广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1226民初529号原告：易土涛，男，1968年7月11日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：何荣新，广东环球经纬律师事务所律师。被告：德庆和煌酒店管理有限公司，住所地德庆县德城街道德庆大道财政局后背。诉讼代表人：广东曜政律师事务所，该公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，广东曜政律师事务所律师。原告易土涛与被告德庆和煌酒店管理有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所尚未接管被告德庆和煌酒店管理有限公司的财产，需待其接管该公司财产后方能继续审理，故本案中止诉讼。后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告易土涛及其委托诉讼代理人何荣新、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所的委托诉讼代理人冼健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易土涛向本院提出诉讼请求：1.判决确认编号为20130911的《商品房预售合同》及《金汇豪庭认购书》合法有效；2.判决被告协助原告办理上述位于德庆县德城街道德庆大道财政局后背金汇豪庭B栋201、202、203、204、301、302、303、304房屋过户手续；3.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告易土涛放弃对第二项中协助办理202房屋过户手续的诉讼请求。事实和理由：2011年11月14日，广州裕泰投资管理有限公司向被告指定账户付款4000000元，用于购置将来建成的阿尔戈斯公馆楼盘的房屋。2013年9月11日，被告与广州裕泰投资管理有限公司签订商品房预售合同，约定将金汇豪庭B栋201、202、203、204、301、302、303、304房屋销售给广州裕泰投资管理有限公司，该8套房屋建筑面积合计为921.16平方米，房屋总价2855596元，预付款差额部分由广州裕泰投资管理有限公司从被告的其他房屋中优先选择，若被告无法提供满意的房间，广州裕泰投资管理有限公司有权要求被告退还多余的预付款。被告依约应于2014年6月30日将上述房屋交付使用，由于被告资金困难等原因，金汇豪庭项目建建停停，迟迟无法完工交房。被告于2014年12月左右停业，金汇豪庭项目彻底停工。后在德庆县政府介入后金汇豪庭项目恢复施工并得以竣工验收，但被告拒不将上述房屋交付广州裕泰投资管理有限公司。2016年11月7日，在金汇豪庭专责组的见证下，广州裕泰投资管理有限公司将其上述合同中享有的权利转让给原告，原告于2017年3月1日向广州裕泰投资管理有限公司付清了全部转让款。原告经与被告多次沟通，被告已将上述8套房屋交付给原告。2017年4月21日经协商签订了商品房退房协议，由原告将B栋202房退还给被告，被告退还300000元给原告，但被告拒不为原告办理其他房屋的房地产权证手续。为此，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人广东曜政律师事务所辩称，一、原告提交的证据，不符合法律规定。1.《商品房预售合同》不是正规的格式合同。在该合同上，使用手工填写的方式，不符合合同规范要求，而且没有合同条码，难以确定合同的真实性。2.《收款收据》不是正式发票。该收据难以证明公司确实收到相应的款项。3.《关于许伟华代付购楼款的声明》及交通银行广东省分行营业部《账户交易明细》，只能说明许伟华代广州裕泰投资管理有限公司将400万元汇到了梁成坚的账户。4.广州裕泰投资管理有限公司发出的《确认函》和《告知书》，并不能起到债权转让后的通知债务人的法律效力。在《商品房预售合同》的效力不确定的情况下，通知债务人的行为是毫无意义的。二、梁成坚收到许伟华代广州裕泰投资管理有限公司汇来的400万元，必须有证据证明梁成坚已经将该款转入了德庆和煌酒店管理有限公司的账户，才能认为公司己收到400万元。广州裕泰投资管理有限公司将400万元汇到梁成坚的私人账户，不符合财务规定。三、如果《商品房预售合同》成立有效，那么广州裕泰投资管理有限公司将合同的权利义务转让给原告的，必须经得德庆和煌酒店管理有限公司的同意，否则，转让无效。原告提交的《确认函》和《告知书》，没有反映出德庆和煌酒店管理有限公司同意合同转让。综上，原告与德庆和煌酒店管理有限公司的合同关系不明确;德庆和煌酒店管理有限公司是否收到许伟华代广州裕泰投资管理有限公司汇来的400万元，有待核实;在假设购房合同真实有效的前提下，广州裕泰投资管理有限公司将合同的权利义务全部转让给原告，并未取得德庆和煌酒店管理有限公司的同意，该转让尚未发生法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：被告德庆和煌酒店管理有限公司是由法人股东广州市海北经济发展有限公司和自然人股东梁成坚于2008年4月30日在德庆县市场监督管理局申请注册登记的企业法人，法定代表人为梁成坚，该公司经营范围包括酒店管理和咨询、房地产开发等。该公司成立后，在德庆县德城街道德庆大道财政局后背兴建阿尔戈斯公馆（金汇豪庭），2013年3月7日取得了广东省肇庆市商品房预售许可证（编号：德预许字第2013002），并于2013年初开始对外销售。