上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初12866号原告孙啸松，男，1985年12月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人任学强，上海申浩律师事务所律师。被告吴颖，女，1967年5月19日出生，汉族，住上海市。被告戚思成，男，1932年5月14日出生，汉族，住上海市。被告戚薇晴，女，1988年9月4日出生，汉族，住上海市。三被告共同委托代理人张星漪，上海俱进律师事务所律师。第三人德祐房地产经纪有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人邵非。委托代理人刘雪辰。第三人范关元，男，1952年11月15日出生，汉族，住上海市。原告孙啸松与被告吴颖、戚思成、戚薇晴，第三人德祐房地产经纪有限公司、范关元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙啸松及其委托代理人任学强，被告吴颖，被告吴颖、戚思成、戚薇晴的共同委托代理人张星漪，第三人德祐房地产经纪有限公司的委托代理人刘雪辰，第三人范关元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙啸松诉称，在德祐房地产经纪有限公司的居间下，原告作为买方、范关元作为买方代理人、戚建华与吴颖作为卖方，于2015年9月29日就本市甘泉一村XXX号XXX室的交易签订了《房地产买卖居间协议》，约定该协议订立的92天后签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告还于2015年10月10日支付了定金4万元。在此期间，戚建华因交通意外死亡，其妻吴颖、其父戚思成、其女戚薇晴作为继承人，以办理继承手续尚需时日为由，要求推迟买卖合同的签订日程，原告对此予以理解。2015年12月26日，原告应中介之邀，在三被告均在场且意见一致的情形下，与吴颖通过签署《补充协议》将买卖合同签订日延至2016年6月30日前，但此后被告对交易持推诿态度，吴颖在2017年1月8日与原告的电话通讯中明确拒绝进行房产交易，而此时房地产市场价格已大幅上涨，系争房屋于2015年12月31日的交易价为160万元、于2017年1月8日的交易价达220万元。上述事实由房地产买卖居间及补充协议、原告与吴颖、德祐房地产经纪有限公司工作人员之间的通信记录、同类房屋的出售价格信息等证据为证。原告认为，被告的违约行为造成原告巨额损失且不足以违约金弥补，故提起诉讼，请求判令：一、解除《房地产买卖居间协议》并同意解除相应的《补充协议》；二、被告返还定金4万元；三、被告支付违约金24.4万元(按协议约定以交易总价122万元的20%计)；四、被告赔偿差价损失100万元(以被告拒绝履约日即2017年1月8日的房屋市场交易价格为参考，同意法院对此予以酌定而无需作价格评估)；五、本案受理费由被告负担。被告吴颖、戚思成、戚薇晴辩称，一、戚建华与吴颖为夫妻关系，系争房屋属登记于两人名下的共同财产。戚思成为戚建华之父、戚薇晴为戚建华与前妻之女，除上述三被告以外，戚建华无其他继承人，目前三被告均无放弃继承的意愿亦未就系争房屋的继承方案达成一致，吴颖对房屋产权享有的份额未定；二、房地产买卖居间协议签订后，戚建华于2015年12月24日死于交通事故，原告要求吴颖于2015年12月25日左右签订合同，吴颖则认为交易存在障碍，双方遂通过居间方进行协商，吴颖在原告与德祐房地产经纪有限公司的要求下仓促签订了《补充协议》，该协议为格式条款，并不能体现吴颖的真实意愿且未经其他继承人同意。同时，戚建华进行房屋交易的目的系为对住所进行置换，其意外死亡后，吴颖身患疾病且经济拮据，无能力购置新房，不可能再出售系争房屋，故吴颖于2016年1月8日告知原告终止交易；三、原告未按约定对协议的履行作出书面催告，房屋交易亦处于居间阶段，尚未签署正式房地产买卖合同，故诉请中的违约金数额过高且与赔偿金有重合之处，请求法院酌情调整；四、对原告的房产价值估算不认可，被告可确认的房屋市场价格为：系争房屋于2015年12月31日的市场价为122万元、于2017年1月8日的市场价为220万元，上述价格可由法院酌定而无需再作评估。因2015年9月29日签订的居间合同约定92天内签署买卖合同的示范文本，而在此期间内原告并未提出该示范文本的签署请求，故居间协议的有效期止于2015年12月31日，原告据以要求赔偿的房屋市场价计算时间节点应以该日期为准；五、德祐房地产经纪有限公司作为居间方的目的系为促成交易，故其在本次纠纷中的立场显然更倾向于原告。综上所述，被告对解除居间协议、补充协议并退还定金不持异议，但对原告的其余诉请不能同意。