广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17944号上诉人（原审被告）：广州升星装饰工程有限公司，住所地：广州市越秀区共和二路39号201房。法定代表人：陈雪媛，该公司董事长。委托代理人：陈功恒，该公司经理。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地：广州市海珠区滨江中路江景街**号***房。法定代表人：余勇，该所负责人。委托代理人：罗翠娟、梁博嘉，该所工作人员。上诉人广州升星装饰工程有限公司（以下简��升星公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠房屋一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2142号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。升星公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、107、108、109、110、111和宝通街6-4号103、106房共九间房屋租金标准仍按原合同标准15元/平方米计算；三、广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、108、109、110和宝通街6-4号103、106房屋共7间租金所产生的租金费用由升星公司和海珠房屋一所各负担百分之五十；四、本案一、二审费用由双方各承担一半。事实和理由如下：一、一审判决认定事实有误：1.广州市道路扩建工程办公室于2015年2月口头通知我司，涉案9间房屋将从2015年3��开始移交给别的业主管理，到时会有新的业主与我司联系和商议签订新的租赁合同事宜，故我司自向原业主交完2015年2月的房租后，就一直等待新业主联系，我司不知道新业主是谁及其联系电话。但作为新业主的海珠房屋一所在2015年2月1日至2016年10月10日之间共617天里一直不曾联系我司，而广州市道路扩建工程办公室有我司的联系电话，且涉案房屋处也有我司的工作人员。海珠房屋一所在一审2017年5月9日开庭时，已经承认这一事实，一审法官也当场指出海珠房屋一所需要负管理责任。如果海珠房屋一所接管房屋后履行职责，我司决不会将不能经营的七间房空置617天。一审法官以海珠房屋一所不是以盈利为目的为由，忽视管理者的责任和过错，将不能退空置房屋和签订新房屋租赁合同的责任和过错全部判给我司，不合理、不公正。2.涉案九间房屋中有七间房屋（即广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、108、109、110和宝通街6-4号103、106房）自2015年3月1日起就一直空置。2016年10月10日，海珠房屋一所第一次到涉案九间房屋张贴告示后，我司立即与海珠房屋一所取得联系，并多次到海珠房屋一所办公室，要求海珠房屋一所先办理一直空置的7间房的退租手续，剩下两间继续交租使用。我司先后于2016年12月1日、12月17日、12月21日向海珠房屋一所工作人员罗翠娟电子邮箱发送申请报告，但一直没有收到答复。我司曾多次将打印盖章的文件递交到海珠房屋一所办公室的罗翠娟，但她不肯接收。2016年12月1日，海珠房屋一所办公室的工作人员罗女士向我司口头通知按新的标准（即2015年前18元/平方、2016年起19元/平方）交9间房屋的全部租金，并强硬要求我司必须按新房租全部交完18个月的9间房屋租金后，才给我司办理退租房手续。我司不同意海珠房屋一所单方提价，双方对租金价格达不成共识，海珠房屋一所因此一直拒绝我司办理退房手续。直至2017年5月9日，一审法官当庭通知海珠房屋一所尽快办理空置7间房屋的退房手续，减少损失，其才同意让我司办理退房手续。由此可见，造成7间房屋从2015年3月1日至2017年5月31日空置的损失，完全是因为海珠房屋一所疏忽管理和强硬不肯与我司办理交房手续造成的，海珠房屋一所应负全部责任。3.对房屋租金标准。海珠房屋一所称涉案房屋租金标准是依据广州市房屋管理部门《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2016年广州市房屋租金参考价的通知》等文件，参考海珠区瑞宝工业房屋租金确定。但上述文件是针对瑞宝工业房屋租赁设定的，且既然是参考价，价格应有上下线之分，应根据房屋环境、结构及使用利用率来定价。而涉案九间房屋条件差，没有一个采光通风窗户，公摊面积大，且走道宽度只有2米左右、深二十至三十米左右，只能按仓库租赁。同时，涉案九间房屋的基本消防设施达不到消防标准，消防部门向我司发出过无数次停业整改通知，因为整改难度大、费用高，且还未与新业主联系和续约，我司只好停止其中七间房的经营业务。