安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1702民初1996号原告：胡东胜，男，1974年10月11日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人:周文广，安徽始信律师事务所律师。被告：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市站前区，统一社会信用代码9134170066422842X3（1-1）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人:崔勇，男，1991年12月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。该公司员工。原告胡东胜与被告池州市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡东胜委托诉讼代理人周文广、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）委托诉讼代理人崔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡东胜向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，并由被告以912307元为基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）；2、被告支付原告修复费用计人民币10000元（暂定数额，具体数额以鉴定机构鉴定数字为准）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2010年10月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买池州碧桂园秋浦水韵1#楼106室房屋，房屋面积为228.53平方米，价款为912307元，房屋交付期限为2011年1月5日前。合同第十八条第（二）款第1项对被告逾期交房违约责任约定为：原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告按约定支付了购房款。然被告并未按合同约定向原告交付房屋，给原告造成了重大损失。经原告现场察看，该房屋现存在墙体裂缝及严重渗漏等诸多质量问题，急需修复。原告多次向被告反映，被告一直未能给予解决。为此，原告只好具状贵院，请求贵院依法支持原告的诉请。被告池州市碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、被告交付的房屋符合合同第七条约定的交付条件即取得竣工验收备案表，涉案房屋不能交付实为原告拒绝收楼。对此，被告不应当承担责任。2、根据补充协议第15条，加黑加粗部分的约定，买受人不能以工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续，否则其不利后果自行承担。因此，原告拒绝收楼是没有合同基础的。3、房屋存在的部分质量问题是因年久无人居住导致的，不完全归咎于房屋建造时的质量问题。4、商品房买卖合同约定的交付时间是2011年1月5日，根据补充协议第14条交付期限的约定，应视为被告在当天已经交付房屋，至今已经超过6年，房屋已经过了质量保修期限。被告不应当承担保修责任，且原告在发现质量问题时没有在2年诉讼时效内提起诉讼，已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。5、原告发现质量问题后，没有采取有效措施，而任由损失扩大，对于损失扩大的部分由原告自行承担，且因为维修费5万元的质量问题索赔超过70万，显然有失公平。另外，原告也没有提交可以证明其因此受到损失的证据，违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1、原告提供的租房合同，被告对其真实性存疑，而且认为原告身份证上的住址为湖滨住宅区1号楼501室，原告没有租房的必要；且房屋租金过高，请求法庭根据市场价格调整。本院认为，原告提供的租房合同证据单一，不予采信。2、被告提供的房屋竣工验收备案表，原告对该份证据真实性存疑，本院经审查，认为该证据具备客观性，对其效力予以采信。3、被告提供的督促收楼函件国内特快专递回执，原告对其真实性不予认可，本院经审查，该回执系复印件，不能够证明被告曾积极督促原告收楼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月26日，原告胡东胜与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定由胡东胜购买碧桂园公司开发的池州碧桂园秋浦水韵1#楼106室房屋，房屋面积为228.53平方米，价款为912307元，房屋交付期限为2011年1月5日前。合同第七条约定碧桂园公司应于2011年1月5日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付胡东胜使用。第八条约定商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续。双方进行验收交接时，碧桂园公司应当出示本合同第七条规定的证明文件，商品房为住宅的应签署《城市商品住宅入住证书》。碧桂园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡东胜有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担。第十七条约定胡东胜购买的商品房为商品住宅的，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《城市商品住宅入住证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《城市商品住宅入住证书》作为本合同的附件四。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非碧桂园公司原因造成的损坏，碧桂园公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由胡东胜承担。第十八条约定了碧桂园公司逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向胡东胜支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，胡东胜有权解除合同。胡东胜解除合同的，碧桂园公司应当自胡东胜解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按胡东胜累计已付款的15%向胡东胜支付违约金。