江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终3582号上诉人（原审原告）：张邦华，男，汉族，1973年3月29日生，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：孙远辉，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：姫传生，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京玉祥恒置业发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路8号。法定代表人：汤家华，该公司总经理。委托诉讼代理人：房明忠，江苏任尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炎，江苏任尔律师事务所实习律师。上诉人张邦华因与被上诉人南京玉祥恒置业发展有限公司（以下简称玉祥恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7899号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张邦华上诉请求：请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：一、一审法院对重要事实认定错误，并以该错误事实作为认定双方法律关系的逻辑起点，导致对法律关系的性质认定错误。一审法院认定玉祥恒公司于2013年6月7日向张邦华出具270万元的收据，无任何证据支持，并未发生。二、玉祥恒公司隐匿证据、不实陈述，误导法院作出错误的判断。玉祥恒在其提供的“张邦华借给玉祥恒”的列表中，列明了2699000元的“收款回单”，但是又被其划去。玉祥恒公司在收到这笔款项的时候，在单据上能清楚的看到“购房款”的附言，对于购房款的性质是明知的。一审法院要求玉祥恒公司提供法定代表人签名的如实陈述保证书，玉祥恒公司的法定代表人也没有在其上签名。玉祥恒公司故意将两种不同性质法律关系、款项搅混在一起，误导了法院。三、一审法院认定本案属于民间借贷性质的认定有误。一审对于是否具备利率、借款期限、借据、借款协议等要素并未进行审查，因此导致事实认定有错误。四、一审法院对双方证据证明力的衡量有误。借据只是玉样恒公司单方制作的，而且玉祥恒公司的记账非常不规范，随意记载款项性质的行为比比皆是。因此不具有可信度。我方为了表明款项的性质，在刚才庭前提交的一份表格中可以看出注明的都是往来款，只有一笔特别注明“购房款”的字样。在此前后的几笔交易，注明的是往来款。我方对购房过程的陈述也非常合理。综合来看，我方提供的证据的证明力明显优于对方。本案的性质应为房屋买卖。五、一审法院也违反了最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题24条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷担保借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院驳回起诉。从该条款上来看，法院应当作出一个释明，但是一审法院并没有释明。综上，一审裁定认定事实错误，程序违法，请求贵院支持我方的上诉请求。玉祥恒公司辩称，双方在2012年到2012年底，以及2013年存在多笔借贷关系。涉及到案涉的270万元的款项，在被上诉人出具给上诉人的收据中明确注明为借款。而双方所签订的多份订购协议以及两份商品房预售合同，明显与商品房买卖的交易习惯不符。首先从五份订购协议来看，订购协议在商品房交易过程中，往往只是交付定金，在约定的期限内，签订正式合同时才支付首付款，以及银行按揭贷款，而案涉五份订购协议总标的为270万元，却在签订定购协议时一次性支付。其次在双方签订五份订购协议后，在长达3年的时间里，其并未向被上诉人主张签订正式的合同，直至2015年签订了所谓的两份商品房预售合同，而在五份订购协议中均明确约定，在30日内如果不签订正式合同，订购协议自动解除。在2015年签署的两份商品房预售合同，签署后上诉人在近5年的时间内，未向被上诉人主张登记备案，办理产权手续。而之所以出现以上诸多违反房地产交易习惯的现象的根源，在于包括案涉270万元在内的所有的借款，被上诉人陆续在2015年之前已经全部还清，而张邦华所签署的两份商品房预售协议，所用的公章为张邦华款项的实际出资人，也是玉祥恒公司的管理人员私自签署了这样的协议。双方就该两份协议并未支付任何的款项，也未履行预售合同项下任何相关的义务，只是为其所有的借款提供担保。故一审法院在准确认定双方法律关系的基础上，作出驳回起诉的裁定无论在事实认定和法律适用上均是正确的。关于程序问题，在本案最后一次开庭，法庭辩论快结束时，主审法官专门把法庭辩论程序重新调回到法庭调查程序，并充分的行使了法官的释明权，要求上诉人明确是否坚持以房屋买卖合同纠纷为由坚持自己的主张，上诉人当庭答复坚持以商品房买卖合同纠纷为由继续诉讼，故一审法院在处理本案程序上也是合法的。综上，一审判决事实认定准确，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。张邦华向一审法院起诉请求：一、玉祥恒公司返还购房款270万元；二、玉祥恒公司赔偿张邦华房屋差价损失108万元；三、玉祥恒公司赔偿张邦华利息损失635326.16元（以1616606元为基数，2013年8月8日起按照年息6.55%计算至实际赔付之日）；四、诉讼费由玉祥恒公司承担。一审法院认定事实：2013年6月5日,张邦华（乙方）与玉祥恒公司（甲方）签订了《商品房认购协议》五份,约定乙方认购由甲方开发建设的玉桥国际公寓五套，其中：1901室，建筑面积87.05平方米，单价10194元/平方米，总房款887388元，付款方式为一次性付款；乙方认购的房屋已经抵押银行，甲方保证在30日内解压该房屋；乙方同意签订本协议后3日内，支付房款70万元，签订《现售合同》后，余款在办证时一次性结清；第五条，乙方应于2013年6月7日缴清首期房款后甲方在30日内必须与乙方签订《现售合同》。