广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22500号原告：钟友红，男，1967年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告：黄桂珍，女，1968年8月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷昕，广东常成律师事务所律师。被告：张海斌，男，1977年1月14日出生，汉族，住广东省东源县，委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁丽霞，广东中亿律师事务所律师助理。被告：彭锦锋，男，1966年2月18日出生，汉族，住广东省中山市，原告钟友红、黄桂珍与被告张海斌、彭锦锋土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，被告张海斌在法定期间内向本院提出管辖权异议申请，本院经审查后裁定驳回其申请。后被告张海斌上诉，中山市中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告钟友红、黄桂珍及其共同委托诉讼代理人苏旭梅,被告张海斌委托诉讼代理人周伙龙到庭参加诉讼,被告彭锦锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟友红、黄桂珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的土地租赁合同及补充协议;2.被告拆除位于中山市××村××号的土地[权证号码：中府集用（2011）第3300544号]上的建筑物,恢复原状;3.被告搬离位于中山市××村××号的土地[权证号码：中府集用（2011）第3300544号]，并将该土地返还给原告;4.被告自起诉之日起至被告将位于中山市××村××号的土地[权证号码：中府集用（2011）第3300544号]恢复原状且实际返还该土地给原告之日止，按照每日458.33元的标准向原告支付土地占有使用费;5.被告承担原告为维护自身合法权益提起诉讼产生的律师代理费10000元。事实和理由：2011年8月31日，就租赁位于中山市坦洲镇十四村源泰街1巷8号的土地搭建或兴建大型商业广场一事，被告张海斌、彭锦锋与中山市坦洲镇十四村社区居民委员会签订了租赁合同。因上述8号土地与涉案土地毗邻，被告拟租赁涉案土地作为顾客进出商业广场的通道，为此2011年11月18日，原告与被告在律师见证下签订了土地租赁合同，于2011年12月10日签订了补充协议。合同签订后，原告依约于2012年1月15日将涉案土地交付给被告使用，但被告未经原告同意，擅自在涉案土地上建设建筑物。原告多次要求被告拆除地上建筑物，但被告不予理睬。为此，原告曾向相关行政管理部门予以反映、投诉，也委托律师多次书面致函被告，要求被告拆除涉案土地上的建筑物并恢复土地的租赁用途，但被告依然置之不理，至今仍未拆除地上建筑物。被告张海斌辩称，原告要求解除土地租赁合同及补偿协议是没有事实和法律依据，本案中被告并不存在违反合同约定的情形，更不存在解除合同的事由。被告彭锦锋未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.中府集用（2011）第3300544号载明土地使用权人为黄桂珍，土地所有权人为中山市××村社区居民委员会等农民集体所有，坐落中山市××村官××队，土地用途为住宅。2016年10月24日，中山市坦洲镇十四村社区居民委员会出具地址变更证明，土地证原地址中山市××村官××队变更为中山市坦洲镇源泰街一巷7号。2.2011年11月18日，钟友红、黄桂珍（出租方、甲方）与张海斌、彭锦锋（承租方、乙方）签订土地租赁合同，约定甲方的土地位于中山市××村官××队，土地面积151.2平方米，土地性质为集体住宅用地，该土地上现无附属建筑物，该土地正在办理土地用途变更和合证手续，土地用途变更和合证事宜，不影响合同的效力。乙方于2011年8月31日与中山市坦洲镇十四村社区居民委员会签订了租赁合同一份，乙方拟出资在该土地上搭建或兴建大型商业广场,乙方租用甲方土地用途为顾客进出商业广场的通道之用。租赁期限为20年，从2011年11月18日至2031年11月18日止，第1年即从2011年11月18日至2012年11月18日止免收租金。在签订本合同时，乙方向甲方支付定金10万元，该款亦可作为押金在合同期满后，无息退还给乙方。