广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4234号上诉人（原审被告）：佛山市旭辉装饰设计工程有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人：康良江。委托诉讼代理人：霍柳青，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周明学，男，汉族，住江西省九江市彭泽县，委托诉讼代理人：朱协堂，广东协民律师事务所律师。上诉人佛山市旭辉装饰设计工程有限公司（以下简称旭辉公司）因与被上诉人周明学房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。旭辉公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：（一）旭辉公司于2015年12月31日已与周明学解除租赁合同，同时搬离旭辉公司写字楼，于2016年1月1日向广东同天投资管理有限公司租赁位于三乐北1号H栋4楼的房屋，并提供相应证据给予证实，一审判决却未依客观事实给予认定，而认定旭辉公司租至2016年6月30日，属认定事实错误。（二）一审判决未依法将旭辉公司的押金充抵租金有误。旭辉公司交付的押金依约应抵扣尚欠的租金。周明学辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回旭辉公司的上诉请求，维持原判。周明学向一审法院起诉请求：1.确认周明学、旭辉公司签订的《顺德怡和中心租赁合同》于2016年6月30日解除；2.判令旭辉公司支付自2015年9月至2016年6月的租金共215110元及违约金68878.22元；3.判令旭辉公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：佛山市怡欣投资有限公司（以下简称怡欣公司）是位于佛山市顺德区***2号怡和中心的开发商。2014年7月8日，旭辉公司向怡欣公司承租了怡和中心的5层H单元。2015年8月28日，怡欣公司将上述房屋出售给周明学。周明学因此与旭辉公司签订了《顺德怡和中心租赁合同》，合同约定：周明学（甲方）将佛山市顺德区***2号第5层H单元出租给乙方（旭辉公司）；租赁期限为2015年9月1日至2018年11月30日；2015年9月1日至2016年9月30日期间的租金为每月21511元，旭辉公司于每月7日前交付租金；旭辉公司应于租赁合同签订之日一次性向周明学交纳相当于三个月租金的租赁保证金即64533元，作为履行租赁合同的担保，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等；租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止，在旭辉公司按合同规定将租赁单元交还周明学之日起十个工作日内，周明学应将租赁保证金无息退还旭辉公司，如租赁合同期满或提前终止时，旭辉公司仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金等尚未支付完毕的，周明学可从租赁保证金扣除后再将剩余部分无息退还旭辉公司；租赁合同终止后，旭辉公司应将单元内财物全部搬出、使单元腾空，将单元恢复至交付时的状态，与周明学共同检查设备是否完好，将租赁单元大门及内部所有房门的钥匙交还给周明学；旭辉公司逾期支付租金，每逾期一天，应按应付款金额的0.2%向周明学支付违约金，旭辉公司逾期三十天仍不支付应付款项的，周明学有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向旭辉公司追讨应付款项，旭辉公司应按前述标准向周明学支付违约金并承担因此给周明学造成的其他损失。合同还约定了其他事宜。签订合同后，旭辉公司向周明学支付了保证金64533元，并继续使用涉案的租赁房屋，但旭辉公司从2015年9月份起没有向周明学支付过租金。期间，周明学曾向旭辉公司追讨至2015年12月1日的租金，但双方没有为此达成书面协议。周明学直到2016年6月份才知道旭辉公司已搬离上述租赁房屋。一审法院认为：一、关于本案租赁合同的解除问题。双方的租赁合同合法有效，双方应严格履行各自的合同义务。由于双方的租赁合同关系自2015年9月1日起有效成立，周明学已依约交付涉案房屋给旭辉公司使用，而旭辉公司在使用期间一直没有依约支付租金。在周明学于本案向其追讨租金时，旭辉公司主张租赁合同已于2015年12月31日解除。由于双方的租赁合同自2015年9月1日后有效成立后，旭辉公司一直使用该涉案房屋，根据双方合同约定，租赁合同解除或终止，旭辉公司应与周明学共同检查相关设施及交还钥匙给周明学，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，旭辉公司应当提供租赁合同已于2015年12月31日解除的证据即双方已就解除租赁合同达成协议或者交还房屋的相关证据，但旭辉公司在诉讼中没有提供此类证据，显然应负举证不能责任，而且旭辉公司一直没有与周明学办理房屋交还手续，应视旭辉公司一直在使用涉案房屋。虽然周明学、旭辉公司均在本案没有提供确切的旭辉公司搬离涉案房屋时间的证据，但结合上述情况应推定旭辉公司一直使用周明学的房屋直到周明学发现其已搬离上述房屋为止，故应确定双方租赁合同解除时间为2016年6月30日，周明学此主张有理，应予以支持。旭辉公司认为双方已于2015年12月31日解除合同的辩称无理，不予采纳。二、关于租金支付的问题。周明学、旭辉公司在租赁合同中已约定租金为每月21511元，则如前所述，双方租赁合同从2016年6月30日解除，则旭辉公司应从2015年9月1日向周明学支付租金，租金标准为每月21511元，则旭辉公司共应付租金数额为215110元。周明学此请求有理，应予以支持。旭辉公司认为只欠四个月租金的辩称无理，应不予采纳。三、关于违约责任的承担问题。双方在租赁合同中约定每月7日支付当月租金，但旭辉公司一直没有履行支付租金的义务，显然旭辉公司的行为属于违约，应负向周明学支付租金及违约金的责任。违约金应从每月8日开始计算至周明学提起诉讼之日即2016年7月14日止，双方在合同中约定以每日0.2%计算违约金，该标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。周明学要求违约金的主张有理，应予以支持，旭辉公司认为违约金过高的辩称有理，应予以采纳。至于旭辉公司认为租赁保证金应抵扣租金的辩称，因旭辉公司存在逾期支付租金的违约行为，周明学已明确表示根据合同约定迳行没收租赁保证金，故旭辉公司此辩称无理，应不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认周明学与旭辉公司所签订的《顺德怡和中心租赁合同》于2016年6月30日解除；二、旭辉公司于判决发生法律效力后十日内向周明学支付租金215110元及违约金（违约金计算方法：1.以本金21511元，自2015年9月8日始计至2015年10月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2.以本金43022元，自2015年10月8日始计至2015年11月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；3.