新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初2671号原告：陈雪钰，女，汉族，1992年9月19日出生，现住乌鲁木齐市，公民身份号码：×××。原告：杨泽军，男，汉族，1989年8月2日出生，现住址同上，系原告陈雪钰丈夫，公民身份号码：×××。二原告共同委托诉讼代理人：马燕，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆华泰兴业房地产开发有限公司。（以下简称华泰兴业公司）住所地：新疆昌吉州昌吉高新技术产业开发区经三南路*号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：潘存峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：季刚，新疆同创律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行（以下简称中国银行昌吉分行）。住所地：昌吉市宁边东路*号。统一社会信用代码：×××。负责人：刘红梅，系中国银行昌吉分行行长。委托诉讼代理人：ＸＸ，新疆新蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，新疆新蓝天律师事务所律师。原告陈雪钰、杨泽军与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行商品房预售合同纠纷及借款合同纠纷一案，原告于2017年4月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2017年8月3日公开开庭进行了审理，原告陈雪钰、杨泽军的委托诉讼代理人马燕，被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人季刚,第三人中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行的委托诉讼代理人李芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪钰、杨泽军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年11月23日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、被告返还原告购房首付款139458.4元及其他费用1788.74元；3、被告返还原告向第三人中国银行昌吉分行支付的贷款本金及利息共计45224.28元；4、被告支付原告因逾期交房及其他严重违约行为导致合同解除的违约金31669.14元；5、被告支付原告因逾期返还购房款及其他款项的违约金9223.92元；6、解除原告与第三人于2015年3月2日签订的《个人商业用房贷款合同》；7、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年11月23日，原告陈雪钰与被告华泰兴业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告以按揭贷款方式购买被告华泰兴业公司开发的位于新疆昌吉高新技术产业开发区”大学城商业中心”10丘A6幢一层116号、建筑面积为34.45平方米的商业用房一套。被告华泰兴业公司应于2015年9月30日前将房屋交付原告，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，且被告应当在30日内退还原告所有已付款项并向原告支付累计已付房款2%的违约金。合同签订后，原告向被告华泰兴业公司支付了全额房款279458.4元（其中首付款139458.4元由原告直接支付被告，其余140000元由原告从第三人处贷款支付），原告并向被告支付了其他相关费用1788.74元。因被告华泰兴业公司至今仍未按合同约定向原告交付房屋，原告于2016年11月29日在公证处的全程见证下通过特快专递向被告寄送了《关于解除＜房屋买卖合同＞的通知函》，被告于2016年12月2日签收该通知函，被告未提出异议。根据合同约定及法律规定，解除合同通知函到达被告之日双方之间的商品房买卖合同即已经解除，被告应按合同约定的30日内退还原告所有已付款项并向原告支付已付房款2%的违约金，但被告至今未付。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商业用房贷款合同亦应解除，故原告依法诉至法院，请求判如所请。被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司辩称：原告的确购买了被告开发的商业用房，被告多次通知原告接收该房屋，原告不接收房屋主要过错在原告，被告未收到原告的解除合同通知函，对于原告的诉讼请求，被告不认可，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人中国银行昌吉分行辩称：1、原、被告之间的买卖合同是否解除由法庭裁决；2、如房屋买卖合同解除，原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》应一并解除。原告举证，被告及第三人质证，本院认证如下：证据一、《商品房买卖合同》一份，证实原告与被告华泰兴业公司之间存在商品房买卖合同法律关系，当商品房达到交付条件后，被告应以书面形式通知原告办理入住手续；如被告逾期交房超过180日以上，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性认可，对原告证实已达到合同解除条件的问题不认可，另合同附件七房屋面积变更协议的时间应为2015年12月20日。第三人中国银行昌吉分行质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二、2014年11月23日的收款收据一张、2015年11月29日的销售不动产统一发票一张及2015年1月13日收据三张，证实原告于2014年11月23日向被告华泰兴业公司支付首付款142216.48元；被告收到剩余的140000元购房款后，于2015年11月29日向原告出具金额为279458.4元的销售不动产统一发票一张。原告为购买涉案房屋，支出预告登记费、抵押登记费、公证费等共计1788.74元。被告华泰兴业公司质证后对于证据的真实性无异议，但认为原告支出的1788.74元的费用不应由被告承担。第三人质证后对于证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、《个人商业用房贷款合同》一份及借款凭证一份，证实原告与第三人中国银行昌吉分行签订个人商业用房贷款合同，贷款140000元用于支付房款。被告华泰兴业公司质证后对证据的真实性认可。第三人中国银行昌吉分行质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四、贷款与还款明细清单一份，证实原告自2015年4月15日起至2017年7月17日止，共计向银行偿还贷款本息45224.28元，其中本金24624.81元、利息20599.47元。