湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初1302号原告：谭铁军，男，1975年8月17日出生，汉族，湖北省云梦县人，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭守荣，男，1947年1月8日出生，汉族，住湖北省云梦县，系谭铁军之父。被告：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝南经济开发区长兴三路。法定代表人：盛全松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王存迪，男，1967年4月15日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：乐楚才，男，1988年1月25日出生，汉族，该公司员工，住湖北省孝感市孝南区，被告：湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部。住所地：湖北省云梦县城关北环路南。主要负责人：丁足清，该项目部负责人。原告谭铁军与被告湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部（以下简称万嘉公司开心公寓项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭铁军的委托诉讼代理人王念东、谭守荣，被告万嘉公司原法定代表人王承华及其委托代理人王存迪、乐楚才到庭参加诉讼，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭铁军向本院提出诉讼请求：1.解除原告谭铁军与被告开心公寓项目部所签订的联合改建旧房协议；2.判决两被告赔偿原告谭铁军因违约造成的损失372045元（其中未交房损失351945元，至2016年10月8日房屋租赁费损失20100元）；3.诉讼费用由两被告承担。诉讼期间，原告谭铁军自愿放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2012年9月18日，原告谭铁军与现开心公寓项目部负责人丁足清签订联合改建旧房协议书。协议约定，原告谭铁军将自己所有的住房交由被告万嘉公司拆除，被告对该处房屋开发后返回原告三套新房。并对交房过渡期间原告的费用做了约定。2014年10月24日，被告项目负责人向原告谭铁军下发入住通知单，通知原告办理开心公寓1栋1501号房入住手续。原告谭铁军向开心公寓物业管理部交纳装修押金，但原告谭铁军一直未装修入住。至2015年5月份，原告谭铁军突然发现该1501号房有别人在装修，经询问得知，被告开心公寓项目又将该房卖予了第三人何慧。何慧已经交齐了购房款，并对该房装修入住。综上所述，被告开心公寓项目部在已将1501号房屋作为还建房屋补偿给原告谭铁军的情况下，又与他人签订买卖合同，将该房屋再次出卖，现他人已实际占有该房屋，导致与原告谭铁军所签订的合同不能实际履行。由于被告开心公寓项目部是被告万嘉公司的下属部门，其责任应该由万嘉公司承担。故原告谭铁军维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告万嘉房地产公司辩称：万嘉公司没有与原告谭铁军签订联合改建旧房协议书，公司也没有给谭铁军出具过相关入住手续或通知，也没有授权给任何人向原告谭铁军出具相关手续，故万嘉公司不应承担任何责任。被告万嘉公司开心公寓项目部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告万嘉公司开心公寓项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证质证权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告谭铁军提供的联合改建旧房协议书及入住通知单，被告万嘉公司认为该协议没有加盖公司的合同章或者财务章，对公司没有约束力；入住通知也是丁足清个人签字，没有公司的公章，且房屋到现在都没有验收，不具备入住条件，这都是丁足清个人行为，与公司无关。本院认为，万嘉公司虽认为联合改建旧房协议书及入住通知单没有加盖公司公章，系丁足清个人行为，但并未否认丁足清代表项目部签订协议书及出具通知的事实，故本院对协议书及通知单的真实性予以确认，至于是否能够达到原告举证的证明目的，本院再结合其他有效证据及本案事实综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2012年9月18日，丁足清以万嘉公司开心公寓项目部的名义与谭铁军签订了一份联合改建旧房协议书。协议约定：谭铁军自愿将其父谭守荣所有的位于云梦县城关镇北环路92号房屋（建筑面积为150平方米，土地使用面积为100平方米，其父已自愿承诺将该房屋所有权转让给谭铁军所有）交由万嘉公司开心公寓项目部改建新房，由项目部办理报建手续，谭铁军协助项目部办理四邻协议，并保证项目部顺利施工。改建工程开工时间为2012年10月8日，工期17个月，项目工程完工后，经相关部门验收合格，由项目部完成联建项目的供水、供电的报装手续。工程完工后，项目部共返还谭铁军三套新房，面积为304平方米，其中：北面楼最东第12层一套，116平方米；南面楼最东二套，底层91平方米，第二层97平方米，并由项目部办理房屋房产证和土地使用权证。项目部按每年3600元付给谭守荣房屋拆迁期间的过渡费（房屋租赁费），首付12个月，超过17个月按每月600元补偿谭守荣。