福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终3336号上诉人（原审被告）：陈庆火，1975年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：蔡申方，男，1980年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被上诉人（原审原告）:正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。法定代表人：白溢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建随寸律师事务所律师。上诉人陈庆火因与被上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈庆火上诉请求：撤销原判，将案件发回重审，或改判驳回正大新景公司的诉讼请求；诉讼费用由正大新景公司承担。理由如下：一审判决双方租赁合同于2016年7月27日解除属认定事实不清，适用法律不当。本案中陈庆火无违约行为，自2015年7月起多次与正大新景公司商定要提前解除合同，双方于2015年9月28日将讼争商铺退租，正大新景公司知情允许，核账后结清2015年10月1日之前的费用，故应认定从2015年9月28日租赁合同解除，陈庆火无需缴纳此后的租金、物业费、违约金等费用。正大新景公司明知陈庆火已经与2015年9月28日搬离退还涉案房屋，却隐瞒真相不与陈庆火解除租赁合同，故意拖到一年后恶意主张租金、物业费、违约金等费用，其诉讼请求应予驳回，且无权没收陈庆火缴纳的保证金。正大新景公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈庆火搬离讼争商铺没有经过公司同意，陈庆火搬离讼争商铺时公司并不知情，也没有办理相关交接手续。公司从未同意陈庆火搬离。讼争租赁合同解除前，即使陈庆火自己不经营商铺，也不能免除其应承担的相应责任。原审法院认定事实：2013年4月22日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的陈庆火签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D039-D040的商铺，用于经营或展示门业类别的产品，品牌为“皇派金门”；2.合同期限自2013年5月11日起至2016年11月30日止，租金每月12000元，管理费每月1567元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年5月11日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3.乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金24000元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4.乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5.租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6.乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。原审法院另查明，陈庆火于2016年7月27日签收了本案的起诉材料。正大新景公司为支持诉讼请求提交了代理合同及土地房屋权证、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。陈庆火对代理合同和土地房屋权证因无原件予以核对真实性不予确认；对历月电费明细表表面真实性确认，可以证明陈庆火在2015年9月28日即离开租赁物，但房屋编号证明为正大新景公司单方出具，无法证明租赁物来源；对公摊明细及票据真实性不予确认，认为正大新景公司提供的票据未明细化。土地房屋权证、全权委托代理合同显示案外人黄南海、陈俊雄、陈海滨、李碧珠分别将名下新景天湖广场地下商A区137号店面、138号店面、139号店面、140号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，并由正大新景公司支付相应费用。加盖有厦门供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示用电地址湖里区台湾街141之138号新景天湖广场户名为新景地房地产的用户2015年10月用电量为“287”，2015年11月、2015年12月、2016年1月的用电量为“7”、“1”、“10”，2016年2月后的用电量均为“0”。厦门新景风华物业有限公司天湖广场管理处出具的证明内容为厦门市台湾街新景建材城编号D039-D040商铺使用电表为厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号137、138、139、140单元。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。陈庆火申请出庭的证人祁某陈述，其曾给陈庆火开车拉货。2015年9月28日，祁某曾到新景建材城给陈庆火拉了两趟货，搬到陈庆火的仓库，新景建材城的店铺差不多搬空了。陈庆火认为证人证言可以证明正大新景公司并未对陈庆火的撤离进行阻挠，可见是允许陈庆火撤场的。正大新景公司认为证人证言违背基本常识，不可能清楚记得每天给哪个客人拉货，正大新景公司对于讼争店铺如何使用不加任何干涉。原审中，正大新景公司、陈庆火均确认讼争商铺2015年10月1日之前产生的费用已经结清。正大新景公司陈述，对陈庆火将租赁物中货物搬走的时间及情况不知情，从未同意陈庆火搬离。陈庆火陈述，曾向正大新景公司口头申请解除合同，提交申请书，但是正大新景公司不签字，未得到公司同意，未办理书面交接手续；于2015年9月28日搬离，讼争店铺中的东西基本全部搬走，剩下的都是废弃物了。原审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定陈庆火未按时支付租金、管理费等费用，正大新景公司享有合同解除权，正大新景公司通过起诉方式将解除合同的意思表示发出，陈庆火在接收本案起诉材料时收到解除合同的意思表示，双方的租赁合同于2016年7月27日解除。