广东省东源县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1625民初832号原告：河源市鑫平物业管理有限公司，地址：河源市红星路203号万隆华庭。法定代表人：伍冬萍。委托诉讼代理人：欧阳尉，广东宝富律师事务所律师。被告：杨尚东，男，汉族，1986年9月15日出生，住河源市源城区，委托诉讼代理人：邓小红，广东卓献律师事务所律师。原告河源市鑫平物业管理有限公司（以下简称鑫平物业）诉被告杨尚东物业服务合同纠纷一案,本院于2017年8月4日立案受理后，依法由审判员李衍军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳尉，被告的委托诉讼代理人邓小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费27661元、维修基金3017元，合计30678元；2、判决被告支付自物业管理费逾期之日的违约金按每天应交管理服务费的千分之三计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是于2009年在河源市源城区成立的一家专业物业管理机构，2016年7月28日，原告与东源县滨江花园物业管理有限公司达成《物业小区服务管理经营权转让协议》，协议约定甲方（东源县滨江花园物业管理有限公司）原来未收取的物业管理费、车辆服务费、水费、维修基金等一切由一方（河源市鑫平物业管理有限公司）负责收取并归一方（河源市鑫平物业管理有限公司）所有。2016年8月，原告与滨江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，正式成为滨江花园小区的“管家”。被告杨尚东为滨江花园2-17号房业主，自2009年1月至2017年6月拖欠物业费27661元、维修基金3017元。原告作为合法继受被告债务的权利主体，有权力向被告追缴拖欠的物业管费用。被告对上述拖欠的物业费用，经原告多次电话、律师函反复催缴，被告均未及时缴纳，故特提起诉讼，请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、答辩人认为，鑫平物业公司不具有诉讼主体资格。根据物权法第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，鑫平物业公司并没有提交任何有关其是业主依法选聘的任何依据，也没有提交业主向其交付物业费的证据，因此，答辩人认为，本案原告鑫平物业公司提供的证据完全不足以证明其具有诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。二、杨尚东并没有与东源县滨江花园物业管理有限公司签订与物业服务有关的合同、协议等，也无享受到任何一家物业公司提供的物业服务。因此，鑫平物业公司基于其受让东源县滨江花园物业管理有限公司所得的权利，与杨尚东无关，鑫平物业无权要求杨尚东交纳物业管理费或维修基金。三、鑫平物业公司并没有提供物业收费标准，其在诉状中的物业收费标准无任何根据。四、退一步讲，若法院认定杨尚东需要缴纳物业管理费用、维修基金、违约金的，但鑫平物业公司主张的诉求不合理。1、鑫平物业没有提供证据证实其或滨江花园物业管理公司提供了物业服务；杨尚东是在2011年才购买滨江花园2-17号房屋的，就算要计算物业管理费，也应当是从购房后才能计算，而非2009年开始；另外，鑫平物业在起诉前亦未以任何方式向杨尚东进行催收；2、《物业管理服务合同》并无对违约金的约定，故鑫平物业要求支付违约金的诉求是无事实根据的；3、鑫平物业主张的物业管理费已过2年诉讼时效；4、鑫平物业要求杨尚东支付维修基金没有依据，鑫平物业没有收取维修基金的主体资格；5、鑫平物业提供的服务完全不符合合同的约定，即使法院认定杨尚东需要支付物业管理费，也应当减少数额；6、鑫平物业提供其与业主委员会签订的物业合同，但没有公告公示，亦没有告知杨尚东。此外，如果滨江花园成立了业主委员会且选聘物业公司，也没有一家物业公司告知杨尚东。至于滨江花园的业主委员会选聘物业公司的程序是否合法，仍有待确定。综上，鑫平物业的诉求没有依据，请求法院依法驳回其诉求，维护答辩人杨尚东的合法权益。经审理查明，2016年7月28日，东源县滨江花园物业管理有限公司（以下简称滨江物业）作为甲方与原告作为乙方签订《物业小区服务管理经营权转让协议》，协议约定甲方原来未收取的物业管理费、车辆服务费、水费、维修资金等一切由乙方负责收取并归乙方所有。2016年8月15日，滨江花园业主委员会作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由原告对位于广东省河源市东源县仙塘镇仙塘大道的商住小区滨江花园实行物业管理。第十八条甲方权利义务第11款约定甲方负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金。第二十一条物业管理服务费第2款约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月电梯房每平方米1.1元、楼梯房每平方米0.7元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月电梯房每平方米1.1元、楼梯房每平方米0.7元向乙方缴纳，此单价不包括房屋本体维修基金。