湖南省道县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1124民初1873号原告李格銮，女，1950年6月13日出生，公民身份号码：4329011950********，汉族，湖南省宁远县人，中专文化，退休护士，住湖南省永州市零陵区XXXX。委托诉讼代理人董建伶，湖南湘源律师事务所律师。被告唐贵辉，男，1946年4月4日出生，公民身份号码：4329011946********，汉族，湖南省道县人，小学文化，退休司机，住址同上。被告唐鲜菊（又名唐选菊），女，1962年10月18日出生，公民身份号码：4329231962********，汉族，湖南省道县人，高中文化，农民，住湖南省道县XXXX。委托诉讼代理人卢宇璋，湖南湘达律师事务所律师。原告李格銮与被告唐贵辉、唐选菊确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理。本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李格銮及其委托诉讼代理人董建伶，被告唐贵辉，被告唐选菊及其委托代理人卢宇璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李格銮向本院提出如下诉讼请求：一、依法确认二被告于2009年3月7日签订的《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》无效;二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李格銮与被告唐贵辉系夫妻关系，被告唐选菊系被告唐贵辉侄女。1985年，原告夫妇为退休后回老家生活，受让了本村本组的一宗宅基地兴建房屋。当时，原告夫妇在单位上班没有时间管理，遂委托被告唐选菊代管建房，1985年建好一层，1997年在第一层的基础上又增加了一层，被告唐选菊一直居住在该房屋。1997年，原告夫妇为了办理该房屋的房产证向清塘镇房产所交纳了相关的税费。2002年12月,被告唐贵辉回道县领证时发现自己的房屋在1997年9月被被告唐选菊在房产部门颁发的证上登记产权人为唐贵辉、唐选菊共有，为此，被告唐贵辉向道县人民法院提起行政诉讼，后法院依法撤销了房产部门登记的清塘字第000118号房屋所有权证。此后，被告唐贵辉又向道县人民法院提起民事诉讼，法院判决房屋归唐贵辉所有。被告唐选菊不服申请再审，经再审判决驳回被告唐选菊的申诉请求，该案进入执行程序。2016年10月31日，道县人民法院执行局工作人员询问被告唐贵辉关于执行的问题，原告才得知被告唐贵辉未经原告同意擅自与被告唐选菊于2009年3月7日签订了《房产买卖协议》及《房产赠与补充协议》，该协议将房产赠与给被告唐选菊,侵犯了其的合法权益，原告故向法院提起诉讼。被告唐贵辉承认原告李格銮提出的全部诉讼请求。被告唐选菊辩称：一、房产买卖协议及补充赠与协议是真实合法有效的；二、被告唐选菊作为善意相对人，已经履行了相应的义务；三、原告李格銮对本协议应视为默认；四、李格銮不是本案适格的原告；五、确认协议有效有利于维护社会稳定；六、本案已超过诉讼时效或除斥期间。故请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、书证。结婚证。拟证明原告李格銮与被告唐贵辉系夫妻关系；2、书证。房产买卖协议与房产赠与补充协议，拟证明二被告签订的协议因违法而无效；3、书证。湖南省道县人民法院（2003）道民一初字第209号民事判决书和湖南省道县人民法院（2005）道民再初字第5号民事判决书，拟证明二被告之间曾经为涉案房屋的权属打过官司，被告唐选菊败诉；4、书证。道房权证字第7140025**号房屋所有权证，拟证明涉案房屋为被告唐贵辉个人所有；5、书证。道县人民法院调查笔录（被调查人唐新军），拟证明原告对被告唐贵辉将涉案房屋赠与被告唐选菊不知情；6、书证。署名为唐贵辉与唐选菊签订的协议，拟证明唐贵辉不是自愿将房屋赠与唐选菊。被告唐贵辉对原告李格銮提供的证据明确表示无异议。被告唐选菊对原告李格銮提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，结婚证上写的是“唐桂辉”，而非唐贵辉；对证据2，无异议；对证据3，判决认定建房资金是由被告唐贵辉支付的与事实不符，其他无异议；对证据4，该房产证是二被告签订协议后，唐贵辉私自去修改的，不具有真实性；对证据5，证据的三性无异议，内容唐贵辉讲到了可以全权做主，其认为有理由相信唐贵辉得到了原告的授权处理此事；对证据6，证据的三性无异议，属执行和解协议。被告唐贵辉未向法庭提交证据。其陈述其不知道协议上写了什么字，是大侄儿子搞的鬼。当时其因买房子急需用钱，找唐新军借钱，签协议时唐新军、唐军明、唐建文讲了一下把房子卖给唐选菊，其当时是同意的。