天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初2782号原告（反诉被告）：天津市月福汽车装具商厦有限公司，住所地天津市河东区卫国道128号。法定代表人：段文谦，总经理。委托诉讼代理人：刘国强，天津正律行律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市东光特种涂料有限公司，住所地天津市河东区卫国道128号。法定代表人：刘明亮，总经理。委托诉讼代理人：梁晶晶，天津捷因律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凯，该公司副总经理。原告（反诉被告）天津市月福汽车装具商厦有限公司以下简称原告天津月福公司诉被告（反诉原告）天津市东光特种涂料有限公司(以下简称被告天津东光公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津月福公司的法定代表人段文谦及委托代理人刘国强，被告天津东光公司的委托代理人梁晶晶、梁凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天津月福公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续承租原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告承担违约责任；3、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2007年2月14日原、被告签订《房屋租赁协议书》。双方约定，被告将位于天津市河东区卫国道128号首层全部1000平方米、办公楼二层局部400平米以及后院平房租赁给原告作为商业经营使用，租期为2007年4月10日至2017年4月9日，年租金为100万元；合同对租金支付时间、支付方式、双方权利义务、违约责任进行约定即：如有一方违约支付违约补偿金200万元人民币，如还不足以补偿损失时，守约方可向当地法院诉讼解决。同日双方签订《房屋租赁补充协议书》,该协议约定：“协议书所列原告承租的房屋，其中办公楼首层部分（建筑面积500平米）目前是由阳光星期八房地产公司租用，待阳光星期八房地产公司售楼处搬出腾空后由被告移交原告，房屋租金相应调整。2008年5月16日双方又签订补充协议约定租金按月支付。2012年2月案外人天津市阳光集团有限公司（被告的控股股东）致函原告要求原告将房屋租金支付案外人天津市阳光集团有限公司。”合同签订后，被告将合同项下标的物交付原告进场装修。原告支付了相关费用后对该房屋改造及装修，按照上述合同约定首层1000平米的规模进行扩建厂房、增加近千平米经营面积，前期投入了大量资金。但被告在阳光星期八房地产公司售楼处搬出腾空后出尔反尔迟迟不向原告移交该房屋。因原告按照首层1000平米的规模进行装修，所以原告多次要求被告履行协议约定交付该房屋，以实现原告的合同目的减少经济损失。被告拒绝履行合同义务，同意延长6个月租期，以弥补给原告造成的巨大经济损失。双方就被告补偿无法达成一致，无奈诉至法院。综上，被告拒绝履行合同行为已构成违约，致使原告合同目的不能实现，给原告造成巨大经济损失，根据合同约定以及法律规定，原告有权要求继续履行租赁合同，并要求被告赔偿违约损失。合同另约定，合同履行过程中发生争议向法院起诉。因此，为了维护原告的合法权益不受损害，现向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告天津东光公司辩称双方之间的协议应到租期届满到期，原告没有理由继续使用房屋，2007年2月14日，双方签订的协议书中第3条约定，租期十年，自2007年4月10起至2017年4月9日为止，到期后双方没有续订继续租赁的协议，故根据合同法第91条规定，该租赁协议因履行期限届满而终止，2017年1月7日东光以邮寄方式向月福寄送公函，内容表明房屋2017年4月9日到期后不续约，并要求月福腾空房屋交付东光，所以月福继续承租房屋的请求不应得到支持；协议以及补充协议东光均如约履行无违约行为以及责任，如果月福主张对原阳光星期八腾空的房屋进行租赁应发出新的要约，月福承诺后双方才能达成协议，补充协议中约定办公楼首层暂不能由乙方租赁，只能部分租赁，月福认可，根据上述两份协议，只约定了移交月福使用前的租金为年租金50万元，移交后给予30天装修期，年租金为100万元，此项约定是对租金收取方式和数额作出的附成就条件的约定，全文没有约定被告移交全部首层的义务，也没有约定移交时间，所以被告不产生违约责任；月福关于违约的诉请超过了诉讼时效，从2008年至今已经过了9年的时间，双方的补充协议也载明阳光星期八租用的截止时间为2008年底，本案应从2009年1月1日起计算，即月福可以行使权利时起算，其超过了2年的诉讼时效。