山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1325民初4413号原告：费县开元畜牧有限公司。地址：费县站前路东段铁路北。法定代表人：邸宝风，董事长。委托诉讼代理人：孙发钦，男，1958年9月1日出生，汉族，费县开元畜牧有限公司职工，住费县委托诉讼代理人：王鸣岐，男，1958年2月5日出生，汉族，费县被告：金永振，男，1964年5月13日出生，汉族，居民，住平邑被告：临沂优粮牧歌农牧科技有限公司。地址：费县站前东段路铁路北。法定代表人：金永振，董事长。二被告委托诉讼代理人：田永刚，山东有泰律师事务所律师。原告费县开元畜牧有限公司（下称开元公司）与被告金永振、临沂优粮牧歌农牧科技有限公司（下称优粮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开元公司的委托诉讼代理人孙发钦、王鸣岐，被告金永振及其委托诉讼代理人田永刚、被告优粮公司的法定代表人金永振及其委托诉讼代理人田永刚到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行合同，支付原告租金20万元及利息，支付违约金20万元。诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：1、2017年5月8日原告开元公司与被告签订了《饲料厂租赁合同》，被告租赁原告饲料厂内的全部土地、建筑物、构造物、生产设备、配供电及相关配套设备、办公设施及生活设施。2、租赁期限十年，自2017年5月8日至2027年5月8日止。年租金40万元（甲方不提供税务发票），合同签订后10个工作日内被告付第一年租金40万元（被告已付清），2017年7月10日付的第二年租金20万元，余额20万元应于2017年12月初付清，原告按照合同约定多次催要租金，被告以种种理由拒付，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告金永振辩称，1、根据临沂市环保局临环发【2016】112号文件，该饲料厂的锅炉无法使用，罐装燃气，燃气公司不再提供。原告方法定代表人邸宝风多次去奥德燃气公司协调加设燃气管道未果，致使租赁物无法正常使用，无法生产。2、根据费县人民政府费政发【2017】20号文件涉案厂区已进入征收改造程序，该饲料厂进入拆迁程序，所以对于租赁合同项下的标的物被告无法正常使用，对此被告多次找原告方协调并且建议变更合同，原告既不协调开通燃气也不变更合同。对此，被告无法继续支付约定的租金。对于原告是破产企业，如果被告继续支付租金在面临拆迁的情况下可能是无法继续使用该厂地，无法继续生产。被告多次向原告提出要求提供担保或者是变更合同，原告对此置之不理，并且被告在调试设备阶段发现机器设备严重毁损，很多设备无法使用。被告也告知原告，原告不予处理。鉴于上述情况，被告认为该标的物不能够使用，无法继续支付租金，且被告不存在违约行为。请法院查明事实，驳回原告诉讼请求。被告优粮公司辩称，同意金永振的答辩意见，另外补充一点：优粮公司不是租赁合同的当事人，所以不是本案的适格被告。租赁合同签订日期是2017年5月8日，而优粮公司成立日期是2017年5月17日。请求法院依法驳回对优粮公司的起诉。原告为证明其主张，提供如下证据：证据1、租赁合同一份。证据2、被告提供的告知涵一份。证据3、设备交接清单。证据4、催款通知。被告金永振、优粮公司对上述证据的质证意见为：对证据没有异议。上述证据能证明合同租赁标的物存在问题，被告答辩中提到的问题已经向原告方多次沟通，原告未予解决。被告金永振、优粮公司为证明其主张，提供如下证据：证据1、临沂市环保局临环发【2016】112号文件，证实锅炉无法使用，要求更换燃气该文件的下发时间是2016年7月4日，租赁合同的签订时间2017年5月8日，可以推断原告方存在合同欺诈行为。在合同签订前原告已经明确知道该锅炉无法正常使用，故意隐瞒事实情况。造成被告无法生产。证据2、费县人民政府费政发【2017】20号文件，证明涉案厂区已进入征收程序，该厂区面临拆迁。证据3、费县房屋征收补偿办公室2017年9月7日下发的拆迁公告，证明问题同证据2。原告开元公司对上述证据的质证意见为：证据1、环保问题是企业的自身问题，不达标就不能生产，在租赁前被告已经进行了多方了解，并在交接时进行了验收和清点，不存在隐瞒事实，以交接单为证。证据2、3，拆迁是政府行为，合同有约定应该按合同约定执行。