山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终6163号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号。法定代表人：黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙兆忠，男，1979年8月26日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：杨晓敏，山东致允律师事务所律师。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号。法定代表人：宋计成，董事长。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人孙兆忠、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0791民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿丰置业公司上诉请求：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人亿丰置业公司并非《委托经营管理合同》的合同相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，不应当承担支付被上诉人孙兆忠所诉租金的相关义务。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人孙兆忠承担。孙兆忠未提交书面答辩意见。亿丰物业公司未提交书面陈述意见。孙兆忠向一审法院起诉请求：1、请求亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付所欠其租金132005元及逾期利息。2、本案的诉讼费用由亿丰置业公司、亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：2010年，孙兆忠与亿丰置业公司签订商品房买卖合同两份，约定：孙兆忠购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A2-2029、2030号商铺，建筑面积均为44.29平方米，单价均为5941.68元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日之前，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，孙兆忠支付房款，但亿丰置业公司并未将孙兆忠购买的上述房屋实际交付给孙兆忠。现上述房产已办理了房产证。孙兆忠与亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》两份，约定：就孙兆忠购买上述商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年10月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年每套固定按固定租金为27701元向孙兆忠支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足；超出以上标准的，超出部分归亿丰物业公司。第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与孙兆忠结算，商铺实际租赁收入的90%归孙兆忠，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从孙兆忠收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。后亿丰物业公司为孙兆忠出具说明，载明：因面积变化，每套租金减少了200元。后亿丰物业公司仅支付了5500元，现孙兆忠主张自2014年10月1日至2017年3月31日的租金132005元（55002元×2.5－5500元）。另查明，涉案的亿丰时代广场一期A1A2座已有多名业主起诉亿丰置业公司、亿丰物业公司追要租金，本院已作出相应的民事判决并已发生法律效力。上述已生效的判决查明以下事实：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定亿丰置业公司兴建的亿丰时代广场一期A1A2座交由山东银座家居有限公司承租经营，租金直接交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司成立后承继了上述合同的权利义务，租金仍是交给亿丰置业公司，亿丰物业公司并未收取银座家居的租金。银座家居有限公司对亿丰置业公司出售涉案房屋给孙兆忠等小业主的事情不知情，并于2015年6月30日正式闭店摘牌。关于逾期利息：孙兆忠主张在代扣相关税金后剩余部分分别从2015年4月1日、2015年11月1日、2016年4月1日、2016年11月1日、2017年4月1日按照银行同期贷款利率计算至亿丰置业公司、亿丰物业公司实际付清之日止。一审法院认为，孙兆忠与亿丰置业公司、亿丰物业公司所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，孙兆忠要求亿丰置业公司、亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与孙兆忠签订商品房买卖合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给孙兆忠，孙兆忠将房款支付给了亿丰置业公司，且在商品房买卖合同中明确约定，房屋使用权归亿丰置业公司所有。同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。孙兆忠虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了其将购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但孙兆忠并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对孙兆忠的相关责任，亿丰置业公司、亿丰物业公司应按合同约定共同履行向孙兆忠支付租金的义务。亿丰置业公司辩称其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应承担支付租金义务的答辩理由与事实不符，不予支持。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起至第十年租金半年一付，但亿丰置业公司、亿丰物业公司未依约履行支付租金义务，对孙兆忠主张亿丰置业公司、亿丰物业公司共同向其支付2014年10月1日至2017年3月31日租金的诉讼请求，符合法律规定且在应付租金范围内，故予以支持。对租金的支付方式，因租赁费系孙兆忠委托受托方统一对外租赁经营所得，合同中约定了受托方有权代扣代缴税金，由亿丰置业公司、亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，亿丰置业公司、亿丰物业公司应在代孙兆忠扣缴相应税费后支付租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于孙兆忠主张的逾期利息，因委托经营管理合同中也约定了孙兆忠应凭发票支付租金，但孙兆忠未举证证明其持已开具的发票要求亿丰置业公司、亿丰物业公司支付租金而其拒付，因此，对其主张逾期利息的诉讼请求，不予支持。亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院传票合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付孙兆忠自2014年10月1日至2017年3月31日的租金，租金数额为132005元中扣除代孙兆忠所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准）；二、驳回孙兆忠的其他诉讼请求；案件受理费2940元，减半收取1470元，保全费1180元，由亿丰置业公司、亿丰物业公司负担。本院二审期间，上诉人亿丰置业公司提交2016年11月11日亿丰物业公司给亿丰置业公司和亿丰时代广场业主委员会的《告知函》一份；2.提交2016年11月19日亿丰物业公司给潍坊市高新区党工委管委会发的《关于终止“亿丰时代广场委托经营管理的汇报”》一份；3.提交2017年2月7日亿丰时代广场业主委员会给亿丰物业公司发的《告知函》一份；4.提交2017年2月24日由亿丰时代广场业主委员会和潍坊丽洁物业管理有限公司联合出具的《亿丰时代广场招商政策》和《亿丰时代广场业主委员会和丽洁物业公司提供如下保障》各一份；5.提交2017年2月26日亿丰时代广场业主委员会给商场各商户发的一个通知一份；6.提交2017年3月8日签订的《亿丰时代广场商铺过渡期合约书》一份；7.提交潍坊丽洁物业管理有限公司与潍坊亿丰时代广场一期建材一楼A区的租赁商户王龙签订的《商铺租赁管理合同》一份；8.提交2017年3月5日亿丰时代广场业主委员会与亿丰时代广场撤场商户张强签订的《撤场协议》一份。上述证据证明亿丰物业公司已经撤出商场，现在由潍坊丽洁物业管理有限公司接管，潍坊丽洁物业管理有限公司与上诉人亿丰置业公司都是独立法人，无关联性，不应承担2017年之后的租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人孙兆忠质证认为对证据1-6、8的真实性没有异议，对证据7的真实性有异议，不认可。上述证据对本案没有关联性，上述证据的公司和个人均不是合同双方当事人，业主委员会无权代表被上诉人孙兆忠解除涉案合同，被上诉人孙兆忠也没有授权业主委员会解除合同。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，被上诉人孙兆忠与上诉人亿丰置业公司、原审被告亿丰物业公司所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，为有效合同，各方均应按合同约定履行。被上诉人孙兆忠要求上诉人亿丰置业公司、原审被告亿丰物业公司继续履行合同，应予支持。上诉人亿丰置业公司与被上诉人孙兆忠签订商品房买卖合同将开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给被上诉人孙兆忠，其将房款支付给了上诉人亿丰置业公司，且在《商品房买卖合同》中明确约定其购买的房屋使用权归上诉人亿丰置业公司所有。上诉人亿丰置业公司又与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定上诉人亿丰置业公司为出租方，且由上诉人亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，故上诉人亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。被上诉人孙兆忠虽然与原审被告亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了其将其购买的涉案房产在一定期限内委托原审被告亿丰物业公司经营管理，但被上诉人孙兆忠并未实际取得其房产，原审被告亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由上诉人亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者上诉人亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的原审被告亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对被上诉人孙兆忠的相关责任。至于上诉人亿丰置业公司二审提交的新证据，并不能推翻原审被告亿丰物业公司与被上诉人孙兆忠之间的委托经营管理合同，在该合同未解除的情况下，当事人应继续按合同约定履行义务。综上所述，上诉人亿丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  王 斌审判员  王 峰二〇一七年十月二十七日书记员  郑 伟