西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）藏0102民初1014号原告（反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市。负责人：卓嘎，系该宾馆总经理���委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告（反诉原告）：杨志，男，汉族。委托诉讼代理人：王献梅，西藏方诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，西藏方诺律师事务所律师。被告：林廓北路万科书店，经营场所拉萨市林廓北路拉威实业发展有限公司拉威宾馆商品房。经营者：杨志，男，汉族，1980年9月13日出生，四川省巴中市人，经商，现住拉萨市委托诉讼代理人：王献梅，西藏方诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，西藏方诺律师事务所律师。原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）与被告杨志、林廓北路万科书店房��租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告拉威宾馆的委托诉讼代理人袁溥钰，被告杨志、林廓北路万科书店委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉威宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金121882.04元；3.判令被告向原告支付违约金31341.1元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月1日签订了《拉威宾馆门面房租赁合同》，合同约定：原告将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房23-25号及26-27号的房屋出租给被告，前者租期为2013年4月1日至2015年3月31日，月租金为10206.8元，押金为30000元；后者租期为2013年4月1日至2016年3月31日，月租金为7204.92元��押金为20000元等相关必要事项。合同签订后，原、被告双方一直履行合同约定的义务，相安无事。合同期满，被告依旧在使用该门面房，原告也未向被告提出异议，根据相关法律规定，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告随时有权解除合同。双方在履行该不定期租赁合同的过程中，被告于2017年1月份开始拒绝向原告支付房屋租金，依据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告向原告承担违约责任。杨志辩称，原被告签订房屋租赁合同后，拉萨市第三高级中学向被告下发通知，载明本案商品房房主是拉萨市第三高级中学，而非原告；2014年3月31日后原告不具有出租权；如要承租本案项下的房屋应与拉萨市第三高级中学签订合同。对此，被告有理由相信原告不享有出租权，为防止重复缴纳租金，给被告造成损失��被告以拒交租金的方式行使不安抗辩权。本案诉争房屋系拉威实业发展有限公司所有，而非原告，原告主体不适格，在有确切证据的情况下拒交房租于法有据，是依法行使不安抗辩权，不存在违约行为。合同约定，对与本合同有关争议应通过协商解决，协商不成才到法院起诉，但原告未经协商起诉不符合约定。请求依法驳回原告的所有诉讼请求，向被告返还押金。林廓北路万科书店的辩称意见与杨志意见一致。杨志向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告退还押金50000元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年4月1日，原被告双方签订合同，约定由反诉被告将位于拉萨市林廓北路3号之23-27号房屋出租给反诉原告，期限为2-3年，并收取了反诉原告的押金50000元。2013年4月24日，反诉原告接拉萨市第三高级中学书面通知，称”反诉原告��承租的房屋系拉萨市第三高级中学所有。自2014年4月1日起，反诉被告对此房屋将不具有出租权。”根据法律规定，反诉被告在无出租权的情况下与反诉原告签订的房屋租赁合同属无效合同。请求驳回反诉被告的诉请，由反诉被告退还押金50000元。拉威宾馆辩称，双方签订的房屋租赁合同依法有效，押金以凭据为准，合同约定押金抵扣应缴纳的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《拉威宾馆门面房租赁合同》复印件原件各一份，原告拉威宾馆用于证明原、被告之间的租赁关系以及租赁期限已到期的事实。被告杨志、林廓北路万科书店对该合同予以认可，但证明目的不予认可。本院认为该证据客观、真���，与本案有直接的关联性，有相应的证明力，故本院对此予以采信；2.拉萨晚报登报通知一份，原告拉威宾馆用于证明已履行了通知被告缴纳拖欠租金的义务，且被告至今仍未缴纳租金的事实。被告杨志、林廓北路万科书店对该证据不予认可，认为不符合合同约定，也未看到该份通知。本院认为该证据与其他证据能够相互印证被告拖欠原告租金至今未支付的事实，且该证据真实、合法、有效，有相应的证明力，故本院对此予以采信；3.通知一份、照片一组、视频资料一份，原告拉威宾馆用于证明以通知的形式明确告知被告合同已到期，不允许转租、转让，原告已尽到通知义务的事实。被告杨志、林廓北路万科书店质证未曾见过该通知。本院认为原告提交的证据无法确认送达时间，故对该组证据的证明目的不予采信；4.房屋他项权证、房屋所有权证复印件、建设工程��划许可证、建筑安装工程竣工验收证书、关于解除不定期租赁合同的协议、承诺书、企业信用信息公示报告各一份，原告拉威宾馆用于证明其所享有的出租权截止到2017年12月31日的事实。被告杨志、林廓北路万科书店认为房屋的所有权人并非本案原告，对该组证据的证明目的不予认可。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；5.通知复印件一份，被告杨志、林廓北路万科书店用于证明2013年至2017年原告对案涉房屋无出租权的事实。原告对该证据的真实性、证明目的均不予认可。本院认为，结合原告提交的《关于解决不定期租赁合同的协议》所载明内容，可以证实原告对案涉房屋享有的出租权截止到2017年12月31日，故对该证据的证明目的不予采信。6.《关于解除不定期租赁合同的协议》复印件一份，被告杨志、林廓北路万科书店用于证明原告不享有出租权的事实。原告对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。本院认为该证据能够客观、真实的反映原告对案涉房屋享有出租权的事实，故本院对其证明目的不予采信；7.通知复印件两份，被告杨志、林廓北路万科书店用于证明经原告通知被告才缴费的事实。原告对该证据不予认可。本院认为，该证据系复印件，无法核实其真实性，故对该证据不予采信；8.收条复印件两份，被告（反诉原告）杨志用于证明已向原告（反诉被告）交纳押金及应返还的事实。原告（反诉被告）对该证据不予认可。本院认为该证据系复印件，无法核实其真实性，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告杨志签订《拉威���馆门面房租赁合同书》，该合同约定：甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号26、27号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为书店，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币20000元支付给甲方。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币7204.92元一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方���整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告杨志还签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，合同约定：甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号23、24、25号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为书店，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币30000元支付给甲方。