沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初4719号原告：新世界（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210100702089898L。法定代表人：陈耀豪，系该公司区域总监。委托代理人：耿秀坤，系辽宁同文律师事务所律师。被告：张东军，男，1966年1月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：王红梅，女，1976年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司诉被告张东军、王红梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、费秀云参加评议，于2017年5月16日和2017年10月11日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告委托代理人耿秀坤和被告张东军到庭参加诉讼，被告王红梅经本院依法送达后未到庭参加诉讼，第二次庭审原告委托代理人耿秀坤到庭参加诉讼，被告张东军和被告王红梅经本院依法送达后均未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2014年11月17日，原告与被告张东军、王红梅签订了E1401120347号《商品房买卖合同》，并于当日进行网上备案登记。上述合同用于购买原告开发建设的“房屋，建筑面积712.86平方米，房屋总价款29332800元。原、被告在《商品房买卖合同》第六条中明确约定被告采用第3种按揭付款购买上述住房，具体付款方式为：（1）2014年11月17日付首期房款人民币1000000元整；（2）2014年12月2日前付第二笔房款即11332800元整；（3）2015年1月16日前付清余款即17000000元整（以贷款方式付清）。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项规定：“逾期超过叁拾日后，出卖人（原告）有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人（被告）按累计应付款（总房款）的3%向出卖人支付违约金。”《商品房买卖合同》补充协议第十六条“出卖人解除合同特别约定”第1项约定：“出卖人依据本合同的约定或者法律的规定行使解除合同权的，出卖人有权直接从买受人已支付的购房价款中扣除相应的违约金、损失赔偿金及相关费用（如：备案费、律师费、保全费、诉讼费等）”，第2项明确规定：买受人自收到出卖人解除合同通知之日起30日内，应及时向出卖人支付商品房买卖合同第七条约定的违约金、损失赔偿金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，参照中国人民银行同期同种类贷款利率的150%支付逾期付款损失赔偿金；《商品房买卖合同》补充协议第十六条第4项明确规定：该商品房已办理预售登记手续的，登记备案费由买受人承担，同时，买受人应自收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每延迟一日，则出卖人有权按购房总价款的万分之五向买受人收取损失赔偿金。合同签订后，被告仅交付1000000元首期房款，余款28332800元整虽经原告多次催告，被告仍拒绝给付。2016年3月11日，原告向被告发出（2016）辽同律字第（17）号《律师函》，要求被告于2016年3月20日前交清全部购房款及相应违约金，逾期原告有权解除合同，将该房屋另售他人，被告收到后仍未予理睬，2016年7月27日，原告再次向被告发出（2016）辽同律字（06）号《律师函》，明确告知即刻与被告解除《商品房买卖合同》，由被告于2016年8月5日协助原告办理撤销合同备案的相关手续，并由被告承担违约金及其他相关损失，被告仍拒绝予以配合。由于房屋已经登记备案在被告名下，被告不予配合办理撤销备案的手续，导致原告无法出卖该房屋，损失与日俱增，原告多次催告被告，被告不予配合，原告无奈之下，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、确认原、被告E1401120347号《商品房买卖合同》已于2016年7月27日解除；2、判令被告速协助原告到沈阳市房地产管理局办理撤销合同号为E1401120347号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续；3、判令被告承担合同备案费2138.58元、信息费427.72元、税费1642637元，并按日承担购房总价款万分之五的损失赔偿金（赔偿自2016年7月27日合同解除第16日起，即自2016年8月12日至实际撤销商品房备案登记之日止的损失赔偿金）；4、判令被告给付违约金849984元，并按日承担银行同期贷款利率150%的逾期支付违约金的损失赔偿金（赔偿自合同解除第30日起，即2016年8月27日起至实际给付之日止的损失赔偿，截止2017年3月12日约为30086元）；5、被告承担本案全部诉讼费、保全费、律师费等与诉讼相关的一切费用。