广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2432号上诉人（一审被告）：曾国雄，男，汉族。委托诉讼代理人：王东春，广东百步律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱灿，广东百步律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市名晟物业管理有限公司。法定代表人：张瑞华，执行董事。委托诉讼代理人：龙世福，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏升，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。上诉人曾国雄与被上诉人珠海市名晟物业管理有限公司（以下简称名晟公司）物业服务合同纠纷一案中，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初9171号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议��审理了本案。上诉人曾国雄及委托诉讼代理人王东春、朱灿，被上诉人名晟公司委托诉讼代理人龙世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾国雄上诉请求：1、判令撤销（2016）粤0402民初9171号民事判决。2、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、判令本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、名晟公司无权对名门大厦提供物业管理服务。（1）名晟公司在（2014）珠中法民三终字第91号案的审理过程中，明确表示其是在2007年9月15日，与珠海市名门物业管理有限公司（以下简称“名门公司”）协商后，接替该公司对名门大厦提供物业服务，从此可以证明，名晟公司并没有在2007年9月10日与名门大厦的开发商签订《前期物业服务合同》，因此曾国雄有理由相信该份《前期物业服务合同》是名晟公司通过与名门大厦开发商的关联关系，为了诉讼而事后伪造的。（1）名晟公司先辩称其是经过与名门公司协商，接替名门公司对名门大厦提供物业管理服务，但后来当其发现名门公司根本无权将名门大厦的物业管理权转移给名晟公司，名晟公司才又辩称其是与名门大厦开发商签订了《前期物业服务合同》而对名门大厦提供物业管理服务的。从名晟公司对名门大厦提供物业管理服务的权利来源的陈述出现自相矛盾的情况可以看出，名晟公司无权对名门大厦提供物业管理服务，名晟公司所述的理由都是虚构的。（三）名门大厦早在2007年已经由开发商交付给了业主，开发商在名门大厦已不再拥有物权，根据《物业管理条例》第十一条可知，名门大厦选聘物业管理服务企业的权利应当属于业主，开发商已无此权利，因此，《前期物业服务合同》即使并非是伪造的，那也因为签订的���体不适格没有得到权利人的追认而不生效，对曾国雄根本不产生约束力。二、《前期物业服务合同》约定的收费标准过高，一审法院判令曾国雄需依照《前期物业服务合同》向名晟公司支付物业管理费没有依据且有失公平。根据前面论述可知，《前期物业服务合同》很有可能是伪造的，且即使不是伪造的，那也是一份未生效的合同，对曾国雄并不产生约束力，且《前期物业服务合同》约定的收费标准明显过高，因此，一审法院判令曾国雄需依照《前期物业服务合同》向名晟公司支付物业管理费没有依据且有失公平。如果认为基于名晟公司对名门大厦的业主提供了实际的物业服务，要求享受服务的业主支付一定的物业管理费用，则应当根据名晟公司所提供的服务类型及服务质量，参照市场其他物业管理企业的收费标准进行确定，而不��简单地根据一份对曾国雄没有任何约束力的合同来确定，否则，将造成物业管理企业自行进入物业提供物业服务后，利用已提供服务这一事实，向业主要求支付高额报酬的情形，这对曾国雄明显不公。三、名晟公司要求支付利息没有事实依据。名晟物业公司长期以来一直要求曾国雄根据《前期物业服务合同》支付物业管理费，没有任何依据，因此曾国雄当然有权拒接名晟公司的要求。在名晟公司没有提出充分的依据要求曾国雄支付管理费之前，曾国雄都有权拒绝名晟公司的要求，无需支付名晟公司所称的物业管理费，因此，就更不应当支付利息了。原审法院在审理（2014）珠香法民三初字第1770号案时，因为曾国雄还有另案在原审法院审理，原审法院有曾国雄的有效送达地址，而不使用该地址进行送达，却进行了公告送达，导致曾国雄���缺席判决，变相剥夺了曾国雄在该案中的答辩权利，曾国雄保留抗诉的权利。综上，原审判决在适用法律上存在错误，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院根据客观事实及法律，依法改判支持上诉人的上述请求。名晟公司辩称，名晟公司请求法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。理由如下：1.