山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终2028号上诉人(原审原告):刘学敏，男，1983年8月9日出生，汉族，山西省居民。委托诉讼代理人：李为民，山西明煌律师事务所律师。上诉人(原审被告):谷秀珍，女，1963年2月4日出生，汉族，山西省运城市盐湖区居民。委托诉讼代理人：陈永宽，山西上韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫周岩，山西上韬律师事务所律师。被上诉人(原审被告):朱鹏，男，1962年2月5日出生，汉族，山西省运城市盐湖区居民，系上诉人谷秀珍丈夫。上诉人刘学敏、上诉人谷秀珍因与被上诉人朱鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘学敏上诉请求:1.依法撤销一审判决第二、三项；2.改判二被上诉人支付上诉人违约金50万元。事实与理由：一、原审对上诉人的损失不予认定是错误的。上诉人主张的损失���上诉人的直接损失，上诉人预定的餐桌餐具等以及合同完全履行后的收益均未主张，被上诉人知道上诉人租房的目的是经营“河东南院”餐饮服务，装修花费全部用于所租房屋，对上诉人所举的装修房屋花费共计421083元不持异议，上诉人的证据能够证明自己的主张，原审认为缺乏科学性和完整性，不能全面客观反映上诉人损失数额是错误的，在双方认可的情况下，没有鉴定的必要，原审纯属枉法裁判。二、双方约定的50万元违约金并不高，原审判决被上诉人承担l0万元没有法律依据。上诉人的直接损失42万余元，违约金50万元并不过分高于损失，违约金超过所受损失30%的才能认定过分高于损失。在没有过分高于损失时，人民法院没有权利主动减少，只有当事人提出请求时才可以审查并做出裁判。原审法院认定违约金过高属认定事实错误，“予以适当调整”从而判决10万元没有法律依据。三、原审根据合同相对性判决朱鹏不承担责任错误。租赁合同从签订到解除，发生在二被上诉人夫妻关系存续期间，上诉人的租金直接打入朱鹏的银行卡，二被上诉人共同经营租赁业务，租赁收入用于夫妻共同生活，因租赁合同产生的合同债务应为夫妻共同债务。此时，夫妻作为一个整体、作为一方当事人与相对人发生民事行为，不能适用合同相对性原理。原审概念不清，判决错误。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。谷秀珍答辩称:1.一审判决未认定刘学敏损失正确，刘学敏就损失部分未进行评估鉴定，提供的证据不具有科学性和完整性应当承担举证不能的不利的法律后果，一审不予支持完全正确。2.谷秀珍和上诉人刘学敏之间签订的房��租赁合同，系承租人与次承租人之间的关系，因谷秀珍和房屋的XXX之间签订的房屋租赁合同，即主合同，被盐湖区人民法院一审判决确认无效。主合同无效，此合同也无效。因此，违约金条款也应当无效，人民法院不应当支持违约金的相关请求。3.被上朱鹏自始至终没有参与涉案房屋的租赁事宜，合同的签订等手续都是谷秀珍一人与上诉人刘学敏完成的，一审判决驳回刘学敏对朱鹏的诉讼请求正确。谷秀珍上诉请求:1.撤销一审判决，发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：:一审判决认定基本事实不清，二审法院应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(三)项之规定，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一、本案具有中止诉讼情形，原审法院径直作出判决明显错误。原审法院在审理中，���知本案诉争的租赁房屋上诉人与××谢秀萍已经形成诉讼，且原审法院作出(2015)运盐民初字第744号民事(保全)裁定，但尚未作出生效判决，本案必须以××谢秀萍和上诉人租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，依法属于《中华人民共和国民事诉讼法》第--百五十条第五项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情形，应当中止诉讼。