广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6902、6903号两案上诉人：周方圃（6902号案原审原告、6903号案原审被告），男，1955年12月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区姬堂新村东街5号。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：周柳枝，女，1983年7月25日出生，住广东省广州市越秀区，系周方圃女儿。两案被上诉人：李飞（6902号案原审被告、6903号案原审原告），男，1964年8月5日出生，汉族，住广东省德庆县高良镇都合村委会塘边村。上诉人周方圃因与被上诉人李飞房屋租赁合同纠纷两案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6675、7906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周方圃上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李飞向周方圃支付2018年3月1日至2018年7月24日期间拖欠的租金共9242.84元；2.李飞承担本案全部诉讼费。二审庭询期间，周方圃明确，其仅针对其作为原告的案件提出上诉，即针对一审（2019）粤0112民初6675号案提起上诉，其对（2019）粤0112民初7906号案没有提起上诉，因为一审法院将两个案号写在同一判决书中，其无法区分，实际上其是针对（2019）粤0112民初6675号案提起上诉。事实和理由：（一）一审判决认定李飞占用周方圃商铺的2018年4月1日至2018年7月24日止期间无需支付场地占用费，违反法律规定，违反公平正义。1.既然双方明确认可2018年3月后没有交租，且李飞继续经营涉案商铺，而李飞没有提供任何证据证明围闭后导致案涉商铺的经营环境严重改变，那么一审判决直接认定经营环境严重改变没有依据且违背客观事实，因为李飞已经明确陈述“继续经营案涉商铺”，那就不存在该期间无法经营的问题。一审判决结论不符合事实，无证据支撑，认定错误。此外，在另案（2018）粤0111民初6260号案庭审中，该案法官询问“那条街的其他商铺有无再经营？”李飞回答“有一间没有经营，其他都在经营”。既然李飞自己口述围闭期间整条街都在经营，只有一间没有经营，那就不存在其无法经营的说法。2.李飞无论是否将商铺用作经营用途，其都实际占用了商铺，取得了使用权，其应该支付对价（场地占用费）。3.本案租赁合同因报建手续不完善而无效，即自始无效，李飞使用商铺的行为在法律性质上由始至终都是占用，故李飞在2018年3月前占用商铺应该支付费用，其在2018年3月之后占用商铺也应该支付费用。4.李飞关于不交租的逻辑混乱且缺乏道理，一审法院支持其不支付费用没有任何正当依据，助长了李飞的主观恶性。李飞对于政府2018年2月22日发出公告要求搬迁是知悉的，按照合同约定承租人应该腾退商铺，移交给出租方，李飞既然认为2018年2月22日终止，其负有该时间移交商铺的义务，且既然其认为合同终止，其就不需再缴纳租金，但其3月份还缴纳了租金，其行为与陈述自相矛盾。李飞强行占用商铺，其主观上是一种恶意为之的心态，明知自身负有义务却恶意不履行以获取不正当利益。（二）李飞所持有的3月份租金收据与2月份租金收据记录的商铺编号完全不同，不会产生笔误，而李飞也无法解释为何唯独3月份的收据与以往历史缴纳的租金收据编号不一致，且有周方圃提交的余东锋的历史合同作证，显然李飞持有的3月份租金收据是隔壁商铺的，由此可知李飞并没有缴纳3月份的收据。最基本的生活常识可知，政府围闭并不是商铺租户不交租的理由，从法律上讲，这是可以终止合同的理由，但不会成为免费占用商铺的理由。综上，一审判决没有法律事实依据，属于错判，应予改判。二审庭询中另补充：1.关于李飞提出围闭影响经营的观点，结合李飞7906号案一审提交的围闭施工之前状况的照片，商铺门口的小货车到围闭的距离应该还可能停放一辆汽车，值得关注的是围闭墙是和原有路障沿着道路外侧建设的，该图片可以看出围闭墙的设置不会影响原有路面的宽度，不会减少原有路面的距离。且根据周方圃一审提供的证据可以看出原有的路口没有围闭，围闭前后小车都可以进出，围闭不会影响商铺空间的使用，李飞称影响商铺经营不符合事实。2.