广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12483号原告（反诉被告）：李九材，男，1969年10月14日出生，汉族，住委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟翔，广东尚尧律师事务所律师。被告（反诉原告）：被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告李九材诉被告佛山市圆方房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2014年11月4日签订的《广东省商品房买卖合同》，双方互不负违约责任，合同总额为373279元；2、被告向原告返还购房首付款213279元及利息30932.56元（利息以213279元为本金，以中国人民银行一至三年同期贷款利率一倍标准，从2014年11月4日暂计算至2017年9月5日，实际数额计算至被告支付之日）；3、被告向原告支付专项维修基金款3732.79元、契税11198.37元、印花税1186.6元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2014年经朋友推荐介绍到佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”看盘。经过了解，原告凑足了首付款之后于2014年11月4日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，合同中明确约定余款采取银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告按照被告的安排和要求，向被告的指定合作银行提交了商业贷款所需相关资料。2014年11月4日，原告在被告工作人员的带领下缴纳了契税11198.37元、印花税186.6元。在上述款项缴纳后，被告一直告知让原告等候贷款通知。从签订合同至今，原告按照被告的指示向商业银行提交贷款申请均未获批准。2017年6月12日，被告向原告发函告知：由于您方选择的付款方式为银行按揭贷款，而银行由于政策性的原因，导致您方至今还未办理按揭贷款。根据原被告双方签订的商铺认购书、买卖合同、补充协议均可以确认，原告选择的付款方式为现金加按揭贷款方式付款。现被告向原告正式告知由于银行的政策性原因，原告申请的按揭贷款不被批准，而在原告申请的按揭分期付款方式不能被银行批准的情况下，原告已无力支付剩余房款，所以与被告签订的《广东省商品房买卖合同》已无法继续履行。综上所述，原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，但因不可归责于当事人双方的事由，即银行政策性原因，导致原告选择的按揭付款方式不能实现，进而导致原告无力继续履行合同。对于不可归责于双方而双方又无法协商解除合同的情形下，原告特依据相关法律规定起诉。被告圆方公司辩称：合同已经履行完毕，合同是合法有效的，根据合同的约定，原告支付部分款项后，被告向佛山市千色汇商城经营管理有限公司交付商品房后，商品房就已经完成交付，所以不存在合同终止或者返还的情况，根据签订的合同，原告在银行不能贷款时，应由原告补足余额。原告已经享受三年委托金的收益。被告类似本案的案件有70多件，已经被法院拍卖、执行完毕。被告圆方公司向本院提出反诉请求：1、原告继续履行被告与原告于2014年11月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、原告支付购房余款180000元；3、原告应向被告支付违约金51462元（以180000元为本金，从2015年2月10日起暂计至2017年9月20日止，并主张计算至被告实际付清之日止）；4、原告承担本案的反诉费用。事实与理由：被告与原告于2014年11月4日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告向被告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层446号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为373279元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款180000元，结算时间2014年11月4日，现金分别111984元和81295元，结算时间分别是2014年11月4日和2014年12月15日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，原告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给被告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则原告应于期限届满之日起7天内以现金方式向被告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，原告需按合同约定在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。原告已向被告支付购房款合计193279元，但被告至今仍未收到原告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款180000元，及因逾期付款产生的违约金以180000为本金从2015年2月10日起暂计至2017年9月20日止，合计51462元（180000元*953天*0.03%=51462元），并主张计算至被告实际付清之日止。原告辩称：被告在反诉提出的事实与理由不成立，双方在签订合同时，未对双方所发生的一系列文书进行协商，仅对所购买的房屋的大小、铺位号、价款总额、支付方式进行过充分的协商，且从双方在本次诉讼提交的证据来看，被告2017年6月12日所发出的一份通知函也明确原告的尾款的支付方式是银行按揭，而非被告在反诉中所主张的如果出现贷款不足以支付商铺价款的，则原告七日内以现金方式向被告支付，对于被告在合同签订之初，是被告单方提供的格式合同，原告的理解是结合双方在签订合同时，内心的真实意思表示应为银行按揭贷款的方式向被告支付剩余的商铺价格，仅仅当已经支付的价格出现差额的时候，原告才有义务补足差额，原告之所以选择银行按揭方式付款，正是原告对合同履行能力的预判，仅出现银行小额差额方式以其他方式继续履行合同，所以双方并未明确确定银行不批准按揭贷款时如何处理，关于最高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，在银行按揭购房时，如出现非买受人原因导致不能银行贷款，可以解除合同，买受人不视为违约。