新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初8256号 原告：新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司，住所地新疆石河子市北三路23小区79号。 法定代表人：杨豫川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：常生福，新疆卓鼎熙泰律师事务所律师。 被告：石河子市天昆房地产开发有限责任公司，住所地新疆石河子乌伊公路北侧411栋。 法定代表人：蔡卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雪梅，新疆新石律师事务所律师。 第三人：蔡卫东，男，1968年2月2日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 第三人：王峰（蔡卫东之妻），女，1970年3月14日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司（以下简称银力集团）与被告石河子市天昆房地产开发有限责任公司（以下简称天昆房产)、第三人蔡卫东、王峰合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，于2019年12月5日、2020年4月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银力集团委托诉讼代理人常生福、被告天昆房产委托诉讼代理人李雪梅、第三人蔡卫东、第三人委托诉讼代理人鲍江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银力集团向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2007年8月30日签订的《拆迁补偿协议书》、2008年3月18日签订的《拆迁补偿补充协议书》；2.判令第三人向原告返还石河子市22小区5栋房屋；3.判令被告承担本案诉讼费及送达费。事实与理由：2007年8月30日，原告与被告签订《拆迁补偿协议书》，约定被告对原告所有的22小区5栋住宅拆除重建。2008年3月18日，原告与被告又签订《拆迁补偿补充协议书》，约定为了满足被告对该房屋进行彻底改造维修维护和办理前期的一切开工手续，由原告将该房的产权证过户给被告名下。后原告将房屋过户至被告法定代表人名下，被告至今未履行该协议，原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 天昆房产辩称：1.原告返还原物纠纷与解除合同纠纷并诉无法律依据；2.原告诉请解除合同已经超出解除合同的除斥期间，原告第一项诉讼请求不应获得支持；3.原告在履行合同过程中通过拍卖形式将涉案房屋转让给第三人王峰，原、被告之间的合同并未实际履行不存在解除的问题；4.原告诉请第三人返还涉案房屋无法律依据，本案中第三人蔡卫东为被告石河子市天昆房地产开发有限责任公司法定代表人，第三人王峰基于合同关系(拍卖)取得涉案房屋的单独所有权，第三人蔡卫东与第三人王峰系夫妻关系，但是在法律上被告与第三人蔡卫东、王峰系三个独立的承担民事责任的主体。综上，原告各项诉请无法律依据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人蔡卫东、王峰辩称：1.原告要求解除与被告订立的拆迁补偿合同并基于这一请求要求第三人返还房屋,本案应当定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷,因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。2.原告的诉讼请求之间缺乏牵连关系。原告主张解除的拆迁补偿协议并未产生第三人取得房屋所有权的后果。原告基于此合同的解除要求否定原告与第三人的买卖合同的效力，无事实基础及法律依据。3.第三人与原告基于国有资产处置程序通过拍卖，订立房屋买卖合同取得石河子市22小区5栋房屋的所有权，第三人取得方式合法，在买卖合同合法有效的情况下，原告要求返还此房屋无法律基础。4.