河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫1702民初2941号原告张海洋，男，1981年2月16日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人杨秀云，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。被告河南蓝天置业有限公司。住所地：驻马店市解放路**号。组织机构代码：69871595-5。法定代表人彭盛楠，董事长。委托代理人杨蕾，男，1980年9月17日出生，汉族，河南蓝天置业有限公司职员，住河南省潢川县。委托代理人李富强，河南民青律师事务所律师。原告张海洋诉被告河南蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张海洋及其委托代理人杨秀云，被告蓝天置业公司的委托代理人杨蕾、李富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海洋诉称，原告与被告于2015年4月1日签署了《商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于驻马店市××大道与××路交叉口东南角“蓝天卡梅尔小镇”小区内A11#401房屋一套，合同约定被告于2015年6月30日前向原告交付房屋，且约定了交付房屋的具体条件。被告没有在约定的时间内如期交房，应当承担违约责任并赔偿因其逾期交房给原告造成的相关损失。被告于2016年1月1日向原告发出强制交房通知且强行收取了2016年全年的物业管理费，原告于3月份无奈领取房屋钥匙，发现所购房屋存在以下问题：1、房屋东南角主卧室现浇板面和板底出现大量裂缝；2、东南角主卧与次卧隔墙水平面倾斜；3、厨房东墙与承重剪力墙、下部出现空鼓。原告认为该房屋质量存在严重问题，被告向原告强行交房时，没有向原告提供工程竣工验收合格证、未在建设行政主管部门备案，还存在消防验收、楼房前后道路未达到畅通条件、小区设施不完善及规划设计变更等多处违约情况，应当承担违约责任以及因其违约至原告不能如期入住的实际损失。现起诉至法院，请求：一、判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失（1、退还已收取的2016年全年物业费2050元；2、加固维修费50030.38元；3、因延误装修导致原告预交的定金损失共计10000元；4、因该房屋出现严重的质量问题致使原告无法安心入住，导致商品房实际价值严重折损，折损后的价值按驻马店市当时房地产市场均价每平方米4000元计算，折损额186304元；5、原告在外租房产生的租房费用52900元，每月2300元{自2015年7月1日-2017年5月31日，共计23个月}。二、判令被告向原告出示该楼房建筑工程竣工验收合格证、消防验收合格证、规划验收批准文件、商品房面积实测技术报告书。三、判令被告支付原告因逾期交房的违约金7950元（该违约金按合同约定的已付房款的日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至2016年4月15日起诉之日，共计106天）。被告蓝天置业公司辩称，一、依据合同，房屋质量问题属保修范围，不属于赔偿损失范围。1、房屋质量问题由施工方河南中原气化工程投资有限公司负责。2、原、被告签订的合同规定房屋质量问题属于保修范围。3、原告收到了《住宅质量保证书》，该保证书上明确规定了保修年限、保修范围等保修内容。4、原告要求被告赔偿损失违背事实。根据《商品房合同》规定，房屋质量问题属保修范围，不属于原告要求赔偿范围，而且施工方多次与原告协商保修问题因原告拒绝施工维修而未进行。鉴于以上事实，应依法驳回原告要求赔偿的请求，依约有施工方进行保修。二、蓝天置业公司开发的商品房手续齐全。1、蓝天置业公司开发的商品房五证齐全。2、蓝天卡梅尔小镇A11号楼相关手续齐全，A11号楼有建设工程规划核实合格意见书、房屋面积测绘报告、竣工验收进展情况的说明、消防验收进展情况的说明等，而竣工验收、消防验收正在进行中。三、关于违约金双方已经协商解决。2016年3月25日，原告在接收房屋同时在《逾期结算清单》上签字，原告收到被告支付的逾期交房违约金15000元，双方两清，对逾期交房违约补偿无异议。因此原告又起诉请求7950元逾期交房的违约金，无事实和法律依据。经审理查明，2015年4月1日，原告张海洋（××）与被告蓝天置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：“一、出卖人以出让方式取得位于淮河大道与××路交叉口东南角编号为驻市国用（2013）第8835号地块的土地使用权。二、××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2014驻房管预字第20140055号。三、××购买的商品房为第A11座东一层401号房。