广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初1272号原告：佛山市诚信税务师事务所有限责任公司,住所地广东省佛山市禅城区华远东路**第**（28字楼）**。法定代表人：陈钢钰，职务总经理。委托代理人：冯芸，广东高睿律师事务所律师。委托代理人：张莉，广东高睿律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地，住所地广州市越秀区吉祥路**iv>法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：张璐璐，该委员会工作人员。委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。第三人：广东银华房地产有限公司，住所地广，住所地广州市沿江中路**沿江大厦**v>法定代表人：肖声亮。第三人：广东中旅（集团）广州华侨房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河，住所地广州市天河区天河北路侨林街**101-104、501、601、701、801、901、1001，**201、301，****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴兴凤。委托代理人：李嘉亮、黄上椿，广东金领律师事务所律师。原告佛山市诚信税务师事务所有限责任公司（下称佛山诚信税务师公司）诉被告广州市国土资源和规划委员会（下称广州市国规委）、第三人广东银华房地产有限公司（下称广东银华公司）、广东中旅（集团）广州华侨房地产开发有限公司（下称广州华侨公司）房屋行政登记纠纷一案，广州市天河区人民法院于2015年11月13日立案受理，于2016年7月19日作出（2015）穗天法行初字第636号《行政裁定书》，裁定驳回原告佛山诚信税务师公司的起诉。原告不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2016年12月28日作出（2016）粤71行终1641号《行政裁定书》，撤销广州市天河区人民法院作出的（2015）穗天法行初字第636号行政裁定，裁定由本院继续审理。本院于2017年4月7日立案后，于2017年8月18日公开开庭审理了本案。原告佛山诚信税务师公司的委托代理人冯芸、张莉，被告广州市国规委的委托代理人张璐璐、梁庆华，第三人广州华侨公司的委托代理人李嘉亮到庭参加诉讼。第三人广东银华公司经本院合法传唤不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佛山税务师公司诉称：位于广州天河区林和乡陈坊地段的国有土地使用权及其后建成的广州市天河区天河北路侨林街**房屋中旅商务大厦，系广东银华公司的合法财产。但广州华侨公司利用其控股股东的地位，侵吞了广东银华公司的合法财产，严重损害了原告作为广东银华公司股东的股东权利。原广州市国土资源和房屋管理局将广州华侨公司作为房屋共有人颁发了07登记字01084481号《广州市房地产权属证明书》，为广州华侨公司实现其侵吞银华公司财产提供了便利。本案的具体经过如下：一、广东银华公司取得国有土地使用权。1993年6月18日，广东省兴华实业有限公司（下称兴华公司）与原广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》[（1993）穗国地出字第175号]，约定原广州市国土资源和房屋管理局将位于广州天河区林和陈坊地段6773㎡、总建筑面积20580平方米的土地（下称案涉地块）出让给兴华公司，土地出让金总额7667408元。该土地出让金已于1994年3月28日由兴华公司完全支付。1993年10月8日，兴华公司与香港兆银发展有限公司（下称兆银公司），双方合作，设立中外合作企业“广东银华房地产有限公司”。合作合同及章程写明：以兴华公司出地、兆银公司出钱的模式，共同开发位于案涉地块的商品房及其配套工程，其中兆银公司占股70%，兴华公司占股30%。1994年4月25日，广东银华公司成立，案涉地块的土地使用权即为广东银华公司所有，为广东银华公司的合法财产。1995年8月21日，因将案涉地块的规划总建筑面积从35000增加至37000平方米，广东银华公司与原广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，约定补交土地出让金6294822元，约定在1996年4月30日前付清。截止1995年10月27日，广东银华公司完全支付了该土地出让金。1998年12月8日，广州华侨公司与兴华公司、兆银公司重新签订合作公司合同、章程，取得了广东银华公司74.9%股权。