陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕民终1021号上诉人（一审被告)西安德道儿童广场有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区雁塔南路518号新乐汇A7座3层。法定代表人:潘有志，该公司总经理。委托诉讼代理人:常继东，该公司员工。被上诉人(一审原告)：西安华城置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区雁塔南路518号22栋。法定代表人:张俊孝，该公司总经理。委托诉讼代理人:姚宗峰，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙剑，陕西永嘉信律师事务所实习律师。上诉人西安德道儿童广场有限公司(以下简称德道公司)因与被上诉人西安华城置业有限公司(以下简称华城公司)租赁合同纠纷一案，德道公司不服西安市中级人民法院作出（2017）陕01民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德道公司委托诉讼代理人常继东和被上诉人华城公司的委托诉讼代理人姚宗峰、孙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德道公司上诉称：请求：请求撤销(2017)陕01民初56号民事判决，发回重审或改判。事实与理由：上诉人认为(2017)陕01民初56号民事判决违背事实，颠倒黑白，认定事实有误，程序有误，法官的主观意念替代了事实和法律，导致错判。现分述如下:一、本案程序有误。本案的焦点是被上诉人与我方签订的租赁合同是否被终止，其终止行为是否有效，是否侵害了我方合法权益。被上诉人2015年4月30日解除合同的函告是否发生法律效力。只有对上述问题查明事实并作出认定之后，才能够认定我方是否构成根本违约，否则上诉人不应承担因合同被解除而产生的损失赔偿问题。通观判决全部内容和事实认定，原审法院对合同是否被解除、解除事实是否成立、2015年4月30日解除合同的函告是否有效均未作出法律和事实上的认定，仅从我方构成根本违约的角度，作出了所谓事实认定。上诉人认为，单方面终止合同的情形和行为，无论是民法、合同法还是合同约定都有详尽的规定，单方面解除合同的行为必须符合上述法律和合同约定的条款。在此上诉人认为原审法院依此认定解除合同的事实成立缺少证据的支持，没有法律依据。二、原判决认定事实有误。1、原判决认定“华城公司提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，主张德道公司自2015年12月后实际停止经营，德道公司亦对出门证及出门物品明细表真实性表示认可，故本院对华城公司主张予以采信，可以确认《租赁合同》及《补充协议》于2015年12月31日解除”。从而认可被上诉人2015年4月30日的解除函告成立，我方构成根本违约。上诉人认为该事实认定不成立，认定事实有误。(1)从事实上看我公司拿出的物品仅为原合租、分包场地上不用的文件柜、木质板凳等少量物品，总价值不足万元，而我方总投资几千万。以此推定我方撤出经营同意解除未免太过牵强且违背事实。(2)从时间上讲原审法院己认定是在经营期间，那么经营期间撤出闲置物品的行为并非就是同意解除合同，两者之间没有必然联系。(3)我方在接到函告后提出了异议并要求重新签合同且赔偿损失的函件足以证明我方不同意解除合同，原审法院对此不予采信，而以所谓事实认定进行推定没有法律依据。2、原判决认定“西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司支付租金、物业费、水电费等合计1486165.26元及截止2016年7月18日违约金228210.4元，并按照月租金177486.18元，支付自2016年1月1日起至实际返还租赁场地之日期间占用费，截止2017年1月7日为223409.66元”上诉人认为该判决与事实相悖，没有证据和事实的支持。(1)本案的焦点是被上诉人单方面解除合同的行为是否有效。(2)在该函告之前我方应交纳租金、水电费等不足170万元，而依照合同约定被上诉人可以在我方保证金中扣除。事实上我方足额交纳了30万元保证金，且被上诉人己收取我方营业款140余万元，我方只需在下月补足保证金便可。因此，上诉人并未构成根本违约，满足不了被上诉人解除合同的必备条件。(3)针对2015年4月30日解除合同的函告我方提出了异议的事实证明，不被法律认可的单方面解除合同函告不受法律保护，故原审认定事实有误，程序有误。(4)截止到现在被上诉人仍欠我方350万元赔偿款的事实足以证明我方未违约，而是被上诉人构成严重违约。三、被上诉人装修给上诉人带来的实际影响巨大，原审判决认定“未带来实际影响”没有依据。