北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3891号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京香豆豆食品有限公司，住所地北京市房山区窦店镇久安路38号。法定代表人：刘长安，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，北京市房山区良乡镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨振娟，女，北京香豆豆食品有限公司职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈闯，男，1988年12月14日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李璐，北京市大道政通律师事务所律师。上诉人北京香豆豆食品有限公司（下称香豆豆公司）因与被上诉人陈闯租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初14919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。香豆豆上诉请求：同意一审判决第五项，依法改判撤销一审判决第一、二、三、六项，依法判令陈闯给付我公司2018年7、8月租金10000元及违约金50000元，或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.陈闯在合同履行期间在我公司不知情的情况下，将涉案厂房及设备擅自转租并拖欠租金、水电气费的行为，违反合同约定，应承担违约责任。2.我公司主动降低租金及水费的行为系主动承担了经济损失，一审判决对此未予查清，存在错误。3.我公司的污水处理系统仍然能够排放污水，陈闯生产产生的污水部分排入上诉人的污水系统进行排放，部分污水自行外运。污水排放问题是陈闯清楚明确后才与我公司签订的合同，我公司从未要求过陈闯自行外运生产污水，而一审判决对陈闯部分污水排入我公司污水系统进行排放的事实未予查明，仅靠陈闯自行制作的污水租车费用情况就判令我公司承担十万元运费损失，属认定事实错误。我公司的污水排放问题在本案审理过程中已得到解决，现不存在问题。4.一审判决我公司承担陈闯的经营损失超出了本案租赁合同纠纷的审理范围。5.双方合同签订时陈闯先与马德刚就转租问题达成一致，是对租赁物明确了解后才向我公司申请转租的，我公司不应承担损害赔偿责任。陈闯辩称，同意一审判决，不同意香豆豆公司的上诉请求。香豆豆公司违约在先，其公司不能提供有效污水处理系统，导致合同解除，故我不应承担违约责任。陈闯向一审法院起诉请求：1.判令香豆豆公司返还我30万元保证金；2.判令香豆豆公司支付我豆皮款84744元；3.判令香豆豆公司赔偿因不能提供有效污水处理系统，导致我成本扩大支出污水清运费21万元。因不能扩大再生产，导致的经营损失（待评估）。香豆豆公司向一审法院反诉请求：1.判令陈闯给付2018年7、8月份租金100000元；2.判令陈闯给付2018年7、8月份水电气费用37819.8元；3、判令陈闯给付违约金50000元。一审法院认定事实：2016年12月20日，香豆豆公司作为出租方（甲方）与马德刚作为承租方（乙方）就甲方将自己所有的厂房及设备出租给乙方独立生产经营一事签订《租赁合同》，双方约定：厂房的位置、面积及用途为厂房位于北京市房山区窦店镇久安路38号，面积约2200平方米，现有设施（详见设备清单）。甲方根据乙方生产要求，一次性对厂房进行装修和购置相关生产设备、设施及冷库等，并为乙方提供蒸汽、水、电等。用途生产豆制品。租赁期限两年，自2016年12月23日起至2018年12月22日止。租金及其他费用的交付方式为本合同租金第一、二租年为90万元整，第三租年为100万元整。租金交付方式为租金按月交付，自投产之月开始，每月提前一个月预付交清。蒸汽按每立方280元，清运生产废水每吨8元，电每度1.0元收取费用。如遇国家调整电的价格电价随之调整。天然气价格浮动超过20%时按比例调整蒸汽价格。费用的交付方式：以上所列费用，按双方所确认的15日、30日表数，由乙方于当日交清费用。汽水电供应方式：国家规定节假日期间不提供汽、水、电，乙方提前做好生产调整，如自行安排生产，所造成的损失，乙方承担。甲方的权利义务为：有权监督乙方合理使用该厂房及设备设施。保证乙方的正常使用蒸汽水电路的供应和使用。按合同规定时间足额收取租金及汽水电费。协助乙方协调关系。乙方的权利义务为：合理使用厂房设备、设施，租赁期满保证能正常生产使用。按合同规定时间数额缴纳租金、汽、水、电费等。