河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1327民初832号原告（申请执行人）：闫鹏，男，1969年2月25日出生，汉族，住社旗县。委托诉讼代理人：李运珍，女，1970年5月26日出生，汉族，住河南省社旗县，系原告闫鹏之妻。委托诉讼代理人：李雪冰，河南鼎聚律师事务所律师。被告（案外人）：马松义，男，1982年1月12日出生，汉族，住社旗县。被告（案外人）：栗宁，女，1984年8月24日出生，汉族，住社旗县，系被告马松义之妻。上述两被告共同委托诉讼代理人：温国先，河南宛东律师事务所律师。被告（被执行人）：刘金桂，男，1966年3月12日出生，汉族，住社旗县。被告（被执行人）：张朝富，女，1968年2月6日出生，汉族，住社旗县，系刘金桂之妻。被告（被执行人）：张朝阳，男，1962年9月10日出生，身份证号412928196209101031汉族，住社旗县。原告闫鹏与被告栗宁、马松义、刘金桂、张朝富、张朝阳执行异议之诉纠纷一案,本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告闫鹏及其委托诉讼代理人李雪冰、李运珍、被告栗宁、马松义及其共同委托诉讼代理人温国先、被告张朝阳到庭参加诉讼，被告刘金桂、张朝富经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫鹏向本院提出诉讼请求：1、被告栗宁、马松义的执行异议不能成立，依法撤销（2017）豫1327执异4号执行裁定书；2、依据社旗县人民法院(2016)豫1327民初1144号判决书以及原告的强制执行申请书，依法拍卖被告刘金桂、张朝富夫妻所有的位于社旗县××天地阳光××单元××房，清偿欠款；3、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2016年7月25日，原告与三被告刘金桂、张朝富、张朝阳（被执行人）因民间借贷纠纷，向社旗县人民法院提起财产保全申请，保全的财产就是被告刘金桂所有的位于社旗县××天地阳光××单元××房。社旗县人民法院于2016年8月9日做出（2016）豫1327民初1144号民事裁定，查封了刘金桂该套房产。2016年9月18日社旗县人民法院作出（2016）豫1327民初1144号民事判决书，判决被告刘金桂、张朝富偿还原告闫鹏25万元及利息，被告张朝阳对被告刘金桂、张朝富于2015年4月10日借款10万元及2015年12月3日借款5万元的本息承担连带担保清偿责任。判决生效后，三被告既不上诉也不履行，随后原告向法院申请了强制执行。2017年3月27日，被告（案外人）栗宁、马松义对执行标的提出书面异议，被告（案外人）栗宁、马松义诉称：2015年4月7日与被告（被执行人）刘金桂签订了房屋买卖协议，当天并将购房款228000元交付给了被告（被执行人）刘金桂，2015年4月9日，被告刘金桂、张朝富向原告借款10万元，2015年4月10日，被告刘金桂、张朝富向原告借款5万元，从上述时间节点不难看出，被告刘金桂（被执行人）与二被告（案外人）签订了虚假房屋买卖合同，非法办理房产过户手续，损害原告合法权益，原告为维护自身合法财产不收侵害，特具文起诉，望准其所求。栗宁、马松义辩称：本案不属于法院受案范围，应当驳回起诉，因为原告对法院作出的裁定不服，依照民事诉讼法规定可以申请复议；原告的起诉理由不成立，原告认为被告刘金桂先把房子卖后还向原告借钱，推算说卖房是不真实的，原告的这种诉讼理由没有任何根据，卖房以后是否需要借钱这之间没有任何直接因果关系，故原告认为本被告与刘金桂签订的房屋买卖合同是虚假的理由完全不成立；第一，被告马松义的金店是于2014年10月份开业，提交的有相关证据，事实清楚，购买房子的房款是金店收入，第二，原告说因为刘金桂没有到庭就否定买卖合同的真实性，理由不成立。第三，原告说张朝阳能够证明刘金桂在法院执行前没有签署房屋买卖合同，该理由不能成立，因张朝阳是本案原告借款担保人，有直接利害关系，属推卸本人责任做的虚假陈述，其口头陈述不能对抗本案的书面证据，第四，原告说栗宁在2016年又与刘金桂签署的合同可视为原合同已撤销的说法没有法律依据，合同可以多次补签。本案的事实和证据已经为（2017）豫1327执异4号执行裁定书确认，本被告于2015年4月7日已经把本案的房子买受，事实清楚，证据充分，法院应驳回原告的诉讼请求。