昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0122民初361号原告李世兴，男，汉族，1972年3月8日出生，住昆明市晋宁区。委托代理人何云辉，云南民族法律事务所律师，特别授权代理。被告吴云亮，男，汉族，1980年8月20日出生，住昆明市晋宁区。被告赵文革，男，汉族，1968年2月29日出生，住昆明市晋宁区。被告李红云，男，汉族，1982年2��19日出生，住昆明市晋宁区。被告柳琼，女，汉族，1983年3月9日出生，住昆明市晋宁区。第三人中国农业银行股份有限公司晋宁县支行。住所：昆明市晋宁区昆阳街道办事处昆阳街**号。法定代表人胡建雄，系该行行长。委托代理人李红星、姚文江，系该行员工，特别授权代理。原告李世兴诉被告吴云亮、赵文革、李红云、柳琼、第三人中国农业银行股份有限公司晋宁县支行（以下简称晋宁支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法由审判员张锐华、人民陪审员杨美娥、唐跃琼组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭审理了本案。原告李世兴及委托代理人何云辉、第三人晋宁支行的委托代理人李红星、姚文江到庭参加诉讼，被告吴云亮、赵文革、李红云、柳琼经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李世兴诉称，原告李世兴与被告吴云亮于2015年1月17日签订了《房屋买卖协议》，协议内容约定为：吴云亮将晋宁县永乐大街荣合金岸16栋2单元901室商品房（含102车位和一间地下储物室）卖给原告，价格为546800元。原告于2015年1月17日向被告吴云亮支付购房款520000元，吴云亮交房给原告，并于2015年2月1日前完成房屋过户手续，余款26800元，在完成房屋过户手续后一次付给吴云亮。被告吴云亮自从2015年1月17日收款后，到2015年2月1日不来办理房屋过户手续。在此期间，原告李世兴多次找到他，要求履行合同义务，他都推脱说过几天来办理。在2015年10月18日，他向原告承诺10月31日前办理过户，如不按时办理过户，愿意返还原告全部购房款520000元及支付违约金300000元。但到现在他仍不能和原告办理房屋产权过户手续。现原告得知，上述房屋被告在第三人处办理抵押贷款。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款协议后，被告交付房屋即购房合同成立，被告方应当在约定的时限内办理房屋所有权变更手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、由原告李世兴向第三人晋宁支行清偿涉案房屋尚欠借款本金及相应的银行利息（以银行金额为准）；二、在原告李世兴履行上述第一项全部费用的十日内，由第三人晋宁支行协助原告李世兴办理涉案房屋的抵押登记注销手续；三、在涉案房屋抵押登记注销手续办理完毕十日后，判决房屋归原告李世兴所有；四、四被告承担违约责任，支付原告违约金204000元；五、被告承担本案诉讼费用。被告吴云亮、赵文革、李红云、柳琼未到庭发表答辩意见。第三人晋宁支行述称，李红云、柳琼夫妇于2010年7月26向我行贷款250000元，2012年1月18日，李红云在房管所办理了抵押登记，现二人共欠我行借款本金227352.34元，我们的意见是原告的诉讼请求请法院依法处理，但因李红云、柳琼拖欠我行借款所产生的如下费用：诉讼费2449.5元、保全费1675元、执行费3561.7元、律师费9047元，希望在本案中一并处理。原告李世兴为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、房屋买卖合同一份，欲证明原告与被告约定购房事宜；二、房屋买卖补充合同一份，欲证明原告与被告再次明确双方权利义务，并增加保证人赵文革；三、银行取款业务回单一份，欲证明原告向农村信用社支取购房款520000元整；四、收条一份，欲证明被告确认收到购房款；五、承诺书一份，欲证明被告违约，承诺按时将此房屋过户给原告，并承担违约责任；六、水费、电费、物管费、数字电视缴纳费收据各一份，欲证明原告在被告交房后，已实际入住，并得知此房屋不为被告吴云亮所有，所有权人为李红云、柳琼二人共有；七、房屋所有权证复印件一份，欲证明原告得知此房屋在第三人处办理房屋抵押；八、商品房购���合同一份，欲证明原告得知此房屋不为吴云亮所有，购房人为李红云、柳琼二人；九、国有土地使用证复印件一份，欲证明原告得知此房屋不为吴云亮所有，所有权人为李红云、柳琼二人共有；十、被告吴云亮的身份证复印件一份，欲证明被告吴云亮的基本信息；十一、录音记录一份，欲证明被告向原告说明房屋购买时的详细事宜。