河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3374号上诉人（原审被告）：杨丽，女，1978年9月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付鹏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，住所地中牟县刘集镇财政所院内二楼。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。上诉人杨丽因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（雅居公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月26日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。杨丽上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判按照合同约定的物业费70%交纳，违约金和其他相关费用不应支持；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，法律适用错误，形成错误判决。一、本案中，上诉人从未在涉案房屋中居住，一审法院直接以被上诉人的调查笔录为依据进行认定明显错误。本案中，上诉人已在一审抗辩中提出并能够举证证明，因涉案房屋存在严重质量问题，漏水严重，且经常发生水倒灌等情况，上诉人根本无法居住。一审法院却径行以被上诉人的调查笔录为依据，认定上诉人节假日在涉案房屋中居住继而要求上诉人全额支付物业费明显错误。二、本案适用法律错误，裁判尺度不一。本案与同批次中被上诉人起诉其他业主的案件一致，均属于物业服务合同纠纷，由一审法院同时审理。但一审法院在审理后关于违约金的判决尺度明显不一，即部分案件未支持违约金，但在本案中又支持了被上诉人的违约金请求，明显适用法律错误。且一审法院判决违约金按照欠付物业费为基数，按照月利率2%计算明显过高。杨丽另补充上诉意见：自上诉人收房之后，房屋一直漏雨漏水，下大雨时还会出现反水，被上诉人一直未对上诉人房屋进行维修，房屋根本无法居住。案涉雅居乐雅小区最大的问题是漏雨和反水。本案的业主多次向雅居公司提出漏水的相关问题，但是该问题一直没有有效解决，涉案房屋至今还在漏水。被上诉人作为地产公司前期选聘的物业公司，有责任和义务将该问题即时反馈给地产公司，但被上诉人并没有尽到此义务。因此被上诉人提供的物业服务并不符合合同标准。根据人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第六条规定，被上诉人无权按照合同约定全额收取物业费。因此本案的物业费应当在此基础上酌情减免。被上诉人雅居公司辩称：一、上诉人称其从未在涉案房屋中居住，完全不符合客观实际情况。自地产向上诉人交房以后，上诉人有多次充电、用电记录。上诉人自本案涉案房屋交付后，由其本人对涉案房屋进行了正常装修。上诉人平时在寒暑假以及正常节假日期间均在涉案房屋中进行居住并正常使用房屋。在本次新冠肺炎疫情防控期间，上诉人均在涉案房屋中居住，并且每天由物业公司工作人员帮助其采购日常生活用品。上诉人已主动交纳了被上诉人诉讼请示以外的2019年10月11日以后的物业管理费用，均按正常标准进行缴纳。该情况均可以印证上诉人在涉案房屋居住使用的情况。上诉人称一审法院直接以被上诉人的调查笔录为依据进行认定也不符合客观实际情况。本案在审理过程中，一审法官曾亲赴涉案房屋进行实地勘察，并对被上诉人制作调查笔录一份，一审法院根据该调查笔录所作出的相关表述不存在问题，不存在上诉人所谓的法院以调查笔录认定其在房屋中居住的情况。本案中涉案房屋不存在上诉人所主张的质量问题，也没有发生水倒灌等情况。另外，根据上诉人与被上诉人双方签订的前期物业服务协议第四条，物业管理服务相关费用第三款的明确约定，上诉人应在商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论上诉人是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务资金。根据该约定并结合国务院《物业管理条例》等相关法律规定，上诉人应当按照前期物业服务协议的约定足额向被上诉人全额缴纳物业管理服务费用，即便上诉人未经常在涉案房屋居住，也应全额缴纳物业管理服务费用。关于上诉人称违约金按照月利率2%计算明显过高的问题，根据双方签订的前期物业管理服务协议第九条违约责任及免责条款第一条约定，上诉人已经向被上诉人足额补交拖欠的全部物业服务费用，并应从每月物业管理服务费逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的1‰向被上诉人支付违约金。一审法院在认定本案的违约金时以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该违约金按月利率2%计算，该利率已经明显低于上诉人与被上诉人在前期物业服务协议中的约定，原审法院已经对上诉人进行了照顾，因此不存在违约金明显过高的问题。对于上诉人所谓的房子漏水、漏雨等情况与物业无关。至于具体漏水、漏雨属于何种问题，上诉人可以委托相关的鉴定机构进行鉴定。物业公司已经完全按照物业服务协议的约定提供了合同项下的物业服务，不存在物业服务不达标或者物业服务不到位的问题，在上诉人上报漏水漏雨等情况时，被上诉人均第一时间予以处理，对此被上诉人不存在任何过错。综上，上诉人杨丽的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。