湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初1107号原告：李某某，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区梨树山路。委托诉讼代理人：刘红喜，郴州市华塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：匡松林，郴州市苏仙法律服务所法律工作者。被告：湖南省xxx置业有限责任公司。法定代表人：曹某某。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建程，湖南善道律师事务所律师。原告李某某与被告湖南省xxx置业有限责任公司（以下简称xxx置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人刘红喜、匡松林，被告xxx置业公司的委托诉讼代理人刘俊跃、周建程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金76820（436479元×0.2‰×880天、违约金计算的起讫日期为2015年2月1日至2017年6月30日）；后续违约金继续计算至被告办理完成不动产首次登记并通知原告为止。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告在被告开发的XXXX小区购买了1栋2205号商品房。该房建筑面积97.26平方米，购买单价每平方米为4487.75元，总房款为436479元。原告方首期支付了217479元，余款220000元通过银行按揭方式付清。《商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。合同还约定：出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金。被告在2013年7月间向原告交房，约定18个月内（即2015年1月底前）完成初始登记。然而截至2017年6月30日止，被告延迟29个月仍未完成初始登记，严重损害了原告的权益，构成违约。原告现依照《商品房买卖合同》约定，要求被告承担已经延期的办证违约金76820元，并继续追究至完成初始登记并通知原告止。请求人民法院依法惩治被告的违法行为，维护原告方的合法权益，支持原告方的诉讼请求。原告就其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告为适格的诉讼主体。2、企业登记信息复印件，拟证明：（1）被告为适格的诉讼主体；（2）永兴县xxx置业有限责任公司与湖南省xxx置业责任有限公司系同一法人。3、《商品房买卖合同》复印件，拟证明：（1）原、被告双方商品房买卖关系；（2）约定交房一年半完成初始登记；（3）被告已违约880天，应按约定承担违约责任。4、发票复印件，拟证明原告按约定付清了房款。5、入伙通知复印件，拟证明原告2013年7月间交房，办理房产证的期限应从2013年8月1日计算。被告对原告提交的证据1-２无异议；对证据３三性无异议，证明方向有异议，证明逾期办证的时间，合同并不能证明实际交付时间，包括办理商品房登记的起始时间，合同没有明确违约金万分之二的基数；对证据4-5无异议，个别客户没有交维修基金。证据6入伙通知是通知时间，不是交房时间；对证据7无异议。被告xxx置业公司辩称：1、被告与原告签订《商品房买卖合同》后，在合同履行过程中（合同约定办理商品房初始登记期限之前），国务院于2014年11月24日颁布了《不动产登记暂行条例》（以下称《条例》），自2015年3月1日起施行，该《条例》已取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，双方无法也无必要按原合同第十六条履行，属于重大情势变更，双方应对原合同第十六条“关于产权登记的约定”依法予以变更，重新协商确定办理不动产首次登记的期限。故被告也无需依照原合同第十六条承担违约责任。2、被告开发建设的“XXXX”项目2014年12月底（《条例》实施前）已基本具备商品房初始登记条件。3、《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人承担逾期办理商品房初始登记的违约责任的前提是：“如因出卖人的责任”，非出卖人的责任未能在约定期限内办理商品房初始登记，则出卖人无需承担违约责任。4、合同第十六条约定办理商品房初始登记期限届满前，《条例》已取消商品房初始登记，合同第十六条对商品房初始登记办理期限及其违约责任的约定，不再具有适用基础和条件，更不能适用于不动产首次登记。5、原告诉请“后续违约金继续计算至被告办理完成初始登记并通知原告为止”，是不可能完成的任务。前已述及，《条例》出台后，商品房初始登记已经取消，因此，“办理完成初始登记并通知原告”是永远不可能的。6、合同第十六条对违约金约定不明。7、原告未因逾期办理商品房初始登记而造成任何损失，且无证据证明存在损失，其主张违约金没有事实和法律依据，应予依法驳回。8、涉案商品房交付给原告的时间是2014年3月11日。