上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8500号上诉人(原审被告)：上海首嘉置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡卫民，总经理。委托诉讼代理人：熊雯瑶，女。委托诉讼代理人：王莉，女。被上诉人(原审原告)：李敏华，男，1989年3月23日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：李家胜，男，1961年1月15日出生，汉族，住上海市。上诉人上海首嘉置业有限公司(以下简称“首嘉公司”)因与被上诉人李敏华、李家胜定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首嘉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李敏华、李家胜的一审诉请，一、二审诉讼费由李敏华、李家胜承担。事实和理由：首嘉公司与李敏华、李家胜在订立《定金合同》之初就已经对付款方式达成一致，双方根本无任何还需磋商的事宜，不存在对付款方式磋商不一致的情况。李敏华、李家胜应知晓贷款可能存在的风险，在贷款政策变更的情况下，仍应按照合同约定以现金或者其他方式在45天内付清全款，李敏华、李家胜拒绝筹集并按约定缴纳首付款，导致双方无法签订《商品房预售合同》，相关责任应由李敏华、李家胜承担。一审法院认为双方对付款方式未达成一致，尚待磋商，因对付款方式磋商未果导致无法签订《商品房预售合同》，责任不应归责于任何一方，系认定事实错误。《定金合同》虽为“预先拟定”的格式条款，但首嘉公司并未在其中设置任何加重李敏华、李家胜义务、剥夺李敏华、李家胜主要权利或者免除首嘉公司自身责任的相关条款；《定金合同》第九条没有排除李敏华、李家胜对《商品房预售合同》内容进行磋商的权利，而是首嘉公司对后续李敏华、李家胜所需签订的统一版本的《商品房预售合同》进行的提示说明。一审法院认定该条款属无效条款，于法无据。李敏华、李家胜共同辩称，不同意首嘉公司的上诉请求。双方仅签订了定金合同，并未协商签订商品房预售合同，签订定金合同不代表默认或认可预售合同。首嘉公司提供的商品房预售合同的现场展示照片系事后拍摄。在签订《定金合同》时李敏华、李家胜并不知道贷款政策变化，首嘉公司也没有告知政策变化。双方一直约定按30%的比例支付首付款，现因政策变化需按总价款的35%支付首付款，李敏华、李家胜无力承担其间的差额部分。请求驳回上诉，维持原判。李敏华、李家胜向一审法院起诉请求：要求首嘉公司退还定金人民币(以下币种均为人民币)100,000元。一审法院认定事实：李家胜与李敏华系父子关系。2016年11月27日，李敏华、李家胜(乙方)和首嘉公司(甲方)签订《定金合同》一份，约定乙方向甲方预订上海市嘉定区房屋(以下简称“涉案房屋”)，建筑面积为85.67平方米；每平方米单价28,402.89元，总价2,433,275元；乙方采取按揭支付方式付款；乙方同意签订本合同时，支付定金100,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售/出售合同的担保，签订商品房预售/出售合同后，乙方支付的定金转为房价款；双方商定，预定期为7天，乙方于2016年12月4日前到嘉定区汇源路518弄首创旭辉城售楼处与甲方签订《上海市商品房预售/出售合同》；在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售/出售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售/出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金等。合同落款处，乙方由李家胜签字。李敏华对其父亲李家胜的签字予以认可。签订《定金合同》当日，李敏华、李家胜支付首嘉公司定金10万元，首嘉公司出具收据一份。2016年11月29日，上海市开始实施上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行和中国银行业监督管理委员会上海监管局发布的《通知》，要求居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。2016年12月3日，李敏华、李家胜至首嘉公司处表示因新政出台首付款比例提高，导致其无力支付首付款，要求首嘉公司退还已收取的定金。首嘉公司工作人员让李敏华、李家胜填写了一份《退定申请单》，并收回了李敏华、李家胜手中的《定金合同》原件及收据原件。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李敏华、李家胜与首嘉公司签订的《定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。