法定代表人的身份在案涉的双方实际股东存在争议的情况下向一审法院提出对赛优公司反诉的异议都不应当予以支持。而且相关的印章也是由黄镇林提供给赛优公司财务人员进行保管，不存在赛优公司盗窃该印章或者私自授权的情况。赛优公司向一审法院陈述该事实以后，对黄镇林的法定代表人身份进行了变更。但是由于黄镇林没有配合，所以现在赛优公司的法定代表人才没有进行变更。本案赛优公司的诉讼代表人是罗少强以赛优公司监事身份所进行的授权。五、关于万星公司认为一审判决并没有确定赛优公司对涉案房屋没有无产权证情况是否知情以及是否应承担责任问题。对此赛优公司认为，一审判决在法院认为部分已经考虑对赛优公司地场内的可移动物品损失不予支持，该点就已经是对赛优公司应承担一定的过错责任进行了评价，所以赛优公司认为一审判决是对该点是进行了论述的。六、针对万星公司提到的不予支持可移动物品的问题，赛优公司认为该部分可移动物品的一个灭失是在万星公司控制封锁场地以后产生的灭失，是由于万星公司保管不善导致的，所以对于该部分物品的损毁灭失应当由万星公司承担赔偿责任，一审判决也仅仅是针对灭失部分进行了认定，并非全部损失赔偿都由万星公司承担。因一审法院在物品清单中认定有错误，所以赛优公司才提起了本案的上诉。有关双方在确认鉴定物时发生的物品灭失的事实，赛优公司在一审也有提交相关的证据证明。赛优公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判万星公司于判决发生法律效力之日起10日内，返还保证金70000元，赔偿装修损失1294083元及可移动物品损失84520元给赛优公司(争议金额为10380元)；2.评估费62621元，由万星公司负担56136元，赛优公司负担6485元(争议金额为1146元)；3.本案的上诉费用由万星公司承担。二审庭审中，赛优公司称在2019年11月27日还有另外三套沙发被丢弃处理，但未在上诉状中列明。庭后，赛优公司向本院提交《明确上诉请求申请书》，明确上诉请求为：撤销一审判决第二项，依法改判万星公司于判决发生法律效力之日起10日内，返还保证金70000元，赔偿装修损失1294083元及可移动物品损失88020元给赛优公司(争议金额为可移动物品损失8802010380元)。事实和理由：一、赛优公司认为，一审判决存在尚未查明的事实。(一)赛优公司与万星公司于2019年11月27日物品搬离时补充确认电脑显示器及主机在万星公司接收场地及看管场地物品期间发生的损坏、缺失情况如下：1.清点时确认万星公司保管物品期间有1台32寸曲面显示屏（型号规格WESCOM）丢失，每台价值720元；2.清点时确认万星公司保管物品期间有14台32寸平面显示屏（型号规格WESCOM）发生损坏，每台价值540元；3.清点时确认万星公司保管物品期间有17台I5电脑主机发生损坏，4台缺少CPU配件，4台缺少内存卡，共25台，每台价值2100元；4.清点确认万星公司保管物品期间有4台I7电脑主体发生损坏，4台缺少CPU配件，1台发生丢失，共9台，每台价值2100元。上述4项合计79680元。(二)赛优公司与万星公司于2019年6月29日物品清点时确认，场内沙发套装搬离时在万星接收场地及看管场地物品期间因放置时间过久发霉无法进行二次使用，双方协商丢弃处理的物品包括有：1.汽车房沙发、茶几3200元；2.魔兽房房沙发、茶几（榻榻米120X120）1600元；3.小黄人房沙发、茶几3600元，上述3项共计8400元。（三）赛优公司与万星公司于2019年11月27日物品清点时确认，场内沙发套装搬离时在万星公司接收场地及看管场地物品期间发生毁损情况，包括：1.丢失长方桌（160*70*74CM）一张，价值200元；2.因放置时间发霉无法进行二次使用，双方协商丢弃处理冰雪房沙发、茶几1480元/套，复仇者联盟房沙发、茶几（电动两个位）4000元/套，盗梦空间房沙发、茶几（多功能折叠沙发床）2400元/套，上述长方桌、沙发、茶几合计为8080元。赛优公司认为，上述电脑设备以及长桌是在万星公司保管期间因万星公司保全不善发生损坏、丢失的，由此造成的经济损失，应当由万星公司承担全部赔偿责任，即7980元。对于沙发套椅，因万星公司保管不善导致发霉等无法二次使用后经双方同意已作丢弃处理6套沙发价值16480元。对该部分应当判令万星公同按照过错程度，酌情判令万星公司向赛优公司赔偿二分之一损失8240元。故万星公司应向赛优公司赔偿可移动物品损失共88020元。二、对于可移动物品部分评估费。赛优公司认为应按万星公司应当承担赔偿可移动物品价值的比例确定万星公司应承担的可移动物品的评估费，而不应当全部由赛优公司承担。万星公司针对赛优公司的上诉二审答辩称：一、虽然赛优公司上诉状中可移动物品损失和一审判决确定的金额相差不大，但构成是不一致的。