.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书（2017）内02民终1590号上诉人（一审被告、反诉原告）:包头市生生物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市。法定代表人：曲建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:郭宝贵，男，1966年10月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。上诉人包头市生生物业服务有限公司（以下简称生生物业公司）因与被上诉人郭宝贵物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生生物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项内容，并依法改判；2、由郭宝贵承担本案一审与二审的诉讼费用。具体理由如下：（一）原审法院认定事实不清，证据不足，判决显失公平公正。郭宝贵的漏水损失是由自己擅自改造装修不当造成的，生生物业公司没有过错，不应承担郭宝贵损失。首先，本案涉案楼盘于2007年9月竣工并通过质检站验收。该楼盘六楼住户为上下两层，首层附赠露天小晒台，开发单位按图纸施工在晒台铺设了瓷砖。截至到2008年8月，郭宝贵办理入住后更换地砖改造晒台之前，该房屋从未出现过雨水倒灌问题。后郭宝贵自己凿开晒台瓷砖，重新铺设。之后据郭宝贵称，在2009年8月下雨造成严重漏雨，每次下雨后房屋都会浸泡，导致房屋内部家具地板等受损。原审中，郭宝贵对自己重新铺设阳台瓷砖是认可的，但是原审判决中却用了“原告确实在露天阳台铺了瓷砖，也可能导致地面加高加剧雨水倒灌”的提法，作为裁判者，用“可能”导致某种后果的词句来判定生生物业公司的责任不当。从一般常理判断，在2007年房屋竣工到2008月8月近一年多的时间，如果出现漏雨倒灌，郭宝贵在购买房屋时一定会发现漏洞，同时，如果期间有所谓的建筑垃圾堵了排水管道，一定会被发现并及时处理。另一方面，郭宝贵购买房屋后开始进行装修，特别是在2009年8月出现了雨水倒灌，这期间的雨水倒灌问题，不可能是生生物业公司造成的，因此原审判决中用了“可能”是郭宝贵自己加高地面造成雨水倒灌的问题，认定生生物业公司承担责任是无事实根据和法律依据的。其次，生生物业公司与郭宝贵之间签订的《物业管理协议书》第一条第一款的甲方权利义务第一项约定，“对房屋共同部分、公用设施设备、绿化、卫生、安保、道路交通等项目进行维修、修缮、服务与管理”。本案涉案的楼盘六楼住户的晒台属于房屋附赠面积，属于购买业主的私有房屋内的一部分，不属于房屋公共部分，而且只有该住户通家里客厅通往晒台的门才能进出晒台，外人根本进不了晒台，所以业主必须负有对晒台的管理责任，而不能把此晒台的监管责任推卸给物业公司。购买该层房屋的住户都要面对这个晒台的优越与不足，那就是温暖的阳光、新鲜的空气、开阔的视野和雨雪的直接入侵。购买者在购买前对这些优势与劣势应当都是有足够的认知的，而本案涉案小区的其他住户与郭宝贵一样购买的类似房屋，均未出现雨水倒灌的情况。开发商是按包头市建委审核后的图纸施工，屋面是满足排水要求的，可以肯定，业主后期的装修改造，改变了原有的质量标准，导致了排水不畅，这是造成雨水倒灌的最直接、也是最主要原因。而生生物业公司既不存在违反合同约定的主观过错，也没有所谓侵权的主观过错。（二）原审判决认定事实与理由前后矛盾，仅仅依据补偿原则，进行所谓的综合考虑，判决生生物业公司承担损失的30％及维修责任无事实和法律依据，应当予以撤销。原审法院一方面认可郭宝贵露天阳台属于私有部分，但又认为有一部分来自楼顶公共排水管道的排放，就应当由生生物业公司来承担责任，完全割裂了造成损害后果的损害行为与损害后果之间的联系，片面夸大楼顶雨水流下来这一客观自然现象的作用力。如前所述，郭宝贵的损失完全是郭宝贵自己的过错造成的，生生物业公司根本不存在过错，不应当由生生物业公司承担责任。我国《侵权责任法》第二十四条规定，“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。”可见，只有在双方都没有过错的前提下，才能适用“公平补偿”原则。本案中，郭宝贵自己确实改造重新铺设了瓷砖，破坏了原本面貌，本身就存在过错。同时原审判决中也提到“考虑到排水管道直通原告露天阳台最初是由开发商设计、建造，原告亦认为阳台的窗户质量不合格，无法挡住户外平台浸泡雨水，以上因素并不是作为物业公司的被告造成的”。按照房屋建造行业标准，阳台的门窗是用于挡雨的，是不具有密闭性挡水的功用的，可见，造成损失的过错不应由生生物业公司承担，因此，原审判决判定生生物业公司承担所谓的补偿公平没有法理依据。（三）生生物业公司的反诉请求应当予以支持。郭宝贵入住后，从2010年一直拖欠物业费15649.52元，违约金4694.85元。生生物业公司作为物业服务公司，严格按照物业管理协议履行自己的义务。