辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽民再965号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：王志琴。委托诉讼代理人：宋兆巍，辽宁文柳山律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人、被申请人）：大连经济技术开发区利达房地产开发有限公司。法定代表人：李双仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘荣珍，女，该公司工作人员。被申诉人（一审第三人、二审上诉人、被申请人）：孙广华，男。委托诉讼代理人：刘英昊，天津存合律师事务所律师。原审第三人（被申请人）：中国银行股份有限公司大连金普新区分行（原中国银行股份有限公司大连开发区分行）。委托诉讼代理人：李文婷，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：任晓飞，男，该行工作人员。申诉人王志琴与被申诉人大连经济技术开发区利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）、孙广华及原审第三人中国银行股份有限公司大连金普新区分行（以下简称中行金普分行）房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2005年10月17日作出（2005）开民房初字第××号民事判决。利达公司、孙广华、中行金普分行不服，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2006年2月10日作出（2005）大民房终字第××号民事判决。孙广华向大连市中级人民法院申请再审，大连市中级人民法院于2006年11月28日作出（2006）大民房监字第××号驳回申请通知书，驳回孙广华的再审申请。孙广华向本院申请再审，本院于2007年10月22日作出（2007）辽立民监字第140号驳回再审申请通知书，驳回孙广华的再审申请。其后，孙广华再次向本院申请再审，本院于2010年3月11日作出（2010）辽立三民申字第39号民事裁定，提审本案。本院再审于2011年4月23日作出（2010）辽审三民提字第5号民事裁定，撤销原审判决，案件发回大连经济技术开发区人民法院重审。大连经济技术开发区人民法院于2013年8月6日作出（2011）开民初字第1695号民事判决。王志琴、利达公司、孙广华不服，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2014年3月17日作出（2014）大审民再终字第8号民事判决，已发生法律效力。王志琴向大连市中级人民法院申请再审，大连市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）大民申字第105号民事裁定，驳回王志琴的再审申请。王志琴向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2016年7月25日作出辽检民（行）监(2016)21000000174号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年11月25日作出（2016）辽民抗110号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员徐平、刘佳章出庭。申诉人王志琴的委托诉讼代理人宋兆巍，被申诉人利达公司的委托诉讼代理人刘荣珍，被申诉人孙广华及其委托诉讼代理人刘英昊，原审第三人中行金普分行的委托诉讼代理人李文婷、任晓飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院（2014）大审民再终字第8号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。现有证据能够证明王志琴与利达公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应当受法律保护，合同标的由7-7-1变更为6-7-1的证据能够达到优势程度，因此应认定王志琴与利达公司之间就6-7-1房屋之间的房屋买卖合同合法有效。