江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5057号 原告：太仓兰博资产管理有限公司，住所地太仓市科教新城健雄路20号，统一社会信用代码913205850941395630。 法定代表人：张建兵。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 被告：孚派特环境科技（苏州）有限公司，住所地太仓市人民北路175号1幢。 法定代表人：黎雨轩。 原告太仓兰博资产管理有限公司与被告孚派特环境科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太仓兰博资产管理有限公司（以下简称兰博公司）的委托诉讼代理人顾志强，孚派特环境科技（苏州）有限公司（以下简称孚派特环境公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰博公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付租金168750元;2.判令被告向原告支付水电费26262元;3.判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计8707.41元(其中603室的租金60750元从2018年10月1日起，602室的租金108000元从2018年12月31日起，水电费26262元从2018年12月31日起，均按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍暂计算至2019年8月5日，实际要求计算至实际付款之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，因2018年1月起，合同约定的租赁面积与水费实际分摊面积存在差异，原告按照合同约定的租赁面积对水费分摊金额进行了调整，变更水电费诉请金额为26241元。 事实与理由：2017年11月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租坐落于太仓市健雄路20号(大学科技园11号楼602室)房屋，面积300平方米；租赁期限自2017年9月15日至2018年3月14日；租金为30元/平方米/月，被告应于本合同签订后15日内向原告支付首季度租金27000元；租金每季度支付一次，被告应于每次租金到期前15日内提前支付下一季度的租金；被告于交纳首期租金的同时向原告缴付2000元保证金；水费现收取标准为4.15元/吨、电费现收取标准为1元/度(收费标准依据市场变动随之变动)，水电费每两个月收取一次；被告不按合同约定支付租赁费用(包括但不限于租金、保证金、水电费)，逾期每日按平均月租金的5‰向原告支付违约金等内容。该合同到期后，原告又与被告续签了合同，租赁期限延长至2018年12月31日。2017年12月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租坐落于太仓市健雄路20号(大学科技园11号楼603室)房屋，面积205平方米；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日；租金为30元/平方米/月，被告应于本合同签订后15日内向原告支付首季度租金18450元；其余内容与上述2017年11月27日的租赁合同相同。2017年12月19日，被告委托其关联公司江苏孚派特物联网科技有限公司（以下简称孚派特物联网公司）与原告签订《房屋租赁合同》一份，实际承租人及使用人系被告，对于原、被告双方的该租赁关系，被告在后续欠费催缴通知单中进行了确认。原、被告在该合同中约定：被告承租坐落于太仓市健雄路20号(大学科技园11号楼603室)房屋，面积20平方米；租赁期限自2017年11月15日至2018年12月31日；租金为30元/平方米/月，被告应于本合同签订后15日内向原告支付首季度租金1800元；其余内容亦与上述2017年12月11日的租赁合同相同。上述合同签订后，原告按约为被告提供了租赁场所。2018年9月30日，被告提出由于公司经营转变，生产全部外包，申请603室房屋自2018年10月1日起退租，602室300平方米租赁保持不变。原告基于为被告考虑，同意了被告的退租申请，且并未要求被告支付分文提前退租的违约金，然而，被告却未按约支付租金等租赁费用，经催要，被告于2019年1月17日书面确认累计结欠原告租金168750元、水电费26262元，总计195012元。