广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初11945号原告：林玉麟，男，1978年1月10日出生，汉族，住广东省惠来县，被告：黄少娴，女，1971年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：林卫国，系被告丈夫。被告：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇.法定代表人：刘山焕，总经理。委托诉讼代理人：梁嘉杰，该公司员工。原告林玉麟与被告黄少娴、佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称“锦泓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，于同年10月16日公开开庭审理了本案。原告林玉麟、被告黄少娴的委托诉讼代理人林卫国、被告锦泓公司的委托诉讼代理人梁嘉杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告即日返还原告购房定金3万元及部分首期房款10万元，共计13万元；2.被告锦泓公司返还原告按揭服务费3000元。3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月9日，原告与被告黄少娴在被告锦泓公司处签订《房屋买卖合同》，约定原告以70万元向被告黄少娴购买位于佛山市南海区大沥镇平安路四号1号楼703房及第三层储物室（以下统称“涉讼房产”）。原告在合同中明文与两被告约定原告指定将房屋过户之其妻姨名下。签约当日，原告向被告支付定金3万元，并与被告锦泓公司约定在过户当日支付中介代理及咨询服务费21000元。5月12日，原告通过被告锦泓公司引荐，委托众致城按揭公司办理银行按揭申请，并向众致城按揭公司支付了按揭服务费3000元。6月1日，佛山市发布了二手房限购政策，原告当日联系被告锦泓公司询问限购政策是否影响本案交易，被告锦泓公司回复称不影响。6月29日，被告锦泓公司联系原告，要求原告支付首付款19万元。因同贷书尚未下发，原告不同意未递件先支付首付款，后被告锦泓公司保证同贷书在一周之内可以下发、不影响交易过户，要求原告配合支付首付款。后经协商，原告同意并于7月3日支付部分首付款10万元。7月4日，被告锦泓公司联系原告，因为5月9日支付定金的账户并非原告妻姨的账户，故不享有购房资格。由于限购政策的影响，原告无法完成过户，故要求解除合同并要求被告黄少娴返还定金3万元、首期款10万元。6月1日佛山市出台限购政策，因被告锦泓公司的不专业及疏忽导致原告支付了按揭服务费3000元，故被告锦泓公司应赔偿原告支付的该按揭服务费3000元。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告黄少娴辩称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：一，原、被告于2017年5月9日在锦泓公司签订《房屋买卖合同》，约定被告黄少娴以70万元的总价将涉讼房产出售予原告，签约当天原告支付定金3万元。2017年5月12日，被告锦泓公司致电被告黄少娴，要求被告黄少娴出具资料配合原告申请银行贷款，被告黄少娴当天就出具了所需的资料积极配合。根据合同约定，原告须于办理递件过户当天（2017年6月20日）前支付被告黄少娴首期楼款，后经被告锦泓公司了解得知，因原告向工商银行申请贷款48万元，银行实际只审批了40万元，遭到原告拒绝并另行向其他银行申请，直接导致无法按期递件过户。根据合同约定，贷款余额不足过户当天原告应现金补足，原告的行为属故意拖延时间。后经三方调解协商，由原告先向被告黄少娴支付10万元作为首期楼款，最终原告在被告锦泓公司的见证下于2017年7月3日向被告黄少娴支付了10万元。同月6日，被告锦泓公司致电被告黄少娴，说明涉讼房屋无法网签，无法过户，原因是政府限购，原告没有购房资格。经多次协商无果，被告黄少娴主张先将三万元返还原告，然后解除合同，余款另行协商，但遭到原告的拒绝，原告要求一次性返还13万元。2017年8月12日，其他经纪公司致电被告黄少娴，称有其他客户要购买涉讼房屋并要求签约，被告黄少娴随即致电被告锦泓公司和原告，要求解除合同，涉讼房屋另售他人，对原告支付的定金和部分首期款，被告黄少娴将在当天返还7万元，余款6万元被告黄少娴出具欠条并承诺在一个月内支付完毕，但仍遭到原告拒绝，原告坚持要求一次性返还十三万元和追究三千元按揭费，双方仍然无法达成一致，导致涉讼房屋至今无法出售，被告黄少娴置换房屋计划落空，损失巨大。同月25日，被告黄少娴通过微信发函给原告和被告锦泓公司，要求解除合同，没收原告定金3万元，以及要求赔偿房屋空置损失，每月租金1000元，计4个月共4000元，在原告支付的首期款中扣除，违约金不予追究，并要求原告提供账户以返还余款，但原告仍不配合，后被告黄少娴自行到银行查看账户，并主动将余款96000元返还原告。综上，被告黄少娴已做到通情达理、仁至义尽了。二，《房屋买卖合同》签订于2017年5月9日，定金也是当日支付，故依照限购政策的规定，本案的交易不在限购范围，本案是原告违约，原告依约应承担违约责任，被告黄少娴有权没收原告支付的定金，以及赔偿被告黄少娴总楼款10%作为违约金，本案的诉讼费用也应由原告承担。