浙江省温岭市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1081执异36号 异议人：张强，男，1985年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌北路九龙大厦。组织机构代码：73091447X。 被执行人：杨雪琴，女，1952年11月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被执行人：潘妙福，男，1948年5月3日出生，汉族，住浙江省温岭市。 本院在执行（2018）浙1081执4132号申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行与被执行人杨雪琴、潘妙福金融借款合同纠纷一案中，异议人张强向本院提出书面异议，请求撤销位于杭州市××城区××室房地产（房屋所有权证号：杭房权证上移字第××号）的司法拍卖，并返还异议人司法拍卖保证金26万元。本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人张强称，2020年4月17日竞买人通过淘宝司法拍卖在温岭市人民法院以××杭州市××室（以下简称“132室”）。当日下午竞买人到132室所在地查看，发现标的物现状与拍卖公告中的照片描述不一致，坐落、大小、朝向都不同，完全是二个不同的房子。因法院没有安排看样，拍卖前一天竞买人根据拍卖公告中的照片找到了相应的拍卖物，但事实是公告照片中的竞拍物并非本次拍卖的竞拍物，至此严重误导了买受人对拍品价值的判断跟参拍意愿，实际的拍品位置与公告中照片位置价值相差甚远，假设在拍卖公告、评估报告中充份的真实的披露拍品的现状，竞买人肯定不会参与竞拍，更不会竞得拍卖物。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第21条第四项未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。拍卖公告的目的是将拍卖标的物的信息向竞买人进行披露，吸引竞买人参加竞拍。但本次司法拍卖公告中使用其它非本次竞拍品的照片，造成买受人错误的认为拍卖公告中的照片即是竞拍物，作为一名普通的群众能做的也就是按照司法拍卖公告所公布内容进行比对竞拍物，没有能力和专业技术对拍卖公告中的内容进行甄别是否有错误，误导性的竞得标的物，这也并非买受人的真实意思表示。这违反了国家法律、司法解释对公告的相关规定，在相关司法实践当中最高人民法院审判委员会认为，从严规范人民法院司法拍卖程序的角度，对公告程序从严要求，只要不按规定公告的一律撤销拍卖。最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的规定，应当公布拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片。拍卖公告的内容应当真实全面的反映拍品的现状、已知瑕疵。第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：由于拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的。因此本次司法拍卖公告的照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。这严重损害了异议人的合法权利，请求撤销杭州市上城区郭东园巷8号132室本次司法拍卖。返还异议人本次司法拍卖保证金26万元。异议人张强向本院提供身份证复印件一份、网上司法拍卖信息打印件一份（12页）、标的物照片两张、标的物视频光盘两份作为证据。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行与杨雪琴、潘妙福金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月22日作出（2018）浙1081民初2037号民事判决，责令杨雪琴偿还上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行借款本金666666.6元，支付截止2018年1月30日的利息（包括逾期利息、复息）22629.61元，支付自2018年1月31日起按年利率10.33125%的标准计算至实际履行之日止的逾期利息，并支付给上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行因本案而花费的律师代理费32000元；上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行对杨雪琴、潘妙福共有的坐落于杭州市上城区郭东园巷8号132室的房地产（房屋所有权证号：杭房权证上移字第××号）的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；驳回上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11013元，减半收取5506.5元，由杨雪琴、潘妙福共同负担。因杨雪琴、潘妙福未履行，上海浦东发展银行股份有限公司温岭支行向本院申请执行。本院于2018年5月18日立案执行。在执行过程中，本院依法裁定拍卖上述涉案不动产。2020年4月17日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台成功拍卖标的物。 另查明，在执行（2018）浙1081执4132号执行一案过程中，因被执行人潘妙福、杨雪琴拒不履行，本院裁定拍卖涉案不动产。2019年9月11日本院执行人员与房地产估价人员对涉案不动产进行了实地勘察，发现上述不动产与他人不动产联通，并由“同发珠宝”租赁使用。潘妙福、杨雪琴所有的部分为同发珠宝使用的西半侧，本院对实地环境进行了拍摄，并以拍摄的照片（其中一张为商场外部照片、两张为同发珠宝门面照片、四张为拍卖标的物所占西半侧部分的特写照片）作为司法拍卖的参考图。2020年4月17日上述不动产由买受人张强以最高价133万元竞得，同日下午张强致电本院表示该拍卖标的物在阿里拍卖的照片与现状严重不符，要求退回拍卖保证金。经调查，“同发珠宝”因与被执行人潘妙福、杨雪琴的租赁合同到期，故“同发珠宝”于2020年1月将原先联通的东西两侧打墙隔开，并为潘妙福、杨雪琴部分的商铺另开北侧小门，“同发珠宝”以原东门作为门面经营使用。 又查明，本院于2020年3月12日发布的《拍卖公告》中载明：“一、拍卖标的：杭州市上城区郭东园巷8号132室（1层47号商铺）的房地产，房屋产权证号：杭房权证上移字第××号，建筑面积为50.87平方米；土地产权证号：杭上国用（2006）第001633号，土地使用面积为8.7平方米。房地产用途为商业；土地性质为出让；土地用途为商业。土地使用期限至2034年12月16日。”“四、标的物及出入通行现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。”《竞买须知》中明确载明：“三、拍卖标的：杭州市上城区郭东园巷8号132室（1层47号商铺）的房地产，……” 上述事实，有本院（2018）浙1081民初2037号、（2018）浙1081执4132号案件执行材料等证据在卷证实。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当公布拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片。拍卖公告应载明拍卖财产已知瑕疵和权利负担，拍卖财产以实物现状为准。又根据该规定第三十一条，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；……”本院在执行过程中，对涉案不动产进行了实地勘察，对潘妙福、杨雪琴所有的由“同发珠宝”租赁使用的西半侧的实地环境进行了拍摄，并以拍摄的照片（其中一张商场外部照片、两张同发珠宝门面照片、四张为拍卖标的物所占西半侧部分的特写照片）作为司法拍卖的参考图。同时，本院在拍卖公告中已载明拍卖标的为杭州市上城区郭东园巷8号132室（1层47号商铺）的房地产及建筑面积等，以现状进行拍卖移交。异议人张强表示自行前去看样时，对拍卖标的物产生重大误解，认为本院拍卖的应当是“同发珠宝”仍在使用的东侧商铺，从而参与竞拍。综上，本院已在拍卖公告中载明已查明的涉案不动产的商铺编号等现状，上传周边环境的照片，并无故意误导购买人的表述，故本院对异议人张强的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人张强的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向台州市中级人民法院申请复议。复议申请书通过本院递交，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本。 。 审 判 长  汪德锋 审 判 员  陈明芳 人民陪审员  章莉佳 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  毛魏魏