广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6943号原告：陈文君，女，1987年9月13日出生，汉族，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：诸智武，系国浩律师(广州)事务所律师。被告：陈接蛟，男，1927年12月15日出生，汉族，现住广州市海珠区。委托诉讼代理人：项克胜，系广东明盛律师事务所律师。第三人：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东1号，统一社会信用代码证：914401135523764957法定代表人：李守毅原告陈文君与被告陈接蛟房、第三人广州中祈房地产中介服务有限公司屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文君的委托诉讼代理人诸智武、被告陈接蛟的委托诉讼代理人项克胜到庭参加诉讼，第三人广州中祈房地产中介服务有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文君向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告返还定金50000元、支付违约金198000元以及赔偿经济损失197200元，包括原告需向经纪方支付的中介咨询服务费29700元，按揭费用l500，为实现债权支付的律师费20000元、保全担保费用1000元，房屋上涨差价145000元；上述暂合计为445200元。诉讼中，陈文君以按揭费用1500元未实际支付，申请撤回该项请求。上述请求变更为443700元。2.本案诉讼费用（受理费、保全费等）由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告与被告及（经纪方）广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司签署编号为00007469号《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告个人所有的位于广州市番禺区钟村镇祈福新村晓峰园3座9楼01室的房屋，物业成交价为1980000元。合同签订当日，原告依约向被告支付定金50000元；合同约定被告应当在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助本人申请银行按揭。合同签订后、在办理银行按揭贷款手续过程中，原告发现标的房产并非被告个人单独所有，而是属于被告与被告配偶共同所有。后据被告方称，其配偶已过世，未留有遗嘱。根据我国《继承法》规定，标的房产中属于被告配偶的财产份额应依法由被告配偶的合法继承人进行法定继承。综上，被告对标的房产并不享有完整的产权及/或处分权，无权以个人名义出售及转移该房产。经多次沟通交涉，被告已明确无法自行办妥及取得标的房产完整的产权或处分权，也已无法在合同约定时限内提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料并协助原告申请银行按揭。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，以及《房屋买卖合同》第三条、第十二条、第十四条等相关之约定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。陈接蛟辩称，1、本案是原告的恶意违约，因为本涉案房产原告占全额有权处分，原告的解约通知没有送达到被告；2、本案涉房产的权属问题，这房产产权无法律瑕疵，被告是有权处理的，后来被告的妻子去世了，也没有发生继承纠纷，所有继承人都同意该合同继续履行，请求驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年7月10日，陈文君作为买方与陈接蛟作为卖方及广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司作为经纪方签署编号为00007469号《房屋买卖合同》，合同约定:卖方持有该物业之权属证明【房产证号】：c5115057，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整、否则卖方承担由此而引发的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币：壹佰玖拾捌万元整（1980000元）。该成交价不因房管局测绘面积及的变动而变动，如该物业已安装管道煤气有限电视等设施，则成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视出装费、收楼费等相关费用；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看该物业，故对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予以认可；卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成，并且买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务费，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费。卖方于合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询服务费详见《服务收费确认书》（NO.0017430）；买方于合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询服务费详见《服务费确认书》（NO.0017431）。买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经济方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止。如买卖双方与经济方另行约定中介代理费的期限或条件的，则按另行约定执行，但买卖双方存在违反本合同的情形或自行解除本合约的，相应的中介代理费须立即支付；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。每逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方案本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；本合同生效后的1日内，买卖双方应配合到相关部门签署（含纸质签署或网签）《广州市房地产买卖合同》/《广州市存量房买卖合同》（以实际签署合同名称为准，下称“该合同”），如任何一方拒绝签署，均应按本合同的约定承担相应法律从责任。本合同与该合同具有同等法律效力，如本合同内容与该合同内容不一致时，以本合同约定为准；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；双方约定如下内容：定金为人民币壹拾万元整（100000）签合同当天支付人民币伍万元整（50000），出银行同意贷款书当天再支付人民币伍万元整（50000）；买卖双方对本合同的条款内容均已知悉，而并无异议等。