湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂云梦民初字第01105号原告：刘定学，男，1978年11月22日出生，汉族，湖北省武汉市人，经商，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张立、胡雪斌，湖北福沃律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孝感市宇飞房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区卧龙乡316复线南侧。法定代表人：王建发，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂志敏、余国平，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘定学诉被告孝感市宇飞房地产开发有限公司（以下简称宇飞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘定学的委托诉讼代理人张立，被告宇飞房地产公司的委托诉讼代理人聂志敏、余国平均到庭参加诉讼。在审理过程中，因涉案房屋被孝感市中级人民法院查封，本院遂于2016年9月29日裁定中止审理。2017年9月4日，本院恢复审理。本案现已审理终结。原告刘定学向本院提出诉讼请求：1、由被告协助将位于云梦县城关建设西路9号正业名居1号楼1幢201、2号楼2幢201两处商品房的产权证书办理在原告名下；2、请求撤销原、被告签订的购买云梦县城关正业名居18套商品房的《商品房买卖合同》；3、由被告立即向原告支付因欺诈违约导致的赔偿金共计348万元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告向被告购买其开发的位于云梦县城关建设西路9号的正业名居商品房，原告于2015年1月17日向被告法定代表人王建发预付购房款600万元后，双方于2015年2月15日签订了20套《商品房买卖合同》，被告向原告出具了购房款收据，并在云梦县住房保障和房屋管理局办理了《商品房买卖合同》备案，以上20套商品房总购房款为14335020元。其后，原告得知所购买的20套商品房中，除1号楼1幢201、2号楼2幢201两处商品房外，其余18套商品房在原、被告签订《商品房买卖合同》之前已由被告出卖给第三人，被告存在明显的恶意欺诈行为，上述18套商品房的《商品房买卖合同》已无法实现。由于被告公司的法定代表人王建发因涉嫌刑事犯罪被逮捕，被告经营已实际停止，且原告已预付的购房款能足够抵偿正业名居1号楼1幢201、2号楼2幢201两处商品房约定的全部购房款。为尽量挽回经济损失，原告特具状法院。被告宇飞房地产公司辨称，原告请求的第一项房屋产权证办理系房管部门权利，应予驳回；原告所陈述已预付600万元房款，又主张以600万元作为正业名居1号楼1幢201、2号楼2幢201商品房购房款，相互之间存在矛盾，不应支持；其称以被告向丁小兵承担的违约金抵偿房款不符合法律规定，不能支持；被告与原告签订的18套商品房并未实际履行，且双方签订的合同约定逾期未交房可解除合同，并支付违约金，原告请求撤销不符合法律规定，被告也不应承担赔偿原告相关损失；丁小兵陈述过其以刘定学名义购买被告开发的房屋，购房款也系丁小兵支付，故本案的原告主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理过程中依法调取了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据，本院认为，原告提交的证据一系被告向刘定学销售商品房双方签订的合同，该合同加盖有被告宇飞房地产公司云梦分公司及王建发印章，原告也予以签名，具有真实性，应予以采信；原告提交的证据二系收款收据，非正式发票，被告否认非刘定学直接支付，缺乏真实性，不予采信；原告提交的证据三、证据六来源合法，具有真实性，依法予以采信；原告提交的证据四证人丁小兵称600万系为刘定学代为付款与原告提交的证据七中丁小兵要求宇飞房地产公司支付其欠款600万存在矛盾，故对丁小兵陈述的证言不予采信；原告提交的证据五系网签登记信息，具有真实性；原告提交的证据七系丁小兵与宇飞房地产公司，宇飞房地产公司云梦分公司、王建发、彭春兰签订的一份协议书，该协议书系丁小兵与宇飞房地产公司、王建发就其先行支付的600万元协商处理的意见，该协议上加盖的宇飞房地产公司印章与该公司现在使用的印章虽存在瑕疵，但该协议有宇飞房地产公司法定代表人王建发签名及其他参与人签名盖章，可证明其参与协商、并形成一致意见的事实。原告提交的证据八与本院调取的证据九内容一致，依据本院调取的房屋登记薄所有权部分记载的房屋登记时间确定正业名居1号楼1幢201、2号楼2幢201两处房屋登记时间为2013年11月27日。