福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2973号原告（反诉被告）：林忠，男，1985年12月22日出生，汉族，住址福建省连江县。委托诉讼代理人：吴成明，福建建达（马尾）律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：杨木星，男，1971年8月10日出生，汉族，住址福建省闽侯县。委托诉讼代理人：陈启宗，福建拓中律师事务所执业律师。原告林忠与被告杨木星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，被告杨木星于2017年7月18日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。审理过程中，林忠于2017年7月3日向本院申请财产保全，请求查封杨木星所有的位于福州市闽侯县上街镇国宾��道598号龙江云山墅5#楼04联排住宅，本院审查后予以准许。林忠委托诉讼代理人吴成明，杨木星委托诉讼代理人陈启宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林忠向本院提出诉讼请求：1.请求确认林忠与杨木星于2017年3月19日签订的《房产买卖交易服务合同》及《房产买卖交易服务合同》补充协议合法有效，并受法律保护；2.请求判令杨木星继续全面履行《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，直至诉争房产过户到林忠方指定的人员名下；3.请求依法判令由杨木星向林忠支付迟延履行合同的违约金暂计人民币51800元（以2800000元为基数按日万分之五计，从2017年5月13日起暂计至2017年6月19日，实际应计至杨木星全面完成履约义务之日）；4.请求依法判令由杨木星承担本案的全部诉讼（包括保全费、公告费、执行费等）费用。事实与理由：2017年3月19日，林忠与杨木星的代理人杨木华（身份证号：），在福州市鼓楼区福建好家置业有限公司签订一份《房产买卖交易服务合同》及《房产买卖交易服务合同》补充协议，2017年3月26日杨木星出具书面的《追认函》，对代理人杨木华的代理行为予以追认。林忠和杨木星签订的《房产买卖交易服务合同》、《房产买卖交易服务合同》补充协议，系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。现林忠已依约按照《房产买卖交易服务合同》第六条“1、”的约定将履约保证金人民60000元分两次通过银行转账到房产中介福建好家置业有限公司进行无息监管。按照《房产买卖交易服务合同》第六条“2、B款、商业按揭付款方式交易流程”的约定杨木星应在合同签订后5个工作日内向乙方提供买卖标的的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，以供林忠委托贷款银行认可的评估公司办理该房产的评估事宜，以办理银行抵押贷款手续。但杨木星并未如约提供上述权属证书原件，已属怠于履行合同义务的违约行为。林忠和房产中介通过电话多次催促杨木星依照合同的约定提供该买卖房产的权属证书原件，但杨木星不予理会。林忠通过房产中介福建好家置业有限公司分别于2017年4月7日和2017年5月10日向杨木星的代理人杨木华和杨木星寄送要求杨木星将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件交由房产中介保管的两份《告知函》。但杨木星仍不予理会，拒不履行合同义务。林忠认为，杨木星怠于履行合同义务的行为，严重违背诚信原则，已属于严重违约行为，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。杨木星答辩称，一、林忠违约显而易见，主要就是林忠未依约缴纳履约保证金。二、杨木华向林忠提供了讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，已履行了合同义务。林忠陈述杨木星未按约定向其提供《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，由杨木华代签的《补充协议》第3条明确约定了甲方（即杨木星）仅需提供房产的《房屋所有权证》复印件，待解押注销完毕后且通知可领取该房产《房屋所有权证》《国有土地使用证》后贰个工作日内才将原件交付给丙方（即好家置业公司）保管，且注明《补充协议》与《房产买卖交易服务合同》不一致的，以《补充协议》为准，从林忠提交的证据中就有讼争房屋的《房屋所有权证》复印件，而交付原件的条件未成就，杨木星已履行了合同义务。三、杨木星在发出的《律师函》中明确表示想要继续履行合同的意愿，林忠在收到《律师函》后仍然持不作为的消极态度，其提起诉讼的行为属于恶意诉讼。目的在于查封杨木星所有的坐落于福州市闽侯县龙江云山墅5#楼04联排住宅（侯房权证Ｈ字第××号）房屋，林忠的行为严重侵犯了杨木星的合法权益，杨木星已提交《不服财产保全裁定复议申请书》。杨木星向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认解除林忠与杨木星签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》；2.