湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12873号上诉人（原审原告）：姜蕊，女，1987年11月27日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：彭小欢，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵黎，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市美好家园物业管理有限责任公司，住所地武汉市武昌区南湖中央花园邻芳居一栋103号。法定代表人：陈楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭杰，湖北申简通律师事务所律师。原审第三人:马红，女，1959年6月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，上诉人姜蕊因与被上诉人武汉市美好家园物业管理有限责任公司（以下简称美好物业）及原审第三人马红物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。本院审理期间，因新冠××疫情防控，2020年1月23日至4月20日的审限依法予以扣除。本案现已审理终结。姜蕊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持姜蕊的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由美好物业承担。事实与理由：一、物业服务企业对公共主管道的管理义务包括了维护和养护，其宗旨在于维护业主的日常正常生活。物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务。致姜蕊房屋因厨房下水返水被浸泡造成损失的原因，是美好物业对按约应由其管理的小区共用部分（公共管道）管理不善所致。按照一般情况及本案中武汉市南湖中央花园第四届业主委员会与美好物业签订的《武汉市南湖中央花园物业服务合同》，美好物业对小区的共用部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区内的物业通常分为共用部分和专用部分，专用部分的保养维修因物业服务企业无法进入和控制，一般由业主自行负责（有特别约定的储藏室、业主有产权的地下车库等特殊部分例外），而共用部分的维修、养护通常由物业服务企业负责，这是由业主、物业服务企业的能力、社会分工及合同约定所决定的。而小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。姜蕊房屋在入住期间多次发生返水，而美好物业表明“其定期对污水管网进行了疏通”，这表明定期疏通并不能维护业主日常正常生活，姜蕊房屋多次返水已表明污水管道有异常并非日常疏通可以解决，而物业服务企业对小区公共部分（公共管道）具有管理义务，管理包括维护和养护。一审判决载明“2018年6月，（美好物业）对姜蕊所在楼栋的排水管网进行了改造”及“并且在美好物业与业委会共同改造公共管网至今未再发生返水”，表明武汉市武昌区南湖花园城碧云天的公共管道存在隐患，物业服务企业有义务消除该隐患。二、姜蕊房屋自入住起多次发生返水事件，但美好物业并未及时处理从而导致此次房屋整体浸泡，因此姜蕊的房屋损失与美好物业不履行合同义务之间具有因果关系。由于姜蕊房屋在入住期间多次发生厨房下水返水，美好物业没有引起重视，反而主张系姜蕊自身房屋管道问题要求其自行解决，从而导致此次房屋整体被污水浸泡导致损失，美好物业并未尽到自身责任，且与姜蕊的房屋损失之间具有因果关系，应当承担违约责任，赔偿姜蕊的损失。美好物业答辩称，请求驳回姜蕊的全部诉讼请求，维持一审判决。本案为合同纠纷，美好物业已经履行合同义务，不应承担违约责任。马红答辩称，同意姜蕊的上诉意见。姜蕊一审诉讼请求：1.美好物业赔偿姜蕊因房屋泡水导致的全部损失61,850元[含全房实木地板37,950元（550元/㎡×69㎡）、踢脚线3,900元（60元/m×69m）、木龙骨4,830元（70元/㎡×69㎡）、实木压条360元（6条×60元）、原实木地板拆除及搬运1,600元、地面污水清理消毒660元、厨房清理改造3,000元、墙面修复3,900元（60元/㎡×65㎡）、大门拆换2,800元、空调拆换300元、主卧室门套600元、搬家人工费及购买相关工具等1,950元]；2.美好物业赔偿姜蕊求偿产生的包含律师费在内的一切费用10,000元；3.美好物业赔偿姜蕊因房屋泡水不能居住而在外租房所产生的租房费用（暂计算至2018年12月31日）共10,500元；4.本案诉讼费用由美好物业承担。一审法院查明事实，马红系姜蕊之母。位于武汉市武昌区南湖花园城碧云天10栋4层3室房屋系马红于2006年10月购买，现登记至姜蕊名下，不动产权证号为鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0034582号，建筑面积100.7平方米。姜蕊自述，上述房屋在入住期间多次发生返水，姜蕊告知美好物业后，美好物业均以楼下业主未发生返水为由，主张系姜蕊自身房屋管道问题，由姜蕊自行进行了疏通；2018年5月13日14时许，姜蕊收到楼下业主电话后回家查看，发现上述房屋发生返水；半小时后其电话联系美好物业未果，将相关情况告知机电房内的物业工作人员；告知后半小时，美好物业指派清洁人员对房屋进行了清扫；清扫完毕后，姜蕊及其父母才发现房屋地板里面进水，并自行找人撬开全部地板，搬离家具；美好物业告知姜蕊是主管道问题，并于2018年6月对主管道进行改造。美好物业认可姜蕊所述美好物业介入过程及改造管道的事实，自述美好物业收到碧云天10栋303号房屋业主反映后，联系403号业主回家中查看情况；403号业主进门发现家中客厅地板、厨房地面全是污水，物业通知工程部李作雄、客服部管理员任小兴、保洁部胡三苹和两名保洁员到403号房屋清理污水，并经业主同意开墙破管疏通厨房下水主管道。