广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终16577号上诉人（原审被告）：广州市私享家酒店管理有限公司，住广州市天河区华强路3号富力盈力大厦南塔105房。法定代表人：袁金榮，职务为总经理。委托诉讼代理人：刘雨琴，该公司员工。上诉人（原审被告）：广州柏秀物业管理有限公司，住广州市番禺区沙头街丽骏路22号17层（1701-1711）、18层（1801-1811）。法定代表人：张良，职务为总经理。委托诉讼代理人：周婷婷，该公司员工。上诉人（原审被告）：张晚华，男，1973年5月29日出生，住湖南省茶陵县。被上诉人(原审原告)：马庆彪，男，1970年5月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秀敏，广东海际明律师事务所实习人员。上诉人广州市私享家酒店管理有限公司（以下简称“私享家公司”）、广州柏秀物业管理有限公司（以下简称“柏秀公司”）、张晚华因与被上诉人马庆彪租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。私享家公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判；2.马庆彪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定私享家公司应支付租金的起止时间为2016年3月1日至2016年6月1日错误。依据案涉《房屋租赁合同》第三条第3款、第四条第5款的约定及《交接书》对起租日的约定，租赁合同签订且私享家公司为马庆彪办理装修及配置家私家电后，多次通知马庆彪验收，马庆彪拒不验收，因此私享家公司与马庆彪一直未办理交接手续，实际起租日并未开始，私享家公司无需向马庆彪支付租金。二、私享家公司已于案涉房屋租赁合同签订之日向马庆彪支付了一个月租金标准的押金，根据合同法的相关规定，私享家公司无需向马庆彪支付违约金。三、一审判决柏秀公司、张晚华对私享家公司的债务承担连带责任缺乏法律及事实依据。一审中，私享家公司、柏秀公司均提交了广州市灏源税务师事务所有限公司出具的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》，私享家公司、张晚华提交了私享家公司委托张晚华代为收款的委托函，证明私享家公司与柏秀公司、张晚华财产相互独立，不存在人格混同。马庆彪辩称，我方坚持一审答辩意见，不同意私享家公司的上诉请求、事实和理由。柏秀公司、张晚华辩称，我方同意私享家公司的上诉请求、事实和理由。柏秀公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判；2.马庆彪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决柏秀公司对私享家公司的债务承担连带责任缺乏法律及事实依据。一审中，私享家公司、柏秀公司均提交了广州市灏源税务师事务所有限公司出具的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》，证明私享家公司与柏秀公司财产相互独立，不存在人格混同。根据合同相对性原则，私享家公司的债务应由其自行承担。马庆彪辩称，坚持一审答辩意见，不同意柏秀公司的上诉请求、事实和理由。私享家公司、张晚华辩称，同意柏秀公司的上诉请求、事实和理由。张晚华上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判；2.马庆彪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决张晚华对私享家公司的债务承担连带责任缺乏法律及事实依据。一审中，私享家公司、柏秀公司均提交了广州市灏源税务师事务所有限公司出具的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》；根据委托收款函，张晚华仅替私享家公司代为收款，并未从中盈利。张晚华与私享家公司、柏秀公司财务独立，不存在人格混同。马庆彪辩称，坚持一审答辩意见，不同意张晚华的上诉请求、事实和理由。私享家公司、柏秀公司辩称，同意张晚华的上诉请求、事实和理由。马庆彪向一审法院起诉请求：1.私享家公司立即向其支付2016年3月1日起至解除《房屋租赁合同》之日止的租金，按每月5364元的标准计算，现暂计至起诉之日为21456元；2.私享家公司立即向马庆彪支付违约金5364元；3.