福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初1890号原告：潘少强，男，1982年8月22日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：曾玉玲，福建知圆律师事务所律师。被告：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七，统一社会信用代码91350213587894663Y。法定代表人：万志萍，执行董事。委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正春，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。原告潘少强与被告厦门中澳城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘少强的委托诉讼代理人曾玉玲与被告厦门中澳城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈宝玺、李正春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘少强向本院提出诉讼请求：1.判令被告厦门中澳城房地产开发有限公司向原告潘少强支付逾期交房违约金，从2017年1月1日起计算至讼争房产符合法定及约定的交付条件之日止，每日按已付购房款90000元的万分之二计算；2.判令被告厦门中澳城房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。案件无争议事实一、商品房预售合同签订时间：2015年12月30日。二、商品房地址：厦门市翔安区新圩镇中澳城（X2011P01地块）一期工程即B31地块地下室地下X层第X号人防车位。三、购房总价款：90000元。四、已付购房款：90000元。五、约定交房时间：2016年12月31日前。六、五方验收合格时间：2017年1月19日。七、消防验收合格时间：2017年6月9日。八、逾期交房违约金标准：每日按合同总价款0.02%。争议焦点分析一、关于逾期交房的起始时间和截止时间的认定。原告主张，双方约定的交房时间为2016年12月31日前，被告至今未通过规划核实（验收）、未按《商品房买卖合同》第八条、第十一条的规定向原告出示过建设工程竣工验收备案证明书（建设主管部门竣工验收备案表）、房产实测成果报告（表）等交房所必需的证明文件，未经人防验收，即讼争房产至今仍未符合法定的交房时间，因此逾期交房的期间应从被告逾期之日即2017年1月1日起计算至讼争房产实际符合交房条件之日止。原告向本院提交《厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书》拟证明其于2017年6月18日实际接收了讼争房产。被告主张，讼争房产通过五方验收和消防验收后已具备交房条件，不存在不符合交房条件的情况，讼争房产的交房时间已经据实顺延，被告不存在逾期交房的情况。被告同时主张其公司已通过登报公告的方式通知业主于2017年6月5日办理交房手续，原告未依约前来收房，应视为讼争房屋于2017年6月9日交付给原告，由此造成的扩大损失应由原告自行承担。被告向本院提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字[2017]第0376号）等证据拟证明讼争房产已符合交房条件，并向本院提交刊登交房公告的报纸复印件拟证明其已履行了通知办理交房手续的义务。案件审理过程中，原告确认开发商通知交房时间为2017年6月10日至2017年6月11日，原告同时确认于2017年6月18日实际接收了讼争房产。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件中亦规定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，讼争房产于2017年1月19日通过五方验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，原告主张讼争房产未取得规划验收及未取得竣工验收备案证明书、房产实测成果报告不符合交付条件并无依据，本院对此不予采信。故本院认定讼争房产自2017年6月9日起符合交付条件。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年12月31日，被告未能在该日期前交付讼争房产，故逾期交房起始时间应当自2017年1月1日起算。至于逾期交房的截止时间，如前所述，讼争房产在2017年6月9日已经符合交房条件，原告确认开发商通知交房的时间是2017年6月10日至6月11日，原告未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任，故本院认定逾期交房的截止时间应计算至开发商通知交房时间的截止日即2017年6月11日。二、关于开发商可延期交房天数的认定。被告主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定并综合其提交的证据显示，中澳城（XP2011P01地块）B15地块可据实顺延227天交房，中澳城（XP2011P01地块）B31地块可据实顺延237天交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。被告提供华润燃气工程有限公司通气移交单、厦门市气象服务中心提供的厦门市2013年11月-2017年3月的气象资料、厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明、施工日志、监理日志、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、中澳城（X2011P01-B31地块）建设工程施工合同、中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同等证据欲予佐证。原告主张，《商品房买卖合同》约定的非出卖人原因逾期免责第2条的规定，属于格式条款，为格式条款提供人即被告免除自身义务及责任，加重对方的责任、排除对方的主要权利的格式条款，属无效条款。被告所主张的延期交房事由均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。原告并对被告提交的证据发表质证意见如下：1.对华润燃气工程有限公司通气移交单的表面真实性没有异议，但认为该证据只能证明已通气和通气的交接时间，并不能证明被告系因为市政原因而无法通过消防验收。2.对气象资料的表面真实性没有异议，但认为该证据不足以证明相关天气因素已实际影响施工及影响施工的时间。3.对厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该停水证明并非政府的供水管理部门出具的。4.对施工日志、监理日志的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该证据存在诸多不合理的地方，如：施工日志与监理日志中记载的造成停工的天气因素与气象资料记载的天气不符；施工日志与监理日志中存在同个记录人的签名有多个笔迹；部分监理日志仅有记录人员和监理人员的签名，而未记录监理事项；……等等。同时，施工日志中没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，也没有监理方加盖公章确认；监理日志没有监理方加盖公章进行确认，甚至存在整本监理日志都没有监理工程师的签名等现象。5.对厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见，因被告未提供证据原件，对该证据的真实性无法确认。被告在其网站上自己陈述经受住莫兰蒂台风的考验，没有任何损失，没有受灾、没有破损一块玻璃，被告也没有提供证据证明其已向政府有关部门申请延长建设期限，故被告的主张不能成立。6.对中澳城（X2011P01-B31地块）建设工程施工合同、中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同的表面真实性均没有异议。关于原告认为《商品房买卖合同》第八条第2款的规定属于格式条款应认定无效的主张。本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》中对于非出卖人能控制的原因导致停工的事项已经用下划线着重标注，原告对此应当有谨慎的审查义务，原告在签订合同时对于该条款并未提出异议应视为同意该条款的约定，且约定的条款并未免除被告的责任，故本院认定该条款是有效合同条款。至于被告主张的可顺延交房的事由及天数。本院认为，可顺延交房时间应当依照双方约定的顺延事由及可顺延事项是否已经实际影响施工综合判定。本院综合庭审查明的事实以及原、被告双方的举证、质证意见，对被告主张的可延期交房事由及天数认定如下：（1）被告主张B15地块、B31地块因降雨、大风、高温等天气因素分别可顺延交房期限199天（其中有20天与因市政停水原因导致停工的天数重合）、209天（其中有21天与因市政停水原因导致停工的天数重合）。本院认为，本案讼争房产位于翔安区范围内，天气因素的影响应以翔安区的天气数据为准，本院在审理过程中，依职权向厦门市翔安区气象局调取了翔安地区2013年11月至2017年3月的气象资料，双方当事人对该份证据的真实性均无异议。而被告提供的施工日志与监理日志中多处记录与翔安区天气情况不符，例如：①被告提供的2014年9月4日、2015年6月11日、2015年6月14日、2015年8月19日、2016年6月17日等日期的施工日志与监理日志均记录当天的天气为下雨天气，但翔安气象局的气象资料以及被告提供的气象资料中的“翔安气象自动站雨量”一栏均未显示当天翔安地区有降雨；②被告主张案涉工程于2014年7月9日、2014年7月13日、2014年7月14日、2014年7月16日、2014年7月31日、2014年8月2日、2014年8月10日、2014年9月3日、2015年6月18日、2015年6月29日、2015年6月30日、2015年7月1日、2015年7月11日、2015年7月12日、2016年6月1日、2016年7月27日、2016年7月28日、2016年7月29日、2016年8月5日、2016年8月23日等因超过35℃高温导致停工，但翔安气象局的气象资料却显示当天的气温并未超过35℃；等等。此外，被告提交B15地块的2016年4月30日、2016年5月1日、2016年5月10日、2016年5月21日、2016年5月22日、2016年5月29日、2016年6月1日、2016年6月4日、2016年6月5日的监理日志缺少监理工程师的签名。鉴于被告提交的施工日志与监理日志存在上述瑕疵，原告亦对此提出合理质疑，本院认为，被告作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性和合理性负有进一步举证证明的义务，本院因上述监理日志、施工日志存在的瑕疵要求被告通知施工人员、监理人员到庭接受质询的情况下，相关人员均未能到庭，故本院对被告提供的监理日志、施工日志的真实性不予确认，对被告提供的监理日志、施工日志的证明效力，本院不予采信。被告未能举证证明《商品房买卖合同》第八条中约定的“风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温”等天气情况下存在停工的事实，故被告提出的B15地块、B31地块因天气因素分别可顺延交房期限199天、209天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。（2）被告主张B15地块、B31地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天（其中有20天与因天气因素导致停工的天数重合）、49天（其中有21天与因天气因素导致停工的天数重合）。本院认为，对于被告主张因停水原因造成工程顺延的事由，被告未能提供证据证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故被告主张B15地块、B31地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天、49天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。（3）被告主张因红线外燃气管道建设的原因导致讼争房产无法申报消防验收，导致在约定的交房期限内未能通过消防验收，要求交房期限顺延至红线外的燃气管道工程移交之日即2017年5月20日。本院认为，根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是被告与第三方的合同关系，系属不同法律关系，被告不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。故被告主张因讼争房产所在区域的市政燃气管道未建设无法通气，导致其未能申报消防验收，要求顺延交房时间的抗辩意见，本院不予支持。（4）被告主张因2016年“莫兰蒂”台风的事由，其公司有权根据厦门市建设主管部门的纪要文件，据实延期交房90日。本院认为，被告提供的厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见系关于行政审批的规定，与本案不存在关联性，本院不予采信。鉴于2016年厦门市遭受“莫兰蒂”台风的侵袭造成翔安区大面积停水停电是众所周知的事实，被告在本案审理过程中主张因“莫兰蒂”台风停水停电造成工程实际停工7天，该停工天数符合众所周知“莫兰蒂”台风后的实际情况，本院予以照准，本案可顺延交房时间为7天。三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题。原告主张，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。被告主张，合同约定的逾期交房违约金条款约定过高，应当予以调减。本院认为，被告主张违约金过高，但未向本院提交相应的证据予以佐证，且合同约定违约金为已付购房款的万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故被告的该项抗辩意见没有依据，本院不予采纳。因此，本院依法认定，被告应自逾期交房之日起每日按原告已付购房款的万分之二向原告支付逾期交房的违约金。综上所述，计付逾期交房违约金的天数：155天；逾期交房违约金的数额：90000×0.02%×155=2790元。裁判结果依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向潘少强支付逾期交房违约金2790元；二、驳回潘少强的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担24元，由潘少强负担1元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 蔡玉桂二〇一七年十月二十三日代书记员 戴小青附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。