浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终3781号上诉人（原审被告）：瑞安市东山街道下埠村经济合作社，住所地：浙江省瑞安市东山街道下埠村人民路，统一社会信用代码：9133038178967647XE。法定代表人：吴丽明，书记。委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江瑞兴物业管理有限公司，住所地：浙江省瑞安市安阳街道新世纪大厦B幢1单元201室，统一社会信用代码：91330381145622564W。法定代表人：黄建镇，董事长。委托诉讼代理人：许龙，男，1978年4月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市，系该公司职工。上诉人瑞安市东山街道下埠村经济合作社（以下简称下埠村经济合作社）因与被上诉人浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初2932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。下埠村经济合作社上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回瑞兴物业公司的诉讼请求。事实和理由：第一，东升花苑项目至今未办理竣工验收备案手续，不具备交付使用的法定条件。虽然已有部分住宅安置户入住使用，但涉案的商业部分未移交使用，一直处于空置状态，被上诉人并没有为商业建筑提供物业管理服务，上诉人不具有支付商业建筑物业管理服务费的义务。第二，本案项目是安置房项目，不存在销售行为。涉案商业建筑不存在未经被上诉人办理入住而直接交付给业主的情形，而是整体未交付使用。故，《前期物业服务合同》第八条约定不能适用于本案。第三，被上诉人实际配置的人员和提供的物业服务不符合合同约定的标准，且被上诉人也没有提供证据证明已经按照《前期物业服务合同》约定的标准配置了管理人员，也没有举证证明其实际投入的成本。原审法院按90%的比例支付物业服务费是明显不当的。瑞兴物业公司辩称，第一，东升花苑是否办理竣工验收手续与本案无关。物业管理费与提供的服务相挂钩。《前期物业服务合同》第八条约定，业主应于物业竣工交付之日起交纳物业管理费用。2015年12月17日上诉人发函给被上诉人，亦明确表示东升花苑工程已全部竣工交付使用的事实。物业服务费的标准测算时根据小区的总体面积确定。上诉人移交面积的多少，只关系到建设方承担物业费还是业主承担物业费，与物业公司无关。第二，上诉人主张不适用《前期物业服务合同》第八条的主张是无法成立的。业主是通过安置还是销售取得房产，对物业公司而言是毫无区别。该合同是双方真实意思表示，第八条不具有无效、可撤销、可变更的情形，双方都应当依法继续履行。第三，被上诉人为小区实际配备的人员仅有保安人员数量有差异，是因为地下室并未投入使用，其余岗位人员并无差异。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。瑞兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付东升花苑2016年12月31日前物业管理服务费828788元及违约金（违约金以每日1%标准计算，从2017年1月1日开始计算，算至实际支付之日，暂算至起诉日为82878元）。一审法院认定事实：原告接受瑞安市东山街道下埠村经济合作社委托，管理东升花苑的物业事务，双方于2012年11月20日签订前期物业服务合同，第八条：纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方直接将房屋交给买受人，而不经乙方（原告）办理入住手续，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳。已出售的空置房管理服务费由业主按标准的100%收取；第三十条：甲方、业主或者物业使用人违法本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按千分之一的标准向乙方支付违约金。同年11月23日，原告并进行了东升花苑前期物业服务公示，确定收费标准如下：高层住宅每月1.49元/平方米，小高层1.26元/平方米，非住宅1.72元/平方米，多层0.8元/平方米。人员配置项目经理1人，管理员8人，维修工5人，秩序维护队长10人，秩序维护员33人，绿化外包，清洁工34人，车管员10人。2012年12月18日，双方又签订了一份前期物业服务合同补充协议，对物业服务费标准做了一定的调整，收费标准调整如下：高层住宅每月1.3元/平方米，小高层1.1元/平方米，办公楼及商业物业1.5元/平方米，多层0.7元/平方米。