北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初24554号原告（反诉被告）:杨珺，女，1980年9月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：闫翠霞，女，1983年5月2日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）杨珺与被告（反诉原告）闫翠霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨珺及闫翠霞之委托诉讼代理人王玲杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨珺向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、按照补充协议第七条第四款第三项主张闫翠霞给付我方违约金，按照房屋总价款的20%计算；3、闫翠霞承担本案诉讼费用。事实和理由：双方2017年3月18日签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定由闫翠霞购买杨珺所有的位于北京市海淀区阜石路69号院×号的房屋。按照约定，闫翠霞系全款购买，并应于2017年4月18日前支付首付款、完成网签，待过户。后因房产调控政策出台，闫翠霞待出售的房屋价格跌落，其便不想再与杨珺履行购房合同。由于杨珺将此房出售后，已另购其他房屋，为避免耽误自己购房，杨珺多次询问闫翠霞是否能继续履行双方之间的房屋买卖合同，但闫翠霞口头承诺要履行却不实际履行，最终导致杨珺与其另购房屋的卖方解除合同，并赔付违约金10万元。现闫翠霞明确不再履行合同，且不具备继续履行合同的经济能力，故诉至法院。闫翠霞辩称，双方签订房屋买卖合同后，我方是要卖自己的住房才能购买涉诉房屋。涉诉房屋是商住房，当时限购政策出台后三月至五月期间无法网签，加上我方的房屋也因为限购导致市场行情不好，自己的房屋没有卖出去，所以我方已经提前告知中介，我方决定不买涉诉房屋了。导致合同无法履行是政策原因，应属可解除的事由，且可以主张返还定金，不同意支付违约金，且违约金标准约定过高，请求法院酌减。故不同意杨珺的诉讼请求。闫翠霞向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》；2、返还定金55000元；3、反诉费用由杨珺承担。事实与理由：闫翠霞购买的房屋为商住房，中介公司已告知不能进行网签，故闫翠霞已于2017年4月20日明确告知杨珺解除双方合同。闫翠霞需要出售自己位于燕郊的房产后才能购买杨珺的房屋，但因住房限购政策的出台以及廊坊市房产调控政策，导致闫翠霞的燕郊房产卖不出去，因信贷政策和限购政策导致合同无法履行的，出卖人应返还定金。故提起反诉。杨珺对闫翠霞的反诉辩称，不同意其反诉请求。闫翠霞是符合购房资格的。网签一直都可以进行，当时网签出现问题只是暂时的系统升级问题。2017年3月18日我和闫翠霞签订合同，我也因为换房原因购买了另外一套房屋，我在2017年3月2日购买的另一套房屋，购房政策直接影响我购买这套房屋，如果闫翠霞可以提前告知我她不购买我的房屋，我可以提前解除我买房的合同，我则无需向我的购房合同卖方支付违约金，正是因为闫翠霞明确说一定会买我的房屋，但实际又没有支付购房款，导致我向我的购房合同卖方支付了10万元违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年3月18日杨珺与闫翠霞通过北京云房房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《定金合同》，主要约定杨珺（出卖人）将其位于北京市海淀区阜石路甲69号院×号房屋出售给闫翠霞（买受人），房屋建筑面积30.43平方米，该房屋规划设计用途为商业，产权证号X京房权证海字第XX**号，房屋成交价格为2505000元，合同签订当日，买受人应支付定金55000元。关于支付购房款的具体时间，双方在《补充协议》第二条房款交付第（二）款明确约定“1、乙方应于2017年4月18日前将第一笔购房款1550000以自行支付的方式支付给甲方。2、乙方应于2017年4月20日前将第二笔购房款900000万元以资金监管方式支付给甲方。”关于违约责任，双方在《补充协议》第七条约定“（一）本协议履行过程中，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行，双方互不承担责任，已交付、已发生的费用由双方协商解决。…（四）乙方有下列情形之一的，视为根本违约，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以选择解除合同并要求乙方支付房屋成交总价20%的违约金或没收乙方已支付的定金。1、乙方不符合北京市现行限购政策，导致无法实现交易目的；2、乙方提供的购房材料、证件虚假、不完整，导致无法实现交易目的；3、本协议签订后，乙方拒绝购买该房屋；4、逾期履行本协议约定义务超过15天；5、有其他根本违约行为致使不能实现交易目的的。”合同签订后，闫翠霞已实际支付定金55000元。杨珺主张由于闫翠霞未能按期支付购房款，导致其与案外人胡勇解除购房合同，并向胡勇赔付10万元违约金，同时，其与闫翠霞多次沟通，闫翠霞均表示会购买房屋，履行合同，直至双方2017年5月7日共同去不动产登记管理部门确认闫翠霞具备购房资格后，闫翠霞才明确表示要解除合同。