其中公司章程第十二条约定如下：1、兴华公司提供本合作项目所需的土地开发权和有关服务，按0.1%的出资比例投入资金；2、兆银公司按25%的出资比例投入资金；3、广州华侨公司承担74.9%的土地补偿费用，并提供合作项目所需全部建设及有关税费支出74.9%的投资。公司章程第三十四条约定：三方同意将本项目的利润额，在依法向国家税务机关交纳各种税费，及依法提取“三项基金”后，按以下比例分成：甲方（兴华公司）占0.1%，乙方（兆银公司）占25%，丙方（广州华侨公司）占74.9%；若经营亏损，亦按此比例分担，三方亦可根据股东会会议决议或董事会决议对此比例予以调整或另行约定利润分成和风险分担方式，调整后的方案须经原审批机关批准后生效。案涉地块的国有土地使用权及地上建筑物为广东银华公司财产，广州华侨公司作为广东银华公司的股东，仅有权按照其股权比例分享该财产的经济收益。二、广州华侨公司侵吞广东银华公司财产及原广州市国土资源和房屋管理局作出违法行政行为。自成为广东银华公司的股东，广州华侨公司通过其掌握银华公司财务账册、公司公章、委派广东银华公司董事长等方式，实现了对广东银华公司的实际控制。广州华侨公司通过多种违法手段，申请在相关行政许可文件、登记文件上加名，逐步侵吞了广东银华公司的合法财产。2007年6月11日，广州华侨公司利用其控股股东的优势地位，直接与广东银华公司签订《中旅商务大厦分成协议》（下称分成协议）。约定：1、中旅商务大厦负二层、11-30层写字楼、第20层（首层夹层）的权属归广东银华公司所有；2、中旅商务大厦负一层、1-10层酒楼及第31层的权属归广州华侨公司所有。广东银华公司的其他股东，包括当时已拍得25%股权的原告都毫不知情。2007年6月28日，广东银华公司与广州华侨公司向原广州市国土资源和房屋管理局提交《房地产登记申请书》及分成协议，申请将中旅商务大厦进行产权初始登记，其中大厦负二层、夹层、11-30层（合计面积40589.7357平方米）权属单位为广东银华公司，大厦负一层、31层、1-10层（合计面积26386.0332平方米）权属单位为广州华侨公司。2007年9月21日，原广州市国土资源和房屋管理局向第三人核发了07登记字01084481号《广州市房地产权属证明书》。广东银华公司是中旅商务大厦的唯一权利人，广州华侨公司作为广东银华公司的股东，并非中旅商务大厦的权利人，亦未提交相关文件，原广州市国土资源和房屋管理局作出以广州华侨公司为权利人之一的07登记字01084481号《广州市房地产权属证明书》缺乏事实与法律依据，违反了《广东省城镇房地产权登记条例》第六条、第九条的规定，应予撤销。三、原告的主体适格情况。2006年5月25日，原告通过佛山市中级人民法院拍卖的方式，以116万元的价格获得兆银公司持有的广东银华公司25%的股权。后经佛山市中级人民法院强制执行，并经过广东省对外贸易经济合作厅批准，原告于2008年12月31日在广东省工商行政管理局办理了股权过户变更登记手续，完成股东变更登记。因原广州市国土资源和房屋管理局上述行政行为，导致案涉地块土地使用权及中旅商务大厦的所有权被瓜分，广东银华公司财产被侵吞，广东银华公司无法享有大厦负一层、31层、1-10层物业的经济收益。原告作为广东银华公司的股东，无法享有相应的利润，遭受到重大的经济损失。原告作为原广州市国土资源和房屋管理局具体行为的利害关系人，有权提起本诉。四、本诉的起诉期间情况。虽然原告于2008年12月31日成为广东银华公司的登记股东，但受到广东银华公司法定代表人及控股股东广州华侨公司的阻挠，一直未能获悉广东银华公司的具体情况。原告在2014年12月18日才得知广州华侨公司与广东银华公司在没有告知其他股东，没有依据的情况下，签署分成协议，继而登记取得广东银华公司名下房产部分产权。为维护原告的股东权益，向贵院提起诉讼。请求：确认被告核发07登记字01084481号《广州市房地产权属证明书》违法，并判令撤销该登记证明。被告广州市国规委辩称：一、原告的诉讼请求已超过法定起诉期间。1、涉案房产于2007年9月21日核准登记，9月25日发放权属证明书，原告于2015年1月4日才提起行政诉讼，显然已超过2年的法定起诉期间。2、原告虽主张2014年12月“查询复制了涉案房产资料”，但并不代表其此时才知道行政行为发生，更不代表其诉求未超过法定起诉期间。(1)原告在本案二审期间上诉状中提及：原告在2006年5月25日通过法院拍卖时，佛山市中级人民法院就委托佛山市中邦会计师事务所作出的《广东银华房地产有限公司资产评估报告书》对案涉地块的案涉房产现状有过明确了解。(2）原告于2008年12月经批准成为广东银华公司股东后，基于其作为广东银华公司股东身份，可通过查询之前资料等各种途径知晓该司的资产状况，其中也理应包括涉案房产的登记情况。