江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初86号原告（反诉被告）中国人民武装警察部队抚州市消防支队，住所地：抚州市临川区文昌大道1558号，组织机构代码：741975104。法定代表人刘豪，支队长。委托代理人陈光晓，江西人民律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告抚州市吉成汽车销售有限公司，住所地：抚州市临川区赣东大道60号，统一社会信用代码：91361000581628399B。法定代表人过茵。被告（反诉原告）抚州华山医院，住所地：抚州市临川区赣东大道1239号，组织机构代码：09108278-4。法定代表人吴国堂，院长。委托代理人杨斌，江西赣东律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告中国人民武装警察部队抚州市消防支队（以下简称抚州消防队）诉被告抚州市吉成汽车销售有限公司（以下简称吉成汽车公司）、抚州华山医院（以下简称华山医院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告华山医院对原告抚州消防队提起反诉，本院合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告抚州消防队的委托代理人陈光晓、被告抚州华山医院的法定代表人吴国堂及其委托代理人杨斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚州消防队诉称，2013年4月22日原告与竞得人抚州市吉成汽车销售有限公司签订了《武警部队房地产租赁合同》，双方约定原告将位于抚州市××大道××支队原办公楼及附属楼、蓝球场、原潇芳宾馆和进大门左侧3间店面的房屋出租给吉成汽车公司，租赁期限自2013年4月22日至2018年6月25日止，租金第一、二年每年600000元，第三年636000元，第四年674160元，第五年714610元，租金按季结算，在每季度到期后的前10日内按时交纳下季度的租金，同时，还约定了合同的解除和违约责任等。后吉成汽车公司未经原告书面同意，将租赁房屋转租给华山医院办医院。因华山医院违反约定转租，2015年5月6日原告与吉成汽车公司签订了“提前终止《房屋租赁合同》协议书”，双方同意2015年6月25日终止《房屋租赁合同》的履行，吉成汽车公司将租赁房屋交还给原告，但吉成汽车公司未督促华山医院将租赁房屋腾出交还给原告，提前终止房屋租赁合同协议书未得到履行。2016年4月为贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，上级单位要求原告必须停止有偿服务，最迟于2017年6月30日前将租赁房屋收回。为此，原告为落实上级文件精神，多次催促华山医院腾出租赁房屋，2016年8月，除原潇芳宾馆外，其余租赁的房屋和场地被告已腾出交还给了原告，但被告至今仍占用原潇芳宾馆的房屋，且从2016年1月1日起至2016年12月31日期间未向原告交纳租赁房屋租金，故原告诉至法院，提出如下诉请：1、请求判决解除原告与被告吉成汽车公司签订的《武警部队房地产租赁合同》；2、请求判令被告华山医院在2017年6月1日前将其承租的原潇芳宾馆房屋腾出交还给原告；3、请求判决被告华山医院支付拖欠原告房屋租金人民币655080元，及吉成汽车公司和华山医院共同承担逾期支付租金违约金人民币456679.8元（拖欠租金和逾期支付违约金均暂计算至2016年12月31日，但租金和逾期支付违约金应由华山医院交纳至实际腾出租赁房屋之日）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回对被告吉成汽车公司的诉讼，并变更诉讼请求，对腾空房屋及解除合同的诉请予以撤回，现变更后的诉讼请求为：1、判决被告华山医院支付原告租金655080元及违约金456679.8元（违约金从应交租金之日计算至2016年12月30日）；2、诉讼费由被告华山医院承担。