广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7948号上诉人（原审被告）：邓国红，男，汉族，1971年5月22日出生，住广东省云安县，委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何汝其，男，汉族，1975年3月25日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏贤，广东国慧律师事务所律师。上诉人邓国红因与被上诉人何汝其房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓国红上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项；3.改判邓国红向何汝其支付2016年8月1日至2016年12月14日的租金18095.81元；4.一、二审诉讼费用由何汝其负担。事实和理由：（一）一审判令邓国红承担2016年12月15日至2017年2月28日期间的一半租金，不符合客观事实，违反了合同法相关规定及原则精神。邓国红向何汝其实际交还店铺的时间应为2016年12月15日，而非2017年2月28日。2016年12月15日，环保部门查封了涉讼铺位电箱，要求涉讼铺位必须由三相电变为二相电。直到2017年2月中旬，何汝其才完成该铺位的电压转换施工工程。期间，由于邓国红的业务必须要有用电方可展开，邓国红对此十分着急，几次找何汝其商议后续应对措施。何汝其为了安抚邓国红的情绪，使邓国红继续承租该铺位，便口头告知邓国红耐心等待环保督查结束后马上可以恢复用电，还口头承诺恢复用电前免收邓国红的租金。邓国红相信了何汝其的承诺，但因无电可用无法正常生产经营而被迫暂时关门歇业，无奈遣散部分工人提前回家过年。期间，邓国红几次试图向何汝其询问了解相关情况，何汝其均以耐心等待督查结束即可恢复用电为由敷衍邓国红。2017年2月28日，邓国红在得知涉讼铺位电压由380V降到220V后感到极为气愤，因为电压转换将对邓国红生产造成巨大负面影响，造成其客观上无法继续经营，加上何汝其长期以来的有意欺瞒，使邓国红搬离铺位内的机器设备和石材。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，涉讼铺位被环保部门查封且被要求转换电压造成邓国红无法正常用电的过错不在邓国红，且完成电压转换施工须由何汝其负责，故何汝其应为涉讼铺位在被查封期间造成邓国红无法用电承担全部责任，因此期间发生的包括租金在内的所有费用应由何汝其承担，邓国红无需为此支付任何费用。更何况，何汝其多次口头告知邓国红免收查封期间的租金。（二）一审法院认定邓国红存在违约行为，有违客观事实。邓国红确曾因经济原因未能及时向何汝其交纳2016年8月1日至2016年12月14日期间的租金、水电费和垃圾费，但双方早已就此问题达成了缓交的共识，双方口头约定，邓国红可以在2016年12月一并交清所有费用，这也与何汝其没有对邓国红进行任何催收的行为相互印证。邓国红并不存在任何违约事实，一审法院认定事实不清。（三）一审法院回避了邓国红向何汝其交纳租赁保证金15000元的事实，对其没有作出相关认定。根据《铺位租赁合同》的相关规定，合同终止时，何汝其应将租赁保证金共计15000元无息退还予邓国红，一审法院对此未作处理，属于认定事实不清。何汝其辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。何汝其向一审法院起诉请求：1.何汝其、邓国红签订的《铺位租赁合同》于何汝其起诉之日即2017年3月16日解除；2.邓国红支付从2016年8月1日起至2017年3月31日止的租金32524.8元予何汝其；3.邓国红返还何汝其垫付的从2016年7月1日起至2016年11月30日止的电费6374.45元、从2016年7月1日起至2017年2月28日止的水费616.28元、从2016年8月1日起至2017年3月31日止按每月50元计算的垃圾费400元予何汝其；4.邓国红因逾期支付租金、水电费及垃圾费需支付违约金10000元予何汝其；5.邓国红支付2017年4月1日起至实际返还租赁物予何汝其之日止按每月4065.6元计算的租金或使用费；6.本案诉讼费用由邓国红承担。一审法院认定事实：2014年1月13日，何汝其（甲方、出租方）与邓国红（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区丹灶镇高海西村、右江村小组“大朗”地段（展览综合楼A栋）首层铺A2-3号铺，建筑面积140平方米的铺位（以下简称涉讼铺位）出租给乙方，租赁期限为三年，从2014年3月1日起至2017年2月28日止，合同期满后，甲方继续出租涉讼铺位，承租方享有优先权，租金由双方另行协商确认；乙方签订合同时，缴纳三个月租金及三个月的物业维护费共10000元作为租赁保证金，合同终止，如乙方无违约行为，甲方将于合同终止之日起7天内无息退还租赁保证金；第一年（2014年3月1日起至2015年2月28日），每月租金为每平方13.2元，铺位维护费为每平方13.2元，合计3696元/月，从第三年起（2016年3月1日起至2017年2月28日），租金和铺位维护费用每二年度递增10%，即4065元/月；乙方每季度（3个月）支付租金一次，于每个季度第一个月10日前交给甲方；