云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0402民初2288号原告：玉溪尚居物业服务有限公司，住所地玉溪市高新区龙潭路上段黄金海岸美食广场4号综合楼2楼。统一社会信用代码：91530400336625610R。法定代表人：张富东。委托诉讼代理人：高春，女，汉族，1985年2月10日生，住云南省玉溪市红塔区。系尚居物业服务有限公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：李冰，女，汉族，1983年6月16日生，住云南省玉溪市红塔区。系尚居物业服务有限公司小区项目部主任。特别授权代理。被告：玉溪市盛来房地产开发有限公司，住所地云南省玉溪市红塔区红塔大道27号龙盛景苑销售中心。统一社会信用代码：9153040275357560XJ。法定代表人：代宝来。委托诉讼代理人：刘洪伟，男，1978年5月23日生，住云南省玉溪市红塔区。系玉溪市盛来房地产开发有限公司销售经理。一般代理。委托诉讼代理人：李斌，男，1972年4月12日生，住云南省玉溪市红塔区。系玉溪市盛来房地产开发有限公司销售经理。一般代理。原告玉溪尚居物业服务有限公司（以下简称尚居物业公司）���被告玉溪市盛来房地产开发有限公司（以下简称盛来地产公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2017年8月7日向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费63300.00元，应缴纳滞纳金：34200.00元，合计金额为97500.00元。本院受理后，依法适用简易程序于2017年9月8日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人张富东及其委托诉讼代理人高春、李冰，被告法定代表人代宝来及其委托诉讼代理人刘洪伟、李斌到庭参加诉讼。现本案已审理终结。经审理认定，原告系具备物业服务资质的物业公司。位于玉溪市红塔区红塔大道27号龙盛景苑小区商品房系被告盛来地产公司开发建设。该小区原由案外人玉溪市浩达物业服务有限公司（以下简称浩达物业公司）进行物业服务管理。后由原告与龙盛景苑小区业主委员会成��前的筹备组口头达成龙盛景苑小区物业服务协议，约定物业服务期限、物业管理服务质量及标准、物业管理服务费等主要内容。其中，物业服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日；物业管理服务费用为：按住宅房屋建筑面积收取（按房产证登记的面积或购房合同面积）。计算标准为：住宅按房产证登记实际面积，住宅物业服务费按：1元/m2/月收取。商铺按1.3元/m2/月收取。水泵二次加压能耗费按：3—10层120元/户；11—17层150元/户；18—24层180元/户。消防联网检测费按：0.12元/m2/月收取。地下车位维护费：25元/月收取。电梯运行维护费：ABC三幢，以三层住户为标准：150元/年/户。四层180元/年/户（4×0.05×150+150），以此类推。D幢写字楼以三层为标准：200元/年/户，四层240元/年/户（4×0.05×200+200），以此类推。住户的垃圾清运费由乙方代收代缴，每年一次性收缴。收费标准按玉发改价收（2009）201号文件规定收取，每户每月8元。按相关规定，与业委会协商应收取的其他费用，包括物业所做的有偿服务费用。2016年1月21日浩达物业公司与原告尚居物业公司共同发表《声明》：“浩达物业公司管理的龙盛景苑小区依照公示内容于2016年1月19日正式撤出，龙盛景苑小区由业主委员会聘请的尚居物业公司管理，浩达物业公司于2016年1月21日将小区相关公共设施、设备，资料等移交给尚居物业公司，其余资料浩达物业公司未从盛来地产公司收到，相关公共设施、设备运行正常，具体移交内容请参照移交清单，今后龙盛景苑小区一切管理事项与浩达物业公司概无关系”。2016年1月21日，浩达物业公司与原告尚居物业公司办理了移交手续。2016年1月1日原告进入该小区进行物业服务管理，2016年12月31日原告撤出，并与龙盛景苑小区业主委员会办理了移��手续。另查明，2016年10月9日，玉溪市红塔区住房和城乡建设局作出[2016]第11号《业主委员会备案核准通知书》，准予龙盛景苑小区业主委员会备案。