江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终146号上诉人（原审原告）:灌云县人民剧场，住所地江苏省灌云县伊山镇中大街176号。法定代表人：刘武林，该剧场经理。委托诉讼代理人：刘玉军，灌云县文体广电和旅游局工作人员。委托诉讼代理人：胡继云，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周正成，男，汉族，1961年1月27日出生，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：郑驰，男，汉族，1966年3月13日出生，住江苏省灌云县。被上诉人（原审被告）：卢稳，男，汉族，1967年3月3日出生，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告）：唐明生，男，汉族，1951年6月29日出生，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：周进，男，汉族，1952年6月10日出生，住江苏省阜宁县。被上诉人周正成、卢稳、唐明生、周进共同委托诉讼代理人：郑驰，男，汉族，1966年3月13日出生，住江苏省灌云县。上诉人灌云县人民剧场因与被上诉人周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人灌云县人民剧场上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审：1.判决被上诉人搬离涉案房屋并将涉案房屋整体（含改建、扩建的）交付于上诉人；如被上诉人不愿意无偿交付在上诉人土地权证范围上擅自新建扩建的建筑及其附属设施，则上诉人要求被上诉人自行拆除或请求法院判决被上诉人强制拆除；2.被上诉人支付从2010年3月1日至2019年04月12日止，按照100000元一年的占用费标准计算房屋占用费(租金)共计91.162万元（同时，请求法院判决被上诉人按约定标准计算房屋占用费租金至涉案房屋实际交付给上诉人时止）；3.被上诉人赔偿涉案房屋装潢被其损坏所造成的装潢损失129460.1元；4.被上诉人将涉案房屋恢复原状费用赔偿100000元；5.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费等费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.被上诉人并没有经过上诉人同意新建建筑及附属设施，也没有获得相关行政部门的规划及审批手续。被上诉人不能以上诉人以前某个领导的意思或某个人的意思来确认为上诉人的意思，任何个人无权越俎代庖，架空我国行政部门对新建建筑物的规划与审批职能。一审法院不能以此来推断上诉人默认被上诉人的非法建房行为。按照涉案租赁合同第3条约定，十年期满后，被上诉人不易搬移的固定资产归上诉人所有。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。在涉案租赁合同被判无效之后，关于十年期满之后上诉人有权获得涉案土地上的所有建筑物及其附属设施，即被上诉人应该将所有建筑整体交付于上诉人，而非仅仅交付一部分。涉案租赁合同第8条中仅仅约定了被上诉人在使用期间遇国家政策拆迁或不可抗拒的情况，使本合同无法履行，合同即行中止，租金按租赁使用时间计算收取，城市规划拆迁，按国家拆迁有关法律及县拆迁有关规定办理（被上诉人投入部分赔偿给被上诉人）。而涉案租赁合同已被判决为无效合同，且到目前为止，租期早己满了十年，十年期间也没有遇到国家拆迁，因此，被上诉人应该按照涉案合同第3条的约定，将所有建筑物无偿交付给上诉人。被上诉人不能因为其违法建筑在上诉人的土地上，就要求上诉人有偿收回或者等国家拆迁获得拆迁款了才罢休。2.（2009)灌民一初字第2509号民事判决书，判决涉案租赁合同无效，被上诉人支付租金140000元。上诉人申请执行，但是到目前为止，被上诉人都没有按照判决履行支付租金的义务，并且一直霸占房屋至今，并不存在诉讼时效问题。被上诉人在涉案合同被判无效后，应该主动返还因该合同取得的财产，尽管上诉人的退休老职工为此事多次找上诉人主管部门以及其他政府相关部门信访反映，但是被上诉人依然继续占用房屋，不仅自己在涉案房屋内经营家电生意，还将其他建筑部分出租给案外人使用，被上诉人一直占用房屋获得利益，不能将被上诉人继续占用涉案房屋的过错计算到上诉人头上。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案租赁合同约定第四年开始每年租金10万元，被上诉人应该按照此标准，从2010年3月2日至2019年4月21日的房屋占用费用。3.被上诉人曾于2017年5月11日在一审法院起诉上诉人，要求上诉人给付其改、扩建及装饰装修费用4000000元,(2017)苏0723民初字3295号民事判决书，判令上诉人支付被上诉人装修费129460.1元。但被上诉人对已经判决由上诉人支付129460.1元的装饰装修费用的房屋的装潢加以毁坏，并且占用涉案房屋至2019年4月21日，导致涉案房屋的现有价值129460.1元的装修装潢被毁，面目全非，故上诉人有权要求被上诉人对此现有价值129460.1元的装修装潢进行赔偿。4.涉案房屋主体结构已经被被上诉人非法扩建、改建面目全非，无法达到租赁之前的使用用途，而且在整个租赁过程中，上诉人并没有同意被上诉人对涉案房屋进行非法改建、扩建、新建，现在由于被上诉人无法将涉案房屋恢复原样，因此要求赔偿恢复原状的费用暂定100000元。综上，一审判决认定事实不清，请求二审撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无法律依据，请求二审维持原判，驳回上诉人的诉求，并判令上诉人承担二审诉讼费用。灌云县人民剧场向一审法院起诉请求：1.周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进搬离房屋并将房屋整体交付灌云县人民剧场，灌云县人民剧场在一审庭审中明确要求搬离的房屋包括周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进承租后进行改建、扩建、新建的部分；2.周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进支付房屋占用费（从2010年3月1日至2019年4月12日并顺延至实际交付房屋之日，按100000元每年计算）；3.