第3款约定本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5号。第9款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3交纳滞纳金处理。滨江物业印制的《滨江花园小区提供物业管理服务收费价目表》载明本体维修基金0.12元㎡/月。被告杨尚东于2011年购入滨江花园小区2栋A2-17卡商铺（规划用途：商铺），建筑面积227.24㎡。庭审中，被告陈述滨江物业从未向其催收过物业管理费，认为其属于免收物业管理费，并自认从未向滨江物业或者鑫平物业交纳过物业管理费及维修基金。以上事实，有原告提交的原告企业法人营业执照复印件、法人代表证明、法人身份证、原告与滨江物业达成《物业小区服务管理经营权转让协议》、原告与滨江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》、《滨江花园小区提供物业管理服务收费价目表》，被告提交的房产证、照片以及庭审笔录等予以证实，并经庭审认证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为,滨江物业与原告签订的《物业小区服务管理经营权转让协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。原告与滨江花园业主委员会订立的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。本案中，被告作为滨江花园小区的业主，受该小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》约束，原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。被告提交的答辩状辩称“鑫平物业提供的服务完全不符合合同的约定”，由此可证实被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务，应当履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出一直受房屋外墙漏水、渗水影响，导致室内装修损毁严重，被告未提供证据证实，且室内装修亦可能属于房屋质量问题，与本案不是同一法律关系。关于被告提出的小区旁边的道路一直不通，严重影响被告出行，因被告提供的照片具有即时性特点，不足以证明原告提供的物业服务具有持续性瑕疵。综上，原告要求被告支付拖欠物业管理费理由正当，本院予以支持。关于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效问题，根据《物业管理服务合同》第二十一条第3款“本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5号”，该约定即是分期支付物业管理费的约定，每个月的物业管理费都有各自的产生时间，都是一笔独立的债，被告只要未在合同约定的时间内履行该笔债务，即侵害了原告对该笔物业管理费享有的权利。因此，分期物业管理费的诉讼时效应从债权人知道或应当知道债务人欠交每期物业管理费或者拒付每期物业管理费之日起计算，使用2年诉讼时效。原告主张多次就物业管理费通过电话、小区张贴公告、发律师函向被告催缴，但被告均予以否认，原告亦未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情况。本案原告于2017年8月4日提起诉讼，故原告主张物业管理费在诉讼时效范围内的部分，即2015年8月5日至2017年6月份的物业管理费在诉讼时效内，合计23个月计为5749.17元（23月×227.24㎡×1.1元/㎡）本院予以支持。关于维修基金问题，滨江物业作为甲方与原告作为乙方签订《物业小区服务管理经营权转让协议》约定“甲方原来未收取的物业管理费、车辆服务费、水费、维修资金等一切由乙方负责收取并归乙方所有”，同于上述物业管理费关于诉讼时效的认定，原告诉求2015年8月5日至2017年6月份的维修基金在诉讼时效内。根据《物业管理服务合同》第十八条甲方权利义务第11款“甲方负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金”，维修基金由滨江花园业主委员会筹集，故对原告要求被告交纳《物业管理服务合同》签订之日即2016年8月15日及之后的维修基金的诉求，本院不予支持。综上，被告应向原告交纳2015年8月5日至2016年8月14日共计12个月的维修基金合计为327.23元（12月×227.24㎡×0.12元/㎡）。关于违约金问题，因原告提供的物业服务有不完善之处，考虑到被告亦不是恶意拖欠物业管理费，故本院对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨尚东于本判决生效后十日内支付原告河源市鑫平物业管理有限公司拖欠的物业管理费5749.17元、维修基金327.23元，合计6076.4元；二、驳回原告河源市鑫平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费284元（按简易程序收费），由原告河源市鑫平物业管理有限公司负担228元，被告杨尚东负担56元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 李衍军二〇一七年十月十一日法官助理 黄丽静书 记 员 杨书劼