云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3182号上诉人（原审被告）：张旭东，男，1970年5月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：董明，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董建健，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：段玉江，男，1981年9月10日出生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：李玉月，云南北启律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：张秀芬，女，1952年6月13日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：董明，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：董建健，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张旭东因与被上诉人段玉江、原审第三人张秀芬房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张旭东及原审第三人张秀芬共同委托的诉讼代理人董明、董建健，被上诉人段玉江委托的诉讼代理人李玉月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张旭东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由为：一、张旭东与段玉江已经建立了2018年6月1日至2019年5月30日止的租赁合同关系，该租赁关系合法有效，被上诉人无权单方解除合同。二、被上诉人没有在2018年6月23日将商铺腾还给上诉人，并且根据上诉人提交的证据，截至2019年6月被上诉人还在使用商铺，产生水电费及物管费。一审法院仅以被上诉人于2018年6月23日被行政处罚就认定上诉人应退还其已经交纳的租金明显无据。综上，请求二审法院予以改判。段玉江辩称：一、答辩人与被答辩人的租赁合同自答辩人受到行政处罚时已经与被答辩人协商一致解除，被答辩人当时是同意解除合同并退回房租的。二、答辩人受到行政处罚是因为国家政策不允许在涉案房屋所在地区经营汽车维修业务，此系不可抗力因素导致无法继续履行合同。三、被答辩人同意答辩人解除合同但一直未履行退款义务，也不出面收回铺面钥匙，实际上被答辩人一直持有涉案商铺的钥匙，被答辩人的躲避行为不应当由答辩人来承担过错。四、答辩人已经于2018年6月23日搬离商铺，没有继续使用房屋。在昆明市道路运输管理局盘龙分局的监督下整个片区已于2018年6月23日之前全部搬离并关闭，答辩人也于2018年6月20日租赁了其他场地并开始经营，涉案商铺工商登记的鸿安汽修也已经注销。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张秀芬述称，同意上诉人的意见。段玉江向一审法院起诉请求：一、请求法院判决被告返还原告铺面租金120000元；二、请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2018年6月13日解除；三、请求法院判决本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2005年5月19日，原告与被告签订了《租赁房屋协议》，约定被告自愿将昆明市金星园丁小区六幢商网14号出租给原告居住使用，租期从2005年6月1日起至2008年6月1日止，月租金1300元；2008年5月5日，原告与被告签订了《租赁房屋协议》，约定被告自愿将昆明市金星园丁小区六幢商网14号出租给原告居住使用，租期从2008年6月1日至2009年6月1日止，年租金39000元；2011年5月6日，原告与被告签订了《租赁房屋协议》，约定被告自愿将昆明市金星园丁小区六幢商网14号出租给原告居住使用，租期为两年，从2011年6月1日起至2013年6月1日止，年租金80000元正，押金1300元，期满后原告付清上述费用，房屋若无损失时，被告则退回押金给原告。原告存在擅自转租、分租、转让、抵押、利用承租房屋进行非法活动以及拖欠租金等违约行为，被告可以终止合同，收回房屋。租赁期满后，若双方愿意继续建立租赁关系，原告应在期满前提前一个月与被告协商，并提前15天交租金，先付后用，原告逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并按月租金的10%以滞纳天数计算向被告交付违约金。上述协议到期之后，原、被告双方没有签订正式的租房协议，但是双方在庭审中均予以确认双方以自己的行为在履行之前所签订的租赁合同的所有权利义务。上述房屋协议均由第三人张秀芬代被告张旭东与原告签订，所有的租金也是由第三人张秀芬代为收取，被告张旭东均予以认可。第三人张秀芬于2017年5月1日向原告出具《收条》一张，载明：“今收到段玉江交来房租费120000元（壹拾贰万），从2017年6月1日至2018年5月30日。此据。收款人：张秀芬。2017年5月1日。”2018年5月2日，原告通过银行转账向第三人张秀芬支付租金120000元。另查明，2018年6月13日，昆明市道路运输管理局盘龙分局作出云昆盘运管罚［2018］379号《违法行为通知书》，载明：原告经营的位于昆明市盘龙区的昆明市盘龙区鸿安汽车维修服务部涉嫌未经许可擅自从事机动车维修经营行为，违反了《中华人民共和国道路运输条例》的规定，昆明市道路运输管理局盘龙分局责令停止经营，并拟做出罚款20000元的处罚决定。