至2017年12月31日止，我司按原来每平方米15元的租金标准都无法维持收支平衡，如果双方续约，我司要求降租。而且，除涉案九间房屋之外的其他租赁房屋，我司仍是按原来每平方米15元的标准续租。同一房屋物业，收费标准却不一样。综上，海珠房屋一所存在明显的管理延误过错，一审判决海珠房屋一所不承担任何责任和过错，是放纵国家公务员不作为，滥用权利，漠视弱者合法权益，请求二审法院依法重审本案，维护我司合法权益。海珠房屋一所答辩���：一、升星公司有继续履行租赁合同的意图，应向新业主即我方交租。二、根据我国《合同法》第六十条之规定，及升星公司原租赁合同第二条第一款、第五条第一款的约定，我方认为在我方还未收回房屋时，升星公司应支付欠租。三、租金根据房地产价格上涨有上浮，我方认为应按照相关租金参考价的标准，升星公司要求按原来每平方米15元的标准计租无理。且涉案房屋是国有资产直管房，我方不同意升星公司要求双方各自承担50%租金的上诉请求。海珠房屋一所于2017年3月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、升星公司立即腾空并搬出广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、107、108、109、110、111房屋和宝通街6-4号103、106房屋，同时将宝通街6-3号107、108、109、110、111房屋恢复原状，并将上述房屋退还给海珠房屋一所；2、升星公司立即支付��2015年3月1日起至退还房屋之日止的房屋使用费（计算标准为5363元/月）；3、本案诉讼费用升星公司承担。一审法院经审理查明：2015年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局发出《直管房拆迁接管通知书》，通知海珠房屋一所办理下列房屋的接管手续：海珠区江南大道南宝通街6-3号103（面积38.57㎡）、104（面积38.31㎡）、107（面积21.54㎡）、108（面积21.77㎡）、109（面积37.07㎡）、110（面积42.24㎡）、111（面积16.99㎡）；6-4号103（面积41.13㎡）、106（面积24.64㎡）。通知中记载的“接管日期”均为2015年3月1日。海珠房屋一所于2017年3月24日提起本案诉讼。一审诉讼中，升星公司表示：与道路扩建工程办公室签订租赁合同时，房屋是没有相互打通的，升星公司经该办公室同意后打通了几间；升星公司腾空房屋后没有恢复房屋原状。海珠房屋一所���升星公司确认：海珠房屋一所已于2017年6月14日接收了涉案的9间房屋。海珠房屋一所撤销了第1项诉讼请求，并表示第2项诉讼请求的使用费计算至2017年5月31日止。升星公司同意海珠房屋一所撤销第1项诉讼请求，并表示涉案房屋是在2017年5月中旬就恢复原状，因如何交接房屋双方的意见不一致所以才于2017年6月14日交付房屋。海珠房屋一所为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市道路扩建工程办公室、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局盖章确认的包含涉案房屋的《房屋移交接管表》；2、广州市道路扩建工程办公室盖章确认的《安置房住户移交情况表》，填表时间为2013年12月30日，该表记载涉案房屋“户主姓名”为升星公司；3、《关于公布2015年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2016年广州市房屋租金参考��的通知》，该通知记载:瑞宝街“其它区域”租金19；4、张贴通知的图片；5、房屋状况的图片。升星公司表示：对证据1、2、3、5的关联性有异议；对证据4的真实性、关联性均有异议。升星公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、升星公司（乙方）与广州市道路扩建工程办公室（甲方）于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区侨城花园宝通街6-3号102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、6-4号103、104、105、106、15呈、17号、23号、27号、29号、31号、35号的自有房屋（房产权属证明见附件2）出租给乙方使用，出租物建筑面积为，656.7991平方米，约定用途为仓库；租赁期从2012年5月1日起至2015年4月30日止；租赁期内，租金标准按每平方米15元计算；租赁期满，乙方退还房屋时须恢复房屋原状，否则装修保证金不予退还；等。2、升星公司交纳租金的发票；3、涉案房屋照片。