广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2232号上诉人（原审被告）：张树辉，男，1963年11月29日出生，汉族，户籍地：广西梧州市蝶山区。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东敬业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡世国，男，1972年7月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。原审第三人：珠海君悦资产管理有限公司，住所地：珠海市吉大九州大道中。法定代表人：张义君，业务部总监。上诉人张树辉因与被上诉人胡世国以及原审第三人珠海君悦资产管理有限公司（以下简称君悦��司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张树辉上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初5543号民事判决第一项；2、由胡世国承担所有诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实有误，导致一审判决错误，本案系胡世国违约，而不是张树辉违约。张树辉与胡世国2016年4月12日签订《房屋买卖合约》补充条款约定“乙方（胡世国）负责2016年5月30日前付清物业余款减去银行批准贷款之金额下部分帮甲方（张树辉）还清银行供楼尾款并支付甲方提前还款银行违约金和2016年5月的供楼利息”。另外还约定“如乙方在2016年6月9日前未能贷出款又未能以现金方式支付清房款的，则属乙方违约，已支付的叁拾万元定金甲方没收，原过户产权不成立，乙方负责出过户费并无条件把产权退还给甲方。”首先，胡世国未按照上述约定帮张树辉还清银行供楼款赎回房产，属胡世国违约；此外，胡世国在约定时间内未能贷出房款，又未能以现金方式付清房款，亦属胡世国违约。因此，胡世国违约的，按照约定由张树辉没收胡世国30万元定金，一审法院认定张树辉违约，判决张树辉双倍返还胡世国60万元明显有误。恳请二审法院查明相关事实，支持张树辉的上诉请求。二审调查中，张树辉补充以下意见：一、案涉《房屋买卖合约》是真实有效的，双方都应当恪守，而且至今该房屋买卖合同并没有协商终止，也没有被法院撤销，一审法院对判决返还胡世国房款，在没有终止合同前提下是与合同法法律规定不符；二、房屋买卖最终没有履行完全是被上诉人违约导致的。合同明确���定涉案房屋的赎楼即涉案房屋的银行贷款的义务是胡世国而不是张树辉，胡世国明确拒绝履行合同约定的义务，既不出资赎楼也拒绝承担过桥公司赎楼的费用已经构成违约，此外双方合同约定在2016年6月9日胡世国应当付清全部房款，如果没有付清房款就属胡世国违约，所交30万元定金予以没收，即使在这个时候已经过户到胡世国也应该将房屋予以返还，但是涉案房屋在2017年6月22日才在招商银行批准按揭，其中胡世国在张树辉一审缺席前提下作出虚假陈述，6月22日招商银行同意按揭实际放款至少需要一个月的时间，因为中途需要房屋过户，将过户的房屋进行抵押，银行才开始走流程放贷，所以胡世国在6月9日付清房款成为了不可能，6月份张树辉与胡世国以及君悦公司还有本案申请的证人刘某，至少不下三次对房屋协商过户，正是因为胡世国拒绝履行合同约定义务而��致最终没有过户。三、在事实上补充：1、胡世国在2017年5月17日在农业银行申请贷款而且得到了同贷书，贷款金额为200万元，但是胡世国想要贷款更多，不同意过户，张树辉也催促过胡世国多次要求过户，胡世国支付贷款之外的首付款赎楼，但是胡世国拒不履行义务，不履行义务的原因如下：贷款数额太少想贷款250万元，案涉房屋是张树辉2014年5月30日购买的，到2016年5月30日满二年之后可以少20万元的营业税，所有税费支付的义务是胡世国，张树辉是实收的，因此胡世国为了多贷款、少交税而拒绝过户。