广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初8238号原告（反诉被告）：李婉姗，女，1994年10月7日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。被告（反诉原告）：欧新卿，女，1954年12月6日出生，汉族，住广东省中山市东区，被告（反诉原告）：何珠泉，男，1954年1月17日出生，汉族，住广东省中山市东区，上列两被告共同委托诉讼代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘朝霞，广东正日律师事务所实习律师。原告李婉姗与被告欧新卿、何珠泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理,并依法对被告欧新卿、何珠泉于诉讼中提出的反诉予以合并审理。原告李婉姗委托诉讼代理人陶兴业，被告欧新卿、何珠泉共同委托诉讼代理人向鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婉姗向本院提出诉讼请求：1.位于中山市东区××路××花园××房的房产产权归原告所有，二被告需要配合原告办理有关房地产过户手续；2.二被告从2017年4月1日起至其配合签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续之日止，以480000元为基数支付每日万分之五的违约金给原告。事实与理由：原告与二被告及居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）于2017年1月12日签订中山市二手房买卖及居间服务合同等文件，约定由二被告（卖方）向原告（买方）转让其所有的位于中山市东区××路××花园××房的房产，转让总价款为480000元、定金为50000元；如卖方未按照合同约定期限履行合同，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金等内容。之后，原告按约定支付了50000元定金、办理取得了银行贷款批复函、向居间方支付了居间服务佣金11520元。由于二被告不予以配合办理银行资金监管账号、签署广东省房地产买卖合同及办理递件过户手续，导致涉案房产交易暂停而无法继续进行，原告多次交涉无果。二被告拒绝继续履行合同的行为已严重地侵害了原告合法权益，给原告造成了较大经济损失。为此，原告特向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，原告李婉姗变更第1项诉讼请求为：两被告配合原告办理中山市东区××路××花园××房的过户手续。原告李婉姗对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交以下证据：1.中山市二手房买卖及居间服务合同、收据、房地产权证、资金托管协议、声明书、价格确认书、中国建设银行客户回单；2.二手房按揭贷款确认书；3.催告函及快递单据；4.收款收据；5.中山市不动产登记资料证明表；6.交通银行个人客户交易清单。被告欧新卿、何珠泉答辩并提出反诉请求：1.解除反诉原、被告所签中山市二手房买卖及居间服务合同；2.反诉被告向反诉原告支付违约金96000元。事实和理由：两反诉原告与被告及居间方家家顺公司于2017年1月12日签订中山市二手房买卖及居间服务合同。该合同约定：两反诉原告将自有的位于中山市东区××路××花园××房的房产转让给反诉被告，转让总价480000元；反诉被告应支付定金50000元，该定金由居间方托管；反诉被告取得银行贷款批复函之日起3个工作日内，应向两反诉原告支付首期款20000元至双方约定的银行监管账户；前述款项支付后，两反诉原告在取得房地产证原件之日起5个工作日内，与反诉被告签署广东省房地产买卖合同。后反诉被告支付了定金45000元。反诉被告违反其口头承诺，未在一个月取得贷款，在反诉原告提醒其办理银行监管账户手续时迟迟不予配合，且在银行出具二手房按揭贷款确认书后未如期支付首期款20000元。反诉被告不如期履行合同义务，已构成严重违约，两反诉原告为维护自身合法权益，依法向法院起诉。反诉原告欧新卿、何珠泉对其辩解以及反诉请求在举证期限内提交以下证据：1.土地证、房产证；2.中山市二手房买卖及居间服务合同；3.资金托管协议；4.产权证明收取凭条；5.收款证据；6.二手房按揭贷款通知书；7.名片；8.短信记录。反诉被告李婉姗对反诉辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。反诉被告李婉姗于反诉中提交的证据与本诉证据一致。