浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终733号 上诉人（原审被告）：王敬华，男，1975年7月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：朱惠娟，女，1971年4月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：汪素红，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 原审原告：韩建林，男，1969年5月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原审第三人：王剑，男，1979年8月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原审第三人：丁志红，女，1979年1月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人王敬华因与被上诉人朱惠娟、原审原告韩建林等房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6803号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人王敬华、被上诉人朱惠娟及其委托诉讼代理汪素红到庭应询。本案现已审理终结。 王敬华上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：1.一审判决第二项关于房屋占有使用费的认定不当。王敬华按照双方签订的补充协议已于2019年5月24日将室内需要的物品搬离，当日朱惠娟夫妇都在现场，并按照协议明确口头告知他们有权处理商铺里的一切物品，证人蒋某也能证明房子已退租并正常交还给朱惠娟。无论是依约还是实际退租行为，王敬华均没有占有房屋。王敬华退租后，其中大部分物品均已搬离，只留下不需要的桌椅，根本未使用该房屋。因此，王敬华不需支付占有使用费。2.双方只有退租后关于打隔墙的纠纷。3.王敬华已依照一审判决要求用红砖打好隔墙，并通知了朱惠娟，请求判令朱惠娟返还5000元押金。 朱惠娟辩称，1.根据双方续租协议的约定，王敬华应在砌好隔墙缴清水电费后将商铺归还给朱惠娟，在不具备商铺归还条件的前提下，一审判决关于王敬华一直占有使用涉案商铺必须支付使用费的认定，具有事实及法律依据，应予以维持。2.王敬华至今未按一审判决履行砌好隔墙的义务。王敬华虽于2020年1月5日开始履行砌墙义务，但未按判决履行。未按判决要求拆除隔板，未按房屋平面图纸砌隔墙，将公共隔墙全部砌在朱惠娟建筑物内，甚至将商铺移动10公分左右，人为缩小商铺的产权面积；砌墙采用的是单砖砌墙，不符合建筑安全质量标准的相关规定，具有安全隐患，达不到建筑物正常使用的目的。正常情况下，墙的厚度是24公分，而王敬华所砌的墙的厚度只有6公分。另外，涉案商铺的隔壁商铺仍由王敬华承租，作为教育设施使用，如此砌墙将具有安全隐患的建筑物作为教育设施使用，对未成年及家长不负责任，故王敬华至今不具备归还商铺的条件。3.朱惠娟不同意按前述方式砌墙，劝阻王敬华雇佣的人施工，是一种防止损失进一步扩大的合理的救济行为。在朱惠娟明确反对的情况下，王敬华仍强行施工，故不存在阻挠其施工的情况，另外5000押金不在本案的审理范围。 原审第三人未陈述意见。 朱惠娟、韩建林于一审起诉时的诉讼请求：1、判令被告立即搬出绍兴市袍江工业区袍中路164-166号商铺，并用红砖砌好隔墙、恢复原状后退还给原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费人民币4000元（自2019年5月24日至2019年6月2日暂计10日），并支付自2019年6月3日起至被告实际退房之日止按1.2万元/月计算的房屋占有使用费；3、判令被告支付水费382.50元，电费105.26元（均截至2019年5月23日）。 一审法院认定：原告朱惠娟与被告于2016年3月1日签订《商铺租赁合同》1份，将两原告名下的位于绍兴市袍江工业区袍中北路164-166号商铺出租给被告，租期自2016年3月15日至2019年3月14日，租金72000元/年，合同还对其他事项作了约定。另查明，2019年3月16日，原告朱惠娟（甲方）与被告（乙方）签订《续租协议》1份，载明：袍中路164-166号店面因2019年3月14日租房协议到期后续签，房东报警经110协商现签补充协议。续租日期为：2019年3月15日至2019年5月23日，续租房租23000元，乙方到期后不能再继续续租，补充协议到期后，限乙方2019年5月23日搬出。乙方到期后如没有搬出，甲方有权处理商铺里面一切物品。水电费截止到2019年5月23日，6月初要缴清。乙方向甲方保证退租后砌好隔墙（红砖）归还甲方。甲方不承担乙方这段时间经营的一切风险。乙方应该在2019年3月16日前缴清23000元费用给甲方，否则合同作废。一切后果乙方负责。上次合同5000元押金转为这次合同的押金，等砌好墙缴清一切费用后多余的退还乙方。又查明，2019年10月12日，该院组织原、被告到案涉租赁房屋进行实地勘察，经勘察案涉房屋内仍留存有桌椅、空调、电视、电脑等物品，房屋内多处有隔板。被告当场表示电视、电脑、空调其要取回的，其他物品都不要了。第2次庭审中被告自述上述物品均已取走，并明确截至第2次开庭日案涉房屋内的物品都不要了，房屋内隔板是其承租后隔的，但认为给原告砌砖不需要拆除隔板。同时查明，被告亦承租了第三人王剑、丁志红名下位于商铺，该商铺与被告承租的原告的商铺有共用墙，该共用墙现部分被隔板阻隔。后经该院电话及微信联系第三人，其表示同意共用墙部分进行砌砖处理。 