湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初580号原告：王某1，男，土家族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。原告：王某2，女，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。被告：湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司，地址：湖南省凤凰县凤大二级公路旁凤凰星城。法定代表人：朱鹤雄，系该公司总经理。委托代理人：田娟，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者，原告王某1、王某2与被告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司（以下简称“华远公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员张青山独任审理，于2020年5月21日公开开庭审理，书记员吴璇担任记录。原告王某1、王某2、被告华远公司的委托代理人田娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1、王某2共同诉称，原告于2017年3月11日和被告签订商品房买卖合同，并在合同规定时间内办理好银行按揭方式支付房款，但是被告没有在合同规定时间内给原告办理房屋产权证。按双方合同约定被告必须在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按合同第十七条第3项处理。现被告至今未办理好不动产权证，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告为原告办理房屋不动产证；2、被告赔偿原告违约金9,000元；3、被告承担本案诉讼费用。原告王某1、王某2为支持其诉讼请求，向本院提交了《凤凰县商品房买卖合同》及《合同附件》1份，拟证明原、被告签订购房合同的事实，被告购买房屋的时间。被告华远公司辩称，1、本案的买卖合同合法有效，双方都应该按照合同约定承担相应的责任，原告无视本案中合同第17条约定的，故不予支持原告的要求；2、被告对于凤凰小区6#没有办理初始登记没有责任。至今没有办理不动产权证是因为很多客观原因所致：有些人多次到政府和其他的部门反映；在修建1号门面的时候部分业主堵工；违建阳光房已经出售给业主，被告并没有权利拆除该房，只能由执法部门去协调拆除。没有办理不动产权证并不是被告的主观原因，而是由于很多不可抗力导致的，故被告不应该承担责任；3、原告所计算的违约金时间不准确，因初始登记还没有登记不存在产生违约金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华远公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料：1、《凤凰县商品房买卖合同》1份，拟证明合同第十七条对延期办证的责任划分有明确的约定。2、《关于凤凰星城项目规划验收的回复》1份，拟证明凤凰星城项目的2#、4#、6#单位建筑已分别竣工，符合规划与验收条件，但2#、6#第二层业主私自搭建构筑物，责令整改。因6－201房已出售，被告无权将业主违章搭建物强制拆除，依法应由政府职能部门执行。被告对此无过错。有危房导致不能办理不动产权证。3、《关于网络写手“高山旗手”在网上发布凤凰星城住宅小区诸多问题的说明》1份，拟证明有人请“高山旗手”抹黑政府和凤凰星城住宅小区的事实；整个小区的不动产权办理手续，因以上事情而停滞的事实；并不是被告主观不去办理初始登记，而是客观导致的原因。4、《关于凤凰星城业主龙亮和凤凰县天一物业公司吴倩妮的信访事项处理答复意见书》1份，拟证明凤凰县天一物业公司负责人吴倩妮串通部分业主，恶意投诉被告开发的凤凰星城事项，涉及部门较多，县规划局、县执法局、县食工局、县住建局、县国土局等单位都做出答复；投诉事项有很多不实，从而恶意对政府各部门施加压力，导致办理不动产手续停滞的事实。5、《凤凰星城小区业主委员会与湖南娄底华远房地产开发有限公司协调会备忘录》1份，拟证明凤凰星城小区业主委员会承诺积极有效协助被告在2019年8月10日前完成拆除违建的阳光房，否则顺延工期的事实；凤凰星城小区业主委员会未尽到协助义务，直接导致该阳光房未能拆除；未办理好6#栋初始登记是因为部分业主和天一物业所为，而不是被告的责任。6、6－201阳光房的图片1份，拟证明6－201房业主私自搭建构筑物至今未拆除，直接影响办理初始登记。7、6－204阳光房已拆除的照片1份，拟证明通过政府部门及星城业委员的协调，业主已把私自搭建构筑物拆除的事实。8、6栋1号门面未完工的图片1份，拟证明被告在修建6栋1号门面，被部分业主阻工，而无法完工的事实，直接影响办理初始登记。当事人的质证意见和本院对证据的认证：1、对原告王某1、王某2提交的证据材料，经庭审质证，被告对真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院对其真实性依法予以认定。2、对被告华远公司提交的证据材料1、6、7，经庭审质证，原告王某1、王某2对真实性无异议，故本院对这3组证据的真实性依法予以认定。3、对被告华远公司提交的证据材料2、5，经庭审质证，原告王某1、王某2称真实性无法确定。