上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32130号原告(反诉被告)：上海电气集团置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：武跃军，执行董事。委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海谨拓石材销售有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：肖金星，总经理。委托诉讼代理人：傅聿文，上海市希望律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫立民，上海市希望律师事务所律师。原告(反诉被告)上海电气集团置业有限公司与被告(反诉原告)上海谨拓石材销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海电气集团置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号房屋，并腾空交付原告；2、判令被告支付原告房屋场地占有使用费，房屋按每天每平方米2.68元，场地按每天每平方米0.34元标准，自2015年8月25日起计算至实际迁出之日止的占有使用费。审理中，原告将第2项诉请中的场地使用费的计算标准调整为每天每平方米2.68元。事实与理由：案外人上海市家用电器合作联社(以下简称家电合作社)系上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的登记权利人。2011年6月，案外人家电合作社出具《授权委托书》，委托案外人上海文通物业有限公司(文通公司)管理和出租系争房屋。2014年10月20日，案外人文通公司与被告签订租赁合同，约定由被告承租系争房屋，其中房屋面积130平方米，场地面积2660平方米，租赁期限自2014年8月15日起至2015年8月14日止，房屋租金为每日每平方米1.04元，场地租金为每日每平方米0.34元。2014年12月8日，案外人文通公司与原、被告签订《房屋租赁合同出租房主体变更协议》，约定，自2015年1月1日起，案外人文通公司与被告签订的租赁合同的出租方由案外人文通公司变更为原告，由原告承担租赁合同约定的所有权利义务，被告按约支付原告租金。合同签订后，双方按约履行。然而，自2015年8月14日，合同约定的租赁期限届满，被告仍占用系争房屋至今，原告多次要求被告限期搬离、返还房屋并支付相应费用，被告拒不返还，故诉至法院，请求判如诉请。上海谨拓石材销售有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告承租系争房屋用于经营石材生意，后由于市场不景气，遂于2015年1月将系争房屋用于与案外人上海徐昊速递有限公司合伙经营中通速递业务，经营期限为五年。原告曾向被告承诺会续签合同，但合同到期后，原告不再续约并要求被告搬离，被告的巨额投资无法收回，对此，被告将另行反诉主张。不同意原告主张的使用费计算标准，应当按照租金标准进行区分，房屋为每日每平方米2.68元，场地为每日每平方米0.34元。上海谨拓石材销售有限公司提出反诉诉讼请求：1、原告赔偿被告搭建构筑物损失100万元；2、原告赔偿被告经营损失50万元。事实和理由：案外人家电合作社系系争房屋的产权人。1999年起，被告承租系争房屋并在系争房屋场地内搭建了房屋、雨棚等构筑物用于经营石材至今。租赁双方曾先后签订了多份租赁合同，期间，合同当事人曾多次变更。2014年9月15日，被告与案外人文通公司签订租赁合同，租期为1年，自2014年9月15日起至2015年8月14日。同年12月8日，原、被告及案外人文通公司协议将出租人变更为原告。合同履行期间，因石材市场严重不景气，2015年1月20日被告与案外人上海徐昊速递有限公司签订《合作项目协议书》，约定将系争房屋用于合伙经营中通速递业务。2016年5月12日，原告向被告发出合同到期终止的通知函，称双方租赁合同于2016年8月14日到期，后不再续约，要求被告到期搬离系争房屋。原告的行为给被告造成了巨大损失，故提起反诉诉讼请求。上海电气集团置业有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。根据合同约定，被告不能转租系争房屋，因此，被告与案外人签订的合作协议是无效的，被告反诉主张的款项没有合同及法律依据。经审理查明，案外人家电合作社系系争房屋及场地的产权人。2011年6月,案外人家电合作社出具《授权委托书》一份，载明：全权委托文通公司管理和出租系争房屋，文通公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。2014年10月20日，被告(乙方、承租人)与案外人文通公司(乙方、出租人)签订《租赁合同》，约定：乙方承租系争房屋，建筑面积为130平方米，场地租赁面积为2660平方米；房屋用途为科研、设计用电；乙方将租赁标的物用于生产加工(非限制类)用途。