河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0802民初3314号原告何永彪，男，1949年9月11日出生，汉族，承德市军分区退休干部，住承德市二道河子军分区，原告（反诉被告）何涛，男，1973年11月4日出生，汉族，河北师范大学教授，住河北省石家庄市长安区，二委托代理人赵绍伟，河北德律律师事务所律师。被告（反诉原告）盛强，男，1967年6月23日出生，汉族，承德邮政公司安全保卫部职工，住承德市，委托代理人魏昕，承德市承德县法律援助中心工作者。原告何永彪、原告（反诉被告）何涛与被告（反诉原告）盛强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，被告（反诉原告）盛强于2017年8月23日提起反诉。本院依法适用普通程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告何永彪、及二原告的委托代理人赵绍伟、被告（反诉原告）及其委托代理人魏昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何永彪、原告（反诉被告）何涛诉称，因原告何永彪多年患类风湿、关节炎和高血压等慢××，多年来居住在承德××××区公寓楼一层，居住环境阴暗潮湿。考虑到原告何永彪的身心健康，二原告决定在承德市购买一套居住环境好的住房，改善居住条件，所购房屋产权归原告何永彪所有。2016年9月份，通过刘某的介绍，原、被告了解到双方有买卖房屋信息。2016年10月15日，在被告（反诉原告）家中，原告（反诉被告）何涛作为原告何永彪的全权委托人，与被告夫妻双方和介绍人刘某就“乾正家园*—****室”的房屋出售事宜达成一致意见并约定：房屋总售价55.5万元，原告方分两次在一年内支付，其中第一笔款项30万（后双方补签了书面的购房协议，签字人为原告（反诉被告）何涛），第二笔款项25.5万。2016年10月19日，原告方按购房协议约定给付第一笔购房款30万。2017年5月20日原告交付第二笔购房款25.5万。至此，原告方已按协议约定履行全部义务。原告方支付完房屋全部款项后，被告方应将商品房买卖合同原件、购房发票原件交给原告。但由于承德近期房价飞涨，被告意图毁约，拒绝履行上述义务。原告方多次努力尝试被告方履行义务，但时至今日被告均未配合。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告权益，原告提起诉讼，请求法院依法判决被告将商品房买卖合同原件、购房发票原件交与原告，并出具收取255000.00元的收条，诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）盛强辩称，原告起诉与事实不符，事实是，原告何永彪不是签订购房协议书的合同当事人，不是适格的原告，不能以原告的身份提起诉讼。2016年10月21日，原告（反诉被告）何涛以购房者（乙方）的身份与被告（反诉原告）签订了购房协议书，并不是以原告何永彪的委托代理人身份签订协议，协议中乙方没有任何关于原告何永彪的信息，原告何永彪在诉状中的陈述没有任何证据予以佐证，被告（反诉原告）不认可原告何永彪的说法，被告（反诉原告）将房屋出售给原告（反诉被告）何涛而不是原告何永彪，有购房协议及原告（反诉被告）何涛向被告（反诉原告）的打款凭证为证。原告何永彪委托原告（反诉被告）何涛购房的说法不成立。原告要求被告（反诉原告）交付“商品房买卖合同原件”及“购房发票原件”没有约定及法律依据。双方交易的楼房为预售房，如果合同能够继续履行，在房屋交付后被告（反诉原告）办理完产权手续才能过户给原告，双方的购房协议书没有约定交付“商品房买卖合同原件”及“购房发票原件”。而且“购房合同”及“发票”是开发商向被告（反诉原告）出具的，针对的是被告（反诉原告），被告（反诉原告）不能交付给原告。被告（反诉原告）不存在违约行为，购房协议因不可归责于双方当事人的原因导致原告的合同目的无法实现，被告（反诉原告）有权要求解除双方的购房协议。按照协议约定，原告（反诉被告）何涛2016年10月19日支付了第一笔30万购房款，第二期25.5万最后支付期限在2017年10月19日。但在2017年5月14日，承德市人民政府出台了承市政字（2017）40号“关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知”，依据通知精神，自2017年5月5日开始，承德市等范围内施行住房限购措施，无法提供本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居家庭，暂停在上述区域内向其售房。限购政策出台后，被告（反诉原告）及时和原告（反诉被告）何涛取得联系，告知其承德市出台的房屋限购政策，要求原告提供其在本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明，但原告（反诉被告）何涛无法提供，被告（反诉原告）告知原告（反诉被告）何涛如无法提供上述证明，则双方的购房协议因限购措施导致无法继续履行，要求解除购房协议并退回其已经交付的购房款。