安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0521民初2761号 原告（反诉被告）：崔卫国，男，1973年9月10日出生，汉族，住马鞍山市当涂县。 原告（反诉被告）：印东平，男，1970年7月1日出生，汉族，住马鞍山市雨山区。 两原告委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马鞍山银基置业有限公司，住马鞍山市当涂县姑孰镇工业集中区。 法定代表人：张为军，董事长。 委托诉讼代理人：王**，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏玉云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）崔卫国、印东平与被告（反诉原告）马鞍山银基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔卫国及其委托诉讼代理人汪合生、孙国祥，被告（反诉原告）委托诉讼代理人王**到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告崔卫国、印东平提出的诉讼请求：一、解除两原告与被告之间的商品房买卖合同（预售）。二、被告返还两原告购房款340万元。三、被告支付两原告逾期交房违约金67000元，并支付自2014年12月17日至购房款实际返还日以340万元为基数按年利率6.55%计算的利息损失。四、本案诉讼费用由被告承担。原告方诉称的事实：一、2014年12月17日，两原告与被告签订马鞍山市商品房买卖合同（预售）一份。合同主要条款约定：两原告购买被告开发的位于当涂县姑孰镇恒生阳光城S1栋301号商业用房一套，房款为670万元，被告于2015年6月30日前交付房屋；逾期交房90日后，两原告有权解除合同，被告应支付总房价款1%的违约金，并支付自原告方付款之日按年利率6.55%计算的利息。二、合同签订当日，两原告给付被告购房款340万元，但被告至今未交付房屋。 被告马鞍山银基置业有限公司辩称：一、被告仅需返还两原告购房款18672元，余款338.1328万元没有返还义务。理由是：其一，2014年12月8日，施工单位马鞍山首建建设有限责任公司项目实际负责人潘远红将被告所欠的工程款338.1328万元指定给两原告，来抵扣两原告购买被告开发的S1栋301号商业用房的首付购房款，其行为属于专用垫付，不属于债权转让。其二，2017年6月10日，马鞍山首建建设有限责任公司发函通知被告，338.1328万元抵扣购房款的工程款无需退回，由该公司另行指定新的购房客户抵扣购房款。二、被告无需承担违约责任。根据商品房预售合同（预售）及附件十一补充协议的约定，两原告应于合同签订之日起30个工作日内办理完毕银行按揭贷款手续，但经被告催促原告方至今没有办理银行按揭贷款手续，原告方没有付清房款，被告当然不应交付房屋，可见，被告不存在违约。 反诉原告马鞍山银基置业有限公司提出的诉讼请求：一、解除反诉原告与反诉被告签订的马鞍山市商品房买卖合同（预售）以及补充协议。二、反诉被告支付反诉原告违约金67000元。三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告诉称的事实：一、2014年12月17日，反诉原告与反诉两被告签订马鞍山市商品房买卖合同（预售）以及补充协议。按照合同约定：反诉被告方于2014年12月17日前给付首期房款340万，余款330万元向银行按揭贷款给付，银行按揭贷款手续（包括但不限于提供各类材料、签署贷款文件、办理公证、抵押手续及支付相关费用等，并向反诉原告提供相关证明材料）于本合同签订之日起30个工作日内办理完毕，否则，视为逾期付款；逾期付款90日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告应当按照累计应付款的1%支付违约金。二、2017年3月22日，反诉被告印东平以印东平、崔卫国名义向反诉原告提出书面申请，因资金紧张无法购买涉案房产，要求解除马鞍山市商品房买卖合同（预售）及补充协议，但反诉被告崔卫国不同意解除。2017年5月10日，反诉原告发函催促反诉两被告办理涉案房屋按揭贷款手续，然反诉两被告至今没有完成银行按揭贷款手续。2017年6月14日，反诉原告委托上海锦天城（合肥）律师事务所向反诉两被告分别发送律师函，通知双方所签订的马鞍山市商品房买卖合同（预售）以及补充协议于收到该函之日起解除，2017年6月16日反诉两被告签收了律师函。 反诉被告崔卫国、印东平辩称：一、反诉两被告没有违约行为，理由是：根据合同第七条及附件十一补充协议第一条约定，银行按揭贷款手续由反诉原告代为办理，按揭贷款没有完成的原因在反诉原告，故要求驳回反诉原告支付违约金的请求。二、律师函不能达到解除合同的法律效果。 本院经审理，结合证据，认定事实如下： 一、房屋买卖合同签订、约定、首付款现金给付之事实。原告（反诉被告）提交马鞍山市商品房买卖合同（预售）及补充协议、收据（二张），被告（反诉原告）提交马鞍山市商品房买卖合同（预售）及补充协议，双方对对方证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。本院审查认为，上述证据客观真实，形式和来源合法，能够证明原告诉称的事实“一”和反诉原告诉称的事实“一”，故对原告、反诉原告各自诉称的事实“一”本院予以确认，并确认：原告于2014年8月26日给付购房定金10000元，于2014年12月17日给付房款8672元。 二、工程款抵付购房首付款之事实。原告提交首建工程款抵房明细，证明目的：马鞍山首建建设有限责任公司于2014年12月8日将被告所欠的工程款338.1328万元转让给原告，以抵扣原告购买被告房屋所欠的购房款；被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可。