广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5052号上诉人（原审被告）：惠卫华，男，1969年12月6日出生，汉族，身份证住址陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：邓忠开，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈枚芳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州颐和酒店物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。上诉人惠卫华因与被上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠卫华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回颐和公司的全部诉讼请求；2.请求依法判令本案的诉讼费全部由颐和公司承担。事实和理由：（一）颐和公司关于物业费的主张及计算标准缺乏证据支持。双方之间签订《广州颐和山庄场地使用合同》，但并无签订物业服务协议，上述使用合同中“租金不包含物业费”属于格式条款，并非双方的真实意思表示，结合颐和公司至今未与惠卫华签订物业服务协议，可知本案租金已包含物业管理费，颐和公司诉请支付物业费缺乏依据。（二）因颐和公司的原因导致惠卫华未能按照合同目的使用案涉物业，惠卫华与颐和公司之间无事实上的物业服务关系，颐和公司的诉请无事实依据。经双方多次交涉，颐和公司至今未提供案涉物业的消防验收合格意见书给惠卫华，该消防验收意见直接影响惠卫华签订合同目的能否实现即能否利用案涉物业经营餐厅会所，因此，惠卫华既无法使用案涉物业也未享受颐和公司提供的物业服务。（三）一审法院事实认定错误。颐和公司是案涉物业的出租方，其提供公共服务区公共设施的物业管理及公共场地的安保、消防、公共场所清洁卫生，维护公共服务区的公共秩序属于出租方的义务，并不能以此认定上述服务即为物业服务。另，颐和公司于2019年7月26日对案涉物业进行停水停电，即惠卫华在此之后无法使用案涉物业，现颐和公司要求惠卫华支付物业费至2019年9月份，缺乏事实及法律依据。综上，恳请二审法院判如所请。颐和公司二审辩称，不同意惠卫华的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、关于案涉物业费的标准，在（2019）粤0111民初25824号案件的租赁纠纷反诉一案中，惠卫华书面确认案涉房屋租金为每月51888元，物业费为每平方米3元，并非其所称的物业费包含在租金中。二、案涉租赁合同第2条第2款约定，租金不包含物业管理费。关于物业费，双方需另行签订物业服务合同，惠卫华拒绝签署该物业服务协议，商铺物业标准是每月每平方米5元，给惠卫华是按优惠价的标准即每月每平方米3元。三、惠卫华在案涉物业进行持续经营至2018年1月1日，并非其所称案涉物业没有验收合格证而影响到其经营，其上诉状及当庭述称案涉物业停水停电及未通过消防验收与事实不符。案涉物业具有房产证，案涉物业仍在对方控制下，惠卫华拒绝交还。本案是物业服务纠纷，颐和公司对公共设施、场地、消防等提供物业服务，惠卫华应向我方缴纳物业费。颐和公司于2019年10月11日向一审法院起诉请求：1.请求判令惠卫华向颐和公司支付2019年1月至2019年9月期间的广州颐和山庄涵虚阁西边一层及地下层房屋的物业管理费29808元；2.请求判令惠卫华按照银行同期同类贷款利率利息标准向颐和公司支付欠付物业管理费的利息（自次月1日起计算至实际付清之日止）；3.请求判令惠卫华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月9日，颐和公司（甲方）与惠卫华（乙方）签订《广州颐和山庄场地使用合同》，甲方同意将坐落于广州颐和山庄涵虚阁西边一层即地下室场地、营业场所使用面积1104平方米（包括地下室60平方米）临时给乙方作经营使用，场地以实际现状交给乙方；场地使用用途为餐厅会所；使用期限：合同期由2018年1月1日起至2027年12月31日止，共10年，其中装修期2018年1月1日起至2018年3月31日止，共3个月，装修期免收租金，水电费据实结算；甲乙双方同意，由乙方支付场地租金、物业管理费、水电费、垃圾费等相关费用，乙方使用场地，第一年至第三年每月每平方米使用费47元/平方米，第四年至第六每月每平方米使用费52元/平方米，第七年至第十年每月每平方使用费58元/平方，上述费用均不含场地物业管理费（另行签定物业服务协议进行约定）；甲方提供公共服务区公共设施的物业管理及公共场地的安保、消防、公共场所清洁卫生，维护公共服务区的公共秩序；乙方须按时向甲方缴纳使用该物业而产生的相关费用，包括：物业管理费、水费、电费、垃圾处理费及相关公摊费用。