上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初21977号原告(反诉被告)：赵晓明，男，1985年1月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市。被告(反诉原告)：胡文琪，男，1958年3月11日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：缪迪，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴奇娴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告赵晓明与被告胡文琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案。被告胡文琪于2017年9月25日提出反诉，原告赵晓明于2017年10月12日变更诉讼请求。本案依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告赵晓明、被告的委托诉讼代理人吴奇娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓明向本院提出诉讼请求：1.解除赵晓明与胡文琪之间租赁合同；2.胡文琪赔偿赵晓明各项损失189,000元(包括6个月的租金84,000元，装修费5000元，货物滞销损失100,000元)；3.胡文琪返还押金28,000元；4.胡文琪赔偿赵晓明违约金28,000元。事实和理由：赵晓明与胡文琪于2017年2月7日签订房屋租赁合同，约定由胡文琪提供营业执照。因胡文琪未能履行该约定，导致赵晓明无法正常经营，包括申请设立店铺招牌、开具增值税发票等正常经营活动，并导致货物积压或赔钱处理，使得赵晓明损失惨重。2017年4月，赵晓明接到市场监管局通知要求提供营业执照等，赵晓明通知胡文琪，但胡文琪一直拖延，故赵晓明拒绝支付租金并要求解除合同，但未获胡文琪认可。现赵晓明诉至本院，要求判如所请。胡文琪辩称，同意解除合同，其余请求于法无据，请求法院予以驳回。赵晓明一直在正常经营，未因无营业执照而停止经营。本案是房屋租赁合同纠纷，胡文琪作为出租人的主要合同义务是提供房屋，胡文琪未构成根本违约，不同意返还押金和支付违约金。胡文琪向本院提出反诉请求：1.解除胡文琪与赵晓明之间关于上海市徐汇区新乐路XXX号沿街底楼房屋租赁合同；2.赵晓明向胡文琪支付2017年8月16日起至2017年9月15日止的房屋租金14,000元；3.赵晓明向胡文琪支付2017年9月16日起至实际归还涉案房屋之日止的房屋租金(租金14,000元/月，每月按30天计算)；4.判令被反诉人向反诉人支付违约金28,000元。事实和理由：胡文琪与赵晓明于2017年2月7日签订租赁合同，约定将新乐路XXX号沿街底楼房屋出租给赵晓明用于经营，租期三年，每月租金14,000元，每三个月支付一次，每期租金于到期前7天支付，押金为28,000元，如延期支付超过10天，则胡文琪有权解除合同并追索欠款及赔偿。胡文琪依约交付房屋。2017年8月9日，赵晓明应支付下期租金，但至今未付，经胡文琪多次催讨未果。故胡文琪提起反诉，要求判如所请。赵晓明对胡文琪的反诉请求辩称，胡文琪未能依约提供营业执照，造成店铺无法正常经营，是胡文琪违约在先。在应支付租金前，赵晓明主动与胡文琪协商，因无法正常经营，要求解除合同、退还押金，但胡文琪未予认可，故赵晓明继续占用房屋，且不同意支付租金。现同意解除合同并返还房屋，不同意其余请求。本院认定事实如下：上海市新乐路XXX号独用部位底层北间、底层南阁楼、公用租赁部位底层小卫生间的租赁户名为胡文琪。租用公房凭证附注记载：底层北间作营业用房，建筑面积14.4平方米。2017年2月7日，胡文琪(甲方)与赵晓明(乙方)就新乐路XXX号沿街底楼(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定每月租赁经营费14,000元，租赁经营押金28,000元；租赁用途为服装鞋帽百货，合同期限自2017年2月16日至2020年2月15日止；租赁经营费每三个月支付一次，押金为二个月租金，乙方须于签约时向甲方支付押金及第一期租金；合同期内，乙方每期租金须提前七天支付给甲方；甲方提供注册执照，办理杂费由乙方承担；甲乙双方任何一方违约，违约赔偿款均以本协议押金为准，甲方违约，退还乙方押金，并赔偿等同于押金金额的违约款，乙方违约，甲方有权没收押金；乙方应按本合同规定按时支付上述费用，若延期支付超过10天，甲方有权单方面解除协议并保留追索欠款及索赔的权利，甲方有权立即收回本物业；装修免租期为七天，自2017年2月16日为起算租金日。租赁合同签订后，赵晓明向胡文琪支付押金28,000元及第一期租金42,000元。胡文琪将系争房屋交付赵晓明，赵晓明将房屋用于经营使用。因胡文琪未能依约提供营业执照，赵晓明未支付自2017年8月16日起的租金。2017年10月16日，赵晓明将系争房屋交还胡文琪。为证明其损失，赵晓明提供了上海捷利拍卖有限公司拍卖成交确认书、店铺外景照片及堆放货物照片、上海市徐汇区市场监督管理局询问通知书(均为复印件)。其中，四份拍卖成交确认书拍卖时间为2017年9月26日；询问通知书的询问内容为“销售海关罚没商品情况”，接受讯问时需携带营业执照等；店铺外景照片显示赵晓明在系争房处开设的店铺无招牌，但处于开门营业状态。胡文琪认为，成交确认书、询问通知书无原件，真实性无法确认，但询问通知书是询问海关罚没商品情况，并非行政处罚，无法证明赵晓明无法正常经营；成交确认书有数份时间在2017年9月26日，与赵晓明所称无营业执照无法正常经营不符，货物滞销非胡文琪原因造成；对货物滞销照片真实性不予认可，无法反映时间、地点。庭审中，赵晓明称其在系争房屋内进行铺设地板、墙纸、装灯，但均未提供证据。胡文琪仅认可赵晓明对房屋墙壁进行了简单粉刷，对其余装修不予认可，且不同意利用该装修。本院认为，赵晓明与胡文琪签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。虽胡文琪未能依约提供营业执照，但其已经将系争房屋交付赵晓明经营使用，故胡文琪属履行瑕疵，不构成根本违约，赵晓明据此主张违约金，本院不予准许。但赵晓明在此处无证经营，确实对其正常经营造成一定影响，且存在被行政主管部门处罚的可能，现赵晓明、胡文琪均主张解除合同，故本院对双方的该项请求予以准许。赵晓明主张赔偿六个月租金、货物滞销损失，无事实和法律依据，本院不予准许。合同解除后，赵晓明已支付的押金应予返还。赵晓明经营使用系争房屋至2017年10月16日将房屋交还，应支付该期间的租金，故本院对胡文琪主张欠付租金的请求予以支持。根据前述分析，因胡文琪存在履行瑕疵，赵晓明因此未付租金，应属有合理理由，故本院对胡文琪主张逾期付款违约金的请求不予支持。赵晓明主张装修费用损失，但未提供任何证据，而胡文琪仅认可赵晓明对房屋进行了简单粉刷，因双方对合同解除后装修如何处理并无约定，装修费用应根据公平原则分担，具体数额由本院酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：一、解除赵晓明与胡文琪于2017年2月7日签订的房屋租赁合同；二、胡文琪于本判决生效之日起十日内返还赵晓明押金28,000元；三、赵晓明于本判决生效之日起十日内支付胡文琪欠付租金28,000元；四、胡文琪于本判决生效之日起十日内支付赵晓明装修费用500元；五、驳回赵晓明的其余诉讼请求；六、驳回胡文琪的其余诉讼请求。本诉案件受理费4975元，减半收取计2487.50元，由赵晓明负担2192.50元，由胡文琪负担295元；反诉案件受理费减半收取计600元，由胡文琪负担300元，由赵晓明负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 曹 庆二〇一七年十月三十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。