辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执复114号复议申请人（申请执行人）：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区延安路9号20层。负责人：梁晓，行长。委托诉讼代理人：王颖龙，该行职员。委托诉讼代理人：曹希成，该行职员。利害关系人：高文，男，1987年3月23日出生，汉族，住大连市沙河口区。被执行人：姜辉艳，女，1960年3月2日出生，汉族，住大连市沙河口区。被执行人：邢雪森，男，1957年10月1日出生，汉族，住大连市沙河口区。被执行人共同委托诉讼代理人：宁时璞，辽宁正然律师事务所律师。复议申请人吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称吉林银行）不服大连市中山区人民法院（以下简称中山法院）（2019）辽0202执异321号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中山法院查明，该院（2017）辽0202民初1204号民事判决书生效后，进入执行程序，2019年4月29日以（2019）辽0202执恢514号恢复执行，执行过程中，因被执行人没有履行判决确定义务，2019年8月21日，该院下发拍卖被执行人坐落于大连市××区黑石礁街××号房屋执行裁定书，并在京东司法拍卖网公布拍卖信息，在标的物详情租赁情况栏目内公示：目前拍卖房屋由被执行人控制和使用，截止2019年8月21日，无人向法院提交房屋租赁合同，具体房屋租赁情况未知，执行期间，本案不对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉；2019年9月21日，高文参与竞买，并在线支付保证金100万元，同年9月23日，高文竞拍成交，成交价格1092万元；后高文得知该房屋由被执行人租赁给中农伟业食品（北京）有限公司，并一次性交付20年房屋租金500万元，并有部分房屋转租给吴世全经营咖啡厅，引起本案。2019年10月22日，该院下发（2019）辽0202执恢514号执行裁定书，裁定：买受人高文悔拍，交纳的保证金100万元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人的债务。中山法院认为，高文凭拍卖公告及拍卖须知参与竞拍，竞拍前其不了解案涉房屋是否存在租赁合同，且其作为竞买人身份地位也难以发现拍品是否存在长期租赁合同，而是否存在长期租赁合同也是竞买人决定是否参与竞拍的重要因素，现高文知晓房屋租赁状况的事实，与被执行人提供的证据及陈述事实相吻合，因此高文依据网络平台发布的案涉标的物拍卖详情造成其重大误解，其购买目的可能无法实现，故对其要求撤销拍卖及执行裁定书的请求，予以支持，其支付的保证金亦应退还为宜；综上依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：一、撤销该院2019年9月22日在（2019）辽0202执恢514号案件对大连市××区黑石礁街××号房屋的拍卖及（2019）辽0202执恢514号执行裁定书；二、返还高文竞买保证金100万元。复议申请人吉林银行向本院申请复议称，请求：撤销(2019)辽0202执异32l号执行裁定书，并令高文补齐重新拍卖的价款低于原拍卖价的差价118.4万元。事实及理由：中山法院认为“因此申请人依据网络竞拍发布的案涉标的物拍卖详情造成其其重大误解，其购买目的可能无法实现”属于事实认定错误以及法律适用错误，高文应当自行承担买受人应当承担风险。竞买公告第七条明确:“目前拍卖房屋有占用，占用人不详。…未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。”竞买须知第八条第三款明确：“请竞买人在拍卖前务必仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场实地看样”标的物详情中拍品现状租赁情况注明：“有占用，占用人不详，截止至2019年10月25日，无人向法院提交房屋租赁合同，具体房屋租赁情况未知。执行期间，本案不对租赁合同的实体进行审查，买受人如对租赁合同有异议，可自行与承租人协商或另行起诉”所以，在法院的公示期内没有任何人向执行法院提交租赁合同，执行法院从未向竞拍人隐瞒案涉房屋可能存在的租赁风险，而且执行法院反复提示案涉房屋存在不确定的租赁风险，竞拍人应当认真研究查看、调查标的物的实际情况。高文作为完全行为能力人，在竞买前应当根据执行法院的通知，在充分调查、预判在司法拍卖程序中案涉房屋可能存在的一切风险后自行承担，高文不存在对案涉房屋存在重大误解的可能。如今高文以案涉房屋存在租赁为由悔拍，请求吉林银行返还保证金，没有事实依据与法律依据。根据竞买须知第十条：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖的价款低于原拍卖价的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”吉林银行无需返还高文保证金。2019年9月22日，上述标的物以10，920，000元价格起拍，最终拍卖成交价10，920，000元，拍卖成交后因高文自身原因未补交余款而于2019年11月26日再次进行一拍，以10，920，000元流拍。2019年l2月13日二拍以8，736，000元成交。因高文的悔拍行为，导致案涉房屋在二拍中以低于一拍价格118.4万元成交，高文的行为直接造成吉林银行的损失。综上，高文应当自行承担司法拍卖程序中买受人应自担的风险，高文给吉林银行造成的损失应当予以赔偿。本院对中山法院查明的事实予以确认。另查，被执行人邢雪森、姜辉艳在中山法院审查时辩称，高文所提异议与被执行人没有关系，房屋已经出租，是从2014年5月1日开始租的，承租人是中农伟业食品（北京）有限公司，他们一直在这个地方办公使用，合同是姜辉艳和中农伟业食品（北京）有限公司签订的，20年租期，已经使用5年，有付款租金凭证，付款是中农伟业食品（北京）有限公司法定代表人直接银行汇款给雪龙集团，就是被执行人夫妻的公司，一次性交付500万元租金，并且中农伟业食品（北京）有限公司将一楼的部分租给别人经营咖啡厅，申请人的申请书说法院公告记载是被执行人控制房屋，实际是中农伟业食品（北京）有限公司在办公，房屋地址在沙河口区黑石礁街××号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……”本案中，高文在参与竞拍时，拍卖公告载明“目前拍卖房屋由被执行人控制和使用”现根据双方当事人的陈述及高文提交的证据，案涉房屋在拍卖时存在租赁的情形，且被执行人在中山法院审查时亦陈述案涉房屋实际是中农伟业食品（北京）有限公司实际使用，故高文在参与竞拍时的拍卖公告内容“目前拍卖房屋由被执行人控制和使用”与实际情况并不相符，该内容对于买受人高文参与竞买构成重大影响，由于该拍卖财产的文字说明与事实不符，导致高文购买案涉房屋的目的无法实现，根据上述规定，中山法院对高文申请撤销案涉网络司法拍卖返还竞买保证金的请求予以支持于法有据，本院予以确认。至于吉林银行主张竞买公告第七条明确:“目前拍卖房屋有占用，占用人不详……”的理由，经审查，高文在参与竞拍时的拍卖公告中并无此节内容，该拍卖公告中的相关内容实际是“目前拍卖房屋由被执行人控制和使用”故该理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上，中山法院作出的裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回吉林银行股份有限公司大连分行的复议申请，维持大连市中山区人民法院(2019)辽0202执异321号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  卢宏翔审判员  吕 颖审判员  金秀丽二〇二〇年五月六日书记员  杨 宁