黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0103民初5179号原告：黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司，统一社会代码91230103686049369T（1-1），住所地哈尔滨市南岗区上夹树街15号。法定代表人：李宝辉，职务经理。委托诉讼代理人：赵延年，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩锐，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司，统一社会代码230103100179627，住所地哈尔滨市南岗区先锋路326号阿继科技园Ａ、Ｂ栋Ａ单元７层２号。法定代表人：苏绍群，职务总经理。委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。被告：梁立伟，男，1974年4月1日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。被告：徐颖，女，1982年12月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨航，黑龙江航远律师事务所律师。原告黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司与被告哈尔滨晟达房地产估价咨询有限公司(以下简称晟达房地产公司)、梁立伟、徐颖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鸿诚房地产公司委托诉讼代理人赵延年、韩锐,被告晟达房地产公司与梁立伟共同委托诉讼代理人刘庆明和被告徐颖委托诉讼代理人杨航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告晟达房地产公司与被告徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》行为无效；2.被告梁立伟、徐颖将原告位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋返还原告；3.案件受理费由三被告承担。事实与理由：原告与被告晟达房地产公司于2014年3月26日签订《房地产代理销售合同》，约定被告晟达房地产公司代理原告销售文明街56号兴建的文海溪畔一期商服与地下车位，合同约定被告晟达房地产公司不得以代理人身份与购买者签署买卖合同，并收取定金和销售款，同时原告将销售基价（合同附件1）提供给被告晟达房地产公司，其他事项详见《房地产代理销售合同》。2014年9月17日被告晟达房地产公司在没有告知及征求原告同意的情况下，与被告徐颖、梁立伟采取恶意串通的方式，私自将哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋建筑面积144.70平方米以极低于销售基价5498600元的价格即3800000元销售给被告徐颖、梁立伟，被告晟达房地产公司与被告徐颖、梁立伟的房屋买卖行为已极大的侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告晟达房地产公司辩称，对于原告的诉请，被告认为合同本身确实没有实际发生买卖关系，因为被告是代理原告销售，当时被告徐颖是被告公司的销售经理，为了便于该房的销售，签订了一个买卖合同。实际上并没有以原告的名义与买受人签订合同，所以这份合同并不是实际的买卖合同，而是为了公司内部便于销售而做的一种形式，并不是实际上的买卖行为。涉案房产实际上没有出售，而且开具的是三联单，并不是购房票据。被告没有借原告的名义与被告徐颖、梁立伟签订认购书。被告梁立伟答辩意见同被告晟达房地产公司答辩意见。被告徐颖辩称，不同意原告的全部诉讼请求。本案诉争房屋是被告和梁立伟共同从被告晟达房地产公司以3800000元的价格购买，该购买行为签订了书面协议，被告晟达房地产公司也向被告开具了收款凭证，并且该房屋现已交付给被告占有和使用。被告认为该认购书不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定所谓恶意串通损害第三人利益的情形。因此，没有导致合同无效的情形。因此，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据一中的《房地产代理销售合同》，因原告与被告晟达房地产公司盖章确认，对真实性予以采信；所举证据一中的附件1《文海溪畔商服建筑面积及价格表》，因系原告自行制作，不予采信；所举证据二《文海溪畔商服认购书》，因三被告对真实性均无异议，故对该证据的真实性予以采信。被告徐颖所举证据一《文海溪畔商服认购书》及资金结算票据，客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据二《房地产代理销售合同》因系复印件，无法与原件进行核对，不予采信；所举证据三中的转让协议,客观真实并能证明相关案件事实，予以采信；所举证据三中的（2014）南执字第31号和第32号民事裁定书的真实性予以采信；所举证据四原告与晟达销售处牌匾照片一张，因无原始载体，不予采信。经审理查明，2014年3月26日原告与被告晟达房地产公司签订《房地产代理销售合同》，内容为“原告指定被告晟达房地产公司为在哈尔滨市的独家销售代理，销售原告指定的，由原告在文明街56#兴建的文海溪畔一期商服与地下车位；代理期限为12个月，自2014年3月1日至2015年2月28日；原告在正式销售合同签订并获得全部房款后，原告根据收房款比例按阶段支付代理佣金；原告派驻工作人员到被告设立的销售现场负责收取定金及销售款，开具缴款收据与发票，签订销售合同；被告晟达房地产公司不得以代理人身份与购买者签署买卖合约，并收取定金和销售款；原告正式委托被告晟达房地产公司为文海溪畔一期商服与地下车位项目销售（独家）代理的委托书，委托书放置销售场所”。