湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1757号上诉人（原审原告）：黄蓉，女，汉族，1985年10月4日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：杜南羲，湖南鉴庭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南尚格置业有限公司，住所地湖南省株洲市株洲大道8号。法定代表人：洪卫军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何赐龙，湖南一星（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：旷勇，湖南一星（株洲）律师事务所律师。上诉人黄蓉因与被上诉人湖南尚格置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2017）湘0202民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，并于2017年10月18日在本院公开开庭审理了本案。上诉人黄蓉委托诉讼代理人杜南羲，被上诉人湖南尚格置业有限公司委托诉讼代理人何赐龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄蓉上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由是：一、上诉人与被上诉人签订的补充协议中关于“五方验收合格”的房屋验收合格标准无效，涉案房屋未达到交付标准。一审法院因对上述事项认定事实、适用法律错误而作出了错误判决。1、根据我国《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规规章规定，房屋验收合格应当以完成竣工验收备案为准。补充协议约定：该商品房经验收合格是指该商品房经五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格（以下简称五方验收合格）。该约定违反上述有关法律的禁止性规定，应当认定无效。2、“五方验收合格”标准无法律依据，且五方中其他四方均与被上诉人有直接利益关系。结合房屋及小区的现状，涉案房屋未达到经验收合格才能交付使用的条件。3、补充协议是格式合同，其“五方验收合格”标准降低了商品房验收合格标准，减轻了被上诉人责任。而被上诉人没有采取合理方式提请上诉人注意该条款的内容，未尽告知义务，该条款不对上诉人产生法律效力。4、被上诉人擅自变更房屋设计，层数发生变化。同时被上诉人承诺的小区环境发生变化，房屋质量也出现诸多问题，故因被上诉人原因导致无法向上诉人交付合同约定的房屋，被上诉人应承担赔偿责任。二、涉案房屋层高不符合合同约定，双方合同约定层高为2.9米，上诉人在对房屋验收时发现房屋地面到顶面层高未达到2.9米，仅为2.75米，被上诉人应承担相应的赔偿责任。同时，由于涉案房屋未交付，在上诉人提供证据证明层高不足，且有证据证明整栋房屋总高度未变而增加一层地下层的情况下，应由上诉人举证证明层高达到合同约定标准。湖南尚格置业有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄蓉向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房支付违约金5320.96元（90日×0.2‰×总房款，本项诉求暂计至2017年3月31日，以实际交房时间为准）以及因层高不符合合同约定造成的损失10000元，共计15320.96元；2、判令本案诉讼费用及其他费用全部由被告承担。一审法院经审理查明，2016年9月26日，原告黄蓉（乙方）与被告湖南尚格置业有限公司（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告黄蓉向被告湖南尚格置业有限公司购买《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下8栋3302室，政府批准的规划用途为成套住宅。该房屋建筑面积为85.5平方米，层高为2.9米。原告购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币3457.42元，房屋总价格为295609元，原告黄蓉已按照合同约定付清全部购房款。《株洲市商品房（预）销售合同》第十条：“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房经验收合格”；第十一条：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理”；第十二条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一、二种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同。二、逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金”；第十三条：“该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出的书面交房通知。……”2016年9月26日，原、被告签订补充协议，在补充条款第二条（关于商品房验收、交房、交接、质量异议处理的约定）第一款验收：“本合同第十条第三款该商品房经验收合格是指该商品房经五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格”……第六款关于层高的约定第一项：“本合同第二条约定的层高为标准层高，按屋面、阳台、楼台、卫生间降板等建筑结构构造要求，商品房如上述部位层高低于标准层高，但符合相关建筑规范要求的，应视为该商品房符合本合同第二条关于层高的约定”。2016年12月27日至2016年12月29日，涉案房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2016年12月初，被告湖南尚格置业有限公司电话通知原告黄蓉收房，2016年12月16日，原告黄蓉在被告湖南尚格置业有限公司领取了《尚格·岭秀天下入伙通知书》，通知原告于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，原告黄蓉以房屋未通过竣工验收，未取得竣工备案表及房屋层高不符合约定为由拒绝收房。至2017年7月11日本案辩论终结时，被告湖南尚格置业有限公司就上述房屋正在办理工程竣工验收备案手续，原告仍没有收房。