此后，被告未再向原告支付任何款项。被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告孚派特环境公司辩称：1.租赁合同上的租赁面积和实际面积存在差异，且房屋租金价格过高，已经达到太仓市最高价格水平，当时是大学科技园蒙骗了我们。2.被告有独立的电表，被告在2018年10月份之前就裁员了，2018年10月1日至10月7日放假期间，被告就将602室办公和生产用的东西都搬掉了，之后就再没有进去办公过，不可能产生水电费，且整个六楼的中央空调主机都是放在603里面的，这部分电费也应该分摊，此外退租时也没人带我们看过电表或告知过我们电费的相关事宜，有理由怀疑所有的水电费计算都存在问题。3.孚派特物联网公司和我公司属关联公司，法定代表人均为黎雨轩，当时603室20平方米的租赁合同实际是我公司以孚派特公司名义签订，当时为了满足公司注册要求，所以划分了20平方米，实际上办公场所并未进行物理分割，都是归我公司使用的，现我公司同意就孚派特物联网公司与原告之间的租赁合同涉及的租金、水电费直接与原告结算。3.我公司作为人才类企业有政府拨款，当时和原告协商等政府拨款下来租金就支付给原告的，但是政府一直拖欠，到目前为止科教新城还扣了几万块钱，我认为政府没有履行拨款义务，要求我公司支付违约金有悖初衷。而且现在处于疫情期间，对企业影响非常大，很多钱收不回来，希望法院也从这方面考虑一下。 经审理查明：2011年12月9日、2012年3月1日，太仓市科教新城科技信息产业园（即案涉租赁房屋所属工程）一期、二期工程相继取得建筑工程施工许可，建设单位为太仓兰生信息科技发展有限公司。2012年7月16日，太仓兰生信息科技发展有限公司名称变更为太仓大学科技园有限公司。2014年1月20日，由出资人科教新城招商局作出分立决议，太仓大学科技园有限公司分立为太仓大学科技园有限公司与太仓兰博资产管理有限公司，太仓大学科技园有限公司的债权债务由分立后的太仓兰博资产管理有限公司承继。 2014年10月起，被告孚派特环境公司开始向原告兰博公司租赁健雄路20号太仓大学科技园11号楼602、603室房屋。具体过程为：1.2014年10月8日至2017年9月14日期间，租赁602室300平方米面积，后又两次续租至2018年12月31日。2.2016年10月15日至2017年11月14日期间，租赁603室265平方米面积；2017年11月15日至2017年12月31日期间，603室265平方米分为245平方米、20平方米两块租赁给被告，其中20平方米部分以孚派特物联网公司名义签订租赁合同；2018年1月1日起，被告以自己名义租赁的603室245平方米租赁面积减少为205平方米，以孚派特物联网公司名义租赁的603室20平方米租赁面积不变；直至2018年10月1日，被告退租了603室全部面积即225平方米。 对此，被告孚派特环境公司陈述：整个六楼一共1130平方米，其中601是另一家公司在使用，602、603是我公司在使用，两家公司的面积是平均分的，602、603加起来一共565平方米我认可的，但是602、603的面积应该是一样大的，每间都是282.50平方米，合同上的面积都是原告瞎定义的，变来变去。 2017年11月7日、12月11日，原告兰博公司与被告孚派特环境公司相继签订两份《房屋租赁合同》，约定原告分别将以下房屋出租给被告作为办公使用：1.健雄路20号（太仓大学科技园11号楼602室）房屋，共计300平方米，租金标准为30元/平方米/月，租赁期限从2017年9月15日至2018年3月14日；2.健雄路20号（太仓大学科技园11号楼603室）房屋，共计205平方米，租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日，租金标准为30元/平方米/月。同时，上述《房屋租赁合同》均约定：被告应于合同签订后15日内向原告支付首季度租金；租金每季度支付一次，被告应于每次租金到期前15日内提前支付下一季度的租金；被告于交纳首期租金的同时向原告缴付2000元保证金，如被告违反合同任何条款，原告可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿，由被告之违约行为造成的原告损失，保证金不足补偿的部分，由被告补足，被告扣除保证金后，原告须在接到通知后15日内将保证金补足至2000元；水电费依据市场变动随之变动，水费现收取标准为4.15元/吨，电费现收取标准为1元/度，水电费每两个月收取一次，由物业公司代为收取；被告不按合同约定支付租赁费用(包括但不限于租金、保证金、水电费)，逾期每日按平均月租金的5‰向原告支付违约金等。