杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）杭下民初字第507号 原告：杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社，住所地：杭州市石桥路**。 法定代表人：段金富，董事长。 委托代理人：曾瑞胜、刘成林，浙江六和律师事务所律师。 被告：广西桂林兴安点金房地产开发有限公司，住，住所地：兴安镇三台路/div> 法定代表人：潘瑞钱，董事长。 被告：浙江上江南投资有限公司，住，住所地：杭州市下城区石桥路****/div> 法定代表人：张德元，董事长。 两被告共同委托代理人：汪迪波，浙江亿维律师事务所律师。 原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社（以下简称永丰经济合作社）为与被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司（以下简称点金公司）、浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年3月10日立案受理后，依法适用普通程序审理，并组成合议庭于2014年5月21日、2017年10月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告永丰经济合作社的委托代理人曾瑞胜、刘成林、被告点金公司、上江南公司的共同委托代理人汪迪波到庭参加诉讼。第二次开庭原告永丰经济合作社的委托代理人曾瑞胜、被告点金公司的法定代表人潘瑞钱、两被告共同委托代理人汪迪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告租金500万元；2、判令两被告支付延期付款违约金355000元（以500万元为基数按照每日千分之一自2013年12月15日起暂计算至2014年2月24日，请判至被告付清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。后于2017年8月30日变更第一项诉讼请求为：判令两被告支付原告租金700万元；其余诉讼请求不变。事实和理由：2011年5月5日，原告与被告点金公司签订了《房屋使用合同书》，约定原告将坐落在杭州市下城区石桥路456号的房屋出租给被告，双方对租赁期限、租金数额及支付方式进行了约定。2013年6月3日，双方签订了《房屋使用合同书补充协议》，对租期和租金及付款方式进行了调整。在该协议中，双方约定，第一期租赁时间自2012年12月15日起至2027年12月14日止；第一年租金为2500万元，2013年6月30日之前付1000万元，双方一致同意将原点金公司支付给原告的定金转为租金（定金共1500万元，其中1000万元转为第一年租金，500万元改为保修金），剩余的1500万元于2013年12月15日之前付清。2013年7月29日，原告和被告点金公司、上江南公司签订《补充协议》，该协议第二条约定：被告点金公司在原《房屋使用合同书》和《房屋使用合同补充协议》的权利和义务责任由点金公司和上江南公司共同承担。2013年12月3日，原告向被告点金公司发出《房租到期提醒函》，被告回函称因为承租房屋拼接部分沉降的原因要求顺延交付租金，最终未按时按月支付租金。2014年1月10日，双方签订《补充协议》，约定点金公司于2014年1月14日前支付租金1000万元给原告，对于地面找平施工及原告交付房屋未完成的消防设施部分，原告自行承担200万元工程费用，并在点金公司前述的1000万元租金中扣除。2014年1月24日，点金公司依约支付了800万元。因对于房屋沉降的原因及损失问题双方无法达成一致意见，被告点金公司至今未支付剩余的500万元租金。原告认为，原、被告之间签订的《房屋使用合同书》及之后的一系列补充协议均是双方真实意思表示，合法有效；原、被告在房屋交付时，各方对房屋的现状予以确认，并办理了相关交接手续；房屋交付后不当施工、装修而产生的房屋修复及损失事宜，应由使用方自行承担。两被告违反合同约定，以房屋交付后自行施工不当产生的房屋部分质量问题为由借故拖欠租金，原告有权按照合同约定和相关法律规定，要求被告支付拖欠的房屋租金和延期付款的违约金。原、被告在双方多次协商无果的情况下，依法向法院提起诉讼，恳请判如所请。 2012年上半年，被告在施工方未报原告和主管部门审批的情况下，开始实施地下车库的连通工程，实施坡道开挖，但是未按照规范要求，导致水土流失，引起房屋拼接部分沉降。目前被告仍正常招商经营，且有80%已经招商完毕，已经装修开业。双方纠纷在此前已经经过下城法院、杭州中院、省高院上述法院多次审理，根据生效的判决，双方的租赁合同于2016年4月8日解除，同时认定了被告已经实际使用房屋，应当支付租金。在此前案件中，经过司法鉴定，已经证明案涉房屋的下沉开裂是由被告违法开挖地下室通道引发的。