上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2983号原告：上海胡克房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：冯赟，董事长。委托诉讼代理人：薛冰，北京金城同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金城同达(上海)律师事务所律师。被告：朱仕渊，男，1993年10月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：刘莲蓉，女，1968年5月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱青(被告刘莲蓉丈夫)，男，1967年8月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：上海徳融房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区拓林镇。法定代表人：顾非凡，总经理。委托诉讼代理人：李群，公司员工。原告上海胡克房地产经纪有限公司(以下简称胡克公司)与被告朱仕渊、刘莲蓉定金合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案后，依法适用简易程序。后依法转为普通程序，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告胡克公司的原委托诉讼代理人沈孝鸣，被告刘莲蓉及其委托诉讼代理人朱青到庭参加诉讼,被告朱仕渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本院依法追加第三人上海徳融房地产经纪有限公司(以下简称徳融经纪公司)参加诉讼，于2017年4月27日再次开庭审理，原告胡克公司的委托诉讼代理人孔慧君，被告刘莲蓉及其委托诉讼代理人朱青、第三人徳融经纪公司的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼。被告朱仕渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡克公司向本院提出诉讼请求：1、二被告归还定金70万元及双倍支付违约定金70万元，共计140万元；2、二被告支付上述逾期支付定金及违约金的利息3万元(暂截止2015年10月12日)。后原告于2016年11月29日第一次庭审时变更诉讼请求为：1、被告朱仕渊立即双倍返还定金共计140万元；2、被告朱仕渊支付定金140万元的利息(自2015年5月11日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)。3、被告刘莲蓉对上述两项诉讼请求承担连带责任。原告于2017年4月27日第二次庭审时再次变更诉讼请求为：1、二被告归还定金70万元及双倍支付违约定金70万元，共计140万元；2、二被告支付上述逾期支付定金及违约金的利息3万元(自2015年6月9日按照中国人民银行2015年6月28日的贷款利率4.85%计算至实际支付之日止)。事实与理由：原告与二被告于2014年12月30日经第三人居间，与二被告及第三人签订房地产买卖居间协议。约定：二被告向原告出售位于上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价为330万元。协议签订后，原告于2014年12月30日当天通过原告法定代表人冯赟账户向第三人汇付了约定的意向金70万元。第三人于当日支付给二被告，二被告向原告出具了收款收据，该款在被告收到后已自动转为买卖合同的定金。之后，原告和第三人催促二被告按照居间协议签订上海市房地产买卖合同，但二被告一直拖延不签。2015年3月10日，因涉案房屋实际价格已远远高于购买价格，被告以同意支付双倍定金的方式与原告签署解约协议，被告同意分二期在2015年5月10日归还原告定金70万元，在2015年6月10日支付违约定金70万元。但事后被告一直以各种理由拖欠未付。原告遂起诉，请求法院判如所请。被告朱仕渊未答辩，未提供证据。被告刘莲蓉辩称：朱仕渊与原告签订居间协议一事，刘莲蓉并不知晓且未在居间协议上签过字。解约协议上也没有刘莲蓉的签名，说明刘莲蓉从未参与此次房屋买卖行为。2014年4月，刘莲蓉发现涉案房屋产权证丢失，在补办时被告知涉案房屋已被法院查封，后发现是朱仕渊与案外人签订虚假借贷合同导致涉案房屋被司法查封。原告系在没有看到房产证原件的情况下与朱仕渊签订居间协议，且原告的诉请随着庭审频繁变更。第三人徳融经纪公司辩称：同意原告诉请。