判决林忠向杨木星支付违约金323400元人民币；3.判决林忠向杨木星支付因本案所支出的律师代理费人民币50000元；4.判决林忠承担本案反诉诉讼费用。事实与理由：杨木华以���木星代理人的名义与林忠及福建好家置业有限公司于2017年3月19日签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，约定杨木星座落于福州市龙江云山墅５＃楼0４联排住宅（侯房权证Ｈ字第××号）的房产转让给林忠，杨木星于2017年6月28日发出律师函进行追认，确认由杨木华代签的《房产买卖交易服务合同》及其《补充协议》是真实合法有效的。根据《房产买卖交易服务合同》第五条第一款的约定，林忠应于签订《房产买卖交易服务合同》时支付履约保证金人民币10000元整；剩余的履约保证金计人民币50000元整应于2017年3月22日之前支付，上述履约保证金交由福建好家置业有限公司无息监管。合同签订当日，林忠向福建好家置业有限公司支付履约保证金1万元，另5万元履约保证金于2017年3月26日转入陈静宇账户，林忠已经构成迟延履行。林忠还于2017年6月9日强迫福建好家置业有限公司退回履约保证金30000元，违反了《房产买卖交易服务合同》第五条第一款的约定。杨木星于2017年3月22日向光大银行福州台江支行申请提前还款，2017年5月底光大银行福州台江支行同意提前偿还贷款。林忠也同意变更房屋的解押方式，即由林忠负责解押，杨木星负责配合。杨木星于6月27日委托福建拓中律师事务所代理，2017年6月28日福建拓中律师事务所向林忠及福建好家置业有限公司发出《律师函》，要求林忠支付其于2017年6月9日强迫中介福建好家置业有限公司退回的履约保证金人民币30000元及自2017年6月9日起按成交价的每日万分之五计算支付迟延履行的违约金，在林忠补足履行保证金并支付违约金的情况下，杨木星将继续履行合同，但林忠对此不予理睬，严重违反了合同的约定，��坏了双方之间的信任关系。《房产买卖交易服务合同》第十条约定：“1、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。2、因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。3、因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币280000元；同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于双方交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。”林忠未按约定履行合���义务的行为已经构成了严重违约，符合合同约定的解除合同情形。2017年7月10日，杨木星向林忠发出了《解除合同通知书》，通知林忠《房产买卖交易服务合同》及其《补充协议》解除，并要求其承担相应的违约责任，但林忠至今仍未予理睬。我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第三项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，杨木星请求确认解除杨木星追认杨木华与林忠及福建好家置业有限公司签订的《房��买卖交易服务合同》及《补充协议》并判决林忠担相应的违约责任。林忠答辩称，1、根据杨木星的自认，已确认签订的合同真实有效。2、杨木星已自认林忠已将履约保证金60000元全数交给了福建好家置业有限公司，因此其抗辩50000元没有交给居间方，没有事实依据。3、杨木星主张解除合同，根据合同法九十六条的规定解除合同的，必须具备九十三条、九十四条的条件，解除行为方才发生效力，本案林忠不存在杨木星所主张的事宜，因此林忠解除合同没有事实依据及法律依据。据此，其要求赔偿违约金及律师费没有事实基础依据。本院组织双方当事人进行举证、交换证据、质证，对于有原件佐证的证据，本院对真实性予以认定并在卷佐证。关于当事人有异议的证据本院认定如下：关于杨木星提��的证据《银行转账流水》，因无原件佐证本院不予采纳；关于《中国光大银行个人贷款提前还款申请审批书》，未加盖公章无法确认真实性，本院不予采纳；关于杨木华与林忠的短信记录，无法确认真实性，本院不予采纳；关于《见证函》，徐福南经本院传唤到庭接受询问，徐福南陈述事实与《见证函》内容一致，本院对《见证函》予以采纳。根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2017年3月19日，林忠与杨木华签订《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》、《房产居间服务合同》。2017年3月26日，杨木星出具《追认函》，确认由杨木华代签的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》、《房产居间服务合同》是真实、合法有效的。