西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕0112民初11043号 原告（反诉被告）：西安福盈顺餐饮管理有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城一路海璟台北湾小区7号楼1层,统一社会信用代码916101323570946603。 法定代表人：朱慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵永强，陕西诺尔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安董家村置业发展有限公司，住所地：西安市未央区未央宫街道董家村14号付3号，统一社会信用代码91610132673258866H。 法定代表人：李平利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏连艳，陕西赛达律师事务所律师。 被告：李平利，男，1961年6月5日出生，汉族，西安董家村置业发展有限公司董事长,公民身份号码：610112196106053517。 委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏连艳，陕西赛达律师事务所律师。 原告西安福盈顺餐饮管理有限公司（以下简称福盈顺公司）与被告西安董家村置业发展有限公司（以下简称董家置业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福盈顺公司的委托诉讼代理人赵永强、被告董家置业的法定代表人李平利、委托诉讼代理人徐娟娟、夏连艳以及被告李平利及其委托诉讼代理人徐娟娟、夏连艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福盈顺公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判决两被告赔偿原告的损失人民币170万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月，原告与西安德庆置业有限公司签订了位于西安市未央区凤城一路商铺的租赁合同用于经营酒吧、烧烤等餐饮，并取名为甲乙丙丁，合同期限为15年，原告为此进行了长达3个月的高端装修。2016年5月4日下午，被告李平利来到原告的店中，强行锁了店铺大门，后又告知原告是代表被告董家置业来关门上锁的。为维护原告的合法权益故提出以上诉请。 被告董家置业辩称，董家置业将西安市未央区凤城一路的整体店铺出租给西安德庆置业有限公司。2015年8月11日，德庆公司与董家置业签订协议解除原租赁合同，根据该协议，德庆公司与其他商户（包括原告）就租金结算到2015年8月18日。后董家置业多次通知原告与其签订租赁合同并补交2015年8月19日至2015年12月31日期间租金，但原告以其已经向德庆公司缴纳了该部分租金为由拒绝缴纳。2016年5月18日，被告的法定代表人李平利锁了原告的店门是自力救济的表现。原告存在严重过错且负有防止损失扩大的义务。对于原告主张的170万元的损失不是事实且与被告无关。故应驳回原告之诉请。 被告李平利辩称，作为董家置业的董事长，在原告不补缴2015年8月9日至12月31日期间的租金并不签订租赁合同的情况下，才代表公司锁了原告的店门，其行为是履行职务的行为，不应由其个人承担责任。 被告董家置业向本院提出反诉请求，在诉讼过程中，又变更诉讼请求为：1、依法解除反诉原告董家置业与反诉被告福盈顺公司之间的租赁关系；2、判令被反诉人支付自2016年1月1日至2016年7月31日的租赁费用370591.20元，并支付逾期付款利息10156.80元，并按照44.16元每天的标准计算至实际付款之日；3、判令被反诉人支付2016年8月1日至2016年11月30日的租赁费用335296.80元；2016年12月1日至2017年5月7日的租赁费419786元，并支付逾期付款利息13506.75元，按照51.75元每天的标准计算至实际付款之日；四、判令被反诉人支付延期支付租金的利息4875.12元，暂计算至2016年11月30日，并按照每天39.96元标准支付利息至判决之日；五、本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告福盈顺公司对反诉原告董家置业的反诉辩称，2016年1月10日至2016年7月31日的租金反诉被告已经缴纳，其余诉请没有法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下： 1、2012年1月10日，被告董家置业与案外人西安德庆置业有限公司签订租赁合同，约定西安德庆置业有限公司租赁被告董家置业位于西安市凤城一路西段商业用房，租赁期限为20年，西安德庆置业有限公司在租赁期限内将承租房分块租给第三方。 