原告与第三人的买卖合同无效要求返还此房屋无法律依据，原告未提供任何证据证明房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同合法有效且已得到全面履行，不存在无效的法律构成要件。5.原告提出与第三人之间的买卖合同无效，应当将第三人列为被告。原告在一个诉讼中同时对两个主体、法律关系不同，权利义务不同的合同要求法院确认解除和无效无法律依据。6.原告认为原告与被告之间的拆迁补偿合同有效应当解除，第三人基于此应当返还房屋。又认为原告与第三人之间的买卖合同无效第三人应当返还房屋，其诉讼主张相互矛盾，将两个合同混为一谈，法律关系混乱。7.原告诉请法院判决的拆迁补偿合同并未实际履行就已经终止，合同标的物通过另一法律关系已经处分，原告要求解除该合同无诉讼价值。8.原告的诉讼主张已过诉讼时效,原告2008年将房屋出售给第三人，十二年后要求返还该房屋,主张已过诉讼时效所确定的期间。9.第三人购买的房屋已进行大规模的改造,原告要求无偿返还原物已无基础。综上，第三人认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，诉讼程序违法,请求人民法院依法予以驳回。 本院经审理查明事实如下:2007年8月24日，新疆生产建设兵团农八师国有资产监督管理委员会下发师国资发[2007]96号关于银力集团处置住宅楼的批复。内容为：“石河子国有资产经营（集团）有限公司你公司报来“关于银力集团处置住宅楼的请示”（石国资司字[2007]66号）收悉。经研究，现就有关问题批复如下:一、同意你公司对银力集团22小区一栋住宅楼并补偿拆除的意见。二、银力集团住宅楼所占用的土地，按照土地管理的相关规定，到土地局规范办理。此复。” 2007年8月30日，原告银力集团（甲方）与被告天昆房产（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，该份协议书约定：“经甲、乙双方充分协商，同意对22小区5栋2层危房住宅拆除重建。房产面积885.2平方，土地面积2199.1平方米（属划拨）。甲方现有住宅房状况，该住宅房始建于1978年12月。现有住户16家。该住房无地下室，砖混结构，清水墙，木制门窗，无抗震设防。水、电、暖、卫尚可维持使用。甲方的义务和权利，负责动员现住户的搬迁事宜，对现有住房内的设施保持完整。配合乙方做好前期的重建报批工作，并提供所需的相关手续和资料。对建成后的房产，由乙方向甲方补偿二套，每套不小于80平米。大于或小于面积按经济适用房价格补偿给对方。甲、乙双方均不和他人签定该房其他形式的合作协议。乙方的义务和权利，提供合法有效的营业执照和房地产开发资质。筹措建房、土地等所需的全部资金。按国家和市政府及相关部门的要求负责事实拆除、规划、施工管理等各项工作。建成后的房产，除无偿给甲方的补偿面积，其余产权归乙方所有。乙方以书面通知甲方搬出旧房之日起，12个月内将补偿的新房交给甲方。若工程跨年度施工，冬季施工4个月不计算交房时间。因国家和政府相关部门认定，该住房不符合拆除重建条件，该协议书条款即自行终结，甲方不承担由此产生的一切费用。本协议一式两份，双方签字后即生效，甲、乙双方各执一份，违者承担违约责任。未尽事宜可协商签订补充协议，与本协议同等有效。各条款履行完毕后即自行作废。”同日，被告向原告出具收条一份，内容为：收到西部银力棉业（集团）有限公司22小区5栋住宅楼房屋产权证和土地证（划拨）原件各一份，用于申请办理手续。经办人蔡怀如签字。 2007年9月4日，被告天昆房产向师市发改委出具报告，报告内容为：“为了进行旧城改造，我公司与银力集团就22小区5栋二层产权面积为885.2平米，土地面积2199平米（属划拨）的危旧住房进行拆除重建，双方经过充分协商已签订了该栋房的拆迁补偿协议。该房无地下室、无保温、无抗震设防，砖混结构，清水墙，木制门窗，外观陈旧，影响市容。影响环境，拆除后拟投资260万元新建三层住宅2300平米。为了尽快开工建设，请求给予办理立项手续。” 