陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终9490号上诉人（原审被告）：胡广，男，1982年7月14日出生，汉族，自由职业者，住河北省邯郸市复兴区。被上诉人（原审原告）：海龙泉集团陕西有限责任公司，住西安市雁塔区丈八东路123号裕昌太阳城商业街16幢1单元10104室。法定代表人：范东胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊小飞，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：景小婷，陕西联强律师事务所实习律师。上诉人胡广因与被上诉人海龙泉集团陕西有限责任公司（以下简称海龙泉）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡广、被上诉人海龙泉的委托诉讼代理人樊小飞、景小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡广上诉请求：1.海龙泉支付胡广2015年12月欠缴租金20000元、欠缴物业管理费11100元、滞纳金46275元，总计77376元；2.海龙泉2015年12月违约未按规定时间支付胡广租金的滞纳金134275.5元及银行同期贷款利率计算至本判决履行之日止；3.胡广不退还海龙泉缴纳的履约保证金50000元；4.海龙泉将2014年12月欠缴租金300000元足额缴纳给胡广，胡广至今只收到2014年12月租金300000元；5.一审及二审诉讼费用由海龙泉负担。事实与理由：一、海龙泉与胡广2014年12月1日签订了租赁合同，约定年租金为600000元、年物业管理费为11100元，截止2017年4月23日胡广只收到海龙泉支付的2015年至2016年租金580000元，欠缴租金及物业费31100元，按照约定按迟缴金额日千分之三标准，496天滞纳金46276元，以上合计77376元。二、2016年租金海龙泉应于2015年12月9日前足额支付，经胡广多次电话短信催促，海龙泉分别于2015年12月25日支付150000元、2016年3月11日支付430000元，合计580000元，产生滞纳金134275.5元，并应至履行之日按照银行同期贷款利率支付胡广利息。三、根据合同第九条约定，海龙泉逾期缴纳费用达10天，履约保证金不予退还。四、胡广只收到海龙泉通过周倩缴纳给胡广2014年12月缴纳的租金300000元，至今未收到剩余300000元，海龙泉应按合同约定支付。海龙泉辩称，一、胡广的上诉请求无事实和法律依据，应驳回上诉、维持原判，胡广上诉请求第一、二、四项与本案无关联性，未在一审提起反诉，在二审提出新的诉请，剥夺了海龙泉程序上的法定权利。胡广上诉请求第三、五项主张不能成立，胡广违反约定收取了海龙泉房租，却未向海龙泉交付房屋，构成根本违约，海龙泉的诉请依法有据，胡广的上诉请求不能成立。二、胡广存在明显的违约行为和事实，店面刚开业经营2个月，室内下水道就发生堵塞导致海龙泉海鲜店污水溢出，恶臭难闻，严重长期影响经营，胡广提供的房屋在发生堵塞时不能正常使用，一直未得到解决。2015年12月海龙泉应支付第二年租金时，因上述问题一直未解决，海龙泉要求胡广必须彻底解决，2015年12月25日海龙泉支付了15万元房租，2016年3月初胡广答应给海龙泉减少2万元租金，2016年3月11日支付了剩余43万元。三、2016年6月22日张媛与胡广租赁合同解除，张媛及宝隆大厦物业办当天收回房屋，导致海龙泉根本无法使用房屋，胡广客观上无法交付房屋，但2016年1月10日至2017年1月9日房租已经支付，胡广行为违反合同约定，海龙泉诉讼有法可据。四、合同履行期间，胡广先是不履行维修义务，后又收到海龙泉租金后不向张媛缴纳房租，导致张媛停水停电收回房屋，海龙泉损失惨重并重复向张媛缴纳5万元履约保证金，胡广丧失房屋使用权，导致合同不能履行，应退还海龙泉交纳的履约50000元。五、海龙泉已支付了第一年的房屋租金，胡广故意扭曲事实。海龙泉向一审法院起诉请求：1、请求法院解除海龙泉、胡广之间的租赁合同；2、请求法院判令胡广向海龙泉退还租金及双倍返还保证金421666.67元并支付利息损失30006.14元，共计：451672.81元；3、本案诉讼费由胡广承担。一审法院认定事实：2013年4月23日，胡广（乙方）与张媛（甲方）签订租赁合同，胡广从张媛处租赁到西安市××宝××大厦房产××—××层。建筑面积960平方米。乙方用于商业经营和办公使用。正式租赁期限2013年6月1日至2019年5月31日。合同约定胡广不能将房屋整体转租。2014年12月1日，胡广授权周倩与海龙泉签订《租赁合同》，合同约定，胡广合法拥有宝隆大厦一层185平方米独立使用权和租赁权。本租赁合同项下商业用房为本房产的一层。租赁期限2014年12月1日至2019年5月31日，2014年12月1日至2015年1月9日为装修免租期。正式起租日为2015年1月10日。租金支付为2015年1月10日至2016年1月9日，租金600000元；2016年1月10日至2017年1月9日租金600000元。租金支付以年为单位，合同约定，除本合同约定解约事项，承租人单方面解约，保证金不予以退还。合同第九条约定，若出租人单方面终止本合同，需向承租人双倍返还保证金。合同签订后，海龙泉向胡广缴纳了保证金50000元，2015年1月10日至2016年1月9日租金600000元；2015年12月25日，海龙泉通过网上银行向胡广账户中支付150000元；2016年3月11日支付430000元，合计580000元。海龙泉称其中20000元折抵修缮费用，胡广未提出异议。2016年6月，张媛通过律师向海龙泉发出通知，称因为胡广未能按约定缴纳租金，解除租赁合同，收回了出租给胡广的房屋租赁权，要求各出租户腾交房屋。并通过宝隆大厦物业办实际控制了宝隆大厦房屋的经营权。海龙泉为继续经营，于2016年8月25日与宝隆大厦物业办签订了新的租赁合同，确定从2016年7月1日起，海龙泉所使用的房屋与宝隆大厦物业办建立租赁关系。