湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初3241号原告：伍艳霞，女，1971年6月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑安民，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路145号。法定代表人：何华吉，该公司董事长。原告伍艳霞诉被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人、被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍艳霞向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2010年9月15日所签订的《购房意向书》合法有效，双方遵照执行；2.判令被告为原告办理所购位于永州市××梧桐路××华府楼盘××单元Ｃ户型（19-1C）房屋的房屋产权证；3.判令被告按《公司员工优惠购房方案》承担违约金利息5.4万元抵原告应付被告的剩余购房款；4.本案产生的一切诉讼费用由被告承担。事实及理由是，2010年9月15日，原告与被告就房屋买卖签订了《购房意向书》，购买被告开发的位于永州市××梧桐路××华府楼盘××单元Ｃ户型(19-1C)房屋，面积为143.97平方米、住房单价为2198元每平方米。因原告与被告存在劳动关系，按照公司施行的《公司员工优惠购房方案》中优惠方案为员工一次性付购房款6万元，两年后抵购房款10万元房价按首期促销价格之八八折优惠；若不能如期交房，可选择有公司按10万元现金退款或按10万元本金3%月息付逾期利息一并抵扣购房款，同时写明交房日期为2012年10月，并获得开盘时优先选购的权利。据此，原告购房实际单价为1677元每平方米(含21元每平方米水电开户费)，共计购房款238414元，原告伍艳霞已依约履行意向书中交付全部购房款的义务。被告现在还未履行办理原告所购房屋产权证的义务。根据其《优惠方案》，原告有权要求被告按照10万元本金及3%月息抵扣购房款，即可抵扣购房款共计5.4万元。2013年3月13日，被告开发的盛世华府楼盘己取得《商品房预售许可证》。原告伍艳霞自2015年11月23日对被告所出售的房屋进行装修后，于2016年1月26日入住、管理至今。被告辩称：公司优惠政策只有公司员工享有；被告房屋开卖的时候通知原告来签合同，原告未前来签合同，被告后将房屋卖给俞巧林；原告是侵占房屋并装修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提供的证据的证据三性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月20日被告为推销其开发的盛世华府楼房，出台面向业主的《B栋盛世华府购房优惠政策》，内容主要是折扣优惠、赠送大礼等。为鼓励公司员工购房，被告于同年8月19日又出台《公司员工优惠购房方案》，写明：“一、条件：每位员工限购一套，一次性预付购房款6万元。二、优惠对象：公司在职员工或直系亲属。三、优惠方式：6万元预交款两年后抵购房款10万元；购房者除享受住房期所有优惠政策外，另享受同等市场优惠价基础上5%的价格折扣；不愿购房者，一年后可选择现金还本付息（按2%月息计付）；优先选房；若不能如期交房，可选择由公司按10万元现金退款，或按10万元本金3%月息计付逾期息一并抵扣购房款。四、交款日期：2010年8月20日至2010年8月31日。五、预售房交付期限：2010年10月。六、要求：主管带头，全员参与；1年内退款不计息；到财务交纳购房款后，凭收据到售楼部签订购房意向合同，开盘之日起十五日内签订正式购房合同。”同年8月24日，被告将上述《公司员工优惠购房方案》中的“购房者除享受住房期所有优惠政策外，另享受同等市场优惠价基础上5%的价格折扣”条款变更为“房价按首期（50套）促销价格之八八折优惠”。当时，原告是被告公司员工。