福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初3786号原告：郑圣泉，男，1963年11月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：叶文兴、吴媛婧，福建建达律师事务所律师。被告：林宇，男，1972年1月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，现于武夷山监狱服刑。原告郑圣泉与被告林宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑圣泉委托诉讼代理人叶文兴、吴媛婧，被告林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑圣泉向本院提出诉讼请求：1.判令林宇立即向其返还购房款800000元；2.判令林宇立即向其支付代垫装修款150000元；3.判令林宇以未支付款项950000元为基数按月利率1%标准向其支付自2010年10月起至2015年11月4日止的利息570000元；4.判令林宇以未支付款项950000元为基数按月利率2%标准向其支付自2015年11月4日起至款项实际付清之日止的利息；5.判令林宇向其支付因本案诉讼委托律师支出的律师费25000元；6.判令本案全部诉讼费用由林宇承担。事实与理由：2010年7月5日，林宇擅自将郑圣泉父亲郑少平所有的位于福州市仓山区出售。房屋出售后，据林宇陈述，售房款为800000元，但林宇却未将该房款支付给郑少平。因林宇擅自将郑少平的房屋出售，后林宇于2012年同意将其自有的位于福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元交付郑圣泉使用，郑圣泉于是花费150000元装修上述房屋并入住。鉴于上述情况，经郑少平及郑圣泉、林宇多次协商，林宇于2015年8月6日出具欠条一份，内容为：收到郑圣泉人民币800000元。同时，林宇同意将其自有的位于福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元以800000元价格抵偿给郑圣泉。为此郑圣泉与林宇于2015年8月14日签订《房地产买卖契约》，林宇承诺若未将上述房屋过户给郑圣泉或郑少平，则由其承担郑圣泉已花费的房屋装修费150000元。《房地产买卖契约》签订后，郑圣泉与林宇一同到福州市不动产登记和交易中心办理福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元的房产过户手续，但因林宇早将房屋出售他人致无法办理过户登记手续。经郑圣泉多次交涉，林宇出具《承诺书》，承诺于2015年12月25日前向郑圣泉归还500000元；于2016年12月31日前向郑圣泉归还450000元；若上述还款承诺无法兑现，自2010年10月起至2015年11月4日按月利率一分计息共赔偿郑圣泉570000元；还违背承诺，则自2015年11月4日起以本加息共计1520000元为基数按月利率三分计息。2017年3月28日，林宇因犯骗取贷款罪、合同诈骗罪等罪名被法院判处刑罚。时至今日，林宇未向郑圣泉支付分文。故为维护权益，诉至贵院，请求判如所请。林宇辩称：一、福州市仓山区原系郑少平所有，郑圣泉与郑少平虽为父子，但郑圣泉无权就郑少平原所有的上述房屋权益提起诉讼，郑圣泉的起诉应予以驳回。二、其与郑圣泉之间的经济往来纠纷非发生在仓山区，贵院对本案无管辖权。三、其出售福州市仓山区时已经郑圣泉口头委托，且在取得郑圣泉同意后才与他人签订房屋买卖合同。其在房屋出售后便将房款800000元转入郑少平账户。因郑圣泉提出房屋出售后，郑少平回国无房居住，故其提出将自有空置的福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元交由郑少平入住，装修款项系由其支出。四、其向郑圣泉所出具欠条、承诺书等材料均是在2015年书写，当时其与郑圣泉弟弟郑圣武间的关系已恶化，其为安慰郑圣泉，才不情愿出具该材料，该相关材料非其自愿出具，应属无效。欠条所写款项非出售福州市仓山区的房款，而是其与郑圣泉间其他经济纠纷的款项，且其非自愿出具欠条，欠条上所写金额800000元不真实，实际其与郑圣泉之间账目已基本持平，其基本已不欠郑圣泉款项了。综上，请求驳回郑圣泉的诉请。本院经审理认定事实如下：2010年5月22日，林宇以郑少平代理人名义与丁小平、徐志成签订《房产买卖合同》，将郑少平所有的坐落于福州市仓山区以成交价830000元出售给丁小平、徐志成。2010年7月12日，福州市仓山区登记为丁明仁所有（房屋所有权证附记载有上一道权利人为郑少平的内容）。2015年8月6日，林宇向郑圣泉出具收到郑圣泉人民币800000元的欠条一份。同日，林宇出具承诺书，确认原属其名下的坐落于福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元装修时由郑圣泉为其垫付装修费150000元，承诺若其未将该房屋过户给郑圣泉或郑少平，则该装修费由其承担。