江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏11执异127号案外人：金华。申请执行人：鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司。法定代表人：申娟。委托诉讼代理人：束鹏杰。被执行人：江苏雕皇线缆有限公司。法定代表人：吴惠娟。被执行人：江苏雕皇集团有限公司。法定代表人：吴惠娟。被执行人：江苏佳裕食品有限公司。法定代表人：何华新。被执行人：丹阳市澳华电机制造有限公司。法定代表人：潘林军。被执行人：吴惠娟。被执行人：徐新华。在本院执行申请执行人鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司与被执行人江苏雕皇线缆有限公司、江苏雕皇集团有限公司、江苏佳裕食品有限公司、丹阳市澳华电机制造有限公司、吴惠娟、徐新华（2015）镇商初字第95号金融借款合同纠纷一案中，案外人金华向本院提出书面异议。本院于2017年9月7日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金华提出书面异议称，本案在执行过程中通知朱亚伟从所查封的涉案门市房迁让的行为不具有事实和法律依据。理由为：涉案的房屋系其于2015年1月19日从吴惠娟、徐新华处合法承租而来。虽然涉案房屋是先抵押后租赁，但是申请执行人缺乏证据证明是涉案门市房的抵押权人，目前，且在涉案的门市房未实际拍卖成交之前，现有的承租合同还继续有效。另外，涉案的房屋在2015年就已出租在外，而抵押权人一直未提出异议，故现抵押权人亦无权提出要求终止租赁合同。现请求撤销贵院（2017）苏11执28号执行裁定书及通知书。申请执行人鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司称：案外人金华未能提供证据证明其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的租赁权，且根据实际情况看，案外人并未实际占有使用涉案房屋，故案外人对本案的执行行为提出异议缺乏主体资格，异议人系故意制造执行阻力，浪费司法资源。即使金华对涉案房屋存在真实有效的租赁权，因本案的承租明显晚于抵押权设立的时间，也不能在执行程序中对抗其对涉案房屋享有的抵押权。且人民法院有权对影响担保物权或者其他优先受偿权的实现的租赁权进行依法去除。故请求贵院驳回案外人的异议申请。本院经审查查明，江苏银行股份有限公司丹阳支行与江苏雕皇线缆有限公司、江苏雕皇集团有限公司、江苏佳裕食品有限公司、丹阳市澳华电机制造有限公司、吴惠娟、徐新华金融借款合同纠纷，本院于2015年10月15日作出（2015）镇商初字第95号民事判决：一、江苏雕皇线缆有限公司于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司丹阳支行偿还借款本金1300万及利息207080.93元，并按照双方合同约定的利率承担自2015年3月12日起至给付之日止的贷款利息（包括复息、罚息）；二、江苏雕皇线缆有限公司于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司丹阳支行支付律师费20.8万元；三、江苏雕皇集团有限公司在1300万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；四、江苏佳裕食品有限公司在600万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；五、丹阳市澳华电机制造有限公司在600万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；六、吴惠娟、徐新华在1300万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内付清；七、江苏银行股份有限公司丹阳支行有权以吴惠娟、徐新华提供的抵押房产和土地折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款对江苏雕皇线缆有限公司上述第一、二项债务优先受偿（抵押权登记编号为丹房他证云阳字第××号，享有权利价值1021.99万元；丹他项（2013）第761号，享有权利价值74万元）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2016年11月1日江苏银行股份有限公司镇江分行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司签订《资产转让协议》，2016年11月8日双方在《江苏经济报》上联合发出债权转让暨债务催收公告，2016年11月25日双方签订《单户资产转让协议》，约定江苏银行股份有限公司镇江分行将其对江苏雕皇线缆有限公司的债权本金1300万元及利息1760551.03元（截至转让基准日2016年6月20日）转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，与该债权有关的全部从权利也同时转移。2016年12月15日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司签订《债权转让协议》并于次日签订《单户债权转让协议》，约定将上述债权本金1300万元及相应利息等转让给鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司，并于2016年12月27日在《江苏经济报》上联合发出债权转让暨债务催收公告。因被执行人未自觉履行上述生效判决确定的义务，鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司向本院申请强制执行。本院于2017年1月20日立案执行，案号为（2017）苏11执28号。2017年2月10日，本院向各被执行人发出“执行通知书”及“报告财产令”。2017年4月28日，本院作出（2017）苏11执28号执行裁定：冻结徐新华、吴惠娟江南人家50－2、50－3号门市房租金收入。2017年5月18日，本院向承租上述门市的承租户朱亚伟、王书龙发出（2017）苏11执28号通知：拟拍卖吴惠娟、徐新华位于丹阳江南人家50－2、50－3、50－5号商业用房。如对该房享有租赁权，请于2017年5月25日前向本院提交租赁合同及相关凭证供本院审查，如该租赁合同在上述房产抵押后签订，应于本通知送达之日起，30日内迁让，逾期拒不迁让的，本院依法采取强制迁让。于同日分别送达给朱亚伟、王书龙。又查明，本案在审理期间，本院于2015年5月15日依裁定对徐新华名下位于丹阳江南人家50－2幢2、3号门市（产权证号分别为01045674号、01045586号，共有人均为吴惠娟）房产以及吴惠娟名下位于丹阳江南人家50－2幢5号门市（产权证号为01045676号，共有人为徐新华）房产进行轮候查封，查封期限三年，自2015年5月15日至2018年5月14日。再查明，2013年9月23日，吴惠娟、徐新华与江苏银行股份有限公司丹阳支行签订了两份最高额抵押合同，分别以吴惠娟、徐新华共有的位于丹阳市××人家××、××、××号门市房产（房产证号为丹房权证云阳字第××号、第××号、第××号，抵押权登记编号为丹房他证云阳字第××号，抵押值为1021.99万元）和上述房产坐落的土地（丹他项（2013）第761号，抵押值为74.11万元）进行抵押，对江苏雕皇线缆有限公司的本案借款提供担保。2015年1月19日，徐新华、吴惠娟与金华签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于丹阳市江南人家50－2幢1－8号商住楼，租赁面积合计1509.82平方米，租赁期限自2015年1月19日至2035年1月19日，共计20年。上述租赁用房中包括涉案的三处门市房。2015年4月9日，金华、朱亚伟、徐新华三方签订了《转租合同》，约定将涉案的2、3号门市房转租给朱亚伟，转租期限自2015年4月9日至2018年4月16日止。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案的三处门市房均系江苏雕皇线缆有限公司的抵押物，为本院的生效判决所确认。鹰潭金蝉汇成投资管理有限公司依据债权转让合同取得对三处门市房的抵押权符合法律规定。因涉案房产上的抵押权先于涉案门市房的租赁权而生效成立，故法院根据申请执行人的申请，依法通知三处门市房的占有人限期迁出涉案门市房并无不当。又因被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，本院裁定冻结徐新华、吴惠娟江南人家50－2、50－3号门市房租金，符合法律规定。案外人金华提出异议请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人金华的异议请求。如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 于 竞审判员 李书文审判员 章晓东二〇一七年十月十九日书记员 孙敏瑶