黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0103民初2942号原告：张富江，男，1960年5月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：陶臣，男，1958年4月13日出生，汉族，住哈尔滨市平房区。原告：杨波，女，1962年8月17日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张富江，男，1960年5月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：蒋士辉，女，1973年9月28日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：柴天雷，黑龙江柴天雷律师事务所律师。被告：相振宇，男，1991年5月28日出生，哈组，住哈尔滨市道里区。被告：侯峰，男，1993年8月23日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告张富江、杨波与被告蒋士辉、相振宇、侯峰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陶臣、被告蒋士辉委托诉讼代理人柴天雷到庭参加诉讼，被告相振宇、候峰经本院依法传唤后未到庭才加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.相振宇以张富江的代理人名义与蒋士辉于2017年1月20日就位于哈尔滨市南岗区××时代广场小区××号房屋签订的《房屋买卖合同》无效，并将诉争房屋产权人恢复登记至张富江名下；2.相振宇与蒋士辉办理产权过户所产生的所有费用由相振宇承担；事实和理由：张富江与杨波系夫妻。2016年1月初，张富江所在山东省某公司需要资金，便向张富江借款，原告张富江无资金，通过案外人杨某找到朋友案外人艾某找到案外人李某，李某又找到侯峰。张富江及杨某与侯峰沟通后，侯峰同意向张富江贷款600000元。2016年1月7日，张富江、杨波、杨某到南岗区东大直街146号上和置地广场四层汇丰投资与侯峰见面，侯峰要求必须是：1、张富江必须给被告侯峰出具《借据》一份，借款人民币600000元，借据由张富江签名确认，杨某签名确认。同时张富江与侯峰口头约定，张富江每月给付侯峰欠款本金20000元，给付利息16000元，每月给付本金和利息合计36000元；2、约定借款期限为6个月，到期后张富江如不能全部给付欠款本息，直至给付结束；3、侯峰要求必须用张富江名下夫妻共同房屋抵押，侯峰要求张富江夫妻在一份《房屋买卖合同》上签名，当张富江提出异议时，侯峰表示借款人借款时用房屋抵押都是这样做手续，实际上是不要房子要钱。张富江夫妇相信后在《房屋买卖合同》上签名（合同一份在被告处）；4、侯峰要求张富江夫妻必须到公证处配合办理委托书公证，同时侯峰派本公司业务员（委托人）相振宇带领张富江夫妻及杨某一同到哈尔滨市公证处办理了委托书公证。候峰又表示必须如此办理。各种手续办理完毕后，2016年1月9日侯峰个人通过银行转帐给原告张富江的中国银行卡（户名：张富江，卡号：62×××40）汇款400000元，又汇款163500元，二次合计563500元。侯峰对张富江又表示要预先扣除一个月利息，此后，张富江于2016年2月至9月先后通过银行汇款向侯峰个人户名（卡号62×××33）转帐给付欠款本金180000元，利息143000元，现张富江尚欠侯峰本金420000元，利息64000元（2016年10起至2017年1月止）。2016年10月起，张富江因资金周转问题，没能及时偿还欠款。2017年1月20日，在张富江不知情、不在场的情况下，侯峰恶意串通相振宇将张富江名下产权房屋过户到不认识的蒋士辉名下时，张富江多次找侯峰要求一次性清偿欠款，但侯峰等人避而不见，故张富江、杨波诉至法院。被告蒋士辉辩称，张富江、杨波所述与事实不符，蒋士辉与二人之间系房屋买卖合同关系。2016年1月9日张富江委托相振宇代为办理签订转让协议，协助买房人办理房屋所有权证和土地使用证，并且在授权书中委托人明确表示受托人在授权范围内签署的相关文件委托人均予以承认，该委托书在哈尔滨市公证处进行了公证，故张富江、杨波的委托是真实的意思表示，相振宇有权代理张富江、杨波行使对该房屋的处分权利，现蒋士辉已经给付全部购房款项，并且于2017年2月20日取得该房屋的不动产权证，已经取得该房屋的物权。张富江、杨波的代理人相振宇与蒋士辉在房产部门签订的存量房买卖合同有效。张富江、杨波的诉讼请求不应予以支持。