.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终6693号上诉人(原审被告)：孙军，男，汉族，1987年5月20日出生，大连信居置业代理有限公司总经理，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曲善权，北京莫少平律师事务所大连分所律师。被上诉人(原审原告)：侯晓华，女，汉族，1972年3月20日出生，无职业，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王传山，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩基宏，男，汉族，1971年4月1日出生，大连骏达出租汽车有限公司司机，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王晓彤，辽宁瑾华律师事务所律师。原审被告：李惠斌，男，汉族，1987年7月21日出生，无职业，住普兰店市。原审被告：李里，男，汉族，1981年12月25日出生，无职业，住大连市中山区。上诉人孙军因与被上诉人侯晓华、韩基宏、原审被告李惠斌、李里确认合同无效纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙军上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审查明与韩基宏签订委托手续是为了防止韩基宏、侯晓华不还款，孙军是购房者，并不是借款合同的当事人，因此，韩基宏是否还款与孙军无关，故一审认定孙军与韩基宏办理委托手续是为了防止不还款是错误的。一审漏查韩基宏借款时案涉房屋已办理抵押登记及孙军已付清全部购房款的事实。二、孙军在本案中系善意受让人，但一审法院在裁判理由中以不存在买卖关系为由直接剥夺了孙军善意受让人的合法权利。韩基宏、侯晓华辩称，不同意孙军的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于孙军的第一条上诉理由没有依据。1、在一审中，孙军、李里、李惠斌多次明确无误的承认”与韩基宏办理买卖的委托手续是为了防止原告不还款”。2、关于案涉的买卖委托手续形成的原因在于为了防止韩基宏不还款的证据，还有其他许多事实予以佐证。（1）2014年12月5日，韩基宏借款10万元属实。虽然借条上的出借人写的是”李惠斌”，但实际付款人却是孙军。因为这10万元钱，其中7万元系从孙军的帐户转到韩基宏帐户上的。（2）2015年1月29日、5月20日、6月5日，韩基宏共还款2万元，都是通过银行转帐的方式转到孙军的帐户上。仅此两点就可以看出，孙军与案涉的借贷存在密切的关系，孙军上诉称”韩基宏是否还款与上诉人无关”并不属实。（3）借款与房屋抵押登记的时间都是2014年12月5日，而李惠斌撤销抵押的时间与孙军申请办理房屋过户手续的时间都是2015年7月18日。说明孙军、李里、李惠斌的行动都是同步进行的，是共同为之。（4）委托书办理的时间也是2014年12月5日，这与《公证书》的正式出证时间（2016年7月6日）、撤销抵押登记的时间（2016年7月18日）、签订房屋买卖合同申请办理房屋产权转移登记时间（2016年7月18日）长达一年零七个月，说明案涉的所谓房屋买卖不是孤立存在的，而是与案涉借款密切相关的。（5）孙军、李里、李惠斌多年来就存在着密切的关系。一审庭审中，三人均称，他们三人与张涛是多年的好朋友。据调查，三人多年来共同合作从事抵押贷款业务。事实上，孙军、李里、李惠斌是利益共同体，而韩基宏却与孙军、李里、李惠斌素不相识，从来没有过任何联系，也没有见过面。（6）孙军、李里、李惠斌，在房屋过户之前长达一年半多的时间里，从来没有到过案涉房屋的现场去查看过案涉的房屋。综上，一审判决认定”三被告均认可其与韩基宏办理买卖的委托手续是为了防止原告不还款”有充分依据，上诉人孙军的该条上诉理由完全不能成立。3、孙军的主张缺乏法律依据。（1）根据《物权法》第186条的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该条即禁止流押条款，其核心的精神就是不能约定提前以房抵债。