湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初1767号原告：邓志海，男，汉族。委托诉讼代理人：许丽云，系原告邓志海之妻。原告：许丽云，女，汉族。以上两原告共同委托诉讼代表人：张克林，男，汉族。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司。法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。委托代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。委托代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。原告邓志海、许丽云与被告郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许丽云、原告邓志海与许丽云的委托诉讼代表人张克林，被告汇华公司的委托代理人文正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓志海、许丽云向本院提出诉讼请求：一、判令被告即为原告办理房屋所有权证；二、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金9999元；三、本案诉讼费由被告承担。被告汇华公司辩称：1、被告正在尽全力为原告办理相关登记手续；2、原告诉请的违约金与约定不符，不应当支持；3、本案的诉讼费用也不应由被告承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2013年3月29日，邓志海、许丽云作为买受人与汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市协作路“湘瑞原城”D+E栋5层5E05号商品房，合同约定面积共86.53平方米，单价为人民币每平方米3097.19元，总金额为268000元；并约定汇华公司应当在2012年12月前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知。双方约定有关委托事项。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金……”原、被告均认可“已付房款的万分之0.5”即按已付购房款为基数计算每日万分之零点五。合同签订后，邓志海、许丽云依约向汇华公司付清全部购房款268000元，汇华公司按约定的交房时间将房屋交付给原告使用。另查明，郴州市规划技术服务中心曾分别于2014年1月21日、2016年10月17日，以“湘瑞原城”现状部分屋顶增加房间未在竣工图体现，现状架空层增加的房间未在竣工图体现等为由两次退回汇华公司规划监督测量申请。郴州市城乡规划局于2016年2月19日向汇华公司下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建的行为按照建设工程规划许可规定的内容进行整改；又于2017年5月27日另行下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目中存在的擅自将坡屋顶改为住宅，A栋、F栋杂房层高超高的问题进行整改。二、双方当事人有争议的事实关于汇华公司逾期未完成涉案房屋初始登记的原因。邓志海、许丽云认为，双方合同约定为自商品房交付使用720个工作日内完成初始登记，汇华公司负责人之一罗林于2016年4月27日也承诺房产证、土地证在2016年10月31日之前办理完毕，否则赔偿业主，而汇华公司逾期未完成，应承担相应的违约责任。汇华公司则认为，其没有违约，办不出房产证是因有部分业主违规搭建，致“湘瑞原城”小区迟迟未能办妥规划验收及相关产权登记手续。汇华公司没有执法权，也是受害者。本院认为，当事人应对拟证实事项提供证据予以证实，否则应承担不利后果。汇华公司现有证据不足以证明其未能在合同约定期限内取得办理初始登记完全是由于部分业主违建原因造成。据此，本院对汇华公司的辩解意见不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、汇华公司是否有义务为邓志海、许丽云办理房屋所有权证；2、汇华公司是否构成违约，是否需向邓志海、许丽云支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：一、汇华公司是否有义务为邓志海、许丽云办理房屋所有权证原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定了，汇华公司有义务在房屋交付720个工作日内完成“湘瑞原城”项目的初始登记。初始登记完成后，汇华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方另行约定有关委托事项。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，因此并不排除汇华公司为涉案商品房办理首次登记的义务。故汇华公司有义务为涉案房屋办理首次登记；首次登记完成后，邓志海、许丽云可与汇华公司达成授权委托协议，委托汇华公司代为办理不动产登记，或汇华公司协助提供资料由邓志海、许丽云自行办理不动产登记。故原告方第一项诉讼请求本院予以部分支持。二、汇华公司是否构成违约，是否需向邓志海、许丽云支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。（一）汇华公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记……”对部分业主违建是否可以免除汇华公司需承担的违约责任论述如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。其次，依据合同相对性原则，汇华公司应先行向邓志海、许丽云赔偿违约损失，再另行向违建的业主进行协商或追偿。再次，面对涉案小区部分业主的侵权行为导致的后果，汇华公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等，因此，本院无法认定汇华公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。因原、被告均未说明具体收房时间，只是向法院承认是在合同约定的期限内收房，而合同约定的交房时间为2012年12月，但双方于2013年3月29日才签订合同，本院推定汇华公司实际交付邓志海、许丽云房屋时间为2013年3月29日，依照该约定汇华公司应在交付使用后720个工作日内（一年按250个工作日计算，720个工作日折算为1037天），即2016年1月30日前办理好该幢商品房的首次登记，而汇华公司实际本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记。综上，汇华公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。（二）违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办理首次登记的违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之零点五支付逾期违约金。故违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2016年1月31日起算。依此计算至2017年10月18日（判决之日）的违约金为：8401元（268000元×0.00005×626天）。邓志海、许丽云诉请按9999元计算，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告邓志海、原告许丽云购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区D+E栋5层5E05号房屋所在幢办理不动产首次登记；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓志海、原告许丽云逾期办理首次登记违约金8401元；三、驳回原告邓志海、原告许丽云的其他诉讼请求。如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  唐 伟审 判 员  李岳春人民陪审员  颜德良二〇一七年十月十八日书 记 员  罗 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。