结合原告的举证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告费县开元畜牧有限公司作为出租方（甲方）与被告金永振作为承租方（乙方）签订饲料厂租赁合同一份，约定甲方将位于费县火车站东300米处的饲料厂租给乙方经营使用，饲料厂包括厂区内全部土地、全部建筑物、构建物、生产设备、配供电及相关配套设备、办公设施及土地设施等全部出租给乙方经营使用；附件：饲料厂《财产设备清单》和厂区平面图等，该附件为本合同不可分割的一部分；租期为10年，自2017年5月8日至2027年5月8日止，年租金40万元，签订合同后10个工作日内付第1年租金，2017年7月10日前支付第2年租金20万元，余额20万元2017年12月初付清，从第3年起租期始10各工作日内付清当年租金，如违约甲方有权终止合同；在本合同签订之日起，甲方确保厂区内财产设备无安全交接，确保乙方有偿用水、用电和厂区租赁财产的管理经营使用权，租赁期内，租赁财产设备在报废期之前的维修和保养由乙方负责。经营中乙方可自行更新、扩建满足生产需要的设备和设施，需告知甲方；在租赁期内，因政府行为（拆迁、城市规划占地拆除部分设施等）造成生产经营无法继续进行，合同自行终止，依据双方实际分享损失部分的补偿；甲乙任何一方违反本合同或提前终止合同，视为违约，应向对方支付违约金的金额为贰拾万元。合同签订后，被告金永振向原告交纳了第一年度租金40万元。2017年5月9日，双方就租赁财产、设备等进行了盘点交接。后因被告未按合同约定于2017年7月10日前支付第二年度租金20万元，原告向被告金永振送达催款通知书一份。2017年9月20日，被告优粮公司向原告送达告知函一份，以租赁设备损坏严重、环保不达标，需要更换，且面临城区改造拆迁为由，要求与原告商定签订补充条款。为此，双方酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，2017年8月30日，费县人民政府费政发（2017）20号文件，决定启动下河头片区二期（东至天平花园，南至下河头社区、西至下河头社区、北至北外环路）棚户区房屋征收程序。2017年9月7日，费县房屋征收与补偿办公室发布公告，在征收程序启动后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。本院认为，原告与被告金永振于2017年5月8日签订的饲料厂租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反有关法律规定，均为有效合同，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。原告依约将租赁财产及设备交付被告使用，依据双方对租金的约定，被告金永振应于2017年7月10日前支付第二年度租金20万元，被告金永振未依约支付租金，构成违约，现原告要求被告金永振支付租金20万元，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告金永振未依约支付原告租金，构成违约，应承担违约责任，但双方约定的违约金20万元明显过高，结合原告的实际损失、预期利益及被告的过错程度，本院酌定为30000元。涉案租赁合同签订后，原告即与被告金永振对租赁财产、设备进行验收、交接，被告金永振应明知租赁财产、设备的具体情况，且租赁合同也未对租赁财产、设备的规格、标准及环保要求作出明确约定，现被告以设备因不符合环保要求，不能正常使用生产为由，不支付租金，于理无据，本院不予采信。费县人民政府虽作出费政发（2017）20号文件，决定启动下河头片区二期棚户区房屋征收程序，但现征收程序仅尚属前期，并未出现约定的“因政府行为（拆迁、城市规划占地拆除部分设施等）造成生产经营无法继续进行”情形，也未实质影响被告对租赁财产、设备的使用，被告应依约完全履行自己的义务，待租赁合同解除、变更条件成就时，可与原告再行按照合同约定予以清算。故对被告关于因政府征收，不再向原告支付租金的抗辩理由，本院不予采信。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。结合被告辩称及2017年9月20日被告优粮公司向原告送达的告知函可以看出，被告金永振作为发起人在设立被告优粮公司的过程中与原告签订涉案租赁合同，被告优粮公司实际享有合同权利，占有并使用租赁财产、设备，并以合同相对方的名义与原告进行业务往来。现原告要求被告金永振、优粮公司共同承担支付租金、违约金的责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告金永振、临沂优粮牧歌农牧科技有限公司支付原告费县开元畜牧有限公司租金200000元。二、被告金永振、临沂优粮牧歌农牧科技有限公司支付原告费县开元畜牧有限公司违约金30000元三、驳回原告费县开元畜牧有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元减半收取3650元，保全费2520元，共计6170元，由被告金永振、临沂优粮牧歌农牧科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  狄烨华二〇一七年十月二十六日书记员  丰 蕾