贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0502民初4330号原告：毕节碧阳置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区，统一社会信用代码：915205026975268299。法定代表人：王炎，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：谭小波，系四川三江汇律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：张家轩，系该公司职员，被告：四川中农批物联网科技有限公司，住所：泸州市纳溪区，统一社会信用代码：91510503MA622BRL4R。法定代表人：李俊洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王茂平，系四川蜀道律师事务所律师。原告毕节碧阳置业有限公司与被告四川中农批物联网科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月30日公开开庭进行审理，原告毕节碧阳置业有限公司的委托诉讼代理人谭小波，被告四川中农批物联网科技有限公司的委托诉讼代理人王茂平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕节碧阳置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间于2016年11月30日签订的《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议》；2.判决被告向原告支付房屋租金损失4495770.00元；3.判令被告立即将承租的“兰乔圣菲”商业用房S-ll（面积42551平方米）退还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为房地产开发企业，在贵州省××市建设有“兰乔圣菲”房地产项目。2016年11月30日，原告与被告签订《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议》。该协议约定，原告将建成的“兰乔圣菲”商业用房S-ll面积约42551平方米（其中一层面积7740平方米，二层面积约8322平方米，三层面积约5015平方米，负一层面积约11295平方米，负二层面积约10178平方米）整体出租给被告，由被告开展“供销中国电商农业产业示范园”项目经营。租赁期限从2016年12月1日至2026年11月30日止。第一年租金：一层租金：65元／平方米／月；二层租金：45元／平方米／月；三层租金：45元／平方米／月；负一层租金：35元／平方米／月；负二层车位租赁方式双方另行协商。本协议签订后，双方即办理租赁房屋的交接手续。交接完成后，被告进行改造装修。装修款等相关费用由被告全部负责，待原告商品房出售后收到销售款按比例向被告支付。双方约定在原告支付被告装修款时，先扣除第一季度租金及300万元的租房保证金；第二季度房租在2017年9月1日前支付。另约定，协议履行过程中发生的争议任何一方有权向原告所在地人民法院提起诉讼。《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议》签订后，原告如约向被告移交了协议约定的租赁房屋。被告也对外进行了招商活动，并对租赁房屋开展了装修活动。但从2017年6月以来，被告使用租赁房屋开展的“兰乔圣菲建材家居城项目”工程已停工，与众多招商客户签订的《供销中国电商农业产业示范园商家联营合同》确定的开业时间届满无法开业。同时，被告也通过来函明确向原告表示无力继续履行双方签订的《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议》。为此，原告认为按照合同法的规定，在被告不能履行协议的情况下，原告有权解除合同并要求被告支付其实际占用租赁房屋期间的房租。在诉讼中，原告认为双方之间的合同于2017年7月20已解除，且被告已将涉案房屋移交原告，故原告撤回上述第1项、第3项诉讼请求，并将诉讼请求明确为：1.判决被告向原告支付房屋租金损失4495770.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告四川中农批物联网科技有限公司辩称：1.原、被告双方之间并不是租赁合同，双方实际是合作协议，除了租赁关系以外，还有很多法律关系包含在同一协议之中；2.被告支付租金前原告义务未履行。因此，被告不应支付上述租金；3.原告在履行合同中有违约行为，被告保留追究原告违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告所举的《合作协议书》，拟证明：原、被告之间就原告将“兰乔圣菲”S－11商业用房出租被告并签订协议书，协议中明确约定了租赁期限，租金标准等事项。被告的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，该合同的目的是示范园项目的建设，所以被告认为是合作协议。经本院审查：原告将“兰乔圣菲”S－11商业用房整体出租给被告，被告对毕节市兰乔圣菲项目采取“整体承租、分零转租”的模式进行，并约定了租赁期限、租金标准等。被告负责本项目在品牌、供销中国网电子商务平台、宣传、策划、谈判签约、设计、建设管理、负责与政府及其相关部门的往来、协调、沟通争取国家扶持奖励政策，全权负责运营电子商务项目，合理分配使用项目资金。