广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初2603号 原告：广西邦众投资有限公司，住所地：南宁市鲁班路**隆源国际花园**楼****房，组织机构代码58197647-3。 法定代表人：张学法，该公司董事长。 委托代理人：唐建勇，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：南宁市泰旭房地产投资有限公司，住所地，住所地：南宁市青秀区金洲路**城市杰座****房构代码：55944907-9。 法定代表人：刘镇源，该公司总经理。 委托代理人：乐礼居，广西纵华律师事务所律师。 被告：刘镇源，男，1967年7月8日出生，汉族，住广西博白县。 被告：李杏文，男，1965年7月7日出生，壮族，住南宁市江**。 委托代理人：黄永辉，广西同望律师事务所钦州分所律师。 委托代理人：黄煜，广西同望律师事务所钦州分所实习律师。 原告广西邦众投资有限公司（以下简称“邦众公司”）与被告南宁市泰旭房地产投资有限公司（以下简称“泰旭公司”）、被告刘镇源、被告李杏文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理，适用普通程序审理。泰旭公司于2016年9月20日向本院提起管辖权异议，本院依法裁定驳回邦众公司提出的管辖权异议。泰旭公司不服裁定向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）桂01民辖终228号民事裁定书，裁定维持本院作出的管辖异议裁定。本院组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员聂广文、蒙海艳参加的合议庭，于2017年9月25日公开开庭进行审理，书记员许贻竣担任法庭记录。原告邦众公司的委托代理人唐建勇，被告泰旭公司、刘镇源的共同委托代理人乐礼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邦众公司向本院提出诉讼请求：三被告向原告归还定金50万元、租金50万元及利息800333元（2015年4月14日前的利息500333.33元；2015年4月15日至2016年7月16日按月利率2%计算利息30万元，2016年7月16日至还清款项之日止，以100万元为基数，按月利率2%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月10日，原告与被告泰旭公司签订《虎邱村综合楼租赁合同》，被告泰旭公司将南宁市望州路虎邱村综合楼第一层两间铺面及二、三、四层出租给原告邦众公司。合同签订后，邦众公司向泰旭公司指定账户支付了50万元定金及50万元租金，泰旭公司出具收据，后未将房屋交付邦众公司使用，该房屋后因属非法建筑被拆除。2012年8月7日，被告泰旭公司出具《归还款项承诺函》，承诺于2012年9月1日前向原告返还100万元，被告刘镇源自愿承担连带责任。后三被告向原告出具《承诺函》，表明三被告共同偿还原告债务共计本金100万及截止至2015年4月14日的利息500333.33元，并承诺在2015年10月23日前还清，三被告承诺如未还清产生诉讼导致原告支出的律师费由败诉方承担。后三被告未履行承诺，故邦众公司提出前述诉讼请求。 被告泰旭公司、刘镇源共同答辩称：1、2012年4月10日签订的租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，属无效合同。被告泰旭公司建设的综合楼被拆除，租金收益全无，合同无效应当由原告承担损失。2、《归还款项承诺函》、《承诺函》也属无效。《归还款项承诺函》、《承诺函》作为泰旭公司单方行为，原告收到并接受，属于合同，《归还款项承诺函》、《承诺函》是依据租赁合同而出，属于从合同，主合同无效，从合同也属无效，月息2%的约定无效。3、律师费证据不足。《归还款项承诺函》、《承诺函》无效，相关承诺也属无效。原告主张的律师费也未提供律师费发票，同时法院也未作出判决，原告主张依据判决或调解确定所得款为基数计算律师费，无事实依据。4、刘镇源不承担连带责任。刘镇源是泰旭公司法定代表人，其签署行为是以法人名义所签，其行为是法人的行为，其行为产生的后果应当由法人承担。 被告李杏文答辩称：1、律师费45万元无法律依据。以欠款本息180万元作为争议标的，根据广西壮族自治区律师服务收费标准（桂收费[2013]号）第五条规定的律师收费标准，原告聘请律师的一审律师费为67000元。原告以争议标的25%计算律师费偏高，超过部分不应获得支持。2、担保人李杏文的担保责任已经免除。