重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第14196号原告：戴铭，男，汉族，1948年3月16日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：程平，重庆康迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康，重庆康迪律师事务所律师。被告：陈秀琼，女，汉族，1968年3月21日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：郑健伟，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢寿媚，广东弘力律师事务所律师助理。原告戴铭与被告陈秀琼借款合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴铭的委托诉讼代理人程平、被告陈秀琼的委托诉讼代理人郑健伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴铭向本院提出诉讼请求：1、陈秀琼支付戴铭违约金92万元；2、本案诉讼费由陈秀琼负担。事实及理由：2010年12月6日，戴铭与陈秀琼签订借款协议一份，由戴铭向陈秀琼借款200万元。2010年12月8日，戴铭与陈秀琼签订抵押合同一份，约定戴铭以其名下位于重庆市九龙坡区房屋（以下简称“五套房屋”）设立抵押权作为其向陈秀琼履行债务的担保。签订借款协议后，陈秀琼一直未向戴铭实际出借借款，且经戴铭多次催告才于2013年11月18日解除“五套房屋”的抵押登记。2011年3月5日，戴铭与重庆雨林实业有限公司（以下简称雨林公司）签订房屋买卖合同，约定戴铭将其名下“五套房屋”出售给雨林公司，戴铭应在半年内与抵押权人陈秀琼协商解除房屋抵押，解除抵押后，戴铭与雨林公司在三个月内办理过户手续，解除抵押后十日内雨林公司一次性向戴铭付清房款，任何一方违约，需向守约方支付以3813120元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍计算的违约金。因陈秀琼未履行出借义务，又使“五套房屋”长期处于抵押状态，戴铭无法向雨林公司完成上述“五套房屋”的过户手续，导致戴铭向雨林公司承担了违约金损失，故戴铭提起本案诉讼。被告陈秀琼辩称，陈秀琼与戴铭之间不存在借贷关系。戴铭诉称的200万元借款，实际系陈秀琼出借给重庆建兴房地产开发建筑有限公司（以下简称建兴公司）的150万元，戴铭以“五套房屋”向陈秀琼设立的抵押权为建兴公司向陈秀琼借款提供抵押担保，为此戴铭与陈秀琼签订了2010年12月6日借款协议和2010年12月8日抵押合同。陈秀琼与建兴公司之间存在真实的借贷关系，且在陈秀琼收回大部分借款的情况下解除了戴铭提供的“五套房屋”的抵押登记手续，故陈秀琼不存在违约行为，不应承担违约责任。戴铭未就其与雨林公司签订房屋买卖合同一事告知陈秀琼，即使雨林公司与戴铭之间的房屋买卖合同属实，该买卖行为也并未给戴铭造成损失。戴铭诉称其向雨林公司支付的违约金损失缺乏事实和法律依据，亦未经司法认定其赔偿事实及赔偿责任的合理性和合法性。戴铭以借款合同纠纷提起本案诉讼，其主张的违约金或赔偿金远高于法律规定的上限，故请求驳回戴铭的全部诉讼请求。经审理查明，2010年12月6日，戴铭与陈秀琼签订借款协议一份，约定：陈秀琼同意借款200万元给戴铭，借款期限为一年，到2011年12月5日止。戴铭用位于重庆市九龙坡区五套房屋作为抵押，抵押期限一年。2010年12月8日，戴铭与陈秀琼签订重庆市房地产抵押合同一份，约定：戴铭位于重庆市九龙坡区房屋设定抵押权作为戴铭向陈秀琼履行债务的担保；贷款金额200万元，贷款期限一年，贷款期至2011年12月5日；债权人陈秀琼，债务人戴铭。该重庆市房地产抵押合同于2010年12月9日向重庆市高新区技术产业开发区国土房资源房屋管理所办理了抵押登记手续。以上借款协议及抵押合同签订后，陈秀琼未按约向戴铭出借借款。