吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2746号上诉人（原审原告）：吉林省通卡支付股份有限公司，住所地吉林市。法定代表人：孙继彦，总经理。委托诉讼代理人：高晓庆，男，法务。委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙雪梅，女，1975年2月20日出生，汉族，吉林舒兰农村商业银行股份有限公司科长，住舒兰市。委托诉讼代理人：湛智利，舒兰市法律援助中心律师。原审第三人：舒兰龙兴房地产开发有限公司，住所地吉林省舒兰市。法定代表人：刘湃，总经理。上诉人吉林省通卡支付股份有限公司（以下简称通卡支付公司）因与被上诉人孙雪梅及原审第三人舒兰龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院(2017）吉0204民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通卡支付公司的委托诉讼代理人高晓庆、刘成双，被上诉人孙雪梅及其委托诉讼代理人湛智利到庭参加诉讼。原审第三人龙兴房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通卡支付公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持通卡支付公司一审诉讼请求，案件受理费由孙雪梅负担。事实和理由：孙雪梅未能提交证据证明房屋买卖的真实性，仅凭收据不足以证明已交付房款。孙雪梅未提交证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问��的规定》第二十八条第一款第二项的规定。孙雪梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙兴房地产公司在二审中未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。通卡支付公司向一审法院起诉请求：一、撤销吉林市船营区人民法院作出的（2016）吉0204执异114号执行裁定，恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区1期A8号楼2单元802号房屋的执行；二、本案的诉讼费由孙雪梅承担。一审法院认定事实：2014年1月10日，吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）因企业经营周转向通卡支付公司借款人民币500万元，借款期限为14个月，约定利率标准为月利率30‰，通卡支付公司履行了支付借款的合同义务，兴田置业公司及保证人龙兴房地产公司等到期未能履行给付义务，通卡支付公��诉讼至吉林市船营区人民法院，吉林市船营区人民法院于2015年7月30日作出（2015）船民一初字第513号民事调解书，内容为:兴田置业公司给付通卡支付公司借款本金500万元及相应利息，龙兴房地产公司等保证人对兴田置业公司的给付义务承担连带清偿责任。调解书生效后，兴田置业公司、龙兴房地产公司等义务主体均未按调解书内容履行义务，通卡支付公司向吉林市船营区人民法院申请强制执行。吉林市船营区人民法院于2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定书，查封龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1780号龙兴罗兰圣菲A1号楼七套房产、1820号龙兴罗兰圣菲A7号楼八套房产、1866号龙兴罗兰圣菲A8号楼七套房产、2008号龙兴罗兰圣菲A19号楼五套房产，合计27套房产，查封冻结期限三年。另查明：2013年10月17日，孙雪梅与龙兴房地产公司签订舒兰龙兴罗兰���菲项目房产认购协议书，认购书约定：孙雪梅自愿认购龙兴房地产公司开发的龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼2单元802号房屋，建筑面积为115平方米，单价每平方米2800元；房屋价款32.2万元，首期付款28.98万元，余款3.22万元分期付款。同日，孙雪梅向龙兴房地产公司交付购房款6.98万元，2013年10月31日，孙雪梅向龙兴房地产公司交付购房款22万元（此款由孙雪梅在舒兰农商银行贷款取得），尚欠购房款32200元。龙兴房地产公司并未履行向孙雪梅交付房产的合同义务。吉林市船营区人民法院于2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定所查封的龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1866号龙兴罗兰圣菲A8号楼七套房产中包括孙雪梅所认购的龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼2单元802号房屋。2016年7月7日，龙兴房地产公司与孙雪梅签订复工交房补充协议，约定：1.2016年7月10日复工，如不能按时办理入住手续，龙兴房地产公司赔偿孙雪梅违约金1万元，该赔偿款自购房尾款中抵扣，如不欠尾款，龙兴房地产公司以现金方式赔偿孙雪梅；2.2016年9月30日办理业主入住手续，如未能及时办理入住手续（龙兴房地产公司自2016年1月1日后按实际已交房款的日万分之三进行赔偿），如按时交工以上赔偿及本合同作废。如未按期交房，此协议及其他签订的协议同时生效，互不抵销。同日，龙兴房地产公司与孙雪梅签订补充协议，约定：1.舒兰龙兴罗兰圣菲1期项目交房时间为2016年9月30日(正式通水通电)；2.2015年7月31日前购房的：（1）出卖人按买受人实际已交房款每天0.01%的赔偿比例向买受人支付2014年9月30日至2015年7月31日期间的违约金；（2）出卖人按买受人实际已交房款每天0.02%赔偿比例向买受人支付2015年8月1日至2016年9月30日期间的违约金。经核算��龙兴房地产公司应赔偿孙雪梅违约金33588元，违约金以冲抵未交购房款方式支付。如2016年9月30日前交房，按实际交房日期计算违约金。如2016年9月30日不能交房，执行复工交房补充协议，违约金以冲抵未交房款方式支付。若买受人申请退房，出卖人给予原价收购，违约金及买受人所交的购房款10日内一次性返还。孙雪梅以案外人的身份对（2015)船执字第562号执行裁定不服，提出书面异议，吉林市船营区人民法院经审查，于2016年11月15日作出（2016）吉0204执异114号民事裁定，裁定主文：一、案外人孙雪梅的异议成立；二、中止对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区1期A8号楼2单元802号房屋的执行。2016年11月21日，因办理网签，孙雪梅向龙兴房地产公司交纳房屋差价款12572元。舒兰市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果显示：截止到2016年11月2日未有孙雪梅的房屋登记信息。一审法院认为，（2016）吉0204执异114号执行裁定是否应当撤销，是否应当恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区1期A8号楼2单元802号房屋的执行问题。孙雪梅在法院查封前就与龙兴房地产公司签订了合法有效的书面认购协议，交纳了90%的购房款，由于龙兴房地产公司延期交房造成购房人至今无法入住，非因买受人孙雪梅自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定��价款的百分之五十”之规定，（2016）吉0204执异114号执行裁定支持了无过错不动产买受人孙雪梅的异议请求，符合法律规定，（2016）吉0204执异114号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，故对其异议请求予以支持并无不当。孙雪梅提出的案外人异议主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行，对通卡支付公司要求许可执行的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项规定作出判决。一审法院判决：驳回通卡支付公司的诉讼请求。案件受理费100元由通卡支付公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的诉、辩意见，本案争议焦点是：孙雪梅对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，孙雪梅于2013年10月17��与龙兴房地产公司签订了《舒兰龙兴罗兰圣菲项目房产认购协议书》，约定孙雪梅购买龙兴房地产公司开发建设的龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼2单元802号房屋，房屋价款32.2万元。后孙雪梅根据双方签订的认购协议，交纳了首付款28.98万元，龙兴房地产公司为孙雪梅出具了收据，并在收据上加盖了公章。虽通卡支付公司对认购协议书及收据的真实性提出异议，但未提交证据证明，故应认定孙雪梅与龙兴房地产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。舒兰市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果显示：截止到2016年11月2日未有孙雪梅的房屋登记信息，故应认定孙雪梅所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。另外，孙雪梅未合法占有案涉房屋、未办理产权过户登记手续系因案涉房屋未���工，导致龙兴罗兰圣菲项目房产整体无法办理入住及产权登记手续，亦非买受人本人原因而未办理入住及产权登记手续。故孙雪梅对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，通卡支付公司关于准许执行龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼2单元802号房屋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，通卡支付公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉林省通卡支付股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张英审 判 员  孙伟代理审判员  陈卓二〇一七年十月十一日��记员李玉娇