2、2015年8月11日，西安德庆置业有限公司与原告福盈顺公司签订《房屋租赁合同》，约定将其承租被告董家置业的西安市经开区凤城一路台北湾商业用房一楼建筑面积为882.3平方米的商品房租赁给原告福盈顺公司用于经营餐饮。租赁期间从2015年8月11日至2030年8月10日，其中2015年8月11日至2016年1月10日为装修免租期。租赁费为每月每平方米60元，并自第3年起租赁费每3年在上一年度基础上递增5%、合同签订前两年每6个月为一个缴费周期，首期租赁费用于合同签订之日由福盈顺公司一次性向西安德庆置业有限公司交纳。 3、2016年1月24日，被告董家置业与西安德庆置业有限公司签订协议书，言明双方就凤城一路台北湾商业房屋租赁合同已经于2015年8月18日解除，并就相关事宜及具体问题形成该补充协议。该协议书第九条约定，西安德庆置业有限公司和现在的商户就租金问题结算至2015年8月18日。第十条约定，董家置业在接收房屋的同时接受现有商户，并承认现有商户的租赁合同，该时间从2015年8月19日开始计算。从2015年8月18日后涉及的之前及以后的租赁纠纷由董家置业自行处理并享有权利承担义务。第十一条约定董家置业从2015年8月19日开始计收商业房屋租金。 4、2016年5月18日，被告董家置业在原告福盈顺公司经营的店门上张贴通知，要求原告福盈顺公司派员协商。2016年5月28日，被告董家置业通过张贴通知以及微信的方式要求原告福盈顺公司恢复经营，当天，原告福盈顺公司的法定代表人回微信表示因为被告的干涉导致被迫停止营业。2016年8月29日，原告福盈顺公司向被告董家置业发出通知称因为被告李平利于2016年5月4日锁门导致其无法经营，要求被告董家置业赔偿其损失。2016年8月31日，被告董家置业法定代表人李平利以及其法律顾问向原告福盈顺公司法定代表人朱慧发微信要求原告福盈顺公司可通过诉讼途径解决纠纷，并要求原告福盈顺公司腾房。 5、2017年6月，被告董家置业将该店铺出租给他人。 6、2017年2月12日，原告福盈顺公司向本院申请就给西安市经济技术开发区凤城一路海璟台北湾甲乙丙丁餐馆的装修装饰价值进行评估鉴定。本院于2017年2月17日委托西安市中级人民法院进行鉴定。2017年7月25日、2017年8月3日，陕西天任资产评估有限责任公司以及西安市中级人民法院司法技术室分别回函称，因涉案房屋已经出租，部分现场已灭失，无法进行评估。 对于有异议的证据和事实，本院认定如下: 1、对于被告李平利锁原告福盈顺公司店门的时间，被告提交了一份被告董家置业张贴于原告福盈顺公司经营的甲乙丙丁商铺门上的通知用于证明被告李平利锁门的时间为2016年5月18日，结合原告于2016年8月29日给被告董家置业的书面通知以及原、被告的陈述，可认定被告李平利锁门的时间为2016年5月4日。 2、对于原告福盈顺公司缴纳房租的期间以及数额。结合原、被告提供的两份收据以及当事人陈述，对原告福盈顺公司2015年10月28日向被告董家置业缴纳2016年1月1日至2016年7月31日房屋租金370591.2元的事实予以认定。 3、原告福盈顺公司为证明自己的损失向本院提交了原告与西安锦上添花工程有限公司的设计协议书，证明原告损失的设计费共计人民币85000元；原告与鲁付兵签订的室内装饰装修施工合同，证明原告损失装饰装修费共计人民币640000元；原告与西安上古企业营销策划有限公司签订的广告制作合同，证明其制作广告损失为61000元；原告与冯卫鹏（恒泰智渊电子）签订的监控、音乐、投影仪合同，证明该部分损失为94500元；原告与西安市雁塔区神启集艺工作室签订的墙绘合同证明其损失4300元。以上费用共计884800元。被告董家置业对原告提供的以上证据的真实性以及证明目的均不认可。因被告董家置业在本院已经明确告知其在评估公司对原告福盈顺公司的甲乙丙丁餐厅进行评估之前保持原状的情况下将该店面向外出租，导致评估不能，为方便案件审理，对原告所举以上证据的真实性予以认定，对其证明目的结合案件具体情况予以确定。 4、原告福盈顺公司为证明自己的营业损失，向本院提供POS机结算单4张，证明原告每日营业损失7000元，停止营业86天，损失共计602000元。被告董家置业对该证据的真实性以及证明目的均不予认可。本院对该证据的真实性予以认可，对其证明目的结合案件具体情况予以认定。 5、原告福盈顺公司为证明自己安装中央空调、排风管道的损失向本院提供了空调以及排风管道的照片及打印件。被告董家置业认为该照片不能反映空调及排风管道是原告所装且不能证明该项损失。本院认为原告并未提供其他证据来佐证照片所显示的空调是其所装以及具体价格。故对该证据的证明目的不予认可。 