浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0681民初5722号原告（执行案外人）：诸暨市敏佳包装有限公司，住所地：浙江省诸暨市店口镇湄池村湄池岭隧道脚。统一社会信用代码：91330681091685411J。法定代表人：傅叶民。委托诉讼代理人：傅志永，男，1956年1月24日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。系傅叶民父亲。委托诉讼代理人：包立恒，浙江永大律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海银行股份有限公司绍兴分行，住所地：浙江省绍兴市柯桥兴越路财智大厦西南面106、107、108、109、110、111室1-3层。统一社会信用代码：91330621581664349U。负责人：王建南，该行行长。委托诉讼代理人：张燮平，浙江越光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑林波，浙江越光律师事务所律师。第三人（被执行人）：浙江雷诺汽车部件有限公司，住所地：浙江省诸暨市次坞镇里亭村（村委会办公室）。统一社会信用代码：9133068155054327XE。法定代表人：石夏君。原告诸暨市敏佳包装有限公司（以下至判决主文前简称敏佳公司）与被告上海银行股份有限公司绍兴分行（以下至判决主文前简称上海银行绍兴分行）、第三人浙江雷诺汽车部件有限公司（以下至判决主文前简称雷诺公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告敏佳公司的诉讼委托代理人傅志永、包立恒，被告上海银行绍兴分行的诉讼委托代理人张燮平到庭参加诉讼，第三人雷诺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敏佳公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告敏佳公司与第三人雷诺公司于2012年9月1日签订的租赁合同合法有效，并确认原告对该租赁合同中约定的厂房在2012年9月1日至2027年8月30日期间享有租赁权；二、确认拍卖诸暨国用2012第90600180号、诸暨国用2012第90600418号土地使用权证及所涉两处厂房（简称涉案土地及厂房）后，原告仍享有租赁权。事实和理由：1、被告上海银行绍兴分行申请执行的国有土地使用权两宗（诸暨国用2012第90600180号、诸暨国用2012第90600418号），其设定抵押权的行为发生在原告租赁该土地并建造厂房之后。2012年9月1日，原告与第三人签订租赁合同，约定由原告承租第三人享有使用权的诸暨国用2012第90600180号全部、诸暨国用2012第90600418号部分土地，并由原告在上述地块上出资建造厂房，第三人同意按原告出资建造的钢结构厂房总价折算租赁期限，钢结构加堆场每年合计租金12.3万元，原告总投入资金为174万元，核算租赁期限为15年，自2012年9月1日起至2027年8月30日止。合同签订后，原告即陆续开始筹建审批敏佳公司并建造厂房，并于2013年11月25日获批核准，2014年7月15日向国网浙江诸暨市供电公司在上述厂房的用电申请获同意答复。原告租赁土地并建造厂房的行为均发生在被告设定上述土地抵押权（2014年8月22日）之前，因此原告在2012年9月1日起至2027年8月30日期间依法享有对上述土地及房产的租赁权。2、诸暨市人民法院（2017）浙0681执异63号执行裁定驳回敏佳公司的执行异议，缺乏事实和法律依据。请求法院依法支持其诉请。被告上海银行绍兴分行辩称，本案所涉租赁合同真实性存疑，原告已承认该租赁合同属事后补签。即使该租赁合同真实成立，因该租赁合同违反法律的强制性规定应属无效。即使该租赁合同所涉租赁关系成立，也不能对抗被告设定的抵押权。第三人雷诺公司未提交答辩意见。原告敏佳公司为证明其主张的事实向本院提供证据及被告上海银行绍兴分行的质证意见如下：1.本院（2017）浙0681执异63号执行裁定书一份，拟证明原告提出执行异议及被驳回的事实。经庭审质证，被告无异议。2.租赁合同一份，拟证明原告于2012年9月1日租用涉案土地并折算租赁期限为15年的事实。经庭审质证，被告提出异议，认为该租赁合同真实性存疑，并认为即使该租赁合同真实，该租赁合同实际上是合作开发房地产的约定，其性质是房屋租赁合同，违反相关法律规定，属无效合同。