文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7646号原告：涟水县新涟中花园业主委员会，住所地涟水县新涟中花园小区内。负责人：秦寿高，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙成富，涟水县新涟中花园小区业主。委托诉讼代理人：朱兆成，该业主委员会成员。被告：涟水县诚信物业服务有限公司，住所地涟水县涟城街道苏果超市四楼。法定代表人：张春，该公司总经理。委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。原告涟水县新涟中花园业主委员会（以下至判决主文前简称新涟中业委会）诉被告涟水县诚信物业服务有限公司（以下至判决主文前简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序分别于2019年11月28日、12月23日进行了审理。原告新涟中业委会委托诉讼代理人孙成富、朱兆成与被告诚信物业公司委托诉讼代理人金小飞到庭参加诉讼，被告法定代表人张春到庭参加第一次庭审。因案情复杂，裁定转为普通程序，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告新涟中业委会主任秦寿高、委托诉讼代理人孙成富与被告委托诉讼代理人金小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新涟中业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付业主所有资料；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：1、要求被告向原告移交物业用房，即涟水县新涟中花园1号楼201室、202室；2、将新涟中花园公用水、电用户名变更为涟水兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰公司）；3、被告向原告移交涟水县新涟中花园17号楼、18号楼、19号楼小高层8部电梯自2015年9月起至2019年8月8日止以及22号楼、23号楼、24号楼、25号楼14部电梯自2017年9月起至2019年8月8日止的维护保养记录；4、被告向原告移交涟水县新涟中花园自2012年9月20日起至2019年8月8日止物业费的收支账目（应付台账、应收台账）。事实和理由：被告系涟水县新涟中花园小区前期物业，2019年5月被小区业主代表大会解聘，后被告与原告签订意向移交说明书，约定在2019年7月15日前办理交接手续，但至今被告仍没有交接。为维护业主合法权益，故诉至法院。被告诚信物业公司辩称：原告所诉不是事实，被告已按照相关主管单位及社区物业管理科的要求移交了相关物业所有的管理资料及物业管理用房，具体意见如下：1、物业用房已经在退场的时候已经交付，原告也没有事实证明没有交付的房屋由被告在占有和使用；2、水、电用户名的更名是因为社区要求暂时不予变更，在更名前需经过社区同意后方可变更，且原告要求变更到兆丰公司没有法律依据，兆丰物业不是现在新涟中花园的物业管理公司；3、原告所说的22部电梯没有异议，因为电梯维护保养都是委托淮安春雷机电设备安装有限公司（以下简称春雷公司）进行维护的，所以相关的维护保养合同都是由该公司提供；4、关于财务账目，物业管理费用系大包合同，盈亏都是由被告自己承担，且被告公司在新涟中花园管理期间，尚有大部分业主欠缴物业管理费用，所以在被告公司在新涟中花园进行管理期间基本属于亏损状态，所以不存在财务收支及相关的账目。原告新涟中业委会围绕其诉讼请求依法提交了移交说明、物业移交手续目录、新涟中花园业主资料移交明细、新涟中花园钥匙移交明细、新涟中花园物业服务委托合同、兆丰公司营业执照、业主王锦虎收款收据等证据，被告围绕其答辩意见依法提交了2019年9月1日新涟中花园钥匙移交明细、备案申请、告知函、2019年7月15日涟水县涟城街道军民社区居民委员会（以下简称军民居委会）发布的通知、微信聊天记录，军民居委会于2019年11月30日、2019年12月9日、2019年12月19日发布的公告、公示，春雷公司电扶梯维修保养合同、缴费票据等证据。本院调取了新涟中花园小区前期物业管理委托合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月8日，被告诚信物业公司与涟水兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）签订《新涟中花园小区前期物业管理委托合同》，该合同约定：物业建筑面积140507.36平方米，其中地下8020.07平方米；委托管理限期自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；委托管理事项为负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，物业档案管理包括本项目立项及相关申报文件、物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案等；本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交兴达公司所提供的全部物业管理档案资料等；电梯在质保期后有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录；兴达公司按有关规定提供建筑面积420平方米的物管及办公用房（产权归全体业主所有）；物业管理服务费标准为多层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方0.30元收取（不含生活垃圾处置费、公用水电费），高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.22元收取，营业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含营业性垃圾处置费、公用水电费）；每年公共水费50元，电费50元，公共水电费由业主均摊。2015年3月8日，被告与兴达公司再次签订物业服务委托合同，合同约定：物业建筑面积174174.97平方米，其中地下6258.3平方米；兴达公司按有关规定提供建筑面积520平方米的物管及办公用房（产权归全体业主所有）；物业管理服务费标准为多层住宅房屋及车库按建筑面积每月每平方0.36元收取（不含公用水电费），小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.22元收取（含公用水电费、电梯、水泵运行费），商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取（不含公用水电费）；委托管理事项及公用水电费标准同之前合同约定。