河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初25394号原告（被反诉人）孙某，女，汉族，1978年出生，住郑州市金水区。原告（被反诉人）于某，男，汉族，1981年出生，住河南省焦作市解放区。委托代理人钱俊伟、付玉，河南建创律师事务所律师.被告（反诉人）张某，男，汉族，1987年出生，住河南省方城县。被告（反诉人）程某，女，汉族，1987年委托代理人刘德宇、刘长红，金博大律师事务所律师。第三人李某，女，汉族，1985年出生，住郑州市管城回族区。第三人某公司，住所地郑州市金水区。法定代表人鲍某。原告（被反诉人）孙某、于某诉被告（反诉人）张某、程某、第三人李某、某公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）孙某、于某的委托代理人付玉，被告（反诉人）张某、程某的委托代理人刘德宇、刘长红，第三人李某到庭参加诉讼，被告某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（被反诉人）孙某、于某诉称，两原告系夫妻关系，为购置婚房，于2016年2月25日在第三人正天公司的居间下与两被告（由第三人李某代理）三方签订《房屋买卖合同》。约定：“被告将位于郑州市金水区房产出卖给原告，总房款142万元。原告于当日支付给正天公司佣金2万元。”两被告房产是委托给第三人李某代为办理卖方事宜，但合同签订后因他们之间的委托公证书不符合代理房屋过户的要求，导致上述买卖合同不能及时履行。直到2016年3月31日两原告与被告（李某代理）再次签订《二手房买卖协议》，约定将首付款支付时间变更为过户当日。该协议签订后，第三人李某也配合原告到银行办理了按揭贷款手续。在等待银行贷款审批的过程中第三人李某明确表示涉案房产不再转让，也不会配合过户，后经原告了解被告已将涉案房产转让给了第三方。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》。2、被告向原告支付违约金14.2万元。3、被告赔偿原告中介费用2万元。4、诉讼费用由被告承担。被告（反诉人）张某、程某辩称，在因原告的屡次违约而致使合同目的难以实现的情况下，被告行使了合同解除权，解除了与原告的房屋买卖合同。根据该房屋买卖合同的约定，原告应当向被告承担房屋实际成交价10%违约金责任。第三人李某辩称，我代理张某、程某出售房屋，完全按照合同约定，处处为原告着想，不存在违约的情况，实际上是原告违约导致合同无法履行，李某才将房屋另行出售。2016年1月8日，我接受我弟弟张某、弟媳程某的委托，就坐落于金水区××楼××号的房产进行拍卖。2016年2月25日，在郑州正天公司居间下，与原告签订了一份《商品房买卖合同》。当时，李某出于对原告的信任，也为了帮助原告省钱，在签订合同时，双方同意不走资金监管账户，也没有向原告要定金，也没有让原告支付首付款，且银行的按揭贷款是李某自己偿还的。合同签订以后，2016年3月4日，我跟原告、中介按照合同约定去郑州市西区房管局办理银行按揭贷款。当时我提供了委托书，兴业银行同意跟我们签订按揭贷款协议，然而，原告认为银行收费太贵，不同意在此银行办理按揭贷款。后来原告又找了一家会展中心商务外环的兴业银行办理贷款，不得已我只能于2016年3月17日重新办理了委托公证手续。2016年3月31日，中心银行要求我们去办理按揭贷款手续，去了以后，当天，我跟原告就签订一份《二手房买卖协议》由于贷款没有走资金监管账户，所以，银行要求原告必须首先将首付款打到中信银行的账户上才往上报件、审批。然而，一直到2016年4月6日，原告一直都没有将首付款打到银行账户上，致使按揭贷款一直无法办理下来。我通过咨询银行得知，由于原告的征信存在问题，所以无法办理按揭贷款。鉴于这种情况，双方的合同根本无法继续履行，我于2016年4月19日向原告于某通过微信发出解除合同的通知。2016年4月21日，我与刘某某签订买卖合同，并于2016年5月19日将房屋过户给刘某某，费用还是原来的142万元的费用。在此期间，原告也没有联系我。据此，李某认为，被告没有违约，是由于原告违约导致房屋无法办理按揭手续，进而李某才代理被告将房屋进行处分。因此，应该驳回原告的诉讼请求。第三人某公司未到庭，亦未答辩。被告（反诉人）张某、程某反诉称，2016年2月25日，反诉人与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，约定反诉人将坐落于金水区××楼××号房产卖给被反诉人。合同第4条，双方一致同意以按揭贷款的方式支付房款，反诉人与被反诉人应当在合同签订后的20个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。然而自该合同签订生效后，被反诉人一直没有按照约定办理银行按揭贷款手续，已远远超过20个工作日的约定。无奈，在因被反诉人的屡次违约而致使合同目的难以实现的情况下，反诉人行使了合同解除权，解除了与被反诉人的房屋买卖合同。根据该房屋买卖合同的约定，被反诉人应当向反诉人承担房屋实际成交价10%违约金责任。综上，为维护反诉人合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被反诉人支付反诉人违约金14.2万元人民币；2、被反诉人承担反诉诉讼费用。原告（被反诉人）孙某、于某针对被告（反诉人）张某、程某的反诉辩称，被告要求原告支付违约金14.2万元没有事实和法律依据。1、被告因与第三人李某之间的委托公证书存在瑕疵，导致合同履行迟延。双方在2016年2月25日签订房屋买卖合同时第三人李某使用的是被告在2016年1月8日给第三人出具的委托书及公证书。在2016年1月8日的委托书上缺少代理解押注销事项，致使第三人李某无法正常办理房产的解押，也就无法办理按揭手续。被告在第三人正天公司通知后另行办理了委托书及公证书，直到2016年3月22日第二份公证书才办理完毕，第三人李某才有代理办理解压注销的权限。因此，未在合同签订后20个工作日内未到银行办理贷款手续是被告与第三人李某之间的委托事项不明确导致双方履行该合同的时间延后，是被告违约在先并不是被反诉人无故拖延办理贷款手续。况且在2016年3月31双方就到银行办理了贷款手续，说明双方已认可合同履行的期限。