广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6339号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区登图物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：冯嘉超。委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张孟强，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：钟小云，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，系张孟强的妻子。原审被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾伟强。委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）因与被上诉人张孟强、原审被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法容民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2009年7月16日，张孟强与澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定张孟强向澳德公司购买位于创xx厦x座xxx的房产，套内建筑面积61.39平方米。2011年7月6日，该房产登记在张孟强名下，房地产权证记载该房产的套内建筑面积为61.95平方米。2009年7月16日，张孟强与澳德公司、登图公司签订协议，约定张孟强将案涉房产委托给登图公司进行统一管理，委托期限自张孟强付清全额房款次日至2015年10月31日；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司所有，登图公司有权将涉案房产转租给他方，张孟强不得自行委托经营管理；在委托经营期间，登图公司每月向张孟强支付回报2700元，于每月10日前向张孟强支付上个月应得的回报；在本协议有效期内，如由于登图公司的原因无法按时支付上述回报给张孟强，由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代登图公司清偿逾期之款项；协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知张孟强，且登图公司需赔偿张孟强由于登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，登图公司应向张孟强返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。协议签订后，张孟强依约将涉案房产交付给登图公司使用，登图公司将该房再次转租给他人使用。张孟强、登图公司庭审时均确认2014年9月前的租金已支付完毕，自2014年9月起，两被告没有再向张孟强支付租金。2014年7月15日，登图公司向张孟强发出《终止合同通知书》，明确表示不能继续履行协议，解除张孟强、登图公司签订的协议。2014年11月3日，张孟强与登图公司签订《收楼确认书》，载明：本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，现本人确认本人与登图公司就本人名下位于创xx厦x座xxx号物业所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，物业交付的时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司承担；至此，本人与登图公司就上述物业租赁事宜所产生的权利义务未能达成一致或交付物业不符合约定的，权利人有权通过法律途径主张，同时保留追究登图公司、澳德公司单方解除合同的违约赔偿责任。2014年11月3日，张孟强与登图公司在《物业移交签收表》上签章确认，登图公司将案涉房产将付给张孟强时有空调一台，洗手盆及坐厕各一个。另查明，（2015）佛顺法容民初字第2077号案所涉澳德房产x座xxx房与本案所涉房产均为平层结构房屋，本案为系列案件，张孟强主张参照x座xxx房的评估结论确定本案张孟强的损失，原审法院予以准许。广x金x建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》关于x座xxx房工程造价的评估结论为：1.前期拆除工程造价7932.96元（单方造价257.9元）；2.室内装饰装修工程造价40112.12元（单方造价1304.04元）；3.电器及家具部品造价30361.9元（单方造价987.06元）；合计78406.98元；房产建筑面积30.76平方米。张孟强的一审诉请：1.登图公司向张孟强支付2014年9月至2014年11月3日的租金5670元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止）；2.登图公司向张孟强支付计至合同终止日即2015年10月31日的租金32400元；3.登图公司向张孟强支付自行恢复装修、设备的折价补偿款32400元；4.登图公司恢复张孟强的居民用水和用电，而不是现在的商业用水和用电；5.澳德公司对上述债务承担连带清偿责任；6.