四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0183民初1156号 原告（反诉被告）：李玉梁，男，1955年10月21日出生，汉族，住西藏自治区琼结县。 原告（反诉被告）：杨雪梅，女，1977年9月13日出生，汉族，住四川省荣县。 二原告委托诉讼代理人：唐吉双，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周方园，男，1988年12月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告（反诉原告）：赵耀，男，1989年12月5日出生，汉族，住四川省青川县。 二被告委托诉讼代理人：黄丹，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：黄川，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 第三人：西藏梁成建筑工程有限公司，住所地：西藏自治区山南市乃****农贸市场。 法定代表人：余庞云，总经理。 委托诉讼代理人：陈克全，系第三人公司员工。 原告李玉梁、杨雪梅与被告周方园、赵耀、第三人西藏梁成建筑工程有限公司租赁合同（以下简称梁成公司）纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月19日、2017年7月6日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人唐吉双、被告周方园、二被告委托诉讼代理人黄丹、黄川、第三人委托诉讼代理人陈克全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉梁、杨雪梅向本院提出诉讼请求：判令依法解除原、被告双方于2016年7月23日签订的《租赁合同》；判令二被告将其承租的餐饮、娱乐、住宿等设施全部返还原告；判令二被告承担违约责任，如下：1、支付原告租金394468元（暂计算至2017年4月16日，合计九个月租期。计算方式：租金总额525万元/租期114月*已产生的租期）。2、支付原告当期约定租金总额的20%即35万*20%=7万元。3、支付原告设施折旧费10万元。4、履约保证金由原告予以没收；判令二被告支付原告在解除合同后继续占用租赁设施的占用费（参照租金和折旧费标准），直至其将承租的设施全部返还给原告。事实和理由：2016年7月23日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于邛崃市自投自建的观光园区内的餐饮、娱乐、住宿等设施（包含游泳池、茶园、停车场、客房部以及其他附属设施等）出租给二被告自主经营，租赁期限为2016年7月16日至2025年2月1日，租金总额为525万元，分9期付清。此外，双方就设施的折旧费、履约保证金、违约责任等以及双方的其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，双方对租赁设施进行了现场交接，二被告接收租赁设施后，按约支付了原告20万元履约保证金和2万元租金。根据合同约定，2017年2月1日前二被告应当支付原告25万元租金，然而至今尚欠23万元租金未支付。原告多次催收后均无果，二被告拒不支付租金的行为已经构成重大违约，严重损害了原告的合法权益。 被告周方园、赵耀辩称：第一，李玉梁、杨雪梅不是本案适格原告，涉案土地的使用权人系邛崃市牟礼镇清河村村集体。二原告与涉案土地及地上建筑物无任何关系，李玉梁户籍所在地为西藏琼结县，杨雪梅户籍地为四川省荣县。故二原告非本案适格原告。第二，原、被告之间签订的《租赁合同》无效，因为二被告承租的对象是为邛崃市规划区内的“违章建筑”，双方签订的租赁合同应当认定无效。即使该合同有效，解除合同的时间为2017年2月18日，应当以此为时间点结算支付租金和占用费。第三，被告已经将承租的各项设施全部返还给原告，租赁物已由原告实际占用、管控，被告无须亦无法承担返还责任，原告要求被告返还租赁物并承担合同解除至返还原物止的费用无事实依据。第四，被告已经支付2017年2月1日前产生的租金了，2月1日-18日的租金计算标准应为30万元（2017年2月1日-2017年12月31日），折合月租金2.73万元（计11月），日租金898.2元（计334天）*18天。原告主张的违约金没有事实依据和法律依据，不应支持。