湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12652号上诉人（原审被告）：武汉海悦珠江物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞喻东路76号卧龙剑桥春天B座1单元6层12号。法定代表人：焦晓兰,总经理。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉琪，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉生态城分公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区花山街花城大道武汉生态城碧桂园综合楼一楼2号。负责人：常仁松，总经理。委托诉讼代理人：金春华，湖北若磐律师事务所律师。原审第三人：武汉东湖科技创业农庄有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区东湖新技术开发区庙山小区。法定代表人：吴迪，董事长。委托诉讼代理：黎文涛，男，该公司员工。上诉人武汉海悦珠江物业管理有限公司（以下简称海悦珠江公司）因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉生态城分公司（以下简称碧桂园物业武汉生态城分公司）、原审第三人武汉东湖科技创业农庄有限公司（以下简称东湖农庄公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。海悦珠江公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法裁定驳回起诉；二、本案诉讼费用由碧桂园物业武汉生态城分公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，被上诉人与涉案物业费无任何利害关系，无任何法律依据，故被上诉人主体不适格，其起诉应当予以驳回。二、在2017年10月30日至2018年9月30日，上诉人仍按照与原审第三人签订的《前期物业服务合同》及与每户业主签订的物业服务合同为小区和业主提供物业服务，第三人与业主均未提出异议，己形成事实上的物业服务合同关系，上诉人履行了合同义务，为小区和业主提供了物业服务，业主亦因按照合同约定向上诉人缴纳此期间的物业费。上诉人收取至2018年9月30日的物业费，既符合合同约定，也符合法律规定及公平原则。被上诉人无任何证据证明其从2018年8月1日至2018年9月30日为小区提供了物业服务。一审判决仅依据交接确认书推断2018年8月1日小区物业管理交接完毕，却罔顾事实和证据。三、上诉人对向业主收取的物业费，依据《前期物业服务合同》与第三人对前期物业服务费进行协商，依据与业主签订的物业服务合同与业主进行协商，此物业费与被上诉人无任何利益关系，无需与被上诉人协商确认。四、被上诉人提交的证据材料与其说法自相矛盾，一审法院的判决却采信被上诉人单方制作的证据，毫无公信力可言。碧桂园物业武汉生态城分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。东湖农庄公司述称，请求维持一审判决。碧桂园物业武汉生态城分公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令海悦珠江公司退还碧桂园物业武汉生态城分公司物业费共计144830.69元。2.海悦珠江公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月16日，东湖农庄公司（甲方）就其开发的丰泽苑三期（推广名：海悦天地）A1区小区物业服务与海悦珠江公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对该小区提供前期物业管理服务，合同期限为2013年7月15日至2018年7月14日，第三十五条约定：本合同终止时，乙方在期满或提前中止当日应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理行政主管部门指定组织代管，并撤离服务区域。2017年9月10日，东湖农庄公司向武汉江夏经济开发区庙山办事处提交《关于碧桂园天玺湾项目前期物业管理的报告》，申请对被“弃管”的原丰泽苑三期地块第1、4组团小区由社区实行临时托管，后庙山办事处向武汉市江夏区城乡建设局提交《关于碧桂园天玺湾项目前期物业接管事宜》，称经庙山办事处党委商议决定此小区物业由“广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉生态城分公司”暂行接管，请求江夏区城乡建设局给予支持。2017年9月17日，海悦珠江公司向海悦天地小区全体业主发布《公告》，称其决定退出海悦天地项目物业管理工作。