云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2326民初641号原告：楚雄派德食品有限公司。地址：楚雄市开发区。法定代表人：马丽琳，职务：经理。委托诉讼代理人：李云华，大姚县金碧镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：金光荣，男，1960年12月10日生，汉族，高中文化，城镇居民，住大姚县。委托诉讼代理人：曾会菊（系金光荣妻子），女，1968年10月31日生，汉族，初中文化，城镇居民，住址同上，代理权限为特别授权代理。原告楚雄派德食品有限公司与被告金光荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚雄派德食品有限公司的法定代表人马丽琳及其委托诉讼代理人李云华，被告金光荣及其委托诉讼代理人曾会菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄派德食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告签订的《铺面出租合同》;2、请求人民法院依法判令被告赔偿原告经济损失79030.40元，其中应当退回原告的租金15030.40元、退回租房的水费电费房屋门窗灯具修理费押金4000元、应当赔偿的违约金60000元；3、请求人民法院依法判令被告返还原告在铺面内的财物（祥见财物清单）;4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月12日，楚雄德派食品有限公司，法定代表人马丽琳，职务经理，特别授权委托公司职工段福仙全权代表原告办理大姚正街19号房主金光荣的铺面出租合同手续。2016年7月13日，原告公司特别授权委托段福仙代表公司与被告签订铺面出租合同，合同约定全年租金123000元，租期从2016年8月1日至2018年7月31日，租期2年，先付租金后使用铺面，第一年租期到2017年8月1日，租金在签订合同前原告已经付清，原告向被告交了水电费、房屋门窗灯具修理费押金4000元。铺面出租合同签订后，原告铺面装修全部支付20万元装修费，同时办理公司分店营业执照，店面为大姚潺潺面包坊，作为公司大姚销售点，经营者为公司法人马丽琳。2017年6月19日，被告以资金困难为由，要求原告提前支付租金，原告拒绝被告支付要求，被告趁原告回家时。强行把原告经营铺面内全部财物搬出原告合法出租铺面，全部财物搬到被告住房内锁着，不准原告经营，被告强行张贴出租广告，宣传对外出租，更换铺面门锁。被告强行关闭大姚潺潺面包坊，使发展的100多会员无法到面包坊消费，严重影响楚雄德派食品有限公司在大姚潺潺面包坊的荣益。被告强行关闭铺面，按出租合同约定，被告违约，赔偿原告违约金60000元。原告一年租金已经付到2017年8月1日，造成少租44天，按全年123000元计算，原告支付被告租金每天341.60元，少租44天合计损失租金15030.40元。原告与被告多次协商，均遭到被告拒绝，原告无奈之下，根据法律，向大姚县人民法院提起诉讼，请依法判决。被告金光荣辩称：一、出租人金光荣将本户所有的正街19号铺面二间，于2016年7月13日出租给承租人段福仙作经营场所使用。双方订立《铺面出租合同》一份。合同明确了租金数额、租赁期限、租金给付时限以及用水、用电和违约责任等事项。此合同系有限合同，对双方具有约束力。二、合同明确：店面的租用期限为二年，即从2016年8月1日起至2018年7月31日止，以后每年租金必须提前50天付清给甲方。如乙方不付清租金视为违约。合同生效并给付第一年租金后乙方正常经营，情况良好。按合同约定乙方应于2017年6月10日向甲方给付次年租金123000元，期限到后乙方借故拒付次年租金，经甲方多次索要未果，并指示小工于2017年6月19日下午五时左右将店铺钥匙放在柜台后离店而去，甲方为维护店铺以及乙方设备安全，才采取换锁的措施。在履行合同中，被答辩人未按合同“以后每年租金必须提前50天付清给甲方”的约定的时限将租金给付答辩人，违约的不是答辩人金光荣，而是被答辩人楚雄派德食品有限公司，被答辩人应当承担违约责任，应当向答辩人支付6万元违约金。三、被答辩人在铺面租用经营过程中没有按合同约定及时向答辩人支付水电费，截至2017年6月19日，欠甲方单方电费3142.91元、水费324.50元，要求被答辩人给付。四、签订合同时，答辩人只知道是段福仙与之签订，至于段福仙是否受被答辩人授权委托代签合同，答辩人一概不知，故申请将段福仙列为本案当事人参加诉讼。