北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初12453号原告：王植民，男，1983年12月20日出生，现住北京市海淀区。原告：张静，女，1986年6月11日出生，现住北京市海淀区。以上二原告委托诉讼代理人关智慧，北京晋熙律师事务所律师。被告：闫磊，男，1982年5月5日出生，现住北京市海淀区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，现住公司宿舍。原告王植民、张静与被告闫磊、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告张静及二原告委托代理人关智慧、被告闫磊与被告我爱我家公司的委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王植民、张静向本院提出诉讼请求：1、判决被告一赔偿原告居间服务费30000元；2、本案诉讼费由被告一承担。事实和理由如下：2016年8月18日，原告与两被告签署了编号为×号北京市存量房屋买卖合同及居间服务合同，约定由被告二提供居间服务，被告一将其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇龙泽苑西区×室出售给原告。居间服务合同第五条第3款约定，原告、被告一任何一方违约导致房屋买卖合同不能顺利履行的，如支付居间费用一方为守约方，守约方有权向违约方追偿已经支付的居间服务费；居间服务合同第六条约定，与本合同相关的任何争议，协商不成，向房屋所在地人民法院诉讼解决。原告于2016年8月31日向被告二支付居间服务佣金3万元。后因被告闫磊违约，原告向昌平区人民法院提起民事诉讼。昌平区人民法院于2017年2月8日作出（2016）京0114民初16913号民事判决书，认定被告闫磊未按约定时间办理抵押注销手续构成违约，原告不存在违约行为，判决闫磊给付原告20万元。对于原告在房屋买卖合同纠纷诉讼中提出的要求被告闫磊赔偿居间服务费的请求，（2016）京0114民初16913民事判决书认为不属于房屋买卖合同纠纷诉讼范围，不予处理。被告闫磊不服一审判决，提出上诉，后又撤回上诉，（2016）京0114民初16913号民事判决已经依法生效。由于被告闫磊的违约行为导致房屋买卖合同不能顺利履行，原告根据居间服务合同第五条第3款的约定，请求被告闫磊赔偿原告支付给被告二的30000元居间服务费，请求人民法院依法裁判。被告闫磊辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，居间费用是中介机构为买卖双方提供服务所收取的费用，在房屋买卖合同签订时王植民、张静同意自己一方支付居间服务费并且签订了居间服务合同和履约服务合同，是其真实意思的表示，应当有效并且承担可能存在的风险。其次，王植民、张静没有享受到相应的居间服务的根本原因在于合同最终没有履行，而合同最终没有履行并不是闫磊的原因造成的，而是王植民、张静造成。生效判决认定王植民、张静的律师于10月12日发函催告办理，闫磊于10月14日收到该函件。闫磊于10月20日办理完毕抵押注销手续并未违反合同约定，合同亦可继续履行；并且，闫磊在10月26日、27日、28日、29日、30日的合同履行期届满后催告对方履行义务，对方仍然置之不理，以实际行动拒绝继续履行合同。由此可知，闫磊一直表示愿意履行合同，是王植民、张静一方单方不愿意继续履行合同才致使合同目的无法实现。最后，生效判决最后决定部分以及依据的法律条款，只是认为闫磊在履行通知等程序性事项上存在瑕疵并应承担相应的责任，在诉讼费用承担上，判决闫磊承担了10%的诉讼费，也表明一审法院认为闫磊在合同履行中在办理抵押注销的环节存在瑕疵，但并未构成根本违约，仅仅是未就办理时银行、建委出现的状况以及办理进程及时通知王植民、张静，而这一瑕疵并非导致合同无法履行的根本原因，根本原因在于王植民、张静坚持解除合同。综上，闫磊履行瑕疵与合同解除之间并无直接的因果关系，因此不应由闫磊承担居间服务费。二、就本合同关系来说，约定了可以签订书面补充协议对合同内容进行变更。闫磊的房屋在2016年10月28日即通过了房屋核验，处于随时可以网签的状态，闫磊和中介也就相关的情况及时通知了王植民、张静，但对方一直置之不理。对方曾主张基于不信任而无法继续履行合同，这只是对方单方的臆想或者说是借口。三、对于合同解除，王植民、张静应当按照合同约定先履行催告程序，但对方在催告期内未经通知而单方提起诉讼，对于闫磊来说，无疑是不公平的，严重损害了闫磊的合法权益。最后，买卖合同双方享有平等的权利和义务，无论是民事还是商事活动中，作为卖方在物价过快上涨时希望对价格作出调整以保障自己利益是非常正常的，对合同内容进行协商是正当的权利，这些都不是导致合同最终不能履行的直接原因；况且，闫磊在面对政策和行情的压力下，在合同约定的框架内尽到了自己的义务，存在瑕疵是在所难免的，但有瑕疵不说明就是闫磊的责任。综上，闫磊认为对方的诉讼请求并不成立，居间服务费应当由对方负担。被告我爱我家公司辩称：原告的诉讼请求未涉及我方，服从法院判决。王植民、张静与闫磊的房屋买卖合同是在2016年8月18日签订的，当时闫磊的房屋存在抵押，买卖合同中约定闫磊应于9月30日完成解抵押手续，9月30日之前闫磊并没有完成。买卖合同里约定了一笔首付款的支付时间，是在网签后2016年10月30日之前，因闫磊没有如期完成解抵押手续，我公司无法提供核验，网签手续没有如约完成。双方未能协商一致，故原告才诉至法院。