一审法院判处的74140元是包括神台一个以及爱普生投影仪及幕布35套，共计74100元，但这一部分实际上是因为数量上的认定错误。实际上爱普生投影仪和幕布的数量一直都是一套，在6月29日双方的交接清单中可以看得出来，整套价值是2100元，这是一审74140元的构成。赛优公司上诉的84500元指的是电脑显示屏和电脑主机、沙发等，而不是神台和爱普生投影仪和幕布。二、关于赛优公司上诉的显示屏和电脑主机，其中虽然是有发生过损坏和缺失，但其实在这个期间，即是2013年12月份一审法院在询问万星公司是否可以办理交接手续的时候，万星公司实际上已经同意办理交接手续，但赛优公司却拒绝予以办理。赛优公司直到2019年6月才同意移交场地，这期间电脑是有可能发生自然损坏的，并且这种损坏有可能只是部分零件损坏所导致，比如说存在无法开机或者说显示器损坏的情况，但不应该按整台电脑的价格去计算。比如说CPU配件或者内存卡的价值，并不等于电脑整体的价值。三、关于沙发和茶几等物品损失。因为沙发和茶几有放过酒的情况，万星公司在2018年12月份已经同意办理交接，但赛优公司却不同意办理交接，其导致场地和物品的交接延迟了半年之久，这其中产生物品的自然损耗，并不是因为万星公司保管不善导致的，因此不应该由万星公司承担这部分的损失。四、对于赛优公司上诉请求的可移动物品的评估费，我们请求法院依法作出判处。五、关于赛优公司《明确诉讼请求申请书》的内容，万星公司表示：从2019年11月27日《物品移交清单》末尾可以看出该表制作时出现错列的现象。双方在2019年11月27日物品清点时，就沙发等家具确认的内容与双方于2019年6月29日《物品盘点清单》中内容一致。而汽车房、魔兽房、盗梦空间房、小黄人房丢弃的仅为房间内部分家具，其余部分已移交给赛优公司，赛优公司主张的评估价值为全套沙发及茶几的价值，而丢弃的仅为房间内部分家具，不应以全部家具的评估计算损失。罗少强针对赛优公司的上诉二审答辩称，同意赛优公司的上诉意见。万星公司于2018年10月9日向一审法院起诉请求：1.确认万星公司与罗少强签订的《房屋租赁合同》于2018年9月17日解除，罗少强、赛优公司腾空、返还位于广州市天河区东圃大马路4号四季时尚荟A区三楼的房屋；2.罗少强向万星公司支付其欠缴的租金、水电费共计649103.29元、违约金210000元，赛优公司承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费由罗少强、赛优公司承担。赛优公司提起反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.万星公司返还赛优公司合同保证金70000元；3.万星公司赔偿赛优公司经济损失1632373元（装修装饰1045426元、消防工程投入损失156858元、广告宣传费7089元、设备折旧损失300000元、员工遣散费123000元）；4.本案诉讼费由万星公司承担。一审法院认定事实：2009年12月15日，案外人广州市殷逸亨物业管理发展有限公司（出租方，以下简称殷逸亨公司）与案外人邵卫（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将广州市天河区东圃大马路4号自编A仓建筑面积约为3800平方米的场地出租给承租方，租赁期限从2010年7月16日至2030年7月15日。2010年5月19日，殷逸亨公司（甲方、出租方）、邵卫（乙方、原承租方）、广州万星影院管理有限公司（丙方、新承租方，即万星公司）签订《租赁合同之补充合同》，约定乙方将上述《租赁合同》项下的全部权利和义务转让给丙方，即承租方由乙方变更为丙方等内容。2016年10月1日，万星公司（出租方、甲方）与赛优公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方同意按现状租用甲方位于广州市天河区东圃大马路4号四季时尚荟A区（即万星公司向殷逸亨公司承租的东圃大马路4号自编A栋）三楼（以下简称涉讼房屋），涉讼房屋为总建筑面积1420平方米综合用房；乙方租用涉讼房屋用于经营网咖；期限由2016年10月1日起至2030年7月15日止；2016年10月1日至2017年1月31日，为免租期；2017年2月1日至2020年1月30日，年租金为840000元；2020年2月1日起，每三年在原年租金基础上递增5%；合同签订之日起，乙方向甲方一次性交纳保证金210000元；甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金及其他应交纳款项；租赁期满或合同正常终止后