从2012年11月18日至2022年11月18日止共10年租赁期限内，每年租金为16.5万元，即每月租金1.375万元。从2013年11月18日起，乙方应每三个月为一个季度向甲方交一次租金，每三个月租金为4.125万元，于每季度第一个月的25日前交付给甲方。从2022年11月18日至2031年11月18日共9年的租赁期限内，以16.5万元为基数每年租金递增5%。甲方指定由黄桂珍收取乙方支付定金、租金，以收据为准。在合同期内，乙方有权自主转让本租赁合同或转租该土地上的临时建筑物，甲方没有异议，但乙方应提前告知甲方。如果乙方与第三方签订转让或转租合同，第三方仍需按照本合同约定内容执行。如果甲方出现违约的行为或者提前终止合同的，致使乙方租用的甲方土地无法实现用途，甲方应双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方兴建商业广场的一切损失。乙方如未经甲方同意擅自改变租赁土地合同约定用途的，拖欠租金超过45天的，未经甲方同意擅自加建带地基基础的建筑物，视为违约，甲方有权解除或终止合同。如果乙方不能按照合同的约定时间支付租金，乙方应按照所欠租金每天千分之二的标准向甲方支付违约金，超过45天的，甲方有权解除本合同，定金不予退还，且乙方还应赔偿甲方一切经济损失。任何一方如有违反本合同的行为，除应承担上述违约责任外，还须承担守约一方为维护自身合法权益提起诉讼产生的律师代理费、调查费、差旅费等费用。该合同还约定其他事项。同日，广东华大律师事务所出具见证书一份，载明钟友红、黄桂珍与张海斌、彭锦锋于2011年11月18日自愿签订土地租赁合同。2011年12月10日，钟友红、黄桂珍（出租方、甲方）与张海斌、彭锦锋（承租方、乙方）签订补充协议，约定原有的土地租赁合同租赁期限届满后，双方一致同意租期再延长四年，即合同期限到2035年11月18日止。合同期限终止后，乙方将租用的土地交还甲方。在延长的四年租期期限内，每年租金在原有土地租赁合同中约定的2031年度租金的基础上每年递增5%，乙方每三个月为一个季度交一次租金，应在每季度的25日前向甲方交付租金。3.2012年1月15日，黄桂珍（甲方）与张海斌、彭锦锋（乙方）签订土地交接书一份，甲方于将位于中山市××村官××队黄桂珍地块[中府集用（2011）第3300544号]正式移交给乙方使用，移交后该用地所发生的一切费用和相关责任由乙方负责，与甲方无关。4.收款收据载明：2011年11月18日收到土地租赁合同定金100000元，收到预交租地租金5000元。收据载明：2012年8月28日收到张海斌预付租金50000元，张海斌预付该租金后可在承租土地上建设商场;2013年1月31日收到张海斌预付租金50000元;张海斌、彭锦锋已支付2012年11月18日至2016年5月18日租金。中国工商银行电子银行回单载明：张海斌于2017年7月29日向黄桂珍转账支付预付租金50000元,2017年8月19日预付租金41250元。庭审中，钟友红、黄桂珍不确认2012年8月28日收据的手写内容，并主张从2016年11月18日之后张海斌、彭锦锋未再支付租金。主张2017年7月29日支付租金50000元可抵扣2016年11月18日至2017年3月6日期间的租金，2017年8月19日支付租金41250元可用于抵扣2017年3月7日至2017年6月6日期间的租金。2011年11月18日支付的5000元是合同少计算的、须递增的租金，2012年8月28日支付50000元、2013年1月31日支付的50000元系钟友红、黄桂珍向张海斌、彭锦锋的借款。张海斌、彭锦锋辩称2011年11月18日、2012年8月28日、2013年1月31日预付的租金，可用于抵扣2016年11月18日以后的租金。根据双方提交的租金收取说明，如不计算上述105000元，钟友红、黄桂珍已经收取了2017年6月6日之前的租金。5.2014年12月30日，黄桂珍向坦洲城管执法分局上访投诉，投诉请求与事由为中山市十四村三华百货在黄桂珍未办理相关手续的情况下，违反合同约定在十四村源泰街1巷7号上盖建筑物。6.中山市城乡规划局坦洲分局于2014年12月29日作出坦规函[2014]87号关于三华百货占用黄桂珍用地的回复，内容为：经查，三华百货商场擅自扩建未在我分局办理报建手续，我分局于2014年3月31日移交中山市城市管理行政执法局坦洲分局跟踪处理。2015年6月23日，中山市城市管理行政执法局坦洲分局作出关于反映黄桂珍反映的违章建筑占地问题的答复，一是位于坦洲××村××号的土地是黄桂珍将该地块出租给张海斌、彭锦锋用于商场通道之用。