黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1281民初1717号原告（反诉被告）：孙鹤，女，1977年12月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：毕海鹰，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄立操，男，1976年10月31日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：李晶石，黑龙江龙跃律师事务所律师。原告（反诉被告）孙鹤与黄立操（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙鹤及其委托诉讼代理人孙鹤、被告(反诉原告)黄立操的委托诉讼代理人李晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙鹤向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令被告履行房产过户义务；2.判令被告将车牌号×××号面包车交付给原告；3.要求被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2015年3月26日，原被告双方签订了房屋买卖协议及补充协议各一份，约定被告将自己拥有的位于安达市卧里屯安肇新河北侧的房产和土地使用权转让给原告，房屋建筑面积为867.88平方米，土地面积19200平方米。合同签订后原告履行了付款义务，被告至今未协助原告办理房屋过户手续。被告的违约行为已经严重影响了原告使用房屋。被告(反诉原告)黄立操辩称，1.房屋买卖非双方真实意思表示，双方的本意是合作建设经营养殖场，房屋只是用于作为原告投资的担保；2.原告与被告签订的房屋买卖协议未经原土地使用权人同意，擅自转让无效；3.体现在买卖合同上的三处房产虽然有确权证书，但与普通房产性质不同，不能过户交易；4.原告乘人之危，采取欺诈手段签订的房屋买卖协议无效，应予撤销。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄立操向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销双方之间签订的房屋买卖合同并判令反诉被告赔偿由此给反诉原告造成的财产损失500,000.00元。2.要求反诉被告承担案件受理费。事实和理由：2015年初，反诉原告因经营农场出现资金困难，急需寻求投资合作伙伴，认识了反诉被告孙鹤。当时反诉被告孙鹤承诺为反诉原告经营的农场投资3,000,000.00元，双方共同经营，共享利润，共担风险，反诉原告表示同意。作为一种投资风险担保，反诉被告提出必须将农场现有房产、土地使用权及车辆、设备以买卖的形式押给他，之后才能进行投资。为了缓解困难局面，反诉原告听信了反诉被告的谎言，在反诉被告拟好的买卖合同上签了字，这样，总价不少于5,000,000.00元的资产，在买卖合同上仅体现500,000.00元的价格。但合同签订后，反诉被告迟迟不对农场进行投资，却将反诉原告现有的房屋进行拆改，变卖原告的财产，造成反诉原告资产流失达500,000.00元以上，反诉原告多次催促签订合作协议，反诉被告却以“你不能保证农场经营盈利，我凭啥投资”为借口，拒不向农场出资。反诉原告认为，反诉被告趁人之危，采取欺诈手段与反诉原告达成的房屋买卖协议无效，买卖房屋非双方真实意思表示，依法应予撤销并要求反诉被告赔偿原告损失。反诉被告孙鹤辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。房屋买卖合同是双方自愿签订，是双方真实意思表示，合同签订后，反诉被告按合同约定交付了大量的购房款，反诉原告也向反诉被告交付了房屋及相关的产权证件。反诉被告在网上看到反诉原告出售养殖场的信息，与其联系购买事宜。依据双方买卖房屋时该房屋相邻的养殖场出售价格基本与涉案房屋买卖价格相同。本案事实争议焦点：双方争议的法律关系是买卖关系，还是合作关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对本院依职权到安达市草原监理站调取的证据情况说明1份（涉案土地系国有草原）无异议，本院予以确认并在卷佐证。孙鹤出示的以下证据，黄立操对其真实性无异议，对证明力有异议：1.房屋买卖合同1份；2.土地使用证【安国用（2010）第00680号】和房屋所有权证【乡（镇）村房权证2301安字第XX**号】各1份；3.黄立操给孙鹤出具的收条及借据8张，合计270,000.00元；4.凿井合同及收据各1份；5.原审时证人林某出庭陈述证言，主要内容为：（1）黄立操找林某在养殖场院内打井，找孙鹤要打井款；（2）孙鹤与黄立操对于养殖场是买卖合同关系。6.养殖场照片12张；7.孙鹤与黄立操2015年11月13日通话录音书面材料1份（有光盘），主要内容：黄立操欲出钱从孙鹤手中买回养殖场，孙鹤要求过户；8.孙鹤缴纳的养殖场电费票据12张，合计金额26,000.00元；孙鹤出示的以下证据，黄立操对其真实性和证明力均有异议：9.黄立操与前妻的离婚协议书1份；10.孙鹤对养殖场的装修合同1份及装修公司装修用料明细表和购买沙石材料票据24张；11.案外人彭德红与卧里屯乡政府签订的土地使用合同1份和彭德红与苑志军的买卖协议书1份（反诉证据）。主要内容为：（1）卧里屯乡政府将位于卧里屯乡龙山村1、2屯南侧天然草地9600平方米交由彭德红使用经营养殖场；（2）彭德红以180,000.00元的价格将养殖场转让给苑志军。黄立操的委托诉讼代理人向本院出示的以下证据，孙鹤对其真实性无异议，对证明力有异议：1.