浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终493号上诉人（一审原告）：朱贵平，男，1966年12月14日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：应建中、朱旋,浙江群策律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司，住所地嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦1幢办B701室-N室，统一社会信用代码91330402677222182T。法定代表人：孙婷婷。委托代理人：沈金华、吕亮宇，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：嘉兴市华昊进出口有限公司，住所地嘉兴市中环西路1238号隆禧大厦1607室、1608室，统一社会信用代码913304015644399917。法定代表人：朱金华。被上诉人（一审被告）：浙江瑞银担保有限公司，住所地嘉兴市南湖区阳光广场办公用房501室，统一社会信用代码913304026716015442。法定代表人：张伟。被上诉人（一审被告）：朱金华，男，1970年1月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被上诉人（一审被告）：潘学文，女，1971年8月11日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被上诉人（一审被告）：朱传林，男，1961年8月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人朱贵平因与被上诉人嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（以下简称小微信保公司）、嘉兴市华昊进出口有限公司（以下简称华昊公司）、浙江瑞银担保有限公司（以下简称瑞银公司）、朱金华、潘学文、朱传林案外人执行异议之诉一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1008号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年2月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱贵平上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉请。事实和理由：1.一审法院拍卖的位于嘉兴市、304室、404室房屋于2012年8月8日由房屋所有人瑞银公司租赁给嘉兴南湖区新天豪娱乐俱乐部（以下简称新天豪俱乐部），租赁期限为2012年8月8日至2020年12月30日，房屋租金一次性付清。2014年7月28日，小微信保公司对上述房屋办理了抵押登记手续。2014年9月8日，其与新天豪俱乐部签订转租合同，合同期限同样至2020年12月30日止。转租协议并未突破原租赁合同的租赁期限，其租赁权应受保护。而一审法院关于其未查明抵押情况存在过错的观点不符合法律规定，法律仅规定办理抵押权时，后设定抵押权的一方有义务查明房产的租赁情况，但一审法院将该权利义务倒置，系适用法律错误。2.原审以其未提供实际支付案涉房屋租金的凭证为由，认定其所提异议无事实依据，但本案房屋所有人同意转租，房屋租赁关系已经成立，至于其是否支付租金、如何支付租金给天豪俱乐部，系其与天豪公司之间的争议，若天豪俱乐部有异议，可自行主张，但该事实与本案并无关联。本案的转租关系成立，其在原租赁期限内行使租赁权与在后设立的抵押权并不冲突。3.本案系案外人执行异议之诉，其在本案中提出的诉讼请求实为要求确认并保护其租赁权，为确认之诉，但原审以房屋租金总额为案件标的收取案件受理费不妥，应按确认之诉案件受理费标准收取。被上诉人小微信保公司辩称：1.瑞银公司与新天豪俱乐部之间的租赁合同不真实，约定租金一次性支付且租期过长，没有在案证据证明新天豪俱乐部曾支付过租金，故朱贵平主张的该事实有违常理。2.天豪俱乐部与朱贵平之间的转租合同亦不真实，转租期限短了一年半的时间但总租金未变，长期的租赁合同但租金一次性支付，且朱贵平未能提供已支付租金的凭证。