陕西省华阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0582民初919号原告:陕西新瑞置业有限公司,住所地：陕西省咸阳市秦都区渭阳西路柳仓街华宇藤麟居11号楼1单元12501室，组织机构代码56601038-X。委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。被告:常旭东,男,1979年12月24日出生,汉族。委托诉讼代理人：商建龙，华阴市华山法律服务所法律工作者。第三人:王勋东,男,1985年11月11日出生,汉族。原告陕西新瑞置业有限公司与被告常旭东、第三人王勋东商品房预售合同纠纷一案，本院2017年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陕西新瑞置业有限公司委托诉讼代理人展永、被告常旭东的委托诉讼代理人商建龙、第三人王勋东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西新瑞置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告严重违约致使无法实现缔约目的，解除原告与被告2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》，判令被告支付违约金2452元；2.判令被告与第三人连带腾退返还书院雅居小区3栋东单元1202号房屋，并赔偿恢复原状的经济损失（以评估鉴定为准）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，原告所属华阴分公司与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于华阴市书院路书院雅居小区3栋东单元1202号房屋，每平米单价为2500元，总房价为245200元，被告应于2014年12月20日前一次性付清总房款；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按应付款1%支付违约金。此后，被告始终未能依约支付分文房款，原告工作人员催问无果至今也未向被告交付房屋。2017年4月1日原告分公司工作人员向被告书面通知解除《商品房买卖合同》，但是被告在未合法取得物权的情况下向第三人转让并非法强行占据了房屋，严重损害了原告的合法权益。庭审中原告撤回了赔偿恢复原状的经济损失（以评估鉴定为准）的诉讼请求。被告常旭东辩称，原告所诉与事实不符，2014年11月10日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律保护，不存在被告严重违约的事实。依据本合同约定，被告一次性支付245200元房款，不存在双方违约情况。原告诉称被告未按约定支付分文房款缺乏事实根据。原告2017年4月1日书面通知解除“商品房买卖合同”是单方解除行为，不受法律保护，依据解除通知内容，原告单方认为被告未在约定时间内支付房款。根据房屋购买交易习惯，被告未支付分文房款，怎么会与原告签订“商品房买卖合同”？明显，有违常理，被告根本没有违约。被告与原告签订的该房屋合同是双方自愿、公平、公正、合法情况下，被告依据债权，经过原告同意而签订的该房屋买卖合同，显然，被告已一次性支付了房屋总款245200元整。根据合同法的规定，双方如约签订了买卖合同，即具有合同效力，依法受法律保护，不存在未合法取得该房屋物权的情形。被告依据该“商品房屋买卖合同”依法取得房屋物权的情况下，有权向第三人转让该房屋，这是房屋所有权人依法处分个人财产的行为，属于意思自治，依法受法律保护。第三人王勋东陈述，其与被告常旭东签订房屋买卖合同，房款已付清并进行了装修。原告所举证据一、原、被告2014年11月10日《商品房买卖合同》，证明1、2014年11月10日原、被告签订的商品房买卖合同购房主体为常旭东；2、被告应在2014年12月20日前一次性付清总房款；3、逾期30日付款原告有权解除合同，被告应承担1%的违约金。被告的质证意见为：对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，就合同本身讲，该房屋建筑商庞雪彦借赵华平50万元无法偿还，原告又无法向建筑商清偿，该合同是基于建筑商折抵赵华平50万元借款形成的，不存在一次性付清购房款，不存在违约金。第三人质证意见：对证据无异议。原告所举证据二、2017年4月1日《解除合同通知书》，证明：被告至今违约未支付购房款，致使合同缔约目的无法实现，2017年4月1日原告书面通知解除了原、被告之间2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》。被告质证意见：被告没有收到该通知，《解除合同通知书》属于单方解除，不受法律保护，被告得知原告意图后书面形式向原告进行了答复，因此《解除合同通知书》不具有法律效力。第三人质证意见：同意被告意见。原告所举证据三、庞雪彦证言一份、照片一张，四川兴安建设有限公司陕西管理公司证明一份，证明：被告主张已经支付房款的事实不成立。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，庞雪彦证言与事实不符，庞雪彦给被告也出具了证言与之相反相互矛盾。庞雪彦是兴安公司的负责人又是50万元借款的借款人，请法院依法核实；第三人质证意见与被告质证意见相同。原告所举证据四、2017年4月6日报警回执、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，证明：被告在收到解除通知后，强行非法占据原告房屋，转让于第三人。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，房屋并非是被告收到《解除合同通知书》后转让的。第三人质证意见与被告质证意见相同。原告所举证据五、华阴市人民法院（2016）陕0582民初544号民事判决书，证明：被告主张的抵押和本案房屋买卖抵偿债务事实存疑。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，证明目的有异议。判决书充分反映庞雪彦借赵华平50万元的事实，签订的代表协议依法有效，虽未办理抵押登记手续，不符合法律规定，但依法有效，说明被告是基于50万元的借款形成的该房屋买卖合同。第三人质证意见与被告质证意见相同。被告所举证据一、被告常旭东身份证复印件、房屋买卖合同、支付房屋价款收条，证明：被告的身份情况及房屋的出卖方是赵华平，给付赵华平25万元购房款的事实。原告的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定2014年12月20日一次性付清购房款，被告至今未付款。