北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初21539号原告（反诉被告）：李隆翔，男，1973年10月24日出生���原告（反诉被告）：张高洋，女，1973年8月14日出生。原告李隆翔、张高洋的共同委托诉讼代理人：李永胜，男。被告（反诉原告）：李庆红，女，1970年7月22日出生。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。原告（反诉被告）李隆翔、张高洋（以下简称李隆翔、张高洋，一并提及时简称二原告）与被告（反诉原告）李庆红（以下简称李庆红）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链��公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人李永胜，李庆红的委托诉讼代理人李洋，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求李庆红继续履行双方就北京市朝阳区望京西园201号楼2单元3层某1号房屋（以下简称涉诉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将房屋过户至二原告名下，并向二原告交付房屋；2.要求李庆红支付违约金85万元。事实和理由：2016年1月21日，经过链家公司的居间，二原告与李庆红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，二原告以贷款形式购买李庆红所有的涉诉房屋，成交价格425万元。根据约定，权属转移登记时间为2016年3月31日（且以实际国家相关部门系统预约为准），买卖双方应于网签并接到链家公司通知后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订后，二原告依约支付了定金10万元。2016年3月11日，涉诉房屋办理了网签。2016年3月31日，链家公司通知双方办理贷款申请手续，但李庆红拒不到场。后经与李庆红联系，其要求增加68万元房款，否则不同意配合办理过户。现为维护合法权益，诉至法院。李庆红答辩并反诉称：不同意二原告的全部诉讼请求。根据《补充协议》约定，房屋过户时间为2016年3月31日，且二原告应在过户前三日支付首付款293万元。由于二原告原因，其未在2016年3月28日前将首付款支付至监管账户内，并导致涉诉房屋无法在约定期限内办理过户，我有权拒绝办理贷款面签手续。现二原告至今未支付首付款，而根据合同约定，逾期付款超过十五日的，我享有合同解除权。故我��出反诉，要求：1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.注销涉诉房屋的网签合同。二原告针对反诉辩称：不同意李庆红的全部反诉请求。首先，合同签订后，二原告始终积极履行，未违反合同约定。在2016年3月11日网签后，二原告一直等待链家公司通知办理面签。2016年3月25日，二原告主动给经纪人发短信，要求及时联系李庆红办理贷款手续。2016年3月30日，经纪人通知二原告于第二日办理贷款面签。2016年3月31日，二原告准时到面签现场，但李庆红拒绝办理面签手续，导致买卖合同未能继续履行。其次，二原告出售原有住房与本案无关。二原告购买涉诉房屋时，名下虽有一套房屋，但仍具备北京市购房资格，且根据合同约定，涉诉房屋买卖的税费由二原告承担，故此房屋过户时二原告是否首套房屋与李庆红没有关系，其也不会遭受任何损失��二原告从未表示过必需原有房屋出售后才能办理本案房屋过户手续，合同中就此也未有约定。再次，李庆红所称的2016年3月31日前完成过户是对于合同约定的断章取义。合同约定的内容为“甲乙双方同意，在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准）双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”。因2016年北京市房屋成交火爆，朝阳区预约至少一个月才能过户，为防止合同所约定的固定日期不能完成过户，故特意标注了以实际预约为准这一条件。李庆红只强调在2016年3月31日前完成过户，是对于合同约定的断章取义。最后，只有在根本违约情况下，对方才有权解除合同。也就是说，即便按照李庆红的说法应在3月31日前完成过户，但只要不超过15天，二原告也不构成根本违约，李庆红仍无权解除合同。如果李庆红按照通知在2016年3月31日办理贷款面签，那么在4月15日前完全可以完成过户，二原告亦不构成根本违约，是李庆红因房屋价格上涨公然毁约。链家公司述称：同意继续履行涉诉房屋的买卖合同。就事实补充如下：经我公司居间，二原告与李庆红于2016年1月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，二原告自行支付了定金10万元。签订合同时，二原告表示需要出售自己名下的房屋后（实际签约时二原告原房屋已经出售，但未办理过户），才能继续购买涉诉房屋，被告未提出异议，但要求在三月底前完成权属转移。