江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1187号上诉人（原审被告）：袁淑萍，女，1964年12月25日生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：赵永辉，男，1993年2月22日生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：赵树鹏，男，1964年12月31日生，汉族，南京树鹏之办公用品店经营者，住南京市鼓楼区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王红明，北京市京师(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱玉仙，女，1920年12月2日生，汉族，南京洗衣机厂退休职工，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王恩鸣（系朱玉仙之子），男，1956年9月13日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：朱宝庆，男，1937年1月27日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：朱素美，女，1947年12月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：朱素丽，女，1951年12月21日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：朱素琴，女，1939年11月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：朱玉瑛，女，1928年8月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）褚冬梅，女，1963年1月9日生，汉族，住南京市秦淮区。上述七被上诉人共同委托诉讼代理人：王恩翔（系朱玉仙之子），男，1947年11月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人袁淑萍、赵永辉、赵树鹏因与被上诉人朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅返还原物纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初6099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁淑萍、赵永辉、赵树鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人给付房屋使用费的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明事实不清，认定事实错误。1.一审法院没有查明上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉与案外人南京市鼓楼区房产经营公司(以下简称鼓楼房产经营公司)之间关于案涉房屋的租赁关系何时解除。上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉在原承租人赵魁彪去世后对案涉房屋仍享有居住使用的权利，原租赁关系并不当然消灭。赵魁彪去世后，鼓楼房产经营公司并未通知上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉租赁关系终止，2012年3月5日前一直收取以赵魁彪名义缴纳的房租。鼓楼房产经营公司至今没有通过合法方式通知解除与上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉之间的租赁关系，故上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉与鼓楼房产经营公司之间关于案涉房屋的租赁关系仍然客观存在，双方并没有达成解除的合意，一审法院认定上诉人赵树鹏、袁淑萍、赵永辉对案涉房屋没有承租权或使用权属认定事实错误。二、本案被上诉人作为原审原告主体不适格，一审判决遗漏了当事人鼓楼房产经营公司。被上诉人并非本案诉争租赁关系的一方当事人，主体不适格，鼓楼房产经营公司并未与被上诉人签订协议，约定由被上诉人承受鼓楼房产经营公司与上诉人之间租赁协议所约定的权利义务，而被上诉人当然也更没有向赵魁彪及上诉人履行通知义务，要求解除租赁关系，所以被上诉人向上诉人主张案涉房屋占有使用费没有请求权基础，鼓楼房产经营公司也应当参与诉讼，即使被上诉人有权主张案涉房屋占有使用费，也应当向鼓楼房产经营公司主张，而不应当向上诉人主张。三、一审法院在证据认定及举证责任分配均存在错误。根据被上诉人在一审法院提交的证据。