按照国家规定依法办理各项经营手续，按照国家要求合法经营。租赁经营期间，不得使用甲方或香豆豆公司的名义对外签订合同、协议。乙方独立经营租赁期内发生的债权债务由乙方承担。未经甲方允许，不得私自改造房屋结构，如需改造需以书面形式经甲方同意确认方可实施。按甲方的要求做好食品卫生、环境卫生，积极配合甲方搞好接待参观工作，对所属职工加强管理，如出现偷盗、损坏公司院内财物的行为，乙方负责赔偿。租赁经营期间，乙方不得转租转借。违约责任为乙方不按时缴纳租金和费用超过10日。因乙方违反发生违法行为受到执法部门处罚的。租赁期间以甲方或凯达公司名义对外签订合同、协议或产生纠纷的。发生上述违约行为，应当承担违约责任，乙方应当向甲方支付违约金，并且甲方有权中止合同。甲方无故中止合同，承担保证金数额责任。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，香豆豆公司向马德刚交付了出租的厂房及设备。在合同履行过程中，2018年1月13日，香豆豆公司作为甲方，马德刚作为乙方，陈闯作为丙方三方签订《转租协议》：第一、原甲乙双方自2016年12月23日起至2018年12月22日止签订的《租赁合同》自2017年12月23日起，承租人由乙方改为丙方。乙方原有的权利和义务全由丙方承担，甲方同意此次转让。甲丙双方权利义务均按原合同执行。第二、甲丙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负责承担。第三、因甲方污水处理的遗留问题，现在对于承租方进行限量生产期间月租更改为5万／月。限量生产解除后恢复原房租7.5万／月。第四、2017年12月23日至2018年1月22日的房租乙方已交清，丙方不再另行支付。第五、甲丙双方都保留通过诉讼解决本合同争议的权利，在本协议生效后，如果任何一方不履行本协议约定的义务，另一方有权通过诉讼解决争议。第六、未尽事宜双方协商解决。协议签订后，陈闯即入场进行生产经营。在租赁过程中，因香豆豆公司的污水处理系统不能正常使用，陈闯需将加工生产豆制品产生的污水外运，并产生污水外运支出。香豆豆公司为了减少污水外运损失，将收取陈闯生产用水标准进行了调整，自2018年3月15日由原水费10元／吨，调整为水费8元／吨；2018年4月6日由原水费8元／吨，调整为水费5元／吨。现陈闯已将租金、水、电费等交至2018年6月底，2018年7月以后未向香豆豆公司支付租金及水、电、气费用。2018年8月6日，陈闯向香豆豆公司邮寄送达了主要内容为解除租赁合同、赔偿损失等的律师函。2018年8月13日，陈闯向香豆豆公司提交声明一份，内容为：“关于三期车间三楼租给许双明部分场地使用一事，结止2018年8月13日终止租赁。原因拖欠陈闯7月份租金。自终止之日起三期所产生一切费用陈闯概不负责”。另，2018年1月8日，陈闯的生产负责人陈国符与许双明签订《车间场地租赁合同》，约定许双明租用陈闯所承租的香豆豆公司豆皮生产车间三楼东半部分场地用于生产豆腐干，月租金为8000元（不含水、电、气和其它任何费用）。2018年8月22日晚，陈国符与许双明签订《终止协议》，双方一致同意终止陈国符代替陈闯与许双明于2018年1月8日所签《车间场地租赁合同》，在终止前该场所所产生的一切费用由许双明支付给陈闯（房租金、水、电、气）费用。一审审理中，陈闯称签订转租协议时，香豆豆公司向其作出承诺，保证其2条生产线使用公司的污水处理系统并承诺尽快改造升级污水处理系统。香豆豆公司对此予以否认，称当时让陈闯自己负责外运污水。陈闯称其已于2018年8月12日搬离承租的场地；香豆豆公司对此予以否认，称陈闯转租部分的承租人许双明仍继续使用承租场地至2018年8月底。在诉讼过程中，陈闯申请要求对因不能正常使用香豆豆公司的污水处理系统，导致不能正常生产造成的经营损失进行评估，法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行了评估，经评估陈闯自2018年1月22日至2018年7月30日经营损失评估价值为63004.05元。一审法院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，陈闯租赁香豆豆公司的生产车间进行生产经营，双方签订的《转租协议》虽约定因污水遗留问题对陈闯承租期间进行限量生产，但未明确约定陈闯不可以使用香豆豆公司提供的污水系统进行生产排放污水，故香豆豆公司作为出租方负有保证陈闯正常使用车间及附属排水设施进行生产的义务。但在转租协议履行过程中，香豆豆公司要求陈闯自行外运生产污水，至2018年7月，香豆豆公司作为出租方较长时间内仍未对其污水处理系统存在的问题进行有效的解决，致使陈闯不能正常使用排水设施进行生产，应承担违约责任。