广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0306民初20920号 原告深圳市公明田寮股份合作公司，地址深圳市宝安区公明街道办。 法定代表人麦杰华。 委托代理人刘向东，广东深大地律师事务所律师。 被告杨鄂辉，男，汉族，1971年5月8日出生，住址湖北省公安县， 原告深圳市公明田寮股份合作公司与被告杨鄂辉房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请判令：1、被告立即完成对租赁物深圳市公明办事处田寮农贸市场二、三楼的清场、退租，将物业交还原告；2、被告向原告支付从2015年9月1日起至清场退租之日止的租金（暂计至2017年6月30日为人民币915,200元）；3、被告向原告支付滞纳金（暂计至2017年6月30日为人民币1,892,841.6元，详见《滞纳金计算明细表》）；4、被告向原告支付从2016年1月1日至2017年1月1日拖欠的变压器基本电费人民币83,742元；5、被告向原告支付律师费人民币265,000元；6、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中将其上述第3项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告支付滞纳金（滞纳金按月计算，每月租金滞纳金均以当月租金为基数，按月利率2%计算，从当月5日计算至该月租金付清之日），原告在庭审中撤回其上述第5项诉讼请求。 本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘向东、被告杨鄂辉到庭参加诉讼。 本案相关情况 一、业主房产的位置 原、被告确认涉案房产位于深圳市光明新区××办事处田寮社区田寮农贸市场××、××楼，即为粤房字第××号《房屋所有权证》中载明的房产。 二、业主取得房产产权的时间 1993年12月30日，宝安区公明镇田寮村经济发展公司作为所有权人取得了粤房字第××号《房屋所有权证》。2004年12月31日，宝安区公明镇田寮经济发展公司变更为深圳市公明田寮股份合作公司。 三、房产建筑面积 2615平方米。 四、房屋用途 商业用途，租给被告用于经营商铺。 五、租赁合同签订时间 2014年6月4日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《市场二、三楼铺位租赁合同》。 《市场二、三楼铺位租赁合同》第十条约定乙方逾期缴纳租金（不论金额大小）超过二个月的，甲方有权单方通知乙方终止合同（甲方同时可要求乙方支付滞纳金至付清租金之日止）。 六、合同约定的月租金标准 原、被告确认合同约定每月租金为人民币41,840元。 另查，1、被告主张2016年9月份经其申请降租后，原告董事长麦杰华同意将租金标准降低为每月每平方米人民币11元，但是被告并未提交证据予以证明，原告对被告该主张不予认可。2、合同约定2014年7月1日到2014年9月30日为免租装修期，被告主张其申请将免租期延长为六个月，原告市场经理口头予以了同意，但是被告并未提交证据予以证明，原告对被告该主张不予认可。 七、合同约定租金缴纳日期 当月租金每月5日前支付。 八、合同约定租赁合同履行期限 2014年10月1日至2022年9月30日。 九、合同约定拖欠租金滞纳金标准 按当月租金标准的每日千分之五计算。 十、承租人拖欠租金期间 原、被告在庭审中确认：被告从2015年1月开始拖欠租金，2015年8月17日补交了2015年1月至3月的租金，2016年3月30日补交了2015年4月至8月的租金，被告并未支付2015年9月1日至今的租金。 十一、承租人拖欠租金数额 原告主张被告应当向其支付2015年9月1日至实际返还之日的租金，每月租金按人民币41,840元/月计算，被告主张租金标准应当按每月每平方米11元。 另查，1、被告主张其因为如下原因未支付租金：①被告主张涉案房屋漏水，被告仅提交了其单方提出的申请证明其该主张，原告主张房屋交付时房屋并未漏水，2017年7月至8月期间是因被告装修才出现漏水；②被告主张其申请免租期延长六个月，申请后市场部的经理说要开股东大会才能决定，但并未回复；③被告主张其申请降租，但是董事长说要开股东大会才能决定；④被告主张商场正前门的通道封死了，影响了被告经营，被告确认在签订《市场二、三楼铺位租赁合同》时正门就已经是半封闭状态，签订合同时市场的领导称签订合同后会进行协调，但是一直没有打开，原告对被告的主张不予认可。 2、2016年12月30日，被告作为保证人在《还款及清偿保证书》中签字确认，该《还款及清偿保证书》中载明“本人杨鄂辉(身份证号码：)租赁深圳市公明田寮股份合作公司（下称“股份公司”）座落于光明新区公明办事处田寮社区田寮农贸市场二、三楼，合计建筑面积为2615平方米物业。现因拖欠2015年9月1日起至2016年12月31日止的租金（不含税）人民币636,800元及滞纳金元。本人保证于2017年3月31日前清偿上述全部租金及滞纳金，并保证依约支付后续每月租金（不含税）人民币41,840.00元。如任一期租金、水电费或管理费未依约支付的，本人保证于2017年4月10日前做好并完成上述物业所有租户清场，并交付给股份公司。如逾期未能交付完成，场地内遗留物品、设备等所有财产均视为放弃，无偿归股份公司所有。股份公司有权不再通知本人，径行采取包括但不限于停水、停电、换锁、搬迁物品等一切措施强制清场，并没收租赁保证金、定金及押金，本人均予以认可。如清场行为造成本人或第三人任何损失，均由本人承担，与股份公司无关。如因此造成股份公司损失和支出（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、担保费、律师费、仓储费、搬运费、人工费、赔偿款、补偿款等），概由本人赔偿。对本人上述承诺和责任承担连带保证责任，保证期限为清场日期届满后两年”。原告持有的《还款及清偿保证书》中滞纳金后用手写方式填写1,286,998.4元，原告确认该数字为被告签字在保证书中确认后原告单方填写。另，原告主张保证书中载明的“2015年9月1日起至2016年12月31日止的租金（不含税）人民币636,800元”中“636,800”为笔误，被告缴交2015年9月份以前的租金还有一些余款，当时会计没有计算清楚，余数的数额为人民币5,280元，原、被告均确认被告应缴交的2015年9月1日至9月30日期间的租金是人民币36,560元。被告主张其签订《还款及清偿保证书》的时候原告的主管称签保证书就是走过场，故并非被告真实意思表示。 