北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初13979号原告（反诉被告）：魏瑶，女，1981年10月15日出生，户籍地河北省石家庄市。原告（反诉被告）杨博，男，1981年7月1日出生，户籍地河北省石家庄市。委托诉讼代理人:谢冬飞,北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙博，男，1978年12月14日出生，户籍地天津市河西区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王健，北京市尚衡律师事务所律师。原告（反诉被告）魏瑶、杨博与被告（反诉原告）孙博房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏瑶、杨博的委托诉讼代理人谢冬飞，被告（反诉原告）孙博及其委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏瑶、杨博向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告向原告支付违约金710500元；3.判令被告承担原告因本案诉讼而支付的律师费40000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，位于北京市昌平区某房屋系二原告共同所有。2016年3月27日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定二原告以3500000元的价格将昌平区某房屋卖与被告，被告应于签订合同当日向原告支付定金100000元,被告应于2016年7月27日前以监管支付的方式向原告付前期款2400000元，并约定如延期履行合同按照房屋总价款日万分之三支付违约金，如逾期超过十日，守约方有权解除合同，违约方按总房价款的20%支付违约金。合同签订后，被告仅支付定金100000元，但经原告催要，仍未在合同约定时间向原告付款，且已逾期十日以上。为此原告特提起诉讼，望予批准。孙博辩称，原告诉求与事实不符，是原告自己违约，解除合同，为此我提起反诉，要求被告继续履行合同并赔偿损失。孙博向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行双方2016年3月27日所签订的房屋买卖合同；2.判令被反诉人按照合同第九条（一）支付违约金10500元;3.判令被反诉人按照合同第九条（二）支付违约金700000元；4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月27日,双方经中介签订了买卖被反诉人所有的位于北京市昌平区某房屋的合同，合同价款为3500000元，反诉人预付定金100000元，约定最后履行期限为2016年7月27日。双方前期履行尚好，后期由于地税系统于2016年7月22日升级，至2016年8月8日9时方才恢复正常工作，致使当事人无法在原合同约定的最后期限内履行完毕。据此，被反诉人却以反诉人违约为由于2016年8月7日通知反诉人解除合同。根据上述事实反诉人认为合同因不可抗力造成不能如期履行的，双方均不应当承担违约责任，本合同应自税务局系统升级完成后继续履行，被反诉人解除合同的理由不能成立。为维护法律尊严，维护正常的社会经济秩序，维护当事人的合法权益，促进交易的顺利进行，特依法具状诉讼，望法院判如所请。诉讼过程中经本院释明，孙博称如果解除合同则要求魏瑶、杨博返还定金100000元，支付佣金100000元、逾期交付的违约金10500元、逾期过户的违约金10500元及解除合同的违约金700000元。魏瑶、杨博针对反诉辩称，反诉原告违反合同约定，未按合同约定期限履行付款义务，且经我方多次催要，在合同约定的宽限期内仍未履行，符合合同约定的解除条件，应当解除合同并承担违约责任。不同意退还定金和支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏瑶、杨博系夫妻关系，位于北京市昌平区某房屋登记在魏瑶、杨博名下，为二人的共同财产。2016年3月27日，魏瑶、杨博（出卖人）与孙博（买受人）在北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称“豪宅天下公司”）的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定出卖人将其名下位于北京市昌平区某房屋以3500000元的价格出售给孙博，定金100000元买受人于签订本合同当日支付，监管金额2400000元于2016年7月27日前办理，剩余房款由买受人向商业银行、公积金管理中心申办抵押贷款；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的，合同另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应自解除合同通知送达之日起七日内退还合同另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同另一方支付违约金；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。同日，双方与豪宅天下公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，约定买受人支付经纪服务费100000元。合同签订当日，孙博支付了定金100000元。2016年7月6日，北京市国家税务局、北京市地方税务局发布公告，自2016年7月25日零时至2016年8月8日九时暂停办理除个人所得税完税证明开具和涉税咨询业务以外的所有涉税业务。2016年7月25日，临近合同约定的办理资金监管的时间，魏瑶、杨博向孙博邮寄了《催促函》，主要内容为催促孙博履行合同义务，包括“1.尽快确定查询房屋权属状态时间并提前通知我方；2.于2016年7月27日前付款2400000元并告知我方；3.于2016年7月28日前确定房屋过户时间并通知我方前往配合办理房屋过户手续；4.至办理房屋过户之日，您如仍未获得银行批准贷款，应当向我方支付剩余房款1000000元”孙博回函称因税务系统升级停止办理除个人所得税完税证明开具及涉税咨询业务以外的所有涉税业务，双方约定的2016年7月28日前完成关于房屋交易的相关手续受到了影响，待北京市昌平区地税机关恢复正常工作后，将全力配合执行相关手续。2016年8月2日，魏瑶、杨博向孙博邮寄了《催促履行合同通知书》，称孙博未按合同约定于2016年7月27日前履行资金监管支付义务，而且经多次催促仍未办理资金监管支付，要求孙博尽快履行合同义务，办理2400000元的资金监管，否则将追究法律责任并索赔。