广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14979号上诉人（原审原告）：郭培根，男，1972年7月23日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：景铎，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈勇安，男，1963年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人郭培根因与被上诉人陈勇安房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2016年3月8日，陈勇安作为甲方（卖方）与郭培根作为乙方（买方）、广州满懿房地产咨询有限公司作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街南城路698号15栋302房（以下简称涉讼房屋）的物业；建筑面积为146.5643平方米（以房地产权证记载的面积为准）；该物业存在抵押，抵押权人为陈勇安，抵押金额为135万元；该物业成交总价为200万元，在签订合同当天移交该物业；甲方保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载该物业的有关情况及甲方所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引起的一切责任。由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，甲方应承担全部责任；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付居间服务费后可要求违约方赔偿其已支付的居间服务费；甲方不按本合同约定将该物业售予乙方的，应向乙方支付成交总价10%的违约金，并向乙方退还已收取所有款项；乙方不按本合同约定买入该物业的，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应向乙方退还已收取所有款项；乙方采取涂销抵押按揭付款，申请商业贷款，于签订本合同时支付20万元作为定金；甲方自行赎契，在收取定金后30日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行通知可提前还贷的截止日期前30日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切费用；乙方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应在签署本合同30天内签署银行按揭文件并协助提交全部贷款所需资料；等等。同日，陈勇安收到郭培根支付的涉讼房屋20万元的定金。2016年3月11日，涉讼房屋因陈勇安与他人的民间借贷纠纷被广州市越秀区人民法院查封，查封期限为2016年3月11日至2019年3月10日。2016年3月20日，陈勇安（甲方）与郭培根（乙方）签订《补充协议》，约定：因乙方要求并得到甲方同意，现甲乙双方可委托中介公司或甲乙双方本人将上述合同乙方已购买的房屋继续买卖，如新买家将上述房屋买卖手续完成，甲方应退回本合同已收乙方的20万元定金，如90天内没有适合的新买家，甲乙双方可继续协商或履行本合同，新的买家的交易价格由甲方决定（实收参考价205万-213万）。2016年4月25日，陈勇安与案外人彭健强签订《房地产买卖合同》，约定将涉讼房屋出售给彭健强。2016年4月28日，郭培根以陈勇安违约为由诉至一审法院要求解决，请求判令：1.依法解除郭培根、陈勇安双方于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》；2.陈勇安向郭培根退还购房定金人民币20万元并承担购房总额10%的违约金人民币20万元；3.陈勇安承担由郭培根已支付的买卖房屋中介费15,000元；4.陈勇安承担本案的全部诉讼费用。郭培根申请对涉讼房屋采取财产保全措施，涉讼房屋于2016年5月3日被一审法院查封。一审庭审过程中，郭培根和陈勇安均确认郭培根因车位问题不欲继续购入涉讼房屋，经陈勇安同意后双方签订《补充协议》。现郭培根与陈勇安就如下问题产生争议：一、《房屋买卖合同》的法律状态。郭培根主张该合同有效且未解除。陈勇安主张该合同有效，但其于《补充协议》约定的90天内找到了新买家，故该合同自动解除。二、陈勇安是否构成违约。郭培根主张涉讼房屋因陈勇安所涉民间借贷纠纷一案被广州市越秀区人民法院查封，违反了《房屋买卖合同》第二条的约定，且陈勇安未按照《补充协议》的约定及之后的口头承诺由其直接代为收取新买家的定金，亦无在收到新买家定金后立即退还其支付的20万元购房定金。为证明陈勇安曾作出的口头承诺，郭培根向一审法院提交了2016年3月26日其与陈勇安及中介公司的现场谈话录音。陈勇安则主张其未违反补充协议的约定，其未向郭培根退还20万元定金是由于其未收齐新买家支付的定金，且因涉讼房屋被本案查封，导致其与彭健强的交易受阻，并被彭健强另案诉至一审法院。