内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0724民初1151号原告：杜艳梅，女，1985年8月1日出生，鄂温克族，住内蒙古自治区。被告：满洲里市广圣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市合作区文化小区8号楼1号库。法定代表人：孙道仁，董事长。委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。委托诉讼代理人：包福柱，内蒙古铁源律师事务所律师。原告杜艳梅与被告满洲里市广圣房地产开发有限公司（以下简称广圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜艳梅，被告广圣公司的委托诉讼代理人包玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜艳梅向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即交付原告购买的位于呼伦贝尔市××区房屋；2、被告承担逾期交房违约金25,270元，贷款利息22,050元，合计金额47,320元；3、被告承担逾期交房给原告造成的损失2500元；4、被告承担诉讼费。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令被告退还原告已付房款383,760元，退还预收代交价外款10,400元，合计394,160元;3、判令被告承担逾期交房违约金2801.45元，同期贷款利息24,560.64元，合计27,362.09元;4、判令被告承担违约赔偿责任，赔偿原告直接经济损失2500元;5、判令被告承担诉讼费492元，承担原告交通费500元，合计992元。事实和理由：2015年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告杜艳梅购买被告广圣公司位于呼伦贝尔市××区房屋，面积为98.44㎡，房屋总价款为383,760元，首付款83,760元，公积金贷款300,000元。原告按照合同第四条约定于2015年9月2日办理了公积金按揭贷款，被告按照合同第三条约定应于2015年7月30日前交付房屋，并按照合同第十一条约定，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。但被告未能在2015年7月30日前交付房屋，经原告电话沟通，得到被告2015年10月30日前可以交房的答复。2015年11月至2016年3月，原告曾多次带着合同去往被告售楼处，与被告售楼处工作人员蒋忠岩、陈经理协商交房事宜，被告以房屋未供暖为由，未能履行交付房屋手续，原告要求被告按照合同第五条第一款约定，赔偿原告同期银行贷款利息和每日按商品房价款万分之一支付逾期违约金，被告拒绝履行合同条款。2016年5月底，被告工作人员蒋忠岩电话通知原告，可以领取房屋钥匙，此时，逾期交付房屋日期已达300日，远远超出合同第九条上述配套设施未按约定日期运行的，被告180日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。原告向被告主张自己的权利，被告以没有给付一家业主赔偿为由，拒绝了原告请求。2017年4月15日，原告主动到被告售楼处交还首付借款时，被口头通知，可以领钥匙，同时被告知，原告领取房屋钥匙前，还需缴纳2017年4月前的取暖费约3000元，向物业缴纳2017年4月前的物业费。原告以未领钥匙、未办理入住拒绝缴纳物业费和取暖费。2017年6月15日，原告再次到被告售楼处，当时售楼处工作人员陈经理接待了原告，原告提出关于物业费和取暖费交纳的依据，再次提出违约赔偿诉求，被告的工作人员陈经理回答第二日请示公司后给原告答复，2017年6月16日陈经理未能答复原告。2017年6月26日，原告给被告工作人员陈经理打电话问询，问被告是否按合同约定履行违约赔偿，得到的答复是只免收取暖费，物业费从领钥匙至下一年度缴纳，无违约赔偿款。原告与被告再次协商未果。按照合同第十六条约定，协商不成时，向人民法院提起诉讼。原告按照合同条款约定，履行合同，向房屋座落地鄂温克族自治旗人民法院提起诉讼。被告广圣公司辩称，被告不存在违约行为，原告所提”解除合同，赔偿损失，承担违约金”的诉讼请求不成立。因合同中约定，原告应当于2015年7月27日交付房款的20%，即83,760元，同时又约定被告应于2015年7月30日交付房屋。但直至2015年7月27日原告不能够按照合同约定交付房款的首付款83,760元，因此被告行使先履行抗辩权，多次催促原告将房款付清，但原告依然未能交清房屋首付款83,760元。故，被告不同意原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：一、《商品房买卖合同》1份，以证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系。合同第三条约定被告交付商品房的时间和方式；第四条约定原告交付房款的时间和付款形式；第五条约定被告逾期履行合同的处理方式；第十一条约定商品房交接方式。