广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14213号上诉人（原审被告）：陈建业，男，1949年7月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：陈凤仪，女，1950年11月26日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：陈淑仪，女，1952年9月18日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：陈建海，男，1954年7月14日出生，汉族，住址同上。四上诉人共同委托代理人：陈建勋，男，1956年7月29日出生，汉族，身份证地址：广州市越秀区东华西路**号***房。被上诉人（原审原告）：广东粤沛房地产集团有限公司，住所地广州市海珠区昌岗东路268号301号铺自编01房。法定代表人：关金朝，职务：董事长。委托代理人：吴文光、陈荣鹏，均系广东力诠律师事务所律师。上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海因与被上诉人广东粤沛房地产集团有限公司（以下简称“粤沛公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初第2543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海共同向本院提起上诉称：一、被上诉人无权从降低房屋实用率的过错行为中获益。在2009年3月5日被上诉人与上诉人签订《回迁补充协议》并决定把涉案房屋交给上诉人回迁时，该房屋已验收合格并可交付使用，根据生活经验常识，该房屋的套内建筑面积这时已是恒定且不可改变的；被上诉人能在《回迁补充协议》中明确该房屋的建筑面积精准至80.59m2。本质上是隐含了对该房屋实用率的承诺；按现时房屋产权证上的房屋套内建筑面积为64.96m2与被上诉人在《回迁补充协议》确认的总建筑面积为80.59m2计算，该房屋的实用率为80.60％；若按产权证现时的房屋总面积为87.9m2计算，则该房屋的实用率下降为73.90％即房屋现时建筑面积大于《回迁补充协议》中约定的80.59m2的根本原因是虚大了公摊面积6.31m2。显然，这种降低实用率的情况实质性地损害了上诉人的合法权益。被上诉人作为该房屋建设单位，理应对该房屋的实用率十分清楚，该房屋的实用率从《回迁补充协议》的80.60％下降为现时的73.90％，明显属被上诉人的过错。按照法律的基本原则，不允许被上诉人从过错行为中获取利益。因此，被上诉人无权要求上诉人支付虚大公摊面积6.31m2的房款。二、原拆迁补偿协议中的23500元应已支付。1997年11月26日广州市穗华房产开发有限公司与上诉人的父亲陈乃善签订了《房屋拆迁安置协议书》约定，甲方(穗华公司)向乙方(陈乃善)每月发放临迁费1240元、交通补助费135元，两项合共1375元；同日，穗华公司还与陈乃善签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》；该补偿协议书第三条规定，乙方应于1997年12月10日前付清给甲方的超面积购房款23500元。按照法律规定，上述合同约定均属合同债务即甲、乙双方相互负有债务；根据债务可以相互抵清的法律原则和《补偿协议书》关于乙方应于1997年12月10日前付清给甲方的超面积购房款的时间安排，甲、乙双方在协议中具有以甲方应付乙方的临迁费抵扣乙方应付甲方的超面积购房款的意思表示的解读，是符合生活经验法则的；何况，从2000年起，由于穗华公司多次拖欠临迁费，陈乃善多次起诉穗华公司，共七次诉讼，而穗华公司在明知我国存在诉讼时效的法律规定的情况下，在该七次诉讼中均从无主张陈乃善未付应付超面积购房款23500元，也未主张进行债务冲抵对穗华公司这种奇怪行为的合理解释，因此陈乃善应付的超面积购房款实际已通过抵扣临迁费的方式付清。所以穗华公司才没有在多次被追讨拖欠临迁费的诉讼中主张收取该23500元超面积购房款。这里要指出的是，受让物权应付的价款在法律上仍属于债务，当然也适用我国法律关于诉讼时效的规定；何况，我国《物权法》也没有作出排除诉讼时效适用的法律规定。原审认为本案不适用诉讼时效的判断明显缺乏法律依据。三、上诉人仅需支付4383.40元。基于上述事实和理由，上诉人仅应支付(80.59m2-79.6688m2)×8000即7369.60元的超面积购房款；同时，由于被上诉人没有主动履行(2014)穗法民三初字第1223号判决的义务，上诉人被迫申请强制执行并先行垫付有关办证费用，由此产生了2986.20元对被上诉人的债权；根据我国法律关于债务可以冲抵的规定，上诉人在原审中关于该债权与应付被上诉人的债务进行冲抵，抵扣后仅需向被上诉人支付超面积购房款4383.40元的主张是符合法律规定的。综上所述，请求二审法院：撤销(2017)粤0103民初第2543号判决书中第一项判决，依法改判上诉人仅需支付超面积房款4383.40元。被上诉人粤沛公司答辩称：一、不动产登记应当以房管部门最终测绘的面积为准，因而在《回迁安置补充协议》中，双方明确约定如回迁面积超出安置面积的，上诉人需按照每平方米8000元向被上诉人购买，涉案房屋的增大面积已经房管部门以核发产权证的形式确认，上诉人依法应当按约定向被上诉人支付增大面积的购房款，上诉人称被上诉人虚大公摊面积降低使用率没有任何事实和法律依据。二、在已经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第4634号中，穗华公司已经明确从未收取过上诉人的增购面积款，上诉人也未能提供有效的证据证明有支付过该款项，并且根据公平合理的基本原则，原增购房款是上诉人取得增购面积物权所应当支付的合理对价，依法也不适用诉讼时效的规定。三、被上诉人认为原审认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回上诉人的上诉。粤沛公司于2017年3月27日向原审法院起诉请求：1、陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海向粤沛公司支付增购房款89349.60元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年10月26日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用全部由陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海承担。