江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2662号上诉人（原审原告）：何金霞，女，1967年9月14日生，汉族，职业不详，住南通市崇川区。上诉人(原审原告)：梁平，女，1973年3月8日生，汉族，职业不详，住南通市崇川区。上述二位上诉人的共同委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通金地投资发展有限公司，住所地江苏省南通市崇川区。法定代表人：张建石，董事长。委托诉讼代理人：黄冰，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐燕，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人何金霞、梁平因与被上诉人南通金地投资发展有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何金霞、梁平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿何金霞、梁平违约金（以2867683万元为本金，按照每日万分之三的标准，自2014年7月1日起至实际交房之日止，至上诉之日暂计为892996元），一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，案涉房屋在2015年11月20日才取得建筑工程竣工验收备案证明书，金地公司此前于2014年9月通知其收房时尚未达到案涉合同第八条约定的交付条件，且至今仍未符合使用条件，金地公司应按合同约定向其支付逾期交房违约金。被上诉人金地公司辩称，案涉工程在2014年6月30日完工，且在当日经四方主体验收合格，该日起即具备交房条件。金地公司在2014年9月已通知何金霞、梁平于2014年9月27日拿房，何金霞、梁平因自身原因未及时收房所产生的损失不应由金地公司承担。何金霞、梁平向一审法院起诉请求：一、判令金地公司立即交付验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心××幢××室商品房；二、判令金地公司承担逾期交房违约责任，自合同约定的商品房交付期限（2014年6月30日）的次日起至实际交房之日止，按日向其支付已付房款万分之三的违约金，暂计算至起诉之日止计674479元；三、判令金地公司立即按多退少补原则退还所购商品房面积差异价款250649元；四、诉讼费用由金地公司负担。一审法院认定事实：2013年4月7日，何金霞、梁平（××）与金地公司（××）签订两份《商品房买卖合同》(合同编号：SP0040)，合同约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南通市房产管理局，商品房预售许可证号为通房预售证〔2013〕004号。买受人购买的商品房为金地峰汇中心第55幢1层105号房屋，该商品房用途为商业，建筑面积共136.72平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20974.86元，总金额为2867683元。付款方式及期限：本合同签署当日，买受人向出卖人支付全款人民币2867683元整。关于面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）合同约定面积指预测面积，产权登记面积指经南通市房管局测量核准的实测面积。（2）产权登记面积与合同约定面积发上差异时，双方同意按本合同第四条约定商品房单价据实结算，多退少补。交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就买受人逾期付款的违约责任、合同的延期、规划、设计变更、交接、产权登记、装饰、设备标准等事项作了相应的约定。合同签订后，何金霞、梁平依约支付了全额房款人民币2867683元。2014年6月30日案涉房屋建筑工程竣工验收，2015年11月20日，金地公司取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明书。金地公司对何金霞、梁平主张的房屋面积误差数字、计算方法及数额均无异议。2014年9月，金地公司通知何金霞、梁平于当年9月27日办理交房手续，何金霞、梁平等业主提出：1.金地公司未能在交房时同时提供商品房质量保证书、商品房使用说明书；2.张建石老总曾答应具体负责施工的施总将临近太平路的商铺，经验收合格的消防管道重新布设消防管道，因为这将会严重影响业主将来隔层施工；3.金地公司曾答应在2013年启动第二期“东区标志性”建筑及商业经济圈未开工，将会严重影响首期业主的重大经济利益。由此，双方产生争议，目前何金霞、梁平未接受案涉房屋。一审法院认为，金地公司与何金霞、梁平之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按约履行，根据合同约定，金地公司应当于2014年6月30日前向何金霞、梁平交付经验收合格的案涉房屋，案涉房屋已于2014年6月30日验收合格，满足合同约定的交付条件，何金霞、梁平要求金地公司交付案涉商品房，于法有据，一审法院予以支持。金地公司于2014年9月方通知何金霞、梁平交房，已构成违约，应承担该段时期的逾期交房违约责任。据合同约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。