北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初1617号原告(反诉被告)：唐福国，男，1970年11月7日出生，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：李雯，女，1980年1月5日出生，住北京市海淀区。委托代理人：胡立新，北京若木律师事务所律师。原告(反诉被告)唐福国与被告(反诉原告)李雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员杨尚云、李月恩参加的合议庭，原告(反诉被告)唐福国，被告(反诉原告)李雯的委托代理人胡立新均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）唐福国向本院提出诉讼请求：1.判令李雯7日内协助唐福国办理石景山区永乐小区XX号楼X单元X号房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下；2.判令李雯自2016年10月23日起按日计算支付已交房价款万分之五的违约金；3.判令李雯退还自2016年10月22日至2016年11月22日的租金3800元；4.判令李雯在规定时间内将涉案房屋内的户籍人口迁出；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月23日，经中介公司居间，唐福国与李雯签订房屋买卖合同，约定李雯出售石景山区永乐小区XX号楼X单元X号房屋，成交价为230万元，唐福国于签署合同后支付定金10万元。合同对过户及购房款的支付均做了约定。合同签订后，唐福国按约定履行了合同义务。2016年10月19日，唐福国办理完银行批贷之后，居间方通知双方到门店办理资金托管等过户手续，但李雯以各种借口拒不办理产权过户手续。2016年8月14日，双方签署租房协议，约定唐福国租用李雯房屋，租金每月3800元，唐福国支付三个月租金共计11400元，租金自2016年8月22日起计算。按照购房合同，李雯应于2016年10月22日前办理房屋产权过户手续，但李雯拒不执行合同导致唐福国多支付一个月的租金。2016年8月14日，李雯交给原告房屋钥匙后，唐福国对房屋进行了装修，花费118000元。2016年11月5日，唐福国以及居间方向李雯发出催告函。按照合同约定，经守约方催告后15日内仍未履行义务，违约方须按房屋成交总价10%承担违约责任。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)李雯答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是:一、唐福国尚未支付房款，其要求房屋过户的请求不能成立。补充协议对付款有明确规定，程序如下：原告办理贷款、支付剩余购房款、过户。原告需先履行付款的义务，但本案中原告仅支付了10万元定金，其余200多万元款项未支付。二、唐福国未按照合同约定付款，系违约方。合同约定在2016年10月20日之前办理房屋权属转移登记。70万元的首付款的付款日应当为2016年10月19日之前。对于按揭贷款等付款事项和房屋权属转移登记，双方在微信中约定10月18号、19号办理过户。即17号取得批贷函，18日支付70万元首付款。但10月17日晚上8时，中介方明确通知李雯19号肯定无法过户，原因是批贷函下不来，且网上预约已经没有号了。所以唐福国未在2016年10月18日前按照合同约定支付首付款，也没有办理完毕贷款事项，构成违约。三、唐福国所持贷款审批通知书系其作假获得，且超过双方约定期限，足以证明原告违约。唐福国伪造房龄，将1980年建成的房屋在贷款申请表中写成1995年。同时，原告伪造首付款支付的事实，本案没有首付款。四、李雯严格履行合同，没有违约之处。李雯的合同主要义务就是配合网签、办理二手房商业按揭贷款、收到款项后办理过户手续。网签已经完成，也配合办理按揭贷款。对过户问题，因李雯未收到款项，且批贷函逾期且有重大瑕疵，导致李雯另购的新房合同进行了变更。按照合同约定，唐福国应先承担违约责任，再继续付款，李雯才可以配合办理过户。但唐福国违反合同规定和双方约定，逾期付款超过15日，已经构成重大违约，应当按照合同规定承担违约责任，所支付的定金依法不予返还，并按照应付款70万元的20%承担违约金。继续履行合同不可能。为此，李雯向本院提出反诉。反诉请求：1.判令解除李雯与唐福国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令唐福国支付给李雯的购房定金10万元不予返还;3.判令唐福国向李雯支付违约金14万元。原告（反诉被告）唐福国答辩称：不同意李雯的反诉请求。涉案房屋不能过户的原因在于李雯不配合办理资金托管，责任应当在李雯。请求法院驳回李雯的反诉请求。经审理查明:位于北京市石景山区永乐小区XX号楼X层X单元X号房屋（以下简称：X号房屋）登记在李雯名下。2016年7月23日，唐福国（买售方乙方）与李雯（出售方甲方）通过北京存房房地产经济有限公司（以下简称:存房公司）签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《商业贷款补充协议》。《买卖定金协议书》载明：交易房屋为X号房屋，建筑面积65.77平方米。交易房屋的性质为商品房。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以230万元的总价款购买该房屋，税费由乙方承担。