河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终523号上诉人（原审原告）：禹州市鹰城建材有限公司。住所地:禹州市梁北镇箕阿村四组。法定代表人：张克松,系该公司经理。委托诉讼代理人：周晓群，河南天广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹占利，女，汉族，生于1979年4月7日，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：刘星绍，河南亚太人律师事务所律师。上诉人禹州市鹰城建材有限公司因与被上诉人尹占利租赁合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2019）豫1081民初6469号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人禹州市鹰城建材有限公司的法定代表人张克松及委托诉讼代理人周晓群、被上诉人尹占利及委托诉讼代理人刘星绍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人禹州市鹰城建材有限公司上诉请求:1、撤销禹州市人民法院(2019）豫1081民初6469号判决书第2项，将本案发回重审或改判支持上诉人的原审请求;2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案上诉人与被上诉人虽然约定租赁期限为5年,但双方房屋租赁合同第2条第4款明确约定,在每个租赁年度结束前一个月内,被上诉人应向上诉人支付下一年度租金，每年租金递增。据此证明被上诉人应于2019年8月15日起至2019年9月15日前，向上诉人交纳2019年9月15日至2020年9月15日期间的租金。但被上诉人至2019年9月15日前在无任何正当理由的情况下,并未向上诉人交纳当年度租金,被上诉人的迟延履行行为致使上诉人租赁合同目的不能实现构成根本违约，上诉人请求解除合同具有事实和法律依据。二、原审判决以租赁期间上诉人公司法定代表人、股东发生变更，亦未举证证明已向被上诉人提供新的租金交付方式,认定被上诉人未支付房租符合常理,纯属为掩盖被上诉人根本违约行为的牵强之词。上诉人在第2个租赁年度即将届满向被上诉人催要租金时，也已将此事实告知了被上诉人。上诉人公司的开户银行及账号双方于2017年签订合同时,上诉人原法定代表人就已告知了被上诉人,被上诉人称因不知道上诉人公司账号没有交租金既不属实,也与其多次向上诉人表示的不再租赁房屋、会尽快搬走的答复自相矛盾。三、原审判决认定被上诉人欠付租金的行为系双方在对租金递增约定不明且对上调租金意见存在分歧的情况下发生的，被上诉人无明显违约的主观恶意,此认定与事实相悖。被上诉人尹占利答辩称：.本案的争议是上诉人单方要求上涨租金，一审起诉时上诉人隐瞒了该事实。合同目的并非不能实现，鉴于上诉人法人更换，被上诉人需要向上诉人公司的账户支付租金，但被上诉人多次向上诉人要账户，上诉人均不给，被上诉人租金早已准备好，可以随时支付，上诉人上诉称2017年已告知被上诉人公户不属实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人禹州市鹰城建材有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议；2、判令被告立即返还原告位于禹州市梁北镇箕阿村四组的办公楼一层共十一间、二层五间办公室、钢结构厂房（南厂房、北厂房）、厂院内平房八间、门面房南边一层两间房屋、办公楼一层楼顶东侧搭建的简易房九间并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失6万元（暂定）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2017年9月1日，原告禹州市鹰城建材有限公司和被告尹占利协商一致签订《房屋租赁合同》，出租方简称甲方禹州市鹰城建材有限公司，乙方简称承租方尹占利，双方约定，“一、出租厂房及办公楼情况……。二、租赁期限及租金。1、厂房及办公大楼租赁期为五年，自2019年9月15日起，2022年9月15日止。2、租赁期满……。