浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初1547号 原告（反诉被告）：董克华，男，1973年9月23日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临海市伟业房地产开发有限公司，住所地临海市大田街道前江北路59号301室。统一社会信用代码：91331082794363582T。 法定代表人：马凤楼，系执行董事。 委托诉讼代理人：周金多，浙江回浦律师事务所律师。 第三人：罗培胜，男，1970年6月13日出生，汉族，住临海市。 原告董克华与被告临海市伟业房地产开发有限公司、第三人罗培胜确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。董克华的委托诉讼代理人王翔东、临海市伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周金多、罗培胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董克华向本院提出诉讼请求：确认董克华与临海市伟业房地产开发有限公司于2018年12月7日签订的《认购书》有效。事实和理由：临海市伟业房地产开发有限公司开发建设坐落临海市向阳家园小区的商品房地产项目，并于2017年4月20日取得《商品房预售证》。2018年12月7日，董克华与临海市伟业房地产开发有限公司签订了《认购书》，约定：董克华向临海市伟业房地产开发有限公司购买商品房，套房位置为向阳家园4单元1002室，车位位置为33号，储藏室位置为2-20号，总房款843814元，房款（包括定金）均汇入罗培胜账户。该认购书同时对套房、车位、储藏室的单价及金额均一一作出明确约定。之后，董克华依约将房屋款项全部汇入罗培胜的银行账户。向阳家园小区竣工后，临海市伟业房地产开发有限公司却借口不向董克华交付房屋及办理验房手续。董克华认为双方签订的《认购书》系双方真实意思表示，且具备符合法律规定的商品房买卖合同的条款内容，应合法有效。 临海市伟业房地产开发有限公司辩称，1.《认购书》并非董克华与临海市伟业房地产开发有限公司的真实意思表示，双方没有签订过。该认购书上的印章是否真实无法确定，认购书上的内容是罗培胜窃取空白认购书添加伪造的。2.董克华将房款打入临海市伟业房地产开发有限公司银行账户以外的罗培胜的银行账户，临海市伟业房地产开发有限公司未收到房款，对临海市伟业房地产开发有限公司显失公平，该《认购书》应当被撤销。 临海市伟业房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：撤销反诉临海市伟业房地产开发有限公司与反诉董克华2018年12月7日签订的《认购书》。事实与理由：临海市伟业房地产开发有限公司开发建设坐落临海市向阳家园小区的商品房地产项目，由罗培胜实际承包施工。临海市伟业房地产开发有限公司于2017年4月20日取得《商品房预售证》后，首次于2017年5月16日与买受人王天育、林菊香签订正式商品房买卖合同，买受人将房款转账到临海市伟业房地产开发有限公司银行账户；临海市伟业房地产开发有限公司最后一次于2017年11月20日与买受人黄玲飞签订商品房买卖合同，买受人将房款转账到临海市伟业房地产开发有限公司银行账户；临海市伟业房地产开发有限公司在2017年5月16日至2017年11月20日期间均与各买受人签订商品房买卖合同，买受人均将房款转账到临海市伟业房地产开发有限公司银行账户。临海市伟业房地产开发有限公司在2017年5月16日以后就没有签订过认购书，无必要再签订认购书，而是与买受人直接签订商品房买卖合同，由买受人将房款转账至临海市伟业房地产开发有限公司银行账户。临海市伟业房地产开发有限公司不允许买受人将房款打入临海市伟业房地产开发有限公司银行账户以外的罗培胜账户。临海市伟业房地产开发有限公司自收到本案开庭传票及起诉状等材料后才知道。2018年12月7日，罗培胜持偷盖临海市伟业房地产开发有限公司印章的空白认购书在临海市伟业房地产开发有限公司不知情的情形下与董克华签订认购书，在空白认购书上书写添加“认购人：董克华；认购房屋位置：向阳家园4单元1002室；总房款合计843814元，备注：该款打入罗培胜账户；日期：2018年12月7日”等内容，其中，日期：2018年12月7日字迹交叉覆盖在“临海市伟业房地产开发有限公司”印章之上，明显是罗培胜添加伪造认购书内容给董克华，董克华也明知罗培胜的违法行为并非临海市伟业房地产开发有限公司的行为，违背了临海市伟业房地产开发有限公司的真实意思表示，属于欺诈行为。现依法请求法院撤销本案认购书。 针对临海市伟业房地产开发有限公司的反诉，董克华辩称，临海市伟业房地产开发有限公司的反诉请求和事实和理由，均不能成立。1.临海市伟业房地产开发有限公司提出反诉请求与理由是矛盾的。