北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初30823号原告:邵绪祥，男，1980年10月13日出生，巴士在线科技有限产品研发总监，住北京市朝阳区。委托代理人:何洪岩，北京市凯泰律师事务所律师。委托代理人:董瑞（原告之妻），女，1982年7月18日出生，上海首喆传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。被告:王蓓，女，1971年2月26日出生，北京佳博英华教育咨询有限公司总经理，住北京市丰台兆丰园三区。委托代理人:王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人:贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。第三人:北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人:缪寿建，总经理。委托代理人:陆闪闪，女，1987年10月11日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务，住公司宿舍。原告邵绪祥（下称原告）与被告王蓓（下称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人何洪岩、董瑞，被告及委托代理人王佳红、贺利芳，第三人委托代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方2017年2月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》于2017年3月30日解除；2、判令被告返还定金500000元；3、判令被告支付违约金2040000元（合同总价的20%）；4、判令被告支付原告居间费224400元、保障服务费45600元、律师费50000元。事实和理由：原、被告双方于2017年2月12日在第三人居间介绍下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等合同文件，约定原告购买被告所有的位于北京市朝阳区广渠路28号209号楼12层1501室的房屋一套，总价款为1020万元。上述协议签订后，原告向被告支付了定金50万元，并向第三人支付居间服务费224400元，向福建金诚丰担保有限公司北京分公司支付保障服务费45600元。而后原告经朋友告知该房产有问题，经查询，发现该房产已于2017年2月23日被他人申请保全查封。2017年3月17日经三方协商，被告承诺于2017年3月31日前解押、解封。原告为了全面履行合同，于2017年3月25日向被告发送告知函，要求被告履行义务。2017年3月30日被告回函，告知原告其单方解除合同。原告认为，被告拒绝履行合同义务，并单方面解除合同的行为，已经构成严重违约。根据合同附件第8条第2款之约定，被告除返还定金外，还需按照房屋总价款的20%支付违约金及律师费等维权成本，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称：2017年2月12日签约，原告邵绪祥向被告王蓓支付购房首期定金50万。约定2017年3月31日前被告王蓓按借款合同要求申请偿还陈晨个人抵押贷款，2017年4月5日，原告邵绪祥向被告王蓓支付定金150万元。总购房款为1020万元。2017年3月18日，因政府出新政策，原合同金额发生变化，被告微信通知麦田中介方，修订变更协议。被告承诺在2017年6月30日前处理完毕房屋查封事宜，不影响房屋过户。原告需按原合同约定继续履行付款义务。20173月30日，被告王蓓按合同约定向陈晨还款，并分笔将250万还款支付到对方指定账户，如约完成还款及解抵。2017年3月30日，被告就原告的告知函做出答复，要求原告尽快签署变更协议，未收到原告方回复。2017年4月5日，麦田中介工作人员发来原告3月30日签署的变更协议，但被告没有收到原告应支付的剩余定金150万元。2017年4月20日，原告逾期支付定金超过15日，已然构成根本性违约。自2017年2月12日签署合同以来，我方一直作为守约方认真履行合同条款，原告提出的房屋查封问题，我方毫不知情且发生在合同签订之后，房屋查封只是违约金的分歧争议，并不会影响到原告方合法取得房屋产权的权利而原告方以假想防卫的非事实理由拒绝履行合同付款义务，其行为已经涉及到严重违约。针对原告方提出的返还定金50万，因原告方未按合同支付4月5日的定金150万，已构成违约我方认为此定金不予退还；我方至今一直按合同条款认真履行合同义务，没有任何违约行为发生，原告方要求支付的违约金请求是基于其没有事实支持的假想防卫，我方不予支付。因原告没有按合同约定在2017年4月5日按时付款，并逾期15天以上仍未付款，其行为已构成违约，作为合同违约方，应自行承担其他所有损失。原告违约行为给被告造成了直接经济损失，被告保留追诉的权利。第三人述称：我方不是房屋买卖合同的主体，遵从法院判决。本院经审理认定事实如下：2017年2月12日，经第三人居间服务，被告（出卖人）义与原告（买受人）签订《北京市存量房买卖合同》（经纪成交版）及附件，约定，原告购买被告名下位于北京市朝阳区广渠路28号209号楼12层1501号房屋（下称诉争房屋），诉争房屋成交价格为1020万元。定金为200万元，原告于2017年2月12日自行交接的方式支付定金5万元，于2017年2月13日以自行交接的方式支付定金45万元，于只剩余一个北京银行抵押后自行交接150万元。诉争房屋设有抵押，抵押权人1为北京银行，抵押数额为200万元，抵押权人2为房互网，抵押数额为250万元，被告承诺，除上述抵押外，诉争房屋不存在其他抵押及担保。与房屋有关的借款由被告自行清偿，被告应于2017年3月31日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。买卖双方确保本人及配偶应于2017年6月30日前办理申请贷款手续，原告拟贷款数额为245万元。关于剩余购房款，原告应于2017年6月30日前支付被告购房款200万元，于过户前2个工作日支付购房款135万元，于过户前两个工作日支付购房款240万元。被告未将房屋出租，应于2017年5月5日前将诉争房屋交付给原告。被告具备下列情形之一的，构成根本违约，被告有权单方解除合同，被告应于原告解除合同之日起15日内按房屋总价的20%向原告支付违约金：……5、房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续……7、其他因被告原因导致合同不能继续履行。