重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初4340号原告：晏鸿，男，汉族��1972年6月11日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。原告:陈琼仙，女，汉族，1967年8月24日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。共同委托诉讼代理人：张贤，重庆中钦（秀山）事务所律师。被告：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山县中和街道朝阳路12号，统一社会信用代码：915002417094773598。法定代表人：杨贤勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨再勇，重庆博搏律师事务所律师。原告晏鸿、陈琼仙诉被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晏鸿及其委托诉讼代理人张贤，被告腾达公司法定代表人杨贤勇及其委托诉讼代理人杨再勇到庭参加诉讼���本案现已审理终结。原告晏鸿、陈琼仙向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于秀山县的商业门面和×号住房交付给原告并为原告办理该房的房屋产权证；2.被告将位于秀山县×号车位交付给原告并给原告办理车位权属手续；3、被告支付原告2015年1月1日至2017年8月30日期间逾期交房违约金145890元。庭审中，原告自愿放弃要求被告交付车位并办理权属手续的诉讼请求。事实与理由：二原告系夫妻关系。2012年3月23日原、被告签订了商品房买卖合同及补充协议，约定被告将位于秀山县的商业门面以628000元的价格卖给原告。2012年5月8日，原、被告再次签订商品房买卖合同及补充协议，协议约定被告将位于秀山县×号住房以291405元的价格卖给原告。协议签订后，原告按约支付了购房款，直至2015年被告仍未交房构成违约，原、被告于2015年3月6日针对被告的违约行为签订���一个购房协议，约定将2014年12月30日前被告延期交房的违约金结算为109418元。被告用秀山县×号车位以所欠109418元违约金抵偿给原告，同时约定若被告2015年9月30日前不能交房，被告应对2015年1月1日后产生的违约金继续承担支付责任。至目前止，被告均未履行相关义务。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告腾达公司辩称，原告购买的门面已经被原告实际占用了，但该建筑项目资料不齐全、没有完成综合验收、如果相关手续过关了就可以办证。因工程还涉及到其他纠纷，原告诉求的门面房已经被法院查封。对原告要求支付违约金的诉讼请求已经过了诉讼时效，不应得到支持。本院经审理查明，2012年3月23日原告晏鸿（乙方）、被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，被告将位于重庆市秀山县门面出售给���告，房屋总价为628000元。房屋交付时间是2012年12月31日，若逾期交付超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2012年5月8日二原告晏鸿、陈琼仙（乙方）、与被告（甲方）又签订《重庆市商品房买卖合同》约定，被告将位于重庆市秀山县×号商品住房出售给原告，房屋总价为291405元。房屋交付时间是2013年3月31日，若逾期交付超过90日��乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2015年3月6日原告晏鸿与被告再次签订《购房协议》约定，被告将位于重庆市秀山县×号的车位抵偿给原告，用以清偿甲方欠付乙方购买商业门面和×号住房的延期交房违约金109418元，该笔违约金的计算时间为2012年12月30日至2014年12月30日。甲方负责办理该车位的相关手续，乙方负责缴纳相关费用。如甲方���2015年9月30日前将乙方购买的商业门面和住房交房乙方使用，则甲方和乙方没有任何债务纠纷。如甲方在2015年9月30日前不能按时将门面和住房交付给乙方使用，除用车位抵偿已欠付的违约金外，甲方应按合同约定继续支付2015年1月1日以后的违约金。再查明，原告已经支付门面款611000元，住宅款支付完毕。原告认可涉案商品房和门面已于2017年7月9日交付，车位未交付。项目至今未完成综合验收，相关资料不齐全。本院认为，原告与被告签订二份《商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，被告应当在2012年12月21日前交付门面，在2013��3月31日前交付商品房。依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。同时，约定逾期超过30日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。现原告要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告抗辩原告诉求的逾期交付违约金已经超过诉讼时效。本院认为，因二原告与被告在2015年3月6日签订《购房协议》对2012年12月30日至2014年12月30日期间的逾期交房违约金进行了结算，故本案的逾期交房违约金应分两个阶段认定。一、对于2014年12月30日之前的逾期交房违约金诉讼时效的认定问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”因此，对于原、被告在2015年3月6日达成的《购房协议》，原告有权在2018年3月6日之前向法院起诉主张其权利，本案原告于2017年9月4日诉至我院，未超过诉讼时效。被告应当履行《购房协议》约定的内容在2015年9月30日前将车位交付给原告。由于被告在2015年9月30日前未履行协议约定，按照协议内容被告应当继续支付2015年1月1日后的违约金；二、对于2015年1月1日之后的逾期交房违约金诉讼时效的认定问题。因被告一直未按合同约定时间和条件交付房屋，故逾期交房违约金诉讼时效的起算点应当从原告向法院起诉起倒推3年计算，即原告于2017年9月4日诉至本院，对逾期交付违约金的诉讼时效起诉点应为2014年9月4日。对2015年1月1日之后至2017年8月30日的逾期交房违约金，未超过诉讼时效期间，故被告应当按照双方合同约定履行，即门面违约金为611000元×0.01%×972天=59389元，商品房违约金为291405元×0.01%×972天=28324.57元，被告应支付给原告的逾期交房违约金总计59389元+28324.57元=87713.57元。关于涉案商品房、门面、车位的交付和办理房屋产权证的问题。庭审中原告自认涉案商品房、门面已经由其实际使用，故对于房屋的交付问题本院不再处理。按照合同约定，被告方应当在房屋交付使用之日起60日内，向本地房屋登记管理机构提交相关资料，申请办理《房地产权证》，但因项目目前未完成综合验收，资料不齐全，尚不具备办理房屋产权证的条件，故该项请求，本院碍难支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付原告晏鸿、陈琼仙逾期交房违约金87713.57元；二、驳回原告晏鸿、陈琼仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3218元，减半收取1609元，由原告晏鸿、陈琼仙负担642元，被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司负担967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 何 晶二〇一七年十月二十九日书记员 胡智航