本案中，何金霞、梁平要求金地公司承担逾期交付房屋违约金其中合理部分为51044.76元，即自2014年7月1日起至2014年9月27日止（共计89天），以已付房款2867683元为基数按日万分之二计算的违约金，一审法院予以支持。目前案涉房屋尚未交接，何金霞、梁平提出的相关要求并非合同约定的交付条件，故其主张的2014年9月27日以后的违约金，一审法院难以支持。金地公司抗辩违约金数额过高，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，金地公司作为违约方应对其主张的王玲损失过高进行举证，而金地公司未能提供充分有效的证据，且合同约定的违约金标准亦不失合理性，故其上述抗辩，一审法院不予采信。此外，何金霞、梁平要求金地公司退还房屋差价款250649元，金地公司并无异议，一审法院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内向何金霞、梁平交付经验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心55幢105室商品房。二、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿何金霞、梁平违约金51044.76元。三、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还何金霞、梁平房屋差价款250649元。案件受理费37143元，由何金霞、梁平负担6105元，金地公司负担31038元。二审中，何金霞、梁平提供：1.2017年5月4日，国网南通供电公司客户服务中心出具的情况说明及南通市崇川区观音山自来水厂出具的证明，证明金地公司至今未向供电供水部门申请用电、送水，案涉房屋不具备交付使用条件；2.视频资料，反映何金霞、梁平等业主向金地公司售楼处要求交房，答复称“现在还不好交房”，证明案涉房屋不具备交付条件。金地公司质证认为，第一组证据没有经办人签字，不符合证据的形式要件，且与本案无关联。第二组证据即便具备形式真实性，也不能达到其证明目的。本院审查后认为，金地公司虽对上述证据的形式真实性持有异议，但未能提供反证，故对上述证据的形式真实性予以确认，证据效力结合本案其他证据认定。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为金地公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，逾期交房违约金应如何计算。金地公司主张案涉工程已在2014年6月30日经四方验收合格，其通知何金霞、梁平于2014年9月27日收房，但何金霞、梁平拒绝接收，故其不应支付违约金。何金霞、梁平则主张案涉房屋直至2015年11月29日才取得建筑工程竣工验收备案证明书，至今未通水、通电，不具备交付条件，金地公司应按照日万分之三的标准支付逾期交付至今的违约金。双方争议在于对合同中约定的“经验收合格”的理解不同，即商品房验收合格到底是指建设方等有关单位的验收合格还是经竣工验收备案合格。本院认为，竣工验收，是建设单位依据建设工程管理制度、竣工验收技术标准，以及建设工程合同的约定，组织有关单位对建设工程进行查验接收的行为。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。分析上述规定，工程竣工验收系建设单位等平等地位的合同主体基于法律规定及合同约定自主进行的一种行为，是上述平等主体对施工单位是否全面履行合同义务、建设工程质量是否符合合同约定的一种确认，具有民事法律行为的性质，其效力及于合同各方。竣工验收备案，则是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。根据《建设工程质量管理条例》第四十六条和第四十九条的规定，可知竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。是否予以备案是质监部门依法在自身职权范围内行使的权力，具有行政法律行为的性质。竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件也是建设工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。当然，若在合同中约定将竣工验收备案作为建设工程交付使用的条件，也是允许的，但本案中，双方约定的交付条件是“经验收合格”。根据该约定，金地公司应在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付何金霞、梁平，但案涉房屋直至2014年6月30日才验收合格，金地公司通知何金霞、梁平于2014年9月27日收房，已超过合同约定的交付期限，存在逾期交付的违约行为，原审按照合同约定的交付时间和违约金标准计算逾期交房违约金并无不当。关于通水、通电的问题，双方合同约定“水、电在交房时达到接口预留条件”，何金霞、梁平二审中提供的证据仅能证明案涉房屋尚未接水、接电到房屋内，不能证明金地公司在交房时没有预留水、电接口，以此抗辩房屋不具备交付条件无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，何金霞、梁平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12730元，由上诉人何金霞、梁平负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  吴 风二〇一七年十月三十一日书记员  盛姝玲