江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终245号上诉人（原审被告）：如皋市兴隆装饰城市场，住所地如皋市。投资人：陈建华，总经理。委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦宇生，江苏敏政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹大宏，男，1966年12月16日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海霞，江苏奔月律师事务所律师。原审被告：缪元明，男，1964年11月4日生，汉族，住如皋市。上诉人如皋市兴隆装饰城市场（以下简称兴隆市场）因与被上诉人曹大宏、原审被告缪元明返还财产纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兴隆市场上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、房屋买卖合同系无效合同。该房屋占有土地的使用权属于如城镇城西村委会，由兴隆市场出资兴建。该房屋的出售违反城市房地产管理法的强制性规定。二、一审判决的经营使用权不属于法定物权。三、缪元明对案涉房屋的转让、返租等均无过错，不应向曹大宏返还房屋，而应向兴隆市场交付房屋。被上诉人曹大宏答辩称，城市房地产管理法的规定属于管理性规定，而非效力性规定。兴隆市场违背诚实信用原则，将房屋出售返租后，拒不交还房屋。案涉房屋系合法建筑，因未完成土地征用手续，导致没有办理产权证，完全有别于小产权房。缪元明明知该房屋的经营权属于曹大宏，租赁期满后应将房屋交付曹大宏。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告缪元明未答辩。曹大宏向一审法院起诉请求：要求原审被告返还三号楼107室房屋的经营使用权，并按照缪元明支付给兴隆市场的租金标准赔偿损失。一审法院查明事实如下：2001年9月20日如皋市如城镇城西村村民委员会（经济合作社）经如皋市如城镇人民政府见证，与“如皋市兴隆装饰城”签订“联营协议书”一份，约定以城西村二组（原吉庄村十组）34.92亩土地（有建筑物），与“如皋市兴隆装饰城”联营。该土地“如皋市兴隆装饰城”已交纳国家规费，村委会办理了集体划拨手续。联营期限为三十五年。“如皋市兴隆装饰城”依法经营，经济合作社不参与市场经营活动。经如皋市建设局规划并办理了许可证，如皋市发展计划与经济贸易委员会批复同意，2003年“江苏艺都集团兴隆装饰城”在上述合作土地上新建二期临街综合楼工程。该幅土地使用权人为如皋市如城镇城西村村民委员会，2007年2月7日取得皋集用2007第3号土地使用权证，使用权类型为划拨，土地用途为商服类，土地使用权面积18034.25平方米。2008年8月24日，经南通金皋律师事务所见证，曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订“店面房所有权转让合同”一份，约定曹大宏受让位于如皋市如城街道福寿西路168号如皋市兴隆装饰城市场三号楼3、6、7号（即103、106、107）店面房，面积计180平方米，转让金额为684000元。兴隆市场优惠68000元，曹大宏实际支付616000元。从支付受让款之日起，房屋产权归曹大宏所有。如因国家法律规定，曹大宏必须返还房屋给“如皋市兴隆装饰城市场”时，“如皋市兴隆装饰城市场”除了返还受让价款外，还应补偿返还时市场价与受让价的差额。所购房屋即为上述二期临街综合楼中的底层店面。次日，双方又签订“返租协议书”一份，约定由于曹大宏本人的原因，委托“如皋市兴隆装饰城”出租管理所购三间房屋，期限自2008年9月1日至2018年12月31日，年租金为48000元，先交后用，每年度开始前一个月内交清下年度房租。逾期十五天计算利息。工商、税费等与曹大宏无关。此后，“如皋市兴隆装饰城市场”按约支付年租金48000元给曹大宏。2014年7月16日，曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订补充协议一份，确认三号楼103、106、107三间店面房所有权属曹大宏，同意提前终止返租协议。带来的矛盾，双方协商解决，同意同等条件下，优先原承租户。原承租户在九、十、十一三个月时段租赁的店房，在续租情况下应重新与曹大宏签订租赁合同。“如皋市兴隆装饰城市场”可以第三人或见证方名义参加。合同签订时，承租户应当当场将曹大宏应得收入缴给曹大宏，否则合同无效。“如皋市兴隆装饰城市场”收取物管等费用。如曹大宏自己经营，应缴纳相关物管等费用。曹大宏承诺兴隆市场根据政府要求进行整体改造时，曹大宏在合法权益不受侵害的前提条件下予以支持。“如皋市兴隆装饰城市场”承诺同等条件下曹大宏选房、店房定价等充分优惠。本协议签订后，由“如皋市兴隆装饰城市场”负责通知承租人并办理相关手续。在曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订“店面房所有权转让合同”之前，缪元明即已在案涉房屋从事经营活动。2014年7月16日解除返租经营的补充协议签订前，“如皋市兴隆装饰城市场”于2014年2月15日与缪元明签订租赁合同，约定年租金为30240元，至2018年8月31日止的租金120960元，缪元明已一次性实缴113000元。目前，缪元明仍在经营中，应支付给曹大宏三间（包括另两案）的年租金48000元，“如皋市兴隆装饰城市场”已给付至2015年12月31日止。2016年3月18日曹大宏通过律师发函给兴隆市场，要求其接函十日内，与曹大宏重新签订房屋租赁合同，并缴纳租金。另查：“江苏艺都集团兴隆装饰城”，原系集体所有制企业。2003年前改制更名为“如皋市兴隆装饰城”，系陈建华的个人独资企业。