被告质证后对原告还款的事实认可，但认为还款金额应以第三人的质证意见为准。第三人质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据五、公证书一份、邮政特快专递一张及邮政网上记录单两份，证实原告在乌鲁木齐市公证处公证下于2016年11月29日向被告邮寄解除商品房买卖合同通知函一份，该通知函于2016年12月2日送达被告，原、被告之间的商品房买卖合同已于2016年12月2日解除。被告质证后对于证据的真实性无异议，但认为公证书仅能证实通知函于2016年11月29日寄出，但被告未收到，原告以此证实合同已解除的理由不能成立。第三人质证后同意被告的质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。被告华泰兴业公司举证、原告及第三人中国银行昌吉分行质证，本院认证如下：证据一、2015年11月15日五方竣工验收意见表一份，证实被告开发的商业用房于2015年11月15日经建设、监理、勘察、设计、施工单位验收合格。原告质证后对于证据的真实性认可，但认为不能证实被告书面通知原告交付房屋，亦不能证实被告已向原告交付房屋。第三人质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、商品房预售许可证一份，证实被告具有销售房产的资质。原告质证后对于证据的真实性认可，但认为不能证实被告书面通知原告交付房屋，亦不能证实被告已向原告实际交付房屋。第三人质证后对于证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、昌吉日报一份，证实被告于2015年10月31日在昌吉日报上发出公告，通知6号楼的业主办理入住手续。原告质证后对于证据的真实性认可，但认为不能证实被告书面通知原告交付房屋，亦不能证实被告已向原告实际交付房屋。第三人质证后对于证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、项目投资协议书一份、证明一份、高新区用印审批记录单一份、协议书一份，证实被告开发的大学城商业中心周边的大学进展情况不同，学校都是真实存在的，并非被告杜撰。原告质证后对于证据的真实性认可，关联性不认可。第三人质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、人口数据2份，证实榆树沟镇的常住人口数及高新区派出所管辖区域的人员在16000至18000人。原告质证后对于证据的真实性认可，关联性不认可，榆树沟镇的人口与大学城的人流没有确切关系。第三人质证后对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、6号楼发票领取表一张、交款单一张、收款收据一张及房屋交接表二张，证实2015年12月20日，原告从被告处领取房屋面积差款2758.08元，被告向原告出具房屋交接单，但原告拒绝接收。原告质证后不认可。第三人质证后对于证据的真实性无异议。本院认为，原告提供的房屋交接表中仅有被告公司的公章，即使原告拒绝接收房屋，被告应在交接表中注明。现被告仅以此证明其已通知原告办理交付手续的事实，本院不予确认。本院对原告从被告处领取面积差款项2758.08元的事实予以确认。证据七、关于昌吉高新区大学城商业中心广大业主意见一份，证实2015年12月，大学城业主认为被告存在虚假宣传要求退房，原告知道房屋交接的事情。原告质证后对于证据不认可。第三人质证后对证据认可。本院认为，此份证据并没有落款时间，即使原告在意见书中签字捺印，亦不能免除被告书面通知交房的义务，故本院对被告证明的问题不予确认。经当事人举证、质证、本院认证及庭审查明事实如下：2014年11月23日，原告陈雪钰与被告华泰兴业公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告华泰兴业公司开发的位于昌吉市高新技术产业开发区”大学城商业中心”A6幢1层116号商铺一间。商铺建筑面积为34.79平方米，单价为每平方米8112元，总价款为282216.48元。付款方式为2014年11月23日前交总房款的50%作为购房首付款即142216.48元，总房款剩余的50%即140000元申请银行贷款支付。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2015年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，或买受人未按合同约定付清全部房款及费用，或因国家政策调整等其他情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同第十一条关于交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，原告陈雪钰于2014年11月23日向被告华泰兴业公司支付购房首付款142216.48元。原告陈雪钰、杨泽军作为借款人，于2015年3月2日与第三人中国银行昌吉分行（贷款人）、华泰兴业公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》一份，向第三人中国银行昌吉分行贷款140000元，贷款用途为购房，借款期限120个月；原告授权第三人中国银行昌吉分行将借款140000元划入被告华泰兴业公司的账户。原告自2015年4月15日起逐月向银行归还贷款本息，截止2017年7月17日，原告共偿还银行贷款本息45224.28元，其中本金24624.81元、利息20599.47元。原告向被告缴纳预告登记费、抵押登记费、交易费、工本费及公证费共计1788.74元。2015年10月31日，被告华泰兴业公司在昌吉日报上发出公告，通知购买大学城商业中心一期A2＃－A9＃号楼的业主办理入住手续，2015年11月15日，被告华泰兴业公司完成五方竣工验收。2015年11月29日，被告给原告开具了A6幢1层116号商铺的购房发票，2015年12月20日，因房屋最终测绘面积少于合同建筑面积，被告退还原告购房款2758.08元。因被告未能在合同约定的2015年9月30日前向原告交付房屋,原告于2016年11月29日在乌鲁木齐市公证处公证下按商品房买卖合同中被告的注册地址向被告邮寄解除商品房买卖合同通知函一份，经中国邮政查询，该通知函于2016年12月2日送达被告。因被告未按合同约定退还原告购房款，故引发此诉讼。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定被告应于2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告，并书面通知原告办理入住手续，逾期交房超过180日，原告有权解除合同。被告辩解已于2015年10月31日通过昌吉日报公告送达的方式通知原告办理房屋交付手续。本院认为，根据被告提交的房屋验收资料，该房屋在报纸公告时未经过五方竣工验收，尚不具备双方约定的交付条件。