广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初6779号原告：钟东媛，女，汉族，1973年10月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区，现住址：广东省博罗县，委托代理人：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，住址：深圳市，被告：何启扬，男，汉族，1974年06月26日出生，住址：广东省广州市海珠区，被告：惠州一德实业有限公司，地址：惠州市惠城区斑樟湖二横街**康盈商贸广场**第**。法定代表人：张守锋。原告钟东媛与被告何启扬、惠州一德实业有限公司（以下简称“一德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟东媛及其委托代理人黄晓栓到庭参加了诉讼。被告何启扬、一德公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告何启扬是位惠州市惠城区××广场××栋栋的出卖人，被告惠州一德实业有限公司是被告何启扬委托代理人及保证人，两者统称为被告。2011年下半年，被告向社会公开销售该项目的房地产，被告在销售过程中以“惠城唯一在售食品批发铺王”“与沃尔玛共享千亿商圈日均百万人流”“三大协会权威认证，数十行业协会进驻鼎力支持”“政府规划升级改造样板工程，投资价值无可比拟”等虚假广告在媒体广泛宣传，并在售楼处公告栏张贴未经政府部门审批的“河南岸旧城改造红线图”，被告还同时公开展示了各种户型的样板房，按被告售楼人员的介绍，该项目二楼绝大部分门店己被广东省进出口协会购买（后经查实：这些门店是惠州市房管局基于被告对购买人欺诈行为，对社会造成恶劣影响而冻结总体20%的商铺）其余所有单位均已由广东省食品行业协会，广州市海味干果行商会招商认租（证据1）。基于对广告宣传和促销手段的相信，原告以比同地段商铺项目高于一至三倍的价格购买了“康盈商贸广场”的商铺，原告与被告分别签订了《商铺买卖合同》（证据2）。按《商铺买卖合同》第六条商铺的交付约定，原告依照被告的《交接确认书》要约签名接受了商铺，与此同时，被告作出“在2015年10月1日前按合同原约定的装修标准交付原告使用”的承诺（证据3），在《交接确认书》上双方签字盖章构成了新的协议要约。然而，时至2016年4月30日被告逾期213天未能兑现承诺将商铺按政府部门核准的装修标准交还给原告使用，被告还继续占用整体商城，并公开对外招商（证据5），为了阻止被告的违约，原告给被告邮寄了《通知函》和《告知函》（证据6）但遭被告无理拒收，在错误的道路上越走越远，是可忍孰不可忍？原告只好与其他业主团结起来，以集体投诉的合法维权形式向省市区级的政府管理部门申冤，虽然此案被广东住建局列为2016年度重大维权案件，但至今仍无法触动到被告的皮毛（证据7）。为此原告不得于才採取集体诉讼的法律途径把被告送上法庭。原告有权依据《商铺买卖合同》第九条（2）条款，要求被告按日向原告支付己付房价款千分之1.5的违约金违约金的金额为57510元，要求被告按第十一条款支付未能按装修标准交铺的赔偿金，考虑到事实上被告未曾对商铺进行过间隔和装修工程，很难计算装饰和设备的差价，原告要求被告按房款总价5%进行赔偿，赔偿金额为：9000元。另外，关于原告接到被告《国有土地使用证办理通知书》后交付了代办费每户1800元，被告收到此款项后即开具了盖有“惠州一德实业有限公司财务专用章”的收据（证据8），但被告逾期两年多至今未办到此证，按常人常识，国家政府管理部门对于所提交的申请事项，一般来说要在壹个月内答复能否办理，但此案例逾期两年多，天大的笑话吧？除非根本就没有上报，为此，恳请法院主审法官派员核实此事实，还各案原告的事实真象。假如证据确凿，被告便构成合同诈骗之事实，各案原告要求被告退求己交款1800元，并计还银行利息432元（按年利率6%计算），并要求被告支付800元赔偿金给原告作为补偿。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依据合同法第五条、第六条，第23条第二款，支持原告的诉讼请求。请求：1、判令被告按本案房款总价180000元的每日千分之1.5向原告支付暂计至2016年4月30日的逾期交接商铺违约金57510元，并按上述标准继续支付违约金至实际交接商铺之日止；2、判令被告按本案房款总价180000元的5%赔偿未能按承诺的装修标准交铺给原告造成的损失费9000元；3、判令被告退还国土证代办费1800元及该费的利息432元给原告；4、判令被告因虚假代办国土证构成合同诈骗赔偿原告的损失费800元；5、被告承担本案原告的诉讼费。被告何启扬、一德公司未到庭参加诉讼，也没有提出答辩。