广西壮族自治区龙州县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1423民初686号原告：林肖清,女，1977年8月20日出生，壮族，广西龙州县人，居民，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县。委托诉讼代理人：梁孙毅，广西诺尔律师事务所律师。被告：广西龙州县温州三合房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇兴龙路48号温州商城二期16号楼。法定代表人：詹勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡永波，广西昌义律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄飞宇，广西昌义律师事务所实习律师。被告:侯丹,女,1981年9月4日出生,汉族,广西龙州县人,居民,住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区唐山路**号（原住广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇城北路018号）。原告林肖清与被告广西龙州县温州三合房地产开发有限责任公司（以下简称三合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中依被告三合公司的申请，追加侯丹为被告参加诉讼，并于2017年9月27日公开开庭进行审理。原告林肖清的委托诉讼代理人梁孙毅，被告三公司的委托诉讼代理人胡永波、黄飞宇到庭参加诉讼，被告侯丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林肖清向本院提出诉讼请求：判令被告三合公司返还原告多付的购房款38000元并支付利息3591.78元。事实和理由：原告与被告三合公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：1、原告向被告三合公司购买其开发的龙州县龙州镇龙水路8号龙景花园第10幢1层110号商铺，该商铺总价为216315元；2、原约定原告交付首期房款108315元后可申请按揭贷款，被告三合公司在涉案商铺验收合格后即将房屋交付给原告。合同签订后，原告按约定分别3次按合同约定支付首付共108315元。但被告三合公司以原告所交上述款项有一部分是交给其工作人员即被告候丹而未入公司账户为由，拒不承认原告已经足额交纳首付，并拒不给予办理按揭手续。为解决纠纷，原告与被告三合公司经充分协商再签订《商品房买卖合同补充协议》，将付款方式由按揭付款改为全额付款，原告为此再交给被告三合公司房款146000元。被告三合公司认可了原告交纳了216315元房款并出具票据，同时将商铺交给原告。至此，包括原告汇入被告三合公司员工即被告侯丹账户而其未交入被告三合公司账户部分购房款在内，原告实际支付涉案购房款共计人民币254315元，被告三合公司比合同约定的价款多收了38000元。被告三合公司比合同约定多收的38000元，没有事实和法律依据，应返还给原告并支付利息3591.78元（利息从2015年11月26日起到2017年7月25日止以38000元为基础按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。被告三合公司辩称，1、被告三合公司从来没有委托侯丹收取客户的购房款，侯丹也没有权利收取客户购房款，原告汇款给侯丹,被告三合公司毫不知情，原告也从来没有向被告三合公司反映过将购房款汇给侯丹的事实，侯丹与原告之间的经济来往与被告三合公司没有丝毫关系，因此产生一切法律后果应由侯丹承担。2、鉴于侯丹是直接收款人，其收款的理由、收款目的，款项的用途等尚待查清，本案也有可能涉嫌犯罪，因此，本案的处理结果与侯丹在法律上有利害关系，特申请龙州县人民法院追加侯丹作为本案被告参加诉讼。3、在龙州县人民法院审理被告三合公司与苏玉英一案中【案号：（2016）桂1423民初447号】，侯丹已经下落不明，本案中，侯丹是否会到庭应诉，不能确定；但为查明案情，被告三合公司认为，原告必须到庭就案件实情接受询问，为此，特申请龙州县人民法院依据《民事诉讼法》第一百一十条之规定，通知原告亲自到庭接受询问。如果原告拒不到庭，则对其主张的事实不予认定，直接驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告三合公司认为，没有证据证明侯丹的收款行为与被告三合公司销售商品房活动有关，因此，本案并不是商品房预约合同纠纷，应定为不当得利纠纷，不当得利产生的法律后果由侯丹承担，请求法院驳回原告林肖清对被告三合公司的诉讼请求。被告侯丹未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告三合公司对原告提交的第1组、第3组、第4组及第6-第7组证据无异议，经审核前述证据来源合法、内容真实且与待证事实与本案有关，可作为本案认定事的根据，本院予以确认并在卷佐证。被告三合公司对原告提交的第2组证据即现金缴款单、业务回单和第5组证据即询问笔录有异议，认为第2组证据待证事实与本案无关，第5组证据不真实且待证事实与本案无关。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《现金缴纳单、业务回单》，原告用于证明原告已超额支付房款，被告对该组证据的真实性没有异议，认为原告将超出首付款38000元存入侯丹的个人账户，该款不是购房款。本院认为，根据该组证据的内容，可证明原告将88315元存入被告侯丹账户及被告三合公司收到216315元的事实，前述事实与本案有关，本院予以确认；对于原告林肖清存入被告侯丹账户超出双方约定的部分是否属于房款，本院在判决理由部分再予评判。2、原告林肖清提交的《询问笔录》，原告用于证明被告侯丹是被告三合公司员工并履行收款职责，被告三合公司对该证据的真实性和关联性均有异议，认为该笔录是被告侯丹有目的地将债务转移到被告三合公司而自演的，询问笔录上其陈述的内容不属实。