济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)鲁0104民初4803号 原告（反诉被告）：冯刚，男，1965年4月16日出生，汉族，济南海鲜批发大市场威海金科海鲜水产业主，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：刘勇，北京盈科（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓日初，男，1971年9月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：朱文华，山东国杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙琳琳，山东国杰律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯刚与被告（反诉原告）邓日初屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯刚及其委托诉诉讼代理人刘勇、被告（反诉原告）邓日初的委托诉讼代理人朱文华到庭参加诉讼。转变普通程序后，依法组成合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冯刚及其委托诉诉讼代理人刘勇、被告（反诉原告）邓日初的委托诉讼代理人朱文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯刚向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令邓日初支付欠款1.5万元；2、请求依法判令邓日初支付自欠款之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率4倍计算的利息。事实和理由：2016年6月5日，原告将位于槐荫区老屯汽配城停车场六号威海海鲜大排档转让给被告,约定转让款为人民币3.5万元，双方签订转让协议。签订协议后，原告将店面整体交付给被告，被告支付原告2万元，尚欠1.5万元。2016年6月5日，被告向原告出具1份欠条，现经原告多次催要未果。特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 邓日初辩称，一、原告所诉与本案事实不符，答辩人与原告之间并不存在转让关系，而是租赁关系。2016年6月5日，原告与答辩人签订书面协议，将坐落在济南市老屯商业街停车场**的房屋转租给答辩人，约定租期一年，租金3.5万元。原告陈述与事实不符。二、答辩人与原告签订的租赁合同，违反法律规定的强制性规定，属于无效合同。根据我国《合同法》第224条和《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租的租赁行为无效。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。经了解涉案房屋系案外人刘孟春、崔静从村委会承租后又转租给冯刚，冯刚作为次承租人未经出租人同意将房屋再转让给答辩人，未经出租人同意，属于非法转让。涉案房屋未实际取得建设工程规划许可证，私自建设临时建筑，属于无效合同。三、假设合同有效，原出租人已经以其实际行为解除了租赁合同，合同签订后，答辩人了解到原出租人刘孟春对于房屋转租事宜不知情，并涉案房屋环境与原告陈述的明显不符，答辩人一直与原告联系，交涉房屋租赁问题，原告却一直故意躲着答辩人，无奈之下，答辩人与出租人联系，经双方协商于2016年5月10日将房屋钥匙交还原出租人。假设房屋租赁合同有效，原出租人以其实际行为解除了租赁合同。请求依法驳回冯刚的诉讼请求。 邓日初向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉人与被反诉人签订的《协议书》无效；2、依法判令被反诉人返还反诉人租金20000元。事实和理由：2016年6月5日，反诉人与被反诉人签订协议，将位于槐荫区老屯汽配城停车场**威海海鲜大排档出租给反诉人,约定合同租金人民币3.5万元。当天反诉人支付租金2万元，后反诉人得知被反诉人未经房主同意出租，涉案未依法办理相关建设许可证，为此，反诉人多次找被反诉人协商，被反诉人多方推脱，无奈反诉人于2016年6月将该房屋钥匙直接给了房主。反诉人认为涉案协议无效，被反诉人应当返还反诉人人民币2万元，特向贵院提起反诉。 冯刚对邓日初的反诉辩称，一、原、被告之间是整体转让，不仅包括店面，还包括空调、冰箱及海鲜、烟酒等存货，原、被告共同对转让货物清点，清单予以认可。二、整体转让协议是双方真实意思的表示，被告接受前就经进行了考察，并派自己的三个学生实习，该商铺并不影响被告的正常经营，并征得房东的同意。