江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0682民初8014号原告（反诉被告）：如皋月星家居广场管理有限公司，住如皋市如城街道益寿南路118号。负责人：丁佐勇，董事长。委托诉讼代理人：陈立青、吴庆华，江苏慧眼律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：陈九虎，男，1974年10月3日生，住如皋市。委托诉讼代理人：章莲，如皋市城北街道法律服务所法律工作者，特别授权。原告（反诉被告）如皋月星家居广场管理有限公司（以下简称月星家居）与被告（反诉原告）陈九虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭四次公开开庭进行了审理。月星家居委托代理人陈立青到庭参加一、二两次庭审，委托代理人吴庆华及陈九虎委托代理人章莲四次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告月星家居向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原被告的房屋租赁意向协议书；2、被告向原告支付截止起诉之日的房屋租金及综合费用107040元，同时按15元/平米/月的标准支付原告自起诉次日至还清之日的房屋租金、综合费用及同期银行贷款利息；3、被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，要求判令：1、依法确认原被告签订的展位租赁意向协议书已经解除；2、被告按30元/平米/月的标准向原告支付2015年3月8日（建材馆开业之日）至2016年5月9日（协议解除通知到达之日）期间的房屋租赁及综合费用188200元；3、被告按30元/平米/月的标准向原告支付2016年5月10日至2016年9月7日期间的房屋占有使用费52900元；4、被告自起诉之日至实际还清之日以上述二、三两项费用之和为基数按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2014年9月15日签订展位租赁意向协议书，约定原告将位于如皋市如城街道益寿南路118号如皋月星家居广场10号楼二层10-209、210的展位出租给被告使用，租赁期限三年，租金及综合费用标准为30元/平米/月。之后，被告按协议约定给付原告定金4万元及质保金1万元。从2014年10月19日被告进场装修至今已累计21个月，至今未能开门营业，且未履行相关合同事宜，经原告多次催缴仍未向原告缴纳房屋租金，截止起诉之日被告已拖欠原告16个月房屋租金及综合费用107040元。被告陈九虎辩称：一、原告请求缺乏基本的事实支持，应予驳回。1、原告所述事实仅是依据协议书的内容推测而来，系主观臆断，并无客观事实证明双方所签协议书已经解除。合同的解除是基于合同的成立生效，本案双方所签协议书并未约定具体承租面积、期限、租赁费用及起算时间、违约条款等内容，第八条约定“本协议内容仅为展位预定依据”，对于签订正式的书面合同在协议书中也有约定，故必须双方签订正式的书面合同方能生效。协议书只是双方达成的附条件要约、商谈的承租意向，是根据要约事实为房屋租赁合同成就所作前期条件准备，不具备房屋租赁合同的成立生效要件，更无谈租金之说。2、原告认定协议书就是租赁合同明显错误，退一步讲，即便双方按照协议书实际履行租赁行为，原告也不具备单方解除条件。原告是选择诉讼方式行使解除权，提请法庭注意：（1）被告从未收到原告任何信函，被告留有电话号码随时可找到住所和被告本人。（2）原告早在诉至法院前就将展位出租给他人，是原告存在违约。（3）原告在诉讼过程中私自拆除损毁被告按约添置的展位装修物，是对法律的亵渎和法院权威的挑衅，造成对被告侵权，要求原告继续履行协议书约定，将所拆展位恢复原状并赔偿被告损失。二、签订意向书时被告对房屋的实际情况不十分了解，原告隐瞒了房屋存在渗漏情况，致使被告装修了展位不能实际使用，因此不能向被告主张租金。三、原告所述开业公告未通知被告，对被告不产生法定效力。四、协议书未明确支付租金的具体时间，双方并未签订正式租赁合同，约定租期三年，被告可以在三年内支付均不违背法律规定。五、被告从未收到原告任何催缴通知及信函，租金主张超出法律时效。六、基于第2、3项诉讼请求均不成立，第4项请求缺乏依据。七、需审核原告出租房屋是否具有建设工程规划许可审批，此关系租赁合同是否有效。八、诉讼费应由原告自行承担。