四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初1715号原告：王桂香，女，1977年12月11日出生，汉族，现住四川省彭州市。委托诉讼代理人：董明万，四川银证律师事务所律师。被告：何明，男，1972年4月5日出生，汉族，现住四川省射洪县。被告：何敏，男，1970年5月4日出生，汉族，现住四川省射洪县。委托诉讼代理人：赵欢欢，四川蓉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓蓉，四川蓉信律师事务所律师。原告王桂香与被告何明、何敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，因被告何明、何敏下落不明，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告王桂香及其委托诉讼代理人董明万、被告何敏的委托诉讼代理人赵欢欢到庭参加诉讼，被告何明经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王桂香向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.二被告立即支付租金1020000元；3.二被告按照月利率2%标准承担从2016年5月1日起至实际支付租金之日止的逾期支付租金违约金（滞纳金），暂计算至起诉之日为244800元；4.二被告承担因未能履行租金支付义务导致合同解除的违约金400000元。事实和理由：二被告系兄弟关系、亦是合伙关系。2015年5月1日，原告与被告何敏签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于彭州市原聚鑫陶瓷厂改建的厂房出租给被告。合同约定1、租赁期间5年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止；2、租赁厂房厂区面积9980平方米，租金价格为6.3元每平方米，第一年租金为754488元，租金从2015年11月1日起在上年度租金基础上按0.2元每平方米逐年递增；3、合同签订之日付清第一年全年租金，次年租金在每年满10日内一次性支付全款；4、承租人逾期缴纳合同约定的租金和费用，以及承租人有其他违约行为的，出租人有权解除合同；5、租赁期间承租人中途擅自退租或未按合同如期履行职责及义务导致租赁关系终止的，应按照合同总租金10%承担违约金；6、承租人逾期支付租金，应自到期次日起至缴清租金之日止，按日加收欠交租金2%的滞纳金。同时合同还约定了其他双方权利义务和诉讼管辖等条款。合同签订后，被告入驻租赁厂房，从事家具生产。2015年5月1日至2016年4月30日的租金，被告本应在合同签订当天全额支付，但拖延将近一年都未能支付。2016年5月28日，被告何明为原告出具欠条，载明截止2016年4月30日前应付租金欠原告900000元，将分期在2016年6月和2016年7月付清。此欠款被告随后陆续支付了600000元，余款300000元与2016年5月1日前应支付的2016年5月1日至2017年4月30日第二年度租金770000元合并后，被告尚欠原告租金1070000元。2017年1月11日，二被告出具《租赁厂房租金支付承诺》，承诺欠付的1070000元租金按照1020000元计算，于2017年春节前付清。到期后被告仍未支付。何敏辩称，第一、已经向王桂香支付了100000元租金，且2017年3月1日至2017年5月1日期间，何敏并未使用房屋，双方的租赁关系实际已经解除，欠付租金内应当扣除两个月租金133732元；第二、王桂香请求的滞纳金和违约金属于重复请求，且王桂香已经将案涉房屋租赁他人，王桂香并无实际损失，王桂香请求的违约金过高，请求予以降低不超过其实际损失的30%，且违约金计算的起点应为2017年1月29日，基数应为786268元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的何敏欠付厂房租金、2017年1月11日双方结算租金1020000元、2017年3月王桂香收到100000元的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院认定如下：2017年1月11日，何敏、何明向王桂香出具《租赁厂房租金支付承诺》，载明“截止2017.5.1共计厂房租金及借支共计1020000元于2017年春节前付清，承诺人：何敏，担保人：何明”。2017年3月左右，何敏停止在案涉厂房生产，但未将案涉厂房内的机器设备搬离。2017年3月，王桂香收到案涉厂房租金100000元，何敏尚欠租金920000未付。一审法庭辩论终结前，案涉厂房未取得权属证书或建设规划许可证，也未经主管部门批准建设。以上事实有《房屋租赁合同》、《租赁厂房租金支付承诺》及当事人双方当庭一致陈述在案佐证，上述证据经当庭举证、质证，本院认为上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。关于王桂香向本院出示的《解除合同通知书》、《律师函》，本院认为，两份证据不能证明王桂香向何敏、何明送达了上述通知书和律师函，不能达到解除合同的效力，故对《解除合同通知书》、《律师函》不予采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前也未经主管部门批准建设，因此，案涉《房屋租赁合同》为无效合同。虽然《房屋租赁合同》为无效合同，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王桂香仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，经本院依法向王桂香释明，王桂香请求何敏、何明支付房屋占有使用费。关于何敏、何明对欠付的房屋占有使用费应当承担何种责任，本院认为，《租赁厂房租金支付承诺》已载明，何敏为承诺人，何明为担保人，且案涉《房屋租赁合同》由王桂香与何敏签订，故何敏应当向王桂香支付房屋占有使用费，何明对何敏逾期未付的款项承担连带责任保证。关于何敏应当支付的房屋占有使用费金额，本院认为，王桂香与何敏、何明于2017年1月11日确认截止2017年5月1日租金及借支共计1020000元，2017年3月王桂香收到了100000元，何敏还应向王桂香支付920000元。关于王桂香提出100000元为滞纳金的意见，本院认为，在案没有证据证明双方对逾期付款约定了滞纳金，王桂香应对其主张承担举证不能的不利后果，故对该意见不予采纳。关于何敏提出2017年3月和4月没有使用案涉厂房，应当扣除133732元的意见，本院认为，何敏在停止经营后，未向王桂香提出解除合同，也未搬离厂房内的机器设备，2017年3月和4月，案涉厂房仍处于何敏的控制之下，何敏应当支付该两个月的房屋占有使用费，故对该意见不予采纳。关于王桂香主张何敏、何明支付违约金与滞纳金的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，案涉《房屋租赁合同》自始没有法律约束力，双方关于违约金与滞纳金的约定无效，何敏没有支付违约金与滞纳金的义务。综上所述，本院认为，关于王桂香要求何敏、何明支付房屋占有使用费1020000元的诉讼请求，何敏应当向王桂香支付房屋占有使用费920000元，何明对上述款项承担连带保证责任，对超出部分，本院不予支持。对王桂香所提要求何敏、何明支付违约金与滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。何明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩论的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、何敏于本判决生效之日起五日内向王桂香支付房屋占有使用费920000元；二、何明对上述款项承担连带担保责任；三、驳回王桂香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19784元，由原告王桂香负担8902元，由被告何敏、何明负担10882元（该款已由原告垫付，被告在本判决生效之日起五日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张振宇审 判 员  何 倩人民陪审员  罗宗艳二〇一七年十月二十三日书 记 员  张怡文