上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初12204号原告：上海中纺物产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：浦瑞华，董事长。委托诉讼代理人：徐清，上海巨盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺德峰，上海巨盾律师事务所律师。被告：上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店，住所地上海市长宁区。负责人：何忆文，总经理。委托诉讼代理人：陈猛，男。被告：上海惠宏房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。投资人：陈猛，经理。原告上海中纺物产发展有限公司(以下简称中纺公司)与被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店(以下简称惠弘公司仙霞路店)、被告上海惠弘房地产经纪有限公司、被告上海惠宏房地产经纪事务所(以下简称惠宏事务所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序。后原告撤回了对被告上海惠弘房地产经纪有限公司的起诉。本案于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告上海中纺物产发展有限公司的委托诉讼代理人徐清、贺德峰，被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店的委托诉讼代理人即被告上海惠宏房地产经纪事务所投资人陈猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中纺物产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即将上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号1301、1302两室房屋(以下简称涉案房屋)归还原告；2.请求判令两被告支付拖欠的2016年12月18日至2017年2月17日的房屋租金21,000元；3.请求判令两被告支付逾期付款违约金(以21,000元为基数，自2016年12月18日起计算至实际支付之日止，按照每日2%标准计算)；4.请求判令两被告按照7,000元/月的标准向原告支付占用房屋期间的占用费(自2017年2月18日起至实际搬离之日止)；5.请求判令两被告支付违约金50,000元；6.请求判令两被告承担截至实际归还房屋之日止的水、电、煤气费用。事实和理由：2016年2月，原告与被告惠弘公司仙霞路店签订《上海中纺物产发展有限公司房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将其所有的位于上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号1301、1302两室房屋出租给被告惠弘公司仙霞路店使用，租期为2016年2月18日至2017年2月17日，共12个月。租金为每月7,000元，共计84,000元，先付后用。自2016年12月起，两被告拖延支付房屋租金至今，原告多次催告未果。2017年2月17日，《租赁合同》到期终止，原告要求收回房屋。多次向被告方发函催告其归还房屋，但其置之不理，不仅不支付租金，两被告也拒不搬离，构成根本违约，给原告造成了较大的经济损失。原告认为租赁合同是两被告共同洽谈签订的，应该共同承担合同义务。合同落款为惠弘公司仙霞路店，实际承租人是惠宏事务所。被告方的违约行为有未经原告书面同意转租给案外人，未经原告书面同意装修，延期支付租金，依据合同第11.2条、11.3条约定，要求追究被告方的违约责任。故原告对两被告提起诉讼。被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所共同辩称，原告利用格式合同，隐瞒、欺诈被告方，合同显示公平，当初谈的时候是签五年合同，被告方才大装修的，原告称只能一年一年签合同，以后还会签。原告知道我转租，也同意我装修。1、针对原告第一项诉请，若原告愿意赔偿损失则同意，否则不同意。2、针对原告要求支付拖欠租金的请求，合同内的义务被告方同意支付，原告当时要提前收回房屋，我的利益受到侵害所以没有支付。3、不同意支付逾期付款违约金的诉请，原告要提前收回房屋才造成的逾期支付租金。4、不同意支付房屋占用费，占用费用来冲抵我的损失。5、是原告违约，应由原告赔偿违约金，因为原告签合同时说签5年合同，现在一年就要收房，我投入了很多钱在涉案房屋内。6、同意结清水、电、煤费。7、如存在违约金，则认为过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产权证》、《租赁合同》、《情况说明》、律师函及送达查询单、房屋转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、两被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权人为原告。原告(甲方)与被告惠弘公司仙霞路店(乙方)签订《租赁合同》，合同约定：甲方将上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号1301、1302室租赁给乙方。甲、乙双方约定租期自2016年2月18日起至2017年2月17日止，租赁共计12个月。自合同房屋租赁起五年内，甲、乙双方有意延长合同履行期限的，可在合同期满前30日内，另行签订补充协议。合同约定月租金7,000元，乙方应支付的总租金84,000元。合同4.3条约定租金支付采取“先付后用”的原则，即乙方须先支付租金、后使用房屋，租金每三个月支付一次。合同5.1条约定乙方应当在本合同签署3天内向甲方缴纳履约保证金7,000元。合同7.1条约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后三个工作日内返还该租赁房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天人民币贰佰元的标准向甲方支付该房屋占用期间使用费。逾期超过十天的，甲方可以自行收回或组织安排他人收回乙方所占的租赁房屋，由此而产生的费用由乙方根据甲方的书面请求立即偿还，因此给乙方造成损失的，甲方不承担任何责任。合同7.2条约定乙方返还租赁房屋应当符合正常使用后的状态。如租赁房屋经过乙方另行装修或增加附属的设施及设备的，乙方应拆除在租赁房屋上的装修及设备设施并恢复正常使用的状态(自然损耗除外)。返还时，由甲方指定的相关部门进行验收，验收后由该部门管理部出具验收合格的证明，该证明可视为乙方完成租赁房屋的返还义务。