西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3401号原告：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安市雁塔区昆明路**。负责人：冯治山，该分行行长。委托代理人：付士河，陕西朗恒律师事务所律师。委托代理人：周雷，陕西朗恒律师事务所律师。被告：王鹏平，男，汉族，1973年4月2日出生，籍住陕西省府谷县。被告：陕西天朗实业有限公司，住，住所地：西安市莲湖区大兴东路**/div>法定代表人：孙茵，该公司总经理。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称农行西安昆明路支行）与被告王鹏平、被告陕西天朗实业有限公司（以下简称天朗公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行西安昆明路支行的委托代理人付士河、周雷，被告天朗公司的委托代理人屠明飞，被告王鹏平均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告农行西安昆明路支行诉称：2014年2月26日原告与被告王鹏平、天朗公司签订《个人购房担保借款合同》，借款合同约定被告王鹏平向原告借款人民币59万元用于购买位于西安市××××号“蔚蓝锦城”第2幢3单元2层30201号房屋，借款利率为年息6.55%，借款期限为20年，被告天朗公司对上述借款承担连带保证责任。借款合同中约定借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权提前收回已发放借款本息。同日双方签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，被告王鹏平将其所购买的“蔚蓝锦城”第2幢3单元2层30201号房屋抵押给原告，用于担保借款合同项下的主债权、利息、罚息、损害赔偿金及实现债权的一切费用，并办理了抵押登记。借款合同签订后，原告依约于2014年3月3日向被告王鹏平发放贷款59万元，被告王鹏平违反合同约定逾期不归还欠款，其行为已构成严重违约，据此，原告有权提前收回全部款项，被告天朗公司应承担连带保证清偿责任。现诉至法院请求判令：1、被告王鹏平偿还原告借款本金548182.56元，利息2238.41（暂计算至2016年10月9日），以上共计550420.97元，及至实际清偿之日的利息、复利、罚息；2、被告天朗公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告有权就被告在抵押合同中提供的抵押房产（“蔚蓝锦城”第2幢3单元2层30201号房屋）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿上述债权及实现债权的全部费用；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告王鹏平答辩称：这件事一直由其弟弟代办，首付款是答辩人支付的，按揭款也是答辩人还的，房子自从买就空着没有住。借款属实，但答辩人现在经济条件不好，还不上钱，如果房子能退房，或者就是把房子卖掉，偿还借款。被告天朗公司辩称：被答辩人与被告王鹏平签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，被答辩人未行使解除权，该合同应继续履行；答辩人仅对买受人已经到期的、实际发生的债务承担保证责任；在答辩人提供担保时，如果发生实现担保物权的情形，被答辩人应当对买受人提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才能由答辩人承担保证责任；答辩人在承担保证责任后有权向债务人追偿；综上，应依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。经审理查明，2014年2月26日，原告农行西安昆明路支行（贷款人、抵押权人）与被告王鹏平（债务人、抵押人）、天朗公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向被告王鹏平发放借款59万元，借款用途为被告王鹏平支付其购买的位于西安市××××号“蔚蓝锦城”第2幢3单元2层30201号房产的购房款，借款期限为240个月，自2014年3月3日至2034年3月2日，借款执行利率6.55%，还款方式为等额本息还款，借款人未按双方约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，视为借款人违约，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，提前行使担保物权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。该笔借款的担保方式有借款人王鹏平提供的抵押担保和天朗公司提供的保证担保方式。关于抵押担保，被告王鹏平愿意以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2014年2月26日，原告与被告王鹏平签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，2016年6月8日，涉案房屋办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押备案证明。关于保证人提供的保证担保，合同约定天朗公司为合同项下贷款提供提供阶段性连带保证责任。保证期间为借款到期日起二年。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费，律师费等贷款人实现债权的一切费用。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日止承担阶段性连带责任保证。保证人承诺本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一种担保方式/担保人/担保物实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。上述合同签订后，2014年3月3日，原告按约向被告王鹏平发放贷款59万元。截止2017年9月15日，被告王鹏平下欠借款本金534758.06元，利息10249.14元，罚息81.59元，复利103.6元。被告天朗公司主张代王鹏平还款94042.74元，原告对此予以认可并主张已从诉请中扣减。上述事实，有《个人购房担保借款合同》，借款借据，《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、欠款明细清单及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约向被告王鹏平发放了贷款，履行了合同义务，现被告王鹏平已多次逾期未偿还贷款，以行为表明不履行主要债务，原告有权依据合同约定提前收回贷款，被告王鹏平应向原告偿还下欠借款本金并按双方约定支付利息、罚息、复利。被告天朗公司自愿对王鹏平所借款项向原告承担连带保证责任，原告在保证期间内要求被告天朗公司承担连带保证责任，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，涉案房屋上虽设定了房屋预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。即不动产抵押未办理抵押登记，不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告王鹏平应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行贷款本金534758.06元及截止2017年9月15日的利息10249.14元，罚息81.59元，复利103.6元。并按合同约定支付自2017年9月16日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、被告陕西天朗实业有限公司对被告王鹏平上述第一项债务承担连带清偿责任，被告陕西天朗实业有限公司清偿债务后，有权向被告王鹏平予以追偿。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费9282元及公告费260元，由二被告承担。因原告已预交，二被告在给付上述款项时将案件受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 刘         洁人民陪审员 李连林人民陪审员任平汉二〇一七年十月十九日书 记 员 李         静打印：相丽华校对：马小倩2017年月日送达