浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0782民初12874号原告：汤芳虎，男，1970年12月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：虞翔、皇甫晓纬，浙江浙融律师事务所律师。被告：张滨航，男，1976年1月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。被告：楼花君，女，1975年5月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：傅小亮，浙江森海律师事务所律师。原告汤芳虎为与被告张滨航、楼花君房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员项孟进独任审判，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告汤芳虎的委托诉讼代理人皇甫晓纬、被告张滨航、楼花君的共同委托诉讼代理人傅小亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤芳虎诉称，2013年5月11日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于义乌市北苑街道四季五区城市花园90幢的排屋出租给被告张滨航，时间为2013年5月20日至2016年5月19日，租金一年一付，如被告不及时支付租金，则被告向原告提供的押金不予退还。第一年租金已支付，第二年租金通过民事诉讼取得了债权，目前分文未执行到位。2015年6月10日，法院判决第三人对原告的上述房产享有优先受偿权。2016年3月30日，两被告从该房屋中腾空，比三年租期提前了49天。2016年6月22日，执行局将提前49天的租金18794.50元退给两被告。因此第三年的租金及三年的物业费，被告也未支付。另外，两被告在腾空时将原告的家电、家具损坏，造成原告经济损失397070元。请求判令：1、二被告共同支付原告第三年（2015年5月20日起至2016年5月19日止）的房屋租金及三年的物业费共221000元及利息损失23691.51元（自2015年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至起诉日止，以后另计至实际履行之日止）；2、二被告赔偿原告家电、家具经济损失397070元。被告张滨航、楼花君辩称，双方签订租赁合同是事实，但被告张滨航在入住三个月左右就因犯罪被刑拘就一直没有居住在租赁房内，且第一年的物业费已由被告向物业公司缴纳。不支付租金是因原告没有及时向被告归还其所借款60万元利息所致。汤芳虎应支付利息在先，被告支付房租在后，所以汤芳虎不支付利息，张滨航也不支付房租。2013年5月11日，双方签订租赁合同不是事实，这个时间是原告事后添加的，实际签订时间为2013年5月14日，即租赁合同、借条、支付相应款项系同一天。“如被告不及时支付租金，则被告向原告提供的押金原告不予退还”不是事实，被告的租赁合同中没有这样的约定，是原告事后添加。楼花君从涉案房屋中搬走的时间是2016年2月29日，当时只搬走了自己的东西，原告的家电、家具均在房屋内。原告收取的6万元及截至今日原告欠被告的借款本金60万元、利息，被告要求在本案中予以抵销。原告提供的证据材料及被告的质证意见如下：1、婚姻状况信息查询反馈表、结婚登记审查处理表、补发婚姻登记证审查处理表各一份，用以证明二被告尚处在夫妻关系存续期间的事实。被告无异议。2、租赁合同复印件、房屋检查表复印件、（2015）金义民初字第1679号民事判决书各一份，用以证明原、被告存在房屋租赁合同的事实。被告对合同的部分真实性有异议，实际签订时间2013年5月14日，第十一条中的“另乙方租金不及时支付，押金不予退还”这句话是原告事后添加的。房屋检查表中地热和水晶吊灯都是另外添加的。对民事判决书的真实性有异议，该判决书是原告明知被告张滨航在乔司监狱服刑，该判决是在被告张滨航不在场的情况下审查的，部分事实认定不真实。3、义乌市人民法院执行款发放（退款）单及执行法官手书笔记（复印件）一份，用以证明被告于2016年3月30日从租赁房屋中退出，提前49天的租金由法院直接退款的事实。被告对退款单无异议，但对证明目的有异议。对执行法官的手书笔迹真实性有异议，是否是法官手写，有待核实，实际是2016年2月29日被告就从涉案房屋中搬走了。4、订货合同一份、收款收据二、家具清单一份，用以证明被告损坏原告家具、家电的总金额及三年物业费金额。被告有异议，因为原告就是家具、家电经营人，可以随时开具，该组证据也不符合法律规定，不能达到原告的证明目的。被告张滨航、楼花君提供的证据材料及原告的质证意见如下：1、租赁合同及房屋检查表各一份，用以证明原被告就涉案房屋的租赁事实及部分内容是原告自己添加，2013年5月14日原告收取了被告6万元的押金及第一年房租的事实。原告无异议。2、（2015）金义民初字第6063号民事判决书、（2016）浙0782民初16056号民事判决书、（2016）浙0782执2245号、（2017）浙0782执3789号执行案件受理通知书各一份，用以证明原告尚欠被告借款本息的事实，2014年5月13日原告应当支付被告144000元的事实。被告认为与本案无关联性。3、说明（复印件）一份，用以证明被告实际是2016年2月29日搬走的事实。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，应该以原告提供的证据为准。