陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10187号上诉人（原审原告）：天地源股份有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路500号26层K单元。法定代表人：俞向前，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢军，北京市普华律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审被告）：刘全瑜。委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春梅，陕西融德律师事务所律师。上诉人天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）因与被上诉人刘全瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天地源公司的委托诉讼代理人谢军、曹娟，被上诉人刘全瑜及其委托诉讼代理人羿克、胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司上诉请求：撤销原判，改判刘全瑜向天地源公司返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室（共计589平方米）；刘全瑜向天地源公司支付租金并赔偿损失3943355元（暂计算至2016年4月15日），以及2016年4月15日以后至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照589平方米，每月每平方米65元计算）。本案一、二审诉讼费用由刘全瑜承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决对本案之前生效法律文书认定的事实，避重就轻、断章取义。对双方当事人具有约束力的法律关系，首先应当成立，其次应当合法、有效。而一审法院认定的所谓买卖关系，显然因为意思表示不一致根本未成立，更谈不上合法、有效。一审法院无视双方当事人有效合同条款中关于法律关系的约定。在本案之前，被无数生效法律文书认定为合法有效的《租购合同》，其补充协议第三条明确约定“未购买部分按原合同约定标准继续缴纳房租。”一审法院无视法律规定。依《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院无视新的事实。一审中，天地源公司不仅举证，而且反复向一审法院提示：天地源公司在提起本案诉讼前因与刘全瑜几经协商未果，分别于2016年4月7日、2016年4月14日以公证邮寄、报纸公告的方式，向刘全瑜送达了《敦促函》，函告其解除租购合同及补充协议，终止双方包括租赁关系在内的一切法律关系，敦促其限期腾房、支付欠付租金、房屋占用费。天地源公司发函后三个月内，刘全瑜未就此提出任何异议，且庭审中刘全瑜称其“不屑于回复该函件”。但一审法院未就该事实提及。二、一审判决法律适用错误、举证责任分配错误。一审法院在法律关系的认定中无视法律规定，对法律明文规定的的租赁期满后的法律关系界定，一审法院完全未予适用。对于一方当事人收到解除通知后未在法定期限内依法提出异议的法律后果，一审法院也完全不做考虑。法律明文规定，一方当事人收到解除通知后未在三个月内提出异议之诉的，其丧失异议权利。天地源公司诉请刘全瑜腾房，刘全瑜应就其占有房屋的合法性进行举证，但一审法院却错误分配举证责任，以天地源公司证据不足为由驳回了天地源公司的诉讼请求。本案中，双方当事人之间的租赁关系期满、买卖合同未签订，同时双方的所有合同关系还因天地源公司向刘全瑜送达了解除通知，刘全瑜未依法提出异议而终止。在此情形下，刘全瑜完全无证据证明其继续占有使用房屋的合法性。但却因一审法院错误分配举证责任，而最终导致判决结果完全错误。一审法院对双方当事人的法律关系之认定，完全未适用任何法律。三、一审法院判决不公，使刘全瑜因恶意拖欠反而坐享“免费的午餐”。一审已经审理查明的事实是：刘全瑜确实实际占有使用本案所涉房屋。但，一审法院避而不谈刘全瑜占有使用涉案房屋的依据，刘全瑜以区区200万出头的对价，占有1500余平的房屋（国有资产）长达十余年，严重损害天地源公司的合法权益及司法公正。刘全瑜辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持，刘全瑜与天地源公司签订的一系列合同、达成的会议纪要等表明，双方已形成商品房买卖合同法律关系，（2007）雁民初字第1402号民事判决书判决确认双方签订的高新国际商务中心数码大厦（2005）第009号租购合同及补充协议有效，天地源公司继续履行合同，天地源公司应将刘全瑜已实际支付的租金无息充作首期购房款。（2009）西民一终字第1065号民事判决书认定天地源公司与刘全瑜在2005年所签的租购合同到2007年时刘全瑜已向天地源公司提交了买卖合同，双方已实际承认了买卖法律关系，且上述判决确认刘全瑜已实际支付的租金充作首期购房款，故刘全瑜已就商品房买卖合同进行了部分履行，天地源公司已接受，双方之间买卖关系已成立。