本院认为，被告侯丹系被告三合公司接待购房者的员工，被告三合公司否认被告侯丹有履行收款职责，但无相关证据予以佐证，而原告提交的该询问笔录系公安机关出具，证据来源合法，公安机关向被告侯丹询问案情的经过，被告侯丹向公安机关陈述内容可信度较高，该组证据可作为认定案件事实的根据，本院予以确认。被告侯丹未到庭参加诉讼，本院视其放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月，原告与被告三合公司以其他方式达成商品房买卖协议，约定由原告向被告三合公司购买位于广西壮族自治区崇左市龙州县商铺，建筑面积为62.70平方米，每平方米单价3450元，商铺总价为216315元，付款方式为银行按揭付款，即原告首期支付房价108315元，余款由原告向银行申请按揭贷款；双方没有约定原告交付房款的具体账号。达成商品房买卖协议后，原告于2012年12月21日将20000元现金交给被告侯丹后由其以原告的名义向被告三合公司账户汇入20000元，被告三合公司出具业务清讫单予以确认；原告于2013年8月9日、2013年12月3日分别向被告侯丹个人账号汇入30000元、58315元，被告侯丹收到款项后，于2013年12月4日和2015年6月11日分别以原告的名义向被告三合公司的账户缴存50000元、315元，被告三合公司出具业务清讫单予以确认，其余38000元没有存入被告三合公司账户。因原告和被告三合公司就原告是否已交清首付房款发生纠纷，至2015年11月26日前双方未就涉案商铺按揭事宜达成协议。2015年11月26日，原告与被告三合公司签订《商品房买卖合同》，以书面合同的方式确认之前双方以其他方式达成的协议，并签订《商品房买卖合同补充协议》，将付款方式由按揭付款改为全额付款，原告为此再交给被告三合公司房款146000元，被告三合公司以收到房款216315元为准开具统一发票并将商铺交付给原告。另查明，被告侯丹系被告三合公司的员工，其于2015年7月20日曾向公安机关报案，反映被告三合公司默认员工可直接收取收购房资金和其占用客户包括原告林肖清购房资金的相关情况。本院认为，根据原告林肖清提出的诉讼请求和事实主张上看,本案的基础法律关系是商品房买卖合同关系,本案属于商品房买卖合同纠纷,本院予确认。本案的争议焦点是：原告林肖清向被告侯丹账号汇款是否是履行支付房款义务，如是，原告林肖清请求被告三合公司返还多付购房款及利息是否有法律依据。本院认为，原告林肖清向被告侯丹账号汇款属于履行支付房款义务，原告林肖清请求被告三合公司返还多付购房款及利息有事实及法律依据，被告三合公司应向原告林肖清返还38000元购房款并支付利息2942.15元。原告和被告三合公司以其他方式达成商品房买卖协议，虽未以书面方式签订合同，但双当事人对合同的主要内容无异议，且事后亦由双方补签书面合同即《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》予以确认，可见双方以其他方式达成商品房买卖协议是双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按达成的协议履行自己的合同义务。原告和被告三合公司达成商品房买卖协议没有约定原告支付购房款账户，根据被告侯丹在公安机关的陈述，购房者支付房款，是由被告三合公司接待购房者的销售人员告知存款账户，由购房者自行将应交的购房款存入账户。本案中，原告三次将购房款根据被告三合公司员工即本案被告侯丹所通知的账户存入购房款，被告侯丹接待原告，与其商定购房相关事宜，告知其存款账户等行为应当认定为履行职务行为，原告有理由相信根据被告三合公司员工指定的账户汇款是交付房款，且原告三次交款数额与双方约定的首付款相符,故原告向被告侯丹的个人账户汇入相关款项符合《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚信原则即“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，本院认可原告交款目的是履行支付购房款义务。原告至2015年11月26日止已支付超过双方约定合同价款总额38000元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，原告不仅依约定全面履行自己的义务，还超出了其应履行的合同义务，被告三合公司多取得38000元房款无法律依据，现原告请求被告三合公司返还多支付的38000元房款并支付占用资金期间的利息，本院予以支持，利息应从2015年11月26日起至2017年7月25日之日止以38000元为基础按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付;2015年10月24日中国人民银行规定的同期同类贷款一至三年期为4.75%利率,故原告应得支持的利息为2942.15元即38000*4.75%/年*1.63年=2942.15元,原告请求支付的利息超出的部分本院予支持。被告三合公司作为专门从事商品房开发和销售的公司，其在制定房款交纳等财会制度方面存在疏漏，对本公司员工管理不善，是导致被告侯丹可以利用职务便利占用购房款的根本原因，由此造成损失可由被告三合公司向被告侯丹进行追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告广西龙州县温州三合房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告林肖清返还购房款38000元并支付利息2942.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取420元，由被告广西龙州县温州三合房地产开发有限责任公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审判员  苏立峰二〇一七年十月十六日书记员  黄玥宁附法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。