广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终12529号上诉人（原审原告）：陈幸儿，女，1957年2月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：甘雪玲，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：刘浩扬，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区珠江新城华强路1号珠控商务大厦102、103、201、602、25-35楼。负责人：张朝晖。委托代理人：曾志辉，广东同益律师事务所律师。委托代理人：黄朝晖，广东同益律师事务所律师。原审第三人：陈海燕，女，1959年1月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：广东增城鑫蜀置业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街南山开发区新亚花园。法定代表人：任成龙。原审第三人：广东华粤科技专修学院，住所地广东���广州市增城区荔城街东桥东路*号。法定代表人：温智铭。原审第三人：成都天亿置业有限责任公司，住所地四川省成都市新南路80号附8号8楼。法定代表人：欧海峰。上诉人陈幸儿与被上诉人平安银行股份有限公司广州分行（以下简称平安银行广州分行）、原审第三人陈海燕、广东增城鑫蜀置业有限公司（以下简称鑫蜀公司）、广东华粤科技专修学院（以下简称华粤学院）、成都天亿置业有限责任公司（以下简称天亿公司）因案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈幸儿上诉请求：1．撤销(2016)粤0183民初4690号判决，立即停止对其购买的位于广州市增城区荔××××701房(房产证号：00××33)的查封和拍卖；2.确认其于2008年12月14日与陈海燕签订的《房地产买卖协议》合法有效，并确认位于广州市增城区荔××××701房的房产归其所有；3.判令陈海燕立即配合协助其办理位于广州市增城区荔××××701房的产权过户登记；4.本案诉讼费由被上诉人平安银行广州分行承担。事实与理由：一、一审法院认定陈海燕在(2006)天法民二初字第389号判决确认的债务未履行完毕之前出售自己名下的房产不具备善意，该事实与其无关，一审法院以此为由驳回其诉讼请求，并无说服力。出售涉案房屋时陈海燕单方面是否具备善意与其无关，并不影响对其善意第三人的认定，其作为善意第三人购买涉案房屋，与陈海燕于2008年12月14日签订的《房地产买卖协议》应认定为合法有效。二、一审法院认定其在购买涉案房屋时不具备善意第三人的条件，与实际情况不符。一审法院推论其作为���妹必然知道陈海燕的负债情况和婚姻状况，因此购买涉案房屋不具备善意，该推论实属牵强。第一，其与陈海燕虽为姐妹关系，却不必然知晓陈海燕的负债情况，以姐妹关系推论“不可能不知晓陈海燕的负债情况”，过于武断。陈幸儿对陈海燕所负的债务并不知情；第二，其虽然知晓陈海燕的婚姻情况，但涉案房屋房产证上载明权属人只有陈海燕一人，因此其当时认为涉案房屋系陈海燕的个人财产，其在与陈海燕签订《房地产买卖协议》时未征求陈海燕配偶的同意亦符合常理，不具有恶意。其在与陈海燕签订《房地产买卖协议》时具备善意第三人的条件。三、一审法院认为其未采取任何法律措施主张涉案房屋过户的权利构成导致房屋不能过户的过错，实属牵强。其在与陈海燕签订《房地产买卖协议》后，已占有使用涉案房屋并付清全款，并一直催促陈海燕尽快过��，却由于陈海燕的原因一直未完成房屋过户。其与陈海燕为姐妹关系，为不破坏姐妹亲情，不采取诉讼等法律措施来主张涉案房屋过户的权利是符合情理的，并不存在任何过错。四、其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应终止对涉案房屋的查封和拍卖。陈海燕在涉案房屋被查封前，已将房屋出售给其，并签订《房地产买卖协议》；其依据该协议已支付全部房款并实际占有涉案房屋；房屋虽未办理过户手续，但来办理过户登记系陈海燕与其丈夫意见不合所导致，其对此并无过错。其对涉案房屋的权利足以排除执行，法院应当裁定终止对涉案房屋的查封、拍卖。五、本案中平安银行广州分行在对陈海燕债权数额尚未查清的情况下申请执行，同时鑫蜀公司已按相同的判决依据，于2017年7月10日向广州市��河区人民法院申请执行陈海燕的财产，在事实不清的情况下，如果继续执行涉案房屋必定损害陈海燕利益，更会损害其利益。