江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初7056号原告：张丽，女，1971年11月25日出生，汉族，住江苏省溧水区，委托诉讼代理人：李榜超，江苏典上律师事务所律师。被告：李红兵，男，1988年8月4日出生，汉族，住江苏省泗阳县，委托诉讼代理人：张露，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁德珩，江苏泓远律师事务所律师。第三人：南京云房源软件服务有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路371号，统一社会信用代码913201043024300227。法定代表人：方金成，总经理。委托诉讼代理人：梁平刚，男，1991年8月28日出生，汉族，南京云房源软件服务有限公司法务主管，住陕西省武功县，原告张丽与被告李红兵、第三人南京云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张丽及其委托诉讼代理人李榜超，被告李红兵的委托诉讼代理人张露、晁德珩，第三人云房源公司的委托诉讼代理人梁平刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的1600638号《南京市存量房屋买卖合同》，被告返还定金2万元；2、被告承担原告支出的居间服务费3万元，定制防盗门窗、委托办理银行贷款费用等共计1万元；3、被告承担违约金264000元；4、被告承担银行贷款利率上涨造成的损失137375元；5、被告承担房屋价格上涨部分差价，暂定15万元（具体损失以判决时市场价为准）；6、被告承担原告支出的律师费3万元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：经第三人介绍，原、被告双方就购买被告所有的南京市××××室房屋达成一致意见，于2017年2月12日签订编号为1600638号的《南京市存量房屋买卖合同》，约定，房屋总价款为132万元，同时对价款的支付方式、违约责任、佣金给付、争议解决及其他相应事项均予以明确约定。原告于合同订立当日支付定金2万元。按照合同约定，原告于2017年2月28日前获得银行审批的贷款92万元，原告将首付款准备到位。原告及第三人多次陪同被告至银行办理房屋解押手续，以便于双方下一步办理过户手续。但被告以各种理由加以推诿，不予办理解押手续。后被告向原告陈述，因其资金欠缺，无法一次性支付解押款项。在此情形下，原告与被告协商，自愿提高首付比例以解决被告解押资金困难的问题，但被告仍不予协助办理。在原告与被告协商近半年之久，被告仍不履行合同项下义务的情况下，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李红兵辩称，一、被告同意继续履行合同，以原合同约定价格将案涉房屋过户给原告。二、原、被告之间的合同未明确约定解押时间，原、被告双方一直在协商解决此事。被告从未明确表态不再履行合同，被告不存在任何违约行为。三、原、被告之间的合同没有关于违约金的约定，原告提交的合同并非被告签署。四、原告主张的贷款利率上涨损失和房价上涨损失没有事实依据。五、原告主张律师费未提供发票和付款凭证，该主张无事实依据。关于原告主张定制防盗门窗的费用，据代理人向被告了解，原告安装的防盗门窗系违章建筑，已被相关部门依法拆除。该部分损失不应计入赔偿范围。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人云房源公司述称，原、被告之间并无太大矛盾，纠纷的起因系被告一直未能办理案涉房屋解押手续，原告曾委托第三人向被告发过催告函。原告提交的合同确非被告本人所签，而系其代理人所签，但被告本人签署了网签合同。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系被告所有。2017年2月12日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方。房屋转让价款为132万元。定金2万元于本合同签订当日支付给甲方，在甲乙双方交付房款时冲抵房款。甲乙双方协商一致于2017年2月18日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。甲方同意乙方通过贷款92万元用于支付房款余额。甲乙双方约定，乙方获得银行或公积金管理中心批准贷款之日起三个工作日内将首付款36万元直接支付给甲方。甲方同意乙方自留尾款2万元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲乙双方待乙方贷款审批通过共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因一方责任，致使在上述规定期限内未能申请登记的，守约方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案，同时违约方应当自应当办理房屋所有权转移登记手续之日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止，按总房款的每日万分之五向守约方支付违约金；造成守约方其它损失的，违约方另行依法承担赔偿责任。逾期超过15日的，守约方可以解除本合同，并要求违约方支付房屋总价20%的违约金。