就上述辩称，被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、《商品房初始登记所需材料名称及要求》，拟证明：郴州市政府网公示的《商品房初始登记所需材料名称及要求》：包括：申请人的营业执照或组织机构代码证、国有土地使用证、用地红线图、建设工程规划许可证或建设工程符合规划的证明、规划局验收的竣工平面图、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、房产测绘报告、市非税收入征收管理局出具的郴州市房地产开发项目合并收费一次性完费通知单、市国税局出具的建筑工程材料已税证明、价格调节基金缴交凭证；2、湖南省xxx置业有限责任公司《营业执照》；3、《国有土地使用证》及《用地红线图》，拟证明：2012年9月10日项目已取得国有土地使用证及用地红线图；4、《建设工程规划许可证》，拟证明：2012年10月18日项目已取得《建设工程规划许可证》。5、《建筑工程施工许可证》，拟证明：2012年10月26日项目已取得《建筑工程施工许可证》；6、《XXXX1#商住楼工程竣工验收报告》及《单位（子工程）工程质量竣工验收记录》、《XXXX2#商住楼工程竣工验收报告》及《单位（子工程）工程质量竣工验收记录》、《XXXX3#商住楼工程竣工验收报告》及《单位（子工程）工程质量竣工验收记录》、《建设工程竣工档案初验认证证》、《建设工程竣工验收备案表》（四份），拟证明：2013年6月，XXXX1#-3#栋即已竣工验收，并办理了竣工验收备案手续；7、《房产测绘报告》，拟证明：郴州市房屋测绘队2011年6月即已出具了《房产测绘报告》；8、《市国税局出具的建筑工程材料已税证明》，拟证明：项目已取得出具的建筑工程材料已税证明；9、《市非税收入征收管理局出具的郴州市房地产开发项目合并收费一次性完费通知单》，拟证明：项目已办理郴州市房地产开发项目合并收费一次性缴费手续；10、《郴州市价格调节基金管理办法》，拟证明：《郴州市价格调节基金管理办法》规定，对房屋出售征收的价格调节基金，由房产管理部门房屋登记机构在办理房产登记手续时代征，直接解缴到同级财政非税收入汇缴结算户；11、预交产权登记费及交易费《付款回单》，拟证明：2014年12月19日即已预交了产权登记费及交易费；12、《建设工程消防验收意见书》（2013年8月19日），拟证明：郴州市公安局消防支队2013年8月19日对XXXX1#-3#栋出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防复验合格；13、《郴州市园林局建设项目附属绿化工程延期验收备案单》，拟证明：2014年8月25日郴州市园林局出具《建设项目附属绿化工程延期验收备案单》，“XXXX商住小区住宅楼1#、2#、3#周边附属绿地已验收备案”；14、郴州市规划局2015年1月12日《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》，拟证明：（1）郴州市规划局2015年1月12日即已按程序发布《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》；（2）被告向市规划局申请对XXXX1#-3#栋及幼儿园先行规划核实以便尽快办理房产等相关手续，被告主观上是要求尽快办理房产等相关手续；（3）市规划局经研究，拟同意建设单位的申请，并按程序对该项目一期进行规划核实，也表明XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目是符合规划验收条件的。第一组证据1-14共同证明：根据郴州市政府产权登记网公示的《商品房初始登记所需材料名称及要求》规定，截止2014年12月，除规划局验收的竣工平面图外，被告XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目已取得商品房初始登记所需所有材料，符合办理商品房初始登记的条件和要求，并于2014年12月19日预交了产权登记费及交易费。且被告2014年12月即已向市规划局申请规划核实（即规划验收），市规划局经研究也已同意按程序对该项目一期进行规划核实，并于2015年1月12日发布《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》。第二组证据：15、业主坚决反对（不同意）规划核实的留言意见表；16、《市长公开电话1501140119号投诉交办件》、《关于市长公开电话1501140119号交办件的回复》、《市民来信（部门信箱）》（编号28736号）、《关于局长信箱28736号交办件的回复》。第二组证据15-16拟共同证明：对市规划局“拟同意建设单位的申请，并按程序对XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目进行规划核实”的规划核实公示意见，业主坚决反对（不同意），导致XXXX1#-3#栋住宅楼无法如期进行规划验收。故无法如期进行规划验收，无法如期办理房屋初始登记是因为业主坚决反对规划验收导致的。第三组证据：17、《关于XXXX1#-3#栋及幼儿园规划核实前的公示》（2016年5月20日），拟证明：郴州市规划局2015年1月12日即已按程序发布《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》证明：2015年1月12日市规划局拟对XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实，公示期间因业主提出反对意见不同意规划核实，造成市规划局2016年5月20日才再次对XXXX1#-3#住宅楼及幼儿园项目进行规划核实，并予以公示；18、《郴州市建设工程规划核实（验收）测量报告》（2016年6月6日）；19、《郴州市城乡规划局房屋建设工程竣工规划核实意见书》（2016年6月17日）。