湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1161号上诉人（原审被告）：周毅昆，男，1970年2月20日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：张颖颖，女，1982年2月17日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被上诉人（原审原告）：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人周毅昆因与被上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周毅昆上诉请求：1.改判一审判决；2．判决本案一审、二审受理费由被上诉人承担；3.判决被上诉人赔偿上诉人装修费用6万元；4.判决被上诉人赔偿精神损失3万元。事实和理由：1.南山物业公司的服务质量存在问题。南山物业公司受南山地产委托后，对于业主入住后的来信、来访或投诉并未及时给予书面答复或妥善处理。南山物业公司的物业服务质量未达标，没有定期维护公用设施设备，也没有维修记录；保洁服务质量不达标，物业安全及安保服务未达标，造成业主诸多损失。2.南山物业公司的服务态度和宗旨存在问题。南山物业公司用拖延、欺骗方式对待业主，并未解决业主所反馈的问题。上诉人在入住前对墙体渗水等问题提出整改要求，南山物业公司也答应给予整改，但直至上诉人装修完，南山物业公司也未妥善解决问题。南山物业公司以物业费纠纷为由，拒绝为上诉人办理女儿入学所需入住证明，后经上诉人强调后果才办理证明手续。3.一审忽略上诉人在装修前对被上诉人提出北面阳台渗水的隐患、整改建议以及后来因此遭受损失的客观事实，该事项在一审判决没有体现。4.一审没有客观全面审查被上诉人履行物业服务合同情况即判决物业服务费9折、免除违约金，前期双方沟通时，南山物业公司承诺物业费打8折，但上诉人认为其服务质量无法达到8折水平，故该判决欠妥。南山物业公司辩称：1.南山物业公司一直按《前期物业管理服务协议》、《南山·苏迪亚诺小区物业管理服务合同》约定提供物业服务，履行了相应的物业管理服务义务。2.周毅昆上诉称南山物业公司以未交物业费拒绝为其女儿上学开具入住证明，南山物业公司从未设置任何障碍拒绝为业主小孩上学出具证明，周毅昆也并未提供证据证明该事实，其上诉所称该事实不属实。3.周毅昆上诉要求南山物业公司赔偿装修损失及精神损失费应予驳回。涉案小区开发商为长沙南山房地产开发有限公司，南山物业公司与开发商系两个独立的企业法人，房屋质量问题属于开发商应尽的义务。针对周毅昆反映的房屋整改问题南山物业公司及时向开发商反映，开发商对周毅昆房屋质量问题未履行相应义务，不能作为周毅昆拒交物业服务费的正当理由。周毅昆主张赔偿装修损失及精神损失费，应当向开发商主张权利，即使周毅昆要求南山物业公司承担赔偿装修损失、精神损失费，与本案的物业服务合同纠纷系两种法律关系，且应在一审中提出反诉，在二审中提出该请求不应支持。南山物业公司从未出具或作出同意对周毅昆按8折收取物业费的承诺，一审认定按9折标准实质是损害了南山物业公司的利益。南山物业公司不上诉并不代表其认可一审裁判观点。南山物业公司向一审法院起诉请求：1.周毅昆向南山物业公司支付物业管理服务费16377.2元；2.周毅昆向南山物业公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）15979元；3.由周毅昆承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：周毅昆系望城区南山.苏迪亚诺小区H23栋204房的业主，该房屋系小高层电梯房，建筑面积为124.07平方米。2012年1月30日，周毅昆、南山物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由南山物业公司为周毅昆提供物业管理服务；小高层电梯房按房屋建筑面积1.5元/平方米/月进行计算；业主应于每个月的上旬缴纳物业管理费，超过1个月不缴纳物业管理服务费的，南山物业公司可从逾期之日起按应交金额的千分之三向业主加收逾期违约金。2012年1月30日，周毅昆办理了入伙手续。2017年2月16日，南山物业公司与涉案小区业主委员会签订《南山苏迪亚诺小区物业管理服务合同》，约定由南山物业公司为涉案小区提供物业服务；合同期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；小高层电梯房物业费按建筑面积1.5元/平方米/月收取。诉讼过程中，南山物业公司主张自2012年7月1日起至2019年10月30日止，周毅昆共拖欠物业管理费16377.2元。南山物业公司多次催缴，但周毅昆一直未支付上述费用。另查明,南山物业公司在涉案小区包括公共设施管理、环境卫生维护等方面存在瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山.苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及南山物业公司、周毅昆签订的《前期物业管理服务协议》，对南山物业公司、周毅昆均具有约束力，南山物业公司、周毅昆均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，南山物业公司提供的物业服务的确存在瑕疵，但并非周毅昆拒绝交纳物业管理费用的正当事由。物业管理费用是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量或减少物业管理费用的收取比例，而并非可以拒绝交纳物业管理费用。业主认为房屋质量存在问题的，在与物业公司进行沟通协商的同时，也应通过合法合理途径向责任负担主体及时主张权利。因此，南山物业公司要求周毅昆支付物业管理费用的主张成立，该院予以支持。但是，南山物业公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，故该院将南山物业公司主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照约定标准的90%计算物业管理费，即周毅昆应向南山物业公司支付自2012年7月1日起至2019年10月30日止的物业服务费14739.48元。周毅昆未予交纳物业费系其与物业公司因房屋修缮问题未能协商达成一致，虽周毅昆以拒交物业费的方式进行抗辩并不妥当，但并非恶意拖欠，故该院对南山物业公司要求周毅昆支付逾期付款违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第六条、第七条之规定，判决：一、周毅昆于判决生效后十日内向长沙南山物业管理有限公司支付自2012年7月1日起至2019年10月30日止的物业管理费14739.48元；二、驳回长沙南山物业管理有限公司其他的诉讼请求。一审案件受理费608元，因适用简易程序减半收取304元，由长沙南山物业管理有限公司负担166元，由周毅昆负担138元。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,南山物业公司与涉案小区业主委员会签订的《南山.苏迪亚诺小区物业管理服务合同》以及南山物业公司、周毅昆签订的《前期物业管理服务协议》，对南山物业公司、周毅昆均具有约束力，南山物业公司、周毅昆均应按照合同约定履行各自的义务。周毅昆上诉称,南山物业公司的服务未达标,但未提供相关证据予以证实。但南山物业公司提供的物业服务的确存在瑕疵，一审判决考虑此情况酌情确定按照约定标准的90%计算物业管理费且对南山物业公司要求周毅昆支付逾期付款违约金的请求不予支持并无不当。故周毅昆以服务质量问题为由拒绝缴纳物业费用的上诉理由不能成立。周毅昆上诉请求南山物业公司赔偿装修损失、精神损害抚慰金，因其在一审中未提起反诉，本院不予审查。综上所述，周毅昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由上诉人周毅昆负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年五月六日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……