柏秀物业公司、张晚华对私享家公司的前述债务承担连带清偿责任；4.私享家公司、柏秀物业公司、张晚华承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）。一审法院认定双方当事人对以下事实真实性无争议：1.涉案物业位于广州市番禺区石壁街汉溪大道西路283号东座435房，建筑面积为53.6414㎡，房屋权属人预登记为马庆彪。2.2015年7月15日，马庆彪（甲方）与私享家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租给乙方，乙方按照合同中约定的《硬装装修标准》、《家私家电配置清单》代为甲方装修；第三条第1款约定，租赁期限自起租日起至结束日止共计6年，甲方预计在2015年9月1日前按约定的标准将涉案物业交付给乙方，租赁期为2015年9月1日起至2021年8月31日，如因客观原因导致物业迟延交付的，或因客观原因未达到乙方配置经营标准的，租期相应顺延；乙方须向甲方支付1个月租金作为租赁保证金，并在物业正式交付乙方使用的同时一次性付清保证金，合同到期或终止后，甲方应在当天无息全额退还乙方此保证金；第三条第3款约定，甲方同意乙方按照《家私家电配置清单》中约定的配置标准将家私家电配置到该房屋内，并签署《家私家电代购委托书》，家私家电配置达到要求后，才视为完全交付，双方在《交接书》上签字确认，起租日以《交接书》上确认的日期为准；租金标准为100元/㎡/月，租金每三年递增5%，乙方按照建筑面积为53.64㎡向甲方支付租金，乙方于每期前15日将该租金全额一次性支付给甲方；第四条第5款约定，租赁第一年免租期为180天，用于客房装修、布置和招租（自甲方交付物业给乙方之日起算）；合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，另一方有权解除合同，并须支付1个月租金作为违约金；乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催缴通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付的租金金额的1‰向甲方支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和；乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达甲方时即视为合同终止，并须赔偿甲方1个月租金作为违约金；本合同项下甲方、乙方按照合同记载地址为送达地址；……。3.2016年5月6日，私享家公司发函马庆彪：我司与您签订的《房屋租赁合同》第十一条第6款约定，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达甲方时即视为合同终止，并须赔偿甲方1个月租金作为违约金，现经公司评估委员会评估，发现贵方与我司所签署协议中的租赁价格严重偏离市场价格，为此，依据前述约定，正式致函与您，自2016年5月8日起，提前终止与您所签订的《房屋租赁合同》，同时，我司愿意按照合同约定向您支付1个月租金标准的违约金，于办理所涉房屋交接手续之日起支付。私享家公司通过顺丰速运按照马庆彪在合同中所载明的地址邮寄该函件，一审庭审中马庆彪确认收到上述函件。4.2016年5月10日，马庆彪向私享家公司发出《关于奥园创越大厦东塔（435）房租赁合同等解除通知书》：双方签订相关合同，贵司租赁涉案物业用于经营酒店，并按照租赁合同约定向本人收取装修费用于装修该房屋及配齐相关家私家电；按照合同约定，贵司应于2016年3月1日开始向本人计付租金，但迄今为止，贵司尚未完成房屋的装修和支付租金，虽然本人多次催促贵司完成装修和支付租金，但贵司并未按约履行，贵司的行为严重侵害了本人的合法权益；鉴于贵司严重违约，根据合同法等规定和合同的约定，本人将于本函件送达贵司之日起解除前述合同，并收回房屋，请贵司于本函件送达后七日内完成房屋的装修，否则，本人要求贵司无条件返还全额装修费，已完成的装修费由本人自行与施工单位协商解决；另，贵司至今未支付租赁押金或租赁保证金；同时，请贵司于本函件送达贵司之日起三日内将应付未付的租金、违约金支付至本人帐；鉴于贵司的严重违约行为已给本人造成损失，本人将保留追究贵司责任的权利。私享家公司确认已收到上述通知。