金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初10108号 原告：杜蓉娟，女，1962年11月19日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：黄旭亮，浙江一剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季杨越，浙江一剑律师事务所实习律师。 被告：张来发，男，1969年12月12日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：宋学军，男，1966年1月14日出生，汉族，住兰溪市。 两被告共同委托诉讼代理人：胡海泉、杨扬，浙江杰正律师事务所律师。 被告：金华泰福房地产投资开发有限公司，住所地金华市婺城区城东街道鼓楼里。 法定代表人：卢彬，执行董事。 原告杜蓉娟与被告张来发、宋学军、金华泰福房地产投资开发有限公司（以下简称泰福公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后适用简易程序，因无法向被告泰福公司直接送达法律文书，本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年2月17日通过浙江移动微法院公开开庭进行了审理。原告杜蓉娟的委托诉讼代理人黄旭亮到庭参加诉讼，被告张来发、宋学军的共同委托诉讼代理人胡海泉、杨扬到庭参加诉讼，被告泰福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告杜蓉娟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的“蓝天·玉和缘会所”B2-1号，B2-2号别墅使用权转让协议；2.判决各被告共同返还原告1250000元购房款、563090元装修款（含改造款），合计1813090元，并支付以上款项三年定期存款利息190374元（之后继续按照3.5%的利息计算至被告实际返还原告购房款之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月，被告张来发联系原告，向原告推荐“蓝天·玉和缘会所”别墅项目。被告张来发和宋学军明确表示，只是借用泰福公司名义开发。为了取得原告信任，被告张来发向原告出具了其与被告泰福公司之间的《补充合作协议2》，该协议明确约定泰福公司将金华市婺城区新狮街道浙师大高村街东侧，杭金衢高速公路以北6915B金华军分区地块“蓝天玉和缘”开发项目中折合约10亩的土地（详见附件图纸）交由被告张来发、宋学军借用泰福公司的名义开发、销售，被告泰福公司不参与乙方的任何经营活动。之后本案所指的独栋别墅改为双排别墅、建造地下室等事宜均是张、宋两人认可。其后，原告按照宋学军和张来发的指示，将上述协议涉及的款项通过银行转账以及现金交付的方式，支付给了被告张来发、宋学军的指定账户和指定的收款人。协议约定，如本协议签订之日起三年内未完成该地的土地置换，乙方有权利要求退房，包括该房屋的装修款，并支付三年银行定期存款利息或者有权利选择继续持有该房产的使用权，余款不用支付。由于合同目前已经不能履行，原告只能主张解除上述协议，并主张各被告的违约责任。张来发、宋学军才是实际的合同相对人。泰福公司系作为宋学军、张来发的受托人与原告签订土地使用权转让协议，理由就是依据补充合作协议2，泰福公司与两人没有共同经营，没有共享利润，没有共担风险，本案涉及十亩土地的房产项目，不是合作开发，而是由宋学军、张来发二人开发，泰福公司只作为受托人代宋学军、张来发行使开发和销售的业务。合作开发合同的成立要件是共同经营、共享利润、共担风险，而本案三被告并不符合合作开发的情形。 被告张来发、宋学军一并答辩称：一、对于第1项诉讼请求，需要明确的是，《“蓝天玉和缘会所”别墅使用权转让协议》是原告和泰福房产签订的，款项也是由泰福房产收取的，泰福房产应将“蓝天玉和缘会所”使用权转让给原告。上述几个事实原告第一次起诉时的起诉状就已明确，原告在第一次起诉时的庭审中，也认可了这几个事实，被告要求原告在本庭中禁止反言。