北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初21862号原告：中筑英卓（北京）管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区广安路9号院1号楼601。法定代表人：史健，总经理。委托诉讼代理人：欧阳诚构，北京市百瑞律师事务所律师。被告：北京华信电子企业集团，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢12层1242。法定代表人：顾瑜斌，董事长。委托诉讼代理人：吴建新，北京久维律师事务所律师。中筑英卓（北京）管理顾问有限公司（以下简称中筑英卓公司）与北京华信电子企业集团（以下简称华信电子集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中筑英卓公司的委托诉讼代理人欧阳诚构，被告北京华信电子集团的委托诉讼代理人吴建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中筑英卓公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金27万元；2、判令被告赔偿原告因合同提前终止而遭受的房屋空置损失92万元，律师费损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月，原告与被告签订了一份《物业租赁合同》，根据该合同，被告租赁了原告位于北京市丰台区广安路×号××××广场×号楼×层的整层房屋（以下简称“租赁房屋”），总面积为1334平方米，用于办公。合同约定的租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止（包括首尾两天），2015年12月20日至2016年2月28日（包括首尾两天）为装修免租期。租金按季度计算，每季度92万元，从免租期后，也就是2016年3月1日起开始起算租金。《物业租赁合同》签订后，原告如期将租赁房屋交付给被告。被告在2015年12月24日，按照合同的约定，向原告支付了保证金613333.33元和首期租金92万元。2016年6月7日，被告向原告支付了第二期租金92万元。2016年9月，被告因经营问题，未再支付第三期及之后的租金。2016年10月底，原告联系被告的工作人员，要求被告支付租金，该公司的工作人员声称已经离开公司，不再处理租赁房屋的任何事情。2016年10月底，原告通知还在租赁房屋内工作的被告其他员工，要求终止合。被告自2016年9月起，未支付第三期租金92万元，按照《物业租赁合同》的规定，被告应当按照每日千分之五的标准向原告支付违约金，支付到合同解除之日止。《物业租赁合同》终止后，租赁房屋一直空置到2017年4月后。被告的行为，违反了《物业租赁合同》的约定，应当承担向原告支付三个月租金，以弥补原告所受到的房屋空置损失。故向法院起诉，希望判如所请。华信电子集团辩称，不同意原告的诉讼请求。双方合同在2016年10月底已经由原告主动提出终止履行，在终止履行前的租金我们已经全部付清，合同终止履行后，房屋空置损失不应由我方负担。我方认可双方合同已经于2016年10月底解除，是原告违约在先导致合同不能继续履行，原告只给我方开具了92万元的租金发票。我方于2016年9月份与原告协商要求其开票，其一直不开发票，并提出终止合同。双方协商一致于10月底解除了合同，期间我们支付的保证金刚好冲抵了9、10月份的租金。承租期内我方未欠租金，是原告方违约在先，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2015年12月，中筑英卓公司（出租人、甲方）与华信电子集团（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定中筑英卓公司将位于中国北京市丰台区广安路×号××××广场×号楼×层的整层房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给华信电子集团用于办公，租赁房屋的租用面积（建筑面积）为1334平方米。合同第二条约定：“1、“租赁房屋”的租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止（包括首尾两天）。2、经甲乙双方协定，装修免租期为两个月，自2015年12月20日起至2016年2月28日至（包括首尾两天）。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但装修免租期内物业管理费、水电费、采暖费等房屋使用费用由乙方缴纳。…”合同第三条约定：“按双方商定，上述“租赁房屋”每季度租金玖拾贰万元整（包含发票，根据付款账户开具）。租赁期内每年分为四个付款季度，从免租期后开始起算租金，交纳租金应以人民币支付。…”合同第五条约定：“1、租金支付明细：首付租金总计人民币（¥）920000元，由2016年3月1日至2016年5月30日；二期租金总计人民币（¥）920000元，由2016年6月1日至2016年8月31日；三期租金总计人民币（¥）920000元，由2016年9月1日至2016年11月31日；…2、甲方在每期房屋租金期满前十日向乙方发出下一期房屋租金的收账通知，乙方应在接到甲方通知后的十日内付清各项应付费用。合同第六条约定：“乙方在与甲方订立本合后三个工作日内，应支付承租保证金（相当于二个月的租金，合计人民币（¥）61333.33元，预付金（首期租金）合计人民币（¥）920000元。承租保证金和预付金应以人民币支付。如未按规定支付承租保证金和预付金，本合同将不生效。本合同有效期内，承租保证金由甲方持有和保管，无需支付利息。当本合同终止，乙方不再继续租用甲方“租赁房屋”且对甲方无任何欠付款时，承租保证金（如有剩余），将以人民币退还乙方，甲乙双方结算期间最长为合同终止后五个工作日内。租赁期内，如乙方欠缴应付甲方任何租金或费用，甲方有权直接在承租保证金中扣除相应款项，乙方应当在收到甲方通知后三个工作日内补足，使承租保证金不少于二个月租金。如乙方拒绝缴纳，甲方有权依照本合同第十三条处理。”合同第十六条约定：“1、任何一方有违反本合同的行为，除应支付本合同约定的违约金外，还应就违约行为给对方造成的一切损失（包括诉讼费、仲裁费、律师费）进行赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分布承担违约责任。