健雄路20号（太仓大学科技园11号楼602室）房屋租赁合同到期后，原、被告又续签了一份《房屋租赁合同》，租赁期限从2018年3月15日至2018年12月31日，租赁面积、租金标准及支付方式、保证金、水电费标准及收取方式等条款均与原合同一致，同时约定被告未按约定付款的，每逾期一日，应按逾期金额的1‰向原告支付违约金。 2017年12月19日，原告另与孚派特物联网公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于太仓市健雄路20号(大学科技园11号楼603室)房屋，面积20平方米，出租给孚派特物联网公司作为办公使用，租赁期限从2017年11月15日至2018年12月31日；租金亦为30元/平方米/月。租金标准及支付方式、保证金、水电费标准及收取方式等条款均与上述原、被告之间签订的《房屋租赁合同》一致，并约定如孚派特物联网公司不按合同约定支付租赁费用(包括但不限于租金、保证金、水电费)，逾期每日按平均月租金的5‰向原告支付违约金。原告主张该份合同希被告委托其关联公司孚派特物联网公司与原告签订，实际承租人及使用人系被告，被告在后续的欠费催缴通知单中亦对这一租赁关系进行了确认。 2018年9月30日，被告向原告提出退租申请，内容为“本公司由于经营转变，生产全部外包，现申请将孚派特原来用于生产的11栋6楼603（靠西面卫生间区域）300多平方从10月1日起退租，所有603办公场所已腾空，原租用的602办公用房不变，特此申请”。 2019年1月17日，被告出具《房租、水电和物业费缴纳承诺书》，内容为“孚派特环境科技(苏州)有限公司承诺在2019年6月30日前缴清所欠太仓市南珠物业管理有限公司的房租、水电和物业费，具体费用见后续附件，具体以实际计算为准。若太仓市税务局能顺利退税(预计20多万)，退税款到位后立即缴纳。若黎雨轩名下上海房产能顺利过户，拿到余下尾款30%的贷款(下家为徐军)，款到位后立即缴纳”。该份承诺书后附有《2018年欠费催缴通知单》一份，内容为“根据贵单位与太仓兰博资产管理有限公司签订的房屋租赁合同其中11#602场地(2018.1.1-12.31)；11#603场地(2018.1.1-9.30)贵公司需支付租赁期间所产生的房租、水电、物业等相关费用，明细如下：房租：108000元，2018.1.1-12.31(11#602)；60750元，2018.1.1-9.30(11#603)水电费：7129元，2017.7-12月；19133元，2018.1-12月物业费：16200元，2017.7.1-2018.12.31(11#602)；18682.5元，2016.10，15-2018.9.30(11#603)。请在收到此函后一周内缴清上述费用，否则我公司将采取必要措施强制断电、清退场地以及保留进一步诉诸法律的权利”。承诺书与欠费催缴通知单上盖有被告的骑缝章。 原告另提供了2017年7月至2018年12月期间每季度的孚派特水电费清单，计算方式为照明用电、空调用电按每月实际抄表数计算，水费按孚派特面积占楼层总面积比例分摊计算（2017年7月至2018年9月按面积565平方米分摊、2018年10月至12月按面积300平方米分摊），单价为水费4.15元/吨、电费1元/度。根据清单载明，2017年7-9月份的水电费合计3991元、2017年10-12月份的水电费合计3138元、2018年1-3月的水电费合计9019元、2018年4-6月的水电费合计3492元、2018年7-9月的水电费合计5285元、2018年10-12月的水电费合计1337元，以上合计26262元。其中2017年7月至2018年6月间的四个季度清单确认人处有梁姝或杨路路签字。原告陈述：租赁期间，原告每季度都与被告核对水电费明细和金额，被告工作人员梁姝和杨路路对前四个季度均签字确认，最后两个季度被告公司运作不正常没有签字确认，但是在2019年1月17日被告出具承诺书时对水电费金额进行了盖章确认，盖章确认的金额与清单总额一致，可以互相印证。 被告对原告提供的上述以被告及孚派特物联网公司作为承租人的四份《房屋租赁合同》、退租申请、承诺书及欠费催缴通知单真实性均无异议，对水电费清单中签字人梁姝、杨路路系其员工亦予以认可，但表示签字的事情公司不知道，且二人并无签字权限。