海珠房屋一所表示：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；证据2没有原件，发票开出的单位并非升星公司，与本案无关，对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3没有异议。一审法院认为：根据海珠房屋一所的陈述以及升星公司提交的证据，升星公司从广州市道路扩建工程办公室处承租涉案房屋，租赁期从2012年5月1日起至2015年4月30日止，海珠房屋一所则于2015年3月1日接收了涉案房屋，并继受了广州市道路扩建工程办公室的合同权利和义务。海珠房屋一所、升星公司已经对涉案房屋进行交接，海珠房屋一所也撤销了第1项诉讼请求，则本案处理的仅是费用的问题。海珠房屋一所主张升星公司应按每月5363元的���准向海珠房屋一所支付2015年3月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费，而从前述事实可见海珠房屋一所、升星公司之间实际为租赁关系，故上述使用费中在租赁期内的部分应为租金。对于是否应当支付以及按何标准支付上述费用，一审法院的意见是：首先，升星公司愿意承担2015年3月1日至4月30日两个月的租金，并无不妥，此期间月租金应按《房屋租赁合同》约定的每平方15元的标准计算。海珠房屋一所、升星公司确认涉案房屋的总面积为282.26平方米，故上述期间为租金应为282.26×15×2=8468元。其次，上述租赁期届满后，海珠房屋一所、升星公司并未签订新的租赁合同，而从海珠房屋一所、升星公司对于租金的主张看，双方也并未达成一致，且升星公司并未实际向海珠房屋一所支付过费用，故根据公平原则，海珠房屋一所作为出租人或管理者均有以租金的标准主张使用费的权利。升星公司主张在上述《房屋租赁合同》租赁期限届满后已退还了7间房屋，但并无相关证据予以证实，海珠房屋一所亦予以否认，而且从升星公司的自认及自行提交的照片看，部分涉案房屋仍未恢复原状，并不符合合同中“乙方退还房屋时须恢复房屋原状”的约定，海珠房屋一所亦有权拒收房屋，故升星公司仍应支付2015年5月之后占用上述房屋的费用。升星公司自行确认仍继续使用其余2间房屋，亦应支付上述时间之后的使用费。鉴于此时《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，且升星公司主张的原租金是5年之前的标准，而租金逐年递增属于行业习惯，故升星公司的上述主张，依据不足，一审法院不予采纳。海珠房屋一所是基于行政指令而非出于获利的目的、主动接收涉案房屋，其依据房屋管理部门《关于公布2015年广州市房屋租金参考价���通知》、《关于公布2016年广州市房屋租金参考价的通知》确定的租金标准主张使用费，并无不妥。而且上述通知中确定的涉案房屋同地段的租金参考价即每月每平方租金19元与前述的每月每平方租金15元在总面积只有282.26平方米的情况下计算出的月租金相差不大，而如另行评估租金既占用了当事人的时间，也需当事人另行支付评估费用。故为避免当事人诉累，一审法院对于海珠房屋一所主张的使用费的标准予以采纳，则上述每月的费用应为282.26×19=5363元。因上述房屋已于2017年6月14日交付给海珠房屋一所，故海珠房屋一所主张上述费用计算至2017年5月31日并无不妥，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2017年7月25日作出如下判决：升星公司于本判决生效之日起10日内向海珠房屋一所支付2015年3月1日至4月30日的租金8468元以及按每月5363元的标准支付2015年5月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费。一审案件受理费2874元，由升星公司负担。上述受理费已由海珠房屋一所预交，海珠房屋一所同意升星公司在履行判决时将其应负担的部分直接支付给海珠房屋一所。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，升星公司提交了如下证据：1.广州市机构编制委员会办公室于2014年3月印发的穗编字[2014]70号《关于广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案的批复》，拟证明涉案房屋的租金由广州市城建安置房事务中心负责收取。2.租金发票若干，升星公司确认上述租金发票均不是本案所涉9间房屋的租金而是其他房屋的租金发票，拟证明同一物业收费标准却不一样，海珠房屋一所单���面提价，不给升星公司一点协商余地。3.升星公司于2016年11月1日现场拍摄的张贴了海珠房屋一所2016年10月10日《通知》的照片。4.升星公司于2016年11月1日现场拍摄的广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、106、108、109房空置的照片。5.