湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初4661号原告：张立强，男，汉族，1978年7月27日出生，住长沙市岳麓区。原告：谭文芳，女，汉族，1977年11月3日出生，住长沙市岳麓区。两原告委托代理人张梅，湖南海天律师事务所律师。两原告委托代理人彭锦，湖南海天律师事务所律师。被告：绿地地产集团长沙置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银盆南路292号社区服务大楼7楼7048室。法定代表人：谷煜，该公司董事长。委托代理人：肖依，女，1982年7月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系被告公司员工。原告张立强、谭文芳与被告绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。两原告张立强、谭文芳的委托代理人张梅、彭锦，被告绿地公司的委托代理人肖依到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张立强、谭文芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告所购房屋所在栋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理涉案不动产的首次登记，在办理首次登记后30个工作日内将原告张立强、谭文芳所购位于长沙市岳麓区银杉路31号绿地时代广场XX栋XX层XX号房屋办理不动产转移登记至原告名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告办理不动产权属证书；2、判令被告支付原告违约金人民币12928元（违约金以278043元为基础按日万分之一的标准自2016年2月10日暂计算至2017年5月20日），违约金计算至被告办理首次登记止；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月10日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定了由原告购买被告开发的岳麓区银杉路31号绿地时代广场XX栋XX号商品房一套，合同约定了该商品房总价为278043元，被告应于2014年9月30日前将本合同约定的商品房交付给原告使用，同时，被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理，即买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，缴纳了购房款、税费及其他费用，但被告至今仍未办理原告所购房屋所在栋的初始登记（首次登记），根据合同约定，被告应于房屋交付后360个工作日内申请办理初始登记，即2016年2月10日之前办理初始登记，但因被告自身的原因，原告所购房屋所在栋的首次登记至今仍未办理，不动产权属证书的办理更是遥遥无期，现原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告绿地公司辩称：1、根据物权法十六条、十七条规定，原告作为房屋购买人依法享有不动产登记的权利，被告对原告办理不动产权证不存在违约行为，依法不承担任何责任；2、关于原告诉求的初始登记即房屋栋证系整栋房屋的大产权依法属于被告权利，初始登记依法登记在被告名下而不是为原告办理登记的权属行为，与原告无关，原告作为房屋购买人，被告依法为其办理分户产权及不动产登记即可，合同约定分户产权证期限为2017年8月26日，国土证期限为2019年2月9日，现才是2017年7月，被告为原告办理不动产的权证期限未届满。3、关于原告提出违约金问题，被告迟延办理不动产权属证书并不影响原告房屋出租的权利，没有给原告造成任何实质损失，按照合同标准，违约金纯属过高，请求法院即使认定被告构成违约，也应降低被告违约金标准。因此，被告依法不应对原告支付任何违约金。经审理查明：2014年7月10日，原告张立强、谭文芳与被告绿地公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：XDXXXX），原告购买被告开发的位于长沙市×××路××绿地时代广场××房。该合同第五条约定房屋总金额为278043元；合同第十条约定房屋的交付时间为2014年9月30日前；合同第十九条关于产权登记的约定为：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款148043元，剩余购房款130000元由原告向银行申请贷款支付，并向被告支付了预告登记费、产权登记费等费用。被告依照合同约定将商品房交付给原告使用。现原告以被告没有及时办理房屋权属登记为由，诉至本院。另查明，1、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2、在本案诉讼过程中，被告积极申请办理相关权属登记。长沙市不动产登记中心于2017年7月25日受理了被告对绿地时代广场7栋首次登记的申请，于2017年8月14日办妥了该栋的首次登记，当日，被告即申请办理不动产权分户证，长沙市不动产登记中心于2017年8月17日颁发了涉案房屋的不动产登记证书。3、在本案审理过程中，因被告为原告办妥了所购房屋的不动产权证书，原告自愿撤回了本案第一项诉讼请求。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、不动产统一发票、税收缴款书、收据，被告提供的不动产权属证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告张立强、谭文芳与被告绿地公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的焦点问题是被告是否应当向原告支付逾期办证的违约金。根据双方合同约定，被告应当在房屋交付后360个工作日内（即2016年3月14日前）申请办理原告所购房屋所在栋的初始登记，被告实际于2017年7月25日申请初始登记，存在逾期行为，同时，即使不考虑不动产登记机关办理初始登记的时间，根据双方约定，被告应在初始登记后360个工作日内（即2017年8月11日前）为原告办妥房屋所有权证即不构成违约，同样，根据双方约定，被告在2018年12月31日前办妥国有土地使用权证也不构成违约。现因政策调整，从2016年9月9日起，长沙市实行统一的不动产登记制度，不再颁发单独的房屋所有权证和国有土地使用权证，被告在2017年8月17日已经为原告办妥了不动产权证，虽然本案被告没有在合同约定的时间内为原告所购房屋所在栋申请办理初始登记，但考虑到房屋的初始登记即首次登记本身系登记于被告名下，首次登记只是作为转移登记的前置手续，该初始登记的延期并没有使被告为原告办妥产权转移登记迟于双方约定的被告为原告办妥房屋所有权证和国有土地使用权证的整体时间界限，该申请初始登记的阶段性延迟并没有给原告带来实际损失。同时，考虑到被告在为原告申请办理房屋转移登记过程中，积极履行合同义务。因此，本院根据本案实际情况，从公平原则和诚实信用原则出发，认为原告诉请被告承担逾期办证或者逾期办理初始登记的违约金，理由不当，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张立强、谭文芳的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取62元，由被告绿地地产集团长沙置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一七年十月二十三日书记员  戴林玉