3.即使前述两份合同真实，也系两个不同的租赁关系，而案涉房产转租发生在抵押之后，不受“买卖不破租赁”原则的保护。4.新天豪俱乐部及朱贵平是否支付过租金将影响到案涉房屋处置过程中购买人的意愿，进而影响到小微信保公司权利的实现，故一审对此作出审理完全正确。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人华昊公司、瑞银公司、朱金华、潘学文、朱传林未发表答辩意见。朱贵平向一审法院起诉请求：1.判决在执行拍卖嘉兴市、304室、404室房屋时保护朱贵平的租赁权带租拍卖，并将房屋整体装修与附属设施的价值加入评估后再进行拍卖（两年租金总额为466390.08元、附属评估价2万元）；2.本案诉讼费用由一审被告承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，嘉兴市中小企业担保有限公司（以下简称中小企业公司）因与华昊公司、瑞银公司、朱金华、潘学文、朱传林追偿权纠纷一案向一审法院提起诉讼。2015年2月11日，该院作出（2015）嘉南商初第19号民事调解书，确认：一、华昊公司于2015年3月底前归还中小企业公司代偿款5054000元、担保代偿违约金42453.60元（以5054000元为基数，按每日万分之三暂计算至2014年12月11日，此后按上述计算方式计算至付清之日止）；二、华昊公司于2015年3月底前赔偿为实现债权而支付律师费83000元；三、瑞银公司承担抵押担保责任，中小企业公司有权对抵押物，坐落于嘉兴市（他项权证号：嘉房他证禾字第××号）、嘉兴市阳光广场办公用房304室（他项权证号：嘉房他证禾字第××号）、嘉兴市阳光广场办404室（他项权证号：嘉房他证禾字第××号）房产及土地使用权享有优先受偿权；四、瑞银公司、朱金华对上述一、二项债务承担连带保证责任；五、如华昊公司对第一、二项债务不能偿还，则潘学文、朱传林对中小企业公司不能追偿部分各承担四分之一的清偿责任等。上述民事调解书生效后，五被执行人未履行付款义务，中小企业公司遂向法院申请强制执行。2017年11月9日，该院作出涉案房屋腾退公告。朱贵平知悉后即向该院提出执行异议。该院于2019年1月4日作出（2018）浙0402执异106号执行裁定：驳回案外人朱贵平的异议请求。朱贵平不服该裁定，遂提起执行异议之诉。另查明，嘉兴市、304室、404室房屋登记所有权人均为瑞银公司，均于2014年7月28日办理了抵押登记手续，抵押权人均为中小企业公司，登记债权数额为500万元。2012年8月8日,瑞银公司与新天豪俱乐部签订《房屋租赁合同》一份，约定：瑞银公司将嘉兴市，建筑面积约506.13平方米租赁给新天豪俱乐部，租赁期限为2012年8月8日至2020年12月30日，该房屋免除2013年3月前的租金，第一次的租金为72882.72元／年；房屋租金总计498031.92元，由新天豪俱乐部一次性全额支付给瑞银公司等。同日，瑞银公司又与新天豪俱乐部签订《房屋租赁合同》一份，约定：瑞银公司将嘉兴市阳光广场办公用房302室、303室、304室，建筑面积约1714.33平方米租赁给新天豪俱乐部，租赁期限为2012年8月8日至2020年12月30日，该房屋免除2013年3月前的租金，第一次的租金为246863.52元／年；房屋租金总计1686900.72元，由新天豪俱乐部一次性全额支付给瑞银公司等。同日，瑞银公司又与新天豪俱乐部签订《房屋租赁合同》一份，约定：瑞银公司将嘉兴市阳光广场办公用房402室、403室、404室，建筑面积约1625.51平方米租赁给新天豪俱乐部，租赁期限为2012年8月8日至2020年12月30日，该房屋免除2013年3月前的租金，第一次的租金为234073.44元／年；房屋租金总计1599501.84元，由新天豪俱乐部一次性全额支付给瑞银公司等。2014年9月8日，新天豪俱乐部作为转租方又将上述房产以同样的条件转租给朱贵平，租赁期限为2014年9月20日至2020年12月30日，房屋租金总计498031.92元、1686900.72元和1599501.84元由承租人一次性全额支付给新天豪俱乐部（上述费用中从2014年3月起的租金，承租人按承包经营合同已经足额支付给新天豪俱乐部）等；出租方瑞银公司在上述三份《房屋转租合同》上签署“同意转租”的意见，并在出租人处加盖了公司印章。