广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初1811号 原告（反诉被告）：林茂福，男，壮族，1973年5月4日生，户籍地：广西宜州市。 委托诉讼代理人：郭明森，河池市法律援助中心法律援助律师。 被告（反诉原告）：河池市同行投资有限责任公司（以下简称同行公司），住所地：河池市金城江区金城中路**，统一社会信用代码：914512000635691816。 法定代表人：卢孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）林茂福与被告（反诉原告）河池市同行投资有限责任公司（以下简称同行公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，被告于同年8月21日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭对本诉、反诉两案进行了合并审理。原告（反诉被告）林茂福及其委托诉讼代理人郭明森、被告（反诉原告）同行公司的委托诉讼代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林茂福向本院提起诉讼请求：1、判令被告返还租金23760元，并从2017年2月3日起以23760元为基数，每日按3‰计向原告支付违约金至付清之日止（暂计至2017年9月3日，违约金14968.8元）。2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年10月13日，被告与原告签订《新天地建新市集摊位租赁合同》，约定被告出租位于河池市“建新市集”内的“肉A03”号摊位给原告使用，该摊位仅用于经营肉类，租赁期限10年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均以此计算，直至租赁期限届满，签订本合同时一次性付清租金总额237600元，被告交付摊位时间暂定为2015年12月31日。签订合同的当日，原告支付237600元租金给被告，被告于2016年1月3日将摊位交付原告经营。合同还约定双方的其他权利义务。 2015年10月25日，双方签订补充协议。补充协议约定租金返还，返还年限为两年。以原告交付十年租金总额237600元计算，每年租金为23760元。原告经营期满一年，被告在次年租赁期开始的1个月内，将第一年的租金23760元一次性返还原告；原告经营期满第二年，被告于次年租赁期开始的1个月内，将第二年的租金23760元一次性返还原告。如被告不按约定返还租金的，自逾期之日起，每日按每年租金的3‰向原告支付滞纳金，直至交付为止。 原告于2016年1月3日接收摊位，至2017年1月2日租赁期限满一年。按照补充协议的约定，被告应于2017年2月2日前返还原告第一年租金23760元。原告多次找被告协商返还租金问题，被告以各种理由拖延。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。 原告（反诉被告）为其主张向法庭提交的证据有： 1、身份证复印件，证明原告身份信息情况。 2、电脑咨询单，证明被告基本信息情况。 3、《新天地建新市集摊位租赁合同》，证明双方租赁合同关系。 4、《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》，证明约定租金返还内容。 5、收款收据，证明原告支付租金情况。 被告（反诉原告）同行公司辩称：原告未按合同约定履行义务。双方约定的“经营满一年”是指使用满一年，即出勤365天。从考勤记录看，原告出勤尚未满一年，其主张返还第一年租金的条件不成就。根据《补充协议》第五条第3款的约定，同行公司有单方解除协议和终止支付返租金。综上，原告主张自2017年2月3日起返租金并支付违约金没有事实及法律依据。请求依法驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）同行公司为其辩解向法庭提交的证据有： 1、《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》，证明双方约定返还第一年租金的条件为“经营满一年”以及原告的违约责任。 2、出摊经营记录汇总及考勤登记； 3、建新市集第二季体验活动启动通知； 以上证据2-3均证明自2016年1月3日交付摊位以后，1月至3月原告的经营天数仅为48天，4月至8月的经营天数仅为185天。 4、市集摊位用水、用电度量抄表单，证明原告的摊位水电消耗并不正常，有的月份几乎没有用水用电，证实其没有每日经营。 5、现场照片，证明被告闲置摊位不正常经营的情况与被告的考勤、统计记录相一致。 反诉原告（被告）同行公司提起反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2015年11月3日签订的《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》。2、依法判令反诉被告支付公共水电费人民币960元（自2017年1月至2017年8月，按每月120元计算）。3、依法判令反诉被告逾期支付公共水电费的违约金298.08元（自2017年2月起，每月以120元为基数按0.03%/日分段计算）。