上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初11780号原告：徐文俊，男，1986年6月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨玉萍(徐文俊母亲)，女，1953年12月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾问，上海市广海律师事务所律师。被告：李灿，男，1968年12月28日出生，汉族，住河南省。第三人：奚屹，男，1976年11月29日出生，汉族，住上海市虹中路***弄***号***室。第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市灵石路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室。法定代表人：朱瑛，总经理。委托诉讼代理人：张豆豆。原告徐文俊诉被告李灿及第三人奚屹、上海云房数据服务有限公司(以下简称“云房公司”)、林宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告徐文俊的委托诉讼代理人杨玉萍、顾问及第三人奚屹到庭参加诉讼，被告李灿及第三人云房公司经本院合法传唤未到庭应诉。审理中，原告徐文俊撤回了对第三人林宏的起诉。本案现已审理终结。原告徐文俊向本院提出诉讼请求：1.被告李灿继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市西康路XXX号XXX室房屋的抵押注销手续和交接过户手续；2.被告李灿承担逾期过户违约金(以4,019,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年4月30日起计算至实际过户之日止)。事实与理由：原告委托其母亲杨玉萍购买上海市西康路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2015年11月4日，在第三人云房公司的居间下，原告签署了居间协议及购房合同。系争房屋的产权人为被告李灿，抵押权人为第三人奚屹，买卖手续均由第三人奚屹受被告李灿委托代为办理。2015年11月13日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并办理了网签备案手续。后原告支付了购房款共计400万元，付至被告指定的代收人林宏的银行账户。根据合同约定，被告李灿应于2016年4月30日前配合原告办理房屋过户手续。但自原告支付购房款后，被告拒不办理所有权过户手续，第三人也拒不办理注销抵押手续。原告认为，《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，且第三人奚屹作为抵押权人对此知情且表示同意，而被告的行为损害了原告的合同权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告李灿未到庭应诉，亦未答辩及举证。第三人奚屹述称，李灿欠其债务本金450万元，在拿到原告支付的房款后偿还了200万元，但余款至今未还。由于李灿所欠的债务没有全部清偿，故奚屹不同意办理抵押权注销手续。第三人云房公司提供书面情况说明称，其因自身原因无法到庭，且本案诉求无与其相关的给付义务，故不到庭参加诉讼。经其向系争房屋交易相关工作人员了解，此单交易情况如原告所述。云房公司居间原、被告签订合同，后被告不按约履行，未按时注销抵押，也未按约办理过户手续。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记的所有权人为被告。2015年11月4日，在第三人云房公司(丙方)的居间介绍下，第三人奚屹代被告(甲方)、原告的母亲杨玉萍代原告(乙方)，双方签订了《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，总房价款为410万元，并就付款、交房等相关内容进行了约定。在上述《房地产买卖合同》的其他约定部位，有手写内容如下：“甲乙双方签订买卖合同示范文本的当日，乙方应向甲方支付首期购房款(含定金)150万元，该款项汇入甲方指定账户。且2016年4月10日之前，抵押撤除，2015年11月9日之前，收取大定补足40万元。”在此前及签约当日，原告母亲杨玉萍以现金方式通过第三人云房公司向被告支付了购房意向金2万元。2015年11月13日，原告(乙方)和被告(甲方)均由本人签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积133.62平方米，总价款410万元；该房屋有抵押信息，具体内容至房地产登记机构查阅登记簿；甲方应于签订合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续，若乙方支付的款项不足以归还甲方尚欠的贷款银行的购房贷款，甲方应自行补足差额部分；双方于2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2015年11月26日前支付房款150万元(含已付定金40万元)、2016年4月20日前支付房款255万元，交房当日支付尾款5万元；乙方应将所有房款支付至林宏的收款账号(XXXXXXXXXXXXXXXX)，其它任何支付行为都不能被视为已履行了本合同项下的付款义务；若乙方未按约定期限付款，应按逾期未付款日万分之五向甲方支付违约金至实际付款之日止；若甲方未按约定期限交付系争房屋给乙方，应按已付款日万分之五向乙方支付违约金至实际交付之日止；合同还应其它交易相关事项进行了约定。其间，原告母亲杨玉萍通过银行转账向林宏账户支付款项的情况如下：2015年11月13日付款38万元，2015年11月29日付款110万元，2016年1月7日付款50万元，2016年3月21日付款200万元。被告为此向原告出具了收款收据(除2016年3月21日款项外)，其中2016年1月7日的收据记载收款金额为519,000元，其余收据记载收款金额均同前述转账金额。之后，由于当事人未能完成系争房屋的交易，且未能协商解决相关纠纷，原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查，系争房屋上设有抵押权人为第三人奚屹的抵押权登记，核准登记日期为2009年12月20日，担保债权数额为450万元，债务履行期限自2009年12月15日至2024年12月15日。