就增加的诉讼请求补充事实为：原告向法院提起诉讼后，双方的房屋租赁合同已经解除，由于双方于2014年1月10日签订《补充协议》，约定由原告免除被告200万元租金后由被告对拼接D号楼房屋进行加固找平处理，被告实际未按约定履行加固找平义务，因此被告仍应向原告支付该200万元租金，被告至今实际仍欠原告第一年租金700万元。 为证明上述事实，原告永丰经济合作社向本院提供证据如下： 1、房屋使用合同书，2、房屋使用合同书补充协议，3、补充协议，4、房屋租赁备案证，证据1-4共同证明双方签订房屋租赁合同及相关约定的事实。5、物业、财产交接完毕确认书，证明原告完成房屋交付给被告，被告并未提出任何异议的事实。6、申请报告，7、关于杭州装饰城交接检查的情况，8、关于杭州装饰城交接检查情况的回复，9、关于杭州装饰材料市场后续施工存在问题的通报，10、工作联系函，证据6-10共同证明被告装饰改造导致部分房屋下沉的事实。11、杭州装饰材料市场拼接工程D号楼加固后安全性评估咨询报告，证明房屋加固后符合安全要求，能正常使用的事实。12、房租到期提醒单，13、房租顺延支付回复函，证据12-13共同证明原告向被告催讨租金的事实。14、浙江省农村信用社入账通知书，证明被告于2014年1月24日支付800万元租金的事实。15、工程竣工报告，16、工程竣工验收报验表，证据15-16共同证明原告在被告违法施工导致房屋沉降后从负责任角度出发，于2013年7月7日到2013年8月12日先行加固，房屋现已无质量问题的事实。17、（2017）浙民终78号判决书、（2016）浙01民初255号判决书，证明双方的租赁合同于2016年4月8日解除，被告应向原告支付拖欠的租金的事实。18、鉴定报告，证明被告违法开挖地下室通道造成房屋下沉开裂的事实。 被告点金公司、上江南公司共同辩称，第一，原告所诉的500万租金尚不具备支付条件，理由如下：1、原告违约在先。原告交付的租赁房屋存在安全隐患，在被告通知和一再要求下，原告对于危房进行加固，直至2013年12月底该房屋经过浙江省建设工程质量检验站有限公司检测后才符合加固要求，但仍然需要定期观测，因此，原告交付的租赁房屋直至2013年12月才基本符合使用安全的要求。在原告交付不合格房屋后直至12月鉴定结论出来之前是否需要支付房租仍属争议问题未解决。2、在2014年1月，原、被告双方就房屋质量、停水停电、房租支付等争议问题达成补充协议，按照补充协议第2条，双方明确原告主张的500万剩余租金为附条件支付，即在双方就上述问题达成一致或法院最终判决前暂不支付，目前，原告主张支付条件未成就。3、在2014年1月达成补充协议后，原告交付的房屋又出现大面积漏水，被告也向法庭提交的证据证明。因此，原告交付的租赁物在2013年12月之前存在安全隐患等问题，后期出现大面积漏水等大量问题，造成被告财产极大损失。按照2014年1月的补充协议，在相关问题未有效解决之前，原告诉请的500万租金不符合支付条件。第二，被告认为其并不需要支付500万租金的逾期付款违约金，理由如下：1、如前所述，原告交付的租赁物存在严重瑕疵，无法达到安全使用的功能，是原告违约在先。被告逾期支付租金是对于原告交付租赁物不符合法定要求存在严重违约而行使的合法抗辩权。2、按照2014年1月的补充协议第2条，在双方就相关问题达成一致或法院最终判决之前500万租金暂不支付。因此，附条件延期支付是双方达成一致的约定，原告依据最初合同约定来主张违约金显然不符合法律和约定。因此，被告认为500万租金不存在延期支付的违约责任，请求法庭不予以支持。第三，原告认为，造成房屋开裂，地基开裂等，地基开裂等原因是被告在施工过程中存在的问题告不能认可。被告认为，被告在所有施工之前都是向原告打过申请报告的，但是原告迟迟不批复。导致地基出现开裂，主体承重墙出现开裂的原因需要看权威部门的意见。开裂的原因不是被告违规施工造成的，而是原告本身造成的问题。关于招商的问题，由于原告交付的租赁物不符合安全使用功能，被告一直到2013年12月出了可以使用的安全报告之后，才在2014年1月招商，对原告陈述被告一直在招商的事实不予认可。原告向法院主张要求被告支付租金和违法金的要求没有事实与法律依据。理由为：根据双方在下城法院另案审理的案件中，双方委托中能公司进行房屋质量的检测报告，报告出具时间是2015年8月17日，报告明确根据抽样检测，原告交付给被告的房屋下沉、整体结构安全性不能满足规范要求，同时也存在防水检材施工不符合要求等其他瑕疵，其不合格率是所有抽检的房屋均不符合要求，不合格率为100%，且该瑕疵是影响到结构安全性的瑕疵，也是严重的根本性原因。由此证明原告交付给被告的租赁物房屋不符合租赁的目的和用途。本案双方当事人就原告违约交付质量不合格的房屋造成两被告装修损失，经杭州中院和省高院审理，已经做出终审判决，均明确原告交付房屋存在质量问题，原告应当承担违约造成的损失赔偿责任。