贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初3572号原告：张华艳，女，1981年10月23日出生，汉族，贵州省镇远县人，个体工商户，住凯里市。原告：刘强，男，1981年7月11日出生，汉族，贵州省镇远县人，个体工商户，住凯里市。系原告张华艳之夫。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨昌鑫，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪华，女，1983年1月12日出生，汉族，贵州省凯里市人，贵州大地联创房地产开发有限公司员工，，住凯里市原告张华艳、刘强诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，与杜承霖等3案公开开庭合并进行了审理。原告张华艳、刘强、被告大地联创房产公司的委托诉讼代理人蒋雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华艳、刘强向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金7323.05元、逾期办证违约金2989.2元；二、判令被告退还原告所交纳的房屋契税4484元、办证费97元，共计4581元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月11日，我们与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，购得大地联创房产公司开发的凯里市大地春城12栋第4层303号商品房，合同约定房屋建筑面积86.29平方米，单价3441元／平方米，合同总价为296924元，于2012年8月31日前将验收合格的商品房交房给我。事后，我们向被告首付89924元，余款20.7万元以按揭付款方式付清。2013年5月3日被告才将我们所购买的商品房交付给我们，并告知我们所购买商品房的面积增加了0.58平方米，我们补交了房价款1996元，故总的购房款为298920元。另我们又按照大地联创房产公司要求将房屋维修基金5978元、契税4484元、办证费97元交给被告，但大地联创房产公司至今不按合同约定为我们办理房屋产权登记。因被告的违约，应当承担逾期交房违约金7323.05元（按总购房款的0.01%计算）、逾期办证违约金2989.2元（按总购房款的1%计算），并退还我们交付的契税4484元、办证费97元，为此特诉至人民法院，请求依法维护我们的合法权益。原告张华艳、刘强为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件一份2页，拟证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份20页，拟证明二原告与被告签订商品房买卖合同的约定2012年8月31日交房，实际在2013年5月3日交房的事实。3、《收据》、《发票》、《付款凭证》复印件各一份，拟证明二原告已交纳全部购房款，履行了合同约定的义务。4、《大地春城业主维权协调会会议纪要》、《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》、《关于安全退还缴纳房屋维修基金和房屋契税的函》复印件各一份，拟证明二原告就房屋交付条件、违约金赔偿、房产证办理等事宜向被告提出异议，要求被告履行合同的事实。5、《民事裁定书》，拟证明因被告逾期交房、逾期办证问题，二原告提起诉讼后又撤回起诉的事实。被告大地联创房产公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头辩称：同意退还龙湖兰户、何静户、张华艳户的契税及办证费；在2013年10月30日之前我方已通过电话告知变更交房时间，逾期交房违约金已通过半年的物业费进行了补偿，对逾期办证违约金公司不进行处理；同意退还杜承霖户、王泽罡户契税及维修基金、办证费。被告大地联创房产公司在举证期限内未向本院提交任何证据材料。原、被告围绕诉讼请求提供的证据，本院依法主持双方当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下：原告张华艳、刘强作为买受人，被告大地联创房产公司作为出卖人于2011年5月25日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，张华艳、刘强以按揭贷款的方式向大地联创房产公司购买“大地春城”12幢3层303号商品房一套，房屋建筑面积86.29平方米，房屋总价款296924元，出卖人应当于2012年8月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期不超过30日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款1‰的违约金，合同继续履行。同时还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同生效后，原告按约定交纳了购房首付款及办理了按揭贷款。2013年5月3日，被告将房屋交付给二原告，二原告向被告补交超出合同登记面积0.58平方米的购房款1996元（实际总购房款为298920元）、维修基金5978元、契税4484元、办证费97元。2017年9月11日，原告以被告逾期交房、逾期办证等为由向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为：本案二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给二原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告应承担延期交房和延期办证产生的违约责任。对原告张华艳、刘强请求支付逾期交房违约金的诉请，符合法律规定，予以支持，但计算有误，应以调整。被告逾期交房的时间应按合同约定的自最后交付期限的第二天（2012年9月1日）起至实际交付之日（2013年5月3日）止，按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即逾期242天，故确定逾期交房违约金为7233.87元（298920元×1‰×242天）。关于逾期办证违约金，根据合同约定，大地联创房产公司应按约定履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但大地联创房产公司在收到二原告交纳的维修基金、契税、办证费后未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，也已构成违约，二原告请求被告按照合同约定购房款的1%支付逾期办证违约金2989.2元，符合法律规定，且计算方式正确，本院予以支持。二原告诉请第二项要求大地联创房产公司退还其交纳的契税、办证费，双方当事人的合同中并未约定有大地联创房产公司可代有关职能部门收到二原告的契税后向相关职能管理部门缴存，因被告未能证明其向二原告代收上述费用得到主管税务机关授权，且被告代收上述费用后并未为二原告办理房屋产权证，现二原告主张要求被告退还房屋契税及办证费并无不当，本院应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告张华艳、刘强逾期交房违约金7233.87元、逾期办证违约金2989.2元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告张华艳、刘强所交纳的契税4484元、办证费97元，共计4581元。三、驳回原告张华艳、刘强的其余诉讼请求。本判决生效后，若义务人未按判决书规定时间履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，减半收取为86元，由原告张华艳、刘强负担16元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担70元。此款原告王泽罡、胡萍已先行交付，被告贵州大地联创房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 韩 晶二〇一七年十月二十六日法官助理李维君书记员 李张昊