结合周方圃二审提交的（2018）粤0112民初6260号庭审笔录中李飞的陈述，是全路段的围闭，一共有7个商铺受到影响，7个商铺是同样的情形，其中有一间商铺没有出租，其他四间商铺是做汽配的，三间商铺是同一经营人，都是可以经营的，李飞所称围闭后完全不能经营不符合事实，既然其他商铺围闭到撤场前都交租，李飞认为其因围闭不需要交租，从该案庭审笔录和结合现场照片可以看出，李飞有在经营。3.关于停水停电的问题，涉案商铺是没有停水停电的，李飞承租的商铺不但用于自己经营，也用于生活居住，如果停水停电的话，其是无法生活起居的。而且案涉商铺所临街的商铺都是用同一个水电表的，如果停水停电的话，其他商铺不可能都在经营，所以李飞的说法不符合事实，没有依据。李飞二审答辩称，（一）涉案租赁合同签订时没有拆迁、围闭以及施工情况，2017年9月有关部门张贴征迁预公告，周方圃称拆不到李飞的商铺，2018年1、2月期间，征迁人员不定时到涉案商铺催促李飞搬走，自2018年1月起李飞在征迁施工中完全无法安心经营。2018年2月22日有关部门派发告示，不准经营，违者处罚。断水断电后李飞的无人自助店铺无法经营，在搬迁过程中的2018年3月5日周方圃仍然收取了租金，3月29日李飞的商铺被围闭，周方圃都没有通知李飞搬迁，有关的征迁信息也没有告诉李飞，周方圃的目的就是延续不公平的非法获利。李飞的营业执照是有效证件，说明涉案租赁合同原本是有效的，周方圃不公开签约并交出物业的时间，李飞不能自行退商铺给周方圃，否则李飞属于违约，所以合同解除退回商铺须双方共同执行。根据（2018）粤0112民初6260号案及（2018）粤0112民初7092号案中双方的证据得知，周方圃于2018年2月14日前完成签约并交出物业，商铺已不属于周方圃所有，依照涉案合同第十三条约定，双方的租赁合同就此终止，故周方圃无权向李飞收取租金（场地占用费）。周方圃在诉讼中始终拒绝出示完整的原始签约交出物业协议及补偿数据，其行为不诚信，不利于公平审判，属于举证不能。（二）1.周方圃主张租金是在其向征迁人完成签约并交出物业的2018年2月14日之后的时间，不公平、没有合法依据。双方纠纷因征迁而起，故应接受征迁安排，自此周方圃无权出租涉案商铺、无权向李飞收取租金，双方租赁合同终止。2.一直以来水电费的交付都是周方圃出示单据给李飞，李飞付款后单据由周方圃收回去，并且要现金不收转账，所以李飞没有水电单据。由于2018年2月22日之后被拆的涉案商铺无电，所以周方圃没有电单，在一审中仅能提供1005号拆剩的后面仓库2018年8月份的电单，也说明电单保存在周方圃处，既然周方圃无法出示2018年2月22日之后的电单，说明2018年2月22日之后涉案商铺已被断电。3.一审直接摘抄（2018）粤0112民初7902号案，没有经过审理认定，该认定不符合事实，没有证据支持，李飞已在（2019）粤01民终13939号案中提出否认并提供证据证明。2018年3月之后继续经营不是事实。4.证据《照片》显示的是施工围闭现场，该简单工程最多3天就可以完成，与李飞陈述的2018年4月5日前完成围闭相符。（三）周方圃不公开征迁信息的目的是非法收取和独占征迁补偿款，而李飞的权益没有得到保障，为此双方发生不可协商的意见，随着征迁的进行，经营环境日益受到损害，李飞得知物业已被征收后，有权依照涉案租赁合同第十三条终止合同，双方租赁关系解除，无需要求李飞向周方圃退还商铺，李飞有权自行搬走。周方圃出示的证据《照片》称是2018年5月拍摄的，没有看到作为时间参照物的施工围闭墙，不能说明其主张的时间。二审庭询时另补充：围闭的时候，因为李飞的商铺属于该路段尽头的一个档口，围闭起来后，李飞自己开车进去很困难，更不用说是来买东西的人了，因为该路段是断头路。周方圃向一审法院起诉请求【（2019）粤0112民初6675号案】：1.李飞支付2018年3月1日至2018年7月24日期间拖欠租金合共9242.84元；2.李飞承担本案全部诉讼费。李飞向一审法院起诉请求【（2019）粤0112民初7906号案】：1.周方圃退还2018年2月份租金1860元、3月份租金1860元两个月应退租金合计3720元；2.本案诉讼费由周方圃承担。一审法院认定事实：2018年11月12日，一审法院受理了（2018）粤0112民初7092号李飞诉广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社、周方圃房屋租赁合同纠纷案，该案《民事判决书》查明如下事实：1994年11月10日，周方圃承包姬堂六社所有的一块奀江场地并在其上报批建造临时建筑用于经营铺位，承包期自1994年10月1日起至2023年9月30日止。