上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初3445号原告：丁忆，女，1969年12月8日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐锦，上海辰禾律师事务所律师。被告：朱龙宝，男，1950年10月11日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：胡晓琪，上海市中广律师事务所律师。原告丁忆与被告朱龙宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用普通程序审理。本院于2017年4月17日向组织双方进行了证据交换。因案情复杂，本案报本院院长批准，延长审限6个月。本案于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告丁忆的委托诉讼代理人徐锦、被告朱龙宝的委托诉讼代理人胡晓琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁忆向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下；2、判令被告返还原告代缴的税款649,441元；3、判令被告将系争房屋交付原告；4、判令被告承担逾期办理过户违约金(自2016年12月11日其计算至实际过户之日止,按照每日2,500元计算,暂计至2017年8月31日为657,500元)；5、判令被告承担逾期交房违约金(自2017年1月1日起计算至系争房屋实际交付之日止，按照每日2,500元计算，暂计至2017年8月31日为607,500元)。事实与理由：2016年8月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，转让价款为10,000,000元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款5,000,000元。2016年12月10日，原告收到被告短信提醒，即前往上海市松江区房地产交易中心办理过户手续，并交纳了双方应缴的全部税费，然被告却未能出现，其后原告多次催促被告过户，被告均不予配合，原告与之协商均未果，故请求法院判如诉请。被告朱龙宝辩称：不同意原告的全部诉讼请求。由于原告未按约付款，被告已经于2017年2月11日明确告知原告解除合同，已付购房款退还原告。被告履约过程中不存在违约，是因原告未按约付款造成不能过户，此前被告已经多次催促原告付款，但原告始终未能获得银行5,000,000元贷款，故违约方是原告。经审理查明：系争房屋产权人为被告，建筑面积为315.54平方米，类型为花园住宅。2016年4月24日，案外人万某某(购买方、乙方)与被告朱龙宝(出售方、甲方)及上海言亭房产经纪事务所(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款10,000,000元，建筑面积315.54平方米。甲乙双方于2016年11月1日签订买卖合同当日,乙方支付给甲方3,000,000元作为首付款。乙方表示购买诚意，同意签订本协议时支付160,000元作为购买意向金。如甲方接受本协议第二条所述买卖条件并签署本协议的,则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金,并由丙方将该笔定金转付给甲方。在甲方签署本协议后7日内，乙方应将定金补足至1,000,000元。协议另对其他相关事项进行了约定。同日，原告以银行转账方式分四笔向被告共计汇款160,000元，被告出具收款收据一张，载明就系争房屋收到案外人唐盛英定金160,000元。2016年4月26日，原告通过银行转账方式分两笔向被告共计汇款840,000元。被告出具收款收据一张，载明就系争房屋收到案外人唐盛英定金840,000元。2016年8月10日，案外人丁道贵通过银行转账方式向被告汇款3,000,000元，被告出具收款收据一张，载明就系争房屋收到原告部分房价款3,000,000元。另查明：2016年8月20日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计10,000,000元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年12月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第八条约定：本合同生效后，甲、乙双方应按照国家及本市的有关规定缴纳税、费。合同第九条约定：乙方未按本合同约定的期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定：乙方于2016年5月1日前支付甲方房屋定金1,000,000元；乙方于2016年8月10日前支付甲方房款3,000,000元；乙方向银行申请贷款5,000,000元，若有不足由乙方以现金形式补足；乙方于过户之日支付甲方房款1,000,000元。2016年12月2日，原告名下住房情况查询结果为0。2016年12月8日，原告通过银行转账方式向被告汇款1,000,000元，被告出具收款收据一张，载明就系争房屋收到原告部分房价款1,000,000元。2016年12月10日，原告就系争房屋本次交易代开了上海增值税普通发票10,000,000元。同日，原告就系争房屋本次交易缴纳契税143,815.03元。同日，原告就系争房屋本次交易代被告缴纳增值税、个人所得税等合计649,441元。审理中，被告认为，被告出售系争房屋是净到手价10,000,000元，所有的税费均由原告承担，被告没有委托过原告进行审某、交某。庭审中，原告另提供了如下证据材料：1、短信记录及通话短信详情单一组，证明双方间的短信往来情况；被告对上述证据真实性无异议真实性不予认可，认为2016年12月9日12：22分的短信内容系原告伪造；2、松江区不动产交易中心的取号单、2016年12月10日、16日的照片，证明原告于2016年12月10日前往松江区不动产交易中心等待被告过户，但被告未来；被告对此不予认可，并称其当天一天等在交易中心，原告未与其电话联系；3、原、被告短信往来，证明被告要求解除合同，原告明确予以拒绝解除合同；被告对该组证据予以认可。4、《房地产买卖抵押贷款合同》一份，以证明原告的贷款申请于2016年12月13日获得平安银行股份有限公司上海分行审批，贷款金额为3,900,000元。