福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终840号 上诉人（原审原告反诉被告）:福建省南靖县建祥房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇荆江路36号。统一社会信用代码：91350627156869773N。 法定代表人：卢秀英，总经理。 委托诉讼代理人：黄顺舟，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖勇龙，福建南州律师事务所律师。 上诉人（原审被告反诉原告）：南靖县山城镇人民政府，住所地福建省南靖县人民路5号。统一社会信用代码：11350627003923011T。 负责人：余智勇，镇长。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪玲，福建仁胜律师事务所实习律师。 上诉人福建省南靖县建祥房地产开发有限公司（以下简称建祥公司）、上诉人南靖县山城镇人民政府（以下简称山城镇人民政府）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2019）闽0627民初485号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建祥公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持建祥公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用均由山城镇人民政府承担。事实和理由:1、一审认定建祥公司怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回涉案房屋，导致讼争房屋占用费及资金占用费不予支持错误。建祥公司并未怠于行使自己的权利，相反积极行使权利，多年多次要求山城镇人民政府搬离讼争房屋，诉讼时效发生中断。2、一审判决建祥公司返还山城镇人民政府30%的购房款错误，山城镇人民政府违约在先，已交购房款应予没收。退一步讲，山城镇人民政府已交购房款也应当先行抵扣自2001年4月至2011年4月的房屋占用费及资金占用费。 山城镇人民政府辩称，答辩意见除自己上诉理由外，还补充：合同付款的时间手写部分第八条第六项，建祥公司没有代为工行办理按揭贷款，导致付款时间不能确定。假如第八条第六项没有适用，则增加适用第九条。 山城镇人民政府上诉请求：撤销一审判决，改判支持山城镇人民政府全部反诉请求，驳回建祥公司全部本诉请求；一、二审诉讼费用由建祥公司承担。事实和理由：1、一审认定山城镇人民政府违约在先，《商品房购销合同》于2001年3月26日终止错误。依据《商品房购销合同》约定，由建祥公司代为向工行办理按揭贷款，建祥公司未根据合同约定向银行申请按揭贷款，即使山城街道办事处不具备按揭借款人的主体资格，无法办理按揭也不属山城镇人民政府的责任。《商品房购销合同》没有约定购房余款的具体支付时间，建祥公司也未向山城镇人民政府催要购房余款，履行期限不明确，建祥公司可以随时要求山城镇人民政府履行付款义务，但建祥公司从未要求。一审推定山城镇人民政府付清余款时间为交付房屋之后的三个月，缺乏事实和法律依据。 建祥公司辩称，答辩意见和上诉理由一致，补充：1、对方说按照合同约定，提交补充材料是不符合事实的。南靖县同一批的房产共有几百套，均有办证，唯有本案这一套没有办证，山城镇人民政府没有借款主体资格。2、建祥公司并不存在擅自将房屋借给陈锦园的情况，违约在先，按照退房处理。依据合同约定，在镇政府违反约定的情况下，应当按照合同第六的约定执行，不应适用第九条的约定。陈锦园与本案没有关联，不应当追加。 建祥公司向一审法院提出诉讼请求判令：1.山城镇人民政府立即向建祥公司支付违约金人民币85139元；2.山城镇人民政府立即向建祥公司支付自2001年4月起至2011年4月止的房屋占用费人民币537720元；3.山城镇人民政府立即向建祥公司支付自2001年4月起至2011年4月止的资金占用费人民币322632元；4.本案案件受理费由山城镇人民政府承担。 山城镇人民政府向一审法院提出反诉诉讼请求判令：1.建祥公司向山城镇人民政府退还购房款人民币127708元及利息（利息从2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止）；2.判令建祥公司向山城镇人民政府支付购房差价损失人民币1717812元；3.本案诉讼费、鉴定费由建祥公司承担。 一审法院查明：2000年12月12日，建祥公司（甲方）与山城镇人民政府下属的南靖县山城镇街道办事处（乙方）签订《商品房购销合同》，南靖县镇人民政府向建祥公司购买位于南靖县，建筑面积448.10平方米，每平方米950元，总金额为425695元。合同第八条付款时间约定：“乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的中国工商银行南靖县支银行（账户名称：南靖县建祥房地产开发有限公司）账户。1.2000年12月12日前支付全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整（127708.0）……6.全部房价款的70%，计人民币贰拾玖万柒仟玫佰捌拾柒元整（297989.0元），由甲方代为乙方向工行办理按揭贷款，年限8-10年，具体付款形式与付款时间约定以乙方与工行签订的有关按揭贷款合同为准。乙方在办理按揭贷款时，须根据银行有关规定，在通知办理起20天内，提供相应证据材料，否则按第十条进行违约处理”。第九条，交接商品房时的付款额约定，在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的30%计（人民币）零亿零千零百壹拾贰万柒千柒百零拾捌元整。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起／天内付清。第十条乙方逾期付款的违约天责任，……第3.终止合同，按乙方自行退房处理。乙方尚须支付给甲方全部价款20%的违约金。第十一条，交付期限，甲方须于2000年12月27日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用……”。合同签订后，南靖县山城街道办事处向建祥公司支付总房款的30%即127708元，建祥公司也于2000年12月27日将山城镇解放路旧改二期安置房1Ａ幢二层1号房交付南靖县山城街道办事处使用。余70%的购房款因街道南靖县山城街道办事处主体问题无法办理按揭贷款，山城街道办事处一直未交纳剩余的70%购房款。2011年南靖山城镇解放路旧改二期安置房1Ａ幢二层1号房出售给陈锦园，2011年4月22日，陈锦园为该房办理产权证。