上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终8834号 上诉人(原审原告)：上海振祥物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：祁勇，执行董事。 委托诉讼代理人：阮超，上海市嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼盼盼，上海市嘉华律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：丁传兵，男，1981年12月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省，现住上海市。 原审第三人：上海宝祥置业有限公司，住所地上海市。 法定代表人：徐建华，经理。 上诉人上海振祥物业管理有限公司(以下简称“振祥物业”)、上诉人丁传兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初10948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，位于上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室系争房屋权利人登记为上海宝祥置业有限公司(以下简称“宝祥置业”)，房屋类型为其他，建筑面积121.30平方米。 案外人上海安福物业管理有限公司(以下简称“安福物业”)系新文苑小区的前期物业，2014年7月31日，安福物业退出新文苑小区的物业管理。2014年8月1日，上海市虹口区新文苑业主委员会(以下简称“新文苑业委会”)与振祥物业签订《物业服务合同》，约定新文苑业委会将新文苑小区委托该公司实行物业管理，物业坐落于虹口区欧阳路XXX弄XXX-XXX号，新文苑业委会向振祥物业提供位于欧阳路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积22平方米以及水电维护值班室15平方米)的房屋作为物业管理办公用房，合同试用期为六个月，经考评合格，本合同转为正式合同，本合同为期2年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，试用期六个月等等。试用期届满后，新文苑业委会与振祥物业签订正式的《物业服务合同》，约定小区公益性实际收入分配比例为税后的3：7，物业服务成本30%，其余70%归全体业主所有(考虑到物业公司开支成本的增长，小区原活动室的出租金全额补贴物业公司)；本合同为期一年半，自2015年2月1日起至2016年7月31日止等等。2016年12月28日，新文苑业委会与振祥物业签订《补充合同》一份约定，振祥物业与新文苑业委会签订的物业管理补充协议于2016年12月31日到期，本着互理精神，双方商定达成如下意见：鉴于新文苑小区目前的情况，原合同在作适当补充后延长6个月(从2017年1月1日至2017年6月30日)为续签或终止合同的过渡期，小区活动室租赁费继续补贴振祥物业等等。 2015年12月29日，振祥物业(甲方、出租方)、丁传兵(乙方、求租方)签订合同一份，约定双方就乙方租赁甲方房屋一事，经协商达成如下协议：本合同所出租房屋坐落在上海市虹口区28号活动室，房屋的建筑面积95平方米，使用面积85平方米，租赁期限为1年，从2015年1月4日起至2017年1月3日，租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续续签合同，每月租金人民币(以下币种均为人民币)4,500元，租金按月支付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，以后每月5日前乙方向甲方支付下个季度的租金，租赁期间乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借，否则甲方有权解除合同、收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任，房屋产权证复印件、甲乙双方身份证复印件为本合同附件，附随合同之后等等。合同签订后，丁传兵开始承租使用系争房屋，并向振祥物业支付租金至2016年8月3日。 2016年6月，宝祥置业出具《授权声明》一份，载明为维护产权所有人的权益，经研究决定，将欧阳路XXX弄XXX号楼101室及系争房屋全权委托安福物业进行管理。2016年12月20日，宝祥置业再次出具《授权声明》一份，载明为维护产权所有人的权益，经研究决定将欧阳路28弄新文苑小区5号楼101室和系争房屋，以及新文苑小区地下建筑权属本公司的部分全权委托黄涧贸易公司进行管理。 2016年8月4日起，丁传兵就系争房屋先后向安福物业及黄涧贸易公司支付租金至2017年3月3日，嗣后因该房屋权属纠纷而暂停支付租金。 原审法院另查明，2016年7月，新文苑业委会将安福物业诉至法院，其诉请之一为要求安福物业搬离新文苑小区物业用房，即系争房屋，赔偿违法占用期间的使用费，从2014年8月1日起至判决生效之日止按每月2,500元计算[该案的案号为(2016)沪0109民初13020号，以下简称“13020号案件”]。原审法院经审理后认为因双方系通过该案诉讼结清相关费用，故安福物业应当在该案判决生效后搬离小区物业用房，将该房屋返还振祥物业，但新文苑业委会既然已经同意以结清费用为退出办公用房的条件，就不应当再向安福物业主张此前的占用费。