新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终849号上诉人（原审原告）：马付智，男，1951年5月5日出生，回族，乌鲁木齐市米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。上诉人（原审原告）：杨秀玲(系马付智之妻)，1956年6月11日出生，回族，乌鲁木齐市米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。以上二位上诉人的共同委托诉讼代理人：柴建伟，新疆国浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚新瑞，女，1962年9月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。被上诉人（原审被告）：易振福，男，汉族，1960年9月10日出生，乌鲁木齐市米东区村民，住乌鲁木齐市米东区。以上二位上诉人的共同委托诉讼代理人：米风云，新疆鼎泽凯律师事务所律师。上诉人马付智、杨秀玲因与被上诉人龚新瑞、易振福农村房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2015)米东民三初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马付智、杨秀玲的共同委托诉讼代理人柴建伟、被上诉人龚新瑞、易振福的委托诉讼代理人米风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马付智、杨秀玲上诉请求：1、撤销一审判决，并改判；2、诉讼费、邮寄送达由龚新瑞、易振福负担。事实与理由：一、一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定认定马付智与龚新瑞签订的宅基地转让协议无效是错误的，该法律条款与本案并无关系。二、一审认定龚新瑞与易振福之间的宅基地转让协议有效，没有事实和法律依据。其一，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，由此宅基地使用权转让有效的条件之一，即宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织成员内部转让。其二，杨秀玲作为马付智的妻子及宅基地的共有人，对马付智转让宅基地并不知情，根据民法通则若干问题意见第九十六条规定“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产的所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。”龚新瑞并不构成善意第三人，无法取得宅基地的使用权。其三，因马付智与龚新瑞签订的《宅基地转让协议》为无效协议，龚新瑞作为无处分权人，其处分行为并未得到马付智的追认，其与易振福的转让协议为无效协议。一审法院认定龚新瑞与易振福之间的转让协议有效，违背了“宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织成员内部转让”这一条件，龚新瑞并非转让的适格主体。三、易振福不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项规定：善意取得的条件之一为受让人受让财产时须为善意。本案中易振福明知龚新瑞不是本村村民，不符合取得宅基地使用权的主体资格，并非宅基地的真正使用权人，仍与其进行交易，说明易振福在签订转让协议时是知情人，其行为不能构成善意取得。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。龚新瑞、易振福答辩称，一审法院认定事实清楚，判决是正确的，要求二审法院维持原判。马付智、杨秀玲向一审法院起诉请求：要求确认马付智、杨秀玲与龚新瑞、易振福双方签订的《宅基地转让协议》无效，要求该宅基地拆迁款148万元归马付智、杨秀玲所有。一审法院认定事实：马付智、杨秀玲系乌鲁木齐市米东区古牧地镇小破城村村民，乌鲁木齐市米东区××牧地镇××城村小康路××号号有一处宅基地。2011年5月9日龚新瑞与马付智签订了《宅基地转让协议书》，协议约定：马付智将其南接巷道、北靠陈孟龙家、东接巷道、西靠凯子兵家的面积为486.75平方米的宅基地以16万元出售给龚新瑞，龚新瑞在此新修建住宅。马付智搬出此块宅基地后，龚新瑞在原址翻新旧宅新建了住址。2012年12月30日，龚新瑞与易振福签订了宅基地转让协议书，约定：龚新瑞将2011年5月9日从马付智手中购买的宅基地和自己盖的房子有偿转让给易振福，转让价款为80万元。2015年初，争议宅基地被政府征购，易振福取得148万的补偿款。一审法院认为，马付智作为集体组织成员将集体土地转让给非本集体组织的龚新瑞，双方签订的宅基地转让协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，属无效合同，其要求确认马付智与龚新瑞之间签订合同无效的诉讼请求予以支持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉宅基地及地上房产已被征迁，其物权已消灭，原物已不能返还。龚新瑞也未获得征迁款，马付智要求确认龚新瑞取得征迁款没有事实依据。龚新瑞在购买宅基地后，在该宅基地上修建了住宅，龚新瑞将所建住房及宅基地转让给易振福，易振福系小破城村村民，其与龚新瑞所签订的转让住宅及宅基地的合同并未导致涉案宅基地使用权转移给小破城村以外的成员，故龚新瑞与易振福之间的合同属有效合同。虽然龚新瑞在合同无效的情形下处分涉案的宅基地使用权属于无权处分行为，但易振福基于龚新瑞与马付智之间的合同有理由相信龚新瑞有处分权，且易振福也支付了合理的对价，因此在农村房产登记尚不完备的情况下易振福的行为构成善意取得，易振福有权获得相应的征收补偿款。马付智要求易振福取得的补偿款归其所有于法无据，不予支持。二审中，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，马付智系米东区古牧地镇小破城村村民，龚新瑞系城镇居民。2011年5月9日双方签订的《宅基地转让协议书》，并按协议约定的内容实际已履行，双方的宅基地转让行为违反了我国现行的关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的法律、法规和政策的相关规定，该转让协议应当认定为无效协议。一审法院认定转让协议无效正确。马付智上诉提出与龚新瑞签订的宅基地转让协议适用法律规定的条款与本案并无关系的上诉理由不成立，本院不予采纳。龚新瑞在取得宅基地后，新增住宅，又于2012年12月与易振福签订宅基地转让协议，并将宅基地及房屋交付易振福。易振福在签订转让协议时系米东区古牧地镇小破城村集体经济组织成员，其与龚新瑞签订转让协议后，讼争的宅基地又流转至本集体经济组织，因此，易振福占有使用讼争宅基地并未违反相关法律法规的规定。虽然马付智与龚新瑞的签订的宅基地转让协议无效，但并不必然导致龚新瑞与易振福的签订的宅基地转让协议无效。杨秀玲虽未在龚新瑞与易振福签订的宅基地转让协议上签名，但其与马付智系夫妻，故应当认定夫妻之间互有家事代理权，对夫或妻一方的民事行为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示。易振福已经支付对价并占有，使用该房屋，且讼争的宅基地在征收时，政府相关部门已与其达成了安置补偿协议，在此情形下构成善意取得。同时，根据法律规定的民事活动应当遵循诚实信用原则，马付智于2011年将讼争宅基地处分，之后流转至易振福名下，且易振福系与马付智同为米东区古牧地镇小破城村村民，法律在限制农村宅基地流转的同时，亦保护民事活动的稳定性，故马付智上诉提出宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织成员内部转让，龚新瑞并不构成善意第三人及龚新瑞并非转让的适格主体的上诉理均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，马付智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元（马付智、杨秀玲预交）由马付智、杨秀玲负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年十月十七日书记员 姚 雷