山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初6908号原告（反诉被告）：李菲，女，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：石磊，山东首辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢志强，男，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：韩磊，山东运策律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁春竹，山东运策律师事务所律师。原告李菲与被告谢志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告李菲的委托诉讼代理人石磊，被告谢志强的委托诉讼代理人韩磊、宁春竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李菲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.判令被告赔偿原告房屋中介费7500元及房屋评估费200元；3.判令被告向原告返还定金1万元；4.判令被告向原告支付违约金15万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）的居间服务，购买了被告位于青岛开发区井冈山路xx号南楼办公xx号房屋，并签订了《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，同时，原、被告与链家公司签订了《居间服务合同》。原告按照《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》约定，向被告交付了定金1万元（其中7500元由原告直接代被告向链家公司支付了居间服务费），同时，原告按照《居间服务合同》的约定，向链家公司支付了中介费7500元及评估费200元。原告拟按照《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》约定向被告支付首付款时，被告明确告知原告，涉案房屋无法解押，无法办理房产证。被告提出欲解除房屋买卖合同，退还原告已支付的定金1万元并支付1000元违约金，原告当场予以拒绝。原告多次电话联系被告及链家公司，坚持表示继续购买涉案房屋，被告电话长期处于无法接通状态，待原告再联系到被告后得知，被告已将涉案房屋另行出售。原告认为，被告将房屋一房二卖，主观上存在恶意，其行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告谢志强答辩并反诉称，同意解除《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。被告已经在2016年8月17日到银行偿还贷款，并在约定期限内办理完房屋抵押注销手续，并于当日将材料通过房产开发商递交给房管交易中心，已按约定履行了相关义务。原告违反了双方签订的《补充协议》第二条第五款的约定，原告未于2016年9月1日之前支付首付款21万元，依据协议第四条，原告逾期履行义务超过15日，已构成根本违约。在协议签订后，被告要求原告支付首付款，在多次沟通过程中，原告既不支付首付款也不向银行申请贷款，并且原告明确表示不再继续购买该房产。因原告的行为构成根本违约，原告要求被告承担中介费、评估费没有依据，被告可以不退还定金。因原告违约在先，被告无需向原告支付违约金，而是原告应按协议的约定支付给被告相当于房款20%的违约金。请求：1.依法解除双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2.判令被反诉人支付违约金15万元；3.诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（原告）李菲针对反诉辩称，其没有违约，是因为反诉原告违约在先，致使反诉被告行使不安抗辩权，反诉原告应向反诉被告支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2016年8月18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《青岛市存量房屋买卖合同》约定，出卖人将其名下的坐落于青岛开发区井冈山路****办公**房屋出售给买受人，房屋所有权证号为青房地预市字第xx号，房屋已设定抵押，出卖人于2016年9月30日前办理抵押注销手续，交易房屋价款为75万元，签订合同时买受人支付定金1万元，拟申请贷款53万元；自签订合同之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。《补充协议》第一条约定，就出卖方暂时尚未取得该房屋的所有权证书的事实，已据实告知买受人，且买受人已知晓该事实，双方已明确知晓交易风险，自愿达成协议。双方同意交易价格75万元为房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条约定，买受人于2016年8月18日向出卖人支付定金1万元，出卖人承诺在2016年9月30日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知买受人，并配合办理房屋产权转移登记手续。买受人于2016年9月1日之前将21万元首付款以资金托管方式支付给出卖人。买卖双方于2016年9月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2016年9月15日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条约定，出卖人逾期履行补充协议第二条的义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除合同，出卖人应承担相当于房屋总价款20%的违约金。