蒲城县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0526民初2422号原告杨某某，男，汉族，居民。委托代理人张某某，陕西辰玮律师事务所律师。委托代理人陈某，陕西辰玮律师事务所律师。被告张某某，女，汉族，居民。委托代理人吴某某，陕西卓星律师事务所律师。被告刘某，男，汉族。原告杨某某诉被告张某某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院已作出（2016）陕0526民初2889号民事判决书，被告张某某不服，上诉至渭南市中级人民法院，渭南市中级人民法院作出（2017）陕05民终783号民事裁定书裁定：一、撤销蒲城县人民法院（2016）陕0526民初2889号民事判决，二、发回蒲城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人张某某、陈某，被告张某某的委托代理人吴某某，被告刘某到庭参加了诉讼；原告杨某某，被告张某某经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：１．被告张某某立即支付原告购房款627000元及逾期付款损失，损失按年利率6%从2016年8月25日起(起诉之日)至实际支付之日，被告刘某承担连带保证责任；２．诉讼费用由被告负担。2013年元月，原告从蒲城绿源房地产有限公司以162万元购买商铺一套。原告将商铺精装后开办蒲京荣城羊肉疙瘩馆，花去资金60余万元，原房总投入价值220余万元。2014年9月25日，经被告刘某介绍并担保，将该商铺以190万元卖给被告张某某。合同约定，双方商定第一次付20万后，被告张某某取得该房，余款由被告银行卡按揭到账后，由原告领取，多退少补，一次性付清。当日被告张某某付给原告购房款20万元，原告便将该门面房按照合同约定交付给了被告张某某。2014年年底，被告将该房屋作为抵押物在银行办理完成了按揭手续，2015年元月份，被告通过蒲城绿源房地产公司财务给原告转按揭房贷款87.3万元。2015年10月1日，被告通过银行向原告转房款20万元，三次共付给原告房款127.3万元，下剩房款62.7万元经原告多次催要均未果。两被告不完全履行义务，拖欠原告房款62.7万元不及时清偿，其行为严重侵犯了原告合法权益，故诉请至法院依法判决。被告张某某辩称，被告张某某从原告处买房属实；但从信用社按揭贷款系97万元，不是87.3万元，该款已由原告领取；当初原、被告签订合同时，原告承诺给被告贷款150万元，150万元贷款的事情没有实现承诺；原告转让的是二手房，原告隐瞒了未缴纳专项维修基金及有关税费的事实，构成了欺诈，损害了被告及国家的利益，原告出售的房屋没有房产证书，按规定不得买卖转让，原、被告签订的购房合同应为无效。被告刘某辩称，原告杨某某诉称的房屋转让合同属实，但被告刘某仅为其中现金给付的40万元提供担保，且担保人的保证责任应当依法被免除；原告在签订合同过程中有重大隐瞒和欺诈行为；签订合同时，被告张某某明确表示只有现金40万元，原告明确承诺为被告办理150万元的按揭贷款，按揭贷款给付是合同成立的要件，但原告杨某某未能依据承诺办理到150万元的按揭贷款，被告刘某无过错，不应承担按揭贷款未能贷成的还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原、被告提交的证据，本院认定如下：1.原告杨某某提交了《门面房出售合同》原件，被告张某某提交了《门面房出售合同》复印件，两被告质证认为该合同签订时只有一份，由原告杨某某持有，被告方仅持有复印件，现在原告杨某某提交的合同原件较之被告方所持复印件上多出了手写添加的“多退少补”字样，属原告杨某某私自添加的内容，两被告不予认可。因双方就该合同其他内容真实性无异议，而该合同第六条约定：“本合同一式三份，甲乙双方各执一份，中证担保人一份”，且原告杨某某对两被告所称合同原件仅有一份的主张予以否认，故对两被告提出《门面房出售合同》原件仅有一份由原告杨某某持有，原告杨某某私自添加相关内容的质证意见不予采信，对原告杨某某提交的《门面房出售合同》原件予以采信，对被告张某某提交的《门面房出售合同》复印件不予采信。2.原告杨某某提交蒲城绿源房地产有限公司出具的书面证明一份，用以证明其结清购房款，已办理合同更名，两被告对该证明真实性无异议，据此对该书面证明予以采信。3.原告杨某某提交书面“还款计划”复印件一份，用以证明被告张某某之夫曾对剩余购房款作出还款计划，被告张某某当庭予以否认，但庭后认可系其夫书写，只是称已作废，对于该证据，结合被告的意见，对其原被告曾协商还款的事实予以认定，对其效力不予认定。4、被告张某某提交按揭借款合同一份，用以证明其贷款97万元划入绿源房地产公司账户，已由原告杨某某领取，原告杨某某质证称借款合同属实，但其实际领取金额为87.3万元，对其该份借据的真实性予以认定，对于其证明目的不予认定。5.