2、在租赁期内，甲方发出收账通知，乙方在接到账单的十日内付清各项应付费用，乙方逾期支付本合同规定的任何应付款项，每逾期一天需向甲方支付欠款总额5‰的违约金。除本合同另有规定外，乙方欠付甲方的款项（包括但不限于租金、其它费用、违约金）累计额超过承租保证金总额的50%时，甲方有权要求乙方在接到甲方通知之日起十天内支付全部欠款，若乙方仍不支付全部欠款，甲方有权单方面终止本合同，收回“租赁房屋”，乙方将被视为是自愿放弃“租赁房屋”内的装饰装修之所有权，甲方无需支付任何费用即取得该等装饰装修之所有权；同时，乙方将被视为是自愿将“租赁房屋”内的物品用以折抵欠款，并且，甲方保留向乙方追收全部欠款的权利，由此引发的一切责任及费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费）由乙方全数承担。”。合同第十八条约定：“…7、除本合同另有规定外，因一方违约而解除本合同，如果违约方在收到守约方的书面纠正通知后七日内未进行任何补救措施或与守约方达成新的协商安排，则守约方可以随时向违约方发出解除本合同的书面通知，解约通知自送达违约方之日起生效。守约方有权向违约方追讨由此引发的损失及全部费用开支。”合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，中筑英卓公司交付了租赁房屋，华信电子集团于2015年12月24日向中筑英卓公司支付了保证金613333.33元，于2015年12月24日支付首期租金920000元，于2016年6月7日支付租金920000元，此后，未再支付其他款项。2016年10月25日，中筑英卓公司向华信电子集团发出通知，载明：“…目前贵司已拖欠未支付，由2016年9月1日至2016年11月31日，第三期租金总计人民币¥920000元，已超过承租保证金金额的50%时并超过3日。我司已于2016年9月12日向贵司发文，贵司未执行合同，自即日起我司将按合同条款执行。”华信电子集团于2016年10月25日收到该通知，并于2016年10月30日将租赁房屋交还中筑英卓公司。庭审中，中筑英卓公司主张其于2016年9月份向华信电子集团公司口头催要租金，因华信电子集团一直未支付，故其于2016年10月25日发出通知，解除双方之间的合同，并将其所交纳的保证金613333.33元，冲抵了9、10月份的租金。华信电子集团认可中筑英卓公司曾于2016年9月初口头催要过租金，但主张其向中筑英卓公司表示要开具第二季度的租金发票，因一直未开具，双方一直在协商，协商过程中原告提出要解除合同，最终协商确定于2016年10月份解除合同，将保证金用于冲抵9、10两月的租金。中筑英卓公司认可未开具发票一事，主张系因“营改增”而导致未能开具发票，不认可华信电子集团关于双方协商解除合同的主张，主张合同系因华信电子集团延迟支付租金而由其发函解除。经询问，华信电子集团表示协商解除合同的过程是口头的，就此无证据证明。关于违约金，中筑英卓公司表示系按双方合同第十六条第二款主张的，2016年9月1日至2016年10月30日期间的违约金，华信电子集团主张该违约金计算标准过高。中筑英卓公司主张华信电子集团支付房屋空置损失92万元，及律师费1万元，表示因华信电子集团提前解除合同，其直至2017年4月才将租赁场所中的658.48平方米出租给案外人北京兴事达房地产经纪有限公司，并于当月将另外658.48平方米出售给案外人中野（北京）资产管理有限公司。中筑英卓公司就此向本院提交了《北京市房屋租赁合同》、《房屋买卖居间合同》、华信银行电子回单、律师费发票等证据为证。华信电子集团公司对前述证据的真实性均无异议，但不认可关联性。经询问，中筑英卓公司表示2016年10月份收回房屋后，已积极采取措施避免损失的扩大，但就此未提供证据佐证。本院认为：中筑英卓公司与华信电子集团所签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行。依据合同约定，华信电子集团应在接到收账通知后的十日内付清各项应付费用，逾期支付的，每逾期一天须支付欠付款总额5‰的违约金。本案中，华信电子集团于2016年9月初收到中筑英卓公司的催收通知后，并未支付相应的租金，构成违约，理应支付违约金。华信电子集团主张中筑英卓公司未开具发票违约在先，因开具发票较之支付租金并非主要合同义务，故此情节不能构成华信电子公司不支付租金的抗辩事由。因中筑英卓公司已将保证金用于冲抵前租金，故华信电子集团延迟支付租金行为所带来的损失明显低于合同约定的违约金。现华信电子集团主张违约金计算标准过高，本院酌情确定华信电子集团应支付的违约金数额为25000元。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中筑英卓公司于2016年10月25日向华信电子集团发出通知的行为，系依双方合同约定行使合同解除权。现华信电子集团已于当日收到该通知，故双方合同已于2016年10月25日解除。华信电子集团主张双方合同系协商一致解除，无证据佐证，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没采取适当措施制止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原被告合同约定的租赁期限到2019年2月28日，实际合同仅履行至2017年10月25日即因被告违约而解除。华信电子集团理应赔偿中筑英卓公司房屋空置损失，具体损失金额，本院结合中筑英卓公司采取止损措施的情况，酌定为460000元。中筑英卓公司关于律师费10000元的主张，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定判决如下：一、北京华信电子企业集团于本判决生效之日起十日内支付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司违约金25000元；二、北京华信电子企业集团于本判决生效之日起十日内支付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司房屋空置损失460000元、律师费10000元；三、驳回中筑英卓（北京）管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由中筑英卓（北京）管理顾问有限公司负担4582.5元（已交纳），由北京华信电子企业集团负担3217.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  熊俊芳二〇一七年十月三十日书记员  高 畅