福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终2445号上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省安特华盛房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇南少林路北段安特紫荆城会所，统一社会信用代码91350304550961797C。法定代表人：黄鸿华，总经理。委托诉讼代理人：陈超己、谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈颐，男，1983年8月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人：姚宇航，男，1980年5月7日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区，上诉人福建省安特华盛房地产开发有限公司（以下简称安特公司）因与被上诉人陈颐商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2017)闽0304民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安特公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持安特公司的一审全部诉讼请求，驳回陈颐的一审反诉请求；2.由陈颐承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未能全面查清案件事实，忽略双方约定条款，导致判决错误。双方就合同约定的解除条件在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第8点中进行了详细的约定。约定内容如下：无论是属于政策性原因或其他任何原因，且买受人保证商业贷款共计40000元于本合同签订日后120日内支付至出卖人账户。无论任何原因，银行贷款或者公积金贷款逾期未全额支付到出卖人账户的，由买受人在上述约定的日期次日一次性支付给出卖人，否则视为买受人逾期付款，每逾期一天，买受人应按逾期金额的日万分之五支付违约金。逾期超过15天，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并收回该商品房，合同解除时，买受人应向出卖人支付房价总款30%的违约金。根据上述约定，涉案合同签订于2016年4月1日，陈颐至今仅支付首付款4万元，剩余购房款4万元至今未支付，完全符合约定的解除条件，安特公司享有合同解除权。一审法院错误引用《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第1、3点的约定，而刻意忽略第8点的约定，认定事实不清。二、一审法院未能正确理解适用合同法第九十三条的规定，在陈颐行为已经符合合同约定的解除条件下，依然判决合同继续履行，属于判决错误。陈颐答辩称：1.安特公司未向陈颐提供备案合同和发票，也没有指定要向哪一家银行办理按揭贷款，陈颐根本就无法获取贷款，依据合同法第六十六条的规定，陈颐享有同时履行抗辩权；根据《合同法》第四十五条的规定，不正当促成条件成就的视为条件不成就。2.安特公司至今没有满足合同第九条第二款约定的交付条件，陈颐依法享有不安抗辩权。3.《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第8点是格式条款，违反了《消费者权益保护法》第26条的规定，依照《合同法》第四十五条的规定，视为条件未成就。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。安特公司向一审法院起诉请求：依法判令解除安特公司与陈颐于2016年4月1日签订的合同编号L201602695《商品房买卖合同（预售）》；判令陈颐支付违约金24000元；判令陈颐支付给安特公司因本案诉讼而支付的律师代理费3000元；本案的诉讼费用由陈颐承担。陈颐向一审法院反诉请求：判令陈颐与安特公司继续履行2016年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》；判令安特公司交付陈颐《商品房买卖合同（预售）》合同书原件一份；判令安特公司赔偿陈颐因逾期交房造成经济损失（2017年1月1日起至实际交房止每月按400元计算）；安特公司承担反诉费。一审法院认定事实如下：2016年4月1日，陈颐、安特公司签订《商品房买卖合同》，由陈颐向安特公司购买安特.紫荆城地下负一层348号车位，总价8万元，应于合同签订同时交付首期房款共计4万元，剩余房款4万元由合同第7条约定向出卖人认可的贷款机构按揭贷款支付。补充协议第二条第1、3点有关买受人未提供贷款申请材料或贷款银行不批准，买受人经出卖人通知之日起七日内以现金付清本应按揭贷款支付的余款。逾期不超过15天，按照每日万分之五支付滞纳金，逾期超过15天，出卖人有权选择解除合同，同时买受人应按总房款的30%支付违约金。合同签订后，陈颐已交付购房款4万元。陈颐并未能从合同安特公司与陈颐认可的贷款机构取得按揭贷款，期间安特公司未通知陈颐按揭贷款未能成功并及时交款。因陈颐不能以合同约定的付款方式取得按揭贷款支付余款4万元，现安特公司提出因陈颐的责任并应承担违约责任,经调解双方无法达成一致意见,致诉讼。一审法院认为，陈颐、安特公司签订的商品房买卖合同及附件补充协议，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈颐按揭贷款未获成功后，期间安特公司未能按照合同补充协议约定，及时通知陈颐自通知之日起七日内完成付清余款的义务，但安特公司直至起诉时而提出解除合同和支付违约金的诉讼主张，一审法院于2017年4月12日向陈颐送达了起诉状，该主张在本案裁决生效后才确定对陈颐具有法律拘束力，但解除合同的条件尚未成就，陈颐在庭审中已表示愿意继续履行合同并承担现金交款，故安特公司主张解除合同以及要求承担合同解除责任的违约金和承担律师费的理由不足，不予支付。因补充协议约定给予安特公司交房宽限期以及陈颐承担按揭贷款不能的主要责任也即在交房日前尚有房款未清的可以延迟交房，对比其中安特公司仅负申请按揭贷款的协助义务，安特公司并不存在逾期交房违约，故陈颐主张支付逾期交房违约金不能成立，又签订合同后双方应各持一份，陈颐主张没有得到合同书但没有相应的证据证实，所以均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、陈颐应在本判决生效之日起十日内支付给福建省安特华盛房地产开发有限公司剩余购房款4万元；二、确认陈颐与福建省安特华盛房地产开发有限公司于2016年4月1日签订的合同编号L201602695的《商品房买卖合同（预售）》继续履行；三、驳回福建省安特华盛房地产开发有限公司、陈颐其他的诉讼请求。本案本诉案件受理费475元,减半收取237.5元，由安特公司负担。本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈颐负担15元，由安特公司负担10元。本院二审期间，安特公司没有提交新证据。陈颐提交向12345市长信箱网投诉得到房管局和测绘队给的答复，测绘队至答复日期都未接到安特公司的委托，证实安特公司至今未测绘的事实。安特公司质证认为，对该证据的三性均有异议，本案中所引用的第九条是商品房的交付条款，陈颐逾期付款已经违约在先，无法履行抗辩权。本院经审查认为，在陈颐支付全部购房款之前，安特公司享有先履行抗辩权，故测绘是否完成与陈颐无关，该证据不能作为本案的定案依据，不予采信。经审理查明，安特公司对一审认定的事实没有异议，但认为一审法院遗漏认定《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第8点的内容，该点约定是对双方付款及交款方式的最终约定。陈颐对一审认定的事实也没有异议，但认为一审遗漏认定以下事实：1.本案合同备案的时间为2016年4月21日；2.首付款为4万元的购房发票未开具给陈颐；3.合同及备案表没有交付给陈颐；4.安特公司未指明办理贷款的银行；5.安特公司至今未取得竣工测绘报告。因双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，安特公司与陈颐签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方在该合同中约定付款方式为“首付+按揭贷款”，按揭贷款应向安特公司认可的贷款机构申请。合同签订后，陈颐依约支付了首付款。安特公司主张其有通知陈颐办理银行按揭贷款手续，但没有提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。双方《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第8点的约定应是在安特公司有通知买受人办理银行按揭贷款的情况下方能适用。在没有通知买受人办理银行按揭贷款的情况下即适用《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第8点的约定，显然变更双方在《商品房买卖合同》中约定的付款方式，则该条款系一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效条款。故安特公司主张解除合同没有依据，应不予支持。综上所述，安特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费525元，由福建省安特华盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十月十九日书记员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。