沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0104民初8828号原告：王玲，女委托代理人：孙桂忠，男被告：沈阳市沈房房地产开发有限公司，住所地：沈阳法库经济开发区周地沟社区。法定代表人：王维克，职务：总经理。委托代理人：刘世冰原告王玲与被告沈阳市沈房房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法由审判员张鑫独任审判，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙桂忠、被告委托代理人刘世冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2012年3月21日，原告与被告在大东区得胜路8号“运河湾”售楼处签订了商品房订购书，原告购买被告开发的位于大东区得胜路8-2号1-12-1室商品房，并交付定金五万元整，4月7日交房款伍万元，4月24日交房款壹拾万元整，后因贷款成数低及当时限购不能备案的原因，原告决定由贷款购买改为现金购买，被告承诺在总房价215万元，不享受现金付款优惠和不降价的前提条件下，可以分期现金交纳房款，直至原告交清全部房款后双方再进行房屋交接并办理相关手续，并于2012年7月5日以现金支票方式交纳房款壹拾五万五千元。原告于2017年8月22日到被告售楼处交纳剩余全部房款时发现被告已于2017年6月份将此房卖与他人，一房二卖了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，原告请求法院依法判定与被告解除合同并赔偿损失。1、请求法院依法判令与被告解除购房合同，返还已付购房款35.5万元及承担交款日至2017年8月24日期间银行同期贷款利率利息133689元以及2017年8月24日至房款全部还清期间所应支付的利息，并对原告进行已付购房款一倍（35.5万元）的赔偿，合计843689元；2、案件受理费、保全费、执行费由被告承担。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的商品房订购单性质是订购，并不是商品房买卖合同，商品房订购单第五条约定，原告携带一次性总房款或不低于银行要求的首付款，及本预订书到被告处签订正式的商品房买卖合同。原告至今不具备签订买卖合同的资格。原告没有证据证明原、被告双方对付款期限进行了变更，被告不可能通过口头约定没有期限的买卖合同，违背了企业经营的目的。原告诉讼请求没有事实和法律依据，事实上原告存在根本违约。按照双方商品房订购单中约定，原告应于2012年3月28日带房款到被告处签订商品房买卖合同，一直到2012年8月原告只交付了35.5万元，占总房款的16%，之后原告没有音信，在这种情况下被告方不得不以低于双方约定价格65万元价格出售此房屋，给被告造成直接损失65万元，原告要求返还及赔偿相应的损失没有法律依据，签订的是预约合同，并不是买卖合同，不属于最高人民法院关于商品房买卖的规定情形，原告的诉求超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告与被告于2012年3月21日签订《龙净.运河湾3号商品房定购单》，约定，原告向被告预定位于沈阳市大东区得胜路8号“运河湾”项目2号楼1单元12楼1号，建筑面积167.64平方米房屋，原告付款方式为贷款，总房款215万元，原告须于本预定书签署前向被告交付定金伍万元整，并于2012年3月28日前携带房款（一次性付款携带总房款，贷款携带不低于银行要求的首付款）、本预定书及身份证原件到“龙净.运河湾3号”售楼中心与被告签订正式《商品房买卖合同》及相关文件。原告所付定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起转为房款的一部分。签署本预定书后，被告为原告保留所预定房源至2012年3月28日。原告应严格遵守本预定书预定的时限，如违反本预定书的约定，未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或未按时办理相关手续，或不履行本预定书的其它条款，则被告无需通知原告，有权单方面解除本预定书，所收定金被告不予返还，并将原告预定房源另行处置。原告在签订本协议前，已知悉限购的相关政策，如因原告限购原因导致双方无法签订《商品房买卖合同》，所收定金被告不予返还，并将原告预定房源另行处置。商品房定购单签订后，原告于2012年3月21日交付定金5万元，于2012年4月7日交付购房款5万元，于2012年4月24日交付购房款10万元，于2012年7月5日交付购房款15.5万元。以上，原告共计交付购房款35.5万元，原告至今未将剩余房款1795000元交付被告。被告已将原告预定房屋出售他人，应将原告交纳购房款35.5万元返还原告。另查明，因原告至今未将剩余房款1795000元交付被告，被告将与原告签订预定单中的预定房屋另行出售给他人。被告沈阳市沈房房地产开发有限公司与案外人司秀文于2017年5月4日签订《商品房买卖合同》，被告将位于沈阳市大东区得胜路8-2号1-12-1号，建筑面积167.64平方米房屋出卖给司秀文，房款总金额1508760元。司秀文已将全部购房款交付被告，被告于2017年6月5日为司秀文开具购房发票。被告出售给司秀文的房屋价款比原告预定房屋价款低641240元。上述事实有原告提供的《龙净.运河湾3号商品房定购单》、收款收据、被告提供的《商品房买卖合同》、发票及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2012年3月21日签订《龙净.运河湾3号商品房定购单》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。按照订购单约定，原告付款方式为贷款，应于2012年3月28日前交付不低于银行要求的首付款、本预定书及身份证原件到“龙净.运河湾3号”售楼中心与被告签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，而按照银行贷款要求，原告须交付总房款的40%为首付款86万元，原告仅交付35.5万元购房款，至今未向被告足额交付首付款86万元，已违反了订购合同约定，构成违约行为。被告因原告未按订购合同约定交付房款，已于2017年5月4日将房屋出售给案外人司秀文，并签订《商品房买卖合同》，原、被告双方签订的《龙净.运河湾3号商品房定购单》已不能继续履行，故对原告主张解除《龙净.运河湾3号商品房定购单》的诉请，本院予以支持，合同解除后，被告应将原告已交纳的购房款35.5万元返还原告。原、被告双方签订的《龙净.运河湾3号商品房定购单》约定，被告为原告保留所预定房源至2012年3月28日，因原告未按双方签订的《龙净.运河湾3号商品房定购单》中约定于2012年3月28日前足额交付购房款，被告于2017年5月4日将原告预定房屋出售他人，符合双方签订订购单约定的保留房源至2012年3月28日约定，由于原告的违约行为迫使被告降价出售房屋，故被告将房屋出售他人行为不构成一房二卖，对原告主张赔偿一倍已付购房款的诉请不予支持；因原告未按《龙净.运河湾3号商品房定购单》约定期限支付购房款，致使被告将房屋出售他人，同时双方签订的订购单也无法继续履行，订购单解除原因是由于原告违约行为造成的，被告不承担赔偿责任，故对原告主张被告支付自交款日至房款付清之日止的利息的诉请不予支持。关于被告抗辩原告的诉讼超过诉讼时效。因被告于2017年5月4日将房屋出售他人，此时原告发现其权益受损害，开始计算诉讼时效，原告于2017年8月24日提起诉讼，故诉讼时效未超过二年。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王玲与被告沈阳市沈房房地产开发有限公司于2012年3月21日签订《龙净.运河湾3号商品房定购单》；二、被告沈阳市沈房房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告王玲购房款35.5万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12237元，减半收取6118.5元，由原告承担2806元，由被告承担3312.5元；诉讼保全费5000元，由原告承担2705元，由被告承担2295元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张鑫二〇一七年十月二十七日书记员  白璐