山东省武城县人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁1428执异49号异议人（被执行人）山东润昌置业有限公司，住所地山东省德州市经济开发区三八东路东城国际1号楼1单元12层1202室。法定代表人昌传军，经理。异议人（被执行人）昌传军，男，1970年5月4日生，汉族，住山东省济南市历下区。委托代理人王兰兰，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。申请执行人张金明，男，1957年6月5日出生，汉族，住山东省德州市德城区。本院在执行张金明与山东润昌置业有限公司、昌传军民间借贷纠纷一案中，异议人对拍卖被执行人山东润昌置业有限公司名下所有的位于开发区的市商务中心东汇大厦B号楼1单元1-2层1号、301号、401号三套房产提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人山东润昌置业有限公司、昌传军称，（一）对涉案房屋评估的德州天和价格评估有限公司不具有房地产价值评估资质，其作出的评估报告不得作为拍卖时的价值依据。首先根据《房地产评估机构管理办法》的相关规定，其公司名称中没有房地产估价或房地产评估字样，而是价格评估，房屋非商品或服务，不属于价格评估范围。天和公司并非《房地产评估机构管理办法》中规定的有资质的房地产估价机构，天和价格评估公司的经营范围内没有房地产价值评估一项内容。同时，天和公司的资质证书已超过3年的有效期，而且评估报告最后一页公司简介中，天和公司仅有一名房地产估价师，该人数达不到规定的最低2人的标准，同时说明，陈胜银与赵永凤不可能都具备房地产评估资质，甚至都不具备房地产估价资质。而且天和公司未能提供陈胜银与赵永凤为其单位工作人员及其具有房地产评估资质的证明。天和公司不在德州中院司法技术专业机构和拍卖机构名册地产评估一项中。（二）评估报告中遗漏评估内容，且评估方式过于片面，评估方法错误，使评估价值过低，报告内容事实。（三）法院已同意异议人的重新评估申请，并进入了重新评估程序，应对拍卖房屋价值重新评估后以正确的评估价值作为拍卖价值依据。另外，房地产评估资质核准为国务院确需保留的行政审批项目，房地产估价机构的资质需经住建部门核准，由住建部门向其颁发证书后才具备房地产估价资质，而天和公司的资质是物价局认定的，没有住建部门的核准，不具备房地产估价资质。其中，301房屋、401房屋已出售，且购买人已在德州市中级人民法院提出执行异议。综上，请求法院停止对涉案房产的拍卖，对房产价值重新评估。申请执行人张金明称，（一）天和价格评估有限公司及评估人员均具备合法资质，评估报告合法有效。国家发改委办公厅关于价格鉴证师执业范围的复函（发改办价格{2003}677号）内容规定了价格鉴证师执业范围包括房地产、建筑工程等各类涉案标的价格鉴定、评估。根据国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组《关于印发（关于规范价格鉴证机构管理意见）的通知》（国清{2000}3号）规定，价格鉴证机构“只要具有符合相应评估行业规定数量及条件的评估人员”，即具有从事涉案房地产价格鉴定的资格。其“评估人员”应包括价格鉴证师。该复函明确了价格鉴证师即是评估人员，价格鉴定机构具有房地产价格鉴定的资格。虽然住建部规定评估人员应取得房地产估价师，但住建部文件不能否定发改委文件。并且建设部《房地产估价机构管理办法》并没有明确排除价格鉴定师进行房地产评估。天和价格评估有限公司系《山东省高级人民法院委托评估拍卖机构备案名录》中备案评估机构，且长期接受武城法院及其他县市法院的委托，从事过大量的房地产评估案例。（二）异议人提到的评估方法、评估因素等无事实及法律依据，关于评估价格，因不同时期不同区位不同楼层甚至同一楼层的不同房屋价值均有差异，异议人提交的房屋买卖合同等证据缺乏真实性、关联性，不能否认评估价格，不能证明涉案房产已转移给他人，再者评估价格并非最终拍卖成交价格，房产的拍卖系市场公开竞价，成交价最终要接受市场的检验，因此假如价格偏低也会因竞拍而调整。（三）武城法院有权决定是否对涉案房产进行重新评估，未重新评估即是对评估报告的认可。（四）异议人一边说涉案房屋已出售，已不属于其所有，一边又说评估价格过低，要求重新评估，显然前后矛盾，拖延执行。