被告华山医院辩称及反诉称，我方的转租行为已得到抚州消防队的认可，我方一直没有任何违约行为，真正违约的是抚州消防队单方面强行收回附属楼的行为，鉴于原告违法单方面收回三个门面、附属楼及蓝球场，造成我方承租房屋面积减少，故我方认为法院应该核减本案租金每年百分之五十，原告在我方没有违约的情况下单方面解除合同收回房屋应赔偿我方的全部损失，现提出反诉请求如下：判令反诉被告抚州消防队赔偿反诉原告屋顶防水处理及附属楼装修损失折旧后50万元及主楼装修损失折旧后90万元、电梯、消防工程、水电设备损失折价100万元，共计人民币240万元（具体金额以评估鉴定数为准）。庭审中，被告变更反诉请求为：1、判令反诉被告赔偿附属楼装修损失50万元；2、判令反诉被告赔偿因解除合同导致反诉原告提前一年租赁房屋造成转让费及租金损失计50万元，两项损失合计人民币100万元。原告（反诉被告）抚州消防队对反诉请求辩称，反诉原告的反诉请求无法律依据，根据租赁合同的约定，装修费用由承租人承担，合同期满或解除时必须无条件交给出租方，反诉原告也没有证据证明我方强制反诉原告交付附属楼，附属楼是反诉原告自愿提前交付的，我方没有采取任何措施影响被告的经营，被告在法院未对解除合同作出判决前，自愿提前与他人签订租赁合同而造成的房租损失与我方无关。经审理查明，2013年2月1日被告吉成汽车公司通过竞拍方式取得位于抚州市××大道××支队原办公楼（约2200㎡）及附属楼（约500㎡）、蓝球场、原潇芳宾馆（1-6层，面积约2400㎡）和进大门左侧3间店面（约180㎡）的租赁权，并预交了竞租保证金30万元，同日与拍卖人抚州市商业拍卖有限公司签订了《拍租成交确认合同》，合同约定被告吉成汽车公司以60万元／年竞得租赁权，预交的竞租保证金30万元作为定金冲抵拍卖成交价款。2013年4月22日原告抚州消防队作为出租方与承租方吉成汽车公司就竞拍标的签订了《武警部队房地产租赁合同》，该份租赁合同主要约定如下：1、被告吉成汽车公司租赁原告位于抚州市临川区赣东大道1239号房屋（建筑面积1916.09平方米），租赁用途为宾馆住宿，租赁期限自2013年4月22日起至2018年6月25日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币3224770元，第一年和第二年年租金为60万元，共计120万元，第三年租金为636000元，第四年租金为674160元，第五年租金为714610元，租金按季度结算，被告吉成汽车公司在每季度到期后的前10日内按时交纳下季度的租赁费；2、原告应于2013年4月22日前将房屋按约定条件交付，租赁期满或合同解除后，吉成汽车公司应返还该房屋及其附属设施；3、自本合同签订后十日内，被告吉成汽车公司向原告支付房地产租赁保证金人民币10万元，吉成汽车公司履行合同约定义务的，原告应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还，原告未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；4、租赁期内，承租方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩固定设施，必须征得出租方书面同意，全部费用由承租方承担，权属归出租方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给出租方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向出租方提供建设方案，在出租方按规定报经武警部队主管部门批准并由出租方出具书面同意书后实施，费用由承租方承担，权属归出租方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好无损地无偿移交给出租方；5、原告非因军事需要提前终止合同的，应提前三个月通知被告，被告应及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产还给原告，原告按吉成汽车公司实际使用时间计收租金；6、被告吉成汽车公司逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金，逾期30日，原告有权解除本合同并收回全部财产，同时停止向被告供水供电，逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金；7、被告应向原告交纳押金10万元和首次租金一并交付，合同到期后被告对房屋现状如无损毁，该押金金额退还给原告，如有损毁，按实际损毁程度或按损毁物品价值原价予以扣除，不足的，被告予以补足，该押金无利息；8、被告吉成汽车公司在租赁期间，未经原告书面同意不得中途退租、转租；9、被告在租赁期间，未经原告同意，不得擅自改变建筑的主体结构和整体外观，不得擅自在建筑周围空地设置建、构筑物，如有违反，原告有权要求被告恢复原状，有权解除合同并追究责任；10、租金从2013年6月25日开始交纳。