辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终447号上诉人（原审原告）：张建君，女，1981年10月6日生。满族，个体，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：陈思琪，辽宁大潮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段岩，男，1978年10月3日生，汉族，无业，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审被告）：张永胜，男，1954年7月26日生，满族，无业，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审被告）：纪仲春，女，1957年1月1日生，汉族，无业，住葫芦岛市龙港区。共同委托诉讼代理人：杨静，辽宁凯阳律师事务所律师。上诉人张建君因与被上诉人段岩、张永胜、纪仲春房屋租赁合同纠纷一案，不服连山区人民法院（2019）辽1402民初2414号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张建君上诉请求：1.请求二审法院撤销连山区人民法院(2019)辽1402民初2414号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》不应认定为合法有效，被上诉人存在故意隐瞒、欺诈的行为。2019年4月28日，被上诉人段岩受其岳父张永胜委托，将位于连山区，面积215.40平方米门市及门前空地租给上诉人。当日，上诉人将租金每年58000元，押金5000元一并交付给被上诉人。双方签订了房屋租赁协议书，约定租期为三年，租赁时间从2019年6月15日至2022年6月15日。在装修期间（2019年5月2日）案外人刘春民来到商铺称其与房主有争议，明确要求上诉人装修应停工，否则有损失自负。上诉人无奈于2019年5月3日停工与被上诉人沟通要求解除合同，被上诉人承诺一定能解决，并报警、联系城管。2019年5月4日至2019年5月13日上诉人一直处于停工状态并等待被上诉人解决问题。2019年5月10曰，被上诉人说与案外人纠纷解决完毕，可以装修了，但上诉人仍担心。2019年5月13日，城管、派出所、上诉人及被上诉人、案外人刘春民均到商铺现场想协商解决被上诉人与案外人纠纷，但协商未果。故，上诉人与被上诉人段岩协商要求退房租和押金等，但被上诉人段岩承诺一定能解决。2019年5月16日，上诉人与被上诉人段岩夫妇重新签订《房屋租赁协议》，被上诉人承诺，上诉人能继续装修，如果因被上诉人与案外人纠纷未解决或房屋或门口产生的民事纠纷或经济纠纷无法正常经营，被上诉人必须赔偿乙方所有费用，并将租期从2019年6月15日起变更至2019年8月1日起。2019年5月18日开始上诉人二次施工，2019年5月23日后被上诉人把门前铁棚拆除并将垃圾清运走。2019年5月25日至2019年6月6日，案外人刘春民开始将一辆私家车堵住门市，致其无法正常装修，并称这买卖开不成。此期间，上诉人室内己经装修完毕，2019年5月30日上诉人需牌匾施工，因为案外人刘春民车辆一直堵住门市，仍是无法施工。上诉人多次联系被上诉人段岩要求给予解决，而且，案外人对上诉人提出如果与被上诉人之间争议不解决，就不能让上诉人正常经营。直至2019年6月6日第三人堵门车辆被强行拖走。2019年6月7日，上诉人被告知如果纠纷未解决，5日后第三人仍重新停车堵门。2019年6月12日，上诉人联系案外人，案外人说纠纷仍未解决，若不能解决继续堵门，不能经营。2019年6月17日-2019年6月22日案外人车辆又堵门，上诉人仍无法挂牌匾也无法经营使用。2019年7月1日上诉人起诉要求解除合同。在本案中，上诉人经与被上诉人多次沟通后，双方于2019年5月16日重新签订的《房屋租赁协议》，被上诉人承诺如果与案外人的纠纷未能解决，同意解除合同并赔偿上诉人全部损失。上诉人听信后才继续装修，营业执照也已办理完毕，但需要上牌匾时，案外人又多次阻止并又将车堵在门口，并称他们与被上诉人之间是长期纠纷，不解决，上诉人就不能使用。无奈上诉人又一次装修停工并赔偿了装修公司的全部损失。而且，被上诉人明知出租房屋及门前空地与他人有争议却并未在租房时明确告知，在纠纷发生后，又对上诉人做出了承诺，但纠纷一直未能解决，《房屋租赁协议》仍无法履行。在纠纷发生时，上诉人要求被上诉人解决纠纷，被上诉人无能为力。后上诉人向公安部门、邻居了解到，被上诉人与案外人之间的民事纠纷，六年一直纷争不断，在被上诉人与案外人纠纷未解决情况下，上诉人与被上诉人的房屋租赁协议目的根本无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百一十二条“房屋租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方在签订《房屋租赁协议》后，均应按合同约定履行各自的义务。