广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂03民终2086号上诉人(一审被告)：马建林，男，1969年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。上诉人(一审被告)：唐春发，女，1970年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。两上诉人委托诉讼代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：桂林汇荣物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道西路北侧。法定代表人：雍兴业，总经理。委托诉讼代理人：孙巧玲，李雪记，广西同盛吉成律师事务所律师。上诉人马建林、唐春发因与被上诉人桂林汇荣物业服务有限公司（以下简称汇荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人马建林及其与上诉人唐春发的委托诉讼代理人周海鹏，被上诉人汇荣物业公司的委托诉讼代理人李雪记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马建林向本院提出上诉请求：一、依法撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初769号民事判决第一、二项，改判上诉人只承担部分物业服务费，驳回被上诉人的第二项请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定被上诉人具有三级物业收费资质，这一事实无证据证明，被上诉人未就此提供证据，因此，被上诉人的经营主体资格不具有合法性。二、一审法院的判决理由不成立。判决认定事实错误。一审判决认定《前期物业服务协议》有效是错误的。该份协议是双方真实意思表示，但被上诉人不具备合法经营的主体资格，双方所签协议不受法律保护。三、一审法院认为双方签订了协议，就应按协议收费，但被上诉人未举证证明其完全按协议提供了服务，应承担举证不能的后果。因被上诉人未提供相应的服务，就不能按一级企业收费标准收费，一审对此的判决是不对的。上诉人同意支付部分物业服务费，是因为被上诉人提供了一定的物业服务，因此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，上诉人不承担违约金。被上诉人答辩认为一审判决程序合法，判决结果有法律依据和事实依据，请求予以维持。被上诉人汇荣物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费8783元；2、判令被告向原告支付违约金19234元（该违约金自2014年1月1日计算至2016年12月31日）；3、判令被告承担律师费1000元；4、判令本案被告承担邮寄费、公告费等诉讼费用。一审法院认定法律事实如下：2012年12月25日，原告桂林汇荣物业服务有限公司（甲方）与被告马建林、唐春发（乙方）签订了《汇荣·桂林桂林前期物业服务协议》，该合同约定：第三条第三项、公用部位、公用设施设备的维护和管理：1、保养、检修制度完善，公用部位、公用设施设备完好率达85%；2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；3、小修、急修及时率达80%，维修合格率达80%。第四条第一项本物业区域服务收费方式为：包干制，第二项收费标准：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.7元；第四条第三项服务费用核计：1、乙方所拥有的物业类型住宅，物业产权合计建筑面积为141.36平方米，楼层为9层，每月应交纳物业服务费用为240.3元/月，2、全年：141.36平方米×1.7元/平方米×12个月=2883.7元；第四条第七项（2）、每次交纳费用时间为到期日前一个月的1日至30日前；第十条第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、占用场地使用费等相关费用，经甲方催交仍未及时交纳的，甲方有权向法院提起诉讼，乙方还必须承担甲方提起法律诉讼的诉讼费用、律师费用等相应的有关费用及损失；第十条第八项业主、使用人违反本临时管理规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费或其它应缴费用的，自欠费当月的第六日起至业主、使用人实际交纳之日为止，此期间计违约金，违约金的额度为每日按所有欠费总额的3‰计算，按日累计，由业主、使用人缴纳。同时查明，原告汇荣物业公司于2011年5月13日成立，统一社会信用代码914503225745799635，营业期限2011年5月13日至2031年5月13日，经营范围：物业服务，机电设备维修，家政服务，房屋信息咨询服务，室内外装饰装修，园林绿化工程施工，日用百货销售，游泳池经营与管理；原告汇荣物业公司的资质等级为三级；被告是汇荣·桂林桂林小区的业主，其所有的物业为临桂区临桂镇世纪大道西路北侧汇荣·桂林桂林天玺1幢1单元9层3号房，建筑面积143.51平方米，从2014年1月1日起未向原告交纳过物业费；原告以邮寄催费通知单的形式向被告催交过上述费用。一审法院认为：一、原告汇荣物业服务有限公司与被告马建林、唐春发签订的《汇荣·桂林桂林前期物业服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。