江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初5772号原告（反诉被告）：方荣楚，男，1949年4月20日生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱世珍，女，1951年10月21日出生，户籍地江苏省苏州市姑苏区，系原告方荣楚的妻子。委托诉讼代理人：李明，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭春花，女，1986年3月23日出生，苗族，户籍地贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：赵程昌，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。原告方荣楚与被告谭春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，被告谭春花提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。方荣楚的委托诉讼代理人李明，谭春花的委托诉讼代理人赵程昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方荣楚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出属原告所有的位于长青××××组中欣汽修厂门面房第一、二、七间的三楼三底房屋（约180平方米）。2、判令被告立即付清房屋占有使用费42900元（以3900元/月，从2016年10月1日起计算至被告实际腾空并交还钥匙之日止）、水电费1689元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年初，原告租赁原长青乡申庄村土地个人投资开办苏州市中欣汽车修理厂，后陆续建造了门面房及厂房。2011年9月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将某间门面房一楼一底租赁给被告使用，期限一年，年租金16000元。之后，被告又从他人处转让房屋租赁合同两份，系第二、第七间门面各一楼一底，转让的房屋租赁合同期限均为一年，年租金也是16000元。租赁合同到期后，原告不再与被告签订房屋租赁合同。原告多次书面要求被告立即搬出所使用的门面房未果，故提起诉讼。被告谭春花辩称，1、原告并非适格的诉讼主体。2、2017年之后，原告已经将案涉房屋停水停电并且相关部门也在相关道路上安装了路桩。3、被告向原告支付了1.5万元。4、被告并未使用房屋，仅为占用，占用行为属自救行为。综上，请求驳回原告的诉请。反诉原告谭春花向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效。2、判令反诉被告返还反诉原告电费8568元。3、判令反诉被告返还房屋装修费21180元。4、判令反诉被告返还房屋使用费72000元。5、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失30000元。6、判令反诉被告赔偿反诉原告搬进、搬出店面房搬家费3000元。7、判令反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：反诉原告从事物流行业，基于案涉租房屋的地理位置而承租案涉房屋。合同签订时，反诉原告承诺案涉房屋的两证正在办理过程中，取得两证后便可以办理营业执照。租赁合同签订后，反诉被告对案涉房屋进行了部分装修以便于适应物流运输需求，但因案涉房屋无法办理营业执照，以致反诉原告不能正常营业，产生损失。因案涉房屋无相应规划，属于违章建筑，故案涉租赁合同无效，反诉被告应向反诉原告赔偿各项损失，故起诉。本院经审理认定事实如下：2007年9月13日，原苏州市金阊区白洋湾街道申庄村经济合作社（甲方）与方荣楚（乙方）签订《土地使用协议书》一份。双方约定由甲方提供集体所有的4亩土地由乙方作为汽车修理或其他相关生产经营使用，使用期限自2007年1月1日起至2011年12月31日止。乙方不得将甲方土地及其他配套设施在租赁期间转租给第三方。方荣楚在取得前述土地的使用权后在上述土地加盖了厂房、门面房等。方荣楚陆续将前述房屋出租给他人使用。因上述地块涉及土地征收，为便于动迁工作的开展，自2013年开始申庄村不再与辖区内的企业等续签租赁合同，但暂时保留租赁土地及房屋的租赁使用，逐年逐个进行动员搬迁清理。方荣楚所租赁的上述地块为其中之一。因涉及征收，方荣楚在与租户约定的租赁期满后未与租户签订书面租赁合同。另查明：2011年9月1日，方荣楚（出租方、甲方）与谭春花（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定由乙方向甲方租赁位于长青乡申庄村门面某间，楼上楼下，租赁期间自2011年9月1日起至2012年9月1日止，租金1.6万元/年。甲方租用村土地，与村每年签订一份合同，如村不与甲方续签租地合同，乙方自行搬走，甲方不承担任何搬迁补偿费用。甲方将水和动力电通至乙方租赁区域门口，水电表由甲方提供，内部水电由乙方自行添置安装，租赁期内乙方产生水电费由乙方自行负责，结算按大队结算金额结算。每月抄水电一次，并计算收取。乙方若需装修，必须征得甲方书面同意，不得破坏房屋结构，期满后乙方自行带走或者处置，恢复原状，甲方不承担任何补偿。本合同到期后，乙方在遵守合同约定的情况下，在同等条件下可以续签到拆迁之前。续签后的租金第三、四年以本合同约定租金的10%增加，第五年双方再协商定价。在国家拆迁中，应服从大局，在接到拆迁通知后，自行解除本合同，乙方所租面积应恢复原样归还甲方，所添置设备自行带走处理，乙方不享受拆迁补偿。上述合同签订后，方荣楚向谭春花交付了房屋。2012年4月21日，案外人王斌将长青乡申庄村门面东第三间，楼上楼下，退还给方荣楚，谭春花遂承租使用该房屋。租赁期间至2012年7月19日止，租金1.6万元/年。方荣楚与谭春花租赁合同的其他条款同上述合同。后，方荣楚与谭春花协商后将租赁房屋由第三间更换至第一间。2013年，案外人钟军将长青乡申庄村门面东第七间，楼上楼下，退还给方荣楚，谭春花遂承租使用该房屋。租赁期间至2014年3月1日止，租金1.6万元/年。