60日内，若乙方无拖欠房租及其他应交纳费用时，并对房屋主体结构无损坏，甲方将租赁保证金无息全额退还给乙方；免租期结束之后，租赁保证金中的140000元抵减2017年度的租金；乙方承担其自身消耗的包括但不限于水、电、气、热、空调、通信、电视等各项费用，承担政府有关部门按规定收取的其他各项费用及物业管理相关费用；甲方承担房屋租赁相关税费；乙方于2016年10月1日自行按房屋现状接收使用；乙方应在租赁期满或合同解除后10日内返还该房屋及其附属设施；甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，视为房屋实际返还时间；乙方拒不按约交房的，乙方除按合同约定承担违约责任外，甲方有权采取停电、停水等措施；返还房屋时，乙方应清偿其所欠甲方及其他各项应缴费用；对乙方添置的新物，在保证不损伤甲方原有设施基础上，乙方可拆除搬迁属于乙方的财产、设备等物件，而对于乙方装饰、装修的与建筑不可分离的部分，具体处理方法为乙方放弃收回；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置并从保证金中扣除发生的处置费；涉讼房屋的水、电、气使用费用由乙方自行承担，甲方代扣代缴，乙方应按期缴纳使用费用，于次月第十日前支付给甲方；甲方应尽可能向乙方提供便利，以配合乙方的营业；甲方有义务向乙方提供该房屋的相关证照，配合乙方在办理营业执照及消防、环保、用电等方面的许可，费用由乙方自理；乙方应按时交纳租金、电费、水费，所涉及到的卫生、排污、垃圾清运及物业管理等各类规费由乙方负责交纳；乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的，因乙方欠缴各项费用达30日以上的，擅自改变该房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构及附属设施或未经甲方书面同意擅自装修改造的，乙方有前述情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，单方解除本合同，乙方应缴清欠付房租及其他欠款，并按三个月的租金向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止等内容。该合同上首部、尾部均载明承租人为赛优公司，合同尾部乙方签章处由罗少强代为签署。2016年11月15日，赛优公司经核准登记成立，登记的住所地为涉讼房屋中的A301房；万星公司为赛优公司的法人股东，罗少强为赛优公司的自然人股东。上述合同签订后，罗少强支付了保证金210000元给万星公司，首月及次月的租金在保证金中扣除，目前尚余保证金70000元。合同签订后至2018年3月期间，双方约定的每月租金20000元，由赛优公司每月向万星公司支付57000元、向万星公司的出租人殷逸亨公司直接支付13000元。一审庭审中，赛优公司表示从2018年6月开始，殷逸亨公司每月减免万星公司20000元租金、万星公司遂每月减免其20000元租金，按每月37000元标准支付租金；万星公司表示，自2018年6月开始确实每月减免赛优公司20000元租金，殷逸亨公司也确实减免其20000元租金；万星公司和赛优公司并确认，涉讼房屋的水电费由赛优公司直接向殷逸亨公司支付，万星公司只是收取固定金额的水电费分摊费用，2017年11月及此后的水电费分摊费用为每月2665.29元。2018年7月8日，万星公司（甲方）与赛优公司（乙方）签订《协议》一份，载明截止2018年4月1日，乙方欠甲方租金及水电费等费用（仅限于2018年4月之前的费用，不含2018年4月份及之后的费用）共计569772.71元；并约定：从2018年4月1日开始，乙方每月10日前支付甲方租金及水电费等相关费用；乙方已欠甲方的相关费用暂不支付，乙方从2018年10月开始分六个月等额支付甲方，支付时间为每月10号前；若殷逸亨公司给甲方三楼租金相关优惠，甲方全额返还给乙方；若乙方逾期支付租金及水电费等相关费用7天以上的，甲乙双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》终止；等内容。上述租金、水电费结算截止时间为2018年4月1日，此后的2018年6月9日赛优公司支付了水电费分摊24160.70元、于2018年7月2日支付了水电费分摊41053.86元、于2018年7月14日支付了水电费分摊5000元；另外，赛优公司于2018年6月21日支付了租金63389.67元、于2018年7月10日支付了租金20000元；另外，万星公司以向赛优公司追加投资款的方式分别抵扣了赛优公司应交的2018年6月租金84700元、7月租金23847.30元、8月租金11186.4元、9月租金11656.6元。