广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初446号原告：吴树进，男，1959年3月20日出生，美国国籍，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊峰。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地：珠海市香洲区香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地：中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10栋71卡。法定代表人：谭柏年,执行董事、经理。委托诉讼代理人：林新全，男，汉族，1983年1月20日出生，住广东省珠海市斗门区。被告:珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区昌盛路376号134栋803房。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。原告吴树进与被告珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代公司）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称永通公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年7月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王云雷、被告金山公司、时代公司、诺德公司委托诉讼代理人谢春暑、被告永通公司委托诉讼代理人林新全到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除合同编号为×××95、6-396的《商品房买卖合同》；二、四被告连带退还购房款30万元，偿付违约金15000元；三、四被告连带双倍返还定金40万元；四、四被告连带退还代理服务费名义收取的购房款30万元，偿付违约金15000元。以上二至四项合计103万元。五、本案受理费由上述四被告承担。2017年7月14日庭审中，原告明确诉请第二、三、四项，被告时代公司承担退还及偿付的义务，被告金山公司、永通公司、诺德公司承担连带责任。2017年8月21日，本院认为原告交纳的定金20万元性质可能属于立约定金，在原、被告签订《商品房买卖合同》后该定金已转化为房款的一部分，为此向原告进行释明，原告表示若法院认为买卖合同不适用定金罚则，则诉讼请求第二、三项变更为被告偿还购房款50万元并偿付违约金25000元。事实与理由：2016年9月28日，被告诺德公司与原告签订了编号×××95、6-396的《商品买卖合同》。编号×××95的合同约定，买卖标的“时代广场”第六层239号房商铺，建筑面积7.58平方米，总价款50万元；付款分两期：2016年9月28日前支付25万元（含定金10万元），2017年9月30日前付25万元，逾期付款，每日按万分之三承担违约责任；商铺于2016年10月1日交付，逾期交付，买受方解除合同时，卖方按已付款的百分之五支付违约金；房屋交付后360日内由卖方负责办理《房地产权证》。编号×××95合同约定，买卖标的“时代广场”第六层240号房商铺，建筑面积7.58平方米，总价款50万元；付款分两期：2016年9月28日前支付25万元（含定金10万元），2017年9月30日前付25万元，逾期付款，每日按万分之三承担违约责任；商铺于2016年10月1日交付，逾期交付，买受方解除合同时，卖方按已付款的百分之五支付违约金；房屋交付后360日内由卖方负责办理《房地产权证》。另外，被告诺德公司称已获得被告金山公司、时代公司的授权，全权代理本项目的销售。原告于2016年4月10日，向被告时代公司交付认购商铺6-239、6-240定金共20万元，按被告诺德公司的要求交付商铺商铺6-239、6-240购房款30万元，但收据上盖章是被告永通公司。2016年9月28日交付商铺6-239、6-240首期付款共30万元。合同签订后至今，已不能按时交房，据了解，被告金山公司未向规划部门申报分割销售，被告时代公司只对该楼第六层办理了预告登记，未取得房屋所有权证，无法分割销售，不能办理《房地产权证》。原告认为，商品房买卖合同有效，但涉案楼房已不能按时交付。该楼在规划审批中，亦未批准可以分割销售，被告金山公司、时代公司均无权分割销售，也就不能办理房地产权属证书，原告无法取得涉案楼房铺位的所有权。故根据合同法第九十四条第（四）项和第一百零八条的规定，原告有权解除合同。被告应当退还已付房款，同时应当双倍返还定金，并承担违约责任。由于四被告对此合同的签订和履行均负有过错责任，依法应当承担连带责任。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、×××95号商铺的商品房买卖合同；二、被告时代公司2016年4月10日的定金收据；三、被告时代公司2016年9月28日收据；四、被告永通公司2016年4月10日收据；五、6-396号商铺的商品房买卖合同；六、被告时代公司2016年4月10日定金收据；七、被告时代公司2016年9月28日收据；八、被告永通公司2016年4月10日收据；九、银行付款回执；十、宣传单。原告当庭补交证据：十一、关于时代广场六层商铺产权分割的说明；十二、珠海市商品房预（销）售专网登记记录；十三、情况说明（证人证言）；十四、另案庭审笔录；被告金山公司、时代公司、诺德公司在法定答辩期间没有提交书面答辩状，庭审中答辩称，一、同意原告第一项诉请，同意与原告解除两份商品房买卖合同。二、对原告的第二项诉请，被告时代公司同意退还房款，并按原告实际支付的购房款的5%支付相应的违约金。三、原告所主张的双倍返还定金40万元，没有事实和法律依据。原告所交付的定金是立约定金，且双方已签订的买卖合同约定该定金已转为购房款的一部分，原告无权要求双倍返还定金。