北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10234号上诉人（原审被告）：张爱磊，男，1977年9月29日出生，个体工商户，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）张晶，女，1975年10月12日出生，个体工商户，住北京市西城区。上诉人张爱磊因与被上诉人张晶房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。张爱磊的上诉请求为：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.一、二审诉讼费用由张晶负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。张晶交房后，我于2015年12月18日立即给张晶转账。合同履行过程中，综合执法部门认为一层属于开墙打洞，破坏我的装修，导致一层无法正常使用，二层属于违章建筑，直接被拆除。张晶在合同履行期间，把我的设备堆积起来，放上自己的杂物，严重违反合同，给我造成巨大经济损失。2.一审判决适用法律错误。一审判决没有认定张晶构成违约属于适用法律错误。3.我于2015年12月18日给张晶转账14600元，包括二层的房租，张晶主张我一直没有交二层的房租属于欺骗行为。张晶辩称，我同意一审判决，一层是张爱磊经营不好撤走的，但张爱磊一直未交钥匙，物品也一直放在涉案房屋内。张爱磊交过二层3个月租金。张晶向一审法院起诉请求：1.判令张爱磊支付我所拖欠房租31800元（其中包括：2016年12月13日至2017年4月13日期间的一层房租10800元，自2015年11月5日至2017年4月5日期间的二层房租21000元）；2.本案诉讼费用由张爱磊承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，张晶作为甲方（出租方），张爱磊作为乙方（承租方），双方签订《租房合同》，约定：“……一、房屋地址：北京市西城区佟麟阁路甲26平房及楼上加层。二、租赁期限及约定：1、该房屋租赁期：自2015年7月13日起到该房屋政府拆迁，正式拆除不能使用止。如在租房期拆迁，甲方给予乙方一个月房租，乙方无条件搬离。2、房屋租金（租金季付）：（1）2015年11月1日-2017年7月12(日)房租为每月4200元；（2）2017年7月13号到2019年7月12日，年租金为35000（一层房租）+2000*12（二层房租）+2400（厕所费用）=61400元;（3）2019年7月13日-2021年7月12日：……三、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。……2、乙方因使用需要，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。房屋注册的工商手续由乙方无偿使用，乙方不得违法经营，乙方经营所造成的后果乙方负责。……”2017年4月5日，涉案房屋的二楼加层被行政执法部门依法强制拆除。张晶向法院提出诉讼请求：1.判令解除张晶与张爱磊于2015年12月5日签订的《租房合同》，张爱磊立即腾退北京市西城区佟麟阁路甲26号平房；2.判令张爱磊支付张晶所拖欠房租31800元；3.本案诉讼费用由张爱磊承担。诉讼过程中，张晶放弃“判令解除双方于2015年12月5日签订的《租房合同》，张爱磊立即腾退北京市西城区佟麟阁路甲26号平房”的诉讼请求。张爱磊以其答辩意见不同意张晶的诉讼请求。另查，一、庭审中，张爱磊为证明张晶于2016年12月8日后不让其使用二层房屋提交了2016年12月1日、2017年2月19日以及2017年3月1日的监控照片，其中2016年12月1日的照片中显示屋内摆放座椅，并有人员在屋内谈话，桌面上方有饮品；2017年2月19日以及2017年3月1日的监控照片显示屋内堆放桌椅以及其他杂物。张晶认为照片显示2016年12月张爱磊仍在使用二层房屋，并称因城管部门当时要立即拆除加层，堆放杂物是给城管部门看的。二、庭审中，张爱磊提交其与张晶之间的微信录音，证明双方就2016年6月30日之后达成了不收费的约定。张晶认为双方并未达成免收租金的约定，不认可该证据的证明目的。经询，双方均认可2015年11月1日至2017年7月12房租每月4200元的构成为一层房屋每月租金2700元，楼上加层房屋的租金为每月1500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张晶出租给张爱磊房屋中的楼上加层未有批准手续，且终被管理部门拆除，故张晶与张爱磊所签订的《租房合同》中有关楼上加层的约定应属无效，但无效部分不影响合同其他条款的效力。张爱磊称其以现金方式缴纳了2016年6月30日前的全部租金，但其提交的证据不足以证明其主张，法院对张爱磊的该项意见不予采纳。张爱磊应当按约定支付房屋租金，故法院对于张晶主张自2016年12月13日至2017年4月13日的一层房屋租金10800元的诉讼请求予以支持。对于张晶主张二层房屋租金的诉讼请求，因双方有关二层房屋约定条款无效，故张晶主张二层房屋租金实际为房屋使用费，法院对此予以调整。张爱磊未提交证据证明其交纳二层房屋费用的情况，其称2016年4、5月份张晶不让其使用二层房屋，但依据张爱磊提交的监视截屏显示2016年12月1日二层房屋仍在其使用中，故对于张爱磊以其二层房屋不能使用而不支付租金的抗辩意见，法院不予采纳；诉讼过程中，张爱磊又称2016年12月8日张晶不让其使用二层房屋，但其提交的证据不足以证明该项主张。