山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0202民初1706号原告：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市市南区山东路*号甲。法定代表人：王春芳，职务主任。委托诉讼代理人：皇甫思佳，山东雅君律师事务所律师。被告：毕晓宁，女，1984年3月21日出生，汉族，住青岛市市北区。被告：青岛滨海房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区瑞昌路168号《一木·瑞昌馨苑》17层1707户。法定代表人：迟永杰，职务董事长。委托诉讼代理人：刘磊，山东亚和太律师事务所律师。原告青岛市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）与被告毕晓宁、青岛滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海房地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公积金中心委托诉讼代理人皇甫思佳、被告滨海房地产委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。被告毕晓宁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公积金中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除公积金中心与毕晓宁签订的编号为11贷字【2012】000080号《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》；2.判令毕晓宁立即向公积金中心偿还借款本息114442.57元【其中包括本金113201.83元、逾期利息1213.84元、罚息26.9元；利息和罚息暂计算至2017年2月27日，2017年2月28日之后的利息及罚息应计算至毕晓宁实际清偿之日；罚息=（逾期本金+逾期利息）×逾期计息天数×罚息日利率，罚息利率按贷款利率加收50%计算】；3.判令公积金中心对抵押物青岛市四方区洛阳路房屋的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.判令滨海房地产对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费、律师代理费（5685元）、邮寄费、公告费等实现债权的费用由两被告承担。事实和理由：2012年1月6日，公积金中心与毕晓宁、滨海房地产签订《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》，约定公积金中心委托中国建设银行股份有限公司青岛南京路第二支行（以下简称“建行”）向毕晓宁发放公积金贷款15万元用于购买青岛市四方区洛阳路房屋，借款期限自2012年1月16日至2027年1月15日，并以该房屋作为抵押担保，滨海房地产在担保合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、协助公积金中心办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日为毕晓宁的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，公积金中心依约发放贷款，但毕晓宁未按照合同约定偿还贷款，已构成严重违约。毕晓宁未作答辩。滨海房地产辩称，滨海房地产不清楚毕晓宁的还款情况，滨海房地产已协助公积金中心和毕晓宁办理了房地产他项权证，公积金中心若认为毕晓宁违约，可就抵押房产实现债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2012年1月6日，毕晓宁、公积金中心、建行、滨海房地产签订编号为11贷字【2012】000080号的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》，约定：1.公积金中心同意向毕晓宁发放贷款15万元，用于购买青岛市四方区洛阳路4号洛阳路片区保障性住房集中建设项目（一期）房屋，并委托建行办理贷款手续，借款期限自2012年1月16日至2027年1月15日；2.贷款年利率4.9%，如遇国家调整，按有关规定作相应调整；3.毕晓宁同意将所购房屋抵押给公积金中心，作为还款的担保；4.毕晓宁以所购房屋作抵押的，由滨海房地产提供保证担保，保证期间为自合同生效之日起，至抵押房屋竣工验收、滨海房地产协助毕晓宁办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止；在上述保证期间内，如毕晓宁未按照合同约定履行还款义务，滨海房地产应承担连带清偿责任；5.合同项下的担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及实现贷款债权、抵押权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费等；6.合同有效期内，毕晓宁不按还款计划偿还借款本息连续超过三个月的，公积金中心、建行有权解除合同或依法提起诉讼，要求毕晓宁提前偿还部分或全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）及其他相关费用；7.毕晓宁未按合同约定期限或金额归还贷款的金额为逾期贷款本息额，公积金中心有权对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息。2012年2月13日，上述房产办理了预购经济适用房抵押预告登记。截至庭审之时，该房产尚未办理正式抵押登记。二、合同签订后，建行向毕晓宁发放贷款15万元。三、毕晓宁自2014年12月起未能按时足额还款，截至2017年2月27日，剩余本金113201.83元、逾期利息1213.84元、罚息26.9元。四、公积金中心与山东雅君律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼，并于2017年9月29日向该律所支付律师费5685元。本院认为，本案所涉《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。毕晓宁未按期还款超过三个月，约定的合同解除条件已成就，公积金中心有权解除合同，毕晓宁应偿还全部剩余贷款本息，并承担逾期还款的违约责任。合同约定未按期归还贷款的金额为逾期贷款本息额，对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息，另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息利率“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，公积金中心主张的罚息计算方式符合法律规定及合同约定，本院予以支持。公积金中心为追索债权而支出的律师费5685元，根据约定应由毕晓宁承担。合同约定的抵押房产已办理预购经济适用房抵押预告登记，毕晓宁未及时办理正式权属登记，也未配合公积金中心办理正式抵押登记手续，公积金中心对于未能办理正式抵押登记并无过错，因此抵押预告登记仍然有效。建立预告登记制度的目的是限制现实登记人的权利行使处分权，赋予被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力。在毕晓宁未按合同约定及时偿还贷款构成违约的情况下，公积金中心对处分约定抵押房产所得价款优先受偿并不损害他人利益，本院对此予以支持。约定抵押房产尚未办理正式抵押登记，合同约定的保证责任解除条件尚未成就，且并无证据证明公积金中心对此存在过错，则滨海房地产仍需按约定承担保证责任，对毕晓宁的债务承担连带清偿责任。毕晓宁经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除编号为11贷字【2012】000080号的《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》；二、毕晓宁于本判决生效后十日内偿还青岛市住房公积金管理中心借款本金113201.83元及截至2017年2月27日的逾期利息1213.84元、罚息26.9元，并按合同约定的计算方式支付自2017年2月28日起至实际给付之日止的逾期利息、罚息；三、毕晓宁于本判决生效后十日内向青岛市住房公积金管理中心支付律师费5685元；四、青岛市住房公积金管理中心在抵押担保范围内对抵押财产（青岛市四方区洛阳路房产）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、青岛滨海房地产开发有限公司对第二、三项债务承担连带清偿责任；青岛滨海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向毕晓宁追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2703元、保全费1145元、公告费600元，共计4448元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁 卉人民陪审员  辛淑静人民陪审员  邢玉航二〇一七年十月二十日书 记 员  于 雪