原告与欠款人商店2015年10月23日还清本息，主债务履行期限为2015年10月23日，未约定保证期间，保证期间为6个月即至2016年4月23日保证期届满。原告没有证据证明上述期间向李杏文主张过权利，故李杏文担保责任已经免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，泰旭公司（甲方）与邦众公司（乙方）签订《虎邱村综合楼租赁合同》，约定乙方租用甲方位于南宁市望州路虎邱村综合楼第一层两间约200平方米及第二、三、四层楼经营使用，甲方免费提供负一楼地下停车场1000平方米给乙方使用。租期15年，自2012年7月1日至2017年6月30日止，免租期7个月，从消防验收合格之日起算。租金前四年按23元/月计算，以后租金每四年递增1.15元。签订合同当日交付定金50万元，其中20万元作为押金，30万元作为第一年的租金。签订合同七日内再次支付第一年租金50万元。甲方须于2012年7月1日将综合楼交付乙方使用。上述合同被告李杏文作为见证方签字。上述合同签订前，邦众公司于2011年8月28日出具证明一份，要求泰旭公司同意将“虎邱村综合楼”的定金及相关费用转到被告刘镇源的个人账户，2011年9月9日，原告通过何颖转账支付50万元至刘镇源账户。2012年4月11日，原告通过张景胜的银行账户向刘镇源银行账户转账支付17万元。2012年4月16日，原告再次通过何颖银行账户向刘镇源账户支付33万元。2012年4月10日泰旭公司向邦众公司出具一份收条，载明收到虎邱综合楼五十万元定金。2012年4月16日，泰旭公司向邦众公司出具一份收条，载明收到邦众公司交来租金50万元。 2012年8月7日，泰旭公司、刘镇源向邦众公司出具一份《归还款项承诺函》，内容为：我方与邦众公司于2012年4月10日签订《虎邱村综合楼租赁合同》中所约定的虎邱综合楼已经被整体拆除，我方已经实际不能履行租赁合同。鉴于邦众公司已经缴纳定金100万元，我方作出如下承诺：2012年9月1日前返还所支付款项100万元。如到期不能全额支付，则按月息2%支付所欠款项至全部还清为止。落款注明承诺方为泰旭公司，连带保证人刘镇源，泰旭公司加盖公章，刘镇源签名。 邦众公司还提交一份2015年4月23日刘镇源、李杏文签名的《承诺函》，内容为：泰旭公司与邦众公司于2012年4月10日签订的《虎邱综合楼租赁合同》约定租赁物已被相关部门整体拆除，泰旭公司已经实际不能履行合同。鉴于上述情况，泰旭公司于2012年8月7日向邦众公司作出《归还款项承诺函》，但未能履行。现泰旭公司及作为《虎邱综合楼租赁合同》甲方的实际收益、操控人刘镇源、李杏文再次作出如下确认和承诺：一、泰旭公司、刘镇源、李杏文共同确认2012年8月7日的《归还款项承诺函》是真实、合法、有效的，并自愿共同承担该函确定的义务。二、泰旭公司已于2013年11月14日、2014年4月14日分别向邦众公司支付100万元、4.9万元用于履行《归还款项承诺函》确定的部分利息。因此，至2015年4月14日泰旭公司欠邦众公司100万元、利息500333.33元，本息合计1500333.33元。三、承诺人如果在2015年10月23日前向邦众公司支付100万元欠款，邦众公司将承诺免除50万元利息。若在2015年10月23日前未还清该款，承诺人承诺以150333.33元为基数按月息2%向邦众公司支付利息。四、如承诺人不履行上述义务，邦众公司有权向法院起诉，所产生的包括律师费等损失由承诺人承担。落款承诺人处刘镇源签名。落款载明担保人处李杏文签名。2016年7月29日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。同日，邦众公司与广西天狮灵动律师事务所签订《委托代理合同》，广西天狮灵动律师事务所接受邦众公司委托，指派唐建勇律师担任本案诉讼代理人。约定广西天狮灵动律师事务所以本案判决或调解所得款为基数，按25%计算律师代理报酬。 截止本案法庭辩论终结，各被告均未向本院提供房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。 以上事实，有《虎邱村综合楼租赁合同》、收据、银行转账凭证、《归还款项承诺函》、《委托代理合同》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告邦众公司与被告泰旭公司签订《虎邱村综合楼租赁合同》，约定邦众公司承租泰旭公司位于南宁市租金，邦众公司与泰旭公司存在租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案法庭辩论终结前被告未能提供该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故邦众公司与泰旭公司签订的《虎邱村综合楼租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故邦众公司主张泰旭公司返还定金、租金共100万元，本院予以支持。