安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5946号上诉人（原审被告）:程跃如,女,1967年3月8日出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘谋平（系程跃如之弟），住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：程耀东，男，1963年11月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告）:合肥兴泰资产管理有限公司,住所地安徽省合肥市长江中路168号招商大厦6楼,统一社会信用代码913401007373061787。法定代表人：葛立新，董事长。委托诉讼代理人：潘昌俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠晓侠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人程跃如、程耀东因与被上诉人合肥兴泰资产管理有限公司（以下简称兴泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程跃如上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回兴泰公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由兴泰公司承担。事实和理由：1、2015年6月1日以后，程跃如与兴泰公司之间不存在房屋租赁合同关系。双方签订的房屋租赁合同已明确约定，租赁期限自2010年5月31日至2015年5月30日止，租赁期满合同自然终止。程跃如在租期内已向兴泰公司结清所有的房款，双方也不存在债权债务关系。2015年6月1日租赁期满后，双方不存在房屋租赁关系。2、2015年6月1日以后，程跃如并未实际经营占有涉案房屋，更无义务返还涉案房屋及钥匙，更无义务承担程耀东占有使用案涉房屋期间的租金。程跃如与兴泰公司租赁合同自然终止后，程跃如停止了对涉案房屋的经营及占有使用。因程耀东找到程跃如要求承租，并征得了兴泰公司工作人员的口头同意，后程跃如与程耀东办理了涉案房屋的交接手续，将涉案房屋交给程耀东经营，程耀东也予以认可，兴泰公司也是明知的。同时，自2015年6月1日以后，兴泰公司一直向程耀东收取房租，而从未向程跃如催要过房租。程耀东在2015年12月24日还领取了登记地址为案涉房屋的个体工商户营业执照。以上事实均可以反映出兴泰公司与程跃如之间达成新的房屋租赁合同。程跃如并非本案适格的被告，依法不应承担责任。针对程跃如的上诉，被上诉人兴泰公司辩称，1、兴泰公司有权解除房屋租赁合同，双方之间的不定期租赁合同兴泰公司有权解除，并且程跃如具有严重违约的情形。2、程跃如所主张的其已将房屋交给程耀东经营和租赁的事实不能成立，因为相应的手续并未与兴泰公司办理交接，也不能证明兴泰公司知晓或同意转租情况。针对程跃如的上诉，原审第三人程耀东述称，同意程跃如的上诉意见。程耀东上诉请求：请求撤销一审判决第二项或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由兴泰公司承担。事实和理由：1、一审法院给程耀东的举证期限不符合法律规定的最低15日的举证期限程序违法。一审法院于2017年5月10日依法追加程耀东作为第三人参加诉讼，但在6月29日程耀东才收到参加诉讼通知书及传票，本案开庭日期为2017年7月5日，故举证期限明显少于15日。根据法律规定，一审法院程序违法，本案应当发回重审。2、程耀东与兴泰公司之间就案涉房屋达成了新的房屋租赁合同。程跃如与兴泰公司租赁合同到期后自然解除，后程耀东通过与兴泰公司工作人员沟通，就涉案房屋达成租赁合同，即按照程跃如与兴泰公司之间的房屋租赁合同继续顺延5年租赁期限。程跃如与程耀东也履行了交接手续。2015年6月1日至今，程耀东已经实际经营、使用案涉房屋近两年，期间兴泰公司一直向程耀东收取租金。程耀东在经营期间领取了登记地址为案涉房屋的个体工商户营业执照。以上事实均可以反映程耀东与兴泰公司之间就涉案房屋达成新的房屋租赁合同。3、兴泰公司出具的《限期办离通知》送达程序不合法，兴泰公司无权解除双方之间的房屋租赁合同。程耀东虽然获悉了兴泰公司要求限期搬离的通知，但程耀东认为兴泰公司无权解除双方之间的房屋租赁合同。