湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终466号上诉人（一审被告、申请执行人）：湖南省第二工程有限公司，住所地长沙市天心区跃进路135号。法定代表人：李永迪，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜莹，女，1986年9月9日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱卫平，男，1969年9月25日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区乐坪办事处清泉居委会一组，系该公司员工。被上诉人（一审原告、执行案外人）：邹艳英,女，1974年7月7日出生，汉族，住娄底市湘中大道君临天厦A2404。委托诉讼代理人：兰志如，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾齐明，男，1971年12月30日出生，汉族，住娄底市，系邹艳英之夫。一审被告：娄底市东桦房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区贤童街科源大厦4楼。法定代表人：颜伟平，该公司董事长。上诉人湖南省第二工程有限公司（以下简称二工程公司）因与被上诉人邹艳英、原审被告娄底市东桦房地产开发有限公司（以下简称东桦公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市中级人民法院（2014）娄中民二初字第88号民事判决，提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二工程公司委托诉讼代理人杜莹、朱卫平，邹艳英及其委托诉讼代理人兰志如、曾齐明到庭参加诉讼。东桦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二工程公司上诉请求：裁定撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审判��认定事实不清。一、案涉房屋查封时，确实登记在东桦公司名下，属于东桦公司的合法无瑕疵财产，不存在查封错误。根据《物权法》第二章第九条之规定，房屋未办理登记手续前，依旧归东桦公司所有，邹艳英不能以已签订房屋买卖合同来对抗查封，侵害二工程公司的合法利益。二、邹艳英在明知案涉房屋已被查封且未取得所有权的情形下，仍进屋进行装修，系欲以房屋实际占有人的身份钻法律的空子，藐视法律。三、二工程公司申请查封案涉房屋时，邹艳英并未就案涉房屋办理产权过户登记手续，未实际占有房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，二工程公司对案涉房屋的查封属于合法查封。邹艳英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉请求缺乏相应法律和事实依据，应予驳回。邹艳英向一审法院诉讼请求：一、确认邹艳英与东桦公司签订的有关壹号公馆1栋3103号住房及1栋102门面的《商品房买卖合同》合法有效，并确认邹艳英对该处房产享有合法权益；二、终止因二工程公司诉东桦公司建设工程施工合同纠纷一案而查封上述房产的执行查封程序。一审法院认定事实：2012年11月2日，东桦公司作为发包人与承包人二工程公司签订了《建设工程施工合同》，约定东桦公司将娄底市壹号公馆商住小区项目的基础工程、主体工程及水电安装等工程发包给二工程公司。2013年6月17日，东桦公司作为出卖人，与买受人邹艳英签订《商品房买卖合同》，将壹号公馆0001号栋的3103号房出卖给邹艳英，约定购房款为296413元，邹艳英已支付全部购房款。2013年9月4日，东桦公司与邹艳英再次签订《商品房买卖合同》，将壹号公馆0001号栋的102号门面出卖给邹艳英，约定购房款为873789元，邹艳英支付了全部购房款。2014年6月6日，二工程公司因工程款纠纷将东桦公司起诉至娄底市中级人民法院，要求东桦公司支付工程款并退还履约保证金。2014年6月17日，东桦公司与二工程公司达成调解协议，内容为：“由东桦公司在双方签收调解书之次日起三日内支付工程款2955.4824万元，返还履约保证金2000万元，合计4955.4824万元。如上述款项未按期支付，二工程公司有权主张优先受偿并向法院申请强制执行”。同日，娄底市中级人民法院作出（2014）娄中民二初字第43号民事调解书，对前述协议予以确认。2014年5月14日��经二工程公司申请，娄底市中级人民法院作出（2014）娄中民保字第12号民事裁定书，依法查封了包括邹艳英购买的住宅在内的由东桦公司开发的位于湘中大道与娄星南路角壹号公馆的部分房产。邹艳英以前述房产属其所有为由向一审法院提出异议，要求解除查封，一审法院驳回了邹艳英的异议，邹艳英遂向一审法院提起执行异议之诉。一审审理过程中，因东桦公司所涉法律纠纷较多，市区政府成立了东桦公司市区工作组进行整体处置。处置工作组制定了《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》，决定设立由市区政府工作组、购房业主、项目部代表组成的项目扫尾事务组，收缴业主尾款，共同监管。2015年3月3日，经一审法院审判委员会研究决定，以案涉纠纷需等待有关部门整体处置为由裁定该案中止诉讼。2015年1月30日，邹艳英按前述方案的要求向东桦公司市区工作组出借资金10000元，并由工作组出具借据。