上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初9426号原告(反诉被告)刘卫静，女，1982年10月6日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)蒋伊懿，女，2015年11月1日出生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人刘卫静，女，1982年10月6日出生，汉族，住上海市普陀区。上述两原告的共同委托代理人戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。被告(反诉原告)上海绿地新龙基置业有限公司,住所地上海市普陀区宁夏路XXX号XXX层A。法定代表人徐荣璞。委托代理人洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。原告刘卫静、蒋伊懿与被告上海绿地新龙基置业有限公司及反诉原告上海绿地新龙基置业有限公司与反诉被告刘卫静、蒋伊懿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,由审判员蒋国红独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告刘卫静(反诉被告)及其与原告蒋伊懿(反诉被告)的共同委托代理人戎兴旺、被告上海绿地新龙基置业有限公司(反诉原告)的委托代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卫静、蒋伊懿诉称，2016年9月4日，原告向被告购买了上海市白玉路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)一套，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXXX元，原告在向被告支付了首期房款后，因家庭原因无力再支付剩余房款，只能解约。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2017年1月4日起解除；二、被告向原告返还购房款267万元；三、本案诉讼费由被告负担。被告上海绿地新龙基置业有限公司辩称，同意解除合同，因原告没有合同解除权，故合同应于被告提出反诉之日起解除即2017年7月10日，另购房款应在扣除合同所约定的赔偿金、违约金及律师费后才可以返还。反诉原告上海绿地新龙基置业有限公司诉称，2016年9月1日，反诉原告与反诉被告签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定反诉被告向反诉原告购买系争房屋，总房价款XXXXXXXX元。同时合同对反诉被告的付款时间、付款金额、逾期付款应承担的违约责任等都作了相关约定。2016年8月30日反诉被告如期支付了首期房价款XXXXXXX元，后反诉被告未如期支付剩余房款，现反诉原告行使合同解除权并要求反诉被告支付赔偿金。综上，反诉原告现向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2016年9月1日就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、反诉被告协助反诉原告办理上述《上海市商品房预售合同》的登记备案注销手续；三、反诉被告向反诉原告支付赔偿金XXXXXXX.30元；四、反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金XXXXXXX.84元(计算至2017年7月10日)；五、反诉被告向反诉原告支付因本案承担的律师费99358.55元；六、反诉被告承担本案反诉费。反诉被告刘卫静、蒋伊懿辩称，反诉原告在买卖过程中亦存在一定的过错，况目前系争房屋的房价已大幅上升，反诉原告无任何损失，故同意解除合同，同意配合反诉原告办理系争房屋预售合同的登记备案注销手续，同意支付违约金，同时认为违约金约定过高，要求法院予以调整；但不同意解除合同的时间，不同意支付赔偿金、律师费。经审理查明，关于本诉，2016年9月1日，原告刘卫静、蒋伊懿作为乙方(买方)，被告上海绿地新龙基置业有限公司作为甲方(卖方)就系争房屋出售事宜签订《上海市商品房预售合同》一份，合同第二条约定：乙方向甲方购买白玉路678弄《绿地世纪城海珀名邸》7号18层2103室(以下简称该房屋)；据甲方暂测该房屋建筑面积为141.64平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为94300元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币XXXXXXXX.00元。合同第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。合同第十一条约定：甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同附件一付款方式和付款期限：1、2016年8月30日前，乙方支付首期房款XXXXXXX元；2、2016年10月20日前，乙方支付房款XXXXXXX元；3、2016年12月5日前，乙方支付剩余房款XXXXXXX元。合同补充条款一：补充本合同第七条：乙方迟延付款造成甲方单方解除合同的，乙方应支付解除合同的赔偿金及延期付款的违约金。如乙方未按本合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，甲方因主张其权益而支出的诉讼费、律师费用等由乙方承担。合同履行过程中，原告如期向被告支付了首期房价款XXXXXXX元，剩余房款未支付。2016年10月11日，原告向被告提出解约申请，并表示原告已无法继续履行合同，被告未予答复。本案在审理过程中，原告表示首期房价款支付金额为XXXXXXX元，现仅要求被告返还XXXXXXX元。反诉查明事实同本诉。2016年6月14日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请；同年7月10日反诉原告向本院提出反诉，请求法院支持其反诉请求。本院认为，关于本诉，原被告之间订立的商品房预售合同内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现原告以无力支付剩余购房款为由要求解除双方之间签订的商品房预售合同，被告亦予以认可，故对原告要求解除合同之诉请本院予以支持，考虑到本案系原告的单方违约导致，其无合同解除权，故解除之日以被告提出反诉要求解除合同之日为准，即2017年7月10日。合同解除房款理应返还，故对原告要求返还购房款之诉请本院予以支持，具体数额以原告要求返还的数额为准，即XXXXXXX元。关于反诉，就解除合同不再赘述，反诉被告同时表示同意配合反诉原告办理系争房屋的相关登记备案注销手续，故对反诉原告上述诉请均予以支持。至于反诉原告要求反诉被告支付赔偿金及逾期付款的违约金之诉请，因反诉被告未按约履行付款义务，已属违约，理应承担相应的违约责任，考虑到反诉原被告就系争房屋签约的购房价低于备案价，故对反诉原告上述诉请本院一并予以处理。针对反诉被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然反诉被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的反诉被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求反诉被告以合同约定的计算方法向反诉原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故反诉被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。至于反诉原告要求反诉被告承担律师费之诉请，按双方合同的约定，故对该项诉请本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘卫静、蒋伊懿与被告上海绿地新龙基置业有限公司2016年9月1日就上海市白玉路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2017年7月10日起解除；二、被告上海绿地新龙基置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘卫静、蒋伊懿房款人民币XXXXXXX元；三、反诉被告刘卫静、蒋伊懿应于本判决生效之日起十日内配合反诉原告上海绿地新龙基置业有限公司办理上述房屋的《上海市商品房预售合同》登记备案注销手续；四、反诉被告刘卫静、蒋伊懿应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海绿地新龙基置业有限公司赔偿金及逾期付款的违约金共计人民币400000元；五、反诉被告刘卫静、蒋伊懿应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海绿地新龙基置业有限公司律师费人民币99358.55元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币28160元，减半收取，计人民币14080元，由原告负担。本案反诉受理费人民币13978元，由反诉原告负担人民币9583元，反诉被告负担人民币4395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋国红二〇一七年十月三十日书记员  徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。