广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终2536号上诉人（原审被告）：杜湛明，男，汉族，1963年6月14日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘希、潘焯华，均系广东中天鼎盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市宠八宠物服务有限公司，住所地：广州市海珠区石基村石基路609-2-B。法定代表人：郭胜荣，经理。委托诉讼代理人：潘旭敏，男，该公司员工，本案上诉人之一。上诉人（原审被告）：潘旭敏，男，汉族，1971年7月26日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区琶洲街石基经济联合社，住所地：广州市海珠区新港东石基路600号。负责人：霍志新，社长。委托诉讼代理人：黄晓民、江晓琪，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市垠瀚能源科技有限公司，住所地：广州市海珠区石基路609-A。法定代表人：陈建浩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭海森，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：许越，男，汉族，1986年7月15日出生，住广东省饶平县。被上诉人（原审被告）：崔建清，男，汉族，1983年10月15日出生，住广东省高州市。被上诉人（原审被告）：广州市集点社广告有限公司，住所地：广州市海珠区石基路517号。法定代表人：崔建清（本案被上诉人之一)。上诉人杜湛明、广州市宠八宠物服务有限公司（以下简称宠八公司）、潘旭敏因与被上诉人广州市海珠区琶洲街石基经济联合社（以下简称石基经济联合社）、广州市垠瀚能源科技有限公司（以下简称垠瀚公司）、许越、崔建清、广州市集点社广告有限公司（以下简称集点社公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杜湛明上诉请求：1.撤销一审判决，判令杜湛明无需支付占用费、管理费和滞纳金；2.本案一、二审受理费由石基经济联合社、宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏、许越承担。事实与理由：一、案涉租赁物为四间独立建筑，可分开收回，不存在整体收回的必要性。《厂房租赁协议书》签订后，杜湛明是分开接收案涉租赁物使用的，其中609号更是在2016年9月才正式接收使用。2018年9月起，杜湛明已多次要求宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越在限期内搬离案涉租赁物并同意向石基经济联合社交还全部租赁物，同时也先后将案涉租赁物中的609号、609号之一和609号之三交还给石基经济联合社，但石基经济联合社却以应整体收回为由拒绝接收。杜湛明认为案涉租赁物为四间独立建筑，具备分开收回的条件，不存在整体收回的必要性，且杜湛明也是分开接收案涉租赁物的，根据公平原则，杜湛明提出先行收回部分租赁物的要求也是合理公平的。案涉租赁物在2018年9月时已满足收回条件，石基经济联合社应积极收回，但其拒绝收回，因此所产生的占用费与杜湛明无关，杜湛明无需承担。二、案涉租赁物的占用费不应计算至2019年9月3日。1.杜湛明自收到石基经济联合社《租期满搬迁通知》后，已采取积极行动要求宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越在限期内搬离案涉租赁物。但他们仍不愿撤场，导致杜湛明一直无法将案涉租赁物交回给石基经济联合社。2.自2018年10月15日起，石基经济联合社分别对案涉租赁物采取了停水停电、贴封条及加锁的措施。