在本合同项下房屋的租金采��按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币10206.8元一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。两份合同还约定：在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损毁、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息���还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等，如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。及租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等其他事项。两份合同落款处均由甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告杨志的签字。被告杨志向原告缴纳房屋租金至2016年12月。2016年12月31日，原告作为乙方与作为甲方的拉萨市实验小学签订了一份《关于解除不定期租赁合同的协议》，该协议上载明：”���方不干涉乙方在2017年12月31日前对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三人签订的出租甲方房屋的终止日不得晚于2017年12月31日。”同日原告向拉萨市实验小学出具了一份《承诺书》，该承诺上载明：”我公司同意双方议定的租赁物归还期为2017年12月31日。”另查明，被告杨志租赁[23、24、25、26、27]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”林廓北路万科书店”，经营者姓名为杨志。在原告依法起诉杨志为本案被告后，本院依法追加林廓北路万科书店为本案的被告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告拉威宾馆与被告杨志所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示���且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。二被告辩解根据双方合同约定发生争议应当先进行协商，原告直接诉讼不符合约定。本院认为诉权是国家赋予公民申请司法救济的基本权利，应当受到法律保护，当事人可选择诉或不诉，但不能通过约定的方式排除国家的司法救济方式，故对该辩解意见不予采纳。二被告辩称原告主体不适格，对租赁物不享有出租权，而其拒交租金的行为是依法行使不安抗辩权。不安抗辩权是应当履行债务的当事人有确切的证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，但原告提交的《关于解除不定期租赁合同的协议》上所载明的内容，可以证实原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日，故对其辩解意见不予认可。两份合同中约定了房屋租赁期限分别为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原告与被告杨志签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》分别于2015年3月31日和2016年3月31日终止。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方在租赁期限届满之次日起未签订书面租赁合同，但原告继续收取了被告杨志的租金至2016年12月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除，现原告要求解除与被告杨志之间的不定期租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。在原、被告双方的租赁关系解除后，被告杨志继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告主张被告杨志返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，本院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告林廓北路万科书店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告要求被告林廓北路万科书店返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告主张被告杨志支付自2017年1月1日至2017年7月31日的房屋租金121882.04元的诉讼请求，经本院核算，符合合同约定和本案事实，故本院对该项诉请依法予以支持。被告杨志存在逾期未支付租赁费的违约行为，应向原告承担支付违约金的违约责任。原告主张被告杨志支付31341.1元违约损失的诉讼请求，本院审核后认为，其违约金的计算标准并不违背相关法律法规的强制性规定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告��杨志主张双方签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》无效而要求原告（反诉被告）退还押金50000元的反诉请求，因原告（反诉被告）对租赁物依法享有出租权，且被告（反诉原告）提交的收据复印件原告（反诉被告）不予认可，故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，原告要求解除与被告杨志之间的不定期租赁关系的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告杨志、林廓北路万科书店返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告杨志支付自2017年1月1日至2017年7月31日的房屋租金121882.04元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告杨志支付违约金31341.1元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）杨志要求原告（反诉被告）退还押金50000元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第���条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告杨志之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房23、24、25、26、27号房屋的租赁合同关系；二、被告杨志、林廓北路万科书店于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房23、24、25、26、27号租赁房屋；三、被告杨志于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2017年1月1日至2017年7月31日的房屋租金121882.04元；四、被告杨志于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发���有限公司拉威宾馆支付违约金31341.1元；五、驳回被告（反诉原告）杨志的全部反诉请求。如果被告杨志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3251.46元，由杨志负担；反诉案件受理费525元，由杨志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审 判 长 格桑措姆审 判 员 央  白人民陪审员 拉巴卓玛二〇一七年十月三十一日书 记 员 索朗拉姆