关于名晟公司是否有权对名门大厦提供物业管理服务，在过往的两次诉讼以及本案一审判决中已经有了详细的认定，在此不再赘述，名晟公司是在2007年9月15日正式接手名门大厦的物业管理，而不是上诉状说的9月15日才与名门公司协商接手物业管理2.名晟公司收取的物业费包括中央空调的费用，与上诉人提交的房屋租赁合同中的物业服务费用组成不同3.上诉人未及时向名晟公司支付物业服务费，给名晟公司造成损失，上诉人理应向名晟公司支付利息。名晟公司向一审法院起诉请求：1.判令曾国雄向名晟公司支付欠缴的物业管理服务费人民币149653.3元及滞纳金（以人民币149653.3元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，自名晟公司起诉之日即2014年11月1日起至2016年10月31日，共计24个月，实际计算至付清之日为止）；2.判令曾国雄承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：名晟公司与曾国雄之间曾因物业服务合同纠纷两次起诉，在（2014）珠中法民三终字第91号【一审案号为(2013）珠香法湾民一初字第138号】及（2014）珠香法民三初字第1770号两份已经生效的判决中均认定：名晟公司已与名门大厦的开发商珠海市通成房产发展有限公司（以下简称通成公司）签订《前期服务合同》，之后名门大厦的全体业主也一直未产生业主委员会，故名晟公司虽未与曾国雄个人签订物业服务合同，但其实���一直提供物业服务至今，其对曾国雄的物业服务行为仍然有效。该案还查明，名晟公司2011年7月29日被珠海市住房和城乡规划建设局评定物业服务资质为暂定三级，并于2012年9月5日取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。同时确认经向珠海市住房和城乡规划建设局的工作人员调查，表示取得暂定三级资质证书的物业服务公司就可以从事物业服务合同。在通成公司与名晟公司签订的《前期物业服务合同》中约定：通成房产发展有限公司选聘名晟公司对名门大厦实施前期物业管理服务，物业服务费用标准按建筑面积计算为每月人民币20元/平方米；本合同期限自2007年9月10日起至名门大厦业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止；通成公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向名晟公司支付滞纳金……根据名晟公司提交的房地产权登记表、商品房预购查询结果显示，截至2016年10月14日，曾国雄仍是名门大厦1201房、通成大厦1栋1202房、1211房3个物业的房产登记权属人或预购方，案涉房产总面积共计314.53平方米（125.99+48.38+140.16）。庭审时，曾国雄对此事实亦予以确认。另查明，前两次诉讼完结后至今，名门大厦的物业仍由名晟公司持续管理至今，且目前案涉小区仍未成立业主委员会。名晟公司在本案中主张曾国雄拖欠的自2014年11月1日起至2016年10月31期间的物业服务费，名晟公司曾于2016年10月11日向曾国雄发出催缴物业管理费通知函，要求曾国雄支付自2014年11月1日至2016年10月31日的物业管理费149653.3元。曾国雄拒收该材料，名晟公司随后又在案涉房产处张贴公告通知。后因曾国雄仍未缴纳相关费用，名晟公司��诉至法院，主张前述请求。一审法院认为，前两次诉讼的生效判决均认定，基于名门大厦至今没有成立业主委员会，业主也没有一致委托任何物业管理公司对物业进行管理，但名晟公司为包括曾国雄在内的名门大厦的业主提供了实际的、持续的物业服务，故曾国雄理应支付相应的物业管理费用。本次诉讼中，名晟公司主张的是2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理费。在此期间，名晟公司已经领取了中华人民共和国物业服务企业资质证书，其资质等级为三级，名晟公司主张物业费的收费标准应依《前期物业服务合同》中约定的标准“按建筑面积计算为每月人民币20元/平方米”，合法有据；2015年9月1日以后，名晟物业公司主动将物业管理费调整为每月19.7元/平方米，亦系对自行权利的处分，一审法院予以支持。综上，曾国雄应向名晟物业公司支付2014年11月1日至2016年10月31日的物业管理费人民币149653.3元（314.53平方米*20元/平方米*10个月+314.53平方米*19.7元/平方米*14个月）。至于曾国雄提出关于名门大厦的开发商通成公司与名晟公司系关联公司、通成公司出售给其的房屋实际面积与约定不符等抗辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。事实上，曾国雄的前述抗辩意见，此前在（2014）珠中法民三终字第91号判决书中亦已做出认定并已回应，曾国雄可另寻法律途径主张其自有权利。