.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}签发拟稿甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2017）甘0422民初1800号原告：王某1，女，1984年12月26日出生，汉族，会宁县太平店镇中心幼儿园教师。原住会宁县会师镇枝阳巷3号490室，现住会宁县桃花山回民小学。委托诉讼代理人：王某2，男，1982年3月9日出生，汉族，个体工商户。住会宁县桃花山回民小学。系王某1丈夫。被告：会宁御鼎房地产开发有限公司，住所地：甘肃省白银市会宁县会师镇北河坪新城区。法定代表人：常某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于某，甘肃久铭律师事务所律师。原告王某1与被告会宁御鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人王某2、被告的委托诉讼代理人李某、于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、判决被告按商品房买卖合同约定第五条第2项，执行补交3%以内的房屋面积差价款，超过3%部分的房款不交；2、判决被告按商品房购买合同第九条第2项约定，支付2016年10月1日后的过渡费，按每月500元计算；3、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，增加了要求被告交付房屋的诉讼请求。事实与理由：2016年5月30日前，原告与丈夫王某2去会宁金泰国际花园售房部咨询购买住房时，当时售房部售楼人员提供了周登攀的联系方式，说是金泰欠周登攀电线款，金泰国际花园的顶账房屋让原告联系，这样房子比售房部便宜些，而且合同等均是正规合同，由金泰物业售房部统一出具手续。2016年5月30日，原告、周登攀与会宁御鼎房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号YOJT20150030，约定住宅楼面积为122.23平方米，2016年9月30日前将住宅楼交付原告装修入住使用。2017年7月1日，原告去再三询问时，被告负责人说现在可以交钥匙，但不按合同约定办理，住宅楼的实测面积为133.74平方米，要求付清多出合同面积11.51平方米的房价款，并不给付合同约定的过渡费。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告会宁御鼎房地产开发有限公司辩称：一、“据实结算房价款”是合同双方真实意思的表示和实践中形成的交易习惯。二、合同中“据实结算房价款”的内容系非格式条款和特别约定，效力优于格式条款和一般条款。三、合同第五条条形章内容属于特别约定，优先于格式条款，故本案应适用据实结算的约定。被告在具备测绘条件后，多次申请会宁县房管局实地测量房屋面积，但由于房管局的原因，至今未完成测量，房屋未竣工验收，房屋无法交付。且测绘表不足以作为房产测绘成果，房屋面积应由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行测绘确定，涉案房屋实际面积无法确定。关于逾期交付房屋的过渡费问题，双方进行了补充约定，非出卖人原因逾期交付的，可以延期，故不承担每月500元的过渡费。原告的请求没有事实依据和证据支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告王某1围绕诉讼请求依法提交的证据有：证人宋某出庭作证的证言，内容为：2017年4月27日，被告售房部职业顾问梁建平向我发短信，通知我房子已经符合装修条件，2017年4月30日前来被告处办理相关交接手续，并交接钥匙。2017年5月1日，被告又通知我来被告处办理交接手续，并告知所有房子面积都大了。我电话咨询，房子面积大了10平方米，具体面积让我来售房部核实。因房子实际面积和约定面积有变化，我未缴纳差额房屋款，所以没有入住。双方的质证意见是，原告对证言没有异议。被告认为，代理人不知道给证人发短信的情况，证言不予质证。书证有：1、身份证2份、户口本1份，用以证明原告及委托代理人的身份及夫妻关系；2、《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告签订买卖合同，约定各自的权利、义务及延迟交付房屋的违约金等事实；3、首付款发票及收据各1份，用以证明原告向被告交付首付款及房款的事实；4、维修基金发票1份，用以证明房屋在会宁县房管局已登记的事实；5、《住房公积金借款合同》1份，用以证明按揭房款的事实；6、面积实测表1份，用以证明原告购买的房屋超出约定面积。被告的质证意见是，对证据1、3的真实性无异议，对证明目的均无异议；对证据2的真实性没有异议，对证明目的无异议；证据4与本案无关，不予质证。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，未提供房款凭证，不能证明原告已付清房款的事实；证据6是复印件，该证据内容看不清楚，不予质证。被告会宁御鼎房地产开发有限公司围绕答辩意见依法提交的证据有：1、营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各1份，用以证明被告的身份；2、《商品房买卖合同》2份，其中会宁县房地产管理局备案的合同、被告留存的合同各1份，用以证明被告留存的合同和会宁县房地产管理局备案的合同内容一致，原告在其合同中面积误差的处理项中填写了“2”的事实，应当以备案合同为准；3、会宁县建筑管理站出具的证明1份，用以证明房屋没有竣工验收。