虽然被告对于损失的金额及责任承担的相应裁判内容存在异议，也已经申请最高院再审，最高院已受理，案号为（2017）最高法民申4395号。但是两级法院对于原告应当承担赔偿责任的事实被告是认可的，由此原告交付的房屋不符合安全性要求，不仅导致被告由此产生1个多亿的装修损失及其他损失，原告主张要求被告支付租金也没有事实和法律依据。双方在房屋租赁合同的过程中，被告因原告多次要求，已经预付近三千万租金及保证金等费用。相关的费用返还，被告将另行主张。鉴于原告交付了不符合租赁目的的房屋，原告违约在先，被告基于抗辩及合同约定，有权顺延租期及顺延支付，因此被告不存在延期支付的事实。原告主张违约金的计算依据，明显高于银行同期贷款利率，诉请周期不符合相应的计算结论。请求法院予以考虑。关于原告增加200万元的诉讼请求，该200万元系应当由原告承担的地面找平及消防设施的相关工程款，双方在补充协议中已经对此作出约定，由被告履行并且从租金中抵扣。因此，被告已经按约定履行了上述施工项目，向法庭提交了相关证据证明，从两级法院的判决也明确了消防设施已经符合要求等相关事实，因此原告主张该200万元的款项没有事实依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 为证明上述事实，被告点金公司、上江南公司向本院提供证据如下： 1、补充协议（2014年1月10日签订），证明双方明确因房屋存在质量问题以及原告停水停电给被告造成的损失、租金顺眼等问题；根据协议第2条，双方明确原告主张的500万剩余租金为附条件支付，即在双方就上述问题达成一致或法院最终判决前暂不支付，目前原告主张支付条件未成就；延期支付500万租金为原、被告双方明确一致的意思表示，因此，原告主张违约金的事实和理由不能成立。2、杭州装饰材料市场拼接工程D号楼安全性检测鉴定报告，证明经权威机构鉴定，原告交付的房屋存在基础设计缺陷导致房屋出现明显不均匀沉降，达不到安全使用要求（详见第10页检测鉴定结论，2013年9月2日出具的鉴定报告），这是双方就房屋质量问题存在争议的情况下，委托权威机构进行鉴定，6.1的第一句话、第二行明确了产生不均匀沉降的原因，原告的设计方案与地质勘查报告相违背，所以产生了不均匀沉降。6.2说明了沉降的情况已经非常严重，不符合安全标准，故原告所交付的房屋不符合使用要求。3、房屋顺延支付回复函，证明被告在原告催收房租后及时回复了原告，并指出顺延支付租金的合理理由，此后双方于2014年1月达成补充协议，其中就500万剩余租金附条件延付达成一致意见；被告提出房屋质量问题并书面询问原告能否装修使用后，原告一直回避未予以积极回复，导致被告工程暂停延误产生损失。在该报告中第一页倒数第七行，被告是非常明确的问原告，但是原告始终没有回复。4、房屋状态照片、杭州江南时代广场（石桥路456号）ABC房屋露水技术委托鉴定报告、工作联系函，证明照片系被告在收到诉状和原告加固后鉴定报告后所拍摄，证明原告在2013年7、8月加固后房屋仍然存在地基贯穿开裂，房屋继续有沉降，房屋部分承重开裂等危及安全的问题；原告交付的房屋在2014年补充协议之后存在严重漏水，经被告通知于原告修复后还是存在严重漏水现象，给被告造成经济损失。以上证据证明房屋不断出现质量问题，且虽经修复但仍然存在涉及安全和正常使用的质量问题并造成被告经济损失。5、鉴定报告，证明原告交付的房屋存在严重质量问题，整体安全性不符合规范，不能实现租赁目的，原告主张支付租金缺乏事实依据。6、工程施工合同，证明根据补充协议的约定，由被告方承担地面找平和消防设施施工，被告已经履行完毕，且相应款项已经支付给施工方，因此，原告主张被告该200万元款项没有事实依据。 原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下： 对原告提供的上述证据，两被告对证据1-4形式真实性无异议，对证明对象有异议。房屋使用合同的1-4条已经明确了双方对于房屋使用用途的约定，即该房屋租赁用于市场等商业用途。目前该房屋存在严重质量问题，不符合租赁用途。按照第一份补充协议即房屋使用合同补充协议4页已经非常明确是原告交付的房屋存在延期交付情况，原告违约在先；被告租赁该房屋的使用用途是打造购物中心和产业园区的经营模式，在这种情况下，不是单位个体使用的，而是向社会开放的，在这种情况下，如果房屋不符合安全使用功能，会产生很多后患。对证据3的补充协议，在2014年1月10日签订的补充协议的第二条，在乙方支付1000万租金和200万工程款后，双方分别委托各自律师对房屋沉降损失等问题进行协商，如果双方无法达成一致意见或法院尚未判决之前，乙方第一年租金暂不支付。对证据4租赁时间有异议，因为被告于2012年6月还没有拿到房屋。对证据5形式真实性无异议，对相应签订的背景需要陈述，这份确认书签订的时间是2012年5月30日，“2012年12月15日已经将租赁房屋……”这里的“房屋”指的是部分房屋，因为当时有一部分房屋还有商户在打官司。