广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初12373号原告（反诉被告）：深圳市中科海信科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区吉华街道吉华路357号达成工业区研发楼302，统一社会信用代码：9144030079543969X7。法定代表人：安玉伟。委托代理人：王宜娟，广东华商律师事务所律师。委托代理人：陈炜，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市劲光物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田岗头风门路禾坪岗高科技园4栋1楼A，统一社会信用代码：91440300661009694X。法定代表人：曾敬光。委托代理人：冯祥国、谢永情，广东翰泰律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司诉被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘国旺独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王宜娟、陈炜，被告委托代理人冯祥国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年7月4日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告租赁位于深圳市龙岗区下雪工业厂区5栋2层202的厂房，面积为1900平方米，月租金38000元，每月15日前交租，保证金为114000元，租赁期限为2年，自2016年8月6日至2018年6月30日，被告应于2016年7月6日前向原告交付房屋，确保原告一个月的装修期。合同签订后，原告依约向被告交付了保证金及每月房屋租金和相应的水电费用，但2017年2月20日被告向原告出具通知称因工业区拆迁改造需要收回厂房，要求被告在4月底前搬走，相关补偿事宜可与被告商讨，原告按被告通知要求搬离了租赁房屋，但被告迟迟未能就补偿事宜向原告支付任何费用。为维护原告合法权益，起诉请求判令：1、被告向原告返还保证金114000元；2、被告向原告赔偿违约金76000元；3、被告向原告赔偿厂房装修损失588342.34元；4、被告向原告赔偿设备、物料搬迁费、拆迁费共33000元；5、被告向原告赔偿因临时搬迁厂房产生的经营损失646348.21元；6、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、涉案合同是由于工业园区业主拆迁改造收回厂房，并经原告同意协商一致提前解除，并非被告恶意毁约，被告主观上并无过错，且涉案合同约定了出租人提前解除合同的违约责任，被告愿意按照涉案合同第八条第二款的约定承担违约责任，即全额退还原告支付的保证金114000元，赔偿原告两个月租金的违约金76000元。2、原告主张的装修损失、搬迁费及经营损失，首先，原告并无充分有效的证据予以证明，其次，即使客观存在原告装饰装修未经被告同意，主张装饰装修损失于法无据，搬迁费、经营损失与被告提前解除合同的行为并不存在直接因果关系，且非被告签订合同时预见的或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不属于原告因被告提前解除合同所造成的损失范围，再次，涉案合同约定的违约金条款合法有效，且被告同意支付违约金，原告主张违约金另行要求被告赔偿上述损失属于重复主张。因此，原告要求被告赔偿装修损失、搬迁费、经营损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。针对原告起诉，被告反诉称，双方签订《房屋租赁合同》后，被告依约向原告交付了厂房。2017年2月20日，被告接到工业区业主通知，因工业区拆迁改造需要收回厂房，通知反诉被告在2017年4月底前搬迁。从2017年4月15日起，原告与被告终止租赁关系，直接向工业区业主支付此后的租金和水电费，并于2017年5月22日搬离厂房。截止2017年4月14日，原告拖欠被告2017年3月份租金38000元、4月份半个月租金19000元和2017年2月份水电费1831元、3月份水电费3011元、4月份半个月水电费2145元，合计63987元。为此，反诉请求判令：1、原告支付被告2017年3月份租金38000元及违约金1539元（从2017年3月16日起，以38000元为基数，按每日万分之三计算，暂计至2017年7月28日，应计至债务清偿之日止）；2、原告支付被告2017年4月份半个月租金19000元及违约金592.8元（从2017年4月16日起，以19000元为基数，按每日万分之三计算，暂计至2017年7月28日，应计至债务清偿之日止）；3、原告支付被告水电费6987元；4、本案反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，本案系由被告违约通知解除合同而引起的，原告拖欠租金系被告未按时返还租赁保证金及支付补偿损失，原告不应承担违约责任。被告要求支付的违约金金额过高。经审理查明，2016年7月4日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告向被告租赁位于深圳市龙岗区下雪工业厂区5栋2层202号厂房，面积为1900平方米，月租金为38000元，租赁期限为2年，自2016年8月6日至2018年6月30日，被告应于2016年7月6日前向原告交付房屋（装修期一个月）。被告交付房屋时，原告向被告支付三个月租金为保证金，共计114000元。水电费由原告承担，水费每吨6.3元，水损按实际用量的4%计算，电费每度1.5元，电损按4%分摊。原告应在每月15日前（节假日顺延）向被告交纳租金及相关费用（被告仅收银行回单）。同时合同中对提前解除合同的违约责任进行了约定：被告违反合同约定提前解除合同收回房屋的，应全额退还原告保证金，并应赔偿原告两个月租金的违约金。原告违反合同约定提前解除合同的，应提前一个月书面向被告申请，并支付被告两个月租金作为违约金。合同签订后，被告依约将涉案房产交付给原告承租使用，原告于2016年7月12日向被告支付了租赁保证金114000元。2017年2月20日，被告向包括原告在内的下雪工业区5栋各厂家发出一份《通知》，内容为：被告接到工业区业主通知，因工业区拆迁改造需要收回该厂房，前面1到4栋厂房4月份全部清空，为免影响各厂家的正常营业，请厂家尽快找到厂房也在4月底前搬走，请在接到通知后尽快做好准备，其他相关补偿与被告商讨。