福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初2465号 原告：王玉妙，女，1973年1月21日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾木浦路**“恒安国际中心”15层01、02、03单元。 法定代表人：高丛军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告王玉妙与被告厦门市中铁源昌置业有限公司（以下简称中铁源昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉妙的委托诉讼代理人傅剑平、吴亚楠与被告中铁源昌公司的委托诉讼代理人方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉妙向本院提出诉讼请求：中铁源昌公司支付王玉妙逾期交付房屋权属证书的违约金681328.9元（以10866491元为基数，以日万分之一标准，自2015年9月1日起计至2017年5月19日）。事实和理由：2014年5月8日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定中铁源昌公司将位于湖里区的中铁源昌2007G27项目12a#楼（T2）12跃13层02单元以10866491元价格出售给王玉妙。根据合同约定，中铁源昌公司应当在2015年5月31日前将符合各项规定的商品房交付给王玉妙使用，并应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由中铁源昌公司提供的资料交付王玉妙。如因中铁源昌公司原因，王玉妙不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日按王玉妙已付款的0.01%支付违约金。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由中铁源昌公司承担的责任，或加重王玉妙责任、排除王玉妙主要权利的内容。同日，源昌公司在未就补充协议条款内容与王玉妙进行协商且未作任何提示情况下，要求签订补充协议，其中补充协议第十条约定，如因中铁源昌原因致使王玉妙不能在房屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，王玉妙不退房，由中铁源昌公司支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款项的5‰）。讼争合同签订后，王玉妙依约支付全部购房款。中铁源昌公司于2015年5月31日将商品房交付给王玉妙使用。但截止本案起诉之日，中铁源昌公司仍未交付房屋权属证书，远超讼争合同约定的交付时间，应承担违约责任。讼争合同与补充协议针对违约金起算时间、限额约定不一致，王玉妙认为应以讼争合同约定为标准。补充协议系与讼争合同同日签订，系中铁源昌公司单方提供的格式合同，其内容并未与王玉妙协商，相关条款并未向王玉妙进行提示及说明；且补充协议内容将应由中铁源昌公司承担的违约金起算时间推迟，并对最高额进行限制，大幅度减轻了责任，违反了讼争合同第二十二条的约定，应属无效约定，因此应以讼争合同约定的以商品房交付使用后90日每日按已付款的0.01%开始计算违约金。 中铁源昌公司辩称，一、中铁源昌公司在合同项下的主要义务为办理初始登记，现已按照合同约定于2017年4月28日完成初始登记送件，逾期办证的截止点应计算至2017年4月28日。二、关于主合同第二十二条与补充协议约定的理解上，应当以补充协议约定为准，补充协议第10.1条约定“出卖人在商品房交付后365日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务”，因此中铁源昌公司的办证义务期间应自实际交房日即2015年6月12日的次日起计算365天。1.根据合同法规定，除非法律、行政法规规定变更合同需要批准、登记的，否则当事人可以自由协商变更协议约定；2.补充协议第17.9条已经明确补充协议与主合同约定不一致的，以补充协议为准；3.省建设厅与工商局制定的是示范文本，但不是强制性规范，合同双方签订的补充协议只会因违反强制性规定而无效，但并不会因为违反示范文本或主合同而无效；4.从现实的开发环境而言，补充协议有其变更主合同约定的合理性与必要性；5.中铁源昌将初始登记的时间变更为365天及明确产权由中铁源昌代办的约定，意味着开发商将无偿为业主延长相应的阶段性担保期限，实质上是加重了开发商的责任，且该变更并未给业主造成任何损失；6.业主未提出合理异议，由此产生的责任不应归责于开发商。三、逾期办证的原因不可归责于中铁源昌公司，应当免除中铁源昌公司逾期办证责任。讼争房屋所在项目虽然办理所需的基本材料均已完备，但因主管部门的客观原因不给予办理大产权初始登记的收件，在办理产权过程中要求开发商自行证明已经取得“人防”、消防、规划、环保、质量监督相关专项验收的真实、合法、有效性；同时对于法律法规规定的分期建设、分期竣工的项目，认为法律虽然规定“可以分期建设、分期竣工”，但以法律没有明确规定分期建设、分期竣工的项目可以分期办理产权为理由，一直拒绝开发商的送件请求，导致本案产权无法办理。2017年3月24日主管部门召开各部门协调会（业主有委派代表参加）后对讼争项目的产权办理事宜进行沟通，根据会议精神各专项验收部门单位在协调会后以回函方式复函方式对各方业已出具的“人防”、消防、规划、环保等专项验收的文件的合法性、真实性再次确认后，厦门市房管局于2017年4月28日受理了开发商的送件申请，至此才顺利完成讼争项目的产权办理义务。综上，政府产权主管部门的行政行为严重打乱了中铁源昌公司对项目交房、办证的管理规划，导致无法及时办理产权，而非中铁源昌公司自身过错。四、中铁源昌公司逾期办证并未给业主造成损失，因此补充协议第10.2条中约定的“违约金上限为买受人已付款的5‰”应当得到尊重和支持，如按照万分之一每日计算违约金，计算的违约金显然过高，业主没有实际损失的情况下，违约金也应当按照千分之五的上限调整。