北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7779号上诉人（原审原告）：赵之平，男，1963年7月25日出生。委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘英明，男，1983年9月12日出生。委托诉讼代理人：柳雨含，北京市恒圣律师事务所律师。上诉人赵之平因与被上诉人刘英明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初885号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵之平之委托诉讼代理人潘虎铭与被上诉人刘英明及其委托诉讼代理人柳雨含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵之平上诉请求：1、撤销原判第二项，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、赵之平取得购房资格的方式并未被法律、行政法规所禁止；2、刘英明于2016年8月25日发出的《单方解除合同通知书》不产生解除的效力。刘英明辩称：合同无法继续履行的原因在于上诉人在签订合同时没有取得购房资格。赵之平向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间于2016年8月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令刘英明向我退还购房定金10万元；3.判令刘英明向我承担未履行合同违约赔偿金20万元；4.刘英明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘英明原系海淀区4层417号（以下简称417号）、建筑面积40.64平方米房屋所有权人。2016年8月14日，经北京我���我家房地产经纪有限公司居间服务，刘英明与赵之平签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），刘英明以242万元的价格将417号房屋出售给赵之平，赵之平除在当日支付定金10万元外，其他款项分3次支付，417号房屋所设抵押70万元由刘英明在45个工作日办理注销手续；双方最晚应于合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续，刘英明于收到全部购房款后2日交付417号房屋，同时双方就逾期付款、交房及出售第三人等违约责任亦进行了约定。当日，刘英明与赵之平还签订《补充协议》，双方约定417号房屋于2016年11月27日满2年之后办理过户手续，《买卖合同》延期执行至2016年12月30日，如延期仍未履行完毕，任一方有权以书面形式通知违约方解除《买卖合同》，无须征得他方同意，任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交��价款20%的违约金。赵之平于签约当日向刘英明支付定金10万元。后因赵之平不具备购房资格，双方曾于8月25日在居间方组织下进行商谈，赵之平明确表示其本人不具备购房资格，合同无法继续执行，但提出由居间方为刘英明联系新的购房人，使房屋出售能够继续，并退还定金10万元。刘英明不同意赵之平的提议，提出解除双方签订的《买卖合同》，定金不予退还，并送达了解除购房合同告知函。赵之平未表示同意解约。2016年10月27日，刘英明归还了全部贷款本息，并于当月31日办理了抵押注销手续。2016年11月17日，赵之平委托律师向刘英明发送律师函，认为双方合同履行期限是2016年12月30日，刘英明在合同约定的履行期限尚未届满的情况下，单方解约没有法律及合同依据，并确保自身在合同约定履行期限内获得合法购房资格。刘英明在收到律师函后以邮��回复赵之平认为，由于赵之平对购房政策缺乏了解，其在自身不具备购房资格的情况下签订合同，致使合同无法继续履行，其已明确表示不再购买该房屋，其利用假离婚的方式获取购房资格的行为是不会得到法律支持；并提出解决方案，即以现市场价值购买。后双方未再就此进行协商。另查，赵之平与其前妻韩某在婚姻关系存续期间分别在本市房山区和海淀区购有住房两套，2016年4、5月，赵之平与其前妻韩某离婚，离婚时协议约定房山区的房屋归赵之平所有，海淀区的房屋归韩某所有。《买卖合同》签订后，因赵之平不具备购房资格，双方在居间方组织协商时，韩某亦在场参与商谈。2016年11月，赵之平与韩某在房山区办理了复婚，并于当月28日将房山区的房屋转让给韩某单独所有，过户当日，赵之平与韩某再次办理协议离婚。后赵之平未将其已符合限购��的信息通知刘英明。2017年2月14日，刘英明经北京链家房地产经纪有限公司居间，以298万元将417号房屋出售他人。赵之平起诉提出的诉讼请求为要求刘英明承担定金违约金赔偿款10万元，并配合办理417号房屋的网签手续。审理中，因刘英明已将417号房屋出售，故赵之平提出现在的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘英明与赵之平签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格依约履行。