广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7372号原告：栗秋梅，女，1990年8月10日出生，汉族，住河南省民权县，委托诉讼代理人：齐宝晗，广东广和律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货三楼。统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾锐律师事务所实习律师。原告栗秋梅与被告东莞市文和实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序审理，于2017年8月3日公开开庭进行审理。原告的委托代理人齐宝晗，被告的委托代理人钟小兰到庭参加诉讼。双方庭外和解的期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金9146.2元（从2017年1月1日到2017年3月31日，共计90天，1016246×1/10000×90=9146.2）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金16056.7元（从2017年4月1日到2017年6月18日，共计79天，1016246×2/10000×79=16056.7）；3.判令被告支付原告规划变更违约金2000元；4.判令被告支付原告设计变更违约金2000元；5.判令被告支付上述违约金自被告违约之日起致判决生效之日产生的利息；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月26日，原告与被告在东莞市××镇签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市××镇××广场北路××广场××楼××单元××房，建筑面积为103.94平方米，商品房总价为1016246元，其中首付款306246元，贷款710000元。《商品房买卖合同》签订当日，原告按照《商品房买卖合同》约定向被告支付了首付款306246元，并与被告、中国银行股份有限公司东莞虎门支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，中国银行股份有限公司东莞虎门支行同时向被告支付了710000元。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当在2016年12月31日前，将具备经综合验收合格的并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，被告按日支付原告逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期在90天以内交房，按全部购房款的万分之一支付逾期交房违约金；逾期超过90天交房，按全部购房款的万分之二支付逾期交房违约金。原告于2017年6月18号收房，被告共逾期交房169天（从2017年1月1日到2017年6月18日）。经查，被告由于自行对商品房进行规划变更和设计变更，致使规划验收不合格，导致逾期交房，因此造成原告无法按期入住，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当支付原告规划变更违约金2000元和设计变更违约金2000元，共计4000元的违约金。原告于2017年6月2日收到被告的收楼通知书，通知原告2017年6月2日前去收房，收楼通知书足以证明被告已经逾期交房。在收房过程中，被告应当给原告必要时间去验房并按照《商品房买卖合同》约定内容办理相关收房手续等，被告要求原告2017年6月2日前去收楼，完全违背基本常识，而且也是无效的。根据惯例，业主在收到通知书起一个月内收房都是可以的。原告首先与被告沟通协商解决，但被告一直采取回避态度，被告的行为已构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的相关约定，给原告造成重大经济损失。原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，提起诉讼，请求依法判决被告承担逾期交房的违约责任，以保护原告的合法权益。被告答辩称：一、原告自认其在2017年6月18日收楼，被告确认违约金应计算至2017年6月13日；二、对于原告主张的违约金计算标准予以认可；三、对于原告要求被告支付原告因被告的规划变更给原告造成损失违约金2000元以及因被告的设计变更给原告造成损失违约金2000元这两项诉讼请求均不予认可，因案涉房产不存在规划、设计变更的情况，所以请求法院依法驳回；四、原告要求被告支付上述违约金自被告违约之日起至判决生效之日产生的利息的诉讼请求，被告认为该项诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。经本院审理查明：2015年9月26日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定：一、原告向被告购买东莞市××镇连升北路379号连升广场2号楼1单元2302号商品房，该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为“东莞商房预证字第201500380号”。二、商品房预测建筑面积为103.94平方米（其中套内建筑面积为81.87平方米），成交总价为1016246元，在签订合同前，原告已向被告支付定金20000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2015年9月26日前支付首期房价款306246元，余款710000元向贷款机构申请贷款。三、合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，第十条约定“商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备……；（二）公共服务及其他配套设施……”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”。四、除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，并按照全部房价款的1%向原告支付违约金；若原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。