海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初1389号 原告：刘雪儿，女，1979年8月13日出生，汉族，现住琼海市。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育北路**。 法定代表人：马振刚，董事长。 委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师。 原告刘雪儿诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王兵，被告的委托诉讼代理人张丽、颜明燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金97280元(从2014年1月1日起计至2015年8月31日止,共计608日)。2、依法撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七第十五条。3、律师费4500元、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为:判令被告赔偿原告2013年9月30日至2017年3月14日房屋土地被抵押期间800000元购房款银行同期贷款利息174781元。事实与理由：2013年9月4日，原、被告签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的琼海市××镇号房,签订认购书当日交纳认购金50000元，9月30日前交纳所有购房款800000元。原告于9月27日向被告支付购房款800000元，9月30日双方签订《琼海市商品房买卖合同》。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种(该商品房经验收合格)条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。交房时间届满后原告没有收到交房通知，于2014年1月28日来到现场，看到房屋没有完工，询问销售人员何时交房，销售人员答复等通知，后来又多次电话询问，被告于2014年10月9日发出交房通知书通知收房。原告于2014年10月9日办理交房手续，并询问房屋是否验收合格，被告答复已经验收合格并交付了住宅质量保证书及住宅使用说明书。2017年5月23日原告发现涉案房屋于2015年8月31日取得建筑工程竣工验收备案证，才知道自己的权利被侵害。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十九条，《房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，而验收合格唯一标准就是取得建筑工程竣工验收备案证。被告明知没有达到交房标准就交房给原告，应当承担违约责任。合同第十一条约定除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人不能按合同约定的期限交房，按下列方式处理:2、逾期在90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付款的万分之2支付违约金。按约定被告逾期交房608日，应支付违约金97280元。合同附件七第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条的约定，出卖人需要承担违约金的，该违约金最高额度不超过合同总价的百分之一，买受人同意该项约定。该条款严重违反《合同法》第五条、第四十条、第五十四条规定。该条约定被告无限期逾期交房，原告也只能得到8000元违约金，如原告违约逾期交房款就要支付每日万分之5的违约金。明显对原告不公平，且合同已对违约责任作了明确约定。此外，原告还发现被告将原告所购的房屋及土地于2013年8月19日抵押给中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司贷款，并办理了抵押登记。被告隐瞒三年多，仍未办理注销抵押房屋土地登记，已违反了《担保法》第四十九条的规定。购房时被告未告知原告所购房屋及土地已抵押的情况，长期隐瞒真相，在原告多次上访维权迫于压力下，被告于2017年3月15日才将部分已售房屋(含原告房屋)注销土地抵押。被告的欺诈行为已违反了法律规定，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《消费者权益保护法》第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，被告应赔偿原告在合同签订日(2013年9月30日）至房屋土地被抵押(2017年3月14日)期间共计1246天购房款800000元的银行同期贷款利息174781元。被告的行为已违约，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：1、原告要求支付逾期交房违约金97280元的问题。合同第八条约定，交房时间为2013年12月31日，双方实际办理交房手续是2014年10月9日。房屋是经五方验收，原告收房的事实足以说明，双方对房屋交接时状态没有异议，即使被告逾期交房，诉讼时效应从2014年1月1日起计算，至今已超过二年诉讼时效。房屋已于2014年10月9日交付给原告，其要求从2014年1月1日至2015年8月31日的违约金没有事实依据。2、原告要求撤销《商品房买卖合同》附件七第十五条的问题。合同第十一条虽约定出卖人逾期交房的违约责任:2、逾期在90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付款的万分之2支付违约金。