2015年8月14日，林宇与郑圣泉签订《房地产买卖契约》，约定：林宇以成交价800000元将坐落于福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元（建筑面积91.72㎡）出售给郑圣泉；契约签订前，双方已口头约定该房地产买卖契约内容并确定交易标的；契约签订前，郑圣泉已于2011年5月份之前将房款800000元支付给林宇；契约签订前，林宇已将房屋交付给郑圣泉（房屋钥匙及产权证已交付），郑圣泉已将房屋进行装修，装修费为150000元；契约签订之日起30日内林宇至福州市房地产管理局办理房屋过户至郑圣泉名下的手续，逾期未办理，林宇按500元/日标准向郑圣泉支付逾期办证违约金；若林宇违反契约，则郑圣泉为实现契约权利所发生的律师费、交通费、住宿费、差旅费等均由林宇承担。2015年11月4日，林宇另出具承诺书一份，承诺于2015年12月25日前归还郑圣泉500000元，于2016年12月31日前归还郑圣泉450000元；若上述承诺归还款项未兑现，则按月利率1%向郑圣泉支付自2010年10月起至2015年11月4日的利息共计570000元；若还违背承诺，则自2015年11月4日起的利息以前述本加息共计1520000元为基数按月利率3%计算。2017年3月28日，本院作出（2017）闽0104刑初36号刑事判决书，判决林宇犯合同诈骗罪、骗取贷款罪、妨害信用卡管理罪（刑事判决书所认定事实中未包含本案房屋买卖情况），判处合并执行有期徒刑5年，并处罚金80000元。另，林宇庭审确认其将福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元房屋所有权证交给郑圣泉时，该房屋已登记为他人所有。本院认为，林宇与郑圣泉签订《房地产买卖契约》时虽隐瞒其非房屋所有权人，致郑圣泉作出购房的错误意思表示，但郑圣泉对之后林宇就契约无法履行所作出退款承诺予以认可，即对契约解除下违约责任承担予以了确认，应视为其对双方所签订《房地产买卖契约》真实意愿的追认，故本院认定本案《房地产买卖契约》成立并生效。现郑圣泉作为《房地产买卖契约》签订一方，就合同履约问题提起诉讼，主体适格，林宇抗辩郑圣泉无诉权，本院不予采纳。《房地产买卖契约》约定郑圣泉已于2011年5月前支付购房价款800000元，结合林宇于2010年5月作为郑少平代理人以成交价830000元出售郑少平所有的坐落于福州市仓山区房屋情况，该两笔款项前后时间相续，且间隔较近，金额亦相差不大，郑圣泉主张《房地产买卖契约》中所约定其已支付购房款系林宇出售其父亲郑少平所有的前述水仙园1#楼206单元房款，与生活习惯相符，且郑少平后确认将该房款债权转移给郑圣泉，林宇亦于2015年8月6日向郑圣泉出具金额800000元的欠条予以了确认，故本院对郑圣泉的主张予以认可，林宇抗辩其在出售水仙园1#楼206单元后便将款项转给郑少平，未举证证实，本院不予采纳。郑圣泉垫付福州市晋安区鹤林新城22号楼1905单元装修费有林宇2015年8月6日出具的承诺书及《房地产买卖契约》证实，本院予以确认，林宇抗辩装修费由其支出，无证据证实，本院不予采纳。契约虽约定林宇须于签订之日起三十日内将房屋产权过户至郑圣泉名下，但林宇庭审确认其于契约签订前将房屋产权证交由郑圣泉持有时，该房屋已非其所有，即契约签订时本案房屋买卖合同已实际无法履行，林宇构成违约，其后出具承诺书，承诺退还购房款800000元、装修款150000元及支付相应利息，本院予以确认。郑圣泉诉请林宇按承诺书支付自2010年10月起至2015年11月4日的利息570000元，不违背林宇就其违反契约后所作出损失赔偿的意愿，予以支持。林宇承诺后续利息以1520000元为基数按月利率3%计算，郑圣泉诉请林宇按未返还金额950000元以月利率2%计算，亦未违背林宇之承诺，且不违反法律规定，林宇应自2015年11月5日起以950000元为基数按月利率2%向郑圣泉支付利息。契约虽约定林宇违约后须承担郑圣泉为实现债权支出的律师费等，但郑圣泉于本案中未举证证实其因诉讼导致的律师费支出情况，其诉请林宇支付律师费25000元，本院不予支持。林宇因刑事犯罪被监禁，郑圣泉向其自身户籍所在地的本院提起本案诉讼，符合法律规定，林宇抗辩本院无管辖权，不予采纳。林宇抗辩其所出具欠条、承诺书及所签订《房地产买卖契约》均非自愿，未举证证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、林宇于本判决生效之日起十日内向郑圣泉退还950000元，并支付利息（截至2015年11月4日的利息为570000元，2015年11月5日起的利息以950000元为基数按月利率2%计至款项还清之日止)；二、驳回郑圣泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22296元，适用简易程序减半收取计11148元，由林宇负担。林宇负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。代理审判员  曾雪莲二〇一七年十月二十六日书 记 员  刘培玲