江苏省苏州市虎丘区人民法院民事判���书(2016)苏0505民初5903号原告：苏州绿宝百货有限公司。法定代表人：HERMANNAGARIA，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹冬华，江苏锦同律师事务所律师。被告：蒋翔。原告苏州绿宝百货有限公司（以下简称绿宝公司）与被告蒋翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案于2017年9月13日转为普通程序，并依法组成合议庭，由审判员游进国担任审判长，人民陪审员金洪培和顾建云参加评议，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。原告绿宝公司的委托诉讼代理人蒯志鹏和曹冬华、被告蒋翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿宝公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告返还租赁房屋。2、判令被告支付自2016年3月16日起至合同解除之日期间的租金及滞纳金（暂计算至2016年12月31日，租金为185262.31元，滞纳金29442.55元，合计214704.86元）。3、判令被告以当月日租金的两倍支付自法院确定的合同解除之日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋占用费。4、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告返还租赁房屋。2、判令被告支付自2016年3月16日起至合同解除之日期间的租金。3、判令被告以当月日租金的两倍支付自���院确定的合同解除之日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋占用费。4、判令被告支付法院确定的合同解除当月双方约定的月租金2倍的违约金。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于苏州高新区长江路436号的苏州绿宝休闲购物广场6幢110室房屋，建筑面积为154.59平方米，租期自2015年12月16日至2018年9月30日。合同对租金标准等也做了明确约定，同时约定：承租方于每季度的前个月25日预付整季度租金，承租方逾期支付房租的，每逾期一日应按照未付部分的0.1%向出租方支付滞纳金；承租方逾期支付应付费用超过30天，出租方可单方面终止本合同。合同签订后，原告已按约向被告交付了租赁房屋，完全履行了合同规定的义务，但被告并未按时支付租金，���原告多次催讨未果。鉴于上述事实，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告蒋翔辩称，我是要继续履行合同的。关于租金，第一个租赁年度内我要求按照租金减半收取，后两年的租金也应按照补充协议减半收取，因为原告前期招商的承诺没有兑现导致了我方损失。与原告签订的补充协议，我只是在签字的时候看到过，签完字就被原告收走了，该份补充协议应该给我，然后我就履行补充协议上的金额。当中存在从经营困难到无法经营，原告是有责任的，对我们加盟商的形象造成了损害，希望原告方派人和我方协商解决。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：位于苏州高新区绿宝休闲购物广场6幢110室的房屋为案外人苏州某某公司所有，该房屋建筑面积为154.59平方米，该公司将上述房屋自2015年10月1日至2018年9月30日期间出租给原告使用，并承诺原告在租赁期间内可对上述房屋的出租、经营行使完全的处置权。2015年12月10日，原（甲方）、被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于绿宝休闲购物广场6幢110室的房屋出租给被告，该房屋建筑面积为154.59平方米，租赁用途为乐视体验厅，租期自2015年12月16日起至2018年9月30日止（含装修期/免租期）。合同第三条租金、押金、其他费用及支付方式（一）租金及支付方式：1、租金金额：该商铺的固定租金按照该商铺的租用面积（租用面积以产权记载的建筑面积为准）（注：月租金视为日租金×30.42日，下同）（该费用为含税价）。第一租赁年度（自2015年12月16日至2016年09月30日）每日4元/㎡，月租金为人民币18810.51元（免租期3个月），固定季租金为56431.53元。第二租赁年度（自2016年10月1日至2017年09月30日）每日4.5元/㎡，月租金为人民币21161.83元，固定季租金为63485.49元。第三租赁年度（自2017年10月1日至2018年09月30日）每日5元/㎡，月租金为人民币23513.14元，固定季租金为70539.42元。2、租金支付方式：为了便于统计，租金的缴纳以自然季度为缴费周期，乙方应于每季度的前个月25日预付整季度租金。