3、甲、乙双方经协商确定，该厂房租金按建筑面积计算：为每年每平方米人民币陆元，合计租金为人民币120000元，（大写：壹拾贰万元整）。该办公楼面积计算：……，合计租金为伍万元。共计170000元，大写壹拾柒万元整（以实际收款收据为准）。4、本合同签订后，乙方应向甲方支付租金，在每个租赁年度结束前一个月内，乙方应向甲方支付首年租金，在每个租赁年度结束前一个月内，乙方应当向甲方支付下一年度租金，每年租金递增。……。三、双方权利和义务。……。5、租赁期间，乙方有权根据自己的经营特点进行装饰、装修，但原则上不得破坏原房结构，装饰、装修费用由乙方承担。水电费乙方自理。……。四、违约责任。在正常租赁期间，甲乙双方不得随意终止本合同，如一方违约，并赔偿对方三个月的租金，或向当地人民法院起诉。……。甲方（公章）禹州市鹰城建材有限公司法人代表（签字）:张殿卿张克泉410403197906045539乙方（公章）：尹占利（捺印）法定代表人（签字）空白，2017年9月1日”。双方在履行合同期间，于2017年11月7日，张克泉代表原告与被告尹占利签订附加合同，约定对乙方未经甲方同意加盖的房屋（在办公楼上一层楼顶东侧搭建的简易房），安全问题由乙方承担，甲方无责任，该加盖房屋在租赁期内由乙方使用，但所有权归甲方所有。2018年9月5日，在禹州市××箕阿村村民委员会的见证下，原告法定代表人张殿卿（甲方）与被告尹占利（乙方）签订一份补充协议，约定了变压器事宜以及甲方同意其厂内八间平房由乙方使用，如甲方使用可提前三个月通知乙方归还，甲方将厂内门面房南边一层两间房屋出租给乙方使用，每年租金8000元，租金缴纳方式按《房屋租赁合同》约定。2017年和2018年度被告按照约定通过向原告法定代表人张殿卿个人账户银行转账的方式履行缴纳租金的义务。2019年9月15日，原告向被告发出《通知》，要求被告按照合同约定的“租金每年递增”条款，上涨租金22000元；2019年9月20日，原告向被告发出第二份《通知》，要求被告缴纳租金，同时通知被告将场院内的八间平房腾空返还。被告于2019年9月25日复函，认为合同约定的“租金每年递增”条款属于约定不明，甲方上调租金22000元没有依据，同时提出不安抗辩，要求如双方协商不成，诉讼解决纠纷。2019年10月22日，原告向该院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议；2、判令被告立即返还原告位于禹州市梁北镇箕阿村四组的办公室一层共十一间、二层五间办公室、钢结构厂房（南厂房、北厂房）、厂院内平房八间、门面房南边一层两间房屋、办公室一层楼顶东侧搭建的简易房九间并赔偿因违约行为给原告造成的经济损失6万元（暂定）；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，2015年7月14日原告投资人张克泉(10%)、张殿卿(90%)变更为张克泉、张克松；2016年1月15日投资人张克泉、张克松变更为张殿卿；2019年4月28日原告法定代表人张殿卿变更为张克松，投资人张殿卿变更为张克松(100%)，高级管理人员张殿卿、张克泉变更为张克松、蔡青海。本案在诉讼过程中，被告尹占利于2019年11月19日向该院递交反诉状，提起反诉，后于2019年11月27日撤回反诉，该院审查后，准予被告尹占利撤回反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告禹州市鹰城建材有限公司与被告尹占利在平等自愿的情况下签订了《房屋租赁合同》、《附加合同》、《补充协议》，对租赁期限、租赁房屋、租金数额、双方权利义务等作出约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。审理中，双方当事人之间争议焦点主要集中在本案是否符合解除合同的法定或约定条件，被告拒付租金的行为是否构成根本违约，原告主张解除原、被告之间《房屋租赁合同》的诉求应否得到支持。