陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10635号上诉人（原审原告）：陕西雅兴房地产经纪有限公司，住所地西安市曲江区曲江大道中海国际社区观园6幢1单元1层10110号。法定代表人：陈建平，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：毛少云，女，1963年3月12日出生，汉族，西铁五小教师，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：肖高斌，男，1963年8月10日出生，汉族，中国工商银行西安银行卡中心职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：肖高斌，男，1963年8月10日出生，汉族，中国工商银行西安银行卡中心职工，住西安市碑林区。上诉人陕西雅兴房地产经纪有限公司(以下简称雅兴公司)因与被上诉人毛少云、肖高斌委托合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。雅兴公司上诉请求：撤销原判第二项，改判毛少云、肖高斌共同向雅兴公司支付赔偿金32700元。一审、二审诉讼费由毛少云、肖高斌共同承担。事实和理由：一、毛少云、肖高斌明知《限时委托销售合同》全部内容且继续履行合同的行为，表明毛少云、肖高斌自愿处分其民事权利能力，故不存在排除毛少云、肖高斌主要权利的情形，合同依法有效。毛少云、肖高斌在一审中辩称，其在发现签订的《限时委托销售合同》系格式合同且雅兴公司员工未作任何提示及说明的情况下，便于合同签订次日要求撤销合同，但未得到雅兴公司的准许。之后，毛少云、肖高斌向雅兴公司介绍购房者，但因雅兴公司索要中介费用过高，导致涉案房屋无法出售。根据毛少云、肖高斌上述陈述可知，毛少云、肖高斌知晓合同全部内容，且选择继续履行合同，毛少云、肖高斌的上述行为表明，其自愿处分其相应的民事权利且自愿受合同约束。因此，毛少云、肖高斌违约的，应按照合同约定支付相应的赔偿款。二、雅兴公司与毛少云、肖高斌之间签订的合同公平合理，不存在免除、减轻雅兴公司义务或排除毛少云、肖高斌主要权利的情形，依法有效，对雅兴公司与毛少云、肖高斌具有约束力。1、雅兴公司与毛少云、肖高斌签订的合同约定，雅兴公司向毛少云、肖高斌支付6000元保证金并为毛少云、肖高斌提供具有排他性的房屋销售居间服务，并应按照合同约定严格履行销售义务，毛少云、肖高斌应对房产信息的真实性承担保证责任，并不得自行销售或委托第三方销售涉案房产，侵犯雅兴公司的合同权利。上述约定公平合理，兼顾双方的权利义务，并未侵犯毛少云、肖高斌的合法权利。另外，雅兴公司系房产中介机构，主要凭借稳定的房产资源获取相应的中介费用，双方约定雅兴公司为毛少云、肖高斌提供独家房屋销售服务，也符合房产中介市场的商业惯例，且未侵犯第三方的权利，故合同依法生效，对雅兴公司及毛少云、肖高斌产生法律约束力。2、合同对违约责任的约定公平、公正、对等，未侵犯毛少云、肖高斌的合法权利，故对雅兴公司及毛少云、肖高斌双方产生法律效力。合同第十三条约定：“合同生效后，甲乙双方均不得以任何理由违约，否则一方有权要求对方履行合同，并按以下规定承担违约责任：1、乙方如违约，甲方有权终止合同，乙方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给甲方，但乙方有优先续约的权利。2、甲方如违约，乙方有权终止合同，甲方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给乙方，并应承担相应的经济损失。”上述约定对甲乙双方权利的保护及义务的履行具有同等的约定，并未侵犯毛少云、肖高斌的合法权利，故一审法院片面审查合同约定，并认定合同约定排除毛少云、肖高斌主要权利没有事实依据。3、合同不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条所约定的“免除或者限制其（即雅兴公司）责任的条款”，恰恰相反，合同第七条对雅兴公司约定有严格的销售及告知义务，故雅兴公司无需承担提醒义务，合同依法有效。4、合同不存在排除毛少云、肖高斌主要权利，加重其义务的情形，对雅兴公司及毛少云、肖高斌依法有效。首先，毛少云、肖高斌作为房屋销售的委托人，其主要的合同权利为接受雅兴公司的销售服务并获取相应的对价，而非不受合同约束的任意处分权。