黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民终406号上诉人（一审被告）：哈尔滨市第五建筑工程公司，住所地哈尔滨市道里区安达街**。法定代表人：车行滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：臧锋，黑龙江龙滨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王连成，男，1974年6月28日出生，汉族，无业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：李刚，黑龙江信义律师事务所律师。一审被告：哈尔滨广宇混凝土制造有限公司，住所地哈尔滨市道里区新发镇王家店。法定代表人：孙传洋，该公司经理。上诉人哈尔滨市第五建筑工程公司（以下简称哈五建公司）因与被上诉人王连成、一审被告哈尔滨广宇混凝土制造有限公司（以下简称广宇公司）买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈五建公司的委托诉讼代理人臧锋，被上诉人王连成的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。广宇公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈五建公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回王连成的诉讼请求；一、二审诉讼费用由王连成承担。事实和理由：1.一审判决认定案涉位于哈尔滨市道里区斜角街28号1-2层房屋及地下室，以及后院和附着的无照房产（以下简称案涉房屋）仍登记在黑龙江西方房地产开发有限责任公司（以下简称西方公司）名下错误，该房屋已于2015年变更登记至王连成名下。登记部门为哈尔滨市道里区房产交易所，哈尔滨市房地产交易中心仅为档案管理部门，一审法院向该交易中心调查核实案涉房屋情况未告知哈五建公司，也未经哈五建公司质证和发表意见。现申请二审法院至哈尔滨市道里区房产交易所调查核实案涉房屋所有权转移登记情况。2.一审法院在案涉房屋转移登记完成前判决哈五建公司和广宇公司给付王连成2000万元违法。案涉房屋已经转移登记至王连成名下，但其未到哈尔滨市道里区房产交易所领取产权证书。在产权证书颁证前本案应中止审理。3.王连成请求给付2000万元碎石款，应以解除案涉以房抵债协议为前提，但其未请求解除，而是直接要求给付欠款2000万元，一审法院也未对是否解除案涉以房抵债协议作出认定。案涉房屋已于2017年1月15日前转移登记至王连成名下，但其未领取产权证书，哈五建公司不构成违约，案涉以房抵债协议应予履行。4.一审判决以民间借贷的利息计算标准认定哈五建公司的违约赔偿标准错误。王连成主张月利率2%高于其损失。5.哈五建公司第六工程处（以下简称哈五建六处）签订的《房屋买卖补充协议》已超出该处的经营范围，且该协议未经哈五建公司授权和追认，应为无效协议。王连成辩称：1.哈五建公司主张案涉房屋已于2015年转移登记至王连成名下不成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，案涉房屋所有权变动是基于转移登记，而转移登记的前提是“先税后证”。哈五建公司自认于2017年3月8日、3月28日为西方公司缴纳案涉房屋的相关税费，故哈五建公司的该主张不能成立。2.一审法院为了查清案件事实进行的调查取证符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，并无不当。且一审法院调查取证的目的仅为核实哈五建公司的抗辩理由是否成立，故无需双方当事人质证。3.哈五建公司主张本案应中止审理不成立。王连成与广宇公司、哈五建公司于2016年11月23日签订的《房屋买卖补充协议》由三方自愿达成，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议有效。哈五建公司于2017年3月8日、3月28日才办理案涉房屋的完税手续，已经实际违约。即使案涉房屋中的1-2层房屋已转移登记至王连成名下，哈五建公司及广宇公司并未按照约定将案涉房屋中的地下室、后院和附着的无照房产交付王连成及办理产权转移登记，哈五建公司亦属未完全履行合同义务。