安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初2636 原告：罗兆荣，1967年4月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托代理人：占晓，上海必和（芜湖)律师事务所律师。 被告：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省省芜湖市南瑞2号楼，统一社会信用代码91340200683631345C（1-1）。 法定代表人：叶盛，董事长。 委托代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。 原告罗兆荣诉被告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称“瑞丰商博城”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人占晓、被告委托代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年12月，被告瑞丰商博城以三年租期及虚假宣传广告诱使原告缴纳租赁定金，并在协议书中将已缴纳的定金约定为租赁保证金。被告瑞丰商博城直至2014年10月才与原告签订正式商铺租赁合同,并利用其强势地位（定金已在他们手中），让原告签订一系列对其极苛刻的合同与文件。合同主要内容显失公平，且部分关键条款违反法律强制性规定。双方在签订商铺租赁合同时，被告没有向原告出示涉讼房屋竣工及消防验收资料，当时整体工程处于未完工状态，无法用于市场经营。被告没有兑现培育市场的承诺，所出租的房产不能用于经营，造成原告装潢及其他损失严重。现请求判令：被告返还原告租赁保证金36000元。 被告辩称：双方所签订的《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，不存在显失公平情形。《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》第五条第一款明确约定原告所缴纳的36000元为租赁保证金，即为履约保证金，而非定金。被告为培育市场给予原告一定期限无偿使用涉讼房屋，该租赁经营保证金不能根据双方签订的合同中约定的租金来计算，亦不存在租赁经营保证金过高的情形。被告提交的三份公证书足以证明原告未按约履行持续经营的合同义务，故被告有权解除合同，并对原告已支付的36000元租赁保证金不予返还。 经审理查明：2013年12月27，罗兆荣（乙方）与瑞丰商博城（甲方）签订《中国芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁经营保证金（定金）协议书》一份。协议约定：甲方将位于安徽省中国芜湖商品交易博览城I区03幢二层207、207A号商铺二间租赁给乙方使用，经营品种为服装。乙方应交纳18000元/间作为经营保证定金，乙方在租赁合同签订后应按甲方规定时间进行交付并按时进场装修，按时开门营业；乙方在接到甲方交付店铺的书面或电话通知后15天内，须到甲方处签订租赁合同，办理相关手续，逾期视作乙方自动放弃所定店铺，定金不予退还。罗兆荣于2013年12月27日向瑞丰商博城缴纳了保证定金36000元。2014年10月16日，瑞丰商博城（出租方、甲方）与罗兆荣（承租方、乙方）签订《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》一份。合同载明：甲方将位于芜湖商品交易博览城I区03幢二层207、207A号（共两间）商铺出租给乙方经营使用，按划行归市的要求，经营范围为服装；租赁商铺建筑面积共计42.43平方米，乙方同意按照该面积计算租金；双方约定的租赁期限为二年，自2014年11月28日起至2016年11月27日；芜湖商品交易博览城属于全年365天营业的性质。乙方在法定节假日（如春节、国庆等)、装修期(租赁期限内累计不得超过30天)、不可抗力事件及甲方、物业管理公司书面同意的期间内，可根据自己实际情况选择暂不开门营业。除该期间外，乙方应每天按时开门营业，且每一年度开门营业时间不少于330天；如果该房屋约定使用于经营用途的，乙方同意并应当遵守甲方规定的芜湖商品交易博览城的营业时间，每天营业时间应当为从8:30至17:30止；租赁单价2546元/间（租赁期限2年）；乙方同意于签订本合同之前或之日向甲方支付租赁保证金36000元，用以担保本合同的全面履行；出现以下情形之一的，该租赁保证金不予返还，因乙方重大违约行为，甲方根据本合同约定提前解除本合同的。上述合同签订当日，罗兆荣（乙方）与瑞丰商博城（甲方）又签订了《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同补充协议》一份，该协议载明：经双方协商一致，就双方于2014年10月22日签订的《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》达成以下补充协议：1、乙方同意在签订租赁合同之前或之日向甲方支付租赁保证金36000元，用以担保租赁合同及该补充协议的全面履行。……3、甲乙双方约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租赁合同，并全额不予返还该租赁保证金：……（5）乙方未按照租赁合同规定的时间开门营业的；（6）乙方在经营期间内未按照租赁合同规定的要求持续经营，或未经甲方书面同意，一个月内乙方擅自连续停业超过三天（含三天）或累计停业超过六天（含六天）……。 另查明，本院于2017年5月2日立案受理（2017）皖0203民初1664号瑞丰商博城诉罗兆荣房屋租赁合同纠纷一案，瑞丰商博城请求判令：一、罗兆荣立即腾让瑞丰商博城出租给其的位于安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城I区03幢二层207、207A号（共二间）商铺；二、罗兆荣支付瑞丰商博城占房使用费（自2016年9月28日起按14元/天计算至实际腾让之日止）3780元；三、瑞丰商博城全额不予返还罗兆荣向瑞丰商博城支付的租赁保证金36000元。本院经审理后认为，根据安徽省芜湖市鑫诚公证处出具的《公证书》，罗兆荣租赁的中国芜湖商品交易博览城I区03幢二层207、207A号(共两间，建筑面积共计42.43平方米)商铺自2016年9月13日至2016年9月15日在拍摄时间段内没有开门营业，可推定罗兆荣在一个月内连续停业三天，违反合同约定构成违约，瑞丰商博城有权单方面解除合同。