陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0116民初4078号原告(反诉被告)：范璐，男，1983年7月16日出生。原告(反诉被告)：鲁志娟，女，1981年1月18日出生。共同委托代理人：范志华，1954年9月12日出生，系范璐之父。被告：西安国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）。法定代表人：陈超，系公司总经理。委托代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋贵萍，女，1979年12月20日出生。被告(反诉原告)：崔志敏，男，1974年12月1日出生。共同委托代理人：姚永康，陕西泽诚律师事务所律师。共同委托代理人：张婷，陕西泽诚律师事务所实习律师。第三人（本、反诉第三人）：西安金爵居上房地产代理有限公司（以下简称金爵公司）。法定代表人：刘宗元，系该公司总经理。范璐、鲁志娟与崔志敏、宋贵萍、西安国中星城置业有限公司及第三人西安金爵居上房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人、第三人法定代表人刘宗元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）范璐、鲁志娟诉称：请求确认原告与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXXX室楼房归二原告所有；要求国中星城公司给二原告出具售房款发票，并办理房产权及有关手续；国中星城公司支付违约金40123.94元（从2016年10月9日至2017年5月9日共1091808元*6.3%/年*7个月，）；被告宋贵萍、崔志敏支付违约金234000元；本案诉讼费和代理费由三被告承担。事实及理由：国中星城公司欠宋贵萍、崔志敏的工程款，将位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXX室楼房抵偿给宋贵萍、崔志敏。2016年2月21日宋贵萍、崔志敏为变现将涉案房屋转让给二原告，并承诺90天内将购房合同更名到二原告名下，不履行合同承担本合同总价款20%的违约金。2016年9月30日未更名成功，宋贵萍书面承诺支付违约金5万元。宋贵萍夫妇将涉案房屋已交付二原告，二原告将涉案房屋已装修入住，但国中星城公司拒不出具购房款发票，也不给原告办理房产证及相关手续，无奈诉至法院请求判归所请。宋贵萍夫妇在履行合同中存在事先违约应当按照约定支付原告违约金，二原告不存在违约，不同意被告反诉请求。被告(反诉原告)宋贵萍、崔志敏辩称，国中星城公司下欠崔志敏货款，将本案涉案房屋抵偿给崔志敏属实，崔志敏为变现将涉案房屋转让给二原告。于2016年2月21日宋贵萍、崔志敏与范璐、鲁志娟签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方（下同原告）先付5万元定金交给甲方（下同宋贵萍、崔志敏），剩余房款112万于更名公示当日存放在银行监管，待甲方把该房屋更名到乙方名下后，乙方取得新《商品房买卖合同》当日由银行放款给甲方。合同签订后甲方积极配合，办理了合同更名手续，即2016年5月底乙方给国中星城公司签订了《商品房买卖合同》，2016年10月9日乙方又与国中星城公司签订了《商品房买卖合同》网签备案合同，同年12月23日甲方将房门钥匙交付给乙方，乙方已将房屋装修并入住半年之久，但截至目前乙方拖欠购房款47万元整拒不支付，现反诉请求二原告支付拖欠的房款47万元及支付违约金234000元、代理费23000元并承担反诉费。由于双方约定2016年5月31日将合同买受人变更为原告名下，其已依约为原告进行了更名，其并不存在违约行为。按合同约定，原告未按时支付其余款47万，应承担合同总价款20%违约金234000元。其申请追加第三人金爵公司为本反诉第三人，并由第三人退还宋贵萍、崔志敏更名费76300元；由第三人金爵公司对二原告拖欠被告宋贵萍夫妇尾款47万元承担连带给付责任。被告国中星城公司辩称，其将涉案房屋于2014年12月出售给被告宋贵萍夫妇，后被告宋贵萍夫妇将涉案房屋又卖给二原告；其应被告宋贵萍夫妇于2016年8月之申请，将涉案房屋更名至原告名下，但办理过程中，需注销其与被告宋贵萍之间的商品房买卖合同并需收回之前出具的发票，将涉案房屋税票换开至原告名下，因税务等部门需收取总房款6%的费用，原告及宋贵萍夫妇均不愿承担，导致其无法给原告开具发票，因此其无法为二原告办理房产证。