福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终2649号 上诉人（原审被告）：杨群星，男，汉族，1953年5月31日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张谋川，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市华兴物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区温陵南路蟠龙大厦20C座。 法定代表人：林健兴，总经理。 委托诉讼代理人：林泽曙，男，汉族，1970年6月24日出生，该公司职员。 上诉人杨群星因与被上诉人泉州市华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨群星的委托诉讼代理人张谋川、被上诉人华兴物业公司的委托诉讼代理人林泽曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨群星上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决认定是在事实不清、证据不足、适用法律错误的情况下作出的错误判决，显失客观公正。一、一审法院依据管辖权异议申请书载明的内容，主观臆断上诉人的地址系在泉州市鲤城区××路××期小区别墅××号是错误的。事实上，上诉人身份证上的地址体现为福建省泉州市鲤城区××路××号××幢别墅楼，而上诉人在原审管辖权异议所体现的地址并非上诉人真正的地址。一审法院对该重要事实在庭审中也未予以核实，便主观臆断依据该自相矛盾的事实来认定上诉人址在泉州市鲤城区××路××号××幢别墅楼属于被上诉人的物业服务范围之内，明显是错误的。此外，被上诉人在一审中未能提供任何证据证明其有对泉州市鲤城区××路××号××幢别墅楼进行物业管理的相关证据材料，而一审法院仅仅进行主观推断便草率作出判决认定上诉人须向被上诉人承担相应的物业管理费背离客观事实。二、上诉人居住在泉州市鲤城区××路××号××幢别墅楼，并非在被上诉人的物业服务范围之内，因此被上诉人本身并非本案的适格被告，一审法院没有认定该情形，没有对被上诉人的一审诉讼请求予以驳回是在没有查清事实基础上作出的错误判决。 华兴物业公司辩称：一、上诉人的身份证住址与一审起诉书上的讼争房屋是同一栋房产，即上诉人购买西湖小区D-24地块自建而成的别墅，因为未办理产权，没有门牌号，而形成不一样的两个名称。二、盛荣二期是由泉州市鲤城区住建局根据福建省物业管理条例及小区道路、公用配套设施设备情况而规划的一个物业区域，并经社区及大多数业主同意，物业区域由盛荣二期安置房、丽景苑以及西湖商住小区自建别墅群组成，上诉人D-24栋就是西湖商住小区的组成部分，因此在被上诉人物业服务小区之内。一审认定事实清楚，是正确的。 华兴物业公司向一审法院起诉请求：1.杨群星应向华兴物业公司缴纳物业管理服务费2400元，公共水电费21元，款项合计2421元；2.杨群星应向华兴物业公司支付逾期缴纳服务费违约金4680元；3.本案诉讼费用由杨群星承担。 一审法院认定事实：华兴物业公司系盛荣二期小区从2014年11月15日起至2015年11月15日止的物业管理服务企业，杨群星系西湖小区Ｄ-24地块别墅的业主。华兴物业公司于2014年10月15日与盛荣二期小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，合同对部分事项约定如下：华兴物业管理区域四至为东至星湖路，南至内沟河，西至新华北路，北至西湖街。期限为三年，自2014年11月15日起至2017年11月14日终止。别墅（Ｄ）每月物业服务费为200元，公摊水电费为每月每户2元（自2015年1月份起计收）。业主应于每月15日前向华兴物业公司支付物业管理费。业主违反合同约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向物业公司支付违约金。杨群星未向华兴物业公司缴纳自2014年11月16日起至2015年11月15日止的物业服务费和公共水电费。另查明：1.杨群星持有的国有土地使用权出让合同及国有土地使用证记载了杨群星名下物业地址为西湖居住小区Ｄ1-24地块；2.杨群星向法院提交的管辖权异议申请书载明了其住址在泉州市鲤城区××路××期小区别墅××号。 一审法院认为：杨群星持有的国有土地使用权出让合同及国有土地使用证记载了其名下物业的地址为西湖居住小区Ｄ-24地块，而其向法院提交的管辖权异议申请书亦自认了其名下物业地址在泉州市鲤城区××路××期小区别墅××号，上述情况均可证明并可以认定杨群星名下址在西湖居住小区Ｄ-24地块的别墅属于华兴物业公司的物业服务范围内，故应认定杨群星与华兴物业之间存在物业服务合同关系。