如果像一审陈述所说，胡世国完全可以将银行贷款的差额作为首付款支付给张树辉。但胡世国并没有支付房款也没有过户，而在5月26日张树辉又配合胡世国向招商银行重新申请贷款，申请贷款的金额是250万元；2、同贷书是2016年6月22日，并不是胡世国在一审称的6月8日��张树辉从广西过来珠海达成成交即房屋过户，但张树辉向招商银行核实同贷书并没有出来，双方约定的6月9日付清房款的期限又届满，是胡世国拒绝支付全款，也拒绝出资赎楼才导致本案的纠纷发生。综上，请二审法院查明事实撤销一审判决，改判驳回胡世国的全部诉讼请求。胡世国辩称，案涉房屋交易未能完成系由张树辉违约导致，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，张树辉的上诉无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，理由如下：一、《房屋买卖合同》补充条款约定，是指物业余款（281万元）减去贷款金额（200万元），余下金额（281万-200万=81万元）支付给卖方赎楼。且胡世国支付首期款81万元是为帮张树辉赎楼，目的是为减轻张树辉赎楼的压力，张树辉完全是在恶意曲解补充条款的意思表示。首先，在房屋买卖过程中赎楼是属于卖方义务，��《房屋买卖合同》中并未约定卖方的余下房屋贷款由胡世国承担；其次，如按张树辉理解，胡世国若再支付房款，将导致胡世国支付的款项超出房款总价，这也与常理不相符。二、本案中，《房屋买卖合同》签订后，胡世国依约支付了定金，办理了贷款申请，并获得贷款审批，已履行了合同相应义务。关于贷款金额外的房屋余款，虽然《房屋买卖合同》补充条款约定胡世国于2016年5月30日前支付，胡世国在已于2016年5月17日取得农业银行贷款批准书后为了配合张树辉赎楼（因张树辉的抵押贷款招商银行告知因张树辉未提前申请不同意马上赎楼，若胡世国也在招商银行申请贷款则可加快办理赎楼），才又于2016年5月26日与张树辉一起到招商银行再次办理贷款申请。2016年5月30日，张树辉才委托广东公评房地产与土地估价有限公司对案涉房屋予以评估。由此可见，办理第二��贷款申请是配合张树辉办理赎楼所为，是双方协商一致的意思表示，故《房屋买卖合同》所约定的赎楼时间、办理过户及付款时间也应相应顺延，因此，胡世国认为，张树辉以胡世国超过约定时间付款违约并没收定金为由提出上诉，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上，胡世国认为，张树辉的上诉事由无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原判，以维护胡世国的合法权益。二审调查中，胡世国补充以下答辩意见：张树辉补充的意见并非客观真实的。一、关于银行贷款，从本案的证据可以清楚反映出在2016年5月17日胡世国获得了农业银行200万元的贷款以后，胡世国履行贷款义务已经结束，此时是为了配合张树辉尽快赎楼，因为案涉房屋抵押的银行是招商银行，但是招商银行明确提出由于张树辉没有提出提前申请，没有办法立即赎楼，如果胡世国向招商银行申请按揭贷款可以加快赎楼，胡世国5月26日配合张树辉再次办理贷款申请，从招商银行调取的案涉房屋的申请贷款的手续中，可以反映在2016年5月30日张树辉再次委托对案涉房屋进行评估，案涉房屋贷款的金额也是200万元，并非250万元，胡世国从来没有提出农业银行的贷款少，且从招商银行6月8日告知胡世国贷款金额已经批下来，胡世国提交与梁清的微信截图，且贷款承诺书中有明确表示上述贷款要用于赎楼，由此可见根本不存在所谓要继续赎楼以及过桥的事实。二、胡世国根本不存在满二年少20万元营业税的意思表示，银行按揭首付款在6月14日提前支付张树辉，虽然6月8日得知及时联系告知了张树辉，当时张树辉说其在外地要6月14日才可以回来，此后双方是约定6月14日专门要办理赎楼手续，于是胡世国当天支付81万元，当时张树辉收取款项后就���然要求加价30万元，所以是张树辉的原因拒绝办理赎楼手续，此后胡世国以及中介方多次通过短信、发律师函、电话的方式要求张树辉履行过户手续，当时张树辉均不理睬，因此本案未能完成过户均是张树辉违约导致的。