但原告（反诉被告）何涛突然于2017年5月20日以转账的方式支付了第二笔购房款25.5万元。被告（反诉原告）认为，双方因限购措施导致购房协议已经不能继续履行，双方应解除购房协议。综上所述，原告起诉无事实及法律依据，其请求不应得到支持，请驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）盛强反诉称，2016年10月21日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了购房协议，被告（反诉原告）将位于承德市乾正家园*号楼****室房屋（建筑面积130.08平方米）以55.5万元出售给原告（反诉被告），原告（反诉被告）2016年10月19日支付了第一笔房款30万元，约定第二笔房款于2017年10月19日为最后期限。2017年5月14日，承德市人民政府出台了承市政字（2017）40号“关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知”，依据通知精神，自2017年5月15日开始，承德市等范围内施行住房限购措施，无法提供本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市房籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。限购政策出台后，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）提供本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明，但原告（反诉被告）无法提供，被告（反诉原告）告知原告（反诉被告）如无法提供上述证明，则双方的购房协议因限购措施导致无法继续履行，要求解除购房协议，退回其已经交付的购房款。但原告（反诉被告）突然于2017年5月20日以转账的方式支付了第二笔购房款。综上所述，双方签订的协议因国家政策发生变化而无法继续履行，不能实现协议目的，现被告（反诉原告）提起反诉，请求解除与原告（反诉被告）于2016年10月21日签订的购房协议，原告（反诉被告）承担反诉费用。原告（反诉被告）何涛辩称，一、本案系原告何永彪购买被告（反诉原告）的房屋，而不是原告（反诉被告）何涛购买。本案争议房屋系原告何永彪委托原告（反诉被告）何涛购买，将来房屋产权登记在原告何永彪名下，而原告何永彪现没有房产，并不受承德市政府限购措施的约束。二、原告（反诉被告）何涛多次告诉被告（反诉原告）该房屋系其父母购买，将来房屋产权登记在原告何永彪名下，被告（反诉原告）对此事实也一直没有异议。原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）协商购买其房屋事宜时就已经告知被告（反诉原告）该房屋系给其父母购买，房产登记在其父母即原告何永彪名下。在被告（反诉原告）告知原告（反诉被告）承德市的房屋限购措施后，也多次向被告（反诉原告）重复说明购买他的房屋将来登记在原告何永彪名下，并不受限购措施的影响，被告（反诉原告）听后对此都没有提出过异议。而且后来原告（反诉被告）何涛和原告何永彪曾多次与被告（反诉原告）电话沟通及与被告（反诉原告）面谈购房协议履行之事时，被告（反诉原告）也从未说过让被告（反诉原告）何涛提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，只是多次强调他名下有两套房产，受到限购措施影响无法再买房了，但是这与原告购买本案的涉案房屋没有关系，并不影响双方签订的购房协议的履行，因此不能解除此购房协议。三、购房协议签订在限购措施出台之前，不适用限购措施，且能够继续履行。承德市出台的承市政字（2017）40号文件只是为了稳定房地产市场的一份临时性的限购措施，而本案是在该限购措施出台之前，早已经出售完毕，且原告已经将全部的购房款交付了被告（反诉原告），因此并不适用该限购措施。而且该限购措施只是临时性的，是对一部分还没有买房而正要买房的购房人暂停售房，且只是暂停，而不是永久不能售房，可能用不了一年两年就会取消了，因为现在全国有四十多个城市已经取消了限购，而被告（反诉原告）出售给原告的是期房，在开发商不违约的情况下明年10月底才交房，等被告（反诉原告）办理完房产证最快也得三五年，等到原告与被告（反诉原告）办理房产过房手续的时候估计限购早就取消了，到时即便是非本市户籍购房也不需要提供任何纳税证明或缴纳社会保险证明了，更何况是原告何永彪购买房屋了。所以，现在双方签订的购房协议完全可以继续履行，且正履行到原告向被告（反诉原告）交付购房款，被告（反诉原告）应当向原告交付购房合同原件及购房款发票原件的这个步骤，还未涉及到房产交付，更甭提房产过户了，那得好几年之后了，而只有在双方办理房产过户的时候房产部门才会审查购房人的购房资格及相关证明。