成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初3451号原告：成都壹购丰汇商业管理有限公司，住所地：四川省成都市。法定代表人：刘守玉。委托诉讼代理人：张锃康。委托诉讼代理人：李乐。被告：文琴。委托诉讼代理人：周芬。原告成都壹购丰汇商业管理有限公司（以下简称壹购丰汇公司）与被告文琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告壹购丰汇公司的委托诉讼代理人张锃康与被告文琴的委托诉讼代理人周芬到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告壹购丰汇公司向本院提起诉讼请求：1、判令原、被告双方租赁合同于2017年4月3日解除；2、判令被告向原告支付拖欠2017年1月1日至4月3日的租金59493.7元、商场服务费9915.61元、垃圾袋装费233.1元，拖欠的电费5836.8元、水费174.5元；3、判令被告向原告支付拖欠租金、商场服务费、垃圾袋装费的违约金（按每日万分之五，自拖欠之日起计算至实际支付之日，暂计算至2017年5月22日为5018.24元）、拖欠电费、水费的违约金（按每日万分之五，自拖欠之日起计算至实际支付之日，暂计算至2017年5月22日为398.98元）；4、判令被告向原告支付解除合同的违约金38400元；5、判令被告向原告支付物业占用费（按最后一个租约年日租金标准631.23元，自2017年4月4日计算至2017年8月1日止）；6、判令被告承担原告主张权利产生的律师代理费11527元；7、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：成都市壹购商业经营管理有限公司与被告于2014年9月9日签订了《物业租赁合同》。根据该合同约定，被告承租原告场地，用于经营“”餐饮店。后经双方协商同意，于2016年6月1日将出租方变更为原告成都壹购丰汇商业管理有限公司，租赁期限自2014年9月16日起至2017年8月31日止，租金支付方式为按季度支付，被告于每季度期限届满前最后一个月的26日前支付下季度租金。《物业租赁合同》签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告未按约定支付2017年首季度的租金及其它相关费用。经原告多次发函催告，被告依旧怠于履行付款义务。原告无奈，遂根据合同约定于2017年3月30日向被告送达了《提前终止物业租赁合同等事宜的函》，告知其双方签订的《物业租赁合同》于本函发出后第四日，即2017年4月3日终止，以及催告被告结清欠费等事宜。被告拖欠原告租金等费用的违约行为严重损害了原告的合法权益。被告文琴辩称，原告主体资格不适格，不是合同相对方。被告租赁物业用于经营火锅，但排烟管道排烟不畅影响经营，原告明知被告租赁该物业用于火锅经营，未提供符合火锅经营要求的物业，且在被告及周围商家多次反映的情况下，对排烟问题置之不理，严重违反了合同义务，使被告无法经营，属于根本违约，被告有权解除《物业租赁合同》。后于2016年底，被告与出租方协商一致，提前解除租赁合同。对于原告所主张的租金、物业占用等费用，被告已于2016年底与出租方解除租赁合同，并交还了租赁物业，而后租赁物业处于出租方的实际控制之下，不存在被告占用物业的情况，并于关店前被告就已付清2016年的全部租金。出租方收取了被告履约保证金39680元、商品和服务质量保证金2000元，至今未退还，出租物业内的装修及设施设备花费超过500000元，出租方也全部拆除变卖，获利极高。即使是被告主动解约，原告也未因此受有损失，反而获利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在明知被告已于2016年停止经营，此后物业被占用给出租方造成损失的，也因由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年9月9日，案外人成都市壹购商业经营管理有限公司（以下简称壹购商业公司）作为出租方（甲方）与被告文琴作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定：甲方将位于成都市场地租赁给乙方用于经营。租赁期限自2014年9月16日起至2017年8月31日止，计租起始日为2014年11月1日；合同第八条、第九条约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金39680元、商品和服务质量保证金人民币2000元。第十条约定：租金标准为130元/m2,月租金﹦128m2*130元/m2﹦16640元，日租金﹦(月租金*12个月)÷365天﹦547元；年租金﹦月租金*12个月﹦199680元；自2015年11月1日起每一租约年（从租赁期限起始日起计算满365天为一租约年）作为一个周期，在上一周期的实际执行租金数上递增10元/月/m2，即本期租金﹦上期租金+10元/月/m2；租金的支付方式为按季度支付，即每一公历年度的首季租金于上一年的12月26日前支付，第二季租金于当年3月26日前支付，第三季度租金于当年6月26日前支付，第四季度租金于当年9月26日前支付；乙方于本合同签订后5个工作日内甲方支付首期租金，金额33280元（2014年11月1日至2014年12月31日期间的租金）。第十一条、第十二条约定：月物业管理费﹦128m2*20/m2﹦2560元；月宣传推广费﹦128m2*5元/m2﹦640元；乙方每月26日前据实缴纳水费、电费等费用；垃圾袋装费按照72元/月收取；第十八条约定：乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除合同，或导致合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金、商品和服务质量保证金，且乙方另按合同解除时月租金的二倍向甲方赔偿损失；乙方迟延支付租金、物业管理费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的1%向甲方支付违约金（该违约金计算至乙方实际支付之日止）。