反诉原告陈九虎向本院提出反诉请求，要求判令：1、反诉被告双倍返还定金80000元、质保金10000元，并赔偿反诉原告装修费用427301元，合计517301元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告双方于2014年9月15日签订展位租赁意向协议书，约定反诉被告将位于如城街道益寿南路118号如皋月星家居广场10号楼二层10-209、210的展位出租给反诉原告使用，租期三年。协议签订后，反诉原告按约支付定金40000元及质保金10000元，并对展位进行了装修，装修后还未进入使用，反诉原告就发现房屋存在严重漏水问题，致反诉原告无法营业，后反诉原告就漏水问题多次要求反诉被告退回定金及质保金，并要求反诉被告给与赔偿，反诉被告不仅不理睬，还在未通知反诉原告的情况下将反诉原告展位内的装修私自拆除，给反诉原告造成巨大损失。反诉被告月星家居辩称：1、反诉原告自2014年10月19日进场装修，至今累计21个月一直未能开门营业。反诉被告自2015年11月至2016年6月三次发函向其催缴租金及综合管理费，但反诉原告至今未缴纳。反诉被告在2016年两次催缴通知书中明确通知对方解除合同、结清费用、拆除可拆卸物，逾期责任自负。反诉原告接通知后置若罔闻，是对他人权利的蔑视和对其自身权利的放弃，为保证反诉被告的正常运营及避免损失进一步扩大，反诉被告行使法定解除权后组织人员进行清场，并无不当，拆除损失应由其自行承担；2、展位交付长达两年之久，反诉原告从未向反诉被告提出任何关于展位存在渗漏的问题，且在反诉被告三次发出催缴函的情况下，也未提出任何异议，反诉原告作为违约方依法应承担没收定金的法律责任，质保金可以退回；3、按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度，铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等可以认定形成附合，安装空调、抽油烟机等则不能认定形成附合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》相关规定，反诉原告断断续续对承租房屋进行初步装修，截止2016年9月7日，累计18个月未付一分钱房租，构成根本违约，租赁合同解除系反诉原告单方过错所致，且之前反诉被告通知其自行拆除，反诉原告一直置若罔闻，故反诉原告要求赔偿无法律依据，应予驳回。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，如皋月星筹备组招商方案第三条新店培育期优惠政策载明:“首次租赁合同期为三年一签，合同期内共给予入驻商场的品牌商实际18个月的免租优惠培育政策，具体操作为：第一年交纳6个月，免6个月；第二年交纳6个月，免6个月；第三年交纳9个月，免3个月。与商场同步开业再奖励3个月”。建议建材馆10#馆2F综合费用为30元/平米/月。2014年9月15日，月星家居为甲方、润成创展为乙方，双方签订《展位租赁意向协议书》一份，载明：“甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，现就如皋月星展位租赁事项达成以下意向：一、乙方自愿向甲方预定位于如皋市××号的如皋月星家居广场内拾号楼贰层10-210、209的展位。二、乙方经营建材木门品类，润成创展品牌，意向承租净面积约为378平方米。（公摊系数20%，待签订正式合同时以实测面积为准）。三、意向承租期：以商场开业日期为准，叁年期。四、乙方确认所承担展位租金价格为30元/m2/月。（具体优惠及免租政策按《租金及新店培育期优惠办法》执行）。五、甲方如遇商场布局（调整）改动，需调整乙方预定展位，将提前与乙方友好协商，达成共识。六、本协议签订之日乙方应向甲方交纳定金人民币4万元，质保金人民币2万元。七、如乙方在接到甲方通知要求入场装修，必须在十日内办理进场装修手续，否则视同乙方放弃该展位承租权。八、本协议内容仅为展位预定依据，待正式合同签订后，本协议自动失效。九、本协议仅签一份，经甲、乙双方签字生效并由甲方保管。”甲方签约代表在甲方签约（代表）栏签名，被告陈九虎在乙方签约代表栏签名捺印并签署个人联系电话、身份证号码。之后，被告方实际向原告月星家居交纳定金4万元、质保金1万元。2014年9月21日，原告月星家居通过qq邮箱向被告发送《关于建材馆展位装修图纸设计的统一要求》，对展位装修施工界址、装修设计图纸提供要求等做出统一要求，并注明“2014年10月10日前须进场装修。”2014年10月19日，被告开始对上述租赁展位进行装修。2015年3月8日，如皋月星家居广场建材馆开业。