2013年5月23日才拿到了全部房屋。对证据6真实性无异议，对证明对象有异议，原告认为是被告装修导致，申请报告反而证明了被告在装修之前都是向原告打过申请报告的。但是原告一直迟迟未答复，导致被告装修时间拖延，由此产生租金损失，原告有很大的过错。对证据7真实性无异议，对原告的证明对象有异议。这是被告给原告交接情况的回馈，在这里面已经明确一期主体墙开裂严重，二期墙体开裂，楼门开裂，主体墙呈现墙体严重受损等其他问题。当时被告在拿到房屋后检查的时候，不用说其他细节问题，就安全使用都不具备，所以被告马上就和原告交涉。该证据证实原告在2012年11月26日才交付部分房屋，且房屋存在主体墙开裂等无法使用的严重质量问题，因此即便交付，原告交付的也是不符合质量要求和租赁用途的房屋。对证据8真实性无异议，对其陈述的内容，被告收到函件的经办人说只是收到这文本，具体内容面议，主体墙开裂严重说明原告也是认可的，已经涉及到安全问题，对原告陈述的事实被告不予认可，所以被告委托了鉴定机构进行了鉴定。第7.3条，原告同意墙体进行拆除，说明原告也承认墙体是有问题，这是原告给被告出具的回复函。对证据9三性均有异议，原告陈述的原因，被告不予认可，通报的落款方是原来涉及房屋的设计单位，其推卸责任才所出具这样的通报。被告另外委托浙江省建筑工程质量检测公司做了检测鉴定报告。对证据10形式真实性无异议，对里面的相关内容的陈述被告有异议。尤其是对于原告推卸自己房屋责任的原因，以及相关说被告整体改造方案没有送过去，被告不予认可，被告一直在和原告沟通，但是原告一直迟迟不给予回复。联系单上的“申某”签字人的身份庭后再核实。对证据11形式真实性无异议，对里面陈述的内容恳请法庭关注，第一页倒数第二行，报告结论已经阐明了原因，在这份报告的最后一页第六点的第三小点，说明了今后使用过程中，还应该对房屋的沉降进行观测，也就是说加固没有解决根本问题，还是需要定期进行观测。对报告中第一页第二段说的是2012年上半年被告就进行了施工，实际上被告是2013年上半年进行施工，这可能是笔误。被告提交的证据5鉴定报告系截止目前为止与本案相关的房屋质量相关区域的最终鉴定报告，鉴定时间是2015年7月15日-2015年7月24日，因此原告提交的鉴定报告系之前的鉴定结论，应以被告提交的鉴定结论为准。根据鉴定结论，即便原告进行加固，也不符合质量要求，整体结构安全性不能满足规范要求等瑕疵，由此证明房屋不符合要求。对证据12-13真实性无异议，被告确实收到房屋催租的提醒函，收到提醒函之后被告及时于2013年12月8日做了回复，提出了因房屋质量存在严重问题，按照合同约定应当顺延租金及顺延支付的正当理由。这是被告抗辩权的行使，如果原告提交了，说明原告也收到了被告的回复函。对证据14无异议。对证据15-16形式真实性无异议，对证明目的有异议，在该工程竣工报告第三点，单位的工程质量是经初验为合格，仅仅是施工单位自己的初验，到底是否合格是需要经过权威机构进行审核的，但是权威报告是2013年12月底出具的基本合格，但还是需要观测。该报告竣工时间为2013年8月，而被告提交证据5鉴定报告形成于2015年7月，该鉴定报告已经明确房屋质量不符合要求，由此证明该工程竣工验收不真实，被告不予认可。对证据17形式真实性、合法性、关联性无异议，但是对于判决书中所认定部分事实，尤其是对损失的认定及赔偿责任的承担被告认为缺乏事实和法律依据。就省高院的该份判决，被告已经向最高院申请再审，案号为（2017）最高法民申4395号。因此，对于上述相关事实被告认为应以再审确定后查明的事实为准。对于认定双方租赁关系于2016年4月8日解除，被告认为不符合事实，判决依据的调委会调解记录上没有任何被告方的签字，且在这个时间点之前，被告方及原告均相应提出解除合同，原告提出解除合同时间是2015年8月，案号为（2014）杭下民初字第1688号，因此该证据不能证明原告所要证明的对象。此外，两份判决中均明确被告点金公司在2011年5月至2015年6月9日前后预付给原告相应款项近三千万元。在两份判决书中对于消防经检验合格的事实均予以确认，由此证明点金公司提交的证据6提到的对于消防设施等的后续施工，被告已经完成并且符合要求，故原告主张该款项没有法律依据。在两份判决书中均明确案涉房屋确实存在质量问题，由此证明原告交付的租赁房屋不符合约定使用用途，其主张支付租金没有事实依据。两份判决均明确了原告需要承担赔偿责任，即赔偿责任依据均在判决的事实部分及本院认为部分做进一步释明，由此证明原告存在违约，交付房屋不符合质量要求，致使被告产生装修损失，原告应承担违约的赔偿责任。反证原告的诉请缺乏事实依据。对证据18形式真实性、合法性、关联性无异议。该证明只是鉴定拼接D号楼房屋下沉开裂的原因及面积，而鉴定结论已经明确就该部分房屋及房屋下沉开裂的原因为原设计基础方案不合理及设计基础不符合建筑地基的相应规范。