按照约定，其预期办理房产证，系原告与被告宋贵萍夫妇所致，其并不存在违约行为，故其不应承担任何逾期办证等违约责任，且原告主张的逾期办证违约金明显过高。第三人陈述，由于宋贵萍、崔志敏无法办理本案涉案房屋的更名手续，于是找其代办，其找到张姓女士给宋贵萍、崔志敏办理更名手续，当时宋贵萍夫妇向其交76300元更名费。张姓女士早已办理完该房屋的更名手续，其不存在违约行为，因此不同意给被告宋贵萍夫妇退还更名费。经审理查明，国中星城公司于2014年与宋贵萍签订的《房地产买卖合同》，约定将位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXXX室房屋一套出售给宋贵萍，并向宋贵萍出具购房发票一张。2016年2月21日宋贵萍、崔志敏与范璐、鲁志娟及第三人金爵公司签订《房屋买卖合同》一份，约定宋贵萍、崔志敏将位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXXX室房屋一套卖给范璐、鲁志娟（合同登记号：YXXXXXXX）。三方协商最终成交价1170000元。范璐、鲁志娟先付5万元定金交给宋贵萍、崔志敏，剩余房款112万于更名公示当日存放在银行监管，待宋贵萍、崔志敏把该房屋更名到范璐、鲁志娟名下后，范璐、鲁志娟取得新《商品房买卖合同》当日由银行放款给宋贵萍、崔志敏。宋贵萍、崔志敏承诺此房为购房合同，没有领取房产证，经三方协商，宋贵萍、崔志敏负责更名并承担全部更名费，把该房屋更名到范璐、鲁志娟名下，归范璐、鲁志娟所有。宋贵萍、崔志敏保证在90天内将购房合同更名到范璐、鲁志娟名下，宋贵萍、崔志敏反悔不履行合同，范璐、鲁志娟得不到房屋，应承担本合同总价款20%的违约金，产生诉讼还应承担诉讼费和律师费及其它经济损失。范璐、鲁志娟反悔不履行合同，应承担本合同总价款20%的违约金，产生诉讼还应承担诉讼费和代理费及其它经济损失。第三人对宋贵萍夫妇履行合同进行督促，承担担保责任，至合同履行完毕为止。2016年9月30日三方签订购房承诺书一份，约定由于宋贵萍夫妇未能按购房合同规定将房屋产权更名至范璐夫妇名下，宋贵萍夫妇同意赔偿范璐夫妇5万元合同违约金。宋贵萍夫妇承诺在2016年12月1日前将房屋产权更名至范璐夫妇名下，如逾期仍未完成，宋贵萍夫妇选择以下方式赔偿：1、合同解约，宋贵萍夫妇按合同规定违约金对原告赔偿；2、自合同签订之日起，每月按总合同金额的1%作为违约金。而后，被告宋贵萍夫妇积极履行更名义务，于2016年10月9日由国中星城公司就涉案房屋正式又与二原告签订了《商品房买卖合同》，合同更名手续（即涉案房屋买受人由崔志敏变更为二原告），由国中星城公司就涉案房屋涉及宋贵萍、崔志敏与其签订的《房地产买卖合同》收回，国中星城公司于2016年12月23日向二原告出具了1091808元的公司售房专用收据。同年12月23日宋贵萍、崔志敏将房门钥匙交付给原告，原告已将房屋装修并入住半年之久，但原告支付宋贵萍夫妇部分购房款，截至目前仍剩余购房款47万元整未支付宋贵萍、崔志敏。另查，2016年10月9日由国中星城公司就涉案房屋与二原告签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。西安市住房保障和房屋管理局门户网站查询本案涉案房屋的合同于2016年10月9日进行了网签备案，涉案合同登记号XXXXXXXXX已登记在买受人原告名下。范璐向第三人已交纳了中介费5000元。宋贵萍向第三人分两次交纳更名费共计76300元。庭审中，原、被告坚持认为更名费就是负责变更合同及变更税票等一切手续。以上事实，有《房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷左证。本院认为，本案的焦点：1、第三人的更名义务是否已完成？2、原告要求被告承担违约金能否得到支持？3、被告反诉原告承担违约金能否得到支持？因本案原告与被告宋贵萍夫妇及第三人签订的《房屋买卖合同》以及原告与国中星城公司就涉案房屋于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告双方均具有约束力。原告与宋贵萍夫妇及第三人签订的《房屋买卖合同》中约定更名费由被告宋贵萍夫妇承担，被告委托第三人对涉案房屋进行更名且向第三人已支付76300元更名费，第三人通过被告国中星城公司已将涉案房屋的合同买受人由原来的崔志敏更名为现在的二原告，但因国中星城公司认为给二原告重新出具发票需要总房款的6%的税费，导致国中星城公司至今未给原告出具税票，为此双方产生分歧。