北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初7672号原告:尚松树，男，1977年9月10日出生，住河北省沧州市。委托诉讼代理人:邓静，北京安翔律师事务所律师。被告:北京祥丰种植中心，住所地北京市昌平区马池口镇上念头村。法定代表人：刘志祥，总经理。委托诉讼代理人：邵娟，北京市昌兴律师事务所律师。原告尚松树与被告北京祥丰种植中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚松树及其委托诉讼代理人邓静，被告北京祥丰种植中心的法定代表人刘志祥、委托诉讼代理人邵娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚松树诉称：原告与被告于2012年7月18日签订《租赁合同》，租期为6年，自2012年7月18日至2018年7月17日，年租金为10万元，合同约定，如遇政府拆迁或不可违因素变故，房屋设备及损失补偿归乙方所有。2016年7月26日，原告要求被告支付接电增容及其他损失共计25775元，后经北京市昌平区人民法院组织调解，于2016年8月5日原告与被告达成调解协议，原告2017年7月18日至2018年7月17日的租金扣除电容费后调整为8万元，北京市昌平区人民法院据此作出(2016)京0114民初11004号民事调解书。2016年11月5日，政府通知涉案房屋拆迁，原告自此无法使用该房屋，承租房屋于2016年11月20日拆迁完毕。因承租房屋拆迁，原、被告之间的租赁合同与民事调解书无法继续履行，因此，被告需要返还原告已经支付尚未到期的房屋租金以及造成的损失。现镇里拆迁补偿款也补发到位，但被告拒不返还原告拆迂补偿款，因拆迁原、被告租赁合同无法继续履行，故原告要求：1.被告返还原告房屋拆迁补偿损失及设备搬迁费用共计17万元（被腾退非住宅房屋的腾退补偿款5.0141万元、被腾退附属物的腾退补偿款4.51278万元、停产停业综合补助费3.0562万元、搬迁补助费0.14万元、其他资产4.41692万元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告北京祥丰种植中心辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭查清事实，依据北京龙泰房地产评估有限公司出具的尚松树《地上物补偿评估费用表》进行判决，上面确定的腾退费用39349.57元。经审理查明：2012年7月18日，北京祥丰种植中心（甲方）与尚松树（乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁场地位于昌平区X路铁路两侧100米路南，场地大小如图另附带场地后住房两间，甲方在合同期内向乙方提供生活用水，用电及工业用电；双方约定租期为6年，即2012年7月18日至2018年7月17日，年租金为10万元整，租金为一年一次交付，合同到期后同等条件下甲方应优先与乙方续约；合同生效后乙方需在约定场地内建三到四间简易住房，如遇外界阻碍，应由甲方出面给予处理解决；甲方在合同期内应保证乙方合法使用场地的权益，如遇政府拆迁或不可违因素变故，房屋设备及损失补偿归乙方所有；该合同还约定了其他条款。合同签订后,尚松树在租赁场地内建设了3间简易房（即《北京市房屋腾退估价结果报告》中房屋平面图中的1号房），并搭建棚子1间。2016年7月5日，尚松树曾以租赁合同纠纷为由，起诉要求北京祥丰种植中心支付接点增容费15000元、因停水造成的损失5775元、因堵门造成的损失5000元及提供办理营业执照所需材料。后双方达成调解协议：一、原告尚松树二〇一七年七月十八日至二〇一八年七月十七日的租金扣除电容费后调整为八万元；二、原告尚松树与被告北京祥丰种植中心因此事再无其他任何纠纷。2016年11月9日，北京市昌平区X镇X村民委员会（甲方、腾退人，以下简称X村委会）与刘志祥（乙方、被腾退人）签订《腾退协议书》，约定：土地面积1.2亩、房屋及附属物面积229.22（平方米）；鉴于乙方将全部地上物交予甲方拆除并解除承租/承包合同、腾退土地，甲方同意按双方协商价格向乙方支付以下补偿款：被腾退非住宅房屋的腾退补偿款157871元、被腾退附属物的腾退补偿款151430元、停产停业综合补助费经认定的经营面积为183.376平方米，该项补助费为91688元、拆迁补助费经认定的腾退房屋建筑面积为229.22平方米，该项补助费为5731元、其他资产86198元（已扣龙门吊残值7864.73元）、测绘302元、树木56447元、奖励27483元；该协议书还约定了其他条款。经估价，1号房价款为50141元。涉案场地于2016年11月20日拆除完毕。2017年5月9日，在X村委会的协调下，北京祥丰种植中心与尚松树达成《调解协议书》，北京祥丰种植中心刘志祥退还尚松树2016年11月5日至2017年7月17日已交付的场地使用租金费用65000元，以及接电费用10000元，两项合计75000元，尚松树承诺在收到此款项后，在与刘志祥今后的诉讼纠纷中不再对此两项内容进行索赔（包括不对堵门损失进行索赔）。