广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1994号上诉人（原审被告）：彭秀清，女，汉族，1963年12月19日出生，住广东省惠州市惠阳区，委托代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：刘晓惠，广东惠天好律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘文楷，男，汉族，1989年11月13日出生，住广东省惠州市惠阳区，委托代理人：杨志斌，广东信惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:魏德帮，男，汉族，1987年3月22日出生，住广东省惠州市惠阳区，上诉人彭秀清因与被上诉人刘文楷、魏德帮债权人撤销权纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人杨海、刘晓惠，被上诉人刘文楷委托代理人杨志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭秀清上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2016)粤1303民初1487号民事判决书，依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：惠州市惠阳区人民法院作出的(2016)粤1303民初1487号民事判决书认定事实错误，请求二审法院依法查明本案的事实并依法撤销一审判决，依法改判驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、本案的事实是上诉人与原审被告签订的《房产买卖和居间合约》合约约定上诉人以总价款人民币76．5万元(包括购房款以及装修款项等)购买被告魏德帮名下位于惠州市××区淡水石坑仔××海岸××花园××号房屋，上诉人也实际向原审被告支付了76．5万元。但一审法院却错误地认定上诉人以60万元购房存在事实认定的错误。一审判决书确认了评估公司87．93万元的房屋评估价，但一审法院却错误地采用了该报告，未正确考虑该87．93万元的房屋估价己包括了房屋的装修装饰，以带装修的评估价值与当事人未包括装修的房屋裸价进行比对得出的结伦固然也是错误的，请求二审法院依法予以纠正，并依法予以改判。二、原审被告提供了2015年9月份房产局档案室同，一楼盘同一时段的交易实际价格证据一审不采纳，在2016年法院拍卖同一楼盘实际交易价格一审不采纳，骏景花园一栋1902房是其他中介公司介绍购买，何来恶意。上诉人认为一审法院对于评估公司对涉案房屋出具的评估报告所载的评估价值的采用也是错误的，首先，评估报告的本身都存在了严重的错误，上诉人向评估公司提出复核的意见，评估公司作出《关于(2016)粤1303民初1487号案件涉及的房产评估的异议答复函》仅仅以笔误为单回复是极度不负责任的表现，但一审法院却采用了该本身就存在严重错误的评估报告书。共次上诉人假设评估报告没有错误，但评估报告的评估内容己清楚载明房屋的评估价值87．93元是己包涵了装修在内的房屋以及装修价值的。但法院在判决采用时未予以考虑到上诉人实际支付了房款以及装修的费用合计76．5元这一事实。另外，上诉人认为所支付的购房总价款76．5万元己不可能低于法律、司法解释的低于市场价70％(即879300元*70％-615510元)的规定，因此，一审法院判决是严重有误的，上诉人请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、一审法院推定上诉人有购买涉案房屋为主观上不是善意，没有事实依据，一审法院要求上诉人与被上诉人在庭后提交相关证据，上诉人向法院提交了四、关于在2015年9月同时期同楼盘的相关其他业主二手房交易的合同，佐证了当初的房屋的交易行情，同时也证明了上诉人在购买房屋时的价格是符合当时的行情的，并不存在着主观上的恶意，因此一审法院判决的认定是错误的。综合以上，上诉人认为一审法院认定事实错误，采纳证据存在重大错误，一审法院根据错误的事实作出错误的(2016)粤1303民初1487号民事判决书，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法予以纠正。事实补充：1、彭秀清购买魏德帮名下的涉案房产交易价格是76万5千元。2、该交易价款已付清，其中定金五万，彭秀清以现金方式支付余款71万伍仟元由彭秀清的儿子蔡志强以银行转账的方式付清。3、彭秀清本人对魏德帮的个人债务情况不了解，购买涉案房屋主观上没有恶意。刘文楷辩称：对上诉人的上诉理由我方不予认可，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。彭秀清购买涉案房屋是通过儿子蔡志强跟中介人蔡曼婷全权操作。而蔡志强跟中介人蔡曼婷出生日期以及居住地址完全一致，蔡志强也是中介的负责人，是他以低价取得房屋，所以并非善意。上诉人本案已经另外案件以及本案多次提到以60万元来购买房屋的，他们均为上诉人彭秀清的子女，我们认为是很不合理的。因被上诉人魏德帮当时购买和装修使用的成本已经超过100万，已经经过有资质的评估公司进行评估，评估不包含橱柜家具以及附着物跟装修的价格，终上所述我方认为上诉人以非常不合理的价格购买房屋。刘文楷向一审法院起诉请求：1、判令撤销被告一魏德帮与被告二彭秀清签订的惠州市惠阳区淡水石坑仔石园东街海岸骏景花园一期1幢19层02号房屋《房产买卖和居间合约》；2、判令二被告共同赔偿原告为行使撤销权所支付的律师代理费4万元；3、判令二被告共同承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：被告魏德帮分别于2014年6月24日、2015年2月25日向原告刘文楷借款15万元，共计30万元。