重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初750号原告：重庆市秀山县储备粮有限公司。住所地：秀山土家族苗族自治县中和街道迎凤路。法定代表人：马成康，该公司执行董事。统一社会信用代码：91500241678677007X。委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。被告：陈秋清，男，1969年8月21日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。被告：文敏，女，1966年11月2日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。被告：杨再兴，男，1965年5月8日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。第三人：程跃峰，男，1965年11月9日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。原告重庆市秀山县储备粮有限公司诉被告陈秋清、文敏、杨再兴、第三人程跃峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆市秀山县储备粮有限公司委托诉讼代理人田万平、杨希望、被告文敏、杨再兴、第三人程跃峰到庭参加诉讼，被告陈秋清经本院传票传唤，无正当理由未到庭，现本院依法进行缺席审理，本案已审理终结。原告重庆市秀山县储备粮有限公司(以下简称：储备粮公司)向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与重庆市秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学(以下简称：清溪民办校)于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令三被告和第三人立即清理、腾退秀山县清溪场镇粮管所1、2号办公楼及空地，并返还给原告；3.判令三被告向原告支付从2014年1月起租金204204元及违约金3万元；4.判令三被告向原告支付滞纳金102102元（从2014年起算，以每年的租金为基数，按每日5%计算，每期计算10日，计算至2017年，共4期）；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月1日，原告和三被告开办的清溪民办校签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于秀山土家族苗族自治县清溪场镇粮管所1、2号办公楼和空地出租给被告用于办学，租赁期限为5年，从2013年1月1日至2017年12月31日，租金按年支付，40000元/年，从第二年开始按每年10%上涨，并约定逾期未支付租金在10日以上，以及将合同约定的房屋和空地转租给他人的，原告有权单方解除合同，并有权要求支付违约金。合同签订以后，原告按照约定履行了义务将合同约定的房屋及场地交付给学校使用，学校向原告支付了第一年的租金后，就未再支付后续的租金。自2014年以来，原告多次向被告催收租金，被告一直拖欠拒不支付。2017年1月，原告在向三被告催收租金的过程中发现，三被告在未告知原告，也未取得原告同意的情况下，于2015年1月1日与第三人程跃峰签订场地及仓库租赁协议，将本案的租赁物出租给第三人，租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日。原告知晓后，要求解除合同返还房屋和空地，被告拒不返还。另外，原告在起诉过程中，向秀山县教育委员会查询上述学校的主体资格时知晓，上述学校在2013年6月已经被被告陈秋清申请停止办学，且秀山县教委已经同意该学校停止办学，停办后其主体资格已经不存在。三被告在承租期内私自将上述房屋转租给他人，改变房屋用途，并一直拖欠租金，拒不返还。违反了合同的约定，严重侵害了原告的财产权益。原告为维护其合法权益特起诉至秀山县人民法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告文敏辩称：首先我不同意解除合同，不办学了我肯定要返还。其次租金没有缴纳，是因为原告违约在先，在签合同前，原告在该场地还有一部分安全设施装修未完成，由于存在安全隐患，导致我们的办学被县教委责令整改，暂停办学，所以我们才拖欠租金，因此我不存在违约。