重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初10786号原告（反诉被告）：重庆山水之间文化创意有限公司，住重庆市江北区华新村X号附X号X栋X，统一社会信用代码91500105339521032F。法定代表人：韩韦，总经理。委托诉讼代理人：陶瑞，重庆能海律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔婧，重庆能海律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆喜用商贸有限公司，住重庆市江北区西环路X号附X号X-X，统一社会信用代码91500105331574316M。法定代表人：林毅，总经理。委托诉讼代理人：肖宏，重庆瀛寰律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆山水之间文化创意有限公司（下称山水公司）与被告（反诉原告）重庆喜用商贸有限公司（下称喜用公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山水公司的委托诉讼代理人陶瑞、被告（反诉原告）喜用公司的委托诉讼代理人肖宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山水公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告押金5万元；3、判令被告赔偿原告直接损失：装修残值336799元、合同缔约经纪费9000元；4、判令被告支付原告预期经济利益损失赔偿金10万元。诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3���5日，原、被告及经纪方重庆卓翰房地产营销策划有限公司共同签订了《房屋租赁合同》，被告将重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋（建筑面积751.39平方米），以未装修状态出租给原告经营使用，租赁期为2016年5月9日至2019年5月8日，月租金25000元，每4个月支付一次。合同载明，被告保证对租赁物业拥有合法产权证明或享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业，如因此导致一切法律责任及经济赔偿，由被告承担。合同签订后，原告支付了两期租金和押金，2016年12月原告突然接到重庆市第一中级人民法院执行局公告拍卖承租物业的通知，要求原告停止支付租金。后经原告了解，被告出租给原告之间已将经营场地抵押给重庆三峡担保集团股份有限公司，抵押权人通过司法处置行使抵押权，原告迫不得已终止经营。被告未告知原告抵押事实，原告投入巨额装��费却无法继续经营，合同目的无法实现。被告的行为已构成严重违约，应当赔偿原告的经济损失。被告喜用公司辩称：原告未按时支付租金，我公司于2017年1月登报解除了合同。原告违约在先，被告不应当退还押金，不应赔偿原告的装修损失和经济损失。重庆市第一中级人民法院发布公告属实，但没有实际进入处置程序，原告仍有使用权。原告是经营不善关门，不存在预期经济利益。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告喜用公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告2017年1月20日起至实际搬离之日止的租金（其中2017年1月20日至2017年5月19日的租金为10万元）。事实及理由：2016年3月5日，原、被告及经纪方重庆卓翰房地产营销策划有限公司签订了《房屋租赁合同》，反诉原告将重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋出租给反诉被告使用，��月租金25000元，4个月支付一期，第一期于签订合同时支付。以后每期租金应在上期租金到期前10天交付。合同约定，反诉被告逾期支付租金超过10日或欠交物业费、水电费及相关费用达两个月以上，反诉原告有权解除合同。反诉原告的书面解除通知到达反诉被告之日合同终止，反诉被告应当补交已使用期间的租金，押金不退还。反诉被告仅支付了2017年1月19日前的租金，此后租金未交纳，反诉原告于2016年3月24日登报解除了合同。反诉被告于2017年6月6日才将房屋钥匙交还给物管公司，反诉被告应当补交其使用期间的租金。反诉被告山水公司辩称：根据合同约定，解除合同应当通知我们而不是单方登报，反诉原告违约在先，隐瞒抵押事实，导致合同不能履行，执行人员告知我方不能支付租金，我们才没有交纳租金。请求法院驳回反诉主张。经审理查��：重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋系喜用公司的产权。2016年3月4日喜用公司的法定代表人林毅委托林镇鸿签订该房屋的租赁合同。次日，经重庆卓翰房地产营销策划有限公司居间服务，林镇鸿代表喜用公司（甲方）与山水公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，喜用公司将重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋（建筑面积751.39平方米）出租给山水公司。