第一，王志琴与利达公司之间就7-7-1房屋的买卖合同合法有效，交付过程中将标的物变更为6-7-1的事实应视为对合同的变更。王志琴与利达公司于2000年4月3日签订房屋（7-7-1）买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，且该事实得到双方认可。但在履行过程中，利达公司向王志琴实际交付的标的物为6-7-1，从现有证据来分析，双方就6-7-1号房屋达成了买卖合意。首先，王志琴在提供6-7-1房屋买卖合同的房号有涂改，不被利达公司认可的情况下，王志琴补充提供了其从购买房屋后至今实际控制6-7-1房屋的证据，一是王志琴从物业领取钥匙，物业公司虽然与开发商不是同一主体，但物业公司一定是接受开发商的委托从事交房工作，在交房的工作上应当按照开发商的要求并代表开发商。二是王志琴提供了从入住起以其名义交电费、水费及取暖费的明细，其中水电缴费手册已经更为其名，进一步证明在房屋买卖合同签订以后，其实际控制的是6-7-1房屋。其次，利达公司在2000年4月和王志琴签订房屋（7-7-1）买卖合同，后于同年9月将该房屋卖给了案外人金英姿，依其说法为王志琴未按时缴纳房款解除合同故将（7-7-1）房屋转卖他人，而之后又于同年12月收取王志琴以塑钢工程款抵顶房款32903元、105890.14元，因此，利达公司在（7-7-1）房屋卖于案外人后仍然收取王志琴的房屋款无法解释。三是如果利达公司解除了其与王志琴房屋买卖合同，不应当对该房屋不闻不问，致使王志琴的公司人员在该房屋居住五年无人问津。并且作为房屋的买受人，孙广华作为案涉房屋的权利人，也同样在五年时间里对案涉房屋不理不睬，从未去过案涉房屋。第二，孙广华与利达公司签订的合同疑点重重，现有证据能够证实双方恶意串通签订房屋（6-7-1）买卖合同。首先，再审时提出的新证据：孙广华与利达公司1999年签订的房屋（6-7-1）买卖合同，如此重要的证据孙广华在原审期间均未提交或者提及该证据。其次，该合同关于房屋面积的填写有别于同期其他合同的形式，案涉房屋的测绘数据于1999年8月28日出具，王志琴向原审法院提交的从房产管理中心调取的利达公司于1999年7、8月与客户签订与案涉房屋相同户型的房屋的四份合同，面积均书写为164.67（实际测绘前的约数）平米，其中两份更改为165.03（测绘后的准确数值）平米，签约于2000年后的同户型房屋合同的面积则填写为165.03平米，但孙广华与利达公司于1999年3月签订的合同的面积即为测绘数165.03平米，也即在测绘数据出具前该合同即填写了精准的面积。再次，1999版合同没有填写交房期限、结清房款期限以及经办人等事项，与同期利达公司与其他客户签订的合同不同。并且利达公司无法提供其所有的1999版合同，现只有孙广华提供的一份未备案的合同文本。最后，关于孙广华与利达公司就案涉（6-7-1）房屋的买卖合同版本多个，有2005版、2001版、1999版等，其中2005版本也存在其所载电话与同期其他合同不统一的问题。综上，孙广华提供的1999合同疑点重重，且当事人无法合理解释，据现有证据显示该合同显系伪造，应当属于恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，孙广华与利达公司恶意串通签订房屋买卖合同。王志琴称，同意抗诉机关的抗诉意见。经在房产机关调取房屋档案，包括案涉房屋在内的两个单元房屋采用1999年版本的房屋买卖契约的共八份，孙广华提供的后补的合同编号是0011662，其余的均是003打头，可以证明001打头的合同不是该项目所用契约。多个生效判决证明利达公司存在一房多卖情况。利达公司、孙广华在原审均未表露过存在1999年版本的合同及在1999年签订过合同，一再表述在2001年签订合同，直到大连市中级人民法院调取电话入网时间达到无可辩驳的程度才承认2001年合同是虚假的。另外，大连经济技术开发区人民法院（2007）开民初字第172号、大连市中级人民法院（2010）大民二终字第182号两份生效判决，判决孙广华与中行金普分行之间的贷款合同无效。综上，请求改判。利达公司辩称：1、抗诉机关认定王志琴从物业领取钥匙没有证据。