广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1622民初981号原告：唐庆文，女，1972年2月8日出生，汉族，住广东省龙川县。委托代理人：邱友梁，男，广东唐龙律师事务所律师。被告：河源长鸿房地产有限公司，住所地河源市沿江东路6号长鸿花园华景苑三楼，统一社会信用代码91441600753689324L。法定代表人：蔡春梅，该公司总经理。被告：河源长鸿房地产有限公司龙川分公司，住所地龙川县老隆镇东风路20号，统一社会信用代码91441622MA4UJ0A68T。负责人：蔡春梅，该公司总经理。上列二被告共同委托代理人：叶培荣，男，1981年12月8日出生，汉族，住广东省河源市源城区。上列二被告共同委托代理人：卢健红，女，1993年12月9日出生，汉族，住广东省紫金县。原告唐庆文与被告河源长鸿房地产有限公司、河源长鸿房地产有限公司龙川分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱友梁，被告河源长鸿房地产有限公司（以下简称“长鸿公司”）、河源长鸿房地产有限公司龙川分公司（以下简称“长鸿龙川公司”）共同委托代理人叶培荣、卢健红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐庆文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告长鸿龙川公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款239702元及利息（以239702元为本金，按照中国人民银行的同期贷款利率计算，从2012年12月31日起计至还清之日止）；3、判令被告返还原告预付的办证费用7900元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月31日，原告与被告长鸿龙川公司签订书面购房合同，购买被告长鸿花园一期樽桦玉桦金桦商铺层XXX号商铺，原告于当日向被告支付购铺款100000元及预收办证费7900元，并与香港盛大百货签订委托经营及管理协议，委托期自2013年12月31日起至2016年12月30日止。2014年4月5日，原告向被告支付剩余购铺款82174元，被告向原告开具182174元的收据，双方重新签订网签合同，合同金额为182174元。2014年6月16日，原告收到被告下发的《收铺通知书》，敦促被告早日办理房产证，被告告知原告办证时再通知原告办理相关的契税和手续，但被告一直未通知原告去办理相关手续，原告的房产证也至今未办理。被告拖延办证的行为已构成根本性违约,故原告依法提起诉讼，请法院依法判准原告的诉讼请求。被告长鸿公司、长鸿龙川公司提交书面答辩状辩称，一、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，应该按照合同的约定处理。该司法解释中“无法办理”指的是买受人由于客观上无法完成房屋所有权登记办理的情形，事实上现在双方共同去房管部门办理，可以在三个月内办出产权证，且被告与原告签订的合同有对我司逾期办证的情形进行约定，应按约定来处理；二、被告已完全具备办理《房地产权证》的全部条件，原告未能办理是因为其未配合提供相关的办证材料，并非是被告的过错；三、龙川盛大联商投资有限公司与原告依据《合同法》的相关规定，以互利、自愿、公平为原则，协商一致签订《龙川长鸿中心城商铺委托经营及管理协议》，原告将商铺租赁出去，并据此收取租金（三年租金为57528元），被告不存在“售后包租”行为，原告购房款是以合同公开标额239702元为基础，经过三年租金抵对房款的优惠，最终实际支付购房款182174元。经审理查明，2012年12月22日，唐辉标（原告丈夫）与被告长鸿龙川公司签订《长鸿中心城商铺认购书》，认购位于河源市龙川县××下××花园商业××楼××号铺位，建筑面积共19.48平方米，认购总售价人民币253123元，认购方在签订本认购书时，支付定金人民币20000元予出售方。2012年12月31日，唐辉标（原告丈夫）与龙川盛大联商投资有限公司签订《龙川长鸿中心城商铺委托经营及管理协议》，双方约定：买受人同意将涉案商铺委托给龙川盛大联商投资有限公司经营及管理，委托经营及管理期3年，委托期自2013年12月31日起至2016年12月30日止，买受人确认三年租金已在购铺款中抵扣，买受人在委托经营及管理期内不再收取盛大公司任何费用，并于同日预交办证费7900元给被告长鸿龙川公司。2014年4月5日，原告唐庆文与被告长鸿龙川公司签订了一份《商品房买卖合同》，买受人为唐庆文、出卖人为长鸿龙川公司，合同主要约定：合同3：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的尊桦玉桦金桦商铺层XXX号，该商品房的用途为商业营业用房，合同约定建筑面积共19.45平方米，其中，套内建筑面积11.