案涉的买卖委托手续，明为委托出售房屋，实质却是用房屋抵偿欠款的，是违法的。（2）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”法律不允许以用签订房屋买卖的方式为民间借贷担保。一审判决正确地认定了案涉的房屋买卖委托手续其形成的目的在于为案涉的民间贷款提供担保，从而正确认定了案涉买卖委托手续的形成不能认定存在房屋买卖关系的合意，足以认定韩基宏与孙军之间没有形成真实的房屋买卖关系。既然在侯晓华、韩基宏与孙军之间不存在真实的房屋买卖关系，那么李里与孙军签订的房地产买卖合同当然是无效的。这也正是上诉人孙军在上诉状中一再否认案涉借款与房屋买卖关系的原因所在，孙军的该项上诉理由与事实相背，不能成立。二、关于上诉人孙军的第二条上诉理由，也不能成立。上诉人提出的”韩基宏借款时案涉房屋已办理抵押登记的事实”，系指2014年12月5日，案涉房屋办理了抵押登记（李惠斌名下），然后韩基宏拿到了借款（实际数额为9.5万元，借条上写的是10万元）。事实上，一审法庭并没有漏查该节事实，韩基宏、侯晓华亦从未否认此事。而一审判决认定的事实及结论与办理抵押登记的事实之间并无冲突。案涉房屋在借款当天办理了抵押登记，并未影响一审判决的正确性。相反，正是因为案涉房屋办理了抵押，使得案涉的房屋买卖委托手续与案涉的借贷行为更加紧密地联系在一起，更有利于认定案涉委托书形成的原因、目的。三、关于上诉人孙军上诉称，一审漏查孙军已全部付清购房款的事实。1、本案的案由是确认买卖合同无效纠纷，故一审法庭调查的事实范围应围绕双方是否存在”真实的买卖关系”来进行。即本案的双方争议的焦点不是孙军向李惠斌、张涛还款（42万元）的真实性，而在于侯晓华、韩基宏与孙军之间是否形成了真实的买卖关系。只要一审判决认定的事实足以认定侯晓华、韩基宏与孙军之间不存在房屋买卖关系，那么就不存在漏查了”上诉人已付清全部购房款的事实”的问题。2、如果要认定孙军替韩基宏向李惠斌、张涛还款的真实性，还必须先查明李惠斌、张涛借给韩基宏的具体数额。第一，韩基宏与李惠斌、张涛在借款数额方面存在很大的争议。第二、韩基宏与李惠斌、张涛的争议属于”民间借贷纠纷”，而本案是”确认买卖合同无效”纠纷，张涛在本案中不是当事人，属于案外人，一审法院无需认定案外人与原告之间产生的不属于本案审理范围的法律纠纷。基于此，一审法院没有必要，亦无法对孙军的主张作出认定。四、关于孙军是否属于善意受让人的问题。孙军不是《物权法》所说的善意受让人，房屋登记到孙军名下不是善意取得，孙军亦无据证明其支付了”合理对价”，擅自将案涉房屋过户至孙军名下，其与韩基宏、侯晓华根本就不存在以房抵债的合意，故案涉房屋虽转移到孙军名下，但孙军绝不是善意受让人。相反，他与李里、李惠斌等人的行为，是违法的，严重侵害了被上诉人侯晓华、韩基宏的合法权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望贵院依法驳回上诉人孙军的诉讼请求，维持一审判决。李惠斌、李里未出庭，亦未提交书面答辩意见。韩基宏、侯晓华向一审法院起诉请求：确认《大连市房地产买卖合同》（合同编号：300XXXXXXXX3）无效。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，二人于1994年8月3日登记结婚。案涉房屋位于大连市沙河口区彩霞园24号4单元5层3号，原登记于原告韩基宏名下，登记时间为2006年9月25日。2014年12月5日，韩基宏向被告李惠斌借款10万元，并出具收条、借条。同日，韩基宏出具承诺书载明”到期后，我将100,000的欠款全部偿还给李惠斌，我如有特殊情况，则在到期至少三天前，在申请允许的条件下，提前三天偿还至少一半左右的欠款额度，余额及时交付利息，绝不拖欠。......本笔借款的还息日为2015年1月1日，过期按日2％收息。”同日，韩基宏在大连市公证处办理公证委托手续，其在内容为”委托人韩基宏、侯晓华，受托人李里。委托人是夫妻，共有大连市沙河口区彩霞园24号4-5住宅，建筑面积55．77平方米，此房无其他共有人。委托人决定出售给孙军，公民身份证号：×××，特委托受托人在我们的权限内代办如下事宜：1、清偿有关银行或个人借款，代领相关文件；代领保险退费；注销抵押登记，领取房屋所有权证。