陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕09民终764号上诉人（原审被告）：陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司。负责人：马祥嘉。委托诉讼代理人：肖文康，员工。上诉人（原审被告）：陕西庆豪实业发展有限公司。法定代表人：马祥吉，经理。委托诉讼代理人：肖文康，员工。上诉人（原审原告）：汤中果，男，1984年3月25日出生，汉族，城镇居民。被上诉人：李根生，男，1948年1月3日出生，汉族。上诉人陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司、汤中果因与被上诉人李根生房屋买卖合同纠纷一案，不服旬阳县人民法院(2017)陕0928民初287号民事判决，向本院提���上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司委托诉讼代理人肖文康、上诉人汤中果、被上诉人李根生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司上诉请求：撤销原判，判决确认与被上诉人合同不成立，履行与汤中果的房屋买卖合同，并判决不承担对汤中果的违约责任。事实和理由：一、庆豪公司及旬阳分公司均未在与李根生的合同上盖章确认，公司也不知情，合同依法不成立；二、李根生与旬阳分公司负责人马祥嘉个人存在民间借贷，一审未审查；三、被上诉人诉请履行合同应予驳回，被上诉人可另案主张权益；四、上诉人认可与汤中果的合同关系，且汤中果已缴纳大部分房款，与汤中果的合同���进行预售登记并向汤中果交付了电卡；五、一审以合同签订时间顺序确认没有法律依据。汤中果上诉请求：撤销原判，确认被上诉人与庆豪公司旬阳分公司合同不成立，判决责令庆豪公司向汤中果履行房屋交付义务，并承担约定违约金。事实与理由：一、李根生与庆豪公司旬阳分公司签订的合同不成立。分公司未签章确认；分公司负责人没有卖房给被上诉人的意思表示；该房屋买卖合同名为买卖，实为民间借贷的担保性质；本案被上诉人涉及民间借贷，一审法院未充分审查；被上诉人的诉请应予驳回。二、庆豪公司与旬阳分公司认可与汤中果的合同关系。三、上诉人与庆豪公司的合同已经网签备案，具有优先性。四、上诉人已经实际履行、庆豪公司已部分履行合同。五、一审以合同签订时间判决履行没有法律依据。李根生辩称，一、被上诉人与庆豪公司旬阳分公司签订的房屋买卖合同成立且生效；二、被上诉人与庆豪旬阳分公司之间形成由民间借贷法律关系转化而成的房屋买卖法律关系；三、被上诉人与庆豪旬阳分公司签订的房屋买卖合同应被优先保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告汤中果向一审法院起诉请求：1、判令原审被告继续履行合同，立即交付汤中果购买的两套房屋（位于旬阳县小河北社区灵岩路501号楼2401室和2402室）；2、判令原审被告依据合同约定为原审原告办理上述房屋所有权登记；3、判令原审被告支付违约金按原审原告实际交付房屋价款的万分之一计算。诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：陕西庆豪实业发展有限公司于2011年3月9日成立陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司，并委托庆豪旬阳分公司办理建设、销售旬阳商品房的所有业务，马祥嘉任负责人。2011年4月至2013年5月期间，庆豪旬阳分公司分别取得位于旬阳县城关镇小河北社区灵岩路501号“山水家园”项目建设用地，并经建设主管部门颁发建设工程施工许可证、规划许可证、用地规划许可证。工程于2015年10月基本建设完工，庆豪旬阳分公司分别向主管机关报请商品房预售许可并取得《商品房预售许可证》，向物价部门报备销售商品房。2015年10月12日，庆豪旬阳分公司因向第三人借款未偿还，双方协商用出售房屋抵偿所借款。第三人李根生与庆豪旬阳分公司负责人马祥嘉签订了编号2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同，加盖马祥嘉私章，合同中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章。合同约定将位于小河北周家沟口山水家园第一幢2单元404号房，房屋面积93.87平方米，总价款为187740.00元；第一幢2单元401号房，房屋面积为120.8平方米，总价款为241600.00元，由第三人买受。2015年10月14日，庆豪旬阳分公司向第三人李根生出具了收款收据，加盖财务专用章。后因资料不全，未办理网签。