文书内容江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0302民初1955号原告：萍乡义乌小商品批发城业主委员会，住所地本市安源区萍乡义乌小商品批发城内1楼1162、1160号商铺。负责人：刘明胜，主任。委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者，特别授权代理。被告：江西安隆投资有限公司，住所地本市安源区广场路95号，统一社会信用代码913603007697864446。法定代表人：蔡足焕，执行董事。委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师，特别授权代理。原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会（以下简称小商品城业主委员会）与被告江西安隆投资有限公司（以下简称安隆公司）物权纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告小商品城业主委员会的负责人刘明胜及其委托诉讼代理人赖振祥，被告安隆公司的委托诉讼代理人刘序体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告为原告在萍乡义乌小商品批发城内长期无偿提供20㎡以上的业主委员会办公用房；2.被告向原告支付2017年7月份以前因租用办公用房的房租12000元，并自2017年8月1日起按每月1600元向原告支付房租至被告向原告提供办公用房止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经萍乡市安源区凤凰街街道办事处、萍乡市住宅物业管理处等相关单位依法依规批准同意并已备案，原告于2016年12月17日正式成立。原告自2016年11月筹备期间开始租房正式办公至今，2016年11月、12月、2017年1月每月房租为800元。2017年2月起租用2间商铺，每月房租1600元，截至2017年7月，原告已支付房租12000元。根据《物业管理条例》及《江西省物业管理条例》、《萍乡市物业管理办法》规定，被告应及时无偿长期提供不少于20㎡的业主委员会办公用房。因原、被告就上述事实协商不成，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告已向萍乡义乌小商品批发城物业服务管理有限公司（以下简称义乌物管公司）提供了不少于120㎡的物业管理用房，原告需要办公用房应与义乌物管公司申请，洽谈使用，原告无需再另行向原告支付房租，提供办公用房。故原告起诉被告主体不适格。原告在选举、成立时程序存在问题，被告即将行行政之诉，请求依法撤销凤凰街街道办事处、市物管处的批复。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，对于被告无异议的萍乡市业主委员会备案表、企业信息，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.通知一份，欲证明原告曾与被告协商为原告提供办公用房的事实。经质证，被告称其并未收到该通知，且原告送达主体错误，被告已履行移交物业管理用房的义务。针对被告的质证意见，原告称因被告与义乌物管公司是一个办公室，其将该通知送给了办公室主任陈艳。对此，被告称陈艳系义乌物管公司的职工，并非原告职工，且被告办公室在义乌小商品批发城假日酒店5楼。本院经审查认为，在无证据佐证的情况下，无法确认该证据已送达给被告，对该证据不予认定。2.租房协议、房屋所有权证、国有土地使用权证各二份、租金支付款表一份、照片一组，欲证明原告的办公地点的真实性，以及租用办公用房和支付租金的事实。经质证，被告对真实性无异议、对关联性有异议，认为该组证据与被告无关。本院经审查认为，该组证据系原告租房情况，与本案有关联，且被告对真实性无异议，本院予以认定。从而认定原告自2016年11月起租赁朱龙生的1162商铺，建筑面积为19.36㎡，套内建筑面积为9.84㎡，自2017年2月起租赁周文汇的1160商铺，建筑面积为14.55㎡，套内面积为7.57㎡。至于被告是否应支付原告已付租金，本院将综合其他证据予以认定并在下文予以说明。3.函一份，欲证明原告与义乌物管公司提出了要办公用房的要求。经质证，被告称该证据已由法院裁定不起法律效力，所有通知均已撤销，且与被告无关。本院经审查认为，该证据系原告提出要终止义乌物管公司的前期物业服务合同的相关事宜，并不能实现原告关于其要求义乌物管公司向其提供办公用房的证明目的，不予认定。被告针对其答辩意见向本院提交了证据，对于原告无异议的被告的企业信息，本院予以确认并在卷佐证。对于原告有争议的证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：1.前期物业服务合同、义乌物管公司营业执照、资质证、法人代表证明、场地租赁合同各一份，欲证明义乌物管公司是合法成立的物管企业，是被告选定的前期物业服务单位，此后又是义乌小商品批发城的物业服务单位，物业用房由物管公司代管至今，义乌物管公司每月向原告支付2000元租金。经质证，原告对营业执照的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告作为业主有权利签订合同，但权利被被告剥夺了；对法人代表证明真实性无异议；对前期物业服务合同、场地租赁合同的“三性”均有异议，但称义乌小商品批发城现在的物业公司是义乌物管公司。