四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终5377号上诉人（原审原告）：张苏川，女，1960年1月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：黄继萍，四川法银律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯明超，四川法银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都龙湖物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区蓉北商贸大道一段39号14幢1楼20号。法定代表人：王建辉，总经理。委托诉讼代理人：李丽，女，1981年5月31日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系公司员工。委托诉讼代理人：邢珊珊，女，1992年9月19日出生，彝族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：成都龙湖锦城置业有限公司，住所地四川省成都市新津县花源镇赵筏村。法定代表人：陈序平，总经理。委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉宇，男，1978年2月8日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工。上诉人张苏川因与被上诉人成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）、成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2016）川0132民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张苏川上诉请求：撤销原判，改判支持张苏川的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决对物业承接查验义务的性质认定错误，龙湖物业公司、龙湖锦城公司未履行物业承接查验，构成履行物业服务合同不完全，张苏川请求承担继续履行、赔偿损失的违约责任，属于民事案件审理范围，应予支持；2.张苏川的房价分摊了会所作为公共用房的建筑面积，会所应为小区公共配套用房，属于龙湖物业公司、龙湖锦城公司物业承接查验范围；3.龙湖物业公司收取了会所、游泳池作为公共区域的物业服务费，却未对会所、游泳池履行物业承接查验义务，也未提供相应物业服务和管理、维护，其履行义务明显不符合合同约定，应当承担损失赔偿；4.小区的整体规划不符，龙湖物业公司、龙湖锦城公司亦不能说明张苏川公摊建筑面积的构成，会所、物管用房未按规划设计要求交付使用，张苏川主张按照1元/月/平方米计算损失赔偿应当得到支持。龙湖物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.张苏川起诉龙湖物业公司及龙湖锦城公司对会所继续履行承接查验义务不属于民事案件审理范围；2.张苏川所称的会所包含了商业、物管用房和消控室，其中属于全体业主所有的物管用房和消控室已于2009年10月交付给龙湖物业公司，而商业属于龙湖锦城公司，并经物权登记，不属于全体业主共有部分；3.张苏川购买的别墅实行的是市场调节价，并非政府定价，物业费的收费标准以《前期物业服务合同》载明的标准为准；4.张苏川主张的损失无证据证明；5.案涉小区已成立业主大会，张苏川提起本案诉讼主体不适格。龙湖锦城公司辩称，同意龙湖物业公司的答辩意见。张苏川向一审法院起诉请求：1、判令龙湖物业公司、龙湖锦城公司按照会所施工图设计文件（备案号2007-58《成都市建设工程施工图审查通知书》）、《龙湖长桥郡临时管理规约》及《物业承接查验办法》等国家相关规定，对会所继续履行承接查验义务；2、判令龙湖物业公司、龙湖锦城公司共同赔偿张苏川物业服务费损失（计算方法：按1元/m²月计，从2011年11月1日交付物业服务费之日起至判决生效之日止，及判决生效之日起到龙湖物业公司、龙湖锦城公司按照备案号2007-058的《成都市建设工程施工图审查通知书》施工图设计文件要求对会所履行承接查验并签订物业承接查验协议之日止）。一审法院认定事实：2008年10月18日，张苏川与龙湖锦城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由张苏川购买龙湖锦城公司开发的位于新津县龙湖长桥郡2-1211幢房屋，建筑面积共398.11平方米，其中套内建筑面积381.5m²，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.61m²，总价款合计3062400元。当日，张苏川与龙湖物业公司签订了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。《前期物业服务合同》第三条“甲方权利义务和责任”中1.10载明“受所有人委托，对小区配套设施如游泳池、停车场（库）等场所进行管理”；第五条“乙方承担的费用及缴纳”中2.1载明“住宅物业管理服务费按建筑面积4.6元/m²/月计收。合同签订后，张苏川于2010年10月21日付清房款共计3062400元，并于2010年10月28日收房。案涉房屋所在楼盘取得了《建设工程规划验收合格证》，龙湖锦城公司分别于2009年10月23日、2010年1月15日、2010年10月24日、2010年12月21日、2012年6月27日与龙湖物业公司就住宅附属设施设备进行了交付确认。2007年9月29日，案涉房屋所在楼盘1-2号楼、会所建设工程施工图设计文件经审查合格，于2007年10月12日进行了审查备案，备案号为2007-058；2007年10月18日开工，2009年11月16日竣工验收；2010年1月4日，竣工验收备案；2012年12月21日，龙湖锦城公司对上述项目中建筑面积为2673.18m²的部分取得了房屋产权证，规划用途为商业。