但附件七第十五条同时明确约定根据合同第十一条、第十五条、第十九条的约定，出卖人需要承担违约金的，该违约金最高额度不超过合同总价的百分之一，买受人同意该项约定。合同文本第三十条也同时约定，本合同连同附件共28页，一式6份，具有同等法律效力。因此无论合同还是附件均有双方当事人签名或盖章确认，是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律规定，应为合法有效，不具法律规定可撤销的情形，原告主张撤销于法无据。3、法律对律师服务费用由哪方支付没有明确规定，合同也没有约定，聘请律师参加诉讼并非当事人参加诉讼的唯一选择，其要求承担律师费没有依据，应予驳回。4、原告要求赔偿2013年9月30日至2017年3月14日房屋土地被抵押期间800000元购房款银行同期贷款利息的问题。土地被抵押期间，双方签订的合同已在住建部门备案登记，被告已于2014年10月9日将房屋交付原告使用。土地抵押没有给原告造成任何实际发生经济损失，原告的请求于法无据，应予驳回。综上所述，原告要求承担逾期交房违约金，请求已超过诉讼时效。要求撤销合同附件七第十五条、支付律师费、赔偿其房屋土地被抵押期间银行同期贷款利息等请求，于法无据，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据本院认定如下:原告提供的证据：1、《2016后全省房地产市场专项整治工作方案》的通知；2、业主上访的处理意见书；3、法治晚报案例；4、最高人民法院(2015）民申字第1045号民事裁定书。被告质证认为，证据1、2与本案没有关联性；证据3来源不明，对其真实性有异议；对证据4的真实性无异议，没有关联性。本院审查认为，证据1是政府方面的整治规定，不属于证据范围，不能作为证据使用；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；证据3是属于案件的新闻报道不能作为定案依据；对证据4的真实性、合法性予以确认。被告提供的证据：单位(子单位)工程竣工验收报告。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议。就算证明通过五方验收，但迟迟没有取得政府部门认可的验收证明文件。本院审查认为，被告提供的该验收报告是经建设、勘查、设计、施工、监理等单位工程验收后做出，并且工程验收也得到建设行政部门颁发建筑工程竣工验收备案证备案的确认，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区号房,建筑面积96.49平方米，单价按建筑面积计算为每平方米8291.01元，房总价款800000元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用期限2009年8月26日至2064年4月5日。第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:......3、该商品房经验收合格。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人不能按合同约定的期限交房，按下列方式处理:2、逾期在90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付款的万分之2支付违约金。合同附件七第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条的约定，出卖人需要承担违约金的，该违约金最高额度不超过合同总价的百分之一，买受人同意该项约定。第二十九条"本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付全部房款800000元，并于2014年10月9日向被告交付维修基金5789.4元，燃气初装费2650元、有线电视初装费350元、水电报装开户工料费1000元、产权办理费911.49元，向物业公司预交2014年11月1日-2015年10月31日物业费4261元。2014年10月9日被告交付房屋给原告使用，原告在《房屋验收表》、《物品签收单》上签名接收房屋及物品。交房后被告没有按合同约定为原告办理房屋权属证书，经原告多次交涉及向政府有关部门投诉上访未果后，向本院提起诉讼。 另查明，2013年9月5日被告将博鳌·香槟郡项目的海国用(2009)第0753号的118400平方米国有土地使用权，连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处(现改名为中国长城资产管理股份有限公司海南省分公司)，并办理了抵押登记，他项权证号为琼海他项(2013)第000012号。原告购买的博鳌.香槟郡5号楼A单元702号房也在抵押，被告于2017年3月15日办理了博鳌·香槟郡5号楼A单元702号房土地抵押权的注销登记手续。博鳌·香槟郡5号楼于2013年9月26日经(建设、勘查、设计、施工、监理)等单位竣工验收合格，2015年8月31日被告取得博鳌·香槟郡5号楼建筑工程竣工验收备案证。2017年3月7日被告向琼海市住房保障与房产管理局预交500户业主住宅专项维修资金2笔合计3000000元。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告交房是否符合合同的约定，是否逾期交房，应否承担违约责任，原告主张是否超过诉讼时效；二、合同附件七第十五条应否撤销；三、原告主张房屋抵押期间的利息及律师费应否支持。 关于争议焦点一。本案中，原告主张交房时间为2015年8月31日，被告不予认可。