第三组证据17-19拟共同证明：XXXX1-3#栋、幼儿园项目经规划核实，与规划许可基本一致，符合规划条件要求，并于2016年6月17日已通过规划核实合格。项目已取得办理商品房初始登记所需所有材料，符合办理商品房初始登记的条件和要求。第四组证据：20、《郴州市人民政府关于实施不动产登记的通告》（郴政通【2016】3号文件）；21、《物业服务用房确认书》；22、《关于XXXX一期项目建设工程的房地产调查报告》及《建设工程规划和实测建筑面积表》。第四组证据20-22拟共同证明：2016年5月27日郴州市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》：“自2016年6月28日起实施不动产统一登记，不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，不动产统一登记具体工作由新设立的市不动产登记中心承担。自2016年6月20日起，市房产局停止受理登记业务。权利证书、登记办证机构、办证流程、办证制度都发生了巨大的改变，属于情势变更。XXXX一期项目已按不动产统一登记流程申请办理不动产登记，2017年6月，市国土局和市不动产统一登记中心已出具《关于XXXX一期项目建设工程的房地产调查报告》：“XXXX1-3#栋、幼儿园项目可以不动产登记”。第五组证据：23、《XXXX房屋入住验收登记表》，拟证明：涉案商品房交付给原告的时间是2013年12月8日。第六组证据：24、《“XX商住楼工程”竣工验收报告》、《竣工验收备案表》（XX商住楼）、《房屋所有权证》（716000082号），拟证明：“XX商住楼”2013年12月31日竣工验收，因无业主恶意投诉，已于2016年1月8日办理商品房初始登记。XXXX1#-3#栋于2013年6月26日竣工验收，比XX商住楼早竣工验收半年，但因业主恶意投诉，未能如期办理商品房初始登记。第七组证据：25、《不动产登记受理凭证》（两份），拟证明：（1）、郴州市不动产登记中心已于2017年8月11日、8月17日受理XXXX1#栋、2#栋不动产首次登记；（2）、相关手续原件已提交不动产登记中心。原告对被告提交的第一组证据，该组1号证据真实性没有异议，该证据被告完成商品房初始登记应具备的资料。该组证据2-14与本案没有关联性,不予质证。对第二组证据，该组证据与本案没有关联性，不予质证。对第三组证据，该组17、18、19证据与本案没有关联性，不予质证。对第四组证据，该组20号证据的真实性无异议，该证据证实郴州市办理不动产登记对原房产登记未造成影响，该组21、22证据与本案没有关联性，不予质证。对第五组证据，对该组证据的真实性无异议，该证据证实原、被告交房时间。对第六组证据，24号证据与本案没有关联性，不予质证；对第七组证据，25号证据真实性无异议，但该证据证实被告于2017年8月11日才办理XXXX1#栋的首次登记。经庭审质证，本院对原告提交的1-5项证据，被告提交的第一组证据至第七组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告在被告开发的XXXX小区购买了1栋2205号商品房，该房建筑面积97.26平方米，购买单价每平方米为4487.75元，总房款为436479元，原告方首期支付了216479元，余款220000元通过银行按揭方式付清。《商品房买卖合同》对买受人所购商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定，违约责任第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。2014年3月11日，原告对房屋进行入住验收。2014年12月19日，被告向房屋登记部门提交XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目商品房初始登记所需材料，并预交了房屋产权登记费和交易费。2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋产权登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定。2015年1月12日,郴州市规划局按程序发布《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》后，因业主坚决反对，并向有关部门投诉，导致XXXX1#-3#栋住宅楼无法如期进行规划验收，2016年5月20日，郴州市规划局再次按程序发布《关于XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目规划核实前的公示》，二次公示时间超过1年4个月。2016年6月17日，XXXX1-3#栋、幼儿园项目通过规划核实合格。项目取得办理商品房初始登记所需材料，符合办理商品房初始登记的条件和要求。