甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初4919号原告(反诉被告)伯某委托诉讼代理人：宁华山，甘肃中立源律师事务所律师。被告（反诉原告）张某委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。被告（反诉原告）魏某委托诉讼代理人：许秀慧，甘肃正天合律师事务所律师。原告伯某诉被告张某、魏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，两被告以原告未给其缴纳房屋使用费为由提出反诉，本院依法合并审理。因案情复杂，本案于2016年10月24日依法裁定转为适用普通程序后，公开开庭进行了审理。原告伯某的委托诉讼代理人宁华山，被告张某、魏某的委托诉讼代理人许秀慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伯某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告张某于2015年9月4日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》无效；2、判令两被告返还原告房屋租赁保证金33340元；3、判令两被告返还原告房屋租金339000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年9月4日，原告与被告张某签订了《军队房地产租赁合同》和《补充协议》，合同约定，被告张某自愿将位于兰州市城关区南昌路890号机关公寓楼一、二层104号门面房出租给原告使用，此房地产为被告张某承租兰州军区地产后分租给原告使用。同时合同约定，租期为2015年9月4日至2016年9月4日，年租金为339000元人民币（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），房地产租赁保证金为33400元。合同签订后，原告按被告张某的指使，将房屋租金等费用全部汇入被告魏某的账户内。原告在使用该房屋不久后，兰州军区的工作人员让原告腾房，理由是根据中央军委的规定现在军队房产不得外租，兰州军区与被告张某签订的该房屋租赁合同早已到期双方再未续签，被告张某也再未支付租金，无奈原告只好腾房。后原告多次与被告张某、魏某协商退还房屋租金及保证金事宜，被告张某、魏某以各种理由推诿。原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告张某、魏某共同辩称，法院应该驳回原告的全部诉讼，理由如下：1、原告与被告张某签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》有效。原告在诉状中陈述的内容与事实不符，原被告早于2011年9月4日就已经签订了《军队房地产租赁合同》和《补充协议》，约定租赁届满之日为2016年9月4日，租金支付方式为年付，年租金为339000元，上述协议是原、被告双方当事人真实意思表示，且已经履行完毕。因此该合同及协议真实合法有效，原告诉请2015年9月4日签订的合同和协议无效没有事实及法律依据，应该驳回。2、因原、被告签订的租赁合同及协议真实合法有效，原告至今仍在使用占有涉案房屋未向被告腾房。且原告支付的房屋租金的截止日期是2016年9月4日，因此本案不存在返还房屋租金的事实及理由，反而存在原告拖欠房屋租金的客观事实，对此，被告将根据原告实际使用房屋的情况反诉主张原告支付房屋使用费。3、至于原告主张被告返还租赁保证金问题，因合同约定原告如未履行合同义务，保证金不予退还。本案中原告未按时承担并支付合同约定的电费，并在合同期满后未及时腾交房屋，因此原告无权要求被告返还租赁保证金。被告张某、魏某向本院提出反诉请求：1、判令原告返还位于兰州市南昌路890号机关公寓楼一、二层104号房屋。2、判令原告按照《军队房地产租赁合同》约定的租金标准向被告张某、魏某支付自2016年9月4日以后至返还房屋之日止期间的房屋占有使用费（参照上一年度房屋租金标准）；3、判令原告按合同约定向被告支付承租期间未缴清的电费11286元。4、本案反诉及本诉诉讼费由原告承担。事实及理由：2011年9月起，原、被告签订了3份《军队房地产租赁合同》（以下简称：合同）约定：原告承租被告位于兰州市南昌路890号机关公寓楼一、二层104号门面房，面积268.89平方米，租金为每年339000元。2016年9月4日租赁期届满。且承租期间的电费由被告承担。合同签订后，被告将房屋交付原告经营使用，因原告承租的铺面房属于中国人民解放军兰州军区政治部，现由于军委政策的原因房屋不再对外继续出租，被告已经发函通知原告并告知不能续租的情况，原告应于2016年9月4日向被告腾交房屋，但原告迟迟不肯腾交。并未缴清承租期间的电费11286元。据此，被告依据《中华人民共和国合同法》之规定，请求贵院依法判如所请。原告伯某对被告张某、魏某的反诉辩称，被告张某、魏某无权要求返还位于兰州市南昌路890号机关公寓楼一、二层104号房屋（以下简称涉案房屋）。本案的涉案房屋属于中国人民解放军兰州军区政治部所有，被告张某、魏某要求原告腾交房屋是基于对该房屋的转租权，而被告张某与中国人民解放军兰州军区政治部签订的房屋租赁合同已经于2015年9月25日终止，之后双方未再续签合同。即自2015年9月25日，被告张某对涉案房屋再无转租权利。2、涉案房屋已经交还给中国人民解放军兰州军区政治部。2016年6月13日，中国人民解放军兰州军区政治部给原告送达了《关于终止商铺租赁的通知》，要求原告于2016年3月30日前停止营业，腾退关停铺面房，后原告另行承租了房屋营业，如期将涉案房屋交还给中国人民解放军兰州军区政治部。