本院查明的案件事实经审理查明，2012年9月16日，原告钟东媛作为买受人，被告何启扬作为出卖人，被告一德公司作为委托代理人及保证人，共同签订了编号为3315的《商铺买卖合同》，约定被告何启扬向原告钟东媛出售位于惠州市惠城区××广场××号铺，建筑面积为16.22平方米，房价款总金额为180000元。原告钟东媛应于2012年9月16日前支付购房款的14%即25000元、于2012年9月22日前支付购房款的6%即11000元、于2012年10月15日前支付购房款的27%即48000元、于2012年11月15日前支付购房款的27%即48000元、于2012年11月30日前支付购房款的27%即48000元到被告一德公司指定银行账户。其中第八条约定：“出卖人应于2015年9月30日前将该铺按合同约定的装修标准移交买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及受益权。”第九条约定：“逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的1.5‰的违约金。”第十一条约定：“出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（装修标准附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿。”在合同附件中还列明了具体的装修标准。被告一德公司在合同落款委托代理人处盖章。签订该《商铺买卖合同》后，原告钟东媛按约定向被告一德公司支付了全部购房款180000元，并支付了国有土地使用证代办费1800元。该商铺已于2013年2月18日办理到原告钟东媛名下（粤房地权证惠州字第**），但未办理国土证。目前原告的商铺现场无法分割出其四至情况，也没有按合同附件约定的装修标准装修完毕。因被告没有按合同附件约定的装修标准将原告的商铺装修完毕，原告遂将被告诉诸本院，请求判如上述所请。以上事实有当事人提交的身份证复印件、营业执照、工商登记资料、商铺买卖合同、收铺通知书、照片、收据、房产证等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，原告钟东媛与被告何启扬、被告一德公司共同签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效。各方当事人应按合同的约定履行各自的义务。被告一德公司在该合同中列明是委托代理人以及保证人，并在《商铺买卖合同》落款中盖章，但两被告未提交授权明确的委托书。因此，被告一德公司对被告何启扬的交易行为承担连带责任。根据合同约定，两被告应于2015年9月30日前将涉案商铺按装修标准交付给原告钟东媛，但两被告逾期未能按上述期限和约定的标准交付，其行为已构成违约。根据合同约定，两被告未能按装修标准交付涉案商铺的，原告钟东媛可以自行装修，支出的费用可以按约定向两被告依法主张。因此，原告诉请的装修费损失问题，其可以在自行完成装修后，另行向两被告主张。关于逾期交付商铺的违约金，原告钟东媛主张按照全部购房款1.5‰/日计付，但该约定过高，综合考虑本案实际损失，调整按每日万分之三计算。鉴于涉案商铺已经办理了房产权证，表明原告钟东媛已对该商铺享有房产权，而且涉案商铺一直存在空置状态，原告钟东媛可以依法对该商铺行使装修、占用、使用等权利。因此，逾期交付商铺违约金宜从2015年10月1日起计算至2016年12月31日止，共计24678元（180000元×0.3‰×457天）。涉案商铺至今未办理国土证，原告钟东媛诉请被告退还国土证代办费1800元，本院予以支持。由于双方未约定代办国土证的期限及法律责任，原告也无证据证明被告收取国土证代办费有诈骗的故意，故原告诉请被告支付代办费的利息，并要求赔偿损失，缺乏事实根据，本院不予支持。被告何启扬、一德公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的公开审理。原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告何启扬应在本判决生效之日起七日内向原告钟东媛支付逾期交付商铺违约金24678元。被告惠州一德实业有限公司应对上述违约金承担连带清偿责任。二、被告惠州一德实业有限公司应在本判决书生效之日起七日内退还原告钟东媛国土证代办费1800元。三、驳回原告钟东媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元（原告钟东媛已预交769元）及公告费，由被告何启扬、惠州一德实业有限公司共同负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审审 判 长  龙伟永人民陪审员  王荣芳人民陪审员  吴洁如二〇一七年十月三十日法官助理李慧慧书记员吴燕珊