合同签订后，赛优公司将涉讼房屋用作咖啡厅、私人影院、射箭馆。涉讼房屋设计分为私人影院、网咖、咖饮三个区域，网咖占涉讼房屋总面积44%，私人影院占涉讼房屋总面积的34.6%。2016年11月2日至2017年6月9日，万星公司协助赛优公司办理经营所需证照。2017年，赛优公司因无《网络文化经营许可证》被行政执法单位要求停止经营。2018年8月，涉讼房屋网咖部分被改为射箭馆经营。2018年8月1日，赛优公司向万星公司发出《要求纠正违约行为的函》，要求万星公司提供涉讼房屋产权证，迁出遗留设施，恢复通电，赔偿损失。2018年8月20日，赛优公司向万星公司发出关于要求万星公司提供房产证明的函，要求万星公司提供涉讼房屋的房产证明。2018年9月26日，万星公司向罗少强、赛优公司发出《告知函》，以罗少强、赛优公司拖欠租金、水电费为由，要求解除房屋租赁合同，腾空交还场地。2018年9月27日，万星公司作出关于对赛优公司欠付房租采取清场措施的说明/公告，当日，万星公司对涉讼房屋场地进行封锁并停止供水供电。2018年9月29日，赛优公司委托广东格林律师事务所发出《律师函》，要求协商解决问题。2018年10月9日，万星公司诉至一审法院提起本案诉讼。2018年11月22日，赛优公司时任法定代表人黄镇林到庭提出赛优公司提交的《反诉状》上私章并非其所盖，要求撤回反诉。2018年12月10日，赛优公司召开股东会，罢免黄镇林的法定代表人职务，变更杨曼洁为赛优公司的法定代表人。2018年12月18日，一审法院通知万星公司及赛优公司到庭，由双方明确各自的诉讼请求；并告知双方当事人，万星公司与赛优公司所签订的合同为无效合同，合同无效涉及涉讼房屋的腾空交还问题而涉讼房屋处于空置状态，为防止损失进一步扩大，询问双方是否同意在一审法院的主持下先行办理涉讼房屋的移交手续；万星公司当时表示同意，赛优公司表示由于其要求赔偿装修及物品的折旧损失，且其已申请进行评估，在评估公司查看现场后其同意腾空交还涉讼房屋。本案审理过程中，根据赛优公司的申请，一审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称评估公司）对涉讼房屋的装修价值进行评估。2019年3月5日、3月6日，一审法院会同双方当事人及评估公司工作人员到现场进行勘察。此后，赛优公司补充申请对涉讼房屋内可移动物品价值进行评估。一审法院于2019年6月11日通知双方当事人到庭，双方均表示同意由上述评估公司对涉讼房屋内可移动物品价值进行评估；因评估公司之前已出具《评估说明函》给一审法院，表示无需再进行现场勘察；一审法院遂再次询问双方当事人是否同意先行办理场地的移交手续；赛优公司表示同意腾空移交，万星公司表示需要回去考虑后再答复一审法院。2019年6月17日，万星公司同意赛优公司搬离物品，交接场地。2019年6月24日，万星公司与赛优公司约定，双方于2019年6月27日，将涉讼房屋场地内可移动物品搬至万星公司提供的场地集中存放，约定物品集中存放后视为场地办理正式交接手续。2019年11月12日开庭当天，万星公司与赛优公司确认双方于2019年6月29日对涉讼房屋内可移动物品进行清点后搬至万星公司提供的场地集中存放，双方共同盖章确认并制作《赛优资产盘点表》一份，列明了资产名称及数量。2019年8月26日，评估公司出具价格评估结论书初稿，载明涉案标的经营性质为网吧电竞消遣场所，标的装修工程竣工时间为2017年5月，标的装修工程竣工时间到价格评估基准日2018年9月27日共为481天，结合现场勘查，标的装修经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为73.64%；标的装修工程竣工时间到价格评估基准日2019年3月5日共为639天，结合现场勘查，标的装修经济寿命年限为5年，得出标的装修工程的综合成新率为64.99%；结论为：价格评估标的装修工程在评估基准日2018年9月27日的现存价值为1349841元，价格评估标的装修工程在评估基准日2019年3月5日的现存价值为1191284元；由于标的可移动物品及设备自2018年9月27日停业后到2019年3月5日期间封存在商铺内，两个时间段相差较短，市场价格没有发生较大的波动，因此维持同一个价格结论，标的房屋内可移动物品及设备在价格评估基准日的现值为635890元。经质证万星公司对此提出异议。2019年10月17日，评估公司出具正式价格评估结论书，结论为：价格评估标的装修工程在评估基准日2018年9月27日的现存价值为1332353元，价格评估标的装修工程在评估基准日2019年3月5日的现存价值为1175851元，标的可移动物品及设备在价格评估基准日的现值为562390元。