2013年10月12日，周方圃与李飞签订《商业铺位租赁合同》，其中约定发包方（甲方）为周方圃，承包方（乙方）为李飞；甲方同意将丰乐北路西侧商业铺位A6号商铺予乙方，该铺位每月租金为1600元，租赁期从2013年10月12日至2019年10月12日，共六年；甲方每月5号前开收据收取当月租金，如乙方逾期交租，超过当月10号，甲方每日按月租金的5%收取滞纳金，超期一个月，甲方有权收回商铺，并追缴欠租，保证金不予退回，合同终止；甲方拥有商铺的使用权，乙方只租用使用权。租赁期内如遇不可抗拒的自然灾害或国家建设征地令本合同无法继续履行，本合同终止，不作违约，甲、乙双方的损失各自负责。合同签订后，李飞在此经营曼卡贝汽配经营部。2018年2月22日，广州市黄埔区大沙街道办事处和广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社发出搬迁告示，要求包括案涉商铺在内的丰乐北路沿线两侧物业业主、商户尽快完成商铺签约，配合路段征收工作。2018年6月30日，周方圃与姬堂六社签订《丰乐北路拓宽改造工程姬堂六社与土地租赁人关于物业拆迁补偿协议书》，就物业拆迁补偿方案、支付方式和支付期限达成一致，并约定周方圃应将收到的搬迁费全额支付给承租户（经营户），收到的停产停业损失费应按与其承租户（经营户）的合同约定比例支付，若合同内未有约定，则周方圃将收到的停产停业损失费的50%支付给承租户（经营户）。周方圃在该案庭审中确认姬堂六社已将双方约定的补偿款全额支付给周方圃。李飞与周方圃均认可李飞于4月20日左右交完2018年3月的租金后不再交租，并继续经营案涉商铺。2018年7月11日，周方圃向李飞发出合同终止通知并要求李飞交清租金、滞纳金、水电费，且保证金不予退回。2019年5月7日，一审法院作出（2018）粤0112民初7092号《民事判决书》，认为：案涉商铺系临时建筑，当事人没有提交相关的批准报建手续和延长临时建筑使用期限的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应认定李飞与周方圃签订的《商业铺位租赁合同》无效，并依法作出判决。该案判决后，李飞与周方圃均不服并提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终13939号《民事判决书》确认上述查明的事实。该案的二审判决已生效。本案查明如下事实：2018年2月22日，广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处和广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社发出告示：一、该工程涉及的姬堂社区及所属经济社土地征收已签约，部分商铺也已完成签约，现正在办理交付拆除工作；二、因市政建设需要，本征拆范围所有经营户必须停止经营，营业执照由工商等有关部门注销，凡继续经营的将依法处理；三、根据项目进展需要，近期将对道路沿线进行管线迁移，及对部分商铺实施拆除，该区域将会出现停水、停电、交通不畅等情况，为避免造成不必要的损失，请抓紧时间搬迁。2018年6月30日，周方圃与广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社、广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社签订《丰乐北路拓宽改造工程姬堂六社与土地租赁人关于物业拆迁补偿协议书》，约定的征收拆迁的物业为广州市黄埔区丰乐北路1001、1003、1005、1007、1009、1011、1013号，面积500.63平方米，签订本协议后15个工作日内广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社将属于周方圃的相应补偿款转入周方圃指定的账户，周方圃应在收到全额补偿款后12天内清出物业交给广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社。2018年7月3日，周方圃收到全部拆迁补偿款2396877.36元。双方当事人均确认，案涉商铺位于广州市黄埔区丰乐北路1003号。李飞提交了两份收据证实已缴纳2018年2月、3月租金。