青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0212民初2503号 原告赵凯，男，汉族。 被告环宇（青岛）发展有限公司，住所青岛市高科技工业园生活区，统一社会信用代码：。 法定代表人蔡友藏，职务董事长。 委托代理人戴喜凤，系青岛中青律师事务所律师。 原告赵凯与被告环宇（青岛）发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵凯、被告委托代理人戴喜凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2004年10月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约付清了全部房款，被告应当按照合同约定，协助原告办理产权过户登记手续。该房屋已经完成了初始登记，具备办理房产证的条件，且小区许多业主已经办理了不动产证书。为此请求1、判令被告履行合同所约定的办理房屋产权过户登记手续，配合原告办理不动产证书；2、案件受理费由被告承担。 被告辩称，第一，涉案房屋所在楼座是青岛太阳房地产经济发展总公司（以下简称“太阳房地产公司”）实际施工建设，太阳房地产公司是涉案房屋真实产权人，被告仅是顶名的。太阳房地产公司自行安排人员以被告的名义出售房屋与购房人签订合同，收取房款。被告对房屋出售之事，毫不知情，太阳房地产公司不到庭，被告无法确认太阳房地产公司是否将涉案房屋卖给原告并交付给原告，也不能确认原告是否已向太阳房地产公司缴纳全部购房款以及本案房屋是否被一房二卖等案件基本事实。而且实际上，因产权人管理混乱，温哥华小区的房屋出现多处房屋被一房二卖，不排除他人伪造房屋买卖合同、伪造收据的嫌疑。因此，本案必须追加太阳房地产公司参与诉讼。 第二，若太阳房地产公司将涉案房屋出售给原告，但太阳房地产公司至今未依法缴纳销售房屋的相关税费，目前涉案房屋所在的温哥华小区已欠6千多万税费。涉案房屋能否办理房屋产权过户，责任在于太阳房地产公司。 第三，涉案房屋买卖合同不是环宇公司自己签订的，是太阳房地产公司与购房人签订的，太阳房地产公司承当合同责任。环宇公司仅是在涉案房屋能办理房屋产权过户登记时，配合太阳房地产公司办理过户登记，环宇公司没有直接的义务配合原告办理房屋产权过户登记。目前涉案房屋不能办理房屋产权过户登记时因为太阳房地产公司未依法缴纳售房的相关税费，原告应当向太阳房地产公司主张合同责任。 第四，被告先前委托的律师从未敲诈原告不额外交费则拒不办相应手续，被告根本不认识原告。先前是有购房人将开放商应该交给环宇公司的售房相关税费自愿代替开发商交给环宇公司，环宇公司也确认收已收到该部分税费，环宇公司委托律师办理房屋产权过户登记手续。 综上，本案应当追加太阳房地产公司参与诉讼已查明案件事实或驳回原告对被告的起诉。 原告为支持自己的主张，提供了如下证据： 一、商品房买卖合同。证明原被告之间的买卖房屋关系 二、购房款收据三份。证明原告已缴纳全部房款454707元。 三、房屋验收交接协议。证明原被告之间于2005年10月23日办理了房屋交接手续。 四、契税完税证。证明原告已按合同约定缴纳了房款和契税，履行了全部交款义务，被告应依合同办理房产证手续。 被告质证称，第一，涉案房屋的开发商是太阳房地产公司，太阳房地产公司以被告的名义出售该房屋并与购房人签订合同，被告对房屋出售之事并不知情，被告并不认识原告。开发商太阳房地产公司不到庭，被告无法确认太阳房地产公司是否将涉案房屋卖给原告并将房屋交付给原告，无法确认合同、交房协议和收款收据的真实性，而且售房合同最后一页，出卖人一栏中没有委托代理人与同时段售房合同的模式不一致，被告无法确认合同的真实性，被告对售房合同上的公章申请鉴定。先前被告为配合开发商卖房子，有将一整本盖财务专用章的空白收据交给开发商，原告提交的收据中出现不同字样的公章，对于收据的真实性需庭后核实。 第二，缴纳契税是原告的个人行为，而且不动产登记中心仅是对原告递交的材料进行形式审查，不进行实质审查。因此，在未查明太阳房地产公司是否将涉案房屋卖给原告，未查明合同、收据的真实性，契税完税证并不能证明原告是真正的购房人，不能证明其对涉案房屋享有主张办理房屋产权过户的权利。 被告提供了如下证据： 证据一、环宇（青岛）发展有限公司与青岛太阳房地产开发有限公司于2002年6月15日签订的《房地产项目开发合作合同》一份 第一，《开发合作合同》第二条“合作形式及内容”中的第2项，证明青岛太阳房地产开发有限公司（以下简称“太阳房地产公司”）是涉房屋真实产权人，被告环宇（青岛）发展有限公司仅是为其顶名的事实。 第二，《开发合作合同》第四条“房屋销售”中的第1、第2项，太阳房地产公司以环宇（青岛）发展有限公司名义自行对外销售涉案房屋，与购房人签订《商品房买卖合同》，并实际收取购房款的事实，证明本案应当追加太阳房地产公司参与诉讼，以查明其是否将涉案房屋卖给原告，查明原告是否是适格当事人。 第三，《开发合作合同》第四条“房屋销售”中的第4项，证明太阳房地产公司应承担出售房屋的相关税费。根据税法的相关规定，太阳房地产公司作为涉案房屋的实际产权人应当依法缴纳售房的相关税费。太阳房地产公司是否缴纳售房税费直接决定涉案房屋能否办理房屋产权过户登记，证明太阳房地产公司承担办理涉案房屋产权过户登记的法律责任。 综上，证明涉案房屋能否办理产权过户登记主要责任在于太阳房地产公司，环宇公司仅是在能办理产权过户登记时予以协助配合而已。太阳房地产公司与本案审理有直接的利害关系，太阳房地产公司直接影响能否查清案件基本事实，而且太阳房地产公司应当依法承担办理房屋产权过户的法律责任。因此，本案必需追加太阳房地产公司参与诉讼。 证据二、《协议书》一份 该份协议书是被告环宇公司与包括太阳房地产公司在内的8家开发商签订的。 