秩序维护人员减少为36人。2015年12月17日被告发函给原告，表示东升花苑工程已全面竣工交付使用，要求原告于2015年12月20日前来办理物业交移手续并入驻物业管理，原告收函后依约入驻管理。原告在东升花苑保安配置25人，管理员配备6人，工程配备4人，保洁配备28人。现被告拖欠2015年12月20日至2016年12月31日物业服务费828788元，经原告多次催讨无果，故诉至法院。一审法院认为，原告已按前期物业服务合同为东升花苑的住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主应依约支付物业管理服务费。自2015年12月20日至2016年12月31日共计12个月另11天，被告应付服务费数额为44678.6平方米×1.5元/平方米/月×12个月另11天=828788元。因原告未按双方签订前期物业服务合同及补充协议足额配置工作人员，其行为已违约，故原告应承担赔偿被告相应的经济损失，结合本案的具体情况，酌定由原告承担10%的违约责任。2015年12月17日被告发函给原告称东升花苑已全面竣工交付使用，并要求被告接函后于2015年12月20日前来办理物业交移手续并入驻物业管理，现被告辩称其未出售也未交付村民与事实不符，不予采信。综上，被告应支付原告物业管理费828788×90%=745909元，原告主张违约金以每日1千分之一的标准计算与原、被告双方约定不符，酌情调整为按同期银行贷款利率计算为宜。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告瑞安市东山街道下埠村经济合作社于判决生效之日起十日内支付原告浙江瑞兴物业管理有限公司物业服务费745909元及违约金（自2017年1月1日起按同期银行贷款利率计算至执行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12088元，由原告浙江瑞兴物业管理有限公司负担1209元，由被告瑞安市东山街道下埠村经济合作社负担10879元。二审中，被上诉人没有提交新证据。上诉人提供了现场照片一组（八张），证明本案二审期间涉案的东升花苑的商业部分是没有交付使用的，不存在需要支付物业费的条件。商业部分和里面住宅部分是相对独立的。被上诉人质证称：证据的“三性”没有异议。但是对上诉人主张的没有交付就不需要支付物业费的观点是持反对意见的。照片只是显示商业部分房屋没有交付给业主。本院认为，对商业用房空置的事实，双方均无异议，证据真实、合法，但双方对物业服务费用的支付已经在《前期物业服务合同》中作了约定，故该事实与本案不具有关联性，本院不作认定。本院经审查当事人一审提供的证据依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方就东升花苑签订的《前期物业服务合同》（以下简称合同）及补充协议，意思表示真实，内容合法，依法对双方具有拘束力。根据合同第八条第一款的约定，物业服务费用应自物业竣工交付之日起交纳。2015年12月17日，上诉人下埠村经济合作社发函给被上诉人瑞兴物业公司称东升花苑已全面竣工交付使用，并要求被上诉人接函后于2015年12月20日前来办理物业移交手续并入驻物业管理。被上诉人收函后已经依约入驻管理。据此，被上诉人有权收取东升花苑自2015年12月20日起的物业服务费用。双方确定涉案楼盘属于安置项目，且房屋的性质为安置房或商品房，并不影响被上诉人所需提供的物业服务内容，故合同第八条第三款约定出售房屋相关情况应适用于涉案安置房屋。根据第八条第三款的约定，对于东升花苑中上诉人尚未安置或者已安置但尚未交付给业主的物业，应由上诉人全额缴纳物业服务费用。被上诉人向上诉人主张该部分的物业服务费用，于法有据。且根据合同第二条对前期物业管理服务的内容约定来看，主要涉及共用部位的维护、养护、管理、卫生清洁，共用设施设备的运行、维修、养护、管理，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等。显然，商业建筑部分的空置并不能免除上诉人所需提供的上述物业服务。上诉人已经为东升花苑提供了合同约定的物业服务内容，故被上诉人应按照约定的标准支付物业服务费。鉴于被上诉人自认因地下室空置未能按照约定全额配置工作人员，原判酌情确定上诉人支付90%的物业服务费用，并无不妥，本院不作变动。综上所述，下埠村经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12088元，由上诉人瑞安市东山街道下埠村经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 邓习军审判员 郑文平二〇一七年十月十七日书记员 郑淙夫