湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初921号原告（执行案外人）：吴少锋，男，1986年1月10日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。被告（申请执行人）：姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州市天河区，被告（被执行人）：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。法定代表人：黄开凤，公司执行董事。被告（被执行人）：李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住湖北省大冶市，被告（被执行人）：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，公司总经理。被告大冶市圣发源实业有限公司、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：邓国明、陈程，湖北人本律师事务所律师。被告（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。第三人（执行案外人）：柯昌维，男，汉族，1959年8月10日出生，住湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：张照，湖北鸣伸律师事务所律师。原告吴少锋与被告姚永忠、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）、第三人柯昌维执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告吴少锋的委托诉讼代理人柯新周、被告姚永忠及第三人柯昌维的委托诉讼代理人张照到庭参加诉讼。被告圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴少锋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告享有“天域名流天地”一期2栋1单元2703号房之权属；2、判令不得执行原告享有权属的“天域名流天地”一期2栋1单元2703号房；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买“天域名流天地”一期2栋1单元2703号房，于2008年12月15日支付购房款人民币40万元，2008年12月15日原告就该房与天域公司签订《商品房买卖合同》，约定总房价款人民币573820元。合同签订后，天域公司随即将该房屋交付给原告。该房屋交付原告后，原告对该房屋进行了装修，并入住。2012年11月22日柯昌维与天域公司现法定代表人胡长青签订《股权转让协议》，胡长青受让天域公司100%股权，但不承担股权转让前天域公司对外债务；2012年11月27日柯昌维（甲方）于胡长青（乙方）签订《补充协议》，约定“天域名流天地”一期的全部财产归柯昌维所有。可见，自2012年11月27日起，“天域名流天地”一期的全部房屋不再属天域公司所有。后原告得知，涉案房屋因被告姚永忠与被告李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山房地产公司民间借贷纠纷案被贵院查封并准备拍卖，原告即提出执行异议，但被贵院（2017）鄂0203执异5号执行裁定驳回。原告认为，贵院（2017）鄂0203执异5号执行裁定认定事实、适用法律错误，原告对涉案房屋依法享有权属。故而成讼。被告姚永忠辩称：一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。天域公司所有的位于黄石市团城山天域名流小区一、二期商住楼小区分别于2008年10月28日和2013年6月27日取得《商品房预售许可证》（含原告吴少锋案涉的2-1-2703号房），该房屋属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司。原告所签订的购房合同未在房产管理部门登记备案,该房屋物权的转移不能成立，案涉购房合同不能对抗姚永忠的债权查封。二、案涉房屋未经法定验收合格不得交付，对其占有不受法律保护。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告吴少锋的房屋系抵股权分红款而来，应认定房款没有实际支付，故原告的诉讼请求不能成立。四、案涉房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于天域公司，不属于原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因未办理完成不动产权属变更登记手续，也不能基于善意取得制度取得案涉房屋不动产所有权。人民法院对案涉房屋进行查封和拍卖没有错误，符合法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司未到庭、未举证，未提交书面答辩意见。第三人柯昌维陈述称，一、2012年11月，第三人柯昌维在将其持有的天域公司100%股权转让给胡长青时，双方在股权转让《补充协议书》中已明确约定“天域公司一期项目名下的财产，全部归柯昌维所有”，不属于天域公司所有。二、黄石市中级人民法院生效判决书确认：柯昌维于胡长青在股权转让《补充协议书》中约定天域公司二期项目地下室整体归柯昌维所有为有效，柯昌维对天域公司二期项目地下室享有的期待物权足以排除大冶市人民法院的查封和执行，同理，柯昌维与胡长青在前述《补充协议书》中约定天域公司一期项目财产归柯昌维所有应为有效，且能够排除法院的查封和执行。三、被告姚永忠申请查封的涉案房屋系天域公司一期项目开发建设的房屋，该房屋不应被作为天域公司的财产被查封和执行。四、天域公司于2008年与原告签订了《商品房买卖合同》，柯昌维在收取购房款后将涉案房屋交与原告，原告享有涉案房屋的所有权，该权利能够排除执行。故原告享有涉案房屋的所有权，原告的执行异议请求应予以支持。本院经审理认定事实如下：本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山公司借款合同纠纷一案中，查封了天域公司“天域名流天地”一期2栋1单元2703号房产，吴少锋以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年2月27日作出（2017）鄂0203执异5号执行裁定：驳回吴少锋的异议。另查明，2008年12月15日，原告吴少锋与被告天域公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴少锋认购天域公司团城山6号小区天域·名流天地第2幢1单元2703号房，该商品房建筑面积220.7平方米，按建筑面积计算单价为每平方米2600元，总金额573820元。双方约定付款方式为其他方式，亦对逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定，但未约定交房期限。同日，天域公司向吴少锋出具了收款收据，载明：今收到吴少锋2-1-2703人民币肆拾万元整（400000元），系付天域名流天地购房款，开票时间2008年12月15日。据原告陈述，该400000元系股东分红款抵付购房款，其并未现金交付400000元购房款。再查明，天域公司先后开发了位于黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地”一、二期商住楼。柯昌维是该公司原法定代表人及唯一股东。2012年11月22日，柯昌维与胡长青签订《股权转让协议书》，胡长青受让天域公司100%股权。2012年11月27日，柯昌维与胡长青又签订《补充协议书》，该补充协议第四条第1款约定“天域公司一期项目名下的财产全部归柯昌维所有；涉及一期项目名下的财产，必要时可过户到柯昌维名下，过户时产生的税费由柯昌维承担。”本案涉案房屋系天域公司开发的一期商住楼。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，可以在判决中一并作出裁判。一、关于涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案争议的房产仍登记在天域公司名下，对外公示的所有权人仍为天域公司，在不动产登记没有变更的情况下，涉案物权变动并未完成，原告吴少锋尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，故原告吴少锋在本案中提出的确认涉案房屋权属的诉求，本院不予支持。二、关于原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房，吴少锋提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条或第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。《执行异议规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。而《执行异议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，其基于对消费生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。结合本案的事实，原告不属于买受人，属于抵债不动产的受让人。抵债是为了让原告与天域公司之间的金钱债归于消灭。虽双方协商以股权分红款抵部分房款，但涉案房屋并未办理不动产物权变更登记，原告未能取得房屋的物权，抵债协议仅产生了债法上的效力。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。申请执行人姚永忠与被执行人天域公司之间亦是金钱债权关系，原告与天域公司的金钱债权关系不应优先于姚永忠与天域公司的金钱债权。抵债受让人并未列入物权期待权的保护范围，故原告的情况并不适用第二十八条、第二十九条的规定。三、第三人柯昌维认为天域公司一期项目名下的财产归其所有，涉案房屋系一期项目，不属于天域公司的财产，原告的请求应予以支持。本院认为，首先，以房抵债的时间早于天域公司股东变更、股权转让的时间。2008年天域公司以房抵债，原告是与天域公司发生法律关系，2013年原告也是与天域公司签订的《商品房买卖合同》，原告与柯昌维之间并未发生法律关系。公司具有独立的人格，天域公司股东变更、股权转让都不影响天域公司与原告之间以房抵债合同的履行。其次，涉案房屋现仍登记在天域公司名下，并没有登记在柯昌维的名下，涉案房屋对外公示的仍是天域公司的财产，不是柯昌维的财产。所以，原告不能排除法院对涉案房屋的执行。综上所述，原告吴少锋没有取得案涉房屋的物权，同时对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告吴少锋的诉讼请求。案件受理费160元，由原告吴少锋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年十月十二日书记员  余 颖