湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0102民初3502号原告长沙某房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人钟某。委托代理人姜某，女，汉族，住湖北省武穴市。被告程某，男，汉族，住河南省禹州市。委托代理人程甲，男，汉族，住河南省禹州市。原告长沙某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）因与被告程某发生房屋租赁合同纠纷，于2017年5月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告某房地产公司的委托代理人姜某、被告程某的委托代理人程甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某房地产公司诉称：1、请求确认《某商业租赁合同》于2017年4月12日解除。或者判令解除《某商业租赁合同》；2、判令被告支付原告2016年11月1日至2017年4月12日的租金139068元；3、判令被告支付原告2017年4月13日至合同解除之日止的租金；4、被告支付至2017年5月3日的逾期违约金264066元；5、被告支付自2017年5月4日起至租金还清之日止的逾期违约金；6、被告按日租金的2倍每日支付自2017年4月17日至搬离之日止的房屋占用费；7、要求被告返还租赁房屋钥匙，返还原告租赁房屋，将其可移动物品搬离；8、被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更诉讼请求，第1项诉讼请求变更为：请求确认《某商业租赁合同》于2017年4月12日解除；第2、3项诉讼请求合并为：判令被告支付原告2016年11月1日至至合同解除之日止的租金；放弃第7项诉讼请求。被告程某答辩要点：1、原告在签订合同时存在欺骗；2、租金已经交到2016年12月，还有三个月保证金留在原告处；3、原告未经被告允许擅自搬走了店内东西；4、拖欠租金的不止被告一家，原告却只起诉被告一家，处理不公平。查明事实根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实：2015年9月28日，某房地产公司（甲方）与程某（乙方）签订《某商业租赁合同》，约定：甲方将长沙市芙蓉区某室房屋租赁给乙方，出租建筑面积485.95平方米，乙方用于火锅餐饮，租期为84个月，自2015年10月1日起至2022年9月30日止，乙方享有2个月的租金面夫妻，自2015年12月1日起开始及租金。第一年、第二年租金每月65元/㎡计算，第三年起，租金逐年按8%递增。租金支付每3个月支付一次，乙方须在3个月期满前15日预缴下3个月租金。乙方在合同签订时支付3个月租金94670元作为履约保证金，如乙方拖欠甲方款项，甲方有权从保证金中予以扣除所欠款项。合同12.3还约定：“未经甲方书面同意逾期占用该房屋的”，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费和其他费用。14.2约定：若乙方连续拖欠租金超过2个月的，甲方可以在向乙方发出书面通知后五日内终止本合同以及扣除履约保证金，履约保证金不足支付损失的，乙方应赔偿甲方损失。合同约定违约责任：乙方如逾期支付租金，乙方须支付滞纳金，滞纳金标准：月租金的2%/天。若乙方钱交租金达2个月，甲方有权停止能源设备的供应，由此造成的一切后果由乙方承担。乙方中途要求退租的，乙方应按按合同总租金的3%额度向甲方支付违约金，且履约保证金不予退还。2016年5月20日，程某向某房地产公司出具报告：“因我某租户开的火锅，到了淡季，特申请暂时按月交付房租，每月15日提前交付下月租金，待生意好起来后再按合同约定的时间按季支付。”同日，某房地产公司回复函称：同意程某按月支付2016年6月1日至2016年9月30日的租金。2016年10月1日后按3个月支付一次。2017年4月12日，某房地产公司出具《解除合同通知书》：该通知书载明程某自2016年12月1日至2017年4月31日的租金逾期未交，2016年11月租金尚欠86元，某房地产公司要求解除双方的租金合同，并扣除履约保证金94670元，截止到2017年4月16日，欠缴租金143281元，并在收到通知书5日内限期搬离。某房地产公司2017年4月12日通过短信《解除合同通知书》告知了程某，程某于2017年4月30日签收了该通知书的邮件。2017年6月8日，某房地产公司将某室房屋内东西予以搬离，又租赁给了其他人。因双方协商未果，原告特诉至本院，请求依法处理。本院认为：原告某房地产公司主张请求确认《某商业租赁合同》于2017年4月12日解除的诉讼请求，根据该合同14.2约定，被告程某连续拖欠租金超过2个月，原告于2017年4月12日短信通知程某解除双方租赁合同，原告有权自发出书面通知后五日内解除合同，故本院确认双方《某商业租赁合同》已于2017年4月17日解除。原告某房地产公司主张判令被告程某支付原告2016年11月1日至至合同解除之日止的租金的诉讼请求，截止到2017年4月16日，欠缴租金143281元，故被告应向原告支付租金143281元，扣除被告程某缴纳的履约保证金94670元，被告尚欠支付拖欠租金48611元。原告某房地产公司主张判令被告程某支付拖欠租金的逾期违约金（按2%一天计算，至2017年5月3日的逾期违约金264066元，后续逾期违约金计算至清偿之日止）的诉讼请求，因双方约定的违约金2%/天标准过高，本院参照民间借贷月利率2%的标准计算其违约金。月租金标准为31586.8元，因原告可以扣除履约保证金来冲抵2016年12月、2017年1月、2月共3个月的租金，被告所拖欠的2017年3月、4月的租金均计算逾期违约金，截止至2017年5月1日，违约金为1895元(31586.8×2%×2＋31586.8×2%×1)，后续拖欠租金违约金以48611元为基数，按月利率2%计算至被告实际清偿租金之日止。超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告某房地产公司主张判令被告程某按日租金的2倍每日支付自2017年4月17日至搬离之日2017年6月8日止的房屋占用费103184元的诉讼请求，双方约定的占用房屋期间费用远高于原告因空置该房屋的日租金的损失，本院予以核减，应参照日租金上浮30%计算其房屋占用费，双方约定的2017年租金为1038.5元/天，本院按1350元/天【1038.5×（1+30%）】，计算2017年4月17日至2017年6月8日房屋占用费为66150元。超过部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、确认原告长沙某房地产开发有限公司与被告程某签订的《某商业租赁合同》于2017年4月17日解除。二、被告程某向原告长沙某房地产开发有限公司支付拖欠租金48611元；三、被告程某向原告长沙某房地产开发有限公司支付逾期违约金（截止至2017年5月1日，违约金为1895元，后续拖欠租金违约金以48611元为基数，按月利率2%计算至被告实际清偿租金之日止）；四、被告程某向原告原告长沙某房地产开发有限公司支付2017年4月17日至2017年6月8日房屋占用费为66150元；限被告于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当双倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告长沙某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7347元，因适用简易程序减半收取3673.5元，其中1831元由原告长沙某房地产开发有限公司负担，1841元由被告程某负担，保全费2704元，由被告程某负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 彭 湘二〇一七年十月十日书记员 方亚男附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。