合同签订后，惠卫华对案涉物业进行装修和使用，2019年7月12日，颐和公司以案涉物业拖欠租金起诉惠卫华，惠卫华提起反诉，案号为（2019）粤0111民初25824号，惠卫华申请对案涉物业的装修进行评估，现场地仍由惠卫华控制，惠卫华在民事反诉状中表述颐和公司将坐落于广州颐和山庄涵虚阁西边一层及地下层场地租赁给惠卫华作为餐厅所经营使用，物业费为每平方米3元，场地面积1104平方米，其中前三个月为装修期，免收租金和物业费，反诉要求颐和公司退还租金、押金及物业费30000元。本案诉讼期间，颐和公司主张惠卫华支付2018年4月至12月的物业管理费3万元，惠卫华确认支付3万元，是在2019年3月缴纳的租金，颐和公司开具物业费发票，惠卫华要求改但一直没有改。惠卫华提出颐和公司没有向其提供案涉物业消防验收合格证，导致无法营业，颐和公司表示缴纳物业管理费的依据是案涉房屋公共区域的消防、安保、清洁等服务，惠卫华表示公共区域的消防与其没有关系，但对安保服务提出在案涉物业安装钢化玻璃，结果安装单位将窗户和玻璃拿走，已报警，颐和公司对此不予确认。惠卫华主张物业管理费已包含在租金内，颐和公司不予确认，惠卫华出具其与颐和公司方管理人员的微信记录，惠卫华在微信中提出“房租当时谈的是包括物业费在内的，先签了租赁合同，免租期过后管理处就发一份征收物业费通知”，颐和公司方没有表态，让其他人跟惠卫华谈谈。以上事实，有广州颐和山庄场地使用合同、民事反诉状、微信记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，颐和公司与惠卫华签订的《广州颐和山庄场地使用合同》中约定颐和公司提供公共服务区公共设施的物业管理及公共场地的安保、消防、公共场所清洁卫生，维护公共服务区的公共秩序，惠卫华接受颐和公司提供的物业服务，惠卫华应向颐和公司支付物业管理费，合同对物业管理费并未进行约定，双方并未另行签订物业服务协议，颐和公司主张按每月3元每平米收取，惠卫华在另案的反诉状中确认该物业管理费每月3元每平方米的标准，并要求颐和公司返还已支付的3万元物业管理费，故对颐和公司该主张一审法院予以确认，惠卫华提出租金包括物业管理费，未能提供惠卫华方确认的证据予以证实，且合同约定场地使用费不含场地物业管理费，故对惠卫华该抗辩意见一审法院不予采纳。颐和公司要求支付2019年1月至2019年9月的物业管理费，按每月3元/平方米计算1104平方米，每月物业管理费为3312元，共计29808元，惠卫华未能提供已支付的证据，颐和公司该诉请合理合法，一审法院予以支持。惠卫华提出颐和公司物业服务存在问题，包括未办理消防验收合格证，根据合同约定物业管理仅包括公共场地的消防，对此惠卫华并未提出公共场地的消防存在问题，惠卫华提出安保存在问题，颐和公司不予确认，惠卫华未能提供证据证实，故一审法院均不予采信。颐和公司要求惠卫华自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，双方并未约定支付时间，故颐和公司该请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月18日判决如下：一、惠卫华于判决生效之日起五日内向颐和公司支付2019年1月至2019年9月物业管理费29808元；二、驳回颐和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费283元，由颐和公司负担8元，由惠卫华负担275元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.《广州颐和山庄场地使用合同》约定承租人承担物业管理费，但对于物业管理费的标准并未明确约定；双方亦未另行签订物业服务合同；2.前期物业服务合同中所约定的商铺物业管理费的收费标准为每月5元每平方米。惠卫华表示：由于颐和公司口头承诺免除其物业管理费，所以双方没有再另行签订物业服务合同。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉场地的物业管理费的收费标准确定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”本案中，颐和公司与惠卫华签订的《广州颐和山庄场地使用合同》约定，惠卫华支付物业管理费，场地使用费中不包含物业管理费（另行签订物业服务协议进行约定）。依据合同约定可知，上述合同约定由承租人惠卫华承担案涉房屋的物业管理费，虽然双方未另行签订物业服务协议明确约定物业服务费标准，但是，根据司法解释之规定，承租人应适用前期物业服务合同中所约定的标准，即每月每平方米5元的标准向颐和公司支付案涉房屋的物业管理费。现颐和公司主张以每月每平方米3元的标准向惠卫华收取物业管理费，属于其对权利的自行处分，且亦未超出前期物业服务合同所约定的收费标准。因此，一审法院以该标准判令惠卫华支付争议的物业管理费正确，本院予以维持。惠卫华上诉提出消防验收问题，该项涉及影响的是租赁合同的履行，不能作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，本院对此不予采信。综上所述，惠卫华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费283元，由惠卫华负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年五月十九日书记员  杨希曾龙辉