更何况，其在起诉状中亦提及其向第三人广东银华公司提起过要求行使股东知情权诉讼，更应知晓涉案房产的权属事实。（3)原告作为广东银华公司的股东之一，为维护自己的正当利益，掌握投资公司的产权状况，完全可依据股东身份前往登记机构直接查询涉案房产的登记信息，原告不可谓“无从知晓”。3、原告于起诉状中提及2014年年末曾提起过行政诉讼，但此时提起行政诉讼时业已超过起诉期间。二、原告与“被告核发房地产权属证明书的行为”没有法律上利害关系，不是适格原告，不享有诉权，请求法院依法驳回其起诉。1、被告作出核发07登记字**《广州市房地产权属证明书》行为的相对人是本案的两位第三人，原告并非是被告作出行政行为的相对人。2、本案涉案的登记行为发生在2007年9月，此时的原告，根据《对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局关于印发的通知》第二条、第三条之规定尚未取得审批机关批准，其股权变更尚未发生效力，还不是广东银华公司的股东，其与登记行为没有任何利害关系。3、原告于2008年12月成为银华公司股东后，涉案房产的登记情况没有发生任何变化。广东银华公司作为企业法人，有独立的法人财产。原告享有的仅是广东银华公司的25%股权，并非广东银华公司的财产权。而原告也并没有任何材料证明案涉房产所有权因其取得广东银华公司部分股权后，发生了房产所有权变更或转移的事实，故原告并非案涉房产的利害关系人，不具有诉权。三、案涉房产初始登记的资料齐全、有效，程序合法，不存任何过错。1、被告核准07登记字01084481号房屋登记并核发《广州市房地产权属证明书》（A0001327)的事实清楚、证据确实充分。1993年6月18日，兴华公司与原广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让合同》[(93)穗国地出字第175号]，取得涉案房产的土地使用权。1994年9月10日，兴华公司取得《建设用地规划许可证》。1995年8月21日，广东银华公司作为受让方，因（93）穗国地出字第175号合同所涉地块面积调整，与原广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》。2000年5月3日，广东银华公司取得《建设工程规划许可证》。2000年11月28日，广东银华公司和广州华侨公司作为受让方，因（93)穗国地出字第175号合同所涉地块面积调整，与原广州市国土局签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》。2001年3月12日，广东银华公司和广州华侨公司取得《建设用地批准书》。2002年10月10日，广东银华公司和广州华侨公司取得《国有土地使用权证》。2003年10月20日，广东银华公司和广州华侨公司作为受让方，因（93)穗国地出字第175号合同所涉项目实测确权面积发生变化，与原广州市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，调整土地使用权出让金，并予补交。2006年10月20日，广东银华公司和广州华侨公司就中旅商务大厦项目取得《建设工程规划验收合格证》。2007年6月11日，广东银华公司和广州华侨公司签订分成协议，就共同开发的中旅商务大厦楼宇权属问题达成协议。2007年7月6日，广东银华公司和广州华侨公司申请房屋初始登记，向被告提交了《房地产登记申请书》、身份证明、《国有土地使用证》《分成协议》《土地使用权出让合同》及《补充合同》一批、《建设用地批准书》《规划许可证》、报建图、缴交土地出让金发票、《竣工验收合格证》、红线图、《建筑工程规划许可证》《建设用地批准书》《报建审核意见书》等资料，被告以“07登记01084481”号受理。在受理过程中，被告发现项目实测面积超出地价合同面积，2007年9月14日，广东银华公司和广州华侨公司作为受让方，与原广州市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，补交了土地使用权出让金。经审核，两公司提交的申请资料齐备，符合法定形式，从案涉房产的土地使用权受让到用地批准、房产建设、竣工验收等每一环节均由广东银华公司和广州华侨公司共同完成，当中涉及的主体都是广东银华公司和广州华侨公司，房产登记申请人与依法提交的材料记载的主体一致。依据《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，被告于2007年9月21日核准登记，并于2007年9月25日向广东银华公司及共有人广州华侨公司发放了权属证明书。2、被告在整个登记发证过程中，程序合法，不存在违法情形。