广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初877号原告:史继丽，女，1974年7月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，被告：珠海金山房产有限公司，住所地：珠海市香洲银桦路****。法定代表人：李永山，董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住，住所地：珠海市香洲区香宁一街****/div>法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告:珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地，住所地：珠海市香洲区昌盛路******iv>法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地：中山市坦洲，住所地：中山市坦洲镇大兴路**碧涛花园**71卡v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谭柏年,执行董事、经理。委托诉讼代理人：林新全，男，汉族，1983年1月20日出生，住广东省珠海市斗门区，系该公司员工。原告史继丽与被告珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称永通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告诺德公司签订（时代广场）商铺认购书；二、被告时代公司退还购房订金人民币10万元，并支付违约金10万元；三、被告时代公司承担、退还及追讨被告永通公司由特殊优惠变为服务费的购房款人民币15万元；四、被告诺德公司负连带责任；五、本案诉讼费由第二被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第二项“订金”应为“定金”，诉讼请求第三项为被告时代公司与被告永通公司承担共同退还责任；被告金山公司对诉讼请求第二、三项承担连带清偿责任。事实与理由：2016年6月2日，原告与被告永通公司签订时代广场商铺认购书，认购位于（时代广场）项目五层135号商铺，建筑面积10.01平方米。原告于2016年5月20日向被告时代公司认购签订认购意向书并交付定金5万元。在销售人员的指引下申请特殊优惠15万元为体验金。按约定于2016年6月2日交20万元，支付方式以中国银联。后据了解，该楼建设进展缓慢，无法按原定日期交付，无法按口头承诺交楼。经不动产登记部门了解，发展商在申报规划中未按照分割销售申报，被告时代公司只申请了预告登记未取得该楼的所有权，不能分割办证。原告认为，双方签订的认购书具备买卖合同的主要条款，具有法律效力，但该楼不得能以分割销售，原告无法取得该商铺的所有权，故根据合同法第九十四条第四项和第一百零八条的规定，原告有权解除认购书，被告应当退还已付房款，赔偿损失和双倍返还定金。四被告对认购书的签订和履约均有过错，四被告应负连带责任。在2016年6月2日、2017年9月11日申请延期交付首付款。在2016年9月11日、2017年3月9日多次申请退款无果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、时代广场商铺认购书；二、特殊优惠申请表；三、收据；四、银联刷卡回条；五、中国银行交易流水清单；六、退款申请；七、延期交易申请；八、退款委托及回收条；九、认购、服务费退款申请。被告金山公司、时代公司、诺德公司在法定答辩期间没有进行书面答辩，庭审中口头答辩称，一、同意解除合同，根据被告诺德公司与原告于2016年6月2日签订的商铺认购书约定，原告应于2016年9月30日前与被告诺德公司签订商品房买卖合同；根据认购书第7条约定，若原告没有在规定时间内签订买卖合同的，原告所缴纳的购房定金不予退还；二、被告时代公司与被告诺德公司是民事代理关系，被告时代公司对于被告诺德公司签订认购书及买卖合同是有授权的，被告时代公司对被告诺德签订合同的行为予以认可，被告诺德公司不应当承担连带责任；三、被告金山公司与原告没有合同关系，也没有收取原告任何款项，被告金山公司不应当承担连带责任；四、原告诉请第三项15万元是被告永通公司私下收取的，被告金山公司、时代公司、诺德公司并不知情，不应承担责任，被告永通公司应独立返还该15万元。被告永通公司在法定答辩期间没有进行书面答辩，庭审中口头答辩称，同意退还原告服务费15万元。被告时代公司当庭向本院提交了《商业运营管理顾问服务合同》和《华融时代百货销售代理合同》作为证据。被告金山公司、诺德公司、永通公司在本案中没有证据提交。经庭审质证，被告金山公司、时代公司、诺德公司对原告所提供的证据一、四、五的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据二、六至九的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据三中被告时代公司盖章的收据真实性、合法性、关联性无异议，但对被告永通公司盖章的收据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告永通公司对于原告及被告时代公司提交的证据均予以认可，表示无异议。原告对被告时代公司提供的证据表示与其无关联。根据原、被告的质证意见，本院经审核，认为可作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2016年5月20日，原告填写了一份《特殊优惠申请表》，表上左上角打印有“时代百货”四字，表中载明商铺铺号5-135，申请特殊优惠内容为：1、申请15万本金及体验15年111%回报16.65万元在总成交价中扣除。上述金额，同意不开具发票。2、合同价为889872元，首期楼款344936元交付时间为2016年6月30日，并签署房屋买卖合同。3、当天交付定金5万元，余款20万元在2016年5月31日补齐，逾期未补齐定金余款，已收定金不予退还。4、尾期楼款444936元，交付时间为2017年9月30日前。当天，原告在POS机缴款5万元，收款人为被告永通公司。2016年6月2日，原告与被告诺德公司签订《【时代广场】商铺认购书》（编号SDGC-RG-589），约定，原告自愿认购卖方时代广场项目五层135号商铺，建筑面积为10.01平方米，成交商价款889872元，原告向被告诺德公司支付10万元作为购铺定金。第五条双方同意在2016年9月15日或之前于销售现场与卖方签订买卖合同，买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第六条原告选择分期付款，在2016年9月15日前支付首期房价款444936元，在2017年9月30日前支付第二期价款444936元。第七条若因原告原因在本认购书第五条约定的期限内未能与卖方签订买卖合同的，或买方未能依时付款的，买方所交纳的购铺定金不予退还，卖方有权处理买方所认购的商铺且无需另行通知买方。在本认购书第五条约定的期限内，若卖方无故解除本认购书的，则卖方应向买方双售返还购铺定金。