重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初2584号原告重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道16号,统一社会信用代码91500113790707376N。法定代表人韩庆，总经理。委托诉讼代理人傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告周闯，男，1983年7月20日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人余波，重庆晟铭律师事务所律师。委托诉讼代理人赵渝，重庆晟铭律师事务所实习律师。原告重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）与被告周闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员李炳灿独任审判，2017年3月14日，被告周闯向本院提出管辖异议申请。2017年5月2日，本院作出（2017）渝0113民初2584-1号民事裁定书，裁定驳回被告周闯的管辖异议。本院于2017年6月16日公开开庭进行审理，因原告新跨越公司向本院申请对《租金偿还协议》中被告周闯签名处的指纹是否为被告本人所捺的指纹进行鉴定，被告周闯向本院申请对《租金偿还协议》中周闯签名的笔迹进行鉴定，本院中止审理。2017年9月18日，重庆市弘正司法鉴定所出具编号为渝弘正（2017）终第51号终止鉴定告知书，因被告周闯未到该所配合鉴定，致使司法鉴定无法进行，故终止此次鉴定工作，并退还鉴定材料。2017年9月18日，重庆市弘正司法鉴定所出具编号为渝弘正（2017）终第50号终止鉴定告知书，因缴费方即被告周闯拒绝缴纳鉴定费用，致使司法鉴定无法进行，故终止此次鉴定工作，并退还鉴定材料，本院于2017年10月25日恢复审理。原告新跨越公司的委托诉讼代理人傅艳到庭参加诉讼，被告周闯委托诉讼代理人余波、赵渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新跨越公司诉称，2012年4月28日，原告与案外人潘祥签订了《房屋租赁合同》及合同补充协议，原告将位于巴南区龙洲大道16号附某号商业出租给潘祥，被告与案外人潘祥签订了《租赁合同》，鱼洞潘祥将商铺转租给被告周闯。2016年4月20日，原告与被告周闯签订了《租金偿还协议》，双方经过对账确认，欠原告租金总额2093755元，并达成了还款计划，事后，被告仅支付了还款计划中第一笔租金，剩余租金未按时支付，按照《租金偿还协议》第二条约定，被告应承担逾期支付违约金。原告多次要求被告支付未果，现诉至法院请求依法判决被告立即向原告支付租金1990000元；请求依法判决被告立即向原告支付违约金至付清时为止（以1990000元为基数，按年利率24%的标准，从2016年11月11日起计算至起诉之日暂为133993元），诉讼费由被告承担。被告周闯辩称，原告诉称与被告签订租金偿还协议，但是被告方并没有原告签订协议；原告是与案外人潘祥签订，应由潘祥支付，与被告无关；原告认为潘祥将租赁房屋转租给了被告，本案中没有提到转租合同，而且在原告以潘祥的租赁合同中第四条第九款，明确约定了潘祥不得转租房屋，如需转租必须书面协议，本案中原告也未提供证据证明潘祥与被告有转租行为，且经过原告的同意；从原告提供的证据当中，《租金偿还协议》显示租金分期付款情况，原告起诉时尚有1440000未到期，原告就未到期的金额提起诉讼，与其提供的证据不符，诉讼请求明显存在瑕疵；原告在提供的证据租房交房确认书中，明确了是将房屋交给了潘祥而不是交给本案被告，而且潘祥租赁合同租期为10年，原告也未提供就租赁合同达成解除的协议或者是通过法定解除；本案中的法律关系应该是比较清楚，应该支付租金的主体应该潘祥而不是被告。经审理查明，2012年4月28日，原告与案外人潘祥签订了《房屋租赁合同》，原告将位于巴南区龙洲大道16号附某号商业，建筑面积2134.36平方米出租给潘祥用于从事KTV等项目经营，租赁期限为10年，租金标准为：原告同意免2年的租金；第三年租金为62元/月/平方米，年租金为1587964元；第四年租金为65.1元/月/平方米，年租金为1667362元；第五年租金为68.36元/月/平方米，年租金为1750858元；第六年租金为71.78元/月/平方米，年租金为1838452元；第七年租金为75.37元/月/平方米，年租金为1930400元；第八年租金为79.14元/月/平方米，年租金为2026959元；第九年租金为83.10元/月/平方米，年租金为2128384元；第十年租金为87.26元/月/平方米，年租金为2234931元。2014年10月10日，被告与案外人潘祥签订了《租赁合同》，潘祥将涉案商铺转租给被告周闯。