陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10107号上诉人（原审被告）：赵力行，男，汉族，1950年11月8日出生，陕西圣拓律师事务所退休律师，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王青峰，陕西民权法律咨询服务部法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西海航海盛投资有限公司，住所地西安市环城南路136号。法定代理人：胡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小峰，陕西普和律师事务所律师。上诉人赵力行因与被上诉人陕西海航海盛投资有限公司（以下简称海航海盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。赵力行上诉请求：撤销原判，驳回海航海盛公司的诉讼请求。事实和理由：赵力行与海航海盛公司2005年5月8日签订的《商品房买卖合同》约定由西安百柯物业有限责任公司进行物业管理，此后再无变更约定。海航海盛公司与西安百柯物业有限责任公司是各自独立的法人。海航海盛公司无物业管理资质证书。赵力行没有使用该房，海航海盛公司阻止赵力行出租，海航海盛公司没有提供物业管理的事实。一审认定事实及适用法律错误。海航海盛公司辩称，赵力行上诉所称事实与之前多起相通案件内容基本一致，在之前多起相通案件生效判决中已对本案事实认定十分清楚。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回赵力行的上诉请求。海航海盛公司向原审法院起诉请求：判令赵力行支付海航海盛公司上述期间内物业服务费41537.34元、电梯使用费3807.436元、空调使用费55942.26元等共计105787.036元。原审法院经审理查明，海航海盛公司（原为西安百柯物业有限责任公司，以下简称百柯公司，于2005年3月变更为陕西海盛投资有限公司，2007年7月4日更名变更为陕西海航海盛投资有限公司，其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等）系西安市新城区东新街258号皇城大厦开发商。2005年5月8日，百柯公司作为出卖人与赵力行签订《商品房买卖合同》，约定由赵力行购买百柯公司开发建设的皇城大厦七层701、702、709、710号、建筑面积为355.02平方米的办公用房，总价款2130120元。合同附件4补充协议第四条约定，出卖人委托陕西百柯物业管理有限责任公司对皇城大厦·海盛大酒店实施前期物业管理。合同签订后，百柯公司依约将房屋交付赵力行使用，并对皇城大厦统一进行物业管理。赵力行将房屋作为陕西圣拓律师事务所办公用房使用，2008年陕西圣拓律师事务所搬离该房屋。因赵力行一直未缴纳物业服务费用，海航海盛公司曾诉至法院，要求赵力行支付2007年10月至2012年8月31日期间的物业服务费用，法院做出生效判决予以支持。经查，皇城大厦物业费收费标准为物业管理费每月每平方米4.5元,电梯使用费每月每平方米0.9元,空调费每月每平方米9.55元(其中夏季冷气供应为每年5月15日至9月15日，共四个月。冬季暖气供应为每年11月15日至来年3月15日，共四个月，制冷制暖费用一致)。因赵力行拖欠海航海盛公司2012年9月1日起至2014年8月31日止物业费38342.16元、电梯使用费7668.432元、空调使用费54247.056元等共计100257.65元。海航海盛公司曾于2014年7月诉至西安市新城区人民法院，西安市新城区人民法院于2016年5月3日作出（2014）新民初字第02043号民事判决，予以支持。宣判后，赵力行提出上诉，西安市中级人民法院作出（2016）陕01民终7952号民事判决，认定赵力行与海航海盛公司间形成事实上的物业服务关系，赵力行应支付相应的物业服务费用，并根据实际情况，酌定物业管理费用、电梯使用费全额支付，空调使用费按照30%计付。遂判决赵力行支付海航海盛公司物业管理费用38342.16元、电梯使用费7668.432元、空调使用费16274.12元。庭审中，赵力行承认自己的辩称意见与上述案件的辩称意见的观点一致。海航海盛公司表示同意空调使用费一项按照（2016）陕01民终7952号民事判决中的30%计付。原审法院认为，根据陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终7952号民事判决认定，海航海盛公司、赵力行间形成事实上的物业服务关系，赵力行应支付相应的物业服务费用。现海航海盛公司要求赵力行支付自2014年9月1日至2016年10月底的物业服务费41537.34元，于法有据，依法予以支持。关于海航海盛公司要求的电梯使用费3807.436元，符合物价部门的备案标准，对此，该项请求亦予以支持。关于空调使用费55942.26元一项，庭审中，海航海盛公司表示同意该项按照生效的（2016）陕01民终7952号民事判决书中的30%计付，不违反法律规定，依法予以准许，故该项为16782.708元。赵力行辩称海航海盛公司、赵力行间不存在物业服务关系，从事物业管理的是陕西百柯物业管理有限责任公司而非海航海盛公司，海航海盛公司主体不适格的意见，与陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终7952号民事判决的认定不符，故该辩称意见理由不能成立，不予采信。海航海盛公司在2007年变更为现名称后，其经营范围中已存在物业管理一项，故赵力行所称海航海盛公司没有物业管理资质一项亦与上述事实不符，故该辩称意见亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告赵力行于本判决生效之日起十日内支付原告陕西海航海盛投资有限公司2014年9月1日至2016年10月底期间皇城大厦701、702、709、710号房屋物业服务费41537.34元、电梯使用费3807.436元、空调使用费16782.708元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2416元，由原告陕西海航海盛投资有限公司负担200元，被告赵力行负担2216元（原告已预付，被告随上述款项一并给付原告）。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，海航海盛公司变更为现名称后，其工商登记的经营范围中已存在物业管理，已经发生法律效力的本院（2013）西民一终字第00620号民事判决认定赵力行与海航公司形成了事实上的物业服务关系，故赵力行应支付相应的物业服务费用。因双方就涉案房屋存在纠纷并多次涉诉，赵力行在本案物业费计算期间并未使用涉案房屋，参照《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条的规定，物业服务费按收费标准的70%交纳，计物业服务费29076.14、电梯使用费2665.2元。原审法院考虑到该房屋未使用的实际情况，酌定空调使用费按照30%计付，并无不当。赵力行称海航海盛公司阻止赵力行出租，属另一法律关系，本案不涉。据此，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初18号民事判决，即“被告赵力行于本判决生效之日起十日内支付原告陕西海航海盛投资有限公司2014年9月1日至2016年10月底期间皇城大厦701、702、709、710号房屋物业服务费41537.34元、电梯使用费3807.436元、空调使用费16782.708元。”为：赵力行于本判决生效之日起15日内支付陕西海航海盛投资有限公司2014年9月1日至2016年10月底期间皇城大厦701、702、709、710号房屋物业服务费29076.14、电梯使用费2665.2元、空调使用费16782.708元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2416元，陕西海航海盛投资有限公司已预交，由陕西海航海盛投资有限公司负担1208元，赵力行负担1208元；二审案件受理费1354元，赵力行已预交，由赵力行负担677元，由陕西海航海盛投资有限公司负担677元。赵力行应负担的案件受理费随上述款项一并给付陕西海航海盛投资有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月十六日书 记 员 段 蓓