河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终4172号上诉人（原审原告）：杨枝叶，女，1969年8月10日生，汉族，住山西省曲沃县。上诉人（原审原告）：辛海生，男，1968年2月13日生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：范希魁，河南金太阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王献军，男，1960年9月20日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：马东领，河南创诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南沐禾房地产营销策划有限公司，住所地滑县新区众恒华府小区商业房**。法定代表人：张金龙，该公司经理。被上诉人（原审被告）：张金龙，男，1984年1月26日生，汉族，河南沐禾房地产营销策划有限公司经理，住河南省滑县。上诉人杨枝叶、辛海生因与被上诉人王献军、河南沐禾房地产营销策划有限公司、张金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2017）豫0526民初3037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨枝叶、辛海生上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除房屋买卖合同，判令王献军清除其擅自搬进涉案房屋内的所有物品，并支付违约金1万元；或将本案发回重审。事实与理由：一、一审将本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，错误认定为“已另行构成民间借贷关系”，并以此驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人与被上诉人于2016年7月7日三方签订的《房屋买卖合同》属合法有效的合同，本案依法应以房屋买卖合同来规范约束各方当事人的民事法律行为，并以此判令当事人承担违约责任。上诉人签订合同的目的就是出卖房屋，收取涉案房款。本案中，上诉人除了收取1万元的定金外，从未收到过剩余的39万元房款。2016年8月30日，当上诉人找到张金龙再次要钱时，张金龙承诺：到12月11日一次性付清39万元房款。上诉人让张金龙出具书面的承诺，才有了2016年8月30日那张证明。当时证明上根本没有注明张金龙借用辛海生房款钱这行字，是张金龙趁上诉人不备自己故意加上去的，不能作为是双方借贷关系的形成。本案三方当事人在2017年3月2日保证书中明确约定：“3月15日前付清39万元整，如不给房款，房子不卖，将房子内东西搬出。”应视为在合同履行中，对房屋买卖合同的变更和补充，将涉案的买卖合同关系认定为借贷关系明显错误。二、本案被上诉人存在以下违约行为，被上诉人未依约履行在8月20日前给付上诉人叁拾万元，也未依约履行双方在2016年10月11日房屋过户手续的过户义务，便强行入住霸占涉案房屋。其没有按2017年3月2日保证书的书面约定，3月15日前付清39万元整，如不给房款，房子不卖，将房子内东西搬出的合同义务。三、本案三被告之间存在恶意串通，骗取上诉人房屋，损害上诉人利益的欺诈行为。王献军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案可以认定的基本事实是2016年7月7日，王献军与杨枝叶、辛海生及中介方沐禾公司签订房屋买卖合同，王献军于签订合同当日支付杨枝叶、辛海生定金1万元，并根据合同约定于2016年7月11日、7月28日、8月25日共计向沐禾公司支付购房款37万元，沐禾公司也根据合同的约定，将37万元交付给了辛海生。为谋取高额利息，2016年8月30日辛海生又将39万元房款借给沐禾公司的张金龙使用，并签订借款协议一份，对此辛海生、杨枝叶在上诉状中也予以认可，在一审判决后，张金龙分4次向辛海生、杨枝叶支付了房款共计12万元，综上，已按照房屋买卖合同的约定支付了购房款，杨枝叶、辛海生收到房款后，为谋取高额利息又将收到的房款借给张金龙使用，杨枝叶、辛海生与张金龙之间另行构成民间借贷关系，王献军没有违约，其与辛海生、杨枝叶签订的房屋买卖合同应继续履行，一审判决后辛海生、杨枝叶收到张金龙支付的房款12万元，加上之前收到的款项，共计收到15万元，其二人在一审判决后收到房款的行为表示其愿意继续履行房屋买卖合同。综上，本案诉讼完全是张金龙借用房款后未按照借款协议的约定及时偿还借款，才导致二上诉人提起诉讼，与王献军的履约行为没有任何事实和法律关系，请求驳回上诉，维持原判。河南沐禾房地产营销策划有限公司、张金龙未答辩。杨枝叶、辛海生向一审法院起诉请求：判令解除原告杨枝叶、辛海生与被告王献军、河南沐禾房地产营销策划有限公司于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》；判令被告王献军搬出位于滑县新区××世纪城××单元××室房屋并清除其所有物品（除原告杨枝叶、辛海生所有冰柜一台、马桶一个、电风扇六台、房门及防盗窗）；支付原告杨枝叶、辛海生违约金1万元。一审法院认定事实：原告杨枝叶、辛海生系夫妻关系。被告张金龙系被告河南沐禾房地产营销策划有限公司法定代表人。原告杨枝叶（出卖人，系合同甲方）与被告王献军（买受人，系合同乙方）、被告河南沐禾房地产营销策划有限公司（中介方，系合同丙方）于2016年7月7日签订《房屋买卖合同》，约定“甲方杨枝叶自愿将坐落于滑县新区××世纪城××单元××室房屋（房屋产权证号：10××22，该房屋系杨枝叶、辛海生共有）出售给乙方王献军，房屋转让价格为40万元；乙方王献军于签订合同当日支付1万元定金交甲方杨枝叶保管，剩余房款30万元由丙方河南沐禾房地产营销策划有限公司在8月20日付给甲方杨枝叶，剩余9万元于过户当日付给甲方杨枝叶；甲方杨枝叶、乙方王献军所有证件资料准备齐全于2016年10月11日前到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；甲方杨枝叶、乙方王献军共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助，由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理；。