北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初07935号原告（反诉被告）牛林叶，女，1986年1月1日出生，住本市。委托代理人薛卉，男，1957年12月30日出生，住本市。委托代理人郭迎，北京市中洲律师事务所律师。被告（反诉原告）辛世英，女，1934年12月23日出生，住本市。委托代理人韩英英（兼第三人梁继光、王英芳、梁某的委托代理人），北京市普贤律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，该公司职工，住单位宿舍。第三人梁继光，男，1972年2月9日出生，住本市。第三人王英芳，女，1984年3月7日出生，住本市。第三人梁某，男，2006年9月19日出生，住本市。原告牛林叶诉被告辛世英，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称为我爱我家公司）、梁继光、王英芳、梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理。2016年11月7日，本院作出一审判决。判决作出后，牛林叶不服提起上诉。2017年2月27日，北京市第二中级人民法院作出民事裁定书，撤销本院作出的一审判决，将案件发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序。本案现已审理终结。原告牛林叶向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行买卖合同，包括办理网签手续，将本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋过户至原告名下，并立即交付涉诉房屋；2、被告按照合同成交价10%向原告支付逾期履行合同违约金46万元；3、被告赔偿居间服务费6.9万元。事实和理由：位于本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）系被告辛世英个人财产。2016年2月20日，原告通过我爱我家公司与被告签订合同编号为E1512000992的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同）。该合同约定，原告购买被告名下涉诉房屋，建筑面积为55.10平方米，总价款为人民币460万元，付款方式为一次性付款，买卖合同签订当日支付定金20万元，2016年5月31日办理房屋所有权转移登记当日支付440万元；买卖合同第十条第五款约定，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同时，原、被告及我爱我家公司签订《补充协议》，约定被告承诺在房屋过户以前，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或者无法将该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务，办理房屋所有权转移登记的日期为2016年5月31日。此外，原、被告与我爱我家公司签订了合同编号为J16010108的《居间服务合同》，约定原告为居间服务费的承担方，但原、被告任何一方违反本合同第四条或者《买卖合同》的约定，导致我爱我家公司不能继续协助办理买卖交易后续事项的，我爱我家公司不承担责任，且我爱我家公司有权收取本合同约定的居间费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，我爱我家公司无需退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2015年12月21日，原告向我爱我家公司支付居间服务费6.9万元。2016年2月20日，原告向被告支付定金20万元。但被告以市场价格变化为由，单方要求提高交易价格，且拒绝继续履行合同。故原告提起本案诉讼。被告辛世英辩称,涉诉合同之所以无法继续履行是因为原告违约所致，被告一直积极履行合同义务。原告未按照合同约定于2016年5月31日之前付清涉诉房屋的购房款，导致被告无法购买其他房屋，从而迁走原有户口。另外，买卖合同约定涉诉房屋的总价款为人民币460万元，但在我爱我家公司组织双方网签时，我爱我家公司拟定的网签价格为140万元，违反买卖合同的约定，构成根本违约。同时，被告辛世英及第三人梁继光、王英芳、梁某共同居住在涉诉房屋内，该四人在本市无其他住房，被告不同意原告的全部诉讼请求。同时，被告提出反诉，请求判令：1、解除牛林叶与辛世英于2016年2月20日签订的编号为E1512000992的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、牛林叶承担本案诉讼费。针对辛世英的反诉请求，牛林叶辩称：原、被告对于以140万元的价格签订网签合同是协商一致的，牛林叶不存在违约情形，不同意辛世英的全部反诉请求。第三人我爱我家公司述称,我爱我家公司同意继续履行涉诉合同。涉诉合同签订之后，被告辛世英不予配合办理网签，导致合同无法履行。现牛林叶具备履行合同的经济能力，不同意辛世英关于解除买卖合同的反诉请求。第三人梁继光述称,同被告辛世英的答辩意见，同意被告辛世英反诉请求。第三人王英芳述称,同被告辛世英的答辩意见，同意被告辛世英反诉请求。第三人梁某述称,同被告辛世英的答辩意见，同意被告辛世英反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋现系被告辛世英名下个人所有房产。2016年2月20日，牛林叶作为乙方通过我爱我家公司与作为甲方的辛世英签订合同编号为E1512000992的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同）。合同约定,乙方牛林叶购买甲方辛世英名下位于本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋（以下简称为涉诉房屋），涉诉房屋建筑面积为55.10平方米，用途为住宅。成交总价为人民币460万元，乙方采取全款的方式支付房屋成交总价款，其中于合同签订当日向甲方支付定金人民币20万元，于办理房屋所有权转移登记当天（2016年5月31日之前）支付人民币440万元，资金通过资金存管的方式划转，甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方。