广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初10591号原告：广州市鼎泰市场经营管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段鼎泰茶博城二期（市场地址：广州市番禺区钟村街钟三村105国道旁广州市番禺区鼎泰茶叶市场）。法定代表人：梁树华，职务总经理。委托诉讼代理人：林嘉政，广东百健律师事务所律师。被告：康哲，女，1978年6月24日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。原告广州市鼎泰市场经营管理有限公司（以下简称“鼎泰公司”）诉被告康哲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年11月29日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎泰公司的委托诉讼代理人林嘉政到庭参加了诉讼，被告康哲经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金90150元、水电费118元和综合服务费8976元(租金和综合服务费应计至被告返还租之日止，暂计至2016年11月23日)；2.判令被告向原告支付违约金33600元（违约金按欠缴租金的本金分别从欠租之日起每日千分之一的标准计至租金付清之日止，暂计至2016年11月23日）；3.判令被告将承租的商铺腾空并返还给原告；4.被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告撤回第2项和第3项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的从2016年1月起的占有使用费90150元、综合服务费8976元（占有使用费和综合服务费应计至被告返还租赁房屋之日止，暂计至2016年11月23日），和2016年1月-3日的水电费118元。事实和理由：原告与被告在2014年10月27日签订《租赁协议》，原告将其位于广州市番禺区××钟××岔道钟××村路段鼎泰茶叶市场之15栋11、12商铺（以下简称“涉讼商铺”）出租给被告使用，租赁期从2014年11月1日起至2017年9月30日止。租金标准为第一租赁年度每月7480元、第二租赁年度每月8078年、第三租赁年度每月8724元。综合服务费为每月每平方米6元。合同生效后，原告按约定将租赁商铺交付给被告使用，被告共计拖欠原告租金90150元、水电费118元和综合服务费8976元。经原告多次催促，被告方仍以各种理由拒绝支付。原告在2016年9月29日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《租赁协议》，要求被告支付拖欠的租金、水电费、综合服务费以及交回租赁商铺。原告为维护自身合法权益诉至法院，请法院查清事实后依法判允前列诉讼请求。被告康哲无答辩，亦未在举证期限内举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向康哲有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向康哲送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满康哲未与本院联系，也未到庭应诉原告鼎泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：位于番禺区钟村街钟三村105国道北侧土地一宗的登记土地使用者为广州市阜亿贸易有限公司，用途为工业，使用权类型为出让，面积为36050.7㎡，使用权终止日期为2053年1月2日。2013年12月3日，广州市阜亿贸易有限公司（甲方、出租人）与鼎泰公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在番禺区××钟××岔道钟××村路段鼎泰茶博城101号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1031.2平方米，分摊共用建筑面积为6平方米；租赁期限为2013年12月1日至2017年11月30日等内容。2014年10月27日，鼎泰公司（出租人、甲方）和康哲（承租人、乙方）签订了《租赁协议》，约定：乙方同意按现状向甲方承租涉讼商铺，建筑面积约136㎡；涉讼商铺只能作为经营办公使用；租赁期限3年，由2014年11月1日起至2017年9月30日止；乙方须在本协议签订之日向甲方支付履约保证金20000元，租金自免租装修期届满次日起开始计算，乙方每月使用租赁物满10天的按一个月计收租金；其中2015年10月1日至2016年9月30日的租金按每月8078元的标准；2016年10月1日至2017年9月30日的租金按每月8724元的标准；综合服务费按6元/月/㎡，合计816元/月；双方约定通讯地址，甲方：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段鼎泰茶博城二期，乙方：广州市番禺区祈福新村湖景21街38号2楼。签订《租赁协议》后，康哲向鼎泰公司支付了履约保证金20000元，鼎泰公司将涉讼商铺交付给康哲使用。2016年9月29日，鼎泰公司通过邮政特快专递向康哲的合同约定通讯地址发出《解除合同通知书》，写明：“……从2016年1月份开始不按时足额支付租金，经鼎泰公司多次催促，阁下仍以各种理由拒绝支付……自本函送达之起解除双方签订的《租赁协议》，阁下应在本函送达之日起三日内将租赁物交还给鼎泰公司并办理交接手续，向鼎泰公司支付拖欠租金72702元、水费118元、管理费7344元以及违约金96317元……”。退改批条显示：收件人拒收。2016年11月29日，鼎泰公司以康哲欠缴租金为由向本院提起诉讼。庭审中，鼎泰公司称：涉讼商铺是临时建筑，没有产权证或者临时规划许可证；2014年11月1日我方将商铺交付给康哲使用；2016年1月起康哲发生欠租，2016年4月康哲就跑了没有再继续经营，涉讼商铺门口由康哲上锁，之后一直也没有把涉讼商铺交还给我方；最初我方通过电话催缴，康哲口头称会回来继续经营，之后一直无法联系上；综合服务费是根据合同约定收取的费用，包括公共服务费和保安的费用；关于水电费没有相关的发票或票据。经本院询问，鼎泰公司陈述一直未自行收回涉讼商铺的原因是：首先《租赁协议》没有到期，其次没有新的租户想租赁，而且涉讼商铺里还存放一些康哲购置的办公用品；并表示因长期无法联系康哲，我方准备发出公告后自行收回涉讼商铺。本院认为，鼎泰公司无法提供涉讼商铺的产权证或者规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，鼎泰公司与康哲签订的《租赁协议》是为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鼎泰公司陈述康哲从2016年1月起至今未支付占有使用费，而本案中康哲未举证证明其实际履行支付占有使用费的情况，应承担举证不能的法律责任。鼎泰公司陈述从2016年4月起康哲租赁的涉讼商铺就不再经营，之后鼎泰公司一直无法联系上康哲，并于2016年9月底向康哲发出解除合同通知。因本案的《租赁协议》为无效合同，自始没有法律效力，双方当事人可随时终止履行，在明知康哲已经停止经营并且无法联系的情况下，鼎泰公司应当采取必要措施防止损失扩大。虽鼎泰公司称涉讼商铺内存放有康哲的一些办公用品未搬走，但鼎泰公司也表示没有新的租户想承租涉讼商铺，在康哲欠费并停止经营多月后，鼎泰公司一直未主动采取相应措施以防止损失扩大，综合本案的情况，本院酌情支持涉讼商铺从2016年1月起至2016年6月的占有使用费和综合服务费，参照《租赁协议》约定的标准进行计算。则康哲应向鼎泰公司支付涉讼商铺从2016年1月至2016年6月止的占有使用费48468元（8078元×6个月）、综合服务费4896元（816元×6个月），共计53364元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”鼎泰公司确认已收取康哲缴纳的20000元履约保证金，应当予以返还。在扣除履约保证金20000元后，康哲还应向鼎泰公司支付涉讼商铺从2016年1月至2016年6月止的占有使用费和综合服务费合计33364元。关于水电费，鼎泰公司在诉讼中未提交任何证据证明涉讼商铺代缴交水电费的情况，应承担举证不能的法律后果，故对于鼎泰公司要求康哲支付水电费的诉请，本院不予支持。诉讼过程中，鼎泰公司申请撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。康哲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告康哲在本判决生效之日起十日内向原告广州市鼎泰市场经营管理有限公司支付从2016年1月至2016年6月止的占有使用费和综合服务费合计33364元（该金额已经扣除履约保证金20000元）；二、驳回原告广州市鼎泰市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282元，由原告广州市鼎泰市场经营管理有限公司负担1055元，被告康哲负担1227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十月十七日书 记 员  杜嘉华