也证明了房屋的确存在下沉开裂的情况，被告提交的同一鉴定机构在同一时间出具的对于拼装A、B、C、D号楼抽样点式鉴定结论系完整的鉴定报告，其中鉴定结论为涉检房屋整体安全性不能满足规范要求等瑕疵，说明该房屋不能用于租赁目的的用途。原告提交的鉴定报告中影响房屋面积的范围仅仅也是抽样的点式鉴定，只抽了拼装房屋的D房，所以该结论不能涵盖本案所涉所有房屋质量问题。该鉴定结论是对房屋地基基础加固前的鉴定分析，由此证明原告在之前提交的已经进行加固竣工验收的相关证据均不真实。经本院审核，鉴于两被告对证据1-8、证据10-18的真实性没有异议，本院予以确认。两被告对证据9虽然的异议，但同一份证据两被告在（2016）浙01民初255号案件审理过程中对该证据（永丰经济合作社提供的证据21）质证称真实性无异议，故本院对该证据予以确认。 对两被告提供的上述证据，原告对证据1三性均无异议，对证明目的有异议，不能证明原告已经认可房屋存在质量问题及原告停水停电。这份补充协议签订的背景与被告陈述证据3的证明目的是一致的。被告以补充协议约定本身来抗辩现在支付租金条件未成就，原告认为该主张不成立。被告如果要抗辩支付条件未成就，应提供未成就的证据，而不是就双方的补充协议进行抗辩，原告认为这是不能抗辩的，支付条件是成就的。在确定之前租金的违约责任，租金可以顺延到法院裁决之前，但该协议并没有免除被告的违约责任，如果法院判决违约责任是被告导致的，被告除了支付500万租金，还应该承担违约金。对证据2真实性、合法性以及证明目的均有异议，该证据形成的时间是2013年9月2日，而原告已经举证证明在该时间之前原告已经把房屋加固完成，这显然没有事实基础，而且不合法，更不能证明原告的房屋没达到使用要求。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告予以回避未给付导致被告损失。事实上原告在2013年10月8日就已经书面告知被告是可以装修使用的，只是要注意相关事项。事实上在原告加固过程中，被告也在对其他房屋进行装修，被告对于原告加固完成这一事实是非常清楚的。对证据4真实性、合法性以及证明目的均有异议，委托鉴定报告的鉴定单位并不是一个有资质的法定的鉴定单位，而是一家防水材料公司的质检部。本身不具备鉴定的资质。内容也不真实。照片拍摄的裂缝是因为被告违法施工没有建围护桩，最终形成了沉降、开裂，这个原因在于被告，被告拿照片来证明继续沉降，这是看不出来的，沉降早就发生了，看不出来正在沉降。对证据5三性无异议，对证明目的有异议，不能证明案涉房屋存在安全隐患及不能使用，只能证明房屋的现状存在一些质量瑕疵，与标准的规范相比，有些差距，但不代表房屋存在危及人身财产安全的隐患或质量问题。实际上案涉房屋经过原告加固之后，承载力已经满足要求，至于局部的质量瑕疵和缺陷，不影响房屋的正常使用，被告该份证据对于房屋发生沉降的原因并没有做出说明，原因在原告提交的证据18，该鉴定报告也没有说案涉房屋属于危房。按照房屋的安全鉴定规范，如果鉴定对象确实存在安全隐患不能使用，首先要向房屋主管部门报告，其次向鉴定的委托人和产权人提出警告和整改意见，本案均不存在该种情形。被告在原告多次调解、催促、诉讼之下均拒不交还案涉房屋，一直滞留其中经营办公，直至2017年7月31日才全部交还。对证据6三性及证明目的均有异议。该证据属于明显伪造证据，所谓的施工单位是无资质的个人，无施工、无付款、无验收、无结算的事实，与被告提交的证据相矛盾，足以证明系伪造的证据。经本院审核，鉴于原告对证据1、3、5的真实性无异议，本院予以确认。证据2、4、6不能达到两被告的证明目的，本院不予采纳。 根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下： 一、2011年5月5日，永丰经济合作社（甲方）与点金公司（乙方）签订《房屋使用合同书》一份，约定：“第一条、出租房屋情况和租赁用途。1-1、甲方将坐落在杭州市下城区石桥路456号（现杭州装饰城、新建大楼及甲方租赁的杭州五金城的房屋，简称该房屋）出租给乙方。1-2、目前该房屋地上建筑面积约为101500平方米，地下室建筑，地下室建筑面积约为8000平方米积按109500平方米计算。1-3、房屋结构为框架……双方明确责任共同办妥消防验收合格。1-4、乙方已经充分了解甲方目前房屋所有现状、资料的情况下（由甲方提供所有现状资料附件），同意承租上述房屋。第三条、租金、支付方式和期限。3-1、该房屋地上建筑面积约为101500平方米，地下停车场，地下停车场为8000平方米00平方米，其中地下停车场为免费使用，乙方按合同规定交纳租金，以甲方按本合同规定交付房屋及双方签署交接书之日起计算租金，具体租金如下：第一年共计人民币3000万元（含四个月免费装修期和甲方已经预收租赁户的租金上述租金附清单给乙方）；第二年共计人民币4500万元；第三年共计人民币4600万元；第四年共计人民币4800万元……。第四条、定金和其他费用。