第五，关于折旧费，因为原告提供的租赁物不能达到租赁条件，致使被告无法正常经营，故不应支持。第六，关于履约保证金，根据合同相关约定，若被告存在不通知原告擅自转租的情况下才由原告没收，故履约保证金应当由原告退还被告。同时原告主张的违约金和履约保证金性质是重复的，且两项已经高达27万元，即使应当支持履约保证金或违约金，也应当适当调整。且本案所涉租赁物为“违章建筑”，租赁合同无效，被告支付的保证金应当由原告返还。针对原告第四项诉请，双方协商解除合同后，原告就已经实际占有了租赁物，被告不应承担相应费用。 第三人述称，对二原告对外签订合同无异议。原告李玉梁是梁成公司的实际出资人和实际控制人，并在公司担任执行董事。原告对梁成公司依法流转的土地有当然的处分权。 反诉原告周方园、赵耀向本院提出诉讼请求：判令确认双方签订的《租赁合同》无效；判令反诉被告返还反诉原告保证金20万元及利息2455.07元（利息按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，暂计算至2017年5月5日，最终利息以实际履行完毕之日止）、返还租金3万元；判令反诉被告承担反诉原告实现权利的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等）。事实和理由：原、被告双方于2016年7月23日签订租赁合同，约定：李玉梁、杨雪梅将位于邛崃市赵耀，由反诉原告自主经营、自负盈亏。租赁期限为2016年7月16日至2025年2月1日，租金总额为525万元人民币，并对租金支付方式做出了约定。合同签订后，反诉人开始经营该观光园区，并依约向被反诉人支付了第一段租赁期的租金3万元以及保证金20万元。因反诉被告未办理建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续且没有租赁房屋产权证，故在经营过程中当地村民多次到该观光园区投诉，阻扰反诉人经营，致使严重妨碍反诉人的正常经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，反诉原告与反诉被告之间签订的《租赁合同》应当认定为无效。 反诉被告李玉梁、杨雪梅辩称，租赁合同合法有效，在反诉人逾期支付租金后，被反诉人已经起诉解除合同，按合同约定，被反诉人有权没收保证金，并可以追究其他违约责任。第一，本案属于经营项目经营承包，不是单纯的房屋租赁，合同项目是被反诉人通过土地流转并取得土地，且报建的设施设备，不是只有房屋，还包含游泳池等其他设施。被告租赁后，并未改变经营方式，经营证照和经营范围均和原来一致。只是后来被告为了自己经营方便，将经营主体变更为自己，对经营证照做了变更。并非单纯的房屋租赁纠纷，不应按照审理房屋纠纷适用法律认定合同效力，应按照承包经营合同纠纷适用法律。换言之，只要发包承包的项目合法，已经取得营业执照和相关经营证照，就应当认定承包经营合同有效，与具体经营场所无关。第二，即使认为本案是租赁合同纠纷，租赁合同同样有效。按合同项目是原告自投自建的农村旅游项目，该项目土地是通过土地流转取得，流转土地后依法办理了集体建设用地使用证，在使用证上建设该项目，符合我国土地管理法相关规定，用地合法。第三，该项目是牟礼镇招商引资项目，不仅解决了上百户村民长期上访问题，切实增加了当地村民收入，是邛崃市政府的民生工程、维稳工程，政府很重视，立项、报建、规划、施工建设均得到许可和支持。虽然建设工程规划许可证尚在办理过程中，但是整个项目的合法性是没有疑问的。即使参照使用最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷的解释，根据该司法解释第二条但书部分，也应当认定该租赁合同有效。第四，年初被告逾期缴纳当期租金后，在我方催收租金过程中，被告多次向我方提出减少租金的要求，可见被告目的就是为了减少租金，追求利益最大化，如今提出合同无效，要求返还保证金和已经缴纳租金，也是为了追求利益最大化，严重违反诚实信用的基本原则，不应当得到支持。若租赁合同无效，被告也应当参照租赁合同约定的租金标准支付原告房屋占用使用费用，理由是参照最高院审理城镇房屋租赁解释的第一条第一款。综上，应当驳回被告的全部反诉请求。 第三人述称，反诉原告请求与梁成公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院通过庭审调查，组织双方进行了证据交换和相互质证。 