.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终7463号上诉人(原审原告、执行案外人)：于安文，男，1970年10月12日出生，住大连市沙河口区。被上诉人(原审被告、申请执行人)：武刚，男，1968年9月28日出生，汉族，无职业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王文鹏，辽宁安宇律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连亚宸房地产开发有限公司，住瓦房店市许屯镇腰屯村。法定代表人：祁连红，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁金凤，女，该公司副总经理。上诉人于安文因与被上诉人武刚、第三人大连亚宸房地产开发有限公司（以下简称亚宸公司）案外人执行异议之诉一案，不服瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于安文，被上诉人武刚的委托诉讼代理人王文鹏，第三人亚宸公司的委托诉讼代理人祁金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于安文上诉请求：撤销一审判决第二项，改判立即停止对原告购买的位于瓦房店市许屯镇腰屯村的宸汤官邸别墅18号（现行政街号为许屯镇龙李路327号，建筑面积为313.50平方米）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：1、案涉房屋的登记机关为瓦房店市房屋管理办公室；房屋项下的土地使用权登记机关为大连市国土资源局瓦房店市分局，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款的规定，应当分别办理查封登记。武刚申请瓦房店市人民法院查封案涉房屋的时间是2015年6月9日，于安文签订商品房买卖合同的时间是2015年2月16日，办理备案登记的时间为2015年6月1日，均在瓦房店市人民法院查封案涉房屋之前，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，认定瓦房店市人民法院2014年5月15日即查封了案涉房屋，属于适用法律错误。2、瓦房店市人民法院对土地使用权的查封不能对抗善意的、无过错的买受人。查封应当具有公示效力，于安文签订商品房买卖合同后案涉房屋能够在瓦房店市房屋管理办公室办理商品房买卖备案登记，说明案涉房屋在办理备案时并没有在瓦房店市房屋管理办公室产生查封的公示效力。于安文作为买受人，在购买案涉房屋时并不知道案涉房屋项下的土地使用权被查封，并且所购买的房屋已经在登记部门备案，买受人并没有过错。3、武刚主张瓦房店市人民法院于2015年4月27日通过张贴公告等方式查封案涉房屋，因不动产查封必须是以查封登记为要件，在于安文办理商品房买卖合同备案登记时查询，登记机关显示并无查封。故即便是2015年4月27日瓦房店市人民法院作出了查封裁定，但因没有送达给协助执行人--瓦房店市房屋管理办公室，故不产生查封的法律效力。4、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预购登记的房屋可以进行预查封。因案涉房屋已备案到于安文名下，于安文并非被执行人，故不应对案涉房屋予以查封。5、于安文所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋，且已支付了合同约定的全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费者对买受房屋的物权期待权足以排除执行的效力。武刚辩称，不同意于安文的上诉请求。1、于安文是首先和亚宸公司签订了房屋参建合同，该合同签订的日期系武刚申请查封案涉土地日期之后。武刚申请执行的过程中，于安文以参建合同的身份主张房屋权利时未得到支持，于安文已经知晓案涉土地被查封，后又与亚宸公司签订商品房买卖合同，该合同签订的日期也在一审法院查封公告之后。同时，于安文和亚宸公司向瓦房店市房屋管理办公室主张登记的时候，在该办公室提供给法院的证明中可以看出，在建工程系查封状态，也就是说无论是原始参建合同还是变更后的商品房买卖合同，都是在土地和房屋查封之后签订的。于安文向法院提交了两份矛盾的合同，参建合同和商品房买卖合同性质不同。瓦房店市人民法院于2015年4月27日作出（2014）瓦执字第1196号执行裁定书，查封亚辰公司所有的在建房屋，并且张贴查封公告。于安文第二次所谓的商品房买卖合同仍然在查封之后签署，也是购买被查封的在建工程行为。因此，其主张被一审驳回是正确的。2、案涉房屋已经被一审法院执行完毕，并被武刚转让他方。根据瓦房店房屋管理办公室提交给法院的外网网签明细中可以看出，于安文在网签时即显示在建工程系查封状态，同时还有多人在一天同时购买了30几套房产。而其中的ＸＸ向瓦房店人民法院主张15套房屋的所有权，一审法院和二审法院均予以驳回。本案于安文的请求同样是在查封之后所主张的，法院应予驳回。