上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9864号上诉人(原审原告)：王吉英，女，1963年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙建国，上海市尚实律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：于曼丽，女，1947年8月31日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人(原审被告)：董鸣，男，1979年3月4日出生，满族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：于曼丽（系董鸣之母），女，1947年8月31日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人王吉英因与被上诉人于曼丽、董鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初24655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王吉英及其委托诉讼代理人孙建国、被上诉人于曼丽（同时作为董鸣的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王吉英上诉请求：撤销一审判决第三项，改判两被上诉人赔偿因违约造成的上诉人损失650,000元。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的居间协议约定在签订后的106天内双方签订正式买卖合同，但被上诉人违约，双方最终并未签订正式合同，上诉人为了支付首期款项将其他房子出售，被上诉人行为造成上诉人严重损失。一审认为居间协议就违约责任有所约定，被上诉人对违约成本能够预见，然而违约方应赔偿的损失包括直接损失和预期可得损失，房屋涨跌损失理应属于赔偿范围，一审以违约方预见的违约成本作为判决依据是错误的。双方虽然尚未签订正式买卖合同，但居间协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，评估得出的差价为85万元，上诉人应得到全部相应赔偿（含返还的定金）。于曼丽、董鸣辩称：居间协议约定赔偿金额就是双倍返还定金，该协议不应受房价波动影响，房价上涨是市场问题，约定了意外风险应由各方自己承担，预约协议和正式合同不相同，双方应按居间协议的约定来处理。于曼丽、董鸣请求驳回上诉，维持原判。王吉英向一审法院起诉，请求判令：1.解除上诉人与两被上诉人及董某签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的协议及补充协议；2.两被上诉人返还双倍定金400,000元；3.两被上诉人赔偿因违约造成的上诉人损失850,000元；4、案件诉讼费用由两被上诉人共同承担。一审法院认定事实：涉讼房屋登记在董某、于曼丽、董鸣名下。董某、于曼丽原系夫妻关系，董鸣系俩人儿子。2016年12月17日，董某因病去世。庭审中。两被上诉人表示，董某父母已先于其去世，其生前未有遗嘱、遗赠，两被上诉人系其法定继承人。2015年11月24日，（乙方）王吉英、（甲方）董某、于曼丽、董鸣与（丙方）德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）签订《房地产买卖居间协议》，居间协议约定，乙方购买甲方的涉讼房屋，总房价款为2,200,000元。乙方为表示购买诚意，于2015年11月15日前向丙方支付意向金5,000元。如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后7日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至200,000元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后106日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还。首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计660,000元（含已支付的全部定金；不含尾款，由丙方代为保管）。剩余房价款（除尾款外）：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）计1,490,000元。支付期限：该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日。交房及尾款：双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款50,000元……违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05％的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的1％向丙方支付违约金。当日，双方另签订补充协议，对乙方不能及时付款将承担的责任、甲方户口迁出时间及不按时迁出将承担违约责任、乙方支付剩余房价款时须有甲方购买房屋的买卖双方已签字的合同等进行了约定。2015年11月28日，董某、于曼丽、董鸣出具收款收据，确认收到居间方转付的定金5,000元。同月30日，仨人再次出具收款收据，确认收到上诉人本人支付的定金195,000元。2016年3月5日，上诉人向董某、于曼丽、董鸣发催告函，表示2016年3月5日系双方约定签订房屋买卖合同的时间，因贵方拒绝到场已成违约，现再次通知贵方在协议约定期限内与上诉人签订房屋买卖合同，否则将行使各类损失的追诉权。因董某、于曼丽、董鸣拒绝继续交易，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。