江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0117民初4485号原告：南京康德商业管理有限公司,统一社会信用代码91320117057959837L，住所地南京市溧水区永阳街道致远路68号康利华府售楼处2楼。法定代表人：董良速，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永华，南京康德商业管理有限公司员工。被告：ＸＸＸ,女,1956年9月18日出生，汉族,住南京市南京市溧水区。委托诉讼代理人：尹金发，江苏东银律师事务所律师。第三人：南京康利置业有限公司,统一社会信用代码91320117555528618X,住所地南京市溧水区永阳街道致远路68号康利华府售楼处2楼。法定代表人：王殿春，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡小飞，南京康利置业有限公司员工。原告南京康德商业管理有限公司（以下简称康德公司）与被告ＸＸＸ、第三人南京康利置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯，被告ＸＸＸ的委托诉讼代理人尹金发，第三人南京康利置业有限公司的委托诉讼代理人胡小飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康德公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人签署的康利商业广场商铺租赁合同；2、判令被告支付欠付租金及商业管理费5069元（根据合同约定的标准自2017年4月15日起暂计算至2017年7月31日，直至法院判决生效之日；后续如被告逾期交还房屋，租金根据法院判决合同解除时的日租金的三倍给付，直至房屋交还时止）；3、判令被告支付迟延付款违约金1627元（根据欠付租金及其他费用按日0.3%暂计算至起诉之日，直至付清时止），庭审后原告撤回了该项诉请；4、判令被告因未缴纳保证金而须承担的违约金1000元。事实和理由：2016年4月，原、被告及第三人签订租赁合同，约定被告承租康利商业广场F座2号商铺，建筑面积约10平方米，由被告经营杂货，租期5年；租金5000元/年、管理费为15000元/年，租金每6个月支付一次，先付后租，每年9月15日和3月15日支付；合同签订后3日内一次性缴纳6个月租金2500元作为保证金；被告逾期缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，应根据欠付租金及其他费用的每日0.3%支付迟延履行违约金，欠付租金或其他费用累计达15天时，原告有权终止合同；被告未按约定缴纳保证金的，原告有权解除合同，被告须向原告支付违约行为发生时所在年度租金总额20%的违约金；被告迟延支付租金、商业管理费等超过15日的，视为严重违约，原告有权解除合同；因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还保证金，并要求被告赔偿租金损失、诉讼费用、律师费等。合同签订后，被告进场装修后实际营业至今，被告本应于2017年4月交纳租金及管理费，原告多次催要，被告至今尚欠5069元未交纳，原告现有权解除租赁合同，被告应承担违约责任。现向法院起诉，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告ＸＸＸ辩称，合同虽是三方签订，但原告仅是该合同的委托管理方，不享有本案的诉权，合同解除应当是由出租人即第三人向被告提出，本案起诉主体只能是第三人，而不是原告。本案与董依凡案件相关联，两个店铺的实际经营人是董庆。董庆是董依凡的父亲、ＸＸＸ的儿子，希望并案调解。如果法院认为原告主体适格，我方答辩意见为：1.不同意原告提出的解除合同的请求，合同约定的条款是原告单方制作的格式条款，对解约的约定原告并未向被告作出明确的释明，同时该解约约定明显加重了被告的责任，根据合同法的相关规定，该条款应被确认为无效。同时被告在租赁涉案房屋经营时，仅是在合同最后一页签了字并留下联系方式，前面的条款没有仔细看，根据原告提供的证据来看好多地方都是空白的。该店铺是董庆实际经营，董庆于2017年2月份左右生病住院，也和原告进行了沟通，因原告强行扣除南京庆发物业管理有限公司费用32000元，所以一直与原告交涉希望32000元能折抵以上房屋以及董依凡承租的房屋租金，但至今没有解决。2017年6月份，原、被告因为涉案争议曾到派出所处理过，被告愿意交纳房租，但是原告拒绝受领，以至于该案未得到解决，所以涉案房屋的租赁费没有交纳，大部分的原因在原告而非被告。请求法庭查明事实驳回原告的第一项诉请。2.针对原告第二项诉请，被告同意支付租金及管理费5069元。针对三、四、五项诉请，原告的请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回该几项诉请。第三人南京康利置业有限公司述称，我方是康利商业广场的产权人，我方授权原告对康利广场所有的房屋进行出租，也就是说原告所有的行为我方是认可的。