合同签订当日，陈文君出具《服务收费确认书》给广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司，确认同意向经纪方支付中介代理费及咨询服务费29700元。合同签订当日，陈文君依约向陈接蛟支付定金50000元。2017年7月20日，陈文君作为买方与陈接蛟作为卖方及广州市恒益资产管理作为经纪方签署《广州市存量房买卖合同》，并进行办理银行按揭贷款，在办理过程中，中国农业银行要求陈文君提供卖方丧偶，无丧偶资料及继承权、遗嘱等资料，由于陈接蛟未能提交上述材料，未能办理银行按揭贷款。2017年8月16日陈文君向陈接蛟寄出“通知书”，称经多次沟通交涉，陈接蛟已明确无法自行办妥及取得标的房产完整的产权或处分权，也没法在合同约定时限内提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料并协助申请银行按揭。要求陈接蛟按合同约定支付经济损失445200元。2017年8月17日陈文君向本院提起诉讼。本案受理后，本院依陈文君的申请，于2017年8月22日对陈接蛟所有的位于广州市番禺区钟村镇祈福新村晓峰园3座9楼01室房屋一套价值445200元的部分进行了查封。财产保全申请费2746元。另查，2017年8月17日，陈文君因向法院申请财产保全，为提供担保向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付保费1000元。2017年8月25日，陈文君向国浩律师(广州)事务所支付律师费20000元。2017年8月28日，陈文君向广州中祈房地产中介服务有限公司亚运城分公司支付中介服务费14850元。陈接蛟与何笑珍是夫妻关系，生育三个儿子和一个女儿。何笑珍于2014年7月27日死亡。涉案房屋位于广州市番禺区钟村镇祈福新村晓峰园3座9楼01室，产权人是陈接蛟，涉案房屋是陈接蛟与何笑珍夫妻共同财产。何笑珍死亡后，法定继承人未有对何笑珍的遗产进行处理。广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司是有限责任公司分公司，负责人是李守毅，是广州中祈房地产中介服务有限公司的分公司。陈文君为证明自己的主张向本院提交以下证据:证据1《房屋买卖合同》和证据2《房地产权证》，证明:（1）原被告双方建立了房屋买卖合同法律关系；（2）被告已书面确认其个人持有物业的完整产权以及保证对物业享有完整处分权；（3）因被告原因未能将物业出售，被告所应承担的违约赔偿责任；证据3《收款收据》，证明原告已依约向被告支付定金人民币伍万元整；证据4《服务收费确认书》，证明原告需向经纪方支付购房中介费合计人民币29700元；证据5《收款收据》，证明原告已经支付中介费人民币14850元；证据6《广州存量房买卖合同》原件一份，证明买卖双方办理了网签手续；证据7《公积金贷款担保申请审批（短信）》，证明原告依约及时办理按揭贷款担保；证据8《通知书》，证明为维护自身合法权益，原告向被告发出书面《通知书》；证据9《快递单》，证明通知书已通过快递分别向被告的住所地和居住地发出；证据10《中国农业银行信贷管理系统》贷款申请信息，证明中国农业银行已经受理原告贷款申请；证据11《中国农业银行信贷管理系统回退单》，证明办理银行贷款过程中，被告方需要提供继承公证文件，原告发现被告对物业不享有完整产权及/或处分权；且被告在合同约定期限内任务法提供齐全按揭所需资料；证据12《诉讼保全费发票》，证明原告因标的房产买卖纠纷所产生的维权费用（诉讼保全费）；证据13《律师费发票》，证明原告因房产买卖纠纷所产生的维权费用（律师费）；证据14《中介服务费发票》，证明原告因标的房产买卖纠纷所产生的中介服务费（地产中介）；证据15《标的房产现值计算依据》，证明涉案房产的产值已经大于等于212.5万元；证据16《快递单》，证明通知书已通过快递分别向被告的住所地和居住地发出。陈接蛟向本院提交以下证据:证据1《配偶户口注销证明》、证据2《配偶死亡证明》、证据3《户籍证明（亲属关系）》。本院认为，陈文君与陈接蛟、广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈文君根据合同约定于合同签订当天支付了定金5万元给陈接蛟。2017年7月20日，双方按约定签署《广州市存量房买卖合同》，在办理银行按揭贷款过程中，银行要求陈文君提供卖方丧偶，无丧偶资料及继承权、遗嘱等资料，因涉案房屋是陈接蛟与何笑珍的夫妻共同财产，何笑珍死亡后，法定继承人未对何笑珍的遗产进行处理。至庭审辩论结束，陈接蛟仍未能提交办理银行按揭贷款所需材料，致陈文君不能办理银行按揭贷款，合同约定的付款方式是银行按揭付款，现由于陈接蛟的原因不能办理银行按揭，无法履行《房屋买卖合同》，陈接蛟的行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第十二条第二款约定:卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。双方对涉案房屋约定的总房价为1980000元，则违约金为198000元。陈文君要求陈接蛟支付违约金198000元和返还定金50000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第十二条第五款约定，违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用(包括但不限于:诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等)等。因此，陈文君请求陈接蛟支付本案律师费2000元、诉讼保函1000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。陈文君请求陈接蛟支付房屋上涨差价145000元，提供《标的房产现值计算依据》，陈接蛟不予确认。经本院释明，房屋上涨差价应提交有资质的评估机构的评估鉴定，陈接蛟明确表示不需要申请评估。陈接蛟提交的证据不能证明房屋上涨差价为145000元，该主张本院不予支持。陈文君请求陈接蛟支付中介咨询服务费29700元，提交了《服务收费确认书》和广州中祈房地产中介服务有限公司亚运城分公司中介服务费14850元发票，《服务收费确认书》只证明陈文君与经纪方约定中介咨询服务费29700元，未能证明已经支付该费用，广州中祈房地产中介服务有限公司亚运城分公司中介服务费发票不能证明是支付涉案房屋的中介服务费。因陈文君未实际支付，该损失尚未发生，该主张本院不予支持。陈文君申请撤回按揭费用1500元的请求，符合法律规定，本院准许。广州中祈房地产中介服务有限公司经本院合法传唤，逾期无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告陈接蛟应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金198000元给原告陈文君。二、被告陈接蛟应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还50000元定金、支付律师费20000元、诉讼保函费1000元给原告陈文君。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3989元，由原告陈文君负担1596元，由被告陈接蛟负担2393元，申请费2746元，由原告陈文君负担1098元，由被告陈接蛟负担1648元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张继辉二〇一七年十月三十一日书记员  周 楠