陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕05民终277号 上诉人（原审原告、执行案外人）：徐思明，男，1967年9月17日出生，汉族，居民。 上诉人（原审原告、执行案外人）：李艳丽，女，1973年1月8日出生，汉族，居民。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：常长锁，陕西谏言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：赵小玉，女，1963年11月28日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：董少锋，陕西泰普律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：高筱莉，女，1958年10月6日出生，汉族，居民。 原审第三人（被执行人）：杜德寿，男，1951年11月6日出生，汉族，居民。 上诉人徐思明、李艳丽与被上诉人赵小玉、原审第三人高筱莉、杜德寿案外人执行异议之诉一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初3398号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐思明、李艳丽及其委托诉讼代理人常长锁、被上诉人赵小玉及其委托诉讼代理人董少锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人徐思明、李艳丽不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销渭南市临渭区（2019）陕0502民初3398号民事判决，改判：1、确认上诉人与原审第三人高筱莉签订的《房产租赁合同》合法有效；2、对登记在第三人高筱莉名下坐落于西安市经开区凤城二路10号天地时代广场B座27**室房产进行带租拍卖，即在2035年7月1日前的承租期内不向房产受让人移交占有使用该高筱莉名下的涉案房产，或将本案发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人和原审第三人高筱莉签订的《房产租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，上诉人提供的陕西西安德瑞普生物化学有限公司（以下称德瑞普公司）出具的收条以及向案外人亦是德瑞普公司出纳的高幸乐银行账户转账的银行凭证，足以证明上诉人与德瑞普公司存在合法的民间借贷关系，原审第三人高筱莉作为公司股东，在收据上以担保人的身份确认对借款担保，且其一审亦出庭明确认可对德瑞普公司该笔借款担保，各方亦均已履行，故该担保效力依法成立。且即使借款担保合同效力待定，第三人高筱莉自愿代案外人德瑞普公司还款，并将房屋出租给上诉人的行为也不违反法律和行政法规强制性规定，理应受到法律的保护。上诉人早在2016年6月22日与原审第三人高筱莉签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，亦早于被上诉人申请临渭区法院保全该房产的时间，依据买卖不破租赁原则和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条之规定，应当对本案所涉高筱莉名下的房产带租进行拍卖，在2035年7月1日前的承租期内不向房产受让人移交占有使用该高筱莉名下的涉案房产。 被上诉人赵小玉辩称，二上诉人无证据证明其与德瑞普公司以及原审第三人之间存在合法有效的借款担保债权债务关系，该借款担保关系未经依法确认，在二上诉人与德瑞普公司借款关系及与第三人高筱莉的债务担保，未被依法确认合法有效的情况下，上诉人诉称的借款担保债权债务的真实性不能认定，该房屋租赁合同依法应认定为无效。且虽然房屋租赁合同时间上落款写的是2016年6月22日，但不能证明该合同签订的实际时间，不能证明该合同签订的时间在法院查封之前，二上诉人亦没有支付租金，不能排除双方签订该租赁合同并不是对房屋的使用，而是为了对抗法院强制执行。综上，该房屋租赁合同的效力，依法不应予以认定。二上诉人与第三人签订的合同名为房屋租赁合同实为债务履行协议，二上诉人与原审第三人之间并非租赁关系，而是委托关系，原审第三人高筱莉委托二上诉人出租房屋，通过二上诉人收取房屋租金冲抵其担保债务，二上诉人也并非为了使用房屋而租赁，而是通过收取租金收回其借款，其收取的租金仍要支付原审第三人高筱莉的购房按揭贷款，亦可印证。综上，二上诉人与原审第三人高筱莉只是委托租赁关系，并非房屋租赁关系，而是第三人委托二上诉人出租房屋以收回所谓的未被依法确定的债务，其实质是债务履行协议，因此二上诉人的上诉理由不能成立，其上诉应当依法驳回。 一审原告徐思明、李艳丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认一审原告徐思明、李艳丽与一审第三人高筱莉签订的《房产租赁合同》合法有效；2、判决对登记在第三人高筱莉名下坐落于西安市经开区凤城二路10号天地时代广场B座27**室房产进行带租拍卖，即在2035年7月1日前的承租期内不向受让人移交占有使用第三人高筱莉名下涉案房产；3、本案诉讼费用全部由被告赵小玉负担。 一审法院认定事实：2009年1月3日，第三人高筱莉与西安千禧国际置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定高筱莉购买位于西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢2单元27层22***号房。 2013年3月至2015年4月期间，原告徐思明、李艳丽先后向案外人高幸乐转账共计660000元。 2014年4月至2016年3月期间，案外人陕西安德瑞普生物化学有限公司先后向原告李艳丽出具收据三份，内容为收到李艳丽共计900000元，借款年息15％；第三人高筱莉在三份收据背面均签字担保。 2016年6月22日，第三人高筱莉（甲方）与原告李艳丽、徐思明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将自己位于西安市未央路与凤城二路十字天地时代广场B座楼27**（天地时代22***）室房屋出租给乙方使用，租赁期限为2016年7月1日至2035年7月1日，连续租赁19年，租金总额900000元，鉴于甲方欠乙方人民币900000元至今未能偿还，乙方对甲方享有900000元债权，以该债权作为租金，通过抵销的方式消灭债务。 