浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙1123民初1095号原告：朱文优，男，1961年6月26日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人：郑俊伟、雷慧柳，浙江君豪律师事务所律师。被告：周清凤，女，1931年10月13日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人（系被告儿子）：杨建平，男，1967年9月5日出生，汉族，住遂昌县云峰街道机关宿舍*号。公民身份号码3325271967********。原告朱文优诉被告周清凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理，原告委托代理人雷慧柳，被告周清凤到庭参加诉讼。后依法转为普通程序并组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告朱文优及其委托诉讼代理人雷慧柳，被告委托诉讼代理人杨建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文优诉称：2014年6月2日，原告与被告签订一份《房地产转让合同》，约定被告将坐落于云峰街道洋浩湖边安置小区2-2的房地产转让给原告，该地块为国有划拨土地，转让过户手续暂时不能办理的，该转让视作该房地产适用权的永久转让。转让价为人民币80万整，在协议签订后一周内付清全款，否则视为违约，该款项包含房产、地产及室内现有的物品。被告无再行变更、流转、使用等一切权利，若有违反，除追究法律责任外，由被告赔偿原告的全部损失（包括诉讼费用）。房地产转让过程所需费用由双方共同承担。2014年6月3日，被告周清凤出具委托书一份：因本人年事已高，特委托儿子杨建平全权处理房地产转让过户的一切事宜，包括房产费用的收取、保存及使用。2014年6月9日，原告付清全款，被告委托人杨建平出具收条一张。之后，原告要求其协助过户，但被告一直未协助过户。综上，原告已经履行合同的义务，支付了全部的购房款，被告理应协助原告办理房产变更手续，故请求法院依法判令：1、被告履行与原告签订的《房地产转让合同》，协助原告办理房地产变更手续。2、被告承担本案的诉讼费用。被告周清凤辩称：首先，该份合同并不是答辩人的真实意思表示，系在答辩人儿子和案外人的欺骗下签订的。当时他们告诉答辩人是需要办理相关产权证需要签字，答辩人也不认识字，只会写自己的名字，所以他们叫我签字我也就签了。答辩人根本不认识原告，也从未和原告商谈过关于出售房子的事情，即便给我钱，答辩人也不愿意卖房子的。之所以会出现这份合同，跟答辩人儿子杨建平被骗有关系。杨建平与原告的一个亲戚叶毓康（音）是好朋友，他们一起在衢州做生意。杨建平欠叶毓康两百多万借款，而叶毓康因炒股又欠原告很多钱。叶毓康为了不让原告担心出借的款项，要求杨建平将答辩人的房子表面上转让给叶毓康，说这样原告会对叶毓康放心点。而且当时转让协议上甲、乙方的内容都是空白的，后来叶毓康将这份合同交给了原告，才导致今天的诉讼。其次，关于款项的交付，答辩人并未收到任何款项。虽然原告称将款项交付给杨建平，实际上杨建平也未收到该笔款项。因为收到款项的这张工行卡一直在叶毓康手上，转账当时杨建平在福建莆田，收到款项时杨建平并不知道。原告将钱转到该张卡后，随即又转走了，如果不是银行电话打来确认大额资金转出这个事情的话，杨建平根本不知道有这回事。而且杨建平当天在福建莆田，并不在衢州。综上，本案的《房地产转让合同》根本不是答辩人的真实意思表示，是答辩人儿子在案外人叶毓康欺骗情况下设计的一个圈套。请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、证据1，遂国用（2015）第00714号土地证、遂房权证云字第××号房屋所有权证，待证位于云峰街道洋浩湖边安置小区2-2房地产所有权人为被告周清凤的事实。2、证据2，《房地产转让合同》，待证原、被告双方于2014年6月2日签订《房地产转让合同》，被告将位于云峰街道洋浩湖边安置小区2-2房地产卖给原告，价款80万元的事实。3、证据3，委托书，待证被告将过户、收款等事宜委托给其儿子杨建平的事实。4、证据4，收条、中国工商银行明细清单，待证原告按约支付房屋转让款80万元的事实。原告提供的证据经被告质证认为：证据1无异议；证据2、证据3，是我儿子和案外人骗我签字的，当时告诉我建房子需要办理的一些手续需要签字，根本不知道是关于卖房子的内容，否则肯定不会同意的。证据4，不清楚。被告周清凤未向本院提供证据。综合当事人陈述、举证、质证及本院的认证情况，本院认定事实如下：2014年6月2日，被告周清凤、案外人杨淑晨（甲方）与原告朱文优（乙方）签订《房地产转让合同》，合同载明“一、甲方将坐落在遂昌县云峰镇云峰街道洋浩湖边安置小区2-2的房地产转让给乙方，该地块为国有划拨土地，转让过户手续暂时不能办理，该转让视作该房地产使用权的永久转让。二、该房地产转让价为人民币捌拾万元整。转让款支付方式：乙方在协议签订后，壹周内付清全款，否则作为违约。该款项包含房产、地产及室内现有的所有物品。三、本转让合同经签字确认后，该房地产的所有权使用权即行转移。甲方无再行变更、流转、使用等一切权利，若有违反，除追究法律责任外，由甲方赔偿乙方的全部损失（包括诉讼费等费用）。四、转让合同生效后，甲方仍居住在该房屋中的，应该向乙方支付租赁费用，具体另议。五、房地产转让过程中所需费用由双方当事人共同承担。六、该协议一式四份，甲方二当事人各一份，乙方一份，信安司法所留存一份，双方签字后，该协议即予执行。但在二年内，甲方成员如有异议，可以废除，但需赔偿乙方的损失，包括捌拾万元所产生的利息（以月息二分利计）。如乙方违约（未按期支付转让款），应向甲方支付违约金壹拾万元”。2014年6月3日，被告周清凤出具委托书一份，载明“本人因年岁较高，特委托儿子杨建平全权处理房产转让过户的一切事物，包括房产费用的收取、保存及使用”。2014年6月8日，原告将转让款800000元通过工行转账到被告儿子杨建平的工行账户上。该房产的产权证和土地使用权证已交付原告持有。之后，原告要求被告交付房屋并办理相关过户手续未果，故诉至本院，提出前述诉请。本院认为，原告与被告签订的《房地产转让合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已按约支付涉案房产的转让款，且被告已将涉案房产的产权证和土地使用权证交付给原告。现原告要求被告履行合同并协助办理相关过户手续，因合同中未约定土地出让手续由谁办理，且涉案房产的土地系国有划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，涉案房产未经政府审批前，属于行政审批不齐全。本案系民事诉讼并不能代行行政审批权，故对原告要求协助办理房产变更手续的诉讼请求，本院不予支持。被告提出《房地产转让合同》并非当事人的真实意思表示，系受案外人欺骗所签订，且收款的银行卡亦在案外人手中的抗辩意见，因被告周清凤及其委托代理人即儿子杨建平均为具有完全民事行为能力的成年人，应该知晓其行为可能产生的法律后果，且未提供相应的证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故对该抗辩意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告朱文优的诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由原告朱文优负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  杨全保人民陪审员  周仁娣人民陪审员  吴春兰二〇一七年十月二十六日书 记 员  周丽娟