贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1838号上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼。法定代表人程涛，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所执业律师。被上诉人(一审原告）：朱开阳，男，1980年9月4日出生，汉族，现住贵州省凯里市。被上诉人(一审原告）：雷丽娜，女，1982年5月23日出生，苗族，住址同上，系原告朱开阳之妻。委托诉讼代理人：施淑明，汉族，1948年4月29日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：肖永文，男，汉族，1942年11月4日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人朱开阳、雷丽娜商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人的第二项诉讼请求错误，其要求对房屋进行备案错误，因双方约定是对商品房买卖合同进行备案。二、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1、不论根据凯里市政府的（2015）13号会议纪要，还是根据双方签订的《补偿协议》，均是对商品房买卖合同备案，一审法院在没有查清事实的基础上作出判决上诉人对房屋进行备案，没有事实和法律依据。2、根据凯里市政府的（2015）13号会议纪要，应先确定房屋开发成本价，并支付全部房款后，上诉人才有义务对商品房买卖合同进行备案，由于被上诉人违约和政府不作为，导致房屋开发成本价迟迟没有确定，过错在被上诉人。3、一审法院没有对上诉人的答辩意见和证据作出说明和评价，都是围绕被上诉人一方在说理，作出的判决不公平。朱开阳、雷丽娜二审答辩称：一、答辩人的第二项诉讼请求是正确的，就是要求上诉人履行销售给答辩人房屋的备案义务，包括《商品房买卖合同》的备案义务。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持并驳回上诉人的上诉请求。无论是政府的会议纪要，还是后来双方签订的《补充协议》，都非常清楚的约定了上诉人的备案义务和具体备案时间，同时根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，备案也是上诉人的法定义务。上诉人的不诚信行为，导致本案发生，请二审维持一审判决，驳回上诉人的请求。朱开阳、雷丽娜一审诉讼请求：1、确认原、被告签订的《补充协议》和《商品房买卖合同》有效；2、判令被告履行销售给原告的凯里电力小区第A栋2单元18层2号房屋（建筑面积114.24平方米）的备案义务；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告华兴房产公司与其开发的华兴电力小区购房业主因房屋价格等问题发生争议，凯里市人民政府为化解矛盾，召开专题会议对双方反映的问题进行协调，并形成了〔2015〕13号《会议备忘录》。该备忘录主要约定：电厂业主自华兴公司发出交款通知之日起15日内交付房款，先按1800元／平方米交付，并签订相关购房合同等。依据该备忘录原告朱开阳、雷丽娜于2015年9月28日向被告交纳购房款205632元，同日双方签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。买卖合同主要约定：朱开阳、雷丽娜购买华兴房产公司开发的凯里电力小区第A栋2单元18层2号商品房，总价款205632元，朱开阳、雷丽娜采取一次性付款的方式支付购房款。《补充协议》主要内容为：甲方：黔东南州华兴房地产开发有限公司、乙方：雷丽娜。根据“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”相关精神（〔2015〕13号），现甲乙双方就房屋（车位）价格相关事宜达成如下补充协议，供双方共同遵守。一、乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积1800元/平方米预交房款及车位款，甲方务必在20个工作日内到市房产局完成备案手续。二、待政府工作组最终单位建筑面积成本价（含税）确定后，双方按多退少补的原则，在15个工作日内执行所确定的价格进行补交补退。对逾期未补交补退的，按未补交补退金额和同期银行贷款基准利率2倍计算交纳违约金。上述补交补退期限超过3个月以上的，按未补交补退金额和同期银行贷款基准利率4倍计算交纳违约金。……。合同及补充协议签订后，因被告未能按约将原告所购商品房报送房产部门进行备案登记，原告于2017年7月12日提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，法院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告既未将涉案的商品房买卖合同报送房产部门进行备案登记，也没有将一份商品房买卖合同交由原告保管。庭审中，本院责成被告在闭庭后2个工作日内提交《商品房买卖合同》复印件入卷，至本判决作出之日被告均未提交。再查明：原告朱开阳、雷丽娜系夫妻关系。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。虽然原告未能提交商品房买卖合同的复印件，但被告既认可双方已签订有商品房买卖合同，又对原告诉请确认商品房买卖合同有效予以认可，故本院对原、被告就凯里电力小区第A栋2单元18层2号商品房签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的真实性、合法性予以确认。原告在与被告签订商品房买卖合同前先行按房屋建筑面积1800元/平方米的价格支付购房款是事实，被告未按照协议约定在20个工作日内报送房产部门进行备案登记，其行为不仅违反了双方在补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，故原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、原告朱开阳、雷丽娜与被告黔东南州华兴房地产开发有限公司签订的《补充协议》和《商品房买卖合同》有效。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内履行将销售给原告朱开阳、雷丽娜位于凯里电力小区第A栋2单元18层2号房屋报送房产部门备案义务。案件受理费已减半收取为30元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据材料，但上诉人在上诉中提出一审法院没有对一审提交的证据作任何认定的意见，对此，本院予以审查并作如下认定：一审中被上诉人提交了①身份证；②结婚证；③补充协议、会议备忘录；④收款收据；⑤民事判决书。