4、本案反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：反诉被告所租赁经营是市场，公共部分的水电（包含电梯、走道、门口、厕所、消防、应急照明等）是为确保正常营销所必须付出的代价，是销售成本中的一项正常支出，故商场内的共用水电费应由在场所经营的各位租户共同承担。根据双方签订的《新天地新市集摊位租赁合同》第三条第1款约定：“此价款不包含摊位的管理服务费及其他相关费用。”第十条第1款：“涉及所有承租人的统一通知，甲方有权选择在市集或摊位内以公告通知方式进行，公告一张贴即视为送达乙方。另补充协议第四条第3款第（3）项约定：返租金期内，该摊位产生的水电费、卫生费其他费用，均由乙方承担。但在市场经营初期，为了提高各位租户经营的积极性，2016年市场经营所产生的公共部分的水电费都由反诉原告自行承担，并没有向各位租户主张。至2017年开始，反诉原告开始向全体租户收取公共水电费，并每月将公共水电费的依据张贴在市场前后门的“信息公示栏”上，大部分租户都按要求交付了公共水电费，但反诉被告经多次催促一直拒付公共水电费，该行为已经构成违约。根据补充协议第五条第3款约定：如乙方未履行该协议约定事项，甲方有权单方面解除协议并终止支付返租金。因此，反诉原告主张解除补充协议符合双方的约定。同时反诉原告已经为反诉被告垫付了其经营期间产生的公共水电费，有权向反诉被告追偿，虽然合同并约定逾期支付水电费的违约金计算方式，但根据合同的相对性和公平原则，反诉原告参照补充协议中逾期返租金的违约金计算标准即每日按3‰给付应予得到的支持。综上，反诉原告特依法提起反诉，请求人民法院支持全部诉讼请求。 反诉原告（被告）为其反诉主张向法庭提交的证据有： 1、身份证复印件，证明原告身份信息情况。 2、电脑咨询单，证明被告基本信息情况。 3、《新天地建新市集摊位租赁合同》，证明双方租赁合同关系。 4、《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》，证明双方约定有租金返还内容。 5、收款收据，证明原告支付租金情况。 反诉被告（原告）辩称，反诉原告主张其不交纳公共水电费的行为违约无事实依据，根据《新天地建新市集摊位租赁合同》第四条第1款第2项关于市集前三年费用由反诉原告承担的约定，反诉原告要求其支付公共水电费无事实依据，故反诉被告在履行过程中并未违约，且完成了自己的义务。 反诉被告（原告）提交的证据与本诉提交的证据相同。 经审理查明，2015年10月15日，被告（反诉原告）同行公司（甲方）与原告（反诉被告）林茂福（乙方）签订《新天地建新市集摊位租赁合同》，主要内容摘要为：一、出租摊位情况及用途：1.摊位情况，甲方出租给乙方的摊位位于河池市“建新市集”内的“肉A03”号摊位。该摊位具体位置见本合同附件—平面图；2.租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁该摊位仅用于经营肉类业态……。二、租赁期限及交付事项。1.摊位租赁期：本合同项下该摊位的租赁为壹拾个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均以此计算，直至租赁期限届满……。2.交付该摊位及办理交接手续暂定日期为2015年12月31日……；5.该摊位计租日自摊位交付日起计算。三、租金及支付方式。1.甲、乙双方约定，在租赁期限内，乙方应支付该摊位十年的租金总额为人民币237600元，按方式一支付：乙方于签订本合同当日一次性付清租金总额人民币237600元整。四、双方权利和义务。1、甲方的权利及义务。（2）为保障市集的有效管理及正常运营，甲方须聘请专业运营公司对市集进行统一管理，前三年费用由甲方承担。三年后，运营费采取用者自付的原则。……九、违约责任。1、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该摊位，甲方除需赔偿乙方剩余租赁期限的租金外，还应按剩余租赁租金的50%作为违约金支付给乙方。2、租赁期间，乙方违反本合同规定情况，甲方有权提前收回摊位、没收乙方已支付的全部租金，并有权追索因乙方的违约行为致使甲方所遭受的一切损失。同时，甲方有权将该摊位另行出租。十、其他。1.……涉及所有承租人的统一通知，甲方还有权选择在市集或摊位内以公告通知方式进行，公告一张贴即视为送达对方。……甲方（签章）：河池市同行投资有限责任公司；乙方：林茂福。 2015年10月25日，被告（反诉原告）同行公司（甲方）与原告（反诉被告）林茂福（乙方）签订《〈新天地建新市集摊位租赁合同〉补充协议》（简称补充协议）。该补充协议内容摘要为：基于2015年10月15日共同签署的《新天地建新市集摊位租赁合同》，经甲、乙双方友好协商，特就新天地建新市场项目推出的“保旺护航计划”租金返还（以下简称“租金返还”事宜订立以下补充协议：……二、租金返还摊位租赁租金。该摊位租金总额以乙方已经交付十年租金为准，租金总额为237600元，即该摊位每年租金为人民币23760元。三、租金返还年限及支付方式。1.租金返还年限为两年，租金返还以年为支付周期，分两期支付。2.每期租金返还金额以上述年租金为标准，即人民币23760元。3.经甲方确认后：1）乙方经营满第一年，甲方将于次年租赁期开始的1个月内，将第一年应返还租金一次性支付给乙方；2）乙方经营满第二年，甲方将于次年租赁期开始的1个月内，将第二年应返还租金一次性支付给乙方，同时租金返还结束。