上诉人与鼓楼房产经营公司关于案涉房屋的租赁关系并未解除，即上诉人使用案涉房屋至今应当仍属于鼓楼房产经营公司经租管理期间，被上诉人向一审法院提起诉讼要求上诉人支付房屋占有使用费，违反信用原则，一审法院没有认可该份证据可以佐证被上诉人已经放弃主张案涉房屋在经租期内的收支账目系认定有错误，一审法院支持被上诉人主张房屋占有使用费的请求应当予以纠正。鼓楼房产经营公司在（2019)苏0106民初2448号案件中提交的《情况说明》不具备证据的合法形式，该案中一审法院未让鼓楼房产经营公司进一步举证，在举证责任的分配上存在错误，而本案，一审法院更是没有要求鼓楼房产经营公司参与诉讼，遗漏了该当事人，应当撤销一审判决，发回重审。四、一审判决适用法律错误。根据合同法及租赁合同的相关规定,上诉人与鼓楼房产经营公司关于案涉房屋的租赁合同仍应存在，且合法有效。上诉人请求被上诉人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，上诉人保留向被上诉人主张该诉请的权利。一审法院酌定的房屋占有使用费标准过高，违反法律规定，一审法院即使要求上诉人支付案涉房屋占有使用费，至多也应按照原租赁合同约定的月租15.5元的标准判决，若被上诉人认为自身还有损失，也应当向鼓楼房产经营公司进一步主张权利，而不应当直接要求上诉人承担相应损失。另有，根据南京市人民政府文件宁政发（1996）243号的相关规定，一审判决要求30日返还房屋期限过短。综上，请求二审法院查清相关事实，依法改判。朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅辩称：根据政府文件规定，原承租人去世后其就可以收回房屋。2012年被上诉人得知承租人已经去世了，就向一审法院提出要将房屋收回，但因家庭成员较多签名问题而未成功提起诉讼。一审判决认定的房屋使用费已很低，上诉人还提起上诉，没有道理。据上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅向一审法院起诉请求：1.袁淑萍、赵永辉、赵树鹏腾空并返还南京市南东瓜市18号中由袁淑萍、赵永辉、赵树鹏使用的两间房屋（面积合计约27平方米）；2.袁淑萍、赵永辉、赵树鹏按照每月2200元的标准支付自2012年4月1日起至袁淑萍、赵永辉、赵树鹏实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：朱孙氏及其丈夫朱炳荣共有四个子女，分别为儿子朱有才、朱有旺，女儿朱玉仙、朱玉瑛。朱孙氏自其丈夫朱炳荣1947年10月5日死亡后并未再婚，后于1990年9月21日死亡。朱有才于1981年11月30日死亡，生前共有六个子女，分别为儿子朱宝庆、朱宝义及女儿朱素兰、朱素琴、朱素美、朱素丽。朱宝义与其妻子黄芳于1998年7月离婚，离婚后未再婚，其于2009年6月11日死亡，生前共有两个子女，分别为儿子朱铭和女儿李锦。朱素兰丈夫褚伯民于2009年4月死亡，朱素兰于2017年12月死亡，朱素兰共有两个女儿，分别为褚冬梅和褚乐秋。朱有旺于1959年1月死亡，生前未婚无子女。赵魁彪于2012年3月5日死亡，赵树鹏系赵魁彪之子。赵树鹏与袁淑萍系夫妻关系，赵永辉系两人之子。案涉房屋系南京市鼓楼区中的两间房屋，使用面积约27平方米。1992年7月1日，鼓楼房产经营公司（甲方，出租方）与赵魁彪（乙方，承租方）签订《公有住房租赁合约》，约定乙方承租位于南京市鼓楼区房屋，使用面积27平方米，月租金6.8元；本合约为期三年，租用期内，因乙方原因需变更租赁户名或退租的，应提前向甲方出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续；租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续等等。2000年7月1日，因房改原因，案涉房屋的月租金变更为15.5元。1996年10月23日，南京市人民政府印发宁政发[1996]243号文件《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，其中第七条第二款载明：“原房屋尚存的，无论住户有否变化均带户发还产权，不负责腾空房屋，书面通知产权人、住户及管房单位，停收租金，原公有住房租赁合约自行作废，产权人与住户建立租赁关系，产权人按现行公房租金标准收取房屋，住户应按时向产权人交纳房屋；租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知算起；产权人不准强撵住户搬家……”2009年6月1日，南京市鼓楼区落实私房政策办公室向朱孙氏出具鼓落字96097号《退还房屋通知书》，载明：“经批准，决定将座落在南东瓜市18号（570225丘）94平方米房屋撤销改造，自2009年7月1日起退还产权人自行管理。经租管理期间收支账目不结算，凭此通知书申请领取房屋所有权证。”朱素美、案外人朱铭、王恩翔于2019年6月26日领取该通知书。