山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初5134号原告：徐广播，男，1971年8月25日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。委托诉讼代理人：薛琨田，山东崇真律师事务所律师。原告徐广播诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐广播的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司的委托诉讼代理人薛琨田到庭参加了诉讼。与本案有利害关系的中国农业银行股份有限公司龙口市支行经本院通知，明确表示不参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐广播向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、请求依法判令被告返还原告购房首付款147823元及利息（自2015年1月27日起至款项实际给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；3、被告返还原告已还银行贷款本息共计21498.78元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月，原被告签订《商品房预（销）售合同》，约定原告购买佛光山水清华园3号楼1单元1-301室，原告按约支付首付款147823元，余款在龙口市农业银行办理按揭贷款。合同约定2014年12月31日交房，被告于2015年12月向原告交付房屋，但该房屋至今无竣工备案手续，无法办理房产证，致使合同目的无法实现。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司辩称，1、该涉案房屋于2015年12月交付使用，充分说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现。2、对于逾期办证问题，目前龙口市土管局与房管局正在合并，成立不动产登记局，产权登记相关业务自2016年停滞不前，责任不在二被告。3、且依据双方签订的合同第十五条之约定，如存在逾期办证问题，双方按合同约定选择第二项处理，原告无权要求退房。所以原告的诉求应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月4日，原告与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》，购买佛光养生谷C6-1地块（佛光清华园）第3幢1单元3层1-301号房。合同约定房屋总价款为367823元；合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2015年1月27日付清首付款人民币147823元整，余款220000元整应于接到出卖人通知之日起七日内持有关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；合同第八条“交付条件及期限”约定，1、……2、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条“关于产权登记”的约定，1、……3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2015年1月27日，原告向被告缴纳涉诉房屋首付款147823元，由被告出具收款收据。2015年5月7日，原告将自中国农业银行股份有限公司龙口市支行（下称农行龙口支行）所贷房款220000元交与被告。至此，原告交齐全部房款367823元。2015年4月15日，原告与农行龙口支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为220000元，借款期限300个月，由被告海基置业公司提供阶段性保证。合同签订后，农行龙口支行向原告发放借款本金220000元。原告向农行龙口支行还款至2016年9月5日，再未偿还，共计偿还借款本金5861.06元、利息15637.72元，本息合计21498.78元。因原告逾期还贷，农行龙口支行已自被告保证金账户将原告尚未偿还的贷款本息全部扣划。原、被告双方于2015年12月办理了涉诉房屋的交接手续，原告至今尚未装修入住。另查明，涉诉房屋尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未办理房屋产权证书。本案的焦点问题是涉诉房屋已实际接收的情况下原告是否享有合同解除权。原告主张其享有解除权。理由是：被告未能按规定期限办理房屋产权登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权主张解除合同并要求被告赔偿损失。原告于2015年12月接收涉诉房屋，但至今涉诉房屋仍未取得竣工验收备案手续，无法办理产权登记证书，故原告有权主张解除合同。被告主张，原告无权请求解除合同。理由是：1、涉诉房产已于2015年12月交房，充分说明原告同意继续履行合同，原告购买房屋的合同目的可以实现；2、涉诉房产逾期办理产权证的责任不在二被告，因目前龙口市土管局、房管局正在合并，成立不动产登记中心，产权登记业务自2016年停滞；3、双方签订的合同第十五条约定，如存在逾期办证问题，双方约定按“买受人不退房”处理，故原告无权要求退房。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，辩称原告的合同目的可以实现，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另外，原告于2015年12月接收了涉诉房产，但至今无法办理产权登记证书。二被告辩称是因政府两部门合并，产权登记业务自2016年处于停滞状态，所以未办理产权登记的原因不在二被告。但从涉诉房屋的现状来看，至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使。故至今无法办理产权证书的原因在于被告，而非政府主管部门。被告的辩称与事实不符，本院不予采信。另外，关于《商品房预（销）售合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人不退房，出卖人支付违约金”的约定，该条中的“规定期限”应为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的“自房屋交付之日起90日内”，据此约定房屋交付后90日内买受人未取得产权登记不退房。即双方约定了如果被告未在规定期限内履行办理产权登记的义务，可以推迟履行，但这种推迟履行并非无限期的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条即对推迟履行的合理期限做了规定。根据该规定，在规定期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。具体到本案，涉诉房屋于2015年12月交付，规定的办理产权登记期限应为房屋交付后90日内即2016年3月前，该期限届满后至今已超过一年，因被告原因仍无法办理产权登记，被告构成根本性违约，原告请求解除合同的主张应予支持。综上分析，涉诉房屋交付后，因被告原因至今无法办理产权登记，致原告购买涉诉房屋的合同目的无法实现，原告请求解除合同的主张应予支持。即原告在涉诉房屋已交付的情形下仍享有合同解除权。综上，原告与海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未履行办理涉诉房产权属转移登记的义务，致原告合同目的无法实现，故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，行使合同解除权，主张解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还首付款147823元、利息及已向农行龙口支行偿还的贷款本息21498.78元的主张，于法有据，本院予以支持。同时，原告亦应将涉诉房屋交还被告。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告徐广播与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）第3幢-1-301号房签订的《商品房预（销）售合同》。被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐广播购房款147823元并赔偿利息损失（以147823元为基数，自2015年1月27日起至款项实际给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；以及原告徐广播已偿还的贷款本息21498.78元。原告徐广播于本判决生效后十日内将龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）第3幢-1-301号房交还被告烟台海基置业有限公司；并协助被告到中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续；协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4032元，减半收取2016元，由被告烟台海基置业有限公司负担1880元，由原告徐广播负担136元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年十月二十日书记员 邹向东