5贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初3612号原告：曹宪江，男，1986年8月9日生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：徐桂花，女，1995年2月28日生，汉族，住贵州省盘县，系曹宪江之妻，特别授权代理。被告：唐述凤，女，1978年10月10日生，汉族，住贵州省兴义市。第三人：段兴义，男，1971年1月25日生，汉族，初中文化，住贵州省兴义市。第三人：祖敏，女，1958年7月1日生，汉族，小学文化，住贵州省兴义市。原告曹宪江与被告唐述凤房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月10日立案后，同日，原告曹宪江向本院申请撤回对第三人段兴义、祖敏的起诉，本院于2017年6月23日裁定准许原告曹宪江撤回对第三人段兴义、祖敏的起诉，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹宪江之委托诉讼代理人徐桂花到庭参加诉讼，被告唐述凤因下落不明，本院无法直接向其送达应诉通知书等相关诉讼材料，依法在《贵州民族报》2017年8月2日A3版登载公告，向其送达应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，但其无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告曹宪江向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告唐述凤与原告曹宪江的转租合同无效；2、判令被告唐述凤偿还因擅自转租向原告收取的房屋租金23800元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月底，第三人段兴义与第三人祖敏就位于兴义木贾物流园第E13幢142号门面房屋（建筑面积27.59平方米）订立房屋租赁合同，租期两年（2015年8月1日至2017年8月1日），第三人祖敏将该租赁物用于餐饮经营。2016年10月上旬，第三人祖敏因无人手经营餐饮，在征得第三人段兴义口头同意转租的前提下，与被告唐述凤签订了为期一年（2016年10月12日-2017年10月12日）的《租房合同》，由被告唐述凤使用该租赁物。被告唐述凤使用该租赁物并向第三人祖敏交付三个月租金后，在未征得第三人段兴义、祖敏同意转租的情况下，擅自将该租赁物再次转租给原告曹宪江（无租房合同），2017年1月22日，被告唐述凤向原告曹宪江收取房屋租金23800元并出具《收条》一张。现在第三人段兴义、祖敏以被告唐述凤未经其同意转租要求解除合同，并判令被告唐述凤与原告曹宪江的转租合同无效。导致原告租赁房屋使用的合同目的不能实现，并蒙受巨大的经济损失。原告认为，《收条》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在第三人要求解除与被告唐述凤的租赁合同、，被告唐述凤与原告曹宪江的转租合同无效的情况下，导致原告租赁房屋使用的合同目的不能实现，并蒙受巨大的经济损失（注：原告向被告所交房租均系外借的高利贷）。原告为维护自己的合法权益，多次向被告催要已交房屋租金无果，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请判决支持前述诉请为谢！被告唐述凤未到庭陈述案件事实，未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下，2015年7月20日，案外人段兴义与案外人祖敏签订《门面租赁合同》，合同约定，段兴义将其所有的位于兴义市木××物流城××区××号门面出租给祖敏用于经营餐饮业务，租赁期限为：2015年8月1日至2017年8月1日止，建筑面积为27.59平方米。后祖敏因生病需要治疗，在征得段兴义同意后将上述门面转租给被告唐述凤使用，双方于2016年10月12日签订《租房合同》，租期从2016年10月12日起至2017年10月12日止，被告唐述凤在其租赁期限内，经与原告曹宪江协商后与其达成口头转租协议，租期为10个月，被告唐述凤将房屋交给原告经营盘县小吃，并于2017年1月22日出具《收条》一张给原告，《收条》载明：“今收到曹宪江同志店面转让费贰万叁仟捌佰元（23800）元正，收款人：唐述凤，2017年1月22日。”，后，案外人祖敏以被告唐述凤未经其及段兴义同意转租且尚欠其8000元租赁费为由要求原告曹宪江搬离该门面，2017年1月28日，原告曹宪江搬离争议铺面并将房屋钥匙交给祖敏，故原告以与被告唐述凤签订的合同目的不能实现，房屋没有得到实际使用为由诉至本院，并提出上述诉请。另查明，该争议门面现已被所有权人段兴义租赁给其他人进行经营使用。以上事实有原告向本院提交的原告身份证复印件、《收条》、《门面租赁合同》、《租房合同》、段兴义的房产证复印件、询问笔录以及庭审笔录在卷佐证，故作认定。本院认为，被告唐述凤经本院依法公告送达传票等相关诉讼材料后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证、质证以及对原告所诉事实进行抗辩的权利。关于原告曹宪江与被告唐述凤之间的房屋租赁合同关系签订的转租合同是否有效的问题。原告曹宪江与被告唐述凤形成的是事实房屋租赁合同关系，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定的合同无效情形，为有效合同关系，故对于原告曹宪江请求判令与被告唐述凤签订的转租合同无效的诉求，本院依法不予支持。至于原告“在第三人要求解除与被告唐述凤的租赁合同，被告唐述凤与原告曹宪江的转租合同无效的情况下，导致原告租赁房屋使用的合同目的不能实现”的诉称，本院认为，被告唐述凤与第三人祖敏之间的租赁关系及第三人祖敏与第三人段兴义的租赁关系与本案的租赁关系系三个不同的租赁关系，若祖敏、段兴义认为合同相对人违反合同约定并造成损失的，可另案主张权利，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，承租人未经出租人同意的转租行为并不是判定转租合同无效的有效要件，故对于原告的上述说法本院不予采信。关于被告唐述凤应否返还原告曹宪江房屋租金23800元的问题。被告唐述凤出具《收条》给原告行为，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律的保护。原告曹宪江将租赁费用交给被告后，因被告唐述凤未经出租人段兴义及转出租人祖敏同意私自转租及未及时给付祖敏剩余房屋租赁费的行为致使案外人祖敏收取原告曹宪江门面钥匙，从未使原、被告双方的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，对于原告的该项诉求，本院依法予以支持。本案唐述凤经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条、第二百二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、唐述凤于本判决生效之日起10十日内退还曹宪江房屋租赁费23800元；二、驳回曹宪江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费996元（案件受理费396元，公告费600元），由唐述凤曹宪江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宽生审 判 员  夏 赋人民陪审员  刘建英二〇一七年十月三十一日书 记 员  黎之蝶