湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0602民初1441号原告（反诉被告）：襄阳市冬青物业服务有限公司。法定代表人：汪冬青，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德玉，系该公司经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓萍，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：聂发平，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：吴玉梅。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司与被告（反诉原告）聂发平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德玉、邓萍，被告（反诉原告）聂发平的委托诉讼代理人吴玉梅到庭参加诉讼。审理过程中，聂发平提起反诉，本院依法合并审理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓萍、被告（反诉原告）聂发平的委托诉讼代理人吴玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告聂发平向原告襄阳市冬青物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费2113元（2015年7月9日至2017年4月9日）；2、由被告承担本案的诉讼费用。明确后的诉讼请求：被告聂发平向原告襄阳市冬青物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费2191元，聂发平住宅面积是×××㎡，0.7元/㎡，从2015年7月9日至2017年4月9日共计21个月,143.72*0.7*21=2113元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月9日，原告襄阳市冬青物业服务有限公司同被告聂发平所在的襄阳华府小区的业主委员会签订了《襄阳华府物业服务合同书》，原告襄阳市冬青物业服务有限公司按照合同约定，向该小区业主提供物业服务，履行相关的权利义务等事项。但被告聂发平却没有向原告襄阳市冬青物业服务有限公司按期支付物业服务费用，被告从2015年7月至2017年4月已经拖欠物业服务费用2113元，经原告襄阳市冬青物业服务有限公司催缴无果，现原告襄阳市冬青物业服务有限公司为维护公司权益，特诉至人民法院，请求判令所请。被告（反诉原告）聂发平辩称，房屋已出租，不应向原告交费。理由如下:1、襄阳华府小区业主委员会不具有合法性，当时只允许有房产证的40户业主参选，但整个小区有173户业主，其签订的《襄阳华府物业服务合同书》的主体不合格，应为无效合同。2、襄阳华府小区业主委员会与襄阳市冬青物业服务有限公司恶意串通损害业主权益，襄阳市冬青物业服务有限公司实为挂名公司，襄阳市冬青物业服务有限公司已将物业服务全部转让襄阳鑫兴基业物业服务有限公司，损害业主合法权益，也属无效合同。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、确认襄阳华府小区业主委员会与襄阳市冬青物业服务有限公司签订的《襄阳华府物业服务合同书》无效；2、驳回原告全部诉讼请求；3、诉讼费由原告承担。理由：襄阳华府业主委员会不是本小区业主大会选举产生的，不具有合法性。《襄阳华府物业服务合同书》签订的是2015年7月9日,而2015年8月20日业主委员会才在房管局登记备案,其签订的《襄阳华府物业服务合同书》未经业主大会会议表决或授权并按法定的业主比例表决通过，应为无效合同。原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司针对被告（反诉原告）聂发平反诉辩称，公司有收取物业服务费的权利，聂发平应交纳物业服务费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月之前,襄阳华府小区未成立业主委员会,因襄阳华府小区业主与襄阳市丁磊物业服务有限公司矛盾激化,襄城区古城街道办事处民主路社区居委会遂解除与襄阳市丁磊物业服务有限公司的合同关系。采取公开招标方式招聘物业公司,襄阳市冬青物业服务有限公司通过竞聘入驻襄阳华府小区。同时,襄阳华府小区成立业主委员会筹备组。之后,襄阳华府小区成立了业主委员会。2015年7月9日，襄阳市冬青物业服务有限公司(乙方)与襄阳华府小区业主委员会(甲方)签订《襄阳华府物业服务合同书》，双方对物业公司的物业管理区域、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务等做出了明确约定。第三章物业服务质量，合同第四条：“乙方提供的物业管理服务应达到襄阳市物价局、房屋管理局，襄价服规[2012]、214号文件规定的物业管理三级服务标准。……”第四章物业服务费用，合同第五条：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况和襄阳市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：住宅、商业物业、其他物业均按0.7元／月.平方米。业主向襄阳市冬青物业服务有限公司按约定的标准交纳物业服务费，襄阳市冬青物业服务有限公司按本合约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由襄阳市冬青物业服务有限公司享有或承担”。第七章物业服务合同期限及解除，合同第十四条：“委托管理期限为年,自2015年7月9日时起至年月日时止。合同期届满前三个月内,甲方作出续聘或选聘的决定,在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时,本合同终止”。第九章特别约定，合同第二十一条：“华府小区在乙方接手时,业主住宅电表总余量170277度,按0.65元/度计算,合计人民币11068.05元,商业部分电表余量9983度,按1.2元/度计算,共计11979.60元,两项合计人民币122659.65元(不含民主路居委会垫付的电费),甲方应在本合同生效的三个月内补齐,若不补齐,因此而带来的一切责任(包括停电),均由甲方负责”。第十章附则，合同第二十二条：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。”合同第二十五条：“本合同在履行中如发生争议,双方可协商解决,协商不成的,可依法申请调解,向有关行政管理部门申诉,也可选择以下第2种方式解决:2、人民法院诉讼。”附件：物业构成明细:多层住宅:7幢。另查明，聂发平购买的房屋坐落在襄阳华府小区××市襄城区××华府小区××楼××单元302，属于襄阳市冬青物业服务有限公司的服务对象。在襄阳市冬青物业服务有限公司管理襄阳华府小区期间，聂发平交纳垃圾清运费,但没有按期支付物业服务费用，从2015年7月至2017年4月已拖欠物业服务费用。经襄阳市冬青物业服务有限公司催收无果,遂起诉争。审理中,聂发平自认襄阳华府小区业主委员会成立后,于2015年8月20日在房管部门备案。又查明,2004年4月13日，襄阳市冬青物业服务有限公司注册成立。2010年3月25日，该公司取得物业服务企业三级资质证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。业主委员会是由业主选举产生，代表业主利益，反映业主意愿和要求的民间自冶性组织。根据《物业管理条例》第十六条：“业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”此备案应属登记备查性质。本案中，2015年7月，襄阳华府小区业主委员会在辖区居委会指导下经选举成立，并已在相关部门备案，故其享有选聘物业服务企业等有关权力，襄阳华府小区业主委员会的决定对所有业主具有约束力。故对聂发平反诉以襄阳华府小区业主委员会成立不具备合法性的请求，与查明的事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《襄阳华府物业服务合同书》效力属于主动审查范围,该合同并未违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效。故关于聂发平请求确认襄阳华府小区业主委员会与襄阳市冬青物业服务有限公司于2015年7月9日签订《襄阳华府物业服务合同书》无效的反诉请求，理据不足，本院不予支持。另，聂发平主张襄阳市冬青物业服务有限公司已将物业服务转给其他公司等主张，均未提供充分有效的证据，其主张均不构成其拒交物业费的法定理由，故对其这一抗辩理由，本院不予采信。根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。聂发平购买的房产坐落在襄阳市襄城区××华府小区××楼××单元302，属于襄阳市冬青物业服务有限公司物业的服务对象。基于查明的事实来看，聂发平已接受了襄阳市冬青物业服务有限公司所提供的物业服务，理应履行交费义务，应当缴纳2015年7月9日至2017年4月9日间共计21个月的物业服务费金额为（143.72*0.7*21）2113元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）聂发平在本判决生效后七日内一次性支付原告（反诉被告）襄阳市冬青物业服务有限公司物业管理费2113元。二、驳回原告襄阳市冬青物业服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告聂发平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉受理费50元，合计100元，由被告聂发平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法审 判 长  钱 丽审 判 员  李 丽人民陪审员  范源智二〇一七年十月二十八日书 记 员  单梦如卫玮王聪