乙方应于房屋实际交付日期前3个月交付首期租金，首期租金自实际交付日期起按照当季度剩余天数计算，甲方应于收到乙方租金后7个工作日内向其开具收据，届时乙方可凭首月租金收据换取发票。（二）押金及支付方式：1、乙方应在本合同签订后15个工作日内支付房屋押金56431.53元，甲方应向乙方开具相关收据。押金作为乙方履行本租赁合同各项义务及承担相应责任之担保。2、若乙方存在应付未付费用���包括但不限于违约金、赔偿金以及甲方因乙方违约而发生的相关费用，如手续费、诉讼费、执行费和律师费等），经甲方催告后仍未支付，甲方有权从押金中扣除，剩余部分应在乙方如约归还租赁物后15个工作日内如数无息返还乙方……。第五条合同的终止：（一）协商一致终止。经双方协商一致后可终止本合同，在乙方如约返还租赁物后十日内，甲方与乙方结清租金及押金，并将剩余款项无息返还乙方。（二）在出现下列情况之一时，甲方或乙方可单方面终止本合同：1、乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、物业费、其他公共事业费用）超过30天或者乙方逾期缴纳应付费用超过2次（含本数），甲方可单方面终止本合同……。第六条租赁物的返还：1、乙方应于租赁期满或本合同终止当日清场撤离，向甲���按照交付状况返还租赁物，乙方自行添置的室内装潢或其他附着物均应拆除，返还时租赁物及附属设备应完好、整洁……。第七条违约责任：……2、乙方逾期支付房租的，每逾期一日应按照未付部分的0.1%向甲方支付滞纳金……。4、乙方逾期返还租赁物的，每逾期一日应按照当月日租金的两倍向甲方支付房屋占用费，逾期超过30日的，乙方除需承担上述房屋占用费外，还应按照当月租金的两倍支付违约金。同时甲方有权直接接收租赁物，届时乙方残存物资视为弃置物，由甲方自行处置，并且甲方有权要求乙方支付处置费用……。8、甲方按照本合同第五条第（二）款第1项单方面解除合同的，乙方预付的租金不予返还，且乙方应向甲方支付相当于当月两个��租金的违约金。双方在上述合同中就其他方面的违约责任、争议解决等事项均进行了约定。原、被告上述合同签订后，被告向原告缴纳租房押金56431.53元及装修押金6100元，合计62531.53元，原告也于2015年12月16日将涉案房屋交付被告使用。另查明，因涉案的绿宝休闲购物广场众多承租户以原告存在虚假宣传等问题与原告产生纠纷，包括被告在内的绿宝休闲购物广场多名承租户与原告就租金减免事宜进行了磋商。2016年3月19日，原（甲方）、被告（乙方）就上述租赁合同签订《补充协议》一份，约定鉴于乙方规范的经营方式、良好的合作状况，经甲方研究决定，给予乙方一定的租金优惠予以奖励，现经双方协商一致签订本补充协议。补充协议约定：自2015年12月16日起至2016年9月30日止，甲方给予乙方租金优惠。该期间内，该房屋每月固定租金由18810.51元优惠50%，优惠后该房屋的月固定租金为9405.26元，原合同其他约定不变。乙方若有如下情形之一，上述优惠自动取消，甲方有权向乙方索取上述第一条所免去的所有租金。（1）乙方未按原合同约定履行相关义务（包括但不限于未按时向甲方支付相关费用、擅自歇业、扰乱广场正常经营秩序）；（2）乙方把本协议租金优惠相关信息披露给任何第三方；（3）乙方所经营的店铺不遵守甲方规定的正常营业时间；（4）乙方所经营的店铺在租赁期间未按期向甲方提交每天的营业额数据。双方在上述补充协议中约定双方签订的原合同中，本补充协议未涉及到的条款保持不变。因被告未按照合同约定支付租金，原告曾向被告发函以及催款通知单进行催收。因催收未果，原告遂诉至法院。庭审中，原、被告一致确认在原告提起本案诉讼之前，原告未向被告发送过解除合同通知，被告确认其是在2017年2月10日收到的民事起诉状副本；双方并一致确认，如果法院判决双方解除合同，那么被告欠付的租金可以用押金进行折抵。原告在庭审中还陈述，对于2015年12月16日至2016年9月30日期间的租金，愿意按照补充协议的约定给予被告50%的租金优惠，并陈述诉讼请求中的租金是根据《商铺租赁合同》中第三条第（一）款第1项的约定计算的，房屋占用费是按照《商铺租赁合同》第七条第4项的约定计算的，违约金是按照《商铺租赁合同》第七条第8项的约定计算的。被告庭审中陈述双方在《商铺租赁合同》中约定的关于占用费的违约责任过高，请求予以调整。以上事实，有《商铺租赁合同》、房��登记信息、交房通知书、函、催款通知单、《补充协议》、照片、录音资料，以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告的相关诉讼请求，本院认定如下：一、关于原告判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》、被告返还房屋的诉讼请求本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定租金的缴纳以自然季度为缴费周期，且被告应于每季度的前个月25日预付整季度租金，被告逾期支付应付费用超过30天或者逾期缴纳应付费用超过2次（含本数）的，原告可单方面终止合同，根据本案查明的事实，被告逾期缴纳租金不仅超过30天，��也超过2次，故原告依约享有合同解除权。