四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1825民初889号原告成都德先物业管理有限公司，地址：成都市锦江区经天西路17号。法定代表人康诗群，公司董事长。委托代理人宋博，公司员工，男，汉族，生于1983年8月13日，住天全县。被告张述强，男，汉族，生于1986年6月17日，住天全县。被告张志杰，男，汉族，生于1992年10月7日，住天全县。上列原告成都德先物业管理有限公司诉被告张述强、张志杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告的一般授权委托代理人宋博到庭参加诉讼，两被告未到庭参加诉讼。本案适用缺席审理，现已审理终结。原告诉称：原告为天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告为天全县翡翠豪庭小区业主，从2015年7月5日至2017年7月20日期间被告一直未交物业管理费，经原告多次电话通知、在业主房门书面张贴欠费通知单及小区大门张贴欠费公示等，被告均不理，拒交物业管理费。业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使物业公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达15万元），也使交了物业费的业主得不到相应的服务。根据物业管理规定及物业服务协议的规定或约定，为维护物业管理有限公司的合法权益，特向天全县人民法院起诉，请求：1、由被告支付欠付的24个月零15天的物业费计4084元；2、违约金2921元；3、垃圾费192元；4、本案诉讼费25元。以上共计7222元。为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：1、缴费通知单、温馨催缴书；2、三方（原告、开发商、曲氏英联华公司）协议、翡翠豪庭项目物业退场移交确认书；3、商品房买卖合同；4、营业执照复印件、资质证书复印件；5、欠费公示单；6、欠费公告单；7、判决书；8、消防维保合同；9、电梯维修保修合同；10、二次供水检验报告；11、照片；12、工作对接函；13、业主服务内容意见（疏通管道）；14、与前物业公司签订的物业管理服务协议。被告张述强、张志杰未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见与证据。经审理查明：2011年5月，四川红泰房地产开发有限公司以出让的方式取得位于天全县城厢镇滨河路东段地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设红泰翡翠豪庭小区。2013年10月18日，被告与四川红泰房地产开发有限公司天全分公司签订商品房买卖合同，并经天全县房产管理所备案登记。出卖人（四川红泰房地产开发有限公司天全分公司）依法选聘物业管理企业为成都曲氏英联华物业服务有限公司。2013年10月18日，被告与成都曲氏英联华物业服务有限公签订红泰翡翠豪庭前期物业管理服务协议。协议约定物业服务费按1.50元／月.平方米收取。被告的房屋面积为112.16平方米。2015年5月1日，四川红泰房地产开发有限公司天全分公司与原告成都德先物业管理有限公司签订物业服务管理合同，选聘原告对翡翠豪庭项目提供物业管理服务事宜，2015年6月25日，四川红泰房地产开发有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司、成都德先物业管理有限公司三方签订“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书。成都曲氏英联华物业服务有限公司退出管理，由原告对小区进行物业管理服务。该协议对双方的权利与义务承继、物业管理服务质量标准、服务费用等进行明确约定。其中第十八条约定，本合同规定的物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效，第十九条本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十三条第3项约定本物业服务费按季度交纳一次，每次交纳费用的时间为当月的15日前。该服务合同约定的物业收费标准与之前被告与成都曲氏英联华物业服务有限公司约定的标准相一致。原告签订合同后实际管理小区，小区业主也实际上接受了原告的物业管理服务。该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费。有部分业主以各种理由不缴纳物业服务费。现被告拖欠2015年7月5日至2017年7月20日共计24个月零15天的物业费4084元。经原告催收,被告仍未缴纳。原告于2017年8月25日起诉来院，提出上述请求。另查明：1、原告成都德先物业管理有限公司于2007年5月29日经工商登记成立的一家有限责任公司，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等。该公司于2016年11月8日经工商登记成立天全分公司，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等。2、天全县红泰翡翠豪庭业主大会选聘了新物业公司，原前期物业服务合同于2017年7月20日终止，原告于同日向小区业主委员会办理相关移交。以上事实，有缴费通知单、温馨催缴书、三方（原告、开发商、曲氏英联华公司）协议、物业退场移交确认书原件、商品房买卖合同、营业执照复印件、资质证书、物业管理服务协议、欠费公示单及原告的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的原告成都德先物业管理有限公司为天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。该行为是维护小区业主的合法权益且未违反相关法律、法规的强制性规定，并且该服务合同中约定的物业管理服务费与之前的物业管理服务相一致。故建设单位另聘原告成都德先物业管理有限公司作为小区的物业服务企业合法。建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同对小区业主具有约束力。该服务合同于2016年4月30日到期后，因建设单位未明确提出终止服务，小区业主未选聘物业管理服务企业并与之签订物业管理服务合同，故建设单位与原告签订的前期物业管理服务合同对小区业主继续有效。由于前期物业管理服务合同有效，双方应按约定享受权利、履行义务。原告实际提供物业管理服务，被告也按约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。若原告存在物业管理方面的问题，被告可以向原告提出意见要求提升服务，还可以按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，以维护业主的权益。现原告请求被告支付拖欠的2015年7月5日至2017年7月20日期间的物业服务费4084元，本院予以支持。原告请求被告支付违约金，因考虑本案的实际情况，本院不予以支持。原告请求被告支付生活垃圾清运费224元，因合同中约定的物业管理服务费用内容第（3）项“物业管理区域清洁卫生费用”按通常理解应包含垃圾清运费，故对原告的该请求，本院不予支持。庭审中，因被告未到庭，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、由被告张述强、张志杰于本判决生效后十日内共同支付原告成都德先物业管理有限公司2015年7月5日至2017年7月20期间的物业服务费4084元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年十月九日书记员 苏宝淋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。