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按欠租金额的5%计收滞纳金，乙方拖欠租金（含物业管理费）或水电费达15天以上的，甲方有权收取滞纳金外，并有权解除合同；水电费由乙方自行缴纳，涉讼铺位交付乙方前水表底数为674度、电表底数为A：1005、B：1554、C：693度，此度数以后产生的费用由乙方承担，直至合同终止；另为乙方所租物业独立用电而增设变压器所产生的增容费（电力部门收取）由乙方承担；因水电部门先向甲方总表收取水电费，即甲方先代乙方缴付水电费，然后再按乙方实际用量加损耗分摊向乙方收取，为此，乙方须向甲方于当月10日提前预交下月水电费合计1000元，乙方拖欠水电费的，应当自接到甲方收费通知之日起3日内付清，否则视为乙方违约，超过10日未付清的甲方有权停水停电，乙方同意一切损失自行承担；乙方擅自将涉讼铺位转借、转租、抵押或擅自处分，或乙方利用涉讼铺位进行违法经营及犯罪活动的，或乙方拖欠租金（含物业维护费）、水电费达15天以上的，乙方有以上情形之一的，甲方有权解除合同，收回涉讼铺位。涉讼合同第九条约定，乙方没有违反合同条款的，甲方提前解除合同，视为甲方违约，需赔偿违约金10000元，甲方没有违反合同条款的情况下，乙方提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金10000元；未经甲方书面同意，乙方擅自将涉讼铺位转租或转借他人使用的视为违约，应支付违约金10000元，因此造成涉讼铺位损坏的，还应负责修复或赔偿。另查明，涉讼铺位所在的佛山市南海区丹灶镇高海村西村、右江村小组“大朗”地段（展览综合楼A栋）已办理房地产权证，房屋用途为工业用房，登记权利人为何汝其。2017年3月16日，何汝其提起本案诉讼。诉讼中，何汝其、邓国红均确认邓国红承租涉讼铺位经营石材，邓国红每月向何汝其交纳水电费，2016年12月15日环保部门查封涉讼铺位电箱；何汝其确认查封当时环保部门要求涉讼铺位由三相电变更为二相电，何汝其于2017年2月中旬完成涉讼铺位由三相电转为二相电的电压转换施工工程；何汝其、邓国红均确认施工完成后，涉讼铺位的电压降低，邓国红主张其得知涉讼铺位电压从380V降到220V以后即于2017年2月28日搬离涉讼铺位内的机器设备和石材，搬离时其未通知何汝其，亦未办理书面交接手续，搬离后涉讼铺位仍存有部分石材，其已不需要该石材，涉讼铺位亦未上锁，钥匙放在涉讼铺位内；何汝其主张其不清楚邓国红何时搬离，涉讼铺位内没有机器设备，但是仍有部分石材，涉讼铺位未上锁，至本案庭审前，邓国红尚未向何汝其交付涉讼铺位。一审法院认为，涉讼铺位已办理房地产权登记，合法适租，何汝其、邓国红签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定租赁期限为2014年3月1日起至2017年2月28日止，何汝其未提供证据证明双方在涉讼合同履行期限届满后有就涉讼铺位的续租问题进行协商并达成一致意见，故何汝其、邓国红双方本应于2017年2月28日办理涉讼铺位的交接手续。邓国红有义务交还商铺，何汝其则有义务积极收回商铺，现邓国红主张其于2017年2月28日搬离涉讼铺位内的机器设备和铺位，遗留的石材其不需要，邓国红搬离时未告知何汝其且其未清理废弃石材，其行为有所不当，但何汝其作为出租人不清楚邓国红在涉讼合同履行期限届满之日（2017年2月28日）是否搬离，在发现涉讼商铺已不存在机器设备的情况下亦未向邓国红了解相关情况，怠于行使及时收回涉讼铺位的权利，其应自行承担不利后果，故一审法院认定邓国红于2017年2月28日将涉讼铺位交还给何汝其。涉讼合同的租赁期限自2017年2月28日届满，在租赁期限届满的情况下，何汝其主张涉讼合同于其起诉日即2017年3月16日解除没有事实依据，一审法院依法不予支持。涉讼合同约定，涉讼铺位交付邓国红前水表底数为674度、电表底数为A：1005、B：1554、C：693度，此度数以后产生的费用由邓国红承担，直至合同终止，且何汝其在诉讼中确认环保部门于2016年12月15日查封涉讼铺位电箱时，要求将三相电转为二相电，何汝其于2017年2月中旬完成上述施工工程，降低涉讼铺位电压，综上可见，邓国红承租涉讼铺位时，该铺位已实现通水通电，何汝其作为出租方对涉讼铺位正常通电负有保障义务，何汝其未提供证据证明因邓国红经营原因导致涉讼铺位停电，故对何汝其认为涉讼铺位停电的责任应由其自行负担的抗辩，一审法院不予采纳。涉讼铺位电箱被查封后至2017年2月何汝其完成电压转换前，邓国红虽主张其未生产经营，但其机器设备及石材仍占用涉讼铺位；2017年2月何汝其完成电压转换后至2017年5月2日，邓国红得知涉讼铺位电压从380V降到220V以后即于2017年2月28日搬离涉讼铺位内的机器设备和石材，但其未告知何汝其并未办理交接手续，且尚有部分石材未搬离，邓国红未告知何汝其对该石材放弃主张权利，而何汝其亦未提供证据证明在涉讼铺位电压问题改变后，邓国红在涉讼铺位继续经营。综合考量上述因素，一审法院酌定从2016年12月15日起，邓国红承租涉讼铺位的租金按双方约定的租金标准的一半收取。邓国红确认自2016年8月1日起欠付何汝其租金，故邓国红应支付2016年8月1日至2016年12月14日的租金18095.81元[（4065元/月×4个月）+（4065元/月÷31日×14日）]、应支付2016年12月15日至2017年2月28日的租金5179.6元[（4065元/月×2个月）+（4065元/月÷31日×17日）]×50%，合共23275.41元。