登图公司、澳德公司承担本案诉讼费。原审法院认为，张孟强将涉案房产交付给登图公司使用、收益，登图公司按月支付回报给张孟强，回报的性质实为租金收益，张孟强与登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。张孟强、登图公司在《收楼确认书》中确认协议因登图公司单方提出解除而终止，案涉物业交付的时间为2014年11月3日，原审法院对无争议的事实予以确认。登图公司自2014年9月起开始拖欠张孟强租金，应向张孟强支付2014年9月至交付物业前即2014年11月3日的租金收益5670元（2700元/月×2个月+2700元/月÷30天×3天）。登图公司逾期支付租金收益给张孟强造成了损失，张孟强诉请登图公司支付逾期付款利息合法有据，因张孟强、登图公司未约定逾期利息的计算方式，原审法院酌定计至2015年2月10日的利息损失为100元，之后以欠款金额5670元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。协议约定若登图公司中途终止协议，需提前三个月通知张孟强，且登图公司需赔偿张孟强由于登图公司违约而造成的经济损失。张孟强诉请登图公司赔偿经济损失合法有据，原审法院予以支持，酌定登图公司应向张孟强赔偿三个月的租金收益，即8100元，张孟强诉请登图公司向其赔偿计至2015年10月31日的经营回报租金32400元理据不足，原审法院不予支持。根据协议约定，如登图公司无法按时支付相关款项给张孟强，由澳德公司负连带责任，张孟强诉请澳德公司对登图公司的上述债务承担连带清偿责任合法有据，原审法院予以支持。关于张孟强诉请的恢复原状和折价补偿的问题，原审法院分析如下：澳德公司与张孟强签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，且登图公司与张孟强在协议中亦约定张孟强购买的案涉房屋带装修及酒店式公寓配置，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，登图公司应向张孟强返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，登图公司应在合同终止时向张孟强返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。张孟强收楼时，案涉房屋在房屋装饰装修及家电、家具配备方面均存在不符合双方合同约定的情况，故登图公司应当依约恢复相关装修装饰或赔偿张孟强自行恢复的相关费用。张孟强诉请登图公司向其支付自行恢复的相关费用合法有据，原审法院予以支持。原审法院参照广x金x建工程项目管理咨询有限公司对套内建筑面积30.76平方米的澳德房产x座xxx房出具的《工程造价鉴定意见书》来综合认定上述费用的具体金额。商品房买卖合同与房地产权证记载的套内建筑面积有差异，原审法院确定应以房地产权证记载的面积为准。前期拆除工程应补偿15976.91元（257.9元/平方米×61.95平方米）。室内装饰装修工程考虑装修成新率折旧50%，应赔偿40392.64元（1304.04元/平方米×61.95平方米×50%）。电器及家具部品考虑装修成新率折旧50%，应赔偿28202.46元（［987.06元/平方米×61.95平方米-3404.13元-446.9元-892.41元］×50%）。综上，登图公司应向张孟强支付自行恢复装修、设备的折价补偿款84572.01元，张孟强诉请按55621元计算是其对自身民事权利的合法处分，原审法院予以支持。张孟强主张澳德公司应对登图公司的上述债务承担共同清偿责任，经审查，依据协议约定，登图公司应按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定澳德公司有此项义务，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，澳德公司与张孟强签订的是《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同，澳德公司对登图公司应向张孟强支付的装修、设备折价补偿款并不承担共同清偿责任，故张孟强诉请澳德公司对装修、设备折价补偿款承担共同清偿责任理据不足，原审法院不予支持。关于张孟强诉请的恢复民用独立用水和用电的问题，原审法院分析如下：张孟强主张此项诉讼请求的依据是张孟强与澳德公司签订的《商品房买卖合同》，本案处理的是张孟强与登图公司、澳德公司之间的房屋租赁合同纠纷而非张孟强与被告澳德房产之间的房屋买卖合同纠纷，两者分属不同案由，故对张孟强的该项诉请，原审法院在本案中不作处理。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、登图公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张孟强支付计至2014年11月3日的未付租金5670元及利息（计至2015年2月10日的利息损失为100元，之后以欠款金额5670元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完毕之日止）；二、登图公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张孟强支付中途终止《公寓委托经营管理协议书》的经济损失8100元；三、澳德公司对本判决第一、二项确定的登图公司的债务承担连带清偿责任；四、登图公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张孟强支付自行恢复装修、设备的折价补偿款55621元；五、驳回张孟强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1071.14元（张孟强已预交），由张孟强负担276.67元，由登图公司、澳德公司共同负担794.47元。