湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初5232号原告：谈福中，女，1968年9月8日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：肖堃，湖南华略律师事务所律师。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系公司总经理。委托诉讼代理人：程安春，女，1975月1月4日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系该公司法务。第三人：湖南众智赢投控股集团有限公司，住宁乡县历经铺乡金南社区玉潭东路中段。法定代表人：贺赛军，系公司总经理。委托诉讼代理人：贺宗禧，男，1976年10月18日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系该公司办公室主任。原告谈福中与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案。因湖南众智赢投控股集团有限公司申请参加诉讼，本院于2017年9月17日依法追加湖南众智赢投控股集团有限公司（以下简称众智赢投公司）为本案第三人并依法通知其参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人肖堃，被告的委托诉讼代理人程安春以及第三人的委托诉讼代理人贺宗禧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谈福中向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告继续履行合同，为原告办理预告登记手续；2.请求法院依法判令被告支付逾期办理预告登记违约金13156元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日）；3.请求判令被告支付逾期交房违约金26090元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，对于购房价格、交房时间、办理备案、权属证、违约责任等事项进行了约定，原告于当日一次性支付了购房款人民币148661元。直至近日，原告在其他业主的提醒下，在宁乡县房地产信息中心查询得知，前述买卖合同中的标的物竟然没有办理预售登记备案，同时，被告承诺的2015年5月30日前交房，但直至2017年1月12日，合同标的物才整体办理竣工验收备案登记，达到合同约定的交房条件。综上，请法院支持原告诉讼请求。被告恒源房产公司辩称：被告恒源房产公司不存在违约行为，即使存在违约行为，原告无权主张逾期违约金，因为原告已与第三人也就是原宁乡县义乌小商品批发城有限公司签订委托经营合同，原告主体不适格。第三人众智赢投公司述称：委托经营合同是业主与众智赢投公司签订，众智赢投公司大力投入人力、物力，被告的行为是给众智赢投公司带来利益损害并未带给业主利益损失，利益损失应由众智赢投公司争取和主张。请求法院判决被告恒源房产公司将本案原、被告诉争的逾期付款违约金支付给众智赢投公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《宁乡县商品房购房合同》、购房发票、查询证明、竣工验收备案表（复印件），因被告及第三人对其均无异议，本院予以确认。对被告及第三人提交的商铺委托经营合同，各方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但本院认为不能达到被告及第三人之证明目的。第三人提交的企业注册登记资料，原告对真实性无异议，本院亦对真实性予以确认。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：义乌小商品批发城项目位于宁乡县××××路交汇处，系被告恒源房产公司开发的商品房。2014年10月24日，原告（甲方）与被告恒源房产公司（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定：甲方将其所购商铺委托给乙方进行经营；甲方委托乙方在委托合同期限内行使作为业主应享有的一切权利及应承担的一切义务；合同约定委托经营期限为三年；委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日；甲方自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用；如甲方完全同意依约履行本合同，则丙方同意在出售标的商铺时按折后优惠价格与甲方签订商铺买卖合同。2014年10月24日，原告谈福中作为买受人与被告恒源房产公司签订了合同编号为：20140144A-3130号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定谈福中购买被告恒源房产公司开发的玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的（义乌小商品批发城）第一幢A单元3层A-3130号商铺。合同有如下约定：一、总房价款为148661元，为一次性付款；二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合两项条件：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,……（2）逾期超过30日，·····买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；三、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预购登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：·····买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告谈福中于2014年11月6日向被告恒源房产公司交纳了全部购房款152833元。另查明，1.本案涉案房屋于2017年1月12日办理竣工验收备案；2.被告恒源房产公司至今未为涉案房屋申请预告登记；3.2015年12月16日，湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司更名为湖南众智赢投控股有限公司；2016年1月6日，湖南众智赢投控股有限公司更名为湖南众智赢投控股集团有限公司。本院认为：1.原告谈福中与被告恒源房产公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因被告至今未依约为涉案房屋申请预告登记，原告请求被告继续履行该项义务，于法有据，本院应予支持。2.根据《宁乡县商品房买卖合同》的约定，被告恒源房产公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向谈福中交付。庭审中，房屋实际使用人第三人众智赢投公司认为涉案房屋直至2017年1月12日才交付使用，而被告恒源房产公司主张房屋已于2015年5月30日前按时交付，因被告恒源房产公司主张的事实无证据证实，结合涉案房屋系2017年1月12日竣工验收备案的事实，本院认为第三人众智赢投公司所主张的涉案房屋直至2017年1月12日方交付使用的事实成立，故被告已逾期交房构成违约。另被告至今未依约为涉案房屋申请预告登记亦违约。综上，被告应向谈福中支付逾期交房的违约金和逾期申请预告登记的违约金。原告要求逾期申请预告登记的违约金计算至本案判决之日，于法有据，本院予以支持。因违约金的支付应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且现被告方以约定违约金标准过高为由请求本院调整，故本院综合考虑受诉法院所在地经济状况并结合本案案情后，酌定由被告以合同约定购房款148661元为基数、以日万分之一点五为计算标准、自2015年5月31日计算至2017年1月12日（592天）止向原告支付逾期交房的违约金13201元，酌定由被告以合同约定购房款148661元为基数、以日万分之零点六为计算标准、自2015年1月25日计算至2017年10月31日（1010天）止向原告支付逾期办理预告登记的违约金9008.8元。3.关于被告恒源房产公司及第三人众智赢投公司所提出原告已与第三人签订委托商铺经营合同后主张逾期交房违约金的权利主体应为第三人之主张，本院认为，原告主张逾期交房的违约金是基于原、被告所签订《宁乡县商品房买卖合同》之约定，第三人众智赢投公司并非该合同的相对方，其并非向被告恒源房产公司主张逾期交房违约金之适格主体，故对于被告及第三人的该项主张，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内就宁乡县玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处（义乌小商品批发城）第1幢A单元3层A-3130号房屋向登记机构申请预告登记；二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谈福中逾期交房违约金13201元元；三、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谈福中逾期申请预告登记违约金9008.8元；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告谈福中的其他诉讼请求；五、驳回第三人湖南众智赢投控股集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费782元，减半收取386元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一七年十月三十一日书记员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。