四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1102民初4205号原告：张素容，女，1975年6月26日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。委托代理人（特别授权）：易增勇，四川沫若律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：黄秋玉，四川沫若律师事务所律师。被告：吴波，女，1978年12月5日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。委托代理人（特别授权）：王京星，四川新大州律师事务所律师。原告张素容诉被告吴波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日受理后，依法由审判员龚正杰独任审判,于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告张素容及其委托代理人黄秋玉，被告吴波及其委托代理人王京星到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告张素容向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认被告于2017年9月6日解除双方签订的《房屋买卖合同》的行为无效；2、判令被告协助原告将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房变更登记于原告名下；3、判令被告将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房交付给原告；4、判令被告支付原告违约金8.6万元。事实和理由：2017年7月2日，原告经乐山市**房产营销有限公司**路分店居间介绍，与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告自愿将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房出售给原告，购房价格为43万元；付款方式及时间：2017年7月2日，原告支付定金5万元，2017年7月3日双方到房管局过户，过完户当日原告付房款36万元，尾款2万元于被告到不动产局签字当日支付；交房时间为2017年7月12日。并约定了违约方应按房屋成交价的20%支付违约金等内容。合同签订当日，原告向被告交付了购房定金5万元。2017年7月3日，原、被告双方在房屋中介工作人员陪同下到乐山市房管局签署了《存量房买卖合同》、《存量房交易申报价格确认单》等相关手续，原告还代被告缴纳了契税等相关税费及向被告支付了购房款36万元。嗣后，需原告到乐山市房管局照相签字以办理不动产登记等手续时，被告却无故拒不配合。原告诉至乐山市市中区人民法院要求被告协助办理过户手续时，被告却单方要求解除《房屋买卖合同》，并向原告送达了《解除〈房屋买卖合同〉通知书》。原告对该解除通知有异议，故诉至本院，提出上述请求。被告吴波辩称：1、根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告享有单方面解除合同的权利，根据《房屋买卖合同》第七条第1项的约定“双方签订本协议后，若原告中途毁约，被告不退还定金；若被告中途毁约，应在毁约之日将原告定金退还原告，同时付给原告相当于定金的违约金”。按照原告的诉请，本案争议的房屋既未过户也未实际交付，其房屋的所有权仍然属于被告，房屋依然是被告占有、使用，被告与原告之间只是签订了《房屋买卖合同》，按照《房屋买卖合同》第七条第1项的约定所谓毁约就是撕毁协议，从合同法角度讲就是单方面解除合同，也就是说双方在签订合同时就已经共同约定了合同的任意一方在签订协议后有权单方面解除合同、不履行合同，只要房屋的所有权没有发生转移、没有实际将房屋移转占有，被告都有权利在退还相应定金和支付相应代价的情况下解除双方签订的合同。因此，被告解除合同的行为是符合合同约定的；2、被告单方面解除合同约定具有特定的事由，双方诉争的房屋作为乐山市**路大桥新建工程规划范围，在2017年5月12日经市规委会审查，市中区房屋征收和补偿局已经发布公告并启动该项目的土地征收工作。争议房屋的征收公告被告是在与原告签订《房屋买卖合同》以后才看到，被告认为在合同履行的过程中发生了因政府政策规划调整导致房屋被列入拆迁范围的重大变化，房屋的出售价远低于拆迁补偿的价值，继续履行合同对被告不公平，因此被告有权基于特定的事由按照双方合同的约定行使合同的解除权；3、被告已经告知原告其解除合同的意图，是原告拒绝与被告协商，因此被告不存在违约的情形，也不存在因自身的行为导致原告损失的情形，因此原告主张违约金不符合法律规定。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年7月2日，原告作为乙方、买方，被告作为甲方、卖方，共同签订《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房出售给原告，购房价格为43万元；付款方式及时间：①2017年7月2日，原告付定金5万元，②2017年7月3日双方到房管局过户，过完户当日原告付房款36万元，③尾款2万元在被告到不动产局签字当日，原告支付给被告；房屋交付时间：2017年7月12日。合同第七条约定“1、双方签订本协议后，若乙方中途毁约，甲方不退还定金，……；若甲方中途毁约，应在毁约之日内将乙方定金退还乙方，同时还将付给乙方相当于定金数额的违约金……。6、若任何一方违约，违约方除承担所发生的一切费用外并向对方支付房屋成交价20%的违约金；……。”2017年7月3日，原告向被告支付了定金5万元，同日，还支付了房款36万元。目前，位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房，仍然由被告占有、控制、使用。2017年9月6日，被告向原告送达《解除〈房屋买卖合同〉通知书》，通知原告解除双方于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》。庭审中，被告当庭陈述其解除《房屋买卖合同》的理由是：依据双方于2017年7月2日签订的《房屋买卖合同》第七条第1项的约定，任意一方在合同履行的过程中均有中途毁约即单方面解除《房屋买卖合同》的权利。基于该约定，被告认为房屋出售的相关情况发生变化，不符合被告方出售房屋的意愿，因此单方解约。以上事实有原告张素容提交的《房屋买卖合同》、收条以及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。被告认为《房屋买卖合同》第七条第1项赋予了合同任意一方单方解除合同的权利，故行使单方解除权。本院认为，《房屋买卖合同》第七条第1项的约定，是对定金罚则的约定，并未赋予合同双方当事人任意解除合同的权利，现被告依据该条约定行使单方解除权，于法无据，本院不予支持，故本院确认被告于2017年9月6日通知原告解除《房屋买卖合同》的行为无效。原告已支付定金5万元，房款36万元，共计41万元，已履行了主要的付款义务，被告理应按合同约定，将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房交付给原告，并将该房屋过户登记于原告名下，对于原告要求被告协助原告将讼争住房变更登记于原告名下以及交付该住房的请求，本院予以支持。同时，原告应于变更登记当日向被告支付购房尾款2万元。被告应于2017年7月12日将讼争房屋交付给原告，但被告至今未交付，已构成违约，应承担违约责任，但《房屋买卖合同》对违约金约定过高，被告当庭要求调低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情确定被告应从2017年7月13日起按照同地段同类房屋租金标准支付原告逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告吴波于2017年9月6日通知原告张素容解除《房屋买卖合同》的行为无效；二、被告吴波应于本判决生效后十五日内协助原告张素容将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房过户登记于原告张素容名下；三、被告吴波应于本判决生效后十五日内将位于乐山市市中区*路*号*幢*单元*楼*号的住房交付给原告张素容；四、被告吴波应于本判决生效后十五日内支付原告张素容违约金（从2017年7月13日起，按照同地段同类房屋租金标准计算至实际交付房屋之日止）；五、驳回原告张素容的其他诉讼请求。本案案件受理费3875元（已减半收取，原告张素容已预缴），由被告吴波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  龚正杰二〇一七年十月十七日书记员  章 敏