北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11946号上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。法定代表人：任相亮，经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢玉荣，女，1960年10月28日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。委托诉讼代理人：何娟，北京市问为律师事务所实习律师。上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司(以下简称中加恒业公司)因与被上诉人邢玉荣商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云��人民法院（2017）京0118民初5874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人中加恒业公司之委托诉讼代理人徐明，被上诉人邢玉荣之委托诉讼代理人郑泽众均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回邢玉荣全部诉讼请求；2.诉讼费用由邢玉荣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得邢玉荣所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为邢玉荣办理分户产权的条件，未按期办证是因为涉案房屋所在楼栋需补交部分土地出让金，暂时无法为被上诉人办理不动产所有权证书，中加恒业公司一直在积极处理此事，也同意在符合办证条件后为邢玉荣办理。另外，虽然邢玉荣已向中加��业公司提供了办证所需材料，但按照新的文件要求，邢玉荣仍需补充购房承诺书和授权委托书才能办理，但邢玉荣并未提供补充材料。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律（司法解释）规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与邢玉荣《北京市商品房预售合同》约定，如中加恒业公司迟延办证需要承担责任，赔偿的应当是邢玉荣的“直接损失”，而本案邢玉荣并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，邢玉荣关于赔偿金的诉讼请求不应得到支付。三、一审判决未能考虑判决结果与社会效益的结合，并有失公允。北京市密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷一案将中加恒业公司诉至法院，总的求偿金额���达2300多万元。一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，且一审法院支持邢玉荣全部求偿金额也严重畸高，有失公允。综上，请求二审法院依法审理，维护中加恒业公司的合法权利。邢玉荣辩称，同意一审判决，不同意中加恒业公司的上诉意见。邢玉荣向一审法院起诉请求：1.判令中加恒业公司向邢玉荣支付违约损失88649.09元（自2015年9月14日至2017年6月14日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由中加恒业公司承担。一审法院认定事实：对当事人双方没有争议的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、邢玉荣交纳全部房款以及邢玉荣的入住时间等事实，一审法院予以确认。经一审法院核实，邢玉荣实际交纳的房屋总价款为844277元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邢玉荣与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在邢玉荣入住后720日内为邢玉荣办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因邢玉荣未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向该院提供证据证明其已经履行了通知邢玉荣提供材料的义务，该院对该辩解意见不予采纳，因此，对邢玉荣要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，该院予以支持。关于违约损失的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，邢玉荣主张以购房款为基数，按年利率6%计��，符合法律规定，该院对该意见予以采纳。违约金的具体数额，以邢玉荣的请求为限。中加恒业公司主张违约损失数额过高，无依据，对该项辩解意见，该院不予采纳。中加恒业公司的实际违约天数以该院核实的为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：北京中加恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付邢玉荣逾期办理房屋所有权证书违约损失八万八千六百四十九元零九分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二、一审判决确定的违约损失是否适当。对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现邢玉荣未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对邢玉荣未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系邢玉荣一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致邢玉荣迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。中加恒业公司以此为由上诉主张邢玉荣并未举证证明存在直接损失，一审法院以购房款为基数，按年利率6%计算判决违约金适用法律错误。本院对此认为：双方合同中并未对直接损失的含义和范围进行约定，因而一审法院认定该部分约定属于约定不明并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，���当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给邢玉荣办理房产证，限制了邢玉荣对房屋物权的行使，给邢玉荣造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，邢玉荣的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算邢玉荣的逾期办证违约损失。邢玉荣以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，中加恒业公司的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2016元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒙     瑞审判员 尚  晓  茜审判员 龚  勇  超二〇一七年十月十七日法 官 ���理汤和云书记员 郑  海  兴