山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终2387号上诉人（原审原告）：袁红，女，1965年3月15日出生，汉族，张店国家税务局职工，现住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：李如鹏，山东圣德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（淄博）有限公司。住所地：淄博市张店区人民东路*号。统一社会信用代码不详。法定代表人：张大为，总经理。上诉人袁红因与被上诉人华润置地（淄博）有限公司（以下简称华润置地）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2016)鲁0303民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁红及其委托诉讼代理人李如鹏到庭参加诉讼。被上诉人华润置地经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁红上诉请求：1.撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋买卖合同第八条交付期限中明确约定，出卖人应当在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付符合条件的房屋。《山东省城市房地产开发经营管理条例》第34条、《山东省房地产开发项目综合验收备案管理办法》第2条、《淄博市人民政府办公厅关于实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度的通知》第7条，均明确规定开发商进行商品房交付必须进行综合验收，取得综合验收备案证明。但被上诉人利用格式条款单方约定了交付符合的条件为“验收合格”。“验收合格”仅仅是建设单位和施工单位对楼房主体质量竣工进行验收合格，“综合验收备案”却需要规划、建设、市政公用、房管、消防、园林绿化等有关部门以及供水、供电、供热、供气、城建等相关单位做好各项单项竣工验收才行。被上诉人对于交房条件的约定属于典型的利用制定提供格式合同条款的优势地位免除其交房必须取得备案验收证明的法定条件，此约定应当无效。被上诉人在合同规定交房日未按照地方政府的规定取得综合验收备案证明，依法应当认定未具备交房条件，构成违约。二、双方签订的商品房买卖合同附件五（补充协议）第9条第1款约定：公共配套建筑的交付，指竣工并达到使用条件。上诉人提供的公证录像证据显示，上诉人购买的房屋门口近一米半高的立面台阶还没有建好，从房屋无法正常到达路面，房屋铺路上的落水口也处于施工未完成状态，圆形深井敞着口，没有任何防护措施。涉案房屋在公证证据保全时，没有符合合同约定的可以使用的条件。三、被上诉人在2016年6月24日召集上诉人等商讨交房时，因发现房屋不具备交付条件，将上诉人等当天交纳的物业费全部予以退还，并承诺等符合交房条件时再另行通知。这个行为本身也说明被上诉人承认2016年6月24日房屋不具备交付使用条件。华润置地未提交书面答辩状。袁红向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告截止到实际交房之日的逾期交付违约金（按照1171640.00元为基，按照日万分之一计算数），暂算至2016年10月26日计14767.20元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月22日，原告袁红（乙方）与被告华润置地（甲方）签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告出卖的位于淄博市张店区华润橡树湾二期27#商住楼2单元020104号房，房屋建筑面积119.44平方米，总价款1171641.00元整。出卖人应在2016年6月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件五补充协议部分约定：8.3甲方交付该商品房时，乙方应向甲方付清全部房款和违约金（如有）、与甲方签订确认实测面积的补充协议并据实结算面积误差款等费用，如乙方未按本款约定履行相关义务的，甲方有权按照乙方逾期履约的天数相应顺延交付期限，不视为甲方逾期交房，且甲方有权追究乙方的违约责任。8.4乙方应按主合同及本补充协议约定的交付时间和地点（如甲方发出书面交付通知的，则应按甲方书面通知中规定的时间和地点）办理该商品房交付手续，如乙方未在上述时间内办理交付手续，则自上述交付时间届满之时起，视为甲方已将商品房交付乙方，该商品房毁损灭失的全部责任及风险转移至乙方，并由乙方承担该商品房的物业服务费、供暖费等相关费用，甲方对商品房的保修责任也从该日起计算。8.5乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。9.1鉴于本项目为分期多年开发建设、分期交付使用，根据政府批准的规划方案，基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付。除该商品房所属本期开发项目按约定日期交付外，其他分期开发项目的完工时间由甲方根据情况自行安排，乙方对此无异议。对于乙方自行购买的商铺投入使用的具体时间由相关乙方或经营者确定。