广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终14824号上诉人（原审原告）：钟永东，男，1966年4月29日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广东省矿产应用研究所，住所地韶关市新华南路。法定代表人：罗高雄，职务：所长。委托代理人：周能旭，该所员工，联系地址。委托代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。上诉人钟永东因与被上诉人广东省矿产应用研究所(以下简称“矿产研究所”)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人钟永东向本院提起上诉称：一、上诉人的原审诉讼请求是要求“判决被告支付原告两个月的押金13000元及利息作为违约金”，但原审错误理解为“判决被告支付原告两个月的押金13000的利息”，导致原审法院认定没有合同依据而驳回上诉人的诉讼请求，原审法院错误理解上诉人的诉讼请求，导致错误判决。二、依据双方签订的《租赁合同》第七条约定承租人对房屋及设施负有告知出租人维修或因承租人的原因导致房屋及设施的损坏，承租人负有赔偿责任。现房屋及设备均有损坏且被上诉人亦承认房屋及设备具有损坏的情况且上诉人在一审时提供照片等证据可以看出损坏的窗帘是人为原因造成的，据此被上诉人应当依据《租赁合同》约定进行赔偿，在一审我方提供了相应证据的情况下，一审法院对此事实认定不清，适用法律不当。综上所述，请求二审法院：1、改判一审判决，判决被上诉人两个月押金13000元作为违约金予以没收，上诉人不再返还已收取的押金；2、被上诉人承担房屋及设备损坏赔偿5000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人矿产研究所答辩称：一、双方协商一致于2017年3月31日已经完成涉案房屋的交接手续，并非被上诉人提前解除租赁合同，因此不存在违约问题，上诉人要求被上诉人支付违约金没有事实依据。二、房屋窗帘、热水器、水龙头等设备均使用超过十年，是自然损坏，并非被上诉人损坏。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决合法公证，上诉人的上诉没有新的事实和理由，应当依法驳回。钟永东于2017年4月10日向原审法院起诉请求：1.矿产研究所支付钟永东两个月房租13000元及利息（从2017年4月1日开始按银行同期同类贷款利率计算到实际付款之日）；2.矿产研究所支付钟永东两个月押金13000元及利息作为违约金（计算标准同诉讼请求一）；3.矿产研究所赔偿在租赁期间损坏的墙壁、窗帘、太阳能热水器、大门门框及门锁、落地窗帘恢复原状；4.解除钟永东、矿产研究所之间的房屋租赁合同，矿产研究所配合取消租赁备案并缴清租赁期间所有税费；5.判决矿产研究所在租赁期间用钟永东地址报装的电话、有线电视、电脑网线等费用与钟永东无关，并结清费用、终止使用；6.判决矿产研究所支付租赁期间产生的水电费77.45元。原审庭审中，钟永东明确第三项诉讼请求：墙壁、门框、门锁不能恢复原状，太阳能热水器可以恢复，落地窗帘底下的轮子坏了，可以恢复原状也可以赔偿。墙壁损坏特别严重，需要重新粉刷，窗帘也是无法恢复，合计12599.4元（修复墙壁4450元，换窗帘392元，太阳能热水器3600元，落地窗预估2000元，门框门锁门一套2040元，水电费77.45元）。原审法院经审理查明：案涉房产登记在案外人陈某名下，陈某与钟永东为夫妻关系。2017年1月10日，钟永东（甲方）与矿产研究所（乙方）签订《房产租赁合同》，约定，甲方同意将广州市越秀区东环路1号之三xxx房出租给乙方，租期为12个月，从2017年2月1日起至2018年1月31日止；甲乙双方约定月租金为6500元，该月租金含房产租金6400元，物业管理费100元。租金一次性结算，乙方在签订合同当月一次性付给甲方，乙方应付甲方房租和物业管理费共计78000元，甲方不提供发票，乙方如需发票，须向出租屋管理中心缴税后由出租屋管理中心开具发票；乙方于签订本合同当天向甲方交付保证金12000元，租赁期届满，乙方付清租金、水电费、物业管理费等费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，需要交纳的税费由乙方承担，水电费、以及其他因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方使用房屋不当而造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金等。2017年3月31日，钟永东、矿产研究所签订《收房手续》，载明：今收到矿产研究所房间钥匙二把，卫生已搞好，但房屋有损坏，东西有损坏，具体如下：①朝南小房间窗帘已损坏、墙壁损坏、墙壁上有钉子；②朝北大房间墙壁有螺丝；③厅窗帘已损坏、落地窗坏、大门锁移位；④热水器无水、水龙头坏；⑤太阳能热水器线控电脑板无显示。2017年签合同后未付2月3月房租，水电费等。该单据尾部书写“另：大门门框损坏，锁缺损”。矿产研究所质证认为，“另……缺失”是钟永东自己加上去的，不认可，对其他内容无异议，证明双方是协商一致解除协议的，而且只是记录收房时房屋内五种物品的现状，并非认可是矿产研究所损坏。钟永东表示写完收房手续之后发现房屋内门框有损坏，就要求矿产研究所重新书写，但是矿产研究所不肯，所以钟永东才自己加上去的。钟永东提供如下证据：1.照片若干张，显示房屋及物品损坏情况；2.2017年5月24日收款收据，记载收到钟永东交来装修（防水、涂漆）工程款4450元；3.2017年5月29日百旺居装修工程（报价）预算表，包括小房窗边做防水800元，墙面修补200元，墙面刷油漆3450元；4.