北京市出台的限购政策是为了更好的规范房屋交易市场，抑制房价的不断攀升，防止牟利引发的市场混乱，保证房屋交易的安全与稳定。赵之平虽在《买卖合同》签订后始知其不符合购房人条件，其向刘英明提出置换他人购买诉争房屋的目的，是为了避免其经济遭受损失，但该方案并未得到刘英明的认同。后赵之平虽在合同期内取得了购房人资格，但该资格的取得是采取假复婚转移其名下房产的方式，是一种以合法的形式掩盖其非法目的、以达到规避限购政策的虚假行为；且赵之平在取得购房资格后，未在合同履行期内向刘英明披露，以致刘英明直至合同最后履行期内对此并不知晓，故赵之平应承担合同履行不能而解除的违约责任。现赵之平要求返还定金之诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。刘英明在《买卖合同》期满后向第三方出售其房屋，其行为并不违反合同约定和法律规定，故赵之平要求支付违约金的请求，于法无据，法院亦不予支持。双方合同项下约定的履行截止期为2016年12月30日，在该期限前，赵之平先以律师函表示其履约，又以违规的方式取得购房人资格，赵之平的口述并不符合合同法第九十四条规定��情形，故刘英明认为双方间合同解除时间为2016年8月25日的抗辩意见不予采信。双方《补充协议》明确约定，《买卖合同》延期执行至2016年12月30日，如延期仍未履行完毕，任一方有权以书面形式通知违约方解除《买卖合同》，无须征得他方同意。在合同履行截止期，赵之平未履行告知义务，致使诉争房屋已出售，赵之平应自行承担履约不能的后果，其经法院释明后变更要求解除之日，即为双方合同解除之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条规定，判决：一、赵之平与刘英明签订的《北京市存量商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年3月14日解除；二、驳回赵之平其他诉讼请求。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《买卖合同》、《补充协议》、定金收据���视频及书面整理文字资料、律师函、电子邮件、房屋所有权证、离婚证、通话记录单、中国邮政储蓄银行支行抵质押物凭证退还单等证据在案佐证。二审期间双方未提交新证据。本院认为：刘英明与赵之平签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。购房资格是行政机关对过户设定的前提条件，系买受人应具备的履行房屋买卖合同义务的能力。本案中赵之平在签订合同之时不具备北京市购房资格。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。赵之平没有如实陈述自己尚不具备购房资格，违反了法律规定的依据诚实信用原则而产生的如实告知义务，构成违约。但该违约行为是否构成根本违约，本院下面予以论述。房屋买卖合同，从出卖人方面来看是取得购房款的所有权，从买受人方面来看是取得房屋的所有权。赵之平在履行期限届满前未取得购房资格，不导致合同不能继续履行，双方继续履行房屋买卖合同，刘英明仍可以得到合同利益。购房资格系过户的必备条件，系属买受人履行债务的能力范畴，买受人不具备购房资格，出卖人可以中止履行，但暂不具备履行债务的能力，并非根本违约，故赵之平的违约行为并未致使不能实现合同目的，赵之平表示想办法继续履行合同，因此不属于明确表示不履行主要债务。本案亦不存在法律规定的解除合同情形。故刘英明发送解除通知的行为，不发生解除合同的法律后果，且该行为以实际行动表示不履行合同，构成违约。双方对合同未能履行均负有违约责任。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。原审法院认定赵之平“假复婚”骗取购房资格，没有法律依据，本院予���纠正。由于双方均构成违约，因此本院认定双方互不承担违约责任。刘英明应将赵之平支付的10万元定金予以返还。综上所述，赵之平的上诉请求部分成立；一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初885号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初885号民事判决第二项；三、刘英明于本判决生效后七日内返还赵之平定金十万元；四、驳回赵之平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的��务利息。一审案件受理费2900元，由赵之平负担1450元（已交纳），由刘英明负担1450元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5800元，由赵之平负担2900元（已交纳），由刘英明负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十月二十七日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