福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0425民初941号原告（反诉被告）：丁其贤，男，1962年7月10日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所执业律师。被告(反诉原告)：范庭蔷，男，1930年4月6日出生，汉族，住福建省大田县。被告(反诉原告)：严玉桂，女，1932年12月5日出生，汉族，住福建省大田县。被告(反诉原告)：范训锦，男，1972年5月29日出生，汉族，住福建省大田县。被告(反诉原告)：林宝华，女，1972年9月16日出生，汉族，住福建省大田县。被告(反诉原告)：范自博，男，1992年6月1日出生，汉族，住福建省大田县。五被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：谢文健，福建业发律师事务所执业律师。原告(反诉被告)丁其贤与被告(反诉原告)范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，于同年6月29日公开开庭进行了审理。原告丁其贤及其委托诉讼代理人林加生，被告范训锦及被告范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博的共同委托诉讼代理人谢文健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁其贤向本院提出诉讼请求：1.确认丁其贤与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博于2013年9月14日签订的《部分房屋所有权和土地使用权转让协议书》（以下简称《协议书》）合法有效；2.范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博应履行《协议书》所约定的义务，将坐落于大田县××××号房屋产权和土地使用权过户给丁其贤。事实和理由：2013年9月14日，丁其贤（乙方）与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博（甲方）签订一份部分房屋所有权和土地使用权转让协议书》，主要约定：甲方将其坐落于大田县××××号房屋所有权和国有土地使用权[房屋所有权证为田房证字第XXXX号，国有土地使用权证为田国用（XXXX）第XXXX号]转让给乙方，总占地面积为110平方米，转让金总额为230万元；付款方式为协议签订之前乙方已向甲方支付10万元定金，于2014年6月30日之前乙方分五期向甲方支付210万元转让金，余款10万元在土地使用权过户手续办妥后一次性付清；乙方负责办理土地、房产过户相关手续及缴纳相关费用等。协议签订后，丁其贤按照协议约定向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付了2228891元，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博已将上述房屋和土地交付给丁其贤，丁其贤亦根据范庭蔷出名申请办理的旧房翻建准建审批手续，将旧房屋拆除并在该地块上翻建了新房。房屋建设竣工后，丁其贤多次要求范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博配合办理房屋所有权及土地使用权登记手续，但因范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求提高转让金而协商未果，遂具状起诉。范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博辩称，1.《协议书》名为土地使用权转让协议，实际是土地买卖，土地是禁止个人或单位买卖土地，故该转让协议是无效的；2.即使协议有效，亦是丁其贤违约在先，未按照协议约定按期履行付款义务，应由丁其贤承担违约金。因此，应依法驳回丁其贤的诉讼请求。同时，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博向本院提出反诉请求：丁其贤向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付违约金（没收定金）10万元，并支付逾期支付土地转让金利息160916.70元（按月利率1%计算），合计260916.70元。丁其贤答辩称，1.丁其贤虽逾期支付转让金，但该行为并未导致合同无法履行，故范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求没收定金10万元的诉讼请求没有法律依据；2.《协议书》并未对逾期支付转让金需支付利息进行约定，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博主张支付逾期付款利息的主张没有依据，即使丁其贤需要承担逾期付款的违约责任，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求按月利率1%计算逾期付款利息，没有合同及法律依据，应按同期银行贷款利率即月利率0.48%计算，且范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博于2017年5月24日才提出该项诉讼请求，超过诉讼时效部分不应支持。丁其贤围绕本诉请求依法提交如下证据：1.《协议书》一份，证明2013年9月14日，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博将其所有的位于大田县××××号，占地面积为110平方米的房屋所有权及土地使用权以230万元的价格转让给丁其贤的事实。2.付款明细表一份和银行汇款凭证十份，证明丁其贤已支付2228891元转让金的事实。3.现金付出凭证及收条共十六份，证明丁其贤在受让的土地上进行旧房翻建的事实。经庭审质证，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博对丁其贤提供的上述证据的真实性均无异议，但认为《协议书》系土地买卖协议，是无效的，丁其贤支付的2228891元中有28891元系房屋的设计费等费用并非是转让金，丁其贤实际支付的转让金应为220万元。