江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6746号上诉人（原审被告）：王有君，男，1969年10月18日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵赫，江苏赵成有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董犟，男，1972年3月13日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：陈兵，江苏六骏律师事务所律师。原审第三人：王成明，男，1966年4月27日生，汉族，住六合区。上诉人王有君因与被上诉人董犟以及原审第三人王成明买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王有君上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审事实认定错误。1、被上诉人没有向上诉人交付16万元房款，一审认定被上诉人将16万元现金交付给第三人王成明也只有被上诉人和王成明的陈述，没有其他证据相互印证，比如汇款凭证或者银行取款记录，上诉人也不在场，对此并不知情，因此一审认定被上诉人已经向王成明给付16万元房款没有事实依据。2、一审认定王成明与董某之间存在24万元债务没有事实依据。首先，董某没有到庭作证，无法确认董某是否认可该事实。其次，王成明也没有向法庭举证证明其与董某之间债务形成的事实和依据。第三，董某与被上诉人之间系兄妹关系，与王成明之间系特殊朋友关系，他们之间存在利害关系，在没有其他书证等证据的前提下，仅凭王成明的陈述不能证明该事实。3、一审认定上诉人与王成明之间存在42万元债务错误。王成明对此并没有提供任何可以证明该债务存在的书证或者其他证据，比如协议、借条、汇款凭证等，一审仅以王成明的陈述予以认定是错误的。且王成明曾在本案发回重审前的一审中陈述其与上诉人之间存在40万元债权债务，案件发回重审后又称存在42万元债权债务，前后矛盾。4、上诉人向被上诉人出具的收条落款日期为2013年元月13日，而上诉人向王成明出具的欠条的落款日期为2013年元月21日，落款日期相隔7天，根本不是同日形成的，两张条据之间没有任何关联性。原审将此2万元欠条认定为上诉人与王成明之间存在42万元债权债务，用房款40万元冲抵42万元债务后的结欠款，没有依据。上诉人已就2万元欠条的形成原因作了合理的说明，即该2万元欠款是上诉人应当向王成明给付的工程和建筑材料买卖合同的业务介绍回扣款，并已提供证据证明其与王成明的兄弟开办的百度置业开发公司之间存在业务关系，并且王成明代表百度公司与上诉人签订相关业务合同，此2万元欠条的形成原因真实可信。二、一审判决适用法律错误。即使一审法院认定上述债权债务关系成立，本案房屋买卖合同被确定为无效后，应当恢复到房屋买卖合同以前的状态，即第三人王成明将收取的16万元现金返还给被上诉人，被上诉人不再支付给董某24万元，董某向王成明主张权利，王成明与上诉人之间的债权债务关系同时恢复，但一审判决既确认房屋买卖合同无效，又没有按合同无效处理，违反了法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。董犟辩称：1、上诉人与被上诉人签订买卖合同以后，被上诉人当场支付了16万元的现金，其余24万元是通过债务转让的方式支付的。上诉人作为完全民事行为能力人，在当时情况下出具收到还款40万元的收条，表明其认可该事实。2、该房屋买卖合同签订后，被上诉人通过上诉人一共收取了当时承租户一年六个月的房租，通过以上行为表明上诉人对房屋买卖的事实是予以认可的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。王成明述称：原审判决正确，应当予以维持。董犟向一审法院起诉请求：判决其与被告签订的房屋买卖合同无效，被告返还购房款40万元。一审法院认定事实：一、2013年1月13日，原告与被告签订一份《房屋买卖协议》，约定被告自愿将位于车库卖与原告。当天，被告向原告出具了40万元的收条，载明“今收到董犟购房款人民币肆拾万元整”。二、2011年2月24日，被告王有君与蒋美琴协议离婚，协议约定位于产归其儿子和蒋美琴所有，现该房屋由蒋美琴和儿子王文武实际居住。三、被告王有君与第三人王成明之间存在42万元债权债务，王成明与董某之间存在24万元债权债务。上述40万元购房款实际交付方式为：原告董犟实际将16万元购房款交付给第三人王成明，免除了其欠董某的债务24万元，王成明免除王有君债务40万元，原告未给付的24万元购房款由其向董某进行偿还。一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中涉案房屋系村镇房屋，其土地性质属集体土地，故原告董犟与被告王有君签订的《房屋买卖协议》违反了法律的禁止性规定；其二被告与蒋美琴已于2011年2月24日协议离婚，协议中约定涉案房产归其儿子和蒋美琴所有，因被告处分该房产的行为并未得到其前妻蒋美琴和儿子的追认，基于以上两点，被告行为应属无效行为。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因涉案的房产并未实际交付原告居住，故原告无需再返还。本案争议焦点是卖房款40万元是否用于抵销了被告王有君欠第三人王成明的欠款，因被告的主张无相应的证据证明，也与在案的客观证据相矛盾，且其事实主张多有变化，也与情理不符，故其抗辩理由不能成立。