吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终1391号上诉人（原审被告）:前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司,住所地吉林省松原市前郭县沿江街。法定代表人：刘春海，董事长。委托代理人：刘雪峰，前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司经理。委托代理人：沈艳东，松原市天正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：幸福家园小区业主委员会,住所地吉林省松原市前郭县幸福家园小区。代表人：于洪淼，男，1961年8月19日生，汉族，无业，住吉林省松原市前郭县幸福家园小区*号楼****室。原审原告幸福家园小区业主委员会诉原审被告前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，前郭县人民法院于2017年7月10日作出（2017）吉0721民初345号民事判决。前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告的代表人于洪淼，原审被告的委托代理人刘雪峰、沈艳东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司的上诉请求：撤销（2017）吉0721民初345号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、被上诉人不具备原告的主体资格。上诉人与被上诉人间未签订物业服务合同，上诉人与前郭县城市执法局签订的物业服务合同，合法有效，如解除合同应由前郭县执法局主张，被上诉人无权主张。二、上诉人物业服务对象虽是幸福家园小区业主，但该业主购买的住房是属政府保障房，前郭县政府与业主对小区建筑物共同共有，前郭县政府有委托物业对小区的物业实行管理的权利，与上诉人签订的物业管理服务合同有效，如果业主要解除服务，待上诉人与前郭县城市执法局签订的物业服务合同期满后选定。三、被上诉人（业主委员会）成立不合法，未有在相关部门的监督下，有大部分选票不是业主本人签字。另该业主选出或者解聘物业服务，应当征求前郭县政府的意见，因前郭县政府与上诉人签订的服务合同还未有解除，业主委员会的私权利不能对抗公权利。幸福家园小区业主委员会二审答辩称，1、被上诉人具备主体资格。业主委员会是在物业办和社区帮助下合法成立的。2、保障房也是业主花钱买的，没有法律规定政府一定要指派物业公司。3、我们是否有主体资格根据证据才能证明，相关证据已经提交法院。建议本院驳回上诉，维持原判。幸福家园小区业主委员会向原审法院提出诉讼请求：要求自2016年3月31日起解聘被告对幸福家园小区物业服务。事实与理由：2013年10月，幸福家园小区业主陆续入住后，被告在该小区进行物业服务。近年来，因被告管理和服务态度不好，乱收费，不接受业主的监督。经业主大会讨论决定自2016年3月31日解聘被告对幸福家园小区的物业管理，并书面通知了被告，但被告表示拒不退出。故原告诉至法院，请求自2016年3月31日起解除原告与被告之间的物业服务合同。前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司原审辩称，原告不具备本案诉讼主体资格，选举业主委员会须经全体业主同意，原告不具备该条件。被告是与前郭县执法局签订的合法有效的物业服务合同，合同尚在合同期内，在合同履行期间原告无权对被告与执法局签订的物业合同提出解除。根据物业管理条例，所有权人应为业主，幸福家园小区作为保障房，住户并没有取得所有权，所以原告不是法定的业主。此外，原告是先写的解聘说明后签字的，且签字并不是全体业主的真实意思表示。故被告不同意解除物业服务合同。原审法院认定事实如下：幸福家园小区是前郭县保障性住房。幸福家园小区坐落于前郭县哈萨路延伸段，共5栋楼1566户，其中有200户未出售，实际居住1366户。1号楼各户型面积分别为84.56㎡、86.77㎡、74.86㎡、62.84㎡、84.70㎡，2号楼至4号楼各户型面积分别为49.35㎡、48.86㎡。2013年7月1日，前郭县城市管理执法局与被告前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份，约定由被告对幸福家园小区提供物业服务事宜，合同期限为十年，从2013年7月1日至2023年6月30日。