2018年10月5日，石基经济联合社在整体租赁物的电箱贴上封条并切断电源；2018年10月31日，石基经济联合社在609-1号厂房的门上贴上封条；2018年11月9日，石基经济联合社在609号和609-3号的厂房门上贴上封条；2019年5月22日，石基经济联合社在609-2号厂房的门上贴上封条。石基经济联合社上述行为已导致杜湛明无法实际使用案涉租赁物，故虽然双方没有办理交还手续，但石基经济联合社的各种措施可视为其已实际收回案涉租赁物。一审判决认定的案涉租赁物停止使用时间有误。三、一审判令杜湛明支付滞纳金无事实依据。杜湛明与石基经济联合社所签订的《厂房租赁协议书》已于20l8年8月31日租期届满，且杜湛明已按时支付租期内的租金。租赁期满后，租赁合同关系终结，合同条款不再产生法律效力，即使杜湛明继续占用案涉租赁物，也只需按该协议书中的租金标准向石基经济联合社支付占用费，无需支付滞纳金。四、一审判决认定宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越应对本案占用费承担连带清偿责任比例不合理。本案逾期搬迁的主要原因是宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越逾期撤场，导致杜湛明无法按期交还案涉租赁物给石基经济联合社。1.关于对占用费承担连带清偿责任的范围。既然一审法院认定案涉租赁物应整体收回，那么因宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越逾期撤场行为导致杜湛明无法整体交还案涉租赁物所产生的占用费应由宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越共同承担连带清偿责任，即他们除对各自租赁面积部分的占用费承担连带清偿责任外，还应对剩余可交还租赁面积部分承担连带清偿责任；2.关于对占用费承担连带清偿责任的时间。宠八公司、垠瀚公司、潘旭敏和许越应对自2018年9月1日起至最后停止使用之日止的占用费承担清偿责任。综上，一审判决事实不清，请求二审法院撤销一审判决，判如所请。针对杜湛明的上诉，石基经济联合社二审答辩称：一、杜湛明非法转租本身存在过错，且杜湛明在合同到期后没有收回场地给我社，其提出分开收回场地的主张依法无据。1.根据我社和杜湛明签订的合同约定，我社将涉案场地整体出租给杜湛明，不存在杜湛明所说的分开接收场地的情形。2.杜湛明在签约后未经我社同意，将场地转租多人，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，在合同期限届满后，双方租赁关系终止，杜湛明有义务收回场地，有义务完整交回场地，并配合石基经济联合社办理交接手续；3.石基经济联合社有权决定如何使用该物业，且村社已经集体讨论，要整体改造涉案厂房。如果只是部分交还场地，无法实现石基经济联合社整体改造的目的。杜湛明有关部分厂房交还的主张，既不符合合同约定也损害了我社的权益。二、杜湛明一直未与我社办理交接手续，涉案场地一直存放有物品。一审法院调解后直至2019年9月3日才办理交接，故杜湛明与其他场地占用者需支付场地占用期间的费用；三、一审法院仅是判决杜湛明及其他占用人支付正常租金和15%违约金，而其支付的款项远不足以弥补石基经济联合社的损失。针对杜湛明的上诉，垠瀚公司二审答辩称：杜湛明的上诉与垠瀚公司无关，垠瀚公司坚持一审意见，同意一审判决。针对杜湛明的上诉，许越二审答辩称：我方与本案无关，意见与垠瀚公司一致。针对杜湛明的上诉，宠八公司、潘旭敏二审答辩称：与我方无关，没有意见。针对杜湛明的上诉，集点社公司、崔建清二审述称：同意杜湛明的上诉意见。宠八公司、潘旭敏上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.本案一、二审诉讼费用由石基经济联合社、杜湛明、集点社公司、崔建清、垠瀚公司、许越承担。事实与理由：一、一审法院认为没有证据证明石基经济联合社同意宠八公司、潘旭敏租用该房屋不成立。