江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初10201号原告：缪俊琪，男，1977年12月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏杰，江苏华元民信律师事务所律师。被告：常熟市城市经营投资有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路26号，统一社会信用代码91320581728003490Y。法定代表人：钱瑞龙，董事长。委托诉讼代理人：王斌，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：严国军，国浩律师（苏州）事务所律师。原告缪俊琪与被告常熟市城市经营投资有限公司（以下简称常熟城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告缪俊琪委托诉讼代理人陈靓、黄宏杰，被告常熟城投公司委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪俊琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2008年3月6日同原告签订的《房屋拆迁协议书》；2、判令被告赔偿原告违约金100万元；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告诉讼请求第1项变更为：判令被告赔偿原告损失5516140元（228.96㎡×25155.05元/㎡－243360元）。事实和理由：2008年3月6日，原被告签订《房屋拆迁协议书》，约定采用等面积房屋产权调换方式，拆除原告所有的位于常熟市××大街××、建筑面积为147.84平方米的房屋，双方对于新建房屋的样式作了详细约定，明确约定安置房屋建筑面积为228.96平方米，同时约定新房交付期限为一年。被告拆除原告房屋后，至今未能向原告交付房屋。故原告有权要求被告承担继续履行、支付违约金等违约责任，若无法继续履行，被告应赔偿原告按照安置房屋面积计算的房屋价值损失、违约金等全部损失。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告常熟城投公司辩称：原被告于2008年3月6日签订房屋拆迁协议是事实，该拆迁项目是为了锦江饭店地块改造工程需要实施的。根据被告与锦江饭店达成的协议，拆迁安置房由锦江饭店负责建造提供，由于锦江饭店未能按协议约定交付的式样建造安置房，导致被告也无法按照协议约定向原告提供安置房，故责任应当由锦江饭店承担，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2006年12月31日，常熟市发展和改革委员会出具常发改[2006]431号《关于虞山锦江饭店北侧地块整治工程项目的批复》，同意常熟城投公司按城市总体规划方案要求，实施虞山锦江饭店北侧地块整治工程。2007年1月31日，常熟市国土资源局出具常土前拨（2007）字第1号《关于常熟市城市经营投资有限公司前期拨用国有土地报告的批复》，同意常熟城投公司因虞山锦江饭店北侧地块整治工程需前期拨用虞山饭店——含晖阁，辛峰巷北门大街以东范围内的存量国有土地3916平方米，具体位置以市规划部门划定红线为准。2007年3月28日，常熟城投公司取得常建拆许字（2007）第5号房屋拆迁许可证。另查明：缪俊琪系常熟市北门××××号房屋（建筑面积147.84平方米）的登记所有权人。2008年3月6日，常熟城投公司（甲方）与缪俊琪（乙方）签订《房屋拆迁协议书》一份，约定：“根据城市总体规划和城市建设要求，因锦江饭店地块改造工程建设需要拆除乙方所有的房屋。现经甲乙双方协定，订立以下拆迁协议：一、房屋标的：被拆迁人房屋座落于北门××××号，建筑面积147.84平方米，房屋性质为非住宅商用房，产权为乙方所有。二、拆迁安置方式：1、等面积房屋产权调换方式：即甲方在原地块规划要求建造成与原房屋相等面积、相同朝向的房屋调换给乙方，并确保调换的房屋为非住宅商业用房。2、按规划要求：确定用于调换的新建房屋为全框架结构独立水电的联排独立式三层楼，开间为7.2米，进深为10.6米，层高一层4.5米，二层3.9米，三层3.9米，建筑面积约228.96平方米。（详见附图，实际面积以实测为准，建筑结构图需经乙方审定认可）。3、调换房屋的经济结算：（1）被拆迁房原面积部分不再结算差价。（2）乙方支付甲方产权调换超面积243360元（贰拾肆万叁仟叁佰陆拾元整），安置房产权归乙方。（3）新房由甲方负责为乙方办理相关权证，乙方不负担任何办理权证所涉及的相关费用。三、房屋拆迁补偿：1、装修补偿：甲乙双方共同委托房屋中介机构对房屋装修部分（含水、电、通讯等）按实评估，甲方按评估值支付乙方。2、租金损失补偿：自乙方与甲方至签约之日起甲方将新房交给乙方的期限约定为一年，并加180天作为新房装修期，这一期间，甲方按乙方现有出租金额标准，对乙方补偿租金损失，并在协议签订后一周内一次性支付乙方。