雅居公司向一审法院起诉请求：1、判令被告按每月1112.62元的标准向原告支付自2018年09月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为15052.66元；2、判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金（自2018年10月01日起至2019年10月10日止,暂计2574.42元）；3、判令被告支付自2017年01月01日起至2019年10月10日此拖欠的车位管理费6120元；4、判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实:被告杨丽系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）17幢1-4层110号复式住宅的业主，房屋建筑面积264.91平方米。2014年7月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，已售车位管理费每月每个100元。该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为264.91平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付自2018年9月1日起至2019年4月30日的物业服务费共计8376.4元、01-CW-1-1117号车位管理费1680元、01-CW-1-1124号车位管理费1680元、01-CW-1-1125号车位管理费1680元，合计13416.84元，并支付相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至该院，请求判令支持原告的诉讼请求。一审法院另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告杨丽等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。本案审理过程中，对涉案房屋进行实地勘察，并对原告制作调查笔录一份，原告称涉案房屋已装修入住，被告在节假日会在此居住。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务及车位管理服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费及车位管理费。庭审中，被告认可物业费已交至2018年8月份，三个车位管理费至今未交。自2018年09月01日起至2019年10月10日止，共计13个月零10天，物业费共计14834.96元［（4.2元/月/平方米×13个月+4.2元/月/平方米÷30天×10天）×264.91平方米］,原告要求被告支付自2018年9月1日起至2019年10月10日止的物业服务费14834.96元，理由正当，该院予以支持，过高部分，该院不予支持。关于原告要求被告支付物业服务费违约金，因原告未提供充分证据证明其造成的实际损失数额，且原、被告约定的违约金为日利率1‰，计算时应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该违约金自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付车位管理费6120元的诉讼请求，庭审中，原告称实际上已售车位管理费每月每个60元。自2017年1月1日起至2019年10月1日止，共计33个月，三个车位管理费共计5940元（60元/月×33个月×3个），原告要求被告支付自2017年1月1日起至2019年10月1日止的车位管理费5940元，理由正当，该院予以支持，过高部分，该院不予支持。关于原告要求被告承担律师费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订的《补充协议》及发票为证，故原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求该院予以支持。被告辩称物业服务管理不合格，造成被告经济损失，故被告不同意交物业服务费的抗辩意见，被告未提供充分证据证明其主张成立，故该抗辩该院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨丽于判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费一万四千八百三十四元九角六分及该款违约金（自2018年10月1日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；二、被告杨丽于判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司车位管理费五千九百四十元；三、被告杨丽于判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；四、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，已减半收取，由被告杨丽负担本院二审期间，双方未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，雅居公司与杨丽签订的《前期物业管理委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雅居公司依照约定对案涉小区提供了物业管理服务，杨丽作为业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，杨丽作为案涉小区接受服务的业主，其主张房屋质量即使存在一定问题，杨丽可通过相关途径解决，但并不能免除其交纳物业服务费的义务，也不能免除其逾期交纳物业服务费的违约责任。一审判决杨丽向雅居公司支付2018年9月1日至2019年10月10日期间物业服务费14834.96元及违约金，并无不当。杨丽称其应按照合同约定物业费的70%交纳，不承担违约金和其他相关费用的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，杨丽的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人杨丽负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年五月七日书记员 田宇恒