西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初1726号原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。负责人：任某，该行行长。委托诉讼代理人：王海栋、辛洁，陕西瑞森律师事务所律师。被告：张某某，男，汉族。被告：尚某某，女，汉族。被告：西安谭家房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区太华北路***号。法定代表人：马某某，该公司股东。原告招商银行股份有限公司西安分行（下称招行西安分行）与被告张某某、尚某某、西安谭家房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海栋到庭参加了诉讼，被告张某某、尚某某、西安谭家房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月19日，原告与被告张某某签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定：由原告向被告张某某发放贷款49万元，用于被告张某某购买合同中列明的位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第7幢1单元14层11401号房产，借款期限240个月，自2010年11月19日至2030年11月19日止。在此期间被告张某某应按等额还款方式归还贷款本息，被告西安谭家房地产开发有限公司为本合同项下债务承担连带保证责任。为确保《借款合同》的履行，原告与被告张某某、被告尚某某于2010年11月19日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）并约定被告张某某、尚某某自愿以《抵押合同》中列明的上述房产担保其债务的依约履行。后办理抵押登记。上述各协议签订后，原告依约向被告张某某发放贷款49万元整。但自2015年11月至今，被告张某某持续出现逾期还款或不予还款的情形。原告认为：原告与上述被告签订的上述合同合法有效，各方均应按照合同约定条款履行各自义务。为维护原告的利益和银行信贷资金不受损失，故诉至法院，请求判令：1、宣告贷款立即到期，由被告张某某偿还原告贷款本金422603.26元、利息12515.35元、罚息196.78元、复息266.6元（合计435581.99元）及2016年5月4日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、被告尚某某对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告张某某、尚某某所有的位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第7幢1单元14层11401号抵押房产所得价款享有优先受偿权；4、被告西安谭家房地产开发有限公司为案涉合同项下债务承担连带保证责任；5、上述被告承担本案诉讼费用。被告张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告尚某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告西安谭家房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年11月19日，贷款人招行西安分行与借款人张某某，抵押人张某某、尚某某及保证人西安谭家房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向张某某发放贷款49万元，贷款用途为从西安谭家房地产开发有限公司处购买位于西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第7幢1单元14层11401号房产，贷款期限240个月，从2010年11月19日起到2030年11月19日止，贷款年利率6.14%，利率调整方式为固定日调整，还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；有权优先受偿处理抵押物所得价款。当日，招行西安分行与张某某、尚某某签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证上述借款合同的履行，张某某、尚某某以其所购房屋作抵押，抵押担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。2010年12月1日，招行西安分行按约向张某某发放贷款49万元，经张某某同意直接汇款至西安谭家房地产开发有限公司账户上。2014年9月11日，双方就西安市未央区太华路北段谭家花苑商住小区第7幢1单元14层11401号房屋在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案手续。但被告张某某自2015年11月15日开始逾期，2016年5月4日后再无任何还款。截止2017年10月24日，尚欠贷款本金422603.26元、利息41273.02元、罚息2905.89元、复息3269.81元，合计470051.98元。上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、借款借据、逾期账单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按合同履行各自的权利义务，否则要承担相应的违约责任。原告依约向被告张某某发放贷款，履行了合同义务。被告张某某自2015年11月15日开始出现逾期还款现象，构成严重违约，原告主张贷款提前到期，被告张某某偿还贷款本金422603.26元及相关利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告尚某某、西安谭家房地产开发有限公司作为保证人，根据担保法的相关规定，应当按照约定对张某某的上述债务承担连带清偿责任。涉案房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，由此原告不能对涉案房屋行使抵押权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告张某某应于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金422603.26元、利息41273.02元、罚息2905.89元、复息3269.81元，合计470051.98元。并按双方约定支付自2017年10月25日起至实际给付之日的利息、罚息和复息。二、被告尚某某对本判决第一项被告张某某的债务承担连带清偿责任。三、被告西安谭家房地产开发有限公司对本判决第一项被告张某某的债务承担连带清偿责任。西安谭家房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向张某某追偿。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费7834元、由三被告承担。因原告已预交，三被告于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  王培峰人民陪审员  刘 媛二〇一七年十月二十四日书 记 员  刘 敏打印：扈艳红校对：艾可可2017年月日送达