江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终6883号上诉人（原审被告）：赵部春，男，1964年3月10日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘维海，男，1967年11月16日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏国成律师事务所律师。上诉人赵部春因与被上诉人刘维海房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2017）苏0114民初1617号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵部春上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判驳回刘维海的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由刘维海承担。事实和理由：一、是否按约支付首付款的问题。1.《房地产买卖中介合同》付款方式第二条规定：乙方（刘维海）于2016年6月1日前支付甲方（赵部春）购房首付款人民币伍拾万元整，并同时办理房屋过户手续。结合刘维海明知涉案房屋为拆迁安置房、房产证尚未办理的事实，该条款的真实意思表示是2016年6月1日前必须支付50万元，如果届时房产证下来，就同时办理过户；如果届时下不来，则过户延后。并非约定房产证下来具备过户条件才付首付款，一审判决认定涉案房屋在2016年6月1日前尚未办理初始登记，无法办理房屋过户手续，故不具备付款条件，属于事实认定错误。2.2016年5月8日的《协议书》明确办理手续推迟，一切相关约定及付款方式以合同为准。该条款真实意思表示是，房产证还需要两三个月才能下来，过户办理手续推迟，但是付款方式以合同为准，即2016年6月1日前必须付50万元，与房产证是否下来、是否过户无关。即使按照办理予续推迟付款推迟的意思理解，50万也应该最迟于2016年9月1口前支付。3.退一步说，即使按照一审判决认为鉴于刘维海垫付了物业费、相关税费，故应视作双方对付款时间达成了新的协议，也应该在2016年9月28日（取得房产证当日）支付首付款，然后过户。但是刘维海却要求先过户，再付款。赵部春只收到3万元定金，50万元首付款和90万元贷款都没见到，不可能先过户再付款，况且这也不符合合同约定。4.一审判决根据刘维海夫妻名下及其公司名下款项超过50万元认为刘维海完全具有支付首付款能力，明显在偷换概念。50万元并没有在第三方提存，不能证明具有支付首付款的能力。自2016年5月8日签订合同至2017年3月21日赵部春将涉案房屋另售给他人，刘维海始终没有先支付首付款的意思表示，其一心想的是先办产权证、先过户，然后再付款，不然其也不可能主动垫付相关费用。因此，刘维海在支付首付款问题上已经违约。二、赵部春是否存在违约行为的问题。1.刘维海虽然具有50万元的资金实力，但是没有在第三方提存，不能证明具备首付款的支付能力。2.刘维海虽然在积极垫付相关费用，但是其始终没有先支付首付款的意思表示。3.2016年10月13日《解除房地产买卖协议》签订的背景是赵部春坚持先付款再过户，刘维海坚持先过户再付款，再加上90万元贷款遥遥无期，赵部春认为刘维海已经没有履约的诚意和能力，赵部春希望出售房屋拿钱治病、还账的合同目的已经不能实现，而此时南京已施行限购政策，刘维海又纠缠不休，为了彻底解决此事，才同意给刘维海补偿，并非表明赵部春违约。4.中介公司的证明是虚假的，赵部春并非因房价上涨而不配合过户，而是因为刘维海未支付首付款故而不同意过户的，违约的是刘维海，而不是赵部春。三、中介公司和刘维海窜通一气，欺诈赵部春。中介公司先说三个月可以拿到钱，之后又说还需两到三个月，但结果还是没有钱而欺骗赵部春要求先过户。此外，还骗赵部春签订《解除房地产买卖协议》，诉讼中又和刘维海窜通一气出具虚假证明，企图和刘维海一期瓜分赵部春的违约金。四、一审法院适用法律错误。定金和违约金罚则不能同时适用，如果刘维海选择适用违约金条款，则赵部春收取的定金就不应当返还。刘维海辩称，一、刘维海不存在违约行为。1.双方当事人签订的《房地产中介买卖合同》约定，刘维海于2016年6月1日前支付赵部春购房首付款人民币伍拾万元，并同时办理该房屋的过户手续。