陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终7920号上诉人（原审被告）：西安市铁峰物业管理有限责任公司临潼分公司，住西安市临潼区人民路西段。负责人：胡东平，系该公司经理。委托诉讼代理人：鲁俊毅，男，1970年4月11日出生，汉族，系该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：何晓宁，女，1978年11月11日出生，汉族，住西安市阎良区，现住西安市临潼区。上诉人西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司（以下简称铁锋物业）、被上诉人何晓宁物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2017)陕0115民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁锋物业委托诉讼代理人鲁俊毅，被上诉人何晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁锋物业上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回何晓宁起诉请求；一、二审诉讼费由何晓宁负担。事实和理由：本案供应温泉水属于物业特约服务，并非基准服务。温泉水开通供应价格实行市场调节价而非政府指导价，温泉水供应开通属于物业特约服务，而非双方物业合同基准服务。开通温泉水服务的必要前提是双方就价格等必备事项协商一致，否则即使其开通，业主也有权拒付费用。其不否认涉案小区现有设备符合温泉水供应条件，亦不否认其有对温泉水设备实施维修、养护、管理的义务。但涉案小区无温泉水井可直接使用，亦无市政或任何第三方温泉水管道输入接口。若要在涉案小区开通温泉水，只能对外招标采购。业主与其必须共同完成从温泉水源、水质的招标选定，采购数量、输送方式、供应时间等的确定，用以完成成本核算，最终双方签订特约服务合同后方可实施。一审以商品房买卖和物业服务合同因具有关联性为由，认定其应承继开发商供水义务无事实根据。其于2013年6月26日张贴的通知，仅是根据开发商的委托，为使用温泉水做的前期调查，一审认定其自认开通责任错误。其提供物业服务系根据与业主签订的《物业服务合同》中的相关约定，除法律规定外，无合同约定，即无合同义务。其未经授权无采购温泉水并制定价格的权利。一审明知双方未就温泉水价格协调一致，判决其承担违约责任错误。何晓宁辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。铁锋物业所提出的问题只是自话自说，并没有提出相应证据，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，铁锋物业上诉请求不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。何晓宁向一审法院起诉请求：1.要求铁锋物业履行合同义务，开通温泉水；2.要求铁锋物业支付因未能供应温泉水违约金1500元；3.要求铁锋物业对其室内地下漏水、自来水管道进行维修，并支付其已付的修理费800元；4.诉讼费由铁锋物业承担。诉讼过程中，何晓宁放弃要求铁锋物业对其室内地下漏水、自来水管道进行维修，并支付其已付修理费800元的诉讼请求。一审法院认定事实：何晓宁为证明铁锋物业应供应温泉水的主张提供了：①其与陕西朗钜置业有限公司的《商品房买卖合同》，该合同第十四条一款4项载明:温泉交房后一年内达到使用。②何晓宁与铁锋物业的前期物业服务协议，该协议第五条载明：各类设备运行正常。③（2013）临潼民初字第01110号民事判决书，该判决书查明：陕西朗钜置业有限公司温泉配套设施已到位，铁锋物业张贴通知准备开通温泉水。据此事实驳回了何晓宁要求开发商供应温泉水的请求。而铁锋物业以其不是商品房买卖合同相对方，没有该合同约定供应温泉水责任等理由进行抗辩，并提供了2013年6月26日其在小区张贴的通知复印件，主张通知内容不构成供应温泉水的要约。该通知载明：各小区业主：本小区准备开通温泉水，现就愿意使用温泉水的情况进行统计，以便物业及时启用温泉供水设备，核算温泉水价格，有需要使用的用户请及时到物业办公室登记。登记时间2013年6月27日-6月30日。经审查何晓宁、铁锋物业对双方提供的证据真实性无异议。一审法院认为，本案的争议焦点是铁锋物业是否有向何晓宁供应温泉水的责任。商品房买卖合同及与之相关联的物业服务合同，虽是两个独立的合同，但又相互联系。业主依商品房买卖合同对所购房屋及小区设施享有的权益，需要通过开发商的建设，物业服务的使用，双方配合才能实现。商品房买卖合同与物业服务合同的关联性，决定了物业公司对商品房买卖合同部分责任的承继并进行延伸服务。