2018年6月23日，昆明市道路运输管理局盘龙分局作出云昆盘运管罚［2018］379号《交通行政处罚决定书》，载明：原告经营的昆明市盘龙区鸿安汽车维修服务部在规定期限内未报送整改情况，且仍然违规经营，昆明市道路运输管理局盘龙分局作出处以罚款20000元的行政处罚决定。一审法院认为，对于原告主张确认双方签订的房屋租赁合同于2018年6月13日解除，本案中，因原、被告双方在2013年6月1日租赁房屋协议到期后并未签订正式的房屋租赁合同，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。但在庭审中原、被告均确认双方以自己的行为在履行之前所签订的租赁合同的所有权利义务，原告于2018年5月2日向第三人支付从2018年6月1日至2019年5月30日止的租金120000元，而双方在庭审中均确认原告已搬离房屋，但均没有提交证据证明原告搬离房屋的时间，一审法院根据调取的证据，认定昆明市道路运输管理局盘龙分局作出交通行政处罚决定书之日为原告搬离房屋的时间，即原告于2018年6月23日搬离涉案房屋，原告搬离后的租金应予以返还。因被告张旭东及第三人张秀芬均予以认可第三人张秀芬仅代为被告签订房屋租赁协议以及收取租金等费用，其责任由所有权人张旭东承担，故被告张旭东应当返还原告从2018年6月23日至2019年5月30日止的租金112438元（120000元—120000元÷365天×23天）。对于原告主张的担保费、保全费，因本案中并未实际产生，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、被告张旭东于本判决生效之日起十日内向原告段玉江返还租金112438元；二、驳回原告段玉江的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由原告段玉江承担170元，由被告张旭东承担2530元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否应退还被上诉人租金？本院认为：根据查明的案件事实，上诉人与被上诉人于2011年5月6日签订的《租赁房屋协议》于2013年6月1日届满后，双方虽未续签租赁合同，但被上诉人仍继续使用涉案房屋，上诉人也收取了被上诉人的租金。2018年5月2日，被上诉人向原审第三人支付租金12万元，根据2017年5月1日原审第三人出具的《收条》载明的“今收到段玉江交来房租费120000元（壹拾贰万），从2017年6月1日至2018年5月30日”的内容可知，双方2017租赁年度的租金为12万元，按此交易惯例，被上诉人2018年5月2日向原审第三人支付的12万元为2018租赁年度的租金。本院认为，被上诉人向上诉人支付2018租赁年度租金，上诉人也进行了收取，上述事实表明双方达成了续租的合意，租赁期限至2019年5月30日届满。在此过程中，2018年6月13日，昆明市道路运输管理局盘龙分局对被上诉人经营的昆明市盘龙区鸿安汽车维修服务部下达了《违法行为通知书》，认为被上诉人未经许可擅自从事机动车维修经营，责令停止经营。2018年6月23日，昆明市道路运输管理局盘龙分局再次以相同事由对昆明市盘龙区鸿安汽车维修服务部发出了《交通行政处罚决定书》，对被上诉人处以罚款。被上诉人主张上述情形属于不可抗力，其与上诉人之间的租赁合同应当解除，上诉人应退还其租金。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，被上诉人未经许可擅自从事机动车维修经营并非上述法律规定的不能预见、不能避免、不能克服的情形，被上诉人也未提交证据证实本案中存在相关政府部门在2018年全面禁止在涉案商铺所在片区经营汽车维修业务的情形，被上诉人关于租赁合同不能继续履行系因不可抗力所致的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，即使被上诉人认为租赁关系已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被上诉人作为承租人仍负有向上诉人腾还租赁物的义务，但被上诉人提交的其与案外人签订的《场地租用协议》形成于其与案外人之间，并无上诉人的确认，从该合同的内容亦无法看出被上诉人已经向上诉人履行了腾还租赁物的义务，被上诉人也未提交证据证实上诉人存在拒不受领租赁物的行为，被上诉人对此应承担举证不利的法律后果。在被上诉人未证实其已经履行了腾还租赁物义务的情形下，其要求上诉人退还租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，昆明市道路运输管理局盘龙分局作出的《违法行为通知书》及《交通行政处罚决定书》仅是对被上诉人违法经营行为作出的处罚决定，不能证实涉案房屋的实际使用情况，一审法院以《交通行政处罚决定书》作出的时间作为认定被上诉人搬离涉案房屋的时间，并据此判决上诉人退还被上诉人租金112438元系认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人张旭东的上诉请求依法成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初6898号民事判决；二、驳回段玉江的诉讼请求。一审案件受理费2700元，二审案件受理费2700元，均由被上诉人段玉江负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年五月十三日法官助理仝倩华书记员吴自红