四、原告诉请第四项代理服务费是被告永通公司单方收取，应当由其退还，被告金山公司、时代公司、诺德公司不应对该笔款项承担连带责任。被告金山公司、时代公司、诺德公司当庭提交《商业运营管理顾问合同》及《华融时代百货销售代理合同》。被告永通公司在法定答辩期间没有提交书面答辩状，庭审中答辩称，同意返还代理服务费30万元，但不同意连带返还购房款定金以及违约金，因为购房款定金是由被告时代公司收取。被告永通公司没有证据向本院提交。经庭审质证，被告金山公司、时代公司、诺德公司除对原告所提供的证据十认为并非是其公司所制作，真实性不予认可外，对原告提交的其他证据真实性均以确认；被告永通公司认可原告提交的全部证据。原告、被告永通公司对被告金山公司、时代公司、诺德公司提交的证据真实性予以确认。被告永通公司对于原告的证据均予以认可，表示无异议。根据各方的质证意见，本院经审核本案各方提交的证据，认为可作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2016年4月10日，原告与被告诺德公司签订二份《商铺认购书》，约定原告认购被告诺德公司时代广场项目六层239号、240号。商铺总价各为50万元，原告应向被告诺德公司分别支付10万元作为购铺定金，买卖双方同意在2016年9月30日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。第八条待买方与卖方所签订买卖合同生效后，本认购书即行终止，相关权利与义务以买卖合同所约定内容为准。当天，被告时代公司分别出具二份收据，确认收到原告上述商铺定金各10万元，合计20万元；被告永通公司向原告分别出具二份收据，确认收到原告上述商铺的代理服务费各15万元，合计30万元。2016年9月28日、原告与被告诺德公司签订编号分别为×××95、6-396《商品房买卖合同》，内容为：出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代公司的授权，全权代理本项目的销售。第三条买受人所购商品房的基本情况商品房为第六层239号、240号；第四条计价方式与价款总金额50万；第六条付款方式及期限买受人按第2种方式付款，详见附件三，即买受人应在2016年9月28日前向出卖人支付第一期25万元，其中已含定金10万元；买受人应在2017年9月30日向出卖人支付第二期25万元。第七条交付期限出卖人应当在2016年10月1日前交付；第九条出卖人逾期交房的违约责任逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。当天，被告时代公司向原告分别出具二份收据，确认收到原告认购上述商铺首期款各15万元，合计30万元。上述合同约定交付期限届满后，被告时代公司、诺德公司未能按约交付商铺。2016年4月28日，被告金山公司与被告时代公司共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，内容为：我公司名下位于珠海市香洲区××路××号××层商铺（即时代广场六层商铺）已获得珠海商品房预售许可证，可依法对外销售。根据珠海市的相关规定，我公司可以对已建成商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。如因上述产权分割不能或者分割结果与商铺买卖合同存在差异，我公司愿意按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。庭审中，原告主张被告金山公司与被告时代公司是合作对外销售关系。被告则认为被告金山公司与被告时代公司是买卖合同关系，被告时代公司授权被告诺德公司代为销售涉案商铺，双方是委托代理关系。另查明，2015年12月25日，被告诺德公司与被告永通公司签订《华融时代百货销售代理合同》，约定被告诺德公司委托被告永通公司作华融时代百货项目场外销售代理，被告永通公司为被告诺德公司提供客户引荐服务，积极参与客户的场外沟通，并跟进后续销售工作，协助开发商与客户达成认购协议书、商品房买卖合同及其他法律文件。被告永通公司引荐客户到达现场后，由被告诺德公司（即现场销售协商人员）、被告永通公司、开发商销售代表与客户四方签订《客户确认函》，即视该客户为被告永通公司客户，被告诺德公司承认确认为被告永通公司客户且成功购买该项目物业后，被告诺德公司支付被告永通公司相应佣金。被告永通公司不得擅自对外发布该项目广告，不得擅自变更销售政策或销售价格、变相低价或高价进行宣传或销售。庭审中，原告一方面主张被告永通公司与被告金山公司、时代公司、诺德公司是委托代理关系，同时也认为上述四方是共同销售关系，原告是在被告时代公司的财务室同时交付定金和服务费的；四被告均认为被告永通公司与被告诺德公司是居间合同关系，被告诺德公司为促成商铺的买卖将涉案商铺交由被告永通公司销售，被告永通公司按合同约定收取相关的代理佣金。被告时代百货、诺德公司主张，其司对被告永通公司收取15万元款项的行为并不知情；中山永通主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货和诺德置业是知情的。再查明，本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买的商铺均向中山永通或其他公司支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并不包含在合同约定的总房款中。本案在审理过程中，原、被告均向本院提出调解申请，请求给予三个月时间以求双方能达成调解协议。原告、被告均选择适用中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系美国公民，本案属于涉外商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据各方庭审诉辩意见，本案争议的主要焦点是：一、被告时代公司与被告诺德公司的关系；二、原告交付20万元定金的性质；三、被告永通公司收取代理服务费行为的性质；四、被告金山公司责任的承担；五、关于本案的处理。