成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0124民初4284号原告（反诉被告）：张燕，女，汉族，1989年8月10日出生，住四川省射洪县。原告（反诉被告）：罗雷，男，汉族，1970年5月20日出生，住成都市青羊区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：巫元明，四川建永律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：梁天海，四川建永律师事务所律师。被告（反诉原告）：涂琴，女，汉族，1993年8月24日出生，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。原告（反诉被告）张燕、罗雷与被告（反诉原告）涂琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张燕、罗雷及其委托诉讼代理人巫元明到庭参加诉讼，被告（反诉原告）涂琴及其委托诉讼代理人谷栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张燕、罗雷向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》并将位于成都市郫都区郫筒镇绿地国际花都三期14栋2单元24楼2402号房屋过户登记至原告名下；2、判令被告赔偿原告违约金及损失共计150000元；3、诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日及4月1日，原告分别与被告签订了《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》购买被告位于成都市郫都区郫筒镇绿地国际花都三期xx栋x单元xx楼xxxx号的房屋。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金4万元并履行了相关的合同义务。之后，被告以各种理由进行推脱，拒绝履行合同并将房屋委托其他中介进行出售。原被告双方签订的合同，合法有效，依法继续予以履行，同时，被告的上述行为已经构成严重违约并给原告造成了较大的经济损失，依约应承担违约责任并赔偿原告的损失。为维护原告的的合法权益，遂起诉至法院。被告（反诉原告）辩称，原告的诉讼请求不成立，被告涂琴在签订合同后没有违约行为，原告单方面多次明确表示不履行合同约定，导致合同的目的不能实现，原告明确表示不履行合同，综上所述原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房地产买卖及经纪合同》及其《补充协议》；2、判令被反诉人支付反诉人合同违约金150000元；3、判令被反诉人承担本案本反诉诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实和理由：2017年3月6日，反诉人与被反诉人协商签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定反诉人将自己名下位于成都市郫都区郫筒镇绿地国际花都三期14栋2单元2402房售与被反诉人，房屋成交价为750000元。双方就房款支付方式做了具体约定：1、合同签订时买方支付定金，定金为40000元；2、首付款290000元被反诉人在反诉人结清银行按揭当日支付给反诉人；3、剩余款项420000元于过户完成并办理完他项权登记后，由贷款银行直接拨入反诉人账户。合同同时约定交房日期为反诉人收到尾款后。合同签订后，被反诉人支付定金。因反诉人的产权证未办理下来，2017年4月27日，反诉人与被反诉人又就《房地产买卖及经纪合同》签订了《补充协议》，重新就房款支付方式做了约定：1、定金支付方式、时间、金额不发生改变；2、首付款290000元于反诉人还清银行按揭当日支付，支付前反诉人以首付款等同金额在房管局做顺位抵押于被反诉人，同时甲方在公证处做卖方全权委托公证于丙方；3、反诉人与被反诉人约定甲方的还清银行按揭时间为2017年6月30日之前，且在甲方取得物业产权证和注销银行抵押后三个工作日必须办理该物业的过户手续，任何一方不得已任何理由推诿和拖延。并且双方约定交房时间改为案涉房屋产权转移登记当日。合同签订后，反诉人按照合同约定于2017年6月30日前，多次通知被反诉人让被反诉人支付首付款用于结清按揭贷款，但是被反诉人均予以拒绝。对此，2017年7月7日，反诉人涂琴向被反诉人张燕发送了《通知函》，再次告知被反诉人切实全面履行合同义务，与反诉人一起办理结按手续，如被反诉人再次不履行，反诉人将不再履行过户手续，并追究被反诉人的违约责任。但2017年7月12日，被反诉人回函称，在反诉人涂琴结清银行贷款前，其拒绝支付房款，拒绝按照《补充协议》的约定履行义务。并且其在反诉人、被反诉人、中介三方谈话中明确其要求先交房再付款，无视《补充协议》中关于交房时间的约定。至此，反诉人一直积极履行双方签订的房屋买卖合同，现双方约定被反诉人支付反诉人购房首付款用于反诉人归还银行按揭贷款的时间早已经过，但现被反诉人已明确告知反诉人其拒绝支付反诉人首付款用于银行结清按揭贷款，其不履行合同主要义务的行为已严重侵害了反诉人的合法权益。