本案案发时，生生物业公司及时到现场进行了勘察，发现漏水原因是郭宝贵装修擅自改动地面、窗台的结果，并存在杂物而非建筑垃圾堵塞了排水口所致，生生物业公司表示愿意给郭宝贵免费维修，但是需要郭宝贵自己购买材料，而郭宝贵拒绝了生生物业公司的方案，导致后期损失进一步扩大。郭宝贵以此为由一直拒付物业管理费用，构成违约，应当承担违约责任。郭宝贵辩称，我的晒台有三个落水管，2008年入住时我没有检查。2009年连续下了几次暴雨，楼顶垃圾将漏水管堵塞，导致雨水进到我家里，漏雨多次。晒台铺瓷砖是正常现象，窗台我没有装修过，一审法院去现场看过情况。郭宝贵向一审法院起诉请求：1、生生物业公司赔偿郭宝贵房屋及物品损失163014元、房屋居住损失100000元、精神损失费30000元；2、生生物业公司及时联系建筑公司修复房屋，达到居住条件3、诉讼费用由生生物业公司承担。生生物业公司向一审法院反诉请求：1、郭宝贵支付物业管理费15649.52元、违约金4694.85元；2.诉讼费由郭宝贵承担。一审法院认定事实：郭宝贵是位于包头市某小区房屋的业主。生生物业公司为该小区提供物业服务。2009年8月起，因该房屋楼顶及露天平台排水管路不畅造成雨水回流、渗漏室内多次，给郭宝贵造成损失。经郭宝贵、生生物业公司的委托诉讼代理人杨仁强、王坤在场的情况下，一审法院依法对于房屋的现场情况进行了实地确认。该案在审理过程中，因一审法院同时受理的郭宝贵诉大连新型房地产开发集团有限公司生有地产分公司一案，郭宝贵向法院提出鉴定申请，要求对于上述房屋内物品的损失数额进行鉴定。一审法院认为该案的审理应当以该案件鉴定结论为依据，故依法作出（2014）昆民初字第2579-2号民事裁定，裁定该案中止审理。2016年7月15日，包头市昆都仑区价格认证中心作出昆价鉴字（2016）第2号《关于对新星壹品·御园4栋602号受损房屋物品的估价结论书》，认定受损房屋及物品损失价格为163014元。该案恢复审理。一审法院认为，生生物业公司作为物业管理服务公司，为本案争议房屋所在小区提供物业服务，其对于小区公共设施设备有义务进行维修、养护。郭宝贵家中漏水由于雨水被排到郭宝贵家的露天阳台，导致雨水倒灌。生生物业公司主张露天阳台不属于公共部分，故生生物业公司对于该露天阳台不承担修理责任，从而拒绝赔偿郭宝贵雨水倒灌造成的损失。该露天阳台属于郭宝贵私有部分，但露天阳台上的雨水，有一部分来自楼顶公共排水管道排放，该公共排水管道直通郭宝贵的露天阳台，造成大量雨水进入。故雨水倒灌仍属于公共部分的原因造成，生生物业公司对于漏水仍应承担修理、改造的义务，对于漏水导致的后果应当承担相应责任。考虑到排水管道直通郭宝贵露天阳台最初是由开发商设计、建造，郭宝贵亦认为阳台上窗户质量不合格，无法挡住户外平台浸泡雨水，以上因素并不是作为物业公司的生生物业公司所造成的。且郭宝贵确实在露天阳台铺了瓷砖，也可能导致地面加高加剧雨水倒灌。综合考虑几方责任，一审法院认为生生物业公司对于郭宝贵家中损失承担30%的责任较为适宜。根据鉴定结论，生生物业公司应当向郭宝贵支付的漏水损失为48904.2元（163014元×30%）。生生物业公司同时应当将郭宝贵房屋露天阳台外的漏水隐患修复，达到正常居住条件。郭宝贵主张房屋居住损失、精神损失，均未对此提供相应证据，该院对此不予支持。生生物业公司反诉要求郭宝贵支付物业费、违约金，因生生物业公司未能履行充分义务，导致郭宝贵产生损失，故生生物业公司的反诉请求于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告包头市生生物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郭宝贵支付48904.2元；二、被告包头市生生物业服务有限公司于本判决生效后十日内将原告郭宝贵所有的位于包头市某小区房屋露天阳台外的漏水隐患修复，达到正常居住条件；三、驳回原告郭宝贵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告包头市生生物业服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费5695元，由原告郭宝贵负担4000元，由被告包头市生生物业服务有限公司负担1695.2元；反诉案件受理费154元，由反诉原告包头市生生物业服务有限公司负担。经二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，生生物业公司（甲方）与郭宝贵（乙方）于2008年8月14日签订了《物业管理协议书》，约定：生生物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化……等项目进行维护、修缮、服务和管理；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。关于共用设施设备的维护和管理，双方约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……。关于房屋装饰装修管理，双方约定：生生物业公司审核装修申请，提出合理建议及意见，防止装修施工破坏房屋结构、管道、电气线路及共用部位的设施设备等；定期巡查装修施工情况，发现违规装修及时处理。