5.2016年6月28日，私享家公司向马庆彪发出《关于业主的回函》：……我司早已依约完成房屋装修和配齐家私家电，但您至今未能按我司通知对房屋进行装修验收也未与我司办理所涉房屋的交接手续，房屋租赁合同约定起租日以《交接书》确认的日期为准，因您一直未与我司办理交接手续，未在交接书上签字确认，因此，涉案物业起租时间至今未开始，并且我司于2016年5月已向您发出了解除租赁合同的通知书，租赁合同已解除，故您要求解除合同并要求我司支付租金和违约金的理由不成立，我司均不予认可，……。马庆彪确认已签收上述函件。6.马庆彪提供了广州奥园物业服务有限公司于2016年6月20日出具的《证明》：……私享家公司于2016年6月1日离开涉案物业，之后去向不明，无法联系上；……。私享家公司确认已于2016年6月后离场。7.私享家公司于2010年1月7日设立登记，股东登记为余艳平、张晚华。2015年5月8日，私享家公司股东由余艳平、张晚华变更为广州柏秀酒店管理有限公司，企业类型变更为法人独资的有限责任公司。广州柏秀酒店管理有限公司经两次公司变更登记，于2016年3月3日已变更公司名称为柏秀物业公司。而根据2016年6月20日的商事登记信息显示，私享家公司的股东仍为广州柏秀酒店管理有限公司。6.广州柏秀酒店管理有限公司于2013年9月25日设立登记，股东为张晚华、余春华，张晚华的出资额为80000元，持股比例为80%，余春华的出资额为20000元，持股比例为20%。2015年3月26日，广州柏秀酒店管理有限公司的股东由余春华、张晚华变更为张晚华，企业类型变更为自然人独资的有限责任公司。2015年8月31日，广州柏秀酒店管理有限公司变更公司名称为广州市西尔曼物业管理有限公司。2015年12月15日，广州市西尔曼物业管理有限公司股东由张晚华变更为刘金元、张良，企业类型变更为自然人投资或控股的有限责任公司。2016年3月3日，广州市西尔曼物业管理有限公司变更公司名称为柏秀物业公司。7.广州市越秀区她他房地产中介服务部于2009年12月4日设立登记为个体工商户，经营者为张晚华，2016年3月15日，该服务部被核准注销。广州她他酒店管理有限公司于2007年7月20日设立登记，其后，广州她他酒店管理有限公司变更公司名称为广州柏华酒店管理有限公司，股东登记为谭婷，张晚华登记为该公司的监事。10.一审庭审中，双方均确认涉案物业于2015年8月31日由马庆彪交付给私享家公司，马庆彪向广州柏华酒店管理有限公司的账户转账相应装修款，其后，由私享家公司开具相应金额的收据。此后，双方为再就涉案物业的交接办理交接手续，私享家公司已于2016年6月正式撤离，现涉案物业已出租给案外人经营使用。一审法院认定双方当事人对以下事实存在争议：1.私享家公司主张已向马庆彪支付租赁押金，但未能提供相应证据。马庆彪否认已收到私享家支付的租赁押金。2.双方对于违约责任存在争议。马庆彪主张私享家公司未缴纳租金构成违约，应承担违约责任。私享家公司则认为，因双方未办理装修后的交接手续，尚未需要缴纳租金。而双方对于涉案物业未办理交接手续的原因各执一词，马庆彪认为私享家公司未按合同约定完成装修及配置家私家电，且未通知其何时交接涉案物业；私享家公司则认为其已经按照合同约定完成装修，并通知马庆彪对涉案物业的装修办理验收和交接手续，但马庆彪一直未办理。双方就此事均未提交证据。3.双方对起租日的日期如何确定存在争议。马庆彪认为，根据诉争合同约定，租赁期限自2015年9月1日开始，免租期为180天，则应自2016年3月1日起开始计算租金。私享家公司则认为，根据诉争合同约定，家私家电配置达到要求后，才视为完全交付，双方在《交接书》上签字确认，起租日以《交接书》上确认的日期为准，现马庆彪一直未与其办理《交接书》，故本案尚未达到缴纳租金的条件。4.双方对诉争租赁合同已解除的状态无异议，但对于解除合同的时间、事由，双方存在争议。马庆彪认为私享家公司无权单方提出解除合同，其存在未按合同约定装修及未支付租金的情形，故发函至私享家公司要求解除合同，并明确自送达之日起解除合同，另外，由于要求解除合同是附条件的，即要求私享家公司完成装修和家电配置，私享家公司未完成装修和配置家私家电的，应退还装修款，私享家公司未与马庆彪办理书面的解除合同的手续，故认为解除合同的时间为2016年7月1日。私享家公司则认为，双方是协商解除合同，私享家公司发函至马庆彪，明确是从2016年5月8日起解除合同。一审法院认为：马庆彪与私享家公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面诚实的履行自己的义务。一审争议焦点之一为，私享家公司从何时开始应缴纳租金。