四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终827号上诉人（原审被告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区。法定代表人：张珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，四川达宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王世琼，女，1968年2月16日出生，汉族，住眉山市东坡区，现住眉山市东坡区。委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨万品，男，1959年10月7日出生，汉族，住眉山市东坡区，现住眉山市东坡区。委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师。上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人王世琼、杨万品商品房销售合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人王正贤，被上诉人王世琼、杨万品的共同委托诉讼代理人高素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿通公司上诉请求：1.撤销眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1320号民事判决，改判上诉人仅承担从2016年12月9日至2017年2月27日（实际办证之日）期间产生的违约金；2.一、二审案件受理费由王世琼、杨万品承担。事实与理由：因被上诉人恶意迟延收房、迟延缴纳契税与维修基金、迟延提交办证资料，直至2015年12月8日才到房管部门开具家庭唯一住房证明，故上诉人自应当交房到被上诉人提供完整办证资料这段时间（2014年12月30日至2015年12月8日）不应计算在办证期间内。王世琼、杨万品辩称，被上诉人在2015年2月3日实际收房时已缴纳维修基金、契税，且被上诉人亦不存在迟延提交办证资料的问题；因双方在合同中约定了委托办证的有关事项，上诉人对办证需要的必备资料负有先行通知的义务，双方在办理交房手续时，上诉人并未告知应当提交办证资料的具体内容，且是否出具家庭唯一住房证明并非办证的前提条件，故上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王世琼、杨万品向一审法院起诉请求：1.判令鸿通公司支付违约给付产权证的违约金30163元（从2015年12月30日起至2017年3月31日止共计457天，以购房款本金330008元为基数按日万分之2计算）；2.本案诉讼费由鸿通公司承担。一审法院认定以下案件事实：王世琼与杨万品系夫妻。王世琼、杨万品与鸿通公司于2013年10月15日签订《房屋买卖合同》，购买鸿通公司开发的位于眉山市东坡区房屋，面积73.12平方米，合同价款为330008元。合同约定，交房日期为应当在2014年12月30日前，交房条件为取得规划验收合格证、房屋实测报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期交房60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之二的违约金……（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金……。合同签订后，王世琼、杨万品已付清房款330008元。2014年12月26日，东湖春天1幢竣工验收，鸿通公司于2014年12月8日、12月26日、12月29日分别取得《眉山市房屋面积测绘报告》、《竣工验收报告》、《建设工程规划核实合格证》，并能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2014年12月26日，鸿通公司在《眉山日报》上刊登《鸿通地产交房公告》，通知“东湖春天在2014年12月30日起正式办理交房手续，请务必带上身份证、户口本、购房合同、购房尾款等相关资料和费用……”。该小区业主认为其不具备交房条件，于2014年12月31日到眉山市住房和城乡建设局、眉山市公安消防支队递交情况反映，相关部门经调查核实后分别作出了处理意见。鸿通公司于2015年2月3日将房屋交付王世琼、杨万品，王世琼、杨万品于当日交清税费、维修基金计7491元。《眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函》载明“……眉山市不动产登记中心于2015年10月26日正式挂牌成立，挂牌后按‘人员集中办公、登记统一受理、土地使用证和房产证各办各证’的原则开展办公，过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统……”。王世琼、杨万品以鸿通公司未在合同约定的时间内为其办理房屋产权证，存在违约行为，应承担违约责任为由，于2017年4月1日诉至一审法院。一审法庭辩论终结后，王世琼、杨万品补充提交证据眉山市不动产登记中心档案查询单，证明2017年2月27日，鸿通公司已为其办理了不动产权证书[权证号川（2017）眉山市不动产权第0004174]。经征求意见，鸿通公司认可该证据，并同意在本案裁判中予以采用。