甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初8340号原告（反诉被告）罗某某。委托诉讼代理人：李钊强，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭栋，甘肃天问律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃永新国际商贸城股份有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：卢海清，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃中天律师事务所律师。罗某某与甘肃永新国际商贸城股份有限公司（以下简称：永新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，永新公司以罗某某拖欠租金、暖气费、物业费等为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。罗某某的委托诉讼代理人李钊强、郭栋，永新公司的委托诉讼代理人徐晨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗某某向本院提出诉讼请求：1、解除罗某某与永新公司签订的《商铺租赁合同》；2、永新公司向罗某某退还商铺经营权买断费285750元、保证金10000元；3、永新公司赔偿罗某某房屋装修经济损失52000元；4、本案诉讼费由永新公司承担。事实和理由：2013年12月8日，罗某某与永新公司签订《商铺租赁合同》，由罗某某承租永新公司位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城B1层B261号商铺用于裤业经营，租期十年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止，租金每月每平方米100元。合同签订后，罗某某向永新公司支付了商铺保证金1万元、经营权买断费285750元，并花费52000元对该商铺进行装修后开始经营。永新公司在《永新国际商贸城租金政策通告》中向罗某某承诺以组织开展各种活动来吸引更多外地客户光临商城，倾力打造”东部第一早市”的集群概念，达到良好的商业氛围。永新公司同时向罗某某���诺前三年免租金，由于无法兑现，又将前三年的优惠政策改为：2014年租金全免，2015年至2017年租金减半。但是，永新公司没有兑现在《永新国际商贸城租金政策通告》中的承诺，对商城经营管理不善，顾客寥寥无几，很多商户都关门撤场，致使罗某某在商城的经营惨淡，经济损失严重。2015年7月，因商场无法继续经营，罗某某将商铺退回永新公司。之后，罗某某多次要求永新公司退还已收取的商铺保证金、经营权买断费等费用均未果。为此，罗某某诉至法院。永新公司辩称，1、罗某某诉请解除合同于法无据，属于违约行为，其应当按合同约定承担违约责任。合同签订后，永新公司作为出租方，主要义务就是将无瑕疵的商铺交付罗某某，该义务永新公司在协议签订当日即履行完毕，反而是罗某某拒绝按照约定缴纳租金、暖气费及��业费，已构成违约，现罗某某要求解除合同，其应当承担相应的违约责任；2、罗某某未履行《永新国际商贸城租金政策通告》所规定的先行义务，无权享受政策优惠。此优惠政策是针对开门上货实际经营，并在规定时间内交纳租金的商铺，而罗某某作为不能履行以上义务的商户，无权享受优惠政策。3、永新公司履行了承诺，进行了商业氛围的营造，商户关门撤场一说没有事实依据，且该理由不能成为罗某某解除合同的依据。永新公司接手永新国际商贸城后，举办了巨大的开业仪式，同时永新商贸城所处的东部商圈本来就属于兰州市知名的商业集散中心，具有相当的知名度。经营本身是很复杂的经济行为，罗某某试图将其自身的经营风险通过诉讼转嫁给永新公司，这是违反法律和经济学常识的。综上，罗某某的诉求于法无据，与事实不符，请求依法驳回罗某某的诉���请求。永新公司向本院提出反诉请求：1、判令罗某某向永新公司支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的租金129540元；2、判令罗某某向永新公司支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的暖气费4343.4元、物业费8420.1元及滞纳金14653.8元；3、判令罗某某向永新公司支付违约金12763.50元；4、由罗某某承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月9日，罗某某与永新公司签订《商铺租赁合同》，约定永新公司将永新国际商贸城B1层B261号商铺租赁给罗某某用以经营。永新公司作为涉案永新商贸城的合法受让人，经与西北永新置业公司签订买断协议后，取得涉案商铺的合法出资人。因此，合同签订后永新公司将商铺交付给了罗某某，罗某某也领取了交付凭证，成为了商铺承租人。同时，为营造良好的商业氛围及知名度，永新公司在高速公路上放置了��告牌。在商铺交付于罗某某使用至今，罗某某一直未缴纳租赁费以及暖气、物业费，已经构成违约。依据《商铺租赁合同》的约定，罗某某应当将2014年3月1日至今的租金、暖气、物业费及该部分费用的滞纳金支付给被告，另罗某某还应承担6个月租金的违约责任。为此，永新公司提出反诉。