广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初7463号原告：佛山市南海城宇房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被告：蒋均，男，1984年9月6日出生，汉族，住重庆市开县.被告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：广东省佛山市。委托诉讼代理人：尹瑛，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林凤，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司诉被告蒋均、中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下简称“建行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，于同年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐凤霞，被告建行的委托诉讼代理人尹瑛到庭参加诉讼，被告蒋均经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告蒋均双方于2015年1月30日签订的《广东省商品房买卖合同》；2.位于广东省佛山市南海区狮山镇xx房归原告所有；3.被告蒋均立即返还佛山市南海区狮山镇xx房予原告；4.被告蒋均协助原告办理注销合同备案手续；5.被告蒋均支付应付款项100000元的利息共计53194.5元（以100000元为本金，按月利率2%从2015年2月7日起计至本案判决生效之日止，暂计至2017年4月25日共809天）；6.被告建行协助原告办理解除抵押权的预告登记手续；7.本案诉讼费用由被告蒋均承担。事实与理由：原告与被告蒋均于2015年1月30日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告蒋均购买位于佛山市南海区狮山镇xx房，房屋总价为525792元，首付款157792元，于合同网签后三天内支付，余款368000元办理银行按揭贷款，2015年6月30日前交付使用。后被告蒋均因资金周转问题尚欠首付款100000元，与原告于52015年2月6日签订《协议》，约定被告蒋均于2015年2月15日前支付50000元，2015年7月31日前支付50000元，逾期未能支付的按月利率2%计算利息，2015年9月1日前未能支付的，原告有权收回涉案房屋。后涉案合同办理了备案和抵押权的预告登记，202房也于2015年7月交付被告蒋均使用，但截至本案诉讼时，被告蒋均仍未能支付前述100000元，原告利息受损。原告已履行涉案合同的相关义务，被告蒋均未能按照涉案合同及协议的约定支付首付款和装修款，基于合同对价原则，原告有权收回202房。被告蒋均没有答辩。被告建行辩称，一、被告蒋均向被告建行申请贷款368000元用于购买涉案房屋，并提供该房屋作抵押担保，两被告依法办理了抵押预告登记，在被告蒋均清偿全部贷款本息、违约金及费用前，建行不同意注销本案涉案房屋的抵押预告登记。被告蒋均一直在按期供款，目前未出现逾期还款情况。二、若法院判决原告与被告蒋均解除房屋买卖合同的，被告蒋均向原告返还房屋，应由原告代被告蒋均偿还被告蒋均尚欠被告建行的全部贷款本息、违约金以及费用，否则被告建行仍有权处置本案涉案房屋并不予注销本案涉案房屋的抵押预告登记。被告蒋均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。原告与被告建行向本院提交了证据，双方对对方证据的均无异议或对真实性无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷作证。综合当事人陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，原告（甲方、开发商）与被告建行（乙方、抵押贷款银行）签订《楼宇抵押贷款合同协议》，约定：甲乙双方就甲方开发建设并销售的位于佛山市南海区狮山镇xx的商品楼宇进行抵押贷款合作。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。保证范围包括抵押贷款本金利息（含罚息、复息、违约金等）及乙方为实现债权而发生的有关费用。甲方履行连带保证责任后，乙方将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方。甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述第五条的有关款项，甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。等等。2015年1月30日，原告（出卖人）与被告蒋均（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同号20150130001702），约定：原告将其开发的位于佛山市南海区狮山镇XX房（下简称“涉案房屋”），建筑面积109.54平方米，出售予买受人，总价款525792元，自本预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款30%，金额为157792元的首期款，剩余房款368000元应于2015年1月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人如未按合同按时付款，逾期60日之内，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2015年6月30日前，将已办理竣工验收备案的涉案房屋交付买受人使用。等等。该合同已经在佛山市南海区房产交易所登记并备案。2015年2月6日，原告（甲方）与被告蒋均（乙方）签订《协议》，载明：乙方向甲方购买涉案房屋一套。该房屋售价525792元，首期房款157792元，银行贷款368000元。由于乙方首期房款还差100000元，甲方本着友好的售楼方式，愿意借100000元给乙方，分两期六个月内还清欠款。第一期于2015年2月15日前需还款50000元，第二期于2015年7月31日前需还款50000元。超过六个月乙方未能还清借款给甲方的，属乙方违约，欠款按月利率2%计算，并最迟不能超过2015年9月1日前还清全部借款和利息，甲方并有权终止合同，收回住宅，并赔偿引起甲方的损失。原告自认：签订上述《协议》后，被告蒋均于2017年3月3日向原告转账支付11000元、于2017年7月14日向原告现金支付21000元。除此之外，被告蒋均未偿还其他欠款本息。2015年4月16日，被告蒋均及ＸＸＸ（借款人、抵押人）与被告建行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人就购买涉案房屋向贷款人借款本金368000元，借款期限为240个月，从2015年4月16日至2035年4月16日款人采用等额本息还款法，每月归还本息2615.28元。借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，方可办理，提前还款的违约金＝提前还贷金额×1‰，提前还本金额必须为20000元以上，借款人两次提前还款的间隔不得低于6个月。22015年4月16日，被告建行向原告转账支付368000元。原告确认已收到该款项。2015年5月18日，涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记，债权数额为3680000元，抵押权人为被告建行，证书号0200289196。原告称原告已于2015年6月中旬通知被告蒋均收楼，被告蒋均于2015年7月初办理收楼手续并交付其使用。截止至庭审辩论之日，涉案房屋尚未办理不动产权证及他项权证。本院认为，原告与被告蒋均于2015年1月30日就涉案房屋订立的《广东省商品房买卖合同》及《协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告蒋均未举证证明已按《协议》约定清偿借款本金及利息，应承担举证不能的不利法律后果，原告自认双方签订《协议》后，被告蒋均仅分两笔向原告支付了11000元、21000元，合共32000元，被告蒋均未予反驳，本院按原告的自认对被告蒋均的还款情况进行认定。《协议》约定被告蒋均最迟应于2015年9月1日前清偿借款本金100000元及利息，否则原告有权解除《商品房买卖合同》并收回涉案房屋。被告蒋均的行为已符合《协议》约定的合同解除条件，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求确认涉案房屋归其所有，涉案房屋权属人归属以房产登记信息为准，且就涉案房屋的归属问题并不存在争议，无需通过诉讼来确定，故对原告的该主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告蒋均应配合办理合同关系清算手续，故原告诉请被告蒋均协助办理涉案合同备案登记注销手续，本院予以支持。被告蒋均向原告借款并逾期偿还，确实造成原告的资金占用损失，原告主张被告蒋均支付利息，合理有据，但原告主张按月利率2%计算利息标准过高，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计付利息，故被告蒋均应以100000元为本金按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月7日起至本案判决生效之日止计付利息予原告，原告的利息请求超出本院核定范围的不予支持。由于被告建行的贷款本息尚未清偿，涂销预抵押登记的条件尚未成就，原告主张涂销预抵押登记，本院不予支持。另，原告应将所收购房款分别返还给两被告。被告蒋均经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司与被告蒋均于2015年1月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同号20150130001702）；二、被告蒋均应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司办理上述第一项项下的《广东省商品房买卖合同》（合同号20150130001702）的备案登记注销手续；三、被告蒋均应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下的位于佛山市南海区狮山镇XX房予原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司；四、被告蒋均应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以100000元为本金从2015年2月7日起至本案判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司；五、驳回原告佛山市南海城宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为4794.93元（原告已预交），由原告负担199.93元，被告负担4595元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4595元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一七年十月十八日书记员  罗静雯