四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)川01民终13969号上诉人（原审原告）：王国元，男，汉族，1964年11月19日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：则金华，四川履枰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红，四川履枰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都电力机械厂，住所地：成都市武侯区武科西四路**号。法定代表人：蒋健麟。委托诉讼代理人：宋涛，四川挺立律师事务所律师。原审第三人：何卫昕，男，汉族，1970年2月5日出生，住成都市武侯区。上诉人王国元因与被上诉人成都电力机械厂（以下简称电力机械厂）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初1292号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王国元上诉请求：撤销原裁定，依法对本案受理并公正审理。在二审中，其明确上诉请求为：撤销原裁定，指令一审法院对本案进行审理。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误，以致对案件定性错误。一审法院裁定认为：王国元要求对租住的电力机械厂房屋享有优先购买权，涉案房屋涉及电力机械厂企业内部建房和内部机构撤并过程申的财产交付问题，依照《最向人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定不属于人民法院主管工作的范围。这是法院对事实认定错误，从而导致对案件定性错误而错误适用法律。1、本案就是一起因电力机械厂、何卫昕侵犯王国元优先购买权而引发的民事纠纷。本案中，王国元系成都电力机械厂原七车间职工。电力机械厂于1990年将位于武侯区房屋（以下简称“16-1-2号房屋”)分配出租给王国元居住至今。在居住期间，王国元向电力机械厂支付了房屋租金、物业管理费、水电费等所有费用，并于2002年12月22日应电力机械厂的要求对承租房屋缴纳了保证金2000元以作为承租使用该房屋的保证，双方就案涉房屋的租赁关系已有26年。但在2015年成都市武侯区新马路1号电力机械厂危旧房改造中，电力机械厂、何卫昕在王国元完全不知情的情况下私下就诉争房屋签订《公有住房转让合同》即房屋买卖合同，损害了王国元的优先购买权。故本案就是一起因房屋租赁关系引起的侵犯优先购买权的民事纠纷，属于法院主管范围。2.、一审法院对案件事实认定错误，进而对案件定性错误。一审法院认为：涉案房屋涉及电力机械厂企业内部建房和内部机构撤并过程中的财产交付问题，完全是事实认定错误，本案根本没有涉及企业内部建房，也不涉及机构撤并，更不涉及因机构撤并导致的机构之间的财产交付问题。诉争房屋一直为电力机械厂所有，本案对房屋所有权并无争议。诉争房屋从1990年开始就一直为王国元合法承租使用至今，本案所争议的是两上诉人恶意串通签订房屋买卖合同而侵犯王国元作为实际承租使用人的优先购买权的问题。故法院错误认定事实，张冠李戴，以致对案件错误定性，本案是一起民事纠纷，属于法院管辖范围，法院应当公正审理。二、一审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定对本案作出的裁定属于法律适用错误。真正意义上的单位内部房地产纠纷，不属法院主管和受理的范围，主要包括单位因建房需拆除职工居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除而引起的占房纠纷，因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等)不服而引起的占房、腾房纠纷等。本案所涉及的争议均不在上述范围内，而是因出租人侵犯承租人的优先购买权而引发的争议，属于民事纠纷。根据《民事诉讼法》第3条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”本案中，王国元在2000年就已经响应国家政策买断工龄，王国元与电力机械厂作为承租人与出租人，实际处于平等立体地位，而非管理与被管理关系；且本案所涉及的实质上是房屋租赁民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，法院应予受理。