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.45平方米；合同4：出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米16561.27元，总金额人民币壹拾捌万贰仟壹佰柒拾肆元整；合同6：买受人按下列方式付款：一次性付款，签订本合同时买受人一次性付清房款人民币壹拾捌万贰仟壹佰柒拾肆元整（￥182174.00元）；合同8：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；合同9.1：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；合同15：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人指定的期限内将办理房地产权证的所有资料及面积差价款交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权的有关手续，否则办理房地产权证的期限相关顺延。如买受人未按约定交付办证资料的，则办证期限相应顺延。办理房地产权证的契税、房产证印花税、档案保护费、房地产登记费等办证税费由买受人支付。原、被告在《商品房买卖合同》及附件中对双方的其他权利义务作出相关约定。合同签订当日，原告唐庆文一次性向被告长鸿龙川公司支付了商铺款182174元（含认购定金款20000元）。2014年6月16日，被告长鸿龙川公司向原告唐庆文发放《收铺通知书》，2014年6月27日，被告长鸿龙川公司将涉案商铺向原告交付，双方签定了《房屋交接单》。因被告长鸿龙川公司未能按照合同的约定办理商铺的房地产权证，2017年8月3日，原告诉至本院。诉讼中，被告表示只要原告向其提供缴纳的办理房地产权证税费凭证及缴纳该房屋维修基金等办证所需材料，被告在合理的时间内可以办理房产证，原告表示不继续履行合同。本院关于被告长鸿公司开发建设的长鸿花园一期是否具备办证的条件发函至龙川县不动产登记中心，该中心复函：长鸿房地产有限公司开发建设的位于老隆镇乌石下中华路126号的长鸿花园一期已于2016年6月在我中心办理了不动产首次登记（总确权），已办理网签购房合同的套房及商铺可按程序办理转移登记。以上事实有原告提供的身份复印件、《商品房买卖合同》复印件，《龙川长鸿中心城商铺委托经营及管理协议》复印件、《收款收据》复印件、《收铺通知书》复印件，被告长鸿龙川公司提供的《房屋交接单》复印件、《房地产预告登记证明》复印件，《长鸿中心城商铺认购书》复印件，龙川县不动产登记中心《复函》以及本案开庭笔录予以证实。本院认为，原告唐庆文与被告长鸿龙川公司所签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同及附件合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告唐庆文作为买受人已依约履行了付款义务，被告长鸿龙川公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房地产权属证书的义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否已经交付；二、涉案合同是否应当解除及在此基础上是否应当返还购房款239702元及利息、退还预付办证费用7900元。关于涉案房屋是否已经交付的问题。本案中，《商品房买卖合同》中约定被告长鸿龙川公司将经验收合格的涉案商铺于2014年6月30日前交付原告唐庆文使用，原告唐庆文于2014年6月27日对涉案商铺进行验收，对商铺无异议后，在《房屋交接单》买受人一栏签字并捺指模，且原告在《商铺委托经营及管理协议》约定委托盛大公司对涉案商铺进行经营及管理，三年的租金收益在购铺款中抵扣，原告已享有对涉案商铺收益的权利，故被告长鸿龙川公司已经按照合同约定向原告唐庆文交付房屋，已履行交付房屋的义务。关于涉案合同是否应当解除及在此基础上是否应当返还购房款239702元及利息、退还预付办证费用7900元。首先，原告依据合同第9条约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”主张解除合同，如前所述，被告在合同约定房屋交付期限内向原告交付了房屋，并不存在逾期交房的事实。其次，原告以被告逾期办理房地产权证，构成根本性违约主张解除合同，根据合同约定，被告有为原告办理房屋产权证的义务，至一审辩论终结前，被告仍未办理好所出售房屋的产权证，已经构成违约，但被告已于2014年6月27日将房屋交付给原告，原告将房屋委托龙川盛大联商投资有限公司经营管理，三年租金从购房款中抵减，原告对涉案房屋已实际占有并收益，故被告逾期办证不影响双方实现合同目的，并未构成根本性违约。且合同第15条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定限期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”，该约定排除了原告在被告逾期办证的情形下具有解除合同的权利。综上，原告请求解除合同，理据不足，本院不予支持。双方应当按照合同约定继续履行各自义务，原告请求被告返还购房款239702元及利息，理据不足，本院不予支持。被告在继续履行合同中需支付办证的相关税费，原告请求被告返还依据合同约定收取的预付办证费7900元，理据不足，本院不予支持，应待办证费实际发生后多退少补。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告唐庆文的全部诉讼请求。案件受理费5014元，减半收取计2507元，由原告唐庆文负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 李旭军二〇一七年十月二十四日法官助理 刁巧琳书 记 员 傅 琴