2015年11月5日，原告月星家居通过国内挂号信函向如皋市宁海西路城市花园南大门向西润成创展木门店陈久虎邮寄《通知》一份，载明：“请贵方务必于2015年11月10日前期间到商场招商部签订《展位租赁合同》，贵展位的合同面积是446m2（含公摊），请核实。截至2015年10月28日，贵方应当在2015年5月1日前支付第一年（即2015年5月1日至2016年4月30日）的展位综合费用合计￥80280元整给我公司，经核算仍有￥80280元未支付给我公司，请贵方于2015年11月10日营业结束前将应付租金￥80280元支付给我公司。如在规定时间内未办理相关手续，将视作放弃对该展位的承租。”经查询，该《通知》于2015年11月8日由收发范小燕签收。2016年5月7日，原告月星家居通过国内挂号信函向如皋市宁海西路城市花园南大门向西润成创展木门店陈久虎邮寄《通知》一份，载明：“贵方经营展位自2014年10月19日进场至2016年5月7日累计装修18个月，至今未能开门营业，且未履行相关合同事宜并欠缴我司相关款项，经商场工作人员多次向你催缴及书面通知催缴无果，现根据法律相关规定，解除前期双方签订的《展位租赁意向协议书》，我司收回10B01面积446m2的展位，且不承担由此带来的任何责任。请贵方于2016年5月12日前期间到商场结清相应费用，并将可移动物品撤离展位，如未在规定时间内撤离可移动物品，我司将自行清理展位物品，所拆除费用由贵方承担，并根据法律规定追究贵方违约责任。”经查询，该《通知》于2016年5月9日由同事代收。2016年6月1日，江苏慧眼律师事务所通过国内挂号信函向如皋市宁海西路城市花园南大门向西润成创展木门店陈久虎邮寄《通知》一份，载明：“受月星公司委托，就贵方与月星公司房屋租赁合同的有关事宜至函如下：贵方经营展位自2014年10月19日进场至2016年5月18日累计装修18个月，至今未能开门营业，且未履行相关合同事宜并欠缴月星公司13个月房屋租金及综合费用86970元，经月星公司多次向贵方催缴及书面通知催缴无果，根据法律相关规定，月星公司决定解除与贵方签订的《展位租赁意向协议书》，收回10B01面积446m2的展位。请贵方于2016年6月6日前到月星公司财务部结清相关费用，并将可移动物品撤离展位，如未在规定时间内撤离可移动物品，月星公司将组织人员进行清理，由此产生的费用由贵方承担，同时月星公司将根据法律规定追究贵方违约责任。…望贵方接函后3日内与月星公司或本律师联系，商定欠款给付期限及撤场事宜。否则，由此导致的一切损失由贵方承担！”经查询，该函件于2016年6月3日由前台吴某代收。2016年8月10日，如皋市联创商业管理有限公司为甲方（出租人）、朱明静为乙方（承租人）、月星家居为丙方（管理人），三方签订《如皋月星家居广场展位租赁合同》，约定由乙方承租位于如皋市××号的如皋月星家居广场编号为10B01的展位，计租面积410平方米（含实际使用面积20%的公共分摊面积），用于经营世友地板，丙方于2016年8月11日向乙方交付租赁展位，租赁期限自2016年12月1日起至2018年4月30日止。…乙方承租展位综合费用每月为30元/m2，月合计12300元…乙方签订本合同之日起十日内，向丙方支付至少相当于一个月综合费用的商品质量保证金2万元，如遇乙方经营商品出现质量投诉而在七个工作日之内未及时解决的，则乙方应无条件服从丙方做出的决定，丙方因此而付出的一切费用将从乙方缴纳的商品质量保证金中扣除…2016年8月12日，原告月星家居诉至本院，要求判如前请。2016年9月7日，原告月星家居单方面组织人员将被告租赁的展位装饰装修拆除。原告月星家居当庭陈述，被告按其自身要求进行装修，原告不予干涉，对装饰装修物的归属双方没有约定。原告为减少双方损失，在通知清场期限届满后对出租房屋进行清场。除三台吸顶空调拆卸后暂时保存、地面砖未拆除外，其余无法继续使用的物品均作为垃圾扔掉。涉案展位于2017年9月8日（除西南角一间含公摊面积约36m2外）交付给案外人朱明静。2016年9月13日，被告（反诉原告）陈九虎于庭审时提出反诉，要求判如前请。庭审过程中，被告陈九虎一方陈述，大约2016年1月装修结束，至今未对展位进行使用。之所以没有签订正式合同是因为原告月星家居知道自己房子存在瑕疵，被告多次要求原告签订正式合同对房屋进行修理，原告没有理睬，也从未向被告索要过任何租金，原告所述向被告发出的信函，被告本人一直没有收到，责任在原告。因为没有签订正式合同，故对装修也没有约定，被告根据自己所做品牌要求进行装修，对装饰的归属权双方没有约定，装饰装修应当全部属于被告。