江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2940号上诉人（原审被告）：南通哈妮凯克食品有限公司，住所地如东县。法定代表人：谢传承，总经理。委托诉讼代理人：黄锦祥，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭洁，女，1978年3月20日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。上诉人南通哈妮凯克食品有限公司（以下简称哈妮凯克公司）因与被上诉人郭洁房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2017）苏0623民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。哈妮凯克公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由如下：案涉租赁合同，经过法院生效判决后，郭洁再行提起诉讼，违反了一事不二理的法律原则，原审法院受理本案并作出判决程序违法。本案实体部分存在错误，按照常理，违约金都是以月租金为计算标准，而一审判决以年租金为标准明显错误；保证金的返还属于上诉人的请求权，并非本案的诉请，一审判决等于将保证金与违约金叠加起来作出判决，实际上判决了上诉人承担了150000元的违约金；按照一审判决,一件违约案件等于进行了三次叠加的违约金判决，不符合法律。上诉人仔细看了被上诉人证明其损失的录像带，发现有好几处作假，但一审判决中并没有予以表述,被上诉人应该拿出证据证明其损失，但其根本没有提供。二审应当预交的诉讼费应当按照上诉提出的请求预交，不能按照一审的诉讼请求预交。郭洁辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院判决。郭洁向一审法院起诉请求：1、哈妮凯克公司支付合同违约金人民币150000元；2、哈妮凯克公司将租赁物恢复原状或赔偿损失50000元；3、诉讼费由哈妮凯克公司承担。一审法院认定事实：2011年9月20日，郭洁（甲方）与哈妮凯克公司法定代表人谢传承（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于如东县掘港镇黄海西路2号楼，建筑面积120平方米的房屋，租赁给乙方使用，作乙方营业用房（除餐馆业、眼镜外）。2、甲方出租的房屋水电齐全。3、租赁时间从2011年9月20日至2015年9月19日，租期为四年，租赁到期后乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先租赁给乙方。4、租金：第一年年租金为人民币壹拾伍万元整，从第二、三、四年（租赁后3年）3年的租金共计伍拾万元，一次性付给甲方。5、从双方签定日期起付第一年的房租，第二、三、四年房租在第一年租期结束前的一个月内（前20天）付第二、三、四年房租，若乙方未能及时交纳房租，乙方每天按租金的3%向甲方支付滞纳金。6、乙方根据自身营业的需要，对该房屋进行改造装修，但不得损坏房屋结构，在改造和装修期间，甲方必须提供必要的便利，装修费用及安全由乙方全部承担。7、租赁期间内乙方使用的水、电费、物业费、卫生费、联防费等由乙方全部承担按时支付。乙方必须交纳保证金伍万元（不计息）（甲方可代收缴），租赁期满后，乙方及时缴清各费用，保证金全额退还。8、本合同经甲、乙方双方（代表）签字后生效，不得违约。如有一方违约，违约方付给另一方违约金人民币壹拾伍万元。9、未尽事宜由甲、乙双方协商解决。10、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。上述合同签订后，郭洁交付了涉案房屋，由哈妮凯克公司进行了装修，并筹备投资成立南通宝岛春天食品有限公司（即后营业的台北春天面包花园店）。2011年10月14日，谢传承支付租房保证金50000元、房租（2011年9月20日至2012年9月19日）150000元。2012年9月20日，谢传承支付物业费（2011年9月20日—2013年9月19日）7344元、装修电费82元。2012年9月21日，谢传承支付房租款300000元，同年10月8日支付房租款100000元，10月16日支付95000元，10月18日支付5000元。上述款项合计707426元，郭洁对收到上述款项不持异议。