河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初10361号原告：杨二周，男，1984年12月11日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：余勇川、袁伟，河南博风律师事务所律师。被告：董宗舒，男，1936年4月15日出生，住美国，美国国籍。委托诉讼代理人：张兴华，河南豫威律师事务所律师。被告：郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司，营业场所郑州市二七区郑大南路西汝河路南9幢1层商16号。负责人：李光福。委托诉讼代理人：韩广礼，员工。原告杨二周与被告董宗舒、郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司（以下简称宜居十九分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨二周的委托诉讼代理人余勇川、被告董宗舒的委托诉讼代理人张兴华、被告宜居十九分公司的委托诉讼代理人韩广礼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨二周向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告董宗舒、宜居十九分公司于2016年8月22日签订的编号为0001393号的《房屋买卖合同》；2.被告董宗舒返还原告向其支付的定金30000元、支付违约金90000元、赔偿经济损失439788元；3.被告赔偿原告佣金及代办费26000元；4.本案诉讼费用由被告承担；事实与理由：2016年8月22日，原告杨二周（乙方）与被告董宗舒（甲方）、宜居十九分公司（丙方）签订合同编号为0001393号的《房屋买卖合同》，被告董宗舒将其名下值于郑州市××区××南路××楼东××单元××层西户的房屋（产权证编号：郑房产证字第××）出售给原告，建筑面积为133.18平方米，总价款1250000元。合同第四条约定：“乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币45000元，（其中佣金及代办费人民币26000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲方于本合同签订时将《房屋产权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保”，合同第十六条约定：“其他约定事项：1、甲、乙双方买卖此房产均已经得家人及相关人员同意，任何一方违约支付对方违约金玖万圆整，并赔偿中介佣金；3、签合同时，甲方拿走3万元购房定金”。合同签订后，原告依约支付了30000元的购房定金和26000元的佣金和代办费。但，自合同签订之日起至原告起诉之日止，在长达近一年的时间里，被告以各种理由推诿拒绝履行合同约定的义务。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。原告杨二周向法庭提交的证据有：1、《房屋买卖合同》1份；2、被告宜居十九分公司出具的收据1份；3、被告董宗舒出具的收据1份；4、原告的结婚证1份；5、房屋买卖合同1份；6、房产证1份；7、估价报告2份；8、租房合同1份。被告董宗舒辩称，1.被告董宗舒积极履行合同，并无违约情形，导致合同无法履行是因宜居十九分公司的过失造成的，房产中介应承担原告的违约金及经济损失。被告董宗舒于1976年从台湾移民到美国，取得并拥有美国国籍，常年生活在国外，2004年为响应中国大陆鼓励华侨经商置产的政策，同时也为了年龄较大回国探亲居住方便，在郑州的一个姓陆的朋友开发的楼盘购买了涉诉房产。2016年8月因为打算在美国买一处房产，因资金不足就通过宜居十九分公司把涉诉房产卖掉，被告董宗舒为早点卖掉房子，没有委托国内亲人代办处理，而是不顾年龄原因亲自从美国回国处理，积极签订房屋卖卖合同，并将涉诉房产证原件交由宜居十九分公司保管，以便办理房产过户需要，被告董宗舒一心要卖掉房产在美国购买房产。因本次房产的无法及时交易导致被告董宗舒无法及时在美国购买合适房产。被告董宗舒作力海外华侨常年生活在国外，对国内的房产交易规则及所需具体详细材料无法全部了解，故委托给宜居十九分公司全权处理，因该中介机构没有办理过台湾人身份卖房经验，导致在市房管局去办理过户手续因缺乏台湾居民来往大陆通行证（以下简称台胞证）而无法办理过户，房产中介的经办人吕先生和郭小姐说拿3000元就可以补办台胞证，被告董宗舒积极配合房产中介办理台胞证，最终还是无法办理。在整个发房产交易过程中，中介存在以下导致房屋无法进交易的问题：1、没有进行房屋权属调查和身份的核实。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等，依据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。2、整个过程没有告知房产交易需要用台胞证；3、在房产不具备交易的情形盲目带领原告看房、定房、签订合同。2.在交易过程中，发生权益受损后应本着诚实信用及利益减少原则，积极采取措施减少损失的扩大，对于未采取减损措施造成的扩大损失，当事人无权主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。杨二周在明知郑州市市房管局规定无台胞证无法办理房产过户手续，明知因不可抗力无法继续履行合同，应该在合理的时间内采取措施减少损失扩大，而不能继续等待答辩人履约，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的诚实信用原则。3.根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金，故宜居十九分公司应当退还佣金及代办费26000元，并因自己的过失赔偿原告的经济损失。综上，请求法庭驳回原告对被告董宗舒的诉请。被告董宗舒向法庭提交的证据有：1.被告董宗舒护照1份；2.《房屋买卖合同》1份；3.