重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初2292号原告谭劲松，男，1981年1月24日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人黄国盛，重庆知习律师事务所律师。委托代理人唐奇，重庆知习律师事务所律师。被告傅姝萍，女，1963年11月3日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人肖成基（系被告之夫），1962年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人肖帅（系被告之子），1987年1月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。第三人垫江县机关事务管理局，住所地垫江县桂西大道南段208号县级机关综合办公楼（一），统一社会信用代码11500231756211073。负责人雷时雨，该局局长。委托代理人易君，重庆奇威律师事务所律师。原告谭劲松诉被告傅姝萍、第三人垫江县机关事务管理局合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序进行审理。后发现本案案情复杂，本院裁定转入普通程序，依法由审判员王贤凡担任审判长，与人民陪审员刘敏、汪李明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭劲松及其委托代理人黄国盛、唐奇，被告傅姝萍及其委托代理人肖成基、肖帅，第三人垫江县机关事务管理局的委托代理人易君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭劲松，诉称：2013年1月12日，我与被告签订了《协议》，约定：我承租被告的房屋，租赁期限为10年，自2013年2月12日至2023年2月11日。我租赁该房屋经营酒店。2017年2月11日，我与被告签订了《转让协议》，约定：我将酒店（除营业执照、税务登记证和卫生许可证外）及酒店一楼门市转让给被告；转让金额为150000元，被告应于2017年3月16日前支付20000元，2017年5月30日前支付50000元，2017年7月21日前支付尾款80000元；双方于2013年1月12日签订的房租协议作废，被告于2017年3月16日前将协议保证金10000元退还给我。《转让协议》签订后，我依约将酒店及一楼门市交付给被告经营，被告却未按约支付转让费及返还保证金。经我多次催收未果，现特诉至人民法院，请求判令：由被告支付转让金150000元、违约金50000元，并返还保证金10000元，共计210000元。被告傅姝萍，辩称：我与原告于2013年1月12日签订的《协议》合法有效，有效租期为十年，即自2013年2月12日至2023年2月11日。《协议》是我受涪陵巴洲建筑公司工程队的代表人肖成基的委托与原告签订的，委托的期限是2012年12月25日至2013年1月25日，《协议》的甲方是涪陵巴洲建筑公司肖成基。《协议》约定租赁期间未经甲方书面同意，原告不得擅自转租、转借房屋。2017年2月11日，原告与我签订的《转让协议》系已经被终止了的无效协议。原告与我无权以《转让协议》来约定双方签订的《协议》作废，该约定系原告恶意规避《协议》中的违约责任，原告与我都存在严重的违约行为。《转让协议》中约定如有一方违约，对方有权终止该协议，我不履行《转让协议》，就是我以拒绝履行的实际行为予以终止了该无效协议。同时，《协议》第五条第一款第四项约定了原告拖欠房租一个月以上，甲方有权终止协议。截止2017年2月7日，原告租赁我方的房屋经营涉案的酒店共欠房租21万元。2017年2月7日，我向原告快递送达《缴款通知书》，告知原告须在两日内缴纳房租，逾期不缴纳按合同执行。但因原告至今未缴纳，我已在原告逾期后而终止了该《协议》，并收回房屋，原告应以租期内的租金的20%向我支付违约金，不足部分应予赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人垫江县机关事务管理局辩称，于2013年11月1日到2017年10月31日出租给原告属实，面积大约45平方米，用于宾馆店面。我局事前没有同意原告的转租，现在也不同意原告的转租，但在本案中我局不主张解除与原告的房屋租赁合同。经审理查明，2013年1月12日，傅姝萍作为甲方与乙方谭劲松签订了《协议》，该协议约定：甲方将房屋租赁给乙方使用；租赁期限为10年，即2013年2月12日起至2023年2月11日止；租金为每年19万元，从2013年2月12日起至2016年2月11日止的租金不变，2016年2月12日起每年租金递增1万元，另付押金5000元；租金为第一次付一年，第二次付第二、三年的租金，第四次付第四年的租金，以此类推，付款时间为每年租期满前一个月内付清，超出一日加收此款总价10%滞纳金；乙方擅自将房屋转租、转借给他人使用的，或拖欠房租累计一个月以上的等，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方应在租赁期内向甲方支付协议租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清水、电、气、光纤、电话和物业管理等费用。同日，傅姝萍向谭劲松出具收条一张，收条主要载明：今收到谭劲松房屋租金190000元，押金10000元，共计200000元。协议签订后，谭劲松将租赁的房屋用于经营酒店。2013年10月30日，谭劲松与垫江县机关事务管理局签订了《房屋租赁合同》，约定：由垫江县机关事务管理局将房屋租赁给谭劲松，建筑面积45平方米，交付出租房屋以实际交付房屋的现状为准；租赁期限为36个月，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，租赁用途为：宾馆店面。