北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终8799号上诉人（原审被告、反诉原告）：王昊泓，男，1964年10月19日出生。委托诉讼代理人：杨春岭，北京市雄志律师事务所律师。委托诉讼代理人：任海涛，男，1975年11月12日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。法定代表人：邵国强，经理。委托诉讼代理人：林庆梅，女，1984年3月25日出生。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。上诉人王昊泓因与被上诉人北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王昊泓上诉请求：撤销原判，依法改判驳回南曦光大公司全部诉讼请求，支持我的全部反诉请求。事实和理由：一、我与南曦光大公司曾经就变更原《斑鱼庄》营业执照、餐饮许可证、法定代表人、移交设备、场地清理、提供停车位2个，分期交付租金等问题达成口头协议。二、南曦光大公司未能提供一层场地使用，对于我履行合同有重大影响。三、南曦光大公司提供的二层场地面积不符合合同约定。四、南曦光大公司故意隐瞒二层租赁面积内有消防通道和垃圾通道。五、一审法院未认定门头招牌价值。六、一审法院认定违约金过高，划分过错责任不当。南曦光大公司辩称：不同意王昊泓的上诉请求，同意一审判决。南曦光大公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除与王昊泓签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；2.请求判令王昊泓将其承租使用的位于北京市东城区前门大街甲2号金达商场二层北侧房屋腾空交还；3.请求判令王昊泓按照每月10万元标准支付2016年9月5日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费；4.请求判令王昊泓支付违约金120万元；5.请求确认南曦光大公司有权扣押押金30万元；6.请求判令王昊泓承担本案诉讼费用。王昊泓向一审法院反诉请求：1.撤销我与南曦光大公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；2.要求南曦光大公司退还已付费用60万元，并以60万元为基数，按照人民银行同期贷款利率，支付2016年10月17日至实际退还之日的利息；3.要求南曦光大公司赔偿装修费68万元；设备设施购置、安装及运输费19.8万元、环评费1.5万元；4.要求南曦光大公司赔偿2016年10月1日至2017年2月28日的经营损失1452082.67元；5.要求南曦光大公司赔偿我方支付给合作方的违约金损失80万元；5.要求南曦光大公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月3日，南曦光大公司和王昊泓签署《房屋租赁合同》，约定南曦光大公司向王昊泓出租北京市东城区前门大街2号项目的一层及二层部分房屋（一层房屋以下简称涉案一层房屋，二层房屋以下简称涉案二层房屋）用于商业经营，租赁期限自2016年9月5日至2021年6月14日，其中2016年9月5日至2016年12月4日为免租期，如双方提前解除合同，或王昊泓在合同期内单方解除合同的，王昊泓除应承担合同约定的违约责任外，本合同约定的免租期内还应按照租金支付标准以实际天数向南曦光大公司支付免租期的租金。王昊泓应于签署合同之日支付押金30万元，王昊泓单方解约的，押金不予退还。租金支付方式为年付，首期租金于本合同签订后三日内支付，之后王昊泓应于每年度最后一个月前5天向南曦光大公司支付下年度租金，合同另明确租金支付时间：2016年9月3日支付2016年12月5日至2017年12月4日的租金260万；2017年12月1日支付2017年12月5日至2018年12月4日的租金260万；2018年12月1日支付2018年12月5日至2019年12月4日的租金260万；2019年12月1日支付2019年12月5日至2020年12月4日的租金260万；2020年12月1日支付2020年12月5日至2021年6月14日租金1367671元。合同另约定：王昊泓不按其缴纳租金及相关费用逾期超过20天的，南曦光大公司有权终止本合同，收回租赁物，不赔偿经济损失并追究王昊泓相关责任。经南曦光大公司书面催告后，王昊泓仍欠缴租金、水电费等其他费用持续15日，或未按约定支付租金2次，南曦光大公司可书面通知王昊泓后解除合同，并扣除全部押金及已交纳租金并有权追究由王昊泓造成的损失赔偿，南曦光大公司不补偿王昊泓任何损失。