广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8230号上诉人（原审被告）：唐春宝，男，汉族，1982年10月20日出生，住湖南省新邵县，委托诉讼代理人：张志升，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧丽敏，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张伟文，男，汉族，1985年11月29日出生，住广东省佛山市顺德区，原审第三人：谭诗朗，女，汉族，1988年7月4日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人唐春宝因与被上诉人张伟文、原审第三人谭诗朗房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐春宝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张伟文的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由张伟文负担。事实和理由：（一）一审认定唐春宝与张伟文签订的《厂房租赁合同》于2016年5月15日解除，属于认定事实错误。因张伟文擅自增建厂房、拖欠租金，唐春宝于2016年3月15日委托张志升律师通过寄送律师函的方式，通知张伟文解除合同，快递回单显示邮件已签收，一审已确定张伟文收到律师函。张伟文的行为违反《厂房租赁合同》第五条第四款、第九条第一款的约定，唐春宝有权行使合同解除权，单方提出解除合同，并不需要与张伟文达成解除合同的一致意见，张伟文拒不搬离厂房并不影响合同的解除。《厂房租赁合同》的解除时间应为2016年3月15日，一审法院对解除时间认定错误。（二）一审法院根据张伟文提交的案外人梁喜标与谭诗朗于2016年5月15日签订的《厂房场地租赁协议》、梁喜标与王志平于2016年5月30日签订的《厂房租赁合同》，认定谭诗朗已将案涉厂房租赁给案外人梁喜标使用，认为唐春宝无法继续履行租赁合同，是认定事实错误。首先，唐春宝不确认前述两个合同的真实性，亦无法核实是否存在虚构租赁合同的情形。其次，《厂房场地租赁协议》约定的租赁物是位于佛山市顺德区容桂街道办事处高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号物业及地块，而该地址实际上是工业园，工业园内有多个厂房，案涉厂房只是工业园内其中一个厂房，张伟文未提交证据证明协议中的场地就是本案的租赁物。再次，唐春宝与谭诗朗于2013年7月1日签订的《租赁协议》约定，唐春宝对涉案厂房的租用期自2013年7月1日起至2023年6月30日止，双方合同并未解除。唐春宝与张伟文之间签订的《厂房租赁合同》无法继续履行的原因，在于张伟文擅自增建厂房及拒不交租，但一审法院无视这一事实，盲目采信张伟文的意见，认定唐春宝违约，显然与事实不符。（三）一审法院适用法律错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，认定唐春宝与张伟文均违反合同，应当各自承担相应的责任，属于适用法律错误。张伟文在未取得唐春宝书面同意的情况下，在厂房内增建房屋，根据合同约定，无权要求退还履约保证金。此外，张伟文拒不交纳租金长达6个月，拒不交纳租金高达11万元，给唐春宝造成巨大的经济损失，数额远超履约保证金。张伟文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谭诗朗未陈述意见。张伟文向一审法院起诉请求：1.判令张伟文、唐春宝签订的《厂房租赁协议书》于2016年4月30日解除；2.判令唐春宝向张伟文返还履约保证金60000元及支付迟延返还保证金的违约金（自2016年4月30日起按每日万分之五计至清偿完毕之日止，暂计至2017年3月9日为9390元）；3.唐春宝承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号房地产的登记权属人为瑞鸿（佛山）金属彩印有限公司。张伟文、唐春宝均确认谭诗朗可代表瑞鸿（佛山）金属彩印有限公司对外签署广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号房地产的租赁合同。2013年7月1日，唐春宝与谭诗朗签订《租赁协议》，载明：出租方谭诗朗，承租方唐春宝；租赁标的为位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号的房产；租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止。