经审理查明:2016年8月18日，闫磊（甲方、出卖方）与王植民、张静（乙方、买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）、补充协议，并与我爱我家公司（丙方）签订了《居间服务合同》。房屋买卖合同约定闫磊将其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇龙泽苑西区×房屋出售给王植民、张静。该合同第二条第（四）款约定该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行，抵押金额为400000元，该房屋的抵押，出卖方应2016年9月30日办理抵押注销手续。居间服务合同第五条第3项约定，甲乙任何一方违反本合同第四条或买卖合同的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用；如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用；如未交纳的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。上述合同、补充协议及居间服务合同还约定了其他内容。合同签订当日，王植民、张静支付了闫磊定金10万元。2016年8月21日，王植民、张静支付了我爱我家公司服务佣金30000元。王植民、张静与闫磊在合同履行过程中关于房屋抵押手续办理、房屋价款是否变更等问题发生争议，王植民、张静以房屋买卖合同纠纷为案由，将闫磊与我爱我家公司诉至本院，请求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，并要求闫磊返还双倍定金、支付违约金、赔偿居间服务费和律师费。闫磊认为其已经及时预约提前还贷事宜，后因银行内部流程导致2016年10月12日才可以办理不动产抵押注销手续，不存在违约行为，王植民、张静在闫磊通知已办理抵押注销手续后置之不理，且逾期付款超过十日，闫磊一方有权单方解除合同，故闫磊在该案中提出反诉，要求解除合同并判令王植民、张静支付违约金。本院于2017年2月8日作出（2016）京0114民初16913号民事判决书，查明：2016年9月19日，中国银行股份有限公司北京银谷大厦支行出具《贷款还款（已结清）凭证》，上述房产贷款已还清。2016年10月20日，该房产办理完毕抵押登记注销手续，后闫磊领取了该房产新的不动产权证书；王植民、张静在该案庭审中另提供了微信聊天记录及电话录音，证明闫磊及其妻子曾多次表示要求解除合同，若继续履行需多支付8万元。该民事判决认定：闫磊未能在9月30日办理完毕抵押注销手续，存在过错……闫磊需对其未按约定时间办理抵押注销手续承担违约责任，该责任应为双倍返还定金；王植民、张静未在合同约定的日期付款存在合理事由，故王植民、张静不应承担违约责任，对于闫磊请求支付违约金的反诉请求不予支持。该判决最终判决解除了王植民、张静与闫磊的房屋买卖合同及补充协议，判令闫磊给付王植民、张静二十万元。该判决作出后，闫磊不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院；二审审理期间，闫磊撤回上诉，该一审判决已经发生法律效力。庭审中，闫磊称其在2016年10月20日办理完毕抵押注销手续，10月26日正式将解除抵押的消息发给我爱我家公司，此时被告知王植民、张静已经起诉。王植民、张静称曾委托律师向闫磊发出解抵押的催告函，但闫磊及其家人多次说没有谈好价格就不去做解押，在办理解抵押后也没有及时告知，而是到了10月28日王植民、张静才得知已经解除抵押，这些因素导致王植民、张静判断合同无法继续履行。我爱我家公司补充以下事实：2016年10月26日接到闫磊办理了解除抵押的消息，但闫磊提供的是房产证的复印件照片，无法通过房源核验；10月28日通过房源核验，11月1日左右通知王植民、张静与闫磊办理网签签字，此时，闫磊表示可以，但王植民、张静因为解押的问题以及履行合同中闫磊多次涨价存在风险不同意继续履行要求通过诉讼解决。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、居间服务合同、（2016）京0114民初16913号民事判决、（2017）京01民终3329号民事裁定书、居间服务费收据、微信记录、律师函及投递凭据及各方当事人陈述等证据在案作证。本院认为，生效民事判决已经认定闫磊未按合同约定办理涉案房屋的抵押注销手续存在过错并应当承担返还双倍定金的违约责任，且闫磊在2016年10月20日办理完毕抵押注销手续后也未及时告知王植民、张静及我爱我家公司，因此，在导致双方之间的房屋买卖合同及补充协议不能继续履行由此产生居间服务费损失的原因中，闫磊存在较大过错；其次，闫磊经王植民、张静催告后于2016年10月20日办理了抵押注销手续，双方之间的房屋买卖合同及补充协议此时已经具备继续履行条件，王植民、张静在诉讼中坚持解除合同，对产生居间服务费损失也有一定影响。综合以上因素考虑，王植民、张静要求闫磊赔偿居间服务费的诉讼请求，存在合同依据，根据双方导致合同解除的过错程度，闫磊应赔偿王植民、张静居间服务费25000元，其余损失由王植民、张静自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告闫磊于本判决生效之日起七日内赔偿原告王植民、张静居间服务费25000元；二、驳回原告王植民、张静的其他诉讼请求。案件受理费275元，由原告王植民、张静负担35元，已交纳；剩余240元，由被告闫磊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 悦二〇一七年十月十五日书记员 岳亭亭