.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省滦县人民法院民事判决书（2017）冀0223民初2663号原告：顾建文。被告：滦县顺达商贸有限公司。法定代表人：高志刚，总经理。原告顾建文与被告滦县顺达商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告顾建文委托代理人邵进峰、被告滦县顺达商贸有限公司委托代理人高海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾建文向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告未到期租金26985元；2、判令被告赔偿原告美容养生会馆装修损失60万元（以鉴定为准）；3、判令被告赔偿原告依协议约定的其它违约损失（按协议约定定金和装修费的20%）；4、判令被告向原告支付逾期还款利息（自2017年5月13日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。事实和理由：2013年12月10日，原、被告双方就原告从被告处承租顺达万好购物广场（即顺达丽城购物广场）三层南面5-9轴以内摊位开设慧美人美容养生会馆事宜签订了《预定出租摊位协议书》，该协议书主要约定：1、租期三年（即2014年10月1日至2017年9月30日），租用面积约187.79平方米；2、签三年合同，本次预收定金5万元，待开业时按面积计算，一次补齐，合同租金总额20万元；3、协议第六条约定违约责任：如被告违约，应退回已收定金和装修费，并赔偿原告损失，赔偿金额按被告所收定金、装修费的20%赔付，如原告违约，原告按定金的20%赔偿被告，被告按80%退回摊位定金，装修费不退，损失由原告承担。上述协议签订当日，原告向被告交纳定金5万元。之后，原告按照每年67000元租金依约向被告交纳了2014年10月1日至2017年9月30日三年的租金合计20.1万元（其中5万元定金转入第一年租金）。2017年被告滦县顺达商贸有限公司出现经营困难，自2017年2月12日起，被告关闭了顺达万好购物广场（即顺达丽城购物广场）的电梯，且顺达万好购物广场的经营几近瘫痪。该行为也导致原告的客户锐减，经营收入几乎为零。2017年5月12日，被告同意返还原告未到期房屋租赁费26985元，并为原告出具欠条。2017年6月25日，租赁房屋的所有权人滦县北双山村村民委员会向原告发出”通告”，告知原告其与被告已于2017年5月6日就解除了与被告之间的房屋租赁合同，并要求原告限期搬离租赁房屋，否则视为废弃物处理。原告认为原、被告双方的租赁协议并未到期，且原告因装修慧美人美容养生会馆投入了大量财力，被告违反合同约定构成违约且给原告造成重大经济损失。滦县顺达商贸有限公司辩称，1、原告起诉依据的《合同摊位预订协议书》只能证明出租意向但不能证明出租事实，真正的租赁合同原告方已经交回我方销毁；2、在我方和北双村委会解约时，北双村委会承诺所有商户可以继续承租，北双村委会选择性的清场，与我方无关，清场损失应由北双村委会承担；3、承租合同中约定交两年租金使用三年，第三年是赠送的，现在原告主张的租金是赠送期间内的，我们基于人道的情意才打了26985元的欠条，按道理不应该赔付4、原告在要求我方打欠条时与我方达成了共识，原告当时也没有要求其他赔付，现在又要求赔偿不合理。本院经审理认定事实如下：2013年12月10日，原、被告双方就原告承租顺达万好购物广场（即顺达丽城购物广场）三层南面5-9轴以内摊位开设慧美人美容养生会馆事宜签订了《预定出租摊位协议书》，该协议书主要约定：1、租期三年（即2014年10月1日至2017年9月30日），租用面积约187.79平方米；2、签三年合同，本次预收定金5万元，待开业时按面积计算，一次补齐，合同租金总额20万元；3、协议第六条约定：如被告违约，应退回已收定金和装修费，并赔偿原告损失，赔偿金额按被告所收定金、装修费的20%赔付；如原告违约，原告按定金的20%赔偿被告，被告按80%退回摊位定金，装修费不退，损失由原告承担。上述协议签订当日，原告向被告交纳定金5万元。之后，原告按照每年67000元租金依约向被告交纳了2014年10月1日至2017年9月30日三年的租金合计20.1万元（其中5万元定金转入第一年租金）。2017年初，被告滦县顺达商贸有限公司出现经营困难，顺达万好购物广场的客户锐减。2017年5月12日，被告为原告出具欠条，承诺返还原告未到期房屋租赁费26985元。