海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初7335号 原告：杨国强，男，汉族，1963年9月6日出生。住海南省海口市。 被告：蒋智群，男，汉族，1969年8月24日出生，住海南省海口市。 被告：周章檀，男，汉族，1965年4月12日出生，住海南省海口市。 被告：郑爱冰，女，汉族，1971年1月23日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：周章檀，住海南省海口市。 原告杨国强与被告蒋智群、周章檀、郑爱冰租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨国强及被告蒋智群、周章檀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨国强向本院提出诉讼请求：1.被告蒋智群向原告补交房租12666元；2.被告蒋智群向原告支付违约金1366元；3.被告蒋智群向原告移交房租收费权；4.被告蒋智群承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月11日，原告与被告蒋智群、周章檀、郑爱冰签订《变更房租缴费协议》。2016年5月25日，原告与三被告又签订《补充协议》，约定：从2016年7月份起每月15日前蒋智群将全部房租付至杨国强指定账号。每月房租34166元。此款视同周章檀、郑爱冰应付杨国强的本息并自动抵偿。蒋智群逾期缴付房租的，应按天承担千分之一的违约金。连续二个月逾期缴租或六个月内累计三个月逾期缴租的，杨国强有权派人直接向租住人收取房租，相关费用由蒋智群负担。2016年11月、2017年1月、2017年5月被告蒋智群少付房租2000元、4166元、6500元，共计12666元。2016年8、9、10、11、12月及2017年1月、4月、5月，被告蒋智群逾期支付房租，应支付违约金1366元。经原告多次催讨及协商，被告蒋智群以种种借口不履行义务，违反了《补充协议》的约定，请求法院判如所请。 蒋智群发表辩论意见称：承认原告主张的事实。但认为，《变更房租缴费协议》、《补充协议》与被告蒋智群、周章檀、郑爱冰签订的《房屋租赁合同》具有关联性，补交房租的应是被告周章檀、郑爱冰。另外，涉案房屋存在漏水，导致租户提前解除合同，造成租金损失共计4000元。被告周章檀、郑爱冰拒不履行维修义务，被告蒋智群自行进行了维修，维修费共计9000元。被告周章檀、郑爱冰曾于2016年5月1日至2017年1月1日在涉案房屋居住，期间生活用水用电费用为4129.24元。上述费用均应由出租方支付，可抵消租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告周章檀、郑爱冰承认原告的主张的事实。 各方当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，周章檀、郑爱冰与蒋智群签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：蒋智群承租周章檀名下位于海口市××区第二期8号房屋一至十层房产（《国有土地使用权证》为号海口市国用（2003）字第XXXXXXX号，《建设工程规划许可证》号为海口市规划局建字第XXXXXX号），面积为1661.51平方米，租期从2014年1月1日起至2019年12月31日止，年租金分别为39万、41万、43万。2015年2月11日，杨国强与周章檀、郑爱冰、蒋智群签订了《变更房租缴款协议》，该协议约定的主要内容为：周章檀、郑爱冰与蒋智群签订《房屋租赁合同》房屋租金从2015年6月之后归杨国强收取，杨国强收取扣除周章檀、郑爱冰应付杨国强的累计欠费（本息等相关费用）后的余额，应于5天内返还周章檀、郑爱冰；蒋智群按《房屋租赁合同》的付款期限将房租交付给杨国强，杨国强向蒋智群收取房租时不得拒绝；蒋智群延误支付租金的，杨国强可按《房屋租赁合同》约定追究蒋智群的违约责任；杨国强与周章檀、郑爱冰债务结清时，本协议自动解除。2016年5月25日，杨国强与周章檀、郑爱冰、蒋智群就《变更房租缴款协议》的履行签订了《补充协议》，该补充协议约定的主要内容为：从2016年7月份起每月15日前，蒋智群将全部房租（每月34166元）付至杨国强指定账户，该付款（房租）视同周章檀、郑爱冰应付杨国强的本息并自动抵偿；蒋智群逾期交付房租的，应每天承担千分之一的违约金，连续二个月逾期缴租或六个月内累计三个月逾期缴租的，杨国强有权派人直接向租住人收取房租，相关费用由蒋智群负担。而后，因蒋智群未交付房租给原告，原告诉至本院。 庭审中，被告蒋智群认可逾期支付房租12666元以及截至本案起诉之日的违约金1366元，被告周章檀、郑爱冰对此亦无异议。 本院认为，本案焦点为：一、被告蒋智群是否应向原告补交房租12666元及违约金1366元；二、被告蒋智群是否应向原告移交房屋收租权。 本案所涉的《房屋租赁合同》、《变更房租缴款协议》、《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。各方当事人均应按协议的约定行使权利和履行义务。 一、关于被告蒋智群是否应向原告补交房租12666元及违约金1366元的问题。《补充协议》第一条约定，从2016年7月份起，蒋智群将全部房租付至杨国强指定账号。而被告蒋智群2016年11月、2017年1月、2017年5月少付房租2000元、4166元、6500元，且2017年1月、4月、5月逾期支付房租，违反合同约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告主张被告蒋智群补交2016年11月、2017年1月、2017年5月少付房租2000元、4166元、6500元，事实和法律依据充分，本院予以支持。同时，《补充协议》第二条约定，蒋智群逾期缴付房租的，应按天承担千分之一的违约金，连续二个月逾期或六个月内累计三个月逾期缴租的，杨国强有权派人直接向租住人收取房租，相关费用由蒋智群负担。被告蒋智群2016年8、9、10、11、12月及2017年1月、4月、5月逾期支付房租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告主张被告蒋智群应向原告支付违约金1366元，事实依据和法律依据充分，三被告对违约金的计算亦无异议，本院予以支持。被告蒋智群辩称房屋漏水造成租户解约的租金损失、维修房屋的费用，但其并未提起反诉，本院对此不予处理。被告蒋智群辩称被告周章檀、郑爱冰的生活用水用电费用，因无物业部门盖章确认，无法证明该费用真实性，故本院对此不予采纳。 二、关于被告蒋智群是否应向原告移交房屋收租权的问题。《补充协议》第二条约定，蒋智群逾期交付房租的，应每天承担千分之一的违约金，连续二个月逾期缴租或六个月内累计三个月逾期缴租的，杨国强有权派人直接向租住人收取房租，相关费用由蒋智群负担。《房屋租赁合同》、《变更房租缴款协议》、《补充协议》的合同主体系本案原告与三被告，租住人与蒋智群签订的是其它的合同，租住人并非本案所涉合同的当事人。根据合同相对性原理，本案的原告与三被告之间签订的《房屋租赁合同》、《变更房租缴款协议》、《补充协议》并不能约束合同之外的主体，原告主张按照《房屋租赁合同》、《变更房租缴款协议》、《补充协议》约定，蒋智群向其移交房屋收租权，缺乏法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下： 限被告蒋智群于本判决生效之日起十日内向原告杨国强支付租金12666元及违约金1366元； 驳回原告杨国强的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75.40元，由被告蒋智群负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  钟垂林 二〇一七年十月十五日 书记员  钟显贵