再查明，朱贵平于2014年9月24日在嘉兴市南湖区行政审批局注册了嘉兴市南湖区天豪俪都娱乐会所，类型为个体工商户；经营范围为KTV等。中小企业公司于2018年12月25日名称变更为小微信保公司。一审法院认为：朱贵平对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，朱贵平与新天豪俱乐部虽于2014年9月8日签订了《房屋转租合同》两份，且房屋出租人也签署了“同意转租”的意见，但根据《房屋转租合同》的约定“上述费用中从2014年3月起的租金，承租人按承包经营合同已经足额支付给新天豪俱乐部”，现朱贵平未能提供其已实际支付涉案房屋租金的任何凭证，有违社会一般房屋租赁的交易惯例，故其就本案所提出的执行异议无事实依据，该院不予采信。其次，涉案房屋均办理过抵押登记手续，承租人在承租房屋前理应对此预先审核并取得抵押权人的同意，朱贵平在转租前并未事先对此予以审核，存在过错。第三，该院尚未对涉案房屋进行评估拍卖，是否对涉案房屋的整体装修纳入评估拍卖范围，应由执行法院根据所查明的事实予以确定。综上，朱贵平的诉讼请求不能成立，故不予支持。华昊公司、瑞银公司、朱金华、潘学文、朱传林经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回朱贵平的诉讼请求。案件受理费8596元，公告费200元，由朱贵平负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审已经查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为法院在执行案涉房屋时是否应保护朱贵平的租赁权带租拍卖及是否应将房屋整体装修与附属设施的价值加入评估后再进行拍卖。关于房屋抵押权与租赁权之间的冲突，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条规定，订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。也即，依照买卖不破租赁原则，我国法律亦保护设立在先的租赁权，但租赁关系须产生于抵押权设立之前，则原租赁关系不受该抵押权的影响。本案小微信保公司对案涉房产所享有的抵押权于2014年7月28日经登记公示，依法设立。而朱贵平从案涉房产的承租人新天豪俱乐部转租该房产的时间是2014年9月8日，转租合同签订的时间晚于抵押权设立的时间。朱贵平主张新天豪俱乐部从瑞银公司承租案涉房屋的时间早于抵押权设立的时间，而其签订的转租合同未突破原租赁合同设定的期限，故其租赁权也应受买卖不破租赁原则的保护。但我国法律对在先的租赁权以特殊保护的规定，并未扩张至次承租人，且《物权法》）第一百九十条规定保护的也仅是抵押前已经存在的原租赁关系，并未涵盖抵押设立后再产生的转租赁关系。而对朱贵平来说，在其转租案涉房屋时，本可通过物权登记信息查询了解该房屋在先已经设定抵押的事实，法律已无对在后产生的租赁权以特殊保护的必要，故其以在后产生且未公示的租赁权对抗在先设立且已经登记公示的抵押权也有违《物权法》等法律设立的基本原则。相对于抵押登记公示公信来说，租赁关系缺乏公示要件，故在执行异议之诉中，对租赁关系的真实性、租金是否交付、租金价格是否合理等予以审查是公平保障各方当事人权益的应有之义。本案朱贵平始终无法提供新天豪俱乐部已经支付全部租金及其已经支付全部转租租金的凭证，故一审将此作为判决的考虑因素之一并无不当。而关于朱贵平提出应将案涉房屋整体装修与附属设施的价值加入评估后再进行拍卖的主张，因一审法院尚未对案涉房屋进行评估拍卖，也尚未作出是否将涉房屋整体装修及附属设施的价值纳入评估拍卖范围的具体执行行为，故本院对朱贵平的该项诉请不作处理。关于本案的案件受理费。执行异议之诉属财产类案件，一审法院按照国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项之规定，按照财产案件标准，根据案外人提起执行异议之诉可得利益数额为基础计算案件受理费并无不当。综上，朱贵平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8596元，由上诉人朱贵平负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  王黎明审判员  张 汐二〇二〇年五月九日书记员  朱晓俊