最后，我不存在转租，陈秋清和程跃峰是兄弟，他收粮食需要一个地方存放，我们借给他使用。我的相关教学设施都还存放在里面，至于违约金和滞纳金我不认可。被告杨再兴辩称：当时学校的法人是我，因为清溪民办校不是2013年创办，是1983年就创建的，办学三十余年。由于种种原因学校出现问题，2012年被告文敏和陈秋清愿意出资办学，并迁址扩建学校。我们签订协议将学校所有债权债务转让给文敏、陈秋清。我只是受雇给他们打工，每月领取2000元的工资。后来他们也申请变更法人为文敏，申请交到教委后，被告陈秋清主动提出停止办学，所以法人变更的审批教委就没有核批。并且就算我是法人，但是在我担任法人期间，学校应缴纳的租金是交给原告的，之后学校就不存在了，所以原告的相关诉讼请求与我无关，我不应承担相应的违约责任。第三人程跃峰辩称：我与被告陈秋清是签订了一个租赁合同，我在清溪有个家庭农场，每年到粮食收获季节要收购粮食，需要一个地方存放。每年也就是粮食收获季节用最多两个月时间，其余时间都是空起的。我们当时约定租期3年，我只用一个仓库和院坝。该场地我要用到我与陈秋清签订合同到期时为止，该我搬我就搬走。被告陈秋清未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见、相关证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：证据一、证明、申请书、变更登记审批表。证明清溪民办校在2013年6月已经解散，主体资格不存在。同时证明被告杨再兴为该学校法人代表，文敏和陈秋清为学校的经营者和管理者。证据二、准予变更登记通知、营业执照。证明2016年11月3日，原告经秀山县工商局批准由重庆粮食集团秀山粮食有限责任公司变更为重庆市秀山县储备粮有限公司。证据三、房屋租赁合同、物业租赁安全环保承诺书、租赁房屋维修合同。证明原告和被告协商租赁房屋的相关租金、租期、违约责任、滞纳金等的计算方式。证据四、房屋产权证。证明本案被告租赁的房屋系原告所有。证据五、租金催缴通知。证明原告于2017年1月向被告主张支付租金的权利。被告也已经认可欠付租金的事实。证据六、场地及仓库租赁协议、收款收条。证明被告陈秋清在原告不知情的情况下，已经将本案诉争房屋转租给第三人。证据七、婚姻登记证明。证明被告文敏、陈秋清登记结婚和登记离婚的时间。被告文敏就辩称事实向本院提交如下证据：证据一、县教委证明、清溪场镇民中转让合同书。证明清溪民办校不是解体，是因为装修未完成，存在安全隐患，导致被告被教委责令暂停办学。证据二、租赁合同一份、房屋租赁装修合同一份。以及我们确实存在租赁关系。原告未完成装修合同，原告方场所存在安全隐患，导致我们学校不能开学，也是我没有缴纳租金的原因。第三人程跃峰向本院提交如下证据：证明一、租赁合同一份。证明被告陈秋清与第三人程跃峰之间存在租赁关系。被告杨再兴、陈秋清无证据向本院提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。质证意见如下：被告文敏就原告储备粮公司提交的七组证据认为，其中证据一、三、四、七表示无异议，证据二表示不知情，证据五欠租金是有原因的，是由于原告的装修合同没有完善。证据六实际上是借给第三人程跃峰使用，没有转租给他。被告杨再兴就原告储备粮公司提交七组证据，证据一真实性无异议，但是学校是在2012年的时候已经转让给了被告文敏、陈秋清，只是法人还没有及时变更。其他证据无异议。第三人程跃峰就原告储备粮公司提交七组证据表示与自己无关，不发表意见。原告储备粮公司就被告文敏提交的证据，认为证据一清溪民办校转让协议的真实性有异议，其他证据无异议。但是达不到其证明目的。我方只是把房屋租赁给被告，尽到了合同义务，所以被告文敏所举示证据与本案无关联性。其中县教委的证明达不到其证明目的。被告杨再兴就被告文敏提交的证据，认为均无异议。第三人程跃峰就被告文敏提交的证据，认为与自己无关，无意见。原告储备粮公司就第三人程跃峰提交的证据认为无异议。被告文敏就第三人程跃峰提交的证据认为，该证据只有陈秋清一人的签字，不予认可。被告陈秋清未到庭，无质证意见发表。本院就原、被告、第三人提交的上述证据认定如下：原告储备粮公司提交的七组以及第三人程跃峰提交的证据均符合证据的“三性”原则，本院予以采信。被告文敏提交的证据二符合证据的“三性”原则，本院予以采信。证据一中县教委的证明经本院向本县教委职成教中心主任核实，被告辩称的由于租赁房屋存在安全隐患导致被告被县教委暂停办学并非完全属实，经本院调查核实被告文敏、陈秋清所办清溪场镇民办初级中学主要是招生生源不足、自身经费等问题导致了学校无法继续开办。