江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1196号上诉人（原审被告）：上饶市东信汽车销售服务有限公司，住所地江西省上饶经济技术开发区三清山西大道汽贸园汽车专卖区，统一社会信用代码913611007841438932。法定代表人:孙俊,该公司总经理。委托诉讼代理人：汪健，江西申民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，江西申民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上饶市华越资产管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道9号18栋1－1、2－1，统一社会信用代码91361102091089273Ｊ。法定代表人：彭冬云，该公司��行董事。委托诉讼代理人：叶涛，江西贤和律师事务所律师。上诉人上饶市东信汽车销售服务有限公司因与被上诉人上饶市华越资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2017）赣1121民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上饶市东信汽车销售服务有限公司上诉请求：1、撤销（2017）赣1121民初609号民事判决；2、改判驳回被上诉人解除合同及承担违约金的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人违约的事实错误，上诉人并未违约也不存在故意拖延交付租金的事实。三方协议书确认“涉诉房屋的租金由被上诉人自行收取”，被上诉人一直不来收取，也���给接收款项的账号。直到2017年2月份被上诉人来到上诉人处要求涨房租，否则不接收房租，由此双方才产生争议。2、原审法院适用法律错误。上诉人并未违反合同约定，行使解除权的条件并未成就，所以适用解除的法律条款显然错误。被上诉人上饶市华越资产管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、被上诉人作为出租方既然愿意签订三方协议，即表明了被上诉人追求的合同目的是“出租房屋收取租金”，被上诉人追求获取租金的意思表示是非常明显的。被上诉人采取了包括派遣公司员工上门催租，发送书面通知，公司管理人员亲自上门等行为。但所有的行为做出后没有得到上诉人的任何回应，故而在上诉人逾期支付租金九个月后，被上诉人才采取了诉讼方式保护自己的合法权益。退一步来说，即使上诉人未取得被上诉人的账号无法转账，但是收取租金的主体是非常明确的，而且合同履行的方式也是多样的，例如提存，但是被上诉人却怠于履行其应负义务。2、三方协议合法有效，各方当事人应受合同约定内容约束，上诉人逾期支付租金超过三个月，造成合同根本违约，致使合同目的无法实现，所以合同约定解除权的条件得以成就，被上诉人可以行使法定的合同解除权。一审法院经审理查明，2006年2月28日，上饶市月亮湾汽贸园经营管理委员会与被告签订一份协议书，协议书约定：出租方上饶市月亮湾汽贸园经营管理委员会（以下简称甲方），承租方上饶市东信汽车销售服务有限公司（以下简称乙方），双方就乙方进驻甲方拥有的上饶汽贸园建设东风日产品牌汽车专营店，经营东凤日产系列产品事宜达成如下���致意见：1、上饶市三清山大道汽贸园汽车专卖共计3000平方米。一楼1760平方米，二楼1240平方米（按实际丈量建筑面积为准）；2、用途品牌专卖汽车销售、售后服务及配套用途；3、租期共计15年；4、租金第一个三年商铺为每平方米每月8元，二楼为每平方米每月3元，即一楼商铺2006年5月15日至2009年5月15日每平方米每月8元，2009年5月15日至2012年5月15日每平方米每月10元，2012年5月15日至2015年5月15日每平方米每月12元，2015年5月15日至2018年5月15日每平方米每月14元，2018年5月15日至2021年5月15日每平方米每月16元；二楼办公区2006年5月15日至2009年5月15日每平方米每月3元，2009年5月15日至2012年5月15日每平方米每月5元，2012年5月15日至2015年5月15日每平方米每月7元，2015年5月15日至2021年5月15日每平方米每月9元。5、交租标准及方式按半年交纳当期租金；在合同期的五个时期中每个时期来临1个月前交清下一个半年租金，已交纳的定金冲抵第一次租金；6、交租地点甲方办公地点。7、甲乙双方约定乙方在应交租时间未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租（在超过的三个月中按每日千分之三承担违约金），装修无偿归甲方所有等条款。上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司将位于上饶县三清山西大道58号2幢1007号、1008号1009号的房屋出售给原告，原告办理了不动产权证。2016年3月1日，上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订了一份协议书，协议书内容：1、甲方将代收的丙方即东信公司（东风日产4Ｓ店）2014年3月10日至2016年6月30日的租金，合计人民币189,185元整。自本协议签订之日一次性给乙方。除上述应转付租金外，甲方、乙方就东信公司（东风日产）租金账目结清。