在法院审理过程中，山城镇人民政府向法院提出申请，申请对讼争房屋即南靖县山城镇解放路旧改二期1Ａ第二层房屋（合同面积448.1平方米，房屋所有权证面积498.49平方米）在价格评估基准日是2019年3月28日的市场价值进行价格评估。法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2019年11月8日，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具鑫八闽价鉴［2019］653号《关于南靖县山城镇解放路旧改二期1Ａ第二层房屋的市场价值的价格评估意见书》，结论：“价格评估标的南靖县山城镇解放路旧改二期1Ａ第二层房屋（建筑面积498.49平方米）在价格评估基准日的市场价格为人民币贰佰壹拾肆万叁仟伍佰零柒元整（￥2143507.00元）。” 一审法院认为，《商品房购销合同》系南靖县山城街道办事处与建祥公司真实意思表示,合法有效,双方均应依法履行。由于山城镇人民政府街道办事处属行政单位，不具备借款人的主体资格，故《商品房购销合同》第八条第六款系不能履行之条款，建祥公司于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处，南靖县山城镇街道办事处应履行交清房款的义务，根据一般商品房交易习惯，法院推定南靖县山城镇街道办事处付清余款时间为交付房屋之后的三个月，即2001年3月26日。山城镇人民政府未能在接收房屋之后在合理期限内付清房款，违约在先，根据《商品房购销合同》约定，该合同于2001年3月26日终止，按山城镇人民政府自行退房处理，且山城镇人民政府应向建祥公司支付全部价款20%的违约金，即85139元；而建祥公司怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回讼争房屋，其请求支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元的诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力”，山城镇人民政府要求返还127708元的购房款予以支持，山城镇人民政府要求支付自2001年1月1日起按月利率0.5%计算至还清款项之日止的利息的请求应予调整，因山城镇人民政府未能于合同终止之日及时提出返还购房款的请求，系其怠于行使自身权利，法院确定利息自山城镇人民政府提起反诉之日即2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计。至于山城镇人民政府反诉要求建祥公司支付购房差价的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了一方违约后,守约方可以主张的违约损失范围,包括合同履行后可以获得的利益，因本案山城镇人民政府未及时付清房款，违约在先，故其无权要求建祥公司支付购房差价1717812元，对该项请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用》第九十条规定，判决：一、南靖县山城镇人民政府应在本判决生效后十日内支付福建省南靖县建祥房地产开发有限公司违约金85139元。二、福建省南靖县建祥房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内返还南靖县山城镇人民政府127708元及利息（利息自2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计）。三、驳回福建省南靖县建祥房地产开发有限公司其他诉讼请求。四、驳回南靖县山城镇人民政府其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12404元，由南靖县建祥房地产开发有限公司负担11176.5元，南靖县山城镇人民政府负担1227.5元；反诉受理费10704.84元，由南靖县山城镇人民政府负担9964.08元，南靖县建祥房地产开发有限公司负担740.76元。 二审期间，除山城镇人民政府对一审查明“余70%的购房款因街道南靖县山城街道办事处主体问题无法办理按揭贷款，山城街道办事处一直未交纳剩余的70%购房款”有异议外，山城镇人民政府、建祥公司对其他事实没有异议，本院予以确认。本案双方当事人均没有提交新证据。 对山城镇人民政府所提异议分析认定如下：山城镇人民政府认为是建祥公司没有向山城街道办事处办理按揭贷款。本院认为，众所周知，山城街道办事处作为镇政府办事机构，其无法以其名义申请商业贷款，即使建祥公司有代为申请贷款义务，也不可能完成，故一审认定因街道南靖县山城街道办事处主体问题无法办理按揭贷款并无不当，山城街道办事处所提异议不能成立。 本院认为，《商品房购销合同》系南靖县山城街道办事处与建祥公司真实意思表示,合法有效,双方均应依法履行。由于山城镇人民政府街道办事处属行政单位，不具备借款人的主体资格，故《商品房购销合同》第八条第六款系不能履行，建祥公司于2000年12月27日将讼争房屋交付给南靖县山城街道办事处，南靖县山城镇街道办事处应履行交清房款的义务。一审依据一般商品房交易习惯，推定南靖县山城镇街道办事处付清余款时间为交付房屋之后的三个月，即2001年3月26日并无不当。山城镇人民政府未能在接收房屋之后在合理期限内付清房款，违约在先，根据《商品房购销合同》第十条约定，该合同于2001年3月26日终止，按山城镇人民政府自行退房处理，山城街道办事处因违约，应支付全部价款20%的违约金，即85139元。一审根据审判实践，确定利息自山城镇人民政府提起反诉之日即2019年3月28日起算至还清款项之日止按月利率0.5%计并无不当。建祥公司上诉提出一审认定怠于行使自身的权利，未能在合同终止时及时收回讼争房屋，其请求支付自2001年4月至2011年4月的房屋占用费537720元及支付自2001年4月至2011年4月的资金占用费322632元的诉求错误的理由，并无证据证实建祥公司积极行使权利，多年多次要求山城镇人民政府搬离讼争房屋，故不予支持。对于山城镇人民政府所交30%购房款是否返还，建祥公司主张因山城镇人民政府违约要求没收的理由，缺乏法律依据，不予支持。山城镇人民政府上诉提出其并无违约，一审认定《商品房购销合同》于2001年3月26日终止错误的理由，如上分析认定，该上诉理由不能成立。山城镇人民政府主张不能申请70%贷款的责任不能认为是山城镇人民政府责任，建祥公司应负有责任的理由，如上分析认定，同缺乏事实和法律依据。 综上，建祥公司、山城镇人民政府的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12404元，由福建省南靖县建祥房地产开发有限公司负担6404元，南靖县山城镇人民政府负担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 （） 二〇二〇年五月十五日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