合同约定：房屋系未装修状态，乙方作为经营场所使用；2016年3月5日至2016年5月8日为免租期，租期36个月，从2016年5月9日至2019年5月8日，第一年月租金25000元，租金以每4个月一期方式交付甲方，第一期于签订合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前10天交付，第二年租金递增5%；乙方支付押金5万元，租赁期满后，乙方结清费用且相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），甲方如数退还押金；甲方保证对��物业拥有合法产权证明及享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业，该物业的共有人或第三人（权利人）同意出资该物业，甲方保证向乙方提供的资料全部真实合法，如因此而导致的一切法律责任及经济赔偿，由甲方承担；租赁双方的有效送达地址以合同记载的联系地址为准，送达时间以文书到达之日为准；乙方逾期支付租金超过10日，或欠交物业费、水电气费及相关费用达两个月以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日起合同终止，乙方应当补交已使用期间的租金，押金不退还；基于经纪方促成租赁所提供的服务，双方各向经纪方支付服务费9000元；甲方在合同上记载地址为“重庆市江北区西环路X号附X号X-X”，乙方在合同上记载地址为“重庆市江北区华新村X号附X号X栋X”。2016年3月17日，喜用公司与山水公司签订《补充协议》，将房屋租赁期变更为“2016年5月20日至2019年5月19日”。合同签订后，山水公司支付给经纪方服务费9000元，2016年3月5日山水公司支付给喜用公司租金10万元，同年3月22日支付喜用公司押金5万元，2016年9月11日至9月14日再支付给喜用公司租金10万元。山水公司接房后进场装修，作为创意体验空间馆经营使用。2016年12月2日，重庆市第一中级人民法院在租赁房屋张贴公告：“本院受理的重庆三峡担保集团股份有限公司与重庆索菲亚家具用品有限公司、重庆森柏建材有限公司、重庆喜用商贸有限公司、林镇鸿、陈春燕、倪元伟担保合同纠纷一案，现拟对登记在被执行人重庆喜用商贸有限公司名下房产予以评估、拍卖，以清偿期在本案中应承担的债务。现公告如下：一、拟处置房屋：被执行人重庆喜用商贸有限公司所有的位于重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋。二、上述房屋权利人可于本公告发布之日起15日内向本院申报权利，逾期不报视为放弃权利，本院将在公开拍卖后予以强制交付”。山水公司以喜用公司违约为由向本院提出诉讼。本案诉讼中，山水公司于2017年6月6日将承租房屋钥匙交付给了物管公司。本案诉讼中，喜用公司认可与山水公司签订租赁合同前，租赁房屋已抵押给重庆三峡担保集团股份有限公司，并称口头告知过山水公司抵押事实。山水公司未认可此事实。庭审中，山水公司主张已支付装修工程款467254元，因喜用公司违约，山水公司仅使用了7个月就停止经营，喜用公司应当支付其未使用期间装修损失336799元。山水公司举示了以下证据拟予佐证：1、2016年3月20日山水公司与重庆咖乐文化传媒有限公司分别签订的《装修合同》、装修概预算表，合同金额为260050元；2、2016年5月10日山水公司与重庆咖乐文化传媒有限公司签订的《装修合同》、设计报价表，合同金额为207204元；3、盖有重庆咖乐文化传媒有限公司财务专用章的“现金收款明细”字条一张，注明2016年5月27日收到120000元、6月1日收到85000元、8月3日收到120000元，9月17日收到6954元；4、重庆银行转账支票存根三张，分别为2016年4月1日出票金额为3万元，用途为装修工程款，无收款人记录；5月8日出票金额为15300元，用途为装修工程款，无收款人记录；6月1日出票金额为7万元，用途为装修用款，收款人为重庆咖乐文化传媒有限公司；5、2016年9月17日山水公司出具的欠条一份，记明山水公司尚欠重庆咖乐文化传媒有限公司店铺装修尾款2万元。喜用公司质证表示：对上述证据不予认可。装修合同是山水���司与案外人签订的，没有相应发票证明其已实际支付款项，不排除山水公司与案外人串通之嫌。庭审中，喜用公司反诉主张合同已解除，举示了以下证据予以佐证：1、刊登在2017年3月24日重庆晚报的《通知》，主张山水公司未按合同支付租金和物管费，喜用公司登报解除双方的租赁合同。2、落款时间为2017年3月21日的《解除合同通知书》及查询单，拟证明其向山水公司发送了解除通知，查询单显示2017年3月28日签收。顺丰速递邮寄单显示邮寄地址为“重庆市江北西环路X号附X号X-X”。山水公司对以上证据质证表示：对重庆晚报的通知无异议，不认可对方的证明目的；顺丰快递邮寄单真实性无异议，但邮寄地址是喜用公司自己的住所地，我方没有收到。上述事实，有产权证、委托书、房屋租赁合约及补充协议、。