因此被告（反诉原告）的反诉理由和请求均不能成立，请求法庭驳回反诉请求。庭审中，二原告出示了以下证据，1、原告何涛与被告盛强签订的购房协议一份；2、原告何永彪委托原告何涛办理购房及相关事宜的委托书一份；3、证人刘某书面证明一份；4、30万元收条一张及银行汇款凭证两份；5、被告盛强与开发商签订的购房合同及购房款发票的复印件一份；6、银行存款交易凭条三张及原告何涛银行交易记录一份；7、原告何涛与被告盛强的电话录音光盘一张；8、原告何涛发给被告的快递函一份及快递签收单一份。被告（反诉原告）对二原告出示的证据发表以下质证意见，对证据1的真实性没有异议，卖方是盛强，购房是何涛。证据2不认可，是二原告事后伪造的，洽谈买房一直是何涛。证据3不认可，不符合证据的要件，刘某是否核实打印内容，我方认为是原告打印好了找刘某签的字。证据4认可，从打款凭证上，可以看出是何涛打款，第二笔2017年5月20日早于约定的时间，在没有到履行的期限时，原告何涛付的款。证据5认可，不是把房屋交付给何涛，而是用于去房管局进行查询的。证据6不认可，只是原告父子俩之间的转账，与本案无关。证据7证据8不认可，本身不认可原告的证明目的，邮件即便是收了，也不能证明是房子卖给何永彪的。在邮件中只是在限购之后原告自述的说是代何永彪买房，补充一点购房协议书的约定，没有约定说交付购房款的全部之后，交付购房发票和购房合同。2017年5月18日的时候通话是5分钟，我告知原告已经限购房屋。庭审中，被告（反诉原告）出示以下证据，1、购房协议书一份；2、承德市人民政府下发限购文件2份，证明原告何涛不符合承德市购房条件。二原告对被告（反诉原告）出示的证据发表以下质证意见，证据1没有异议，证据2限购文件没有异议，但与本案没有关联性。经审核，被告（反诉原告）对二原告出示的证据1、证据4、证据5无异议，二原告对被告（反诉原告）出示的证据无异议，对上述证据本院予以采信。原告出示的证据2、证据3、证据6、证据7、证据8不能证明原告何永彪委托原告（反诉被告）何涛购买房屋的事实。经审理查明，2016年9月份，原、被告达成了房屋买卖的一致意见。原告（反诉被告）何涛于2016年10月19日给付被告（反诉原告）购房款30万元，2016年10月27日补签了书面的购房协议书，协议约定，被告（反诉原告）将其拥有独立产权（还未办房产证）的承德市乾正家园*号楼****室的房屋，建筑面积130.8平方米，以人民币55.5万元的价格出售给原告（反诉被告）何涛。原告（反诉被告）何涛分两次付款，第一次付款30万元，该款项已于2016年10月19日支付完毕；第二次付余款25.5万元，支付最后期限为2017年10月19日。该协议还约定了违约责任等内容。原告（反诉被告）何涛及、被告（反诉原告）分别于2016年10月21日、2016年10月27日在购房协议书中签字。2017年5月20日，原告（反诉被告）何涛给付被告（反诉原告）第二笔购房款25.5万元。另查明，2017年5月14日，承德市人民政府发布了承市政字（2017）40号《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，《通知》第一条规定，“在市区（双桥区、双滦区、营子区、高新区）兴隆县、滦平县、丰宁县、承德县、平泉县范围内，能够提供本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年（含）以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房；对于引进人才和驻承单位、来承创业的外地户籍人员等，经其服务所在地县区政府认定后，可不提供纳税证明或社会保险缴纳证明购买1套房屋。……”本院认为，原告（反诉被告）何涛与被告（反诉原告）经平等协商，签订的购房协议系双方真实意思表示，该协议并不违反国家强制性、禁止性法律、法规及当时的房地产调控政策，该协议合法、有效。该协议中并未约定，被告（反诉原告）收取全额购房款后，向原告（反诉被告）提供原购房合同、发票及收据，向原告（反诉被告）提供原购房合同、发票及收据并非被告（反诉原告）的法定或约定的义务，因此，原告的诉讼请求没有依据，本院不予支持。被告（反诉原告）出售房屋，其合同目的系转让标的房屋、收取购房款，现被告（反诉原告）合同目的已全部实现，因此，被告（反诉原告）的反诉请求亦无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、驳回原告何永彪、原告（反诉被告）何涛的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）盛强的反诉请求。原告预交案件受理费80.0元，由原告负担。被告（反诉原告）预交反诉费40.00元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  张明华人民陪审员  国艳旗人民陪审员  于德成二〇一七年十月十二日书 记 员  吴文利《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。