广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17364号上诉人（原审被告）：苏超琴，女，1974年11月15日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司（以下简称利合公司），住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：何嘉丽、何月群，该公司职员。上诉人苏超琴因与被上诉人利合公司物业服务合同纠纷一案，不服���州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人苏超琴及被上诉人利合公司的委托诉讼代理人何嘉丽、何月群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苏超琴上诉请求：1、判定上诉人与被上诉人签订的物业服务合同无效；2、2011年11月至2012年5月1日的物业费不应向上诉人收取；3、2014年9月20日之前物业费已过诉讼时效；4、对被上诉人服务质量进行调查评定，评定的结论作为支付标准；5、撤销一审判决关于违约金的判定；6、撤销一审判决关于水费、电费的判定；7、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人有物业服务资质，但忽略了其不够资质承接涉案小区物业服务。二、涉案小区建设单位与被上诉人签订《物业管理合同》违反了《物业��理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应认定无效。三、2011年11月至2012年5月1日的物业费，被上诉人应向地产开发商收取，不应从上诉人原缴纳的预缴款里扣，一审判决对该时间段物业费没有做出判定和说明，应予纠正。四、一审判决对被上诉人的服务质量没有进行调查和核实，被上诉人达不到约定的服务质量违约在先，故上诉人主张撤销一审判决关于物业费及违约金的判定，对物业收费重新评估。五、被上诉人2014年9月20日之前的诉讼请求已过诉讼时效。六、一审判决在被上诉人未提供证明水电费归属期间及水电费金额数据来源等情况下即认定被上诉人为上诉人垫付了水电费，是认定事实不清。综上，一审判决认定事实错误。被上诉人利合公司辩称：一、我方对于涉案小区是按照招投标的法定流程中标、进驻进行物业服务的，资质无任何问题。二、上诉人主张应从2012年5月1日起算物业费没有事实和法律依据。三、我方已履行了服务义务，上诉人也应履行缴费义务，其主张的拖欠物业费没有事实和法律依据。四、我方已提供证据催缴，上诉人主张的已过诉讼时效不成立。五、我方对业主反映的问题也及时整改了。综上，请求驳回上诉人的上诉。2016年10月8日，被上诉人利合公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、苏超琴向利合公司支付拖欠的物业服务费12292.62元及违约金（物业服务费按每月215.66元计算；欠费时段：2011年12月至2016年8月31日；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；2、苏超琴向利合公司支付拖欠的水费505.84元及经济损失（欠费时段：2011年11月17日至2012年8月31日、2012年10月1日至2016年7月31日；经济损失从逾期之日起每日按应付费用的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；3、苏超琴向利合公司支付拖欠的电费86.01元及经济损失（欠费时段：2012年10月1日至2012年10月31日，经济损失从逾期之日起每日按应付费用的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；4、本案诉讼费用由苏超琴承担。一审法院认定事实：利合公司具有物业服务企业资质。苏超琴与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定苏超琴向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区亚运城媒体北村3座1703房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积77.0203平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付给苏超琴使用。双方在该合同约定选聘利合公司提供前期物业管理服务。2011年11月17日，利合公司、苏超琴签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，苏超琴应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2011年11月17日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给苏超琴。苏超琴缴纳了2011年11月的物业管理费，其后未再缴纳。利合公司为苏超琴垫付了水费505.84元、电费86.01元，苏超琴在与利合公司处尚有预缴水费200元。一审诉讼中，苏超琴确认尚未缴纳2011年12月至2016年8月期间的物业管理费。利合公司提供了《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》、《催费通知单》、《律师函》及其邮寄回执等，反映其已催促苏超琴缴纳所欠物业服务费，且相应邮寄地址是涉案房产所在的地址，但苏超琴称未收到所邮寄的材料。一审法院认为：利合公司、苏超琴签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管���服务合同关系成立，利合公司已为涉案小区提供了管理服务，苏超琴应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。根据涉案物业建筑面积及约定的收费标准，涉案物业的服务费应按215.66元/月计算。苏超琴于2011年12月至2016年8月期间未缴纳物业管理费，利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用进行了催收，故利合公司要求苏超琴支付2011年12月至2016年8月期间物业服务费12292.62元，合理有据，予以支持。对于苏超琴提到利合公司的物业服务质量存在问题，由于物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，苏超琴所反映的问题可能存在，但不代表利合公司工作的全部，也不能仅凭小区的某一位置、某一业主��体验来认定利合公司的工作没有进行。因此，苏超琴的抗辩，不予采纳，苏超琴应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。关于水电费，该费用是涉案房屋所发生的支出，应由苏超琴自行负担，苏超琴未就其已缴纳举证证明，故对利合公司要求苏超琴支付所欠水电费主张，予以支持。苏超琴已预交200元水费，应作相应抵扣。关于违约金，苏超琴未按约定缴纳物业服务费，应承担违约责任，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以该月欠费额为限。至于所欠水���费的违约金，鉴于利合公司、苏超琴无书面约定，利合公司该项主张缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月5日作出如下判决：一、被告苏超琴于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2011年12月至2016年8月期间的物业服务费12292.62元及违约金（各月物业管理费的违约金均以215.66元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以本金为限）；二、被告苏超琴于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付电费86.01元、水费305.84元；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行��付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告苏超琴负担。二审中，被上诉人利合公司提交了以下证据：1、中标备案回执、资质证书，拟证明该公司的物业管理资质；2、相关的清洁服务、绿化服务等照片，拟证明该公司对涉案小区提供了达标的物业服务，且对业主提出的问题逐步跟进整改。上诉人苏超琴质证认为照片只是说明被上诉人利合公司正在整改业主提出的问题，资质证书无法证明收楼时间点的资质问题。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人利合公司具有物业服务企业资质，其与上诉人苏超琴签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。被上诉人利合公司对涉案小区提供了物业��理服务，故上诉人苏超琴应依约向被上诉人利合公司缴纳物业服务费。上诉人苏超琴于2011年11月17日收楼，其在一审庭审中承认于2011年12月至2016年8月期间未缴纳物业服务费，被上诉人利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用按照涉案房屋所在地址或上诉人苏超琴在涉案房屋买卖合同上所留的通讯地址进行了催收并有邮寄回执为证，故一审判决认定被上诉人利合公司要求上诉人苏超琴支付2011年12月至2016年8月期间物业服务费12292.62元合理有据而予以支持正确。上诉人苏超琴关于诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。上诉人苏超琴提出被上诉人利合公司达不到约定的服务质量，是被上诉人利合公司在管理方面存在的瑕疵，但上诉人苏超琴以此为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，被上诉人利合公司作为涉案小区的物业管理者，亦应��断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。关于水电费，该费用是上诉人苏超琴收楼后涉案房屋所发生的支出，应由上诉人苏超琴自行负担，一审判决对被上诉人利合公司要求上诉人苏超琴支付所欠水电费主张予以支持正确。关于违约金问题，因上诉人苏超琴未依约缴纳物业服务费，构成违约。一审判决根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对合同约定的违约金标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人苏超琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人苏超琴负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十月二十三日书记员  党春婷