4、房地产估价报告、法院淘宝拍卖网关于涉案房屋拍卖网页各一份，用以证明涉案房屋在2016年3月11日评估公司进屋评估时及上网拍卖时，相应家电家具还在房屋内的事实。原告对关联性有异议，只能证明房屋腾空之前的状况。5、工商登记信息（复印件）一份，用以证明原告系义乌市虎鲨贸易有限公司的股东、监事的事实。原告认为并不能证明原告提供的证据就是虚假的。6、发票两份，用以证明楼花君已按要求在2016年2月29日从房屋内搬离。原告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，若被告的观点成立，执行款退款额应为30301.35元。只能证明被告缴纳、退还保证金的事实，并不能由此认定被告腾退房屋的具体时间。7、证人证言二份，用以证明被告于2016年2月29日办理涉案房屋的腾空手续，只搬走了自己的东西，没有搬走原告的家电、家具。原告认为证人证方中的搬走的一套沙发就是属于原告的沙发。本院为查明案情调取的材料及双方的质证意见如下：（2015）金义执民字第6518号执行案件中的执行笔录两份及往来款缴费系统清单一份，用以证明相应的款项及分配情况。原告对银行工作人员的笔录无异议，执行员对承租人的笔录无异议，但被告是2016年3月30日腾空的，对往来款清单无异议。被告对银行工作人员的笔录有异议，特别是说到腾空时间的事情，当时法院向物业公司出具的说明是2016年2月29日，出具说明的背景是当时被告楼花君的物业费没有交，物业公司把被告楼花君拦下来，然后被告楼花君到法院出具了说明，当时银行工作人员楼兵也在法院，也在说明上签字，他是清楚2016年2月29日被告楼花君从涉案房屋搬出来的，而不是3月30日。对执行员对承租人做的笔录真实性无异议，五千元押金的事情，这个钱是交过也退过的，对往来款清单无异议。本院认证意见：原告提供的证据2与被告提供的证据1系同一份合同、房屋检查表，经比对，添加部分不予确认，生效的判决文书予以确定；证据3中的手书笔记，无原件核对，经与执行员核对称也记不清楚，需综合法院调取的执行案卷内的材料及被告提供的证据6、7进行综合分析，从两份笔录及交纳、退还保证金的时间，结合其他材料可知被告已按法院要求按时腾空。退款单与往来款缴退系统查询结果一致，予以确认；证据4结合被告提供的证据5，不能确认其真实性，部分内容是原告自行制作，不予确认。被告提供的证据2系另一法律关系，不在本案中一并解决；证据3也需结合其他证据进行综合认定，从本院调取的往来款清单，可知执行时支付物业费为24847元；证据4的照片均为评估时采集的照片，而评估时间在腾空之后，可反映腾空后的房屋状况。根据已认定的上述证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2013年5月11日，张滨航承租汤芳虎的位于义乌市城市屋，双方签订《租赁协议》一份，约定：租期自2013年5月20日至2016年5月19日，每年租金14万元；物业管理费等因租房产生的所有费用由张滨航承担；张滨航交纳押金6万元。第一年的租金及押金，张滨航已支付，之后的房租未有支付。其中第二年的租金汤芳虎已通过诉讼途径进行了主张，并申请强制执行。由于浦发银行对出租人汤芳虎的上述房产享有优先受偿权，经浦发银行申请强制执行，本院依法启动评估、腾空、拍卖程序。张滨航尚欠的物业费24847元，已从该房产强制拍卖款中直接支付给物业公司。楼花君从执行局退回租金18794.50元。2016年2月29日，楼花君搬离上述承租房。另查明，张滨航与楼花君于2010年1月25日登记结婚。本院认为，原告与被告张滨航签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告出租的房屋因被法院强制拍卖而腾空，具体的承租期间应计算至腾空之日，退回的租金系在未实际交付租金的情况下领取也应一并返还给原告，故被告尚欠的第三年租金为：126000元+退回租金18794.50元-押金6万元=68109.57元。按合同约定，被告张滨航应承担承租期内的物业费24847元。综上，被告张滨航一并应支付原告第三年租金及物业费的费用合计为92956.57元。被告张滨航逾期未支付租金、物业费，应赔偿原告的利息损失。本案债务形成于两被告夫妻关系存续期间，两被告应承担共同还款责任。原告诉请的家电、家具的经济损失，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定,判决如下:一、被告张滨航、楼花君于本判决生效后五日内支付原告汤芳虎第三年租金、物业费等合计92956.57元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，自2015年5月20日起计至本判决履行完毕之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5109元，由原告负担4180元，被告负担929元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 项孟进二〇一七年十月二十日代书记员 金宴宇义乌市人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书(2017)浙0782民初12874号各方当事人:原告汤芳虎诉被告张滨航、楼花君房屋租赁合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用10218元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。特此通知。2017年10月20日