新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终149号 上诉人（原审原告、申请执行人）：国药新疆库尔勒医药有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。 法定代表人：许山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁华，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：罗小红，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：户木祥，男，1973年5月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：杜志强，新疆四运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阜康市。 法定代表人：黄志方，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。 负责人：黄志方，该分公司经理。 上诉人国药新疆库尔勒医药有限责任公司（以下简称库尔勒医药公司）因与被上诉人户木祥、新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司（以下简称方达巴州分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人库尔勒医药公司委托诉讼代理人丁华、罗小红，被上诉人户木祥委托诉讼代理人杜志强到庭参加诉讼。被上诉人方达公司、方达巴州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 库尔勒医药公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持库尔勒医药公司一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由户木祥、方达公司、方达巴州分公司承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。这两条规定虽然适用于不同情形，但在本案中被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则此两条规定适用上产生竞合。一审法院应当严格审查现有证据是否同时符合上述规定第二十八条和第二十九条规定的所有情形。但一审法院选择性适用该二十八条和二十九条中的个别情形便认定户木祥的异议成立，直接驳回库尔勒医药公司的诉讼请求，适用法律有误。2.户木祥在一审庭审中当庭认可其至今未入住本案诉争805号房屋即其未实际占有本案诉争805号房屋。2015年2月，一审法院受理了库尔勒医药公司与方达公司、方达巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，并于2015年3月依法查封了涉案诉争房屋。一审庭审中，户木祥对执行笔录、巴州祥坤物业服务有限公司给一审法院出具的回执一份中载明的诉争房屋钥匙还在物业公司，该诉争房屋无任何缴费记录其至今未实际占有该房屋的事实予以了确认。3.户木祥提供的证据不足以证实其已支付涉案805号房屋的全部价款，或者已被合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。户木祥在一审中提交的付款证据中，存在户木祥及其直系亲属与方达巴州分公司之间存在业务往来。户木祥主张支付房款的2,000,000元,支付的账户并非方达公司或方达巴州分公司，与本案不具有关联性。其汇款时间与方达巴州分公司出具收款收据时间不符，违背市场交易规则，不能证实户木祥已支付了诉争房屋房款。4.户木祥无法证实在人民法院查封之前未就诉争房屋805号签订合法有效的书面买卖合同且至今未办理产权过户手续。户木祥与方达巴州分公司于2014年11月6日签订的《库尔勒市商品房预售合同》中房号有涂改痕迹，且合同未在房产部门办理备案，故该售房合同不具有真实性，且户木祥至今未合法占有、实际取得该诉争房屋更未办理该房屋的产权登记。户木祥无证据证实本案诉争房屋系其用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋。综上，户木祥提交的证据不足以证明其对涉案执行标的享有所有权或享有足以排除强制执行的民事权益。请求二审法院依法查明本案事实，维护库尔勒医药公司的合法权益。 户木祥辩称，1.户木祥与方达巴州分公司在2014年11月6日签订《库尔勒市商品房预售合同》，并支付了全部房款262,640元，方达巴州分公司收到全部房款，给户木祥出具收据并移交房产，户木祥已在一审法院做出查封裁定之前就取得了涉案房产所有权，依法可以排除执行。2.涉案房产竣工后，方达巴州分公司向户木祥发出了《入住通知书》，通知户木祥办理入住手续，向户木祥移交房屋，户木祥已经实际占有了涉案房屋。3.在执行过程中，一审法院已进行调查核实。户木祥提交的《商品房预售合同》、购房收据、银行转款凭证、入住通知单等大量证据可以证实涉案房屋是户木祥自己的合法财产。方达巴州分公司对此亦予以确认。因此户木祥与方达巴州分公司之间有真实有效的商品房买卖合同关系，户木祥的合法权利依法应当受到法律保护。库尔勒医药公司的上诉没有事实和法律依据。4.依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定，本案户木祥购买的涉案房屋，完全可以排除人民法院的强制执行。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 方达公司、方达巴州分公司未出庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩意见。 