由于被告未按照合同第五条第一款之规定承担违约责任，故原告要求按照合同第五条第二款之规定履行解除合同义务。经质证，被告对合同的真实性无异议，对证明目的有异议。1、合同约定，原告应该于2015年7月27日交付房屋首付款83,760元，被告应于2015年7月30日交付房屋，履行义务顺序为原告交付房屋首付款在先，被告交付房屋在后。因原告不履行交付房款的义务，被告依法有权行使先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。2、合同中约定，如逾期交房，按照合同第五条第一款规定以合同继续履行的方式处理，该条款不违反法律规定。依据有约定依约定，无约定依法定的原则，原告方提出解除合同的诉讼请求没有合同依据。本院经审查认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认。因合同第五条第一款为双方选择的合同约定，故对于原告按照合同第五条第二款之规定要求解除合同的证明目的不予采信。二、收据2份，以证实原告于2015年7月27日将首付83,760元、房屋税款和大修基金10,400元交予被告。经质证，被告对收据的真实性无异议，但称，因原告当时提出无能力交付房屋首付款，其开始办理住房公积金贷款，该收据是为了办理住房公积金贷款的需要，原告并没有全额交付首付款83,760元。同日，在被告的要求之下原告向被告出具了63,760元的欠购房款的欠条。本院经审查认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，且被告对证据真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认，结合本案其他证据对原告于2015年7月27日将首付20,000元、房屋税款和大修基金10,400元交予被告的证明目的予以采信。三、鼎级家居建材联盟订金专用收据2份、美的热水器发票1份、美的热水器同款降价截图1份，以证实由于被告逾期交房，原告购买家电、家具造成直接经济损失2500元。经质证，1、被告对鼎级家居建材联盟订金专用收据的真实性有异议，认为这并非是完税发票，另外，该订金是否已经退还，原告无法证明，而且从订金收据上”礼品已付，抽奖券已发”这些字样上看，该订金约定已经正常履行。另外，原告无法证明这两张订金收据与本案的关联性，因此无法证明原告主张的订金损失。2、热水器发票与本案不具有关联性，另外也无法证明该热水器由原告购买，再者原告没有实际收到房屋钥匙的情况下直接订购热水器，不符合常规，对其主张的事实不认可。3、手机截图的证据不符合民事诉讼对提交证据的要求，而且商品价格受很多情况的影响，因此无法证明原告的直接损失，故对其主张不认可。本院经审查认为，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告逾期交付商品房时赔偿原告直接经济损失，故对该组证据不作确认。四、音频资料整理文稿3份，以证实1、被告未履行告知义务，原告多次主动找被告协商交房及违约赔偿问题，原告受被告营销吸引，被告迟迟不交房，违反《商品房买卖合同》条款；2、被告方曾告知原告没有赔偿，据了解其他住户收到过赔偿款，因此被告有欺骗行为；3、房屋不动产发票和房屋契税发票的原件在被告手中；4、被告在原告未领取房屋钥匙的前提下索要2016年物业费和取暖费，不符合物业管理条例。经质证，被告对证据中陈超的身份真实性无异议，但三份录音资料无证实现原告主张。因为1、陈超一直在强调，因为原告没有全额交付首付款，因此被告方有权拒交钥匙；2、陈超对业主的赔偿也只是基于没有供暖的时期，与原告主张的情形并不一致，因此，对原告的主张不认可。本院经审查认为，该证据虽为录音证据，但因被告对该证据真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认。对于原告多次主动找被告协商交房及违约赔偿问题的证明目的予以采信。五、《委托代扣住房公积金冲还个人贷款协议》、《个人住房公积金住房装修借款合同》各1份，以证实2015年9月2日原告向被告支付购房款的80%即300,000元，同时办理了房屋装修贷款95,000元。经质证，被告对《委托代扣住房公积金冲还个人贷款协议》的真实性无异议，认为《个人住房公积金住房装修借款合同》与本案无关。本院经审查认为，《委托代扣住房公积金冲还个人贷款协议》客观、真实，与本案具有关联性，故对该证据真实性予以确认。对于原告所提，于2015年9月2日向被告支付剩余购房款300,000元的证明目的予以采信；对于《个人住房公积金住房装修借款合同》，因涉诉房屋未实际交付，且原告对于涉诉房屋未进行装修，该借款合同与本案无关联性，不作确认。六、个人账户明细查询图片5张，以证实原告办理住房公积金贷款后，每月按期偿还公积金贷款本息。经质证，被告认为该组照片不符合法律规定的举证形式，其真实性无法确定，因为没有拍照者的相关证明和时间，故无法确认原告其主张。本院经审查认为，原、被告双方对于被告以住房公积金按揭贷款的形式支付剩余购房款300,000元的事实并无异议，但原告是否按时偿还住房公积金贷款的事宜与本案无关联性，故对该证据不作确认。