贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1902号上诉人（原审被告）：贵州柯斯泰家具有限公司，住所地龙里县千家卡空港工业园E-40。法定代表人：杨碧武，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：贵阳四达混凝土外加剂有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区罗汉营路14号。法定代表人：舒传谦，该公司总经理。上诉人贵州柯斯泰家具有限公司（以下简称柯斯泰公司）因与被上诉人贵阳四达混凝土外加剂有限公司（以下简称四达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服龙里人民法院(2017)黔2730民初733号民事判决后，向本院提出上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。柯斯泰公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉请；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同中也未就合同不能履行的情形或解除合同的条件进行约定，且无法定解除的情形存在。被上诉人无合同的约定或法定解除权。一审仅凭被上诉人提供“2017年4月10日的请示”即认定双方的房屋租赁合同不能继续履行，判决解除合同，并判决上诉人退还被上诉人房屋租金是错误的。首先，该份“请示”虽有龙里县环保局的记载及行政部门的印章，但无负责人签字确认，该证据无合法性；其次，该“请示”是被上诉人当庭提交，一审在庭前并未对该份证据进行质证，该份证据内容的真实性无法进行核实，而一审对该份证据予以确认，并当庭宣判，违反程序，侵害上诉人的合法权益；再次，被上诉人请示的相关部门并不明显指向环保部门，龙里县环保局所记载的“该区域属于汪家弯大井饮用水资源准保护区，根据《贵州省饮用水资源环境保护办法（试行）》的规定该区域禁止新建化工项目”并不否定被上诉人不能生产，而一审依该证据判决解除合同，并由上诉人退还被上诉人房屋租金是错误的。被上诉人的营业执照及经营范围是生产混凝土外加剂生产加工，但化工生产是否一定不能在涉案租赁的厂房进行生产，被上诉人并无直接证据证明或相关行政部门对其生产的禁止以及对该化工生产的强制性予以排除，故一审凭据“请示的内容认定双方合同己无履行的必要，达不到合同的目的而判决解除合同属于认定事实不清，证据不足，适用法律不当。四达公司二审答辩：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，一审对双方的事实缘由予以认定，双方都没有异议。其次，一审认定答辩人提供的《请示》及龙里县环保局的《批复》是符合单位书证的法定形式，可以证明答辩人要求解除合同的正当理由。再次，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定本案的租赁合同可以依法解除错误。第四、一审判决答辩人多出一个月房租，以照顾被答辩人重新出租房屋可能需要时间。答辩人没有异议。综上，一审判决合理、合法、公平公正。原审原告四达公司向一审法院起诉请求：1、终止《厂房租赁合同》，退还其余10个月的预付租金90000元及押金5000元，共计95000元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月21日，舒传谦代表原告与被告签订厂房租赁合同，并预付了一年租金108000元及押金5000元，共计113000元。此后听闻，千家卡地区属于“水源保护区”，不准化工产品在此生产。为核实此事，经原告请示龙里县环保局，得到明确批示，原告产品不能在该地生产。为此，原告委托龙里合君律师事务所张德芳律师于2017年5月24日致函被告，要求终止租赁合同并退还剩余租金及押金。被告不予回答。原告又于2017年5月26日再次致函，舒传谦并亲自到被告法定代表人杨碧武在贵阳××路的油漆商店向其解释，希望协商，但被拒绝。一审法院认定事实：2017年3月21日，原、被告经协商达成书面《厂房租赁合同》，约定由被告向原告提供位于本县千家卡空港工业园区的厂房出租给原告，租期为一年，从2017年4月1日至2018年3月30日止，租金为每月9000元，原告一次性交付一年租金108000元，押金5000元。该合同并约定原告不得在租赁期间进行转租。合同签订后，原告分别于2017年3月22日和2017年3月29日给付被告租金50000元、66240（含发票税金）元。原告准备进行生产，在办理相关手续的过程中，龙里县环保局明确答复原告，原告所租赁的厂房区域位于汪家大井饮用水源准保护区，根据《贵州省饮用水源环境保护办法（试行）》规定该区域禁止新建化工项目。