乙方的房款支付方式为贷款，乙方贷款方式为商业贷款，且乙方首付款不低于80万元。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元。甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》的相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。《北京市存量房屋买卖合同》载明：出卖人所出售房屋为X号房屋。该房屋为商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行双秀支行，抵押金额为40万元。抵押登记日期为：2012年6月5日。出卖人应于2016年8月15日前办理抵押注销手续。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日将该房屋交付买受人。该房屋成交价格为210万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为20万。买受人向出卖人支付定金10万元。买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议……第八条权属转移登记（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人自合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移之日向出卖人支付。第九条违约条款（一）除不可抗力，出卖人逾期交付违约责任，按照下列方式处理：1.逾期在15日（含）之内，自第六条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行先行存款利率付给利息，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行，买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。第十条合同解除条款（一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达之日起自动解除。《商业贷款付款方式补充协议》载明:第一条该房屋成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装修及配套设施等作价总计为230万元；第二条付款方式1.定金：买受人以自行交接方式支付定金10万元。该笔定金作为购房款的一部分……4.商业按揭贷款：（1）买卖双方应于接到丙方通知三个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为150万元。5.剩余购房款（剩余购房款=成交总价—定金—拟贷款数额—物业交接保证金—户籍迁出保证金）：(1)买受人于过户前一日支付出卖人购房款60万元，支付方式为资金监管。（2）买受人于过户前一日支付出卖人购房款10万元，支付方式为搜房托管。同日，王子刚（李雯之夫）签订《配偶同意出售声明》。唐福国依据《买卖定金协议书》向李雯支付定金10万元。唐福国依据《居间服务合同》向存房公司支付居间服务费34500元。2016年8月14日，唐福国（乙方）与王子刚（甲方）签订《租房协议》。《租房协议》载明:甲乙双方协商一致，乙方以每月3800元租用甲方位于石景山区永乐小区XX-X-X房屋。物业双方已协商处理。租金自2016年8月22日算起。2016年8月15日，李雯将X号房屋交付给唐福国。唐福国入住涉案房屋。2016年8月23日，李雯解除X号房屋的抵押。2016年9月17日，李雯和唐福国签订《自行办理贷款声明》。双方约定:本次交易买卖双方协商由买方自行办理贷款。如贷款环节出现问题造成合同履行困难或无法履行，责任和损失由买方承担（责任和损失包括但不限于:合同无法继续履行导致的损失和违约责任、定金损失、房款滞纳金、交房逾期责任、房天下的佣金、服务费及办理交易过程中产生的各种税/费损失等）。2016年9月26日，唐福国与李雯前往中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行办理二手房按揭贷款手续。2016年10月19日，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行向唐福国下发《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，批贷的额度为150万元。当天21点52分，房天下工作人员将《个人消费贷款审批通知书》的照片通过微信发送给王子刚。2016年11月5日，唐福国向李雯发出《催告函》，该函载明:本人向北京市邮政储蓄银行提出的贷款申请已于2016年10月19日得到银行批复，房天下于10月19日告知业主10月20日到店办理资金托管手续，但业主拒绝配合，导致合同无法继续履行。为此，本人提催告贵方继续履行合同，十日内完成房屋产权过户手续，逾期仍不继续履行合同，本人将依法追究业主的违约责任。2016年11月20日，李雯向唐福国发出《关于书面通知解除合同的函》，表示“根据合同第十条第（二）款，如出卖人依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除”。2017年8月1日，唐福国220万元购房款交到本院。