湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初1109号原告：中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地：鄂州市凤凰路50号。负责人：杨金祥，该行行长。委托诉讼代理人：万光明，中国工商银行股份有限公司鄂州分行吴都支行工作人员（代理权限：一般代理）。委托诉讼代理人：闵昌俊，中国工商银行股份有限公司鄂州分行鄂城支行工作人员（代理权限：一般代理）。被告：周冬英，女，1969年11月15日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，被告：龚才涛，男，1966年1月13日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，被告：湖北德立房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌区东湖路189号11栋3楼1号。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锦红，湖北兆麟律师事务所律师（代理权限：特别授权）。中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工行鄂州分行）诉被告周冬英、龚才涛、湖北德立房地产开发有限公司（以下简称德立公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行鄂州分行的委托诉讼代理人万光明、闵昌俊，被告德立公司的委托诉讼代理人王锦红到庭参加了诉讼，被告周冬英、龚才涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行鄂州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周冬英、龚才涛偿还原告贷款本金5,408,136.50元及利息49,127.73元（利息计算至2017年4月24日为止，此后利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日为止）；2、判令原告对被告周冬英、龚才涛提供的抵押物优先受偿，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告德立公司对被告周冬英、龚才涛所欠原告上述债务承担连带保证责任；4、判令上列被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实和理由：被告周冬英、龚才涛于2013年2月22日在原告处办理了个人商用房按揭贷款，用于购买德立公司开发的“莲花中央广场”第78-84、92-98号共计14间商铺，贷款金额800万元，期限10年，还款方式按月等额还本付息。原告与周冬英、龚才涛及德立公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定了借款金额、期限、利率、贷款担保、违约责任等条款。本笔贷款以上述房产期房抵押，并办理了期房抵押登记手续，德立公司作为保证人，约定承担连带责任保证。该笔贷款截止至2017年4月24日，共累计违约次数17次，原告已按合同约定宣布贷款提前到期，要求提前收回贷款本息。现因被告未按期偿还借款，原告诉至法院。被告周冬英、龚才涛在答辩期限内未提交任何答辩意见。被告德立公司辩称，对原告起诉的案件事实和数额没有异议，周冬英和龚才涛以房产抵押贷款，德立公司承担的是阶段性担保，因为莲花中央广场超层原因，房产证的办理有困难，德立公司正在积极办理，如果房产证办出来了，德立公司担保责任免除，另一种解决方案是正在积极寻找其他买受人。原告工行鄂州分行为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，回购协议，担保合同。拟证明德立公司为涉案借款提供担保。证据二，房屋抵押合同、预告抵押登记权证。拟证明被告周冬英、龚才涛以涉案房屋提供抵押担保，原告对涉案房屋享有优先受偿权。证据三，个人购房借款担保合同。拟证明原、被告之间成立借款合同关系。证据四，借据。拟证明原告依约发放贷款。证据五，承诺函。拟证明两被告承诺共同还款。被告周冬英、龚才涛在举证期限内未提交任何证据。被告德立公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，商品房买卖合同。拟证明德立公司与周冬英之间的商品房买卖合同关系，基于此签订的担保。证据二，协议书、质押合同、保证金扣划凭证。拟证明德立公司为周冬英提供了180万元的保证金，现在已经被原告扣划。庭审质证时，被告德立公司对原告提供的证据一、二、三、四、五，真实性均无异议，同意按回购协议回购涉案房产。原告对被告德立公司提供的证据一、二，真实性无异议。经庭审质证，原告提供的证据一、二、三、四、五，被告提供的证据一、二，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以支持。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告周冬英与龚才涛系夫妻关系。2013年2月21日，原告与被告周冬英签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，原告根据被告的申请，同意向其发放800万元的个人购置商用房贷款，贷款期限10年；保证人承担阶段性连带保证即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关的物的担保是借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任等；合同还就其他事项作出约定。原告工行鄂州分行作为贷款人，周冬英作为借款人、抵押人，龚才涛作为共同借款人和抵押物共有人，被告德立公司作为保证人在合同上签名盖章。同日，被告周冬英、龚才涛以其购买的位于鄂州市吴都大道北侧迎宾大道东侧莲花中央广场1至7号楼商业裙楼78#-84#、莲花中央广场1至7号楼商业裙楼二层92#-98#共计14间商铺为上述借款提供抵押担保，并与原告签订了《鄂州市房屋抵押合同》。随后，原告与被告周冬英、龚才涛到房产部门办理了预告登记（预购商品房与抵押），债权分别为380万和420万。同月22日，原告向被告周冬英发放贷款800万元，贷款到期日为2023年2月22日。因被告未按期偿还借款本息引起纠纷。另查明，2013年2月22日，原告与被告周冬英、德立公司签订《贷款抵押房产回购协议》，约定涉案贷款在被告周冬英用所购房产作抵押担保取得原告贷款的同时，另由德立公司作为保证人提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，保证期限为贷款发放日起至贷款本息全部还清日止；保证期限内，如周冬英连续违约三期或累计违约六期以上，原告有权从德立公司在其开设的账户中扣收周冬英所欠违约贷款本息；原告宣布贷款提前到期，德立公司应主动履行代偿还款义务，清偿全部贷款本息后，周冬英同意原告将抵押房产对应的抵押权和债权移交德立公司，抵押房产由德立公司收购、处置。协议签订后，因被告周冬英未按期还款，故原告扣划被告德立公司保证金账户上的180万元，抵扣了被告周冬英涉案贷款的本息。截止至2017年4月24日，被告周冬英下欠原告借款本金5,408,136.50元及利息49,127.73元。本院认为，合法的借贷关系依法应予保护。原告与被告周冬英、龚才涛、德立公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《鄂州市房屋抵押合同》、《贷款抵押房产回购协议》均是合同当事人真实意思的表示，没有违反法律相关规定，合同有效，合同双方当事人应按合同履行各自义务，因被告周冬英未依约履行还款义务，故原告要求其偿还借款本息的请求，依法予以支持。借款发生在被告周冬英与龚才涛夫妻关系存续期间内，该借款认定为夫妻共同债务，被告龚才涛与周冬英承担共同还款责任。因被告德立公司为上述借款提供了阶段性担保，而涉案房屋至今未办理房产权利证书，亦未办理房屋正式抵押手续，故原告要求德立公司承担连带清偿责任的请求，依法予以支持。涉案房产设定的是抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告要求对处置涉案房产的价款享有优先受偿的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告周冬英、龚才涛于本判决生效之日起十五日内偿还原告工行鄂州分行借款本金5,408,136.50元，利息49,127.73元（算至2017年4月24日，此后利息依据双方借款合同约定据实结算），合计5,457,264.23元。被告德立公司对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回原告工行鄂州分行其他的诉讼请求。本案案件受理费50,000.00元，财产保全费5,000.00元，合计55,000.00元，由被告周冬英、龚才涛、德立公司负担（原告已预缴部分，待判决生效后由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：胡小玲审判员 ：周小娟二〇一七年十月二十七日书记员 ：曾凡政