陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终11138号上诉人（原审被告）：陕西上城物业管理有限公司，住所地西安市碑林区和平路99号金鑫国际703室。法定代表人：王卫哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋振强，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高囡，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西省建筑构件公司，住所地陕西省西安市莲湖区沣惠北路94号。法定代表人：张志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李治军，陕西浩公律师事务所律师。上诉人陕西上诚物业管理有限公司（以下简称上诚物业公司）因与被上诉人陕西省建筑构件公司（以下简称省建构公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。上城物业公司上诉请求：撤销原审判决，驳回省构建公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2015年9月1日上城物业公司与省建构公司签订的《仓储房租赁合同》第一条第2项约定“本租赁物只做仓储使用，采取包租方式由乙方（即上城物业公司）自行经营管理”。根据该用途，《仓储房租赁合同》双方应自觉履行合同义务。实际情况是该租赁物已经被用作摩托车商城，用途已经改变。《消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的。”本案租赁物原为仓储用途，现改为摩托商场，消防措施未经过验收，违反了《消防法》上城物业公司不得使用，省建构公司不得收取租金。改变用途的《仓储房租赁合同》为无效合同。上城物业公司将《仓储房租赁合同》改变了用途，省建构公司明知故犯而且照常收取租金，等于默认了上城物业公司改变用途的行为。因此，双方改变用途的《仓储房租赁合同》为无效合同。根据《民法通则》及《合同法》第五十二条的规定，违反法律的合同为无效合同，本案改变用途的《仓储房租赁合同》违反了《消防法》第五十八条的规定，因此改变用途的《仓储房租赁合同》属于无效合同。《仓储房租赁合同附件》同样理由也属于无效合同。二、一审判决程序错误。2016年10月17日，省建构公司向上城物业公司发出《终止合同通知书》，终止了《仓储房租赁合同附件》所涉及的房屋等面积的“出租”。该通知发出后，上城物业公司即搬离该“租赁物”，该“租赁物”一直闲置。省建构公司没有主动收回该“租赁物”，上城物业公司也没有使用该“租赁物”。在《仓储房租赁合同附件》“有效的情况下”，省建构公司也不应当收取2016年10月17日至2017年5月30日期间的24778元“租金”（年租金40000-12月÷30天×223天=24778元），何况《仓储房租赁合同附件》已经无效。省建构公司在诉讼请求中只要求索赔“租金”，并没有主张“占用费”，因此，2016年10月17日至2017年5月30日期间仓储房租赁合同附件》的24778元“占用费”，人民法院不应支持。一审判决让上城物业公司承担《仓储房租赁合同附件》所涉及的房屋的“占用费”显然超出了省建构公司的一审请求，程序违法。三、一审判决适用法律错误。《合同法》第五十二条的规定，违反法律的合同为无效合同。本案改变用途的《仓储房租赁合同》违反了《消防法》第五十八条的规定，因此改变用途的《仓储房租赁合同》属于无效合同。《仓储房租赁合同附件》同样理由也属于无效合同。合同无效，省建构公司、上城物业公司都有过错。省建构公司无权再收取任何租金，已经收取的应当退还上城物业公司。最高人民法院关于城镇房屋租赁合同有相关司法解释，根据相关解释，改变建设工程规划的房屋，签订的租赁合同为无效合同，涉案房屋经改变建设工程规划，双方是知情的。省建构公司在一审诉状中没有主张场地占有使用费，一审认定的占有使用费有误，一审判决认定事实不清、程序违法、适用法律错误，应予撤销。省建构公司辩称，一审认定事实清楚，双方签订合同时，上城物业公司并未告知其要用作摩托车商城使用，省建构公司是到2016年3月后才知道的，知道后省建构公司多次要求上城物业公司提供改造图纸供省建构公司审核，上城物业公司一直没有提供，因为上城物业公司租金交到2017年5月30日，在租赁期间，省建构公司没有办法制止上城物业公司的行为。省建构公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除省建构公司、上城物业公司签订《仓储房租赁合同》及《仓储房租赁合同附件》；2、判令上城物业公司支付从2016年9月1日2017年5月30日的租金2110664元，省建构公司当庭要求增加至2017年6月30日的租金2389997元；3、判令上城物业公司腾交租赁物，拆除并搬离其给租赁物内添附的设施；4、上城物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年9月1日，省建构公司、上城物业公司签订《仓储房租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定，由省建构公司将位于西安市咸宁东路502号院内的新建仓储房租赁给乙方使用，面积12000平米，租赁期为三年，从2015年9月1日起至2018年8月31日为止，租金23元每平米，月租金为276000元，租金按年交付，乙方应在每年的9月5日前向甲方足额交付当年租金，本租赁物只做仓储使用，采用包租方式由乙方自行经营管理。