二、原告按照上述合同的约定，进驻汇荣·桂林桂林小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定；被告未按照上述合同支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。三、对原告要求被告支付物业费8783元（被告住宅建筑面积为143.51平方米，物业管理费按1.7元/月/平方米，交纳期间从2014年1月1日至2016年12月31日，共计36个月）的诉讼请求，理由充分、证据确实，应予支持。四、对原告诉请被告按每日3‰支付逾期交纳该期间物业服务费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告请求过分高于造成的损失，显失公平，故本院酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，只支持由被告按8783元×30%＝2634.9元支付违约金给原告，对原告其余过高要求的违约金予以驳回。五、对原告要求由被告承担原告支出的律师费、邮寄费、公告费的诉讼请求，因无法律明确规定，一审法院不予支持。六、对被告认为原告未完全履行物业服务合同约定的义务且按1.7元/月/平方米收取物业服务费过高的主张，根据原、被告签订的《汇荣·桂林桂林前期物业服务协议》的第三条第三项,被告提供的证据不能证明原告未完全履行物业服务合同约定的义务，同时因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，被告未能完全举证证明，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，因此对被告该主张，一审法院不予采纳。如被告另有证据证实可另行主张。七、对被告提出房屋质量有问题，因原告公司与开发商桂林汇荣建设开发有限公司法人同一，应由原告修复的主张，被告主张属于另一法律关系，由被告另行诉讼主张。八、对被告提出被告不存在违约行为，双方签订的违约条款无效，原告按每日3‰支付逾期交纳该期间物业服务费的违约金，显失公平的主张，本院已认定双方签订的《汇荣·桂林桂林前期物业服务协议》是合法有效的，已酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，对被告该主张，一审法院予以部分采纳。九、对被告提出不同意承担原告支出的律师费、邮寄费、公告费的主张，因原告支出无法律明确规定，对被告该主张予以采纳。一审法院依法判决：一、被告马建林、唐春发支付物业费8783元给原告桂林汇荣物业服务有限公司；二、被告马建林、唐春发支付违约金2634.9元给原告桂林汇荣物业服务有限公司；三、驳回原告桂林汇荣物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，依法减半收取262.5元，由原告桂林汇荣物业服务有限公司负担160元，被告马建林、唐春发负担102.5元。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，一审法院查明的事实基本清楚，本院予以认定。综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具有一审法院认定的三级物业服务资质？二、被上诉人是否可以按一级物业服务收取上诉人的物业费？三、上诉人是否应当向被上诉人支付违约金？一、关于被上诉人是否具有一审法院认定的三级物业服务资质问题。被上诉人为此在一审提交其营业执照副本、物业服务资质证书，可以证明被上诉人成立于2011年5月13日，经营范围包括：物业服务，家政服务，房屋信息咨询等7项内容；由桂林市房产管理局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》可以证明被上诉人具有三级物业服务资质。一审判决对此事实的认定证据充分，上诉人对此提出质疑证据不足，本院不予采信。二、关于被上诉人是否可以按一级物业服务收取上诉人的物业费的问题。上诉人称涉案协议约定的收费标准过高，与被上诉人的收费资质不相符，应当降低收费标准。关于居民住宅物业服务收费标准问题，政府虽然曾经下达过指导性价格，但现在已全面放开此项收费标准，不再以行政批文的形式确定物业服务企业服务资质，也不再下达指导性收费标准，而是由物业服务企业与业主自主协商确定，因此，上诉人与被上诉人关于收费标准确定，只能通过自行协商或者由业主委员会与被上诉人协商解决，本院没有法律依据判决被上诉人降低物业服务收费标准。三、关于上诉人是否应当支付违约金问题。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》是合法有效合同，对双方均具有法律约束力。上诉人未按协议约定，逾期未交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任。按双方所签协议约定，逾期交纳物业服务费，应承担支付违约金的责任。一审法院根据实际情况，依照法律对被上诉人请求的违约金数额进行减少，符合法律规定。上诉人并无免交违约金的证据和法定条件，故其对此的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院审理本案，查明的事实清楚，证据充分，审判程序合法，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费525元（上诉人已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 丁 勇审判员 刘媛媛审判员 周 霞二〇一七年十月十日书记员 叶菁华