本院审查证据认为，证人宋某的证言不能证明面积误差的具体数额，其证明效力不予确认。原告提供的书证1、3、5，被告提供的证据1、2、3均具有客观性、关联性、合法性，其证明效力本院予以确认。原告提供的证据2《商品房买卖合同》，面积误差的处理项中填写了“2”，其他内容与被告提供的会宁县房地产管理局备案的合同、被告留存的合同一致，应当以备案的合同为准，对原告提供的合同与备案合同不一致部分的证明效力不予确认，其他内容一致部分的证明效力予以确认。原告提供的证据4不能证明其主张的事实，其证明效力本院不予确认。原告提供的证据6，是复印件，该表记载的面积不是房屋的产权登记面积，其证明效力本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，原告王某1与被告会宁御鼎房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：YOJT20150030，合同约定原告购买被告开发的会宁县会师镇北河坪新城区的3幢楼1单元804号室住宅楼，面积为122.23平方米，每平方米价格为3980元，总金额为486475.4元。原、被告双方对面积确认及面积差异的处理，付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任，房屋交付期限，出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。约定被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列四个条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合同约定。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房由出卖人向买受人每月支付过渡费500元。面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。同日双方签订了补充协议1份，协议第一条约定：在商品房建设过程中因不可抗力以及其它非出卖人主观因素致使不能按《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋，出卖人通知买受人后可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定于2016年6月1日向被告支付首付款236475.40元；2016年8月16日，原告在中国人民建设银行办理了住房公积金贷款250000元后，银行直接付给被告，现原告已付清了全部房款。被告未按照合同约定的期限实际交付房屋，亦未通知原告逾期交房的原因，该案房屋至今未进行竣工验收，该房屋的产权尚未登记，房屋的产权面积不确定。后因房屋交付、面积误差后处理、过渡费问题双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原告王某1与被告会宁御鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人真实意思的表示，该合同依法成立，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。（一）关过渡费问题。被告抗辩该房屋已于2016年下半年竣工，因政府相关部门至今未组织正式验收，系客观原因并非主观原因造成逾期交房，根据商品房买卖合同补充协议第一条约定，被告不应承担逾期交房的过渡费。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于逾期交付房屋的原因，被告未能提供相应的证据，也未提供向原告通知的证据，其抗辩主张不能成立，本院不予采信。被告未按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任，现原告要求被告支付过渡费的请求合法，本院予以支持。（二）关于房屋交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”双方在合同中也约定，房屋验收合格后交付使用，因该案房屋至今未进行竣工验收，故原告要求被告交付房屋的请求不合法，也不符合双方的约定，本院不予支持。（三）关于合同约定房屋面积与实际面积误差问题。根据合同第五条关于面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因房屋至今未经竣工验收，不具备交付使用条件，至今未进行产权登记，产权登记面积未确定，现原告提供的测绘表不能证明该房屋的产权登记面积。原告要求以测会面积与合同约定面积计算误差面积，不符合双方的约定，现误差面积是多少不能确定，3%以内的房屋面积差价款亦不确定，故对房屋误差面积的处理问题，应当在产权登记面积确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告会宁御鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王某1过渡费5500元；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告会宁御鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员康亚萍二○一七年十月二十三日书记员苏艳娇