海南省临高县人民法院诉讼文书拟稿纸 主 办 单 位民 二 庭签 发 拟稿人林珩拟 稿 时 间 2017．9．22合 议 庭签  署林珩林红波王小花审 判 庭负 责 人意  见 审  核 校对  海南省临高县人民法院民 事 判 决 书 （2017）琼9024民初157号原告：临高颐和城镇地产有限公司，住所地海南省临高县临城镇礼贯北路宗地号为（7）-60销售部。法定代表人：罗罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琅，系海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷佳蕊，系海南嘉天律师事务所律师。被告：高岩，男，1963年10月2日出生，汉族，住吉林省四平市铁**春光逸园**楼****左门，公民身份号码：2203031963********。委托诉讼代理人：云涌，系海南嘉法律师事务所律师。第三人：深圳市富邻置业顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田路瑰丽福景大厦**楼**503。法定代表人：颜元发。第三人：深圳市富邻置业顾问有限公司三亚分公司，住所地海南省三亚市迎宾大道**时尚楼首层。法定代表人：颜元发。原告临高颐和城镇地产有限公司（以下简称颐和地产公司）与被告高岩、第三人深圳市富邻置业顾问有限公司（以下简称深圳富邻公司）、第三人深圳市富邻置业顾问有限公司三亚分公司（以下简称深圳富邻公司三亚分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法追加第三人深圳富邻公司、第三人深圳富邻公司三亚分公司参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颐和地产公司委托诉讼代理人王琅、雷佳蕊、被告高岩诉讼代理人云涌到庭参加诉讼, 第三人深圳富邻公司、第三人深圳富邻公司三亚分公司因下落不明，经本院于2017年5月21日在《人民法院报》上公告送达开庭传票等法律文书，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐和地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年5月4日签订的合同编号为YHW-2013-GF-41的《海南省商品房买卖合同》；2.被告立即协助原告前往临高县住房保障与房产管理局办理商品房买卖合同备案登记撤销手续；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由: 2013年5月4日，颐和地产公司与高岩签订合同编号为YHW-2013-GF-41的《海南省商品房买卖合同》，约定高岩购买颐和地产公司开发的位于临高县礼贯北路信基.颐和湾G2幢6层603号房，房屋总价款为305335元，高岩分四次付清：2013年3月31日前支付购房款30000元，2013年6月30日前支付购房款20000元，2013年9月30日前支付购房款33000元，2013年12月31日前一次性付清余款222335元。同时约定，合同履行过程中发生争议，双方当事人协商不成，一方可依法向有管辖权的人民法院起诉。合同未尽事宜以及在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件，合同附件与合同具有同等法律效力。补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。同日，颐和地产公司与高岩又签订了《补充协议》，约定若高岩超过前述《海南省商品房买卖合同》约定的分期付款期限十五个历天未付足购房款的，颐和地产公司不仅有权单方解除合同，收回商品房另行处置，还有权不退还高岩已支付的购房款项。上述《海南省商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，高岩仅支付了购房款10000元，经颐和地产公司多次电话催缴、委托律师事务所发律师函催告，高岩仍未将剩余款项295335元支付给颐和地产公司，严重侵害了颐和地产的合法权益，根据相关法律规定，特向提起诉讼，恳请判如所请。被告高岩辩称：首先，原债务人深圳富邻公司三亚分公司已将对高岩的原债务转移给颐和地产公司，颐和地产公司应向高岩承担新债务，即深圳富邻公司三亚分公司用颐和地产公司位于临高县礼贯北路信基.颐和湾G2幢6层603号房抵扣其所欠高岩的债务，该房款均由深圳富邻公司向颐和地产公司支付。高岩于2010年3月12日向深圳富邻公司三亚分公司购买价值267057元的房屋被政府强制拆除，双方遂于2011年9月3日签订《补偿协议》，约定购房款由深圳富邻公司三亚分公司直接向颐和地产公司支付。同日，高岩与颐和地产公司签订《商品房预定协议书》，深圳富邻公司三亚分公司代高岩向颐和地产公司支付购房款10000元。