北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初14935号原告：中国科学院行政管理局，住所地北京市海淀区中关村南三街15号。法定代表人：顾全，局长。委托诉讼代理人：杨琨，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：肖彦希，国浩律师（北京）事务所实习律师。被告：北京桂公府餐饮有限公司，住所地北京市东城区新鲜胡同40号。法定代表人：宗秋祥，总经理。委托诉讼代理人：刘树红，北京华沛德权律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东晶，女，1976年11月2日出生，汉族，北京桂公府餐饮有限公司财务部会计。原告中国科学院行政管理局（以下简称中科院管理局）与被告北京桂公府餐饮有限公司（以下简称桂公府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中科院管理局委托诉讼代理人杨琨、肖彦希，被告桂公府公司委托诉讼代理人刘树红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中科院管理局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2008年5月4日签署的《房产、建筑物、地下工程、场地租赁合同》，并责令被告于7日内腾退房屋，将房屋交还原告；2、判令被告支付截至2017年7月18日拖欠的租金32.5万元，并按照合同租金标准支付自2017年7月19日起至实际腾房之日止的租金；3、要求被告按照每日年租金5‰的合同约定标准支付2017年2月17日至2017年7月18日的违约金3154000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2008年5月4日签订《房产、建筑物、地下工程、场地租赁合同》，原告将其名下位于北京市东城区朝阳门内南小街新鲜胡同×号、后芳嘉园×及旁门、芳嘉园胡同×号（以下简称涉案房屋）的建筑出租给被告，合同期限为2008年5月4日至2019年1月18日止（共10年零257天，前257天为免租期）。合同签订后，原告依约交付房屋，被告历年以来不按合同约定的方式向原告足额交纳租金。经原告多次发函催交，被告仍怠于按期交纳租金。截至原告起诉之日，被告拖欠2017年7月18日以前的租金67.5万元，截至开庭之日被告仍拖欠32.5万元。原告认为被告无理由拒不按照合同约定方式足额支付租金行为已经构成违约，严重损害原告合法权益。原告基于双方合同第十三条第一款、第十四条第一款之约定，有权解除合同并追究被告的违约责任，故诉至法院。被告桂公府公司辩称：原告解除合同的理由不成立，不同意解除合同。虽然双方合同约定了租金半年一付的方式，但自2009年7月起，双方就采取一月一付、月租金不定额的支付方式，直至今日。因租赁的房屋是旧宅老院，设施不完善，被告每年都投入很多费用用于修缮和改造，大大提升了房屋市场价值，该费用本应原告承担，但均由被告垫付。被告系知名餐饮公司，之前一直经营良好，但近年来因为国家政策变化导致高端餐饮受到严重影响，收入下滑，成本增加，故被告无法按照原来约定的租金半年一付执行。为平衡双方利益，双方协商变更支付房租方式为月付形式。虽未形成书面确认文件，但原告对此默认。原告起诉后，被告又向原告支付了35万元租金，尚欠32.5万元。关于违约金，被告认为自身不存在违约行为，不应支付违约金，如法院判决支付违约金，被告认为原告主张违约金标准过高，希望法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月4日，原告中科院管理局（甲方）与北京凤凰阁鸭王餐饮有限公司（乙方）签订《房产、建筑物、地下工程、场地租赁合同》。双方合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方做商务会所和餐饮服务；乙方先期交纳租房定金40万元，定金在合同签订后转为租赁保证金；合同租期为2008年5月4日至2019年1月18日止，共10年零257天，其中，2008年5月4日至2009年1月18日为免租期；起交租金日期为2009年1月19日；合同总租金为4060万元。关于第一年之后合同存续期内租金支付方式，合同约定：乙方于当年起交租金年周期起始日3个工作日内支付当年租金的50%，支付给甲方；剩余的50%租金乙方于当年起交租金年周期起始日6个月后3个工作日内支付给甲方。双方合同约定，第七至十年的年租金标准均为415万元整。合同第十三条违约责任部分约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房产：（一）不支付或者不按照约定支付租金达15个工作日的。合同第十四条违约金赔付部分约定：乙方有本合同第十三条第一款约定情形之一的，每日按当期年租金的千分之五为标准按日向甲方支付违约金，甲方有权用乙方交纳的房产租赁定金抵扣应由乙方承担的违约金。另查，北京凤凰阁鸭王餐饮有限公司于2009年5月8日变更企业名称为北京桂公府餐饮有限公司，双方合同尾部亦加盖有桂公府公司的公章。合同签订后，被告向原告缴纳了租房定金40万元。自2009年7月起至今，被告一直未按照合同约定的半年一付租金的方式交纳租金。关于付款方式，被告一月付款一次的次数居多，但亦有多次为间隔数月付一次，且付款金额为不定额。截至法庭辩论终结前，被告尚拖欠原告2017年7月18日以前的房屋租金32.5万元；2017年7月19日之后的租金尚未支付。本院认为：双方当事人签订的《房产、建筑物、地下工程、场地租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告桂公府公司欠付租金的行为违反双方合同约定，原告依照双方合同约定要求解除双方房屋租赁合同关系并要求被告支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金支付方式一节，被告桂公府公司主张双方口头协商变更了租金支付方式为按月支付，且已形成交易惯例。本院认为，被告该主张既缺乏证据佐证，亦与其实际付款行为不符。即使按照其所称的月付租金方式考量，被告亦存在多次拖延支付租金的行为。故本院对被告的该项主张难以认同。对于房屋修扩建、装修等事项的费用问题双方明确表示不在本次诉讼中主张权利，本院尊重双方意愿。关于违约金标准，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，申请法院予以调整，鉴于违约金主要功能系弥补违约给对方造成的实际损失，故本院考虑双方合同实际履行情况及原告实际损失依法酌定被告应支付违约金数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国科学院行政管理局与被告北京桂公府餐饮有限公司于二〇〇八年五月四日签订的《房产、建筑物、地下工程、场地租赁合同》；二、被告北京桂公府餐饮有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市东城区朝阳门内南小街新鲜胡同×号、后芳嘉园×及旁门、芳嘉园胡同×号房屋，交原告中国科学院行政管理局收回；三、被告北京桂公府餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告中国科学院行政管理局支付拖欠的租金三十二万五千元，并按照每年四百一十五万元的租金标准支付自二〇一七年七月十九日至实际腾房之日止的租金；四、被告北京桂公府餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告中国科学院行政管理局支付违约金三十万元；五、驳回原告中国科学院行政管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244800元，由原告中科院管理局负担24800元（已交纳），由被告北京桂公府餐饮有限公司负担220000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 波审 判 员  王建文人民陪审员  汪鹤兰二〇一七年十月三十日法官 助理  冯晓光书 记 员  李 杨