吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉07民终1162号上诉人（原审被告）：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县鸣凤街1-13号。法定代表人：陆建平。委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王喜民，现住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：兰立华，现住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。上诉人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（以下简称恒策乾安分公司）因与被上诉人王喜民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2017）吉0723民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒策乾安分公司的委托诉讼代理人王照林，被上诉人王喜民及其委托诉讼代理人兰立华、朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒策乾安分公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王喜民的诉讼请求；2.王喜民承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.2011年8月8日，恒策乾安分公司与王喜民签订《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》、《补充协议》，约定在G5号楼原址回迁，一审法院判决要求交付的六门、七门、八门并非王喜民原房屋位置，七门、八门已经原址回迁给张天航，现只有九门可供回迁；2.2017年4月7日，贵院作出（2017）吉07民初8号民事判决书，该判决确认案外人肖玉欣对其承建田园锦绣小区5号楼（含G5号楼）折价或拍卖价款享有优先受偿权。王喜民辩称，其与恒策乾安分公司签订协议时没有设计图纸，未确定回迁房屋的具体位置，仅确定原位置回迁4个门市，每个80平方米及回迁一栋80平方米的住宅（六楼、不靠边），虽然G5号楼面向德建大街门市房由南向北第八门一半位置、第九门是王喜民家原址，但恒策乾安分公司未在拆迁房屋的原位置附近建造80平方米的门市房，仅有100平方米左右的门市房，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王喜民向一审法院起诉请求：1。请求判令恒策乾安分公司回迁给王喜民乾安县田园锦绣3号楼和5号楼之间G5号楼面向德建大街由南向北第六、七、八一楼门市房，不足面积按照门市回迁当年销售价格由恒策乾安分公司给付王喜民差价款；2。请求判令恒策乾安分公司回迁给王喜民乾安县田园锦绣小区内六楼80平方米的住宅一栋（不能为边楼）。一审法院认定事实：2011年8月8日，王喜民与恒策乾安分公司签订《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》（编号79）、两份《补充协议》，同日，恒策乾安分公司向王喜民出具一枚《收条》，王喜民收到恒策乾安分公司给付的补偿款50万元。案涉回迁门市房主体建造完工，附属设施没有建造，拆迁之前由南向北居住顺序为：王铁山、张继先、张印平和张印生、王喜民。上述四户均为回迁户，第7号门市部分占地及8号门市占地均为王喜民原址。除王喜民外，其他三户回迁与王喜民回迁标的物不发生冲突。乾安县田园锦绣3号楼和5号楼之间G5号楼共建造八个门市房。每个门市房为102平方米。整体建筑物没有经过验收。对上述本案基础事实双方均无异议，予以确认。王喜民对恒策乾安分公司提交的由王喜民出具的《收据》及《田园锦绣5号楼销控表》均没有异议，恒策乾安分公司对王喜民提交的《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》（编号79）、两份《补充协议》、《收条》一枚、《土地证》复印件一份均无异议，上述证据均予以采信。王铁山、张继先、张印平三位证人虽与王喜民均为回迁户，但其三位当庭证人证言不具有倾向性，仅证明在拆迁之前的原址居住顺序问题，三位证人证言具有法定证明标准，均予以采信。对于人民币50万元功能定性双方当事人各持己见，王喜民认为此款是除了回迁门市房及住宅楼之外的货币补偿，恒策乾安分公司认为是对王喜民的整体回迁进行的货币补偿，不能再要求回迁房屋。一审法院认为，王喜民与恒策房乾安分公司签订的《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》、《补充协议》系双方真实合意，不违反法律禁止的效力性强制性规定，不存在合同无效的法定情形，均为有效，双方当事人应当按照合同约定秉持诚信履行。在合同履行过程中，王喜民已经按照合同约定履尽合同义务，恒策乾安分公司履行合同义务迟延，双方在签订的《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》、及《补充协议》中明确约定了回迁门市房的面积及时间，恒策乾安分公司在建设田园锦绣小区时应当充分注意建设轴线定位，以满足回迁约定之须，而现实际建造门市房面积超出了约定回迁的面积，王喜民诉请法律保护回迁门市房数量缩减以及不足面积进行差价补偿并未突破双方签订回迁协议的约定，恒策乾安分公司抗辩已经货币进行补偿完毕没有证据支持，亦不符合自主拆迁交易市场常理，同时抗辩不足面积按照约定补偿，该项补偿确有约定标准，但恒策乾安分公司已经履行迟延，王喜民诉请以时价进行补偿符合回迁利益期待，对恒策乾安分公司的上述抗辩，不予支持。对于回迁住宅楼一栋，双方没有约定具体回迁楼栋，但为回迁合同中的一部分，恒策乾安分公司应当予以调迁。综上，王喜民的诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司在竣工验收合格后立即向王喜民交付乾安县田园锦绣3号楼和5号楼之间G5号楼面向德建大街由南向北第六、七、八一楼门市房及位于六楼80平方米住宅楼一栋（非边楼），不足回迁面积按照交付门市房即时即地市场交易价格进行货币补偿（不足面积为：对交付的三个门市房进行实际测量与约定回迁面积的差额）二审查明事实与一审认定事实基本一致。另查明，1.王喜民请求交付的房屋所在建筑工程尚未取得“五证”、尚未竣工验收合格；2.经踏查，乾安县田园锦绣G5号楼面向德建大街由南向北共九个门市房，其中第八门一半、第九门为王喜民家原房屋所在位置。本院认为，王喜民与恒策乾安分公司签订的《乾安县国有土地房屋征收（拆迁）补偿协议书》、《补充协议》所涉建筑工程尚未经法定程序竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，恒策乾安分公司作为案涉房屋的建设单位，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，且并不因当事人的约定而免除或者改变。验收合格既是恒策乾安分公司的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况如何、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件，该房屋能否经法定程序竣工验收合格，何时能够竣工验收合格均不确定，本院无法予以支持。王喜民可待房屋竣工验收合格后并具备法定交付条件时另行主张权利。综上，一审认定事实、适用法律均有误，本院予以纠正。对于诉讼费用问题，因恒策乾安分公司对房屋未能交付、房屋未能竣工验收合格与其自身原因有关，诉讼费用仍由其承担。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省乾安县人民法院本院（2017）吉0723民初981号民事判决；二、驳回王喜民的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一七年十月十七日书记员  梁婷婷