浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初439号 原告（兼反诉被告）：潘国聪，男，1979年1月25日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：周保清，浙江龙剑律师事务所律师。 被告（兼反诉原告）：临海市泰锋眼镜配件厂（普通合伙），住所地临海市杜桥镇汾东村，统一社会信用代码：91331082684536120X。 执行事务合伙人：徐佳。 委托诉讼代理人：李钟年，浙江利群律师事务所律师。 原告潘国聪与被告临海市泰锋眼镜配件厂（普通合伙）（以下简称泰锋厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序。泰锋厂于2020年1月16日提出反诉，本院对本、反诉进行合并审理。后于2020年3月10日、2020年4月20日二次公开开庭进行了审理。潘国聪的委托诉讼代理人周保清、泰锋厂的委托诉讼代理人李钟年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘国聪向本院提出诉讼请求：一、判令确认终止泰锋厂与潘国聪于2017年12月30日签订的《厂房租赁合同》；二、判令泰锋厂立即返还多余支付的厂房租金140000元、变压器押金30000元，合计170000元。事实与理由：泰锋厂与潘国聪于2017年12月30日签订了《厂房租赁合同》，双方约定，泰锋厂将位于临海市桥的厂房494平方米以及场地658平方米出租给潘国聪，并约定潘国聪向泰锋厂交纳变压器押金30000元。2019年4月，潘国聪得到安监部门的通知，其向泰锋厂承租的场地部分系消防通道，不可继续使用。且此时潘国聪更得知，场地本身就为公共用地，并非泰锋厂所有，而厂房也未进行过产权登记。因此，潘国聪无法继续在此生产经营，遂于2019年5月搬离了此地。至此，潘国聪已经支付了2019年度的租金。因场地无法使用，泰锋厂依法应当返还从2019年5月至2019年12月的租金，以及退还30000元变压器押金。 泰锋厂辩称，潘国聪因经营需要，租用泰锋厂的自有厂房底层一楼的1-7间及厂区内场地，双方于2017年12月30日签订《厂房租赁合同》，合同约定了租赁面积、位置、租金、水电、税金及交付方式、年限等条款。合同签订后，泰锋厂依约交付了租赁物，潘国聪也已实际进驻营业并支付了两年的全部租金（租金付至2019年12月底止）。在合同第三年租金缴付期限届满前的2019年11月22日、28日，泰锋厂依约向潘国聪发函催要租金时，潘国聪以厂房无权证、场地违规无法使用为借口，一直拖延拒付，并提出所谓的“确认终止合同”之诉，其行为明显构成了违约，泰锋厂据此享有合同解除权。另，潘国聪在租赁期间，将厂区的自然存在的围墙34米予以拆除；将厂房室内的部分墙体破坏、结构破坏。至本案起诉前，泰锋厂还发现潘国聪实际上已搬往他处经营而有意不再租用，却未经泰锋厂同意，对外张贴转租广告，因无法转租成功而提出借口向法院起诉，且至此，潘国聪也未将租赁厂房交还泰锋厂。综上，要求驳回潘国聪的全部诉讼请求，并提出反诉请求：一、判令解除泰锋厂与潘国聪于2017年12月30日签订的《厂房租赁合同》；二、判令潘国聪支付拖欠的租金（自2020年1月1日起至实际完好交付租赁物之日止，按日租金575.3元计算）、水电费4641元、房产土地使用税62244元、门卫分摊费3150元、村卫生费1000元；三、判令潘国聪赔偿损失（毁坏厂房围墙、厂房内墙体损坏）33600元；四、判令潘国聪支付违约损失即宽限期租金损失三个月计52500元。 针对泰锋厂的反诉，潘国聪辩称，一、要求潘国聪支付三个月租金于法无据。本案系泰锋厂违约违法在先，致使合同应认定无效，且也存在法定解除事由。在2019年11月，潘国聪也已经书面函告通知解除了双方租赁合同，故泰锋厂诉求的三个月租金损失也是无任何事实根据及法律依据；二、要求潘国聪支付水电费部分的证据存在瑕疵。潘国聪于2019年5月就已搬离出租赁房屋及场地，并已经缴清了之前的所有水电费。厂房里的电力及电表都完全掌握在泰锋厂手中，其所提供的照片中所示电表并不能反映电是潘国聪所用，提供的电费收款收据系其单方书写；三、泰锋厂所提的房产土地使用税、门卫分摊费、村卫生费等无法可依。首先，根据相关法律规定，房产税、土地使用税等缴纳义务人为物权权利人即泰锋厂，让潘国聪承担此义务是毫无法律依据的。其次，门卫费的最终债权人系门卫，而村卫生费的最终债权人是汾东村村委会，该两项费用是否真实产生，是否设有门卫，汾东村是否有进行卫生服务，或者门卫是有偿服务还是无偿服务，汾东村是否有进行收费的卫生服务，以及这些费用是否已经由泰锋厂缴纳，这些泰锋厂均未提供证据证明；四、泰锋厂诉求的房屋损失无任何依据。其提供的照片不能辨别是何时所拍，更不能确认照片中房屋的状况是谁造成的，照片也不能真实反映房屋的损坏情况，诉求的金额无任何依据。潘国聪没有破坏、拆除围墙，也没有破坏室内墙体。