所以，无论原告本次的第一项诉讼请求是否合理，合同是否有效，都应是原告与泰福房产之间的关系，与被告张来发、宋学军无关。二、对于第2项诉讼请求中返还购房款部分，如法院认为应支持第一项诉讼请求，需要返还原告购房款的，返还义务人也应是原告购房款的收取方，即泰福房产，金额为其认可的110万元。如法院认为该《转让协议》因违法国家强制性规定而无效，根据法律规定，也应由原告购房款的收取方，即泰福房产承担返还责任，与张来发、宋学军无关。三、对于第2项诉讼请求中返还装修改造款部分，因建造地下室完全是原告自身行为，原告建造地下室的行为并未获得张来发、宋学军的同意，张来发、宋学军也没有为原告建造地下室，原告应自行承担建造地下室的后果，故张来发、宋学军不应承担相关费用支出。四、关于第2项诉讼请求中支付定期存款利息部分及第3项诉讼请求的诉讼费部分，张来发、宋学军在本案中不应承担任何责任，故本案诉讼费用也不应由张来发、宋学军承担。五、需要补充说明的是，张来发、宋学军与泰福房产签订的《合作协议二》是违反国家强制性法律规定的无效协议。国家对房产开发的资质主体有明确法律要求不允许个人开发，也不允许个人借用名义开发，该协议无效。 被告泰福公司未作答辩。 本院经审理认定：2012年4月28日，案外人中国人民解放军浙江省金华军分区（以下简称金华军分区）与金华太古嘉福置业有限公司（以下简称太古公司）订立《6915B坐落高村地块房屋土地出租协议》，由金华军分区将其所有的6915B地块租赁给太古公司开发使用，双方在协议中针对租期、租金及建设方案要求等事宜进行了约定。此后，经金华军分区做出批复，同意上述地块交由泰福公司建设“蓝天·玉和缘会所”项目。2013年12月6日，被告泰福公司及其股东夏卫国（甲方）与被告宋学军、张来发（乙方）经商议后就“蓝天·玉和缘会所”项目建立合作关系，由泰福公司与案外人浙江浩创建设工程有限公司（以下简称浩创公司）签订建设工程施工协议，由浩创公司承建该项目的设计、施工工程，并成立了“蓝天·玉和缘会所”项目组。后泰福公司、夏卫国又与宋学军、张来发于2015年7月9日签订了一份《补充合作协议2》，协议载明：乙方分三次给甲方420万元，作为“蓝天·玉和缘会所”项目的合作开发款项，甲方同意将开发项目中折合约10亩的土地（详见附件图纸）交由乙方开发并同意乙方借用甲方名义开发、销售，甲方不参与乙方的任何经营活动，具体权利义务详见原协议；乙方支付甲方合作开发款项后，涉及乙方所开发占用的土地所需租金，由甲方支付。因军队政策变更，2016年3月28日，金华军分区发文通知关停6915B地块的项目。2016年6月24日，金华市城市管理行政执法局认定“蓝天·玉和缘会所”项目属未取得建设工程规划许可和施工许可的违法建筑，且经金华市规划局审核无法采取改正措施消除对规划实施影响。2016年12月14日，泰福公司、夏卫国又与宋学军、张来发签订《终止合作协议书》，就终止合作事宜及财产处理、与购房户之间的纠纷如何处理等事项进行了约定。 另查明，2015年10月15日，泰福公司（甲方）与原告杜蓉娟（乙方）签订了一份《“蓝天·玉和缘会所”使用权转让协议》，协议载明：别墅的位置位于“蓝天·玉和缘会所”的B2-1、B2-2号别墅，建筑面积约660.40平方米，双方确定别墅按6500元/平方米计价（其中土地款暂按2000元每平方米收取，最终按政府实际收取土地出让金进行分摊，多退少补），因置换办证所产生的税费由乙方承担；转让价款为420万元，其中主体结顶前支付110万元；土地使用期限36年，第一期自2012年5月1日至2030年4月30日，第二期自2030年5月1日至2048年4月30日（依据2012年甲方与金华军分区后勤部签订的土地租赁合同，乙方在签订合同时，对该租赁合同的相对条款已经了解）；乙方根据商务、办公、居住需要对别墅进行装修，应事先将装修方案和施工图纸报甲方或甲方委托的物业服务公司批准后方可施工；自协议签订之日起三年内未完成地块土地置换的，乙方有权要求退房，包括该房屋的装修款（装修发票为证），并支付三年银行定期存款利息或有权利选择继续持有该房产的使用权。该份协议还涉及了别墅交付、逾期付款的违约责任等内容。