君悦公司述称，从胡世国已经支付的款项中可以得知加上银行的贷款不可能支付另外的款项进行赎楼，当时农业银行贷款没有办理是因为招商银行说要提前申请才能赎楼，所以才换成招商银行申请按揭贷款，君悦公司有通知过张树辉过来办理，所以导致最后去了招商银行办理申请。张树辉在6月13日从香港坐船过来珠海办理赎楼，所以在6月14日上午谈妥以后胡世国才支付81万元给张树辉，并且联系了招商银行的客户经理办理赎楼，但是张树辉要求加价30万元，并且拒绝将已收的定金和房款用于赎楼。张树辉在2015年就委托君悦公司卖房屋，并不存在证人刘某介绍张树辉给君悦公司的说法。胡世国向一审法院起诉请求：1.判令张树辉双倍返还胡世国购房定金人民币60万元。2.判令张树辉返还胡世国支付的购房首付款人民币81万元及利息（利息按照月利率2%计算，从2016年6月24日起暂计至2016年7月5日，实际计算至款项支付完毕之日止）。3.判令张树辉承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2016年4月12日，卖方张树辉（甲方）、买方胡世国（乙方）、经纪方君悦公司签订《房屋买卖合约》，约定：1、甲乙双方通过经纪方代理出售及购入珠海市前山××路×××号××××××区×栋×单元×××房。2、该物业成交价为3110000元，乙方须按以下方式付款：2.1乙方在前述合约前交保证金50000元予以经纪方。若甲方于2016年3月11日前前述合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为定金。乙方在前述合约当日交付定金30万元（含保证金），定金在签署《珠海市房地产买卖合同》并实现付清房款时自动转为首期购买物业楼款。若甲方于2016年3月12日前未能签署合约，则经纪方退还保证金，乙方不得要求赔偿。2.2人民币2810000元余款付款方式采用银行按揭付款由乙方负责需找银行承诺贷款交付甲方，办理按揭费用由乙方自理。如因乙方资格不符合银行要求或银行政策等原因导致无法贷款则乙方一次性付款购买物业，否则视为乙方违约。过户当日乙方须付清余款中剩余部分，即前述余款总额减去银行批准贷款金额，同时双方签署合同。3、甲方在收到全部房款时将物业交予乙方使用。5、甲方需保证物业享有完整所有权，能完全支配处理。该物业在本次转让之前产生的纠纷及抵押等事宜，在转让完成前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿由���引起的乙方一切损失。6、如乙方不能履行合约条款以至合约不能顺利完成，则已付定金由甲方没收，而甲方有权再将物业转让任何人，甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。7、如甲方签收定金后不依约出售物业予乙方，则甲方须返还双倍定金予乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行本合约。补充条款：乙方负责2016年5月30日前付清物业余款减去银行批准贷款之金额余下部分帮甲方还清银行供楼款并支付甲方提前还款银行违约金和2016年5月的供楼利息。甲乙双方约定2016年6月2日前办理过户手续。出买家新证和抵押证乙方负责办理加快手续，如办理过户递件之日起七日内甲方未收到全部房款则由乙方一次性现金支付清给甲方，如乙方在2016年6月9日前未能贷出款又未能以现金方式支付清房款的，则属乙方违约，已支付的30万元定金甲方没收，���过户产权不成立，乙方负责出过户费并无条件把产权退还甲方。业主实收房款311万元，所有过户税费乙方承担。合约还约定了其他相关内容。合约由三方签字盖章。张树辉在合约后签字确认“收到上述规定之定金30万元（暂托君悦公司）定金以实际到甲方户为准。”2016年4月12日，胡世国向君悦公司法定代表人张义君账户转入300000元。