浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0604民初1531号原告：袁毅，男，1981年10月12日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被告：绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道润泽大院5幢0110室，统一社会信用代码：91330602MA288NM472。法定代表人：应建力，系公司总经理。委托诉讼代理人：谢文超，江苏常誉律师事务所律师。原告袁毅诉被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告袁毅，被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司的委托诉讼代理人谢文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁毅向本院提出诉讼请求：1.浙江蘑菇家市场营销策划有限公司向原告袁毅支付上虞万达银座1号楼4层404室协议约定租金37125元；2.本案诉讼费用由被告承担。开庭审理过程中，原告口头增加一项诉讼请求为：3.浙江蘑菇家市场营销策划有限公司向原告袁毅支付上虞万达银座1号楼4层404室物业管理费3.3×207.6×12=8220.96元。事实和理由：原告袁毅与被告浙江蘑菇家市场营销策划有限公司签订的2019年6月1日起至2024年12月1日止的万达银座1号楼4层404室的租赁协议。根据双方约定2019年11月1日之前支付半年租金，但截至2019年11月5日仍未收到租金。原告于2019年11月2日15：11分电话通知被告法人代表应建力，其明确拒绝支付租金。同时，根据协议约定，要求被告浙江蘑菇家市场营销策划有限公司支付物业管理费。被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司辩称：一、原、被告之间房租租赁合同事实上已经解除。原告在诉状中自认在2019年11月2日被告法定代表人应建力已经明确告知其不再继续租赁涉案房屋，且明确表示不再支付租金。由于原告在收到第一笔租金后一直未履行通知被告接收使用涉案房屋的义务，导致涉案房屋事实上一直空置。被告法定代表人应建力在已交房租还远远未到期的情况下，按双方约定向原告另行支付了5000元作为解除合同的违约金，原告也已经承认收到。现被告事实上无法继续使用涉案房屋，双方也已经不存在继续履行的可能，因此合同已经在2019年10月底被解除。并且原告在庭审中自认其在2019年11月19日开始已经在网上公布招租信息，自行对外招租，且还自认了被告在找到租客后向他汇报并由原告最终决定是否出租的行为。如果原、被告房屋租赁合同未解除，根据合同被告有自主经营权，招租过程中是不需要原告同意的。原告因为自己未成功招租致使房屋一直空置，其要求被告支付租金的请求，既不符合合同法权利义务相一致的原则，也自行扩大了损失，现在利用诉讼途径试图将上述损失强加给被告，既违反社会道德，商业信用的要求，也违背合同法平等自愿的原则。二、被告租金已经缴纳至2020年5月31日，不存在拖欠租金的行为。原、被告之间的房屋租赁协议明确租赁期间为2019年6月1日至2024年12月1日，共计5.5年，其中约定前半年为筹备免租期，原告免收被告的租金。另外双方约定每年的租金按11个月计算，另外一个月租金作为被告在包租期间的管理费用。双方原本约定房租提前一个月交半年的租金，后因为本合同约定的生效条件为双方签字盖章并且被告支付首期租金之日生效，因此被告提前支付了首期半年的租金。故首期租金应该自2019年12月1日起至2020年5月31日止，上述租金已经支付。且被告在2020年4月17日再次通过书面形式向原告明确双方合同已经解除，在此情况下原告要求被告支付租金的诉求，既无事实依据也无法律依据。三、物业费用没有依据，被告从未使用上述物业，也没有拖欠物业费的情形，原告也未能举证说明物业费实际存在，因此原告要求被告缴纳物业费没有依据。综上，请贵院确认原、被告之间的租赁合同已经事实解除，并依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年6月，原告袁毅（甲方）与浙江蘑菇家市场营销策划有限公司（乙方）签订万达银座租赁协议一份，该协议约定如下：租赁房屋：万达银座1号楼4层404室。第一条经营期限，（1）本合同有效期限自2019年6月1日起至2024年12月1日止。（2）筹备免租期为6个月，甲方免收乙方租金。第二条租金及支付时间，（1）甲乙双方约定甲方每年将一个月的租金作为乙方包租期间的管理费用，若乙方在包租期间未将房屋进行出租，则房租由乙方承担。第一年租金总计（11）个月：74250元，（大写：柒万肆仟贰佰伍拾元整）。支付时间2019.6.20之前，2019.11.1之前。……（3）缴付方式：a.乙方将租金按半年支付给甲方，b.提前前一个月交付，以此类推。第三条双方申明及保证，1.乙方取得此办公楼交房之日起5.5年内的经营管理权，甲方作为业主的权利不受乙方使用的影响。……3.交房后半年内，筹备免租期间，乙方须负责支付该办公楼所涉及的各项费用；筹备免租期之后的5年，在此托管期间，乙方须负责支付经营该办公楼所涉及的物业管理费、水电等运营费用。另查明，被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司已向原告袁毅支付第一期租金。2019年11月19日，被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司向原告袁毅支付5000元。浙江蘑菇家市场营销策划有限公司已于2019年12月5日变更为被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司。还查明，原告袁毅于2020年4月19日收悉被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司出具的涉案房屋的解除合同通知书，但其在本次开庭时明确表示不同意解除。上述事实由原告袁毅提交的万达银座租赁协议、不动产权证书复印件、与微信名为“应为”的微信聊天记录、微信转账记录，被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司提交的微信聊天记录、解除合同通知书及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：原告袁毅与被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司之间的《万达银座租赁协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据上述租赁协议第一条，第三条第一款、第三款内容可知，涉案房屋的筹备免租期为租赁房屋后的前6个月（2019年6月1日起至2019年11月30日止），即涉案房屋的租金应当自2019年12月1日起计，结合被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司已支付第一期租金的事实，可以认定被告已向原告袁毅支付了2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，故原告在庭审中要求被告支付2019年12月1日至2020年6月1日间的涉案房屋租金，属重复主张。但因原、被告之间对涉案房屋的筹备免租期间存在争议，且根据上述租赁协议第二条第一款第一项内容可知，第二期房屋租金的支付时间已经届满，故原告可以要求被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司支付涉案房屋自2020年6月1日起至2020年11月30日止的租金37125元，结合原告袁毅在庭审中关于被告向其支付的5000元为房租预付款的陈述，该5000元应当在本期租金中予以扣减。原告袁毅于2020年4月19日收悉涉案房屋解除合同通知书，并在本次开庭时明确表示不同意解除，故被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司辩称上述租赁协议已经解除，依据不足，本院不予采纳。被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司关于上述租赁协议事实上已经解除并已支付违约金5000元的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳。自原、被告双方签订上述租赁协议后，涉案房屋一直未曾实际投入使用，期间虽发生新型冠状病毒××疫情，致使涉案房屋不能实际投入使用的不利因素扩大，但仍应属正常的商业风险，故被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司在辩论时要求减免新型冠状病毒××期间的房屋租金，本院不予采纳。至于物业管理费，原告虽主张要求被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司承担物业管理费，但其在本案中主张的部分并未实际向涉案房屋所涉物业管理公司缴纳，也未向本院提交该物业管理费的相关计算依据，故本院对此暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁毅位于绍兴市上虞区万达银座1号楼4层404室房屋自2020年6月1日起至2020年11月30日止的租金32125元。二、驳回原告袁毅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元，减半收取364元，由被告绍兴蘑菇家市场营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王锦晶二〇二〇年五月七日书记员  张颖洁附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……