……四、双的权利和义务。1.甲方的权利和义务。（1）返租金期内，甲方享有该摊位的监督权和运营权。（2）甲方须按时向乙方支付返租金。2、乙方的权利及义务。（1）反租期内，乙方须自主经营协议中约定的业态。（2）享有该摊位的使用权、经营权和监督权。（3）返租金期内，该摊位产生的水电费、卫生费及其它费用，均由乙方承担。（4）乙方须遵循与甲方已签署主合同《新天地建新市集摊位租赁合同》中的一切条款。五、违约责任。……2、在租金返还期内，未经甲方允许，不得变更协议中约定业态。一经发现，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议并终止支付返还租金。甲方有权追索因乙违约行为致使甲方所遭受的一切损失。3、如乙方未履行该协议约定事项，甲方有权单方面解除协议并终止支付返租金。……5、甲方未能按本协议约定日期支付该摊位租金返还的，自逾期交付之日起，每日按本协议中每年租金的3‰向乙方支付滞纳金，直至交付为止。…… 《新天地建新市集摊位租赁合同》签订的当日，原告（反诉被告）林茂福一次性支付237600元租金给被告（反诉原告）同行公司。被告（反诉原告）同行公司于2016年1月3日将摊位交付给原告（反诉被告）林茂福使用。 新天地建新市集系新开发成立的市场，为增加人气，带动市场经济发展，同行公司出台活动鼓励租户出摊经营。从2016年1月3日开始至2016年8月31日，同行公司对各个租户出摊情况进行登记，并于2016年3月6日出台了《建新市集第二季体验活动启动通知》。原告（反诉被告）林茂福于2016年3月7日收到该通知及附件。根据该活动通知内容，原告（反诉被告）林茂福第一季度出摊经营天数为42天，可以享有参与第二季体验活动B类权利，即“2.租赁期5-10年的经营户享有《建新市集租赁合同》期满后可以额外延长免租使用摊位1个月的奖励；（如不履行第二季相关义务，则该奖励将会被取消）……”。原告（反诉被告）林茂福对被告（反诉原告）同行公司出台的该活动没有任何承诺。 2016年期间，被告（反诉原告）同行公司自行支付了所有的公共水电费。从2017年2月份开始，部分租户开始按照每月120元的标准缴纳公共水电费给被告（反诉原告）同行公司。原告（反诉被告）林茂福拒绝支付。 本院认为，原告（反诉被告）林茂福与被告（反诉原告）同行公司签订的《新天地建新市集摊位租赁合同》、《〈新天地建新市集摊位租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。根据《〈新天地建新市集摊位租赁合同〉补充协议》的约定，原告（反诉被告）林茂福经营满第一年，且在返租金期第一年内，履行了合同约定的义务，双方约定返租条件成就，被告（反诉原告）同行公司应当于次年租赁期开始1月内即2017年2月2日前将第一年应返还租金23760元一次性支付给原告（反诉被告）林茂福。被告（反诉原告）同行公司未按约定支付返租金违反了合同约定，应当承担违约责任。被告（反诉原告）同行公司关于返租金条件不成就的抗辩，应视为其认为违约金过高，有主张本院调整的意思表示。结合合同约定、履行情况及预期利益等，根据公平原则，本院调整为按年利率6%计付违约金，计算期间自2017年2月3日起至实际给付之日止。被告（反诉原告）同行公司关于“经营满一年”应为使用且出摊日满一年的抗辩意见，本院认为，根据补充合同第三条第一款关于“租金返还以年为支付周期”的约定，“经营满一年”应为从摊位交付使用的期限满一年，并非是被告（反诉原告）主张的出勤使用满一年。因此，被告（反诉原告）的该抗辩，本院不予采纳。 关于反诉原告同行公司以反诉被告林茂福未按照合同约定交纳公共水电费构成违约，请求解除双方签订《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》应否支持问题。补充协议第四条第二款第三项对“水电费”已明确约定，且明确为“该摊位产生的水电费”，故反诉原告同行公司请求被告林茂福支付公共水电费960元及逾期违约金298.08元无事实依据，本院不予支持。反诉被告林茂福并未违约，故反诉原告同行公司以反诉被告林茂福未交纳公共水电费为由请求解除双方签订的《新天地建新市集摊位租赁合同补充协议》，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）河池市同行投资有限责任公司付给原告（反诉被告）林茂福返还租金款23760元及违约金（以23760元为基数，自2017年2月3日起至实际给付之日止，按年利率6%计付）； 二、驳回原告（反诉被告）林茂福的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）河池市同行投资有限责任公司的反诉请求。 本案本诉受理费768元，减半收取384元（原告已预交384元），反诉案件受理费50元（被告已预交），减半收取25元，合计409元，由被告（反诉原告）河池市同行投资有限责任公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费768元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈珍妮 二〇一七年十月十日 书记员  曹敏铃