黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终4652号上诉人（原审被告）：王叶，男，1974年12月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：钟国伟，黑龙江率航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市香坊区。主要负责人：王佳生，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾兴华，黑龙江鼎铎律师事务所律师。原审第三人：赵伟，男，1970年8月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：苗淑文，黑龙江广源律师事务所律师。原审第三人：信恒集团有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人：裴雅琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩玉，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人王叶因与被上诉人中国电信股份有限公司哈尔滨分公司（以下简称电信公司），原审第三人赵伟、信恒集团有限公司（以下简称信恒集团）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王叶委托诉讼代理人钟国伟，被上诉人电信公司委托诉讼代理人贾兴华，原审第三人赵伟委托诉讼代理苗淑文、信恒集团委托诉讼代理人韩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王叶上诉请求：撤销一审判决，驳回电信公司诉讼请求。事实和理由：1.2008年9月25日，王叶与哈尔滨金亿信恒花鸟鱼市场有限公司（以下简称金亿信恒公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定金亿信恒公司向王叶出租涉案房屋，租期至2010年9月30日。2010年8月30日，王叶又与金亿信恒公司签订了《补充协议》，约定将涉案房屋租期延长至2019年3月1日。在租赁期间内，王叶有权将承租房屋用于商业经营或出租、转租。2012年5月30日，王叶与电信公司签订了《房屋租赁合同》，王叶将涉案房屋出租给电信公司，租期为2012年6月1日起至2015年5月31日止，租金为20万元/年，租期届满后电信公司搬走。王叶已经履行完合同义务，不应向电信公司返还房屋租金，并且电信公司还应向王叶支付尚欠的租金；2.赵伟不能用《合作经营协议》来否定王叶与电信公司签订的《房屋租赁合同》的效力，电信公司向赵伟交付租金的行为与王叶无关。另，租赁期满后，电信公司将房屋交还给赵伟侵害了王叶的合法权益；3.一审庭审中信恒集团否认曾向赵伟授权或签订过《合作经营协议》，故电信公司应向赵伟主张返还租金，而不是向王叶主张返还租金；4.信恒集团并没有明确表示未将涉案房屋出租给金亿信恒公司，也未举证证明金亿信恒公司没有经营权，一审也未查明信恒集团在与哈尔滨德信恒远商贸有限公司签订合作协议之前，涉案房屋谁有权经营；5.哈尔滨德信恒远商贸有限公司有两起案件诉至南岗区人民法院，以其享有经营权为由向其他业主主张租金，南岗区人民法院分别作出（2015）南民一民初字第1498号、（2015）南民一民初字第1499号民事判决，两个判决均认定其他业主与金亿信恒公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，驳回了哈尔滨德信恒远商贸有限公司的诉讼请求，故王叶与金亿信恒公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，王叶有权出租涉案房屋。电信公司辩称：1.电信公司已按合同约定向王叶支付了房屋租金，并不存在拖欠租金等违约行为。涉案房屋产权所有权人为信恒集团，信恒集团已经明确表示并没有授权给王叶或金亿信恒公司对外出租涉案房屋，王叶所出示的授权中公章系伪造，因此王叶无权出租涉案房屋，电信公司向王叶主张返还租金符合法律规定；2.哈尔滨德信恒远商贸有限公司享有涉案房屋的出租权，信恒集团对此予以认可，而赵伟系当时哈尔滨德信恒远商贸有限公司的法定代表人，赵伟出面与电信公司沟通租赁合同事宜，电信公司有理由相信赵伟具有出租权，电信公司向赵伟交付房租没有过错，租期届满后向赵伟交付房屋亦未侵犯王叶利益。如王叶认为其对涉案房屋享有出租权利，则应举证证明自己的主张；3.金亿信恒公司是否具有出租权与本案无关，如信恒集团存在违约行为，金亿信恒公司应另诉解决。如王叶认为其权利受到侵害，则应通过另诉向信恒集团主张权利，其所列举的民事判决书与本案无关。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。赵伟述称：王叶与电信公司的合同纠纷与赵伟无关，哈尔滨德信恒远商贸有限公司有权出租涉案房屋，赵伟当时是哈尔滨德信恒远商贸有限公司的法定代表人。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。信恒集团述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。电信公司向一审法院起诉请求：1.解除电信公司、王叶签订的《房屋租赁合同》及相应补充协议；2.王叶向电信公司返还租金及利息共计264,903.35元（从2014年3月28日至2016年2月25日，按年利率5.6%计算；从2016年2月26日起至实际支付之日止，按年利率5.6%计算）；3.诉讼费由王叶承担。一审法院认定事实：2012年5月30日，电信公司与王叶签订《房屋租赁合同》。合同约定，电信公司承租位于南直路265号房产一处，该房产产权所有人为信恒集团。租期自2012年6月1日起至2015年5月31日止，年租金200,000元。2012年6月26日，电信公司与王叶签订《电信营业厅补充协议》。