自2017年7月17日反诉人通知的被反诉人一同前往银行结清按揭贷款时间至反诉人提起反诉之日止，被反诉人已逾期超过60日未向反诉人涂琴支付购房首付款。依据《房地产买卖及经纪合同》第八条约定，被反诉人不履行合同主要义务的违约行为导致合同无法继续履行，故，反诉人有权要求单方解除合同，并要求被反诉人应赔偿反诉人违约金150000元。原告（反诉被告）张燕、罗雷辩称，被反诉方不存在违约行为，合同应当继续履行，因此不需要向被告支付违约金，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，2017年3月6日，原告（反诉被告）张燕（乙方）、被告（反诉原告）涂琴（甲方）、成都恒信汇房地产经纪有限公司（居间方）（丙方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定原告（反诉被告）张燕购买被告（反诉原告）涂琴位于成都市郫都区创智南一路39号路绿地·国际花都二期小区xx栋x单元xx楼xxxx号房屋，房屋价款750000元等。同时，合同第二条约定：“……。乙方须按下列方式付款：合同同时乙方支付定金人民币40000为第一部分房款，支付方式如下：甲乙双方在签署本合同同时乙方支付定金人民币40000元，……。3、其余房款人民币710000为第三部分房款，付款方式如下：……（2）银行按揭付款a、甲乙双方约定在丙方协助下2017年4月30日或之前前往按揭银行签署有关按揭文件，办理按揭手续，甲乙双方不得借故推脱，乙方应及时缴纳由按揭而产生的费用，否则视为违约。按揭银行通过贷款审查手续后贰个工作日内丙方协助甲乙双方到房地产交易管理局办理转移登记手续；转移登记办理完毕乙方领取新房产证后须于贰个工作日内办理抵押登记手续，以保证银行及时将按揭款放款给甲方。b、买方须于本合同后卖方结清银行按揭当日将预计首付款人民币290000支付给甲方。c、甲乙双方同意人民币420000元整于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为余款，甲乙双方同意此部分房款支付时间以银行房款时间为准。贷款金额以银行审查通过为准，若乙方支付的预计首付款金额低于银行审查通过的首期款金额，则乙方须于双方办理转移登记手续之前予以补足。”合同第七条约定：“……5、签署本合约后，甲乙双方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时支付该物业上述楼价的百分之三（3%）予丙方作为违约金，因此给丙方带来的额外损失，丙方有额外追偿的权利。甲乙双方对此无异议”。合同第八条约定：“1、逾期付款：乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追偿违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之一（1‰）的违约金，合同继续履行。逾期天数超过60日，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金甲方不予返还。……。4、额外赔偿：甲、乙双方约定，甲乙双方因任何一方原因致使合同无法履行或解除的，甲乙双方除按照定金罚则进行赔偿外，违约方按照房屋成交价的20%作为违约金额外赔偿给守约方；”合同签订后，原告（反诉被告）于2017年3月6日向被告（反诉原告）转账支付40000元购房定金。2017年4月27日，原告（反诉被告）张燕（乙方）、罗雷与被告（反诉原告）涂琴（甲方）签订《补充协议》，协议约定：“……。3、甲乙双方约定乙方首付款人民币大写贰拾玖万元整于甲方还清银行按揭当日支付（此款项只能用于归还甲方银行按揭款），支付前甲方以首付款等同金额在房管局做顺位抵押于乙方，同时甲方在公证处做卖方全权委托公证于丙方（不包含委托收款）。……。5、甲乙双方约定甲方的还清银行按揭时间为2017年6月30日之前，且在甲方取得该物业产权证和注销银行抵押后三个工作日必须办理该物业的过户手续，任何一方不得以任何理由推诿和拖延……”。2017年7月7日，被告（反诉原告）涂琴、居间方成都市恒信汇房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）张燕发出《通知函》，该《通知函》载明:“……。我方现通过居间方依法通知您按照《房地产买卖及经纪合同》的约定履行付款义务，并郑重函告您：一、我方已收到银行通知，约定结清银行按揭款时间为2017年7月17日，请您于2017年7月17日下午2点前往中国银行郫县支行按期支付首付款，协助我方结清银行按揭尾款，……。二、请于收到本告知函三个工作日内提交贷款资料并办理贷款相关审批手续。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。现特请您按期全面履行合同义务，诚望您在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项做出明确说明，切实履行合同义务。