2008年3月6日，被告天昆房产向原告银力集团报告，内容为：“按照国资发（2007）96号批复精神，我公司与贵公司2007年8月经双方协商签订了就22小区5#住宅楼的“拆迁补偿协议书”在贵公司的大力支持和配合下，经过近7个多月的报批、立项、勘察及专家鉴定等多部门协调，于2008年3月2日接到了石河子市建筑学会“关于对该房的鉴定报告”，现将有关事项报告如下：一、该住宅经过专家鉴定，根据国家现行行业标准（危险房鉴定标准）此建筑属于危险房B级，已不符合正常使用要求，必须对该房进行彻底改造维护维修处理，切实满足居住房的使用要求。二、经相关部门研究该房的改造方案已确定，为了极早开工消除居住隐患确保居住安全，现需要将该房产证过户给我公司名下，以办理开工前期手续，其费用一律由我公司承担。” 2008年3月18日，原告银力集团（甲方）与被告天昆房产签订《拆迁补偿补充协议书》，该份协议书约定：“甲、乙双方于2007年8月30日，就22小区5栋二层危房住宅，经双方平等协商签订了“拆迁补偿协议书”现根据2008年3月2日石河子市建筑学会对该房的鉴定报告及相关部门意见，经双方协商特签订补充协议。一、为满足乙方对该危房进行彻底改造维修维护，满足该住房的使用要求和办理前期的一切开工手续，现甲方将该房的产权证过户给乙方名下，产权证过户所发生的费用由乙方承担，甲方负责提供相关手续。二、按照原“协议”约定由乙方向甲方补偿二套住宅房不变，每套面积不小于80㎡，大于或小于面积按照经济适用房价格补偿给对方。三、本协议一式两份，双方各执一份，与原补偿协议同等有效，履行完毕后即自行作废。” 2008年4月19日，新疆生产建设兵团农八师国有资产监督管理委员会作出师国资发[2008]51号关于新疆西部银力集团有限公司房屋资产处置的批复，内容为：“石河子国有资产经营（集团）有限公司你公司报来《关于银力集团处置住宅楼的请示》（石国资司字[2008]29号）收悉。为使企业盘活存量资产，加速资金回拢，经研究，现有关问题批复如下：一、同意新疆西部银力集团有限公司处置位于22小区（第5栋）评估价值为240631.88元住宅楼资产的意见。二、上述资产处置工作要严格执行“国务院国资委、财政部关于《企业国有产权转让管理暂行办法》第3号令”有关规定，同时按照“师市发[2006]44号通知”精神，在新疆联合产权交易所石河子产权交易分所进场交易。分所签订资产转让委托协议，由交易分所以该项资产评估价值作为交易底价，并按规定程序组织实施交易。四、资产处置程序完成以后，你公司应督促企业协助受让方及时办理资产转交、产权过户等相关手续，并按照财政有关规定做好相应账务处理。五、该房屋资产所涉及的土地，由受让方与土地管理部门联系并办理相关手续。” 2008年4月22日，新疆联合产权交易所有限公司石河子分所（甲方）与石河子市金虎拍卖有限公司（乙方）签订《项目合作协议》，内容为：“受石河子兴发资产管理有限公司的委托，在新疆联合产权交易所石河子分所处置新疆西部银力集团房屋资产22小区（第5栋），此资产由石河子金虎拍卖有限公司拍卖。现与石河子金虎拍卖有限公司达成以下协议：（一）本项目合作由乙方按“拍卖法”组织本次拍卖活动。（二）本项目拍卖公告不得少于7天。（三）拍卖成交后，在七个工作日内必须把成交的全额价款交到甲方指定的银行账户。（四）此标的如果流拍，乙方按“拍卖法”规定向甲方申请降价，产权持有人不同意降价，则此协议自动终止。（五）本协议双方签字盖章之日起生效，本协议一式三份，甲、乙双方各执壹份，联交所各一份。” 2008年4月23日，石河子日报刊登石河子市金虎拍卖有限公司拍卖公告，内容为：“受法院及有关单位委托，我公司将于近期公开拍卖以下标的：一、原石河子第二化工厂房产，土地一宗（土地6372平方米，建筑1948平方米）。石河子北四路247栋14号一层二层及地下一层15号二层16号二层房产一宗（220.58平方米）。沙城路艾力综合楼一栋2123平方米，沙城路综合楼商服两套，凯旋广场住宅楼三套，沙龙纺织公司院内住宅楼六套，二小旁六楼住宅一套87.3平方米，沙湾县大泉乡住宅三套。21小区5号房屋一套。……预展及报名时间为2008年4月25日至2008年4月29日，拍卖时间为2008年4月30日上午12:00正，拍卖地点为石河子市乌伊公路南14-3号金虎拍卖公司会议室。” 2008年4月30日，石河子市金虎拍卖有限公司拍卖清单载明市21小区房屋一套，起拍价241000元，未载明面积。拍卖会竞买人领取号牌登记表载明16号徐冬燕、18号王峰。同日，石河子金虎拍卖有限公司拍卖成交确认书确认第三人王峰以241000元拍得22小区房屋。 