文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初709号原告（反诉被告）：陶莺鸽，女，汉族，1982年11月2日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。委托代理人：葛运梁，男，汉族，1955年4月15日出生，住址：辽宁省大连市旅顺口区，系陶莺鸽继父。委托代理人：王安，男，汉族，1976年11月3日出生，住址：湖南省娄底市娄星区，系陶莺鸽之夫。被告（反诉原告）：娄底市天龙房地产开发有限公司。法定代表人：刘楚安，系该公司总经理。住所地：娄底市娄星区。委托代理人：肖爱莲，女，汉族，1980年8月20日出生，住址：湖南省娄底市娄星区，系该公司员工。原告（反诉被告）陶莺鸽与被告（反诉原告）娄底市天龙房地产开发有限公司（以下简称“天龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陶莺鸽的委托代理人葛运梁、被告（反诉原告）天龙公司的委托代理人肖爱莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶莺鸽向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金77037.92元；二、判令被告自2019年12月16日起至交房日止，每月向原告支付逾期交房违约金1642.2元；三、判决《商品房买卖合同》附件七补充协议一第七项的约定条款无效；四、判决《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的第十项中所有的“开通费用自理”的约定字样无效；五、本案诉讼费由两被告承担。天龙公司辩称，一、答辩人未能按期交房，是因为政府配套规划没有及时建设导致答辩人相关附属设施建设延期；二、鉴于目前政府规划道路建设尚无眉目，交房时间无法确定，本案所涉《商品房买卖合同》的目的已无法实现，依法应当予以解除。天龙公司向本院提出反诉请求：请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》。陶莺鸽辩称，一、双方当事人所签订的商品房买卖合同分主合同与从合同两部分，是由被答辩人预先拟好条款内容且未与对方协商，向所有购房者提供的相同的一份格式合同，其合同内容违反合同法公平诚信原则，违反娄底市政府有关水、电、气、有线电视、多媒体等设施的收费规定；二被答辩人在反诉中将未按期交房归责于政府原因，没有事实和证据，2019年11月反诉原告就通知所有购房业主可以交房；三、《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《示范文本》，反诉原告并没有向我们出示《示范文本》。经审查，对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据的真实性予以认定，对其证明目的结合庭审查明的情况予以综合认定。根据本院采信的证据和庭审查明的情况并经本院核实，认定本案事实如下：2015年4月21日，被告天龙公司为出卖人、原告陶莺鸽为买受人，签订了《商品房买卖合同》（备案合同编号：201504210008），双方约定：“……第一条项目建设依据出卖人以招牌挂方式取得位于土地宗地号为1-5-19-68的地块的土地使用权。土地使用权证号为娄国用（2012）第13788号。该地块土地面积为8660.77平方米，规划用途为商用用地、住宅用地，土地使用年限70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称：御景花园，建设工程规划许可证号为1307033号，施工许可证号为43250820140428010126。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为娄底市房地产管理局，商品房预售许可证号为娄房预许字（2014）第31号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：            幢号              房号              层次              用途              结构              地上层              地下层              建筑面积（平方米）              套内面积（平方米）              分摊面积（平方米）                  0001              604              6              住宅              钢混              32              0              100.70              82.88              17.82      以上所列该商品房面积为产权登记面积。…第四条计价方式、价款、物业维修资金出卖人与买受人约定合同第三条的计价方式、价款、物业维修资金缴存标准及金额如下：            幢号              房号              计价方式              单价              单位              标准              应缴维修资金              合同价款                  0001              604              建筑面积              2718              元∕平方米              140              14098              273703      该商品房房款核计大写：贰拾柒万叁仟柒佰零叁元整（小写￥273703元），币种为人民币。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用。（按类价服[2010]46号文件执行）。第六条付款方式及期限买受人按按揭付款种方式按期付款：1、一次性付款：总房款的100%，……3、银行按揭付款：首付款为总房款的40%，计人民币大写：捌万叁仟柒佰零叁元整小写：83703.00元，在签订商品房买卖合同时支付；按揭金额：总房款的60%，计人民币大写：壹拾玖万元整，小写190000.00元……。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时期，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际余额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；……第八条交付期限出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书。2、房地产开发项目单位工程竣工验收备案表。3、所有房款到位再交房。