陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017)陕0821民初3191号原告（执行案外人）贺利飞，男，1959年出生，汉族，陕西省神木市人。被告（申请执行人）刘兴，男，1983年出生，汉族，陕西省子洲县人。第三人（被执行人）路选民，女，1966年出生，汉族，陕西省神木市人。原告贺利飞与被告刘兴及第三人路选民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贺利飞和被告刘兴及第三人路选民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺利飞向本院提出诉讼请求：一、依法撤销神木市人民法院（2017）陕0821执异27号执行裁定，确认原告系异议房屋实际产权所有人；二、依法撤销神木市人民法院（2016）陕0821执恢1776号执行裁定书，解除对位于榆林市经济开发区北区塞维利亚小区8幢2单元901号（房产证号：01047**）房屋一套的查封措施；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月2日，神木市人民法院作出（2016）陕0821执恢1776号执行裁定书，裁定:将原告所属位于榆林市经济开发区塞维利亚小区8号楼2单元901室（房产证号为：01047**）房屋一套予以查封，而该房屋的实际所有人为原告，为此，原告于2017年3月23日向贵院提出书面执行异议，贵院于2017年3月30日作出（2017）陕0821执异27号执行裁定书，裁定:驳回原告的执行异议。原告于2017年4月18日收到执行异议裁定书后，在法定期限内向贵院提起案外人执行异议之诉。其理由如下：第三人路选民因承包工程须周转资金，于2011年至2012年累计向原告借款143万元，约定月息为2分，均向原告出具了借据。借款后，原告因资金周转向路选民催要，因其无力偿还，经协商双方于2012年12月签订了《以物抵债协议书》，约定：由甲方（路选民）所欠乙方（贺利飞）人民币143万元及利息，甲方（路选民）将其位于榆林市经济开发区塞维利亚小区8号楼2单元901室（房产证号为：01047**）房屋一套抵清所欠乙方借款本息，双方债权债务全部消灭。借据暂时由乙方保管，中国农业银行按揭贷款由乙方负责按月偿还。《以物抵债协议》签订后，原告要求路选民交付房屋，路选民将上述房屋所有手续及房门钥匙交付给乙方，但因路选民欠其母呼桂兰20万元无力偿还，路选民的兄弟姐妹与路选民不和，就将82岁的母亲送到路选民家中，让路选民赡养，以折抵所欠债务。因此，在签订《以物抵债协议》时，约定待路选民母亲去世后，甲方将上述房屋交付给乙方占有，并待银行按揭贷款还清后30日办理产权过户手续，所需费用均由乙方承担。原告从2013年1月起每月向中国农业银行偿还按揭贷款，并缴纳物业费，且将按揭贷款一次性还清。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。第三人将涉案房屋以物抵债给原告后，虽未办理过户登记手续，但原告在查封之前已与第三人签订了合法有效的的书面《以物抵债协议》，原告依约向第三人支付了涉案房屋全部价款并已实际占有该涉案房屋至今。原告对未办理产权过户登记手续不存在过错，故贵院不得查封上述属于原告所有的房屋。被告刘兴辩称：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，人民法院不得查封的条件有三项：1.已经支付全部价款；2.实际占有；3.第三人不存在过错。原告未付清全部房款，且未还清该房的按揭贷款。原告没有实际占有该房，且其对该房屋的交易存在过错。原告明知争议房屋在银行抵押，仍与路选民于2012年12月签订以物抵债协议，直至2016年12月2日仍未办理过户登记手续，原告对未办理该房屋产权变更手续存在过错。第三人路选民述称：第三人已将涉案房屋以143万元的价格抵债给原告，该房屋在中国农业银行的按揭贷款约定由原告贺利飞偿还，并将涉房屋的所有手续及房门钥匙交付给原告，在签订以物抵债协议时，因第三人有年迈母亲，双方约定让其母亲居住至去世。贺利飞虽在该房屋被查封之前未实际占有该房，但实际于2017年4月10日住进涉案房屋，故不同意执行该套房屋，原告的请求应予支持。