龙盛景苑小区业主委员会成立后，认可并沿用原告与龙盛景苑小区业主委员会成立前的筹备组口头达成的物业服务协议，双方未签订书面物业服务管理合同，至2017年初，原告在《龙盛景苑委托物业管理服务合同书》（两份）签字盖章后，提供给龙盛景苑小区业主委员会要求补签未果。原、被告双方就交纳物业服务费用曾多次协商未果。以上案件事实有原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份、未交费明细表复印件、告知书原件两份、资质证书原件一份、收费通知原件一份、接管小区相关资料原件一份、声明两份、相关的移交清单资料和被告提交的龙盛景苑28套房屋（���部分商铺）出售的基本情况简介清单一份及《商品房购销合同》复印件20份（均已登记备案）、盛来地产公司出具龙盛景苑B-1号商铺发票复印件一份、龙盛景苑商铺27-7号情况说明原件及本院依职权调取的待业主委员会补签的《龙盛景苑委托物业管理服务合同书》复印件一份、[2016]第11号《业主委员会备案核准通知书》复印件一份、询问笔录三份以及原、被告双方在庭审中的陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，交纳物业管理费是业主应尽的义务。原告作为有物业服务管理资质的企业，依法与龙盛景苑小区业主委员会成立前的筹备组达成的口头物业服务协议合法有效，原告依据协议于2016年1月1日至2016年12月31日为龙盛景苑小区全体业主提供了相应的物业管理服务，被告在事实上接受了原告的物业服务。故被告作为龙盛景苑小区的建设单位，应依法缴纳��区尚未出售或尚未交给买受人的相关房屋的服务费用。因此，对于在原告公司进入该小区进行物业服务管理前（2016年1月1日前）已经出售并交付的房屋（商铺）的物业服务费用，不应由被告承担；在原告物业服务管理期限届满后才出售并交付的房屋（商铺）的物业服务费用，应由被告全部承担；至今仍未出售的房屋（商铺）的物业服务费用，亦应由被告全部承担；在原告公司进行管理服务期间出售的房屋（商铺）的物业服务费用，被告应承担自2016年1月1日起至房屋（商铺）出售并交付前一日止的物业服务费用。另，对应由被告公司承担支付原告公司物业服务费用的部分房屋（商铺）中，D幢D—401、D—402、D—403、D—404、D—405和E幢1—2层27—16及A幢1—2层27—21、1—2层27—24以及C幢1—2层27—30的《商品房购销合同》中记载的面积均略大于原告主张的面积，故本院按原告主张的面积予以认定并计算物业管理费；E幢1—3层27—13、1—2层27—19、1—2层27—20和A幢1—2层27—23《商品房购销合同》中记载的面积均小于原告主张的面积，本院按《商品房购销合同》中记载的面积予以认定并计算物业管理费，其中E幢1—2层27—20经计算全年度物业费总计为7907元，但因原告主张为1874元，本院按其主张1874元计算支持1504元；对应由被告公司承担支付原告公司物业服务费用的上述以外的房屋（商铺）的面积，因被告未举证证明，本院按原告所主张的面积予以认定并计算物业管理费。故对原告诉请由被告支付该期间的物业管理费63300元，本院依法予以支持37433元（具体详见《尚居物业公司与盛来地产公司物业服务合同纠纷案支持物业管理费用金额明细表》）。对原告关于由被告支付滞纳金34200元的请求，无充分的事实及法律依据，依法不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告玉溪市盛来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪尚居物业服务有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费37433元；二、驳回原告玉溪尚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2238元，减半收取1119元，由原告玉溪尚居物业服务有限公司负担689元，被告玉溪市盛来房地产开发有限公司负担430元。本判决中的货币单位均为人民币。如果未按照���判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。附：《尚居物业公司与盛来地产公司物业服务合同纠纷案支持物业管理费用金额明细表》审判员  徐红伟二〇一七年十月二十三日书记员  万周圆