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自已的义务。本案争议的焦点为：鸿通公司迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付违约金。因合同约定鸿通公司应当在2014年12月30日前交付房屋，鸿通公司以公告方式通知在2014年12月30日起正式办理交房手续，王世琼、杨万品应通知要求交清维修基金和税费，并提交相关查房资料等，鸿通公司于2017年2月27日才为王世琼、杨万品办理了不动产权证书存在过错，鸿通公司应按《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条的约定，从其应当交付商品房之日起365日内的次日起给付迟延办证违约金。故对王世琼、杨万品要求鸿通公司支付迟延办理产权证的违约金27852.67元（从2015年12月30日起至2017年2月27日止共计422天，以购房款本金330008元为基数按日万分之2计算）的诉讼请求，予以支持。关于鸿通公司抗辩王世琼、杨万品迟延缴纳专项维修基金和税费、迟延进行家庭唯一住房查询，导致鸿通公司办证迟延，以及眉山市不动产中心2015年10月26日才正式挂牌成立，不动产登记系统2016年8月29日才正式启用，其迟延办理产权证具有不可抗力的因素，不应承担违约金责任的抗辩理由，一审法院认为，办理产权证过程中，王世琼、杨万品应鸿通公司的通知，缴纳专项维修资金和税费、进行家庭唯一住房查询，鸿通公司没有证据证明其通知王世琼、杨万品缴纳专项维修资金和税费、进行家庭唯一住房查询后，王世琼、杨万品有迟延行为；眉山市不动产中心的复函已明确其成立后过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统，并不影响鸿通公司办理产权证，不存在不可抗力因素。故鸿通公司的辩解意见一审法院未予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：眉山市鸿通房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付王世琼、杨万品违约金27852.67元。案件受理费554元，减半收取277元，由王世琼、杨万品负担22元，眉山市鸿通房地产开发有限公司负担255元。本院二审查明事实，与原审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。二审过程中，鸿通公司提交了以下证据：1.国内小包邮件详情单、证明、发票，拟证明：鸿通公司于2014年12月20日通过邮政快件向王世琼邮寄了《交房通知函》；2.竣工验收报告、建设工程规划核实合格证、房屋面积测绘报告以及（2016）川14民终1044号民事判决书，拟证明：鸿通公司符合合同约定的交房条件；3.商品房交接单，拟证明：王世琼、杨万品于2015年2月3日才收房，交接单清楚注明需要买受人提交的办证资料包括身份证明文件复印件、结婚证复印件、唯一住房证明等资料，且王世琼签名捺印确认知晓；4.个人住房登记记录信息证明，拟证明：被上诉人在2015年12月8日才开具家庭唯一住房证明，印证了其迟延提供办证资料的事实；5.税收业务咨询复函及补充咨询的复函，拟证明：税务部门出具的《家庭唯一住房查询单》，房地产开发商和购房者均可领取，并不限次数领取；6.眉山市房管局关于《咨询函》的回复，拟证明：1.申请查询“家庭唯一住房证明”的主体为购房者，如需委托他人查询，需出具公证委托书代为办理；7.（2017）川14民终696号民事判决书，拟证明：涉及鸿通公司类似案件已由本院作出生效判决驳回了购房者请求支付逾期办证违约金的诉请。王世琼、杨万品对以上证据的质证意见为：对第一组证据的关联性有异议，邮局留底的底单没有载明具体内容，无法证实被上诉人是否收到交房通知；对第二组证据的关联性有异议，不能证明鸿通公司具备交房条件；对第三组证据的证据三性均有异议，商品房交接单中除王世琼签名系其本人签名外，其余内容均为上诉人填写，且该交接单上对于资料填写一项为选择项，并没有明确购房者要提交什么资料，对于要求补充提交的办证资料一栏也是空白，无法反映开发商在委托办证过程中还需要购房户补充提交资料的内容；对第四组证据的关联性有异议，因开发商迟延领取家庭唯一住房查询单，导致被上诉人查询迟延，责任在开发商；对第五组证据的关联性有异议，不能达到其证明目的，税务部门出具的复函明确了家庭唯一住房查询单不是契税纳税申报的依据，只是享受税收优惠才进行查询，且开发商迟延提交纳税申报的其他资料导致办证迟延；对第六组证据的真实性、合法性无异议，但房管局对家庭住房查询实际存在第三种模式，为提高工作效率由开发商代为办理；对第七组证据的关联性有异议，生效判决属个案，且案情不同，不能作为本案的定案依据。王世琼、杨万品在二审中提交了以下证据：1.代办费收据及代收税费明细，拟证明：鸿通公司收取被上诉人代办按揭抵押、他项权证等费用600元及代办产权证费用200元；2.维修基金及契税发票，拟证明:被上诉人于2015年2月3日向鸿通公司缴纳税金后，鸿通公司于2016年5月25日才向房管局缴纳维修基金，2016年12月9日向地税局缴纳契税，导致迟延办证；3.家庭唯一住房查询单及公司领取记录、个人房屋登记记录信息证明,拟证明：鸿通公司迟延领取住房查询单，导致被上诉人查房时间延迟，责任在鸿通公司；4.视频影像及文字整理、财税（2016）23号通知，拟证明：家庭唯一住房查询单不是办理契税申报的依据，亦非办理房产证所需材料；5.