本院调取的证据五系被告向云梦县房管局就原告网签行为请求撤销的申请，系房管部门审查处理的事项；调取的证据七系房管部门一份说明，其对刘定学签订的20套商品房办理网签说明未办理备案登记，原告也未向本院提交其备案登记的证据，对该说明予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月，宇飞房地产公司以出让方式取得了位于云梦县城关建设西路、编号为Y(2012)007号宗地的土地使用权，并经建设规划许可建设正业名居商品房，委托其成立的孝感市宇飞房地产开发有限公司云梦分公司销售。2015年2月15日，宇飞房地产公司法定代表人王建发与刘定学签订了20份《商品房买卖合同》，约定由刘定学购买宇飞房地产公司开发的正业名居1号楼102、103、107、108、109、201号商铺，2单元301室，3单元301室、602室；2号楼101、102、103、104、106、107、108、109、110、201号商铺，1单元402室。其中：1号楼102、103、107号商铺总价各50万元；1号楼108、109号商铺总价各60万元；1号楼201号商铺总价300万元；1号楼2单元301室、3单元301室，每套总价26.03万元；1号楼3单元602室，总价254080元；2号楼101号商铺，总价30万元；2号楼102、103、106、107、110号商铺总价各50万元；2号楼104、108、109号商铺总价各60万元；2号楼1单元402室总价260340元；2号楼201号商铺总价300万元；20间（套）商品房总价合计14335020元，均为一次性付款，付款时间为2015年2月15日。合同签订后，被告宇飞房地产公司依据双方合同约定的房价款开出20份收款收据（刘定学未实际付款）。同日，原告以此20份《商品房买卖合同》向云梦县住房保障和房屋管理局申请办理了网签手续。2015年4月30日，孝感市中级人民法院因案件审理需要，对正业名居1号楼102、103、107、108、109、201号商铺，2单元301室、3单元301室、3单元602室；2号楼101、102、103、104、106、107、108、109、110、201号商铺，1单元402室采取了诉讼保全措施予以查封，查封期限三年。后原告发现被告将其所购的商品房中18套商品房先前已出卖给他人，遂以被告违约造成其损失为由向本院提起诉讼。另查明，宇飞房地产公司法定代表人王建发与丁小兵系武汉大学董事长班同学。2015年1月17日，丁小兵通过银行向王建发个人账户转款600万元，拟购房屋，后双方发生纠纷。2015年2月15日，丁小兵好友刘定学出面与宇飞房地产公司签订了20份《商品房买卖合同》。2015年4月12日，丁小兵与宇飞房地产公司、王建发、宇飞房地产公司云梦分公司、彭春兰(王建发之妻)之间签订了一份协议，协议内容为“乙方（宇飞房地产公司）应在2015年6月底前分三次支付甲方（丁小兵）600万元；若未履行视为乙方再次违约，由乙方按照1200万元向甲方支付购房款及赔偿款；丁方（宇飞房地产公司云梦分公司）同意为刘定学签订的20份《商品房买卖合同》办理房产证，以抵偿乙方所欠甲方购房款、赔偿款及相关费用；丙方（王建发）、戊方（彭春兰）同意为乙、丁方履行协议承担连带担保责任”，各方在协议上签名盖章。此前，宇飞房地产公司于2013年11月27日对其开发的正业名居1号楼201号、2号楼201号商铺办理房屋产权登记，登记所有人为宇飞房地产公司。宇飞房地产公司分别于2013年2月至2014年12月，将1号楼102、103、107、108、109号商铺，2单元301室、3单元301室、602室套房分别出售给黄耀环、黄春明、刘秋平、张燊、胡望平、袁进雄、潘淼、关春英；将2号楼101、102号商铺出售给左保生，将2号楼103、104、106、107、108、109、110号商铺，1单元402室套房分别出售给田大红、褚姣萍、陈中英、王贵洲、陈立、陈保华、高云军、秦咏华。各买受人与宇飞房地产公司签订了《商品房买卖合同》后依约定支付了全部购房款，宇飞房地产公司已向各买受人交付房屋。本院认为，本案系刘定学购买宇飞房地产公司开发的正业名居房屋发生的商品房销售合同纠纷，原告以被告违约为由向本院主张权利，双方争议主要焦点为：1、原告刘定学主张被告协助办理房产证的请求能否予以支持；2、刘定学是否享有对所购18套商品房合同行使撤销权；3、被告宇飞房地产公司是否应承担赔偿损失的法律责任。关于原告刘定学主张被告协助办理房产证的请求能否予以支持问题。原告刘定学与从事商品房开发的宇飞房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并盖有公章，双方意思表示一致，依据合同法第三十二条“当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》即成立，虽原告将购房合同申请办理网签，但网签系房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋而建立的一个网络化管理系统，原告未申请办理备案登记手续，其网签行为不具备备案法律效力。