一审庭审中，两被上诉人自认，确有约对方于2016年3月5日签订合同，但董某因病重，不愿再出售涉讼房屋，已于同月1日告知中介工作人员，并表示愿意返还双倍定金，上诉人不同意，当时涉讼房屋的市场价约为3,000,000元。上诉人表示，其系在2016年3月5日当日对方未到场签订合同时方才知晓，不接受双倍返还定金的处理方案，故发催告函要求履行协议的约定。一审审理中，上诉人申请对涉讼房屋2016年3月15日的市场价进行评估。经一审法院委托评估，上海市XX有限公司估价结果：该日涉讼房屋价值总价为3,050,000元。一审另查明，2015年2月2日，上诉人与案外人签订上海市房地产买卖合同，将登记在自己名下上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋以2,070,000元出售，现该房屋已登记在案外人名下。一审又查，2016年3月9日，上诉人在长宁法院起诉董某、于曼丽、董鸣，要求判令董某、于曼丽、董鸣继续履行合同，与上诉人签订《上海市房地产买卖合同》，并支付违约金。长宁法院于2016年9月1日判决驳回上诉人所有的诉讼请求。双方未提出上诉，该判决也已发生法律效力。一审法院认为，上诉人与董某、于曼丽、董鸣之间的房地产买卖居间协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。居间协议签署后，上诉人依约支付了定金，并将自己名下房屋出售，欲在签订上海市房地产买卖合同时向对方支付首期房价款660,000元（含定金）。董某、于曼丽、董鸣因自身原因，拒绝签订合同终止交易，应属违约。上诉人要求继续履行协议的诉请，被一审法院判决驳回，目前两被告仍然拒绝交易。鉴于居间协议既包含德佑公司作为居间方为双方提供居间服务的相关内容，也包含双方就交易涉讼房屋的主要条款，现上诉人要求解除双方就《房地产买卖居间协议》中关于买卖涉讼房屋的协议及补充协议，一审法院予以准许。因两被上诉人违约，上诉人要求两被上诉人返还双倍定金400,000元，一审法院认为，依法有据，予以准许。关于上诉人认为返还双倍定金仍不能弥补其实际损失，另主张损失赔偿的问题。一审法院认为，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方居间协议并未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，就违约责任有所约定，违约方应按照总房价款的百分之二十向守约方支付违约金，故可确认被上诉人对违约成本能够预见。经评估，涉讼房屋2016年3月15日的市场价值为3,050,000元，被上诉人明确拒绝交易时间系在2016年3月，该评估价应基本能体现2016年3月份涉讼房屋的市场价值。上诉人主张评估价与协议约定房价之间的差额850,000元为其实际损失。本案中，上诉人诚意履行合同，没有违约也无过错，因被上诉人的违约行为，导致其无法顺利购得涉讼房屋并获得房屋上涨的利益，同时上诉人为筹措房款将自己名下房屋进行出售，为解决本案纠纷支出律师费；但本案居间协议的性质系预约合同，双方并未能最终签订《上海市房地产买卖合同》实现交易，且定金罚责兼具补偿性和惩罚性，对上诉人损失进行了一定补偿，综合上述各种因素，一审法院对被上诉人应支付的赔偿金酌定为225,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，一审法院于二○一七年六月十六日判决：一、解除王吉英与董某、于曼丽、董鸣签署的《房地产买卖居间协议》中关于买卖上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋的协议及补充协议；二、于曼丽、董鸣应于判决生效之日起十日内共同返还王吉英双倍定金400,000元；三、于曼丽、董鸣应于判决生效之日起十日内共同支付王吉英赔偿金225,000元；四、驳回王吉英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由于曼丽、董鸣共同负担。案件评估费9,110元，由王吉英负担4,555元，于曼丽、董鸣共同负担4,555元。案件受理费16,050元，由王吉英负担8,025元，由于曼丽、董鸣共同负担8,025元。二审中，当事人没有提交新证据，也没有新的事实予以补充。二审中，上诉人提出一节事实异议，称2016年3月1日被上诉人告知中介人员其不愿再出售涉诉房屋时，并没有表示愿意返还双倍定金，直到当月5日去签正式合同时才知道对方不卖房了，鉴于被上诉人已同意返还双倍定金，上诉人对此说法也未提供依据，对该节异议不予认定。上诉人提出第二节事实异议，称上诉人和案外人签订买卖合同时间并非2015年2月2日，而是2016年2月2日。本院经过核对一审提交的相关证据，签订时间的确为2016年2月2日，对该节事实异议予以确认。经审理查明，一审法院认定的其他事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。本院认为，针对系争房屋双方均确认仅签订了居间协议，并未签订正式房屋买卖合同。而居间协议约定了签订买卖合同的时间，但对房屋过户时间这一合同主要内容并未约定，上诉人主张居间协议已具备房屋买卖合同的主要内容，且应视为买卖合同本约成立的主张，本院难以支持。本案中，被上诉人只收取了上诉人的定金200,000元，尚未收取首期房款等后续款项，结合双倍返还上诉人的定金400,000元，一审法院在此基础上酌定赔偿金为225,000元，并无不当。综上，王吉英虽坚持上诉，但并没有新的证据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,050元，由上诉人王吉英负担。本判决为终审判决。审判长  王启扬审判员  毛海波审判员  顾慧萍二〇一七年十月三十日书记员  陈 姝附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……