四川省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)川民申2348号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：四川大管家市场经营管理有限公司，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号。法定代表人：康海，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦文正，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洋，四川明炬律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：武侯区罗马假日广场业主大会，住所地成都市武侯区高升桥东路2-6号。法定代表人：刘竞成，该业主大会主任。委托诉讼代理人：黄颖，四川皓锦律师事务所律师。再审申请人四川大管家市场经营管理有限公司（以下简称大管家公司）因与武侯区罗马假日广场业主大会（以下简称假日广场业主大会）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终2995号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。大管家公司申请再审称，一、本案二审判决认定事实错误。1.二审判决认定被申请人假日广场业主大会对中央广场的使用费予以减半处理，不是事实。双方签订的案涉《委托经营管理协议》，租赁场地包括中央广场、高盛广场、文物市场等广场和广告位，双方签署《的补充协议（一）》（以下简称《补充协议》）中减少租金，是因未移交中央广场部分之外的其他全部租赁场地和广告位。《补充协议》约定的是整个中央广场的租赁价格，不是对中央广场减半。2.二审判决认定被申请人已履行义务，不是事实。申请人租赁被申请人的场地不是货柜，《补充协议》也没有豁免其基本交付义务。被申请人没有移交中央广场的场地以及其它场地和广告位，申请人以此履行抗辩权成立。因被申请人不能完全交付场地的违约行为所致，不履行交付义务的行为违约在先。3.二审判决认为被申请人具备法人资格错误。被申请人作为业主大会，虽然有组织机构代码，但没有法定代表人，被申请人仅属于其它组织，其没有独立行使权利和承担义务的能力。只能根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定行使权利和承担义务。二、二审判决适用法律错误。本案当事人双方之间的租赁合同不是普通租赁关系，是被申请人的小区物业共有和有关专有部分物业。适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》以及相关司法解释。当适用法律发生冲突时，应根据特殊法优于普通法的法律适用原则。二审判决在认定《委托经营管理协议》以及相关协议时，鉴于案涉租赁物的特殊性(小区物业的共有和专有部分)，应优先适用《中华人民共和国物权法》等相关法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《最高人民法院关于审理筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”的规定，租赁物公共场地和广告位属有关共有和共同管理权利的其他重大事项。故被申请人应召开业主大会并在双过半的情况下才能解除合同。被申请人罗马假日广场第五届业主代表大会，并未由业主大会通过双过半方式同意，而擅自解除合同，违反了强制性的法律要求，违法且无效。二审判决依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，忽略案涉承租标的物的特殊性。该承租物为小区物业，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定作出综合评价。三、被申请人并未获得授权，故其不具有诉讼主体资格。《罗马假日广场第五届业主大会议事规则》规定，诉讼须经业主大会同意才能够启动，被申请人未经业主大会同意并授权，其不具有上诉资格。大管家公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。假日广场业主大会提交意见称，一、二审判决事实认定清楚。大管家公司已构成违约。《补充协议》明确约定，申请人应按期预交使用费。申请人认可其未按期缴纳。后假日广场业主大会发函要求其限期提出解决方案，逾期将公告解除合同。该《补充协议》明确约定使用费的交付时间，对原《委托经营管理协议》内容作出了对交付面积、使用费变更、协议有效期、移动货柜遗留等问题的修改。符合该协议关于“在协议履行期间，双方可对协议进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力，但最后签署的补充协议条款与以前签署的协议条款有差异时，以最后签署的补充协议为准”的约定。申请人认可案涉中央广场已交付。故被申请人已履行完毕义务。申请人本案的主张无事实及法律依据。二、假日广场业主大会享有合同解除权。其签订《委托经营管理协议》已获得业主授权，符合经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。《假日广场业主大会议事规则》第二十一条约定，利用物业共用部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和管理规约的约定，并经业主大会或业主委员会决定后，由业主委员会按其决定，代表业主与经营单位签订有关协议。《假日广场业主大会管理规约》第五条规定，经业主大会或业主委员会决定后，由业主委员会与经营承接方签署合同(协议)，并按合同(协议)约定实施。《业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》均经过小区双过半业主同意，并进行了社区备案，体现了小区自治原则，明确了业主大会在共有部分用于经营与经营承接方签订合同及解除合同事宜上已经取得了合法授权。假日广场业主大会系由该广场物业管理区域内全体业主组成的自治组织，有相应的组织机构代码证，属于其他组织，具备独立主体资格，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的可以作为民事诉讼的当事人。其对外作出的民事法律行为在不违反法律法规的规定情形下合法有效。故其所作出解除案涉合同的意思表示之前是否曾召开过业主大会会议，是否经过双过半业主，属内部管理行为，不足以对抗其对外作出的民事行为的效力。而申请人违反合同约定，损害广大业主的合法权益。假日广场属综合性质的建筑，商业占大部分，多数业主不在本地，召开业主大会存在实际困难。其解除案涉租赁合同的行为系在紧急情况下维护广大业主权益，并未损害业主的合法权益。三、二审判决适用法律正确。申请人未履行《补充协议》约定的支付价款的主要义务，经多次催告仍不履行，违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。即符合法定解除的条件。其解除的通知已经送达，符合该法第九十六条的规定，解除合同条件成就、程序合法。双方建立租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、二百三十二条的规定，假日广场业主大会解除案涉合同并无不当。而对于共有部分进行经营等事项也已获得业主授权，且对共有部分的管理、经营及收益分配均有详细规定。假日广场业主大会与其他物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，故解除案涉《委托经营管理协议》即是解除租赁合同关系。而《中华人民共和国物权法》及相关司法解释并无规定此解除行为需要达到业主双过半。本院经审查认为，本案争议焦点为被申请人解除《委托经营管理协议》的行为是否有效。一、关于被申请人是否享有合同解除权的问题。双方签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》对缴纳使用费时间节点作出明确约定，申请人大管家公司未能按该约定按期缴纳使用费，构成违约。且经被申请人发函催告后仍未缴纳，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定的情形。故其依法享有合同法定解除权。申请人提出因被申请人未能移交合同约定场地，故其有权拒交使用费。双方在《委托经营管理协议》中约定了罗马假日广场公共场地、广告位交付时间，之后虽中央广场存在部分货柜未能全部交付的问题，但双方在《补充协议》中也就该问题再次协商明确中央广场的移动货柜遗留问题的解决方案，且其使用费予以酌情减半处理。因此，被申请人已履行完毕交付义务，且与申请人达成了关于中央广场货柜交付以及使用费处理问题的一致意见，申请人的抗辩意见理由不足。二、申请人还提出被申请人解除案涉合同的行为未经双过半业主的同意，故该行为无效。被申请人系由该广场物业管理区域内全体业主组成的自治组织，有相应的组织机构代码及其法定代表人，对外可以独立行使权利承担义务，其对外作出的民事法律行为在不违反法律法规的强制性规定的情形合法有效。故被申请人作出解除合同意思表示之前是否曾召开过业主大会，是否经过过半数业主同意，在本案中均系其内部管理行为，不足以对抗其对外作出的民事法律行为的效力。因此，被申请人以发出《致大管家公司的公开信》的方式解除《委托经营管理协议》的行为，应当有效。二审判决认定事实及适用法律，并无不当。大管家公司的再审申请，理由不充分，不予支持。综上，大管家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回四川大管家市场经营管理有限公司的再审申请。审判长 赵 骏审判员 邓 军审判员 胡 钉二〇一七年十月二十四日书记员 李新华