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张富江、杨波提交的证据一不动产权证、证据二房屋买卖合同、证据三委托书、公证书、权相宇身份证复印件、证据四房产证复印件、证据五中国银行流水、证据六中国银行流水、收据、网上银行记录详情四份、存现小票、证据七哈尔滨银行卡折对账单被告对真实性无异议，且上述证据能够证明本案相关事实，本院予以采信。张富江、杨波提交的证据八借款协议书与本案无直接关联，本院不予采信。张富江、杨波提交的证据九机票、彩信记录、证据十订单、证明、船票不足以证明与本案的关联性，不予采信。张富江、杨波提交的证人证言结合本案其他证据，能够证明本案相关事实，本院予以采信。蒋士辉提交的证据一中收据存在瑕疵，无法证明蒋士辉主张的待证事实，本院不予采信，对招商银行户口历史交易明细表的真实性采信。蒋士辉提交的证据二收条存在瑕疵，结合其他证据，本院对蒋士辉主张的待证事实不予采信。账户交易明细不能证明与本案的关联性，本院不予采信。证据三结婚证、证据四不动产权属证书、证据五哈尔滨银行通用凭证真实合法有效，本院予以采信。证据六证人证言中给张富江汇款事实本院结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张富江与杨波系夫妻。2016年1月7日，张富江、杨波授权相振宇为代理人，负责其办理关于张富江名下的坐落于哈尔滨市南岗区××时代广场小区××房产的如下事宜：1、查询档案、归还银行或者信用社贷款、取他项权利证书、注销抵押登记、取房屋所有权证；2、到房地产部门重新办理上述房产新的抵押登记、签订抵押合同、出现场、评估、领取房屋所有权证和他项权利证书；3、解除抵押后在上述房产没有抵押、担保、查封、扣押和符合构架相关法律法规政策条件下出售：到房地产管理部门代为申请或者放弃资金监管、交易、更名过户、代出现场、代收房款（房产的出售价格由受托人和买受人协商）、代缴税费、代为登记、签订转让协议、协助买房人办理房屋所有权证和土地使用证；4、同意买房人以贷款方式买房、办理相关协助以买房人名义贷款手续、代收二手房贷款。上述委托事宜双方在黑龙江省公证处办理了公证。2016年1月9日，张富江、杨波出具制式收据一张，内容为：今收到买房人蒋世辉房款金额60万元整，房屋地址：南岗区红旗大街时代广场小区A栋17层D号，建筑面积173.66平方米，房产证号：00××86，付款方式：银行转账六十万元整。其中买房人名称、房屋地址、付款方式、日期内容为手写填空。2016年12月25日，张富江、杨波出具制式收据一份，内容为：今收到剩余房款的现金人民币60万元整。其中剩余房款、60万元、日期三项内容为蒋士辉方手写填空。2017年1月20日，相振宇与蒋世辉签订房屋买卖合同，约定：张富江将案涉房产出售给蒋士辉，付款方式为：买方以银行贷款方式支付房价款，买房首付款19万元。申请银行贷款76万元，贷款种类为商业贷款。由房地产交易资金监管中心对首付款进行资金监管，监管首付款为1万元，一次性存入哈尔滨市房屋交易资金管理中心在兴业银行股份有限公司哈尔滨道里支行银行设立的专用账户，户名哈尔滨市房屋交易资金管理中心资金结算科，账号56×××55。现张富江认为该房产交易系相振宇与蒋士辉恶意侵犯其权益，故诉至法院。另查明，证人相某与被告相振宇系堂兄弟关系。蒋士辉系相振宇婶娘。蒋士辉自述系通过案外人侯峰得知张富江、杨波卖房。2016年1月9日，证人相某向张富江名下中国银行卡分两次汇款56.35万元（张富江：62×××40）。2017年1月9日至10日，蒋士辉将案涉房屋的剩余贷款本息114302.18元还清。2017年2月20日，案涉房屋更名至蒋士辉名下。再查明，张富江自述与侯峰存在借贷关系，借款为60万元，证人相某所汇款即为扣除部分利息后剩余借款。此后张富江在2016年1月9日至8月11日间，合计偿还侯峰本息323500元。自2016年8月11日后，张富江因资金问题未能再向侯峰还款。侯峰、相振宇签收本院邮寄的传票后拒绝到庭应诉。本院认为，公民的合法权益受法律保护。张富江、杨波主张合同无效，理由为相振宇和蒋士辉之间的交易系恶意。故本院根据双方庭审陈述及举示证据情况综合对此交易行为的性质进行评定。首先，案涉房屋交易的产生，系张富江、杨波向相振宇授权，由相振宇持授权公证书与蒋士辉签订合同。但张富江、杨波提出，此授权为其与侯峰债之担保，并无实际买卖房屋的意思表示。故本院首先对张富江、杨波是否存在债权债务关系先予审查。张富江、杨波与侯峰虽无借贷合同，然而其向本院提交了转账记录可见，张富江在1-8月之间，向侯峰转账了30余万元款项，张富江、杨波与提供的证人均证实，张富江、杨波向侯峰借款为60万元，预扣一个月还款本息，为56.35万元。蒋士辉则自述是通过侯峰知晓张富江、杨波卖房。故侯峰的陈述对于确认本案房屋买卖是否是真实意思表示，具有重大关系。但经本院依法送达，候峰签收起诉状、传票后，拒绝到庭参加诉讼。其拒绝到庭行为视为放弃举证、质证权利，且其拒不到庭的后果明显对张富江、侯波不利，故本院对张富江、杨波提出的与侯峰存在债权债务关系予以确认。