原告提供了以下主要证据：一、证明双方主体资格的身份证明和梁成公司出具的《情况说明》；二、《租赁合同》和物品清单，证明本案系农村旅游观光项目经营权承包，并非单纯的农村房屋租赁，以及原、被告双方在合同中对租期、租金、设施折旧费、履约保证金的相关约定；三、流转土地承包合同书、邛集用（2016）第53号土地使用权证、清河村村民委员会出具的《证明》、邛崃市牟礼镇人民政府出具的《关于“河畔印象”项目的情况说明》，证明河畔印象项目用地系依法流转而来，该用地依法办理了建设用地使用证，项目属合法项目，项目的立项、报建及工程建设规划、施工均得到了政府主管部门的准许和支持。 被告对上述证据的真实性无异议，因第三人与原告有利害关系，对梁成公司的《情况说明》不予认可；对清河村村民委员会出具的《证明》、邛崃市牟礼镇人民政府出具的《关于“河畔印象”项目的情况说明》不认可其合法性、关联性；对《流转土地承包合同书》不认可原告的证明内容。 被告提供了以下主要证据：一、中国银行历史交易明细清单，证明被告向原告转账支付207000元；二、2017年2月18日杨雪梅与周方园和周方园妻子的对话的录音资料，证明原被告双方于当日已达成了解除合同的一致；三、2017年3月22日杨雪梅与周方园的短信记录，证明是原告怠于行使合同解除后的交接事宜，导致被告无法完成清点物品、交接钥匙等工作。四、从国土局调取的土地资料一套，证明租赁物所占的地块属于邛崃市规划区内，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。 原告对上述证据的真实性无异议，对录音资料、短信记录、土地资料的证明内容不予认可。 第三人没有向法庭提供证据，对原告提供的梁成公司出具的《情况说明》无异议，对其他和第三人无关的证据不发表质证意见。 根据双方当事人的举证、质证情况，本院结合全案案情，对双方当事人的证据予以认定，并据此认定以下案件事实： 二原告（甲方）和二被告（乙方）于2016年7月23日签订《租赁合同》一份，合同载明：一、甲方将位于邛崃牟礼镇清河村13组自投自建观光园区内的餐饮、娱乐、住宿等设施（包含：游泳池、茶园、停车场、客房部以及附属设施、花草树木、电力设施）出租给乙方，由乙方自主经营、自负盈亏。二、租赁期限：自2016年7月23日开始到2025年2月1日止。三、租金及缴纳期限：租金总额525万元，租赁期限内，租金采用分九期付款的方式支付。合同签订后5日内支付租金5万元，2017年2月1日前支付租金30万元，2018年12月31日前支付租金40万元，2019年12月31日前支付租金50万元，2020年12月31日前支付租金60万元，2021年支付租金70万元，2022年支付租金80万元，2023年12月31日前支付租金90万元，2024年12月31日前支付租金100万元，每年租金以转账方式一次性付清。……五、保证金及折旧费的约定：1.双方约定，在双方签订合同后的五日内由乙方向甲方一次性缴纳20万元人民币，作为合同的履约保证金。2.合同签订后，乙方向甲方支付40万元人民币，作为观光园区内出租设施及器材的折旧费，折旧费采用分五期付款的方式支付。……七、甲方的权限和义务：1.……2.乙方如逾期两个月不交纳当期租金，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任，除按逾期占有时间给付甲方租金外，按日租金20%赔偿甲方违约损失，且乙方缴纳的保证金、折旧费不予退还，甲方有权收回全部观光园区内的房屋以及附属设施。……八、乙方的权利和义务：……3.按期足额交纳租金、保证金以及折旧费，若在租赁期限未满前，乙方单方面终止合同，乙方所缴纳的保证金、折旧费不予退还，并按当期约定租金总额的20%向甲方承担违责任。在该《租赁合同》最后一页，原、被告双方补充约定：双方一致同意，2017年2月1日支付租金20万元，剩余租金15万元及折旧费10万，于2017年6月30日支付。 合同签订后，原、被告双方进行了租赁物设施移交，原告移交物品清单上物品项目共计42项，该物品清单上有周方园签名，移交物品具体名称、数量、单价详见《物品清单》。原告移交厨房设备清单上产品名称共计24项，该物品清单上有周方园签名，移交物品具体产品名称、数量、单价等详见《邛崃特色度假村厨房报表》。 周方园分别于2016年7月15日、2016年7月19日、2016年7月20日、2016年7月31日、2016年8月5日、2016年9月5日转账支付给杨雪梅5万元、5万元、3万元、7000元、6万元、1万元。转账凭证共计207000元，原告自认共计收到被告22万元。 