首先，该通知的主体系程跃如而非程耀东。其次，程耀东与兴泰公司之间参照原房屋租赁合同顺延5年房屋租赁期限，故兴泰公司无权单方解除合同。最后，兴泰公司在张贴该通知时也向程耀东告知无需支付下一季度租金，程耀东也是按照兴泰公司的指示暂缓缴纳租金。故，程耀东与兴泰公司之间的房屋租赁合同并未解除，程耀东无义务返还兴泰公司的房屋以及钥匙。针对程耀东的上诉，被上诉人兴泰公司辩称，1、一审法庭程序合法，2015年5月10日法庭已通知程耀东参加诉讼，至开庭7月5日期间将近两个月时间，程耀东完全有充分时间举证和答辩，但是其缺席庭审，系其自身放弃答辩权利。2、程耀东与兴泰公司之间无房屋租赁合同，程跃如转租的事实兴泰公司根本不知情，程耀东也无证据证明双方之间达成新的合意。3、兴泰公司要求解除合同和要求程跃如、程耀东返还房屋具有充分事实和法律依据。针对程耀东的上诉，原审被告程跃如述称，同意程耀东的上诉意见，本案程序违法。程耀东也认可自2015年6月1日以后与兴泰公司成立了新的租赁合同关系，此后程跃如也没有实际经营或控制涉案的房屋，对此兴泰公司也是知情的，故本案租赁合同关系当事人应该是程耀东与兴泰公司。兴泰公司向一审法院起诉请求：1、解除兴泰公司、程跃如于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；2、判令程跃如和程耀东立即停止对合肥市合裕路隆岗村1号1幢201室、202室及附属房屋的不当使用行为（未经有关部门许可擅自将住宅改造为旅客、浴池等）；3、判令程跃如和程耀东立即向兴泰公司返还上述房屋及全部钥匙；4、判令程跃如和程耀东立即结清合肥市合裕路隆岗村1号1幢201室、202室及附属房屋的水、电、煤气、物业费、网络、有线电视等各项费用；5、判令程跃如立即向兴泰公司支付拖欠的租金76814.31元（暂计算至2017年1月22日，此后租金按照合同约定继续计算至房屋实际交付之日止），并按约支付违约金5000元。6、判令本案诉讼费用由程跃如承担。一审法院认定事实：2010年7月31日，兴泰公司与程跃如签订《房屋租赁合同》一份约定：1、兴泰公司将坐落于合肥市合裕路隆岗村1号，总建筑面积350平方米的房屋租赁给程跃如使用，房屋租赁期限为五年，自2010年5月31日期至2015年5月30日止，本合同租赁期满，程跃如继续租赁房屋的，双方另行签订租赁合同，程跃如有优先承租权；2、第一年月租金为8元每平方米，每月共计2800元，第一年33600元，在合同期限内，租金每年按照10%递增；租金每季度支付一次；3、未经兴泰公司同意，程跃如不得转租、转借承租房屋；4、租赁期满，合同自然终止；房屋租赁期间程跃如未经兴泰公司同意转租、转借房屋、擅自改动房屋结构、改变房屋租赁用途的，未按照合同约定的时间支付房租超过一个月的，兴泰公司均可依法解除合同，程跃如应支付违约金5000元。合同签订后，程跃如向兴泰公司支付押金5000元。另查明，第三人程耀东原系程跃如处工作人员，2015年6月1日租赁合同期满后，程跃如将房屋交付给程耀东经营，程跃如与程耀东办理了相应的交接手续。2015年12月22日，程耀东向合肥市瑶海区市场监督管理局提交个体工商户开业登记申请书，申请在本案涉案房屋处经营一家小浴池（名为同兴浴池并附带住宿），现申请办理工商营业执照。程耀东在办理向瑶海区市场监督管理局提交房屋租赁合同复印件一份，兴泰公司对该租赁合同复印件不予认可，程耀东也陈述该合同中的乙方是其自己将程跃如改为程耀东的。2015年12月24日，程耀东取得个体工商户营业执照（注册号340102600558497），成为本案租赁房屋洗浴服务的经营者。程跃如陈述其已经支付租赁期间的租赁费用，每月支付租赁费用为2800元。2015年6月1日之后的租赁费用系程耀东支付，每月支付2800元，最后一次支付租金时间是2016年9月22日，支付2016年7月至9月的租赁费。程跃如及程耀东支付租金均系通过现金存款的方式存至兴泰公司账户。又查明，2016年，兴泰公司在涉案房屋张贴《限期搬离通知》载明：程跃如，你与我公司于2010年5月31日签署的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日到期，但你至今未向我公司交还房屋，你的行为严重违反法律及合同约定，现通知你于接函后7日内清空你所承租的我公司房屋，交还钥匙并结清所有租金、水电、物业等费用；如你方逾期不交还房屋，视为放弃房屋内所有物品所有权，我公司将予以清除并不再保管；如你拒不履行上述合同义务，我公司将依法采取法律措施追究你的法律责任。