四川省珙县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1526民再2号再审申请人（原审被告反诉原告）：薛亮，男，1980年11月10日出生，汉族，珙县人，住珙县巡场镇天富花园*幢*单元***号。委托代理人陈大刚，四川胜帮律师事务所律师。再审申请人（原审被告反诉原告）：冯英，1981年2月1日出生，汉族，兴文县人，住珙县巡场镇天富花园*幢*单元***号。委托代理人陈大刚，四川胜帮律师事务所律师。被申请人（原审原告反诉被告）：珙县天富房地产开发有限公司，地址：珙县巡场镇河西文鑫路201号03－1幢2楼。法定代表人秦永高，经理。委托诉讼代理人：李龙，四川法银律师事务所律师。再审申请人薛亮、冯英与被申请人珙县天富房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）宜珙民初字第2049号民事判决书，向宜宾市中级人民法院申请再审。宜宾市中级人民法院于2016年12月23作出（2016）川15民申46号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人薛亮、冯英及其诉讼代理人陈大刚到庭参加了诉讼，被申请人珙县天富房地产开发有限公司法定代理人秦永高及其委托代理人李龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛亮、冯英申请再审称，1、买卖合同第六条约定购房款给付，申请人在3月5日付首期购房款121503元，第二期购房款283509元，由被申请人协助买房，申请人在银行按揭借款，在2011年5月30日前付清。买卖合同第五条约定面积误差处理，格式条款约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”；协议条款约定“面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款”；2、买卖合同第七条约定被申请人行使买卖合同解除权为申请人逾期付款超过30日。3、买卖合同第十五条约定两证办理，申请人行使买卖合同解除权为被申请人在交房后逾期60日不能办理两证，请求：l、撤销珙县人民法院“(2015)宜珙民初字第2049号”民事判决第一项判决；2、改判被申请人赔偿申请人房屋实际面积小于合同约定面积误差比超过3％部分面积房价款48353．48元。改判被申请人赔偿从2011年6月3日起暂算到2015年11月2日止，申请人未能取得买卖房屋权属证书损失34477．15元，判令被申请人从2015年11月2日起，按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿申请人到领取买卖房屋权属证书之日止的损失。改判被申请人返还违规收取水电气五通费7460元，改判由被申请人承担案件全部诉讼费用。”再审中，珙县天富房地产开发有限公司表示房款数额计算有误，应该为247182元，而不是原审判决认定的238371元，增加的诉讼请求不属于再审范围。珙县天富房地产开发有限公司辩称,1、再审申请人薛亮、冯英所欠被申请人房款数额计算有误，应该为247182元，而不是原审判决认定的238371元。由于计算错误，被申请人更正其诉讼请求为：由申请人应向被申请人支付所欠购房款247182元。由于这不属于增加和变更诉讼请求的范畴，再审时应当予以支持。2、依据事实与法律，原审应当判决申请人向被申请人支付逾期付款利息，而原审判决未支持，依法应予改判。由于计算时间的变化，被告向原告支付逾期付款的利息确定为111714元(起止时间：2011年5月31日起至2017年5月10日止，以后利息另计至全部欠款支付清时止)，3、在申请人未支付清所欠房款及利息的的情况下，原审不应判决被申请人在同期为申请人协助办理房产证。申请人应当切实履行自己的合同义务，否则，申请人应当向被申请人承担违约责任。在确定当事人履行合同义务的先后方面，被申请人享有先履行抗辩权，申请人的反诉无事实与法律依据，应予驳回。关于产权办理问题，申请人的反诉理由完全不能成立。超出建筑面积3%，申请人要求被申请人双倍返无事实与法律依据。关于申请人反诉要求申请人退回水电气五通费7460元问题，被申请人认为没有事实与法律依据。申请人在履行合同过程中，为了达到自己获取不当利益的目的，而故意曲解自己的合同义务和相关法律规定，拒不履行自己的合同义务和法定义务，恶意拖欠应当支付的购房款。申请人的行为严重违反了我国《合同法》的公平原则和诚实信用原则，严重损害了被申请人的合法利益，因此，申请人不仅要承担支付购房款的责任，还要承担逾期付款的利息责任，包括承担罚息。珙县天富房地产开发有限公司起诉请求：2011年3月5日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定每平方米价格是2980元，房管所测绘面积是123.72每平米，合计应当支付房款是368685.60元，现被告还差238371元没有支付给原告，该笔购房款是在2011年5月30日前支付，被告一直未支付，已经构成违约，应当承担违约金和损失，现在原告为了及时收回房款和违约损失，请求法院判决被告支付原告：1、购房款238371元；2、违约金96218.93元；3、2015年8月26日以后的利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计息并在此基础上加收50％的罚息，计算至还清款为止。原审法院认定事实：原告天富房产公司合法取得建设住宅商品房项目“天富花园”后，于2011年3月5日原告与被告薛亮签订了《珙县商品房买卖合同》，被告已支付原告房屋首付款121503元及五通费、办证费等24060元取得了所购房屋，该房屋的建筑面积为123.72㎡。上述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。