此外，被告主张系原告联合科教新城和大学科技园扣下了被告的9万元课题经费，要求被告先付房租后才能发这笔钱，这笔钱一直未能发放，导致被告无法支付房租，故违约责任不在被告。被告就此向本院提供了相关微信聊天记录，但其中并未涉及与原告直接协商房租及水电费处理事宜的内容。 被告另陈述：1.当时水电费和房租被告主张以没有发放的9万元课题经费抵偿，差额部分2019年下半年还有一笔经费要发放，发放下来就可以支付，原告不同意抵偿，所以一直没有协商成功，不存在恶意拖欠情形；2.我们的电表是独立的，退租时电费很高，但是原告没有给我们明细，在缴纳承诺书上盖章是因为不盖章原告不让我们退租；3.缴纳承诺书涉及的退税没有完成，房子已经过户了，但是尾款一直没拿到。 审理中，因水费分摊面积变化问题，原告就水电费诉请具体调整如下：1.2017年7-12月期间，租赁面积为565平方米，两季度水电费3991元、3138元金额不变；2.2018年1-9月期间，租赁面积为525平方米，三季度水电费金额分别调整为9012元、3485元、5278元；3.2018年10-12月期间，租赁面积为300平方米，该季度水电费1337元金额不变；以上合计26241元。原告另陈述：603室面积减少部分是空置在那里的，没有再出租给别人，故没有电费产生。 本院就案涉租赁合同约定的保证金问题向双方进行了询问，原告表示，保证金共收到过2笔各2000元，其中一笔2000元是于2014年10月被告租赁602室时收取，另一笔2000元是于2017年11月份交在孚派特物联网公司名义签订的603室的20平方米租赁合同项下，现原告同意将4000元保证金抵扣租金。被告表示时间太久，已经记不清具体交纳的保证金金额，同意按原告所说抵扣租金。 上述事实，由原告兰博公司提供的建设工程施工许可证、公司准予变更登记通知书、分立决议、房屋租赁合同、孚派特生产车间退租申请、房屋、水电和物业费缴纳承诺书、2018欠费催缴通知单、孚派特水电费清单，被告孚派特环境公司提供的微信聊天记录以及本案庭审笔录予以证明。 本院认为：依法成立并生效的合同，对双方当时人均具有约束力，双方当事人应严格按照合同约定行使权力、履行义务。原告兰博公司与被告孚派特环境公司就健雄路20号太仓大学科技园11号楼602室（300平方米）、603室（205平方米）房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按约向被告履行了租赁房屋的交付义务，被告亦应按约向原告履行相应的租金、水电费的支付义务。 此外，原、被告一致认可原告与孚派特物联网公司就健雄路20号太仓大学科技园11号楼603室（20平方米）房屋签订的房屋租赁合同系被告以孚派特物联网公司签订的，实际承租人及使用人系被告。现被告亦同意直接就该份合同项下孚派特物联网公司的租金、水电费与原告进行结算，故本院依法确认该份租赁合同直接约束原、被告，被告应按合同约定履行相应义务。 2018年9月30日，被告向原告提出退租申请，要求603室自2018年10月1日起退租、602室不变，原告同意了这一要求。故603室的两份合计225平方米租赁合同自2018年10月1日起解除，相应租金及水电费计算至2018年9月30日；602室的300平方米租赁合同一直履行至合同期限届满即2018年12月31日，相应租金及水电费亦计算至2018年12月31日。 现原告主张被告如下欠付款项：1.602室2018年1月1日至2018年12月31日的租金108000元（30元/平方米×300平方米×12个月）、603室2018年1月1日至2018年9月30日的租金60750元（30元/平方米×225平方米×9个月），合计168750元。2.2017年7月至2018年12月的水电费合计26241元。 关于租金问题，被告虽对602室、603室合同约定的租赁面积提出异议，但未能提供任何证据，本院对其抗辩意见不予采纳。被告出具《房租、水电和物业费缴纳承诺书》并在承诺书与列明这一欠付租金金额的《欠费催缴通知单》上加盖骑缝章的行为，已表明了其对欠付租金事实的认可。经本院核算，原告主张的租金金额符合合同约定和租赁事实，本院依法予以确认。另被告曾交纳了4000元保证金，现双方均同意以保证金直接抵扣租金，根据保证金对应的租赁标的，其中2000元应在602室租金项下抵扣、2000元应在603室租金项下抵扣，故被告还应支付原告租金168750-4000=164750元。 