辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2821号上诉人（原审被告）：大连百年港湾商业开发有限公司，住大连市西岗区香二坊134号。统一社会信用代码9121020069603964XK。法定代表人：吴步晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：张迎春，该公司员工。被上诉人（原审原告）：韩云，女，1965年6月30日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称“百年港湾公司”）因与被上诉人韩云商品房销售合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初6105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百年港湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回韩云的一审诉请；2.一、二审案件受理费依法判决承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人开发的大连市西岗区住房由被上诉人购买，被上诉人于2012年7月17日支付购房定金20,000元,2012年8月19日支付全额购房款804,474元并由上诉人出具收款收据，双方于2012年11月13日签署了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定房屋买卖相关事宜。该房屋上诉人于2014年1月6日交付被上诉人所有。同时,2012年11月13日，被上诉人另行与上诉人签署《商品房买卖合同》及合同补充协议，贷款购买上诉人开发的大连市西岗区房屋，并于2012年8月18日缴纳购房首付款382,240元，上诉人于同日向被上诉人开具首付款发票。2012年11月14日，被上诉人子女韩天浩又与上诉人签署《商品房买卖合同》及合同补充协议，贷款购买上诉人开发的大连市西岗区房屋，并于2012年11月14日缴纳购房首付款244,951元，上诉人于同日向被上诉人开具首付款发票。上述《商品房买卖合同》签署后，上诉人第一时间通知被上诉人可至上诉人处办理网签备案手续，但被上诉人接到通知后，至被上诉人处仅办理了802号、801号房屋的网签备案手续，并未办理803号房屋的网签备案手续。同一时间段签署的《商品房买卖合同》，同一时间段缴纳的购房款，一共3套房屋其中2套已经办理网签备案，为何单单803号不能办理？对此上诉人并未举证证明803号在2012年不能正常办理网签的相关证据加以证明过错在于上诉人方，本案803号房屋当时未能网签备案的真正原因是被上诉人系其自身原因并未至上诉人处进行办理。案涉房屋自2012年可以办理网签开始直至2018年被第一次查封，如此漫长的时间里，全款购买的房屋一直未能办理网签备案，未能真正落到自己名下，作为任何一个正常的购房者何人能不找开发商要求催促办理网签备案，虽然一审中被上诉人称其曾多次找上诉人要求换手续办理产权证，但并未就此部分提供相应的证据加以证明。而本案案涉房屋在如此长的时间里且是一直可以正常办理网签备案的前提下就是一直未能办理完成的真正原因就是被上诉人本身不想办理。因被上诉人自身原因导致该房屋在能够办理网签备案手续的时间段里未能正常办理，后虽因上诉人其他原因导致房屋被查封，但该房屋在2018年5月10日也已经可以正常办理产权证书。故，本案导致案涉房屋一直未能办理网签备案并导致最终被查封的根本原因在于被上诉人自身，而非上诉人。一审法院对此节事实应属认定错误。再者案涉房屋于2018年5月10日已具备可办理产权证的条件，被上诉人未能取得该产权证的原因也是因为其未能及时办理网签备案导致无法办理产权证，过错不完全在于上诉人，一审法院判令上诉人支付逾期办证违约金无事实依据，应属事实不清，适用法律错误。二、一审法院判决金额有误，日违约金应为40.22元，而非一审判决中记载42.22元。三、本案的逾期办证违约金具有可分性，是分段独立的债权，本质上是按日计算的基础性债权，诉讼时效应当分别计算，本案中被上诉人一审2019年7月29日起诉，倒推三年为2016年7月28日，房屋实际交付为2014年1月6日，向后推两年开始计算逾期办证违约金，故2016年1月7日至2016年7月27日期间已超过法律规定的诉讼时效，一审法院对此部分判决不合法，请求予以调整。韩云辩称,不同意上诉人的上诉请求。违约金具有连续性，案涉房屋能够办理产权时韩云马上办理了产权，办完产权后马上就起诉，中间没有延误的，所以关于三年诉讼时效根本没有依据，错在上诉人。40.22元和42.22元是有比例的，合同是有明确约定的，请求维持原判。韩云向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿未办理不动产权证的违约金，违约金自2016年1月7日起，按每日40.23元计算至被告为原告办理不动产权属登记之日止，截止到2019年7月5日违约金为51,446.14元，共1279天；2.如果被告逾期支付，要求被告按照银行贷款利率支付延期支付期间的银行贷款利息；3.支付延期办理产权证产生的多增加的房屋契税15,323.31元，以上共计66,796.45元。一审法院认定事实：2012年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于大连市西岗区房屋，建筑面积67.32平方米，总房款804,474元，于2012年8月19日前一次性付清。交房日期为2013年10月30日前。合同第十五条第二款约定，出卖人应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之0.5的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部房款，被告于2014年1月2日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2014年1月7日前办理入伙手续，原告2014年1月6日办理了入住。因被告原因，原告一直未能取得案涉房屋权属证书。2018年4月因被告与案外人发生诉讼，案涉房屋被查封，原告为此提出执行异议申请，2019年6月案涉房屋被解除查封。