福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初1994号 原告：福州世茂实业有限公司，住所地福建省福州市台江区儿童公园路**，统一社会信用代码91350100662832850B。 法定代表人：汤沸，执行董事。 委托诉讼代理人：颜淑娴，女，系原告公司职员。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所执业律师。 被告：张雄华，男，1975年10月30日出生，汉族，户籍地福建省福安市，现住福建省福安市。 第三人：中国银行股份有限公司福州茶亭支行，，住所地福建省福州市鼓楼区八一七中路**新兴大厦**北侧02商场原14-27号店），统一社会信用代码91350100854394218Y。 负责人：王小梅，行长。 委托诉讼代理人：陈炳庚、刘君，国浩律师（福州）事务所执业律师。 原告福州世茂实业有限公司（以下简称世茂实业公司）与被告张雄华、第三人中国银行股份有限公司福州茶亭支行（以下简称中国银行福州茶亭支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂实业公司的委托诉讼代理人颜淑娴、吴飞，第三人中国银行福州茶亭支行的委托诉讼代理人刘君到庭参加诉讼，被告张雄华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告世茂实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的XX号房《商品房买卖合同》（合同编号为：2010XX）；2.责令被告配合原告到房地产交易中心办理《商品房买卖合同》及房屋预告登记证明注销登记手续，并将购房发票、商品房买卖合同原件及讼争房屋腾空归还原告；3.判令被告偿还原告代为垫付的款项340045.81元及其利息20531.2元（按银行同期贷款利率计算，暂算至2017年4月1日，最终计算至实际支付日）；4.判令被告向原告支付违约金共计人民币60791元；5.判令被告赔偿原告解除收回该房屋而产生房屋价值损失30%计607910元；6.本案诉讼费用和律师费由被告承担。诉讼中，原告撤回前述第2项中要求被告“将购房发票、商品房买卖合同原件及讼争房屋腾空归还原告”的诉讼请求。事实和理由：2010年12月30日，被告向原告购买了坐落于台江区XX号房（以下简称“讼争房屋”）并签署了合同编号为2010XX的《商品房买卖合同》，合同约定讼争房屋按建筑面积计算房价款，单价为每平方米27682.61元，总价款为2026367元。合同签订时被告向原告支付购房款607910元，并于2011年3月30日前向原告支付购房款408457元，剩余房款101万元被告以向银行按揭贷款的方式向原告支付，并与中国银行福州茶亭支行签订《个人一手住房贷款合同》，按月偿还贷款本息，原告作为借款连带保证人承担阶段性保证责任。被告自2014年10月起未按时向银行偿还按揭贷款，截至2017年3月已累计29期本金、利息、罚息等共计340045.81元未还，银行要求原告承担保证责任。自2014年11月起至2017年4月，原告持续为被告向银行垫付，累计代为垫付的按揭款340045.81元。期间原告亦多次催促被告及时履行还款义务并偿还原告所垫付款项及利息，并于2016年6月12日通过EMS特快专递向被告发出偿还贷款《通知函》（编号为10XX20）要求被告偿还代垫款项及利息并及时履行借款合同约定，被告均置若罔闻。被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告以购房总额3%的违约金向原告承担违约责任。讼争房屋规划用途为办公，在目前福州市场办公写字楼产品大幅降价的特殊时期，因被告违反合同义务及诚信精神的行为，导致原告被动主张解除合同并回收讼争房屋而产生的损失（即总房价的30%计人民币607910元）应由直接责任方（即被告）承担。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此原告履行担保责任后有权就已代为支付的按揭贷款本息等款项及因此所产生的费用要求被告承担赔偿责任。同时原告有权解除《商品房买卖合同》，并依法要求被告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告张雄华未到庭答辩。 第三人中国银行福州茶亭支行述称：经福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5266号民事判决确认，被告张雄华、案外人郭清应偿还第三人借款本金2550696.26元及利息、律师代理费28086元等，原告世茂实业公司对前述判决金额承担连带清偿责任。判决生效后，第三人亦申请强制执行。第三人认为，在原告世茂实业公司没有向第三人承担连带清偿责任之前，仅解除《商品房买卖合同》损害了第三人的利益，但原告世茂实业公司代为清偿张雄华拖欠第三人的贷款本息等费用后，第三人同意原告解除《商品房买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张雄华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院对原告世茂实业公司为证明律师代理费支出提交的《诉讼委托代理合同》、《福建增值税普通发票》以及经本院要求补充提交的《中国工商银行转账支票》、《中国工商银行进账单》、《中国工商银行业务回单》等证据认证如下：根据原告提交的《诉讼委托代理合同》、《福建增值税普通发票》可知：2017年4月30日，原告与“福建三山律师事务所”签订《诉讼委托代理合同》，合同约定：……本案律师办案服务费用根据协商共计21000元，该费用自本合同签署之日由世茂实业公司向福建三山律师事务所支付。……。2017年6月14日，福建三山律师事务所向原告开具《福建增值税普通发票》，发票记载为“律师服务费”，发票金额为21000元。但经本院要求，原告补充提交的《中国工商银行转账支票》、《中国工商银行进账单》、《中国工商银行业务回单》等证据显示：原告世茂实业公司实际于2017年9月12日向福建三山律师事务所支付律师服务费。