.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2017)内01民终2052号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：丛岭，男，1970年10月11日出生，汉族，乌海市公安局乌达区分局民警，住内蒙古乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：李肖伟、石华，内蒙古启伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马群，男，1990年5月1日出生，蒙古族，住呼和浩特市如意开发区。委托诉讼代理人：谢旭东、李广德，慧聪律师事务所律师。上诉人丛岭因与上诉人马群屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初7118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丛林上诉请求:一、请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人退还上诉人30000元租赁费或将本案发回重审；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、判决上诉人向被上诉人支付3000元违约金的适用依据是错误的。本案中，《续租协议》系上诉人与被上诉人达成合意后解除的，属于双方协议解除，而非单方解除，且一审法院已经认定双方是在达成合意后解除的《续租协议》。所以，以《房屋租赁合同》第八条第6款为依据判定由上诉人承担总租金10%。的违约金3000元是错误的；2、一审法院酌情判决上诉人向被上诉人支付两个月的房租5000元缺乏事实和法律依据。首先，《续租协议》约定的租赁期间为2016年6月10日至2017年6月10日止，上诉人与被上诉人就退租事宜协商后达成解除合意，一审判决确认上诉人与被上诉人之间的《续租协议》于2016年6月10日解除。故被上诉人应该退还全部租金30000元。其次，根据《房屋租赁合同》第八条第6款的约定，即使是由于出租人擅自中途退租，出租人行使单方解除权解除合同，承租人只需要向出租人支付3000元的违约金，无需支付缓冲期的房租，故一审法院酌情判决上诉人给予被上诉人两个月租金5000元，缺乏事实和法律根据。马群上诉请求:一、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2016）内0150民初7118号民事判决书，依法确认合同尚未解除、判令继续履行；二、如果判决解除，也应在法院生效判决后，并依法判决丛岭赔偿马群违约金3000元、赔偿房屋、家具、设备及房屋清扫费用4000元、并支付至法院判决合同解除之日止的全部房屋租金；三、上诉费由丛岭承担。事实与理由：马群与丛岭于2015年6月7日签订了房屋租赁合同，约定的租赁期限为2015年6月10日到2016年6月10日，又于2016年5月22日签订了就房屋租赁合同到期后的续租协议，租期到2017年6月10日，双方签订的租赁合同合法有效。合同期内，在马群未同意解除合同，双方也未按合同约定进行房屋的验收和交付的情况下。丛岭违反合同约定提出解除合同，马群在丛岭单方强行退房时，要求其将钥匙反锁在房屋里，丛岭将钥匙锁在屋内，一审法院仅以此行为认定为马群同意丛岭单方解除合同，并确认合同于2016年6月10日解除。依据合同法相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。即便解除也应在法院判决生效后，依法解除合同。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法支持马群的上诉请求。丛岭向一审法院起诉请求：1.确认原、被告2016年5月22日所签订的《房屋续租协议》于2016年6月10日解除；2.被告退还原告房屋租金30,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。马群向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金15,000元；3.反诉费用由被反诉人承担。庭审过程中，马群变更第二项诉讼请求为：判令被反诉人支付反诉人违约金3000元及房屋租金12,000元（2016年6月10日至2016年11月10日）。一审法院认定事实：2015年6月7日，马群（出租方）与丛岭（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，第约定甲方将位于呼和浩特市如意开发区华茂名居八号1单元801号的房屋出租给乙方，面积共118平方米，房屋租赁期共12个月，自2015年6月10日起至2016年6月10日止，租赁该房屋仅作为普通居住使用，每月租金2500元，租金总额为30,000元，签订合同日一次性年缴，并约定，租期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。2016年5月22日，丛岭与被告马群签订《续租协议》，约定仍执行2015年6月7日双方签订的《房屋租赁合同》，按年租金3万元租房，租期到2017年6月10日止。2016年6月6日，丛岭向马群提出退租，马群同意退租。2016年6月10日，丛岭收拾好房屋后告知马群家已搬完，要求其过来收房，因马群不在呼市，丛岭依照马群的要求将钥匙、水卡、电卡、燃气使用证反锁于屋内电视柜上后搬离。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《续租协议》均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据微信记录，原告与孙某就退租事宜进行协商后，原告系依照孙某的要求于将钥匙反锁于屋内后搬离，由于原告自搬离房屋之日起已无法继续占有、使用房屋，《续租协议》亦无法继续履行，故应认定为双方对解除《续租协议》已达成合意，《续租协议》于原告搬出之日，即2016年6月10日解除。原、被告对应退租金数额，房屋、家具损失费及清扫费的争议可于协议解除后处理。对于被告主张房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元的反诉请求，被告在庭审过程中就该反诉请求申请鉴定，但未在规定的期限内提交鉴定材料，视为放弃鉴定申请。且原告在租赁房屋的过程中会对房屋及家具造成合理自然损耗，被告提供的证据不足以明房屋、家具、设备存在严重损坏，也无法证明相应损失、费用的实际数额，故对该反诉请求，不予支持。对于被告主张违约金3000元的反诉请求，原告未举证证明其解除租赁关系具有法定依据，系中途擅自退租。根据《房屋租赁合同》第八条第六款之约定，原告未经被告同意中途擅自退租，应支付被告合同总租金10%的违约金3000元。原告中途擅自退租导致被告短时间内难以出租房屋，影响其租金收益，酌定给予被告两个月缓冲期，原告应支付给被告两个月房屋租金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，确认合同于2016年6月10日解除，原告已搬出房屋，被告应退还原告租金30,000元。另外，原告应支付被告违约金3000元、房屋租金5000元，抵扣后被告应退还原告房屋租金22,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告丛岭与被告马群2016年5月22日签订的《续租协议》于2016年6月10日解除；二、被告马群于本判决生效之日起十五日内退还原告丛岭租金22,000元；三、驳回原告丛岭的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马群的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已预交），由原告丛岭负担200元，由被告马群负担350元。反诉费275元（反诉原告已预交），由反诉原告马群负担225元，由反诉被告丛岭负担50元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，丛岭和马群签订的《房屋租赁合同》和《续租协议》是双方当事人的真实意思表示，符合法律、行政法规的相关规定，合法有效。《续租协议》签订后，丛岭因故单方提出解除《续租协议》，并就退租事宜与马群进行协商，后丛岭依照马群的要求将钥匙反锁于屋内后搬离，双方对解除《续租协议》达成合意，《续租协议》自2016年6月10日从丛岭搬出之日起解除。因丛岭未举证证明其解除租赁关系具有法定依据，属中途擅自退租，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第六款的约定，丛岭应支付马群合同总租金10%的违约金，酌情承担其中途擅自退租导致马群短时间内的寻租损失。马群提出的应由丛岭承担租期内房屋、家具损失费，房屋及设备的清洗打扫费用4000元的请求，因未能提供相关证据予以证实，故对该请求，本院不予支持。综上所述，上诉人丛岭及上诉人马群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由丛岭负担412.5元，由马群负担412.5元。本判决为终审判决。审判长杜子洋审判员赛罕审判员田小芳二〇一七年十月十七日书记员李志伟