福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1848号上诉人（原审被告）：李丽丽，女，1988年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：杨剑（系李丽丽之夫），住福建省厦门市海沧区。上诉人（原审被告）：杨剑，男，1979年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。上诉人（原审被告）：厦门市海沧区天霞天源房产中介服务部，住所地福建省厦门市海沧区滨湖一里118号。经营者：周建峰，男，1974年9月4日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：杨文虹，福建倍铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明花，福建倍铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽娟，女，1986年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：翁文宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。上诉人李丽丽、杨剑、厦门市海沧区天霞天源房产中介服务部（以下简称天霞中介服务部）因与被上诉人朱丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李丽丽、杨剑上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回朱丽娟诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误，应当予以纠正。1.双方签订的合同仅对涉案房屋的现状作出买卖约定，并未对所谓的三角区域作出任何约定，三角区域不属于当时的使用面积和格局，朱丽娟也未问过三角区域能否使用。2.买卖商谈中，双方仅针对房屋价格进行商谈，李丽丽、杨剑对朱丽娟变更房屋格局的装修方案并不知晓。3.一审举证责任分配错误，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，结合本案，朱丽娟无法证明李丽丽、杨剑存在欺诈、误导的行为，应当承担举证不能的不利后果。天霞中介服务部上诉请求：撤销原判，改判驳回朱丽娟诉讼请求。事实和理由：一、天霞中介服务部促成买卖双方签订合同，已居间成功，对于讼争房屋是否存在赠送专属使用面积，天霞中介服务部在开发商承诺后已如实告知朱丽娟，并未存在过错，天霞中介服务部有权依约依法收取中介费。一审认为天霞中介服务部未如实介绍讼争房屋具体情况并导致朱丽娟产生误解，判决天霞中介服务部返还中介费明显系事实认定不清、法律适用不当。首先，朱丽娟通过天霞中介服务部提供的房源，在天霞中介服务部的带领下实际查看了讼争房屋，最终在天霞中介服务部的居间下与出售人签订房屋买卖协议。讼争协议中已写明讼争房屋的具体使用面积，且朱丽娟也已实际看房，故朱丽娟系在对讼争房屋有完全认知的情况下签订协议，并不存在误解的情形。即便存在重大误解，也是朱丽娟自身原因对讼争房屋产生误解，并不影响天霞中介服务部已居间成功的事实，根据合同法规定天霞中介服务部有权收取中介费。其次，天霞中介服务部在居间过程中尽到如实告知义务，不存在过错。根据朱丽娟一审提交与天霞中介服务部员工的第一份录音证据、第四份录音证据等等均可以看出天霞中介服务部对于开发商承诺赠送专属面积的情况均有如实告知，朱丽娟对于讼争房屋是否存在赠送专属使用面积是完全知情的。而开发商在后期要求支付使用费才能使用该专属面积，此为开发商违约，并非天霞中介服务部过错，不应由天霞中介服务部承担由此造成的损失。二、一审严重违反程序，朱丽娟于2016年11月30日开庭辩论终结后变更诉讼请求，在天霞中介服务部不同意变更诉讼请求的情况下，于2016年12月26日安排开庭并审理其变更的诉讼请求，违反《民事诉讼法》关于变更诉讼请求期限的相关规定，也不利于诉讼程序的稳定性。朱丽娟辩称，一、本案为房产买卖合同纠纷。在房地产买卖合同中，不动产卖方签约前应履行相应的告知义务。本案中，卖方实际故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，进行了虚假陈述，欺骗了朱丽娟，违反了基本的告知义务。由于李丽丽、杨剑已告知朱丽娟，在涉案房产专有面积之外，有一三角区域系开发商赠送，可利用面积加大，也可有基本的通风采光。朱丽娟正是因为这个原因，同其签订房产买卖合同。但签订合同时李丽丽、杨剑、天霞中介服务部没有提供房屋的平面图、没有提供相应的图纸，表明房屋基本状况，其也确认买卖合同中并无就该专有面积之外的三角区域的描述和约定，这就是没有尽到告知义务。朱丽娟后来才发现，该区域已被1307先进入，且无法开窗，开发商并要求付费使用。且如果是打通墙系破坏建筑结构而违法，这与李丽丽、杨剑的承诺完全违背。根据合同法相关规定，并根据上述情况，李丽丽、杨剑在口头陈述中是提供了虚假情况给朱丽娟，在书面的房产买卖合同中，是故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实。