常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初4153号原告：张小军，男，1974年2月22日出生，汉族，住常州市金坛区。原告：张小英，女，1972年5月5日出生，汉族，住常州市金坛区。原告：张晨鑫，男，1996年4月24日出生，汉族，住常州市金坛区。三原告共同委托诉讼代理人：张彦伟，江苏兴坛律师事务所律师。被告：常州市金凯置业有限公司，住所地常州市金坛区金湖路326号。法定代表人：毕小东，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文俊，江苏六友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，江苏六友律师事务所实习律师。原告张小军、张小英、张晨鑫诉被告常州市金凯置业有限公司（以下简称金凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2020年1月8日、4月14日公开开庭进行了审理，原告张小军、张小英、张晨鑫及三原告的共同委托诉讼代理人张彦伟，被告金凯公司的委托诉讼代理人吕文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小军、张小英、张晨鑫向本院提出诉讼请求：1.要求判定被告于2019年4月28日发布的鑫凯建材装饰广场《商品房买卖合同》解约函、于2019年5月17日发布的鑫凯建材装饰广场通知单均无效并给予解除；2.要求被告继续履行原、被告双方于2018年4月16日签订的鑫凯建材装饰广场的商品房买卖合同。事实和理由：原告在被告处购买了鑫凯建材装饰广场商住房6套，双方约定2018年6月底交付，但被告至2019年初才交付房屋，原告接手房屋后发现水电是二次收费水电，水电收费高出国家正常电网收费近一倍，为此原告多次找被告或去函给被告，要求解决以上事项，并言明，只要解决以上事项并与原告核算剩余应付房款，原告立即支付应付的剩余房款，然而被告不仅不履行自己的义务，还在2019年5月17日单方宣布解除双方签订的合同，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请法院依法判决。被告金凯公司辩称，因为原告方一直未能付清房款，严重违反商品房买卖合同的约定，被告多次催要无果后于2019年3月29日送达了催告函，通知原告方在规定的时间内付款，原告方没有任何回应，后被告又于2019年4月28日按合同约定实现单方解除权，向原告方寄送了解约函，但是考虑到房屋买卖的严肃性和重要性，给予了延缓期，但是原告方还是没有任何付款行为，所以在2019年5月17日公司再次通知原告方到被告处进行结算，但原告方一直强行要求将原告与第三方签订会员服务协议中缴纳的30万元会员服务费用于抵扣房款，致使合同无法履行，原告方是根本违约，被告的解除有事实依据和法律依据。关于继续履行合同的诉讼请求，经过前两次的工作，被告同意在原告方付清尾欠房款40万元的情况下继续履行商品房买卖合同，如果原告方只同意缴纳10万元房款，则被告要求解除商品房买卖合同。经审理查明，2018年4月16日，买受人（张晨鑫）与出卖人（金凯公司）签订合同编号为D6DC7939C1D341069176（所涉商品房为鑫凯建材装饰广场10-303号）的商品房买卖合同，买受人（张小军、张小英、张晨鑫）与出卖人（金凯公司）签订合同编号分别为885507B57046464F9C1A（所涉商品房为鑫凯建材装饰广场10-304号）、5DCD8C6AD1F842B2BE1E（所涉商品房为鑫凯建材装饰广场10-305号）、36D5CCBA0335423B9BFA（所涉商品房为鑫凯建材装饰广场10-306号）的商品房买卖合同，主要约定：金凯公司将其开发建设的鑫凯建材装饰广场10-303号商品房出售给张晨鑫，金凯公司将其开发建设的鑫凯建材装饰广场10-304号、10-305号、10-306号商品房出售给张小军、张小英、张晨鑫；鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房的价款依次分别为233900元、173215元、233900元、165480元，付款方式为贷款方式付款，首付款依次分别为117900元、87215元、117900元、83480元，余款（商业贷款）依次分别为116000元、86000元、116000元、82000元，买受人应当在2018年6月15日前支付首付款，余款向银行申请贷款支付；商品房的规划用途为商业；买受人在签订合同并支付首付款之日起7日内，将申请发放贷款机构需由买受人提供的证件资料交付出卖人；因买受人原因，买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到发放贷款机构或出卖人的书面通知之日起5日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任；逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，自逾期之日起超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；商品房交付时应同时符合下列条件，一是该商品房所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是该商品房所在楼幢已取得建设行政主管部门出具的常州市商品房交付使用备案通知书；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。