2017年9月18日，东湖农庄公司与海悦珠江公司签订《终止协议书》，约定双方的《前期物业服务合同》于2017年10月30日终止，协议终止后不再对甲乙双方产生约束力。本协议签订生效后，乙方不再向甲方所开发的碧桂园天玺湾（丰泽苑三期）提供物业服务，乙方需向甲方移交前期相关设施设备资料、客户资料并出具解除《前期物业服务合同》告知书。2018年7月26日，海悦珠江公司向丰泽苑三期（海悦天地）小区全体业主发布《关于丰泽苑三期（海悦天地）A1区前期物业管理退场事宜的告知函》：“经我司慎重考虑，并且与开发商协商一致，报经政府备案，我司决定自2018年8月1日起退出丰泽苑三期（海悦天地）项目物业管理”。2018年8月1日，东湖农庄公司与海悦珠江公司签订《丰泽苑三期（推广名：海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》，第3条约定收益移交原则：谁管理谁收费、谁收费谁负责，（1）截止2018年7月31日，丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区前期物业管理过程中业主所欠物业费属于海悦珠江公司所有，由海悦珠江公司收取。（2）海悦珠江公司收取的2018年7月31日之后的业主物业费、装修押金、停车费、水费，由海悦珠江公司退还业主或经业主同意授权签字转交给碧桂园物业。自2018年8月1日开始，丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区物业管理过程中产生的收益属于碧桂园物业公司所有。5、本确认书经海悦珠江公司和创业农庄公司签字盖章，移交附件签字确认后即确认丰泽苑三期（推广名：海悦天地）A1区前期物业管理交接完毕。当日，双方签署了《物业资料移交清单》、《办公及固定资产移交清单》、《公共设施设备移交清单》、《钥匙交接清单》、《未收房钥匙清单》、《物业服务费用收缴明细表》（包括《停车费收缴明细》、《装修押金未退明细》）、《建筑垃圾清运费汇总表》、《客户资料》等一系列附件。另外，由海悦珠江公司签章的《海悦天地110户业主预存物业费明细表》备注：2018年8月-9月，我公司在小区内提供物业服务，业主缴纳物业费为48650.83元，另业主欠8-9月物业费共计3324.35元，业主欠水费731.5元，需退业主预存物业费91274.44元。2018年9月27日，海悦珠江公司向丰泽苑三期（海悦天地）小区全体业主发布《关于丰泽苑三期（海悦天地）A1区前期物业管理退场事宜的最后告知函》，称该小区相关物业管理交接工作已经完成，自2018年9月30日起，海悦珠江公司不再为现场提供物业服务。经开发商与海悦珠江公司协商一致：丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区前期物业服务费等费用的交纳截止日期为2018年9月30日，上述费用须由业主承担，并向海悦珠江公司交纳。自2018年10月1日开始，丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区物业管理过程中产生的物业服务费等费用由业主向新的物业公司交纳。武汉江夏经济开发区美加社区居民委员会和海悦珠江公司分别在该函上签章。一审诉讼中，碧桂园物业武汉生态城分公司提交《关于武汉海悦珠江物业有限公司按终止协议退出海悦天地项目物业管理工作的函》，拟证明其催促海悦珠江公司履行《终止协议书》办理物业移交手续的事实，另提交《承诺授权确认书》及业主签字的《海悦珠江预收走2018年8月1日以后物业服务费明细表》，拟证明该小区业主已授权其向海悦珠江公司主张业主预交的物业服务费144830.69元，海悦珠江公司对此均不予认可，并另外提交一份《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》及物业工作记录、各项物业服务签到表、值班日志、房管部门日常巡查告知书等证据，拟证明物业管理权交接延迟至2018年9月30日、其于2018年8月至9月期间提供丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区物业服务的事实，海悦珠江公司对此亦不予认可。一审法院认为，2017年9月18日海悦珠江公司与东湖农庄公司签订的前期物业服务合同《终止协议书》及2018年8月1日双方签订的《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议约定双方之前的《前期物业服务合同》于2017年10月30日终止后不再对双方产生约束力。前期物业管理权交接确认书明确“海悦珠江公司收缴的2018年7月31日之后的业主物业费、装修押金、停车费、水费、由海悦珠江公司退还业主或经业主同意授权签字转交给碧桂园物业。自2018年8月1日开始，丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区物业管理过程中产生的收益属于碧桂园物业公司所有”、“本确认书经海悦珠江公司和创业农庄公司签字盖章，移交附件签字确认后即确认丰泽苑三期（推广名：海悦天地）A1区前期物业管理交接完毕”。