四、原审为掩盖与本案有重大关系的事实对被上诉人不认可尚欠我方350万元赔偿款的事实不做调查取证，程序有误，判决错误。故原判决是枉法裁决，严重错判。华城公司答辩称：因西安德道儿童广场有限公司诉华城公司租赁合同纠纷一案，根据本案的事实和相关法律规定，华城公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，理由如下:一、双方租赁合同的解除或终止是由上诉人的违约所致，被上诉人没有任何违约行为。1、《租赁合同》第2.19款约定了被上诉人作为出租人有权对门店硬件环境，设施设备进行升级改造，这是合同当事人一方的权利条款，被上诉人依据租赁合同约定行使该权利当然不构成违约。2、被上诉人对建筑物(包括承租场所)及公共区域进行改建、扩建是为了提升门店的购物环境，增加客流，从一个整的年度看，这对上诉人及门店的其他商户是有利的，并没有损害上诉人的利益。3、被上诉人在升级改造前对上诉人进行了书面通知，并不存在没有提前通知的情况，且上诉人也书面回函明确表示支持和配合，这说明上诉人对被上诉人的升级改造及通知的时间是认可的。(1)2015年4月7日上诉人给被上诉人发函称将双方的合同废除，并以各种毫无依据的理由明确表示拒缴所拖欠的租赁、物业费等。(2)基于上诉人的严重违约行为，被上诉人曾于2015年4月12日给上诉人发过的解除合同的函告，上诉人对此提出异议，其在上诉状中也承认这只是被上诉人发出的一个要约，其并未做出承诺，此后被上诉人也并没有采取任何比如停水、停电等阻碍或影响上诉人经营的手段或行为，上诉人仍然正常经营，直到2014年11月4日上诉人才开始陆续搬离部分设备物品，再次以自己的行为表示不再履行租赁合同。二、一审判决对被上诉人的诉讼请求认定事实清楚，判决正确。首先，被上诉人直到2015年12月仍按约定向上诉人的指定邮箱发送当月代收款项的情况。其次,上诉人主张“在2015年4月30日之前扣除30万的保证金后并不拖欠租金，并不违约的说法”是自相矛盾，不能成立。扣除保证金本身就是上诉人承担违约责任的一种方式，且其拖欠租金拒不支付已经构成了根本违约。再次，上诉人对被上诉人提供的欠费明细中截至2015年4月30日之前的数额没有异议，其主张在2015年5月以后已经停止经营，但未提交任何证据加以证明，从被上诉人提供的出门证及出门明细表看，被上诉人是自2015年12月开始撤场，以自己的行为表示不再履行合同，并占用场地至今拒不腾交，恢复场地。故，一审法院认定双方合同于2015年12月31日解除，并判决上诉人支付拖欠的租金及违约金，并支付自2016年1月1日至实际返还租赁场地之日期间的占用费是正确的。三、关于350万的赔偿问题。首先，被上诉人已经举证证明350万元已经转入了上诉人账户，被上诉人的义务己经完成。至于上诉人提出该款又从其账户转入了彭艺名下，这属于另外一个法律关系，本案不应处理。故上诉人所称350万元的赔偿款没有支付是没有任何事实依据的。其次，关于350万元的赔偿是双方2011年6月30日达成的协议，被上诉人确己支付。在此之后，在双方往来函件中上诉人从来没有向被上诉人主张该350万元，截至2015年4月7日上诉人发函要求所谓的损失补偿并提出废除双方之间的租赁合同也未提及350万元的问题。所以，上诉人提出的350万元的赔偿款没有支付是子虚乌有，其根本目的是在法庭上混淆视听。四、纵观本案可以看出本案的发展脉络为:2009.7.8签订合同，2015.4.7上诉人提出废除合同，2015.11.4起上诉人陆续搬离不再经营，合同于12月31日解除，2014.8上诉人开始拖欠租金，2015.4.12被上诉人发出解除通知，该期间合同正常履行，未因违约问题导致合同解除，上诉人在合同履行期间租金、物业费等拒不支付，并在2015年12月底搬离部分办公物品，于此同时，上诉人在西安另一家爱儿玛乐园(南二环绿地店)也关闭。所以，可看出上诉人是出于整体上的商业战略考虑而转移商业阵地并单方解除双方之间的合同，且在合同解除后拒不将设施设备腾空，又恶意提出鉴定申请，导致被上诉人无法将涉案场地出租，损失日益扩大。综上所述，被上诉人认为，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，维持原判。被上诉人华城公司向一审法院的诉讼请求:1、判令德道公司立即返还租赁场地，并恢复原状;2、判令德道公司支付其截至2015年12月31日的租金、占用费及物业费、水电费等人民币1786165.26元及截至2016年7月18日的滞纳金521507.50元;3、判令德道公司支付其自2016年1月1日至德道公司实际返还租赁场地期间的占用费，截至2017年1月17日为2230409.66元(按照每月177486.18元标准计算);4、判令德道公司偿还其借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金(按照同期人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算)，暂计503433元;5、本案诉讼费由德道公司负担。