因上述两套别墅处于被告张来发、宋学军有权开发、销售的10亩土地面积范围之内，同年12月10日，原告与被告宋学军形成了一份《双方承诺》，约定每套别墅优惠4万元，但杜蓉娟应按合同按时付款，否则承诺无效。2015年10月30日，经原告提出要求，施工项目组向泰福公司提交了一份《关于建造“蓝天·玉和缘会所”B2-1、B2-2联排别墅地下室的说明》，载明“经项目组负责人宋学军、张来发等人研究协商同意修改设计，增加建造地下室，两幢联排别墅地下室合计约244平方米……地下室施工费用单独结算”等内容，后泰福公司在该份《说明》上加盖了公章。2016年2月6日，被告张来发作为泰福公司的代理人，向原告借款30万元，并出具一份《借条》，言明借款事宜、利息支付及转为购房款等内容，张来发作为“具借人代表”在借条落款处签字。后该笔借款转为转让价款，连同其他支出款项，原告合计支付给泰福公司110万元，由泰福公司前后出具三份《收据》，“收款事由”处载明“收到B2-1、B2-2别墅首付款”。2016年4月21日，原告与被告宋学军、张来发签订了一份《代理销售合作协议》，就代理销售别墅房产及奖励标准等进行了约定。 又查明，原告因建造地下室而进行图纸设计、工程施工与案外他人签订了书面协议，约定设计费14万元、施工费用115000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人持有争议的事实和证据，本院认证如下： 一、对原告提交的以下证据：1.《“蓝天·玉和缘会所”B2-1号，B2-2号别墅使用权转让协议》1份，证明被告张来发、宋学军借用泰福公司名义与原告签订合同的事实；2.“补充合作协议2”1份，证明张来发、宋学军借用泰福公司名义开发、销售金华市婺城区新狮街道浙师大高村街东侧，杭金衢高速公路以北6915B金华军分区地块“蓝天玉和缘”开发项目的事实。两组证据共同证明泰福公司受宋学军、张来发的委托，以泰福公司的名义和原告签署了使用权转让协议，正是因为张来发、宋学军明确告知原告他们与泰福公司之间的关系，即涉案土地实际由宋学军、张来发开发和销售，仅是因为宋学军、张来发没有资质，故要借用泰福公司的名义，原告才同意签订该合同；3.“双方承诺”1份，证明被告宋学军对原告房款进行相应承诺的事实；4.“借条”（被告张来发代表被告宋学军、被告张来发与原告签署）1份、银行个人活期明细查询1份，证明（1）“蓝天，玉和缘”项目是由被告宋学军、张来发共同开发，（2）原告以借款300000元给被告宋学军、被告张来发的形式抵扣房款打到被告指定账户的事实。证据3、4共同证明实际开发人、销售人是宋学军、张来发，证据3这份价格承诺是一份要约，张来发、宋学军有权决定价格，借条中用借款本息抵扣房款，证明是张来发、宋学军实际在销售；5.关于“蓝天玉和缘”别墅房产项目代理销售合作协议1份，证明张来发、宋学军以自己的名义和原告签署由原告代理签署该项目的事实，可以证明被告张来发、宋学军是项目实际开发者的事实；6.收条1份，证明原告按照被告张来发、宋学军的指定向胡志川支付别墅购房款定金1万元的事；7.个人转账汇款业务受理回单1份，证明原告（打款人是原告女儿）将450000元购房款支付给被告张来发、宋学军的指定账户即张旭芬的账户的事实；8.中国建设银行持卡人存根4份，证明原告将110000元支付给张来发、宋学军的指定账户即金华天赐御品茶叶商行（被告张来发弟弟所有）的事实；9.中国建设银行客户回单3份，证明原告将160000元支付给张来发、宋学军指定的账户即张旭芬的账户的事实；以上证据6-9共同证明原告按照张来发、宋学军的要求将款项汇入两被告指定的账户，未将款项直接转账给泰福公司，以此证明实际销售者是张来发、宋学军，正是因为原告知晓两人系实际开发者，所以才根据两人的指示支出大额款项；10.泰福公司出具的收据3份，证明泰福公司出具收款凭证系收据，并非正式发票，故涉案十亩地块的实际开发者和销售者并不是泰福公司，而是张来发、宋学军，两人因不具备资质，委托泰福公司以其名义对外签订合同，泰福公司不是实际收款者，无法出具发票，仅能出具收据；11.