江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初2816号原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区镇淮楼东路59号。负责人：陈东祥，该行行长。委托诉讼代理人：谭顺祥，江苏益淮律师事务所律师。被告：关瑞庭，男，汉族，1967年11月23日出生，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：谢奇，江苏大业天平律师事务所律师。被告：胥宝名，女，汉族，1970年11月06日出生，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：谢奇，江苏大业天平律师事务所律师。被告：淮安市希尔盖房地产开发有限公司，住所地淮安市楚州区车桥镇希尔盖城市财富广场。法定代表人：谷海菠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称楚州支行）与被告关瑞庭、胥宝名、淮安市希尔盖房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称希尔盖公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚州支行委托诉讼代理人谭顺祥,被告关瑞庭及关瑞庭、胥宝名委托诉讼代理人谢奇到庭参加诉讼。被告希尔盖公司本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚州支行向本院提出诉讼请求：1、被告关瑞庭、胥宝名归还原告贷款本金347405.04元、利息22486.90元、本金罚息2602.65元、利息罚息1325.97元，合计373820.56元（利、罚息已计算至2017年4月30日，之后利、罚息按合同约定的利率计算至还清之日止）；2、被告希尔盖公司承担连带责任；3、原告对被告提供抵押的财产享有优先受偿权；4、被告承担诉讼费与律师代理费5000元。事实和理由：被告关瑞庭、胥宝名因购房需要，于2013年2月6日与原告签订了个人商业用房借款合同，约定向原告借款45万元，借款期限为120个月，即2013年2月6日至2023年2月6日，贷款利率为月利率，浮动利率即在基准利率水平上上调15%，本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。被告还款方式为等额本息还款法。并约定诉讼管辖地为原告所在地。同时，被告与原告签订了个人商用房抵押合同，约定两被告以其位于淮安市淮安区希尔盖广场（博里）7号楼130、131号房为其借款设立预抵押，被告希尔盖公司对以上贷款作出连带担保。被告多次逾期未还款，截止到2017年4月30日，被告尚欠原告借款本息373820.56元。被告关瑞庭、胥宝名辩称，一、被告希尔盖公司与被告关瑞庭、胥宝名虚构房屋买卖合同属于无效合同。在商品买卖合同上签名是应被告希尔盖公司要求；二、借款合同（担保）系原告与被告希尔盖公司串通形成损害国家利益的无效合同。1、我们是在被告希尔盖公司员工指导下办理了虚假个人按揭贷款和专用还款信用卡；2、原告在贷款中对房价虚高不做审查，同意发放贷款，从贷款过程、催收贷款等行为，被告有理由认为原告对假按揭贷款是明知的；三、本案所涉房地产买卖合同与借款合同紧密关联，构成主从合同，因房地产买卖合同无效则借款合同也无效；四、因合同无效，原告的损失应按照各方过错程度分担，对原告请求的利息及罚息应予以驳回。被告希尔盖公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告关瑞庭、胥宝名与被告希尔盖公司于郑飞存在亲戚、相邻、部属等关系。本区的希尔盖广场（博里）系由被告希尔盖公司开发的地产。希尔盖公司为了向银行融资解决公司资金问题，与被告关瑞庭、胥宝名商定，由被告关瑞庭、胥宝名帮助希尔盖公司贷款。2013年1月17日，被告关瑞庭（××）与被告希尔盖公司（××）签订了《商品房买卖合同》两份，分别约定：购买房屋系位于淮安市淮安区希尔盖广场（博里）7幢130号房（建筑面积66.77平方米，总金额447359元）、131号房（建筑面积66.77平方米，总金额为460713元），商品房用途为商业，××于2013年元月17日前，给付购房款首付（50%以上首付），余款于2013年2月20日前通过按揭贷款支付给××，因××原因不能贷款的以现金支付。2013年2月4日，被告关瑞庭向原告楚州支行提出办卡申请，卡号为62×××40。2013年2月6日，被告关瑞庭、胥宝名及希尔盖公司与原告楚州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款本金45万元，借款期限120个月（即2013年2月6日至2023年2月6日），本合同项下的贷款利率为年利率7.5325%，采用浮动利率，即在基准利率水平上15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，于每年的1月1日调整。根据中国人民银行公布的同档次贷款基准利率标准执行，还款方式为等额本息还款法，每个月归还本息金额为5349.22元，共120期，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内对月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日。借款人不可撤销地授权贷款人将贷款发放至账号名称为：淮安市希尔盖房地产开发有限公司，账号为：32×××99，开户行为建行淮安楚州支行。个人贷款委托扣款账户关瑞庭，账号62×××40，开户行建行淮安楚州支行。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约事项时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵（质）押加保证。保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费等。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带责任。抵押物系位于博里希尔盖广场，面积133。54㎡，抵押财产价值908072元。2013年2月5日，原告与被告关瑞庭、胥宝名签订《房地产抵押合同》，约定：两被告用所购的淮安市淮安区希尔盖广场（博里）7幢130号房、131号房为该笔借款提供抵押。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等。债务人未依合同清偿债务的，乙方有权依法申请处分抵押的房地产。2013年2月5日，原、被告双方就上述两套房产办理了商品房预告登记证明（证号淮房预博里字第C201303445号、淮房预博里字第C201303447号），预告登记权利人：楚州支行，预告登记义务人：关瑞庭、胥宝名。