江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终1095号上诉人（原审被告）：胡国安，男，1984年9月8日出生，汉族，务工，住江西省南昌市红谷滩新区。上诉人（原审被告）：魏焰，男，1981年4月20日出生，汉族，务工，住江西省南昌市青山湖区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张圣莹，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新英，女，1986年11月6日出生，汉族，无固定职业，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：万克，江西康润（星子）律师事务所律师。上诉人胡国安、上诉人魏焰因与被上诉人王新英房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2016）赣0427民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡国安、上诉人魏焰的共同委托诉讼代理人张圣莹、被上诉人王新英及其委托诉讼代理人万克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国安、魏焰上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回王新英的全部诉讼请求；二、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定原、被告双方约定的租赁期限为五年，合同被告一年一签，是对客观事实的黑白颠倒；2、一审认定退押金申请函为格式合同，以排除王新英主要权利的条款无效为由，认为该函中此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利内容无效，一审的上述认定错误;3、一审判令上诉人承担王新英装饰装修费用2000元，事实不清，证据不足。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院纠正。王新英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。对于上诉人装饰装修费用2000元系一审自由裁量权，答辩人在租赁涉案店铺过程中确有装修并经营。请求二审维持一审判决。王新英向一审法院起诉请求：1、依法判令两被告共同返还原告装修赞助费33000元；2、判令两被告共同补偿原告装修残值损失2000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2013年5月8日，案外人曾志强委托其父曾华与被告胡国安、魏焰签订一份《租赁合同》，合同约定被告胡国安、魏焰租赁曾志强所有的位于星子县紫阳××“××”××号，建筑面积为798.73平方米的商铺，租期五年，自2013年6月16日至2018年6月15日。2013年6月25日，星子县星紫女性购物中心经星子县工商行政管理局登记注册，注册号为360427600109803，类型为个体工商户，经营者赖祥宇，经营场所为被告胡国安、魏焰租赁的星子县紫阳××“××”××号。星子县星紫女性购物中心注册登记后，二被告将星子县紫阳××“××”××号商铺拆分为60余个小铺面对外招租。2013年8月17日，二被告以星子县星紫女性购物中心名义与原告签订一份《星紫女人街责任承包合同》，合同第一条约定原告王新英租赁星子县紫阳北路“星紫女人街”内编号为A-001的商铺，用于经营化妆品。合同第二条约定承包期内承包金为2600元/月，综合管理服务费280元/月。合同第三条约定承包期一年自2013年9月15日至2014年9月14日，同时约定该商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%。合同第四条约定星子县星紫女性购物中心收取原告5000元作为履约保证金。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。同日，二被告以星子县星紫女性购物中心名义收取原告装修赞助费33000元。第一年租期届满后，2014年9月16日，二被告以星子县星紫女性购物中心名义与原告再次签订《星紫女人街责任承包合同》，合同约定，原告王新英租赁星子县紫阳北路“星紫女人街”内编号为A-001的商铺，承包期内承包金为1750元/月，综合管理服务费280元/月，承包期一年自2014年9月16日至2015年9月15日。合同签订当天，二被告以星子县星紫女性购物中心名义收取原告一年租金21000元、一年综合管理费3360元。后二被告与出租人曾志强因租金问题发生纠纷，出租人曾志强向一审法院提起诉讼，该案于2015年6月30日经一审法院主持调解，双方达成调解协议，协议约定双方解除《租赁合同》，同时协议约定被告胡国安、魏焰于2015年9月15日前与次承租人解除租赁合同。期间，原告从二被告处退回了5000元履约保证金，但双方对后续事项没有能达成一致。为此，原告以二被告不按合同履行义务，无法满足其五年的经营权，严重损害了原告的合法权益为由，诉至法院。一审法院认为，二被告作为星子县星紫女人街购物中心的实际经营人,以该中心的名义同原告签订合同，应受合同的约束，现原告以二被告为合同相对方主张合同权利，符合法律规定。综合本案诉辩双方的意见，装修赞助费的返还及装饰装修损失的补偿是本案的争议焦点，而根据租赁合同的性质和房屋租赁所涉法律法规并结合本案实际，解决上述争议焦点均与租赁合同当事人违约责任的认定相关。本案所涉违约责任的认定主要体现在租赁期限上，原告认为合同约定的租赁期为五年，被告认为合同约定的租赁期为一年。纵观原告租赁涉案商铺的经过及双方2013年8月17日订立的合同第三条的约定，均能表明双方有租赁五年的意思表示，且原告为租赁商铺交纳了超过一年租金所装修赞助费，如涉案商铺仅有一年的租赁期限，对原告而言也有失公平。因此，一审法院认定原被告双方约定的租赁期限为五年，合同被告一年一签。此外，二被告因拖欠商铺产权人曾志强的租金，在曾志强起诉至法院后，双方在法院达成调解协议，约定于2015年9月15日解除双方的租赁合同。在合同解除后，二被告与作为次承租人的本案原告之间的《星紫女人街责任承包合同》已无法继续履行，二被告以其行为表明将不履行合同从而解除了双方的合同，该单方解除合同的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。