一审法院认为：郭培根与陈勇安签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现郭培根与陈勇安均确认郭培根因个人原因不欲继续购入涉讼房屋，遂与陈勇安协商并经陈勇安同意后签订了《补充协议》，该协议其实是郭培根与陈勇安经协商一致后为《房屋买卖合同》的解除约定了条件，即于协议签订之日起90天内找到新买家的话，《房屋买卖合同》解除。现陈勇安已于《补充协议》约定的90天内找到新买家，并于2016年4月25日与新买家签订《房地产买卖合同》，故郭培根与陈勇安签订的《房屋买卖合同》已于2016年4月25日解除，因此，就郭培根所称因陈勇安违约故要求解除《房屋买卖合同》的诉请，一审法院不予支持。同时，因《房屋买卖合同》并非因陈勇安违约而解除，而是因双方达成合意而解除，故就郭培根要求陈勇安支付违约金及中介费的诉请，一审法院亦不予支持。另就郭培根要求陈勇安退还20万元购房定金的诉请。根据《补充协议》约定“如新买家将上述房屋买卖手续完成，甲方应退回本合同已收乙方的20万元定金”，郭培根虽主张陈勇安的口头承诺变更了该约定，应由其代为收取新买家的定金，但根据郭培根提交的现场谈话录音，并不足以证明双方就变更定金返还的条件作出了明确的约定，故返还定金的条件应以书面约定为准。现郭培根在未举证证明双方所约定的定金返还条件已成就，亦无证据证明陈勇安明确表示或以其行为表示不退还购房定金的情况下要求陈勇安返还购房定金，于法于理无据，且郭培根在本案中申请查封了涉讼房屋，为陈勇安与新买家之间合同的履行造成障碍，由此导致的不利后果，亦应由其自行承担，故对郭培根要求陈勇安返还购房定金20万元的诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对郭培根的诉讼请求全部不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，于2017年4月25日作出一审判决：驳回郭培根的全部诉讼请求。案件受理费26120元、财产保全费2620元，均由郭培根负担。判后，郭培根不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案房屋买卖关系，由《房屋买卖合同》、《补充协议》、被上诉人于2016年3月26日作出的口头承诺三部分组成。根据《合同法》第十条的规定，口头承诺可以成为合同的组成部分。签署《房屋买卖合同》后双方因车位问题达成了《补充协议》，上诉人发现被上诉人的房屋被查封后又通过口头协议的方式变更了《补充协议》约定的定金退还条件。二、《补充协议》不具有解除合同的意思表示，一审法院认定错误。首先，《房屋买卖合同》是一份三方合同，并不能单凭上诉人与被上诉人的意思即可解除。其次，根据《补充协议》的内容可以看出，《补充协议》实质是为《房屋买卖合同》添加了附条件和附期限履行内容的补充文件，不是直接解除合同的协议。并且，该协议也明确注明了即使九十日后未寻到新买家则由双方协商或继续履行，显然双方真实意思表示并非以该协议解除合同，而是增加了合同内容。解除《房屋买卖合同》唯一的成就条件是双方或通过中介与新买家完成房屋过户手续及退还定金，否则将会导致退还定金内容排除在有违约责任条款保护之外。未完成房屋过户手续，即便与新买家签订合同，并不符合解除条件。退一万步，即使根据被上诉人的认识，认为其与新买家签订合同就是所谓的“买卖手续完成”，那么被上诉人也应当在签约时向上诉人退回20万定金。被上诉人在2016年4月25日与案外人彭健强签署合同后，并没有告知上诉人，也没有向上诉人退还20万定金，根据《合同法》第96条的规定，根本不能视为合同自动解除。再次，被上诉人其实并非仅与彭健强签约买卖房屋，根据上诉人事后了解，被上诉人在彭建强之后又分别与多个买家签约出售房屋并收取他人定金和房款，而且均隐瞒不告知上诉人。可见被上诉人存在明显的一房多卖情况。在此情况下，以哪一份买卖为准执行《补充协议》，是令人无所适从的客观事实，显属被上诉人故意导致解除条件不成就。三、根据上诉人提交的证据《现场谈话录音》，被上诉人在2016年3月26日承诺新买家定金由上诉人收取(即把退还定金时间提前至与新买家签约时)，显然已变更定金返还的条件。一审法院认为不足以证明变更事实，认定错误。首先，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第70条，上诉人提交的录音应作为证据予以采纳。其次，上诉人提交的录音证据，是连续的长达1小时多的对话，并在公开场合且有第三方中介在场协调的情况下录取的，从形式上看，该录音证据并没有侵犯被上诉人的隐私及没有存在违法取得的情况。再次，该录音证据内容清晰，其中，被上诉人在对话的59分25秒首次承诺新买家的定金由上诉人收取，后在59分50秒、1小时25秒、1小时10分38秒、1小时21分13秒多次明确新买家的定金由上诉人收取或直接转交给上诉人。在存在5次明确的意思表示下，一审法院认为录音不足以证明双方就变更定金返还条件作出明确约定，有失偏颇。最后，在合同法明确规定口头形式是可以具备法律效力的情况下，录音证据更应作为能证明口头承诺曾存在的事实依据，这样才能更符合社会的生活习惯及贯彻合同法的基本原则及精神。加上被上诉人在第三次庭审过程中，陈述确认存在口头约定的情况，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第74条结合上诉人提交的录音证据，足以证明口头约定变更了定金的返还条件。