赵部春的上诉理由仅仅强调了刘维海的付款义务，却刻意无视其在付款当天办理过户手续的责任。支付首付款和办理过户手续应同日进行。2.2016年6月1日，赵部春并未就涉案房屋办理产权证，刘维海支付首付款的条件也未成就。3.刘维海一直都在积极主动的履行合同，赵部春办理涉案房屋的产权证的物业费、房屋维修基金、契税、测绘费、工本费等所有费用均由刘维海垫付，如刘维海违约，不会为赵部春垫付这些款项。4.2016年9月28日，赵部春已办好涉案房屋的产权登记，具备过户条件，刘维海亦支付首付款的条件亦成就。但赵部春却直接毁约，拒绝过户。二、赵部春存在明显违约行为。1.从中介出具的证明可以看出，是赵部春违约。2.铁心桥派出所出具的接处警记录登记表也能够证明赵部春违约。3、从赵部春与中介公司签订的《协议书》的内容也能够反映赵部春违约。4.赵部春在未与刘维海解除合同的情况下直接将涉案房屋另售他人，多获利50万元，这也能证明赵部春违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回赵部春的上诉请求，维持原判。刘维海向一审法院起诉请求：一、判令赵部春支付违约金20万元；二、判令赵部春返还购房款43867.86元（其中定金3万元、垫付办理房屋产权证费用13867元）；三、本案诉讼费用由赵部春负担。一审法院认定事实：2005年7月，赵部春因房屋拆迁安置购买了位于南京市雨花台区经济适用房（即涉案房屋）。2016年4月13日，刘维海、赵部春以及南京苏诺房产经纪有限公司（即中介公司）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，约定由赵部春将涉案房屋出售给刘维海，房屋建筑面积94平方米，价款为144万元。合同约定，刘维海于2016年4月13日向赵部春支付购房定金3万元，2016年6月1日前向赵部春支付购房首付款50万元，并同时办理房屋过户手续。合同签订当日，刘维海向赵部春支付了定金3万元。2016年5月8日，刘维海、赵部春及中介公司再次签订《协议书》一份，载明因赵部春办产权证材料需2-3个月左右，刘维海同意办理手续推迟，一切相关约定及付款方式以合同为准，任何一方违约，则违约方赔偿另一方违约金20万元。赵部春于2016年8月19日从南京丰盛置业发展有限公司处开具了涉案房屋的购房发票。2016年9月12日，刘维海为赵部春支付了物业费6200元及住宅维修基金5085元；2016年9月28日，刘维海为赵部春支付了住房登记费40元及契税2542.86元，并办理了房屋产权登记手续。以上合计税费13867.86元，均由刘维海垫付。2016年9月27日，南京市不动产档案登记中心出具的非本市户籍居民家庭购房证明载明刘维海可购住房**。2016年10月6日，因南京市购房政策调整，刘维海丧失购房资格。2016年10月13日，赵部春与中介公司签订《解除房地产买卖协议》一份，载明，因赵部春办好不动产权证后，南京市出台限购限贷政策，刘维海为外地户籍，无社保和个人纳税单，无法正常购买房屋，现双方一致解除买卖中介合同。同时约定赵部春同意退还购房定金30000元及办理不动产权证费用、物业费等35000元，合计65000元。协议第3条载明，赵部春同意补偿刘维海35000元，以上合计10万元。对于该合同解除及补偿协议，刘维海并未接受，也未签字认可。2016年10月，赵部春再次就涉案房屋委托房产中介发布出售信息，2017年3月21日，涉案房屋由赵部春出售给他人，并办理了房屋过户登记手续，房屋售价194万元。2017年3月24日，中介公司出具证明一份，内容为：2016年4月13日，出售方赵部春和买受人刘维海经过我公司的中介，双方签订《房地产买卖中介合同》，出售方赵部春将涉案房屋以144万元的价格出售给买受人刘维海。因涉案房屋尚未办理房屋产权证，2016年5月8日，出售方赵部春和买受人刘维海协商一致，等办理好涉案房屋产权证后再履行原合同，办理交易手续。2016年9月12日，买受人刘维海支付赵部春现金人民币6200元，用于缴纳该房屋的物业费，便于从物业处领取办理该房屋产权证的材料和手续。2016年9月28日上午，涉案房屋的产权证办好，赵部春从房产局领取该产权证。因为房价上涨，赵部春单方违约，拒绝继续履行合同，不愿意将涉案房屋出售给买受人刘维海。2016年9月28,29,30,31日（证明原文）晚上连续4天，赵部春、刘维海、我公司一起协商此事，赵部春不愿意再履行《房地产买卖中介合同》，将涉案房屋委托给其他中介公司出售，协商无果。