湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初2319号原告：常德市百信物业服务有限公司，住所地常德市武陵区芙蓉街道办事处项家铺社区人民路2158号穗丰新园4栋101。法定代表人：范文立，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭波，湖南天迪律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鲁铸，男，1982年5月28日出生，汉族，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：卢永洪，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告常德市百信物业服务有限公司（以下简称百信物业公司）与被告鲁铸物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百信物业公司的委托诉讼代理人彭波，被告鲁铸的委托诉讼代理人张银鄂、卢永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百信物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费5108元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，常德市东汉物业服务有限公司（以下简称东汉物业公司）与湖南东汉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定东汉物业公司为常德市武陵区西城水恋小区业主提供物业服务，东汉物业公司提供物业服务后，被告拒交物业费，截止2016年8月，被告共拖欠东汉物业公司物业费4401元。2016年9月，东汉物业公司将该笔债权交给原告并进行公告；2016年9月，原告与西城水恋小区业主委员会签订《物业服务合同书》，该合同书签订后，被告仍拒绝交纳物业服务费，截至2017年5月，被告又新拖欠物业费707元。原告认为被告行为损害原告合法权益，遂诉至本院并提出前列诉讼请求。鲁铸辩称：1���被告与东汉物业公司之间不存在债权，东汉物业公司非依法选聘，提供物业服务不合格，不存在向其交纳物业费；2、物业服务合同标的为物业服务，业主交纳物业费，物业公司提供服务，该合同权利义务不得转让交接，东汉物业公司将物业费收取权转让给百信物业公司的行为违反法律规定，应当认定无效；3、百信物业公司进驻小区后，擅自将可视频门禁电话改成不可视频电话，且对业主门禁系统、地下车库、外墙漏水等物业未提供服务和维修，被告仅愿意交纳部分物业费。经庭审查明，本院确认案件事实如下：一、2008年1月2日，被告与东汉物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由东汉物业公司向被告位于常德市武陵区西城水恋小区9栋房屋（面积131.7㎡）提供前期物业管理服务，被告按住宅标准0.6元/㎡/月从2008年1月1日起开始交纳物业服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。并在违约责任中约定“甲方（东汉物业公司）违反协议，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方（被告）违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天50元交纳违约金”。2016年4月1日到2016年8月30日，东汉物业公司并未向包括被告在内的西城水恋小区业主提供物业服务，该期间由案外人常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴物业公司）提供物业服务。2016年5月26日，西城水恋小区成立业主委员会。2016年9月3日，原告百信物业公司进驻西城水恋小区，开始提供物业服务。2016年9月25日，案外人东汉物业公司（甲方）与原告百信物业公司（乙方）签订《西城水恋小区欠费移交协议》，约定：甲方向西城水恋小区提供服务服务期间应收物业费全部转交乙方出面收取；乙方采取何种方式催缴物业费甲方不予干涉，但乙方应按收回金额的35%返给甲方。2016年11月28日，西城水恋小区业委会与百信物业公司签订《物业服务合同书》，约定业委会委托百信物业公司提供物业服务，多层住宅按0.6元/㎡/月向小区业主收取物业费。二、东汉物业公司在西城水恋小区提供的物业服务未达到前期物业服务管理协议要求，被告从2012年1月开始拒交物业费直至东汉物业公司退场。原告提供物业服务后，管理上存在小区内停车管理混乱、门禁损坏、地下车���积水、包括绿化在内的公共设施损坏后未修葺等问题，被告个人车辆在小区内被刮花，因上述问题被告拒交物业费。被告未交物业费时间：从2012年1月起至今。原告诉称东汉物业公司和原告均向被告下发物业费催缴通知，但被告表示并未收到。以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《西城水恋小区欠费移交协议》、《物业服务合同书》，被告提交的关于物业服务记录的报纸、业委会成立名单、锦兴物业公司撤出公告、证明百信物业服务不到位的照片，以及当事人当庭陈述等为据。原告提交的物业公司交接联合公告（拟证明东汉物业公司的物业费转由百信物业公司收取一事已在向业主告知），并不能证明原告实际张贴公告向小区业主履行了告知义务，本院不予采信；物业费催���通知（东汉物业公司和原告向被告下发），并不能证明原告有催缴行为，不予采信。被告提交的东汉物业公司企业登记表、年检报告书与本案没有关联性，不予采信；图片（拟证明小区共有土地补偿费用被东汉物业公司收取）与本案没有关联性，不予采信。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，被告与原告百信物业公司之间存在物业服务合同关系并不否认，争议焦点为：1、原告是否有权收取案外人东汉物业公司、锦兴物业公司物业服务期间的管理费用？2、被告拒交物业费是否有依据？针对焦点1，原告从2016年9月3日进驻西城水恋小区开始提供物业服务，但主张要求收取被告从2012年1月至2017年5月共65个月的物业服务费用，其时间跨度包括案外人东汉物业公司、锦兴物业公司提供物业服务的期间。锦兴物业公司并未授权给原告，其提供物业服务的事实与原告并无关联，原告无权就锦兴物业公司提供物业服务期间而产生的物业费向被告主张权利。就原告是否可以主张收取东汉物业公司提供服务期间的物业费问题？第一，原告与东汉物业公司签订的《西城水恋小区欠费移交协议》，仅约定原告代东汉物业公司收物业费，将收取金额返点35%给东汉物业公司，并未约定将债权让与给原告；第二，物业服务合同是双务合同，东汉物业公司不是对被告享有纯粹的收取物业费的权利，而是必须首先依据《前期物业管理服务协议》提供符合规定的物业服务，但东汉物业公司在前期物业服务中存在诸多问题尚未解决，并不能当然享有收取被告全部物业费的权利，尚未确定是否存在有效债权，无法达到将债权让与给原告的基本条件；第三，债权的让与还需通知债务人，���果有确定的债权存在，原告必须举证让与行为已经通知到债务人，但原告提交的证据并不能证明，应当承担举证不能的法律后果。故本案中原告诉称因债权让与而取得东汉物业公司收取物业费的主张本院不予采纳；原告以自己的名义向被告主张东汉物业公司提供物业服务期间物业费的诉求，本院不予支持。原告仅能就自身提供物业服务的期间向被告主张物业服务费用。针对焦点2，西城水恋小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同书》，对被告具有约束力。原告已为小区业主提供物业服务，被告系小区业主，在该小区生活已经享受了物业公司的公共服务，应该缴纳物业服务费用，被告欠缴物业费的行为违反了物业合同的约定。被告辩称原告在物管过程中存在诸多问题，甚至因管理不善导致被告车辆被人刮花，��此原告也认可，本院认为，原告应当依据《物业服务合同书》提供符合规定的物业服务，但原告在小区管理中存在不作为和失职的情况，未尽到相关职责，亦违反了合同约定。据此，本院认定原、被告双方在履行物业服务合同中，均存在违反合同约定的情形，对于被告欠缴的物业服务费应予以酌减，本院酌定被告应缴纳自2016年9月初至2017年5月底的物业费用为569元（0.6元/㎡×131.7㎡×9个月×80%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鲁铸于本判决生效之日起五日内支付原告常德市百信物业服务有限公司自2016年9月起至2017年5月止的物业费569元；二、驳回原告常德市百信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告常德市百信物业服务有限公司负担5元，被告鲁铸负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。代理审判员 娄 琴二〇一七年十月十三日代理书记员 唐耿国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。