四川省会理县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3425民初2229号原告：四川卓阳物业有限公司。住所地：攀枝花市。法定代表人：李卓阳，系公司董事长。委托诉讼代理人：李发荣，四川船城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：马玉明，女，1965年12月30日出生，汉族，四川省会理县人，居民，住会理县。原告四川卓阳物业有限公司（以下简称卓阳物业）诉被告马玉明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卓阳物业的委托诉讼代理人李发荣，被告马玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓阳物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业服务费1059.6元，并支付原告滞纳金1770.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系春天花园业主之一。原告于2014年经春天花园业主选聘担任了春天花园的物业管理工作，为春天花园广大业主服务至今。但自2015年3月起被告开始拒交物业服务费，截止至2016年底，被告共计欠付物业服务费1059.6元，经原告多次催促，被告仍推诿，拖延拒不支付物管费，原告遂诉至法院。被告马玉明辩称，原告接手物管后，我的房屋一直漏水，多次找原告，原告没有给我处理好，所以从2015年到2016年，两年我都没有经过物管费，原告私自更换电表，我是低保户。每个月有优扣15度电，但原告都要没有给我扣电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求，向本院提交下如下证据：1、春天花园物业服务合同、企业名称变更通知书、营业执照、关于终止对春天花园物业服务的通知、工程结算书，证明原告卓阳物业（原为攀枝花恒瑞服务有限公司）于2014年年末与春天花园业主委员会签订了物业服务合同，为包括被告马玉明在内的春天花园业主提供了服务，时间为2015、2016年。原告应根据物业服务合同收取物业服务费；2、原告卓阳物业2015年、2016年的台帐明细，证明被告从2015年4月起至2016年12月未交物业费。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：水电费票据9张，证明被告已交水电费的事实。被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马玉明系会理县春天花园小区的业主，居住在春天花园经2-1-4-2号，面积84.11平方米。2014年12月28日，原告卓阳物业（原为攀枝花恒瑞物业服务有限公司）作为乙方与甲方会理县春天花园第二届业主委员会签订《春天花园物业服务合同》及两份《补充协议》。合同约定由原告为位于会理县金带路西段72号的春天花园小区提供物业服务，物业管理费：1、多层住宅：单价（2014年12月22日-2019年1月21日）为0.60元/平方米.月；2、电梯公寓：单价：（2014年12月22日-2019年1月21日）为1.00元/平方米.月；3、商用物业：单价（2014年12月22日-2019年1月21日）为1.6元/平方米.月。……第七条，物业服务费物逾期未缴纳者，自逾期之日起，以当期应缴费用总额的5‰按天计收滞纳金等内容进行了约定。原告在2015年、2016年为包括被告在内的春天花园小区业主进行物业管理服务。在服务过程中，因被告房屋漏水及电表改造等原因，被告马玉明于2015年4月起拒绝缴纳物业管理费，至2016年12月，被告共计拖欠原告物业管理费1059.6元。2016年12月25日，因新物管的入驻，原告卓阳物业未再为春天花园小区进行物业管理服务。另查明，原告卓阳物业原名攀枝花恒睿物业服务有限公司，于2016年3月3日经攀枝花市工商登记机关核准变更登记，并换发营业执照。本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与会理县第二届春天花园业主委员会签订的《春天花园物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，当事人均应按约履行。合同签订后，原告卓阳物业于2015、2016年为包括被告在内的春天花园小区业主进行了物管服务，被告应按合同约定交纳物业费。本案中，被告系低保户，其主张每月有15度电的优惠，原告同意在其应交纳的物业费中予以抵扣。从2015年4月起到2106年12月，共计21个月，应抵扣149.94元（21个月×15度×0.476元）。被告在庭审中认可房屋漏水系五楼原因，故被告马玉明应根据物业合同支付其拖欠的2015年4月到2016年12月物管费：909.66元。原告要求被告支付滞纳金1770.8元。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，虽然在物业服务合同上有滞纳金的约定原告同类案件庭审过程中认可该滞纳金为违约金，故被告应支付原告滞纳金不应超过实际损失的30%，即272.8元（909.66*30%=272.8元）。综上所述，本院对原告要求被告马玉明支付物业服务费的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，予以部分支付。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告马玉明于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告四川省卓阳物业有限公司的物业管理费909.66元、滞纳金272.8元，两项合计1182.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告马玉明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  甘晓岚二〇一七年十月十二日书记员  黄 月附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催合的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。