陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0581民初970号原告：薛彩虹，女，生于1968年1月26日，汉族，初中文化。原告：谢丹，女，生于1990年1月14日，汉族，大专文化，系薛彩虹之女儿。原告：谢立平，男，生于1967年3月29日，汉族，小学文化。系薛彩虹之夫。三原告委托代理人吴海平，陕西建宾律师事务所律师，特别授权。三原告委托代理人林莎，陕西建宾律师事务所律师，一般授权。被告：罗小利，女，生于1954年8月7日，汉族，小学文化。被告：柳虎民，男，生于1975年1月21日，汉族，高中文化。被告：柳亲梅，女，生于1977年5月23日，汉族，初中文化。被告：柳梅，女，生于1979年9月18日，汉族，高中文化。四被告委托代理人王宇，陕西行天律师事务所律师，特别授权。四被告委托代理人殷鹏星，陕西行天律师事务所律师，一般授权。第三人：韩城市金城街道办事处晨钟村村民委员会第九村民小组，（以下简称晨钟九组）负责人：刘忠贤，系该组组长。原告薛彩虹、谢丹、谢立平诉被告罗小利、柳虎民、柳亲梅、柳梅，第三人韩城市金城街道办事处晨钟村民委员会第九村民小组房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛彩虹、谢丹、谢立平的委托代理人吴海平、林莎，被告罗小利、柳虎民、柳亲梅、柳梅的委托代理人王宇、段鹏星，被告韩城市新城街道办事处晨钟村村民委员会第九组村民小组负责人刘忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛彩虹、谢丹、谢立平向本院提出诉讼请求：1、请确认1997年1月14日柳忠元与谢立平之间签订的（关于买卖门面房的协议）无效。2、请判决四被告立即腾出并返还位于韩城市金城办金塔公园西侧一号楼十二号门面房。3、判决四被告共同支付房租10万元，互负连带责任。事实与理由：原告薛彩虹、谢丹、谢立平是晨钟村九组的合法村民，该户的户主是薛彩虹，位于韩城市金城办金塔公园西侧的一号楼十二号的门面房房产，由原告所在的晨钟九组建设，是该村小组的集体资产，该房产占用的土地属于小组村民集体。1996年1月30日，原告所在的晨钟村九组进行集体房产分配时，按照原告家人口三人予以分配，并进行价格补差。1997年1月14日，四被告的亲属柳忠元在世期间，与原告谢立平共同协商，签订《关于买卖门面房的协议》一份，并进行了公证。2009年柳忠元去世，该门面房一直由四被告实际占有。该门面房是原告家庭三口人使用的集体财产，原告谢立平无权处分，并且按照规定该房产不得上市交易。所以原告认为1997年1月14日谢立平与柳忠元签订的房屋买卖合同无效应立即腾出并归还原告。现原告诉至法院，提出上述诉讼请求。开庭审理中，原告为支持自己的主张提供了如下证据。第一组证据：①原告薛彩虹家庭的户口本、②结婚证一份、③1996年1月30日《晨钟村九组陵园坡上街面房分配结算表》；证明①原告薛彩虹家庭于1996年在晨钟村九组分得涉案的门面房的使用权，②该门面房所有权属于晨钟村九组的集体资产，给村民分配仅仅是使用权的分配。被告质证称，对真实性无异议①对事实不知情②第三份证据看不出分配的是使用权。第三人对此无异议。第二组证据：①1997年1月14日谢立平与柳忠元签订的《关于买卖门面房的协议》一份、②1997年韩城市公证处韩证字第004号《公证书》一份、③2013年1月7日韩城市金城街道办事处晨钟村《关于补办村民街房土地定点的申请报告》一份。证明①1997年1月14日谢立平与柳忠元签订门面房买卖协议，将晨钟村九组分配使用的集体门面房出售给柳忠元，②2013年1月，原告所属的晨钟村为村民办理临街门面房的集体土地变动手续，向韩城市城乡建设局申请办理土地定点的规则手续。被告质证称，对第一、二份证据无异议。第三份证据是复印件，不予质证。第三人质证称，第三份证据是经我手办的，是真实的。原告解释称，第三份证据第二页记载了三条解释，具体原因是当时因为办理房产证，才申请办理的土地手续。这三条解释证明本案诉争房屋所占的土地2014年之前是集体土地，2014年办理土地手续后才变为国有土地。被告辩称：针对原告的诉请，对事实做如下补充：①柳忠元于1997年2月18日向原告谢立平支付房款15.5万元，②被告方购买房屋后，居住前装修花费共计15万元、③该房屋自1997年2月10日起由柳忠元一家五口人占用并使用至今。首先柳忠元、被告罗小利等取得该涉案房屋是善意的。因涉案房屋的所有人是谢立平，且在合同签订之初，“关于买卖门面房的协议”中明确约定，甲方（指谢立平）私房地处金塔路中断南侧金塔公园西侧（系晨钟村九组开发）其中关于房产所有权属于谢立平本人，登记在谢立平一人名下，并已颁发房屋产权证书，具备上市交易条件，而且购房款155000元已全部交清。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）“第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此本案被告为善意的买受人，本案为合同效力纠纷，原告谢立平即使属于无权处分，并不影响合同的效力。