被告在整个收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政，不存在超越、滥用职权等违法的情形。四、原告并无提供任何发生法律效力的文件证明申请人存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的情况，被告就案涉房屋出具《房地产权证》的登记行为，合法有效。原告一直主张第三人广州华侨公司存在运用多种违法手段，在相关行政许可文件、登记文件上加名等多种隐瞒真实情况，提交虚假材料的行为，但至今未有提供相应证据材料予以佐证，也未有相关的发生法律效力的文件证明该事实。在第三人广东银华公司及广州华侨公司提供了法律规定的初始登记的齐整资料后，被告有权作出案涉具体行政行为，并未有任何违法行为，原告要求撤销案涉登记证明的诉求于理无据。第三人广州华侨公司述称：同意被告的答辩意见。第三人广东银华公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，1993年6月18日，原广州市国土局作为出让方与兴华公司作为受让方签订《广州市国有土地使用权出让合同》[(93)穗国地出字第175号，下称175号合同]，兴华公司取得位于天河区林和陈坊面积6773平方米的土地使用权。1993年10月8日，兴华公司与兆银公司合作设立中外合作企业“广东银华房地产有限公司”，兴华公司为该合作公司即广东银华公司提供上述土地使用权。1994年9月10日，兴华公司就案涉土地取得《建设用地规划许可证》。1995年8月21日，广东银华公司作为受让方与原广州市国土局就175号合同签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，由广东银华公司就上述案涉土地规划调整后增加建筑面积补交土地使用权出让金。1998年12月4日，兴华公司、兆银公司、广州华侨公司签订《协议书》，兴华公司、兆银公司各自将共持有广东银华公司的部分股权转让给广州华侨公司，并约定如政府有关部门不批准广东银华公司增加广州华侨公司作为股东或不批准增加广州华侨公司作为银华项目合作开发单位，则三方同意兆银公司在广州华侨公司发出书面通知之日起15天内向广州华侨公司退回已收取的全部转让金并支付同期银行存款利息。1998年12月8日，兴华公司、兆银公司、广州华侨公司签订《合作合同书》，兆银公司将其享有的广东银华公司部分股权转让给广州华侨公司。2000年5月3日，广东银华公司就案涉土地取得《建设工程规划许可证》。2000年11月28日，广州华侨公司与广东银华公司共同作为受让方与原广州市国土局就175号合同再次签订补充合同，因规划调整，由广州华侨公司与广东银华公司补交土地使用权出让金。2001年3月12日，广东银华公司和广州华侨公司就案涉土地取得穗国土建用字[2001]第133号《建设用地批准书》。2002年9月30日，广州华侨公司与广东银华公司共同作为受让方与原广州市国土局就175号合同再次签订补充合同，因规划调整，由广州华侨公司与广东银华公司补交土地使用权出让金。2002年10月10日，广东银华公司和广州华侨公司就案涉土地取得穗府国用（2002）字第181号《国有土地使用权证》。2003年10月20日，原广州市国土资源和房屋管理局作为出让方与广东银华公司、广州华侨公司作为共同受让方签订穗国地出合[1993]175号的变更协议之四号《国有土地使用权出让合同变更协议》，协议约定对案涉土地使用权出让金总额进行调整。2006年10月20日，广东银华公司和广州华侨公司作为共同建设单位就案涉土地建设的中旅商务大厦项目取得《建设工程规划验收合格证》。2007年6月11日，广东银华公司和广州华侨公司签订《中旅商务大厦分成协议》，就共同开发的中旅商务大厦楼宇权属问题达成协议：中旅商务大厦负二层、11-30层写字楼、第20层（首层夹层）的权属归广东银华公司所有；中旅商务大厦负一层、1-10层酒店、培训中心及第31层的权属归广州华侨公司所有。2007年7月6日，广东银华公司和广州华侨公司就中旅商务大厦申请房屋初始登记，向广州市房地产交易登记中心提交了《房地产登记申请书》、身份证明、《国有土地使用证》《分成协议》《土地使用权出让合同》及《补充合同》一批、《建设用地批准书》《规划许可证》、报建图、缴交土地出让金发票、《竣工验收合格证》、红线图、《建筑工程规划许可证》《建设用地批准书》《报建审核意见书》等资料。因该房屋实测面积超出合同面积，2007年9月14日，原广州市国土资源和房屋管理局作为出让方与广东银华公司、广州华侨公司作为共同受让方签订穗国地出合[1993]175号的变更协议之五号《国有土地使用权出让合同变更协议》，协议约定对案涉土地使用权出让金总额进行调整。2007年9月21日，原广州市国土资源和房屋管理局对广东银华公司与广州华侨公司的上述房屋登记申请予以核准登记并出具权属证明书。