2017年6月23日，江苏海正土地房地产评估有限公司根据本院委托，对涉案展位的装饰装修至拆除时的重置价值作出评估，确认为37万元。原被告双方确认租赁净面积为372m2，按照协议约定含公摊系数20%计算为446m2。为此，反诉原告陈九虎支付评估费2万元。2017年8月18日，经本院组织，月星家居将拆除的涉案吸顶空调内机、外机（格力5匹各3台）、空调铜管（5匹配套共3根）交付陈九虎。以上事实，有原告（反诉被告）所举展位租赁意向协议书、发送邮件截图、关于建材馆展位装修图纸设计的统一要求、建材馆开业宣传广告照片、三次催缴通知及函件、国内挂号信函收据、邮寄回执邮件查单、投递邮件清单、工作联系函、招商方案、CAD图纸、微信截图、张贴通知照片、拆除现场视频、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，被告（反诉原告）所举展位租赁合同、施工合同、装饰装修销售清单、照片、工程预决算书、装修图纸、营业执照等，以及到庭双方的当庭陈述、江苏海正土地房地产评估有限公司苏海估F字（2017）05007号房地产估价报告、异议答复、收费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。根据原被告双方的诉辩，本案主要争议焦点归纳为：（一）双方就涉案展位的租赁合同关系是否成立生效？（二）如果租赁合同关系成立并生效，原告月星家居是否有权解除租赁合同？（三）反诉被告月星家居是否应赔偿反诉原告陈九虎就展位装饰装修部分的损失？（四）反诉原告陈九虎缴纳的定金40000元应当如何处置？关于争议焦点一，本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。法律、行政法规规定，或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告2014年9月15日所签《展位租赁意向协议书》约定“本协议内容仅为展位预定依据、待正式合同签订后，本协议自动失效”，虽然之后双方并未签订正式的书面合同，但是：第一、该意向协议书对租赁合同双方当事人的名称（姓名）、租赁标的、租赁期限、面积、价格等均有记载，尤其是租赁的标的（如皋市××号如皋月星家居广场内拾号楼贰层10-210、209展位）指向明确且唯一；第二、协议书签订后，作为承租人的被告陈九虎支付了4万元的定金、1万元的质保金，表明被告具有明确的租赁意思表示；第三、2014年10月10日，作为出租人的原告通知被告进场装修，被告也已于2014年10月19日进场并开始装修，即原告已实际向被告承租人履行了展位交付义务，被告作为承租人也已实际接受并进驻租赁展位、并对租赁物进行了装修；第四、被告陈九虎系个体工商户“如皋润成创展装饰材料经营部”的经营者，当初是润成创展作为乙方、与甲方月星家居签订的《展位租赁意向协议书》，被告陈九虎作为乙方代表在协议书上签名捺印。之后，原告月星家居三次将催缴费通知邮寄至如皋市宁海西路城市花园南大门向西润成创展木门店陈久虎，并无不当。被告陈九虎辩称其个人邮件应当邮寄到个人居住场所，邮寄到其经营场所由他人签收不等于其本人收到、其不予认可的说法，缺乏事实及法律依据，也有违社会诚信、不利于促进社会正常交易，本院不予采信，该三次催缴通知书也应视为履行租赁合同约定的行为。据此，应当认定原告月星家居与被告陈九虎之间的展位租赁合同关系已经成立并生效。关于争议焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不确定的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2014年10月19日，本案被告陈九虎即实际进驻租赁展位开始装修，月星家居广场也已于2015年3月8日开业，但在2015年11月5日月星家居发函催缴展位租金、限期缴纳欠付租金后，直至2016年5月7日月星家居第二次发函催缴展位租金为止，被告一直未履行支付租金义务，依法原告月星家居有权解除双方的租赁合同关系。被告陈九虎辩称租赁展位存在渗漏、一直在向原告主张、原告不予理睬，导致无法正常营业的说法，原告不予认可，被告也未能提供充分证据予以佐证，本院难以采信。现原告要求确认自该解除通知到达被告陈九虎之日即2016年5月9日起，双方的展位租赁合同关系解除，与法有据，本院予以支持。租赁合同关系解除前的租金，以及解除之日起至展位交还原告月星家居前（即月星家居拆除之日2016年9月7日）的占有使用费，均应由被告陈九虎支付。