浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3938号上诉人（原审原告）：项金玲，男，1963年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：杨秀英，女，1959年8月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱永德、金许钦，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶胜海，男，1966年12月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：项玲丽，女，1966年11月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：叶剑，男，汉族，1989年4月19日出生，住温州市鹿城区，系两被上诉人之子。上诉人项金玲、杨秀英因与被上诉人叶胜海、项玲丽房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人项金玲、杨秀英的代理人朱永德、金许钦，被上诉人叶胜海、项玲丽及其代理人叶剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人项金玲、杨秀英上诉请求：一、请求撤销一审判决并发回重审，或改判支持项金玲、杨秀英一审诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由叶胜海、项玲丽承担。事实与理由：一、一审认定《转让协议书》无效的法律依据错误。项金玲、杨秀英认为涉案合同不仅包括房屋租赁，还包括农村土地承包经营权的流转，一审仅以涉案房屋系违法建筑为由认定合同无效错误。二、286650元的使用费包括房屋使用费及土地使用费，应当予以部分返还。《浙江省农村集体土地承包权证》上的承包期限截至2027年12月31日，项金玲、杨秀英到一审判决之日只使用了17年，对剩余部分的使用费产生的收益应当返还。被上诉人叶胜海、项玲丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、《转让协议书》仅涉及房屋租赁，并不包括土地承包经营权的流转。叶胜海、项玲丽与营楼桥村签订的《丰门农中简易房长期租赁协议书》约定的10间简易房的长期租赁费为318500元，项金玲、杨秀英承租9间的金额为286650元，恰好占10间简易房租赁费的十分之九，从价款上可以看出并不存在土地流转。另外，根据交易习惯，如果存在土地承包权的流转，土地承包权证应当由项金玲、杨秀英收执，但是土地承包权证一直在叶胜海、项玲丽处。二、《转让协议书》系项金玲、杨秀英单方制作，叶胜海、项玲丽基于双方亲戚关系，未对协议内容进行审查。三、《转让协议书》签订后，项金玲、杨秀英直接将租赁费用支付给营楼桥村，叶胜海、项玲丽未收取任何费用，也未赚取任何差价，项金玲、杨秀英应当向营楼桥村主张退还租金。四、项金玲、杨秀英明知承租的简易房是违章建筑，应当承担所有损失。五、项金玲、杨秀英因占有使用9间简易房获利达数百万元，该获利没有事实与法律依据，应当向叶胜海、项玲丽返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。项金玲、杨秀英向一审法院起诉，请求：1.依法确认双方于2000年4月11日签订的《转让协议书》无效；2.判令叶胜海、项玲丽共同返还项金玲、杨秀英286650元，并且赔偿项金玲、杨秀英利息损失（从2000年4月11日起计算至实际偿还之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由叶胜海、项玲丽承担。一审法院认定事实：项金玲、杨秀英系夫妻关系，叶胜海、项玲丽系夫妻关系，项金玲与项玲丽系兄妹关系。2000年4月11日，叶胜海（乙方）与营楼桥村（甲方）签订《丰门农中简易房长期租赁协议书》从营楼桥村承租坐落于丰门农中简易房第一幢，作为长期租赁经营用房，建筑面积为490平方米，金额为318500元，另合同约定今后遇国家规划实施用地需要时，乙方必须无条件按期拆除，拆除时有关事宜由乙方自己料理处理，甲方不退还已收取的租赁费。同日，案外人叶岩锡、叶胜海、项玲丽（甲方）与项金铃、杨秀英（乙方）签订转让协议书，约定甲方将丰门农中简易平房第一幢九间共计建筑面积441平方米连同占用土地1.28655亩长期租赁权转让给乙方，议定以转让款286650元买断叶胜海、项玲丽对该九间经营用房及其占用土地与众用土地的一切权益。