福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0424民初506号原告：邓德富，男，1976年9月14日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县，原告：张冬珍，女，1974年11月8日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县，原告邓德富、张冬珍的共同委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所执业律师。被告：福建省双虹房地产开发有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇南大街220号三楼。统一社会信用代码91350424553228961A。法定代表人：卢伙龙，董事长。委托诉讼代理人：王盛勋，宁化县客家中心法律服务所法律服务工作者。原告邓德富、张冬珍与被告福建省双虹房地产开发有限公司（以下简称：双虹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓德富、张冬珍的共同委托诉讼代理人吴秀华，被告福建省双虹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王盛勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邓德富、张冬珍向本院提出诉讼请求：1.判决双虹公司向邓德富、张冬珍支付违约金25,682.99元；2.判决双虹公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年5月6日，邓德富、张冬珍与双虹公司就邓德富、张冬珍向双虹公司购买宁化县东方广场3幢601号房屋签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），并于2013年5月22日向宁化县房地产管理所办理备登记。合同约定邓德富、张冬珍向双虹公司购买宁化县东方广场3幢601号房屋一套，房屋总价款为701,721元整，同时，合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”；第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，邓德富、张冬珍依约支付了全部的购房款及履行了其它合同义务，双虹公司也分别于2013年5月24日、2013年10月9日、2014年4月24日向邓德富、张冬珍出具了销售不动产发票3张（总金额701,721元）。2014年12月31日，双虹公司将房屋交付邓德富、张冬珍使用后，却没有按合同的约定在60天内办理好房屋所有权初始登记，从而使得邓德富、张冬珍不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，双虹公司在邓德富、张冬珍的多次催促下，才于2016年4月1日向宁化县房地产管理所办理房屋所有权初始预登记（俗称“总证”），至2016年4月1日才张贴《通知》告知邓德富、张冬珍可持计划生育情况证明等材料到双虹公司接待处办理登记手续。双虹公司辩称，1.邓德富、张冬珍诉称其依约支付了全部的购房款及履行了其他合同义务不属实。2013年5月6日，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定：邓德富、张冬珍应于本合同签订时支付首付款211,721.6元，其余购房款49万元向银行申请贷款，且邓德富、张冬珍保证该贷款于本合同签订后60日内支付到答辩人账户。但是邓德富、张冬珍在2013年10月8日交购房款140,000元，逾期付款94天；原告应当按补充协议第一条第5款约定支付违约金6,580元（金额为14万元×每日万分之5×94天＝6,580元）。2014年2月27日，邓德富、张冬珍将剩余贷款35万元转到双虹公司账户，逾期付款237天，邓德富、张冬珍的行为已构成违约，应当按补充协议第一条第5款约定每逾期一日应按所欠房款的万分之五支付违约金41,475元（贷款金额为35万元×每日万分之5×237天=41,475元），两项合计原告应当支付违约金48,055元。双虹公司将保留追究邓德富、张冬珍逾期付款的违约责任的权利。2.邓德富、张冬珍诉称“双虹公司的逾期行为违反了《商品房买卖合同》第十四条约定，构成违约。”缺乏事实依据。该条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，才需要承担违约责任。造成逾期办理房屋权属证书的原因并不在于双虹公司，而在于部分业主接房后乱搭乱建、破坏主梁、墙体和拆除空调位、私自改变使用用途等违章行为，以及政府职能部门职能整合、房屋所有权证变更为不动产权证书等不可抗力原因。邓德富、张冬珍没有向法院提供造成逾期取得房屋权属证书是双虹公司的原因的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。3.双虹公司的义务体现在《商品房买卖合同》第八条至第十五条，即在约定的时间按约定的条件交房，办理房屋交接手续；保证销售的商品房没有设定抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷；将办理产权的相关手续交到有关部门。合同签订后，2013年5月22日，宁化县房地产管理所已将该合同备案。2014年12月31日，双虹公司在约定的时间将符合约定条件的商品房交付给邓德富、张冬珍使用，所销售的商品房没有设定抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。2015年3月30日，宁化县住房和城乡规划建设局已经收到了答辩人所提交的全部备案资料。当天勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了同意验收备案。双虹公司已经在合同约定的时间内履行了合同约定的备案义务，双虹公司并没有违约。故请求法院驳回邓德富、张冬珍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、双虹公司以出让方式取得位于宁化县东方塅地块的土地使用权。双虹公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为东方广场，商品房预售许可证号为（宁）房预售证第20120018号。二、2013年5月6日，邓德富、张冬珍作为买受人与双虹公司作为出卖人签订1份合同编号为201301639的《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人向出卖人购买位于东方广场××房，建筑面积133.47平方米，总价701,721.6元；2.付款方式及期限：买受人应于本合同签订同时向出卖人支付211,721.6元，其余购房款490,000元向出卖人认可的银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后60日内支付至出卖人银行账户；3.