四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2021民初3193号原告：彭盛，男，1979年10月10日出生，汉族，住四川省安岳县岳阳镇。原告：陈金凤，女，1982年8月12日出生，汉族，住四川省安岳县姚市镇。委托诉讼代理人（二原告共同委托）：倪文龙，四川强德律师事务所专职律师。被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。。法定代表人：吴伟，总经理。委托诉讼代理人：廖亚林，四川雷蒙德律师事务所专职律师。特别授权。原告彭盛、陈金凤与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭盛及彭盛、陈金凤共同的委托诉讼代理人倪文龙，被告四川省勇前房地产开发有限公司法定代表人吴伟的委托诉讼代理人廖亚林到庭参加诉讼。庭审结束后，原被告双方请求庭外调解，但双方在庭外调解中未达成协议。本案现已审理终结。原告彭盛、陈金凤向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告交付所购商品房权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金31510.5元；3.判令被告支付原告逾期交付转移登记房权证违约金（以317326元为基数，自2012年12月28日起计至房屋权属证书交付时止，标准按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算）。事实和理由：原告于2011年1月21日向被告购买安岳县民族星城一期x幢x单元第x层x-x-x号住宅1套，双方约定了房屋价款、交房条件和期限、产权登记和违约责任等事项。原告依约履行了义务，但被告逾期于2013年8月22日取得初始登记后，至今未向原告交付房屋权属证书，其应承担相应违约责任。四川省勇前房地产开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告主张的违约金已过诉讼时效，且逾期交付房屋权属证书违约金过高，要求调整至按年利率3%计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告彭盛、陈金凤系夫妻关系。2011年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买安岳县民族星城一期x幢x单元第x层x-x-x号住宅一套；预测建筑面积125.07㎡，单价2590元/㎡，总价款323802元；原告采取分期付款方式支付购房款，在签订合同时支付总房款的50%，封顶时支付45%，余款交房前付清；被告在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如被告未能在约定期限内取得权属证明，被告应自期限届满次日起至实际取得权属证��日止，按日计算向原告支付全部已付款3‱的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内支付；如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋权属证书，处理方式未约定。2010年1月29日原告向被告预交房款93200元，合同签订当日，原告向被告交纳购房款212911元，2012年8月3日，原告向被告交纳购房款9715元，被告向原告交付了房屋。原告向被告交纳购房款总计315826元。2013年8月22日，被告取得原告购买房屋所在楼栋初始登记。2015年7月3日，被告在安岳县民族星城小区出入处书面公告了包括原告购买房在内的楼栋初始登记情况，但至今未向原告交付所购商品房的权属证书。现形成本案诉讼。本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。2015年7月3日，被告在安岳县民族星城小区出入处书面公告了包括原告购买房在内的楼栋初始登记的事实以被本院生效判决书所确认，故本院对该事实予以采信。合同约定被告应在2012年9月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明（初始登记），但被告实际取得时间为2013年8月22日，已经违约，被告应向原告承担违约责任。虽然合同约定有初始登记取得的时间，但初始登记办理无需原告配合，被告办理后亦未及时告知原告，原告也无法通过信息公开平台自行查询，原告对被告是否违约不知晓，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害起计算。”的规定，原告此项权利保护的诉讼时效期间不应从合同约定的逾期之日开始计算。被告于2015年7月3日在小区出入处张贴公告，向包括原告在内的购房人��告知初始登记已经办理，但未公告办理时间，原告此时应当知晓被告初始登记办理行为违约；因双方约定有60日的违约金支付宽限期，故主张违约金的诉讼时效起算点应为原告知道该违约行为后60日内，即2015年9月2日前。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”的规定，原告的初始登记违约金主张未超过诉讼时效保护期间，原告有权要求被告支付初始登记违约金30887元〔315826元×326天（2012年10月1日至2013年8月22日）×3‱∕天〕，本院予以支持。双方所签合同约定了被告向原告交付房屋权属证书的时间，被告至今未予交付，且该违约行为至今仍处于持续状态，其应依法承担及时向原告交付房屋权属证书的民事责任；因原告在约定期限届满前未获房���权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为被告应当支付违约金的起算时间点，而此项违约金的法律保护期间为逾期之日起2年内，或违约期限超过2年的原告主张权利之日后推2年内，故原告主张的逾期交付房屋权属证书违约金2年内的部分未过诉讼时效期间，人民法院应予保护，超过2年的部分已过诉讼时效期间，人民法院不予保护；由于违约金的计算标准双方未行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购���款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院以原告实际交付的购房款为基数，按年利率6%的标准计算被告应承担的违约金额。被告主张按年利率3%的标准计算被告应承担的违约的辩解意见本院不予支持。综上所述，原告要求被告交付房屋权属证书并承担逾期办理初始登记及交付房屋权属证书违约金的请求合法，本院予以支持，但对违约金请求超过诉讼时效期间部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告彭盛、陈金凤交付所购商品房的权属证书；二、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭盛、陈金凤逾期办理初始登记的违约金30887元；三、限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭盛、陈金凤逾期交付房屋权属证书的违约金（自2015年8月28日起计至房屋权属证书交付完成之日止，以315826元为基数按年利率6%计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取计463元，由原告彭盛、陈金凤负担63元，被告四川省勇前房地产开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  樊宗华二〇一七年十月二十七日书记员  易 婷