一审法院另查明，原告黄蓉购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下8栋3302号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房普通住宅层高不宜高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房;涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据。现就本案争议焦点分析如下：（一）涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金。根据原告黄蓉与被告湖南尚格置业有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，被告湖南尚格置业有限公司应将经验收合格的房屋于2016年12月31日前交付给原告黄蓉。双方在补充协议中明确约定该商品房经验收合格是指该商品房经五方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）验收合格，未规定涉案房屋需以取得工程竣工验收备案表作为交付条件。被告湖南尚格置业有限公司所出售的房屋已于2016年12月27日至2016年12月29日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件，符合购房合同的约定。被告湖南尚格置业有限公司已于2016年12月16日向原告黄蓉发出《入伙通知书》，通知原告黄蓉于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，已按照合同约定履行了向原告黄蓉告知收房的义务。被告湖南尚格置业有限公司不存在逾期交房的行为，原告黄蓉诉讼请求被告湖南尚格置业有限公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。如果该商品房交付后仍然存在质量问题，原告黄蓉可以另行主张权利。（二）涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据。原告黄蓉购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下8栋3302号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房普通住宅层高不宜高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。原、被告在补充协议中约定层高为标准层高，按屋面、阳台、楼台、卫生间降板等建筑结构构造要求，商品房如上述部位层高低于标准层高，但符合相关建筑规范要求的，应视为该商品房符合本合同第二条关于层高的约定。综上，被告出售给原告的房屋净高为2.75米，符合相关建筑规范要求，亦符合双方补充协议的约定。原告黄蓉诉讼请求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失10000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。经一审法院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告黄蓉要求被告湖南尚格置业有限公司因逾期交房支付违约金的诉讼请求；二、驳回原告黄蓉要求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失人民币10000元的诉讼请求。本案受理费183.02元，减半收取91.51元，由原告黄蓉承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋所属建筑已于2017年1月6日经消防验收合格。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人争议的焦点是：1、补充协议中约定的“五方验收合格”标准是否有效？2、涉案房屋是否符合交房条件？3、涉案房屋层高是否符合约定？一、关于“五方验收合格”标准的效力问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律规定，房屋须经验收合格后，才能交付使用。而对于验收合格，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定了“综合验收合格标准”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定了“五方验收合格标准”。另外，《建设工程质量管理条例》规定了“建设工程竣工验收备案”制度，实践中也有以“竣工验收备案”为验收合格的标准。上述法律有关验收合格标准的规定均属管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，当事人可以选择其中一个标准作为验收合格交房的标准。本案双方当事人约定的“验收合格”标准是“五方验收合格”。该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定，同样也不存在减轻被上诉人责任的问题。因此，该约定合法有效。上诉人关于该标准无效的理由依据不足，本院不予支持。二、关于涉案房屋是否符合交房条件的问题涉案房屋已于2016年12月31日前经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方验收合格，符合房屋经验收合格才能交付使用的标准。另外，涉案房屋建筑已于2017年1月6日经消防验收合格，因此，消防设施已基本不影响房屋交付。至于上诉人所诉称的小区环境、设施等问题，由于其未提交证据证明其主张的小区环境、设施条件已成为合同内容。因此，上诉人主张的小区环境、设施条件不是交房条件。故涉案房屋符合交房条件。上诉人关于涉案房屋不符合交房条件并主张逾期交房违约金的上诉理由依据不足，本院不予支持。交房后，房屋如有质量等问题，上诉人可另行主张权利。三、关于涉案房屋层高是否符合约定的问题本案，双方约定房屋层高2.9米。经审理查明，房屋室内净高约2.75米。根据我国《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定可知，房屋层高为室内净高加上一层楼板厚度。考虑到楼板有一定的厚度，上诉人提交的证据不能证明涉案房屋层高不符合约定。其要求被上诉人承担举证责任的理由与“谁主张、谁举证”的原则相悖，本院不予采纳。另外，涉案房屋层高也符合我国《住宅设计规范》、《健康住宅建设技术要点》等建筑规范要求。因此，上诉人主张被上诉人赔偿层高违约损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人黄蓉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由上诉人黄蓉负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇一七年十月三十日书记员  谭 婧