海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初1094号 原告：王天军，男，1961年3月2日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地：海南省琼海市官塘旅游开发区。 法定代表人：李志华，总经理。 委托诉讼代理人：余金虎，该公司职员。 原告王天军与被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王天军的委托诉讼代理人孙敬芳、被告天来泉公司的委托诉讼代理人余金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王天军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付未能按约向产权登记机关完成原告的房地产备案登记的相关手续和代办房地产权属证书的违约金89167元（自2012年3月11日至2017年3月31日按购房款161010元的日万分之三计算）；2、判令被告在判决生效30日内完成向产权登记机构为原告办理房地产权属证书（土地使用年限70年）的各项手续；3、被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告在判决生效30日内为原告完成产权登记机构认可并接受的办理房地产权属证书（土地使用年限70年）的各项手续，若30日内未办结，每逾期一日，被告须按购房款额的1%向原告支付迟延履行金至为原告办结房地产权属证书各项手续之日止。事实和理由：2010年1月13日，原告与被告签订购买被告开发的天来泉二期25#3-307房的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），并按照合同约定全部支付了购房款159683元。原告在2011年12月10日接房时又向被告支付了房屋差价款1327元和办理产权证书的各项代收费10435元（包括代为办理权属证书费用），并敦促其按照合同的承诺早日代办理房屋所有权证。被告所收的上列代收款项中包括了房屋维修基金、契税、印花税等办理房屋所有权证书的各项费用7435元。因按照惯例和本合同第十五条的约定，被告收取了原告的上列办证方面的费用后就有义务在法定和约定时间内给原告办理房屋所有权证书，但时至今日，被告却一直没有给原告办好房屋所有权证。原告通过多种渠道维权至起诉之日，被告一直没有任何作为。因原告没有分户的房屋所有权证，表明该房屋的产权人依然是被告，这样被告就一直把持房屋的产权权益至今，使得原告房屋的增值权益和销售权益根本无法实现。综上所述，被告未能按照合同约定履行办理权属证书应当履行的义务，明显违约，若被告仅仅按照合同中相应条款"因出卖人原因，买受人不能取得房产证要承担1%的违约责任"，责任太微小，根本不会对被告有任何影响，也弥补不了被告拖延5年多不办证给原告造成的损失。为此，为维护原告的合法权益，应当参照银行逾期贷款利率水准判令被告承担违约金责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告天来泉公司辩称，被告按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，产权证未办理的原因是产权登记部门，与被告无关，被告不存在违约。一、被告不存在违约情形。被告在合同约定的期限内将办理权属登记所需资料递交至琼海市房管局，其以房产所在项目土地需要办理土地性质变更为由不接收材料。被告就该问题多次与房管局及市政府沟通，迟迟未能解决。直到2016年底，被告为了维护买受人的权益，应政府部门要求暂时将该项目部分商铺抵押给政府部门，作为将来可能的土地用途变更手续担保，政府部门才开始给涉案项目办理产权证。被告开发涉案项目，先后取得政府部门颁发的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《预售许可证》，开发的每一步均获得政府部门认可和许可，而到办证阶段，政府部门却要求办理土地用途变更手续，既无道理也无法律依据。因此，被告按约履行了合同约定的提交办证材料的义务，未能办证的原因不在被告，而在于政府违法行政，被告不存在违约。到现在为止政府没有明确土地变性的方案及缴纳多少费用。二、原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第二款规定："合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算"，因此，原告关于支付逾期办证违约金的诉讼请求早已超过两年的诉讼时效。三、退一步讲，被告即使违约，违约金合同有明确约定，也应按合同约定计算违约金。逾期办证不影响原告对房产的占有使用处分，给原告造成的损失可以忽略不计，合同约定的违约金足以弥补其实际损失，其请求法院调高违约金缺乏依据。四、双方签订的合同约定的土地年限就是50年，就算是商用地变更为居住用地，也不都是70年的，也有50年、40年的，原告提出要求办理70年的权属证书与本案无关。五、原告要求被告在判决生效后30日内未办结房地产权属证书的各项手续，即按每日购房款的1%计算迟延履行金请求是不符合实际的，应当按照合同的约定履行，原告的要求没有法律依据，不能随意变更，其请求不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：1、天来泉二期业主联络组就办理产权证和物业服务诸多问题的维权笔录；2、关于天来泉二期产证办理的友情告知；3、走访记录；4、情况说明；5、（2009）龙民一初字第240号民事判决书；6、海国土资回报[2017]35号；7、被告在海南房产网上的销售广告。