原、被告《租赁合同》中所涉土地系梁成公司从牟礼镇清河村流转而来，梁成公司与牟礼镇清河村于2015年3月6日签订《牟礼镇清河村流转土地承包合同书》载明：牟礼镇清河村9组、10组、11组、13组将共计29.218亩的土地流转给梁成公司经营，合同一方梁成公司的法定委托代理人为李玉梁。清河村村民委员会于2017年5月24日出具的《证明》上也再次确认了依法将土地流转给梁成公司自主经营的情况。邛崃市牟礼镇人民政府于2017年5月24日出具的《关于“河畔印象”项目的情况说明》载明梁成公司流转土地的经过，及土地流转后梁成公司建设了旅游观光项目“河畔印象”，该项目已办理邛集用（2016）第53号集体土地使用权证。 2017年2月18日，原告杨雪梅催收租金，杨雪梅与周方园和周方园妻子三人的对话的录音资料载明了原告催收事实和被告周方园欲解除双方《租赁合同》的意见。催收后，被告未付租金。2017年3月21日，原告再次催收租金。2017年3月22日，在原告杨雪梅与被告周方园的短信记录中，杨雪梅短信内容如下：“小周，你现在欠我20多万的租金，把租金给我交了”。被告周方园回复短信表示“我多早就说不做了退你们钥匙不要”。 本院认为，本案争议的焦点和关键问题为以下几个方面，现分别评判如下： 一、关于本案原告李玉梁、杨雪梅是否为本案适格原告的问题。《牟礼镇清河村流转土地承包合同书》和邛崃市牟礼镇人民政府出具的《关于“河畔印象”项目的情况说明》证明了项目用地系依法流转而来，流转给梁成公司经营利用。在签订《牟礼镇清河村流转土地承包合同书》中，乙方梁成公司的法定委托代理人即李玉梁，另在梁成公司出具的《情况说明》中说明本案原告李玉梁是梁成公司的实际出资人和实际控制人，本案原告对该项目当然有处分权。另二被告与原告于2016年7月23日签订了《租赁合同》，且双方履行了合同项目移交、部分租金给付等合同权利义务，被告在此期间不仅从未提出本案原告对合同项目无处分权的异议，且以自己实际履行合同的行为说明被告是认可原告作为合同一方当事人的。故被告关于二原告非本案适格原告的主张于法无据，本院不予支持。 二、关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否有效及合同解除的相关问题。 1、被告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，及原告未提供项目的工程规划许可证或项目经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但本案原、被告之间并非单纯的城镇房屋及房屋必要设施设备的出租关系，在原、被告签订的《租赁合同》中明确约定，原告是将位于邛崃牟礼镇清河村13组自投自建观光园区内的餐饮、娱乐、住宿等设施（包含：游泳池、茶园、停车场、客房部以及附属设施、花草树木、电力设施）出租给被告，由被告自主经营、自负盈亏，租赁用途为经营餐饮、住宿。故本案中原、被告法律关系不宜直接单独适用该解释的规定，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定予以认定。本案中原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原、被告间合同关系合法有效，应受法律保护，依法成立的合同，自成立时生效。 被告主张承租对象为邛崃市规划区内的“违章建筑”且不符合质量标准、不符合乡村建设规划，双方签订的《租赁合同》应认定无效。违章建筑应属违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定的房屋及其设施。该类违章建筑的认定和处理，不属民事纠纷，属于国家有关行政机关的职责范围，依法应由有关行政部门处理。实践操作中，房屋是否属于违章建筑应需城管部门实地调查取证，与房屋建设单位、房屋管理人或所有人进行约谈，再上报至城乡规划局和国土资源管理委员会进行认定。本案中原告未举出国家行政管理部门出具的证明承租物园区及设施设备确系违章建筑的证明文件或材料。故对被告的该辩称意见本院不予采信。 综上，本院对被告关于原、被告间签订的《租赁合同》无效的主张不予支持。 2、被告主张在2017年2月18日原、被告双方协商时已口头达成了解除协议的合意，双方应清点物品、办理移交后各自义务即履行完毕。被告多次联系原告要求交还钥匙，但原告均置之不理，致使被告无法完成形式上的租赁物返还。原告认可被告举证的录音资料的真实性，但按合同约定被告当时应支付第二期租金，在这个背景下，原告杨雪梅找到被告周方园催收租金，被告周方园却以种种理由单方面提出解除合同，原告杨雪梅并没有作出同意解除合同的意思表示。