当日，双方工作人员即签署了各项移交清单，即该小区物业管理交接完毕。海悦珠江公司辩称双方以实际行为默认其继续提供物业服务直至2018年9月30日实际退场的意见，不符合合同约定和履行情况，不予采纳。海悦珠江公司提交的第二版《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》，仅有移交人单方签章，无接受人签章签字确认，不予采信。海悦珠江公司提交的《关于丰泽苑三期（海悦天地）A1区前期物业管理退场事宜的最后告知函》，系向小区业主发出，虽由小区所在社区居委会签章，但该告知函的内容涉及海悦珠江公司与碧桂园物业武汉生态城分公司之间的利益关系，需双方协商确认，该居委会即便签收该函也不代表其有权代替碧桂园物业武汉生态城分公司对函告内容予以认可接受，该证据无法达到海悦珠江公司的证明目的。关于物业交接及物业费退还问题，仍应按照东湖农庄公司与海悦珠江公司2017年9月18日签订的《终止协议书》和2018年8月1日签订的《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》履行。关于海悦珠江公司收取的2018年8月至9月期间的物业服务费金额，碧桂园物业武汉生态城分公司核算主张为144830.69元，海悦珠江公司辩称业主缴费48650.83元，扣除欠费后还应退还业主91274.44元，但对业主欠费事实和金额未举证证明。对于碧桂园物业武汉生态城分公司提交的由业主签名确认的物业费明细表和《承诺授权确认书》，海悦珠江公司虽有异议，但未能提交证据予以反驳，对该证据予以采信。综上，海悦珠江公司预收的物业服务费144830.69元应当退还给碧桂园物业武汉生态城分公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：由武汉海悦珠江物业管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武汉生态城分公司退还物业服务费144830.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3196元，减半收取1598元，由武汉海悦珠江物业管理有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的主要争议焦点是：海悦珠江公司是否应退还碧桂园物业武汉生态城公司的物业费。一、碧桂园物业武汉生态城分公司提交的由业主签名确认的物业费明细表和《承诺授权确认书》，海悦珠江公司虽有异议，但未能提交证据予以反驳，亦未申请对该两份证据真实性提出鉴定，故本院对该两份证据予以采信。二、2017年9月18日海悦珠江公司与东湖农庄公司签订的前期物业服务合同《终止协议书》及2018年8月1日双方签订的《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。前期物业管理权交接确认书明确“海悦珠江公司收缴的2018年7月31日之后的业主物业费、装修押金、停车费、水费、由海悦珠江公司退还业主或经业主同意授权签字转交给碧桂园物业。自2018年8月1日开始，丰泽苑三期（推广名：海悦天地）小区物业管理过程中产生的收益属于碧桂园物业公司所有”、“本确认书经海悦珠江公司和创业农庄公司签字盖章，移交附件签字确认后即确认丰泽苑三期（推广名：海悦天地）A1区前期物业管理交接完毕”。故碧桂园物业武汉生态城分公司是有权向海悦珠江公司主张退还物业费的，不存在主体不适格之情形。三、根据相关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。海悦珠江公司主张业主与碧桂园物业武汉生态城分公司转让债权未通知其，但双方在2018年8月1日通过签订的《丰泽苑三期（推广名海悦天地）A1区前期物业管理权交接确认书》对债权债务及物业服务转移情况已进行明确约定，且新旧物业公司之间签订的合同为了保证物业服务提供的连续性，往往都会对相关事项进行事先约定，故不存在未通知海悦珠江公司未对其发生效力的情形。四、海悦珠江公司存在2018年8月至9月仍在提供物业服务之情形，根据相关法律规定，海悦珠江公司应对这两个月其提供的物业服务的工作量及物业服务费进行举证，如果确实存在碧桂园物业武汉生态城分公司应向海悦珠江公司物业服务费的情形，海悦珠江公司可另行主张。故本院对海悦珠江公司的上诉请求不予支持。综上，海悦珠江公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3196元，由武汉海悦珠江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴建铭审判员  赵 鹏审判员  陈蔚红二〇二〇年五月六日法官助理胡博书记员刘诗皓