被告对上述证据真实性不予认可；庭审中，被告提供了如下证据材料：1、手机短信往来记录一组，证明原告未按约支付房款，也未办出贷款，经被告多次催促原告，也未能支付，故被告短信告知原告要求解除合同；原告对上述证据真实性无异议，但认为被告删除了其中的一条短信，其向平安银行申请贷款时，被告也是积极配合的；2、农行上海市分行营业部出具的调查令答复及情况说明各一份，证明原告在签订合同时不具备上海市购房资格，故农行不予审批原告的贷款；原告对上述证据真实性无异议；3、平安银行上海分行的情况说明，证明原告在2016年12月12日向平安银行申请二手房的按揭贷款，贷款金额是3,900,000元，平安银行于2016年12月13日终审这笔贷款，由于客户至今未办理过户及抵押手续，平安银行尚未放款；原告对上述证据真实性无异议；4、个人住房减免房产税认定申请表等资料、(2016)沪东证字第58814号公证书，证明被告没有在个人住房减免房产税认定申请表等资料上签字，也没有委托原告或者案外人审某、交某，税务机关存档的公证书系伪造文书；原告因被告提供的上述证据材料为复印件，不予认可；5、上海市东方公证处于2017年5月22日出具的情况说明一份，证明上海市东方公证处没有出具过(2016)沪东证字第58814号公证书，该公证书系原告伪造；原告对上述证据真实性无异议。6、上海市不动产登记簿，证明2017年4月25日系争房屋仍登记在被告名下，没有办理任何抵押；原告对上述证据真实性无异议。审理中，被告申请证人许某某出庭作证，证人许某某称：其是居间方上海言亭房产经纪事务所工作人员,被告出售系争房屋是净到手价10,000,000元，所有的税费均由原告承担，当时是口头约定的，原、被告均清楚的，原、被告就系争房屋交易已经审某完毕，审某时，因其由被告的复印件资料，故被告没有到现场；关于银行贷款，由于原告在与被告签订房屋买卖合同时还处于限购状态，故贷款农行没有审批下来。审理中，原、被告确认：在向农行申请贷款时，原、被告均到现场；原告确认：在向平安银行申请贷款时，原告到了现场，被告没有到现场。审某时，原告到了现场，被告没有到现场，是居间方指导下办理的。缴税时，原告到了现场，被告没有到现场。再查明：2016年12月15日，原告发短信给被告，要求被告在2016年12月16日上午办理系争房屋转让过户手续。被告询问原告“丁忆：12月10日是房产交易日，已违约，现你要12月16日交易，钱准备好了吗？”。但原告没有正面回答被告提出的询问，只要求被告帮忙明天过户。2016年12月22日，被告发短信给原告，要求原告提供账户将购房款退还给原告。原告未予以答复。2016年12月30日，原告发短信给被告，要求被告按照合同约定于2016年12月31日交付房屋。遭被告拒绝。2017年2月11日，被告发短信给原告：“丁忆：购房合同你已违约，我只能终止合同，再次通知你把账号告知我，把该还你的预付款项还你，……”。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、短信往来记录、上海增值税普通发票、税收完税证明、证人证言、短信往来及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2016年8月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，双方在2016年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告向银行申请贷款5,000,000元，若有不足由原告以现金形式补足。据此，根据二手房交易习惯，原告的贷款申请应当在2016年12月10日之前办理系争房屋转让过户手续之前获得有关银行的审批通过，若原告的贷款申请未获得有关银行的审批通过，或者申请贷款不足5,000,000元，原告应当以现金形式补足。然而，根据本案查明的事实，原告在2016年12月10日之前，因原告在签订合同时不具备上海市购房资格，农行对原告的贷款申请不予批准。另原告亦没有证据证明其在2016年12月10日之前已经将5,000,000元现金准备完毕。因此，由于原告未能在2016年12月10日之前按约履行合同规定的义务，已经构成了违约，原告被告有权拒绝在2016年12月10日协助原告办理系争房屋转让过户手续。在原告违约在先的情形下，被告可以要求原告承担违约责任，继续履行《上海市房地产买卖合同》，若经被告向原告催告后在合理期限内仍未履行，被告可以要求解除合同。根据双方当事人短信往来记录，在合同约定的过户期限届满后，原告于2016年12月15日发短信给被告要求继续合同，并要求被告于2016年12月16日办理系争房屋转让过户手续，被告回复原告并询问原告购房款是否准备好，但原告未能明确答复其已经将购房款准备完毕，随时履行合同义务。被告于2016年12月22日再发短信给原告，要求原告提供账户向其返还购房款，但原告未回复被告其已经将购房款准备完毕，可以继续履行合同。由此可见，被告的上述行为就是一种向原告催告购房款的行为，然原告除能提供其与平安银行上海分行之间签订的《房地产买卖抵押贷款合同》可以向平安银行上海分行借款3,900,000元外，没有证据证明其已经将剩余的1,100,000元也现金准备完毕。直到2017年2月11日被告提出要求解除合同，原告在回复被告的短信中也没有谈到其已经将剩余购房款现金准备完毕。综上，本院认为，自2016年12月15日被告询问原告购房款是否准备好，直到2017年2月11日被告提出解除合同，被告已经给予了原告足够的准备时间，故本院依法确认原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月11日解除，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应当将已向原告收取的5,000,000元购房款返还给原告。关于原告主张的违约金，由于原告违约在先致使了合同不能履行，故本院不予支持。关于原告主张的被告返还税款，虽然，在合同中约定，双方应按照国家及本市的有关规定缴纳税费，但根据被告提供的证人证言，以及二手房交易习惯，再加上在审某、缴税时原告未通知被告到现场的情形，本院依法认定，就系争房屋的交易的有关税费均由原告承担，不过本案原、被告之间的房屋买卖合同解除后，原告可以向有关税务部门申请退税，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告丁忆与被告朱龙宝于2016年8月20日就坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年2月11日解除；二、被告朱龙宝于本判决生效之日起十日内返还原告丁忆购房款5,000,000元；三、驳回原告丁忆的全部诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85,832元，财产保全费5,000元，合计诉讼费90,832元，由原告丁忆负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  朱金彪人民陪审员  范幼芳二〇一七年十月三十一日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。