2011年11月14日，许伟华汇款4000000元至梁成坚在交通银行广东省分行营业部开设的账户。许伟华在广东南山律师事务所见证下，于2017年2月23日出具一份关于许伟华代付购楼款的声明，内容如下：本人许伟华特将广东省分行营业部代广州裕泰投资管理有限公司向德庆和煌酒店管理有限公司支付购房款400万元的真实权利归属声明如下：因业务需要，广州裕泰投资管理有限公司曾将其款项暂时存放于本人中国工商银行62×××59账户，委托本人将400万元转账至德庆和煌酒店管理有限公司法定代表人梁成坚对私账户，账号为62×××75。该肆佰万元款项本人只是代付，其具体的权利义务关系由广州裕泰投资管理有限公司与德庆和煌酒店管理有限公司享有和承担，该肆佰万元款项实为广州裕泰投资管理有限公司委托本人代为支付的购楼款，本款支付后，本人自愿放弃向广州裕泰投资管理有限公司和德庆和煌酒店管理有限公司主张任何权利。特此证明。许伟华在声明人栏内签名捺印。2013年9月11日，广州裕泰投资管理有限公司与被告在签订商品房预售合同前双方签订金汇豪庭认购书，认购书编号分别为№0000407至0000414。约定广州裕泰投资管理有限公司认购被告坐落于肇庆市德××县××（街道）××大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）B栋201（140.24平方米，房款434744元）、202（113.52平方米，房款351912元）、203（110.67平方米，房款343077元）、204（96.15平方米、房款298065元）、301（140.24平方米，房款434744元）、302（113.52平方米，房款351912元）、303（110.67平方米，房款343077元）、304（96.15平方米、房款298065元）。出售方被告在金汇豪庭认购书上加盖公章，认购方广州裕泰投资管理有限公司在金汇豪庭认购书上加盖公章，并加盖法定代表人周金鹏印鉴。2013年9月11日，以广州裕泰投资管理有限公司为乙方，以被告德庆和煌酒店管理有限公司为甲方，签订一份合同编号20130911商品房预售合同。合同第二条约定“项目建设依据”：甲方以出让方式取得位于德庆大道财政局后背编号为4412260105557的地块的土地使用权，面积6492.01平方米，规划用途为商住，土地使用权年限从2013年2月7日起计算，住宅用地70年，商住用地40年。甲方经批准，在该地块上投资建设阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）。合同第三条“商品房销售依据”约定：乙方购买的商品房为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为德预许字第2013002；核发机关为德庆县住房和城乡规划建设局。合同第四条“合同标的物基本情况”约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的：详细见附件清单一。合同第七条约定“计价方式和价款”：该商品房以【总价】出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米3100元，总金额400万元。合同第八条“付款方式”约定：甲方同意乙方一次性付款。在2011年11月14日支付全部房价款，总金额400万元。合同同时约定了其他事项。甲方（被告）加盖公章，法定代表人梁成坚签名，乙方（广州裕泰投资管理有限公司）加盖公章，并加盖法定代表人周金鹏印鉴。该商品房预售合同部分内容以手写填充方式书写，该合同上没有条型码。2013年9月11日，被告出具一份收款收据交广州裕泰投资管理有限公司收执，该收款收据载明：“根据德庆和煌酒店管理有限公司与广州裕泰投资管理有限公司签署的《商品房预售合同》（合同编号：20130911），广州裕泰投资管理有限公司已将该笔购房款［该笔购房款所缴纳房号见附件，所缴纳房号甲方（被告）需按合同交付房产证给乙方（广州裕泰投资管理有限公司）］人民币（大写）：肆佰万元整于今日汇至本公司指定账户（账户明细：户名梁成坚账号：62×××75开户银行：交通银行广东省分行营业部）特此确认已收到该笔借款。汇款凭证及汇款记录可作为收款凭据。特此为据。”被告法定代表人梁成坚收款人栏内签名、并加盖被告公章。收款收据附件载明：乙方（广州裕泰投资管理有限公司）所缴纳房款对应房屋清单如下：阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）2梯（B幢）房屋共8套，单价均按照3100元/平方米计算，房号分别为201（140.24平方米，房款434744元）、202（113.52平方米，房款351912元）、203（110.67平方米，房款343077元）、204（96.15平方米、房款298065元）、301（140.24平方米，房款434744元）、302（113.52平方米，房款351912元）、303（110.67平方米，房款343077元）、304（96.15平方米、房款298065元）房屋；以上8套房屋总价款2855596元。广州裕泰投资管理有限公司于2011年11月14日通过许伟华已向甲方（被告）预付4000000元，剩余预付款1144404元可以以相同价格从B幢的其他楼层选择，由于目前基本已经被预定，后续若有缴纳定金的买方未签订合同的，由乙方优先选择房号，双方另行签订认购书。若甲方不能提供给乙方满意的房间，乙方可以选择要求甲方退回多余的预付款。