浙江汇宇家饰市场韵窗帘经销部开具收据记载窗帘392元及订单截图一张。5.2004年8月4日由广州信事达机电有限公司的太阳能热水器销货单记载金额3600元；6.2017年5月24日东亚门业有限公司开具收款收据记载复合木门金额为2040元及销售定货单一张；7.涉诉房屋水费发票一张，计费时段为20170118-20170320，金额为5.94元；8.涉诉房屋电费网络查询截图一张，记载计费月份201704，应收电费金额69.08元。矿产研究所质证认为：对证据1的真实性无异议，相片显示窗帘使用年限很长，并且拉开的话有很多灰掉下来，是自然属性的损坏，并非人为损坏，门、窗、墙壁也是自然损坏，对墙上的钉子我方认可，但是不会对房屋现状造成损害；对证据2-6，三性均有异议。不认可收款收据、订单、供货单，无法证明与本案有关，而且可以是钟永东单方制作的。即使与本案有关，钟永东也应该举证证明这些物品是由于自然属性损坏还是由于矿产研究所使用不当造成；对证据7、8的真实性无异议，对水电费单据均无异议，两个月水费只用了2吨水，也证明热水器是从未使用的。原审庭审中，钟永东、矿产研究所确定除上述收房手续，双方并未就解除合同达成书面意见。钟永东明确不同意和矿产研究所协商解除合同。此外钟永东表示落地窗、大门门框、门锁是在2005年安装的，窗帘是在2008-2010年安装，墙壁已经重新修复并做了防水等。原审法院认为：钟永东与矿产研究所签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据双方签订的收房手续，双方已经就涉诉房屋完成交接手续。虽矿产研究所表示双方已经协商解除了涉诉合同，但双方并未有相关书面协议，亦无其他证据予以证明，且钟永东亦不同意协商解除合同；此外，矿产研究所亦未按照合同约定支付房租，双方在上述收房手续中亦已明确欠费情况。故现钟永东主张要求解除合同、支付房租及利息、支付水电费的请求，合理合法，原审法院予以支持。至于钟永东要求矿产研究所配合取消租赁备案情况并缴清租赁期间所有税费的请求，钟永东并未提供证据证明上述费用已发生，对此原审法院不予支持。关于钟永东主张按照押金13000元的利息作为违约金的请求，上述租赁合同并未约定该违约金，故钟永东该项诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。关于钟永东要求矿产研究所赔偿相关物品的请求。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。本案中，钟永东主张矿产研究所承担房屋内设施损坏的赔偿责任，应当证明矿产研究所有未按照约定的方法或者房屋的性质使用房屋的行为，并致使房屋受到损坏。但钟永东并未提供证据证明合同签订时房屋装修装饰及内部物品的具体情况，无法证明房屋在矿产研究所接收时的状态；且根据钟永东所述，房屋内的物品已经使用长达十余年，存在自然损耗的情况。因此，在钟永东未能提供相应证据的情况下，原审法院对其要求矿产研究所承担损坏赔偿责任的诉讼请求，不予支持。至于钟永东要求矿产研究所结清电话、有线电视、电脑网线等费用，并终止使用的请求，因钟永东并未提供证据证明相关费用的情况，故对此原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年6月20日作出如下判决：一、原告钟永东与被告广东省矿产应用研究所就广州市越秀区东环路一号大院之三xxx房订立的《房产租赁合同》，于本判决生效之日起解除。二、本判决书生效之日起五日内，被告广东省矿产应用研究所向原告钟永东支付2017年2月、3月租金共13000元及利息（以13000元为基数，从2017年4月1日起至被告付清上述款项之日止，按中国银行公布的同期同类银行贷款利率计算）。三、本判决书生效之日起五日内，被告广东省矿产应用研究所向原告钟永东支付水费5.94元、电费69.08元。四、驳回原告钟永东的其他诉讼请求。本案诉讼费收取758元，由原告钟永东负担500元，被告广东省矿产应用研究所负担258元。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人上诉认为，原审判决对其要求判定被上诉人交付两个月押金及利息作为违约金的诉请，理解有误。同时认为，被上诉人损害涉案房屋设备，应进行赔偿。经审核，原审诉讼中，上诉人原审第二项诉讼请求为“判决被告支付原告两个月押金1300元及利息作为违约金”。该原审诉求表述对于违约金及押金处理存在混同，与庭审笔录亦不一致。二审，鉴于经上诉人对此明确为对押金的没收处理，为避免当事人诉累，本院对没收押金的表述予以确认。经审核，双方当事人前一合同押金为12000元，双方同意作为涉案诉争合同的押金延续使用，而上诉人主张13000元押金并无在合同中予以明确更改，故此，本院以涉案合同押金为12000元予以认定。鉴于本案查明，涉案合同未继续履行责任在于被上诉人，理应承担相应的违约责任，对于没收押金的诉求，本院予以支持。至于押金利息的主张并无合同依据，不予采纳。此外，上诉人主张被上诉人对于涉案房屋设备的损害赔偿问题，考虑到已经做出没收被上诉人押金的处理，而上诉人并无充分举证证实其实际损失超过被上诉人的上述责任承担，故此，原审认定上诉人举证不足，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8133号民事判决第一、二、三项；二、上诉人对于被上诉人已交的押金12000元不予返还；三、驳回上诉人其他诉讼请求。一审案件受理费758元，由上诉人钟永东负担375元，被上诉人广东省矿产应用研究所负担383元；二审案件受理费250元，由钟永东负担125元，被上诉人广东省矿产应用研究所负担125元。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十月三十日书记员  冯冠豪