成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）川71民终13号 上诉人（原审原告、申请执行人）:肖方，女，1962年10月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告、申请执行人）:李平，男，1958年2月17日出生，汉族，住四川省合江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：罗龙，四川五方律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高宇航，四川五方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）:陈娟，女，1981年9月25日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：付云祥，四川律豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都政通房地产开发有限公司，住所地四川省新津县五津镇武阳西路160号。 法定代表人：张高。 上诉人肖方、李平因与被上诉人陈娟、成都政通房地产开发有限公司（以下简称政通公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院(2019)川7101民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人肖方、李平上诉请求：请求撤销（2019）川7101民初174号民事判决,依法改判:1确认陈娟不是案涉成都市新津县1栋1层9号房屋的权利人；2.许可对该案涉房屋继续执行；3.本案诉讼费由被上诉人陈娟承担。事实和理由：1.一审法院确认政通公司与陈娟在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同属事实认定错误。根据国家相关规定，买房人与开发商签订《商品房买卖合同》后，必须到房地产主管部门进行登记备案，否则不具合法性与有效性，不能对抗登记备案的权利人。2.根据成铁中院（2019）川71民初38号民事判决查明的事实证明，该商铺2楼售价为2.29万元／平方米，陈娟提供的合同价均是6600元／平方米，不足正常的三分之一，显然不具真实性。3.陈娟支付购房款仅有政通公司的收据，且全是现金明显是虚假的。4.陈娟也没有实际合法占有该不动产。5.一审法院认定非因陈娟自身原因未办理过户登记也属认定事实错误，因案涉房屋已备案给成都小企业信用担保有限责任公司，陈娟不可能办理房屋登记。 陈娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。 肖方、李平向一审法院起诉请求：1.确认陈娟不是案涉成都市新津县1栋1层9号房屋的权利人；2.许可对该案涉房屋继续执行；3.本案诉讼费由陈娟承担。 一审法院认定事实如下：（一）关于执行案件的执行过程及执行异议案件的审查过程。2016年11月17日，一审法院以（2016）川7101执713号案及（2016）川7101执714号案立案执行申请执行人肖方与被执行人成都政通房地产开发有限公司借款合同纠纷及申请执行人李平与被执行人成都政通房地产开发有限公司借款合同纠纷二案。2016年12月2日一审法院作出（2016）川7101执713号执行裁定书：“一、被执行人成都政通房地产开发有限公司向申请执行人肖方支付欠款人民币3683440元及迟延履行期间的债务利息。二、冻结、扣划被执行人成都政通房地产开发有限公司的银行存款；扣留、提取被执行人成都政通房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人成都政通房地产开发有限公司应当履行义务部分的财产。额度为3722674元。”同日一审法院作出（2016）川7101执714号执行裁定书：“一、被执行人成都政通房地产开发有限公司向申请执行人李平支付欠款人民币1182550元及迟延履行期间的债务利息。二、冻结、扣划被执行人成都政通房地产开发有限公司的银行存款；扣留、提取被执行人成都政通房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人成都政通房地产开发有限公司应当履行义务部分的财产。额度为1196776元。”在执行过程中，一审法院于2018年2月9日对政通公司开发的新津县的备案登记在成都小企业融资担保有限责任公司（原成都市小企业信用担保有限责任公司）名下1栋1层9号房屋采取了查封冻结措施。上述房产被查封后，陈娟于2019年5月7日向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年5月17日作出（2019）川7101执异33号执行裁定书：“中止对备案登记在成都小企业信用担保有限责任公司名下位于成都市新津县1栋1层9号房屋的执行。”