广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初1884号原告：惠州方直商业服务有限公司，住所地：惠州市河南岸环湖三路18号方直广场二楼之一。法定代表人：芮永明。委托代理人：林卫宁，女，汉族，公司员工。被告：刘选玲，女，汉族，1994年03月18日出生，住址：兴宁市。原告惠州方直商业服务有限公司与被告刘选玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州方直商业服务有限公司诉称，2015年10月21日，惠州广元通投资有限公司（以下称“广元通公司”）与被告就位于惠州市惠城区××“××方××广场”××号商铺（以下称“租赁场所”）租赁事宜签订了《惠州方直广场租赁合同》及补充协议（以下称“租赁合同”）。广元通公司根据租赁合同的约定，于2015年10月26日将租赁场所交付给被告。2015年5月31日，广元通公司与原告签订《“惠州方直广场”租赁和委托管理协议》（以下称“整体出租协议”），约定“惠州方直广场”（含广告位）整体出租给原告，并由原告分租给各商户。2015年6月2日，广元通公司与原告签订整体出租协议的补充协议，约定在原告同意的情况下，广元通公司有权以自己名义出租商铺，但由原告收取租金等费用。2016年4月7日，广元通公司与原告、被告签订了补充协议（二），确认由原告承接租赁合同中约定的由广元通公司承担的权利义务。根据租赁合同的约定，租赁场所的计租面积为54平方米，每月每平方米计付90元，被告每月应向原告支付的租金为4860元。被告应于每月20日之前向原告缴纳下月租金，迟延缴纳的，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金。租赁合同又约定，被告逾期超过15天未支付租金等费用的，原告有权提前解除合同，被告应按照合同约定向被告支付导致合同提前解除的违约金。在租赁合同解除后次日起七日内（以下称“退还期”），被告应迁出租赁场所，逾期未迁出的，自退还期届满次日起，应按照相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向原告支付逾期占用费，不足一个月的按一个月计算。自2016年5月起，被告开始欠缴原告租金，原告多次电话及当面催缴后，被告仍拒绝缴纳。2016年10月10日，原告在被告的租赁场所处张贴了《关于解除的通知函》（以下称“通知函”），并于同日按照租赁合同中载明的被告的地址及联系方式，向被告寄送了《关于解除的通知函》（以下称“通知函”）。通知函送达之日，租赁合同即告解除，被告应按照通知函通知的事宜迁出租赁场所，并补缴租金，承担违约金等。但截止到起诉之日，被告仍未缴纳上述费用，并未将租赁场所返还给原告。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2016年5月至10月的租金共计25920元。2、被告向原告支付迟延履行违约金31290.3元（以欠缴租金为基数，按照每日千分之五的标准，自2016年4月21日暂计至2017年2月23日，至清偿之日止）。3、被告向原告支付逾期占用租赁场所的费用共计48600元（以月租金200%的标准，自2016年10月暂计至2017年2月，至被告返还租赁场所之日止）。4、被告向原告支付导致合同提前解除的违约金9720元（按照被告根本违约时当月租金标准两倍计算）。以上共计115530.3元。5、被告迁出租赁场所，将租赁场所返还原告。6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告刘选玲未作答辩亦未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明，案外人惠州广元通投资有限公司系方直广场的产权人（已售商铺除外）。2015年10月21日，案外人惠州广元通投资有限公司与被告签订《租赁合同》，约定：惠州广元通投资有限公司将惠州市惠城区××“××方××广场”××号商铺出租给被告使用,经营品牌茶之道；计租面积为54平方米；租期3年，从2015年12月24日起至2018年12月23日止；租金按计租面积计付，每月每平方米90元；2015年至2017年12月23日期间的月租金每月4860元，被告于每月的第20日前支付下月租金；被告缴纳租赁保证金10000元，预交首月租金4860元；被告延迟缴纳租金、物业管理费或其他费用，每延迟一日，被告应向惠州广元通投资有限公司或物业管理公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟15日未足额缴纳的，可以对该店铺暂停能源供应或物业管理服务，且无需承担任何责任，惠州广元通投资有限公司有权单方解除本合同；因被告违约导致提前解除合同的，惠州广元通投资有限公司有权没收该租赁保证金不予退还；合同解除或终止后，被告应在合同解除或终止日起七日内迁出租赁场所，包括撤出所有人员，搬走所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还；被告遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归惠州广元通投资有限公司所有，其可自行处置，对被告遗留的其他物品及货品，有权采取任何措施进入租赁场所后，将该物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存；被告未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经惠州广元通投资有限公司书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，被告在占用期间应按最后一个月租金的200%的标准向惠州广元通投资有限公司支付逾期占用费，不足一个月按照一个月计算；本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益行为导致本合同终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同签订后，被告向原告支付了保证金10000元以及预交首月租金4860元。