其收了唐新军60000元，但是借款，现在未还。协商的时候，他们让其不告诉原告。后来唐新军说人不拢边不算数的，其就通过挂失旧证的方式于2014年办出了一本新的房产证。被告唐选菊为反驳原告的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、书证。李格銮的身份信息，拟证明原告一直为非农业人口，且非道县清塘镇村集体经济组织成员；2、书证。唐贵辉的身份信息，拟证明唐贵辉现在也已转为非农业人口，非道县清塘镇村集体经济组织成员，不再享有相应的分配宅基地的权利；3、书证。收据，拟证明签订协议后，唐选菊向唐贵辉支付了100000元购房款；4、书证。委托书，拟证明唐贵辉向房产登记部门出具了委托书，委托唐选菊办理涉案房屋的过户手续；5、书证。道县村镇建房宅基地收费收据，拟证明唐贵辉按照协议约定向唐选菊交付了房产资料；6、书证。大神山村民委员会关于建房基地合同，拟证明涉案房屋为唐贵辉个人所有；7、书证。房产证、宅基地使用证，拟证明唐贵辉已将涉案房屋的权属登记资料交付给唐选菊；8、证人证言。唐军明的证言。拟证明唐贵辉是其的叔叔，唐选菊是其的亲姐姐，涉案房屋的土地是唐贵辉交了100元给村里，是唐选菊建的，当时其和唐新军还有唐贵辉在场签了这个协议，后来100000元的房款因唐选菊没有钱，其代付的，其把钱打到了唐新军的帐上。当时考虑到办证费用的问题，所以签了两份协议，房产赠与补充协议是为了办证避税，协议内容是其所写，两个协议是同时签的。原告李格銮不在场，当时问了唐贵辉，唐贵辉讲可以全权代理。2009年时，涉案房屋大约能值二十几万。协议是在唐新军家里签订的，当时两家已不可能直接交流了，找到唐新军做中间人调解。同日，唐贵辉还出具了办证的委托书，协议、委托书都是唐贵辉本人签名的，唐贵辉还按了手印；9、证人证言。证人唐新军的证言，拟证明唐贵辉是其叔叔，唐选菊是其堂姐。他们的官司打了几年了，说一起协商下，唐贵辉带了房产证、土地证等资料到其家里，100000元房款把涉案的房子卖给唐选菊，唐军明通过银行转帐给其100000元，其给了唐贵辉60000元，其中10000元是现金。签协议时，原告及原告的女儿都未在场，唐贵辉讲他有权做主。其在当中是中间人。是先签协议后付款的，收条是其于2009年3月7日写的，当时没收到钱，其后来转交给唐贵辉60000元；10、证人证言。唐建文的证言，拟证明其与唐贵辉是叔侄关系，与唐选菊是亲姐弟关系。协议是在冷水滩签的，其在场，其没有在协议上签名，唐新军确认收到钱后，才叫我们协商这个事的，原告及女儿没有在场，唐贵辉说他可以做主。唐新军是中间人。房产资料是由唐贵辉先交给唐新军。2009年3月7日，唐新军联系其，就唐贵辉的房子的事做调解工作，唐贵辉拿着房产证等相关资料到唐新军家里，100000元是唐军明打到唐新军帐上，再签的协议。2009年3月7日，唐贵辉写了个委托书给唐选菊，这个内容是唐军明写的，委托唐新军收款。收据的内容现在不确定是唐新军还是其或者是唐军明写的。其没有亲眼看到唐军明付了100000元给唐贵辉。对被告唐选菊提供的上述证据，原告李格銮的质证意见为：对证1、2无异议；对证3的客观性、合法性、关联性均有异议，收款人并不是唐贵辉，唐贵辉是见证人；对证据4，是不是唐贵辉出具的值得怀疑；对证据5、6，无异议；对证据7，合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，正好说明房产所有权人是唐贵辉；对证据8、9、10，三个证人其中有两个是被告的亲弟弟，且三人陈述的内容都不一致。对被告唐选菊提供的上述证据，被告唐贵辉的质证意见为：写条子的时候其在场，其他的时候其没有在场，其不识字，也看不清。对于原告李格銮提供的证据，本院认证如下：对证据1、4、5，证据具备客观性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据3，是法院生效判决已经确认的事实，本院予以采信；对证据2、6，证据具有证明力，本院予以采信。对被告唐选菊提供的证据，本院认证如下：对证据1、2，原告李格銮，被告唐贵辉明确表示无异议，本院予以采信；对证据3，唐贵辉是作为见证人签名，不能证明唐贵辉收到了唐选菊100000元，本院不予采信；对证据4、5、6、7、8、9、10，证据具有证明力，本院予以采信；本院综合上述证据及庭审笔录，确认如下事实：原告李格銮与被告唐贵辉于1979年10月5日办理了结婚登记，双方系夫妻关系。对于涉案位于道县清塘镇公安派出所西边隔壁第一栋二层房产一栋，建筑面积238.5平方米的房屋权属，经本院生效的（2003）道民一初字第209号民事判决书和本院（2005）道民再初字第5号民事判决书，已经确认归唐贵辉所有。判决生效后，被告唐选菊仍居住在诉争的房屋不交给被告，被告唐贵辉遂于2007年向本院提起民事诉讼，2007年6月16日，经本院（2007）道民一初字第47号民事判决：“被告唐选菊立即停止对原告唐贵辉房屋的侵害，限被告唐选菊于本判决生效后一个月内搬出该房屋，将房屋交给原告唐贵辉。”