宠八公司于2016年12月27日取得“广州市宠八宠物服务有限公司”工商营业执照，注册地址为广州市海珠区石基村石基路609-2-B，工商营业执照的办理审核必须注册地址的产权人提供书面“场地证明”并盖章同意方可核准办理。宠八公司、潘旭敏经营的“宠八宠物酒店”已经存在两年多时间，期间村领导以及村民群众都有到店参观消费，石基经济联合社在租赁期间从未对宠八公司、潘旭敏租赁该物业提出任何口头和书面异议，表明该社同意宠八公司、潘旭敏租赁本案物业，存在事实租赁关系。二、一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，认定宠八公司、潘旭敏占用期间需继续履行合同并承担占用期间的占用费、管理费债务。但在宠八公司、潘旭敏占用期间，照片显示石基经济联合社对物业非法断水断电，致使宠八公司、潘旭敏的经营状况严重恶化，损失大大高于判决确定的债务清偿金额。石基经济联合社没有依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条的规定履行合同义务，应负违约责任。一审法院应根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条规定，公平处理。三、宠八公司、潘旭敏投入了300万元，但只租赁经营了17个月就被逼迁，有悖常理。本案纠纷根源是涉案出租物业受党和国家管控监督，物业性质有别于正常的产权物业。根据中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于健全和完善村务公开和民主管理制度的意见》的行政法规，石基经济联合社必须公告在2016年3月16日就已经决定于2018年8月31日收回其物业规划的信息，但该信息从未公告过，违反行政法规，如果宠八公司、潘旭敏知道上述信息就不会考虑租赁本案物业，以免造成如此大的损失。石基经济联合社对物业断水断电，扰乱社会经济秩序，有违《中华人民共和国合同法》第七条有关尊重社会公德的规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。综上，请求二审法院依法改判。针对宠八公司、潘旭敏的上诉，被上诉人石基经济联合社二审答辩称：1.石基经济联合社不存在任何非法断电断水行为，在石基经济联合社和杜湛明约定的合同期限届满之前，石基经济联合社开始持续向杜湛明和场地占用者提出撤场要求，并向案涉场地租户发出停水停电通知，在此期间石基经济联合社均是合法合理维权；2.宠八公司并非善意承租人，其应自行承担逾期损失。虽然宠八公司在一审庭审中承认场地为石基经济联合社所有，但其一直未就占用场地事宜联系石基经济联合社办理手续，并且根据宠八公司和崔建清签署的租赁协议，宠八公司的租赁期限已于2018年8月31日届满；3.石基经济联合社收回涉案物业是要对涉案物业升级改造，但宠八公司在2019年1月恶意起诉石基经济联合社，企图以诉讼方式继续占用涉案物业，给石基经济联合社造成损失，后来宠八公司撤诉了；4.村民不理这些事情，也没有村领导到宠八公司消费。因为宠八公司是养猫养狗的地方，另找地方不容易，所以宠八公司不肯走，并用起诉的方式来拖延合同期限，以达到其继续使用场地的目的。针对宠八公司、潘旭敏的上诉，杜湛明二审答辩称：1.根据石基经济联合社出具场地使用证明的情况，可以得出石基经济联合社明知涉案场地已被转租。按照相关司法解释规定，如不同意转租需在一定期限内提出。虽然潘旭敏提供的场地使用证明不是石基经济联合社直接盖章出具的，但杜湛明认为取得该证明是要村里先出具同意转租证明才能继续进行；2.崔建清与潘旭敏的租赁合同，与杜湛明、石基经济联合社的一手租赁合同同时到期，宠八公司在合同到期且未续签的情况下继续使用场地，并非杜湛明过错，相关后果应由相应当事人承担，与杜湛明无关。针对宠八公司、潘旭敏的上诉，垠瀚公司二审答辩称：与我方无关，不发表答辩意见。针对宠八公司、潘旭敏的上诉，许越二审答辩称：与我方无关，不发表答辩意见。针对宠八公司、潘旭敏的上诉，集点社公司、崔建清二审答辩称，我方意见与杜湛明的意见一致。