直到2013年5月4日颐和地产才与高岩签订《海南省商品房买卖合同》，并注明2013年3月31日前支付购房款30000元，证明颐和地产公司在签订该合同时已收到购房款30000元的事实。根据合同约定颐和地产公司应于2014年5月1日前向高岩交房，但颐和地产公司却始终未向高岩交房。涉案房屋系深圳富邻公司三亚分公司用于抵债给高岩，而颐和地产公司也提供了涉案房屋给高岩，收取了深圳富邻公司三亚分公司代高岩10000元的购房款，证明颐和地产公司知道深圳富邻公司三亚分公司已将其对高岩的原债务转移给颐和地产公司，应向高岩实际履行了新债务，将位于临高县礼贯北路信基.颐和湾G2幢6层603号房交付给高岩。其次，颐和地产公司与深圳富邻公司三亚分公司构成共同侵权，应付共同责任。高岩鉴于颐和地产公司既不向其交付涉案房屋，又未收到深圳富邻公司三亚分公司的补偿款，遂于2016年9月份向三亚市城郊人民法院起诉深圳富邻公司三亚分公司、深圳富邻公司和颐和地产公司（以下简称三被告），受理案号为（2016）琼0271民初275号（以下简称另一案），上述三被告均未参另一案庭审，无法查明深圳富邻公司三亚分公司是否已向颐和地产公司付清涉案房屋购房款，而三被告无正当理由拒不参加另一案的庭审，有共同侵害高岩合法权益的嫌疑，应向法庭出示他们之间的合同约定。颐和地产公司单方面提出解除购房合同，不利于保护高岩的合法权益。高岩认为三被告的行为系共同行为，应负共同责任。颐和地产公司未按合同约定向高岩交付房屋，已构成违约，颐和地产公司应向高岩支付购房款损失10000元。颐和地产公司为了支持其诉讼请求提供了下列证据：1、《海南省商品房买卖合同》及附件（合同编号：YHW-2013-GF-41），拟证明高岩与颐和地产公司于2013年5月4日签订了《海南省商品房买卖合同》，约定高岩购买颐和地产公司开发的位于临高县礼贯北路信基·颐和湾G2幢6层603号房，购房款为人民币305335元，高岩分别于2013年3月31日前支付购房款30000元，2013年6月30日前支付20000元，2013年9月30日前支付33000元，2013年12月31日前一次性付清余款222335元，颐和地产公司应当在2014年5月1日前向高岩交付该房屋，同日，双方又签订《补充协议》，约定若高岩超过涉案《海南省商品房买卖合同》约定的分期付款期限十五个日历天未付足购房款，颐和地产公司不仅有权单方解除，收回商品房另行处置，且有权不退还高岩已支付的购房款项的事实；2、《收据》（编号：0519107），拟证明截止颐和地产公司起诉之日，高岩仅于2011年8月30日向其支付购房款10000元的事实；3、《律师函》（编号：琼嘉律函字【2016】第051号）；4、《律师函》快递底单，证据3和证据4拟证明颐和地产公司委托海南嘉天律师事务所于2016年6月3日向被告寄送了律师函，催促其于接到律师函后7日内立即支付剩余购房款295335元，但高岩收到律师函后仍未予以理会的事实；5、《预售备案登记表》，拟证明涉案《海南省商品房买卖合同》已在临高县住房保障与房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记手续的事实。原告颐和地产公司提供的上述证据，经庭审质证，被告高岩对证据1的三性没有异议，但对证明力有异议，该证据不能证明高岩购房过程中有违约的行为；对证据2至证据4的三性均无异议；对证据5的三性没有异议，对其证明力有异议，该证据中10000元购房款系深圳富邻公司三亚分公司向颐和地产公司支付的，深圳富邻公司三亚分公司系以房抵债。原告颐和地产公司提供的上述证据，第三人深圳富邻公司、深圳富邻公司三亚分公司未到庭应诉，视为自愿放弃质证的权利。经审查认定如下：对证据1至证据5的真实性、合法性及关联性予以认定。被告高岩为了支持其诉讼请求提供了下列证据：1、《补偿协议》；2、《商品房预定协议书》；3、《海南省商品房买卖合同》，证据1至证据3拟证明涉案房屋系第三人深圳富邻公司三亚分公司用于抵债给高岩，涉案房屋由深圳富邻公司支付，高岩未存在违约的事实；4、《民事判决书》（案号：（2016）琼0271民初275号）；5、判决书送达公告，证据4和证据5拟证明深圳富邻公司三亚分公司、深圳富邻公司和颐和地产公司无正当理由拒不参加（2016）琼0271民初275号案件庭审，无法查明深圳富邻公司三亚分公司是否已向颐和地产公司付清涉案房屋购房款，有共同侵害高岩合法权益的嫌疑，且高岩合法权益尚未实现的事实。被告高岩提供的上述证据，经庭审质证，原告颐和地产公司对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，该证据签订的主体为深圳富邻公司和高岩，没有颐和地产公司的参与，与其无关；对证据2的真实性无法确认，高岩未于当庭提交；对证据3的三性没有异议，对其证明内容不予认可，该证据不能证明该房子是由深圳富邻公司代高岩支付购房款项，反而证明原、被告是商品房买卖合同关系，高岩是合同相对人，应由其向颐和地产公司支付购房款后才予以交房，也无法证明深圳富邻公司三亚分公司将债务转让给颐和地产公司的事实；对证据4、证据5的真实性、合法性无异议，但对其关联性、证明内容不予认可，该证据确认的责任承担主体为深圳富邻公司和深圳富邻公司三亚分公司，被执行人也为以上两公司，与颐和地产公司无关，且该判决第4页倒数第7行该案高岩明确表示要求以上两公司继续履行双方签订的协议，第5页确认了深圳富邻公司与高岩签订的补充协议应该解除，第6页法院查明事实表明10000元定金系该案高岩向颐和地产公司缴纳，证据5中公告对象是深圳富邻公司和深圳富邻公司三亚分公司，与颐和地产公司无关。