山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0881民初2323号原告:山东裕隆矿业集团有限公司，住所地曲阜市裕隆路36号。法定代表人：孔彦，董事长。委托诉讼代理人：李方，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏丽丽，山东鲁都律师事务所律师。被告：山东汇泉环保设备有限公司，住所地327国道与105国道交汇处100米路东。法定代表人：贾明星，总经理。被告：贾明星，男，1964年9月18日出生，汉族，住济宁市市中区。以上二被告委托诉讼代理人：刘敏，山东英和律师事务所律师。原告山东裕隆矿业集团有限公司（以下称裕隆公司）与被告山东汇泉环保设备有限公司（以下称汇泉公司）、贾明星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）鲁0881民初2375号民事判决。被告汇泉公司、贾明星不服该判决，向山东省济宁市中级人民法院提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）鲁08民终1610号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告裕隆公司的委托诉讼代理人李方、魏丽丽、被告贾明星及二被告的共同委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告汇泉公司向原告支付租金及水电费1700989.95元；2、请求判令被告汇泉公司从2015年10月31日起向原告支付违约金，按银行同期贷款利率的二倍计算，至全部清偿为止；3、请求判令被告贾明星对上述租金、水电费及违约金承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年6月14日，原告裕隆公司与被告汇泉公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将裕隆大厦裙楼1-3层租赁给汇泉公司使用。租赁期限从2006年9月1日至2016年8月31日，租赁底金十年总额为11500000元。因汇泉公司经营管理不善，长期拖欠原告租金及水电费，原、被告于2015年9月8日签订《解除租赁合同协议书》，解除了原《房屋租赁合同》并对汇泉公司拖欠租赁费和水电费的数额、还款时间、违约责任等做了详细约定。后汇泉公司未履行还款义务，拖欠原告租金及水电费共计1700989.95元。为维护自身的合法权益，故向曲阜市人民法院提起诉讼。被告汇泉公司、贾明星辩称，1、因租赁的裕隆大厦未经过消防验收，根据最高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，双方签订的《房屋租赁合同》无效，导致双方所达成的解除租赁合同的协议自然无效，双方约定的结算租金、水电费用以及违约金的内容均属无效，不能作为原告诉讼请求的依据；2、解除租赁合同协议是在被告不明事实真相的情况下签订的，合同内容不真实，本案的租赁合同的实际承租人应是田某,4，合同义务应由田某,4自己承担，租赁费用的结算也应有田某,4参与才能正确结算，因田某,4的失踪导致无法核实确定，故解除协议中第四条所确定的拖欠的租赁费及水电费的数额是错误的；3、解除租赁合同的协议第六条约定附条件的义务明显违反了权利义务相一致的原则，约定的2014年8月31日至2015年8月31日所欠租赁费用700000元没有给出合法理由及事实依据，事实上双方终止合同时间在2014年6月5日，要求被告承担合同终止后的租赁费用显属无据；4、原告所出租的房屋有关设施不符合条件，商场内的电器、空调、均属不合格产品，经常发生毁损，造成多次停电、停业；综上，原告提出的诉讼请求没有事实依据和法律根据，应依法予以驳回。