2015年12月28日，汤中果与陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订房屋买卖合同，合同编号ZG2015-31号和ZG2015-32，购买庆豪旬阳分公司开发的位于旬阳县小河北灵岩路501号楼2401室，面积120.8平方米，总价款257948.00元；2404室，面积93.87平方米，总价款200443.00元；约定庆豪旬阳分公司应于2015年12月31日前交付房屋；合同加盖庆豪旬阳分公司合同专用章，马祥吉私章，合同中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章。2016年1月28日，汤中果、庆豪旬阳分公司在旬阳县房地产业管理局办理了商品房预售合同登记备案。庆豪旬阳分公司于2014年7月25日向汤中果的父亲汤仁果借款310000.00元，后将此借款及利息转为汤中果的购房款。2016年1月18日，汤中果向庆豪旬阳分公司支付房屋价款共计434658.00元，尚余13733.00元未付。庆豪旬阳分公司为汤中果出具收据。后汤中果与李根生因所购买房屋为同一房屋，发生争议，并报警。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案当事人签订的房屋买卖合同，均就债权达成合意，其交款方式都是以借款抵交购房款。李根生与陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司负责人马祥嘉签订的房屋买卖合同，落款处虽未加盖合同专用章，但合同文本中缝、房屋平面图处均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章，其房屋买卖行为均在陕西庆豪��业发展有限公司授权范围内，且收款收据加盖陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司财务专用章，其行为均符合合同成立的要件，当事人未办理登记备案手续并不必然影响合同的效力，因此李根生与庆豪旬阳分公司签订的房屋买卖合同合法、有效。但因其未办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，汤中果及李根生在该房产办理过户登记手续之前，均不享有房屋所有权。陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司在与李根生订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给汤中果，并办理了登记备案，所签合同也应认定为有效。登记备案，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，其对登记之后的发生物权效力。但对登记之前已经成立的合同不具有排他请求权。出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，如果各买受人均未合法占有房屋的，人民法院依法应当支持买卖合同成立生效时间在先的买受人要求办理物权登记手续的诉请。本案中，两份合同均属有效合同，且汤中果和李根生均未合法占有争议房屋。李根生的买卖合同成立生效时间在先，因此，依法应当支持其相关诉请。汤中果的诉请，不能支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。据此，汤中果可另案向庆豪公司主张承担违约责任。判决：一、李根生与陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司签订的2G2015-34和2G2015-32号房屋买卖合同合法、有效，继续履行。二、限陕西庆豪实业���展有限公司在本判决生效后十日内协助李根生办理旬阳县小河北灵岩路501号第一幢2单元2401室、2404室房屋登记过户手续。三、驳回汤中果的诉讼请求。四、驳回李根生的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案中，李根生与庆豪旬阳分公司、汤中果与庆豪旬阳分公司均为借款转为购房款。李根生与庆豪旬阳分公司签订的房屋买卖合同有旬阳分公司负责人签字，合同文本中缝、房屋平面图均加盖庆豪旬阳分公司合同专用章，收款收据加盖了庆豪旬阳分公司财务专用章，合同成立并有效。后汤中果与庆豪旬阳分公司签订房屋买卖合同并将合同网签备案，但合同网签并未发生不动产物权变动。在此情况下，两份房屋买卖合同均有效，但李根生与庆豪旬阳分公司的合同成立生效在先，应确认其先合同的效力。陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司与汤中果的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16352元，由陕西庆豪实业发展有限公司旬阳分公司、陕西庆豪实业发展有限公司负担8176元，由汤中果负担8176元。本判决为终审判决。审 判 长 李 刚代理审判员 李 伟代理审判员 张代亮二〇一七年十月二十五日书���员熊礼飞