该支付时间与《诉讼委托代理合同》约定的支付时间不一致，亦晚于《福建增值税普通发票》的开具时间，甚至晚于本案开庭审理时间（2017年9月7日），因此，本院认为，原告的律师代理费支付情况存疑，上述证据本院均不予采纳。本院对当事人提交的其他无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，福州世茂置业有限公司（出卖人）与被告张雄华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010XX）。合同主要约定：1、张雄华购买福州世茂置业有限公司预售的位于福州台江区XX号房，建筑面积73.2平方米，交易总金额2026367元；2、付款方式及期限：买受人应于签署本合同之日向出卖人支付购房款607910元，并于2011年3月30日前向出卖人支付购房款408457元，余款101万元买受人应于签署本合同当日将符合按揭借款所需所有相关资料报于贷款银行；3、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。上述合同还约定其他事项。同日，福州世茂置业有限公司（出卖人）与被告张雄华（买受人）达成附件六《合同补充协议》，协议第四条第2款第（3）约定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或者出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的3%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括律师费等）。上述《合同补充协议》还约定其他事项。上述合同、协议签订后，张雄华向福州世茂置业有限公司支付购房款1016367元，余款通过办理按揭贷款方式支付。2011年1月21日，被告张雄华取得讼争房屋预告登记证明（榕房预YR字第XX号）。 2012年7月3日，被告张雄华（借款人、抵押人）、案外人郭清（抵押物共有人）与第三人中国银行福州茶亭支行（贷款人）、福州世茂置业有限公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：张雄华向中国银行福州茶亭支行借款299万元，用于购台江区XX室、XX室及XX室房屋（共计3套），贷款期限120个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每12个月定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率为6.8‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日使用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期适用利率；贷款按月结息和付息，每月10日为结息日和付息日；借款人采用按月等额本息还款方法偿还贷款，还款日为每月10日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，自逾期之日起按照合同约定的贷款利率水平上加收50%按照日计收利息直至清偿本息为止；因合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等由借款人承担。张雄华及抵押物共有权人郭清自愿将其购买的上述房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。福州世茂置业有限公司作为贷款合同的保证人，为贷款本息承担阶段性担保。合同订立后，第三人于2012年7月5日向被告张雄华发放了全部贷款299万元，其中部分款项用于支付原告购买XX室的购房款，至此，被告张雄华已向原告付清全部购房款。 2014年7月1日，福州世茂置业有限公司更名为福州世茂实业有限公司。 2016年6月15日，原告世茂实业公司向被告张雄华在《商品房买卖合同》中注明的联系地址“福州市XX路XX号XX楼”寄出《通知函》，通知函部分内容为：“……2016年1月20日，我司收到中行发函通知，确认：截止2016年1月19日，您已连续四期（2015年10月—2016年01月）累计140165.04元应付贷款本息未还给该行，……我司代您向中行支付了该笔款项本息共计140165.04元。您于2014年9月起持续逾期还贷，截至本函发出之日，我司因履行中行按揭贷款偿还连带担保责任而实际已支出的垫付资金共计618570.25元（最终以银行确认的凭据为准）。其间，我司已多次通知您偿还按揭贷款及垫付资金未果。您连续逾期未还贷款的行为已经严重违反《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》，现我司郑重通知如下：1、请您务必在收到本通知后五日内，向我司偿还上述所有应付款项及其利息，同时，保证今后各期严格按《个人一手住房贷款合同》约定履行贷款还款义务；2、若您届时仍未及时还款，由此而引致我司承担连带还款责任，给我司造成财产损失的，我司将严格按照贵我双方签署的《商品房买卖合同》及附件六补充协议相关条款约定，追究您违约责任，直至解除商品房买卖合同，并就造成的损失主张赔偿。……福州世茂实业有限公司2016年6月12日”。上述邮件寄出后被拒收退回。 另查明，由于被告张雄华自2014年9月起未按合同约定向第三人支付贷款本息，2014年11月7日，第三人中国银行福州茶亭支行向被告张雄华发出《债务提前到期告知函》，并向原告世茂实业公司发出《要求承担保证责任通知书》，宣布《个人一手住房贷款合同》项下全部贷款提前至2014年11月11日到期，并要求原告世茂实业公司代偿全部贷款本息及罚息，但张雄华仍未归还借款，世茂实业公司也未履行保证责任。中国银行福州茶亭支行遂将张雄华、案外人郭清、世茂实业公司列为被告向福州市鼓楼区人民法院提起借款合同纠纷之诉，诉请张雄华和郭清偿还贷款本息，并要求依法处置抵押财产所得款项优先偿还张雄华所欠债务，世茂实业公司为张雄华、郭清所欠债务承担连带偿还责任。