4-1、本合同生效之日起一周内，乙方支付定金人民币1500万元给甲方，定金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。在乙方对原市场第一、三期装修结束后七日内，甲方将定金500万元退回给乙方，其余1000万元改为保证金，若乙方在合同生效后不能履行合同规定的义务，上述定金罚没，如甲方在合同生效后，不能履行合同规定的义务，应双倍返还保证金给乙方……。第五条、房屋使用要求、装修和维修责任。5-1、甲方根据房屋装修现状，按本合同约定移交给乙方，由乙方经相关部门审批后，可自行出资装修。乙方在装饰前，须根据房屋结构的现实进行设计，并书面报告甲方，征得甲方同意备案认可后，乙方按审批程序经有关部门批准办好建筑装潢施工许可证才能施工。5-3、未经甲方书面同意，乙方装修绝对不能损坏房屋主体结构”。 点金公司于2011年5月11日支付永丰经济合作社1500万元。 2013年5月23日，永丰经济合作社（甲方）与点金公司（乙方）签订《物业、财产交接完毕确认书》，约定“甲方在2012年12月15日之前已将租赁房屋、水、电、电梯交付给乙方。双方一致同意考虑到乙方尚未开业原因，空调滞后调试交付，乙方就位后应提前1个月通知甲方进场调试。” 2013年6月3日，永丰经济合作社（甲方）与点金公司（乙方）签订《房屋使用合同书补充协议》一份，约定：“第一条、租期。2012年8月底清退了大部分的商户，2012年9月15日将租赁标的物交付乙方，3个月作为装修免租金期。租金、租期分三期进行，甲、乙双方一致同意第一期自2012年12月15日起至2027年12月14日止共15年……。第二条、租金及付款方式。第一年租金为2500万元，2013年6月30日之前付1000万元，双方一致同意将原乙方交付给甲方的定金转为租金，同时原合同第四条中的500万元定金，装修结束后不予退还，改为保证金，合同保证金总共500万元，不再增加。2013年12月15日前付1500万元。第2年租金为3500万元，2014年6月30日之前付1000万元，2014年12月15日之前付2500万元。第三年租金为4000万元，2015年6月30日之前付2000万元，12月15日之前付2000万元。第四年租金为4500万元……。第四条、交付。4-3、甲方应积极协助乙方及乙方招商的商家办理各类证照及手续，如因甲方证照、手续不全、房屋原因致使江南时代提升改造方案无法审批或延迟审批和无法办理开业手续的，由甲方承担不能按期开业及租期、租金顺延的责任，如因乙方不符合上级有关部门产业定向和改造装修不符合相关规范要求等自身原因造成无法按期开业的，甲方不承担责任。承租期内乙方作产业调整，不符合相关规范要求造成无法开业的，甲方不承担责任。第五条、改造。乙方提出房屋装修、搭建、连建、新建、外墙等提升改造方案，该方案经甲方审核同意后（方案在不影响主体结构和符合国家规范要求的情况下，甲方应给予同意），由甲方提供可以提供的报件文件及资料，双方共同向相关部门申报，审批后实施时须保证有资质的单位施工，由乙方负责出资实施。” 2013年7月29日，永丰经济合作社（甲方）、点金公司（乙方）、上江南公司（丙方）签订了一份《补充协议》，约定：“乙方在原《房屋使用合同书》和《房屋使用合同补充协议》的权利和义务、责任由乙方和丙方共同承担。” 2014年1月10日，永丰经济合作社（甲方）与点金公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“第一年租金为2500万元，其中1000万元甲方已从乙方交纳的定金中转为租金，因双方目前对甲方交付的房屋拼接部分沉降的原因及损失、甲方停电停水对乙方造成的影响、租金顺延和租期顺延等事项存在争议，经杭州市下城区石桥街道协调，甲、乙双方达成如下协议：1、乙方同意在2014年1月14日前先支付租金1000万元给甲方（甲方向乙方开具1000万元房租发票）；房屋沉降部分的地面找平及甲方交付给乙方的房屋未完成的消防设施由乙方负责施工，甲方同意承担200万元工程费用，并在乙方前述1000万元租金中抵扣。2、在乙方支付完毕前述1000万元租金和乙方收到甲方的200万元工程费用后，甲、乙双方分别委托各自的律师对房屋沉降的原因及损失、甲方停水停电所造成的乙方损失、乙方租金顺延和租期顺延等问题进行协商，如双方律师通过协商仍无法就前述事项达成一致的，双方同意通过法律途径解决。在双方无法达成一致或法院最终判决前，乙方第一年剩余500万元租金暂不支付。”之后，上江南公司按该《补充协议》于2014年1月14日支付800万元租金。 后永丰经济合作社提起本案之诉。2014年8月28日，本院以（2014）杭下民初字第1658号未审结为由裁定中止诉讼并做出（2014）杭下民初字第507-1号民事裁定。2016年2月16日，本院以（2016）浙01民初255号案件未审结为由裁定中止诉讼并做出（2014）杭下民初字第507-2号民事裁定。 