邓国红主张自2016年12月15日之后其无需向何汝其支付租金的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采纳。邓国红确认欠付何汝其2016年7月1日起至2016年11月30日止的电费6374.45元、从2016年7月1日起至2017年2月28日止的水费616.28元，故一审法院对何汝其要求邓国红支付电费6374.45元、水费616.28元的诉讼请求予以支持。邓国红于2017年2月28日将涉讼铺位交付何汝其，其自2016年8月1日未向何汝其支付垃圾费，邓国红确认垃圾费的收费标准为每个铺位25元，涉讼合同包含两个铺位，故邓国红需向何汝其支付从2016年8月1日起至2017年2月28日止按每月50元（25元/月×2个铺）计算的垃圾费350元（50元/月×7个月），超出核定部分，一审法院不予支持。何汝其、邓国红在涉讼合同第九条中对需赔偿对方10000元违约金的情形作出了具体约定，其中邓国红需赔偿何汝其违约金10000元的前提是何汝其在没有违反涉讼合同条款的情况下，邓国红要求提前解除涉讼合同或邓国红擅自将涉讼铺位转租、转借他人使用。本案中，邓国红虽未按约定支付租金、水电费、垃圾费等，构成违约，但何汝其并未提供证据证明邓国红要求提前解除合同，亦未提供证据证明邓国红将涉讼铺位转租、转借他人使用，故何汝其认为邓国红逾期支付租金、水电费、垃圾费即需依据涉讼合同第九条约定支付违约金10000元的诉讼请求没有事实依据，一审法院依法不予支持。邓国红未提供证据证明其与何汝其就延期支付租金达成合意，故对邓国红认为其就延期支付租金未构成违约的抗辩，一审法院依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、邓国红于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月1日至2017年2月28日的租金23275.41予何汝其；二、邓国红于判决发生法律效力之日起十日内支付电费6374.45元、水费616.28元、垃圾费350元予何汝其；三、驳回何汝其的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，一审案件受理费523.94元，由何汝其负担240.94元，由邓国红负担283元。本院二审期间，邓国红围绕上诉请求向本院提交收据两张，拟证明邓国红向何汝其交纳了15000元租赁保证金，现合同解除，何汝其应当向邓国红返还租赁保证金。何汝其未向本院提交新证据。经质证，何汝其对邓国红提交的证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为两份收据对应不同的铺位，其中涉讼铺位对应的是10000元保证金的收据，另一份5000元收据对应的是A1铺位，邓国红在一审中未提起反诉请求返还保证金，法院在本案中不应处理保证金的问题。经审查，何汝其对邓国红提交的两份收据的真实性予以确认，本院确认其真实性，但本院仅采信与涉讼铺位A2-3铺位有关的租赁保证金收据，邓国红提交的另一份涉及A1铺位的收据因与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2014年1月13日，何汝其收取邓国红涉讼A2-3铺位的租赁保证金10000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一审判令邓国红向何汝其支付电费6374.45元、水费616.28元、垃圾费350元，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。根据邓国红和何汝其的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：邓国红是否存在违约行为；邓国红应否向何汝其支付自2016年12月15日起至2017年2月28日止的租金；邓国红要求何汝其返还租赁保证金15000元的上诉请求是否应当得到支持。关于邓国红是否存在违约行为的问题。邓国红主张，其未按时支付租金、水电费、垃圾费是因何汝其曾同意其缓交租金等费用，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。一审法院认定邓国红未按约定支付租金、水电费、垃圾费等构成违约正确，本院予以维持。关于邓国红应否向何汝其支付2016年12月15日起至2017年2月28日止的租金的问题。本院认为，虽然涉讼铺位在上述期间内因电压转换而停电，但邓国红未向何汝其交还涉讼铺位，并继续占用涉讼铺位放置机器设备及石材，一审法院根据本案案情，酌情判决邓国红按双方约定的租金标准的一半向何汝其计付租金，处理妥当，本院予以维持。关于邓国红要求何汝其返还租赁保证金15000元的问题。邓国红未在一审中就请求返还租赁保证金提起反诉或抗辩，本院在二审中不予处理，邓国红可另行主张。综上所述，邓国红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费627.4元，由上诉人邓国红负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月二十四日书 记 员  许佩珊