被告高岩提供的上述证据，第三人深圳富邻公司、深圳富邻公司三亚分公司未到庭应诉，视为自愿放弃质证的权利。经审查认定如下：对证据1至证据5的真实性、合法性及关联性予以认定。第三人深圳富邻公司未作述称，亦未提供证据。第三人深圳富邻公司三亚分公司未作述称，亦未提供证据。基于对上述证据的认定，本院确认案件事实如下：2011年9月3日高岩与深圳富邻公司三亚分公司签订《补偿协议》，约定高岩与临高县“信基·颐和湾”项目开发商签订《商品房预定协议书》以及《商品房买卖合同》选购颐和地产公司临高县“信基·颐和湾”商品住宅项目的G型4号楼第6层03号房（简称该套房），该套房建筑面积为55.4平方米，总房款为284534元；深圳富邻公司三亚分公司按照与高岩已付的联合建房价款等额的标准将补偿款267057元支付给高岩；深圳富邻公司三亚分公司根据高岩与临高县“信基·颐和湾”项目开发商签订《商品房预定协议书》以及《商品房买卖合同》约定的房价款付款进度、金额等约定，将上述补偿款付给“信基·颐和湾”项目开发商；如果补偿款少于该套房的总房款的，不足部分的款项17477元，由高岩自行补足给开发商。2013年5月4日高岩与颐和地产公司签订一份《海南省商品房买卖合同》（合同编号：YHW-2013-GF-41），约定高岩购买颐和地产开发的位于临高县临城镇东城区三号桥以北地段信基·颐和湾G2幢6层603号商品房；建筑面积为59.45平方米，其中套内面积为41.683平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.764平方米；按建筑面积计价，每平方米5135.99元，总价款为人民币305335元，以分期付款的方式分四期支付，即在2013年3月31日前支付首期购房款30000元；在2013年6月30日前支付第二期购房款20000元；在2013年9月30日前支付第三期购房款33000元；在2013年12月31日前一次性支付清购房余款222335元。高岩如果未按合同约定的时间支付购房款，则按逾期时间,分别处理：（一）逾期在90日之内（含本数），自合同第五条约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，高岩按日向颐和地产公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，颐和地产公司有权解除合同。颐和地产公司解除合同的，高岩应当按累计应付款的10%向颐和地产公司支付违约金。高岩愿意继续履行合同的，经颐和地产公司同意，合同继续履行，自合同第五条约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，高岩按日向颐和地产公司支付逾期应付款万分之三的违约金。双方又约定，颐和地产公司在2014年5月1日前将商品房交付高岩使用。颐和地产公司如果未按合同约定的时间交付商品房，则按逾期时间，分别处理：（一）逾期在90日之内，每逾期一天，高岩有权要求颐和地产公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，高岩有权单方解除合同，高岩要求继续履行合同的，合同继续履行，颐和地产公司按逾期日数每日向颐和地产公司支付已付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订《补充协议》（附件七），约定高岩超过《商品房买卖合同》第五条约定期限十五个日历天未付足购房款的，颐和地产公司有权单方解除本合同并收回收本合同商品房另行处置，高岩已支付的购房款项颐和地产公司不予退还。高岩存在其他逾期付款情形的，适用《商品房买卖合同》第六条第2款约定；合同履行过程中，所有的向高岩发出或者确认的书面函件（包括其他书面材料），必须经颐和地产公司盖章方可有效，任何个人口头承诺及仅经个人签名的书面函件（包括其他书面材料）均不能作为有效证据等。合同及补充协议签订后，2011年8月30日高岩向颐和地产公司购房款10000元；但高岩未按照合同的约定履行其义务,至今没有在2013年3月31日前向颐和地产公司支付首期购房款20000元，在2013年6月30日前支付第二期购房款20000元，在2013年12月31日前支付第三期购房款33000元及在2013年12月31日前付清第四期购房款222335元，共计295335元。