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据二、被告常旭东证明一份，证明：赵华平取得书院雅居1202房屋后，经原告公司何军同意被告才与原告签订的《商品房买卖合同》。原告的质证意见：该组证据只能作为当事人陈述，按照双方签订的买卖合同被告是要向原告付款的。第三人质证意见：无异议。被告所举证据三、编号GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及执行《商品房买卖合同》完毕的答复，证明：2017年4月20日对原告的书面答复，且原告已收到该答复。原告质证意见：对该组证据真实性无异议，该组证据能够证明被告收到了原告的《解除合同通知书》，《商品房买卖合同》中双方约定了付款时间和对象，被告主张付款完毕不能成立。第三人质证意见：无异议。第三人所举证据，其与被告的房屋买卖合同，证明：其从被告手购买的房屋，现已装修。原告的质证意见：对其真实性不发表意见，即便真实被告在未取得权属的情况下合同也无效。被告的质证意见：对该房屋买卖合同真实性无异议，被告合法取得原告1202号房屋，出售的行为合法、有效。本院对原、被告及第三人所举证据分析认定如下：原告所举证据一与被告所举证据三中编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》相同系原、被告于2014年11月10日签订的商品房买卖合同，该合同真实存在，对其真实性予以认定；原告所举证据二解除《商品房买卖合同》通知书，系原告2017年4月1日做出，且被告收悉，对其真实性予以认定；原告所举证据三中庞雪彦证言，因与庞雪彦在其它案件中出具的相关证言存在相互矛盾之处，对庞雪彦所作证言的真实性不予认定；原告所举证据三中四川兴安建设有限公司陕西管理公司证明虽是孤证，但该证据对出证人明显不利，故对与本案相关联部分予以认定；原告所举证据四中报警回执，没有明确记载纠纷内容，无从判定报警与本案涉及房屋有关，对其证明性不予认定；原告所举证据四中《房屋买卖合同》与第三人所举证据相同，系被告与第三人签订的房屋买卖合同，被告及第三人对该合同均认可，故对其真实性予以认定。原告所举证据五，系本院其它案件依法做出的民事判决书对其真实性予以认定。被告所举证据一中被告与案外人赵华平的房屋买卖合同及收条，看似与本案原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系同一房产，但并非本案所审理的房屋买卖合同，故不作认定；被告所举证据二被告个人陈述，因本案处理结果与其存在利害关系，且其所述情况原告均不认可，故对该证据的证明性不予认定。根据本院对各方当事人所举证据的分析与认定及庭审调查，查明本案法律事实如下：原告陕西新瑞置业有限公司开发了华阴市书院路书院雅居小区，2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订了编号GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同约定被告以245200元购买书院雅居小区第三幢东单元1202号商品房一套，并约定买受人（被告）应于2014年12月20日前一次性付清总房款，逾期30日后出卖人（原告）可解除合同，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。另出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用，但如遇买受人未能按期付款或违反其它合同义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告常旭东认为，书院雅居小区的建筑商四川兴安建设有限公司陕西管理公司书院雅居小区项目的负责人庞雪彦于2014年3月26日从赵华平处借款50万元未还，并且庞雪彦、何军、赵华平商定用书院雅居住宅楼东单元1202、1303及地下车位1个折抵此款，所以常旭东称其是从赵华平手中购得此房，故至今未向原告支付编号GF-2000-0171号《商品房买卖合同》中约定的合同价款245200元。第三人王勋东称其2016年3月23日以250000元从被告处购买了该房屋并进行了装修。另查，原告至今未向被告交付书院雅居小区第三幢东单元1202号商品房，2017年4月1日原告因被告长期未交付购房款向被告发出《解除合同通知书》。2017年4月20日被告向原告回复《执行完毕的答复》，认为已在约定时间全部支付购房款，合同已经履行完毕。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，故2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》真实、合法、有效。当事人应当按照双方签订的《商品房买卖合同》约定内容全面履行自己的义务，但在该合同签订后，被告未能依约履行给付原告购房款245200元的义务，原告因此亦未向被告交付房屋，应认定2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》双方均未履行。被告常旭东认为，其所购买原告开发的书院雅居小区第三幢东单元1202号商品房，是抵账给赵华平的，所以该商品房买卖合同签订之日已折抵了赵华平的债权，合同已充分履行完毕的主张，因被告未能证明赵华平与庞雪彦及原告达成房屋抵债的三方协议，故被告认为该合同已充分履行完毕的主张不能成立，即便是以物抵债，也应是原告与其建筑商四川兴安建设有限公司陕西管理公司之间的法律关系，而非庞雪彦。同时亦说明被告自始没有履行商品房买卖合同向原告交纳购房款的事实，故对原告请求确认被告严重违约致使无法实现缔约目的，解除原告与被告2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》的主张予以支持。对原告请求判令被告支付违约金2452元的主张，因该《商品房买卖合同》双方均未履行不予支持。原告请求被告与第三人连带腾退返还书院雅居小区3栋东单元1202号房屋的主张，因被告未按《商品房买卖合同》履行义务，构成根本性违约，在未取得该房屋所有权的情况下将该房屋转让于第三人，且事后未得到原告的追认，应属非法占有，故对原告该主张予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除2014年11月10日陕西新瑞置业有限公司所属华阴分公司与常旭东签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》；二、常旭东与王勋东于本判决生效之日起三日内向陕西新瑞置业有限公司返还书院雅居小区第三幢东单元1202号商品房；三、驳回陕西新瑞置业有限公司的其它诉讼请求。案件受理费245元，由常旭东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判长  刘增锋审判员  肖 鹏审判员  刘卫斌二〇一七年十月二十三日书记员  杨 培