被告天津东光公司向本院提出反诉请求：1、请依法判令反诉被告立即腾空涉诉承租之房；2、请依法判令反诉被告支付因合同到期拒绝腾空房屋而违反合同约定产生的违约金200万元；3、请依法判令反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告不履行合同接受剩余房屋致使反诉原告产生的租金损失250万元；4、请依法判令反诉被告承担本案的本诉及反诉的全部诉讼费用。被告天津东光公司增加反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告的场地使用费每月按150327.2元计算，计算至实际腾空交付涉诉房屋之日止；2、判令反诉被告支付反诉原告的水电费（以我方实际垫付的水电费为准）。事实与理由：一、2007年2月14日反诉原告人与反诉被告签订的《房屋租赁协议》中第三条约定，房屋的租期为十年，自2007年4月10日至2017年4月9日，根据双方的约定，租赁期届满后，反诉被告应无条件腾空所租房屋交还反诉原告。现租期届满，反诉被告对于房屋的占有变更为无权占有，反诉被告无权继续占有使用该房屋，但反诉被告却强词夺理，无故占用原承租之房，故反诉原告反诉其立即腾空涉诉承租之房，望法院准许；二、因双方《房屋租赁协议书》第十条明确约定“本协议经双方签字、盖章后生效执行，双方须共同遵守，如有一方违约，违约方向另一方（守约方）支付违约补偿金200万元人民币”。现合同已到期，反诉被告拒不腾房已明显构成严重违约，故反诉原告请求法院判令反诉被告支付200万元的违约金，望法院依法支持；三、2007年2月14日双方签订《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》之时，合同中涉及的办公楼首层部分当时由前承租人阳光星期八房地产公司售楼处承租使用，故双方在《房屋租赁补充协议书》中约定“在阳光星期八售楼处搬出腾空，由甲方（反诉原告）移交乙方（反诉被告）使用之前，乙方租用甲方房屋为办公楼首层局部及办公楼二楼局部以及后院平方，年租金为50万元，”另约定“阳光星期八售楼处搬出，交由乙方使用后30天装修期，年租金恢复为每年100万元。”合同签订后，阳光星期八售楼处于2008年12月19日搬出后，反诉原告多次通知反诉被告让其准备接受房屋，然反诉被告置若罔闻，始终不予任何答复，经反诉原告多次催促，反诉被告一直没有履行合同规定的接收房屋之义务，反诉原告为遵守合同约定，一直为其保留该房屋至2014年1月份，后为降低损失反诉原告才对外出租，因反诉被告不接收约定租赁之房屋，造成反诉原告涉诉房屋闲置达五年之久，按与反诉被告约定的房租每年50万元计算，此期间闲置房屋的损失应为250万元，现反诉原告为维护其合法权益，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失250万元，望法院依法准许。综上，反诉原告认为双方于2007年2月14日签订的《房屋租赁协议书》合法有效，合同期签订当时由于涉诉房屋的实际状况，双方另订《房屋租赁补充协议书》约定分两次接收全部承租房屋，而且对租金作了明确的约定，所签《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》均为双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应该受到法律保护。反诉被告主张继续履行合同于法无据，因为双方签订的合同有明确的期限，现期限届满，作为承租人的反诉被告应履行合同约定将原承租之房交还反诉原告，故对此项诉请法院不应支持。另外反诉被告强调“阳光星期八”搬走后，反诉原告没有将房屋交给反诉被告一节更是没有法律依据。“阳光星期八”搬走后，反诉原告多次通知反诉被告，其对此迟迟没做答复，反诉原告为其保留房屋数年，况且“阳关星期八”与反诉被告一墙之隔，其搬出后，首先反诉被告应该马上就可以知晓，作为权利一方，现合同已经履行了十年，该项请求也早就丧失了诉讼时效。至于租金问题，合同约定非常明确，反诉被告的诉请不驳自灭。总之，反诉被告的全部诉请均没有法律和事实依据，纯属强词夺理，故意占用房屋！为维护法律尊严，保护反诉原告的合法权益，望法院依法判准反诉原告全部诉请！原告天津月福公司对被告天津东光公司反诉请求的辩称不同意诉请。双方之间的纠纷发生在合同期内，月福起诉东光承担违约责任，要求继续签订新的协议。