谭劲松租赁该房屋后，也实际用于经营酒店的店面，即涉案酒店一楼门市。2016年11月15日，谭劲松与垫江县机关事务管理局续签了《房屋租赁合同》，约定：由垫江县机关事务管理局将房屋租赁给谭劲松，租赁期限为12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。2017年2月11日，傅姝萍作为甲方与乙方谭劲松签订了《转让协议》，由乙方将酒店转让给甲方。该协议约定了转让内容为：酒店的所有硬件设施（空调40台，麻将机10台，床垫55床，热水器19个，电视39个，电脑桌21个，床头柜约100个，棉絮55床，毛毯约20床，展示柜1个），包含电户头，消防水，消防户头，消防水预存款5000元，一楼大厅门市，特种行业经营许可证，开房门卡系统；营业执照，税务登记证，卫生许可证这三证不在转让范围之内，属乙方所有。该协议亦约定：转让金额为150000元，于2017年3月16日前付20000元给乙方，2017年5月30日前付50000元给乙方，2017年7月21日前将尾款80000元付给乙方；如有逾期甲方需每天支付转让金额的百分之一的违约金给乙方，如逾期30天以上，乙方有权收回酒店，并不退还甲方之前所缴的任何费用；甲、乙双方于2013年1月12日签订房租协议作废，甲方不得追究乙方不续租该酒店的违约责任；甲方于2017年3月16日前将保证金10000元退还给乙方，不计利息；甲乙双方需共同遵守该协议，如有一方违约，额外向对方赔付50000元的违约金，并且对方有权终止该协议。协议签订当日，傅姝萍就开始经营谭劲松转让的酒店。该协议签订前后，垫江县机关事务管理局未同意谭劲松将租赁的门市转租给傅姝萍，但垫江县机关事务管理局亦表示在本案中不主张解除与谭劲松签订的《房屋租赁合同》。庭审中，傅姝萍陈述：我没有履行《转让协议》的原因是谭劲松没有将电户头和消防户头过户给我，且谭劲松也告诉我没有消防户头；谭劲松存在欺骗行为，因为根本不存在消防户头，其欺骗我说办消防户头要花20万元，转给我只要8万元，水电户头也根本不需要花钱的，宾馆的其他设施根本值不上15万元；除了消防户头之外，其余的应当按照市场价是多少就支付多少；谭劲松主张的10000元押金不应退回，其中有5000元因谭劲松擅自改变了房屋结构，另5000元是水电气押金，因谭劲松尚欠房屋租金和水、电、气费，且给排水堵塞。上述事实，有原、被告的陈述，《协议》，《转让协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的《转让协议》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已将经营的酒店转让给被告，被告在签订协议当天起至今也对原告转让的酒店进行了实际经营，被告就应当按照协议的约定履行付款的义务。被告未能按约支付相应转让价款及退还保证金的行为属违约行为，被告应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故原告要求被告支付转让价款150000万元、退还保证金10000元，并支付违约金的主张，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。对于违约金，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在《转让协议》中既约定了违约金数额，又约定了计算方法，系重复约定，且两种方式约定的违约金均过高，本院根据违约金以实际损失为基础，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，综合双方履行情况，且被告表示应驳回原告的诉讼请求，本院酌情确定由被告向原告支付违约金25000元。诉讼中，被告抗辩其与原告签订的《转让协议》应属无效协议，但被告未能举示证据证明该协议存在无效的情形，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的该抗辩理由不予支持。被告抗辩其不履行《转让协议》的原因在于原告存在欺骗行为，将根本不存在的消防户头以8万元的价格进行转让，原告并没有将消防户头转让给被告，并同意除消防户头之外的其余转让内容按照市场价予以支付。虽然，原、被告在《转让协议》中约定的的转让内容包括了消防户头，但实际上根本不存在消防户头这一标的物，原、被告就消防户头的约定应属无效约定。同时，被告并未举示证据证明原告在签订协议时故意制造假象，亦未举示证据证明被告因原告的欺骗而陷入意思表示错误，并就协议约定的消防户头单独支付了8万元的转让费。被告还抗辩因原告在租赁房屋期间擅自改变房屋结构，并欠房屋租金和水、电、气费未交，而不应退还保证金10000元。但被告不仅没有举示证据证明其抗辩的事实成立，并且在与原告签订的《转让协议》中还明确约定了租房协议的终止、保证金的退还及其他违约责任的承担等内容。综上，被告不能以根本不存在的消防户头未过户为由而拒付转让的价款，不能以其抗辩的原告存在欺骗将根本不存在的消防户头以8万元的价格进行转让为事实依据而要求少付转让的价款，亦不能以房屋租赁事宜为由而拒不退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告傅姝萍于本判决生效后十日内支付原告谭劲松转让价款150000元，并退还原告谭劲松保证金10000元；二、由被告傅姝萍于本判决生效后十日内支付原告谭劲松违约金25000元；三、驳回原告谭劲松的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，诉讼保全费5000元，共计9450元，由被告傅姝萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  王贤凡人民陪审员  刘 敏人民陪审员  汪李明二〇一七年十月二十三日法官 助理  张 川书 记 员  肖 玲