广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终14497号上诉人（原审被告）：黎景当，女，汉族，1947年2月10日出生，住广州市从化区。委托代理人：欧阳伟强，男，汉族，1975年10月3日出生，住址同上，系上诉人黎景当的儿子。委托代理人：胡毅丹，广东坤展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷金苏，女，汉族，1969年5月2日出生，住广州市从化区。委托代理人：王太林，广东昂首律师事务所律师。上诉人黎景当因与被上诉人殷金苏房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黎景当上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判黎景当无需向殷金苏支付双倍定金30000元；2、本案一审、二审诉讼费用由殷金苏承担。事实与理由：一、本案的实际案情：2016年12月初，黎景当与殷金苏按照约定到广州市日正房地产顾问有限公司办理按揭事宜，殷金苏临时要求要将房屋登记在她女儿的名下，由其女儿申请贷款，黎景当也提出了质疑，因为《房屋买卖合约》(以下简称《合约》)是以殷金苏的名字签订的，但是由于殷金苏的坚持，以及中介的游说，所以黎景当同意临时变更买方，当天，按揭公司表示黎景当的资料都符合要求，下周向银行办理申请。12月下旬，黎景当致电按揭公司的黄小姐，才得知银行不同意贷款，原因在于殷金苏的女儿年龄太小以及房屋楼龄太久，不能贷款。黎景当马上致电殷金苏告知此事，并提供另外一家按揭公司给殷金苏，但其都拒绝，并表示涉诉房屋太残旧，没有升值空间，不想履约，要求黎景当退回定金，从其2017年1月6日向按揭公司收回按揭款可知，殷金苏已经无心办理按揭，并不想继续履行合同了(详见黄少娟《询问笔录》)，黎景当按照规定于2017年2月11日和2月22日通过寄挂号信的形式要求殷金苏在2017年3月10日之前一同办理过户手续，逾期三天视为自动放弃购买该物业。2017年2月中旬之后，房价有了大幅度的飙升，殷金苏收到挂号信后又想继续履行合同，并通过中介发短信以及挂号信的形式要求黎景当第二次配合她办理按揭手续，黎景当基于第一次银行贷款不批，《合约》支付方式发生了变更，殷金苏应该以现金的形式支付余下的所有房款，并在3月10日之前一同办理过户，黎景当没有配合办理第二次按揭手续的义务。3月10日，殷金苏没有过来与黎景当办理过户手续，所以，《合约》在3月13日解除。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定事实错误，无视《合约》支付方式的变更，黎景当已尽催促义务。黎景当按照《合约》的约定，备齐资料，在约定的时间与殷金苏一同到按揭公司办理按揭，按揭公司也当场表示所提供的资料符合要求，黎景当已经按照约定履行了作为卖方所需要履行的义务。但第一次银行不同意贷款后，导致殷金苏不能通过贷款方式支付房款，此时，《合约》规定的支付方式发生了变更，根据《房屋买卖合约》第3页第一项第5款的约定，殷金苏应该以现金的方式向黎景当支付剩余的房款。但殷金苏非但不支付房款，也不打算继续履行合同，要求全额退回定金。黎景当给予殷金苏充足的时间考虑，并通过两次发函催促，但是，殷金苏都没如期在3月10日支付房款以及一同办理过户手续。2、一审法院认定事实错误，加重黎景当的负担，对黎景当极其不公平。银行不审批的原因在于买家的女儿年龄太小以及房屋楼龄太久，不同意贷款。黎景当与殷金苏是买卖合同的双方，殷金苏临时变更买方，买家主体已经发生变更，银行因为她女儿的资质问题而被拒贷款，是殷金苏个人原因造成的，应该承担贷款不能的不利后果。黎景当已经按照《合约》要求履行了义务，无需继续配合殷金苏办理第二次按揭，倘若第二次又被拒绝，殷金苏又以其身边的亲戚都作为贷款人申请一遍，黎景当岂不是要无休止的配合，无疑加重了黎景当的负担，对黎景当来说是极其不公平的。倘若，银行是以房屋楼龄太久的原因而不批贷款，即使黎景当配合殷金苏第二次办理按揭，结果都是一样，殷金苏当初购买涉诉房屋，也清楚知道涉诉房屋的楼龄，银行不批贷款的风险也应该由殷金苏自己承担。3、一审法院适用法律错误，黎景当不存在违约行为。一审法院依据《合同法》107条认为黎景当没有履行合同的义务，构成违约。但根据《合约》第三条第1款规定，黎景当已经在12月初备好资料与殷金苏一同办理按揭，银行不批是殷金苏的原因导致，黎景当已经履行了应有义务，不存在一审法院所说的没有履行义务或者履行义务不符合约定。因此，黎景当已经履行了应有的义务，反而是殷金苏，因为涉诉房屋楼龄旧就不想履行合同，后来看见房价飙升，又要求继续履行，反反复复，提出无理要求，又联合中介要求协助其继续办理第二次贷款，《合约》并没有约定卖家需要无止境的协助买家办理银行贷款手续，黎景当没有义务协助殷金苏。本案中，违约的是殷金苏，其没有在《督促通知书》约定的时间内支付房款和办理过户，己构成违约，黎景当根据《合约》第四条第一款的规定，予以解除合同，没收定金其做法依法依约，不存在违约情况。被上诉人殷金苏二审辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审驳回其上诉请求。黎景当所称与事实不符，一审在判决书中已经透彻阐述。