月福在租赁期内不存在违约的情况，不应该承担违约责任，本案的诉争达成在合同期内。要求月福支付租金是没有法律依据的，双方的补充协议合法有效，东光在阳光星期八搬出后没有按照约定将房屋交付月福，在自己存在违约的情况下，反而让月福支付违约金以及租金。本案没有超过时效，租赁一直持续的，租赁是对租赁物的争议，不存在时效的问题。原告天津月福公司提供证据如下：1、协议书一份，同日签订的补充协议；2、2008年5月16日协议一份；3、合同到期后，东光给月福的协议，这份协议双方没有签订；4、阳光集团的公函。被告天津东光公司发表质证意见：证据1真实性没有异议，不知道对方的证明目的；证据2无异议；证据3真实性不认可；证据4无异议。被告天津东光公司提供证据如下：2017年1月7日公函一份。原告天津月福公司发表质证意见：公函收到了。产生了后来双方没有签字的协议，我们认为半年时间太短，才产生的诉讼，真实性没有异议，公函是总经理送过来的。本院经审理认定事实如下:2007年2月14日原、被告签订房屋租赁协议书，主要内容为：甲方：天津市东光特种涂料有限公司，乙方：天津市月福汽车装具商厦有限公司，乙方租用甲方位于河东区卫国道128号临街办公楼首层全部（建筑面积1000平方米），二层局部（建筑面积400平方米）以及后院平方做汽车配件、汽车装潢及维修等项目。（房屋场地面积以实际面积为准。附图）；房屋租金为每年100万元人民币（每月租金￥83333元人民币）。乙方每年向甲方支付二次房租（预交半年房租）：金额为50万人民币；租期定为十年，自2007年4月10日起至2017年4月9日为止。（五年后房屋租金增长5%，至10年后另行商议）；乙方租用期间的水、电等各项费用由乙方自己承担。水费4.25元/吨、电费0.85元/吨，如遇水费、电费价格调整，甲乙双方依照执行；本协议经双方签字、盖章后生效执行，双方须共同遵守，如有一方违约，违约方向另一方（守约方）支付违约补偿金200万元人民币，如还不足以补偿损失时，守约方可向当地法院诉讼解决。2007年2月14日原、被告双方签订房屋租赁补充协议书，主要内容为：甲方：天津市东光特种涂料有限公司，乙方：天津市月福汽车装具商厦有限公司；甲乙双方已经签订了租房协议书，但是由于协议书中所定的办公楼首层目前不能由乙方全部承租，只能部分租用，故双方签订此补充协议；协议书中所列乙方承租的房屋，其中办公楼首层部分（建筑面积500平方米）目前是由“阳光星期八”房地产公司租用做售楼处使用，租用期至2008年底。在此期间，甲、乙双方协商补充协议条款；在“阳光星期八”售楼处搬出腾空，由甲方移交乙方使用之前，乙方租用甲方房屋为办公楼道层局部（建筑面积500平方米）及办公楼二层局部（建筑面积400平方米）以及后院平方，年租金为50万元人民币，即月租金为41667元人民币；“阳光星期八”售楼处搬出，交由乙方使用后30天装修期，年租金恢复为每年100万元人民币。（即月租金为8333元）；2017年1月7日被告天津东光公司发给原告天津月福公司的公函：主要内容为：贵公司与我公司签订的坐落于天津市河东区卫国道128号房屋租赁协议即将于2017年4月9日到期，该协议执行期满以后，由于我集团公司对该租赁房屋另有他用，决定不在与贵公司续租约，请贵公司于协议期满日前（2017年4月9日前）将贵公司所租用的协议中所有房屋腾空，交还给我公司；原告月福公司已将租金缴至2017年4月9日；原、被告双方自签订房屋租赁协议及补充协议之日起至合同履行完毕之日止，双方均履行的是房屋租赁补充协议书中约定的500平米办公用房，亦是按500平米办公用房缴纳的房租（年租金50万元）;阳光星期八售楼处于2008年12月19日搬出；电费自2017年3月16日起至2017年9月14日至为30884.50元。水费自2017年3月16日起至2017年9月14日至为2904.5元，水电费共计33789元。以上事实，有原、被告当庭陈述及其提交的证据佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。2007年2月14日原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该房屋租赁协议及补充协议合法有效，双方当事人应按照法律规定严格执行并认真履行该租房协议所约定的权力、义务。双方争议的焦点：是否交付或者接收房屋租赁补充协议中约定的剩余500平米办公用房。本案中原告天津月福公司称乙方租用甲方位于河东区卫国道128号临街办公楼首层全部（建筑面积1000平方米），虽补充协议约定了“协议书中所列乙方承租的房屋，其中办公楼首层部分（建筑面积500平方米）目前是由阳光星期八房地产公司租用做售楼处使用。