3.第三人雷诺公司于2014年1月3日出具的收据一份，拟证明原告向第三人缴纳信用保证金5万元，原告与第三人签订租赁合同后建造厂房的事实。经庭审质证，被告对该收据的真实性、合法性及与本案的关联性均提出异议，认为仅凭该收据不能明确原告与被告的关系。4.敏佳公司企业名称预先核准通知书及附件包含住所（经营场所）使用证明，高压供电方案答复单，拟证明原告经营场所属第三人所有及原告敏佳公司的用电地址。经庭审质证，被告对企业名称预先核准通知书及附件的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为原告陈述的住所地与该经营场所使用证明注明的地址不一，相互矛盾。对高压供电方案答复单的真实性提出异议，认为根据答复单落款时间2014年8月13日来看，即使租赁合同成立，涉案厂房当时还不具备交付条件，不能因此确定租赁权。5.诸暨市民委员会证明（2017年4月29日出具），拟证明原告与第三人的租赁关系事实及原告实际建造涉案厂房的时间。经庭审质证，被告认为该证据属证人证言，因证人未出庭作证，其不予质证。6.证人石某于2017年4月29日出具的证明一份及收款收据12份，拟证明2014年5月至8月期间，原告建造涉案厂房时使用的机械设备及挖掘机等费用凭证的事实。经庭审质证，被告认为收款收据与本案缺乏关联性，对证明不予质证。7.证人吴某出庭作证，其证言内容为“2014年期间，吴某承建敏佳公司在雷诺公司位于涉案土地上的钢结构厂房工程（未签订书面合同），该工程自2014年4月底开始，建造时间约二个月，附属厂房到2014年9月份完工，工程款项已基本结算清楚”。经庭审质证，原告对吴某证言无异议，认为该证人证言能证明原告与第三人之间的租赁合同发生在2014年前。被告认为证人吴某的证言内容含糊，且无书面合同、结算票据等证明，该证人证言不能达到原告的举证目的。8.2015年8月28日第三人雷诺公司提交次坞镇人民政府的报告（复印件），拟证明原告对涉案厂房要求进行规划调整的事实。经庭审质证，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，认为即使该报告内容事实，但因相应规划未实际变更调整，说明涉案厂房系违章建筑。被告上海银行绍兴分行为证明其主张向本院提供的证据及原告敏佳公司的质证意见如下：9.本院（2017）浙0681执异63号执行裁定书，拟证明该裁定确定涉案土地使用权设立抵押的日期为2014年8月22日，原告提供的租赁合同和投资明细无法确定在该抵押前或抵押后。经庭审质证，原告认为原告公司核准时间是2014年1月，用电申请获批时间早于2014年8月22日。10.房地产抵押贷款价格预评估函、资产评估报告书二份及现场照片，拟证明2014年7月涉案贷款设立抵押时，涉案土地现场并没有涉案厂房等建筑物的事实。经庭审质证，原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均提出异议，认为根据被告方提供的证据恰能说明涉案厂房不属抵押物范围。为查明案件事实，本院出示相关证据及原、被告质证意见如下：11.绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯商初字第2902号民事判决书，内容为本案执行依据。经庭审质证，原、被告均无异议。12.绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯商初字第2902号民事裁定书、财产保全情况告知书及附件，内容为涉案土地使用权于2015年8月17日被查封，查封期限至2018年8月16日。经庭审质证，原、被告均无异议。13.2014年7月30日绍兴大统资产评估有限公司绍统评报字（2014）第595号资产评估报告书，内容为第三人雷诺公司向被告上海银行绍兴分行借款时抵押财产的基本情况事实。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明原告在2014年7月30日前没有在涉案土地上建造厂房的事实，被告认为该评估报告未显示原告在涉案土地上建造的厂房，说明2014年7月30日前原告未在涉案土地上建造过厂房。14.浙江亿安联诚土地房地产评估公司出具的房地产司法鉴定评估报告，内容为涉案厂房的规划审批、建筑工程施工许可等情况事实。经庭审质证，原告对该估价报告无异议，并明确涉案厂房未办理规划审批和建筑工程施工许可的事实，被告对该评估报告无异议，并认为涉案厂房系违法建筑。