申请执行人肖方、李平对该裁定不服，依法向一审法院提起诉讼。在执行过程中还查明，上述房产无抵押，政通公司将案涉房产备案登记在成都小企业信用担保有限责任公司名下目的是将上述房产作为向成都小企业信用担保有限责任公司借款的担保，经成都小企业信用担保有限责任公司证实，政通公司的借款已还清，但尚未联系该担保公司办理解除上述房产的备案手续。（二）关于成都市新津县1栋1层9号房屋涉及的相关事实。2009年12月26日，政通公司与陈娟签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将位于成都市新津县1栋1层9号房屋、1栋2层8号房屋、1栋1层8号房屋、1栋1层10号房屋、1栋2层9号房屋出售给陈娟，单价每平方米人民币7600元，总价款为5008476元，合同约定的付款方式为一次性支付。2009年12月26日，政通公司向陈金全出具《专用收据》，载明收到陈娟购房款5008476元。2010年8月25日，政通公司与陈金全、陈娟签订《和解协定书》，该协定书中记载：经甲（政通公司）乙（陈金全、陈娟）双方友好商定，从2007年度截止2010年9月28日止，甲乙双方确认尚欠乙方1400万元，并由甲方开始履行还款计划……。2010年8月26日，政通公司向陈金全、陈娟出具《借条》，载明：今借到陈金全、陈娟人民币1400万元，用期按《还款议定书》约定执行。2011年6月12日，政通公司与陈金全、陈娟（陈娟系陈金全之女）签订《协议书》，约定房屋每平方米的单价调整为15000元和16000元，该《协议书》还载明“剩余房款由甲方从之前所欠乙方借款中扣减，剩余借款余额甲方重新出具借条。”另查明，2011年起，陈金全开始向政通公司缴纳物业管理费。吕义的《情况说明》中载明：“陈金全、陈娟父女二人购买了新津县的多间商铺，从2011年交房后就委托本人代为管理，其中陈娟名下的商铺一直出租给他人开办餐饮业，中间更换了多名承租人，现承租人用于开办美蛙鱼头。陈金全名下房屋一直未装修，因此一直没有出租。直到2018年才出租，承租人用于开办红酒销售。”2017年7月19日出租方吕义与承租方谢某的《租房合同》中显示谢某租用了新津县1栋1楼9号房产。还查明，2013年，陈娟向新津县人民法院起诉政通公司要求判令政通公司为陈娟购买的新津县1栋1层9号房屋、1栋2层8号房屋、1栋1层8号房屋、1栋1层10号房屋、1栋2层9号房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证。新津县人民法院于2013年5月15日作出《受理案件通书》。2013年12月5日，政通公司的股东张思丽向陈金全致《函》，该《函》中记载：“陈金全与成都政通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，因政通公司目前特殊情况，法定代表人不方便亲自参加诉讼，而根据本案具体情况，法定代表人亲自参加有利于事情的解决，现房屋已交付陈金全，在不影响陈金全使用的前提下，请陈金全先撤诉，待政通公司法定代表人的相关问题有了处理结果后再处理陈金全所购商品房的产权证办理事宜。时间大约需要两个月。”后该案移送成都铁路运输中级法院处理，该院于2015年3月9日作出（2015）成铁中民初字第15号民事裁定书，裁定：准许陈娟撤回起诉。2017年8月1日，四川省高级人民法院作出（2016）川刑终字357号刑事判决书，判决：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成刑初字第212号刑事判决；二、上诉人（原审被告人）张高无罪。 一审法院认为，本案的争议焦点在于陈娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述规定，本案分析如下： 第一，关于陈娟与政通公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。政通公司将案涉房屋备案登记在成都小企业融资担保有限责任公司名下，其目的是将案涉房屋作为借款的担保，双方并不存在真实的房屋买卖关系，且一审法院在查封案涉房屋时该房屋处于无抵押状态。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，政通公司与陈金全签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意愿表示，自双方当事人签字或盖章时成立。一审法院确认政通公司与陈娟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，关于陈娟是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中陈金全提供政通公司出具的物管费《专用收据》、2019年物管费《说明》、《租赁合同》、代签租房合同的《情况说明》、照片等证据证明案涉房产由政通公司出售给陈娟后，一直由陈娟对外出租并享有案涉房产的收益，该房屋一直处于陈娟的实际控制之下，一审法院确认陈娟在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 第三，关于陈娟是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。