眉公消验字（2015）第005号消防验收意见书，拟证明：案涉商品房消防验收合格时间为2015年1月28日；6.眉山市住建局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书，拟证明：案涉房屋在2014年12月31日前不具备交房条件；7.竣工验收备案书，拟证明：鸿通公司在2015年2月3日才具备竣工备案条件；8.律师函及回函，拟证明：家庭唯一住房查询主体有买受人本人查询、存量房公证委托查询以及开发商代为办理查询。鸿通公司对以上证据的质证意见为：对第一组证据不持异议；对第二组证据的证明目的持有异议，因购房户查房时间为2015年12月8日，鸿通公司缴税时间未超期；对第三组证据的证明目的持有异议，开发商领取查询单是为了便民，而购房户才是法定领取主体；对第四组证据中的视频影像的证据三性均持异议，无法反映视频中出现的声音为房管局工作人员，且对话仅体现个人观点；财税（2016）23号通知不属于证据范畴；对第五至第七组证据的关联性持有异议，不能证据案涉房屋在2014年12月30日前不具备交房条件；对第八组证据的关联性持有异议，房管局回函内容与所涉附件相矛盾，并且从回复内容看，购房户若委托开发商查房，应出具相应委托书。针对双方在本案二审提交的以上证据，本院将根据案件情况并结合双方的举证、质证意见综合予以认定。本院认为，结合当事人双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：案涉商品房存在逾期办证的主要原因是否系王世琼、杨万品迟延提交相关办证资料所致，鸿通公司承担违约责任的时间是否应当以王世琼、杨万品开具家庭唯一住房证明的时间作为认定基础。根据二审查明的案件情况，鸿通公司就其逾期办证所持的主要抗辩理由是基于王世琼、杨万品迟延提交家庭唯一住房证明，且在办理商品房交接手续时已明确告知其办证过程中应当提交的相关资料及逾期提交的后果，而王世琼、杨万品承诺知晓该后果，并签字予以确认，故应当从其实际提交家庭唯一住房证明之日起，满一年后的次日开始计算逾期办证违约金。现双方在二审期间分别罗列了大量证据来证明提交家庭唯一住房证明是否是办理商品房权属证书的前提基础、到房管部门开具该证明的主体是否包括开发商，以及鸿通公司在委托办证过程中有未尽到告知义务等，用以支持其各自的观点。对此，本院认为，家庭唯一住房证明的功能主要在于税务部门在纳税申请时依申请审查纳税人是否符合现行税收优惠的条件，而并非作为办理契税纳税申报的依据，姑且不论购房者在未提交该证明的情况下，其最终结果究竟是视为放弃享受税收优惠的申请，还是无法办理商品房权属证书，鸿通公司均应当在委托办证的过程中，明确告知购房者个人需要提交的必备资料及逾期提交的后果。尽管鸿通公司在二审中一再强调，王世琼、杨万品于2015年2月3日收房时，交接单清楚注明需要买受人提交的办证资料包括身份证明文件复印件、结婚证复印件、唯一住房证明等，且王世琼亦签名捺印确认知晓，但从该份交接单载明的内容来看，无法反映出鸿通公司就有关办证资料的提交向购房者个人作出了针对性提示，且在买受人承诺一栏中，亦不能反映鸿通公司要求买受人承诺提交的相关资料具体包括哪些内容。在此情况下，不能据此认定鸿通公司如实履行了告知义务，其应当承担举证不能的法律后果。再者，就本案具体情况而言，眉山市房地产管理局出具给四川维是律师事务所的《回函》中明确载明：新建商品房买卖中，若买受人委托开发企业查询的，也可由开发企业提交家庭唯一住房查询单……由开发企业代为办理查询手续。因此，鉴于双方在商品房买卖合同中，就委托办证事项无其他特别约定，而房管部门原则上又认可由开发企业代为办理查房手续，在购房者个人对此未表示反对的情况下，鸿通公司代为办理开具唯一住房证明，并未超出双方委托事项的范畴。基于此，鸿通公司主张王世琼、杨万品迟延提交办证资料，应从其实际提交家庭唯一住房证明之日起，满一年后的次日开始计算逾期办证违约金的理由不能成立。这里需要说明的是，因鸿通公司在二审中已举证证明其在合同约定的交房时间前，已于2014年12月20日通过邮局向王世琼、杨万品邮寄了《交房通知函》，而王世琼、杨万品在2015年2月3日才前往办理交房手续。因此，基于买受人的原因导致商品房交付迟延，故鸿通公司应从实际交房之日起，届满365日后的次日，即：从2016年2月3日起至2017年2月27日止计算逾期办证违约金（以购房款本金330008元为基数按日万分之二计算）为25806.63元。综上所述，原判就本案所涉违约金的起算时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1320号民事判决；二、眉山市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付王世琼、杨万品违约金25806.63元；三、驳回王世琼、杨万品的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费277元，由王世琼、杨万品负担77元，眉山市鸿通房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费496元，由眉山市鸿通房地产开发有限公司负担450元，王世琼、杨万品负担46元。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 李 迪审判员 孙春红二〇一七年十月九日书记员 陈乐奕