结合张爱磊提交2017年2月19日及2017年3月1日的照片中显示二层房屋桌椅堆放，同时存有张晶的放置的物品，以及二层房屋最终被拆除的事实，法院对于张晶主张2017年2月19日以后的二层房屋使用费不予支持，故对于二层房屋的使用费的支付期间为2015年11月5日至2017年2月19日，经计算，法院对于原告张晶主张的房屋使用费金额不持异议。据此，一审法院于2017年7月判决：一、自判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二一六年十二月十三日至二一七年四月十三日期间房屋租金一万零八百元。二、自判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二一五年十一月五日至二一七年二月十九日期间房屋使用费二万一千元。三、驳回张晶的其他诉讼请求。如果张爱磊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，张爱磊主张其于2015年12月18日向张晶转账14600元，其已经将二层的房租交至2016年3月31日。张晶认可收到14600元，主张上述费用中包括二层的3个月房租以及一层的其他房租，但认为上述3个月的起止时间为2015年11月1日至2016年1月31日，张爱磊未交纳2016年2月1日之后的二层房租。关于涉案房屋的交付时间，双方均认可一层的交付时间为2015年7月13日，张爱磊主张二层的交付时间为2015年12月18日，张晶则主张其于2015年11月就将二层房屋交付张爱磊。双方均未就各自主张提供证据。张爱磊主张城管于2016年6月份到2016年12月份期间治理穿墙打洞，导致其无法正常使用一层房屋，但未就其主张提供相关证据。另，双方均认可张爱磊于2017年9月份将涉案房屋腾空，并将钥匙交还张晶。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为,依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。合同部分无效，不影响合同其他条款的效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，张晶与张爱磊于2015年12月5日签订的《租房合同》涉及的标的物包括一层房屋和二层房屋，因二层房屋未取得建设工程规划许可证，故《租房合同》中涉及二层房屋租赁的条款无效，其他合同条款，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于一层房屋的租金。张爱磊未提交证据证明已经缴纳2016年12月13日之后的租金，也无证据证明其在租赁期间无法使用一层房屋，张晶要求其按照每月2700元的标准交纳2016年12月13日至2017年4月13日的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于二层房屋的使用费。因涉及二层房屋的合同条款无效，一审法院将二层房屋的租金调整为使用费，无明显不当，张晶有权要求张爱磊参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于二层房屋使用费的起止时间。张爱磊主张张晶于2015年12月18日交付二层房屋，其已将二层房屋的使用费交至2016年3月31日。张晶则主张其于2015年11月交付二层房屋，双方约定二层房屋的使用费从2015年11月1日起算。本院对此认为，根据双方签订的《租赁合同》，2015年11月1日至2017年7月12日的房租为每月4200元，双方均认可上述4200元包括一层房屋的租金2500元和二层房屋的租金1700元，也即从2015年11月1日开始已经对二层房屋进行计租，因此，本院认为张晶的陈述更具合理性，并确认二层房屋的计租时间为2015年11月1日。因张晶认可张爱磊已经为二层房屋交纳3个月使用费，因此，张爱磊欠付二层房屋使用费的起始时间应为2016年2月1日。关于欠付房屋使用费的截止日期，张爱磊主张自2016年4、5月份张晶就不让其使用二层房屋，但其未提供证据证明其该项主张成立，本院对该主张不予支持。一审法院根据张爱磊提交的证据确认张爱磊应交纳二层房屋使用费至2017年2月19日，无明显不当，本院予以支持。综上，张爱磊欠付二层房屋使用费的起止时间应为2016年2月1日至2017年2月19日，欠付使用费数额参照每月1500的标准计算共计18950元。一审法院认定张爱磊欠付二层房屋使用费的期间为2015年11月5日至2017年2月19日，并据此计算欠付使用费，与事实不符，本院依法予以纠正。综上所述，张爱磊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12816号民事判决第二项为:自本判决生效之日起七日内，张爱磊支付张晶二〇一六年二月一日至二〇一七年二月十九日期间房屋使用费一万八千九百五十元。四、驳回张晶的其他诉讼请求。一审案件受理费298元，由张晶负担20元，由张爱磊负担278元(于本判决生效之日起七日内交纳)；二审案件受理费596元，由张晶负担38元，由张爱磊负担558元。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇一七年十月二十三日书记员 张增彬