2015年5月31日，邹艳英取得了案涉房屋的钥匙。此后，邹艳英对案涉房屋进行了装修。2016年4月，邹艳英为案涉不动产缴纳税金共计109000元。另，娄底市壹号公馆商住小区项目尚未整体完工，案涉房屋在房地产管理部门的产权档案资料中均登记在东桦公司名下。目前，邹艳英与其配偶曾齐明名下共同共有一套住房，坐落于娄星××××道旁（君临天厦）0006幢A2404。一审法院认为，本案中，邹艳英与东桦公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定���该合同自成立时生效，双方虽未办理物权登记，但不影响房屋买卖合同的效力，故该合同对邹艳英与东桦公司具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，对邹艳英要求确认其与东桦公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉请，予以支持。本案中，二工程公司在东桦公司市区工作组制定的《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》中签署“积极配合工作组依法开展扫尾工作”的意见，而前述扫尾工作方案对“房屋交付”的条件与日期作出了规定，由此可见，二工程公司已对东桦公司向邹艳英交付案涉房屋的行为系���知且认可的。现邹艳英已经支付了全部购房款，且已取得房屋钥匙并办理物业入住手续，并已对案涉房屋取得事实上的管理和支配权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据前述规定，二工程公司虽对案涉商品房享有工程价款优先受偿权，但邹艳英已经交付了全部购房款项，二工程公司享有的优先受偿权不得对抗邹艳英。加之，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以��封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如前所述，邹艳英已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，房屋系因东桦公司欠付工程款导致工程未能整体完工而无法办理房屋登记手续，邹艳英对此并无过错。因此，对邹艳英以其已支付房屋价款并实际占有案涉房屋为由主张排除执行的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院判决：一、确认邹艳英与娄底市东桦房地产开发有限公司分别于2013年6月17日、2013年9月4日签订的两份《商品房买卖合同》有效；二、不得执行壹号公馆0001幢3103号房屋及0001幢102号门面。娄底市中级人民法院（2014）娄中执异字第17号执行异议裁定于判决生效时自动失效。案件受理费15332元，由娄底市东桦房���产开发有限公司、湖南省第二工程有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，且对一审查明的事实表示无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：一、邹艳英与东桦公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、邹艳英对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，邹艳英与东桦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。理由如下：一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2013年6月17日、2013年9月4日，邹艳英与东桦公司就案涉房屋分别签订了两份《商品房买卖合同》，该合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，一审法院确认该合同合法有效并无不当。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，上述房屋买卖合同签订后至案涉房屋查封前，邹艳英已经支付了全部购房款，故二工程公司上诉主张的工程价款优先受偿权不得对抗邹艳英。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，二工程公司在《“壹号公馆”项目扫尾工作方案》中签署了“积极配合工作组依法开展扫尾工作”的意见，该工作方案中对于案涉房屋的交付作出了明确规定，二工程公司亦承认按照上述扫尾工作方案的规定完成了扫尾工程量并收取了相应的工程款，由此可见，二工程公司对于东桦公司向邹艳英交付案涉房屋的行为是明知并且认可的。现邹艳英已经支付了全部购房款，并已对案涉房屋进行装修入住，取得了事实上的占有，且二工程公司未提供证据证明邹艳英对于案涉房屋一直没有办理过户登记手续存在过错，故邹艳英对案涉房屋已经享有事实上的物权期待权，足以排除对案涉房屋的执行。综上，二工程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15332元，由湖南省第二工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭亚东审 判 员 邹德辉审 判 员 陈盎然二〇一七年十月九日法官助理 龙 菲书 记 员 申书琴