故就被告文敏提交的证据一达不到其证明目的，本院不予采信。经审理查明本案认定事实如下：清溪民办校创立于1983年，登记法人为杨再兴。2012年8月31日由于校园场地简陋和经费不足，该民办中学法人杨再兴经与被告文敏协商一致签订了《清溪场镇民中转让合同书》。合同约定：“学校转让给文敏经营管理，被告文敏选址搬迁重建校园过程中，杨再兴全力支持和配合文敏工作，不得以任何理由推辞，其学校管理工作暂时由杨再兴负责。文敏在选择新校址、筹备资金、修建校园等过程中，杨再兴不得干涉。双方签字后，杨再兴就不再享有任何管理权和财产权，一切所有权归文敏所有。学校转入新校区后，老校区由杨再兴负责移交。”。合同签订后，被告杨再兴履行相关移交工作后，由被告文敏向杨再兴支付工资，由其继续以学校法人身份担任学校校长。2013年1月1日被告陈秋清为新校区选定新校址以清溪民办校的名义（合同乙方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：“租赁房屋坐落于清溪场镇清溪粮管所1、2号仓库办公楼及空地，按照现状租赁。租赁房屋乙方只能用于教学，不得用于他用。租赁期限为5年，即从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租金为40000元/年，租金从第二年开始递增，递增为上年的10%。租金支付时间：按年度支付，乙方应当在合同签订当日支付首期租金提前10日支付下期后续租金。租赁房屋以甲方交付乙方时的现状为准，谁使用，谁维修。未经甲方书面同意，不得擅自对外转租转借租赁房屋。”。合同第九条违约责任约定：“乙方如违反本合同以及房屋租赁安全环保承诺书的约定，应向甲方支付3万元违约金，若有如下情形，除支付上述违约金外，还应按照如下规定执行：9.1乙方随意改变租赁房屋用途，甲方可以解除合同。9.2乙方在约定的期限内未支付租金，逾期在10日内（含10日）每日按当期应付租金的5%加收滞纳金，超过支付期限10日，甲方可以解除合同。……9.5乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租转借给第三方，甲方可以解除合同”。双方签订合同后，被告文敏、陈秋清将学校搬迁到租赁房屋内，进行办学行课至2013年6月。2013年6月17日被告文敏向县教委提出变更学校法人为文敏。在变更审批过程中，被告陈秋清将办学许可证、学校公章等相关手续交到教委，要求停止办学。期间被告文敏、陈秋清向原告支付了2013年1月1日至12月31日一年的租金40000元。2015年1月1日，被告陈秋清（合同甲方）与第三人程跃峰（合同乙方）签订了《场地及仓库租赁协议》，协议约定：“甲方将位于秀山县清溪场镇原粮店1、2号仓库租赁给乙方用于仓储谷物。租期从2015年1月1日至2017年12月31日止。租金三年共计36000元，上述租金于本协议签订之日一次性支付”。第三人程跃峰分两次向被告文敏支付了房屋租金36000元，被告文敏出具收款收条。另查明，被告文敏与陈秋清系夫妻关系，双方于1992年1月8日登记结婚，于2015年9月25日登记离婚。被告文敏在庭审中，向本院提出滞纳金约定过高请求法院依职权调整。再查明，重庆市粮食集团秀山县粮食有限责任公司于2016年11月3日更名为重庆市秀山县储备粮有限公司。本院认为，本案主要争议焦点如下：（一）本案中的《房屋租赁合同》是否应予解除？（二）被告杨再兴是否应承担合同的违约责任？（三）被告文敏、陈秋清承担违约责任的具体金额？首先，关于本案中的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。按照原、被告所签订合同的约定，租赁方在未经过出租方书面同意的情况下，擅自将租赁房屋转租转借给第三人的，出租方可以解除合同。本案中被告陈秋清在原告不知情的情况下于2015年1月1日与第三人程跃峰签订了《场地及仓库租赁协议》，将原告方所有的房屋转租给了第三人程跃峰，被告文敏收取了三年的租金36000元，事后又没有得到原告的认可其行为属于违约。其次，被告文敏、陈秋清在占用原告房屋使用过程中连续三年半的时间不缴纳租金，其行为也违反了合同约定。由于两被告的实际违约行为，故原告主张提前解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。最后，第三人程跃峰与被告陈秋清签订的《场地及仓库租赁协议》是基于原告储备粮公司与被告陈秋清之间的《房屋租赁合同》关系而成立，现原告提前解除了与被告陈秋清之间的房屋租赁合同，原告作为房屋所有权人对其所有物主张权利，第三人理应退还房屋，其由此产生的相关损失可向其合同相对方主张赔偿。