黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑12民终1039号上诉人（原审原告）：刘存生，男，1958年2月22日出生，汉族，无职业，住讷河市。上诉人（原审原告）：宣长富，男，1963年11月8日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市松北区。上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1984年10月22日出生，汉族，无职业，住安达市。上诉人（原审原告）：王国民，男，1970年2月22日出生，汉族，无职业，住安达市。委托诉讼代理人：刘宝霞，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安达市精品大世界。法定代表人：潘杰，职务经理。委托诉讼代理人：刘跃鑫，男，1981年7月10日出生，汉族，安达市房产管理处科员，住大庆市。被上诉人（原审被告）：宋树田，男，1948年11月10日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：于桂霞，黑龙江佑民律师事务所律师。上诉人刘存生、宣长富、ＸＸ、王国民因与被上诉人宋树田、安达市精品大世界确认合同无效纠纷一案，不服安达市人民法院（2017）黑1281民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘存生、宣长富、ＸＸ、王国民委托诉讼代理人刘宝霞、被上诉人宋树田委托诉讼代理人于桂霞、被上诉人安达市精品大世界委托诉讼代理人刘跃鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘存生、宣长富、ＸＸ、王国民上诉请求：1.撤销黑龙江省安达市人民法院(2017)黑1281民初291号民事判决；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院对上诉人提供的证据不审查认定，程序违法。首先，原审法院对于本案被上诉人房屋所附着的土地使用权为上诉人享有这一重要客观事实，故意回避不予以认定。根据上诉人提交的土地使用权出让批复和土地使用证，证明本案二被上诉人签订的协议为无效合同。被上诉人房屋占用范围内的土地使用权为上诉人所享有，并通过出让方式取得。被上诉人取得房屋产权证照时，房屋所附着的土地使用权为划拨，并且被上诉人至今没有取得土地使用权。其次，上诉人提供被上诉人精品大世界的工商档案、拍卖公告、涉案房屋的建设档案、房屋测绘鉴定报告等证据，从证据形式上看均为行政机关的档案。针对同一事实，行政机关的档案证明力大于其他书证，原审法院对上述证据不予确认没有事实根据和法律依据。上诉人在诉讼过程中增加诉讼请求，要求将登记在原审被告名下的房屋确认为原告所有的诉讼请求，符合法律规定。上诉人具有诉讼主体资格。二被上诉人签订的《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》为无效合同。安达精品大世界出售给被上诉人涉案房屋时土地使用权为划拨取得，而且出售房屋时涉案房屋没有权属证明。没有经过安达市人民政府批准，违反法律效力性强制性规定。安达市精品大世界从未取得过房屋权属证书，属于《房地产管理法》规定禁止出售的情形，双方所签订的合同违反法律强制性规定。安达市精品大世界不是物权所有人，为租赁人。涉案房屋初始登记时间为2003年8月27日，所有权人为安达资本投资运营有限责任公司，精品大世界从未取得涉案房屋的所有权证，通过工商局存档的资信证明体现为租赁，此建筑物在出售给被上诉人时没有权属证明，根据上述规定转让涉案房屋违反法律强制性规定，因此转让行为无效。签订涉案合同时涉案房屋属于国有资产，出售时没有经过法定程序，该行为无效。原审法院以二被上诉人签订的《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》已经实际履行完毕为由，确认合同有效，没有法律依据，合同是否实际履行不是确认合同效力的依据。本案中二被上诉人签订的《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》约定出售的为使用权，根据《物权法》规定，使用权是不能单独出售的。根据双方合同约定出售使用权的期限为20年，并明确约定购买方使用权到期后，应当及时向甲方（精品大世界）交回房屋使用权。由此可见安达精品大世界享有的是“用益物权”，其不是房屋的所有权人。现此房屋已经出售，安达精品大世界行使用益物权时侵犯了所有权人即原所有权人安达投资公司和现所有权人上诉人刘存生等四所有权人的合法权益。《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》出售使用权20年，并不涉及所有权出售，上诉人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，根据上诉人的权属证明证实，上诉人对涉案房屋享有物权，依法应当确认上诉人对涉案房屋享有所有权。二被上诉人签订的合同造成了国有资产流失，国有划拨土地没有依法履行出让手续，损害了国家利益，侵犯了上诉人土地使用权，故本案二被上诉人签订的合同无效。被上诉人安达市精品大世界、宋树田辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。刘存生、宣长富、ＸＸ、王国民向一审法院起诉请求：1.确认二被告签订的《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》为无效合同；2.由二被告承担诉讼费。一审法院认定事实：1999年6月30日，被告宋树田与被告安达市精品大世界签订《安达市精品大世界室外精品屋使用权出售协议书》,该协议双方约定“一次性出售精品屋终身使用权”。被告宋树田按合同约定交付购房款…元。双方于1999年8月20日到房屋登记机关办理了房屋所有权登记，被告宋树田取得房屋所有权证书，证号为XXXXXXX。现该房屋由被告宋树田使用至今。2009年9月17日，刘存生等四原告通过竞价拍卖方式共同购买了安达市资本投资运营有限责任公司位于安达市安虹街11委房屋两处，并与拍卖方签订了房地产买卖契约。上述房屋原产别为国有资产，用途为营业；建筑面积分别为1000平方米、3700平方米，产权证号分别为0XXXX、0XXXX号。2010年1月13日原告方交付了购房款以及土地出让金，依法办理了房屋所有权变更登记，变更后产权证号分别为0XXXX号、0XXXX号以及《土地使用权证》。一审法院认为，本案的第一个争议焦点是：刘存生等四原告是否具有诉讼主体资格。四原告购买的房屋与涉案房屋相邻，其与本案有直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，四原告具有诉讼主体资格。本案的第二个争议焦点是：刘存生等四原告起诉是否超过法定的诉讼时效。确认合同无效请求权，其性质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的法律规定，故二被告辩称原告起诉超过法定诉讼时效期间的反驳主张，本院不予支持。本案的第三个争议焦点是：二被告之间签订的《安达市精品大世界室外精品屋的使用权出售协议书》是否无效。因被告安达市精品大世界与被告宋树田签订的该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议已经全部实际履行完毕，不存在无效合同的法定情形。故原告主张《安达市精品大世界室外精品屋的使用权出售协议书》无效，没有事实和法律依据，依法不予支持。依照1999年10月1日前实施的《中华人民共和国经济合同法》第五条、第七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第一条规定，判决：驳回原告刘存生、ＸＸ、宣长富、王国民的诉讼请求。案件受理费475,00元，由原告刘存生、ＸＸ、宣长富、王国民负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，无论被上诉人安达市精品大世界对案涉房屋是否享有所有权或处分权，依照上述司法解释的规定，上诉人主张二被上诉人之间签订的协议无效，均缺乏法律依据，本院不予支持。二被上诉人之间签订的《安达市精品大世界室外精品屋的使用权出售协议书》已经实际履行完毕，宋树田已经实际占有并使用案涉精品屋，如上诉人认为案涉精品屋应归其所有，可另行诉讼主张权利。综上所述，刘存生、ＸＸ、宣长富、王国民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475.00元，由上诉人刘存生、ＸＸ、宣长富、王国民负担。本判决为终审判决。审判长 赵 明审判员 姜再民审判员 杨晓涵二〇一七年十月十二日书记员 王春宇