本院对原告提交的证据做如下认定：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，应认定如下：第三人路选民对原告提交的第三组证据无异议，被告刘兴对证据的真实性有异议，认为未进行公证，但该组证据能够证明第三人路选民于2012年12月将涉案房屋抵清其欠原告贺利飞143万元借款的事实，本院予以采信。第三人路选民对原告提交的第四组证据无异议，被告刘兴对证据的真实性有异议，认为涉案房屋未办理过户登记手续，仍属路选民所有，但上述证据能够证明涉案房屋是第三人路选民购买的商品房，原告在查封前未实际占有该涉案房屋是因路选民年迈生病母亲居无住所，原告在接收房屋后让路选民年迈生病母亲继续居住的特殊情况所致，与以物抵债协议相互印证，本院予以采信。第三人路选民对原告提交的第五、六组证据的真实性及证明目的均无异议，被告虽有异议，认为该两组证据是原告在房屋被保全后提供的，不予认可，但因原告与第三人的以物抵债协议第三项明确约定：该房产的银行按揭贷款从2013年1月后由乙方即原告负责按月偿还，如有逾期所造成的后果由乙方承担，原告依约按期偿还银行按揭贷款，并于2017年9月25日将所欠按揭贷款本息共计355388.88元全部还清，并将该涉案房屋所欠物业费全部缴清，原告对该涉案房屋未能过户不存在过错，故本院予以采信。原告贺利飞、第三人路选民对本院于2017年10月13日依职权在榆林市皇家内务赛维利亚物业服务有限责任公司物业办调取的证明一份无异议，被告不予认可。该组证据来源合法，能够证明原告贺利飞已缴纳了2014年1月1日至2017年12月31日的物业费、电梯费、生活垃圾费，与原告提交的第五组证据相互印证，本院予以采信。经审理查明：第三人路选民因承包工程周转资金，于2011年至2012年累计向原告贺利飞借款143万元，其中138万元是原告贺利飞通过银行转账支付给第三人路选民，另5万元是原告现金支付给第三人路选民。上述143万元借款，第三人路选民除22万元未向原告出具借据外，其余121万元按照借款时间分别向原告出具了借据，均约定月息为2分。借款后，原告因资金周转向路选民催要，因第三人路选民无力偿还，经双方协商于2012年12月签订了《以物抵债协议书》，约定：一、甲方（路选民）所欠乙方（贺利飞）人民币143万元及利息，其中138万元有借据，5万元没有借据，当时利息约定为月息2分。二、甲方（路选民）将其位于榆林市经济开发区塞维利亚小区8号楼2单元901室（房产证号为：01047**）房屋一套折抵所欠乙方借款本息，双方的债权债务从此消灭。借据暂时由乙方保管，房屋交付给甲方。三、该房产的银行按揭贷款从2013年1月后由乙方负责按月偿还。如有逾期所造成的后果由乙方承担。四、本协议签订后，甲方给乙方提供用户按揭账户，每月足额缴入。五、由于甲方有年迈的母亲随原告生活，甲方再无其他居所，故双方约定，代甲方的母亲去世后，甲方将上述房产交付给乙方占有，并待按揭贷款还清后三十日内办理产权过户手续，所需过户费用均由乙方承担。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，中间人执一份，自签字日起生效。甲方：路选民，乙方：贺利飞，中间人：段文瑞，丰小荣。2012年12月。《以物抵债协议》签订后，甲方将上述房屋所有手续及房门钥匙交付给乙方。原告贺利飞从2013年1月起每月向中国农业银行偿还该房的按揭贷款，并缴纳了物业费。2012年11月17日，张宏武向刘兴借款20万元，双方约定月利率为5%，借款期限为一年。借款到期后，张宏武未能偿还借款本息，张宏武将本金20万元及以月利率5%结算的利息12万元共计32万元，又重新向刘兴出具了借据，期限一年，由路选民提供担保。2013年8月20日张宏武偿还借款4万元。2014年4月28日原告刘兴以保证合同纠纷将第三人路选民诉至本院，本院于2014年6月20日作出（2014）神民初字第03860号民事判决，判决由路选民偿还刘兴借款本金196266.7元及利息（利息从2013年8月21日起至本金偿还完毕之日止，月利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。案件受理费3050元，由路选民负担。因路选民未履行生效判决所确定的义务，刘兴申请强制执行，在执行过程中，本院于2016年10月2日作出（2016）陕0821执恢1776号执行裁定书，裁定：对路选民位于榆林市经济开发区塞维利亚小区8号楼2单元901室（房产证号为：01047**）房屋一套予以查封。