拟证实：①被上诉人的主体资格；②与上诉人之间存在商品房买卖合同关系；③已按1800每平方支付了购房款；④被上诉人的请求已得到法院的支持和认可。上诉人对上述证据①②无异议，对证据③④⑤真实性无异议，但认为1800每平方只是预付款，备案应该在房屋成本价确定后，被上诉人补交完差价，上诉人才能办理备案手续。对上述证据，经审查符合证据的三性，本院予以采信。上诉人在一审中提交了2015年9月1日（2015）13号会议备忘录，拟证实在签发备忘录之日起3个工作日之内要确定成本价，因被上诉人和政府的原因，没有对房屋进行定价也没有完成备案登记的事实。被上诉人对该证据不予认可，认为被上诉人没有签字，备忘录也没有确定备案的前提是先确定成本价。对该证据因其内容并没有约定先确定成本价并交完购房款后，才进行备案，故对上诉人的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认，案经调解未果。本院认为：本案争议焦点为：1、被上诉人的第二项诉讼请求是否错误；2、一审判决上诉人履行将被上诉人购买的房屋报送房产部门备案义务是否错误；3、上诉人对本案商品房买卖合同的备案是否应先确定房屋开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务；4、未能备案的责任是谁；5、一审判决没有对上诉人提出的答辩意见作出评价，对提交的证据不作认定是否存在偏袒被上诉人。1、关于被上诉人的第二项诉讼请求是否错误的问题。经审理认为，双方根据2015年9月9日“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”（〔2015〕13）相关精神，双方签订了《补充协议》，该协议明确约定“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积１８００元∕平方米预交房款及车位款，甲方（黔东南州华兴房地产开发有限公司）务必在２０个工作日内到市房产局完成备案手续”，双方的意思表示就是完成对房屋的备案手续，而要完成房屋的备案手续只能是对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案，而不是用房屋去备案，这是众所周知的事实。而双方约定甲方“到房产局完成备案手续”与被上诉人的第二项诉讼请求“判令被告履行销售给原告的……号房屋的备案义务”的意思表示一致并不矛盾。文字表述上也没有是用“房屋备案”的内容。因此，被上诉人的第二项诉讼请求符合《补充协议》约定内容的意思表示。上诉人提出被上诉人是要求对“房屋进行备案”的理由既是对诉讼请求的断章取义，也不符合众所周知的事实和日常生活经验法则。不能成立，本院不予支持。２、关于一审判决上诉人履行将被上诉人购买的房屋报送房产部门备案义务是否错误的问题。经审理认为，如前所述，双方签订的《补充协议》明确约定的意思表示是办理“房屋备案手续”，文字表述上也不是用“房屋备案”。而一审判决主文明确上诉人履行的是对房屋报送房产部门的“备案义务”，而履行将“房屋报送房产部门备案义务”众所周知是将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，并不是判决用房屋去备案。这不仅符合双方约定的意思表示，也符合《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”和《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定。上诉人提出一审判决要求上诉人对房屋进行备案没有任何事实和法律依据，明显错误的理由，是对判决主文意思的歪曲。不能成立，本院不予支持。3、关于上诉人对本案商品房买卖合同的备案是否应先确定房屋开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务的问题。经审理认为，双方根据2015年9月9日“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”（〔2015〕13）相关精神，双方签订的《补充协议》明确约定“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积１８００元∕平方米预交房款及车位款，甲方（黔东南州华兴房地产开发有限公司）务必在２０个工作日内到市房产局完成备案手续”。显然，上述《补充协议》的内容，并没有约定先确定开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务。而“会议纪要”也没有这一确定内容。因此，上诉人提出先确定开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务的上诉理由不仅与约定事实不符，也没有法律依据。不能成立，本院不予支持。4、关于未能备案的责任是谁的问题。经审理认为，上诉人提出没有备案是被上诉人违约和政府不作为。但上诉人并没有提供证明被上诉人没有按照《会议纪要》第四条“自华兴公司发出交款通知之日起15日内交付房款”的要求，或违反《补充协议》第一条“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积1800元∕平方米预交房款及车位款”约定，迟延交付购房款的证据。同时，《会议纪要》已经明确“自华兴公司发出交款通知之日起15日天内交付房款，先按1800元∕平方米，并签订相关购房合同，到房管局备案”。而到房管局备案是上诉人的约定和法定义务，不是政府应尽的行政行为。因此，上诉人提出是被上诉人违约和政府不作为的上诉理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。5、关于一审判决没有对上诉人提出的答辩意见作出评价，对提交的证据不作认定是否存在偏袒被上诉人的问题。经审理认为，上诉人口头答辩认为没有备案是原告及政府的原因，迟迟未能确定成本价，原告强行入住，违约在先。而一审判决书理由部分已经明确认定“被告未按照协议约定在20个工作日内报送房产部门进行备案登记，其行为不仅违约了双方在补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中诚实信用原则”就是对没有备案违约责任的认定。而上诉人一审提交的1份证据《会议纪要》，一审庭审已经质证，纪要中明确是“由华兴公司组织……给予当面解释，力争在3个工作日内达到双方认可”，对此，一审判决在认定事实部分已经确定《会议纪要》相关内容，而没有采纳确认“力争在3个工作日内达到双方认可”的事实就是对这一事实因没有完成而不存在的认定。相反，这一没有完成的事实是由华兴组织完成的事宜。因此，不存在偏袒被上诉人的事实。该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑厚祥审判员  李南楠审判员  刘 琴审判员  杨再幸审判员  沈 智二〇一七年十月二十三日书记员  赵艳萍