江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民初678号原告：佟元红，女，1978年7月15日出生，汉族，住徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：张启增，系原告之夫，1977年3月16日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：戴强，江苏泰信律师事务所律师。被告：孙艳，女，1975年5月4日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。原告佟元红诉被告孙艳合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告佟元红的委托诉讼代理人张启增、戴强，被告孙艳的委托诉讼代理人刘苏漩、孔军到庭参加诉讼。现已审理终结。原告佟元红向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的店面转让合同；2.返回原告支付的转让费、押金等195770元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月8日签订店面转让合同，签订后被告未按约定履行合同义务，以至于严重影响店面的经营。原告多次找被告协商，均未做处理。被告孙艳答辩称，1.案件的诉由应是转让合同纠纷，而不是特许经营权纠纷；2.原、被告的主体均不适格，合同签订方甲乙双方均是两个人，在本案中均是一人，不能完全反映签订合同相对方的意思表示；3.转让合同不具备解除的法定条件；4.原告所述被告未按约履行义务，严重影响店面经营，不符合事实；5.转让费用不仅仅包括租赁权的转让，还包括店内设施、物品等费用。现在原告已实际经营并使用转让物品，也不存在双方互相返还的基础，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2017年4月24日，徐州月星置业有限公司（甲方）与孙艳（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租其位于“淮海环球港奥特莱斯”商场地下第B1层第B1021号商铺，计租面积193.21平方米；乙方承诺在租赁物业内以金陵鸭血粉丝为品牌从事餐饮经营，在租赁期内未经甲方书面同意，不得擅自改变约定的租赁用途，否则甲方有权解除合同；租赁期限自2017年5月7日起至2020年5月6日止；乙方缴纳履约保证金45744元；在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物业的使用权让予第三方、部分或者全部出租给第三方等；合同还约定了租金及付款方式、违约责任等。被告孙艳（甲方）与原告佟元红（乙方）于2019年3月8日签订《店面转让合同》，约定：一、甲方将其位于环球港奥特莱斯地下B1层第1021号店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享受甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方；三、乙方在2019年3月8日向甲方支付转让费15万元、押金45770元，共计195770元。2019年3月8日、11日原告佟元红向被告孙艳转账支付40000元、152400元，并由原告收取3月8日当天的营业款，转让款已按约付清。被告孙艳亦将该店铺的营业执照、食品经营许可证、秦淮坊金陵鸭血粉丝加盟授权书等一并交给原告佟元红保管使用。2019年3月9日原告佟元红正式营业，持续经营到2019年底，2020年1月1日关店，1月5日因发现门锁被打开、店里在装修而报警。2020年1月17日，徐州月星置业有限公司向孙艳发出《催收租金的函》，载明：“因贵方至今仍未支付淮海环球港商铺（铺位号：B1021）2020年1月的租金等费用，且贵方在未经我司同意的情况下，于2020年1月1日起擅自闭店”，催告孙艳于收到该函之日起5日内全额支付拖欠的租金等费用共计35338元，并不得擅自停业，否则承担相应的违约责任。2020年1月22日，因承租人仍未缴纳欠款，徐州月星置业有限公司向孙艳发出《解约通知函》，通知自该函发出之日起第三日双方租赁关系解除，五日内结清欠款，已缴纳的履约保证金不予退还。同时要求孙艳于该函发出之日起五日内将租赁物业恢复原状后交还，否则其有权自行采取必要手段腾空并收回该商铺，并自行处置遗留物品等等。期间，因店铺和证照手续过户不成，双方产生纠纷，2019年4月9日，原告以前述理由诉至法院。庭审中，双方对于15万元的转让费中是否包含店铺转让、特许加盟等过户各执一词，对转让的装修、设备及物品的具体内容存在争议。上述事实有原、被告陈述、租赁合同、店面转让合同、转账记录、催收租金的函、解约通知函、录音、现场勘验笔录、照片等在卷佐证，本院予以确认。本案的审理焦点为：原告主张解除双方之间签订的店面转让合同并返还转让费、押金等有无事实及法律依据。本院认为，原、被告之间签订的店面转让合同是双方的真实意思表示，不违反社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。一、关于涉案店面转让合同应否解除及解除责任的认定问题。从该合同内容看，对解除条件没有作出书面约定，且双方当事人就解除事项不能达成一致。从被告孙艳与案外人徐州月星置业有限公司签订的租赁合同和本院的调查情况来看，该公司不认可本案原、被告之间的私下转让行为，且由于欠缴房租、擅自闭店等原因，该公司已于2020年1月函告解除了原租赁合同关系，并将部分房屋另行招商出租给他人，原告佟元红与被告孙艳之间签订的店面转让合同客观上已无法继续履行，因此，依法应予解除。对于合同解除的责任。从合同无法履行的原因看，涉案店面转让合同实际履行了十个月，距离孙艳与甲方签订的租期届满日尚有四个月余，原告佟元红在合同期内存在的欠缴房租和擅自闭店行为，直接导致了甲方单方解除租赁合同，客观上造成了涉案店面转让合同不能继续履行；从原告佟元红提供的录音内容来看，原、被告对于涉案店面租赁经营权的过户问题确实存在口头约定，但该约定既不符合商场经营惯例，也违反了被告孙艳与甲方公司之间签订的租赁合同规定。原告佟元红持有该租赁合同复印件，表明其对该规定是明知的，但原告佟元红和被告孙艳仍无视该约定，私下转让，造成不能过户的后果，双方对此均应承担相应责任。至于原告佟元红主张被告违反约定、未兑现加盟转让和技术转让的承诺，对此未提供充足证据，且该约定侵犯了特许人的权利，也应归于无效。综上，考虑上述因素，酌定原、被告就合同解除分别承担70%和30%的责任。二、关于转让费及押金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于押金问题。因欠缴租金等行为，甲方公司明确表明已经作出不予退还的决定并通知承租人，因此，该押金应作为损失处理。其次，关于转让费。原、被告双方对于转让费所包含的内容各执一词，造成组成部分的资产价值无法区分；转让的设备及物品亦没有交接清单，双方对于交接内容的陈述差异较大，无法厘清；均无法提供采购票据，无法根据采购时间、价格、品牌等因素估算其相应时点的价值。因此，考虑到涉案租赁合同的性质和履行情况，租赁时间的不可逆性，以及装潢、设备和物品不具备返还条件等因素，结合造成合同解除的责任认定，本院酌定被告返还原告转让费及押金共计40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告佟元红与被告孙艳之间签订的《店面转让合同》；二、被告孙艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告佟元红转让费及押金共计40000元；三、驳回原告佟元红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4215元，由原告佟元红负担3375元，被告孙艳负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：10×××75。审判长 张 蕾审判员 崔 悦审判员 李为帆二〇二〇年五月八日书记员 倪 蒙