十二、承租人拖欠租金违约金计算方法 原告在庭审中明确其主张的滞纳金是2015年9月1日之后的租金的滞纳金，每月租金滞纳金均以当月租金为基数，按月利率2%计算，从当月5日计算至该月租金付清之日。 十三、变压器基本电费 原告主张2016年1月1日至2017年1月1日的变压器基本电费人民币83,742元，该费用由原告代付，被告应当向原告返还该部分费用，原告提交了记账凭证、费用报销单、电费发票、取现支票存根证明其该主张，且原告持有上述证据原件，被告对原告提交的上述证据均予以认可。 判决结果 本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《市场二、三楼铺位租赁合同》为双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。另，被告作为有完全民事行为能力的主体，其在《还款及清偿保证书》中签字确认的行为，在被告并未提交充分有效证据证明该《还款及清偿保证书》并非其真实意思表示的情况下，应当视为被告对《还款及清偿保证书》的内容予以认可并自愿承担相应的法律后果。 关于涉案房产的返还。《市场二、三楼铺位租赁合同》第十条约定，乙方逾期缴纳租金（不论金额大小）超过二个月的，甲方有权单方通知乙方终止合同（甲方同时可要求乙方支付滞纳金至付清租金之日止）。被告签字确认的《还款及清偿保证书》中亦载明“现因拖欠2015年9月1日起至2016年12月31日止的租金（不含税）人民币636,800元及滞纳金元。本人保证于2017年3月31日前清偿上述全部租金及滞纳金，并保证依约支付后续每月租金（不含税）人民币41,840.00元。如任一期租金、水电费或管理费未依约支付的，本人保证于2017年4月10日前做好并完成上述物业所有租户清场，并交付给股份公司”。本案中，双方确认被告并未支付2015年9月1日至今的租金，故根据上述约定，原告现主张被告返还涉案房产，本院予以支持。 关于租金。被告主张涉案房屋漏水，但被告并未提交证据证明房屋漏水原因在于原告，在原告对此不予认可的情况下，被告不得以此为由拒绝支付租金。被告主张其申请了延长免租期以及降低租金标准，但被告并未提交证据证明双方已经协商同意延长免租期和降低租金标准，在原告对此不予认可的情况下，本院按照合同约定标准作为计算租金的标准。被告主张原告同意打开正门通道，但被告亦未提交证据证明其该主张，原告对被告该主张亦不予认可。本案中，被告已经以在《还款及清偿保证书》中签字确认的方式，确认月租金标准为每月人民币41,840元，该标准亦为合同约定的标准，故本院以此作为租金的计算标准。结合双方确认被告应缴交的2015年9月1日至9月30日期间的租金为人民币36,560元的情况，本院判令被告应当向原告支付从2015年9月1日起至本判决确定的被告向原告返还涉案房屋之日止的租金（2015年9月1日至9月30日期间的租金为人民币36,560元,2015年10月1日之后的租金的计算标准为每月租金人民币41,840元，如被告实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）。 关于滞纳金。合同约定的滞纳金为日千分之五，根据原告损失情况和本案案情，本院酌情将该违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率，在原告确认其主张的滞纳金是2015年9月1日之后的租金的滞纳金的情况下，被告应当向原告支付的滞纳金标准计算如下：每月租金的滞纳金逐月计算，2015年9月1日至9月30日期间的租金的滞纳金以36,560元为基数，2015年10月1日之后每月租金的滞纳金均以当月租金人民币41,840元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，当月租金的滞纳金从当月6日计算至款项付清之日）。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。 关于变压器基本电费。原告主张2016年1月1日至2017年1月1日的变压器基本电费人民币83,742元，该费用由原告代付，被告应当向原告返还该部分费用，原告提交了记账凭证、费用报销单、电费发票、取现支票存根证明其该主张，且原告持有上述证据原件，被告对原告提交的上述证据均予以认可，本院认为原告提交的证据足以证明其该主张，被告应当向原告返还2016年1月1日至2017年1月1日的变压器基本电费人民币83,742元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨鄂辉应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市公明田寮股份合作公司返还位于深圳市光明新区公明办事处田寮社区田寮农贸市场二、三楼的涉案租赁房产； 二、被告杨鄂辉应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市公明田寮股份合作公司支付从2015年9月1日起至本判决确定的被告向原告返还涉案房屋之日止的租金（2015年9月1日至9月30日期间的租金为人民币36,560元,2015年10月1日之后的租金的计算标准为每月租金人民币41,840元，如被告实际返还之日在本判决确认返还之日前，则计算至实际返还之日）； 三、被告杨鄂辉应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市公明田寮股份合作公司支付2015年9月1日之后的租金的滞纳金（每月租金的滞纳金逐月计算，2015年9月1日至9月30日期间的租金的滞纳金以36,560元为基数，2015年10月1日之后每月租金的滞纳金均以当月租金人民币41,840元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，当月租金的滞纳金从当月6日计算至款项付清之日）； 四、被告杨鄂辉应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市公明田寮股份合作公司支付2016年1月1日至2017年1月1日的变压器基本电费人民币83,742元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币16,027元，因原告撤回部分诉讼请求，变更为人民币14,967元，均由被告负担，受理费原告已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 杨 莹 二〇一七年十月十八日 书记员 董 宏 书记员 李婷霞