2013年10月24日，哈妮凯克公司向郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年7月19日正式终止。2013年10月29日，哈妮凯克公司再次向郭洁邮寄《终止租赁合同书面通知》，要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。2013年11月18日，哈妮凯克公司向如东县掘港镇社会矛盾纠纷调处中心申请调解未果。2013年11月30日，哈妮凯克公司第三次向郭洁邮寄《终止租赁合同通知》，再次要求郭洁3天内前来收房，并告知租赁合同已于2013年6月26日正式终止。上述解除通知同时由哈妮凯克公司在大光明眼镜店门前进行了张贴。哈妮凯克公司于2013年7月份将涉案房屋中的设备等陆续搬离。2013年11月30日，哈妮凯克公司至物业公司结清了2013年5月至7月的电费10911元。2013年12月2日，哈妮凯克公司将郭洁、案外人毛某作为被告向一审法院提起诉讼，要求判令租赁合同自始无效，郭洁、毛某依法退回所得款项；解除租赁合同；郭洁、毛某支付因无效合同所得款项622297元；诉讼费用由郭洁、毛某承担。2014年5月26日，一审法院作出（2013）东民初字第1779号民事判决书，驳回哈妮凯克公司的诉讼请求。哈妮凯克公司不服判决，提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判：1、系争房屋2011年9月20日至2012年9月19日期间的租赁合同无效；2、解除2012年9月20日后的租赁合同；3、郭洁返还因合同无效及合同解除所得的保证金、预付租金及应付未付物业费共人民币622297元；4、本案的诉讼费用、财产保全费用、证人出庭作证费用由郭洁承担。该案经南通市中级人民法院审理，认为哈妮凯克公司无权以通知方式解除合同,但合同关系的成立反映了交易主体的意思自治，合同的履行应当能使交易主体获得自身最大的经济效益，以实现双方订立合同的目的,如果合同虽有履行可能，而履行该合同可能会导致付出不适当的代价，违背双方订立合同目的的情况下，即构成了履行不能,本案中原审法院已查明哈妮凯克公司已经歇业，租赁房屋也已腾空，哈妮凯克公司租赁房屋的目的已不能实现，事实上也已不可能再继续履行租赁合同，故从衡平双方利益、避免扩大损失、实现租赁物利用的最大化角度，对哈妮凯克公司要求解除租赁合同的上诉请求予以支持,但鉴于本案中哈妮凯克公司不符合单方解除的条件，故衡情确定合同的解除时间为一审判决后3个月即2014年8月26日,并以此时间点计算郭洁应返还哈妮凯克公司的房租，并于2015年4月2日作出（2014）通中民终字第1801号民事判决，判令：1、撤销如东县人民法院（2013）东民初字第1779号民事判决；2、哈妮凯克公司与郭洁的租赁合同自2014年8月26日起解除；3、郭洁退还哈妮凯克公司租金人民币177611元；4、驳回哈妮凯克公司的其他诉讼请求。哈妮凯克公司不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，省高院认为哈妮凯克公司在起诉前已搬离涉案房屋，不适合强制履行租赁合同，应该允许违约方哈妮凯克公司解除合同，用赔偿损失来代替继续履行，在一审判决驳回哈妮凯克公司解除合同诉请的情况下，二审法院考虑到哈妮凯克公司不享有解除权、郭洁在履行合同中没有违约行为，衡平双方利益，改判诉争租赁合同于一审判决后三个月解除，以此时点计算郭洁应返还哈妮凯克公司的房租，公平合理，并无不当，于2015年11月13日以（2015）苏审二民申字第01444号民事裁定书驳回哈妮凯克公司的再审申请。另查明，涉案房屋的实际所有人为案外人南通通如房产有限公司（以下简称通如公司），郭洁系承租方，双方于2010年9月11日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期间为2010年10月29日至2020年10月28日。2010年9月18日，通如公司根据郭洁申请，出具书面《函》，载明：一、同意郭洁转租，租赁期间须在原合同租赁时间范围内；二、第三方与郭洁的纠纷与公司无关，不影响原租赁合同条款的履行。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同已经生效法律文书确认合法有效，该房屋租赁合同对双方均具有约束力。（一）关于郭洁要求哈妮凯克公司支付违约金150000元的诉讼请求。