湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1003民初1340号 原告：龙慧，女，1982年12月3日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。 被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道迎宾路83号。 法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘俊祥，湖南福城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。 原告龙慧与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称桂阳新东方房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理，原告龙慧的委托诉讼代理人肖峰，被告桂阳新东方房产公司的委托诉讼代理人刘俊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认郴州市苏仙区某小区某栋某房产权为原告所有。2、请求判令被告支付给原告违约金102694元（388800元×1236元×6%÷365天×1.3倍），（违约金从2014年3月25日计算至2017年8月16日止共计1236天，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。以后违约金计算至交房之日止）。3、请求判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2012年8月5日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市苏仙区某小区某栋某房，约定2012年9月30日前交房。合同签订后，原告已交房款388800元，但被告迟迟不予交房。2013年9月30日，被告还出具承诺书一份，承诺如被告逾期交房，则在2013年9月30日之后按每日万分之五支付违约金。为此，原告曾诉至苏仙区法院，请求判令被告支付违约金，苏仙区法院也判令了被告应按中国人民银行贷款利率的1.3倍支付了2013年10月1日到2014年3月24日止的违约金。至今为止，被告的房子仍不符合交房条件，至今尚未交付房子给原告，故原告再次诉至法院，请求法院再次判令被告支付2014年3月25日至2017年8月16日的违约金。 原告就其诉称向本院提交如下证据： 证据1、原告身份证，拟证明原告身份情况。 证据2、商品房买卖合同、购房收据、贷款发放通知书，拟证明原告向被告购房，并全额支付房款的事实。 证据3、（2014）苏民初字第462号民事判决书，拟证明原告依据该判决书计算违约金的事实。 证据4、承诺书，拟证明被告违约，至今未交房的事实。 被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但是否生效不清楚；对证明方向有异议，因其证明方向中关于那个承诺，法院并未采纳，法院只是按照同期银行贷款利率计算其损失，按1.3倍计算，现在原告主张同期贷款利率年利率是百分之六，原告应举证证明现在的年利率是百分之六，目前中国使用的不是判例法。对证据4有异议，应当以合同的约定为准，且原告提交的第三证据判决书中亦未认定该承诺书。 被告桂阳新东方房产公司辩称：第一，原告所诉房产已经竣工，且绝大部分业主已经收房，虽然合同约定是要房屋综合验收为交房条件，但房屋未综合验收的原因有多方面，原告所诉的房产质量是合格的，不影响居住，实质上已经满足交房条件。第二，原告诉请的违约金过高，合同约定的违约金是按日万分之一计算，而原告主张的违约金利息是原利率百分之六的1.3倍计算，目前银行同期贷款利率按最长五年以上的平均贷款利息都没有达到年利率百分之六，应当以其实际损失计算。第三，原告起诉的时间已超过诉讼时效，原告陈述第一次起算的主张违约金是2014年3月24日，现在主张2014年3月25日至2017年8月16日的违约金已过了诉讼时效，原告应当于2016年3月25日前起诉，而其起诉的时间是2017年8月24日，已超过诉讼时效一年多。 就上述辩称，被告未向本院提交证据。 经庭审质证，本院认为原告提交的1-4项证据均具真实性、客观性，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2012年8月5日，原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市苏仙区某小区某栋某房。约定：原告购买被告开发的某小区某栋某房，房款总金额为388800元，首付为138800元，余款由原告办理银行按揭贷款，2012年9月30日前交房，该合同第十条约定：“商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上公布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2012年9月30日前交房，后经原告及广大业主多人与被告多次协商，被告于2013年9月30日向“某小区”4栋业主书面承诺：“一、我公司于2013年9月30日前将业主所购的房屋交付使用，如有逾期，我公司将从2013年9月30日起按日向业主支付已交房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。二、我公司需取得该栋房屋的由郴州市质监站出具的竣工验收合格表方能交房。三、2013年9月30日前我公司逾期交房的违约责任将按所签订的商品房买卖合同履行。”后被告未按承诺履行交房义务。原告龙慧于2014年向本院提起诉讼，同年7月23日，本院作出（2014）郴苏民初字第462号民事判决书，判决：一、被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告龙慧2012年10月1日至2013年9月30日止的违约金14191.2元（388800×1‰×365天）；二、被告桂阳新东方房地开发有限公司在本判决生效后十日内就388800元按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍给付原告龙慧2013年10月1日起至2014年3月2日止的违约金；三、驳回原告龙慧其他诉讼请求。 现该判决已生效，截止本案起诉止，被告桂阳新东方房地产开发有限公司仍未按合同约定将案涉房屋办理综合验收，原告龙慧亦未收房，遂又向本院提起诉讼。 另查明，中国人民银行对外公布的同期贷款利率为年息4.75%。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人对原告购买了被告开发的房屋及逾期未办理交房的事实无异议。原告已足额支付购房款，被告未按合同约定按期交房，存在违约行为。故本院对原告请求确认郴州市苏仙区某小区某栋某房归原告所有的诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、本案违约金约定是否过高。 关于第一个争议焦点。因双方约定的该项违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，诉讼时效起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约作为独立债权，故本院对原告起诉前两年内的违约金给付请求予以保护。对于起诉两年之前的违约金给付请求不予支持。 关于第二个争议焦点。双方签订的买卖合同约定逾期交房超过90日的，违约金每日按已交房款的万分之一计算。后因被告未按期交房，在原告及其它业主的催促下，被告于2013年9月30日出具书面承诺书，承诺2013年9月30日前未交房，否则因此产生的逾期违约金每日按已交房款的万分之五计算。本院认为该承诺书约定的违约金计算方法应视为对双方之前买卖合同约定的变更，被告以约定的违约金过高为由请求本院核减。本院认为，原告诉请并未按双方约定的每日万分之五计算，而以同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金，该计算方式未超出双方约定，亦未超出法律规定，本院予以支持，但原告诉请年贷款利率6%与本院查明的不符，本院依法予以核减。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、确认郴州市苏仙区某小区某栋某房归原告龙慧所有； 二、被告桂阳新东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙慧2015年8月25日至2017年8月24日止的违约金48016.8元（以购房金额388800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率年息4.75%的1.3倍计算），后期违约金以购房金额388800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至交房之日止。 三、驳回原告龙慧其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2433.88元，减半收取1216.94元，保全费1050元，合计2266.94元，由原告龙慧负担1266.94元，被告桂阳新东方房地产开发有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 龙新佳 二〇一七年十月二十五日 法官助理 郭文晖 书 记 员 罗 园