2010年9月15日原告与被告签订了《购房意向书》，该书约定：原告决定购买被告开发的位于永州××梧桐路盛世华府楼盘（开盘时优先选购）的房屋，愿意与被告签订购房意向书；该房屋的销售单价以首期促销价格之八八折优惠，房屋总价款待定，最后以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算；意向书签订的同时，原告向被告一次性交纳该房屋确认金60000元，两年后可充抵100000元购房款；原告应于被告盛世华府项目开盘销售之日起十五日内，携带本购房意向书、已交纳确认金的收款凭证及原告之身份证、印章至被告售楼处（冷水滩区梧桐路盛世华府销售大厅）与被告签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付剩余购房款，原告依据本意向书支付的确认金转作等额购房款；原告在被告开盘十五日内逾期签订《商品房预售合同》及相关文件或逾期付款的，则不再享受任何房价优惠；本意向书经原被告双方签字、盖章且原告全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效，原告同意届时将本意向书原件交还被告；未尽事宜按正式售房合同执行，选定的住房为第十九层一单元C户型(19-1C)，面积为143.97平方米、住房单价为2198元每平方米（未打折单价），等等。同日，原告向被告交纳了60000元B栋购房定金。2011年10月11日原告借给被告74000元，同年10月19日又二次借给被告共计40000元，均约定借款利息为月利率4分。2013年1月初，被告解除了与原告的劳动关系，原、被告双方为此进行了诉讼，永州市中级人民法院依法作出（2014）永中法民一终字第361号民事判决书，判决由被告向原告支付工资、经济补偿金、损失共计23155元。2013年3月13日被告取得上述房屋的《商品房预售许可证》，并正式销售商品房，但原、被告至今没有签订正式的《商品房预售合同》。2014年8月29日，被告将上述双方争执的B栋第十九层一单元C户型(19-1C)房屋以单价3300元/平方米买给了俞巧林，并进行了网签，现没有正式登记过户，房屋产权仍为被告所有。2015年11月23日，原告在没有征得被告同意和与被告签订正式《商品房预售合同》的情况下，与永州市吕雷物业管理有限公司签订了《盛世华府物业管理服务协议》，同时开始装修。被告得知后，采取剪电线、堵门等手段强行阻止原告装修，但原告仍坚持装修，并搬进该房屋住居使用至今。本院认为，原、被告2010年9月15日签订的《购房意向书》是一份商品房买卖预约合同，该合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，原、被告双方应依据合同的约定履行各自的义务，现原告诉请要求确认该合同有效，符合法律规定，本院予以支持。原告将借给被告的借款及该借款至今的利息（月利率4分）和原、被告双方因劳动争议纠纷依生效判决确认被告应支付给原告的工资、损失诉称认定为是已付给被告的购房款，因其与商品房购房款不是同一类法律关系，非经双方当事人合意，不能自行相互抵消，因此，原告该理由不能成立，本院不予采信。原告诉称被告已依约交付房屋给原告装修使用，而本院查明的事实是原告采取强行装修使用而占有房屋，因此，对原告该诉讼理由本院依法不予支持。原、被告双方在《购房意向书》中约定了签订正式的《商品房预售合同》及相关文件的期限，但原告因故没有依约在规定的时间内与被告签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，亦没有依据预约合同向被告支付剩余购房款，双方之间的买卖关系没有依法成立，亦不再享受任何房价优惠，且被告现已经将该房屋卖与他人，双方在购房意向书中的约定已不能履行，因此，现原告诉请要求判令双方遵照执行《购房意向书》，并判令被告为原告办理所购位于永州市××梧桐路××华府楼盘××单元Ｃ户型（19-1C）房屋的房屋产权证，其理由不成立，亦不符合法律规定，本院不予支持。被告制定的《公司员工优惠购房方案》是被告对本公司员工购房的一种奖励措施，并不是原被告双方协商的合意。同时，该方案还是附条件的，即到财务交纳购房款后，凭收据到售楼部签订购房意向合同，开盘之日起十五日内签订正式购房合同，而原被告至今没有签订商品房预售合同，双方的买卖关系还没有成立，因此，原告诉请要求判令被告按《公司员工优惠购房方案》承担违约金利息5.4万元抵原告应付被告的剩余购房款，与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百零七条、第一百三十条、的一百三十三条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原、被告于2010年9月15日签订的《购房意向书》合法有效；二、驳回原告伍艳霞的其他诉讼请求。本案受理费1350元，由原告伍艳霞负担1150元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  徐 斌审 判 员  秦小卫人民陪审员  杨丽萍二〇一七年十月三十日代理书记员  谢 兵