原告得知以物抵债的房屋被查封后，于2017年3月23日向本院提出书面执行异议，本院于2017年3月30日作出（2017）陕0821执异27号执行裁定书，裁定：驳回原告贺利飞的执行异议。原告于2017年4月18日收到执行异议裁定书，2017年5月2日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案争议焦点为：涉案房屋是否为原告贺利飞所有，其对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第三十一条规定：“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，处分不动产物权应以登记为实现要件。所以涉案房屋所有权仍登记为第三人路选民。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，被执行人将其不动产出卖的，买受人支付全部价款、合法占有该不动产、对未办理过户登记不存在过错是其对抗人民法院强制执行的必要条件。本案中，第三人路选民所欠原告借款143万元无力偿还时，双方签订了《以物抵债协议书》，将双方的债权债务消灭。协议签订后，第三人路选民即将涉案房屋的所有手续及房门钥匙交付给原告，原告亦按照合同约定从2013年1月起按月向中国农业银行偿还该房屋的按揭贷款，并于2017年9月25日一次性还清。原告提交的榆林市皇家内务物业服务有限责任公司的证明及物业管理费票据，经本院与该物业公司调查核实能够证明原告从2014年1月起交纳该涉案房屋的物业费、水、暖、电费的事实。因此，原告与第三人签订的《以物抵债协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律法规、行政法规禁止性规定，所签协议真实有效，对双方均具有约束力，依法予以保护。关于是否是因原告自身原因未办理过户登记问题，按照协议约定该房产的银行按揭贷款从2013年1月后由乙方负责按月偿还，如有逾期所造成的后果由乙方承担。原告按照协议约定从2013年1月起按月足额向银行偿还该房屋所欠按揭贷款，因未还清中国农业银行按揭贷款无法办理过户登记手续，且原告于2017年9月25日已将所欠银行按揭贷款一次性还清。故原告对涉案房屋未办理过户登记没有过错。关于原告在查封前未实际占有该涉案房屋问题，由于第三人路选民有82岁高玲多病的母亲在该房居住，第三人又无其他居所，协议约定待甲方母亲去世后腾出，但在协议签订后，第三人即将涉案房屋的相关手续及房门钥匙交付给原告，应视为原告在本院查封前实际占有了该涉案房屋。因涉案房屋被查封后，引起纠纷，原告于2017年4月10日将第三人母亲强行搬出该房屋。综上，该房屋产权虽未在房管部门办理过户登记，但在该涉案房屋被查封前原告与第三人已签订了合法有效的书面《以物抵债协议》，并付清全部价款，原告对涉案房屋未办理过户登记手续不存在过错。在查封前虽未实际占有该涉案房屋，是因协议约定第三人老母亲居住涉案房屋所致，故原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行本案所涉案房屋。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二第一款第（一）项规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的”，故原告所持诉讼理由成立，其请求本院应予以支持。被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行本院（2016）陕0821执恢1776号执行裁定书所查封的位于榆林市经济开发区塞维利亚小区8号楼2单元901室（房产证号为：01047**）房屋一套。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17670元，由第三人路选民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。本院（2017）陕0821执异27号执行裁定于本判决生效之日起自行失效。审 判 长 乔 瑞代理审判员 张 艳人民陪审员 张小平二〇一七年十月二十六日书 记 员 麻 磊