江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终766号上诉人（原审被告）：周本洋，男，1955年3月4日生，汉族，居民，户籍地滨海县，现住滨海县。委托诉讼代理人：管昌豹，男，1945年8月25日生，汉族，居民，住滨海县，系滨海县通榆镇通榆社区居委会推荐公民。被上诉人（原审原告）:滨海县社会劳动保险管理处，住所地滨海县东坎镇阜东中路155号。法定代表人：魏明凤，该处主任。委托诉讼代理人：杨金泉，系该处副主任。委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。上诉人周本洋因与被上诉人滨海县社会劳动保险管理处（以下简称滨海县社保处）租赁合同纠纷一案，不服滨海县人民法院（以下简称一审法院）于2019年12月9日作出的（2019）苏0922民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周本洋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院否定续租事实错误。首先，合同并未约定周本洋应于到期后三日内撤离租赁地块。其次，涉案租赁协议第八条已对续租期间双方当事人的权利义务进行了明确，故原协议中未约定续租要重新签订协议，法律也未规定续租必须重签协议。一审判决以现合同履行期满后双方未签订新的书面租赁合同为由否定续租事实错误。最后，上诉人多次找被上诉人协商的问题不是是否续租，而是续租期间能否从三年变为十年。被上诉人的法定代表人也在庭审中认可这一事实。一审法院以会议记录为依据要求上诉人返还土地并支付占用费无事实和法律依据。2.一审程序违法。一是简转普程序未作出民事裁定，二是在双方当事人都同意调解的情况下，未组织调解就直接作出判决。三是会议记录未经庭审质证，且当事人也未对延期举证作出合理解释，依法不能作为定案证据。滨海县社保处辩称，1.双方不存在续租关系。涉案合同第二条明确约定，租赁期限为三年，从2015年8月1日起至2018年7月31日止。第八条约定了合同终止情形，双方只是有续租意向而无口头或书面协议，也未明确续租期限、租金数额。2.上诉人在约定的租赁期限届满后拒不交还租赁物，属于恶意违约，其应当返还租赁物并支付使用费。3.一审程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。滨海县社保处向一审法院起诉请求：1.被告立即归还位于滨海县地块；2.被告按照约定的1500元/年计算延期交付期间的租赁资产使用费，直至实际交还之日；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年7月24日，原告滨海社保处（甲方）和被告周本洋（乙方）签订一份租赁协议约定，甲方将位于滨海县地块（原坎南供销社场地）以现状租赁给乙方经营使用；租赁三年，即从2015年8月1日起至2018年7月31日；租金为1500元/年，三年租金合计为4500元，于协议签订时一次性支付；租赁场地内的废旧建筑物房顶如有安全隐患可拆除，但墙体保持现状；本租赁期内，即2015年8月1日至2018年7月31日期间，如遇政府行为或不可抗力导致协议无法履行的，甲方退还未履行期间的租金，乙方相应损失以甲方所收租金为上限支付给乙方；本租赁期结束后续租期间，如遇上述情形，协议终止，乙方须按实际租期结算租金，并于三日内撤离租赁场地。合同签订当日，周本洋向滨海社保处交纳三年租金4500元，原告向其出具交款凭证。2018年7月31日后，周本洋称其找滨海社保处要求签订新的租赁合同，但原告单位无人答复。2019年3月18日，原、被告在原告单位办公室商谈场地续租一事，被告明确表示要续租，原告表示因被告私自搭建被城管局处理，当即表示合同终止，双方协商未果。2019年5月18日，周本洋自行通过邮局向原告单位账户汇款4500元，原告单位未领取。后原告向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明，位于滨海县地块，东至阜东南路、南至空地（围墙外零米）、西至拖拉机一站、北至农机巷，用地面积7155.5㎡，该地块使用者为坎南供销社，1999年2月12日办理土地使用证。2002年5月8日，该土地使用证备注栏注明“该宗地已出让沿街部分，面积为1610㎡，滨国用（2002）字23号，实际面积为5545.5㎡。2008年10月20日，滨海县人民政府县长办公会议纪要第14号载明，会议决定由法院依法将坎南供销社所属的位于阜东南路154号宗地使用权裁定给县社会保险管理处，该宗地块挂牌出让金由县社保处所得按权重抵缴企业欠缴的有关保险费。滨海县国土部门对案涉租赁地块作出测绘，租赁地块面积为1364.9㎡。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，原、被告双方签订的租赁协议明确约定租赁期间为2015年8月1日至2018年7月31日，现合同期满，双方未签订新的书面租赁合同，租赁合同终止，被告周本洋应将案涉租赁地块返还原告滨海社保处。被告辩称合同第八条“本租赁期结束后续租期间，如遇上述情形，协议终止，乙方须按实际租期结算租金，并于三日内撤离租赁场地”，是双方对合同到期后再续签三年的约定。一审法院认为，该条款是对续签合同协议终止情形的约定，含有合同到期后续签合同的意向。但合同期满后，原、被告未再达成租赁合同。被告还认为其已再次向原告交纳三年的租金，视为达成新的租赁合同。一审法院认为，被告自行通过汇款方式向原告支付三年租金，并非基于双方已达成续租合意事实，是单方意思表示，对原告不发生法律效力，且原告并未领取该笔款项，结合被告陈述其曾自行前往原告处要求续租未果情形、原告提交的与被告商谈的会议记录，可以表明原告不同意续租，故双方未达成续签合同的一致意思表示。被告认为该会议笔录没有其签字，其不予认可。根据上述事实可以推定原告确有与被告协商处理案涉租赁合同的行为，故一审法院对该会议记录的真实性予以认可。