周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进赔偿房屋装潢造成损失129460.1元；4.周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进将房屋恢复原状或赔偿恢复费用100000元，灌云县人民剧场在一审庭审中明确要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进赔偿恢复原状费用100000元；5.周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进承担本案诉讼费用。灌云县人民剧场在一审庭审中明确要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进共同承担上述责任。一审法院认定事实如下：一、周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进五人系合伙关系。2006年3月3日，灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进订立房屋租赁合同书，双方约定，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进租赁灌云县人民剧场房屋及场地从事餐饮及娱乐项目经营活动，房屋及场地含：人民剧场北边车库、化妆室、进场两间门面房及观众大厅，在租期时间无偿使用停车场，临时提供两间办公室使用一年。租期从2006年9月1日至2016年9月1日，租期十年。租金为第一年70000元，第二年80000元，第三年90000元，以后七年每年100000元。合同订立后，灌云县人民剧场将租赁物交付周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进，其中临时提供的两间办公室周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进未实际占用。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进后投入资金对租赁物进行改建、扩建、装修并经营。其中化妆室及观众大厅改扩建为三层，观众大厅东首新建九间一层平房，原停车场处新建三间三层楼房，八间二层楼房，四间平房（锅炉房），锅炉房内有消防水泵总成，储水池，两个储水罐，改建后的观众大厅楼顶建有储水塔和两个储水罐。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进投资建设至今相关建筑未经建设规划、审批流程，新建房屋无相关产权证明。后在合同履行过程中周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进因未能办理娱乐经营相关证件等原因而受到消防、环保、文化等部门处罚，双方发生纠纷。二、2009年8月14日，灌云县人民剧场向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进之间的房屋租赁合同；2、周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进赔偿经济损失9万元；3、周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进投入的固定资产归灌云县人民剧场所有。因灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进在租赁合同中约定周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进租赁灌云县人民剧场房屋及场地从事餐饮及娱乐项目经营活动，但所租赁的房屋属于商住两用楼，且位于居民住宅区，双方的约定违反国务院《娱乐场所管理条例》第七条规定，娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围，应被认定为无效。对于周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进的扩建改造部分由于灌云县人民剧场未提出评估，价格无法确定，一审法院在该案中对此暂不予处理，故灌云县人民法院于2010年3月9日作出（2009）灌民一初字第2509号民事判决书，判决：灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进订立的租赁合同无效；周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进支付灌云县人民剧场租金140000元；驳回灌云县人民剧场其他的诉讼请求。该判决生效后，灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进双方因租金给付及周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进投入费用发生分歧,直至2019年4月12日，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进向灌云县人民剧场发出通知，要求灌云县人民剧场收回原700多平方房屋。灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进于2019年4月21日办理租赁物交接手续，涉及租赁物为由原化妆室及观众大厅经过改、扩建后的房屋及进场两间门面房。三、周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进于2017年5月11日向一审法院起诉灌云县人民剧场，要求灌云县人民剧场给付投入的改建、扩建、装修费用。经一审法院审理作出（2017）苏0723民初3295号民事判决书，判决灌云县人民剧场赔偿周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进装饰装修损失129460.1元。