江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0211民初2768号原告:张进良,男,1963年12月4日生,汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：严林，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。被告:俞小石,女,1972年4月27日生,汉族，住无锡市滨湖区。被告:薛春燕,女,1971年10月9日生,汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：汪浩瀚（受两被告共同授权委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵颖智（受两被告共同授权委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。原告张进良诉被告俞小石、薛春燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2017年6月8日、9月27日公开开庭进行了审理。原告张进良的委托诉讼代理人朱敏洁，被告俞小石、薛春燕的委托诉讼代理人邵颖智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张进良向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金200万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月23日，其与两被告签订了《协议书》一份，约定两被告将无锡融创地产有限公司开发的170-1001室房屋向其进行转让。该《协议书》中约定其在支付第一笔款后可对房屋进行装修设计和装修。其于2013年9月19日支付了第一笔款项100万元，但两被告至今未交付房屋。按约定，两被告应向其承担违约责任，支付违约金。被告俞小石、薛春燕辩称：双方《协议书》中约定的张进良在支付第一笔款后可对房屋进行装修设计和装修，并不等同交付房屋。协议第三条约定转让房屋的时间为支付全款，即只有在支付全款的情况下才存在办理转让手续和交付房屋的问题。协议约定的只是张进良享有对房屋进行装修设计和装修的权利，而非其交付房屋的义务，张进良可以行使权利也可以不行使权利。而事实是张进良并未有装修的意愿，也从未通知其要对房屋进行装修设计及装修。另外，无证据证明其有阻碍张进良进行装修设计及装修的行为。协议第四条对具体的装修设计及装修时间也并非明确约定，仅表述为付第一笔款后，因而不能认定其存在违约情形。经审理查明：2013年1月20日，俞小石、薛春燕与无锡融创地产有限公司（以下简称融创公司）签订《融创熙园房屋预定合同》一份，约定由俞小石、薛春燕向融创公司购买无锡市融创熙园174-1004号商铺，总价5465880元。俞小石、薛春燕于当日向融创公司支付定金1万元。其后，俞小石、薛春燕向融创公司分别于2013年2月1日支付130万元、3月8日支付97万元、3月20日支付724840元、6月28日支付300万元、7月29日支付50万元、7月30日支付1189302.2元、7月31日支付30万元、9月30日支付132367.8元，累计支付8126510元。期间，俞小石、薛春燕与融创公司于2013年6月28日协议将俞小石、薛春燕认购的房屋变更为××房屋，价款8126510元。2013年8月23日，张进良（甲方）与俞小石、薛春燕（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方把位于融创公司开发的170-1001房屋转让给甲方，一、甲方在2013年9月份付20%房款，10月份付20%房款，11月份付30%房款，12月份付清全部房款，最后一笔款项最晚不超过2014年1月份；二、房屋面积478.23㎡×24000元/㎡＝11477520元（其中20万元为中介费，由甲方扣除，乙方不承担其他费用）；三、乙方收到甲方全部房款后到融创公司办理合同转让手续把170-1001房屋转让给张进良，在甲方未付清房款前房屋产权归乙方；四、甲方在付第一笔款后可对该房屋进行装修设计和装修；五、双方若有一方违约，违约方将向对方支付违约金二百万元整。此后，张进良向俞小石、薛春燕分别于2013年9月19日支付100万元、10月30日支付100万元、12月6日支付100万元、2014年3月5日支付100万元，7月8日支付27.7万元，累计支付427.7万元，之后张进良未再支付购房款。2014年6月8日，张进良向俞小石、薛春燕出具《补充说明》一份，载明：“关于位于融创公司开发的170-1001房屋转让款尚有柒佰万整未付，本人同意按年利率为10%（百分之拾）补偿。从2014年7月1日起直至付清，付清后按合同办理转让手续。最后期限壹年内，至2015年6月30日。如不付清作为违约处理。”