另查明，2016年4月12日，广东省佛山市中级人民法院对兆银公司持有的广东银华公司的20%的股权进行司法拍卖，原告以116万元竞买成交。广东省佛山市中级人民法院于2006年8月2日作出（2005）佛中法执字第442-4号民事裁定书，裁定将兆银公司持有的广东银华公司的25%股权过户至原告名下。原告于2008年12月31日完成上述股权变更登记。在庭审中，原告陈述其就穗国土建用字[2001]第133号《建设用地批准书》、穗府国用（2002）字第181号《国有土地使用权证》向广州市天河区人民法院提起过行政诉讼，广州市天河区人民法院均以原告没有主体资格为由裁定驳回起诉。根据2015年8月12日印发的《广州市国土资源和规划委员会主要职责内设机构和人员编制规定》，原广州市国土资源和房屋管理局的职责划入广州市国规委。以上事实，有被告提供的《广州市国有土地使用权出让合同》[(93)穗国地出字第175号]、建设用地规划许可证、三份《广州市国有土地使用权出让补充合同》、建设工程规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权证、二份《国有土地使用权出让合同变更协议》、建设工程规划验收合格证、中旅商务大厦分成协议、房地产登记申请书、广州市房地产权属证明书（存根）、原告提供的广东银华房地产有限公司合作合同、广东银华房地产有限公司合作合同书、（2005）佛中法执字第442-4号民事裁定书以及当事人当庭陈述等证据予以证明。本院认为，本案为房屋行政登记纠纷。《广东省城镇房地产产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”原广州市国土资源和房屋管理局负责房地产权登记管理工作，具有为案涉房屋进行产权登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”广州市国规委为继续行使原广州市国土资源和房屋管理局房地产权登记职权的行政机关，为本案适格被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告在2006年通过司法拍卖对兆银公司持有的广东银华公司25%股权竞买成功并支付对价时即已对相应股权享有权利，故原告与被告作出的被诉房屋登记行政行为存在利害关系，原告主体适格。《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”广东银华公司与广州华侨公司在申请涉案房屋登记时提交了身份证明、国有土地使用权出让合同及补充合同、建设用地批准书、国有土地使用权证、竣工验收合格证等房地产权属来源证明材料，而且上述材料均证明广东银华公司与广州华侨公司为案涉土地的共同使用权人及案涉建筑的共同建设单位。原告主张广东银华公司在申请时应提交章程与股东会决议，没有法律依据。被告在审查行政登记申请只能依据法律规定，不能超出法律规定增设申请人的义务。因此，对于原告的上述主张，本院不予支持。广东银华公司与广州华侨公司依法提交了申请材料，被告作出的被诉房屋登记行政行为符合法律规定。原告主张兴华公司、兆银公司、广州华侨公司在1998年12月4日签订的协议书无效，因此之后被告与广东银华公司、广州华侨公司签订的一系列国有土地使用权出让补充合同无效，被告将广东银华公司与广州华侨公司作为共同权利人核发的土地使用权证等行政行为也属无效。本院认为，有关公司之间股权转让、房屋分割的协议的合法性并不是被告作出本案被诉房屋登记行政行为的审查范围，也不是本案的审查范围。对于广东银华公司与广州华侨公司作为共同权利人的国有土地使用权证与建设用地批准书这些房屋权属来源证明，原告提起的相关行政诉讼均被法院裁定驳回，即上述权属来源证明并未被依法撤销，原告主张无效没有法律依据。综上，被告作出被诉房屋登记行政行为是形式审查，对于法定申请材料超出形式审查之外的效力性认定，不是被告的审查范围，也不是审理该行政行为是否合法的行政诉讼的审理范围。原告没有提供证明上述材料无效的司法裁判文书作为依据，本院对原告的上述主张，不予采纳。综上，银华公司与广州华侨公司依法提交了房屋登记申请所需的法定材料，被告广州市国规委作出的被诉房地产权属证明书，符合法律规定。原告请求撤销被告的被诉行政行为，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告佛山市诚信税务师事务所有限责任公司的诉讼请求。本案件受理费50元，由佛山市诚信税务师事务所有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  黄 胜人民陪审员  刘雪容人民陪审员  李群燕二〇一七年十月二十三日书 记 员  吴泳淇