而原告只收取租金，并负责提供合作公司办公场所，提供项目物业，协助被告与当地政府的协调沟通等配合义务。因此，原、被告之间属于租赁关系，故该组证据符合证据“三性”，本院予以确认。2.原告所举的《关于终止合作等有关问题的函告》、《商家联营合同》、《关于兰乔圣菲建材家居城S－11栋商业的补充协议》2份、《律师函》、《关于兰乔圣菲“建材家居城”项目律师函的回复》、《兰乔圣菲建材家居城工作联系函》、《解除合同协议书》3份，拟证明：被告无力完成“兰乔圣菲家居城”的建设工作，无力继续履行《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议书》约定的合同义务。被告的质证意见为：对《关于终止合作等有关问题的函告》、《商家联营合同》及《关于兰乔圣菲建材家居城S－11栋商业的补充协议》2份的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对《律师函》、《关于兰乔圣菲“建材家居城”项目律师函的回复》的真实性、合法性无异议，但仅能证明双方经过协商，不能证明其他；对《兰乔圣菲建材家居城工作联系函》的真实性、合法性无异议，但对证明目的和证明对象有异议，被告在举证时，结合相关证据再作说明；对《解除合同协议书》3份的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性，这份证据是被告和装修公司之间的协议，装修公司是随时可以协议解除并变更的，并不影响被告与原告的合同。因此，不能证明被告和原告解除了原协议。经本院审查：《关于终止合作等有关问题的函告》是四川中农批电子商务有限公司向泸州邑东廊桥房地产开发有限公司发出的函告，与本案不具有关联性，本院不予确认；《商家联营合同》及《关于兰乔圣菲建材家居城S－11栋商业的补充协议》能证明被告对开展招商活动的事实，本院予以确认；《律师函》、《关于兰乔圣菲“建材家居城”项目律师函的回复》及《兰乔圣菲建材家居城工作联系函》，能证明原、被告双方在租赁活动中就相关问题进行沟通的事实，本院予以确认；《解除合同协议书》3份系毕节中农批物联网科技有限公司与乐山裕达装修有限公司之间签订，与本案不具有关联性，本院不予确认。3.原告所举的《解除合同协议书》、《交接手续》、授权委托书及李军、李俊洋身份证复印件，拟证明：2017年7月20日，原、被告协商解除《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议书》，被告已将租赁房产交还原告。被告在代理词中认为：三方解除合同中明确约定合同生产条件是三方签字盖章后生效，被告尚未同意，故未盖章生效条件不具备。经本院审查，李军作为被告的委托代理人代理被告全权处理贵州省××市兰乔圣菲家居城相关事宜，其权限为代为与兰乔圣菲家居城各商户、装修公司、国宏消防、毕节毕阳置业有限公司等进行协商、会谈，代为与前述各方签订相关合同等法律文书，代为承认、放弃、变更民事权利等，受托人在授权范围内的代理行为均由委托人承担责任。虽然《解除合同协议书》中第四条载明本协议自三方签字盖章生效，但李军作为被告的委托代理人在该协议上签字行为，应等同于被告的行为，且涉案租赁房产已移交原告。故该组证据符合证据“三性”，本院予以确认。4.被告所举的《合作协议书》，拟证明：1.证明原、被告双方合同目的是打造示范园项目，合同约定的权利义务中，被告来进行装修并且全部费用由被告方负责，同时约定了原告销售房屋后支付被告装修费，说明被告只是垫付义务，装修费用应该是原告承担；在合同签订后被告支付的装修款，在原告收到销售商房款后按比例向被告支付，双方约定在原告支付被告装修款时，先扣除第一季度租金及300万元的租房保证金，租房保证金在本协议期满时一次性退还，从此约定可以看出，原告应在房屋租赁前进行销售；合同还约定了被告全权负责运营示范园项目，因此被告的招商行为和装修行为是被告独立行使的权利。原告的质证意见为：对该组证据真实性、合法性无异议，但不同意被告的证明目的。经本院审查，该组证据在上文中已作认定。5.被告所举的2017年6月5日工作情况报告、2017年6月7日工作联系函、2017年6月19日工作联系函、2017年7月3日工作联系函、微信记录截图，拟证明：双方从2017年6月5日开始，被告多次与原告协商，并对原告的房屋销售情况多次与原告方联系。原告的质证意见为：对该组证据真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，相反可以证明两个事实，第一是由于被告无力投入建设资金，本案所涉及项目在2017年6月3日停工，第二是被告所述由他方进行委托销售没有任何依据，不是事实。经本院审查，能证明原、被告双方在租赁活动中就相关问题进行沟通的事实，本院予以确认。6.被告所举的关于“兰乔圣菲”家具城的一个情况说明，拟证明：这份证据是被告向七星关区经警大队交的一份情况说明，当时原告向经警大队举报被告有犯罪行为，后公安机关组织了双方与商铺及装修团队共同进行了一个协商。原告的质证意见为：该组证据只是被告方单方面的陈述。经本院审查，该组证据系被告的单方陈述，本院不予确认。7.被告所举的《建筑装饰建设施工合同》，拟证明：在2017年7月21日之前，原告已将所有的租赁合同另交其他公司进行管理，从此时起被告不应承担相应责任。原告的质证意见为：对该组证据的真实性无法确认，原告在签订解除合同协议之后不会向被告主张租金。