关于建造“蓝天·玉和缘会所”B2-1、B2-2连排别墅地下室的报告复印件（来源于泰福公司）1份，证明地基建设费用150000元转为购房款，宋学军同意原告建造地下室的事实，这一点更证明涉案土地实际开发和销售者是张来发、宋学军，仅是委托泰福公司进行，否则原告无需向张来发、宋学军提出申请；12.原告与童宁签署的协议书1份，证明原告需支付别墅设计费140000元的事实，按照合同约定，设计费作为装修款的一部分，是被告需承担的违约责任；13.原告与胡勇、胡金拱签署的协议1份，证明原告因地下室建造需要支付115000元的事实，根据证据11及合同约定，也是装修款的一部分，是被告需要承担的违约责任；14.装修材料收款收据9张、收条3张，证明原告为装修别墅已支付相关费用合计308090元的事实。 被告泰福公司未到庭提出反驳意见。被告宋学军、张来发一并提出质证意见：其中证据1，对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，首先，该协议是原告与泰福房产签订的，没有任何一处体现有张来发、宋学军的签名或笔迹，也没有任何一个条款载明或可以理解为“被告张来发、宋学军借用被告泰福公司名义与原告签订合同”，该证据不能证明原告的证明目的；其次，从合法性角度说，该《转让协议》是违反国家强制性规定的无效协议，2016年6月24日，金华市城市管理行政执法局已认定“蓝天玉和缘会所”项目属未取得建设工程规划许可和施工许可的违法建筑（根据2017浙0702民初15599号判决），既然整个项目都是违法的建筑，本协议所涉的项目内的第B2-1、B2-2号别墅自然也是违法的建筑，基于该违法建筑所产生的使用权转让协议也因“出租标的”本身是违法的而无效；第三，原告与泰福房产在签订该《转让协议》时，双方都知道房屋尚未开始建造，但双方依然签订了《转让协议》，实质上是双方利用该《转让协议》，名为使用权转让，实为房屋买卖，该协议是“用合法形式掩盖非法目的的无效协议”，故应由原告及泰福房产承担房屋最终无法实现转让的风险，且原告不是无错过方；最后，泰福房产收取了原告的转让款，如法院认定该合同无效，应仅由泰福房产承担返还转让款的义务。证据2，对真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，首先，该协议是无效的，《补充协议二》第二条约定“乙方即张来发、宋学军借用甲方即泰福房产名义开发、销售（涉案项目），泰福房产不参与张来发、宋学军的任何经营活动”，我国对于房地产开发是有明确的资质要求，房地产开发企业应是依法设立、具有企业法人资格的经济实体，借用资质开发房地产的协议都因违反国家行政许可、危害社会公共利益，违反国家法律的强制性规定而属于无效协议，无效协议自始无效，张来发、宋学军不能因签订了这个无效协议就成为开发主体，泰福房产也不能因签订了该无效协议就不再是开发的主体，或可以免除或减轻其作为开发主体的责任；其次，即使该合同有效，该合同也是张来发、宋学军与泰福房产的内部合同，原告不是该合同的相对方，该合同的权利义务与原告无关，张来发、宋学军与泰福房产早在2016年期间就签订了《终止合作协议书》，终止了合作，且明确后续事宜由泰福房产承受，故涉案房屋的开发主体始终是泰福房产。证据3，对真实性无异议，对合法性和关联性有异议，该证据仅能证明当时作为借用泰福房产开发主体的宋学军同意在一定期限内由给予原告一定的房款优惠，并不能因为存在该份承诺，宋学军就成为开发主体了，且该承诺是基于《转让协议》和《补充协议二》有效，如《转让协议》或《补充协议二》是无效的，该份承诺书也无效。证据4，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，原告给付了借款金额属实，但据该《借条》的内容，写明了张来发是代表泰福公司出具借条，而泰福房产最终也认可了张来发的代表行为，将上述借款转为别墅首付款（转让款），并出具了收条三张共计110万元给原告，而借条中关于“由张来发、宋学军、胡志川三人共同开发”该部分内容如之前所述，因违反国家强制性法律规定成为无效条款，无论是解除协议后的返还还是协议无效的返还，都应由泰福房产承担返还的义务。