一审法院经审理查明：位于广州市海珠区新港东路石基路609号、之一、之二、之三的厂房登记的产权人是广州市海珠区新滘镇石基村民委员会。2016年7月28日，石基经济联合社与杜湛明签订《厂房租赁协议书》，约定：石基经济联合社将名下位于广州市海珠区石基路609号、之一、之二、之三的厂房(1617.29平方米，附图显示609号555.94平方米，之一397.43平方米，之二381.92平方米，之三282平方米)出租给杜湛明用作工厂，租赁期限从2016年7月28日至2018年8月31日止；其中，2016年7月28日至2017年7月27日期间每月租金及管理费共计30728.51元；2017年7月28日至2018年7月27日期间每月租金及管理费共计32264.94元；2018年7月28日至2018年8月31日期间每月租金及管理费共计33878.19元；杜湛明应于每月10日前交纳当月的租金及管理费；若杜湛明拖欠应缴费用超过一个月时，应按欠交金额的15%加收滞纳金，如此类推；超过2个月时，石基经济联合社有权终止协议，收回厂房追收拖欠金额；杜湛明不能变相出租给他人使用，如需改变用途或改建加建，须经石基经济联合社同意。合同签订后，杜湛明表示广州市海珠区石基路609号、之一、之二、之三的厂房已接收使用，但石基路609号直至2016年9月才接收，并提交了石基经济联合社社长黄炳森2016年9月2日签收的“要求移交场函”，证明石基经济联合社表态会抓紧处理交场问题。杜湛明还表示接收租赁物后，就全部转移给了崔建清。崔建清予以否认，主张与杜湛明是合作关系，利益共享，风险共担2016年7月24日，崔建清与许越签订《厂房租赁协议书》，约定崔建清将广州市海珠区石基路609号之三厂房转租给许越，租期从2016年8月1日至2019年1月31日。许越2016年8月1日接收609号之三厂房后，一直使用至2018年10月16日。2016年8月8日，崔建清以集点社公司的名义，与垠瀚公司的法定代表陈建浩签订《厂房租赁协议书》，约定将广州市海珠区石基路609号厂房转租给垠瀚公司，租期从2016年9月1日至2019年1月31日。垠瀚公司表示2016年9月1日接收609号厂房后，一直使用至2018年10月23日。2016年9月10日，崔建清与被告潘旭敏签订《物业租赁协议书》，约定将广州市海珠区石基路609号之二厂房转租给潘旭敏，租期从2016年9月1日至2018年8月31日。潘旭敏表示2016年12月接收609号之二厂房后，用作经营宠八公司开设的宠物酒店，并一直使用至2019年5月19日。崔建清在一审庭审中确认上述许越、垠瀚公司、潘旭敏的使用截止时间。2018年8月24日，石基经济联合社向杜湛明发出《租期满搬迁通知》，表示租期于2018年8月31日已届满，对涉案物业及地块作收回管理，并要求于2018年9月3日前撤场搬走，清缴所有费用。2018年12月12日，石基经济联合社向杜湛明及租户发出停水电通知，表示从2018年12月14日起对涉案出租物业停水停电。2019年2月20日，石基经济联合社再向杜湛明、宠八公司发出《通知》，限期在2019年2月25日前搬迁，交回物业。杜湛明表示曾于2018年在石基路609号、609号之一、609号之三厂房租期届满后，要求交还给石基经济联合社，但石基经济联合社提出需整体收回，才未果。石基经济联合社表示因出租物业里面一直存放有物品，即便有部分物业早已没有使用，但杜湛明仍未办理交还场地手续。杜湛明从2018年9月1日起没有交纳厂房使用费、管理费、水电费。期间，崔建清于2018年9月28日向石基经济联合社支付了10万元，但石基经济联合社以与崔建清没有租赁关系为由，于2018年10月10日退回给崔建清。本案诉讼中，经一审法院调解，石基经济联合社与杜湛明于2019年9月3日正式办理了涉案广州市海珠区石基路609号、之一、之二、之三厂房交还给石基经济联合社的手续，杜湛明、宠八公司、潘旭敏、垠瀚公司、许越、崔建清、集点社公司亦明确表示放弃仍存放于上述租赁物内一切物品的权利。