原告为此于2017年5月下旬找到被告以该厂房所在区域不能进行化工生产为由要求协商解除合同，被告未予同意。其时，原告并向被告交付所承租厂房的全部钥匙两组，表示让被告及时另行出租他人，被告仅收取了其中一组。此前，原告已将自己所属的设施设备搬离所承租的厂房。因被告不愿协商解除合同，原告遂向法院提起诉讼。一审法院认为，原告承租被告厂房系用来进行其营业执照载明的相应生产经营，但该厂房所属区域位于饮用水源准保护区，依照《中华人民共和国水污染防治法》第六十条“禁止在饮用水源准保护区内新建、扩建对水体污染严重的建设项目”的规定，该厂房依法不能进行相应生产，原告承租厂房的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同’’第五项“法律规定的其他情形”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号）第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”第三项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，原告依法享有合同解除权，原告已经履行通知义务，并根据租赁合同性质，在通知解除合同时将房屋钥匙交付被告且已腾空房屋内自己的设施设备，本案合同应当依法解除，其解除时间应按原告通知被告的5月下旬认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应该向原告退还相应租金，考虑到被告另行出租需要耽误一定期限，对原告要求返还10个月租金的诉请本院只支特其中九个月的租金给付请求，其要求给付押金5000元的诉讼请求予以支持。被告提出的关于原告未在合同签订前自行对所承租厂房能否进行相应生产作考察而致租赁合同目的不能实现的过错在原告的抗辩意见，一审法院认为，该厂房位于本地政府规划的工业园区，一般人难以会考虑到对该区域是否能进行化工生产作了解，而相比原告的事先考察义务，被告作为出租人，更应了解政府对该区域在项目生产上的限制性规定而向原告履行告知、提醒等先合同义务，本案原告实际上在合同履行前期，已为自己的不审慎付出了支付租金而未能对厂房进行生产使用的代价，故从公平原则出发，不宜再追究原告其他民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号）第八条第三项之规定，判决：被告贵州柯斯泰家具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告贵阳四达混凝土外加剂有限公司返还9个月的房屋租金81000元及押金5000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由原告承担100元，由被告承担988元。（原告已预交1088元。）二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：本案合同应否解除的问题。本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。且双方当事人无异议，本院予以确认。本案争议焦点是本案合同应否解除的问题。双方当事人签订合同后，被上诉人四达公司请示龙里县环保部门是否能在该厂房区域进行加工化工生产。经龙里县环境保护部门明确答复，该厂房所属区域位于饮用水源准保护区，并加盖环保部门公章，视为环保部门的工作行为，该证据经被上诉人四达公司在一审提交，并经双方当事人庭审质证，一审程序符合法律规定。根据《中华人民共和国水污染防治法》第六十条“禁止在饮用水源准保护区内新建、扩建对水体污染严重的建设项目”的规定，被上诉人四达公司承租厂房，但在该厂房区域不能加工生产，其签订的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”。被上诉人四达公司在环保部门明示该区域不能进行加工生产的情况下已履行通知上诉人柯斯公司的义务，且将房屋钥匙交付被告且已腾空房屋内自己的设施设备，表明本案合同已无法继续履行，达不到签订合同的目的，故被上诉人四达公司请求解除合同，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，上诉人柯斯公司应该向被上诉人退还相应租金。一审结合双方当事人履行合同的情况，判决解除合同，并判决上诉人柯斯泰公司返还押金5000元及95000元租金并无不当，予以支持，故上诉人柯斯泰公司提出双方不符合解除合同的条件的主张，本院不予采纳。综上，上诉人柯斯公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人贵州柯斯泰家具有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  李家荣审判员  刘国红二〇一七年十月三十一日书记员  吴凤响