第二，本案案涉房产的交易的形式与一般交易行为不符。1、授权行为违反常理。因委托的后果直接归属于委托人，故委托关系一般系基于信任而产生，故张富江、杨波将涉及自己生活的重大事宜委托他人代为进行，被委托人应当属于委托人可信的、能够为委托人利益服务的人，而本案中张富江、杨波与相振宇并不相识，被委托人相振宇与购房人存在特殊的亲属关系。一般而言，卖房人授权买房人亲属履行房屋买卖合同，应符合以下交易习惯：买房人已经履行买卖合同基本义务，卖房人收到房款后怠于履行从合同义务或附随义务，故授权买房人信任人员完成全部交易。但本案中蒋士辉举示证据显示，张富江、杨波为蒋士辉出具两次收据，两次收据时间前后将近一年，张富江、杨波对相振宇授权在出具两次收据之前，即相振宇在张富江、杨波未能收到全部房款之时，就已经经公证授权获得了与任意人（包括自己亲属）进行交易并代收房款的权利，该行为属于卖方将自己完全置于可能无法回收房款的风险之下，明显有悖委托的目的，不符合理性社会人的正常行为，与一般交易习惯不符；2.收据、收条与买卖合同、交易形式不符。蒋士辉称与张富江、杨波未私下签订买卖合同，仅在房产部门签订了与实际交易价值不符的买卖合同。就一般房产交易习惯来讲，涉及大额的房屋交易买卖，首先需要双方当事人对交易价格的一致确认。即双方应通过有效的、能够制约双方的书面合同或约定将权利义务予以固定。本案中，张富江、杨波与蒋士辉没有除房地部门合同以外的关于房屋价款的书面约定，但蒋士辉出具了张富江、杨波签字的收据和收条，每次金额均在60万。也就是说，按照蒋士辉所述，张富江、杨波在收取第一笔房款后，对第二笔大额房款的收取只能基于对买房人的信任或者口头约定，同时，再将收房款的权利公证给买房人亲属。而张富江、杨波与蒋士辉并不存在特殊的信任关系。且，蒋士辉与相振宇签订的购房合同显示，房屋交易价款为95万，监管资金为1万元，首付19万元，贷款76万元，该合同与其向法庭出示的向张富江、杨波的付款方式、付款数额完全不符。蒋士辉不能对此作出合理解释，又因该合同的签订系蒋士辉与相振宇共同完成，相振宇亦有义务作出合理解释。同时，相振宇作为张富江、杨波的代理人，一般来讲，其卖房行为得到了张富江、杨波授权，应当为被代理人利益积极出庭应诉说明情况，但经本院依法传唤后，相振宇拒不到庭解释其与亲属所为的交易行为，不合常理；3.蒋士辉提供的银行记录与张富江、杨波与侯峰的借款数额相同，收据、收条形式存在瑕疵。蒋士辉在2016年1月9日收据写明首付银行转账60万元，但提供的银行记录显示，银行转账为563500元，与张富江、杨波自述及证人陈述向侯峰借款数额一致，蒋士辉抗辩收据与实际不符原因为扣除租金，没有证据证实，不予采纳。蒋士辉举示的收条中60万元，其仅能举示案外人相统生于2016年12月25日在银行取出47万元，对于余13万元现金给付无佐证。而无论收据或是收条，均为制式，关键部分的买方人姓名、房屋性质、坐落、出具时间均由买方填写，也即除了张富江、杨波签字之外，该收据或者收条其他内容的形成时间均处于蒋士辉的控制之下，尤其是签名与日期由两个人分别书写，此与一般交易习惯不符。张富江、杨波亦在庭审中提出收条并非同一时间书写。故蒋士辉应当对交易的真实性承担充分的举证责任。其不能举证的，应承担相应不利后果。综合考虑此交易行为中各项不合理之处，本院认为，结合本案各方当事人在庭审中的出庭情况、举证和陈述情况，张富江、杨波的主张更具合理性，根据优势证据规则，本院对其陈述的案件事实予以认定。相振宇获得授权本质为张富江、杨波与侯峰借贷关系的担保。其与蒋士辉的交易行为符合在债务人不履行债务时，借款人采用直接转移担保财产的方式抵债的特征。故相振宇与蒋士辉签订的买卖合同系虚假意思表示，不具有善意，应确认无效。张富江、杨波应将蒋士辉偿还给银行的贷款返还。关于恢复登记问题，属于行政登记的问题，本院对此在民事案件中不予处理。另，因张富江、杨波系自愿授权给相振宇，又未及时偿还对侯峰借款，故对于案涉财产的转移具有过错，故办理产权过户或者恢复登记产生的费用应责任自负。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告相振宇以原告张富江名义与被告蒋士辉于2017年1月20日签订的将哈尔滨市南岗区红旗大街时代广场小区A栋17层D号房屋的买卖合同无效；二、原告张富江、杨波于本判决生效后十日内返还被告蒋士辉房屋贷款114302.18元；三、驳回原告张富江、杨波的其他诉讼请求。如果未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告蒋士辉、相振宇、侯峰负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 兰人民陪审员  杨兰英人民陪审员  刘爱萍二〇一七年十月九日书 记 员  孙 会