被告质证认为，证据1-3系原告制作，且是复印件，不能证明什么问题，不予认可；证据4没有被告盖章，不予认可；证据5无法判断真伪，与本案没有可比性，因为不是被告主动不作为造成的；证据6的真实性无异议，恰恰证明系政府出现前后矛盾的情况，五证已经发给了被告，被告并无违法情形；证据7的真实性无异议，恰恰证明原告的使用权益没有受到损害。本院审查认为，原告提供的证据1-4与其提供的其他证据相互印证，形成证据链，故对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认；证据5、7与本案没有关联，不予确认；证据6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提供的证据：1、海国用（2007）第1366号土地证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建筑工程施工许可证；5、[2008]海房预字（0241）号琼海市房产预售许可证；6、海南省建筑工程竣工验收备案证；7、海建规函[2013]58号琼海市规划建设局关于天来泉（二期）项目的规划意见；8、海国土资函[2016]1400号琼海市国土资源局关于"天来泉二期"项目房屋所有权登记的函；9、琼海天来泉[2016]09号关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告；10、抵押合同；11、不动产证1#、2#、7#、8#、9#、10#、12#、13#；12、房地产登记申请书。原告质证认为，对证据1、3-12的真实性无异议，对证据3、4的证明内容有异议，证据5与本案没有关联，证据7不具有合法性，证据9不具有合法性、关联性；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，没有规划部门的盖章批准。本院审查认为，对被告提供的证据1-3、证据4中[2009]237号建筑工程施工许可证、证据6中[2011]19号海南省建筑工程竣工验收备案证、证据7-10的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4中其余建筑工程施工许可证、证据5、证据6中其余7份备案证、证据11、12的真实性予以确认，但与本案没有实际关联，对其关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告系从事房地产开发经营、室内装饰装潢、酒店管理、旅游、娱乐项目的投资开发等的企业。2010年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定：原告购买被告开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中心（二期）第25幢3单元307号房，建筑面积36.09㎡，单价按建筑面积计算为每平方米4424.58元，总金额159683元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（2007）第1366号，该地块土地面积为244895㎡，土地用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......3、该商品房经分期综合验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款159683元。2011年12月10日，原、被告办理了房屋交接手续，原告并向被告支付了房差1327元和代收办证费10435元。之后，因被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及办理房地产权属证书，原告等天来泉温泉度假中心（二期）项目的购房业主形成联络组多次向被告及政府相关部门要求办理产权证。被告表示一直在积极办理产权证，因政府原因迟迟不受理，政府至今未明确土地变性方案及缴纳费用。截止本案开庭时，涉案房产所属楼栋初始权证尚未办理完成。 另查明：2011年8月18日，因涉案项目天来泉二期工程有部分房屋预售证未发，被告向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证，并承诺待市政府补偿价格确定后，积极完成土地变性手续的办理。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，目前因开发商仍未配合办理造成不能办理房产证。2016年9月18日，被告向琼海市国土资源局提交《关于海南琼海天来泉旅游不动产项目申办房产所有权证的报告》，请求国土局按照原有审批[海国用（2007）第1366号]的商服用地性质办理土地使用权分割和房产所有权初始登记及过户登记手续。同年12月8日，琼海市国土资源局作出海国土资函[2016]1400号《琼海市国土资源局关于"天来泉二期"项目房屋所有权登记的函》，载明因被告天来泉项目存在利用商服用地建设商品房、存在改变土地用途的情况，国土局曾于2013年9月4日书面通知被告办理土地用途变更手续（海土环资监字[2013]404号），但被告以天来泉二期项目为公寓式酒店为由未办理土地用途变更手续。琼海市国土资源局要求被告尽快向其申请办理二期项目土地用途改变手续，同时办理土地用途变更登记手续后方可申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与被告签订《抵押合同》，约定：被告将琼海官塘开发区"天来泉"二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据被告的申请，办理"天来泉二期"项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准；二、原告主张的违约金是否超过诉讼时效；三、原告主张办理70年土地使用年限的权属证书应否支持。 