广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初17153号原告（反诉被告）万某某，男，1936年11月8日生。委托代理人万某1，女，1966年5月5日生，系原告女儿。委托代理人万某2，男，1975年4月8日生，系原告儿子。被告（反诉原告）蔡某某，男，汉族，1976年3月18日生。委托代理人邹某某，广东法迈律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万某1、万某2，被告蔡某某及委托代理人邹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年9月10日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于龙岗区坂田某某路23号一楼A13-1及A13-2号商铺（该地址为合同约定的商铺号，后政府部门将该地址变更为龙岗区坂田街道某某路23-1及23-2号）的房屋，建筑面积约30平方米，承租期限为两年，即自2015年9月1日至2017年8月31日止，每月租金3308元，每月5日前支付当月租金。该合同签订后，被告一直在经营，目前经营的是“鸡煲王”。被告在租赁商铺期间，长期不遵守政府规定及合同约定，不配合管理，并在没有履行合同告知义务的条件下将商铺转租他人。原告两次向被告邮寄《敬告违反合约之通知》，被告均未悔改。由于被告长期违约，原告代理人于2017年6月13日分别以微信、手机短信方式，向被告发出《不续约通知》，告知其违反租赁合同第三条、第五条等规定，至今年8月31日合同期限届满后，不予被告续约，请其提前做好准备。2017年7月3日，被告的妻子于所租赁的商铺门口，用手袭击并抓伤了原告代理人的手掌。原告代理人于同年同月5日以微信方式向其再次发出《不续约通知》，告知不与被告续约，并保留追究手被抓伤法律责任的权利。至今为止，被告未作出任何意见，也未按照租赁合同第六条第4款约定申请续租（即合同期限届满前三个月前书面申请续租）。2017年8月23日，原告代理人提前以微信方式向被告发出《合同到期及限期搬离通知》，告知被告于今年8月31日合同期限届满前搬离租赁商铺，并同时声明延期腾退房屋的，无论使用与否，均须比照原租金加倍收取非法占用费。同年同月30日，原告代理人以微信方式向被告发出《房屋腾退程序》。同年9月1日，原告代理人以微信方式向被告发出《要求立即搬离及承担非法占用责任的通知》，要求被告立即腾退商铺并承担原租赁费两倍的非法占用费等责任。另外，被告向原告交付押金6300元，原告请求被告非法占有使用房屋的占有使用费先行从其交付的押金中予以抵扣。涉案租赁合同的租赁期限已于2017年8月31日届满，被告长期违约并且没有按照租赁合同的约定书面申请续租，被告于租赁期限届满后无权继续占有使用房屋，但是被告仍然非法占有、使用商铺。综上所述，被告拒绝搬离并腾退房屋，原告无法通过私力救济的方式收回房屋，遂提起诉讼，请求判令:1、确认原告与被告双方于2017年8月31日终止租赁关系；2、被告立即搬离及腾退龙岗区坂田某某路23号一楼23-1及23-2房屋（即目前为“鸡煲王”店），并将房屋返还给原告；3、被告支付原告非法占有使用龙岗区坂田某某路23号一楼23-1及23-2号房屋的占有使用费220.53元，并判令该款项在被告交付的押金6300元中先行抵扣[自2017年9月1日起至被告搬离及腾退并将房屋返还原告之日止，每日按（6616÷30）元计算，暂计至2017年9月6日为1323.2元];4、被告承担本案诉讼费。原告提交商铺租赁合同、《敬告违反合约之通知（2016年8月19日）》、《敬告违反合约之通知（2017年1月9日）》、《敬告违反合约之通知（2017年1月15日）》、顺丰速递网上查询记录、退件首页、微信及手机短信、押金收据、照片、重要公告、银行打款凭证、微信语音录音及内容摘要等证据。被告辩称：被告承租的商铺原是被告向黄某某承租，后因原告与黄某某发生纠纷，经协商才将租赁合同变更至原、被告双方名下。被告在与黄某某租赁期间，支付了4万元的赞助费，加盖了一间商铺，并得到了优先优价的承租权，合同变更后，双方承诺保持原租金不变；但原告对被告较低的租金心里极不平衡，在租赁合同期满前，多次表示续租租金增幅100%，被告没有同意，并要求转租该商铺;但原告要求被告支付4万元的喝茶费，否则不同意转租，被告没有接受原告的无理要求；原告为达目的，在被告承租期间，多次以停电停水等各种方式干扰被告经营，造成被告重大经济损失。纠纷发生后，被告要求原告收房，并返还押金，但原告一直拒绝到场收房，企图以被告合同到期后占用场地为由抵扣被告的押金，原告的上述行为已构成了严重违约；被告在租赁期满后并没有拒绝退房的意思表示，也表示愿意配合原告收房，原告要求被告支付占用费没有事实与法律依据；由于原告拒绝到场收房，被告为保持该房屋的使用状态，不得已代为看管原告该商铺，且合同到期后，被告已将涉案房屋清空，不存在实际经营的事实，因此无需支付原告使用费。综上，请求驳回原告的全部诉请。被告反诉称：我方与黄某某签订租赁合同，后黄某某与原告发生租赁合同纠纷。经协商，我方自愿承接黄某某租赁合同的权利义务，原告、被告于2015年9月10日重新签订租赁合同。我方在黄某某承租期间支付4万元，赞助黄某某加建一间商铺，并得到优先优价承租的承诺。原告承接租赁合同后，对我方较低租金承租商铺心理极不平衡，因此在租赁合同到期后，原告提出续租租金增幅达100%。我方认为该商铺系被告自己出资赞助建造，原告如此大幅加租极不合理，无奈之下要求转租该商铺。但原告要求我方支付4万元喝茶费，否则不同意转租，我方没有接受原告的无理要求。合同到期前，原告通过停水停电等各种理由干扰我方经营，企图以此逼迫我方离场，造成了我方经营业绩严重下滑。在此期间，我方明确要求原告过来锁门收房并退还押金，但原告拒绝到场收房，企图以拖的方式达到不退还我方押金的目的。