2015年7月16日，幸福家园小区提出申请召开业主大会，业主大会于2015年11月9日至2015年11月20日以投票的形式召开。2015年11月20日，幸福家园小区正式成立了业主委员会，并已在前郭县阿拉坦社区居民委员会备案。前郭县物业管理办公室和阿拉坦社区对上述申请召开业主大会和选举过程合法及已备案等事实共同出具了证明。2016年1月22日，经征询幸福家园小区923户业主签字同意解聘被告。原告出具《关于解聘世纪物业公司的函》并将此函送被告处。2016年12月21日至2017年6月15日止，经再次征询核实，幸福家园小区936户业主签字（并附身份证复印件）同意解聘被告。原告在庭审中提交介绍信一枚、阿拉坦社区证明一份、前郭县物业管理办公室与阿拉坦社区共同出具的证明一份、解聘物业函一份、幸福家园回迁楼择楼表一份、陈亚娟不参加业主委员会的情况说明一份、情况说明、业主书面证明（附身份证复印件)936份、签字对比表等，用以证明原告是依法成立的并已在社区备案，解除物业服务合同是过半数业主同意解除的，符合法律规定，且原告已经将解聘物业函告知被告。被告前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司不同意解除物业服务合同，并提交物业服务合同、前郭县县委会议纪要、前郭县2015按份产权廉租住房合同一份用以证明物业服务合同是前郭县执法局与被告所签，且幸福家园小区的业主仅享有部分产权，故原告无权解除合同。被告对原告提交的解聘物业情况说明有异议，认为部分不是业主亲笔签字或不是业主真实意思表示，并向本院提交录像光盘、证人证言、同意留用被告的证明994份，用以证明同意解聘签字中部分业主并非本人亲笔签名、即使签名也并非要求解除与被告的物业服务合同。原告对被告该3份证据均不予认可。原审法院认定上述事实的证据有：介绍信一枚、证明二份、情况说明一份、解聘物业函、物业服务合同一份、政府会议纪要一份、原被告陈述。原审法院认为，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业合同约定提供服务的一种活动。新建物业的建设单位应通过招标或协议方式选聘物业管理企业，实施前期管理，业主委员会成立后，选聘物业服务企业实施物业管理由业主共同决定。幸福家园小区的前期物业管理系被告通过与前郭县城市管理执法局签订的《物业服务合同》取得的，故幸福家园小区的业主已经与被告之间已经形成了事实上的物业服务合同。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。幸福家园小区业主委员会经前郭尔罗斯蒙古族自治县物业管理办公室的指导于2015年11月20日正式成立，同时在前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭镇阿拉担社会居民委员会备案。幸福家园小区业主委员会成立后，其具有选聘物业服务企业的权利，故原告具有主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。原告是通过书面征求意见的形式召开的业主大会。幸福家园小区实际居住1366户，其中有936户业主对被告的物业服务不满意同意解聘被告（并附身份证复印件），有超过半数业主同意解聘被告，且专有部分建筑面积也已过半数，符合法律规定的解聘条件，故本院对原告解聘被告的请求予以支持。被告虽辩解有些签字并非业主亲笔书写或业主的真实意思表示，但其提供的证人并非在解聘情况上签字的业主，另被告庭审中提交的录音录像资料原告不予认可，庭审中被告承认其工作人员拿录像机录像取证时，并未跟业主说明录像是要当证据使用，在被告提交的994户业主签字中，存在直接签字同意解聘被告的、先签解聘后又改动为留用的、重复签名的、同意留用被告的签字人的姓名与业主姓名不一致的、有签字但没有签字内容的，上述存疑签字不能作为证据使用，去掉这些存疑签字，再去掉虽已经给被告签字或代签字或电话同意留用但后又给原告出具书面证明同意解聘被告的签字，被告提交的同意留用被告的签字业主人数未超出过半数的业主，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，因被告提供的证据不足以推翻原告证据，故本院对原告解除物业服务合同的请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条（四）项、第七十八条、《物业管理条例》第二条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条（三）项之规定，判决：从本判决生效之日起立即解除原告幸福家园小区业主委员会与被告前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司之间的物业服务合同。