证据5，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，首先，该协议是违反国家强制性规定的无效协议，则其通过借用开发商资质产生的后续的所有行为都因之前借用行为的违法无效而不产生效力，所以该《销售协议》也是无效协议，其次，请注意协议的内容，该协议说的是销售“蓝天玉和缘会所”别墅房产，这也证明了实质上原告与泰福房产签订的《使用权转让协议》本质上就是在销售房产，该《使用权转让协议》实质上是用合法形式掩盖非法目的的无效协议。证据6，对真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，该收条仅能证明由胡志川收取了原告购房款1万元，并不能证明是张来发、宋学军指定原告支付给胡志川的，实际上胡志川是该项目施工单位即浙江浩创建设工程有限公司的法人，是泰福房产指定原告支付给胡志川的，所以最终该笔费用由泰福房产出具的收款凭证证明是由其收取了，与张来发、宋学军无关，无论是解除协议后的返还还是协议无效的返还，都应由泰福房产承担返还的义务。证据7-9，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证据仅能证明原告支付了相应金额的购房款，并不能证明是张来发、宋学军指定账户让原告付款，最终认可收到该购房款的也是泰福房产，与张来发、宋学军无关，无论是解除协议后的返还还是协议无效的返还，都应由泰福房产承担返还的义务。证据10，对真实性、合法性及关联性均无异议，但该证据恰是证明了泰福公司收取了110万元款项，确认是别墅的首付款，并出具了收款收据。证据11，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，首先，该《说明》是不真实的，张来发、宋学军从来没有同意过原告可以增加地下室，没有同意过设计，也没有同意过地基建设费用可以转为购房款，被告更不知道原告认为的地基建设费用15万元从何算出，原告也没有提供证据证明；其次，《说明》的右下角写着“请存档，陈彩仙，2018年9月”并盖有泰福房产的章，而2018年期间张来发、宋学军和泰福房产早已终止合作协议，三被告之间已明确由泰福房产承担所有因涉案项目开发所产生的所有责任，泰福房产却在2018年9月将上述《说明》存档，这种做法太违背常理，最多只能证明泰福房产同意增加地下室，也与张来发、宋学军无关；第三，《说明》的内容提及张来发、宋学军同意修改设计的说法也是不真实的，该《说明》没有项目组的章，也没有张来发、宋学军的签名，这份《说明》在形式上也不具备真实和完整性。证据12、13，对真实性无法确认，对合法性、关联性有异议，张来发、宋学军从未允许原告建造地下室，涉案别墅的设计图纸上也没有相关地下室的设计，该组证据恰能证明是原告自行委托其他人设计，自己对别墅进行的改造，应由原告自行对地下室的建造承担后果。证据14，对真实性无法确认，对合法性、关联性有异议，首先张来发、宋学军对这些建造协议和付款发票均不知情，无法对真实性做出判断；其次张来发、宋学军从未允许原告建造地下室，涉案别墅的设计图纸上也没有相关地下室的设计，该组证据恰能证明是原告自行委托其他人施工，自己对别墅进行的改造，应由原告自行对地下室的建造承担后果；第三，原告提供的第一张收条的落款时间是2009年4月15日，这时候原告根本不可能对地下室进行改造，但是原告却提供了该份工资收条，另外，原告提供的《协议》已经说明了已经包工给了胡勇和胡金松，这里又有一份关于工资款的收条，原告自己提供的证据存在自相矛盾。 对被告宋学军、张来发共同提交的证据：1.终止合作协议书1份，证明张来发、宋学军与泰福公司在2016年12月14日终止合作，约定涉案项目（包括涉案别墅）所签订的房产使用权协议由泰福公司继续履行，经济纠纷由泰福公司承担责任；2.业务委托协议、建设工程施工合同、合作协议各1份，证明泰福公司与浙江浩创建设工程有限公司签订了涉案项目的设计及施工协议，泰福公司是涉案项目的房产开发公司，由浩创公司负责承建房屋及销售；3.证明、关于同意6915B高村地块建设“蓝天·玉和园会所”项目的批复、安全责任书、开工报告各1份，证明金华军分区后勤部批准的涉案项目的投资开发主体是泰福公司；4.（2017）浙0702民初1599号民事判决书1份，证明泰福公司是涉案房屋的开发主体及涉案房屋属于违章建造的事实。 