被告锦泓公司辩称：原告对被告锦泓公司的诉讼请求应予驳回，理由如下：一，被告锦泓公司并未收取原告按揭服务费，该款是原告委托众致诚按揭公司办理按揭事项的支出，该委托是原告自愿进行委托，且是向众致诚按揭公司支付，故被告锦泓公司无需承担赔偿义务。二，被告锦泓公司不存在违约行为。原告与被告锦泓公司的关系是居间关系，被告锦泓公司为原告购买涉讼房屋介绍房源，安排原告与被告黄少娴签订《房屋买卖合同》并配合办理相关手续，因此，被告锦泓公司作为中介方，不存在任何违约行为。原告欲追讨按揭服务费，应向众致诚公司追讨。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方未对其真实性提出异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对被告黄少娴的证据解除合同通知书，因原告自认收到该材料的照片，仅是对其陈述的内容有异议，故本院对其真实性予以采信并根据本案的实际情况认定其证明力。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实。涉讼房屋的登记所有权人为被告黄少娴，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号A。2017年5月9日，原告（乙方，购买方）、被告黄少娴（甲方，出售方）、被告锦泓公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》[合同编号：No.0000489]，约定：甲方将涉讼房屋以700000元的总价售予乙方；定金30000元在签约当天支付，甲方须提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助乙方申请银行按揭；首期楼款19万元乙方须于办理递件过户当天（2017年6月20日前）支付予甲方；尾期楼款480000元由银行直接划给甲方，银行到账后即视为甲方已收取相应的楼款，如银行实际审批的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，两者相差金额乙方须在银行出具同意贷款书的三个工作日内以现金补足；甲方应在收齐全部楼款当天交付涉讼房屋予乙方使用；基于甲乙双方独家委托丙方提供中介服务，且丙方已经促成甲乙双方签订合同，乙方应于签约之日向丙方支付中介代理费及咨询服务费21000元（详见佣金确认书）；签约方，甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款10%作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所支付的定金，乙方还需赔偿甲方总楼款10%作为违约金；违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还应向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方；涉讼房屋的交易需在2017年10月9日完成，因甲乙双方其中一方原因导致不能按时履行合同，视为其违约，非违约方有权不再履行合同，并有权向违约方追讨违约金，如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致延迟，则时间相应顺延；涉讼房屋的买方由买受人指定。同日，原告向被告黄少娴的配偶林卫国的银行账户转账支付购房定金30000元，被告黄少娴及其配偶林卫国出具《收款收据》确认收到该款。同月12日，林碧端向佛山市众致诚房地产代理有限公司支付按揭服务费3000元。同日，原告、被告黄少娴配合签署按揭贷款的相关申请材料，就购买涉讼房屋向工商银行申请按揭贷款。后在同月24日，因贷款折扣问题不能达成一致，原告向其他银行申请按揭贷款。同年6月8日，原告通过被告锦泓公司再次委托佛山市众致诚房地产代理有限公司代理办理按揭贷款的申请手续。同月27日，林碧端通过银行卡现金存款（无卡）的形式分两次分别向被告黄少娴的银行账户存入了款项各5元。同年7月3日，原告（买方）、被告黄少娴及其配偶林卫国（卖方）、被告锦泓公司（经纪方）签订《补充协议》，针对上述《房屋买卖合同》补充约定：由于买方申请工商银行房贷不通过，现正向其他银行重新申请房贷，导致办理递件、交易、过户手续需要延迟，原合同约定买方在2017年6月20日前办理递件、交税、过户当天支付首期楼款180000元给卖方，现买方提前支付部分首期款100000元，剩余部分首期楼款80000元需在办理递件、交税、过户手续当天全额支付给卖方；买方申请银行同意贷款书需在即日起15天内出具；买方向银行申请贷款金额490000元需在2017年10月9日前支付至卖方指定的收款账户上，逾期按1000元/月的标准计算违约金给卖方。同日，原告向被告黄少娴的配偶林卫国的银行账户转账支付部分首期楼款100000元，被告黄少娴及其配偶林卫国出具《收款收据》确认收到该款。同年7月5日，中国银行广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，明确就购买涉讼房屋，该行经初步审核拟同意为林碧端提供期限为25年的购房贷款480000元，贷款支付的账户为被告黄少娴在中国农业银行股份有限公司南海分行的账户。