甲方（被告）加盖公章，法定代表人梁成坚签名，乙方（广州裕泰投资管理有限公司）加盖公章，并加盖法定代表人周金鹏印鉴。2016年11月17日，以广州裕泰投资管理有限公司为转让方，易土涛为受让方，金汇豪庭专责组代表肖某杰为见证方，签订一份广州裕泰投资管理有限公司所购物业的权利转让协议，协议内容为广州裕泰投资管理有限公司将上述房屋的权利（该权利不限于更名、过户、退房、诉讼、收款等权利）转让给易土涛，转让总金额共1400000元。上述各方均在协议上签名或者加盖公章。2017年3月1日，广州裕泰投资管理有限公司出具确认函：“兹有受让方易土涛与转让方广州裕泰投资管理有限公司已履行完转让协议，易土涛已付清所有转让款，广州裕泰投资管理有限公司已交付相关财产权利。特此确认。”广州裕泰投资管理有限公司向被告出具告知书：兹有我司广州裕泰投资管理有限公司购买的阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）2楼（B栋）201、202、203、204、301、302、303、304共8套房已将该购买所产生的权利全部转让给易土涛。特此告知。该告知书没有签署时间。被告法定代表人梁成坚在该告知书上签上“知悉”并签名，但没有在告知书上签署时间。2017年8月24日，被告法定代表人梁成坚出具一份关于同意裕泰公司转让的情况说明。该说明如下：“2016年11月20日，广州裕泰投资管理有限公司的负责人找到我，称其于2016年11月17日在金汇豪庭专责肖某杰主任见证下，将其与被告签订的商品房预售合同以及认购书项下的金汇豪庭B栋201、202、203、204、301、302、303、304房屋的权利转让给易土涛，并拿了一份告知书给我，让我签名，我当时考虑到被告陷入经营困难后，由县政府成立的专责组主持与被告的对外工作，肖某杰主任作为见证人的情况下，广州裕泰投资管理有限公司与易土涛签订了广州裕泰投资管理有限公司所购物业的权利转让协议，这份协议没有损害被告的利益，因此，我在告知书上签署了‘知悉’并签名，应广州裕泰投资管理有限公司的要求及本案案情需要，本人明确，我签名时间是2016年11月20日，我签署的‘知悉’二字，包含了同意该权利义务转让的意思，我同意按照法院的判决履行后续协助办理过户的义务。并且，后续专责组也将这8套房屋交付给了易土涛，并且在2017年4月21日就B202的退房达成协议，被告支付30万元给易土涛，易土涛将202房退还给被告。事实上也认可了转让的效力。”对于被告法定代表人梁成坚的说明，被告破产清算管理人认为，被告已进入破产清算程序，梁成坚已无权代表被告作出表示同意。易土涛接受广州裕泰投资管理有限公司转让的涉案房屋后，已对涉案房屋实际占有使用。金汇豪庭B栋201、203、204、301、302、303、304房屋不动产档案登记的权属人为德庆和煌酒店管理有限公司，登记字号为0500000056。2017年7月11日房屋产权状态为：未办抵押、有查封记录。但在查封前已进行了备案。2014年底，在金汇豪庭尚未竣工验收前，被告德庆和煌酒店管理有限公司的实际控制人陈华突然失联，该公司已完全停止经营运作，处于歇业（后经协调并注资，金汇豪庭已经验收竣工并交付使用）。经申请人黎浩斌申请，本院于2017年4月26日作出（2016）粤1226破申1号民事裁定书，受理黎浩斌对德庆和煌酒店管理有限公司的破产清算申请。2017年5月9日，本院作出（2017）粤1226破申1号决定书，指定广东曜政律师事务所为德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人。为此，原告提起诉讼，要求德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人依法协助原告办理房屋产权登记。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。争议焦点：一、广州裕泰投资管理有限公司与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同是否合法有效；广州裕泰投资管理有限公司是否依合同约定支付了对价。二、广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议是否发生法律效力；被告破产清算管理人应否协助为原告办理房地产权属证书。首先，关于广州裕泰投资管理有限公司与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同是否合法有效；广州裕泰投资管理有限公司是否依合同约定支付了对价的问题。1.关于广州裕泰投资管理有限公司与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同是否合法有效的问题。广州裕泰投资管理有限公司与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同，双方对买卖商品房的基本情况、价款、付款方式、付款时间及交付条件等事项进行了约定，该认购书和商品房预售合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦已经按约定在购房人广州裕泰投资管理有限公司通过第三方汇入被告的4000000元中抵扣了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认购书和商品房预售合同应认定为商品房买卖合同。双方订立的上述认购书和商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。