2014年8月26日，本院受理点金公司、上江南公司起诉永丰经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2014）杭下民初字第1658号，点金公司在该案中要求判令：永丰经济合作社承担租期、租金交付顺延的责任并赔偿停电停水给点金公司造成的损失。诉讼中，本院依据当事人的申请委托浙江中能工程检测有限公司对案涉房屋拼装A、B、C、D的安全性、屋面防水施工是否符合相关要求、拼装A屋面层檩条施工质量以及拼装D楼下沉开裂的原因和影响面积。2015年8月17日，浙江中能工程检测有限公司出具编号为SF1500009的鉴定报告，鉴定结论为：1、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋整体结构安全性不能满足规范要求；2、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D屋面防水卷材施工不符合规范要求；3、拼装A屋面加檩条施工质量不符合规范要求。同日，浙江中能工程检测有限公司出具编号为SF1500008的鉴定报告，鉴定结论为：1、拼装D房屋下沉开裂的原因主要为（1）原设计基础方案不合理以及原设计基础不符合《建筑地基基础设计规范》GB0007-2002规范要求；（2）其次拼装D西侧建造底下通道时加大了房屋西侧开裂下沉。2、拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米。2016年1月21日，点金公司、上江南公司向本院申请撤诉，2016年1月25日，本院作出（2014）杭下民初字第1658号民事裁定，裁定准许点金公司、上江南公司撤回对永丰经济合作社的起诉。 2015年8月，本院受理永丰经济合作社起诉点金公司、上江南公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2014）杭下民初字第1688号，永丰经济合作社在该案中请求判令：解除点金公司、上江南公司与永丰经济合作社签订的《房屋使用合同书》以及《房屋使用合同书补充协议》；点金公司、上江南公司限期腾空房屋；点金公司、上江南公司支付租金及逾期违约金。2015年10月22日，本院以（2014）杭下民初字第1658号未审结为由裁定中止诉讼并做出（2014）杭下民初字第1688-1号民事裁定。 2016年2月1日，浙江省杭州市中级人民法院受理点金公司、上江南公司起诉永丰经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016）浙01民初255号，点金公司、上江南公司在该案中要求判令：解除点金公司、上江南公司与永丰经济合作社签署的《房屋使用合同书》及相关补充协议；永丰经济合作社双倍返还定金，退还租金，赔偿损失等。2016年11月17日，浙江省杭州市中级人民法院作出民事判决书，判决确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》无效，永丰经济合作社赔偿点金公司、上江南公司损失4800万元，驳回点金公司、上江南公司其他诉讼请求。 后永丰经济合作社和点金公司、上江南公司均不服杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院于2017年8月24日作出（2017）浙民终78号民事判决书，认定案涉房屋在投入使用、营业前，上江南公司向消防部门申请并通过了消防安全检查，且取得了消防部门颁发的消防安全检查合格证。判决:一、撤销杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决第一项即确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》无效；二、维持杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决第二项即永丰经济合作社赔偿点金公司、上江南公司损失4800万元及第三项驳回点金公司、上江南公司的其他诉讼请求；三、确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》于2016年4月8日解除。 本院认为，本案的争议焦点为：一、两被告支付第一年剩余500万元租金条件是否成就，租金金额如何确定；二、两被告是否应支付原告违约金；三、原告主张两被告针对房屋沉降部分的地面找平及房屋未完成的消防设施未实际施工，并要求继续支付被抵扣的200万元租金，有无依据。 争议焦点一。首先，（2017）浙民终78号生效民事判决书已经确认原、被告双方签订的《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》合法有效，点金公司、上江南公司确已实际使用房屋，永丰经济合作社有权要求点金公司、上江南公司支付租金。