江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1311民初5571号原告:江苏祥和物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新区井头乡井头街88号。法定代表人：徐凯，公司总经理。委托诉讼代理人：徐守卫，公司员工。被告：许蒙，男，1988年9月4日出生，汉族，居民，住所地江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：许万青（系被告父亲），男，1963年8月10日出生，汉族，居民，住所地江苏省宿迁市宿豫区。原告江苏祥和物业管理有限公司（下称祥和物业）与被告许蒙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥和物业的委托诉讼代理人徐守卫、被告许蒙委托诉讼代理人许万青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1407.25元、公摊水电费360元、电梯维保年检费437.4元，合计2204.65元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告许蒙入住原告提供物业服务的阳光100小区后，从2016年1月1日起没有交纳物业服务费、公摊水电费和电梯维保年检费，原告多次催要无果，故诉至本院。被告许蒙辩称：我们之前的物业费都是按时交纳的，最近两年没有交是有原因的,是为了维护自身和小区其他业主的合法权益：1、阳光100小区业主委员会在没有召开业主大会的情况下，与物业公司签订《阳光100小区物业管理服务委托合同》，多处放弃业主委员会和业主大会权利，放大物业公司权利，双方涉嫌恶意串通，因此双方签订的合同应属非法无效合同；2、小区物业费太高，和实际服务水平不符。本小区经物价局备案的服务标准是四星级，但物业公司在人员配备、内部管理、安保服务、卫生保洁、设备维护、绿化养护等方面甚至连一级标准都达不到，对物价局的备案有异议；公摊水电费收的也太高；3、物业公司工作人员素质低下，带头不讲卫生，故意刁难业主，还三次以威胁的文字发短信给我催讨物业费，涉嫌讹诈。这些行为均与物业公司的服务宗旨相违背，也与文明社会格格不入；4、我住一楼，买房子时开发商说过一楼不用交电梯费用；5、我家室外有地漏，地漏排水导致室内墙面起皮，给我造成了经济损失和精神损失。我多次向物业反映，对方总是敷衍塞责。我认为物业公司没有尽到告知相关责任人的义务，要求物业公司赔偿我的损失；6、根据《物业管理条例》第六十七条，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中业主委员会并没有督促业主限期交纳物业费，原告通过诉讼主张物业费，是脱离、违背业主大会、业主委员会意志的。本院经审理认定事实如下：2008年1月28日，宿迁市万达物业管理有限公司与宿迁市新益房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为宿豫区阳光大厦小区提供物业服务，服务期限自签订合同之日起至阳光大厦业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。合同第四章就物业公共性服务费用约定住宅按照建筑面积0.8元/月/平方米计算，公共用电、用水、公共设施、设备运行的能源费用按照建筑面积由业主分摊。2011年3月10日，宿迁市万达物业管理有限公司变更为宿迁市祥和物业管理有限公司。2014年10月，被告许蒙领取宿豫区阳光100小区1号楼102室的房屋钥匙等，办理了入住手续，其房屋面积为102.87平方米。2015年11月5日，原告就其与被告所属小区开发商签订的前期物业管理服务合同至物价部门备案，物价部门核准其物业服务费用按照0.58元/月/平方米标准收取，可预收1年，公摊及其他费用按文件执行。2017年1月1日，宿迁市祥和物业管理有限公司与阳光100业主管理委员会签订《阳光100小区物业管理服务委托合同》，合同约定服务期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。合同第四条约定物业管理服务费收费标准为住宅0.56元/月/平方米，公摊水电费15元/月/户;物业服务费按年收取，每年一月份为收缴当年物业服务费期。2017年7月6日，宿迁市祥和物业管理有限公司变更为江苏祥和物业管理有限公司。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告对业主委员会与物业公司签订合同的合法性及有效性提出异议，认为双方涉嫌恶意串通，但未提供足够的证据予以证实，故对被告的该辩解本院不予采信；被告作为物业使用人居住在原告提供物业服务的区域内，事实上接受了原告提供的物业服务，其应向原告支付相关费用。同时，没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。对于原告主张的公摊水电费，原告和开发商签订的协议中虽未对具体标准作出约定，但原告与其他业主签订的物业管理合同、原告与阳光100业主管理委员会签订的物业管理服务委托合同均约定公摊水电费按照15元/月/户的标准执行，本院参照该标准予以计算；关于原告主张的电梯维保和年检费，被告以其居住一楼，不需要乘坐电梯且买房时开发商有相关承诺为由拒绝交纳。因住宅电梯作为物业管理区域内的公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，物业使用人有义务交纳该公共设施的维护保养和年检费用。另，被告未能提供证据证实相关部门做出过一楼不用交纳电梯费的承诺，故对被告的该辩解本院不予支持。虽然原告主张电梯维保和年检费是根据实际支出测算得来，但未提供相应的证据予以证实，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持；原告作为物业服务企业，在为被告提供物业服务中客观上存在不足之处，本院酌情减少20%的物业服务费用。综上，被告需向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间内的物业服务费用1125.81元（102.87㎡×0.58元/月/㎡×12个月×0.8+102.87㎡×0.56元/月/㎡×12个月×0.8），2016年1月1日至2017年12月31日期间内公摊水电费360元（15元/月/户×24个月），合计1485.81元。另，关于被告辩称室外地漏排水导致其经济及精神损失要求赔偿一事，与本案并非同一法律关系，被告应通过其他救济途径另行解决；关于被告反映物业公司和业主委员会违规操作、物价局备案与实际不符，均可向相关行政主管部门反映，此不属于法院主管范围。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益。而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告许蒙于本判决生效后三日内给付原告江苏祥和物业管理有限公司物业服务费1125.81元、公摊水电费360元，合计1485.81元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告江苏祥和物业管理有限公司负担8元，被告许蒙负担17元。本判决为终审判决。代理审判员 张 欣二〇一七年十月三十日书 记 员 吴建欣附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第页/共页