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，李婉姗（买方）与欧新卿、何珠泉（卖方）以及家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）、资金托管协议、声明书、价格确认书等文件。二手房买卖居间合同约定：买卖双方交易房地产位于中山市东区××路××花园××房[房产证号：02××/02××]，房产转让总价款为480000元；该房产交易定金共计50000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10000元，合同签订后7个工作日内再向卖方支付定金人民币40000元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方以按揭贷款方式支付楼款，买方意向贷款金额为410000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年2月17日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足，如多于本合同转让总价款的，则买方可向监督银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合；本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）20000元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方；除担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方承担外，其他税费由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或支付转让总价款20%的违约金。二手房买卖居间合同还约定了其它内容。资金监管协议则约定，买卖双方将定金10000元交由居间方免息托管，卖方收款账户为欧新卿名下交通银行账户62×××。前述合同签订当天，家家顺公司收取了欧新卿、何珠泉持有的涉案房屋国有土地使用证原件。后李婉姗分别于2017年1月12日、17日将定金10000元、40000元交由家家顺公司托管。2017年3月22日，中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工商银行中山分行）向李婉姗发出二手房按揭贷款确认书，注明待涉案房地产过户到李婉姗名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向李婉姗发放期限为29年金额为378000元的贷款，收款人户名为欧新卿，收款账户为62×××63。2017年3月25日，李婉姗向欧新卿、何珠泉发出催告函，催促欧新卿、何珠泉须在该函件签发之日起3日内履行办理首期款或一次性所付楼款监管手续、办理递件过户手续的义务。后因就涉案房屋交易产生争议，李婉姗于2017年5月10日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，欧新卿、何珠泉提出反诉，主张前述反诉请求。诉讼中，李婉姗认为欧新卿、何珠泉未予配合办理银行资金监管、签订广东省房地产买卖合同、办理递件过户手续等事宜而构成违约，并表示其愿意以一次性支付剩余房款的方式完成涉案房屋的交易，同时还提交了名下账户余额为470003.5元的交通银行个人客户交易清单以证明其具备支付购房余款的能力。欧新卿、何珠泉称，因李婉姗不予提供银行贷款合同、家家顺公司在贷款发放是否须指定工商银账号的问题上存在欺骗，故其未办理工商银行账户，主张李婉姗利用其在家家顺公司工作的优势欺骗欧新卿、何珠泉，且其未依约支付购房首期款而构成违约。欧新卿、何珠泉提交了何珠泉与家家顺公司员工王婵艺、李婉姗等人的短信记录。有关何珠泉与王婵艺的短信记录内容。2017年1月23日，王婵艺称李婉姗向工商银行申请按揭贷款，何珠泉需提供工商银行账户给贷款银行以收取发放的贷款；何珠泉回复其已按约定提供了交通银行的交易账户，王婵艺告知何珠泉此前提供银行账号为家家顺公司发放定金的账号，合同没有指定贷款银行，并询问何珠泉“交通银行的具体支行是在哪，我沟通下银行这边您的收款账户”；何珠泉回复在北京后，王婵艺再次询问“再具体一点：哪个省，哪个市，哪个支行。拍个银行卡照片，正反面的”，何珠泉回应“合同按揭时间是2月17日，还没到时间”，王婵艺提醒“提前准备好资料给银行，银行还要审批”以及“希望您配合一下流程。”