又查，因第三人奚屹向法院起诉被告民间借贷纠纷一案〔案号为(2016)沪0105民初26436号〕，系争房屋于2017年3月3日被上海市长宁区人民法院查封。在本案审理过程中，原告于2017年7月起占有系争房屋的一部分，其余部分由第三人奚屹对外出租。上述事实，有原告提供的户口簿、上海市不动产登记簿信息、《居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证和收据若干、电费和燃气费发票等书证，以及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告认为，被告与第三人奚屹之间的债务已清偿，原告取得系争房屋的物权已不存在障碍。原告已按约支付了购房款，被告拒不将系争房屋过户给原告、第三人奚屹拒不注销抵押权登记均无合法依据，故原告坚持其诉讼请求。为证明其主张，原告提供了下列证据：1.杨玉萍和奚屹的电话录音。在该录音中奚屹说被告现在不欠他钱了，钱都还清了。该证据证明奚屹已收到全部款项，具备注销抵押权登记的条件。第三人奚屹针对该证据认为，其确实说过这样的话，但这句话前面应该还有一句话，该录音存在剪辑情况，被告仍有欠款未偿清。2．委托书，内容为被告全权委托第三人奚屹处理系争房屋的买卖事宜。证明第三人奚屹作为抵押权人，受被告委托出售系争房屋，其完全知晓被告处分抵押物的事实。第三人奚屹对该证据真实性不予认可。3.林宏的收款账户信息及相关银行流水单。证明原告付款的账户信息系第三人奚屹亲笔所写，由其提供给原告的母亲杨玉萍，原告因此将房款支付至该账户。第三人奚屹认可该账户信息系其所写，但认为是因为不知为何原、被告及中介均不同意将房款直接付给其本人，故抄写记录了该账户信息。另外，认可林宏曾与其谈过朋友，后来分手了，双方仍有业务往来。第三人奚屹认为，被告在拿到原告支付的房款后仅向其归还了200万元债务，并未清偿全部欠款，因此坚持不同意注销抵押权登记。另外，原、被告之间的房屋买卖合同已解除。第三人奚屹为证明其说法，提供了下列证据：1.2016年12月23日的《协议》，由其代被告和杨玉萍代原告签订，内容为双方达成协议解除《上海市房地产买卖合同》，被告将购房款退还给原告并支付相应利息。证明原、被告之间就系争房屋签订的买卖合同已解除。原告认可杨玉萍签署过该协议，但未获原告本人授权，且协议载明的处理方式未得到实际履行，因此该协议未经当事人追认未生效。2．2017年1月2日的《协议》，由被告本人和杨玉萍代原告签订，内容与证据1一致。证明原、被告之间就系争房屋签订的买卖合同已解除。原告亦认可杨玉萍签署过该协议，但认为是在被告将系争房屋抵押给原告的前提下签字的，但双方未谈拢，质证意见同证据1。3.2017年3月8日的《确认函》，由杨玉萍所书，内容为杨玉萍确认被告将钱款退回至其相关银行账户。证明原告认可房屋买卖合同已解除。原告认可该证据系杨玉萍所写，但认为未经原告追认而未生效。4.收条及银行转账凭证，证明被告已将部分房款退还给原告。原告认可其收到过相关款项，但认为款项性质为系争房屋出租的收益，鉴于原告已支付了大部分购房款，故第三人奚屹将其收取的租金支付给原告。此外，第三人奚屹还向法庭陈述：原告已支付的房款中，除最后一笔200万元外，其余房款最终均已交给他；之所以由其将部分房款返还给原告，是因为此前双方说好，如果原告不买房子的话，200万元应由其退还；其问过林宏，林宏说另外200万元已根据被告的指令划付给了其他人；另外，其在长宁法院起诉被告的民间借贷纠纷系被告为他人担保借款所引发，与本案系争房屋所担保的债权无关。本院认为，结合当事人无争议的事实以及在案证据分析，可认定在系争房屋的买卖过程中，原告母亲杨玉萍和第三人奚屹分别作为原告和被告的委托代理人，经办了签订合同、支付房款等重要事项，其作为委托代理人的身份均已获当事人本人以及对方的认可，杨玉萍和奚屹的相关民事行为的法律后果应由原告和被告承担。故本案中与系争房屋买卖相关的《居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在履约过程中，原告向《上海市房地产买卖合同》中指定的收款账户支付了相关房款，而系争房屋最终未能过户至原告名下。原告认为该结果系被告违约所致，并就此主张被告承担继续履行合同并支付违约交房违约金的违约责任，然而第三人奚屹不仅提出在其债权得到清偿前不同意注销抵押权登记的意见，还提出了原、被告之间的房屋买卖合同已解除的意见。针对第三人奚屹的相关意见，本院认为，首先，第三人奚屹对系争房屋享有的抵押权经合法登记而设定，根据法律规定，处分抵押物应当得到抵押权人的同意，故第三人所称在其债权得到清偿前不同意注销抵押权登记的意见有相关法律依据。其次，从第三人奚屹提供的相关证据分析，杨玉萍以原告代理人的名义两次签字确认解除原、被告间的房屋买卖合同，并向对方提供了相关银行账户以供退还房款，可见双方解除合同的意思表示非常明确。虽然原告认为杨玉萍之行为未获其本人追认而未发生法律效力，但是基于在此前交易过程中杨玉萍作为原告代理人有过代原告签订合同、支付款项等重大行为，再结合杨玉萍系原告母亲之特定身份，对方当事人有正当理由相信杨玉萍之行为具有相应的代理权，在此情况下，应当认定杨玉萍代原告和被告签订相关协议的行为构成表见代理，其代理行为有效，因此，原、被告之间的房屋买卖合同已由双方协商一致解除。合同解除后，交付系争房屋的相关权利义务已终止，原告要求被告承担继续履行合同并支付违约交房违约金的违约责任，无事实和法律依据，本院无法支持。关于原告已支付给被告的相关房款，可由双方当事人根据相关约定依法妥善处理。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席判决。第三人云房公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条第(二)项、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告徐文俊的诉讼请求全部不予支持。公告费560元，由原告徐文俊负担。案件受理费2,380元，由原告徐文俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  巫建强人民陪审员  陈洪林二〇一七年十月二十三日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。