租赁期间，乙方迟延支付任何一项或不同项费用三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止本合同，该提前终止合同权利的行使时间由甲方自行决定，甲方有权采取停水、停电等强制措施催收乙方所欠费用；乙方擅自停业，每停业一日，应按停业时日租金标准向原告支付违约金。如停业连续超过15日或累计超过30日，甲方有权提前终止合同。第二十条约定：乙方未按本合同约定交还租赁场地，乙方同意甲方有权在任何时间以任何方式进入租赁场地进行清场，租赁场地内所有财物的所有权归甲方，甲方有权以任何方式处理租赁场地内的任何财物，乙方不得就此向甲方主张任何权利，且乙方仍应清偿所欠甲方任何款项；第二十二条约定：乙方实际办公地址为成都市，指定联系人为张敏；送达书面文件的送达之日为另一方法定代表人或指定联系人或书面授权委托签收之日，如被送达方拒绝签收或无法当面送达，或本合同约定的联系方式发生变更但未书面通知另一方，送达方可以本条确认的实际办公地址为收件地址，以特快专递的方式送达，无论受送达人是否签收或特快专递是否退回，特快专递寄出后第4日为送达之日；第二十三条约定：如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于律师费等。另，被告于2014年9月5日向成都市壹购商业经营管理有限公司成华分公司缴纳履约保证金39680元、商品质量保证金2000元、成品维护金5000元，合计46680元。2016年6月1日，案外人壹购商业公司作为原出租方与原告壹购丰汇公司作为现出租方、被告文琴作为承租方共同签订了《确认书》，约定：三方同意自该确认书签订之日起，《物业租赁合同》项下的甲方，即出租方变更为原告壹购丰汇公司，原告壹购丰汇公司继受前述《物业租赁合同》项下甲方应享有之权利和应承担之义务；被告文琴向原告壹购丰汇公司支付租金、商场服务费等费用。原告分别于2016年12月27日、2017年1月4日、2017年1月13日向被告发出《催缴费用通知书》，催促被告缴纳拖欠的2017年1月至3月的租金、物业管理费等费用及违约金。该三份《催缴费用通知书》系原告通过邮寄方式向《物业租赁合同》中被告确认的实际办公地址与指定联系人送达。2017年3月29日，原告向被告发出《提前终止物业租赁合同等事宜的函》，载明，因被告无故拖欠租金、物业管理费等费用，且未经被告同意自2017年1月4日起擅自闭店停业，已构成严重违约，因此函告被告：一、双方之间签订的《物业租赁合同》于该函发出后第4日终止；二、请被告于合同终止后三日内将租赁场地按照《物业租赁合同》之约定交还我司。逾期未交还的，原告将自行清场并收回租赁场地，由此产生的一切费用和损失将由被告承担；原告将自合同终止之日停止供水、供电等一切物业服务；三、请被告于合同终止后三日内至原告处结清拖欠的租金57600元、物业管理费7680元、宣传费1920元、水费174.5元、电费5836.8元、垃圾袋装费216元并按《物业租赁合同》约定支付相关违约金。……该函件原告系于2017年3月30日通过邮寄方式向《物业租赁合同》中被告确认的实际办公地址与指定联系人送达。另查明，根据原告提供的《2016年商铺能耗表》，原告所经营的火锅截止2016年11月7日的电表读数为3156.3度，截止2017年1月7日的电表读数为3270.3度；截止2016年11月7日的水表读数为1751.6吨，截止2016年12月7日的水表读数为1791吨。庭审中，原告确认被告已支付2016年全年的租金及物业服务管理费、宣传推广费等费用，已支付截至2016年11月7日的水电费。同时，案涉物业已由原告于2017年8月1日自行收回。还查明，原告为了主张权利，与四川律师签订了《委托代理合同》，并支付了律师费11527元。上述事实，除原、被告陈述还有以下经庭审举证、质证的证据予以证实：原告的工商登记信息、被告的身份信息、《物业租赁合同》、收费确认单、《确认书》、《催缴费用通知书》三份及邮单、《提前终止物业租赁合同等事宜的函》及邮单、《2016年商铺能耗表》、《委托代理合同》、原告支付代理费转账凭证、收据和pos单及银行凭证等。本院认为，根据案外人壹购商业公司、原告壹购丰汇公司与被告文琴签订的《确认书》，案外人壹购商业公司将其在《物业租赁合同》中的权利、义务概括转让给原告壹购丰汇公司，且经过被告文琴同意，原告壹购丰汇公司成为《物业租赁合同》的相对方，故原告主体资格适格。原告壹购丰汇公司与被告文琴之间的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效，原、被告应当按照合同约定履行合同义务。被告主张排烟管道排烟不畅影响火锅经营，但未举证予以证明，应当承担举证不能的责任，《物业租赁合同》中也未约定因排烟管道排烟不畅，被告享有单方解除权，同时被告在该租赁场地从2014年11月1日至2017年1月4日长达两年多的时间内实际进行了火锅店的经营活动，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告主张其于2016年底与出租方协商一致，提前解除租赁合同，交还了租赁物业，但未举证予以证明，应当承担举证不能的责任，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。《物业租赁合同》中约定租赁期限自2014年9月16日起至2017年8月31日止，被告自2017年1月1日起未再向原告缴纳租金、物业服务管理费、宣传推广费等费用，且于2017年1月4日起闭店停业。《物业租赁合同》第十八条约定：租赁期间，被告迟延支付租金、物业管理费和其他费用任何一项或不同项费用三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用迟延天数累计超过30日，原告有权提前终止合同；原告擅自停业，如停业连续超过15日或累计超过30日，被告有权提前终止合同，因此，原告于2017年3月29日向被告发出《提前终止物业租赁合同等事宜的函》，主张双方之间签订的《物业租赁合同》于该函发出后第4日终止符合合同约定，同时该函件系原告于2017年3月30日通过邮寄方式向《物业租赁合同》中被告确认的实际办公地址与指定联系人送达，根据《物业租赁合同》关于送达的约定，该函件应于邮件寄出后第4日视为送达。