福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2427号原告：宁德市福德物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区中国红市场B幢A-306室，统一社会信用代码91350901669273115Q。法定代表人：魏宏根，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国松，男，系该公司员工。被告：钟惠文，男，1985年3月28日出生，畲族，住福建省福安市，现住福建省宁德市蕉城区，委托诉讼代理人：陈清明（与被告钟惠文系父子关系），住福建省福安市，现住福建省宁德市蕉城区。原告宁德市福德物业管理有限公司（以下简称福德物业）与被告钟惠文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福德物业的委托诉讼代理人刘国松、被告钟惠文的委托诉讼代理人陈清明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福德物业向本院提出诉讼请求：判令钟惠文支付福德物业物业服务费2760元、电公摊费1110元，合计3870元。事实与理由：钟惠文系宁德市蕉城区灵秀山庄3号楼1708室业主，其住房建筑面积92平方米，每月应交物业费92元，拖欠时间2015年1月—2017年6月，计30个月，累计应交物业费2760；电公摊费每个月37元，计30个月，计1110元，两项合计共欠3870元。福德物业在管理小区物业期间依照福德物业公司和灵秀山庄小区业主委员会所签订的物业服务合同约定，做好小区物业各项服务工作后，钟惠文应该遵照《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，及时向物业公司缴纳物业管理费等，而钟惠文却长期不缴纳，经物业管理处多次催缴均无果，钟惠文享受了物业的各项服务而不缴纳费用，侵犯了物管企业的合法权益，同时也侵害了按时缴费业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。因此，福德物业诉求人民法院追究钟惠文的违约责任，强制钟惠文缴纳所欠费用。钟惠文辩称，1、房子是2013年交房的，但是没多久因为放炮就失火烧了，物业消防设施做的不行，消防栓里没有水，后来是钟惠文自己安装水塔。2014年入住后后发现房屋质量有问题，一直漏水，房子墙壁很潮湿，委托物业老刘代为去找开发商，但是没有解决问题，还是一直潮湿，所以才没有缴纳物业费。2、电公摊费不可能收那么多，我们每个楼层出的公摊费不一样，钟惠文认为不合理，需要降低，公摊费应每户进行平均分摊；3、合同约定物业费按0.8元收，但是福德物业主张的是1元每平方米每月，不合理。本院经审理认定事实如下：福德物业具备物业管理服务资质。钟惠文系宁德市蕉城区灵秀山庄小区3号楼1708室业主，其住房建筑面积为91.82平方米。2013年8月12日，宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员会与福德物业签订《物业管理服务协议》，协议约定：灵秀山庄业主委员会将灵秀山庄小区委托宁福德物业实行物业管理，业主居住的服务费由福德物业按建筑面积（楼梯房）0.3元／平方米向业主收取、（电梯房）住宅0.8元／平方米收取、别墅、商铺按1.0元／平方米收取（在合同期内如发生国家经济政策的变化或通货膨胀等因素物业费应由甲乙双方协商解决）。委托管理期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。钟惠文自2015年1月起未交纳物业服务费及电公摊费。上述事实有双方均无异议的营业执照、资质证书、房屋登记信息证明、物业管理服务协议、灵秀山庄物业管理处台账一览表、缴费通知单及当事人庭审陈述证实，本院予以确认。有争议的证据和事实，结合本案争议焦点进行分析判断如下。本案争议焦点为：1、案涉房产物业费收费标准为每月每平方米多少钱；2、福德物业是否依约履行物业管理服务义务；3、福德物业关于钟惠文支付电公摊费1110元（37元/月×30个月）的诉请是否应予支持。本院审查认为，关于争议焦点1，福德物业提供的“灵秀山庄物业费收费公示”，没有落款时间及公示人，且未提供原件核对，真实性无法确认，不足以证明福德物业与业主达成了关于物业费收费标准变更的合意，福德物业关于案涉房产物业服务费为每月每平方米1元的事实主张，本院不予确认。根据2013年8月12日宁德市蕉城区灵秀山庄业主委员会与福德物业签订《物业管理服务协议》约定，案涉房产物业服务费应当为每月每平方米0.8元。关于争议焦点2。钟惠文提供照片一组，证明房屋顶层开裂，房屋漏水，认为根据《物业管理服务协议》第四条规定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理系属物业公司的管理事项，而物业公司没有尽到维修义务致使房屋现在仍然漏水，请求物业公司先行处理好漏水问题后再交物业费。福德物业认为，照片真实性没有异议，房屋顶层确实存在漏水问题，但根据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的最低保修期限为5年，案涉房屋漏水责任不在物业，而是开发商的房屋防水没做好。福德物业提供《要求闽东地产开发有限公司修补3号楼屋面漏水的报告》，证明福德物业协同业主向开发商打报告主张要求修补漏水的房屋顶层屋面，物业公司已经尽到了物业管理服务义务。钟惠文认为，报告的真实性没有异议，确实曾一起去找过开发商，开发商也曾来处理过一次。本院认为，房屋顶层漏水属于建筑的屋面防水工程，根据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条规定，该工程最低质保期为5年，钟惠文庭审确认其2013年交房，至今质保期没有超过，其屋面漏水系其与开发商之间的法律关系，而福德物业作为物管企业，协助钟惠文与开发商之间进行沟通，已经尽到了物业管理服务义务。钟惠文辩称物业消防设施不到位，但未提供证据证明，其主张本院不予确认。综上，钟惠文提供的证据不足以证明福德物业长期不履行物业管理服务义务。关于争议焦点3。福德物业提供通知、国网宁德供电公司电费缴款单、灵秀山庄小区公共用电表、各层公摊费表，证明双方对电公摊费的分摊约定。双方对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。钟惠文认为其在小区内没有看到上述通知，且通知上没有各楼主的签字确认不具有法律效力。但庭审查明钟惠文于2014年交纳的电公摊费是按每月37元收取的，也即其知晓通知的内容并接受。综上，根据审查确认的证据及当事人庭审陈述，可以证实：2014年3月20日，灵秀山庄业主委员会与灵秀山庄物业管理处就灵秀山庄小区电公摊费收费标准达成合意……电梯房住户，8层住户每月每户应交电公摊费28元，以此为基数，每增加一层加1元，每减少一层减1元。案涉房屋为17层，其电公摊费为每月37元。根据《物业管理服务协议》，业主应交纳电公摊费，而钟惠文自2015年1月起至2017年6月没有交纳电公摊费。现福德物业诉请钟惠文支付电公摊费1110元（37元/月×30个月），有事实和法律依据，应当予以支持。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。灵秀山庄业主委员会与福德物业2013年8月12日签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，上述《物业管理服务协议》对钟惠文具有约束力，福德物业为灵秀山庄小区提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，钟惠文作为小区业主，应依约向福德物业支付相应的物业服务费及电公摊费。现福德物业诉请钟惠文交纳自2015年1月起至2017年6月止的物业服务费及电公摊费，于法有据，本院予以支持。但福德物业提供的证据不足以证明案涉房产物业服务费为每月每平方米1元，其关于物业费按1元/月·平方米计算的主张，本院不予支持。钟惠文应交纳的物业服务费为2203.7元（0.8元/月·平方米×30个月×91.82平方米），电公摊费为1110元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、钟惠文应于本判决生效之日支付宁德市福德物业管理有限公司自2015年1月起至2017年6月止的物业服务费2203.7元及电公摊费1110元。二、驳回宁德市福德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由钟惠文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 黄锦芳二〇一七年十月十七日法官助理 林芳苓书 记 员 陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。