江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2430号原告：张萍，男，1972年12月27日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张伟（张萍的弟弟），男，1975年3月7日出生，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被告：赣州市华源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区文明大道60号。注册号：360700210003651。法定代表人：邹永发，经理。委托诉讼代理人：曾艳，江西理公律师所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王世进，江西理公律师所律师，一般代理。原告张萍与被告赣州市华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张萍的委托诉讼代理人张伟,被告华源公司的委托诉讼代理人曾艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萍本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金贰万元整（20000元）；2、被告向原告支付因被告违约给原告造成的损失计人民币叁万伍仟叁佰贰拾捌元整（35328元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月15日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买由被告开发的位于赣州xx区xx大道北侧、××路西侧的“xx.xx”商品房两套，房号分别为xx、xxx，面积分别为51.44、51.02m2,合同还约定了价款、付款方式、交付期限、违约责任等条款，其中约定的交付期限为2015年12月31日前，逾期交付违约责任的承担方式为：约定最后交付期限的第二日起至交付日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金且违约金数额累计不超过10000元。合同签订后，原告即依约于合同签订当日向被告支付了首付款，并于2015年2月15日通过向兴业银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款，至此原告已向被告付清了全部购房款计陆拾伍万贰仟陆佰柒拾元整（652670元）。但被告却未依约在2015年12月31日之前向原告交付房屋，直至2017年6月24日才向原告交付房屋，被告已构成违约，依法被告应当向原告承担违约责任和赔偿被告因违约而给原告造成的损失。依合同约定，被告应当向原告支付违约金20000元（依逾期交房约定的违约金为（652670*1/10000）元/天*540天=35244.18元，因合同约定每套房的违约金数额累计不超过10000元，两套房则不超过20000元）。因被告逾期交房时间长达一年半之久，给原告造成了巨大的经济损失，被告仅向原告支付违约金远不足以弥补原告所造成的损失，依法被告还须向原告赔偿损失，原告房屋所处地理位置现在的租金为30元/m2/月，因此被告因逾期交房给原告造成的经济损失额为（51.44+51.02）m2*30元/m2/月*18月=55328.4元，剔除被告支付给原告的20000元违约金用于弥补原告的损失，原告因此还有35328.4元（55328.4元-20000元=35328.4元）的损失无法弥补。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；证据2、赣州市商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖合同成立且合法有效：证据3、收据，证明原告依约支付了购房首付款；证据4、借款借据，证明原告依约以按揭方式支付了剩余全部购房款；证据5、交房收费明细表，证明被告交房日期及逾期交房的事实；证据6、房产租赁合同，证明原告损失的事实；证据7、证人证言，证明原告租金损失的事实被告华源公司辩称，1、答辩人是在2016年元月份电话通知被答辩人交房，但被答辩人并没有过来收房，因此，被答辩人诉求的违约金及相应的损失，其中的扩大部分不应由答辩人承担；2、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房应该承担的违约责任已经有明确约定，不存在给被答辩人造成其他损失，且被答辩人在2017年3月已经收房且装修由自己办公，其主张的诉求第二项并不是被答辩人的直接损失，且没有证据证明其主张损失的合理性，且即使存在，被答辩人有过错。被告华源公司没有提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的三性无异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的证据5的证明对象有异议，被告是在2016年元月已经通知原告收房，但原告拒绝收房，本院认为案涉的房屋在2017年7月10日才办理《竣工验收备案表》，此前案涉的房屋不具备交付条件，被告辩解理由不成立，故对证据5三性予以确认。被告对原告提供的证据6真实性有异议，对证据7的关联性有异议，本院认为该房交付后原告能否按期出租并取得收益存在不确定性，故本院确认上述证据与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年1月15日分别签订了二份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20xxxx71、20xxxx58），合同约定：原告购买被告开发的位于赣州xx区xx大道北侧、××路西侧的“xx.xx”xx、xxx房屋二套；xx号房屋面积51.44平方米，总价款为327673元，xxx号房屋面积51.02平方米，价款为324997元，以银行按揭方式支付。双方约定出卖人应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务。2017年6月24日原告与被告办理了交房手续。另查明：本案争议的房屋在2017年7月10日才办理《竣工验收备案表》。本院认为：原告张萍与被告赣州市华源房地产开发有限公司订立的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。现被告逾期交房，显属违约，故被告应当承担相应的违约责任。关于逾期交房天数，根据合同第八条约定，由于本案争议的房屋至今未办理竣工验收备案表，亦未实际交房，逾期交房时间应从最后交付期限的第二天即2016年1月1日起计算实际交房之日止，本院对该事实给予认定。被告辩称是原告不来收房，本院认为，被告作为开发商在未办理《竣工验收备案表》前通知原告收房，原告依合同约定有权拒绝接收，因此，被告辩称的理由不成立。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高，应依据合同约定不超过10000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，对于约定过低的违约金，当事人可以请求人民法院予以增加。至于违约金约定过低的举证责任，本院认为应由守约方对违约所造成的损失作大致的陈述及说明。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中虽然约定被告逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之一，但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元，原告虽举证证明其租金收益的实际损失，但是该房交付后原告能否按期出租并取得收益存在不确定性，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”鉴于以上原则，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院对逾期交房的违约金酌情进行调整,即双方均宜按中国人民银行发布的同期同类贷款一年基准利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州市华源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张萍支付逾期交房违约金（自2016年1月1日起至被告实际交房之日即2017年6月24日止，按已付房款652670元为基数，按中国人民银行同期同类贷款一年期基准利率计算）。二、驳回原告张萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，由被告赣州市华源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  杨品谷人民陪审员  孔 瑛二〇一七年十月二十日代书 记员  邱 琼