2、自2016年元月1日起甲方将东信��东风日产4Ｓ店）部分已出售给乙方的房产正式移交给乙方，租金由乙方自行收取，乙方从丙方所有的租金严格按合同租赁面积计算，即：东信公司（东风日产4Ｓ店）一楼：331.97平方米；二楼342.24平方米。其余部分的租金仍归甲方收取。3、丙方承诺按之前签订的租赁合同及本协议约定交纳租金。一楼房屋租金每平方米每月14元，二楼房屋租金每平方米每月9元。合同签订后，涉案房屋的租金自2016年7月1日起，应由被告按约给付原告，但被告至起诉时分文未付。诉讼期间即在2017年4月14日被告要求向本院提存给付原告租金92,732.88元，但误将该笔款项汇至上饶市中级人民法院。庭审中，原、被告双方一致认可物业及水电等费用，由被告自行向相关部门结算。一审法院认为，原告通过物权变动的方式取得了涉案房屋的所有权，但不影响原租赁合同的���力。2016年3月1日原、被告及上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司签订的三方协议书，再次明确了自2016年1月1日起涉案房屋租金由原告自行收取，2016年6月30日之前涉案租金账目结清，被告也承诺按之前租赁合同及本协议交纳租金，该三方协议系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同履行各自义务。被告应依约交租，但被告自2016年7月1日以来未交租金，已构成迟延交租，合同约定承租方交租时间未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租，在诉讼过程中被告虽然有向法院提存欠付租金的行为，但经法院多次做工作，原告仍坚持解除合同。被告迟延交租已超过三个月，原、被告双方解除合同条件成就，故原告要求解除涉案房屋租赁合同及要求被告腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支���。被告应支付原告自2016年7月1日起至合同解除之日按月租金7,727.74元计算租金，合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算。原告要求被告以三个月的租金为基数按每日千分之三计算三个月违约金6,255元的诉讼请求，与原合同约定不符,本院认为合同约定按每日千分之三承担违约金,计算基数按月租金算更符合合同约定的本意,被告承担违约金数额应为2,086.49元。鉴于涉诉房屋实际经营现状，应当给予必要的腾房时间。被告辩称三方协议未明确向原告交纳租金的账号，也未向被告出函说明，还有其经办人未将新签的协议交给财务，原告法定代表人涉嫌刑事案件，致使其未交纳租金，不存在违约主观恶意。究其原因被告内部管理问题，原告未注明收取租金的账号，虽存在一定的瑕疵，但不影响收取租金主体的确认，不能成为被告延期��纳租金的理由，对被告的这一辩称意见，本院不予以采信。被告称原告拒收其给付的租金，未提供相关证据证明，原告对此不认可，对被告这一辩称意见，本院不予以采信。相关物业、水电等费用由被告自行向物业及水电部门结算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市华越资产管理有限公司与被告上饶市东信汽车销售服务有限公司签订的租赁协议书；二、被告上饶市东信汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起二十日内腾退本案租赁的房屋给原告上饶市华越资产管理有限公司；三、被告上饶市东信汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告上饶市华越资产管理有限公司支付2016年7月1日至2017年5月20日止租金82,429.22元、违约金2,086.49元，合计人民币84,515.71元。2017��5月21日之后的租金及至房屋腾退之日止的占有使用费仍按原协议约定租金标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,008元，减半收取计1,004元，由被告上饶市东信汽车销售服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人（丙方）与被上诉人（乙方）、上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司（甲方）签订的三方协议书约定：自2016年元月1日起甲方将东信（东风日产4Ｓ店）部分已出售给乙方的房产正式移交给乙方，租金由乙方自行收取。其中“乙方自行收取”表明上饶市月亮湾汽车实业集团有限公司不再��被上诉人代收租金，上诉人应将租金交付给被上诉人。缴纳租金是上诉人应当履行的合同义务，收取租金的主体十分明确，被上诉人未向上诉人提供收款账号不能成为被告逾期交纳租金的抗辩事由。依照合同约定，承租方未交纳租金超过三个月，视为单方终止合同不再续租。本案所涉租赁合同的解除条件已经成就，被上诉人要求解除租赁合同的诉讼请求具有事实和法律依据，人民法院理应予以支持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币2,008元，由上诉人上饶市东信���车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年十月十七日书记员 谢雅婷