15.本院（2016）浙0681执1862号之一执行裁定书，内容为本院在执行中于2016年11月9日裁定拟对第三人雷诺公司的国有工业用地使用权、在建工程及地上建筑物[土地使用权证号：诸暨国用（2012）第90600180号，诸暨国用（2012）第90600418号]进行拍卖的事实。经庭审质证，原、被告均无异议。16.敏佳公司提供的主厂房、基础设施（雷诺公司地块）投资明细（其中一份落款时间为2013年1月1日，另一份无落款时间），内容为原告在执行异议审查中提供涉案厂房建造材料等投资价值的核算事实。经庭审质证，原告承认该二份投资明细由其提供，以证明原告在涉案土地建造相关房屋的投入情况，并陈述该投资明细内容在2014年9月底以后才形成，书面内容为本次执行异议审查补签的，被告方对投资明细的真实性提出异议。本院认为，第三人雷诺公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面的质证意见，视为其放弃质证的权利。本院出示的证据11、12、13、14、15，原、被告对其真实性均无异议，本院予以认定为有效证据。证据1、9，其内容同一，系本案前置程序中执行机构所作的执行异议审查裁定，能证明原告提出执行异议及本院审查的基本情况事实，其效力由本案判决确定。证据16，系原告自行制作的涉案厂房建设投资明细，原告确认其内容应在2014年9月底后形成，且确认该投资明细系为提出执行异议补签，因该证据材料缺乏真实性，本院不予认定为有效证据。证据2，从其内容来看，其中部分内容系基于证据16二产生，因证据16缺乏真实性，故证据2的真实性也不能予以确认，本院不予认定为有效证据。证据3，系第三人雷诺公司出具给傅志永的信用保证金收据，其内容与本案缺乏关联性，本院不予认定为有效证据。证据4，被告对其举证目的提出异议，本院审查认为，该组证据来源合法，对其真实性予以确认，但该组证据不能证明原告主张的其于2014年8月22日前与第三人雷诺公司间就涉案土地及厂房设立有效的租赁合同关系的事实。证据5及证据6中的证明各一份，属证人证言性质，未经当庭接受询问质证，不予认定为有效证据。证据6中收款收据12份，其内容与本案关联性不足，无其他有效证据印证，本院不予认定为有效证据。证据7，证人吴某的证言内容相对客观，但不能证明原告主张的在2014年8月22日前与第三人雷诺公司间就涉案土地及厂房设立有效的租赁合同关系的事实。证据8，不符合证据的形式要件，不予认定为有效证据。证据10，系被告与第三人设立借款抵押合同关系的相关资料，其内容已由证据11确认，本院作有效证据收集，但被告主张的事实，本院不予认定。综上，本院经审理认定本案事实如下：2014年8月21日，上海银行绍兴分行与佳华公司签订《流动资金借款合同》一份，约定佳华公司向上海银行绍兴分行借款人民币1600万元，借款期限自2014年8月21日至2015年7月14日止，双方并对贷款利率、逾期罚息及其他权利义务作了约定。2014年8月22日，上海银行绍兴分行依约向佳华公司发放贷款1600万元。2014年8月21日，雷诺公司作为抵押人，与抵押权人上海银行绍兴分行签订《最高额抵押合同》一份，约定：抵押人以其所有的位于诸暨市的国有出让土地使用权，为上海银行绍兴分行与佳华公司于2014年8月21日至2015年7月14日期间签订的一系列具体合同所形成的债权本金提供最高额抵押担保，所担保债权的最高余额为人民币1059000元；基于该主债权之本金所发生的利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费等），也属于被担保债权；若抵押担保的范围超过合同约定的最高债权限额，抵押人仍应在抵押担保的范围内承担担保责任。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，取得了编号为诸暨他项（2014）第4-492号土地他项权利证明书一份。同日，雷诺公司作为抵押人与抵押权人的原告签订了《最高额抵押合同》一份，约定：抵押人以其所有的位于诸暨市的国有出让土地使用权及在建工程，为原告与被告佳华公司于2014年8月21日至2015年8月12日期间签订的一系列具体合同所形成的债权本金提供最高额抵押担保，所担保债权的最高余额为人民币21535000元；基于该主债权之本金所发生的利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费用等），也属于被担保债权；若抵押担保的范围超过合同约定的最高额债权限额，抵押人仍应在抵押物价值范围内承担担保责任。