同日，双方签订《补充协议》，约定，2017年4月5日，原告支付定金150万元，2017年5月5日被告将房屋以租赁的形式（租金为0元每月）交付于原告，原告可以进行装修，不得入住，交付之日至房屋过户，期间房屋内发生任何责任与被告无关，由原告自行承担。过户后，原告方可入住。2017年2月12日，原告向被告支付购房定金5万元，次日支付定金45万元。2017年2月23日，因被告与案外人的纠纷，法院作出（2017）京0105民初13484号民事裁定书，查封了诉争房屋。2017年3月17日，因新政策影响，原、被告双方曾就合同履行进行过协商，欲重新签订《补充协议》，《补充协议》约定，《买卖合同》约定买受人拟贷款金额由245变更为150万元，买卖双方于2017年6月30日前办理申请贷款手续，差额部分人民币95万元买受人应于过户前2个工作日支付出卖人购房款，支付方式为附件二的第二条中7的（3）选A，银行资金监管，双方就此变更互不追究其他法律责任。原告在该份协议中签字，因被告提出需要增加条款，未在该协议上签字。2017年3月25日原告向被告发出《告知函》，其上载明：……我方购买您位于北京市朝阳区广渠路28号院209号楼1501室的房屋，但该房屋被他人申请财产保全，现已被查封，可能导致双方签订的《房屋买卖协议》不能如约履行。针对这一现状告知如下：……二、请于2017年3月31日前履行向小贷公司房互网还款250万元及解押义务。三、请于2017年3月31日前自行解除该房屋的查封……否则我方将中止履行该房屋交易合约补充协议项下4月5日约定价款的给付义务，并依法追究您的违约责任。后，被告于2017年3月30日向原告发出《回复函》，其上载明：1、双方房屋买卖合同签署于2017年2月12日，他方合同纠纷起诉于2017年2月底，得知房屋被申请保全后，我们已经积极处理此事，不影响合同继续履约；2、根据2017年3月17日北京市出台的新政策，我方签署的合同需要作出变更，签订补充协议，至今你方不认可补充协议，已经影响合同正常履行；……4、合同定金还没有完全支付完毕的情况下，双方就继续履行合同已经产生很大分歧，合同已经不具备继续进行的条件，为避免后期双方更多纠纷和不愉快产生，合同即日起终止，我方退还已付定金50万元整。2017年5月23日被告向法院提出反担保，申请解除其与案外人的另案诉讼中对诉争房屋的保全查封。原告提交被告与中介的微信聊天截图打印件，欲证明被告明确告知中介合同已经终止，不再履行。聊天内容如下：被告：30号合同已经中止，现在说这些没有意义，不如把精力放在解约事务的处理上，30号的回复函买房没有提出异议，下面就解约细节商谈好就可以了……中介人员：王姐，您这边把抵押解除了，您约个时间和客户确下权，客户给您打剩下的150万定金。被告：30号合同已经中止，截止到30号，继续合同需要的补充协议没有有达成。被告不认可证据真实性，其称不认可真实性的理由为聊天内容太多，没办法查阅手机。经询，被告称其2017年3月30日发函表示解除合同，其实是被告与原告沟通协商的过程，从实际行为来说被告并没有解除合同。故，被告认为合同尚未解除。另，原、被告均称，截止本案庭审时诉争房屋价格已经有所下降。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》及其附件《补充协议》、微信截图打印件、转账凭证及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行自己的合同义务。在合同履行过程中，诉争房屋因被告原因出现被保全查封的情况，虽然被告积极处理，但双方履行合同过程已经出现瑕疵，又因房屋买卖出现了新政策，故双方此后一直在进行协商。针对房屋买卖新政策，原告也积极提出了相应对策。2017年3月30日被告单方作出解除合同的意思表示，但截止此时，原告在履行合同过程中并无违约行为，故被告单方解除合同导致合同无法继续履行属于违约。被告虽不认可被告与中介工作人员的微信聊天记录，但并未提出相应反证，本院对该份证据真实性予以确认。被告于2017年3月30日即向原告发出终止合同的《告知函》，故原告2017年4月5日未向被告支付剩余定金150万元并无不妥，且结合微信聊天记录来看，原告曾有过向被告支付定金的意思表示，但是被告以2017年3月30日合同已经解除为由拒绝接受。原告于2017年4月12日向本院提起诉讼，于2017年6月22日提出确认合同解除的诉讼请求，故本院认为虽然被告不享有合同的单方解除权，但是对于被告所发出的解除合同的意思表示，原告并没有提出异议，并以诉讼的行为表示认可，故本院确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》自被告的解除通知到达之日即2017年3月30日解除。现被告认可已经收取原告定金五十万元，故原告要求被告返还的诉讼请求本院予以支持。被告擅自解除合同，拒绝出售房屋导致合同不能继续履行，存在违约行为，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，关于违约金的数额本院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况、诉争房价的实际变化以及合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本着公平和诚信原则，依法酌减其违约金的数额为30万元，对其主张的过高部分，该院不予支持。原告要求赔偿居间服务费、保障服务费、律师费的诉讼请求属于原告的实际损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵绪祥与被告王蓓于二〇一七年二月十二日就位于北京市朝阳区广渠路28号209号楼12层1501号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、《补充协议》于二〇一七年三月三十日解除；二、被告王蓓于判决生效之日起七日内退还原告邵绪祥定金五十万元；三、被告王蓓于判决生效之日起七日内支付原告邵绪祥违约金三十万元；四、被告王蓓于判决生效之日起七日内支付原告邵绪祥居间服务费二十二万四千四百元、保障服务费四万五千六百元、律师费五万元；五、驳回原告邵绪祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41500元，由原告邵绪祥负担5900元，由被告王蓓负担35600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇一七年十月二十六日书记员 赵晓琳