香豆豆公司不能保障陈闯正常使用污水系统排放生产污水，陈闯进行污水外运支出费用较大，致使陈闯生产经营困难造成损失，合同目的不能实现。因此，陈闯在向香豆豆公司发出解除合同的律师函后，陈闯起诉要求解除合同以及要求赔偿经营损失及污水外运损失，具有法律依据，法院予以支持。关于合同具体解除之日，虽然陈闯于2018年8月12日左右停止生产，撤出租赁场地，但其转租部分场地的承租人许双明并未停止生产，撤出场地，仍应视为陈闯继续使用租赁场地，故法院根据本案2018年8月22日晚，陈国符与许双明签订《终止协议》，双方一致同意终止陈国符代替陈闯与许双明于2018年1月8日所签《车间场地租赁合同》这一情况，酌情确定陈闯与香豆豆公司签订的转租协议于2018年8月22日解除；合同履行当中，因香豆豆公司存在违约，因此应当赔偿陈闯因不能正常生产造成的经营损失，具体损失数额，法院根据评估结果确认。关于陈闯要求赔偿的污水外运损失，法院根据外运污水租车费用支出情况以及香豆豆公司减让水费等情况酌情确定为10万元。陈闯主张的豆皮款，因双方合同履行过程中，一直用豆皮款抵顶租金，故法院根据双方的交易习惯一并处理。关于香豆豆公司反诉要求陈闯支付租金及使用水、电、气费用的反诉请求，符合合同约定，具体数额，法院根据合同约定的标准及法院确定的合同解除日期酌情确定。香豆豆公司反诉主张陈闯无故解除合同应支付违约金的反诉请求，因法院确定解除合同系香豆豆公司的原因造成，故法院不予支持。据此，一审法院于2020年1月20日判决：一、北京香豆豆食品有限公司于判决生效后7日内赔偿陈闯经营损失63004.05元，污水外运损失100000元；二、北京香豆豆食品有限公司于判决生效后7日内给付陈闯豆皮款84744元；三、驳回陈闯的其他诉讼请求；四、陈闯于判决生效后7日内给付北京香豆豆食品有限公司租金85484元；五、陈闯于判决生效后7日内给付北京香豆豆食品有限公司水费、电费、汽费合计37400元；六、驳回北京香豆豆食品有限公司的其他反诉请求。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，香豆豆公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。香豆豆公司提交：1.北京高端制造业（房山）基地管理委员会作出的《关于农产品加工技术研究及产业化项目的排水证明》；2.2018年3月至9月污水检测合格小票；3.2018年6月13日，废水检测合格报告；4.2019年12月26日，北京市房山区生态环境局排污许可证；5.香豆豆公司房屋无偿使用协议，上述证据均用以证明香豆豆公司的污水处理系统是能够排污至污水处理厂，污水处理厂也同意香豆豆公司排放，排放证是国家颁发的。陈闯的质证意见为：对证据1没有制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合法律规定的合法证据形式，不具有证明力，真实性无法核实，该证据的落款时间系2017年6月30日，在本案涉诉合同签订日期之前，无法证明本案涉诉合同履行过程中污水的排放情况，而且此证据系针对一期、二期车间，陈闯租赁的是三期车间，故对该证据的关联性、证明目的不认可；对证据2的真实性不认可，小票上没有任何公章、签字、检测机构的名称，对该证据的关联性、证明目的不认可，小票上无法看出检测的内容、地点等，而且此证据系针对一期、二期车间，陈闯租赁的是三期车间；证据3的证据形式不符合法律规定，没有制作证明材料的人员签名或者盖章，不具有证明力，真实性无法核实，对证据的关联性、证明目的不认可，检测报告检测的为“北京凯达恒农业技术开发有限公司”，并非香豆豆公司，因北京凯达恒农业技术开发有限公司（下称凯达恒公司）有好几个车间，有生产蔬菜干、水果干的，此报告无法证明陈闯使用了香豆豆公司的污水处理设备，并进行排放，而且此证据系针对一期、二期车间，陈闯租赁的是三期车间，事实上陈闯的车间是生产豆皮，因生产豆皮需要将黄豆浸泡、加工，会产生污水，此污水是具有一定腐蚀性的，此污水与其他车间生产蔬菜干、水果干抽取真空产生的污水不同，所以香豆豆公司不让陈闯将污水排到其污水处理设备中，而且香豆豆公司认可其污水处理确实存在问题，需要维修；对证据4的真实性认可，关联性、证明目的不认可，此许可证是下发给凯达恒公司的，并非给香豆豆公司，行业类别也明确写了蔬菜加工，而且发证日期为2019年12月26日，与本案无关，而且此证据系针对一期、二期车间，陈闯租赁的是三期车间；证据5，该证据涉及凯达恒公司，真实性无法核实，关联性、证明目的不认可，此协议与本案无关，而且此证据系针对一期、二期车间，陈闯租赁的是三期车间。