且录音资料反映的通话内容也仅是原告杨雪梅和被告周方园之间进行的，其二人不能独立代表合同两方的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。合同一方当事人有上述情形时可以主张解除合同，一方主张解除合同，并不需取得对方同意或与对方达成一致。但当事人一方依照《合同法》九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年2月18日录音资料中确实明确反映了被告周方园向原告杨雪梅提出解除合同的主张，但本案中《租赁合同》签订的主体甲方为李玉梁、杨雪梅二人，乙方为周方园、赵耀二人。周方园一人不能代表合同中的乙方，且周方园也未举证取得合同乙方中另一当事人赵耀的关于解除合同意思表示的授权。《合同法》旨在保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，稳定社会经济关系。本案中合同的乙方可以单方提出解除合同的主张，但应是合同乙方的二人共同明确提出解除合同的主张，以该主张为内容的通知到合同甲方二人时，合同解除。在2017年2月18日该条件并未成就，合同尚未解除。在原告于2017年2月18日催收租金后，原告于2017年3月21日再次向二被告进行催收租金。2017年3月22日，在被告周方园与原告杨雪梅的短信记录中，被告周方园再次明确表示“我多早就说不做了退你们钥匙不要”。2017年2月18日被告在迟延履行给付租金的主合同义务情况下，原告进行了催收。经催告后被告仍未履行，至2017年3月21日原告再次向被告催收。该段期间视为原告催收后另行给予被告合理履行期限的宽限期。在2017年3月22日，即使合同乙方的一方赵耀仍未向合同甲方作出解除合同的意思表示，但合同乙方经催收、给予合理期间后仍拒付租金的行为，合同的甲方在2017年3月22日已是明知的，视为合同乙方主张解除合同的意思表示以拒付租金的行为方式送达到了甲方。原、被告之间的《租赁合同》于2017年3月22日解除。 三、关于本案中合同解除前、后当事人双方责任的问题。 1、关于租金问题。按双方合同约定，2017年2月1日支付租金20万元，剩余租金15万及折旧费10万，于2017年6月30日支付。经审理查明截止2017年2月1日，原告共收到被告给付的款项22万元，其中20万元为履约保证金，2万元为租金。按合同约定，在2月1日被告应给付原告18万元租金。《租赁合同》第三条对租金金额约定是不明确，原告诉称应按租金总额525万元/租期114月*已产生的租期计算尚欠租金，被告辩称应按逐年递增方式理解合同中的租金条款，结合本案已查明事实、市场规律、承包经营交易习惯等，综合认定原、被告约定的租金是采用年递增的方式，即2016年、2017年、2018年……2023年、2024年至2025年2月1日分别为5万元、30万元、40万元……90万元、100万元。被告辩称是2017年2月1日至2017年12月31日租金30万元，但结合合同所使用的词句、合同的有关条款及该条款的上下文等，2017年2月1日应是2017年租金30万元的给付期限，并非是2017年2月1日至2017年12月31日的租金为30万元。故截止2017年3月22日被告尚欠原告租金30000元（2016年尚欠租金）+300000元/365天*81天（2017年1月1日至2017年3月22日）=96575.34元。 在合同解除后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、交易习惯协助履行租赁物返还、交接、费用结算等义务，以最大程度减少损失。2017年3月22日双方合同已经实际解除，被告也曾向原告表示交还钥匙进行交接的意思，原告未予理会。因原告怠于履行合同解除后的结算交接义务，被告一方无法单独完成结算交接事宜，因此造成的损失由原告自己承担。故对原告主张的2017年3月22日后的租金或占用费本院不予支持。 2、关于违约金和履约保证金问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《租赁合同》第七项甲方的权限和义务，对违约责任作了约定：1.……2.乙方如逾期两个月不交纳当期租金，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任，除按逾期占有时间给付甲方租金外，按日租金20%赔偿甲方违约损失……。