涉案房屋实际成交总价为300万元，对于原告支付的70万元定金，第三人只收取了5万元中介费，剩余65万元转给被告朱仕渊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的授权委托书、朱仕渊户口簿复印件、涉案房屋2015年10月15日产调信息，被告刘莲蓉提供的不予登记告知书、涉案房屋2014年6月10日产调信息，第三人提供的转帐凭证等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一、房地产买卖居间协议，刘莲蓉称本人并未签字，不予认可；审理中原告曾申请对该协议中“刘莲蓉”的签名进行笔迹鉴定，但因原告不同意支付鉴定费用被退回，且原告和第三人均确认签署居间协议时，刘莲蓉并不在场，经审查本院认为居间协议上“刘莲蓉”签名并非刘莲蓉本人所签。证据三、工商银行业务委托书和凭证，刘莲蓉称无法确认；经审查，本院予以确认。证据四、收据，刘莲蓉称签名并非其本人所签；本院认为该签名并非刘莲蓉本人所签，理由同上。证据五、授权委托书，证据六、解约协议，刘莲蓉称不知晓；经审查，本院予以确认。证据九、情况说明，刘莲蓉不予认可，第三人认为基本属实，鉴于该情况说明属证人证言，因证人未出庭，本院不予认可。对于被告刘莲蓉提供的证据三、工商银行业务申请书、光大银行签约业务回执、提取公积金归还住房贷款委托书，证明居间协议中签名非刘莲蓉本人所签，原告表示无法确认；对于居间协议及收据中“刘莲蓉”签名问题，本院已予以认定不再赘述。对于第三人徳融经纪公司提供的证据二、涉案房屋2014年12月28日的产调信息，刘莲蓉不予认可；经审查，本院予以确认。补充证据、佣金确认书(复印件)，原告不发表意见，刘莲蓉不予确认；经审查，结合其他事实及证据，本院认为该证据能够证明2014年12月30日，朱仕渊与第三人签订佣金确认书，约定佣金金额为60万元，原告支付定金70万元到第三人由第三人转付给朱仕渊时，直接从定金中扣除20万元作为第一笔佣金的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为刘莲蓉与朱仕渊共同共有。刘莲荣、朱仕渊于2014年4月30日申请办理涉案房屋房地产补证登记，2014年6月10日上海市黄浦区房地产登记处告知因申请登记事项与房地产登记薄的记载有冲突，不予登记。涉案房屋2014年5月20日因民间借款被本院正式查封；2014年12月18日，因借款合同纠纷，被本院轮候查封；2015年3月11日，因民间借贷纠纷，被江苏省盐城市中级人民法院轮候查封；2015年3月23日，因民间借贷纠纷，被本院轮候查封；2015年6月18日，因信用卡纠纷，被上海市崇明县人民法院查封。2014年12月30日，被告朱仕渊、刘莲蓉作为甲方，原告作为乙方，第三人作为丙方签订房地产买卖居间协议。约定：一、乙方为表示对丙方居间提供的涉案房屋之购买诚意，向丙方支付意向金70万元，作为与甲方洽谈之用。如甲方签署本协议，则乙方交付的意向金同时转为定金，由丙方转交甲方或由丙方根据甲方的授权予以保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。二、买卖房地产的基本情况(由甲方提供并确保其真实性)2.8、是否已被查封：勾选“是”，限制人：上海市黄浦区人民法院，限制原因：1、因民间借款协助法院查封，2、因借款合同纠纷，协助法院查封。处理方案：甲方自行还清查封借款并且解除查封。2.10、其他：经甲乙双方友好协商约定：空关交房，即签订本协议后20个工作日之内清空该物业并将户口迁出。三、买卖条件：3.1、甲乙双方共同约定该房地产买卖成交合同价款为330万元，实际成交房价款为300万元。3.2、定金、房价款的支付方式：A、甲、乙双方签订本协议后，定金由甲方签收或由丙方根据甲方的授权予以保管，由此构成乙方支付给甲方的全部定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。B、甲、乙双方约定签订本协议后20个工作日内，且于查封限制人许可的最短时限内甲方应自筹资金至限制人处解除查封，并且空关交房，即清空该物业并将户口迁出。C、待甲方解除查封(以黄浦区交易中心重新调出产权调查确认查封已解除为准)后3个工作日内，甲乙双方签订上海市房地产买卖合同或类似合同并申请办理买卖合同公证手续(若需)。D、待签订买卖合同事项完成7个工作日，甲、乙双方亲自或委托丙方赴上海市黄浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。经由甲乙双方协商达成一致，买卖双方产生的所有税费及服务费用均由甲方承担，待房产交易中心出具收执收件收据当日内，乙方应以现金或转帐方式支付给丙方，由丙方于过户完3个工作日之后7个工作日之内代为转付给甲方第二期房价款230万元；待甲方收到房款当天安排交付房屋手续，即甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。五、居间服务费用支付：A、甲乙双方均签署本协议，即表明丙方居间成功，丙方有权按照法律法规的规定及与本协议相关的出售委托书及佣金确认书的约定分别向甲乙双方要求支付居间服务费用。且甲、乙双方均同意丙方可从保管或转付的任何款项中扣除应付的佣金。