江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10269号上诉人（原审被告）：吴召平，男，1967年8月27日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：芮玉英，女，1938年2月16日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：吴召华，女，1963年11月16日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：吴召芳，女，1965年4月30日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：吴召兵，男，1970年2月13日生，汉族，住南京市江宁区。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐云兰，女，1971年4月15日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：徐金云，男，1973年4月13日生，汉族，住南京市江宁区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐子涵，江苏六朝律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐士存，江苏六朝律师事务所律师。上诉人吴召平、芮玉英、吴召华、吴召芳、吴召兵因与被上诉人徐云兰、徐金云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴召平、芮玉英、吴召华、吴召芳、吴召兵上诉请求：一、撤销江宁经济技术开发区人民法院（2019)苏0191民初928号民事判决，依法改判或者将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉江宁区东善桥东虹花苑80幢504室房屋系吴宣和、芮玉英拆迁安置所得，吴宣和于2009年1月去世，该房屋50%份额属于吴宣和的遗产。吴宣和生前并未订立遗嘱或遗赠扶养协议，应当按照法定继承。涉案房屋50%的份额分割前，房屋归五个法定继承人即五上诉人共同所有，吴宣和的配偶即上诉人芮玉英占60%的份额，其他四个上诉人子女各占10%份额。部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人有偿、善意取得的除外。遗产分割前，房屋所有权证书尚未变更，还是原产权人吴宣和，各占10%份额的两继承人擅自处置和其他继承人共有的房产。被上诉人明知吴宣和已于2009年1月份去世，亦明知上诉人家庭组成成员，房屋买卖合同却只让吴召平、吴召兵签字，被上诉人主观上不可能为善意，房屋买卖应为无效。被上诉人在《房屋买卖合同》签订后没有第一时间要求所有继承人进行遗产继承公证配合其过户，而是采取以“时间换取空间”的方式来达到恶意购买房产的目的，且没有任何证据证明其他继承人知晓房屋买卖事实。一审法院推断确认其他继承人知晓并认可房屋买卖的事实，适用法律错误，判决不公。徐云兰、徐金云辩称，购买房屋时，中间人介绍房屋没有纠纷，可以放心购买，上诉人称芮玉英、吴召华、吴召芳对于出售房屋不知情不符合事实，芮玉英一直居住在同小区吴召平的房子里。一审时，吴召兵称吴宣和由其赡养，芮玉英由吴召平赡养，兄弟俩对父母的赡养进行了约定，且吴召芳也是住在同小区的87栋230，四个子女和母亲之间经常会有来往，到目前为止，不管是芮玉英，还是吴召华、吴召芳、吴召平从来都没有找过被上诉人主张权利，只有吴召兵一个人以其母亲和姐姐的名义，主张房屋他们是无权处分的，芮玉英、吴召华、吴召芳对于房屋的出售是知情并认可的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。徐云兰、徐金云向一审法院提出诉讼请求：判令吴召平、吴召兵、芮玉英、吴召华、吴召芳继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，协助徐云兰、徐金云将南京市江宁区东善桥东虹花苑80幢504室房屋产权过户至徐云兰、徐金云名下。一审法院认定事实如下：2009年5月24日，徐云兰、徐金云（乙方）与吴召兵、吴召平（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落在东善桥东虹花苑80幢504室房屋及所属地下室，建筑面积为60平方米，甲方保证所出售的房屋不存在任何经济纠纷及产权纠纷；房屋价款为125000元；甲方应于收到乙方全额房款之日起将该房屋的产权资料及钥匙交由乙方，该房屋产权完全归乙方所有；因此房没有办理房屋产权使用证，待政府统一办理时，甲方应积极协助乙方办理过户手续，不得以任何理由推诿，所产生的费用由乙方负担。签订上述合同后，徐云兰、徐金云将购房款125000元交付给吴召平、吴召兵，吴召平、吴召兵将涉案房屋钥匙交给徐云兰、徐金云，徐云兰、徐金云居住使用至今。另查明，涉案房屋系吴宣和、芮玉英拆迁安置所得。2009年1月，吴宣和去世，其法定第一顺序继承人为芮玉英、吴召平、吴召兵、吴召华、吴召芳。一审审理中，吴召平、吴召兵、吴召华、吴召芳、芮玉英陈述，芮玉英居住在吴召平所有的东虹花苑88栋502室房屋，吴召芳居住在东虹花苑87栋203室房屋，吴召华居住在家里没有拆迁的村里，四子女及母亲芮玉英相互之间均有来往。一审法院认为，徐云兰、徐金云与吴召平、吴召兵签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋系拆迁安置给吴宣和、芮玉英，吴宣和去世后，其法定第一顺序继承人为芮玉英、吴召平、吴召兵、吴召华、吴召芳，吴召平、吴召兵作为其中的两继承人将涉案房屋出售给徐云兰、徐金云，另外三名继承人虽未在涉案房屋买卖合同上签字，但鉴于吴召平、吴召兵将涉案房屋出售并交付给徐云兰、徐金云居住使用长达10年之久，在此期间，其余继承人未提出异议，且芮玉英、吴召华、吴召芳与吴召平、吴召兵住址较近，相互之间均有来往，足以确认芮玉英、吴召华、吴召芳对于吴召平、吴召兵出售房屋的行为是知晓且认可的。现涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，芮玉英、吴召平、吴召兵、吴召华、吴召芳均应履行合同义务，协助徐云兰、徐金云办理涉案房屋产权过户手续。涉案房屋买卖合同约定了房屋过户的税费由徐云兰、徐金云承担，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：吴召平、吴召兵、芮玉英、吴召华、吴召芳于本判决发生法律效力之日起10日内协助将坐落于南京市江宁区东善桥镇铁路以南东虹花苑80幢504室房屋不动产权转移登记至徐云兰、徐金云名下，过户的税费由徐云兰、徐金云承担。本案案件受理费减半收取40元，由吴召平、吴召兵、芮玉英、吴召华、吴召芳共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被上诉人徐云兰、徐金云与上诉人吴召平、吴召兵签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。徐云兰、徐金云已按约足额支付房款，吴召平、吴召兵将涉案房屋交付给徐云兰、徐金云居住使用十年之久，现涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，被上诉人应按约履行义务，协助徐云兰、徐金云办理涉案房屋产权过户手续。一审法院判令吴召平、吴召兵、芮玉英、吴召华、吴召芳协助将涉案房屋不动产权转移登记至徐云兰、徐金云名下，过户的税费由徐云兰、徐金云承担并无不当，应予维持。上诉人虽主张没有证据证明其他继承人知晓房屋买卖事实，吴召平、吴召兵擅自处分共有房产，房屋买卖应为无效。但吴召平、吴召兵将涉案房屋出售并交付给徐云兰、徐金云居住使用，且与上诉人芮玉英、吴召芳居住同一小区长达十年期间，其他上诉人对此并未提出异议，足以确认芮玉英、吴召华、吴召芳对于吴召平、吴召兵出售房屋的行为知情且同意，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，吴召平、芮玉英、吴召华、吴召芳、吴召兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由吴召平、芮玉英、吴召华、吴召芳、吴召兵负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年五月六日书记员  孙雪松