综上所述，中铁源昌公司的合同义务为在商品房实际交付后的365日内办妥初始登记送件，除此之外中铁源昌公司无须承担赔偿责任，合同中约定的千分之五的违约金上限应当支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月8日，中铁源昌公司（出卖人）与王玉妙（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定买受人向出卖人购买中铁源昌2007G27项目12a#楼（T2）12跃13层02单元商品房，购房款总额为10866491元，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合双方约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。 上述合同附件六合同补充协议第十条“原合同第十四条补充如下”中第10.1条约定：“出卖人在商品房交付后365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务”；第10.2条约定：“买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人办理权属登记手续，因此，出卖人无须将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人应配合出卖人办理权属登记手续，包括及时交费、提供办证资料等，如买受人未在出卖人通知期限内将应缴费用交于出卖人以及提供办证所需资料的，视为因买受人原因致使出卖人无法代其办妥产权登记手续，买受人对上述情况已知悉且无异议。如因买受人原因致使出卖人无法代其办妥产权登记手续的，出卖人不承担任何责任；如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”。另，合同补充协议第17.9条还约定本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准；第17.12条约定双方已仔细审阅原合同及本协议中全部条款，尤其是加黑突出标注的部分的条款内容，对于上述条款内容的已明确且完全了解，同意共同遵守。 上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，王玉妙依约向中铁源昌公司支付了全额购房款，中铁源昌公司亦于2015年6月12日将讼争房屋交付给王玉妙。不动产登记机关已于2017年4月28日出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据，中铁源昌公司于次日登报公告通知业主可以委托办理房屋产权相关手续。2017年5月19日，讼争房屋产权登记至王玉妙名下。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。 合同补充协议第17.9条、第17.12条已明确约定本协议与原合同冲突之处，概以本协议的规定为准，双方已仔细审阅原合同及本协议中全部条款，对于上述条款内容的已明确且完全了解，同意共同遵守；因此可以认定王玉妙在清楚合同补充协议第十条内容的情形下，自愿签订该补充协议，故应以合同补充协议第10.1条约定的“商品房交付后365日”作为中铁源昌公司履行房屋初始登记义务的期限。另外，根据合同补充协议第十条约定，中铁源昌公司将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已履行关于出卖人办理初始登记的义务，且双方约定商品房权属登记手续授权由出卖人办理，因此截止不动产登记机关出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据之日，中铁源昌公司协助办证的义务已经完成。综上分析，本案中中铁源昌公司应于2015年6月12日起365日内，即2016年6月11日前办理讼争房屋所有权初始预登记，不动产登记机关于2017年4月28日才出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据，故中铁源昌公司应赔偿王玉妙2016年6月12日至2017年4月28日期间的逾期办证违约金。中铁源昌公司抗辩认为逾期办证的原因不可归责于该公司，系因主管部门的客观原因不给予办理大产权初始登记的收件手续，但并未举证证明，对其该项抗辩意见，不予采信。 合同补充协议第10.2条约定，如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）；根据该条约定，中铁源昌公司每日应按已付购房款的0.01%赔偿王玉妙自2016年6月12日至2017年4月28日期间的逾期办证违约金，合计为361854.2元（10866491元×0.01%×333天），但前述10.2条亦已约定了该违约金上限为54332.5元（10866491元×5‰），该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，且讼争房屋已经取得权属证书，买受人因逾期办证造成的损失已经固定，王玉妙也未就其因逾期办证造成的具体损失超过该限额进行举证证明，因此逾期办证违约金应认定为54332.5元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市中铁源昌置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王玉妙逾期办理房屋权属证书的违约金54332.5元； 二、驳回王玉妙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5307元，由原告王玉妙负担4884元，被告厦门市中铁源昌置业有限公司负担423元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  戴建平 二〇一七年十月三十日 书记员  冯莉平 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。