福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初3820号原告：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城87-91号店面。法定代表人：许舟，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。被告：黄三妹，女，1975年5月20日出生，汉族，住福建省南安市。原告福建中节能泉城投资有限公司（以下简称中节能投资公司）诉被告黄三妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中节能投资公司的诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼，被告黄三妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中节能投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除中节能投资公司与黄三妹于2014年3月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402843）及《合同补充协议》并撤销该合同的备案及预告登记；2.黄三妹协助中节能投资公司办理撤销《商品房买卖合同》备案及预告登记手续及退税手续；3.黄三妹立即向中节能投资公司支付代垫的款项78537.87元；4.黄三妹向中节能投资公司支付违约金56598元；5.黄三妹向中节能投资公司支付代垫的办理退税的手续费43807.07元（其中：营业税28299.15元、城建税1980.94元、教育附加税848.97元、地方教育附加税565.98元、堤防建设费509.38元、印花税282.99元、土地增值税11319.66元）；6.中节能投资公司在扣除第3、4、5项款项后，退还黄三妹购房款387040.06元。事实和理由：黄三妹与中节能投资公司于2014年3月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201402843），约定黄三妹购买中节能投资公司开发的位于南安市商品房，商品房总价为565983元，买受人应当于2014年3月10日向出卖人支付首期购房款(含定金)计175943元，余款390000元由买受人向贷款银行申请银行按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。买受人应在合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续；如买受人未按《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋，买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，中节能投资公司依约为黄三妹办理了合同备案及预告登记手续，但黄三妹却未能按《个人购房担保借款合同》约定向银行归还贷款本息、罚息、复息、违约金等，导致中国农业银行股份有限公司南安支行向法院起诉要求中节能投资公司承担保证责任，有（2016）闽0583民初1751号判决书及（2016）0583执5716号执行通知书、报告财产令为证。中节能投资公司于2017年3月13日履行了保证责任代黄三妹向银行支付了贷款本金70593.8元、利息3989.24元、罚息1051.07元、复息214.78元、违约金135.98元，并垫付法院诉讼费1583元、执行费970元等款项共计78537.87元。中节能投资公司已经支付的税费43807.07元（其中：营业税28299.15元、城建税1980.94元、教育附加税848.97元、地方教育附加税565.98元、堤防建设费509.38元、印花税282.99元、土地增值税11319.66元）。黄三妹至今未将上述款项返还给中节能投资公司。根据双方签订的合同约定，中节能投资公司有权解除合同，黄三妹应当承担违约责任。黄三妹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄三妹未到庭，未对中节能投资公司提供的证据进行质证。对中节能投资公司提供的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同》一份，《销售不动产统一发票》三张，《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》一份，《房屋预告登记证明书》复印件一份，本院（2016）闽0583民初1751号民事判决书一份，本院（2016）闽0583执5716号执行通知书、报告财产令一份，中国农业银行南安市支行出具的《关于福建中节能泉城投资有限公司履行保证责任的证明》一份，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且上述证据能够相互印证，并与本院核实的情况一致，故予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中节能投资公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司。位于南安市彭美社区中节能·美景家园系中节能投资公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2014年3月11日，中节能投资公司与黄三妹签订合同编号为201402843的《商品房买卖合同》一份，该合同约定，黄三妹向中节能投资公司购买址在南安市，建筑面积共91.17平方米，单价为每平方米6208元，总金额为565983元，买受人选择银行按揭付款，具体详见附件六合同补充协议等内容。同日，双方又签订附件六：《合同补充协议》一份，约定银行按揭付款方式及期限，买受人于2014年3月10日向出卖人支付首期购房款（含定金）计175983元，余款39万元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续……如买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》，并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款10%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人等内容。