后惠州广元通投资有限公司与被告签订了《租赁合同》补充协议，约定：惠州广元通投资有限公司给被告3个月的免租期，从2015年12月24日至2016年3月23日止，期间管理费按25元/平方米/月计算，即每月1350元。2016年4月7日，原被告与惠州广元通投资有限公司三方当事人签订了《补充协议（二）》，确认：惠州广元通投资有限公司同意将方直广场整体出租给原告，租期和物业服务期为20年，并由原告分租给各商户；惠州广元通投资有限公司退出《方直广场租赁合同》等协议，由原告承接其在《方直广场租赁合同》等协议中出租方的权利义务，被告直接向原告主张《方直广场租赁合同》等协议中各项权利，并直接向原告履行各项义务；原告有权以自己的名义向被告收取《方直广场租赁合同》中约定的各项费用，并以自己的名义向被告出具租金发票和各类收费凭证；惠州广元通投资有限公司按《方直广场租赁合同》的约定已经向被告收取的相关费用直接转给原告，被告无需在支付已支付部分费用。被告于2015年10月26日收到商铺后开始装修及使用。原告称被告从2016年5月起就未向原告支付租金。2016年6月17日，原告向被告发出《欠费催收通知函》，被告仍未付清所拖欠的费用。2016年10月10日，原告向被告发出《关于解除的通知函》，将该通知函张贴于被告的商铺门口,通知内容如下：本函件送达之日，原被告签订的《方直广场租赁合同》（含补充协议）即行解除，被告已交纳的租赁保证金或其他费用予以没收；本函件送达七日内，被告腾空并交还商铺，逾期按合同解除前最后一个月租金的200%支付逾期占用费。原告提交欠费明细表，证明被告拖欠原告2016年5月至2016年10月10日的租金合计25920元，被告预先支付的一个月租金已被抵扣。原告没收了被告缴纳的保证金10000元。原告称合同解除后，由于无法联系到被告，目前涉案租赁场所仍由被告占用。裁决理由和结果本院认为，原被告签订的《方直广场租赁合同》以及补充协议，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。然而，在合同的履行过程中，被告没有按照合同的约定及时缴纳租金，被告从2016年5月份起未支付租金，截止至2016年10月10日，被告共拖欠原告租金合计25920元。由于被告拖欠原告租金的行为已经构成根本性违约，应承担违约的民事责任，故原告要求被告支付2016年5月份至2016年10月10日的租金25920元的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。关于延迟履行违约金的问题，虽然合同约定每日的延迟履行违约金为欠费金额的千分之五，但该违约金的约定过高，本院将迟延履行违约金酌情调整为原告所欠租金的每日万分之五计算。由于截止至2016年10月10日，被告尚拖欠原告租金25920元，且租金应提前一个月支付，因此，被告应向原告支付2016年4月21日至2017年2月23日期间的迟延履行违约金3129.03元，2017年2月24日之后的延迟履行违约金，以租金25920元为基数，按每日万分之五的的标准计付至清偿之日止。关于占用租赁产物的问题，由于原告已在2016年10月10日向被告发出《关于解除的通知函》，因此，原被告的租赁关系应当于2016年10月10日解除。因被告在合同解除后七日内仍未前来腾空店铺，一直占用原告的店铺，根据合同的约定，被告在占用期间应按最后一个月租金的200%的标准支付逾期占用费，不足一个月按照一个月计算。虽然合同解除后原告无法联系到被告前来腾空店铺，但合同约定原告有权采取任何措施进入租赁场所后，将该物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存，而原告并未按约定予以保存，造成被告租金的扩大损失。综上所述，原被告均有过错，因此，本院酌情将占用费调整为月租金的50%，并将占用期间酌情认定为一年，即被告应向原告支付2016年10月份至2017年9月份期间的占用费29160元（2430元/月×12个月）。关于提前解除合同的违约金9720元的问题，按照合同的约定，被告违约提前解除合同既要被没收保证金，又要支付违约金，该两项约定属于重复计算，现原告已承认没收了被告的保证金10000元，被告应视为已承担了提前解除合同的违约责任，因此，原告诉请支付提前解除的违约金9720元本院不予支持。关于租赁物返还的问题，原被告签订的《方直广场租赁合同》已终止，被告没有权利占有、使用租赁物，因此，被告应当向原告返还租赁物。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘选玲应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州方直商业服务有限公司支付2016年5月至2016年10月10日的租金共25920元及迟延履行违约金（计至2017年2月23日的迟延履行违约金为3129.03元；从2017年2月24日起按每日万分之五，以租金25920元为基数，计至清偿之日止）。二、被告刘选玲应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州方直商业服务有限公司支付占用费29160元。三、被告刘选玲应在本判决发生法律效力之日起五日内将惠州市惠城区××“××方××广场”××号商铺返还给原告惠州方直商业服务有限公司。四、驳回原告惠州方直商业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2610元（原告已预交1305元）及公告费（先由原告预交，以公告票据为准），由被告刘选玲负担。被告应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  叶伟健人民陪审员  吴洁如人民陪审员  王荣芳二〇一七年十月十一日法官 助理  纪舜龄书 记 员  尹嘉茵