五、被答辩人未按合同约定时限支付租金，自己违约还起诉答辩人违约，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求，并按合同（九）约定，向答辩人偿付违约金6万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：（一）对原告提供的原告公司营业执照复印件一份、大姚潺潺面包坊工商登记信息复印件、马丽琳及金光荣身份证复印件各一份、结婚证复印件一份、商铺出租合同一份、委托合同一份、段福仙身份证复印件一份、农村信用社支付交易流水单三份、收据二份、证明五份、照片六张、工资表六份，因该部分证据能证明原告公司为在大姚开展经营业务，原告公司法定代表人马丽琳委托公司经理段福仙代表公司与被告金光荣签订《铺面出租合同》，合同签订后马丽琳及丈夫罗宇通过银行转账等方式支付租金及押金、转转让费的事实，金光荣随后书写收据交段福仙收执。双方因对支付租期内的第二年度租金产生纠纷，被告关闭铺面，并在临街铺面门上张贴铺面出租广告，对该部分证据，本院予以采信；对原告提供的财物清单二份，被告不认可，认为原告来经营时、原告走时，未列过清单给自己。因本案中，双方发生纠纷后不是积极寻求基层社区组织及调解组织化解纠纷，被告采取关门换锁的方式阻止原告对店内财物进行处置管理，到庭证人所证明的事实及被告承认原告小工离开铺面后，自己关闭铺面，原告未带走铺面内的生产工具及财物系双方认可的事实，对原告未带走铺面内的生产工具及财物的事实，本院予以确认；对财物清单的认定问题？根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因被告在庭审中拒不陈述及说明，在其关闭铺面后店内财物的数目、数量、品种，被告依法应当承担举证不能的不利后果。因此原告主张店内财物依法视为客观存在。同时原告认为由于被告强行关闭铺面后，铺面内用于经营的部分物品较多，东西小、加之部分食品有保质期，考虑财物返还的现实可能性，原告仅主张返还财物清单中的二十项财物（即原告法定代表人马丽琳所列的二十项财物清单），原告申请对财物清单中的二十项财物要求返还的请求，系原告诉讼权利的自由处分，符合相关法律规定，对马丽琳所列财物清单（即原告法定代表人马丽琳所列的二十项财物清单），本院予以采信。对原告申请到庭作证的证人汪某、杨某的证言，该证人证言能客观证明因双方当事人为第二年度租金的收取问题产生纠纷，双方协商未果后，被告强行关闭铺面，并更换门锁，导致原告用于生产经营的全部财物无法实施管理的事实，对到庭证人的陈述，本院予以采信。（二）对被告金光荣提供的《铺面出租合同》、因合同系原、被告双方签订，且与原告提供的合同一至，该证据来源合法、客观真实，本院予以采信；对被告金光荣提供的电费发票联六张，该证据证实了被告对原告在经营期间产生的电费进行交纳，庭审中原告承认系在经营期间二个铺面产生的电费，且该部分证据来源合法、客观真实，本院予以采信。根据庭审中查明的事实和对上述证据的质证、认证，本院确认本案法律事实如下：楚雄德派食品有限公司因扩展业务需要在大姚县城开设分店。2016年7月12日，原告公司的法定代表人马丽琳特别授权委托公司职工段福仙代表原告，到大姚与大姚正街19号房主金光荣办理铺面出租合同的订立手续。2016年7月13日，原告公司特别授权委托段福仙代表公司与被告签订《铺面出租合同》，对双方的权利义务进行了约定。合同第（一）约定：全年店面租金123000元，必须先付租金后使用店面；合同第（二）约定：店面租期二年，即从2016年8月1日至2018年7月31日止，以后每年租金必须提前50日付清给甲方。如乙方不付清租金视为违约；合同第（七）约定：乙方租用甲方房屋必须押水费、电费、房屋、门窗、灯具修理费，押金人民币肆仟元待租期满后，乙方无任何拖欠、损坏，甲方如数退还乙方押金；合同第（九）约定：合同一经签订，甲乙双方均不得反悔违约，在使用过程中，若甲乙双方中任何一方出现违约，则违约方应赔偿另一方造成的损失。违约金人民币60000元。租赁合同签订后，原告公司的法定代表人马丽琳及其丈夫罗宇分别通过银行转账的方式向被告金光荣支付了2016年8月1日至2017年7月31日止的铺面租金123000元、押金4000元及铺面转让金。原告随后对所租赁的铺面进行装修，并办理了公司分店营业执照，店面为大姚潺潺面包坊，经营者为公司法人马丽琳，后原告开始正常生产经营。2017年6月16日，被告金光荣到大姚潺潺面包坊找店员，并告知原告的店员，要求原告必须在2017年6月19日处理清楚店面租金（即提前付清2017年8月1日至2018年7月31日止的租金）。2017年6月19日，原告公司法定代表人马丽琳到大姚找到被告，双方对支付第二年的房屋租金进行了协商，后协商未果，原告公司法定代表人马丽琳离开铺面，后被告叫原告店内员工离开铺面，强行关闭铺面，并更换铺面门锁，在铺面的门上张贴出租广告，宣传对外出租。同时查明：被告强行关闭原告的大姚潺潺面包坊，原告用于经营的生产工具及财物被留置在铺面内，原告向法院提供了店内财物清单，要求被告返还留置于铺面内的财物。后原告向本院提出申请，认为由于被告强行关闭铺面后，铺面内用于经营的物品较多，东西小、加之部分食品有保质期，考虑到财物返还的现实可能性，仅主张返还财物清单中的二十项财物（即原告法定代表人马丽琳所列的二十项财物清单：冰箱二个、烤炉一个、操作台二张、展示柜四个、收银台一个、保鲜展示柜一个、熟食保鲜展示柜一个、收银电脑一台、刷卡机一台、小票机一台、电子称一台、空调三个、营业执照一个、封口机一个、小板车一个、监控二个、大货架一个、小货架一个、音箱一个、银联刷卡机一个）；财物清单中的其余物品，原告自愿放弃返还请求权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告所签订的《铺面出租合同》不违反有关法律规定，依法认定为有效合同。