北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初14021号原告（反诉被告）：卢和松，男，1977年5月2日出生，住江西省九江市永修县。委托代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。被告（反诉原告）：张默，女，1982年1月24日出生，住北京市朝阳区。委托���理人：王一，北京市世嘉律师事务所律师。第三人：北京涛顺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平科技园区振兴路北侧居住及配套（A-7及A-6-1）A6-1地块1-6#住宅楼1层甲3。法定代表人：侯红芋，经理。委托代理人：贾俊雷，男，1986年11月20日出生，汉族，本公司员工，住单位宿舍。第三人：郭晓兰，女，1955年7月21日出生，住黑龙江省绥化市。原告（反诉被告）卢和松与被告（反诉原告）张默及第三人北京涛顺房地产经纪有限公司（以下简称：涛顺公司）屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，为查清案件事实，本院依职权追加郭晓兰作为本案第三人。原告(反诉被告)卢和松的委托代理人张胜利，被告(反诉原告)张默的委托代理人王一、第三人涛顺公司委托代理人贾俊雷到庭参加了诉讼。第三人郭晓兰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)卢和松向本院提起诉讼要求：1、判令被告接受购房尾款40万元后，继续履行双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协助办理北京市昌平区北街家园七区8号楼2单元1702号的转移登记手续；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年5月13日，原、被告（其母郭晓兰代理）通过第三人涛顺公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充条款》，约定被告将北京市昌平区北街家园七区8号楼2单元1702号（以下简称：涉案房屋）房屋以100万元出售给原告，原告当日支付定金2万元，首期付款58万元，2012年11月10日原告入住涉案房屋。2017年1月被告取得房屋产权证，2017年2月双方通过了房屋管理部门核验，2017年3月被告将户籍��入涉案房屋地址。此后原告联系被告办理网签手续，被告皆以种种理由推脱，致使房屋至今不能过户。故诉至贵院，请求判如所请。被告(反诉原告)张默辩称：不同意原告的诉讼请求，原告要求履行的《北京市存量房屋买卖合同》系在我不知情的情况下，由我母亲郭晓兰与原告签订的，我在2012年4月8日出国留学，期间与家人联系较少，郭晓兰在未经我授权的情况下出卖房屋，我对买卖合同效力不予认可。原告在与郭晓兰签订合同时，郭晓兰并未出示过任何授权文件，也没有提供我的身份证原件，在此情况下，原告与郭晓兰签订合同的行为并非善意，郭晓兰的行为不构成表见代理，在郭晓兰行为不构成表见代理的情况下，我没有义务配合原告继续履行合同。反诉原告张默向本院提出反诉要求：1、反诉被告将涉案房屋恢复原状、将房屋使用权归还��诉原告；2、反诉被告向反诉原告返还其非法占有房屋期间取得的租金收益27万元；3、反诉被告向反诉原告返还从开发商处取得的逾期交房违约金32361元；4、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告于2009年6月8日与北京罗顿沙河建设发展有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号为Y810655，购买涉案房屋，2016年12月7日，反诉原告取得涉案房屋《不动产权证书》。2012年4月8日，反诉原告出国留学，期间和家人鲜有来往，2012年5月3日，反诉原告之母郭晓兰擅自与反诉被告签订《北京市存量房屋买卖合同》。根据该合同，自2012年5月起，反诉被告使用房屋至今，出租后收益27万元。反诉原告回国后发现房屋被他人侵占，只得租房居住。被告的行为已经构成侵权，故提出反诉，请求判如所请。第三人涛顺公司述称：双方之间的买卖合同是双方真实的意思表示，因当时没有办理产权转移登记的条件，故而没有办理产权转移登记手续，但已经交付完成。张默委托其母郭晓兰出售涉案房屋，针对授权委托手续等相关法律文件我公司在居间活动中协助进行了审查，但由于时间较长，档案我公司已经销毁。第三人郭晓兰未到庭，提交书面陈述意见称：张默于2009年6月8日购买了位于北京市昌平区北街家园七区8号楼1702号房屋。后来，张默出国留学，张默委托我办理房屋的贷款、验房及房屋交付手续，但不包括出售涉案房屋。张默出国后不久，涛顺公司的工作人员多次以房屋可能降价为由怂恿我出售涉案房屋，我担心张默受损，私自将张默房屋低于市场价格出售给了卢和松，并收取了卢和松交纳的60万元房款。张默得知后一直与我闹矛盾，我在售卖后也懊悔不已。现在张默回国生活工作，无房居住，卢和松将房屋出租牟利���因开发商一直逾期办理房产证，张默说等产权证办理下来后在向法院起诉。