因此，反诉人并不存在违约行为。2、原告不存在违约行为，被告无单方合同解除权。首先，被告根据《合同法》96条规定单方解除合同的前提是解除条件符合《合同法》93条（约定解除）或《合同法》94条（法定解除）的相关规定。本案中原告不存在合同法94条（不可抗力、预期违约、迟延履行（经催告）、根本违约）的规定，因此被告无合同解除权。其次，被告无证据证明其单方解除合同已通知原告并到达。因此，双方的合同并未解除。综上所述，被告单方面违约并把涉案房产出售给案外第三人，严重损害了原告合法权益。因此，被告要求原告支付违约金，显然没有事实和法律依据。被告单方面违约造成原告严重损失，被告需承担违约责任并按照合同约定完整履行合同义务。经审理查明：1、2016年2月25日，张某、程某作为甲方委托第三人李某与于某作为乙方以及第三人某公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将自己所有的位于金水区××楼××号房屋，房产证号为郑房权证字第××号房屋出售给乙方，房屋价款为1420000元,乙方于本合同签订时支付定金及佣金人民币贰万元整（其中佣金及过户服务费人民币贰万元整）。甲、乙双方于签订合同后20个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在贷款审批后10个工作日内，将首付款人民币伍拾贰万元整交于房管局资金监管账户/甲方，剩余房款人民币玖拾万元整由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/甲方。同时甲方配合乙方办理产权过户手续。如甲乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。同日，某公司出具收款收据一份，载明其收到原告交来的20000元。2、2016年3月31日，张某作为甲方委托第三人李某再次与孙某作为乙方签订《二手房买卖协议》一份，主要约定：甲方将自己所有的位于金水区××楼××号房屋，房产证号为郑房权证字第××号房屋出售给乙方，房屋价款为1420000元,甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在郑州市房管局过户当日支付首付款人民币伍拾贰万元整给甲方，剩余房款人民币玖拾万元整申请银行按揭。3、张某一方和孙某一方在签订房屋买卖合同后，孙某一方开始办理贷款相关事宜，在经中介方介绍后，孙某一方去至兴业银行办理贷款事宜，后因其认为贷款费用过高，又去至中信银行办理贷款事宜，张某一方予以了配合。2016年3月30日至同年4月19日房屋买卖双方的微信聊天记录显示张某一方因急用钱向孙某催促房款，双方发生争执。2016年4月19日，中信银行向孙某发送的短信显示其已向中信银行提交了贷款申请，同日，孙某一方向李某告知了次日贷款可以获批。次日，中信银行再次向孙某发送短信告知其贷款已获批准。4、2016年4月21日，张某作为甲方委托第三人李某与案外人刘某某作为乙方签订《二手房买卖合同》一份，主要约定：甲方将自己所有的位于金水区房屋，房产证号为郑房权证字第××号房屋出售给乙方，房屋价款为1420000元,甲乙双方同意分二次付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币柒拾贰万元整给甲方，剩余房款人民币柒拾万元整于产权交割完毕且乙方取得房产证当日付给甲方。2016年7月5日，第三人李某出具收条一份，载明：“今收到刘某某购买银基王朝四期13号楼1704室房款壹佰肆拾贰万元整，已结清。”2016年7月21日的房产信息查询结果显示，本案房屋已登记于刘某某名下。另查明，孙某与于某于2015年8月20日登记结婚。本院认为：诚实信用是合同双方当事人应当遵循的原则。本案中，孙某、于某、张某、程某以及居间方某公司签订的《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》后，本案房产已过户至案外人刘某某，《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》事实上已经无法履行，故本院对孙某、于某请求判令解除该《房屋买卖合同》及《二手房买卖协议》的诉求，予以支持。房屋买卖的过程不仅受到房屋买卖合同的约束，同时也受到房产政策、银行政策的影响，这就要求房屋买卖双方除合同约定外，还需要相互理解、包容与配合。结合本案，房屋的买方在卖方的配合下的第二次贷款获批，且无证据显示买方在本次房屋交易过程中存在恶意拖延等行为，但卖方在买方银行贷款获批后且微信告知的情况下短时间内将房屋出售他人，即使卖方存在急需需要资金的情形，该将房屋处分给他人的行为显属不当，故应当认定张某、程某违约，本院对孙某、于某请求的合理部分违约金予以支持。本院结合孙某、于某的损失程度，酌定张某、程某赔偿孙某、于某违约金50000元为宜，孙某、于某主张的中介费损失20000元，不再重复支持。张某、程某反诉要求孙某、于某支付其违约金14.2万元，证据不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第六十条，第九十四条，第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（被反诉人）孙某、于某、被告（反诉人）张某、程某于2016年2月25日签订的《房屋买卖合同》及于2016年3月31日签订的《二手房买卖协议》。二、被告（反诉人）张某、程某于判决生效后十日内赔偿原告（被反诉人）孙某、于某人民币50000元。三、驳回原告（被反诉人）孙某、于某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉人）张某、程某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元由原告（被反诉人）孙某、于某负担2247元，被告（反诉人）张某、程某负担1093元；反诉费1570元，被告（反诉人）张某、程某全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋克己人民陪审员  方爱梅人民陪审员  常聪敏二〇一七年十月二十六日书 记 员  郑君丽