江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2558号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京华迅建筑装饰工程有限公司，住所地南京市六合区大厂凤凰南路115号。法定代表人：陆长利，该公司总经理。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢从锐，男，1972年12月13日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：胡继林，江苏峻格律师事务所律师。上诉人南京华迅建筑装饰工程有限公司（以下简称华迅公司）因与被上诉人谢从锐房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初7754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理，华迅公司的委托诉讼代理人许贵富、谢从锐的委托诉讼代理人胡继林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华迅公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判被上诉人给付上诉人房屋租金48424.66元，驳回被上诉人一审的反诉请求；或裁定本案发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要事实与理由：一、关于本诉，上诉人与被上诉人之间系不定期租赁合同关系，自上诉人2018年6月明确提出不再续租后，被上诉人未将租赁范围内的物品搬走，不向上诉人交还房屋，直到本案诉讼期间其物品仍未搬走，故上诉人主张的租金有事实和法律依据。二、关于反诉。1、一审法院认定南京晓门特种气体有限公司自2017年10月起停止经营，事实认定错误。被上诉人应提供该公司2017年年度企业所得税完税证明，被上诉人所提供的证据不足以证明该公司已经停止经营。被上诉人一审中提供的申办《危险化学品经营许可证》相关材料，申办经营住址不是涉案的房屋地址，是南京晓门特种气体有限公司自己的经营地址，故南京晓门特种气体有限公司申办《危险化学品经营许可证》是否成功与上诉人无关，此事实由南京晓门特种气体有限公司工商登记资料可以证实。2、被上诉人经营的南京晓门特种气体有限公司承租上诉人的厂房土地后，是否经营与上诉人无任何关系，即使被上诉人不经营该公司，上诉人也不应当承担被上诉人的房租损失。上诉人与被上诉人之间系房屋租赁关系，一方提供并交付房屋，另一方支付房租，上诉人己履行自己的合同义务，没有违约行为。即使2017年9月30日被上诉人经营的南京晓门特种气体有限公司未经管理部门核发《危险化学品经营许可证》，而停止经营，与上诉人无关，上诉人不存在违约行为，不应对被上诉人承担赔偿责任。三、上诉人与被上诉人2018年7月20日签订的协议可以充分证明截止该时间，被上诉人仍然占有使用案涉房屋，一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失不符合事实。谢从锐辩称：一、一审判决确认因上诉人违约，强行收回租赁场地标的物，并且拒不配合答辩人进行安全生产许可的办理，而且在该场地从事锡焊等明火作业，造成答辩人2017年10月安全生产许可证无法续期，并被迫停止经营。一审法院的认定正确。二、一审判决偏袒上诉人，对答辩人显失公平。本案中明显是上诉人故意违约，强行收回租赁场地、房屋，造成答辩人被迫停止经营，而一审法院却仍然判决答辩人承担50%的租金损失，显失公平。且判令答辩人支付租赁场地实际被强行收回后的场地租赁费4375元，没有事实依据。三、答辩人因受让租赁场地承租权（企业经营权），所支出的8万元转让费属于答辩人的直接损失，上诉人应当承担赔偿责任。答辩人没有上诉，是因为答辩人不愿意与已经没有诚信的上诉人进行过多纠缠。既然上诉人已经上诉了，答辩人请求法庭依法能够公正审理本案，纠正一审法院的错误判决。华迅公司向一审法院起诉请求：判令谢从锐支付租金48424.66元（按照年租金35000元，自2018年7月1日起至2019年11月18日止）。谢从锐向一审法院提出反诉请求：判令华迅公司赔偿损失115000元。一审法院查明事实：南京晓门特种气体有限公司（以下简称晓门公司）系2005年10月31日成立，注册住所地为南京市六合区，法定代表人为于益富，经营范围为危险化学品批发（按许可证所列项目经营）；五金、建筑材料、日用杂品销售。