为证明其诉讼主张，原告裕隆公司提交了以下证据（部分证据在原审卷中）：一、《房产证》，证明原告为裕隆大厦的所有权人；二、曲阜市人民法院通知及企业变更登记信息查询结果，证明济宁汇泉水设备有限公司于2013年10月23日名称变更为汇泉公司；三、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同第三条约定由被告组建“裕隆购物广场有限公司”；四、曲阜裕隆购物广场有限公司2014年度报告，证明被告设立曲阜裕隆购物广场有限公司；五、《协议书》，证明原、被告同意被告以其所有的商品折抵租赁费238597.80元；六、《关于提前终止裕隆广场租赁合同的申请》、《关于购物广场租金优惠延期的申请》、《裕隆大厦裙楼1-3层交接表》，证明被告实际承租、长期拖欠租金和办理交接的事实；七、《解除租赁合同协议书》，证明原、被告于2015年9月8日协议解除了《房屋租赁合同》，并对拖欠的租赁费、水电费及逾期付款违约金作出约定，贾明星为连带责任保证人；八、《2006年-2015年已收房租明细》，证明原告共收到租金4807690.40元（含以商品折抵的租赁费238597.80元）。经质证，被告汇泉公司、贾明星对证据一的真实性无异议，认为该证据证明了涉案的租赁物登记时间是在双方签订租赁合同之后，由于该房屋在交付租赁时，没有经过竣工验收及消防验收，该证据印证了被告所主张合同无效的事实；对证据二无异议；对证据三无异议，认为该份合同为无效合同；对证据四的真实性不予确定，认为实际出资人是田某,4而非本案被告；对证据五的真实性无异议，认为该协议与本案无关联性，对被告无约束力；对证据六的真实性无异议，认为实际承租人应是田某,4；对证据七有异议，认为该协议属于无效协议，部分内容也不真实，尤其在协议的第六条所决定的2014年8月31日到2015年8月31日所欠租金70万元无任何依据；对证据八的真实性无异议，但认为大部分租金是由实际承租人田某,4个人交付。本院认为，二被告在原审庭审中对原告提交的证据一、二、三、七质证时无异议，已经认可其真实性，综合本次庭审中被告的质证意见，对上述证据的真实性依法予以认定。为证明其诉讼主张，被告汇泉公司、贾明星提交了魏新安（案外人）起诉曲阜裕隆购物广场有限公司、山东裕隆矿业集团有限公司房屋租赁合同纠纷的《民事诉状》一份，证明原、被告终止合同的时间是2014年6月4日。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为魏新安已撤回起诉，既该诉状未经法院确认，不能作为证据使用，而且与本案无关。本院认为，该诉状所涉纠纷未经法院实体处理，其中的事实理也没有经过依法确认，该诉状不能依法证明原、被告之间的合同履行终止情况，原告的质证意见成立；经二被告申请，证人田某,4、孔某,4出庭作证，对证人证言，二被告无异议，原告认为证言能够证明汇泉公司与原告签订租赁合同后又将房屋转租给田某,4的，其他证言与本案无关联性。本院认为，田某,4及孔某,4的证言反映的是田某,4与汇泉公司所签的房屋转租赁合同的履行情况，根据合同的相对性原则，证言与本案无关联性，本院认定，汇泉公司承租房屋后存在转租赁行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月14日，在济宁汇泉工矿设备有限公司的担保下，原告裕隆公司与被告汇泉公司（原济宁汇泉水处理设备有限公司）签订《房屋租赁合同》，将裕隆大厦裙楼1-3层租赁给汇泉公司，由汇泉公司组建“裕隆购物广场有限公司”经营使用，租赁期限从2006年9月1日至2016年8月31日，租赁底金十年总额为11500000元，经营期间的水电等费用由汇泉公司交纳。在合同履行过程中，汇泉公司存在转租赁行为，由于其未按约定交纳租金及水电费，2015年9月8日，裕隆公司与汇泉公司、贾明星签订《解除租赁合同协议书》，约定自2015年8月31日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，由汇泉公司于2015年9月30日前将承租的房屋及附属设施、设备完好交还裕隆公司，双方还确认，截至2014年8月31日，汇泉公司应交给裕隆公司租金5760000元、水电费48680.35元，合计5808680.35元，至2015年7月31日，裕隆公司共收到汇泉公司（含转承租方以汇泉公司名义）交纳的租金及水电费480769.40元（含2014年7月17日汇泉公司以其库存商品折抵的238597.80元），尚欠1000989.95元，双方对该笔欠款约定：还款计划为于2015年10月30日偿还300000月、于2016年1月底前偿还300000元、于2016年5月30日前偿还400989.95元，若汇泉公司未按约定时间还款，则从还款到期之日起按银行同期贷款利息的二倍支付逾期付款违约金，若汇泉公司按约定履行到位，裕隆公司同意汇泉公司不再缴纳2014年8月31日至2015年8月31日所欠租赁费700000元，贾明星对汇泉公司的上述义务提供连带责任担保。