吉林省白山市江源区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0605民初873号原告：白山市江源区方圆物业服务有限责任公司。住所：白山市江源区江源大街***号。法定代理人：纪显琴。委托诉讼代理人：朱宝权，吉林星浦律师事务所律师。被告：通化誉圣房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市东昌区新和路**号。法定代表人：林万君，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪明，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林万公律师事务所律师。原告白山市江源区方园物业有限责任公司与被告通化誉圣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）吉0605民初1460号民事判决。被告通化誉圣房地产开发有限公司不服该判决，上诉于白山市中级人民法院，白山市中级人民法院作出（2017）吉06民终88号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白山市江源区方圆物业服务有限责任公司(以下简称江源方圆物业公司)委托诉讼代理人朱宝权、被告通化誉圣房地产开发有限公司(以下简称通化誉圣公司)委托诉讼代理人张雪明、孙琳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江源方圆物业公司向本院提出诉讼请求：通化誉圣公司给付物业费593185.41元、违约金17795.56元，共计610980.97元（其中：1号楼从2012年10月1日支付至2016年11月30日共计50个月，2号至10号楼从2012年5月30日支付至2016年11月30日止共计54个月）。事实和理由：通化誉圣公司在江源区协力村开发建设江南盛世新都小区，选聘江源方圆物业公司对江南盛世新都小区提供前期物业管理服务。2010年8月4日，双方签订了《前期物业服务合同》，双方约定方圆物业接收物业后，通化誉圣公司未出售房屋及房屋出售前的物业费由誉圣公司承担。合同签订后，江源方圆物业公司分别在2012年5月30日接收一期工程2-10号楼，2012年10月1日接收一期工程1号楼及二期工程11-13号楼。江源方圆物业公司接收物业后，陆续接收业主入住，并依约履行了物业服务义务，通化誉圣公司以各种理由拖欠其未出售房屋及房屋出售前的物业费至今。通化誉圣公司辩称，江源方圆物业公司的起诉已经超过法定的诉讼时效，从江源方圆物业公司当庭变更的诉求可以得知其主张的1号楼物业费起算时间为2012年10月1日，诉讼时效截止到2014年10月1日。2013年的物业费诉讼时效截止到2015年10月1日；2014年时效截止到2016年10月1日。其主张2号楼到10号楼物业费的起算时间是2014年5月30日，以此类推。2013年物业费诉讼时效截止到2015年5月30日，2014年的物业费诉讼时效时间截止到2016年5月30日。江源方圆物业公司主张的是基于物业合同的债权，双方在合同当中明确约定了物业费的缴纳时间，所以其只有诉权，没有胜诉权。双方的物业合同属于前期物业合同，合同明确约定了期限截止到2014年3月11日，在合同当中也约定了合同终止后江源方圆物业公司退出盛世小区，原一审当中，江源方圆物业公司明确自认双方的合同已经在合同到期后终止，所以其无权要求在2014年3月11日之后的物业管理费用。江源方圆物业公司在江源法院（2016）吉0605民初787号案件当中，公然违法私刻被告单位公章，刨制一份名为欠费账目的结算文件，该事实应当继续在本案当中予以调查，并追究其妨碍民事诉讼的违法行为，作出拘留罚款或具结悔过的处罚，才能彰显法律的严肃性。双方在物业合同当中，根本没有约定对于车库的物业收费，盛世小区的车库没有露天场地，也没有地下车位，均是独立封闭私有的性质，物业管理人员根本无法入内，无法提供物业服务，车库不需要其清理，也不需要管理，或者类似于二次供水的相关要求。按照双方的合同江源方圆物业公司应当提供保证14名工作人员的服务标准以及其他的服务质量标准，基于江源方圆物业公司只为获取利润，服务方面完全采取应付和对付的服务标准，给通化誉圣公司的继续销售的成交数量造成极坏的影响，使盛世小区仍为存量房没有售出，按照最高人民法院裁判文书网类似判例，均应减半或支付部分物业服务费，以体现合同权利义务对等的民事责任。其他答辩意见通过庭审来体现。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年3月11日，通化誉圣公司就其选聘江源方圆物业公司对江南盛世新都提供前期物业管理服务事宜与方圆物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元／月.平方米；高层住宅：1.10元／月.平方米；商业物业：1.00元／月.平方米；住宅门市物业：0.80元／月.平方米。业主应于入住之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因通化誉圣公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由通化誉圣公司全额交纳。物业服务费用按年交纳。通化誉圣公司、业主或物业使用人……，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向江源方圆物业公司支付违约金。本合同期限2011年3月11日起至2014年3月11日止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，通化誉圣公司、江源方圆物业公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，通化誉圣公司应在本合同期满前选择新的物业管理企业。”。合同到期后，通化誉圣公司没有选任新的物业管理企业。未出售的房屋，通化誉圣公司于2012年5月31日交付江南盛世新都2-10号楼；于2012年10月31日交付江南盛世新都1号楼。2017年4月11日，通化誉圣公司向本院起诉，要求：1.确认其与江源方圆物业公司2011年3月11日签订的前期物业合同及2012年12月28日签订的物业管理协议书已于2014年3月11日终止；2.要求白山市江源区方圆物业服务有限责任公司提供物业服务期间14名物业服务人员的资格证书、劳动合同及劳动社会保险关系证明；3.