上述租赁合同订立后，被告吉成汽车公司即于2013年6月将其竞得的涉案租赁物转租给被告华山医院使用，但该转租行为并未取得原告的书面同意。2015年5月6日原告与被告吉成汽车公司就涉案租赁物签订了一份提前终止房屋租赁合同协议书，协议约定双方同意从2015年6月25日起终止原租赁合同的履行，双方因履行原租赁合同而产生的权利、义务自行终止，双方自愿放弃因提前终止合同而引发的违约金索赔权利，且约定原告将租赁房屋继续出租时，原告同意华山医院具有该租赁房屋的优先竞租权。该份提前终止房屋租赁合同协议书订立后，被告华山医院仍继续占有使用涉案房屋，但并未与原告签订新的租赁合同，被告华山医院并陆续向原告交纳了涉案租赁房屋的租金共计153.6万元，加上吉成汽车公司原已预交的竞租保证金30万元转为第一期租金，故截止至2016年6月24日止，被告华山医院共计交纳了租金人民币183.6万元（含竞租保证金30万元）。原告在庭审中也认可被告华山医院交清了截止2016年6月24日止的租金（含竞租保证金30万元），此后的租金至今未付。截止2016年8月原告已收回了涉案房屋中的消防大队原办公大楼及附属楼、蓝球场、进大门左侧三间门店，仅有原潇芳宾馆未收回，被告认为已交还的附属楼等租赁房屋是原告强行收回的，但就此并未提供任何证据。对于还未收回的租赁房屋即原潇芳宾馆，庭审中原告与被告华山医院双方均同意租金核减至30万元每年。2016年10月17日原告委托律师向被告华山医院发送了关于要求限期腾出租赁房屋的律师函一份，要求被告华山医院在2016年12月30日前腾出租赁房屋并交清房屋占有使用费。被告华山医院签收律师函后，未按期腾出租赁房屋，也未交纳房租，原告催问未果，遂诉至本院。诉讼中，原告又放弃要求被告华山医院腾空房屋及解除合同的诉请。举证期限内，被告华山医院向本院提供了其与出租人陈辉元、陈建元、陈华元签订的房屋租赁合同及转让费收条一份，租赁合同约定被告华山医院承租出租人位于抚州××桥××路房屋（建筑面积1804.56平方米）用于开办医院，租赁期自2017年4月1日至2029年9月30日止共计12年，出租人同意给予承租人6个月装修时间（装修期间承租人无需支付租金），房租自2017年10月1日起正式开始计算。转让费收条记载收到抚州和美医院位于金巢大道王力门业门店转让费5万元。诉讼中，被告华山医院向本院申请对其承租的消防支队办公楼的主楼、附属楼装修费用、屋顶防水处理费及主楼中添置的电梯、消防工程、水电设施设备价格损失金额进行司法鉴定，本院在对外委托司法鉴定过程中，因当事人无法按照鉴定机构的要求提供图纸等材料，导致无法对外委托司法鉴定。另查明，2016年5月9日公安部向各省、自治区、直辖市公安消防总队、警官培训基地、高等专科学校、士官学校下发了《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》，通知中指出在2016年6月30日之前坚决停止经批准或未经批准开展的各类有偿服务项目，对空余房地产租赁行业，已到期的租赁项目，不得再续签合同，未到期的，要积极采取措施提前终止合同，最迟在2017年6月底前要全部停止。2016年5月11日江西省公安消防总队又向各公安消防支队、总队培训基地下发了转发公安部消防局《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》的通知，通知中再次明确各支队对空余房地产租赁最迟在2017年6月底前要全部停止。以上事实有吉成汽车公司与抚州市商业拍卖有限公司签订的拍租成交确认合同一份、2013年4月22日原告与吉成汽车公司签订的租赁合同一份、银行收款及汇款凭条、2015年5月6日原告与吉成汽车公司订立的提前终止房屋租赁合同协议书、原告向被告华山医院发送的律师函一份、江西省公安消防总队与公安部分别发送的关于全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知、临川吉运宾馆有限公司出具的原潇芳宾馆转让事宜的说明、被告华山医院于2017年3月16日与陈辉元等人签订的房屋租赁合同及转让费收条、庭审笔录等证据在卷，经当庭质证，足以认定。