另，报告附有《双方确认的可移动物品现值计价明细表》（万星公司与赛优公司双方清点、确认明细表中列明的可移动物品的日期为勘察现场的2019年3月5日、6日）一份，前述《资产盘点表》与该明细表相比，少了神台1个（明细表载明价值为640元）、爱普生投影仪幕布35套（明细表载明每套单价为2100元、合计为73500元）。上述评估产生的评估费62621元（其中装修残值评估费54990元、可移动物品评估费7631元），均已由赛优公司预交给了评估公司。另查明：本案一审诉讼期间的2018年11月27日，赛优公司自行委托案外人广州和顺资产评估与房地产土地估价有限公司对涉讼房屋的名下的电子设备、装修工程、消防工程进行评估，该公司于2018年12月10日出具报告，结论为评估对象在2018年11月27日的价值为1294083元。赛优公司为此支出了评估费19000元。涉讼房屋建设时并未在行政主管部门办理建设工程规划许可手续，依法万星公司与赛优公司双方所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。因万星公司基于合同有效提起诉讼，为此，一审法院依法告知双方所签订的租赁合同为无效合同，万星公司可申请变更诉讼请求。万星公司遂明确其诉讼请求为：1.罗少强、赛优公司腾空返还位于广州市天河区东圃大马路4号四季时尚荟A区三楼的房屋；2.罗少强、赛优公司向其支付其欠缴的租金（从起租日即2016年10月1日起计付至2018年9月17日，该期间的租金总额减去罗少强、赛优公司已支付的租金，计算得出其拖欠的租金共计777943.66元）、水电费（从起租日即2016年10月1日起计付至2018年9月17日，该期间的水电费总额减去罗少强、赛优公司已支付的水电费，计算得出其拖欠的水电费共计20707元），物业管理及电梯维保的分摊费用6883.23元（从起租日即2016年10月1日起计付2018年9月17日）；3.要求罗少强、赛优公司支付上述房屋的占有使用费（按合同约定的该期间的每月租金标准计算，从2018年9月18日计至罗少强、赛优公司实际腾空交还场地之日止）；4.本案诉讼费、保全费由罗少强、赛优公司承担。赛优公司明确其反诉请求为：1.确认《房屋租赁合同》无效，万星公司返还合同保证金70000元；2.万星公司赔偿经济损失1884172元（电气设备、装修装饰、消防工程投入合计损失1294083元、电脑设备460000元、家具桌椅123000元、广告宣传费7089元）；3.万星公司承担评估费19000元（赛优公司自行委托评估公司进行评估的费用）；4.本案诉讼费由万星公司承担。万星公司明确，其在本案中要求罗少强、赛优公司支付的租金及使用费，均不包含罗少强、赛优公司每月应付给殷逸亨公司的13000元；万星公司要求罗少强、赛优公司支付物业管理及电梯维保的分摊费用但未举证证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，合同成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，万星公司与罗少强签订《房屋租赁合同》时虽赛优公司尚未成立，但该合同明确载明承租人为赛优公司，赛优公司成立后亦是以《房屋租赁合同》约定的标的物作为登记住所地、《房屋租赁合同》亦是由其实际履行；且万星公司与罗少强均是赛优公司的发起人，双方均应清楚罗少强系在赛优公司成立前代为签署合同而已，故《房屋租赁合同》约束的是万星公司与赛优公司，万星公司在本案中依据《房屋租赁合同》要求罗少强承担责任缺乏依据，不予采纳。《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉讼房屋建设时未办理建设工程规划许可手续并未取得建设工程规划许可证，依据上述司法解释的规定，万星公司与赛优公司就涉讼房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。万星公司提起诉讼时认为合同有效，万星公司、赛优公司经一审法院释明后变更了诉讼请求，本案中对于双方变更后的诉请进行审查处理。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价予以补偿；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，故万星公司收取的保证金70000元应当返还给赛优公司，赛优公司要求返还保证金70000元合法有据，予以支持。一审诉讼过程中双方已办理涉讼房屋的交接手续，故对于万星公司要求赛优公司返还涉讼房屋的诉请，本案中不再予以调处。