湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终528号上诉人（原审原告）：刘杨，男，1988年5月6日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘浩，湖北楚韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘家友，男，1953年2月22日出生，汉族，住武汉市江夏区。被上诉人（原审被告）：叶生莲，女，1952年11月12日出生，汉族，住武汉市江夏区。被上诉人（原审被告）：刘杰，男，1979年5月15日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人刘杨因与刘家友、叶生莲、刘杰租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杨上诉请求：1.撤销荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初356号民事判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实有误。认定经营性补助42000元的归属是政府对在征收公告发布前将住宅改为经营用途，且依法取得营业执照两年以上的经营房屋的补助，而非针对房屋被征收前的经营期间的补助；货损78000元是政府拆迁部门为利于拆迁工作顺利开展而给予经营性房屋的所有人一次性的补助，与经营性补助凑整120000元，对刘杨请求补偿经营补助费及货损不予支持，显然不当。上诉人刘杨与被上诉人自2016年3月15日起至2019年3月14日止签订租赁合同3年，2018年5月涉案租赁房屋政府拆迁，属于不可归责合同双方当事人的事由，征收部门经评估鉴定经营性补助42000元、货损78000元，具有合法性，并非凑整120000元。本案的实际经营人是上诉人，依法取得营业执照，经营烟酒等零售、批发业务，而经营性补助及货损由被上诉人刘杰实际领取，有悖常理。2.原审适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案双方租赁合同有效无过错，因拆迁上诉人实际已经无法经营，必然产生损失，并非被上诉人经营而受损，经营性补助及货损依法应当补偿给上诉人。刘家友答辩称：我与刘杨签订的是租赁合同，房屋一层共有八间，我将临街的四间门面租给他，租金只13000元，水电费刘杨也没有按期支付。租赁合同上约定清楚，我认为我与其没有纠纷。政府发布征迁公告后，我就通知了刘杨，但他一直不搬，他并没有因为拆迁造成损失。争议的12万元是政府与我协商补偿给我的，是因为房屋拆迁后永久毁损给我的补偿。刘杨向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令三被告共同向原告支付房屋装修补偿款、附属物补偿款、经营补偿款及货物损失补偿款合计148374元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定:2016年3月15日，作为出租方的被告刘家友与作为承租方的原告刘杨双方签订了一份《商铺租赁合同》，由刘家友将位于枣林铺临街房屋四间出租给刘杨，合同主要约定：1.甲、乙方本着互利互惠的原则，自愿签订门面出租合同；2.租期自2016年3月15日开始，年租金为13000元，合同签订之日起缴纳全年租金；3.本合同暂订三年，三年内甲方不得涨房租，但乙方必须在交第一年租金时预交第二年租金总额的40%，甲方不得在三年内转租他人；4.本合同必须在交齐租金的情况下生效，如乙方提前解约和甲方房产有重大变动（如拆迁），协商解决。2016年3月24日，原告刘杨在荆州区烟草专卖局办理了烟草专卖零售许可证。2016年4月6日，刘杨向工商部门申请了个体工商户登记，名称为荆州区醉雲商行，经营范围为：预包装食品、散装食品、日用百货销售、卷烟雪茄烟零售。同时查明，本案租赁房屋的于2004年10月14日经荆州市房产管理局荆州分局登记的所有权人为刘俊，房屋坐落于荆州××××国道西侧，总层数为二层，用途为住宅，其中原告刘杨租赁了房屋的第一层。案外人刘俊、被告刘杰均系被告刘家友、叶生莲之子，由于涉案房屋被政府纳入拆迁范围，被告刘杰、案外人刘俊于2018年7月28日均委托其母亲叶生莲办理拆迁的相关事宜。根据征迁指挥部的相关分户政策，被告刘杰于2018年7月28日作为户主与荆州纪南文旅区纪南镇征迁指挥部签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，其中被搬迁房屋及附属物货币补偿金额为616923元，在补偿明细表中列明：瓦棚1267元，广告牌6300元，室外混凝土地坪12357元，监控1150元，宽带300元，空调两匹以下900元（三台），空调两匹及以上500元（一台），经营性补助为42000元，货损为78000元。