同年8月9日，原告提起本案诉讼。同月25日，被告黄少娴的配偶林卫国向原告、被告锦泓公司发出《解除合同通知书》，明确要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，并主张原告构成违约，被告黄少娴将没收原告支付的定金30000元、扣除按照每月1000元、计4个月的租金4000元之后，余款退予原告，要求原告提供相应的收款账户。同月29日，被告黄少娴的配偶林卫国向原告的银行账户转账支付96000元。庭审中，原告确认已收该款并认为该款可以抵扣被告应向其返还的部分首期款。诉讼中，原告陈述：林碧端是其配偶的妹妹，广东揭阳人，无佛山市户籍，未在佛山市购买社保。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》既包含了原告与被告黄少娴之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含被告锦泓公司向原告、被告黄少娴提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，故本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原告与被告黄少娴围绕涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在2017年10月16日的庭审中，各方均主张《房屋买卖合同》、《补充协议》未解除，并一致同意前述合同项下关于买卖双方权利义务的约定于当日解除，故本院据此确认《房屋买卖合同》、《补充协议》项下关于买卖双方权利义务约定于2017年10月16日解除，并依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，结合原告的诉讼请求进行解约清算。第一，原告诉请被告黄少娴返还其已付的购房款，本院予以支持，理由如下：首先，原告在履约过程中并不构成违约，虽然其向工商银行申请按揭贷款没有成功，但因双方已签订《补充协议》明确后续履约安排，可以认定各方就《房屋买卖合同》的履行重新达成一致，故本案交易应按重新达成一致的协议履行。其次，虽然被告称不清楚涉讼房屋要过户至林碧端名下，但根据《房屋买卖合同》关于涉讼房屋的买方由买受人指定的约定、被告配合原告办理按揭贷款申请手续、林碧端向被告黄少娴的银行账户连续两次存入款项，以及最终中国银行广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》载明涉讼房屋的买受人为林碧端可知，各方关于将涉讼房屋过户至林碧端名下是有一致的认识的，被告辩称其不知情与事实不符，本院不予采纳。其次，因各方协议将涉讼房屋过户至林碧端名下，虽然《房屋买卖合同》及定金的支付均在2017年6月1日之前，但因为该《房屋买卖合同》约定的买受人并非林碧端，定金的支付也非林碧端本人或其家庭成员（配偶、未成年子女）支付，被告锦泓公司也未举证证明其在2017年6月1日之前有就林碧端与被告黄少娴的房屋买卖合同办理网签备案手续，故原告主张双方签订的《房屋买卖合同》因不符合佛山市限购政策的要求而无法继续履行有事实和法律依据，本院予以采纳。鉴于限购政策的出台及政策规定对本案原告、被告黄少娴而言不属于可预见的因素，涉讼房屋买卖因限购政策无法继续履行，本院据此认定原告、被告黄少娴均对对方不构成违约，故原告诉请被告黄少娴返还已收取的购房款（含定金、部分首期款）理据充分，本院予以支持；被告黄少娴辩称原告对其构成违约，其有权没收定金、扣取租金损失理据不足，本院不予采纳。鉴于被告黄少娴已经返还96000元予原告，故被告黄少娴还应返还购房款34000元予原告。第二，原告诉请被告锦泓公司赔偿按揭服务费3000元，本院不予支持，理由如下：首先，从现有证据及各方陈述来看，按揭服务关系发生于原告与案外人佛山市众致诚房地产代理有限公司之间，且佛山市众致诚房地产代理有限公司已经实际提供了按揭服务，并协助原告取得了中国银行广州荔湾支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》。被告锦泓公司不是收款方，也不是按揭服务的提供方。其次，从现有证据来看，原告支付按揭服务费的时间为2017年5月12日，当时限购政策尚未出台，原告在本案中也未举证证明林碧端失去购房资格的过错在被告锦泓公司。再次，本案为房屋买卖合同纠纷，被告锦泓公司与原告之间成立居间服务关系，原告认为被告锦泓公司提供居间服务不符合约定的，应另案主张权利并在其与被告锦泓公司的居间合同关系中进行清算。综上，本院在本案中对原告诉请被告锦泓公司赔偿其已付的按揭服务费3000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黄少娴应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款项34000元予原告林玉麟。驳回原告林玉麟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1480元（原告已预交），由原告负担30元，由被告黄少娴负担1450元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年十月二十六日书记员  陈晓丹