吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2506号上诉人（原审被告）：郑秀芹，女，1967年2月27日生，汉族，吉林市丰满区药品食品监督管理局职员，住永吉县。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪培涛，男，1973年7月8日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：吉林市华颐房地产开发有限公司。住所地永吉v法定代表人：徐洪海，经理。委托诉讼代理人：朱永春，男，职员。被上诉人（原审第三人）：尹振国，男，汉族，1972年5月5日生，住吉林市船营区。上诉人郑秀芹因与被上诉人倪培涛、尹振国、吉林市华颐房地产开发有限公司（以下简称华颐公司）案外人执行异议之诉一案，不服永吉县人民法院（2017）吉0221民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑秀芹及委托诉讼代理人王冬梅，被上诉人倪培涛的委托诉讼代理人肖建国，被上诉人尹振国，被上诉人华颐公司委托诉讼代理人朱永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑秀芹上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回倪培涛的诉讼请求。二、诉讼费由倪培涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）尹振国针对本案诉争房屋曾经向人民法院提起诉讼，已经被人民法院判决驳回诉讼请求，认定其并非本案诉争房屋的实际权利人。（二）一审判决认定尹振国与倪培涛建立民间借贷法律关系，尹振国以华颐公司的名义与倪培涛签订书面合同错误，尹振国并非诉争房屋实际权利人。（三）诉争房屋登记在华颐公司的名下，物权归华颐公司所有。二、倪培涛主张的证据不足。（一）倪培涛没有在法院查封之前与华颐公司签订买卖合同。（二）倪培涛也未与华颐公司履行商品房屋买卖合同。（三）倪培涛与尹振国之间民间借贷证据不足。（四）诉争房屋被查封之前无人占有。（五）倪培涛没有办理房屋登记，自身存在过错。三、一审法院采信证据错误，诉争房屋并未实际用电。倪培涛辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律并无不当，郑秀芹上诉没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。华颐公司辩称，驳回上诉，维持原判。尹振国辩称，驳回上诉，维持原判。倪培涛向一审法院起诉请求：对坐落于永吉县北大湖（原五里河）镇华颐小区1号楼4号商业网点房屋中止（终止）执行，解除查封。一审法院认定事实：永吉县北大湖镇华颐小区是由尹振国借用华颐公司资质开发建设，该小区2011年末建设完毕，并登记在华颐公司名下。尹振国与华颐公司约定，开发的楼盘所有权归尹振国。2011年9月29日尹振国向倪培涛借款60万元，后双方约定用该小区1号楼4号商业网点房屋抵顶60万元借款。2012年3月21日尹振国以华颐公司名义与倪培涛签订商品房买卖合同，尹振国在华颐公司委托代理人处签字，并以华颐公司名义为倪培涛出具了购房款的收据。2012年11月11日、2013年9月6日、2014年11月6日倪培涛向该小区的吉林市炘昱供热有限公司分别交三个冬季的供热费，每年6125.00元。自2012年7月5日至2015年1月17日向永吉县北大湖镇自来水站交了四年的自来水费，每年180.00元。郑秀芹依据（2013）永民一初字第482号民事调解书，向永吉县法院申请执行，2014年1月3日永吉县法院查封了争议房屋。涉案房屋因第三人的原因没有在法院查封前办理过户登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”倪培涛借款给尹振国，双方之间建立民间借贷法律关系，后双方协商用争议房屋抵顶借款，即双方变更原民间借贷法律关系为房屋买卖合同关系，尹振国以华颐公司的名义与倪培涛签订了书面买卖合同，从实际权利人的处分权利到名义权利人的处分权利均完成了签订买卖合同的要件。郑秀芹对倪培涛在买卖合同中倪培涛的签字提出异议，倪培涛当庭对该签字予以认可，且之后其又以实际行动履行了该合同，不论当时买受人是否为倪培涛亲自签字，都不能据此否认该买卖合同的合法有效性。倪培涛支付的房屋价款收据，供热费票据、水费票据相互佐证，应该确认尹振国、华颐公司于2012年已将房屋交付给了倪培涛，即倪培涛在人民法院查封前已实际占有争议房屋。永吉县人民法院执行局查封时拍摄的照片只能反映该房屋的外部情况，房屋占有应从房屋的交付和管理等方面确定。本案尹振国、华颐公司、倪培涛均承认房屋已交付，倪培涛提供的供热费、水费票据能确认倪培涛对房屋进行管理，故仅有执行局查封时拍摄的照片，没有其他证据相佐证，不能认定倪培涛没有占有该房屋。争议房屋办理过户登记需以华颐公司完成为个人办理过户的前期程序为前提，即非因倪培涛自身原因未办理过户登记。此外，没有证据证明倪培涛名下在本地尚有其他房产。郑秀芹以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定进行抗辩，但从本案查明的事实上看，倪培涛的主张符合上述司法解释的相关规定，即不论依据第二十八条还是依据第二十九条规定，其权利都能够排除人民法院的执行。故对倪培涛的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决。一审法院判决：一、倪培涛提出的案外人执行异议成立，不得执行永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号商业网点的房屋；二、驳回倪培涛的其他诉讼请求。案件受理费100元，由郑秀芹负担。一审法院作出的（2016）吉0221执异7号执行异议裁定于判决生效时自动失效。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议的焦点应为倪培涛主张的停止执行华颐小区1号楼4号商业网点的诉讼请求应否得到支持。倪培涛该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而倪培涛是否享有相应民事权益取决于其与华颐公司之间的以房屋买卖关系是否真实，并已实际履行。关于房屋买卖关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、倪培涛与华颐公司之间成立房屋买卖法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、房屋买卖协议何时签订，是签订于一审法院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、倪培涛是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于一审院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案，倪培涛应对房屋买卖关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的商品房买卖合同、购房款收据、中国农业银行卡交易明细清、供热费收据、自来水收费收据、房屋装修照照片等能够形成完整闭合的证据链，可以证明倪培涛与华颐公司之间的商品房买卖关系客观存在，华颐公司已向倪培涛实际交付争议房屋，该房屋买卖的事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华颐公司的原因而客观上未办理过户登记，故倪培涛享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号商业网点的诉讼请求，应予支持。虽然郑秀芹上诉称，倪培涛没有在法院查封之前与华颐公司签订买卖合同，也未与华颐公司履行商品房屋买卖合同，诉争房屋被查封之前无人占有使用等，但其未能提供足以反驳倪培涛与华颐公司签订商品房买卖合同及倪培涛已经对诉争房屋实际占有使用这一客观事实的证据，依照依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应当由郑秀芹承担举证不能的后果责任，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，郑秀芹的上诉请不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑秀芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 英审 判 员 孙 伟代理审判员 陈 卓二〇一七年十月十八日书 记 员 李玉娇