2016年6月3日,颐和地产公司向高岩发出《律师函》，催促高岩交付剩余的购房款295335及违约金。 以上事实，除了颐和地产公司与高岩提供的上述证据外，还有双方的庭审陈述，资以认定。本院认为：《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”。颐和地产公司于2012年12月27日取得《临高县商品房预售许可证》，对其开发位于临高县临城镇东城区三号桥以北地段信基颐和湾G2幢6层603号商品房有权对外预售。颐和地产公司和高岩签订的《海南省商品房买卖合同》（合同编号：YHW-2013-GF-41）及其《补充协议》，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，为有效合同。双方均应严格履行合同义务。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案高岩作为先履约方未按合同约定期限在2013月12月31前向颐和地产公司支付剩余购房款295335元，颐和地产公司作为后履约方有权拒绝在2014年5月1日前交房。高岩主张支付涉案购房款义务方应为第三人深圳富邻公司及深圳富邻公司三亚分公司。根据《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人的同意。”本案高岩没有证据证明其已将签订支付购房款义务转移给第三人深圳富邻公司三亚分公司的《补充协议》送达给颐和地产公司并经颐和地产公司的同意。且根据《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。本案第三人深圳富邻公司及深圳富邻三亚分公司不是《商品房买卖合同》的当事人，即便其负有向颐和地产公司支付购房款的义务，其不向颐和地产公司履行支付购房款义务时，也不由其承担违约责任，而是由《商品房买卖合同》的当事人高岩向颐和地产公司承担违约责任。据此，支付涉案购房款的义务方应为高岩，高岩的上述主张理由依法不成立，本院不予采纳。高岩没有履行向颐和地产公司支付剩余购房款的义务，已构成根本违约，颐和地产公司据此享有解除双方签订《商品房买卖合同》的权利。根据《合同法》第九十四条第一款第四项规定，高岩明确表示拒绝履行支付购房款义务的行为，致使双方合同目的不能实现。故颐和地产公司请求解除与钱志敏之间签订《商品房买卖合同》及钱志敏立即协助颐和地产公司前往房产管理局办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第六十六条、第八十四条、第九十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告颐和地产公司与被告高岩签订的《海南省商品房买卖合同》（合同编号：YHW-2013-GF-41）；二、被告高岩于本判决生效之日起三十日内协助被告（反诉原告）临高颐和城镇地产有限公司前往临高县住房保障与房产管理局办理《海南省商品房买卖合同》（合同编号：YHW-2013-GF-41）备案注销登记手续。案件受理5880元，公告费390元，由被告高岩承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长 林珩人民陪审员 林洪波 人民陪审员   王小花  二〇一七年十月九日  书记 员 刘静冰          附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》     第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。  依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、学着给呀、保密等义务。  第八十四条   债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人的同意。  第六十五条 当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。   第六十六条  当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方有权拒绝其相应的履行要求。          《城市商品房预售管理办法》第六条  商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十五条  根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》    第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。       审核：林珩撰稿：林珩校对：叶财利印刷：林秀海南省临高县人民法院           2017年10月9日印制                                       （共印15份）