重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初5684号原告陈西，女，生于1986年3月9日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。原告陈明忠，男，生于1953年4月15日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。委托代理人古光轩，重庆文才律师事务所律师。被告重庆联隆房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平区梁山镇名豪商贸区30幢1层4号，统一社会信用代码：9150022856994628XX。法定代表人廖克难，该公司总经理。委托代理人张捷，男，生于1982年11月9日，汉族，重庆市渝中区人，该公司员工，住重庆市渝中区。原告陈西、陈明忠与被告重庆联隆房地产开发有限公司（以下简称联隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张中波适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告陈西及二原告的委托代理人古光轩，被告联隆房地产公司的委托代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈西、陈明忠诉称，被告联隆房地产公司通过销售人员向二原告宣传，购买被告所售×幢×单元1-4的住房，被告无偿赠送额外配套私家花园，基于被告赠送花园的特别要约，原、被告订立了商品房买卖合同，二原告依约履行约定义务，二原告现得知被告无偿赠送额外配套私家花园实为公共绿地，二原告无法正常使用。另外，被告销售人员在向二原告宣传、商品房沙盘模型和样板房的展示：被告×幢×单元1-4的住房与公路面在同一平面上。被告为追求不法利益，将二原告×幢×单元1-4的住房修至临街面3米以下，被告实际交付给二原告的房屋为地下室，无法通风、采光、排气、排水，已无实际使用价值。被告还在原告的房屋旁边安装了排风扇，发出的噪音令原告无法入睡。被告的恶意违约和欺诈行为完全摒弃诚实信用原则，现二原告要求在继续履行与被告签订的商品房买卖合同的前提下，请求人民法院确认被告的销售行为属于欺诈行为并构成恶意违约，判令被告依法向二原告赔偿违约损失费85000元，本案的诉讼费用由被告承担。被告联隆房地产公司辩称，被告公司没有任何恶意、欺诈行为，没有承诺无偿赠送私家花园，且商品房买卖合同中也未约定。销售人员的口头告知不具备法律效力，双方权利义务只能以双方书面约定及政府的最终审批文件为准。至于道路标高问题，房屋完全符合规划及规定，并取得竣工验收备案登记，被告不应对此承担违约责任。关于排风扇的问题，被告是按图施工，排风扇等设施的安装符合规划及建筑方面的要求，且原告无明业证据证明该噪音对其产生了妨害，被告不存在违约行为。故不同意二原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月17日，二原告（乙方）与被告重庆联隆房地产开发有限公司（甲方）签订一份重庆市商品房买卖合同，约定：二原告购买被告开发的“隆鑫•花漾城×区”项目中B3幢1单元1-4号（具体地址：梁平区双桂街道丹桂大道×幢×单元1-4）房屋一套，房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积91.47平方米、套内建筑面积74.79平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.68平方米，户型二室二厅；建筑面积单价3600元/平方米、套内面积单价为4402.89元/平方米，总金额329292元，采用按揭方式付款，乙方于2012年8月17日支付首付房款66292元，余下263000元，由乙方向银行申请按揭贷款支付；甲方在2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房，如甲方逾期交房在60日内的，乙方免除甲方的违约责任，逾期超过60日的，甲方从第61日开始按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过120日，乙方有权解除合，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之5.0向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期第91日起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量，使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作出书面答复的，视为接受变更；乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款及利息退还给乙方，并向乙方支付已付房价款2%的违约金；乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房款及利息，并向乙方支付已付房价款2%的违约金；2013年12月31日前通水、通电；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任，因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。合同签订后，二原告向被告支付了首付购房款66292元，其余部份，向银行申请贷款已向被告支付。被告联隆房地产公司销售人员在二原告购买该房屋时，称按照被告公司的销售方案，告知二原告如购买×幢×单元1-4号房屋，享有额外赠送私家花园的使用权，但该私家花园必须在物业管理统一管理下使用。被告联隆房地产公司营销中心的销售沙盘显示，所有楼盘第一层与周边道路平行。2014年10月16日，因道路标高问题，被告联隆房地产公司与隆鑫·花漾城×单元1-1业主梁潇签订一份补充协议，补偿其20000元。2015年4月3日，梁平区规划局答复其他业主：因中央商务区河道改造，梁平区规划局根据规范将中央商务区部分道路竖向布局进行了优化调整，将隆鑫·花漾城B区丹桂路与桂南支二路交叉口的标高抬高1.41米，道路标高按照规定程序进行调整。2011年9月30日，梁平区规划局将道路高程调整情况告知隆鑫·花漾城开发企业，隆鑫·花漾城建设项目也按照基本建设程序依法报建，隆鑫·花漾城第一期建设项目于2011年11月10日发放线通知单，2011年11月12日放线，2011年11月21日办理建设项目工程规划许可证，您反映的问题属于开发企业未真实告知业主，不存在改变规划问题。经现场查看，二原告房屋前面与地面平行，小区外有约1.5米高的缓坡，缓坡上面为道路。2015年4月17日，梁平区规划局答复其他业主：经核实隆鑫·花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示。原、被告约定使用私家花园系该小区的公共绿地。二原告的房屋外安装有排风扇。上述事实，有原告提交的证据，原告陈西及被告委托代理人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现二原告要求继续履行与被告签订的商品房买卖合同，由被告承担相关违约责任，符合法律规定。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定切实履行各自义务。本案二原告在购买该商品房过程中，被告销售人员口头允诺该套房屋额外赠送户外花园，由购房户本人使用。但隆鑫·花漾城项目审定的规划方案中绿化总平面无私家花园显示，原、被告约定使用的额外配套户外花园系该小区的公共绿地，致使二原告无法排他性的使用。因该花园系公共绿地，属全体业主共有，被告承诺由二原告单独使用不符合法律规定。虽然该额外赠送户外花园没有载入合同内容，原、被告也没有约定违反该情形的违约责任，但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房及设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺虽未载入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，双方关于该额外赠送户外花园的约定应当视为房屋买卖合同内容。由于被告将所谓的额外赠送户外花园约定由二原告个人使用不符合法律规定，被告应当对二原告承担违约责任；虽然被告按审批程序已取得该楼盘合法的建设手续，但被告展示的沙盘与二原告实际接收的房屋状况有差异，即二原告提出的道路标高问题，二原告的房屋前面与地面平行，但小区外有斜坡。根据梁平区规划局答复的内容，2011年9月30日梁平区规划局已将道路高程调整情况告知了被告，对该情况被告是明知的，但被告未如实告知二原告该情形，被告也应当承担违约责任，赔偿因此给二原告造成的损失。被告在二原告的房屋外所安装的排风扇，转动时散发出的噪音将会影响二原告及家人的生活。因此，对二原告主张的损失问题应综合考虑以下因素：道路标高的调整对房屋价值的影响（该房屋在小区中央），有无户外花园及被告允诺的户外花园对房屋价值的影响，被告所安装的排风扇将会对二原告造成的影响，本院酌情确定由被告赔偿二原告房屋差价损失55000元。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告重庆联隆房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿二原告违约损失费55000元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587.50元，由被告重庆联隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张中波二〇一七年十月三十一日书记员  冯显莉