湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0103民初4244号原告：湖南盈富置业有限公司,住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人：蔡育杰，董事长。委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超慧，湖南金州律师事务所律师。被告：青岛土大力快餐有限公司，住所地青岛国家高新技术产业开发区新悦路57号。法定代表人：金镇学，董事长。被告：青岛土大力快餐有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区坡子街216号悦方购物中心4楼L430号。法定代表人：白波，经理。两被告共同委托诉讼代理人：王铭慧，山东清华苑律师事务所律师。原告湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）诉被告青岛土大力快餐有限公司（以下简称土大力公司）、青岛土大力快餐有限公司长沙分公司（以下简称土大力长沙分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用普通程序由审判长谢利红、人民陪审员涂光华、王光明组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告盈富公司委托代理人罗淇予、杨超慧到庭参加诉讼，二被告共同委托代理人王铭慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盈富公司诉称：2013年8月8日，盈富公司与青岛土大力快餐有限公司签订《商铺租赁合同》，约定青岛土大力快餐有限公司承租盈富公司所有的悦方IDMALL购物中心四楼编号为L430号商铺，租赁面积为574.18平方米。租赁期间为盈富公司交付商铺之日（即2013年7月30日）起六年，并约定了月租金、物业管理费等费用的计算标准及支付方式。2016年9月8日，盈富公司与青岛土大力快餐有限公司、青岛土大力快餐有限公司三方协商一致签订《补充协议》，约定自2016年6月1日起，两被告共同作为《商铺租赁合同》的共同承租方，就租赁合同项下承租方责任和义务承担连带责任。2017年2月24日，原告与两被告签订《商铺租赁合同终止协议》，约定商铺租赁合同于2017年2月28日提前终止，并于2017年2月28日前将商铺恢复原状交给原告并承担恢复商铺原装所产生的费用，若逾期则原告按照合同约定收取商铺占用费。被告未依约履行商铺复原工作，原告自行采取措施将商铺恢复至交付时状态，由此产生的费用多次找被告催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付欠付的水费444.04元；2、被告支付商铺复原费89,739.00元；3、被告支付商铺逾期占用费179,403.47元；4、被告支付原告律师费16496.00元。被告土大力公司、土大力长沙分公司共同辩称：1、原告诉讼请求均不成立，被告不欠水费、商铺复原费、不存在商铺逾期占用费；2、双方《商铺租赁合同终止协议》属于甲乙双方经过友好协商，在平等自愿基础上同意提前终止租赁合同，并非单方违约；3、《商铺租赁合同》第二条约定，被告如期付清了应付费用，如期出资恢复了商铺原状并交付商铺，没有逾期情形；4、2017年2月28日双方提前终止租赁合同，2月27日被告已提前一天完成支付保证金172254元和违约金107371.66元，交接手续履行完毕。5、原告违背保证金和违约金原则，根据合同法约定，违约金和保证金是为产生实际损失所设，不能并用。原告自愿提前收房，没有实际损失，扣押的保证金和违约金高于诉讼请求1、2、3项，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号悦方IDMALL商铺所有权人，2013年8月8日，盈富公司（出租方）与土大力公司（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“购物中心”是指着落在长沙市天心区坡子街216号的悦方IDMALL(原青和购物中心A、B栋商场部分)；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第四层编号为L430号商铺，该商铺仅供承租方用作经营或销售土大力（品牌）的韩国餐厅；租赁面积为574.18平方米；合同租赁期为6年；双方对租金、物业管理费及其他相关权利义务进行了约定。盈富公司与土大力公司于2013年7月30日办理该商铺的验收交付手续。2016年9月8日，盈富公司与土大力公司、土大力长沙分公司三方协商一致，签订《补充协议》，约定自2016年6月1日起，土大力公司和土大力长沙分公司一同作为《商铺租赁合同》的共同承租方，就租赁合同项下承租方责任和义务承担连带责任。2017年2月24日，盈富公司与土大力公司、土大力长沙分公司共同签订了《终止协议》，约定：《商铺租赁合同》于2017年2月28日提前终止，土大力公司及其长沙分公司应承担截至合同终止日为止该商铺的租金、物业费等费用，且应于2017年2月28日前将该商铺恢复原状交于原告，并承担恢复该商铺原状所产生的费用，若逾期，原告有权按照《商铺租赁合同》约定的标准收取该商铺占用使用费，并按照《商铺租赁合同》约定自行收回该商铺并处理其内任何设施、设备及物品，由此产生的所有费用由二被告承担，该费用在保证金中予以扣除。土大力公司已支付给盈富公司的租赁合同保证金计人民币172254元无需盈富公司返还，且土大力公司或土大力长沙分公司应于2017年2月28日前另行向盈富公司支付人民币107371.66元，以上共计279625.66元作为土大力公司及土大力长沙分公司提前终止租赁合同的违约金支付给盈富公司。2017年2月24日，土大力长沙分公司对悦方L430的商铺恢复原状，进行了拆除，产生了费用32623.92元。2017年3月6日，盈富公司对该商铺进行了现场验收，但称商铺复原未达到其要求，次日盈富公司向土大力及其长沙分公司发出告知函，要求其按照验收意见对商铺进行复原处理并支付逾期占用费，盈富公司将商铺于2017年3月19日将商铺交接给下一家承租人。另查明，土大力长沙分公司已于2017年2月27日向盈富公司支付违约金107371.66元。以上事实，有《商铺租赁合同》及补充协议、商铺交接书、《商铺租赁合同终止协议》、商铺撤场复原验收表、告知函，下家商铺交接表、商户欠款明细单、委托代理合同、律师费发票、视频光盘、收据、发票及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：盈富公司与土大力公司、土大力长沙分公司与2017年2月24日签订的《商铺租赁合同终止协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，双方租赁合同于2017年2月28日终止。土大力公司依约将租金、物业管理费、保证金、违约金支付给了盈富公司，并将商铺交还给了盈富公司，双方权利义务已经结清，故对于盈富公司要求土大力支付商铺复原费、商铺逾期占用费、律师费的诉讼请求本院不予支持。对于盈富公司诉称土大力公司未依约履行商铺复原工作导致其产生相关费用，本院认为土大力及其分公司已花费32623.92元对商铺进行了复原，其虽未将商铺复原状态达到原告要求，但其支付的保证金及违约金足以弥补盈富公司再行复原商铺产生的费用损失，故对于盈富公司的上述诉称本院不予采信，且盈富公司诉请的水费问题，仅提交了租户欠租明细表，该明细表系单方面制作，被告不予认可，原告未提供进一步证据予以证明，故本院对于该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：驳回原告湖南盈富置业有限公司的诉讼请求。本案受理费5590元，由原告湖南盈富置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢利红人民陪审员  王光明人民陪审员  涂光华二〇一七年十月十八日代理书记员  陈 琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。