被告吴云亮、赵文革、李红云、柳琼未到庭发表质证意见。经质证，第三人晋宁支行对证据一、二不认可，认为因没有李红云、柳琼二人签字，吴云亮无权处置该房屋，协议是无效的；对证据三、四的真实性、合法性无异议，对关联性不认可；对证据五的三��不认可；对证据六的真实性无异议、对合法性、关联性不认可；对证据七、八、九的三性无异议；对证据十、十一的三性不认可。本院认为，原告李世兴提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十因其内容形式符合证据的构成要件，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性，均予以采信；本院对证据十一的真实性予以采信。被告吴云亮、赵文革、李红云、柳琼未向本院提交证据。第三人晋宁支行为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：一、借款凭证、借款合同、欠款证明复印件各一份，欲证明李红云、柳琼二人在农行的借款事实；二、房产证、他项权证复印件各一份，欲证明房屋的实际使用人及农行对房屋的他项权利；三、银行还款流水四份，欲证明李红云与农行的债务关系；四、起诉状、立案通知、（2016）云0122民初1849号民事裁定书、（2016）云0122民初1849号民事调解书、强制执行申请书、（2016）云0122执1088号之一执行裁定书复印件各一份，欲证明农行对李红云逾期贷款进行的诉讼追偿行为、法院对农行与李红云贷款纠纷的认定、涉及的借款本金、各类利息、实现债权的各项费用等。经质证，原告李世兴对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性不认可；对证据二的三性无异议；对证据三、四的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。本院认为，第三人晋宁支行提交的上述���据因其内容形式符合证据的构成要件，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性，均予以采信。经审理查明，被告李红云与柳琼系夫妻关系。2015年1月17日，原告李世兴与被告吴云亮签订《房屋买卖协议》,约定原告李世兴向被告吴云亮购买位于晋宁县永乐大街荣合金岸X栋X单元XX号房屋，房款价格为546800元。当天原告李世兴向被告吴云亮支付购房首付款520000元，吴云亮出具收条。2015年12月2日，双方签订《房屋买卖补充合同》，约定购房总价由546800元变更为520000元，李世兴不再向吴云亮支付任何费用，吴云亮承诺的延期过户违约金100000元，由吴云亮于2016年2月1日前支付给李世兴，吴云亮承诺在2016年1月31日前，还清银行贷款，协助李世兴办理完过户手续，如吴云亮不按上述规定办理过户手续，需承担购房总价20%的违约责任等。另查明，晋宁县房权证2012字第XXX**号房产证载明晋宁县永乐大街荣合金岸小区16幢XXX号房屋所有权人为李红云，柳琼为共有人。2010年7月26日，李红云、柳琼与晋宁支行签订个人购（建）房担保借款合同，李红云、柳琼用其所有的位于晋宁县永乐大街荣合金岸小区16幢2-901号房屋作担保，向晋宁支行借款250000元，还款方式为分期还款。2012年1月18日，被告李红云将该抵押房屋在晋宁县房地产管理所办理了抵押登记手续（房屋他项权证号为晋宁县房他证2012字第XXXX**号）。截止庭审结束，被告李红云尚欠晋宁支行贷款本金227352.34元及相应利息。第三人晋宁支行为催要李红云、柳琼拖欠的借款，产生诉讼费2449.5元、保全费1675元、执行费3561.7元、律师费9047元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，��当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、本案中原告与被告吴云亮签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充合同》是否成立并生效？二、原告要求直接向第三人支付贷款本金及利息的主张应否支持？三、原告要求判决房屋归自己所有是否成立？四、原告要求被告支付违约金204000元的主张应否支持？针对本案的第一个争议焦点：本案中原告与被告吴云亮签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充合同》是否成立并生效？