北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初21877号原告：齐东平，男，1980年12月24日出生，住北京市通州区。委托代理人：温亚奇（系齐东平之妻），女，1983年10月3日出生，住北京市通州区。委托代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。原告温亚奇，女，1983年10月3日出生，住北京市通州区。委托代理人：游丽红，北京昊庭律师事务所律师。被告：黄轶，男，1980年9月18日出生，住北京市东城区。被告：王君，女，1982年5月8日出生，住哈尔滨市道里区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职员，住该公司宿舍。原告齐东平、温亚奇与被告黄轶、王君及第三人北京链家房地产经纪有限公司，以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐东平、温亚奇及其委托代理人游丽红，被告王君，第三人链家公司委托代理人杨怡芳到庭参加诉讼，被告黄轶经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。齐东平、温亚奇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原被告于2014年8月5日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号：032XXXXXXXX217），办理交易房屋的还款解押手续、配合原告办理交易房屋的过户手续；2、请求法院依法判令被告自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；3、请求法院依法判令被告自2015年12月31日起至合同全部履行完毕之日止，按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月5日，原告通过链家公司购买了位于通胡大街70号居住商业项目X号住宅楼X层X（即现X号楼X）住宅，合同成交价250万元。合同签订后，原告给付房款共计132万元。双方合同约定，被告应在2015年12月31日前取得房屋登记证书，并约定在房本下来后5日内办理产权过户登记手续。另外根据合同规定，被告应当在房本下来后向贷款银行申请解押还款，但是截止到目前为止，被告仍然没有履行该约定。被告的房本已于2015年5月8日下发，被告的行为已经构成违约。原告多次催促被告办理房屋过户登记手续，被告以种种理由拒绝过户，被告的行为严重违反了合同的约定和法律的规定，故原告诉至法院，请求依法判决。黄轶未答辩。王君辩称，不认可原告的诉求，涉案房屋不是王君卖的，王君也不清楚卖房的情况，涉案房屋是王君与黄轶的夫妻共同财产，王君之前一直不在北京，一直在哈尔滨，黄轶卖的时候王君不清楚，未经过王君的同意，房子大概是在2011年或2012年买的。链家公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月5日，在链家公司提供中介服务的情况下齐东平、温亚奇与黄轶签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：032XXXXXXXX217），其中黄轶作为出卖人与齐东平作为买受人、温亚奇作为共同买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为通州区通胡大街70号居住商业项目X#住宅楼X层X（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为8层，产权证明所载建筑面积共86.49平方米；该房屋的抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京通州支行，抵押登记日期为2012年7月30日，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年12月31日前办理抵押注销手续；该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为180万元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作家为70万元；买受人向出卖人支付定金50万元，直接支付给出卖人；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为80万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；房屋的交付：买受方向出卖方支付购房定金50万元当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起720日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。此外，合同还约定了其他内容。同日，黄轶（甲方、出卖方）与齐东平、温亚奇（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，约定：鉴于甲乙双方就丙方居间就涉案房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：就甲方暂时尚未取得该涉案房屋的房屋所有证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实，甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易；甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者合计为250万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2014年8月5日向甲方支付定金50万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；房屋所有权证取得：甲方承诺在2015年12月31日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；还款解押：甲方应在取得房产证后5个工作日内最晚于2015年12月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；首付款（1）乙方于最晚2014年11月5日前将第一笔首付款50万元，不包含前期支付全部定金50万元，以自行支付的方式支付甲方.（2）乙方于最晚2014年12月5日前将第二笔首付款50万元以自行支付的方式支付甲方。（3）乙方于双方办理公积金贷款面签当日将第三笔首付款20万元以自行支付的方式支付甲方；申请购房贷款：甲乙双方应于甲方的产权证下发后15个工作日内最晚于2015年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；权属转移登记：甲乙双方同意在乙方的公积金贷款审批后2个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担责任；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，如本协议与买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同的约定不一致的，均以本协议为准。此外，协议还约定了其他内容。在签订合同及补充协议的当日，齐东平、温亚奇向黄轶支付了定金2万元。