湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1940号上诉人（原审原告）：唐俊，男，1983年9月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓慧，女，1987年11月29日出生，汉族，住长沙市开福区，系唐俊之妻。被上诉人（原审被告）：陈武兵，男，1981年9月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人唐俊因与被上诉人陈武兵房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17723号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐俊的上诉请求：1、请求撤销原一审判决，改判陈武兵按合同约定的5000元/月支付已拖欠上诉人第二季度租金15000元（即2019年7月20日至2019年10月19日）及已拖欠的第三季度租金15000元（即2019年10月20日至2020年1月19日）；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。本案系租赁合同纠纷，唐俊向陈武兵交付房屋，陈武兵进行了经营，应按合同约定支付租金；二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第七十七条认定唐俊交付房屋的质量不符合约定，系认定事实不清，适用法律错误。被上诉人陈武兵答辩称：一审判决认定的房屋租金3600元/月还是有点高，涉案房屋只能作为仓库使用，达不到正常营业的目的。唐俊的一审诉讼请求：1、陈武兵支付拖欠唐俊的租金15000元(即2019年8月至2019年10月，每月5000元)及预交下三个月租金15000元(即2019年11月至2020年1月，每月5000元)。合计30000元；2、由陈武兵承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年11月16日，唐俊与长沙市鹏跃房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定唐俊以人民币901415元的价格购买位于长沙市芙蓉区房屋，建筑面积115.09平方米，房屋的设计用途为住宅。2019年3月，陈武兵与唐俊签订《房屋租赁协议》，双方约定：陈武兵租用唐俊名下所有的位于长沙市芙蓉区卓越汇富苑（芙蓉万国城ＭＯＭＡ）9栋105号房屋用于烟酒、全房定制材料经营及居住（变更经营项目需自行取得从业相应证件），租赁期限为2019年4月20日到2024年4月20日共5年；第一年的租金为每月5000元，即2019年4月20日到2020年4月20日期间每月租金5000元，每三个月交付一次租金，陈武兵需在每缴纳当月的15日前缴纳下三个月租金；陈武兵向唐俊缴纳5000元作为定金，协议生效后该定金自动转为押金，免租期为一个月，即2019年3月20日至2019年4月20日；唐俊确保所出租房屋无其他纠纷，由此带来的损失由唐俊负责，唐俊协助陈武兵办理经营证件和物业协调；陈武兵使用房屋不得破坏承重改造；陈武兵未按约定期限交付租金超过半年以上，唐俊有权解除合同、无条件收回房屋。协议还对其他权利义务进行了约定。房屋租赁协议签订后，唐俊按合同约定将涉案房屋交付给陈武兵，陈武兵向唐俊支付押金5000元。陈武兵对唐俊交付的毛坯房进行装修用于经营，但其未取得营业执照，陈武兵向唐俊支付2019年4月20日至2019年7月20日租金人民币15000元。因涉案房屋所在楼栋有利害关系的业主不同意住改商而进行维权，2019年10月12日、2019年12月10日，长沙市芙蓉区马坡岭街道办事处城市建设与管理办公室向唐俊发出通知，载明：涉案房屋将住宅改成经营性用房的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的相关规定:“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”以及违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第（二）项的规定:“未经批准不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗”，责令立即停止住改商的行为。逾期不整改的，芙蓉区人民政府将组织相关部门予以强制恢复原状。因陈武兵未按约向唐俊支付租金，唐俊诉来该院，要求判如所请。另查明，唐俊与陈武兵在庭审中确认，双方在签订租赁合同时唐俊将涉案房屋买卖合同复印件提供给陈武兵，陈武兵对涉案房屋原外立面墙、门、窗改建成大门，并对室内进行了装修。陈武兵在庭审称未取得营业执照是因为唐俊于2019年10月11日、12日提供的由长沙市芙蓉区马坡岭街道西垅村村民委员会2019年7月6日向长沙市工商行政管理局芙蓉分局出具的涉案房屋证明有错别字、过了3个月的有效期、现场核实有住改商的问题而不能取得营业执照；唐俊在庭审称陈武兵未取得营业执照是因为陈武兵想将其原有的“长沙成兵商贸有限公司”的独资公司变更住所地至涉案房屋，因陈武兵个人与唐俊签订房屋租赁协议被工商部门告知不符合规定，陈武兵至今未办理营业执照系其个人原因。一审法院认为：唐俊与陈武兵签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，出租人承担交付租赁房屋的义务，承租人承担支付租金的义务。本案中，合同签订后，唐俊将涉案房屋交付给陈武兵使用，陈武兵在交付第一季度的租金后，一直租赁涉案房屋但未支付2019年7月20日以后的租金，属于违约行为，故唐俊请求陈武兵支付欠付房屋租金及预交下三个月的租金，具有合同和法律依据，该院予以支持。《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。本案中，唐俊购买的涉案房屋性质为住宅，而其在起诉书中也称“明确告知其该房屋系住改商”，陈武兵答辩状中称签订《房屋租赁协议》时，唐俊告知陈武兵该房屋可以住改商，双方在《房屋租赁协议》中约定，陈武兵租用房屋是用于烟酒、全房定制材料经营及居住，第一年每月租金为5000元，从双方的真实意思表示、合同目的及租赁价格来看，唐俊应提供商业用房给陈武兵，即唐俊有义务将涉案房屋按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定由住宅改为商业用房后交付陈武兵，本案中，政府职能部门发出通知要求唐俊对住改商行为进行纠正，应视为唐俊交付房屋的质量不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，陈武兵辩称该毛坯住址租赁市场价格不会超过1500元每月，实为要求减少价款即降低租金，陈武兵的该辩称意见符合法律规定。陈武兵明知该涉案房屋为住宅，而仍租赁房屋用于经营及居住，自身亦有过错，应承担相应的责任。唐俊与陈武兵双方均未要求解除合同，根据公平和诚实信用原则，结合本案合同约定的租赁房屋的用途、楼层、位置、目前的实际情况，该院将诉请的月租金标准酌定为3600元，涉案房屋依法完成住改商后，陈武兵仍应按合同约定支付租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，遂判决如下：一、陈武兵在本判决生效之日起五日内支付唐俊房屋租金（2019年7月20日至2019年10月19日）人民币10800元；二、陈武兵在本判决生效之日起五日内支付唐俊房屋租金（2019年10月20日至2020年1月19日）人民币10800元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币550元减半收取人民币275元，陈武兵负担人民币198元，唐俊负担人民币77元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：唐俊与陈武兵签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力。在合同签订时，双方就已明知房屋用来进行商业经营，唐俊应提供符合商业用途的房屋给陈武兵。在一审时，陈武兵提交了政府职能部门发出的住改商纠正通知及小区业主反对住改商的相关证据证明其租赁的房屋无法达到经营目的，因双方均不要求解除合同，故原审判决认为唐俊提供的出租房屋存在瑕疵而酌定减免部分租金并无不当，本院予以维持。需要指出的是，当影响涉案房屋商业经商目的实现的障碍消失后，陈武兵应按双方签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付后续租金。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人唐俊的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人唐俊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年五月七日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。