关于万星公司要求赛优公司支付截止至2018年9月17日的租金及水电费分摊诉请以及此后至实际交还房屋之日止的使用费诉请。根据双方的确认，截止至2018年4月1日赛优公司拖欠的租金及水电费为569772.71元；结合一审法院查明的此后赛优公司支付租金、水电费分摊给万星公司的情况、2018年4月之后每月应付及已付的租金金额、每月应付及已付的水电费分摊的金额，加上2018年4月1日之前拖欠的金额截止至2018年9月17日，赛优公司拖欠的租金及水电费分摊金额为545581.66元【569772.71元+（57000元/月×2+37000元/月×3+37000元/月÷30×17）+（2665.29元/月×5+2665.29元/月÷30×17）-（24160.70元+41053.86元+5000元+63389.67元+20000元+84700元+23847.30元+11186.41元+11656.56元）】，应当明确的是，上述拖欠的租金金额并不包含双方原约定由赛优公司直接支付给殷逸亨公司部分的每月租金13000元。关于万星公司主张要求赛优公司支付2018年9月18日开始的使用费的诉请。对此一审法院认为，2018年9月18日至2018年9月26日期间，赛优公司可以正常使用涉房屋，因此该期间使用费应当支付，计算得出为11099.99元（37000元/月÷30×9）。2018年9月27日，万星公司对涉讼房屋场地进行封闭并停水停电，赛优公司显然无法使用涉讼房屋，故该日起至2018年12月17日期间的使用费，不应由赛优公司负担。2018年12月18日一审法院询问双方是否办理交接手续时万星公司同意接收，但赛优公司以需要评估勘察现场为由要求暂不移交；直至勘察现场完毕一审法院于2019年6月11日询问双方当事人时赛优公司表示同意移交，而万星公司表示需要回去考虑再答复；上述期间涉讼房屋因确定装修物损失的需要而处于空置状态，双方均有一定的责任，综合公平合理的民法原则，该期间使用费应按50%计算为妥，按此计算107638.18元【（37000元÷31×14+37000元×5+37000元÷30×11）×50%】。2019年6月11日后涉讼房屋已具备移交条件且赛优公司愿意配合移交但万星公司未予明确，因此扩大的损失理应由其自行承担，万星公司要求赛优公司支付涉讼房屋的此后的使用费缺乏依据，不予支持。综上，2018年9月18日至2019年6月29日期间，赛优公司应付的使用费合计为118738.17元（11099.99元+107638.18元）。万星公司要求赛优公司支付至2018年9月17日止的物业管理及电梯维保的分摊费用但未举证证实，不予支持。赛优公司接收房屋后进行了装修，相应的装修已经形成附着物无法返还，万星公司应当折价予以补偿。因万星公司于2018年9月27日封闭并停止对涉讼房屋的供水供电，导致赛优公司自该日起无法使用涉讼房屋，故应当以当日作为确定装修物残值的基准日，装修物经过评估其残值为1332353元，赛优公司现要求万星公司赔偿装修损失（包括电气设备、装修装饰及消防工程投入）1294083元并未超过该金额，予以支持。如上所述，赛优公司对于合同无效亦应承担相应的责任，且赛优公司接收房屋后添置的电脑、桌椅等物品属于可以移动、返还的物品，其要求万星公司赔偿电脑、桌椅等可移动物品损失缺乏依据，不予支持。2018年9月27日万星公司对涉讼房屋封闭后，该房屋一直由其所控制相应的涉讼房屋内可移动物品毁损灭失的风险，亦应由其承担；但对比2019年3月5日、6日勘察现场的可移动物品清单及2019年6月29日双方交接时的清单，可见可移动物品缺少神台1个及爱普生投影仪及幕布35套合计74140元，该部分损失理应由万星公司予以赔偿。本次装修物残值部分的评估费用54990元理应由万星公司负担，该款已由赛优公司预交给评估公司，因此万星公司应当迳付该评估费用给赛优公司；可移动物品评估费用7631元，应由赛优公司自行负担。广告宣传费用7089元系赛优公司经营所应支出的正常费用，其要求万星公司赔偿缺乏依据，不予支持。