以本金64533元，自2015年11月8日始计至2015年12月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；4.以本金86044元，自2015年12月8日始计至2016年1月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；5.以本金107555元，自2016年1月8日始计至2016年2月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；6.以本金129066元，自2016年2月8日始计至2016年3月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；7.以本金150577元，自2016年3月8日始计至2016年4月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；8.以本金172088元，自2016年4月8日始计至2016年5月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；9.以本金193599元，自2016年5月8日始计至2016年6月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；10.以本金215110元，自2016年6月8日始计至2016年7月14日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、驳回周明学的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2779.91元，由周明学负担779.91元，由旭辉公司负担2000元。本院二审期间，旭辉公司和周明学均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：周明学与旭辉公司之间的租赁合同属有效合同，当事人双方应依约履行。旭辉公司其行为构成违约，应承担违约责任。周明学诉称其于2016年6月30日方知晓旭辉公司搬离涉案租赁房屋，故诉请确认涉案租赁合同于2016年6月30日解除。旭辉公司则辩称双方于2015年12月31日已协商解除涉案租赁合同，而且旭辉公司于该日搬离了涉案租赁房屋，故应确认涉案租赁合同于2015年12月31日解除。本院认为，一方面，由于旭辉公司既无证据证明其与周明学就2015年12月31日解除涉案租赁合同已达成一致意见，也无证据证明其确于该日搬离涉案租赁房屋；另一方面，旭辉公司亦无证据证明其依涉案租赁合同“租赁合同终止后，旭辉公司应将单元内财物全部搬出、使单元腾空，将单元恢复至交付时的状态，与周明学共同检查设备是否完好，将租赁单元大门及内部所有房门的钥匙交还给周明学”之约定，已将涉案租赁房屋于2016年6月30日前返还于周明学。因此一审法院确认涉案租赁合同于2016年6月30日解除，并据此判决旭辉公司应向周明学交纳2015年9月1日至2016年6月30日止的租金215110元，并无不当，本院予以维持。由于涉案租赁合同约定的逾期交纳租金违约金之计算标准每日0.2%过高，一审法院根据旭辉公司请求，将违约金计算标准酌定降至按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付，亦无不当，本院亦予以维持。因周明学诉讼主张的违约金计算截止时间为“2016年6月30日”，但一审判决违约金计至周明学起诉之日即2016年7月14日有误，本院依法予以纠正。旭辉公司上诉称，其交纳的保证金应抵充其欠交的租金金额。根据涉案合同“租赁合同有效期内，乙方（旭辉公司）无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方（周明学）可没收租赁保证金”及“乙方逾期三十天仍不支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方应按前述标准向甲方支付违约金并承担因此给甲方造成的其他损失”之约定，再结合旭辉公司于本案存在提前终止合同及拖欠租金至今未交之违约事实，旭辉公司该项主张理据明显不足，一审判决对此不予支持，处理妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对周明学诉请的违约金计算截止日期认定有误，导致处理结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11679号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11679号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初11679号民事判决第二项为：佛山市旭辉装饰设计工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周明学支付租金215110元及违约金（违约金计算方法：1.以本金21511元，自2015年9月8日始计至2015年10月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；2.以本金43022元，自2015年10月8日始计至2015年11月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；3.以本金64533元，自2015年11月8日始计至2015年12月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；4.以本金86044元，自2015年12月8日始计至2016年1月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；5.以本金107555元，自2016年1月8日始计至2016年2月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；6.以本金129066元，自2016年2月8日始计至2016年3月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；7.以本金150577元，自2016年3月8日始计至2016年4月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；8.以本金172088元，自2016年4月8日始计至2016年5月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；9.以本金193599元，自2016年5月8日始计至2016年6月7日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；10.以本金215110元，自2016年6月8日始计至2016年6月30日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、驳回周明学的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2779.91元，由佛山市旭辉装饰设计工程有限公司负担2000元，由周明学负担779.91元。二审案件受理费5559.82元，由佛山市旭辉装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月二十四日书 记 员  黄结仪