被告泰福公司未到庭提出反驳意见。原告提出质证意见：证据1，对真实性无异议，对证明目的有异议，根据协议第2点，涉案十亩土地土建安装工程款343万元由宋学军、张来发支付给浩创公司，第4点乙方（即宋学军、张来发）与各购房户签订的房产使用权协议，此表述证明宋学军、张来发才是真正的权利享受者及义务的承担者，故该份证明恰恰可以证明被告宋学军、张来发与被告泰福公司系委托关系，故应当由委托方宋学军、张来发向原告承担合同责任，另外，该协议书如同离婚的夫妻共同债务一样，协议里对于债务的分割承担，并不能免除对外的承担义务。证据2，对真实性无法确认，即使真实，对关联性及证明目的有异议，该证恰证明泰福房产作为宋学军、张来发的受托人，代为进行房产开发和销售的业务，不能证明宋学军、张来发无须承担责任。证据3，对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明军队将6915B整个地块出租给泰福开发，泰福公司完成了相关程序的事实，而根据宋学军、张来发和泰福公司之后签订的补充协议2，泰福公司已经将涉案的10亩土地出租给了宋学军和张来发用于开发房产，该组证据并无法证实实际开发者是泰福公司。证据4，对真实性无异议，对证明目的有异议，该判决仅能证明太古公司和金华军分区之间对权利义务的承担，不能证明涉案10亩土地的实际开发者。 本院经审查后认为，上述原告所提交的证据1-5，以及被告宋学军、张来发所提交的证据1-3，结合双方当事人的陈述，对这些证据的真实性，以及原告与泰福公司之间订立《蓝天玉和缘会所别墅使用权转让协议》的事实，被告宋学军、张来发与泰福公司、夏卫国签订《补充合作协议2》及《终止合作协议书》的事实，泰福公司与浩创公司针对“蓝天玉和缘”项目签订施工合同的事实，原告就房款优惠与宋学军形成《双方承诺》、被告张来发就部分款项支付事宜向原告出具《借条》及两被告与原告订立《代理销售合作协议》的事实，本院予以确认，对于双方争议的使用权转让协议的效力及房款、地下室施工工程款的返还主体等争议，本院予以综合认定。以上原告所提交的证据10，鉴于到庭被告对真实性无异议，结合其他证据所反映的款项支出情况，对原告已支付房款110万元的事实予以确认，并确认该组证据的证明力。以上原告所提交的证据6-9，鉴于到庭被告对真实性无异议，对款项支付事实予以确认，但据证据所载内容，确未能证明原告的付款是经被告宋学军、张来发的指示，故仅予确认证据的部分证明力。以上原告所提交的证据11-14，相关证据相互结合能够证明原告经泰福公司及项目组同意后增加地下室工程及商妥建设费用由原告自行承担的事实，对证据12、13的证明力予以确认，但据证据11的形式及所载内容，尚不足以证实款项均已实际支出，虽然《说明》的正文部分含有“经项目组负责人宋学军、张来发等人……”的文字内容，但两被告并未在《说明》或相关设计、施工合同及收款凭证中签字，故未能证明被告张来发、宋学军收到了地下室施工的工程款，仅予确认部分证明力；对于证据14，据该组证据的形式及所载内容，尚不足以证实款项均已实际支出，仅能证实原告因地下室施工已投入了费用。以上被告宋学军、张来发共同提交的证据4，该案所涉及的地块确不同于本案，但该份民事判决书可作为本案的定案证据。 本院认为，依据法律规定，当事人之间订立的合同具备违反法律、行政法规的强制性规定情形的，属无效合同。原告杜蓉娟与被告泰福公司之间签订的《使用权转让协议》，因标的物违法而应认定合同无效。虽然原告的诉讼请求是要求解除合同，即其据以起诉的事实与理由是建立在合同有效的基础上，但其有关终止权利义务、返还已付价款及赔偿损失等诉讼请求，并不受到民事行为效力的影响，且被告在针对本案提出抗辩理由及双方在举证、质证及辩论阶段均针对合同的效力问题提出了各自的意见和理由，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，在原告与被告泰福公司之间签订的《使用权转让协议》构成无效合同的基础上，本案针对双方争议的返还价款及赔偿损失的责任主体及合理金额等争议进行审理认定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