陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕04民终1811号上诉人（原审原告）:普集鑫都盛景小区业主委员会，住所地陕西省武功县普集镇后稷西路鑫都盛景小区。负责人：郭全斌，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：任杰、贠萍，均系陕西方强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：咸阳鸿海科技产业有限公司,住所地陕西省武功县普集镇后稷西路鑫都盛景小区a座3单元17层。法定代表人：徐立新，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：咸阳鸿海科技产业有限公司金地物业管理分公司,住所地陕西省武功县普集镇后稷西路鑫都盛景小区a座3单元17层。负责人：韩小英，系该公司经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩禺，陕西秦瀚律师事务所律师。上诉人武功县普集鑫都盛景小区业主委员会因与被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司（以下简称鸿海科技）、被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司金地物业管理分公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省武功县人民法院（2016）陕0431民初1056号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人普集鑫都盛景小区业主委员会的委托诉讼代理人任杰及贠萍、被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司及金地物业管理分公司的共同委托诉讼代理人韩禺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人请求：1、依法撤销陕西省武功县人民法院（2016）陕0431民初1056号民事判决书的内容，并依法予以改判为：由两被上诉人依照有关法律规定向上诉人移交所有商铺的物业及属于全体业主共有的产权、财产、设备、设施、文档资料等；由两被上诉人向上诉人移交小区业主住宅专项维修资金账务，即将住宅专项维修基金交到武功县房管所开里的住宅专项维修基金账户。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：1、本案认定部分事实及适用法律有误，依法应当予以撤销后改判。依照法律规定，物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必须的相关资料及由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。2、关于被上诉人认为的本案中物业管理区域存在争议，该意见缺乏事实及法律依据，且与本案无关联。本案并不存在物业管理区域的划分问题，目前小区的管理区域在小区成立时就已经形成，并一直由一家物业管理公司即金地公司进行管理，不存在服务区域的划分问题。两被上诉人共同答辩如下：1、关于移交的问题，物业公司已经按照与业委会签订的移交协议对约定移交的相关设施进行了移交，如果被答辩人认为还有未移交的资料，应当向人民法院提交具体要求移交的清单。2、关于住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》，物业公司并非住宅专项维修资金的代管者，也无权对该资金进行移交。3、关于物业服务区域的划分问题。对物业服务区域划分有争议的，由物业管理行政主管部门同物业所在地街道办事处或乡镇人民政府确定。本案中的物业服务区域的划分，应先提交行政主管部门划分，对划分不服的，再另行采取其他救济途径。本案中商业部分与住宅部分在水、电、电梯、出入口等主要配套设施均是相互独立，符合分割独立管理的规定。鑫都盛景小区的商业部分归鸿海科技所有，一直由鸿海科技自行管理，该部分商业用房并不包含在前期物业公司的管理范围之内。因此不存在物业管理权移交的问题。请二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人在一审提出以下诉请：1、请求人民法院支持小区业主的自治请求，判令开发商和金地物业依照相关法律法规向业主委员会移交所有商铺的物业及属于全体业主共有的产权、财权、设备、设施、文档资料等；2、判令两被告向业主委员会移交小区业主住宅专项维修资金账务，即将住宅专项维修资金交到武功县房管所开立的住宅专项维修资金账户。一审法院认定事实如下：鑫都盛景小区共有A、B两幢楼，A幢楼为商住一体楼，建筑总面积18889.01平方米，共分户122户，1-5层为商铺，2-3层属于鸿海科技所有,4-5层及11号门面房属于武功县绿神科技发展有限责任公司，其他门面房均已售卖给其他业主。B幢楼为住宅楼，建筑总面积4933.97平方米，分户36户。金地物业是鸿海科技的分公司，系鑫都盛景小区的前期物业管理公司。2016年2月17日鑫都盛景小区业主委员会选举产生并在武功县普集街道办事处备案。2016年3月23日，小区102户业主（包括部分商户）签字同意小区自治，由业主委员会管理。小区的用水现在由业主委会管理，总电表由鸿海科技管理，总表下分为两个分表，业主通过业委会在其中一个分表买电，业委会将收取的电费交给鸿海科技，从鸿海科技买电。另查明，小区住宅专项维修资金由鸿海科技按照房价的3%收取，鸿海科技向武功县房地产管理所已缴纳住宅专项维修资金176712元（72872.00+103840.00）。根据鸿海科技提供的住户缴纳大修基金明细及鑫都胜景小区业主委员会提交的补充资料，现能查明的鸿海科技收取的住宅专项维修资金为1206848.88元（868993.11+337855.77），另有12户业主无法联系，业主委员会无法提交专项维修资金的相关证据，鸿海科技亦不提交证据，鸿海科技收取的此12户的大修资金无法查明；另有18户房屋有的登记在鸿海科技名下，有的未售卖，维修专项资金无法查明。