本院于2017年6月15日判决确认，一、罗兆荣于本判决生效之日起十日内给付瑞丰商博城2016年11月28日至2017年6月9日期间占房使用费2668.8元（按13.9元/天计算）；二、驳回瑞丰商博城其他诉讼请求。该案宣判后，双方当事人均未上诉，该案已发生法律效力。 以上事实有经庭审质证原告提交的原告身份证复印件，《关于鞋类业态招商政策》，《瑞丰商博城三期二层服装城招商优惠政策》，瑞丰商博城3期宣传广告，《中国芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁经营保证金（定金）协议书》一份，收据二份，芜湖市市民心声网络资料图片，照片，商铺租赁合同及补充协议，证人刘某证言；被告提交的《中国芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁经营保证金（定金）协议书》一份，《租赁合同》，《补充协议》，经营物业服务合同，承诺书，空铺进场交接表，公证书及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，原、被告双方所签订的《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同》及《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同补充协议》、《中国（芜湖）商品交易博览城经营物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其形式有效，内容合法，对双方当事人均有法律拘束力。原告诉称被告在商业广告中宣称的内容与实际情况不相符，如要建设独立的物流班线及客运站等，上述内容虽未写入租赁合同，但根据法律规定，被告的广告宣传应构成要约，因被告重大违约行为致使租赁合同无法履行。原告提出被告应承担违约责任的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，该条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该法律规定体现了我国法律对于商品房买受人的特别保护，但首先本案系房屋租赁合同纠纷，并非商品房销售合同纠纷。其次，就双方当事人的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定，这是合同法的基本原则，如双方当事人就广告问题没有作出约定，在商品房销售合同纠纷案件中应适用上述司法解释的规定。根据本案查明的事实，被告在发布的宣传资料中已明确指出该宣传广告仅供参考，最终以政府批准的图则、文件及商品房买卖合同约定为准。综上，本案不能适用上述司法解释的规定，对原告相应主张不予采信。 原告认为双方签订的租赁合同系被告提供的格式合同，合同中约定的原告必须持续性经营条款加重了商户的责任，排除了商户的经营自主权，因此该合同条款无效。双方签订的租赁合同第二条第五款约定，经营者因特殊情况需要暂时停业或调整每天营业时间的，应事先书面申请，并得到承租方及物业管理公司书面同意后，方可做出安排。根据该条规定，原告如需调整营业时间可向被告进行申请，在双方达成一致意见的情况下可以对营业时间进行调整。原告未举证证明其因合理事由向被告申请调整营业时间，但被告有意提出苛刻要求而使其不得为之。因此，合同并没有加重对方责任，就此排除经营者主要权利，如原告认为被告所租赁的房屋可能达不到其所期盼的预期经济利益或其履约存在问题，其可以选择不予签订商铺租赁合同。被告的主体身份并不构成市场上的垄断身份，仅为普通的房地产开发企业，原告可以充分行使选择权。原告主张租赁保证金不予返还条款认定为无效条款无事实和法律依据。 原告认为租赁保证金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有当事人事先约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额金钱，具有双向性特点。履约保证金则是在订立合同时约定由一方向另一方事先支付一定数额金钱，以保证交付履约保证金的一方按约履行合同义务，具有单向性特点。履约保证金只约束一方当事人,当接受履约保证金的一方违约时,履约保证金对其不起作用;而违约金一般无需在签订合同时就交付一定数额的金钱，只是双方约定违约后计算或者支付违约金的标准而已。因此，履约保证金属于一方按照约定事先向另一方交付一定数额金钱作保证,并非对合同双方当事人违约行为的规制,其与违约金或违约责任条款不能完全等同。本案中，原告向被告缴纳的租赁保证金，应为履约保证金。原告缴纳给被告的履约保证金具有保证交付履约保证金一方履行合同的功能,当原告违约后很有可能按照合同约定,以失去履约保证金的方式承担违约责任。因此，履约保证金不同于违约金，对于原告将履约保证金等同于违约金，并认为约定过高的诉求，不予采信。 双方在《中国（芜湖）商品交易博览城商铺租赁合同补充协议》中约定，有下列情形之一的，被告有权单方解除租赁合同，并全额不予返还该租赁保证金，原告在经营期间内未按照租赁合同规定的要求持续经营，或未经甲方书面同意，一个月内乙方擅自连续停业超过三天（含三天）或累计停业超过六天（含六天）。（2017）皖0203民初1664号民事判决书认定原告罗兆荣租赁的中国芜湖商品交易博览城I区03幢二层207、207A号(共两间，建筑面积共计42.43平方米)商铺自2016年9月13日至2016年9月15日在拍摄时间段内没有开门营业，可推定原告罗兆荣在一个月内连续停业三天，违反合同约定，构成违约。因此，原告罗兆荣主张退还租赁保证金，与合同约定不符，本院不予支持。 案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条；《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告罗兆荣的诉讼请求。 本案受理费减半收取350元，由原告罗兆荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张瑜 二〇一七年十月二十八日 书记员  张晋 附适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。