庭审中，原告主张被告永通公司收取的15万元是在被告时代公司的售楼部交纳，当时看到收据时曾提出异议，销售人员告知是公司内部资金运作。根据原告提交的POS机刷卡单显示，原告在2016年6月2日所交纳的款项在12时31分至12时35分期间，分别是3万、4万、4万、9万，合计20万，其中，前三笔共11万的收款人为被告永通公司，后一笔9万元的收款人是被告时代公司。被告时代公司向原告出具收据，确认共收到原告定金10万元。被告永通公司向原告出具收据，确认收到原告代理服务费15万元。被告永通公司确认上述服务费是在被告时代公司售楼部收取，被告永通公司自述是楼盘的代理商，负责寻找意向客户，达成成交后收取服务费。原告上述《特殊优惠申请表》是由其司外聘的现场销售人员给客户签署的，代理服务费既包括了优惠款项也包括了促成成交的佣金。上述认购书签订后，原告并未按认购书约定的时间2016年9月15日与被告时代公司签订买卖合同，也没有按约定向被告时代公司支付首期款。原告庭审中称，其在2016年9月11日上午提交了延期交款申请，下午提交退款申请。被告永通公司称已按照流程将原告的申请提交给被告诺德公司，最终审批由被告时代公司与被告诺德公司决定。2015年12月25日，被告诺德公司与被告永通公司签订《华融时代百货销售代理合同》，约定被告诺德公司委托被告永通公司作华融时代百货项目场外销售代理，被告永通公司为被告诺德公司提供客户引荐服务，积极参与客户的场外沟通，并跟进后续销售工作，协助开发商与客户达成认购协议书、商品房买卖合同及其他法律文件。被告永通公司引荐客户到达现场后，由被告诺德公司（即现场销售协商人员）、被告永通公司、开发商销售代表与客户四方签订《客户确认函》，即视该客户为被告永通公司客户，被告诺德公司承认确认为被告永通公司客户且成功购买该项目物业后，被告诺德公司支付被告永通公司相应佣金。被告永通公司不得擅自对外发布该项目广告，不得擅自变更销售政策或销售价格、变相低价或高价进行宣传或销售。、另查明，位于珠海市香××区××路××号【时代广场】项目的开发商为被告金山公司，被告时代公司于2014年1月向被告金山公司购买涉案**商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。原告、被告均选择适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告诺德公司签订的《【时代广场】商铺认购书》（编号SDGC-RG-589）系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告时代公司、诺德公司当庭确认双方是委托代理关系，因此，被告诺德公司的代理行为应由被告时代公司对被告诺德公司的代理行为承担民事责任，原告主张被告诺德公司承担连带责任没有事实与法律依据，本院不予支持。被告时代公司对被告诺德公司签订认购书及收取定金无异议，被告时代公司是原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告与被告诺德公司没有在约定的期限2016年9月15日前签订商品房买卖合同，且涉案6层商铺未完成产权分割，原告请求解除认购书，被告时代公司及诺德公司均表示同意，故原告关于解除认购书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告退还定金10万元，本院认为，原告在2016年9月11日向被告申请退款，被告永通公司收到该申请后未及时回复原告，因此，商品房买卖合同未能在2016年9月15日签订不能归责于认购书任何一方。鉴于双方同意解除合同，被告时代公司应返还已收取原告的定金10万元。关于原告主张因楼盘不能分割及交付，被告应赔偿损失10万元违约金，本院认为，双方的认购书并无对涉案商铺的交付进行约定，而原告与被告时代公司最终亦没有签订商品房买卖合同，因此，涉案房屋并不存在实际交付的问题，原告主张被告应赔偿其投资损失支付违约金没有合同依据，本院不予支持。关于原告请求被告时代公司与被告永通公司共同返还代理服务费15万元。本院认为，首先，被告永通公司出具的15万元收据，该笔费用系由被告永通公司以代理服务费名义收取，但并无证据显示原告曾向被告永通公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该15万元款项对原告而言，并非是代理服务费。其次，从原告交付定金和代理服务费两笔款项的时间来看，该二笔款交付的时间前后间隔仅几分钟，很显然，该交款的地点应是同一的，交款过程应是一气呵成完成的。第三，原告提交的《特殊优惠申请表》中关于15万是包括在总成交价中，被告永通公司承认该表是由其司外聘的现场销售人员给客户签署的，代理服务费既包括了优惠款项也包括了促成成交的佣金。因此，案中没有证据显示被告永通公司在收取该15万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故被告永通公司虽为收款方，但对于购房者来说，在缴纳该15万元时主观上是向销售方，即被告时代公司缴纳的购房款。被告永通公司与被告诺德公司和被告时代公司之间的代理关系，被告永通公司是否取得被告时代公司同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。被告时代公司以被告永通收取为私下行为而认为对15万元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告时代公司与被告永通公司共同向原告返还代理服务费15万元。被告金山公司并非认购书的主体，亦非款项的收取方，原告请求其承担连带责任，没有法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：—、解除原告史继丽与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《【时代广场】商铺认购书》（编号SDGC-RG-589）二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史继丽返还定金10万元；三、被告珠海时代百货有限公司与中山永通商业运营管理有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告史继丽返还15万元；四、驳回原告史继丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6849元，原告史继丽负担684元，被告珠海时代百货有限公司负担6165元，被告中山永通公司商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担6165元中的1000元承担连带责任。原告史继丽已向本院预交3275元，被告时代公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院补交3574元。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，各被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一七年十月二十七日法官助理熊健书记员罗志斌