张朝阳辩称：当时刘金桂、张朝富借原告闫鹏的钱，刘金桂把房子的原始购房协议押给闫鹏了，所以张朝阳才做的担保，之后刘金桂又把房子抵给了马松义，张朝阳知道后去找过刘金桂，在城区信用社刘金桂说闫鹏的妻子带人去过他的房子闹过好多次，很生气，所以就要把房子再卖给其他人，本人认为张朝富欠了原告闫鹏的钱，也用了房子做抵押，应该把房子给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：对原告提供的证据2，2015年1月26号被告刘金桂与原告闫鹏签订的房屋买卖协议，证实当时刘金桂以房抵债，将房屋抵押给原告闫鹏的事实。被告栗宁、马松义有异议，认为第一，以房抵债证明的方向错误，因为刘金桂向原告借钱时间是2016年的4月份，但是原告和刘金桂签订房屋买卖合同时间是在2015年元月份，借钱在后，第二，该合同没有履行，买方没有交付购房款，卖方没有交付房屋，第三，本协议不能对抗马松义已在房管局过户的买卖协议，第四，该协议没有显示任何以房抵债的条款，不存在以房抵债的事实。本院认为本院已作出的（2016）豫1327民初1144号生效民事判决，对被告刘金桂、张朝富与原告闫鹏的民间借贷已经确认，且刘金桂与南阳市鸿达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同书原件已交给被告栗宁、马松义现存于社旗县房管局。故对原告予证明当时刘金桂以房抵债的证明力不予确认。对原告提供的证据3、被告刘金桂与案外人田丰志签订的公证书一份，证明刘金桂将房屋处置给田丰志的时候房屋的价值是368000元，刘金桂是知道该房屋的价值的。被告栗宁、马松义有异议，认为该证据与本案没有直接的关联性，不能作为本案的依据。本院认为二被告的异议成立。对原告申请法院调取的马松义名下2017年注册的金店信息一份，2011年4月8日，被告刘金桂与南阳市鸿达房地产开发有限公司签订的原始的商品房买卖合同一份，刘金桂与栗宁商品房买卖契约一份，以栗宁名义购买后缴纳的商品房买卖契税交款书一份，增值税发票一份，原、被告双方对该组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，原告认为被告马松义辩称购买房子的房款是金店收入，调取的企业注册信息为2017年，但是马松义提交的买房收款收条落款日期是2015年4月7日，时间相差两年之久，由此可以知道马松义庭审中的陈述是虚假陈述，该虚假陈述下也就不能证明被告马松义向刘金桂支付了房款，从而可以认定其与刘金桂签署的房屋买卖合同是虚假合同，不存在交易的事实。刘金桂与栗宁商品房买卖契约明确显示是在2016年12月27日签署，而社旗县人民法院在2016年8月9日就作出了查封的民事裁定，该协议是在法院查封期间签署，违反了法院的裁定禁令，应当无效；被告栗宁、马松义认为法院调取的营业执照信息是个体的营业执照，马松义之前经营的金店于2014年10月份开业，用的是公司的营业执照，2017年办理的个人营业执照与金店开业没有直接关系。房产税上的房屋价格是341000元是房管局评估的价格，为了交交易税。以栗宁名义和刘金桂签署买卖契约是因为当时去办理了两份房产证，二被告有两套房子，一份办理成住宅房，一份办理成门面房，想把户主办理成栗宁的，房管局要求有房屋买卖合同，所以又在房管局签署了一份房屋买卖契约，这份买卖契约是空白格式合同，是房管局提供的要求我们这样办的，原告说该合同可视为原合同已撤销的说法没有法律依据，合同可以多次补签。本院认为被告栗宁于2016年的12月7日又与刘金桂签署房屋买卖合同的行为，因在婚姻存续期间，马松义于2015年4月7日购买刘金桂的房产属于夫妻共同财产，且二被告已实际占有该房产，虽然形式上变更为栗宁名下，但买卖的标的物等内容没有变更，是二被告对夫妻共同财产的自由处分，不能视为对马松义于2015年4月7日与刘金桂签订了房屋买卖协议的撤销。对被告栗宁、马松义提供的证据2、房屋买卖合同一份、购房款收条，证明本案涉及的房子已经于2015年4月7日卖给了被告。3、房屋租赁合同一份，证明刘金桂自2015年4月17日起与被告是租赁关系。4、申请证人邵某出庭作证的证言，证明该房屋是在2015年4月份已经转让属实。5、马松义和刘金桂电话录音，证明刘金桂把房子于2015年4月7日已经卖给了马松义。