江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣02民终638号 上诉人（原审原告、反诉被告）：汪海兵，男，1970年11月24日出生，汉族，江西乐平人，住江西省乐平市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙红，女，1978年12月19日出生，汉族，江西乐平人，住江西省乐平市。 原审第三人：孙某，男，2000年1月24日出生，汉族，江西乐平人，住江西省乐平市。 法定代理人：汪某，男，1976年4月6日出生，汉族，江西乐平人，住江西省乐平市。 上诉人汪海兵因确认合同效力纠纷（原审案由：商品房买卖合同纠纷）一案，不服江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初1228号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人汪海兵不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决第二项。事实与理由：1、原审认定我未付清房款判决支付房款的事实不清。事实上，此《房屋买卖合同》是第三人袁长林引起的，当时第三人袁长林与被上诉人孙红是同居的男女朋友关系，由于袁长林欠我16万元借款不还，经我催收才导致与被上诉人孙红三方一起协商，经协商，被上诉人孙红同意用房屋为第三人袁长林抵16万元借款及代其还银行借款本金8万元及利息。此合同签订后，被上诉人就将房屋产权证复印件、房间锁匙、乐平市房地产抵押登记审批表、贷款手续等一并交给我，我接收后便装修入住，同时到银行还消了被上诉人欠款，收回房产证原件。我购此房子确实未直接交付现金给被上诉人，但代被上诉人偿还了银行欠款8万元现金和3万余元利息，抵扣了第三人袁长林借我16万元债权，此房款事实上已经一次性付清了；2、法理上，我认为此《房屋买卖合同》是2009年6月29日签订的，并约定了生效的时间。若我真没有付购房款，到2014年7月5日我诉被上诉人协助我办理房屋过户手续时，被上诉人才提出，根据《民诉法》时效的法律规定，已经远远超过了二年时效，丧失了胜诉权。 被上诉人孙红辩称，该合同没有实际履行，按照合同约定，汪海兵应向孙红支付购房款25万元，但迄今汪海兵偿还了银行欠款外，没有再向孙红支付购房款。 汪海兵向原审法院起诉请求：1、确认原告汪海兵与被告孙红于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效，并责令孙红协助汪海兵办理房屋过户手续；2、驳回反诉原告的诉讼请求。 孙红向原审法院反诉请求：1、请求法院依法判决解除双方于2009年6月29日签订的房屋买卖合同并返还占有的房屋及产权证；2、判决反诉被告按每月200元的租金标准向反诉原告及孙某支付租金，自2009年6月29日起至腾房之日止，共计12200元。 原审院认定的事实：2009年6月29日，汪海兵（乙方）、孙红（甲方）签订一份房屋买卖合同，合同第一条约定，甲方所售房屋位于乐平市，建筑面积约129平米；第二条约定甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币贰拾伍万元，（甲方还欠房屋贷款捌万元，由乙方承还）。第三条约定，在签订此合同后，甲方应于2009年6月29日将房屋付给乙方。如甲方在限定之日不能交房，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方退还乙方所交全部款项，并罚款10万元整。合同签订后，孙红于当日即将房屋钥匙、产权证书交由汪海兵保管，汪海兵之后将房屋装修后入住，并在此期间为孙红全部偿还银行贷款80000元及利息。后汪海兵要求孙红协助办理房屋过户手续无果。为此，汪海兵具状诉至法院，引起本案纠纷。 另查，孙红起诉案外人袁长林，并在2013年1月10日达成（2013）乐民一初字第38号民事调解：一、被告袁长林同意在2013年1月30日将坐落在金汇兰庭26号603室（户名为孙红、孙某）的房屋返还给孙红，并将该房屋的产权证、契税证等相关证件一并交付给孙红，孙红放弃25万元的债权。如被告袁长林不能在2013年1月30日之前，将该房屋及产权证等手续返还给孙红，被告袁长林必须在2013年1月30日偿付250000元。二、被告袁长林同意于2013年1月30日之前偿还孙红借款55000元；2013年7月30日偿还借款50000元。三、其它无争执。双方之间的债权债务两清。本案受理费6625元，适用调解结案减半收起，即计人民币3313元由原告袁长林承担。 原审法院认为，通过庭审，根据当事人的陈述及提供的证据，一、争执的房屋买卖合同效力？