《房产买卖交易服务合同》第一条第一款约定林���向杨木星购买其位于福州市龙江云山墅5#联排住宅；第一条第二款约定签署本合同时杨木星已办妥《房屋所有权证》、《不动产权证书》、《土地使用证》，杨木星承诺于签订本合同时将该房产上述权属材料原件交付丙方（福建好家置业有限公司）监管，林忠已知上述情况同意签署本合同。《房产买卖交易服务合同》第二条第一款约定甲方自行筹款提前结清贷款并将该房产原抵押权解除，并承诺在杨木星原贷款方同意可以办理提前结清贷款时25个工作日内提前结清贷款并将该房产原抵押权注销。《房产买卖交易服务合同》第六条约定该房产成交价款支付、产权过户、房产移交等交易手续按如下约定执行，如在交易过程中，因不动产交易登记等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：1、签订本合同时，林忠支付履约保证金人民币壹万元；剩余履约保证金计人民币伍万元整，应于2017年3月22日之前支付，上述履约保证金双方同意交给丙方（福建好家置业有限公司）无息监管。《补充协议》第三条约定因该房产《房屋所有权证》、《国有土地使用证》已受理原银行抵押权注销手续，乙方明确于签订本合同时，杨木星未提交该房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件，仅提供该房产的《房屋所有权证》复印件，杨木星承诺所提供的权属资料信息无误且承诺于解押注销完毕后且通知可领取该房产《房屋所有权证》、《国有土地使用证》后贰个工作日内将原件交付给丙方（福建好家置业有限公司）监管。2017年3月19日，林忠向福建好家置业有限公司支付履约保证金10000元；2017年3月25日，林忠向福建好家置业有限公司的法定代表人陈静宇支付履约��证金50000元。2017年6月9日，福建好家置业有限公司向林忠退回履约保证金30000元。本院认为，根据法律规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，林忠、杨木星签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，故林忠、杨木星均应当遵循诚实信用原则严格依照合同约定履行义务。林忠认为杨木星未按合同约定办理房产解押手续且未按照约定向中介方福建好家置业有限公司提供讼争房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等原件已构成违约，杨木星抗辩称林忠未按约定支付履约保证金且双方已协商变更由林忠办理解押手续。本院认为关于支付违约金问题，林忠在2017年3月25日支付了履约保证金，未严格按照合同约定时间支付履约保证金且之后又要求福建好家置业有限公司退回部分履约保证金，林忠已构成违约。关于办理解押手续及交付讼争房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用证》问题，办理解押手续是《房产买卖交易服务合同》中约定的杨木星的主要义务，虽然双方可能协商由林忠办理解押手续，但因杨木星系贷款人办理解押手续仍是其主要义务但至今未办理完毕解押手续，且杨木星至今亦未向林忠或者中介方提供讼争房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等原件，杨木星已构成违约。综上，林忠与杨木星在履行双方签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》过程中，均未能严格按照合同的约定履行自己的义务。《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》的签订系双方的真实意思表示，虽然双方均未严格按照合同约定履行义务，但均未构成根本违约达到合同可解除的情形，因此双方应继续履行《房产买���交易服务合同》及《补充协议》。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此对于林忠请求判令杨木星支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于杨木星反诉请求判令林忠支付违约金、律师代理费的诉讼请求，亦无法律与事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、林忠与杨木星继续履行签订的《房产买卖交易服务合同》及《补充协议》，杨木星应于本判决生效之日起六十日内将位于福州市龙江云山墅5#楼04联排住宅过户给林忠，林忠应同时将购房款全部支付给杨木星；二、驳回林忠的其他诉讼请求；三、驳回杨木星的诉讼请求。本诉案件受理费29200元，保全费5000元，由林忠负担；反诉案件受理费16093.5元，由杨木星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  胡秀锦人民陪审员  程丽华人民陪审员  陈登建二〇一七年十月十六日书 记 员  包晓丹附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。���最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。