被告虽未实际取得房屋出售款项40万元，但被告出于对第三人王成明的信任，并同意在第三人王成明授意下的相应房款交付行为，即原告将16万元购房款实际交付给第三人王成明，余下房款24万元由王成明与董某之间存在的24万元债权债务予以冲抵方式处理，后董某免除第三人王成明欠其的24万元债务，相应王成明亦从王有君欠其的42万元债务中免除其40万元该房屋总售款项的相应数额债务，故此二人之间尚有剩余债务2万元未于冲抵处理。综上，本案中虽然被告王有君未实际取得售房款40万元，但基于其对此种债权债务冲抵行为的认可，且客观上其与第三人王成明之间原有的40万元债权债务因该行为已一并予以消灭的事实，因此等同于被告王有君已变相取得了该40万元房款，基于该合同被确认无效，故该财产应当予以返还。关于利息损失，因原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时，均知道该房屋系村镇房屋，故双方均有过错，一审法院酌情考虑双方的过错程度，认定被告应承担相应利息损失的50%为宜。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告董犟与被告王有君签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告王有君于判决生效之日起十五日内返还原告董犟人民币40万元，并承担相应利息损失的50%（利息自2013年1月13日起按同期银行贷款利率计算至给付日止）；案件受理费7380元，由原告董犟负担3690元，被告王有君负担3690元（此款原告已垫付。被告在履行上述义务时一并给付给原告）。本院二审期间，被上诉人董犟申请董某出庭作证。董某陈述其和王成明系朋友关系，王成明告诉其，王有君欠王成明的钱，由王有君用卖房的钱偿还。因为王成明欠其24万元，王成明问其要不要这个房子。其和家人商量后，带其哥哥董犟来看房子。成交的时候，双方很愉快。房款一共40万元，王成明欠其的24万元正好抵掉了，剩下的16万元，其哥哥董犟拿现金给王有君。当天王成明也在场，王有君和王成明之间对了帐，王有君也打了条子给王成明，不知道是一万还是两万的条子。关于条子的日期没有看清楚。王有君也打了收条给董犟，16万元的现金最后应该是王成明拿去了。王成明欠其的24万元是做工程的时候欠其的钱，每次都打条子，最后算下来是24万元，房屋买卖之后原来的条子就全部划掉了。其借给王成明的钱没有利息，如果王成明赚到钱会给其分红。房屋买卖后，董犟还了其14万元，尚欠10万元。对董某的陈述，王有君认为：董某和王成明之间有特殊的男女朋友关系，其对王有君欠其的24万元的债务的构成及如何结算的过程没有陈述清楚。董某陈述与王成明之间就借款没有约定利息，也不符合常理。董某对于2万元欠条的落款日期不能确定。其陈述董犟欠其14万元与董犟之前庭审陈述也不一致。因此，证人证言不能作为认定本案事实的依据。对证人董某的证言，本院将结合其他证据予以认定。另查明，一审庭审中，王有君陈述：“当时谈了房子市价40万元，我让他们把钱给我，王成明讲春节前在百度置业的工程款中付给我。然后让我打了一份40万元的收条，王成明在上面写了证明人，并签了字。收条打过之后，交给了原告的父亲和妹妹。到目前为止，我没有收到一分钱。……王成明当时介绍我跟百度置业做业务，在之前我一直与他公司做业务，而且我还有工程款在他处，我还指望他帮我拿，所以我相信他。”一审中，被上诉人董犟提交了房屋租赁协议一份，证明2013年2月1日，涉案房屋买卖合同签订后，被上诉人与上诉人签订房屋租赁协议，通过上诉人将涉案房屋出租给他人，上诉人并实际向被上诉人支付了一年半的房屋租金。上诉人认可支付了被上诉人一年半的房屋租金。王有君向王成明出具欠条一份（落款2013年元月21日），载明“今欠到王成明人民币贰万元”。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被上诉人董犟为证明其向上诉人王有君支付了40万元的购房款，提交了王有君出具的40万元收条一份。上诉人王有君辩称因第三人王成明承诺待春节期间王成明从百度公司拿到工程款时再代董犟支付该房款，故其在并未实际收到房款40万元的情况下，向被上诉人出具了40万元收条。但上诉人并未提交证据证明其后要求原审第三人王成明支付40万元款项，且据其所称，在被上诉人董犟及原审第三人王成明均没有支付房款的情况下，上诉人仍向被上诉人董犟支付了一年半的房租，明显不符合常理。关于被上诉人董犟支付40万元款项的方式，被上诉人陈述其将16万元购房款交付给原审第三人王成明，免除了其欠董某的24万元债务，王成明免除了王有君债务40万元，被上诉人未给付的24万元购房款由其向董某进行偿还。对此，本院认为，虽然被上诉人未能提交上述24万元债务和42万元债务的原始欠条，但被上诉人该陈述与原审第三人王成明和董某的陈述相符。此外，被上诉人提交了王有君向王成明出具的2万元欠条，证明上述债务抵销后王有君尚欠王成明2万元。虽然该欠条的出具时间为2013年元月21日，但该欠条所用纸张与2013年1月13日40万元欠条所用纸张类似，上诉人称该2万元欠条系2013年1月21日其欠王成明的回扣款亦无证据证实，综合以上情况，被上诉人的陈述更具可信度，本院对被上诉人的陈述予以采信。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》因违反了法律的禁止性规定而无效，上诉人应向被上诉人返还购房款40万元及相应利息。王有君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380元，由上诉人王有君负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年十月二十四日书记员  朱亚芳