而原审法院在另一案作出审理结果之前径直判决明显错误。二、被上诉人刘学敏《民事起诉书》诉讼请求第一项为“解除原被告之间的《出租房屋合同》”，而原审判决虽然在本院认为部分论述支持解除合同的请求，但在判决主文部分中未明确判决解除该合同，直接判决由上诉人返还被上诉人房屋租赁费及租赁押金。三、本案《出租房屋合同》是否合法有效，应当以另一案的审理结果为依据，若另一案判决上诉人与××X签订的《出租房屋合同》无效，则本案上诉人与被上诉人签订的《出租房屋合同》亦应属无效合同，无效合同自始无效，不存在解除之说。更不存在违约及支付违约金的情形，原审判决上诉人支付被上诉人违约金亦属错误。四、被上诉人在租赁期间占有房屋，并对租赁房屋进行改造装修，原审在作出判决时未判决被上诉人应将租赁房屋返还给上诉人，并将租赁房屋恢复原结构，恢复原状。五、原审判决认定上诉人对被上诉人刘学敏的违约是因第三人谢秀萍的原因造成的，而不是上诉人的原因造成的，上诉人不应承担违约责任。谢秀萍应作为本案的第三人参加诉讼，而原审法院未通知谢秀萍参加诉讼，直接判决上诉人承担违约责任，明显错误。综上，原审判决认定基本事实不清，恳请二审法院裁定撤销原审判决，发��重审。刘学敏答辩称:1.根据合同法一百二十一条的规定，不论谷秀珍与谢秀萍在诉讼中是否承担责任，均应当向刘学敏承担责任，赔偿损失。本案不存在必须以另一案审理结果为依据的情形，也不存在刘学敏的损失由谢秀萍造成，而将其作为原审第三人参加诉讼的情形。2.根据合同法九十六条规定，刘学敏在2016年10月23日电话通知谷秀珍解除合同，双方之间租赁合同，已经于2016年10月23日解除，原审法院没有再做出判决完全正确。3.对租赁的房屋进行装修改造是经过谷秀珍同意以后进行的，谷秀珍承诺由此引起的一切法律后果由其自己承担，与刘学敏无关。因此，谷秀珍在原审中也没有提出要求刘学敏将租赁房屋恢复原状的诉讼请求。原审法院在这一点上判决正确。综上，请求依法驳回谷秀珍的上诉请求。朱鹏未答辩。刘学敏向一审法院起诉请求：解除原、被告之间的《出租房屋合同》；判令被告返还租金及押金101000元；判令被告赔偿原告损失43万元并支付违约金50万元；被告承担本案的诉讼费及其它费用。一审法院查明：2015年11月1日，原告刘学敏和被告谷秀珍签订《出租房屋合同》一份，合同约定：谷秀珍将坐落在运城市盐湖区禹都大道改革二巷16号的部分房屋，结构为砖混三层、地下室一层被告谷秀珍自用（原告因面积需要被告谷秀珍将地下室作为股份参与经营，如股份出让，视谷秀珍放弃），出租给原告作为合法经营场所，从事合法经营。租赁期限从2015年11月1日至2018年11月30日。每年租金48000元，押金5000元。合同还约定：被告谷秀珍保证出租房屋无任何法律纠纷。原告还可以根���自己需要在不影响房屋主体结构的情况下进行装修，如有大的改变需经被告谷秀珍同意在专家认定不会给房屋造成危险的情况下方可进行。再约定：租赁期限内双方任何一方违反本合同的约定，由违约方支付违约金50万元整。合同签订后，原告刘学敏于2015年11月5日向被告谷秀珍交付了两年租金96000元及押金5000元，被告谷秀珍向原告刘学敏出具了收据。同时查明，2015年11月5日，原告刘学敏经过运城市腾飞建筑设计有限公司作出“关于运城市禹都大道改革二巷18号房屋装修改造方案”意见书，并征求被告谷秀珍意见，被告谷秀珍在该改造方案书上签名认可该改造方案，被告谷秀珍在改造方案中写明：“根据图纸及方案，在不影响结构情况下，甲方同意乙方对改革二巷18号对所租房屋进行改造。如房东有异议，甲方出面协调。”后原告依约对所租赁房屋进行装修改造。同时查明，本院于2015年12月受理了原告谢秀萍（××）与被告谷秀珍（××）房屋租赁合同纠纷一案，且于2015年12月31日作出（2015）运盐民初字第744号民事裁定书，裁定：“一、被告谷秀珍立即停止对运城市盐湖区禹都大道改革二巷16号房屋的装修。二、查封担保人张星河所有的位于槐中路市粮局家属院西一排一号房屋”。据此，原告刘学敏所租赁房屋的装修经营停止。