江苏省睢宁县人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0324执异177号案外人：张宝甫，男，1965年9月6日生，汉族，住睢宁县。委托代理人：张宏圣，睢宁县群星���律服务所法律工作者。申请执行人：仝连太，男，1945年11月10日生，汉族，住睢宁县，现住睢宁县。委托代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。被执行人：孙仁跃，男，1969年4月2日生，汉族，住睢宁县。(未到庭)委托代理人：姜雨微，女，1971年3月14日生，汉族，住睢宁县，系孙仁跃妻子。在本院执行仝连太与孙仁跃租赁合同纠纷一案中，案外人张宝甫对本院依法查封的被执行人孙仁跃名下的坐落于睢宁县成侯花园A区16号楼1-302室房产及16号楼-1-1号车库提出书面异议。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张宝甫称，2010年1月9日，案外人与被执行人孙仁跃经过平等协商，订立了购房协议，约定了孙仁跃将睢宁县××区××楼××室房产及××楼××号车库出卖给案外人、价格30万元整等事项。合同签订当天支付1万元定金，次日案外人通过建设银行转账14万元给被执行人妻子姜雨微，同年4月20日，案外人又支付姜雨微14万元。同年4月20日，被执行人将上述房产交付给案外人，一直由案外人使用。因上述房产设定了抵押，虽经多次催促，但被执行人未能办理过户手续。2017年6月23日，上述房产承租人突然接到法院腾退通知，才得知睢宁县人民法院在执行申请执行人仝连太与被执行人孙仁跃租赁合同纠纷一案过程中，于2017年4月12日作出（2016）苏0324执2003号执行裁定书，查封了上述房产。因案外人已经支付了全部购房款，并已实际占有使用上述房产多年。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，现提出异议，请求依法解除对睢宁县××区××楼××室房产及××楼××号车库的���封、停止对上述房产的执行。申请执行人仝连太称，案外人与被执行人签订的购房协议是虚假的，案外人至今没有合法占有涉案房屋，也没有支付房屋价款，请求法庭依法驳回案外人的异议请求。被执行人孙仁跃称，涉案房屋已经卖给了案外人，案外人也付清了购房款，付清房款后将房屋交付给了案外人。本院查明，仝连太与孙仁跃租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理，2016年2月4日作出了（2015）睢民初字第01958号民事判决书，依法判决孙仁跃返还租赁物、支付租金。判决生效后，孙仁跃未履行义务，仝连太申请强制执行。2017年4月12日，本院作出（2016）苏0324执2003号执行裁定书，依法查封了被执行人孙仁跃名下的位于睢宁县××区××楼××室房产及××楼××号车库。姜雨微、被执行人孙仁跃系夫妻关系，2009年8月7��，姜雨微与徐州鸿翔房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同两份，购买了睢宁县成侯花园16幢1单元302室房产及16幢-1-1号车库，房屋总价款为303951元，付款方式为支付首付款61951元，余款242000元以银行按揭贷款的方式支付。2010年1月9日，案外人张宝甫与姜雨微、被执行人孙仁跃签订了购房协议一份，约定以30万元的价格购买孙雨薇、被执行人孙仁跃名下的位于睢宁县××区××楼××室房产及××楼××号车库,付款方式为：合同签订之日支付1万元定金，2010年1月10日支付14万元，上房之日支付14万元，余款1万元待过户时付清。双方约定过户费用由卖方负担，银行贷款亦由卖方偿还。2010年1月10日，从案外人妹妹张真的账户转入姜雨微银行账户14万元，2010年4月18日、4月22日案外人银行账户（开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司，账户：62×××15）分别取款5万元、9万元，2010年4月18日、4月22日姜雨微银行账户（开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司，账户：60×××38）分别现存5万元、转存9万元。2010年4月20日，姜雨微出具了29万元的收条一份。现案外人张宝甫提出异议，认为查封前案外人已购买了涉案房屋、支付了购房款，并已实际占有使用，只是由于被执行人虽然答应在合同签订后一年左右还清贷款、办理过户手续，但经多次催促仍没有提前还贷，导致没有办理过户手续、房屋被查封，请求停止对被执行人孙仁跃名下的位于睢宁县成侯花园16幢1单元302室房产及16幢-1-1号车库的执行。另查明，涉案房屋登记在姜雨微、被执行人孙仁跃名下，共有情况为共同共有，2012年5月7日在房管部门进行了登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，涉案房屋为已登记的不动产，房屋所有权证书登记在姜雨微、被执行人孙仁跃名下，故案外人张宝甫并不是涉案房产的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的���求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述四个条件必须同时具备，缺一不可。本案中，即使案外人与被执行人之间签订买卖合同、支付购房款、交付涉案房房屋是真实的，但必须同时满足未办理过户登记非案外人自身原因这一条件。案外人在签订合同后支付了29万元购房款，已超过了银行按揭贷款的余额，但仍约定按揭贷款由被执行人偿还，放任了风险的发生。案外人陈述双方约定合同签订后一年左右提前还贷、办理过户手续，涉案房屋产权证书在2012年5月7日已经取得，但本院查封行为发生在2017年，近五年之久，在多次催促未果的情况下，案外人仍没有采取有效的措施要求被执行人协助办理过户手续。故本院认为，案外人张宝甫对未办理过户登记自身存在过错。综上，案外人张宝甫的异议请求并不符合法律规定，本院不予支持。据���，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人张宝甫的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  ＸＸ福审 判 员  刘玉平人民陪审员  朱 敏二〇一七年十月三十日书 记 员  宋晓伟附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；���登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执��标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、���事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。