2015年10月13日，省建构公司、上城物业公司双方又签订了《仓储房租赁合同附件》（以下简称附件），将同地址院内的活动板房10间和场地400㎡租赁给上城物业公司，租期三年，从2015年10月1日至2018年9月30日止，年租金40000元，其他未约定条款同《仓储房租赁合同》条款合同约定。合同以及合同附件签订后，省建构公司依约将两处租赁物交付给上城物业公司，上城物业公司也按约支付了第一年度租金。2016年8月，上城物业公司支付了第二年度的租金400000元后，直至今日仍未缴纳剩余租金。经省建构公司多次催要未果。省建构公司曾于2017年3月31日通过EMS向上城物业公司办公地点邮递解除合同通知，但邮件被退回；省建构公司于2017年4月11日登报公告通知上城物业公司办理相关事宜，也未见上城物业公司答复。上诚物业公司承认与省建构公司签订《仓储房租赁合同》和《仓储房租赁合同附件》，认可合同内容及省建构公司所述缴纳租金情况。但上城物业公司辩称自己从未见过省建构公司发送的EMS以及报纸公告，表示省建构公司曾于2016年10月17日向其发送过终止合同通知，故双方合同已于该日解除，其对于该日期之后的租金不应承担，更不应承担租金的利息损失。上城物业公司同意解除合同并腾房，但腾交租赁物需要一定的期限。原审法院认为，上城物业公司承认省建构公司在本案中陈述的合同签订事实以及已付租金数额，故对省建构公司陈述的该部分事实予以确认。原审法院认为，省建构公司、上城物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，省建构公司、上城物业公司均应严格按照合同的约定履行。省建构公司、上城物业公司之间签订的《仓储房租赁合同》及《仓储房租赁合同附件》，设定权利义务相同，合同附件中的租赁物独立存在，故《仓储房租赁合同附件》也是独立的租赁合同。省建构公司按约交付租赁物，上城物业公司应按约交纳租金。省建构公司、上城物业公司签订的合同租期为三年，上城物业公司仅交纳了第一年度的租金以及第二年度租金中的400000元，至今占有涉诉租赁物，欠交租金，构成违约。省建构公司曾多次联系上城物业公司要求解除合同未果，上城物业公司也表示从未收到过省建构公司要求解除合同的意思表示，故合同自庭审中上城物业公司接收到省建构公司要求解除合同并作出同意表示时解除。省建构公司曾于2016年10月17日向上城物业公司发送终止合同通知，但明确的表示就仓储房管理合同附件中约定的租赁物，因政府将土地转为医疗用地，公司不能继续履行合同，故《仓储方租赁合同附件》自2016年10月17日解除，但庭审中，双方均表示上城物业公司目前仍实际占用该租赁物，故该日期之前，上城物业公司应支付租金，自该日后，上城物业公司无正当理由占有省建构公司场地，应参照租金向省建构公司支付该部分租赁物的占用费。上城物业公司应向省建构公司缴纳拖欠的租金直至实际腾交租赁物止，庭审中省建构公司增加诉讼请求第二项租金金额，但未在限定时间内补交诉讼费，故对其增加的诉请部分，不予处理，省建构公司仅主张2016年9月1日至2017年5月30日的租金及场地占用费，于法不悖，予以支持，在上城物业公司支付租金时应扣减其已经支付过的400000元。庭审中省建构公司自愿放弃租金及场地占用费的利息，不违反法律规定，予以确认。双方合同中约定，租赁期满后如不续约，上城物业公司应在租期截止日起15日内无条件迁离，自行拆除自建设施，恢复租赁物的原状，庭审中省建构公司表示自愿放弃诉请第三项中要求上城物业公司拆除租赁物中的添附物，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告陕西省建筑构件公司与被告陕西上诚物业管理有限公司签订的《仓储房租赁合同》；二、被告陕西上诚物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陕西省建筑构件公司2110664元；三、被告陕西上诚物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内将上述合同及附件中涉及的租赁物腾交给原告陕西省建筑构件公司。四、驳回原告陕西省建筑构件公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24188元，减半收取12094元，由被告陕西上诚物业管理有限公司负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，省建构公司与上城物业公司签订的《仓储房租赁合同》及《仓储房租赁合同附件》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，省建构公司、上城物业公司均应严格按照合同的约定履行。省建构公司按约交付租赁物，上城物业公司应按约交纳租金。省建构公司、上城物业公司签订的合同租期为三年，上城物业公司仅交纳了第一年度的租金以及第二年度租金中的400000元，至今占有涉诉租赁物，欠交租金，构成违约。上城物业公司在租赁涉案场地后擅自改变用途，又违反约定拖欠支付租金，系其单方违约行为，现上城物业公司以其在租赁涉案场地后擅自改变用途原因主张合同无效，没有事实及法律依据，本院依法不予采信。上城物业公司作为承租人，租赁场地系在上城物业公司占有之下，上城物业公司并未将租赁场地向出租人即省建构公司进行移交，相关费用上城物业公司应予承担。关于租金及占用费问题，系承租人对租赁场地占有应当支付的费用，因合同终止前后的占有状态是否有合法依据为标准而进行的区别，原审法院根据本案实际情况分别作出判处，并无不当。综上，上城物业公司上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24188元，陕西上城物业管理有限公司已预交，由陕西上城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月十九日书 记 员 邢尖尖