该《房屋租赁协议》最早是在2019年4月28日签订的，之后因为发生纠纷，2019年5月16日在上诉人的要求下被上诉人又重新签订的《房屋租赁协议》，租金等费用给付时间也均是2019年4月28日。因此，一审查明事实不清。在《房屋租赁协议》履行过程中，被上诉人存在根本违约行为，因此该《房屋租赁协议》依法应予以解除，一审判决错误。本案被上诉人在将房屋出租给上诉人时就隐瞒了该房屋涉及与案外人刘春民之间的民事纠纷且没有及时采取有效的措施进行补救，致使上诉人承租房屋后无法正常使用，没有达成承租房屋进行经营生意的目的，应承担全部责任；另一方面，上诉人于2019年5月3日装修期间知悉前述纠纷情况后就在第一时间通知被上诉人，被上诉人承诺能解决后才继续施工，但之后仍无法挂牌匾，至今无法经营，故被上诉人应承担全部责任。上诉人于房屋租赁协议无法履行的第一时间即诉到法院请求判令解除其与被上诉人于2019年5月16日签订的《房屋租赁协议》。是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”和第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，在2019年5月23日至上诉人起诉，案涉商铺多次被他人堵门无法装修施工，之后又无法挂牌匾，导致上诉人无法正常经营，无法实现合同的目的。同时，上诉人己经起诉且以行动表明不再履行《房屋租赁协议》。因此，上诉人请求判决解除双方签订的《房屋租赁协议》，理据充分，二审法院依法应予以改判。综合双方当事人一审陈述及相关证据，也可知《房屋租赁协议》的签订行为被上诉人存在明显过错，一审法院认为上诉人证据不足不支持上诉人的一审诉讼请求是错误的，对上诉人来讲，显失公平，与法律相悖。一审中，被上诉人辩称其与案外人不存在纠纷，明显不符合事实，通过一审庭审上诉人提供证据及公安出警等证明完全可证实，被上诉人与案外人纠纷一直存在，且一直未能解决，故上诉人承租商铺才长达六年一直未能出租。作为上诉人，其与案外人没有任何关联，与他们的纠纷也没有任何牵涉，而一审判决结果直接导致被上诉人违约获利，在本案中，上诉人不存在任何过错却不得不为被上诉人与案外人的纠纷买单，显失公平。依据一审判决，上诉人不得不继续为不能正常经营使用的房屋支付租金，还要一直承受不能正常经营的所有相关损失，这明显不合理。本案中，完全是因为被上诉人存在根本违约行为。被上诉人在签订房屋租赁协议之前及签订房屋租赁协议之时，向上诉人承诺商铺无纠纷，同时把商铺门前的部位作为被上诉人经营餐饮使用，且被上诉人的承诺写在了《房屋租赁协议》中，被上诉人的承诺对上诉人在签订合同时选择是否签订合同及签订合同租金的价位有重大影响，被上诉人的承诺也是合同书的重要补充部分，被上诉人应当在交付铺面给上诉人使用的同时或者在合理时间内提供承诺的经营条件。由于被上诉人与案外人的纠纷，同时违反政府的规定，致使不能提供符合上诉人签订合同时所要求的使用面积和范围，被上诉人的行为应视为根本违约。一审违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公，二审法院依法应予以纠正。一审阶段，上诉人己提供充分的录音和视频证据，能够充分证明被上诉人一再承诺不能解决案外人纠纷就解除合同并赔偿上诉人损失；同时也能证实被上诉人与案外人之间的纠纷一直不能解决。而一审法院对录音、视频证据没有审查，在庭审中也未予质证，草率认定上诉人未能提供证据，判决驳回上诉人的一审诉讼请求，颠倒案件事实。一审判决违反法定程序，导致实体判决不公，法律丧失了公信力，二审法院应当裁定撤销原判决。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。上诉人不服该判决，依法上诉。恳请二审法院依法改判支持上诉请求。段岩、张永胜、纪仲春二审答辩称：一审判决诉认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张建君向一审法院起诉请求：1.请求依法解除与被告签订的房屋租赁协议；2.被告返还原告房租58000元、押金5000元，装修费26000元及损失费共计94000元人民币；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月28日，被告段岩受其岳父张永胜委托，将位于连山区，面积215.40平方米门市及门前空地租给原告，原告将租金每年58000元，押金5000元一并交付给被告。双方签订了房屋租赁协议书，约定租期为三年，租赁时间从2019年8月1日起算，前期为装修房屋时间。在装修期间，案外人刘春民称与房主有争议，要求装修停工，将一辆私家车停在门前近20天，并称这买卖开不成，无奈装修停工至今并赔偿了装修公司的全部损失。被告明知该房与他人有争议却并未在租房时告知，导致此后果，故诉至法院，要求解除房屋租赁合同，被告返还租金、押金，赔偿装修损失，并承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2019年4月被告张永胜、纪仲春委托其女婿被告段岩将二人共有的位于连山区，面积为215.40平方米门市租赁给原告，双方签订了房屋租赁协议，约定租期为三年，租赁时间从2019年8月1日开始起算，之前为装修期，租金每年58000元，房租于每年的7月15日前交纳，押金5000元。