买受人（张晨鑫）与出卖人（金凯公司）于2018年4月16日另行签订商品房买卖合同，金凯公司将其开发建设的鑫凯建材装饰广场10-301号、10-302号商品房出售给张晨鑫，鑫凯建材装饰广场10-301号、10-302号商品房的加盖依次分别为327945元、245560元，该两套房屋已登记至张晨鑫名下，不动产权证书号依次分别为苏（2019）金坛区不动产权第0001983号（颁发日期为2019年1月17日）、苏（2018）金坛区不动产权第0037238号（颁发日期为2018年9月14日），不动产权证书载明该两套房屋规划用途均为商务。张小军多次向金凯公司支付上述六套商品房的购房款，分别为于2018年4月16日支付120000元、于2018年6月15日支付575000元、于2018年8月21日支付122000元、于2019年1月16日支付163000元，共计980000元。张小军、张小英、张晨鑫在诉讼中提交POS签购单3张，用以证明张小军、张小英、张晨鑫向金凯公司于2018年4月26日支付上述六套商品房的购房款300000元。该3张POS签购单显示：商户名称为常州房伽伽网络科技，每张POS签购单交易金额均为100000元。2019年2月18日，金凯公司通知张小军收房。2019年3月29日，金凯公司向张小军发出履约催告函，主要载明：根据商品房买卖合同的约定，张小军应于2018年7月18日前按照合同约定的时间办理银行贷款手续，并按贷款方式付款，故此，金凯公司书面通知张小军，请在2019年4月4日前至金坛红星美凯龙售楼中心交清尾款，如不能在该时间前办理完毕手续，金凯公司将严格按照合同执行，按日收取违约金并解除合同。2019年4月2日，张小军就履约催告函向金凯公司发出书面回复，主要载明：根据合同，金凯公司应在2018年6月30日交付商品房，但金凯公司拖至2019年2月18日才完工交付，已属违约，此后张小军仍多次主动联系金凯公司，希望完成以下几项工作：1.双方核定尚未结清的付款是多少；2.购买的商品房是独立产权房，水电分户是独立产权的标志，在张小军接手商品房后就一直催促金凯公司尽快到供电、供水部门办理开户手续，但金凯公司至今不落实到位，不能算房屋完全交付。2019年4月28日，金凯公司向张小军发出鑫凯建材装饰广场《商品房买卖合同》解约函（以下简称解约函），主要载明：通知张小军于2019年5月5日前将银行按揭相关手续办理完毕，经金凯公司此次发送解约函后，如张小军仍未在以上限定时间内将银行按揭手续办理完毕，按照合同条款约定，金凯公司有权单方面解除合同，同时按照合同中逾期付款相关条款执行。2019年4月30日，张小军向金凯公司回函，主要载明：金凯公司未按合同约定及时交付商品房，已属违约，如今不仅不解决张小军提出的问题，还要单方解除合同，金凯公司的行为严重违反合同法规，张小军必定追责。2019年5月17日，金凯公司向张小军发出鑫凯建材装饰广场通知单（以下简称通知单），主要载明：金凯公司已于2019年3月29日发送了履约催告函，张小军没有在规定的时间履行交款职责，金凯公司又于2019年4月28日发送了解约函，张小军仍未在限定时间内将房屋尾款缴清，按照合同约定，金凯公司行使了单方解除合同权，张小军购买的鑫凯建材装饰广场10-304号、10-305号、10-306号总面积为178.52平方米，总金额为806495元，已付房款406495元，剩余房款400000元金凯公司将按照合同约定扣除相应的违约金后扣除；关于张小军5月5日回函的内容，金凯公司认为这不是张小军不履行不交付房款的理由，且金凯公司已经发送了解约函，故金凯公司已经单方面解除合同。张小军、张小英、张晨鑫、金凯公司在诉讼中一致陈述：六套房屋的商品房买卖合同的签订日期都是2018年4月16日，10-301号、10-302号、10-303号的买受人均为张晨鑫，10-304号、10-305号、10-306号的买受人均为张小军、张小英、张晨鑫，10-301号、10-302号、10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房的价款依次为327945元、245560元、233900元、173215元、233900元、165480元，双方在本案中有争议的是其中四套房屋即鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房。