以上事实有《物业管理协议书》在案佐证。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、生生物业公司是否应当承担赔偿责任及生生物业公司是否应当承担将本案所涉露天阳台修复，达到正常居住条件的责任；2、郭宝贵是否应当向生生物业公司交纳物业服务费。一、关于生生物业公司是否应当承担赔偿责任的问题。从本案查明的事实分析，郭宝贵房屋漏水的原因是由落水管将雨水直接排放至郭宝贵专用的房屋晒台及房屋窗户存在雨水渗漏情形等综合原因造成。落水管系小区公共设施，涉案房屋的晒台是郭宝贵的专用部分，但根据《物业管理协议书》的约定，屋顶晒台不得封闭或改作他用，郭宝贵亦遵守了该约定。涉案房屋楼顶的部分雨水排放是经由落水管直接排放至该晒台，再经由该晒台排出，实质上，该晒台承担了部分公共设施的功能。生生物业公司称房屋漏水是因郭宝贵在装修过程中改变了原有的质量标准，导致了排水不畅，是造成雨水倒灌的直接和主要原因。对此，双方签订的《物业管理协议书》中约定，业主在装修时需向生生物业公司提出装修申请，由生生物业公司审核，并提出合理建议和意见，防止装修施工破坏共用部位的设施设备；定期巡查装修施工情况，发现违规装修及时处理。依照上述约定，如果房屋漏水是因郭宝贵在装修过程中改变了晒台原有的质量标准，导致了排水不畅，雨水倒灌，那么，生生物业公司应当依照协议约定，在郭宝贵对房屋进行装修前即向郭宝贵提出合理意见或建议，在郭宝贵装修过程中也应及时发现并纠正郭宝贵的装修行为，但生生物业公司并未按合同约定履行其上述约定的管理责任。因此，即使郭宝贵在晒台重新铺设地砖是导致雨水倒灌的原因之一，生生物业公司也因未尽到合同义务，应承担相应的责任。故，一审法院综合考虑几方责任，判决生生物业公司承担郭宝贵损失的30%的责任并无不当。关于生生物业公司是否应当承担将本案所涉露天阳台修复，达到正常居住条件的责任的问题。首先，郭宝贵作为一审原告，其该项诉讼请求为判令生生物业公司及时联系建筑公司修复房屋，达到居住条件，并未请求由生生物业公司承担修复本案所涉露天阳台的责任。一审判决由生生物业公司于本判决生效后十日内将郭宝贵所有的位于包头市某小区房屋露天阳台外的漏水隐患修复，达到正常居住条件，超出了郭宝贵的一审诉讼请求。其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，判决生生物业公司承担郭宝贵损失的30%的责任已相当于其因违约造成的损失，且联系建筑公司修复房屋也非生生物业公司的合同义务。综上，郭宝贵提出的判令生生物业公司及时联系建筑公司修复房屋，达到居住条件的请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决由生生物业公司将郭宝贵所有的位于包头市某小区房屋露天阳台外的漏水隐患修复，达到正常居住条件不当，本院予以纠正。二、关于郭宝贵是否应当向生生物业公司交纳物业服务费的问题。业主聘请物业服务公司的目的是通过物业公司提供合同约定的物业服务，保证正常的居住，享受良好的居住环境。本案中，因生生物业公司的违约行为，导致郭宝贵不能在案涉房屋中正常居住，未能享受到相应的物业服务，故生生物业公司提出的要求郭宝贵支付欠付物业费及违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，生生物业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。郭宝贵提出的判令生生物业公司及时联系建筑公司修复房屋，达到居住条件的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2579号民事判决第一、四项，即“被告包头市生生物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郭宝贵支付48904.2元”、“驳回反诉原告包头市生生物业服务有限公司的反诉请求”；二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第2579号民事判决第二、三项，即“被告包头市生生物业服务有限公司于本判决生效后十日内将原告郭宝贵所有的位于包头市某小区房屋露天阳台外的漏水隐患修复，达到正常居住条件；三、驳回原告郭宝贵的其他诉讼请求”、“驳回原告郭宝贵的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人郭宝贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5695元，由郭宝贵负担4000元，由包头市生生物业服务有限公司负担1695元；一审反诉案件受理费154元，由包头市生生物业服务有限公司负担；二审案件受理费5849元，由包头市生生物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长吴钢审判员乔瑞全审判员董婷婷二○一七年十月九日书记员常慧青本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。