2005年左右又更名为“如皋市兴隆装饰城市场”。2003年8月28日、10月1日，2005年2月1日，孙某、范某、吴某分别与“江苏艺都集团兴隆装饰城”和“如皋市兴隆装饰城”签订“店面房经营权买断合同”，购买包括曹大宏所购买的三号楼3、6、7号（即103、106、107）的店面经营权，经营期限十五年。此后，三人又分别签订“返租协议”，将房屋仍交“如皋市兴隆装饰城”出租经营，“如皋市兴隆装饰城”按年支付租金，其中：孙某18万元购买的是7、8、9三间，其明确表示不主张107室的经营使用权，钱已全部收回。范某15万元购买的是3、4号两间，其明确表示只要求按约支付返租协议约定的租金，不主张经营使用权。吴某在法院通知后未到庭说明其主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人签订的“店面房所有权转让合同”、“返租协议书”、“补充协议书”系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定。“店面房所有权转让合同”实质为房屋买卖合同，在未被依法撤销前合同仍然合法有效，对合同双方当事人具有约束力。曹大宏与兴隆市场应当按约全面履行。兴隆市场以案涉房屋使用土地系划拨取得不得转让为由，主张双方签订的“店面房所有权转让合同”无效，无事实和法律依据，法院不予采纳。兴隆市场与案外人孙某、范某、吴某签订“房屋经营权买断合同”，约定买断一定期限内的经营权，案外人孙某、范某、吴某并未实际占有使用案涉房屋，其实质为以“买断经营权的形式”进行的融资，不同于兴隆市场与曹大宏之间以转移房屋所有权为目的房屋买卖。孙某、范某亦明确表示不主张经营使用权，吴某在法院通知后未到庭说明其主张。因此，兴隆市场与案外人之间的“房屋经营权买断合同”不阻碍兴隆市场与曹大宏以转移房屋所有权为目的的“店面房所有权转让合同”履行。（返租）补充协议解除前，兴隆市场与缪元明已经签订了租赁合同，约定租赁期限至2018年8月31日止，并收取了相应的租金。此后，兴隆市场未按约通知承租人缪元明办理相关手续，曹大宏也是在2016年3月18日才通过律师发函给承租人缪元明，要求重新签订房屋租赁合同。兴隆市场、曹大宏均无证据证明解除租赁协议征得缪元明的同意，并已将（返租）补充协议解除的事实通知缪元明，妥善解决提前终止租赁协议带来的后果。缪元明也明确表示不同意提前解除与兴隆市场的房屋租赁合同。因此，在2018年8月31日租赁期限结束前，曹大宏要求缪元明返还案涉107室房屋的经营使用权，重复支付租金，于法无据，法院不予支持。自2016年1月1日起至2018年8月31日止，按年租金48000元标准的三分之一即16000元/年计算，兴隆市场应当按约给付曹大宏约定的租金，其中2016年、2017年度计32000元，2018年度计10666.66元，合计42666.66元。返租协议解除后，兴隆市场将案涉房屋的使用权交还曹大宏，是履行“店面房所有权转让协议”和返租协议解除之后的当然法律后果。缪元明租赁期限结束后，在未与曹大宏协商一致情况下，亦无权再继续经营使用案涉房屋三号楼107室。曹大宏要求兴隆市场、缪元明自2018年9月1日起返还曹大宏案涉房屋107室的经营使用权，并按兴隆市场与缪元明租赁合同约定的年租金30240元标准计算，赔偿至实际交还曹大宏房屋经营使用权之日止的租金损失，于理于法有据，予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百三十五条、第一百三十九条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认自2018年9月1日起如皋市兴隆装饰城市场、缪元明将位于如皋市如城街道福寿西路168号兴隆市场三号楼107室店面房屋经营使用权交还曹大宏。逾期如皋市兴隆装饰城市场、缪元明需按年租金30240元标准计算，赔偿曹大宏至实际交还房屋经营使用权之日止的租金损失；二、如皋市兴隆装饰城市场给付曹大宏2016年1月1日起至2018年8月31日期间的租金共计42666.66元，其中2016年、2017年租金32000元于判决生效后立即履行，租金2018年租金10666.66元于2017年1月30日前履行（法院账户名称中国建设银行如皋市支行营业部，户名：如皋市人民法院，账户32×××07）。三、驳回曹大宏的其他诉讼请求。案件受理费人民币4720元，由曹大宏负担720元，兴隆市场负担4000元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《店面房所有权转让协议》虽名为房屋买卖，但从合同约定的内容看，买卖双方均清楚地了解房屋的权利状况。该房屋建在集体土地上，土地使用权属于如城镇城西社区居委会。兴隆市场与如城镇城西社区居委会的联营时间为35年。案涉房屋虽由兴隆市场所建，但因土地使用权的问题，兴隆市场未能领取产权证，仅对房屋享有经营使用权。该项权利来源于联营合同的约定，不属于物权的范畴，而为合同权利。兴隆市场实质上没有房屋所有权可以出售，双方买卖的标的应为房屋的经营权。因建设用地使用权仍登记于如城镇城西社区居委会名下，兴隆市场将房屋经营权转让给曹大宏，不涉及集体土地使用权的主体变更，对集体经济组织的权利不造成影响，不违反法律的强制性规定。故双方签订的《店面房所有权转让协议》合法有效。兴隆市场应对依照约定将房屋的经营权交付给曹大宏。原审法院认定本案为房屋所有权的买卖，属于认定事实错误，但因其判决结果正确，可以维持。缪元明系房屋的占有人，在租赁合同期满后，可以直接向曹大宏返还房屋，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4270元，由上诉人兴隆市场负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 勇审 判 员  季建波代理审判员  刘彩霞二〇一七年十月十七日书 记 员  邹倩云