综上，一审法院对被告关于已续签租赁合同三年的辩称不予采信。原告主张按4500元/年支付延期交付租赁资产的使用费。合同期满后，被告未按约定在三日内（即2018年8月3日前）撤离租赁地块，仍实际占有使用该地块，应当向原告支付占有使用费，该使用费可以参照租金标准计算。故被告应向原告支付从2018年8月4日至实际返还租赁地块之日止按1500元/年计算占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、被告周本洋于判决生效之日起三十日内向原告滨海县社会劳动保险管理处返还位于滨海县地块（原坎南供销社场地）；二、被告周本洋于判决生效之日起三十日内向原告滨海县社会劳动保险管理处支付从2018年8月4日至实际返还租赁地块之日止按1500元/年计算的使用费。案件受理费50元，由被告周本洋承担。本案二审期间，双方当事人均未提出新的事实、证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，2019年5月，周本洋与滨海县社保处就涉案租赁物返还后的补偿事宜进行了协商，但未能达成一致意见。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的陈述意见，本案二审争议焦点归纳为：一、双方当事人之间是否成立续租合同关系；二、上诉人是否应当返还土地并支付使用费；三、一审程序是否合法。现分述如下：一、关于双方之间是否成立续租合同关系的问题。涉案《租赁协议》第八条约定，本租赁期内，即2015年8月1日至2018年7月31日期间，如遇政府行为或不可抗力导致协议无法履行的，滨海县社保处退还未履行期间的租金，周本洋相应损失以滨海县社保处所收租金为上限支付给乙方。本租赁期结束后续租期间，如遇上述情形，协议终止，周本洋须按实际租期结算租金，并于三日内撤离租赁场地。由此可见，上诉人与被上诉人对涉案合同到期后续租已作出共同意思表示，还约定了续租期间合同解除的条件及后果，但对续租期限未予明确。而且，被上诉人也未能提供证据证明其在合同到期后对上诉人继续使用涉案租赁物提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上诉人与被上诉人在涉案《租赁协议》到期后形成不定期租赁关系。鉴于上诉人自认双方于2019年5月25日协商过合同终止后的资产补偿事宜，被上诉人亦予认可。故，双方之间的租赁合同关系已于2019年5月25日解除。一审法院认为双方不存在续租关系欠妥，本院依法予以纠正。但上诉人认为续租期限为三年，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。二、关于上诉人是否应当返还土地并支付使用费的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周本洋在租赁期间使用租赁物应当支付租金，其在租赁合同解除后应及时向被上诉人返还涉案地块，但其至今仍然继续使用涉案地块未予返还，应当按照涉案租赁协议约定的1500元/年的标准支付涉案土地使用费，包括2018年8月1日至2019年5月25日的租金，以及2019年5月26日至实际返还涉案土地之日止的占用费。鉴于被上诉人认可一审判决并未提起上诉。一审判决上诉人向被上诉人返还涉案土地并支付2018年8月4日至实际返还租赁地块之日止按1500元/年计算的占有使用费，并无不当。三、关于一审程序是否合法的问题（一）关于“简转普”程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。本案中，一审法院已于2019年8月30日作出（2019）苏0922民初2905号民事裁定书，将本案从简易程序转为普通程序，符合法律规定。上诉人认为一审法院未作出简转普裁定的理由不能成立。（二）关于一审证据认定程序是否合法的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第二款规定，私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。本案中，2019年3月19日的谈话记录系由滨海县社保处单方制作，并无上诉人的签字确认，且周本洋对该谈话内容予以否认。一审法院在无其他相关证据证实的情况下，对会议记录的真实性予以认可存在瑕疵，但该瑕疵不足以影响本案的处理结果，本院依法予以纠正。（三）关于一审法院未组织调解直接判决的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。由此可见，人民法院调解的原则是自愿合法。一审法院在双方意见分歧较大无法调解的情况下，依法作出一审判决，程序合法。上诉人认为一审法院未经调解直接判决程序违法，无法律依据。综上所述，上诉人周本洋的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实基本清楚、适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周本洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 虞忠和审 判 员 时 云审 判 员 周 和二〇二〇年五月十五日法官助理 周光营书 记 员 陶 颖附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百六十三条人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释﹝2015﹞5号）第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释﹝2019﹞19号，自2020年5月1日起施行）第九十二条私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。