即使达成交付使用条件，报纸公告亦不能证明被告履行了书面通知原告办理入住的义务。根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定：”书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。根据上述法律规定，报纸不属于书面形式。被告又辩解通过电话、短信或者发交接单的方式要求原告办理入住手续，因上述方式均不符合合同约定的交接条件，且被告未提供合法有效的证据予以证实，故本院对被告的辩解意见不予采信。因被告逾期交房超过180日，原告于2016年11月29日以邮件方式向被告送达解除合同通知函，该行为经过公证处全程公证，经中国邮政网查询，该邮件于2016年12月2日送达被告，被告辩解并未收到该通知函。对此本院认为，原告系按照商品房买卖合同中载明的被告地址及联系方式邮寄的《解除合同通知函》，该邮件的”收件单位”明确写明系被告即”新疆华泰兴业房地产开发有限公司”，”收件人”写明系被告单位的法定代表人”潘存峰”。另根据中国邮政网上邮件追踪查询记录（有昌吉榆树沟邮政加盖印章）显示该邮件已于2016年12月2日”妥投”且”投递并签收”。被告未提供任何证据证实该邮件退回或者由其他单位冒领或错领的情形，故本院对被告辩解的未收到通知函的理由不予采信。因被告逾期交付超过180日，双方约定的解除合同条件已成就，被告收到通知函后3个月内未提出异议，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》于解除合同通知函送达之日即2016年12月2日解除。依照合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告华泰兴业公司收取原告的预告登记费、抵押登记费、交易费、工本费及公证费共计1788.74元，原告交纳购房首付款139458.4元，双方买卖合同解除后被告华泰兴业公司应当予以返还，原告要求被告华泰兴业公司退还购房首付款139458.4元及其他费用1788.74元的诉讼请法求符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故本院对原告要求解除与第三人中国银行昌吉分行签订的《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告华泰兴业公司偿付已向银行偿还的贷款本金及利息的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本院对原告要求被告偿付已偿还的按揭款本金24624.81元（截止2017年7月17日）诉讼请求予以支持。截止2017年7月17日，原告已向银行偿还的利息20599.47元，该费用系由原告实际支出的费用，被告应赔偿给原告。关于原告要求被告华泰兴业公司承担违约金31669.14元的诉讼请求。根据双方合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。现原告认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其损失，要求按合同约定的违约金计算方式及同地段同类房租金标准的租金损失【1.8元每平方米×34.45平方米×420天（2015年9月30日至2016年12月2日）】调高违约金至31669.14元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中被告华泰兴业公司逾期向原告交付房屋，造成买卖合同被解除，给原告造成的实际损失有原告交纳的首付款的利息损失，原告已偿还银行的利息损失及其他费用。本案原告已向被告主张了已偿还的银行利息损失及其他费用，原告要求调高违约金应以弥补原告交纳的首付款的利息损失为基础，本院对原告要求调高违约金的意见予以采纳，本院对原告主张的违约金酌定为14107.38元=【142216.48×4.75%×12个月又28天（2014年11月23日至2015年12月20日）＝7280.78元】＋【139458.4×4.75%×12个月又11天（2015年12月21日至2017年1月1日）＝6826.6元】。合同约定在解除合同通知到达30天内被告退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金。解除合同通知函于2016年12月2日送达被告，被告应于2017年1月1日前退还原告全部已付购房款，并按累计已付款的2%支付违约金。被告未按约定退还已付款及支付违约金的行为构成违约，被告应向原告承担逾期付款的违约责任。被告逾期付款给原告造成的损失实际系利息损失，因双方对逾期付款的利息没有约定，本院参照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，被告应向原告支付利息损失为【（279458.4元+1788.74元+5624.94元）×4.35%年利率÷12个月×6个月（2017年1月2日-2017年7月2日）】=6239.47元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、原告陈雪钰与被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司于2014年11月23签订的《商品房买卖合同》于2016年12月2日起解除；二、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司返还原告购房首付款139458.4元及相关费用1788.74元；三、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司赔偿原告向银行已偿还的按揭款本金24624.81元及利息20599.47元；四、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司支付原告逾期交房导致合同解除的违约金14107.38元；五、被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司支付原告逾期返还购房款及其他款项的违约金6239.47元；六、原告陈雪钰、杨泽军与第三人中国银行股份有限公司昌吉回族自治州分行于2015年3月2日签订的《个人商业用房贷款合同》自本判决生效后解除；上述第二、三、四、五项合计206818.27元，被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告支付。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4711元，由被告新疆华泰兴业房地产开发有限公司负担4285元，由原告陈雪钰、杨泽军负担426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审 判 长  贾怀勇审 判 员  邱桂文人民陪审员  牛志良二〇一七年十月二十日书 记 员  何秀红