一审法院认为：石基经济联合社与杜湛明签订的《厂房租赁协议书》合法有效，当事人应当切实履行。石基经济联合社在签约后，已将出租厂房出租给杜湛明，2018年8月31日租赁期限届满后，双方没有续租。石基经济联合社多次向杜湛明等单位催告要求收回厂房，但杜湛明以部分厂房由宠八公司经营使用为由，一直没有交还。宠八公司虽然直至石基经济联合社起诉时仍然经营使用该厂房，但其与石基经济联合社不存在租赁合同关系。现也没有证据证明其曾经石基经济联合社同意租用该房屋。因此，宠八公司占用房屋没有合法根据。石基经济联合社基于合同期限届满，要求杜湛明、宠八公司搬出，收回上述厂房，合理合法。因本案诉讼中，各方当事人协商一致，确认已办妥了将涉案出租厂房交还给石基经济联合社的手续，据此，石基经济联合社要求杜湛明、宠八公司、潘旭敏、垠瀚公司、许越、崔建清、集点社公司将涉案厂房交还的诉请，本案不作判处。关于石基经济联合社请求的租金、管理费和滞纳金的问题。杜湛明表示其曾于2018年在石基路609号、609号之一、609号之三厂房租期届满后，想向石基经济联合社先交还部分场地，但石基经济联合社提出需整体收回才未果。这说明双方并未实际移交厂房，厂房仍在杜湛明方的管控中。因此，基于杜湛明等一直占用涉案厂房，直至2019年9月3日在一审法院主持下才办理正式的交还手续，故石基经济联合社要求直接承租人杜湛明支付2018年9月1日起至2019年9月3日止的租金(应为占用费)、管理费(33878.19元/月×12个月+33878.19元÷30天×3天=409926.1元)，合法合理，应予支持。对于滞纳金，双方协议中约定“杜湛明应于每月10日前交纳当月的租金及管理费；若杜湛明拖欠应缴费用超过一个月时，应按欠交金额的15%加收滞纳金，如此类推”，该滞纳金实为逾期交租的违约金，因协议中并未明确滞纳金超过2个月后如何计算，故石基经济联合社主张应以逾期月数乘以欠费金额的15%累加计算，缺乏依据，不能支持。由于杜湛明拖欠的占用费均超过1个月，故其应向石基经济联合社支付违约金(409926.1元×15%=61488.92元)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，许越、垠瀚公司、潘旭敏、宠八公司作为实际使用人，也应对其实际占用期间的费用承担连带责任。按照许越、垠瀚公司、潘旭敏、宠八公司的承租面积与本案总出租面积比计算，分别计算许越(17%)、垠瀚公司(34%)、潘旭敏和宠八公司(24%)从2018年9月1日起至各人停止使用之日止的占用费金额，分别为许越(33878.19元/月×17%+33878.19元÷30天×16天×17%=8830.91元)、垠瀚公司(33878.19元/月×34%+33878.19元÷30天×23天×34%=20349.49元)、潘旭敏和宠八公司(33878.19元/月×8个月×24%+33878.19元÷30天×19天×24%=70195.6元)，各人应在各自比例范围内承担连带责任。对于崔建清与杜湛明间的关系，杜湛明主张是转租关系，崔建清主张是合作关系，但双方均未能举证证明。基于崔建清是集点社公司的法定代表人，其既以自己的名义转租涉案物业，又有以所在公司名义对涉案物业进行转租的事实，故可认定崔建清、集点社公司共同对本案中杜湛明的对外债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2019年11月8日作出如下判决：一、杜湛明在本判决生效之日起10日内向广州市海珠区琶洲街石基经济联合社支付占用费、管理费409926.1元；二、杜湛明在本判决生效之日起10日内向广州市海珠区琶洲街石基经济联合社支付违约金61488.92元；三、崔建清、广州市集点社广告有限公司对本判决中所确定的杜湛明债务承担连带清偿责任；四、许越对本判决第一项所确定的债务，在8830.91元的范围内承担连带清偿责任；五、广州市垠瀚能源科技有限公司对本判决第一项所确定的债务，在20349.49元的范围内承担连带清偿责任；六、广州市宠八宠物服务有限公司、潘旭敏对本判决第一项所确定的债务，在70195.6元的范围内承担连带清偿责任；七、驳回广州市海珠区琶洲街石基经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7500元，由杜湛明、崔建清、广州市集点社广告有限公司负担(许越对其中140元、广州市垠瀚能源科技有限公司对其中324元、广州市宠八宠物服务有限公司、潘旭敏对其中1117元，分别承担连带支付责任)。