庭审中，原告称其实际使用涉案房产至2017年5月16日，原告确认未向被告交纳2017年3月至4月15日的租金、水电费未交付。根据被告提供租金通知单显示，2017年2月份电费1699元、水费132元，3月份电费2828元、水费183元，4月份电费2025元、水费120元，但4月份的租金通知无原告方的签字确认。双方均确认自2017年4月15日起原告直接向房产业主的代表李新辉交纳租金和水电费。原告对其主张的损失，分别提供如下证据材料：一、原告提供一份其于2016年7月15日与案外人东莞市先豪装饰有限公司签订的《工程施工合同》，合同内容为东莞市先豪装饰有限公司对涉案房产进行装饰施工，但合同中未明确工程造价。原告提供一份《工程结算清单》，以证明工程总价为966562.41元。原告提供东莞市先豪装饰有限公司出具3张收款收据，收据显示分别于2016年7月17日、9月12日、11月25日收到原告装修款10万元、15万元、10万元，但三笔款项无银行转账记录。原告提供银行电子回单显示：原告于2016年7月25日、29日向案外人深圳市达益隆建材有限公司支付装修材料费5万元、85970元，原告于2016年8月11日、18日、30日向案外人深圳市粤盛强五金装饰材料有限公司支付装修材料费86088元、42665元、40000元，原告于2016年9月27日至2017年3月14日6次向案外人刘庆龙付款共计184939.06元。二、2017年5月22日，李新辉出具一份《验收条》，内容为原告已搬迁出涉案厂房，现场垃圾清理已符合验收标准，由收租方李新辉验收确认，清理3000元。2017年5月23日，原告通过银行转账向李新辉支付了清理费3000元。三、原告提供一张网上银行电子回单及发票，以证明其于2017年5月24日向深圳市同城蚂蚁搬迁有限公司支付搬运费30000元。四、原告提供《中科海信公司5月份员工工资单》、《中科海信公司5月份员工住房补助》、网上银行电子回单，以证明其于2017年6月15日支付5月份员工工资269255.41元、住房公积金27652.80元。五、原告提供其于2017年1月15日与案外人丹东大羽电器实业发展有限公司签订的《采购合同》、运输单，拟证明其因被告提前解除合同导致无法按计划进行生产经营，无法按时交付货物，需对采购方承担违约金349440元，但原告未提供因该合同而向案外人支付违约金的证据。原告庭审中确认经营损失包括员工工资、住房公积金及采购合同违约金。另说明，1、关于装修费用，原告在庭审中明确表示不申请评估。2、涉案房产的房产证登记业主为通行画框（深圳）有限公司和深圳市龙岗区布吉街道雪象社区下雪居民小组，被告称其系与案外人深圳市汇兴达物流有限公司签订的承租合同而向原告转租涉案房产。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，被告依约将房产交付给原告承租使用，截止2017年2月20日之前双方均正常履行合同。被告于2017年2月20日向原告发出《通知》，以涉案工业区业主拆迁改造而须收回厂房为由，通知原告于4月底前搬离。该行为可认定为系被告违约提前单方解除租赁合同，应由被告承担违约责任。因双方在合同中对于提前解除的违约责任已进行明确约定。根据约定，被告违反合同约定提前解除合同收回房屋的，应全额退还原告保证金，并应赔偿原告两个月租金的违约金。故被告应退还原告保证金114000元及赔偿违约金76000元。关于原告主张的损失问题，本院逐项分析认定如下：一、关于装修损失，原告提供的工程施工合同系与东莞市先豪装饰有限公司签订，且银行转账付款凭证显示的对方均不是东莞市先豪装饰有限公司，故原告的证据不足以证明其装修支出，而原告又拒绝对装修损失进行评估，故无法认定原告实际装修损失高于合同约定的违约金损失，故对原告的装修损失请求，本院不予支持。二、关于经营损失，首先，员工工资及住房公积金属原告正常经营支出，原告要求被告赔偿，依据不足，本院不予支持。其次，原告向采购合同采购方实际交货的时间为2017年5月12日，而原告自认其使用涉案厂房至2017年5月16日，故原告主张因搬迁厂房而影响生产及交货，依据不足。同时原告也未提供证据证明因迟延交货而承担了违约责任，故原告主张的经营损失，本院不予支持。三、关于设备搬迁费及清洁费33000元，原告虽然提供了银行转账记录及发票等证实该项支出。但因合同约定及本院前述认定违约金为76000元，原告的该项损失并未超过合同约定违约金，故对该项请求不另行支持。对于被告的反诉请求，本院分析认定如下：一、关于租金及水电费，原告确认未交纳该费用，故原告应向被告支付2017年3月至4月15日期间的租金57000元及2017年2月、3月的水电费4842元。而2017年4月份的水电费通知单因未经原告签字确认，被告未提供其他证据予以证明，故该项费用不予支持。二、逾期支付租金的违约金，因被告于2017年2月20日单方提出解除合同，属先行违约，原告迟延交纳租金符合情理，故被告要求原告支付逾期违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司租赁保证金114000元。二、被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司违约金76000元。三、原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司2017年3月至4月15日期间租金57000元。四、原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司2017年2月至3月期间水电费4842元。五、上述第一、二、三、四项相互抵扣后，被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司128158元。六、驳回原告（反诉被告）深圳市中科海信科技有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）深圳市劲光物业管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8960元及财产保全费5000元（原告已预交），反诉案件受理费726元（被告已预交），合计14686元，由原告负担12000元，由被告负担2686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院审判员  刘国旺二〇一七年十月十六日本件与原本核对无异书记员  王 娜