四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1304民初957号 原告：王平，男，1987年2月23日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张楠（特别授权），四川智典律师事务所律师。 被告：南充锦江旅游开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉兴路**嘉陵江大酒店**。 法定代表人：易天均。 原告王平诉被告南充锦江旅游开发有限公司（以下简称“锦江开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平及其委托诉讼代理人张楠到庭参加了诉讼。被告锦江开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付商品房违约金19,800.00元（暂计至起诉之日，实际损失以被告实际交付之日止）；2、本案诉讼费及相关费用由被告承担。审理中原告王平变更诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付所购买的南充嘉陵区路屋并办理房屋所有权证；2、判决被告支付逾期交房违约金22,955.00元（暂计至开庭之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金2,295.50元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年8月20日签订《商品房买卖合同》（合同编号201308200619），约定原告购买被告开发建设位于南充市嘉陵区侧地块的天庐一区商品房。合同签订后，原告根据合同约定支付了房款459,800.00元，履行买受人所有义务。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015-12-30日前向买受人交付该商品房，但被告直至原告起诉之日仍未向原告交付该商品房，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期超过30日后，买受人有权退房……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。 原告认为被告逾期交房已长达一年以上，被告的行为严重违约，按《买卖合同》中南充市房地产管理局特别提示：第七条、为了避免“半拉子”工程或“烂尾楼”的产生，保护购房消费者的合法权益，购房消费者在签订“特别提示”后购房款交入商品房买卖合同指定的银行监管账户，给原告造成了巨大损害。其行为违反双方签署额《商品房买卖合同》第十一条、十三条之约定，被告应该自双方约定的交付之次日起，按日支付向原告支付购房款及车库款万分之一违约金共计19,800.00元。在限定时间内，整改交房并在限定时间内办理房权证。原告基于《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告锦江开发公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告锦江开发公司经依法传唤未到庭应诉，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告所举证据予以认可。结合原告提交的证据，本院认定事实如下： 2013年8月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201308200619）及《商品房买卖合同补充协议》。买卖合同约定：被告锦江开发公司将其开发的位于嘉陵区侧地块上的天庐一区房屋出售给原告，房屋总价款为459,800.00元，并约定买受人一次性支付购房款，并于2015年12月30日前交付该商品房。同时约定，商品房的交付条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定：出卖人应当在房屋交付之日起360天前，取得商品房所在楼栋的权属证明。未在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕后90日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。补充协议第十条“关于权属办理的特别约定”约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。合同签订后，原告已交付购房款459,800.00元，并补商品房面积差683.00元，被告向原告开具了收据。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给原告，双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院，要求如诉。 本院认为，2013年8月20日，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是: 一、关于原告要求被告立即向原告交付所购买商品房的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，被告锦江开发公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前被告锦江开发公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件，且竣工验收系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，本院对该项诉讼请求依法不予支持。原告可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。 二、关于原告请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，故其请求被告支付逾期交房违约金的条件还不具备，本院对其要求被告支付逾期交房违约金的请求依法不予支持。原告可在支付条件具备时另行主张。 三、关于原告要求被告办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。以及《商品房买卖合同补充协议》约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。因本案锦江开发公司未实际交付被告所购的商品房，证实办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与原告的协同配合相关，故本院对原告要求被告办理房屋所有权证的请求不予支持。被告锦江开发公司未按合同约定为原告办理初始登记、转移登记，构成违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现原告要求被告支付逾期办证违约金的条件还不具备，本院依法不予支持。原告可待上述条件成就时另行起诉。 被告锦江开发公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，未提交书面答辩状，在举证期间未提交证据，视为其放弃诉讼权利，承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告王平对被告南充锦江旅游开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取148.00元，由原告王平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李彪 二〇一七年十月二十六日 书记员  曹霖