2、出售此房。代办报税手续；与买方签订房地产买卖合同，代办房屋过户，代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、按手印；如需资金监管，则代办资金监管、解冻（解除）手续；代收房款。3、如买方贷款，协助买方签订抵押贷款合同，办理贷款手续，代收贷款。......”的委托书上签字。该委托书中有”侯晓华”的签名字样。2016年7月6日，大连市公证处对该委托书出具（2014）大证民字第59565号公证书。原告侯晓华在本案庭审中陈述该委托书中的签名并非为其本人书写，原告韩基宏亦陈述在办理公证当日，侯晓华本人并未到场，系其在劳务市场雇人冒充侯晓华并持有侯晓华本人的身份证在大连市公证处办理了公证委托书。大连市公证处亦对韩基宏出示的二原告的身份证、户口簿、结婚证原件与影印件相符这一事项制作（2014）大证民字第59566号公证书。2016年7月18日，被告李里作为韩基宏、侯晓华的代理人与被告孙军签订了《大连市房地产买卖合同》，约定将案涉房屋以42万元的售价出售给孙军。同日，李里代韩基宏与孙军签署了《存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明》，载明：”出卖人韩基宏，买受人孙军，该房屋原为韩基宏按揭贷款所购，由于韩基宏资金紧张，无力提前偿还银行贷款，为完成交易，双方商定由孙军先行向韩基宏支付购房款30万元用于偿付银行贷款，双方自愿具结声明：......我们自愿承担因未进行存量房交易购房资金监管可能产生的经济、法律及其他全部责任。”被告李里代韩基宏在该具结声明中签字。同日，被告孙军缴纳了案涉房屋交易契税、土地出让金、交易费等费用。案涉房屋于2016年7月19日变更产权登记至被告孙军名下。2016年8月9日，大连市公证处作出《关于撤销（2014）大证民字第59564、59565、59566号公证书的决定》，载明”经复查，我处于2016年7月6日出具的（2014）大证民字第59564、59565、59566号公证书基本内容与事实不符，经研究，决定撤销（2014）大证民字第59564、59565、59566号公证书。”另查，在本案庭审中，被告认可原告韩基宏与被告李惠斌之间存在借贷关系。三被告均认可其与韩基宏办理买卖的委托手续是为了防止原告不还款。一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉的《大连市房地产买卖合同》是否合法有效，结合本案已查明的事实，二原告与被告孙军间不存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：第一，在本案庭审中，原告韩基宏认可曾向他人借款，被告也认可与韩基宏之间存在借贷关系，根据被告提供的借条显示，韩基宏在2014年12月5日与被告李惠斌发生了借贷关系，在借款当日韩基宏与李惠斌在大连市公证处办理了公证委托出售案涉房屋。在同一日，既借款又出售房屋，不符合房屋买卖的交易习惯，双方的行为足以认定韩基宏是以签订出售房屋的委托书的形式将案涉房屋作为其借款的担保，不足以认定韩基宏具有出售案涉房屋的真实意思表示；第二，关于原告与被告之间是否存在以房抵债的问题，被告陈述在韩基宏无力偿还款项的情况下，由孙军代其偿还欠款，之后，四方达成一致以案涉房屋抵顶债务，但韩基宏在庭审中否认曾与被告就房屋抵债问题达成一致。一审法院认为，以房抵债的完成应满足几个条件：债务清偿期届满，债务清偿期届满后达成以房抵债协议、办理了产权转移手续。虽然案涉房屋办理了转移手续，但无论是在2014年12月5日的公证委托书中，还是在2016年7月以后，韩基宏均未认可以房抵债，被告亦未出示证据证明原告与被告达成以房抵债协议，在此情况下，被告李里持公证委托文书单方将案涉房屋直接过户至被告孙军名下，既无以房抵债的合同基础，亦侵害了二原告对案涉房屋的所有权；第三，二原告均陈述原告侯晓华并未到场办理公证委托，被告李里用以办理案涉房屋过户的公证委托文书因内容与事实不符被出文机关大连市公证处撤销，因此不能认定侯晓华委托被告李里出售案涉房屋。案涉房屋一直由二原告居住使用，房屋从未向被告孙军交付，因此亦不能认定二原告具有出售案涉房屋的真实意思表示。