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进不服该案判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院经审理于2019年4月3日作出（2019）苏07民终326号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进签订的房屋租赁合同经（2009）灌民一初字第2509号民事判决书确认为无效合同，且该法律文书已发生法律效力，灌云县人民剧场已据此法律文书向一审法院申请执行，但作为承租人的周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进并没有将租赁物返还给灌云县人民剧场，对灌云县人民剧场第一项诉讼请求中涉及的房屋租赁合同内涵盖租赁物人民剧场北边车库、化妆室、进场两间门面房及观众大厅，临时提供的两间办公室，因其中涉及的改、扩建费用（进场两间门面房、原化妆室、原观众大厅）及装饰装修投入已在（2017）苏0723民初3295号案件中作出处理，由灌云县人民剧场对周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进进行赔偿，故应由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进将该部分租赁物向灌云县人民剧场返还，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进已在2019年4月21日实际返还，对灌云县人民剧场涉及该部分租赁物返还的诉讼请求，一审法院不予支持。关于临时提供的两间办公室，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进未实际占用，对灌云县人民剧场要求返还的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租赁合同中约定的北边车库及由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进无偿使用的停车场，现状已改变，无法返还原租赁物。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进已新建建筑物及附属设施，灌云县人民剧场要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进返还新建部分，但周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进投入建设至今无相关规划及审批手续，无相关权属证明，本案审理可能涉及到建筑物及附属设施的权属认定问题，此部分不属法院民事案件受案范围，鉴于现行法律、行政法规关于违章建筑的处理规定，对灌云县人民剧场此部分诉求不予理涉。关于灌云县人民剧场第二项诉讼请求，要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进支付自2010年3月1日至实际返还之日的房屋占用费，按照年租金100000元计算。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进对诉讼时效提出异议。灌云县人民剧场未举证证明其在本案前曾向周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进主张过要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进承担房屋占用费，且从灌云县人民剧场举证的2019年4月12日向周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进的回复函中也没有反映出要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进承担占用费的主张，一审法院对周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进辩称予以采信。一审法院于2019年4月29日收到灌云县人民剧场起诉材料，对自2016年4月30日起的占用费，应由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进承担。关于具体费用，灌云县人民剧场主张按照年租金100000元计算，但是从本案整体案情综合分析，房屋租赁合同无效与灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进之间均有关联，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进作为房屋承租人和娱乐项目经营者，应对房屋性质、环境和娱乐行业从业条件进行了解；而灌云县人民剧场作为房屋出租人，在明知周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进租赁房屋用于从事餐饮及娱乐项目经营活动的情况下，仍把不能用于经营娱乐项目的房屋出租给周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进对租赁物进行投入后有部分在近十年内处于闲置状态，灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进均没有积极采取有效措施解决现有问题和矛盾，导致双方均存在损失。结合案情，一审法院酌定按每年30000元计算自2016年4月30日至2019年4月21日（2年11月21天）的房屋占用费，应由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进向灌云县人民剧场给付，即89226.03元。关于灌云县人民剧场第三项诉讼请求，灌云县人民剧场庭审陈述在已生效的（2017）苏0723民初3295号民事判决书中判决灌云县人民剧场赔偿本案周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进装饰装修损失129460.1元，灌云县人民剧场认为因周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进对装饰装修没有进行维护，此部分没有办法使用，应由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进赔偿装饰装修损失。（2017）苏0723民初3295号案件在处理装饰装修损失时已经考虑到折旧情况，且对损失造成的原因进行了分析，灌云县人民剧场此项诉讼请求于法无据，一审法院对此不予支持。