租用期至2008年底止，在此期间，甲、乙双方协商补充协议条款，阳光星期八售楼处搬出，交由乙方使用后30天装修期”。但阳光星期八搬出后，被告天津东光公司未按约定交付剩余500平米办公用房，属被告违约。被告天津东光公司称：阳光星期八售楼处搬走后，已经多次通知原告天津月福公司让其准备接收房屋（剩余500平米办公用房），但原告月福公司称：“房屋够用了，剩余500平米不在租用了”，造成被告天津东光公司剩余500平米办公用房闲置达数年之久，造成空房损失250万元，属原告违约。对此，原、被告双方对剩余500平米办公用房的陈述各执一词，但均没有提供证据予以证实，亦未按房屋租赁补充协议的约定“在此期间，甲、乙双方协商补充协议条款”，故本院均不予支持；原告天津月福公司以被告天津东光公司未按约定交付剩余500平米办公用房，属违约为由，要求与被告续订房屋租赁合同的诉讼请求于法无据，本院无法支持。以被告未交付剩余500平米办公用房为由，追究违约责任的诉讼请求，但没有提供证据予以证实，本院不予支持。且2008年12月19日阳光星期八售楼处搬出后至本案立案之日，原告对剩余500平米办公用房未提出过异议。原、被告双方自签订房屋租赁及补充协议之日起至合同履行届满均执行的是2007年2月14日签订的房屋租赁协议及房屋租赁补充协议（办公楼首层部分500平方米）。故对原告天津月福公司的诉讼请求，本院不予支持。被告天津东光公司以剩余500平米办公用房因原告拒绝接收造成空房损失250万元，亦没有提供证据予以证实，本院不予支持。原、被告双方签订的房屋租赁协议及补充协议的期限已履行届满，反诉原告要求腾房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同到期后，原告天津月福公司仍未搬出承租之房，且被告天津东光公司已给原告天津月福公司发函，明确告知合同已到期，限期原告天津月福公司腾房，原告天津月福公司已收到腾房公函，时至今日原告天津月福公司仍未腾出承租之房，已明显构成违约，应承担违约责任。被告天津东光公司的反诉请求，要求原告天津月福公司给付违约金200万元，符合法律及双方签订房屋租赁协议及补充协议的约定，本院予以支持。被告天津东光公司提出增加反诉请求，要求原告天津月福公司给付房屋租赁合同到期后继续占用租赁房屋的使用费。由于原告天津月福公司未按房屋租赁协议及补充协议的约定期限腾房，应给付合同到期后房屋占用期间的使用费，此项反诉请求符合法律规定，本院予以支持。给付房屋使用费的标准，应参照原、被告双方签订的房屋租赁协议及房屋租赁补充协议约定的租金标准。对于被告天津东光公司反诉原告天津月福公司要求给付水电费的诉讼请求。因原、被告双方在签订房屋租赁协议书中已有明确的约定，“乙方租用期间的水、电等费用均由乙方自己承担”故对被告天津东光公司此项反诉请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定判决如下：一、反诉被告天津市月福汽车装具商厦有限公司于本判决生效之日起十五内将天津市河东区卫国道128号临街办公楼全部（建筑面积500平米），二层局部（建筑面积400平米）以及后院平房腾空交给反诉原告天津市东光特种涂料有限公司，逾期腾房按月41667元标准给付房屋使用费；二、反诉被告天津市月福汽车装具商厦有限公司于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告天津市东光特种涂料有限公司违约补偿金200万元；三、反诉被告天津市月福汽车装具商厦有限公司于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告房屋使用费（自2017年4月10日起至2017年10月10日至按月41667元标准给付）计250000.20元；四、反诉被告天津市月福汽车装具商厦有限公司与本判决生效之日起十五日内给付反诉原告天津市东光特种涂料有限公司水电费33789元；五、驳回原告（反诉被告）天津市月福汽车装具商厦有限公司的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津市东光特种涂料有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，反诉费10012元，计10052元减半收取5026元，财产保全费5000元，共计10026元，由原告天津市月福汽车装具商厦有限公司负担6000元，被告天津市东光特种涂料有限公司负担4026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  徐建刚二〇一七年十月二十七日书记员  尹茂伟