2011年3年5日，戴铭与雨林公司签订房屋买卖合同一份，约定：戴铭同意将“五套房屋”出售给雨林公司，并应于2011年3月15日前将“五套房屋”交雨林公司无偿使用，于半年内与抵押权人陈秀琼协商解除“五套房屋”的抵押；戴铭应于解除抵押后三个月内与雨林公司办理过户手续；如抵押不能按时解除，雨林公司可以解除本合同，不追究戴铭责任，并归还占用的抵押物；解除抵押后十日内，雨林公司一次性向戴铭支付全部房款，如未按时履行全部付款义务，戴铭可解除本合同；任何一方违约，违约方向守约方支付以3813120元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算的违约金。2011年3月15日，雨林公司向戴铭出具交房清单一份，载明：我司与戴铭于2011年3月5日签订房屋买卖合同。该合同项下五套房屋戴铭已交付我司使用。2012年3月25日，雨林公司法定代表人陈悦霖向戴铭出具收条一份，载明：今收到戴铭《房屋买卖合同》违约金人民币10万元整。2012年3月30日，雨林公司法定代表人陈悦霖向戴铭出具收条一份，载明：今收到戴铭《房屋买卖合同》违约金人民币10万元整。2012年4月27日，雨林公司法定代表人陈悦霖向戴铭出具收条一份，载明：今收到戴铭《房屋买卖合同》违约金人民币16万元整。2013年11月12日，陈秀琼出具公证委托书，委托黎盛棉办理2010年12月8日抵押合同的相关手续，代理权限：1、代为收取上述房地产抵押合同的相关贷款款项；2、上述借款结清后，代为协助抵押人到房管部门办理该房地产注销抵押登记的有关手续；3、受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件均予以认可。2013年11月18日，黎盛棉向重庆市国土房管局高新区分局出具解除抵押证明一份，内容为：2010年12月8日贵局办理了抵押合同登记，以戴铭位于重庆市九龙坡区五套房屋在重庆四高新区房管局进行了200万元的借款抵押登记，办理抵押登记手续中，2010年12月6日戴铭与陈秀琼虽然签订借款200万元的借款协议，该协议并未实际履行，陈秀琼并未借款200万元人民币给戴铭。由于该协议并未实际履行，陈秀琼与戴铭之间实际无任何债务关系，现同意解除抵押合同，特此证明。因陈秀琼工作原因不能前往贵局办理解除抵押手续，特办理公证委托黎盛棉（身份证号：4420001967********）前往办理解除戴铭以上房产的抵押及相关手续，黎盛棉签字本人无条件认可。同日，前述戴铭与陈秀琼签订重庆市房地产抵押合同解除登记。2015年11月9日，戴铭提起本案诉讼。另，广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第354号民事判决书中还查明以下事实（该案原告为陈秀琼，被告为建兴公司及雨林公司）：2010年11月8日，建兴公司向陈秀琼出具借条一张，确认向陈秀琼借款100万元，并委托陈秀琼将款项汇入万贯公司账户，借款期限至2011年11月7日，借条未约定利息。次日，陈秀琼向万贵公司汇款100万元。该借条空白处，陈秀琼于2013年12月2日书写确认实际借款100万元。2010年12月23日，建兴公司向陈秀琼出具借条一张，载明：兹向陈秀琼借到200万元，借款期限一年，用戴铭的石杨路五套房屋作为抵押，委托陈秀琼将该款汇入戴铭账户。2011年1月13日，陈秀琼向戴铭汇款50万元。在该借条空白处，陈秀琼于2013年12月2日书写确认实际借款50万元。2013年11月14日，雨林公司向陈秀琼出具担保函一份，载明：建兴公司于2010年11月9日向陈秀琼借款100万元、于2011年1月11日向陈秀琼借款50万元，合计本金150万元，利息暂计尚余40万元，本息合计190万元，当时以戴铭的石杨路五套房屋作担保抵押。经协商，建兴公司委托雨林公司以雨林公司作借款主体用以上五套房屋向银行抵押贷款190万元，该贷款用于归还对陈秀琼的借款；在陈秀琼解押以上五套房屋至建兴公司归还190万元期间，如出现意外，全部责任由雨林公司承担，直至建兴公司欠陈秀琼的全部欠款本息全部还清为止。雨林公司对上述建兴公司欠陈秀琼的全部欠款本息承诺担保。