商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高3米，建筑层数地上6层。阳台是非封闭式，该商品房建筑面积共142.81平方米。四、计价方式与价款,按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5304.56元，总金额757544元，……八、交付期限，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列条件后，将商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。九、出卖人逾期交房的违约责任。……”等条款。《商品房买卖合同》签订后，被告未能按照约定于2015年6月30日前向原告交付房屋。2016年3月25日，被告将房屋钥匙交付给原告，原告收到被告支付的逾期交房违约补偿金15000元后，向被告出具了两份“逾期结算清单”，该结算清单载明“收到蓝天卡梅尔小镇A11#l楼401号房逾期交房违约补偿金8106元。双方两清，对逾期交房违约补偿无异议。××签字：张海洋。2016年3月25日”，另一份结算清单显示的违约金数额为6894元，合计15000元。此后，原告发现诉争的房屋存在质量问题，与被告协商维修加固未果，原告以诉称理由起诉至本院，酿成纠纷。诉讼中，原告张海洋申请对其购买的商品房进行质量鉴定，根据原告的申请，本院委托驻马店市天工建筑工程质量司法鉴定所（以下简称天工鉴定所）进行鉴定，2017年1月11日，天工鉴定所出具驻天工司鉴所[2016]建质鉴字第166号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、所检该房部分房间地板（楼层板）和剪力墙质量不符合验收规范。影响承载和使用功能。2、建议：对质量缺陷项加固、整修。原告为此支出鉴定费5000元。原告质证称，对该司法鉴定意见书的真实性无异议。被告质证称，对其真实性无异议，双方合同约定对质量问题进行保修属于保修的内容，鉴定结论的意见也是进行加固整修。被告方是发包方，质量问题应由建筑单位负责，建筑单位多次找原告进行维修，原告至今不同意维修。因原告不同意维修，因此造成的一切损失由原告承担。关于鉴定费用，双方争议的焦点是房屋维修问题，且建筑单位愿意维修，鉴定意见也是维修，所以鉴定费应由原告自行承担。诉讼中，原告申请对诉争房屋的维修方案及维修费用进行鉴定，本院委托北京清大原点建筑设计有限公司（以下简称清大设计公司）对诉争房屋的加固维修方案进行鉴定。2017年3月，清大设计公司作出工程编号为2017-015号的《驻马店市蓝天卡梅尔小镇A11楼401户加固维修施工图》一份，原告为此支出设计费60000元。原告质证称，对方案的真实性无异议。被告质证称，对其真实性无异议，但设计费过高，超出市场的设计费。此后，本院又委托驻马店市建诚工程咨询有限公司（以下简称建诚公司）对诉争房屋的加固维修工程造价进行鉴定。2017年4月25日，建诚公司出具JCJD【2017】008号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：驻马店市蓝天卡梅尔小镇A11号楼401户加固维修工程造价为：伍万零叁拾元叁角捌分（小写50030.38元）。原告为此支出鉴定费3000元。原告质证称，对鉴定意见书的真实性无异议。被告质证称，对该鉴定结论有异议：1、意见书第12页第三项：顶板裂纹只需要处理顶板，不需要拆除墙体，鉴定结论上写明需要拆除墙体，增加了费用；2、意见书第12页第四项：墙体拆除后需要重新砌筑，增加材料、人工费；3、意见书第12页第六项：天棚抹灰面铲除混凝土，设计图纸上只需要打磨，不需要铲除；4、意见书第12页第十项：现浇构件拆除柱梁板，是不允许拆除的；5、第16页材料价差表，与加固维修图不符，超出加固维修图50平方米左右；6、材料价差表上第五、第六项，交房时因为不是精装修，用不到前述材料。被告庭审中口头提出申请重新鉴定，但经本院释明后，在本院限定的期限内被告未能提交书面的重新鉴定的申请。诉讼中，原告提交了:一、2016年4月原告拍摄的诉争房屋的照片12张，用于证明所诉房屋板面和地板裂缝。被告质证称，对其真实性有异议，因原告不同意，没有进行保修，该份证据没有销售企业在场，不能证明房屋的真实情况，拍摄时间和地点不明确，不能作为证据使用。二、2016年3月24日，诉争房屋的商品房住宅质量保证书、商品房使用说明书各一份，原告用以证明被告向原告交房时提供的材料不齐全，且没有按照约定的时间交房，也没有依照法律规定向原告提供交房所应提供的材料。原告认为诉争房屋未经验收，被告强行交房的行为是无效的，被告应当承担逾期交房的赔偿责任。被告质证称，对证据的真实性无异议，由此证明商品房质量属于保修范围，不属于赔偿的范围，房屋的质量问题应由建筑单位进行解决，如果解决不了才存在赔偿问题，原告的诉求无事实和法律依据。三、原告预定装修材料票据4张，用以证明原告拿到钥匙后准备进行装修，预定的阳台的地板砖和厨房灶具定金，总计10000元。