这导致朱丽娟违背真实的意思表示，签订该合同，并对实际利益造成了损失。众所周知，soho的卖点就是赠送面积，买卖的产权面积才44.71㎡，但号称赠送的三角区域面积据称就有10㎡，占产权面积的20%以上，且关系开窗采光，对于订立合同是很重要的事实，而李丽丽、杨剑均对此隐瞒。二、天霞中介服务部实际上也没有对李丽丽、杨剑的陈述进行专业核实，反而反复就此进行确认，同李丽丽、杨剑共同欺骗了朱丽娟，违反了基本的告知义务。天霞中介服务部应对李丽丽、杨剑就三角区域的陈述予以核实，但其在并未核实的情况下就认定为事实，并为其背书，反复向朱丽娟确认。天霞中介服务部本应要求李丽丽、杨剑提供房屋的平面图、确认其描述的三角部分的基本情况，并就此在合同中加以描述、约定。但实际上天霞中介服务部没有履行以上任何义务。天霞中介服务部工作人员雷毅荣的电话录音就可以清晰地表明此点，补充证据一中介协会工作人员的录音也确认，证明李丽丽、杨剑在此前的陈述，另一方面也证明天霞中介服务部没有尽到必要的专业审查职责。实际上是证明了李丽丽、杨剑共同向朱丽娟作出不实陈述，提供虚假情况。综上所述，一审认定正确，请求维持。李丽丽、杨剑与天霞中介服务部就对方的上诉均述称无异议。朱丽娟向一审法院起诉请求：1.撤销2016年8月30日朱丽娟与李丽丽、杨剑、天霞中介服务部共同签订的《房产买卖协议书（待办产权）》；2.李丽丽、杨剑共同向朱丽娟退还定金50000元；3.天霞中介服务部向朱丽娟退还中介佣金17520元和代办费800元；4.李丽丽、杨剑、天霞中介服务部共同赔偿朱丽娟合同撤销产生的违约金损失233600元、律师费6000元、装修费损失1000元；5.本案诉讼费用由李丽丽、杨剑、天霞中介服务部共同承担。在本案一审审理过程中，朱丽娟变更上述第4项诉讼请求为：李丽丽、杨剑、天霞中介服务部连带赔偿朱丽娟损失50000元（暂以定金损失为限）、律师费6000元、装修费损失1000元。一审法院认定事实：2015年4月3日，李丽丽与案外人厦门正元置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号03201179），李丽丽向厦门正元置业有限公司购买位于厦门市海沧区内湖地块项目2#楼13层1308单元的商品房即本案涉案房屋（该商品房用途为办公，层高5米，建筑面积共44.21平方米，套内建筑面积32.18平方米），该商品房尚未办理权属证书。李丽丽、杨剑将涉案房屋在居间方天霞中介服务部挂牌拟出售，朱丽娟有购房意向，天霞中介服务部员工雷毅荣带朱丽娟现场看房，在看房过程中雷毅荣未能如实介绍涉案房屋是否存在开发商赠送套内专属使用面积情况，致使朱丽娟错误认为可以通过敲除涉案房屋入户门上方墙体，获得入户走廊上方开发商赠送面积（约7.5平方米），再敲开走廊上方第二堵墙体可以获得开发商赠送的三角区域面积（约7.5平方米），还可敲墙开窗通风采光。看房后的涉案房屋买卖事宜商谈过程中，杨剑、天霞中介服务部均未明确告知朱丽娟涉案房屋是否存在开发商赠送套内专属使用面积情况。2016年8月30日，朱丽娟（乙方）、杨剑（甲方）、天霞中介服务部（居间方/丙方）签订一份《房产买卖协议书（待办产权）》，约定：甲方同意将其已购买坐落于厦门市海沧区内湖地块项目2#楼13层1308单元的房产，用途商住，转让给乙方，原购房合同号为0321179，建筑面积44.21平方米；甲、乙双方同意，上述房产以套计价，总计1168000元整，本协议签订之日，乙方应支付购房定金50000元整，并按以下第一种方式支付给甲方：乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：乙方于2016年11月1日前办理委托公证当日向甲方支付868000元整（以银行刷单为准），乙方于办理公证之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由购买方承受，若未按时足额还款，逾期三次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任；补充：购买方须每月17日前将本套房产银行按揭款足额存入出售方还款账号；甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费即17520元整，由乙方支付；同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付800元整，若延迟向丙方支付相关费用的，每逾期一日，违约方应向丙方支付累计应付款的0.05%违约金；双方约定的其他事项：签约人杨剑与产权人李丽丽为夫妻关系，签订本合约已取得产权人同意有同等法律效力；若因政策改变需出售方配合，出售方须在中介方通知七日内无条件配合签字及提供相关文书。杨剑作为李丽丽的委托人在“甲方委托人”处签字。合同签订当日，朱丽娟支付给李丽丽、杨剑购房定金50000元。天霞中介服务部收取朱丽娟中介费、代办费计18320元。2016年9月1日，杨剑向朱丽娟交付涉案房屋钥匙，而后朱丽娟雇请工人敲除涉案房屋入户门上方墙体，进入入户门外走廊上方空间，在继续敲打走廊上方的另一堵墙体时，遭小区物业及开发商阻拦，开发商认为若要使用涉案房屋套外三角区域需另外交费。