租赁期限自2014年8月15日起至2015年8月14日止，租赁期满，乙方应向甲方归还租赁标的物；租赁保证金为30812元，租赁保证金在同时符合下列条件时，除冲抵合同约定以及应当由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方：(1)租赁关系终止；(2)乙方无欠费；(3)返还的租赁标的物和附属设施设备经甲方验收通过；(4)乙方及次承租人的营业执照、税务登记已迁移或注销;(5)补充条款约定的其他事项；乙方需继续承租的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租；甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同；乙方未提前三个月书面向甲方提出申请的，视为乙方不续租；租金每日每平方米建筑面积为建面1.04元、场地0.34元，年租金总计379454元；未经甲方书面同意，乙方以租赁标的物使用权与第三人以包括但不限于加盟、承包、联营、合伙等形式进行合作，视为乙方擅自转租，乙方承担未经甲方书面同意而擅自转租的法律责任。乙方在租赁关系终止之日起十日内返还租赁标的物和附属设施设备；乙方逾期返还租赁标的物和附属设备的，每逾期一日，乙方应按2.68元/平方米向甲方支付占用费。合同签订后，双方按约履行。2014年12月1日，家电合作社出具《委托授权书》一份，载明：根据电气置业公司及文通公司管理职能调整的要求，现撤销我社2011年6月对文通公司就系争房屋的授权委托，并更改为全权委托上海电气集团置业有限公司管理和出租系争房屋。上海电气集团置业有限公司有权对外签订合同，并享有和承担由此产生的权利和义务。2014年12月8日，原告、被告和案外人文通公司签订《房屋租赁合同出租方主体变更协议》，约定：自2015年1月1日起出租方由文通公司变更为原告，同日起，被告按租赁合同约定每期的租金支付给原告，原告在收取每期缴纳租金后，向被告开具发票。2015年5月12日，原告向被告寄送《房屋租赁合同到期终止的通知函》告知被告双方的租赁合同于2015年8月14日到期，请被告于2015年8月24日之前向租赁场所的瞿溪路XXX号物业管理处办理相关退房手续并搬离。合同到期后，被告继续使用系争房屋至今。审理中，被告出示其与案外人上海徐昊速递有限公司于2015年1月20日签订的《项目合作协议书》一份，载明：双方以投资600万元另加被告提供的场地和场地管理；经营期限为5年，自2015年1月20日至2020年1月19日。原告认为该协议系被告与案外人签订的，对此不予认可，且根据合同约定，被告不得擅自转租，故该协议应属无效。审理中，被告还出示了一组照片，拟证明其在系争房屋及场地内进行了搭建。原告认为被告搭建的雨棚系违章搭建，已被相关部门拆除，不存在损失。为此，原告提供了相关部门出具的整改通告复印件以及相关照片。被告对其真实性不予确认，并认为被告的搭建虽然是违章搭建，但仍有经济价值，拆迁时房东可以获得补偿，雨棚已被拆除，但其他建筑都没有拆除。同时，被告确认相关搭建是在本案涉讼合同之前的2000年左右，搭建时并未办理合法建设手续。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房产证、租赁合同、授权委托书、房屋租赁合同出租房主体变更协议、房屋租赁到期终止通知函等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。原被告之间的房屋租赁合同于2015年8月14日到期，在双方未达成新的合意签订合同的前提下，被告应当及时返还租赁物，故原告要求被告迁出系争房屋，本院予以支持。合同约定的腾房期限届满后，被告继续使用系争房屋，应当支付使用费，故原告要求被告按照合同约定的标准支付房屋使用费，本院予以支持。对于被告反诉主张的搭建构筑物的损失，被告自认相关搭建系本案涉讼合同之间搭建且并未取得合法建设手续，因此原告对此并无过错，相关费用应由原告自行负担。被告要求原告赔偿相关损失的反诉诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿经营损失50万元，但被告没有提交能够充分证明损失存在的证据，故对于被告的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。租赁关系终止后，保证金应当按约处理。被告在审理中要求原告返还保证金，原告同意在扣除欠费后将剩余部分予以返还，原告关于保证金的相关主张具有合同依据，本院予以采纳，本案中就保证金一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海谨拓石材销售有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋返还给上海电气集团置业有限公司；二、上海谨拓石材销售有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上海电气集团置业有限公司自2015年8月25日起至实际归还房屋之日止的使用费，按每日每平方米2.68元标准计算；三、上海电气集团置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还上海谨拓石材销售有限公司租赁保证金30812元，此款可与本判决第二条之使用费进行冲抵；四、驳回上海电气集团置业有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费8928元，反诉案件受理费9150元，共计18078元，由上海谨拓石材销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  晏 莹人民陪审员  赵倩玲二〇一七年十月二十三日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。