根据合同第九条约定"商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，......签署房屋交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等"以及交房惯例，办理房屋交付手续时，业主要签署验房的相关资料，同时开发商一次性向业主收取物业管理费、维修基金等费用，被告提供落款时间为2014年10月9日的《房屋验收表》及《物品签收单》表明，被告向原告交付的物品及资料符合合同的约定。并且该房屋已于2013年9月26日经(建设、勘查、设计、施工、监理)等单位竣工验收合格。并经琼海市建设工程质量安全监督质检站于2015年8月31日颁发的博鳌·香槟郡5号楼建筑工程竣工验收备案证的确认。因此。应认定被告交房时间为2014年10月9日。原告主张交房时间为2015年8月31日，理由不成立，不予支持。合同第八条约定被告应于2013年12月31日前向原告交房，但被告于2014年10月9日才向原告交房，被告已逾期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任，逾期交房违约金应从2014年1月1日起计算至2014年10月9日止。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告主张被告支付逾期交房的违约金，但逾期交房的违约金是属于一种债权，应当适用诉讼时效。原告应当在有效的期限内提出，被告抗辩原告主张已超过诉讼时效。根据查明的事实，合同约定被告于2013年12月31日前交房，被告逾期交房后，原告应在合同约定交房的次日即2014年1月1日起的二年内即至2016年1月1日前主张被告支付逾期交房违约金，但原告至2017年6月13日才提起诉讼主张被告支付逾期交房违约，且没有证据证明原告中途向被告主张过支付交房违约金，没有证据证明诉讼时效中断、中止的情形。故被告抗辩原告主张超过诉讼时效，理由成立，应予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予支持，应予驳回。 关于争议焦点二。《合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；本案中，合同附件七第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条的约定，出卖人需要承担违约金的，该违约金最高额度不超过合同总价的百分之一，买受人同意该项约定。第二十九条"本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准"。原告主张合同已经约定了双方的违约责任，该附加条款是推卸被告的违约责任，以达到变相排除原告的权利，对原告显失公平，该格式条款无效，违反了合同法第五条、第四十条、第五十四条的规定，应予撤销。本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准，该补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。并且合同法第五十五条规定，撤销权是在当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内提起，而原告与被告签订合同及合同附件七(商品房补充协议)的时间是2013年9月30日，如果原告认为该条款显失公平属于可撤销的条款，应当在2014年9月30日前提起，但原告到2017年6月13日才提起诉讼要求撤销该条款，其请求已超过撤销权消灭的一年期限，撤销权已消灭。故原告请求撤销合同附件七第十五条约定，缺乏法律依据，不予支持，应予驳回。 关于争议焦点三。原告主张被告采取欺诈销售，故意隐瞒涉案房屋及土地被抵押的事实，违反了合同法第六条、第一百一十三条，担保法第四十九条，消费者权益保护法第四条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，导致原告权益受损，应赔偿原告在合同签订日(2013年9月30日）至房屋土地被抵押(2017年3月14日)期间共计1246天购房款800000元的银行同期贷款利息174781元。本院认为，原告与被告购房将购房款800000元支付给被告，是取得房屋的对价，并且被告已于2014年10月9日交房给原告使用至今，对原告的购房款800000元没有造成损失。被告将原告购买的房屋及土地抵押，其抵押行为造成的是原告房地产权属证书的延期办理，影响原告取得房地产权属证书，造成的损失应当是逾期办证违约损失，不是购房款800000元的利息损失。原告主张被告支付购房款800000元的利息174781元，缺乏事实和法律依据，其请求不予支持，应予驳回。至于律师费的承担问题，原告提起诉讼聘请律师参加诉讼，是原告自愿行为，并非法律规定和合同约定，其要求被告承担律师费没有法律依据，不予支持，应予驳回。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，撤销合同附件七第十五条约定、请求被告支付购房款800000元的利息174781元，其请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 驳回原告刘雪儿的全部诉讼请求。 案件受理费人民币5448元，由原告刘雪儿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一七年十月二十五日 法官助理祁永芳 书 记 员  黄钲翔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。