沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异5号案外人：沈阳九洲福尔房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街888-2号2门，统一社会信用代码9121010079848009X9。法定代表人：孔繁军，系该公司董事长。委托代理人：周丽萍、王岩崧，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。申请人：中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司，住所地沈阳市和平区云集街5甲3号，统一社会信用代码91210100604724739C。负责人：赵枫。被申请人：沙士东，男，1975年10月28日出生，汉族，住辽宁省昌图县。被申请人：李玉杰，女，1969年10月6日出生，汉族，住辽宁省辽中县。本院在执行申请人中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司（以下简称“人保财险”）与被申请人沙士东、李玉杰财产保险合同纠纷一案中，案外人沈阳九洲福尔房地产开发有限公司(以下简称“九洲福尔公司”)于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人九洲福尔公司向本院提出执行异议，异议事项：请求撤销法院作出的（2019）辽0102执保160号民事裁定，解除对位于沈阳市和平区胜利南街888-132号1-31-3房产的查封。异议理由：法院根据本案申请人人保财险的申请作出（2019）辽0102执保160号民事裁定书，依据该裁定查封了备案在沙士东、李玉杰名下的案涉房屋，案外人认为该司法查封措施存在错误，损害了案外人的利益，应立即解除房屋查封。二被申请人不享有被查封的房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。案涉房屋系九洲福尔公司合法建造而来，自房屋建造完成，案外人依法取得对房屋的所有权，该种物权取得为原始取得。案涉被查封房屋上仅有沙士东、李玉杰名下的备案登记、预购商品房预告登记，但并未办理房产证。因此沙士东、李玉杰以继受方式取得房屋所有权的行为因《商品房买卖合同》被法院判决解除而并未完成，即沙士东、李玉杰并未取得案涉房屋的所有权。并且沙士东、李玉杰不仅未取得房产证，也未实际占有该房屋，房屋不属于沙士东、李玉杰名下的合法财产。查封房屋已经法院生效判决解除《商品房买卖合同》并确认应撤销在沙士东、李玉杰名下备案登记及预告登记，故被执行人已经丧失对房屋的物权期待权，不存在取得案涉房屋所有权的任何可能，法院针对案涉房屋的司法查封丧失了事实基础，应立即予以解除查封。案涉房屋为案外人开发并于2014年1月8日由沙士东、李玉杰以银行贷款方式购买，后因沙士东、李玉杰违约，案外人于2017年8月1日诉至法院要求解除《商品房买卖合同》、撤销备案登记等。法院于2018年1月31日作出（2017）辽0102民初9633号民事判决书解除了我方与沙士东、李玉杰签订的《商品房买卖合同》，并判令沙士东、李玉杰配合办理撤销备案登记、预告登记等手续。该判决已于2018年5月9日生效。案外人认为，法院以生效判决的方式解除了案外人与被申请人签订的《商品房买卖合同》并判令沙士东、李玉杰配合办理案涉房屋的撤销备案登记、预告登记等手续。合同解除后，案外人仍为房屋的所有权人。被申请人名下的备案登记、预告登记应予撤销，沙士东、李玉杰因购买房屋所享有的物权期待权已经消灭，法院针对沙士东的执行保全行为丧失了事实基础和法律基础，不应因沙士东个人债务而对房屋进行司法预查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“（被执行人购买第三人的财产）第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，法院应当解除对申请人所有的案涉房屋的司法查封。从对案涉房屋主张权利的性质而言，案外人主张的是债权请求权，而案外人主张的是物权排除妨害请求权，应优先保护案外人的权利。如前述，案外人通过建造房屋原始取得案涉房屋所有权，为正常行使物权权利而申请法院解除对房屋的司法查封限制。而申请人申请查封房屋是为了保证其债权请求权的顺利实现，案外人与申请人的权利矛盾是物权与债权在行使中产生的冲突，根据物权优于债权的法律原则，应当优先保护案外人的物权排除妨害请求权，由此也应立即解除查封措施。法院作出的（2017）辽0102民初10698号民事裁定也对案涉房产作出了司法查封措施，在案外人提出异议后，法院认为房产确归案外人所有并解除了查封措施，现为维护司法权威，保障案外人合法权益，本案同样应解除查封措施。基于上述事实与理由，司法查封行为存在错误，严重损害了案外人的利益，恳请法院查明事实予以纠正，解除房产的司法查封。本院查明，2019年8月28日，本院出具(2018)辽0102民初11502号民事判决书，判决内容为：“一、被告沙士东于本判决生效之日起十日内向原告中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司支付所欠贷款及相应利息50,322.96元；二、被告沙士东于本判决生效之日起十日内向原告中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司支付所欠保险费4,260元；三、被告沙士东于本判决生效之日起十日内向原告中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司支付违约金(以50,322.96元为基数，自2017年2月17日起，至被告沙士东实际给付之日止,按照年利率24%的标准支付)；四、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司沈阳市分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息”；案件审理过程中，本院于2018年11月6日作出（2018）辽0102民初11502号协助执行通知书和民事裁定书，预查封沙士东名下位于沈阳市和平区胜利南街888-132号1-31-3房产一处。另查明，2018年1月31日，本院出具（2017）辽0102民初9633号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司与被告沙士东、李玉杰于2014年12月8日就位于沈阳市和平区胜利南街888-132号1-31-3房屋签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》；二、被告沙士东、李玉杰于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司到相关部门办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记及办理撤销抵押权预告登记手续；三、被告沙士东、李玉杰于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司违约金113,158元；四、原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告沙士东、李玉杰购房首付款10,000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。另查明，2014年12月8日，九洲福尔公司与沙士东、李玉杰签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，案外人将位于沈阳市和平区胜利南街888-132号1-31-3，建筑面积86.74平方米房屋以452,632元的价格出售给沙士东、李玉杰。现该商品房买卖合同已备案至沙士东、李玉杰名下。异议审查过程中，案外人九洲福尔公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房预售许可证、商品房买卖合同；2.（2017）辽0102民初9633号民事判决书；3.（2017）辽0102民初10698号民事裁定书。本院认为，人民法院执行程序以生效法律文书作为执行依据，以生效法律文书确定的给付内容作为执行标的。本案系金钱债权纠纷，执行过程中本院采取了查封登记备案于沙士东、李玉杰名下案涉房产的保全措施，现九洲福尔公司以其享有案涉房产所有权，法院已判决解除《商品房买卖合同》、撤销房屋备案登记为由，请求撤销裁定并解除房产查封。通过审查案外人向本院提交的证据材料，首先，九洲福尔公司与沙士东、李玉杰之间的房屋买卖合同已经生效，沙士东、李玉杰以首付款和银行贷款的方式缴付房屋全款并在房管局进行合同登记备案，双方合同约定义务已经全部履行完毕；其次，案外人虽称其已将银行给付款项返还，但并未提供清偿完毕的相关证据材料，亦未将房屋首付款退还给沙士东、李玉杰，无法证明其已向贷款银行履行了代偿义务；第三，房屋是否具有物权效力，应以房产部门颁发的房屋所有权证为依据。案外人系以房地产开发、销售、自有产权的房屋租赁为主的公司，其房屋初始产权登记的目的即是为售出的房屋办理房证而非自用。故案外人不能视为自然享有该房屋的所有权。综上，在《商品房买卖合同》仍合法有效且经房产部门备案的情况下，本院作出的查封行为符合法律规定，案外人请求撤销裁定、解除预查封的异议事项和异议理由不具有阻却、排除执行的法律效力，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳九洲福尔房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年五月十一日书记员 尹子明