第三人德祐房地产经纪有限公司述称，戚建华死亡后，吴颖未就遗产继承问题提供相应证明材料，故居间方无法了解具体情况，但根据相关法律规定，吴颖享有系争房屋产权份额的三分之二，其有权以个人名义签署补充协议。该协议签署时卖方除吴颖外另有数人到场且均同意继续交易，其中是否包括戚建华的其他继承人则不得而知，但该协议系交易双方真实意愿的体现而非居间方强加。协议订立后，吴颖于今年2月左右向居间方表示因其他继承人拒绝故不再继续交易，并未阐明具体原因。现居间方同意解除房地产买卖居间协议及补充协议，其余诉请因与第三人无关而不发表意见。第三人范关元述称，本人与原告系亲戚关系并代原告签署了居间与补充协议，其余意见同原告。经审理查明，系争房屋即本市甘泉一村XXX号XXX室的权利人为戚建华、吴颖。2015年9月29日，以戚建华、吴颖为出售方、范关元持原告的购房授权委托书为买受方、德祐房地产经纪有限公司为居间方，签署《房地产买卖居间协议》一份，主要约定的内容有：房屋交易价格为122万元，买受方支付意向金转定金4万元，本协议签订后的92天内交易双方赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，违约则适用定金罚则。首期房款366000元于签订买卖合同的当日支付，剩余房款854000元于产权过户当日支付。交易双方的任一方经书面催告仍不履行本协议的，相对方有权在追究违约责任的基础上选择继续履约或解除协议，解除协议的违约金为总房价的20%。除此之外，该合同还对附属装修设备的确认、户籍的迁徙、买受方的变更、出售方的无权处分、居间的报酬等事宜作了约定。2015年10月10日，戚建华出具收据确认收到定金4万元。2015年12月24日，戚建华因交通事故死亡，当月26日，吴颖与范关元签订《补充协议》一份，约定因戚建华意外死亡而对居间协议作变更，双方同意于2016年6月30日前赴居间方处签订《上海市房地产买卖合同》，其他事宜仍按原协议履行。该协议签订后，房产交易并未如期进行，吴颖于2017年1月8日与原告的电话通讯中，表示目前无其他房屋可供居住，故其与戚建华的其他继承人均拒绝出售房屋。此后当事人之间经交涉无果，原告于2017年5月22日诉至法院，请求判决如其诉请。本院认为，当事人对涉案《房地产买卖居间协议》的真实性与合同效力均不持异议，本院予以确认。鉴于该协议已对房产买卖的主要内容如房价款、付款期限等作了约定，应视为协议双方对房屋交易基本达成一致且合同条款无违反法规政策之处，故协议一旦订立则签约方均应各自履行义务，否则须按违约条款承担责任。作为出售方之一的戚建华死亡后，吴颖、戚思成、戚薇晴既欲对系争房屋行使遗产继承权，就应该承担附随遗产所产生的各类义务，包括遵循协议约定继续房屋交易，此既符合戚建华生前售房的意愿，亦是民事活动中诚信原则的体现。虽然尚无证据证实原告与吴颖签订的《补充协议》之约定获得了戚思成、戚薇晴的认可——原告据此协议追责的法律依据不足，但本案诉讼中，被告吴颖作为房屋的另一出售方，被告戚思成、戚薇晴作为戚建华的继承人，已明确拒绝继续房产交易且理由不充分，这一悔约行为同样构成违约，应对买受方承担合同责任。当事人一致认为交易无继续履行之可能且同意解除涉及房屋买卖的两份协议，本院予以确认并以原告起诉之日作为解约日。协议解除后，被告应当返还定金，考虑到涉案房屋买卖发生后房产交易市场的状况，本次解约对出售方即原告而言确实存在一定经济损失，除按协议约定的计算方式支付违约金外，被告还应作适当经济赔偿，但当事人对损失赔偿的计算均有偏颇之处，故具体赔偿数额由本院在公平合理、等价有偿的法律原则基础上依客观案情酌定，酌定因素包括买受方于本次交易所支出的对价与可能产生损失的比较、当事人的过错程度、房产市场的客观状况、当事人对房价涨幅的意见等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告孙啸松与戚建华、被告吴颖、第三人德祐房地产经纪有限公司为上海市甘泉一村XXX号XXX室房屋交易所签订的《房地产买卖居间合同》及相应的《补充协议》于2017年5月22日解除；二、被告吴颖、戚思成、戚薇晴应于本判决生效之日起十日内返还原告孙啸松定金人民币4万元；三、被告吴颖、戚思成、戚薇晴应于本判决生效之日起十日内向原告孙啸松支付违约金人民币24.4万元；四、被告吴颖、戚思成、戚薇晴应于本判决生效之日起十日内向原告孙啸松支付赔偿金人民币10万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币16356元，减半收取，计人民币8178元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹彬二〇一七年十月二十四日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。