收据1份被告宜居十九分公司辩称，被告董宗舒与原告杨二周于2016年8月22日在被告宜居十九分公司签订了《房屋买卖合同》，合同号000139，2016年8月22日，被告董宗舒先生与原告杨二周见面商谈出售房屋事宜，我们从董宗舒先生了解到房屋一直空着，还有董宗舒先生夫妻俩偶尔住住，商谈到房屋没有抵押、贷款、所持有证件真实问题，约定一起到房管局调取档案落实。到房管局后，房管局工作人员明确告知我们房屋无贷款、无抵押，董宗舒先生所持有的证件真实有效可以上市交易（由提交的涉案房屋档案国家盖过公章日期为2016年8月22日为证2016年8月22日10点的网签号为证），所有外籍人士持有有效证件均可出售在大陆的房产，被告董宗舒先生的美国国籍可以直接办理过户手续但是需要给美国缴纳40％的税收，被告董宗舒先生不想用美国国籍办理过户手续，经过查询，被告董宗舒先生2004年购买房屋所持有的（中华民国身份证）台胞身份证办理，还需要台胞身份去办理过户，光有(中华民国身份证)台胞身份证办理还需要台胞证办理房屋过户手续。买卖中介三方多方了解到澳门中国旅行社本、香港中国旅行社本人到场均可以办理，最终三方在被告宜居十九分公司一起协商此问题，要不合同解除，中介退回房屋所有权证、杨二周所交的定金，董宗舒先生退回杨二周所交的30000购房定金，要不等董宗舒先生办理台湾的有效证件不用美国国籍办理不用给美国交税。因被告董宗舒先生爱人每年必须在美国待上半年以后才能出来办理手续，最终三方协议达成一致意见：1年内被告董宗舒先生办理出台湾的有效证件回来办理房屋过户手续，董宗舒先生当时明确表示人格保证抽出时间尽快去办理．若签一个协商记录来回的交通费有杨二周支付，若不签协商记录杨二周不用支付交通费，最终董宗舒先生把所签的协商记录撕了，来回的交通费由董宗舒先生自己承担，到2017年5月份之前，董宗舒先生明确告知我们台胞护照已经办理出来抽出时间尽快办理台胞证，2017年6月初期董宗舒先生告知我们房予不出售了，被告中介公司通过电话微信多次催促董宗舒先生尽快州米处理此房产事宜，2017年7月22日三方在被告宜居十九分公司协商此房产事宜，董宗舒先生以各种各样的理由不再认可本人所签定的合同，愿意退州杨二周所交的30000元定金，最终，董宗舒先生表妹表示只愿意赔偿杨二周60000元，不行了就法院见，最终协商失败。被告宜居十九分公司没有过错，每一步都在积极配合办理手续，中介佣金应由违约方承担。被告宜居十九分公司向法庭提交的证据有：1.涉案房屋档案资料共7页；2.被告董宗舒的护照复印件1份。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审质证，本院认定事实如下：2016年8月22日，原告杨二周(乙方)、被告董宗舒（甲方）、被告宜居十九分公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号N0.0001393），各方主要约定，乙方自愿购买甲方所有的位于郑州市××区××南路××楼东××单元××层西户的房屋（郑房产证字第××），建筑面积为133.18平方米，房屋及配套设施的总价款1250000元，乙方应于签订本合同时支付定金、佣金及代办费用45000元(其中佣金26000元，代办费用1000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管，付款方式为按揭贷款，任何一方违约，支付对方违约金90000元，并赔偿中介佣金，各方还对其他相关事项进行了约定。同日，原告向被告董宗舒支付购房定金30000元，向被告向被告宜居十九分公司支付佣金及代办费26000元。其后，原、被告就被告董宗舒办理台湾居民来往大陆通行证事宜进行协商。2017年6月份，被告董宗舒向被告宜居十九分公司工作人员明确表示不再出售涉案房产，双方就此引发纠纷且协商无果，原告诉至法院。另查明，原告于2017年2月7日与案外人秦政签订了一份房屋租赁合同，约定月租金1500元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的的《房屋买卖合同》，系双各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应诚信履行各自的合同义务。在合同履行过程中，原、被告就被告董宗舒办理台湾居民来往大陆通行证事宜进行协商，至2017年6月，被告董宗舒明确表示不同意履行涉案《房屋买卖合同》，由此，被告董宗舒的该行为属违约行为，应承担相应的违约责任，故原告要求解除涉案《房屋买卖合同》、返还定金30000元、支付违约金90000元及赔偿佣金损失25000元的诉求成立，本院予以支持。关于原告诉求的赔偿经济损失439788元和代办费1000元问题，综合涉案房屋买卖合同的履行情况，根据公平诚信原则，本院认为，原告为履行涉案房屋买卖合同而支出的房屋租金，有相应的租房合同在卷为凭。系原告必要的合理损失，被告应予以赔偿，超过部分，本院不予支持；代办费1000元，被告宜居十九分公司应退还给原告。被告董宗舒关于其没有违约，被告宜居十九分公司应向原告承担责任，从而要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、原告杨二周、被告董宗舒、被告郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告董宗舒于本判决生效之日起十日内原告杨二周返还还定金30000元、支付违约金90000元、赔偿佣金损失25000元，并赔偿租房损失(租房损失，按月租金1500元，从2017年2月7日起计算至判决确定的给付之日止)；三、被告郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司于本判决生效之日起十日内原告杨二周退还代办费1000元；四、驳回原告杨二周的其他诉求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元，减半收取计5370元，原告杨二周负担2370元，被告董宗舒负担3000元。如不服本判决，原告杨二周、被告郑州宜居房地产服务有限公司第十九分公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告董宗舒可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘文锋二〇一七年十月十八日书记员  程 娟