特此证明。一审庭审中，一审法院要求刘维海提交资金证据，以证明其在2016年6月1日前刘维海具备涉案房屋买卖首付款的支付能力。刘维海向一审法院提交了刘维海名下中国农业银行2016年4月至10月交易明细清单、刘维海妻子汪许英名下江苏紫金农村商业银行股份有限公司账户清单、南京豫南洋建材有限公司（法定代表人刘维海，股东刘维海、江许英）名下江苏紫金农村商业银行股份有限公司账户明细，银行帐户余额显示刘维海具备50万元首付款的支付能力。一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。刘维海、赵部春于2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同及2016年5月8日签订的补充协议不违反法律规定，应属有效，但涉案房屋因已由赵部春另卖他人，且刘维海因限购丧失购房资格，现上述房地产买卖中介合同事实上已无法履行，应予解除。针对本案中，刘维海是否按约支首付款的问题。刘维海认为，双方虽在2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同中约定于2016年6月1日前支付购房首付款50万元，但因涉案房屋尚未办理产权初始登记，且办理产权初始登记的时间需要两三个月，2016年5月8日，经双方及中介公司协商，将买卖手续向后推迟，在后续的交易过程中，赵部春还让刘维海垫付了物业费及办理产权证的相关费用，视作对付款时间达成了新的协议。赵部春认为，根据双方间房地产买卖中介合同中约定，2016年6月1日前支付购房首付款50万元，刘维海未能按期支付首付款构成违约。一审法院认为，双方2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同中虽约定，刘维海应于2016年6月1日前支付购房首付款50万元，但该付款条件中也同时约定，付款同时办理该房屋过户手续，而涉案房屋在2016年6月1日时尚未办理初始登记，无法办理房屋过户手续，故不具备付款条件，2016年5月8日，经双方当事人及中介公司协商，赵部春同意将买卖手续向后推迟，在后续的交易过程中，在赵部春的同意下，刘维海于2016年9月12日为赵部春垫付了物业费，2016年9月28日又为赵部春垫付了办理涉案房屋产权证的相关税费，故应视作双方对付款时间达成了新的协议，且刘维海在2016年6月1日前完全具有支付首付款能力。据此，一审法院认为，刘维海在支付首付款的问题上并未违约。针对本案中，赵部春是否存在违约行为的问题。刘维海认为，2016年9月28日，赵部春领取涉案房屋产权证后，赵部春因房价上涨，拒绝配合刘维海办理房屋产权过户手续，导致2016年10月6日南京市房产新政出台后刘维海丧失了购房资格，为此，2016年10月13日，赵部春与中介公司协商决定补偿刘维海10万元，但刘维海认为，因赵部春违约，不能接受赵部春仅补偿10万元的方案。赵部春认为，因刘维海迟迟不付首付款，且刘维海丧失购房资格是因政府房屋调控政策，属于不可抗力，不应由赵部春担责。一审法院认为，从刘维海资金实力来看，刘维海具备首付款的支付能力；从刘维海的履行行为来看，刘维海在积极的垫付物业费、初始登记税费；从2016年10月13日赵部春与介公司签订的解除房地产买卖协议来看，赵部春愿意补偿刘维海10万元；从赵部春所称刘维海未按时支付首付款的辩称来看，辩解并不能成立；从中介公司出具的证明来看，赵部春存在不配合的行为。据此，一审法院从上述情况综合分析认为，赵部春存在部分违约行为。根据2016年5月8日刘维海、赵部春及中介公司签订的协议书第二条约定，任何一方违约，则违约方赔另一方违约金20万元，一审法院结合本案案情实际以及南京市房产新政于2016年10月6日出台的事实，将违约金调整为10万元，赵部春应支付刘维海违约金10万，并同时退还刘维海垫付款43867.86元（其中购房定金3万元、垫付物业费6200元、维修基金5085元、契税2542.86元、登记费40元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除刘维海与赵部春于2016年4月13日签订的房地产买卖中介合同及2016年5月8日签订的协议书；二、赵部春应于判决发生法律效力之日起十五日内向刘维海支付违约金10万元；三、赵部春应于判决发生法律效力之日起十五日内退还刘维海定金、物业费、维修基金、契税、登记费计43867.86元；四、驳回刘维海的其他诉讼请求。