另甲乙双方补充约定：甲乙双方约定首付款解押，双方配合交易过程中的任何流程，网签批贷当天（2017年2月18日）交给丙方保管。对于上述合同，第三人称甲方一栏非被告本人签名，而是由被告代理人陈丹所签，据陈丹说，其系案涉房屋实际产权人，签合同时陈丹提供了案涉房屋的两证。被告则称，该合同既非被告所签，也非陈丹签署，被告不知该合同甲方一栏由谁签字。被告与陈丹从未见过该合同，对合同条款完全不知情。被告只是和原告就房款132万元、首付款36万元、定金2万元等几个大的条款达成过一致。上述《南京市存量房屋买卖合同》签订当日，原告与第三人签订《居间服务合同》一份，约定第三人为原告购买案涉房屋提供居间服务，居间服务费为3万元。同日，原告向第三人支付定金2万元及中介费3万元，次日，第三人将定金2万元转付被告。被告出具收款收据一份。2017年2月18日，被告（甲方）、杨朝露（原告女儿，乙方）与第三人（丙方）办理网签，签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定甲方将案涉房屋以132万元的价格出售给乙方，其中含定金2万元，尾款2万元。甲、乙双方同意将部分房款36万元不存入监管账户，双方商定于送件前由甲、乙双方自行给付。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为92万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2017年2月18日前与贷款银行签订借款合同。同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起10日内筹款补足。甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于全款结清后5个工作日内正式交付房屋。甲、乙双方同意，在本合同生效后150日内，共同向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。乙方于2017年2月18日前，将中介费3万元支付丙方。本院当庭询问为何《南京市存量房屋买卖合同》由原告签订，《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》却由杨朝露签订？原告称原告与杨朝露系母女关系，原告买房是为杨朝露买的。第三人称原告将合同权利转让给了其女儿。上述《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》签订后，杨朝露向中国工商银行股份有限公司南京新街口支行申请商业贷款92万元，该申请于2017年2月28日获审批通过。2017年3月28日，杨朝露向原告账户汇入38万元，准备用于支付首付款。但因被告迟迟未能将案涉房屋办理解押，原、被告未能继续案涉房屋交易的后续流程。2017年6月7日，原告委托第三人通过顺丰快递向被告发出《履行合同催告函》，内容为：自2017年2月18日至今贵方以解押款不足等理由拒绝配合办理房屋解押，经多次沟通协商无效，违反了合同约定。1、请于收到本函之日起3日内与买方接洽房屋解押事宜；2、如若收到本函之日起10日内贵方仍未办理该房屋解押事宜，则视为贵方违约；3、逾期将依据合同及相关法律规定追究贵方违约责任。该函于6月9日签收。庭审中，原告另提供收据四张、收条一张，证明其为案涉房屋安装两套房门和一个进户套支付定金800元，安装平开窗支付费用400元，安装不锈钢防盗窗支付费用4980元，定制铝合金窗支付定金2500元，办理贷款支付费用1500元。前述费用被告应予赔偿。被告质证表示收据涉及款项是否实际支出并不确定，且原告安装的门窗系违章建筑，已被拆除，相关损失被告不应赔偿。贷款费用并非必须发生，收条系证人证言，证人应出庭作证。另查明，为本案诉讼，原告支出律师费3万元。本院认为，依据合同相对性原则，合同关系发生在特定主体之间，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务。即只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，被告虽否认2017年2月12日的《南京市存量房屋买卖合同》系其本人及代理人所签。但被告于次日即收受了定金2万元，并当庭陈述曾就案涉房屋转让价款、定金、首付款事项与原告达成一致。故无论前述合同是否被告或其代理人签订，均应认定原、被告已就案涉房屋买卖事宜达成了合意。而在办理网签时，《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》由原告女儿杨朝露与被告签订，其后银行贷款亦由杨朝露申请并获得审批。原告当庭确认，其购买案涉房屋系为女儿买房。依据前述事实，应当认定案涉房屋买卖合同的买受方主体已变更为杨朝露，合同的相对方为被告与杨朝露。现原告要求解除案涉房屋买卖合同，被告承担违约责任的请求违反合同相对性原则，于法相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张丽的诉讼请求。案件受理费22452元，减半收取11226元，由原告张丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  马巍二〇一七年十月十二日法官 助理  郑雯见习书记员  陶瑜