江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6397号上诉人（原审原告）：顾学萍。委托诉讼代理人：陈烈生，江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝月玲，江苏恒则律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钱惠民。上诉人顾学萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾学萍上诉请求撤销原��第一项，依法改判被上诉人支付违约金273.75万元。事实和理由：被上诉人违约未如期向上诉人交付房屋，被上诉人应当按照合同约定总价款的30%向上诉人承担违约责任。上诉人起诉降低为15%。一审法院随意确定违约金错误。钱惠民二审未发表答辩意见。顾学萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告承担违约金273.75万元;2、判令原审被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年8月11日原审原告（乙方）、原审被告（甲方）在沧浪区美舍房屋信息咨询服务部（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份（编号为1802692），约定;甲方将其所有的位于苏州市姑苏区石路7号商铺出售给乙方，面积516.16平方米；合同第二条：成交价格为1825万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税由乙方承担，其他相关税、费及房屋配套设施过户的相关税、费用均由乙方承担；第四条付款约定：（1）、乙方于2016年8月11日向甲方支付定金50万元；（2）、乙方于现租户清场协议签订，开具新租户发票时，再支付30万元；（3）、乙方于2016年9月13日前付房款1330万元，付款当日甲方须提供注销他项权证所需材料，乙方见材料付房款，付款后甲方立即注销他项权证，双方共同配合中介办理过户手续；第六条违约责任：甲方需保证该房屋的权属证件的真实性、合法性及有效性现全责，且须保证该房屋权属无争议，若发生与乙方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第八条其它事宜：（1）、该商铺过户产生的税和费用由乙方承担；（2）、双方须提供过户的所需材料，若过户过程中有任何一方的原因，致该商铺无法顺利过户，则视作违约，违约方按合同约定承担30%的违约责任；（3）、甲方承诺吴中区甪直农村小额贷款有限公司（以下简称甪直小额贷款公司）在过户前配合双方及中介方前往房管局落实注销他项权证事宜，且原审被告收到房款1330万元的同时当即还清贷款，注销他项权证，配合原审原告、中介办理过户手续，否则视为甲方违约；（4）、另约定事项见补充协议。合同签订当日，甲、乙、丙三方签订《补充协议》一份，就苏州市姑苏区石路7号商铺出售的约定事宜作补充条款，其中第2条约定：甲方同意乙方为购买此商铺所做的抵押贷款若在2016年9月13日前银行确认无法放贷，甲方承诺于2016年9月18日前将房款80万元还于乙方，不作乙方违约。此售房合同��款同时作废，此条款具有独立性不与其它条款有任何相关。甲方若逾期归还按归还全额的千分之五支付于乙方；第3条约定甲、乙方双方约定，若新承租方在2016年9月13日前无法顺利进场，且甲方同意此商铺以1610万元的成交价出售给乙方，所有过户税、费由乙方承担。甲、乙方双方于2016年9月14日至房管局办理过户手续，若有任何一方单方原因不愿过户，则视作违约，违约方承担房价30%的违约金，另支付中介费15万元。上述合同及补充协议签订后，原审原告向原审被告支付80万元，其中定金50万元，房款30万元。之后，合同履行过程中，原审被告知涉诉房屋被法院查封，无法办理过户手续。2016年9月26日原审被告退还原审原告45万元、同年10月27日又退还15万元、同年11月11日再退还20万元，共计80万元，原审原告分别向原审被告出具了三份收条，均明确因涉诉房屋被查封导致无法过户而退款。2016年12月27日原审被告向原审原告发短信，表示房子解封已经二十多天了，要求原审原告按原来约定将1300万元房款汇给甪直小额贷款公司然后直接过户，原审原告回复原审被告要求按合同约定由原审被告向其承担违约责任，因双方协商未果引发纠纷。审理中，原审原告称：为履行与原审被告签订的合同，我方向中国光大银行股份有限公司苏州姑苏支行贷款750万元，后于2016年12月30日归还上述贷款，支付利息22050元；2016年8月23日中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市人民桥支行向我方放贷700万元，目前每月归还本息134355.29元。