租赁期限内，任何一方不按照本合同约定履行义务，违约方需向守约方支付当年度租金的12个月租金作为违约金。关于违约责任，双方明确约定违约金可与合同其他条款中约定的违约救济权益手段共同使用（重复的部分或依法不可共同使用的部分除外）。上述合同附件为租赁场地平面图和广告位置图，其中租赁场地平面图中在涉案二层房屋临近电梯附近标注了一条通道。该合同还约定王昊泓自行办理经营所需的一切必要合法证件，自行承担经营所需缴纳的各项税费。2016年9月10日，南曦光大公司和王昊泓公司签署《场地交付确认书》，明确南曦光大公司已按照合同约定将涉案二层房屋交付王昊泓，房屋内留有固定装潢、设施物或其他物品，除4台空调外，王昊泓有权处理。《房屋租赁合同》签约当天，王昊泓支付5万押金，并于2016年9月12日支付9.5万，2016年9月13日支付5万元，2016年9月19日支付10.5万元，共计向南曦光大公司支付30万元押金。2016年9月29日，南曦光大公司向王昊泓送达了《关于房屋租金的催告函》，要求王昊泓2016年10月3日前支付首年度租金260万元，否则南曦光大公司有权解除合同并追究王昊泓违约责任。该催告函由王昊泓的合伙人朱某代王昊泓签收。2016年9月29日，南曦光大公司和王昊泓签署《补充协议（一）》，约定原合同租金每年260万元，其中涉案一层房屋每年140万元，涉案二层房屋每年120万元，押金30万元不变。涉案二层首年度租金支付方式：2016年10月15日前支付30万元；2016年11月30日前支付30万元；2016年12月31日前支付40万元；2017年1月30日前支付20万元。该补充协议另约定“关于一层场地的交接的具体时间及租金（140万元）的支付方式甲乙双方另行协商”。补充协议签订后，王昊泓于2016年10月17日支付30万元租金。除上述30万元押金和30万元租金外，王昊泓未再支付其他租金。2016年12月6日，南曦光大公司向王昊泓送达了《通知》，明确王昊泓承租区域内与相邻商铺共用一个消防通道，该通道为相邻商铺运送货物及垃圾的必经之路，要求王昊泓保持消防通道畅通，同时要求王昊泓于2016年12月9日前将其应于2016年11月30日应付的租金30万元交至财务办公室。该《通知》由王昊泓本人签收，但签收后并未依约支付租金。2017年2月7日，南曦光大公司向北京市工商管理局东城分局提交《说明》一份，载明因为王昊泓未依约支付房屋租金，南曦光大公司已经向法院提起诉讼，法院已经受理，并安排2017年2月16日开庭审理，故请求不予同意王昊泓申请办理营业执照。2017年3月21日，政府相关部门联合执法对王昊泓经营的涉案二层房屋进行了现场检查，因王昊泓无照经营，执法部门对涉案房屋二层张贴了封条，并拆除了经营的门头门牌。当天，南曦光大公司对涉案二层房屋采取了停水停电措施。2017年4月26日，因涉案二层房屋内物品腐坏散发异味，南曦光大公司使用玻璃胶和胶带将涉案二层房门进行封门处理。对于2017年3月21日停水、停电一节，南曦光大公司主张系政府联合执法人员通知南曦光大公司采取停水停电措施，王昊泓对此不予认可，并坚持系南曦光大公司自行采取的停水停电措施。南曦光大公司针对该项陈述意见未举证。庭审中，王昊泓认可2017年3月21日南曦光大公司电话通知其对涉案房屋停水停电的事实，当天王昊泓合伙人还通过涉案二层房屋的后门进入屋内。庭审中，王昊泓主张《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，该合同因南曦光大公司称需要签署书面协议给公司领导看才签署的。双方实际在2016年9月3日形成了口头协议，约定：租赁地点为涉案一层、二层房屋，每年租金260万元，但对于付款方式和付款时间均没有明确；同时，南曦光大公司承诺将房屋原承租人的经营手续过户给王昊泓，并将原承租人的设施设备留给王昊泓使用，南曦光大公司还承诺为王昊泓提供两个停车位。南曦光大公司对此不予认可，并称《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方权利义务约定应以签署的书面协议为准。王昊泓向法院提交其与案外人陈某之间的短信记录以及与南曦光大公司委托诉讼代理人曹乃文之间的微信记录及相关录音光盘，以证明《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，南曦光大公司曾口头承诺将原承租人经营手续过户至王昊泓名下以及同意王昊泓分期支付租金的事实。南曦光大公司称陈某系双方的居间人，其无权代表南曦光大公司作出任何承诺。同时微信记录仅能体现《房屋租赁合同》签约前双方沟通协商的部分过程，不能反映协商的全过程，并且后来双方签署了《房屋租赁合同》，双方应依约履行。南曦光大公司没有承诺王昊泓将原承租人经营手续变更至王昊泓名下、也没有承诺保留设施设备和提供车位。