2014年9月30日，晓门公司取得《危险化学品经营许可证》，许可范围：二类压缩气体和液化气体，有效期限自2014年9月30日至2017年9月29日。2017年3月10日，甲方华迅公司与乙方晓门公司（于益富、谢从锐）签订场地租赁协议1份，约定：甲方将六合区凤凰南路115号的部分空闲场地、办公用房楼上1间、房屋楼下1间及库房4间租赁给乙方使用；租金按照先付后租原则，从2017年7月1日开始每年一付，一次性支付全部租金35000元；本协议租赁时间为无固定期。如果乙方的特种气体用库房对甲方有安全影响，不符合国家规定的特种气体规范要求的，甲方可以终止协议……。2017年3月18日，华迅公司、谢从锐签订库房租赁合同1份，约定：华迅公司将六合区凤凰南路115号的库房1间出租给谢从锐注册公司及经营使用；租赁期限自2017年3月20日起长期使用。2017年4月1日，谢从锐与于益富签订转让协议1份，约定于益富将晓门公司转让给谢从锐经营，转让费80000元。当天，于益富出具给谢从锐收条1份，载明“今收到谢从锐付南京晓门特种气体有限公司转让款捌万元整。注：此款由齐来宝转付”。后谢从锐向华迅公司支付2017年7月1日至2018年6月30日租金35000元，并实际经营晓门公司，但未办理该公司股权及法定代表人登记变更手续。2017年9月1日，江苏邦驰茂元安全技术科技有限公司受晓门公司委托对其安全现状进行评价，综合评定结论：晓门公司危险化学品的经营条件符合安全要求。但有关管理部门未核发晓门公司2017年9月30日以后的《危险化学品经营许可证》。晓门公司自2017年10月起停止经营。后华迅公司以地方政府现场检查发现安全隐患为由通知谢从锐2018年6月30日到期后就不再续租了，谢从锐要求华迅公司退还租金并承担转让费损失，双方发生争执。为此，华迅公司、谢从锐于2018年7月20日签订协议1份，约定：双方同意通过诉讼解决纠纷；诉讼期间保持场地原貌，谢从锐有进出场地自由；谢从锐如败诉，自2018年7月1日起按原合同租金付至判决后。2019年10月14日，华迅公司向法院提起本案诉讼。2019年11月18日，谢从锐向法院提起反诉。诉讼中，华迅公司、谢从锐确认案涉租赁合同于2019年11月18日解除，案涉租赁物交还给华迅公司。晓门公司及谢从锐向法院出具情况说明：自2017年4月1日起，晓门公司实际经营者为谢从锐，其相关权利义务均由谢从锐承担。一审法院认为，华迅公司、谢从锐之间的租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，华迅公司、谢从锐之间租赁合同对租赁期间约定不明，又不能达成补充协议，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故华迅公司提出2018年6月30日后不再续租，不构成违约，其要求谢从锐支付此后租金的诉讼请求，应予以支持。但双方于2018年7月20日签订协议后，华迅公司未按约定在合理期间内提起诉讼解决纠纷，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。法院对于华迅公司主张的2018年7月1日起一个半月内的租金损失4375元（35000元/年×1.5/12月）予以支持，超出部分不予支持。关于反诉。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，谢从锐自2017年10月起停止经营晓门公司，至2018年6月30日实际停止经营9个月，实际租金损失为26250元（35000元/年×9/12），超出部分不予确认。综合考虑本案合同实际履行情况，一审法院确定华迅公司、谢从锐各应承担50%的责任，即华迅公司应赔偿谢从锐租金损失13125元。关于谢从锐主张的转让费损失80000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：一、谢从锐于判决生效后10日内向南京华迅建筑装饰工程有限公司支付租金4375元；二、南京华迅建筑装饰工程有限公司于判决生效后10日内向谢从锐支付赔偿款13125元；以上一、二项相抵，南京华迅建筑装饰工程有限公司尚应给付谢从锐8750元；三、驳回南京华迅建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回谢从锐的其他诉讼请求。