本院经审理确认以下事实：2016年4月13日，第三人南京康利置业有限公司（甲方）、被告ＸＸＸ（乙方）、原告康德公司（丙方）签订了商铺租赁合同，约定：丙方受甲方委托将康利商业广场F座2号商铺（面积约10平方米）出租给乙方经营杂货类；租期5年自2016年4月15日起计算；年租金5000元，管理费每年15000元，每6个月支付一次，每年3月15日和9月15日向丙方支付，先付后租；为保证乙方按时足额交纳各款项、费用，乙方在合同签订日起3日内向甲方一次性交纳6个月的租金2500元作为租金保证金和经营质量保证金，自商场开业后，乙方交纳的保证金中（3个月租金）作为租金，剩余部分仍然作为保证金，如乙方未能如约交纳租金时，丙方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足租金保证金，逾期未补足的，按合同第六条承担违约责任；合同第六条约定：1、乙方未在合同约定的期限内缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，丙方有权按欠付租金及其他费用的每日0.3%收取迟延履行违约金，欠付租金或其他费用累计达15天时，丙方有权终止合同，保证金冲抵欠款不足部分丙方有权向乙方追偿；2、乙方未按约定缴纳保证金的，丙方有权解除合同，乙方须向甲方支付违约行为发生时所在年度租金总额20%的违约赔偿金。乙方迟延支付租金、商业管理费等超过15日的，丙方有权解除合同。丙、乙双方的争议应当通过协商解决，协商不成的，应向商铺所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告对房屋进行了装修并投入了使用。被告向原告交费情况如下：2016年9月30日交纳至2017年4月14日租金4166.7元、2016年4月15日至2017年4月14日管理费15000元。截止2017年7月30日被告共欠原告租金及管理费合计5069元。2017年9月6日，南京康利置业有限公司出具说明：南京市溧水区致远路68号康利商业广场系我公司投资开发，自商场建成以来，我公司即委托康德公司对商场房屋进行运营、管理、使用、出租、收取租金等权利，委托康德公司与承租人签订租赁合同，行使出租人权益。康德公司依照租赁合同行使的权利及其他真实、合法的意思表示，我公司均予认可。认为,原、被告及第三人所签商铺租赁合同，是三方当事人真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同中约定了原告有收取相关费用等权利，当出现合同约定的情形时原告具有合同解除权，第三人也出具说明认可原告可以行使出租人权利，因此，原告在本案中的主体资格是适格的，被告辩称原告没有诉权的主张本院不予采信。被告的主要义务是按约定向原告支付租金、管理费等相关费用。根据合同约定，被告应当先付租金后使用租赁物，当被告欠付租金、管理费、租金保证金等费用达15天以上时，原告则有权解除合同，原告现要求解除合同的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，该请求本院予以支持。另外，被告对欠付原告2017年4月15日至2017年7月31日之间的租金及管理费5069元的数额没有异议，原告要求被告支付该款的诉请本院也予支持。原告诉请在合同解除后被告仍占用房屋期间要求被告按三倍租金标准支付占有使用费，此标准明显过高，也不符合法律规定，本院不予支持，本院认为按合同约定的租金及管理费标准支付占有使用费符合情理。关于原告要求被告因未交纳保证金而要求被告承担1000元的违约金的诉请，根据合同的约定，自商场开业后被告实际应向原告交纳的保证金金额应为2500元÷2＝1250元，自合同签订至判决之日，合同履行的时间约1年6个月左右，参照双方约定的保证金的金额，原告要求被告承担1000元的违约金，显属过高，本院酬情按年24%的利率标准予以支持，具体应为1250元×24%÷12月×18天＝450元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条条的规定,判决如下:一一、解除原告南京康德商业管理有限公司、第三人南京康利置业有限公司与被告ＸＸＸ于2016年4月13日签订的商铺租赁合同。二、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京康德商业管理有限公司租金及管理费5059元。三、自2017年8月1日起至实际搬出日止，被告ＸＸＸ按年租金5000元加上每年15000元管理费（合计每年20000元）的标准向原告南京康德商业管理有限公司支付占有使用费。四、被告ＸＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京康德商业管理有限公司因未交纳保证金应承担的违约金450元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1878元，减半收取939元，由被告ＸＸＸ负担（此款已由原告预交，被告应予本判决发生法律效力后十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1878元。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审判员  任天保二〇一七年十月二十六日书记员  吕 娟