张小军、张小英、张晨鑫在诉讼中一致陈述：张小军、张小英系夫妻关系，张晨鑫系张小军、张小英之子；第2项诉讼请求中的商品房买卖合同是指鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房所涉的商品房买卖合同，要求履行的内容有两项，一是明确张小军、张小英、张晨鑫已交房款1280000元，尚欠100000元，二是要求将水、电并入国家的供电供水网，让这四套争议房产具备独立的、完整的产权；张小军、张小英、张晨鑫自有资金充足，无需贷款，所以未按合同约定向银行申请贷款；六套房屋的水电均是金凯公司私自安装的，并没有纳入国家的水电网，也就是说这些水和电均是临时性的二次供电、供水，不符合国家政策，张小军、张小英、张晨鑫需要的是由供电公司与自来水公司直接接入的独立户头的供电供水；包括商户名称为常州房伽伽网络科技的300000元在内，已向金凯公司缴纳购房款共计1280000元，尚欠购房款共计100000元，每套房屋尚欠100000元的六分之一，无法分清已缴纳的购房款1280000元中每套房屋已交购房款的具体数额；六套房屋门都没有装、水电没有通、防水没有做、都没有办理交付手续，没有交付；按照合同约定，应当于2018年6月30日前交付房屋，但金凯公司未按照合同履行，金凯公司违约在先，所以张小军、张小英、张晨鑫对金凯公司的付款要求无法认可；不同意再交400000元，只同意再交100000元，而且是在达到交付条件的情况下。金凯公司在诉讼中陈述：六套房屋所涉商品房买卖合同均签订于2018年4月16日，双方在本案中有争议的四套房屋是因为张小军、张小英、张晨鑫强行要求扣除其缴纳给常州房伽伽网络科技的300000元而引起的，并以此为借口拖延付款，已经构成严重违约，严重侵犯了金凯公司的合法利益，房屋交付都已经依法通知了，是张小军、张小英、张晨鑫以上述300000元为借口而故意不配合；如果张小军、张小英、张晨鑫只同意再交100000元，则金凯公司要求解除合同；六套房屋从头到尾都是张小军单独和金凯公司联系；10-301号、10-302号的购房款已全部付清，10-303号、10-304号、10-305号、10-306号依次尚欠价款116000元、86000元、116000元、82000元；六套房屋所涉土地的性质是商业用地，房屋的规划用途也是商业，鑫凯建材装饰广场本身就是综合商业体，金凯公司是负责将水、电结到综合商业体，确保每户能接到水、电，事实上金凯公司也已将水、电接到六套房屋，每套房屋均有单独的水表、电表，张小军、张小英、张晨鑫一直强行要求按照民用水电的要求，这超出了金凯公司在商品房买卖合同中的义务，金凯公司无法做到。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、不动产权证书等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。张晨鑫于2018年4月16日与金凯公司签订合同编号为D6DC7939C1D341069176的商品房买卖合同，张小军、张小英、张晨鑫于同日共同与金凯公司签订合同编号分别为885507B57046464F9C1A、5DCD8C6AD1F842B2BE1E、36D5CCBA0335423B9BFA的商品房买卖合同，此系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述商品房买卖合同应依法认定为真实有效。关于鑫凯建材装饰广场10-301号、10-302号、10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房的已付房款数额。双方当事人对上述六套商品房的价款陈述一致，本院予以确认。张小军、张小英、张晨鑫主张其在诉讼中提交的3张POS签购单可以证明其于2018年4月26日向金凯公司支付上述六套商品房的购房款300000元，而金凯公司对此不予认可，上述3张POS签购单上显示的商户名称为常州房伽伽网络科技，而非金凯公司，本院认为，张小军、张小英、张晨鑫所举证据不足以证明上述3张POS签购单的款项系向金凯公司支付上述六套商品房的购房款，应当承担举证不能的不利后果，对张小军、张小英、张晨鑫的上述主张，本院不予支持。如上所述，结合在诉讼中提交的商品房买卖合同中商品房价款的约定、10-301号和10-302号的不动产权证书及双方当事人关于上述六套商品房购房款支付情况的陈述，本院认为金凯公司关于上述六套商品房的已付房款情况的陈述更为可信，故可以认定上述六套商品房的价款共计为1380000元，已付购房款共计为980000元，10-301号、10-302号的购房款已全部付清，尚欠购房款共计为400000元（其中，10-303号、10-304号、10-305号、10-306号尚欠价款依次为116000元、86000元、116000元、82000元）。关于合同编号分别为D6DC7939C1D341069176、885507B57046464F9C1A、5DCD8C6AD1F842B2BE1E、36D5CCBA0335423B9BFA的商品房买卖合同是否已经解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张小军、张小英、张晨鑫与金凯公司在本案中对合同中约定的出卖人解除合同的条件是否成就产生争议，因此应当审查发出解除通知的一方即金凯公司是否享有约定的解除权来决定合同是否解除。