2019年7月5日原被告双方再次就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，2019年7月12日原告取得案涉房屋不动产权证书。另查，原告在办理产权过程中缴纳税费22,984.97元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约定履行各自义务。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，双方约定办理房屋所有权登记的期限为二年，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之0.5的违约金，直至可以办理。被告于2014年1月6日将案涉房屋交付给原告，未按合同约定在两年内为原告办理房屋所有权登记，应承担相应的违约责任。被告应按合同十五条第二款第3项约定的标准向原告支付违约金，即自2016年1月7日起按每日42.22元（总房款804474元×0.005%）计算违约金至被告为原告办理房屋权属登记之日止。被告于2019年7月5日通知原告再次就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，故原告主张自2016年1月7日起至2019年7月5日的违约金51,441.38元合理，予以支持，超出部分不予支持。被告称其于2018年5月10日已经完成商品房买卖合同办理产权证的所有相关要求，但案涉房屋是因被告原因被查封，无法及时办理产权登记，故被告抗辩理由不成立，不予采纳。关于原告要求被告支付延期办理产权证产生的多增加的房屋契税15,323.31元一节，因原告无证据证明其在婚姻存续期间所购买的房产仅有案涉房屋一处，故原告该项请求一审法院不予支持。原告其他主张亦无事实依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告大连百年港湾商业开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告韩云未办理房地产权属证书的违约金51,441.38元（违约金自2016年1月7日起按每日42.22元计算至2019年7月5日止）。二、驳回原告韩云其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元（原告已预交），由被告大连百年港湾商业开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于百年港湾公司提供的三份《商品房买卖合同》和三份认购书，拟证明韩云在同一时段购买了百年港湾公司三套房屋，包含案涉房屋，其中的两套已经完成网签备案，只有案涉房屋没有网签备案，未备案系上诉人韩云的原因所致，韩云对上述合同和认购书的真实性没有异议。鉴于该三份合同和认购书无法证明案涉房屋没有备案系韩云的原因导致，进而不能证明案涉房屋被查封致使无法依约办理产权证系韩云所致，故上述证据与本案不具有直接的关联性，本院对该证据不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，韩云与百年港湾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，韩云已按约定付清购房款，百年港湾公司负有在交付案涉房屋后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，若自房屋交付之日起超过两年买受人韩云仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人百年港湾公司应承担违约责任。但百年港湾公司于2014年1月6日将案涉房屋交付给韩云后，迟至2019年7月12日韩云才取得案涉房屋不动产权证书，百年港湾公司的行为已构成违约，一审法院认定百年港湾公司承担违约责任并无不当。关于违约金数额，根据《商品房买卖合同》的上述约定，百年港湾公司应按每日40.22元（804,474元×0.005%）的标准向韩云支付自2016年1月7日起至2019年7月5日的违约金，即51,320.72元（40.22元×1276天）。一审法院判令违约金标准为每日为42.22元计算有误，本院依法予以纠正。关于百年港湾公司上诉称，因韩云未及时办理案涉房屋的网签备案手续，导致案涉房屋被查封，未能在合同约定的期限内办理产权证书一节，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对于何时办理合同网签备案手续并无约定，且该网签备案手续应由开发商百年港湾公司协调办理，现百年港湾公司未能提供充分的证据证明其已通知韩云办理，而韩云不予配合，应承担举证不能的法律后果。虽然百年港湾公司称案涉房屋于2018年5月10日已具备办理产权证的条件，但其在庭审中亦认可此时案涉房屋已经被查封，鉴于查封并非韩云原因所致，故百年港湾公司应承担韩云未能办理案涉房屋权属证书的违约责任。对于百年港湾公司的该项上诉理由无充分的事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，百年港湾公司在一审中并未提出过任何关于诉讼时效的抗辩，且在二审中亦未提供新的证据证明韩云对于违约金的请求权已经超过了诉讼时效期间，故本院对于百年港湾公司二审期间提出的上述上诉理由依法不予支持。综上所述，大连百年港湾商业开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初6105号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初6105号民事判决第一项为：大连百年港湾商业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩云未办理房地产权属证书的违约金51,320.72元；三、驳回韩云的其他诉讼请求。一审案件受理费733元，由大连百年港湾商业开发有限公司负担；二审案件受理费1466元，由大连百年港湾商业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判员  季烨审判员  王亮二〇二〇年五月八日书记员  宋敏