2016年5月27日，郴州市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》：“自2016年6月28日起实施不动产统一登记，不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，不动产统一登记具体工作由新设立的市不动产登记中心承担，自2016年6月20日起，市房产局停止受理登记业务”。至起诉时，原告签收的房屋仍未完成初始登记，原告未提交逾期办理房屋登记造成损失的证据。被告认为：未能在约定期限内办理房屋登记手续不是出卖人也就是被告的责任，因在办理登记过程中已取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，属于重大情势变更，双方应对原合同第十六条“关于产权登记的约定”予以变更，重新协商确定不动产首次登记的期限，不认可违约。原告认为被告未能在约定期限内办理房屋登记手续构成违约，遂诉至本院，要求判如所请。本案在审理过程中，2017年8月28日，被告对房屋的不动产登记办理完结，已颁发不动产登记证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、被告未能在合同约定期限内办理房屋登记手续是否适用原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条对违约金的约定；二、原告的诉请是否支持。关于焦点一，被告与原告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后18个月内完成该幢商品房的初始登记，至起诉时，已交付使用的房屋仍未完成初始登记。被告对是否延长办理房屋初始登记未与原告进行过协商，双方没有达成延长办理房屋初始登记的其它协议，房屋初始登记手续确实未能在约定期限内办理，被告存在违约。但违约金的计算不能适用《商品房买卖合同》第十六条的约定，理由有3点：1、《商品房买卖合同》第十六条对违约金的约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续的，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。按合同第十六条计算违约金必须满足因出卖人的责任这个前置条件。2014年12月19日，被告向房屋登记部门提交XXXX1#-3#栋住宅楼及幼儿园项目商品房初始登记所需材料，并预交了房屋产权登记费和交易费，从本案查明这个事实，证实出卖人即被告在约定期限向房屋登记部门提交了商品房初始登记所需材料，没有拖延办理房屋登记的故意。2015年1月12日和2016年5月20日，郴州市规划局二次公示时间超过1年4个月也不是被告所能掌控的，故房屋未能在约定期限内办理登记手续，并不全是被告的责任；2、2014年11月24日，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《条例》取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，《条例》对不动产登记制定了全新的登记制度，与原法律法规所规定的房屋初始登记制度不同，从登记制度、登记机构、登记程序以及提交的材料等与《房屋登记办法》有完全不同的规定，《条例》的颁布具有情势变更的事实，且发生在合同成立以后，履行完毕之前，《条例》的颁布不可归责于被告，也是被告所不可预见的，法律变动通常为当事人所不能预见，会构成履行不能或情势变更，《条例》颁布后仍按原合同约定的期限办理房屋登记，对被告显失公平；3、2014年3月11日，被告已将房屋交付原告使用，未影响原告对房屋的正常使用，房屋登记手续未能在约定期限内办理对原告未造成实际损失，原告未向法庭提交证明逾期办理房屋登记造成损失的证据，违约金为实际损失补偿原则，计算标准应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于焦点二，《不动产登记暂行条例》的颁布符合《合同法》规定的情势变更条件，合同发生情势变更后，当事人应当进行协商以期根据新的情况重新约定履行期限，未进行协商和谈判，原合同第十六条约定的风险应由双方当事人来分担，这符合法律的公平原则。因原、被告在合同发生情势变更后，未进行协商，被告向本院提出违约金过高，以时间计算违约金已不合实际。根据本案实际情况，原告未受到实际损失，违约金应酌情予以公平合理地解决，本院酌情调整被告按已付购房款的2%向原告支付违约金8729.58元。故原告的诉请不能完全支持。综上所述，因原、被告在合同发生情势变更后，未进行协商，被告按已付购房款的2%向原告支付违约金8729.58元，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖南省xxx置业有限责任公司在本判决书生效后十日内向原告李某某支付逾期办证违约金8729.58元。二、驳回原告李某某的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720.5元，诉讼保全费815元，合计2535.5元，由原告李某某承担2247.5元，被告湖南省xxx置业有限责任公司承担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长  谭友元审判员  段文彪审判员  周裕蓉二〇一七年十月三十一日书记员  许贤辉书记员  刘 娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。