文书内容湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)湘民申1816号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：长沙润泽物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区二楼。法定代表人：柳继泽，董事长。委托诉讼代理人：刘全，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾峥，湖南天楚律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：袁美娟，女，1954年1月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。再审申请人长沙润泽物业管理有限公司(以下简称润泽物管公司)因与被申请人袁美娟物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2016)湘01民终5676号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。润泽物管公司申请再审称：1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明；没有查清楚漏水的真正原因，没有证据证明物业服务存在瑕疵：每平方米0.8元的物业费在长沙市是最低的减免40％没有事实和法律依据；物业费本金不应有任何减免。2、原判决适用法律确有错误。3、原判决遗漏了对支付违约金的诉讼请求的审理。本院认为：2005年1月1日，长沙市芙蓉区城市建设开发公司(委托方，甲方)与润泽物管公司(受托方，乙方)签订了《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》，合同主要约定：甲方将芙蓉公寓住宅的物业共同部分、共用设备设施的维修、养护、管理工作委托给乙方公共性服务管理，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；乙方应向业主收取物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主方面原因空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2计算，业主与乙方签订前期物业管理协议时预交半年公共性服务费，其后按季度交纳。同日，润泽物管公司(甲方)与袁美娟(乙方)签订了《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》，合同约定甲方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》相同：乙方有按照本服务合同的约定，按时向甲方交纳物业管理服务费用的义务；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2计算，按季度进行交纳物业管理费。同日，润泽物管公司与袁美娟签订了《芙蓉公寓住宅小区业主公约》，约定袁美娟不按《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》约定按期足额交纳物业服务费的，应按欠款额3‰／天标准向润泽物管公司方支付违约金。2013年5月1日，芙蓉公寓业主委员会(委托方，甲方)与润泽物管公司(受委托方，乙方)签订了《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，合同约定乙方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》相同；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2计算，按季度进行交纳物业管理费；合同期限是三年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。袁美娟系为该芙蓉公寓住宅小区D1栋402房业主，房屋面积为148.62m2，车库、杂屋面积为28.32m2。2005年12月23日收房。2014年后，袁美娟的芙蓉公寓住宅小区D1栋402房屋出现漏水并损坏了部分墙面，为此袁美娟数次向润泽物管公司反映希望得到处理但未果，后袁美娟从2014年1月1日起至今未向润泽物管公司交纳物业管理费，润泽物管公司向袁美娟催缴未果，由此酿成纠纷，诉至一审法院。一审法院的观点是：一、润泽物管公司与房屋开发商长沙市芙蓉区城市建设开发公司签订的《芙蓉公寓住宅区前期物业管理委托协议书》及润泽物管公司、袁美娟签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》真实、合法、有效，双方均应诚实、全面履行。润泽物管公司依约对芙蓉公寓住宅小区进行物业管理，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务袁美娟应按时交纳物业管理费。但润泽物管公司对袁美娟提供的物业服务存在一定瑕疵，可以适当减免袁美娟的物业费综合考量，原审法院酌情确定减免袁美娟所欠物业管理费的40％；二、2013年5月1日润泽物管公司与芙蓉公寓业主委员会签订的物业管理委托协议书，将住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2的标准调整为住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准计算物业管理费，该调整方案未经业主大会决定同意，是违反法律、行政法规的相关规定的，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，若返回到原来的标准收取，对润泽物管公司有失公平，故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准收取的意见，符合调整收费标准后的收费惯例及公平原则，原审法院予以支持。以此标准计算，2014年1月1日至2015年11月30日止，袁美娟共拖欠润泽物管公司物业管理费2995元{(148.62m2x0.8元／m2+28.32m2x0.4元／m2)x23月)}(四舍五入，下同)；三、本案中逾期交纳物业管理费的违约金条款是对袁美娟逾期未按住宅建筑面积0.5元／m2、杂屋、车库0.3元／m2的物业管理费标准的约定，而2013年5月1日润泽物管公司提高物业管理费的计算标准后，双方未约定相关违约金条款，故对润泽物管公司要求袁美娟立即向润泽物管公司支付物业管理费违约金3000元(截止2015年12月14日)，及袁美娟以逾期金额的3‰／天支付从2015年12月15日起至将物业费全部交清之日止的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十六条第一款，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、袁美娟在本判决生效之日起五日内向长沙润泽物业管理有限公司支付物业管理费1797元；二、驳回长沙润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审法院的观点是：润泽物管公司与袁美娟签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润泽物管公司已经按照合同的约定提供了基本的物业服务，袁美娟系小区业主，接受了润泽物管公司的物业服务，润泽物管公司有权要求袁美娟支付物业管理费，但是，考虑润泽物管公司对袁美娟提供的物业服务存在一定瑕疵，根据公平合理的原则和本案实际情况，原审判决酌情认定减免袁美娟在润泽物管公司在本案起诉时间段内所欠物业管理费的40％并免除违约金并无不当。原审判决在本案中计算袁美娟向润泽物管公司交纳物业管理费的截止日期是2015年11月30日，故润泽物管公司对2015年11月30日之后袁美娟应交的物业管理费可另行主张权利。芙蓉公寓业主委员会与润泽物管公司于2013年5月1日签订《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，将住宅建筑面积0.5元／m2，杂屋、车库0.3元／m2，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／m2的标准调整为住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准计算物业管理费。该调整方案虽未经业主大会决定同意，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，根据公平合理和诚实信用原则，故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／m2，杂屋、车库0.4元／m2，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／m2的标准收取的主张，原审法院予以支持正确。但是，该调整方案未经业主大会决定同意，违反了法律、行政法规的相关规定，且润泽物管公司在起诉状中并未提出确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的诉讼请求，故润泽物管公司上诉要求判决确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的上诉请求，二审法院不予支持。袁美娟上诉称润泽物管公司的违约侵权行为和服务瑕疵侵害上诉人的合法权益的证据不足，袁美娟据此不交物业服务费的理由不成立，二审法院亦不予支持。判决驳回上诉，维持原判。由于长沙润泽物业管理有限公司不能提供充分的新证据，一、二审判决其物业费的酌情减免并无不当，故其再审申请理由不能成立。综上，长沙润泽物业管理有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定裁定如下：驳回长沙润泽物业管理有限公司的再审申请。审判长  吴若顺审判员  孙劲松审判员  米 佳二〇一七年十月二日书记员  唐逸夫