王连成已于2017年1月15日后电话通知哈五建公司索要欠款，此后该公司继续交纳相关税费，由此造成的扩大损失，应由该公司自行承担。4.案涉《房屋买卖补充协议》已明确约定了解除条件、期限及法律后果，王连成无需另行通知哈五建公司解除协议，故一审判决无需论述解除协议的理由，径行判决广宇公司与哈五建公司承担还款付息的义务并无不当。5.案涉《房屋买卖补充协议》约定的利息计付标准未超过年利率24%，故一审法院根据该协议的约定支持相应利息，并无不当。6.依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，哈五建六处系哈五建公司的分支机构，哈五建公司应对其分支机构对外从事的民事行为承担民事责任。同时，《房屋买卖补充协议》中有哈五建公司现任总经理孙景忠的签字，孙景忠在本案一审中也代表该公司出庭应诉，故哈五建公司对该补充协议是明知且认可的。哈五建公司在一审中对王连成提交的证据均无异议，故该公司主张其第六工程处签订的上述补充协议超过其经营范围，该补充协议无效不能成立。王连成向一审法院起诉请求：1.判令广宇公司与哈五建公司按照《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》的约定共同返还购房款2000万元；2.判令广宇公司与哈五建公司按照《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》的约定共同支付购房款利息，以本金2000万元为基数，自2015年5月28日至给付完毕时止，按照月息2%计算。一审法院认定事实，2012年4月26日，王连成与广宇公司签订《碎石购销协议》，约定：王连成向广宇公司供应碎石，规格为1-2碎石和1-3碎石，价格均为83元/立方米；王连成为广宇公司确定的唯一碎石供货单位；所供碎石付款方式为50%用车款或房款冲抵，50%用现款支付。2015年5月28日，王连成与广宇公司签订《房屋买卖协议》，约定：广宇公司将西方公司所有案涉房屋抵偿应付王连成的碎石款；双方议定出售价为2000万元，无单位面积的单价确认；此房款冲抵碎石总价款的50%，剩余50%广宇公司以支票、承兑汇票的形式支付给王连成；广宇公司负责将房产过户给王连成，并负责协助王连成办理更名过户手续，更名所产生的税金由广宇公司承担；王连成务必在2016年6月30日内将置换房产的等价碎石送至广宇公司指定地点；广宇公司根据公司财务运行状况分期拨付王连成50%碎石现款。同日，广宇公司出具收据一张，确认以案涉房屋作价抵偿其应给付王连成的碎石款2000万元。2016年1月20日、11月9日，王连成与广宇公司经核对账目确认，除广宇公司以案涉房屋作价2000万元抵偿碎石款外，该公司尚欠王连成碎石款1,200,686元。关于此部分碎石款，王连成已另案诉讼。王连成为广宇公司供应碎石材料，广宇公司为哈五建六处供应混凝土；哈五建六处欠付广宇公司混凝土款，广宇公司欠付王连成碎石款。2016年11月23日，王连成与哈五建六处、广宇公司签订《房屋买卖补充协议》，约定：哈五建六处、广宇公司于2017年1月15日前将《房屋买卖协议》约定的房产交付给王连成，并将所有权变更至王连成名下，相关变更所有权所需一切税费由哈五建六处、广宇公司承担；如哈五建六处、广宇公司未在上述约定的日期内将相应房产交付王连成或未将所有权变更至王连成名下，则哈五建六处、广宇公司双方愿共同归还王连成欠款2000万元，同时自2015年5月28日起计算利息至货款还清之日止，利率为月息2%；王连成所送碎石已全部于2016年6月30日前履行完毕，哈五建六处、广宇公司对此无异议。同时查明：哈五建六处系哈五建公司的分支机构，以哈五建公司名义承揽工程，并已于2017年3月20日登记注销。一审庭审中，哈五建公司提交了案涉房屋中1-2层房屋的住宅专项维修资金、增值税、契税、城镇土地使用税及滞纳金、房产税及滞纳金等税费票据，缴款人为西方公司，缴款时间为2017年3月8日、3月28日。一审法院认为，《碎石购销协议》、《房屋买卖协议》以及《房屋买卖补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。《碎石购销协议》约定王连成向广宇公司供应碎石料，广宇公司应付碎石款中的50%用车款或房款冲抵。广宇公司为继续履行《碎石购销协议》约定的以房抵款的支付方式，与王连成在2015年5月28日签订了《房屋买卖协议》，约定将登记在西方公司名下的案涉房屋作价2000万元冲抵该公司应付的碎石款。