判决生效后，因被告唐选菊未按判决履行义务，被告唐贵辉向本院申请了强制执行。本案执行过程中，因两家矛盾较深，2009年3月7日，被告唐选菊没到场，其委托弟弟唐军明与被告唐贵辉就涉案房屋进行协商，唐新军担任中间人从中调解，被告唐选菊弟弟唐建文也在场。经协商，被告唐贵辉同意以100000元的价格将本案诉争的房屋赠与转让给被告唐选菊，当日，唐军明以被告唐选菊的名义与被告唐贵辉签订了《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》、《委托书》、《协议》，其中，《房产买卖协议》的内容为：“赠与方：唐贵辉，受赠方：唐选菊。经双方协商认可，唐贵辉自愿将道县清塘镇派出所西边第一栋房产全部产权赠给侄女唐选菊。该房产的房产证号为道县房权证清塘镇第0011**号，建筑面积245平方米，占地面积66平方米。”《房产赠与补充协议》的内容为：“赠与方：唐贵辉，受赠方：唐选菊，证明方：唐军明。唐贵辉自愿将道县清塘镇派出所西边第一栋房产全部产权赠与侄女唐选菊。并于二00九年三月七日签定了赠与协议。经三方同意，由唐军明支付人民币壹拾万元给唐贵辉。唐贵辉不再享有该房产的任何权力。同时唐贵辉将房产证、地契、交费证明等全部移交唐选菊，并协助办理房产过户手续。”被告唐贵辉在上述协议和委托书上签名并按了手印。同时，被告唐贵辉把房产证、宅基地使用证原件交付唐军明。房款则是由唐军明转给唐新军100000元，唐新军收到款后，仅交给被告唐贵辉60000元。被告唐选菊明确表示认可唐军明的上述代理行为。协议签订后，房屋权属没有办理变更登记，双方亦没有将《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》提交本院执行机构。2014年，被告唐贵辉通过遗失补证的方式，于2014年10月14日，向道县房地产管理局申领了道房权证字第7140025**号房屋所有权证，房屋登记的所有权人为唐贵辉。本案尚在执行过程中。本院认为，本案诉争的房屋是原告李格銮与被告唐贵辉的夫妻共同财产，就被告唐贵辉在没有征得原告李格銮同意的情况下，签署的《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》、《委托书》、《协议》是否有效，也即是否成立表见代理的问题。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释》（一）第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定;另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。对不动产的取得，构成善意第三人必须符合以下几个条件;1、受让人受让该不动产是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定办理了登记。本院认为，本案中，二被告之间对涉案房屋几经诉讼，矛盾益深，且案件在法院强制执行过程中，被告唐选菊在委托其弟弟唐军明就涉案房屋与被告唐贵辉协商签订协议时，事先没有通知原告李格銮到场，也没有征得原告李格銮的同意，主观上不存在善意。客观上，被告唐贵辉以远低于市场价格的不合理对价将房屋转让赠与给自己的亲人即被告唐选菊，损害了原告李格銮作为夫妻财产共有人的合法权益，且房屋亦未办理变更登记，故被告唐选菊不构成善意第三人，表见代理不成立。二被告于2009年3月7日签订的《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》应当确认无效。被告唐选菊提出超过诉讼时效和除斥期间的抗辩意见，本院认为，原告李格銮提出的诉讼请求是请求确认协议无效，故不适用除斥期间的有关规定。诉讼时效只适用于请求权，不适用形成权，确认合同无效属间接形成权，故不受诉讼时效的限制。综上所述，对原告要求确认二被告于2009年3月7日签订的《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释》（一）第十七条之规定，判决如下：被告唐贵辉与被告唐选菊于2009年3月7日签订的《房产买卖协议》、《房产赠与补充协议》无效。本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告唐贵辉、唐选菊各负担25元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  叶红二〇一七年十月二十二日书记员  陈莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释》（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。