同时表示签订合同时只知道涉诉房屋上有抵押权，并不知道已被法院查封的事实。审理中，原审被告称签订合同时，涉诉房屋有二笔抵押贷款共计1950万元，抵押权人为甪直小额贷款公司，抵押时间为2013年8月22日到2015年8月22日，因逾期归还，甪直小额贷款公司催得急，故只能出售涉诉房屋用来归还贷款。经甪直小额贷款公司同意，只要购房款1300万元到帐，他们同意协助办理注销他项权证，故签订合同时告知原审原告，合同中也作了明确的约定，由原审原告将1300万元直接汇给甪直小额贷款公司，以便注销他项权证后双方办理过户手续。但涉诉房屋被法院查封是在合同履行中知道的，签订合同时并不知情。并提供苏州市不动产登记中心档案查询，显示涉诉房屋于2016年6月17日被吴中区人民法院以（2016）苏0508民初3855号、3857号（轮候）民事裁定查封，于2016年12月7日注销查封。后原审被告与案外人达成了房屋买卖协议，目前涉诉房屋于2017年1月16日已登记在案外人名下。沧浪区美舍房屋信息咨询服务部刘丽萍出庭陈述：原审原被告合同签订之前向吴中区甪直小额贷款公司了解过涉诉房屋的抵押情况，合同签订后原审原告准备向甪直小额贷款公司付款，双方准备办理过户手续时才知道涉诉房屋被法院查封，法院解封之后，双方协商过继续履行合同，但原审原告担心再被查封，要求原审被告房屋贷款先归还，后继续履行合同。一审法院认为，原审原被告间签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。现买卖双方在合同履行过程中因原审被告另案涉诉，涉诉房屋被法院查封，致使双方无法办理过户手续，交易未能完成。综合双方当事人的诉辩意见，一审法院认为：双方签订合同之时涉诉房屋事实上已原审被告法院查封，原审被告表示不知情，原审原告也未认为原审被告当时是知情的或是故意隐瞒被法院查封的事实，故造成涉诉房屋未能过户��审被告主观上没有过错责任。同时，原审被告在得知无法与原审原告办理房屋过户后，即于2016年9月26日退还原审原告45万元，至同年11月11日退还20万元后，原审被告收取原审原告的80万元已全部退还，此时原审被告已用自己的行为表明不再履行合同的义务，原审原告全额收取原审被告退款后虽未明确表示同意合同解除，但事实上原审原被告间的合同已解除。然，确实是由于原审被告涉诉另案纠纷，造成原审原被告间签订的合同无法继续履行，对此，原审被告应向原审原告承担违约责任，故原审原告要求原审被告承担违约责任的诉讼，一审法院予以支持。关于原审原告主张违约金273.75万元的问题。原审原告认为合同约定违约方应按房价30%的承担违约金，其已自行调整为房价15%。原审被告认为定金已全部退回，不存在违约行为，即使要计算违约金的，���审原告主张的违约金过高要求法院调整。一审法院审查后认为双方合同签订后，原审原告除支付80万元之外，并未履行合同的其他部分；原审原告为履行合同向银行贷款，但仅于2016年12月30日向银行归还其中的750万元贷款，700万元的贷款仍处于每月还贷中，系属于未及时采取措施防止损失扩大的行为。综上，虑及原审被告退款时间、原审原告购买涉诉房屋后的租金收益及银行贷款的利息等实际损失，一审法院酌情确定原审被告应向原审原告支付违约金25万元。关于原审被告辩称法院解封后即要求原审原告按原合同约定先付款后过户，但原审原告提出先过户后付款的要求是变更了原来的合同意思。一审法院认为，当原审被告向原审原告退还定金之时合同已解除，故当涉诉房屋解封之后，双方就是否再购买进行协商是一个新的要约与承诺，故原审被告抗辩理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条的规定，一审法院判决如下：原审被告钱惠民于本判决生效后十日内向原审原告顾学萍支付违约金25万元。案件受理费28700元，减半收取14350元，由原审原告顾学萍负担11825元，原审被告钱惠民负担2525元，原审被告负担部分由本判决生效后十日内直接给付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，被上诉人因涉诉另案纠纷，导致涉案房屋被查封，给涉诉房屋买卖合同的履行造成障碍，一审法院认定被上诉人应承担违约责任正确。上诉人即未按照合同约定支付购房款，在涉案房屋解封后的合理期限内亦未支付购房款，亦存在不当之处。涉案房屋被���封后，上诉人要求先过户，后付款无合同依据，被上诉人予以拒绝并无不当。一审法院综合考虑被上诉人退款时间、租金收益及银行贷款利息等实际损失，酌情确定被上诉人承担的违约金不违反法律规定。综上所述，顾学萍的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28700元，由顾学萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十月二十四日书记员  毛莉莉