因此，对房屋及小区的建设并达到合同约定的使用条件是开发商的责任，通过对小区设施的使用、维护实现业主的购房目的是物业服务企业的责任。本案中何晓宁在与陕西朗钜置业有限公司的商品房买卖合同中约定：温泉交房一年内达到使用。铁锋物业接受陕西朗钜置业有限公司的指定为小区提供物业服务，当然亦就接受了开发商对业主在房屋使用方面承诺的责任。铁锋物业在2013年6月26日通知，将启用温泉设施，准备开通温泉水。该通知既表明开发商向铁锋物业移交的小区温泉水供应设施达到供水的条件，也是铁锋物业知晓其负有供应温泉水责任的自认。虽然铁锋物业与何晓宁间的物业服务合同中，没有温泉水内容的约定，但因商品房买卖合同与物业服务合同的关联性，在开发商向铁锋物业移交的温泉水供应设施达到具备条件时，铁锋物业应负有向何晓宁等业主提供商品房买卖合同约定的温泉水供应责任。因此何晓宁要求铁锋物业供应温泉水，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。铁锋物业以不是商品房买卖合同的相对人，没有供应的责任，温泉水的供应没有业主使用申请及价格协商不能开通等抗辩，没有合同及法律依据，不予采信。铁锋物业应供应温泉水而没有履行该责任，应承担相应的违约责任。何晓宁、铁锋物业间物业服务合同约定有违约金的比例，该约定表明一方违约时应向对方支付违约金。现铁锋物业不履行供应温泉水责任，何晓宁要求支付违约金1500元的诉请，合法合理，依法予以支持。综上，何晓宁的诉请符合法律规定，依法予以支持；铁锋物业的抗辩没有法律依据，依法不予采信。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司在判决生效30日内向何晓宁位于名仕公馆2号楼2单元202B的房屋开通温泉水；二、西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司在判决生效10日内向何晓宁支付未供应温泉水的违约金1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司负担。本案二审中，铁锋物业提交开发商陕西朗钜置业有限公司《委托书》一份以及物业使用情况的登记表2页，用以证明2013年3月开发商就业主使用温泉水使用情况进行前期准备工作的调查，小区有8名业主登记。其张贴的“通知”是受开发商委托进行的，故相应权利义务应由委托人陕西朗钜置业有限公司享有和承担。何晓宁对该组证据的真实性和证明目的不认可，认为委托书当时没有在小区内公告。铁锋物业提交名仕公馆小区物业移交资料，用以证明其已于2017年7月31日停止对涉案小区的物业管理服务工作，并撤离小区。经查，铁锋物业于2017年7月底退出了涉案小区物业服务。一审中，何晓宁、铁锋物业对双方提供的证据真实性无异议。本院认为，本案系物业管理服务合同纠纷。铁锋物业应当依据其与何晓宁签订的《物业合同》及其与开发商签订的《前期物业管理合同》提供相应物业管理服务。经查，涉案《物业合同》、《前期物业管理合同》中均未对涉案小区温泉水使用、管理、维护、收费标准、违约责任等进行约定。现何晓宁依据其与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于温泉水供应的相关约定（温泉交房后一年以内达到使用）主张铁锋物业承担涉案小区温泉水供应的责任，缺乏事实和法律依据。《西安市物业管理条例》第五十五条第三项规定：“物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。”一审中，何晓宁提交的铁锋物业张贴的通知仅能证明铁锋物业就涉案小区温泉水开通事宜进行调查统计，且何晓宁未进一步提交证据证明铁锋物业已与业主大会或者业主委员会、抑或与经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主就涉案小区温泉水使用、管理、维护、收费标准、违约责任等事项达成合意，故不能据此认定铁锋物业自认承担供应温泉水的义务。另，在（2013）临民初字第01110号生效判决查明事实中，被告朗钜公司（本案中开发商）系委派铁锋物业张贴该通知。二审中，铁锋物业于2017年7月底撤离涉案小区，退出物业服务。故一审判决铁锋物业承担开通涉案小区温泉水，并负担违约责任，证据不足。综上所述，铁锋物业的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《西安市物业管理条例》第五十五条第三项规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销西安市临潼区人民法院(2017)陕0115民初206号民事判决；二、驳回何晓宁诉讼请求。一审案件受理费50元，由何晓宁负担；二审案件受理费50元，由何晓宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十月十六日书 记 员  侯力萌