上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初11136号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成。委托诉讼代理人：陆彦。被告：张蔷，女，1963年8月3日出生，汉族，住所地辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李晓津，上海允贤谦达律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司)与被告张蔷居间合同纠纷一案，本院于2017年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告中原公司委托诉讼代理人陆彦、被告张蔷的委托诉讼代理人李晓津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：要求被告支某佣金人民币(以下币种均为人民币)4万元及逾期付款违约金(以4万元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年10月1日起计算至判决生效之日止)。事实与理由：2016年9月30日，被告通过原告居间，就出售本案系争的上海市东台路XXX号XXX室房屋与案外人达成房屋买卖意向，并签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，2016年10月12日又签订了《上海市房地产买卖合同》，后被告与案外人完成过户交易，但被告至今未支某佣金4万元，原告催告无果，故诉至法院。被告张蔷辩称：被告签订的《佣金确认书》并不是双方真实意思表示，是被告签错作废的文件。2016年9月30日，原、被告和案外人毛某某、丁某签订的《居间协议》明确约定佣金是买卖双方各1%合计2%，双方约定佣金均由买方支某，这也是房屋买卖的交易惯例，随后原告和买方签订了《佣金确认书》写明佣金为14万，买方也按照约定实际支某了14万佣金。协商过程中各方均未提出过被告需要支某佣金，但签订《房地产买卖居间协议》当晚，原告拿出许多文件给被告签字，被告签完发现不应该签《佣金确认书》，就向原告工作提出，工作人员说这个是作废的，就把文件收走了。交易过程中，原告从未要求被告支某佣金，也可以证明被告签署的《佣金确认书》已经作废。原告在交易过程中出现多次差错，错误的让被告签署《佣金确认书》也是其差错之一。原告已经收取了买方支某的共计2%的佣金，要求被告支某佣金没有依据，不同意原告诉请。原告中原公司提供下列证据：1.《房地产买卖居间协议》；2.《佣金确认书》(原、被告签订)；3.《房屋买卖合同》；4.《上海市房地产买卖合同》；5.《上海市发展改革委关于废止等一批文件的通知》；6.(2016)沪0105民初11940号、(2016)沪01民终944号民事判决书及相关资料；7.二手住宅交易流程图；8.微信聊天记录。被告张蔷对原告中原公司提供证据的质证意见如下：对原告提供证据1-6、8的真实性均无异议，但证据2已经作废，对证明内容不认可，证据5不能证明原告收取超过房价款2%佣金的合理性，证据6与本案情况并不相同，不具备参考价值，证据8只能证明双方曾就此事沟通过，其他不能证明；证据7真实性不予认可，被告在原告处见到的收费标准都是买卖双方各1%，卖方谈的房价款都是到手价，原告整个公司的业务员都是这样介绍的。经审查本院认为，原告中原公司提供的证据1、3、4、5具有真实性，合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；证据2具有真实性，但证据2的约定与本案其他证据相矛盾，本院依法不予认定其证明力；证据6具有真实性、合法性，但不能证明原告的证明目的，本院依法不予认定其证明力；证据7真实性无法确认，本院依法不予认定其证明力;证据8具有真实性、合法性，但不能证明原告的证明目的，本院依法不予认定其证明力。被告张蔷提供下列证据：1.《上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》；2.《佣金确认书》(原告与案外人毛某某签订)、收款收据。原告中原公司对被告张蔷提供证据的质证意见如下：对原告提供的证据1、2真实性无异议，但证据1是作废的文件，现在规定佣金是市场调节价，证据2约定买方佣金是14万，佣金确认书与居间协议冲突时以佣金确认书为准。经审查本院认为，被告张蔷提供的证据1属于已经作废的文件，本院依法不予确认该据具有证明力，证据2具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认该证据具有证明力。被告方证人丁某出庭陈述称：通过原告居间，证人和被告就购买上海市东台路XXX号XXX室房屋达成一致，2016年9月30日，原、被告和证人丁某及丈夫毛某某签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》，三方确定的房价款为700万元，证人也实际向被告支某房价款700万元，合同写成705万是原告的要求，房价款2%共计14万佣金由证人一方承担，原告让被告签了所有文件，签到最后一页，被告说为何是《佣金确认书》，原告工作人员说这份是作废的，被告不需要支某佣金，就把被告签订的两份《佣金确认书》都收走了，随后证人老公也签订了《佣金确认书》，金额是14万，原告工作人员把证人一方签署的两份《佣金确认书》也收走了，后来拍照发给证人。原告从未说过佣金发生变更需要被告支某佣金，证人作为买方已经支某了买卖双方共计2%的佣金，被告不需要支某佣金。被告张蔷对证人丁某的陈述无异议，原告中原公司认为合同约定的房价款是705万元，和被告支某佣金是不违背的，应该以合同约定为准，不认可证人关于《佣金确认书》已经作废的陈述。经审查本院认为，被告申请出庭的证人丁某的证言与《房地产买卖居间协议》、原告和毛某某签订的《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》的约定相吻合，也符合房地产买卖一般交易习惯，本院依法确认其具有证明力。