安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0181民初2229号原告：杨晓林，男。委托诉讼代理人：邓道秀。委托诉讼代理人：邓英娥，安徽海华律师事务所律师。被告：祁加强，男。被告：孙志平，女。两被告共同委托诉讼代理人：方成钢，安徽银鼎律师事务所律师。原告杨晓林与被告祁加强、孙志平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日作出（2016）皖0181民初3423号民事判决，宣判后，原告不服，上诉至安徽省合肥市中级人民法院，2017年4月11日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2017）皖01民终354号民事裁定，撤销本院（2016）皖0181民初3423号民事判决，本案发回本院重审。本案于2017年5月4日重审立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨晓林及其委托诉讼代理人邓道秀、邓英娥，被告祁加强、孙志平共同委托诉讼代理人方成钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓林向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行房屋买卖合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、两被告承担逾期办理房产过户手续违约金64500元（按日万分之五利率暂算至2017年6月10日）；3、本案诉讼费、律师费由被告负担。事实与理由：2016年2月19日，原、被告通过中介机构签订《存量房买卖合同》，约定原告购买两被告所有的巢湖市丽晶华庭A区*幢*单元***室房屋，价款为40万元，双方于2016年8月10前办理相关付款及房屋转移手续。当日原告向被告支付定金1万元，被告向原告交付了房屋钥匙，原告亦接收案涉房屋。后期因为房价上涨，被告表示不同意按原价款履行合同。2016年7月22日，原、被告达成补充协议，对房价款进行上调。但随着房价继续上涨，被告仍未按合同约定履行交付、过户等义务。原告多次协商无果，故诉至法院。祁加强辩称，祁加强与杨晓林签订买卖合同时，孙志平不知情，且坚决不同意签订房屋买卖合同；祁加强实际收到5000元定金，即使返还也只返还1万元定金，原告要求继续履行房屋买卖合同没有事实和法律依据；原告没有在2016年8月10日依约给付合同约定的房款，因而原告存在违约行为。孙志平辩称，原告与祁加强无权就本案诉争的共有房屋进行转让，该转让行为违反了相关法律和行政法规禁止性规定，应为无效。案涉房屋系祁加强与孙志平共同共有的房屋，祁加强未经其同意，私下在中介机构与原告签订卖房合同，孙志平一直未予追认，故该合同应为无效合同。原告明知案涉房屋系两被共同共有，仍与祁加强一人签订合同及补充协议，原告仅交付5000元定金，并未办理产权过户手续，故原告不属于善意第三人，其诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：两被告系夫妻。2016年2月19日，原告（乙方）与被告祁加强（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定两被告将其所有的位于巢湖市丽晶华庭A区*幢*单元***室房屋（产权证号：房地权证巢湖市字第******、******号）出售给原告，总价款40万元，甲方于款清之日起腾空房屋，并通知乙方进行验收交接；乙方未在合同约定期限内支付房屋价款时，逾期未超过10天，乙方应按日万分之五支付约定的房屋价款的违约金，合同继续履行，逾期超过10天后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日万分之五支付约定的房屋价款的违约金，若乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；若甲方未按照合同约定期限交接房屋时，逾期未超过10天，甲方应按日万分之五支付约定的房屋价款的违约金，合同继续履行，逾期超过10天后，甲方应按日万分之五支付约定的房屋价款的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除通知到达之日起10日内，退还全部已付款。若甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行；甲方公共维修基金无偿转让于乙方，乙方承担过户所产生的税、费，乙方于房产局网签过户当日补房屋税款1.4万元给甲方；房屋维修资金、水、电、气、电讯等初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；乙方购房定金为1万元，2016年8月10日前将12万元（含定金）存入托管账户，并在10日内办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款28万元，原告与祁加强在合同上签字。同日，祁加强、孙志平出具收条给原告，收到原告购买丽晶华庭A区*幢*单元***室房屋房屋定金1万元。同年7月22日，原告作为乙方与杨晓林、孙志平作为甲方签订《合同补充协议》，约定乙方同意补偿甲方2万元，房屋成交合计43万元（含合同约定乙方补偿甲方税费），甲方净得，任何一方违约，违约方承担违约金、中介服务费、诉讼费、律师费等，原告与杨晓林在补充协议上签名。