该损失是因为被告交付的房屋存在质量问题，导致原告未能按期装修造成的损失，应由被告承担。被告质证称，对其真实性有异议，该项费用与本案无关。四、2016年4月4日，被告工程部孙经理通过微信发给原告的“关于卡梅尔小镇A区个别部位楼板细微裂缝的处理方案问题”，原告用以证明该方案采用“1:2水泥砂浆对楼板裂缝进行封闭处理”是针对细微裂缝，不足以解决诉争房屋裂缝的安全问题，原告没有同意该维修方案。被告质证称，该方案是双方沟通前期的处理方案，原告不予认可后被告又出具了新的方案。诉讼中，被告提交了：一、被告与河南中原化气工程投资有限公司签订的建设工程施工合同一份，用以证明：1、A11号住宅楼由河南中原气化工程投资有限公司（以下简称中原气化公司）施工；2、中原气化公司对施工质量负责。原告质证称，被告提交的证据与本案无关，根据合同相对性，原告只能向被告主张房屋质量问题。二、原告签名的收楼确认书、逾期结算清单以及商品房住宅使用说明书、商品房住宅质量保证书。被告用以证明：1、原告接收了房屋。2、原告接收了逾期交房违约补偿金15000元，双方两清，对逾期交房违约补偿无异议。3、原告收到了《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。原告质证称，1、对收楼确认书、逾期结算清单的真实性无异议，清单只是2015年下半年的违约金，没有显示原告主张的2016年逾期交房的违约金。2、商品房住宅使用说明书、质量保证书真实性有异议，与原告持有的说明书签订时间不一致，内容一致。三、蓝天卡梅尔小镇住宅小区的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，被告用于证明蓝天卡梅尔小镇住宅小区五证齐全。原告质证称，该组证据的真实性均无异议，只能证明原告有权对外销售，不能证明诉争房屋验收合格。四、1、A11号楼建设工程竣工规划核实合格意见书；2、A11号楼房屋面积测绘报告；3、A11号楼竣工验收进展情况的说明；4、消防验收进展情况的说明；5、投资项目备案确认书，被告用以证明诉争的A11号楼有建设工程竣工规划核实合格意见书、房屋面积测绘报告，竣工验收、消防验收正在进行中。原告对该组证据质证称，1、对改组证据的真实性无异议，进一步说明诉争房屋不具备国家规定的验收合格标准，不符合交房条件，诉争房屋不是合格用房。2、对消防验收进展情况的说明真实性无异议，说明消防正在验收中，没有达到合格标准。五、1、核工业第五研究设计院(以下简称第五设计院)2016年3月31日出具的“关于卡梅尔小镇A区个别部位楼板细微裂缝的处理方案问题”；2、蓝天卡梅尔小镇二标段项目部宋贺松、孙胜利书写的“情况说明”，被告用以证明:1、第五设计院出具方案说明可以维修；2、建筑单位与原告协商维修，原告拒绝维修。原告对此质证称：1、对被告提交的第五设计院出具的“关于卡梅尔小镇A区个别部位楼板细微裂缝的处理方案问题”的真实性有异议，与被告交给原告的处理方案内容不一致，原告的房屋裂缝较大，被告交给原告的处理方案不适合处理诉争房屋。2、对“情况说明”的真实性有异议，原告向被告提出房屋质量问题的时间属实，“情况说明”上记载2016年4月3日孙总发来的用1:2水泥砂浆对楼板裂缝进行处理的意见与原告收到被告交给的处理方案一致，与被告提交的“关于卡梅尔小镇A区个别部位楼板细微裂缝的处理方案问题”内容不一致。3、被告没有将2016年4月14日收到孙总的A11号楼401房的处理方案告知原告，原告没有拒绝签字和拒绝维修。另查明，蓝天卡梅尔小镇A11号楼于2016年8月31日办理工程竣工验收备案。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品住宅质量保证书、商品住宅质量说明书、照片等证据及被告提交的工程竣工验收报告等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告张海洋与被告蓝天置业公司之间签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：1、原告于2016年3月25日签署收楼确认书及逾期结算清单后，原告是否可以继续主张2016年1月1日-2016年8月31日（实际竣工验收备案之日）的逾期交房违约金。2、被告是否承担诉争的房屋维修加固费用。3、原告所请求的各项损失，是否应当由被告赔偿。关于第1个争议焦点。法律规定，××知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但××可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。本案中，原告在2016年3月25日接收诉争房屋时已经知道诉争房屋未能进行竣工验收备案，不符合法定的交付条件，原告仍接收了诉争房屋和被告支付的逾期交房违约金15000元，并向被告出具了两份逾期结算清单，逾期结算清单载明“双方两清，对逾期交房违约补偿无异议”，体现了双方关于逾期交房违约金已经协商一致并清偿完毕的意思表示，且原告已于2016年3月25日实际接收了诉争房屋，依据前述法律规定，现原告继续请求2016年1月1日-2016年8月31日期间的逾期交房违约金，于法无据，故原告的该项主张，本院不予支持。