但月星家居认为陈九虎未按商场要求在规定时间内开业、且无正当理由拒不支付租金，故不能享受租金优惠政策，仍然主张按30元/平米/月的标准计算全部期间的费用，并未提供充分证据予以证明，本院不予支持，仍应按照意向协议书的约定，参照《新店培育期优惠政策》的内容进行计算，为122650元。因被告未按时支付上述租金，原告主张自起诉之日起至实际还清之日止，以上述费用为基数、按同期银行贷款利率支付资金占用期间的利息损失，于法有据，应予支持。关于争议焦点三，反诉被告月星家居是否应当赔偿反诉原告陈九虎的装饰装修损失。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同约定义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案双方对装饰装修物的处理未有明确约定，反诉被告月星家居曾三次发函向反诉原告陈九虎催缴租金，反诉原告均未予理睬，反诉原告对于因此而导致的租赁关系解除、装饰装修物的损失应承担主要过错责任。但反诉被告月星家居在未签订正式合同的情况下即通知承租人进场装修、之后也未按协议书的约定及时有效签订正式租赁合同、未及时测量确定出租展位的具体面积、未及时确定准确的租金价格（甚至起诉至法院了，要求被告方承担的租金价格还在不断变化），这些对于双方展位租赁合同关系的明确和顺利履行、反诉原告租金的及时给付等事项，以致最终租赁合同的解除，都有一定的影响。另一方面，本案月星家居已主动向法院提起诉讼，但在尚未等待法院审理裁判、也未告知法院的情形下，径行私下单方面拆除反诉原告的装饰装修物，且除空调、地面砖之外的所有财产均直接作为垃圾处理了，一定程度扩大了反诉原告的装饰装修损失，也增加了相关损失评估的难度和评估费用的支出。据此，对于反诉原告方主张的损失，反诉被告也应承担一定的赔偿责任。因反诉原告是经过反诉被告的同意进场装修，故对于未形成附和的三台吸顶空调，可由反诉原告陈九虎取回（双方已交接完毕）；除此之外的装饰装修损失，本院酌定由月星家居赔偿45000元，其余损失由反诉原告自行承担。关于争议焦点四，反诉原告已给付的定金40000元，双方均认可是用于证明反诉原告有租赁房屋的意思表示,即立约定金。根据本案查明的事实，反诉原告已实际进驻租赁房屋、双方房屋租赁合同已成立生效，现反诉被告认为反诉原告违约、依法应予没收定金的说法于法无据，本院不予采信。反诉原告认为由于房屋严重漏水、导致无法营业，反诉被告违约，应双倍返还定金80000元的主张，也未提供充分证据证明，本院同样不予采信。该40000元定金应予退还反诉原告。反诉原告所交质保金10000元，反诉被告同意退还，本院无异。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）如皋月星家居广场管理有限公司与本诉被告（反诉原告）陈九虎关于如皋市益寿南路118号如皋月星家居广场10号楼二层10-209、210展位的租赁合同关系于2016年5月9日解除。二、本诉被告陈九虎给付本诉原告如皋月星家居广场管理有限公司自2015年3月8日起至2016年5月9日止的房屋租金，以及自2016年5月10日起至2016年9月7日止的房屋占有使用费合计122650元。三、本诉被告陈九虎给付本诉原告如皋月星家居广场管理有限公司自2016年8月12日起至实际还清之日止，以上述122650元为基数、按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失。四、反诉被告如皋月星家居广场管理有限公司返还反诉原告陈九虎定金40000元、质保金10000元。五、反诉被告如皋月星家居广场管理有限公司赔偿反诉原告陈九虎装饰装修损失45000元。六、驳回本诉原告如皋月星家居广场管理有限公司、反诉原告陈九虎其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，由本诉原告如皋月星家居广场管理有限公司负担2200元，本诉被告陈九虎负担2700元；反诉案件受理费4480元、评估费20000元，由反诉原告陈九虎负担20000元，反诉被告如皋月星家居广场管理有限公司负担4480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9380元，其中，本诉案件受理费4900元，反诉案件受理费4480元﹙户名：江苏省南通市中级人民法院；帐号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行﹚。审 判 长  马剑梅人民陪审员  吴宗俊人民陪审员  冒有江二〇一七年十月二十日书 记 员  刘洋洋