黄轶向齐东平、温亚奇及链家公司出示了一份同意出售证明，载明：本人王君（身份证号码：×××）系售房人黄轶之配偶，现在此声明如下：同意售房人黄轶出售名下位于通州区通胡大街70号院居住、商业项目X#住宅楼X层X之房屋。声明人签字：王君。2014年8月7日。链家公司到庭陈述该份证明系黄轶在链家公司要求下由黄轶本人自行提供的。2014年8月9日，齐东平、温亚奇向黄轶支付定金50万元（包括2014年8月5日支付的定金2万元），提交了定金收款证明，上面有黄轶的签字；2014年11月2日，齐东平、温亚奇向黄轶支付第二笔首付款10万元；2014年11月27日，齐东平、温亚奇向黄轶支付购房款40万元；2015年1月20日，齐东平、温亚奇向黄轶支付购房款20万元；2015年1月31日，齐东平、温亚奇向黄轶支付购房款10万元；2015年12月25日，齐东平、温亚奇向黄轶支付购房款20048.97元，以上合计齐东平、温亚奇向黄轶支付购房款1320048.97元。黄轶将涉案房屋交付给了齐东平、温亚奇，现涉案房屋由齐东平、温亚奇居住使用至今，并由齐东平、温亚奇自行交纳物业费和供暖费等费用。涉案房屋于2015年5月8日进行了产权登记，取得了房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为黄轶，共有情况登记为单独所有，房屋坐落为通州区东果园X号楼X层X。黄轶在涉案房屋取得所有权证书后并未按照上述补充协议的约定（协议约定双方应于甲方的产权证下发后15个工作日内最晚于2015年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续）协助齐东平、温亚奇办理贷款申请手续，也未按照协议约定办理权属转移登记。在产权证下发后，齐东平、温亚奇多次致电或发信息给黄轶，要求办理贷款申请手续及权属转移登记，黄轶均置之不理。黄轶在房屋出售并收取130多万元购房款后，并未将涉案房屋原有的贷款偿还完毕，也未按照补充协议约定在取得房产证后15个工作日内最晚于2015年12月31日前向涉案房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。因黄轶拖延还款，导致贷款银行中国农业银行股份有限公司北京通州支行（以下简称农业银行）将黄轶起诉至法院，要求黄轶偿还尚欠的农业银行贷款，法院经审理作出判决，判决黄轶偿还尚欠的农业银行的全部贷款。判决生效后，农业银行向法院申请了强制执行。在强制执行过程中，本案原告齐东平、温亚奇代替黄轶向农业银行偿还了全部贷款127万元。农业银行向齐东平、温亚奇出具了贷款结清证明，证明借款人黄轶因购买通州区东果园X号住宅楼X层X住房，于2012年7月30日在农业银行申请办理个人按揭贷款，贷款金额127万元，期限30年，此笔贷款于2017年8月30日全部结清贷款本金和利息。此外，温亚奇向将农业银行起诉黄轶偿还借款一案产生的诉讼费和公告费共计14694元支付给了农业银行。同时，齐东平、温亚奇还代黄轶向法院缴纳了一万两千多元的执行费。农业银行已申请撤回强制执行案件。至此，齐东平、温亚奇为购买涉案房屋所支付的全部款项已经超过了合同约定的房屋总价款250万元，目前有证据显示齐东平、温亚奇支出的款项已经达到甚至超过了260多万元。至今，黄轶仍未协助齐东平、温亚奇办理涉案房屋的解押手续和权属转移登记手续。齐东平、温亚奇以及链家公司多次催促黄轶办理权属转移登记手续，黄轶一直未配合办理，且现在已经联系不上。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告黄轶经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案查明的事实，可以证实黄轶在收取130多万元购房款后在2015年8月5日就已经取得房屋所有权证书的情况下，拒不按照补充协议的约定配合齐东平、温亚奇办理贷款手续及权属转移登记手续，并且未按照协议约定还清涉案房屋原有的银行贷款，亦未办理解押手续，导致农业银行将黄轶起诉至法院要求还清贷款，影响了齐东平、温亚奇对涉案房屋权益的实现。后齐东平、温亚奇将黄轶从农业银行办理的涉案房屋按揭贷款全部偿还完毕，齐东平、温亚奇支付的购房款已经超过了合同约定的涉案房屋的购房款、家具款等全部款项250万元。现齐东平、温亚奇要求黄轶配合办理银行解押手续及涉案房屋权属转移登记手续，于法有据，本院予以支持。因黄轶的违约行为，迟迟不配合办理权属转移登记手续，违反了补充协议的约定，根据补充协议约定的违约条款即甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条（内容即甲乙双方应于甲方的产权证下发后15个工作日内最晚于2015年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；权属转移登记：甲乙双方同意在乙方的公积金贷款审批后2个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理）约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，黄轶在房屋所有权证书于2015年8月5日登记完毕后迟迟不配合办理贷款申请手续及权属转移登记手续，导致齐东平、温亚奇迟迟无法实现对房屋的合法所有权益，黄轶应当按照该违约条款的约定，从2016年1月1日起（补充协议约定最晚于2015年12月31日前办理）按照房屋总价款180万元（房屋成交价款为180万元，另外70万元为家具、家电和装修款）的万分之五每日的标准（即每日900元）向齐东平、温亚奇支付违约金直至权属转移登记手续完毕之日止。故对于齐东平、温亚奇年原告提出请求法院依法判令被告自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金的诉讼请求，本院调整违约金的起算时间，并支持齐东平、温亚奇主张违约金的诉求。对于齐东平、温亚奇的第三项诉讼请求，本院认为与第二项请求重复主张，本院不再重复支持。对于黄轶的爱人王君的抗辩，本院认为黄轶提交了配偶同意出售证明书，证明书上有王君的签字，虽然王君称不是其签字，但齐东平、温亚奇已经尽到了必要的注意义务，王君称对此不知情，不影响合同的成立和效力，对于王君的抗辩，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄轶继续履行2014年8月5日被告黄轶与原告齐东平、温亚奇签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，协助办理坐落于北京市通州区通州区东果园X号住宅楼X层X房屋的抵押登记注销手续，于本判决生效之日起十日内执行清；二、被告黄轶配合原告齐东平、温亚奇将坐落于北京市通州区通州区东果园X号住宅楼X层X房屋的所有权转移登记至原告齐东平、温亚奇名下，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告黄轶按照每日900元的标准从2016年1月1日起向原告齐东平、温亚奇支付违约金直至本判决第二项所确定的房屋所有权转移登记完毕之日止，于本判决第二项履行完毕之日起十日内执行清；四、驳回原告齐东平、温亚奇的其他诉讼请求。案件受理费26800元，由被告黄轶负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以人民法院报社的正式票据为准），由被告黄轶负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何杨彪人民陪审员  李 茂人民陪审员  韩文禹二〇一七年十月十四日书 记 员  高金鼎