陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕07民终977号上诉人（原审被告）：汉中华联置业有限公司。住所地：汉中市经济开发区南郑大道**号恒大城综合楼。法定代表人：贾飞，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕洋波，男,该公司员工。委托诉讼代理人：王开江，男,该公司员工。被上诉人（原审原告）：李宇烜,男,生于1989年8月19日，汉族,陕西省勉县人。委托诉讼代理人：陈晓兰，陕西嘉盟律师事务所律师。上诉人汉中华联置业有限公司（简称“华联置业”）因与被上诉人李宇烜商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院（2017）陕0721民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华联公司委托代理人吕洋波、王开江，被上诉人委托代理人陈晓兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）李宇烜向一审法院请求：1、要求华联公司按照当时李宇烜购买商铺时的承诺，尽快拆除10号楼1单元2号商铺门前临街的两处大型户外广告设施并尽快完善商铺门前工棚和围墙拆除后的遗留问题，确保不影响李宇烜收房及以后对外出租营业；2、判令华联公司按照购房合同之约定，自2013年12月31日起至今按照逾期交房每天万分之一的赔付标准，赔付李宇烜逾期三年（合计1095天）交房违约金，共计人民币151416.60元；3、判令华联公司赔付李宇烜2012年先后购买华联公司两处商铺合计总金额1382798.00元，依照银行贷款年利率6%，因华联公司工棚、围墙及广告设施未及时拆除等原因给李宇烜造成无法收房，所购商铺无法对外出租营业造成的三年经济损失共计248903.64元；4、判令华联公司继续履行合同，协助李宇烜办理交房及产权证相关手续；5、本案诉讼费由华联置业承担。一审法院认定的事实：2012年4月22日，华联置业与李宇烜签订《商品房预售合同》，李宇烜购买华联置业开发的汉中恒大城第10号楼1单元2号商铺，建筑面积为165.68平方米，每平方米7557.29元，总金额为1221862.00元，用途为商业用房，交付期限为2013年12月30日前。2013年1月8日华联置业与李宇烜再次签订《商品房预售合同》，李宇烜购买华联置业上述同一楼盘第10号楼1单元1号商铺，建筑面积为31.75平方米，每平方米5068.85元，总金额为160936.00元，用途为商业用房，交付期限为2013年12月30日前。以上两份合同均约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”以上两份合同签订后，李宇烜按照合同约定向华联置业足额交付了购房款。2014年2月华联置业向李宇烜发出收房通知书，要求李宇烜接收房屋，李宇烜以购买房屋时华联置业承诺的“在2013年底交房时拆除商铺门前的工棚、围墙及广告设施”为由，认为所购的商铺旁华联置业搭建的临时工棚、围墙以及商铺前面的广告牌未拆除，遂拒绝接收所购买的1号及2号商铺。华联置业又于2014年2月、7月电话通知李宇烜接受房屋，李宇烜以相同理由拒收。此后，李宇烜于2014年至2016年多次就临时工棚、围墙以及广告牌的拆除问题找华联置业协商，华联置业表示愿意协调，但始终未果，李宇烜遂诉至法院。另，李宇烜所购买的商铺前的大型广告牌于2006年由汉中泰达广告工程有限公司安装设置，所有权属于该公司，并非华联置业公司所有。李宇烜要求华联置业拆除广告牌，华联置业曾就拆除广告牌的事宜与该公司协商，但未能达成协议。经法院主持华联置业与李宇烜参加，于2017年2月27日对华联置业与李宇烜诉争的广告牌、围墙、工棚进行了现场勘查。该公告牌位于恒大城地产东北处路边（梁山大道南头），距李宇烜购买的房屋约28米。2011年5月，华联置业在修建10号楼（李宇烜购买该楼）和旁边的11号楼时，搭建了临时围墙和工棚，用于堆放材料。2014年2月，华联置业通知李宇烜收房时，该工棚以及围墙仍旧存在，该围墙、工棚华联置业于2016年11月拆除。该围墙距离李宇烜所购买的2号商铺东面（商铺正前方）约5.1米，北面（侧面）约3米，围墙南北向（商铺正前方）长约24.4米，北头东西向长约10.04米，南头东南向距南郑大道长约14.4米，围墙高度约1.8米。庭审中，李宇烜主张在购买华联置业10楼1、2号房屋时，华联置业销售人员和其业务主管曾口头承诺在2013年12月30日交房前将广告牌和围墙、工棚予以拆除，但未提供足够证据证明其主张，华联置业抗辩称一切以合同及其附件为准，而合同及其附件并没有在交房前拆除广告牌和围墙、工棚的内容。