黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0604民初4274号原告：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。法定代表人：童云峰，总经理。委托代理人：许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。委托代理人：张丽丽，女，1980年5月16日出生，汉族，大庆唐人商业管理有限公司精致楼楼层经理，住大庆市萨尔图区。被告：白玉江，男，1969年9月30日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称原告）与被告白玉江（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原告和被告之间签署的《租赁合同》于2016年9月10日解除。2、判决被告立即迁出位于黑龙江省大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼步行街二层XXX号商铺，并将商铺交还给原告。3、判决被告支付2014年11月12日至2014年12月11日装修期间租金7，000.00元、2015年12月12日至2016年09月11日租赁期间租金66，150.00元、2016年9月11日至2016年9月17日房屋交还期内租金1，715.00元、2016年9月18日至2017年6月30日占用期间租金138，670.00元、延迟履行违约金32，920.65元，合计246，455.65元。4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于黑龙江省大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼步行街叁层XXX号商铺（下称“商铺”）属原告所有。2014年10月30日原告与被告签署了《租赁合同》，将商铺出租给被告经营餐饮，被告于2014年12月12日开业经营。自2015年12月12日至今，被告一直未付租金，原告多次委托物业服务公司——大庆唐人商业管理有限公司口头和2016年5月15日书面催缴无果。故原告根据《租赁合同》之约定，于2016年8月28日通过邮寄送达形式，向被告送达了《合同解除通知书》，通知被告于通知送达之日起七日内交还商铺，缴清欠款及违约金。但时至原告提起诉讼之日被告仍未迁出租赁商铺，且未支付欠款及违约金。为维护原告的合法权益，特诉至你院。请依法保护。本院经审理认定事实如下：位于黑龙江省大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼步行街三层XXX号商铺属原告所有。2014年10月30日原告与被告签署了《租赁合同》，原告将商铺出租给被告经营餐饮，被告于2014年12月12日开业经营。合同约定：“以三个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方（被告）应当在每个交租期后最后一个月的20日前，向甲方（原告）一次性足额支付下个交租期租金”，第二年房屋租金因被告从2015年12月12日起一直未付，合同约定租金为8940.75元／月，原告经催告后于2016年8月27日自行将被告经营的商铺大门锁住。现原告诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并给付拖欠的租金及相应违约金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1、双方签订的《租赁合同》的法律效力。双方签订的《租赁合同》意思表示真实，内容符合法律规定，其效力本院予以确认。2、双方签订的《租赁合同》是否具备解除条件。双方签订的《租赁合同》第23.4条约定，乙方（被告）延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方（被告）应当向甲方（原告）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。本案被告自2015年12月12日起一直未付原告第二年房屋租金，被告的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，故原告要求判决双方签订的《租赁合同》于2016年9月10日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。3、被告应承担的拖欠租金及违约金的数额。双方合同约定租赁期限为2014年11月22日至2016年11月21日，但因被告从2015年12月12日起拖欠第二年租金，原告于2016年8月27日自行将出租的房屋门锁住，导致被告无法经营，故被告应承担2015年12月12日起至2016年8月27日的房屋租金，金额应为75，996.00元【（8940.75元／月×8）＋（8940.75元／月÷2）＝75996元】，扣除被告2014年10月30日之前已经给付的房屋租赁抵押金29，030.00元（被告另交付的物业服务费保证金3，065.40元除外），被告应给付原告拖欠租金为46，966.00元（75996元－29030元＝46966元）。另外，合同3.1条约定：“装修期内，乙方（被告）无需承担租金”。同时23.8条又约定：“双方特别明确，（乙方）妥善履行本合同是甲方（原告）给予乙方（被告）装修期的前提，如乙方（被告）原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方（被告）应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金”。合同23.4条还约定：“乙方（被告）如延迟交纳违约金，每延迟一日，乙方（被告）应当向甲方（原告）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”。以上合同第23.8条、23.4条的内容均应视为双方对被告如不能依约给付租金，应承担的违约责任的约定。依据我国相关法律的规定，本合同约定的违约金数额过高，本院认为考虑到被告逾期给付租金，原告主要体现的是利息损失，予以调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜。因合同4.2条约定：“以三个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方（被告）应当在每个交租期后最后一个月的20日前，向甲方（原告）一次性足额支付下个交租期租金”。合同6.1条约定:“合同终止后30日内，除本合同另有约定外，履约保证金无息退还给乙方(被告)甲方（原告）有权从履约保证金扣除乙方（被告）欠付的租金”。且被告房屋租赁抵押金29，030.00元,已在原告手中，依据合同约定被告已付房屋租赁抵押金29，030.00元折抵房屋租赁期限为3个月7日（合同约定月租金为8，940.75元），即被告应从2016年3月19日起至2016年8月27日止按照本金46，966.00元为基数，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。原告其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《租赁合同》于2016年9月10日予以解除。二、被告于本判决生效后三日内一次性给付原告拖欠的房屋租金46，966.00元，并从2016年3月19日起至2016年8月27日止按照本金46，966.00元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，498.00元，由被告承担476.00元，原告承担2，022.00元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  李洪彬二〇一七年十月十日书记员  韩兆婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果