库尔勒医药公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决继续查封、继续执行位于新疆维吾尔自治区库尔勒市萨依巴格辖区巴音西路22号方兴大厦1栋1单元805室房屋；2.判决户木祥、方达公司、方达巴州分公司承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月6日，户木祥与方达巴州分公司签订了《库尔勒市商品房预售合同》，合同约定：方达巴州分公司将位于库尔勒市×××大厦1栋805室房产，建筑面积为71.37平方米的房产出售给户木祥，房屋总价款为262,640元，付款方式为一次性付款，房屋交付使用后360日内方达巴州分公司将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同签订后，户木祥分别于2014年11月6日支付房款22,640元，在2014年11月7日支付购房款240,000元，将购房款262,640元全部付清，方达巴州分公司给户木祥出具全款付清的收据，并通知户木祥办理相关入住手续，将房屋移交给了户木祥。2015年2月，一审法院受理库尔勒医药公司与方达公司、方达巴州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷时，库尔勒医药公司就申请了保全库尔勒市×××大厦1栋包含1单元805室房屋等房屋，一审法院2015年3月依法裁定查封了该805室房屋，后2017年一审法院又持续查封该805室房屋等房屋期限三年。该案经一审法院、本院两审判决后，库尔勒医药公司向一审法院申请强制执行，一审法院在执行程序中作出（2018）新28执111号执行裁定书，继续查封涉案的805室等房屋。户木祥作为案外人以其购买涉案的805室为由，对（2018）新28执111号执行裁定书查封805室房屋提出异议。2018年12月25日一审法院作出（2018）新28执异69号执行裁定书，以案外人户木祥“支付购房款262,640元”、案外人户木祥提供的商品房买卖合同、购房款收据等为由，裁定终止（2018）新28执111号执行裁定书中查封位于库尔勒市×××大厦1栋1单元805室房屋的执行。库尔勒医药公司遂提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为户木祥执行异议申请是否能排除一审法院（2018）新28执111号裁定的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”户木祥提供的商品房买卖合同、购房款收据及方达巴州分公司账户明细、陈明钧（方达巴州分公司负责人）个人账户明细表，符合上述规定第二十八条第一项、第三项、第二十九条第一项、第三项的情形，其权利能够排除执行，因此户木祥抗辩主张有充分的事实和法律根据,一审法院应予采纳。综上，库尔勒医药公司认为户木祥在（2018）新28执111号案件中提供的证据存在虚假和伪造，未能另行举证证实，故其诉讼请求缺乏事实和法律根据,一审法院不予支持。判决：驳回库尔勒医药公司的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 本院查明，户木祥认可在本案一审判决作出前，其并未领取涉案诉争房屋的钥匙，未交纳相关费用，未进行业主登记。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：户木祥对涉案诉争805号房屋是否享有足以排除执行行为的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护要件的规定。而第二十九条则是对消费者物权期待权的保护。所谓消费者特指为生活消费需要购买商品房的买受人。该条规旨在保护买受人的生存权，限定了案外人所购商品房系用于居住。本案库尔勒医药公司向一审法院申请执行方达公司、方达巴州分公司名下财产，案外人户木祥对涉案诉争房屋提出执行异议，一审法院作出执行裁定中止了对涉案诉争房屋的执行，库尔勒医药公司遂提起本案执行异议之诉。本案审查户木祥就涉案房屋是否享有排除执行的民事权益，可参照上述司法解释的相关规定。本案中，户木祥并未举证证明涉案诉争房屋系其唯一用于居住房屋，因此本案并不符合上述第二十九条规定，一审判决适用该条规定显属不当，本院对此予以纠正。 户木祥作为一般买受人，在本案中主张排除对涉案诉争房屋的执行，需同时满足上述第二十八条规定之全部四项条件，缺一不可。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，户木祥在本案一、二审庭审中，明确认可其在一审判决作出前，并未领取涉案房屋钥匙，未交纳相关费用。且其并未提交任何证据证实其对涉案房屋实现了支配与控制，其主张已在法院查封前合法占有涉案诉争房屋缺乏依据，本院对此不予支持。因此，本案不符合对无过错买受人物权期待权保护的构成要件。一审法院在户木祥并未提交证据证实其主张排除执行符合法律规定的全部情形的情况下，对申请执行人库尔勒医药公司的诉讼请求予以驳回不当，本院对此予以纠正。 综上所述，国药新疆库尔勒医药有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初22号民事判决； 二、继续执行新疆维吾尔自治区库尔勒市×××大厦1栋1单元805室房屋。 本案一审案件受理费5239.6元（国药新疆库尔勒医药有限责任公司已预交），由户木祥、新疆方达房地产开发有限公司、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司负担；二审案件受理费元5239.6元（国药新疆库尔勒医药有限责任公司已预交），由户木祥、新疆方达房地产开发有限公司、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周   亚   卉 审 判 员 崔      瑜 审 判 员 田   忠   顺 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 买尔旦 · 米吉提 书 记 员 艾力努尔·马达尼