原告的行为已构成了严重违约，被告为维护合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）押金6300元；2、原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）与黄某某的租赁押金单（6000元）或同等价值的押金款；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。被告提交《商铺租赁合同》、短信记录、押金单、收取押金收据、照片、视频、民事判决书、《大发埔商业中心租赁合同》、收款收据、押金收据等证据。原告对反诉答辩称：2015年，我方并未承接黄某某租赁合同的权利义务，我方是从黄某某手上收回商业中心，再另行出租给被告；被告是否向案外人黄某某支付4万元，与原告无关，我方也完全不知情，但可以确定大发埔商业中心建成以来从未加建；两年多来，原告管理大发埔商业中心期间，从未同意任何人转租或转让商铺，更未收取任何人的喝茶费；原告采取停水停电等私力救济措施，并未使被告交还商铺，被告使用煤气别处取水继续经营，并威胁管理人员不敢锁门。经审理查明：涉案租赁物位于深圳市龙岗区坂田某某路23号一楼23-1及23-2，为原告的自建房屋，有建设工程规划许可证、建设用地许可证和建房许可证，已进行历史遗留违法建筑普查申报，但尚未取得房屋所有权证书。该租赁物先由原告出租给案外人黄某某，再由案外人黄某某通过其开办的深圳市某某有限公司转租给被告。案外人黄某某的租赁期限届满后，原告与其因租赁事宜产生纠纷，诉至本院[见本院(2015)深龙法民初字第99号案件]。在上述案件的审理过程中，原、被告于2015年9月10日另行签订《商铺租赁合同》，双方约定：被告承租原告涉案租赁物，建筑面积40㎡；租赁期限2015年9月1日至2017年8月31日；首年租金每月3150元，第二年租金每月3308元，管理费每月150元，每月5日前交租，逾期每日按月租金的5％计收滞纳金；合同签订后，被告向原告一次性缴纳押金6300元；租赁期限届满后，若双方不再续约，原告在被告迁出后一个月内，无息如数退还押金，其他费用不予退还，并将被告承租的场地收回原告自行管理；合同解除后，被告欠租并拒不交还铺位，原告有权自行收回铺位，有权自行处理被告店内商铺，物品用于抵偿租金、违约损失等；合同期满，无论被告是否继续租用，应于合同期满之前三个月以书面形式向原告提出，原告同意被告续租，合同条款另议，双方重新签订租赁合同；被告不续租的，须在合同期满前三日内撤场，将承租房屋交还原告。合同签订后，被告向原告支付押金6300元。在合同履行过程中，原告于分别于2016年8月19日、2017年1月9日、2017年1月15日向被告发出《敬告违反合约之通知》，督促被告配合管理。2017年6月13日至2017年9月1日期间，原告通过微信、手机短信方式，多次通知被告，因其违约及未按书面约定申请续租，将不予续租。租赁期限届满后，被告未如期交还涉案租赁物，原告督促未果，诉至本院。另，在本案庭审过程中，经本院主持调解，被告当庭向原告交还涉案租赁房屋钥匙，双方确认涉案租赁物自钥匙交付即日（2017年10月24日）起交还原告。上列事实，证据确凿、充分，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致基础上签订的租赁合同书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。《商铺租赁合同》于2017年8月31日届满，双方未续约，本院确认原、被告2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》于2017年8月31日因合同期限届满而终止。租赁期限届满后，被告即负有返还涉案租赁房屋给原告的义务，原告在房屋交还后应按约定向被告无息退还押金。原告、被告当庭办理了租赁物交还手续，本院确认租赁物自钥匙交付之日（2017年10月24日）交还原告。但2017年9月1日至2017年10月23日期间，被告仍实际占有涉案租赁房屋，应向原告支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告应当参照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。参考《商铺租赁合同》，该房2016年9月1日至2017年8月31日租金为每月3308元的约定，被告应支付原告2017年9月1日至2017年10月23日期间的房屋占有使用费5844元（3308元÷30天×53天），该款应从原告需返还被告的押金6300元中抵扣，原告仍需返还被告押金456元（6300元-5844元）。原告诉求占用费过高，本院依法予以调整。被告反诉请求原告返还其与案外人黄某某的租赁押金单或押金款，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》在2017年8月31日终止。二、确认被告蔡某某（反诉原告）已于2017年10月24日将租赁物交还原告万某某（反诉被告）。三、原告万某某（反诉被告）须于本判决生效之日起三日内返还被告蔡某某押金456元。四、驳回原告万某某（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回被告蔡某某（反诉原告）的其他反诉请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，反诉受理费54元，合计104元，由原告万某某承担53元，被告蔡某某承担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日（涉港澳当事人上诉期为三十日）内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 盛人民陪审员  孙培道人民陪审员  张世连二〇一七年十月二十七日本件与原件核对无异书 记 员  李 杰