重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初12243号原告：杨柳，男，1988年7月15日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：谭琳玉，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被告：谭小庆，女，1986年5月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：牟群，重庆巴渝律师事务所律师。原告杨柳与被告谭小庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍袁平独任审判。本院于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告杨柳及委托诉讼代理人谭琳玉、被告谭小庆委托诉讼代理人牟群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳诉称，2017年7月1日，原告通过重庆六合房地产经纪有限公司（以下简称六合公司）与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以按揭贷款的形式购买被告名下位于重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX#的房屋一套（以下简称XX号房屋），房地产权证号XX房地证XX字第**号，房屋建筑面积为135.37平方米，套内面积115.03平方米，总价款为800000元。签订合同当日交付定金20000元，原告向银行申请个人按揭贷款560000元，在办理产权转移登记之日再支付210000元，最后10000元在交房时支付。合同签订后，原告立即向被告支付了定金20000元。原告当天向六合公司支付了中介服务费18220元。原、被告约定合同签订后7-15天内交齐办理银行按揭的相关资料，但经原告及六合公司多次联系，被告一直拖延，表示租客要购买该房屋，并于2017年7月28日以手机短信方式明确告知原告，不再卖房，不再履行协议。现诉请解除原、被告签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，被告赔偿原告中介费18220元，被告支付原告违约金160000元。被告谭小庆辩称，原告的陈述不属实，在签订合同时，原告就知晓被告不同意卖房的事实。被告同意解除原、被告签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。关于中介费，合同上约定的中介费是8000元，并非18220元。因房屋买卖合同未完成，中介费应由中介公司退还原告，不应由被告承担。关于违约金，在签订合同时，原告知晓被告不同意卖房的事实，原告已知道合同无法履行，原告串通中介与被告签订合同，强买强卖被告的房屋，原告本身存在重大过错，即使被告承担违约金，该违约金过高，应当按照原告的损失来调整。原告与被告签订合同当日，被告丈夫愿意马上退还原告定金，原告的损失并未产生，而原告不同意，扩大的损失应由原告自行承担。经审理查明，2017年7月1日，原告作为乙方与被告作为甲方及六合公司作为丙方签订《房屋买卖合同》约定，原告购买被告的XX号房屋，该房屋处于抵押状态，被告应于原、被告双方通过银行审批后，被告能够还款后2日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于六合公司作为办理产权转移登记手续之用。该房屋成交价格为800000元。鉴于六合公司已促成买卖协议的成立，原告与被告确认，原告、被告、六合公司三方签订本合同之时，原告须支付六合公司的中介服务费为8000元。原告委托六合公司代办按揭，原告在签署本合同时向六合公司另行支付按揭服务费、评估费、担保费等共计9720元，权证代办费500元。原告与被告约定在2017年7月1日由原告支付购房定金20000元。原告委托六合公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计560000元用于支付给被告。在原告与被告双方申请办理该房屋产权转移登记之日，原告将房款210000元支付给被告。房屋尾款10000元待该房屋全部手续办理完毕，原告与被告双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接单上签字后，由原告一次性向被告支付。原告与被告双方在签订本合同后7-15天内交齐办理银行按揭的相关资料，并对所提交资料的真实性负责，故意逾期不交相关资料则视为违约。如因原告或被告违反本合同的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交额的20%作为违约金。如原告、被告双方任何一方违约，导致本合同无效、解除或者被撤销，六合公司之前所收取的中介服务费均不予退还。同时，本合同约定的应由原告、被告双方各自承担中介服务费总合之尚未付清的差额部分，由违约方支付给六合公司。守约方已向六合公司支付的中介服务费由违约方对其赔偿。同日，被告收取原告购房定金20000元。2017年7月10日，原告向六合公司支付中介费、按揭费、担保费、评估费、权证费等共计18220元。另查明，XX号房屋现抵押给中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行。2008年10月31日，1号房屋房地产权登记至被告名下。2009年2月2日，被告与刘修炼登记结婚。审理中，被告称被告丈夫不同意出售1号房屋及原告在签订合同时就知晓被告不同意卖房的事实。以上事实，有双方当事人陈述及原告杨柳提供的房屋买卖合同、收款收据、收据、房地产权证、商品房抵押贷款合同、个人购房借款/担保合同、结婚登记审查处理表，被告谭小庆提供的房屋买卖合同等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故原告与被告于2017年7月1日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同有效。被告以其丈夫不同意售房为由未履行合同约定的义务应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，现原告诉请解除原、被告之间于2017年7月1日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同，本院予以支持。因《房屋买卖合同》约定守约方已向六合公司支付的中介服务费由违约方对其赔偿，故被告应向原告赔偿中介服务费8000元。原告诉请被告赔偿其向六合公司支付的按揭服务费、评估费、担保费、权证代办费等共计10220元，不符合合同约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告应按照约定向原告支付房屋成交额800000元的20%即160000元的违约金。现被告提出违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院对被告关于违约金过高请求调整的抗辩予以支持。根据原告与被告合同履行情况、当事人过错程度及公平原则，本院酌定被告向原告支付违约金40000元。原、被告举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告杨柳与被告谭小庆于2017年7月1日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告谭小庆支付原告杨柳违约金40000元；三、被告谭小庆赔偿原告杨柳中介服务费8000元；四、驳回原告杨柳的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告谭小庆于本判决生效之日起10日内履行，若被告谭小庆未按本判决指定的期限履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4264元，减半收取2132元，财产保全费1520元，共计3652元，由原告杨柳负担3152元，由被告谭小庆负担500元，此款已由原告杨柳垫付，限被告谭小庆于本判决生效之日起10日内迳付原告杨柳500元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  霍袁平二〇一七年十月二十三日书记员  田 晶