一审查明，2009年7月8日，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订《西安新乐汇商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及《租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)。《租赁合同》约定，承租场所为西安市曲江新区雁塔南路482号西安新乐汇A7三层，面积约5186.74平方米;租赁期限11年，自2009年7月8日至2020年7月7日;履约保证金为人民币30万元。《租赁合同》第2.11承租场所交还约定：“在本租赁合同终止或提前终止时，除出租人另行同意，承租人须根据本条所载之规定，将承租场所恢复到出租人向承租人交付承租场所依据的附录四规定的交付标准，并向出租人交还承租场所连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备(包括附录四所列全部固定附着物、装置以及附加设备)，其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状况。承租人无权就其于承租场所加装的任何固定附着物、装置或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求。”《租赁合同》第2.18条重建约定：“出租人为更有利经营有权对建筑物(包括承租场所)及公共区域的任何部分进行改建、扩建、拆除或装修，就此出租人应给予承租人六个月的相关书面通知并作出相应补偿。”除此，《租赁合同》还对违约责任等其他内容作出约定。《补充协议》约定:“甲方(华平公司)承诺，在乙方(北京沃野公司)全面履行租赁合同的前提下，甲方向乙方提供相当于儿童主题乐园娱乐部分实际投资总额的18%的无息贷款，供乙方用于儿童主题乐园娱乐部分的装修及设备购置。甲方向乙方提供的上述本金的具体金额依据乙方对儿童主题乐园娱乐部分的实际投资总额的18%计算，但以人民币378万元为上限。......甲方同意在乙方全面履行《租赁合同》及《补充协议》，不存在严重违约情形的前提下，则按以下约定给予乙方《租赁合同》项下的租金减免优惠:(一)无论何种原因(甲方原因导致的终止或解除除外)如果《租赁合同》在签订之日起未满十一年被终止或解除，则乙方除应付清《租赁合同》实际履行期内的全部租金之外，还应当在《租赁合同》终止或解除之日无条件归还甲方已发放的全部贷款本金，逾期归还贷款本金的，按中国人民银行公布的同期五年以上同期金融机构人民币贷款基准利率的四倍向甲方支付滞纳金。”另，《补充协议》对承租人经营项目、装饰装修等内容作出了约定。2010年7月1日，华平公司与北京沃野公司及华城公司签订《租赁合同转让协议书》，约定由华城公司继续作为出租人履行华平公司与北京沃野公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《贷款协议书》，同时确认截止于该协议书签订之日，华平公司已经将场地设施设备于2010年1月15日交付北京沃野公司，北京沃野公司已收到华平公司支付的补贴款人民币96万元、贷款人民币343万元;北京沃野公司已交付华平公司履约保证金人民币30万元，2010年5月至2010年7月期间的物业服务费91069.5元及其他费用159316.95元。各方同意本协议签订后即日内:华平公司与华城公司自行结算北京沃野公司已支付华平公司的款项，北京沃野公司不得要求华平公司办理退款手续。2010年7月8日，华城公司与北京沃野公司及西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司(以下简称爱儿玛公司)签订《租赁合同转让协议书》，约定，北京沃野公司同意将其于2009年7月8日与华平公司签订的《租赁合同》及《补充协议》项下的全部权利义务无偿转让给爱儿玛公司，由爱儿玛公司作为合同中的“承租人”享有权利、并履行义务，北京沃野公司不再基于合同向华城公司主张任何权利。北京沃野公司认可，华城公司已按上述全部合同的约定履行相关义务，本协议签订后，华城公司与北京沃野公司合同法律关系终结。爱儿玛公司同意完全接受《租赁合同》及《补充协议》中出租人与承租人权利、义务等全部合同内容，继续作为“承租人”履行合同，爱儿玛公司认可合同已经履行的内容。2011年7月，华城公司与爱儿玛公司协商收回部分租赁面积，约定华城公司向爱儿玛公司赔偿人民币350万元。2011年8月10日，华城公司与爱儿玛公司及王姝怡签订《租赁合同补充协议》，约定，经三方一致确认自2011年8月10日起，爱儿玛公司及王姝怡营业收入由华城公司统一收银;华城公司收银为代收款性质，结算时爱儿玛公司、王姝怡只需提供收款收据，不需提供发票给华城公司。