本院经审查认为，对丁其贤提供的上述证据的真实性，本院予以确认并在卷宗佐证。范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博围绕反诉请求依法提交如下证据：《协议书》及付款明细表各一份，证明丁其贤未按照协议约定时间支付第三、四、五期款项，应当支付逾期付款利息，同时根据协议的约定“乙方违约，无权要求甲方返还定金”，丁其贤违约应支付违约金。经庭审质证，丁其贤除对范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博提供的上述证据的真实性没有异议。但认为丁其贤并没有不履行《协议书》约定的义务，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求丁其贤按定金罚则支付违约金没有法律依据。本院经审查认为，对范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博提供的反诉证据的真实性，本院予以确认并在卷宗佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：范庭蔷与严玉桂系夫妻关系，范庭蔷与范训锦系父子关系，范训锦与林宝华系夫妻关系，范训锦与范自博系父子关系。2013年年中，大田县政府相关部门经审批同意范庭蔷、严玉桂对其所有的位于大田县××××号房屋（土地使用面积为230平方米）进行旧房翻建的申请。2013年9月7日，丁其贤向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博交付10万定金用于购买上述房屋的部分房屋所有权和土地使用权。2013年9月14日，丁其贤(乙方)与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博(甲方)签订一份《协议书》，主要约定：一、经县政府同意甲方房屋整体旧房翻建，甲方将其所有的位于大田县××××号房屋的西部[房屋所有权证为田房证字第XXXX号，国有土地使用权证为田国用（XXXX）第XXXX号]，建设用地面积为110平方米部分的房屋所有权和土地使用权转让给乙方。二、房屋和土地使用权的转让金总额为230万元。三、转让金的支付方式为：1.乙方于2013年9月7日向甲方支付的10万元作为定金，该定金抵作转让金；2.协议签订后5日内，乙方应向甲方支付第一期转让金50万元，第二期转让金70万元定于协议签订后一个月内支付，第三期转让金30万元定于2014年4月30日支付，第四期转让金30万元定于2014年5月31日支付，第五期转让金30万元定于2014年6月30日支付，余款10万元定于该块土地出让过户手续办妥后一次性付清。四、甲方负责提供该块土地使用权现有的一切有关文件，负责提供和配合办理土地规划、建设工程规划许可证及转让过程中所需的文字材料和其他资料，乙方负责办理所购建设面积为110平方米的土地、房产过户相关手续及缴纳相关费用。五、若无法办理本协议第四条所确定的手续而使本协议目的无法实现时，则本协议解除，协议解除之日，由乙方向甲方发送传真或者以邮政速递方式向甲方发出解除协议通知书，甲方应向乙方双倍返还已缴纳的定金并赔偿乙方的损失。六、乙方自行承担在办理本协议第四条确定的相关手续转让过程中所发生的费用，与甲方无关。七、本协议在履行过程中，除发生第五条约定的解除合同情形外，甲乙双方不得自行解除合同，否则应当承担违约责任；甲方违约，应当向乙方双倍返还定金，乙方违约，无权要求甲方返还定金。协议签订后，丁其贤依约对上述房屋进行翻建，并分别于2013年9月14日、2013年10月14日、2015年1月28日、11月17日、11月18日、11月29日、12月7日、12月22日向范训锦的银行账户转入转让金50万元、70万元、5万元、10万元、10万元、10万元、20万元、35万元，计210万元，并于2016年1月16日向范训锦转账28891元用于支付上述房屋的设计费及建房石子款。丁其贤在完成上述房屋的翻建后，因范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博未协助办理该房屋产权及土地使用权的过户登记手续，遂诉至本院。本案双方当事人争议的焦点为：1.本案的《协议书》是否合法有效和丁其贤的诉讼请求能否成立；2.范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求丁其贤支付违约金（没收定金）10万元，并支付逾期支付土地转让金利息160916.70元（按月利率1%计算），合计260916.170元的诉讼请求能否成立。对此，本院作如下分析与认定：1.关于本案的《协议书》是否合法有效和丁其贤的诉讼请求能否成立问题。丁其贤与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博于2013年9月14日签订的《协议书》，系范庭蔷、严玉桂将其所有的位于大田县××××号房屋[房屋所有权证为田房证字第XXXX号，国有土地使用权证为田国用（XXXX）第XXXX号]西部建设面积为110平方米的部分房屋所有权和土地使用权以总价230万元转让给丁其贤，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，故《协议书》合法有效。因此，根据《协议书》的约定，丁其贤在支付完220万元的转让金，并翻建完上述房屋后，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博应协助丁其贤办理上述房屋的产权登记转移手续和土地使用权过户手续。在办理完上述手续后，丁其贤应将剩余的10万元转让金支付给范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博。2.关于范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求丁其贤支付违约金（没收定金）10万元，并支付逾期支付土地转让金利息160916.70元（按月利率1%计算），合计260916.70元的诉讼请求能否成立问题。根据《协议书》第七条的约定，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博没收丁其贤10万元定金应以丁其贤未按协议第五条的约定而自行解除合同作为前提条件。