陕西省大荔县人民法院执 行 裁 定 书（2017）陕0523执异34号案外人：李毅，女，1970年9月3日出生，汉族，居民，住所西安市。申请执行人：向婉丽，女，1968年1月20日出生，汉族，居民，住所大荔县。申请执行人：康建宏，男，1969年11月2日出生，汉族，居民，住所大荔县。委托代理人：黄军阳，陕西沐和律师事务所律师。被执行人：党慧，女，1968年10月17日出生，汉族，居民，住所渭南市。被执行人：陕西瑞玉房地产开发有限公司，住所渭南市。本院在执行向婉丽、康建宏与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧民间借贷执行一案中，案外人李毅对渭南市临渭区粮油批发市场银华小区粮贸大厦1-109号商铺提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人李毅称，她于2015年6月29日与陕西瑞玉房地产开发公司签订了《粮贸大厦商铺买卖合同》，购买了瑞玉公司开发的位于渭南市胜利路68号粮贸大厦第一号楼一层1-001号商铺一间，建筑面积为39.08平方米，约定每平方米单价为11313.49元，合计房款为442131元。她于2015年6月29日将购房款其中的397918元全部支付到瑞玉公司制定的账户。当日，瑞玉公司便将该房交付给她。她即与渭南市通安粮油贸易有限公司签订《委托经营管理合同》，合同约定通安公司支付她第一年12个月的租金收益抵作她应支付给瑞玉公司的房款44213元。她认为，她已经房款全部支付完毕，瑞玉公司已将房产交付她占有使用，故她对该房产享有合法拥有，法院查封该房产错误。故提起异议，请求法院中止执行大荔县法院（2017）陕0523执863号之一执行裁定书，即位于渭南市临渭区粮油批发市场银花小区粮贸大厦的房地产（1#109号商铺即1#1001号商铺）的执行。申请执行人康建宏称，大荔县法院在执行他、向婉丽民间借贷一案中作出的（2017）陕0523执863号之一执行裁定书是正确的，该裁定书查封的1#109号房产，是2014年5月13日，他与渭南市临渭区粮油批发市场以签订买卖合同的形式作为民间借贷的担保，且该房产进行了预告登记，根据我国《物权法》第二十条规定，他享有排他物权。因此该房产的任何处分行为均属无效。故案外人所提异议不成立，请求法院依法驳回案外人的异议申请。被执行人党慧、陕西瑞玉房地产开发有限公司称，渭南市临渭区粮油批发市场与陕西银华房地产开发公司签订联建协议，因银华公司无力承建。2011年左右，陕西瑞玉公司即实际承建该项目。在承建该项目过程中，从申请执行人处借款800万元，并以粮贸大厦部分房屋作为债务的抵押担保，其中包含109商铺，该商铺已经在房管部门登记备案在康建宏名下。因为抵押担保的房屋价值大于借款本息，故他公司对109商铺其中的一部分分割出售给李毅，因该商铺备案登记在康建宏名下，故李毅与他公司签订买卖合同。李毅向他公司交纳房款。合同签订后，通安公司承租该房屋，后因通安公司倒闭，该租赁合同并未实际实施。因在房管部门规划备案的是大面积，而李毅购买的是根据分割图分割以后的一部分。现该房屋未解封，且不符合规划分割，无法办理相关手续。他公司愿意退还李毅房款或者置换其他房屋。本院查明，2017年7月7日，康建宏、向婉丽以与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧、党可民间借贷纠纷起诉至本院，本院于2017年7月26日作出（2017）陕0523民初2109号民事判决，判令：一、由陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧偿还向婉丽、康建宏借款800万元，并按年利率24%支付2016年1月20日以后的利息；二、被告党可不承担责任。其中该判决审理查明中，查明1#109商铺等房产是对上述借款的担保。该判决于2017年8月19日发生法律效力。