本院向被告邮寄的载有解除合同意思表示的民事起诉状副本已于2017年2月10日送达被告，故双方之间的《商铺租赁合同》于该日解除。在租赁合同解除的情况下，被告理应返还原告承租房屋。二、关于原告判令被告支付自2016年3月16日起至合同解除之日止期间的租金的诉讼请求本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定第一租赁年度内（2015年12月16日至2016年9月30日）免租期3个月，故被告应自2016年3月16日起向原告承担支付租金的义务。关于租金的支付标准，原告庭审中已自述第一租赁年度内按照优惠50%的价格向被告收取租金，故2016年3月16日至2016年9月30日期间被告结欠原告的租金金额为61378.44（计算方式：154.59平方米×4元/平方米﹒日×16日×50%+9405.26元/月×6个月）；2016年10月1日至本院认定的双方租赁合同解除之日即2017年2月10日期间处于第二个租赁年度内，故应按照双方约定的第二租赁年度的租金支付标准计算被告应付的租金，为91603.87元（计算方式：63485.49元+21161.83元+154.59平方米×4.5元/平方米﹒日×10日），被告以上合计共结欠原告租金152982.31元。因双方庭审中一致确认如法院判决双方解除合同，那么被告欠付的租金可以用押金予以折抵，结合被告向原告已缴纳租房及装修押金总计62531.53元的事实，故被告尚欠原告租金90450.78元。三、关于原告判令被告以当月日租金的两倍支付自法院确定的合同解除之日至租赁房屋实际返还之日期间的房屋占用费的诉讼请求本院认为，在原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2017年2月10日解除的情���下，根据约定被告应于当天将房屋返还原告，因被告并未按照约定及时返还，故其应自2017年2月11日起向原告支付房屋占用费。关于占用费的计算标准，原告虽依据合同约定请求按照当月日租金的2倍计算占用费，但占用费的计算标准显属过高，且被告请求予以调整，本院酌情按照双方在《商铺租赁合同》中约定的相关租赁期限的租金计算标准的1.3倍来计算占用费，计算至2017年9月30日的占有使用费为208850.98元[计算方式：（154.59平方米×4.5元/平方米﹒日×18日+21161.83元/月×7个月）×1.3倍]，2017年10月1日之后的占用费按照30567.08元/月（计算方式：23513.14元/月×1.3倍）的标准继续计算至被告将房屋实际返还原告之日。四、关于原告判令被告支付法院确定的合同解除当月双方约定的月租金2倍的违约金的诉讼请求因被告的违约行为导致原、被告间的《商铺租赁合同》解除，该结果的确会给原告造成损失，原告对此损失有权要求被告予以赔偿。根据双方租赁合同第七条第8项的约定，原告可要求被告支付相当于合同解除当月即2017年2月的两倍租金的违约金，该约定并不违反法律规定且为合理，本院予以认定，故被告应支付原告违约金42323.66元（计算方式：21161.83元/月×2）。关于被告蒋翔辩称的原告的行为给其造成了损失的意见，其并未提供证据予以证实，被告对此如有异议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告苏州绿宝百货有限公司与被告蒋翔于2015年12月10日签订的关于苏州高新区长江路436号苏州绿宝休闲购物广场6幢110室房屋的《商铺租赁合同》于2017年2月10日解除，被告于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告。二、被告蒋翔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州绿宝百货有限公司欠付租金90450.78元。三、被告蒋翔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州绿宝百货有限公司截至2017年9月30日的占用费208850.98元，并支付原告自2017年10月1日起至将上述房屋返还原告之日止、按照30567.08元/月的标准计算的占用费。四、被告蒋翔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州绿宝百货有限公司违约金42323.66元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，开户账号6228400407001571961。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，财产保全费1625元，合计6145元，由被告蒋翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州���中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 长  游进国人民陪审员  金洪培人民陪审员  顾建云二〇一七年十月二十七日书 记 员  施 岚