广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1055号原告：何超群，女，汉族，1965年12月22日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人何立新，广东卓建律师事务所律师。被告一：周干先，男，汉族，1975年11月1日出生，身份证住址江西省吉安市永新县。委托代理人刘华昌，广东竹石律师事务所律师。被告二：杨玲玲，女，汉族，1987年9月1日出生，身份证住址江西省九江市。原告何超群与被告杨玲玲、周干先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何立新、被告一周干先委托代理人刘华昌到庭参加诉讼，被告二杨玲玲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告何超群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年9月份至12月份的租金人民币140000元；2019年1月份至5月份的租金房租人民币175000元，以上租金人民币合计315000元。2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于深圳市××鹏新区××鹏街道鹏城社区较××较××西××号房屋，作住宿使用，租赁期限共5年，自2013年9月1日起至2018年9月1日止，租赁合同约定租金分段计算，2013年9月1日至2015年9月1日每月租金人民币33000元，2015年9月1日至2018年9月1日，每月租金人民币34980元；为保证被告履行合同交租义务，交付押金人民币10万元。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，并给予一个月的免租期，被告理应按合同约定按期在每月1日前支付当月房租，但被告自2018年9月1日租赁期满后，在双方未续签合同的情况下并未将房屋退还给原告，而是一直占有使用又拒不支付房租，至2018年12月己持续四个月未交租金，双方于2018年12月7日签订了补充协议，约定被告应于2018年12月30日将房屋归还原告，并结算四个月房屋租金为每月35000元，共计人民币14万元，在被告支付所欠租金后，原告退还所交保证金。在上述协议签订后，被告并未将房屋返还给原告，而是于2019年5月29日在无租赁合同的情况下，未经原告同意将涉案房屋对外转租，并收取73万元的转让款，在此期间2019年1月份至5月份5个月的房屋租金也拒绝向原告支付，而依据双方签订的补充协议的约定，被告应按每月35000元支付占用费。现被告占用原告的房屋使用，欠付租金不付，侵犯了原告的财产权益，为维护当事人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，公正裁决。被告一周干先辩称，原告将涉案房屋租给被告后，被告在租赁期间，曾多次进行装修和改善，在一楼有扩建部分临时建筑，同时在2018年3月开始，在征得本案原告及其丈夫的同意后，对本案房屋进行大规模的装修和改扩建，将原本普通装修转为高档装修，将一楼的大厅进行扩建，并在一楼建160平左右的临时建筑，与原房屋形成了添附，扩建的部分也进行了高档装修，从外观上看，扩建的部分与原房屋是一个整体。同时一楼院子围墙处也建有临时建筑，用于经营餐厅，装修期间为2018年3月，自2018年7月才完成，装修完成后，被告又添置空调，电视、家具等等，用于客栈经营所需的全套设备，及监控安防设备。装修完成后，于2018年8月开始试业，但因为装修期间，就是2018年5月份的时候，深圳市出台了较为严格的深圳市限行政策及到东部景区进行预约的相关政策，导致较场尾旅游消费的人群减少。2018年9月，又山竹台风对较场尾海滩，造成了较大规模的迫害破坏，直接造成被告经营的海月居客栈陷于困境，无法正常缴纳房租。2018年12月7日，被告无法正常缴租，房东提出要收回该房屋，并就收回房屋事宜达成了补充协议;同时要求被告将客栈进行转让，不让被告继续经营海月居客栈。在双方补充协议签订后，即没有正式经营，也没有使用被告的房屋，整个房屋属于空置状态，挂牌转让。