江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1311民初2887号原告：（执行案外人）：杜锐兵，男，1981年12月7日出生，居民身份证号码6123301981********，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿城区海天翡翠城*幢***室。委托诉讼代理人：冯敏，江苏西楚律师事务所律师。被告(申请执行人)：吴涛,女,1973年3月5日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市。被告(申请执行人)：王强,男,1971年7月12日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市。被告(申请执行人)：吴祥,男,1972年9月18日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：刘芬,女,1977年12月17日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：宦汝源,男,1963年11月8日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市。被告(申请执行人)：杨大红,女,1965年9月4日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市。被告(申请执行人)：谢晓东,女,1964年12月2日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：赵伟,男,1960年2月13日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：衡峰,男,1977年6月19日出生,汉族，居民，住江苏省宝应县。被告(申请执行人)：张鲁辉,女,1967年4月5日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：张江伟,男,1969年10月2日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：朱红娟，女,1980年8月16日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：徐润杰,男，1995年2月24日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：殷秀华，女,1967年6月11日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市江都区。被告(申请执行人)：梁芳,女,1971年10月5日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：梁峻,男,1974年8月18日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：叶美娟,女,1963年9月16日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市开发区。被告(申请执行人)：张江维,男,1960年1月1日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市开发区。被告(申请执行人)：朱正兵,男,1968年10月21日出生,汉族，居民，住江苏省江都市。被告(申请执行人)：圣扣兰,女,1967年2月26日出生,汉族,居民，住江苏省江都市。被告(申请执行人)：唐有军,男,1970年11月6日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市广陵区。被告(申请执行人)：范敏，女，1975年1月6日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市广陵区。被告(申请执行人)：马仕芬,女,1972年7月23日出生,汉族,居民，住江苏省扬州市邗江区。以上23位被告的委托诉讼代理人：徐华,男,1964年12月14日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。以上23位被告的委托诉讼代理人：陈本才,男,1967年2月22日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：徐华,男,1964年12月14日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：陈本才,男,1967年2月22日出生,汉族，居民，住江苏省扬州市邗江区。被告(申请执行人)：王鹏,男,1965年12月14日出生,汉族，居民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告(申请执行人)：李力，女，1964年12月25日出生,汉族,居民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告(申请执行人)：毛继忠,男,1974年1月2日出生,汉族，居民，住江苏省江都市。被告(申请执行人)：徐金菊,女,1973年4月6日出生,汉族,居民，住江苏省江都市。第三人(被申请执行人)：江苏凯盛置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人：姚胥盛，该公司董事长。第三人(被申请执行人)：江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道118号。法定代表人：周晓宝，该公司董事长。原告杜锐兵与被告吴涛等人、第三人江苏凯盛置业有限公司(以下简称凯盛公司)、第三人江苏红星凯盛国际家居生活广场有限公司（以下简称凯盛家居广场）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜锐兵及其委托诉讼代理人冯敏；被告徐华、被告陈本才；被告吴涛、王强、吴祥、刘芬、宦汝源、杨大红、谢晓东、赵伟、衡峰、张鲁辉、张江伟、朱红娟、徐润杰、殷秀华、梁芳、梁俊、叶美娟、张江维、朱正兵、圣扣兰、唐有军、范敏、马仕芬的委托诉讼代理人徐华、陈本才到庭参加诉讼，被告王鹏、李力、毛继忠、徐金菊，第三人凯盛公司、第三人凯盛家居广场经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告杜锐兵向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的宿豫区红星凯盛酒店式公寓1幢736室房屋一套的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认宿豫区红星凯盛酒店式公寓1幢736室房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：案外人叶秋菊于2012年8月与凯盛公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，在付清房款143250元后，取得了购房发票，凯盛公司已将涉案房屋交付给叶秋菊入住。原告和叶秋菊于2013年12月签订《二手房买卖合同》一份，约定由原告购买涉案房屋，原告当日付清了房款144500元。叶秋菊向原告出具了收条并将涉案房屋交付给原告使用。此后，叶秋菊将全部买房手续退给凯盛公司，由凯盛公司重新出具相关过户手续，直接过户到原告的名下。但过户之前，涉案房屋被法院查封，这个责任不应由原告来承担，请法院依法支持原告诉求。被告徐华、陈本才、吴涛等25位被告辩称：1、涉案房屋仍登记在凯盛公司名下；2、叶秋菊证实其与凯盛公司签订的商品房买卖合同已经注销，叶秋菊无税务部门的发票和收据，凯盛公司的记账单据不合法，因此叶秋菊购买涉案房屋不具有合法性；3、原告和叶秋菊签订的二手房买卖合同未网签备案，属无效合同；4、豫苑物业公司法人孙义与凯盛公司存在利害关系，原告提供的物业管理费收据不具有客观性。被告王鹏、李力、毛继忠、徐金菊未作答辩。第三人凯盛公司、凯盛家居广场未作陈述。经审理查明，本院在执行吴涛、徐华等人与凯盛公司、凯盛家居广场商品房销售合同纠纷一案过程中，因二被执行人未按生效法律文书确定的内容履行义务且涉案众多，本院于2016年12月6日裁定查封了凯盛公司名下的位于宿豫区红星凯盛酒店式公寓1#330、1#422、1#719、1#736、1#935、2#602、2#702房屋七套。原告杜锐兵主张红星凯盛酒店式公寓1#736室归其所有，法院无权查封，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2017年4月24日作出（2017）苏1311执异24号执行裁定书，驳回杜锐兵的异议请求。另查明，涉案房屋至今仍登记在凯盛公司名下。凯盛公司至今未与原告签订正式有效的关于涉案房屋的买卖合同。原告未向本院提供凯盛公司直接将涉案房屋出售于原告的证据。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。本案中，原告至今未与凯盛公司就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，因此原告不符合上述能够排除执行的规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋至今仍登记在凯盛公司名下，原告认可叶秋菊已将全部买房手续（房屋买卖合同、发票）退给凯盛公司，原告至今未提供证据证明凯盛公司已直接将涉案房屋出售于原告，更未提供证据证明原告符合法律另有规定的特殊情况，因此，原告应承担举证不能的法律后果。原告主张其取得涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案房屋至今仍登记在房地产开发企业即被执行人凯盛公司名下，故本院依法查封被执行人凯盛公司名下房产并无不妥。综上，本院查封涉案房屋的行为符合法律规定，原告杜锐兵的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杜锐兵的诉讼请求。案件受理费3190元，由原告杜锐兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建华人民陪审员  丁太国人民陪审员  王伦章二〇一七年十月十一日法官 助理  陆科丞书 记 员  蔡恬恬