陈娟出具的购房款《专用收据》及《和解议定书》、《借条》、张思丽的《函》等一系列证据相互之间互相印证、形成证据锁链，证明其与政通公司此前存在借贷关系，政通公司的部分欠款转为购房款后，陈娟还支付了购房款5008476元用于购买包括本案案涉房产在内的五套房产，故一审法院确认其已支付了本案案涉房产的全部购房款。 第四，关于是否非因陈娟自身原因未办理过户登记的问题。陈娟出示的2013年《民事起诉状》、新津县人民法院《受理案件通知书》、张思丽的《函》、《安民告示》、新津县公安局《公告》等证据，证明本案系非因陈娟自身原因不能办理过户登记。因此，一审法院认定案涉房屋未办理产权登记并非陈娟的过错造成。 综上所述，一审法院认为陈娟享有足以排除强制执行的民事权益。肖方、李平关于确认陈娟不是案涉成都市新津县1栋1层9号房屋的权利人及许可对该案涉房屋继续执行诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回肖方、李平的诉讼请求。一审案件受理费4483元，由肖方、李平负担。 在二审审理中，陈娟向本院提出书面申请，请求调取位于成都市新津县1栋1层9号房屋的备案登记情况。本院审查认为，该证据与案件基本事实有关，且目前当事人无法调取，对陈娟的调取申请本院予以准许。 二审时，本院组织上诉人与被上诉人进行了证据交换和质证，被上诉人陈娟提交六组证据，第一组为2011年1月27日陈娟转给张高100万元的中国银行转账回单；第二组为2011年5月11日陈娟转给张高30万元的成都农商银行电汇凭证回单；第三组为2011年6月12日陈娟转给张高75.5万元的成都农商银行转账个人业务凭证；第四组为2011年7月5日陈娟取款30万元的成都农商银行个人业务凭证。上述四组证据拟证明陈金全、陈娟通过银行转账方式共同向政通公司（张高）支付了部分购房款。第五组为新津县不动产登记中心出具的位于成都市新津县1栋1层9号房屋的备案登记情况，拟证明陈娟与政通公司签订购房合同时，位于成都市新津县1栋1层9号房屋没有备案登记的情况。第六组证据为张高2011年6月27日出具的《情况说明》，拟证明签订《商品房买卖合同》时房价低的原因。本院经审查认为，第五组证据，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；对其它五组证据的真实性、合法性予以确认，但对证据能否达到证明目的，将结合查明的事实综合评判。 二审另查明，政通公司将位于成都市新津县1栋1层9号房屋于2010年1月12日备案登记给成都小企业信用担保有限责任公司。政通公司法定代表人张高于2012年3月被公安机关刑事拘留。 二审查明的其它事实与一审查明的事实一致。 本院认为：二审争议焦点为：陈娟是否就政通公司位于成都市新津县1栋1层9号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。 本案中，陈娟在一审法院查封案涉房屋之前已经与政通公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《协议书》，该合同及协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出的买房人与开发商签订《商品房买卖合同》后，必须到房地产主管部门进行登记备案，否则不具合法性与有效性的问题以及合同约定房价过低的问题，本院认为网签备案只是行政机关对商品房预售工作的行政管理措施，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，合同没有网签备案并不影响合同效力。陈娟与政通公司签订《商品房买卖合同》及《协议书》，最终约定房屋单价为每平方米15000元，陈娟也是按此房价支付的购房款，该房价也与政通公司当时销售该楼盘的其它房屋房价基本相当，不存在房价过低的问题。肖方、李平关于陈娟与政通公司签订《商品房买卖合同》因没有登记备案不具合法性与有效性及房价过低的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。 （二）关于陈娟是否已经全部支付价款的问题。 在审理执行异议之诉的案件中，为防止被执行人与案外人串通共谋弄虚作假，干扰执行，要求案外人证明支付了购房款，除收据外，一般需要转账凭证或现金提取证明，以证明案外人当时确实支付了购房款，防止被执行人与案外人弄虚作假倒签合同及收据的时间。本案中，陈娟签订《商品房买卖合同》和支付购房款的时间发生于2009年至2011年间，而涉案房屋被法院查封于2018年2月，二者时间相隔久远，陈娟与政通公司间没有串通共谋弄虚作假的可能和动机。