广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初8091号原告：钟志远，男，1984年2月13日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市石岐区，现住广东省中山市石岐区，被告：尹春燕，女，1984年1月6日出生，汉族，户籍所在地重庆市江津区，现住广东省中山市西区，委托诉讼代理人：黄奕，广东百昌律师事务所律师。被告：中山市胜意房地产代理有限公司，住所地广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-31卡，统一社会信用代码442000000950482。法定代表人：黄大妹。委托诉讼代理人：吴钦飞，该司员工。委托诉讼代理人：陈金辉，该司员工。原告钟志远与被告尹春燕、中山市胜意房地产代理有限公司（以简称胜意公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟志远，被告尹春燕委托诉讼代理人黄奕，被告胜意公司委托诉讼代理人吴钦飞、陈金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告尹春燕退还53000元；2.二被告共同赔偿违约金107000元，即房价的20%。事实和理由：2017年4月10，经被告胜意公司蓝波湾分店店长冯艺居间，原告与被告尹春燕就原告购买位于广东省××××房签订买卖合同，三方约定成交价为535000元，并约定于2017年4月30日前必须办理过户，否则视为违约。签订合同后，被告尹春燕当日收取原告50000元定金，并托管于胜意公司。现今合同履行期届满，尹春燕收取定金后，却未依约办理过户手续，亦不与原告协商，又不退还定金50000元及诚意金3000元，原告遂起诉至法院。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除双方于2017年4月10日签订的二手房买卖合同。被告尹春燕辩称：1.确认原告支付的50000元定金及3000元诚意金均由胜意公司监管，尹春燕一直没有收取。同意解除合同，但不同意支付违约金。涉案房产系被告尹春燕与其子阮景航共有，本案涉案房屋无法过户的原因是由于阮景航如今才11岁，系未成年人。阮景航的父亲作为其监护人，如今下落不明无法联系，更无法前往国土部门签字确认，因此国土部门无法办理过户手续。本案合同无法履行是由于被告尹春燕在签订合同时不可预见的客观情况造成的，属于不可抗力因素，应免除被告尹春燕的责任。2.本案即便需要被告尹春燕承担责任，也不应该超过原告已支付定金款项的相应银行利息，否则显示公平。本案约定的违约金过高，请求法院调低，建议按照人民银行同期贷款利率从支付之日起计算违约金。被告尹春燕主观上并无故意违约的情况，没有违背诚实信用原则，造成合同无法履行的原因是多方面的，其中既包括政策因素，中介方的误导因素及原告的疏忽审查因素。本案原告的损失只有定金的利息损失。3.被告胜意公司、原告对本案签订合同也有过错，应承担相应责任。被告尹春燕作为一个非房地产买卖的专业人士，对于涉案房产在阮景航的父亲无法签字的情况下是否能过户是不了解的，被告胜意公司作为专业机构，未履行如实报告和审查义务，是引起本案诉讼的重要因素，根据《合同法》第四百二十五条规定，被告胜意公司应对本案造成的违约损失承担责任；原告在签订涉案合同时，明知被告尹春燕不是涉案房产全部份额的所有权人，被告尹春燕也无涉案房产另一所有权人阮景航及其父亲的书面授权，原告在签订涉案合同时没有审查被告尹春燕是否具有涉案房产的全部所有权，其对涉案合同无法实际履行存在一定的过错。4.涉案合同并未生效，原告根据合同追究被告的违约责任依法无据。在卖方签字栏处，只有尹春燕的签字，无阮景航或者其父亲的签字确认，由于房屋是被告尹春燕与阮景航共有的，被告尹春燕的签字只能代表被告尹春燕本人，在涉案合同未经阮景航及其父亲签字前，卖方一栏签字未完成，合同尚未生效，因此，原告追究被告的违约责任于法无据。被告胜意公司辩称：1.确认原告支付的50000元定金及3000元诚意金均监管在胜意公司。2.胜意公司作为守约方，完全按照三方所签订的涉案买卖合同及资金监管协议的合同内容办事，根本就不存在违约问题，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。3.胜意公司完全根据相关规定操作。关于被告尹春燕的父亲问题，当时胜意公司已咨询尹春燕，尹春燕当时说完全没问题，可以过户给原告，且当时尹春燕的儿子阮景航没有过来。双方签订资金监管协议后，由于被告没有提供收款账号，故胜意公司一直没有将定金及诚意金支付给尹春燕。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，原告钟志远（买方）与被告尹春燕（卖方）在被告胜意公司（经纪方）的居间下，签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买方向卖方购买位于广东省××××房，建筑面积65.98平方米，成交价为535000元。该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理。买方同意在签署本合同当天支付定金50000元，双方同意将定金交由居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。余款485000元一次性支付。买卖双方于2017年4月30日前到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续。过户当天买方自行支付所有楼款给卖方。卖方房产查档没有问题后给予居间方监管房产证。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并要求没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留3000元作为交房保证金交由居间方托管。