广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2952号 原告：俞梅芳，女，汉族，1953年1月10日出生，住所地：福建省福州市晋安区。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷，董事长。 委托代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 原告俞梅芳诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月7日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告俞梅芳、被告万国都公司的委托代理人李蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞梅芳向本院提出如下诉求：1、解除原告与被告于2008年12月26日订立的《北海凯旋银座大厦内部认购书》（北海市）；2、判令被告返还原告（1809号房）定金30000元及利息（以30000元为本金，乘以中国人民银行5年以上贷款基准年利率4.9%乘以1.5；计息期限：自2008年12月26日起计算至被告还清本息止）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2008年12月26日，原告与被告签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》（简称《认购书》）一份，主要约定原告自愿提前内部认购被告即将规划设计开发的位于北海市房屋，建筑面积共66平方米，总金额240000元，付款方式为一次性付款，定金3万元；剩下的210000元整须于该大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内付清。双方在合同第三条第一款约定：认购方须在签署本认购协议书待政府批准大厦动工后，及认购楼层封顶20天内携同此认购书、认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》。认购书明确备注：1、大厦开工时间：2008年10月28日左右；2、大厦封顶时间：2009年10月30日；3、交房时间：2010年5月30日；4、办房产证时间：2010年8月15日开始。上述《认购书》签订后，原告按约定向被告交纳了定金3万元，被告亦向原告出具了收款收据予以确认。但直至今日，被告仍没有按照合同约定的时间进行大厦的开工、封顶，且该楼盘到目前为止只建到第四层，现已停工，处于烂尾状态，不能买卖亦不能办理过户，原被告至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》。被告行为已构成根本性违约，原告的合同目的不能实现。原告也曾多次与被告协商处理赔偿事宜，但未能达成一致的结果。虽然《认购书》第8条约定，如因开发方的原因，不能在备注的时间内通过政府批准动工建设要延长时间动工，认购方有权提出终止本协议，开发方必须无条件退回认购金给认购方（退回的认购金可以按银行一年期的存款利息计算）。但按一般的民法原则，存款利息属于法定孳息，本应属于原告享有的权利，如被告只按《认购书》第8条款来承担违约责任，等于被告是无责任或免责的。《合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：一是造成对方人身伤害的；二是因故意或者重大过失给对方造成财产损失的。也就是说，《认购书》第8条应属无效条款。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条规定，关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。从2008年起算，被告已占用原告给付的订金已达九年，因此，被告应按现行银行贷款五年期基准利率（4.9%）的1.5倍承担违约责任。 被告万国都公司辩称：同意原告第一项诉讼请求；不同意原告第二项诉讼请求的利息请求部分，因为合同中约定原告缴纳的是占用土地款3万元，并非定金。根据合同第八条约定，当工程无法按约进行时认购方可以解除合同，开发方按约支付利息。同意退还认购金，但是不同意原告的利息计算，利息计算应该以银行2017年一年定期存款利率计算一年利息。 经审理查明：原告俞梅芳（认购方）于2008年12月26日与被告万国都公司（开发方）签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》（简称《认购书》）一份，主要约定原告向被告认购了位于北海市，房屋的总价为240000元。（其中该套公寓占用土地款3万元，该套公寓建设款21万元）。首期预付认购该套公寓占用土地款30000元；认购该套物业余款210000元整须于该大厦动工后及认购的楼层封顶后20天内付清。否则首期认购公寓占用土地款及首期公寓建设款开发方有权不退还给认购方，本认购书自动作废。认购方须在签署本认购协议书待大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内携带此认购书、认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》；认购方在签署本认购协议书后，可以自由转让。如需变更姓名需在签署正式《商品房买卖合同》前10天内向开发方书面提出，开发方应无条件同意变更，并收取200元的变更费用；如因开发方的原因，不能在备注的时间内通过政府批准动工建设，需延长时间动工，认购方有权提出终止本协议，开发方必须无条件退回首期认购金给认购方（退回的认购金可以按银行一年期的存款利息计算）；大厦开工时间：2008年10月28日；大厦封顶时间：2009年10月30日前；交房时间：2010年5月30日；办房产证时间：2010年8月15日开始。上述《认购书》签订当日，原告俞梅芳向被告万国都公司交付了钱款30000元，被告万国都公司向原告出具《收款收据》，载明“俞梅芳交来购1809房订金30000元”。截止至庭审之日，案涉房屋所在大厦至今未建成。现原告以原被告双方未能签订正式的《商品房买卖合同》且亦未能就赔偿事宜达成一致意见为由诉至法院，提出上述诉求。 本院认为：原告俞梅芳与被告万国都公司于2008年12月26日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同履行义务。上述《认购书》签订当天，原告俞梅芳按约向被告履行了合同所约定的付款义务。按上述《认购书》的约定可知案涉房屋所在大厦应于2009年10月30日封顶，2010年5月30日交付房屋，但该大厦至今未建成，原告订立合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除上述《认购书》于法有据，本院予以支持。 被告万国都公司至今未能按约与认购方签订正式的《商品房买卖合同》构成违约，在上述《认购书》解除后，被告应返还原告购房款30000元及支付违约金(违约金计算：以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2009年11月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止)给原告。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告俞梅芳与被告北海市万国都物业管理有限责任公司于2008年12月26日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司应退还购房款30000元及支付违约金(违约金计算：以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2009年11月20日起计算至本生效判决确定的还款之日止)给原告俞梅芳。 案件受理费1016元，减半收取508元，由被告承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1016元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年十月三十一日 书记员  杨励坚