福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初3242号 原告：王锋清，女，汉族，1975年5月31日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人黄明贵，福建韦达律师事务所律师。 被告：卢琴，女，汉族，1983年12月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人沈展昌、俞鹭鸿，福建闽天律师事务所律师。 原告（反诉被告）王锋清与被告（反诉原告）卢琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄明贵，被告卢琴及其委托诉讼代理人沈展昌、俞鹭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王锋清向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付保证金人民币3万元（户口及交接物保证金）。2.判决被告向原告支付违约金人民币20万元。3.判决被告向原告支付律师代理费人民币3000元。4.依法判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年9月18日签订《房产买卖合同》，根据合同约定，原告将位于福州市鼓楼区出售于被告。签订《房产买卖合同》后，原告依约定配合被告办理该房产的产权过户手续并将该房产的户口迁出，也将该房产交付被告使用，但被告在取得该房产的所有权证及接收房产后，被告拒绝向原告支付保证金，包括户口保证2万元及交接物保证金1万元，共计人民币3万元。经原告多次催告后，被告仍拒绝向原告支付保证金，被告的行为已构成违约。根据原告与被告签订《房产买卖合同》的约定，被告应向原告支付违约金。综上，《房产买卖合同》是原被告双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故房产买卖合同是合法有效的。原告依约履行义务，被告却拒绝履行约定义务的行为已构成违约且侵犯原告的合法权益，经原告催告后仍无果的情况下，原告无奈只能向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）卢琴辩称，一、交接物保证金是原告违约在先，原告在移交房屋时将原来的家具搬走家电更换，且更换的家电不能使用，因此被告才拒绝交付保证金。 被告（反诉原告）卢琴向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付违约及人民币20万元；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金人民币81810元（以2020000元为基数，按日万分之五计自2016年9月18日计至2016年12月8日为81810元）；3.判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费人民币16000元；4.判令由反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月18日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定由反诉被告将其位于福州市鼓楼区出售给反诉单元。其中，合同第六条第二、三款约定：反诉被告在合同成加价内交付反诉原告的室内家具、家电包括：冰箱一台，电视一部，空调挂机四部，空调柜机一部，热水器一台；反诉被告应在交房前保证维护该房的现有固定装修（固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗，防盗网，厨卫设施及其他设备）。合同第七条第一款约定：反诉被告保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与反诉被告有关的产权纠纷概由反诉被告责任，如因此造成合同履行障碍，属反诉违约。合同第九条约定：自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复履约的，守约方可解除合同并有权要求违约支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同附件第三条约定“收件及抵押受理：丙方在公积金贷款银行审判完结后的二个工作日内通知甲、乙双方，乙方须于2016年11月18日前备齐购买本套所需差额款项（房屋售价扣除银行约定贷款额再扣除公积金审查所需之首付款）携房带有关资料至房地产交易登记部门办理该房产的交易收件及抵押手续。 