周方圃确认其中2月份的收据是案涉商铺的租金收据，但3月份的租金收据不予确认，认为是案外人余东锋缴纳的，并提交其与余东锋签订的商业铺位租赁合同，但该租赁合同未写明租赁的具体铺位，该铺位上下两层每月租金为750元，租赁时间是从2003年3月20日至2005年3月20日。李飞提交的2018年3月29日拍摄的照片证实案涉商铺于该日围闭，该照片显示案涉商铺前方存在围闭的桩柱及散乱堆放的砖。周方圃确认该照片属实，但认为不影响李飞使用案涉商铺，案涉商铺前的道路围闭是在2018年4、5月份，案涉商铺在同年7月围闭。双方均未提交相关证据证实案涉商铺的围闭时间。一审庭审中，经一审法院释明，双方均主张如果案涉合同存在无效情形，变更租金为场地占用费。一审法院认为，（2018）粤0112民初7092号《民事判决书》已经认定双方当事人签订的《商业铺位租赁合同》为无效合同。合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力，双方当事人因该合同取得的财产，依法应当予以返还；鉴于李飞在合同履行期间一直占有、使用案涉商铺，周方圃也收取了李飞使用期间的租金即场地占用费，依据该租赁关系的性质，无法返还，故周方圃所收取的场地占用费无需返还。关于2018年2月至同年7月24日的场地占用费。1.在（2018）粤0112民初7092号案中，周方圃确认李飞已经缴纳了2018年2月、3月的场地占用费；周方圃主张李飞未交纳2018年3月份的场地占用费，且不确认李飞提交的6号商铺的2018年3月份租金收据为案涉商铺的场地占用费收据，认为该收据虽然是其所写，但6号商铺是出租给案外人“余东锋”，并提交了其与“余东锋”在2003年3月20日签订的租赁合同予以证明；鉴于周方圃在（2018）粤0112民初7092号案中已经确认李飞的场地占用费交至2018年3月，其提交的与余东锋签订的租赁合同中未约定租赁商铺门牌号或者自编号，且该合同的租赁期限已经届满，周方圃仅以其与余东锋签订的租赁合同无法推翻其在（2018）粤0112民初7092号案中已确认的事实，故周方圃主张李飞未交纳2018年3月的场地占用费的意见，一审法院不予采信，一审法院采信（2018）粤0112民初7092号案查明的事实，即李飞已经交纳了2018年2月、3月的场地占用费。2.案涉商铺的围闭时间，根据李飞提交的2018年3月29日案涉商铺的外观照片可以看出，在该照片拍摄时，案涉商铺门前的部分人行道已经进行了围闭施工，即2018年3月时，案涉商铺可以按照原来的周边状况进行经营；因双方当事人均未提交证据证实案涉商铺门前道路及商铺本身的围闭时间，根据施工的持续性，该人行道的围闭施工应当持续至2018年4月初，故对该人行道的围闭时间，一审法院采信周方圃的主张，即2018年4月案涉商铺门前的人行道已经围闭；而案涉商铺的整体围闭和拆除时间，因双方当事人均未提交证据，故在本案中无法确认。3.场地占用费，2018年2月22日，广州市黄埔区人民政府大沙街道办事处和广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社发出搬迁告示，该告示仅告知了案涉商铺被征收的事实，但不影响李飞的经营，故在2018年3月底之前，案涉商铺的经营环境未发生改变，李飞应当向周方圃支付2018年2月、3月的场地占用费，李飞主张周方圃返还其交纳的上述期间的场地占用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持；同年4月初，案涉商铺门前的人行道被围闭，导致案涉商铺的经营环境严重改变，且随着围闭施工范围的扩大，李飞的商铺将无法正常经营，周方圃未提交证据证实案涉商铺门前道路被围闭后李飞正常经营的证据，故李飞在无法正常使用案涉商铺的情况下，不应当向周方圃支付从2018年4月1日起的场地占用费，周方圃主张2018年4月1日至同年7月24日的场地占用费无事实依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月6日作出如下判决：一、驳回周方圃的全部诉讼请求；二、驳回李飞的全部诉讼请求。（2019）粤0112民初6675号案案件受理费50元，由周方圃负担。（2019）粤0112民初7906号案案件受理费50元，由李飞负担。二审期间，周方圃向本院提交：1.（2018）粤0112民初6260号开庭笔录；2.（2019）粤01民终13939号案件民事判决书，证据1-2拟证明李飞在不同案件的庭询中均明确承认过经营至7月份搬迁。生效法律文书认定的事实具有法律效力，一审法院避而不谈明显违法。