其提交的付款凭证开具的日期均为2015年2月15日，原告实际并未于当日支付购房款，给付房款方式实为2015年4月12日丁小兵与被告协商以被告应支付的600万及赔偿款予以抵偿，刘定学与宇飞房地产公司签订的《商品房买卖合同》未实际履行，双方在签订合同后，被告也未向原告交付房屋，故被告宇飞房地产公司无义务为原告办理房屋产权登记，另孝感市中级人民法院在被告履行所欠丁小兵600万元债务期满前于2015年4月30日查封了原告请求产权登记的1号楼、2号楼两处201号商铺，被告履行房屋产权登记予以交付目的不能实现，故对原告主张被告协助办理产权登记的请求不能予以支持。关于原告刘定学是否享有对18套商品房合同行使撤销权的问题。合同法第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告已将18套（间）商品房出售给第三人，被告的行为存在欺诈，符合法律规定的可撤销情形，原告自其知晓其所购房屋已先行出卖之日起一年内可行使撤销权。故对原告请求撤销双方签订的除两间201号商铺房屋合同外的其他《商品房买卖合同》诉请应予支持。关于被告宇飞房地产公司是否应承担赔偿损失的问题。原告与被告签订的14间商铺及4套住房《商品房买卖合同》系可撤销合同，其可撤销的原因系被告隐瞒了向原告所售房屋已出卖给第三人事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，被告应承担返还购房款及利息并赔偿损失的民事责任。原告以其所支付的600万元系商品房预付款，折算后认为14间商铺及4套住房预付款为348万元，请求被告承担赔偿一倍损失348万元。原告所称600万元预付款系丁小兵对被告享有的债权，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，并未向被告支付购房款，丁小兵与被告等人协商以其享有的600万债权及被告逾期支付应承担的赔偿款予以抵偿原告应付购房款，实质为丁小兵与被告等人协商由被告向第三方即本案原告履行债务，合同法第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任”，由于被告未能依据其与丁小兵约定为刘定学所购房屋办理房产证以抵偿债务，依据上述法律规定，被告作为债务人应直接向债权人丁小兵承担责任，由此不能认定刘定学以丁小兵先行所付600万元为其购房预付款，原告请求赔偿的基础即不存在，对其主张赔偿的请求不予支持。综上所述，经合议庭评议，对原告请求撤销合同的诉求予以支持，对原告其他诉求依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、依法撤销原告刘定学与被告孝感市宇飞房地产开发有限公司签订的正业名居1号楼102、103、107、108、109号商铺，2单元301室、3单元301室、3单元602室；2号楼101、102、103、104、106、107、108、109、110号商铺，1单元402室《商品房买卖合同》；二、驳回原告刘定学其他诉讼请求。案件受理费78160元，由原告刘定学负担，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。当事人上诉时应预交上诉案件诉讼费，当事人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘亚明代理审判员  袁 刚人民陪审员  鞠爱彬二〇一七年十月十日书 记 员  张 璨附证据目录清单：原告刘定学提交的证据：证据一、《商品房买卖合同》20份，拟证明原告与被告签订了20套《商品房买卖合同》的事实。证据二、购房款收据一组，拟证明原告所购房屋房款共计为14335020元。证据三、银行转账凭证两份，拟证明原告于2015年1月17日向被告预付购房款600万元事实。证据四、证人丁小兵出具的证明及当庭陈述的证言，拟证明原告所付600万系向其所借的事实。证据五、房地产市场信息系统查询单二份，拟证明原告购置的商品房已在云梦县住房保障和房屋管理局办理了网签手续。证据六、银行交易查询单两份，拟证明原告通过丁小兵付款600万事实。证据七、丁小兵与王建发、宇飞房地产公司、宇飞房地产公司云梦分公司、彭春兰五方于2015年4月12日签订的协议书一份，拟证明被告宇飞房地产公司同意以其所欠丁小兵购房款、赔偿款抵付原告所购房屋款的情况。证据八、正业名居1号楼、2号楼201号房屋登记薄各两页，拟证明两处房产登记时间为2015年6月26日。本院在审理过程中调取的证据：证据一、宇飞房地产公司与黄耀环、黄春明、刘秋平、张燊、胡望平、袁进雄、潘淼、关春英、左保生、田大红、褚姣萍、陈中英、王贵洲、陈立、陈保华、高云军、秦咏华签订的《商品房买卖合同》18份及各购买人付款的收据36份。证据二、孝感市中级人民法院财产保全查封宇飞房地产公司正业名居房屋的民事裁定书及协助执行通知书各一份。证据三、云梦县公安局询问丁小兵笔录一份。证据四、云梦县公安局关于正业公司与七家借款人网签购房合同调查报告一份。证据五、宇飞房地产公司请求撤销刘定学网签申请一份。证据六、刘定学所购正业名居商品房网签统计表两份。证据七、云梦县住房保障和房屋管理局对孝感市中级人民法院向其查询刘定学办理网签情况出具的说明一份。证据八、房屋产权证明书两份。证据九、正业名居1号楼、2号楼201号房屋登记薄各四页。附附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。