我国《民法通则》第一百三十七条规定“从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。自双方签订买卖合同之日起已经超过二十年，三原告从未向被告及司法机关主张过任何权利，已在法律上丧失胜诉权。因此原告的第2、3项诉讼请求已经超过诉讼时效最长保护期限，依法不应予以支持。开庭审理中，被告提供了如下证据。韩城市不动产登记局于2017年3月23日出具的证明一份，证明：①涉案房屋已办理了房屋所有权登记、②涉案房屋已具备上市交易条件、③涉案房屋所占土地性质为国有土地。原告质证称，韩城市不动产登记局出具的证明无效，①谢立平的身份证号与本人身份证号码不符，②房屋产权证谢立平本人没有见过，因房屋产权证是村上统一办理的。被告解释称，谢立平的身份证号码是第一代身份证，而不是第二代身份证。第三人解释称，2014年村上统一交付的土地出让金，2015年村上统一办理的房屋产权证，具体号码我不清楚。第三人述称，诉争房屋是定点批文建房，有韩城市城建局的批书。该房是晨钟房地产公司为晨钟九组代建的房屋。要取得该房，必须是晨钟九组的合法村民，具有村民资格，出嫁女不在之列。以四口人为一单元，每人交纳5000元，组上补助一部分，土地出让金村上统一交纳，房产证已办好，放在大队。另外当时建房时规定不允许买卖。开庭审理中，第三人未向法庭提供证据。经审理查明，本案原告薛彩虹、谢丹、谢立平系同一家庭成员且均系韩城市金城办晨钟九组村民。1996年晨钟九组为该组村民集体建造街面房。土地审批手续由村组同一办理。由晨钟村房地产公司承建。1996年1月30日晨钟九组确定了分配方案，将坐落于韩城市金塔路中段南侧金塔公园西侧的一号楼十二号的街面房（上下两层）分配给了以谢立平为户主的家户。每户以四口人为一单元，每人向组上交纳5000元，其余部门由组上统一补助。1997年元月14日，原告谢立平与柳忠元签订买卖门面房协议一份，载明，“关于买卖门面房的协议甲方：谢立平乙方：柳忠元经；甲、乙双方协商，同意就金塔路南甲方所有门面房出售给乙方，达成如下协议：一、甲方私房地处金塔路中段南侧金塔公园西侧（系晨钟九组开发）门面房一部上下两层，共110㎡左右。东邻李绪生，西邻强西平。二、双方协议售价壹拾伍万伍仟元整，共分两次交清。5月3日交壹拾万元整，第二次交款时间为8月份，共伍万伍仟元整，双方约定存入银行，在房屋交讫时凭甲、乙双方印鉴取出交于甲方。三、房屋交讫时间为97年2月10日，原租赁人损坏设施及水电费由甲方负责维修和清理。四、甲方在办理房产证时应尽可能以乙方名称办理并及时交于乙方。五、此协议经韩城市公证处公证产生法律效力，甲乙双方如有违犯协约者负一切经济、法律责任。甲方：谢立平97、元、14乙方：柳忠元97、元、14中介人：罗建朱守怀”。1997年元月14日该份协议经韩城市公证处进行了公证，韩城市公证处作出（97）韩证字第004号公证书。另查明，1997年2月10日谢立平将房屋交付给柳忠元，柳忠元及其亲属居住，使用至今。再查，韩城市金城街道办事处晨钟村村民委员会第九村民小组于2015年9月25日统一为村民办理了房屋所有权证书，该涉案房屋产权证号为韩房权证登有字第020**号。上述事实有当事人陈述，房屋买卖协议公证书，街房分配结算表等证据在卷证据，足以认定。本院认为，我国合同法规定，当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。本案中，原告认为涉案的房屋系违反了我国土地管理法强制性规定所建，故再行签订转让该房的协议属于无效合同。但审理中查明该房在2015年9月25日已通过补充办理相关土地城建手续后取得了房屋产权证书，已属于可以上市交易的房屋。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法司法解释规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案涉案房屋已在一审辩论终结前取得了房屋产权证书等相关手续，故关于转让该房的相关合同依法已发生法律效力。其次，原告认为谢立平未经其他共有权人同意处分该房，应为无效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此本案是否属于无权处分，并不能影响本案当事人之间签订协议的效力。综上，原告所主张涉诉合同无效之诉请与法相悖，依法不予支持。原告主张要求被告腾出房屋并支付房租之诉请，因该合同并未被确认无效，故对其该项诉请一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告薛彩虹、谢丹、谢立平的诉讼请求。案件受理费1500元，由原告薛彩虹、谢丹、谢立平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判长 高 翔审判员 王春妮审判员 王 萍二〇一七年十月十一日书记员 秦 兴