其次，“委托人不能转让或自行销售房屋”的约定系雅兴公司及毛少云、肖高斌合意的结果，毛少云、肖高斌作为完全行为能力人享有处分自身权利的自由，且上述约定并未侵犯第三人的权利，故依法有效。再次，合同仅短短两页的内容，有理由相信毛少云、肖高斌在签订合同时履行了注意义务且毛少云、肖高斌应履行相应的注意义务，而且毛少云、肖高斌在一审中承认其知晓合同的全部约定，且之后仍旧履行合同。最后，判决合同无效，应从合同签订的背景及实际情况、合同的具体约定、合同履行中的现实情况、违约的真实原因及相关法律规定综合判断，并结合促进交易及保护合法法益的原则具体确定，一审在未查明毛少云、肖高斌终止履行合同的真实原因的情况下，径直判决合同无效没有事实及法律依据，严重侵犯了雅兴公司的合法权利。三、毛少云、肖高斌无权单方终止合同，依法应承担相应的违约责任。毛少云、肖高斌在合同履行过程中，因个人私利单方终止合同履行，给雅兴公司造成严重损失，且没有任何的合同约定及法律依据，故应承担相应的违约责任，以弥补雅兴公司的损失。综上，毛少云、肖高斌明知合同内容且继续履行合同的行为，依法应视为毛少云、肖高斌对自身权利的合法处分，并不构成合同无效的情形。况且，根据商事交易的惯例、生活实际及社会的现实情况可知，毛少云、肖高斌具有违约的恶意，故依法应承担相应的违约责任。一审法院认定事实不清，判决不当，依法应予以改判或发回重审。毛少云、肖高斌辩称，根据调查雅兴公司属于“黑中介”，根本没有经纪房地产业务的资质。2017年5月15日西安市住房保障和房屋管理局公示了91家取得营业执照未在房管局进行备案的机构和6家存在违法违规行为的机构名单，雅兴公司名列期中。西安市住房保障和房屋管理局规定，未取得《西安市房地产经纪机构备案证明》的经纪机构，不得擅自开展房地产经纪业务。雅兴公司与毛少云、肖高斌之间的“限时委托销售合同”，字是毛少云、肖高斌签的，但是合同内容毛少云、肖高斌不认可。雅兴公司诉状诉称，根据合同第九条“委托代理期内由乙方（雅兴公司）跟买方确定房屋的最终售价，甲方（毛少云、肖高斌）不得以任何理由提高约定的总价或推脱交易，不得转让他人或自行出售，否则视为违约”，第十三条第一款第2项“甲方如违约，乙方有权终止合同，甲方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给乙方，并承担相应的经济损失。”根据合同法及其他法律、法规规定，上述合同条款属于格式条款，雅兴公司在签订合同时未履行提示、解释及说明义务，依法应认定该条款无效。合同法第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本案雅兴公司出示并要求毛少云、肖高斌签订的合同，是雅兴公司事先拟定好的格式合同，在与毛少云、肖高斌签订合同时，没有履行法律规定的提示、解释和说明义务，同时，该合同及合同条款剥夺了毛少云、肖高斌解除合同的权力，限制了毛少云、肖高斌合法的处分权，加重了毛少云、肖高斌义务和责任，明显违反法律规定及公平原则。全国部分相同案件判决案例四例。综上，请求法院查明事实，驳回雅兴公司诉求。雅兴公司向原审法院起诉请求：1、判令毛少云、肖高斌共同向雅兴公司返还保证金6000元；2、判令毛少云、肖高斌共同向雅兴公司支付赔偿金32700元；3、本案诉讼费由毛少云、肖高斌承担。原审法院经审理查明，雅兴公司为乙方、毛少云（由肖高斌代为签订）为甲方，双方于2016年5月16日签订《限时委托销售合同》，合同就房屋情况、销售价格、销售期限、保证金及违约责任等作了相关约定。合同第九条约定“委托代理期内由乙方（即本案原告）跟买方确定房屋的最终售价，甲方（即本案被告毛少云）不得以任何理由提高约定的总价或推脱交易，不得转让他人或自行出售，否则视为违约。”合同第十三条第一款第2项“甲方如违约，乙方有权终止合同，甲方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给乙方，并应承担相应的经济损失。”合同签订后，雅兴公司向毛少云、肖高斌交付了6000元保证金。庭审中，肖高斌承认收到6000元的保证金及在委托期间将房屋自行销售于他人的事实。原审法院认为，雅兴公司与毛少云、肖高斌双方签订的《限时委托销售合同》是雅兴公司预先拟定好，并在订立合同时未与毛少云、肖高斌方协商的合同。双方合同中第九条“不得擅自提价，自行销售、转让”之规定属于格式条款。根据《合同法》，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。