湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初366号原告：郭庆献，男，1955年8月14日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。原告：李红斌，男，1972年2月15日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。原告：胡鹃，男，1971年5月28日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。三原告委托诉讼代理人：文义志，湖南严明律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：刘思源，湖南严明律师事务所律师。被告：谭众望，男，1980年3月10日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：刘湘民，宁乡县玉潭法律服务所法律工作者。被告：谭长春，男，1963年4月13日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。原告郭庆献、李红斌、胡鹃诉被告谭众望、谭长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。三原告及其委托诉讼代理人、被告谭众望及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告谭长春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭庆献、李红斌、胡鹃共同向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即腾退位于宁乡县××××号的门面房；2.被告支付自2016年10月起至实际腾退之日止按30000元／月计算的租金，暂计算至2016年12月31日为60000元；3.请求判令被告支付空调、餐具、桌椅等转让费112000元，以及自2016年3月17日起至实际支付之日止按月息2分计算的迟延支付利息，暂计算至2016年12月31日为21356.7元；4.请求判令被告支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止按1410元/月计算的物业管理费；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月1日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将一环路375号门面房出租给被告，租金30000元/月。双方另行约定，原告将门面房内的空调、桌椅、餐具等设备全部转让给被告，折价112000元。2016年3月17日，被告谭长春向原告出具了借条一份，确认尚欠原告郭庆献112000元，月息2分。自2016年10月起，因被告一直拖欠租金未付，至2016年底尚欠原告租金60000元。原告遂于2017年1月1日向被告发出《解除合同通知书》。原告认为，因被告违约，故原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。原告遂起诉。三原告为支持其诉讼请求，共同向本院提供了如下证据：1.房屋租赁合同一份，拟证明2014年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租金30000元/月；2.借条，拟证明2016年3月17日，被告谭长春确认尚欠原告物品折价金112000元；3.解除合同通知书，拟证明2017年1月1日，原告解除与被告签订的房屋租赁合同；4.房产证、授权委托书、身份证复印件，拟证明涉案房屋为原告合法所有。被告谭众望辩称：谭众望签订合同之后已履行了在转让店面之前的所有义务，谭众望与其他股东之间已进行明确结算，约定之后的租赁费用全部由被告谭长春承担，谭众望已不是实际承租人，不是适格被告，且没有违约行为，请求法院驳回原告对谭众望的诉讼请求。被告谭众望围绕其主张向本院提供了如下证据：1.股份出让协议及欠条等，拟证明被告谭众望于2016年12月2日将长沙市卡地亚美容美发有限公司进行了转让的事实；2.门店经营状况清单，拟证明该店已经移交给谭长春的客观事实；3.短信记录，拟证明被告以短信的方式告知了三原告卡地亚转让给谭长春的事实，同时证明原告对于该发廊转让事实早已知情；4.合伙协议书，拟证明被告在经营卡地亚的时候，还有另外四个人的事实；5.证人万某的证言，拟证明谭长春已于2016年11月1日开始接手经营卡帝娅公司并受让了谭众望的全部股份、且原告早已对此知情的事实。被告谭长春未向本院递交书面答辩意见、未提供证据、未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证、举证权利的放弃。经质证，（一）被告谭众望对三原告提供的证据的质证意见如下：对证据1没有异议，但需要补充说明的是本案被告谭众望于2016年12月2日与被告谭长春就房屋租赁以及合伙经营长沙市卡地亚美容美发有限公司的股份进行了转让，双方约定对今后在经营过程中的租金等各项费用均由被告谭长春负责，与其他人无关；对于证据2真实性没有异议，关联性有异议，自2016年12月份以后卡地亚理发店与原告之间的关于房屋租赁费用以及其他水电费用均由被告谭长春负责，此借条恰好说明这个借条系谭长春个人的债务行为；对于证据3真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，此合同之前被告谭众望已经解除了与谭长春之间的合同关系；对于证据4关联性有异议，此房产证土地使用者系郭海与本案没有直接关联，被告所租的房屋系郭海所有，与三原告没有直接关联，不能达到原告的证明目的。（二）三原告对被告谭众望提供的证据的共同质证意见如下：对证据1-5均有异议，被告经营的公司股份转让系其公司内部行为与原告无关，与房屋租赁合同无关。本院审查后认证如下：三原告提供的证据1-4均来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信。