文书内容湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)湘民申1817号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：长沙润泽物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区二楼。法定代表人：柳继泽，董事长。委托诉讼代理人：刘全，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾峥，湖南天楚律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：沈意萍，女，1961年12月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。再审申请人长沙润泽物业管理有限公司(以下简称润泽物管公司)因与被申请人沈意萍物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终5677号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。润泽物管公司申请再审称：1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明；没有查清楚漏水的真正原因，没有证据证明物业服务存在瑕疵；每平方米0.8元的物业费在长沙市是最低的减免40％没有事实和法律依据；物业费本金不应有任何减免。2、原判决适用法律确有错误。3、原判决遗漏了对支付违约金的诉讼请求的审理。本院认为：2005年1月1日，长沙市芙蓉区城市建设开发公司(委托方，甲方)与润泽物管公司(受托方，乙方)签订了《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》，合同主要约定：甲方将芙蓉公寓住宅的物业共同部分、共用设备设施的维修、养护、管理工作委托给乙方公共性服务管理，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；乙方应向业主收取物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主方面原因空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2计算，业主与乙方签订前期物业管理协议时预交半年公共性服务费，其后按季度交纳。同日，润泽物管公司(甲方)与沈意萍(乙方)签订了《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》，合同约定甲方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》相同：乙方有按照本服务合同的约定，按时向甲方交纳物业管理服务费用的义务；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2计算，按季度进行交纳物业管理费。同日，润泽物管公司与沈意萍签订了《芙蓉公寓住宅小区业主公约》，约定沈意萍不按《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》约定按期足额交纳物业服务费的，应按欠款额3‰／天标准向润泽物管公司支付违约金。2013年5月1日，芙蓉公寓业主委员会(委托方，甲方)与润泽物管公司(受委托方，乙方)签订了《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，合同约定乙方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》相同；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2计算，按季度进行交纳物业管理费：合同期限是三年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。沈意萍系为该芙蓉公寓住宅小区C9栋501房业主，房屋面积为133.07m2，杂屋面积为19.3m2。2005年12月26日收房。2007年，沈意萍的芙蓉公寓住宅小区C9栋501房屋出现漏水并损坏了部分墙面，为此沈意萍数次向润泽物管公司反映希望得到处理但未果，后沈意萍从2013年1月1日起至今未向润泽物管公司交纳物业管理费，润泽物管公司向沈意萍催缴未果，由此酿成纠纷，诉至一审法院。一审法院的观点是：一、润泽物管公司与房屋开发商长沙市芙蓉区城市建设开发公司签订的《芙蓉公寓住宅区前期物业管理委托协议书》及润泽物管公司、沈意萍签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》真实、合法、有效，双方均应诚实、全面履行。润泽物管公司依约对芙蓉公寓住宅小区进行物业管理，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，沈意萍应按时交纳物业管理费但润泽物管公司对沈意萍提供的物业服务存在一定瑕疵，可以适当减免沈意萍的物业费，综合考量，原审法院酌情确定减免沈意萍所欠物业管理费的40％；二、2013年5月1日润泽物管公司与芙蓉公寓业主委员会签订的物业管理委托协议书，将住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2的标准调整为住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准计算物业管理费，该调整方案未经业主大会决定同意，是违反法律、行政法规的相关规定的，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，若返回到原来的标准收取，对润泽物管公司有失公平，故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准收取的意见，符合调整收费标准后的收费惯例及公平原则，原审法院予以支持。以此标准计算，2013年1月1日至2015年11月30日止，沈意萍共拖欠润泽物管公司物业管理费3829元{(133.07m2x0.5元／m2+19.3m2x0.3元／m2)x4月+(133.07m2x0.8元／m2+19.3m2x0.4元／m2)x31月))(四舍五入，下同)；三、本案中逾期交纳物业管理费的违约金条款是对沈意萍逾期未按住宅建筑面积0.5元／m2、杂屋、车库0.3元／m2的物业管理费标准的约定，而2013年5月1日润泽物管公司提高物业管理费的计算标准后，双方未约定相关违约金条款，故对润泽物管公司要求沈意萍立即向润泽物管公司支付物业管理费违约金4000元(截止2015年12月14日)，及沈意萍以逾期金额的3‰／天支付从2015年12月15日起至将物业费全部交清之日止的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十六条第一款，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、沈意萍在本判决生效之日起五日内向长沙润泽物业管理有限公司支付物业管理费2297元；二、驳回长沙润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审法院的观点是：润泽物管公司与沈意萍签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润泽物管公司已经按照合同的约定提供了基本的物业服务，沈意萍系小区业主，接受了润泽物管公司的物业服务，润泽物管公司有权要求沈意萍支付物业管理费，但是，考虑润泽物管公司对沈意萍提供的物业服务存在一定瑕疵，根据公平合理的原则和本案实际情况，原审判决酌情认定减免沈意萍在润泽物管公司在本案起诉时间段内所欠物业管理费的40％并免除违约金并无不当。原审判决在本案中计算沈意萍向润泽物管公司交纳物业管理费的截止日期是2015年11月30日，故润泽物管公司对2015年11月30日之后沈意萍应交的物业管理费可另行主张权利。芙蓉公寓业主委员会与润泽物管公司于2013年5月1日签订《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，将住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2的标准调整为住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准计算物业管理费。该调整方案虽未经业主大会决定同意，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，根据公平合理和诚实信用原则故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／m2杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准收取的主张，原审法院予以支持正确。但是，该调整方案未经业主大会决定同意，违反了法律、行政法规的相关规定，且润泽物管公司在起诉状中并未提出确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的诉讼请求，故润泽物管公司上诉要求判决确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的上诉请求，二审法院不予支持。沈意萍上诉称润泽物管公司的违约侵权行为和服务瑕疵侵害上诉人的合法权益的证据不足，沈意萍据此不交物业服务费的理由不成立，亦不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。由于长沙润泽物业管理有限公司在再审申请过程中，不能提供充分的新证据和理由，一、二审判决基于其漏水、擦车等物业服务方面的因素对物业费的物业费的酌情减免并无不当，故其再中申请理由不能成立。综上，长沙润泽物业管理有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回长沙润泽物业管理有限公司的再审申请。审判长  吴若顺审判员  孙劲松审判员  米 佳二〇一七年十月二日书记员  唐逸夫