湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初805号原告：王琼，女，1980年3月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。被告：杨利元，女，1961年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余昭，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜俐佳，湖南金厚律师事务所实习律师。第三人：唐伟成，男，1969年9月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。第三人：刘欣，男，1972年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘刚，男，1968年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告王琼（以下简称原告）诉被告杨利元（以下简称被告）及第三人唐伟成、刘欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人莫钦，被告的委托诉讼代理人余昭及第三人刘欣的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。第三人唐伟成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告与第三人唐伟成签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告归还原告购房差价572000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人唐伟成为夫妻，于2006年12月21日共同出资以第三人唐伟成名义向湖南新族房地产开发有限公司购买位于长沙市××车站××路××号格蓝康都第1幢1217号房（房号以合同附件一表示为准），面积103.71平方米，总价390779元。2011年8月29日，第三人唐伟成在原告不知情的情况下单方将本案所涉房屋（夫妻共同财产）出售于被告，价格为280000元，两个月之后被告将房屋以852000元转让于第三人刘欣，并办理了产权登记。2012年7月17日，第三人唐伟成因犯票据诈骗罪被江苏省扬州市江都区人民法院判处有期徒刑六个月，缓刑一年。2013年3月22日，第三人唐伟成犯容留他人吸毒罪，被湖南省长沙市雨花区人民法院判处有期徒刑十个月。原告因2010年前往深圳工作，直到2016年才得知房屋住进了他人，便于2016年9月1日向长沙市公安局雨花分局左家塘派出所报警，派出所要求原告通过法律途径解决。原告认为，第三人唐伟成为转移财产单方处理夫妻共同财产是无权处分行为，被告在2011年以显著低于市场的价格购买涉案房屋属于恶意，不构成善意取得。鉴于被告在购房后两个月便将涉案房屋转卖第三人刘欣，并且办理了过户登记，因此被告应将所卖房屋差价归还原告。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：1、原告主张合同无效及要求退款没有任何的法律事实和依据。被告与第三人唐伟成签订购房合同主观善意，涉案房产的登记在第三人唐伟成名下，物权以登记为准；2、被告已支付购房款785895元，符合市场价格，不存在恶意；3、原告与第三人唐伟成已于2013年8月23日调解解除婚姻关系，并约定涉案房屋所有权归第三人唐伟成，第三人唐伟成处分房屋的行为并未损害原告的合法权益，其无权起诉。第三人刘欣称：第三人刘欣购买涉案房屋前并不认识原告、被告及第三人唐伟成，而是在上海工作，在长沙购房给父母，第三人刘欣购买涉案房屋是善意，且以市场价格购买房产，该房产已经于2011年登记过户至第三人刘欣的名下。第三人唐伟成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，在举证期限内亦未向本院提交书面答辩状，故视为放弃答辩、举证质证、辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月21日，第三人唐伟成与湖南新族房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定购买位于长沙市××车站××路××号格蓝康都第1幢1217号房屋，房价款390779元，其中首付120779元，银行按揭贷款270000元。2007年5月14日，原告与第三人唐伟成在湘潭市××区民政局登记结婚。2011年7月26日，第三人唐伟成出具收到定金20000元的《收条》一张，并载明出售其名下位于长沙市××路××格××都公寓××、××、××、××及地下室、××楼××号房屋（权证号码：71××74），总价为748000元。2011年8月29日，第三人唐伟成与被告签订《长沙市二手房买卖合同》，约定将位于长沙市××路××格××都公寓××、××、××、××及地下室、××楼××号房屋（权证号码：71××74）转让给被告，转让成交价280000元，被告依约在当天将280000元存入长沙市兴财置业担保有限公司二手房交易资金监管专户。2011年8月29日，因涉案房屋被另案查封，为保证涉案房屋过户至被告名下，被告从购房款中以现金方式代替第三人唐伟成清偿债务共计216895元（含代付的诉讼费、保全费及执行费）。被告称其与案外人陈超系合作购买涉案房屋关系，2011年8月29日案外人陈超以现金方式向第三人唐伟成支付购房款269000元（有收条为证，但原告不予认可）。2011年10月20日，被告与第三人刘欣及案外人长沙昌恒房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋过户至第三人刘欣名下，成交价852000元。2012年8月23日，原告与第三人唐伟成在湘潭市雨湖区人民法院自愿调解离婚，并约定夫妻共同财产即位于湖南省长沙市雨花区桂花路273号格蓝康都公寓2栋1217号房及车牌号为湘Ａ×××××的奔驰汽车一台全部归第三人唐伟成所有，同时约定第三人唐伟成所欠债务由第三人唐伟成负责偿还。2013年3月22日，本院判决第三人唐伟成犯容留他人吸毒罪判处有期徒刑十个月。原告称，2010年起一直在深圳工作，直至2016年得知涉案房屋住进了其他人，便于2016年9月1日报警后，才得知涉案房屋已经于2011年受让给被告。故诉至本院请求判如所请。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，无权代理的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。第三方知道或应当知道行为人没有代理权，还与行为人实施民事行为，给他人造成损害的，第三方应当承担连带责任。在本案中，涉案房屋的共有权人第三人唐伟成在未经其妻子即原告同意的情况下签订《长沙市二手房买卖合同》，将涉案房屋出售给被告，其合同性质系无完全处分权人订立的合同。上述合同签订后，原告与第三人唐伟成自愿离婚，依据（2012）雨法民一初字第413号《民事调解书》中约定，第三人唐伟成取得了涉案房屋的完全处分权，故第三人唐伟成与被告签订的《长沙市二手房买卖合同》合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：驳回原告王琼的诉讼请求。本案受理费9520元，由原告王琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  李顺希人民陪审员  胡伟俊二〇一七年十月十六日书 记 员  陈美瑗附：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。