福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽09民再37号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。法定代表人：张瑾，经理。委托诉讼代理人：池哲斌、叶华锦，福建合立律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张维香，女，汉族，1965年6月17日出生，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：孙翔，屏南县中心法律服务所法律工作者。原审原告张维香与原审被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，屏南县人民法院于2015年12月20日作出（2015）屏民初字第704号民事判决。原审被告屏南县房地产综合开发公司提出上诉，本院于2016年10月11日作出（2016）闽09民终1248号民事判决，现已发生法律效力。原审上诉人屏南县房地产综合开发公司提出再审申请，福建省高级人民法院于2017年5月16日作出(2017)闽民申699号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。再审申请人屏南县房地产综合开发公司的委托代理人池哲斌和被申请人的委托代理人孙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称：2010年6月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的佳垅新村第二幢304号房，原告按照约定付清全部房价款213864元。被告逾期至2011年5月30日通知交房，且在收取了办理房屋权属登记各项费用800元后不履行办证义务。为此，原告于2013年8月26日提起诉讼，要求被告支付2011年8月28日至2013年8月28日期间逾期办证的违约金，屏南县人民法院于2013年12月19日作出(2013)屏民初字第727号民事判决，判决被告支付原告从2012年5月28日至2013年8月28日期间的逾期办证违约金。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出(2014)宁民终字第509号民事判决，驳回上诉、维持原判。由于被告不依约履行办证义务，至今原告还未取得房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。被告虽已支付2013年8月28日之前的违约金，但依法还要支付2013年8月28日之后的违约金。因此，现原告诉求判决被告再支付从2013年8月29日至2015年4月9日期间589日的违约金12596.59元，计算方式为213864元×0.01%/天×589天=12596.59元（原告保留向被告另行主张从2015年4月10日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利）。被告辩称：（2013）屏民初字第727号民事判决已认定被告于2013年10月12日发出并送达原告的《通知》，可视为被告单方解除了口头委托代理办证的合同关系，被告的违约期间应从2012年5月28日起计算至2013年10月12日止；鉴于被告2013年8月28日之前的逾期办证违约金已予执行到位，故原告仅可主张2013年8月29日至同年10月12日止共计45天的逾期办证违约金962.39元，其计算方式为：45天×213864（购房款）元×0.01%=962.39元。原一审查明：2010年6月24日，讼争双方签订《商品房买卖合同》，约定：张维香购买古峰镇佳垅新村的佳洋新居第二幢304号房的预售商品房，房屋总价款213864元；其中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日，双方还签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（合同附件六）。该补充协议相关约定：“……七、其他：4、买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”张维香于2010年2月4日缴纳购房款73864元，2010年11月30日缴纳购房款140000元。屏南县房地产综合开发公司实际交房时间为2011年5月30日。由于该商品房逾期交房及逾期办证引发纠纷，张维香于2013年8月26日提起诉讼，屏南县人民法院于2013年12月19日作出（2013）屏民初字第727号民事判决：一、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张维香支付逾期交房的违约金427.73元；二、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张维香支付逾期办证的违约金9773.58元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告提出上诉后，宁德市中级人民法院于2014年5月7日作出(2014)宁民终字第509号民事判决，驳回上诉、维持原判。该判决应付款项，已予执行完毕。原一审认为：原告张维香与被告屏南县房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同义务。（2013）屏民初字第727号民事判决认定，被告于2013年10月12日发出并送达的通知，可视为屏南县房地产综合开发公司单方解除了口头委托代理办证的关系，因此该公司从接受委托办证之日即2010年6月24日起至2013年10月12日期间应承担逾期办理的违约责任。但（2014）宁民终字第509号民事判决并未对该通知可否视为单方解除了口头委托代理办证关系作出评判。即使该通知可视为单方解除了口头委托代理办证关系，屏南县房地产综合开发公司仍应按合同约定履行协助办证义务。由于屏南县房地产综合开发公司除了发出上述通知，要求购房户自行办证之外，没有提供证据证明其已按合同约定向当地房屋权属登记机构办理产权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给购房户；也没有提供证据证明由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，故屏南县房地产综合开发公司仍然违约。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，买受人未能及时取得房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应当自逾期之日起每日按购房款0.01%支付违约金，双方约定按日计付违约金，应按实际拖延办证的天数计算，该公司虽已承担2013年8月28日之前的违约责任，还应承担2013年8月29日至2015年4月9日期间的违约责任，即本案违约金计算方式为213864元×0.01%/天×589天=12596.59元，故对原告之诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告张维香支付逾期办证的违约金12596.59元。原二审认定的事实与原一审相一致。原二审认为：上诉人屏南县房地产综合开发公司代为购房户办理权属证书，双方之间形成委托代理合同关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定双方均可随时解除委托合同；因解除合同给对方造成损失的，除不可归责事由外，应当承担赔偿责任。