如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施（包括但不限于自来水、电力、网络、电话、有限电视、通讯、燃气、采暖等）在入住时不能交付使用的，甲方不承担责任等内容。涉案房屋经淄博金宅测绘有限公司实测面积为120.12平米，被告于2016年6月20日通过验收备案，涉案房屋经验收合格。原告主张被告在合同约定的交房时间未能按照约定将符合综合验收合格条件的商品房交付原告，原告起诉时商铺前面的道路仍未施工完毕，不具备交付条件。被告虽然取得验收合格备案表，但是根据淄博市房地产综合开发管理办公室淄房开办发[2010]4号文件，开发项目必须组织项目竣工综合验收，取得备案证明后，方可交付使用。故被告未取得综合竣工验收备案，其行为构成违约。被告主张原告商铺前的道路属于市政道路，不在被告的建筑红线内，被告在合同约定的交房时间前已取得竣工验收备案表，商品房经验收合格，达到合同约定的交付条件。并按照合同约定的原告通讯地址邮寄交房通知后，原告并未按照交房通知的内容缴纳面积补差款等相关费用办理交付手续，故被告不应承担逾期交付的违约责任。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。双方在签订合同时约定被告应将符合验收合格的商品房交付原告使用，该约定并未违反法律和行政法规的强制性规定，故被告取得商品房竣工验收备案表后，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。在被告向原告邮寄交房通知后，原告未及时办理交房事宜，按照合同约定缴清房屋差价，现原告要求被告承担逾期交房的违约责任并赔偿损失，证据不足，理由不当，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告袁红的诉讼请求。案件受理费169.00元，由原告袁红负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2016-06-25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、。”淄博市房地产综合开发管理办公室《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作的通知》（淄房开办发【2010】4号，以下简称《竣工综合验收备案通知》）第一条规定：“根据有关规定，开发项目建设完毕后，开发企业必须组织项目竣工综合验收，取得备案证明后，方可交付使用。开发项目未经竣工综合验收备案的，配套预存款不予全额解控；房屋登记部门在进行房屋登记时将不予受理…”上诉人二审庭审中认可，其已经于2017年3月份接收涉案房屋。以上事实，有一审卷宗中商品房买卖合同、文件各一份及上诉人二审当庭陈述在卷佐证，足以认定。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，商品房买卖作为专业性强、金额巨大的交易，相比买受人，出卖人（即开发商）居于明显的优势地位。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务…”的规定，开发商在制定格式条款时，不得利用其优势地位，侵害买受人的合法权益。本案中，涉案商品房买卖合同对于交付条件虽然提供了四种备选项，但却将“经验收合格”置于首选，并作为实际约定的交付条件。但从房地产主管部门的规定看，商品房交付使用的必备条件是取得竣工综合验收备案证明，即第二种选项。显然，作为涉案商品房买卖合同的提供者，被上诉人在明知的情况下，选择“经验收合格”作为交付使用的条件，不当地排除了买受人接收符合上述政府要求的必备条件的商品房这一主要权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案商品房买卖合同中关于交付条件的约定无效，被上诉人应当在取得竣工综合验收备案证明后将涉案商品房向上诉人交付使用。本案中，被上诉人在一审中主张其于2016年6月18日向被上诉人邮寄了竣工验收备案表、交付通知书，但其一审提交的快递单显示在“内件品名”中仅有“交付通知书”五个字，其该项辩称与事实不符，不能成立。据此，鉴于被上诉人在双方约定的交房日期时，并未向上诉人提供竣工综合验收备案证明，涉案商品房不具备交付条件，其行为构成违约，应当依约承担民事责任。上诉人袁红诉求的损失计算方法，符合双方的约定，且不超过法律规定的范围，本院依法予以支持。综上所述，袁红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2016)鲁0303民初5912号民事判决；二、被上诉人华润置地（淄博）有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人袁红支付逾期交房违约金（截至2016年10月26日为14767.20元，2016年10月27日至实际交房之日期间的违约金以1171640.00元为基数，按照合同约定的日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费169.00元，二审案件受理费169.00元，均由被上诉人华润置地（淄博）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏坤明审 判 员 禚慧聪审 判 员 孙德启二〇一七年十月二十四日法官助理 葛云雷书 记 员 王百彤