补充约定中载明“双方一致同意，2017年2月1日支付租金20万元，剩余租金15万元及折旧费10万，于2017年6月30日支付”。被告在合同签订后只支付2万元租金，显然按合同约定的应支付租金已经逾期。综合本案已查明事实和全案情况，本院认为应按逾期缴纳租金金额即96575.34元的20%即19315.07元计付逾期付款违约金。 根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中被告单方提出解除合同的主张，于2017年3月22日解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《租赁合同》中约定了合同的履约保证金为20万元，被告欠付租金的情况下，原告在催收后的合理期间内被告仍未付租金，被告以实际不履行合同主要义务的行为方式向原告送达了解除合同的主张，被告的单方解除行为最终导致合同解除。被告辩称是因为租赁物设施设备不满足适租条件、不符合正常营业使用标准，无奈才提出协商解决合同的主张，但被告在庭审中并未举证证明租赁物设施设备存在严重瑕疵，亦未申请对租赁物设施设备的质量问题进行鉴定。故被告单方解除合同的行为是不履约的违约行为，本案中该20万元为双方约定的履约保证金，性质属违约金，违约方应支付违约金。根据已查明全案案情，兼顾原、被告之间《租赁合同》实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案《租赁合同》约定履约保证金为20万元既是双方契约精神的体现，也是符合交易公平原则的。 本案《租赁合同》中约定的履约保证金和逾期付款赔偿，在性质上均属对违约责任的追究。根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。综合全案案情，考虑原、被告之间《租赁合同》的相关约定和实际履行情况，对原告逾期付款违约金的请求和履约保证金的请求应综合认定，本案中逾期付款违约金的数额应被履约保证金20万元所吸收。故综合认定本案中违约金的数额为20万元。 3、关于设施折旧费问题。固定资产折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。使用寿命是指固定资产的预计寿命，应计折旧额是指应计提折旧的固定资产的原价扣除其预计净残值后的金额。另固定资产中房屋、建筑物、与生产经营有关的器具、工具、家具等计算折旧的最低年限均不是相同的。原、被告双方签订的《租赁合同》对该项的约定中，未对租赁物的价值予以确定，原、被告在诉讼中也均未请求法院委托有资质的机构评估，故合同中对设施折旧费的约定情况缺乏依据、没有标准，且合同约定对该项所书写的内容也是模糊的、产生歧义的。鉴于本案被告实际使用租赁物即自投自建观光园区内设施设备时间较短，且被告在2017年2月已经没有实际经营的客观情况，综合全案情况，本院酌定认定设施折旧费为1万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告李玉梁、杨雪梅与被告周方园、赵耀于2016年7月23日签订的《租赁合同》已于2017年3月22日实际解除； 二、原告李玉梁、杨雪梅与被告周方园、赵耀于本判决生效后5日内相互履行租赁物设施设备的交接工作； 三、被告周方园、赵耀于本判决生效后5日内给付原告李玉梁、杨雪梅租金96575.34元； 四、被告周方园、赵耀于本判决生效后5日内给付原告李玉梁、杨雪梅租赁物设施设备折旧费10000元； 五、被告周方园、赵耀已给付的20万元履约保证金，归原告李玉梁、杨雪梅所有； 六、驳回原告李玉梁、杨雪梅其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告周方园、赵耀其他诉讼请求。 若被告周方园、被告赵耀未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，被告应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费9445元，由二原告负担6913.5元，由二被告周方园、被告赵耀负担2531.5元。现原告已预交，被告周方园、被告赵耀在履行上述判决义务时一并给付二原告。反诉案件受理费4787元，由反诉原告即本诉被告周方园、被告赵耀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  胡立新 审 判 员  王明强 人民陪审员  梁 舒 二〇一七年十月二十日 书 记 员  杨 琪