四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初3493号原告（反诉被告）：中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅，地址：峨眉山市。负责人：李勇军，政治委员。委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐红斌，四川益华律师事务所律师。被告（反诉原告）：乐山市长诚大厦酒店有限公司，住所地：乐山市。法定代表人：刘传元，总经理。委托诉讼代理人：卿运和，四川金民山律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘传元，男，1959年9月5日出生，汉族，住四川省雅安市。委托诉讼代理人：卿运和，四川金民山律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅（以下简称乐山预旅）与被告（反诉原告）乐山市长诚大厦酒店有限公司（以下简称长诚酒店）、被告（反诉原告）刘传元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐山预旅的委托诉讼代理人李丹、唐红斌，被告（反诉原告）刘传元[被告（反诉原告）长诚酒店的法定代表人]及二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人卿运和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告乐山预旅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的军队房地产租赁合同并腾退房屋；2、判令被告支付原告拖欠的租金以及至房屋腾退之日的租金（截止2017年4月25日，拖欠租金为1,500,000元）；3、判令被告支付原告违约金450,000元。事实与理由：2011年5月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同（长城大厦）》，合同约定被告承租原告所有的位于乐山市XXX路XXX号内的长城大厦（1-7楼，建筑面积5927平方米），租赁用途为住宿、餐饮、娱乐及茶楼等，租期五年，自2011年5月1日至2016年4月31日，年租金750,000元，2011年底，双方签订补充协议，约定将租期延长至2021年4月31日。合同约定被告未按时交纳承包费，每逾期一天需支付当年承包费的1%作为滞纳金，逾期两个月视为被告不履行本协议，原告有权终止合同。被告在经营期间，租金只缴纳至2015年上半年，原告多次催收，被告均以各种理由拒绝。综上，被告已严重侵犯原告的合法权益，故提起诉讼。本诉被告长诚酒店、刘传元辩称：对原、被告签订的租赁合同及补充协议无异议。被告刘传元不是适格被告，不应承担责任。租赁关系已在2015年12月31日解除。合同约定了5个月的装修时间，且装修期不计租金，故实际给付租金的时间应从2011年10月1日起算，被告已缴纳租金至2016年3月30日。但是，原告在2015年8月告知被告因部队政策的原因，于2015年底解除租赁关系，原告收回出租的房屋。按照合同约定，原告应向被告赔偿损失，此后双方多次协商赔偿事宜，并确认酒店在2015年12月31日停止经营，进入资产处置阶段。2016年1月1日后双方无租赁关系，不应支付租金。原、被告曾以免交租金，延长经营期限至2017年2月15日，原告补偿被告500,000元等条件协商，但未获得原告上级批准。因双方系协商解决矛盾纠纷过程中，原告也有过错，被告不应当支付违约金。被告曾向原告交付租金，原告不予收取。被告不仅不应当支付租金及违约金，原告还应支付被告因提前解除合同的投资损失。反诉原告长诚酒店、刘传元向本院提出诉讼请求：判令反诉被告乐山预旅支付提前解除租赁合同及补充协议的投资损失275,000元（抵扣租金后金额）。事实与理由：反诉原、被告签订的《军队房地产租赁合同（长城大厦）》及补充协议，约定了提前终止合同时，反诉被告应按经营固定资产折旧后的资金数额赔偿反诉原告。在反诉原告装修完毕时，按照合同约定，由反诉原、被告共同对装修进行了审计，审计结果为570余万元，即使按照12%的折旧率计算，折旧后的金额也为300余万元。反诉原告要求将部分家具、电视折价收回，并考虑到配合国家与部队政策，支持部队工作，只要求支付150万元的投资损失，抵扣应付租金等费用，反诉被告应支付反诉原告27.5万元。反诉被告乐山预旅辩称：根据合同约定，反诉原告未按时交纳承包费（租金），每逾期一天需支付当年承包费的1%作为滞纳金，逾期两个月视为不履行本协议，反诉被告有权终止合同。在租赁期间，因反诉原告的原因造成房屋损坏，屋面漏水、装修造成墙面脱落等，反诉原告应承担恢复原状的责任，否则反诉被告不认可反诉原告的固定资产投资损失。