四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初24号 本诉原告（反诉被告）：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市峨山镇温泉大道333号9幢，统一社会信用代码91511181563254960Y。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：李健，系该公司员工。 本诉被告（反诉原告）：赵利凤，女，1984年5月10日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹晓东，四川翠云律师事务所律师。 原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象公司）与被告（反诉原告）赵利凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案。诉讼中，被告赵利凤提出反诉。由于案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）印象公司的委托诉讼代理人胡明，被告（反诉原告）赵利凤及其委托诉讼代理人曹晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印象公司（反诉被告）诉称并答辩：2018年4月1日，被告与原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《峨眉时光补充协议（三期Ｂ区）》，购买了原告开发的位于峨眉山市，总房款:739561元，付款方式为银行按揭，首期房款229561元在签订合同时支付，尾款510000元向银行按揭贷款支付。贷款银行因被告负债太多、流水不足等原因已明确拒绝向被告提供贷款，按照补充协议第五条第（二）款:乙方（被告）申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方（原告）不保证乙方的贷款申请必然得到银行批准。乙方在签订买卖合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致乙方不能办理按揭的不属于买卖合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“乙方的原因”。在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致乙方未能获得银行贷款或者银行要求提高首付的，按以下方式处理:1、……2、导致乙方未能获得银行贷款的，乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起30日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。被告被拒贷之后，原告多次催促被告补齐尾款，并于2019年8月1日向被告快递一份催款通知函，告知其已经被银行拒绝贷款，并应于2019年9月1日前一次性补齐全额房款。然至今被告未向原告支付尾款，故被告应按照买卖合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任:2）逾期超过60日的，自逾期之日（2019年9月2日）起买受人（被告）每日应按应付房款（51万元）的万分之二向出卖人（原告）支付违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。被告的违约行为，已损害了原告的合法权益，故，原告诉至法院，要求法院判决1、被告向原告支付欠付的房款共计510000元2、被告向原告支付因欠付房款产生的违约金至款清之日（计算方式为:自2019年9月2日起，每日按51万元的万分之二支付违约金）;3、本案及反诉诉讼费及相关费用由被告承担。针对被告赵利凤的反诉，原告认为，商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，与法律的强制性规定不冲突，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行相关的权利义务。被告应当按照合同约定履行缴付房款的义务。被告无法获取银行按揭贷款，被告被恒丰银行拒绝贷款，是因为被告无法提供有效的流水造成的，属于被告个人原因。此后，原被告协商再次向工商银行按揭贷款，后因被告不配合至今未获取贷款，也系被告原因造成。不属于“不可归责于双方的事由”，根据买卖合同及补充协议的约定，享有约定解除权的应当是原告。被告既不享有约定解除权也不享有法定解除权。 被告赵利凤（反诉原告）辩称及反诉：被告在本诉中没有违约行为，导致被告没有能够获得按揭贷款不是由于被告自身的原因，根据商品房买卖合同第十条二项的规定，非被告的原因导致无法按时办理贷款的，不属于违约行为，同时原、被告双方都有选择继续履行合同或者解除合同的权利。虽然补充协议签订了违约金的支付方式，但是补充协议签订的时间和主合同的签订时间是同一天。根据主合同的约定，在合同履行过程中对于不明确的事项可以签订补充协议。然而二者是同时签订，所以原告为了规避自己的责任扩大被告的责任，同时签订二合同、协议，有扩大被告责任的条款，故补充合同的约定不产生法律效力。被告享有解除合同的权利，不承担违约责任。反诉人2018年初受到被反诉人公司及其销售人员的虚假宣传和诱导，于2018年4月17日和被反诉人签订了《四川省商品房买卖合同(预售)【合同编号:(2018)04008011预售合同和《眉时光く商品房买卖合同〉补充协议(三期B区)》补充协议，约定欲购买被反诉人开发的位于峨眉山市峨山镇温泉大道333号峨眉时光商住房(三期)项目B区32栋210号房屋，总房价739561元，反诉人支付首付款229561元，剩余购房款510000元约定以按揭方式支付。