安达市国土资源局农业用地备案登记材料1份（计8页）及交款票据2张，主要内容：用地现状农用地中的牧草地；面积19200.00米；土地使用后类型畜禽饲养地；坐落卧里屯乡安肇新河北；权属性质国有；使用权类型租赁；建筑物占用面积859.77平方米；建筑物类型砖。2.养殖场现场纸质图片20张；3.房屋产权证及土地使用证各1份（复印件）；4.凿井施工合同1份；5.黄立操与孙鹤2015年4月6日录音书面材料1份（有光盘），主要内容：黄立操认为养殖场500,000.00元卖给孙鹤有点亏，要求签订合作协议；6.养殖场照片5张（反诉证据）。黄立操委托诉讼代理人出示的以下证据，孙鹤对其真实性和证明力均有异议：7.原审时黄立操的弟弟黄某出庭陈述证言，主要内容：黄立操与孙鹤是合作关系。原审时本院委托黑龙江恒利资产评估有限公司对涉案房屋、机械设备及附属物所作的资产评估报告【黑恒评字（2016）第027号】及鉴定费30,000.00元票据1份。评估结论为：评估标的的拍卖参考价格为人民币叁佰壹拾叁万叁仟叁佰壹拾贰元整。对以上有争议的证据和事实，本院认定事实如下：孙鹤出示的证据11案外人彭德红与卧里屯乡政府签订的土地使用合同1份和彭德红与苑志军的买卖协议书1份系复印件并且与本案无关联性，对其证明力不予确认。黄立操出示的证据1.安达市国土资源局农业用地备案登记材料1份（计8页）及交款票据2张；2.养殖场现场纸质图片20张；3.房屋产权证及土地使用证各1份（复印件）；4.凿井施工合同1份；6.养殖场照片5张（反诉证据）；以上5份证据不能证明双方是买卖关系还是合作关系，对其真实性予以确认，对其证明力不予确认。证据5黄立操与孙鹤2015年4月6日录音书面材料1份，双方在谈话中表达的是一种合作的意向，不能证明双方实际是合作关系。证据7原审时黄立操的弟弟黄某出庭陈述证言，证人黄某与黄立操有亲属关系，依法不能单独作为认定案件事实的依据。综上，黄立操出示的以上证据均不能否定双方签订的买卖合同，也不能证明双方是合作关系。孙鹤出示的房屋买卖合同、土地使用证、房屋所有权证、收据、凿井合同、电费票据、装修合同等证据能够相互印证，形成完整的证据链条，体现了签订买卖合同、交款、占有、使用、修缮等一系列事实，其证明力明显大于黄立操出示证据的证明力，故对孙鹤出示的证据1-10的证明力予以确认，对黄立操出示的证据的证明力不予确认，对双方就春峰养殖场形成买卖合同关系的事实予以确认。对于原审本院委托黑龙江恒利资产评估有限公司对争议房屋等作出的资产评估报告，孙鹤持有异议，认为该报告以工业用地标准进行评估不具有客观性。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款按土地用途将土地分为农用地、建设用地和未利用地。工业用地属于建设用地的一个分类。本案中涉及的土地系国有草原，属于国有农用地，不属于建设用地中的工业用地，该报告以工业二级用地为标准进行评估，显然不具有客观性，对评估报告的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月30日，原告（反诉被告）孙鹤与被告（反诉原告）黄立操签订房屋买卖合同，双方约定被告（反诉原告）黄立操将位于安达市卧里屯乡安肇新河北侧房屋（春峰养殖场）出卖给原告（反诉被告）孙鹤，房屋建筑面积867.88平方米，土地面积19200平方米，价款为500,000.00元。原告（反诉被告）孙鹤已交房款270,000.00元。养殖场使用土地为国有草原，租赁方式取得土地使用权。土地使用证【安国用（2010）第00680号】，房屋所有权证【乡（镇）村房权证2301安字第XX**号】。原告（反诉被告）孙鹤于2015年5月1日前后入住并经营至今。入住后原告（反诉被告）孙鹤对养殖场进行了修缮。2015年5月20日，原告（反诉被告）孙鹤支付打井工程款160,500.00元。本院认为，1.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。从以上规定可以看出，人民法院确认合同无效同样不能以合同条款为依据。本案中，涉案土地和房屋已经依法取得土地使用权证书和房屋所有权证书，不存在《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、行政法规规定的合同无效的情形，原告（反诉被告）孙鹤与被告（反诉原告）黄立操签订的房屋买卖合同合法有效，原告孙鹤应当履行支付尚欠购房款的义务，被告黄立操应当遵循诚实信用原则，履行协助办理房产变更登记的义务。原告（反诉被告）孙鹤诉讼请求合理，应予支持。2.反诉原告黄立操主张反诉被告孙鹤趁人之危，采取欺诈手段与其达成房屋买卖协议，无证据证明，对其主张不予支持。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平”。本案中，反诉原告黄立操系完全民事行为能力人，在卧里屯乡从事畜牧养殖业多年，不存在没有经验的问题，并且反诉被告孙鹤与反诉原告黄立操主体平等，不存在反诉被告利用优势的问题，所以反诉原告黄立操与反诉被告签订的房屋买卖合同不符合法律规定的显示公平的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄立操协助原告（反诉被告）孙鹤办理房产变更登记，于判决生效后十日内履行；二、驳回反诉原告黄立操的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,800.00元，由本诉被告黄立操负担。反诉案件受理费8,800.00元，由反诉原告黄立操负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  胡永利人民陪审员  孙革新人民陪审员  苏凤明二〇一七年十月十八日书 记 员  郑琳琳