诉争合同第三条约定的内容为“租期及租赁物交付”，其中第三条第1款约定，预计出租方在2015年9月1日前交付涉案物业给承租方，租赁期限为2015年9月1日起至2021年8月31日共6年；第三条第3款约定家私家电配置达到要求后，才视为完全交付，双方在《交接书》上签字确认，起租日以《交接书》上确认的日期为准。合同第四条约定的内容是“租金标准及收款与付款方式”，其中第四条第5款约定自出租方交付物业给承租方之日起算免租期180天，用于客房装修、布置和招租。事实上，涉案物业在马庆彪交付给私享家公司后，就由私享家公司控制，私享家公司掌握着合同履行的主动权，如果依照第三条第3款的约定计算起租日，将会出现私享家公司已经开始营业但无需支付租金的情形，背离合同约定的初衷和当事人的真实意思，且对出租人显失公平。因此，根据公平合理原则，综合合同约定的行文逻辑，参照市场交易习惯，私享家公司无论是否完成装修,均应在免租期满后开始支付租金。合同约定免租期为实际交付物业之日起180天，本案实际交付日期为2015年8月31日，接近合同约定的预期交付日期2015年9月1日，为方便计算，私享家公司应自2015年9月1日起180天后（以6个月计算），即自2016年3月1日开始缴纳租金。一审争议焦点之二为租金应支付至何时。马庆彪请求租金支付至合同解除之日，一审庭审中明确为2016年7月1日。一审庭审中，双方对于合同解除权及合同解除之日存在争议。根据诉争合同第11.6条的约定，私享家公司如欲提前终止合同，须提前1个月书面通知马庆彪，通知到达时即视为合同终止，并须赔偿马庆彪1个月租金作为违约金。该约定确认私享家公司可以无条件的提出提前解除合同，同时承担违约责任。但该约定关于解除合同生效时间的约定前后矛盾，一方面约定通知须提前一个月提出，一方面又约定通知到达对方后合同即终止。现双方对于合同已解除状态均无异议，且双方均确认私享家公司于2016年6月1日全部离场，则不论合同于哪天解除，私享家公司均应支付2016年6月1日前的租金及场地占有使用费（参照租金标准收取）。因此，马庆彪请求私享家公司支付自2016年3月1日至2016年6月1日的租金共16092元（5364元×3个月），予以支持，此后的租金缺乏依据，不予支持。一审争议焦点之三，私享家公司是否应支付违约金。本案中，私享家公司提前解除合同、未依约缴纳租金均构成违约，况且，私享家公司在提前解除合同的通知中明确愿意依照合同约定支付1个月租金标准的违约金，故马庆彪请求私享家公司按1个月租金标准承担违约金，理由成立，予以支持。一审争议焦点之四，柏秀物业公司、张晚华是否应对私享家公司上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第五十八条规定：“一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司”。该条规定的立法目的即是为了阻止一个自然人成立多个一人公司，损害公司债权人的合法利益。根据私享家公司、柏秀物业公司的公司变更登记可知，私享家公司、柏秀物业公司在设立登记时均不是一人有限责任公司，张晚华在两公司设立之初均为出资股东之一，其后，两公司经过多次股东变更、公司名称变更、企业类型变更登记，在2015年5月8日至2015年12月15日期间，两公司的股东登记情况为，张晚华是柏秀物业公司的一人股东，柏秀物业公司又是私享家公司的一人股东，造成张晚华在该时期实质上掌控着两家一人公司的事实，不符合上述公司法的规定。本案的债务即发生在张晚华掌控两家一人公司期间，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定的“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，现张晚华、柏秀物业公司、私享家公司均未能提交充足证据证明三者的财产相互独立，三者之间存在着人格混同，张晚华、柏秀物业公司对私享家公司的上述债务应承担连带清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年2月25日作出如下判决：一、广州私享家酒店管理有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向马庆彪支付位于广州市番禺区石壁街汉溪大道西路283号东座435房的租金及使用占有费共16092元；二、广州私享家酒店管理有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内向马庆彪支付违约金5364元；三、广州柏秀物业管理有限公司、张晚华对广州私享家酒店管理有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回马庆彪其余诉讼请求。