被告行使单方解除权，符合合同约定，故对原告主张双方签订的《物业租赁合同》于2017年4月3日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告应当向原告支付《物业租赁合同》解除前的相关费用，2017年1月1日至2017年3月31日按月计算，2017年4月1日至2017年4月3日期间按日计算，结合原告主张的费用情况，具体计算如下：1、租金：150元/㎡×128㎡×3个月+（150元/㎡×128㎡×12个月）÷365天×3天﹦59493.69元；2、物业管理费：20元/㎡×128㎡×3个月+（20元/㎡×128㎡×12个月）÷365天×3天﹦7932.49元；3、宣传推广费：5元/㎡×128㎡×3个月+（5/㎡×128㎡×12个月）÷365天×3天﹦1983.12元；4、垃圾袋装费为：72元/月*3个月+2.37元/天*3天﹦223.1元。关于原告主张的电费、水费，由于原告仅出示其自行制作的《2016年商铺能耗表》，未出示其他证据证明电费、水费的实际发生金额，且被告也不予认可，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的责任，对原告该诉讼请求，本院不予支持，原告可待收集有效证据后另行主张。关于原告主张的违约金，被告逾期付款，其行为构成违约，应当承担违约责任，《物业租赁合同》第十八条约定：被告迟延支付租金、物业管理费和其他费用，每迟延一日，按应支付金额的1%向原告支付违约金（该违约金计算至乙方实际支付之日止），原告在起诉时自愿将违约金的计算标准调整为按每日万分之五计算，不违反合同约定，本院予以支持，由于合同中约定租金的支付时间为“即每一公历年度的首季租金于上一年的12月26日前支付，第二季租金于当年3月26日前支付”，故违约金应分段计算如下：1、以67416元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年12月27日支付至实际付清之日止；2、以2216.41元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年3月27日支付至实际付清之日止。关于原告主张被告支付解除合同违约金的诉讼请求，第十八条约定：原告单方终止本合同或因原告违约行为导致被告解除合同，或导致合同无法继续履行的，被告不退还原告履约保证金、商品和服务质量保证金，且原告另按合同解除时月租金的二倍向被告赔偿损失，故在本案中原告有权不退还被告缴纳的履约保证金、商品和服务质量保证金。庭审中，被告抗辩原告主张的违约金过高，请求本院予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，结合本案中合同的履行情况，被告的过错情况，被告缴纳的履约保证金、商品和服务质量保证金未退还的情况与原告就损失的举证情况，本院酌情将违约金调整为按解除时月租金的一倍计算为19200元。关于原告主张的2017年4月4日起至2017年8月1日止的物业占用费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，《物业租赁合同》第二十条约定：被告未按本合同约定交还租赁场地，原告有权在任何时间以任何方式进入租赁场地进行清场，租赁场地内所有财物的所有权归甲方，原告于2017年3月29日被告发出《提前终止物业租赁合同等事宜的函》时已知晓原告自2017年1月4日起闭店停业，此时距原告发函已有约三个月，原告行使单方解除权解除合同后，未按照合同约定在合理期间内收回租赁场地，该部分物业占用费属于扩大的损失的范畴，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张律师费11527元的诉讼请求，《物业租赁合同》第二十三条约定：如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于律师费等，原告该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告成都壹购丰汇商业管理有限公司与被告文琴签订的《物业租赁合同》于2017年4月3日解除。二、被告文琴应于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付拖欠的租金59493.69元、物业管理费7932.49元、宣传推广费1983.12元、垃圾袋装费223.1元，合计69632.4元，并应支付逾期付款违约金，具体计算如下：1、以67416元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年12月27日支付至实际付清之日止；2、以2216.41元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年3月27日支付至实际付清之日止。三、被告文琴应于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付解除合同违约金19200元。四、被告文琴应于本判决生效之日起十日内向原告成都壹购丰汇商业管理有限公司支付原告成都壹购丰汇商业管理有限公司因主张权利产生的律师费11527元。五、驳回原告成都壹购丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1769元，由原告成都壹购丰汇商业管理有限公司承担673元，由被告文琴承担1096元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 聂 珺二〇一七年十月十六日书记员 李崇汇