该合同签订当日，李敏华、李家胜即向首嘉公司支付了购房定金100,000元，首嘉公司亦出具了相应收据，上述100,000元定金系为担保主合同即涉案房屋预售合同的签订。现本案的争议焦点在于：双方最终就涉案房屋未能签订《上海市商品房预售/出售合同》的责任归属。针对上述争议焦点，李敏华、李家胜认为，因新政出台首付款比例从30%提高至35%，导致其无力支付首付款，其与首嘉公司协商后，首嘉公司销售人员告知其签了退款协议就能退款。李敏华、李家胜为证明其主张提供了12月3日与首嘉公司工作人员协商的录音为证据。首嘉公司对该证据真实性无异议，但认为：一、首嘉公司销售人员出于体谅与安抚客户的角度，确实帮李敏华、李家胜向公司提交了退定申请，并在申请中写明了相关原因，同时告知李敏华、李家胜具体是否能退，还需公司负责人审核确认。后经公司内部审核，不同意退还定金；二、新政在其与李敏华、李家胜签订《定金合同》之前的11月25日已经颁布，只是11月29日施行；三、根据《定金合同》第九条，李敏华、李家胜明确确认了其认可并同意后续签署首嘉公司销售现场公示的《商品房预售合同》及附件、补充条款等，而现场公示的《商品房销售合同》附件一又明确写明了“本合同签订之日起45天内，乙方应以按揭贷款方式付清剩余购房款，如因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，乙方必须以现金或其他方式在上述期限付清购房款”。首嘉公司为此提供了一组照片，以证明其在销售现场公示了《上海市商品房预售合同》的文本，李敏华、李家胜已知晓贷款可能存在的风险，并同意在任何情况下45天内付清全款。李敏华、李家胜对照片不予认可，表示签订合同时现场并没有预售合同文本的存在，首嘉公司也没有向其出示过该合同文本。一审法院认为，双方签订的《定金合同》中只约定了房屋单价、总价及按揭方式付款，对于具体的首付款金额、贷款金额、付款时间并没有明确约定，有待于双方进一步协商确定。此后双方对首付款支付无法达成一致导致预售合同未能签订，该后果不应归责于任何一方，故首嘉公司理应将收取李敏华、李家胜的定金予以返还。至于首嘉公司提及的《定金合同》第九条“乙方已仔细阅读甲方销售案场公示的商品房预售/出售合同及附件、补充条款、物业合同内容，均无异议”的约定，属格式条款提供一方免除其责任、加重了对方责任的情况，且首嘉公司亦未提供证据证明其在签订合同时对此条款向李敏华、李家胜特别指出和充分释明，故该条款当属无效。判决：上海首嘉置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还李敏华、李家胜定金100,000元。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明事实，首嘉公司与李敏华、李家胜之间签订的《定金合同》系为担保主合同即涉案房屋《商品房预售/出售合同》的签订，李敏华、李家胜支付的100,000元定金属于立约定金，双方在该《定金合同》中仅约定了房屋单价、总价及按揭方式付款，对首付款比例、贷款金额及支付期限等均未有明确约定。后双方因对首付款支付无法达成一致未能签订预售合同，李敏华、李家胜主张因贷款政策变化首付款比例由30%提高至35%，且其在签订定金合同时并不知晓该政策，现无力按照新政策支付首付款，其已与首嘉公司协商，首嘉公司应退还已支付的定金；首嘉公司主张根据《定金合同》第九条之约定，李敏华、李家胜应已知晓贷款可能存在风险，并同意在任何情况下45天内付清全款，李敏华、李家胜以贷款政策变化为由，拒绝筹集并按约定支付首付款导致双方无法签订《商品房预售合同》，相关责任应由李敏华、李家胜承担。但首嘉公司所主张之《定金合同》第九条属于格式条款提供一方免除其责任、加重对方责任的情况，该条款当属无效，相关理由一审已作充分阐述，本院予以认同；而且，在本院审理中，首嘉公司亦承认在签订《定金合同》时其并未告知李敏华、李家胜贷款政策变化的相关情况。据此，一审法院认为预售合同未能签订的后果不应归责于任何一方，首嘉公司应返还已收取的李敏华、李家胜的定金，本院认为并无不妥。首嘉公司上诉主张《定金合同》第九条合法有效，李敏华、李家胜未按约定缴纳首付款导致双方未签订《商品房预售合同，相关责任应由李敏华、李家胜承担，故不同意返还定金，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。首嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上海首嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  高 胤审判员  彭 浩二〇一七年十月十九日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……