天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0116民初44889号原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司，住所地天津经济技术开发区北海路。法定代表人蒋敏霞，总经理。委托诉讼代理人：赵亚辉，天津融拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，天津优法律师事务所律师。被告：莫秋红，女，1964年6月5日出生，满族，住天津市滨海新区。原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司（以下简称“新工物业”）与被告莫秋红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新工物业委托诉讼代理人及被告莫秋红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新工物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业管理服务费9857.4元，违约金665.37元，共计10522.77元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年4月1日与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向芦花庄园全体业主提供物业服务。原告依约向被告莫秋红等芦花庄园小区业主提供了物业服务，但被告莫秋红拒不交纳自2016年1月1日至2017年2月28日共计14个月的物业管理服务费，且经原告多次催要未果。原告为了维护自身的合法权益，呈诉贵院，望判如所请。被告辩称，涉诉小区芦花庄园（二期B区）119-1与119-2号业主在装修过程中存在严重私搭乱盖的现象，不仅占用了公共道路，还对被告房屋的采光及居住安全造成了不良影响。原告在了解上述情况后未采取有效措施管理，故被告认为应减免部分物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月6日，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司于签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向天津滨海新区中新天津生态城芦花庄园小区业主提供物业管理服务。合同明确约定了原告的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.83元，于每月五日前交纳，如逾期交纳，从逾期之日起按每天应交物业费的3‰0交纳滞纳金。被告莫秋红系芦花庄园二期B区117号1门业主，该住宅建筑面积248.79平方米；被告2010年4月办理入住手续时同时签订了确认书，确认知晓前期物业服务合同内容并同意遵守合同，诉争小区截止现在仍未成立业主委员会。合同签订后，原告依约定向被告莫秋红提供了物业管理服务，被告莫秋红拖欠自2016年1月1日至2017年2月28日期间共14个月的物业服务费。就被告拖欠的物业服务费，原告通过发送律师函等方式向被告进行了书面催交。再查，就庭审中被告所陈述的物业服务情况，本院进行了现场勘验，经现场勘验涉诉房屋所在小区存在如下问题：1.小区业主在装修时存在不同程度的私搭乱建的现象，建筑施工材料胡乱堆放；2.小区边缘存在杂草未及时修整，部分树木枯死，部分业主损坏绿地在小区公用部位种植农作物；3.小区业主装修产生的装修垃圾未能及时清理，装修材料占用了公用部位的道路；4.物业公司对于业主违规装修存在监管不力，就违规装修私搭乱建未制定切实有效措施；5.别墅房型存在大量的房屋质量问题，业主与开发商协商解决时限较长，导致交付的房屋不能及时入住；6.小区存在流浪狗的现象。本院认为，原告与案外人天津市富士房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。该合同对原告和包括被告莫秋红在内的芦花庄园全体业主均有约束力，原、被告双方应按照合同规定履行各自义务。原告向被告莫秋红提供了物业服务，亦通过律师函的形式对物业费进行了书面催收，故原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。物业服务合同作为双务合同，只有在双方当事人均按照合同规定履行各自义务的情形下，才能够最终实现合同的订立目的，形成良好的物业服务关系，达到双赢的目的。但根据庭审查明的事实，原告在服务的过程中存在未尽和不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业服务费的主要原因。基于此，考虑到双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免。就此次所反映出的物业服务瑕疵情形，原告可以通过制定相关措施、制度提升自身服务质量予以改进甚至能避免再次发生，对于此次减免比例本院酌定为10%，同时因原告的服务存在瑕疵，对于原告主张的违约金本院不予支持。故被告应给付原告拖欠的物业费248.79平方米×2.83元/月/平方米×14个月×90%=8871.35元。同时，如被告因物业服务不到位损害了其合法权益，可通过合法途径向被告主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告莫秋红于本判决书生效之日起十日内给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司天津分公司自2016年1月1日至2017年2月28日的物业管理服务费人民币8871.35元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币31元，原告负担3元，被告负担28元，被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  郭岱昕二〇一七年十月十六日书 记 员  崔 斌附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条第二款债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。5.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。6.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。