被告谭众望提供的证据1-5均与本案无关联性，本院均不予采信。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：原告郭庆献系案外人郭海之父亲。2014年6月30日，郭海委托原告郭庆献负责将郭海为所有权人的、位于宁乡县玉潭镇一环北路富豪山庄门面房出租，并约定出租收益归郭庆献享有。2014年7月1日，三原告与两被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：三原告将位于宁乡县一环北路375号门面房出租给被告使用（面积566平方米）；租期为12年，即从2014年7月1日起至2026年7月1日止；房屋每月租金30000元，每年租金360000元，从2017年、2018年7月1日每年递增房租3%，从2018年7月1日至2026年7月1日逐年累计递增5%；房租由被告在每半年前的一个月一次交付。租赁期内，被告自行承担出租税费以及物业管理费；被告单方终止或解除合同，应按违约年租金总额的10%承担违约金。《合同》签订后，三原告向两被告交付了房屋，两被告向三原告支付房租至2016年10月。因两被告拖欠后段租金未付，原告郭庆献于2017年1月1日以手机短信的形式代表三原告向被告谭众望送达了解除合同通知。截至2016年12月31日，两被告尚欠三原告房屋租金共计60000元。另查明，被告谭长春因受让了三原告部分空调、桌椅、餐具后尚欠货款未付，被告谭长春遂于2016年3月17日就所欠货款向原告郭庆献出具了《借条》一份，内容如下：“今欠到郭庆献人民币壹拾壹万贰仟元整（112000.00元）（月息百分之二）（三个月归还）谭长春2016.3.17（430124196304136593）”。又查明，2014年8月8日，谭众望、谭长春、郭兴权、蒋福民四人签订《合伙协议书》一份，约定四人合伙经营卡帝娅店，总投资135万元，其中谭众望出资54万元、谭长春出资27万元、郭兴权出资13.5万元、蒋福民6.25元。2014年10月9日，两被告共同出资成立了长沙卡帝娅美容美发有限公司，法定代表人谭众望，其中被告谭众望出资120万元，被告谭长春出资80万元，登记住所地宁乡县××××号。2016年4月1日，长沙卡帝娅美容美发有限公司更名为长沙丽琼百货贸易有限公司，登记住所地变更为宁乡县××街道花××社区春城××路××号。2016年12月2日，两被告签订《股份出让协议》一份，约定谭众望以68400元的价格将其所持长沙卡帝娅美容美发有限公司30%的股份转让给谭长春。同日，蒋福民与谭长春签订《股份出让协议》一份，约定蒋福民以11400元的价格将其所持长沙卡帝娅美容美发有限公司5%的股份转让给谭长春。本院认为，本案争议焦点为：1.原告郭庆献是否为适格的诉讼主体；2.原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除；3.原告要求被告腾退房屋之主张是否应支持；4.原告要求两被告支付房屋租金之主张是否应支持；5.原告要求两被告支付转让费112000元及利息损失之请求是否应支持；6.原告要求被告支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止按1410元/月计算的物业管理费的请求是否应支持。1.因涉案房产所有权人之一郭海不但委托其父亲郭庆献出租房屋且已将该房屋出租后的收益转让给原告郭庆献，故原告郭庆献作为权利享有人主张权利的诉讼主体适格。2.原、被告双方系租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故原告有权解除合同。因两被告共同租赁了原告之房屋，故自原告郭庆献于2017年1月1日以手机短信的形式代表三原告向承租人之一谭众望送达了解除合同通知开始，原、被告之间《房屋租赁合同》即已解除。3.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为承租人，在租赁合同解除后继续占用房屋无理，应将其腾退予原告。4．被告谭众望是否将其所拥有的长沙卡帝娅美容美发有限公司进行转让均不影响被告谭众望、谭长春二人共同承租了涉案房屋的事实，故两被告作为承租人，应共同向原告支付欠付租金。关于2017年1月1日后被告继续占用原告房屋拒不腾退所造成原告的损失，因原告在本案中未明确提出主张，故本院不予处理。5.被告谭长春受让了原告货物后，拖欠不付货款无理，其作为买受人应依法向原告支付货款并按约定支付逾期付款利息损失。因被告谭众望不是买卖合同相对方，故对原告要求被告谭众望共同承担支付货款的请求，本院不予支持。6.因本案原告并非收取物业管理费的主体，且无证据证明原告已代替被告缴纳相应物业管理费，故对原告要求被告支付物业管理费之请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭庆献、李红斌、胡鹃与被告谭众望、谭长春于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月1日解除；二、被告谭众望、谭长春于本判决生效之日起三日内将坐落于宁乡县玉潭镇一环北路375号的房屋腾空交予原告郭庆献、李红斌、胡鹃；三、被告谭众望、谭长春于本判决生效之日起三日内共同向原告郭庆献、李红斌、胡鹃支付房屋租金60000元；四、被告谭长春向原告郭庆献、李红斌、胡鹃支付货物转让款112000元，并以实际欠付货款为基数、以月利率2%为计算标准、自2016年3月17日起至实际支付之日止向三原告支付逾期付款利息；此款限被告谭长春于本判决生效之日起三日内付清；五、驳回原告郭庆献的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元，由被告谭长春负担2768元，由被告谭众望、谭长春共同负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢卫华人民陪审员  李夏成人民陪审员  何丽玉二〇一七年十月三十日书 记 员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。