为此，朱丽娟要求李丽丽、杨剑、天霞中介服务部予以解决未果，于2016年10月28日诉至法院。另查明：1.李丽丽、杨剑系配偶关系；2.天霞中介服务部系个体工商户，经营者周剑锋；3.李丽丽与厦门正元置业有限公司签订的上述《商品房买卖合同》中并未记载涉案房屋有赠送套内专属使用面积事项；4.2016年11月1日，李丽丽、杨剑委托律师事务所向朱丽娟发出《律师函》，通知朱丽娟接函后于2016年11月8日前按合同约定履行义务，逾期未履行视为明确表示不履行合同构成根本违约，律师函作为通知朱丽娟解除双方于2016年8月30日签订《房产买卖协议（待办产权）》的通知。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，因重大误解订立的合同，当事人一方可以请求法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，天霞中介服务部作为涉案房屋买卖的居间方，其员工雷毅荣带朱丽娟现场看房时，未能如实介绍涉案房屋是否存在开发商赠送套内专属使用面积情况，且在签约之前的商谈中，杨剑、李丽丽、天霞中介服务部均未明确告知涉案房屋是否存在开发商赠送套内专属使用面积情况，造成朱丽娟对涉案房屋存在开发商赠送专属使用面积以及敲墙开窗情况产生误解，即对涉案房屋的建筑面积、使用面积情况产生误解，而该误解的有无足以影响朱丽娟决定是否购买该房屋，因此属重大误解，朱丽娟主张撤销与李丽丽、杨剑、天霞中介服务部之间于2016年8月30日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》，于法有据，未超过一年除斥期间，予以支持。合同被撤销后，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天霞中介服务部在居间服务过程中，未能如实报告涉案房屋实际使用面积的重要事实，负有过错，应承担相应责任；朱丽娟对涉案房屋实际使用面积情况疏于谨慎审查，亦有一定过错，应承担相应责任；李丽丽、杨剑明知涉案房屋实际使用面积的实情却不予以提示，违背诚实信用，负有过错，应承担相应责任。朱丽娟要求李丽丽、杨剑返还购房定金50000元，于法有据，予以支持。朱丽娟已于2016年9月1日交付取得涉案房屋，所以，李丽丽、杨剑返还朱丽娟购房定金50000元的同时，朱丽娟应当将涉案房屋返还给李丽丽、杨剑。朱丽娟要求天霞中介服务部返还中介佣金及代办费共计18320元，于法有据，予以支持。朱丽娟主张李丽丽、杨剑、天霞中介服务部赔偿合同撤销产生的损失50000元、律师费6000元、装修费损失1000元，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定，判决：一、撤销朱丽娟与李丽丽、杨剑、天霞中介服务部于2016年8月30日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》；二、李丽丽、杨剑应于判决生效之日起十日内向朱丽娟返还购房定金50000元；李丽丽、杨剑在返还给朱丽娟购房定金50000元的同时，朱丽娟应当将位于厦门市海沧区内湖地块项目2#楼13层1308单元的房屋返还给李丽丽、杨剑；三、天霞中介服务部应于判决生效之日起十日内向朱丽娟返还中介佣金及代办费共计18320元；四、驳回朱丽娟的其余诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，除李丽丽、杨剑、天霞中介服务部对“未能如实介绍涉案房屋是否存在开发商赠送套内专属使用面积情况”的认定持有异议外，其余事实各方当事人均无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，天霞中介服务部陈述：其根据开发商和卖方的陈述，卖方说开发商有承诺可以使用三角区域，其就如实告知朱丽娟。李丽丽、杨剑否认此事实，主张其从未作过此陈述。本院认为，本案讼争交易无法继续履行，系因各方就紧邻讼争房屋套外三角区域的使用问题产生争议。根据天霞中介服务部的陈述，其在提供居间服务时有告知朱丽娟开发商承诺可以使用三角区域，并主张该信息来源于卖方李丽丽和杨剑，虽然李丽丽和杨剑予以否认，但三角区域的使用问题确已成为朱丽娟购买讼争房屋考虑的因素之一。现买卖双方对合同不予继续履行均无异议，仅是对法律后果持有异议。因三角区域的使用已背离签约当时交易各方的预期，故买卖合同无法继续履行不可归责于任何一方，一审判决李丽丽、杨剑返还定金的同时朱丽娟退还房屋、天霞中介服务部返还中介佣金及代办费并无不当，应予维持。综上所述，李丽丽、杨剑和天霞中介服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回李丽丽、杨剑和厦门市海沧区天霞天源房产中介服务部的上诉，维持原判。二审案件受理费1308元，由李丽丽、杨剑负担1050元，厦门市海沧区天霞天源房产中介服务部负担258元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  刘文珍审 判 员  柯艳雪二〇一七年十月二十一日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。