天地源公司发函的行为未达到解除租购合同的法律后果，（2007）雁民初字第1402号等民事判决书确认天地源公司在合同履行中存在停电、锁门等违约行为，应向刘全瑜支付违约金、赔偿款等，催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权，故天地源公司不享有合同的解除权，天地源公司主张其已向刘全瑜发出敦促函，函告解除了双方的租购合同及补充协议，该主张无事实及法律依据，且天地源公司将涉案商品房设置抵押，且存在103平方米的面积差，存在严重违约与欺诈行为，天地源公司系以解除合同的方式掩盖其不予办证的目的。原审判决适用法律正确，刘全瑜与天地源公司之间是商品房买卖合同法律关系，天地源公司认为双方系租赁关系，要求刘全瑜返还涉案房屋，支付租金并赔偿损失，无事实与法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，天地源公司的上诉请求无任何事实法律依据，应依法驳回，维持原判。天地源公司向原审法院起诉请求：判令刘全瑜立即向天地源公司返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室（共计589平方米）；刘全瑜向天地源公司支付租金并赔偿损失3943355元（暂计算至2016年4月15日），以及2016年4月15日以后至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照589平方米，每月每平方米65元计算）；本案诉讼费由刘全瑜承担。原审法院经审理查明，2005年8月26日，天地源公司西安分公司与刘全瑜签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》，约定天地源西安分公司将位于西安市高新区高新路高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室房屋由刘全瑜租购用于开办国际学院、商业及办公，租购期限自2005年8月28日至2007年12月27日，刘全瑜在租购期限届满前三个月，最迟不超过2007年12月31日向天地源公司西安分公司提出购买要求，天地源公司西安分公司于2005年8月28日或之前向刘全瑜交房，月租金按65元/㎡，38285元/月，合同签订后七日内，刘全瑜向天地源公司西安分公司缴纳首期租金38285元，即2005年11月28日至2005年12月27日期间的租金，天地源公司西安分公司收到上述租金后向刘全瑜提供收款收据，如刘全瑜购买该物业或租购期满刘全瑜不购买该物业，天地源公司西安分公司应向刘全瑜换发购房发票或租赁发票；合同签订时，刘全瑜一次性缴纳相当于一个月租金的保证金38285元，作为刘全瑜履行合同义务的担保；刘全瑜在合同租购期限届满前三个月（即2007年12月31日前）向天地源公司西安分公司提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按合同签订时的销售价格体系即每平方米6160元执行，在《商品房买卖合同》签订前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款，刘全瑜向天地源公司西安分公司退还收据，换取房款发票，若刘全瑜在2007年12月31日前未提出书面购买要求并与天地源公司西安分公司签订《商品房买卖合同》，可给予刘全瑜三个月宽展期，但宽展期届满前，刘全瑜仍未与天地源公司西安分公司签订《商品房买卖合同》，则视为刘全瑜不愿意购买该租购房屋，天地源公司西安分公司有权将该租购房屋出售给第三人；该租购期限届满后，若天地源公司西安分公司尚未将该租购房屋出售给第三人，刘全瑜购买该租购房屋时，购房价格按购买时天地源公司西安分公司的销售价格体系执行，且刘全瑜已缴纳的租金不充作房款。2015年8月，天地源公司西安分公司与刘全瑜签订了《高新国际商务中心租购合同补充协议》，约定将刘全瑜已缴纳的租金总额（6、7、8、3、4、5）转为前期或全部购房款，刘全瑜可分期单套购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），未购买部分按原合同约定标准继续缴纳房租。原审法院另查明，刘全瑜曾于2007年诉至法院要求确认双方签订的租购合同及补充协议合法有效，并确认其在《商品房买卖合同》签订前所缴纳的租金无息充作首期购房款，要求天地源公司西安分公司支付违反合同购房条款违约金等。经法院审理后作出（2007）雁民初字第1402号民事判决书判决支持了刘全瑜的诉请。宣判后，天地源公司西安分公司不服，上诉至本院。本院作出（2008）西民二终字第133号判决驳回上诉，维持原判。后天地源公司西安分公司向陕西省高级人民法院申请再审，经陕西省高级人民法院查明2007年3月刘全瑜向天地源公司提出购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5号房屋的要求，但天地源公司未按租购合同约定与刘全瑜签订买卖合同，同时认为按照租购合同约定判决天地源公司支付违约金又判令天地源公司将已收租金抵购房款亦无不妥，故驳回了天地源公司的再审申请。2008年刘全瑜将天地源公司西安分公司再次诉至法院请求确认高新国际商务中心数码大厦五层6号房归其所有，天地源西安分公司提出反诉要求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房屋，该合同合法有效，并要求刘全瑜支付下欠房款2537117.5元。刘全瑜在庭审中辩称由于天地源公司西安分公司拒绝签订商品房买卖合同，其要求刘全瑜支付房款失去了法律及合同上的依据，故该反诉理由不能成立。