鑫蜀公司已经从平安银行广州分行购买了陈海燕全部债权，一审法院和广州市天河区人民法院同时依据（2006）天法民二初字第389号判决申请执行，平安银行广州分行已经丧失主张执行的权利基础，应撤回相应主张，为保障其及其他原审第三人合法权益，请求法院查清相关事实，不予支持平安银行广州分行的主张。被上诉人平安银行广州分行辩称，一、陈幸儿的上诉请求比一审诉请多了一项，即多了第三项。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈幸儿的上诉请求没有事实和法律依据，请法院全部予以驳回。陈幸儿当庭补充的事实与理由没有任何证据予以支持，依法承担举证不能的法律后果。其分行是基于陈海燕没有履行生效判决，才继续执行陈海燕的案涉房产。原审第三人陈海燕、鑫蜀公司、华粤学院、天亿公司未到庭陈述意见。上诉人陈幸儿向一审法院起诉请求：一、确认位于广州市增城区荔××××701房的房产（房产证号：00××33）归其所有；二、立即停止对位于广州市增城区荔××××701房的查封和拍卖。一审法院认定事实：深圳发展银行广州分行起诉陈海燕、鑫蜀公司、华粤学院、天亿公司借款合同纠纷一案，2006年4月29日，广州市天河区人民法院依法作出（2006）天法民二初字第389号《民事判决书》，在该案中，查明如下事实，一、2004年8月10日，深圳发展银行广州分行与陈海燕、鑫蜀公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定：深圳发展银行广州分行向陈海燕贷款人民币3006300元，陈海燕以其向鑫蜀公司购买的增城市荔城镇南山开发区“新亚花园”第5幢C101、C102、C103、C105、C202、C203、C303、C305、C402、C405、C501、C502、C503、C603、C701、C702、C703、C705、C801、C802、C803、C805共22套房屋作为抵押，年利率为5.04％，期限10年，自实际发放贷款之日起计。鑫蜀公司同意承担无条件、不可撤销保证责任，担保陈海燕应承担的全部贷款本息及深圳发展银行广州分行实现债权的费用，保证期限自合同生效日起至贷款期限届满日另加两年。合同还约定，如陈海燕与鑫蜀公司发生违反合同任何条款，或逾期不偿还本息，深圳发展银行广州分行有权要求陈海燕立即提前偿还部分或全部实际的贷款，立即追讨鑫蜀公司。二、2004年5月26日，华粤学院向深圳发展银行广州分行出具《担保函》，同意为陈海燕购买的上述“新亚花园”10套房屋按揭月供作担保，如未能按期供款，由其从保证金中支付。三、2004年8月11日，天亿公司向深圳发展银行��州分行出具了加盖其公章的《董事会决议》，同意为陈海燕上述借款提供担保，承担连带保证责任，保证期间为贷款到期后另加两年。鑫蜀公司亦于2004年9月9日向深圳发展银行广州分行出具《董事会决议》，同意在陈海燕无能力偿还按揭月供款时由其对其按揭房屋进行回购。为此，广州市天河区人民法院经审理后认为，深圳发展银行广州分行与陈海燕、鑫蜀公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规强制性的规定，属有效合同，双方均应自觉遵守履行。因上述合同中约定的担保方式为房产抵押，作为深圳发展银行广州分行实现合同项下债权的担保，赋予深圳发展银行广州分行以优先受偿权，此行为实为合同法规定抵押的法律行为，故深圳发展银行广州分行依法应直接向债务人即借款人主张合同权利。陈海燕借款后，未按合同约定归还借款本息给深圳发展银行广州分行，已构成违约，应承担违约责任。陈海燕的违约行为致使合同提前解除的条件成就，深圳发展银行广州分行要求解除与陈海燕、鑫蜀公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》的诉请符合双方约定，予以支持。合同解除后，陈海燕应当清偿拖欠深圳发展银行广州分行的借款本金以及利息，并清偿因此产生的逾期利息。鑫蜀公司在《房地产买卖抵押贷款合同》中未明确约定保证的方式，依法应按照连带责任保证承担保证责任。其次，华粤学院、天亿公司在保函中明确为陈海燕的债务承担连带清偿责任，因此华粤学院、天亿公司亦应当按照连带责任保证承担保证责任。