在二原告完成了其原房屋缴税手续后，二原告与李庆红于2016年3月11日办理了涉诉房屋的网签，后申请房屋评估，并于2016年3月底完成了涉诉房屋缴税。缴税后，凭缴税号可预约过户号，但缴税后预约的过户号为4月中旬，李庆红认为超过合同约定时间，且急需资金，故协商以我公司垫资等方式提前获得部分房款，但二原告未同意。后二原告又告知愿意通过垫资等方式继续履行合同，但李庆红认为合同已不能按照约定实际履行，故未同意。到了2016年4月中旬，于约定过户的当日，并未完成贷款面签手续，双方亦未前往过户大厅办理权属转移登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2016年1月21日，李庆红（出卖人）与二原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人将涉诉房屋出售给买受人；该房屋未设定抵押；出卖人和买受人通过链家公司居间介绍成交；经双方协商一致，该房屋成交价格为239万元；���双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价186万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；出卖人在收到全部首付款后3个工作日内将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。同日，李庆红（出卖方，甲方）与二原告（买受方，乙方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计425万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月21日将定金10万元以自行支付方式支付甲方；乙方于房屋过户前3日内将首付款293万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于网签并接到丙方通知后5日内共同前往贷款机构��理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户且甲方收到乙方首付款后7日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且违约方以相当于房屋总价款的20%向守约方支付违约金。同日，李庆红（出卖人、甲方）与二原告（买受人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）签订《居��合同》，李庆红（甲方）与二原告（乙方）、北京中融信担保有限公司（服务方、丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。当日，二原告向李庆红支付了定金10万元。2016年1月26日，二原告向链家公司支付了居间代理费93500元，向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费42500元、代收评估费15000元。2016年3月11日，涉诉房屋办理了网上签约。2016年3月25日，张高洋向链家公司经纪人柴某某发送短信称“柴某某我们房子今天已经过户，请及时给我们约面签和缴税”，柴某某回复称“嗯，我会尽快约。业主说过户如果朝阳不好约可以往后延，但她要求4月9日前到账293万首付，4月20号前到账120万尾款，我也不想为难您和李哥，也帮着说看能不能付款日期再延后，但业主说这是她的最低底线了，您和李哥商量下，看那边尾款可以走垫资不？我们的预约我会尽快弄，只要有号就约绝对不拖着”。2016年3月31日12时14分，李庆红向柴某某回复电子邮件称“今天早上即2016年3月31日看到链家公司柴某某先生昨晚7.23pm（澳洲时间是10.23pm）发给我的微信通知，要求今天下午去与银行面签合同。现在回复如下：‘房屋买卖合同及补充协议’简称‘合同’，规定在2016年3月31日前完成过户，昨晚链家公司通知今天3月31日下午银行面签，完全不可能满足合同中3月31日前过户的条款规定，买房方已经在今天3月31日造成事实上违反此合同。2016年3月29日收到买房方合同变更申请单（合同变更申请单接收方式为链家公司柴某某先生的邮件），买房方要求变更交易周期，此合同变更申请单正在讨论中，买卖双方还未就合同变更细节达成一致意见。基于以上原因，在买方卖方双方未达成新的协议之前，卖房方不能去银行面签，并��留对买房方违反‘房屋买卖合同及补充协议’规定过户日期给卖房方所造成的所有相关经济损失的索赔权利。”二原告表示李庆红的违约给其造成了巨大经济损失，并提交了：1.北京市朝阳区望京西园122号楼9层某2号房屋产权证复印件二份，证明二原告已将自有住房出售；2.《北京市房屋租赁合同》、收条及产权证复印件，证明因李庆红未按时交付房屋导致二原告在外租房居住，产生租金损失；3.户口本及学生身份证明，证明涉诉房屋为学区房，因李庆红的违约导致二原告之女不得不到其他学校就读。李庆红对于房产证、户口本、学生身份证明的真实性认可，但认为系二原告逾期履行合同义务，故损失应由二原告自行承担。