升星公司分别于2016年12月1日、17日、21日向海珠房屋一所工作人员罗翠娟以电子邮件方式发送《申请报告》，主要内容是升星公司在原租赁合同期满后就放弃使用涉案九间房屋，自2016年9月1日起才使用了宝通街6-3号107、111房、宝通街6-4号103、106号房屋，并同意按2015年最高租金18元/平方米、2016年最高租金19元/平方米的标准承租该四套房屋，其他房屋空置要求退回给海珠房屋一所；等。经本院主持质证，海珠房屋一所表示：对上述证据1没有异议；对证据2发票合法性、真实性没有异议，但与本案无关，不能证明升星公司缴纳了涉案房屋���租金；确认证据3、4是现场照片，其中的通知是海珠房屋一所于2016年10月10日张贴的，当时103房还有人办公。部分房屋关着门，无法核对里面是否有人使用。即使当时有部分房屋空置，也不能证明升星公司在2015年3月1日到2016年10月10日期间没有使用涉案房屋；确认收到证据5电子邮件，当时海珠房屋一所有就房屋事宜打电话与升星公司沟通，双方对租金协商意见不一致，升星公司认为租金是每平方米15元，海珠房屋一所要求按参考价每平方米19元，且认为升星公司应自其接管房屋起交租，不同意空置房屋不收租。关于涉案房屋的空置情况：海珠房屋一所确认在其2016年10月10日张贴通知时，除涉案房屋中的107-110四间房是空置的外，其他房屋关着铁门，无法确认是否空置；且因为107-110四间房被打通使用，海珠房屋一所要求升星公司恢复原状后才能交还。升星公司确认上述107-110四间房是其打通使用的，但因为海珠房屋一所因租金问题而不同意收回房屋，所以其也一直没有恢复房屋原状，只要海珠房屋一所同意收房，升星公司可以立即恢复该四间房的原状；其他房屋有的没有门，有的只是卷闸门拉了下来，并没有上锁。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对升星公司的上诉，二审争议焦点在于涉案九间房屋从2015年5月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费的标准，以及其中七间房屋（即广州市海珠区江南大道南宝通街6-3号103、104、108、109、110和6-4号103、106房）的房屋使用费是否应由双方当事人各自负担一半。对此，具体分析如下：首先，对于房屋使用费的标准。因升星公司原来《���屋租赁合同》的租赁期限至2015年4月30日已经届满，之后未续签租赁合同，双方当事人亦未能对房屋租金或使用费的标准达成协商一致意见，一审基于租金逐年递增的行业习惯，考虑到海珠房屋一所主张的每月每平方米19元的房屋使用费标准与本市房管部门公布的房屋租金参考价相近，同时为了避免因另行评估需要时间及支付额外评估费用而增加当事人诉累，最终判令支持了海珠房屋一所主张的上述房屋使用费标准，并无明显不当，本院予以维持。升星公司虽在二审中提交了《关于广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案的批复》及若干租金发票，但升星公司确认上述租金发票并不是本案九间房屋的租金发票，故租金发票与本案并无直接关联；而上述文件形成于一审之前，并非二审新证据，亦不足以证明升星公司的主张，故本院均不予采纳。升星公司有关��屋使用费标准的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予支持。其次，升星公司以海珠房屋一所未主动联系其，也未及时收回空置房屋，负有管理责任等为由，上诉主张涉案九间房屋中的七间房屋空置期间的租金应由双方当事人各自负担一半，并为此在二审中提交了照片及电子邮件等证据证明，但一方面，这些证据均形成于一审立案前，并非二审新证据；另一方面，从证据内容来看，电子邮件是升星公司单方出具，其中有关空置房屋的内容并未得到海珠房屋一所的确认；而照片只能反映2016年11月1日拍摄当日的房屋情况，并不能证明此前的房屋情况，也无法证明升星公司此前没有占用涉案房屋，故上述证据均不足以证明升星公司主张的房屋空置的情况，本院对升星公司的二审举证均不予采纳。升星公司作为涉案房屋的承租人，在原租赁合同期满后负有交还房屋的义务，但双方当事人在一审期间才交接房屋，且升星公司目前举证不足以证明房屋空置具体情况及空置时间，而海珠房屋一所仅确认其在2016年10月10日张贴通知时有四间房空置，但该四间房被升星公司打通使用，升星公司应依约恢复原状后交还，鉴此，升星公司仍应负担该7间房屋依约交还前的房屋占用费，其要求双方各负担七间空置房一半的房屋使用费的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。升星公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2874元，由上诉人广州升星装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年十月二十四日书记员 梁少欣