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定，本案亚宸公司在明知无处分权的情况下先和于安文签订参建合同，在面临参建合同无法实现的情况下又改为签订商品房买卖合同，所以亚宸公司是明知司法裁定仍然和于安文签订合同，于安文理应和亚宸公司另行处理双方的纠纷。4、于安文付款方面的证据不足。亚宸公司述称，同意于安文的诉讼请求。亚宸公司与于安文签订参建合同和商品房买卖合同的时候，房屋没有被查封，否则也不会办理房屋预售许可证。一审判决已经认定亚宸公司与于安文签订的合同是合法有效的。于安文向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的位于瓦房店市许屯镇腰屯村的宸汤官邸别墅18号（现行政街号为许屯镇龙李路327号，建筑面积为313.50平方米）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2．确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于瓦房店市许屯镇腰屯村的宸汤官邸（现行政街号为许屯镇龙李路327号，建筑面积为313.50平方米）房屋归原告所有。一审法院认定事实：案涉房屋位于瓦房店市许屯镇腰屯村（行政街号为许屯镇龙李路327号），建筑面积为313.50平方米，未办理房屋所有权证。武刚与亚宸公司民间借贷纠纷一案，依武刚的申请，一审法院于2014年5月15日作出（2014）瓦民初字第3159号民事裁定书，裁定查封亚宸公司享有的位于瓦房店市许屯镇的土地使用权，证号为（2014）第51号（案涉房屋即位于此51号地块）和（2014）第52号。上述案件经一审法院主持调解，双方自愿达成调解协议，约定：亚宸公司于2014年11月21日前偿还武刚全部借款400万元，一审法院对上述协议予以确认，并于2014年5月21日作出（2014）瓦民初字第3159号民事调解书。该调解书发生法律效力后，武刚向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年10月13日立案受理，案号为（2014）瓦执字第1996号。2015年4月27日，一审法院作出（2014）瓦执字第1996号执行裁定书，裁定查封亚宸公司所有的包括案涉房屋在内的37所房屋，查封期限三年。同日，一审法院在上述查封房屋所在工地醒目位置张贴查封公告。2015年6月9日，一审法院将（2014）瓦执字第1996号执行裁定书及（2014）瓦执字第1996号协助执行通知书送达至瓦房店市房屋管理办公室。同时查明，2014年12月26日，原告于安文（乙方）与第三人亚宸公司（甲方）签订《宸汤官邸》参建合同，约定乙方自愿参建甲方的18号别墅108号（即案涉房屋），建筑面积386.56平方米，乙方支付给甲方参建款100万元作为上述房产的开发建设费用。2014年12月26日，原告于安文通过中国工商银行向祁金凤转账85万元。同日，祁金凤出具收条一份，载明收到于安文现金15万元，转账款85万元。同日，第三人亚宸公司为原告出具专用收款收据一份，金额为100万元。2015年2月16日，原告于安文（买受人）与第三人亚宸公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告购买位于大连龙门旅游度假区瓦房店市许屯镇18号别墅108号（即案涉房屋），建筑面积386．56平方米，房屋价款为100万元。上述商品房买卖合同出卖人处未加盖第三人亚宸公司印章，由第三人时任法定代表人祁金凤签名，买受人处由原告签名。2015年5月29日，原告于安文（买受人）与第三人亚宸公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买案涉房屋，建筑面积为313.50平方米，房屋价款为100万元。上述商品房买卖合同于2015年6月1日在瓦房店市房屋管理办公室办理备案登记，登记在原告于安文名下。另查明，案涉房屋没有通过竣工验收，尚不具备居住条件。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告对登记在第三人名下的案涉商品房提起异议，应当同时满足以下三个条件，且其权利能够排除强制执行，该异议才能得到支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一审法院于2014年5月15日即查封了案涉房屋所在的土地（51号地块）使用权，而原告与第三人不论是签订参建合同或是商品房买卖合同，时间均晚于一审法院的查封。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第二十三条的规定：”查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”现案涉房屋的所有权与查封土地的使用权均属于第三人，故一审法院于2014年5月15日查封的土地使用权的效力及于案涉房屋。据此，原告提供的证据并不足以证明其异议满足上述条件，故对于原告要求停止案涉房屋的执行、解除案涉房屋查封、并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，均不予支持。