上述受理费已经由广州市海珠区琶洲街石基经济联合社预交，广州市海珠区琶洲街石基经济联合社同意由杜湛明、宠八公司、潘旭敏、崔建清、集点社公司、垠瀚公司、许越在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区琶洲街石基经济联合社。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，石基经济联合社、杜湛明、崔建清、集点社公司、垠瀚公司、许越均未提交新的证据。宠八公司、潘旭敏提交了落款日期为2016年12月28日的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》复印件，并称该证据系由其向工商部门调档取得，拟证明石基经济联合社同意宠八公司、潘旭敏承租场地并向其出具该证明去工商局办理营业执照，即宠八公司、潘旭敏与石基经济联合社存在租赁关系。经本院组织质证，1.石基经济联合社认为，其从未向宠八公司、潘旭敏出具过该证明，且该证明上加盖的公章并非石基经济联合社所有。2.杜湛明认为虽然宠八公司、潘旭敏提交的上述证据模糊不清，无法辨认该证明上所加盖的公章，但按常理及工商程序，承租人已办理相关营业执照，证明产权人应该已经向工商部门提交了场地使用证明。虽然石基经济联合社否认出具过使用证明，并且主张其未持有该业务专用章，但杜湛明认为业务专用章并非需要在公安机关注册备案的正式公章。石基经济联合社可以任意刻制，无需备案，从而导致该公章不具备鉴定对照的条件。3.集点社公司、崔建清认为：虽然宠八公司、潘旭敏提交的上述证据模糊不清，但确认该份证明是琶洲街出具的，上面加盖的公章为“广州市海珠区琶洲街道办事处住所场地使用证明业务专用章”。租户在注册前要先备案，且需要村里同意转租，手写的字体是街道办的工作人员根据村里出具的同意转租证明出具写的。附近的厂房都是崔建清统一租下来的再转租，所以崔建清就找村里出具转租证明。崔建清手上还有村里出具的同意转租其他场地的证明。4.垠瀚公司认为该证据模糊不清，确认该证明的真实性。垠瀚公司租赁厂房要办理营业执照，而办理营业执照要先拿到场地证明后才能办理。但该证明只是证明出租方同意租户在合同租赁期限内使用厂房，租赁合同到期就和本案无关，故垠瀚公司同意石基经济联合社对该证据的意见，亦服从一审判决。5.许越认为上述证据模糊不清，无法看清楚，同意垠瀚公司的质证意见。杜湛明向本院提交落款时间为2019年11月22日的《证人出庭作证申请书》及证人李某的身份证复印件，以证人李某曾多次与杜湛明前往石基经济联合社商讨交还案涉租赁物事宜，并多次要求石基经济联合社收回案涉租赁物为由，申请本院准许证人出庭，以查清案件事实。经本院询问，杜湛明表示：因为其在一审时认为相关证据材料已足够，故其在一审中没有申请证人出庭；其在二审中才申请该证人证言，但没有提交书面证人证言；证人李某是石基经济联合社的村民，与杜湛明从小就认识，且证人与杜湛明有合作关系。因该证人参与了涉案场地的租赁及转租事宜，属知情人，故申请证人出庭作证。对此，石基经济联合社确认李某曾陪同杜湛明参与本案租赁过程，但认为杜湛明在一审中未提出证人出庭申请，二审才提出该申请不符合法律规定，且该证人与杜湛明相识多年，二人有经济利益关系，证人证言的可信度低，故石基经济联合社表示不同意上述申请。垠瀚公司、许越表示该证人出庭作证申请与其无关，是否准许由法院认定。集点社公司、崔建清、宠八公司、潘旭敏均表示同意杜湛明的上述申请。