合同8.1条约定以任何形式将租赁房屋的部分或全部转租给他人，须经甲方书面同意，并将承租方信息交由甲方备案。转租方违反本合同约定的，视为乙方违约，乙方须承担违约责任。合同8.5.1条约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同11.2条约定除本合同另有规定外，任何一方违反本合同约定的(以下简称为“违约方”)，合同另一方(以下简称“守约方”)可就违约事项出具《违约整改书面通知单》要求违约方纠正。如违约方在收到守约方发出的违约整改通知单后的3个工作日内仍不纠正的，则构成根本违约，违约方构成根本违约的，应就违约事项承担相应的责任，或向守约方支付违约金，违约金金额伍万元整，如守约方实际损失金额与前述违约金金额不一致的，以实际损失为准。合同11.3条约定乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付账款的2%向甲方支付违约金；逾期超过45天的，即为乙方根本违约，履约保证金不予返还。两被告认可原告称两被告均是合同签订主体的陈述，对原告要求两被告共同承担责任没有异议。2017年1月11日，被告惠宏事务所出具《情况说明》，内容为：惠宏事务所于2016年2月18日与原告就涉案房屋签署租赁托管业务，签合同之前原本协商合同期为五年，但原告公司规定必须一年一年签，并承诺一定会继续租赁。惠宏事务所已就装修、购买家具、家电投入了130,000元，现原告通知今日要收回房屋，因装修花了不少时间，里面租客未到期，故要求原告赔偿15万元。2017年1月23日，原告向上海惠弘房地产经纪有限公司发律师函，主要内容为：双方租赁合同于2017年2月17日期满终止，双方不再续约，要求返还房屋并支付欠付租金21,000元。2016年1月27日、2016年5月13日、2016年8月16日，被告惠宏事务所向原告分别支付28,000元、21,000元、21,000元。其中履约保证金为7,000元。被告方尚欠原告租金21,000元。原告庭审中表示履约保证金可冲抵租金等费用。两被告提供2017年6月15日纠纷发生后的录音，原告对其真实性不认可。并表示即便曾经协商租期5年，也应以正式签订的合同为准。对于被告方提供的报价单、销货清单等，原告表示真实性不认可，对涉案房屋图片，原告表示衣柜、床具等均可搬离。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效，当事人均应恪守。两被告虽辩称与原告约定租赁期限为五年，但与原告签订的书面合同却约定租期为一年。两被告作为专业的房地产经纪机构，如之前双方确曾协商一致租赁五年，也应清楚写在合同之上，如今无其他证据能证明双方确有合意五年之租约，本院只能根据书面合同之约定确定租期。故双方租赁合同于2017年2月17日到期终止。合同到期后，被告方应当将房屋返还给原告，被告方抗辩原告赔偿其装修损失后才肯搬离，首先被告方并未就此提出诉请，并且合同7.2条约定租期届满后被告应拆除在租赁房屋上的装修及设备并恢复正常使用的状态，故被告方可自行处理其装修及设备，被告方以此为由拒不搬离无合同依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告方应支付拖欠的租金计21,000元。合同到期后，被告方仍拒不归还涉案房屋，应支付相应的占用使用费用。对于占用费的金额，合同7.1条已有约定，即每日200元。原告以月租金的标准主张与约定不符，本院不予采纳。原告主张被告方的违约行为有未经原告书面同意装修、未经原告书面同意转租给案外人、逾期支付租金。原告依据合同11.2条款，要求两被告承担五万元违约金。首先，根据合同第8.5.1条，被告未征原告书面同意装修，约定的违约责任的承担方式为恢复房屋原状；其次，合同第8.1条约定转租应经原告书面同意并备案。转租方违反约定，视为被告违约，应承担责任。目前，原告并未举证被告方的转租对象有违反合同约定的行为。再次，根据原告所述的合同第11.2条款，在除合同另有约定外，甲方即原告发出《违约整改书面通知单》后，被告拒不整改视为根本违约时，可主张违约金5万元。原告并未提供证据就转租或装修发出过上述整改通知单或者要求过整改。故原告的主张并不能适用相应的合同约定，本院就该主张不予支持。针对逾期支付租金，原告依据的是合同11.3条，以欠付金额日2%的标准即每日420元的标准向被告方主张逾期支付租金违约金，被告方抗辩违约金过高，本院认为较之每日200余元的租金，该逾期支付租金的违约金标准确实过高，本院酌定将标准调低至日千分之五，并以本金21,000元为限。合同中有先付后用、每三个月支付一次租金的约定，故原告以欠付租金首月首日即2016年12月18日为起点主张逾期支付租金违约金于法不悖，本院予以认可。原告陈述履约保证金可以冲抵租金等费用，本院予以认可。被告方陈述愿意付清归还房屋之日前的水、电、煤气费用，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号1301室、1302室房屋，并将上址房屋归还原告上海中纺物产发展有限公司；二、被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中纺物产发展有限公司2016年12月18日至2017年2月17日的租金21,000元；(履约保证金7,000元用以冲抵上述租金)三、被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中纺物产发展有限公司逾期支付租金违约金；(计算方式为以21,000元为基数，按照每日千分之五为标准，自2016年12月18日起计算至实际支付之日止。上述违约金以本金21,000元为限)四、被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中纺物产发展有限公司自2017年2月18日起至实际搬离之日止的房屋占用费，以每日200元计；五、被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中纺物产发展有限公司上址房屋截至被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所实际归还房屋之日止的水、电、煤气费用；六、驳回原告上海中纺物产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,669.72元，因适用简易程序减半收取计1,834.86元，由原告上海中纺物产发展有限公司负担1,097.96元,由被告上海惠弘房地产经纪有限公司仙霞路店、被告上海惠宏房地产经纪事务所负担736.90元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  赵芳芳二〇一七年十月九日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另由规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。