根据合同约定，租赁期限自2013年5月11日起至2016年11月30日止，双方均确认2015年10月1日前产生的费用均已经结清，陈庆火此后未缴纳租金等费用，陈庆火辩称其因于2015年9月28日搬离讼争租赁商铺，之后的相关费用不应支付。原审法院认为，第一，证人祁某陈述其于2015年9月28日应陈庆火要求将讼争店面中货物搬至陈庆火仓库；第二，正大新景公司提交的用于证明案涉商铺用电情况的用电明细中2015年11月份之后已不再按照经营常规产生用电量，结合上述证据，原审法院认定2015年11月之后陈庆火已经不再经营案涉商铺。虽然陈庆火已经以行为表示不再继续履行合同，但陈庆火系违约方，并不享有合同解除权，亦未提交证据证明其正式向正大新景公司发出书面的解除合同通知，在未与出租方协商一致的情况下，双方的合同关系在陈庆火搬离后仍处于存续状态中，陈庆火主张在其搬离后合同已经终止的抗辩意见，原审法院不予采信。故陈庆火仍应支付合同存续期间的租金、管理费。根据正大新景公司的主张，2015年10月1日至合同解除之日2016年7月27日的租金为12000元/月×9个月+12000元/月÷31天×27天=118451.61元，2015年10月1日至2016年7月27日的管理费为1567元/月×9个月+1567元/月÷31天×27天=15467.81元。陈庆火未按时支付租金、管理费，正大新景公司主张陈庆火按照日3‰的标准支付租金、管理费的滞纳金即逾期付款违约金，陈庆火认为该标准过高，原审法院认为双方约定的滞纳金标准过高，调整为按照相关未付款项月2%的标准，均自逾期支付之日起计算。关于水电费，正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的水电费及滞纳金原审法院均不予支持。双方合同约定承租方违约导致合同终止，出租方有权不退还租赁履约保证金，正大新景公司主张没收陈庆火缴交的履约保证金24000元，同时主张根据合同约定陈庆火支付违约金24000元，因正大新景公司未举证证明除陈庆火逾期支付租金、管理费等外存在其他损失，综合合同的履行情况，双方约定的24000元违约金与陈庆火已经缴交的24000元履约保证金可以相互抵扣，正大新景公司可以没收履约保证金，但该部分款项在抵扣后正大新景公司无权再向陈庆火主张24000元违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、正大新景（厦门）投资有限公司、陈庆火于2013年4月22日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月27日解除。二、正大新景（厦门）投资有限公司有权没收陈庆火缴纳的履约保证金24000元。三、陈庆火于判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付2015年10月1日至2016年7月27日的租金118451.61元，2015年10月1日至2016年7月27日的管理费15467.81元及滞纳金（2015年10月的滞纳金以13567元为基数，自2015年9月8日起计；2015年11、12月的滞纳金以27134元为基数，自2015年11月8日起计；2016年1、2月的滞纳金以27134元为基数，自2016年1月8日起计；2016年3、4月的滞纳金以27134元为基数，自2016年3月8日起计；2016年5、6月的滞纳金以27134元为基数，自2016年5月8日起计；2016年7月1日至7月27日的滞纳金以11816.42元为基数，自2016年7月8日起计；均按照月2%的标准，计至实际付款之日止）。四、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1987元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担258元，由陈庆火负担1729元。本院二审期间，陈庆火提供：1.落款时间为2015年7月30日的撤离商铺申请书、2017年5月12日、2017年6月4日的录像，证明其搬离讼争商铺时向正大新景公司递交申请书；2.银行账户交易明细，证明其搬离讼争商铺时其已按正大新景公司要求支付押金3352元，正大新景公司对其搬离讼争商铺是知情的，租赁合同已解除。正大新景公司对申请书的真实性不予确认，公司并未收到；对录像、银行账户交易明细的真实性无异议，但不能证明陈庆火搬离商铺时公司已知情。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈庆火与被上诉人正大新景公司于2013年4月22日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期限自2013年5月11日起至2016年11月30日止。陈庆火辩称其于2015年9月28日得到正大新景公司口头同意其搬离商铺、合同已解除，但提交的申请书、录像、银行账户交易明细等证据，均不足以证明正大新景公司已同意解除租赁合同。陈庆火亦未正式向正大新景公司发出书面的解除合同通知，现陈庆火主张双方已就讼争租赁合同的解除已达成合意，缺乏充分的证据予以证实。即使如陈庆火所主张其已经以自己的行为表示解除并不再履行合同，但陈庆火自身系违约方，并不享有合同解除权。在出租方与承租方未协商一致解除合同的情况下，双方的合同关系即使在陈庆火搬离商铺后仍处于存续状态中，陈庆火仍应履行支付租金、管理费等费用的义务。陈庆火自2015年10月1日起未按合同约定支付租金、管理费等费用，其行为已构成违约，正大新景公司享有合同解除权，并有权没收保证金。原审法院认定双方的租赁合同于2016年7月27日解除、正大新景公司有权没收保证金，并无不当。陈庆火关于租赁合同于2015年9月28日提前解除、正大新景公司无权没收保证金、其无需支付自2015年10月1日起的租金、管理费的上诉主张，缺乏依据，不予采信。综上，陈庆火的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3458元，由陈庆火负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一七年十月三十日代书记员  巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。