协议签订后，王连成按照约定交付了碎石，全面履行了合同义务，但广宇公司未按照协议约定交付案涉房屋并办理所有权转移登记。此时，广宇公司已构成违约。为解决王连成、广宇公司及哈五建六处之间的连锁债务纠纷，三方于2016年11月23日签订《房屋买卖补充协议》，明确约定哈五建六处与广宇公司应于2017年1月15日前交付案涉房屋并将所有权转移登记至王连成名下，如未在2017年1月15日前将案涉房屋交付并将所有权变更至王连成名下，则哈五建六处与广宇公司共同偿还欠款2000万元及约定利息。而事实上，哈五建六处与广宇公司截止至2017年1月15日仍未能将案涉房屋转移登记至王连成名下。按照协议约定，哈五建六处与广宇公司应共同偿还与案涉房屋等值的原债权碎石款2000万元及约定利息，不再履行以房抵款的支付方式。哈五建六处系哈五建公司的分支机构，不具有法人资格，且其已于2017年3月20日登记注销，故其民事责任应由哈五建公司承担。哈五建公司主张案涉房屋在不动产登记部门系统中的所有权人已登记为王连成，经一审法院向哈尔滨市房地产交易中心调查核实，该房屋仍登记在西方公司名下。哈五建公司、广宇公司虽在一审庭审中举示了2017年3月28日亦即在王连成起诉后补缴的案涉房屋中的1-2层房屋的税费票据，但同时亦承认由于自身原因未及时缴纳税费导致案涉房屋不能办理转移登记，且该房屋中的地下室、后院及附着的无照房产仍未缴纳相关税费及办理相关审批手续，自2015年5月28日签订《房屋买卖协议》至今不能履行办理转移登记的合同义务，故哈五建公司、广宇公司应当承担违约责任。关于逾期付款利息问题，《房屋买卖补充协议》约定哈五建公司与广宇公司自2015年5月28日起至碎石款还清之日止按月利率2%计付利息，因该约定未超过年利率24%,在法律允许的利率范围内，故哈五建公司与广宇公司应按照该协议约定的逾期违约金标准承担违约责任。判决：广宇公司与哈五建公司于判决生效之日起十日内向王连成共同偿还欠款2000万元，并以本金2000万元为基数，自2015年5月28日至实际给付之日止按照月利率2%计付利息。案件受理费141,800元，由广宇公司、哈五建公司各负担70,900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。哈五建公司为证明其上诉主张成立，向本院举示2014年12月2日孙景忠与西方公司签订的《房屋买卖协议》，意在证明哈五建公司以1450万元购买案涉房屋；举示2015年2月13日孙景忠与广宇公司负责人孙传洋、项目经理孙庆利签订的《房屋买卖协议》，意在证明孙景忠仅为办理案涉房屋的产权变更登记而签订《房屋买卖补充协议》，根据债务加入的方式，孙景忠购买案涉房屋的价格与广宇公司抵债给王连成的房屋价格之间的差价550万元不应由哈五建公司承担。王连成认为上述证据的真实性、合法性和关联性无法核实，且不能证明西方公司与哈五建公司，以及哈五建公司与广宇公司之间的以房抵债行为，也不影响王连成与广宇公司，以及王连成与广宇公司、哈五建公司签订协议的效力。因西方公司对2014年12月2日与孙景忠签订的《房屋买卖协议》的真实性无异议，本院予以认定；因孙传洋、孙庆利未出庭证实2015年2月13日与孙景忠签订的《房屋买卖协议》的真实性，故本院不予认定。王连成为证明其抗辩主张成立，向本院举示2017年1月17日与孙景忠通话录音，意在证明其已电话通知孙景忠索要2000万元的货款并解除案涉《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，哈五建公司在明知上述协议已经解除的情况下，仍办理房屋过户手续，由此造成的损失应由其自行承担。哈五建公司对该证据的真实性无异议，但认为《房屋买卖补充协议》的主体为广宇公司、哈五建公司及王连成，而该证据为王连成与孙景忠的通话录音，双方并未达成解除该补充协议的合意，亦未通知广宇公司，故该电话通知不具有解除合同的效力。哈五建公司虽对该证据的真实性无异议，但该证据与本案处理结果无关，本院不予认定。本院于庭审前应哈五建公司申请，至哈尔滨市房产交易中心及哈尔滨市道里区房产交易所查询案涉房屋中1-2层房屋的产权登记情况。经查询，该房屋现登记的所有权人为西方公司。哈五建公司及王连成对此无异议。