另查明，2000年6月至2007年12月31日，被告叶生莲作为经营者曾在涉案房屋经营日用百货和其他副食品销售。一审认为，根据原告诉请的被告人数，结合拆迁款已由被告方实际领取，该院确定本案的案由为不当得利纠纷。本案原告刘杨与被告刘家友于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。双方约定了合同租期为三年即2019年3月15日止，但由于涉案房屋在租赁期间被纳入拆迁范围，房屋外已用围墙围住无法经营，原告向该院诉请解除租赁合同，考虑到截止本案庭审时该租赁合同已到期，故本案对合同的解除不须再作评判。本案的争议焦点：一是被告是否应向原告支付诉请的附属物补偿金额和装修补偿金额；二是经营性补助和货物损失应归谁所有。对于争议焦点一：一是原告诉请的室外混凝土地坪12357元，经庭审查明，原告在取得租赁经营权后为便于经营，与被告刘家友共同出资对房屋前的地坪进行加厚，原告出资混凝土，被告安排工人参与，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，故根据双方贡献大小及双方举证、质证情况，且考虑到剩余的租赁期间，酌情确定其中5000元应归原告所有；二是原告诉请的广告牌6300元，考虑到该广告牌系原告为经营所需而制作，且拆迁部门对该费用已给予了专项补偿，故广告牌补偿的6300元应归原告所有；三是监控1150元、宽带300元，考虑到本案原告、被告方各自使用的一、二楼均各自有监控和宽带，故酌定其中725元归原告所有；四是空调移机费800元，现空调因被告方的房屋搬迁纳入补偿范围即四台1400元，故对诉请的空调移机费予以支持；五是鼓风机600元，由于该设施未纳入拆迁范围，不予支持；六是瓦棚1267元，该部分被纳入拆迁范围，被告在庭审中辩称原告没有搭建瓦棚，考虑到原告为自身经营需要搭建瓦棚符合情理，故予以支持；五是装修补偿金额5600元，拆迁部门对一层的房屋装修确实支付了相应的补偿，但对具体明细没有一一列出，虽原告没有相应的证据予以证明相关支出，但原告作为个体工商户租赁房屋为经营需要进行相应的改造符合常理，故综合原告的剩余租赁期间及公平原则，酌定支持2000元。综上，涉及到拆迁补偿中的款项16092元应归原告所有，被告方应予以返还。另，上述款项根据拆迁补偿协议均发放在刘杰名下，故一审法院确定本案返还的主体为刘杰，被告刘家友、叶生莲不承担返还责任。对于争议焦点二：原告诉请经营性补助和货损应归原告所有，被告刘家友辩称该部分补偿只应针对房屋所有人，向一审法院提交的纪南镇枣林居委会与荆州纪南文旅区纪南镇征迁指挥部共同出具的证明中也列明涉及门面补偿只针对房屋所有人。一审法院认为，经营性补助的归属问题应当按照补助发放的目的考虑，政府对在征收公告发布前将住宅改为经营用途，且依法取得营业执照两年以上的经营性房屋，按从业人数结合补偿标准给予的一次性补偿，该项补助应认定为系对房屋征收后存在预期损失而进行的补助，而非针对房屋被征收前的经营期间进行补助。关于货物损失，本案双方签订房屋租赁合同后，在租赁期间因不可归责于双方的事由导致合同可能无法继续履行，双方本应在收到政府拆迁通知后、签订拆迁合同前之间平等协商解除合同并妥善处理善后事宜，尤其是作为承租方的原告更应积极去寻求其他门面进行经营或将货物的数量予以控制，现拆迁补偿中虽列明货损为78000元，但该部分损失系政府拆迁部门为利于拆迁工作顺利开展而给予经营性房屋的所有权人一次性的补偿，且根据庭审调查货损补偿明细表中的货物名称是拆迁部门根据门面经营的类别而自行列出的相关商品明细，以达到78000元这个数值即凑整经营性补偿和货损总额为120000元，并未到门面进行实地清点。综上，对原告刘杨要求被告方返还经营性补助费及货损的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘杰于本判决生效之日起十五日内向原告刘杨支付补偿款16092元；二、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1634元，由原告刘杨负担1432元，被告被告刘杰负担202元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实没有异议。因此，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：刘家友与刘杨签订的《商铺租赁合同》中所涉位于荆州市××区××国道西侧的房屋为刘家友、叶生莲、刘杰及刘俊共同共有。