福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2493号原告：福州京城物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市蕉城南路76号，统一社会信用社代码91350902660365670U。负责人：林金茂，该公司经理。被告：余成键，男，1972年5月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市，原告福州京城物业管理有限公司宁德分公司（以下简称京城物业宁德分公司）与被告余成键物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京城物业宁德分公司的负责人林金茂到庭参加诉讼，被告余成键经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京城物业宁德分公司向本院提出诉讼请求：1.判令余成键支付京城物业宁德分公司自2013年7月至2017年8月止物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）41350元（50个月×827元/月），水费13456（4640T×2.9/T）；2.判令余成键支付违约金（以截至2015年12月底拖欠物业管理管理服务费24810元及水费11634元为基数，按月利率1.5%，从2016年1月1日起计算至实际还清日止）。事实与理由：京城物业宁德分公司于2011年11月1日接管位于蕉城××号的小区金源大厦物业管理服务工作以来，积极履行物业职责，受到多数业主的好评。2013年7月开始余成键却以自己设在10层的宁德鑫顺农业开发有限公司生意很大，车辆很多，物业提供的车库不够停等种种借口长期拖欠物业费、水、电公摊费等。物业管理人员上门多次追讨，发短信，打电话等形式，最后不得不发催款通知书和暂时停水好几次。可余成键无动于衷，以种种方式和借口敷衍了事，至今未付。余成键未作答辩。本院经审理认定事实如下：余成键系宁德市蕉城区蕉城××号金源大厦1幢1001、1002、1003、1004的业主，其住房建筑面积分别为126.31平方米、122.2平方米、54.33平方米、115.54平方米，合计为418.38平方米。2011年11月30日，宁德市金源房地产开发有限公司与京城物业宁德分公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：宁德市金源房地产开发有限公司将宁德市金源大厦委托京城物业宁德分公司实行物业管理；高层住宅（2层及2层以上）的物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元收取；每月电公摊费每户30元、每层120元，每月电梯的安检费及维保费每户20元、每层80元；协议有效期自2011年12月1日起至2021年11月30日止。余成键每月应交物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）827元（418.38平方米×1.5元/平方米+120元+80元），其自2013年7月起至2017年8月不按约定交纳物业服务费（含电公摊费及电梯维保费），共欠缴41350元（50个月×827元/月），其中2013年7月起至2015年12月共物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）24810元（30个月×827元/月）。上述事实有营业执照、宁德市房地产管理中心档案室房屋查档清单、物业管理服务协议、中国工商银行网上银行电子回单、缴费通知单及当事人庭审陈述证实，余成键未予以反驳，亦未提交反驳证据，本院予以确认。京城物业宁德分公司提供的水表照片及其他业主水费发票，真实性予以确认，但不足以证明京城物业宁德分公司与余成键存在代缴水费服务关系并实际垫付水费的事实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市金源房地产开发有限公司与京城物业宁德分公司2011年11月30日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此，上述《前期物业管理服务协议》对余成键具有约束力，京城物业宁德分公司为宁德市金源大厦提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，余成键作为小区业主，应依约向京城物业宁德分公司支付相应的物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）。本案合同约定的违约金按日千分之三计算过分高于给京城物业宁德分公司造成的损失，现京城物业宁德分公司自愿按月1.5%计算违约金，于法不悖，予以支持。现京城物业宁德分公司诉请余成键交纳自2013年7月起至2017年8月止的物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）41350元及违约金（以截至2015年12月底拖欠物业管理管理服务费24810元为基数，按月利率1.5%，从2016年1月1日起计算至实际还清日止），于法有据，本院予以支持。京城物业宁德分公司提供的证据不足以证明其与余成键存在代缴水费服务关系并实际垫付水费的事实，京城物业宁德分公司诉请余成键支付水费13456及违约金（以截至2015年12月底拖欠水费11634.80元为基数，按月利率1.5%，从2016年1月1日起计算至实际还清日止），无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、余成键应于本判决生效之日支付福州京城物业管理有限公司宁德分公司自2013年7月起至2017年8月止的物业服务费（含电公摊费及电梯维保费）41350元。二、余成键应于本判决生效之日支付福州京城物业管理有限公司宁德分公司违约金（以截至2015年12月底拖欠物业管理管理服务费24810元为基数，按月利率1.5%，从2016年1月1日起计算至实际还清日止）。三、驳回福州京城物业管理有限公司宁德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1417元，减半收取计708.5元，其中532元由余成键负担，176.5元由福州京城物业管理有限公司宁德分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 黄锦芳二〇一七年十月三十日法官助理 林芳苓书 记 员 陈秀招附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。