湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1135号上诉人（原审被告）：彭银，男，1988年8月12日出生，土家族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：刘建军，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚悠悠，男，1990年9月23日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：康立园，女，1989年7月27日出生，汉族，住湖南省新化县，两被上诉人的共同委托代理人：彭俊兴，湖南海天律师事务所律师。原审第三人：长沙市祥华房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区金星中路383号西京公寓三期商业广场20010房。法定代表人：陈亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王华江，男，1983年1月14日出生，汉族，住江苏省盱眙县，该公司法务经理。上诉人彭银因与被上诉人龚悠悠、康立园、原审第三人长沙市祥华房地产开发有限公司（以下简称“祥华房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭银的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1、上诉人在一审不是适格的被告主体。原因是2017年8月2日，上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》第一条约定上诉人承租房屋仅作教育培训、咨询服务使用。同年8月17日，上诉人担任负责人的湖南博一圣教育咨询有限分公司梅溪湖分公司登记成立。11月8日，彭银与被上诉人、原审第三人签订《三方协议》，变更原租赁合同主体为上诉人与被上诉人。但上诉人作为公司负责人，有权在公司未成立前代表公司对外签订合同，且租赁房屋由公司使用，公司对此亦予以追认。故租赁行为不是彭银的个人行为，法律后果应归属公司。2、合同不能继续履行系因国家政策变化造成，上诉人提前解除合同不构成违约行为，不应承担违约责任。3、一审适用法律错误，一审根据合同相对性原则认定彭银为合同当事人错误，本案应当适用情势变更原则，且一审认定的违约金过高。两被上诉人共同辩称，1、上诉人主张的湖南博一圣教育咨询有限公司成立时间为2017年8年17日，《房屋租赁合同》签订时间为2017年8月2日，租赁合同签订时公司尚未成立，上诉人不可能接受该公司的委托。2、没有因国家政策的变动导致租赁合同不能履行。不能办学是因为上诉人一直未办理办学许可。办学许可是法律规定并设立的行政许可。该行政许可的存在至少超过十年，所以不能把政策变动作为上诉人违规行为的抗辩理由。3、作为房屋租赁合同的出租方，被上诉人只是交付房屋给上诉人使用，至于上诉人的具体使用情况，只要用途不违反法律规定和合同约定，均是其自己范围内的事情。上诉人所主张的办学风险就是市场风险，应当自行承担风险后果。4、违约金只判了6个月的违约金，上诉人本身享受了8个月的免租时间，合同解除后房屋闲置了3、4个月，违约金本身不足以弥补被上诉人的损失。被上诉人体谅上诉人及不愿意产生诉累，即使判决的违约金不足以弥补被上诉人的损失也没有提出上诉。原审第三人辩称，本案与其没有关系。龚悠悠、康立园向一审法院起诉请求：1.判令彭银支付违约金125580元；2.本案的诉讼费由彭银承担。一审认定事实：2017年8月2日，彭银（乙方）与祥华房地产公司（甲方）签订《房租租赁合同》约定：“一、出租房屋概况1.1甲方将位于卓越·浅水湾一期1栋109号商铺出租给乙方，建筑面积为104.65平方米。1.2乙方承租该房屋仅作教育培训、咨询服务使用。二、房屋交房标准2.2交房标准：以毛坯房屋交房。三、租赁期限租期为5年，即2017年8月16日至2022年8月15日止。其中2017年11月16日至2018年2月15日；2018年5月16日至2018年8月15日；2018年11月16日至2019年1月15日；合计免租8个月，年租金额为83720元（捌万叁仟柒佰贰拾元整）（免租金不免管理费）。四、租金及支付方式4.1自2017年8月16日起至2019年8月15日，租金标准为10465元/月（含5%税）；2019年8月16日起至2021年8月15日，租金标准为10988.25元/月（含5%税）；2021年8月16日起至2022年8月15日，租金标准为11537.66元/月（含5%税）。4.2房屋租金支付方式：乙方首次租金缴纳时间2017年8月5日前向甲方支付2017年8月16日起至2017年11月15日的租金：人民币31395元；第二次付款为2018年2月5日前支付下一期租金（2018年2月16日起至2018年5月15日的租金）；第三次付款为2018年8月5日前支付下一期租金（2018年8月16日起至2018年11月15日的租金）；自2019年1月16日后以每季度为频次提前十日正常缴租，以后依次类推……五、租赁期间相关费用……5.2乙方应在2017年8月5日前向甲方支付人民币10000元（大写壹万元整）作为房屋保证金，待租赁期满并结清费用后，甲方于结清当日将保证金无息退还给乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒绝退还保证金。