其次，针对永丰经济合作社主张的第一年剩余租金500万元，鉴于原、被告的房屋租赁关系已经解除，原、被告双方通过诉讼委托鉴定的方式也确定了房屋沉降的原因，两被告的损失亦通过诉讼得到解决，故两被告尚欠原告的第一年租金支付条件已成就。被告抗辩原告交付的案涉房屋存在质量问题，被告不应支付租金。但根据浙江中能工程检测有限公司出具的编号为SF1500008的鉴定报告显示：“拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米。”而除该4400平方米房屋外的其他房屋被告确已正常使用，在双方签订的补充协议也显示，被告仅对房屋拼接部分沉降问题与原告商讨租金顺延问题，故其他房屋被告理应全额支付租金。再次，根据《房屋使用合同书》第三条约定，两被告所租赁的房屋地上建筑面积约为101500平方米，地下停车场，地下停车场为8000平方米00平方米，其中地下停车场为免费使用。双方最终达成的补充协议约定第一年的租金为2500万元，故本院酌情按相应比例确定该4400平方米第一年的租金应为1083744元（4400÷101500×2500万元）。最后，该份鉴定报告确定拼装D房屋下沉开裂的原因主要为（1）原设计基础方案不合理以及原设计基础不符合《建筑地基基础设计规范》GB0007-2002规范要求；（2）其次拼装D西侧建造底下通道时加大了房屋西侧开裂下沉。由此可见，原、被告双方共同的原因导致了拼装D房屋下沉开裂，故对于拼装D房屋下沉开裂影响区域面积的租金损失，本院酌情确定按双方的过错由原、被告各承担一半即541872元。因此，第一年租金两被告还需支付4458128元（500万元-541872元），超出部分本院不予支持。 争议焦点二。原、被告双方于2014年1月10日签订《补充协议》的背景为“因双方目前对甲方交付的房屋拼接部分沉降的原因及损失、甲方停电停水对乙方造成的影响、租金顺延和租期顺延等事项存在争议”，双方特约定“因案涉租赁房屋甲、乙双方分别委托各自的律师对房屋沉降的原因及损失、甲方停水停电所造成的乙方损失、乙方租金顺延和租期顺延等问题进行协商，如双方律师通过协商仍无法就前述事项达成一致的，双方同意通过法律途径解决。在双方无法达成一致或法院最终判决前，乙方第一年剩余500万元租金暂不支付。”由此可见，原、被告双方就第一年剩余租金问题已达成合意，若双方协商不成，双方同意通过法律途径解决，在双方无法达成一致或法院最终判决前，两被告可暂不支付剩余租金。故本案两被告暂不支付第一年剩余租金系经双方协议约定，并不构成违约，原告要求两被告支付延期付款违约金，理由不足，本院不予支持。 争议焦点三。原、被告双方于2014年1月10日签订的《补充协议》第1条约定：“乙方同意在2014年1月14日前先支付租金1000万元给甲方（甲方向乙方开具1000万元房租发票）；房屋沉降部分的地面找平及甲方交付给乙方的房屋未完成的消防设施由乙方负责施工，甲方同意承担200万元工程费用，并在乙方前述1000万元租金中抵扣。”由此可确定，签订协议时该房屋存在“未完成的消防设施”，而根据（2017）浙民终78号民事判决书认定，杭州市公安消防局于2014年10月29日出具的《建设工程消防验收意见书》可确定，案涉房屋工程消防验收合格。由此可确定，签订协议时存在的“未完成的消防设施”之后由两被告施工完成并验收合格。而对于房屋沉降部分的地面找平被告是否实际施工，原、被告双方说法不一，但均无有效证据予以证明。况且《补充协议》中并没有明确约定“房屋沉降部分的地面找平”与“未完成的消防设施”工程费用分别是多少，而是就总费用作出约定。现原告主张两被告未按约定履行加固找平义务而增加要求被告支付200万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租金4458128元（第一年租金）； 二、驳回原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币63285元，由原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社负担24926元，被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司负担38359元。 原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告广西桂林兴安点金房地产开发有限公司、浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 长  彭小梅 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  董勤敏 二〇一七年十月三十日 代书 记员  宋圆圆 ?*ArabicDash?-30-? ?*ArabicDash?-1-?