买受人逾期履行补充协议第二条的义务超过十五日的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，买受人应承担相当于房屋总价款20%的违约金。同日，原、被告与链家公司签订《居间服务合同》，约定原告和被告各承担居间费7500元，于签订合同当日支付给链家公司。2、原告提交的交通银行账户交易明细、中介费发票证明，原告于2016年8月18日转账给被告账户2500元，链家公司出具了名称为谢志强的青岛增值税普通发票。原告称，该7500元发票是由原告直接代被告支付中介费后取得，与支付的2500元构成定金1万元。该发票与《青岛市存量房屋买卖合同》约定的定金数额、《居间服务合同》约定的居间费、原告提交的交通银行账户交易明细相印证，可以认定原告主张的事实成立。3、原告提交的链家公司出具的名称为李菲的青岛增值税普通发票，证明原告支付给链家公司居间费7500元。原告提交的200元的评估费收据，仅有“孔垂保”的签名，未加盖评估公司印章，不足以证明原告已支付评估费，故本院对该证据不予认定。4、原告提交的手机通话录音，被告对通话的内容予以认可，本院予以认定。该录音形成于2017年3月24日，录音中，原告说：“当时说定你那个房子，你说办不出房产证嘛，我首付款就没给你，你现在能办出房产证了吗？”被告说：“已经给别人买走了”。原告说：“那怎么能卖给别人呢！我要这个房子我要呀。咱们签了合同的呀。”被告说：“是签了合同，你说不要了呀”。…原告坚持在录音中说被告的房子的房产证没办出来，说了要房子。被告坚持说，原告说不要房子了，一分钱没收到，后来把房子卖给别人了。5、被告提交其建设银行个人贷款还款凭证及结清证明各1份，辩称被告于2016年8月17日偿还完涉案房屋贷款。该证据证明被告于2016年8月17日偿还银行贷款33万余元，但被告未提交相应的贷款合同，不足以证明其是偿还涉案房屋贷款。6、原告称，已支付被告定金1万元，但被告未出具收条。因被告向原告提出不能按时办理房产证，时间不确定，导致原告不得已行使不安抗辩权，未按合同约定于2016年9月1日前支付首付款21万元，之后经常联系被告确认办理房产证的时间。被告辩称，只认可收到2500元，并未收到1万元定金。原告未提出证据证明被告不能按时办房产证，且未提供证据证明时常联系被告，在长达7个月中未及时联系被告，已足以说明原告不再继续履行合同购买房屋。被告已于2016年8月18日提交办理涉案房屋产权证的手续，大概是在2016年11月、12月左右取得涉案房屋的产权证，于2017年5月、6月份卖给了案外人。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1、原告是否有权行使不安抗辩权拒付购房首付款？2、被告在履行《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的过程中是否存在违约行为？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：对于第一个焦点问题，原、被告于2016年10月18日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同，合同双方应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，《补充协议》明确约定被告暂时尚未取得该房屋的所有权证书，双方知晓交易风险，即签订合同时原告已知晓被告尚未取得涉案房屋的所有权证书，在合同履行过程中原告再以被告可能不能按时办理房产证，造成合同不能履行为由拒付购房首付款21万元，理由不足，依法应当承担违约责任。对于第二个焦点问题，为了涉案房屋能够顺利过户，被告应取得涉案房屋的产权证及办理抵押注销手续。《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定了被告办理涉案房屋产权证及注销抵押手续的期限，且该项约定未明确以原告支付首付款为前提条件，故被告应当按约定及时办理相关手续。根据被告的陈述，被告未能于2016年9月30日前取得涉案房屋的产权证，违反了合同约定，构成违约。根据《补充协议》第四条的约定，买受人逾期履行支付首付款的义务超过十五日的，出卖人有权以书面通知的方式解除合同。但从前述查明的事实来看，被告并未书面通知原告解除合同，后另行将涉案房屋出售，导致原、被告签订的合同不能履行，构成违约。综上所述，原、被告在履行《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的过程中均存在违约行为，逾期履行合同义务均超过十五日，根据《补充协议》第四条的约定，原、被告均有权解除合同，互相应向对方承担违约责任。因原、被告的违约程度相当，故本案以原、被告均不向对方承担违约责任为宜，现原、被告均同意解除《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不违反法律规定，本院依法予以确认。被告因履行合同取得的定金1万元，应当予以返还；原告主张的中介费、评估费损失由其自行承担，被告负担的中介费（由原告代为支付）损失应由其自行承担。原告和被告主张的违约金损失，依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李菲和被告谢志强签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告谢志强于本判决生效后十日内返还原告李菲购房定金10000元；三、驳回原告李菲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢志强的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元（原告已预交），由原告负担3436元，由被告负担218元。反诉案件受理费1650元，由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘正品审判员  车绍文审判员  于召霞二〇一七年十月九日书记员  侯衍玲