王昊泓对其主张未进一步举证。另，庭审中，王昊泓主张《补充协议（一）》签订后，南曦光大公司曾口头承诺只要王昊泓支付了第一笔租金后，南曦光大公司就将涉案一层房屋交付王昊泓。南曦光大公司对此不予认可，王昊泓亦未举证。另查，签约前，王昊泓多次现场勘验。《房屋租赁合同》附件中附图中明确涉案二层房屋的四至范围，该房屋为特定房屋。一审法院认为，对于因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，王昊泓在签署合同前多次勘验现场，无论通过现场情况还是通过合同附图，均可以明确涉案二层建筑的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，王昊泓对涉案二层房屋的位置和面积并无认识错误。另，双方签署合同附件明确标注了消防通道，结合南曦光大公司向王昊泓发出的2016年12月6日通知，法院认定王昊泓主张南曦光大公司故意隐瞒王昊泓承租面积中有消防和垃圾通道的陈述，与事实不符。王昊泓以此为由要求撤销双方租赁合同关系，于法无据。王昊泓亦没有证据证明双方另外存在口头协议，且王昊泓证据不足以证明南曦光大公司曾承诺将原承租人经营手续过户至王昊泓名下、保留设备并提供车位等，故南曦光大公司和王昊泓签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，南曦光大公司与王昊泓于2016年9月29日签署《补充协议（一）》，对租赁范围和付款方式重新约定，该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。王昊泓再以租赁范围减少为由，要求撤销合同，于法无据。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王昊泓无正当理由未按照《补充协议（一）》支付房屋租金，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件，故南曦光大公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的，而王昊泓亦同意解除合同，故南曦光大公司该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故南曦光大公司有权要求王昊泓腾退涉案二层房屋，并支付腾退前房屋占有对价。因双方合同对于免租期租金补交进行明确约定，故南曦光大公司有权要求王昊泓自涉案二层房屋交付之日开始支付租金。虽南曦光大公司未举证证明系政府执法人员要求其对涉案房屋采取停水停电措施，但停水停电当天涉案二层已因王昊泓无照经营被查封，且南曦光大公司采取停水停电措施前已经多次向王昊泓催要租金，王昊泓在合理期限内仍未依约支付租金，南曦光大公司停水停电措施应属于行使合同履行抗辩权行为。王昊泓当天已经知晓涉案房屋停水停电的情况，并且能够进入涉案房屋，却放任室内物品腐坏，南曦光大公司为防止影响周边租户采取玻璃胶和胶带封门措施，亦不违反诚实信用原则。故南曦光大公司要求王昊泓按照合同约定租金标准支付房屋腾退之前的租金或房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。因王昊泓未支付租金，已经构成违约，南曦光大公司依约不退还已收取的押金，理由正当，法院予以支持。违约金是在合同成立时预先涉及而违约事实发生后据此承担给付的责任，是对损害赔偿额的预定，具有较强的补偿性。押金亦为租赁合同履行的一种担保方式。另考虑免租期租金及房屋腾退前租金均已由王昊泓负担，法院认定南曦光大公司主张的违约金标准过高，法院依王昊泓请求对违约金标准予以调整，具体金额法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同签订期限、合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素予以确定为36万元。因南曦光大公司不存在违约行为，故王昊泓反诉要求赔偿装修费用、设备购置费、环评费、经营损失以及支付给案外人违约金的反诉请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2017年6月判决：一、解除北京南曦光大电讯商场有限公司与王昊泓签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；二、王昊泓于判决生效后三十日内将其承租使用的北京市东城区前门大街甲2号金达商场二层房屋腾空交还北京南曦光大电讯商场有限公司收回；三、王昊泓于判决生效后三十日内按照每月十万元标准支付北京南曦光大电讯商场有限公司自二〇一六年