江苏省南通市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏06行终558号上诉人（原审原告）南通市崇川区紫琅农村小额贷款有限公司，住所地南通市。法定代表人袁力，董事长。委托代理人汪蕾，公司职员。被上诉人（原审被告）南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市。法定代表人刘洪，局长。委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。上诉人南通市崇川区紫琅农村小额贷款有限公司（以下简称紫琅贷款公司）因诉南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）房屋行政登记一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611行初97号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，2014年11月10日，紫琅贷款公司与南通一居房地产有限公司（以下简称一居房产）订立《借款合同》，约定一居房产向紫琅贷款公司借款300万元，期限自2014年11月10日起至2015年5月10日。南通中瑾置业有限公司等提供连带责任担保，一居房产以通州区××镇××村××宫××幢××室、××幢××室、××幢车库××室房屋提供抵押担保。同日，南通市通州区房屋产权监理所就上述房屋向紫琅贷款公司核发通州房他证先锋字第1××XF号《房屋他项所有权证》。2015年3月13日，一居房产与张庆、王晔就购买××小区××幢××室的商品房（含地下车库）签订商品房买卖合同。同日，通州住建局依申请对一居房产与张庆、王晔就××宫××幢××室房屋及车库签订的商品房买卖合同进行备案登记。2015年9月28日，紫琅贷款公司以一居房产等五公司为被告向南通市崇川区人民法院提起诉讼，要求一居房产偿还本金300万元并支付债务利息及逾期利息；南通中瑾置业有限公司等就一居房产所欠债务承担连带担保责任；一居房产为其所欠债务向紫琅贷款公司承担××镇××村××宫××幢××室、××幢××室、××幢车库××室房屋抵押担保责任。2016年3月28日，南通市崇川区人民法院作出（2015）崇商初字第01143号民事判决，判决一居房产向紫琅贷款公司归还借款人民币300万元并支付利息，紫琅贷款公司有权就××镇××村××宫××幢××室、××幢××室、××幢车库××室房屋折价或以拍卖、变卖所得价款在抵押登记的优先顺位及债权数额范围内优先受偿。2016年11月4日，南通市通州区人民法院作出（2016）苏0612刑初252号刑事判决，认定一居房产与张庆、王晔虚假购买××镇××村××宫××幢××室房屋串通实施骗取贷款，构成骗取贷款罪。紫琅贷款公司不服南通房管局的备案登记行为，提起本案诉讼，请求撤销南通房管局对一居房产与张庆、王晔就××宫××幢××室所签商品房买卖合同作出的备案登记。一审另查明，自2013年9月1日起，南通房管局将南通市通州区辖区范围内有关房产管理方面的行政执法权力事项委托南通市通州区人民政府行使。一审法院认为，本案的争议焦点是紫琅贷款公司是否具有提起本案诉讼的原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。可见，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。判断有无利害关系，应看原告是否存在法律法规要求的行政机关予以考虑、尊重和保护的权利或法律上的利益，原告的权利义务是否因被诉行政行为受到实际影响。就本案而言，紫琅贷款公司虽然对备案合同所涉商品房享有抵押权，但该权利并不存在受到被诉备案行为侵害的可能，该备案行为不会对紫琅贷款公司的抵押权产生实际影响。具体理由如下：第一，从商品房买卖合同备案的行为性质看，不涉及紫琅贷款公司的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律规定，商品房买卖合同备案登记是一种基于对房地产市场宏观掌控需要，由买卖双方将合同上报房管部门并进行公示的行为。备案行为本身不具有确权、登记对抗、排除物上抵押权等效力。第二，紫琅贷款公司对备案合同标的享有的抵押权不属于南通房管局实施被诉备案行为中需要考虑、尊重和保护的利益。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。可见，我国法律并未禁止抵押物的买卖，只是买卖合同的效力受到法定条件的限制。由此也可认定南通房管局在仅就买卖事实予以登记备案时并无对商品房买卖合同有无设定抵押进行审查的法定义务，更无审查确认抵押物买卖行为效力的职权。也即紫琅贷款公司在被诉备案行为中不具有公法上特定的要求被诉行政机关予以保护的权利和利益。第三，紫琅贷款公司对案涉抵押物享有的优先受偿权已经生效民事判决确认，该权利并未因被诉备案行为而丧失。紫琅贷款公司有权根据生效民事判决，通过执行等法律程序实现抵押权。紫琅贷款公司所称无法处置抵押房产和收回贷款的损失并未实际发生，即使最终造成无法收回贷款的损失，也不是被诉备案行为直接导致。综上，被诉备案登记行为并未对紫琅贷款公司的权利义务产生实际影响。紫琅贷款公司与被诉备案登记行为之间不存在法律上的利害关系，故不具有行政诉讼的原告主体资格。一审法院遂裁定驳回紫琅贷款公司的起诉。紫琅贷款公司不服提起上诉称，已抵押房产的转让，抵押权人的同意是必备要件。被诉备案登记使得购房人支付的本应由上诉人优先享有的与抵押额相等的资金在抵押人的破产资产中混同，且一部分已被分配。上诉人作为抵押权人，与被诉备案登记行为之间有明显的利害关系，上诉人具有原告主体资格。请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。被上诉人南通房管局辩称，登记备案仅对买卖合同双方产生约束力，而不对之外的第三方产生任何影响。登记备案不能限制一居房产对外进行交易，更无控制其资金流向的功能，一居房产是否破产被上诉人也不能预测。事实上，生效判决已确认上诉人对案涉房屋在抵押登记的优先顺位及债权数额范围内优先受偿。被诉登记备案行为对上诉人的权利义务不产生实际影响，一审法院裁定驳回正确。请求驳回上诉，维持原裁定。紫琅贷款公司提起上诉后，一审法院已将双方当事人提供的证据材料随案移送本院。本院经审理查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，具有提起行政诉讼的原告主体资格。其中，利害关系应当限于法律上的利害关系，亦即当事人主张的权利应当与被诉行为之间具有法律上的因果关系。本案中，被诉备案登记行为是房地产管理部门对房地产市场进行行政管理的一种手段，是由买卖双方将合同上报房地产管理部门进行公示的行为。该备案登记行为不会产生物权的公示及变动的效力，亦不会对抵押权人的合法权益产生实际影响。事实上，上诉人作为抵押权人享有的优先受偿权已经生效民事判决确认，上诉人可根据生效民事判决依法实现自己的权利。上诉人主张的权利与被诉备案登记行为之间不存在法律上的利害关系，一审法院以此为由裁定驳回上诉人的起诉并无不当，二审应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘羽梅审判员  仇秀珍审判员  鲍 蕊二〇一七年十月十七日书记员  凌 媛