新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初4064号原告：乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）苏州东街***号金邦（公寓）大厦*栋**层1302。统一社会信用代码：×××。法定代表人：沈宏，该公司经理。委托诉讼代理人���杨志新，该公司法律顾问。被告：新疆豫能商贸有限公司。住所地：新疆昌吉州昌吉市乌伊西路花市旁门面房6-1号（34区4丘**栋）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨新亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：许艳，新疆同创律师事务所律师。原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司与被告新疆豫能商贸有限公司服务合同纠纷一案,本院于2017年8月8日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司委托诉讼代理人杨志新到庭，被告新疆豫能商贸有限公司委托诉讼代理人许艳到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付销售顾问服务费129437元；2、要求被告支付销售代理费提成457150.4元；3、要求被告支付服务费及提成利息22876.8元；4、要求被告承担本案诉讼费及其他诉讼费用。事实及理由：2015年12月10日，原被告签订了一份《豫能国际顾问及代理销售合同》。合同约定：原告为被告豫能国际项目唯一顾问及销售代理人；销售期限为2015年12月10日至2016年12月31日；甲方向乙方支付销售顾问服务费450000元，合作协议签订5日内付50%，剩余部分按12个月均分决算；按销售金额的2%计提销售代理费。合同签订后，原告依约履行了合同，共销售房屋92套，房款共计38491325元，被告仅支付了部分顾问服务费及销售代理费。合同期满后，原告多次和被告协商剩余费用的支付，均无果。故原告诉至法院。被告辩称，被告不欠付原告顾问服务费，提成部分被告欠付原告34511.3元，原告主张的利息没有依据，被告不同意支付，因为原告公司人员私自收款给被告造成不良的社会影响，是原告违约在先��双方之间签订了《豫能国际顾问及代理销售合同》，被告委托原告销售的房屋是204套，原告仅仅销售了92套房屋。另外，按照双方合同的约定，没有按期完成任务，要扣除2%的提成。被告已经支付顾问代理费336000元，按照双方之间约定共计顾问代理费是450000元，对方销售92套，占到被告销售总额的45%，被告应得的顾问代理费是202500元。现在被告已经超付，不欠原告代理费，另原告销售经理私自向客户收钱，涉及30人，金额111500元，部分人员已经报案，正在处理。因此被告在提成部分扣除了111500元，尚欠付的金额是34511.3元。原告举证、被告质证及本院认证如下：证据一、《豫能国际顾问及代理销售合同》，拟证实原、被告之间存在顾问及代理销售合同关系，合同中约定了提成比例及服务费的计算方法。经质证，被告对证据的真实性认可，合���附件1第一条约定了原告方的销售任务是200套房屋，第二条约定每两个月考核一次，连续两次考核完成任务没有达到85%的，要给予相应的处罚。附件2销售任务表中载明了平均任务分摊，目前原告没有完成销售任务，因此被告预留了提成的10%。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、豫能国际项目2016年销售台账一份，拟证实原告为被告销售房屋92套，房款合计38491325元。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题认可。原告销售的房屋是92套，合计的房款是38491325元。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、付款凭证4份，拟证实被告已经向原告支付代理提成312676.1元，尚欠提成457150.4元，尚欠顾问费129437元。经质证，被告对证据的真实性认可，证明的问题不认可。根据原告提交的证据证实原告收到被告70余万元款项。原告称310000余元是销售人员的基本工资，这与事实不相符，员工基本工资被告是直接支付给员工的，没有打入原告账户，提成部分是被告支付给原告的。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、招商银行乌鲁木齐分行银行流水一组，拟证实原告向销售人员发放了2016年7月19日至2016年11月10日期间的基本工资，合计金额312676.1元。经质证，被告对证据的真实性认可，关联性不认可，证明的问题不认可。原告提交的证据是向员工发放的顾问费，并不是员工基本工资，员工基本工资是被告发放的。基本工资是被告方打到原告经理沈涛卡上，由沈涛给销售人员发放。