广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初7254号原告（反诉被告）：赵文龙，男，汉族，1983年3月20日出生，户籍住址：广东省惠州市仲恺区。原告（反诉被告）：李群花，女，汉族，1984年10月3日出生，户籍住址：湖南省安仁县。以上两原告的共同委托代理人：刘思宇，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。以上两原告的共同委托代理人：陈文芳，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州市瀚盛置业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区惠环街道办事处101号。法定代表人：邹旭林，总经理。委托代理人：刘礼明，系广东力臣律师事务所律师。原告赵文龙、李群花诉被告惠州市瀚盛置业有限公司及反诉原告惠州市瀚盛置业有限公司诉反诉被告赵文龙、李群花商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告赵文龙、李群花向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，继续履行办理房产网签备案、交楼、办理房产证等合同义务（房产交易总价457166元)，被告完成网签备案后原告一次性支付剩余购房款；2、被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年12月31日起计算至实际交楼之日止，暂计至2017年7月18日为11645.39元)；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年11月30日签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，原告向被告购买位于惠州市仲恺高新区和畅五路东7号“翡翠香缇园”3栋1单元6层04号的房产（以下简称“该房产”)。合同约定该房产总价457166元，签署合同当日支付购房款137166元，余款320000元,于2015年6月30日前支付160000元，于2015年12月31日前支付160000元。合同还约定，自合同签订生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请网签登记备案。此外，合同约定出卖人应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订当日，原告依照约定支付了该房产的定金和首期款。但自签署合同后，由于被告长时间未能偿还广发银行的开发贷款，案涉房产一直处于银行抵押状态，直到最近才解除抵押。但直到起诉之日被告始终未依照合同约定向房管局申请网签登记备案。同时被告迟迟未履行合同约定的交楼义务。依照合同约定，被告应当在2015年12月30日前交楼。但截至起诉之日，案涉房产仍未竣工验收，被告仍未履行交楼义务。因此依照合同约定，原告要求继续履行合同，被告应当自2015年12月31日起至实际交楼之日止，按照已付房款每日万分之1.5的标准向原告支付违约金。综上，被告严重怠于履行合同义务，已经严重损害了原告的合法权益，原告有权依法要求被告继续履行合同。原告根据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请依法受理并支持原告的诉讼请求。被告惠州市瀚盛置业有限公司在庭审中辩称：其答辩意见与反诉状意见一致。被告惠州市瀚盛置业有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》;2、被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），约定被反诉人以银行按揭的方式购买反诉人位于惠州市仲恺高新区和畅五路东翡翠香缇园的房产，合同第六条第二款约定“签署本合同之日，已付首期房款137166元整，余房款由买受人于2015年6月30日前向开发商支付第二期房款160000元整，2015年12月31日前向开发商支付剩余房款160000元整”，合同第七条约定“买受人如未按照本合同时间付款，按下列第1种方式处理。……（2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……”。合同签订后，被反诉人并未按照双方的约定支付剩余房款。后反诉人多次要求被反诉人支付剩余房款，但被反诉人却拒绝向反诉人支付剩余房款。被反诉人的行为违反了合同的约定，应该按照约定承担违约责任，反诉人有权解除合同。因此，为维护反诉人的合法权益，根据我国法律规定，反诉人特提出以上请求，请人民法院予以支持。原告赵文龙、李群花针对被告惠州市瀚盛置业有限公司的反诉，在庭审中辩称：原告已经按照合同约定支付了定金、首期款、第二期款，履行了大部分合同义务，而被告至今均未能将案涉房产在房管局登记备案，同时，也超过了交楼期限并未交楼，原告有权行使先履行抗辩权，要求被告先行履行合同义务后原告再继续支付剩余第三期楼款，被告反诉要求的解除双方买卖合同没有任何事实及法律有据，请求法院依法驳回。查明的案件事实经审理查明：2014年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市仲恺高新区和畅五路东7号翡翠香缇园商住楼3栋1单元6层04号房；建筑面积为100.91平方米，房屋总价款为人民币457166元；付款方式为：签署本合同之日，已付首期房款137166元整，余房款由买受人于2015年6月30日前向出卖人支付第二期房款160000元整，2015年12月31前向出卖人支付剩余房款160000元整；对于买受人逾期付款的违约责任双方约定：买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；对于交付期限双方约定：出卖人应当在2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格，该商品房验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；对于出卖人逾期交房的违约责任双方约定：出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；对于产权登记双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；该合同第二十四条还约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案。上述合同签订后，原告向被告支付了首期房款137166元，于2015年6月30日支付了第二期房款160000元，被告向原告出具了相应的收款收据。2017年7月18日，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方一致陈述本案所涉房屋尚未竣工验收。判决的理由和结果本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方均应恪守、履行。合同签订后，原告按约支付了首期及第二期房款，被告亦出具了相应的收款收据对此进行了确认，但被告收到上述购房款后并未在合同约定的期限内履行登记备案(自本合同生效之日起30天内)及交付(2015年12月30日前)义务，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。据此，在被告未履行登记备案及交付等先合同义务之前，原告有权拒绝向被告支付剩余房款(合同约定2015年12月31前支付)等后合同义务，故，被告反诉称原告未按照双方的约定支付剩余房款违反了合同约定，并请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案，现原告要求被告办理登记备案，合法有理，本院予以支持，但原告应于被告办理登记备案时支付全部剩余未付房款160000元。双方还在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，故，原告据此请求被告支付逾期交房违约金（计算基数为297166元，计算标准为日万分之一点五），合法合理，应予支持，但根据双方陈述本案所涉房屋尚未竣工验收，现仍不具备交付条件，在此现状下，原告不选择解除合同，仍选择继续履行合同，其请求被告履行交付义务因目前客观上并不能履行，本院对此暂不处理，原告可待条件具备时另行主张。对于原告请求的逾期交房违约金的计算期间问题，起算时间按照合同约定应为2015年12月31日，截止时间应以本判决生效之日较为合理，原告请求该项违约金计至实际交付房屋之日止，理据不足，本院不予支持。对于原告所主张的办理房产证问题，双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因案涉商品房至今尚未交付，按照上述约定，被告履行办证义务的期限尚未届满，因此，原告请求被告办理房产证义务，事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市瀚盛置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向惠州市房产管理局申请案涉房产登记备案，原告赵文龙、李群花于申请当日向被告惠州市瀚盛置业有限公司支付剩余房款160000元。二、被告惠州市瀚盛置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵文龙、李群花支付逾期交房违约金（计算方式：以297166元为基数，按日万分之一点五的标准，自2015年12月31日起计至本判决生效之日止）。三、驳回原告赵文龙、李群花的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市瀚盛置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费191元，由原告赵文龙、李群花负担41元，由被告惠州市瀚盛置业有限公司负担150元；反诉受理费已减半收取为50元，由被告惠州市瀚盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  许雅嫦二〇一七年十月三十一日书 记 员  古杏蓓