本院认为，被告吉成汽车公司通过竞拍方式取得涉案租赁房屋的租赁权，并与原告签订的房地产租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，受法律保护。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，被告吉成汽车公司在与原告订立租赁合同后，又将其承租的涉案租赁房屋转租给第三人即本案被告华山医院，该转租行为虽未取得原告的书面同意，但事后原告在收取了被告华山医院交纳的涉案房屋租金后未持反对意见的行为，表明该转租行为原告已默认同意，该转租行为是有效的，原承租人吉成汽车公司与原告之间的租赁合同对华山医院继续有效，被告华山医院理应按该租赁合同约定的期限交付涉案房屋的租金。2015年5月6日原告与被告吉成汽车公司就涉案租赁物签订了提前终止房屋租赁合同协议书后，被告华山医院仍继续占有使用涉案房屋并向原告交纳租金，双方虽未签订新的租赁合同，但原告对被告继续占有使用涉案房屋的行为未持有异议，视为原告与被告华山医院之间形成事实上的租赁关系，原租赁合同继续有效。对于原告诉请的租金，因原告已收回涉案房屋的消防支队原办公楼及附属楼、蓝球场等部分租赁物，对未收回的涉案租赁房屋即原潇芳宾馆的租金，庭审中原被告双方已同意核减至30万元一年，本院对此予以确认，被告尚欠原告的租金应从2016年6月25日起按年租金30万元计算。对于原告诉请的逾期支付租金违约金，原被告签订的租赁合同中虽有明确约定，但鉴于双方在履行租赁合同过程中，原告曾要求提前终止合同并与被告协商腾空房屋事宜，故被告华山医院未按合同约定时间及时交纳每季度租金的行为不构成违约，不应承担支付违约金的违约责任。关于被告提出原告违法单方强行收回涉案房屋中的附属楼、蓝球场及三个门店的辩解，因被告就此并未提供相关证据，故本院不予采信。对反诉原告要求反诉被告赔偿附属楼装修损失50万元的诉请，按双方签订的租赁合同约定，承租方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或增扩固定设施，必须征得出租方书面同意，全部费用由承租方承担，权属归出租方所有。本案中，被告华山医院对涉案房屋中的附属楼进行装修时并没有按合同约定征得原告书面同意，即使征得原告书面同意，按合同约定其装修费用也由被告自行承担，装修权属也归原告所有，且反诉原告抚州华山医院就其附属楼装修损失并未提供相关证据加以证实，故本院对该反诉请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿因解除合同导致其提前一年租赁房屋造成转让费及租金损失50万元的诉请，本院认为，本案中原告当初起诉时虽是要求提前解除合同，但在人民法院没有依法作出解除合同判决前，反诉原告擅自另行与他人签订房屋租赁合同而造成租金及转让费的损失，应由反诉原告自行承担，且租赁合同中对此也并没有作出约定，而原告在庭审中也放弃了解除合同的诉请，故反诉原告要求反诉被告承担该损失的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）抚州华山医院在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）中国人民武装警察部队抚州市消防支队支付位于赣东大道1239号原潇芳宾馆的租金30万元一年（自2016年6月25日起计算至本判决生效日止）；二、驳回原告中国人民武装警察部队抚州市消防支队的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告抚州华山医院的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14806元、财产保全费5000元，合计人民币19806元由原告中国人民武装警察部队抚州市消防支队负担13864元、被告抚州华山医院负担5942元；反诉费13000元，由反诉原告抚州华山医院负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  胡军红人民陪审员  万园秀人民陪审员  丁筱玲二〇一七年十月十日书 记 员  胡 丽