李飞经质证认为：对该证据的真实性没有异议，虽然李飞有签名，但是李飞没有做过任何陈述，是李飞全权代理的代理人陈述的，李飞不认可该代理人的陈述。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，周方圃确认李飞提交的时间为2018年2月5日的租金收据（内容为：收到A6号铺2月份租金1860元）。在（2018）粤0112民初6260号案的庭审期间，李飞称“2018年7月14日已经撤场了，东西全部搬走，但没有办交接手续，被告（周方圃）也没有给我办任何手续”。周方圃称：“2018年7月14日没有在营业了，2018年7月24日，原告（李飞）还在商铺拆空调，24日当天已经清理完毕。”本案二审庭询中，李飞又称其大概在2018年3月5日左右搬完自己的物品，并称因为周方圃每天都来，故其搬出案涉商铺没有通知周方圃。李飞称其搬完物品后也没有要求周方圃收回场地，但认为在3月29日围闭的时候，其在周方圃到现场时与周方圃聊过搬迁的事情，但是周方圃没有告知与拆迁人约定交回商铺的时间，周方圃说如果李飞自行搬离就会构成违约。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于李飞应否向周方圃缴纳2018年3月1日至2018年7月24日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，周方圃已将案涉商铺交付给李飞使用，租赁合同解除或者租赁期限届满时，李飞作为承租人负有向出租人周方圃交还租赁物的义务并对租赁物有无交还以及何时交还负有举证的义务。李飞称其已于2018年4月1日前搬离涉案商铺，但未能提供充分证据予以证实，且根据另案生效判决[（2018）粤0112民初7092号]所查明“李飞、周方圃均认可，李飞于2018年4月20日左右交完2018年3月的租金后不再交租，并继续经营案涉商铺”的事实，结合李飞在（2018）粤0112民初6260号案的庭审期间所作“2018年7月14日已经撤场了，东西全部搬走，但没有办交接手续，被告（周方圃）也没有给我办任何手续”的陈述来看，李飞已向周方圃缴纳2018年3月份的租金，但并未在2018年4月1日前履行向周方圃腾空交还租赁物的义务。周方圃认为李飞尚未支付2018年3月份的租金依据不足，本院不予采信。如前所述，李飞并未在2018年4月1日前履行向周方圃腾空交还租赁物的义务，鉴于双方当事人均无提供证据证明案涉商铺的围闭时间，且李飞在本案二审庭询中确认其搬离案涉商铺时并未通知周方圃，亦未要求周方圃收回场地，现周方圃自认李飞于2018年7月24日拆除空调后未再使用案涉商铺，本院采纳周方圃的主张，认定李飞交还商铺的时间为2018年7月24日，故李飞支付的场地使用费应截止计算至该日为宜。根据本案查明的事实，案涉商铺门前人行道自2018年4月初被围闭，该情形对案涉商铺的经营确实会造成一定的不利影响，根据公平、合理原则，案涉商铺的场地使用费应自门前人行道被围闭时适当酌减。根据本案查明事实以及现有证据，本院酌定李飞应支付2018年4月1日起至2018年7月24日期间的场地使用费共计3534元。一审法院对于2018年4月1日之后案涉商铺场地使用费的处理欠妥，二审予以纠正。综上所述，周方圃认为2018年4月1日起至2018年7月24日期间的场地使用费不应全部减免的上诉请求成立，本院予以支持，周方圃的其余上诉请求不能成立，本院不予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6675、7906号民事判决的第二项以及（2019）粤0112民初7906号案一审案件受理费的处理；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6675、7906号民事判决的第一项；三、李飞于本判决送达之日起十日内向周方圃支付2018年4月1日起至2018年7月24日期间的场地使用费共计3534元；四、驳回周方圃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2020）粤01民终6902号案的一审案件受理费50元，由周方圃负担25元，由李飞负担25元；二审受理费50元，由周方圃负担25元，由李飞负担25元。（2020）粤01民终6903号的二审受理费50元，由周方圃负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十六日书记员  贾妍胡秀红