广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终9083号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：深圳市南山区。法定代表人：胡雯婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫俊霞，女，汉族，1967年11月30日出生，住所地：深圳市福田区，委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人闫俊霞、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回闫俊霞对国融公司的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费、公告费由闫俊霞、名夏公司承担。事实与理由：（一）一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。一审判决未查清闫俊霞支付房款情况，仅凭发票、贷款合同和部分银行流水即认定闫俊霞已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本批系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。发票只是完税凭证，不是付款凭证。在商业活动中，既存在先付款后开具发票的情形，也存在先开具发票再付款的情形，开具发票不等于实际收款。贷款借据只是贷款合同关系成立的证据，不是贷款合同已实际履行的证据。闫俊霞未提供个人贷款发放凭证，不能证明银行已经实际发放贷款。由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在闫俊霞仅提供前述票据，却没有提供支付房款的全部有效银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下即认定闫俊霞已支付房款是错误的。（二）一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经一审法院向不动产登记中心查询，XX大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，XX大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司即XX大厦另一开发主体不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。（三）一审判决适用法律不当。因付款证据不足，应由闫俊霞承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于闫俊霞，若闫俊霞不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于闫俊霞无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。即使闫俊霞已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成闫俊霞不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万元，该违约金标准显然过高。闫俊霞辩称，其提交的证据足以证明已按照合同约定履行了付款义务，国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认闫俊霞已经支付购房款的事实。国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任，即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部责任分配，国融公司、名夏公司作为共同出卖方应当共同向闫俊霞承担责任。国融公司、名夏公司作为出卖人有为闫俊霞办理房产证的约定和法定义务。名夏公司未作答辩。闫俊霞向一审法院起诉请求：1、国融公司、名夏公司向闫俊霞支付自2013年2月25日起至2014年12月31日止共674日的延期办证违约金325，724元；2、国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定的每日483.27元延期办证违约金标准，向闫俊霞支付自2015年1月1日起至深圳市房地产权登记机关核发闫俊霞所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2012年4月13日，闫俊霞与国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，此合同于2012年4月20日取得深圳市房地产登记中心备案登记，双方约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区XX大厦第1栋20层XX号房产出卖给闫俊霞，房屋用途为商务公寓，建筑面积48.33平方米，转让总金额为1，208，169元，买受人采取按揭付款方式支付购房款；签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的66.89%即808，169元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即40万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定：出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定：出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。（二）2012年11月5日，国融公司向闫俊霞出具“付清XX大厦XX房购房款1208169元”的发票（编号：00092525）。2012年4月13日，闫俊霞与国融公司签订《XX大厦（推广名：港澳X号）赠送室内装修相关事宜确认书》，约定：国融公司赠送室内装修，并统一指定装饰公司进行工程施工；闫俊霞自愿委托国融公司指定装饰公司对其所购置的“XX大厦”（推广名：港澳X号）公寓1栋XX按上述附件1所列项进行室内装修，装修产生的相关费用由国融公司统一支付给其指定装饰公司。2012年7月7日，闫俊霞与深圳市中深建装饰设计工程有限公司签订协议书，约定闫俊霞委托该公司对涉案房产进行精装修。（三）国融公司、名夏公司至今未按约为闫俊霞办理《房地产证》。（四）2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询XX大厦项目相关情况的复函》，内容为：XX大厦位于H215-0008宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。（五）国融公司原名称为港丰房地产开发（深圳）有限公司（以下简称港丰公司），2014年11月21日变更为现名称。名夏公司原名称为深圳名厦商贸有限公司。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。闫俊霞与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据闫俊霞提供的发票可以认定，涉案合同签订后闫俊霞已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，闫俊霞未提供相应的银行流水，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票，仅提供收款收据或发票不足以证明闫俊霞已经支付首期款、也不能证明闫俊霞支付了全部房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司、名夏公司代理闫俊霞办理按揭贷款的情况下，国融公司、名夏公司应当清楚闫俊霞首期款支付情况及按揭贷款办理情况。另外，国融公司以旧股东未移交经营文件、可能存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗闫俊霞提供的证据，故对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为闫俊霞办理《房地产证》，已构成违约，闫俊霞有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因此，闫俊霞主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，闫俊霞主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成闫俊霞在行使涉案房产所有权能上之不便，闫俊霞主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。闫俊霞称涉案房产已经交付闫俊霞使用并主张按照房屋合同约定交付期限最后一天即2012年6月30日作为入伙时间，并依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年2月25日(交付之日后第240日起)的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款1，208，169元为基准，按日万分之四标准向闫俊霞计付自2013年2月25日起至2014年12月31日止的违约金325，722元（1，208，169×0.0004×674）。2015年1月1日之后的违约金，闫俊霞在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向闫俊霞计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。闫俊霞可另行向国融公司、名夏公司主张。据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向闫俊霞支付2013年2月25日至2014年12月31日逾期办理《房地产证》违约金325，722元；二、驳回闫俊霞的其他诉讼请求。案件受理费6185元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费200元，由名夏公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查，闫俊霞在一审中提交了加盖有原港丰公司财务专用章的808，169元的首期款收据以及收款人为原港丰公司的708，169元银行转账记录，并提交了其为购买涉案房屋向汇丰银行（中国）有限公司深圳分行贷款40万元的《房地产抵押贷款合同》，该贷款合同加盖了深圳市房地产权登记中心按揭登记专用章。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。闫俊霞在一审中已经提交了其向国融公司支付首期款的收据、银行转账记录及抵押贷款合同，付款及抵押贷款数额与涉案买卖合同约定的房屋价款数额相符，在国融公司亦确认涉案房屋已交付闫俊霞的情况下，本院可确信闫俊霞已付清购房款的事实具有高度可能性，国融公司关于其因买受人未付清房款而享有履行抗辩权的主张，依据不足，本院不予支持。国融公司与名夏公司既为共同与买受人签订房屋买卖合同的出卖人，也系涉案房地产项目的共同开发主体，故可类推适用《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款关于合伙人对合伙债务承担连带责任的规定，闫俊霞作为买受人有权请求国融公司与名夏公司承担连带责任。至于涉案房屋未能办理初始登记进而未能办理房地产证是否因名夏公司原因所致，属国融公司与名夏公司作为连带债务人内部责任分担的问题，国融公司依此提出的免责主张，与《中华人民共和国民法通则》第八十七条关于负有连带义务的债务人都负有向债权人清偿全部债务的义务的规定不符，本院不予支持。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。而除其单方陈述外，国融公司并未提交证据证明涉案合同约定的违约金数额过分高于因其违约给对方造成的损失，本院难以确信国融公司关于违约金数额过高的事实主张具有高度可能性，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款关于违约方支付迟延履行违约金后还应当履行债务的规定可知，迟延履行违约金本亦带有一定的惩罚性，故本院对国融公司调整违约金数额的上诉主张不予支持。综上所述，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6185元，由深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年十月二十七日书记员 林晓翔（兼）