2016年7月2日，第三人高筱莉给原告徐思明、李艳丽分别出具委托书一份，内容为高筱莉分别委托徐思明、李艳丽处理其位于西安市未央路与凤城二路十字天地时代广场B座楼27**（天地时代22***）室房产的租赁相关事宜，委托期限为2016年7月---长期，委托事项为合同签订、手续交接、租金核算、租金代收、物业费用交纳等日常问题处理。 另查，赵小玉与高筱莉、杜德寿民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，根据赵小玉的财产保全申请，作出（2016）陕0502民初3063号民事裁定书，裁定对高筱莉、杜德寿价值1230000元的财产进行查封、冻结，并依法对高筱莉名下涉案房屋产权产籍进行了查封，2016年9月23日本院作出（2016）陕0502民初3063号民事调解书，协议内容为：高筱莉归还赵小玉借款本金1030000元及利息，杜德寿对上述款项承担连带还款责任……。后被告赵小玉申请强制执行，本院立案后依法作出（2017）陕0502执82-1号执行裁定书，裁定查封、扣押或冻结、划拨高筱莉、杜德寿1414523.5元的财产或存款，并于2018年7月20日对涉案房产继续予以查封，同年9月17日本院委托渭南市中级人民法院对涉案房产予以评估，2019年4月22日，原告徐思明、李艳丽向本院提出书面执行异议，要求对高筱莉名下涉案房产进行带租拍卖，在2035年7月1日前承租期内阻止向受让人移交占有使用高筱莉名下涉案房产。本院审查后，于2019年5月16日作出（2019）陕0502执异48号执行裁定书，裁定驳回徐思明、李艳丽的异议请求。 一审法院认为，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效；担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告徐思明、李艳丽提供了案外人陕西安德瑞普生物化学有限公司为李艳丽出具的收据及其向案外人高幸乐转账的银行凭证等证据，欲证明其与第三人高筱莉之间存在合法的债权债务关系，但原告提供的上述证据在金额、款项交付等方面不能相互印证原告之主张，在原告与案外人陕西安德瑞普生物化学有限公司之间的民间借贷合同需确定是否成立生效前，原告与第三人高筱莉签订的担保合同作为主合同的从合同，其效力待定，原告徐思明、李艳丽与第三人高筱莉签订的《房屋租赁合同》，以第三人高筱莉上述尚未依法确认承担的担保责任抵销原告支付租金的合同义务，结合第三人高筱莉给原告出具的委托书内容，上述《房屋租赁合同》实质是原告与第三人高筱莉就原告主张的第三人高筱莉担保的案外人陕西安德瑞普生物化学有限公司的债务达成的债务履行协议，在原告与案外人陕西安德瑞普生物化学有限公司之间的民间借贷合同及原告与第三人高筱莉之间的担保合同尚未被依法确认合法有效前，原告要求确认其与第三人高筱莉之间签订的《房产租赁合同》合法有效之诉讼请求，证据不足，依法不予支持；被告赵小玉与第三人高筱莉、杜德寿之间的民间借贷关系已经本院依法确认，第三人有本院生效法律文书确定的未履行债务，本院依法对其涉案房产进行处置，合理合法，原告请求对涉案房产进行带租拍卖，在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房产之诉讼请求，依法亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐思明、李艳丽的诉讼请求。案件受理费10905元，由原告徐思明、李艳丽各半负担5452.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求，均未提交新的证据。二审查明认定事实和一审认定事实一致，二审对一审认定的事实，亦予以认定。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：二上诉人与原审第三人高筱莉签订的《房屋租赁合同》的法律效力是否应予以认定；本案所涉对原审第三人高筱莉名下房产的强制执行是否应带租拍卖，即在2035年7月1日前的承租期内不向该房屋受让人移交占有执行标的物。 上诉人诉称其与原审第三人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，但双方合同的约定，依法应该客观真实，不存在合同无效的情形，在该《房屋租赁合同》中，二上诉人与原审第三人高筱莉确定了一笔借款担保债务，现上诉人提交案外人德瑞普公司出纳的个人账号汇款记录和德瑞普公司出具的收款收据证据，证明该事实，但通过对收款条据出具的时间和借款汇款时间和担保意思作出的时间以及收款条据载明的款项数额和借款汇款支付的数额的审查，以上证据不能证明借款担保债务的效力，故对《房屋租赁合同》的效力，依法不予认定，一审驳回上诉人的相关诉请，二审予以支持。 二审审理中，上诉人申请中止本案二审审理，理由是：二上诉人在大荔县人民法院提起确认二上诉人与陕西安德瑞普生物化学有限公司以及与本案第三人之间本案涉及的民间借贷合同和保证合同合法有效的确认合同效力的诉讼，但审查本案《房产租赁合同》效力，是对合同约定的二上诉人与陕西安德瑞普生物化学有限公司和高筱莉的借款担保债务的客观真实以及合法性进行认定，大荔县人民法院现审理的确定二上诉人与陕西安德瑞普生物化学有限公司的民间借贷合同和保证合同合法有效，不能影响到本案的审理，故对上诉人中止本案二审审理的申请，不予同意。 关于是否排除对本案所涉的对高筱莉名下房产完全执行，而带租拍卖，在2035年7月1日前的承租期内不向该房屋受让人移交占有使用本案所涉原审第三人高筱莉名下房产的问题，上诉人上诉称其已向原审第三人租赁本案所涉正被执行的房屋，但其与原审第三人高筱莉并非以租赁占有使用房屋为目的而签订房屋租赁合同并占有使用该房屋，而是通过转租该房屋收取房屋租赁费，以实现其借款债务得到清偿的目的，该事实亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的可以阻止对本案所涉房产强制执行的情形，其在该房屋的权益不足以排除对本案所涉的对该房屋的强制执行，故对上诉人对本案所涉执行进行带租拍卖的执行异议主张，不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10905元，由二上诉人徐思明、李艳丽 负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年五月十九日 书记员  刘元元