关于第2个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，原告接收诉争房屋后即向被告反映房屋出现的质量问题，2016年4月4日被告向原告出具的修复方案仅为水泥砂浆对楼板裂缝进行封闭处理，原告对此方案不予认可，认为诉争房屋存在的裂缝足以影响房屋的承载性能，因而未能同意被告的维修方案。诉讼中，天工鉴定所出具的司法鉴定意见书中载明“1、所检该房部分房间地板（楼层板）和剪力墙质量不符合验收规范。影响承载和使用功能”，该鉴定意见与原告拒绝被告维修方案的意见一致，故原告拒绝被告的维修意见合理，被告提出系原告拒绝维修，应驳回原告的赔偿请求的辩解，无事实依据，本院不予采纳。原、被告双方对驻天工司鉴所[2016]建质鉴字第166号司法鉴定意见书、清大设计公司的《驻马店市蓝天卡梅尔小镇A11楼401户加固维修施工图》均无异议，本院予以采信。被告对建诚公司出具JCJD【2017】008号工程造价鉴定意见书部分项目的必要性提出异议，但被告未能提交相应的证据加以证明，该工程造价鉴定意见书客观公正、程序合法，本院予以采信。依据前述法律规定，因被告出售的诉争房屋存在影响承载和使用的质量问题，在保修期内，被告作为出卖人应当承担修复责任；本案中，因被告提出了不适合诉争房屋维修的方案，原、被告双方对维修事宜协商未果成讼，现经鉴定诉争房屋的加固维修造价为50030.38元，应由被告承担。原告为此而支付的鉴定费、设计费68000元系因房屋质量问题给原告造成的损失，原告请求被告支付鉴定费、设计费68000元，于法有据，本院予以支持。关于被告提出房屋质量问题应由建筑单位负责的辩解，违反了合同相对性原则，原告作为××，被告作为出卖人，就房屋质量问题造成的修复费用及各项损失应由出卖人负担，故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。关于第3个争议焦点。关于原告请求被告赔偿2016年全年物业费2050元损失的主张，原告未能提交其向被告交纳物业费的相关证据，故原告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿因延误装修导致的定金损失10000元的主张，原告提交的定金收据非正规发票，被告对此不予认可，且原告未能提交已经实际造成定金损失的相关证据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿房屋折损额186304元的主张，原告主张房屋修复后存在价值折损，无事实依据；原告按折损价的差主张赔偿损失，于法无据，故原告的该项请求，本院不予支持。关于原告请求2015年7月1日-2017年5月31日期间的房租费用52900元（共计23个月，每月2300元）。1、2016年3月25日之前原告尚未实际接收诉争房屋，因此2015年7月1日-2016年3月24日期间，原、被告双方之间尚不存在房屋质量争议，故前述期间的租金费用不属于房屋修复期间造成的损失，原告请求被告赔偿前述期间的租金费用，于法无据，本院不予支持。2、关于2016年3月25日-2017年5月31日期间的房租费用，原告未能提交相关证据证明维修期间以及维修期间每月租金费用损失为2300元的相关证据，故原告主张的该期间的房租费用，无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告出示A11号楼的工程竣工验收合格证、消防验收合格证、规划验收批准文件、商品房面积实测技术报告书的主张。诉讼中，被告已经提交了A11号楼的工程竣工验收备案、A11号楼房屋面积测绘报告，原告对此无异议。《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国城乡规划法》虽然规定了消防验收、规划验收是被告应当进行的验收程序，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未对被告出示消防验收合格证、规划验收批准文件作出约定，故原告的该项主张，无合同依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、限被告河南蓝天置业有限公司于判决生效后十日内向原告张海洋支付加固维修费用50030.38元及支付鉴定、设计费68000元。二、驳回原告张海洋的其他诉讼请求。如被告河南蓝天置业有限公司未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，原告张海洋负担3710元，被告河南蓝天置业有限公司负担2660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉审 判 员  王秉光人民陪审员  黄 艳二〇一七年十月三十一日书 记 员  张园园