上诉人登图公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院对认定事实方面以及案涉装修补偿计算方面均存在错误。登图公司仅需支付张孟强2014年9月及10月半个月的租金4050元。双方协议在2014年10月14日解除，租金理应计算至合同解除之日。张孟强不存在租金损失。原审判决支付3个月的经济损失没有依据。澳德公司作为担保人，仅应承担租金的担保责任，原审判决对相关的经济赔偿也承担连带责任明显没有依据。折价补偿内容不应包含房屋前期拆除工程费用。原审法院将装修装饰和家具电器的折旧率按照10年计算存在错误。一审判决完全忽略该部分投入，明显有失公允。另案涉物业配套家具电器的折旧长城计算方法存在错误。综上请求二审法院判令：1.变更原判第一项为支付租金4050元；2.撤销第二项；3.变更原判第四项为支付装修、设备折价补偿款21279.63元。4.一、二审诉讼费用由张孟强承担。被上诉人张孟强答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审被告澳德公司答辩认为，同意登图公司的上诉主张。上诉人登图公司与被上诉人张孟强、原审被告澳德公司均未提交新证据。另查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对上诉人中铁二十五局第二公司的诉请，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.登图公司应付租金和租金损失；2.折价补偿是否适当。登图公司应付的租金和租金损失。关于应付租金。登图公司上诉认为登图公司仅需支付张孟强2014年9月及10月半个月的租金4050元，因双方协议在2014年10月14日解除。经核查，2014年7月15日，登图公司向张孟强发出《终止合同通知书》，明确表示不能继续履行协议，解除双方签订的协议。2014年11月3日，张孟强与登图公司签订《收楼确认书》，载明：本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，现本人确认本人与登图公司就本人名下位于创xx厦x座xxx号物业所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，物业交付的时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司。至此，本院分析如下，《收楼确认书》虽名为收楼确认的协议，实质是双方解除涉案租赁合同的约定，该约定系双方的真实意思表示，不违背法律、法规等强制性法律规定，合法有效，该协议书对双方的权利义务产生拘束力。根据该约定，双方的租赁合同解除于2014年10月14日，涉案房屋的交付时间为11月3日，故此登图公司不仅应支付租金至合同解除之日（2014年10月14日），亦应承担合同解除后至涉案房屋交付期间（2014年10月15日至2014年11月3日）的占有使用费，该占有使用费的计费标准应按双方约定的租金计付。因原审法院认定登图公司应交付的租金截止点为2014年11月3日实则表述有误，本院予以纠正；但计付租金和占有使用费的结果正确，本院予以维持。登图公司的上诉理由与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于租金损失。原审判决登图公司负担三个月的租金损失系基于双方的约定，符合当事人意思自治原则，处理正确，本院予以维持；登图公司的上诉请求缺乏理据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。关于折价补偿。登图公司主张案涉物业的具体使用功能用途已变更，认为应按照实际使用功能交付物业，不应包含对房屋前期拆除的费用，否则对登图公司不公。本院认为，登图公司亦确认涉案房屋的具体使用功能用途已变更，但并不能提交证据证实出租人确认并接受涉案房屋功能用途变更后不予补偿的事实，故此，原审法院判决其承担恢复相关装修装饰或赔偿恢复的相关费用正确。至于拆除工程的补偿费用。原审法院参照广x金x建工程项目管理咨询有限公司对套内建筑面积30.76平方米的澳德房产x座xxx房出具的《工程造价鉴定意见书》来综合认定，合理公允，本院予以维持。至于电器及家具部分损失，鉴于本案系承租人登图公司因租赁关系提前解除作为被告的租赁纠纷系列案之一，在登图公司未提交充分证据推翻原鉴定结论、且亦未提交充分证据证实配备电器合理市价的情形之下，原审法院根据涉案房屋的面积进行折算，虽不够精确，但亦无明显不当，本院予以维持。故此，登图公司的主张明显与法律和事实不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费901.53元，由上诉人佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十月十六日书 记 员  钟勉力