广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初字1714号原告：肇庆市高要区振豪物业管理有限公司，统一社会信用代码91441283799341470J，住所地肇庆市高要区城区湖西路2号丽景花园第十四栋30座首层第3卡。法定代表人：吴兆辉。委托代理人：李志强，该司会计。委托代理人：饶顺友，该司经理。被告：杜晓婵，女，1973年8月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托代理人：林锡锐，男，1972年2月14日出生，汉族，住址同上，系杜晓婵丈夫。原告肇庆市高要区振豪物业管理有限公司（以下简称振豪公司）诉被告杜晓婵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法由审判员陈容坚适用小额诉讼程序，于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告振豪公司的委托代理人饶顺友及被告杜晓婵的委托代理人林锡锐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告振豪公司向本院提出诉讼请求为：依法判令1、被告缴纳物业服务等各项费用共3685元；2、被告支付违约金2211元（从2013年3月至2015年2月、2015年3月至2016年12月）合计费用5896元；3、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实及理由：被告购买了丽景花园房屋一间，于2011年2月28日与原告办理了上述房屋的交接手续，被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对丽景花园的物业管理服务，被告自2013年3月1日至2015年2月31日、2015年3月1日至2016年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费共3685元（详见明细表），并按协议约定要求被告支付违约金2211元。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此，特起诉，提出请求如上。被告杜晓婵辩称：第一、原告说楼顶公共用房不可以出租或卖，但2013年年初竟然有人在该公用房装修，我向原告反映，但原告历经三任经理都不处理。第二、消防管道没有水，之前有摩托车着火需要使用消防时，消防设备没有水。第三、保安系统形同虚设。第四、我的车位被堆放杂物有一年了，有人在里面生产羽毛球拍，向原告反映，原告还说没有收过投诉。第五、人防通道设置了停车位不合理。第六、游泳池没有招标、出租没有公示。综上，我拒绝缴纳物业服务费。经审理查明：杜晓婵于2010年3月23日与丽景花园小区的开发商签订《商品房买卖合同》，购买了位于高要南岸××房，建筑面积82.86平方米，并于2011年2月28日签订了《丽景花园收楼确认书》；2014年9月16日再次签订《商品房买卖合同》，购买了该小区第八幢首层73号小车位。两《商品房买卖合同》均约定杜晓婵应与出卖人或其委托的物业公司签订前期物业服务协议。2011年2月28日，杜晓婵依两《商品房买卖合同》的约定与出卖人委托的物业管理公司即振豪公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由振豪公司为其提供物业服务，收费标准约定如下：不带电梯的住宅按建筑面积每月0.6元/平方米、汽车车位每月20元/个、对讲门铃维护费60元/年、楼梯间照明电费60元/年；收费方式约定为按季度收取并于当季第一月1-5日履行交费义务；未能按时足额交纳的，按每日1%的标准向振豪公司支付违约金。杜晓婵收楼后，自2013年3月起没有向振豪公司交纳物业服务费。本院认为：本案是因杜晓婵未向原告交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。原告为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费，有经质证的《前期物业管理服务合同》、《商品买卖合同》等证据予以证实，本院予以确认。根据本院查明的事实，案涉房屋的业主在购买车位前的商品房每月应当交纳的物业服务费=82.86平方米×0.6元/平方米+60元/年÷12个月+60元/年÷12个月=59.72元；购买车位后每月增加车位物业服务费20元，合共应交物业服务费79.72元。本案争议焦点是原告向杜晓婵主张物业费及违约金的理据是否充分及杜晓婵的抗辩理由是否合理。原告主张被告交纳物业服务费理据充分，理由如下：第一、原告与被告存在物业服务合同关系。首先振豪公司为案涉小区提供物业服务是众所周知的事实；其次杜晓婵依其与开发商签订的《商品房买卖合同》明确约定与振豪公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，并对合同双方当事人具有约束力。故杜晓婵与振豪公司之间存在物业服务与被服务的关系。第二、杜晓婵应依约承担物业服务费：根据《物业管理条例》第六条、第七条的规定，房屋所有权人为业主、业主应依法交纳物业服务费。本案中，杜晓婵向开发商购买了案涉房屋及车位，成为对应物业的业主。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，杜晓婵应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。根据其购买物业的时间及自2013年3月起拖欠物业服务费的事实，核算其截止2016年12月应缴物业服务费如下：①自2013年3月至2015年2月共24个月的物业服务费为：59.72元/月×24个月=1433.28元。②购车位后自2015年3月至2016年12月共22个月的物业服务费为：79.72元/月×22个月=1753.84元。两项合共3187.12元。对振豪公司的诉讼请求中超出该数额的，本院不予支持。对杜晓婵提出的其不交纳物业服务费具有合法理由的抗辩意见，本院不予采纳，理由为：一方面，振豪公司为案涉小区提供了物业服务，已经履行了《前期物业管理服务协议》规定管理的主要义务；杜晓婵签订及按《前期物业管理服务协议》规定接纳原告的主要服务，故杜晓婵应依约承担物业服务费。另一方面，杜晓婵所提供的《不交物管原因》及几张照片，欠缺时间、地点等。不足以证实与案涉小区的管理构成关联的因素，亦不能反映小区管理的长期状态，因此不足以证实其主张。综上，对杜晓婵认为其具有不交纳物业服务费的理据之抗辩意见，本院不予采纳。关于振豪公司诉请杜晓婵支付违约金的问题：杜晓婵没有交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。但是振豪公司诉请杜晓婵按每天千分之一的标准交纳暂计算至2016年12月31日的违约金共2211元的约定过高，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，振豪公司并没有举证证实其因杜晓婵没有按时交纳物业服务费而产生了损失的实际情况，因此其与被告之间约定的违约金过高，本院予以调整，并参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率的1.3倍为标准计算其违约金。由于双方约定杜晓婵季度交纳服务费并于每季度的首月5日前交纳，因此，其因延迟交纳2013年3月的服务费而应支付违约金应从2013年1月6日起，暂计算至2016年12月31日的违约金=59.72元×48个月×8.32%÷12个月=19.87元。依此类推，计算得杜晓婵应支付的违约金合共472.33元（详见附表1.）。对原告的请求中超出该标准的，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杜晓婵在本判决发生法律效力之日起十日内向振豪公司支付自2013年3月起至2016年12月止的物业服务费3187.12元。二、杜晓婵在本判决发生法律效力之日起十日内向振豪公司支付违约金472.33元（该违约金计算至2016年12月31日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由杜晓婵负担。该费用原告已预交。本判决为终审判决。审判员  陈容坚二〇一七年十月十七日书记员  何婉莹