2019年5月29日，在被告与客栈的受让方签订转让协议的同时，原告的丈夫与受让方签订了房屋租赁合同，将涉案房屋直接租给了受让方陈俊旭，同时收取了陈俊旭所交纳的租金押金，押金为人民币贰拾万元整。因为在转让期间，原告何超群夫妇多次要求被告尽快转让，便宜点转让，少亏一点，转让期间也不收租金，因为客栈已经没有再正常经营，同时又要求被告不得破坏原有的室内装修和在室外所搭建的临时建筑。双方对被告所装修和扩建的部分的补偿问题，一直没有谈成一致意见，造成本案的纠纷，被告得知原告收取了受让方20万元的押金后，提出应将其在5年前缴纳的押金10万元予以退还，以补偿其所投入的100多万的装修及扩建成本，但原告予以拒绝。因此被告在收到原告的诉讼资料后提出反诉，但被告由于投资失败，亏损严重，至今仍欠装修方的一部分工资未付，无力缴纳本案反诉费用，反诉被裁定按撤诉处理。所以请求法庭依法驳回原告关于要求被告支付2018年9月-2019年5月期间的租金的诉讼请求。因为在本案合同到期后，双方已就终止合同收回本案房产，并将本案房产转租给受让方的过程中，达成一致，不收取被告的租金，但原告予以反悔，向贵院提起诉讼，违背了诚实信用原则。同时因被告自2018年12月开始未正式经营和使用原告的房产，一直处于转让过程中，所以原告也无权要求被告支付转让期间的房屋租金。被告二杨玲玲未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。原告为支持其主张，提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.补充协议；3.转租协议；4.被告经营民宿的工商登记信息；5.房地产证；6.村委证明；7.水电单；8.2018年1月至8月的租金收据；9.出租房屋的交接照片；10、停止违法行为通知书。被告一提交如下证据：1.余志健与陈俊旭签订的房屋租赁合同；2.照片；3.收据、装修清单。被告二没有证据提交。经当庭举证、质证，本院审查后，对原告、被告一提交的证据真实性均予以确认。二被告在举证期限内向本院申请证人蓝某、陈某、周某出庭作证。证人蓝某作证称：①.2018年12月就看到涉案房屋外挂了对外转让的牌子；②.2019年1月份在涉案房屋听到原告丈夫余志健让周干先早点把房屋转让出去；③.2019年3月份，在回较场尾的路上余志健让周干先早点把房屋转让出去，租金可以不要了；④.2019年5月29日，三方一起签合同时在场人有原告夫妇及其小孩、二被告、受让方陈俊旭、陈某、周某，原告没有提及要被告支付租金的事。证人陈某与被告相识，在涉案房屋对面开便利店，证人陈某作证称：①2018年12月初，看到涉案房屋挂了对外转让的牌子；②2019年5月29日，证人在涉案房屋里面喝茶，在场人有原告夫妇（何超群、余志健）和被告夫妇（周干先、杨玲玲）、受让方（陈俊旭）、做建筑的周哥（周某）在客栈里谈合同的事，听到杨玲玲老板娘跟余志健说，如果房子转出去以后，不收以前的房租、扩建部分归房东，余志健回应杨玲玲说“是的、是的”。证人周某称：①其听到其女儿说房东跟周干先房子要尽快脱手，前面欠款就不要了；②在2018年12月份去核对工程款时看到涉案房屋大门被锁；③2019年5月29日，第一次陈述周干先把客栈转出去的时候，“当时我在现场，其他两个证人也在场，原告两夫妻、被告两夫妻，还有接手的租户，听到周和接手的人说，租金押金什么的就让他跟房东谈”，后面又陈述“当时我在的时候，房东是不在的，我是下午去的”、“他们谈转让的时候，我去过一次，不记得是上午还是下午了，应该是下午”。证人蓝某、陈某证言相互印证，本院予以采纳；证人周某证言前后表述冲突，不能确定，本院不予采纳。经审理查明，2013年11月6日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于深圳市××鹏新区××鹏街道鹏城社区较××较××西××号房屋出租给被告作住宿使用，面积400平方米，共计2.5层，建筑周围面积320平方米；租赁期限共5年，自2013年9月1日起至2018年9月1日止，1个月免租期；租金分段计算，2013年9月1日至2015年9月1日每月租金人民币33000元，2015年9月1日至2018年9月1日，每月租金人民币34980元，租金应于每月1日前交付；为保证被告履行合同交租义务，交付押金10万元，在合同期满后，如被告没有拖欠原告任何费用，则全额退还，不计利息；如拖欠原告费用，则从押金中扣除，不够扣除的，被告须另外支付多出的部分。