本案《福建省物业服务合同》系鲤城区盛荣二期业主委员会代表鲤城区盛荣二期业主与华兴物业公司签订，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。华兴物业公司在签订《福建省物业服务合同》后提供了相应的物业服务，故杨群星作为盛荣二期小区业主亦应依约支付物业管理费等，故杨群星逾期未支付物业服务费及水电公摊费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现华兴物业公司要求杨群星支付自2014年11月16日起至2015年11月15日止的物业服务费2400元和公共水电费21元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持；但根据华兴物业与盛荣二期小区业委会签订的《福建省物业服务合同》第十六条第二款的约定，业主在经过物业公司书面催缴后未能按时足额支付物业服务费的，应当支付违约金。华兴物业公司未向法院提供其向杨群星进行书面催收的证据，故华兴物业公司要求杨群星支付违约金的诉讼请求不符合合同约定及法律规定，不予支持。综上所述，本案杨群星提出的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第十五条第二款，第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨群星应于判决发生法律效力之日起十日内支付给华兴物业公司自2014年11月16日起至2015年11月15日止的物业管理费2400元及公共水电费21元；二、驳回华兴物业公司的其他诉讼请求。受理费50元，由华兴物业公司负担33元，由杨群星负担17元；管辖权异议申请受理费50元，由杨群星负担。 二审中，上诉人杨群星对一审认定的事实有如下异议：上诉人向一审法院提交的管辖权异议申请书载明的住址是笔误，且与上诉人身份证上的住址不一致，不构成自认；上诉人对小区业委会与被上诉人签订的物业服务合同不知情，且上诉人的物业也不在盛荣小区二期里面，合同效力不及于上诉人，并且被上诉人也未能提供证据证明其有向上诉人提供物业服务；其他无异议。 被上诉人华兴物业公司对一审认定的事实没有异议。 对当事人没有争议的其他事实，本院予以确认。对有异议的事实，本院将结合争议焦点予以阐明。 二审中，上诉人杨群星提供其身份证复印件一份，证明上诉人的住址不在被上诉人的物业服务范围内，且上诉人向一审法院提交的管辖权异议申请书载明的住址是笔误，不构成自认。被上诉人华兴物业公司质证称：对真实性无异议，但上诉人身份证地址与被上诉人起诉的地址实质上是同一个地址，现在门牌号是西湖湖滨苑D-24，星湖路53号其实是盛荣二期的东门，该物业在被上诉人的物业服务范围内。 对上诉人杨群星提供其身份证复印件一份，本院分析认证如下：对身份证的真实性予以确认，但同一个物业客观上可能存在不同主管部门对其地址名称及编号的不同，而这正是本案的争议焦点之一，因此上诉人仅凭该身份证复印件无法证明本案所涉物业不在被上诉人的物业服务范围内。 二审双方当事人争议的主要焦点：杨群星名下址在西湖小区D1-24地块的别墅是否属于华兴物业公司的服务范围内，及杨群星是否应当向华兴物业公司缴纳自2014年11月16日起至2015年11月15日止的物业服务费和公共水电费及相应的违约金？ 本院认为，被上诉人华兴物业公司与盛荣二期小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，合法有效，各方当事人均应信守。上诉人杨群星持有的国有土地使用权出让合同及国有土地使用证记载了其名下物业的地址为西湖居住小区Ｄ-24地块，且其在向法院提交的管辖权异议申请书中亦自认了其名下物业地址在泉州市鲤城区××路××期小区别墅××号。本案《福建省物业服务合同》明确约定华兴物业公司的物业管理区域四至为：东至星湖路，南至内沟河，西至新华北路，北至西湖街。因此，杨群星名下址在西湖居住小区Ｄ-24地块的别墅属于华兴物业公司的物业服务范围内。本案《福建省物业服务合同》签订后，华兴物业公司提供了相应的物业服务，杨群星亦应依约支付物业服务费及水电公摊费等。综上所述，上诉人杨群星的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币479元，由上诉人杨群星负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丰 兰 审 判 员  刘志健 代理审判员  吴钟毅 二〇一七年十月十一日 书 记 员  杨 扬 附引用主要法律条文内容 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 8