一审法院认为，兴泰公司与程跃如签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。关于兴泰公司要求解除与程跃如签订的《房屋租赁合同》。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，兴泰公司与程跃如约定的租赁期限至2015年5月30日止，期满双方未续订合同，应视为不定期租赁，且在不定期租赁期间内，程跃如未经兴泰公司同意将房屋转租给程耀东，不定期租赁期间的租赁费用自2016年9月30日起未再缴纳，故兴泰公司现要求解除双方于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，依法予以支持。根据双方在合同中约定，程跃如存在上述转租、欠缴租赁费用的情形之一的，视为程跃如违约，违约方应支付违约金5000元，双方在合同中还约定，程跃如支付的押金5000元，在合同期满后无息退还或冲抵房租、违约金等，因此程跃如支付的押金可用来冲抵违约金，故对于兴泰公司主张程跃如支付违约金5000元的请求不予支持。关于兴泰公司主张的要求程跃如和程耀东立即停止对合肥市合裕路隆岗村1号1幢201室、202室及附属房屋的不当使用行为，庭审中兴泰公司称程跃如及程耀东未经有关部门许可将住宅改造为旅客、浴池等，对此该院认为，程跃如以及程耀东利用租赁房屋经营浴池向行政主管部门申领了开业登记，且经审核同意其经营，并向其颁发了营业执照，故兴泰公司称未经有关部门许可与事实不符，且兴泰公司在诉讼请求第三项已经请求程跃如以及程耀东立即返还房屋，故兴泰公司的本项请求既无事实和法律依据，亦无请求的必要，故不予支持。关于兴泰公司请求程跃如和程耀东立即返还上述房屋以及钥匙，该院认为，兴泰公司已经在第一项诉讼请求中请求依法解除兴泰公司与程跃如之间签订的《房屋租赁合同》，程跃如在租赁合同期满后未经兴泰公司同意将涉案房屋转租给程耀东，故兴泰公司请求程跃如和程耀东立即返还房屋以及钥匙符合法律规定，依法予以支持。程耀东辩称兴泰公司工作人员同意其租赁涉案房屋，该院认为，兴泰公司对此予以否认，且双方并未签订书面租赁合同，故兴泰公司解除与程跃如之间的租赁关系后，程耀东占有房屋无法律依据。程耀东亦辩称2015年5月31日之后的租金系其缴纳，且兴泰公司收取房租，兴泰公司应知晓双方之间的租赁事实，故其与程跃如有事实租赁关系，对此兴泰公司称，程跃如及程耀东缴纳房租的方式系现金存入兴泰公司账户的方式缴纳，兴泰公司只核实是否收到房租，不清楚是谁缴纳房租。该院认为，兴泰公司称对程跃如与程耀东转租事实并不知晓符合常理，该陈述较为可信，此外，即便兴泰公司知晓程跃如转租以及程耀东缴纳房租的事实，但因程耀东与兴泰公司并未签订书面租赁合同，且兴泰公司与程跃如的租赁合同期限已经届满，双方之间的租赁关系处于不定期租赁状态，兴泰公司有权解除合同并请求返还房屋。关于兴泰公司求程跃如和程耀东立即结清涉案租赁房屋的水电煤气、物业、网络等费用，该院认为，程跃如以及程耀东在庭审中均陈述上述费用均按月缴纳，兴泰公司未提供程跃如欠费的证据，故对于兴泰公司的该项请求不予支持，兴泰公司在取得程跃如欠缴上述费用的证据后另行主张。关于兴泰公司要求程跃如支付拖欠租金的请求，该院认为，虽然双方在合同中约定，租金每月2800元，每年递增10%，但截至2016年9月30日，程跃如每月支付的租金均为2800元，程跃如在庭审中称，由于兴泰公司出租房屋面积为350平方米，仅150平方米有房产证，其他没有房产证，在履行合同过程中双方口头约定在租期内房租不递增，兴泰公司虽然对程跃如的辩称不予认可，但自合同成立后至今近五年时间内兴泰公司一直未对租金标准问题提出任何异议，该院视为兴泰公司与程跃如就租金标准问题达成新的协议，故对于兴泰公司主张程跃如应按照每年递增10%的标准支付房租即拖欠的房租76814.31元不予支持，该院支持按照每月2800元计算，自2016年10月1日起计算至2016年12月31日为8400元，之后按照每月2800元计算至房屋交付之日止。