后李宇烜申请法院调查华联置业当时的销售人员和业务主管，经法院调查亦未收集到李宇烜在购买该房屋时华联置业曾口头承诺在交房前拆除广告牌和围墙、工棚相关内容的证据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。华联置业与李宇烜双方自愿签订《商品房预售合同》，该合同合法有效，李宇烜按照合同约定全部履行了交付房款的义务，华联置业理应按照约定的期限履行向李宇烜交付房屋的义务，并应当按照合同约定办理相关房屋产权证书。根据审理查明的事实，华联置业在2014年2月通知李宇烜交付房屋时，2号商铺前仍然搭建有临时工棚和围墙，双方虽未在合同中明确约定华联置业负有拆除临时工棚及围墙的义务，李宇烜也未提交证据证实购买时华联置业曾口头承诺会拆除工棚及围墙等设施，法院亦未收集到相关证据，但李宇烜购买的房屋用途是商业用房，而不是用于居住，双方在合同中就该房屋的用途做了明确约定。华联置业搭建的工棚及围墙在华联置业通知李宇烜收房时并未拆除，导致李宇烜无法按期收房后正常使用或出租，致使李宇烜签订合同的目的（商铺的商业价值）无法实现。后李宇烜多次找华联置业要求拆除工棚、围墙，华联置业才于2016年11月予以拆除，故华联置业理应按照合同约定向李宇烜承担逾期交付2号商铺的违约责任。违约责任应自2013年12月30日合同约定的最后交付期限的次日即2013年12月31日起计算至2016年11月30日（现场勘察证实华联置业于2016年11月拆除临时工棚及围墙）。李宇烜要求华联置业拆除商铺前的广告牌，因华联置业无权处分，故对于华联置业拆除了围墙、工棚后，李宇烜仍因广告牌未拆除而拒收房屋由此产生的迟延交付，华联置业不应承担违约责任，且该广告牌所有权不属于华联置业，华联置业系无权处分人，故对李宇烜要求华联置业拆除广告牌的请求不予支持。对于1号商铺，因1号商铺是内铺，并未被遮挡，李宇烜因为2号商铺不符合约定而同时拒绝接受1号商铺，责任应当由李宇烜自行承担，故对于1号商铺逾期交付的违约责任，华联置业仅应承担自合同约定最后交付期限即2013年12月30日的次日即2013年12月31日起至2014年2月28日这期间的违约责任（双方认可华联置业于同年2月催促李宇烜收房）。对于李宇烜主张的自2014年2月华联置业催收其收房之后1号商铺的违约金请求不予支持。李宇烜主张由华联置业按照合同约定支付违约金，同时主张由华联置业赔偿其无法对外出租营业造成的经济损失，因违约金就是对李宇烜的损失的弥补，且李宇烜也未提交损失的依据，按照合同法规定，违约金和损失赔偿不能同时主张，故对于李宇烜请求华联置业赔偿损失的请求亦不予支持。对华联置业辩称的关于商铺外的广告设施并非华联置业公司建设所有，华联置业无权拆除及赔偿损失与支付违约金李宇烜不应当重复主张的理由，符合法律规定，予以支持。华联置业辩称本案李宇烜的请求已经超过诉讼时效两年，虽然本案系合同之债，但在约定的交付之日后两年内李宇烜多次找华联置业要求交付房屋，积极地在主张自己的权利，发生诉讼时效中断的情形，故华联置业这一辩称理由不予支持。华联置业辩称本案涉及的两套购房合同是两个单独的房屋买卖关系，李宇烜应当分别起诉，因本案华联置业与李宇烜是同一的，法律关系也是相同的，李宇烜选择合并起诉，为节省人力、财力、物力，法院可以合并审理，故华联置业这一辩称理由亦不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款判决：一、限汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日向李宇烜交付购买的汉中恒大城第10号楼1单元1号商铺及2号商铺；二、汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内向李宇烜支付逾期交付1号商铺的违约金966.00元（自2013年12月31日起计算至2014年2月28日止，共计60天，按照已交房款160936.00元每日万分之一计算）；三、汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内向李宇烜支付逾期交付2号商铺的违约金130250.00元（自2013年12月31日起计算至2016年11月30日止，共计1066天，按照已交房款1221862.00元每日万分之一计算）；以上二、三项合并，汉中华联置业有限公司共计支付违约金131216.00。四、限汉中华联置业有限公司在交付上述房屋后540日内办理相关的房屋产权证书，李宇烜应予协助提供相关办理资料；五、驳回李宇烜的其他诉讼请求。本案受理费7304.00元，由李宇烜负担4380.00元，由汉中华联置业有限公司负担2924.00元。上诉人华联置业不服一审判决，上诉请求：撤销（2017）陕0721民初69号判决书第二项、第三项内容，改判上诉人不支付违约金，变更第四项540日更正为540个工作日，或发回重审。