6、社旗县人民法院（2017）豫1327执行4号执行裁定书一份，证明本案的证据和事实已经被该裁定书所认定。7、住房专项维修资金票据一张，证明2016年12月27日被告马松义交纳了该房维修资金。8、周大生总公司特许经营书一份，公司营业执照一份，房屋租赁合同一份，证明被告马松义的金店是于2014年10月份开业，购买房子的房款是金店收入。原告对上述证据均有异议，认为证据2该协议不真实，该买卖协议明显属于粗编乱造，有明显添加的痕迹，对于如此大金额如此粗心，不合常理。证据3房屋租赁合同不真实，系后期伪造。证据4证人证言，邵某作为自然人，无法证明自己当时是新天地售房部的经理，需要向法庭提交书面证据，邵某说联系不上南阳市鸿达房地产开发有限公司法定代表人范逸冰，但是法院在当时受理了多起新天地案件，范逸冰均以法定代表人的身份应诉，单单过户的时候找不到人，所以不可信。即使邵某是当时的销售经理，但是办理该过户手续不止只有邵某一人，证人说还有其他高层没有放假，也可以办理过户手续而非只能邵某一人，综上所述，邵某有重大的虚假作证的嫌疑，证人说长时间联系不上范逸冰的事实不合常理，请法庭查明。证据5电话录音的真实性无异议，但第一从录音中可以听出，被告马松义一直在打断刘金桂的说话，不让刘金桂说话，明显是在诱导刘金桂，所以该录音无效，不真实，不合法，第二刘金桂是在恶意的转移可执行财产，将一个房屋卖给多个人，说明该人在人格上存在问题，其录音内容不可信，第三刘金桂和马松义作为共同被告，是利益共同体，双方的对话内容不可信。对证据6真实性无异议，但是对关联性有异议，执行裁定是形式审查，不是实质审查，不能证明被告的辩解成立。对证据7真实性无异议，对关联性无异议，但是对证明方向有异议，该大修资金是以刘金桂的名义交的，恰好证明该房子是属于刘金桂的，并没有卖给马松义。对证据8的房屋租赁合同，该租赁合同是复印件，真实性存疑，对周大生总公司特许经营书，该合同只能证明被告与周大生珠宝签署了特许经营，但是被许可人是社旗县台北莎罗婚庆公司，不能依据本合同来认定法院依职权调取的工商登记注册事实，对公司营业执照信息，公司名称是社旗县台北莎罗婚庆公司，不能依据该信息来认定法院依职权调取的工商登记注册事实。本院认为被告栗宁、马松义提供的证据2、3、4、5、7、8与被告张朝阳辩称“当时刘金桂、张朝富借原告闫鹏的钱，刘金桂把房子的原始购房协议押给闫鹏了，所以张朝阳才做的担保，之后刘金桂又把房子抵给了马松义，我知道后去找过刘金桂，在城区信用社刘金桂说闫鹏的妻子带人去过他的房子闹过好多次，很生气，所以就要把房子再卖给其他人”能够相互印证，且证据6与本院调取的被告刘金桂与南阳市鸿达房地产开发有限公司签订的原始的商品房买卖合同、刘金桂与栗宁签订的商品房买卖契约相一致，故本院对被告栗宁、马松义提供的上述证据的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2016年7月25日，原告（申请执行人）与三被告（被执行人）刘金桂、张朝富、张朝阳因民间借贷纠纷，向本院提起财产保全申请，保全的财产就是被告刘金桂所有的位于社旗县××天地阳光××单元××房。本院于2016年8月9日做出（2016）豫1327民初1144号民事裁定，查封了刘金桂该套房产。2016年9月18日本院作出（2016）豫1327民初1144号民事判决书，判决被告刘金桂、张朝富偿还原告闫鹏25万元及利息，被告张朝阳对被告刘金桂、张朝富于2015年4月10日借款10万元及2015年12月3日借款5万元的本息承担连带担保清偿责任。判决生效后，三被告未履行清偿义务，随后原告向本院申请了强制执行，本院于2017年1月12日作出（2016）豫1327执行4号执行裁定书，评估、拍卖刘金桂被查封的此处房产，2017年3月27日，被告（案外人）栗宁、马松义（二人系夫妻）对执行标的提出书面异议，本院经审查认为被告（案外人）栗宁、马松义提交的证据从外观及形式上能够反映出被执行人刘金桂与案外人马松义于2015年4月7日签订了房屋买卖协议，案外人也支付了房款并告知了房地产公司，案外人栗宁、马松义对该房产的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2017年4月12日作出（2017）豫1327执异4号执行裁定书，裁定中止对被执行人刘金桂所有的位于社旗县××天地阳光××单元××号的房产的执行。