福建省清流县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0423民初823号原告：戴太江，男，1973年9月29日出生，汉族，住清流县。原告：阳秀连，女，1981年5月20日出生，汉族，住清流县。被告：三明市景鸿房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴北街501号。法定代表人：罗国旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓昌广，三明市景鸿房地产开发有限公司常年法律顾问。原告戴太江、阳秀连与被告三明市景鸿房地产开发有限公司(以下简称景鸿公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴太江、阳秀连，被告景鸿公司的委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴太江、阳秀连向本院提出诉讼请求：1、判令景鸿公司支付自2015年9月1日至2016年9月30日按银行同期逾期贷款利率日0.02042%计算的延期交房违约金38,797元；2、判令景鸿公司支付自2017年1月1日起至房屋产权证给原告止按银行同期基准利率日0.01361%计算的延期办理房屋产权证违约金（其中，计算至2017年8月24日的违约金为15,652元）。事实和理由：2015年5月7日，戴太江、阳秀连与景鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定戴太江、阳秀连向景鸿公司购买址在清流县龙津镇长兴北街景鸿广场5幢1703号商品房（以下简称讼争房屋）。该合同条款为预先拟订的格式条款，戴太江、阳秀连在合同上签字后才发现该合同与同小区大多数人签订的《商品房买卖合同》的违约条款不同，其中逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金明显偏低。合同第九条（1）约定延期交房违约金为每日万分之一，而他人的为每日万分之五；第十四条（1）约定延期办理房屋产权证书违约金为0.0005%，而他人的为每日0.03%。该合同不公平，补偿明显偏低：1、最起码的支付银行贷款利息都不够（银行及信用社要月利率0.57%以上甚至更高）；2、参照本县当年政府拆迁安置同地段房屋补偿租金15元/月/建筑平方米也不够；3、戴太江、阳秀连首付30%全部向他人按2%月利率借来的利息损失更大。依照《合同法》“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，请求法院增加违约金的数额，判令景鸿公司按照银行同期逾期贷款利率日0.02042%计算支付延期交房违约金和按银行同期基准利率日0.01361%计算支付延期办理房屋产权证违约金。根据合同第八条约定，景鸿公司应于2015年8月31日前将讼争房屋验收合格并交付使用，但至2016年9月底10月初景鸿公司才匆忙交房，其行为已构成违约，故景鸿公司应向戴太江、阳秀连支付延期交房违约金38,797元（自2015年9月1日至2016年9月30日逾期13个月395天）。同时，景鸿公司还应向戴太江、阳秀连按日支付逾期办理房屋产权证书违约金15,652元（自2017年1月1日起暂计算至2017年8月24日逾期236天）。为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。景鸿公司辨称，1、答辩人已经履行了双方签订的《商品房买卖合同》义务，该房屋在合同约定的交房期间符合交房条件，已经建设、勘察、设计、监理、施工等单位和消防验收合格。在生活给排水、用电、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他等公共配套建筑、基础设施按规划设计建设要求已经完成。2、戴太江、阳秀连已经签收本案涉案的房屋，并签订了物业管理协议，证明该房屋符合条件已经交房，答辩人履行了交房义务。根据《商品房买卖合同》第八条规定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：（1）买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；（2）买受人同意接受，出卖人支付买受人违约金。现在戴太江、阳秀连签收了该房屋，买受人同意接收的，视为放弃了拒接交接的权利，也即视为放弃了追究其逾期交房的违约责任。3、该小区部分工程交付房屋前部分没有完善的原因主要是不可抗力的因素所致，主要有：一是天气原因：2012年7月至2015年6月清流县城关日降水量≥50MM，每月下雨天数多，严重影响了工程进度。二是政府未能及时交付土地，没有处理好周边居民的相关矛盾纠纷，没有及时解决征地补偿问题，造成工地经常停工，也严重影响了该工程项目施工进度。4、戴太江、阳秀连认为违约金偏低的问题。根据法律规定是约定低于造成的损失，可以请求予以增加。戴太江、阳秀连没有证据证明其实际损失，不能想当然的按照银行同期利率计算违约金。5、关于房屋产权办证问题。答辩人认为，根据双方签订的合同，答辩人只有协助戴太江、阳秀连办证的义务，而没有直接办证的义务。如需代办，根据约定须经买受人书面委托。戴太江、阳秀连没有证据证明其已委托答辩人代办权属登记这个事实，故答辩人不存在办理权属登记的义务。答辩人已向当地房屋登记机构办理了房屋所有权初始预登记，戴太江、阳秀连要求答辩人承担迟延办证的违约责任于法无据。6、退一步讲，如果认定答辩人存在迟延交付房屋或者违约事实，那么戴太江、阳秀连诉请要求答辩人承担违约金的数额也过高，合同中所约定的违约金比例不会偏低。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。综上所述，答辩人履行了合同义务，涉案房屋符合交房条件，产权登记的责任非答辩人。因此，请求法院驳回戴太江、阳秀连的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据(戴太江、阳秀连提供的身份证复印件各一份、《商品房买卖合同》复印件一份，购房定金及首付款收据复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份；景鸿公司提供的营业执照、法定代表人身份证明复印件各一份、《单位工程竣工验收证明书》复印件一份、《景鸿世纪广场入伙通知书领用花名册》（5#）一份、《三明市新建建筑物防雷装置检测报告》、《绿化工程竣工验收申请表》、《建筑工程消防验收意见书》、《住宅信报箱工程专项验收合格意见书》、《防空地下室均工验收认可文件》等复印件各一份；本院调取的清流县不动产登记中心出具的证明函一份、清流县价格认证中心出具的价格证明一份)，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、景鸿公司提供的福建省清流县人民法院《（2015）清民初字第485号民事调解书》一份，证明因政府未能及时解决征地补偿纠纷、没有及时交付土地给景鸿公司使用，因此土地出让金纠纷产生诉讼，导致严重影响该地工程施工进度等不可抗力因素等事实。