哈妮凯克公司与郭洁签订的租赁合同未约定合同解除权，其也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条的合同法定解除权，故哈妮凯克公司主张提前解除合同属违约行为。现郭洁根据双方合同约定要求哈妮凯克公司以违约金方式承担违约责任有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的数额，双方订立的租赁合同约定的违约金为150000元，考虑到虽然南通市中级人民法院在（2014）通中民终字第1801号民事判决书中确定双方合同解除的时间为2014年8月26日，但郭洁从其收到南通市中级人民法院于2015年4月2日作出的上述判决并出租房屋也需要一定的时间，结合双方约定的租金为第一年150000元、第二至四年合计500000元，故一审法院认为约定的违约金150000元并不过高。但考虑到南通中院（2014）通中民终字第1801号民事判决对哈妮凯克公司返还保证金50000元的诉讼请求未予支持，已经从一定程度上弥补了郭洁损失，应予扣减，故一审法院支持违约金100000元。对于哈妮凯克公司辩称的其于2013年7月1日已不再使用案涉房屋，但却被判决继续支付2013年7月1日至2014年8月26日的租金作为惩罚性罚金，故不应再重复支持违约金，对此一审法院认为，虽然哈妮凯克公司于2013年7月已搬出案涉租赁房屋，但其要求提前解除合同既无合同约定也不符合法律规定，郭洁对其提前终止合同的要求亦未接受，故合同解除时间不能以其搬出租赁房屋的时间或发出解除通知的时间为准，应以生效判决确定的合同解除时间即2014年8月26日为准，对于租赁合同解除前的房租哈妮凯克公司理应支付，并不能算作对违约的惩罚，哈妮凯克公司以此为由认为不应当给付违约金于法无据，一审法院不予采纳。（二）关于郭洁要求哈妮凯克公司赔偿损失50000元的诉讼请求。郭洁主张其案涉房屋交付给哈妮凯克公司时系毛坯房，哈妮凯克公司理应恢复到毛坯房状态，因其未予恢复，应赔偿相应损失50000元，对此一审法院认为，双方签订的租赁合同第六条约定“乙方（哈妮凯克公司）根据自身营业的需要，对该房屋进行改造装修，但不得损坏房屋结构……”，从上述约定可以看出哈妮凯克公司对涉案房屋进行装修系经郭洁同意，且郭洁也自认哈妮凯克公司并未对房屋结构造成损坏，另郭洁对其主张的损失亦未提供证据予以证明，故对郭洁的该项诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定精神，判决：一、哈妮凯克公司于本判决生效后十日内支付郭洁违约金人民币100000元。二、驳回郭洁的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由郭洁负担2000元，哈妮凯克公司负担2300元。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于上诉人提出的原审程序违法的问题，根据江苏省高级人民法院的裁定书，该院认为，应当允许违约方哈妮凯克公司用赔偿损失的方式来代替继续履行。本院二审生效判决处理的仅是双方租赁合同在2014年8月26日解除后的租金返还问题。对于省院裁定书中提及的赔偿损失问题，本院生效判决未作出处理。在此情况下，原审法院对本案予以受理并作出判决并无不当。上诉人提出的程序违法的上诉理由，本院不予支持。关于郭洁主张的违约损失如何确定的问题，双方当事人在合同中约定违约金为15万元。虽然本院生效判决中对上诉人要求返还保证金的诉讼请求不予支持，但并非等同于该判决已经对郭洁要求主张违约损失的请求亦一并作出了处理。根据我国合同法的规定，违约金主要体现为弥补损失的原则。如果上诉人认为违约损失低于合同约定的违约金，则应由违约方对损失高低进行举证，相应的举证责任主要应由违约方承担。在上诉人对此不能充分举证的情况下，原审根据案涉房屋的年租金以及生效判决确定合同解除的时间点、生效判决作出的时间等因素，判决哈妮凯克公司支付10万元的违约金并无不当。关于上诉人提出的二审诉讼费问题，本院按照上诉人的上诉请求予以确定。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（上诉人已经预交4300元），由上诉人哈妮凯克公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一七年十月二十七日书记员 施惠惠