如甲方新房交付期限超过一年，超期后租金按每年26万元（贰拾陆万元整）标准支付（现有租金壹拾叁万元整/年）。3、搭建物及走道损失补偿：对乙方自行搭建部分，按评估市值结算，对原房屋后院走道按面积一次性补偿30000元（叁万元整）。四、权利和义务：1、甲方的拆迁应具有合法性，并向乙方提供相关拆迁法律文书及相关部门审批手续复印件。如法定手续不全，由此而引起的法律责任则由甲方承担。2、乙方必须确保该房屋权属合法，使用关系清楚，并向甲方提交房屋产权证、土地证复印件，以及租户的租户协议复印件。如由于产权不清而引起的纠纷，均由乙方负责。3、甲方负责租户的退租，并对租户的退租进行补偿以及装修补偿。五、双方约定：双方约定，如一方不履行本协议，或在执行过程中发生违约，可以在当地人民法院通过法律途径解决，并支付违约金100万元（壹佰万元整）。六、附件的平面、立面图是本协议的重要组成部分。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，双方签字之日生效。”之后，缪俊琪所有的北门××××号房屋被拆除。常熟城投公司已按照上述房屋拆迁协议书的约定向缪俊琪支付了装修补偿、搭建物及走道损失补偿，以及至2018年3月7日的租金损失补偿。缪俊琪未向常熟城投公司支付产权调换超面积费243360元。又查明：2011年2月22日，涉案拆迁安置房的建造样式进行了变更，并形成了新的设计图纸。常熟城投公司将新的设计图纸出示给缪俊琪等被拆迁人，缪俊琪等被拆迁人同意按照新的设计图纸中的房屋样式进行建造，同时对安置房屋提出以下要求：1、水电独立使用并符合国家规范；2、污水设施接通排污管道并符合国家规范；3、楼梯预留洞口（通过消防验收后加做钢梯）；4、按双山墙建造（与常熟虞山锦江饭店有限公司不合用山墙）；5、房屋内设置的消防设施须不影响以后的经营使用。2011年5月3日，常熟虞山锦江饭店有限公司（甲方）与常熟城投公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：“甲方因改造需要拆除酒店周边房屋，为此委托乙方对改造区域内的房屋进行拆迁的补偿安置，……一、对乙方于常建拆许字（2007）第5号拆迁许可范围内，为甲方改造需要所进行的房屋拆迁所签订的补偿安置协议，甲方予以认可，并按照乙方实际发生的经济支出及双方的约定与乙方办理结算事宜。二、于改造地块中原有商业店面之被拆迁人共有五户，为穆永祥户、姚芳与姚诚户、缪俊琪户、陈培民户、刘祥生户，乙方以自己或常熟市友信房屋拆迁有限公司的名义与其签订了房屋拆迁协议书，甲方对协议内容予以认可并按协议内容执行。……四、穆永祥户、姚芳与姚诚户、缪俊琪户、刘祥生等户对改造地块的安置房屋提出如下要求：1、水电独立；2、污水管接通；3、楼梯预留洞口（满足消防及使用要求）；4、双山墙设计（与甲方房屋不合用山墙）；5、房屋内设置的消防设施须不影响以后的经营使用。对被拆迁户提出的设计建设要求，甲方全部予以接受，在变更图纸后听取被拆迁户的意见，并将设计图纸（平面、里面、剖面）确认盖章后提供给乙方及上述被拆迁户。……”又查明：涉案地块另一被拆迁人穆永祥于2016年4月20日起诉被告常熟市友信房屋拆迁有限公司、常熟市城市经营投资有限公司[(2016)苏0581民初4343号]，要求两被告共同赔偿房屋拆迁补偿款，承担逾期交付违约金，补偿原联排独立门面房与现有评估房屋的差价，承担诉讼费及其他所产生的一切费用。该案审理中，根据原告穆永祥的申请，本院依法委托江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估。该公司经评估后于2016年9月29日出具江苏君盛房评（2016）第0705013号房地产司法鉴定估价报告，评估意见为：1.按照2011年2月22日图纸样式以及2011年5月3日常熟虞山锦江饭店有限公司与常熟城投公司签订的《协议书》第四项载明的要求（从整体结构中分割成联排房屋）评估穆永祥应取得房屋的现有价值为6156037元，折单位建筑面积价值22464.01元/平方米；2.对第1项中房屋现有价值与按照2007年9月30日穆永祥与常熟市友信房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁协议书》第二项载明的拆迁房屋要求及附件一层平面图中穆永祥应取得房屋的房屋样式（独立联排结构）现有价值之间的差额为737453元，折单位建筑面积价值2691.04元/平方米。本案审理中，原被告均认可上述司法鉴定估价报告，同意上述司法鉴定估价报告中确定的房屋单价适用于本案。又查明：审理中，原被告一致确认：涉案地块的拆迁安置房屋已经建造，但该建造房屋既不符合《房屋拆迁协议书》中约定的独立联排结构，也不符合2011年设计图纸变更的整体结构，现被告已无法按照原被告之间的约定向原告交付拆迁安置房屋，故双方均同意解除该《房屋拆迁协议书》。关于被告支付的租金损失补偿，双方均同意在被告向原告支付赔偿款之日由双方自行结算抵扣，不要求在本案中处理。