赛优公司在诉讼期间自行委托他人对涉讼房屋的装修装饰、消防工程等残值进行评估，且评估结论万星公司不予认可，因此而产生的评估费19000元应由其自行承担，赛优公司要求万星公司承担缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《最高人民法院》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月30日作出判决：一、原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司与被告罗少强于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还保证金70000元、赔偿装修损失1294083元及可移动物品损失74140元给被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司；三、被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付至2018年9月17日止的租金、水电费分摊545581.66元给原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司；四、被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2018年9月18日至2019年6月29日期间的使用费118738.17元给原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司；五、驳回原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费15270元，由原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司负担4510元，由被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司负担10760元。保全费4816元，由原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司负担976元，由被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司负担3840元。反诉受理费11280元，由原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司负担8870元，由被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司负担2410元。评估费62621元，由原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司负担54990元【此款被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司已预交评估公司，由原告（反诉被告）广州万星娱乐股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内迳付给被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司】，由被告（反诉原告）广州赛优网吧有限公司负担7631元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审诉讼中，赛优公司确认一审判决第二项中的可移动物品损失74140元，即缺少的神台1个及爱普生投影仪及幕布35套，该司已在一审判决后收回。赛优公司上诉另提出可移动物品损失88020元要求万星公司予以赔偿，该损失是依据一审已提交的证据计算得出。万星公司对此陈述，从赛优公司上诉状列表中测试坏缺的三、四项可以看到17台电脑主体发生损坏和4台发生损坏，其无法开机很有可能是多种原因，可能其中只是部分零件损坏导致，比如说没电子或元件损坏导致无法开机，并不代表整台电脑是损坏的。对于沙发等损失，存在放置过久的情况，万星公司在2018年12月份已同意办理交接手续，但赛优公司不同意，导致场地和物品交接迟延了半年之久，这其中产生了物品的自然损耗，并不是万星公司保管不善，而是由于赛优公司拒绝办理场地的交接导致，因此不应该由万星公司承担这部分的损失。二审中，万星公司提交2019年11月28日的《赛优物品移交清单》，拟证明空调属于未形成附合的装饰装修物，且万星公司于2019年11月28日将空调移交给赛优公司。空调的价值是228970元，价值的依据是赛优公司一审中提交的空调的买卖合同中对应的价值。赛优公司、罗少强质证意见：1.参照过往判决，在中央空调已经形成了一个附和的情况下，如果进行拆除的话，实际上价值会发生贬损。所以一般的评估过程中，双方确定不是独立的可拆除的部分，就与装修装饰一起进行了评估。2.