被告辩称依原告签名的“退押金申请函”可以证明双方已协议解除了租赁合同，且原告已放弃向被告主张相关权利，但一审法院认为，从该函的内容和语气来看，该函是被告为反复使用而事先拟定并打印好交由原告签名的，系格式合同，作为格式合同的提供者，应采取合理的方式就格式合同中排除原告主要权利的内容对原告予以说明，否则该排除原告主要权利的条款无效，但在审理过程中，被告并未对已履行说明义务进行举证，故一审法院认为该函中“此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利”内容无效，并不影响原告向被告主张相关权利。因此，二被告的辩称不予采纳。本案中，原告王新英与二被告间订立了期限为五年的合同，并按五年的预期交纳了33000元的装修赞助费，至被告单方解除合同时原告仅经营了二年，被告应按照剩余租赁期限比例返还给原告装修赞助费19800元（33000元×3/5）。原告在诉请中要求被告补偿其装饰装修残值损失2000元，考虑到原告从二被告处租赁商铺后即进行了装修，合同不能继续履行系二被告违约行为所致，原告实际租赁仅二年以及部分装修材料不能拆除的客观事实，对原告这一诉请一审法院予以支持。综上所述，二被告应返还给原告装修赞助费19800元，并赔偿原告装饰装修费用损失2000元，原告的其他诉请予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第一百零七条规定，判决：一、被告胡国安、魏焰于判决生效之日返还原告王新英装修赞助费19800元并赔偿原告装修费损失2000元；二、驳回原告王新英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由原告王新英负担330元，被告胡国安、魏焰负担345元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的相关事实，被上诉人王新英不持异议，上诉人胡国安、魏焰提出一审查明的“同时约定商铺经营年限为五年”不属实，并认为该查明事实中遗漏了期满续签的事实。经查，《星子“星紫女人街”责任承包合同》第三条载明商铺经营权年限为五年，对该事实本院予以确认。本院查明的事实与一审查明事实一致，应予确认。本院认为，围绕本案双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《星紫女人街责任承包合同》确定的商铺租赁期限；二、退押金申请函的性质及法律效力；三、被上诉人王新英主张的2000元装修损失费能否成立。关于焦点一。2013年签订的《星紫女人街责任承包合同》关于租赁期限的条款为：“承包期一年，承包时间从2013年9月15日起至2014年9月14日止。乙方在不违反甲方商场管理之各项约定的前提下，并在交纳相关费用的同时拥有优先续租权，该商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，具体涨幅由甲方运营管理部门结合商户在日常经营过程中履行管理公约的程度来决定。”对此，被上诉人王新英认为合同约定租赁期限为五年，上诉人胡国安、魏焰认为合同约定租赁期限为一年。本院认为，首先，《星紫女人街责任承包合同》中约定涉案商铺经营权年限为五年，第一年后每年的租金涨幅为10%-15%，表明双方均有租赁五年的意思表示。双方约定的经营权年限与胡国安、魏焰与房屋所有权人曾志强签订的租赁合同约定的租赁期限一致，符合上诉人对利益最大化的经营需求；其次，王新英向上诉人交纳33000元装修赞助费，双方签订的租赁合同中未作约定。上诉人不能明确说明装修赞助费的具体含义，王新英认为双方口头约定装修赞助费可在五年经营期满后转让时由受让人承担。因涉案的装修赞助费高于王新英已交纳的年租金费用，不属于王新英的合同义务，亦缺乏法律规定。被上诉人对装修赞助费的意见，有租赁合同约定的商铺经营权年限为五年予以佐证，亦符合日常生活经验法则，即上诉人收取33000元装修赞助费能够印证双方签订商铺租赁合同的真实意思为租赁期五年，合同一年一签。否则，上诉人在合同之外收取装修赞助费的行为构成不当得利。有鉴于此，因上诉人擅自与房东协议解除租赁合同的违约行为，致使次承租人王新英剩余租期无法继续经营，对装修赞助费的返还数额，应当以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及上诉人的过错程度等因素予以综合认定。一审按照剩余租赁期限比例返还给被上诉人装修赞助费恰当，本院予以维持。关于焦点二，退押金申请函载明：“兹本人王新英原在星紫女人街A001号商铺经营，现由于合同到期结束经营，本人将会在9月12日前搬离店铺相关物品，此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利，特向贵公司提出退还押金的申请，其中扣除违约罚款金0元，水电费0元，最终实际退款5000元。我公司将按照合同约定10个工作日内将该款项转入您的账户（退款账号必须是签合同本人），户名：开户行：账号：申请人王新英”，王新英确认申请函的下划线所填内容、申请人签名以及该申请函左下角书写的“今收到5000元整所有压（押）金，王新英”由其所写。关于退押金申请函载明的“此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利”是否为格式条款，本院认为，首先，退押金申请函的下划线填写内容为申请人姓名、商铺编号、退款金额以及申请人的银行账户部分可供填写，双方争议的“此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利”为打印文字；其次，退押金申请函中除王新英在下划线处填写申请人姓名及金额外，对其他打印文字部分（含退款转账文字）按文义解释系由上诉人出具。上诉人在一审中亦认为该函按书面理解应由其出具；其三，上诉人认为函是一方向他方通知或告知的书面文件，与双方协商确认的合同有本质区别。据此，结合一审查明上诉人将其实际经营的星子县星紫女人街购物中心拆分为60余个小铺面对外招租的事实，该退押金申请函打印内容符合一方为了重复使用而预先拟定且未与对方协商的格式条款规定。上诉人作为格式合同的提供者，因未能提供已就申请函中“此时间过后自愿放弃该店退场后一切附着物处置权及相关权利”的免除己方责任条款提醒对方注意并对该条款具体内容加以说明的相关证据，故该免责条款无效，不发生被上诉人王新英已放弃向上诉人主张权利的法律效力。关于焦点三，现有证据不能反映王新英承租的商铺内由上诉人负责装修，相反，根据双方签订的《商户装修协议书》表明承租户装修范围为天花、地面、内墙及点头标识。故上诉人应对其擅自解除合同对被上诉人王新英商铺内装修损失承担违约责任。一审根据合同履行情况等因素酌定由上诉人补偿王新英装饰装修残值损失2000元适当，本院予以支持。综上所述，胡国安、魏焰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人胡国安、上诉人魏焰负担。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一七年十月十日书记员  陈沁榕