新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2017）新4322民初183号原告（反诉被告）：曹培芹，男，1955年8月出生，汉族，住新疆富蕴县。委托诉讼代理人：赵爱梅，女，1954年8月出生，汉族，现住新疆富蕴县，系原告妻子。委托诉讼代理人：李旭昶，新疆蕴发律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司，住所地新疆富蕴县。负责人：王德发，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。原告曹培芹（反诉被告）与被告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司（反诉原告）（以下简称金驼公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月4日作出（2016）新4322民初795号民事判决，金驼公司不服，上诉于阿勒泰地区中级人民法院，阿勒泰地区中级人民法院以原审判决程序违法为由发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹培芹的委托诉讼代理人赵爱梅、李旭昶，被告（反诉原告）金驼公司的委托诉讼代理人蔡安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹培芹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金35万元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2011年8月21日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定被告拆迁原告位于富蕴县一区人民路原部队弹药库位置的平房一处，被告向原告补偿位于富蕴县一区人民路金蕴花园小区的住房18套及相应的车库、地下室，房屋交付时间为2013年6月30日，如一方违约按补偿房屋总价格的10%承担违约责任。2012年5月1日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》的补充协议，约定将原合同第二条拆迁补偿方式变更为被告向原告补偿20套房屋及相应车库、地下室，并约定了房屋的位置、面积等具体内容。2013年9月12日，被告向原告交付房屋及钥匙，原告多次就违约金及房屋手续与被告协商，均未得到处理。由于被告延期交房且没有办理相关手续属于违约行为，现根据双方协议约定，请求法院判令被告向原告支付违约金。金驼公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。首先，2013年9月12日被告将20套房屋交付原告，原告与被告协商，以被告名义与买房户签订房屋买卖合同，从二手房交易变为一手房交易，被告已为原告办理了17套房的买卖手续，原告违背诚实信用原则。其次，原告在诉被告之前，均没有以文字或口头形式主张过违约金。原告主张违约金已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告金驼公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告给付反诉原告违约金342240元；2、请求判令反诉被告补交20套楼房面积差价款461160元；3、本案诉讼费用及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年8月21日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋拆迁补偿协议》，协议签订后，双方又在2012年5月1日对原”协议”中的第二条”房屋拆迁安置补偿方式”进行了变更，将原18套房变更为20套，总面积1900平方米，反诉原告按照变更后的协议按期交付给反诉被告20套房总面积为2195.9平方米，反诉被告共多得面积295.9平方米。依据《房屋拆迁补偿协议》，反诉被告应当在±3平方米的误差范围给反诉原告进行补偿。根据反诉被告所售楼的总房款3422404元与总面积2195.9平方米，计算出每平米房屋的单价3422404÷2195.9=1558.5元/平方米，反诉被告应当补交房款为295.9平方米×1558.5元/平方米=461160元。另按双方”协议”约定，在±3平方米的标准计算下，C2一、二单元A套97.2+3=100.2平方米，B套116.85+3=119.85平方米，A套共10套房100.2×10=1002平方米，B套共10套房119.85×10=1198.5平方米，20套房共计2200平方米。反诉原告给反诉被告所交付的楼房面积均在±3平方米的范围内，反诉被告应当按照《房屋拆迁补偿协议》补交房屋面积差价款。为了督促反诉被告补交差价款，反诉原告停办了反诉被告的C2楼一单元402室的购房手续。另因反诉被告至今没有补交差价款，按合同约定已构成违约，依据协议第五条约定反诉被告应当给反诉原告总房款的10%的违约金即342240元。鉴于以上事实请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告曹培芹辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。首先，双方约定交付置换房屋的时间为2013年6月,协议约定应给反诉被告补偿18套房屋，每套房屋面积不能低于95平方米。2012年签订的补充合同中，约定的赔偿内容非常明确，超出的3平方米被补偿人不予补偿，故请求驳回反诉原告的反诉请求。本案的争议焦点为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在履行合同过程中，是否存在违约行为。原告（反诉被告）曹培芹与被告（反诉原告）金驼公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。原告向被告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效，有无中止、中断情形。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下:原告提供的房屋拆迁补偿协议及补充协议，本院予以确认。原告（反诉被告）提交的售楼明细表，该明细表与被告提供的售楼明细表相一致，本院对该证据的真实性予以确认；原告提交的18套楼房及4间车库、4间储藏室的交接单复印件，本院对其真实性予以确认。原告提供的富蕴县发展和改革委员会文件，本院对该证据予以确认；原告申请的证人许某、谢某的证人证言，两证人证言可以相互印证，原告在2015年4-5月期间向被告主张逾期交房违约金的事实，故本院对原告证人许某、谢某证言的予以确认。