北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初11820号原告（执行案外人）:陈道垣，男，1970年11月4日出生，汉族，北京北邮国安技术股份有限公司职员，住北京市大兴区工业开发区广茂大街。委托诉讼代理人：周红桂（陈道垣之妻），女，1968年8月1日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北京大兴支行，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街24号。负责人：王强，行长。委托诉讼代理人：邢磊，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行工作人员。委托诉讼代理人：张士一，男，中国工商银行股份有限公司北京大兴支行工作人员。第三人（被执行人）：温超，女，1957年6月23日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人（被执行人）：北京中颂泰中美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区工业开发区内。法定代表人：腾久光，董事长。原告陈道垣与被告中国工商银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称工行大兴支行）、第三人温超、第三人北京中颂泰中美房地产开发有限公司（以下简称泰中美公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈道垣的委托诉讼代理人周红桂、阴政宏，被告工行大兴支行的委托诉讼代理人邢磊、张士一，第三人温超到庭参加诉讼，第三人泰中美公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈道垣向本院提出诉讼请求：１.判决不得执行位于北京市大兴区大兴工业开发区广茂大街5号院3号楼4层2-401室的房屋；2.确认北京市大兴区大兴工业开发区广茂大街5号院3号楼4层2-401室的房屋归陈道垣所有；3.诉讼费由被告工行大兴支行承担。诉讼过程中，陈道垣放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2009年7月14日，龙新红将位于北京市大兴区大兴工业开发区广茂大街5号院3号楼4层2-401室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给陈道垣，并经北京世界财富房地产经纪有限公司签订《北京市房屋买卖居间合同》。2009年8月14日，陈道垣依法取得房屋所有权证和土地使用权证。陈道垣就涉案房屋向交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称交通银行）抵押贷款730000元。2017年3月31日，陈道垣与交通银行签订《抵押合同解除/终止协议》，解除涉案房屋的抵押。2017年5月，陈道垣拟出售涉案房屋，得知该房已被法院查封。陈道垣提出执行异议，北京市大兴区人民法院于2017年5月27日作出（2017）京0115执异52号执行裁定书，裁定驳回陈道垣的异议请求。陈道垣所签订的购房合同真实有效，且已经取得房屋所有权证和土地使用权证，涉案房屋归陈道垣所有，请法院判决支持陈道垣的诉讼请求。工行大兴支行辩称，不同意陈道垣的诉讼请求，理由如下：第一，工行大兴支行与温超、泰中美公司的债权已经生效法律文书确认，并明确了给付义务，应当予以执行；第二，陈道垣的房屋所有权不具有合法性，其取得房屋所有权证的日期尚在涉案房屋的查封期限内，不能排除执行；第三，陈道垣应当按照法律规定承担举证责任，但陈道垣提供的证据还未达到证明标准。温超述称，认可陈道垣购买涉案房屋的真实性。泰中美公司未作陈述。本院经审理查明：2005年3月18日，本院就工行大兴支行与温超、泰中美公司借款合同纠纷一案作出（2004）大民初字第5641号民事判决书，判决：“一、解除原告中国工商银行北京市大兴支行与被告温超签订的借款合同(于本判决生效之日起解除)；二、被告温超偿还原告中国工商银行北京市大兴支行借款本金五十五万零四百六十一元二角一分及利息四千六百六十一元二角九分（于本判决生效后十日内履行）；三、被告温超给付原告中国工商银行北京市大兴支行借款本金五十五万零四百六十一元二角一分的逾期还款利息（从二○○四年七月二十一日起至给付之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；四、被告北京中颂泰中美房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带清偿责任；被告北京中颂泰中美房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告温超追偿。”该判决生效后，工行大兴支行向本院申请强制执行。本院依据工行大兴支行的申请，于2004年12月2日对登记在泰中美公司名下的涉案房屋予以保全查封。陈道垣作为案外人向本院提出执行异议，本院于2017年5月27日作出(2017)京0115执异52号执行裁定书，裁定：“驳回案外人陈道垣的异议申请”。陈道垣向本院提出案外人执行异议之诉，即本案。2003年3月26日，龙新红与泰中美公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，约定：龙新红购买泰中美公司名下的涉案房屋，建筑面积为159.60平方米，房屋总价为440496元，泰中美公司于2003年4月30日前将房屋交付给龙新红。同日，龙新红向泰中美公司支付涉案房屋首付款90496元。2003年4月30日，龙新红向中国建设银行贷款350000元，用于支付涉案房屋余款。2003年4月10日，龙新红向北京泰中物业管理有限公司支付涉案房屋自2003年4月10日至2004年4月10日的物业费1701.1元，并实际入住涉案房屋。2008年3月4日，龙新红向北京仲裁委员会提出仲裁申请，请求责令泰中美公司对涉案房屋办理产权登记手续。2008年4月25日，北京仲裁委员会作出（2008）京仲裁字第0306号裁决书，裁决泰中美公司于10日内协助龙新红取得涉案房屋的产权证。2009年4月27日，龙新红取得涉案房屋的房屋所有权证。2009年7月14日，陈道垣与龙新红、北京世纪财富房地产经纪有限公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：陈道垣购买涉案房屋，建筑面积为159.60平方米，房屋总价为870000元。合同签订当日，陈道垣支付龙新红定金5000元，支付北京世纪财富房地产经纪有限公司大兴分公司代理服务费等共计19435元。2009年8月14日，陈道垣支付龙新红420000元,并取得涉案房屋的房屋所有权证。2009年9月4日，陈道垣取得涉案房屋的土地使用证。2009年9月25日，陈道垣就涉案房屋向交通银行股份有限公司北京公主坟支行抵押贷款730000元，用于支付涉案房屋的余款。2017年3月31日，陈道垣与交通银行股份有限公司北京公主坟支行签订抵押合同终止协议，证实其担保的主债权已经消灭。2009年9月28日，陈道垣与北京兴集福苑物业管理有限责任公司签订《入住合约》，后交纳物业费、供暖费，并实际入住涉案房屋至今。本院认为，本案争议的焦点为陈道垣是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，龙新红在法院查封之前签订商品房买卖合同、支付全部价款、合法占有涉案房屋，非因龙新红自身原因未在查封之前办理过户登记，本院认定龙新红享有足以排除强制执行的民事权益。其次，陈道垣对法院查封涉案房屋的事实并不知情，其后与龙新红签订涉案房屋买卖合同，支付全部价款，实际占有涉案房屋至今，且陈道垣已取得涉案房屋的房屋所有权证。因龙新红享有足以排除强制执行的民事权益，而陈道垣支付合理对价给龙新红购买了涉案房屋，陈道垣继受取得涉案房屋的相关权利，故本院认定陈道垣亦享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对于陈道垣要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：停止对位于北京市大兴区大兴工业开发区广茂大街5号院3号楼4层2-401室房屋的执行。案件受理费70元，由中国工商银行股份有限公司北京大兴支行负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由陈道垣负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李继伟审判员  张守国审判员  程 立二〇一七年十月十六日书记员  吕旌辉