二审中，华迅公司提交被上诉人欠付水电费的清单一份，拟证明被上诉人自承租之日到2018年7月所欠付的水电费，证明截止2018年7月，被上诉人一直在占有使用案涉房屋，并非一审判决认定的被上诉人只使用到2017年9月。谢从锐质证认为，该证据不属于新证据，在一审期间已经形成，该证据只能证明租赁场地发生了水电费，但不能证明是被上诉人使用所发生的水电费，因为上诉人2017年9月将涉案房屋出租给别人经营电气焊、收购废品等。本院对华迅公司提交证据的证明目的不予采信。二审中，谢从锐陈述，在租赁合同期间，谢从锐为办理晓门公司危化品许可证，需要上诉人提供经营场地的产权证明或者租赁证明，由于上诉人故意不配合，造成被上诉人无法经营，租赁合同目的无法实现。华迅公司陈述，被上诉人没有要求华迅公司提供产权证明，案涉场地自2014年承租一直保持原有状态，产生矛盾是因为被上诉人在场地中存放了很多危险化学物品，2017年地方政府对安全隐患进行排查，暴露出这个问题；华迅公司要求被上诉人合同到期后搬离。另外，晓门公司营业执照上显示的注册地和经营场所都是凤南路42号，不是华迅公司出租的场地，按照法律规定，申报危化品许可证应当明确注明经营场所为华迅公司凤凰南路115号，因此申报危化品许可证与华迅公司无关。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，2017年3月10日，华迅公司与晓门公司（于益富、谢从锐）签订的场地租赁协议中约定：华迅公司只提供场地和房屋及土地产权证明复印件，作临时备案用。上述事实，有《企业法人营业执照》、《危险化学品经营许可证》、《国有土地使用权证》及场地租赁协议、库房租赁合同、转让协议及收条、《南京晓门特种气体有限公司危险化学品经营条件安全评价报告》、协议及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，2017年3月10日，华迅公司与晓门公司（于益富、谢从锐）签订场地租赁协议1份，2017年4月1日，谢从锐与于益富签订转让协议1份，约定于益富将晓门公司转让给谢从锐经营，后谢从锐向华迅公司支付2017年7月1日至2018年6月30日租金35000元，并实际经营晓门公司。纠纷发生后，华迅公司以谢从锐为被告诉至法院，谢从锐亦在本案中向华迅公司提起反诉，诉讼中，晓门公司向法院出具情况说明：自2017年4月1日起，晓门公司实际经营者为谢从锐，其相关权利义务均由谢从锐承担。综上，对华迅公司、谢从锐作为租赁合同双方当事人，就前述场地租赁协议享受相应权利、履行各自义务，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，因晓门公司《危险化学品经营许可证》2017年9月29日到期，结合谢从锐从于益富处受让晓门公司经营权及案涉晓门公司安全评估，可以证明谢从锐为继续办理《危险化学品经营许可证》进行了准备。《危险化学品经营许可证》到期后，晓门公司停止经营。谢从锐主张华迅公司不提供经营场地的产权证明或者租赁证明，造成其无法继续经营，华迅公司则辩称谢从锐未要求其提供产权证明，且晓门公司营业执照上显示的注册地和经营场所都是凤南路42号，不是华迅公司出租的场地，申报危化品许可证与华迅公司无关。本院认为，办理《危险化学品经营许可证》需符合相关条件，谢从锐将未取得该许可证的责任全部归于华迅公司，依据不足；但根据案涉场地租赁协议约定，华迅公司应提供场地和房屋及土地产权证明复印件，华迅公司并未按约定提供，故一审法院综合本案合同实际履行情况，判决华迅公司赔偿谢从锐停止经营期间租金损失13125元，并无不当，本院予以维持。关于华迅公司主张的自2018年7月1日起的租金。双方之间为不定期租赁，华迅公司提出2018年6月30日后不再续租，不构成违约。谢从锐一审中认可其在晓门公司停止经营后仍在案涉场地房屋存放有物品，故一审法院根据双方于2018年7月20日签订的协议，判决谢从锐向华迅公司支付2018年7月1日后合理期间的租金损失4375元，亦无不当。2018年7月20日协议签订后，华迅公司未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，华迅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1229元，由南京华迅建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年五月十五日书记员  戴 苗