根据担保法关于同意债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任的约定，鑫蜀公司、华粤学院、天亿公司在陈海燕的抵押���处理后，其价款不足以清偿陈海燕所有债务时，应当向深圳发展银行广州分行承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向陈海燕追偿。为此，广州市天河区人民法院判决如下：一、深圳发展银行广州分行与陈海燕、广东增城鑫蜀置业有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈海燕向深圳发展银行广州分行清偿借款本金2441919.54元及利息（其中2005年12月29日起至2006年4月29日前的利息按年利率为5.31％计，该期间的逾期利息及2006年4月30日起的利息、逾期利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至陈海燕清还款之日止）。三、深圳发展银行广州分行对位于增城市荔城镇南山开发区新亚花园5号楼第5幢C101、C102、C103、C105、C202、C203、C303、C305、C402、C405、C501、C502、C503、C603、C701、C702、C703、C705、C801、C802��C803、C805共22套房屋具有优先受偿权。四、鑫蜀公司与华粤学院及天亿公司在陈海燕上述判项三的抵押物处理后，其价款不足以清偿上述判项二的款项时承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向陈海燕追偿。2008年12月14日，陈海燕（甲方）与陈幸儿（乙方）签订《房屋买卖协议书》，载明：“一、经甲、乙双方协商，甲方将位于荔城镇沙园路西二巷3号楼701房转让给乙方。二、该房转让款人民币壹拾万元整，签订协议时一次性付清给甲方。三、房屋转让后的一切费用（含办房产证费）由乙方负责。”增城市华侨友谊公司在该房屋买卖协议上盖章确认。陈海燕出具陈海燕签名，日期为2008年12月14日的《收据》，载明“陈幸儿、邹双剑交来购增城市荔城镇沙园路西二巷三号701房款”并备注注明“壹次性付清款”。2009年8月21日，广��增城地税荔城税务分局开具《中华人民共和国税收转账专用完税证》，载明“纳税人全称广东省增城市华侨友谊公司，企业所得税、营业税、城建税、教育费附加、堤围费、产权转移书据、土地增值税，金额合计16387.8元”。陈幸儿提供一份pos机刷卡单，日期8月21日，客户名称增城地税荔城分局。消费16387.80元。2009年10月15日，增城市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证增集字第××《房地产权证》，载明“房地产权属人陈海燕，登记时间2009年10月15日，房屋座落增城市荔××××701”。2015年5月18日，一审法院作出（2015）穗增法执恢裁字第00153号《执行裁定书》，对于平安银行广州分行申请执行陈海燕、鑫蜀公司、华粤学院、天亿公司借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院作出的（2006）天法民二初字第389号《民事判决书》发生法律效力，裁定查封陈海燕所有的位于增城市××城街××房的房产。2015年11月16日，一审法院作出（2015）穗增法执恢裁字第153号之一执行裁定书，裁定拍卖陈海燕位于增城市××城街××房的房产。2016年5月19日，陈幸儿向一审法院申请书面执行异议，一审法院作出（2016）粤0183执异38号《执行裁定书》，在该案中，查明如下事实：“本案的执行依据为广州市天河区人民法院于2006年4月29日作出的（2006）天法民二初字第389号民事判决，判决确定：一、深圳发展银行广州分行（现平安银行股份有限公司广州分行）与陈海燕、鑫蜀公司签订《房地产买卖抵押贷款合同》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内陈海燕向深圳发展银行广州分行（现平安银行股份有限公司广州分行）清偿借款本金2441919.54元及利息（其中2005年12月29日起至2006年4月29日前利息按���利率为5.31﹪计，该期间的逾期利息及2006年4月30日起的利息，逾期利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至清还款之日止）；三、深圳发展银行广州分行（现平安银行股份有限公司广州分行）对位于增城市荔城镇南山开发区新亚花园5号楼第5幢C101、102、103、105、202、203、305、402、405、501、502、503、603、701、702、703、705、801、802、803、805房，共22套房屋具有优先受偿权；四、鑫蜀公司与华粤学院及天亿公司在陈海燕上述判项三的抵押物处理后其价款不足以清偿上述判项二时承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向陈海燕追偿。