综上，要求驳回泰锋厂的全部反诉请求。 潘国聪为支持其诉讼请求及对反诉的抗辩意见，向本院提交如下证据：1.当事人身份信息1份、合伙企业登记基本情况1份，拟证明双方当事人主体适格；2.厂房租赁合同1份，拟证明泰锋厂将厂房及没有产权的场地出租给潘国聪的事实；3.厂房租赁合同解除协议1份、函告2份、快递单客户存根2份，拟证明潘国聪已书面通知泰锋厂解除租赁合同以及要求泰锋厂退还租金等；4.照片3份，拟证明泰锋厂出租给潘国聪的厂房、场地部分非其所有，部分为消防通道，且无法正常使用；5.收款收据7份，拟证明潘国聪已经支付了租期内的全部水电费。 泰锋厂为支持其抗辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：6.租金催缴通知书1份、租金二次催缴通知书1份、快递单1份，拟证明泰锋厂向潘国聪催缴逾期租金的事实；7.照片5份，拟证明潘国聪承租后使用厂房及场地的情况以及其违约系其有更好的选择；8.厂房租赁合同1份、收款收据9份、城镇土地使用税房产税纳税申报表2份、税收电子缴款书1份，拟证明潘国聪根据合同约定应承担水电费、房地使用税、门卫费和村卫生费而未支付的事实；9.不动产权证1份，拟证明案涉厂房系泰锋厂所有，案涉场地也允许其使用。 经质证，泰锋厂对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为其没有收到相关快递和解除协议、函告；对证据4有异议，认为照片不能证实待证事实；潘国聪对证据6无异议，但潘国聪在之前就已经搬离了承租场地，也在之后向泰锋厂邮寄了解除协议和函告；对证据7的真实性无异议，但不能证明待证事实；对证据8的厂房租赁合同无异议，对收款收据有异议，潘国聪已经支付了租赁期内的全部水电费，房地使用税、门卫费、村卫生费不存在，由潘国聪承担亦不合理合法；对证据9无异议，认为该证据恰好能证明案涉租赁室外场地在红线外，泰锋厂不拥有产权。 本院审查后，对上述举证综合分析认证如下：泰锋厂对证据1、2无异议，本院对证据1、2的证明效力予以认定；泰锋厂对证据3有异议，潘国聪未提供签收信息，本院在相关平台查询后亦无结果，故本院对证据3的证明效力不予认定；证据4的拍摄地是案涉租赁场地，对该照片的真实性予以认定，但对其待证事实本院综合整个案件情况再予以确定；证据5是针对证据8提出的反面证据，根据这两组证据，可以确定双方关于水电费的支付形式，即泰锋厂查看水电表后开具收款收据给潘国聪，潘国聪支付泰锋厂收款收据确定的金额。关于电费，双方的争议在于潘国聪认为其已经付费到20057度，而泰锋厂认为潘国聪仅付费到16904度，而目前最新的电表显示是20615度。本院认为，潘国聪作为履行金钱给付义务的一方，是否履行的举证责任在于潘国聪一方，而其未提供任何证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果，本院认定潘国聪付电费到16904度，至于最新电表度数，泰锋厂仅提供证据7的一张照片予以证明，真实性无法确定，故最新度数以潘国聪提供的收款收据为准，即20057度，因此本院认定潘国聪未付电费金额为3374元。关于水费，根据潘国聪提供的收款收据，其付费到164吨，截止时间为2019年1月15日，而根据其自述，也是于2019年5月份大部分搬离、2019年年底全部搬离，故在此期间理应产生一定的水费，按其之前用水程度，其在2019年1月15日至年底期间耗费163吨水合理，故本院对泰锋厂提供的关于水费的收款收据的证明效力予以认定，潘国聪未付水费的金额为671元。关于门卫费、村卫生费的收款收据，因双方并未约定该两项费用的支付标准，泰锋厂亦未提供其支付了该些费用的相关依据，故本院对该些收款收据关于潘国聪应付门卫费、村卫生费金额的证明效力不予认定。关于房产税、土地使用税的收款收据、城镇土地使用税房产税纳税申报表2份、税收电子缴款书1份，土地使用税以国家相关政策以及泰锋厂实际支付为准，故对收款收据的证明效力不予认定，对城镇土地使用税房产税纳税申报表、税收电子缴款书的证明效力予以认定。泰锋厂自认至今未支付过房产税，故对房产税收款收据的证明效力不予认定；潘国聪对证据6无异议，故本院对证据6的证明效力予以认定；证据7中关于案涉租赁场地的照片系真实，但并不能证明待证事实，关于电表的照片真实性无法核实，故本院对证据7的证明效力不予认定；证据9真实性经本院核实，能够证明泰锋厂的产权情况，对该证据的证明效力予以认定，从该证据中，能确定案涉租赁室外部分涉及泰锋厂无产权。 本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，泰锋厂与潘国聪签订一份厂房租赁合同，合同约定，泰锋厂将坐落在临海市桥的厂房出租给潘国聪；租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；出租范围包括建筑面积约494平方米，每平方300元，场地面积658平方米，每平方100元，合计年租金210000元；租金一年一付，每年提前一个月付房租；租赁期间，使用该厂房所产生的水、电、煤气、电话等通讯费由潘国聪负担，在收到收据或发票时三天内付款；保洁、门卫、村垃圾费由潘国聪负担；潘国聪需交付泰锋厂变压器押金30000元；房产税和土地使用税由潘国聪负责，金额按税务上报为准等。