另查明，2016年10月19日10点，房天下工作人员用微信的方式告知王子刚：“今天下午资金监管托”。13时11分，房天下工作人员告知王子带身份证、房本。18点35分，房天下在工作人员在原、被告参加的微信群里通知：“明天早上10点做资金监管和托管、（远洋山水五号楼底商光大银行、托管在鼎城店房天下）业主需要带房本原件、身份证原件、监督卡、客户需要带身份证原件、监管卡（监管的钱）”。20点13分，李雯在该微信群里回复：从十月十号拖到现在，一天一天的拖，一再变化，到现在我们也没有看到批贷函，您到现在连过户的日子都订不了，还没有约过户期，我们该怎么敢再相信他们呀”。李雯未配合唐福国办理办理资金监管及搜房托管的手续。上述事实，有当事人陈述、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《商业贷款补充协议》、微信聊天记录等证据在案佐证。本院认为，唐福国与李雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。原、被告应当遵循诚实守信的原则履行合同。关于李雯提出，判令解除李雯与唐福国签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定：买卖双方最晚于合同签订之前起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人于过户前一日支付出卖人购房款60万元。逾期超过15日（该日期应当于第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。经查，第一，唐福国向李雯支付了定金10万元；第二，买卖双方最晚应于2016年10月20日前向出卖人支付购房款60万元；第三，唐福国于2016年10月19日取得《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，批贷的额度为150万元；第四，房天下工作人员分别于2016年10月19日、10月20日通知李雯做资金监管，但李雯未配合办理资金监管及搜房托管的手续。鉴此，本院认定唐福国未按照约定向李雯支付60万元购房款的责任在于李雯。故本院对李雯的该反诉请求不予支持。关于唐福国提出，判令李雯7日内协助唐福国办理石景山区永乐小区XX号楼X单元X号房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下的诉讼请求。根据合同约定，买受人应当于2016年7月23日向出卖人支付定金；买卖双方最晚应于2016年10月20日前向出卖人支付购房款60万元以资金监管及搜房托管的方式支付给出卖人。经查，唐福国按期支付10万元定金。但李雯在经中介公司催告后，未按照约定与原告办理资金监管及搜房托管的手续，致使X号房屋未过户。在诉讼中，唐福国已将剩余的购房款220万元存入本院。故李雯应当及时协助唐福国办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至唐福国名下。关于唐福国提出，判令李雯自2016年10月23日起按日计算支付已交房价款万分之五的违约金的诉讼请求。经查，李雯在经中介公司催告后，未按照约定与原告办理资金监管及搜房托管的手续。后经唐福国发函催告后，李雯也未履行前述义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定，李雯应当支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。庭审中，李雯请求法院对违约定金进行酌减。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。李雯应支付违约金5万元。关于唐福国提出，判令李雯退还自2016年10月22日至2016年11月22日的租金3800元。经查，2016年8月14日，唐福国与王子刚签订《租房协议》。唐福国与王子刚之间存在租赁关系。鉴于唐福国的该诉讼请求不属于本案受理范围，故本案不予处理。当事人可另行处理。关于唐福国提出，判令李雯在规定时间内将涉案房屋内的户籍人口迁出的诉讼请求。因办理户口迁移属相关行政部门的职权，原告的该诉讼请求不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故本院对该诉讼请求不予处理。关于李雯提出，判令唐福国支付给李雯的购房定金10万元不予返还及向李雯支付违约金14万元的反诉请求。因涉案房屋买卖合同应当继续履行，故李雯的该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李雯于本判决生效后十日内，在唐福国向李雯支付购房款二百二十万元后，配合唐福国办理北京市石景山区永乐小区XX号楼X层X单元X号房屋的过户登记手续，将房屋过户至唐福国名下（办理房屋过户手续时产生的相关费用由唐福国负担）；二、李雯于本判决生效后十五日内向唐福国支付违约金五万元；三、驳回唐福国的其他诉讼请求；四、驳回李雯的反诉请求。本诉案件受理费四千八百零八元，由李雯负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千四百零四元，由李雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  沈 霞人民陪审员  杨尚云人民陪审员  李月恩二〇一七年十月十二日书 记 员  孙 飞