由于陈海燕、鑫蜀公司与华粤学院及天亿公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，平安银行广州分行向一审法院申请执行，一审法院于2015年4月13日立案恢复执行。2015年5月18日，一审法院作出（2015）穗增法执恢裁字第00153号执行裁定书，裁定：一、查封陈海燕所有位于增××城街××房的房产（房产证号：00××33）。2015年11月16日，一审法院作出（2015）穗增法执恢裁字第153号之一《执行裁定书》，裁定拍卖陈海燕位于增××城街××房的房产（房产证号：00××33）。陈幸儿在听证中提交一份《房地产买卖协议书》，约定：一、陈海燕将位于增××城街××房转让给陈幸儿；二、该房转让款人民币100000元，签订协议时一次性付清给陈海燕；三、房屋转让后的一切费用（含办房产证费）由陈幸儿负责。时间：2008年12月14日。增城市华侨友谊公司在协议书上加盖其单位印章，并注明：同意转让。陈海燕在听证中陈述：因该房产是增城市华侨友谊公司单位的集资房，陈海燕需要用钱就把该房产卖给陈幸儿，当时该房屋未办理房产证，之后可以办房产证，办理房产证需要增城市华侨友谊公司出具证明，因此���增城市华侨友谊公司就出具了同意转让的意见。但房产证只能办理登记在陈海燕的名下。因为房子卖得便宜，陈海燕丈夫对此有意见，经常为此吵架，一直拖着没去过户给陈幸儿。增城市国土资源和房屋管理局于2015年5月19日出具增城市房地产权查册表显示：房屋坐落荔××××701房；建筑面积140.45；房屋功能集资房；产权人陈海燕；证号00××33；缮证日期：2009年10月15日。陈幸儿在听证会上提供一份收据，收据内容：时间2008年12月14日，兹收到陈幸儿、邹双剑交来购增城市荔城镇沙园路西二巷三号701房款（现金是通过农村信用社银行转入李远飞存折100000元）备注栏写壹次性付清。陈海燕陈述，李远飞是其儿子，因当时买房需要用钱，就让陈幸儿直接转入李远飞的存折。”，一审法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条规定“被执行人未��执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”陈海燕、鑫蜀公司与华粤学院及天亿公司不履行生效民事判决确定的给付义务，一审法院依法查封、拍卖陈海燕所有位于增××城街××房的房产符合法律规定。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”依据物权公示原则，不动产物权以登记发生法律效力，未经登记不发生效力。一审法院查封、拍卖房屋至今登记在被执���人陈海燕的名下，应认定陈海燕为该房屋的权属人。因此，陈幸儿提出被查封、拍卖房屋是其个人的异议不能成立，应予驳回。为此，裁定驳回陈幸儿的异议。2016年6月26日，沙园小区管理处出具《证明》，载明“兹有陈幸儿同志自2009年11月份就住我华峰××小区（沙园路××房）。”一审审理中，陈幸儿提供2009年12月至2016电费存折及2014年8月至2016年6月的水费存折，拟证明其一直在涉案房屋居住。陈幸儿陈述以下事实，一、陈幸儿与陈海燕为姐妹关系；二、涉案房屋是广东省增城市华侨友谊公司的集资房。三、日期为2008年12月14日的《收据》中备注一栏中的笔迹与其他笔迹不同，可能是陈幸儿付款之后由陈海燕补上去的。四、涉案房屋之所以没有办理过户手续，是因为陈海燕的丈夫不同意出售，涉案房屋是陈海燕的夫妻共同财产。当时���海燕与陈幸儿签订买卖合同的时候陈海燕的丈夫不在场，因为涉案房屋登记在陈海燕名下，所以陈幸儿觉得陈海燕的丈夫应当是同意出售的。五、涉案房屋办理登记在陈海燕名下的所需要的税费均是由陈幸儿支付的，其提供的POS机刷卡单可以证明。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻却对涉案房屋的执行。