上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初11921号原告：刘瑞斌，男，1986年9月3日生，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：彭聪，上海金诰律师事务所律师。被告：李少华，男，1986年9月19日生，汉族，住江苏省大丰市。被告：刘文剑，女，1986年11月21日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：袁龙彪。被告：中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：徐莹，行长。委托诉讼代理人：陆军，男。被告：李刚，男，1964年7月10日生，汉族，住上海市静安区。原告刘瑞斌与被告李少华、刘文剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。经原告申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“工商银行松江支行”)、李刚作为被告参加诉讼。经分管院长批准，因客观原因在法律规定延长审限的期限和次数内仍无法结案，本案延长适用普通程序三个月进行审理。本案分别于2016年8月3日、2017年7月21日公开开庭进行了审理，原告刘瑞斌及其委托诉讼代理人彭聪、被告刘文剑的委托诉讼代理人袁龙彪、被告工商银行松江支行的委托诉讼代理人陆军、被告李刚到庭参加诉讼。被告李少华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘瑞斌向本院提出诉讼请求：1.被告李少华、刘文剑继续履行房地产买卖协议，即协助原告办理过户手续；2.被告工商银行松江支行、李刚协助涤除涉案房屋上的查封及注销抵押。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告李少华、刘文剑签订《房地产买卖协议》，约定原告购买被告李少华、刘文剑所有的本区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，原告支付了房款42万元，但该二被告却避而不见。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告李少华未作答辩。被告刘文剑辩称：被告刘文剑没有和原告协商过涉案房屋的买卖事宜，没有签订过《房地产买卖协议》，也未收取过原告的房款；涉案房屋系被告李少华、刘文剑的夫妻共同财产，需征得被告刘文剑的同意后的处分行为才属有效；原告诉称的买卖前后已有法院的查封或抵押登记，故《房地产买卖协议》未成立或无效。被告工商银行松江支行辩称：目前被告李少华、刘文剑尚欠本金447,452.74元，利息大约7万余元，在原告交钱至法院后，工商银行松江支行将配合解除查封，也同意在实现债权的情况下涤除抵押。被告李刚辩称：待本息全部清偿后，被告李刚愿意协助原告解封、配合办理过户手续。经审理查明：2016年1月12日，原告刘瑞斌(乙方)与被告李少华(甲方)及案外人上海锐果房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买被告李少华、刘文剑所有的涉案房屋，建筑面积105.62平方米，总房价款150万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告刘瑞斌(乙方)与被告李少华(甲方)签订《房地产买卖协议》一份，约定，涉案房屋总房价款为150万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后60日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房价款110万元于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续；双方于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具、抵押登记(若有)注销后7个工作日内，赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；第二期房款40万元，于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后30日内支付甲方；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由甲、乙各自承担。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年1月18日，原告向被告刘瑞斌支付12万元，被告刘瑞斌出具了相应收款收据。同日，被告李少华签署《确认书》一份，言明有三笔债务，分别为中国工商银行松江支行欠款50万元，李刚的民间贷款40万元，民间私人借款10万元，除此之外，其他任何债务由其隐瞒事实，造成的损失由其承担。同日，被告李少华、刘文剑签署《房地产出售确认书》一份，言明其保证将该房地产出售给求购方，并与上海锐果房地产经纪有限公司和该求购方签订《房地产买卖居间协议》，且待相关条件成就后，与该求购方签订《上海市房地产买卖合同》或《预售合同权益转让书》等证明买卖关系成立的合同。