还查明，2016年10月23日，原告刘学敏电话通知被告谷秀珍解除双方签订的租赁合同。一审法院认为：租赁合同是××将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告谷秀珍在涉案房产的租赁关系中，即是××又是承租人。本案中，被告谷秀珍未经案外人谢秀萍同意，将其承租的改革二巷16号房屋转租给原告刘学敏，后涉案房屋因谢秀萍和被告谷秀珍之间的纠纷导致原告刘学敏无法正常行使租赁权利，双方所签订的租赁合同已经无法继续履行，导致合同目的不能实现，现原告刘学敏请求解除合同并要求被告谷秀珍返还已付租金及押金101000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。审理中，原告刘学敏请求判令被告谷秀珍赔偿43万元损失的主张，虽向法庭提供了相关证据，但其所举证据缺乏一定的科学性和完整性，不能全面、客观的反映原告受损的具体情况及其受损数额，在被告谷秀珍辩解不予赔偿的情况下，本院认为该损失应以鉴定结果为依据为妥，故原告刘学敏请求赔偿损失43万元的请求，证据不足，本院不予支持。同时，被告谷秀珍一方因第三人谢秀萍的原因造成对本案原告刘学敏的违约，被告谷秀珍依法应当承担违约责任。现原告刘学敏���张违约金500000元明显过高，本院予以适当调整，以100000元为宜。原告刘学敏请求被告朱鹏承担连带责任违反了合同相对一方的原理，因双方之间不存在租赁合同法律关系，故原告刘学敏请求被告朱鹏承担责任的理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告谷秀珍于本判决生效后十日内返还原告刘学敏房屋租赁费96000元及租赁押金5000元；二、被告谷秀珍于本判决生效后十日内向原告刘学敏支付违约金100000元；三、驳回原告刘学敏的其它诉讼请求。经二审审理查明：上诉人刘学敏承租房屋后，为房屋装潢花费421083元。另查明：谢秀萍诉谷秀珍及第��人刘学敏租赁合同纠纷一案，运城市盐湖区人民法院于2017年5月18日作出（2015）运盐民禹民初字第744号事判决，判决确认谢秀萍与谷秀珍2013年9月12日签订的《出租房屋合同》无效。上诉人谷秀珍称谢秀萍已经上诉。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十七条规定，合同无效或被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人谷秀珍未经案外人谢秀萍同意，将其承租的涉案房屋转租给上诉人刘学敏，依照上述法律规定，双方签订的《出租房屋合同》应为无效合同。合同无效后，一审判决谷秀珍返还刘学敏房屋租赁费96000元及租赁押金5000元正确，但判决谷秀珍支付刘学敏违约金100000元不当，本院予以纠正。造成出租房屋合同的无效，谷秀珍应当承担主要责任，刘学敏也有一定责任，对刘学敏装潢花费的421083元，由谷秀珍承担60%即252649.80元，刘学敏自己负担40%即168433.20元。上诉人刘学敏提出的其他上诉理由，无事实和法律依据。综上所述，上诉人刘学敏的部分上诉理由成立，予以支持。上诉人谷秀珍的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：一、维持运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初5474号民事判决第一、三项；二、撤销运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初5474号民事判决第二项；三、上诉人谷秀珍于本判决生效后十日内赔偿上诉人刘学敏经济损失252649.80元如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7039.50元，二审案件受理费11615元，共计18654.50元，由上诉人刘学敏负担3650元，上诉人谷秀珍负担15004.50元。本判决为终审判决。审判长 ��张丽让审判员 王 文 霞审判员 胡 东 革二〇一七年十月十七日书记员 张   彤