本院经审查认为，该组证据涉及物业管理办公用房，与本案有关联，对原告对真实性无异议的营业执照、法人代表证明，予以认定；对于被告与义乌物管公司签订的前期物业服务合同、场地租赁合同，为原件，形式真实，且原告称现有的物业公司确系义乌物管公司，故在原告未提供反驳证据的情况下，亦予以认定；对于义乌物管公司与义乌小商品城首层1052号商铺业主签订的前期物业服务合同书，并无业主签名，不予认定。2.民事判决书一份，欲证明法院撤销了原告作出解聘义乌物管公司的函件与通知以及决定等，目前不存在物业管理单位移交的形式，物业用房由现物管公司代管，被告已履行自己的义务。经质证，原告对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，称该案仍在二审未生效，无法达到被告的证明目的。针对原告的质证意见，被告称该案仍在二审属实。本院经审查认为，原告异议理由成立，对该组证据不予认定。3.义乌物管公司证明一份，照片七张，测绘图一张，欲证明义乌物管公司办公用房现状，由义乌物管公司代管。经质证，原告对真实性、合法性无异议，称照片中是义乌物管公司的办公室，具体面积无法确定，对关联性有异议，且无法实现被告的证明目的。本院经审查认为，该组证据为原件，形式合法，与本案有关联，且被告对真实性无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有房地产开发资质的有限责任公司，在开发萍乡市义乌小商品批发城后，自2007年起与有资质的义乌物管公司签订《萍乡义乌小商品批发城前期物业服务合同书》，由义乌物管公司为萍乡义乌小商品批发城业主提供物业服务，被告为义乌物管公司提供120㎡的办公场所，义乌物管公司向被告支付租金，其中自2017年1月5日起，义乌物管公司每月向被告支付租金2000元。2016年12月22日，经萍乡市安源区凤凰街道办事处、萍乡市住宅物业管理处备案，原告成立。原告自2016年11月筹备起租赁朱龙生位于萍乡义乌小商品批发城的1162商铺，该商铺建筑面积为19.36㎡，套内建筑面积为9.84㎡，每月租金为800元。原告成立后，自2017年2月起追加租赁周文汇位于萍乡义乌小商品批发城的1160商铺，该商铺建筑面积为14.55㎡，套内面积为7.57㎡，每月租金为800元。现原告于2017年7月28日诉至本院，本院于2017年8月14日向被告送达应诉材料。本院认为，原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会因无办公用房，起诉要求萍乡义乌小商品批发城的开发商即被告江西安隆投资有限公司提供办公用房，本案系物权纠纷。争议的焦点为：1.被告是否需向原告提供办公用房及面积；2.被告是否需向原告支付租金及数额。关于办公用房。根据《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”,以及《江西省物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。”虽业主委员会办公用房包含在物业管理用房内，但被告与义乌物管公司签订的《场地租赁合同》约定的被告向义乌物管公司提供120㎡的办公场地，义务物管公司每月向被告支付租金2000元，并未约定该办公场地包含了业主委员会办公用房，且义乌物管公司是通过支付对价每月租金2000元的方式获得办公用房的租赁权，原告无理由要求其匀出部分场地给业主委员会办公。故，对于原告要求被告在萍乡义乌小商品批发城内配置20㎡以上的业主委员会办公用房的诉求，本院予以支持。被告关于其已向义乌物管公司配备了120㎡物业管理用房，原告应向义务物管公司主张权利，被告并非本案适格被告的答辩意见，本院不予采纳。关于租金。通过庭审查明，原告虽于2016年11月租房筹备，于2016年12月备案成立，但其未举证证明其于起诉前向被告提出过提供办公用房的要求，而一般情况下，业主委员会办公用房又包含在物业管理用房内。故对于被告收到本案应诉材料前原告已支付的租金，不应由被告承担，本院支持被告应诉后即自2017年8月15日起至提供业主委员会办公用房之日止原告应支付的房屋租金。原告租赁的两个商铺的套内面积为9.84㎡+7.57㎡=17.41㎡，未超过规定的面积，每月租金为1600元，故被告应自2017年8月15日起按月租金1600元向原告支付已付租金至配置办公用房之日止。原告超出部分诉求，本院不予支持。被告关于原告选举、成立时程序存在问题，其将行行政之诉，撤销凤凰街街道办事处、市物管处的批复的答辩意见，并非民事案件审理范围，本院在本案中不予处理，在其提起诉讼前，原告可作为主体提起诉讼。综上所述，依照《物业管理条例》第三十条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江西安隆投资有限公司在本判决生效后一日内在萍乡义乌小商品批发城内为原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会配置20㎡以上的办公用房；二、被告江西安隆投资有限公司自2017年8月15日起按每月1600元向原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会支付原告已付租金至配置办公用房之日止；三、驳回原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告萍乡义乌小商品批发城业主委员会、被告江西安隆投资有限公司各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决书规定履行期间的最后一日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘雨姬人民陪审员  肖天凤人民陪审员  饶 珺二〇一七年十月三十日本件与原本核对无异代理书记员柳婷