湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初1796号原告：袁婷，女，1983年4月26日出生，汉族，富士施乐（中国）有限公司员工，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：毛永明（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖东路18号1#楼首层。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦筱（一般授权代理），湖北森生律师事务所律师。本院于2017年2月9日立案受理原告袁婷诉被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由审判员李颖文担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告袁婷及委托代理人毛永明，被告越秀公司的委托代理人秦筱到庭参加诉讼。审理中，原告袁婷及被告越秀公司要求庭外调解3个月，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告袁婷诉称，2014年12月21日，我与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130326740），约定我购买越秀公司开发出售的位于武汉市江岸区塔子湖组团J地块第11幢1单元8层1号房屋(建筑面积91.26平方米，单价10,509.26元)，我应向越秀公司支付全部购房款，越秀公司应于2015年10月30日前向我交付符合交房条件的上述房屋。合同签订后，我依约向越秀公司全额支付了购房款955,502元。而越秀公司却因房屋建筑及精装修严重质量问题而迟迟不能交房，直到2016年5月23日越秀公司整改完毕才向我交房并出具《商品房交付使用通知书》。越秀公司的行为明显违反合同约定，长期逾期交房给我的生活及精神带来巨大困扰与损失。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、越秀公司立即向我支付逾期交房违约金98,416.70元（自2015年10月31日起暂计至2016年5月23日止，共计206天，实际应支付金额以越秀公司清偿全部违约金之日为准）；2、本案的诉讼费全部由越秀公司承担。被告越秀公司辩称，袁婷的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回袁婷的全部诉讼请求。商品房已符合交付条件，由于袁婷自身的原因没有来收房，而且交房通知书用邮寄的方式已送达给袁婷，我公司不应承担违约责任。如果我公司构成违约，因袁婷主张的违约金标准过高，请求法庭降低。经审理查明：2014年12月21日，袁婷与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130326740），双方约定：袁婷购买越秀公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“星汇君泊”第11幢1单元8层1号(建筑面积91.26平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米10,509.26元，总金额为959,075元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，买受人不得以此为由拒绝办理收房手续。买受人同意出卖人履行上述维修义务后，不再作任何补偿。合同签订后，袁婷按约定付清全部房款。2015年10月16日，越秀公司通过邮政快递向袁婷邮寄了商品房交付使用通知书。同年10月21日，袁婷到越秀公司办理收房手续时，以所购房屋精装修存在严重质量问题为由，拒绝收房。2015年10月28日越秀公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前办理收房手续，逾期则视为自动收房。嗣后，越秀公司对袁婷所购房屋相关装饰、设备进行了修理、更换。袁婷于2016年5月22日办理涉案房屋的收房手续。另查明，越秀公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。2016年5月24日经本院向武汉市供电局调查核实，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交楼公告、调查笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：袁婷与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。袁婷依约向越秀公司交付房屋总价款后，越秀公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付袁婷使用。本案中，越秀公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中袁婷也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”的规定，本院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀公司应向袁婷支付逾期交房违约金为7,864.42元[959,075元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）]。袁婷要求越秀公司支付逾期交房违约金98,416.70元的诉请，本院予以部分支持。关于房屋质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，袁婷对其房屋修复期间造成的损失，可另行主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告袁婷支付逾期交房违约金7,864.42元；二、驳回原告袁婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,260元、邮寄费20元，合计2,280元由被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  宋汉仙人民陪审员  周玲莉二〇一七年十月三十日书 记 员  杨敬文