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市东台路XXX号XXX室房屋原系被告所有。在原告的居间下，2016年9月30日，原告、被告、案外人毛某某、丁某签订了《房地产买卖居间协议》，约定毛某某、丁某向被告购买系争房屋，房价款为705万元(实际成交价双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)，《房屋买卖合同》成立，则表明原告居间成功，双方应于原告居间成功同时分别按照本协议约定的总房价款的1%支某原告佣金。同日，原告与毛某某签订《佣金确认书》，确认系争房屋成交金额为700万元；佣金金额14万元，支某日期为交易过户当天支某；毛某某应按照支某时间向原告支某佣金，若未经原告同意而延迟支某，原告有权追索逾期违约金(按照延迟支某佣金数额每天0.5‰计算)，本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。同日，原、被告亦签订《佣金确认书》，确认系争房屋成交金额为705万元；佣金金额4万元，支某日期为交易过户当天支某；被告应按照支某时间向原告支某佣金，若未经原告同意而延迟支某，原告有权追索逾期违约金(按照延迟支某佣金数额每天0.5‰计算)，本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。该《佣金确认书》签订后当即遭到被告质疑。同日，被告和毛某某、丁某签订《房屋买卖合同》，约定毛某某、丁某向被告购买系争房屋，总房价款705万元，毛某某、丁某应于签订示范合同当日支某首期房价款250万元，第二期房价款450万元通过银行贷款方式支某，贷款划入被告帐户后3日内交房，并由毛某某、丁某支某尾款5万元，双方应于2016年10月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。2016年10月12日，原、被告和毛某某、丁某签订《上海市房地产买卖合同》，约定毛某某、丁某向被告购买系争房屋，总房价款705万元，付款方式和时间同《房屋买卖合同》的约定，双方应于2016年11月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续；毛某某、丁某承担本次交易所产生的税费；2016年11月17日，系争房屋的权利人变更为毛某某、丁某。毛某某于当日向原告支某佣金14万元。审理中，被告和证人丁某一致承认，毛某某、丁某实际向被告支某房价款700万元，系争房屋交易过程中的税费均由毛某某、丁某负担。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支某报酬。原告为被告和案外人毛某某、丁某买卖系争房屋提供居间服务，被告收取了案外人支某的购房款并将系争房屋过户至案外人名下，原告履行了居间义务，有权向买卖双方收取佣金。本案中，《房地产买卖居间协议》约定买卖双方应于原告居间成功同时分别按照总房价款的1%支某原告佣金，即双方共计应向原告支某房价款2%的佣金，虽然《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》约定的房价款为705万元，但买卖双方一致确认房价款为700万元且实际按照700万元履行完毕，原告和毛某某签订的《佣金确认书》亦确认系争房屋成交金额为700万元，故本院依法认定系争房屋实际房价款为700万元，《房地产买卖居间协议》约定的房价款2%佣金为14万元。毛某某、丁某已于系争房屋过户当日支某原告《佣金确认书》约定的佣金14万元，本案争议焦点为毛某某、丁某支某的佣金14万元是否包含了代被告支某的佣金，被告是否还应向原告支某佣金，本院认为，《房地产买卖居间协议》约定买卖双方共计应向原告支某房价款的2%作为佣金，毛某某与原告签订的《佣金确认书》约定佣金为14万元，该数额恰好为房价款的2%，按照现行的交易惯例，通常卖方都是到手价，卖方不承担佣金，由买方代卖方支某佣金，原、被告和毛某某、丁某签订的《上海市房地产买卖合同》亦约定由毛某某、丁某承担本次交易所产生的税费，被告和丁某均确认三方协商的700万元为到手价，被告的佣金由买方承担，且该费用亦由买方在过户当日支某给原告，虽然《佣金确认书》并未写明由买方代被告支某佣金，但买方代被告支某佣金符合现行交易惯例和《上海市房地产买卖合同》的约定。对于两份《佣金确认书》约定的佣金总额远高于房价款的2%，原告解释为签署《房地产买卖居间协议》的当日原告分别与被告和毛某某、丁某就佣金数额增加达成一致并分别签署了《佣金确认书》，该说法遭到买卖双方的一致反对，也不符合常理，买卖双方在正常情况下均不可能主动承担远远超出《房地产买卖居间协议》约定的佣金，被告和证人丁某的说法更具合理性，即买方支某的14万元佣金中包含了代被告支某的7万元佣金，且买卖双方与原告签订的《佣金确认书》均约定佣金支某时间为过户当日，买方已于过户当日实际支某佣金14万元，被告当日未支某，原告亦未在当日要求被告支某，进一步印证了被告和证人丁某关于原、被告签署的《佣金确认书》已经作废的观点。综上，案外人毛某某、丁某向原告支某的佣金14万元中已包含了代被告支某的佣金。鉴于案外人毛某某、丁某已就本次交易向原告支某了14万元佣金，如果原告再要求被告支某佣金，原告实际获得的佣金金额已远远超过居间协议约定的房价款的2%，违背了交易惯例，故对于原告要求被告支某佣金4万元和逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币889元(原告已预缴)，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  常彩玲人民陪审员  肖 阳二〇一七年十月二十六日书 记 员  黄晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。