首先，原、被告双方对签订的《房屋租赁合同》中约定“每年租金递增”的内容在理解上各执己见,该条款没有明确租金递增的幅度,应视为双方对租金递增约定不明，按照法律规定,约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，故原告通知被告上调租金22000元系单方意思表示；其次，在租赁期间，原告方法定代表人、股东均发生重大变更，原告仅在通知被告缴纳房租时告知其法定代表人变更事宜，亦未举证证明已向被告提供新的租金交付方式（被告在租赁期的前两个年度均是通过转账方式将租金交至时任原告公司的法定代表人张殿卿个人账户），被告基于双方之间的交易习惯、兼顾交易安全的考虑，未向原账户支付房租是符合常理的；最后，关于被告在与原告磋商过程中有关愿意搬走的意思表示，是对原告方上调租金的回应，不属于解除合同的意思表示，在庭审中，被告亦明确表示，只要原告方提供账户，其愿意按照合同约定租金数额支付租金，据此，该院认为被告虽存在欠付租金的情况，但有其合理理由，并不构成根本违约。综上，《房屋租赁合同》虽约定了被告应在每个租赁年度结束前一个月内向原告支付下一年度租金，但被告欠付租金的行为系双方在对租金递增约定不明且对上调租金意见存在分歧的情况下发生的，被告无明显违约的主观恶意，原告据此要求解除2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年11月7日附加合同和2018年9月5日签订的补充协议的诉讼请求，有违交易公平原则，同时基于维护良好市场秩序、保障市场行为稳定性的考虑，该院对此不予支持。被告关于其欠付租金有其合理理由的抗辩意见，该院予以采信。关于原告请求被告立即返还原告厂院内的八间平房的诉求，因双方在补充协议中明确约定，该部分房屋由乙方使用，如甲方使用可提前三个月通知乙方返还，原告2019年9月20日以书面通知的形式已尽到了提前三个月通知被告的义务，故对原告的该部分诉讼请求该院依法予以支持。被告辩称要求原告补偿其修缮该八间房屋的损失无事实和法律依据，亦未明确其损失的具体金额并向该院提起反诉，故对此辩该院不予支持；对其他要求返还的房屋，因双方《房屋租赁合同》、《附加合同》、《补充协议》合法有效，且在租赁期内，原告要求返还无事实和法律依据，对该部分诉讼请求依法不予支持；对原告诉请的违约损失6万元，因原告未提供证据证明损失存在，故该院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第六十条、第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告尹占利于本判决生效后三十日内返还原告禹州市鹰城建材有限公司位于禹州市梁北镇箕阿村四组的厂院内的平房八间。二、驳回原告禹州市鹰城建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告禹州市鹰城建材有限公司与被告尹占利各半分别负担325元。二审中被上诉人尹占利提交，短信记录一份，证明：一审判决后被上诉人向上诉人法人索要账户支付房租，但上诉人仍没有给。上诉人禹州市鹰城建材有限公司质证意见：短信通知属实，这是在上诉期间，所以没有给她提供，其属于故意制造证据。公司公户在签订合同时已告知被上诉人，名称和账号一直没有变，法人变更是父子变更，不属于二审新证据。经庭审质证及本院审查后认为，该证据能够证明本案事实，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人对签订的《房屋租赁合同》中约定“每年租金递增”的内容在理解上各执己见,该条款没有明确租金递增的幅度,系双方产生纠纷的主要原因，双方应当结合当地的实际情况协商解决。租赁期的前两个年度均是通过转账方式将租金交至时任上诉人的法定代表人张殿卿个人账户，基于双方之间的交易习惯、兼顾交易安全的考虑，在上诉人的法定代表人变更的情况下未向原账户支付房租是符合常理的，且被上诉人在一、二审中均表明上诉人提供账户，其愿意按照合同约定租金数额支付租金；最后，关于双方磋商过程中被上诉人有关愿意搬走的意思表示，是对上调租金的回应，不是被上诉人解除合同的真实意思表示。综上，被上诉人欠付租金的行为系双方在对租金递增约定不明且对上调租金意见存在分歧的情况下发生的，无明显违约的主观恶意，结合当前疫情的实际情况，从维护双方当事人利益，维护良好市场秩序、保障市场行为稳定性的角度考虑，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元由上诉人禹州市鹰城建材有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年五月十五日书记员  李向阳执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口