九月十日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费（王昊泓已支付三十万元租金应于扣减）；四、北京南曦光大电讯商场有限公司已收取的三十万元押金不再退还王昊泓；五、王昊泓于判决生效后三十日内支付北京南曦光大电讯商场有限公司违约金三十六万；六、驳回北京南曦光大电讯商场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回王昊泓的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，南曦光大公司和王昊泓签署的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于王昊泓上诉主张，其与南曦光大公司在《房屋租赁合同》之外存在口头协议，在该口头协议中双方就变更原《斑鱼庄》营业执照、餐饮许可证、法定代表人、移交设备、场地清理、提供停车位2个，分期交付租金进行了约定，此外，南曦光大公司隐瞒了涉案二层租赁面积内有消防通道和垃圾通道的事实，因此应当依法撤销《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》。现南曦光大公司不认可存在口头协议，且王昊泓没有证据证明双方另外存在口头协议。此外，根据已查明的事实，王昊泓在签署合同前多次勘验现场，无论通过现场情况还是通过合同附图，均可以明确涉案二层建筑的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，王昊泓对涉案二层房屋的位置和面积并无认识错误。另，双方签署合同附件明确标注了消防通道，结合南曦光大公司向王昊泓发出的2016年12月6日通知，王昊泓主张南曦光大公司故意隐瞒王昊泓承租面积中有消防和垃圾通道的陈述，与事实不符。南曦光大公司与王昊泓于2016年9月29日签署《补充协议（一）》，对租赁范围和付款方式重新约定，王昊泓再以租赁范围减少为由，要求撤销合同，于法无据。因此，王昊泓所提要求撤销其与南曦光大公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的上诉请求，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。南曦光大公司以王昊泓无正当理由未按照《补充协议（一）》支付房屋租金，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件为由，诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》，在诉讼中王昊泓亦同意解除合同，对此法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现南曦光大公司诉请王昊泓腾退涉案二层房屋，并支付腾退前房屋占有使用费具有合同及法律依据。此外因双方合同中对于免租期租金补交进行明确约定，故南曦光大公司有权要求王昊泓自涉案二层房屋交付之日开始支付租金。虽南曦光大公司未举证证明系政府执法人员要求其对涉案房屋采取停水停电措施，但停水停电当天涉案二层已因王昊泓无照经营被查封，且南曦光大公司采取停水停电措施前已经多次向王昊泓催要租金，王昊泓在合理期限内仍未依约支付租金，南曦光大公司停水停电措施应属于行使合同履行抗辩权行为。王昊泓当天已经知晓涉案房屋停水停电的情况，并且能够进入涉案房屋，却放任室内物品腐坏，南曦光大公司为防止影响周边租户采取玻璃胶和胶带封门措施，亦不违反诚实信用原则。故南曦光大公司要求王昊泓按照合同约定租金标准支付房屋腾退之前的租金或房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因王昊泓未支付租金，已经构成违约，南曦光大公司依约不退还已收取的押金，理由正当，本院予以支持。关于南曦光大公司主张的违约金数额问题，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同签订期限、合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素予以确定为36万元并无不妥。因南曦光大公司不存在违约行为，故王昊泓反诉要求赔偿装修费用、设备购置费、环评费、经营损失以及支付给案外人违约金的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43222元，由王昊泓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 李 桃审判员 王 云二〇一七年十月三十一日书记员 杨春雪