从屏南县房地产综合开发公司于2013年10月12日提出解除合同之日起，双方之间的委托代理关系终止，该公司不负代为办证的义务。双方对支付2013年10月12日之前的违约金已无争议。开发商提交相关资料并完成初始登记是购房者办证的前提，屏南县房地产综合开发公司虽于2013年10月12日通知购房户自行办证，但该公司在此时并未完成房屋初始登记，致使购房户实际无法办理房屋产权证书。根据《商品房买卖合同》第十四条及《补充合同》第七条第4点的约定，屏南县房地产综合开发公司负有向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的协助办证义务。但屏南县房地产综合开发公司并未提供证据证明其已依约及时履行了初始预登记、交付备案资料并予告知的相关义务，故该公司应当承担逾期办理产权证书的违约责任，其违约终止时间应以购房户知道或应当知道为止。原一审认定的违约期间亦未超出该范围。据此，判决驳回屏南县房地产综合开发公司的上诉，维持原判。再审申请人屏南县房地产综合开发公司诉称：1、从2013年10月12日向被申请人张维香送达通知之日起，双方已解除委托代理办证关系，因而仅可主张2013年8月29日起至同年10月12日共计45天的违约金；2、其已履行向当地房屋权属登记机构办理初始预登记，并将办理权属证书需由出卖人提供的资料交付给买受人的协助办证义务。因此，请求撤销原判，依法改判。被申请人张维香辩称：1、屏南县房地产综合开发公司依约应承担代为办证义务，而不是协助办证义务；2、对方主张2013年10月12日发出《通知》后，即可解除委托办证关系，与事实不符；3、原二审将代为办证关系视为独立合同，并认定从2013年10月12日起开发商不再负有办证义务是不够审慎的；4、代为办证是指代为办理房地产权属证书，包括《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；5、在2015年4月9日之前，屏南县房地产开发公司尚未履行合同约定的及时办证义务。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实相一致。另补充查明：1、再审申请人屏南县房地产综合开发公司提供的商品房初始登记收件单、初始登记审批表、有关缴费票据及购房户的房屋所有权证，可证明该公司已于2013年12月20日向屏南县房地产管理所提交商品房初始登记必备的相关资料，并已缴纳房屋产权登记的相关费用，于2014年1月16日取得审批同意，于2014年8月20日办理房屋所有权登记并获准颁证。2、被申请人张维香提供的收款收据、领证签收单，可证明屏南县房地产综合开发公司已向购房户收取代办权属证书费用800元，该公司至2015年4月21日代为签领土地使用权证。3、本院向屏南县不动产登记中心调取的土地使用权分户审批表、承诺书、委托书，可证明屏南县房地产综合开发公司于2015年3月10日向屏南县国土资源局提交办理佳洋新居土地分户的申请，并委托其职员蓝雅琼办理有关事项，屏南县国土资源局于2015年4月8日对本案涉讼宗地同意呈报办理国有土地使用权分户手续，以便颁发土地使用权证。以上证据系当地房地产行政主管机关或下属机构所提供的档案资料，且经双方质证，对之客观真实性并无异议，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十七条第（一）、（二）、（三）、（四）项的规定，可以作为本案的定案证据采信。根据当事人的诉辩意见，本案再审中的争议焦点是：对被申请人张维香提出再审申请人屏南县房地产综合开发公司应予继续承担2013年8月29日至2015年4月9日期间的逾期办证违约责任之诉求，是否予以支持。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一、二款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十三条、第六十六条、第七十四条、第七十六条的规定，结合本案具体情况，予以综合分析认定。本院再审认为：双方当事人之间订立的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应依约全面履行合同义务；否则，必须依约承担相应的违约责任。1、再审申请人屏南县房地产综合开发公司在向购房户收取代为办理产权证书费用800元之后，虽于2013年10月12日发出通知，提出终止委托代理办证关系，要求购房户自行前往办证，但根据《商品房买卖合同》第十四条及《补充合同》第七条第4点的约定，其仍负有协助办证的义务，应当及时履行房地产权属初始备案登记义务，并将办理权属证书需由出卖人提供的资料及时交付买受人，同时告知买受人已具备办证条件的相关情况。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条的规定，房屋权属登记包含土地使用权和房屋所有权的登记发证。综合双方当事人在再审中分别提供和本院依职权调取的证据，即为屏南县房屋管理所、屏南县国土资源局存档的涉案房地产申报权属登记发证的备案资料，足以证明：①屏南县房地产综合开发公司于2013年12月20日向该县房管所提交商品房初始登记报备材料，于2014年8月20日办理房屋所有权登记并获准颁证；②屏南县房地产综合开发公司于2015年3月10日向该县国土资源局提交土地分户申请，该局于同年4月8日审批同意呈报，该公司于当月21日代为签领土地使用权证。3、屏南县房地产综合开发公司既已对2013年10月12日之前承担逾期办证的违约责任无异议，却将此后的迟延办证归责于各购房户，但其在原一、二审及再审中均未提供证据证明在办理涉案商品房初始登记报备审批手续之后已将办理权属证书需由出卖人提供的资料及时交付买受人，且该公司拖延至2015年4月8日才通过土地分户审批呈报，即使各购房户领取房屋所有权证书之后自行申办土地使用权证，在当时情况下亦不存在现实可能性。因此，原一、二审认定再审申请人屏南县房地产综合开发公司仍应继续承担从2013年8月29日起至2015年4月9日期间的逾期办证违约责任，是正确的。综上，原一、二审认定事实基本清楚、适用法律正确，审理程序合法，处理结果公正，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一、二款、第六十五条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款、第四百零五条第一款、第四百零七条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院(2016)闽09民终1248号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 范寿清审 判 员 林本春审 判 员 崔龙生二〇一七年十月二十日法官助理 蔡瑜俐书 记 员 钟烨婷书 记 员 林 燕附录：本案有关法律和司法解释一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者在充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。第六十四条审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵守法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。五、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。第四百零七条第一款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。六、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。