事实及理由：一、上诉人交付的10号楼1、2号商铺已通过竣工验收，符合交付条件。上诉人按照合同约定的日期以电话形式通知上诉人收房，被上诉人接到通知后，以商铺一侧有围墙及工棚、广告牌为由拒绝收楼，不符合合同约定，上诉人不存在逾期交房的情形，不应承担违约责任。二、原审认定事实有误。商铺一侧的围墙、工棚以及广告牌均不是上诉人搭建、管理或授权他人搭建、管理，法院仅对广告牌所属进行查明，而对围墙及工棚所属未进行查明，直接认定系上诉人搭建无事实依据。三、即使围墙对商铺经营有一定影响（顾客出入不便），但不足以导致商铺无法经营（围墙与商铺有五米左右的距离，南侧可以出入），被上诉人不能以此拒绝收楼，要求上诉人承担违约责任。一审法院认定围墙围挡商铺，导致商铺无法使用，致使被上诉人的合同目的无法实现，无事实和法律依据，依法应予以纠正。被上诉人李宇烜答辩称一审判决适当，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。事实及理由：一、原审判决上诉人支付10号楼1号商铺的违约金符合客观事实，双方约定在2013年12月30日前交付，上诉人实际交付时间是2014年2月，上诉人逾期交房客观存在，应承担违约责任。二、被上诉人购买10号楼2号商品房的用途为商业用房，上诉人修建的围墙导致被上诉人的2号商品房北面及正前方全部封堵，直接影响了2号商铺的正常使用，致被上诉人购买该商铺的合同不能实现。因此，上诉人理应承担违约责任。三、上诉人在交房后540日为被上诉人办理房屋产权证系双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第12条明确约定，应按约定履行。经审理查明，对于原审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人提出不应支付10号楼1号商铺违约金的问题。经审理，上诉人在庭审中认可有书面证据证明其通知被上诉人收楼的时间是在2014年2月份，双方签订的商品买卖合同约定的交房时间是在2013年12月30日前，故原审法院认定上诉人违约，违约金计算至2014年2月28日，并无不当。因此上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出不应支付10号楼2号商铺违约金的问题。经审理，上诉人通知交房时间是在2014年2月，根据双方合同约定，交房时间是在2013年12月30日，因此此段时间上诉人存在违约行为，应按合同约定承担违约责任。上诉人2014年2月通知被上诉人接收房屋时，涉案2号商铺已通过竣工验收，符合交付条件，虽然该商铺外面有围墙、工棚遮挡，给商铺经营造成不便，但是并不存在合同约定的不能交付使用的条件，因此在上诉人通知被上诉人收房后，被上诉人以商铺外面有围墙、工棚遮挡为由，拒绝收房的理由不能成立，故在被上诉人接到收楼通知后，上诉人一方不存在合同约定的违约责任，原审判决上诉人承担违约责任，存在不当。但是，涉案2号商铺外面的围墙、工棚距离商铺较近，给商铺的营业造成一定影响。上诉人作为开发商，在接收楼盘时，应该及时拆除围墙、工棚，以免对临近商铺的使用造成妨害。但是上诉人直到2016年11月份才拆除围墙、工棚，这期间，商铺因围墙、工棚的妨害导致商铺顾客出入不方便而给商铺造成一定营业损失，上诉人应承担相应补偿责任。因被上诉人未提交该方面相关损失的证据，本院参照双方合同约定的违约责任承担方式，酌情确定上诉人补偿被上诉人60000元营业损失，较为适当。故上诉人此项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于上诉人提出变更办理房屋产权证书的期限由540日为540个工作日的上诉请求。经审理，双方签订的《房屋买卖合同补充协议》第12条有明确约定，故上诉人此项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省南郑县人民法院（2017）陕0721民初69号判决书第一、二、四、五项；二、撤销陕西省南郑县人民法院（2016）陕0721民初967号判决书第三项；三、上诉人汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内向李宇烜支付逾期交付的2号商铺违约金7331元（自2013年12月31日起计算至2014年2月28日止，共计60天，按照已交房款1221862.00元每日万分之一计算）；四、上诉人汉中华联置业有限公司在本判决生效后10日内补偿被上诉人李宇烜10号楼2号商铺营业损失60000元。二审案件受理费2924元，由上诉人汉中华联置业有限公司负担1524元，被上诉人李宇烜负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 平代理审判员 袁 媛代理审判员 于云江二〇一七年十月二十七日书 记 员 李 洋