即陈幸儿的主张是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对此，一审法院分析如下，首先，根据广州市天河区人民法院依法作出（2006）天法民二初字第389号民事判决可知，在2006年4月29日，陈海燕即应知晓其对平安银行广州分行所负债务的具体金额及相应履行义务期限，结合平安银行广州分行申请继续执行陈海燕的财产可知，陈海燕并未履行完毕上述判决书所确定之债务，在上述判决债务未履行完毕的情况下，陈海燕即行出售自己名下房产，显然不具备善意。其次，陈幸儿与陈海燕为姐妹关系，其不可能不知晓陈海燕的负债情况，同时，陈幸儿亦应知晓陈海燕的婚姻状况，在知晓涉案房屋为夫妻共同财产的情况下，没有征得陈海燕配偶的同意的情况下即与陈海燕签订出售涉案房屋的合同，且陈海燕在本案中亦未提供证据证��出售涉案房屋取得其配偶同意，并结合陈幸儿自述涉案房屋无法办理过户手续是因为陈海燕的丈夫不同意双方买卖涉案房屋导致。故一审法院认定陈幸儿在购买涉案房屋之时不具备善意第三人的条件。最后，涉案房屋已在2009年登记在陈海燕名下，即使如陈幸儿所述是陈海燕的丈夫不同意办理过户，但是陈幸儿在之后也未采取任何相应的法律措施主张涉案房屋过户的权利，因此陈幸儿本身具有导致涉案房屋不能过户的过错。综上，陈幸儿的诉讼请求不符合上述法律规定，其请求法院停止对位于广州市增城区荔××××701房的执行，并解除查封措施，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于陈幸儿要求确认位于广州市增城区荔××××701房归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于���动产登记簿时发生效力。”的规定，故陈幸儿的该项请求，于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决：驳回陈幸儿的全部诉讼请求。对一审法院查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人陈幸儿对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”要审查上诉人陈幸儿对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需审查上诉人陈幸儿是否同时符合上述法律规定的四种情形。首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人陈幸儿自认以下事实：涉案房屋为原审第三人陈海燕及其丈夫的夫妻共同财产，涉案房屋买卖协议上仅有原审第三人陈海燕一人签名，原审第三人陈海燕的丈夫当时不在现场，事后亦未出具书面证明同意出售涉案房屋。故上诉人陈幸儿在知悉涉案房屋为夫妻���同财产的情形下，却仅与夫妻一方（即原审第三人陈海燕）签订涉案房屋买卖协议，事后亦未征得原审第三人陈海燕丈夫的同意，不能认定上诉人陈幸儿就涉案房屋买卖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。上诉人陈幸儿与原审第三人陈海燕于2008年12月14日签订涉案房屋买卖协议，原审第三人陈海燕于2009年10月15日取得涉案房屋房地产权证，一审法院于2015年5月18日查封涉案房屋。上诉人陈幸儿未提供证据证明其在长达近六年的时间内采取过相应的法律措施主张涉案房屋过户的权利，故上诉人陈幸儿对涉案房屋不能过户存在过错。综合上述分析，上诉人陈幸儿不符合上述法律规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，一审法院驳回其要求确认涉案房屋归其所有并停止对涉案房屋执行的诉讼请求正确，本院予以维持。至于上诉人陈幸儿要求确认其于2008年12月14日与陈海燕签订的《房地产买卖协议》合法有效、判令原审第三人陈海燕立即配合协助其办理涉案房屋产权过户登记的上诉请求，属在第一审程序中未提出、在第二审程序中新增加的诉讼请求，且不属于执行异议之诉的审查范围，本院对此不作审查。上诉人陈幸儿可另行起诉。综上所述，上诉人陈幸儿的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，处理和适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人陈幸儿负担。本判决为终审判决。审判长  陈汉森审判员  赵 彤审判员  黄晓清二〇一七年十月十七日书记员  何红丽霍韵瑶