经本院审查，该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，原、被告双方签订《合作协议》。该协议约定：原告将建成的“兰乔圣菲”项目S-11商业用房（面积约42551平方米，其中一层面积7740平方米，二层面积约8322平方米，三层面积约5015平方米，负一层面积约11295平方米，负二层面积约10178平方米）整体出租给被告；被告对毕节市兰乔圣菲项目采取“整体承租、分零转租”的模式进行，由被告提出《供销中国毕节市电商家业产业示范园项目建设方案》，报当地政府相关部门批准后施行；租赁期限从2016年12月1日至2026年11月30日止（第一年租金：一层租金：65元／平方米／月；二层租金：45元／平方米／月；三层租金：45元／平方米／月；负一层租金：35元／平方米／月；负二层车位租赁方式双方另行协商。）；本协议签订后，双方即办理租赁房屋的交接手续。交接完成后，被告进行改造装修。装修费等相关费用由被告全部负责，待原告商品房出售后由原告按每次销售面积的比例支付给被告相应的装修费。在合同签订后被告支付的装修款，在原告收到销售商房款后按比例向被告支付，双方约定在原告支付被告装修款时，先扣除第一季度租金及300万元的租房保证金。装修免租期限为六个月，在合同生效当日开始计算，第二季度房租在2017年9月1日前支付；原告负责提供合作公司办公场所，提供项目物业，协助被告与当地政府的协调沟通，在被告依约取得供销中国毕节市电商农业产业示范园项目的相关资质和许可的前提下，协助被告争取国家扶持奖励政策；被告负责本项目在品牌、供销中国网电子商务平台、宣传、策划、谈判签约、设计、建设管理、负责与政府及其相关部门的往来、协调、沟通争取国家扶持奖励政策。被告全权负责运营电子商务项目，合理分配使用项目资金；协议履行过程中发生争议，任何一方有权向原告所在地的人民法院提起诉讼。《“供销中国电商农业产业示范园”合作协议》签订后，原告如约向被告移交了涉案房屋，被告对涉案房屋进行装修，并将涉案房屋以“分零转租”的方式对外开展了招商活动。后因原、被告在租赁过程中产生问题，双方于2017年7月20日协商解除《合作协议书》，并于当日将涉案房屋移交原告。综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：1.原、被告之间是租赁关系还是合作关系；2.被告是否应向原告方支付租金及支付多少租金？本院认为：关于原、被告之间是租赁关系还是合作关系的问题。从原、被告于2016年11月30日签订《合作协议书》约定的内容可以看出，原告将“兰乔圣菲”S－11商业用房整体出租给被告，被告对毕节市兰乔圣菲项目采取“整体承租、分零转租”的模式进行，并约定了租赁期限、租金标准等。被告负责本项目在品牌、供销中国网电子商务平台、宣传、策划、谈判签约、设计、建设管理、负责与政府及其相关部门的往来、协调、沟通争取国家扶持奖励政策，全权负责运营电子商务项目，合理分配使用项目资金。而原告只收取租金，并负责提供合作公司办公场所，提供项目物业，协助被告与当地政府的协调沟通等配合义务。因此，原、被告之间的关系应定性为租赁合同关系。关于被告是否应向原告方支付租金及支付多少租金的问题。根据《合作协议》的约定，租赁期限从2016年12月1日起，装修免租期限为六个月。且原、被告于2017年7月20日协商解除《合作协议书》，被告于当日将涉案房屋移交原告。因此，涉案房屋的租金应从2017年6月1日起计算至2017年7月19日止，共计49天。但被告未支付上述期间的租金，故对原告请求被告支付上述期间租金的诉讼请求，本院予以支持。其中一层的租金为821730.00元（65元／平方米／月÷30天×7740平方米×49天）；二层的租金为611667.00元（45元／平方米／月÷30天×8322平方米×49天）；三层的租金为368602.50（45元／平方米／月÷30天×5015平方米×49天）；负一层的租金为645697.50元（35元／平方米／月÷30天×11295平方米×49天）。以上租金共计2447697.00元，对于原告请求超过该数额的租金，本院不予支持。对于负二层的租金，根据《合作协议》的约定，负二层车位租赁方式由双方另行协商，但原告并未提供证据证明双方另行协商负二层车位租赁方式及租金标准，故本院不予支持。虽然被告认为《合作协议》约定：“装修费等相关费用由被告全部负责，待原告商品房出售后由原告按每次销售面积的比例支付给被告相应的装修费。在合同签订后被告支付的装修款，在原告收到销售商房款后按比例向被告支付，双方约定在原告支付被告装修款时，先扣除第一季度租金及300万元的租房保证金。装修免租期限为六个月，在合同生效当日开始计算，第二季度房租在2017年9月1日前支付。”但其在本案中并未对上述费用提出反诉，故本院对房屋销售款及装修费不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川中农批物联网科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节碧阳置业有限公司支付租金2447697.00元。二、驳回原告毕节碧阳置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21383.00元，由原告毕节碧阳置业有限公司负担9741.00元，被告四川中农批物联网科技有限公司负担11642.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一七年十月十三日书记员  彭 双