本案中，丁其贤并未要求解除合同，故范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求没收丁其贤10万定金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因丁其贤未能按照《协议书》第三条约定的履行期限按时向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付转让金，故范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求丁其贤支付逾期支付转让金利息的诉讼请求，其理由成立，但范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博主张按月利率1%计算的标准过高，酌情按年利率6%（即月利率0.5%）计算，应为79808元[以30万元（第三期）为基数，从2014年4月30日起至2015年1月28日，计9个月，按月利率0.5%计算，利息为13500元；以25万元（第三期）为基数，从2015年1月29日起至同年11月17日，计9个月20天，按月利率0.5%计算，利息为12083元；以15万元（第三期）为基数，从2015年11月18日起至同年11月18日，计1天，按月利率0.5%计算，利息为25元；以5万元（第三期）为基数，从2015年11月19日起至同年11月29日，计11天，按月利率0.5%计算，利息为92元；以30万元（第四期）为基数，从2014年5月31日起至2015年11月29日，计18个月，按月利率0.5%计算，利息为27000元；以25万元（第四期）为基数，从2015年11月30日起至同年12月7日，计8天，按月利率0.5%计算，利息为333元；以5万元（第四期）为基数，从2015年12月8日起至同年12月22日，计15天，按月利率0.5%计算，利息为125元；以30万元（第四期）为基数，从2014年6月30日起至2015年12月22日，计17个月23天，按月利率0.5%计算，利息为26650元。]。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，因最后一期10万元转让金的履行期间尚未到期，故丁其贤主张范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博的该项诉讼请求超过诉讼时效部分不应支持的答辩意见，其理由不能成立，不予采纳。综上所述，丁其贤与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博于2013年9月14日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律的强制性规定，合法有效。丁其贤按约交付转让金220万元，并翻建完涉案房屋后，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博未能按约履行协助丁其贤办理位于大田县××××号房屋[房屋所有权证为田房证字第XXXX号，国有土地使用权证为田国用（XXXX）第XXXX号]西部建设面积为110平方米的部分房屋的产权登记转移手续和土地使用权过户手续的行为违约，应承担相应的违约责任。因此，丁其贤要求范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博协助办理上述房屋的产权登记转移手续和土地使用权过户手续的诉讼请求，其理由成立，予以支持，但丁其贤在办理完上述手续后，应向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付剩余的10万元转让金。丁其贤未能按时履行分期支付转让金的行为违约，亦应承担相应的违约责任，故范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求丁其贤支付逾期支付转让金利息79808元的反诉请求，其理由成立，予支持，超出部分不予支持。范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博要求没收丁其贤定金10万元的反诉请求，其理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、丁其贤与范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博于2013年9月14日签订的《部分房屋所有权和土地使用权转让协议书》合法有效；二、范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博应在本判决发生法律效力后10日内协助丁其贤办理位于大田县××××号房屋[房屋所有权证为田房证字第XXXX号，国有土地使用权证为田国用（XXXX）第XXXX号]西部建设面积为110平方米的部分房屋的产权登记转移手续和土地使用权过户手续，丁其贤应在办理完上述手续后10日内向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付剩余的100000元转让金；三、丁其贤应在本判决发生法律效力后10日内向范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博支付逾期支付转让金利息79808元；若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博的其他反诉请求。本诉案件受理费25200元，减半收取12600元，由范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博负担9000元，丁其贤负担3600元；反诉案件受理费5214元，减半收取2607元，由丁其贤负担797元，范庭蔷、严玉桂、范训锦、林宝华、范自博负担1810元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  邓锦军人民陪审员  尹 芳人民陪审员  姚继华二〇一七年十月三十日书 记 员  崔 莺附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示1.相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。