预售合同签订后，反诉人一直配合被反诉人以及被反诉人的合作银行办理按揭贷款手续，但不知是什么原因、被反诉人的合作银行拒绝发放按揭贷款，导致本预售合同的目的不能实现。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》约定，以及《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，反诉人有权解除合同，合同解除后，被反诉人应当退还反诉人首付房款及相应利息，因此反诉人多次找被反诉人协商解除合同，但被拒绝，在多次协商无果的情况下被反诉人却向法院起诉，要求继续履行合同并一次性支付剩余购房款等主张，故现提起反诉，请求法院判令：一、请求法院依法驳回本诉的诉讼请求并解除反诉人于2018年4月17日与被反诉人签订的《四川省商品房买卖合同(预售)和《峨眉时光〈商品房买卖合同》补充协议(三期B区)》补充协议；二、请求法院判决被反诉人退还反诉人229561元的房款及利息；三、反诉，本诉案件受理费由被反诉人承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵利凤与印象公司于2018年4月17日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（（三期Ｂ区），合同载明以下事项：1、赵利凤购买了印象公司开发的位于峨眉山市，房款为739561元。2、付款方式为商业贷款，首期房款229561元在4月17日前支付，余款510000元向按揭合作（贷款机构）申请贷款支付。3、交房时间为2020年6月30日；4、关于逾期付款的处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期60日内，自逾期之日起买受人每日按应付房款的万分之一向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照购房合同总额的20%向出卖人支付违约金，此违约金出卖人有权在买受人已付房款中扣除，不足部分有权继续向买受人追偿。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自逾期之日起至实际支付应付款之日止，买受人每日按应付房款的万分之二向出卖人支付违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。（3）买受人有前述约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现逾期付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照前述第（2）项之约定追究买受人的违约责任。 当日，双方签订的《补充协议》就关于办理按揭的事项进行了相关约定：（一）乙方（赵利凤）应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起7日内向银行提交。如乙方向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则乙方应当于收到甲方或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起5日内向银行补充齐全。乙方如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。（二）乙方申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，甲方不保证乙方的贷款申请必然得到银行批准。乙方在签订买卖合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，包括贷款政策的变动，导致乙方不能办理按揭的不属于买卖合同第十条约定的“不可归责于双方的原因”，而属于“乙方的原因”。在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致乙方未能获得银行贷款按以下方式处理:1、乙方被银行要求提高首付的，乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。2、导致乙方未能获得银行贷款的，乙方在收到甲方或银行电话或书面通知之日起30日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，乙方按买卖合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。原、被告签订买卖合同后，赵利凤于当日向印象公司支付了首付款229561元。 关于赵利凤付完首付款后办理银行按揭事宜，各方陈述如下：赵利凤陈述：“在其付完首付款后不久，我与印象公司工作人员一同到兴业银行峨眉支行办理按揭，但该行表示目前暂未办理按揭，让我回去等两个月，两个月后该行说没有和印象公司合作了。随后，我又在印象公司的要求下到中国工商银行峨眉支行去办理按揭，该行提出的条件非常严苛，他们基于他们的风险评估，再加上我又是单身，要我提供一个担保人，我认为他们没有权利要我必须提供担保人，所以就选择不在这家银行按揭。然后，我又在印象公司的要求下去了乐山市恒丰银行办理按揭，当时该行的经理还跟我说我的资料很好，可以通过，但是半年后又告知我不能通过。恒丰银行没有通过后，印象公司又喊我再去工商银行试试，我后来没去。我认为这些银行没有放贷给我，是基于印象公司的虚假宣传导致业主维权影响了该公司的信誉，未获得贷款的原因不再我方而在印象公司。”