上述事实，有证人证言、租赁合同、（2016）京0114民初11004号民事调解书、调解协议书、腾退协议书、北京市房屋腾退估价结果报告、照片、收据以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。北京祥丰种植中心抗辩1号房屋并非尚松树所建，本院对于北京祥丰种植中心的该项抗辩不予采信。理由如下：1.双方《租赁合同》约定“乙方需在约定场地内建三到四间简易住房”，尚松树提供了从北京祥丰种植中心购买红砖的收据，且北京祥丰种植中心认可该红砖系租赁场地内一堵独立砖墙内的红砖且由己方出售与尚松树，尚松树还提供了证人证言证明己方在租赁场地内建设了3间简易房；2.本院要求双方画出租赁场地及其上的房屋情况，北京祥丰种植中心所画草图与《租赁合同》附图以及描述（另附带场地后住房两间）相差甚远，而尚松树所画草图与《租赁合同》附图以及描述基本一致。基于以上分析，本院认定1号房屋系尚松树所建，故1号房屋补偿款50141元应归尚松树所有。对于尚松树主张被腾退附属物的腾退补偿款45127.8元一节，该项诉讼请求包括广告牌4884元、棚房20876.8元、电缆电表14000元、暖气4167元、院地水泥1200元。具体分析，1号房和龙门吊上的广告牌补偿归尚松树，尚松树称己方的广告牌尺寸分别为11.2米×2.1米、4.5米×1.8米，本院予以采信，整个院落广告牌面积48.84平方米、补偿金额9768元，故尚松树广告牌的补偿应为6324元，尚松树主张广告牌补偿4884元，本院对此不持异议；棚房，尚松树主张己方搭建了3处钢架单彩棚，北京祥丰种植中心仅认可一处并提供了《地上物品搬迁补偿评估费用表》，该表记载尚松树棚子补偿金额为6100元，尚松树未能提供相应证据证明己方还搭建了另外两处棚子，故本院认定尚松树应取得的棚子补偿为6100元；电缆，北京祥丰种植中心认可145米的电缆系尚松树所有，整个院落电缆长度为290米、补偿金额为27907元，故尚松树的电缆补偿为13953.5元；电表，尚松树称己方安装了两块工业电表，北京祥丰种植中心仅认可一块，尚松树亦无其他证据予以证明，故本院认定尚松树安装了一块工业电表，应应得的电表补偿为200元；尚松树仅主张电缆电表补偿14000元，本院对此不持异议；暖气，1号房内安装有暖气，尚松树应取得相应的暖气补偿，至于补偿的数额，因整个院落的暖气补偿为8335元，尚松树未能提供相应证据证明己方暖气占整个院落暖气的比例，故本院按照1号房屋面积（50.4平方米）与整个院落被评估认定的房屋面积（229.22平方米）的比例计算1号房屋的暖气补偿，数额为1832.67元；院地水泥，尚松树未能提供证据证明其在租赁场地内铺设了水泥院地，故本院对于尚松树的该部分诉讼请求不予支持。对于尚松树要求北京祥丰种植中心支付停产停业综合补助费30562元一节，经认定的经营面积为183.376平方米，该项补助费为91688元，认定的经营面积与认定的房屋面积比例为80%，因此1号房（50.4平方米）应认定的经营面积为40.32平方米，1号房对应的停产停业综合补助费为20160元，北京祥丰种植中心与尚松树系租赁合同关系，双方均从租赁场地营利，故本院酌情确定尚松树取得该部分停产停业综合补助费（20160元）的70%，即14112元。对于尚松树主张搬迁补助费1400元一节，经认定的腾退房屋建筑面积为229.22平方米，该项补助费为5731元，故尚松树应取得的搬迁补助费（即1号房屋对应的搬迁补助费）为1260.11元。对于尚松树主张其他资产44169.2元一节，该项诉讼请求包括设备补偿的80%和龙门吊补偿，根据北京祥丰种植中心提供的《地上物品搬迁补偿评估费用表》，龙门吊、拉弯机、折弯机补偿金额为33249.57元，尚松树未能提供证据证明其主张的其他设备被作价补偿，并且尚松树亦认可其已将其他设备自行运离租赁场地，故本院认定尚松树应取得的相关补偿款为33249.57元。对于尚松过高的诉讼请求部分，本院不予支持。北京祥丰种植中心对其辩解未能提供相应证据予以证明的，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京祥丰种植中心给付原告尚松树被腾退非住宅房屋补偿款50141元，于本判决生效后10日内履行；二、被告北京祥丰种植中心给付原告尚松树广告牌补偿4884元、棚子补偿6100元、电缆电表补偿14000元、暖气补偿1832.67元，共计26816.67元，于本判决生效后10日内履行；三、被告北京祥丰种植中心给付原告尚松树停产停业综合补助费14112元，于本判决生效后10日内履行；四、被告北京祥丰种植中心给付原告尚松树搬迁补助费1260.11元，于本判决生效后10日内履行；五、被告北京祥丰种植中心给付原告尚松树龙门吊、拉弯机、折弯机补偿款33249.57元，于本判决生效后10日内履行；六、驳回原告尚松树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告尚松树负担888元，已交纳；由被告北京祥丰种植中心负担2812元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  唐东彪人民陪审员  刘元清二〇一七年十月二十六日书 记 员  赵 霏