张义君当日向张树辉转账300000元。2016年6月14日，胡世国向张树辉转账支付购房款810000元。2016年5月17日，中国农业银行股份有限公司珠海分行朝阳支行（以下简称农行珠海朝阳支行）向胡世国发出《个人住房贷款同意贷款意向书》拟同意发放贷款200万元。2016年5月26日，张树辉、胡世国再次向招商银行申请住房贷款，胡世国提供与招商银行工作人员梁清的微信通信显示2016年6月8日通知胡世国200万元贷款申请已审批。2016年6月22日，招商银行股份有限公司深圳分行出具《贷款承诺书》，同意发放贷款200万元。胡世国提供与张树辉的短信通讯记录显示，2016年6月18日向张树辉发送“张老板，合同约定的款项已付请了，你什么时候过来办理过户手续？谢谢。”2016年6月23日再次发送“张树辉先生，我已付了你100多万，是给你拿去还贷的，都已经九天了，你非但不还贷，还拿着我的钱跑了，银行的同贷书是有期限的，我多次联系你不予理睬，你这是什么性质的行为你应该清楚，我们不想把事情闹大，也希望花了这么长时间买的房子能顺利办好，现状通知你周五前把贷款还清，然后立即过来办理其他房产交易手续。”君悦公司也向张树辉发送过“张树辉先生，买方多次过公司说已经付定金加房款111万，问您什么时候过珠海办理后续相关手续？”2016年6月30日，胡世国委托律师向张树辉发出《律师函》，要求张树辉配合交易。函件通过邮寄给张树辉，张树辉未签收。至于办理两次贷款申请手续的原因，胡世国陈述是因为为了方便张树辉可以立即办理赎楼手续，才在原贷款银行招商银行再次申请。没有办理过户手续的原因，胡世国陈述时因为张树辉突然要求加价，之后张树辉拒绝接听电话，配合办理。君悦公司陈述是张树辉在6月14日收取首期款项后，要求另行支付赎楼款140万元，经协商胡世国同意后，张树辉又要求胡世国多支付30万元，未能协商一致。张树辉书面陈述“胡世国没有履行合约造成违约所致，同时依照合同约定，余下贷款由胡世国代为归还，归还的房款从总房款中扣除，但胡世国没有依约履行构成违约造成未能过户。”一审法院认为，胡世国、张树辉签订的《房屋买卖合约》，系双方真实意思表示，内���合法有效，应予履行。合同签订后，胡世国已经依约支付了定金，并办理了贷款申请，获得贷款审批，履行了合同相应义务。关于贷款金额外的房款余款，合同约定2016年5月30日前支付，但胡世国在已经取得农行珠海朝阳支行的同意贷款意向书后，又于2016年5月26日再次与张树辉一起申请招商银行的贷款，在2016年6月8日获知贷款审批的金额，2016年6月14日付清了贷款金额外的房款余款81万元，虽超过前述约定的2016年5月30日，但符合与张树辉一并另行申请银行贷款及审批时间变更的客观情况，张树辉以胡世国超过约定时间付款违约抗辩，并要求没收定金，理据不足，一审法院不予支持。胡世国履行了相关义务，张树辉亦应依约履行，但张树辉在收取定金及首期房款后，拒绝继续履行合同注销抵押登记、配合办理过户手续，在胡世国及君悦公司催告后仍不履行，构成违约，应承担相应违约责任，胡世国要求返还已经支付的定金及房款，系要求解除合同的法律后果，符合法律规定，一审法院予以支持。张树辉行为构成违约，胡世国要求双倍返还定金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。胡世国要求支付首付款的利息，没有合同约定，且胡世国已经选择双倍返还定金方式要求张树辉承担违约责任，再行要求支付首付款的利息，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，一审法院判决如下：一、张树辉于判决发生法律效力之日起七日内向胡世国双倍返还定金600000元。二、张树辉于判决发生法律效力之日起七日内向胡世国返还首付款810000元。三、驳回胡世国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17544元，由胡世国负担54元，张树辉负担17490元。