上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初15547号原告(反诉被告)：陈长国，女，1979年7月23日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：范玉喜，男，1974年10月3日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：任巧英(系范玉喜妻子)，女，1973年4月15日生，汉族，住址同上。原告陈长国与被告范玉喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，范玉喜提起反诉。本院依法适用简易程序，于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈长国、被告(反诉原告)范玉喜及其委托诉讼代理人任巧英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈长国向本院提出诉讼请求：要求范玉喜退还房屋租赁押金15,000元、房租4,200元，共计19,200元。事实与理由：2017年3月26日，双方签订《房屋租赁合同》，由陈长国租赁范玉喜位于宝山区淞兴路XXX号商业门面房一间。签订合同当日，陈长国通过“支付宝”转账支付范玉喜租金9,000元,现金支付押金15,000元。因无法办理从事餐饮服务的营业执照，陈长国电话通知范玉喜要求退还押金和房租。范玉喜回复，在门面转租出去后结算租金、退还押金。陈长国也同意该意见。同年4月13日门面已经转租出去，范玉喜应当退还剩余的14天租金4,200元及押金。因范玉喜不履行还款义务，故提出上述请求。被告(反诉原告)范玉喜辩称，不同意陈长国的本诉请求。签约当天，范玉喜收到陈长国支付宝转账9,000元，说好第二天陈长国将剩余2个月租金和押金支付宝转账的，但至今尚未收到。陈长国以无法办理营业执照为由要求退租，范玉喜同意在系争房屋找到下家转租后结算租金。陈长国未支付剩余租金及押金已经违反合同约定,构成违约,在其承担违约责任的情况下，可以退还4月15日至25日期间11天租金3,300元。被告(反诉原告)范玉喜向本院提出的反诉诉讼请求：要求陈长国支付范玉喜合同违约金16,373元。事实与理由：双方签订了二年的房屋租赁合同，由于陈长国不履行合同构成违约。违约金的有三部分组成：1、租金损失。从3月26日至4月15日再次出租，期间20天的租金有6,000元的损失；2、租金差价损失16,330元。从2017年的4月15日至2019年的3月25日存在的租金的差价是16,330元；3、同年6月15日至7月7日期间有22天的租赁空置期，与陈长国的吵闹有关，应承担50%的责任，计3,043元；三部分损失相加后，扣除已经支付的租金9,000元，应支付的违约金16，373元。原告(反诉被告)陈长国针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。造成合同没有履行，主要是因为所租赁的房屋无法办理从事餐饮服务的营业执照。双方就租赁合同的终止是经过协商的，陈长国没有违约。本院经审理查明下列事实：坐落于上海市宝山区淞兴路XXX号房屋，部位“底层”、建筑面积57,62平方米、房屋类型“店铺”、登记的房屋权利人为周世英。2017年3月26日，出租方(甲方)范玉喜与承租方(乙方)陈长国就位于宝山区淞兴路XXX号门面房签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，出租房屋的建筑面积50平方米，租赁期限为两年，从2017年3月26日至2019年3月31日止；每月租金9,000元，租金按季度缴纳，实行先交租金后使用房屋的方式，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个季度房租，以后每季度租金均在上季度最后一个月的15日前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；乙方在签订本合同之日交纳15,000元(合同中对保证金的金额进行了修改,从18,000元修改为15,000元)作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还乙方。合同第五条“甲方责任和义务”约定，1、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。2、甲方配合乙方办理执照并提供相关材料；合同第六条“乙方责任和义务”约定，乙方应按合同规定按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋。在承租期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为；合同第七条“合同的解除”约定，本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方迟延交付房租超过10天的。合同未就违约责任的金额作出约定。签订合同当日，陈长国通过“支付宝”转账支付范玉喜租金9,000元。因陈长国认为系争房屋无法办理其需要从事经营餐饮服务的工商执照，向范玉喜提出终止租赁合同要求。范玉喜表示待找到新承租方后解除租赁合同。