三、本案显然是电力机械厂、何卫昕恶意串通签订房屋买卖合同而损害了王国元的优先购买权。一审法院无视电力机械厂、何卫昕违背一般房屋租赁交易习惯、及日常生活经验、且自相矛盾的事实，也没有按照证据规则对该组证据予以排除。电力机械厂于1990年将诉争分配出租给王国元居住至今共26年，在居住期间，王国元向电力机械厂支付了房屋租金、物业管理费、水电费等所有费用，并于2002年12月22日应电力机械厂的要求对上诉承租房屋缴纳了保证金2000元以作为承租使用该房屋的保证。在承租的26年里，王国元和电力机械厂均行使各自的权利义务，但在2015年成都市武侯区新马路1号电力机械厂危旧房改造中，电力机械厂、何卫昕在王国元完全不知情的情况下私下就诉争房屋签订《公有住房转让合同》即房屋买卖合同，当王国元用法律维护自己被侵犯的优先购买权时，电力机械厂、何卫昕伪造证据称因何卫昕无房居住，房屋在2004年出租给了何卫昕，但从2004年至今共13年，何卫昕没有实际使用，也交过承租保证金，更没有交过租金、物业管理费、水电费等与承租房屋密切相关的一切费用，电力机械厂也从未告知及出具过任何与王国元解除租赁关系的函件，甚至在13年的时间里电力机械厂、何卫昕也从未向王国元主张过任何权利，在我国社会生活中，房屋是一个极其重要的生活资料，电力机械厂、何卫昕的做法明显违背日常生活经验和房屋租赁交易习惯，也和庭审中自己的陈述自相矛盾。法院应当根据查明的事实对电力机械厂、何卫昕提交的相关证据予以排除。反之，王国元承租使用诉争房屋的证据充分。四、诉争房屋系单位出租的公房，只有王国元符合买卖条件。当前成都市房改政策执行成房发(2015)101号文件，在武侯区房管局公房房改政策中明确规定“不管是直管公房还是自管公房(单位房)，要公转私都必须满足相关条件，现使用人家庭未参加过房改(即一个家庭只享受一次政策房)，其二是使用人符合当时房改条件(即1998年底前在单位工作)，若符合条件，其价格可以参照直管房”。在2015年成都市武侯区新马路1号电力机械厂危旧房改造中，根据房改政策，王国元作为实际承租使用人符合房改政策，是唯一符合购买条件的主体，但电力机械厂、何卫昕在王国元不知情的情况下就“16-1-2号房屋”私下签订《公有住房转让合同》，严重损害了王国元及家人的居住权和优先购买权，且造成了王国元及家人的居住困难。综上，一审裁定事实认定错误，案件定性错误，法律适用错误，枉法裁判，严重侵犯了王国元的合法权益。王国元特依《民事诉讼法》的相关规定，提起上诉，请二审法院依法撤销一审裁定书，认真查明事实，维护王国元的合法权益电力机械厂答辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，王国元不存在优先购买权的问题，因为案涉房屋不是由王国元承租。王国元向一审法院起诉请求：一、判决确认王国元与电力机械厂、何卫昕之间就武侯区房屋存在租赁关系；二、判令电力机械厂、何卫昕支付因侵犯王国元对武侯区房屋优先购买权的赔偿金459571.82元。一审法院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决，本案中，王国元要求对租住的电力机械厂房屋享有优先购买权，涉案房屋涉及电力机械厂企业内部建房和内部机构撤并过程中的财产交付问题，依照前述规定不属于人民法院主管工作的范围，本院应当不予受理或者受理后裁定驳回起诉，据此，本院依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回王国元的起诉。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，案涉房屋争议并非进入市场流通领域的具有完全交换价值的房屋，而系作为全民所有制企业的电力机械厂公房，王国元亦系依其电力机械厂职工的成员身份主张对电力机械厂公房的承租权。具体到案涉房屋，王国元是否享有该房屋的承租权以及是否得依该承租权享有优先购买权等问题显与平等主体之间的民事法律关系不同，不宜纳入民事法律关系的范畴进行处理，亦不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，本案不符合民事诉讼法有关起诉条件规定，属于房改过程中的历史遗漏问题。一审法院裁定驳回起诉符合上诉规定，予以维持。综上，王国元的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十月三十一日书记员  何金凤