保全费5000元，由张树辉负担。本院二审期间，张树辉申请证人刘某出庭作证并申请本院调取胡世国以及君悦公司法定代表人之间在2016年5月1日至6月30日的手机短信，张树辉认为胡世国在一审提交的短信记录是断章取义，对自己不利的都予以删除，但是这个短信是保留在手机上，而张树辉的手机已经被公安机关暂扣，所以申请法院调取。胡世国提交了招商银行《申明书/承诺书》（2016年5月26日），上面有张树辉、胡世国及其配偶的签名。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，张树辉申请证人刘某作证，拟证明胡世国因为农行珠海朝阳支行的贷款数额达���到其要求的250万元，要求张树辉配合其到招商银行申请贷款，张树辉予以配合，但最后胡世国不愿意出资赎楼，已经违约。胡世国提交的招商银行《申明书/承诺书》（2016年5月26日）第四条的内容显示“购房人拟通过贵行申请贷款人民币200万元”。经审查，对上述证据，与本案事实有关，本院予以采纳。张树辉未能提供证据证明其因客观原因无法提供手机短信记录，其申请不属于法院调查取证的范围，本院对其申请不予准许。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是案涉房屋交易过程中哪一方违约的问题。《房屋买卖合约》补充条款约定：“乙方（胡世国）负责2016年5月30日前付清物业余款减去银行批准贷款之金额余下部分帮甲方（张树辉）还清银行供楼款并支付甲方提前还款银行违约金和2016年5月的供楼利��。甲乙双方约定2016年6月2日前办理过户手续。”但从双方交易的过程来看，胡世国于2017年5月17日已经取得了农行珠海朝阳支行的同贷书，同意胡世国贷款200万元，但双方又于2016年5月26日再次向招商银行申请住房贷款。对于再次申请住房贷款的原因，张树辉主张是因为农行珠海朝阳支行同意贷款的数额低于胡世国的要求，所以才再次向招商银行申请贷款，对此，张树辉申请证人出庭作证；而胡世国则主张是因为案涉房屋原在招商银行按揭贷款，张树辉没有提前申请赎楼，为了加快赎楼胡世国才向招商银行申请贷款。对此，张树辉申请证人出庭作证，胡世国则提交了胡世国、张树辉向招商银行申请贷款而签订的《申明书/承诺书》，该份材料上显示，胡世国向招商银行申请贷款的数额也是200万元，而并非张树辉主张的250万元，因此，张树辉主张第二次申请贷款是胡世国的原因与事实不符，本院不予采纳。双方再次向招商银行申请住房贷款的时间是2016年5月26日，按银行的审批流程不可能在5月30日前批准，而在银行贷款数额确定之前，无法确定胡世国需要支付的余款数额，故胡世国在2016年5月30日前付清物业余款减去银行批准贷款之金额余款是不可能实现，张树辉对此是明知的，故其在同意进行第二次申请贷款的情况下，应视为其同意相应地顺延支付余款的时间，特别是在超出合同约定的时间后，张树辉在2016年6月14日仍收取了胡世国的房款81万元，亦表明张树辉对付款是认可的并同意继续履行合同，否则，张树辉完全可以以胡世国超期付款为由拒收。因此，张树辉在本案中以胡世国没有在2016年5月30日前支付余款以及在2016年6月9日前贷款未出的情况下未付清房款为由，主张胡世国违约与客观事实不符，其据此要求没收定金的理由不能���立，本院不予采纳。本案中，胡世国在付清除银行贷款外的余款后，通过发函以及君悦公司催促张树辉办理过户手续，张树辉一直未予配合，已经构成了违约，胡世国要求张树辉双倍返还定金及购房款的理由充分，一审判决认定系胡世国要求解除合同并予以支持其诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人张树辉的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人张树辉负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  廖世娟审判员  朱 玮二〇一七年十月十六日书记员  梁 暐