陈娟与政通公司签订《商品房买卖合同》的当日，陈娟以现金方式向政通公司支付购房款5008476元，政通公司出具了《专用收据》，支付金额与《商品房买卖合同》约定的金额一致。特别是陈娟于2013年5月向新津县人民法院提起诉讼，要求为涉案房屋办理过户登记，其向法院提交了2009年12月签订的《商品房买卖合同》及政通公司出具的《专用收据》，确能证明《商品房买卖合同》及《专用收据》的真实性。2011年6月12日，政通公司与陈金全、陈娟（陈娟系陈金全之女）签订《协议书》，约定陈金全、陈娟再向政通公司支付购房款300万元，当日，陈娟通过其账户向政通公司的法定代表人张高的账户转款755000元，本院确认该款为陈金全、陈娟支付的购房款。2010年8月25日，政通公司与陈金全、陈娟签订《和解协定书》，该协定书中记载：经甲（政通公司）乙（陈金全、陈娟）双方友好商定，从2007年度截止2010年9月28日止，甲乙双方确认尚欠乙方1400万元，并由甲方开始履行还款计划……。2010年8月26日，政通公司向陈金全、陈娟出具《借条》，载明：今借到陈金全、陈娟人民币1400万元，用期按《还款议定书》约定执行。上述议定书约定政通公司用7个月时间还完1400万元欠款，但在上述议定书签订9个月后，2011年6月12日，政通公司与陈金全、陈娟（陈娟系陈金全之女）签订《协议书》，约定剩余购房款由政通公司从欠陈金全、陈娟的借款中冲抵，冲抵后欠款金额重新签订借条。以上协议表明政通公司没有履行还款计划，也表明政通公司与陈金全、陈娟达成了以债务冲抵购房款的协议。政通公司欠陈金全、陈娟金额达1400万元，本案陈娟的购房款以及陈金全购房款合计1711.218万元，陈金全、陈娟向政通公司通过现金及银行转账支付购房款8484884元，尚有购房款8627296元没有支付，政通公司的欠款1400万元足以覆盖陈金全、陈娟的未支付购房款。按照政通公司与陈金全、陈娟达成的协议“剩余购房款由政通公司从欠陈金全、陈娟的借款中冲抵，冲抵后欠款金额重新签订借条，”后因政通公司法定代表人张高被公安机关刑事拘留，冲抵后的欠条因故没有签订。本院认为采用抵债方式的，可以视为支付价款。同时，在政通公司张思丽出具的《函》中也认可涉案房屋已交付陈金全（陈娟），并没有对支付房屋价款事宜提出异议。综合上述事实，一系列证据相互之间相互印证、形成证据锁链，可以认定陈娟支付了全部价款。肖方、李平关于陈娟没有支付案涉房屋价款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。 （三）关于陈娟是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，陈娟在一审中已经举示了物管费《专用收据》、2019年物管费《说明》、《租赁合同》、代签租房合同的《情况说明》、照片等证据，并且在《租赁合同》中，也是以陈娟所属房屋的名义出租。陈娟于2013年5月向新津县人民法院提起诉讼，要求为涉案房屋办理过户登记。以上事实足以证明陈娟在一审法院查封之前就已经实际占有和使用案涉房屋。一审判决认定在人民法院查封之前陈娟已经合法占有该房屋并无不当。 （四）关于是否非因陈娟自身原因未办理过户登记的问题。陈娟与政通公司于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋无备案登记情况，且已约定政通公司应于2011年12月30日前办理权属证明，在签订合同后，政通公司于2010年1月12日将房屋备案登记给成都小企业信用担保有限责任公司。2013年5月，陈娟向新津县人民法院提起诉讼，要求政通公司为涉案房屋办理过户登记。上述事实证明本案系非因陈娟自身原因不能办理过户登记。一审判决认定非因陈娟自身原因不能办理案涉房屋过户登记手续并无不当。 本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，陈娟与政通公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部价款，陈娟在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因陈娟自身的原因。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，陈娟就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，肖方、李平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4483元，由肖方、李平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 健 审 判 员  于甯一 审 判 员  黄浩原 二〇二〇年五月十三日 法官助理  金 旭 书 记 员  陈小利