戴太江、阳秀连认为，造成工程施工进度拖延的原因是景鸿公司与建筑工地发生经济纠纷导致工人停工不干。本院认为，该份调解书系清流县国土资源局与景鸿公司因土地出让金所引发的诉讼，清流县国土资源局应当交付景鸿公司土地面积16,890平方米，于2012年8月28日交付13,311.64平方米，无法证实景鸿公司所要证实的清流县国土资源局没有及时交付土地问题，该调解书的证明力，不予采信。2、景鸿公司提供的清流县气象局《天气证明》复印件一份，证明2012年至2015年6月清流县城关降雨量大、持续天数多等天气情况严重影响工程施工进度等不可抗力因素等事实。戴太江、阳秀连认为，造成工程施工进度拖延的原因是景鸿公司与建筑工地发生经济纠纷导致工人停工，并非因为降雨问题。本院认为，该份《天气证明》无法直接证明景鸿公司在建造清流县景鸿世纪广场5号楼时因天气原因造成停建，影响工期的事实，其不符合证据的“三性”，不予采信。3、景鸿公司提供的清流县鑫阳光房地产评估咨询有限公司出具的《房地产咨询报告》，证明在2015年1月10日至2017年9月期间景鸿公司开发的景鸿世纪广场附近住宅房屋租金情况。戴太江、阳秀连认为，本人支付的购房款都是向他人或银行所借，实际损失超过附近住宅的房屋租金。本院认为，该《房地产咨询报告》评估的景鸿公司开发的景鸿世纪广场附近套房(住宅房屋)租金价格，明显偏低，缺乏客观性，不予采信。依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认案件事实如下：一、2015年5月7日，戴太江、阳秀连与景鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，约定戴太江、阳秀连向景鸿公司购买址在清流县龙津镇长兴北街景鸿世纪广场第5幢1703室商品房，合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005％向买受人支付违约金。二、戴太江、阳秀连于2015年5月14日向景鸿公司支付147,253元，2015年10月14日以按揭贷款方式支付340,000元，合计487,253元。三、2016年10月9日，景鸿公司建造的景鸿世纪广场小区5号楼工程竣工经勘察、设计、施工、监理等五个部门验收合格，符合交房条件。四、2016年9月13日，景鸿公司以入伙通知的方式通知戴太江、阳秀连接收所购商品房领取钥匙，戴太江在该入伙通知领用花名册上签字。五、戴太江、阳秀连于2017年8月25日诉至本院。另查明，1、景鸿公司于2017年8月29日进行总确权登记具备办证条件。2、清流县龙津镇景鸿世纪广场从2015年至今，(110--130平方米/套)住房租金价格在1,000--1,200元/月一套。本院认为，戴太江、阳秀连与景鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵照履行。本案讼争商品房所属工程在2016年10月9日取得竣工验收合格报告、达到竣工备案条件和基本交房条件。景鸿公司未能在合同约定2015年8月31日前将讼争房屋交付给戴太江、阳秀连使用，已构成违约。景鸿公司应从2015年9月1日起承担逾期交房的违约责任。戴太江、阳秀连于2016年9月13日领取钥匙接收房屋，并对讼争房屋进行了装修，应视为交房。戴太江、阳秀连主张逾期交房违约金计算至2016年9月30日，予以准许。逾期交房违约金应按《商品房买卖合同》第九条规定，以已付购房款的万分之一计算给付，即逾期交房违约金为：395天(2015年9月1日至2016年9月30日)×487,253元×0.01％＝19,246元。关于逾期办理房屋产权证违约金问题。景鸿公司主张其是为戴太江、阳秀连代办房屋权属证书，无论是否逾期办证，后果均应由戴太江、阳秀连承担。本案中，涉案房屋部分购房款是用银行按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六第七条明确约定有办理按揭借款的买受人必须委托出卖人代办权属证书，且景鸿公司实际收取了戴太江、阳秀连的委托办证费用，故景鸿公司的该项辩解，不予采纳。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005％向买受人支付违约金。在景鸿公司代办权属证书的情况下，景鸿公司于2016年9月13日将房屋交付戴太江、阳秀连使用，直至2017年8月29日才符合登记办证的相关材料交由清流县不动产登记中心办理房屋所有权总确权登记，景鸿公司的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据清流县不动产登记中心在其对本院回函中确认景鸿公司对景鸿世纪广场房地产项目在2017年8月29日办理了总确权登记，从2017年8月30日起涉案商品房的购房户提供符合不动产登记材料后，可办理不动产登记发证的事实，酌定景鸿公司提交办证资料并已具备办证条件的时间为2017年8月29日，逾期办证违约金计算至该日为止。本案讼争房屋已实际交付使用至今，逾期办证的损失数额虽难以确定，但合同约定的违约金标准确属偏低。参照清流县龙津镇景鸿世纪广场从2015年至今的住房租金价格在1,000--1,200元/月，酌定逾期办证每日违约金为已付购房款的0.005%。241天(2017年1月1日至2017年8月29日)×487,253元×0.005％＝5,871元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付戴太江、阳秀连逾期交房违约金19,246元。二、三明市景鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付戴太江、阳秀连逾期办证违约金5,871元。三、驳回戴太江、阳秀连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,161元，由戴太江、阳秀连负担625元，三明市景鸿房地产开发有限公司负担536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  伍益民人民陪审员  李爱珍人民陪审员  邱春燕二〇一七年十月二十三日书 记 员  刘水清附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。申请执行提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。