，本案所涉《使用权转让协议》是在原告与被告泰福公司之间订立，虽然被告宋学军、张来发系因与被告泰福公司之间就租用军分区地块合作开发房产事宜形成了合同关系，原告所购买的房产使用权所涉土地是由宋学军、张来发借用泰福公司的名义实际开发、销售的10亩范围之内，但不同的合同关系在不同的当事人之间建立，即使本案所涉地上建筑物是被告宋学军、张来发是借用名义实际开发、销售，此也仅是两被告与泰福公司之间针对合作款项支付及相关权利义务建立的合同关系，对外而言，泰福公司是经工商行政主管部门核准成立的具备开发房产资质的公司法人，与原告订立使用权转让合同的相对方是泰福公司，被告宋学军、张来发并非与原告建立合同关系的合同当事人；虽然被告宋学军、张来发曾就房产使用权转让事宜出面与原告磋商价款、代收部分房款，但原告所提交的《双方承诺》、《借条》及《代理销售合作协议》等证据，并不足以证实两被告已就成为《使用权转让协议》的一方当事人做出了相应意思表示，故承担无效合同导致的缔约过失责任的民事主体应为泰福公司，对原告主张由两被告承担返还价款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持；另，泰福公司作为公司法人，属拟制人格，其本身无法表达自己的意思，法人的意思表示取决于有权自然人的意思表示，原告主张泰福公司是作为宋学军、张来发的代理人在使用权转让合同上加盖公司的观点不能成立。其次，有关原告主张的地下室改造款，现有证据能够证实地下室改造系经施工项目组提出后由泰福公司盖章确认，据双方之间有关“正负零以下部分建设费用……返还标准参照同类房型的建设成本计算”之约定，结合施工人员系项目组施工人员的事实，泰福公司应将原告因地下室改造在内的建筑物设计及施工所支出的255000元返还给原告，在被告泰福公司未到庭提出反驳意见的情形下，对原告主张的地基建设费用按15万元并计入购房款范畴的意见予以采纳。再次，有关原告主张的装修款，实则是地下室改造所产生的材料款等费用支出，即使每笔装修款均已实际支出，不同于前述设计及施工队承包款，因收款人并非泰福公司或项目组，且因地上建筑物的违法性导致装修价值的利益也不归于泰福公司，因此，该费用并不属于因缔约过失责任所产生的损失范畴，故对原告要求赔偿装修款的诉讼请求，本院不予支持。最后，因无效的合同自始不具备法律效力，原告所主张利息损失的计算标准低于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对上述应予返还及赔偿的款项可按原告主张的利率标准自收款之日起计算资金利息损失。被告泰福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，是对自身诉讼权益的放弃，相关不利后果理应自负。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条等规定，判决如下： 一、被告金华泰福房地产投资开发有限公司应于本判决生效之日立即返还原告杜蓉娟购房款1250000元，并赔偿利息损失153102.61元（自收款之日起暂计算至2019年9月6日，此后利息仍以未还购房款未本金，继续按年利率3.5%计算至实际履行完毕之日止）。 二、被告金华泰福房地产投资开发有限公司应于本判决生效之日立即返还原告地下室改造工程设计及施工款255000元，并赔偿利息损失34881.88元（自2015年10月30日暂计算至2019年9月6日，此后利息继续按年利率3.5%计算至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告杜蓉娟的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22828元、保全费5000元，合计27828元（原告已预交），由原告杜蓉娟负担7791元，被告金华泰福房地产投资开发有限公司负担20037元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡 曼 人民陪审员  葛锦亮 人民陪审员  何晓芳 二〇二〇年五月五日 代书 记员  徐筱玮