汪海兵主张房屋买卖合同是双方真实意思表示，孙红的代理属于表见代理，合法有效；孙红、孙某主张合同中未将共有人孙某列为出卖方，损害剥夺了共有人的合法权益，违反法律强制性规定，且没有实际履行，属于无效合同。法院认为，争执的房屋买卖合同是汪海兵与孙红自愿签订，孙红系孙某的母亲，与汪海兵签订房屋买卖合同，虽然在合同中没有代替孙某签名，但因为孙红系孙某的法定代理人，其代理行为有效，况且，该房屋买卖自始至终第三人孙某没有提出房屋价款明显低于市场价或者恶意行为的证据，并且孙红在庭审中陈述卖掉争议的房屋目的是想再购买一套电梯房，不存在侵害第三人的理由，故此，争执的房屋买卖合同合法有效。二、争执的房屋除去向银行借款的之外，购房款是16万元，还是25万元？汪海兵是否已经支付了购房款？汪海兵主张该房是因案外人袁长林欠其债务16万元，加上银行贷款8万多元，合计近25万元，而孙红同意以房屋作价25万元为袁长林代偿其债务，并申请法院调取（2013）乐民一初字第38号民事调解书为凭证；孙红主张其当时想卖掉争议的房屋，再购买一套电梯房，通过袁长林认识汪海兵，与汪海兵签订了房屋买卖合同，之后，将房屋钥匙交给汪海兵，但汪海兵一直没有付房款，除去向银行贷款之外，房款为25万元。法院认为，根据双方签订的合同第二条约定甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币贰拾伍万元，（甲方还欠房屋贷款捌万元，由乙方承还），从该条约定应当认定双方购房款的总金额为25万元，该总金额包括银行贷款之内，故此，应当认定除向银行借款的之外，购房款是17万元，而不是25万元的事实，并且根据（2013）乐民一初字第38号民事调解书不能证实袁长林欠汪海兵16万元的债务抵扣了汪海兵应付给孙红的购房款。 综上，对汪海兵主张其与孙红于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效并责令孙红协助汪海兵办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持；对汪海兵主张袁长林欠汪海兵16万元的债务抵扣了汪海兵应付给孙红的购房款的诉讼请求不予支持。对孙红、孙某主张房屋买卖合同无效，要求汪海兵返还该房屋和支付租金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原审判决：1、确认汪海兵、孙红于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效；2、孙红在判决书生效后十日内协助汪海兵办理房屋过户手续，汪海兵在判决书生效后十日内支付孙红、孙某购房款170000元；3、驳回孙红、孙某的其它诉讼请求。本案受理费100元，反诉受理费158元，由汪海兵负担158元，由孙红、孙某负担100元。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，双方房屋买卖合同系汪海兵与孙红自愿签订，孙红是未成年人孙某的法定代理人，出卖该房屋价款没有明显低于市场价或者其他恶意行为，且孙红在庭审中陈述出卖房屋的目的是想再购买一套电梯房，不存在侵害第三人的理由。原审判决认定汪海兵、孙红于2009年6月29日签订的房屋买卖合同有效，事实清楚，证据充分，应予以确认。根据《民事诉讼法》的相关规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。作为民事诉讼的一个基本原则它适用于民事诉讼的所有诉讼参与人，法院应当按照当事人的诉讼请求作出相应裁判。本案中，原审原告汪海兵及反诉原告孙红双方争议焦点为购房合同是否有效，双方的诉讼请求均未涉及房款支付问题，原审法院确定本案案由为商品房买卖合同纠纷不妥，本院予以纠正。原审判决第二项内容:“汪海兵在判决书生效后十日内支付孙红、孙某购房款170000元”判超所请，不符合法定程序。孙红提出汪海兵未付清购房款，应另行起诉。汪海兵主张其享有袁长林16万元债权，孙红同意由袁长林支付剩余房款16万元，因未提供相关证据，本院不予采信。汪海兵不能证明购房款已经全部支付完毕，其请求孙红协助办理房屋产权过户登记手续，本院不予支持。 综上，本院认为，原审法院认定事实清楚，但程序不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初1228号民事判决第一项、第三项； 二、撤销江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初1228号民事判决第二项。 一、二审案件受理费358元，由上诉人汪海兵负担158元，被上诉人孙红、原审第三人孙某负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  欧阳国 审 判 员  王慧莲 二〇一七年十月二十七日 代书记员  章汝秀