唐春宝承租上述房地产后，将其中部分厂房转租给张伟文使用。2013年8月5日，张伟文、唐春宝签订《厂房租赁合同》，载明：甲方（出租方）唐春宝，乙方（承租方）张伟文；厂房座落于顺德区××路××之一；租赁期限为5年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止；本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金人民币60000元及电费押金，一个月的用电量约1000元人民币；租赁期满，双方不再续约，乙方缴清相关费用后，甲方应将履约保证金于3日内无息退还乙方，否则，每逾期一日，甲方应按总额的百分之三向乙方支付违约金；租赁期内，乙方增建或改建厂房时须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建租赁厂房，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还。2013年8月6日，唐春宝在收款单位及收款人处签名并捺印，出具《收据》一份，确认收到张伟文租高黎新宝路8号A1-1厂房押金61000元。张伟文租赁案涉厂房期间，在租赁厂房内增建房屋。张伟文自述其增建房屋得到了唐春宝的同意，唐春宝对此予以否认。2016年3月15日，广东广诚信律师事务所律师张志升受唐春宝委托，通过EMS邮政快递的方式向张伟文送达了一份《律师函》，称张伟文拖欠唐春宝租金，并擅自对租赁厂房进行改建，唐春宝依合同约定通知张伟文解除张伟文、唐春宝签订的《厂房租赁合同》，要求张伟文在收到函件之日起5日内付清所欠租金，并将租赁厂房恢复原状，租赁厂房内的物品搬迁完毕。该邮件的收件人地址为张伟文租赁的厂房所在地，收件人联系电话为张伟文的手机号，收件人签名处有张伟文的签名，但签收日期不详。2016年5月15日，谭诗朗与案外人梁喜标签订《厂房场地租赁协议》，约定谭诗朗将位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号的物业及地块租赁给梁喜标，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止。2016年5月30日，案外人梁喜标、王志平签订《厂房租赁合同》，约定梁喜标将位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号C1-1的厂房租赁给王志平使用。张伟文、唐春宝均确认张伟文已从案涉租赁的厂房搬离，但张伟文主张其于2016年5月1日搬离，唐春宝主张张伟文于2016年5月中旬搬离，张伟文、唐春宝双方对张伟文搬离的具体时间均没有提供证据予以证明。一审法院认为，案涉租赁物的登记权属人为瑞鸿（佛山）金属彩印有限公司，张伟文、唐春宝均确认谭诗朗可代表瑞鸿（佛山）金属彩印有限公司对外签署广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会高新区（容桂）新宝路8号房地产的租赁合同，一审法院对张伟文、唐春宝无争议的事实予以确认。唐春宝与谭诗朗签订《租赁协议》后，将其中部分厂房转租给张伟文，张伟文、唐春宝签订《厂房租赁合同》确认张伟文、唐春宝之间的租赁事宜，该《厂房租赁合同》合法有效，对张伟文、唐春宝双方均具有法律约束力。依据张伟文举证的快递单上载明的收件人地址、联系电话及签收人处的签名，一审法院确定张伟文已收取唐春宝以EMS快递方式邮寄的《律师函》。张伟文诉请解除张伟文、唐春宝签订的《厂房租赁合同》，唐春宝邮寄给张伟文的《律师函》也明确表示要求解除张伟文、唐春宝签订的《厂房租赁合同》，故张伟文、唐春宝就解除双方签订的《厂房租赁合同》已达成一致合意。张伟文、唐春宝均确认张伟文已从案涉租赁厂房搬离，但对具体搬离时间各执一词，综合双方陈述，一审法院确定张伟文最迟已于2016年5月中旬搬离了案涉厂房，故一审法院确定张伟文、唐春宝于2013年8月5日签订的《厂房租赁合同》于2016年5月15日解除。张伟文租赁案涉厂房期间，在未取得唐春宝书面同意的情况下在厂房内增建了房屋，其行为已违反了张伟文、唐春宝在《厂房租赁合同》中的约定。谭诗朗于2016年5月与案外人梁喜标签订《厂房场地租赁协议》，将案涉租赁物租赁给案外人梁喜标使用，唐春宝已不能依照张伟文、唐春宝签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限履行双方的租赁合同，唐春宝无法继续履行租赁合同的行为也违反了张伟文、唐春宝在《厂房租赁合同》中的约定。依据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。