福建省石狮市人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽0581执异117号案外人：姜慰，男，1986年12月21日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托代理人：蔡林君、李琦瑶，福建克帕雷律师事务所律师。申请执行人：兴业银行股份有限公司石狮凤里支行，住所地福建省石狮市。负责人：黄煜坤，该行行长。被执行人：王欣治，女，1970年8月7日出生，汉族，住福建省晋江市。被执行人：柯金龙，男，1969年8月16日出生，汉族，住福建省晋江市。被执行人：石狮市骆驼服饰织造有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：柯金龙，该公司董事长。本院在执行兴业银行股份有限公司石狮凤里支行（以下简称兴行凤里支行）与王欣治、柯金龙、石狮市骆驼服饰织造有限公司（以下简称骆驼服饰公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人姜慰于2017年10月16日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姜慰称：2017年6月2日，案外人与被执行人王欣治签订一份《房屋租赁合同》，向其承租址在石狮市××路北侧××山村××楼整层房屋776平方米，由于当时王欣治急需资金，要求案外人一次性支付自2017年7月1日起至2018年6月30日止共一年的租金65184元。双方达成一致后，记载入合同当中。合同签订后，案外人一次性将一年的租金65184元以微信支付的形式转帐给王欣治，并实际占有使用了该租赁的厂房。但2017年8月3日，石狮市人民法院以(2017)闽0581执恢21号公告张贴于该厂房，告之要对石狮市石泉路北侧华山村段华山K16号东起第5-7间房地产（即包含了案外人所承租的四楼整层的一部份房屋）进行拍卖或变卖，并要求所有居住或从事生产经营人员应于2017年8月31日前迁出。承租人认为，虽然出租人对外负债，但由于该房产事先并未被法院查封，出租人也未向承租人告知负债情况，因承租人已支付了全部一年的租金，而租赁期限才过去不到2个月，如果法院将该房产拍卖，势必影响到承租人对该房产的合法使用权利。依据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”等法律规定，特提出异议，请求撤销对王欣治名下址在石狮市石泉路北侧华山村段华山K16号东起第5-7间房地产的强制执行措施，保留案外人对该房产一年的租赁使用权利。经审查查明：原告兴行凤里支行与被告王欣治、柯金龙、骆驼服饰公司金融借款合同纠纷一案，该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除原告兴业银行股份有限公司石狮凤里支行与被告王欣治签订的兴银狮个借字第××××××号《个人授信额度借款合同》；二、被告王欣治应于2013年8月31日前返还原告兴业银行股份有限公司石狮凤里支行借款本金500万元及相应的利息、罚息、复利（按照合同约定及中国人民银行有关规定执行，自2013年4月27日起计算至还款之日止）；三、被告王欣治应于2013年8月31日前支付给原告兴业银行股份有限公司石狮凤里支行为本案诉讼而支出的律师服务费2万元；四、如被告王欣治不按期履行上述债务时，原告兴业银行股份有限公司石狮凤里支行有权以其提供抵押的位于石狮市××路北侧××山村××号××5-7间）房产[土地使用权证号为狮地灵国用（2007）第××号，房产证号为狮建房权证灵秀字第××号]进行折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；五、被告柯金龙、被告石狮市骆驼服饰织造有限公司对被告王欣治的上述全部债务承担连带清偿责任；六、本案受理费46940元，减半收取23470元，由被告王欣治、被告柯金龙、被告石狮市骆驼服饰织造有限公司负担。本院于2013年6月14日作出（2013）狮民初字第2042号民事调解书予以确认。该民事调解生效后，兴行凤里支行于2013年9月2日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2013）狮执行字第1490号。在执行过程中，兴行凤里支行向本院表示被执行人王欣治、柯金龙、骆驼服饰公司暂无财产可供执行，本案可终结本次执行程序，据此，本院于2014年2月18日作出（2013）狮执行字第1490号执行裁定书，裁定：本院（2013）狮执行字第1490号案终结本次执行程序。兴行凤里支行于2017年1月24日向本院申请恢复执行，本院于当日立案受理，案号为(2017)闽0581执恢21号。2017年2月3日本院作出(2017)闽0581执恢21号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人骆驼服饰公司、王欣治、柯金龙的财产（以执行标的额为限）。2017年2月3日本院向石狮市不动产登记中心送达(2017)闽0581执恢21号执行裁定书、(2017)闽0581执恢21号协助执行通知书，请求协助查封王欣治所有的址在石狮市××路北侧××山村××号××5-7间）房产[产权证号：狮建房权证灵秀字第××号，土地证号：狮地灵国用（20**）第××号]。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明王欣治所有的址在石狮市××路北侧××山村××号××5-7间）房产[产权证号：狮建房权证灵秀字第××号，土地证号：狮地灵国用（20**）第××号]已于“兴业银行股份有限公司石狮凤里支行”设定抵押关系，房产首封2013年6月24日惠安县人民法院（2013）惠执行字第1154-1号，土地首封2015年1月19日石狮市人民法院（2014）狮执行字第1151号。2017年8月3日本院执行人员对被执行人王欣治名下址于石狮市××路北侧××山村××号××5-7间）房产进行现场查封并张贴公告。案外人请求撤销对王欣治名下址在石狮市石泉路北侧华山村段华山K16号东起第5-7间房地产的强制执行措施，保留案外人对该房产一年的租赁使用权利，于2017年10月16日向本院提出书面异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人王欣治将址于石狮市××路北侧××山村××号××5-7间）房产抵押给兴行凤里支行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求撤销对王欣治名下址在石狮市石泉路北侧华山村段华山K16号东起第5-7间房地产的强制执行措施，保留案外人对该房产一年的租赁使用权利的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人姜慰提出的执行异议。如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  曾文龙审判员  尤祖荣审判员  曾怡明二〇一七年十月二十日书记员  郑 涵附：本案引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（1案外人是否系权利人；（2该权利的合法性与真实性；（3该权利能否排除执行。