关于水电费问题，被告虽主张其于2018年10月份开始就不再进入602室办公，且中央空调用电应予分摊，但亦未能提供任何证据，本院对其抗辩意见不予采纳，合同期限内的水电费理应按照合同约定标准支付。被告出具《房租、水电和物业费缴纳承诺书》并在承诺书与列明这一欠付租金金额的《欠费催缴通知单》上加盖骑缝章的行为，同样表明了其对欠付水电费事实的认可。经本院核算，原告主张的水费按照被告各个租赁时期的实际租赁面积进行了分摊计算，主张的电费按照每个季度实际抄表数计算，单价均为租赁合同约定的水电费单价，且原告每季度向被告发送水电费清单并由被告员工对这一计算方式予以了确认，原告也已按照合同约定面积进行了调整。故本院确认被告应支付原告水电费26241元。 鉴于案涉602室、603室房屋的租赁期限早已到期，合同约定的租金支付期限也早已届满，被告拖欠租金、水电费不付至今，已构成违约，除应继续履行相应的租金、水电费支付义务外，还应赔偿原告应其违约行为造成的相应损失。至于被告所述其与案外人之间的款项结算问题与案涉租赁合同无关，系另一法律关系，不能成为被告对抗原告向其主张租金、水电费支付义务的合法抗辩，本院对此亦不予理涉。 根据案涉租赁合同约定，被告逾期支付租金、水电费等款项的应当每日按照平均月租金的5‰或逾期金额的1‰的标准支付违约金，现原告主动调低违约金计算标准为按照中国人民银行同期同档贷款利率（2019年8月20日开始中国人民银行不再公布这一利率，并授权全国银行间同行业拆借中心公布贷款市场报价利率）的1.5倍计算，符合法律规定。就违约金起算时间和计算基数而言，原告主张603室租金违约金自2018年10月1日、602室租金违约金自2018年12月31日、水电费违约金自2018年12月31日起计算，并不违反法律规定及合同约定，但是鉴于原、被告双方已合意以保证金抵扣部分租金，故租金的违约金计算基数应调整为602室租金106000元、603室租金58750元。综上，本院确认被告应当支付原告逾期付款违约金如下：603室的租金58750元自2018年10月1日起、602室的租金106000元自2018年12月31日起、水电费26241元自2018年12月31日起，均按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，以190991元为基数按照全国银行间同行业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付款之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告孚派特环境科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付原告太仓兰博资产管理有限公司租金164750元。 二、被告孚派特环境科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付原告太仓兰博资产管理有限公司水电费26241元。 三、被告孚派特环境科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付原告太仓兰博资产管理有限公司逾期付款违约金（其中58750元自2018年10月1日起、132241元自2018年12月31日起，均按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，以190991元为基数按照全国银行间同行业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付款之日止）。 四、驳回原告太仓兰博资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4356元，保全费1620元，合计5976元，由原告太仓兰博资产管理有限公司负担86元，被告孚派特环境科技（苏州）有限公司负担5890元。被告孚派特环境科技（苏州）有限公司负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长  陈晓凯 人民陪审员  蔡蕴芳 人民陪审员  张锦明 二〇二〇年五月十八日                                                              法官助理  陈莹                                                           书记员  杨旸