后刘全瑜以双方已签订买卖合同为由撤回起诉，天地源西安分公司表示双方目前继续协商签订买卖合同属实，但对合同相关付款问题存在争议，需进一步明确，故（2008）雁民初字第3080号民事判决书判决天地源公司西安分公司的反诉请求缺乏事实依据并驳回了天地源公司西安分公司的反诉请求。宣判后，天地源公司西安分公司不服，上诉至本院。经本院查明2009年天地源公司向刘全瑜送达了一份已签字的商品房买卖合同，刘全瑜对该合同的部分内容作了修改，并签字盖章退给天地源公司。同时本院认为天地源公司与刘全瑜在2005年所签订的租购合同到2007年时刘全瑜已向天地源提交了买卖合同，双方实际承认了买卖法律关系，天地源请求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房，这并无争议，应予以确认。但由于双方在合同签订过程中，对形成的书面协议尚有争议，天地源公司的反诉无合同依据，双方应在进一步自愿协商的基础上达成商品房买卖合同后，依约履行各自的权利义务，故本院（2009）西民一终字第1065号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。一审庭审中，刘全瑜向法庭提交了天地源公司西安分公司与刘全瑜于2009年签订的《商品房买卖合同》一份，该合同约定天地源公司西安分公司将位于西安市高新开发区高新国际商务中心第A幢5层3、4、5号房出卖给刘全瑜，商品房单价为每平方米6160元，总额3628240元，但该合同的房屋用途、付款方式和期限等处进行了修改，天地源公司表示因该合同中存在多处涂改，故其认为该买卖合同并未成立。另刘全瑜提交了会议纪要证明双方就购房一事达成“付全款，办房证”的共识，天地源公司表示该会议纪要仅为双方的磋商过程，且双方并未对此达成有效协议。原审法院认为，刘全瑜、天地源公司自愿签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及补充协议，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据双方签订的租购合同约定刘全瑜应于最迟不超过2007年12月31日向天地源公司西安分公司提出购买要求后，双方于30日内另行签订《商品房买卖合同》。刘全瑜于2007年3月向天地源公司西安分公司提出购买要求后，天地源公司并未按期与刘全瑜签订《商品房买卖合同》，双方为此发生纠纷并经过多次诉讼。根据西安市雁塔区人民法院已生效的（2007）雁民初字第1402号民事判决书判决天地源公司应将刘全瑜在双方另行签订《商品房买卖合同》前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款。另根据西安市中级人民法院（2009）西民一终字第1065号民事判决书认为天地源公司、刘全瑜已实际承认了买卖的法律关系。因上述前期已生效的判决认为天地源公司、刘全瑜为买卖法律关系，并判决将刘全瑜在双方另行签订商品房买卖合同前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款，同时根据双方在租购合同的补充协议中约定将刘全瑜已缴纳的租金总额（6、7、8、3、4、5）转为前期或全部购房款，刘全瑜可分期单套购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），且刘全瑜在本案立案前已就该数码大厦5层房屋以房屋买卖合同纠纷将天地源公司诉至西安市雁塔区人民法院，该案正在审理过程中，故天地源公司应待该房屋买卖合同纠纷对双方的相关权利义务明确后，再行处理相关问题。现对于天地源公司要求刘全瑜返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室并支付租金、赔偿损失及支付相关占用费的请求，因证据不足，依法不予支持。综上，兹根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告天地源股份有限公司的诉讼请求。案件受理费38347元，由原告自行承担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为,天地源公司与刘全瑜签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及补充协议，双方就上述协议曾涉诉，已生效的西安市中级人民法院（2008）西民二终字第133号民事判决判决刘全瑜与天地源公司于2005年8月26日签订的《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及《补充协议》合法有效，应继续履行。天地源公司应将刘全瑜在双方另行签订《商品房买卖合同》之前已实际缴纳的租金无息充作首期购房款。现天地源公司提起本案诉讼，请求法院判令刘全瑜返还涉案房屋，支付租金并赔偿损失，因基于前述关于涉案合同、补充协议的生效判决，天地源公司与刘全瑜签订的《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及补充协议现仍系有效合同，应继续履行，在此情况下，原审判决驳回天地源公司本案中的诉讼请求，并无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38347元，天地源股份有限公司已预交，由天地源股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月二十五日书 记 员 段 蓓