广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初11117号原告：梁毅，男，1983年12月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。原告：杨映娟，女，1991年8月27日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。被告：王红秀，女，1972年9月5日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛豪乾，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：屈俊均，男，1972年1月9日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛豪乾，广东瑶琨律师事务所实习律师。原告梁毅、杨映娟诉被告王红秀、屈俊均因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年8月21日、8月30日公开开庭进行了审理。原告梁毅、杨映娟的共同委托诉讼代理人苏伶贞，被告王红秀、屈俊均的共同委托诉讼代理人周慧霞两次均到庭参加诉讼，被告王红秀、屈俊均的共同委托诉讼代理人牛豪乾到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸13栋1301房屋及向原告交付该房屋钥匙；2.判令被告立即向原告返还多收购房款57000元及违约金（违约金计算方法：以1800000元从2017年6月16日计算至交楼之日，按日千分之一计算）；3.支付原告因被告违约所支付的律师费5000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告通过佛山市恒众信息有限公司（下简称恒众公司）于2017年3月22日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于顺德区北滘镇北滘社区居民委员会天宁路24号海琴水岸13栋1301房产（下简称案涉房屋），双方约定成交价1800000元。签订合同后原告向被告支付了购房定金及购房款共1857000元，双方约定被告多收的款项于三日内退回给原告，但被告收到款后却不退回给原告。经原告多次催促，被告均拒绝，也不协助办理后续手续。为维护原告权益，故向法院起诉。被告两被告辩称：1.原告诉请被告向其交付案涉房屋和交付案涉房屋钥匙没有事实依据。被告早于2016年10月1日已将案涉房屋的唯一钥匙交付给恒众公司业务员黄金光（有收据为证），并于2017年4月配合原告办理了房屋过户手续，原告可自行找恒众公司领取钥匙，且案涉房屋是毛坯房，被告不可能居住在内霸占房屋。2.原告请求返还多收的购房款57000元及承担违约金和律师费，没有事实和法律依据。本次房屋买卖，是原告违约在先，抵扣其违约金50400元及被告为其垫付的物业管理费1091.92元，被告在发生本案诉讼前实际上只需退回原告5508.08元。但发生本案诉讼后，被告为聘请律师花费了前期费用3000元，故应只需退回原告2508.08元。具体理由如下：（1）原被告于2017年4月19日在顺德区不动产登记中心递交过户材料，按照《按揭付款补充协议》第一条约定，原告承诺在30天内即2017年5月19日前银行贷款1200000元会转到被告账号上。双方之所以有此约定，是由于被告当时急用钱，否则也不会以此价格出售房屋，原告明知此情况所以才予以承诺。事实上，该款项到达被告账上的时间是2017年6月16日，比双方约定的时间迟了28天。《按揭付款补充协议》是从合同，其约定的履行义务如产生违约应当使用主合同的违约条款。根据原被告双方于2017年3月22日签订的《房地产买卖合同》第七条约定，买方逾期支付房款，要每日按成交价的千分之一支付违约金，即原告要支付违约金50400元。（2）房屋过户后，原告迟迟不凭新的房产证去物业公司办理登记交接手续，致使被告一直代原告缴纳了案涉房屋的物业服务费，截至开庭之日，已代缴1091.92元，故该费用应予扣减。（3）本案是原告违约在先，由于双方一直对违约责任和金额没有谈妥，且不知原告何时办理物业费的登记交接手续，为了避免物业公司找被告追款，故被告才暂扣57000元作日后扣减所需，被告没有违约，原告主张违约金和律师费没有事实和法律依据，反而是被告为本案应诉支出了律师费3000元。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，原告梁毅、杨映娟作为买方，被告王红秀、区俊君作为卖方、恒众公司作为经纪方共同签订了一份《房地产买卖合同》（编号：2015282），约定：两被告将其名下的案涉房屋以1800000元的价格出售给两原告；定金200000元，买方须在2017年3月25日前支付给卖方；买方向银行贷款1150000元，在办理交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内；首期房款（包括定金）650000元，买方须在交易完税当天支付给卖方。卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款、逾期交付房产等无故不履行本合同义务的，则按以下方式处理：1.逾期不超过五天的，违约方须逾期每日按总成交价千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍退还定金或没收定金）。守约方向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同之日起五天内退回。若守约方继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续每日按总成交价千分之一支付违约金直至违约方履行合同为止；3.合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天内为履行期限。三方还约定其他事项：1.签合同当天买方支付部分定金100000元，定金余额买方于2017年3月25日支付100000元给卖方；2.签合同当天计十五日内（2017年4月10日前）买方协助卖方赎契，还款金额以卖方按揭银行的实际欠款金额为准。2017年3月22日，两原告向两被告支付定金100000元，两被告出具收款收据确认。2017年3月26日，两原告向两被告支付定金100000元，两被告出具收款收据确认。2017年4月12日，两原告向两被告支付首期款457000元，两被告出具收款收据确认。两原告共向两被告支付了657000元。2017年4月12日，两原告与中国银行股份有限公司广州海珠支行（下简称中国银行海珠支行）签订《个人二手住房贷款合同》，约定两原告向中国银行海珠支行贷款1200000元用于购买案涉房屋。2017年4月19日，两原告与两被告及恒众公司签订了一份《补充协议》，约定：1.首期成交价款457000元，买方须协助卖方到贷款银行办理提前还贷款项当日支付本期成交价款。由买方直接存入该物业的贷款银行供款账户，待银行划扣，该款项到账后视为卖方收到首期楼款并开付收款收据。买方协助卖方完成提前还贷手续，并取得完整相关产权资料当天，卖方必须配合经纪方和买方完成涂销登记及交易过户申请等相关手续，在房屋交易中心完成交易过户手续，并取得《交易受理回执》；2.本次交易的实际成交金额为1800000元，买方已付楼款（含定金）657000元，待卖方收到银行发放按揭贷款1200000元后三日内退回多收的楼款57000元给买方。两原告、两被告及恒众公司员工黄金光在《补充协议》签名按手印。同日，双方与恒众公司还签订了一份《按揭付款补充协议》：1.经三方协商，买方在银行购房贷款要准时达卖方的指定账户（账户以买方同贷书为准），具体时间为卖方的房产过户到买方名下的日期顺延三十天为准，如有违约，卖方按日加收买方所欠卖方房款总额千分之一的违约金（“卖方按日加收买方所欠卖方房款总额千分之一的违约金”已被横线划掉并签了被告屈俊均的名字）；2.卖方房产过户到买方名下后，买方要写好委托书委托卖方到房管部门领取房产证，由卖方把买方的房产证送到银行抵押贷款。被告屈俊均，两原告及恒众公司员工黄金光在《按揭付款补充协议》签名按手印。2017年4月19日，买卖双方向顺德区不动产登记中心递交材料。2017年4月22日，案涉房屋过户登记至两原告名下。2017年6月16日，中国银行海珠支行向被告王红秀银行账户转入银行放贷款1200000元。后两原告认为两被告迟迟未交付案涉房屋钥匙、交付房屋及退回多收的购房款57000元，向本院起诉要求：1.判令被告均向原告交付案涉房屋及案涉房屋钥匙；2.判令被告立即向原告返还多收购房款57000元及违约金（违约金计算方法：以1800000元从2017年6月16日计算至交楼之日，按日千分之一计算）；3.支付因被告违约所支付的律师费5000元；4.诉讼费由被告承担。两被告认为：1.案涉房屋的钥匙已经交给了恒众公司，且案涉房屋是毛坯房，不存在其不交付房屋、霸占房屋之情形。2.对于多收的购房款57000元，按照《按揭付款补充协议》第一条约定，两原告承诺在30天内即2017年5月19日前银行贷款1200000元转到其账号上，但该款项到达其账上的时间是2017年6月16日，比双方约定的时间迟了28天。《按揭付款补充协议》是从合同，其约定的履行义务如产生违约应当使用主合同的违约条款。根据原被告双方2017年3月22日签订的《房地产买卖合同》第七条约定，买方逾期支付房款，要每日按成交价的千分之一支付违约金，即两原告要支付违约金50400元（1800000×28×1‰）。3.