对于上述证据，本院认定如下：证据1，陈闯与香豆豆公司承租租赁场地时间为2018年1月13日，而证据1的形成时间为2017年6月30日，早于双方租赁合同开始时间，且香豆豆公司认可其在陈闯租赁期间维修了污水排放设备，故该证据的证明目的，本院不予采信；证据2、3，该证据形式上无法看出本案中涉及的污水排放设备，故对该证据的证明目的，本院亦不予采信；证据4的形成时间为2019年12月26日，均晚于陈闯或香豆豆公司主张的陈闯腾退租赁场地时间，故该证据的证明目的，本院亦不予采信；证据5仅系香豆豆公司与凯达恒公司签订《房屋无偿使用协议》，无法证明污水排放设备能否正常使用，故该证据的证明目的，本院亦不予采信。二审补充查明，2019年7月24日，一审法院开庭审理中，香豆豆公司称“陈闯接手时我们就降租金了，降租金是为了让他们自行处理污水”。2019年11月27日，一审法院开庭审理中，香豆豆公司称“之前的租金用豆皮款抵租金、水电费等，我们也同意。”二审审理中，香豆豆公司称陈闯使用了其污水处理系统，陈闯生产经营产生的污水有一部分排入了香豆豆公司的污水系统，有一部分污水进行了外运。陈闯对此不予认可。香豆豆公司就其上述主张并未提交充分证据予以证明。香豆豆公司称依据《转租协议》第二条“甲丙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负责承担”的约定，故陈闯的所有损失应由其自行承担。陈闯称该合同约定不包含现在实际发生的污水外运费用，双方合同的订立目的是我能生产豆皮，如果合同目的无法实现，我签订租赁合同就没有意义了。另，关于香豆豆公司上诉要求陈闯支付违约金5万元的诉讼请求，经本院询问，香豆豆公司认可双方租赁合同中没有明确约定，是依据双方租赁合同约定的一个月租金标准计算。本院认为：本案中，陈闯租赁香豆豆公司的生产车间进行豆制品生产，日常排放污水是经营所必需，双方签订的《转租协议》中虽约定因污水遗留问题对陈闯承租期间进行限量生产，但未明确约定陈闯不可以使用香豆豆公司提供的污水系统排放污水，故香豆豆公司作为出租方负有保证陈闯正常使用车间及附属排水设施进行生产的义务。经查，在《转租协议》履行过程中，香豆豆公司要求陈闯自行外运生产污水，至2018年7月，香豆豆公司作为出租方较长时间内仍未对其污水处理系统存在的问题进行有效的解决，致使陈闯不能正常使用排水设施进行生产，香豆豆公司应当承担合同的违约责任。陈闯以其进行污水外运支出费用较大，致使其生产经营困难造成损失，合同目的不能实现为由，向香豆豆公司发出解除合同的律师函后，陈闯起诉要求香豆豆公司赔偿经营损失及污水外运损失，依据充分，本院予以支持。虽本院审理中，香豆豆公司称陈闯使用了其污水处理系统，陈闯生产经营产生的污水有一部分排入了香豆豆公司的污水系统，有一部分污水进行了外运，但在陈闯对此不予认可的情形下，香豆豆公司就其上述主张并未提交充分证据予以证明，且香豆豆公司不能就其在一、二审审理中的陈述不一致作出合理解释，故对香豆豆公司的上述主张，本院不予采信。另，在二审审理中香豆豆公司称依据《转租协议》第二条“甲丙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负责承担”的约定，故陈闯的所有损失应由其自行承担。但在陈闯对此不予认可的情形下，本院认为香豆豆公司作为出租人应保障陈闯正常使用涉案厂房，该合同约定内容不包括香豆豆公司违法合同基本义务所产生的相应损失，故香豆豆公司的该项抗辩意见，本院不予支持。关于经营损失问题。一审法院根据评估结果确认经营损失数额，并无不妥。关于污水外运损失问题。一审法院根据外运污水租车费用支出情况以及香豆豆公司减让水费等情况酌情确定为10万元，亦无不妥。关于合同解除时间问题。虽然陈闯于2018年8月12日左右停止生产，撤出租赁场地，但其转租部分场地的承租人许双明并未停止生产，撤出场地，仍应视为陈闯继续使用租赁场地，故一审法院根据本案2018年8月22日，陈国符与许双明签订《终止协议》，双方一致同意终止陈国符代替陈闯与许双明于2018年1月8日所签《车间场地租赁合同》这一情况，酌情确定陈闯与香豆豆公司签订的转租协议于2018年8月22日解除，并无不当。关于租金问题。陈闯称因双方合同履行过程中，一直用豆皮款抵顶租金，故一审法院根据双方的交易习惯一并处理，并无不当。关于违约金问题。经本院询问，香豆豆公司认可双方租赁合同中对违约金没有明确约定，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，香豆豆公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京香豆豆食品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年五月六日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