关于付款方式、逾期付款责任，商品房买卖合同明确约定，买受人未能获得发放贷款机构贷款的，出卖人同意买受人在收到出卖人的书面通知之日起5日内以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任，逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，自逾期之日起超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。但在合同履行过程中，张小军、张小英、张晨鑫并未按照约定向银行申请贷款，金凯公司于2019年3月29日才发出履约催告函，要求张小军、张小英、张晨鑫在2019年4月4日前向金凯公司支付鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房的尾欠价款，也就是说张小军、张小英、张晨鑫在2019年4月4日前肯定不承担逾期付款的违约责任。即使不考虑金凯公司存在违约的情况下，如张小军、张小英、张晨鑫未按履约催告函履行，则金凯公司自逾期之日起即自2019年4月4日起超过60日后才有权解除合同，而金凯公司于2019年4月28日发出解约函、于2019年5月17日发出通知单通知张小军、张小英、张晨鑫解除鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号所涉商品房买卖合同明显与约定不符，不符合约定解除权的行使条件。另外，根据商品房买卖合同的约定，金凯公司应当在2018年6月30日前交付商品房，但金凯公司迟至2019年2月18日才通知张小军、张小英、张晨鑫收房，且在诉讼中也未提供证据证明鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房已达到合同约定的交付条件，金凯公司未能按照约定交付商品房已构成违约，张小军、张小英、张晨鑫有权行使先履行抗辩权拒绝交付尾欠商品房价款，此种情况下金凯公司也无法定解除权，综上，本院认为解约函、通知单均无效且不发生解除合同的效力，上述四套商品房所涉商品房买卖合同应当继续履行。综上所述，张小军、张小英、张晨鑫要求确认其已向金凯公司支付鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房价款共计1280000元，尚欠100000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，可以确认张晨鑫尚欠金凯公司鑫凯建材装饰广场10-303号商品房购房款116000元，张小军、张小英、张晨鑫尚欠金凯公司鑫凯建材装饰广场10-304号、10-305号、10-306号商品房价款依次为86000元、116000元、82000元。鑫凯建材装饰广场10-303号、10-304号、10-305号、10-306号商品房所涉商品房买卖合同对商品房的交付条件予以明确约定，即该商品房所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件且该商品房所在楼幢已取得建设行政主管部门出具的常州市商品房交付使用备案通知书，其中并无对水电问题的单独约定，在商品房买卖合同明确约定商品房的规划用途为商业的情况下，张小军、张小英、张晨鑫所举证据不足以证明上述四套商品房的水电必须满足其在本案中所提出的要求，应当承担举证不能的不利后果，本院对其关于水电部分的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认被告常州市金凯置业有限公司于2019年4月28日发出的鑫凯建材装饰广场《商品房买卖合同》解约函无效；二、确认被告常州市金凯置业有限公司于2019年5月17日发出的鑫凯建材装饰广场通知单无效；三、原告张小军、张小英、张晨鑫与被告常州市金凯置业有限公司应当继续履行合同编号分别为D6DC7939C1D341069176、885507B57046464F9C1A、5DCD8C6AD1F842B2BE1E、36D5CCBA0335423B9BFA的商品房买卖合同；四、确认原告张晨鑫尚欠被告常州市金凯置业有限公司鑫凯建材装饰广场10-303号商品房价款116000元；五、确认原告张小军、张小英、张晨鑫尚欠被告常州市金凯置业有限公司鑫凯建材装饰广场10-304号、10-305号、10-306号商品房价款依次为86000元、116000元、82000元；六、驳回原告张小军、张小英、张晨鑫的其他诉讼请求。案件受理费11866元，由原告张小军、张小英、张晨鑫负担3660元，被告常州市金凯置业有限公司负担8306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  张金钱人民陪审员  石 瑛人民陪审员  虞惠萍二〇二〇年五月十二日书 记 员  祝一茹