江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1221号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘康馨，女，1993年7月29日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：刘鸣（系刘康馨父亲），男，1962年10月2日生，汉族，住江苏省句容市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：翟飞，女，1989年7月19日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人刘康馨因与被上诉人翟飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘康馨的委托诉讼代理人刘鸣、被上诉人翟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘康馨上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决书中“翟飞晚于《南京市存量房屋买卖合同》约定时间。交付房屋（逾期7天）。”认定错误。合同约定：被上诉人需在2019年8月30日交房前清退租户，此是交房的首要和必需条件。虽然被上诉人于2019年9月6日向上诉人交付一把房屋钥匙（该房屋至少有7把钥匙），但因被上诉人拖延向其租户支付违约金，其租户一直占有该房屋至2019年9月21日，因此，依照合同约定和法律规定，被上诉人逾期22天交付房屋，构成合同约定的根本违约。2、判决书中“刘康馨主张的违约金过高…当事人损失。”等没有事实依据，不符合《合同法》第一百一十四条规定。一是依据一审已查明的事实，按合同约定，被上诉人的违约行为构成根本违约，其应按房屋总价款的20%，向上诉人支付违约金70.4万元（352万元×20%)。此违约金数额是双方按平等、自愿、公平、诚信原则约定的，系双方真实意思表示，不违反法律法规，且被上诉人在一审中一直以其“未违约”辩称，并未以“违约金过高”为由，向法院提出减少请求。二是合同中双方当事人约定的是，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，而非约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，本案违约金的赔偿并不需要考虑当事人损失的问题，且判决书中并无当事人损失的计算办法和计算结果。3、判决书中“考虑刘康馨在应支付给翟飞的保证金中扣除了违约金17600元后将余款支付给了翟飞，本院认为刘康馨不应再主张超过其实际扣款金额的违约金”没有法律依据,不符合《合同法》第一百一十九条规定。2019年9月11日，因被上诉人违约不止，上诉人为妥善解决问题，防止其造成更大的违约损失，采取“及时向其支付保证金，告知其已违约，收取其部分违约金17600元警告其违约行为”等措施，希望能终止其违约行为，此符合《合同法》第一百一十九条规定。但被上诉人不听劝告，以拖延支付其租户违约金的方式，拒不履行“清退租户和交付房屋”的约定义务，致使违约金达70.4万元，上诉人提出的反诉请求合理合法。4、依照一审已查明的事实，上诉人在反诉中提出的诉讼请求“事实清楚、理由充分、证据确凿，符合合同约定和法律规定”。据此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。翟飞辩称，2019年8月双方进行了口头约定，暂缓几天交房，因为我要进行清退租户，谁知在2019年9月4日对方对原来约定的事情不认可了。当时只剩1把钥匙，中介也打电话说，他自己配钥匙，钱用违约金中进行扣除。对方称9月21日我才清退租户，是因为租户跟我说，能不能把家具放在房屋中放几天，我和租户说房屋已经是刘康馨的了，具体要问刘康馨，后来他们具体是怎么协商的，我都不知道了，具体租户是什么时候走的，我也不清楚。翟飞向一审法院起诉请求：1.判令刘康馨支付房款17718元；2.判令刘康馨支付违约金（以352万元为基数，自2019年9月7日至刘康馨实际给付之日止，按日万分之五计算，暂计算至2019年9月18日为19360元）；3.判令刘康馨承担诉讼费。刘康馨向一审法院反诉请求：1.判令翟飞向刘康馨支付违约金704000元；2、判令翟飞承担反诉费。一审法院认定事实：2019年7月25日，翟飞（甲方）与刘康馨（乙方）签订了《南京市存量房屋买卖合同》，约定经华屋公司居间介绍，乙方向甲方购买案涉房屋；购房款为3520000元，乙方于2019年7月25日将定金50000元自行支付给甲方，于2019年8月16日前支付第一笔购房款3420000元（不包括定金50000元）；乙方从购房款中留存20000元作为户口迁出保证金，乙方于过户出件且户口迁出后7个工作日内支付给甲方；双方于房屋交付当日自行办理物业交割手续，乙方从购房款中留存30000元为物业交割保证金，乙方于交房当日支付给甲方；双方于2019年8月16日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后10个工作日内将该房屋交付给乙方，甲方逾期交付房屋的，每逾期一日，甲方应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金；甲方应于领取新房本后10个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，每逾期一日，应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金；由于甲方已将案涉房屋出租给他人，租赁期限至2019年8月30日，甲方需在交房前清退租户，并按约定向乙方交付房屋，并承担因此产生的费用；甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金，逾期超过15日的，构成根本违约，违约金数额为总房价款的20%。上述《南京市存量房屋买卖合同》签订当日，刘康馨向翟飞支付了定金50000元。2019年8月16日，双方办理了案涉房屋交易的送件手续，刘康馨于当日向翟飞支付了购房款420000元，并将3000000元汇入资金监管账户。2019年8月19日，出件手续完成，刘康馨领取案涉房屋的不动产权证书。2019年8月21日，刘康馨向翟飞支付了购房款3000000元。