后双方未能办理房屋产权过户手续，原告2016年8月18日向本院起诉并申请诉讼保全，本院依法查封了案涉房屋（查封期限自2016年8月23日至2019年8月23日），原告为诉讼保全投保诉讼财产保全责任保险，支付保险费2800元，原告在原审委托安徽皖大律师事务所代理诉讼，支付律师代理费16640元，在二审及重审阶段委托安徽海华律师事务所代理诉讼，分别支付律师代理费4000元及3000元。原告提供优盘1个（内附视听资料）、短信记录打印件、光盘1张（内附视听资料）及语音、视频证据摘录，拟证明补充协议签订后，原告多次或者通过中介方与被告方沟通房屋过户事宜，然被告于2016年8月10日前明确表示不再出卖房屋，被告违约；2016年8月10日，原告按约到巢湖市不动产登记交易中心办理交款手续，该中心工作人员告知需买卖双方均到场才能办理，原告一人无法完成交款手续。被告方质证认为录音证据不能证明录音形成的具体时间，也不能证明录音对话双方的具体姓名及身份，更不能证明系祁加强先行违约；视频只是说必须要经过中介网签备案后，方能办理过户手续，并没有说不可以打款到监管账户中。经审查，原告提供的音频、视频证据系一组证据，音频证据中有一组系原告妻子与祁家强通话，时间为2016年8月8日，在该通话中祁加强明确表示房屋不卖了，结合其他电话录音进行分析，可以证实祁加强在2016年8月10日前就明确表示不再出售案涉房屋的事实，原告妻子与房屋中介机构以及房屋中介机构与祁加强多次交涉的事实。视频证据可证明原告及其家人2016年8月10日曾到巢湖市不动产登记交易中心要求办理房屋过户手续的事实。本院认为，原告与被告祁加强签订房屋买卖合同，约定原告购买两被告共同共有的房屋，孙志平以其不知情、未在合同上签名认为合同无效，经查，合同签订当日，祁加强、孙志平共同出具收条给原告，收取原告定金，故可认定孙志平对祁加强与原告签订房屋买卖合同出卖两人共同共有的房屋事实知情且未予反对，应视为孙志平同意祁加强出卖案涉房屋，故原告与两被告间形成房屋买卖合同关系，孙志平的辩称意见本院不予采信。2016年7月22日原告与祁加强签订补充协议时孙志平虽未签字，但该补充协议系对原合同的补充，目的系原告在原合同外另再给付被告款项，并不损害孙志平利益，故该补充协议效力及于孙志平。合同当事人应当按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约交付定金，并签订补充协议在原合同外另再给付两被告购房款，按照双方约定，原告应在2016年8月10日前将12万元存入不动产登记交易中心的托管账户，然被告祁加强于2016年8月8日明确表示不再履行买卖合同，故被告方违约，现原告诉请继续履行房屋买卖合同，因案涉房屋已被本院采取诉讼保全措施查封，房屋仍属两被告所有，并不存在合同不能履行情形，故原告诉请继续履行合同，本院予以支持。原告与祁加强签订合同后又签订补充协议，作为原买卖合同的补充，故属于原买卖合同的一部分，原告诉请继续履行合同，当然包括作为该补充协议。原告自认已收到案涉房屋钥匙并接收房屋，案涉房屋已在原告实际控制之下，即无需再向原告交付房屋，现按照双方约定的付款方式由原告先给付12万元就办理房屋产权转移手续与双方约定的付清房款后交房不符，故本院确定原告应一次性给付余欠购房款，再由被告配合原告办理房屋产权转移手续，以充分保障被告方权益。被告方辩称原告2016年8月10日未将约定的购房款汇入资金托管账户，亦存在违约行为，经查，祁家强于2016年8月8日明确表示不再出卖房屋，已属违约，在此情况下，原告未放弃继续与被告方或者通过中介方与被告方沟通，以期继续履行合同，沟通未果后于2016年8月18日向人民法院起诉，要求继续履行合同，通过原告的上述行为进行分析，可以证明原告一直想促成合同的履行，在被告方明确表示不再继续履行合同情况下，原告在2016年8月10日前未将约定的购房款存入托管账户应当是对自己权益采取的一种保护措施，即若最终未能继续履行合同，也会将自身损失降至最低，且不损害被告方利益，同时在沟通未果情况下，原告于2016年8月18日及时向法院起诉，要求继续履行，故在被告违约在先和原告及时起诉情况下，原告该行为并不能认定为违约。两被告违约，除应继续履行合同外，应当赔偿原告由被告违约造成的损失，本案中，原告为诉讼支出的诉讼费、保全费、保全担保费用及委托律师支付的代理费均因被告方违约而引起，且双方对该费用的负担有约定，故被告方应当承担。原告主张两被告给付逾期过户违约金，虽然双方有此约定，但原告亦未将约定的房款汇入不动产登记交易中心资金托管账户，未造成原告利息损失，故对原告该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告祁加强、孙志平继续履行2016年2月19日原告杨晓林与被告祁加强签订的《存量房买卖合同》及2016年7月22日原告杨晓林与被告祁加强签订的《合同补充协议》，原告杨晓林于本判决生效之日起二十日内将42万元购房款给付被告祁加强、孙志平，被告祁加强、孙志平于原告杨晓林给付全部购房款之日起十日内配合原告杨晓林办理巢湖市丽晶华庭A区*幢*单元***室房屋（产权证号：房地权证巢湖市字第******、******号）的产权变更登记手续；二、被告祁加强、孙志平于本判决生效之日起二十日内给付原告杨晓林律师代理费23640元、诉讼财产保全责任保险费2800元，合计26440元；三、驳回原告杨晓林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8665元，诉讼保全费2520元，合计11185元，原告杨晓林负担1140元，被告祁加强、孙志平负担10045元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  翟华菁审 判 员  朱月林人民陪审员  张秀月二０一七年十月三十日书 记 员  叶 原附：本判决所依据法律原文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。