原、被告签订的《珙县商品房买卖合同》是原、被告真实意思的表示，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因本案属合同纠纷，被告要求反诉的意见不属于合同纠纷独立的反请求，故本院不予准许。被告的反诉观点作为其抗辩理由一并审查。争议焦点：（一）房屋面积误差。商品房买卖合同规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与约定的面积不符，有约定的按约定处理；没约定或约定不明的按3%的原则处理；实际面积小于约定面积误差比超出3%部分的房款由出卖人双倍返还。虽然被告取得的房屋建筑面积123.72㎡与合同约定的房屋建筑面积135.91㎡，面积误差比绝对值超出3%，但是，双方在合同中约定的“以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款”，该约定应是原、被告对房屋面积误差的约定，双方应按该约定履行合同。因被告未按135.91㎡付清原告购房款，故原告不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还被告的违约责任。现被告要求按3%的原则处理，由原告赔偿被告房价款48353.48元，该诉请与法不符，故本院不予支持。原告要求按123.72㎡计算，由被告支付剩余房款238371元（2980元/㎡×123.72㎡-121503元）的请求，证据充分，本院予以支持。双方虽约定原告有协助被告办理银行按揭的义务，但被告没有举证证明未办理银行按揭是因原告的过错造成的，故被告辩称下欠房款的付款条件不成就的理由不成立，本院不予采信。（二）办理房屋权属证书迟延的责任。商品房买卖合同规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原、被告在合同中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”，该约定应是原、被告对办理房屋权属证书迟延责任的特殊约定，双方应按该约定履行合同。因原、被告对该项有特殊约定，故原告不承担违约责任。现被告要求原告赔偿未取得权属证书的损失34477.15元及2015年11月2日后的损失，该诉请与法不符，本院不予支持。由于庭审中双方认可被告不退还房屋，原、被告的该意思表示应是对合同中退房约定的变更，是双方继续履行合同，故被告要求原告办理该房屋权属证的理由充分，本院予以支持。（三）违约金、利息、罚息。合同法规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。庭审已查明，原告未在2011年3月6日交付被告房屋后的90日内为被告办理权属证书，被告也未在合同约定的2011年5月30日前付清原告剩余购房款，因双方履行合同义务时均不符合约定，原、被告对该合同未全面履行存在过错，故原、被告要求支付违约金、利息、罚息的理由不充分，本院不予支持。由于被告已取得所购房屋居住至今，原告代收被告水电气等五通费用是双方合同的约定，现被告要求原告返还的理由不充分，本院不予采信。因被告薛亮、冯英系夫妻，二被告在夫妻关系存续期间所购原告的房屋应是共同财产，故尚欠原告购房款应是二被告的共同债务。原审法院判决：一、由被告薛亮、冯英在本判决生效之日起六十日内支付原告珙县天富房地产开发有限公司购房款238371元。二、由原告珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为被告薛亮、冯英办理位于珙县巡场镇天富花园1幢1单元204号房屋的权属证书。三、驳回原告珙县天富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6319元，由原告珙县天富房地产开发有限公司承担3159.50元，由被告薛亮、冯英承担3159.50元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）房屋价款问题，2011年3月5日原审原告与原审被告薛亮签订了《珙县商品房买卖合同》，合同约定原审原告将开发的位于珙县巡场镇滨河西街北一段“天富花园”小区135.91㎡的l幢1单元204号房卖给原审被告，单价为2980元／㎡，房款总金额为405012元。原审被告于当日支付了原审原告房屋首付款121503元，第二天（3月6日）交付办证费8500元、大修金8100元、水电气五通费7460元，共计24060元给原审原告，当日原审原告将房屋交付给原审被告装修、使用至今。该房经房管部门实测，建筑面积为123.72㎡。实际价款应为(2980元/㎡×123.72㎡)368685.6元，原审被告已支付首付房款121503元，尚欠247182.6元房款未付。再审中，原审原告认为原审中下欠房款错误计算为238371元，诉请要求支付下欠房款为247182.6元，该诉请符合合同事实。原审被告认为审原中原审原告以238371元起诉，现以247182.6元诉讼系增加了诉讼请求，不符合民事诉讼法关于审理再审案件范围规定的要求，其理由不能成立。（二）房屋面积确认及面积差异的处理,根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第五条：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2（1）种方式进行处理：1、……。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的……产权登记面积小于合同面积登记时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。虽然原审被告取得的房屋建筑面积123.72㎡与合同约定的房屋建筑面积135.91㎡，面积误差为12.19㎡绝对值超出3%，但是，双方在合同中约定，以产权登记面积为准原审被告也未按135.91㎡付清原审原告购房款，故原审原告不承担面积误差比超出3%部分房款双倍返还原审被告的违约责任。