本案中，原告与被告吴云亮于2015年1月17日签订的《房屋买卖协议》及2015年12月2日签订的《房屋买卖补充合同》，内容形式符合房屋买卖合同的构成要件，有双方当事人签字，权利义务约定明确，不存在法律规定合同无效或可撤销的情形���上述合同在双方签订时即成立并发生法律效力，双方是否办理过户登记手续不影响买卖合同成立且生效。针对本案的第二个争议焦点：原告要求直接向第三人支付贷款本金及利息的主张应否支持？对于原告提出直接向第三人支付贷款本金及利息，并由第三人取消抵押登记的请求，意在行使消除买受房屋的抵押权，为取得房屋产权消除障碍。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，上述法律规定赋予了受让人代为清偿消灭抵押的权利，是从维护交易稳定保护善意买受方的角度考虑的，在抵押人、抵押权人、受让人之间实现利益平衡。根据上述规定，���使转让抵押物时未经抵押权人同意，只要买受人愿意清偿债务消除抵押权的，抵押权人的权益未受到实际侵害，转让行为就应受到法律保护。本案中，原告作为买受人明确要求直接向第三人清偿债务，第三人晋宁农行同意由原告李世兴偿还借款本金及利息，注销他项权利证书。现原告难以独立完成代为清偿债务，法院应根据相关法律法规直接裁判。故对原告要求直接向第三人偿还房屋抵押贷款及利息，由第三人取消抵押登记的请求，本院依法应予支持。庭审中，原告愿意向第三人支付第三人为催要李红云、柳琼拖欠的借款而产生的诉讼费2449.5元、保全费1675元、执行费3561.7元、律师费9047元，这是当事人对自己民事实体权利的自由处分，本院予以准许。针对本案的第三个争议焦点：本案原告要求判决房屋归自己所有是否成立？根据原告与被告吴云亮签订的《房屋买卖补充合同》第二条约定:“甲方吴云亮承诺在2016年1月31日前，还清银行贷款，协助乙方办理完过户手续。”本案办理过户手续的条件是被告吴云亮还清该套房屋的所有贷款，且双方对于办理过户手续的时间，也有明确的约定，本案中，原告李世兴同意直接向第三人清偿债务消除抵押权，被告李红云就能够取得房产证原件，也就能够将完全产权的房屋过户给李世兴，使李世兴取得该房屋的所有权。但由于被告李红云现下落不明，无法到场办理相关房屋过户手续，因此，在原告李世兴已经履行完买卖合同义务后，实现合同目的，取得房屋所有权的主张，符合相关法律规定，本院予以支持。针对本案的第四个争议焦点：原告要求被告支付违���金204000元的主张应否支持？根据原告与被告吴云亮签订的《房屋买卖补充合同》第一、二、五条约定:“吴云亮承诺的延期过户违约金10万元，该款由甲方吴云亮于2016年2月1日前支付给乙方。甲方吴云亮承诺在2016年1月31日前，还清银行贷款，协助乙方办理完过户手续。如甲方吴云亮不按上述规定办理过户手续，需承担购房总价20%的违约责任。保证人保证甲方履行合同义务，如甲方不履行合同义务，保证人与甲方共同承担违约责任。”故对原告要求被告吴云亮支付违约金204000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赵文革支付违约金204000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期��满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”因原告未在保证期间内要求被告赵文革承担保证责任，故本院不予支持。对原告要求被告李红云、柳琼支付违约金204000元的诉讼请求，因原告未提交确实充分的证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由原告李世兴于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司晋宁县支行清偿涉案房屋尚欠的贷款本金227352.34元及相应利息；二、由原告李世兴于本判决生效之日起十日内支付第三人中国农业银行股份有限公司晋宁县支行人民币16733.2元；三、在原告李世兴履行上述第一、二项全部费用的十日内，由第三人中国农业银行股份有限公司晋宁县支行协助原告李世兴办理涉案房屋的抵押登记注销手续；四、在涉案房屋抵押登记注销手续办毕十日后，位于晋宁区永乐大街荣合金岸小区16幢2-901号房屋的所有权归原告李世兴所有；五、由被告吴云亮于本判决生效之日起十日内支付原告李世兴违约金204000元。六、驳回原告李世兴的其他诉讼请求。案件受理费4360元，由被告吴云亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张锐华人民陪审员  杨美娥人民陪审员  唐跃琼二〇一七年十月三十日书 记 员  蒋冬月