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体身份资格。2、商铺认购书、广东省商品房买卖合同、补充协议，证明原告于2014年11月4日从被告处购买商铺的事实。在合同中双方明确约定的付款方式为现金加银行按揭支付合同总价款。3、通知，证明原被告双方均确认原告购买商铺时选择的付款方式为银行按揭贷款。且在被告的指引下向银行申请贷款，自原告购买商铺之日起一直按照被告的要求准备贷款资料申请贷款。但是直至2017年6月12日，由于银行政策性原因，导致原告至今未能办理贷款的事实。4、收据（5张）、刷卡单（1张）、物业维修基金缴款通知书（1张）、发票（2张），证明原告参加了被告的2万抵5万购房优惠活动，及支付首期购房款、专项维修基金、契税、印花税情况。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照及法定代表人身份证明书，证明被告的主体资格。2、竣工验收备案表，证明涉案商铺是具有合法的建筑手续的。3、委托经营协议书，证明原告与佛山市千色汇商城经营管理有限公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在佛山市千色汇商城经营管理有限公司支付商铺使用权总额中予以折扣。4、通知函和移交确认函，证明被告已将原告购买的商铺移交到佛山市千色汇商城经营管理有限公司。5、付款凭证，证明被告已收取原告的部分购房款。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人举证的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；对证据3，经核对原件，本院确认其真实性；对证据4，经审查，本院确认其真实性。对被告提交的证据1、2、5，原告无异议，本院予以确认；对证据3，原告确认签名的真实性，本院予以确认；对证据4，经审查，本院确认其真实性。本院经审理查明：2014年11月1日，原告与被告签订《商铺认购书》，约定原告向被告认购禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层446号商铺，总价373279元。2014年11月1-2日、2014年11月4日，原告向被告分别支付定金30000元、首期款163279元，原告还向满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付了20000元，以上款项合计213279元。2014年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401016340），合同约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层446号商铺即涉案商铺，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总价款373279元。合同主要条款有：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额111984元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014年11月4日；（2）结算方式：现金；约定金额81295元（人民币）；付款比例：22%；约定日期：2014年12月15日；（3）结算方式：商业贷款；约定金额180000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2014年11月4日；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2014年11月4日，原告与被告签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。2014年11月4日，原告缴纳了专项维修基金款3732.79元、契税11198.37元、印花税186.6元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。关于合同应予解除还是继续履行问题。根据《补充协议》约定，在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款。由此可知，银行按揭贷款并非案涉房屋买卖交易中购房余款的唯一支付方式，在不能取得银行贷款时，原告有义务以自有资金支付余款的方式继续履行合同。因此，原告以不能取得银行贷款为由要求解除合同并要求被告退还首付款及专项维修基金款、契税、印花税等，缺乏依据，本院不予支持。另外，原告并未举证证明团购金20000元由被告收取，原告要求返还，本院亦不予支持。相反，被告反诉要求原告继续履行合同、支付购房余款180000元，并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金。根据合同第六条第3点及《补充协议》第三条第2、3点的约定可知，原告最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，即原告应于2015年2月9日前向被告支付购房余款180000元，但原告至今未支付该款项，已构成违约，应承担违约责任。被告反诉要求以购房余款180000元为本金、按日万分之三的标准自2015年2月10日起至实际清偿之日止计算违约金，符合合同约定，不违反法律相关规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李九材与被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司于2014年11月4日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401016340）及《补充协议》继续履行；二、原告（反诉被告）李九材于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款180000元及违约金（计至2017年9月20日的违约金为51462元，此后的违约金以180000元为本金，按日万分之三计算至原告李九材实际清偿购房余款之日止）；三、驳回原告（反诉被告）李九材的全部诉讼请求；如果当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3802元，反诉费2386元，由原告（反诉被告）李九材负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年十月二十三日书记员  吴章斐