印象公司陈述：“我们和几家银行都有合作关系，赵利凤说的前两家银行，由于不符合银行接收标准，银行都没有接件，我们这边没有登记记录，有登记记录的就是乐山恒丰银行，但是乐山恒丰银行经过审核，认为她没有固定收入，且自身存在贷款，银行当时也建议她将其他贷款还了再提供有效流水。然后我们的工作人员又与赵利凤沟通好，说再去工商银行试试，当时她说生病了过段时间就来，结果一直未来，所以我们在8月1日向她发了催款函。” 2019年8月1日，印象公司向赵利凤发出《关于催收赵利凤房款的通知》，告知赵利凤由于贷款银行于2019年3月7日因您流水问题已明确拒绝向你提供贷款，按照合同约定，若因您自身原因导致银行拒绝贷款的，你应一次性向我司支付全部剩余房款，现正式函告于你：1、您应每日按合同约定向我司支付逾期付款违约金直至全部房款付清为止。截至本通知发出之日，已产生违约金14994元。2、请你在2019年9月1日前向我司支付上述违约金以及剩余房款51万元。否则，我司将按合同约定解除合同。若我司解除合同，您还应按总房款的20%（147912.2元）向我司支付违约金，且我司将收回该套商品房另行出售。 另查明，赵利凤从事自由职业，无固定工作单位，在购买案涉房屋前，在成都有套公寓为商业贷款，贷款金额为30万元。 再查明，2019年6月12日，赵利凤与印象公司的工作人员用微信进行对话，印象公司的工作人员向赵利凤发送办理按揭需要的材料清单，赵利凤回复好的。2019年6月26日，赵利凤与印象公司的工作人员再次对话，内容为“工作人员：赵姐，您这边大概什么时候来办手续呢；赵利凤：我做手术了，要住一个月左右院，出院了我过去蛮；工作人员：好的，那您注意身体哦；赵利凤：好的，谢谢。2019年11月4日，赵利凤与印象公司的工作人员再次对话，内容为“工作人员：您不是说今天要过来吗？赵利凤：刚才法务部跟他们沟通了，她们没办法沟通，我这边在找关系联系你们开发商，希望能有个好的结果，我已经逼得没办法了，谢谢你，抱歉了；工作人员：我听法务说的是最近几天就要开庭了的嘛；赵利凤：我想退房，麻烦你在帮助我沟通一下蛮，我这边也在找人，到时候一定重重感谢你；工作人员：公司是不同意退房的哈；赵利凤：刚才法务说问公司呢，我没得办法了，现在逼得都要死了，刚才哭着从你们公司出来的，我也不晓得咋办了；工作人员：退房确实是不行的；赵利凤：我现在逼得都想去死了，我并不是恶意拖延，也很感谢你们，我也一直努力想处理好，毕竟我真金白银的付了那么多首付，但是我现在真的是逼得没办法了；工作人员：那您就办按揭嘛；赵利凤：我的本意也不是想退房，只是现在真的把我逼到绝路了，我没有办法，我也一直在处理房产，我想办按揭，但是需要我把房子卖掉，抵偿一部分债务，不然你们这边还是过不到，你们这边银行太苛刻了，我跟中介签了独家，两个月期限，现在他们也在拼命的推荐。 本院归纳本案争议焦点，并逐一分析如下： 一、赵利凤未获得银行按揭贷款系因赵利凤的原因还是因不可归责于双方的事由？ 赵利凤主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的法律依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定。本院认为，根据赵利凤与印象公司的庭审陈述以及双方的微信聊天记录可知，赵利凤未能获得银行按揭贷款的原因系银行评估其个人风险后认为赵利凤达不到银行放贷的要求，在银行进一步要求赵利凤提供担保人或清偿上一套商业贷款后，赵利凤予以拒绝，故本案案涉房屋未能获得银行按揭贷款的原因在于赵利凤自身的原因。关于赵利凤认为由于印象公司商誉差且土地系抵押，故银行不为印象公司的客户提供贷款的主张，经本院查明，与赵利凤同期的业主有通过银行按揭贷款，并不存在赵利凤主张的该种情况。同时，本案也不存在出现了不可归责于当事人双方的事由导致未能办理银行按揭的情况。故本院认为，未能获得银行按揭贷款的原因系赵利凤，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，赵利凤无对合同的解除权，故对赵利凤提出的反诉请求均予以驳回。 二、关于印象公司要求赵利凤支付余款及承担违约金的诉讼请求。 本院认为，原、被告均应按照合同的约定全面的履行自己的义务。买房人购买房屋主要的义务即支付房款，在赵利凤因自身原因未能获得银行按揭的情况下，印象公司要求其支付剩余房款，于法有据，本院予以支持。 赵利凤与印象公司的《商品房买卖合同》关于逾期付款的约定为“出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。本院认为，印象公司与赵利凤在2019年6月26日时仍在协商办理按揭事宜，赵利凤告知印象公司要一个月左右后来处理，由于赵利凤未前往处理，印象公司于2019年8月1日发出催款通知，要求赵利凤于2019年9月1日前按照合同的约定将房款补齐，由于赵利凤逾期未付清，故对印象公司主张以51万未付房款为本金从2019年9月1日起按日万分之二计算违约金至付清款项为止的诉求予以支持。 综上，对本诉原告的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、由被告赵利凤（反诉原告）在本判决生效之日起十日内支付原告峨眉山市印象房地产开发有限公司（反诉被告）剩余房屋价款510000元及违约金（以510000元为本金，从2019年9月1日起按日万分之二的利率支付至付清款项为止）； 二、驳回被告赵利凤（反诉原告）的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4450元，由被告赵利凤负担。反诉案件受理费2390元，由反诉原告赵利凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王 璐 人民陪审员  谭艳林 人民陪审员  朱念蓉 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。