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证、原告质证及本院认证如下：证据一、2016年豫能国际销售代理佣金明细表一份、付款回单八份，拟证实被告向原告方销售人员支付了2016年11月至12月的提成，��计金额为81793元。经质证，原告对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，证明的问题也不认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、财务凭证11张，证实被告向原告合计支付款项667539.1元。经质证，原告对证据的真实性认可，款项中312676.1元是销售人员基本工资，按合同约定这部分款项是应当由被告承担的。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、工资表10张，拟证实2016年2月至2016年11月份被告向原告销售人员发放基本工资242443.15元。该工资表由原告方制表、盖章，然后由被告方确认后发放。经质证，原告对证据的真实性认可，证明的问题不认可。这部分基本工资是由原告给销售人员发放的，而不是被告，只是凭证留在被告处备案。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、邮箱截屏11张，拟证实被告委托原告销售房屋204套���原告销售了92套，占任务比例的45%。经质证，原告对证据的真实性认可，证明的问题也认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、表格1张，证明13张，拟证实原告公司工作人员白海军向买房的客户额外收取款项111500元。原告公司工作人员的行为严重损害被告公司利益，被告现要求从代理费中扣除这部分款项。经质证，原告对证据的真实性、关联性、合法性不认可，与本案无关。如果这部分客户的权益受到侵害，这些客户应当自行主张，被告无权从代理费中扣除这部分款项。本院对该证据的真实性、关联性均不予确认。证据六、售房统计表一份，拟证实被告每个月都未按双方约定的套数完成销售任务，所以被告要预留10%的提成。经质证，原告对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，证明的问题也不认可。因该证据系被告单方作���，故本院对该证据的真实性不予确认。被告申请证人武某出庭，其陈述：”原告方销售经理姓白跟我说如果给我5000元，房价可以降低。我就给白经理5000元。后期我发现同类房子的房价和我的一样，也没有多支付5000元，我认为我受骗了。我给白经理交了5000元现金，没有出具收据。另外交了1万元定金，是刷卡的。比我们双方谈的时候降低了，但是和其他同类型房屋房主买的房子的价钱是一样的，实际上并没有优惠。”被告申请证人常某出庭，其陈述：”我了解到房产公司搞优惠活动，2016年4月7日我去找了销售经理白海军，白海军跟我说如果两套房子交8000元现金，房价可以降低。我就给白经理8000元。白经理就在总房价上减了一些，并且给我一些送部分物业费等优惠政策。我原本要刷卡，但是白经理说要交现金，我就去取了现金。交了8000元现金后白经理也没有给我出具任何收据。我后期我了解到我的房价并没有比其他人低，我认为活动是假的，房价并没有实际优惠。”本院对该证据的真实性结合其他证据予以综合认定。经质证，原告对二位证人证言的真实性、关联性不予认可，不能证实是原告方收取，故不能在本案中扣减。被告对二个证人的真实性、关联性认可，可以证实原告公司工作人员白海军向买房的客户额外收取款项111500元，严重损害被告公司利益，被告要求从代理费中扣除这部分款项。经庭审举证、质证及本院认证，本院查明事实如下：2015年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预能国际顾问及代理销售合同》，合同约定：第一条、甲方取得位于昌吉，宗地编号652301201400139，土地用途为居住，甲方在该土地上兴建住宅、商业，项目名称豫能国际，甲方同意乙方为该项目唯一的顾问、销售代理人；第二条、合同期限为从合同签订之日起至2016年12月31日止，服务期限为12个月，合同期满后，双方视情况商议续约事宜。第三条、双方的工作约定，甲乙双方约定销售团队，除策划架构外所有人员人事权归甲方所有，甲方承担人员基本薪资待遇，置业顾问提成部分由乙方承担。乙方负责协助甲方组建专业的销售团队，代为培训及日常管理。与客户有关的收款和资金形式的往来，均由甲方向客户收取并开具收据，乙方负责催收客户按《商品房买卖合同》支付约定款项和办理按揭手续。第六条、1、顾问服务费，根据双方约定顾问服务费为450000元，双方签订合作协议5日内，甲方向乙方支付顾问费总额的50%作为预付款，剩余部分按12个月分结算。