山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初5771号 原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 代表人：陶承东，总经理。 委托诉讼代理人：卜善涛，男，该公司职工，住济南市。 被告：李惠玲，女，1982年9月20日生，汉族，济南市中正大康明眼镜店经营者，住济南市。 委托诉讼代理人:孙建忠(系被告李惠玲丈夫),男,济南市中正大康明眼镜店经营者,住址同上。 原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与被告李惠玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司代表人陶承东的委托诉讼代理人卜善涛,被告李慧玲的委托诉讼代理人孙建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 重庆融汇物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：要求被告李惠玲支付原告自2016年9月21日起至2017年6月30日期间的物业服务费1804.5元及滞纳金682.26元。事实和理由：被告系济南市业主，房屋面积为104.51平方米。2013年6月26日，该小区开发商山东融汇建设开发有限公司与原告签订了《融汇爱都A地块前期物业服务合同》，约定由原告为其开发建设的融汇爱都A地块提供物业服务，服务期限自2013年6月26日至2020年12月31日，物业服务费标准为每平方米每月1.85元，并约定逾期违约金为日千分之三。原告按合同约定为被告提供了物业服务，被告未向原告支付自2016年9月21日起至2017年6月30日期间的物业服务费1804.5元，并因此产生滞纳金682.26元。原告经多次向被告催要未果，为此起诉至济南市市中区人民法院。 被告李惠玲辩称，并非被告无故不交纳物业费，而是原告未按照《物业管理条例》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》及前期物业服务协议的要求提供物业服务。原告对业主反映的问题不解决、不处理，也不跟业主沟通、解释，导致矛盾激化。按照规定入住之前的物业费应按70%收取，但被告交房时已按照原告的要求全额交纳半年的物业费，原告承诺入住后再进行折抵。对被告在交房时反映的问题，特别是阳台和洗手间防水问题，原告一直以各种理由推诿未给予维修，导致被告的装修延误。被告于2016年11月1日入住，并电话通知物业，物业对被告房屋在此之前空置是明知的。原告在物业服务中存在重大瑕疵，楼道门禁形同虚设，外来人员随意入内，业主丢失物品时有发生，楼道小广告随处可见；小区未及时建设非机动车停车棚，导致大量非机动车停放在楼道影响通行；小区公共用地未经业主同意就随意对外出租；原告对电梯的运行、维护和管理不到位，导致电梯经常发生故障；业主暖气不暖的问题，多次向物业反映，物业一直未给予解决；地下车库卫生和照明差，顶棚和墙面大面积霉菌，严重影响业主的健康和安全。综上，因原告的物业服务不到位，所以被告拒绝缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 李惠玲系济南市业主，该房屋建筑面积为104.51平方米。2015年4月9日，李惠玲与融汇爱都小区A区的开发商山东融汇建设开发有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，该合同第十一条其他约定部分11.4载明：“买受人同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由重庆融汇物业管理有限公司济南分公司提供物业管理服务，有关物业服务的内容、质量、价格等以《前期物业服务合同》和《临时管理公约》的约定为准。买受人已理解并接受《前期物业服务合同》和《临时管理公约》的各项约定。”李惠玲在合同落款买受人处签名捺印。 2016年3月28日被告李惠玲与原告签订《前期物业服务协议》一份，协议中第四条物业管理服务费部分载明：“一、本物业工程竣工验收交付使用后，乙方按照本协议约定内容及济南市普通住宅物业服务等级标准中的四星级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前交纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前交纳下一年度上半年的物业服务费。逾期按日3‰的标准交纳违约金。二、物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：1.85元/㎡收取。”第十一条其他约定第一项载明：“本协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”同日，原、被告签订了《临时管理公约》一份，其中第四章物业维护部分第二十条载明：“建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题或瑕疵建设单位应及时修复。建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系。”第二十一条载明：“保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任……”第三十条载明：“本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等。” 另查明，被告李惠玲于2016年3月28日办理了融汇爱都房屋的交房手续。 另，经向济南市住房保障和房产管理局物业管理处了解原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与山东融汇建设开发有限公司于2013年6月26日签订了《融汇爱都A地块前期物业服务合同》一份，并在济南市住房保障和房产管理局进行了备案，备案号为：济前物备第2013027号。该合同中约定由原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司为其开发建设的融汇爱都A地块提供前期物业服务。合同约定期限为自2013年6月26日起至2020年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同中约定的物业服务费收费标准为：高层住宅按1.85元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了山东融汇建设开发有限公司及原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的公章。 原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司主张，其为被告李惠玲提供了物业服务，被告李惠玲未向其交纳自2016年9月21日起至2017年6月30日日期间的物业服务费1804.5元，故要求被告支付上述物业服务费。被告李惠玲辩称，因原告的物业服务不到位，且对原告被告反映的问题一直未给予解决，故被告拒交物业费。被告为证明其抗辩的上述内容，提交了照片一宗在卷为证。原告对被告提交的上述证据均不认可。 关于滞纳金，原告主张被告未按照约定的时间交纳物业费，按照合同约定应以欠费金额为基数，按照日千分之三分季度向原告支付滞纳金共计682.26元。被告李惠玲辩称，并非被告无故不交纳物业费，对原告主张的滞纳金不认可。 本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据原告的举证，原、被告的陈述，结合本院调查了解的内容，能够证明原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司与被告李惠玲之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。虽然被告主张原告未按照物业服务合同的约定履行物业服务义务，但从其提交的证据来看，只能说明存在一定瑕疵，不足以证明原告的物业服务构成重大瑕疵，故被告不能以此为由拒交物业费。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。 国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司为被告李惠玲所居住的融汇爱都小区A区提供了物业服务，被告李惠玲应当及时向原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司交纳物业服务费。现原告主张被告未向其自2016年9月21日至2017年6月30日期间的物业服务费1804.5元；被告李惠玲主张其在办理交房手续时已全额交纳物业费至2016年9月28日。本院经审查认为，根据原告提交的前期物业服务协议载明的内容，能够证实被告在交房时已预交半年的物业费的事实，对此本院予以确认。关于被告主张的空置问题，《济南市物业管理办法》第十六条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”本案中，被告主张空置，但未进一步举证证明，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。综上，对原告主张的自2016年9月29日至2017年6月30日期间的物业服务费1752.98元，合法有据，本院予以支持；对重庆融汇物业管理有限公司济南分公司主张的物业费超出部分，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，根据本院查明的情况，原告在物业服务中确实存在一定瑕疵，并非被告无故不交纳物业费，故对被告原告关于滞纳金的主张，本院不予支持。 关于房屋质量问题，其责任主体是房屋建设单位，系业主与建设单位之间房屋买卖合同关系，与本案涉案的物业服务合同关系不属于同一法律关系。关于供暖温度不达标问题，系业主与供热企业之间的供热服务合同关系，物业服务企业其自身无条件和能力来改善供暖温度，其对供暖温度不达标并无责任。关于电梯存在运行故障问题，因电梯系特种设备，需要专业人员进行维护和保养，质保期内应由电梯生产厂家进行免费维修、维护和保养，超出质保期应由物业服务企业委托专业的电梯维保公司进行维护、保养，因此业主以电梯存在运行故障为由拒交物业费也不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告李惠玲于本判决生效之日起十日内支付原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司2016年9月29日至2017年6月30日期间的物业服务费1752.98元。 二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李惠玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王延庆 二〇一七年十月二十四日 代理书记员  苏 冉