因当时朱孙氏及其丈夫朱炳荣均已死亡，为便于案涉房屋退还产权人，朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱素兰、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽于2009年5月7日至南京市南京公证处公证，公证书内容为：本市南东瓜市18号房屋（570225丘，建筑面积94平方米）系朱孙氏个人遗产，应由其父母、丈夫朱炳荣和四个子女朱有才、朱玉仙、朱玉瑛、朱有旺共同继承。朱孙氏的父母及丈夫朱炳荣、长子朱有才、次子朱有旺均先于其死亡，朱孙氏自丈夫朱炳荣死亡后终身未再婚，朱有旺生前未婚无子女，属于朱有才继承的遗产份额应由其六个子女朱素兰、朱宝庆、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽共同代位继承。综上，上述朱孙氏个人遗产应由其长女朱玉仙、次女朱玉瑛、长孙女朱素兰、长孙朱宝庆、次孙女朱素琴、次孙朱宝义、三孙女朱素美、四孙女朱素丽八人共同继承。2009年5月5日，朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱素兰、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽达成《析产协议书》，约定南京市南东瓜市18号房屋（系撤销改造退还，原为朱孙氏所有，现为上述8人继承）中的约27平方米面积为朱玉仙所有等等。该《析产协议书》于2009年5月7日经南京市南京公证处公证。赵树鹏当庭认可上述约27平方米的面积系袁淑萍、赵永辉、赵树鹏使用的两间房屋。因朱宝义于2009年6月11日死亡，其子朱铭于2009年11月23日至南京市鼓楼公证处申请继承权公证，公证内容为：因朱宝义与妻子黄芳于1998年7月离婚后未再婚，其女儿李锦表示放弃对朱宝义遗留的案涉房屋份额的继承权，故朱宝义对案涉房屋享有的份额由其儿子朱铭一人继承。2012年5月7日，朱玉仙、朱玉瑛、朱素兰、朱宝庆、朱素丽、朱素美、朱素丽、朱铭经不动产登记成为案涉南东瓜市18号房屋的共同共有人。至朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅起诉之时，因朱素兰及其丈夫已死亡，朱素兰对案涉房屋享有的份额依法由其女儿褚乐秋和褚冬梅继承。审理中，朱铭与褚乐秋均表示自愿放弃案涉房屋在本案中所涉及的所有实体权利，不参与本次诉讼。赵魁彪于2012年3月5日去世后，案涉房屋一直由袁淑萍、赵永辉、赵树鹏共同使用，用于经营南京树鹏之办公用品店。赵树鹏当庭陈述其父赵魁彪死亡前，案涉房屋租金由赵魁彪缴纳，赵魁彪死亡后，因鼓楼房产经营公司一直未上门收取租金，袁淑萍、赵永辉、赵树鹏便未缴纳过相应租金。赵树鹏并表示其已于2014年、2015年前后对案涉房屋进行装修改造，装修费约13、14万元，但相关费用票据已不能找到。关于案涉房屋的装修价值，各方当事人均表示不申请鉴定，袁淑萍、赵永辉、赵树鹏表示至今案涉房屋装修价值10万元，朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅表示只能认可4万元。一审另查明，一审法院曾于2019年2月21日立案受理原告朱玉仙与被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉、第三人鼓楼房产经营公司返还原物纠纷一案，该案审理中，第三人于2019年3月13日向一审法院出具《情况说明》，载明：“经调档核实，根据南京市鼓楼区落实私房政策办公室鼓落字96097号退还房屋通知书，南东瓜市18号自2009年7月1日起退还产权人自行管理，同时我公司与原承租人赵魁彪的公房租赁关系终止。”2019年3月22日，原告申请撤诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，鼓楼房产经营公司与赵魁彪签订《公有住房租赁合约》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉房屋于2009年7月1日归还所有权人后，因所有权人与赵魁彪之间并未签订书面租赁合同，所有权人亦未对赵魁彪使用案涉房屋提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系，赵魁彪应按时向所有权人缴纳房屋租金。关于返还案涉房屋问题。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息。至2012年3月5日赵魁彪死亡之时，案涉房屋所有权人与赵魁彪之间的不定期租赁关系自然终止。现朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅作为案涉房屋的所有权人，不同意赵树鹏、袁淑萍、赵永辉继续占有使用案涉房屋，要求赵树鹏、袁淑萍、赵永辉腾空并返还案涉房屋，系行使其房屋所有权人的处分权利，符合法律规定，一审法院予以支持。赵树鹏、袁淑萍、赵永辉抗辩其系案涉房屋的合法承租人之一无事实和法律依据，一审法院不予支持。朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅当庭表示均同意将案涉房屋返还给朱玉仙，一审法院对此予以确认。关于给付房屋占有使用费问题。