宝隆大厦物业办出具证明是受张媛委托进行经营。又查明：张媛非宝隆大厦产权人，其目前通过宝隆大厦物业办实际经营该建筑物，双方当事人未能提供该租赁房屋产权人相关证据。一审法院认为，海龙泉、胡广签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，胡广虽然非合同租赁物的所有人，其实际取得了该租赁物的租赁权，并按双方《租赁合同》向海龙泉交付了租赁物，海龙泉也依约支付了租金，双方实际履行了《租赁合同》。海龙泉提供的证据证明，在2016年6月22日，海龙泉从胡广处取得的租赁物的使用权，被胡广的出租人张媛实际收回并控制，导致海龙泉与胡广的租赁关系无法继续。胡广表示不认可张媛与其解除了租赁关系，海龙泉至今仍然在租赁房屋内经营。但由于胡广不是该租赁物的产权人，其取得使用权的方式是通过张媛获得的，张媛目前已经通过宝隆大厦物业办实际控制并使用该租赁物，使得海龙泉与胡广之间的租赁关系无法继续，合同无法履行。海龙泉主张判决海龙泉、胡广租赁合同2016年7月1日已经解除，理由正当，依法予以支持。宝隆大厦物业办受张媛委托，在2016年7月1日与海龙泉建立了租赁关系，海龙泉向其缴纳了租金，故海龙泉主张胡广退还2016年7月1日至2017年1月9日租金以及利息，理由正当，依法予以支持。海龙泉缴纳的年租金为600000元，按照一年365天计算，2016年7月1日至2017年1月9日193天，合计租金321666.67元。海龙泉要求胡广双倍返还租赁押金的主张，按照合同约定胡广单方解除合同，押金双倍返还。海龙泉、胡广之间租赁合同无法履行的原因是胡广实际丧失对租赁物使用权，胡广对海龙泉构成违约，应当承担违约责任。但不适用海龙泉、胡广合同约定的单方解除的条款，故胡广应当在合同无法履行时，返还海龙泉的保证金，赔偿海龙泉损失。海龙泉主张胡广返还合同解除之日后的租金、保证金以及利息之主张成立，双倍返还保证金的主张不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，一百零七条，第二百一十六条之规定，判决：一、原告海龙泉集团陕西有限责任公司与被告胡广于2014年12月1日签订的宝隆大厦一层租赁合同于2016年7月1日解除；二、被告胡广于本判决生效后十日内向原告海龙泉集团陕西有限责任公司退还原告缴纳的2016年7月1日至2017年1月9日租金321666.67元；三、被告胡广于本判决生效后十日内向原告海龙泉集团陕西有限责任公司退还房屋押金50000元；四、被告胡广于本判决生效后十日内向原告海龙泉集团陕西有限责任公司赔偿原告利息损失，（计算方式：以租金321666.67元，押金50000元，合计371666.67元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，自2016年7月1日至本判决生效后指定履行之日止）；五、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8075元，海龙泉集团陕西有限责任公司承担1000元，胡广承担7075元。海龙泉集团陕西有限责任公司已经预交，执行时由胡广直接支付海龙泉集团陕西有限责任公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，胡广在一审期间并未提出反诉，二审期间提出要求海龙泉向其支付租金等费用，海龙泉不同意在二审期间一并审理，二审期间本院主持调解，调解未能达成一致意见，胡广可另行起诉。胡广上诉称其不应退还海龙泉履约保证金50000元，但因胡广丧失对租赁物的使用权致其与海龙泉之间的租赁合同无法继续履行，故理应退还相关上述款项。胡广称一审判决其退还的租金数额计算有误，因海龙泉支付胡广2016年1月10日至2017年1月9日租金580000元，按照一年365天计算，2016年7月1日至2017年1月9日193天，合计租金为306684.93元，故对一审判决第二、四项予以变更。综上，原审判决第一、三、五项应予维持，第二、四项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6657号民事判决第一项、第三项、第五项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6657号民事判决第二项“被告胡广于本判决生效后十日内向原告海龙泉集团陕西有限责任公司退还原告缴纳的2016年7月1日至2017年1月9日租金321666.67元”为：胡广于本判决生效后十日内向海龙泉集团陕西有限责任公司退还缴纳的2016年7月1日至2017年1月9日租金306684.93元；三、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6657号民事判决第四项“被告胡广于本判决生效后十日内向原告海龙泉集团陕西有限责任公司赔偿原告利息损失，（计算方式：以租金321666.67元，押金50000元，合计371666.67元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，自2016年7月1日至本判决生效后指定履行之日止）”为：胡广于本判决生效后十日内向海龙泉集团陕西有限责任公司赔偿利息损失（计算方式：以租金306684.93元，押金50000元，合计356684.93元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，自2016年7月1日至本判决生效后指定履行之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费9417元，胡广已预交，由胡广负担9243元，由海龙泉集团陕西有限责任公司负担174元（海龙泉集团陕西有限责任公司应负担的款项，于胡广支付案件执行款时予以抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  楚 涵代理审判员  陈 帅二〇一七年十月九日书 记 员  刘书方