2019年4月24日，涟水县涟城街道物业管理办公室、涟水县住房与城乡建设局物业管理科对新涟中业委会予以备案，任期年限自2019年4月25日至2022年4月24日。2019年6月14日，原告新涟中业委会与兆丰公司签订《物业服务委托合同》，约定甲方将新涟中花园小区委托乙方实行物业管理，该小区占地面积80390.748平方米，建筑面积174174.97平方米，其中地下6258.3平方米，委托期限暂定五年，自2019年6月12日起至2024年6月12日止。2019年7月7日，军民居委会向被告发出《告知函》，告知被告选聘物业服务企业应由小区业主大会决定，请依法依规解决小区物业管理相关问题。2019年7月15日，军民居委会向被告发出《通知》：“因目前新涟中花园业主委员会无法正确履行职责，经业主委员会代表及200余名业主代表联名建议业主委员会公章由军民社区暂时代为保管，后期经业主委员会形成的决意，业主委员全部签字后可到社区盖章。”2019年7月11日，新涟中业委会主任秦寿高与被告诚信物业公司签订“移交说明”，约定：2019年7月15日前移交物业用房、水电、电梯设备、资料；建立应付台账，应收台账（收支相抵台账交主管部门备案，应支。应付需如实，假账负法律责任。根据账目由移交单位与物业中标单位三日内支付对方应付款）。2019年8月28日，被告诚信物业公司以其服务的新涟中花园小区已于2019年8月8日依法退场为由，向涟水县涟城街道物业办公室、涟水县住房与城乡建设局物业管理科申请备案。2019年9月1日，被告诚信物业公司将新涟中花园物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房、办公室钥匙等移交给军民居委会。军民居委会于2020年3月15日将新涟中花园小区业主资料移交给兆丰公司，于2020年3月16日将新涟中花园物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房等钥匙移交给兆丰公司。2019年12月9日，军民居委会发布“关于成立新涟中花园小区业主委员会筹备组的公告”，主要内容为：“新涟中花园小区第一届业主委员会不能正常履职，导致小区脏乱差、无物业管理、电梯未年检和维保，存在很大的安全隐患，小区300多户业主联名要求罢免小区业主委员会，现已依规对其罢免，重新选举。”2019年12月19日，军民居委会发布公示：“为了解决新涟中花园小区长期无物业、垃圾积存、电梯运行等问题，现成立小区业主委员会成立筹备领导小组，小组成员为社区工作人员及小区业主组成。经过组织推荐和自荐，成员如下：……”。被告诚信物业公司于2019年8月8日退出新涟中花园后，因新涟中业委会未能正常开展工作，导致小区电梯未能及时维护保养。2019年12月27日，军民居委会与春雷公司签订《电/扶梯维护保养合同》，由春雷公司对新涟中花园的22部电梯进行维护保养，保养期限自2019年12月27日起至2020年12月26日止。军民居委会因此垫付了电梯检验费25575元、4500元，合计30075元。本院认为：业主委员会是业主大会的组织者和执行者，对与业主共有相关的事项和与物业共同管理相关的事项，其有权为全体业主的合法权益而主张权利。本案中，涟水县涟城街道军民社区居民委员会发出的公告显示，部分业主认为新涟中业委会不能正常履职，要求罢免新涟中业委会，且军民社区居民委员会业主委员会已组织成立新涟中花园小区业主委员会筹备领导小组，但根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会，应当由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，在新涟中花园业主大会决议更换业主委员会前，原告有权在前期物业服务合同的权利义务终止后，请求被告诚信物业公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等。被告诚信物业公司于2019年8月8日退出新涟中花园，并已通过军民居委会移交了新涟中花园的业主资料以及物管用房（2号楼206室）、电梯房、消防通道、管道井、监控室、泵房等钥匙。对于双方争议的涟水县新涟中花园1号楼201、202室，根据原告陈述该房屋目前系兴达公司占用使用，虽然被告确认该房屋为物业用房，但其也表示因新涟中花园尚未全部交付，故兴达公司并未向其交付使用，因此，原告要求被告向其移交涟水县新涟中花园1号楼201室、202室，证据不足，本院不予支持。被告诚信物业公司与兴达公司签订的前期物业服务合同权利义务已终止，但新涟中花园小区公用水、电的用户名依然为被告。本案审理过程中，被告同意协助原告办理新涟中花园小区公用水、电的用户名变更手续。原告要求将新涟中花园公共水电用户名变更为兆丰公司，虽然原告与兆丰公司签订了《物业服务委托合同》，但原告并未提供证据证明兆丰公司是业主大会选聘的物业服务企业，因此，为保证新涟中花园小区业主利益，原告有权要求被告协助将新涟中花园小区公用水、电的用户名变更至原告名下或业主大会选聘的物业服务企业名下。被告诚信物业公司与兴达公司签订的前期物业服务合同约定，被告诚信物业公司的服务范围包括电梯的“运行养护有记录”，被告有义务对新涟中花园小区电梯的维护保养做记录，并在合同终止后，向新涟中业委会移交。因此，原告要求被告移交电梯维护保养记录，本院予以支持。对于原告要求被告移交涟水县新涟中花园自2012年9月20日起至2019年8月8日止物业费的收支账目（应付台账、应收台账）的诉讼请求，因前期物业服务合同中并未约定，且该合同约定的物业服务收费并非酬金制收费方式，另外，双方签订的“移交说明”对此亦无明确约定，故原告要求被告移交新涟中花园物业费的收支账目，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第七十六条、《最高人民法院》第十条、《物业管理条例》第十五条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告涟水县诚信物业服务有限公司于本判决生效后三十日内协助原告涟水县新涟中花园业主委员会办理涟水县新涟中花园公用水、电用户名变更手续；二、被告涟水县诚信物业服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告涟水县新涟中花园业主委员会移交涟水县新涟中花园17号楼、18号楼、19号楼自2015年9月起至2019年8月8日止以及22号楼、23号楼、24号楼、25号楼自2017年9月起至2019年8月8日止的22部电梯维护保养记录；三、驳回原告涟水县新涟中花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告涟水县新涟中花园业主委员会负担40元，被告涟水县诚信物业服务有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××84）审 判 长  张 健人民陪审员  胡正兵人民陪审员  张同俊二〇二〇年五月十一日书记员刘欢附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。