原告还要求确认其与第三人于2015年2月16日签订的商品房买卖合同合法有效。虽然上述合同未加盖第三人亚宸公司的印章，但签订该合同时，祁金凤尚系第三人的法定代表人，其有权代表第三人签订上述合同。该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律或者行政法规的规定，该合同自双方当事人签字时成立并生效。故对于原告的此项诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第二十三条第一款之规定，判决：一、原告于安文与第三人大连亚宸房地产开发有限公司于2015年2月16日签订的位于大连龙门旅游度假区瓦房店市许屯镇18号别墅108号的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告于安文的其他诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告于安文负担。一审查明的事实除”上述商品房买卖合同于2015年6月1日在瓦房店市房屋管理办公室办理备案登记，登记在原告于安文名下。”外属实。结合业经一审质证证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：于安文与亚宸公司于2015年5月29日签订的商品房买卖合同于2015年6月1日办理了网签。2015年6月9日，瓦房店市房屋管理办公室收到一审法院送达的（2014）瓦执字第1996号执行裁定书及协助执行通知书后向一审法院出具的协助执行通知书回执以及明细上记载上述商品房买卖合同尚未到该房产部门进行备案审核。包括案涉房屋在内所查封的37套房屋均为在建工程查封，且均集中在2015年5月30日、2015年5月31日办理了商品房买卖合同网签的提交手续，其中买方为王美芳的房屋16套，买方为ＸＸ的房屋15套，买方为戚福斌的房屋5套，买方为于安文的房屋1套（即案涉房屋）。案涉房屋所座落土地用途为商服，属于亚宸公司开发建设的”宸汤官邸”原生态温泉别墅项目。亚宸公司于2015年1月28日取得包括案涉房屋在内的商品房预售许可证（瓦房管许字第2015003-2号）。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据于安文的上诉请求，本案二审争议的焦点问题是于安文对作为执行标的的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。于安文依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条主张权利。该项规定是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者保护的标准，既不要求主观上无过错，也不要求支付全部价款，更不要求占有房屋，故应对其适用条件及范围从严把握，以防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。本案中，于安文先是与亚宸公司签订了参建合同，后又与亚宸公司签订了两份商品房买卖合同。根据参建合同，于安文是参建亚宸公司所开发的”宸汤官邸”原生态温泉别墅项目。于安文主张之所以签订参建合同是因为案涉房屋当时尚未取得预售商品房许可证，在预售许可证取得之后，又重新签订了商品房买卖合同。然而根据瓦房店市房屋管理办公室出具的查封房屋明细以及亚宸公司的自述，亚宸公司开发的该项目共计37栋别墅，其他提交网签的买受人或为亚宸公司的股东，或为该项目施工单位管理人员的妻子，或为亚宸公司法定代表人的亲属，均与亚宸公司存在一定利益关系，并非普通消费者。在于安文未能提交其他证据证明其主张的情况下，难以认定其普通消费者的身份。另外，案涉房屋所座落的土地用途为商服用地，位于大连龙门旅游度假区，属于原生态温泉别墅项目，无论是土地的用途、地理位置还是温泉别墅改善修养的属性，均与保障普通消费者安身立命之所的生存权的初衷相去甚远。并且于安文只提供了大连市房地产登记发证中心于2016年6月16日出具的大连市内四区国有土地上无登记在其名下房屋的证明，其并未提交关于长期生活居住在被执行房屋所在地即瓦房店市以及在该地其名下无其他能够用于居住的房屋证据。综上，本院认为，于安文对作为执行标的的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对于其停止执行、解除查封的诉请，不应予以支持。关于于安文主张案涉房屋已经办理商品房预售合同备案登记，不应予以查封。经审查，瓦房店市房屋管理办公室向一审法院出具的协助执行通知书的回执已经记载了案涉商品房买卖合同只是进行了网签，并未办理备案，于安文的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，于安文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,700元，由上诉人于安文负担。本判决为终审判决。审判长刘丽媛审判员阁成宝审判员季烨二〇一七年十月二十四日书记员滕子美