对于房屋租赁合同及收条，李庆红认为以现金方式一次性支付9.6万元租金与常理不符，且二原告未能提供取款凭证，故不认可该证据的��实性。李庆红提交了其与案外人胡某的《北京市房屋租赁合同》复印件以及往来电子邮件，证明其已在2016年1月28日提前解除了就涉诉房屋与胡某间的租赁合同关系，积极履行了本案房屋买卖合同的出卖人义务，并因此损失了一个月租金。二原告、链家公司对于电子邮件的真实性不持异议，但不认可租赁合同复印件的真实性。李庆红提交了其与张高洋、链家公司经纪人陈洪通的电话录音，证明二原告拖延办理过户手续的原因是为以首套房屋购买涉诉房屋，从而减少税费。录音中：1.张高洋称“我们更想早过户，您说我们这还弄俩孩子，然后这房子都卖了，您说我还得租着这房”，李庆红称“不是我问一下，你，你想早过户，那咱们合同规定是什么时候啊”，张高洋称“是”，李庆红称“31号之前的，你知道这之前我催你们多少次”，张高洋称“是，但是那个这边不是那个朝阳区这边的人特别多，真是特别多，您那个别的区，都比这朝阳区要强多了，然后过户，然后那个缴税，那个真的是都约都约不上，我们上次那个就卖房还就是必须得托了人”，李庆红称“我问一下，你这个房子，你什么时候开始去约过户的啊？约你自己的，卖房过户”，张高洋称“我是3月初吧，就约过户”，李庆红称“3月什么时候啊？你能约的那么晚，3月几号你约的啊”，张高洋称“您不信您查去，3月初，3月7、8号那时候就约，约到了4月多，4月1号”，李庆红称“你3月7、8号然后你去约的过户，约的你自己卖房的过户是约到了4月份是吗”，张高洋称“对”，李庆红称“我问一下，那么咱们这个合同咱们你知道咱们的合同是应该在什么时候之前完成这个履行完这个合同吗？你我之间的”，张高洋称“是啊，3月底”，李庆红称“对，那���那个都约到了4月份，那你，你想过我这个合同吗”，张高洋称“那个是啊，但是我这就是也是在想办法，那边我就让他提前过户了，也是费了好大的劲才提前过户了”，李庆红称“你提前过户，你提前到什么时候啊”，张高洋称“天哪，姐，您真的是，要不然您就问问这中介，真的是他们现在也没有办法，因为今年开始就3月初就是房子那个号，把那号都给放走了”，张高洋称“我跟你说，我知道，你呢，你提前到，你提前到，你过户，后来你实际过户是哪天啊？你自己的房子”，张高洋称“我实际过户是25号”，李庆红称“3月25号对吧，那么咱们的合同是3月31号，然后你3月7、8号的时候，你约的你的过户，你房子的过户对吧”，张高洋称“对啊”；2.张高洋称“您听着，姐姐您听着，您那个您挺生气的，这个我也给您说说，您也先别生气，比如说这个事情是这样��，我们不是一买一卖吗，我们比如说要是把那个房卖了以后，我不就是这边我就可以首套来再买那个房吗”，李庆红称“这个跟我，我告诉你，你是否首套跟我没关系，如果说你为什么在你自己的，在你的首套没有出去之前，为什么你又签第二个首套，你又是违法的，你知道吗。如果说你想让我的房子成为你的首套，那么你就不应该同时签两个房子，你在你签你第一个房子的时候，你那时候明明你还有一套房，那么你这又属于一种行为，我不去评论，让法律去评论好不好”。二原告认可录音中张高洋声音的真实性，但表示录音内容并不完整，且是李庆红未经张高洋同意的偷录，故不具有证据效力。链家公司认可录音真实性，但不认可李庆红的证明目的。经询，链家公司表示已在2016年3月完成了涉诉房屋缴税手续，且预约的房屋过户时间为2016年4���中旬，但具体日期无法核实。庭审中，各方均未就缴税及预约过户一事提交证据。又询，李庆红同意将定金10万元退还二原告。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，二原告与李庆红所签《房屋买卖合同》，以及二原告、李庆红与链家公司所签《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。现二原告认为，2016年3月31日李庆红拒绝办理贷款面签构成违约，并诉请要求李庆红继续履行合同；而李庆红则认为二原告未能在约定时间支付首付款，并导致涉诉房屋无法在约定期限内办理过户构成违约，其有权拒绝办理贷款面签手续。因此，本案的争议焦点即在于，李庆红于2016年3月31日拒绝办理贷款面签手续的行为，究竟是违约行为还是行使合同履行抗辩权的合法行为。就此，本院从以下两个方面予以分析。其一，关于合同约定的过户时间。所谓“过户”，亦即“办理房屋所有权转移登记手续”。《补充协议》就此所作的约定是：“在2016年3月31日前（且以实际国家相关部门系统预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续”。从文字表述来看，上述约定就过户时间规定了两项限制性条件：一是“2016年3月31日前”，二是“以实际预约为准”。而关于此两项条件之间的关系，存在两种不同理解：第一，实际预约时间必须早于2016年3月31日，即二者同时适用；第二，实际预约时间晚于2016年3月31日的，以实际预约时间为准，即括号中的内容是对前述约定时间的补充和修改。结合本案已查明的事实，本院认为应采第一种理解，理由如下：首先，合同原文所使用的文字是“且”，从文意解释来看，两项条件之间应是同时适用的关系。