发票、收据收条、银行流水单、装修合同、装修概预算表、设计报价表、现金收款明细、转账支票存根、欠条、重庆晚报通知、解除合同通知书及快递查询单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：山水公司、喜用公司2016年3月5日签订的《房屋租赁合约》系双方当事人自愿订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后双方签署《补充协议》将租赁时间作了变更，《补充协议》是《房屋租赁合约》的组成部分，对双方具有约束力。喜用公司将重庆市江北区小苑路X号附X号X-X号房屋出租给山水公司前，已将该房屋抵押给重庆三峡担保集团股份有限公司，此信息未在租赁合同中披露，喜用公司称口头告知过山水公司，山水公司不予认可，本院确认喜用公司隐瞒了租赁房屋已抵押的重大事实，存在违���。喜用公司作为出租房，负有保证承租人正常使用租赁标的物的义务，依照约定，喜用公司应承担由此导致的法律责任。合同履行中，因抵押权人主张权利，重庆市第一中级人民法院于2016年12月2日发出了拍卖公告，将本案租赁房屋纳入司法强制执行范围。此因素直接导致租赁合同无法继续履行，山水公司正常使用租赁房屋的合同目的不能实现。山水公司诉至本院要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。关于喜用公司发送解除通知的效力问题。双方约定了以合同记载的地址为双方送达文件联系地址。喜用公司采取登报送达解除合同的通知，不符合约定的送达方式，对山水公司不产生法律效力；喜用公司于2017年3月21日邮寄的《解除合同通知书》，地址为喜用公司自己的注册地址，2017年3月28日的邮件签收，不能确认系山水公司所为，同样不能达到合同解除的效力。故，喜用公司主张合同因其登报通知解除而终止的理由不成立。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预交到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案租赁合同因喜用公司的根本性违约而解除，喜用公司应当承担由此给山水公司造成合理损失的赔偿责任。针对山水公司主张的经济损失，本院评判如下：1、山水公司支付的押金5万元，因喜用公司违约导致合同终止履行，其收取押金的合理依据已丧失，应当予以返还；2、基于经纪方的居间服务，山水公司与喜用公司签订租赁合同，并向经纪方支付服务费9000元，现因喜用公司的违约导致合同不能继续履行，此费应为山水公司履行合同产生的直接损失，应由责任人赔偿；3、喜用公司交付的房屋属无装修状态，山水公司基于租赁期内正常使用的考虑对房屋进行装修，喜用公司应是知晓并同意。现因合同提前终止履行造成装修损失，喜用公司应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但山水公司对其主张的损失依据负有举证责任。山水公司举示的《装修合同》及装修概预算表、设计报价表，仅能证明合同约定的价款并非实际结算票据；重庆咖乐文化传媒有限公司出具的“现金收款明细”字条，涉及331954元，企业之间的数十万债权债务往来以现金和字条方式结算，不符合财务常规，且山水公司没有提交款项来源或银行取款凭证，故此字条不能达到已付款项的目的；重庆银行转账支票存根无银行转款明细表佐证，不能确定���款人、不能证明确已付款。故，山水公司举示的证据不能证明已付装修款的金额，其要求喜用公司赔偿装修损失336799元的诉讼主张，因证据不充分，本院不予支持。4、山水公司主张的预期经济利益损失10万元，未提供相关证据佐证，无法确认其租赁经营期间获利状况，本院对此项主张亦不予支持。关于山水公司应否支付搬离前租金的问题。山水公司已支付2017年1月19日前的租金，2016年12月2日重庆市第一中级人民法院张贴公告后，因租赁房屋已属强制执行标的物，房屋已处于不正常使用状态，对山水公司的经营带来影响是客观事实，喜用公司是造成此结果的责任者，且山水公司需要合理时间搬迁物品，故山水公司不支付交房前的租金，存在合理抗辩。本院对喜用公司要求山水公司支付2017年1月20日至搬离之日止租金的反诉主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告重庆山水之间文化创意有限公司、被告重庆喜用商贸有限公司于2016年3月5日签订的《房屋租赁合约》；二、被告重庆喜用商贸有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告重庆山水之间文化创意有限公司押金5万元；三、被告重庆喜用商贸有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告重庆山水之间文化创意有限公司经纪服务费9000元；四、驳回原告重庆山水之间文化创意有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告重庆喜用商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取4368.49元，由原告重庆山水之间文化创意有限公司负担3800.49元，被告重庆喜用商贸有限公司负担568元。本案反诉受理费1150元，由反诉原告重庆喜用商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡潇予二〇一七年十月九日书记员  陈亚玮