2015年6月5日，福州市鼓楼区人民法院作出（2014）鼓民初字第5266号民事判决，判决：一、张雄华、郭清于本判决生效之日起十日内偿还中国银行福州茶亭支行借款本金2550696.26元及至还款之日的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定暂计至2014年11月11日为50737.25元，此后利息、罚息根据合同约定计至被告还清贷款之日止）；二、张雄华、郭清于本判决生效之日起十日内向中国银行福州茶亭支行赔偿律师代理费损失28086元；三、世茂实业公司对上述第一项、第二项中的张雄华、郭清应偿还的借款本息及律师代理费承担连带清偿责任；四、驳回中国银行福州茶亭支行的其他诉讼请求。2015年11月10日，（2014）鼓民初字第5266号民事判决发生法律效力。2017年3月21日，中国银行福州茶亭支行向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行。 再查明，2017年9月8日，中国银行福州茶亭支行出具《张雄华贷款情况说明》，部分内容为：截止2017年9月8日，世茂实业公司已为张雄华XX房产履行担保责任金额合计1046994.64元，XX房产履行担保责任金额合计1026262.08元，XX房产履行担保责任金额合计1026262.08元，上述贷款履行担保责任合计3099518.8元，张雄华上述3套房产贷款已全部归还完毕。 2017年9月22日，中国银行福州茶亭支行向本院出具《说明》，主要内容为：世茂实业公司已于2017年9月8日代张雄华向我行还清了全部欠款本息及律师费、诉讼费，现中国银行福州茶亭支行对世茂实业公司请求与张雄华解除2010XX号、20103XX号、20103XX号《商品房买卖合同》均无异议。 诉讼中，原告世茂实业公司表示：原告尚未向被告张雄华交付讼争房屋；第三人中国银行福州茶亭支行向本院表示：第三人中国银行福州茶亭支行与张雄华、案外人郭清、世茂实业公司的借款合同纠纷一案[（2014）鼓民初字第5266号]，因世茂实业公司已代为清偿全部款项，已执行完毕，第三人同意协助办理讼争房屋的抵押登记注销手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第2款第（3）约定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担保证责任或代为偿还的，买受人在收到银行或者出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的3%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括律师费等）。现被告张雄华逾期归还贷款本息，经第三人中国银行福州茶亭支行及原告催促仍未缴款，为此，原告世茂实业公司被要求承担保证责任，并实际代为清偿贷款本息等费用共计1046994.64元，原告据此主张依据上述合同约定，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，亦未侵害第三人中国银行福州茶亭支行的合法权益，第三人对此没有异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，因讼争房屋未实际交付给被告使用，故被告张雄华无需返还房屋，但应配合原告办理讼争房屋的预告登记注销手续。第三人中国银行福州茶亭支行同意协助办理讼争房屋抵押登记注销手续，本院予以照准。原告世茂实业公司应当向被告张雄华返还购房款2026367元，原告世茂实业公司代被告张雄华向第三人中国银行福州茶亭支行清偿的贷款本息等费用为1046994.64元，应由被告张雄华向原告偿还，从原告应当返还给被告的购房款中予以扣除后，原告世茂实业公司还应退还被告张雄华购房款979372元（2026367元-1046994.64元，四舍五入取整）。因被告张雄华违约导致合同解除，依照《商品房买卖合同》的约定，被告张雄华还应按照总房款的3%向原告支付解除合同违约金60791元（2026367元×3%，四舍五入取整）。 关于原告要求被告赔偿因解除合同导致的房屋价值损失607910元的主张，本院认为，原、被告双方已在《商品房买卖合同》中对违约责任进行了约定，原告亦就被告的违约行为提出了相应的赔偿主张，原告世茂实业公司并未向被告张雄华交付讼争房屋，且未能举证证明其实际损失超过被告所承担的违约金数额，本院对其主张的房屋价值损失不予支持。另，鉴于原告的律师服务费支付情况存疑，本院对原告的律师服务费主张，亦不予支持。 综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告张雄华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告福州世茂实业有限公司与被告张雄华于2010年12月30日签订的编号为2010XX的《商品房买卖合同》； 二、被告张雄华应于本判决生效之日起七日内协助原告福州世茂实业有限公司向福州市不动产登记和交易中心办理福州市台江区XX号房的预告登记注销手续（榕房预YR字第XX号），第三人中国银行股份有限公司福州茶亭支行应予协助办理抵押登记的注销手续； 三、原告福州世茂实业有限公司应向被告张雄华退还购房款2026367元，被告张雄华应向原告福州世茂实业有限公司偿还代垫款1046994.64元，两项相抵后，由原告福州世茂实业有限公司于本判决生效之日起七日内向被告张雄华退还979372元； 四、被告张雄华应于本判决生效之日起七日内向原告福州世茂实业有限公司支付违约金60791元； 五、驳回原告福州世茂实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23010元，由原告福州世茂实业有限公司负担6903元，由被告张雄华负担16107元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  张福荣 人民陪审员  刘健萍 二〇一七年十月三十日 书 记 员  马艳珍 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。