上述购房合同签订之后，反诉原告依约履行了自身义务，但反诉被告却未该合同履行义务，其违约行为主要表现在如下三个方面：（1）根据购房合同附件《公积金按揭贷款交易流程确认函》第四条的约定，反诉原告已经在2016年11月18日前准备号购买本套所需差额款项31万元，但经反诉原告以及中介屡次催促，并于2016年11月18日、2016年11月19日、2016年11月20日均到房屋交易登记中心等候反诉被告，反诉被告却以各种理由拒不配合。直到2016年11月21日，反诉被告才到福州市房屋交易登记中心与反诉原告办理31万元的差额款项资金托管手续及房屋产权变更登记手续，但却被告知无法办理相关手续，该房屋当时仍处于抵押状态。反诉被告的行为已经违反第七条第一款约定，造成合同履行障碍。（2）反诉原告于2016年11月26日向反诉被告发函催促其履约，但反诉被告并未在十日内回复并履约。直到2016年12月9日反诉被告才与反诉原告到福州市房屋交易登记中心办理了房屋产权变更登记手续。因此，反诉被告的前述行为符合上述购房合同第九条第一款的违约认定；（3）反诉被告于2017年2月8日向反诉原告移交房屋时，反诉原告发现该房屋内原有的家具已被反诉被告搬走、家电被更换，且被更换后的家电等设备不仅基本不能使用，而且还存在安全隐患。为此，反诉原告曾与反诉被告进行交涉，但未果。反诉被告的前述行为违反了上述购房合同第六条第二、三款的约定；（4）反诉被告在出售房屋时曾明确表示该房屋配套一附属间，但在办理房屋交接时反诉被告却未将该附属间一并交付给反诉原告。综上所述，反诉被告的上述行为严重违反了购房合同的约定，并有违诚实守信原则，同时还给反诉原告造成经济损失。为此，为维护自身合同权益，反诉原告特反诉至贵院，请求判如所请。 原告（反诉被告）辩称，1、原告与被告间签订的《房产买卖合同》中原告并未向被告承诺其所出售的房产不存在抵押状态，而之所以在办理交易时才发觉抵押那是因为事实上原告在出售该房产时早已将向银行的借款还清，只是未办理解押手续，故该房产产权是清晰的，并不存在产权纠纷或债务纠纷，也不能造成合同履行的障碍，故原告并未违反《房产买卖合同》第七条第1项的约定，不属于违约行为。在查询该房产存在抵押，确切的应该说未解押的状态下，原告随即办理了解押手续，履行其合同义务。2、原告并不存在更换家电的行为。根据《房产买卖合同》第六条第2项的约定家电是包括冰箱一台、电视一部、空调挂机四部、空调柜机一部、热水器一台，同时结合被告提供的证据，足以证明原告是依约定履行了合同的义务，因为从被告提供的证据中已然包含《房产买卖合同》约定的家具，被告认为原告有更换行为属于其个人主观臆测，这从被告提供的乐步青的证言可以得到印证。3、《房产买卖合同》及附件1《公积金按揭贷款交易流程确认函》并未明确具体的时间，原告并未有违反《房产买卖合同》第九条第一款约定的行为。根据《房产买卖合同》附件1《公积金按揭贷款交易流程确认函》第四条“丙方在公积金贷款银行审批完结后的二个工作日内通知甲、乙双方，乙方必须于2016年11月18日前备齐购买本套所需差额款项携房贷有关资料至房地产交易登记部门办理该房产的交易收件及抵押手续”的约定，可以看出，该约定是针对乙方应履行的义务，并非是要求甲方必须履行义务的时间。鉴于原告在2016年11月18日前并无被告认为的应履行的而未履行的行为，故被告即使有发信件，所发的信件也是无事实和法律依据的，并不能产生相应的法律后果，更何况被告并未向原告发出信件。4、根据《房产买卖合同》第一条“甲方房产（下称该房产）坐落于福州市鼓楼区，建筑面积127㎡，详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》（上述表述若以该证不符，以该证为准）”的约定、榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》的记载以及《估价结果报告》第四条估计对象中规模的表述均未涉及到被告所称的附属间。鉴于原告与被告间《房产买卖合同》的标的并未涉及被告所称的附属间，被告所支付的款项也未包含附属间，故被告要求原告交付附属间没有事实和法律依据。可事实上，在原告向法院提起诉讼后，被告强行将附属间的钥匙撬开并将原告放置在附属间的物品搬出而后换锁，被告的行为已然侵犯原告的合法权益，原告保留追究的权利，但在本案中，原告希望法院在查明本案的事实部分中能够明确表述原被告间的《房产买卖合同》是否包含附属间。5、诚信是合同的基本原则，但被告为了避免支付中介的佣金从中介处获得房源后单独与原告签订买卖合同，从购买该房产时的跳单行为开始就已经违背了诚实信用原则，而且违背诚信的行为延续至今，原告为将该房产出售于被告而深感后悔。综上，鉴于原告并未有违反《房产买卖合同》的行为，被告反诉无事实和法律依据，故请求依法驳回被告的反诉请求。 结合本案庭审情况和双方当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 2016年9月18日，原告与被告于签订《房产买卖合同》，约定原告将位于福州市鼓楼区出售于被告，总成交价202万元。