同日被告段岩收取了租金58000元，押金5000元，并为原告出具了收条一份。在原告装修期间，案外人声称与房主有争议，要求原告停止装修，并将一辆小型轿车停放在距离门市房前两米左右的位置，原告将该情况电话通知被告段岩，段岩经报警处理，现涉案门市房门前停放车辆已由公安及城管部门拖走。原告认为案外人与被告的纠纷会影响自己的装修及日后的经营，故诉至法院，要求解除租赁合同，并返还租金及押金并赔偿损失。一审法院认为，被告段岩受被告张永胜、纪仲春委托出租其二人名下门市房的行为合法有效。原告与被告段岩签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告认为因被告与案外人之间存在经济纠纷或民事纠纷，应解除双方签订的租赁协议，但其未能提供相关的证据予以证实，故原告相应的主张，本院无法支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张建君的诉讼请求。案件受理费减半收取1075元，由原告张建君承担。二审查明事实：2019年4月28日张永胜、纪仲春委托其女婿段岩将二人共有的位于连山区，面积为215.40平方米门市租赁给张建君，双方签订了房屋租赁协议，约定租期为三年，租金每年58000元，押金5000元。同日，段岩收取了租金58000元，押金5000元，并为张建君出具了收条一份。2019年5月，在张建君装修房屋过程中，案外人刘春民进行阻止。张建君与段岩通电话说明情况，段岩出面与刘春民协调，并向公安、城管部门报告情况。5月25日至6月6日期间，案外人刘春民将一辆小汽车停在张建君租赁房屋门口。6月17日至22日，案外人刘春民再次将小汽车停在张建君租赁房屋门口。2019年8月1日，段岩与张建君再次签订《房屋租赁协议》，约定：连山区，面积为215.40平方米门市租赁给张建君，租期3年，从2019年8月1日至2022年8月1日，租金58000元，押金5000元。协议第七条约定，甲方（段岩）签订合同日期于2019年8月1日起至2022年8月1日止，承诺房屋台阶以下柏油路路边台阶以上连同房屋主体一二楼都在承诺租赁范围之内经乙方（张建君）。在合同有效期内，因本房屋和门前所产生的经济纠纷和民事纠纷，均有甲方（段岩）负责出面解决，乙方（张建君）不承担任何责任。因此造成的经济损失由甲方（段岩）负责，乙方（张建君）有权视其程度要求由甲方（段岩）赔偿。因房屋本身产生的任何问题，甲方（段岩）必须无条件配合乙方（张建君）解决。在协议空白处有手写备注“门前城管费已交（2019年），之前合同作废。装修以后，因房屋或门口产生的民事纠纷或经济纠纷无法正常经营，甲方（段岩）房东必须赔偿乙方（张建君）所有费用”。本院认为，张建君与段岩于2019年8月1日签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本院依法认定张建君与段岩于2019年8月1日签订的《房屋租赁协议》成立有效。在合同履行过程中，由于案外人刘春民的干扰，张建君无法正常使用所租赁房屋，在双方《房屋租赁协议》第七条中约定“因本房屋和门前所产生的经济纠纷和民事纠纷，均有甲方（段岩）负责出面解决”。案外人刘春民的行为致张建君无法正常使用租赁房屋是客观事实，段岩作为房屋出租人，应当依合同约定排除出房屋使用过程中的障碍。纵观全案事实过程，今后刘春民是否会继续干扰张建君正常使用租赁房屋无法确定，张建君的合同目的已不能实现。故张建君要求解除《房屋租赁协议》的主张，本院予以支持。张建君作为合同相对人，在签订房屋租赁协议时，没有尽到审慎的注意义务，在案外人刘春民不断干扰的情况下，没有采取果断措施防止损失的扩大，其自身对解除合同也要承担一定的责任。结案本案实际情况，从公平角度考虑，本院酌定由段岩返还张建君房屋租金45000元，返还押金5000元。房屋装修损失由张建君自行承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销连山区人民法院（2019）辽1402民初2414号民事判决；二、解除段岩、张永胜、纪仲春于2019年8月1日签订的房屋租赁协议；三、段岩、张永胜、纪仲春于本判决生效后十日内返还张建君房屋租金45000元，押金5000元，共计50000元。四、驳回张建君的其他诉讼请求。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息损失。一审案件受理费1075元、二审案件受理费2150元，共计3225元，由张建君承担1612.5元，由段岩、张永胜、纪仲春承担1612.5元。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年五月八日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”