第一，证明刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”的两枚公章是于2005年4月8日之后启用； 第二，协议书第一条的内容，证明这刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章是只能用于温哥华花园未完项目开发手续、银行按揭贷款、后续建设及竣工验收等相关手续的办理。超出此用途产生的纠纷与被告无关； 第三，涉案房屋的楼座是由太阳房地产公司实际施工建设，归其所有，并由其出售，并与购房者签订商品房买卖合同合同，刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章不在被告环宇公司控制之下。证明被告对涉案房屋的销售及房款事宜并不知情，因此，本案必须追加太阳房地产公司参与诉讼，以查清涉案房屋能否办房屋产权过户。 证据三、（2011）青民一终字第208号民事判决书一份。 证明温哥华花园内的房屋存在一房被二卖的情况，一处房屋两个购房人主张权利。涉案房屋能否办理产权过户登记，需查明原告对涉案房屋是否享有权利，涉案房屋，被告仅是顶名，被告对涉案房屋的销售并不知情，必需追加太阳房地产公司参与本案诉讼。 原告对被告提供的上述证据质称，对上述证据真实性不予认可。因为上述协议是被告与案外人之间签订的，与原告无关，不同意被告追加第三人。本案为商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性原理，本案应当由商品房买卖合同的出卖方承担履行合同义务及违约责任。 经审理查明，2004年10月25日，原告与作为房屋出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发建设的位于青岛市户商品房一处，房屋价款454707元，付款方式为贷款付款：即2004年10月25日前付款204707元；剩余贷款25万元。交付房屋时间为2005年10月23日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照合同约定的时间，交付了全部房款454707元，并办理了房屋契税完税证明，原告与被告已办理了入住手续。 另查明，一、根据被告提供的证据，2002年7月10日，被告（甲方）与太阳房地产公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，乙方以被告名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入乙方专用账户并由乙方全权支配；乙方所销售的房屋，产权证由甲方协助办理。二、2005年4月8日，被告（甲方）与太阳房地产公司（乙方）等8家单位签订《协议书》，协议书约定，被告及8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴（环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章、财务专用章）用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。 本案争议的焦点：1、原被告签订的《商品房买卖合同》被告是否知情；2、太阳房地产公司应否作为第三人参加本案诉讼。 本院认为，1、原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的规定，合法有效，双方均应严格履行。原告已付清全部房款和契税并实际入住，被告应当按照合同的约定，有义务协助原告办理涉案房屋的产权过户手续并配合原告办理不动产权证书。因为，根据被告与太阳房地产公司（乙方）等单位签订的《房地产项目开发合作合同》和《协议书》，被告同意刻制新的印鉴，同意太阳房地产公司以其名义对外销售房屋，销售收入存入乙方账户，并同意产权证由被告协助办理。故对被告辩称的对商品房买卖合同不知情，要求对公章进行鉴定的理由，本院不予采纳。原告作为购房人，根据《商品房买卖合同》约定，支付了所购房屋的全部房款和契税并实际入住，即取得了该房屋的所有权。原告根据商品房买卖合同相对性原理，要求合同相对方的被告办理房屋产权证书的请求，证据充分，本院予以支持。 2、根据民诉法的有关规定，第三人参加诉讼有两种情况：1）、对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权的，有权另行提起诉讼；2）、对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。本案被告申请追加太阳房地产公司为第三人的理由是：售房合同和收款收据上尽管有被告的名字出现，但实际上是太阳房地产公司以被告的名义自行对外销售，并实际收取房款，被告只是顶名，实际产权人是太阳房地产公司。本院对被告的理由不予采信。因为，根据2002年7月10日，被告与太阳房地产公司等单位签订的《房地产项目开发合作合同》，被告同意太阳房地产公司以其名义对外销售房屋并收取房款，所售房屋的产权证由被告协助办理。故被告与太阳房地产公司之间就温哥华花园项目事宜产生的争议，应由双方签订的开发合作合同予以调整，本案的处理结果与太阳房地产公司无法律上的利害关系。故对被告申请追加第三人的请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 被告环宇（青岛）发展有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告赵凯办理青岛市崂山区户产权登记手续并办理不动产权证书。 案件受理费100元、公告费300元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  张国全 审判员  孙 未 审判员  朱翠玮 二〇一七年十月二十三日 书记员  杨 珂