浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终584号 上诉人（原审被告）：周君义，男，1977年2月16日出生，汉族，公司员工，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周汉芳，男，1949年6月28日出生，汉族，退休，住宁波市鄞州区，系上诉人父亲。 被上诉人（原审原告）：浙江永成物业管理有限公司。住所地：宁波市江北区范江岸路198弄3号603室。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯峰，该公司员工。 上诉人周君义因与被上诉人浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年1月6日作出的（2019）浙0212民初15602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周君义上诉请求：撤销一审判决；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.原江东区政府决定宁东村村民集体异地安置惊驾名庭，当时区委书记强调安置政策（包括物业管理收费政策）与惊驾村村民“一视同仁”，因此村民签订了拆迁安置协议。惊驾村安置村民物业费只需支付0.30元/月/平方米，惊驾村经济股份合作社支付1.05元/月/平方米，而宁东村村民需要1.35元/月/平方米，物业费与买房户相同，那么“一视同仁”何在。2016年惊驾名庭业主大会召开、业委会成立过程中，社区、物业故意将宁东村近200户安置村民排除在业主代表和业委会成员之外，既然我们丧失了小区共管共建的权利，因此全部惊驾村村民组成的业委会无权代表我们与物业公司签订单方合同，指定物业收费价格。被上诉人的相关人员将我们合法的安置村民以二手房东论处，并以此作为收取1.35元物业的事实依据，论点极为荒谬，若法院予以采纳，实则难以以理服人。请二审法院根据事实情况就宁东村村民异地安置的性质作出准确定性。 永成物业公司辩称：原江东区政府的决定是历史遗漏问题，和我们无关。我们一直在催讨物业费。因为是异地安置，上诉人是宁东村村民，不享有惊驾村的补贴。关于物业费标准问题，是业主自己投票决定的，不是物业决定的，委员会代表业主签订的合同是合法的。 永成物业公司向一审法院起诉请求：被告支付原告2013年7月1日至2018年12月31日的物业综合服务费8793.20元（1.35元/平方米/月*98.69平方米*66个月）、2013年7月1日至同年12月底的共用设施费98.70元（2元/平方米/年*98.69元*0.5年）。 一审法院认定事实：原告系惊驾名庭小区的物业管理方。被告系宁波市鄞州区惊驾名庭21幢54号1206室业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为98.69平方米。2011年11月29日，原告与宁波市鄞州区（原江东区）城中村改造办公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为惊驾名庭小区提供物业服务，委托管理期限自2011年11月30日至业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同生效止，高层住宅按业主建筑面积每月每平方米1.35元（其中拆迁安置的业主自负0.3元/月/平方米、惊驾股份经济合作社补贴1.05元/月/平方米）收取物业管理综合服务费，按业主建筑面积每年每平米2元收取共用设施维修费；物业服务费用按年缴纳，业主或使用人应在该物业管理处发出通知后（每次缴费的具体时间）交纳等内容。惊驾名庭业主委员会成立后，分别于2016年8月8日、2018年1月30日与原告签订《惊驾名庭物业管理委托合同》各一份，委托管理期限分别为自2016年1月1日起至2017年12月31日止、自2018年1月1日起至2019年12月31日止，高层住宅按业主建筑面积每月每平方米1.35元（其中拆迁安置的原惊驾村业主自负0.3元/平方米/月,惊驾股份经济合作社补贴1.05/平方米/月）收取物业管理综合服务费等内容。原告曾向被告催缴2013年7月1日至2018年12月31日的物业综合服务费8793.20元及2013年7月1日至2013年12月31日共用设施维修费98.69元，被告至今拒付。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告与宁波市鄞州区（原江东区）城中村改造办公司签订《前期物业服务合同》及原告与宁波市鄞州区（原江东区）惊驾名庭小区业主委员会签订的《惊驾名庭物业管理委托合同》均系双方真实意思表示，内容合法有效，对全体业主包括被告在内均有法律效力，被告以其并非合同当事人作为抗辩理由，不予采信。原告对惊驾名庭小区进行了物业管理服务，在被告未能举证证明原告存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况下，被告作为该小区的业主，在接受原告提供的物业服务的同时，理应按照合同约定及时向原告支付物业综合服务费及共用设施维修费，原告之诉于法有据，予以支持。被告抗辩称，其虽为异地安置，但应与惊驾村村民享有物业综合服务费的同等计价标准。对此，根据合同约定，拆迁安置的原惊驾村村民之所以能按照0.3元/平方米/月缴纳物业费，系因另外的1.05元/平方米/月的物业综合服务费由该村股份合作社代为承担，即原告收取的仍为1.35元/平方米/月，故被告在无他人代偿的情况下，仍应按合同约定缴纳综合物业服务费，至于他方做出的“一视同仁”之承诺，对合同相对人即本案原告无拘束力。至于被告提出，拆迁过程遗留的问题及对小区业主委员会成立、选举等存在异议，与本案非系同一法律关系，且目前证据不足，不能以此作为拒付物业综合服务费及共用设施维修费的理由。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告周君义支付原告浙江永成物业管理有限公司自2013年7月1日至2018年12月31日止的物业综合服务费8793.20元、自2013年7月1日起至2013年12月31日止的共用设施维修费98.69元，合计8891.89元，限于判决生效后三日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告被告周君义负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”据此，上诉人系惊驾名庭小区的业主，故被上诉人与宁波市鄞州区(原江东区)城中村改造办公室签订的惊驾名庭小区《前期物业服务合同》、被上诉人与惊驾名庭业主委员会签订的《惊驾名庭物业管理委托合同》，均对上诉人具有约束力。上述合同约定的物业费为：高层住宅1.35元/月·平方米，其中拆迁安置的业主、原惊驾村业主自负0.3元/月·平方米，惊驾股份经济合作社补贴1.05元/月·平方米。因上诉人系宁东村拆迁安置户,按照上述合同约定无法享受惊驾村所给予的补贴,故上诉人需要自行承担1.35元/月·平方米的物业费。上诉人称当初签订安置协议前,有区领导强调安置政策（包括物业管理收费）与惊驾村村民一视同仁,但该项主张并未在上述合同中体现，故难以成为人民法院裁判依据。一审法院按照合同约定支持被上诉人的诉讼请求符合法律规定，并无不当。上诉人主张惊驾名庭业主大会召开、业委会成立过程中，社区、物业故意将宁东村安置村民排除在外的问题，按照法律规定不属于本案的处理范围。 综上所述，周君义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周君义负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年四月十五日 书记员  桂红艳