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除合肥兴泰资产管理有限公司与程跃如于2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》；二、程跃如、程耀东于判决生效之日起十五内将合肥兴泰资产管理有限公司名下的位于合肥市合裕路隆岗村1号1幢201室、202室及附属二层房屋以及钥匙返还合肥兴泰资产管理有限公司；三、程跃如于判决生效之日起十五内支付合肥兴泰资产管理有限公司截止2016年12月31日的租金8400元（之后占有使用费按照每月2800元自2017年1月1日起计算至房屋交付之日止）；四、驳回合肥兴泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1900元，由合肥兴泰资产管理有限公司负担1700元，程跃如负担200元。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审期间，程跃如提交2015年3月18日程耀东与程跃如签订的转让手续一份，旨在证明程跃如已于2015年5月31日将案涉房屋转让给程耀东经营，并办理了交接手续，此后不再负责涉案房屋的经营、占有使用。兴泰公司的质证意见为对该证据的三性及证明目的均有异议。转让手续是程跃如和程耀东单方之间的转让，并没有经过兴泰公司同意，兴泰公司对此是不知情的。该转租手续不合法，不能证明其已办理了交接手续及程跃如与兴泰公司之间再无租赁合同关系。程耀东的质证意见为上述转让手续的真实性无异议，因为程跃如爱人当时生病急需用钱，所以当时程耀东与程跃如签订转让手续，从其手中承租了案涉房屋。程耀东二审提交《参加诉讼通知书》、《传票》、《EMS邮寄单》及妥投信息证据一组，旨在证明原审法院给予程耀东的举证期限不符合法律规定，程序违法。兴泰公司的质证意见为以上证据不能证明参加诉讼通知书也是与传票一起邮寄给程耀东。程跃如的质证意见为对程耀东的该组证据无异议。本院认为，本案的争议焦点系程跃如在本案中承担何和法律责任以及兴泰公司是否有权主张程耀东返还案涉房屋的问题。从本案现已查明的事实来看，首先，程跃如与兴泰公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2010年5月31日至2015年5月30日止，租赁期限届满后程跃如认为其与兴泰公司之间不存在房屋租赁合同关系，但程跃如并未提供其向兴泰公司交还案涉房屋或办理相关交接手续的有效证据予以证明。其次，程跃如在案涉房屋合同租赁期内，于2015年3月18日将案涉房屋转让给程耀东使用，在2015年5月30日租赁期限届满后，案涉房屋仍被占有使用。根据双方签订的合同约定，未经兴泰公司同意，程跃如不得转租案涉房屋，现程跃如认为其转让案涉房屋兴泰公司同意，但其并未提供切实有效的证据予以证明。再次，程跃如与兴泰公司签订案涉合同时，约定程跃如交付5000元的押金，合同期满后无息退还，但从本案的现有证据来看，程跃如在合同期满后也未到兴泰公司办理相关退还押金的手续。故综合本案现已查明的事实来看，程跃如认为其与兴泰公司的房屋租赁合同期满后不存在房屋租赁关系，依据不足，不予采信。一审法院认为兴泰公司与程跃如在合同期满后形成了不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以维持。程耀东认为其与兴泰公司在2015年6月1日达成新的房屋租赁合同，但其并没有提供相关书面合同予以证明。程耀东称其从程跃如处转让案涉房屋经过了兴泰公司工作人员的同意，但其并未提供切实有效的证据予以证明，兴泰公司也予以否认，故其应承担举证不能的不利法律后果，对其该项主张，依据不足，不予采信。因2015年6月1日后，程跃如与兴泰公司存在不定期租赁关系，现兴泰公司主张解除合同返还房屋，符合法律规定，本院予以维持。程耀东认为兴泰公司无权要求其返还案涉房屋，于法无据，不予采信。另程耀东认为一审法院未给予其法定的举证期限存在程序违法，但从本案一审法院2017年6月5日的《询问笔录》内容来看，一审法院在同意兴泰公司追加程耀东为本案第三人后，于2017年6月5日明确告知程耀东举证期限顺延至2017年7月5日，程耀东也签字予以确认，现程耀东认为一审法院未给予其法定的举证期限程序违法，依据不足，不予采信。综上所述，程跃如、程耀东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人程跃如负担200元，上诉人程耀东负担80元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月二十日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。