天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初83157号原告：天津开发区九洲物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路27号。法定代表人：张津立，总经理。委托诉讼代理人：刘欣根，该公司物业经理。委托诉讼代理人：刘国庆，天津瀛略律师事务所律师。被告：李佳楠，女，汉族，1985年1月4日出生，住天津经济技术开发区。原告天津开发区九洲物业管理有限公司与被告李佳楠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘欣根、刘国庆、被告李佳楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付原告2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费（含机电设备运行费）1785元；2、判令被告向原告偿付至实际付清之日止的迟延履行违约金（暂计算至2017年6月30日为415.22元）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加了要求被告支付2003年11月至2004年12月以及2009年1月至2009年12月的物业服务费663.23元、违约金854.81元和448.52元的诉讼请求。事实与理由：原告分别于2007年4月1日、2011年5月30日、2012年4月1日、2014年4月1日与天津开发区荣鑫园小区业主委员会签订了《天津市物业管理服务合同》，约定原告需按照物业服务管理标准服务于小区业主，同时业主也应按时交纳物业服务费用，如业主未能按时履行缴费义务应承担违约金。在原告为小区提供物业管理服务期间，原告切实履行了合同约定的义务，而被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，经原告多次催收仍拖欠不交。被告的行为造成了原告的经营困难，损害了原告的合法权益。原告提供了《物业管理企业资质证书》、《天津市物业服务企业年度信用等级证书》、《天津市物业管理服务合同》《天津市住宅物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《物业管理服务合同备案证明》、《天津经济技术开发区物价局价格备案回执》、《开发区住宅物业服务收费备案表》、《荣鑫园业主大会决议》、《天津开发区荣鑫园业主大会证明书》、《绿化养管委托协议书》、与天津经济技术开发区环卫综合服务公司签订的《协议书》、《物业人员上岗证书》、各类服务项目检查、记录表、《天津市不动产登记簿查询证明》、《催款物业服务费通知书》及快递查询单等证据以证明上述事实。被告李佳楠辩称，2003年1月至2004年12月和2009年1月至2009年12月的欠费不认可，这个期间我不是房屋所有权人，之前的物业费不应由我来承担。自2009年11月底我取得产权证后至2014年我都缴纳了物业费，其后不再缴纳是因为原告存在严重违反物业管理条例，没有达到物业服务标准，被告不缴纳物业费是在行使抗辩权。自2015年1月至2017年7月14日内，我多次找到原告反映原告未履行义务的情况，但原告仍未予改正，包括：未经业主同意安装排烟管道，造成被告无法开窗，原告的工作人员以各种理由不予答复和解决；小区西门无人看守，北门虽有人看守但无法达到服务标准，不设巡逻岗位；原告对业主投诉的回复率不能达到100%，对投诉事项，包括小区有蟑螂、管道不疏通等，也不处理；原告长期违反消防管理规定，楼栋门口的消防栓被油污包裹无法使用，小区内存放煤气罐，威胁到业主的人身财产安全；原告对小区车辆不进行登记管理，私家车随意停放，堵塞消防通道；小区环境和卫生没有达到标准；房屋墙体开裂，漏水导致被告的房屋墙体发霉，原告不予修复；原告动用维修基金安装摄像头和翻新，但对楼梯扶手未进行修复；对于公用设施的维修保养，原告接到业主报修后，经常是72小时内不到现场，不回复等。故在原告未履行义务时，被告不同意缴纳物业费。另外，原告的部分主张超出了诉讼时效，我的物业费应该从2015年7月14日开始计算。被告提供了照片17张以证明上述事实。本院经审理认定事实如下：原告具有物业管理企业三级资质。自2004年4月1日起原告为天津经济技术开发区黄海路2号荣鑫园小区提供物业服务。2014年3月30日，荣鑫园业主大会就是否续签物业服务合同问题进行表决，决定与原告续签物业服务合同。天津开发区荣鑫园业主大会与原告签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定该业主大会代表全体业主将荣鑫园委托原告进行物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日终止，合同同时对物业基本情况、物业服务内容和标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，约定采取包干制的形式收取物业管理服务费，按建筑面积，多层住宅每月每平方米0.7元，小高层住宅每月每平方米1.2元（含机电设备运行费），高层住宅每月每平方米1.5元（含机电设备运行费），配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元的标准由业主交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。上述合同签订后，原告就物业服务合同及物业收费标准向天津市开发区物业管理办公室和天津经济技术开发区（南港工业区）发展和改革局进行了备案。2017年3月16日的荣鑫园业主大会决议显示，荣鑫园业主大会就是否续签物业合同议题进行表决，同意续签合同的业主和面积均超过50%，2017年3月25日，荣鑫园业主大会与原告续签了三年的物业服务合同。被告为荣鑫园房屋（多层住宅）权利人，产证登记日期为2009年12月11日，房屋建筑面积85.97平方米。被告自2015年1月1日起未缴纳物业服务费。2017年6月14日，原告向被告邮寄了《催缴物业服务费通知书》，查询回执显示为2017年6月28日【PDA图片签收】。经庭审查明和本院到小区现场了解，原告在服务期间基本履行了物业服务合同约定的义务，也得到了多数业主的认可，但提供的物业服务存有瑕疵。经本院主持调解，原告只同意放弃违约金的诉讼请求，物业服务费不予让免，被告对此不予接受，双方未达成一致调解意见。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，基于原、被告双方之间的物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行交纳物业管理服务费的义务。关于原告要求被告支付2003年11月至2004年12月以及2009年1月至2009年12月的物业服务费及违约金的诉讼请求，被告取得涉诉房屋产权证的日期为2009年12月11日，上述期间被告并非涉诉房屋业主。《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业，主业应履行按时交纳物业服务费用的义务，故对于被告所持不承担此期间物业费的抗辩意见，本院予以支持。关于被告所持2015年7月14日之前的物业费已经超出了诉讼时效的抗辩意见，本院认为，被告对2009年12月11日至2009年12月31日的物业费不予认可，原告亦未主张被告欠缴2010年1月至2014年12月期间的物业费，故此期间的物业费超过了诉讼时效，本院不予支持。关于2015年1月后的物业费，最后一期物业服务合同约定的服务期限至2020年3月31日。原告持续为被告提供物业服务，被告持续欠交物业服务费，故被告关于2015年1月1日至2017年7月14日期间的物业费超过诉讼时效的此抗辩意见，本院不予支持。荣鑫园属于老旧小区，居民的生活环境确实存在一定问题，同时也给原告提供物业服务造成一定困难，原告提供的物业服务存有瑕疵。本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减物业服务费中的5%，被告应向原告支付2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费1715元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告李佳楠给付原告天津开发区九洲物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费1715元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告李佳楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一七年十月二十七日书记员  张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。3.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。