关于原告请求人民法院依法解除原、被告签订的《铺面出租合同》的请求是否成立？根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原、被告双方双方所订立的合同期限为二年，因双方对提前交纳下一年度租金产生纠纷后，被告既不在合理期限内给予原告进行催告，也不请求基层组织及调解委员会对纠纷进行调解处理，在原告第一年租赁期限尚未届满前，被告采取关门换锁的方式关闭铺面，并把铺面另行出租给他人，被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，因此原告请求人民法院依法解除原、被告之间签订的《铺面出租合同》的请求依法成立，本院予以支持。关于原告请求人民法院依法判令被告赔偿原告经济损失79030.40元（即应当退回原告的租金15030.40元、退回租房的水费电费房屋门窗灯具修理费押金4000元、应当赔偿的违约金60000元）是否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，由于被告在租赁期限未届满就单方收回铺面，因此被告依法应当承担退赔原告已经交纳但未使用铺面43天的房租的违约责任，对原告要求被告退赔44天房租的请求，因原告主张44天及每天退赔341.60元的计算标准与实际43天，全年租金123000元除以365天，每天336.97元的事实不符，原告主张退赔的租金损失，本院支持14490.14元（即43天×336.98元）；原告要求被告退还水费电费等押金4000元的请求，因原告在经营期间尚有部分电费未予以交纳，被告代原告进行交纳的电费合计3144.67元（即被告提供的六张票据总数），根据公平原则，原告未予以交纳的电费应当在返还的押金中扣除，原告要求被告返还的押金，本院支持855.33元（即4000元－3144.67元）；原告要求被告赔偿违约金60000元的请求，原、被告双方已经在合同中约定了违约责任的承担，因原告未按合同约定提前50天（即2017年7月31日前的50天，2017年6月12日前）履行交纳第二年租金，其未按合同约定期限交纳第二年房租已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此原告无权向对方主张赔偿违约金，对原告要求被告赔偿违约金60000元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还留置于铺面内的财物的请求，因原告向本院提出申请，并认为由于被告强行关闭铺面后，铺面内用于经营的物品较多，东西小、加之部分食品有保质期，考虑到财物返还的现实可能性，仅主张返还财物清单中的二十项财物（即二十项财物清单：冰箱二个、烤炉一个、操作台二张、展示柜四个、收银台一个、保鲜展示柜一个、熟食保鲜展示柜一个、收银电脑一台、刷卡机一台、小票机一台、电子称一台、空调三个、营业执照一个、封口机一个、小板车一个、监控二个、大货架一个、小货架一个、音箱一个、银联刷卡机一个），财物清单中的其余物品，原告自愿放弃返还请求权，对原告主张要求被告返还二十项财物的请求，本院予以支持。关于被告辩解的其为原告代缴的电费应当由原告支付给被告的理由依法成立，根据公平原则，该费用已经在押金返还款中进行了扣减；关于被告辩解的原告也存在违约，要求原告赔偿违约金60000元的辩解理由，因双方在履行合同中均存在违约，双方均无权主张赔偿违约金，因此被告的该项辩解理由，本院不予支持；关于被告请求驳回原告的诉讼请求的辩解理由，依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、原告楚雄派德食品有限公司与被告金光荣所签订的《铺面出租合同》依法予以解除；二、由被告金光荣退赔原告楚雄派德食品有限公司租金损失14490.14元、退还押金855.33元，合计15345.47元；三、由被告金光荣返还原告楚雄派德食品有限公司财物二十项：即冰箱二个、烤炉一个、操作台二张、展示柜四个、收银台一个、保鲜展示柜一个、熟食保鲜展示柜一个、收银电脑一台、刷卡机一台、小票机一台、电子称一台、空调三个、营业执照一个、封口机一个、小板车一个、监控二个、大货架一个、小货架一个、音箱一个、银联刷卡机一个；四、驳回原告楚雄派德食品有限公司的其余诉讼请求。上述二、三项执行内容，限于本判决生效后十日内履行完毕。被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，由被告金光荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 李 义二〇一七年十月三十日书记员 杨建琴