湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初1193号原告湖南智超物业管理有限公司，住所地法定代表人梁卓，系公司董事长。特别授权委托代理人：金赛男，女，1984年10月16日出生被告王君，女，1962年5月16日出生原告湖南智超物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告王君物业服务合同纠纷一案,本院于2017年7月7日受理后，依法由代理审判员屈媛青适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员周颖担任庭审记录。原告湖南智超物业管理有限公司的委托代理人金赛男、被告王君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南智超物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告物业费20638.10元及滞纳金15557.21元；判令被告承担诉讼费。事实与理由：被告所购株洲市荷塘区香榭小区购买商铺15间，分别为2栋108（43.86㎡）、2栋110（70.5㎡）、2栋206（58.6㎡）、3栋104（49.58㎡）、3栋204（80.82㎡）、4栋106（45.47㎡）、4栋125（22.41㎡）、4栋107（23.72㎡）、4栋126（23.07㎡）、4栋108（23.72㎡）、4栋127（23.07㎡）、4栋109（45.47㎡）、4栋128（22.41㎡）、4栋111（23.72㎡）、4栋130（23.07㎡）。2015年1月1日，原告接管该小区物业管理服务工作，并与业主委员会签订物业管理合同，2017年1月1日，合同到期后，原告又与业主委员会签订物业管理合同，对该小区进行物业服务。物业费收费标准：住宅管理服务费按每月0.5元/平方米、商用门面为1.5元/平方米、杂屋按5月每月、车库按10元每月收取。2015年1月1日至2017年5月31日，被告共计拖欠物业费共计20638.10元（附欠费计算明细）。原告采取各种方式要求被告交纳，被告均拒绝交纳。为此，原告诉诸法院，请求判如所请。庭审过程中，因被告缴纳了部分物业费，故原告将诉讼请求变更为被告支付原告物业费13139.07元，滞纳金为6700.93元，共计19840元。被告王君辩称，2017年1月1日，合同到期后，原告未与业主委员会签订物业管理合同，且原告已退出本小区，现原告要求被告向其缴纳2017年1月1日至2017年5月31日期间的物业费没有依据；原告在2015年1月1日至2016年12月31日期间没有充分履行其物业管理服务，被告所租门面部分存在开裂、凹凸不平、变形、天花板漏水等问题，原告一直未采取有效措施予以解决；原告要求按照每月1.5元/平方米的标准缴纳物业费没有依据，原告在2016年起诉被告，要求被告缴纳2-10号门面时，法院判决该门面是按0.5元/平方米的标准缴纳。其中2栋108号门面、6号、7号、8号、11号门面物业费已经缴纳，只有4号、9号、10号门面的物业费因故没有缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院将结合本案案情及对方质证意见予以综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王君在株洲市荷塘区桂花路28号荷塘香榭小区共购买门面8间，其规划用途均为商业服务，分别为2栋108号（43.86㎡）、4号门面即3栋104号（3-104：49.58㎡、3-204：80.82㎡）、6号门面即4栋106号（4-106：45.47㎡、4-125：22.41㎡）、7号门面即4栋107号（4-107：23.72㎡、4-126：23.07㎡）、8号门面即4栋108号（4-108：23.72㎡、4-127：23.07㎡）、9号门面即4栋109号（4-109：45.47㎡、4-128：22.41㎡）、10号门面即2栋110号（2-110：70.5㎡、2-206：58.6㎡）、11号门面即4栋111号（4-111：23.72㎡、4-130：23.07㎡）。其中4、6、7、8、9、10、11号门面均分为上下两层。2015年1月1日，原告与该小区业主委员会签订《荷塘香榭小区物业管理服务合同》，约定由原告湖南智超物业管理有限公司对该小区提供物业服务，其中包括：“第三条、合同期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。第六条、管理服务费用：1、原告根据物业不同类型，按全部建筑面积（即产权证建筑面积，复式楼、门面均按两层建筑面积之和计算）向业主收取，具体收取费标准如下：住宅的物业服务费按0.5元/月/平方米，商户、门面的物业服务费按1.5元/月/平方米…3、改变房屋性质用于办公和经营的住宅、车库、杂屋的管理服务费按相应的住宅、车库、杂屋收取费标准的300%收取，即改变房屋性质用于办公和经营的住宅物业服务费标准为1.5元/月/平方米…”2017年1月1日，原告与该小区业主委员会续签了《荷塘香榭小区物业管理服务合同》，约定仍旧由原告湖南智超物业管理有限公司对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业费标准等未发生变化，与前述合同内容一致。庭审过程中，被告王君提出2栋108号门面以及6、7、8、11号门面的物业费已缴纳至2016年12月31日，迄今仅有4号、9号、10号门面因故欠费至今，原告物业公司当庭基本予以认可，但6号门面仅缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费未缴纳，后王君经核实，认可6号门面2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费未缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与原告所在小区业主委员会签订物业服务合同，原告实际提供小区内的物业服务，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告要求拒付物业费用的业主依约承担给付义务，符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，本院依法予以支持。被告提出原告于2016年12月31日退出该荷塘香榭小区，未与该小区业主委员会续签物业服务合同，故2017年1月1日至2017年5月31日期间的物业管理费无需向原告缴纳，但原告提交的证据显示，原告于2017年1月1日与该小区业主委员会续签了《荷塘香榭小区物业管理服务合同》，实际上也继续对该小区提供物业服务，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告提出抗辩，被告之所以拒缴物业管理费用是因为购买的部分门面出现开裂、变形、漏水等质量问题，而原告物业管理公司没有助其妥善处理该问题，本院认为，房屋质量问题不属于原告物业管理公司管理及服务的范围，与本案不是同一法律关系，故本院不予支持。关于被告抗辩原告因服务不到位的情况，给被告经营造成不便，对于被告这一抗辩理由不能作为其拒缴物业管理费的依据，故本院对该抗辩理由不予采信。但对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告在提供物业服务过程中确有服务不到位的情形，导致原告拒缴物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。根据物业服务合同约定，住宅的管理服务费按0.5元/月/平方米，商户、门面的物业服务费按1.5元/月/平方米，庭审过程中，原、被告均确认被告王君所购买的房屋均为商铺（门面），房屋登记簿上载明其规划用途均为商业服务，且王君实际将其购买的房屋亦是用于商业出租，故原告主张涉案门面的物业管理费按1.5元/月/平方米收取，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以认可。根据物业服务合同约定，门面均按两层建筑面积之和计算，扣除原告当庭认可被告王君已缴纳的物业费部分，确定被告还应缴纳的门面的物业管理费为：4号门面即3栋104号2015年1月1日至2017年5月31日期间物业费为5672.4元{（49.58㎡+80.82㎡）×1.5元×29个月}、6号门面即4栋106号2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费为1221.84元{（45.47㎡+22.41㎡）×1.5元×12个月}、9号门面即4栋109号2015年1月1日至2017年5月31日期间物业费为2952.78元{（22.41㎡+45.47㎡）×1.5元×29个月}、10号门面即2栋110号2016年1月26日至2017年6月26日期间物业费为3292.05元{（70.5㎡+58.6㎡）×1.5元×17个月}，以上，被告王君总计应缴纳的物业费为13139.07元。经本院组织调解，双方无法达成一致意见，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王君在本判决生效后十日内向原告湖南智超物业管理有限公司支付物业服务费人民币13139.07元；二、驳回原告湖南智超物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费704.88元，减半收取352.44元，由被告王君承担127元，原告湖南智超物业管理有限公司负担225.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  屈媛青二〇一七年十月九日书 记 员  周 颖附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。