2011年11月，华城公司与爱儿玛公司签订《借款协议书》并转账借款35万元，华城公司累计向爱儿玛公司支付借款378万元。2013年4月17日，西安市工商行政管理局向爱儿玛公司下发通知书，准许爱儿玛公司进行名称变更登记，变更后名称为西安德道儿童广场有限公司。2013年5月9日，华城公司向爱儿玛公司送达《商户通知函》，告知爱儿玛公司其将于2013年5月20日对涉案商场大楼进行整体物业改造。爱儿玛公司向华城公司先后致函表示对装修改造支持、配合;因装修改造影响其经营环境，导致其客流大量流失、销售额急剧下降，申请华城公司给予在装修期间取消其保底销售任务、同意其项目引进等补偿。华城公司向爱儿玛公司回函，表示爱儿玛公司提出销售额急剧下降，没有相关数据支持，请爱儿玛公司提供具体的销售数据。为保证装修期间爱儿玛公司的正常经营，其将5、6号两部直升电梯临时改为一层直达三层专用，同时加强通往三层的导视宣传等工作，加大对爱儿玛公司的宣传和客流引导力度;可在一层为爱儿玛公司提供一定的场地设置商品特卖和乐园区的临时接待点，并另外向爱儿玛公司增加两处广告位。请爱儿玛公司尽快派专人商谈相关事宜。后双方就装修改造补偿事宜互相往来函件进行了协商，但未达成一致意见。2013年9月10日，德道公司向华城公司致函，表示其将原公司名称“西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司”更名为“西安德道儿童广场有限公司”。2015年4月30日，华城公司向德道公司出具《解除合同函告》，表示因其已于2015年1月16日向德道公司发送催款函告，要求德道公司按照合同约定向其支付截止2014年12月15日欠缴的租金、物业费、空调费等费用，截止2015年4月10日，德道公司仍未支付所欠费用，德道公司行为已构成违约，故根据合同约定，解除与德道公司的租赁合同关系。庭审中，华城公司向本院提交其2013、2014年度的审计报告及2012、2013、2014年度涉案商场一楼门店及二楼店面销售统计，显示装修改造后商场销售业绩有明显提升。德道公司称，对审计报告及销售统计不予认可，但因2011年8月起由华城公司代收营业款，其应交租金、物业费、空调水电费用等由华城公司直接从代收营业款中扣除，故其不掌握其具体销售数据。另，华城公司提交2011年6月30日中国工商银行的电子回单，证明2011年6月30日其向德道公司转账350万元，并未拖欠德道公司350万元。德道公司称，华城公司财务人员彭艺代表华城公司在华城公司向其转账350万元后又将该350万元转出至彭艺个人账户，其并未实际收到该350万元。华城公司向本院提交2015年8月至2015年12月其代收德道公司货款及德道公司欠付租金、物业费、空调费、水电费及滞纳金明细。该明细载明，自2009年7月8日至2015年12月31日期间的实际租赁面积、期限、租金、免租面积及华城公司代收货款等事项，显示截至2015年12月31日，德道公司累计欠付租金、物业费、空调水电费等费用1786165.26元。自2015年8月31日起，以实际欠付金额为基数、按日1‰为利率计算，截至2016年7月18日，欠付滞纳金506021.31元。德道公司称，该明细表计算数据所依据的租赁面积、期限，租金价格、物业管理费、空调费的单价等与合同约定一致，对该明细表显示的2015年4月前，华城公司应收账款、代收货款及欠付资金数额予以认可;又称因其自2015年4月30日收到华城公司送达的解除合同致函后，已停止经营，故其不应缴纳2015年4月30日之后的租金、物业费、空调费等费用。对该明细表中记载的2015年5月至2015年12月，华城公司代收货款数额不予认可。德道公司还称，因2013年4月华城公司对涉案商场进行历时6个月的装修，对其经营收入造成严重影响，故其无法支付截止2015年4月30日前的欠付租金及其他款项，华城公司可从其交纳的保证金中予以扣除，其实际并未欠付华城公司费用。对此华城公司表示，其向德道公司发出解除函告后，并未采取任何行为阻碍或影响德道公司经营，并向本院提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，证明自2015年11月4日起德道公司陆续将其部分设施设备搬离租赁场地，以实际行为表示不再履行涉案租赁合同。德道公司对华城公司提交的出门证及出门物品明细表真实性表示认可。另查，现德道公司仍未向华城公司腾交涉案租赁场地。以上事实有《租赁合同》，《补充协议》、《租赁合同转让协议书》、《借款合同》、变更函、《解除合同函告》、德道公司账务明细、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，系华平公司与北京沃野公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。