本院认为，本案争议的焦点在于涉案房屋因搬迁取得的搬迁补偿费和停产停业损失补偿的归属问题。荆州纪南文旅区纪南镇征迁指挥部在与本案被征收人刘杰、叶生莲等签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中，明确了此次搬迁补偿安置的相关法律依据和具体执行办法。首先，其参照的依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给与公平补偿。”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案上诉人刘杨主张的经营性补助和货损在刘杰与荆州纪南文旅区纪南镇征迁指挥部签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中分别表述为设施设备迁移补助费和停产停业损失补助费。根据上述规定可见，因房屋搬迁造成的搬迁费、停产停业损失等征收补偿费用的补偿对象应当为房屋的所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用归属于房屋所有权人。除非所有权人与承租人另有约定，可以从其约定。本案中，双方当事人在《商铺租赁合同》第四条仅约定：“本合同必须在交齐租金的情况下生效，如乙方提前解约和甲方房产有重大变动(如拆迁)协商解决。”该约定并没有明确搬迁补偿的相关事宜。其次，根据《荆州纪南生态文化旅游区土地和房屋征收补偿暂行办法》第四部分房屋征收补偿第4条：“经营性房屋的征收补偿参照上述第2条执行，其经营损失在征收公告发布前将住宅改为经营用途、且依法取得营业执照2年以上的，按从业人数给予补偿，标准按上年全市农村居民年人均可支配收入，给予一次性补偿。经营损失补偿的从业人员不超过3人”的规定可知，本案所涉的经营性补助42000元，是针对“居改非”房屋的经营损失的补偿，是按照上述规定的条件、人数、标准对被征收人进行的一次性补偿，而非上诉人所称的是征收部门经评估鉴定对实际经营人的经营性补助。第三，刘杨上诉称，一审认定经营性补助42000元和货损78000元的归属理由有悖常理，认定事实有误。关于经营性补助，一审法院认定的归属理由有上述明确政策依据，本院对此不再赘述。关于“货损”78000元的补偿，《房屋搬迁补偿安置协议》第四条第（4）项约定：“甲方因征收乙方非住宅房屋造成的停产停业，甲方支付乙方停产停业损失补助费为人民币78000元。”一审中，刘家友等提交了荆州纪南生态文化旅游区纪南镇枣林居委会和纪南镇征迁指挥部出具的《证明》，证明涉案房屋被征收，涉及的门面赔偿只针对房屋的所有权人。二审中，本院就此问题对纪南镇征迁指挥部办公室负责人进行了调查核实。该负责人陈述，根据征迁指挥部的会议纪要，考虑到镇上临街拆迁户都在经营，按经营人不超过3人，补偿不超过42000元，货损不超过80000元上限，总共不超过12万元对房主进行补偿，并出示了其所述的会议纪要。故一审法院关于“货损”归属的分析认定，既有证据依据，亦不违背常理。第四，即便如刘杨所称经营性损失和货损应该补偿给实际经营者，但其在一、二审中均没有提交其所受经营性损失和具体货损的相关证据，仅依据刘杰方的补偿明细表来支持其主张，不足为凭。最后，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，对双方剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行了判决处理，不存在适用法律不当的问题。综上，上诉人刘杨关于涉案房屋搬迁所得的经营性补助及货损应当补偿给上诉人的主张，因没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案案由。一审法院认定刘杨与刘家友于2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同。本案双方的争议系因房屋租赁期间涉案房屋征迁补偿所引发的争议，案由应定为租赁合同纠纷。一审法院确定案由为不当得利纠纷不当，适用法律亦错误，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初356号民事判决；二、刘家友、叶生莲、刘杰于本判决生效之日起十五日内向刘杨支付补偿款16092元；三、驳回刘杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1634元，由刘杨负担1432元，刘家友、叶生莲、刘杰负担202元；二审案件受理费2946元，由上诉人刘杨负担。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇二〇年五月十八日书记员  徐 芬