3、销售代理费，豫能国际项目佣金按销售额的2%计提，计算公式：实际销售额×2%；3、关于代理费结算，乙方应于次月3日前报送上月结算报表给甲方审核，以《商品房买卖合同》（按揭客户首付款到位，按揭资料齐备且办理完银行借款流程进入待放状态）作为财务结算依据，甲方于次月10日前将上月代理费结算支付乙方。原、被告在合同的附件1中约定，甲乙双方根据本项目现状商定于2016年12月31日止，实际销售200套房源作为销售任务，结算佣金按乙方应结算佣金的10%预留作为乙方履约保证金，如到2016年12月31日实际完成200套的80%，甲方视为乙方完成任务，需全额退还乙方预留保证金，如未完成任务则不退还已扣留的保证金。合同签订后，被告按照合同的约定，代为销售房屋92套，销售房款总额为38491325元。另查，被告于2015年12月11日向原告支付顾问服务费100000元，于2015年12月23日支付125000元，于2016年4月29日支付57000元，于2016年12月16日支付72863元，合计支付顾问服务费354863元；被告于2017年1月16日向原告支付销售代理费18000元，于2016年9月29日支付36000元，于2016年9月29日支付68120元，于2016年8月16日支付20333.7元，于2016年7月19日支付111920.4元，于2016年11月10日支付58302元，合计支付销售代理费312676.1元；被告另行按照合同的约定向原告支付工资242443.15元。被告直接向原告所雇用的人员支付2016年11月、12月销售代理费81793元。本院认为，原告与被告签订的《预能国际顾问及代理销售合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反相应的法律，行政性法规，该合同合法、有效，双方当事人应按照合同的约定履行。本案中，原、被告合同约定顾问服务费为450000元，庭审中经双方确认被告已经支付顾问服务费354863元，故被告理应向原告支付顾问服务费95137元。对于被告辩称原告只完成了45%的销售量，故顾问服务费也应按照45%支付的意见，本院认为，原、被告合同明确约定顾问服务费为450000元，并未约定如完成不了销售额，应予以扣减，故原、被告应按照合同的约定履行，本院对其辩解意见不予采信。关于原告所主张的销售代理费，本案中，经原、被告确定，原告代为销售的房屋为92套，销售房款总额为38491325元，根据合同的约定，销售代理费按销售额的2%计提，即销售代理费应为769826.5元，根据合同附件1中的约定，如未完成销售任务，所扣除的10%履约保证金不予退还，本案中原告未按合同约定完成销售任务，故被告共计应支付的销售代理费为692843.85元，庭审中，原、被告确认已付的销售代理费为312676.1元，扣除被告向原告工人支付的销售代理费81793元，被告应向原告支付的销售代理费为298374.75元。关于被告辩称原告销售经理私自收购房人的钱，应该在销售代理费中扣除了111500元，本院认为，原告销售经理私自收钱，其受害人应另案处理，和本案没有关联，故其辩解意见本院不予采信。关于原告所主张的利息，即原告要求被告赔偿的逾期付款损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因原、被告对逾期付款损失的计算方式未作约定���应参照2017年中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率4.35%计算。被告未付的顾问服务费与销售代理费合计为393511.75元，故被告应承担的逾期付款损失为9985元【393511.75元×4.35%÷12×7个月（自2017年1月1日至2017年7月31日，本院对原告合理的部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告新疆豫能商贸有限公司向原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司支付顾问服务费95137元；二、被告新疆豫能商贸有限公司向原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司支付销售代理费298374.75元；三、被告新疆豫能商贸有限公司向原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司赔偿��期付款损失9985元。以上应付款项，被告新疆豫能商贸有限公司须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4873元，已减半收取，由被告新疆豫能商贸有限公司负担3307元，原告乌鲁木齐丞邦房地产经纪有限公司负担1566元(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，由原、被告按判决书确定的数额承担一并执行)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 刘 燕二〇一七年十月二十三日书记员 李小玲