文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8245号上诉人（原审被告）：深圳富兰克高新玻璃有限公司，住所地：深圳市光明新区光明办事处侨德工业园A楼13层，组织机构代码：09433263-8。法定代表人：蔡华良，董事长。委托诉讼代理人：沈文霞，广东鹏正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市侨德实业有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡固戍恒南路4号水产工业园C座三、四楼，组织机构代码：75568831-7。法定代表人：郑俊安，董事长。委托诉讼代理人：周晟辉，广东天浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓实辉，广东天浩律师事务所实习律师。上诉人深圳富兰克高新玻璃有限公司（以下简称富兰克公司）因与被上诉人深圳市侨德实业有限公司（以下简称侨德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6778号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富兰克公司上诉请求：撤销一审判决并改判；由侨德公司承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：一审法院认定事实错误。一、截至2015年9月30日，富兰克公司未欠租金，不存在违约金及律师费的支付。侨德公司一审中主张的2015年8月前的租金8197.8元、8月份租金58442元、9月份租金58442元，富兰克公司均已支付。2015年9月23日、24日共计向侨德公司支付了14万元的租金，比侨德公司所主张的125081.8元租金还多支付了14918.2元。富兰克公司并不欠侨德公司房屋租金，因此富兰克公司无需支付所谓的违约金及律师费。相反，侨德公司收到了租金，却又起诉富兰克公司支付租金，具有恶意诉讼之嫌。二、侨德公司未依据协议第一条最后一句“签订本协议后甲方维护好乙方在租赁场地的正常经营”履行义务，2015年8月17日协议签订后，侨德公司并未立即打开门锁（8月开始锁门），至8月底才开锁让富兰克公司使用，但尚未到2015年9月15日，侨德公司又将富兰克公司大门锁上，即使收到富兰克公司支付的14万租金后也未打开大门，富兰克公司无奈，通过报警处理。富兰克公司大门被锁后无法办公，之后侨德公司又将富兰克公司所有的物品、办公室设备（电脑20多台、打印机多台、金丝楠木茶桌具、古董沙发、摄影机、产品样品等多类物品）及厂房仓库货物，在未通知富兰克公司的情况下全部搬离，又将富兰克公司的办公室（装修花费100多万）另租他人。侨德公司未保障富兰克公司在租赁场地的正常经营，是侨德公司存在违约行为，而非富兰克公司存在违约行为。三、在富兰克公司支付了租金的情况下，侨德公司并未通知富兰克公司就将其办公室物品及厂房仓库货物擅自搬离，对于侨德公司私下所搬离的物品是否有损失、减少，富兰克公司均无从知晓。侨德公司要求赔偿场地使用费的诉求不应由富兰克公司承担。侨德公司辩称：一、富兰克公司拖欠租金的事实非常清楚。双方补充协议书第一条约定“如果富兰克公司按期支付租金，则侨德公司同意减免8月份的租金58442元”。事实上，富兰克公司没有按照《协议书》足额付清148197.8元的租金，所以，8月份的租金是不能减免的，富兰克公司称支付了14万元的租金，我方一审也认可该事实，诉讼请求已经减掉了14万元的租金。减掉还欠8197.8元，加上8月份的58442元，一共是125081.8元。关于租金的违约金，对方一直占用我方的场地，租赁合同也明确约定逾期付款违约金是按日万分之五，律师费是依据租赁合同第十一条第三项也有明确的约定，律师费、差旅费等合理费用应予以赔偿，所以富兰克公司的第一点上诉理由不能成立。二、富兰克公司所说的没有履行义务，这些证据我方还无法核实，因为一审时，富兰克公司没有提交任何证据材料，甚至开庭的时候多次通知，包括我方也通知了对方，还有法院也通知了，富兰克公司从来都不接传票，公告送达对方也没有来，一审判决之后，富兰克公司一直没有上诉，直到公告期满最后一天才上诉。富兰克公司这种行为是明显拖延履行支付租金的义务，现在对我方造成非常大的损失，占用费已经是十几万元，我方的场地现在自己在招商，因为占用了下面的停车场，商家无法停车，影响招商，所以损失无法计算。