陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10445号上诉人（原审被告，反诉原告）：西安市蓝田县汤峪镇聚三村第一村民小组，住所地：西安市蓝田县汤峪镇聚三村。负责人：白东涛，该组组长。委托诉讼代理人：白红卫，男，1966年2月11日出生，汉族，西安市蓝田县村民，住。被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄维军，男，1970年1月1日出生，汉族，西安市蓝田县村民，住。上诉人西安市蓝田县汤峪镇聚三村第一村民小组（以下简称聚三村一组）因与被上诉人黄维军土地租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2015）临民初字第00309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聚三村一组委托诉讼代理人白红卫，被上诉人黄维军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚三村一组上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回黄维军的诉讼请求，支持其一审的反诉请求；2、一、二审诉讼费由黄维军负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足。聚三村一组与白俊超2002年12月12日签订了租地协议，协议乙方实际履行人是黄维军，该协议2011年10月10日终止后，黄维军不归还l0.5亩土地，且拖欠2010年10月10日至2011年10月l0日的租金1800元。聚三村一组要求黄维军归还土地，黄维军要求将10.5亩土地续租一年，双方约定续包期间租金每亩每年900元，但黄维军迟至2013年4月、5月才开始移树，且不给付2011年10月10日至2013年5月10日的租金24412.5元。聚三村一组村民只好采取向黄维军讨要租金、用车堵路阻止其运走树苗的方式解决问题。黄维军于2013年4月7日和5月5日给付了应给的承包租地款25000元；另外，2014年9月或10月，聚三村一组时任组长白红余返还给黄维军10000元，双方就承包地款事项并未结算，黄维军所缴25000元承包款收条为暂收条。原审法院承认续包合同，却判令聚三村一组返还租地款15000元，没有依据。黄维军诉称的“2014年4月黄维军和小组长白恩普达成口头承包协议”没有依据，聚三村一组不认可。原审法院既承认原始协议、承认续包协议，支持2014年4月黄维军和与小组组长白恩普达成的口头承包协议，又受理了聚三村一组的反诉请求，将承包协议与续包合同及黄维军主张的2014年4月黄维军和与小组组长白恩普达成的口头承包协议混为一谈，一案审理了不同的法律关系。原审法院查明并认可黄维军2003年5月16日至2011年10月10日给聚三村第一村民小组缴纳租金5796元；续租一年租金6210元，两项合计12006元，但不支持聚三村第一村民小组反诉请求，没有事实依据。二、原审法院程序违法。黄维军主张的和聚三村一组组长白恩普达成的口头承包协议是一套法律关系，聚三村一组不是在该法律关系的基础上反诉，原审法院当庭允许聚三村一组反诉，却不通知聚三村一组缴纳反诉费，未收取反诉费作出(2015）临民初字第00309号民事判决书，程序违法。原审法院还存在超过6个月法定审限及不及时送达判决书等程序问题。黄维军原审诉求为：“聚三村第一村民小组返还预付租地款人民币25000元”，而原审法院判决主文：“返还黄维军租地款15000元”,超出了一审诉求。三、原审法院适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第六十四条、六十条、第九十四条、第九十七条不适用于本案。《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第四十八条规定的土地承包程序适用于本案。黄维军辩称，聚三村一组的上诉没有事实依据。第一次签订的合同2011年10月10日到期之后其与一组组长白恩普口头续约，但是没有明确续约到什么时间。其交了2.5万元后开始在地上种树。2013年5月开始村民不让进地，2014年4月组长换为白东涛，白东涛不认可租地的事实也拒绝退还租地款，2014年5月白东涛把10.5亩土地分给一组村民，导致合同终止，不能继续履行。白红余在任一组组长的时候，其与白恩普、白红余及现任村长四人协商之后，确定给其黄维军退1.8万元的租地费。但是实际给其退了1万元之后，白红余就不再任队长，白东涛任队长后便不承认协议给黄维军退钱的事实，还认为剩余的1.5万元不在小组。故其起诉至法院要求返还2.5万元的租地费。2010年10月10日至2011年10月10日的租金已经从2.5万元中扣除，之后再没欠任何租金。2013年4月至7月之间其把地腾出来了。2011年合同到期之后，其与白恩普口头续约的时候，每亩土地每年的租金起步价是按照市场价240元递增，具体的租金、期限等问题约定在之后签订书面合同确定，但后来没有签订书面合同。黄维军向一审法院诉讼请求：一、聚三村一组返还预付租地款人民币25000元，二、聚三村一组赔偿因缔约过失给黄维军造成的各项损失人民币30000元，三、诉讼费用由聚三村一组承担。聚三村一组反诉请求：一、黄维军给付聚三村一组租金差额11212.5元。二、本案反诉费用由黄维军承担。一审法院经审理查明：黄维军系聚三村一组村民。2002年12月12日，聚三村一组与其村民白俊超（系黄维军岳父）签订了《租地协议》，双方约定：一、聚三村一组愿将马泉西6.9亩土地租给白俊超耕种，每亩每年收租金120元。二、租地期限从2002年12月12日到2011年10月10日终止。三、白俊超每年必须在大年前向聚三村一组交清下年全年租金，租金必须逐年交清，不得拖欠。2003年5月16日白俊超去世。该块地由黄维军继续耕种并交纳租金。租地期限界满后，双方又约定续包一年，每亩地一年租金900元。