要求白山市江源区方圆物业服务有限责任公司提供物业服务期间经理工作记录；4.要求白山市江源区方圆物业服务有限责任公司提供物业服务期间物业管理费用收支情况明细。本院于2017年5月3日作出（2017）吉0605民初634号民事判决书，判决“一、白山市江源区方圆物业服务有限责任公司于本判决发生法律效力后向通化誉圣房地产开发有限公司提供物业管理费用收支明细；二、驳回通化誉圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”。誉圣公司不服提起上诉，2017年9月13日，白山市中级人民法院作出（2017）吉06民终字558号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。该判决认定“誉胜房地产公司上诉要求确认其与方圆物业公司签订的前期物业合同及物业管理协议书已于2014年3月11日终止，但上述两份合同期限届满后，江南盛世新都小区未召开业主大会，未另行委托物业服务企业，而是由方圆物业公司继续履行物业服务，双方形成事实物业服务状态，物业服务合同关系实际成立，方圆物业公司应按原物业服务合同约定内容履行权利义务，故本院对其此项上诉主张不予支持。”。王莉鑫于2012年1月18日购买盛世新都小区1号楼2单元704室，面积119.07平方米；张宇于2011年12月13日购买盛世新都小区1号楼1单元1101室，面积105.84平方米；丁建华于2015年7月23日购买盛世新都小区7号楼2单元604室，面积91.41平方米；郭庆艳于2012年1月18日购买盛世新都小区1号楼2单元304室，面积119.07平方米；王洪婷于2012年5月3日购买盛世新都小区9号楼门市M3，面积166.3平方米；郑立鹏于2012年5月4日购买盛世新都小区7号楼门市M6面积203.03平方米、门市M7面积211.33平方米；孙景春于2012年5月25日购买盛世新都小区7号楼门市M4面积188.06平方米、门市M5面积179平方米；白书仁于2012年9月19日购买盛世新都小区1号楼附房门市105-205，面积182.13平方米；吴刚于2012年2月28日购买盛世新都小区1号楼附房门市101-201，面积274.75平方米；林东旭于2012年7月2日购买盛世新都小区3号楼门市M1，面积205.15平方米。2012年6月1日，江源方圆物业公司开始为盛世新都2-10号楼业主提供物业服务；2012年11月1日，江源方圆物业公司开始为盛世新都1号楼业主提供物业服务。至2016年11月末，通化誉圣公司尚有面积为449.97平方米的高层住宅(1号楼)、面积为2196.08平方米的多层住宅(2-10号楼)、面积为2131.4平方米的商业门市房(1号楼)、面积为4315.16平方米的住宅门市房(2-10号楼)、面积为870.23平方米的车库未出售（1号楼）、面积为1202.37平方米的车库未出售（2-10号楼）。至2016年11月30日，1号楼未出售房屋的物业费已拖欠49个月；2-10号楼未出售房屋的物业费已拖欠54个月。本院认为，关于事实时效的问题，通化誉圣公司自房屋交付开始，就一直拖欠江源方圆物业公司物业管理费。而合同期满后，方圆物业仍一直为誉圣公司提供物业服务至今，双方形成事实物业服务状态，物业服务合同关系实际成立，江源方圆物业公司、通化誉圣公司应按原物业服务合同约定内容履行权利义务。在合同的履行过程中通化誉圣公司的行为属于连续的违约状况，因此，江源方圆物业公司的起诉不超诉讼时效。关于车库是否交纳物业费的问题，依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，物业应包括小区内的车库，因此通化誉圣公司以合同内没有车库的约定为由不承担车库的物业费的主张，本院不予支持，因车库的物业费收费标准合同中没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(二)项“价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，本案中江源方圆物业公司与入住该小区的业主就车库收费已按0.80元/月.平方米履行，故车库的收费标准按0.80元/月.平方米计算。关于拖欠物业费及违约金的数额问题。通化誉圣公司提交的商品房销售合同及贷款还款明细只能够实王莉鑫、张宇等人购买房屋并交付使用，无法证实其他房屋已经实际交付。因此，未交付的房屋及交付的房屋在交付之前拖欠的物业费通化誉圣公司应当给付江源方圆物业公司。1号楼未交付房屋拖欠的物业费为162805元（449.97平方米×1.1元/月.平方米×49月+2131.4平方米×1元/月.平方米×49月+870.23平方米×0.8元/月.平方米×49月）；2-10号楼交付房屋拖欠的物业费为309510.28元（2196.08平方米×0.6元/月.平方米×54月+4315.16平方米×0.8元/月.平方米×54月+1202.37平方米×0.8元/月.平方米×54月），合计472315.28元。已交付房屋交付之前拖欠的物业费数额为2235.65元，合计474550.93元。因通化誉圣公司拖欠物业费，应按合同约定承担交纳违约金的违约责任，违约金为14236.53元（474550.93元×3%）。通化誉圣公司提交的证据不能证实在2016年11月30日前江源方圆物业公司服务存在瑕疵，因此，对通化誉圣公司要求减免部分物业费的意见，不予采纳。综上所述，通化誉圣公司应给付江源方圆物业公司物业费474550.93元、违约金14236.53元。合计488787.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十二条第一款第(二)项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，判决如下：通化誉圣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付白山市江源区方圆物业服务有限责任公司物业费474550.93元、违约金14236.53元。合计488787.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9910元（白山市江源区方圆物业服务有限责任公司已交纳），由通化誉圣房地产开发有限公司承担8632元，由白山市江源区方圆物业服务有限责任公司承担1278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判长  宋立明审判员  姜连坤审判员  张忠刚二〇一七年十月十六日书记员  吴 迪