五、合同第十四条约定规划变更内容为“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、；绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：一次性支付2000元违约金”；合同第十五条又约定设计变更为“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之时起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：一次性支付2000元违约金”。合同还约定了其他相关事项。签订上述合同后，原告依约缴纳了首期款、相关契税、房屋维修基金等费用，并办理了按揭贷款手续。2017年6月3日，原告收到被告以邮寄方式送达的交楼通知书。双方一致确认，原告已于2017年6月18日收楼。原告主张被告擅自变更建设工程规划许可证规定的条件，曾在小区的绿化带建设了一个保安亭，导致绿化率不够，无法通过规划验收，规划部门要求整改，被告就拆除了保安亭并重新做了绿化，通过了验收；原告还主张被告擅自变更设计，曾将飘窗下侧进行结构性墙体外侧封死，导致无法通过规划验收，规划部门要求整改，后已经全部恢复原状并通过了验收。原告认为被告存在上述两项违约行为，均应分别支付2000元违约金。被告对原告所主张的上述规划变更和设计变更的事实均予以确认，但认为被告已经拆除了保安亭，且也对飘窗下侧予以整改，均已通过规划部门的验收并取得了《竣工验收备案证书》，故不同意支付上述两项违约金。原告确认上述两项内容已经整改完毕，被告在整改后才取得《竣工验收备案证书》。另查明：2015年5月21日，针对涉案商品房，被告取得了《商品房预售许可证》。2017年5月27日，被告取得了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（简称《竣工验收备案证书》），验收日期为2016年5月20日，备案意见“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”。被告提交的日期为2016年8月2日的《东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书》显示，涉案商品房所涉工程经综合评定消防验收合格。被告认为涉案商品房已于2016年5月20日通过验收，工程质量合格，符合商品房交付使用的标准，并已于2017年5月27日备案。原告则认为根据合同第九条的约定，房屋的交付应在取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告时才符合交付条件，被告取得的备案证据时间是在2017年5月27日，故涉案房屋在此时才具备交付条件。另，原告在庭审过程中当庭明确表示放弃第五项诉讼请求，被告对此没有异议。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、交楼通知书、邮单、《竣工验收备案证书》、照片、《中华人民共和国国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《东莞市公安消防局建设工程消防验收意见书》以及本院的庭审笔录、证据交换笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案商品房已取得商品房预售许可证，原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为：一、原告诉求的逾期交房违约金是否合法有据；二、被告是否需向原告支付规划变更以及设计变更违约金。关于焦点一。首先，针对原告购买的商品房，被告已于2016年8月2日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年5月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，故涉案商品房在2017年5月27日已经具备了基本的法定的交付条件。其次，原告已经实际收楼，涉案房屋已移转占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院认为涉案房屋视为已交付使用。再次，关于收楼期限的问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（二）款的约定，被告应于交付日期届满前10日通知买受人，故本院认定自原告收到被告的收楼通知书次日起10日内为原告的收楼期限。综上，被告没有按照约定的期限交付涉案房屋给原告使用，应按涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告支付逾期交房违约金。原告未按被告的通知期限收楼，涉案逾期交房违约金应计至原告收到收楼通知之日起10日内，即至2017年6月13日止。合同约定了逾期交房违约金，即逾期交房90日内的违约金按全部房价款的日万分之一计算、超过90日后的违约金按每日万分之二的标准计算。因此，原告主张的从2017年1月1日至同年3月31日期间的逾期交房违约金每日应按全部房价款的万分之一计算，2017年4月1日起至2017年6月13日止的违约金每日应按全部房价款的万分之二计算，计得被告应向原告支付的逾期交房违约金为24186.64元〔（0.0001/天×1016246元×90天，且以不超过原告主张的9146.2元为限）+（0.0002/天×1016246元×74天）〕，本院对原告主张的上述数额逾期交楼违约金予以支持，对于超过上诉数额的违约金，本院不予支持。另，原告自愿放弃对于利息的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院不予干预。关于焦点二。虽然原、被告确认被告曾经建过一个保安亭，但双方也确认该保安亭已经拆除并进行了整改，且被告在2017年5月27日已取得《竣工验收备案证书》，原告则于2017年6月18日收楼。在被告已经就规划变更做出了整改且经过验收的情况下，原告再主张被告向其支付2000元规划变更违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告主张被告支付设计变更违约金的依据不足，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市文和实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告栗秋梅支付逾期交房违约金24186.64元；二、驳回原告栗秋梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取受理费265元，由原告栗秋梅负担46元，被告东莞市文和实业投资有限公司负担219元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈燕玲二〇一七年十月三十日书记员  刘艳琴周蔼麟