福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初5708号 原告：甘智勇，男，1981年1月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢阿有、陈长钧，福建信海律师事务所执业律师。 被告：厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾木浦路**“恒安国际中心”15层01、02、03单元。 法定代表人：高丛军，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，北京观韬（厦门）律师事务所执业律师。 原告甘智勇与被告厦门市中铁源昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘智勇的委托诉讼代理人谢阿有，被告厦门市中铁源昌置业有限公司的委托诉讼代理人方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本院查明的房屋和车位买卖事实如下： 一、房屋买卖。 （一）商品房预售合同签订时间：2012年12月3日。 （二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目17#楼（T1）16层01单元。 （三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：4800000元。 （四）约定交房时间：2013年12月31日。 （五）通知交房手续办理时间：2013年12月20日至2013年12月24日。 （六）约定办证义务履行期限：合同约定交付期限届满之日起365日内即2014年12月31日前（取得办理初始登记材料取件单）。 （七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2014年12月18日。 （八）核准房屋初始登记时间：2015年2月11日。 （九）开发商通知业主办证的时间：2015年3月5日前。 （十）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。 （十一）甘智勇向本院提出诉讼请求：厦门市中铁源昌置业有限公司支付甘智勇逾期办理房屋权属登记的违约金180000元及利息（按年利率6%自2015年3月6日始计至实际付清之日止）。 二、车位买卖。 （一）商品房预售合同签订时间：2014年1月4日。 （二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目地下室-1层人防1180号、1236车位。 （三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：700000元。 （四）约定交房时间：2014年4月20日。 （五）通知交房手续办理时间：2014年4月20日。 （六）约定办证义务履行期限：合同约定交付期限届满之日起365日内即2015年4月20日前（取得办理初始登记材料取件单）。 （七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2017年8月31日。 （八）开发商通知业主办证的时间：2017年9月1日。 （九）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。 （十）甘智勇向本院提出诉讼请求：厦门市中铁源昌置业有限公司支付甘智勇逾期办理车位权属登记的违约金（以700000元为基数，按日万分之一自2014年7月20日始计至收到产权证之日止，暂计至2016年6月30日为49770元）。 争点分析 一、关于房屋买卖。 （一）逾期办证违约金起始时间的认定： 甘智勇主张：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记的资料交付买受人。厦门市中铁源昌置业有限公司交付房屋日期为2013年12月24日，其应于2014年2月22日前将办理权属登记的资料交付甘智勇。因此违约金的起算时间为2014年2月23日。 甘智勇的证据：《商品房买卖合同》、发票、交房公告。 厦门市中铁源昌置业有限公司抗辩意见：《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条明确约定，出卖人在商品房交付使用后365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。根据该规定，违约金起算时间为合同第八条规定的交付期限届满之日起365日届满后开始起算。 厦门市中铁源昌置业有限公司证据：附件六《合同补充协议》，厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，申请厦门市房地产业协会调查取证的咨询回函等。 法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是厦门市中铁源昌置业有限公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。甘智勇如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。厦门市中铁源昌置业有限公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；厦门市中铁源昌置业有限公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，厦门市中铁源昌置业有限公司应在《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日（即2013年12月31日）起365日（即2014年12月31日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年1月1日。 （二）逾期办证违约金截止时间的认定： 甘智勇主张：厦门市中铁源昌置业有限公司2015年3月3日短信通知甘智勇可办理产权登记手续的时间为2015年3月5日前，距厦门市中铁源昌置业有限公司最迟需将权属登记材料提供给甘智勇的日期逾期了375天，导致甘智勇不能在商品房交付使用后取得房屋权属证书的日期也相应地逾期375天，因此计算违约金的截止时间为2015年3月5日。 甘智勇的证据：《商品房买卖合同》、发票、短信。 厦门市中铁源昌置业有限公司抗辩意见：厦门市中铁源昌置业有限公司已于2014年12月18日取得办理初始登记的收件收据，没有逾期，无需承担违约责任。 厦门市中铁源昌置业有限公司证据：附件六《合同补充协议》，收件收据等。 法院认定及理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条中约定的内容，厦门市中铁源昌置业有限公司应于2014年12月31日前将办理房屋权属初始登记的资料报送当地权属登记机构。厦门市中铁源昌置业有限公司已于2014年12月18日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料因素影响到最终办出房屋产权证书，且没有证据显示厦门市中铁源昌置业有限公司在提交相应资料后仍存在过错导致房屋产权证延迟办理，其已履行了合同相关义务。 综上所述，厦门市中铁源昌置业有限公司不存在违约，无需承担违约责任。 二、关于车位买卖。 （一）逾期办证违约金起始时间的认定： 甘智勇主张：双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。厦门市中铁源昌置业有限公司交付房屋日期为2014年4月20日，其应保证甘智勇于2014年7月19日前取得房屋权属证书。因此违约金的起算时间为2014年7月20日。 甘智勇的证据：《商品房买卖合同》、发票、车位入伙通知书。 厦门市中铁源昌置业有限公司抗辩意见：《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条明确约定，出卖人在商品房交付使用后365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。根据该规定，违约金起算时间为合同第八条规定的交付期限届满之日起365日届满后开始起算。 厦门市中铁源昌置业有限公司证据：附件六《合同补充协议》，厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，申请厦门市房地产业协会调查取证的咨询回函等。 法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是厦门市中铁源昌置业有限公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。甘智勇如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。厦门市中铁源昌置业有限公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；厦门市中铁源昌置业有限公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，厦门市中铁源昌置业有限公司应在《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日（即2014年4月20日）起365日（即2015年4月20日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年4月21日。 （二）逾期办证违约金截止时间的认定： 甘智勇主张：逾期办证违约金应计算至其收到产权证为止。 甘智勇的证据：《商品房买卖合同》、发票。 厦门市中铁源昌置业有限公司抗辩意见：造成违约是行政机关变更审核所导致的，其不应该承担责任。 厦门市中铁源昌置业有限公司证据：附件六《合同补充协议》。 法院认定及理由：厦门市中铁源昌置业有限公司对其主张未能提供有效的证据予以证明，依据不足，不予采纳，其未能依据补充协议约定的期限内办理初始登记，存在违约，应承担相应的违约责任。该违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2017年8月31日。 （三）逾期办证违约金的计算标准认定。 厦门市中铁源昌置业有限公司主张：附件六《合同补充协议》第十条中还约定违约金自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付，但违约金上限为买受人已付款的5‰。 厦门市中铁源昌置业有限公司的证据：附件六《合同补充协议》。 甘智勇抗辩意见：违约金上限的约定明显不符合公平合理原则，限制并减轻了厦门市中铁源昌置业有限公司应当承担的责任，应为无效条款。 甘智勇证据：《商品房买卖合同》、发票。 法院认定及理由：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是厦门市中铁源昌置业有限公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。甘智勇如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。甘智勇辩称违约金上限的约定明显不符合公平合理原则，依据不足，不予采纳。《合同补充协议》系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。如逾期办证违约金不足以弥补甘智勇的损失，其可另行主张。 综上所述，计付逾期办证违约金的天数：864天（2015年4月21日至2017年8月31日）；该逾期天数计算的逾期交房违约金超过限额，应以限额计，为700000*5‰=3500元。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市中铁源昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向甘智勇支付逾期办证违约金3500元。 二、驳回甘智勇的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4746元，减半收取计2373元，由甘智勇负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  李林娴 二〇一七年十月二十一日 代书 记员  杨丽珍 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。