2016年4月20日，原告与被告周闯签订了《租金偿还协议》，双方经过对账确认，2014年10月10日起至2015年11月30日止，被告欠原告租金总额2093755元，并达成了还款计划，分成6期偿还，第一期还款期限为2016年4月20日，偿还金额为103755元；第二期还款期限为2016年10月31日，偿还金额为200000元；第三期还款期限为2016年12月31日，偿还金额为350000元；第四期还款期限为2017年4月30日，偿还金额为440000元；第五期还款期限为2017年7月30日，偿还金额为500000元；第六期还款期限为2017年10月31日，偿还金额为500000元。2016年5月17日，被告周闯的妹妹周庆云通过中国建设银行转账向原告支付了还款计划中第一笔租金103755元，剩余租金未按时支付。根据《租金偿还协议》第二条约定，被告应承担逾期支付违约金，违约金按已到期应还未还金额的每日千分之五计算至付清时为止；被告逾期未向原告按约支付欠付租金超过七天时，原告除按本协议约定向被告追缴应交租金等相关费用，并收取违约金外，原告有权解除本合同。原告多次要求被告支付未果，现诉至法院请求依法判决被告立即向原告支付租金1990000元；请求依法判决被告立即向原告支付违约金至付清时为止（以1990000元为基数，按年利率24%的标准，从2016年11月11日起计算至起诉之日暂为133993元），诉讼费由被告承担。上述事实由原告当庭陈述，《房屋租赁合同》、《租金偿还协议》、银行转账凭证等证据载卷为证，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告新跨越公司与潘祥签订的《房屋租赁合同》及与被告签订的《租金偿还协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。本案中，潘祥承租原告房屋，2014年10月10日，被告与案外人潘祥签订了《租赁合同》，潘祥将涉案商铺转租给被告周闯，且原告与被告签订了《租金偿还协议》，双方对转租的事实和所欠的租金总额进行了确认，被告理应按照《租金偿还协议》缴纳租金，现被告仅支付了《租金偿还协议》中第一期的租金，被告为按《租金偿还协议》偿还租金的行为，属违约行为。根据《租金偿还协议》第二条约定，被告超过七日未按期偿还租金，原告有权向被告追缴应交租金和违约金，故对被告提出的原告起诉时尚有1440000元未到期应在诉讼请求中扣除的抗辩意见不予采信。对被告提出原告未与被告签订《房屋租赁合同》和《租金偿还协议》，不应向原告支付租金的抗辩意见，原告虽未与被告签订《房屋租赁合同》，但对于潘祥将商铺转租给被告周闯的事实，在《租金偿还协议》中经过原告和被告确认，应视为原告同意潘祥将涉案商铺转租给被告。被告在庭审中辩称《租金偿还协议》中签名不是被告本人所签，被告在提出对其笔迹进行鉴定后拒不交纳鉴定费和不配合重庆市弘正司法鉴定所进行指纹鉴定，导致司法鉴定被退回，故被告应承担举证不利的后果。综上，对被告提出原告未与被告签订《房屋租赁合同》和《租金偿还协议》，不应向原告支付租金的抗辩意见不予采信。故对原告起诉要求被告支付租金1990000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告以租金1990000元为基数按照年利率24%计算从2016年11月1日起至付清时止的违约金的诉讼请求，本院认为，违约金应按原告的实际损失计算，原告主张的违约金标准显著过高；庭审中，原告未举示其实际损失，原告自愿变更诉讼请求为违约金按照被告未付租金的金额参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，本院予以支持。被告周闯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭应诉的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周闯于本判决生效之日起十五日内给付原告重庆新跨越房地产开发有限公司租金1990000元，并以1990000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的标准支付原告重庆新跨越房地产开发有限公司自2016年11月1日至本金付清时止的滞纳金。案件受理费23970元，本院减半收取11895元，由被告周闯承担（本案案件受理费原告已于立案时预交，被告在给付上述款项时，一并给付原告，本院预收的案件受理费不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费23970元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李炳灿二〇一七年十月二十五日书记员  李 霞