河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1302民初1242号原告吴章扩，男，汉族，1991年9月10日出生，住固始县。委托代理人张先哲，河南宛信律师事务所律师，特别授权被告南阳市天晟房地产开发有限公司法定代表人黄信克住址南阳市。委托代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，特别授权。原告吴章扩诉被告南阳市天晟房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法审查了原告吴章扩所提交的民事诉状及附带起诉证据。受理后依法向被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告吴章扩及其委托代理人张先哲，被告南阳市天晟房地产开发有限公司的委托代理人宋汉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月14日，被告在车站××××瓦房庄开发“翰林华府”小区，原告有意买房与被告先签了“认购协议”，2015年10月11日又签正式的商品房买卖合同，原告中一部分人交了全款、大部分交了首付后和银行按揭贷款后，原告全部履行了约定的交清房款义务，但被告没按照合同约定的2016年3月1日交房，构成违约，应按照合同第九条承担违约金。起诉前，被告虽通知部分原告交房，但是，强行附加了诸如业主必须购买安装管道和壁挂炉、超出物价部门核定的物业费和重复征收电梯上料费等条件，这些无理条件让广大业主忍无可忍、群情激奋。经多次上访和协商无果。原告认为诚实合法是经营之本，为了体现诚信公平原则，依据合同法、消费者权益保护法、民诉法119条诉至贵院，诉讼请求：1、确认双方于2015年10月11日签的商品房买卖合同为有效合同；2、判令被告立即交房交钥匙、交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不得附加诸如强卖的安装壁挂炉及管道、超出物价部门核定的物业费和重复征收电梯上料费等条件；3、从2016年3月1日支付延期交房的违约金12881元（已交房款429371元的日万分之一）到实际交房为止；4、诉讼费用122元由被告承担。另外关于安装壁挂炉这个事，这个合同没有约定，他们属于强买强卖。第二个就是违约金问题。其他的没有了。被告南阳市天晟房地产开发有限公司辩称：第一我们认为合同是合法有效的，第二2016年10月7日开始交房，交房同时交附钥匙及两书。原告不予收房，责任在原告。第三合同虽然约定2016年3月1日交房但是按照合同约定应当扣除不可抗力因素。因不可抗力因素导致的工期延误为9个月20天。××产业队造成的延误，造成了延期，法庭可以随时予以核实。原告为支持自己的主张提供以下证据：第一组证据：原、被告签订的备案商品房买卖合同以及收据。证明原、被告之间存在合同关系，以及原告履行了交房款的义务。第二组证据：被告给壁挂炉的一个介绍和价格。证明被告强行向原告出售、安装壁挂炉这一事实。第三组证据：被告天晟公司的告知书。证明被告强卖壁挂炉及管道。被告对原告所提交证据的质证意见为：对第一组证据无异议。被告认为第一组证据内包含的认购协议真实性、合法性也无异议，但是认为先有认购协议，后才有合同。认购协议第六条说明因不可抗力因素导致延期，交房时间自动顺延；对第二组证据认为壁挂炉介绍上面留的电话也不是被告的，与被告无关联性；对第三组证据认为告知书系复印件，下面也无盖章，对真实性不予认可。被告为支持自己的主张提供以下证据：第一组：证据南阳晚报报的交房公告。证明交房时间是2016年10月7日。第二组证据：交房传递单。证明2016年10月10日已经具备交房条件。第三组证据：停工通知一份、工程暂停令一份、复工报审表一份以及天气因素的综合表。证明因不可抗力等因素导致的工期延误的时间达到九个月零二十天。原告对被告所提交证据的质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但认为公告并非法律规定的通知原告方的形式，壁挂炉、管道费过高，所以原告未去交钱领钥匙；对第二组证据认为是单方证据。2016年10月10日说有人领钥匙了，被告未通知原告，这个时间原告不知道。对第三组证据认为停工通知、工程暂停令是2014年6月26日，与本案无关联性。合同是在2015年以后签订的。所以说这个事件是不影响交房约定的。对复工报审表真实性、关联性有异议，并认为双方签订合同在后，这些事件在前，不会造成交工延期的原因。对天气记录，认为不是合同约定的延期交房的理由，也不是不可抗力。与本案无关联性。不构成被告延期的理由。经过原、被告举证、质证，本院对双方证据认证如下：原告所举第一组证据商品房买卖合同双方均无异议，本院依法予以认可。对第二组证据壁挂炉介绍及价格未显示有被告公司的签名及印章，本院不予认可。对第三组证据告知书系复印件且没有被告公司的印章，本院不予认可。