在签订本合同后，甲方杨枝叶、乙方王献军双方必须按约定时间共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之一的违约金；。乙方王献军未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方杨枝叶有权向乙方王献军追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方王献军向甲方杨枝叶支付逾期未付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期天数超过30日，乙方仍未付款的，甲方杨枝叶有权单方解除本合同，并书面通知乙方王献军，乙方王献军所交纳的定金不予返还，同时由乙方王献军支付丙方河南沐禾房地产营销策划有限公司全部中介费用，合同终止。”。原告杨枝叶、被告王献军在该合同上签字并捺印，被告河南沐禾房地产营销策划有限公司在该合同上盖章。被告王献军于合同签订当日即2016年7月7日支付原告杨枝叶、辛海生定金1万元，于2016年7月11日另行支付被告河南沐禾房地产营销策划有限公司20万元购房款，于2016年7月18日再次支付被告河南沐禾房地产营销策划有限公司10万元购房款，于2016年8月25日支付被告河南沐禾房地产营销策划有限公司7万元购房款。2016年8月30日，原告辛海生与被告张金龙共同在一份协议上签字，该协议载明：“华通B18号楼2单元1层102房，经辛海生与张金龙同意到2016年12月11日过户王献军，过户前张金龙付给辛海生叁拾玖万元整（￥390000）。注明：张金龙借用辛海生房款钱。一式两份，经手人：张金龙、辛海生，2016年8月30日。”庭审中，原告辛海生认可该协议上署名系其本人签署。2016年11月29日，被告张金龙向原告杨枝叶、辛海生出具保证书，该保证书载明：“房款壹万贰仟伍佰元整（12500），12月6日金龙给房款壹万贰仟元，剩下叁拾玖万12月11日前给（￥390000）”。2017年3月2日，被告张金龙再次向原告杨枝叶、辛海生出具保证书，该保证书载明：“张金龙和王献军2017年3月15日前将房款叁拾玖万给辛海生，其中王献军20000元整、张金龙370000元整，如不给房款，房子不卖，我和辛海生一起将房子东西搬出，保证人：张金龙、王献军，2017年3月2日”，该保证书显示“王献军名字被涂划掉”，王献军在该保证书上载明：“过房户时保证付清贰万元，王献军。”庭审中，杨枝叶、辛海生与张金龙均认可张金龙曾支付其2万元。庭审中，杨枝叶、辛海生未举证证明该房款数额由40万元变更为42万元。涉案房屋现由王献军居住使用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。出卖人即原告杨枝叶、辛海生与买受人被告王献军及中介方被告河南沐禾房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，该合同系其三方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效合同，三方均应遵照履行。本案中被告王献军已按照合同约定向被告河南沐禾房地产营销策划有限公司支付购房款37万元，且根据原告杨枝叶、辛海生提交的2017年3月2日保证书可证实二原告知道被告王献军已向被告河南沐禾房地产营销策划有限公司支付37万元购房款及定金1万元，被告王献军已履行交付房款义务，后原告杨枝叶、辛海生与被告张金龙协议由被告张金龙借用其卖房款37万元，该行为已另行构成民间借贷关系，该民间借贷关系并未阻断合同的履行，未致使合同目的不能实现，涉案《房屋买卖合同》应继续履行，原告杨枝叶、辛海生诉请要求解除《房屋买卖合同》，要求被告王献军搬离涉案房屋及支付违约金，因其证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨枝叶、辛海生的诉讼请求。案件受理费200元，由原告杨枝叶、辛海生负担。本院二审期间，上诉人提交了杨枝叶、辛海生提交辛海生与张金龙手机信息清单一份、手机通话录音光盘一份，辛海生与张金龙、王献军通话录音光盘一份，以证明多次追要房款，被上诉人违约，涉案房款为42万元。被上诉人王献军质证认为，从两份录音笔录中可以看出辛海生、杨枝叶要求张金龙总共向其支付42万元房款，理由是要求将房款变更成42万元，但是王献军并不知情，而是张金龙私自承诺自己会增加2万元的利息，张金龙的承诺对王献军没有约束力，这也说明了辛海生是为了谋取高额利息或者2万元的房款差价，在其明知王献军已经将除1万元定金外的37万元房款支付给沐禾公司之后，又将该笔房款借给张金龙使用的事实，同时证明了王献军没有违约;录音笔录中显示张金龙私自承诺2万元的差价他出，其实就是利息。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人杨枝叶、辛海生与被上诉人王献军及河南沐禾房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。《房屋买卖合同》约定，房屋转让价格为40万元，王献军于签订合同当日支付1万元定金交杨枝叶，剩余房款30万元由河南沐禾房地产营销策划有限公司在8月20日付给杨枝叶，剩余9万元于过户当日付给杨枝叶，2016年10月11日前办理该房屋所有权转移手续。王献军于合同签订当日即2016年7月7日支付杨枝叶定金1万元，于2016年8月20日前支付河南沐禾房地产营销策划有限公司30万元购房款，于2016年8月25日支付河南沐禾房地产营销策划有限公司7万元购房款。王献军已经依照合同约定履行了义务。2016年8月30日，辛海生与张金龙所签协议注明张金龙借用辛海生房款钱，且录音笔录也显示张金龙称支付辛海生利息，故可以认定杨枝叶、辛海生与张金龙协议由张金龙借用其卖房款。《房屋买卖合同》约定房屋转让价格为40万元，杨枝叶、辛海生二审中主张涉案房款为42万元，与张金龙支付借款利息相佐证，可以认定张金龙向杨枝叶、辛海生借用其卖房款。王献军已经依照合同约定履行了义务，杨枝叶、辛海生也应依约履行义务，杨枝叶、辛海生要求解除《房屋买卖合同》，王献军搬离涉案房屋及支付违约金，证据理由不足，本院不予支持。综上所述，杨枝叶、辛海生的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由杨枝叶、辛海生负担。本判决为终审判决。审判长 张 静审判员 付文华审判员 张利平二〇一七年十月三十日书记员 张文科