合同第六条约定：原告在合同成交价内交付被告的家具、家电包括：冰箱一台，电视一部，空调挂机四部，空调柜机一部，热水器一台；原告应在交房前保证维护该房的现有固定装修（固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗，防盗网，厨卫设施及其他设备）。合同第七条约定：原告保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与原告有关的产权纠纷概由原告负责，如因此造成合同履行障碍，属原告违约。合同第八条约定：自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。合同第九条约定：自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复履约的，守约方可解除合同并有权要求违约支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同附件第三条约定“收件及抵押受理：丙方在公积金贷款银行审判完结后的二个工作日内通知甲、乙双方，乙方须于2016年11月18日前备齐购买本套所需差额款项（房屋售价扣除银行约定贷款额再扣除公积金审查所需之首付款）携房带有关资料至房地产交易登记部门办理该房产的交易收件及抵押手续。 合同签订后，原告依约将该房产的户口迁出，并将该房产交付被告使用。2016年11月18日，被告到福州市房屋交易登记中心办理产权变更登记手续时，发现上述房产处于抵押状态。2016年11月26日，被告向原告发函催促其履约，原告于2016年12月8日办理房产解押，于2016年12月9日办理房产交易登记手续，上述房产所有权现已办理至被告名下。 另查明，原告于2017年2月8日将上述房产交付被告使用。根据本院查明的事实，原告在交付时将合同约定的家俱家电进行更换，于2017年月日又交还被告。现原告以被告未按约支付户口保证2万元及交接物保证金1万元构成违约为由致诉。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面按约履行合同义务。根据本院查明的事实，双方的争议焦点有三：一是被告至今未向原告支付保证金3万元是否构成违约，是否应承担违约责任？二是原告是否逾期配合办理产权变更登记，是否应承担违约责任？三是双方是否应向对方赔偿违约金20万元及律师代理费？对此，本院分析如下： 其一、根据本案查明的事实，原告已按约将户口迁出，故被告未按约支付户口保证金2万元构成违约；另原告在交房时擅自将合同约定的家俱家电进行更换，虽事后交还被告，但亦已构成违约，被告有权拒绝支付交接物保证金；上述行为双方均存在违约，可互不承担违约责任。鉴于合同约定的家俱家电已经交还，故被告应向原告支付户口保证2万元及交接物保证金1万元，共计3万元。 其二，在合同签订至产权过户期间，原告负有保证房产权利清晰及配合交易之义务。原告虽已还清银行借款但未及时办理解押，负有一定过错，在被告2016年11月18日申请办理交易登记时仍处于抵押状态，直至2016年12月8日解除抵押。原告逾期配合被告办理产权变更登记手续，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第八条约定，自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。 其三，根据合同第九条、第十条约定，一方违约导致合同解除的，守约方可要求违约方承担违约金人民币20万元及律师费等相应费用。本案讼争房产已实际交付，讼争合同应当继续履行，不符合上述合同约定的情形。故原被告双方请求对方支付违约金20万元及律师费无合同依据，对此本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 1、被告（反诉原告）卢琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王锋清支付户口及交接物保证金3万元； 2、原告（反诉被告）王锋清于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卢琴支付违约金（以202万元为基数，按日万分之五自2016年11月18日起计至2016年12月8日止）； 3、驳回原告（反诉被告）王锋清的其他诉讼请求； 4、驳回被告（反诉原告）卢琴的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取2398元（已由原告预交4795元），由原告承担2090元，由被告承担308元；反诉费适用简易程序减半收取2878元（已由被告预交5756元），由原告承担278元，由被告承担2600元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一七年十月三十日 书记员  林晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。