经审查，本院对这2组证据的真实性依法予以确定。4、对被告华远公司提交的证据材料3、4，经庭审质证，原告王某1、王某2称真实性无法确定。经审查，这2组证据系被告华远公司单方制作，其真实性无法核实，故本院不予认定。5、对被告华远公司提交的证据材料8，经庭审质证，原告王某1、王某2称不能证明被告的辩称理由。经审查，本院对该份证据的真实性依法认定。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2017年3月11日，原告王某1、王某2与被告华远公司签订《凤凰县商品房买卖合同》（合同编号为：201600051006），合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买凤凰星城住宅小区项目中的第6栋10层1006号房，建筑面积为73.5平方米；二、计价方式及价款：该商品房单价为每平方米3,320元，总金额244,020元；三、付款方式及期限：首付款64,020元，于2017年3月11日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付；四、交付期限：被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收备案且买受人付清全部购房款时将的商品房交付原告使用；五、关于产权登记的约定：被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证号730日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意合同继续履行，因项目为分期建设，只能待消防统一验收，颁发竣工验收合格证后方可办理初始登记，原告已理解，不予追究，初始登记后被告未能依规定办理，被告按10元/日支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款以及办理按揭贷款手续。被告也按约交付了房屋。但因部分业主私自搭建构筑物等原因导致，该小区一直未验收合格。现原告认为被告未办理好不动产权证，已存在违约，故诉至本院，请求依法判令被告为其办理不动产权证，并赔偿违约金9,000元。本院认为，本案的争议焦点为：被告在办理相关产权证过程中是否存在违约。本案中，原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十七条约定被告应在商品房交付使用后90个工作日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证号730日内办好土地使用权证。但由于法律法规的更改，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，该条例规定国家实行不动产统一登记制度，由原来的房屋所有权证、土地使用权证，合二为一，变为不动产权证用以证明房屋的权属。故合同所约定房屋所有权证及土地使用权证在实际履行合同过程中无法办理，被告现已只能申请办理不动产权证。虽然被告并未按照合同第十七条约定的期限办理好不动产权证。但针对被告未如期办理不动产权证，第十七条第3项约定：如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意合同继续履行，因项目为分期建设，只能待消防统一验收，颁发竣工验收合格证后方可办理初始登记，原告已理解，不予追究，初始登记后被告未能依规定办理，被告按10元/日支付违约金。现被告至今未办理好不动产权证的原因系该小区系分期建设，部分房屋私自搭建购置物未验收合格所致，而针对未竣工验收合格不能办理初始登记，原告已在合同约定中同意表示理解，不予追究。故被告至今未为原告办理不动产权证不存在违约，也不存在违约金的支付。根据原、被告签订的《凤凰县商品房买卖合同》第十七条约定，虽然被告未为原告办理不动产权证未构成违约，但被告作为出卖人在房屋交付后有为原告办理不动产证的义务，被告理应积极消除办证过程中的障碍，综合考虑本案实际情况，本院酌定办证期限为360日。综上所述，原告要求被告为其办理不动产权的诉讼请求，本院依法予以支持；原告要求被告支付违约金的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《不动产登记暂行条例》第二条、第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司应于本判决生效后360日内为原告王某1、王某2办理凤凰星城住宅小区项目中的第6栋10层1006号房屋的不动产权证；二、驳回原告王某1、王某2的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告王某1、王某2承担20元，被告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  张青山二〇二〇年五月二十七日法官助理颜雯书记员吴璇附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《不动产登记暂行条例》第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第四条国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。