2016年1月29日，原告向被告刘瑞斌支付30万元，被告刘瑞斌出具了相应收款收据。2016年3月25日，本院作出(2015)松民二(商)初字第2786号《民事判决书》，判决李少华、刘文剑于该判决生效之日起十日内偿还工商银行松江支行借款本金447,452.74元，截止至2016年2月21日的利息及罚息7,617.80元，自2016年2月22日起至借款本息实际清偿日止的利息及罚息(按《房屋担保借款合同》约定的计算方法计算)；如被告李少华、刘文剑不能清偿上述债务时，工商银行松江支行有权以涉案房屋折价，或拍卖、变卖以后的价款优先受偿。另查明，涉案房屋于2009年11月30日登记于被告李少华、刘文剑名下；于同日设立以中国工商银行股份有限公司上海市松江支行为抵押权人、债权数额为50万元、债务履行期限自2009年11月26日至2039年11月26日的抵押权；于2013年6月21日设立以案外人李刚为抵押权人、债权数额为40万元、债务履行期限自2013年6月17日至2013年9月16日的抵押权，现该抵押权已经注销；于2015年7月1日被本院(2015)松执字第3986号案件正式查封，现该查封已经解除；于2015年12月16日被本院(2015)松民二(商)初字第2786号案件轮候查封，现该查封已经解除；于2016年4月7日被江苏省盐城市大丰区人民法院(2015)大执字第0043号案件轮候查封，现该查封已经解除；于2016年7月21日被本案保全轮候查封。现本案保全轮候查封已成为第一顺位正式查封。再查明，2017年8月10日，被告李刚书面确认收到原告刘瑞斌、案外人支某某钱款104万元，代为还清李少华、刘文剑欠李刚的借款(包括利息)，故其提出撤销对李少华、刘文剑房产查封的申请。原告与案外人支某某于2017年8月22日登记结婚。审理中，原告表示愿意承担房屋买卖的税费，但保留向被告李少华、刘文剑主张的权利；原告将52万元支付至本院以代被告李少华、刘文剑清偿对于工商银行松江支行的债务。以上事实，由房地产买卖协议、房地产买卖居间协议、收款收据、银行回单、上海市房地产登记簿、确认书、房地产出售确认书、民事判决书、转账凭证、确认书、收据以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告李少华签订的房地产买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。现原告已经将52万元交付本院以代被告李少华、刘文剑清偿对于被告工商银行松江支行的债务，被告工商银行松江支行对代为清偿、涤除抵押亦表示同意，故对于原告要求涤除抵押的相应诉请，本院予以支持。被告李刚已在诉讼中涤除涉案房屋的查封及抵押，故原告对于李刚的诉讼请求已无支持必要。被告刘文剑辩称其并未签署房地产买卖协议、被告李少华处分作为夫妻共同财产的涉案房屋未经其同意、涉案房屋存在抵押和查封，故房地产买卖协议应属未成立或无效。本院认为，涉案房屋存在抵押和查封并不影响买卖合同的效力，且目前并不存在阻碍房屋交易的抵押和查封；虽然被告刘文剑并未签署房地产买卖协议，但其签署了房地产出售确认书，表明其对被告李少华签署房地产买卖协议出售涉案房屋应属明知且同意，被告刘文剑亦应按约履行过户义务，故对被告刘文剑的辩称意见，本院不予采纳。原告向被告李少华支付的房款、代被告李少华和刘文剑清偿债务而抵扣的房款的金额，合计已经超过了房款150万元，即原告已经履行了全部的付款义务，被告李少华、刘文剑亦应履行配合过户的合同义务，原告的诉请符合合同的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘瑞斌于本判决生效之日起十日内代被告李少华、刘文剑支付被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行借款本金447,452.74元、截止至2016年2月21日的利息及罚息7,617.80元、自2016年2月22日起至借款本息实际清偿日止的利息及罚息(按《房屋担保借款合同》约定的计算方法计算)；二、被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行于本判决生效之日起十日内涤除2009年11月30日设立的以被告中国工商银行股份有限公司上海市松江支行为抵押权人、债权数额为500,000元、债务履行期限自2009年11月26日至2039年11月26日的抵押权；三、被告李少华、刘文剑、中国工商银行股份有限公司上海市松江支行于本判决生效之日起十日内协助原告刘瑞斌将坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记至原告刘瑞斌名下(过户所需全部税费由原告刘瑞斌负担)。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，财产保全费5,000元，合计诉讼费23,300元，由被告李少华、刘文剑负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一七年十月二十日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。