江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6798号上诉人（原审被告）：陈凤连，女，1969年9月17日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：许小平，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市周市镇平庄富民合作社，住所地江苏省昆山市周市镇平庄村十组。执行事务合伙人：邵友琴，合作社主任。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。上诉人陈凤连因与被上诉人昆山市周市镇平庄村富民合作社（以下简称平庄村富民合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈凤连上诉请求：撤销一审判决，驳回平庄村富民合作社的诉讼请求。事实和理由：1、2012年10月30日起，陈凤连与平庄村富民合作社已不存在租赁关系。2、合同于2012年10月30日到期，之前的租金已经全部支付。3、根据民法通则规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，故平庄村富民合作社诉讼请求已过诉讼时效。平庄村富民合作社辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉请求。平庄村富民合作社向一审法院起诉请求：1、陈凤连立即腾空迁让交付位于本市××××村办公室南侧房屋，并将该土地交付平庄村富民合作社；2、陈凤连支付结欠租金55600元（后放弃该项诉请）；3、陈凤连自2012年11月1日至实际返还之日止向平庄村富民合作社支付逾期返还租赁物使用费暂计489900元（127800*3+127800/12*10）；4、诉讼费用由陈凤连承担。后平庄村富民合作社明确第一项诉请中房屋已实际拆除，故放弃腾空迁让房屋的诉讼请求，仅要求返还土地；第三项诉讼请求判令陈凤连支付自2012年11月1日至起诉之日共计46个月的租赁物使用费，共计489900元。一审法院认定事实：位于昆山市××家湾村××南侧、市东河西侧、城北路北侧的地块系集体建设用地，其土地所有者为昆山市××村民委员会（以下××平庄村村委会）。2007年10月29日，平庄村富民合作社（出租方、甲方）与陈凤连（承租方、乙方）签订《平庄村废品堆场租赁协议》，陈凤连承租平庄村富民合作社上述地块废品堆场中占地面积2500平方米的空地以及房屋五间，双方约定：1、租赁期限为五年，自2007年11月1日至2012年10月30日；2、堆场租金单价15元/平方米，计37500元/年；房屋租金单价350元/间/月，计21000元/年；电力30千瓦，9000元/年，前述年租金合计67500元。2007年10月31日，双方再次签订《平庄村废品堆场租赁协议》一份，陈凤连承租平庄村富民合作社上述地块废品堆场中占地面积1900平方米的空地以及房屋四间，双方约定：1、租赁期限为五年，自2007年11月1日至2012年10月30日；2、堆场租金单价15元/平方米，计28500元/年；房屋租金单价350元/间/月，计16800元/年；电力50千瓦，15000元/年，前述年租金合计60300元。上述协议第三条“付款期限”中均约定：“签订合同时应交清当年的全部租金，以后每年提前一个月交清当年的租金，做到先交款后使用，所租场地遇政府统一规划使用，双方服从政府规划终止合同，甲方应退还剩余的租金（以月计算），不作任何补偿”；等等。现双方因赔偿和撤场事宜协商未果，遂引起本案纠纷。一审另查明，陈凤连承租上述土地后经申请搭建了部分临时用房。2015年12月30日，平庄村村委会向陈凤连发出告知书，告知根据上级主管部门要求对临时用地要及时清理，相关停产搬迁通知于2012年11月12日已发到陈凤连，要求陈凤连收到该通知后做好相关搬迁准备，并协商残值补偿事宜。平庄村富民合作社表示：对陈凤连翻新和自行搭建部分不再继续使用，要求恢复原状。对于陈凤连要求的补偿，因双方未签订拆迁补偿协议，陈凤连要求补偿无事实依据。一审再查明，本案审理期间：1、平庄村村委会书面确认：平庄村富民合作社系平庄村的村民集体经济组织，平庄村村委会同意由其经营管理上述废品堆场、签订相关租赁协议并收取租金。2、上述租赁土地上的相关建筑（包括平庄村富民合作社出租的房屋以及陈凤连后续自行搭建的建筑）因被相关行政部门认定为违法建筑现已被拆除。上述事实，有租赁协议、情况说明、告知书、评估结果汇总表、房屋平面图、确认书、租金支付明细、结算凭证以及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，平庄村富民合作社作为法律规定的“其他组织”与陈凤连之间签订的租赁协议合法有效，双方均应遵守。2012年10月30日，双方约定的租赁期间届满，陈凤连继续使用租赁物，平庄村富民合作社没有提出异议，涉案租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。关于电力租金，合同明确约定了收取的标准和期限，陈凤连并未提供证据证明双方关于电力租金只收取三年的约定，一审法院对该辩称不予采信。现平庄村富民合作社要求陈凤连腾空涉案房屋、返还租赁土地、支付2012年11月1日至起诉之日共计46个月占有使用土地的使用费（租金）489900元，该诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持，结合陈凤连收到诉状的时间，一审法院认定双方之间的租赁关系自开庭当日即2017年3月20日解除。案件审理期间，因涉案租赁土地上的相关建筑已被行政部门拆除，平庄村富民合作社书面确认放弃要求陈凤连腾空迁让相关房屋并放弃主张后续占有使用费的意思表示于法不悖，一审法院照准。至于陈凤连主张的地面翻新、房屋搭建及装修损失，一方面，双方合同明确约定“所租场地遇政府统一规划使用，双方服从政府规划终止合同，甲方应退还剩余的租金（以月计算），不作任何补偿”；另一方面，陈凤连自行搭建临时用房并未经过相关部门审批及获得出租方的同意，合同到期后应自行拆除，且审理期间相关房屋因涉及违章搭建已被行政部门依法拆除，故根据在案证据、结合本案实际情况，一审法院对陈凤连赔偿损失的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、陈凤连应于判决发生法律效力之日起十日内向昆山市周市镇平庄村富民合作社返还涉案占地4400平方米的租赁土地。二、陈凤连应于判决发生法律效力之日起十日内向昆山市周市镇平庄富民合作社支付租赁物使用费合计489900元。案件受理费9336元，减半收取4668元，由陈凤连负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审中，富民合作社陈述，2017年3月20日规划局就涉案场地上房屋作出违法建设的认定，2017年3月24日认定书下发到各承租户，限期5日内搬离，2017年3月29日由城管就涉案场地上房屋进行拆除。陈凤连陈述，涉案场地上房屋大概于2017年4月由村委会拆除。本院认为，富民合作社与陈凤连签订的两份《平庄村废品堆场租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应为合法有效。上述协议约定的租赁期间已经届满，富民合作社主张陈凤连返还土地并支付逾期返还土地的占有使用费有事实和法律依据。陈凤连认为富民合作社同意免除租金、且其与富民合作社已就地上附着物残值补偿达成一致意见的观点无证据证实，本院不予采信。陈凤连占有使用场地及房屋处于持续状态，富民合作社主张使用费不应适用租金一年的诉讼时效。陈凤连要求对地上附着物进行经济补偿，与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上，上诉人陈凤连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9336元，由上诉人陈凤连负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 沈维佳审 判 员 杨 兵二〇一七年十月十七日法官助理 郭 锐书 记 员 朱冰丽