杨珺就此提交以下证据予以证明：1、2017年4月20日胡勇与杨珺的《解约协议书》，证明杨珺购买胡勇名下位于北京市丰台区大成西里×号房屋，但因受到新政策影响，双方解除合同，胡勇退还杨珺购房定金10万元；丰台法院2017年5月2日受案通知书、一审诉讼费票据、杨珺诉胡勇民事起诉书、银行转账凭条、撤诉口头裁定笔录，证明因杨珺共支付胡勇房屋定金20万元，双方自行协商由胡勇退回10万元后，杨珺在丰台法院起诉胡勇要求退回剩余房屋定金10万元，后撤诉结案。2、杨珺与闫翠霞的短信及微信聊天记录，主要内容为杨珺要求闫翠霞继续履行合同，否则需承担违约责任，其中闫翠霞回复“不能过户我怎么买？”、“我现在没有说不买”、“这样，你不是说明天网签吗，那明天上午网签要是做不了，就自动解除合同，你把定金都退给我”等语；中介人员与闫翠霞的微信聊天记录，双方就购房资格复核提交系统问题进行沟通。3、京建发（2017）112号文件《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》复印件，2017年4月17日、2017年5月4日闫翠霞核验结果网页截图，均显示初步核验通过，证明闫翠霞具备北京市购房资格，双方的房屋买卖不受房产新政影响，双方可以正常交易。杨珺为证明因解除合同造成的实际损失另提交涉诉房屋报价网页截图，房屋价值已下降到180万。闫翠霞对上述证据的真实性均不认可，并认为其已在购房资格审核前告知杨珺解除合同、退还定金，杨珺产生实际损失的关联性、合法性均无法认可。闫翠霞主张其需要出售自己所有的房屋换房购买本案涉诉的杨珺房屋，但因廊坊市政府出台住房限购和差别化住房信贷政策，导致其房屋未能出售，其已多次通知杨珺解除合同。闫翠霞就此提交：1、闫翠霞配偶毛晓刚名下位于三河市燕郊开发区福泽御园小区×号房屋产权证。2、毛晓刚与中介公司签订的房屋出售委托代理协议、独家代理流程单。3、廊坊市政府发布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》。4、其与杨珺的微信聊天截图，主要内容为闫翠霞因暂停网签、离婚后购房资格重新审核、燕郊房屋受房产新政影响未能销售等原因与杨珺协商解除合同。杨珺认可上述证据的真实性，但认为合同是独立的，闫翠霞自有房屋未能销售不影响其购买杨珺的房屋，闫翠霞具备购房资格，其要求解除合同属于恶意违约。庭审中，闫翠霞申请证人郑某出庭作证。郑某的证言内容主要为：其是闫翠霞委托出售燕郊房屋的房产经纪人，2017年3月19日接受委托，后因2017年3月21日廊坊市房管局出台住房限购和差别化住房信贷政策，导致有意向的客户减少，房屋一直未能售出。杨珺与闫翠霞均认可郑某的作证内容。庭审中，杨珺主张按照《补充协议》第七条第（四）款中“房屋成交总价20%”的标准计算违约金，但闫翠霞认为该违约金标准约定过高，要求法院酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨珺与闫翠霞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方一致同意解除合同，本院对此不持异议。就合同解除的原因，本院认为，依照《补充协议》的约定，闫翠霞应于2017年4月18日前支付杨珺第一笔购房款155万元，但其未按约支付，已构成违约，应承担违约赔偿责任。闫翠霞抗辩称因廊坊市房产新政的原因导致其自有房屋无法出售，进而无法继续履行与杨珺之间的房屋买卖合同，本院认为，结合庭审情况和证人郑某的证言可以认定，闫翠霞在燕郊的自有房屋并非因为房产新政原因而禁止销售，只是存在受政策影响潜在购房人群变少、销售市场变小的可能性，但这不能成为其不履行与杨珺房屋买卖合同的正当理由，同时，根据其提交的与杨珺的微信聊天记录可以看出，其已经意识到以房换房的方式，违约风险大，其更不应将销售自有房屋获取售房款作为支付杨珺涉诉房屋购房款的唯一方式，故其以房产新政的出台作为其不履行合同，不承担违约责任的抗辩理由，本院不予采信。在闫翠霞具备购房资格，房屋买卖合同具备继续履行条件的情况下，闫翠霞主动提出解除合同，应向杨珺承担违约责任。就违约金的数额问题，杨珺主张应按照《补充协议》第七条第四款由闫翠霞承担房屋成交总价20%的违约金，本院认为，该条款在甲方选择解除合同的情形下约定了两种乙方承担违约责任的方式即“乙方支付房屋成交总价20%的违约金”或“没收乙方已支付的定金”，现杨珺未选择没收定金的方式，故其应将已收取的定金55000元退还闫翠霞。杨珺主张的实际损失系其向案外人胡勇的违约金赔偿以及房屋价值下降的损失，但现有证据不足以证明上述损失实际全部发生，现闫翠霞认为违约金约定过高，本院予以酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除杨珺与闫翠霞于二Ｏ一七年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》；二、杨珺于本判决生效后七日内退还闫翠霞房屋买卖合同定金五万五千元；三、闫翠霞于本判决生效后七日内支付杨珺房屋买卖合同违约金十五万元；四、驳回杨珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千四百二十元，由杨珺负担四千零二十六元（已交纳），由闫翠霞负担九千三百九十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费五百八十八元，由杨珺负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 梁 珊二〇一七年十月三十一日书 记 员 张慧聪