被告提交以房屋抵付工程款协议、首建工程款抵房明细、马鞍山首建建设有限责任公司发出的函（二份），证明目的：马鞍山首建建设有限责任公司将工程款338.1328万元指定只能垫付被告投资开发的S1栋301号商铺的首付购房款；原告对房屋抵付工程款协议的真实性无异议，但认为该协议是被告与马鞍山首建建设有限责任公司订立，它对原告没有法律约束力；对首建工程款抵房明细真实性、合法性无异议，但认为其上所附注的内容与原告提交的首建工程款抵房明细不一致的对原告没有法律约束力；对二份函的真实性、合法性、关联性不认可；综上认为不能达到被告的证明目的。本院审查认为，以房屋抵付工程款协议是被告与马鞍山首建建设有限责任公司签订，它对原告没有法律约束力，其法律性质属于以物清偿的一种债务履行方式，在物没有交付或物权变更登记的情形下，不产生消灭工程款债务的效力；二份函经本院核实，马鞍山首建建设有限责任公司对真实性不认可（该公司认为债权转让已成事实），故对其证明目的和证明内容本院不予采纳；对双方提交的首建工程款抵房明细一致内容的真实性、合法性，本院予以采纳，该证据不能证明工程款338.1328万元“只能专用”垫付S1栋301号商铺的首付购房款；上述证据足以证明如下事实：马鞍山首建建设有限责任公司于2014年12月8日将被告所欠的工程款338.1328万元转让给原告（备注：马鞍山首建建设有限责任公司欠马鞍山市强达混凝土有限公司买卖商品混凝土款，马鞍山市强达混凝土有限公司欠原告买卖沙石款），用于抵付原告购买的被告所开发的S1栋301号商业用房的首付房款。 三、房屋买卖合同履行、解除之事实。原告（反诉被告）提交2017年5月10日的函，证明目的：原告按照合同约定支付了购房首付款以及被告第一次通知原告办理按揭贷款手续，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的不认可。反诉原告（被告）提交申请、2017年5月10日的函、律师函、快递单，证明目的：反诉被告没有办理按揭贷款手续属于违约行为，房屋买卖合同已于2017年6月16日解除；反诉被告对申请的真实性无异议，对2017年5月10日的函、律师函、快递单的真实性、合法性无异议，但认为均不能达到证明目的。本院审查认为，上述证据具有真实性、来源和形式的合法性，能够证明下列事实：原告至今没有完成购房所需的银行按揭贷款330万元，被告至今没有交付房屋，双方所签订的房屋买卖合同已于2017年6月16日解除。 本院认为：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。现双方均诉求解除该合同，且被告（反诉原告）已于2017年6月16日按合同约定和法律程序行使了有效的合同解除权，因此，本院对双方解除房屋买卖合同的诉求予以支持。二、因债务人违约导致合同解除的，债权人应当有权要求债务人承担违约责任。本案双方当事人存在给付部分房款、交付房屋的违约事实；虽然被告享有原告先履行给付剩余房款义务的抗辩权，但按照合同法第67条的规定，先履行者仅是部分履行不符合约定的，后履行者只能拒绝相应的履行要求，故被告仍须承担相应的违约责任。因此，原告诉求被告支付违约金，本院依法支持33969元［670万元×1%×违约率0.507（340万元／670万元）］；反诉原告要求反诉被告支付违约金，本院按合同约定支持33000元（330万元×1%）。原告诉求被告按合同约定支付已付房款的利息损失，考虑340万元的首付款中的338.1328万元是工程款转让而来，因此，本院只支持首付款中现金18672元按约定的年利率6.55%和违约率0.507支付利息损失。反诉被告辩称银行按揭贷款没有办理完成是反诉原告原因造成，因没有提供证据证明，本院不予采信。三、马鞍山首建建设有限责任公司将工程款用于原告给付购房首付款的法律性质，不属于专用垫付关系，属于债的转移关系，它既有债权转让性质，也有债务转移性质。本案被告欠马鞍山首建建设有限责任公司工程款，马鞍山首建建设有限责任公司欠马鞍山市强达混凝土有限公司商品混凝土款，马鞍山市强达混凝土有限公司欠原告沙石款，马鞍山首建建设有限责任公司将工程款用于原告给付购房首付款，属于工程款的债权转让，同时该公司也将所欠马鞍山市强达混凝土有限公司商品混凝土款的债务转移给原告承担，属于免责的债务转移；而债权债务转移后，非经各方同意没有法律依据可以进行撤销。因此，原告诉求被告在合同解除后返还购房首付款340万元，本院予以支持。四、被告（反诉原告）书面申请要求追加马鞍山首建建设有限责任公司为本案无独立请求的第三人，虑及是在法庭辩论结束后提出，而且该公司经本院核实认可债权债务转移已成事实，故本院对该项申请不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）崔卫国、印东平与被告（反诉原告）马鞍山银基置业有限公司签订的马鞍山市商品房买卖合同（预售）及补充协议； 二、被告马鞍山银基置业有限公司于本判决生效之日后十五日内给付原告崔卫国、印东平违约金33969元； 三、反诉被告崔卫国、印东平于本判决生效之日后十五日内给付反诉原告马鞍山银基置业有限公司违约金33000元； 四、被告马鞍山银基置业有限公司于本判决生效之日后十五日内返还原告崔卫国、印东平首付购房款18672元，并自2014年12月17日至实际返还日以18672元为基数按年利率6.55%和违约率0.507支付利息损失； 五、被告马鞍山银基置业有限公司于本判决生效之日后十五日内返还原告崔卫国、印东平由工程款转让而来的首付购房款338.1328万元。 本案受理费减半收取19569元，反诉受理费减半收取738元，合计20307元，由原告（反诉被告）崔卫国、印东平负担10011元，被告（反诉原告）马鞍山银基置业有限公司负担10296元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  袁忠武 二〇一七年十月十日 书记员  姜 芬