广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初2366号原告：黄健雄，男，1973年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：王海周，男，1982年10月9日出生，汉族，住山东省曹县。被告：乔美玲，女，1977年4月5日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。两被告委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。原告黄健雄与被告王海周、乔美玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄健雄的委托诉讼代理人黄毅锋，被告王海周、乔美玲的委托诉讼代理人邹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄健雄向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告双倍返还租赁合同押金40000元；2、判令两被告立即向原告支付自2017年1月1日起的违约金（违约金计算方式为：每逾期一日，按月租金总额的万分之七计算至实际清偿之日止，暂计至2017年3月31日为359.10元）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原告与被告王海周签订了《租赁合同》，约定：原告承租被告王海周位于番禺区××村××路自××号，土名为“沙涌***”之3、4、5铺位；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金为5700元／月，保证金（押金）20000元；被告王海周如不能按时提供商铺，逾期达10天，原告可解除合同；被告王海周不能按时提供商铺或者无故收回商铺，应双倍返还原告押金；被告王海周逾期交付商铺的，每逾期一日，按月租金额的3%向原告支付违约金。合同签订次日，原告依约向被告王海周微信转账20000元，被告王海周向原告出具《收据》(NO.5504858)。被告乔美玲为《租赁合同》所指商铺的实际承租人，其委托被告王海周对外招租该商铺。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”据此，被告王海周逾期交付商铺的行为已构成违约，原告依法依约有权要求两被告双倍返还租赁合同押金并支付自2017年1月1日起的违约金。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，恳请判如所请。诉讼中，经本院释明，黄健雄以涉讼商铺未报建亦无房产证为由，主张《租赁合同》无效，并变更诉讼请求为：1、请求判令被告王海周、乔美玲向原告退还租赁押金20000元；2、本案诉讼费由两被告承担。王海周、乔美玲辩称，我方不同意原告的诉讼请求。1、王海周是作为乔美玲及其个体工商户的代理人实施代理行为，所以王海周不是本案的诉讼主体，应该是被代理人乔美玲承担所有义务；2、租赁合同已经成立并且有效，签订的时间是2016年11月25日，约定交付时间是12月1日，实际在该时间已交付；3、原告进入到租赁场地进行了装修，对水电、厨房和卫生间进行了装修和改造，我方提交的证据可以证明，实际上已经交付，所以该合同应该继续履行，原告不履行合同是无理的，要求返还2万元是没有法律依据以及事实依据的，我方保留追究原告租金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、2016年11月25日，王海周作为乔美玲（甲方）的代理人，与黄健雄（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市番禺区**村**路自编*号，土名为“沙涌***之3、4、5铺位”（以下简称涉讼商铺）出租给乙方，租赁期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁仅作工厂使用；双方签订本合同之日，乙方支付保证金2万元，合同期满乙方付清各项费用后，如乙方无违约，甲方应将押金如数退回给乙方；租金5700元/月，生活垃圾处理费1200元/年；乙方需每月5日前交纳当月租金；甲方因不能依时提供商铺或无故收回商铺，应双倍返还押金，乙方拖欠租金累计10日以上，甲方有权解除合同，收回出租商铺，保证金归甲方所有。2、2016年11月26日，黄健雄向王海周支付了20000元租赁押金，未向王海周、乔美玲支付过商铺租金。3、2017年10月24日本案庭审中，王海周、乔美玲称涉讼商铺为乔美玲向广州市番禺区大龙街沙涌村股份合作经济社（以下简称沙涌村经济社）承租后转租给黄健雄，该商铺没有产权登记，沙涌村经济社称商铺有报建但未向乔美玲提供报建材料。本院当庭要求王海周、乔美玲于庭后7日内补充提交涉讼商铺的报建证明，并向其开具了《补充诉讼材料通知书》，王海周、乔美玲逾期未提交相应材料。双方当事人对于以下问题存在争议：1、《租赁合同》的效力问题。黄健雄主张，涉讼商铺未取得房地产权证或建设工程规划许可证，《租赁合同》应为无效。为此，其提交了原广州市番禺区国土资源和规划局于2017年4月7日出具的《土地登记档案查询结果证明》，载明坐落为**村**路自编*号的土地没有满足查询条件的记录。王海周、乔美玲对该证据不予确认，认为涉讼商铺是有使用价值的，黄健雄承租时亦清楚商铺现状，即使商铺未在国土部门进行登记，也不影响其使用价值，该商铺可以办理工商登记，可以合法经营使用，故《租赁合同》是合法成立的有效合同。为此，王海周、乔美玲提交了《住所（经营场所）场地使用证明》及《证明》原件予以证实。其中，《住所（经营场所）场地使用证明》为广州市番禺区大龙街沙涌村民委员会出具，载明黄健雄使用的广州市番禺区大龙街**村**1号之三由乔美玲出租的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用，本场地使用证明仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。《证明》为沙涌村经济社于2017年3月1日开具，载明该经济社同意乔美玲将广州市番禺区大龙街**村***1号之三物业分租给黄健雄使用（该证明用于办理证照及备案使用）。2、涉讼商铺是否交付使用的问题。黄健雄主张，王海周、乔美玲未向其交付涉讼商铺，王海周、乔美玲则主张其已于2016年12月1日将商铺交付黄健雄，且黄健雄已进行装修改造，黄健雄提起本案诉讼后从涉讼商铺撤场，但未将商铺交还给王海周、乔美玲。为证明商铺交付情况，王海周、乔美玲提交了照片、微信聊天记录、现场录像、两份《证明》予以证实。黄健雄对上述证据均不予认可，认为无法证实商铺已交付。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于涉讼商铺未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故王海周代乔美玲与黄健雄签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故黄健雄要求乔美玲向其返还租赁保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。王海周作为乔美玲的代理人，其签订《租赁合同》及收取保证金的行为责任由乔美玲承担，黄健雄要求王海周与乔美玲共同返还上述保证金，缺乏依据，本院不予支持。至于王海周、乔美玲提出涉讼商铺具有使用价值且已交付黄健雄使用故不同意返还保证金的抗辩，由于其提交的《住所（经营场所）场地使用证明》及《证明》均不能证实涉讼商铺的报建及产权登记情况，而涉讼商铺是否具有使用价值及是否交付使用，仅对黄健雄是否应当支付占有使用费产生影响，不构成对合同效力的抗辩，王海周、乔美玲在本案中并未提起反诉主张房屋占有使用费，故本院对王海周、乔美玲的抗辩意见不予采纳，王海周、乔美玲如认为黄健雄拖欠占有使用费，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告乔美玲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄健雄退还租赁保证金20000元；二、驳回原告黄健雄的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由原告黄健雄负担254元，由被告乔美玲负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇一七年十月三十一日书 记 员  王韵曌