安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终1617号上诉人（原审被告）：江国兵，男，1971年6月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桐城市信诚家具销售有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处兴尔旺商业中心4#106。法定代理人：周某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐庆标，安徽正维律师事务所律师。上诉人江国兵因与被上诉人桐城市信诚家具销售有限公司（以下简称信诚家具销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院(2017)皖0881民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江国兵及其委托诉讼代理人梅强、被上诉人诚信家具销售公司的委托诉讼代理人徐庆标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江国兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回信诚家具销售公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由信诚家具销售公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实不完整。在江国兵因为租赁商铺漏雨问题找刘克胜和周某协商的情况下，刘克胜和周某均口头承诺如果在2014年8月1日前没有修复好漏雨问题就免收房租，这一事实在同类型其他案件中法院依职权调取的刘克胜的笔录和周某的情况说明中均有明确的表述，信诚家具销售公司在庭审中也承认了江国兵租赁的商铺确实存在漏雨现象，直到合同约定的租赁期限届满之日仍未解决。二、刘克胜和周某的口头承诺是双方房屋租赁合同的有效组成部分，也是对合同的有效补充，符合法律规定，具有法律效力，信诚家具销售公司一直没有履行修复漏雨的义务，应当按照其承诺免除江国兵的全部租金。三、信诚家具销售公司的诉讼请求超过了诉讼时效。根据《房屋租赁合同》第六条第二款的约定，每年合同到期前一个月付清下年度租金，在不考虑信诚家具销售公司承诺的情况下，江国兵按照合同约定应收的最后一年即2016年3月16日至2017年3月15日的房租的时间应该是2016年2月16日，但信诚家具销售公司直到2017年4月25日才向法院起诉，明显超过了一年的诉讼时效。信诚家具销售公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决公正，请求二审法院维持原判。一、租赁合同双方的主要义务是一方交付房屋，另一方支付租金，只要出租方完成了交付房屋的主要义务，其他义务都是次要的，即使有瑕疵也不能作为拒绝交付租金的理由。二、江国兵未提供充分的证据证明因房屋漏水致使其正常经营活动受到影响。渗水现象只是偶尔的、个别的，不足以对江国兵的经营活动造成影响，且已经搭建楼顶钢构工程，但因为产权人涉及非法集资致使工程停工，从而影响了楼房的维修。三、一审判决已经充分考虑了案情，对经营户的房租进行了减免。四、江国兵在一审中没有提出诉讼时效的抗辩，且桐城市资产处理小组等多个机构都多次向江国兵发函催缴租金，所以本案不存在时效问题。信诚家具销售公司向一审法院起诉请求：一、判令江国兵向信诚家具销售公司支付房屋租金378220元。二、本案的诉讼费用由江国兵负担。一审法院认定事实：信诚家具销售公司、江国兵于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》一份，言明信诚家具销售公司将其位于桐城市兴尔旺大市场的一处商业用房出租给江国兵作为商场使用，租期自2014年3月16日起至2017年3月15日止，共计三年，租金合计408000元。房屋租赁期内的水费、电费、电话费均由江国兵负担。另合同第十五条特别约定：（一）、电视台广告常年免费支持，形式不定；（二）、商场统一活动按面积分摊费用，所有商户必须无条件服从；（三）、电梯常年开放，周一到周五一天4小时，周六到周日一天6小时。合同签订后，江国兵共计向信诚家具销售公司缴纳房租40000元，余款未付。2017年4月25日，信诚家具销售公司向一审法院提起诉讼，要求江国兵缴纳房租378220元（房租计算至2017年4月15日止）。案在审理中，信诚家具销售公司考虑江国兵租赁的一楼店面有渗漏现象，且商场的保洁、保安工资均由江国兵按面积分摊，加上宣传未到位，故同意减免江国兵10%房租并免除江国兵超期使用一个月的房屋租赁费用。另查，信诚家具销售公司位于桐城市兴尔旺大市场的所有商业用房均属刘克胜个人所有，周某系刘克胜聘请的管理人员，担任信诚家具销售公司的法人代表，负责收取房租并处理公司的日常事务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。