江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初4388号原告：江苏新时代物业服务有限公司，住所地淮安市淮安区大箔巷80—1号。法定代表人：成向芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝道明，江苏誉淮律师事务所律师。被告：王玉生，男，汉族，1958年4月19日生，住淮安市淮安区。原告江苏新时代物业服务有限公司（以下简称新时代公司）与被告王玉生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新时代公司的委托代理人郝道明、被告王玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新时代公司向本院提出诉讼请求，判令被告交纳物业服务费1948元，公共水电费240元，垃圾处置费240元，合计2428元，并承担日万分之五的逾期付款滞纳金及承担本案诉讼费用。审理中，原告新时代公司变更诉讼请求，要求被告交纳物业服务费、公共水电费、垃圾处置费，承担诉讼费用，放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2011年原告开始提供小区物业管理服务，被告自2013年5月起未缴纳物业管理费用，截止2017年4月30日尚欠物业服务费1948元，公共水电费240元，垃圾处置费240元，合计2428元，原告多次向被告催要，被告一直置之不理。被告王玉生辩称，1、物业管理不到位，安全通道、消防通道不畅通，物业保安人数不足，还存在乱收费现象，如拿房时收取的装修管理费100元、装修垃圾处理费160元、路灯费60元、垃圾清理费60元、门铃维修费30元、二次供水费150元，均为不合理收费；2、物业公司收取晒衣架235元，装修押金600元，这费用应该退还；3、房屋质量差，房屋漏水严重；4、进单元的地坪损坏，因物业让我自己解决，维修单元地坪费用3000多元至今未落实。本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，原企业名称为淮安新时代物业管理有限公司，2017年2月6日，企业名称变更为江苏新时代物业服务有限公司。2011年6月16日淮安市楚州区城投置业有限公司与原告签订韩桥安置小区前期物业服务合同，约定由原告为韩桥安置小区提供物业服务。2011年9月5日淮安市楚州区物价局出台楚价【2011】53号《关于韩桥安置小区物业服务收费的备案函》的文件，收费标准：1、普通住宅按每月每平方米不超过0.38元收取；2、商业用房物业服务费按每月每平方米不超过0.78元收取；3、装潢保证金按每户不超过600元收取；装潢垃圾清运费按照每平方米不超过1元一次性收取；5、公共水电费用，应签订相应委托协议，单独列账、按实收取，合理公开分摊。具体分摊方式、结算方式由物业公司与业主在管理合同中协商确定等等。后原告新时代公司按照物价局文件规定制定了韩桥小区收费公示表。2012年被告王玉生入住韩桥安置小区，2012年5月1日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告新时代公司为韩桥安置小区提供物业管理服务；第四条约定：物业管理公共服务费收费标准为，住宅房物业费0.40元/月/平方米，物业管理服务费按年度预收，每年缴纳一次，逾期交费，每逾期一天需增交该交费用万分之五的滞纳金；第五条约定：生活垃圾处置费60元/户/年，公共道路照明费60元/户/年,装修房屋时垃圾清运费用按每平方米1.5元收取。王玉生为小区住户的业主，其房屋的建筑面积为106.72平方米。王玉生在2012年5月入住时缴纳了一年物业服务费、生活垃圾处置费及公共水电费。从2013年5月开始王玉生未交物业服务费用。原告新时代公司因向被告索要无果，遂向本院提起诉讼。另查明，被告王玉生在拿房时，原告新时代公司收取被告装修管理费100元、装修垃圾处置费160元（按每平方米1.5元收取）、路灯费60元、生活垃圾处置费60元、门铃维护费30元、公共能耗150元（楼道灯、二次加压等）合计560元。同日又收取装修押金600元，晒衣架235元。后原告未给小区业主提供门铃及晒衣架。以上事实，有原告提供的营业执照（副本），淮安市淮安区市场监督管理局出具的公司准予变更登记通知书，淮安市楚州区物价局楚价（2011）53号文件，《关于韩桥安置小区物业服务收费的备案函》及韩桥小区收费公示表，原、被告签订的前期物业管理服务协议及庭审笔录在卷，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原告新时代公司作为具有物业服务资质的企业，与被告签订的前期物业服务协议，是双方真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同具有约束力。被告作为小区住户，接受物业服务，应当按照合同约定向原告缴纳物业服务费用，借故不交，显属违约。原告作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果被告认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展下去，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。审理中，原告变更诉讼请求，放弃要求被告承担滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以认可。被告认为原告物业管理不到位，小区保安人数不足，服务未达到江苏物管条例规定标准，而拒交物业费用问题，物业服务合同是对小区的公共管理、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，它提供的是小区物业的公共服务。业主拒缴物业费，应提供充分、有力在证据，证实物业公司在履行物业服务合同过程中存在过错，导致物业服务未达到合同约定在服务承诺标准。因被告未提供证据证明原告物业服务不到位，故对被告辩称因原告服务不到位而拒交物业服务费本院不予支持。被告提出房屋质量差，出现漏水问题，这属于房屋自身质量问题，开发商作为房屋开发销售方，对所售房屋承担质量保修责任，业主应追究开发商的责任。原告新时代公司作为物业服务单位已将业主反映漏水情况向城投中心反映，已履行物业服务职责，因此被告以该理由拒交物业服务费本院不予支持。关于被告提出在拿房屋时原告收取各项费用不合理应退还问题，经审查，原告收取被告装潢管理费100元、公共能耗150元（楼道灯、二次加压等）无合同规定，该费用应退还被告；装修垃圾处置费按每平方米1.5元收取，已超出物价部门规定的每平方米1元标准，对超过部分43.28元（150元-106.72元）应退还被告；因原告未为业主安装门铃及晒衣架，故原告收取被告门铃维护费30元、晒衣架235元应退还被告；被告装修已结束，其在装修时交付装修押金600元，应办理退款手续；经计算原告新时代公司应退还被告王玉生不合理收费计558.28元（装潢管理费100元+公共能耗150元+超标准收取装修垃圾处置费43.28元+门铃维护费30元+晒衣架235元），加上应退回的装修押金600元，合计1158.28元。对原告在2012年5月1日收取的路灯费60元、生活垃圾处置费60元收费项目，因这些收费项目均符合《前期物业管理服务协议》规定，并且实际上已产生费用，亦符合法律规定，对被告辩称退回这部分费用本院不予支持。关于被告提出单元公共地坪维修费3000多元问题，因被告在维修时未向物业履行相关手续，被告无证据证明该在维修时费用与原告协商一致，故该维修地坪产生费用不在本案处理范围。关于被告应支付物业费用的数额，本院认为，原告新时代公司按照物价局规定标准收取住宅房0.38元/月/平方米、生活垃圾处置费60元/户/年、公共道路照明费60元/户/年。王玉生在小区购买的住宅房，因此新时代公司按照规定标准收费符合法律规定，本院予以支持。被告应给付原告2013年5月至2017年4月期间的物业服务费1946.57元（106.72平方*0.38元/月*48个月），公共水电费240元（60元/年*4年），生活垃圾处置费240元（60元/年*4年），合计2426.57元。扣除原告新时代公司应退还被告王玉生费用558.28元及装修押金600元，被告王玉生还应给付原告2013年5月至2017年4月期间的物业费用1268.29元。基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十（江苏省现为20000元）以下的，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王玉生于本判决生效后十日内给付原告江苏新时代物业服务有限公司2013年5月至2017年5月期间的物业费服务费、公共水电费、生活垃圾处置费共计1268.29元;二、驳回原告江苏新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王玉生负担。本判决为终审判决。审判员  陈慧二〇一七年十月十二日书记员  任越附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。