2013年双方协商承包聚三村一组的10.5亩土地，同年4月7日和5月5日黄维军分两次向聚三村一组支付人民币共计25000元，由时任组长白恩普收取转交时任出纳的白正安。2014年5月，聚三村一组将10.5亩土地全部分给村民。2014年9月左右，聚三村一组时任组长的白红余经村长调解以组长身份退还黄维军10000元。聚三村一组当庭提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。发包方聚三村一组与白俊超订立土地承包合同，该合同经双方签订后，在履行过程中，白俊超于2003年5月16日去世，由黄维军继续耕种并交纳租金，发包方聚三村一组并未提出异议，继续收取租金，据此应当确认聚三村一组同意将该合同涉及白俊超的权利与义务一并由黄维军承担，该合同不违反法律的禁止性规定合法有效，现双方已实际履行完毕。此后双方口头续签合同时，聚三村一组收取黄维军承包费25000元，但在聚三村一组将涉案土地分给本组村民后黄维军并未实际使用涉案土地，且经村长调解已返还10000元，现双方续签合同已无法履行，故黄维军要求聚三村一组返还下余15000元租地款，一审法院依法予以支持。黄维军要求聚三村一组赔偿因缔约过失给其造成的损失，因无充分证据，一审法院不予支持。聚三村一组反诉要求黄维军给付租金差额11212.5元，因无充分证据，对其请求亦不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决：一、西安市蓝田县汤峪镇聚三村第一村民小组自判决生效之日起10日内返还黄维军租地款15000元；二、驳回黄维军的其他诉讼请求；三、驳回西安市蓝田县汤峪镇聚三村第一村民小组反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1175元，由聚三村一组负担；反诉案件受理费40元，由聚三村一组负担。二审经审理查明，黄维军系蓝田县汤峪镇聚三村第二村民小组村民。聚三村一组在一审中主张黄维军欠其2010年10月10日至2011年10月10日期间的租金1800元，二审中聚三村一组明确表示对此本案不再主张。一审法院查明的“租地期限界满后，双方又约定续包一年，每亩地一年租金900元。”一节，因双方均无充分证据证明，且黄维军对此不予认可，故本院对此不予认定。另查明，2013年4月10日左右黄维军将本案所涉土地上的树木全部移除完毕，并将土地彻底移交给聚三村一组。一审查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，聚三村一组与白俊超订立土地承包合同在履行过程中，白俊超于2003年5月16日去世，由黄维军继续耕种并交纳租金，聚三村一组未提异议并继续收取租金，据此应当确认聚三村一组同意将该合同涉及白俊超的权利与义务一并由黄维军承担，截止2011年10月10日，双方已将该租赁合同实际履行完毕。聚三村一组在本案一审中主张黄维军欠其2010年10月10日至2011年10月10日期间的租金1800元，二审中聚三村一组明确表示对此本案不再主张，故本案不涉及2011年10月10日之前聚三村一组与黄维军之间的任何争议。聚三村一组主张2011年10月10日原合同到期后双方口头约定续租一年，从2011年10月10日至2012年10月10日，10.5亩，租金每年每亩900元，并主张2012年10月11日之后按照每年每亩900元计算租金至2013年4月。黄维军对聚三村一组的上述主张不认可，认为其与聚三村一组约定的续租期限不确定，也没有约定过租金每年每亩900元，并主张租金应按照当时租地的行情价每亩每年120至240元计算。因为聚三村一组、黄维军对其以上主张均未提供证据证明，本院对双方主张的上述事实均不予采信。2011年10月10日原合同终止以后黄维军继续占用土地，直至2013年4月10日，但是双方未签订书面合同，也未就租赁期限、租金标准进行明确约定。黄维军主张经与小组协商确定聚三村一组给其退1.8万元后双方不再有纠纷，聚三村一组对黄维军该主张不认可，黄维军也未提供证据证明，本院对此不予采信。黄维军应该向聚三村一组支付2011年10月11日至2013年4月10日黄维军实际使用土地期间的租金，该租金应该从黄维军支付给聚三村一组的25000中扣除。关于租金标准问题双方没有明确约定，黄维军主张每亩每年240元，聚三村一组主张每亩每年900元，双方未能达成一致。本院综合考虑双方当事人所在地的土地租赁行情及双方主张的租金标准情况，酌情确定租金标准为每亩每年600元。故，2011年10月11日至2013年4月10日期间黄维军共应向聚三村一组交付租金9450元。从黄维军交给聚三村一组的25000元中扣除9450元租金以后，聚三村一组共应向黄维军退还15550元，聚三村一组已退还10000元，故还应退还5550元。关于聚三村一组反诉问题，因聚三村一组未向一审法院缴纳反诉案件受理费，故对聚三村一组的反诉请求，本案不予处理。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更西安市临潼区人民法院（2015）临民初字第00309号民事判决第一项内容为：西安市蓝田县汤峪镇聚三村第一村民小组自本判决生效之日起10日内返还黄维军租地款5550元；二、撤销西安市临潼区人民法院（2015）临民初字第00309号民事判决第二项；三、撤销西安市临潼区人民法院（2015）临民初字第00309号民事判决第三项；四、驳回黄维军的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1175元（黄维军已预交），由黄维军负担675元，由聚三村一组负担500元；反诉案件受理费40元，由聚三村一组负担。二审案件受理费255元（聚三村一组已预交），由聚三村一组负担100元，由黄维军负担155元。双方在履行本判决时将上述案件受理费一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年十月二十三日书 记 员  刘明明