2.由于十四村经济联合社建设的位于十四村源泰街8号的建筑物涉嫌未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，我分局于2014年12月22日对该案件进行立案调查，并于2015年6月17日对当事人（十四村经济联合社）发处罚告知书，告知当事人自收到处罚决定书之日起一个月内自行拆除上述地址违章建筑物，目前该案件在按法定程序跟进处理中。7.2016年7月6日，钟友红、黄桂珍委托广东金丰华律师事务所向张海斌、彭锦锋发出律师函，敦促张海斌、彭锦锋于2016年7月31日前完成拆除租赁土地上的建筑物并恢复土地的租赁用途。张海斌不确认有收取上述律师函。8.2016年10月17日，钟友红、黄桂珍因与张海斌、彭锦锋土地租赁合同纠纷一案，与广东常成律师事务所订立委托代理合同，约定律师代理费为10000元，如果本案一次开庭无法结案，则每增加一次开庭（包括法庭调查、调解）钟友红、黄桂珍须另行缴纳律师费2000元。律师费发票一张，载明律师费金额10000元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，钟友红、黄桂珍将涉案土地租赁给张海斌、彭锦锋作为商场通道之用，双方均未能提供已经过县级及以上人民政府土地行政主管部门批准的证据，该租赁行为违反法律法规的强制性规定，故双方签订的土地租赁合同及补充协议应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，故钟友红、黄桂珍主张解除土地租赁合同及补充协议，于法无据，本院不予支持。合同无效后，双方应承担相互返还的责任。但对于涉案土地作为非农建设用途，钟友红、黄桂珍是明知的，其亦负有向张海斌、彭锦锋折价补偿的义务。钟友红、黄桂珍在未向张海斌、彭锦锋补偿前，仅单方面诉求返还土地，一方面违反了基本的公平原则，另一方面也不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后应予返还财产或折价补偿、赔偿损失的法律效果之规定，本院对钟友红、黄桂珍在本案中要求返还涉案土地的诉求不予支持。关于拆除涉案土地上建筑物恢复原状的问题，因中山市城市管理行政执法局坦洲分局已答复要求拆除涉案违章建筑物，故本院不再重复处理。钟友红、黄桂珍因该合同取得的财产，应当予以返还，但因张海斌、彭锦锋从订立上述合同开始已经实际占有使用涉案土地，其占有使用涉案土地的费用可与租金相抵，即钟友红、黄桂珍无须返还已收取的因张海斌、彭锦锋占有使用涉案土地的租金。因合同自始无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。钟友红、黄桂珍主张按照每日458.33元（13750元÷30天）计算土地占有使用费，未超出约定及法律规定，本院予以准许。关于钟友红、黄桂珍已经收取租金的问题。双方争议的焦点为2011年11月18日、2012年8月28日、2013年1月31日预付的105000元是何种性质。钟友红、黄桂珍主张2011年11月18日支付的5000元系递增的租金。经查，租金从第11年起每年递增5%，递增额为8250元（165000元×5%）。递增额与实际转账数额不相符，且张海斌、彭锦锋不予确认，故该5000元本院认定系预交租金。钟友红、黄桂珍主张2012年8月28日、2013年1月31日预付的100000元为借款，其未能提交证据证明，且张海斌、彭锦锋不予确认，故本院认定该100000元同样为预交租金。上述金额共计105000元，可抵扣相应使用费，且钟友红、黄桂珍已经收取使用费至2017年6月6日，故张海斌、彭锦锋并未拖欠占有使用费，钟友红、黄桂珍请求从起诉之日即2016年10月23日计算占有使用费，证据不足，本院不予支持。钟友红、黄桂珍主张因其维护自身合同权益产生的律师费，缺乏法律规定，本院不予支持。被告彭锦锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决如下：驳回原告钟友红、黄桂珍的诉讼请求。案件受理费150元（原告钟友红、黄桂珍已预交），由原告钟友红、黄桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿审 判 员  张剑峰人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年十月二十日书 记 员  黄燕珊赖惠敏