上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初11929号原告：上海塘南实业公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙嘉新，总经理。委托诉讼代理人：高琦，上海思义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赟，上海思义律师事务所律师。被告：方伟，男，1967年2月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海塘南实业公司(以下简称塘南公司)与被告方伟排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月13日立案。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告塘南公司的委托诉讼代理人高琦、张赟，被告方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塘南公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告上海市静安区江场西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、被告支付原告2014年11月12日至12月31日房屋使用费21,000元、2015年1月1日至12月31日房屋使用费157,680元、2016年1月1日至12月31日房屋使用费163,053元、2017年1月1日至6月22日房屋使用费65,178元、2017年6月23日至被告实际迁出之日止的房屋使用费，按3.06元/平方米/日的标准计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年，原告将系争房屋无偿租借给塘南村集体企业上海全泰贸易公司(以下简称全泰公司)，双方口头约定使用期限为5年并不得随意转租。到期后，原告向全泰公司发函要求返还系争房屋未果，2014年6月30日，原告将全泰公司诉至原上海市闸北区人民法院【案号：(2014)闸民三(民)初字第1640号】(以下简称14-1640号案件)。在14-1640号案件的审理中，原告得知被告与全泰公司于2009年6月签订了长达8年的租赁协议。2014年10月27日，法院对14-1640号案件作出一审判决，判决全泰公司应于判决生效之日起十日内向原告返还系争房屋。此后全泰公司未积极履行判决，被告方伟亦继续占有并拒绝迁出。原告认为，全泰公司即非系争房屋的产权人，也未得到原告授权转租，在自己无偿使用期限即将到期之际，擅自与被告签订长达8年的租赁协议，收取租金牟利，租赁协议应属无效合同。被告在2009年签订协议时就明知全泰公司无权转租，且在2014年知晓法院已经判决全泰公司将房屋返还原告的情况下，仍继续占用系争房屋，拒不迁出，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告方伟辩称，其是向陈长发租借房屋的，签订租赁合同后其支付了三年租金18万元，进场后对房屋进行过装修，装修将近完毕后，原告来找其，其知道了全泰公司没有转租权的事实，当时其提出全泰退还租金及赔偿装修就退出房屋，但全泰公司没有履行能力，所以其也没有退出房屋。其曾经也找过原告的法定代表人，但找不到，也没有其他原告工作人员与其接洽，其的租金也没有继续支付。其还曾要求原告提供产权证以便经营使用，但原告没有提供。对于原告主张的使用费标准不予认可，其也不清楚租金的市场标准。其使用的房屋面积为150平方米。2014年时原告从未向被告主张过使用费，若原告及时收取，则被告将不会继续承租房屋，也不会产生后续使用费。房屋已经由被告另行出租，但没有签订书面的租赁合同，租金为5000元/月。现房屋可以交付，但不同意支付使用费。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的权利人，曾于2005年将系争房屋出借给全泰公司使用。2009年6月11日，全泰公司与被告签订的《协议书》载明，全泰公司将建筑面积为150平方米的系争房屋租借给被告经营或办公使用，双方商定租金为6万元/年，以先付后用的原则，每2年支付一次，共计12万元，租赁期限为8年，自2009年9月1日至2017年8月31日。2014年7月1日，原告将全泰公司诉至原上海市闸北区人民法院，要求全泰公司返还系争房屋，即14-1640号案件。在该案中，全泰公司表示已于2009年将系争房屋转租给被告。2014年10月27日，法院作出判决：全泰公司应于判决生效起十日内将系争房屋返还原告。判决后，双方均未上诉，14-1640号判决已于2014年11月12日生效。后因全泰公司未履行判决，原告于2014年12月30日向原上海市闸北区人民法院申请强制执行，法院在执行过程中查明，全泰公司擅自将系争房屋转租给方伟(下落不明)，鉴于系争房屋为方伟占用，方伟又将房屋转租他人，故法院于2015年6月23日裁定终结了执行程序。审理中，原告申请对系争房屋自2014年11月12日至今的市场租金标准进行评估。本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司进行司法评估，2017年6月13日，该司出具的《房地产估价报告》载明，2014年11月12日至2014年12月31日的市场租金为2.8元/平方米/天，2015年1月1日至2015年12月31日的市场租金为2.88元/平方米/天，2016年1月1日至2016年12月31日的市场租金为2.97元/平方米/天，2017年1月1日至2017年5月22日的市场租金为3.06元/平方米/天。原告对于《房地产估价报告》无异议，被告则表示对于《房地产估价报告》不清楚，也不知道相关情况。原、被告均确认，被告使用的系争房屋面积为150平方米，原告另表示，在本案中不要求处理由被告转租的实际使用人。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据在案证据显示，原告曾将系争房屋出借给全泰公司，后全泰公司与被告就系争房屋签订了租赁协议，但根据法院的生效判决，全泰公司应于2014年11月22日前将系争房屋返还给原告，之后被告亦无合法权利继续占用房屋，且即使按被告与全泰公司的租赁合同，租赁期限现也已届满，故原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，被告确认，其2009年承租系争房屋后，仅支付过3年的租金，故被告应向原告支付自2014年11月23日起，其无权占用系争房屋期间的房屋使用费，现原告要求被告按照评估报告中的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求亦具有事实和法律依据，本院予以支持。原告表示，不要求处理被告转租后的房屋使用人，此系原告对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：一、被告方伟应于本判决生效之日起十日内向原告上海塘南实业公司返还上海市静安区江场西路XXX号房屋；二、被告方伟应于本判决生效之日起十日内向原告上海塘南实业公司支付自2014年11月23日至2016年12月31日的房屋使用费337,113元；三、被告方伟应于本判决生效之日起十日内向原告上海塘南实业公司支付自2017年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按照459元/日的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,403.67元、评估费10，000元(原告上海塘南实业公司均已预缴)，均由被告方伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥人民陪审员  高贵荣人民陪审员  梁钟芳二〇一七年十月十七日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。三、《上海市房屋租赁条例》第三十二条房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。