被告张东军辩称：同意解除商品房买卖合同，也同意协助原告撤销备案，因原告没有以任何形式通知我协助其撤销备案或解除合同，所以备案费、信息费、税费、违约金我方不同意支付。被告王红梅未到庭，亦未提交答辩状。经审理查明:2014年11月17日，原告（出卖人）与被告张东军、王红梅（买受人）签订了E1401120347号《商品房买卖合同》，合同约定：被告张东军、王红梅购买原告开发建设的和平区房屋，建筑面积712.86平方米，房屋总价款29332800元，被告张东军、王红梅采用按揭付款方式购买上述住房，具体付款方式为：（1）2014年11月17日付首期房款人民币1000000元整；（2）2014年12月2日前付第二笔房款即11332800元整；（3）2015年1月16日前付清余款即17000000元整（以贷款方式付清）；合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……。同日，原告（出卖人）与被告张东军、王红梅（买受人）又签订了“新世界·名铸湾畔”《商品房买卖合同》补充协议，协议第十六条出卖人解除合同特别约定：1、出卖人依据本合同的约定或者法律的规定行使解除合同权的，出卖人有权直接从买受人已支付的购房价款中扣除相应的违约金、损失赔偿金及相关费用（如：备案费、律师费、保全费、诉讼费等）；2、买受人自收到出卖人解除合同通知之日起30日内，应及时向出卖人支付商品房买卖合同第七条约定的违约金、损失赔偿金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，参照中国人民银行同期同种类贷款利率的150%支付逾期付款损失赔偿金；4、该商品房已办理预售登记手续的，登记备案费由买受人承担，同时，买受人应自收到解除通知之日起15日内到出卖人指定的地点与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件，并提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，如买受人未能于该期限内与出卖人签署用于办理预售登记注销手续的相关法律文件及/或未提供办理预售登记注销时需要买受人提供的相关资料，每延迟一日，则出卖人有权按购房总价款的万分之五向买受人收取损失赔偿金。出卖人应于双方签署用于办理登记注销手续的法律文件且确认收到办理预售登记注销时需要由买受人提供的相关资料之日起45日内将扣除违约金、损失赔偿金及相关费用后的买受人已支付的购房价款的余额无息返还买受人……。合同签订当日涉案房产进行了网上备案登记，产生备案费2138.58元，信息费427.72元。同日，被告张东军、王红梅交付1000000元首付款。因被告张东军、王红梅未按合同约定期限支付剩余的购房款，2016年3月10日，辽宁同文律师事务所向被告张东军、王红梅邮寄了（2016）辽同律字第（17）号《律师函》，函中载明：被告张东军、王红梅未在合同约定期限内交付购房款，已逾期418天构成违约，按合同第七条规定，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告张东军、王红梅应按照累计应付款的3%承担违约金，原告多次催告被告张东军、王红梅均没有履行约定，为减少双方的损失，特书面通知被告张东军、王红梅在2016年3月20日前交清余款及相应违约金，逾期，出卖人有权解除合同，并将该房屋另售他人，而无需另行通知，届时被告张东军、王红梅还将承担违约赔偿责任。该函于2016年3月11日，张东军予以了签收。2016年7月26日，辽宁同文律师事务所再次向被告张东军、王红梅邮寄了（2016）辽同律字第（06）号《律师函》，函中载明：被告张东军、王红梅已逾期601天未按合同约定交付购房款，构成了严重违约，原告决定即刻解除与被告张东军、王红梅签订的《商品房买卖合同》，要求被告张东军、王红梅积极配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记的相关手续，合同解除后，原告随时有权将该房屋另售他人，要求被告张东军、王红梅在2016年8月5日上午9时持有效证件及《商品房买卖合同》原件与原告共同到沈阳市房地产管理局相关部门办理撤销备案登记的相关手续，并按累计应付款的3%承担违约金，及原告已支付的合同备案费、信息费……。2016年7月27日，张东军予以了签收。但被告张东军、王红梅至今不予配合，原告无奈之下，起诉至法院。上述事实，有商品房买卖合同、发票、网上支付明细、税费票据、律师函、详情单等证据以及当事人的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张东军、王红梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故合法有效，各方当事人均应恪守履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。