2017年1月24日，何珠泉询问家家顺公司能否提供按揭银行所需的文件复印件后其再决定，表示银行监管账户“以元宵节后买卖双方签字确定那个银行为准”，王婵艺表示何珠泉未告知其交通银行账户具体支行，何珠泉回应“你们公司经常帮客户贷款与多个银行接触，难道没有监管账户的样式吗？你们提供不了，只有自己有时间才去了解，我不可能连监管条款影子都没见到就决定吧？起码都有几个银行参考吧”，王婵艺称贷款银行需要何珠泉账户以便发放贷款，表示“本身是要贷款同行的卡，您这边不提供工行卡，交行卡的话我可以去银行沟通一下试试异行卡，但是您要这边提供交行的卡（复印件也行，哪里开户行支行，户名）”，并告知何珠泉可自行向银行咨询，何珠泉则回应“那等我咨询完再决定”。2017年2月12日，王婵艺询问何珠泉是否向银行咨询过银行卡账号的问题，何珠泉未予回复。2017年3月3日，何珠泉表示合同签订近2个月都未将房款支付至其交通银行卡上，王婵艺回复因何珠泉迟交资料，需等同贷书审批下来后安排过户，何珠泉回应“不是我迟交，我签合同时已提交了银行卡账号给你们”，王婵艺表示“下周看客户同贷书下来可以安排过户”。2017年3月23日，何珠泉称“我现在过去你店拿同贷书”，王婵艺表示其可直接到店里联系店长。2017年3月24日，王婵艺询问何珠泉是否拿到同贷书以及“今天你大概几点方便约时间核税过户”，何珠泉称“银行监管协议未签”；王婵艺表示“今天过户前可以去银行签”，何珠泉询问“难道空白的银行监管协议属于国家机密，不可以提前了解？”；王婵艺表示可以去其家中详细说明有关银行监管协议，何珠泉回复如果看不懂才需要家家顺公司解释，表示“没签合同前，什么都可以，签完以后又不一样，所以我一定要先看协议”，王婵艺回复“没有不一样，可能表达方面有误差，我先跟你说下情况，你再确定要不要签银行监管协议”以及“你看能不能安排4月之前过户”；何珠泉称“如果按你们签合同时的承诺，保证过一个月内按揭房款全部到达我银行卡上，现在早就交易完成了”；王婵艺再次询问能否尽快安排时间时，何珠泉回复“春节前我要你们提供银行有关资料给我，那时候你们没有尽快呢？到现在以各种理由没有提供给我，为什么要我办事就要尽快”，王婵艺随即解释“客户在过户前跟业主协商去银行把首期款监管，再过户，过户到领证后（10个工作天）银行放款给业主账号，这一环节是合同上流程，这个环节可以根据客户业主协商去掉的，这一环节去掉的话，业主就可以在过户之后当天就能收（银行贷款除外）首期款可以直接转账给你的，过户你就可以直接等银行放款，至于银行监管放款，至于银行监管方面你觉得怎么样方便我们可以跟客户协商”，何珠泉回应“从签约之日起一个月内保证按揭款全部汇入我银行卡，难道对你们这个简单的承诺我都听不明白吗”以及“春节我要你提供银行有关资料给我，你尽到义务吗？是你错还是我错？”2017年4月4日，王婵艺催促何珠泉就是否继续交易涉案房屋给予回复，何珠泉称其已两次电话家家顺公司店长要求解释2个月多才取得同贷书的原因，并询问李婉姗是否如期履行申请银行按揭贷款的义务，王婵艺回复李婉姗是在2017年2月17日前申请按揭，出具同贷书的时间应以银行审批为准；何珠泉表示“我向郭店长要求提供你们办理按揭的原始资料及缴费发票的复印件”，王婵艺回复家家顺公司无权取得银行按揭资料后，何珠泉表示“那你们也应该告诉我是什么时候办理按揭，又是什么时候缴费的”，王婵艺回复“签按揭是2月17日前，至1月22日，我们按揭联系你提供工商银行卡收款，你不配合……2月20日你拿银行卡过来了，3月份银行同贷书下来至现在，准备安排过户，你这边一直迟迟不答应”，何珠泉表示银行发放贷款不要求同行卡及家家顺公司存在工作失误。2017年4月5日，王婵艺告知“签按揭是1月20日，还没有交税费，因为你这边不配合去核税审税”，何珠泉回复“你没有按顺序履行合同，如果你现在终止合同，我还可以退你部分定金，以免扩大损失。”何珠泉与李婉姗的短信记录内容。2017年1月17日，何珠泉询问“1月12日签订××栋××座房屋买卖合同，是否是善意取得？效力如何”，李婉姗回复“有的，我今天早上会把4万定金转到您账上，签合同当天刷了一万在公司做监管的，昨天已经申请放款，今天下午应该也会到账的”，后李婉姗告知何珠泉40000元定金已到何珠泉账户上，何珠泉称“你这是强行交易”，李婉姗回复双方是公平交易，希望双方顺利完成交易。2017年4月13日，李婉姗表示“我这边首期款已经准备好好久了，银行同贷书已经批复下来，你什么时候有时间去过户”，何珠泉表示“我4月5日上午已回复王小姐”。另查，截至2017年8月14日的中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市东区××路××花园××房[土地证号：国（2014）易**××；房产证号：02××/02××]的不动产即涉案房屋，权利人为何珠泉、欧新卿，不存在查封或抵押情形。