至于邦众公司依据《归还款项承诺函》、《承诺函》提出的其他诉讼主张,《归还款项承诺函》、《承诺函》是独立于《虎邱村综合楼租赁合同》，是解决因租赁合同收取款项纠纷的争议解决条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《归还款项承诺函》、《承诺函》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告泰旭公司、刘镇源主张两份函无效，本院不予支持。在《归还款项承诺函》中，泰旭公司承诺2012年9月1日返还定金、租金100万元，逾期则按月利率2%支付利息至还清款项之日止。故泰旭公司应当向原告支付利息，利息计算为：以100万元为基数，自2012年9月1日起至还清款项之日止，按月利率2%计算。而《承诺函》确认2013年11月14日、2014年4月14日偿还共计14.9万元，2012年9月1日至2015年4月14日期间按约定月利率2%计算利息为637333.33元（100万×[24%÷360天]×956天），故该期间的未支付利息实为488333.33元。2015年4月15日至2016年7月15日利息为305333.33（100万×[24%÷360天]×956天），原告主张该期间利息为30万元，未超出上述数额，本院予以支持。综上，被告泰旭公司应支付给原告邦众公司的利息计算为：2012年9月1日至2016年7月15日利息为788333.33元；自2016年7月16日起至还清款项100万元之日止，以100万元为基数，按月利率2%计算。 关于刘镇源、李杏文是否承担偿还上述本金及利息义务。原告提供的《承诺函》中载明：“现我公司及作为《虎邱村综合楼租赁合同》甲方的实际受益、操控人刘镇源、李杏文作出如下确认和承诺”，《承诺函》载明确认和承诺的四项内容。刘镇源、李杏文在《承诺函》中签名，刘镇源同时作为公司的法定代表人，刘镇源签名行为是公司及其个人共同确认和承诺行为，故泰旭公司、刘镇源、李杏文均确认和承诺《承诺函》载明的内容。刘镇源主张其行为仅为公司行为，本院不予支持。另外，《承诺函》落款注明“担保人：李杏文”表明李杏文是债务的担保人，但如前所述李杏文也是四项内容的确认及承诺人。被告李杏文抗辩主张其仅仅作为担保人，担保期限届满，不应承担担保责任，本院不予支持。基于泰旭公司、刘镇源、李杏文对《承诺函》中四项内容的确认及承诺，邦众公司主张泰旭公司、刘镇源、李杏文共同返还定金、租金共计100万元及相应利息（利息按前述应承担利息计算），本院予以支持。 关于律师费，泰旭公司、刘镇源、李杏文在《承诺函》中共同确认和承诺：如不履行义务，因诉讼产生的律师费由承诺人承担。故邦众公司主张三被告共同承担律师费损失，本院予以支持。关于律师费损失的数额，按邦众公司与其委托代理人所在律师事务所签订合同约定，律师费以判决或调解所得款25%计算，双方约定的款项虽未实际支付，但按该代理合同约定，邦众公司实现其权利后确实需支付相应的律师费款项，但原告签订合同所约定的上述律师费实际上扩大因本案诉讼产生的律师费用损失，故扩大部分本院不予支持，本院参照广西壮族自治区律师服务收费标准（桂价费[2013]41号）第五条规定，认定律师费损失按100-500万3%的标准计算，故三被告应当向邦众公司支付的律师费损失计算为53650元(1788333.33元×3%)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告南宁市泰旭房地产投资有限公司、刘镇源、李杏文共同向原告广西邦众投资有限公司返还款项定金、租金共计100万元及支付利息（利息计算为：2012年9月1日至2016年7月15日利息为788333.33元；自2016年7月16日起至还清100万元之日止，以100万元为基数，按月利率2%计算）； 二、被告南宁市泰旭房地产投资有限公司、刘镇源、李杏文共同向原告广西邦众投资有限公司支付律师费53650元。 案件受理费3425元，由原告广西邦众投资有限公司负担3376元，被告南宁市泰旭房地产投资有限公司、刘镇源、李杏文负担21378元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  蒙海艳 二〇一七年十月十五日 书 记 员  许贻竣 附：法律法规条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。