综上，天和评估公司的评估报告合法有效，请求驳回异议人的异议。德州天和价格评估有限公司称，首先天和公司做出的评估报告是合法有效的，一是评估依据方面，天和公司上级主管部门颁发的国家发改委办公厅【2003】677号文件，明确说明了价格鉴证师执业范围包括涉案的房地产、土地、建筑工程等各类涉案标的价格鉴定、认证、评估。异议人提出的住建部的《房地产评估机构管理办法》是住建部2005年颁布的部门规章，该规章只对住建部管辖的评估机构有约束力，且其内容未对同级的另一部门发改委的677号文件进行排他性说明，无法溯及之前生效的文件。二是实践层面，省高院2012年10月编制的司法鉴定名册已将天和公司归入综合类资产评估，2012年10月至2017年6月省高院没再编制新名册，在此前后天和公司接受武城县及其他县市法院的委托，从事过大量的涉案房地产价值评估案例。房地产是可以买卖的商品类资产，异议人所述“房屋非商品”是错误的。三是具体到本案，天和公司进行该次评估是经武城县人民法院技术室抽签确定的，异议人已参与并在抽签结果上签字摁印；评估实地查勘时润昌公司代表及昌传军均参与了评估过程，也就是说异议人前期已默认了天和公司的评估行为。其次，评估过程和方法是科学合理的。（详见答复意见）。第三，关于天和公司资质审验问题，根据国家发改委办公厅【2016】564号文件精神，省物价局自2016年2月3日不再审验。第四，关于异议人提供的山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司的评估报告，天和公司认为没有可比性，反而更能印证天和公司评估价格的合理性（理由详见答复意见）。在双重因素的影响下，天和公司评估的5000元每平方米与贵恒信公司的5767元每平方米之间的差价是合理的。本院查明，申请执行人张金明与被执行人山东润昌置业有限公司、昌传军民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中作出（2017）鲁1428执恢36号执行裁定书，裁定拍卖被执行人山东润昌置业有限公司名下所有的位于开发区的市商务中心东汇大厦B号楼1单元1-2层1号、301号、401号三套房产，异议人以对拍卖房产作出评估的机构和人员不具有相应资质及评估价值过低为由提出异议，请求停止拍卖，重新评估。另查明，天和价格评估有限公司是经上级主管部门批准设立的专业涉诉讼类评估公司，执业范围包括价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估业务，其参与评估的人员陈胜银、赵永凤均具有价格鉴证师资格。另查明，尹青、李军作为案外人已分别就301房屋、401房屋向山东省德州市中级人民法院提起案外人执行异议且已立案。本院认为，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托价格评估机构做出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。而且德州天和价格评估有限公司已对异议人主张的评估价值过低等理由予以了回应，认为异议人的主张并无依据，其评估价格是合理的。认为评估价格过低不是重新评估的法定理由，因此，异议人要求对涉案房产进行重新评估的请求不予支持。案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分，因此，异议人关于停止对301房屋、401房屋拍卖的请求成立，目前对301房屋、401房屋的拍卖应予中止，待案外人异议审查或执行异议之诉有结论后，最终确定能否处分301、401房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条第一款的规定，裁定如下：一、异议人要求中止对异议人名下位于开发区商务中心东汇大厦B号楼301号、401号房产拍卖的请求成立；二、驳回异议人重新评估的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省德州市中级人民法院申请复议。审 判 长 胡      建      华审 判 员 阚      东      广人民陪审员 徐宝成二〇一七年十月二十七日书 记 员 赵      延      新