广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1517号上诉人（原审原告）：梁树森，男，汉族，1972年3月9日出生，住清远市清新区。委托代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地清远市清新区。法定代表人：罗松生，总经理。委托代理人：黄建良，男，汉族，1974年12月2日出生，户籍地，广东省清远市清城区，现住址，清远市清城区，系公司员工。上诉人梁树森因与被上诉人清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁树森上诉请求：1、判令撤销原审判决；2、改判清晖公司支付梁树森从2015年6月1日起以总房价774217元为基数按每日万分之五计算暂计至2016年11月30日违约金209038元、日后违约金从2016年12月1日起按上述标准计至清晖公司取得竣工合格证（出售房屋验收合格）之日止；3、判令清晖公司负责人将涉案房屋办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案及为代梁树森申请办理所购房屋的权属登记证书；4、本案一、二审诉讼费用由清晖公司承担。事实与理由：一、一审法院查明并认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《山湖世纪花园五号楼补充协议》是有效合同，清晖公司在一审法庭辩论终结前，没有向一审法院提交涉案房屋已经竣工验收合格备案登记及办理房屋权属登记的相关证据。上述事实及认定应当予以支持。二、双方约定的违约金按每天0.5‰的标准折算为年利率18.25%，是符合中国人民银行规定的金融机构计收使用贷款利息的标准范畴，并没有超过我国相关法律界定的高利贷的范围，理应支持。一审法院以房屋总成交价为基数按年利率1%的标准计算违约金，十分不合理。三、办理房屋产权证事项时商品房处分权的必备权证。是房地产商的法定义务，相关资料也只有开发企业才能完善，其他单位和个人无法替代。因此，我方要求清晖公司将涉案房屋办理权属登记所需资料，提供产权登记机关备案及代为我方申请办理涉案房屋权属登记证书，是合法合理的要求。清晖公司答辩称：一、梁树森并未向法院提交任何实际损失证据。其要求按总房价万分之五支付违约金，远远高于实际损失。二、办理房屋权属登记需要买受人同时提交办证资料及缴交办证费用，但梁树森至今未提交办理产权证的手续及资料。而合同没有约定办证所需税费、住房维修基金等费用由出卖人代收、代缴，产权证由出卖人代办。产权证办理条件未成就。三、涉案房屋已经全部已经收楼入住，梁树森没有证件不能进行房产交易，但是现在的房产比以前的房产高涨一倍，并未给梁树森造成实际的经济损失，无证件不影响梁树森的居住或者出租。梁树森向原审法院起诉请求：1、判令清晖公司支付从2015年6月1日起以总房价774217元为基数按每日万分之五计算暂计至2016年11月30日违约金209038元给梁树森、日后违约金从2016年12月1日起按上述标准计至清晖公司取得竣工验收合格证（涉案房屋经验收合格）之日止；2、判令清晖公司将梁树森所购买房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及为梁树森申请办理所购房屋的权属登记证书；3、本案诉讼费用由清晖公司承担。原审法院认定事实：2012年9月4日，梁树森为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：梁树森向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中XX号XX幢XX座XX号房屋，按套出售，总金额为774217元。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付梁树森使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付梁树森使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向梁树森支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，梁树森有权解除合同。梁树森解除合同的，清晖公司应当自梁树森解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向梁树森支付违约金。梁树森要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向梁树森支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知梁树森办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，梁树森有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。购房合同签订后，梁树森按合同约定支付购房款774217元给清晖公司，清晖公司于2012年12月24日出具购房款774217元的发票给梁树森收执。后清晖公司向梁树森交付了涉案房屋。就逾期办理房屋验收合格备案登记及交楼一事，双方发生争议。2015年7月22日，清晖公司为甲方与梁树森为乙方签订《山湖世纪花园五号楼补充协议》，该补充协议约定：一、乙方自2015年2月1日起，继续履行行合同，但甲方必须于2015年5月30日前将五号楼的基础设施（水、电、电梯等）完善，并将房屋交给乙方进行装修。二、乙方同意甲方支付2015年1月30日至2015年5月30日的违约金，违约金按照甲方和乙方签订的《商品房买卖合同》的成交总价的万分之零点五赔付，共计120天，赔付金额为4645.31元。三、甲方承诺五号楼的竣工验收合格证定于2016年3月30日前完成。如甲方在2016年3月30日前完成竣工验收合格证，乙方不追究甲方2015年6月1日至2016年3月30日期间迟延交房的违约责任。如甲方在2016年3月30日前未取得竣工验收合格证，乙方可按原《商品房买卖合同》要求退房。如乙方继续履行本协议的，甲方同意从2015年6月1日起至取得竣工验收合格证为止，向乙方赔付违约金，该违约金的赔付标准为甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》成交总价的每日万分之五。上述违约金的赔付须在2016年3月30日起90日内完成。四、上述第二条的赔付方式为等价的物业管理费。至本案法庭辩论结束前，清晖公司没有向原审法院提交涉案房屋经竣工验收合格备案登记及办理房屋权属登记的相关证据。双方因迟延办理房屋竣工验收合格备案登记和违约金问题发生争议，梁树森遂向原审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。