经本院主持调解，各方当事人均不能达成一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对杜湛明及宠八公司、潘旭敏的上诉，本院分析如下：一、对杜湛明的上诉。首先，对杜湛明向本院提交的《证人出庭作证申请书》。一方面，杜湛明确认其未在一审中提出证人出庭作证申请，其亦未向本院提交书面证人证言；另一方面，经本院询问，杜湛明确认其与证人之间存在多年朋友以及合作关系，故此，本院认为杜湛明在二审中提出的该申请，明显缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，按一审查明事实及各方当事人陈述，石基经济联合社与杜湛明签订的《厂房租赁协议书》合法有效，且2018年8月31日租赁期限届满后，双方没有续租，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，作为承租人的杜湛明负有及时交还全部租赁场地的义务。虽然因涉案场地部分次承租人不愿撤场而导致杜湛明无法交还全部场地，但根据合同相对性原则，杜湛明仍应向石基经济联合社承担不能交还全部租赁场地的责任。杜湛明以涉案租赁物为四间独立建筑，具备分开接收的条件为由，认为作为出租人的石基经济联合社未积极回收涉案租赁物的上诉意见，显然没有合同及法律依据。由于各方当事人于2019年9月3日才在一审法院主持下办理了正式的交还手续，故一审法院判令杜湛明应向石基经济联合社支付计至2019年9月3日止的占用费、管理费，合法合理，应予维持。再次，对于滞纳金。如前分析，由于杜湛明逾期交还场地，且拖欠占用费，故一审法院根据石基经济联合社的诉请，按双方协议中的约定，判令杜湛明承担逾期付款的违约金，并未超出合同约定，本院予以维持。杜湛明以租赁合同已到期为由，认为不应承担滞纳金的上诉意见无理，本院不予支持。最后，各次承租人占用场地的位置、面积及时间均不相同，一审法院判令各次承租人按照各自占用面积及时间来承担连带清偿责任，符合公平合理、等价有偿原则。杜湛明认为各承租人应对其占用部位外的其余租赁面积承担连带责任至最后场地停用之日止，于法无据，本院不予采纳。二、对宠八公司、潘旭明的上诉。虽然宠八公司、潘旭敏在二审中提交了《广州市海珠区临时经营场所使用证明》复印件，但从证据形式上看，该证明的落款日期为2016年12月28日，并不属于二审新证据，且该证明落款处并非石基经济联合社的公章，石基经济联合社亦不确认该证明系由其出具；从证据内容上看，亦不足以证明宠八公司、潘旭敏与石基经济联合社之间存在租赁关系的主张，故本院不予采纳。由于潘旭敏系涉案部分场地的次承租人，承租场地后用作经营宠八公司，而潘旭敏与崔建清所签订的《物业租赁协议书》中约定的租期自2018年8月31日期满，在双方未能续签租赁合同，且涉案场地权属人及出租方石基经济联合社已经发出《租期满搬迁通知》的情况下，作为次承租人的潘旭敏及场地实际占用人的宠八公司理应配合交还场地，但潘旭敏、宠八公司却在租赁期满后仍占用场地不交还，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，判令潘旭敏、宠八公司应对按照其承租面积占总出租面积比计算的其实际占用期间的占有使用费承担连带责任，合法有据，本院予以维持。宠八公司、潘旭敏现有举证并不足以佐证其上诉主张或推翻一审上述认定，其上诉缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于各方当事人均未提出上诉的一审其余事实认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，杜湛明及宠八公司、潘旭敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8617元，由杜湛明负担7500元，广州市宠八宠物服务有限公司、潘旭敏负担1117元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年五月六日书记员 张冰玲李逸丹