四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1321民初487号原告：南部县金宇房地产开发有限公司,住所地：南部县蜀北街道办事处蜀北大道728号。法定代表人：陈忠标，执行董事。原告：四川省德信物业服务有限公司,住所地：南部县南隆镇蜀北大道西沿线金泰大酒店营业房4-1号。法定代表人：金彩平，经理。二原告共同委托诉讼代理人：朱晨曦（四川金泰集团行政总监），男，1968年9月1日出生，汉族，住四川省南部县。二原告共同委托诉讼代理人：骆仁华（原告四川省德信物业服务有限公司副总经理），男，1956年10月25日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：何菊秀，女，1975年7月18日出生，汉族，住四川省南部县。原告南部县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）、四川省德信物业服务有限公司（以下简称德信公司）与被告何菊秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金宇公司、德信公司共同委托诉讼代理人朱晨曦、骆仁华到庭参加诉讼，被告何菊秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告在本案审理过程中，申请撤回对被告邱学林的起诉。本案现已审理终结。原告金宇公司、德信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告何菊秀立即向原告支付从2014年9月1日始拖欠至今的物业费30279.38元，并按约定承担拖欠之日起至付清之日止的违约金；2、本案全部诉讼费用和其他费用由被告承担。事实和理由：2013年2月1日被告何菊秀购买原告金宇公司开发建设的“金宇·中央首座”A区X号商品营业房，并与原告金宇公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议。2013年9月30日被告接房后，于2014年2月25日将其所购商品营业房对外出租，被告自2014年9月1日起至2017年7月31日开始欠交物业服务费，虽经原告多次催收，被告仍未交付。故依照法律规定，请求判决被告支付拖欠的物业费及违约金。被告何菊秀未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日被告何菊秀与原告金宇公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买原告金宇公司开发的“金宇·中央首座”A区X号商品营业房。2014年3月28日杨秀琼代被告何菊秀（委托方）与四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声公司）（受托方）签订《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，约定“……从房屋交付之日起计，第一次缴纳12个月物业服务费，之后按季缴纳，每个季度届满7日前支付下一季度的物业服务费……前期物业服务费商业按1.50元/月·平方米（建筑面积）标准收取……若不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，受托方有权要求委托方补缴并从逾期之日起每天按拖欠费用的3‰支付违约金……”。其后，被告何菊秀按照协议约定缴纳物业费直至2014年8月31日。2015年1月7日，原告金宇公司与润无声公司签订《前期物业合同》解除协议，原告金宇公司与润无声公司协商一致，润无声公司从2015年1月7日起不再履行“金宇·中央首座”的物业服务工作，由金宇公司代管。润无声公司委托金宇公司以其名义履行对“金宇·中央首座”小区业主收取拖欠和应交的物业服务费。随即，金宇公司发出《“金宇·中央首座”项目前期物业服务招标公告》。2015年1月27日，经招标原告金宇公司向中标的德信公司发出《前期物业管理中标通知书》。2015年1月28日，二原告签订《前期物业委托合同》，委托管理期限自2015年2月1日起至小区业主大会成立后重新选聘新的物业服务企业或根据法律法规另行选聘新的物业服务企业时止。2015年2月6日，二原告向“金宇·中央首座”全体业主发出公告，由德信公司继续给业主提供小区前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托收取物业欠费的权利。被告何菊秀所购商品营业房建筑面积为576.75平方米，其2013年9月30日接房后按照约定的1.50元/月·平方米的标准每季度应缴纳2595.38元物业服务费已经缴纳至2014年8月31日。2016年11月30日，原告德信公司向被告何菊秀发出《物业服务费催缴通知书》要求被告于2016年12月15日前缴清欠费，但被告何菊秀至今未予缴纳。经查，从2014年9月1日起至2017年7月31日止，被告何菊秀共计欠费30279.38元。本院认为:被告何菊秀与润无声公司签订的《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，且双方已经按照协议约定履行了润无声公司服务期间的义务。润无声公司退出“金宇·中央首座”前期物业服务后，委托原告金宇公司代管物业服务并收取拖欠的物业服务费，金宇公司通过招标由德信公司对“金宇·中央首座”的前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托的权利，“金宇·中央首座”还尚处于前期物业管理阶段，金宇公司通过招投标方式选聘德信公司为物业服务企业，符合法律规定。德信公司对“金宇·中央首座”小区进行物业服务后，该小区业主应当按照约定支付物业服务费用。被告何菊秀不缴纳2014年9月1日至2017年7月31日期间的物业服务费用，属违约行为，应当承担相应的民事责任。本案中存在业主将物业出租给他人使用的情形，并约定由承租人支付物业费，但法律规定业主与物业的承租人等约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按约定承担违约金的问题，因违约金仅是对违约方违约行为的惩罚，《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰支付违约金，被告抗辩称违约金过高，应当予以调整，本院审查后，结合被告违约情况，酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金为宜。虽被告金宇公司与润无声公司签订了《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，但在履行过程中，润无声公司与原告金宇公司又协商签订了《前期物业合同》解除协议，金宇·中央首座小区仍处在前期物业管理阶段，原告德信公司通过投标与原告金宇公司签订《前期物业合同委托合同》，约定由原告德信公司自2015年2月1日起至小区业主大会成立后重新选聘新的物业服务企业或根据法律法规另行选聘新的物业服务企业时止为金宇·中央首座提供前期物业服务，故被告应从2015年2月1日起向原告德信公司缴纳物业费；金宇公司与润无声公司签订《前期物业合同》解除协议，润无声公司委托金宇公司承接对“金宇·中央首座”业主应交物业服务费的收取和物业服务事项，原告金宇公司具有解除物业服务协议至新的物业服务公司入场期间的权利义务关系，故被告应向金宇公司缴纳从2014年9月1日至德信公司的委托期限开始之前即2015年1月31日止的物业服务费。综上所述，对原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，判决如下：一、被告何菊秀在本判决生效后十日内向原告南部县金宇房地产开发有限公司支付物业服务费4325.63元及违约金【违约金的计算方法：从2014年9月1日起至2015年1月31日止，以每个季度为节点（每个季度应付物业服务费为2595.38元，未满一个季度则以具体月份计算，每个月应付物业服务费为865.13元），以当季应交未交物业费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分期计算逾期付款违约金至实际付清所欠物业费之日止】；二、被告何菊秀在本判决生效后十日内向原告四川省德信物业服务有限公司支付物业费25953.75元及违约金【违约金的计算方法：从2015年2月1日起至2017年7月31日止，以每个季度为节点（每个季度应付物业服务费为2595.38元，未满一个季度则以具体月份计算，每个月应付物业服务费为865.13元），以当季应交未交物业费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分期计算逾期付款违约金至实际付清所欠物业费之日止】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，由被告何菊秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  唐梁二〇一七年十月三十一日书记员  郭飞