审理中，原告缪俊琪认为，1、关于赔偿损失，被告从未就2011年2月22日形成的设计图纸中的房屋样式征求过包括原告在内的被拆迁人的意见，只是在图纸出具后，被告才要求原告提出要求，原告同意按照设计图上载明的样式建造安置房，但原告从未放弃主张相关建造样式变更差价的权利。由于被告无法交付约定的房屋，现原告不再要求被告交付安置房屋，而要求被告赔偿房屋现有价值损失。被告应交付原告的房屋建筑面积为228.96平方米，根据房地产司法鉴定估价报告，原被告签订的《房屋拆迁协议书》中约定的安置房屋现有单位建筑面积单价为25155.05元/平方米（22464.01+2691.04），故被告应交付的安置房现有价值为5759500元（228.96×25155.05），扣除拆迁协议书中原告应支付的产权调换超面积费243360元，被告应赔偿原告损失5516140元。2、关于违约金，从签订协议到现在已经将近十年，被告无法向原告交付房屋，导致原告产生了巨大的损失。被告仅仅支付26万/年的租金损失，而在原告原来房屋所在位置，周边商业环境发生了巨大变化，目前的租金也远远不止26万元/年，同时这期间原告也无法利用安置房屋进行任何价值投资，原告的损失远远超过每年补偿的租金损失，且双方在协议书中明确约定了违约金100万元，折合下来也仅仅是10万元/年，不存在超过原告损失或者过高的情况，故原告要求被告支付违约金100万元。被告常熟城投公司认为，1、根据原被告之间的拆迁协议，一年左右就要完成安置房建造，由于锦江饭店及其他原因，到2011年房屋的审批手续都没有，在这种情况下，锦江饭店提出按照其想法建造房屋，被告居中协调，最终拆迁户同意按照锦江饭店提出的图纸建造安置房。事实上锦江饭店也未能按照图纸建造，建造的房屋也存在超规划建造等问题，目前处于建设停止状态。2、被告未能交付安置房的责任在于锦江饭店，应由锦江饭店承担赔偿责任，如法院认为被告应先赔偿原告，则被告认可确实未按约定交付安置房，相应的赔偿责任及其他法律责任，被告愿意承担。3、对于原告主张的损失5516140元，被告对计算方式和计算标准无异议，但对于是否要赔偿以及赔偿多少，由法院依法判决；对于原告主张的违约金100万元，被告确实没有按照约定交付安置房，愿意依法承担相应的责任，具体由法院依法判决。以上事实，有批复、房屋拆迁许可证、房屋拆迁协议书、承诺书、协议书、房地产司法鉴定估价报告及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原被告签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应遵守并全面履行。该拆迁协议书签订后，原告已及时履行合同义务，但被告迟延履行合同主要义务，至今未能向原告交付协议确定的安置房屋，致使合同目的无法实现。审理中，原被告一致同意解除该《房屋拆迁协议书》，不违反法律规定，本院予以确认。现原告要求被告赔偿安置房屋现有市场价值损失，系请求被告对未能交付的房屋拆迁协议书约定安置房作同价值的货币补偿，于法有据，本院予以支持。房屋拆迁协议书履行过程中，安置房屋的建造样式虽进行了变更，但并无证据反映原告放弃了相应房屋价值差额部分的权益，故原告主张按照房屋拆迁协议书约定的建造样式的现有价值赔偿损失，本院予以支持。现原告根据房地产司法鉴定估价报告中的评估意见及房屋拆迁协议书关于安置房建筑面积及产权调换超面积费的约定，要求被告赔偿损失5516140元[（22464.01+2691.04）*228.96-243360]，不违反法律规定，且被告对计算方式和计算标准无异议，本院予以认定。关于违约金，原被告签订的房屋拆迁协议书中明确约定如一方不履行协议，支付违约金100万元，现房屋拆迁协议书因被告违约而解除，原告有权主张继续适用违约金条款，故原告主张违约金100万元，不违反合同约定与法律规定，本院予以支持。被告抗辩称常熟虞山锦江饭店有限公司未能按照约定建造符合要求的房屋导致其无法向原告交付安置房屋，应由常熟虞山锦江饭店有限公司承担赔偿责任的意见，系被告与常熟虞山锦江饭店有限公司之间的法律关系，基于合同相对性，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：被告常熟市城市经营投资有限公司赔偿原告缪俊琪损失5516140元，并支付违约金100万元，合计人民币6516140元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告缪俊琪指定账号；或汇入常熟市人民法院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币28707元，由被告常熟市城市经营投资有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费28707元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  刘丽杰二〇一七年十月三十日书记员  黄佳惠