康建宏、向婉丽于2017年8月21日向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2017年9月15日作出（2017）陕0523执863号之一执行裁定书，裁定：对登记在康建宏名下位于渭南市粮油批发市场银花小区粮贸大厦的房地产（1#109号商铺、1#107号商铺、2#103商铺、银花小区2-1173、2-1103、2-2134、2-1163、2-1083、2-1153、2-1133、2-1043、2-1123、2-2163、2-2162、2-2102、2-2154、2-2124、2-2094、2-2084、2-2064、2-2054、2-1134、2-1124、2-1094、2-1054、1-1102）予以查封，期限为三年。于2017年9月20日向临渭区房地产交易所送达协助执行通知书。2017年7月7日，康建宏、向婉丽以与陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧、党可、陕西中天置业服务有限公司民间借贷纠纷起诉至本院，本院于2017年7月26日作出（2017）陕0523民初2108号民事判决，判令：一、陕西瑞玉房地产开发有限公司、党慧偿还康建宏、向婉丽利息190.4万元；二、党可、陕西中天置业服务有限公司不承担责任。判决送达后，康建宏不服，向渭南市中级人民法院提起上诉，该案正在审理当中。另查明，渭南市临渭区粮油批发市场为集体所有制性质。2010年6月4日，渭南市临渭区粮油批发市场与渭南市银华房地产开发公司签订联建协议，后渭南市银华房地产开发公司将该联建协议中开发项目实际由陕西瑞玉房地产开发有限公司承建。2012年2月15日，渭南市城乡建设局向渭南市临渭区粮油批发市场颁发建设工程施工许可证，工程名称为：银华小区。2012年9月26日，渭南市城乡规划管理局向渭南市临渭区粮油批发市场颁发建设工程规划许可证，载明：建设单位为临渭区粮油批发市场，项目名称为：银华小区。该小区所在土地使用权人为：渭南市临渭区粮油批发市场，土地使用权证书为渭城国用（2013）第068号国有土地使用权证。2012年10月26日，渭南市城乡规划管理局向渭南市临渭区粮油批发市场颁发建设用地规划许可证，用地单位为渭南市临渭区粮油批发市场，用地性质为：商服。渭南市临渭区粮油批发市场对该109商铺亦提出异议，认为该商铺系他批发市场以收益的一部分置换的房产。又查明，案外人李毅提供其与陕西瑞玉房地产开发公司2015年6月29日签订的商铺买卖合同，合同约定：陕西瑞玉房地产开发公司将粮贸大厦1号楼1层001号房，建筑面积为39.08平方米，以每平方米11313.49元的价格出售给李毅。合同签订后，李毅向渭南市中天置业公司账户支付397918元，陕西瑞玉房地产开发有限公司向李毅出具397918元的收款收据。同日，李毅与渭南市通安粮油贸易有限公司签订委托经营管理合同，该合同约定，李毅将上述房屋委托给渭南市通安粮油贸易有限公司经营管理，渭南市通安粮油贸易有限公司以购房成交总价款按比例支付租金收益。再查明，2014年5月16日，康建宏与渭南市临渭区粮油批发市场签订房地产买卖契约，该合同约定：渭南市临渭区粮油批发市场将坐落于临渭区胜利大街粮油批发市场1#109号商铺出售给康建宏。该合同加盖渭南市房地产交易所预售登记备案专用章。本院认为，案外人李毅以其与陕西瑞玉房地产开发有限公司签订商铺买卖协议等，主张排除对位于渭南市粮油批发市场银花小区粮贸大厦的房地产1#109号商铺的执行。本院经审查认为，陕西瑞玉房地产开发公司与渭南市临渭区粮油批发市场联建开发粮贸大厦及银花小区，但对外以渭南市临渭区粮油批发市场名义出售。本案申请执行人康建宏于2014年5月16日与渭南市临渭区粮油批发市场签订买卖契约，并已在房管部门备案。虽康建宏买卖合同及备案登记仅为债务的担保，但该备案登记具有公示效力。而案外人李毅于2015年6月29日与陕西瑞玉房地产开发公司签订的买卖合同。另本案在审查过程中，渭南市临渭区粮油批发市场对该109商铺亦提出异议，认为该商铺系他批发市场以收益的一部分置换的房产。故案外人主张其对该房产享有所有权要求排除执行，不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人李毅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 田 妍审判员 杨 冬审判员 刘安民二〇一七年十月二十四日书记员 张 欣