四、在《补充协议》已对《房屋买卖合同》履行进行变更，且通过被上诉人承诺定金退还条件下，被上诉人在向彭健强及其后多人签约出售房屋，并收取多人定金，甚至收取贰佰多万元房款的情况下，均拒绝向上诉人返还定金，显属恶意违约，被上诉人应承担返还定金的义务及承担相关违约责任。1.根据合同第一条第9点约定，被上诉人须在签订合同当天将房屋移交给上诉人，被上诉人一审中确认一直没有办理相关移交手续。2.《房屋买卖合同》签订后，因被上诉人无法如期办证导致上诉人无法购买车位，2016年3月20日双方经协商签署了补充协议，变更了合同的履行方式。2016年3月24日，上诉人发现被上诉人房屋在2016年3月11日被法院执行查封，不能确定涉案房屋是否能解封或何时能解封均，交易的核心要件出现了不能进行过户的巨大风险，导致了根本违约。同时，被上诉人隐瞒上诉人，先后与多人签约出售房屋、收取定金和房款，但从未向上诉人返还定金，也严重违反了《补充协议》的约定及其承诺。该房屋至今不能与新买家达成真实交易，被上诉人陆续出示向多人出售的文件来不断拖延《房屋买卖合同》的履行，在《房屋买卖合同》未解除的情况下，当属严重违约，应当承担违约责任。3.补充协议是由双方订立的，因此哪方、亦或委托的中介机构寻到新买家购买该房屋均应为双方共知，也只有在双方都知道的情况下，才能确定最终订金可以退还。而实际上，被上诉人隐瞒了与新买家(彭健强)签约及收取订金的事实，且在收到订金后也没有及时退还。上诉人对保障收回自己款项而进行的诉讼及保全行为，是合法的私力救济行为。如果被上诉人及时告知，按补充协议退回订金，上诉人也无需也无依据继续诉讼和保全，与彭健强的买卖亦可继续履行。一审法院认定上诉人的保全行为导致的不利后果由上诉人承担显失公平。该后果理应由被上诉人承担。被上诉人一审中称曾与多人签约买卖该房，也证实了其本无真实履行买卖意愿，也不排除被上诉人故意制造违约加重上诉人负担。因此，上诉人对不知情下被上诉人进行的买卖及其违约后果，不应承担责任。综上，郭培根请求二审法院：1.撤销一审判决；2.改判解除郭培根与陈勇安于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》；3.改判陈勇安向郭培根退还购房定金20万元并承担购房总额10％的违约金20万元；4.改判陈勇安承担郭培根已支付的中介费用15000元；5.本案所有诉讼费用由陈勇安承担。被上诉人陈勇安二审答辩称：不同意郭培根的上诉请求，同意一审判决。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：涉讼房屋因广州市越秀区人民法院执行查封，双方当事人曾就此进行协商，一审诉讼中上诉人提交现场谈话录音记录，并称经协商变更了定金退还的条件，上诉人可直接收取新买家的定金；被上诉人则称，因出现查封为了不使上诉人担心，被上诉人当时表示如果查封时间长，只要其收齐新买家的定金就立刻向上诉人退回定金，不认可定金退还条件的改变。所涉广州市越秀区人民法院的执行查封已于2016年6月22日予以解除。本院认为：依照2016年3月20日双方当事人签订的《补充协议》，可以看出双方当事人已将20万元定金的退还作为重点，当时均表示对同月8日所签《房屋买卖合同》停止履行，如90天内没有适合的新买家，双方继续协商又未能达成一致意见时，《房屋买卖合同》再需恢复履行。一审法院认定《补充协议》是双方当事人经协商一致后为《房屋买卖合同》约定了解除条件，即于补充协议签订之日起90天内找到新买家的话，《房屋买卖合同》解除；在被上诉人找到新买家的情况下，涉案《房屋买卖合同》已予解除，一审法院所作处理，并无不当。自《补充协议》的签订，双方当事人应该关注的是，如何通过新买家房屋买卖手续的完成，以实现20万元定金退还的目的。上诉人提起本案诉讼时尚在补充协议签订之日起90天内，上诉人以被上诉人对《房屋买卖合同》违约履行作为诉讼理由，有欠正当。在上诉人知悉涉讼房屋出现广州市越秀区人民法院的执行查封的情形下，如何处理20万元定金的退还是本案诉讼发生时需要解决的正当问题。不难发现，在涉讼房屋处于广州市越秀区人民法院的执行查封期间，新买家的房屋买卖手续不能完成，承担20万元定金的退还责任方在于被上诉人；其后广州市越秀区人民法院的执行查封已予解除，产生本案诉讼的障碍已得解决。但本案诉讼过程中，涉讼房屋因上诉人的财产保全申请而被查封，这对被上诉人与新买家房屋买卖手续的完成，又构成客观上的障碍。有鉴于此，一审法院在本案中对上诉人要求退还20万元定金的诉讼请求不予支持，该阶段性的处理并非没有依据，本院予以维持。面对现实情况，双方当事人须共同面对处理20万元定金的退还事宜，应当相互配合、及时通报包括找到、收取新买家定金在内的信息以善尽诚信，尽快协作完成定金的退还以清结双方权利义务关系，不宜擅自行为扩大损失，如有不当则应承担相应民事责任。需要指出的是，上诉人本案主张被上诉人于2016年3月26日承诺新买家定金由上诉人收取，即把退还定金时间提前至与新买家签约之时，已变更了定金返还的条件，但双方并未形成书面协议，一审法院审查上诉人提交的现场谈话录音，并不足以证明双方就变更定金返还的条件作出了明确的约定，故认定返还定金的条件应以书面补充协议约定为准，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26120元，由郭培根负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年十月二十四日书记员  马婷婷