关于灌云县人民剧场第四项诉讼请求，灌云县人民剧场一审庭审陈述周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进将700多平方的观众大厅改建导致主体结构被破坏，无法达到之前的使用用途，故而要求周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进赔偿恢复原状的费用。周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进对此不予认可。在一审法院审理的（2009）灌民一初字第2509号案件中，2009年11月12日，一审法院与灌云县人民剧场原经理马某谈话，马某陈述：“合同签订后，他们就盖房投资，有口头协议，我们剧场空地由他们投资建房，十年后租赁期满不动产归剧场所有。剧场北首空地给他们投资建房，剧场的化妆室及院内空地和大剧场，剧场大厅里也是他拆掉重建的。后他们在剧场北首建房盖屋，东首也是他们盖的，化妆室也改造的，原来不到一千平方，现在给他们扩建改造成三层，大约四千平方左右。并按照他们投资，到开业时签协议，为他们办经营手续，十年后投资的不动产归剧场所有。文化局陈局长说，叫他们盖，越盖多越好，十年后归剧场。”一审法院在（2009）灌民一初字第2509号案件中将此份谈话笔录交由灌云县人民剧场质证，质证后无异议。从灌云县人民剧场与周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进签订租赁合同后的履行情况来看，周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进对观众大厅、化妆室等改变内部结构进行改、扩建，灌云县人民剧场应是明知的。因事发时间距今已久，结合周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进提供的相关材料及时任负责人马某的陈述来看，灌云县人民剧场对周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进改、扩建行为应是允许的。灌云县人民剧场该项诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，一审法院判决：一、周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进于判决生效之日起十日内给付灌云县人民剧场房屋占用费89226.03元；二、驳回灌云县人民剧场其他的诉讼请求。一审案件受理费15070元，由灌云县人民剧场负担13040元，由周正成、郑驰、卢稳、唐明生、周进负担2030元。二审中，上诉人向本院提交刘武林任职通知一份及陶某等人信访件两份，证明上诉人作为独立的法人主体不存在因曾经的经理马某受到刑事处罚而处于组织涣散功能丧失的说法，而是被上诉人一直拒绝交房导致目前的诉讼。经质证，被上诉人的质证意见为：与本案无关，也不能证明上诉人的证明目的。2007年刘武林任职的时候还不存在争议，在2009年刘武林不是灌云县人民剧场的经理，而是傅怀林。上诉人对外出租房屋只能出租原合同上约定的720平方的房屋，其余的双方还有争议。因判决书上明确改建、扩建是经过上诉人同意的在没有对改建扩建达成一致之前，上诉人不能对此部分进行出租。经认证，本院对上诉人提交的上述证据材料的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。关于上诉人请求被上诉人搬离涉案房屋并将涉案房屋整体（含改建、扩建的）交付上诉人的请求，对于涉案租赁合同中约定的化妆室、进场两间门面房及观众大厅，被上诉人已于2019年4月21日交付上诉人；对于合同中约定的临时提供的两间办公室，被上诉人未实际占用，不存在返还的问题；对于合同中约定的北边车库及停车场，因现状已改变，无法返还原物；对于被上诉人新建、改建的建筑物部分，因该部分建筑物无相关规划及审批手续，不属于人民法院民事案件受案范围，一审法院对上诉人该部分诉求不予理涉，并无不当，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付2010年3月1日至2019年4月12日房屋占用费的问题。本院认为，涉案合同被判决无效后，被上诉人直至2019年4月21日才将租赁物交付上诉人，故被上诉人应当支付涉案房屋占用费，上诉人未举证证明其在本案前向被上诉人主张过相关权利，被上诉人对此提出诉讼时效抗辩。一审法院对被上诉人提出的诉讼时效抗辩的观点予以采信并结合双方对涉案合同无效的过错程度及本案的整体情况，酌定支持按每年30000元计算自2016年4月30日至2019年4月21日（2年11月21天）的房屋占用费89226.03元，并无不当。关于上诉人要求被上诉人赔偿涉案装潢被其损坏所造成的装潢损失129460.1元的问题，上诉人称被上诉人占用房屋至2019年4月21日且对房屋的装潢加以毁坏，故被上诉人应当赔偿上诉人装饰装修损失129460.1元。本院认为，（2017）苏0723民初3295号民事判决书中判决上诉人赔偿被上诉人装饰装修损失129460.1元，该判决已经考虑到了房屋装修的折旧情况，且双方对涉案房屋已经办理了交接手续，上诉人亦未提交证据证明被上诉人有故意损坏行为及房屋装潢损坏的具体情况，故本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿房屋恢复原状费用100000元的问题。本院认为，在双方签订涉案房屋租赁合同时马某作为上诉人的法定代表人并在合同上签字，在（2009）灌民一初字第2509号案件中，上诉人对马某的谈话笔录并无异议。被上诉人提供的相关材料、涉案合同的履行情况及马某的谈话笔录等证据，能够证明上诉人对被上诉人的相关改建、扩建应是明知并允许的，一审法院故而对上诉人的该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人灌云县人民剧场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15070元（灌云县人民剧场已预交），由上诉人灌云县人民剧场负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年五月七日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。