若甲方在30日内（2013年7月7日）未签订的应承担违约责任，甲方必须按乙方已付房款额支付给乙方每日千分之一违约金，违约金付至还清全部房款日；甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《现售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订《现售合同》后自动失效。其余四套房屋分别为：1902室,建筑面积为52.57平方米;单价为10244元/平方米,总房款为538527元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1903室,建筑面积为54.42平方米;单价为10104元/平方米,总房款为549859元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1904室,建筑面积为54.42平方米;单价为10104元/平方米,总房款为549859元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元;1905室,建筑面积为52.57平方米;单价为10244元/平方米,总房款为538527元，乙方签订协议后3日内支付房款50万元。2013年6月7日,张邦华向玉祥恒公司转账269.9万元，附言备注“购房款”；2013年6月6日，通过江苏厚源建筑装饰工程有限公司转账1000元给玉祥恒公司，用途备注“往来款”。2015年5月7日,张邦华与玉祥恒公司签订《玉桥国际公寓商品房现售合同》两份，约定张邦华（乙方）购买玉祥恒公司坐落于南京市鼓楼区建宁路8号玉桥国际公寓1603、1604室，建筑面积均为54.42平方米，房款均为541697元，甲方应于2015年5月13日前交付该商品房。该两套商品房所有权人均登记为玉祥恒公司，登记时间是2013年4月，规划用途为酒店式公寓。两份合同签订后，张邦华获取了案涉两套房屋的房屋所有权证书（所有权人仍为玉祥恒公司）、钥匙、水电卡。玉祥恒公司与江苏广宇建设集团有限公司建设工程合同纠纷一案，因玉祥恒公司未履行生效法律文书确定的义务，一审法院于2019年1月22日发出（2018）苏0106执恢309号公告，拍卖包含1603、1604室在内的不动产，现该两套房屋已经通过司法拍卖方式成交。另查明，张邦华与玉祥恒公司的黄德魁是老乡，张邦华与玉祥恒公司之间除了2013年6月7日的270万元的款项往来之外，另有多笔金额的借贷款项往来，玉祥恒公司于2013年6月7日向张邦华出具270万元的收据，收款事由载明“借款”。上述事实,有双方当事人陈述、商品房认购协议、收据、收据存根、商品房现售合同、记帐凭证、借记通知、交易流水、银行回单、转帐凭证、房屋产权证、一审法院（2018）苏0106执恢309号公告等证据以及一审法院庭审笔录予以证实。本案争议焦点为:张邦华、玉祥恒公司之间法律关系的性质。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。关于2013年6月7日的270万元转款，双方的陈述不一致，因张邦华举证的华夏银行电子回单载明“购房款”，玉祥恒公司举证的向张邦华出具的收据载明的是借款，故对270万元的款项性质不能仅凭转款凭证或收据载明的内容直接认定，而应结合其他的证据全案综合评判。根据双方签订的五份认购协议，约定了房款、违约责任等内容，其中2013年6月7日签订的五份认购协议约定30日内未签订商品房现售合同的，认购协议自动终止，通常情况下逾期未签订认购协议则认购协议自动终止，卖方可依据认购协议主张返还购房款以及违约方的违约责任，张邦华在一次性交付款项后，玉祥恒公司未按约签订商品房买卖合同的情形下，并未及时主张解除认购协议及追究违约方的责任；在2015年5月7日张邦华与玉祥恒公司另行签订两套房屋的买卖合同，与张邦华之前认购协议上认购的房屋不一致，约定的交房时间届满，玉祥恒公司未能办理产权转移登记，张邦华亦未及时向违约方主张违约责任；张邦华与玉祥恒公司之间存在借贷关系，张邦华和玉祥恒公司均陈述并初步举证了双方之间存在的多笔资金借贷往来。综上，一审法院认为双方之间的法律关系不符合商品房买卖合同关系的特征，而应认定为民间借贷关系，张邦华经法院释明后坚持不变更诉讼请求，故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审裁定:驳回张邦华的起诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，一审期间，张邦华在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中，均明确表示其主张玉祥恒公司返还购房款及赔偿损失的依据为双方之间存在房屋买卖合同法律关系，但上诉人在签订认购协议后即支付了绝大部分款项，与通常的交易习惯明显不符，且在认购协议自动终止后长时间内也未向被上诉人主张签订正式的商品房买卖合同，故一审法院认定双方不存在房屋买卖合同关系，并无不当。一审法院在一审判决前，向张邦华行使释明权，告知其变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但张邦华拒绝对诉讼请求进行变更。经一审法院告知后，张邦华仍未变更诉讼请求，由于张邦华主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，故一审以此为由驳回张邦华的起诉，于法有据，本院予以维持。综上，张邦华的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  李飞鸽二〇二〇年五月九日书记员  戴 苗