被告所举第一组证据报纸公示交房公告，符合《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款（4）的约定，本院依法予以认可。第二组证据交房传递单清楚显示与本案无利害关系的业主交房的具体时间为2016年10月10日，与报纸公告交房时间相互印证，本院予以认可。第三组证据停工通知、工程暂停令、复工报审表以及天气因素的综合表从时间来看均是在原被告双方签订《商品房买卖合同》之前，本院不予认可。因本案原被告双方对是否具备交房条件争议较大，庭后被告提交了《单位工程质量竣工验收记录》，该记录显示：翰林华府项目1--4号楼，被告与施工方约定的完工时间分别为2015年9月30日、2015年10月9日、2015年9月10日、2015年10月9日，但该项目实际完工并通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格时间为：2016年9月10日。该证据客观真实证实了《商品房买卖合同》约定房产通过验收的具体时间，本院予以认可。经过原、被告的诉辩、举证、质证及本院对证据的认定，本院确认以下案件事实：2015年10月11日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于南阳市刘庄瓦房庄你的翰林华府项目2幢1单元28层2802号房产出售给原告。合同约定付款方式为：商业贷款。交房时间为2016年3月1日前。现原告已付清房款。2016年9月10日，翰林华府项目经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。被告于2016年10月10日开始交房，在交房的同时，给房产买受人交付钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因部分业主一直未收房，被告于2016年12月6日在南阳晚报公告交房。原告一直未收房。综上所述，本院认为：一、关于《商品房买卖合同》合同效力问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，该合同是原被告双方在平等自愿的基础签订的，双方意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定。该合同依法成立且生效，被告对该合同效力亦没有异议。故对该合同效力本院予以确认。二、被告交房交钥匙、“两书”，不得附加强卖壁挂楼及管道、超出物价部门核定的物业费和重复征收电梯上料费问题。从本院查明的情况来看，被告于2016年10月10日开始交房，在交房的同时，已给房产买受人交付钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》不是合同所约定，故本院不予支持。安装壁挂炉问题，原告所举的壁挂炉的介绍价格及告知书被告对其真实性均不予认可，原告又无其他证据相佐证，故从本案原告举证的情况来看，不能证实被告存在附加强卖壁挂炉及管道、超出物价部门核定的物业费和重复征收电梯上料费问题。壁挂炉问题也不能作为被告不收房的适当理由；另外物业费及电梯上料费不是被告的义务所在，故原告所诉主体错误。故对原告的该诉讼请求本院不予支持。三、逾期交房违约金问题。从本案查明的情况来看，被告于2016年10月10日开始交房，《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、见补充协议。”《商品房买卖合同》补充协议第五条：“交付期限约定合同第八条约定的特殊原因指以下情形：（9）、其他出卖人不能预防和控制的因素，如施工方不配合及时办理工程竣工备案等”。本案中，翰林华府项目1--4号楼，被告与施工方约定的完工时间分别为2015年9月30日、2015年10月9日、2015年9月10日、2015年10月9日，但该项目实际完工并通过验收时间为：2016年9月10日。因施工方施工原因，导致交工时间逾期是被告作为出卖人不能预防和控制的。因此，因该因素延误的时间应按照《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定依法予以顺延，交房时间应从合同约定的2016年3月1日顺延至2016年9月10日。被告实际交房时间为2016年10月10日，故被告应承担延期交房30日的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条判决如下：一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告南阳市天晟房地产开发有限公司于判决生效后十日赔偿原告逾期交房违约金1288元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费122元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  吴迅风审 判 员  宋良中人民陪审员  苏永贵二〇一七年十月三十日书 记 员  李 蕊