汇泉公司未按约定还款，其于2015年12月15日将房屋交还裕隆公司，双方对设施、设备的丢失、毁损情况进行了验收确认。另查明，经营期间，汇泉公司于2014年7月17日与裕隆公司签订《协议书》，将其所有的烟、酒、茶、洗衣粉等部分库存商品进行了清点、核价并列出清单，物品总价值228438.80元，连同之前裕隆公司10159元的签单，共计238597.80元用于折抵租金；裕隆大厦归裕隆公司独立所有，于2006年由裕隆公司自建，于2009年4月28日登记，房权证号码为曲城字第××号。本院认为，原告裕隆公司与被告汇泉公司2006年6月14日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且涉案房屋于2009年4月28日依法进行了登记，表明它在一审辩论终结前已经具备了法律规定的各种要件，属于合法建筑物，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“…租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本院认为被告汇泉公司、贾明星关于该合同无效的辩解不能成立，应当认定该《房屋租赁合同》为合法有效的合同；《房屋租赁合同》签订后，汇泉公司因经营不善未按约定支付租金及水电费等费用，其在2014年9月26日向裕隆公司提出优惠延期申请后迟迟未能扭转经营状况，因合同难以继续履行，原、被告三方于2015年9月8日签订《解除租赁合同协议书》，该协议亦是其真实意思的表示，根据协议约定应认定裕隆公司与汇泉公司间的《房屋租赁合同》的终止时间为2015年8月31日，其中关于租赁费、水电费、违约金及其他权利义务的约定均符合法律规定，依法应予确认；贾明星作为汇泉公司上述债务的担保人，依法应承担保证责任；关于汇泉公司用作折抵部分房租的库存商品的价值是否合理问题，首先应涉及贾明星在2014年7月17日的折抵租金《协议书》上签字的性质认定问题，本院认为，汇泉公司在与裕隆公司签订《房屋租赁合同》及向裕隆公司提出《关于提前终止裕隆广场租赁合同的申请》时，贾明星均是汇泉公司的代理人，且汇泉公司在签订该协议之后向裕隆公司提出《关于购物广场租金优惠延期的申请》及《解除租赁合同协议书》时在两文书上均盖章，表明汇泉公司同样认可贾明星的代理行为，故应当认定，在《房屋租赁合同》的签订、履行和解除过程中，贾明星一直是汇泉公司的代理人，该折抵租金《协议书》的签订发生在《房屋租赁合同》的履行过程中，因此，贾明星的此签字行为性质上应属于汇泉公司授权的代理行为，由此产生的后果应由汇泉公司承担，其次，该协议书所附的清单上对商品的种类、数量、单价及金额已经列明，而且通过签订《协议书》的方式进行了确认，在诉讼过程中，汇泉公司不能依法证实双方商定的商品价值显失公平，应当认定该部分商品折抵租金的价值合理。综上，原告裕隆公司的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关规定，判决如下：一、被告山东汇泉环保设备有限公司于判决生效后十日内支付原告山东裕隆矿业集团有限公司租金及水电费1700989.95元；二、被告山东汇泉环保设备有限公司于判决生效后十日内支付原告山东裕隆矿业集团有限公司违约金（以1700989.95元为基数，自2015年10月31日起至实际给付之日止，按同期同类银行贷款利率的二倍利率计算）;三、被告贾明星对上述款项承担连带清偿责任；四、被告贾明星享有《担保法》第三十一条规定的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20108元，由被告山东汇泉环保设备有限公司、贾明星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王 杨审 判 员  刘洪利人民陪审员  王旭红二〇一七年十月二十六日书 记 员  孔盛洁