贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0121民初331号原告梁全荣，女，1988年04月05日出生，汉族，住贵州省开阳县。原告杨杰，男，1982年09月10日出生，汉族，住开阳县。委托代理人梁全荣，系原告杨杰妻子，特别授权代理。被告贵州康居置业有限公司，组织机构代码91520121072001184C。住所地开阳县城关镇环城北路。法定代表人张向来。委托代理人邓春涛，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。原告梁全荣、杨杰与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁全荣及杨杰委托代理人梁全荣、被告康居公司委托代理人邓春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁全荣、杨杰诉称：2017年2月25日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳县开州首府8栋1单元13楼3号房以总价350906元销售给原告，合同约定，被告应于2017年12月30日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告。二原告实际于2019年5月3日才收到房屋后装修入住至今，期间逾期488天。合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方约定被告应于2018年6月30日前将办理房屋登记的有关手续予以提供，但被告至今仍然无法提供。被告康居公司违反法律及政府规定，违规收取所谓的有线开户费260元，应依法予以退还。原告起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告逾期交房违约金25686.32元；退还二原告有线开户费260元，给付二原告截止2020年1月6日办证违约金79440.19元，合计45386.51元。并从2020年1月7日起以350906元为基数，按日万分之一标准计算给付二原告办证违约金至向二原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的相关文书之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。被告康居公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。二、逾期交房和逾期办理房屋转移登记的违约过错责任主要不是被告造成的。因政府拆迁等诸多因素，导致被告不能在约定的时间交付房屋，被告为了积极的交房，也多方努力寻求及时解决问题，能够及时的交付房屋给原告。三、没有给原告造成实际经济损失。经审理查明，2017年2月25日，被告康居公司（出卖人）与原告梁全荣、杨杰（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县开州首府8栋1单元1-13-3号房以总价350906元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款70906元，余款280000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款70906元，并于2017年4月28日向银行贷款280000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2019年5月3日，被告康居公司收取了原告有线开户费260元。2019年5月1日，被告康居公司与原告办理了案涉商品房的交房手续。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年1月13日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人购房借款合同》、收款收据、康居公司《公告》、开阳县住房和城乡规划建设局《公告》，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任。支持自2017年12月31日起至2019年5月1日止期间的违约金，即为25423.14元（350906元×0.00015元／天×483天）；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告康居公司收取原告的有线开户费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定,应退还原告有线开户费260元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之1.5和万分之一，换算成年利率为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。被告称造成逾期交房的原因系相关部门所致，并非其自身原因，该抗辩事由不符合法定免责情形，双方在合同中也无相关免责约定，对其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁全荣、杨杰逾期交房违约金25423.14元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁全荣、杨杰转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告梁全荣、杨杰交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款350906元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁全荣、杨杰有线开户费260元；四、驳回原告梁全荣、杨杰的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王祝久二〇二〇年五月六日书记员  杨 莉