被告破产清算管理人辩称，《商品房预售合同》不是正规的格式合同。在该合同上，使用手工填写的方式，不符合合同规范要求，而且没有合同条码，难以确定合同的真实性理据不足，本院不予支持。2.关于广州裕泰投资管理有限公司是否依合同约定支付了对价的问题。经查，广州裕泰投资管理有限公司与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同前经被告同意已通过第三方汇款4000000元至被告法定代表人的个人账户，在签订上述认购书和商品预售合同后，被告出具一份收款收据及附件交广州裕泰投资管理有限公司时，确认在汇款4000000元中支付购房款2855596元，至此，广州裕泰投资管理有限公司已依合同约定支付了全部购房款的对价。被告破产清算管理人辩称，该笔款项只说明汇入了梁成坚的账户，是否已入被告账户尚未明确。本院认为，该笔款项是否已入被告账户，是其内部事务，与广州裕泰投资管理有限公司无关。被告该项抗辩主张不成立，本院不予支持。其次，关于广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议是否发生法律效力以及被告应否协助为原告办理房地产权属证书的问题。1.关于广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议是否发生法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本案中，广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议后，广州裕泰投资管理有限公司已经向被告发出了书面告知书，被告的法定代表人梁成坚证实已收到该告知书，并在告知书上签上“知悉”二字，同时其向本院作出书面证实，该告知书签名时间是2016年11月20日，签署的“知悉”二字，包含了同意该权利义务转让的意思，同意按照法院的判决履行后续协助办理过户的义务。梁成坚是被告的法定代表人，被告尚未宣告破产前仍然履行公司职责，其对外作出的承诺对公司具有法律约束力。况且，在被告经营状况出现恶化时，县政府成立的金汇豪庭专责组代表肖某杰也在广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议见证方栏内签名证实，综上，广州裕泰投资管理有限公司将其与被告签订金汇豪庭认购书和商品房预售合同债权转让给了原告已通知了被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议已发生法律效力。被告破产清算管理人抗辩主张广州裕泰投资管理有限公司尚未通知被告同意合同转让，其转让债权尚未发生法律效力证据不足，本院不予支持。2.关于被告应否协助为原告办理房地产权属证书的问题。广州裕泰投资管理有限公司与原告签订债权转让协议已发生法律效力，原告依法有权以自己的名义履行被告与广州裕泰投资管理有限公司签订的金汇豪庭认购书和商品房预售合同的权利义务。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认定相对人购买的房屋属于特定物，如果相对人已完全支付对价，则可以请求进入破产程序的企业继续履行房屋过户义务。鉴于被告已进入破产清算程序，该义务依法应由被告破产清算管理人履行。现原告已完全支付对价，且已收楼入住为由，要求被告破产清算管理人继续履行协助为其办理金汇豪庭B栋201、203、204、301、302、303、304房屋房地产权属证书的义务合理合法，本院予以支持。至于原告已将金汇豪庭B栋202房退回给被告，请求放弃办理该房屋的房地产权属证书是其权利主张，本院应予准许。综上所述，原告诉请被告协助办理金汇豪庭B栋201、203、204、301、302、303、304单元商品房房地产权属证书的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但办理房屋所有权手续的税费和办证综合费，原、被告应依相关规定及合同约定缴纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十条，《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第二十五条第（六）、第（七）项、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认广州裕泰投资管理有限公司与被告德庆和煌酒店管理有限公司编号为20130911的《商品房预售合同》及《金汇豪庭认购书》合法有效。二、被告德庆和煌酒店管理有限公司破产清算管理人于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告易土涛办理位于肇庆市德庆县德城镇（街道）德庆大道财政局后背阿尔戈斯公馆（金汇豪庭）B栋201（140.24平方米）、203（110.67平方米）、204（96.15平方米）、301（140.24平方米）、302（113.52平方米）、303（110.67平方米）、304（96.15平方米）单元商品房不动产权属登记和房地产证书（办理不动产权属登记和房地产权属证所需的费用，由原、被告按相关规定及合同约定承担）。案件受理费100元，由被告德庆和煌酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判长  王锦兴审判员  梁绍汉审判员  黄梁汉二〇一七年十月××日书记员  麦镇浩