2014年10月14日，俞小石、薛春燕与融创公司签订了《商品房买卖合同》（系备案合同），合同载明：俞小石、薛春燕向融创公司购买天鹅湖花园B区170门牌××房屋，建筑面积478.03㎡，每平方米17000元，总金额8126510元。因张进良未支付剩余款项，俞小石、薛春燕于2015年9月16日向本院提起诉讼，要求张进良支付剩余房款7200520元及违约金。张进良答辩认为俞小石、薛春燕无权转让涉案房屋，双方约定也违反法律规定，应属无效。俞小石、薛春燕于2015年12月29日向融创公司缴纳维修基金43022.7元，领取了案涉的××房屋钥匙，并于2016年1月11日取得了《不动产权证书》（登记日期为2016年1月4日）。该案本院判决：一、张进良于判决生效之日三日内立即向俞小石、薛春燕支付购房价款7000520元；二、张进良于判决生效之日三日内立即向俞小石、薛春燕支付违约金200万元；三、驳回俞小石、薛春燕的其他诉请。张进良不服判决，提出上诉，认为双方订立房屋买卖合同的本意，是由其与案涉房屋的开发商签订买卖合同，而不是与俞小石、薛春燕进行二手房买卖，一审法院违背了双方的真实意思判决继续履行合同于法无据。《协议书》第三条是协议的主要条款，约定了双方的交易方式，如果没有该条款的约定，双方不会签订协议，依据法律规定，合同的主要条款无效必然导致整个合同无效。俞小石、薛春燕在协议履行期间即以自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》，严重违反了双方约定，导致《协议书》无法继续履行，故俞小石、薛春燕违约在先。无锡市中级人民法院于2017年2月22日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，张进良尚未按判决内容履行付款义务。另查明，张进良另向融创公司购得涉案房屋隔壁169单元房屋一栋，张进良在庭审中陈述该套房屋一直也未装修。在上一案件审理过程中，融创公司于2015年11月26日出具《情况说明》一份，说明中陈述到“截止2013年9月30日，俞小石、薛春燕已付清全部房款8126510元，在2013年12月底，该房屋已具备交付条件”。上述事实，有协议书、民事判决书及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：本案的主要争议焦点为：一、对《协议书》中第四条约定该如何理解，是否为交付房屋的意思表示；二、俞小石、薛春燕是否存在违约。针对争议焦点一，根据第四条“甲方在付第一笔款后可对该房屋进行装修设计和装修”的文字表述，可以看出，双方在协议中写明的是张进良可以对房屋进行装修设计和装修，并非有俞小石、薛春燕交付房屋的意思表示。此二者存在明显区别：首先，“交付”所代表的含义是物的转移，是控制权的转移，也附随着灭失、损毁风险的转移；交付后，买受人可以对标的物占有、使用、收益。此种意义，应有双方协议的明确约定。且按房屋交易惯例，显有支付首付款即交付房屋的约定。其次，装修设计及装修，仅是代表对标的物使用功能的前期准备，出卖人并不丧失对房屋的控制权利。另外，装修设计也仅是装修施工的前期准备，《协议书》中尚且把“装修设计”和“装修”并列写明，而只字未提使用事宜。故该条明确写明为“装修设计和装修”应理解为张进良在支付协议约定的第一笔款后可对房屋进场进行装修设计及装修施工，不能理解为俞小石、薛春燕向张进良交付房屋。针对争议焦点二，张进良支付协议约定的第一笔款后，享有了对涉案房屋进行装修设计及装修施工的权利，但并不代表按约定支付款项后，张进良即需要进行装修设计及装修施工。从双方沟通及诉讼的情况整体来看，张进良在达到该约定的条件后，在2014年6月8日出具《补充说明》时，并未提及要求对房屋装修设计及装修事宜。且在此后，张进良并未按其承诺付款。诉讼中，其也明确了其未按承诺付款的原因，即其认为俞小石、薛春燕没有权利出卖涉案房屋且认为合同无效。故而，张进良已无意取得涉案房屋，其不去装修房屋亦符合常理。在本案中，张进良虽称其向俞小石、薛春燕要求过进行装修施工，但并未提供证据予以证明。且其另外购买的房屋亦未装修，从侧面亦反映出其对购买房屋并无急需使用的意图。涉案房屋在彼时，虽尚在融创公司名下，融创公司亦明确已收到全款，可以交付。故而，张进良未能证明俞小石、薛春燕一方存在妨碍其权利行使的行为事实，对张进良关于俞小石、薛春燕存在违约的诉讼主张，本院碍难支持。综上,因张进良未能证明俞小石、薛春燕存在违约事实，故对张进良要求俞小石、薛春燕支付违约金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张进良的诉讼请求。本案案件受理费22800元减半收取11400元，由原告张进良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  吴传杰二〇一七年十月三十日书 记 员  张静杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。