以上事实，有梁树森身份证复印件、清晖公司工商登记信息、《商品房买卖合同》、《山湖世纪花园五号楼补充协议》、购房款发票、庭审笔录等在案佐证，足以证明。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与梁树森签订的《商品房买卖合同》和《山湖世纪花园五号楼补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。按行业规定，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。至本案法庭辩论结束前，清晖公司未能依合同约定提交涉案房屋经竣工验收合格的相关证据，已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。梁树森继续履行合同并要求清晖公司支付违约金，符合法律的规定和合同的约定，原审法院予以支持。清晖公司辩解补充协议是非自愿签订，且补充协议是一份迟延交房的违约赔偿约定，涉案房屋已交付业主使用，梁树森主张的违约金于理无据的理由不成立，原审法院不予采纳。关于违约金的调整问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方补充合同约定违约金自2015年6月1日起至取得竣工验收合格证日止，出卖人向买受人支付房屋成交总价每日万分之五计算，即年利率为18.25％（0.5‰×365天）。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。清晖公司认为约定的违约金过高，按揭购房方式的产权证没有对梁树森利益造成实际损失，要求减少违约金。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、合同的性质、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。梁树森未能举证其实际损失，清晖公司迟延办理房屋竣工验收合格证，给梁树森对房屋的居住使用、流转等造成一定的损失，原审法院依本案实际情况酌情调整，违约金以房屋总成交价为基数按年利率1％的标准计算。关于清晖公司为涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及为梁树森申请办理所购房屋权属证书问题。按行业规定，产权备案资料包括房屋竣工验收合格资料，结合本案的案情，涉案房屋在一审法庭辩论结束前清晖公司未能办妥竣工验收合格手续，故办理产权备案登记的条件未成就，原审法院对清晖公司的违约行为已按上述处予违约金处理。另，办理房屋权属证书登记需买受人同时提交办证资料及缴交办证费用，清晖公司提出梁树森至今仍未向其提交有关办理产权证的手续及资料，梁树森亦未能举证证实其向清晖公司提交办证资料手续和缴交办证费用，且合同也没有约定办证所需税费、住房维修基金等费用由出卖人代收、代缴，产权证由出卖人代办，故梁树森要求清晖公司申请办理房屋权属证书的条件也未成就。综上，梁树森主张清晖公司为涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及为梁树森申请办理所购房屋权属证书的条件未成就，原审法院本案不予调处，双方可另寻途径解决。综上所述，清晖公司没有履行合同约定的有关义务，应承担违约责任。清晖公司应向梁树森支付自2015年6月1日起至办妥房屋竣工验收合格手续之日止以房屋总成交价款774217元为基数按年利率1％标准计算所得的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2017年3月13日判决：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向梁树森支付自2015年6月1日起至办妥房屋竣工验收合格手续之日止以房屋成交价款774217元为基数按年利率1％计算所得的违约金；房屋竣工验收合格手续超过一年以上未办妥的，应当在每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在办妥房屋竣工验收合格手续之日起十天内支付。二、驳回梁树森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，清晖公司确认至二审期间，涉案房屋已于2014年12月4日取得建设部门、施工单位、监理单位、设计部门、规划部门等五单位验收合格，但至今未取得竣工验收备案。本院认为，结合梁树森的上诉请求与清晖公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：梁树森的上诉请求是否得以支持。本案中，梁树森认为原审法院将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率1%计算不当，要求清晖公司应按照《山湖世纪花园五号楼补充协议》的约定以总房价款的每日万分之五支付违约金。经审查，涉案房屋已于2014年12月4日取得建设部门、施工单位、监理单位、设计部门、规划部门等五方验收合格，且交付使用。双方就清晖公司必须在约定的期间内取得涉案房屋竣工验收合格证重新达到新的补充协议，其目的是督促清晖公司办理涉案房屋产权证书。上述补充协议的部分条款已履行。鉴于涉案房屋验收合格，梁树森现实际占有使用涉案房屋，仅在形式上影响对房屋的处分权。清晖公司未在约定的期限内完成涉案房屋的竣工验收备案登记，理应承担违约责任。而双方约定的违约金是否过高的问题，应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定，充分考虑当事人的承受能力予以衡量并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审判决将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算并无不当，本院予以维持。如前所述，取得房屋竣工验收备案登记，是办理房屋产权证书前置条件。直至二审期间，清晖公司确认尚未取得涉案房屋竣工验收备案，梁树森主张清晖公司协助办证的条件尚未成就，因此对其该项上诉请求，本院予以驳回。综上所述，梁树森的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2218元，按原审判决执行。二审案件受理费4436元，梁树森负担。梁树森预交的一审诉讼费不予退回，在执行程序一并处理。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月二十六日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。