七、呼伦贝尔市公积金发送的本息缴纳截图照片17张，以证实于2016年5月12日至2017月8月16日，原告如期缴纳住房公积金的本金及利息。经质证，被告称1、该组照片不符合法律规定的举证形式，不予认可。2、从短信内容上看被告无法辨别是否为原告的还款信息，因此不能证明原告的主张。本院经审查认为，原、被告双方对于被告以住房公积金按揭贷款的形式支付剩余购房款300,000元的事实并无异议，但原告是否按时偿还住房公积金贷款的事宜与本案无关联性，故对该证据不作确认。八、发票7份、销售单2份、发货单1份，以证实1、购买家电和家装用品的购买方为原告本人，购买时间为2015年11月。2、原告由于相信被告能如期交房，在2015年10月听到销售员小蒋”2016年可以如期交房”的口头通知后，在网络上购买商品，用以住房装修。经质证，该组证据与本案无关，被告不予质证。本院经审查认为，依据上述证据所载，对于购买电器及家装用品的收件人系原告杜艳梅的证明目的予以采信。九、收据2份，以证实原告与被告是借贷关系，由被告向原告出具，原告已于2015年10月6日和2017年4月15日全部偿还，与本案提到的首付款无关联。经质证，被告对2份收据的真实性无异议，但对证明目的有异议。原、被告之间除购买涉案房屋之外无其他经济往来，而且原告承认不存在从被告方提取现金的行为。原、被告不存在资金融通的借贷关系，只是因为原告不能按合同约定交付首付款，但还坚持购买房屋，被告为原告办理住房公积金贷款的需要给原告出具了全额交付首付款的收据，此种情况之下，要求原告给被告出具欠条一张，原、被告之间存在的关系为原告拖欠被告的房屋首付款，可以证实在2017年4月15日原告才付清首付款。本院经审查认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认。因原、被告之间系房屋买卖合同关系，并不存在借款合同关系，且原告所提”与本案提到的首付款无关联”的证明目的与原告出具的欠据内容不符，故对该证明目的不予采信。被告为证明其抗辩主张成立，向本院提交下列证据：一、欠条1份，以证实2015年7月27日原告应按合同约定支付首付款83,760元，但原告称资金紧张，只能交付20,000元，考虑原告购房诚意，同时也考虑办理住房公积金贷款的需要，出具了80,000元的收据，该收据的目的仅是为了让原告顺利办理住房公积金的需要。直到2017年4月原告才将全部购房款63,760元付清。经质证，原告对该证据的真实性无异议，该证据上标明为欠条，而且是借款人，所以原、被告之间为借贷关系，与本案无关。此借款是经被告自愿的前提下产生的，其次此欠条无明确还款日期，也没有写明”房屋首付款”等字样，原告提供了还款收据，因此不能证明被告的主张。本院经审查认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认，因原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系，且原告未提供有效证据，足以证明双方之间存在借贷关系，故对于被告的证明目的予以采信。二、《交房流转单》复印件3份，以证实2015年9月份被告已经向其他业主交付房屋，因为原告既不交付首付款余款，也不办理入住手续，才导致双方发生纠纷。经质证，原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，流转单第五项中钥匙领取部落款处没有签章，第三项、第四项物业收费未签字，并且没有业主签名。本院经审查认为，该证据系复印件，本院不作确认。三、《商品房预销售许可证》1份，以证实2014年5月8日被告开发的楼盘已经经过验收备案手续，现已取得销售许可，手续完备。经质证，原告对该证据的真实性和证明目的无异议。本院经审查认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性及证明目的均认可，故对该证据真实性予以确认，对于被告证明目的采信。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告杜艳梅与被告广圣公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于呼伦贝尔市××区房屋。合同中约定，房屋建筑面积为98.44㎡；商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3898.42元，总价款为383,760元；合同第三条商品房交付及交付日期项下约定，被告于2015年7月30日前，将房屋交付原告使用；合同第四条原告付款形式及付款时间项下约定，原告于2015年7月27日交该房总款20％，即83,760元;剩余80%付款300,000元做公积金按揭贷款；合同第五条被告逾期交付商品房的处理项下约定，如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行。甲方（被告）应支付乙方（原告）已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。