广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3026号原告：曾繁辉，男，汉族，1988年5月11日出生，住珠海市，委托诉讼代理人：张培军，广东盈美律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑洪，董事长。委托诉讼代理人：王晓冰，男，1993年3月3日出生，汉族，住河南省清丰县，系公司员工，原告曾繁辉与珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张培军，被告的委托诉讼代理人王晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾繁辉诉称：2014年3月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于香洲区凤祥路99号14栋2305房住宅房一套出售给原告，住宅楼盘名字是“心海州城市综合体”。房屋单价为13110元/每平方米，总面积77.68平方米，总价1018372元。被告应于2015年5月31日之前交付房屋。被告若未能在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算。购房合同签订后，原告于2014年11月28日向被告付清了购房款1018372元。但到交付之日，原告却没有收到被告的交房通知，被告实际交付日期是2016年9月1日，现被告逾期已经有459天。根据合同法及相关法律规定，被告逾期交房的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。原告诉讼请求如下：1.请求判令被告向原告支付延迟交房违约金93486.5元（按房价款日万分之2计算，自2015年6月1日计算至2016年8月31日，计459天）；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其诉称提交证据：1.商品房买卖合同、及附件；2.、心海州认购客户交款信息确认书和收据；3.被告公司工商登记资料；4.具结书；5.特殊事物申请单；6.心海云住宅认购书。被告卡都公司辩称：1、本案存在依据双方合同约定可以给予据实延期的特殊原因，根据双方约定，我方可延长交房时间，在最终的交房时间到达前，我方不应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同以及补充协议，约定我方据实予以延期的特殊原因包括停水停电、6级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨、暴雨、高考、中考、因地质条件无法施工、因政策性因素政府行为导致的影响工程施工等我方无法控制的客观原因导致商品房交付期限延误的，且这些事项是公众须知的，我方无需事后告知。2、原告计算的违约金的金额错误，且根据双方合同约定的违约金约定过高，应当依法予以调整。具体如下：原告作为商品房的买受人的购买房屋，是为了实现占有房屋使用权益，我方迟延交付的行为对原告造成的权益妨碍是导致原告对房屋的使用权益无法正常行使，因此原告所遭受的损失主要是对房屋的租金损失，根据相关的法律及司法解释，违约金不应超过造成损失的30%，我方申请将违约金调整为同地段延期期间毛坯房的租赁标准的130%。综上，原告的诉求法律与事实依据不足，请法院依法作出判决。我方于2016年8月28日通知原告于2016年9月1日办理收楼手续，且大多数原告已经收房了，我方逾期交房违约金应该计算至2016年9月1日。补充：原告已与被告签订了商品房买卖合同冲抵付款协议，已经对被告的违约金数额计算方式及支付方式进行约定，在没有生效判决情况下双方应当继续履行协议约定，原告诉请应当依法驳回。其次，根据商品房买卖合同附件3第7.2条及7.2.1条约定，买受人应当向被告支付全部房价款，因违约产生违约金，否则被告有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房责任，原告所有的案子都存在合同履行过程中存在逾期付款情况，在原告尚未向被告支付违约金情况下，被告不承担逾期交款责任，退一步说即使被告需承担逾期交房责任，根据公平原则，原告逾期支付房款逾期期间被，告的交房时间应当予以顺延。原告与被告签订商品房买卖合同结算协议，截止到2017年4月18日被告已向原告支付违约金共计12220.46元。被告卡都公司为其辩称提交证据：1、《珠海市气资料查询服务》；2、工程进度汇报（月度）；3、《关于商品区住宅工期延误的说明》；4、关于商品区住宅工期延期的说明；5、中国南方电网《停电通知》；6、关于前山旧村改造项目#门（临三台石路）南侧变压器的说明；7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；8、珠海特区报交楼公告；9、商品房买卖合同（草签）；10、《商品房买卖合同》冲抵付款协议。本案相关情况：一、原、被告签订《商品房买卖合同》的时间：2014年3月24日。二、合同标的商品房房号：珠海市香洲区凤祥路99号14栋2305房。三、商品房交易总价：1118372元。四、合同约定交房时间：2015年5月31日。五、合同约定交房条件：商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。六、合同关于逾期交房违约责任的相关约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。七、商品房取得《竣工验收备案表》时间：2016年8月16日。八、商品房交楼情况：2016年8月28日，被告通过登报方式通知业主定于2016年9月1日交楼，原告确认2016年9月1日为其收楼时间。九、需要说明的其他事项：原告与被告于2017年2月17日签订了《冲抵付款协议》。《冲抵付款协议》约定，“一、甲方逾期交房违约金1、依据原合同约定，顺延6级以上大风、24小时以内30mm以上大雨、停电、地质原因等原因引起的可顺延交房日期136天后，甲方逾期交房违约金按65786.83元计算。2、若经法院作出的最终生效判决，对上述交房日期存在不同认定的，双方按法院最终认定结果调整上述甲方逾期交房违约金。二、乙方逾期付款违约金原合同履行过程中，乙方存在逾期付款、逾期办理按揭手续情况，依据原合同约定，乙方共应向甲方支付逾期付款违约金39082元。三、费用结算为便于款项结算及支付，双方确认，自甲方逾期交房违约金中扣除乙方逾期付款违约金，经冲抵后，甲方剩余应支付逾期交房违约金26704.83元。四、费用支付，1、支付方式，双方确认，甲方按月向乙方支付违约金，直至付完为止。月支付金额=乙方已支付房款*万分之二*30天，剩余未付违约金小于月支付金额的，当月支付该剩余金额；2、支付时间，首月应支付违约金，甲方于2017年3月25日前支付，自次月起，每月的违约金于该月25日前向乙方支付。3、利息，双方确认，自第二个月违约金约定支付期届满次日起，至违约金支付完毕之日止，甲方根据未付违约金，按中国人民银行同期贷款利率，向乙方计付利息。上述协议签订后，被告已按协议向原告转账支付21385.81元。十、原告诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金93486.5元。十一、本院以前审理被告为卡都公司的同类型案件所作一审判决中认定的计算方式计算，具体计算方式为以原告已付房款为基数，按日万分之二标准，计算原同类型案件一审判决所认定的实际延期交付期间共计447天的违约金。本院认为，本案争议的焦点在于双方签订的《冲抵付款协议》中对原告逾期付款违约金的约定是否有效并与被告应付的逾期交房违约金予以冲抵。《冲抵付款协议》系于商品房交付后签订，其中明确载明原告应向被告支付逾期付款违约金的理由和金额，《冲抵付款协议》有原、被告双方签字捺印、盖章确认，符合协议双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。原告以被告存在欺诈，利用原告误解等理由主张该协议约定无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金99982.46元即（1118372×0.0002×447=99982.46元），按协议抵扣逾期付款违约金39082元后，被告尚应支付原告60900.46元，按照协议约定，被告应按6710.23元/月（1118372×0.0002×30）标准自2017年3月起于每月25日前向原告支付，故被告应于2018年1月25日前全部付清上述款项，原、被告确认被告已支付款项金额为21385.81元，故被告应向原告一次性支付剩余拖欠款项38704.65元，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告曾繁辉逾期交房违约金38704.65元驳回原告的；二、驳回原告曾繁辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2138元，由原告曾繁辉负担1253元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  黄建华二〇一七年十月三十一日书 记 员  郑漫莹