原告闫鹏依法提起诉讼，请求1、被告栗宁、马松义的执行异议不能成立，依法撤销（2017）豫1327执异4号执行裁定书；2、依据河南省社旗县人民法院(2016)豫1327民初1144号判决书以及原告的强制执行申请书，依法拍卖被告刘金桂、张朝富夫妻所有的位于社旗县××天地阳光××单元××房，清偿欠款；3、本案诉讼费由五被告承担。另查明，2011年4月8日，被告刘金桂与南阳市鸿达房地产开发有限公司签订了编号：GF—2000—0171的商品房买卖合同，以179048元的价格购买了位于社旗县××天地阳光××单元××房。马松义与栗宁于2006年4月12日登记结婚，在婚姻存续期间，马松义于2015年4月7日与刘金桂签订了房屋买卖协议，刘金桂把该房产以228000元的价格卖给了马松义，马松义当天用正在经营金银珠宝及婚庆摄影的资金支付了房款并告知了房地产公司，因房地产公司的原因未能及时办理房权证，马松义又于2015年4月17日将该房返租给了刘金桂。为变更到马松义之妻栗宁名下，栗宁于2016年12月27日又与刘金桂补签了一份房地产买卖契约（该契约为格式合同，只约定了买卖双方名称及房地产的名称，其他的买卖价格、交付时间、权利义务、违约责任等均空缺），并于2017年1月5日在社旗县房管局将该房产办理为所有权人为栗宁的房产证，因该房产已于2016年8月9日被本院查封，社旗县房管局又注销了该房权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…….”、第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案系执行异议之诉，被告栗宁、马松义已提交相应证据证实，马松义按合同约定已支付了相应对价，刘金桂也将与南阳市鸿达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同书原件实际交付给被告马松义，其在人民法院查封之前与被告刘金桂签订的书面买卖合同是真实合法有效的，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且已经支付全部价款，未办理过户手续非因买受人自身原因，故其提出的执行异议予以支持。闫鹏称栗宁于2016年的12月7日重新又与刘金桂签署了房屋买卖合同，该行为可以视为马松义与刘金桂签署的合同已经撤销，栗宁、马松义不能依据已经撤销的合同来对抗法院的执行，另外，依据法律规定，不动产的转让要以国家机关的登记备案才能产生对抗第三人的法律效力，即使马松义与刘金桂签署的买卖合同是真实的，也不能妨害法院对该房产的强制执行。对此本院认为，被告马松义购买房屋后因房地产公司的原因未能及时办理房权证情况，可以认定未办理过户手续非因买受人自身原因，对争议房屋所有权来说，被告马松义购买房屋后又出租给刘金桂，应当认定为马松义实际占有该房屋并收益。被告栗宁于2016年的12月7日又与刘金桂签署房屋买卖合同的行为，因在婚姻存续期间，马松义于2015年4月7日购买刘金桂的房产属于夫妻共同财产，且二被告已实际占有该房产，虽然形式上变更为栗宁名下，但买卖的标的物等内容没有变更，购房款也没有发生二次交付，这是二被告对夫妻共同财产的自由处分，不能视为对马松义于2015年4月7日与刘金桂签订了房屋买卖协议的撤销。被告栗宁、马松义辩称本案不属于法院受案范围，应当驳回起诉，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定“当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”，而本院做为该执行案的执行法院，对本案有管辖权，故对其辩解意见不予采信。被告张朝阳辩称刘金桂先把房子的原始购房协议押给闫鹏了，本人才做的担保，刘金桂、张朝富欠了原告闫鹏的钱，也用了房子做抵押，应该把房子给原告，本院认为该被告的辩解意见既没有相关证据支持也与本院的调查事实相矛盾，本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告闫鹏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告闫鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  宋兴林审 判 员  吴志浩人民陪审员  赵 旗二〇一七年十月三十日书 记 员  郭兆清