5.3乙方对租赁场所进行装修改造前须至物业管理处办理相关手续，同时须缴纳装修押金5000元，装修管理服务费0.03元/平方米/天，普通垃圾清运费2元/平方米。打墙垃圾清运费30元/平方米。六、甲方的权利与义务6.1保证拥有该房屋的产权，提供给乙方办理营业执照等相关证明资料；6.2有权利按照本合同约定收取租金；6.32017年8月15日向乙方交付毛坯房屋。6.4对本合同项下银行信息的真实性负责。七、乙方的权利与义务7.1按照本合同的约定使用房屋。7.2按照合同约定支付租金及其他费用。7.3未经甲方书面同意，不得擅自改变房屋的结构。7.4租赁期限届满，乙方如需继续承租的，应在租赁期限届满前60日内向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方享有优先续租权，双方另行签订租赁合同。八、其他约定……8.4租赁期内，如甲方出卖该房屋给第三方，乙方须同意在保证合同条款不变的前提下（仅变更合同主体）重新与第三方签订租赁合同，否则甲方将按提前退租追究乙方违约责任，乙方与第三方重新签订房屋租赁合同后，本合同自动废止……8.6租赁期限内，乙方如需提前退租的，乙方应向甲方支付一年的租金作为违约金……”上述租赁合同签订后，祥华房地产公司按照约定将房屋交付给彭银使用，彭银将涉案房屋用于湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司经营，彭银为该公司负责人。上述租赁合同履行过程中，祥华房地产公司于2017年9月8日将涉案房屋出售给龚悠悠、康立园。2017年11月24日，祥华房地产公司（甲方）与彭银（乙方）、龚悠悠、康立园（丙方）签订《三方协议》，约定:“鉴于甲乙双方于2017年8月2日签订了标的物为长沙市岳麓区梅溪湖近湖七路32号卓越浅水湾项目商业用房一期1幢109的《房屋租赁合同》，甲、丙双方于2017年9月8日签订了同样标的物的《商品房买卖合同》，现经甲乙丙三方协商，在自愿平等的原则下，签订本协议作为原合同的补充协议。一、原《房屋租赁合同》的合同主体变更为丙方，甲方的权利义务由丙方完全继承，乙方无异议；二、以《入伙通知书》中约定的时间为界，2017年9月30日以前的租金由甲方享有扣除，丙方则享有余下的税后租金4950.43元（大写：肆仟玖佰伍拾元肆角叁分）（税款含：增值税249.17元、城市维护建设税17.45元、教育费附加7.48元、地方教育附加4.98元、水利建设专项收入2.99元），以及房屋押金10000元（大写：壹万元整）。以上合计金额为14950.43元（大写：壹万肆仟玖佰伍拾元肆角叁分），上述款项将在商铺交付后15个工作日内由甲方转账至丙方指定账户。三、甲乙丙三方再无其他争议……”以上三方协议签订后，祥华房地产公司将从彭银处收取的10000元保证金移交给龚悠悠、康立园，此后的商铺租金亦由龚悠悠、康立园向彭银收取。上述租赁合同履行过程中，长沙市岳麓区清理整治无证办学联席会议办公室于2019年4月8日发出编号为2019002号的《清理整治无证办学通知书》载明：“博圣教育学校（幼儿园）：经查，你单位未经教育行政部门批准擅自开展教育教学活动，属于无证办学，办学地址：卓越浅水湾一期1-109。根据《教育法》《义务教育法》《民办教育促进法》等法律规定及《湖南省校外培训机构专项治理工作方案》和《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强无证办学清理整治的通知》（长政办发［2017］49号）等文件的精神，请于2019年4月18日前自行关停或申请获批办学许可证。请彭银（身份证号码：4331301988××××××××”）配合街道和相关职能部门落实整改或关停工作。否则，相关部门将依法处理，并将纳入无证无照、存在安全隐患或有不良行为的校外培训机构黑名单。”后彭银未向相关部门申办办学许可证。同日，彭银通过微信向龚悠悠、康立园康立园提出退房并停止经营。彭银对涉案房屋的租金已支付至2019年6月15日。2019年6月16日，龚悠悠、康立园将涉案房屋收回并另行对外招租。2019年8月22日，湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司出具一份《证明》称彭银与祥华房地产公司签订租赁合同，并与龚悠悠、康立园、祥华房地产公司签订三方协议的行为系代表公司的职务行为，由此产生的一切法律后果由其公司承担，与彭银无关。但是在彭银与祥华房地产公司签订租赁合同，与龚悠悠、康立园签订三方协议的过程中并未向龚悠悠、康立园或祥华房地产公司出具过该份证明，在合同签订之后至龚悠悠、康立园起诉之前亦未出具过该份证明。