2019年9月5日，翟飞将案涉房屋内的户口迁出。2019年9月11日，刘康馨向翟飞支付了购房款32282元。2019年9月11日，刘康馨向翟飞发送微信：“关于保证金总额5万元（含户口迁出保证金2万元、物业交割保证金3万元）。应扣除的费用：1、水费64元、物业费38元、门禁卡费20元，小计118元（见物业交接单）。2、违约金：根据合同相关条款规定，你逾期7天交付房屋、逾期3天户口迁出，应向我方支付违约金计17600元（详见合同相关条款）。二项合计，应扣除17718元，余额32282元，我的代理人已按你提供的银行卡转账支付给你，如有异议，请按合同规定处理”、“已按合同规定，向你支付所有款项，若有异议，请按合同约定解决”，翟飞未回复。次日，翟飞委托江苏姑苏律师事务所向刘康馨邮寄律师函，要求刘康馨支付剩余购房款17718元及违约金，并将律师函的电子版通过微信发送给刘康馨。诉讼过程中，翟飞对刘康馨主张的水费64元、物业费34元、门禁卡费用20元无异议，同意在本诉中予以扣除。本案的争议焦点是：翟飞未按《南京市存量房屋买卖合同》的约定迁出户口、交付房屋、清退租客是否构成违约？翟飞称：双方已当面谈好，对交房时间进行延后，翟飞于2019年9月6日将案涉房屋的钥匙交给了刘康馨。至于租客搬离物品的时间，由租客和刘康馨协商解决，与翟飞无关，故翟飞不构成违约。翟飞为证明该主张，提交了其与华屋公司工作人员赵思凡的微信对话记录及赵思凡的身份证复印件。微信对话记录显示：“当时在房管局提前跟他约定好的是3或者4号交房，你们几个当时都在现场的，如果他不答应我也不可能拖，我提前就去办好了”（翟飞）、“当时我场，确实商量好的，三号或者四号交房”（“德佑地产小赵”）。翟飞另提交了其与租客侯少华的微信对话记录。刘康馨称：翟飞在2019年9月6日只交付了一把钥匙，而其他钥匙和门禁卡均没有交付。租客直至2019年9月21日才将物品从案涉房屋中搬离，即翟飞直至该日才清退租客、交付房屋。刘康馨提交了照片、翟飞与租客王婷婷签订的租赁合同及王婷婷与刘康馨父亲刘鸣签订的交接单等证据，另提交了刘鸣与华屋公司工作人员赵思凡的微信对话记录。双方对对方提交的证据均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。翟飞与刘康馨签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于争议焦点，一审法院认定如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据一审法院查明的事实，刘康馨于2019年8月19日领取案涉房屋的不动产权证书，翟飞应于刘康馨领取案涉房屋不动产权证书后10个工作日内即2019年9月2日前将户口从案涉房屋内迁出，但翟飞实际于2019年9月5日才将案涉房屋内的户口迁出。双方于2019年8月16日办理完毕该房屋所有权转移登记手续，故翟飞应于10个工作日内即2019年8月30日前将案涉房屋交付给刘康馨，并清退租客。虽然刘康馨购买案涉房屋时，翟飞已将该房屋出租，故租客的清退与房屋的交付相关联，但两者并非必须一体化解决，可以分开认定。双方均确认翟飞于2019年9月6日向刘康馨交付了案涉房屋钥匙一把，由此可以认定翟飞于该日向刘康馨交付了案涉房屋，至于交付钥匙的数量以及门禁卡未交付等问题，均不是影响案涉房屋交付的核心因素。现有证据可以证明租客直至2019年9月21日才将物品从案涉房屋中搬离，可以认定翟飞于该日才清退租客。翟飞称其与刘康馨达成口头协议，变更了《南京市存量房屋买卖合同》所约定的房屋交付日期，证据不足，现有证据也不足以证明刘康馨同意其自行解决租客的清退问题。翟飞晚于《南京市存量房屋买卖合同》约定的时间迁出户口（逾期3天）、交付房屋（逾期7天）、清退租客（逾期22天），构成违约，应承担违约责任。关于本诉请求。基于一审法院对争议焦点的分析认定，翟飞晚于《南京市存量房屋买卖合同》约定的时间迁出户口、交付房屋、清退租客，构成违约，应承担违约责任，故刘康馨有权从保证金中扣除相应的违约金及其它费用。刘康馨扣除的购房款数额17718元合理，故一审法院对翟飞主张刘康馨支付购房尾款及违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉请求。虽然《南京市存量房屋买卖合同》对违约金有明确约定，但根据本案的实际情况，刘康馨主张的违约金明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人损失等因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，并考虑刘康馨在应支付给翟飞的保证金中扣除了违约金17600元后将余款支付给了翟飞，一审法院认为刘康馨不应再主张超过其实际扣款金额的违约金，故一审法院对刘康馨主张违约金的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，一审判决：一、驳回翟飞的诉讼请求。二、驳回刘康馨的反诉请求。一审本诉案件受理费727元，减半收取363元，由翟飞负担（翟飞预交案件受理费的余款364元由一审法院退回）；反诉案件受理费5420元，由刘康馨负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被上诉人翟飞在其与上诉人刘康馨就涉案房屋买卖合同的履行中，存在逾期迁出户口、逾期清退租客交付房屋的违约行为，应当承担相应的违约责任。刘康馨上诉主张，翟飞逾期22天清退租客交付房屋，构成合同约定的根本违约，应当支付的违约金数额为总房款的20%即70.4万元。本院认为，双方虽然在合同中约定，被上诉人需在交房前清退租户，逾期超过15日的，违约金数额为总房款的20%，但当事人在合同中约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而刘康馨就翟飞逾期清退租客产生的损失，并未提交相应的证据予以证明，故一审在兼顾合同履行情况、当事人损失等因素的基础上，考虑到刘康馨在应支付给翟飞的保证金中已扣除违约金17600元赔偿其损失的情况下，驳回刘康馨再行主张违约金704000元的反诉请求，并无不当。综上所述，刘康馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10840元，由上诉人刘康馨负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年五月八日书记员  杨文艳