侨德公司向一审法院起诉请求：一、解除侨德公司、富兰克公司之间的《房屋租赁合同书》及《协议书》；二、富兰克公司支付2015年8月份前和9月份的租金共计125081.8元及逾期违约金（按日万分之五自2015年10月5日起计至判决确定付清之日止，暂计至起诉之日为11257元）；三、富兰克公司赔偿场地使用费损失（参照指导租金按每月每平方米8元计算，自2015年10月1日起算至场地搬清之日止，暂计至起诉之日为38514元）；四、富兰克公司赔偿搬运费2万元；五、富兰克公司支付律师费1万元；六、富兰克公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：关于涉案合同的签订情况。侨德公司、富兰克公司签订了一份《深圳市侨德科技园房屋租赁合同书》，约定侨德公司将位于深圳市光明新区侨德科技园厂房A栋1X楼出租给富兰克公司使用，面积2718平方米，期限自2013年12月12日起至2016年12月11日止，厂房每月租金47565元、宿舍15间每月共计12750元，富兰克公司应于每月5日前向侨德公司交清当月租金及相关费用，逾期5日以上的，侨德公司有权停止供应水电和其他有关设施的使用，并且富兰克公司应从应缴纳之日起向侨德公司支付违约金，违约金按照每日拖欠总费用的3%计算，且违约方除应承担约定的责任以外，还应承担守约方为了实现自己合法权益而付出的律师费、诉讼（仲裁）费、差旅费等合理费用。合同签订之日富兰克公司应向侨德公司支付146295元租赁保证金，如在租赁期间损坏侨德公司厂房或配套设施、附属财产未修复，或拖欠侨德公司任何一种费用未结清，则侨德公司不予返还保证金。租赁期内，富兰克公司负责支付水、电费、电梯使用费、卫生费以及物业管理费等费用。上述合同由侨德公司、富兰克公司分别加盖公章予以确认。2015年8月17日，侨德公司、富兰克公司继续签订一份《协议书》，载明截至2015年8月31日，富兰克公司尚欠侨德公司六个月租金及其他费用共计354434.8元未付，侨德公司同意富兰克公司将三个月的押金共计147795元转为部分租金，富兰克公司同意于2015年9月15日前支付侨德公司剩余欠款148197.8元，如富兰克公司能按期付清租金，则侨德公司同意减免富兰克公司8月份租金58442元。侨德公司向一审法院提供了房地产证，载明土地位置为光明新区松白路东侧，房地产名称为侨德科技工业园厂房一，权利人为深圳市侨德实业有限公司，房地产证号为深房地字第80001XXXXX号。侨德公司主张富兰克公司自2015年5月起拖欠租金，至9月份已停止经营并遣散了员工。一审法院认为：根据双方签订的《协议书》可知，富兰克公司已拖欠侨德公司六个月租金未付，且在签订上述协议之后仍未按照约定履行支付租金、清理厂房及办公室等约定，侨德公司根据合同的约定已取得单方解除合同的权利，且富兰克公司未就其支付费用的情况举证证明，应承担举证不能的不利后果。综上，一审法院对侨德公司关于解除双方订立的《深圳市侨德科技园房屋租赁合同书》及《协议书》的主张予以支持。关于截至2015年9月30日尚欠的租金及违约金。侨德公司主张富兰克公司拖欠2015年8月前的租金8197.8元，8月份租金58442元，9月份租金58442元。一审法院认为，富兰克公司未就其支付上述期间租金的情况举证证明，应承担举证不能的不利后果，故富兰克公司应支付侨德公司截至2015年9月30日尚欠的租金125081.8元。富兰克公司逾期未支付租金，应按照约定支付侨德公司违约金。侨德公司自愿调整为按照日万分之五的标准自2015年10月5日起计算违约金系对其自身权益的确认，且未超过合同约定的标准，故一审法院对此予以确认。关于场地占有使用费及搬运费。侨德公司主张为避免其损失进一步扩大，自行安排人员将富兰克公司的货物（玻璃产品）搬到地下一楼停车场储存，占地面积875平方米，其他办公用品放置到一间宿舍，占地面积42平方米，故自2015年10月起应按照仓库租金8元/平方米计算场地占有使用费。经一审法院实地测量，涉案货物占地面积为851.24平方米、办公设备占地面积为24.5平方米。一审法院认为，侨德公司诉请按照仓库租金单价计算场地占用费并无不当，一审法院予以支持。根据光明新区2015年下半年房屋租赁指导租金仓库的租金8月/平方米计算，富兰克公司应按照7006元/月的标准自2015年10月起向侨德公司支付场地占有使用费直到富兰克公司实际清场之日止。侨德公司虽诉请富兰克公司支付搬运费，但未提交证据对该费用予以证明，故一审法院对此不予支持。关于律师费。《深圳市侨德科技园房屋租赁合同书》第十一条第三项明确约定违约方应承担约定的责任以外，还应承担守约方为了实现自己合法权益而付出的律师费、诉讼（仲裁）费、差旅费等合理费用。富兰克公司在上述合同中加盖公章予以确认，应承担相应责任。