原审法院经审理查明：原广州市中山七路忠和里5号是陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海等人父亲陈乃善的房屋。1997年12月12日，广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司，甲方）与陈乃善（乙方）签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方把忠和里5号房屋由甲方拆除，甲方把在原征地红线范围内回迁楼第二十四楼南向的自有建筑面积79.6688㎡房屋单元用作拆除乙方房屋后的产权调换（补偿），甲方调换补偿给乙方的面积增大了10㎡，其中5㎡按1700元/㎡、5㎡按3000元/㎡的标准计算（合计房款为23500元），由乙方在1997年12月10日前付清；协议还约定，甲方应在2000年12月31日前将自有房屋交付乙方，并会同乙方向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权手续，所需的登记费用由甲方负责。协议签订后，陈乃善依约把房屋交付穗华公司拆除，但穗华公司未能及时安排陈乃善回迁。2002年期间，穗华公司把涉案的拆迁项目转给粤沛公司。陈乃善及其配偶区瑞贞于2012年3月前分别去世，陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海于2013年7月16日办理了广州市中山七路忠和里5号房屋的继承手续。2009年3月5日，陈乃善的儿子陈建勋以陈乃善名义与粤沛公司签订一份《回迁补充协议》，约定：甲方粤沛公司；乙方陈乃善（忠和里5号）。甲方于2006年经广州市房地产交易中心公开挂牌，依法取得原属穗华公司征用荔湾区中山七路王家园至康王直街地段的国有土地使用权，乙方是该地块拆迁户。甲方于2009年6月30日前在中山七路王家园至康王直街地段即中山七路189号“美荔心筑”2101号房，建筑面积80.59平方米给乙方回迁居住，回迁面积超出安置面积的按每平方米8000元向甲方购买等。上述协议的署名人是陈建勋。2009年5月6日，粤沛公司将中山七路189号2101房交付给陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海回迁。2014年陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海向原审法院提起诉讼，提出要求粤沛公司为其办理涉案房屋的房产证等诉讼请求。原审法院以（2014）穗荔法民三初字第1223号民事判决书作出处理：粤沛公司为陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海办理广州市中山七路189号2101房办理房屋产权登记手续并承担产权登记所产生的费用。二、驳回陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海的其它诉讼请求。陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海不服一审判决提出上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第4634号民事判决书作出维持原审判决的处理。后经陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海向原审法院申请执行，代垫付相关办证费用，才将涉案房屋的房产证办至陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海名下。2015年10月26日陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海取得涉案房屋的产权登记，登记建筑面积为87.9平方米。另在（2014）穗荔法民三初字第1223号民事判决书中已查明，涉案房屋原业主的配偶区瑞贞及陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海于2007年9月3日，通过公证委托陈建勋享有对涉案房屋的拆迁签订补偿、安置、弃产，领取弃产补偿款；有权向法院起诉或应诉、承认、放弃或者变更诉讼要求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文件等权利；粤沛公司原企业名称为广州粤沛房地产有限公司，2010年变更为现名称。原审法院认为：陈乃善与穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及陈建勋以陈乃善名义与粤沛公司签订的《回迁补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。陈建勋是作为陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海及陈乃善配偶的代理人与粤沛公司签订上述《回迁补充协议》，陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海抗辩认为该协议在计价方面的内容对其没有约束力，理由不成立，原审法院不予采纳。另陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海认为其已向粤沛公司支付了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定增大面积10平方米的房款没有事实依据，原审法院不予采信。再次陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海认为该10平方米的房款已过诉讼时效，因该房款是陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海取得物权所应支付的房款，故不适用诉讼时效的规定，陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。故陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海应按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中超面积10平方米的房款23500元及超过《回迁补充协议》约定面积的7.31平方米的房款58400元支付给粤沛公司，另0.9212平方米依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的约定按3000元/平方米计付给粤沛公司。对粤沛公司超出以上计算金额的超面积款不予支持。粤沛公司要求陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海支付该超面积款的利息没有合同与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,于2017年6月15日作出如下决：一、自本判决发生法律效力之日起十内，被告陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海向原告广东粤沛房地产集团有限公司支付增大面积18.2312平方米的房款84743.6元。二、驳回原告广东粤沛房地产集团有限公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1017元，由原告广东粤沛房地产集团有限公司负担25元，由被告陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海负担992元。二审审理期间，上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海共同向本院提交以下材料作为二审新证据，证据1：《收据》，拟证明1999年2月9日穗华公司扣收了购房款。证据2：《发放拆迁费收条》，拟证明2000年8月8日穗华公司已扣收购房款。证据3：（2000）穗中法房终字第1335号民事判决书。证据4：（2000）荔法房初字第1461号民事判决书。证据5：（2002）荔法房初字第5号民事判决书。证据6：（2002）穗中法民二终字第00880号民事判决书。证据7：（2002）荔法房初字第1704号民事判决书。证据8：（2003）穗中法民四终字的00044号民事判决书。证据3-8拟证明穗华公司多次诉讼，在案件中均从没有提出上诉人有应付购房未付的主张，事实上，穗华公司在发放临迁费时已直接扣收了上诉人应支付的增大面积购房款。由于被上诉人当庭提交了一份证据，我方当庭再补交一份收据，证明当年上诉人父亲陈乃善向穗华公司领取拆迁费的存折收据，收据上是盖着穗华公司的印章，时间是2001年11月5日。被上诉人粤沛公司质证称：一、对证据1的收据，三性不予认可。在原生效判决的庭审中，广州市穗华房产开发有限公司已经明确其没有拆迁办公室的印章，也从来没有收取过上诉人增购款，现上诉人在二审向法院提交该证据，很明显该证据是上诉人为了达到诉讼目的而自行制作的。二、对证据2的三性不予确认。该领取条没有任何一方的确认，穗华公司也明确没有收取过上诉人增购款，该证据也不能证明上诉人有交付过增购款，并且上诉人既主张原增购款被穗华公司扣除，又主张只有其向穗华公司交付过增购款，其陈述本身就自相矛盾，因而该证据也是上诉人为了达到诉讼目的而单方制作的。三、对于证据3-8，因为粤沛公司不是这些判决的当事人，因而对这些判决的真实性由法院核实，但这些判决与上诉人是否已支付增购款没有任何的关联性，不能证明上诉人已经支付了增购款，因而与本案无关。四、对于上诉人当庭提交的证据，质证意见与证据1、2的意见一致。被上诉人粤沛公司向本院提交（2014）穗中法民五终字第4634号庭审笔录作为二审新证据，拟证明广州市穗华房产开发有限公司既没有拆迁办公室的章，也没有收取过上诉人增购面积款的事实，同时也证明上诉人提交的证据都不属于新证据。上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海质证称：被上诉人的观点是完全漠视本案的客观事实，请法庭注意，在拆迁补偿书中，当时穗华公司的签约人就是吴应秋，如果被上诉人坚持说没有拆迁办公室印章，上诉人请求法庭对收款收据的印章进行鉴定对比，是否是同一个印章，如果是同一个印章就证明被上诉人和穗华公司是故意欺骗法庭，且庭审笔录只能够说明穗华公司说谎，不足以作为本案判案的依据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于上诉人应否交付超面积增购款，以及23500元超产权面积款是否已经交付。上诉人认为被上诉人交付的房屋实用率下降故此无权主张增加面积款。但经审核，拆迁双方对于拆迁补偿面积以及超出补偿面积的处理均约定明确，并无歧义，上诉人该主张并无合同及法律依据，本院不予采纳。至于上诉人上诉主张其已经交付超产权面积款23500元的主张，上诉人就此二审予以举证。虽然上诉人原审中并未向原审法院提交，但考虑到该证据在之前（2014）穗中法民五终字第4634号已有提交质证，且对于证实的本案事实具有关键性，二审予以采纳。对此，被上诉人亦提交了上述案件审理过程中，当事人广州市穗华房地产开发有限公司质证意见，该司虽然对该份证据的真实性不予确认，但并无反证，本案被上诉人仅以广州市穗华房地产开发有限公司在该案中不予确认作为抗辩，本院不予采纳。虽然上诉人所举1992年2月9日由广州市穗华房地产开发公司拆迁办公室及财务加盖印章的收据仅明确收到“购买拆迁超产权面积款23500元”但同时亦明确“余50%在交屋前付清”，结合涉案回迁房屋已经交付，拆迁方在之前历次诉讼中均未提出异议。故此，本院对于上诉人已经交付超产权面积款23500元予以确认。扣除该款后，上诉人应向被上诉人交付增大面积款61243.6元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初第2543号民事判决第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初第2543号民事判决第一项；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海向被上诉人广东粤沛房地产集团有限公司支付增大面积8.2312平方米的房款61243.6元。二审案件受理费1800元，由上诉人陈建业、陈凤仪、陈淑仪、陈建海负担1301元，由被上诉人广东粤沛房地产集团有限公司负担499元。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十月十六日书记员  冯冠豪