其次，关于被告杨再兴是否应承担本案违约责任的问题。本案中被告杨再兴尽管是清溪民办校的登记法人，但是根据两被告杨再兴与文敏之间签订的《清溪场镇民中转让合同书》可以认定，被告杨再兴已经于2012年8月31日转让了清溪民办校的经营管理权，其实际的经营管理者是文敏和陈秋清。并且2013年1月1日与原告签订房屋租赁合同的实际签订人是被告陈秋清。其次，2013年7月后清溪民办校因生源、办学经费以及安全隐患等因素停止办学，其相关的办学许可证、公章等均交回县教委，因此清溪民办校的法人资格也不复存在。最后，清溪民办校从转让后到停止办学期间的房屋租赁费用已经付清，被告杨再兴在担任法人期间，清溪民办校不存在违约行为，故被告杨再兴不应承担本案中相关违约责任。最后，关于被告文敏、陈秋清承担违约责任的具体金额问题。（一）租金。根据原、被告之间签订的合同约定被告文敏、陈秋清欠原告房屋租金2014年44000元，2015年48400元，2016年53240元，2017年的租赁期限尚未到期，不能按全年的标准计算租金，本院认为原告起诉之日，可以视为其向权利人主张权利之日，因此原告的租金计算时间应截止至2017年7月13日。其租金的计算方式为（58564÷12×7月）+（58564÷365×13天）=36248.18元，以上四年共计181888.18元，原告的诉讼请求超出部分本院不予以支持。（二）违约金及滞纳金。在本案中根据合同第9条的约定：“乙方如违反本合同以及房屋租赁安全环保承诺书的约定，应向甲方支付3万元违约金，若有如下情形，除支付上述违约金外，还应按照如下规定执行：9.1乙方随意改变租赁房屋用途，甲方可以解除合同。9.2乙方在约定的期限内未支付租金，逾期在10日内（含10日）每日按当期应付租金的5%加收滞纳金，超过支付期限10日，甲方可以解除合同”。本院认为该违约金及滞纳金均属于对合同中违约行为的惩罚性规定，在一份合同中同时出现两种处罚性质的约定，其约定显失公平。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此本院认为原告在本案中同时主张违约金和滞纳金显失公平，本院按计赔标准较高者优先选择适用。本案中滞纳金的计算标准明显高于违约金，因此优先选择适用滞纳金的计算标准，但是其计算标准明显超过其实际损失的百分之三十，本院依职权予以调整。此外由于原告方在被告发生转租和逾期不缴纳租金的情况下，迟迟不向被告主张提前解除合同，其行为上具有故意扩大违约责任的主观故意。故综合考虑原告的实际损失以及双方的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌情按照原告全部实际损失的20%计算违约责任赔偿金，即181888.18元×20%=36377.64元。另外，本案中被告文敏、陈秋清在签订《房屋租赁合同》时系夫妻关系，其租赁行为又具有连续性，两被告基于该租赁合同所产生的债务是发生在夫妻关系存续期间。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。第二十五条规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”。按照上述法律规定，被告陈秋清、文敏均应承担由此产生的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市秀山县储备粮有限公司与重庆市秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告文敏、陈秋清、第三人程跃峰立即归还原告重庆市秀山县储备粮有限公司所有的秀山县清溪场镇粮管所1、2号办公楼及空地。三、被告陈秋清、文敏在本判决生效后十日内支付原告重庆市秀山县储备粮有限公司租金181888.18元及其滞纳金36377.64元，共计218265.82元。四、驳回原告重庆市秀山县储备粮有限公司其他诉讼请求。如果被告陈秋清、文敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件诉讼费6345元，由原告重庆市秀山县储备粮有限公司承担1771元，被告陈秋清、文敏承担4574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邱世秋审 判 员  石彦军人民陪审员  曾凡伟二〇一七年十月二十六日书 记 员  黄 维