后华平公司及北京沃野公司将两合同项下相应权利义务分别转移给华城公司与德道公司，故华城公司与德道公司应按照《租赁合同》及《补充协议》约定全面履行各自义务。本案中，出租人已向承租人交付租赁场地，承租人应按照合同约定向出租人支付租金。本案双方当事人均认可《租赁合同》及《补充协议》已终止履行，但德道公司并未向华城公司腾交涉案租赁场地，故华城公司根据《租赁合同》中关于承租场所交还的约定，主张德道公司返还租赁场地，并恢复原状，符合合同约定与法律规定，本院依法予以支持。华城公司提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，主张德道公司自2015年12月后实际停止经营，德道公司亦对出门证及出门物品明细表真实性表示认可，故本院对华城公司该主张予以采信，可以确认《租赁合同》及《补充协议》于2015年12月31日解除。由于自2011年8月10日起，德道公司的营业收入由华城公司统一收银，对此，德道公司亦表示自2011年8月起，其应交租金、物业费、水电费等费用由华城公司从代收营业款中扣除，故根据华城公司提交的德道公司欠付费用明细表，扣除德道公司已缴纳保证金30万元，德道公司应向华城公司支付2014年8月至2015年12月欠付的租金、物业费、水电费合计1486165.26元，同时还应参照月租金177486.18元的标准支付华城公司2016年1月1日至2017年1月17日的房屋占用费2230409.66元。德道公司对华城公司提交的计算明细中2015年4月30日之前欠付费用数额表示认可，但称其自2015年4月30日起未在涉案租赁场地经营，且华城公司的装修行为给其经营造成不利影响。经查，2015年4月30日后，德道公司并未将涉案租赁场地返还华城公司，且德道公司亦未提交充分有效证据证明华城公司的装修行为确给其经营造成不利影响，故对德道公司以上辩称，本院不予采信。华城公司主张德道公司应按照日1‰的利率计算标准支付其截至2016年7月18日滞纳金。华城公司主张的滞纳金实为违约金，因该违约金标准过高，且德道公司辩称其不欠付租金可视为其对违约责任的抗辩，故本院对华城公司主张的违约金予以酌情调整，结合本案实际情况，扣除保证金30万元后，应由德道公司以不同时间实际欠付金额为基数，按照同期中国人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算，向华城公司支付截至2016年7月18日违约金228210.4元。双方签订的《补充协议》系对《租赁合同》项下相关事宜的补充约定，且在该《补充协议》中明确约定，华城公司向德道公司发放贷款378万元系用于涉案租赁场地的装修及设备购置，故对华城公司主张德道公司返还借款及支付滞纳金的诉讼请求，本案可予以一并审查处理。《补充协议》中约定：“无论何种原因(甲方原因导致的终止或解除除外)，如果《租赁合同》在签订之日起未满十一年被终止或解除，则乙方除应付清《租赁合同》实际履行期内的全部租金之外，还应当在《租赁合同》终止或解除之日无条件归还甲方已发放的全部贷款本金，逾期归还贷款本金的，按中国人民银行公布的同期五年以上金融机构人民币贷款基准利率的四倍向甲方支付滞纳金。”因德道公司并未提交充分有效证据证明系因华城公司原因导致涉案《租赁合同》终止履行，故华城公司主张德道公司偿还其借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金(按照同期中国人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算)，暂计503433元，符合双方约定，与法不悖，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、判决生效之日起十五日内，西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司返还租赁场地，并恢复原状;二、判决生效之日起十五日内，西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司支付租金、物业费、水电费等合计1486165.26元及截至2016年7月18日违约金228210.4元，并按照月租金177486.18元，支付自2016年1月1日起至实际返还租赁场地之日期间占用费，截至2017年1月17日为2230409.66元;三、判决生效之日起十五日内，西安德道儿童广场有限公司向西安华城置业有限公司偿还借款本金378万元及自2016年1月1日至借款还清之日期间的滞纳金(按照同期人民银行五年以上贷款基准利率的四倍标准计算)，暂计503433元;四、驳回西安华城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73844元，西安华城置业有限公司已预交，由西安华城置业有限公司负担4967元，被告西安德道儿童广场有限公司负担68877元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，系华平公司与北京沃野公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。