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告支付了押金10万元；2018年9月1日，租赁期满后，被告继续使用涉案房屋。2018年12月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同到期后补充协议》，协议约定：一、被告同意在2018年12月30日前将涉案房屋完整归还原告，被告在房屋内外所搭建的棚架以及室内外的装修、装饰不得损坏或者拆除，2018年12月30日原告有权自行收回房屋，被告不得以任何理由拒绝交回房屋，被告所有未搬走的物品归原告所有；二、被告所欠2018年9月1日至2018年12月30日共计四个月的房租，以每月35000元交租，共计14万元，必须于2018年12月30日前交与原告，原告收到所欠租金后，需退回被告所交的保证金（即押金）。2018年12月30日到期后，双方未就涉案房屋进行交接，原告允许被告挂牌转让涉案房屋，转让期间原告多次向被告作出要求其尽快转让并同意给被告免租的意思表示。2019年5月29日，原被告、受让方陈俊旭就涉案房屋转让及出租协商：被告将涉案房屋转租给案外人陈俊旭，案外人陈俊旭以73万元按现状接手涉案房屋整体经营权利及“CM馋眠主题民宿（曾用名‘深圳市xx新区海月居民宿’）”内外的大部分基础经营物品，原告搬离涉案房屋；原告方与案外人陈俊旭签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给案外人陈俊旭使用，租赁期限共9年，案外人陈俊旭支付原告押金20万元；原告同意不收被告2019年5月29日前所欠租金，作为对价被告同意涉案房屋的扩建部分归原告。另查，涉案房屋具有相应的房地产证；在被告租赁期间，经原告同意，涉案房屋进行了部分扩建，扩建部分未获得建设工程规划许可；二被告在本院依法送达应诉材料后向本院提起退还保证金（押金）及装修费用之反诉，但二被告未在法定期限内依法缴纳反诉诉讼费，亦未向本院提出缓交、减交或免交申请，故本院已依法作出反诉按撤诉处理之裁定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方租赁合同到期后，签订的《房屋租赁合同到期后补充协议》应视为重新订立租赁合同，双方租赁合同2018年12月30日到期。2018年12月30日到期后，双方未就涉案房屋进行交接，原告允许被告挂牌转让涉案房屋，应视为双方就涉案房屋订立了不定期租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条相关规定，被告经原告同意扩建，双方对扩建费用的处理有约定从约定。2019年5月29日，原被告、案外人陈俊旭在场，被告与案外人陈俊旭就涉案房屋转让达成协议、原告同时与案外人陈俊旭订立租赁合同，被告搬离涉案房屋，应视为原被告双方就租赁合同协商一致解除而终止，原告同意不收被告2019年5月29日前所欠租金，作为对价被告同意涉案房屋的扩建部分归原告，视为原被告对所欠租金、扩建费用的处理作出了约定并达成一致，即被告应付租金抵作扩建部分。综上，原告诉请被告支付所欠租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系民事纠纷，原告主张被告向相关执法单位举报原告涉案房屋存在违法建筑，系被告行使公民监督权的行为，并非本案处理范围。另，由前所述，双方租赁合同协商一致解除而终止，原、被告就被告所欠租金与扩建部分做抵达成一致意见，被告反诉已付押金10万元及装修，但未依法缴纳反诉受理费，本院依法裁定按撤回反诉处理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告何超群的全部诉讼请求。本案受理费6025元（原告何超群已预交），由原告何超群自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  李七妹人民陪审员  金海斌二〇二〇年五月十九日书 记 员  张小慧