广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终9655号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司），住所地：深圳市南山区。法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人一（原审原告）：占莉莉，女，汉族，1987年10月16日出生，住所地：湖南省衡南县。委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师被上诉人二（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司，变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司），住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人占莉莉、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回被上诉人一对上诉人的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。1、一审判决未查清被上诉人一支付房款情况，仅凭收款收据、发票和贷款借据即认定被上诉人一已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。(1)本案的首期款收据出具日期远远早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。(2)发票只是完税凭证，不是付款凭证。在商业活动中，既存在先付款后开具发票的情形，也存在先开具发票再付款的情形，开具发票不等于实际收款。而且，该发票上加盖的不是正常的发票专用章，而是上诉人被抢夺后无效的财务专用章，该发票不是上诉人出具的。(3)贷款借据只是贷款合同关系成立的证据，不是贷款合同已实际履行的证据。被上诉人一未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。(4)由于上诉人公司存在新旧股东纠纷，上诉人客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在被上诉人一仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定被上诉人一已支付房款是错误的。二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，XX大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经上诉人与施工单位协商，XX大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系被上诉人二（XX大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。上诉人曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求被上诉人二配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由被上诉人一承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于被上诉人一，若被上诉人一不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于被上诉人一无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，上诉人也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使被上诉人一已付清购房款，未能按时办理房产证也在于被上诉人二不予配合，系被上诉人二单方违约，与上诉人无关，应由被上诉人二独自承担逾期办证责任。上诉人自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，被上诉人二则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因被上诉人二拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使上诉人应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成被上诉人一不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，上诉人也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。占莉莉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，答辩人提交的证据足以证明答辩人已按照合同约定履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认答辩人已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向答辩人承担责任。国融公司、名夏公司作为涉案房产的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为答辩人办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。被上诉人二名夏公司未到庭参与调查，亦未作答辩。占莉莉向一审法院起诉请求：一、判令国融公司、名夏公司向占莉莉支付自2013年2月25日起至2014年8月31日止共553日的延期办证违约金人民币227,836元；二、判令国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日412元的延期办证违约金标准，向占莉莉支付自2014年9月1日起至深圳市房地产权登记机关核发占莉莉所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，该项延期办证违约金每三个月由国融公司、名夏公司结算一次向占莉莉支付，剩余期间不满三个月的，在期间届满时支付。三、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年5月7日，占莉莉（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：被告将位于深圳市罗湖区XX大厦第1栋1单元20层20A10号房出售予占莉莉，房屋用途为单身公寓，建筑面积40.12平方米，转让总金额为1030000元，买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.1%即人民币310000元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币720000元，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。2012年3月6日，国融公司出具一份内容为“收到占莉莉XX大厦20A10房首期款人民币310000元”的收款收据，确认收到占莉莉支付的首期款。此外，占莉莉通过向中国光大银行深圳财富支行贷款的方式于2012年6月4日向被告港丰公司支付了剩余房款人民币72万元。2014年8月27日，被告向占莉莉开具了购房发票，购房款为人民币1030000元。2012年6月30日，占莉莉接收了涉案房产。二、为查清涉案房产所在XX大厦的产权情况，一审法院于2016年2月向深圳市不动产登记中心发函进行查询。2016年2月22日，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询XX大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）84号】，内容为：XX大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司。该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题。截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。在庭审中，双方当事人对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。占莉莉与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。占莉莉向国融公司缴纳了全部购房款，已经履行了买受人的付款义务。国融公司辩称，占莉莉未提供相应的银行流水，仅提供pos机刷卡单或收款收据或收据不足以证明占莉莉已经支付购房款。对此，一审法院认为，国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗占莉莉提供的证据，故对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为占莉莉办理《房地产证》，已经构成违约。占莉莉有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。根据涉案合同，被告迟延办理《房地产证》已对占莉莉构成违约，占莉莉主张被告以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，占莉莉主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司、名夏公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理XX大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成占莉莉在行使涉案房产所有权能上之不便，占莉莉主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定。故对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。占莉莉于2012年6月30日接收涉案房产，属于实际入伙，占莉莉依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年2月25日的主张具有事实依据，一审法院予以确认。关于购房款的金额，一审法院认为合同约定的金额在合同履行中发生了变更，应以变更后的占莉莉实际支付的购房款金额作为计算违约金的基准。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1030000元为基准，按日万分之四标准向占莉莉计付自2013年2月25日起至庭审之日2016年5月17日止的违约金。2016年5月17日之后的违约金数额，占莉莉在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向占莉莉计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。占莉莉可另行向国融公司、名夏公司主张。据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向占莉莉支付自2013年2月25日起至2016年5月17日止的逾期办理《房地产证》的违约金（以购房款人民币1030000为基准，按日万分之四标准计算）；二、驳回占莉莉的其他诉讼请求。如国融公司、名夏公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币8574元，由国融公司、名夏公司共同负担，公告费人民币200元，由名夏公司负担。本院对一审查明事实予以确认。本院另查明相关购房款支付情况：占莉莉提交了四张刷卡时间分别为2012年2月16日、2月22日和3月6日的银行POS单，商户名均为港丰房地产开发（深圳）有限公司，消费金额分别为20000元、80000元、10000元、140000元，合计250000元。港丰房地产开发（深圳）有限公司于2012年3月6日出具收款收据一份，收到占莉莉交来涉案房产首期款310000元（其中现金60000元）。占莉莉并提交加盖中国光大银行深圳财富支行于2012年6月4日出具的《贷款借据》和《个人贷款划款凭证》各一份，将贷款720000元转入港丰房地产开发（深圳）有限公司帐户。港丰房地产开发（深圳）有限公司亦于2014年8月27日向占莉莉出具加盖印章的正式发票一份，内容为涉案房款1030000元。本院认为，占莉莉与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。本院认为，关于购房款支付问题，在国融公司未能举证证明占莉莉与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据占莉莉提交的银行刷卡POS单、《贷款借据》和《个人贷款划款凭证》、原港丰房地产公司出具的收款收据和正式发票，足以认定占莉莉已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8574元，由上诉人国融公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十月九日书记员 林晓翔（兼）