张伟文、唐春宝均存在违反《厂房租赁合同》约定的违约行为，对《厂房租赁合同》无法继续履行均具有过错，合同解除后，唐春宝继续占有张伟文交付的履约保证金已无合法依据，张伟文诉请唐春宝返还履约保证金60000元合法有据，一审法院予以支持。同理，因张伟文、唐春宝双方对《厂房租赁合同》无法继续履行均具有过错，张伟文诉请唐春宝支付迟延返还履约保证金的违约金理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认张伟文、唐春宝于2013年8月5日签订的《厂房租赁合同》于2016年5月15日解除；二、唐春宝于判决发生法律效力之日起十五日内向张伟文返还履约保证金60000元；三、驳回张伟文的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为767.38元，由张伟文负担103.84元，由唐春宝负担663.54元。本院二审期间，唐春宝在庭后向本院提交了EMS邮件查询材料，拟证明张伟文已于2016年3月16日收到律师函，合同于当日解除。张伟文和谭诗朗均未向本院提交新证据。经审查，本院认为，唐春宝提交的邮件查询材料显示，邮件于2016年3月16日由他人代收，无法证明唐春宝有关张伟文已于当日收到律师函的主张，故本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据唐春宝和张伟文的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：合同的解除时间；唐春宝是否有权没收张伟文缴交的履约保证金60000元。关于合同的解除时间。唐春宝上诉主张，张伟文存在擅自改建案涉厂房的行为，唐春宝有权解除合同，唐春宝于2016年3月15日向张伟文发出解除涉案《厂房租赁合同》的律师函，案涉合同于当日解除。本院认为，张伟文提交的证据仅能证明其于2016年3月15日向张伟文发出了律师函，但在签收人一栏处签名的并非张伟文，故本院对于唐春宝有关张伟文已于2016年3月15日收到律师函、合同于当日解除的主张，依法不予支持。双方均确认张伟文已从案涉厂房中搬离，但对具体搬离时间各执一词，张伟文主张搬离时间为2016年5月1日，唐春宝认为搬离时间为2016年5月中旬。本院认为，张伟文作为承租人，应当对具体搬离时间承担举证责任，但张伟文未能举证证明搬离时间，故本院采信唐春宝有关张伟文于2016年5月中旬搬离涉案厂房的陈述，认定合同于2016年5月15日解除。一审法院确认双方于2016年5月15日解除合同，处理并无不当，本院予以维持。关于唐春宝是否有权没收履约保证金的问题。本院认为，在案涉合同履行过程中，双方均存在违约行为。一方面，张伟文在租赁案涉厂房期间，未取得唐春宝的书面同意擅自增建厂房并拖欠租金，违反了案涉合同的约定，但该行为并不必然导致合同解除。另一方面，谭诗朗已于2016年5月与案外人梁喜标签订《厂房场地租赁协议》，将案涉厂房另行出租给梁喜标使用，唐春宝已无权出租案涉厂房，张伟文承租案涉厂房进行经营的合同目的已无法实现，唐春宝的行为构成根本违约。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，支持张伟文要求唐春宝返还履约保证金的诉请，公平合理，本院予以维持。唐春宝上诉称，前述《厂房场地租赁协议》的真实性存疑，且唐春宝与谭诗朗于2013年7月1日签订的《租赁协议》约定的租赁期限至2023年6月30止，该合同并未解除，案涉合同解除的责任不在唐春宝而在张伟文，唐春宝有权没收履约保证金。一审中，张伟文陈述，瑞鸿（佛山）金属彩印有限公司已将案涉厂房另行出租给梁喜标使用，并向一审法院提交了瑞鸿公司与梁喜标于2016年5月签订的《厂房场地租赁协议》原件。本院认为，张伟文的陈述与其提交的《厂房场地租赁协议》相互印证，初步证明唐春宝于2016年5月后已无权出租案涉厂房，根据举证责任分配原则，唐春宝如要证明案涉合同解除的责任与己无关，应当提交反证证明唐春宝于2016年5月后仍然有权出租案涉厂房。二审中，唐春宝未在本院指定的日期内提交其于2016年5月后继续向谭诗朗缴纳租金的证据，故唐春宝有关案涉合同解除责任不在其自身的陈述，因缺乏证据支持，本院不予采信。综上，唐春宝上诉请求没收履约保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，唐春宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1534.76元，由上诉人唐春宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月二十三日书 记 员  覃心怡