贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2347号上诉人（原审原告）：赵某1，男，2007年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：赵某2（系赵某1父亲），男，1976年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：贺某（系赵某1母亲），女，1973年4月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审原告）：赵某2，男，1976年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：李春燕，男，1976年1月19日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人赵某1、赵某2因与被上诉人李春燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某1、赵某2上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求，即支付所欠租金11150元及每月房屋占用费2230元至生效判决作出之日止；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定被上诉人未按合同约定支付租金，构成违约。但一审却将租金只计算至2018年12月15日前，对此后的租金以双方约定对未经上诉人同意留存的物品，上诉人有处置权，以北上诉人并未居住使用房屋为由不予判决此后租金不当，被上诉人一直持续占用案涉租赁房屋，就应参照租赁合同约定的租金金额支付占用费。李春燕辩称，李春燕计划在2018年十月份搬走物品，补清房租2000多元，但上诉人说其已通过110和物管处理了我的东西，并换锁。2018年11月9日我和赵某2通电话达成互不相欠的协议。2018年11月11日我与上诉人达成互不相欠条约，虽然以上证据多次证明我和上诉人早已两清，但我还是按照一审判决内容支付完毕租金7350元及物管费585元，并告知上诉人可以自行处置租赁房屋内的物品（上诉人于2020年1月19日与我通话要求我在2月15日去搬走物品，他不想处理，由于疫情关系我于2020年3月21日派人处理了相关物品）。赵某1、赵某2向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离租赁房屋；2、判令被告支付所欠租金11150元，违约金2100元，后期占用房屋租金；3、判令被告支付所欠水电费200元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，赵某1、赵某2增加一项诉讼请求为：要求被告恢复房屋原状，把隔离拆走，把房屋内被告所有物品搬走。一审法院查明事实：2016年10月15日原告赵某2（甲方）与被告李春燕（乙方）签订一份《个人房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于贵州省贵阳市观山湖区北大资源梦想城一期7号地块7-Ａ08栋1单元13层6号面积为45.5平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期限为24个月（自2016年12月16日起至2018年12月15日止），房租每月2100元，租金3个月交一次，先交租金再使用，押金为一个月的租金。合同第2条约定，乙方向甲方承诺租赁该房屋不做违法事务，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同，如中途乙方问题要求提前解除合同，乙方需提前一个月告诉甲方；且在合同第4条约定，经双方协商乙方负责交纳租赁期间因居住及营业所产生的一切费用（含物业费130元／月）；合同第5条约定，租赁期满后因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方有权选择乙方恢复原状，有权向乙方收取恢复工程实际发生的费用。合同第10条约定，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订后，被告房租只支付到2018年7月31日，自2018年7月15日起，原告赵某2一直催被告李春燕交纳下一季度的房租，被告一直未交纳。后原告要求被告立即搬离租赁房屋、支付所欠租金及违约金、支付所欠水电费、恢复原状。原、被告双方于2018年11月9日在微信上协商原告自行处理被告在原告房屋内的物品抵消被告所欠租金，由被告拟写协议邮寄给原告签字，原告强调被告需在2018年11月12日之前将协议寄出。原告于2018年11月19日收到被告邮寄的协议，被告实际邮寄时间为2018年11月18日。原告认为被告超过其要求的时间邮寄协议，且其不同意协议内容，故再次要求被告支付租金等相关费用，而被告却认为双方意见对此达成协议，不愿向原告支付租金及相关费用。双方因此发生争议，诉至我院，提出诉请如前。上述事实，有原告的当庭陈述、《个人房屋租赁合同》、微信聊天记录、协议、房产证、电话录音等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、双方于2018年11月9日在微信上达成的协议是否有效；二、原告的各项诉请应否得到支持。