合同签订后，双方办理了抵押登记手续，取得了编号为诸房建在抵字第Z0000265号在建工程抵押登记证明一份。上海银行绍兴分行与、佳华公司、雷诺公司等金融借款合同纠纷一案，绍兴市柯桥区人民法院于2015年8月12日作出（2015）绍柯商初字第2902号民事裁定，查封了雷诺公司所有的位于诸暨市权证号为诸暨国用（2012）第90600180号、90600418号的土地使用权。该院于2015年10月16日作出（2015）绍柯商初字第2902号民事判决，该判决确定：一、佳华公司归还上海银行绍兴分行借款本金1600万元，并支付相应利息……；二、……；三、上海银行绍兴分行有权就上述第一、二项债权对雷诺公司提供的编号为诸暨他项（2014）第4-492号土地他项权利证明书项下的抵押物在最高本金余额1059000元及相应利息等范围内依法定程序优先受偿；四、上海银行绍兴分行有权就上述第一、二项债权对雷诺公司提供的编号为诸房建在抵字第Z0000265号在建工程抵押登记证明项下的抵押物依法定程序优先受偿；……。判决生效后，因佳华公司等义务人未履行义务，上海银行绍兴分行向绍兴市柯桥区人民法院申请执行，本院以（2016）浙0681执1862号编号立案执行。执行中，本院于2016年11月9日作出（2016）浙0681执1862号之一执行裁定，决定对上述抵押物进行拍卖。2017年4月，案外人敏佳公司提出执行异议认为其对涉案土地及房产享有租赁权，要求本院在执行中予以保护。本院执行裁定机构经审查，于2017年4月24日作出（2017）浙0681执异63号执行裁定，驳回敏佳公司的异议请求。原告敏佳公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另，2013年11月25日，诸暨市工商行政管理局经审核预先核准敏佳公司企业名称保留期至2014年5月24日。2014年2月8日，敏佳公司经登记设立。2014年4月至9月期间，原告敏佳公司在涉案土地上建造涉案钢结构厂房及附属房等。2014年8月13日，敏佳公司向国网浙江诸暨市供电公司在涉案厂房申请高压供电方案获批准。敏佳公司实际占有使用涉案厂房至今。但上述涉案厂房的建设未经相关部门规划许可和建筑工程施工许可。本院认为，案外人提起执行异议，应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证。本案争议焦点：一、原告敏佳公司提供的与第三人雷诺公司于2012年9月1日签订的租赁合同是否合法有效？二、原告敏佳公司提出的涉案土地使用权及厂房的租赁权能否在执行中得到保护？关于争议焦点一，本院上文中已作了分析，认为原告敏佳公司提供的与第三人雷诺公司于2012年9月1日签订的租赁合同内容显示，双方最早在2014年9月底后才可能签订该租赁合同，故原告敏佳公司提供的该租赁合同是不真实的，本院不予认定为有效证据。原告请求确认该租赁合同合法有效，并确认其对该租赁合同约定的厂房在2012年9月1日起至2027年8月30日期间享有租赁权，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。根据本案查明事实分析，原告敏佳公司与第三人雷诺公司曾就涉案土地部分土地使用权的使用取得一致意见，敏佳公司在该部分土地上建造钢结构厂房及附属房等涉案房产，并实际占有使用至今，双方间该行为性质符合上述规定的情形，应认定为房屋租赁合同关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，故原告敏佳公司与第三人雷诺公司间的房屋租赁合同关系无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告要求保护其租赁权的请求权基础，无论从其真实性或有效性角度，均不足以对抗被告与第三人间于2014年8月22日设立的抵押权，故原告的该项诉请，本院不予支持。第三人雷诺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告诸暨市敏佳包装有限公司的诉讼请求。案件受理费20460元，由原告诸暨市敏佳包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 许 君审 判 员 叶 江代理审判员 李 静二〇一七年十月二十日书 记 员 俞哲萍