本案中，侨德公司向一审法院提交了律师费发票，金额为1万元，而富兰克公司未对此提出反证，应承担举证不能的不利后果。综上，富兰克公司应支付侨德公司律师费1万元。富兰克公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可视为放弃对侨德公司所提诉讼请求进行答辩和对侨德公司所提交证据进行质证的权利，应承担相应的不利后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除侨德公司与富兰克公司签订的《深圳市侨德科技园房屋租赁合同书》及《协议书》；二、富兰克公司于判决生效之日起十日内支付侨德公司截至2015年9月30日尚欠的租金125081.8元及违约金（违约金以125081.8元为本金，按照日万分之五的标准自2015年10月5日起计至实际清偿之日止）；三、富兰克公司于判决生效之日起十日内支付侨德公司场地占有使用费（占有使用费按照7006元/月的标准自2015年10月起计至富兰克公司实际清场之日止）；四、富兰克公司于判决生效之日起十日内支付侨德公司律师费1万元；五、驳回侨德公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4372元、公告费500元，均由富兰克公司负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、在二审庭审过程中，本院询问双方是否同意交接全部扣押物品（包括仓库和办公区域）。富兰克公司表示只愿意接收办公区域的物品，不愿意接收仓库里的物品；侨德公司表示仓库里的物品可以先搬走，办公区域的物品也可以搬走，但要付清租金和占有使用费。二、双方2015年8月17日签订的《协议书》第三条约定，如富兰克公司在2015年9月15日前，未能如约履行以上协商事宜，则侨德公司有权收回租赁场地并按租赁合同的约定向富兰克公司收取所有欠费及欠费产生的滞纳金。同时，侨德公司可以处理富兰克公司厂房内一切资产货物，所得款项用于清偿富兰克公司所欠侨德公司的费用，不足部分，侨德公司可以通过法律途径向富兰克公司继续追偿（采用多退少补原则）。富兰克公司另外的债权债务由富兰克公司和对方通过法律途径自己承担处理，与侨德公司无关。三、在二审期间，富兰克当庭提交了四份证据：1、银行流水，拟证明其已于2015年9月23日和24日向侨德公司支付了14万元；2、公司被锁门的照片和报警回执，拟证明侨德公司的锁门行为；3、视频对话；4、深圳市公安局处理信访事项通知单，证明3和4拟证明侨德公司在未通知富兰克公司的情况下擅自将办公设备资料和货物搬离。对于逾期举证的理由，富兰克公司称其一直在跟对方协商，一审法院没等双方协商好就直接下判。经核一审卷宗，一审法院受理本案后，多次联系富兰克公司，在无法直接送达的情况下，才采取公告送达的方式送达开庭传票。本院认为，富兰克公司在知道侨德公司已向一审法院提起诉讼的情况下，不积极应诉，既不答辩，也不向一审法院提交证据，直到二审开庭才当庭提交上述证据，逾期举证无正当理由，对富兰克公司二审提交的证据，本院不予采纳。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。双方签订的房屋租赁合同和《协议书》（2015年8月17日）均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照《协议书》的约定，富兰克公司应于2015年9月15日前支付欠款148197.8元，如富兰克公司能够按期付清租金，则侨德公司同意减免8月份租金58442元。如富兰克公司在2015年9月15日前未能履行义务，侨德公司有权收回租赁场地并按租赁合同的约定向乙方收取所有欠费及滞纳金。在《协议书》签订后，富兰克公司直到2015年9月23日和24日才分两次支付14万元，并未按时如数付款，违反了《协议书》的约定。按照《协议书》和租赁合同的约定，侨德公司可解除合同，收回租赁场地，并要求富兰克公司支付包括2015年8月份租金在内的所有欠款及为实现债权而支付的律师费、诉讼费等合理费用。一审法院判决解除合同，富兰克公司向侨德公司支付尚欠租金及违约金，并支付场地占有使用费和律师费，符合上述约定，并无不当。综上，上诉人富兰克公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4373元，由上诉人深圳富兰克高新玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十月二十六日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。