被告提交的房屋面积测绘报告，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；被告提交的C2楼销售明细表结合庭审调查，证实C2楼中的18套楼房是被告受原告委托出售的，故本院对被告提交该证据的证明力不予确认；被告提交的催缴房屋差价款通知单复印件，因无其他证据印证该通知单已送达原告且该通知单为复印件，故本院对该证据不予确认；被告提交的房屋拆迁补偿协议书及补充协议，该证据与原告提供的房屋拆迁补偿协议书及补充协议相一致，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年8月21日，原告与被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，约定由被告拆迁原告位于富蕴县一区人民路原部队弹药库房屋，被拆迁房屋建筑面积468㎡，土地面积7000㎡，该协议的第二条第二项对原告补偿置换房屋的楼层、房号等作了规定。同时约定了房屋总建筑面积平均不低于95㎡∕套，多余或不足部分均按当时市场售价向对方补偿；产权调换房屋交付时间为：2013年6月30日；如一方违约，承担赔付房屋总价的10%的违约金。2012年5月1日，原告与被告签订了房屋拆迁补偿协议的补充协议，该补充协议对2011年8月21日双方签订协议的第二条第二项作了变更，变更的内容为：被告向原告提供人民路金蕴花园小区住房共计20套，赔偿的总建筑面积1900平方米；被拆迁新建房屋C2号楼，自东起第一单元一至五层，共10套及该单元2间车库和所有地下室，自东第二单元一至五层，共10套及2间车库和所有地下室；所建赔付房屋面积按设计图C2一单元A套97.20平方米，B套116.85平方米，C2二单元A套97.20平方米，B套116.85平方米。交付赔偿房屋面积差不能超过±3平方米。超过3平方米原告不予补偿；被告无偿为原告代售C2楼一单元202室、402室，并无偿提供相关手续及承担相关税费。被告已于2013年9月12日向原告交付了除被告无偿代售C2楼一单元202室、402室之外所有的18套房屋、4间车库、4间储藏室。C2楼一单元101、201、301、401、501每套房屋的建筑面积为99.47平方米；C2楼一单元102、202、302、402、502每套房屋的建筑面积为120.25平方米；C2楼二单元101、201、301、401、501每套房屋的建筑面积为119.98平方米；C2楼一单元102、202、302、402、502每套房屋的建筑面积为99.48平方米。房屋总面积为2195.9平方米。该楼一层1496元/平方米，二层1686元/平方米，三层1736元/平方米，四层1636元/平方米，五层1236元/平方米。一层至五层的均价为1558元/平方米，房款总计3421212元。本院认为，原告与被告签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行义务。本案的争议焦点之一：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）是否存在违约行为。通过原、被告提供的证据及法庭调查，证实原告已按合同约定，履行了搬出被拆迁房屋及向被告交付房产证、土地证的义务，被告应当按照合同约定履行其交付置换房屋的义务。但被告逾期交房，故被告构成违约。本案的争议焦点之二：原告（反诉被告）曹培芹与被告（反诉原告）金驼公司的诉讼请求是否有事实和法律依据。原、被告签订的房屋拆迁补偿合同约定，如一方违约赔偿房屋总价的10%的违约金。被告置换给原告的20套房屋的总价款为3421212元，被告迟延交付房屋，已构成违约，应承担342121.2元的违约金。金驼公司要求曹培芹承担违约金342240元，因曹培芹未违约，故不应承担违约金。金驼公司要求曹培芹补交20套楼房面积差价款461160元的诉讼请求，根据房屋拆迁安置补偿协议，被告给原告补偿房屋共计20套，总面积为1900平方米，多余或不足部分均按当时市场售价向对方补偿。同时约定交付房屋面积按设计图C2一单元A套97.2平方米，B套116.85平方米，C2二单元A套97.20平方米，B套116.85平方米，交付赔偿房面积差不能超过±3平方米。超过3平方米原告不予补偿。被告实际交付房屋总面积2195.9平方米，约定交付设计图纸房屋总面积2140.4平方米，超出面积55.5平方米，平均每套房屋超出面积2.78平方米，未超过3平方米，故原告曹培芹应当支付超出面积的差价。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）实际交付的总面积比约定补偿的面积多出295.9平方米，故原告（反诉被告）应当给被告（反诉原告）补房屋差价款461012.2元。故本院对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）补交房屋差价款的部分数额461012.2元予以支持。关于争议焦点三，原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效，被告辩称的其虽构成违约，但原告起诉超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。在庭审中，证人许某、谢某的证言可以证实原告在2015年4-5月期间向被告主张逾期交房违约金的事实，故原告主张被告承担违约金的诉讼时效存在中断情形，被告辩称的原告主张被告承担违约金的诉讼请求超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹培芹违约金342121.2元；二、反诉被告曹培芹于本判决生效之日十日内支付反诉原告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司楼房面积差价款461012.2元；三、驳回原告曹培芹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告被告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元（原告预交3275元），由原告曹培芹负担147.46元，被告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司负担6402.54元。反诉费11834元（反诉原告预交5917元），由反诉原告新疆金驼房地产开发有限责任公司富蕴分公司负担5043.34元，反诉被告曹培芹负担6790.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审 判 长  郑见峰人民陪审员  李 强人民陪审员  赵春燕二〇一七年十月十三日书 记 员  韩小莉