本院经审理认定事实如下：2011年5月1日，乐山预旅作为甲方与乙方刘传元签订《军队房地产租赁合同（长城大厦）》，合同约定甲方将位于乐山市XXX路XXX号内的长城大厦（1-7楼，建筑面积5927平方米）出租给乙方装修经营；租赁用途为住宿、餐饮、娱乐及茶楼等；租期五年，自2011年5月1日至2016年4月31日；租赁费用前三年为每年800,000元，实际年租金750,000元（因二楼未交付，租金减少50,000元），从第四年开始以后每年在上一年的基础上递增3%的租赁费用；乙方装修时间为五个月，装修期间不计租金，装修竣工后，经专业机构人员审核后确认投资总额；甲方因军事及地方城市规划建设等不可抗拒因素，改变所租房屋用途，需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，甲方应按经营固定投资折旧后的资金数额赔偿乙方投资损失；乙方若未能按时交付租金，每逾期一天，向甲方支付当年租金的1%作为滞纳金，逾期两个月视为乙方不履行本协议，甲方有权终止合同等内容。2011年底，乐山预旅作为甲方与乙方刘传元签订《军队房地产租赁补充协议（长城大厦）》，合同约定因乙方前期装修投入大，乙方五年的租赁期满后，甲方无条件给乙方继续租用五年（自2016年5月1日至2021年4月31日），否则视为甲方违约等内容。2015年10月15日，乐山预旅通知长诚酒店、刘传元，根据上级有关文件要求，双方的租赁项目在2015年底必须停止。随后，乐山预旅与长诚酒店、刘传元就租赁协议的解除以及赔偿事宜多次协商。在协商期间，长诚酒店继续经营至2017年6月30日停业。审理中，乐山预旅提交《拖欠租金明细表》，陈述从2015年5月1日至2017年6月30日共计拖欠租金1,225,000元。长诚酒店、刘传元对根据合同约定计算的租金金额1,225,000元予以认可。乐山预旅认为租赁装修时造成屋面漏水、墙面脱落等需维修费用，长诚酒店、刘传元对此维修费用认可100,000元，乐山预旅对此维修费用予以认可。长诚酒店、刘传元认为租赁房屋内“长顺堂足浴”的家具、家电折价款75,000元，由长诚酒店、刘传元自行搬走，如未搬离乐山预旅可随意处理，乐山预旅对此家具、家电折价及处理方式予以认可。长诚酒店、刘传元提出按经营固定投资折旧后应赔偿投资损失1,500,000元，乐山预旅认可赔偿投资损失1,500,000元。乐山预旅与长诚酒店、刘传元均认可《军队房地产租赁合同（长城大厦）》、《军队房地产租赁补充协议（长城大厦）》已于2017年6月30日解除。上述事实有《军队房地产租赁合同（长城大厦）》、《军队房地产租赁补充协议（长城大厦）》、协商往来函件以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《军队房地产租赁合同（长城大厦）》、《军队房地产租赁补充协议（长城大厦）》合法有效，原、被告均应按约享受权利、履行义务。被告刘传元系被告长诚酒店的法定代表人、总经理，在租赁协议上签名捺印是职务行为，并不是本案租赁合同的当事人，不应在本案中承担责任。因为军队的管理规定变化，原、被告均认可租赁协议于2017年6月30日已解除，根据合同的约定，原告应赔偿被告长诚酒店的投资损失，但被告长诚酒店也应支付拖欠的租金。同时，根据原告与被告长诚酒店的协商意见，本院确认原告应赔偿被告长诚酒店投资损失为1,500,000元，被告长诚酒店拖欠租金金额为1,225,000元，被告长诚酒店应支付装修损坏的维修费用为100,000元，被告长诚酒店要搬走的“长顺堂足浴”家具、家电折价款为75,000元。上述费用应予品迭抵扣，抵扣后，原告还应支付被告长诚酒店100,000元（1,500,000元-1,225,000元-100,000元-75,000元）。关于违约金的问题，因原、被告一直在协商处理相关事宜，有多份往来协商函件为证，并非恶意违约，且双方均有一定过错，故本院认为不宜认定违约金，对原告主张违约金不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅在本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）乐山市长诚大厦酒店有限公司100,000元（该款系应赔偿投资损失抵扣租金、房屋维修费、搬离家具家电折价款后的金额）；二、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）乐山市长诚大厦酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11,175元，反诉案件受理费减半收取为2,713元，由原告（反诉被告）中国人民解放军乐山陆军预备役步兵旅负担11,888元，被告（反诉原告）乐山市长诚大厦酒店有限公司负担2,000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 谢 凯二〇一七年十月二十四日书记员 张维宇