鉴于居间方已促成买卖双方之间签订合同，买卖双方应签订本合同当日向居间方支付16050元作为居间服务费。合同还约定其他事项，尹春燕、钟志远在合同落款处签字、摁手印，胜意公司盖章予以确认。当天，原告钟志远、被告尹春燕签订资金托管协议，约定由被告胜意公司托管定金50000元。2017年4月9日，原告钟志远向胜意公司支付诚意金3000元，2017年4月10日，原告钟志远以银行转账方式向胜意公司支付定金50000元。当天，被告尹春燕出具收据，确认收到定金50000元。因涉案房屋未过户至原告名下，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，庭审中，胜意公司确认其托管定金50000元、诚意金3000元。涉案房地产位于广东省××××房[不动产证书号：粤（2016）0180856粤（2016）0180857],登记权利人为尹春燕、阮景航，各占1/2份额，该房产未被查封、抵押。又查，原告签订涉案合同时已查看房产证。原告于2017年4月28日以涉案房屋无法过户为由信访至中山市国土资源局。同年5月22日，中山市国土资源局作出中土房信[2017]118号信访事项告知函：“如因找不到孩子父亲，而又想将房产过户的，建议您可向人民法院提出监护权相关诉讼，确定未成年人父亲一方不具有监护权后，可由另一方监护人代理对该房地产进行处分”。再查，被告尹春燕与案外人阮沈航于2006年12月10日生育儿子阮景航。现被告尹春燕与阮景航共同生活。被告尹春燕称未与阮沈航办理结婚登记，签订涉案合同时无法联系阮沈航。尹春燕称其于2017年4月13日得知涉案房屋不能办理过户手续，并告知了胜意公司，胜意公司予以确认。庭审中，原告不同意调整违约金。胜意公司同意向原告直接返还其托管的定金及诚意金。本院认为，原告钟志远、被告尹春燕、胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。该合同系复合合同，包含原告钟志远、被告尹春燕之间的房屋买卖合同与原告钟志远、被告尹春燕、胜意公司之间的居间合同。根据原告的主张及本案诉因，为避免讼累，本案一并审查处理上述两个法律关系，故本案案由系房屋买卖合同、居间合同纠纷。原告钟志远、被告尹春燕一致同意解除涉案合同，本院予以准许，但应以解除二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系为限。鉴于尹春燕与案外人阮景航系母子关系，本院认为原告有理由相信被告尹春燕具有转让涉案房地产的处分权或采取有效措施取得处分权，故原告对涉案合同不能履行并无过错。被告尹春燕的相关辩解本院不予采纳。涉案合同在履行过程中，被告尹春燕具有确保涉案房地产没有权利瑕疵或权利负担，或者及时排除交易障碍的义务。如被告尹春燕在交易过程中能够及时采取措施通过法律途径确定儿子阮景航的监护权，进而消除交易障碍，则涉案合同仍可继续履行。但被告尹春燕在明知无法联系阮沈航的情况下，仍未能采取有效措施削除交易障碍，导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本性违约，应当承担违约责任。鉴于被告尹春燕支付的定金、诚意金托管于胜意公司，胜意公司亦同意退回尹春燕，故由被告胜意公司直接向原告返还定金及诚意金。关于原告主张的违约金应否调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，原告选择适用违约金条款，本院予以照准。原告主张违约金107000元（按转让总价款535000元的20%计算），被告尹春燕认为该违约金过高，请求法院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原告未能提供充分有效证据证明其主张的违约金未超过其实际损失的30%，故本院认定107000元的违约金过高，应予调整。考虑原告在合同履行阶段的成本付出（已交定金50000元、诚意金3000元），以及近期中山楼市上涨等实际情况，根据公平原则、诚信原则，本院酌情确定违约金70000元为适宜，超出部分不予支持。关于被告胜意公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人负有向委托人如实报告交易财产状况的相关信息的义务，但该如实报告的信息范围应限于居间人所已知道的情况，对于尚未获悉的情况并无尽力调查的法定义务。且签订涉案合同时原告已经明知涉案房地产的权属状况，故原告认为胜意公司未履行如实报告的理据不足，本院不予采信。涉案合同能否完全履行取决于合同双方能否诚信全面履行合同义务，并不取决于居间人，且原告亦无证据证明胜意公司在居间合同履行中存在过错。因此，原告要求胜意公司对涉案债务承担责任的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。被告尹春燕有关违约金过高的辩解合理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告钟志远、被告尹春燕、中山市胜意房地产代理有限公司于2017年4月10日签订二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；二、被告中山市胜意房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟志远返还定金50000元、诚意金3000元；三、被告尹春燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟志远支付违约金70000元。四、驳回原告钟志远对被告中山市胜意房地产代理有限公司的诉讼请求。五、驳回原告钟志远的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，（原告已预交），由原告钟志远负担500元，被告尹春燕负担3000元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一七年十月二十五日书 记 员  梁楚英邱志婵