被告魏德帮到期没有偿还原告刘文楷之借款，原告刘文楷将被告魏德帮诉至本院，本院于2016年8月2日作出（2015）惠阳法秋民初字第494号民事判决书，判令魏德帮偿还刘文楷借款人民币30万元及利息。被告魏德帮于2011年10月8日以679483元购买了位于惠州市××区淡水××花园××号房屋。2015年9月11日，被告魏德帮、被告彭秀清与居间方签订了《房产买卖和居间合约》，被告魏德帮以60万元的价格将位于惠州市惠阳区淡水石坑仔东街骏景花园一期一幢19层02号房屋转让给被告彭秀清，被告彭秀清之子蔡志强于2015年9月18日将60万元的房款转入被告魏德帮指定的杨伟红招商银行账户上。在诉讼过程中，本院根据原告刘文楷的申请，委托广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产在2015年9月15日的市场价值进行评估，该公司于2016年12月16日出具惠正房地评字[2016]第12169号《房地产估价报告》，估价结果为涉案房产在2015年9月15日的房地产市场价值为：单价6385元/㎡，总价为879300元。又查，被告彭秀清与案外人蔡志强为母子关系，蔡志强系惠州市惠阳区淡水南方房地产服务行的经营者。涉案房产的抵押权人杨伟红于2015年9月18日在惠州市惠阳区房产管理局不动产登记处申请对涉案房产的抵押权注销登记，同日，被告彭秀清与被告魏德帮向惠州市惠阳区房产管理局申请变更登记。现涉案房产仍登记在被告魏德帮的名下。在本案审理前，本院根据原告申请作出（2016）粤1303财保61号民事裁定书，裁定查封被申请人魏德帮名下位于惠州市××区淡水××花园××房[证号：粤房地权证惠州字第××]。查封价值相当于600000元，查封期限为三年。一审法院认为，本案争议的焦点是被告魏德帮转让给被告彭秀清的涉案房产价格是否合理及被告彭秀清主观上是否善意。合同法第七十四条规定了债权人行使撤销权的要件，即一是债权合法有效，二是债务人以明显不合理的低价转让财产，三是受让人知道该情形，即受让人主观上是恶意的。本案中，原告刘文楷对被告魏德帮依法享有债权人的权利，该事实经本院判决予以支持，故原告刘文楷对被告魏德帮的债权合法有效，被告彭秀清亦无异议，对此本院予以确认。被告魏德帮以60万元的价格转让涉案房屋，经本院依法委托的评估机构评估，涉案房屋在2015年9月15日的市场价值为879300元，被告彭秀清支付被告魏德帮的房屋转让款为60万元，低于转让时的市场价的70%（879300×70%=615510元），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款的规定，属于合同法规定的“明显不合理的低价”。作为惠州市惠阳区淡水南方房地产服务行的经营者蔡志强母亲的被告彭秀清，理应知道当时房屋交易的市场价值，被告彭秀清作为理性的经济人，在此种情况下应当知道非正常的交易必然导致被告魏德帮的责任财产减少。由此应推定涉案房产的受让人被告彭秀清主观上不是善意的。被告魏德帮未举证证明其有其他足够的财产用以偿还原告刘文楷的债务，应认定对债权人刘文楷合法有效的债权造成损害，故本案被告魏德帮以明显不合理的低价将涉案房屋转让给被告彭秀清，而被告彭秀清知道上述情形。原告刘文楷据此行使撤销权，要求撤销被告魏德帮与彭秀清签订的《房产买卖和居间合约》，合法有据，本院应予以支持。《房产买卖和居间合约》撤销后，被告彭秀清可依法要求被告魏德帮返还购房款60万元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条之规定，债权人行使撤销权所支付的代理费、差旅费等必要费用，由债务人承担，原告刘文楷诉请被告魏德帮支付律师代理费，合法有据，本院应予以支持。被告魏德帮经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。判决：一、撤销被告魏德帮与被告彭秀清于2015年9月11日签订的将位于惠州市惠阳区淡水石坑仔石园东街海岸骏景花园一期一幢19层02号房屋转让的《房产买卖和居间合约》；二、被告魏德帮赔偿原告刘文楷为行使撤销权所支付的律师代理费40000元。案件受理费900元，由被告魏德帮负担（原告刘文楷已预交案件受理费900元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审查明属实的事实部分，本院予以确认。本院另查明：魏德帮收到蔡俊善、彭秀清现金五万元；蔡志强于2015年9月18日转账给杨伟红600000元；蔡志强于2015年9月18日转账给魏德帮100000元及15000元。魏德帮出具收条给蔡志强，共计收到765000元。本院认为，本案是债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见。本案的争议焦点是：涉案房屋买受人彭秀清是否是以明显不合理的低价购买的房屋？本案一审委托的评估机构评估涉案房屋在2015年9月15日的市场价为879300元，根据上诉人提交的收据、转账回执等证据，可知本案上诉人购买涉案房屋实际付款共计765000元，远高于市场价的7成（87%），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，本院认为，涉案房屋买受人彭秀清不属于以明显不合理的低价购买的房屋。综上所述，彭秀清上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1487号民事判决；二、驳回刘文楷的诉讼请求。一审案件受理费900元，由刘文楷负担；二审案件受理费900元，由刘文楷负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐国华审 判 员 沈 巍审 判 员 陈金升二〇一七年十月二十日法官助理 刘计亭书 记 员 卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。