临海市伟业房地产开发有限公司提出反诉的理由一部分是董克华跟罗培胜串通欺诈，认为认购书是无效的，一部分表示没有收到房款显失公平，请求撤销认购书。2.临海市伟业房地产开发有限公司没有收到房款对临海市伟业房地产开发有限公司来说不能说是显失公平，那是临海市伟业房地产开发有限公司与罗培胜内部约定问题，与董克华无关。3.临海市伟业房地产开发有限公司没有提交证明董克华与罗培胜串通欺诈的充分证据，不能认定为欺诈。4.董克华有理由相信拿着盖着临海市伟业房地产开发有限公司印章空白认购书的罗培胜是临海市伟业房地产开发有限公司授权的，董克华与临海市伟业房地产开发有限公司签订的认购书是双方真实意思表示。综上，临海市伟业房地产开发有限公司的反诉没有事实依据，也不符合法律规定，请求法院给予驳回。 罗培胜述称，1.向阳家园的产权是我的。我挂靠在临海市伟业房地产开发有限公司名下，开发建设了向阳家园小区。2.我没有窃取空白认购书，没有伪造印章和认购书内容。向阳小区的房屋出卖的流程为：汪敏（临海市伟业房地产开发有限公司股东）将印章盖好之后的空白认购书交给我们和销售人员，买方买房先将钱打到个人账户，再在空白的认购书上签订内容，最后再签房屋买卖合同。 经审理查明：2018年12月7日，认购人为董克华，在出卖方盖有“临海市伟业房地产开发有限公司”印章的认购书载明，由董克华对向阳家园4单元1002室，车位位置为33号，储藏室位置为2-20号，房屋面积为114.03㎡进行认购，总房款为843814元，定金20000元，再支付780000元，共支付800000元，该房款打入罗培胜账户。董克华于2018年12月3日微信支付罗培胜20000元，于2018年12月8日汇入罗培胜账户780000元。 另查明，2014年6月11日，临海市伟业房地产开发有限公司与罗培胜签订协议书，协议书的主要内容有：罗培胜经转让获得临海市江南街道下浦村商住楼土地使用权，并取得该地块的国有土地出让合同；该商住楼项目由罗培胜负责组织建设，费用由罗培胜自行承担，项目资金须进入临海市伟业房地产开发有限公司设立银行账户；该块地由罗培胜具体负责办理土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售证等一切手续，并由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合同由临海市伟业房地产开发有限公司签订盖章）；罗培胜按销售总额2%支付临海市伟业房地产开发有限公司管理费；该项目的商品房销售价格由罗培胜确定。 上述事实，有董克华、临海市伟业房地产开发有限公司和罗培胜的陈述及认购书、付款凭证、协议书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，对于盖章行为的法律效力的认定，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。本案中，临海市伟业房地产开发有限公司与罗培胜签订的协议书约定临海市江南街道下浦村商住楼项目由罗培胜负责建设、办理相关建设许可手续、开发、销售，由罗培胜向临海市伟业房地产开发有限公司支付管理费，罗培胜与临海市伟业房地产开发有限公司之间系挂靠关系，而双方约定的“由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合同由临海市伟业房地产开发有限公司签订盖章）”，应认为临海市伟业房地产开发有限公司授权罗培胜对该项目的商品房销售，故罗培胜持盖有临海市伟业房地产开发有限公司公章的认购书与董克华签订认购书具有代理权，该代理行为合法有效，其法律效力及于临海市伟业房地产开发有限公司。订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。临海市伟业房地产开发有限公司明确授权罗培胜出售商品房，现称认购书非其真实意思表示，本院不予采信；临海市伟业房地产开发有限公司亦未提供证据证明董克华与罗培胜之间存在欺诈行为，从而损害其利益，故认购书并不存在撤销的法定情形，临海市伟业房地产开发有限公司要求撤销认购书，无事实和法律依据，本院不予支持；临海市伟业房地产开发有限公司称罗培胜窃取或盗盖公章，均无证据证实，本院不予采信。综上，董克华的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；临海市伟业房地产开发有限公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认董克华与临海市伟业房地产开发有限公司于2018年12月7日签订的《认购书》有效； 二、驳回临海市伟业房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费12238元，减半收取6119元，反诉受理费6119元，均由临海市伟业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈阳明 二〇二〇年五月六日 代书记员 吴亚妮