协议约定，年租金支付方式调整为每18个月支付300,000元，租金总额不变。2012年8月2日，电信公司与王叶签订《关于租赁营业厅合同的补充协议》。协议约定，电信公司将第一笔租金300,000元支付给案外人黑龙江龙奥达汽车销售服务有限公司。2013年8月13日，电信公司与王叶签订《电信房屋租赁合同补充协议》。协议约定，租赁房屋所产生的税费由电信公司承担。2012年8月2日，电信公司向黑龙江龙奥达汽车销售服务有限公司通过银行转账方式支付租金300,000元；2013年11月11日，电信公司向王叶本人通过银行转账方式支付租金300,000元。2014年4月25日，赵伟与电信公司签订《房屋租赁合同》，约定将争议房屋自2014年3月28日起租赁给电信公司使用，租期一年，租金173,300元，电信公司于2015年5月12日向赵伟支付171,567元。现电信公司认为，王叶无权处分争议房产，其收取租金应予返还，故诉至一审法院。另查明，争议房产产权人系信恒集团所有。信恒集团于2014年将其房产委托给哈尔滨德信恒远商贸有限公司管理，赵伟系哈尔滨德信恒远商贸有限公司原法定代表人。又查明，王叶主张其将争议房产租赁给电信公司系金亿信恒公司租赁后进行合法转租，但未向法庭提交金亿信恒公司具有合法租赁权的证据。庭审中，信恒集团否认其授权给金亿信恒公司租赁争议房产。一审法院认为：本案争议的焦点为电信公司与王叶签订的《房屋租赁合同》、《电信营业厅补充协议》、《关于租赁营业厅合同的补充协议》的效力问题。经庭审查明，争议房产产权人否认其将房屋交付给王叶进行租赁，王叶也未能出示其具有合法租赁权的相关证据，故上述协议，因王叶无权处分而无效。因合法有效的合同才能作出解除行为，无效合同应自始无效，故电信公司请求解除上述协议，于法无据，不予支持。但电信公司已经支付的租金，根据《合同法》关于无效合同的规定，王叶取得无合法依据，应予返还。故电信公司要求王叶返还自2014年3月28日起的租金，予以支持。关于电信公司主张的利息问题，因电信公司本身对于合同的建立审查不严谨，未能尽审慎注意义务，故对于合同无效具有过错，其要求王叶给付利息，不予支持。关于王叶抗辩电信公司给付王叶的300,000元系双方关于电信代理合作经营的款项，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王叶于判决生效后十日内返还电信公司租金235,068.5元（200,000元∕365天×429天）；二、驳回电信公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5274元，由王叶承担4826元，电信公司负担448元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王叶举示两份证据：证据一、《房产（不动产）租赁合同》、（2015）南民三商初字第437号民事判决书、《声明》。证据二、《房屋租赁合同》、《电信房屋租赁合同补充协议》。拟证明：王叶将房屋出租给电信公司的行为属有权处置的行为，其与电信公司签订的房屋租赁合同及相应的补充协议合法有效，租赁期满后，电信公司没有将房屋返还给王叶，导致王叶的房屋被哈尔滨德信恒远商贸有限公司非法占有。电信公司质证认为：证据一中《房产(不动产)租赁合同》不属于新证据，因该合同为复印件，对其真实性不认可，且合同所涉及的房产亦不能证明与涉案房产有关。对证据一中民事判决书的真实性无异议，但该判决并未生效，且判决内容与本案无关。对证据一中《声明》的真实性有异议，该声明是千品百汇公司单方出具，声明中看不到房产所有权人信恒集团的授权。对证据二真实性无异议，但该证据不是新证据，王叶在与电信公司签订合同时提交的授权书经过鉴定系伪造，同时赵伟向电信公司出具了有信恒集团授权的《合作经营协议》，信恒集团对此协议认可，因此王叶并非涉案房产的合法出租人。赵伟质证意见同电信公司质证意见。信恒集团质证认为：对证据一中《房产(不动产)租赁合同》真实性无异议，是信恒集团签订的，但根据合同约定在千品百汇公司未向其缴纳租金时，信恒集团有单方解除合同的权利，由于2014年千品百汇公司未向信恒集团缴纳租金，信恒集团已经单方解除了该合同并将涉案房屋收回，后又将涉案房屋租赁给了哈尔滨德信恒远商贸有限公司。对证据一中民事判决书的真实性无异议。证据一中《声明》的质证意见同电信公司。本院认证意见：证据一中《房产(不动产)租赁合同》虽然系复印件，电信公司、赵伟对其真实性不予认可，但因签约方信恒集团对其真实性认可，故对该证据予以采信；证据一中民事判决书因与本案不具有关联性，故不予采信；证据一中《声明》，因其他各方当事人对其真实性不认可，王叶亦未举示其他证据予以佐证，故不予采信。对证据二，因该证据与电信公司一审举示的相同，一审对该证据所记载的内容已经予以认定，本院不重复认定。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：王叶上诉主张其从金亿信恒公司承租涉案房产，金亿信恒公司对该房产的权利来源于千品百汇公司授权，千品百汇公司权利来源于其与信恒集团签订的租赁合同，对其上述主张，王叶仅举示了信恒集团与千品百汇公司签订的《房产(不动产)租赁合同》予以证实，对其他事实未举示有效证据予以证实，即王叶未举示充分证据证实其对涉案房产具有合法出租权。王叶将涉案房产出租给电信公司属无权处分，所签订的房屋租赁合同及补充协议效力待定。因房产所有权人信恒集团对王叶的无权处分行为非但不予以追认反而予以否定，因此，王叶与电信公司签订的房屋租赁合同及补充协议无效。一审亦认定王叶与电信公司签订的房屋租赁合同及补充协议无效，所作出的判决结果亦无不当之处，但对无权处分行为直接认定无效不当，本院予以纠正。综上，王叶的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826元，由上诉人王叶负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一七年十月十三日书记员  周小倩