2、解除合同。3、（空白）。合同签订后，原告于2015年7月27日向原告交付房屋首付款20,000元，大修基金及房屋交易税款10,400元，并向被告出具一份欠条，该欠条载明”今借碧水家园购房首付款1号楼3单元301（室）63,760元；借款人：杜艳梅”，该欠条中未约定还款期限。2015年9月2日，原告办理公积金按揭贷款向被告交付购房款的80%即300,000元。原告杜艳梅于2015年10月6日向被告交付了所欠首付购房款50,000元，2017年4月15日交清首付款13,760元。原告自认，2016年5月底，被告工作人员蒋忠岩电话通知原告，可以领取房屋钥匙，但至起诉时，原、被告双方未对涉诉房屋进行交接。本院认为，原、被告于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，原告具有于2015年7月27日向被告交付涉诉房款的20％，即83,760元的合同义务，被告应于2015年7月30日前，将房屋交付原告使用的合同义务。原、被告签订合同后，被告向原告出具的欠条未约定还款期限，即原、被告对原告所欠首付款63,760元的交付时间的变更，未明确约定交付房款63,760元的具体时间。原、被告对于房屋交付时间未作变更，因此被告于2015年7月30日前未将涉诉房屋交付原告使用，即构成违约。现原告认为被告未按约定时间交付涉诉房屋，要求解除《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款383,760元，大修基金及房屋交易税款10,400元，合计394,160元的主张，首先原、被告在合同中明确约定被告逾期交付商品房时选择”合同继续履行，向原告支付违约金”，即原、被告未约定合同解除权；其次原告要求解除合同，但被告不同意解除，原、被告就解除合同事宜无法达成一致意见；第三，原告提供的证据亦不足以证明本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权行使条件的情形。从原告与被告工作人员的电话录音可知，被告工作人员电话通知原告领取房屋钥匙，并要求原告及时付清房屋首付款，原、被告之间因原告未交清所欠购房款及原告如何交纳物业费、热力费问题及被告是否向原告支付逾期交付违约金等问题未达成一致意见，导致双方不能交付涉诉房屋，被告明确表示继续履行合同的前提下，原告无权单方解除本案涉诉合同，故原告要求解除原、被告于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》并退还购房款383,760元，大修基金及房屋交易税款10,400元，合计394,160元的诉求不能成立，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金2801.45元，同期贷款利息24,560.64元，合计27,362.09元的主张，因被告逾期交付房屋的事实存在，应承担逾期交房违约责任。原告以双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款第2项要求被告承担违约责任，其必要前提是原、被告签订的《商品房买卖合同》被解除，现解除合同的条件未具备，故被告应以《商品房买卖合同》第五条第二款第1项约定向原告承担违约责任，即自合同约定交付商品房之日次日起（2015年7月30日）至被告通知原告领取涉诉房屋钥匙之日止（2016年6月1日）按同期贷款利率支付原告已付购房款利息，并每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金（383,760元×0.1‰×307日=11,781.43元）。原告要求被告承担违约赔偿责任，赔偿原告直接经济损失2500元的诉求，因双方在《商品房买卖合同》并未约定被告逾期交付商品房时赔偿原告直接经济损失，故原告的该项诉求不成立，本院不予支持。原告对于要求被告承担原告交通费500元的诉求，未提交相关证据予以佐证，故对该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告满洲里市广圣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜艳梅支付违约金11,781.43元及已付购房款利息（利息为：以20,000元为计算基数自2015年7月30日至2016年6月1日止；以300,000元为计算基数自2015年9月2日至2016年6月1日止；以50,000元为计算基数自2015年10月6日至2016年6月1日止。上述利率按中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回原告杜艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668元，减半收取3834元，由原告杜艳梅负担3719，被告满洲里市广圣房地产开发有限公司115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 红 梅二〇一七年十月九日书记员 马文婷