江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初2064号原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区镇淮楼东路59号。负责人：陈东祥，该行行长。委托诉讼代理人：谭顺祥，江苏益淮律师事务所律师。被告:彭梅,女,1965年11月26日出生,汉族，住淮安市淮安区。原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至本判决主文前简称建行楚州支行）与被告彭梅金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告建行楚州支行的委托诉讼代理人谭顺祥到庭参加诉讼，被告彭梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行楚州支行向本院提出诉讼请求：1、被告归还住房贷款本金余额221996.27元、利息8104.96元、本金罚息1225.17元、利息罚息256.08元，（利、罚息已计算至2017年3月31日，之后利、罚息按合同约定顺延计算至实际给付之日），合计本息231582.48元；2、原告对被告抵押的房屋享有优先受偿权；3、被告承担本案的诉讼费、代理费。事实和理由：2012年9月5日因购房需要，被告与原告签订了个人住房借款合同，约定被告向原告借款37万元，借款期限为96个月，即2012年9月5日至2020年9月5日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮5%，本合同项下贷款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。被告还款方式为等额本息还款法。同时，被告与原告签订了个人住房借款抵押合同，约定被告以其位于淮安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋为其借款设立抵押。后被告多次逾期未还款，经原告多次催告均拒绝还款。被告彭梅未作答辩。原告建行楚州支行针对诉讼请求依法提交了：原告营业执照、金融机构许可证复印件、被告彭梅身份证复印件及常住人口登记卡复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》（附房地产抵押清单一份）、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、贷款放行通知书、核定贷款指标通知、还款明细、增值税普通发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定案件事实如下：2012年8月30日，被告彭梅与原告签订了《房地产抵押合同》一份，约定：为确保债务人彭梅于2012年8月30日至2022年8月30日止向原告发生的债权额37万元的主合同的履行，被告彭梅用所购买的位于安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋提供抵押担保。本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用及一切为实现债权而实际发生的全部费用。债务人未依合同清偿债务的，原告有权依法申请处分抵押的房地产。2012年9月5日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款本金为37万；借款期限为:96个月（即2012年9月5日至2020年9月5日）；贷款利率：借款时约定执行利率采用浮动利率，根据中国人民银行公布的同档次贷款基准利率标准执行即在基准利率水平上下浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。利率调整日为每年的1月1日。罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为。对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。还款方式为等额本息还款法。还款日为借款实际发放日在借款期限内对月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；抵押：被告彭梅用其购买的位于淮安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋提供抵押，抵押担保范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。同日，原告建行楚州支行将借款37万发放至合同约定的账户，账户名称为江苏智诚置业有限公司，账号为32×××40，同时被告彭梅在个人贷款支付凭证上签字及按手印，确认收到原告发放的贷款本金37万元。2013年6月28日，被告彭梅为淮安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋办理了房屋他项权证，证号为淮房他证夹城字第C1329**号，房屋他项权利人为原告建行楚州支行，房屋所有权人为彭梅，债权数额为37万元。被告彭梅借款后未按照合同约定履行还款义务。截止2017年3月31日，被告彭梅尚欠原告借款本金221996.27元、利息8104.96元、本金罚息1225.17元、利息罚息256.08元，合计本息231582.48元。原告索款未果，遂提起诉讼，并为此支出律师代理费5000元。本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，当事人应当按约定履行义务。被告彭梅未按合同约定归还借款是纠纷产生的主要原因，应当承担给付贷款本息的民事责任。截止到2017年3月31日，被告彭梅欠原告借款本息231582.48元，有个人贷款支付凭证、欠款明细等证据证实，本院予以认定。被告彭梅借款后未按照合同履行还款义务，原告请求其归还全部剩余借款本息，符合双方合同约定，本院予以支持。被告彭梅将其所有的位于位于淮安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋抵押给原告，并办理了房屋他项权证，原告有权对上述房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在债权额37万元范围内优先受偿。被告彭梅未按合同约定按时足额偿还借款本息，原告根据合同约定要求被告彭梅承担因诉讼产生的代理费5000元，本院予以支持。被告彭梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的处分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告彭梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金221996.27元、利息8104.96元、本金罚息1225.17元、利息罚息256.08元（利、罚息已计算至2016年10月12日，以后利、罚息按合同约定顺延计算至本息实际清偿之日止），合计本息231582.48元；二、原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行对被告彭梅提供抵押的位于淮安市淮安区一品国际Z01号楼2单元602室房屋（房屋他项权证号：淮房他证夹城字第C1329**号）折价或者以拍卖、变卖的价款就上述款项在37万元范围内优先受偿；三、被告彭梅本判决行效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行代理费5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4854元（原告已预交）、公告费560元，均由被告彭梅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××62；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。审 判 长  王玉辉人民陪审员  任爱红人民陪审员  吴云平二〇一七年十月三十一日书 记 员  陈 婷附页--裁判依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。