广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初3844号原告：广州越秀物业发展有限公司（原广州城建开发物业有限公司），住所地广州市天河区体育西横街。法定代表人：杜凤君。委托代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：林基文，广东广信君达律师事务所律师。被告：潘柏秋，男，1961年10月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。原告广州越秀物业发展有限公司诉被告潘柏秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托代理人姚伊娜到庭参加诉讼。被告潘柏秋经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司诉称：原告于2010年与开发商签订《前期物业服务合同》，约定自合同生效之日起至该小区业主委员会成立之日止，服务合同皆产生效力。被告为南沙滨海花园**期水晶湾高层住宅***房（以下统称涉案房屋）产权所有人。原告依据《前期物业服务合同》切实为涉案小区提供物业管理服务，但被告从2014年10月起无故拖延物业管理服务费及相关费用，已构成违约。为维护自己的合法权益，原告起诉要求判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费5209.3元及违约金，违约金以每月应交物业服务费236.78元为本金，从次月5日起，按每日千分之一的标准，计算至被告实际支付上述物业服务费之日止。原告在庭审中确认违约金以不超过欠付的物业服务费为限。被告潘柏秋无答辩。经审理查明：被告为涉案房屋的产权人，房屋坐落南沙区环市大道××水晶××房（南沙滨海花园水晶湾高层住宅**期**栋**层**房），登记建筑面积为120.4944平方米。2010年，原告（乙方）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方、以下简称城建南沙公司）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园（一期、二期、三期）提供前期物业管理服务事宜。本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为一期公寓1.8元/㎡/月、二期公寓2元/㎡/月、三期公寓1.8元/㎡/月（含G型别墅）。业主应于收楼之日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应缴的物业服务费用应以3个自然月为缴纳周期，并于缴纳周期首月15日前以银行划账方式缴纳当期费用。物业服务费用以银行划扣的方式缴交。业主办理入住手续时，应提供指定银行的账户，作为缴交物业服务费用的账户。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰滞纳金的标准向乙方支付违约金。本合同自签订之日起生效，至业主委员会成立，代表全体业主与物业管理公司签订新的物业服务合同时止。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”2010年11月6日，被告办理涉案房屋收楼手续，签署《商品房交楼书》，该文件上记载涉案房屋建筑面积118.39平方米，预收三个月管理费710元。被告于同日签署《滨海·水晶湾临时管理规约》，该规约规定：“物业竣工验收交付使用后，业主应当依照《前期物业服务合同》要求与物业服务企业办妥物业入住有关手续，签署有关文件。业主、住户应当于每季度第三个月首5日内或之前缴付当季物业管理费、水电费、分摊费等。业主未按时交纳物业管理费、专项维修资金，按每日1%的滞纳金收取。本公约自业主签订之日起生效，对本小区所有业主、物业使用人和物业服务企业具有约束力。”原告在庭审中陈述，涉案房屋物业服务费的适用标准为二期公寓2元/㎡/月，并按《商品房交楼书》上记载的建筑面积计收物业服务费，即涉案房屋每月物业服务费为236.78元（118.39平方米×2元）。为证明双方一直以上述标准计算物业服务费，原告提供涉案房屋2011年1月至3月的物业服务费发票，发票显示三个月物业服务费合计710.34元，即每月物业服务费为236.78元（710.34元÷3个月）。原告在庭审中明确，被告欠付2015年1月1日至2016年4月30日以及2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费，合计拖欠金额为5209.16元（236.78元×22个月）。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月23日经广州市天河区工商行政管理局备案登记，将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。本院认为：被告虽然未与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与城建南沙公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。另外，被告签署的《滨海·水晶湾临时管理规约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。被告已于2010年11月6日办理收楼手续，应按《前期物业服务合同》以及《滨海·水晶湾临时管理规约》的约定向原告支付物业服务费，被告自2015年1月1日起未按约定交纳物业服务费，已构成违约，现原告要求被告支付2015年1月1日至2016年4月30日以及2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。虽然上述合同以及管理规约没有明确涉案房屋适用何种物业服务费标准，但根据原告提供的发票以及《商品房交楼书》上记载的三个月物业服务费金额，可以证明双方一直按每月每平方米2元的标准计算物业服务费，故原告主张的上述计费标准合理且符合双方的交易习惯。据此，被告应向原告支付2015年1月1日至2016年4月30日以及2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费5209.16元。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，《滨海·水晶湾临时管理规约》约定违约金按每日百分之一的标准计算，现原告要求将该标准调整为每日千分之一，属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。《前期物业服务合同》以及《滨海·水晶湾临时管理规约》均约定物业服务费以季度为缴纳周期，其中《滨海·水晶湾临时管理规约》约定物业服务费应于每季度第三个月首5日前支付，因此违约金应以每季度欠款金额为本金，按每日千分之一的标准，自每季度第三个月的6日起计至实际付清之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告潘柏秋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付2015年1月1日至2016年4月30日以及2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费5209.16元及违约金（违约金的计算方法：2015年1月1日至2016年3月31日各以每季度应交物业服务费710.34元为本金，按每日千分之一的标准，分别从2015年3月6日、6月6日、9月6日、12月6日、2016年3月6日计算至实际清偿之日止；2016年4月1日至30日以当月物业服务费236.78元为本金，按每日千分之一的标准，从2016年6月6日计算至实际清偿之日止；2017年1月1日至2017年6月30日各以每季度应交物业服务费710.34元为本金，按每日千分之一的标准，分别从2017年3月6日、6月6日计算至实际清偿之日止；每季度物业服务费的违约金总额不得超过当季度物业服务费金额）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告潘柏秋负担。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一七年十月十二日书 记 员  黄丹娜