综上所述，可以认定二原告与被告孙军间不存在真实的房屋买卖合同关系，李里代韩基宏、侯晓华与被告孙军签订的房屋买卖合同不发生房屋买卖的法律效力，案涉《大连市房地产买卖合同》应属无效。被告韩基宏在本案庭审中陈述其找人冒充侯晓华办理了公证委托，其骗取公证机关出具委托文书的行为侵害了侯晓华对案涉房屋的合法权利，其亦应对案涉合同无效承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：确认被告李里代原告韩基宏、侯晓华与被告孙军签订的《大连市房地产买卖合同》无效。案件受理费7600元由原告韩基宏负担3800元、被告孙军负担1900元、被告李里负担1900元，于判决生效之日起十日内给付二原告。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为2016年7月18日李里作为韩基宏、侯晓华的代理人与孙军签订的《大连市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）是否有效。根据现有证据显示在韩基宏、侯晓华与孙军之间并不存在真实有效的房屋买卖合同关系。主要理由如下：第一，从案涉买卖合同的签订情况看。该买卖合同系李里以韩基宏、侯晓华的名义与孙军签订，而李里签订该买卖合同的权利基础是2014年12月5日形成的（2014）大证民字第59565号公证委托书。因一审法院已查明该委托书进行公证时侯晓华本人并未到场，系他人冒名代理，且委托书上侯晓华的签字亦非本人所签，由此可见侯晓华作为案涉房屋的共有人并无委托李里出售该房屋的意思表示，基于此，大连市公证处已作出了撤销该公证书的决定，故侯晓华的委托行为不应发生法律效力，进而李里以侯晓华的名义与孙军签订的案涉买卖合同亦应认定为无效。此外，该委托书的出具与韩基宏向李惠斌的借款行为发生在同一天，且在一审庭审中，李里、李惠斌及孙军均认可孙军与韩基宏办理案涉房屋买卖委托手续是为了防止韩基宏不还钱，即案涉房屋的买卖委托实质上是对李惠斌债权的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。由此可见，对于作为民间借贷担保方式的买卖合同，法律是不支持当事人履行合同的请求的。据此，李里与孙军签订的案涉买卖合同作为韩基宏与李惠斌的借贷关系的担保，不应得到履行，该买卖合同本身因并非双方当事人的真实意思表示，亦应当认定为无效。第二，关于孙军、李里、李惠斌称，案涉房屋是在韩基宏的债务清偿期届满后，各方当事人经协商一致而进行的以房抵债行为，因孙军、李里、李惠斌均未能提供证据证明韩基宏、侯晓华已同意将案涉房屋抵债给孙军，故无法证明各方当事人已就以房抵债达成了合意，据此，对于该项抗辩意见，本院不予支持。第三，从案涉买卖合同的履行情况看。案涉买卖合同约定购房款42万元，于2016年7月18日一次性付清。孙军称其已支付了全部购房款，并在一审中陈述其以现金方式将近10万元房款支付给了案外人张涛，32万元购房款支付给了李惠斌；而在二审中，孙军又提供了一张收款人为李里的收条，载明2016年7月18日，李里收到孙军购房款42万元，其中95,000元系转账，325,000元为现金。孙军的一审陈述与其二审提交的证据在付款方式、收款人、款项数额上均存在矛盾，不足以认定孙军已支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务。此外，案涉买卖合同约定2016年7月18日韩基宏将案涉房屋交付给孙军，但各方当事人均认可案涉房屋至今仍由韩基宏、侯晓华占有使用。据此，案涉房屋买卖合同并未实际履行，亦印证了韩基宏、侯晓华与孙军之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。至于韩基宏借款时案涉房屋是否已办理抵押登记，对于案涉买卖合同的效力并不产生实质性影响。综上所述，一审法院认定李里代韩基宏、侯晓华与孙军签订的案涉买卖合同无效并无不当，本院依法予以维持。孙军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由孙军负担。本判决为终审判决。审判长董凯审判员吕瑛审判员刘畅二○一七年十月二十日书记员王亮