如因您方的不作为导致合同无法履行，我方将不再履行过户手续，并采取法律手段追究相应的法律责任，并就我方可能因此所遭受的经济损失向贵方追索违约责任，包括但不限于：按照合同支付我方为预计、按照定金法则赔偿定金、按照房屋成交总价的百分之二十向我方支付违约金。”2017年7月12日，原告（反诉被告）张燕向经纪方成都市恒信汇房地产经纪有限公司复函称:“……。3、我们一直认为，该房产必须产权明晰，证件齐备，无任何债权债务后，并且具有上市交易条件后，我们才能支付清首付款。4、现在该房存在的问题如下：第一，房主（涂琴）将此房抵押给银行贷款，还没有还清贷款，属于无法交易的标的物。第二，我们也没有看到房产证的原件。第三，该房的调档信息中，有无债权债务，你公司也没有给我们书面答复。5、签于此，我们依然会遵守协议，和我方律师一起，按照你们通知函要求的在2017年7月17日下午2点前到中国银行郫县支行。待甲方（涂琴）出具还清银行该房贷款书面文件，和上面第4条的所有文件后，我们会继续遵守合同办理后续事宜。6、如果，在指定的时间后，如果仍然不能出具这些书面文件，我们将被告起诉法院，冻结该房产，要求退还定金4万元、按照房屋成家总价的20%向我方支付违约金以及其他经济损失。……。”另查明，原告（反诉被告）张燕与原告（反诉被告）罗雷系夫妻关系。上述事实，有双方当事人当庭一致陈述及提交的身份信息、《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》、《通知函》、关于收到成都市恒信汇房地产经纪有限公司《通知函》的复函、收据、银行转账凭证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告（反诉原告）涂琴与原告（反诉被告）张燕签订的《房地产买卖及经纪合同》被告（反诉原告）涂琴与原告（反诉被告）张燕、罗雷签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行。房屋买卖涉及家庭利益的重大事项，《房地产买卖及经纪合同》由原告（反诉被告）张燕作为买方签字，补充协议由原告（反诉被告）张燕、罗雷作为买方签字，表明原告（反诉被告）罗雷作为买方对《房地产买卖及经纪合同》认可，同时也表明被告（反诉原告）涂琴认可被告（反诉原告）张燕、罗雷为房屋买方。因此，被告（反诉原告）涂琴与原告（反诉被告）张燕、罗雷应当按照双方签订的《房地产买卖及经纪合同》及补充协议严格履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）张燕、罗雷与被告（反诉原告）涂琴在合同履行过程中，原告（反诉被告）张燕、罗雷依约向被告（反诉原告）涂琴支付了购房定金。按照双方签订的《补充协议》约定，原告（反诉被告）张燕、罗雷于被告（反诉原告）还清银行按揭当日支付首付款（此款项只能用于归还甲方银行按揭款），支付前被告（反诉原告）以首付款等同金额在房管局做顺位抵押于原告（反诉被告），同时被告（反诉原告）在公证处做卖方全权委托公证于中介方。故，原告（反诉被告）张燕、罗雷主张支付首付款义务前，被告（反诉原告）涂琴应先履行其顺位抵押和公证委托义务，符合双方合同约定，本院予以采信；因此，被告（反诉原告）涂琴主张原告（反诉被告）张燕、罗雷未及时支付首付款致使合同不能履行构成违约，要求解除《房地产买卖及经纪合同》及其《补充协议》，无法律和合同依据，本院不予支持。同时，被告（反诉原告）涂琴认为被告（反诉原告）未按照其发出的《通知函》确定的时间支付首付款，主张原告（反诉被告）张燕、罗雷构成违约，对于该主张，无充分证据予以证明，本院不予支持。原告（反诉被告）张燕、罗雷主张被告（反诉原告）涂琴未做顺位抵押和全权委托导致违约，要求其支付违约金，本院认为，因双方在补充协议上未对顺位抵押和全权委托约定详细时间，原告（反诉被告）张燕、罗雷也未通知对方具体时间，其主张对方违约，无充分证据予以证明，本院不予支持。被告（反诉原告）涂琴作为房屋出卖方，应按照双方签订认可的合同及补充协议的约定履行相应的义务，全面实现双方当事人买卖房屋的合同目的，故原告（反诉被告）张燕、罗雷主张要求被告（反诉原告）继续履行与原告签订的《房地产买卖及经纪合同》及《补充协议》，本院予以支持。原告（反诉被告）张燕、罗雷主张要求被告（反诉原告）涂琴将涉案房产过户登记至原告名下，因对于首付款的支付尚未履行，目前尚未达到办理房产过户的条件，因此对于该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后，原告（反诉被告）张燕、罗雷与被告（反诉原告）涂琴继续履行于2017年3月6日签订的《房地产买卖及经纪合同》及2017年4月27日签订的《补充协议》。二、驳回原告（反诉被告）张燕、罗雷其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）涂琴的全部诉讼请求。本诉案件受理费6400元，由原告（反诉被告）张燕、罗雷承担1400元，被告（反诉原告）涂琴承担5000元。反诉案件受理费6400元，由被告（反诉原告）涂琴承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张耀元二〇一七年十月十七日书记员  雷 冲