本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移，乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用合同第十一条解除条款约定。同日，原告牛林叶作为乙方，与作为甲方的辛世英，及作为丙方的第三人我爱我家公司签订《补充协议》和《居间服务合同》，约定甲方同意将涉诉房屋出售给乙方；甲方承诺在过户之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；经甲乙双方友好协商同意，约定于2016年5月31日之前办理房屋所有权转移登记；乙方向丙方支付居间服务费人民币6.9万元，甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2015年12月21日，原告牛林叶向我爱我家公司支付居间服务费人民币6.9万元。2016年2月20日，原告牛林叶向被告辛世英支付定金人民币20万元。2016年3月12日，原、被告于我爱我家公司南小街店会议室见面商讨增加20万元购房款一事，后协商未果。2016年3月24日，牛林叶签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（由我爱我家公司草拟合同），该合同中对房屋成交价格约定为人民币140万元。后，我爱我家公司工作人员将此份草拟的网签合同交给被告辛世英，辛世英对140万元的网签价格不予认可，并提出异议，拒绝签署该份网签合同。2016年4月22日，原告牛林叶再次签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（由我爱我家公司草拟合同），该份合同中对房屋成交价格约定为人民币460万元。随后，我爱我家公司的经纪人员将此份网签合同交给被告辛世英的儿子梁继光。此后，被告辛世英拒绝配合原告牛林叶办理涉诉房屋的网签手续。2016年5月4日，牛林叶向被告辛世英发出催告函，催促辛世英积极履行合同。关于约定房价款为460万元的网签草拟合同被告辛世英是否知情一节，原告牛林叶及第三人我爱我家公司认为该份网签草拟合同被告已经知悉。为此，我爱我家公司申请经纪人兰某出庭作证。证人兰某表示，原、被告曾于2015年12月16日签订关于涉诉房屋的买卖合同，并于同日签署《装修款补充协议》（甲方为已故的梁志书，为辛世英之夫签字系被告辛世英所签），约定房屋交易总价款为人民币460万元，包含标的房屋配套设施折价款310万元。因此，甲方出售该房屋的合同价格为人民150万元。后辛世英通过公证继承的方式取得涉诉房屋的产权，故原、被告于2016年2月20日重新签订了涉诉买卖合同。在涉诉合同的履行过程中，我爱我家公司曾将约定房价款为460万元的网签草签合同交予被告的儿子梁继光。被告辛世英也在此后亲自到过我爱我家公司的门店，证人也将460万元网签合同一事告知辛世英本人。对此，被告辛世英表示从未认可将460万元的房价款进行拆分，亦未收到以460万元为房价款的网签草拟合同，且证人前后陈述有所出入。关于户籍未迁出问题，被告辛世英表示因未于2016年5月31日前收到原告牛林叶支付的全部购房款，导致辛世英无法另购其他房屋，其无法迁出户籍。重审中，被告之子梁继光表示在收到我爱我家公司提供的价格为460万元的第二份网签合同后，因辛世英生病住院，故梁继光并未将该份合同转交辛世英。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原、被告及第三人我爱我家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。应当指出的是，在原、被告签订上述合同及补充协议后，双方就涉诉房屋形成的买卖合同已成立且生效。被告是否签署网签合同，仅对交易的履行构成影响，并不妨碍原、被告之间买卖合同关系的成立、生效。在合同履行过程中，第一份网签合同的交易价格为140万元，无论此前是否存在商讨拆分价款的情形，被告拒绝签署与买卖合同交易价格存在差异的网签合同，是为了保护其合法利益，并不构成违约。而在第二份网签合同作出且原告已经签署后，被告并未签订该份网签合同，导致房屋交易未能继续履行。关于被告未签署第二份网签合同一节，现没有证据证明被告或其授权的委托代理人曾收到过该份网签合同，故亦不宜认定被告存在违约。而根据合同约定，原告应在过户当日支付剩余购房款。由于被告未能签订网签合同，导致过户手续无法在合同约定的期限办理。在此情况下，原告未支付购房款，亦不构成违约。因此，关于被告主张原告存在违约行为，要求解除合同，并要求原告支付违约金的反诉请求，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持。现原告要求继续履行合同，要求被告办理过户手续并交付房屋，理由正当，本院对此予以支持。关于原告要求被告支付未履行合同违约金及赔偿居间费的诉讼请求，因第二份网签合同未能签署并非被告恶意违约所致，且合同已经判决继续履行，居间费并非原告的损失，故原告的该部分请求，本院亦不予支持。同时，考虑到被告及第三人梁继光、王英芳、梁某的实际情况，应适当给予被告及上述第三人一定交付房屋期间。在房屋产权过户同时，原告一次性将剩余购房款440万元支付被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告辛世英于本判决生效后十五日内协助原告牛林叶办理将本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋过户至原告名下的相关手续，过户同时，原告牛林叶向被告支付剩余购房款440万元；二、被告辛世英及第三人梁继光、王英芳、梁某于上述产权过户登记手续办理完毕后六个月内，将本市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋腾交原告牛林叶；三、驳回原告牛林叶的其他诉讼请求；四、驳回被告辛世英的全部反诉请求。本诉案件受理费43600元，由被告辛世英负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费21800元，由被告辛世英负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠审 判 员  杨志彤人民陪审员  钟启龙二〇一七年十月三十日书 记 员  孙 墨