2017年4月13日，范玉喜作为出租方与案外人邵某某签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，范玉喜将位于宝山区淞兴路XXX号房屋出租给邵某某作为卖电瓶车使用，租赁期限一年，自2017年4月13日起至2018年4月14日止，每月租金8,300元。补充约定，从2017年4月15日起计算租金。2017年6月15日，邵某某出具收条，记明“今收到淞兴路XXX号门店退租金8,300元。合同作废，协议解除”。2017年7月3日，范玉喜作为出租方与案外人曹某某签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，范玉喜将位于宝山区淞兴路XXX号房屋出租给曹某某作为商铺使用，租赁期限自2017年7月8日起至2020年5月14日止，每季度租金21,000元。陈长国为证明其支付租金、保证金之主张，向本院申请证人李某出庭作证。李某陈述，其与陈长国是朋友关系，签约的时候在场。当时双方谈的时候是要求支付18,000元左右的保证金，因为带的现金不够，最终支付了15,000元现金。租金是通过支付宝转账给的。陈长国本来是要办理炸鸡店的营业执照，因没有办下来，导致不能继续履约。据陈长国讲，和房东谈好了，如果房子租不出去的话损失算陈长国的，如果租出去，就不追究陈长国的违约责任。针对证人李某上述陈述，范玉喜则认为，证人与陈长国是合伙关系，在双方签合同时是多次来的。说陈长国支付了15,000元的保证金是说谎的。开庭审理中，法庭征询双方当事人就“陈长国现金支付范玉喜保证金15,000元”是否愿意接受司法测谎鉴定，双方均表示，同意接受司法测谎鉴定，并愿意预付鉴定费用。之后，陈长国以经济困难为由不同意进行司法测谎鉴定。审理中，范玉喜明确其反诉诉讼请求：要求陈长国支付2017年3月26日至4月14日租金6,000元；要求陈长国支付从2017年的4月15日至2019年的3月25日存在的租金的差价损失是16,373元。陈长国支付的剩余租金3,000元退还。本院认为，范玉喜与陈长国之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：1、陈长国是否支付范玉喜保证金15,000元；2、房屋租赁合同提前终止，陈长国是否构成违约。关于陈长国是否支付范玉喜保证金15,000元的认定问题。本院结合陈长国的举证情况等，对其上述主张不予认定。主要理由如下：首先，陈长国对此负有举证责任。根据证据规则的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈长国主张已经现金支付范玉喜保证金15,000元，范玉喜对该主张予以了否认，陈长国就其主张有责任向本院提供证据予以证明。其次，从陈长国举证情况来分析。陈长国提供了二份证据材料，第一份为双方签订的《房屋租赁合同》，该证据是双方当事人就租赁房屋的权利与义务之约定，合同并未确认陈长国已经履行了《房屋租赁合同》约定支付保证金义务。第二份证据是证人证言，根据证人李某述称，其与陈长国为朋友关系，多次陪同陈长国到租赁现场，故可认为证人与合同中的一方当事人之间存在一定的利害关系，在无其他证据予以佐证的情况下，其单独陈述不能作为认定案件事实的依据。最后，陈长国不同意进行司法测谎鉴定。审理中，双方当事人就“陈长国现金支付范玉喜保证金15,000元”，均愿意接受司法测谎鉴定，并愿意预付鉴定费用。之后，陈长国以经济困难为由不同意进行司法测谎鉴定，对此应承担相应不利后果。关于房屋租赁合同提前终止，陈长国是否构成违约的问题。租赁合同一经签订即已生效，合同应当得到切实履行。根据合同约定，陈长国在签订合同当日支付三个月的租金及保证金，其只支付了一个月租金，显已构成违约。期间，陈长国因所承租的房屋无法满足其自身经营的条件要求提前终止合同，范玉喜也同意在寻找到新的承租方后可以解除双方签订的合同，但并不能当然地免除其违约责任。陈长国应当支付自2017年3月26日至4月12日期间租金5,226元(按当月日租金290.32元计算)。陈长国已经支付的剩余租金3,774元，范玉喜应予退还；考虑到陈长国的违约情形，已经造成范玉喜经济损失，本院结合范玉喜的举证情况等，酌情确定由陈长国赔偿范玉喜损失1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告(反诉原告)范玉喜于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)陈长国租金人民币3,774元；二、原告(反诉被告)陈长国于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)范玉喜违约金10,000元；三、原告(反诉被告)陈长国的其他诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)范玉喜的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取140元，由原告(反诉被告)陈长国负担113元，由被告(反诉原告)范玉喜负担27元。案件反诉受理费减半收取104.5元，由原告(反诉被告)陈长国负担63.5元，由被告(反诉原告)范玉喜负担41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  俞蔚明二〇一七年十月三十日书记员  黄晓雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十九条第二项下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。