另查明，《物业承接查验办法》第二条规定“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”第五条“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。”第四十二条“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。”一审法院认为：张苏川与龙湖锦城公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、与龙湖物业公司签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》是各方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。合同双方均应依约履行合同义务。根据《物业承接查验办法》第五条之规定，张苏川的第一项诉讼请求不属于人民法院民事案件审理范围。同时张苏川所提交的现有证据不能证实其因承接查验产生了物业服务费损失，张苏川主张按1元/m²/月计算物业服务费损失，没有事实及法律依据。因此对张苏川的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张苏川的诉讼请求。一审案件受理费424元，由张苏川承担。其中受理费212元，张苏川已预交，剩余受理费212元限张苏川在收到一审判决书三日内向一审法院补交。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张苏川提交以下证据：1.（2016）川民终1222号民事判决书、（2015）成少民初字第5号民事判决书、张苏川给新津县地税局的申请，拟证明案涉小区的实际建设规划与合同约定的不符，龙湖物业公司、龙湖锦城公司未按规定履行承接查验义务致使公共配套设施与合同约定的规划不符，必然造成张苏川的房价与物业服务费损失；2.四川省房产测绘实施细则（川建发【2010】19号）摘要、麓山国际洋房商品房买卖合同备案表、其他楼盘的《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》，拟证明独栋别墅不存在共有共用面积分摊，龙湖物业公司不能对16.61平方米共用部位和共用房屋分摊建筑面积作出说明，龙湖锦城公司未按规划完成物管用房建设、擅自改变会所使用功能，龙湖物业公司未按照规定履行物业承接查验义务，导致龙湖锦城公司最终将会所商业面积连同物管用房一起处分给他人，至今未交付使用，致使张苏川支付了会所作为公共区域的物业费，却未得到相应物业服务，造成物业服务费损失；3.房屋信息摘要，拟证明龙湖锦城公司恶意串通低价转让会所给案外人肖菊华，现会所因肖菊华的债务已被查封拍卖而未交付使用。龙湖物业公司、龙湖锦城公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为与本案无关联性。龙湖锦城公司提交以下证据：1.《关于施工图设计文件、审查报告的说明》，拟证明会所由三部分组成，其中商业部分由龙湖锦城公司所有；2.《关于“龙湖·长桥郡”项目住宅“共用部分与共用房屋分摊建筑面积”构成方式的测绘说明》，拟证明张苏川购买的房屋存在公摊面积；3.《公证书》，拟证明消控室、物管用房和商业用房经过了验收。张苏川对上述证据的真实性无异议，但不认可其合法性及关联性。龙湖物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为龙湖锦城公司提交的《关于“龙湖·长桥郡”项目住宅“共用部分与共用房屋分摊建筑面积”构成方式的测绘说明》符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；龙湖锦城公司提交的其他证据及张苏川提交的证据不足以证明本案待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有两个，现分别评析如下：一、张苏川主张龙湖物业公司、龙湖锦城公司对会所继续履行承接查验义务的诉求能否得到支持。根据双方当事人提交的证据表明，案涉会所中的商业部分（建筑面积2673.18m²）登记的产权人为龙湖锦城公司，会所中的设备用房、物管用房、消控室登记的产权人为全体业主，而张苏川并无证据证明其对会所单独享有所有权，张苏川主张龙湖物业公司及龙湖锦城公司对会所履行承接查验义务并无事实依据；并且根据《物业承接查验办法》第四十二条“建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。”之规定，一审法院认定张苏川主张龙湖物业公司、龙湖锦城公司对会所继续履行承接查验义务的诉求不属于人民法院民事案件的审理范围并无不当；故本院对张苏川的该项诉讼请求不予支持。二、龙湖物业公司、龙湖锦城公司是否应当赔偿张苏川的物业服务费损失。张苏川主张龙湖物业公司、龙湖锦城公司未履行物业承接查验义务而导致其物业服务费及公摊面积物业服务费的损失，本院认为，张苏川未举证证明其房屋的公摊面积中包含了会所的面积，根据《前期物业服务合同》的约定张苏川应当按照其房屋建筑面积交纳物业服务费；且张苏川提交的证据亦不能证明龙湖物业公司、龙湖锦城公司造成了其物业服务费损失；故张苏川主张龙湖物业公司、龙湖锦城公司赔偿其物业服务费损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张苏川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由张苏川负担。本判决为终审判决。审判长  陈良谷审判员  谈光丽审判员  马 雯二〇一七年十月二十日书记员  王瑞琳