陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕1024民初765号原告：吴庆文，男，汉族，1968年3月24日出生，住陕西省山阳县。原告：吴瑞芳，女，汉族，1966年4月4日出生，住陕西省山阳县。二原告委托诉讼代理人：周星凯，陕西君勤律师事务所律师。被告：陕西凯旭房地产开发有限公司（曾用名：陕西凯旭房地产开发有限责任公司）（以下简称“凯旭公司”）住所：陕西省西安市高新区。法定代表人：孙鹏，陕西凯旭房地产开发有限公司总经理。被告：陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司（以下简称“凯旭山阳分公司”）住所：陕西省山阳县。代表人：杨小刚，凯旭山阳分公司负责人。二被告委托诉讼代理人：雷小凯，陕西鹏鲲律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：张凯，陕西凯旭房地产开发有限公司员工。原告吴庆文、吴瑞芳与被告凯旭公司、凯旭山阳分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。在审理中发现本案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序审理，于2017年10月12日第二次公开开庭进行了审理。原告吴庆文、吴瑞芳及二原告委托诉讼代理人周星凯，被告凯旭公司、凯旭山阳分公司委托诉讼代理人雷小凯、张凯到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报经审判委员会讨论，已作出决定。本案现已审理终结。原告吴庆文、吴瑞芳向本院提出诉讼请求:1、确认商品房买卖协议无效，并由二被告返还原告购房款149600元；2、由二被告支付自2015年1月12日起至商品房购房款清偿之日止的同期同类银行贷款利息；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告在山阳县开发了山阳县隆昌食品公司锦园二期商品房项目。2015年1月12日，原告与被告签订了一份《商铺买卖协议书》，合同约定：原告购买锦园二期1号商铺，价款总计624000元。原告支付249600元购房款后，被告告知原告因所购商铺已出卖给他人无法交付，并退给原告100000元购房款，剩余房款至今未退还原告，被告行为已严重侵犯原告合法权益，故诉请依法判决。被告凯旭公司、凯旭山阳分公司辩称，一、原告在诉状中所诉理由与事实不符，被告并未与原告签订《商铺买卖协议书》，被告对此不知情，不应该承担该案的民事责任。原告在诉状中陈述2015年1月12日与被告签订了一份《商铺买卖协议书》，此事实不属实，实则是被告公司司机高嘉良假冒公司名义与原告签订的《商铺买卖协议书》，高嘉良的行为实属个人行为，并非公司销售的职务行为。原告知悉真实情况后，找到该司机，并在2016年12月13日让高嘉良写下欠条，承诺在2016年12月13日返还房款。不料，高嘉良事后逃跑，回避与原告之间的经济纠纷。原告在寻找无果之后，便于2017年6月27日将被告起诉至贵院。该案中是否涉及合同诈骗的刑事犯罪，是否涉及恶意串通损害第三人利益，有待法院查证。若涉及合同诈骗，建议本案中止审理，移交公安进行侦查；若涉及恶意串通损害第三人利益，则依据《中华人民共和国合同法》第52条第2、3款规定，认定合同无效。二、高嘉良盗用、假冒被告名义与原告签订合同属于无权代理行为，该行为未得到被告事后的追认，故原告的损失应由侵权人高嘉良承担赔偿责任。2015年1月12日，高嘉良假冒被告名义与原告签订《商铺买卖协议书》，该商铺的成交价格明显低于正常市场价格，原告与高嘉良在价格成交上即明显存在不公平的性质，况且，高嘉良将所得房款全部用于自己的个人生活消费，该案从头至尾被告均毫不知情。根据《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第149条“盗用、假冒他人名义，以函、电等方式进行欺骗或者愚弄他人，并使其财产、名誉受到损害的侵权人应当承担民事责任”之规定，故本案中应由侵权人高嘉良承担民事赔偿责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经当庭举证、质证及本院审核，对原告提供的凯旭公司、凯旭山阳分公司企业信用信息复印件，被告方无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提供的《商铺买卖协议书》、《商铺预缴订金协议书》、收款收据三张及付款凭证三张，被告不予认可，本院认为，《商铺买卖协议书》、《商铺预缴订金协议书》两份证据上均加盖有凯旭山阳分公司公章，并有被告方工作人员高嘉良及原告签字，被告虽然书面提出对加盖的凯旭山阳分公司公章的真实性予以鉴定，但在庭审中却放弃了鉴定要求，被告的反驳意见无证据证明，故对《商铺买卖协议书》、《商铺预缴订金协议书》本院予以确认；对收款收据三张及付款凭证三张，因存在上述《商铺买卖协议书》，原告付款，高嘉良向原告出具收条和收据，原告行为属履行合同行为，且证据能相互印证，故对该组证据本院予以确认；对被告提供的高嘉良2016年12月13日出示的欠条影印件一张，原告方不予认可，经本院向在欠条上签字的高德寿（高嘉良之父）调查复核，高德寿对欠条的真实性认可，现虽无法判定欠条原件何人持有，但双方均对曾经于2016年12月13日协商处理原告房款事宜及高嘉良出具欠条的行为认可，故对该证据本院予以确认；对被告提供的三份商品房买卖合同样本，因该证据仅属买卖合同的样本，无双方当事人的签字，该证据与本案无关联性，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西凯旭房地产开发有限公司是在陕西省工商行政管理局登记注册的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售等，凯旭山阳分公司属凯旭公司的分公司。