一审案件受理费471元，由马庆彪负担50元，广州私享家酒店管理有限公司、广州柏秀物业管理有限公司、张晚华负担421元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马庆彪表示：其于2017年7月6日收取到案涉房屋权属证书。马庆彪、私享家公司共同确认：1.2015年8月31日马庆彪将案涉房屋交付给私享家公司。2.马庆彪向私享家公司实际交付装修款120690元。本院认为，本案争议焦点问题如下：（一）起租时间的认定问题；（二）争议债务的承责主体认定问题。关于起租时间的认定问题。现双方当事人对于起租时间的产生争议源自于双方对于合同条款的理解发生分歧，马庆彪认为根据合同第四条第5款之约定，起租时间应从免租期届满之日起算，而私享家公司则认为应适用合同第三条第3款的约定，以双方办理《交接书》确认的日期起算租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。第一，从合同文义解释的角度看，合同第三条是双方关于租期及租赁物交付的约定，因此，该条款是对于房屋交付标准的约定；合同第四条是双方关于租金标准及收款与付款方式的约定，因此该条款是对于租金交付时间及标准的约定。从合同全文对于不同内容约定的逻辑基础分析，马庆彪主张合同第四条第5款是双方对于租金起算的约定更符合当事人在合同条款中所表示出来的真实意思。第二，从合同目的解释的角度看，双方在第三条中仅约定了家私家电配置达标的交付要求,而第四条是对于客房装修、布置及招租全部义务的明确时间要求,因此,从私享家公司所应承担的合同义务范围来看,双方对于起租期前包括但不限于家私家电配置达标等全部义务的完成时间约定了最长为180天的免租期间。在双方对于私享家公司起租前应完成全部义务期间已有明确约定的情况下，私享家公司主张仅以家私家电配置达标后的交接确认作为租金起算难谓当事人共同的合同目的。第三，从合同的实际履行情况来看，诉讼中，私享家公司自认完成装修的时间为2016年3月，但其对于装修完成之后的通知办理交接义务并不能举证证明，因此，对于不能及时就案涉房屋办理《交接书》的责任不可归咎于出租方，私享家公司以未办理《交接书》为由抗辩租金尚未起算亦有违公平合理原则，本院不予采信。综上，一审法院认定的起租时间正确，私享家公司应当向马庆彪支付争议的租金，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。关于争议债务的承责主体认定问题。首先，对于柏秀物业公司应否承责的审查，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，根据私享家公司的工商登记情况显示，从2015年5月8日至今私享家公司的性质为柏秀物业公司法人独资的一人有限责任公司，柏秀物业公司作为一人有限责任公司的股东仅提交企业所得税汇算清缴的申报情况并不足以证实私享家公司的财产是独立于其自己的财产，因此，一审法院判令柏秀物业公司对于争议的债务承担连带清偿责任并无不当,本院予以维持。柏秀物业公司上诉提出其个人财产独立于私享家公司，缺乏事实依据，本院不予采信。其次,对于张晚华应否承责的审查，根据查明事实显示，案涉合同在签订期间,张晚华为柏秀物业公司的一人股东,柏秀物业公司又是私享家公司的一人股东,故一审法院认定张晚华在此期间是上述两公司的实际控制人正确,张晚华对于其财产独立于柏秀物业公司也未能提交充分证据,且案涉合同项下的装修款均由张晚华实际控制的案外人收取，因此，一审法院判令张晚华对于争议的债务承担连带清偿责任并无不当,本院予以维持。张晚华提出上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于争议违约金，私享家公司主张已向马庆彪支付租赁押金，但未能提供相应证据，故私享家公司该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，广州市私享家酒店管理有限公司、广州柏秀物业管理有限公司、张晚华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由广州市私享家酒店管理有限公司负担471元，广州柏秀物业管理有限公司负担471元，张晚华负担471元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十月三十日书记员  袁蕾游瑞娜