湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1403号上诉人（原审被告）：湖南中鼎置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮北路70号。法定代表人：莫益芳，公司负责人。委托诉讼代理人：聂治伟，男，1987年3月11日出生，汉族，住湖南省隆回县。系公司员工。被上诉人（原审原告）：赖进，女，1988年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：唐能，男，1989年4月29日出生，汉族，住湖南省隆回县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人湖南中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人赖进、唐能商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，发回重审或改判，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本案纠纷系由政府部门引起，不能归责于上诉人，一审法院对此事实不予认定属于事实认定错误。截至2016年9月1日，行政机关一直未给上诉人办妥相关用地合同及权证变更手续，导致上诉人开发的案涉小区虽已竣工但无法办理初始登记，无初始登记也无法给被上诉人办理不动产权登记，另2016年长沙市望城区开始实施不动产权登记制度，望城区不动产中心因系统原因有半年多时间未受理和办理不动产权登记。上诉人在本案纠纷中没有任何过错及拖延行为。2、一审违约金计算起算时间错误。本案逾期办证时间应从实际收房或提供有效证件980日开始计算。3、办证过程中，非上诉人不作为和过错行为造成逾期办证，且逾期行为未给被上诉人造成任何损失，被上诉人主张的违约金过高，请求法院酌情予以适当减少。两被上诉人共同辩称：1、一审认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。上诉人主张的因政府部门原因导致迟延办证，不能归责于上诉人是错误的，该事实上诉人没有举证，且在同类案件中均已被驳回。2、一审已经明确收房时间，因此一审计算违约金时间正确，适用违约金条款合法合理，应当予以维持。赖进、唐能向一审法院起诉请求：1、请求判令中鼎公司支付逾期办理房屋产权证违约金19589.19元（自2016年3月18日起每日按已付房款338328元的0.1‰计算至2017年10月18日）；2、中鼎公司返还多收的代收代缴2027.44元；3、中鼎公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月12日，中鼎公司（出卖人）与赖进、唐能（买受人）签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：1、买受人购买由出卖人开发的位于长沙市望城区房屋；2、房屋总价为338328元；3、出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；4、买受人购买的商品房为预售商品房的，自商品房交付使用后900日内办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人不能在约定期限内办理产权登记，双方同意分别处理，即：买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将已付房款退还买受人，并按已付购房款2%支付违约金；买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，赖进、唐能依约支付了房款，赖进、唐能陈述中鼎公司依约于2013年9月30日交付了房屋。2017年10月18日涉案房屋办理登记了不动产权证。2013年3月1日，中鼎公司向赖进、唐能收取8794元代收代缴费用，涉案房屋的契税完税证显示契税费用为6766.56元，庭审中根据中鼎公司提交的相关票据及陈述，赖进、唐能认可中鼎公司为其代缴住房交易手续费280元、房屋登记费160元、不动产登记批量缴费130元、预交电费200元、公证费200元，故经核算，中鼎公司多收取赖进、唐能的费用为1057.44元。另查明，《关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》显示长沙市望城区从2016年8月1日至8月7日停止受理房屋、土地等登记业务，从2016年8月8日开始办理不动产统一登记业务。一审法院认为，赖进、唐能与中鼎公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法产生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，中鼎公司应在商品房交付后即2013年9月30日后的900日内（即2016年3月20日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司直至2017年10月18日才办理涉案房屋不动产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。中鼎公司辩称，因行政机关的原因导致自己逾期办证，一审法院认为根据《关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》显示停止办理时间为一周，不足以影响或阻却中鼎公司办理不动产权证，中鼎公司该抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。经计算，从2016年3月20日至2017年10月18日止，中鼎公司共逾期办证577天，由此产生的违约金为19521.53元（331515元×0.1‰×577天）。故对于赖进、唐能主张中鼎公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。经庭审核实中鼎公司多收取赖进、唐能代缴费用1057.44元，中鼎公司应当退还赖进、唐能。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南中鼎置业有限公司于判决书生效之日起七日内向赖进、唐能支付逾期办证违约金19521.53元；二、湖南中鼎置业有限公司于判决书生效之日起七日内向赖进、唐能退还代收款项1057.44元。三、驳回赖进、唐能的其他诉讼请求。本案受理费340元，适用简易程序减半收取计170元，由湖南中鼎置业有限公司负担145元，由赖进、唐能负担25元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金19521.53元并退还代收款项1057.44元。上诉人主张迟延办证应归因于政府部门，不应由上诉人承担违约责任。经查，案涉合同系合法有效的合同。依据合同约定，中鼎公司应在商品房交付后即2013年9月30日后的900日内（即2016年3月20日前）办妥买受人的房屋所有权证，980日内办妥买受人的土地使用权证，但中鼎公司直至2017年10月18日才办理涉案房屋不动产权，已构成违约，应承担相应的违约责任。中鼎公司主张因行政机关的原因导致自己逾期办证，根据《关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》显示停止办理时间为一周，不足以影响或阻却中鼎公司办理不动产权证，故上诉人的主张不成立，本院不予支持。至于违约金的金额及上诉人应退还代收款项1057.44元，一审法院依据合同约定出卖人按已付房款的0.1‰支付违约金以及据实核算上诉人应将多收款项1057.44元予以退还并无不当，本院予以维持。综上，上诉人中鼎公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人湖南中鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月三日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。