湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终字2219号上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道中隆国际大厦27楼。法定代表人：冯杨辉，董事长。委托诉讼代理人：刘榆，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周果，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方武雄，男，1985年9月21日出生，汉族，住岳阳县，系“星河国际”3栋2706号业主。被上诉人（原审原告）：阮荣，女，1986年9月11日出生，汉族，住岳阳县，系“星河国际”3栋2706号业主。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。上诉人湖南和立东升实业集团有限公司与被上诉人方武雄、阮荣商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，没有新的证据，没有证人出庭，也没有新的理由，决定书面审理。本案现已审理终结。湖南和立东升实业集团有限公司的上诉请求：1、请求撤销岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2016）湘0602民初2375号《民事判决书》；2、请求依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、请求判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：上诉人认为岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2016）湘0602民初2375号《民事判决书》认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人已按约通知被上诉人办理交房手续。2015年3月18日，上诉人在长江信息报刊登《星河国际交房公告》，公告通知星河国际一期3#栋、5#栋业主，其房源已具备交付条件，上诉人将于2015年3月28日至2015年4月2日期间集中办理交房手续。并且，上诉人已于2015年3月14日，分别向星河国际一期3#栋、5#栋业主邮寄了入伙通知书以及收楼须知。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。因此，上诉人已在2015年3月28日前已通知被上诉人交房，但是，被上诉人一直未办理收房手续。二、星河国际一期3#栋、5#栋已经竣工验收。2014年12月20日，上诉人组织建设单位、施工单位、监理单位对星河国际一期3#栋、5#栋进行分户验收，经验收合格。并于2015年3月20日，通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收。2015年4月28日，岳阳市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，确认消防验收合格。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条规定，《商品房买卖合同》第八条第1款约定的“经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格。因此，星河国际一期3#栋、5#栋已经竣工验收，符合交付条件。三、约定的违约金过高，请求依照司法解释的规定减少。本案中，上诉人在交房之前实际上已经完成竣工验收，符合合同约定的交付条件。且该房屋在2015年4月28日已经消防验收。上诉人即使有违约行为，违约金约定也明显过高。依照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照岳阳市房地局网签格式合同约定的违约金达到每日万分之三，明显过高，应依照司法解释：以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而造成的损失的标准，依照2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条又明确规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此可以看出，最高人民法院逾期交付房屋的损失计算，是以逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果上诉人给被上诉人造成了损失，也应以司法解释的方法为标准计算，同时违约金的计算不能超过该损失数额的30%。因此，即使承担违约责任，上诉人认为违约金约定过高，请求依照司法解释的规定减少。综上所述，上诉人已在合同约定的时间通知被上诉人收房，并且本案诉争的房屋已经竣工验收，违约金更是约定过高，明显违反司法解释的明确规定上限，请求撤销岳阳市岳阳楼区人民法院作出的《民事判决书》，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人方武雄、阮荣答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。方武雄、阮荣向一审法院请求，判令被告向原告支付逾期交房违约金9074.98元（从2015年3月28日-2015年5月29日），由被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年1月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，房屋总价款487902元，合同约定，被告应当于2015年3月28日前验收合格（五方验收即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量的五方验收），并将符合双方约定的房屋交付给原告并向原告出示房屋验收合格的证明文件，如被告不出示或证明材料不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担并按每日向原告支付购房款万分之三的违约金。之后，原告履行了付款义务，被告于2015年3月18日通过报纸刊登向原告等业主通知交房，原告等业主因被告没有按照约定交房条件向原告出示竣工验收合格的证明文件而没有接受房屋并要求被告尽快验收交付房屋。根据建设局档案馆中房屋验收表格中载明的五方验收时间为2015年5月29日，消防验收时间为2015年4月28日。一审认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方自愿意思表示，不违背法律，合同依法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同约定交房条件为五方验收即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量的五方验收。被告出示证据工程竣工验收备案表显示五方验收时间为2015年3月20日，该证据中有两家单位只盖章没有意见，同时在建设局档案馆中的五方验收最后一家单位签署意见的时间为2015年5月29日，从而确定五方验收时间为2015年5月29日，被告公告要求原告接受房屋的时间为2015年3月18日，当时房屋没有达到合同约定的交房条件，原告不接受房屋没有不当，在2015年5月29日之后，被告的房屋符合交房条件，不再承担延期交房的违约责任。关于消防验收是房屋交付的强制性规定，应当遵循。被告没有按期按约定条件和强制性条件交房，具有违约，应当承担延期交房的违约责任。合同约定延期交房责任由被告承担并按每日向原告支付购房款万分之三的违约金，没有违反法律强制性规定，本院予以支持。对原告诉求本院予以支持。被告违约金数额以购房款487902元为基数，按照每日万分之三计算，从2015年3月28日起到2015年5月29日止，为9074.98元。对被告的辩解意见没有延期交房，不存在违约的意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：限被告湖南和立东升实业集团有限公司在判决生效后十日内支付原告方武雄、阮荣违约金9074.98元，逾期支付应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。本案案件受理费200元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司负担。二审查明，一审从建设局档案馆调取的房屋验收资料中载明的五方验收时间是2015年6月29日，而非一审认定的2015年5月29日。此表格上的时间双方当事人认可，又出自权威部门，调取程序合法，二审予以采信。但被上诉人作为原告一审起诉时，只要求被告承担至5月29日的违约金，故本院予以认可。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人湖南和立东升实业集团有限公司与被上诉人方武雄、阮荣就本案争执的焦点有二，一是验收时间，二是违约金是否应当支付，数额约定是否过高。关于焦点一，上诉人在一审提交的工程竣工验收备案表，勘察和设计两家只是签署了“同意验收”的意见，而没有对验收的结果予以记载；建设单位只盖了个章，签了个名字，没有具体意见；施工单位是“自验合格”；监理单位的签字无法辨识，且质监部门没有任何意见。故这份备案表不足以证明五方验收时间系在2015年3月28日之前。而在建设局档案馆调取的验收资料，有参与验收的五方代表签到表、竣工验收会议纪要，质监部门有明确的同意验收的意见。足以证明竣工验收时间是2015年6月29日，一审认定的2015年5月29日错误，应予纠正。由此可见，上诉人违约的事实无可否认。二是违约事实成立后，违约金应当支付。本案商品房买卖合同系市房产局统一制作，全市适用，由上诉人提供的格式合同，违约金的约定是双方认可的格式合同，日万之三的违约金折合到月，为百分之零点九，不能认定为过高；最高人民法院有关司法解释并非效力性强制性规定，不能在本案中适用。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，二审不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人湖南和立东升实业集团有限公司承担。本判决系终审判决。审 判 长 何石朝审 判 员 袁学良审 判 员 易小平二〇一七年十月十六日法官助理 王欣辉书 记 员 方晶晶