赛优公司确认空调已被万星公司强行拆卸下来，双方也进行了交接，但是万星公司是以赛优公司提供的空调买卖合同确定的价格而要求在装修装饰损失评估报告中所确定的价格进行扣减，对此，赛优公司认为这是没有事实和法律依据的，因为实际上空调对应的价值是已经是折旧以后的价值，且是摇珠确认的评估机构作出的评估报告，双方对该评估价值应无争议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审双方争议的是：一、合同是否无效及双方对合同无效导致装修损失1294083元是否均应承担责任；二、在一审判决后，双方主动移交的可移动物品（包括空调、神台1个及爱普生投影仪及幕布35套）是否应作相扣除；三、赛优公司主张的电脑显示器、主机及沙发、茶几、桌子等损失88020元是否应由万星公司予以赔偿；四、有关评估费用分担问题。针对万星公司、赛优公司的上诉请求与罗少强的答辩意见，分析如下：根据《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案二审诉讼中，万星公司确认赛优公司所承租的第三层是加建的，并无合法的规划报建手续，故本案一审认定万星公司与赛优公司就涉讼房屋所签订的《房屋租赁合同》为无效合同无误。万星公司将无合法规划报建手续的场地出租给赛优公司，应对合同无效承担过错责任。赛优公司承租无合法规划报建手续的场地，未尽审慎义务亦应承担过错责任，双方对于合同无效应承担的责任各占50%为宜。根据合同无效的处理原则，双方自对方取得的财产应相互予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价予以补偿；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。根据一审查明的事实，赛优公司接收房屋后进行了装修，相应的装修已经形成附着物无法返还，万星公司应当折价予以补偿。根据一审法院委托评估公司对装修物进行的评估，其残值为1332353元，赛优公司要求万星公司赔偿装修损失（包括电气设备、装修装饰及消防工程投入）1294083元并未超过该金额。如上所述，赛优公司对合同无效应承担50%的责任，故万星公司应赔偿赛优公司的装修损失为647041.5元（1294083元×50%），一审法院全部予以支持欠妥，本院予以纠正。二审诉讼中，万星公司虽将空调拆离交还赛优公司，但双方在一审鉴定时已对鉴定物进行确认，且鉴定机构就空调部分亦已按成新率计价，现空调拆离必将进一步减损其使用价值，而赛优公司虽未拒绝回收，但抗辩不同意对有关空调费用进行扣减。另，万星公司二审以赛优公司购入价要求全额扣减该空调费用亦缺乏依据，故本院对万星公司该主张不予支持。赛优公司接收房屋后添置的电脑、桌椅等物品属于可以移动、返还的物品，该司未及早搬离，对电脑、桌椅产生的损失应自行承担，该司上诉要求万星公司予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。赛优公司以此要求万星公司分担有关评估费用于法无据，本院不予采纳。鉴于赛优公司二审诉讼中自认一审判决第二项中的可移动物品损失74140元，即缺少的神台1个及爱普生投影仪及幕布35套，该司已在一审判决后收回，该部分可移动物品损失应予扣除。综上所述，万星公司部分成立，应予部分支持。赛优公司上诉不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25642号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25642号民事判决第五、六项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25642号民事判决第二项为：广州万星娱乐股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还保证金70000元及赔偿装修损失647041.5元给广州赛优网吧有限公司；四、驳回广州万星娱乐股份有限公司其他诉讼请求；五、驳回广州赛优网吧有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15270元，由广州万星娱乐股份有限公司负担4510元，由广州赛优网吧有限公司负担10760元；保全费4816元，由广州万星娱乐股份有限公司负担976元，由广州赛优网吧有限公司负担3840元。反诉受理费11280元，由广州万星娱乐股份有限公司负担4523元，由广州赛优网吧有限公司负担6757元。评估费62621元，广州万星娱乐股份有限公司负担25108元，由广州赛优网吧有限公司负担37513元；二审案件受理费19056元,由广州万星娱乐股份有限公司负担8093元、广州赛优网吧有限公司负担10963元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年五月二十一日书记员  颜旭怀徐毅敏