江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1302民初9017号原告:江苏丽阳商业管理有限公司，住所地宿迁市项王故里景区西楚大街1-8号楼，组织机构代码91321300313851869L。法定代表人:王磊，系公司总经理。委托诉讼代理人:胡苏陵，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴浩，系公司员工。被告：吴沛，女，1978年9月28日生，汉族，现住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：陆州兵（系吴沛配偶），男，1978年1月11日生，现住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王昆鹏，江苏大楚律师事务所律师。原告江苏丽阳商业管理有限公司（下称丽阳商业公司）与被告吴沛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，于2017年2月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人胡苏陵、吴浩及被告委托诉讼代理人陆州兵、王昆鹏到庭参加诉讼。后因案情复杂，该案转为普通程序，本院于2017年7月5日组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人胡苏陵、吴浩，被告吴沛及其委托诉讼代理人陆州兵、王昆鹏到庭参加诉讼，又于2017年10月13日组织双方进行了证据交换，原告委托诉讼代理人胡苏陵、吴浩，被告委托诉讼代理人陆州兵、王昆鹏到庭参加诉讼，该案现已审理终结。原告丽阳商业公司向本院提出的诉讼请求为：判令被告给付欠付租金302250元及物业管理费2650元，合计304900元。二次庭审中，原告增加一项诉讼请求解除双方的租赁合同。本案判决前，原告将解除租赁合同的主张撤回，并将诉讼请求减少为要求被告给付欠付租金103325元及综合管理费2650元，合计105975元。事实及理由为：原被告于2014年10月18日签订租赁合同，但被告支付租金至2015年10月17日之后未再给付，因而成讼。案件审理中，双方在庭外达成协议，原告自愿降低了租金标准，被告已经支付了100000元，故将诉讼请求减少至105975元。被告吴沛答辩并提出反诉主张：1、判令原告支付违约金211788元（按照6年合同期租金总额2117887元的10%计算）；2、判令原告赔偿损失176152元，与前述第1项合计387940元；3、判令原告10日内履行修缮义务，如未履行，维修费用从租金中扣除。因被告未在本院判决前缴纳相应的反诉费用，本院按其撤回反诉处理。被告的答辩意见为：1、原告曾承诺给予一年的免租期并将租金标准降低；2、签订租赁合同时，原告曾承诺只进驻被告一家足疗店，但事实上还进驻了其他足疗店，原告承诺的将引进奥特莱斯折扣城、在景区实现80%的“台湾街”等，至今也未实现，给被告经营造成损失；3、原告延时提供其与景区的租赁合同，导致被告消防验收不能审核、营业执照无法办理，给被告造成营业损失17152元，另景区水泵房不能使用，导致被告被消防罚款60000元；4、被告制作的广告牌方案经原告审核，并支付99000元费用，安装后不久便被景区拆除，应当由原告承担该损失；5、原告至今未履行房屋相应的维修义务，部分地方漏水、电梯摇晃，降低了被告的店面形象。原被告围绕其诉讼主张及答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了举证质证。1、对当事人无异议的以下证据予以确认：原被告签订的租赁合同、《宿迁市市区物业收费管理实施细则》文件、协议书；2、对当事人有异议的证据认证如下：对被告提交的原告与涉案商铺所在景区签订的租赁合同，原告对关联性提出异议，本院认为，该合同并非原被告签订，基于合同的相对性，该合同中景区对原告的承诺并不能当然适用于被告，被告提交该合同并不能证实原告曾以该合同内容向被告作出过承诺，故本院对该证据关联性不予确认；对被告提交的行政处罚决定书及票据，本院认为，该行政处罚决定书载明的处罚事由为“内部装修工程未经消防验收擅自投入使用”，故该份证据并不能证实被告辩称的系因原告原因导致罚款，故本院对该证据关联性不予确认；对于被告提交的张翰文签字的答辩状，本院认为，案外人张翰文虽曾在原告公司就职，但该答辩状系在诉讼过程中签署，并不能证明张翰文任职的当时曾向被告作出过相关承诺，其在诉讼过程中在答辩状上签字，其意见也仅相当于单一的证人证言，并无其他证据佐证，本院不予采信。结合上述证据认定，对本案事实认定如下：原被告签订《项王故里西楚大街商铺租赁合同》，约定原告将项王故里西楚大街1号楼编号为三层（建筑面积1160平方米）及一层东北楼梯西侧（建筑面积97.75平方米）的商铺出租给被告吴沛，租赁期限为6个租赁年度，自2014年10月18日至2010年10月17日，免租期共计8个月，第一个租赁年度免租期为6个月，第二个租赁年度免租期为2个月，第一、第二个租赁年度三楼租金标准均为24360元/月，一楼租金标准均为5865元/月，合同另约定，被告应当按照租赁场所的计租面积向原告支付综合管理费，标准为每月2元/平方米，后被告已给付第一年度的租金。另查明，案件审理过程中，原告（甲方）与被告委托诉讼代理人陆州兵（乙方）签订《协议书》，约定原告将一楼租金降至每天1元/平方米、三楼租金降至每天0.5元/平方米、综合管理费降至每月1元/平方米。乙方同意于2017年7月25日付甲方100000元，于2017年8月15日再次付100000元用于支付所欠房租，具体以实际计算金额为准，后陆州兵向原告支付100000元后未再给付。本院认为，原被告之间的租赁合同合法有效，被告应当按约支付租金，诉讼过程中，原被告就租金标准及支付方式达成一致变更协议，双方应当按协议履行。虽协议书并非被告吴沛本人签订，但被告吴沛对协议本身未持异议，故该协议对其应有法律效力。关于租金，根据双方签订的租赁合同，被告承租的三层商铺为1160平方米，一层商铺为97.75平方米，按照协议书确定的三楼每日0.5元/平方米，一楼每日1元/平方米的租金标准，扣除两个月免租期租金，原告按照每月30天计算第二个租赁年度（2015年10月18日至2016年10月17日）的租金合计203325元【（1160*0.5+97.75*1）*30*（12-2）】符合双方约定，扣除被告已给付的100000元，现原告主张尚欠103325元应予以支持。关于管理费，原告自认被告已付管理费15100元，因该15100元在给付时双方系按照租赁合同标准计算并已实际给付，原告主张该15100元为按照租赁合同约定的标准（每月2元/平方米）计算的6个月（2014年10月18日至2015年4月17日）的管理费，本院予以确认。对于欠付管理费，双方已签订协议书将计费标准降低至每月1元/平方米，2015年4月18日至2016年10月17日（18个月），被告应支付的管理费为22640元【（1160+97.75）*1*18】，原告自认被告曾缴纳装修保证金20000元并自愿用于抵扣管理费，本院予以支持，被告尚欠2640元（22640-20000）。综上，被告应当支付原告2015年10月18日至2016年10月17日期间的租金103325元，2015年4月17日至2016年10月17日期间的管理费2640元，合计105965元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴沛应于本判决生效之日起十五日内给付原告江苏丽阳商业管理有限公司105965元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2419元，由被告吴沛负担（原告已预付，由被告吴沛在履行上述付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  张前进代理审判员  陈书琴人民陪审员  冯凯英二〇一七年十月三十日书 记 员  徐文婧