一审法院认为，彭银与祥华房地产公司签订的《房屋租赁合同》、与龚悠悠、康立园及祥华房地产公司签订的《三方协议》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，各方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同的约定履行各自的义务。本案中，龚悠悠、康立园通过买卖的方式取得了涉案房屋的所有权，并与彭银及祥华房地产公司签订了《三方协议》，依法取得了涉案《房屋租赁合同》中出租人的全部权利义务，根据涉案《房屋租赁合同》第八条第六款的约定：“租赁期限内，乙方如需提前退租的，乙方应向甲方支付一年的租金作为违约金。”本案中，合同履行过程中，彭银在未与龚悠悠、康立园协商一致的情形下提前解除涉案租赁合同、终止经营，其行为违反了前述合同约定，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然上述合同约定了违约金的标准为一年租金，但该标准显然过高，一审法院根据案件实际情况酌情予以调整，酌定由彭银一次性支付龚悠悠、康立园违约金60000元。关于彭银辩称其并非本案适格被告的问题，虽然彭银辩称涉案房屋系湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司在实际使用，其与龚悠悠、康立园、祥华房地产公司签订的三方协议系代表该公司履行职务的行，并向一审法院提交了一份该公司出具的《证明》，但彭银在与祥华房地产公司签订《房屋租赁合同》及与龚悠悠、康立园与祥华房地产公司签订《三方协议》时均系以彭银个人名义签订，既未向龚悠悠、康立园提供上述证明，亦未提供其他能够证明湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司授权彭银签订前述合同及协议的证据，根据合同的相对性原则，彭银属于上述合同的当事人，属于本案的适格彭银。关于彭银交付的10000元保证金应否退还的问题，因彭银在租赁合同期限尚未届满的情形下擅自提前解除合同构成违约并给龚悠悠、康立园的预期可收租金利益造成损害，故对其交付给龚悠悠、康立园的10000元租赁保证金，龚悠悠、康立园有权不予退还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、限彭银于判决生效之日起十日内向龚悠悠、康立园支付违约金60000元；二、驳回龚悠悠、康立园其他的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1406元，由龚悠悠、康立园负担406元，由彭银负担1000元。二审中，上诉人提交以下证据：关于印发《长沙市校外培训机构设置标准》的通知，拟证明被上诉人的房屋达不到长沙市规定的办学标准，导致上诉人无法继续申请办学许可证，不能履行合同，不应承担违约责任。两被上诉人对上诉人提交的证据，发表如下质证意见：对该证据的真实性有异议，该通知发文时间为2019年12月3日，而本案发生纠纷时间为2019年6月，该份证据与本案没有关联性。原审第三人对上诉人提交的证据的真实性、合法性和关联性没有异议。二审中，两被上诉人和原审第三人均没有提交新证据。本院对上诉人提交的证据作出如下认证：该份证据与本案没有关联性，无法实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为彭银应否支付两被上诉人违约金6万元。彭银主张其非本案的适格当事人，不应由其本人向被上诉人支付违约金，租赁合同法律后果应当归属湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司。经查，彭银与原审第三人签订的《房屋租赁合同》以及其与两被上诉人、原审第三人签订的《三方协议》均是合法有效合同。各方当事人均应全面履行合同义务。上述两份合同，彭银均作为承租人签订合同。彭银主张的责任主体湖南博一圣教育咨询有限公司梅溪湖分公司并非上述两合同的合同主体。且两份合同签订时，彭银均是以个人身份签订，故彭银主张其不是本案责任主体的理由与事实不符，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第八条第六款的约定：“租赁期限内，乙方如需提前退租的，乙方应向甲方支付一年的租金作为违约金。”本案中，合同履行过程中，彭银在与未与两被上诉人协商一致的情形下提前解除涉案租赁合同、终止经营，其行为违反了前述合同约定，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。一审结合合同约定的内容，根据案件实际情况酌定由彭银一次性支付两被上诉人违约金60000元并无不当，本院予以维持。彭银主张因政策变化，应适用情势变更原则的主张没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人彭银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2812元，由上诉人彭银负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月三日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。