故，原告认为被告张某、魏某和涉案房屋毫无关系，原告已经交房，被告张某、魏某的各项反诉请求无任何事实及法律依据，请求法庭依法驳回被告张某、魏某的反诉请求，保障原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告张某于2011年11月13日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，被告张某自愿将位于兰州市城关区南昌路890号机关公寓楼一、二层104号门面房出租给原告使用，租赁用途个体经营，租期限为2011年9月4日至2014年9月3日，年租金为333398.4元人民币（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），自本合同签订后，原告按年租金的百分之十向被告张某支付房地产租赁保证金33340元。后双方又于2014年9月4日续签了上述合同，合同期限为2014年9月4日至2015年9月4日，年租金为339000元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）。同日，双方又签订了《补充协议》，约定该协议与上述合同冲突的部分，以该协议为准。2015年9月4日双方再次续签军队房地产租赁合同及补充协议，合同期限自2015年9月4日至2016年9月4日。后原告继续使用涉案房屋，并向被告魏某支付了房屋租赁保证金33340元和房屋租金339000元。2016年6月13日，中国人民解放军兰州军区政治部机关物业服务中心向各位租户发出《关于终止商铺租赁的通知》，通知提请商户做好退租准备，原政治部机关公寓楼一期商户租赁户已于2015年9月25日合同期满，二期租户已于2015年6月29日合同期满，合同期满的，不得续签合同。请务必于2016年6月30日前停止营业，腾退关停铺面房，拖欠租金的商户请依据6月初书面通知金额及时交费，逾期未交或恶意拖欠的将停止供水供电。涉案商铺属于一期租户。2016年8月19日被告委托代理人以顺丰快递形式向原告发出了律师函，通知原告因承租的铺面房属于中国人民解放军兰州军区政治部，现由于军委政策的原因致使房屋无法继续对外出租；另告知原告仍拖欠电费；据此被告通知原告合同期满后将不再与其续签租赁合同，并在结清承租期间的电费后于2016年9月5日向其腾交房屋。直至2015年9月5日，涉案商铺钥匙由原告持有，原告仍有部分物品在涉案房屋内，涉案房屋欠缴电费为11286元。本院认为，依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。结合本案，原告与被告张某于2015年9月4日签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》时，被告作为承租人再未与出租人中国人民解放军兰州军区政治部签订新的租赁合同，且出租人中国人民解放军兰州军区政治部为响应中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，向包括涉案商铺在内的各承租人以发出《关于终止商铺租赁的通知》的形式公示涉案商铺在2015年9月25日合同期满后，所有期满合同不再续签。依此可认定在2015年9月25日后，被告已经无法取得涉案房屋的租赁权，故其无权将涉案房屋转租给原次承租人即本案原告。虽《关于终止商铺租赁的通知》中通知包括涉案商铺在内的承租户需在2016年6月30日前停止营业并腾退房屋，但该项通知内容更多的倾向于军队部门为维护社会稳定及考虑承租户搬迁减损目的，而非新的租赁关系的建立。被告的转租期限超过了其有权租赁的期限，其转租行为应属无效行为。其与原告于2015年9月4日订立的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》也为无效协议。虽然上述协议为无效协议，但原、被告实际已按照上述协议履行完毕，对于原告诉讼要求确认原告与被告张某于2015年9月4日签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》无效的诉讼请求，本院再无确认必要。，关于原告要求两被告退还房屋租金339000元的诉讼请求，根据本案事实，原告实际使用房屋直至2016年9月4日后，该费用实为房屋使用费，原告使用了房屋，无权再向两被告主张返还，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还房屋租赁保证金33340元的诉讼请求，因合同已经届满且双方无法再续签新的租赁合同，故对于原告诉讼要求被告张某、魏某返还原告房屋租赁保证金33340元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告反诉原告要求腾交位于兰州市南昌路890号机关公寓楼一、二层104号房屋的反诉请求，因涉案房屋权利人并非被告，且该房屋原告已交给产权人，被告无权行使占有原物返还请求权，故对于其该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告按照《军队房地产租赁合同》约定的租金标准向其支付自2016年9月4日以后至返还房屋之日止期间的房屋占有使用费，因被告证据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付电费11286元的诉讼请求，因该笔费用已由被告垫付，故对于该项反诉请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条第一款，第六十条，第二百一十五条，判决如下：一、被告张某、魏某于本判决生效后十日内返还原告伯某房屋租赁保证金33340元。二、原告伯某于本判决生效后十日内给付被告张某、魏某租赁房屋电费11286元。三、驳回原告伯某的其他诉讼请求。四、驳回被告张某、魏某的其他诉讼请求。以上判决一、二项互抵后被告张某、魏某给付原告伯某房屋租赁保证金22054元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6885元，由原告伯某承担6197元，被告被告张某、魏某承担688元；反诉案件受理费41元，由原告伯某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陶生莲代理审判员  程 娟人民陪审员  曹乃心二〇一七年十月二十四日书 记 员  陈 琳