被告张某某提交蒲京荣城交房清单（空白样版）、张某某商铺税负计算单复印件、2016年8月24日蒲城绿源房地产有限公司证明一份，用以证明原告杨某某应缴而未缴相应费用，且向被告隐瞒，原告杨某某质证认为其只是负责合同更名，其余均由被告与绿源公司交涉，不认可被告的证明目的，本院对以上证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨某某于2013年从蒲城绿源房地产有限公司以房价总款162万元购买蒲京荣城2-2013号商铺一套。原告杨某某将该商铺装修后开办蒲京荣城羊肉疙瘩馆。经被告刘某介绍，原告杨某某与被告张某某于2014年9月25日签订《门面房出售合同》，约定了原告杨某某“将坐落于朝阳街东段蒲京荣城门店【羊肉疙瘩馆】出售给”被告张某某、“出售总价共计人民币：壹佰玖拾万元整【1900000】”、“付款方式：双方商定于第一次付贰拾万元整款后，乙方取得该房，其余款在银行按揭款到帐后，由甲方领取，多退少补，在一次性付清”等内容，原告杨某某之父杨百堂代理原告杨某某、被告张某某分别在合同上签字，被告刘某作为“中证担保人”在合同上签名。原、被告双方对税款等相关事宜未作约定。合同签订当日被告张某某付给原告杨某某购房款20万元，原告杨某某将“门店（包括不动产、动产及库存商品）”移交给被告张某某。经原告杨某某申请，蒲城绿源房地产有限公司于签订合同次日将该商铺的合同书业主更名为被告张某某。2015年2月12日，被告张某某以该房产作为抵押财产，与蒲城县农村信用合作联社城区信用社签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，从该社借款97万元。同年的4、5月份，原告杨某某通过被告张某某从蒲城绿源房地产有限公司财务领取按揭贷款87.3万元。2015年10月1日，被告张某某通过银行向原告转账支付20万元。2016年4月份，蒲城绿源房地产有限公司让被告张某某缴纳相关税费等共计17余万元被告未予缴纳。2016年8月30日原、被告商定如何付款，被告张某某之夫冯某某给原告出具还款计划一份，但该还款计划双方均一致认可已作废。随后原告杨某某于同年的9月1日向法院提出诉讼，要求被告支付下余购房款。本院认为，原告杨某某与被告张某某签定《门面房出售合同》，将“羊肉疙瘩馆”门店出售给被告张某某，被告刘某系该合同担保人的基本事实清楚，证据充分，应予认定。两被告主张双方签订的《门面房出售合同》附有原告杨某某应为被告张某某办理150万元的足额按揭贷款的合同生效条件，因原告杨某某未能办理到足额贷款导致条件未成就而合同未生效的辩称意见，因《门面房出售合同》中未见有原告杨某某应为被告张某某办理贷款以及贷款额度的约定和承诺，两被告不能提供其他证据证明其该项主张，对两被告该项辩称不予采信；两被告主张原告杨某某存在隐瞒未交契税和大修基金系欺诈行为，但该房本身未办理房产证，且原告在开发商处已将该商铺的合同书业主更名为被告张某某，被告张某某购买该房，其负有缴纳相关税负的义务；被告张某某辩称该房未办理房产证，不得转让的意见，因不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，不属于合同无效的情形。原、被告签定的《门面房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告已履行交房义务的情况下，被告应按照合同约定履行付款义务。现被告已支付原告127.3万元，对于下余款项仍应继续支付。对于何时付款，原被告双方的合同约定，“第一次付款20万元后，乙方取得该房，其余款在银行按揭到账后，由甲方领取，多退少补，在一次付清”，但该合同未约定银行贷款后具体何时付款，亦未约定具体的履行期限，故该约定属于主债务约定不明，保证期间应从法律规定的原告要求被告张某某履行义务的宽限期届满之日起计算。现原、被告均未能举证证明宽限期限，故应将原告起诉之日视为宽限期届满。被告刘某辩称其仅为房款40万元担保及担保责任已免除的意见不符合本案事实及相关法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百○七条、第一百○九条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《最高人民法院》第二十四条四款的规定，判决如下：一、被告张某某于本判决生效后二十日内支付原告杨某某购房款627000元及逾期付款损失（逾期付款损失按年利率6%计算，从2016年9月1日起至付清之日止）；被告刘某承担连带责任。二、被告刘某承担保证责任后，有权向被告张某某追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10070元，由被告张某某负担；被告刘某承担连带保证责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  徐亚粉人民陪审员  张军民人民陪审员  车 敏二〇一七年十月十六日书 记 员  雷红艳