本案商品房于合同签订当日办理了备案及预告登记。2014年5月22日，黄三妹办理了预购商品房预告登记。黄三妹依合同约定支付中节能投资公司首期款175983元。之后，黄三妹又支付了购房款307000元，余款83000万元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理银行按揭贷款支付，并由中节能投资公司提供阶段性连带责任保证。银行贷款发放后，黄三妹未能按合同约定按月按时还本付息，至2016年3月3日尚欠银行贷款本金70593.8元及其利息、罚息、复利。为此，中国农业银行股份有限公司南安市支行将黄三妹、中节能投资公司诉至本院。本院以(2016)闽0583民初1751号民事判决书，判决黄三妹偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金70593.8元及利息、罚息、复利，中国农业银行股份有限公司南安市支行有权从址在南安市溪美办事处北山片区产的折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿；中节能投资公司对上述借款本息承担连带清偿责任，中节能投资公司承担连带清偿责任后，有权向黄三妹追偿。上述判决生效后，黄三妹、中节能投资公司均没有按照判决履行义务。中国农业银行股份有限公司南安市支行向本院申请强制执行，本院向中节能投资公司发出《执行通知书、报告财产令》，要求其履行上述判决确定的义务，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，缴纳案件受理费1583元及执行费970元。之后，中节能投资公司向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金70593.80元、利息3989.24元、罚息1051.07元、复息214.78元、违约金135.98元，并支付案件受理费1583元、执行费970元。本案讼争商品房曾因其他案件被本院查封。中节能投资公司于2017年5月11日提起本案诉讼，因黄三妹下落不明，本院送达应诉材料未果，后以公告方式送达应诉材料。本案商品房未交付黄三妹使用，也未办理不动产权证。本院认为，中节能投资公司与黄三妹签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄三妹支付中节能投资公司购房款482983元，余款83000元向中国农业银行股份有限公司南安市支行办理按揭贷款支付，并由中节能投资公司提供阶段性保证。因黄三妹未能按合同约定按月按时还本付息，经本院判决及强制执行，中节能投资公司向中国农业银行股份有限公司南安市支行偿还贷款本金70593.80元、利息3989.24元、罚息1051.07元、复息214.78元、违约金135.98元，并支付案件受理费1583元、执行费970元。中节能投资公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》中关于买受人逾期归还按揭贷款本息，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》，并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现中节能投资公司请求判令解除其与黄三妹于2014年3月11日签订的《商品房买卖合同》，合理合法，应予支持。因本案《商品房买卖合同》已办理备案及预告登记手续，而合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故中节能投资公司请求黄三妹协助办理撤销合同备案及预告登记手续，合理合法，应予支持。但其请求协助办理退税手续，因涉及到税务机关的行政管理，故本案现不宜处理。在中国农业银行股份有限公司南安市支行提起的诉讼中，本院判决黄三妹偿还借款本金70593.8元及利息、罚息、复利，并由中节能投资公司承担连带清偿责任，中节能投资公司承担连带清偿责任后，有权向黄三妹追偿，因此，中节能投资公司代垫的这部分款项已经法院作出判决，并已发生法律效力，现中节能投资公司再请求支付该款项，已属重复诉讼，应予以驳回。中节能投资公司请求黄三妹支付案件受理费1583元，符合双方合同的约定，予以支持，但其请求支付的违约金135.98元及执行费970元，系因其未能及时履行生效判决确定的义务而增加的支出，应由其自行承担。依照《合同补充协议》的约定，购房合同解除后，黄三妹应按总房款10%的标准向中节能投资公司支付违约金，因此中节能投资公司请求黄三妹支付违约金56598元，符合双方合同的约定，予以支持。中节能投资公司又请求黄三妹支付其代垫的办理退税的手续费43807.07元，但没有提供相应的证据证明，不予采纳。虽然中节能投资公司自愿退还黄三妹房款387040.06元，但该数额与实际应退还数额不符，且黄三妹未在本案诉讼中提出反诉，根据不诉不理的诉讼原则，本院不宜对中节能投资公司应退还黄三妹的款项直接作出判决。黄三妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，本院对中节能投资公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建中节能泉城投资有限公司与黄三妹于2014年3月11日签订的合同编号为201402843的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》；二、黄三妹应于本判决生效后立即配合福建中节能泉城投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续；三、黄三妹应于本判决生效后十日内支付福建中节能泉城投资有限公司已支出的案件受理费1583元；四、黄三妹应于本判决生效后十日内支付福建中节能泉城投资有限公司违约金56598元；五、驳回福建中节能泉城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，由黄三妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  高燕玲代理审判员  倪丽端人民陪审员  郑全定二〇一七年十月二十八日书 记 员  杨玲娥速 录 员  黄晓玲附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。