本案中，雅兴公司作为格式条款的提供方未提供充分证据证明对该条款向肖高斌提请注意或予以说明；且该独家委托条款规定“委托人不能转让或自行销售房屋”成为对毛少云、肖高斌单方面的约束，显然违背了公平原则，加重了毛少云、肖高斌的责任、排除毛少云、肖高斌的主要权利，该格式条款应认定为无效，对毛少云、肖高斌没有约束力，故雅兴公司要求毛少云、肖高斌赔偿损失之请求，不予支持。关于雅兴公司要求毛少云、肖高斌返还保证金6000元的请求，毛少云、肖高斌表示同意，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决:一、被告毛少云、肖高斌于本判决生效后七日内一次性向原告陕西雅兴房地产经纪有限公司退还保证金6000元；二、驳回原告陕西雅兴房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费768元，减半收取384元，由原告陕西雅兴房地产经纪有限公司承担324元，被告毛少云、肖高斌承担60元。（原告已预交，被告在执行本判决时一并向原告支付。）本院经审理查明，雅兴公司（乙方）与毛少云、肖高斌（甲方）签订的涉案《限时委托销售合同》第四条约定：“限时销售期限：自2016年5月17日始至2016年8月16日止。”第十条约定：“该房屋在委托代理期内如未售出，该房屋保证金转为违约金，甲乙双方不再追究其他任何责任。”第十三条约定：“合同生效后，甲乙双方均不得以任何理由违约，否则一方有权要求对方履行合同，并按以下规定承担违约责任：1、乙方如违约，甲方有权终止合同，乙方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给甲方，但乙方有优先续约的权利。2、甲方如违约，乙方有权终止合同，甲方要按双方约定的代理销售总价的3%赔偿给乙方，并应承担相应的经济损失。”其余事实原审判决查明属实。本院认为，雅兴公司与毛少云、肖高斌签订的涉案《限时委托销售合同》，虽采用雅兴公司预先拟定的合同文本，但系双方当事人自愿签订，且与合同第九条“委托代理期内由乙方（即本案原告）跟买方确定房屋的最终售价，甲方（即本案被告毛少云）不得以任何理由提高约定的总价或推脱交易，不得转让他人或自行出售，否则视为违约”的约定相对应，合同第十条约定：“该房屋在委托代理期内如未售出，该房屋保证金转为违约金，甲乙双方不再追究其他任何责任”，上述涉案合同第九条、第十条的约定分别构成雅兴公司与毛少云、肖高斌对应的合同权利与义务，雅兴公司以向毛少云、肖高斌支付6000元保证金为对价取得的合同约定的代理权，其合同义务为3个月代理期届满没有完成委托事项情况下，该6000元保证金成为其支付毛少云、肖高斌的违约金。毛少云、肖高斌的合同权利为雅兴公司的合同义务，毛少云、肖高斌的合同义务为雅兴公司的合同权利。原审判决仅以合同第九条约定认定“该独家委托条款规定‘委托人不能转让或自行销售房屋’成为对毛少云、肖高斌单方面的约束”，认定事实不清，适用法律不当。毛少云、肖高斌作为委托人，在约定的委托期限内将委托雅兴公司完成的事项另行委托他人完成，应对雅兴公司予以补偿。鉴于本案实际情况，本院酌定以雅兴公司向毛少云、肖高斌支付的6000元保证金为标准，由毛少云、肖高斌向雅兴公司支付6000元经济补偿。据此，原审判决第一项应予维持，第二项应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3777号民事判决第一项。二、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3777号民事判决第二项。三、毛少云、肖高斌于本判决生效后7日内向陕西雅兴房地产经纪有限公司给付经济补偿6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回陕西雅兴房地产经纪有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费768元，陕西雅兴房地产经纪有限公司已预交，减半收取384元，由陕西雅兴房地产经纪有限公司负担192元，由毛少云、肖高斌负担192元；二审案件受理费618元，陕西雅兴房地产经纪有限公司已预交，由陕西雅兴房地产经纪有限公司负担309元，由毛少云、肖高斌负担309元。毛少云、肖高斌应负担的款项于执行本判决时一并给付陕西雅兴房地产经纪有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月九日书 记 员 段 蓓