殷金苏于2017年3月23日向一审法院提起本案诉讼称：殷金苏与黎景当以及广州市达居房地产中介有限公司于2016年11月11日签订了一份《房屋买卖合同》。约定黎景当将其位于从化市街口镇××西××房（房屋所有权证号：粤房字第××号）的房产以人民币525000元的价格出售给殷金苏。合约中约定定金为人民币15000元，殷金苏须在2016年11月11日前交付给黎景当，黎景当在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助殷金苏申请银行按揭贷款。殷金苏于2016年11月11日向黎景当支付了定金15000元，黎景当在收取定金后双方办理第一次银行按揭手续未成功，达居房地产中介安排双方办理第二次银行按揭手续，此时房价上涨黎景当就找理由拒绝配合殷金苏办理按揭贷款。殷金苏多次发短信要求黎景当办理贷款手续，黎景当不理睬。达居房地产中介多次督促，黎景当也不理睬。2017年2月28日，殷金苏以及广州市达居房地产中介有限公司均书面邮寄通知黎景当，督促黎景当配合，但黎景当拒收邮件不予配合。黎景当的行为已经构成严重违约，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，给殷金苏造成了经济损失。为维护殷金苏的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、黎景当向殷金苏返还双倍30000元及利息（利息以双倍定金为本金，从起诉之日算起直至清偿之日为止，以同期银行贷款利率四倍计算）；2、本案诉讼费用由黎景当承担。一审庭审中，殷金苏变更第一项诉讼请求为：解除殷金苏、黎景当签订的合同，判令黎景当向殷金苏返还双倍定金30000元及利息黎景当一审辩称：殷金苏、黎景当双方于2016年11月11日签订《房地产买卖合同》，黎景当已于2016年12月16日到中介制定的日正按揭公司签署按揭合同及提交相关资料。在签署按揭合同半个月后，黎景当在追问下得知殷金苏的贷款书银行没有审批通过。而后，殷金苏以黎景当出售的房子房龄太久，不能贷款便不想再购买，要求解除合同。但当约定的时间后，殷金苏失约并未到场。黎景当已于2017年1月25日、2017年2月25日主动致电殷金苏沟通解约事宜并于2017年2月12日及2017年2月23日分别寄出督促履行通知书给殷金苏，第一封殷金苏有收取，第二封殷金苏拒收。综上，黎景当已经按合同履行了该履行的责任，并按合同要求按时提交相关资料，签署相关文件，合同无法继续履行的原因是由殷金苏造成的。一审法院经审理查明：2016年11月11日，殷金苏与黎景当签订《房屋买卖合同》约定：殷金苏购买黎景当位于从化市街口镇××西××房；建筑面积81.24平方米；总金额为525000元；殷金苏以按揭方式付款：1、定金为15000元整，殷金苏须在2016年11月11日前自行交付给黎景当2、黎景当应在收到定金后15日内提交齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助殷金苏申请办理按揭。殷金苏应在签署本合约15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用。并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。3、首期楼款（不含定金）：人民币170000元整支付方式如下：人民币170000元，殷金苏应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给黎景当。4、楼价余款（即申请贷款额）：人民币340000元整，由贷款银行直接划给黎景当。合同第四条违约责任约定：1、本合约签订后，若殷金苏、黎景当双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；（2）、一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实（不完整、不合法、不准确）等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门、银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约至条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。上述合同签订后，殷金苏于当日已支付了定金15000元，黎景当于2016年11月11日开具收款收据：今收到殷金苏，身份证号码：，承购于从化市街口镇××西××房支付款，（购房定金）人民币壹万伍仟元整。收款人：黎景当，身份证号：。收款人：黎景当，时间：2016年11月11日。一审另查明，殷金苏于2017年2月28日，向黎景当发出通知，督促黎景当在收到通知书之日起，并不迟于2017年3月9日前配合达居地产中介方一起办理按揭面签手续。同日，广州市达居房地产中介有限公司通过邮寄发出通知，通知黎景当协助申请银行按揭贷款等手续。黎景当分别于2017年2月11日、2月22日分别向殷金苏发出督促履行通知书，督促殷金苏办理手续，并不迟于2017年3月10日前备齐过户所需资料并通知黎景当一起去房管局办理过户手续。