其次，从文字表述可知，买卖双方在签订合同时对于“过户前须预约”是明知的，且作为完全民事行为能力人，买卖双方在约定2016年3月31日这一过户期限时（该日期距离合同签订之日有2个月10天），应已充分考虑到了从“申请预约”到“实际预约过户”所需要的合理期间。也就是说，实际预约过户时间早于2016年3月31日应是合同履行的正常情况，而晚于2016年3月31日则属例外。最后，根据查明的��实可知，买卖双方之所以未能在2016年3月31日前办理过户，亦即出现了前述例外情形，不是由于李庆红迟延履行合同义务所致。现有证据亦不能证明二原告在合同签订后即尽早积极地申请了预约过户，而仅仅是由于该时间段内本市房地产交易市场的火热导致了原合同订立时约定的过户期限（2个月10天）已不再适用。换言之，本案不存在情势变更。相反，根据买卖双方之间的电话录音可知，二原告对于2016年3月31日前办理过户的合同约定是认可的，过户迟延系因其自身的前手交易所致。而二原告自身的前手交易与本案房屋买卖合同并无必然关联。综合上述原因，本院认为，对于《补充协议》约定的过户时间，应当采纳前文所述第一种理解。在没有明确证据证明双方当事人同意顺延的情况下，合同约定的最迟过户日应为2016年3月31日，且不以实际预约而顺延。其二，关于合同约定的首付款支付时间。《补充协议》约定，二原告应当于“房屋过户前3日内”将首付款293万元以托管方式支付给李庆红。此处的“过户前3日”亦有两种理解：一是“约定过户日”前3日，二是“实际过户日”前3日。对此，李庆红主张前者，亦即二原告应当于2016年3月28日前支付首付款。本院对李庆红此项主张予以支持，理由有二：一方面，如前所述，合同约定的过户日是在2016年3月31日前，且不以实际预约而顺延。因此，按照合同成立时各方当事人所达成的合意，二原告支付首付款的最晚时间本来就是2016年3月28日。本案中，没有证据证明买卖双方曾同意顺延约定过户日，故顺延首付款的支付期限也就没有依据。另一方面，根据合同约定，二原告在2016年3月底负有两项义务：一是3月28日支付首付款，二是3月31日和李庆红办��过户。现查明的事实是，对于此两项义务二原告均未能按期履行，且迟延履行过户义务系由于二原告自身原因所致，与李庆红无关。因此，如果在对首付款支付时间的理解中采“实际过户日”的标准，那么就相当于以二原告迟延履行其所负有的一项义务（过户义务）这一违约事实，使得其迟延履行另一项义务（付款义务）的行为具有了正当性。此等理解不符合合同法的一般原理，且对作为卖方的李庆红难谓公平。综上所述，本院认为二原告应当于2016年3月28日向李庆红支付首付款293万元，其逾期未支付已构成违约。而在2016年3月31日，李庆红拒绝配合二原告办理贷款面签的行为系其行使顺序履行抗辩权的合法行为，不构成违约。二原告主张据此免除其付款义务，本院不予支持。根据合同约定，自2016年4月13日起，二原告迟延履行付款义务已逾十五日，李庆红���享有合同解除权。故对于李庆红反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，二原告应当配合办理涉诉房屋的网签注销手续。李庆红自愿退还二原告定金10万元，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李隆翔、张高洋与被告（反诉原告）李庆红于2016年1月21日就北京市朝阳区望京西园201号楼2单元3层某1号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）李隆翔、张高洋与被告（反诉原告）李庆红以及第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年1月21日就北京市朝阳区望京西园201号楼2单元3层某1号房屋签订的《补充协议》所载的原告（反诉被告）李隆翔、张高洋与被告（反诉���告）李庆红之间的房屋买卖合同关系；三、原告（反诉被告）李隆翔、张高洋于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）李庆红办理北京市朝阳区望京西园201号楼2单元3层某1号房屋的网签注销手续；四、被告（反诉原告）李庆红于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李隆翔、张高洋定金10万元；五、驳回原告（反诉被告）李隆翔、张高洋的全部诉讼请求。本诉案件受理费40800元，由原告（反诉被告）李隆翔、张高洋负担（已交纳20400元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费20400元，由原告（反诉被告）李隆翔、张高洋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出��本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  斯晓荷代理审判员  尹 殷二〇一七年十月十日书 记 员  张 颖何霏霏