依据上述法律规定，被告张东军、王红梅未按合同约定期限交付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告提出的要求确认原、被告签订的E1401120347号《商品房买卖合同》已于2016年7月27日解除的请求，经查，因被告张东军、王红梅未依约支付房款，原告于2016年7月26日去函通知被告张东军、王红梅解除合同，符合合同约定的解除条件，被告张东军、王红梅收到该函后未提出异议，庭审时被告张东军同意解除合同，故本院对原告的该项请求予以支持；关于原告提出的被告速协助原告到沈阳市房地产管理局办理撤销合同号为E1401120347号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续，因该房屋买卖合同解除后，原、被告各方的权利和义务即恢复到合同签订前的初始状态，原告应当向被告张东军、王红梅返还购房款，被告张东军、王红梅应当配合原告撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记，以利于原告对诉争房屋的再次出售，故本院对原告要求被告张东军、王红梅协助撤销合同备案登记的诉讼请求予以支持；对于原告主张的合同备案费、信息费，按合同约定，备案费、信息费应由被告张东军、王红梅承担，现因被告张东军、王红梅违约，致使给原告造成了备案费、信息费损失，理应由被告张东军、王红梅承担该项费用；对于原告主张的税费，因系与税务部门之间产生的费用，原告应向相关税务部门主张，故本院对此不予处理；对于原告主张的撤销备案赔偿金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，对于原告主张的撤销备案赔偿金应将因被告张东军、王红梅违约会给原告造成实际和可得利益损失进行比较，如被告张东军、王红梅不协助撤销该备案，将影响原告将涉案的房产进行再次出售，因而会给原告造成更大的损失，本案结合各方当事人履行合同情况及原告主张的赔偿金系在法律允许的范围内，且各方在合同中对此有明确约定，故从其约定，被告张东军、王红梅应从2016年8月12日起按日承担购房总价款万分之五的损失赔偿金直至撤销商品房备案登记之日止；对于原告主张的解除合同违约金，按《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金的约定，被告张东军、王红梅应支付原告解除合同违约金为849984元（28332800元×3%）；对于原告主张的逾期支付违约金的赔偿金，虽然在合同中有约定，但违约金本身系具有处罚违约人和补偿无过错方所受损失的一种方式，现已对被告张东军、王红梅的违约进行了经济制裁，被告承担了违约责任，故本院对原告要求被告张东军、王红梅再行支付逾期支付违约金的赔偿金的请求不予支持。综上，对于上述原告所主张的违约金和撤销商品房备案登记的赔偿金，在法律保护的范围内，本院予以支持。对于被告张东军提出《商品房买卖合同》上王红梅的签字并不是其本人所签的辩解，因其未提供出相应的证据，故本院对被告张东军的该项辩解不予采纳；对于被告张东军提出的原告没有以任何形式通知我协助其撤销备案或解除合同，所以备案费、信息费、违约金我方不同意支付的辩解，经查，2016年3月10日和2016年7月26日，辽宁同文律师事务所先后向被告张东军、王红梅邮寄了（2016）辽同律字第（17）号《律师函》和（2016）辽同律字第（06）号《律师函》，被告张东军分别于2016年3月11日和2016年7月27日予以了签收，故本院对被告张东军的该项辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司与被告张东军、王红梅于2014年11月17日就位于沈阳市和平区南三好街89-22号楼1门、建筑面积712.86平方米的房屋签订的合同编号为E1401120347《商品房买卖合同》已于2016年7月27日解除；二、被告张东军、王红梅于本判决生效之日起十日内协助原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司办理撤销合同编号为E1401120347号房屋的《商品房买卖合同》备案登记；三、被告张东军、王红梅于本判决生效之日起十日内给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司为其垫付的备案费2138.58元、信息费427.72元；四、被告张东军、王红梅于本判决生效之日起十日内给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司撤销备案赔偿金（以29332800元为计算基数，从2016年8月12日起至实际撤销商品房备案登记之日止按日万分之五标准计算）；五、被告张东军、王红梅于本判决生效之日起十日内给付原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司解除合同违约金849984元；六、原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告张东军、王红梅购房款1000000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告张东军、王红梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费216178元，由原告新世界（沈阳）房地产开发有限公司承担205369元，被告张东军、王红梅承担10809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇一七年十月十八日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。