2008年5月2日，原告银力集团出具委托书，内容为：“石河子市房产交易所，现委托闫吉新同志帮助我单位办理22小区5号住宅楼房产过户手续一事，特此委托。” 2008年5月4日，原告银力集团（甲方）与第三人王峰（乙方）签订《石河子市房地产转让合同书》，合同约定：“甲方愿将其合法拥有的位于石河子市22小区5栋，用途为住宅，建筑面积为885.2㎡的房地产转让给乙方。甲方拥有的房地产来源系自建，房产所有权确权日期2004年4月9日，所有权证及共有权证证号00067771号。乙方对甲方的房地产情况已作充分了解，并与甲方协商一致后，愿意以购买方式承受该房地产。双方协商转让上述房地产成交价格为人民币240000元，乙方自本合同签定之日起分1次，以现金方式将房款全部支付完毕。办理房地产转让过户手续应缴纳的税费，甲、乙双方应按规定缴纳，如另有约定，由乙方全部承担。本合同签订后或房地产转让过户手续办理完结后，双方协商一致，甲方应在保持该房地产完整的前提下，于2008年5月以前将上述房地产交付乙方使用。”该份协议甲方有原告银力集团签章委托代理人闫吉新签字，乙方为王峰、蔡卫东签字。 2008年5月16日，新疆联合产权交易所有限公司石河子分所，《国有产权转让成交签证书》内容为：“根据兵团农八师石河子市人民政府师市发（2006）44号“关于贯彻落实国务院国资委、财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》规范国有产权转让交易行为的通知”规定，经师国资发[2008]51号关于新疆西部银力集团有限公司房屋资产处置的批复确认，新疆西部银力集团有限公司房屋资产以公开拍卖的方式进行处置，该项资产经有从业资质的评估机构评估，房屋总建筑面积为885.2平方米，转让值为241000元整。转让手续符合交易程序，转让的资产真实有效，特出此鉴证。” 2014年10月11日，石河子市人民政府向阳街道办事处下发《关于22-2社区5、6号楼拆迁自建的请示》，内容为：“向阳街道辖区内22-2社区5、6号楼21户居民因所在楼房建于80年代，基础设施老化，墙体有裂缝，室内地基下陷严重，存在明显的安全隐患，该楼栋居民强烈要求进行改建。同时，相邻的5号楼（2层）已被私人购买，现已由房主拆去一半，形成废墟。22-2社区居委会多次出面协调，促成5号、6号楼居民达成一致，同意按照有关部门提出的“在两栋楼房原址上建设一栋居民自建拆迁安置房”的方案。经过向阳街道领导班子研究决定，做出如下决定：1、同意5号楼、6号楼居民的意愿，“拆二合一”建成一栋居民自建拆迁安置房。2、同意委托5号楼房主石河子天昆房地产开发有限责任公司为此项目的代建单位，全权负责办理该项目的一切相关手续及与居民签订的拆迁重建协议书。” 2017年8月22日，新疆生产建设兵团第八师发展和改革委员会作出师发改投资函[2017]60号关于22小区5号楼房屋原址改建项目的函,内容为：“各有关部门，22小区5号由于房屋老旧，拟自筹资金对5号楼在原址上进行改建。原占地面积2259.04平方米不变，建筑面积由885.2平方米变更为1200平方米左右。请各单位给予办理相关手续。” 庭审中，第三人陈述是以现金方式到原告财务处一次性给付的房款，并提交购房发票与完税证，证明案涉房屋的房款已经全额支付给原告银力集团。被告银力集团陈述在公司账目上没有该笔房款入账，认为是第三人找人代开的发票，实际上并未支付房款。根据新疆联合产权交易所有限公司石河子分所与石河子市金虎拍卖有限公司签订《项目合作协议》约定，拍卖房款应当交到新疆联合产权交易所有限公司石河子分所指定的银行账户，被告陈述是以现金方式支付的房款，不仅违反拍卖约定，并且不符合正常交易习惯、有违交易常理，故本院认为第三人蔡卫东、王峰未向原告银力集团支付房款241000元。 另查，被告天昆房产公司法定代表人、总经理为第三人蔡卫东，第三人蔡卫东与第三人王峰为夫妻关系，蔡怀如为第三人蔡卫东父亲。 本院认为，原告银力集团与被告天昆房产于2007年8月30日签订的《拆迁补偿协议书》、于2008年3月18日签订的《拆迁补偿补充协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效。本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效。