关于争议焦点一。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，从双方履行合同的过程看，原告已依约付清了全部购房款，并在收房时向被告支付了代收办证费，被告亦接受了支付，双方事实上形成了代办产权证的委托关系。原告于2011年12月10日办理了收房手续，则被告应于2012年3月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权证，但被告至今未能完成产权证办理，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告抗辩其已依约履行了提交办证资料的义务，由于政府部门要求办理土地用途变更手续导致产权证未能办理，被告没有违约，不应承担违约责任。被告在2011年8月18日向琼海市住房保障与房产管理局申请核发房屋预售证时承诺待市政府补偿价格确定后积极完成土地变性手续的办理，但根据琼海市住房保障与房产管理局及琼海市国土资源局的复函显示，被告在随后的办证过程中并未配合办理土地变性手续导致产权证至今未能办理完成，且被告未能提供充分证据证明其已履行了提交办证资料的义务，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于违约金的计算标准问题。原告认为，合同约定的1%违约金计算方式模糊，且合同是被告提供格式的，有霸王条款嫌疑，故主张按已付房款161010元的日万分之三从交房90天后的次日起计付违约金至2017年3月31日为89167元。被告抗辩合同明确约定违约金，即使被告违约，也应按照合同约定计算违约金。合同第十五条约定，......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的、买受人不退房，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行义务，违约方应依约承担违约责任，且原告没有举证证明因被告延迟办理产权登记手续导致的实际损失。因此，原告主张调整违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，违约金应按照已付房款161010元的1%计付，即1610.1元（161010元×1%），对原告超出该部分违约金的主张，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。 关于争议焦点二。被告抗辩原告关于逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同明确约定了被告报送权属登记资料的期限即房屋交付使用后90天内以及违约金的具体数额，则诉讼时效应从约定的期限届满之次日起算。原告于2011年12月10日收房，则诉讼时效应从2012年3月10日起计算。但被告未依约办理产权证后，原告等涉案项目小区业主形成联络组在起诉前一直在向被告及政府相关部门要求办理产权证，积极主张权利，故本案诉讼时效中断，诉讼时效期间重新起算。因此，原告主张违约金没有超过诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于争议焦点三。如前所述，原、被告事实上形成了代办产权证的委托关系，故被告应继续履行义务，完成涉案房屋的房地产权属证书办理手续。关于原告请求被告为其办理70年土地使用年限的权属证书问题。根据《商品房买卖合同》第一条约定，该地块的土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日，也就是说该地块的土地使用年限为50年。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。原告于2010年1月与被告签订《商品房买卖合同》，其享有该商品房的土地使用权的年限应与该项目土地使用权的年限截止时间一致。故对原告的该项主张，不予支持。关于原告主张的迟延履行金问题。迟延履行金是要解决债务人不履行生效判决给债权人造成的损失问题，目前属于不确定事项，且应通过案件的执行程序解决。原告的该项主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，被告逾期办理产权证已构成违约，原告诉请要求被告完成房地产权属证书办理手续及支付逾期办证违约金1610.1元，理由正当，本院予以支持，对原告的其他诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告王天军办理位于海南省琼海市××区旁天来泉温泉度假中心（二期）第25幢3单元307号房的不动产权证。 二、限被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王天军支付逾期办证违约金人民币1610.1元。 三、驳回原告王天军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2029元，由原告王天军负担1879元，由被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  符儒超 审 判 员  文少娟 人民陪审员  钟兴珠 二〇一七年十月十日 法官助理李昌琴 书 记 员  黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。