宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初4206号原告：闫浩，男，1969年11月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：郑茜，宁夏矜群律师事务所律师。被告:银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人:刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。原告闫浩与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫浩的诉讼代理人郑茜，被告鸿曦公司的诉讼代理人顾红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫浩向本院提出诉讼请求：1.依法确认闫浩与鸿曦公司签订的《银川市商品房买卖合同》《鸿曦悦海湾B区房屋交付补充协议》有效；2.限令鸿曦公司短期内交付经验收符合合同约定条件的银川市金凤区鸿曦悦海湾某室商品住房；3.依法判令鸿曦公司支付逾期交房违约金157397元、车位违约金9490元（房屋逾期违约金自2015年6月1日暂计算至2017年5月31日共计730天，按照日万分之三计算；车位违约金自2015年6月1日暂计算至2017年5月31日共计730天，按照日万分之一计算），以后逾期交房违约金、车位违约金按每日万分之三、万分之一连续计算至实际交付商品房之日止；4.本案诉讼费用由鸿曦公司负担。事实和理由：2014年4月4日，闫浩与鸿曦公司签订《银川市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），闫浩向鸿曦公司购买银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾某室商品房（以下称涉案标的房屋），房屋总价718706元，鸿曦公司应于2014年12月31日前将涉案标的房屋交付闫浩使用。2014年8月17日，双方签订《车位使用权转让协议》，鸿曦公司将编号为524号车位转让给闫浩，转让价款13万元。车位交付时间为2015年5月1日。上述合同签订后，闫浩按约支付了购房款、车位款，但鸿曦公司一直未按合同约定向闫浩交付房屋。2015年2月10日，双方签订《鸿曦悦海湾B区房屋交付补充协议》（以下简称补充协议）约定：一、购买物业说明：1.房号B6-1-1602，合同总金额718706元，已付款金额718706元。车位号524号，车位总价13万元，已付款13万元；二、双方约定的交付时间：乙方所购买的B区房屋交付时间为2015年10月31日前；三、赔付标准：1.闫浩所购买的房屋自2015年1月1起，鸿曦公司每日依照闫浩已付款总额万分之三进行赔付，赔付截止实际房屋之日止。车位自2015年5月2日起，鸿曦公司每日按照闫浩已付款总额万分之一进行赔付；2.二次逾期约定：如若2015年10月31日前，鸿曦公司不能按期交房，闫浩有权退房；如闫浩不退房，合同继续履行，自2015年11月1日起，在每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一，以此类推，直至实际交房之日止。合同签订后，鸿曦公司也仅向闫浩支付了2015年1月1日至5月31日期间的违约金，但一直未按约定支付自6月1日之后的违约金。经双方多次协商继续履行合同、支付逾期交房违约金等事宜未果，故提起诉讼。鸿曦公司承认闫浩在本案中主张的购房及交房违约事实，认为：1.双方约定的逾期交房违约金明显过高，超过法律规定的限额，请求法院酌情予以降低。2.补充协议关于违约金约定并非鸿曦公司真实意思表示。3.造成逾期交房政府也有责任。鸿曦公司对闫浩依法提交的商品房买卖合同、发票、车位使用权转让协议、补充协议等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月4日，鸿曦公司（出卖人）与闫浩（买受人）签订商品房买卖合同，闫浩购买鸿曦公司开发预售的涉案标的房屋，合同约定：房屋建筑面积114.27平方米，单价每平方米6289.54元，总价款为718706元；交付涉案标的房屋期限为2014年12月31日前；出卖人如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，闫浩向鸿曦公司交纳购房款718706元，2014年8月7日，闫浩与鸿曦公司签订《车位使用权转让协议》，闫浩以13万元对价购买鸿曦公司鸿曦悦海湾编号524地下车位使用权，约定2015年5月1日交付车位。鸿曦公司未按期交付涉案标的房屋及车位。2015年2月10日，鸿曦公司与闫浩就延期交房和违约责任签订补充协议约定：闫浩所购房屋及车位的交付时间为2015年10月31日前；自2015年1月1日起，鸿曦公司每日按闫浩已付房款总额万分之三进行赔偿，赔付截止房屋实际交付之日止；若2015年10月31日前不能按期交房，闫浩有权退房，如不退房的，合同继续履行，自2015年11月1日起，在原每日万分之三的基础上，赔偿比例逐月递增万分之一，以此类推，直至实际交房时止；自2015年5月2日起，鸿曦公司按已付车位款的每日万分之一赔付逾期交付车位违约金，直至实际交付之日止。鸿曦公司已按已付房款718706元的每日万分之三赔付闫浩2015年1月1日至2015年5月31日期间逾期交房违约金32557元（718706元×每日万分之三×151日）、逾期交付车位违约金为390元（13万元×每日万分之一×30日）。2015年6月1日至今，鸿曦公司既未向闫浩支付违约金，故引起诉讼。本院认为，鸿曦公司承认闫浩在本案中主张的事实，故对闫浩主张的事实予以确认。闫浩与鸿曦公司签订的商品房买卖合同、补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予全面履行。买受人闫浩履行了足额交付购房款义务，出卖人鸿曦公司未按合同约定的交付条件和期限交付商品房屋、车位，已构成违约，应当承担相应的民事责任。针对本案争议焦点，本院认为，鸿曦公司在逾期交房情况下与买受人闫浩签订的补充协议是对商品房预售合同关于交房延期及违约责任条款的变更，鸿曦公司所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。"规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于造成的损失。鸿曦公司依约已按照已付房款每日万分之三赔付闫浩2015年1月1日至2015年5月31日期间的逾期交房及车位违约金。闫浩以此赔偿标准诉请鸿曦公司支付自2015年6月1日至2017年5月31日的逾期交房违约金157397元（718706元×每日万分之三×730日），逾期交付车位违约金9490元（13万元×每日万分之一×730日），合计166887元，并无不当，本院予以支持。鸿曦公司关于酌情降低违约金的请求，理据不足，本院不予支持。鸿曦公司针对其他抗辩主张未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告闫浩与被告银川鸿曦房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》《鸿曦悦海湾B区房屋交付补充协议》有效；二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件向原告闫浩交付银川市金凤区鸿曦悦海湾某室房屋；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告闫浩逾期交付商品房及附属地下车位违约金166887元；并以已付房款718706元、车位款130000元为基数，分别按照每日万分之三、万分之一计算支付自2017年6月1日至房屋实际交付之日止期间的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费3738元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李蕾人民陪审员 耿敏人民陪审员 李彩虹二〇一七年十月十六日书记员 孙超