本院于2017年10月10日询问西方公司副总经理唐学敏，其陈述了解西方公司与孙景忠关于案涉房屋的交易情况，对哈五建公司举示的2014年12月2日孙景忠与西方公司签订的《房屋买卖协议》的真实性无异议，并陈述：孙景忠并未按照该协议约定支付购房款，西方公司亦未将案涉房屋交付给孙景忠，现该房屋仍由西方公司使用；西方公司对哈五建公司将案涉房屋抵顶给广宇公司，后又抵顶给王连成并不知情，现也不同意哈五建公司以该房屋抵债。哈五建公司对西方公司的陈述无异议。王连成对西方公司陈述的真实性和合法性无异议，但主张该公司所述内容与王连成无关，不影响案涉《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》的有效性。本院审理查明，2014年12月2日，西方公司与孙景忠签订《房屋买卖协议》，约定：西方公司将案涉房屋出售给孙景忠，双方议定出售价格为1450万元；西方公司因出售前曾欠孙景忠334.6万元，应在购房款中扣除，实际应交款为1115.4万元；采取分期付款的方式，2015年5月1日前付清余款。其后，孙景忠未能按照上述协议约定向西方公司交付购房款，西方公司亦未向孙景忠交付案涉房屋。案涉房屋中的1-2层房屋登记的所有权人现仍为西方公司。哈五建公司自述，孙景忠原为其第六工程处负责人，现为该公司总经理。除此，本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无其他无效情形。哈五建公司虽主张广宇公司以案涉房屋抵顶拖欠王连成货款并签订《房屋买卖协议》，以及其后该公司与广宇公司、王连成签订的《房屋买卖补充协议》均为处分案外人西方公司的财产，属无权处分，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，哈五建公司对案涉房屋是否享有所有权以及能否办理所有权转移登记均不影响上述协议的效力。对于哈五建公司主张其第六工程处签订《房屋买卖补充协议》的内容超出该分支机构的经营范围，且未经哈五建公司授权和追认，该补充协议无效的问题。因哈五建六处的经营范围及哈五建公司对该处的授权范围均属于哈五建公司与其第六工程处的内部管理事项，哈五建六处为哈五建公司的分支机构，该处以其名义从事的民事活动产生的民事责任应由哈五建公司承担，且哈五建六处现已注销，故对哈五建公司的上述主张不予支持。综上，一审判决认定案涉《房屋买卖协议》以及《房屋买卖补充协议》有效正确。按照《房屋买卖补充协议》的约定，广宇公司与哈五建公司应于2017年1月15日前将案涉房屋交付给王连成，并将所有权转以登记至王连成名下。但案涉房屋现仍由西方公司使用，哈五建公司及广宇公司未将该房屋实际交付给王连成，且该房屋中的1-2层房屋现登记的所有权人仍为西方公司，哈五建公司虽主张案涉房屋的所有权已转移登记至王连成名下，但未能举证证明其该主张成立，故广宇公司与哈五建公司已构成违约。《房屋买卖补充协议》约定，如哈五建公司与广宇公司未能在2017年1月15日前将案涉房屋交付给王连成或未将所有权变更至王连成名下，哈五建公司与广宇公司共同归还王连成欠款2000万元，并自2015年5月28日起按照月息2%计算利息至货款还清之日止。此约定为关于广宇公司与哈五建公司违约责任的约定，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未能取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因广宇公司与哈五建公司已构成违约，故应共同归还王连成欠款2000万元，并自2015年5月28日起按照月息2%计算给付利息。对于哈五建公司主张的王连成请求给付2000万元碎石款，应以解除案涉《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》为前提的问题。因违约责任的承担不以解除协议为前提，故对哈五建公司的上述主张，本院不予支持。因《房屋买卖补充协议》已明确约定了利息计算标准，且哈五建公司未能举证证明王连成的实际损失，故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，按照双方当事人约定的利息计算标准判决广宇公司与哈五建公司按照月息2%计付利息并无不当。综上所述，哈五建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70,900元，由哈五建公司负担。本判决为终审判决。审判长  王树江审判员  何 涛审判员  曹 茗二〇一七年十月三十一日书记员  孙思宇