6、被告（反诉原告）董家置业为证明自己的主张向本院提交了其与陕西富德汽车服务有限公司的房屋租赁合同以及租金收据，证明原告的租金自2016年8月1日以后应按照每平方米95元的标准缴纳。原告对该证据的真实性不予认可。本院对该证据的真实性予以认可，对其证明目的结合具体情况予以认定。 以上事实有原、被告提供的相关证据在卷佐证。 本院认为，合法的租赁关系依法受法律保护。原告福盈顺公司与被告董家置业虽未签订正式的书面租赁合同，但根据2015年8月11日原告福盈顺公司与西安德庆置业有限公司签订的《房屋租赁合同》以及2016年1月24日被告董家置业与西安德庆置业有限公司签订的协议书，原告福盈顺公司与被告董家置业之间已形成事实上的租赁关系，且原告福盈顺公司与西安德庆置业有限公司《房屋租赁合同》关于出租方与承租方的权利义务亦应适用于原、被告双方。被告李平利以原告福盈顺公司未交租金为由以被告董家置业法定代表人的名义锁住原告福盈顺公司正常经营的店门，已经构成对原告福盈顺公司的侵权，因该行为产生的法律责任应当由被告董家置业承担。故对原告福盈顺公司要求被告董家置业赔偿损失的诉请依法予以支持。被告董家置业于2017年6月将争议房屋已经出租与他人，导致原、被告之间的租赁关系已经无法继续履行，故对反诉原告董家置业关于解除其与反诉被告福盈顺公司之间的租赁关系的反诉请求依法予以支持。原告福盈顺公司主张被告董家置业退还其已缴纳的2016年5月7日至7月31共计86天的房屋租金151765.92元，并赔偿其该阶段的营业损失602000元，该部分损失应视为原告因被告的阻挡行为导致其预期利益减少的损失，综合考虑原告的收入支出，可酌情按照每天2000元的标准计算86天，共计172000元。对于原告福盈顺公司主张装修设计费、装修费、制作广告费、墙绘费用等884800元，因被告董家置业在本院已明确告知其评估期间维持争议房屋现状的情况下，将争议房屋出租于他人，故应由其承担不利后果，结合原告福盈顺公司的实际经营时间以及以上费用的合理性，可按照该笔费用的70%计算，即884800×0.7＝619360元。对于原告主张的安装中央空调、排风系统等损失，因其未能提供有效证据佐证，依法不予支持。关于反诉原告董家置业主张的反诉被告福盈顺公司支付2016年1月10日至2016年7月31的租金370591.20元及逾期付款利息10156.80元，因反诉被告福盈顺公司已经支付该笔租金，故对其主张不予支持。对于反诉原告董家置业主张的反诉被告福盈顺公司支付其2016年8月1日至2016年11月30日的租金335296.80元以及2016年12月1日至2017年5月7日的租金419786元一节，反诉被告福盈顺公司在反诉原告董家置业于2016年5月28日通知其恢复营业的情况下未能及时防止损失扩大，直至2017年6月反诉原告将该争议房屋租赁给他人，考虑到反诉原、被告对此均有责任，对该部分损失（考虑反诉被告恢复营业的可能时间酌情计算1年，数额参照反诉被告福盈顺公司与西安德庆置业有限公司的约定，即每月每平方60元×882.36×12＝635299.20元）由反诉原告、反诉被告各承担50%，即317649.60元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、一百一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除反诉原告西安董家村置业发展有限公司与反诉被告西安福盈顺餐饮管理有限公司之间的租赁关系。 二、被告西安董家村置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告西安福盈顺餐饮管理有限公司营业损失、装修费等共计791360元。 三、反诉被告西安福盈顺餐饮管理有限公司于本判决生效之日15日内支付反诉原告西安董家村置业发展有限公司租金损失317649.60元。 四、驳回原告西安福盈顺餐饮管理有限公司其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告西安董家村置业发展有限公司其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费20100元（原告已预交），原告西安董家村置业发展有限公司承担10653元，被告西安董家村置业发展有限公司承担9447元；反诉诉讼费15144元（反诉原告已预交），由反诉原告西安董家村置业发展有限公司承担10600.80元，反诉被告西安福盈顺餐饮管理有限公司承担4543.20元。原、被告各自承担部分，于判决生效后15日内一并给付对方。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  童 旭 人民陪审员  张福军 人民陪审员  白 瑛 二〇一七年十月二十日 书 记 员  杜楠楠