交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：①该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；②该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。4.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。三、2013年10月9日、2014年4月24日，邓德富、张冬珍分别支付双虹公司购房款140,000元、350,000元，合计490,000元。四、2014年12月31日，双虹公司将涉案房屋交付邓德富、张冬珍占有使用。五、2015年1月16日，双虹公司将办理房屋所有权初始预登记所需材料提交宁化县住房和城乡规划建设局（以下简称：住建局）申请对双虹水果批发市场综合楼1至4楼工程竣工验收备案，因双虹水果批发市场用地工地围墙施工，使西向道路无法正常施工，待西向道路建成后再进行规划验收。后双虹公司向住建局承诺用其所交的规划保证金质押，待冷冻食品市场竣工后共同将西向道路按规划完成。2016年1月22日，住建局同意涉案双虹水果批发市场综合楼1号至4号楼工程竣工验收备案。2016年4月1日，宁化县房地产管理所办理了房屋所有权初始预登记。六、宁化县不动产登记中心于2016年7月1日挂牌成立。关于涉案商品房交付使用后90日内，邓德富、张冬珍未取得该房屋权属证书，双虹公司是否违约及应承担何违约责任的问题。邓德富、张冬珍认为，双虹公司未按合同约定，在涉案商品房交房90日内办理房屋所有权初始预登记，致使邓德富、张冬珍无法及时办理涉案商品房取得房屋权属证书，故双虹公司应承担违约责任。双虹公司认为，1.造成逾期办理房屋权属证书是因部分业主在装修时存在乱搭乱建、破坏主梁、墙体和拆除空调位、私自改变使用用途等违章行为未整改，以及政府职能部门职能整合、房屋所有权证变更为不动产权证书等不可抗力原因；2.《商品房买卖合同》第十四条约定双虹公司的义务是将办理产权的相关手续交到有关部门。2015年1月16日，双虹公司已将办理房屋产权所需的相关手续提交到有关部门。本院认为，商品房买受人办证的前提是房地产开发企业对其所出售的楼盘的首次登记完成，只有在准予首次登记的批复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。登记机构为申请人出具收件书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，登记机构予以受理，至于是否准予首次登记，须由登记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能确定，如不符合则不予登记。虽然双虹公司已向住建局提交了首次登记的相关材料，但涉案双虹公司楼盘的西向道路，因相邻的冷冻食品批发市场正在建设的原因未按图施工完成，住建局未批准涉案双虹公司楼盘工程竣工验收；后双虹公司承诺用其所交的规划保证金作为押金，待冷冻食品批发市场竣工后，与其共同将西向道路按规划建设完成，住建局才于2016年1月22日同意涉案双虹水果批发市场综合楼1至4号楼工程竣工验收备案。2016年3月30日，房管所对涉案楼盘办理首次登记。故邓德富、张冬珍未在涉案商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书不是双虹公司自身原因违约所致。2014年12月31日，双虹公司将涉案商品房交由邓德富、张冬珍占有使用。根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，双虹公司可以不承担支付邓德富、张冬珍逾期取得房屋权属证书违约金的民事责任。关于双虹公司主张其将办理初始登记的相关手续交到有关部门，就履行完其义务的辩解以及宁化县不动产登记中心于2016年7月1日才挂牌成立且政府职能部门职能整合、房屋所有权证变更为不动产权证书等不可抗力原因，致涉案房屋逾期办理房屋权属证书的辩解不能成立，不予支持。综上所述，本院认为，邓德富、张冬珍与双虹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。从《商品房买卖合同》第十四条约定来看，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金处理。为此，如非因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，则出卖人不承担支付违约金的责任。本案中，2014年12月31日，双虹公司在约定的时间内将商品房交付给邓德富、张冬珍使用，住建局于2016年9月8日出具的《证明》，证实：双虹公司于2015年1月16日提交办理房屋所有权初始预登记所需要的材料，基本符合项目规划设计条件，因冷冻食品用地工地围挡施工，使西向道路无法正常施工，等西向道路建成后再进行规划验收，后经协商，双虹公司承诺用所交的规划保证金质押，待冷冻食品批发市场竣工后一起把西向道路按规划完成。因此，本案出卖人双虹公司未在商品房交付使用后60日内完成向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权首次登记，及未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，系因相邻的冷冻食品批发市场围挡在施工，双虹公司无法与冷冻食品批发市场共同完成西向道路的建设，造成住建局无法对双虹公司的整体建设工程进行规划验收。本案中，双虹公司已经按合同约定，相应履行了相关提交办理房屋所有权首次登记所需要材料的义务，但因住建局以西向道路的建设尚未完工为由，未准予批复双虹公司办理房屋所有权首次登记，造成住建局迟延办理涉案房屋所有权首次登记批复的事由，不是双虹公司作为出卖人的自身原因所能够掌握和控制，即本案买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的原因与西向道路的建设尚未完工直接相关造成的。因此，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，属非因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双虹公司作为出卖人不构成违约，不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：驳回邓德富、张冬珍要求福建省双虹房地产开发有限公司支付违约金25,682.99元的诉讼请求。案件受理费442元，由邓德富、张冬珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邓章隆人民陪审员  冯正泉人民陪审员  张运春二〇一七年十月十日书 记 员  陈玉萍附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。