山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初5885号 原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 代表人：陶承东，总经理。 委托诉讼代理人：卜善涛，男，该公司职工，住济南市。 被告：王之慧，男，1989年3月17日生，汉族，职业不详，住济南市。 原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与被告王之慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司代表人陶承东的委托诉讼代理人卜善涛到庭参加了诉讼。被告王之慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆融汇物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：要求被告王之慧支付原告自2016年9月13日起至2017年6月30日期间的物业服务费1836.5元及滞纳金719.37元。事实和理由：被告系济南市业主，房屋面积为103.05平方米。2013年6月26日，该小区开发商山东融汇建设开发有限公司与原告签订了《融汇爱都A地块前期物业服务合同》，约定由原告为其开发建设的融汇爱都A地块提供物业服务，服务期限自2013年6月26日至2020年12月31日，物业服务费标准为每平方米每月1.85元，并约定逾期违约金为日千分之三。原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告未向原告支付自2016年9月13日起至2017年6月30日期间的物业服务费1836.5元，并因此产生滞纳金719.37元。原告经多次向被告催要未果，为此起诉至济南市市中区人民法院。 被告王之慧在案件审理期间提交书面答辩意见称，被告因房屋存在窗户漏水、卫生间厨房瓷砖破损、暖气不热、墙面开裂等质量问题，一直未得到解决，物业与开放开发商相互推脱，故被告拒绝交纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 王之慧系济南市业主，该房屋建筑面积为103.05平方米。2014年3月25日，王之慧与融汇爱都小区A区的开发商山东融汇建设开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，该合同第十一条其他约定部分11.4载明：“买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由重庆融汇物业管理有限公司济南分公司提供物业管理服务，有关物业服务的内容、质量、价格等以《前期物业服务合同》和《临时管理公约》的约定为准。买受人已理解并接受《前期物业服务合同》和《临时管理公约》的各项约定。”王之慧在合同落款买受人处签名捺印。《前期物业服务协议》中第四条物业管理服务费部分载明：“一、本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按照本协议约定内容及济南市普通住宅物业服务等级标准中的四星级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前交纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前交纳下一年度上半年的物业服务费。逾期按日3‰的标准交纳违约金。二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：1.85元/㎡收取。”第十一条其他约定第一项载明：“本协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”《临时管理公约》第四章物业维护部分第二十条载明：“建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题或瑕疵建设单位应及时修复。建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。”第二十一条载明：“保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任……”第三十条载明：“本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等。”上述《前期物业服务合同》、《临时管理公约》落款处有被告王之慧的签名确认。 另查明，被告王之慧于2016年3月12日办理了融汇爱都房屋的交房手续。 另，经向济南市住房保障和房产管理局物业管理处了解，原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与山东融汇建设开发有限公司于2013年6月26日签订了《融汇爱都A地块前期物业服务合同》一份，并在济南市住房保障和房产管理局进行了备案，备案号为：济前物备第2013027号。该合同中约定由原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司为其开发建设的融汇爱都A地块提供前期物业服务。合同约定期限为自2013年6月26日起至2020年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中约定的物业服务费收费标准为：高层住宅按1.85元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了山东融汇建设开发有限公司及原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的公章。 原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司主张，其为被告王之慧提供了物业服务，被告王之慧未向其交纳自2016年9月13日起至2017年6月30日日期间的物业服务费1836.5元，故要求被告支付上述物业服务费。 关于滞纳金，原告主张被告未按照约定的时间交纳物业费，按照合同约定应以欠费金额为基数，按照日千分之三分季度向原告支付滞纳金共计719.37元。 本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据原告的举证及陈述，结合本院调查了解的内容，能够证明原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与被告王之慧之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告主张其房屋存在质量问题一直未得到解决，原告未尽到物业服务义务，故拒绝交纳物业费。本院认为，房屋质量问题的责任主体是房屋建设单位，系业主与建设单位之间房屋买卖合同关系，与本案涉案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，故被告不能以此为由拒交物业费。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。 国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司为被告王之慧所居住的融汇爱都小区A区提供了物业服务，被告王之慧应当及时向原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司交纳物业服务费。现原告主张被告未向其交纳自2016年9月13日至2017年6月30日期间的物业服务费1836.5元，被告王之慧未对此提出异议，对原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的该项主张，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，根据本院审理的该小区的其他同类物业费纠纷案件查明的情况，原告在物业服务中确实存在一定瑕疵，并非被告无故不交纳物业费，故对被告原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告王之慧于本判决生效之日起十日内支付原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司2016年9月13日至2017年6月30日期间的物业服务费1836.5元。 二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王之慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王延庆 二〇一七年十月三十日 代理书记员  苏 冉