2、王志琴提交的交费明细只能证明其实际入住。3、王志琴应在2000年5月30日交齐全款，但其未交，以7-7-1号房屋窗户不好为由退房，利达公司在其退房的情况下将此房卖给了案外人。后继续收取王志琴房款是因其还要在利达公司找好的房屋，购买7-7-1号房屋时是现金价1900元/平方米，这次是要将其他的工程款转到利达公司，工程款转完后不够再以现金补充，公司领导同意，王志琴就转过来32903元，在2001年初又与利达公司算了一笔10万余元工程款的账，如果要是订房剩余就用现金补。2001年4月利达公司领导出事，王志琴的事就进行不下去了。王志琴交的3万余元和10万余元是房款但都未标楼号。关于孙广华与利达公司1999年3月28日签订的房屋买卖契约的面积问题，标准面积是1999年8月28日出来的，但利达公司有证据证明还有一份1999年2月签订的合同也出现了标准面积。孙广华1999年的房屋买卖契约未写交款和交房时间，是因孙广华以餐费顶房款，利达公司不知道这套房子多长时间吃完。房屋买卖契约上没有联系人是因孙广华的联系人是利达公司领导，不用写明。关于合同编号不一致问题，无法回答，本都是统一的，无法造假。2001年签订的合同载有2004年才入网的电话，别人也有这种情况。综上，请求维持原判。孙广华辩称：1、王志琴自行修改的商品房买卖契约真实性缺乏证据证明。无证据证明修改经利达公司同意，且利达公司也不予认可。王志琴提供的契约上“7”经过精细刮补在原位置变造成“6”，目的在于蒙混过关；王志琴派他人居住房屋并未告知利达公司，利达公司无从知晓，更不谈默许变更合同标的物。案涉房屋被王志琴让他人占有期间是毛坯状态，任何人都无从知晓其居住在涉案房屋；无证据证明利达公司向王志琴交付6-7-1号房屋，利达公司在很长一段时间对未卖出的房屋未上锁，王志琴偷占案涉房屋。抗诉机关认定王志琴从物业公司取得钥匙无证据证明。无证据证明利达公司委托物业公司交房，也无证据证明存在此商业惯例，即使王志琴从物业公司取走钥匙也不能认定物业公司代表利达公司向其交付房屋。2、孙广华与利达公司于1999年3月28日签订的商品房买卖契约以及标注2001年1月（实际为2005年签订）的商品房买卖合同均合法有效，无证据证明孙广华与利达公司构成恶意串通。孙广华1999年购买案涉房屋以及2005年办理房屋所有权证时不知王志琴与利达公司签订合同，不存在所谓“明知”，无证据证明孙广华主观存在所谓“恶意”；利达公司与孙广华形成房屋买卖合同关系是基于利达公司以案涉房屋抵顶餐费，利达公司未向孙广华提及过王志琴，更无证据证明孙广华与利达公司为损害他人利益而虚伪通谋形成不真实的合同；孙广华与利达公司订立合同的行为未损害第三人的利益。王志琴对涉案房屋无物权或物权期待权，其自行修改房号且不能证明经利达公司认可，其起诉前也未交纳全部房款，无证据证明利达公司向其交付了案涉房屋。王志琴从未主张或联系利达公司办理房屋所有权证，明显不合常理。孙广华向利达公司交付的钱款足以实现王志琴全部债权；孙广华1999年对案涉房屋进行了现场核实，此后因无居住需求以及对利达公司的信任，在2005年前不知房屋被王志琴占有。此外，案涉房屋是以物抵债标的物，意思达成后即实现了双方目的。2005年前案涉房屋未取得所有权证，孙广华无实际居住需求暂不去管理合情合理。1999年该地区的房子不值钱，现在也不值钱，孙广华忽视对房屋的管理有特殊背景，也给了王志琴可趁之机；利达公司在1999年1月即掌握了案涉房屋的精准面积并报送房管部门，房管部门仅是对利达公司的测绘结果进行确认。利达公司当时有两个售楼处，公司售楼是按1999年1月掌握的精准面积签订合同。王志琴自行调取的四份合同均是工地售楼处签订的，未调取公司售楼合同不能反映出当时签订合同的全部情况，更无法否定孙广华1999年商品房买卖契约的真实性。利达公司调取了多份当时的合同，房屋面积和此后的测绘数值一致；2001年的商品房买卖合同确实是2005年签订的，日期倒签目的在于避税，合同内容是双方真实意思表示，是在1999年商品房买卖契约的基础上为办理登记而进行的程序性行为，不能否定双方1999年已建立的买卖合同关系，电话号码问题不是推定合同虚假与否的依据。3、案涉房屋已登记在孙广华名下，除非有足够证据推翻登记，否则登记者即为物权人。