罗某某针对永新公司的反诉辩称，永新公司陈述的事实、理由均与客观事实不符，本案系永新公司违约在先，而且永新公司计算费用的依据与实际时间节点不符，况且罗某某在2013年底已缴纳了租金，符合政策优惠的情形。综上，请求驳回永新公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述���所举证据，本院认定的事实如下：涉案商铺所在商用场地系永新公司从案外人西北永新置业有限公司处以买断经营权的方式租赁取得，其买断经营权期限为2012年至2032年共20年。永新公司为取得涉案商铺所在商用场地的经营权、租赁权，向案外人西北永新置业有限公司支付了相应经营权买断费、商铺租金。另就商场的物业费、供热费与案外人西北永新置业有限公司达成协议，约定案外人西北永新置业有限公司委托永新公司代理收取商场供热费及物业费，其中物业费为6.5元/平方米，供热费以非居民天然气供热价格为准。此后案外人西北永新置业有限公司成立西北永新甘肃物业有限公司，涉案商铺所在经营场地的物业管理交由该公司管理。永新公司接受管理并先后与案外人西北永新置业有限公司及西北永新甘肃物业有限公司发生了物业费、供热费资金往来。其中，2014年度-2015年度供热期为2014年11月1日至2015年3月31日，2015年度-2016年度供热期为2015年11月1日至2016年3月31日。永新公司取得涉案商铺所在商用场地的经营权及租赁权后，对涉案场地予以整体规划并对外发布招商公告，对外宣传页显示”十年买断经营使用权、大小商户经营无后顾之忧”等内容。罗某某在知悉涉案商铺对外招商后，于2013年12月6日以领取交付凭证方式选取了B1层B261号商铺，并于2013年12月8日与永新公司就B1-B261号商铺签订了《商铺租赁合同》，约定：永新公司将位于兰州市东岗东路1475号永新国际商贸城B1-B261号商铺出租给罗某某，商铺总面积为38.1平方米，租赁期限为10年（2014年3月1日-2024年2月28日）；租金为每月每平方米100元，年租金为45720元，该租金不含物业费、水���电、空调、暖气费等费用；租金每半年交纳一次，罗某某须先交纳租金后方可使用商铺，首期租赁期满前30日为下期租金交纳日，依此类推，逾期交纳的，每日加收应交租金总额3%的滞纳金；罗某某向永新公司缴纳了经营保证金1万元，合同期满，罗某某交还承租商铺，经验收合格且无违反合同约定和商城管理制度的，永新公司将该保证金不计利息退还罗某某；在租赁期间，罗某某经营所需水电暖物业费等应每月一交，逾期交纳的，每日加收3%的滞纳金；在租赁期内，罗某某如遇特殊情形不能继续承租的，应提前30天书面通知永新公司，永新公司不退保证金；租赁期内，罗某某与永新公司不得无故解除合同，任何一方无故提前解除合同的，应支付对方六个月商铺租金的违约金。合同签订当日，罗某某向永新公司支付了裤区十年经营权买断费285750元，商铺保证金10000元。永新公司向罗某某出具了编号为N0.1278833、N0.1278935的收据两张。随后，永新公司将上述涉案商铺交付罗某某，罗某某即对涉案商铺进行装修开展经营活动，但罗某某未向永新公司支付房屋租金、暖气费以及物业费。另查明，永新公司于2014年12月向永新国际商贸城各位业主商户发布《永新国际商贸城租金政策通告》，通告告知各承租人凡是商城内自购经营权商铺且同时开门上货经营的商户，2014年1月1日至2014年12月31日租金全部减免，2015年1月1日至2017年1月1日期间对其所购及使用商铺租金价格给予5折优惠，并告知各位商户于2014年12月24日至2014年12月31日到永新公司办理首年租金缴纳手续，逾期未办理者，将取消对其三年租金优惠政策。永新公司在管理涉案商铺所在场地期间，曾组织商户开展了”庆六一”���促销活动。在罗某某租赁涉案商铺期间，永新公司对涉案商铺在供暖期内提供了供暖，依据规定采暖费收取标准为9.5元/㎡/月。另，经本院2017年3月14日现场勘验，涉案商铺处于无人经营状态，涉案商铺经营场地人流量稀少，经营门店寥寥无几。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，罗某某与永新公司于2013年12月8日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于罗某某要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的问题，罗某某诉称因永新公司的违约行为致使合同目的无法实现，要求解除《商铺租赁合同》，结合本案，客观上涉案商铺处于停滞经营状态���罗某某也不再继续经营涉案商铺，为了减少双方损失的继续扩大，对罗某某要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中罗某某主张永新公司早已收回商铺，永新公司对此予以否认，罗某某亦未提供证据证明该主张，但基于双方租赁合同已经解除，根据案件实际情况，罗某某应积极配合永新公司以便永新公司有效行使对涉案商铺的实际控制，以避免双方损失的继续扩大。关于罗某某认为永新公司违反承诺，对商铺经营管理不善，导致商场经营状况不佳的主张。本院认为，商场招商、经营状况均属于经营活动中的商业风险，当事人在订约时应当对商业风险有所预见并尽量降低其发生的几率。永新公司作为西北永新国际商贸城整体招商、策划、运营的负责人，在招商之前，应当对该地段商业经营的市场行情及市场信息做出合理��断，但由于永新公司对商场的运作、宣传存在问题，导致商场至今未能形成良好的商业经营氛围，致使商户按照其规划入驻并开展经营后经营状况不佳，给罗某某经营带来较大影响，永新公司理应对合同解除承担相应的责任。