合同签订后，原告于2013年2月6日将借款发放至合同约定的淮安市希尔盖房地产开发有限公司（账号为：32×××99）账户上，被告关瑞庭、胥宝名在《个人贷款支付凭证》签名确认收到原告贷款45万元。被告关瑞庭、胥宝名借款后未按约还款，截止到2017年4月30日，尚欠原告借款本金347405.04元、利息22486.90元、本金罚息2602.65元、利息罚息1325.97元，合计373820.56元。原告索款未果，遂诉至本院。庭审中，被告关瑞庭、胥宝名称原告与被告希尔盖公司存在恶意串通的事实，并提交了案外人商品房买卖合同两份及短信记录。原告对被告关瑞庭、胥宝名提供的商品房买卖合同不认可，认为与本案不具有关联性；对短信记录认为在贷款逾期的情况下向借款人并要求借款人向保证人催要借款是正常的工作行为，不能证明恶意串通的事实。另查明，2017年4月24日，原告楚州支行与江苏益淮律师事务所签订了《委托代理合同书》，约定律师代理费5000元。2017年9月4日，江苏益淮律师事务所向原告出具江苏省增值税普通发票（№31966838）一张，金额为5000元。以上事实有原告提交的其原告营业执照、金融机构许可证复印件、负责人身份证明书及身份证复印件被告关瑞庭、胥宝名身份证复印件及常住人口登记卡复印件、结婚证复印件被告希尔盖公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书，商品房买卖合同两份、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》（附房地产抵押清单）及预告抵押登记、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、核定贷款指标通知，个人贷款对账单、欠款明细、委托代理合同及江苏省增值税普通发票等证据证实。本案的争议焦点为：1.案涉《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否有效；2.基于上述合同效力的认定，被告关瑞庭、胥宝名应否承担偿还本息及给付律师费的责任；3.被告希尔盖公司应否承担连带清偿责任；4.原告楚州支行是否在抵押范围内对抵押范围内对抵押房产享有优先受偿权。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然希尔盖公司为了融资的目的与关瑞庭、胥宝名恶意串通，以关瑞庭、胥宝名的名义向楚州支行申请贷款，但现有证据不能证明原告知道或者应当知道欺诈行为的存在，故不能认定原告与希尔盖公司及关瑞庭、胥宝名存在恶意串通情形。在与关瑞庭、胥宝名订立借款合同、抵押合同中，原告楚州支行属于被欺诈方，原告因受欺诈而与被告关瑞庭、胥宝名签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》属于因欺诈而导致的可撤销合同，原告作为被欺诈方，享有合同撤销权。现原告以诉讼请求表明其放弃撤销权，撤销权因此消灭，据此应认定原告与关瑞庭、胥宝名签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》为有效合同。关于第二个争议焦点，本院认为，上述合同因原告楚州支行放弃撤销权而归于有效，且原告作为被欺诈方，无须追究合同各方缔约过失责任，故本案并不涉及审查楚州支行签订合同过错问题。根据合同相对性原则，被告关瑞庭、胥宝名与原告楚州支行签订的借款合同，仅在合同相对方当事人之间产生民事权利义务关系，并对合同双方当事人产生法律约束力，故原告请求被告关瑞庭、胥宝名还款的诉讼请求应予以支持。被告欠原告贷款本息373820.56元，有原告向本院提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、欠款明细等证实，经本院审查，予以确认。借款合同中约定原告有权“以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”，故原告要求被告关瑞庭、胥宝名支付律师代理费的主张，本院予以支持。关于第三个争议焦点，本院认为，被告希尔盖公司提供阶段性连带保证的期限为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”，本案诉讼阶段，被告希尔盖公司提供阶段性连带保证的期限届满条件仍未成就，故被告希尔盖公司仍应对被告关瑞庭、胥宝名所有债务承担连带清偿责任。关于第四个争议焦点，本院认为，原告楚州支行虽与被告关瑞庭、胥宝名签订了《房地产抵押合同》，但有证据表明，至本案诉讼阶段，诉争房产上设定的仅是抵押权预告登记，并非法律规定的权利人可以依法享有优先受偿权的抵押权登记。原告楚州支行作为诉争房产抵押权预告登记的权利人，其在未办理房屋抵押登记权设立登记之前，其所享有的权利仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人针对诉争房屋的处分，对诉争房屋并不享有现实的抵押权。原告依据预告抵押登记要求行使对诉争房产抵押权的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》一百七十九条、第一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告关瑞庭、胥宝名于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金347405.04元、利息22486.90元、罚息3928.62元（利、罚息已计算至2017年4月30日，以后利、罚息按照合同约定计算至实际给付之日止），合计373820.56元；二、被告关瑞庭、胥宝名于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行律师代理费5000元；三、被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司对被告关瑞庭、胥宝名的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6987元（原告已预交6987元），保全费2474元，合计9461元，由被告关瑞庭、胥宝名负担，被告淮安市希尔盖房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××08；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。审 判 长  张 琰审 判 员  吴晓梅人民陪审员  吴云平二〇一七年十月九日书 记 员  陈 子附页--裁判依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。