上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初57711号原告：上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张炜林，执行董事。委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：施姝婧，上海中筑律师事务所律师。被告：祖国平，男，1985年11月14日生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈露，上海彤泰律师事务所律师。原告上海高航物业管理有限公司(以下简称高航公司)诉被告祖国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高航公司的委托诉讼代理人施姝婧，被告祖国平的委托诉讼代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高航公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方的租赁合同关系已于2014年12月31日终止；二、被告向原告支付2013年11月1日起至2015年12月31日期间所欠付的东靖路XXX号、XXX号房屋租金及占有使用费(其中2013年11月1日至2014年6月30日的月租金标准为5,775元，2014年7月1日起的月租金及占有使用费标准为6,063.75元)；三、被告按3,031.88元/月标准向原告支付东靖路XXX号房屋自2016年1月1日至2017年4月30日期间欠付的占有使用费48,510.08元；四、被告向原告支付滞纳金：(1)2013年11月1日至2013年12月31日期间租金滞纳金以5,775元为基数，自2013年10月1日起算，按日千分之三标准计算至付清之日止，(2)2014年1月1日至2014年3月31日期间租金滞纳金以5,775元为基数，自2014年1月1日起算，按日千分之三标准计算至付清之日止，(3)2014年4月1日至2014年6月30日期间租金滞纳金以5,775元为基数，自2014年4月1日起算，按日千分之三标准计算至付清之日止，(4)2014年7月1日至2014年9月30日期间租金滞纳金以6,063.75元为基数，自2014年7月1日起算，按日千分之三标准计算至付清之日止，(5)2014年10月1日至2014年12月31日期间租金滞纳金以6,063.75元为基数，自2014年10月1日起算，按日千分之三标准计算至付清之日止。事实和理由：2011年6月30日，原告向案外人承租东靖路607、609号房屋，原告有权转租。2012年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，原告将东靖路607、609号房屋转租给被告，房屋面积94平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年12月31日；租金每月5,500元，逐年递增5%，先付后用，按季交纳，每季度第三个月的最后5天为租金支付日，被告逾期支付租金超过7天的，应自租金应付之日起每逾期一天按照月租金的3‰支付滞纳金；被告还应向原告支付保证金7,000元。《租赁合同》履行过程中，被告未支付2013年7月1日起的租金，期间被告将上述房屋转租给案外人张某某，张某某曾于2015年3月12日、2015年4月23日代被告向原告支付了4个月的租金22,000元。经原、被告协商一致，东靖路XXX号房屋自2016年1月1日起由原告收回，607号房屋仍由被告承租。被告长期拖欠租金，经原告催讨，仍未支付。2017年5月，因房屋内存在非法活动，经公安机关介入，原告收回607号房屋。被告祖国平辩称：不同意原告全部诉讼请求。事实和理由：原、被告之间的租赁合同关系于2013年7月协商解除，被告没有拖欠租金。之后被告没有使用系争房屋，不存在拖欠租金或使用费的事实。另外，原告的主张超过了诉讼时效，而且双方约定的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：包括本案系争房屋在内的浦江东旭居住小区配套商铺(共46套)系案外人上海东旭置业有限公司所有。原告自2011年起承租上述房屋，租赁期限至2014年12月31日，有权转租。2012年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定甲方(原告)将东靖路607、609号总建筑面积94平方米房屋出租给乙方(被告)，租赁期限自2012年7月1日至2014年12月31日。该房屋每日每平方米建筑面积为1.95元，月租金为5,500元，每年递增5%。租金按先付后用的原则，按季交纳租金，合同签订后5日内乙方先付三个月租金，以后乙方租金支付日为每季度第三个月的最后五天内。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金7,000元。乙方逾期支付租金，甲方给予乙方7天的宽限期，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的3‰支付滞纳金。原告提供的该合同4.3条(租金支付时间)右侧手写“一年半2013年6月30日至2014年12月31日”。祖国平注册在东靖路XXX号一层的个人独资企业上海众微房地产经纪事务所于2014年5月20日注销。2016年10月12日，原告通过挂号信方式向被告寄送了催款通知，被告于次日签收。原告称，被告已支付保证金7,000元及至2013年6月底的租金；2013年5月原告员工上门催讨租金时已发现张某某在房屋内经营，2015年3月12日及2015年4月23日张某某代祖国平向原告支付了4个月租金；2016年1月1日，原告将609号房屋收回，另行出租；2017年4月，607室房屋因涉及非法经营，在公安机关的介入下，原告于2017年4月16日按公安机关的要求贴封条锁门。审理中，双方确认如法院未采纳被告关于《租赁合同》已经于2013年7月提前解除的意见，则认可《租赁合同》于2014年12月31日到期终止，且之后未形成不定期租赁关系。本院认为，本案第一个争议焦点是《租赁合同》是否在2013年7月经协商提前解除。被告主张双方协商一致提前解除合同，应承担相应的举证责任。现被告未能提供充分证据证明其上述主张，本院不予采纳。双方确认《租赁合同》于2014年12月31日到期终止的意见，本院予以认可。《租赁合同》到期终止，被告应结清欠付的租金并将租赁物返还原告，未及时返还租赁物的还应承担相应的使用费。虽然根据双方陈述系争房屋后期并非由被告实际使用，但鉴于被告未能举证证明其已经将房屋返还原告的事实，故本院按照原告的自认，确定609室房屋使用费计算至2015年12月底，607室房屋使用费计算至2017年4月16日。原告要求按照原租金标准的50%计算607室的使用费，尚属合理，本院予以采纳。现双方争议在于，原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效？被告承认收到原告2016年10月12日邮寄的挂号信，但否认信封内是催款通知。对此，被告未提供反证证明信封内不是催款函，故本院认定原告的催款事实。根据民法通则的规定，租金的诉讼时效为一年。原告主张的最后一期租金应付时间为2014年9月25日至30日，现原告未能提供充分证据证明在2016年10月12日之前曾有催讨事实，因此可以认定原告主张的租金诉讼时效已经届满，2016年10月12日的催讨不能产生诉讼时效中断的法律效果。欠付租金产生的滞纳金，诉讼时效也应按一年计算，同样已经届满。因此，原告诉请主张的租金及滞纳金，本院不予支持。房屋使用费是合同到期后被告未及时返还房屋导致的损失，应适用民法通则规定的一般债权的诉讼时效，即两年。2016年10月12日原告发出催讨通知时，房屋使用费尚在诉讼时效内，诉讼时效中断重新计算。至原告本次起诉时，尚未超过诉讼时效。另外，原告同意将被告已付的保证金7,000元抵充被告应付费用，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的《租赁合同》于2014年12月31日终止；二、被告祖国平应于本判决生效之日起十日内给付原告上海高航物业管理有限公司使用费119,759元，扣除已付保证金7,000元，实际应付112,759元；三、驳回原告上海高航物业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,560元，减半收取3,780元，由原告上海高航物业管理有限公司负担2,432.50元，被告祖国平负担1,347.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一七年十月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。