案件受理费100元，由前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司承担。经本院二审查明的事实和证据与一审判决认定的一致。本院认为，上诉人前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司于2014年初与幸福家园小区业主签订了《物业管理服务协议》，约定管理期限十年，自2013年10月20日起至2023年10月20日止，双方形成物业服务合同关系。被上诉人幸福家园小区业主委员会在合同期内提出要求解聘上诉人前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司对幸福家园小区的物业服务，上诉人前郭县郭尔罗斯世纪物业服务有限公司抗辩称物业合同合法有效，不同意退出对幸福家园小区的物业管理服务，双方因而形成诉讼。《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人为证明其诉讼主张，提供了幸福家园小区936户业主同意解聘物业公司的签字材料，均附有身份证或者户口薄复印件或者附有身份证号码，证明材料书写在身份证复印件或者户口薄复印件上。上诉人为证明其抗辩主张，提供了994户业主的签字材料，其中有业主签字同意留用物业公司的，还存在业主签字同意解聘物业公司的，还有的业主先签字同意解聘物业后又改为同意留用的，另外还存在业主重复签名的以及同意留用物业的签字人与业主姓名不一致的，另有一部分有签字但没有签字内容的和他人代签的但没有签字内容的。对于上诉人提供的936户签字，上诉人虽提出签字不真实，签字内容与业主的真实意思表示不一致，但没有提供充分的证据予以证实，也没有具体列出名单指出具体哪些业主的签字不真实。故对被上诉人提交的签字证据本院予以确认。对上诉人提供的994户签字，被上诉人提出异议，并具体指出了直接写解聘物业的、先填写解聘物业后改为留用的、重复签字的、不存在的、没有签字名单后又添加的以及不是业主名字的签名等情况的具体名单和户数，对于被上诉人提出异议的签字名单及户数，上诉人没有提供确凿的反驳证据来予以反证，故对于上诉人提供的994户签名中的存疑签名，因不符合证据的法定特征应当予以扣除。经过筛查，存疑签名共计450户左右，扣除这些签名，上诉人提供的业主有效签名已不足实际居住的全体业主1366户的一半，上诉人提供的签字证据，因不足法定签字户数本院不予认定。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，被上诉人主张解聘物业公司的诉讼请求应当予以支持。关于上诉人提出被上诉人成立不合法、不具备原告的主体资格问题。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。经查，前郭县物业管理办公室和阿拉坦社区居民委员会共同出具证明，证明2015年7月16日幸福家园小区提出申请召开业主大会，并选举产生业主委员会，选举过程按照法律法规执行，已在社区备案。该证据能够证明被上诉人成立业主委员会符合法律规定，业主委员会有权代表业主提起诉讼，具备原告的诉讼主体资格，对于上诉人的此点上诉意见，本院不予采信。关于上诉人提出幸福家园小区属于政府保障性住房，政府与业主对小区建筑物共同共有，前郭县政府有委托物业对小区的物业实行管理的权利，如果业主要解除服务，待上诉人与前郭县城市执法局签订的物业服务合同期满后选定。经查，被上诉人仅主张解除小区业主与上诉人之间签订的物业合同，并未对上诉人与执法局之间签订的物业合同提起诉讼，故对于上诉人与执法局签订的合同问题，本院不予审理。幸福家园小区属于保障性住房，根据前郭县政府前政办发（2013）1号文件规定，幸福家园小区住房采取按份共有的方式，个人出资85%，属于个人私有产权，政府出资15%，属于政府国有产权，政府产权部分三年内免收租金，三年后按照每月5元每平收取租金，出售时按照有关规定执行。从该文件规定看，幸福家园小区保障性住房业主拥有房屋产权85%的份额，被上诉人提供的936户业主签字数量达到了专有部分占建筑物总面积过半数，符合《物权法》第七十六条规定的数量标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  孙世雁审判员  徐 芳审判员  于 航二〇一七年十月九日书记员  陈 静