王志琴起诉所依据的是其自行修改的商品房买卖契约，且合同其未履行完毕，不能证实其与涉案房屋有利害关系，其起诉的依据或前提不存在；如王志琴真与利达公司就案涉房屋签订了合同，其对房屋登记事宜不闻不问，不合常理；王志琴支付案涉房屋水电取暖费，不能证实或佐证其就是案涉房屋的真实购买人。4、即使王志琴自行修改的合同有效，在无证据证明孙广华与利达公司恶意串通的前提下，其也不能主张孙广华与利达公司之间合同无效。5、案涉房屋在2005年前未交付给孙广华，孙广华无义务也无法实现对房屋的管理。6、王志琴申请对孙广华1999年的商品房买卖契约的形成时间进行鉴定，鉴定机构予以退鉴，举证责任应由王志琴承担。孙广华未在一审提供此证据确有疏忽的过错，但不能否认真正的事实。7、抗诉机关认为利达公司向王志琴交付了案涉房屋，实际上是王志琴自行占有。8、抗诉机关认为物业公司向王志琴交付了房屋钥匙，未经历次判决确认，王志琴也多次作出相反的陈述。9、王志琴无证据说明合同编号规则，以合同编号来说明1999年的商品房买卖契约不真实显无证明力。10、关于贷款合同的生效判决与本案无关。11、王志琴最初说是史晓楠修改的契约，后又称是刘荣珍拿碳素笔修改，两种表述均与契约修改现状不符。综上，请求维持原判。中行金普分行述称，王志琴与利达公司、孙广华之间的纠纷与银行借款无关，中行金普分行与孙广华之间的借款合同有效，请求维持原判。本院再审认为，本案原审判决认定基本事实不清。第一，原二审判决即大连市中级人民法院（2014）大审民再终字第8号民事判决，对王志琴、利达公司是否合意变更了合同标的物一节认定基本事实不清。利达公司与王志琴就案涉7-7-1号房屋签订了商品房买卖契约，对此各方当事人均无争议。本案争议的是上述商品房买卖契约签订后，利达公司、王志琴是否合意变更了合同标的物（即7-7-1号房屋变更为6-7-1号房屋）。王志琴作为主张合同变更的一方，其对所主张的事实负有举证责任，其在提供涂改的商品房买卖契约的同时，还提供了6-7-1号房屋电费明细登记簿（户名王志琴）、2000年9月20日利达公司就7-7-1号房屋与案外人金英姿签订的商品房买卖契约、2000年12月22日及其后用塑钢窗等款抵房款的凭据以及占有使用6-7-1号房屋的照片。原二审判决虽认定了利达公司于2000年9月20日将7-7-1号房屋卖给案外人金英姿的事实、利达公司在2000年12月22日后继续收取王志琴房款的事实以及王志琴占有使用6-7-1号房屋多年的事实，但未查清以下事实：利达公司基于什么又将7-7-1号房屋卖给案外人金英姿？基于什么继续收取王志琴的房款？利达公司是否知道或应当知道6-7-1号房屋被占有使用？王志琴为何能多年占有使用3-7-1号房屋？原二审判决未查明上述事实，认定基本事实不清。本案，对王志琴主张的其与利达公司合意变更合同标的物这一待证事实，应全面、客观审查证据，运用逻辑推理和生活经验法则对证据的证明力进行判断，并结合本案相关事实判断该待证事实的存在是否具有高度可能性，进而认定待证事实是否存在。第二，原一审判决即大连经济技术开发区人民法院（2011）开民初字第1695号民事判决亦认定基本事实不清。本案中，确认利达公司、孙广华签订的合同的效力，涉及利达公司、孙广华是否存在恶意串通订立合同问题。利达公司、孙广华于2005年签订落款时间为2001年1月的商品房买卖合同，孙广华持该合同办理了案涉6-7-1号房屋的房屋产权证书。确认利达公司、孙广华2005年签订合同是否为恶意串通，需要首先查明落款时间为1999年3月28日的商品房买卖契约是否具有真实性。如该商品房买卖契约不具有真实性，则需在查明王志琴是否合法占有案涉6-7-1号房屋的基础上，以本案客观事实为基础，综合评判利达公司与孙广华2005年签订案涉商品房买卖合同时是否恶意串通。原一审判决仅以2005年签订的案涉商品房买卖合同时间倒签认定利达公司、孙广华恶意串通损害王志琴的利益，依据不足，基本事实不清。综上，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销大连市中级人民法院（2014）大审民再终字第8号民事判决及大连经济技术开发区人民法院（2011）开民初字第1695号民事判决；二、本案发回大连经济技术开发区人民法院重审。审判长  米继东审判员  张云涌审判员  王 双二〇二〇年五月六日书记员  辛 颖