二、原、被告双方签订的《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》是否应当解除；三、原告与第三人蔡卫东、王峰签订的《石河子市房地产转让合同书》效力如何；四、第三人蔡卫东、王峰是否应当返还房屋。 关于争议焦点一。诉讼时效规定适用于债权请求权，而本案中原告请求第三人返还房屋的前提是确认《石河子市房地产转让合同书》无效，确认合同是否无效不应当适用诉讼时效的规定，故对第三人提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告双方签订《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》是为让被告对案涉房屋进行拆除重建，重建后被告应当向原告补偿房屋两套，但至今该房屋没有进行拆除重建，致使《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》未实际履行，合同目的根本无法实现，故对原告请求解除《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》的诉请，本院予以支持。 关于争议焦点三。原、被告签订的《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》是签订《石河子市房地产转让合同书》的前提。签订《拆迁补偿协议书》、《拆迁补偿补充协议书》与《石河子市房地产转让合同书》之间具有直接关联，故《石河子市房地产转让合同书》的效力问题，是法院审理中必须主动审查的内容。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案第三人蔡卫东作为被告天昆房产的法定代表人，与第三人王峰为夫妻关系，被告天昆房产与第三人蔡卫东、王峰三者之间存在直接利害关系。第三人蔡卫东、王峰故意将本应当转移登记至被告天昆房产公司名下的房屋，通过拍卖程序将房屋转移至自己名下。并且案涉房屋面积为885.2㎡，交易价款为241000元，平均每平方米价款为272.25元（241000元÷885.2㎡），交易时间为2008年4月30日，第三人购买该房屋的价款远远低于当时该房屋的实际价值。第三人未依照拍卖规定支付房款，长期占有使用国有资产，上述行为已经严重损害国家利益。故本院认为原、被告及第三人之间明显存在恶意串通的行为，该行为严重损害国家利益，故原告与第三人蔡卫东、王峰之间的《石河子市房地产转让合同书》应属于无效合同。 关于争议焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告与第三人蔡卫东、王峰之间的《石河子市房地产转让合同书》无效，且案涉房屋至今未拆除，不存在不能返还的情形，故对原告请求第三人返还石河子市22小区5栋房屋的诉请，本院予以支持。对第三人称案涉房屋已经进行加固改造，无法返还原物的抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司与被告石河子市天昆房地产开发有限责任公司于2007年8月30日签订的《拆迁补偿协议书》； 二、解除原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司与被告石河子市天昆房地产开发有限责任公司于2008年3月18日签订的《拆迁补偿补充协议书》； 三、第三人蔡卫东、王峰于本判决生效后五日内返还原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司石河子市22小区5栋房屋。 案件受理费100元（原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司已预交），由被告石河子市天昆房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后五日内给付原告新疆西部银力棉业（集团）有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  冯浩楠 人民陪审员  周红梅 人民陪审员  王玉亮 二〇二〇年五月八日 书 记 员  池靖雯 1