武功县绿神发展有限公司经咸阳市工商行政管理局核准，企业名称于2013年11月变更为咸阳鸿海科技产业有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、业主委员会是否有诉讼主体资格；2、鑫都盛景小区能否划分为两个物业管理区域，即住宅物业管理区域和商铺物业管理区域；3、两被告是否应将未缴纳到武功县房地产管理所的住宅专项维修资金按照业主委员会的要求交至武功县房地产管理所的维修专项资金账户内，未缴纳到武功县房地产管理所的维修专项资金是多少。业主委员会系由业主大会选举产生的，业主委员会的决定对业主具有约束性，有资格代表全体业主主张权利，提起诉讼，故对于两被告主张的业主委员会无诉讼主体资格的观点不予支持；关于鑫都盛景小区能否划分为两个物业管理区域一节，物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县（市、区）物业管理行政主管部门划定。对物业管理区域划分有争议的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。现原、被告双方对物业管理区域的划分有争议，应先提交相关行政部门划分，对划分不服的，再另行起诉。故对原、被告关于物业管理区域划分的主张均不予支持。原告现已经实施了自治，原告要求两被告按照《物业承接查验办法》的相关规定移交物业管理区域的财权、产权、设施设备、文档资料等，但未明确具体的财权、产权、设施设备、文档资料，属于诉讼请求不明确，且因物业管理区域有争议，应当移交的财产也未确定，故对原告要求两被告移交相关产权、财权、设施设备、文档资料等的诉讼请求不予支持。遂判决如下：驳回原告普集鑫都盛景小区业主委员会的诉讼请求。上诉人在二审中提交三张照片，证明由于专项维修资金不到位导致小区物业管理无法正常进行，故应由两被上诉人向上诉人移交物业手续。被上诉人对照片的真实性和证明目的不予认可。合议庭对照片的真实性不予认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案中的普集鑫都盛景小区业主委员会经合法程序选举产生，依法可代表全体业主行使管理小区的相应权利。被上诉人鸿海科技作为开发商，被上诉人金地物业作为该小区的前期物业服务机构，应当配合业主委员会行使相应的权利。根据《物业管理条例》第十五条、第二十六条，业主委员会具有和物业服务企业签订物业服务合同的权利，也当然有权要求前期物业服务企业依据《物业管理条例》第二十九条移交相应的资料。故上诉人诉请的第一项应予支持。因目前未查明被上诉人鸿海科技是否向被上诉人金地物业移交了相应的物业管理资料，且金地物业系鸿海科技设立的无独立法人资格的机构，故两被上诉人应共同承担移交物业管理资料的义务，移交内容以《物业管理条例》第二十九条为准。关于物业管理区域的划分问题，本案中普集鑫都盛景小区的住宅和商业房产均属于该小区的组成部分，应当属于同一个物业管理区域。被上诉人鸿海科技作为业主之一，不具有自行管理商业房产物业的权利，被上诉人鸿海科技提出的应当分开管理的理由不能成立。本案属于业主委员会收回物业服务管理权限的行为，并非物业服务企业之间针对物业服务区域的争议，因此不能适用《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十二条及第四十三条的规定，商业部分的物业管理权应归属于代表小区全体业主的业主委员会。关于住宅专项维修资金的问题。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主大会成立前商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。商品住在的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按本办法规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。业主大会成立后，由业主委员会通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理专项资金的移交手续，将该专项资金存入业主大会设立的银行专用账户。本案中被上诉人鸿海科技在商品房销售时已经收取了各位业主的房屋专项维修金，应当将该款项全部交存给当地人民政府建设（房地产）主管部门代管，但被上诉人鸿海科技仅交存了少部分款项。关于该问题应当由县级以上人民政府房地产行政主管部门依据《物业管理条例》第六十三条予以处理。上诉人不能在民事诉讼中向被上诉人开发商鸿海科技提出直接的诉请要求向案外人交存房屋专项维修金，该节诉请应当予以驳回。综上，原审事实清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定、《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第六十三条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十条、第十二条、第十三条、第十五条，判决如下：一、撤销陕西省武功县人民法院（2016）陕0431民初1056号民事判决书。二、被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司与被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司金地物业管理分公司在本判决书生效之日十日内向上诉人普集鑫都盛景小区业主委员会移交相应的物业管理资料。三、驳回上诉人的其他诉请。一审案件受理费500元，二审案件受理费100元，合计600元由上诉人普集鑫都盛景小区业主委员会承担200元、被上诉人咸阳鸿海科技产业有限公司承担400元。本判决为终审判决。审判长  陈军伟审判员  马 莹审判员  王 磊二〇一七年十月二十五日书记员  赵茜儒