孙博于2016年8月4日回函称暂停办理涉税业务为政府政策行为的不可抗力，双方约定的执行房屋交易的时间应相应顺延，并称双方和中介公司于2016年8月1日面谈时，其承诺过户前一次性支付3400000元，但魏瑶、杨博一直坚持按合同执行并要求其支付2016年7月29日至2016年8月7日的违约滞纳金、2016年8月8日起总房款20%的违约金、以及机票改签和房屋升值造成的损失，但对于过户事宜未给予明确答复，认为房屋交易时间应顺延至2016年8月8日北京地税系统恢复正常工作之后。2016年8月7日，魏瑶、杨博向孙博邮寄了《解除合同通知书》，称孙博在2016年7月27日前未履行资金监管支付义务，经多次催促仍未履行，截止到2016年8月7日未按约定期限履行资金监管支付义务已经逾期超过十日，且至合同约定的2016年7月28日前申请办理房屋权属转移登记手续时，孙博一直未取得在京购房资格的证明文件，故通知孙博解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求孙博支付违约金710500元。在魏瑶与孙博的短信聊天记录中，双方于2016年7月28日谈到资金监管事宜，孙博称因地税系统暂停办公，7月28日前无法完成整个交易，魏瑶称办理资金监管必须先做网签，二者与地税系统没有关系，要求孙博明确第二天是否能办理资金监管手续。至2016年7月31日，孙博建议在地税系统恢复正常工作后的过户当天一次性支付3400000元，魏瑶未同意该提议，一再要求孙博先行办理网签合同。双方并未谈妥。庭审中，孙博称其于2016年8月8日通过在京购房资格核验，关于未按约定办理资金监管的原因，孙博在第一次开庭时陈述是魏瑶没说什么时候过户，担心做了资金监管魏瑶不给过户，钱没办法取出来，加上其知道魏瑶2016年8月3日要飞回加拿大，怕风险太大。第二次庭审时，孙博称没有付首付款之前魏瑶就已经反悔不愿意交易了，在沟通过户的时候魏瑶表示让其再看别的房子，不愿意卖了，担心魏瑶不给过户。但孙博未就其主张的魏瑶、杨博在合同履行期内即拒绝出售房屋提供任何证据证明。另查，因本次诉讼，魏瑶、杨博聘请律师，支出律师费40000元。上述事实，有结婚证、房屋所有权证、公证授权委托书、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、收款收据、银行转账单、税务系统升级公告、2016年7月25日《催促函》及回函、2016年8月2日《催促履行合同通知书》及回函、《解除合同通知》、快递单、短信记录、委托代理协议、律师费发票以及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，魏瑶、杨博与孙博签订的合同系双方的真实意思表示，合同依法成立且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点有二，一是税务系统升级是否是造成孙博未履行合同义务的不可抗力，二是孙博是否具备行使不安抗辩权的情形。对此本院作如下具体分析。关于焦点一，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。北京市税务系统于2016年7月6日发布公告，暂停自2016年7月25日零时至2016年8月8日九时涉税业务的办理。就双方的买卖合同履行步骤而言，暂停办理涉税业务时，孙博仅完成了定金支付，后续交易流程应在相继办理购房资格核验、网签、资金监管、贷款审批后，才进入交税的程序，而孙博在合同约定的办理资金监管的履行期内即2016年7月27日前未取得在京购房资格，根本无法办理网签及资金监管手续，也未通过其他方式向魏瑶、杨博支付2400000元的款项，逾期超过十天仍未办理，双方合同尚未履行到交税这一步骤，税务系统是否停止办理交税业务与孙博办理网签和资金监管手续没有关系，孙博以此作为未办理资金监管手续的理由不能成立。同时，该公告于2016年7月6日就已经发布，孙博完全可以预见到该公告对其交税可能产生的影响，进而合同履行期内合理安排和调整自己的合同履行时间。因此，孙博关于税务系统升级是不可抗力、合同履行时间应顺延至税务系统正常上班后的主张不能成立。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，并无任何证据证明魏瑶、杨博有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，孙博也未提交任何证据证明魏瑶、杨博在合同期内即提出不再出售房屋的主张。孙博仅以“担心”魏瑶、杨博不办理过户手续为由不办理资金监管，不符合行使不安抗辩权的情形。同时孙博提出的过户时一次性付清全款的主张改变了合同关于购房款支付的约定，属于对合同条款的变更，需征得合同双方的一致同意，魏瑶、杨博并未同意该提议，要求按照合同约定履行并无不妥。孙博未按照合同约定于2016年7月27日办理资金监管手续，至2016年8月7日已逾期10日仍未办理，已构成根本违约，双方合同已经达到约定的解除条件。故对孙博要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。魏瑶、杨博于2016年8月7日发送《解除合同通知书》，孙博已经于2016年8月8日收到该通知书，双方的房屋买卖合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款，因魏瑶、杨博已经选择适用了违约金条款，因此其收取的定金100000元应退还给孙博。对孙博要求退还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于魏瑶、杨博提出的违约金710500元，因其中的10500元为合同继续履行的情况下逾期的违约金，700000元为解除合同的违约金，二者不应同时适用，现双方合同已经解除，故对魏瑶、杨博该项诉讼请求中的解除合同的违约金部分本院予以支持。关于魏瑶、杨博提出的律师费40000元，合同中有明确约定，魏瑶、杨博也提供了相应的证据证明，该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于孙博提出的支付佣金、逾期交付、逾期过户及解除合同的违约金，因解除合同系孙博的违约行为所致，并无任何证据证明魏瑶、杨博存在违约行为，因此，本院对孙博提出的上述请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认魏瑶、杨博与孙博于2016年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2016年8月8日解除；二、魏瑶、杨博于本判决生效之日起七日内退还孙博定金100000元；三、孙博于本判决生效之日起七日内支付魏瑶、杨博违约金700000元；四、孙博于本判决生效之日起七日内赔偿魏瑶、杨博律师费40000元；五、驳回魏瑶、杨博的其他诉讼请求；六、驳回孙博的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34800元，由孙博负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费5453元，由孙博负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  权立工人民陪审员  汪 霞二〇一七年十月三十日书 记 员  李 霞