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的，出卖人在该事件发生之日起60日内通知买受人；3、买受人未按约交清商品房全部购买款的，出卖人有权不按本合同约定时间向买受人交付本合同约定的商品房。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第二十一条本合同未尽事项，可由双方约定后，签定补充协议（附件七）。第二十二条本合同附件与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……第二十三条本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力……”。同日，陶莺鸽与天龙房产公司签订附件七即《合同补充协议一》和《合同补充协议二》，《合同补充协议一》的内容为：“……7、根据娄价服[2010]46号文件商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用，但该商品房系团购房，经买卖双方协商，同意以下费用：有线电视、宽带、水电开户、煤气到户等开户费用由买受人支付”。该合同附件三《装饰、设备标准》第10项的其他约定内容如下：“有线电视、宽带、电话到户内标准多媒体箱，开通费用自理；水、电开通到户，开通费用自理，电力由供电单位抄表到户，每户只安装一个25W白炽灯，设空调独立专用回路，门面只安装一个白炽灯；给水分户安装计费表，由物业公司抄表收费；管道煤气到户，开通费用自理；楼宇对讲系统、入户门禁安防系统；空调机位统一设冷凝排水管。”2017年10月12日，天龙公司向陶莺鸽出具了收款收据，收据内容为：“陶莺鸽御景花园1栋604号首付款83703元，银行贷款19万元整，合计273703元整。”另查明，1、2016年9月14日，被告天龙房产公司委托湖南楚才会计师事务所对御景花园工程款及商品房销售情况进行了审计，湖南楚才会计师事务所作出湘楚审[2016]SZ第060号《专项审计报告》，其内容为：“一、基本情况娄底市天龙房地产开发有限公司目前开发的项目为御景花园。……项目于2013年12月21日动工，截至2016年6月30日，主体工程基本完成。……三、审计结论……4、御景花园项目未付工程款及扫尾工程款预估情况贵公司与施工方沟通后，预估水、电、气工程款为8100000元；贵公司现场工程师根据实际或预计需要预估其他扫尾工程款为2791500元……”；2、御景花园项目于2015年底竣工，但由于水、电、气工程及其他扫尾工程未完成，至今未被相关部门进行验收合格；3、自2016年5月19日以来，被告天龙房产公司多次向当地政府部门反映要求尽快完成御景花园商住小区周边道路网管建设，御景花园小区的购房者也多次向当地政府反映该小区存在的问题并要求予以解决；4、2016年7月，娄底市娄星区人民政府对该项目成立了帮扶工作小组，对御景花园项目与各购房业主之间产生的矛盾纠纷进行协调。本院认为，陶莺鸽与天龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陶莺鸽主张天龙公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。天龙公司辩称其未能按期交房的原因是因政府部门配套规划没有及时建设导致相关附属设施无法完成，被告可据实延期交房，不应承担违约责任。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定为：“出卖人应当在2016年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、如因国家法律、法规及政府部门的原因须延期交房的……”。被告天龙公司虽未按约定将该房屋交付给原告，但御景花园项目已于2015年底竣工，御景花园小区的房屋无法通过验收不能交房的根本原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，从而导致该小区的扫尾工程无法完成。被告天龙房产公司一直在向政府相关部门反映情况并要求解决,同时也在积极地采取一些补救措施，在当地政府帮扶工作小组的帮扶下，该小区的水、电、煤气已基本接通。综上，被告天龙公司逾期交房的原因是因政府部门的原因导致的，属于原、被告约定可延期交房的情形。对原告要求被告天龙公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《商品房买卖合同》中第四条约定该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有线电视、多媒体等费用（按娄价服[2010]46号文件执行），第二十二条约定，本合同附件与本合同具有同等的法律效力。陶莺鸽主张无效的内容包含在主合同的附件三和附件七中，陶莺鸽是在对《商品房买卖合同》及其附件的内容进行全面的了解之后同意合同及其附件的约定才与天龙公司签订《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》及其附件的内容系合同双方真实意思表示，附件中的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原告陶莺鸽主张《商品房买卖合同》的附件三第10项关于有线电视、宽带、电话到户等开通费用自理的约定无效和附件七中的《合同补充协议一》第7项约定内容无效的诉求不能予以支持。关于天龙公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉诉求，从天龙公司出具的收据来看陶莺鸽在签订《商品房买卖合同》之后，已按合同约定将购房款全部支付到位，天龙公司以反诉被告陶莺鸽违约拒缴相关费用为由要求解除《商品房买卖合同》不成立，天龙公司以合同目的无法实现为由要求解除买卖合同，已查明涉案房屋无法通过验收的原因是长宁街（甘桂路—常平路）建设未开通导致御景花园小区的下水道等管网无法接入，但当地政府已在积极处理，合同目的只是暂时无法实现，而不是不能实现，故反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的请求于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、驳回原告陶莺鸽的诉讼请求；二、驳回反诉原告娄底市天龙房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费863元由原告陶莺鸽负担，反诉案件受理费100元由被告(反诉原告)娄底市天龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  李玉武二〇二〇年五月六日书记员  刘 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后有合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。