合同签订后，泰锋厂向潘国聪交付了厂房及室外场地，潘国聪向泰锋厂交付了变压器押金30000元，并缴纳租金至2019年12月31日。2019年11月底，泰锋厂向潘国聪催讨2020年度的租金，潘国聪未在2019年12月1日前支付2020年度的租金，并在2020年元旦前搬离了承租厂房和场地。 本院认为，潘国聪与泰锋厂就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》是当事人之间的真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,当属合法有效,双方均应履行各自的义务。现潘国聪主张终止双方签订的《厂房租赁合同》,泰锋厂亦要求解除，故本院对双方签订的《厂房租赁合同》予以解除。但关于潘国聪主张其承租的室外场地非泰锋厂产权所有、导致其不能实现合同目的、合同应无效为由要求泰锋厂退还2019年5月至12月期间的租金140000元，因潘国聪作为承租人，本身有义务审查租赁物的权属状况，其理应对此知情而仍承租且已占用使用两年,是否有产权不影响租赁、使用,潘国聪也未提交证据证明其在承租期间，存在影响其正常使用租赁物的情况发生，故本院对潘国聪要求泰锋厂退还租金140000元的诉讼请求不予支持。关于变压器押金，因该款项交付的前提即是潘国聪租用泰锋厂的厂房，现双方解除租赁关系，潘国聪也已搬离租赁场地，泰锋厂理应将变压器押金退还给潘国聪，故对潘国聪的该项诉讼请求，本院予以支持。根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述，双方将解除合同提上日程的时间为2019年11月底，即潘国聪未支付次年租金、泰锋厂催缴之时，而潘国聪也已于2019年年底彻底搬离租赁地，现租赁物回归泰锋厂管理和控制，故本院依法确认双方解除合同的时间为2019年12月31日。合同解除后，双方关于合同的权利义务终止。潘国聪应付清合同解除前所欠的费用，包括水费671元、电费3374元、土地使用税7780.5元（税务部门征收土地使用税按产权面积计算，合同约定的室外部分不应计算土地使用税，故每年的土地使用税应计算为494平方米*9元/平方米=4446元，2018年度按9个月计算为4446/12*9=3334.5元）。潘国聪关于土地使用税的缴纳义务人系泰锋厂、泰锋厂将其自身义务转嫁给他人违反法律规定的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。因潘国聪未支付租金，致双方的租赁合同提前解除，存在违约，泰锋厂要求潘国聪赔偿三个月的租金损失,合理合法,本院予以支持，经计算,建筑面积内的三个月租金为37050元。因泰锋厂未举证证明潘国聪仍占用租赁场地，且与上述租金损失有重复，故本院对泰锋厂主张由潘国聪支付拖欠的租金（自2020年1月1日起至实际完好交付租赁物之日止按日575.3元计算）的诉讼请求不予支持；因泰锋厂未提供证据证明潘国聪破坏租赁场地围墙、破坏室内墙体、结构，故本院对其要求潘国聪赔偿该部分损失33600元的诉讼请求不予支持；因泰锋厂未提供缴纳房地产税、门卫费、村卫生费的依据，故本院对其要求潘国聪支付该些费用的诉讼请求亦不予支持。另，潘国聪认为泰锋厂将其无产权的厂外场地出租收取的租金系非法收入，应予没收。本院认为，如泰锋厂存在侵犯他人利益的情况，相关权利人可另案向其主张。 综上所述，本院对潘国聪合理的本诉请求予以支持，对泰锋厂合理的反诉请求予以支持，其他部分，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除潘国聪与临海市泰锋眼镜配件厂于2017年12月30日签订的《厂房租赁合同》； 二、临海市泰锋眼镜配件厂返还潘国聪变压器押金30000元； 三、潘国聪支付临海市泰锋眼镜配件厂租期内的水费、电费、土地使用税合计11825.5元； 四、潘国聪赔偿临海市泰锋眼镜配件厂租金损失37050元； 以上二、三、四项相折抵后，由潘国聪支付临海市泰锋眼镜 厂18875.5元，款在本判决生效之日起30日内付清。 五、驳回潘国聪的其他诉讼请求； 六、驳回临海市泰锋眼镜配件厂的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700元，减半收取1850元；反诉费3628元，减半收取1814元，合计3664元，由潘国聪负担2878元，临海市泰锋眼镜配件厂负担786元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 金亚萍 二〇二〇年四月三十日 代书记员 郑端芳