广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第354号民事判决书，判决如下：一、被告建兴公司、被告雨林公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈秀琼清偿借款本金10万元及利息（计算方式：以10万元为基数，从2013年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利计至清偿之日止）；二、驳回原告陈秀琼的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。审理中，雨林公司先后于2017年6月9日、同年9月8日向本院提交情况说明，主要内容为：雨林公司于2011年3月5日与戴铭签订《房屋买卖合同》一份，合同中约定戴铭将位于重庆市九龙坡区五套房屋卖给雨林公司，该合同上所盖公章是雨林公司公章，法人签字是雨林公司法人陈悦霖亲自所签，该合同签订后戴铭随即将该五套房屋交给雨林公司使用。《房屋买卖合同》同时约定戴铭在半年内与陈秀琼办理解除五套房屋的抵押登记。合同签订后，上述五套房屋一直不能办理解除抵押登记手续，双方于2012年3月20日解除《房屋买卖合同》。因系卖方戴铭的违约行为致使房屋不能交易，按照买卖合同第五条约定戴铭应向雨林公司支付违约金约90万元，经双方多次协商，同意戴铭向雨林公司支付36万元违约金了结此事，达成协议后戴铭以现金方式向雨林公司支付了违约金35万元。审理中，雨林公司接受本院询问时陈述：以上戴铭提交的2011年3月5日房屋买卖合同、2011年3月15日交房清单、2012年3月25日收条、2012年3月30日收条、2012年4月27日收条均属实，形成时间均在2011年至2012年期间。2011年3月5日雨林公司与戴铭签订房屋买卖合同时已知晓该交易的五套房屋处于抵押登记状态，双方约定了交房过户的时间以及违约金。房屋买卖合同签订后至2012年3月，戴铭将该五套房屋实际交付给雨林公司占有和使用，由于雨林公司的本意是购买该五套房屋，故在该期间内也未向戴铭支付租金。后由于戴铭一直未能解除该五套房屋的抵押手续而无法办理登记过户手续，雨林公司与戴铭协商解除了房屋买卖合同。解除合同后，考虑到雨林公司实际使用房屋一年，相应房屋租金应冲抵戴铭按照房屋买卖合同应承担的违约金，最终戴铭实际向雨林公司支付违约金36万元，该违约金雨林公司分三笔收取并分别向戴铭出具了收条。（2015）中一法民一初字第354号民事判决书中所涉雨林公司于2013年11月14日向陈秀琼出具的担保函系针对建兴公司与陈秀琼之间的借款债务。雨林公司在（2015）中一法民一初字第354号案件的答辩意见已经说明，对于陈秀琼与建兴公司之间的债务，雨林公司误以为有戴铭的五套房屋作为抵押担保，雨林公司才会出具该份担保函，嗣后雨林公司才知晓戴铭的该五套房屋并未对建兴公司尚欠陈秀琼的债务作抵押担保，雨林公司认为系建兴公司与陈秀琼之间存在恶意串通。因此，雨林公司出具的该份担保函与本案所涉雨林公司与戴铭之间的房屋买卖行为无关。审理中，陈秀琼提出司法鉴定申请，要求：对2011年3月5日房屋买卖合同、2011年3月15日交房清单、2012年3月25日收条、2012年3月30日收条、2012年4月27日收条的形成时间进行司法鉴定。上述事实，有2010年12月6日借款协议、2010年12月8日重庆市房地产抵押合同、2011年3年5日房屋买卖合同、2011年3月15日交房清单、收条、公证委托书、解除抵押证明、（2015）中一法民一初字第354号民事判决书等证据以及当事人陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1、“五套房屋”所涉抵押合同对应的主债务属谁；2、陈秀琼是否应当向戴铭承担赔偿责任。结合双方当事人的陈述及现有证据，本院评析如下：一、“五套房屋”所涉抵押合同对应的主债务属谁的问题。首先，戴铭与陈秀琼于2010年12月6日签订的借款协议与2010年12月8日抵押合同约定一致，即戴铭以其所有的“五套房屋”作为戴铭向陈秀琼履行债务的担保，贷款金额为200万元。该借款协议及抵押合同在形式上经国土房资源房屋管理所登记备案，内容上明确了债权人陈秀琼与债务人戴铭之间的借款合同关系，故针对戴铭以其所有的“五套房屋”作为其向陈秀琼履行借款200万元债务的担保这一事实，无论在合同形式上还是合同内容上，均不存在歧义，也未涉及其他债权债务。