而罗某某作为商户的经营者，明知西北永新国际商贸城属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，商户经营状况的好坏与商场整体规划及其他商户的入驻、经营情况有重要关系，却未能对个人商铺的经营风险尽到合理的预见及注意义务，其亦应当对合同解除承担一定的责任。综上所述，罗某某与永新公司对租赁合同不能继续履行均负有责任。关于罗某某是否有权享受《永新国际商贸城租金政策通告》中政策优惠的问题。永新公司认为该优惠政策是面对开门上货实际经营，并在规定时间内办理租金交纳手续的商铺，而罗某某没有履行以上义务故其无权享受优惠政策。本院认为虽然永新公司主张罗某某没有开门实际营业，但永新公司提供的证据不能证明其主张的该项事实，同时，涉案商铺经营惨淡，远没有达到双方预期的效果，并鉴于罗某某与永新公司对租赁合同不能继续履行均负有责任，故结合本案实际情况综合考虑并兼顾公平原则，本院酌情认定罗某某有权享受该优惠政策。关于罗某某要求永新公司退还商铺经营权买断费285750元的请求，根据双方签订的商铺租赁合同内容以及罗某某向永新公司交纳经营权买断费的行为，可知罗某某向永新公司交纳的经营权买断费285750元与租赁合同约定罗某某应支付的租金构成了罗某某取得涉案商铺十年使用权的对价。庭审中罗某某主张永新公司早已收回商铺，但罗某某未提供证据证明该主张，鉴于双方对合同解除均负有责���，本院酌定以本案立案之日为计算租金的截止日期。故合同解除后，对2014年3月1日至2016年12月15日期间的裤区十年经营权买断费，永新公司予以扣除后，余款应退还罗某某。永新公司应扣除的该商铺裤区经营权买断费为79772元（285750元/10年÷12个月×33.5个月=79772），因此，永新公司应退还罗某某裤区经营权买断费为205978元（285750元-79772元=205978元）。故对于罗某某的该项请求，本院予以部分支持。关于罗某某要求永新公司退还保证金10000元的请求，因永新公司对租赁合同不能继续履行亦负有责任，故对罗某某的该项请求，本院予以支持。关于罗某某要求永新公司赔偿房屋装修经济损失52000元的请求，因罗某某提供的证据不足以证明其装修费用为52000元，且该装修属简单装修并已实际使用达三年之久，加之罗某某与永新公司对租赁合同不能继续履行均负有责任，该装修费用由罗某某自行承担为宜，故对罗某某的该项请求，本院不予支持。关于永新公司要求罗某某支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的租金129540元的反诉请求，根据租赁合同约定，罗某某负有向永新公司支付租金的义务。而《永新国际商贸城租金政策通告》中的优惠政策为2014年1月1日至2014年12月31日租金全部减免，2015年1月1日至2017年1月1日期间对其所购及使用商铺租金价格给予5折优惠，故罗某某应按合同约定向永新公司支付2015年1月1日至2016年12月15日期间租金44767.5元（月租金3810元×23.5个月÷2=44767.5元）。关于永新公司要求罗某某支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的暖气费4343.4元、物业费8420.1元及滞纳金14653.8元的反诉请求，双方在合同中明确约定罗某某经营、使用商铺产生的物业费、暖气费由罗某某承担���而罗某某也没有提供证据证明永新公司早已收回了涉案商铺，故本院认定2014年3月1日至2016年12月15日期间罗某某占有使用涉案商铺，同时，永新公司已代缴该笔费用，故2014年3月1日至2016年12月15日期间的物业费8296.3元（6.5元/㎡/月×38.1㎡×33.5个月）、暖气费4343.4元（9.5元/㎡/月×38.1㎡×12个月）应当由罗某某承担。但罗某某与永新公司对租赁合同不能继续履行均负有责任，且永新公司怠于催要拖欠款项，故对永新公司要求罗某某支付滞纳金的请求，本院不予支持。对于永新公司反诉要求罗某某支付违约金12763.5元的请求，因罗某某与永新公司对于合同解除均负有责任，故对于该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除罗某某与甘肃永新国际商贸城股份有限公司于2013年12月8日签订的《商铺租赁合同》；二、甘肃永新国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向罗某某退还裤区经营权买断费205978元、保证金10000元；三、罗某某于本判决生效之日起十日内向甘肃永新国际商贸城股份有限公司支付租金44767.5元、物业费8296.3元、暖气费4343.4元；四、驳回罗某某的其他诉讼请求；五、驳回甘肃永新国际商贸城股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息���案件受理费6516元，减半收取3258元，罗某某承担1358元，甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担1900元。反诉费1847元，罗某某承担547元，甘肃永新国际商贸城股份有限公司承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  毛世祥二〇一七年十月二十七日书记员  王 英????????1