后华平公司及北京沃野公司将两合同项下相应权利义务分别转移给华城公司与德道公司，故华城公司与德道公司亦应按照《租赁合同》及《补充协议》约定全面履行各自义务。本案当事人争议的焦点问题：1、上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》及《补充协议》是否解除及解除时间；2、导致合同解除的责任；3、被上诉人给上诉人的350万的赔偿款是否实际支付。1、关于上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》及《补充协议》是否解除及解除时间问题。《租赁合同》第6.1约定：“在完全无损本租赁合同附录第7.1款的前提下，（1）若租金、物业服务费或其它按本租赁合同应由承租人支付之款在到期应付后十四天仍未支付；……，则出租人可执行所有下列权利：（2）终止本租赁合同，全部或部分收回承租场所，但这并不在任何程度上损害出租人享有的就任何尚未解决承租人的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼权利；……”。《租赁合同》第6.1约定：“承租人有严重违约行为，导致本合同终止的，出租人按本租赁合同所规定的形式向承租人发出终止本租赁合同、收回承租场所的书面通知送达承租人即产生效力。此后，出租人有权以其意欲之方式处置承租场所及遗留在内之任何物品或财产而不须因此向承租人负任何责任。如出租人不当行使终止合同的权利，所造成的损失包括间接利益在内均由出租人承担”。《租赁合同》第6.7约定：“在租赁期限内如发生下列任何情形，出租人有权即时终止本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金并保留追究承租人给出租人造成的一切损失的权利：…（12）未经出租人同意擅自停止对外营业达到三天或消极营业到五天；……”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。经一审查明，从2014年8月起，上诉人德道公司就停止向被上诉人华城公司交纳租金、物业费、水电费，经华城公司多次去函催要，德道公司仍未支付。因此，德道公司违约行为是客观存在的事实。由于支付租金、物业费、水电费是《租赁合同》赋予德道公司主要义务，在其不履行主要义务的情况下，华城公司依照合同约定，于2015年4月30日向德道公司出具《解除合同函告》，在德道公司收到《解除合同函告》后，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》即告解除。但鉴于德道公司收到《解除合同函告》后，双方仍对解除合同事宜进行过协商，故一审判决将合同解除时间确定为德道公司撤出租赁场所的2015年12月31日符合合同约定和法律规定。2、关于导致合同解除的责任问题。上诉人德道公司拖欠租金、物业费、水电费事实清楚，德道公司上诉提出其虽未足额向华城公司交纳租金、物业费、水电费，但华城公司可以从其营业款、保证金中扣除，其没有拖欠租金、物业费、水电费事实，华城公司解除合同的条件不成就。履行合同义务，是合同当事人双方应当主动遵守的基本准则，德道公司拖欠租金、物业费、水电费的违约事实不能因为华城公司没有从其营业款、保证金中扣除而灭失。另，德道公司上诉提出华城公司对出租场地进行装修，造成其经营业绩下降，造成合同解除的原因在华城公司。经查，首先，华城公司对出租场地进行装修在《租赁合同》中有明确约定，且华城公司事先与德道公司进行了协商，其次，在本案审理中，德道公司未提交证据证明华城公司对出租场地进行装修对其造成损害的事实。故其上述上诉理由本院不予采纳。3、关于被上诉人给上诉人的350万的赔偿款是否实际支付问题。一审中，华城公司提交2011年6月30日中国工商银行的电子回单，证明2011年6月30日其向德道公司转账350万元，并未拖欠德道公司350万元。德道公司上诉称，华城公司财务人员彭艺代表华城公司在华城公司向其转账350万元后又将该350万元转出至彭艺个人账户，其并未实际收到该350万元。现有证据证明华城公司向德道公司账号转账350万元，归还了赔偿款。对于该款又被转出，不是本案审理范围，德道公司可另行主张。综上所述，上诉人德道公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76148元（德道公司预交），由上诉人西安德道儿童广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王西京代理审判员  路亚红代理审判员  成 芳二〇一七年十月二十七日书 记 员  史小英