其次，陈秀琼辩称认为戴铭以“五套房屋”向陈秀琼设立的抵押权实际是为建兴公司向陈秀琼的借款提供抵押担保。对此，本院认为，陈秀琼与建兴公司之间的债权债务已经广东省中山市第一人民法院立案审理并作出（2015）中一法民一初字第354号民事判决，该判决书已发生法律效力。该案中债权人为陈秀琼，债务人为建兴公司，担保人为雨林公司。戴铭既非（2015）中一法民一初字第354号民事判决书所认定的借款人，也非抵押担保人，亦无需以其所有的“五套房屋”向陈秀琼承担清偿责任。故陈秀琼的上述辩称意见与生效法律文书认定的事实不符，本院不予采纳。最后，针对（2015）中一法民一初字第354号民事判决中所查明的建兴公司于2010年12月23日向陈秀琼出具的借条的事实，本院认为，虽然该借条中约定“建兴公司向陈秀琼借到200万元，借款期限一年，用戴铭的石杨路五套房屋作为抵押，委托陈秀琼将该款汇入戴铭账户”等内容，但抵押权自登记时设立，建兴公司虽承诺以戴铭所有的“五套房屋”作为借款的抵押担保但并未办理抵押登记，则该约定的抵押担保事实并未发生法律效力。综上，本院认定，戴铭以其所有的“五套房屋”作为其向陈秀琼履行债务的抵押担保，该抵押担保合同对应的主债务系双方于2010年12月6日签订的借款协议约定的200万元借款。戴铭已按约完成了提供抵押并设立抵押登记的义务，陈秀琼理应按约履行出借义务。二、陈秀琼是否应当向戴铭承担赔偿责任的问题。如前所述，戴铭已按约完成了提供抵押并设立抵押登记的义务，陈秀琼理应按约履行出借义务。现陈秀琼未按约履行出借义务，亦未及时办理“五套房屋”的解除抵押登记手续，理应向戴铭承担违约责任。至于陈秀琼应当承担的违约损害赔偿金额问题。本院认为，自2010年12月8日双方签订抵押合同并就“五套房屋”办理了抵押登记，至2013年11月18日陈秀琼解除“五套房屋”的抵押登记，该期间长达三年，在此期间内，陈秀琼既未履行出借义务亦未及时办理抵押房产的解除登记手续，已构成违约，陈秀琼的违约行为导致戴铭无法完成与雨林公司之间的房屋买卖合同而承担了违约金，该违约金应属戴铭的损失，戴铭有权利向陈秀琼主张赔偿。审理中，戴铭提交了其与案外人雨林公司之间签订的房屋买卖合同、交房清单及收条，以证明戴铭实际承担的违约金为36万元。以上证据均经雨林公司确认其真实性，足以证明戴铭因陈秀琼的上述违约行为而承担了36万元的损失，其有权利向陈秀琼主张赔偿。至于戴铭主张的超出36万元违约金的损失部分，本院认为，本案中，戴铭除以上雨林公司收取违约金后出具的收条之外，未提交其他证据证明其还存在除违约金之外的损失。戴铭虽陈述其主张的损失中除违约金36万元之外还包括房屋租金损失，但戴铭与雨林公司一致陈述双方在协商违约金赔偿数额时已经将雨林公司实际使用“五套房屋”期间的租金费用一并折算抵扣；而在雨林公司与戴铭解除房屋买卖合同之后至2013年11月18日“五套房屋”解除抵押登记状态期间，虽然“五套房屋”仍处于抵押状态，但戴铭仍具备自由使用和出租的权利，因此，对于戴铭主张的超出36万元违约金的损失部分，本院不予支持。综上，本院认定，陈秀琼应赔偿戴铭损失人民币36万元。应当指出，关于陈秀琼提出对2011年3月5日房屋买卖合同、2011年3月15日交房清单、2012年3月25日收条、2012年3月30日收条、2012年4月27日收条的形成时间进行司法鉴定的问题。本院认为，以上各组证据均产生于戴铭与雨林公司之间，且经雨林公司质证确认其真实性。雨林公司与本案所涉债权债务不存在直接的关联性或利害关系，其就以上各组证据的质证意见及陈述均应当予以采纳。因此，以上各组证据的形成时间并不影响其反应的事实，亦对本案事实的认定不产生实质影响，故本院对陈秀琼的上述司法鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈秀琼应在本判决生效之日起十日内赔偿原告戴铭损失人民币36万元；二、驳回原告戴铭的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由原告戴铭负担6300元，被告陈秀琼负担6700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹潇潇人民陪审员  王玉碧人民陪审员  宋春蓉二〇一七年十月十六日书 记 员  罗 银