浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初4218号原告：黄黎明，男，1976年3月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：李国刚、陆金祥，绍兴市天平法律服务所工作者。被告：绍兴中设置业有限公司，住所地绍兴市越城区鉴湖镇人民政府东首附属楼一楼办公房。法定代表人：胡菊香，系董事长。委托诉讼代理人：沈沛敏，沈健翔，浙江越光律师事务所律师。原告黄黎明与被告绍兴中设置业有限公司（以下简称“中设公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，依法由代理审判员张蓓适用简易程序独任审判，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告黄黎明委托诉讼代理人李国刚，被告中设公司委托代理人沈健翔到庭参加诉讼。本案庭外和解3个月，现已审理终结。原告黄黎明诉称：2014年8月21日，原告向被告购买由被告开发的彩虹名家小区6幢000402号的商品房一套（建筑面积为142.17平方），总价为人民币998000元，上述商品房买卖合同约定被告应在2014年12月30日前将原告购买的商品房交付给原告，若逾期的则每日按原告所交购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后原告按约支付了全额购房款，但被告一直都未按约向原告交付符合交房条件的房屋，至2016年6月被告都未按法院要求提供所涉房屋满足交付条件的材料。为了维护原告自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付给原告违约金自2015年1月1日起至实际满足交付条件日止按总房款日万分之一计算，（暂计算至2016年6月30日止计人民币43491元）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告中设公司辩称：1、答辩人迟延交付房屋符合双方合同约定的免责事项，不属于延迟交付，不存在违约事项，更不应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第九条中关于可以延期交付条款中第三项明确约定“县市级，县市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目不具备竣工交付条件。而导致开发建设设期延长的，出卖人可据实予以延期。”本案中，由于绍兴市越城区人民政府对彩虹名家施工车辆通行及施工材料运输，导致彩虹名家竣工验收以及交付均被影响而延迟。但该情况并非答辩人本身原因所引起的，属于因市政配套设施的施工而导致的，符合双方签订的合同中约定的可以延迟交付的理由，不应当视为答辩人违约，更不能要求答辩人承担违约责任。2、2015年2月28日，彩虹敏家已经符合了房屋交付条件，被答辩人的诉讼请求不符合实际情况。2015年2月17日，彩虹名家的所有房屋都完成了竣工验收，验收结果为合格，2015年4月28日完成了所有房屋的竣工验收备案登记。所以答辩人在2015年2月27日向住户发出入伙通知书，已经具备了合同约定的交房条件。3、答辩人已经将延迟交付两个月的补偿金支付给被答辩人。答辩人需要向法庭说明的是，这并不是违约金，而是补偿款。答辩人确实因政府施工的原因导致了交付房屋的时间比合同约定的时间延迟了两个月，当时有大量的房主向答辩人反映情况，答辩人考虑到客观情况，也考虑到房主的情绪，故做出了人性化的补偿，虽然大便热一方也是受害者，但希望这样不可预知的事件带来的影响能够尽量减少，所以作出了相应的补偿。综上，答辩人并非存在合同约定额违约行为，且在2015年2月28日向住户发出入伙通知书时已经具备了合同约定的交房条件，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2014年8月21日，原告黄黎明与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买由被告开发的彩虹名家小区6幢000402号的商品房一套（建筑面积为142.17平方米），房屋总价款为人民币998000元整。该合同第九条约定，被告应在2014年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，具体为：除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；若逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。同时协议对付款方式及期限、交接事项、产权登记及其他相关事项也作了具体约定。后原告全额支付了购房款。该合同附件八补充协议第六条关于房屋交接、质量异议处理的约定：1、本商品房交付前，用水经自来水主管单位验收合格，用电经电力主管单位验收合格，用气经煤气或燃气主管单位验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限和条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路具备商品房正常使用的基本条件。同时查明，被告建设开发的涉案彩虹名家1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#楼工程于2015年2月17日经五方竣工验收合格，上述工程及地下室工程于2015年4月28日取得绍兴市房屋建筑工程竣工验收备案证明（备案文件目录中包含城乡规划行政主管部门出具的认可文件、公安消防部门出具的认可文件、环保部门出具的认可文件、城建档案部门出具的认可文件等）。绍兴市规划局于2015年2月9日出具浙江省建设工程规划核实确认书，核实确认域中心B-11地块（彩虹名家）已具备竣工规划确认条件；绍兴市公安消防支队越城区大队于2015年3月26日出具建设工程竣工验收消防备案证明；2017年1月20日，绍兴市自来水有限公司城南分公司出具证明一份，证明由该单位承接施工的被告开发的彩虹名家小区自来水工程于2014年12月26日完成全部施工任务并验收合格，具备使用条件；同日，绍兴市燃气有限公司市场发展部出具证明一份，证明涉案彩虹名家小区管道煤气工程于2014年11月20日完成全部施工任务并经验收合格，具备使用条件；同日，中广有线绍兴分公司集团客户部出具证明一份，证明涉案彩虹名家小区有线电视工程于2014年12月18日完成全部施工任务并经验收合格，具备使用条件；同日，中国电信股份有限公司绍兴分公司鉴湖支局出具证明一份，证明涉案彩虹名家小区电信工程于2014年10月30日完成全部施工任务并经验收合格，具备使用条件。2017年6月26日，国网浙江省电力公司绍兴供电公司检修分公司配电运检室向本院出具《关于彩虹名家小区送电时间的说明》，载明：位于的彩虹名家小区物业自变验收合格时间为2015年5月25日，小区公变部分电气验收合格时间为2015年9月7日。以上事实由原告提供的商品房买卖合同1份、发票1份，被告提交的单位工程竣工验收记录1组、竣工验收备案表1组、建设工程规划核实确认书1份、建设工程规划许可证1份、建设工程竣工验收消防备案凭证1份、建设工程消防验收意见书1份、燃气有限公司出具的证明1份、中国电信出具的证明1份、中广有线出具的证明1份、自来水公司出具的证明1份，本院依法向国家电网绍兴供电公司调取的说明1份予以证实。本院对被告提交的复核时间函复印件1份的真实性予以确认。本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，原、被告双方均应诚信履行。合同约定被告应当在2014年12月30日前将用电、用水等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用，本案争议焦点为原告购买的涉案商品房何时符合商品房买卖合同约定的交付条件。根据目前查明的事实，涉案建设工程经竣工验收合格，获得规划、公安消防、环保部门出具的认可文件后，于2015年4月28日取得竣工验收备案证明，用水、用气、道路验收合格符合商品房正常使用的基本条件的时间均早于2015年4月28日，但彩虹名家小区公变部分电气验收合格时间为2015年9月7日，即涉案商品房符合商品房买卖合同约定交付条件的时间应为2015年9月7日。对被告关于未能如期交房是因为政府原因和周边道路建设施工影响等因素导致，不是被告主客观原因所致故并不构成违约的抗辩意见，因未提供充分依据予以证明，故不构成被告未按期向原告交付该商品房的法定事由和约定事由，本院不予采信。根据合同约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。基于此，原告主张要求被告支付从2015年1月1日至9月7日的违约金24950元（99.8元/日×250日）的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴中设置业有限公司应自判决书生效之日起三十日内支付原告黄黎明违约金24950元；二、驳回原告黄黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取444元，由原告黄黎明负担189.3元，由被告绍兴中设置业有限公司负担254.7元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 蓓二〇一七年十月九日书 记 员 陆迎龙附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。