根据交易习惯，合同更名无需产生任何花费，因此第三人作为原告与被告宋贵萍夫妇的居间方应当全面履行其居间义务而未履行，收取了被告宋贵萍夫妇高额更名费，现被告宋贵萍夫妇反诉请求第三人退还更名费76300元一节，依法予以支持。第三人称其已经全面履行了居间义务的抗辩理由，依法不能成立。原告主张确认原告与国中星城公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXXX室楼房归二原告所有，对此各方当事人均无异议，依法予以支持。2、原告要求被告宋贵萍夫妇承担违约金234000元一节，因原告、被告宋贵萍夫妇及第三人签订的合同约定，范璐、鲁志娟先付5万元定金交给宋贵萍、崔志敏，剩余房款112万于更名公示当日存放在银行监管，待宋贵萍、崔志敏把该房屋更名到范璐、鲁志娟名下后，范璐、鲁志娟取得新《商品房买卖合同》当日由银行放款给宋贵萍、崔志敏。而事实上西安市住房保障和房屋管理局门户网站查询本案涉案房屋的合同于2016年10月9日进行了网签备案，涉案合同登记号XXXXXXXX已登记在买受人原告名下，因此2016年10月9日应认定为更名公示日，但原告至今未将47万元尾款存放至银行监管，也未支付被告宋贵萍夫妇，因此其自身存在违约行为，加之被告宋贵萍夫妇抗辩违约金过高，且涉案房屋早已实际交付，原告事实上不存在任何损失，故其主张依法不予支持；被告宋贵萍夫妇反诉请求原告支付47万元的购房尾款，事实清楚，证据充分，依法予以支持。3、被告宋贵萍夫妇反诉原告承担违约金234000元能否得到支持？因被告宋贵萍夫妇虽然在合同履行中积极全面履行了自己的义务，但由于第三人的原因导致其未严格按照约定的期限履行自己的更名义务，其自身也存在一定的违约行为，因此被告主张原告承担违约金234000元，依法不予支持。原告请求被告国中星城公司给其出具售房发票及并办理房产权相关手续一节，被告国中星城公司既然给原告出具了西安国中星城置业有限公司售房专用收据，依法应当出具相应的购房税票并协助原告办理过户等手续，被告国中星城公司抗辩称需重新给二原告出具发票需缴纳6%的税费一节，只有口头陈述未提供充分证据，故其抗辩理由不能成立，因此原告该项主张依法予以支持。原告主张律师代理费请求被告承担一节，无事实依据，且双方均存在违约行为，因此原告该项主张依法不予支持。被告宋贵萍夫妇主张律师代理费请求对方承担一节，因双方均存在不同程度的违约行为，因此被告该项主张依法不予支持。原告请求被告国中星城公司承担违约责任一节，因双方实际上并无钱款交易，原告该项主张无事实和法律依据，依法不予支持。被告反诉请求第三人金爵公司对二原告拖欠尾款47万元承担连带给付责任，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、原告范璐、鲁志娟与被告西安国中星城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、位于西安市高新区新型工业园信息大道林隐天下XX幢X单元XXXXXX室楼房归二原告所有。三、被告西安国中星城置业有限公司立即向原告范璐、鲁志娟出具售房发票（金额以西安国中星城置业有限公司给原告出具的售房专用收据为准）并协助原告范璐、鲁志娟办理房屋过户手续。四、驳回原告范璐、鲁志娟的其余诉讼请求。五、本判决生效后三日内，原告范璐、鲁志娟一次性支付被告宋贵萍、崔志敏47万元整。六、本判决生效后三日内，第三人西安金爵居上房地产代理有限公司一次性退付被告宋贵萍、崔志敏76300元整。七、驳回被告宋贵萍、崔志敏其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5412元，原告已预交，由原告承担3500元，被告西安国中星城置业有限公司承担1912元；被告西安国中星城置业有限公司将其应承担的诉讼费在本判决生效后三日内直接支付给原告。本案反诉费5535元，被告宋贵萍、崔志敏已预交，由原告范璐、鲁志娟承担3600元，被告宋贵萍、崔志敏承担1660元，由第三人西安金爵居上房地产代理有限公司承担275元。原告及第三人将其应承担的诉讼费在本判决生效后三日内直接支付给被告宋贵萍、崔志敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 越人民陪审员  杨更利人民陪审员  高永社二〇一七年十月三十日书 记 员  王 超