名晟公司还要求曾国雄支付拖欠物业服务费的滞纳金该滞纳金自起诉日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，一审法院认为，曾国雄没有支付物业服务费给名晟公司，给名晟公司造成了利息损失，曾国雄应向名晟公司支付自起诉之日即2016年10月25日起以人民币149653.3元为基数、按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算至付清之日止的利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，作出如下判决：一、曾国雄应于本判决生效之日起十日内，向珠海市名晟物业管理有限公司支付物业服务费人民币149653.3元；二、曾国雄应于本判决生效之日起十日内，向珠海市名晟物业管理有限公司支付自2016年10月25日起至实际清偿日止的利息（以人民币149653.3元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算）。本院二审期间，上诉人提交3份证据,1份房屋租赁合同及2张物业发票,名晟公司认为上诉人提交的证据为复印件且是另外小区所产生的费用与本案无关联,又不属新证据不同意质证。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为��围绕双方当事人在二审期间的争议焦点，本院作如下分析认定：一、曾国雄应否向名晟公司支付物业服务费。曾国雄上诉称名晟物业公司没有物业服务资质。对此由查明的事实可见，名晟公司在2011年7月29日才取得暂定三级物业服务资质，在此之前确实存在缺乏物业服务资质从事物业服务的行为。但是，《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”规定可见，该条规定属于管理性的强制性行政法规规定，曾国雄上诉称《前期物业服务合同》是名晟公司为了诉讼而事后伪造的但未提供证据证实，本院不予采纳。虽然名晟公司在与通成公司签订《前期物业服务合同》从事物业服务时尚未取得资质证书，违反了行政法规���管理性规定，但该行为并不必然导致服务合同无效。由《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十五条第一款的规定可见，物业服务合同的成立，分为两个阶段，最初是前期物业服务合同，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由小区建设单位来选聘物业并签订合同。而在成立业主大会和业主委员会之后，由业主大会选聘物业公司，并由业主委员会与物业公司签订物业服务合同。本案中，名晟公司已与通成公司签订了《前期物业服务合同》，而之后名门大厦的全体业主也一直未产生业主委员会，故名晟公司虽未与曾国雄个人订立物业服务合同，但其实际一直从事物业服务至今，其对曾国雄的物业服务行为仍然有效。虽然名晟公司在对名门大厦进行物业服务时即2007年尚未取得物业服务企业资质证书，但这并不影响名晟公司与曾国雄之间形��的事实上物业服务合同关系的效力。鉴于名晟公司已对名门大厦进行了一定的物业管理行为，故一审法院酌情判令曾国雄支付一定的物业管理费并无不当。至于一审法院认定的标准问题，《珠海市物业管理条例》第五十六条规定：“物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价”，现珠海市政府对于商业物业等非住宅物业的物业管理服务费并未作出政府指导价的规定，故应实行市场调节价。曾国雄提供的证据不足以证明通成公司与名晟公司协商确定的物业管理费标准过高，一审法院判决依据《前期物业服务合同》中约定的标准“按建筑面积计算为每月人民币20元/平方米”，合法有据；2015年9月1日以后，名晟公司主动将物业管理费调整为每月19.7元/平方米，亦系对自行权利的处分，一审法院予以支持并无不当。本院对此予以维持。二、曾国雄应否向名晟公司支付物业服务费的利息问题。支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约。曾国雄没有支付物业服务费给名晟公司，确实给名晟公司造成损失，根据《物业管理委托合同》第十二条第2款的约定，业主拖欠物业服务费的，应当依约支付滞纳金。一审法院以曾国雄所欠物业服务费为基数、按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算文支付名晟公司损失无不当。本院对此予以维持。另外，曾国雄主张通成公司出售给其的房屋实际面积与约定不符，通成公司应退还给曾国雄面积差额产生的购房款。但通成公司并不是本案的当事人，曾国雄与通成公司之间的房屋买卖合同关系与本案曾国雄与名晟公司之间的物业服务合同关系是两个完全不同的法律关系，囿于诉讼程序限制，本院在本案中对曾国雄与通成公司之间的房屋买卖合同纠纷不予审处，曾国雄对此可另循法律途径解决。据此，曾国雄在本案中主张的抗辩权依法不成立，本院不予支持。综上所述，曾国雄的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3294元，由上诉人曾国雄负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十月三十一日本件与原本核对一致书记员 谭慧莹