原审法院于2016年12月5日作出一审判决，判决安福物业应于该判决生效之日起10日内搬离系争房屋，将该房屋返还给新文苑业委会。该案判决后，安福物业不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，后于2017年1月18日提出申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于当月24日作出民事裁定，裁定准许上诉人安福物业公司撤回上诉，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。 现振祥物业涉讼，请求判令丁传兵向其支付自2016年8月4日至2017年5月3日期间的租金40,500元(按照4,500元/月计算)及逾期支付租金的滞纳金(滞纳金以40,500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月26日起计算至丁传兵实际支付之日止。)等。 原审法院审理中，双方当事人均确认丁传兵承租的部位为上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，即双方当事人签订的合同约定的28号活动室。 原审法院经审理后认为，系争房屋产权虽登记在宝祥置业名下，但自新文苑小区建成之初，该公司即将系争房屋交付前期物业公司安福物业使用，在安福物业退出新文苑小区管理后，根据13020号案件民事判决书，安福物业应搬离系争房屋，即物业用房，将该房屋返还给新文苑业委会。现该判决已于2017年1月24日生效，据此生效判决，自同年2月3日起，新文苑业委会有权收回系争房屋，之后业委会委托作为小区物业管理方的振祥物业对外出租以补贴物业费亦属合理。双方当事人签订的房屋租赁合同于2017年1月3日期满，丁传兵仍使用房屋至今，故双方当事人形成不定期租赁关系，各方相关权利义务仍使用原合同的约定，丁传兵应当支付房屋租金，振祥物业有权按照原合同约定的租金标准主张房屋租金。综上，对振祥物业主张的2017年2月4日起至同年5月3日期间的房屋租金，依法应予支持。而振祥物业主张2016年8月4日至2017年2月3日期间的房屋租金，缺乏事实依据，法院无法支持。双方当事人签订的租赁合同未就丁传兵逾期支付租金的违约责任有所约定，故振祥物业关于逾期支付租金滞纳金的主张，无合同依据，难以支持。至于宝祥置业认为其应当收回系争房屋并主张其他相关权利的，其可循途予以主张。 原审法院据此作出判决：一、丁传兵应于判决生效之日起10日内支付上海振祥物业管理有限公司自2017年2月4日至2017年5月3日期间的房屋租金13,500元；二、对上海振祥物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。 原审判决后，上诉人振祥物业不服，向本院提起上诉称：原审判决遗漏系争房屋的性质和所在小区将其对外出租的历史情况，未查明该房屋一直作为小区业委会办公用房，使用权自始属于新文苑业委会，并授权物业管理公司对外出租等事实，仅凭13020号案件民事判决书，不支持振祥物业关于2016年8月4日至2017年2月3日租金的原审诉请，明显不公，且判决错误。丁传兵逾期支付租金已经违约，应承担违约责任，故原审判决不支持振祥物业关于逾期支付租金的滞纳金的原审诉请，显适用法律错误。据此，振祥物业请求本院依法撤销原审判决，改判支持振祥物业的全部原审诉请等。 上诉人丁传兵不服，向本院提起上诉称：虽然原审法院现场勘查了系争房屋，但是没有查明该房屋已由案外人李某某承租，并与黄涧贸易公司签署了租赁合同，故应判决黄涧贸易公司承担支付租金的义务。丁传兵认为原审判决合法合情合理，也客观公正地审理了本案，对此原则没有异议，丁传兵将依法履行判决的租金。但是，振祥物业无权出租系争房屋，其与小区业委会签署的委托出租合同，显与有关事实相矛盾，故振祥物业的出租行为无效，该公司收取了丁传兵支付的损失费4,500元，应赔偿丁传兵相应的违约金9,000元。据此，丁传兵请求本院依法撤销原审判决，改判驳回振祥物业的全部原审诉请，并由振祥物业赔偿丁传兵9,000元等。 原审第三人宝祥置业书面述称，系争房屋产权属原审第三人所有，其有权收回该房屋产权。宝祥置业将系争房屋交付前期物业公司安福物业时曾约定，系争房屋不属于物业管理用房，该约定未违反当时的法律规定并为现有法律允许。宝祥置业作为新文苑小区开发商，在2001年交房时并未向业主承诺小区有配套会所和活动室。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原审法院根据生效的13020号案件法律文书，以及依法审理本案查明的相关事实，作出支持振祥物业关于2017年2月4日起至同年5月3日期间的房屋租金主张的判决，事实清楚，本院予以认同。鉴于振祥物业主张的2016年8月4日至2017年2月3日期间的房屋租金，以及相关逾期支付租金滞纳金的主张，原审法院认为缺乏事实和合同依据，难以支持，并无不妥。丁传兵要求对方赔偿其9,000元损失的上诉诉请，因不符合案件法定审理程序，且振祥物业不予认可，故本院不予处理。振祥物业、丁传兵的其他上诉诉请，因均无足够的事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费137.50元，由上诉人上海振祥物业管理有限公司负担79.40元、上诉人丁传兵负担58.10元。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年十月二十五日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……