浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0304民初5477号原告：包春海，男，1956年8月10日出生，汉族，住温州市瓯海区。原告：陈林林，女，1963年11月20日出生，汉族，住温州市瓯海区。两原告共同的委托诉讼代理人：张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。被告：朱荣妹，女，1947年12月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曾球，浙江瓯盟律师事务所律师。原告包春海、陈林林为与被告朱荣妹农村房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告包春海、陈林林共同的委托诉讼代理人张逸儒、包建荣、被告朱荣妹的委托诉讼代理人曾球已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包春海、陈林林起诉称：2000年4月8日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告将自己所有的位于瓯海区梧田街道辽前联建东9幢第6间房屋出卖给被告，价款为275000元，被告已支付255000元，仍有2万元未付清。涉案房屋属于梧田街道辽（寮）东村的宅基地，根据《中华人民共和国物权法》规定，农民集体所有土地属于本集体成员集体所有，不得对外转让，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。被告并非辽（寮）东村集体经济组织成员，依法不能购买该村集体的宅基地，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权。原、被告之间的宅基地买卖行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故原告诉请判令：确认原、被告于2000年4月8日签订的《房地产买卖契约》无效，被告返还瓯海区梧田街道辽前联建东9幢第6间房屋，原告退还被告255000元购房款。被告朱荣妹答辩称：原告起诉状中的部分内容失实、法律适用错误，理由如下：1.原、被告于2000年4月8日签订《房地产买卖契约》,约定购买价格为275000元，被告已按约支付255000元，剩余2万元约定在过户后支付。涉案房屋领取产权证时,二原告要求被告给付13000元用于办理产权证，被告也已支付，现共已支付268000元。此后，原告要求加价5万元才过户，被告只同意再给3万元，双方未达成一致。被告自2000年使用涉案房屋至今，2007年经与邻居协商一同将房屋改建成套房。后被告再次要求原告过户，原告又要求加价10万元。被告对原告随意加价很气愤，又考虑到房屋为自用，就没有办理过户手续。因此，造成如今涉案房屋过户手续没有办理成功，违约方是二原告，此后涉案房屋纳入拆迁范围，二原告基于拆迁利益提起诉讼，违背诚实信用原则。2.合同签订当时，二原告对涉案房屋的现状是了解的，对原、被告身份也是明知的，签订《房地产买卖契约》是双方真实意思的表示，合法有效。若原告办理过户，剩余7000元被告方也会给付。原告要求返还房屋，这房屋已经不存在了，履行不了。3.原告适用法律错误，原告引用的《物权法》是在合同签订多年后才开始施行的，《土地管理法》是属于管理性规范，且二者均无规定买卖合同无效。其他引用的不是法律法规，不能作为合同无效的依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定：2000年4月8日,原告包春海、陈林林（曾用名陈玲玲）与被告朱荣妹签订《房地产买卖契约》，约定二原告自愿将坐落于瓯海区辽前联建东9幢（现门牌为××幢）东第6间五楼外加地下室的房地产出售给被告，成交价格275000元；付款方式为2000年4月18日前支付10万元，2000年5月8日前支付135000元，已付定金2万元在最后一次付款时冲抵，余留2万元待手续齐全过户后再付；过户费由被告负责，二原告配合办理手续等内容。合同签订前后，被告向二原告支付购房款255000元，并由原告包春海出具领款凭证。2004年6月23日，应原告方要求，被告再次支付13000元，合计已付房款268000元。原告包春海分别于2001年12月28日、2004年8月2日办理了上述房屋的集体土地使用证和房屋所有权证。《房地产买卖契约》签订后，涉案房屋即由被告方居住使用至今。2007年11月23日，被告与4户邻居达成协议，将五家联建房改建成套房住房。被告出资重建后经摸文，分得1楼6号和401室、602室房屋，此后由被告居住使用至今。二原告对改建情况知情。现涉案房屋已列入梧田街道辽（寮）东村城中村改造工程拆迁范围。以上事实由原、被告陈述，以及双方共同提供的，二原告提供的双方身份证明材料、《房地产买卖契约》、领款凭证、集体土地使用证、房屋所有权证，被告提供的政府抄告单、专题会议纪要予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，原、被告虽非同一集体组织成员，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方在买卖之初对彼此身份清楚，双方签订的《房地产买卖契约》表达了双方的真实意思，合同签订后，原告依约交付房屋，被告亦按约履行了付款义务，故《房地产买卖契约》形式上符合法律规定，内容上能够体现双方真实意思表示，应认定为合法有效。二原告主张合同无效，并据此要求返还房屋及向被告退还购房款，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告包春海、陈林林的诉讼请求。案件受理费5125元，减半收取2562.5元，由原告包春海、陈林林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  任 宁二〇一七年十月十二日代书记员  吴云云?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。?*ArabicDash?-4-??*ArabicDash?-5-?