如一方违约，由违约方赔偿对方的全部损失。协议签订后，谭铁军将该房交由被告万嘉公司开心公寓项目部拆除，项目部依约给付谭铁军两年（截至2014年9月止）过渡费7200元。2013年11月2日，丁足清与万嘉公司签订房地产开发投资合作协议，开发位于云梦县城关镇××号“开心公寓”项目楼盘。同月12日，万嘉公司正式在云梦县设立万嘉公司云梦开心公寓项目部，属分公司类型，经营范围为在隶属公司的经营范围内联系业务，负责人为丁足清，并进行了工商登记。改建工程完工（该工程未组织验收）后，2014年10月24日、12月31日，项目部负责人丁足清向谭铁军下发二份入住通知单，通知谭铁军办理开心公寓1区1栋1501、1902、1904号房入住手续，作为项目部还建谭铁军的房屋，谭铁军向开心公寓物业管理部交纳装修押金，但谭铁军一直未装修入住。至2015年5月份，开心公寓项目部又将该1区1栋1501号房（建筑面积为122.8平方米）出售给第三人何慧，何慧已经交齐了购房款，并对该房装修入住。此后，谭铁军多次向项目部主张交付该1501号拆迁还建房无获，双方以至成诉。2017年7月23日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司对云梦开心公寓2015年上半年商品房单价作出鉴定评估报告书，鉴定结论为，该1区1栋1501号房2015年上半年单价为2866元/平方米。另查明，丁足清在开发开心公寓房地产项目过程中，因犯伪造公司印章罪、合同诈骗罪、骗取贷款罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚，被本院于2016年8月判处有期徒刑九年。本院认为，本案系丁足清以万嘉公司开心公寓项目部名义与谭铁军签订旧房改建协议书后，因该拆迁还建1区1栋1501号房又出售给他人何慧引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于丁足清以万嘉公司开心公寓项目部名义与谭铁军签订旧房改建协议书是否有效的问题。万嘉公司开心公寓项目部是丁足清与万嘉公司为开发云梦房地产项目而共同合作设立的，其经营范围为在隶属公司经营范围内联系业务，开心公寓房地产项目系万嘉公司开心公寓项目部负责开发和销售，项目部负责人丁足清在项目部成立前以项目部的名义与谭铁军签订旧房改建协议书，但在项目部依法成立后，双方已一直在履行该协议书，项目部将谭铁军交付的旧房拆除并开发开心公寓项目工程，后丁足清又以项目部的名义向谭铁军下达入住通知，应视为项目部对该旧房改建协议予以认可并履行，即便丁足清依项目部负责人职权范围超越了其权限范围，依据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以项目部的名义与谭铁军签订旧房改建协议书过程中，谭铁军作为普通的拆迁还建户，基于云梦县建筑市场中大量存在个人挂靠或借用有开发资质的公司开发房地产的背景下，其不可能知道或者应当知道丁足清作为项目部的负责人超越权限与其订立协议，且谭铁军基于对丁足清作为项目部负责人身份的信赖，积极与其商谈拆迁还建事宜，其作为善意相对人，也有理由相信丁足清有权代表项目部与其订立旧房改建协议，故丁足清代表项目部与谭铁军签订旧房改建协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的联合改建旧房协议书有效。开心公寓项目部将谭铁军交付的房屋拆除后，理应向谭铁军还建双方同意的1区1栋1501号房屋，项目部将该还建房又出售给他人属违约，应依协议承担相应的违约责任。谭铁军要求万嘉公司开心公寓项目部依法赔偿其不能交付还建房屋的相关损失的诉讼请求，本院应予支持。谭铁军主张以鉴定价格2866元/平方米计算未交付房屋损失为351945元（122.8平方米×2866元/平方米），因万嘉公司庭审中对该鉴定结论并无异议，故本院确认未履约交房造成损失为351945元。对谭铁军主张依约由项目部支付过渡费（房屋拆除后的租房费）14400元（按每月600元，从2014年9月计算至2016年月止），因双方协议已明确约定，且谭铁军仅要求支付两年，本院对该主张应予支持，对其主张其他的过渡费，无事实依据，本院不予支持。万嘉公司开心公寓项目部系万嘉公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的诉讼主体地位，可以作为本案的被告参加诉讼并承担民事责任。依《民法总则》第七十四条第二款规定，万嘉公司开心公寓项目部以自已名义从事民事活动，产生的民事责任由万嘉公司承担；也可以先以开心公寓项目部管理的财产承担，不足以承担的，由万嘉公司承担。故谭铁军要求万嘉公司及万嘉公司开心公寓项目部共同赔偿未交付还建房损失351945元及支付房屋租赁费14400元的的诉请，本院予以支持。是此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部限于本判决生效后十日内共同赔偿原告谭铁军未交付还建房损失351945元及支付房屋租赁费14400元。二、驳回原告谭铁军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6881元、财产保全费2380，合计9261元，由原告谭铁军负担142元，由被告湖北万嘉房地产开发有限公司、被告湖北万嘉房地产开发有限公司云梦开心公寓项目部共同负担9119元，均限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  程纪元人民陪审员  蔡志华二〇一七年十月二十三日书 记 员  管军军