又查，李婉姗曾是家家顺公司员工。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李婉姗与欧新卿、何珠泉签订的二手房买卖居间合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为违约方的认定问题。二手房买卖居间合同约定首期款应支付至双方约定的银行监管账户，在李婉姗支付首期款前，欧新卿、何珠泉应配合办理银行资金监管手续。李婉姗取得银行贷款批复后，家家顺公司多次催促欧新卿、何珠泉办理签署资金监管协议、核税过户等手续，何珠泉以未见空白资金监管协议及银行资料、未于合同签订一个月内取得同贷书等为由未予配合。实际上,何珠泉拒绝家家顺公司就资金监管事宜做进一步解释说明,在银行已同意就李婉姗购买涉案房屋发放贷款的情况下，家家顺公司或李婉姗是否出示银行资料并不影响何珠泉、欧新卿享有其卖方的收款权益，何珠泉、欧新卿也没有证据证明各方存在须于合同签订之日起一个月内取得银行贷款批复的约定，即何珠泉、欧新卿未予办理银行资金监管手续的理由不能成立。因此，首期款未能支付的原因在于何珠泉、欧新卿未能办理银行资金监管。现李婉姗已如约履行支付定金、取得银行贷款批复等合同义务，何珠泉、欧新卿未配合办理银行资金监管手续，且单方要求终止合同，何珠泉、欧新卿的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于何珠泉、欧新卿所述欺骗行为的问题。李婉姗曾为家家顺公司员工的身份，其就涉案房屋交易时已知晓，且其提交的证据也不能证明李婉姗有利用身份优势影响公平交易。家家顺公司虽曾要求何珠泉提供贷款银行同行卡作为银行资金监管账户、收取银行贷款，但何珠泉要求通过交通银行账户收款后，家家顺公司明确同意与银行沟通并获得应允，贷款确认书也载明以欧新卿交通银行账户作为贷款发放账户。从短信记录来看，家家顺公司已尽作为居间方的说明、告知等义务，并无不当行为。因此，本院对何珠泉、欧新卿认为李婉姗、家家顺公司存在欺骗行为的陈述不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李婉姗已依约支付定金且具备购房余款支付能力，在合同履行过程中不存在任何过错，涉案房屋也不存在抵押、查封等问题，本案不存在无法履行的情形。故李婉姗要求何珠泉、欧新卿继续履行合同，将涉案房屋过户至李婉姗名下，并以购房总价款480000元为基数自2017年4月1日起按每日万分之五支付违约金至办理递件过户手续之日止的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。相反，何珠泉、欧新卿主张解除合同及要求支付违约金的反诉诉求，没有事实及法律依据，本院均予以驳回。同时，根据权利义务对等原则，李婉姗亦应履行其相应付款义务，故李婉姗应在何珠泉、欧新卿配合过户的同时向何珠泉、欧新卿支付剩余的购房款430000元（480000元-50000元）。何珠泉、欧新卿须配合李婉姗收取相应款项。至于在交易中产生的税费问题，根据二手房买卖居间合同的约定，应由李婉姗自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告欧新卿、何珠泉于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告李婉姗将位于中山市东区××花园××幢××座××房的房地产[土地证号：国（2014）易**××；房产证号：02××/02××]过户至原告李婉姗名下，与此同时，原告李婉姗向被告欧新卿、何珠泉支付剩余购房款430000元；二、被告欧新卿、何珠泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婉姗支付违约金（计算方法：以480000元为基数，自2017年4月1日起按每日万分之五计算至被告欧新卿、何珠泉协助办理递件过户手续之日止）；三、驳回反诉原告欧新卿、何珠泉的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8634元（原告李婉姗已预交），由被告欧新卿、何珠泉负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1100元（反诉原告已预交），由反诉原告欧新卿、何珠泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉审 判 员  李劲松人民陪审员  郭绮文二〇一七年十月十七日书 记 员  陈 璐刘家华