B、……六、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。守约方实际获得违约方支付的赔偿金后，应将该赔偿金之50%支付给居间方，作为居间方的居间服务的补偿。十五、协议生效：本协议一式三份，经甲乙丙三方签字或盖章后即为生效，三方各执一份。(保证与承诺：甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体产权人的同意，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第六条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。)原告及第三人均称，签署居间协议时，原告法定代表人冯赟及朱仕渊系当场在第三人处签名。后朱仕渊称将该协议带回去交给其母亲刘莲蓉签字。同日，原告通过银行支付给第三人70万元。朱仕渊当场在收据上签名后，亦称将收据带回交刘莲蓉签字后送交第三人。同日，朱仕渊与第三人签订佣金确认书，约定佣金金额为房屋成交总价的20%，即60万元；支付日期为客户方支付70万定金到第三人，由第三人转付给朱仕渊时，直接从定金中先扣除20万元作为第一笔佣金；客户方支付第二期房款230万到第三人由第三人转付给朱仕渊时，从房款中扣除剩余40万元作为第二笔佣金。同日，第三人通过银行向朱仕渊账户转帐50万元，向第三人工作人员陈某某账户转帐15万元。另，第三人及原告均确认签订居间协议时，未看到涉案房屋产证原件。2015年3月10日，朱仕渊作为甲方，原告法定代表人冯赟作为乙方在第三人处签订解约协议，明确双方在第三人居间下于2014年12月30日签订了房屋居间协议，朱仕渊收受原告支付的房款定金70万元，经双方协商一致解除该合同，约定：甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除该合同；甲方应于本协议签订后60日内将所持有的该房地产定金70万元返还乙方，之后30日之内将违约金补齐，违约金70万元；待各方履行完毕本协议上述事项后，甲、乙双方就合同买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，送交第三人一份，协议经甲、乙双方签章后生效。朱仕渊在解约协议上签名落款，原告法定代表人冯赟签名并加盖原告公章。2015年3月18日，案外人陈某某向朱仕渊账户转帐15万元。第三人确认第三人收取居间服务费5万元。本院认为：双方当事人争议焦点为原告与朱仕渊、刘莲蓉及第三人签订的居间协议效力及原告与朱仕渊签订的解约协议效力问题。一、涉案房屋为刘莲蓉与朱仕渊共同共有，根据物权法相关规定，处分共同共有的不动产，应经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。刘莲蓉辩称并不知晓原告与朱仕渊之间买卖涉案房屋事宜，居间协议及收据上的签名均非刘莲蓉本人所为，原告及第三人亦确认签署居间协议时刘莲蓉并不在场，综上本院已确认居间协议及收据中“刘莲蓉”签名并非刘莲蓉所签。鉴于朱仕渊未经刘莲蓉同意处分共同共有涉案房屋，且刘莲蓉不予追认，该居间协议无效。二、关于原告与被告朱仕渊签订的解约协议。本院认为解约协议系原告与朱仕渊之间的真实意思表示，双方均应按约履行。综上所述，对于原告的诉讼请求：1、二被告归还定金70万元及双倍支付违约定金70万元；因居间协议无效，刘莲蓉不应承担归还定金及支付违约金的义务；而根据解约协议，朱仕渊应依约返还原告定金并支付违约金。2、二被告支付上述逾期支付定金及违约金的利息3万元(自2015年6月9日按照中国人民银行2015年6月28日的贷款利率4.85%计算至实际支付之日止)。因解约协议系原告与朱仕渊所签，朱仕渊未按约履行的，应当承担由此产生的利息损失。但解约协议与刘莲蓉无关，刘莲蓉不应承担相关责任。故朱仕渊应支付未按约归还原告定金及违约金140万元的利息(自2015年6月9日起按同期银行贷款利率即计算至实际支付之日止)被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告朱仕渊应自本判决生效之日起十日内返还原告上海胡克房地产经纪有限公司定金70万元；自本判决生效之日起十日内支付原告上海胡克房地产经纪有限公司违约金70万元。二、被告朱仕渊应自本判决生效之日起十日内支付原告上海胡克房地产经纪有限公司自2015年6月9日起至实际支付之日止定金及违约金利息(以140万元为基数按同期银行贷款利率计算。)三、对原告上海胡克房地产经纪有限公司的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,670元，保全费5,000元,由被告朱仕渊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程 珊人民陪审员  石志仁人民陪审员  董晓瑾二〇一七年十月三十日书 记 员  徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。