关于焦点一。原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确载明被告诺德公司获得被告时代公司授权全权代理销售涉案商铺，故被告时代公司与被告诺德公司为委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道被告诺德公司与被告时代公司的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代公司。被告时代公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。关于焦点二。根据2014年4月10日《商铺认购书》第五条“双方在2016年9月30日或之前签订买卖合同，买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房款的一部分”之约定，本院认为，上述认购书约定的定金性质为立约定金，原告依据上述认购书支付的定金20万元，在原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》后，已转为房款一部分，原告主张为履约定金缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点三。本院认为，根据被告永通公司出具的30万元收据，该笔费用系由被告永通公司以代理服务费之名义收取，但案中并无证据显示原告曾向被告永通公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该30万元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对30万元支付的缘由陈述不一致，但可以确定该30万元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼部。而没有证据显示被告永通公司在收取该30万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为被告永通，但故对于购房者来说，在缴纳该30万元时主观上是向销售方，即被告时代公司缴纳的购房款。被告中山永通与诺德公司、时代公司之间的代理关系，被告永通公司是否取得被告时代公司同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。关于焦点四。被告金山房产于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。截止本案庭审时，涉案商铺仍未完成产权登记手续，故根据上述声明，被告金山公司对被告时代公司在本案中应承担的义务承担连带责任。关于焦点五。经本院释明，原告将诉讼请求第二、三项变更为退还房款50万元并偿付违约金25000元，本院认为，被告时代公司在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告诉讼请求第一项解除买卖合同，诉讼请求第二、三项请求返还已付的购房款50万及按照合同第九条支付违约金25000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告诺德公司与被告时代公司为代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，原告请求被告诺德公司对被告时代公司返还购房款50万及支付违约金25000元承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。被告永通公司是代理服务费30万元的收取方，但并非买卖合同的主体，且庭审中其同意对返还30万元不持异议，但不同意支付违约金，原告请求被告永通公司对30万元款项承担连带责任，本院予以支持，对原告请求被告永通对购房款及违约金承担连带返还责任，理据不足，不予支持。原告请求被告时代公司返还30万元，并按照合同第九条约定支付5%的违约金，即15000元，理据充分，本院予以支持。被告时代公司以被告永通公司收取为私下行为而认为对30万元不承担返还责任的抗辩不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告吴树进与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（×××95、6-396）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴树进返还购房款50万元、支付违约金25000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴树进返还30万元，支付违约金15000元；四、被告珠海金山房产有限公司对被告时代百货有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任；五、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第三项中的30万元承担连带返还责任；六、驳回原告吴树进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为6900元，由原告吴树进负担1300元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担5600元，被告中山永通公司商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司应负担5600元中的2070元承担连带责任。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，各被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一七年十月十一日法官助理熊健书记员罗志斌