2012年3月5日赵魁彪死亡后，赵树鹏、袁淑萍、赵永辉应当支付朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅自2012年3月6日起至赵树鹏、袁淑萍、赵永辉实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅主张赵树鹏、袁淑萍、赵永辉支付自2012年4月1日起的房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到本地区房地产市场行情及赵树鹏、袁淑萍、赵永辉占有使用案涉房屋的实际情况等因素，一审法院酌定赵树鹏、袁淑萍、赵永辉按照每月600元的标准支付朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅自2012年4月1日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费，共计21600元；按照每月1000元的标准支付朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅自2015年4月1日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费，共计36000元；并按照每月2000元的标准支付朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅自2018年4月1日起至赵树鹏、袁淑萍、赵永辉实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。但因朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅于2009年6月26日领取退还房屋通知后并未及时通知赵树鹏、袁淑萍、赵永辉腾空并返还房屋，直至2019年2月才首次诉至一审法院，故对赵树鹏、袁淑萍、赵永辉装修改造案涉房屋的费用，朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅应予以一定补偿。考虑到案涉房屋的装修情况，一审法院依法酌定案涉房屋装修费用为5万元，该5万元应自赵树鹏、袁淑萍、赵永辉应支付的房屋占有使用费中予以相应扣除。另外，朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅当庭表示均同意将案涉房屋的房屋占有使用费支付给朱玉仙，一审法院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、赵树鹏、袁淑萍、赵永辉于判决生效之日起三十日内将南京市鼓楼区中由赵树鹏、袁淑萍、赵永辉使用的两间房屋（面积约27平方米，含附属装潢）腾空并返还给朱玉仙；二、赵树鹏、袁淑萍、赵永辉于判决生效之日起三十内向朱玉仙支付2012年4月1日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费57600元，并按照每月2000元的标准向朱玉仙支付自2018年4月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（实际执行中应扣除被告装修费用5万元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4094元，由赵树鹏、袁淑萍、赵永辉负担。二审中，上诉人提交判决书、裁定书各一份，证明原公房承租人死亡后，其子女等对房屋仍然享有居住使用的权利。鼓楼房产经营公司尚未依相关程序收回案涉房屋前，上诉人仍对房屋享有使用权。提交户籍信息复印件一页，证明三上诉人的户籍目前仍在案涉房屋内。被上诉人质证称，其已收回了房屋，案涉房屋已属私房。上诉人提交的证据均不能达到其证明目的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据政府落实政策等原因，本案被上诉人取得了案涉房屋的所有权，且于2012年5月7日办理了不动产登记证书，故被上诉人对案涉房屋享有相应的权利。据鼓落字96097号《退还房屋通知书》、鼓楼房产经营公司出具的《情况说明》均载明，案涉房屋2009年7月1日起退还产权人自行管理。根据《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》中的相关内容及原承租人赵魁彪2012年3月5日死亡的事实，一审法院支持被上诉人要求上诉人自2012年4月1日起支付房屋使用费的请求，具有事实依据，符合法律规定。根据房屋实际使用情况及案涉房屋同地区房地产行情等，一审法院酌定自2012起各时间段的房屋使用费标准，客观实际，数额并无不当。据上，本院对上诉人的上诉理由均不予采信。综上，赵树鹏、袁淑萍、赵永辉的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4094元，由赵树鹏、袁淑萍、赵永辉负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年五月六日书记员  韩卓君