双方就转让协议达成合议，被告应按照转让协议完成义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月5日，冯刚（甲方）与邓日初（乙方）签订第一份《协议书》，约定：“一、甲方同意将位于老屯汽配城停车场六号威海海鲜大排档转让给乙方使用，乙方一次性支付甲方转让费3.5万元。二、店铺转让乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有装修、装饰归乙方所有；租赁期满后，房屋装修等不动产归甲方所有，任何东西不得破坏，如房屋需要装修，房屋不得有任何改动，如进行改动造成所有损失全部由乙方承担。四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。”。于同日，冯刚（甲方）与邓日初（乙方）签订第二份《协议书》，约定：“一、甲方同意将位于老屯汽配城停车场六号转让给乙方使用，建筑面积140平方米。二、租期为一年，2016年6月5日至2017年6月5日止，乙方一次性支付甲方租金为3.5万元。二、店铺转让乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有装修、装饰归乙方所有；租赁期满后，房屋装修等不动产归甲方所有，任何东西不得破坏，如房屋需要装修，房屋不得有任何改动，如进行改动造成所有损失全部由乙方承担。四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权，债务由乙方负责。五、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，甲方退还实际租赁天数的租金。其它损失由乙方自己承担，与甲方无关。乙方必须如实向甲方讲明经营项目，如超经营项目或经营过程中出现违法行为或造成不良的后果，政府部分出面要求停止经营的，甲方立即收回经营权，造成的损失全部有乙方责任。”冯刚、邓日初均在上述两份协议上签名捺印。于当日邓日初向冯刚支付款项20000元，剩余15000元，由邓日初出具15000元的欠条1份，载明：“今欠冯刚人民币壹万伍仟元整。邓日初。” 之后，冯刚向邓日初催要欠款15000元未果。为此，冯刚诉至本院要求处理。 诉讼过程中，对于为何同一天签订两份《协议书》？那一份协议签订在先？是转让关系还是租赁关系？双方说法各不相同。冯刚提交1份注明“转让费35000元”、只有四条协议内容的《协议书》陈述，当时先签订的内容多的租赁《协议书》是第一份，因房东不同意签订租赁协议，后来因为邓日初是海鲜厨师，需要教实习的三位学生，就把冯刚经营的海鲜大排档整体转让。冯刚还提交当时一同转让给邓日初的“清点库存清单”2份，证明双方签订的《协议书》是转让关系，不仅包括店面，还包括空调、冰箱、海鲜、烟酒等存货，价值共计4760元，但没有邓日初的签名，邓日初对此不认可。邓日初提交1份注明“租金35000元、租赁期限2016年6月5日至2017年6月5日”的《协议书》解释称，从《协议书》的形式和常理理解，应当是后签订的协议要比原来的协议内容要完善，应当内容多的租赁协议是后签订的。 邓日初为了证明当时签订的事实，还提交一份该房屋第一承租人崔静的丈夫刘某某于2017年1月13日出具了一份“情况说明”，说明：“本人刘某某，坐落于济南市槐荫区老屯停车场**的房屋是我妻子崔静从村委会承租后又转租给冯刚的，冯刚于2016年5月初将房屋再次转租给他人，在冯刚与他人签订的租赁协议前我与妻子并不知情。几天后，新承租人将空房屋钥匙交回我处。”本院为查清该情况说明的真实性，请证明人刘某某到庭核实情况。刘某某陈述：这份2017年1月13日的“情况说明”是我出具的，当时是我家属崔静承租的槐荫区老屯村委会的房屋，后来房屋涨价，生意不好做，大约在2015年1月转租给了冯刚。冯刚经营一段时间后，对我说生意不好干，想把承租的房屋转租出去，我同意他转租，他转租房屋我也是知道的，但当时他转租给谁不清楚，冯刚签订协议转租后几天我才知道是邓日初。后来邓日初在承租房屋干了大约一个多月，邓日初不想租该房屋了，邓日初说冯刚不和他见面，想把承租的房屋直接退给我，我考虑我妻子与老屯村委会签订的租赁合同也快到期了，就收下了邓日初承租房屋的钥匙和房屋。关于我直接收回出租房屋的事实打电话告诉了冯刚。冯刚后来一直向邓日初要欠的房租，邓日初认为已经交了2万元房租，不应再交钱。我收回房屋租赁后，租赁合同到期直接退给了老屯村委会。关于冯刚与邓日初签订协议上的3.5万元，应该是冯刚转让的店铺经营权及店铺内的海鲜食品、冰橱等设备，不包括租赁费，因为按他们合同约定，邓日初继续履行冯刚与我签订的租赁合同向我直接交纳租金，否则当时邓日初找到我要退还承租房屋，我就不会直接收回房屋。 邓日初认为原告出租的房屋是违章建筑，并提交4张照片，证明涉案房屋未取得建设规划许可证。冯刚认为邓日初的四张照片并不能证明出租的房屋是违章建筑。 