一审又查明，殷金苏、黎景当在签订合同后经中介方达居房地产中介公司介绍，委托日正房地产顾问有限公司办理房屋按揭手续，在双方均提供相关资料的情况下，因房屋楼龄及买方办理按揭的借款人（殷金苏之女）年龄太小的原因没有办理成功按揭手续，后该公司联系其他银行办理第二次按揭手续，但需要买卖双方共同到银行进行面签，因黎景当表示已经提供了相关资料不再另行提供资料而未能履行面签程序。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中国人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，殷金苏、黎景当在合同中约定卖方的义务之一为“应提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买房申请银行按揭，”在第一次按揭未成功后，中介方均向双方表示可以办理第二次按揭手续，但黎景当未能协助殷金苏申请银行按揭，属于未履行合同中的协助办理按揭的义务，故黎景当构成违约，殷金苏在发出协助办理按揭的催告后黎景当仍未履行义务，现殷金苏主张解除合同于法有据，一审法院予以支持。黎景当虽然发出“要求殷金苏办理过户”的催告在前，但结合殷金苏、黎景当的证据及一般交易习惯，黎景当在未收到购房款即要求殷金苏办理过户不符合一般常理，故一审法院对黎景当的抗辩不予采信。黎景当构成违约后，应当向殷金苏承担违约责任，合同中约定的违约金为双倍返还定金或按成交价款的10%计算，现殷金苏主张双倍返还定金30000元于法有据，一审法院予以支持。关于殷金苏主张定金利息问题。一审法院认为，殷金苏的损失已经通过双倍返还定金获得弥补，且双倍返还定金已属惩罚性责任，殷金苏再行要求支付定金利息有违公平原则及法律规定，故一审法院对殷金苏的该项主张不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告殷金苏与被告黎景当于2016年11月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黎景当应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告殷金苏支付双倍定金30000元；三、驳回原告殷金苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由被告黎景当负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。殷金苏与黎景当签订的合同中约定卖方的义务之一为“应提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，”双方均确认在签订合同后于2016年11月经中介方达居房地产中介公司介绍，委托日正房地产顾问有限公司办理房屋按揭手续，在双方均提供相关资料的情况下，因房屋楼龄及买方办理按揭的借款人（殷金苏之女）年龄太小的原因没有办理成功按揭手续。在第一次按揭未成功后，中介方在时隔两个月后的2017年春节前向双方表示可以办理第二次按揭手续。对此，本院认为，一、在第一次按揭时黎景当已经按照合同约定提供了相关资料，履行了协助义务，在第一次按揭未成功后，此时，黎景当既无告知殷金苏按照合同约定的银行批准的贷款金额少于申请金额时由买方即殷金苏以现金方式补足首期房款的条款补足首期房款来要求殷金苏支付购房款，殷金苏也无向黎景当提出如何支付首期房款，可视为双方当事人在按揭未成功后就如何履行支付房款进行考虑。二、合同并无明确约定需要办理多少次申请按揭手续，第一次按揭时黎景当已经按照约定提供了相关资料，履行了协助义务，后在日正房地产顾问有限公司联系其他银行办理第二次按揭手续、中介方通知黎景当时也无明确确定可以办理成功，故黎景当表示已经提供了相关资料不再另行提供资料而未去面签，不能因此认定黎景当未履行合同中的协助办理按揭的义务而构成违约。三、黎景当于2017年2月11日、2月22日以及殷金苏于2月28日分别向对方发出的通知，可视为双方在考虑过程中提出各自的解决方案、但最终未能达成一致意见，导致合同无法继续履行而解除。综上，因双方未能达成一致意见导致合同解除，不可归责于双方，双方均无违约。据此，一审法院认定黎景当构成违约不当，本院予以纠正。殷金苏主张黎景当违约，理据不成立，其要求黎景当双倍返还定金，本院不予支持。黎景当上诉主张殷金苏违约，理据也不成立，本院也不予支持。为免诉累，在确定合同解除不可归责于双方后，黎景当应当返还定金15000元给殷金苏。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初1021号民事判决第一、三项;二、变更广州市从化区人民法院(2017)粤0184民初1021号民事判决第二项为：黎景当应于本判决送达之日起10日内向殷金苏返还定金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费275元，由殷金苏负担137.50元，由黎景当负担137.50元；二审受理费550元，由殷金苏负担275元，由黎景当负担275元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十月二十日书记员  陈婷婷