一审法院认为，原告朱惠娟与被告王敬华之间的租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽案涉租赁房屋系两原告所有，但实际租赁合同系原告朱惠娟与被告王敬华签订，故根据合同相对性，对原告韩建林与被告王敬华之间的租赁关系不予认定。现原告朱惠娟与被告王敬华之间的《续租协议》已到期，且原告朱惠娟已提供案涉租赁房屋平面图及红砖购买来源以证明砌砖行为的可行性，故被告应当按照协议约定为案涉租赁房屋用红砖砌好隔墙后将租赁物返还原告朱惠娟。被告虽辩称砌隔墙不需要拆除隔板，但不拆除隔板显会影响房屋面积及使用，无法达到房屋恢复原状的目的，故其辩称缺乏依据，该院不予采纳。关于房屋占有使用费，根据本案审理查明的情况，在《续租协议》到期后，被告仍将桌椅、空调、电视、电脑等物品存放在案涉租赁房屋内，亦未能举证证明其已通知原告朱惠娟接收房屋，故可认定被告仍在占有使用案涉租赁房屋的事实，现原告朱惠娟要求被告支付占有使用费，符合事实和法律规定，该院予以支持。关于使用费计算标准，参照《续租协议》中约定的标准328.57元/天（23000元/70天）进行认定，关于使用费计算节点，鉴于被告已明确案涉房屋内物品均不要了，且原告朱惠娟与被告王敬华之间存在“乙方到期后如没有搬出，甲方有权处理商铺里面一切物品”及“退租后砌好隔墙（红砖）归还甲方”的约定，故该院确定占有使用费自2019年5月24日起计算至被告用红砖砌好案涉租赁物隔墙时止，同时对原告朱惠娟要求被告搬出案涉租赁商铺的请求不再判处。关于原告朱惠娟主张的水费、电费，被告无异议，该院予以支持。因原告韩建林并非合同相对人，故其相应诉请该院不予支持。第三人王剑、丁志红经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决被告王敬华应按照房屋图纸为原告朱惠娟、韩建林名下的位于绍兴市袍江工业区袍中路164-166号商铺用红砖砌好隔墙，于本判决生效之日起一个月内履行完毕；二、被告王敬华应支付给原告朱惠娟自2019年5月24日起至上述第一项判项履行日止按328.57元/天的标准计算的房屋占有使用费，并支付截至2019年5月23日的水费382.50元、电费105.26元，均于本判决生效之日起一个月内履行付清；三、驳回原告朱惠娟、韩建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王敬华负担，于本判决生效之日起七日内结清。 二审中，朱惠娟向本院提交照片三张，证明王敬华未拆除隔板及单块砖头砌墙，不符合行业标准。王敬华质证认为这三张照片恰恰证明其已按照一审判决履行了各项义务。本院对该照片的真实性予以确认。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，王敬华已于2020年1月8日用红砖在涉案房屋内砌了墙。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为王敬华是否需要支付涉案房屋占有使用费等问题。王敬华与朱惠娟于2019年3月6日签订的《续租协议》约定2019年5月23日为房屋租赁到期日，但2019年5月24日之后，王敬华并未将其物品全部搬离，朱惠娟也未实际收回房屋。本案一审期间，王敬华表示涉案房屋内的电视、电脑及空调其要取回；本案二审期间，王敬华表示其于租赁合同到期之后将房屋上过锁。因此，在双方的租赁合同到期之后，王敬华尚需支付房屋占有使用费。至于王敬华全部腾退涉案房屋的具体时间，王敬华于本案一审第二次开庭时单方陈述其已取走了相关物品，但并未提供其他充足有力的证据予以证明。鉴于双方均认可王敬华于2020年1月8日砌了墙，本院确认该日期为王敬华腾退涉案房屋日，即截至该日期，王敬华需要支付占有使用费75571.1元（230天×328.57元/天）。王敬华诉称其有5000元押金在朱惠娟处并要求返还，朱惠娟对5000元押金一事未予否认，为了减少当事人讼累，本院一并予以处理，以5000元押金折抵占有使用费。经核算，王敬华需向朱惠娟支付70571.1元占有使用费。另，砌墙是双方合同约定的由王敬华承担的次要义务，从《续租协议》“如王敬华于2019年5月23日未搬离涉案房屋，朱惠娟有权处理其中的一切物品”之约定，可判断王敬华于2019年5月24日应腾退房屋。结合需要砌的墙原本不是王敬华打通等情节，本院认为双方所约定的腾退房屋与砌墙是两个独立的义务，一审判决第二项将砌墙视为腾退房屋的前置条件，理解有误，应予纠正。综上，王敬华部分请求合理，本院予以支持；一审判决部分判项有误，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6803号民事判决第一项； 二、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6803号民事判决第二项为上诉人王敬华应支付给被上诉人朱惠娟2019年5月24日至2020年1月8日期间的房屋占有使用费70571.1元（已扣减5000元押金），并支付截至2019年5月23日的水费382.50元、电费105.26元，上述款项合计71058.86元，于本判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回被上诉人朱惠娟、原审原告韩建林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由上诉人王敬华负担；二审案件受理费50元，由上诉人王敬华负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 王 瑜 审判员 张百元 二〇二〇年五月十二日 书记员 叶 婷