经本院向槐荫区匡山办事处老屯村委会有关负责人调查，该负责人认为，当时建设老屯汽配城及停车场（包括六号）时，没有办理相关建设许可证等手续，但办理了临建手续，后来没有再补办正式建设许可手续，建设停车场的土地是老屯村集体建设用地，有集体建设用地土地证。 本院认为，原、被告均对对方提交的2016年6月5日签订的“协议书”上本人的签名无异议。原、被告均陈述其本人持有的“协议书”是最后形成的协议，但双方均不能提供有效证据证明其观点。对于原告提交的一份“协议书”，从内容看应是冯刚将“威海海鲜大排档”转让给邓日初，作价3.5万元；从该转让协议第二条约定看，冯刚将店铺转让给邓日初后，由邓日初代替冯刚履行与上一出租人崔静签订的租赁合同约定的条款，交纳房租，并且交纳水电费等，这与崔静的丈夫刘孟春的陈述一致。由此可以认定，邓日初应支付给冯刚的转让款3.5万元不包括租赁费。对于被告邓日初提交的双方在同一日签订的另一份“协议书”，也存在如下约定：“第一条，甲方同意将位于老屯汽配城停车场六号转让给乙方使用。第二条约定：店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。”从该内容看，又属于转让店铺的内容，与证人崔静的丈夫刘孟春陈述一致。上述两份协议中约定的转让店铺内容约定，不违反法律禁止性规定，应为有效。依据转让店铺约定，邓日初出具给冯刚的欠条载明：“今欠冯刚人民币壹伍仟元整”，应是拖欠的转让款，应为有效，邓日初应将出具欠条的转让款15000元支付给冯刚。对于冯刚要求邓日初支付自欠款之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率4倍计算的利息，因双方对逾期付款没有约定，冯刚该诉讼请求证据不足，理由不充分，不予支持。 对于被告邓日初提交的双方在同一日签订的“协议书”中约定的如下内容：“第二条：租期一年，2016年6月5日至2017年6月5日，乙方一次性支付租金3.5万元。第五条：如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，甲方退还实际租赁天数的租金。”应属于房屋租赁合同的内容。根据槐荫区老屯村委会有关负责人提供的调查内容，冯刚出租给邓日初的房屋土地性质虽然是集体建设用地，但出租房屋没有办理建设许可证等合法许可证件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由此，可以认定冯刚与邓日初签订的房屋租赁合同内容无效。但该解释第五条第一款同时规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”从邓日初辩称内容及证人刘孟春的证言看，邓日初承租冯刚转租的房屋后，仅在此房屋经营了一个多月，由于向冯刚退房不能，直接将承租房屋退交给了原出租人崔静，而崔静没有拒绝，并直接接收了邓日初退回的房屋，从该行为看，邓日初没有使用房屋至合同到期日，过错不在冯刚；即使存在租赁合同无效的事实或者冯刚不愿意接收退回房屋的事实，邓日初亦应该向冯刚退还房屋，或者依法解决与冯刚之间的房屋租赁纠纷，因此，邓日初以租赁合同无效理由提出反诉请求要求退还租金，邓日初即使支付冯刚的20000元属于租金，邓日初也已占有使用了承租房屋，其要求冯刚返还已支付的租赁费20000元，理由不充分，不予支持。根据证人刘孟春的证人证言，冯刚将房屋店铺转让给邓日初崔静是知道的，因此，邓日初以未经原出租人同意要求认定转让无效，证据不足，不予支持。 综合以上分析，本院认为，冯刚持有的1份“协议书”及邓日初持有的“协议书”中有关转让店铺协议的内容应为有效，邓日初应将出具欠条的欠款15000元支付给冯刚。邓日初持有的“协议书”中有关房屋租赁协议的内容无效，但邓日初要求冯刚返还租金20000元，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条第（五）项、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邓日初于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）冯刚转让款15000元。 二、原告（反诉被告）冯刚与被告（反诉原告）的签订的“协议书”中有关房屋租赁的条款无效。 三、驳回原告（反诉被告）冯刚的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）邓日初的其他反诉请求。 案件受理费275元,，由原告（反诉被告）冯刚负担75元，由被告（反诉原告）邓日初负担200元；反诉费300元，由原告（反诉被告）冯刚负担50元，由被告（反诉原告）邓日初负担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  丁 哲 人民陪审员  付玉俊 人民陪审员  黄莲芝 二〇一七年十月十六日 书 记 员  孙丽娟