此合同经原告及原告代表人李宝辉盖章确认，经被告晟达房地产公司盖章确认，并由被告晟达房地产公司代表人苏绍群签字确认。2014年9月17日被告徐颖与被告梁立伟签订《转让协议》，内容为“被告徐颖与被告梁立伟共同出资购买哈尔滨市南岗区文明街56号文海溪畔一期12号楼6号门市；购房总价款为3800000元，分别为被告徐颖出资1000000元，被告梁立伟出资2800000元共同取得；如被告梁立伟在2014年12月15日前归还被告徐颖购房出资款，被告徐颖将自动放弃对本房产的共有权，归被告梁立伟单独所有并将购房发票230303565718号及编号为001号《文海溪畔商服认购书》更为被告梁立伟名下，更名及相关费用被告梁立伟承担，被告梁立伟在2014年12月16日前未归还被告徐颖购房出资款，被告梁立伟自动放弃对该房产的共同拥有权，将该房产归被告徐颖单独所有并将购房发票230303565718号及编号为001号《文海溪畔商服认购书》更为被告徐颖名下，更名及相关费用被告梁立伟承担”，被告徐颖、梁立伟在该《转让协议》上签字确认。2014年9月17日被告晟达房地产公司与被告徐颖签订《文海溪畔商服认购书》一份，内容为“出售方为原告，委托代理机构为被告晟达房地产公司，买受人为被告徐颖；认购物业为哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服，面积为144.7平方米，总价款为3800000元；买受人采取一次性付款方式付款3800000元”，该合同经被告晟达房地产公司盖章与被告徐颖签字确认。2014年9月16日被告晟达房地产公司向被告徐颖出具黑龙江省单位往来资金结算票据，交款人为“被告徐颖”，收费项目为“代收款—文海溪畔1206号门市”，金额为“3800000元”。另查明，坐落于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服现由被告徐颖实际占有使用。本院认为，虽原告的诉讼请求为依法确认被告晟达房地产公司与被告徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》行为无效，但经释明，原告明确诉讼请求为依法确认被告晟达房地产公司与被告徐颖、梁立伟之间签订的《文海溪畔商服认购书》无效，其法律依据为三被告之间存在恶意串通以及被告晟达房地产公司超越原告对其授权范围，不构成表见代理。关于三被告是否存在恶意串通的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓恶意串通系指“当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订立合同的法律行为，造成国家、集体或者第三人利益损害的违法行为”。本案中，《文海溪畔商服认购书》系被告晟达房地产公司与被告徐颖签订，《转让协议》系被告梁立伟与被告徐颖签订，因该《转让协议》仅为二被告之间关于购买案涉房产的出资以及权利归属的约定，故其对被告晟达房地产公司和被告徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》的合同效力并不产生影响。虽被告晟达房地产公司与被告梁立伟均辩称因被告晟达房地产公司代理原告销售房产，被告徐颖系被告晟达房地产公司的销售经理，为便于案涉房产的销售，双方签订了《文海溪畔商服认购书》，实际双方并无真正的买卖关系，亦无买卖行为，但基于原告与被告晟达房地产公司之间系委托代理销售关系以及原告、被告晟达房地产公司和被告梁立伟均未提供有效证据证明被告徐颖在签订《文海溪畔商服认购书》时存在恶意且与被告晟达房地产公司及被告梁立伟进行了串通，为保护交易安全，《文海溪畔商服认购书》不符合被认定为无效的法定情形。关于被告晟达房地产公司是否构表见代理的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，虽然原告与被告晟达房地产公司签订的《房地产代理销售合同》中约定“原告在正式销售合同签订并获得全部房款后，原告根据收房款比例按阶段支付代理佣金；原告派驻工作人员到被告设立的销售现场负责收取定金及销售款，开具缴款收据与发票，签订销售合同”，但因被告晟达房地产公司与被告徐颖签订文海溪畔商服认购书》时并未将双方上述约定告知被告徐颖，结合《房地产代理销售合同》中约定的“将原告正式委托被告晟达房地产公司为文海溪畔一期商服与地下车位项目销售代理的委托书放置销售场所”的内容，被告徐颖有理由相信被告晟达房地产公司具备代理销售案涉房产、签订案涉房产认购书以及收取房款的资格与权利，被告晟达房地产公司的行为已构成表见代理，其与被告徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》不宜认定为无效合同。综合上述因素，被告晟达房地产公司与被告徐颖签订的《文海溪畔商服认购书》合法有效，对于原告确认被告晟达房地产公司与被告徐颖、梁立伟之间签订的位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋的《文海溪畔商服认购书》无效的诉讼请求，本院不予支持。因案涉房产现已由被告徐颖实际占用使用，原告主张系被告徐颖强行进入而无相关证据证明，故对于原告要求被告梁立伟、徐颖将位于哈尔滨市南岗区××街××小区××楼××号商服房屋返还的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条和第五十二条之规定，判决如下：驳回原告黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黑龙江省鸿诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 黄 荣人民陪审员 王春燕二〇一七年十月二十六日书 记 员 郭 芳