方荣楚与谭春花租赁合同的其他条款同上述合同。基于上述三份合同，谭春花实际向方荣楚租赁了方荣楚位于长青乡××村门面东××、××、第某间。又查明：2014年7月18日，方荣楚向谭春花发送《通知》一份，称：村委会已收回土地使用权，故本人不再与各租户续签租赁协议，希望各租户做好准备，合同到期后另做打算。如合同不到期早搬移的，房租退还。后，因申庄村涉及大规模的土地征收，为保障交通安全，金阊新城管委会对申庄村所涉部分道路设置了路桩。申庄村村委会于2017年2月10日通知各房屋使用单位搬离。再查明：经方荣楚、谭春花对账，谭春花结欠2016年11月、2017年1月的水电费合计1689元以及2016年10月1日至2017年3月1日的房屋占有使用费19500元。后，谭春花向方荣楚支付了房屋占有使用费15000元。上述租赁合同约定的租期均已届满，但谭春花仍占用前述房屋未返还及结欠水电费、房屋占有使用费未支付。还查明：申庄村经济合作社按照1.3元/度的标准向方荣楚收取电费。方荣楚按照1.35元/度的标准向谭春花收取电费。方荣楚陈述，比申庄村经济合作社的收费标准多出5分钱的原因为：因承租户很多，所以电线线路多，总电量有损耗。上述事实，由方荣楚提交的土地使用协议书、内部结算凭证、证明、房屋租赁合同三份、通知两份、欠条、情况说明，谭春花提交的录音及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，双方当事人的意思表示一致时合同成立，依法成立的合同自成立时生效，违反法律强制性规定的合同无效。本案中，因方荣楚未举证证明其建设的位于长青乡申庄村的门面房符合建设工程规划，故方荣楚与谭春花就案涉门面房第一、二、七间签订的《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》无效后，对于方荣楚、谭春花的各项诉请判定如下：房屋占有使用费：方荣楚与谭春花签订的《房屋租赁合同》无效，但谭春花占有使用方荣楚的房屋给方荣楚造成占有利益损失，现方荣楚主张依据《房屋租赁合同》计算房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持；谭春花要求退还房屋占有使用费无法律依据，本院不予支持。对于占有使用费的计算标准，可以参照合同约定的16000元/年计算。现原告主张按照3900元/月计算谭春花实际占有的第一、二、七间房屋的占有使用费并无不当，本院予以支持。对于谭春花提出的案涉房屋已经停止电力供应且已设置路桩的抗辩意见，因方荣楚已多次通知谭春花搬离案涉房屋，但谭春花仍继续占用案涉房屋，由此产生的房屋占有使用费应由谭春花参照租赁合同约定的租金标准支付。对于占有使用费的计算起止点及金额，应从谭春花出具《欠条》中载明的2016年10月1日起计算至案涉房屋实际腾空并实际返还之日止。谭春花在《欠条》出具后支付的15000元应予扣除。基于前述，计算至2017年9月30日的房屋占有使用费为24000元。房屋返还：《房屋租赁合同》约定的租赁期间早已届满且前述合同无效，故谭春花应向方荣楚返还其从方荣楚处取得的房屋。具体到本案中，为谭春花实际占有使用的申庄村一组门面房第一、二、七间。电费：因申庄村经济合作社向方荣楚收取电费的标准为1.3元/度，方荣楚在考虑电力损耗后按照1.35万/度向谭春花收取并不构成不当得利，故本院对谭春花要求返还多付电费的请求不予支持。因谭春花对于欠付的2016年11月、2017年1月的电费金额已出具《欠条》予以明确，现方荣楚要求谭春花支付欠付的电费1689元并无不当，本院予以支持。案外人汪向红2017年5月份支付的电费与方荣楚主张的欠付部分并非同一笔，故本院对谭春花的该项抗辩不予采纳。房屋装修款：对于案涉房屋内未形成附和的可移动装饰装修物品，由谭春花自行拆除。对于案涉房屋内已形成附和的装饰装修物品，因双方租赁合同约定的租赁期间为一年，谭春花在约定的租赁期满后又实际占有使用案涉房屋至今，虽然《房屋租赁合同》无效，但案涉房屋的装饰装修价值在双方预期的合同租赁期间内已经折抵完毕，在双方预期的租赁期间届满并经谭春花实际占有使用至今，案涉房屋的装饰装修现值为零。此外，亦无证据证明方荣楚已经因被告的装饰装修获益，故谭春花亦可以选择将案涉房屋恢复原状后返还方荣楚，本院对谭春花要求方荣楚返还装修款的请求不予支持。经营损失：首先，《房屋租赁合同》无效且双方预期的租赁期间已经届满，谭春花主张经营损失无合同依据。其次，无证据证明谭春花向方荣楚提出了要求方荣楚协助办理营业执照的请求，亦无证据证明方荣楚向谭春花作出了可以协助办理营业执照的承诺，故谭春花以不能办理营业执照为由要求损失赔偿无事实依据。再次，如谭春花要求方荣楚协助办理营业执照但方荣楚无法办理，谭春花应尽早搬离案涉房屋以减少损失，而非持续占有使用案涉房屋以扩大自己因无法办理营业执照而造成的营业损失。搬迁费：谭春花主张搬迁费无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认方荣楚与谭春花签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告谭春花于本判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区申庄村一组门面房第一、二、七间（均包括楼上、楼下）腾空并返还给原告方荣楚。三、被告谭春花于本判决生效之日起十日内向原告方荣楚支付房屋占有使用费24000元（计算至2017年9月30日，之后按1300元/月/间为标准，计算至上述房屋实际腾空并返还之日止）、水电费1689元。三、驳回反诉原告谭春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费938元，减半收取469元，由原告方荣楚承担88元、被告谭春花承担381元，被告谭春花承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告方荣楚。反诉案件受理费减半后收取1498元，由反诉原告谭春花承担1418元，反诉被告方荣楚承担80元，反诉被告方荣楚承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告谭春花。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  张花锋二〇一七年十月十一日书记员  汪婷婷