房屋过户后，两原告迟迟不凭新的房产证去物业公司办理登记交接手续，致使其一直代两原告缴纳了案涉房屋的物业服务费，截至开庭之日，已代缴1091.92元，故该费用应予扣减。4.本案是两原告违约在先，由于双方一直对违约责任和金额没有谈妥，且不知两原告何时办理物业费的登记交接手续，为了避免物业公司找其追款，故其才暂扣57000元作日后扣减所需，其没有违约，反而是其为应诉支出了律师费3000元，故其归还给两原告的款项应为2508.08元（57000元-违约金50400元-物业费1091.92元-律师费3000元）。2017年8月22日，本院传唤恒众公司员工黄桂玲、黄金光到庭并做了调查笔录。黄桂玲称：1.签订《按揭付款补充协议》及《补充协议》时其在场，两份协议是在银行的VIP室签订的，银行有双方签订协议过程的录像。2.业主要求恒众公司保证银行30天以内把楼款放给他，如果不签订补充协议的话，其就不办理过户手续，当初已告知业主银行不可能30天内放贷的，但业主称如果不签订补充协议的话是不会再协助办理过户手续的，买方问如果不过户其能怎么办，恒众公司很为难，业主还一定要其同事黄金光签名及盖指印。3.买方曾让恒众公司协助办理房屋交接及水电费、管理费过户，但因为业主一直称放款延迟了，要求买方支付利息后才愿意交接手续。6月21日，恒众公司约业主夫妻到公司来，买方没有来，恒众公司经理郑继奎要求业主将多收取的楼款退回给买方，并要求业主配合买方办理收楼手续，业主发脾气说先处理完合同延期放贷的违约金再谈其他事情，之后就离开了。4.如果没有业主协助，买方是无法到物管处办理相关手续的。黄金光称：1.业主威胁其，让其保证银行能在30天内放贷，如果不签协议的话就不办理过户手续。买方是在不情愿的情况下签名的。两份协议是在银行的VIP室签订的，银行有双方签订协议过程的录像。2.过户后，恒众公司曾通知双方办理房屋交接及水电费、物管费交接。另，庭审过程中，两被告表示愿意交付房屋钥匙，钥匙现在恒众公司黄金光处保管。两原告也同意自行到黄金光处领取钥匙。2017年8月31日，两原告到恒众公司黄金光处领取了案涉房屋钥匙。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。对于两原告所主张的交付案涉房屋钥匙及房屋问题。庭审中，两被告表示愿意交付房屋钥匙，因庭后两原告已自行到恒众公司领取了案涉房屋钥匙，且案涉房屋属于毛坯房，应视为两被告已交付案涉房屋，故本院对两原告的该诉请不再采纳。对于两原告要求两被告向其返还多收的购房款57000元问题。案涉房屋总价1800000元，两原告共向两被告支付1857000元（含银行贷款1200000元），两被告多收了购房款57000元。两被告抗辩三方签订了《按揭付款补充协议》，银行迟延房贷，两原告应向其支付违约金50400元，房屋过户后，两被告代垫付了物业费1091.92元及因本案支出律师费3000元，均应在本案予以扣减。本院认为，虽然三方签订了《按揭付款补充协议》，但银行放贷时间并非买卖双方及中介可以决定的，两被告不应将银行迟延房贷的风险强加在两原告身上。且被告屈俊均已将“如有违约”后面“卖方按日加收买方所欠卖方房款总额千分之一的违约金”的内容划掉并签名，视为其后来放弃了违约的责任追究，故两被告要求扣减未在约定期限内银行放贷违约金50400元，本院不予采纳。案涉房屋过户至两原告名下后应由两原告承担相关的物业费用，两被告主张扣减其代垫付的物业费1091.92元，本院予以采纳。律师费并非必然产生的费用，且两原告在合同履行过程中没有违约行为，两被告要求扣减其支出的律师费3000元，本院不予采纳。综上，两被告应向两原告返还多收的购房款55908.08元（57000元-物业费1091.92元）。关于两原告要求两被告支付违约金问题。两被告已配合两原告办理了房屋过户登记手续，两原告要求两被告支付违约金是基于两被告未配合其到物管办理业主变更手续，但《房地产买卖合同》并无约定两被告须何时配合两原告到物管处办理交接手续，两原告提交的证据也不足以证明其曾敦促过两被告，且确实存在未在双方约定的期限内银行放贷之事实，故本院确认两被告不存在违约行为，两原告要求两被告支付违约金，本院不予支持。因两被告不存在违约行为，故本院对两原告要求两被告支付其律师费5000元亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王红秀、屈俊均应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁毅、杨映娟退回55908.08元；二、驳回原告梁毅、杨映娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1166元（原告梁毅已预交），由原告梁毅、杨映娟负担525元，被告王红秀、屈俊均负担641元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李晓芹二〇一七年十月十三日书记员  韩思韵