信诚家具销售公司、江国兵于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定信诚家具销售公司将其位于桐城市兴尔旺大市场的一处商业用房租赁给江国兵作为商场使用，房屋租赁期自2014年3月16日起至2017年3月15日止，三年租金合计408000元，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法、有效，对双方当事人均具有约束力。信诚家具销售公司同意减免江国兵10%房租并免除江国兵超期使用一个月的房屋租赁费用，系其真实意思表示，一审法院予以采信。江国兵以信诚家具销售公司非案涉房屋的所有权人，且公司处于歇业状态为由，认为信诚家具销售公司的诉讼主体不适格，该辩解意见于法无据，一审法院不予采信。江国兵以信诚家具销售公司提供的房屋存在漏雨等质量问题，合同中承诺的广告宣传、保洁、保安服务及购买消防保险等均没有兑现，认为信诚家具销售公司违约在先，要求依法驳回信诚家具销售公司的诉讼请求，因江国兵未能提供充足证据予以证明，一审法院对此不予审查，江国兵若因此遭受财产损失，可以另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江国兵现实欠桐城市信诚家具销售有限公司房屋租金327200元［408000元×（1－10%）－40000元］，于判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回桐城市信诚家具销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6973元，桐城市信诚家具销售有限公司负担941元，江国兵负担6032元。二审中，江国兵提交一审判决之后由139××××9797主叫的通话录音及录音文字说明各一份，证明周某口头承诺没有修复好渗漏问题就免收房租。信诚家具销售公司质证认为：该份证据不属于新证据，且周某是案涉房产产权人刘克胜聘请的员工，刘克胜出事之后，周某因工资与刘克胜发生纠纷。信诚家具销售公司提交如下两份证据：证据一是桐城市公安局经侦大队经济犯罪侦查大队于2017年9月7日出具的证明复印件一份、刘克胜涉案房产复印件七张，证明案涉房产产权人为刘克胜。证据二为2017年1月5日催缴通知存根原件一份，证明本案不存在时效问题。江国兵认证认为：对桐城市公安局经侦大队经济犯罪侦查大队出具的证明的复印件及刘克胜涉案房产复印件的真实性、合法性、关联性无异议，对催缴通知存根有异议，江国兵没有收到过催缴通知。本院对上述证据认证如下：江国兵提交的通话录音及文字说明，因无法核实主叫与被叫、通话时间等信息，对该份证据不予认定。汪国兵对信诚家具销售公司提交的桐城市公安局经侦大队经济犯罪侦查大队出具的证明复印件、刘克胜涉案房产复印件的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定。对催缴通知存根原件的真实性予以认定，但是信诚家具销售公司未证明其向江国兵送达了该份催缴通知，江国兵也否认收到该催缴通知，故达不到信诚家具销售公司主张的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审法院判决江国兵向信诚家具销售公司支付其实欠房屋租金327200元是否正确的问题。江国兵与信诚家具销售公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，根据该合同的约定“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件”，既然双方对合同的变更形式做出了明确约定，就应该遵循合同约定的形式变更合同。江国兵主张的免收房租的口头承诺不符合双方约定的合同变更的形式，不具有法律效力，故一审法院依据双方签订的《房屋租赁合同》以及信诚家具销售公司自愿减免江国兵10%房租并免除江国兵超期使用一个月的房屋租赁费用的真实意思表示判决江国兵向信诚家具销售公司支付其实欠房屋租金327200元正确。如江国兵认为因租赁房屋漏水给其造成了财产损失，可以另行主张权利。至于信诚家具销售公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。江国兵在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且未提供新证据证明信诚家具销售公司的请求权已过诉讼时效期间，故本院对其提出的信诚家具销售公司的请求权超过诉讼时效的主张不予采纳。综上所述，江国兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6208元，由江国兵负担。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  张文军审判员  黄 谷二〇一七年十月三十日书记员  李晶晶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。