江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初13026号原告：张旭东，男，1974年7月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：闫怀柏，江苏政谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱翔，江苏政谊律师事务所律师。被告：张进良，男，1954年7月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：季芬妹，女，1958年4月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：钮魏，江苏瑞生律师事务所律师（代理上述二被告）。原告张旭东与被告张进良、季芬妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，由代理审判员王丹妮依法适用简易程序于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告张旭东及其委托诉讼代理人闫怀柏、被告张进良和季芬妹共同的委托诉讼代理人钮魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭东当庭明确诉讼请求：1.确认被告发送的《解除合同通知》无效；2.诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：2015年9月10日，双方签订《拆迁安置房买卖合同》，原告购买被告位于本市鑫茂花园东苑XX幢（施XX#）XX室的房屋，之后原告支付了房款，被告交付了房屋，原告对房屋进行了装修和使用；因被告于合同签订时尚未取得房屋产证，故双方约定自被告取得产证后两个月内进行过户，之后被告直至2016年12月28日才取得产证，此时苏州地区限购政策已经出台，原告过户需符合在苏州有一年社保的条件，原告为此已积极办理社保，目前仅余两个月即符合社保条件；期间，被告因房价上涨多次要求提价未果，后又发函给原告通知合同解除，原告认为被告的解除通知违反合同约定，遂起诉要求确认无效。被告张进良、季芬妹共同辩称：我方2016年12月28日取得产证后，多次以各种形式通知原告配合过户，对方未予配合，包括：2017年1月13日，中介以短信和电话多次通知；同年6月1日，我方以短信和EMS快递通知限期办理；6月9日，短信告知已逾期三个月要求办理；因原告未按约履行，我方于6月23日书面通知解除合同，故合同应自对方6月26日签收通知之日起解除。经审理查明，张进良、季芬妹（出卖人、甲方）与张旭东（买受人、乙方）经中介好壹佰公司居间介绍于2015年9月10日签订《拆迁安置房买卖合同》一份，甲方将其位于本市周市镇鑫茂花园东苑XX幢（施XX#）XX室的毛坯动迁现房（房屋建筑面积102.98平方米，阁楼面积56.82平方米，XX#自行车车库面积17.07平方米；面积以房产证为准，面积差异不作补偿）出售给乙方，双方约定：1、房屋成交价630000元：购房定金10000元于合同签订时支付；第二笔房款190000元于2015年9月15日前付给甲方（期间不付利息）；第三笔房款50000元于2016年1月31日前付给甲方（期间不付利息）；第四笔房款380000元于甲方将产证下来，乙方向银行贷款给甲方，双方约定产证下来后两个月内过户，其中350000元以年利率3%向甲方支付利息，利息从2015年9月16日开始计算到过户当日截止，利息于过户当日一次性付清，产证下来前，乙方每年9月15日前付给甲方100000元，相应计息金额随之减少；如乙方到期未将约定房款支付给甲方，则应支付相应的违约金，合同继续履行；2、甲方应在交房当日（2015年9月16日前）将房屋相关文件及票据交付乙方，甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带的钥匙全部交付给乙方；3、合同第十六条第3点载明：“如本合同签订后国家政策发生变动时按变动后的政策为准，甲乙双方按约定的内容进行”；4、合同第十七条载明：“今后无论房价是涨是跌均与房东无关，甲乙双方按照合同履行，否则视为违约”；乙方付成交价的1%作为中介服务费于合同签订当日付清；等等。该合同由张进良、季芬妹、张旭东及其配偶签字以及中介盖章予以确认。上述合同签订后，张旭东向张进良、季芬妹累计支付金额合计360500元，即：2015年9月10日支付定金5000元（现金）；同年9月11日通过中介支付首付款195000元；12月25日通过中介支付房款50000元；2016年9月9日支付房款及利息合计110500元。另，张旭东还支付了中介费6000元。2016年12月28日，张进良与季芬妹共同登记取得鑫茂东苑XX号楼XX室房屋及阁楼（不动产权证号：苏（2016）昆山市不动产权第0XXX1号）一套以及XX号楼XX室车库（不动产权证号：苏（2016）昆山市不动产权第0XXX9号）一间。2017年上半年，卖方多次短信通知买方办理过户手续；同年6月初，卖方书面告知买方：过户事宜已逾期三个月，要求限期配合完成过户，否则将解除合同、收回房屋并追究违约责任。2017年6月23日，卖方向买方和中介邮寄《解除合同通知》，以买方不配合办理过户手续为由通知解除上述合同并要求买方于6月30日前退还房屋。同年6月26日，买方签收了该通知。现卖方认为买方怠于履行配合过户义务，故上述合同于买方签收《解除合同通知》时已发生解除效力；买方认为卖方于购房新政策出台后取得房屋产权凭证，因前期房款并非在买卖双方间以转账形式支付，故按照新政策买方须满足在苏州地区购买社保满一年的条件才能办理过户手续，买方为此于2016年10月购买苏州社保、为履行过户作积极准备，故买方在合同履行过程中没有违约，卖方无权解除合同；由此引起本案纠纷。庭审中，买方张旭东确认：如其购买社保满一年后符合新政策规定的购房资格和过户条件，其愿意并确保能就房屋尾款在不通过银行贷款程序的情况下一次性向卖方支付完毕。上述事实，有拆迁安置房屋买卖合同、付款凭证、部分房款及利息确认单、不动产权证明、解除合同通知及邮寄凭证、短信往来、告知书及邮寄签收凭证、通话记录、常住人口登记卡、昆山市社会保险参保证明、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明以及各方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。现被告（卖方）向原告（买方）送达《解除合同通知》主张合同解除，原告对解除效力提出异议，故本案争议焦点在于被告的解除理由即原告不配合办理过户手续能否成立，对此，本院认为：第一，合同签订于2015年9月10日，双方约定被告取得房屋产权凭证后两个月内进行过户，后被告实际于2016年12月28日取得房产证，此时苏州地区购房新政策已经出台，原告经征询不动产登记主管部门后获悉，根据双方的交易过程，本次购房交易应适用新政策的规定，原告因不符合新政策规定的相应条件致使不能按约定期限履行过户义务，但该履行延迟非因原告自身过错所致，不可因此归责于原告；第二，从目前原告向被告的付款情况以及原告购买苏州地区社保的行为来看，原告自始至终按照合同约定及时、足额履行各期付款义务，且新政策出台后，原告为早日取得购房资格和完备过户条件及时采取了行动，为推进合同的后续履行作了积极的准备，故被告主张原告怠于配合过户与事实不符，本院不予采信；第三，合同第十六条对国家政策变动下合同继续履行有明确约定，该条款对双方具有约束力，原、被告应照此履约。综上，被告解除合同的理由不能成立，其送达的《解除合同通知》对原告不产生解除效力，涉案合同对双方具有约束力，原、被告应本着公平和诚信原则充分协商、共同推进合同的后续履行。当然，如原告积极采取措施后，经不动产登记主管部门审核仍无法满足过户条件，因政策原因致使合同无法继续履行的，双方可再行协商合同终止或解除事宜，协商不成的，可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张进良、季芬妹于2017年6月26日送达原告张旭东的《解除合同通知》不具有解除效力。案件受理费80元，减半收取40元，保全措施申请费3670元，前述两项费用合计3710元，由被告张进良、季芬妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王丹妮二〇一七年十月十五日书 记 员  蔡晓晨