一审案件受理费4958元，减半收取2479元，保全费1740元，合计4219元，由刘维海负担1730元，由赵部春负担2489元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，赵部春陈述，2016年9月28日其领取涉案房屋房产证后，刘维海与中介公司的人员都来其房产证，其要求刘维海付钱，中介公司人员称要先过户再付钱，不过户不给钱，还把其困在一辆车上，其设法逃脱后，对方接连几天都在找其。刘维海给钱，其就愿意卖房，但刘维海一直未支付50万元首付款，所以其要求刘维海先给首付款，其再同意过户。刘维海陈述，当时其要求赵部春拿到房产证后去过户，过户的当时就给钱，但赵部春把房产证拿走不愿意卖房，说房屋涨价。赵部春陈述，刘维海要求过户再给钱，其要求给钱再过户。中介公司要求其将房产证放在中介公司处，但因其几次要求刘维海给钱刘维海都不给，所以其不相信刘维海和中介公司。法庭询问赵部春，其认为过户手续迟延办理后刘维海仍然应当在2016年6月1日给付50万元首付款，但刘维海一直未支付该笔款项，其是否向刘维海催告要求付款。赵部春陈述，通过中介公司多次催促刘维海，但没有书面证据。二审中，双方当事人一致确认解除双方于2016年4月13日签订的房地产买卖合同。以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。本院认为，双方当事人均确认双方间于2016年4月13日签订的房地产买卖合同解除，一审法院对此亦予以确认，并无不当。本案二审争议焦点为，合同解除是否因一方违约造成。对此本院认为，一审法院认定赵部春违约，并判令赵部春向刘维海支付违约金10万元有事实和法律依据。理由如下：一、双方当事人在房地产买卖中介合同中约定，刘维海应在2016年6月1日前支付50万元首付款，同时办理涉案房屋的过户手续。但因涉案房屋的所有权证无法在2016年6月1日前办理完毕，故双方当事人已协商一致延迟办理过户手续；二、赵部春认为虽然过户手续延迟办理，但刘维海仍应在2016年6月1日前支付50万元首付款，对此刘维海不予认可，而赵部春亦未能提交证据曾在2016年6月1日前后向刘维海催告支付该50万元；三、在刘维海未在2016年6月1日前支付50万元首付款的情况下，2016年9月12日，赵部春仍收取刘维海6200元用于缴纳涉案房屋的物业费，同时又收取刘维海5085元用于交纳涉案房屋的维修基金；四、2017年9月27日，经刘维海申请，南京市不动产档案登记中心向刘维海出具了购房证明，2016年9月28日，刘维海再次为赵部春垫付涉案房屋的契税2542.86元及住房登记费40元，协助赵部春取得涉案房屋所有权证后，赵部春即不同意同时办理过户和给付50万元首付款的手续，并且拒绝将涉案房屋的所有权证交由促成交易的中介公司处保管；五、2016年10月13日，赵部春和中介公司签订的解除房地产买卖协议中载明赵部春同意退还定金3万元并返还刘维海垫付的办理涉案房屋所有权证的费用，同时补偿刘维海3.5万元整。综合上述情况可知，涉案房地产买卖中介合同先是由于赵部春无法及时办理房产证的原因不能在2016年6月1日前过户，三方虽因此另行签订协议，同意延迟过户，但导致延迟的原因在赵部春一方，刘维海并未就此要求赵部春承担违约责任，而赵部春却认为刘维海应将约定在过户同时给付的50万元首付款先行给付，没有充分依据。赵部春认为刘维海应于2016年6月1日前支付50万元，刘维海因过户已被延迟而主张在过户同时支付首付款，但赵部春不仅未就50万元首付款向刘维海进行催告，反而在2016年9月要求刘维海为其垫付办理涉案房屋所有权证涉及的费用，在取得涉案房屋所有权证之后，赵部春又以刘维海应先付款为由拒绝办理过户手续，导致2016年10月新政颁行后刘维海丧失购房资格而无法继续履行合同，因此，一审法院认定赵部春存在违约行为，并无不当。虽然赵部春在2016年10月签订解除房地产买卖协议，同意补偿刘维海3.5万元，但刘维海并未在该协议上签字，一审法院综合本案案情及房价上涨因素，酌定赵部春向刘维海支付10万元违约金，亦无不当。综上所述，上诉人赵部春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3177元，由上诉人赵部春负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十月二十七日书记员  戴 苗