该房的建筑物转让后属乙方所有，如遇国家征用或作其他处置时，甲方不退还转让费，但必须根据乙方要求协助办理有关拆迁、补偿、安置、过户等手续，发生有关权益归乙方所有，所需经费乙方负责。协议签订后，项金玲、杨秀英出资款项286650元、叶胜海、项玲丽出资款项31850元，当天双方就将该款项交至营楼桥村，营楼桥村出具收款收据给叶胜海，该收据由项金玲、杨秀英收执。后2013年，丰门农中简易房第一幢10间房屋因系违章建筑被行政执法部门拆除。2017年开始，叶胜海、项玲丽与同村与叶胜海、项玲丽相类似的简易房被拆除的其他村民将空地出租用作停车场使用。另，合同当事人之一叶岩锡系叶胜海的父亲，其已去世，叶胜海、项玲丽认可相关的合同责任由叶胜海、项玲丽承担。一审法院认为，坐落于温州市鹿城区双屿镇营楼桥村丰门农中简易平房第一幢10间简易房因系违章建筑，已被依法拆除。叶胜海与营楼桥村签订的《丰门农中简易房长期租赁协议书》因租赁上述违法建筑应被确认为无效。同日，项金玲、杨秀英与叶胜海、项玲丽签订的《转让协议书》，项金玲、杨秀英从叶胜海处承租该10间简易房中的9间，一审法院认为该合同亦属于无效合同。项金玲、杨秀英主张叶胜海、项玲丽返还286650元，一审法院认为因项金玲、杨秀英与叶胜海、项玲丽签订《转让协议书》与叶胜海、项玲丽从村委会承租10间简易房，系同一天，且租赁款项一起缴至村委会，该简易房无任何审批手续，说明双方均知晓该简易房为违章建筑，但仍签订合同。双方对于合同的签订均有责任，现项金玲、杨秀英占有使用涉案简易房十几年，包括自用及转租他人，产生了相应的收益，本就应支付占有使用费用，叶胜海、项玲丽与项金玲、杨秀英签订《转让协议书》时亦无从中赚取差价，现涉案房屋因系违章建筑被行政部门依法拆除，项金玲、杨秀英要求被告返还租金，无事实和法律依据，不予支持。项玲丽辩称，《转让协议书》上签字非其名字，一审法院认为双方为亲戚关系，签字都系当场所签，项玲丽未提供证据证明非其本人所签，对其辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁关系纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，判决：一、确认项金玲、杨秀英与叶胜海、项玲丽于2000年4月11日签订的《转让协议书》无效；二、驳回项金玲、杨秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元，减半收取2800元，由项金玲、杨秀英负担2760元，叶胜海、项玲丽负担40元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：涉案《转让协议书》约定的租赁物除九间简易房之外，是否还包含土地使用权。对此，本院认为，该《转让协议书》的租赁标的应仅为九间简易房，理由如下：首先，叶胜海与营楼桥村签订的《丰门农中简易房长期租赁协议书》的租赁标的物仅为十间简易房，不包括房屋占用的土地使用权在内。此后涉案《转让协议书》约定“甲方将丰门农中简易平房第一幢九间共计建筑面积441平方米连同占用土地1.28655亩长期租赁权转让给乙方”，显然超出叶胜海与营楼桥村签订的《丰门农中简易房长期租赁协议书》约定的租赁物范围。叶胜海对于涉案房屋所占用的土地使用权并无处分权。其次，结合双方陈述及本案的证据，可以认定“连同占用土地1.28655亩”系对叶胜海向营楼桥村承租涉案房屋的权利来源的说明，并非涉案房屋实际占用土地面积。再次，《转让协议书》签订后，项金玲、杨秀英支付的款项为286650元，该数额和叶胜海应向营楼桥村支付的九间简易房的租金一致，故项金玲、杨秀英主张该286650元包括房屋使用费与土地使用费，不符合常理。综上，涉案《转让协议书》应认定为房屋租赁合同。因涉案简易房已作为违法建筑被拆除，一审认定《转让协议书》无效，并无不当。项金玲、杨秀英以该286650元包括房屋使用费与土地使用费为由主张叶胜海、项金玲应予部分返还，缺乏依据。综上，项金玲、杨秀英的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5600元，由上诉人项金玲、杨秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  刘宏杰审 判 员  蔡蓓蓓二〇一七年十月三十日代书记员  ＸＸ程