2015年12月28日，凯旭公司经山阳县住房和城乡建设局许可，在山阳县卜吉河西路北段西侧开发建设“隆昌商厦二期（阳光尚都）”项目。2014年9月17日，二原告为乙方（购房者）与甲方委托人高嘉良签订《商铺预缴订金协议书》，约定“本工程为山阳县隆昌食品公司锦园二期项目，出售临街商铺面积为80平方米，因本公司规定需收取购房者定金三万，如购房者违约退定，甲方则不退还定金。本协议直至于甲方正式开盘时，签订正式购房协议后作废。本协议自签订即时生效”，协议上甲方加盖有陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司公章，有被告工作人员高嘉良签名，乙方有二原告签名；同日，高嘉良向二原告出具收条一张，载明“收条今收取吴瑞芳、吴庆文商铺预定金30000元（叁万）收取公司：陕西凯旭房地产开发有限责任公司高嘉良2014.9.17”。2015年1月12日，甲方陕西凯旭房地产开发有限责任公司与乙方吴庆文签订《商铺买卖协议书》，约定：甲方自愿将商铺（编号）1号，建筑面积80平方米出售给乙方，单价为7800元∕平方米，总价624000元，乙方在2016年9月17日前分期付清，违约责任约定甲方违约要求解除合同应向守约方支付银行3%利息支付违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款每逾期一日应向甲方支付总价款2%的违约金。协议书上甲方加盖有陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司公章，有被告工作人员高嘉良签名，乙方有原告吴庆文签名；同日，高嘉良向原告出具收条一张，收到原告商铺定金70000元。2015年11月4日，原告交纳149600元，高嘉良出具收据一张，加盖有陕西凯旭房地产开发有限公司公章，载明商铺首付款。后原告因所购商铺被被告已出卖他人，找被告公司要求退还房款，2016年12月13日，原告吴瑞芳、被告凯旭公司法定代表人孙鹏、高嘉良及高德寿三方当面，由高嘉良出具欠条一张，载明“欠条今因高嘉良于2015年4月在凯旭地产在职期间将阳光尚都房产商铺私自出售于吴庆文手中，收取房款249600（贰拾肆万玖仟陆佰元整）经双方达成协议将2016年12月31日还款，如有未还则承担一切法律责任。（阳光尚都1号商铺）欠款人：高嘉良2016年12月13日”，高德寿在欠条上签名捺印并注明“由我本人还款”，现各方当事人均否认自己持有该欠条原件。2016年12月29日，高嘉良父母筹款15万元转账给另一买房人李仕宏，由李仕宏给原告转款5万元，另由孙鹏提供5万元现金，交付原告，共已退还原告10万元，现尚欠二原告房款149600元未退付，原告诉至本院。第二次开庭审理时，原告变更诉讼请求第二项为：由二被告支付自2016年12月30日起至商品房购房款清偿之日止的同期同类银行贷款利息。本院认为,《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）５８条规定“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”，本案中，凯旭公司是“隆昌商厦二期（阳光尚都）”项目的开发建设企业，高嘉良与原告签订合同时是凯旭公司员工，在《商铺预缴订金协议书》、《商铺买卖协议书》上均加盖有凯旭山阳分公司公章，原告有理由相信高嘉良的行为是代表被告公司的行为，至于高嘉良在被告公司是什么职务、高嘉良经手收取的房款是否交给被告公司应属被告公司内部管理事务，被告不能以此对抗其对外应当承担的民事责任。在2016年12月13日，虽有高嘉良父子出具欠条一张，承诺由高嘉良父子对剩余房款承担还款责任，但因原告及被告并未在该欠条上签字，被告亦未提供充分证据证明原告同意应由被告公司承担的义务转由高嘉良父子承受，故该欠条不能必然产生债务转移的法律后果。因此原告要求二被告承担民事责任符合法律规定。被告辩解高嘉良盗用、假冒被告名义是无权代理行为，该行为未得到被告事后的追认，原告的损失应由侵权人高嘉良承担赔偿责任的理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案被告在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《商铺买卖协议书》应属无效协议，原告要求二被告返还购房款149600元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付自2016年12月30日起至商品房购房款清偿之日止的同期同类银行贷款利息，因被告未取得商品房预售许可证明即与原告签订的《商铺买卖协议书》被确认无效，被告应承担主要责任，应承担原告利息损失的70%，原告在与被告签订合同时未尽到审慎注意义务，亦应承担相应责任，应承担利息损失的30%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条一款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《商铺买卖协议书》无效,由被告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司返还二原告购房款149600元；二、陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司赔偿二原告自2016年12月30日起至购房款清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的70%的损失，其余损失原告负担。案件受理费3300元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  李传宏审 判 员  王 鹏人民陪审员  邹来群二〇一七年十月三十一日书 记 员  崔 泽