2016年底，开发商通知可以办理涉案房屋的产权证，因当时我把购房合同和购房发票都给了卢和松，为了顺利办理房产证，张默和卢和松联系，并托辞配合办理房屋过户手续，以索要房屋买卖合同、和购房发票原件。我听信了涛顺公司工作人员的花言巧语，私自出售张默的房屋，我愿意就此承担法律责任。另外，我出售张默所有的涉案房屋并未张默授权，成交价也明显低于市场价格，卢和松的行为不构成善意第三人。希望贵院查明事实，驳回卢和松的诉讼请求。经审理查明：2009年6月8日，张默与北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称：罗顿公司）签订《商品房预售合同》，购买了位于昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套B-8#住宅楼17层2单元房屋。2012年5月13日，通过涛顺公司居间，张默之母郭晓兰代张默与卢和松签订《北京市存量房屋买卖合同》及《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》约定，卢和松购买张默所有的涉案房屋，交易价格为100万元，买受人在合同签订当日支付定金2万元，在2012年6月20日前支付首付款58万元，剩余40万元尾款待涉案房屋开发商通知出卖人办理完成该房屋产权证5日内，在双方办理转移登记手续时一次性由买受人给付出卖人。双方在合同中还约定了其他相关事项。合同签订后，郭晓兰代张默收取了卢和松给付的定金及首付款共计60万元，郭晓兰将涉案房屋交付卢和松使用，并将《商品房预售合同》文本原件、购房发票原件等文件一并给付卢和松。2016年12月7日，张默取得涉案房屋《不动产权证书》。2017年2月开始，卢和松通过微信联系张默办理涉案房屋转移登记事宜，微信聊天记录���示：“1、张默向卢和松询问办理涉案房屋转移登记的流程；2、询问付款；3、询问委托公证书的相关事项；4、询问卢和松购房资格核验；5、确定网签时间问题”。后双方因对交涉内容未能形成一致意见，截止至本案开庭审理前，双方未完成网签备案手续。上述事实，有《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》、收条、转账凭单、《不动产权证书》、卢和松与张默微信聊天记录截图及双方当事人、第三人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经被代理人追认的，代理行为有效。本案中，涉案房屋的产权人为张默，2012年5月13日，张默之母郭晓兰作为张默代理人与卢和松��订《北京市存量房屋买卖合同》并收取了卢和松给付的定金及首付款共计60万元，在合同签订后将涉案房屋交付卢和松使用。在本案审理过程中，卢和松和涛顺公司均未能出具张默委托郭晓兰出售涉案房屋的委托代理手续，故在此情况下，应视为郭晓兰没有代理权。但结合卢和松出示的其与张默的微信聊天记录看，2016年12月7日，张默取得涉案房屋产权证后，卢和松开始和张默沟通办理涉案房屋转移登记手续等相关事项，双方聊天内容中，张默向卢和松询问办理涉案房屋转移登记流程、涉案房屋尾款给付、确定网签备案时间等相关内容,从上述事实可以推定,张默知晓并认可郭晓兰出卖涉案房屋的事实,可以认定张默追认了郭晓兰的处分行为，郭晓兰的代理行为有效。关于张默主张与卢和松沟通相关转移登记流程是为了尽快办理房屋产权证，而并非追认郭晓兰的代理行为一节，本院不予采信。郭晓兰代理张默与卢和松签订的房屋买卖合同并未违反相关法律的禁止性规定，故郭晓兰代理张默签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。现因张默已经取得了涉案房屋的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的相关手续，根据合同约定，张默在收取卢和松给付的购房尾款40万元后，有义务配合卢和松办理涉案房屋的转移登记手续。因卢和松请求本院一并处理购房尾款给付问题，故对于卢和松的诉讼请求，本院予以支持。关于张默要求将涉案房屋恢复原状、返还涉案房屋租金损失和返还开发商给付卢和松的逾期交房违约金的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张默继续履行与原告(反诉被告)卢和松于2012年5月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《关于张默与卢和松房屋买卖的补充条款》；二、原告(反诉被告)卢和松于本判决生效后十日内给付被告(反诉原告)张默剩余购房款400000元，被告(反诉原告)张默于原告(反诉被告)卢和松支付完毕购房款当日协助办理北京市昌平区北街家园七区8号楼2单元1702号的转移登记手续；三、驳回反诉原告张默的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6900元，由被告(反诉原告)张默负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2918元，由被告(反诉原告)张默负担（已交纳）。案件保全费5000元，���原告（反诉被告）卢和松负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 辉二〇一七年十月三十日书记员 翟金萍