（三）逾期付款的违约责任，根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》规定，2011年3月5日原审被告付房款124503元，余款于2011年5月30日前卖房方协助买房方在银行贷款283509元给卖房方。第七条：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。双方虽约定由原审原告协助原审被告办理银行贷款的义务，但原审被告不能以贷款未能如期办理为由拒绝履行其他合同义务，故原审被告应按合同约定，按应付款的日万分之一支付违约金。原审原告诉请以本金为247182元，时间从2011年5月31日起算至2017年4月10日止（以后利息另计至付清本金止），按中国人民银行五年期以上商业贷款利率分段计算后再加50%的逾期利息合计为111714元不符合合同约定，理由不能成立。（四）办理房屋权属证书迟延的责任，根据双方签订的《珙县商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案机关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，两项内容均表示如有违约，则按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据该项约定，原审被告应向原审原告支付延期办证违约金（124503×0.1%）121.503元。原审被告要求原审原告按中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算的赔偿未取得权属证书的损失34477.15元（2011年3月5日签订合同+90日算至2015年11月2日以后的另计），该诉请与合同约定不符，本院不予支持。（五）关于原审原告代收原审被告水电气等五通费用问题，根据川价发（2008）196号《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》的规定，“对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆有线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用”，原审原告收取的7460元五通费违反政策规定，应返还原审被告。经查，原审被告薛亮、冯英在签订《珙县商品房买卖合同》期间系夫妻，原审被告在夫妻关系存续期间所购原审原告的房屋应是共同财产，故尚欠原审原告购房款应是二人的共同债务。本院再审认为,原审原告原诉请偿还房款本金（2980元/㎡×123.72㎡-121503元）238371元，再审中以计算错误，要求偿还尚欠房款本金（2980元/㎡×123.72㎡-121503元）247182.6元，原审原告在原审中已提出了该项诉讼请求，确系计算错误，故本院认为不属于增加诉讼请求，原审被告认为不符合民事诉讼法关于审理再审案件范围规定的要求，其理由不能成立，原审被告应以247182.6元支付下欠房款。原审原告诉请以本金为247182元，要求按中国人民银行五年期以上商业贷款利率(起止时间：2011年5月31日起至2017年5月10日止，以后利息另计至全部欠款支付清时止)分段计算后再加50%的逾期利息支付为111714元不符合合同约定，理由不能成立，本院不予支持。依照《珙县商品房买卖合同》逾期付款利息的约定，原审被告薛亮、冯英应按下欠房款247182.6元的日万分之一（从2011年5月31日起算至实际付清之日止）支付逾期未支付违约金。依照双方签订的《珙县商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后30日内为买受人办理房屋的权属证书，到期未办理权属登记按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金（124503×0.1%）121.503元。原审被告要求原审原告按中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算的赔偿未取得权属证书的损失34477.15元（2011年3月5日签订合同+90日算至2015年11月2日以后的另计），该诉请与合同约定不符，本院不予支持。合同签订后，原审被告也未按所签合同面积135.91㎡付清原审原告购房款，原审被告要求按3%的原则双倍赔偿被告房价款48353.48元的违约责任理由不能成立，本院不予支持。原审原告收取的7460元五通费违反政策规定，应返还原审被告。综上所述，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十六条第一款以及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下：一、由原审被告薛亮、冯英在本判决生效之日起六十日内支付原审原告珙县天富房地产开发有限公司购房款247182.6元；二、由原审原告珙县天富房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原审被告薛亮、冯英办理位于珙县巡场镇天富花园1幢1单元204号房屋的权属证书，并支付延期办证损失121.503元；三、原审被告薛亮、冯英按下欠房款247182.6元的日万分之一（从2011年5月31日起算至实际付清之日止）支付违约金；四、由原审原告返还原审被告五通费7460元；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6319元，由原告珙县天富房地产开发有限公司承担3159.50元，由被告薛亮、冯英承担3159.50元。反诉案件受理费2057元，由原告珙县天富房地产开发有限公司承担1028.5元，由被告薛亮、冯英承担1028.5元。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。审 判 长  宋富斌人民陪审员  刘平华人民陪审员  罗永强二〇一七年十月十三日书 记 员  吴 孟