姜蕊认可该陈述，但主张系物业事后处置。2017年6月15日，武汉市南湖中央花园第四届业主委员会（甲方）与美好物业（乙方）签订《武汉市南湖中央花园物业服务合同》，合同约定物业费交纳标准及双方权利义务，载明甲方选聘乙方对南湖中央花园小区；合同期限为贰年，自2017年4月18日至2019年4月17日止。同时《合同附件5：物业服务标准》第五项保洁服务载明“3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。”美好物业（甲方）与武汉飞援管道疏通有限公司（乙方，以下简称“飞援公司”）签订《清理化粪池合同》，约定甲方受托为含中央花园在内的小区提供化粪池吸粪工作，并按政府规定予以清运、处理；疏通排污管道应确保合同有效期内畅通；乙方应经常检查小区化粪池，确保化粪池及排污管道正常运作；合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日；全年管道疏通维护保养服务免费一年，工程总费用为柒万捌仟元整。美好物业提交中央花园管网疏通记录表，拟证明其已分别于2018年元月24日、2018年3月7日对南湖花园城碧云天10栋进行管道疏通。姜蕊主张该记录表系单方制作，不予认可美好物业的证明目的。姜蕊自述小区机电房工作人员告知返水原因是主管道二楼的拐弯处管道太细。美好物业自述不清楚返水原因，美好物业2016年入驻该小区，2018年6月对姜蕊所在楼栋的排水管网进行了改造，改造费用2,800元，由美好物业及小区业主委员会各承担1,400元；此前美好物业未曾改造过上述楼栋管网，之所以在发生返水后改造楼栋管网只是为了排除该可能性，改造完毕后未再收到业主反映返水的报告。经姜蕊申请，一审法院依法委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对诉争房屋因厨房下水反水导致的财产损失进行评估，该司于2019年6月20日作出编号为FHWH2019B050714公估报告书，评估损失金额为30,396.55元。双方对评估报告认定的损失均无异议，姜蕊相应调整其第一项诉讼请求为：美好物业赔偿姜蕊鉴定报告评估的损失30,396.55元及鉴定报告未包含的墙边踢脚线、实木地板压条、客厅柜机空调拆装费、室内家具搬运拆装费、室内污水清洁及消毒费共计7,860元。美好物业认为该损失不应由美好物业承担。案件审理过程中，经一审法院反复释明，姜蕊明确选择其诉请的法律依据为合同纠纷，认为美好物业没有对姜蕊所在楼栋公共管道进行及时的疏通和修理，要求美好物业承担违约责任。一审法院认为，南湖中央花园小区第四届业主委员会与美好物业签订的《物业服务合同》，目前无证据证实存在违法或可撤销的情形，合法有效，对全体业主均有约束力。本案中，姜蕊明确其要求美好物业承担违约责任，主张美好物业未依约履行公共管网疏通义务。本案争议焦点在于美好物业是否已履行合同约定的公共管网疏通义务及诉争房屋损失与该义务履行之间的因果关系。综合案件审理情况和庭审陈述，姜蕊在本案中所主张的损失系2018年5月13日厨房下水管道返水所致，但并无充足证据证明该返水事件发生的原因。庭审中，姜蕊自述小区机电房工作人员告知其返水原因是主管道二楼的拐弯处管道太细，并且在美好物业与业委会共同改造公共管网至今未再发生返水。综上，姜蕊主张2018年5月13日返水系因美好物业未履行合同约定的疏通义务，证据不足。因物业服务合同已明确约定雨水、污水管网的清掏频次，美好物业亦已提交证据证实其定期对污水管网进行了疏通，姜蕊未能提交相反证据，亦未能证明美好物业在收到其报修后拒不履行疏通义务，2018年5月13日返水事件发生后，美好物业及时组织工作人员疏通堵塞管道并清理业主房屋，已尽其责。综上，姜蕊要求美好物业承担违约责任，证据不足，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：驳回姜蕊的全部诉讼请求。一审案件受理费1,859元，由姜蕊负担。二审中，各方当事人都没有提交新证据。一审庭审中，姜蕊自述小区机电房工作人员告知其返水原因是主管道二楼的拐弯处管道太细，二审中，姜蕊自述，楼下未发生返水的原因系楼下业主自行改造了管道，排水未经过开发商设计的管道。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，姜蕊明确选择其诉请的法律依据为合同纠纷，认为美好物业没有对姜蕊所在楼栋公共管道进行及时的疏通和修理，要求美好物业承担违约责任。物业服务企业违反合同约定构成违约，应当符合以下几个条件：1.要有不履行或者不完全履行合同义务的行为；2.当事人的违约行为造成了损害事实；2.违约行为和损害结果之间存在因果关系。本案中，姜蕊所主张的损失系2018年5月13日厨房下水管道返水所致，但并无充足证据证明该返水事件发生的原因。根据日常经验法则，厨房污水管道发生返水的原因，可能有多种因素导致，如管道设计、日常维护、使用人不当使用、管道年限老化等。不能简单的以美好物业与业委会共同改造公共管网至今未再发生返水推论该返水事件发生的原因为美好物业未履行或不完全履行物业服务合同义务。作为物业服务企业，美好物业已经提交证据证实其定期对污水管网进行了疏通，姜蕊未能提交相反证据，亦未能证明美好物业在收到其报修后拒不履行疏通义务。根据《诉讼费用缴纳办法》的规定，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按照比例分段累计交纳。姜蕊一审已就诉讼请求进行了变更，但一审法院仍按照变更前的诉讼请求的金额收取案件受理费，处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，姜蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1,269元，二审案件受理费1,269元，均由姜蕊负担。一审预收的案件受理费1,859元，一审法院退还姜蕊590元。二审预收的案件受理费1,859元，本院退还姜蕊590元。本判决为终审判决。审判长 陈 祥审判员 廖艳平审判员 陶 歆二〇二〇年五月九日法官助理张利钦书记员徐梦窈