关于争议焦点一，被告李春燕对欠付房租的事实无异议，但认为双方已达成用其未搬走的物品抵消租金及相关费用的协议，应当按照该协议执行，但原告主张被告并未按照其要求的时间邮寄出协议，不同意该协议内容，双方对此存在争议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，原告要求被告必须于2018年11月12日前将协议寄出，系其对同意该协议所附的条件，而被告未按时邮寄该协议，该协议并未生效，原告不认可该协议内容，主张并未同意该协议，一审法院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告的各项诉请：1、被告搬离租赁房屋，将房屋恢复原状，隔断拆除，把房屋内被告所有的物品搬走。因被告现并未在居住使用案涉房屋，仅留存部分物品在案涉房屋内，而双方均认可原告已将案涉房屋的门锁更换，故被告需将其留在案涉房屋内的物品搬离案涉房屋，但原告应予以配合。至于原告诉请的拆除隔断，因其并未提交证据证实房屋原状及隔断系被告安装，故，对其该部分诉请，不予支持；2、租金11150元，双方合同约定的租赁期限为自2016年12月16日起至2018年12月15日止，被告缴纳的租金仅到2018年7月31日，被告一直未将其留存在案涉房屋内的物品搬离，应当向原告支付房屋租金，一审法院确认将双方约定的合同期限截止日期2018年12月15日作为应付租金的截止日期。故，被告应当向原告支付租金9450元、物管费585元，因被告已向原告支付2100元押金，可用于冲抵租金，故，被告应当向原告支付的租金7350元、物管费585元；3、违约金2100元，双方对此并无约定，不予支持；4、后期占用房屋租金，一审法院已将租金支持至租赁期限截止日期，且双方约定对未经原告同意留存的物品，原告有权处置，现被告已并未居住使用案涉房屋，故一审法院对原告的该项诉请，不予支持；5、水电费200元，原告并未提交证据证实，由原告承担举证不能的不利后果，一审法院对原告的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、被告李春燕于本判决生效之日起七日内将其留存在贵州省贵阳市观山湖区北大资源梦想城一期7号地块7-Ａ08栋1单元13层6号房屋内的物品搬离房屋；如到期未搬离，原告赵某1、赵某2可自行处置被告李春燕留存在房屋内的物品；二、被告李春燕于本判决生效之日起七日内向原告赵某1、赵某2支付所欠租金7350元、物管费585元；三、驳回原告赵某1、赵某2的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取168元（原告赵某1、赵某2已预交），由被告李春燕负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决作出后，李春燕于2019年12月25日将一审判决的租金7350元、物管费585元及一审案件受理费168元共计8103元支付给了赵某2。本院二审审理期间，李春燕于2020年3月22日将案涉租赁房屋内的所有物品搬离，赵某2予以确认。此外，二审查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵某2与李春燕签订的《个人房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，赵某2向李春燕交付了案涉租赁房屋履行了合同义务，但李春燕未按约履行支付租金义务，至合同履行期限届满之日，李春燕仍欠付2018年8月1日至2018年12月15日期间的租金，故一审判决李春燕承担向赵某2支付该期间的租金9450元、物管费585元并无不当。赵某2上诉主张后期占用房屋租金应计算至生效判决作出之日止。对此，双方均认可赵某2已将案涉房屋的门锁更换，李春燕此后虽未实际占用案涉房屋，但案涉房屋内还有李春燕留存的物品，案涉租赁合同虽约定对未经同意留存的物品，赵某2有处置权。赵某2于2019年1月2日向一审法院起诉后，李春燕于2019年3月向一审法院申请为减少损失，愿自行搬离留存物品，赵某2也同意由李春燕自行搬离，其愿意配合搬离。从一审法院于2019年4月1日向李春燕告知履行义务之日起，至一审作出判决时李春燕仍未搬离其留存物品，直至2020年3月22日才搬离留存物品，李春燕的行为导致赵某2无法行使其租赁权，给赵某2造成了一定的损失，该损失应由李春燕承担。对于损失的期限，本院考虑疫情因素认定从2019年4月1日起计算至一审判决作出之日（2019年12月18日）止，损失标准参照租赁合同约定的租金标准2100元计算，即李春燕应当向赵某1、赵某2支付房屋占用费2100元÷30天×257天＝17990元。一审对未搬离物品期间认定李春燕应向上诉人支付租金，但租金又仅判决至租赁合同期限届满之日，该认定与判决结果相互矛盾，本院予以纠正。二审中因发生新的事实，即李春燕搬离了案涉房屋留存物品，支付了一审判决的相关费用，故本院对已经履行的判项予以撤销。综上，上诉人赵某1、赵某2的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初26号民事判决；二、李春燕于本判决生效之日起十日内向赵某1、赵某2支付房屋占用费17990元；三、驳回赵某1、赵某2的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，由李春燕负担（该款李春燕已经支付赵某2）；二审案件受理费336元，由李春燕负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月七日书记员 王凤霞