2017年6月25日，万好购物广场房屋的所有权人滦县北双山村村民委员会向原告发出”通告”，告知原告其与被告已于2017年5月6日解除了与被告之间的房屋租赁合同，并要求原告限期搬离租赁房屋，否则装修物视为废弃物处理。对于上述当事人双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案原、被告双方主要争议焦点有六个。1、关于《预定出租摊位协议书》的效力。被告主张该协议书只能证明出租意向但不能证明出租事实，真正的《租赁合同》原告方已经交回被告方销毁；原告认为被告捏造事实，根本不存在所为的正式《租赁合同》。本院认为，被告主张有悖常理，如真的存在正式的《租赁合同》，该合同将是原、被告界定权利和义务的最根本证据，在原、被告双方因解约产生纠纷没有全部解决之前，原告没有交还《租赁合同》给被告的原由，被告方也没有销毁《租赁合同》的原由，且被告没有提供任何证据予以佐证其主张，故本院对被告主张不予采信，对双方签定的《预定出租摊位协议书》的效力予以确认。2、对原告的损失北双山村委会是否应承担相应责任。本院认为，北双山村委会将《购物广场》整体租赁给被告使用，被告又以招租商户形式出租给原告。北双山村委会与被告之间，被告与原告之间虽然是两个关联的租赁合同，但是属两个不同的法律关系。因被告原因造成北双山村委会提前与被告解除租赁合同，进而造成原、被告之间租赁协议不能履行，违约方是被告。按合同相对性的原则，被告理应对原告承担违约责任，北双山村委会并无责任。3、未到期租金26985元被告是否应当给付原告。2017年5月12日，被告为原告出具26985元的欠条，承诺返还原告未到期房屋租赁费26985元。本院认为，该欠条是原、被告双方对未到期房屋租赁费达成的处置协议，合法有效。被告以第三年租赁期是赠送为由主张不应当履行，理据不足。所谓商业行为中的”租两年赠一年”，是一种营销模式，实质是变相的降低租金。未到期房屋租赁费26985元,原、被告双方也是按降低租金计算而来，未到期租金26985元属于被告应赔偿原告的损失。4、被告就未到期租金向原告出具26985元的欠条，是否意味着双方就全部租赁纠纷达成了共识，原告无权再要求其它赔偿。本院认为，被告双方就未到期租金向原告出具26985元的欠条，仅说明双方就未到期租金明确了退还的具体数额。《预定出租摊位协议书》第六条明确约定了被告违约时赔偿原告损失的计算方式。且原告损失包含了预期收益、对美容产品供货商违约赔偿、对美容养生会馆顾客违约的赔偿、对雇工的赔偿等诸多的损失项目。可见，未到期租金与原告的损失并列存在并不冲突，不能因此认定原、被告双方就全部租赁纠纷达成了共识，原告有权要求被告退还未到期租金并要求被告按协议约定赔偿相关损失。5、关于鉴定报告的效力。本案鉴定报告的产生是在原告起诉后依法向法院提出申请，法院依法组织双方当事人共同确定的鉴定机构，鉴定报告的产生符合《证据规则》的相关规定，合法有效。关于被告称《鉴定报告》不应收列了部分可拆卸物品主张，理据不足。本案在鉴定过程中，滦县北双山村村民委员会向原告发出”通告”，并要求原告将可拆卸物品限期搬离租赁房屋，否则视为废弃物处理。法院专门询问被告原委托代理人高云亭，对部分可拆卸物品处理意见，高云亭明确表示可拆卸物品与被告无关。故无法确定部分拆卸物品价值的责任应由被告承担。6、关于被告赔偿内容及数额。《预定出租摊位协议书》第六条明确约定：如被告违约，应退回已收定金和装修费，并赔偿原告损失，赔偿金额按被告所收定金、装修费的20%赔付；故被告应当退还原告美容养生会馆装修费用581788.39万元；赔偿原告依协议约定违约损失116358.67元（按所收定金5万元、装修费用581788.39万元的20%计算）；关于未到期租金26985元，是原被告双方自愿达成，被告应当赔付，且应自2017年5月13日起至实际给付之日止按年利率6%计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告滦县顺达商贸有限公司于判决生效后十日内退还原告顾建文装修费用581788.39万元；二、被告滦县顺达商贸有限公司于判决生效后十日内赔偿原告损失116358.67元；三、被告滦县顺达商贸有限公司于判决生效后十日内给付原告顾建文未到期租金26985元，并给付自2017年5月13日起至实际给付之日止按年利率6%计算利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5035元，鉴定费3000元，合计8035元，由被告滦县顺达商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员薛继友二〇一七年十月九日书记员朱丽