胡东胜要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向胡东胜支付已交付房价款万分三的违约金。在附件三（合同补充协议）第十四条约定交楼手续：《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续”的内容变更为“碧桂园公司在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给胡东胜的，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续。除此之外，胡东胜应当按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到碧桂园公司销售中心联系并办理交接房使用手续。胡东胜如逾期办理交接房手续，则视为碧桂园公司按期交房。第十五条约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，胡东胜有权要求补修，碧桂园公司按约定承担保修责任，胡东胜不得籍词拒绝收楼。胡东胜以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由胡东胜自行承担。双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，胡东胜按揭支付了全部购房款。至今，碧桂园公司与胡东胜并未完成交付房屋的手续。2011年8月25日，胡东胜向碧桂园公司发出《关于秋浦水韵1#楼106室房屋维修的函》，该函载明：我从你公司购买秋浦水韵1#楼106室房屋，现发现该房屋存在墙体裂缝及严重渗漏问题，烦请贵司尽快对此房屋的质量问题进行维修，便于我方收楼入住。碧��园公司也注明：属实，同意维修。2012年3月6日、2015年8月6日胡东胜分别向碧桂园公司发函要求维修交房，碧桂园公司也答应维修，但一直没有维修。2010年12月21日，碧桂园公司开发的池州碧桂园秋浦水韵1＃楼完成了在池州市住房和城乡建设委员会综合验收备案。本案诉讼期间，胡东胜向本院提出“司法鉴定申请书”，申请对池州碧桂园秋浦水韵1#楼106室房屋的修复费用进行鉴定。本院委托安徽九华司法鉴定所进行鉴定。2017年9月1日，该鉴定所作出皖九华［2017］工鉴字第25号司法鉴定意见书。鉴定意见书认为被鉴定房屋一层厨房、卫生间外墙内侧墙面大面积渗水、门洞口楼梯倾斜、二楼大厅窗洞口下角粉刷层空鼓、二楼卫生间西北角墙面渗水发霉、三楼主卧顶板大面积渗水、四层楼梯间屋顶渗水等问题，修复费用为56406.27元。胡东胜支付鉴定费15000元。因双方协商分岐较大，以致成诉。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，已经发生法律效力，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告按揭支付了全部房款，被告应当按照约定交付房屋。安徽九华司法鉴定所作出的皖九华［2017］工鉴字第25号司法鉴定意见书，鉴定程序合法、依据充分，本院予以采信。本案争议焦点是：1、争议的房屋所在楼房通过综合验收备案，房屋未实际交付责任在谁？2、碧桂园公司是否应该支付胡东胜逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，并由被告以912307元为基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）？3、碧桂园公司是否应支付原告修复费用？针对第一个焦点问题，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。争议的房屋所在的楼房虽然通过了综合验收备案，但经安徽九华司法鉴定所进行鉴定，该房屋存在渗水、空鼓等质量问题，影响胡东胜收楼装修入住。为此，胡东胜多次向碧桂园公司提出维修，以便收楼入住，但碧桂园公司一直未履行维修以便胡东胜收楼入住的义务。因此，导致逾期交房的责任在碧桂园公司。原、被告在《商品房买卖合同》附件三（合同补充协议）第十五条虽有“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，胡东胜有权要求补修，碧桂园公司按约定承担保修责任，胡东胜不得籍词拒绝收楼。胡东胜以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒���收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由胡东胜自行承担”的约定，但碧桂园公司并未有效证明其履行督促胡东胜收楼或者办理交付手续，相反胡东胜一再催促碧桂园公司进行维修以便收楼入住，因房屋渗水等问题，胡东胜作为房屋买受人已经尽到一般注意和提醒义务。因此，该条款虽加粗加黑，但不能够免除碧桂园公司的逾期交房的责任。附件三（合同补充协议）第十四条约定交楼手续的变更，作为格式条款，碧桂园公司未尽到提醒义务，作为房屋出卖方的碧桂园公司负有交付合格的商品房的义务。该条款也不能够免除碧桂园公司的逾期交房的责任。对于第二个焦点问题，碧桂园公司是否应该支付胡东胜逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，并由被告以912307元��基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）？原、被告签订的《房屋买卖合同》，约定的房屋交付时间为2011年1月5日，按照上述理由，造成涉案房屋逾期交付的违约责任在于碧桂园公司，故胡东胜要求碧桂园公司支付违约金理由正当。但该商品房出卖价格为912307元，按照合同约定的每日万分之三的标准计算违约金，明显过高。故碧桂园公司认为违约金过高的辩论意见，予以采纳。鉴于本案实际情况，本院酌情对违约金计算标准予以调整，酌定为碧桂园公司每日向胡东胜支付已付房价款万分之一点五的违约金。因房屋至今未交付，违约金可以算至房屋实际交付之日。对于第三个焦点问题，碧桂园公司是否应支付原告修复费用。因该案房屋至今未交付，故胡东胜该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告胡东胜逾期交房违约金（以912307元为基数，按每日万分之一点五的标准,从2011年1月6日起计算至房屋实际交付之日止）。二、驳回原告胡东胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10354元，鉴定费15000元，合计25354元，原告胡东胜负担5354元，被告池州市碧桂园房地产开��有限公司负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  吴贵中人民陪审员  徐金枝人民陪审员  唐腊花二〇一七年十月十八日书 记 员  张丹丽