广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3529号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄贵雄。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄晓忠。两上诉人的共同委托代理人：章利兵、黄庆龙，均系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：惠州山水华府置业有限公司。法定代表人：董志远。委托代理人：沈瑜琳、廖尚尧，均系广东伟伦律师事务所律师。上诉人黄贵雄、黄晓忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告黄贵雄、黄晓忠诉称：2007年7月10日、11日、21日，原告向被告分三次各支付人民币100000元，合计300000元，用于预付被告开发的位于惠城区河南岸金山湖九号小区山水华府（二期领墅）第x栋x号房的首期购房款。2007年8月22日，原告就买房事宜与被告签订书面《商品房买卖合同》（合同编号惠州（2007）00012321），并于该日支付了首期款人民币600000元。合同签订后，原告与被告及中国银行股份有限公司惠州分行共同签订了《按揭抵押贷款合同》，中国银行股份有限公司惠州分行于2008年2月1日按贷款合同约定将剩余购房款1900000元支付至被告的账户，至此，原告已按照合同约定履行了付款义务，并已于2008年3月开始偿还银行贷款。后被告于2009年4月28日向中国银行股份有限公司惠州分行履行《按揭抵押贷款合同》中担保人的责任，代原告结清上述贷款。此外，2015年10月22日，惠城区人民法院作出（2015）惠城法民一初字第2129号《民事判决书》，认定双方于2009年4月8日签订的《协议书》未生效，并判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，现该判决业已生效。二原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应向原告返还因《商品房买卖合同》而收取的购房款及已还银行按揭款本息。综上，为维护二原告的合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，请求：一、判令被告立即退还上述原告所支付的购房首期款900000元及利息（按银行同期同类贷款利率，自双方《商品房买卖合同》解除之日起计直至实际清偿之日止，暂计至2016年2月29日为10657.5元）。二、判令被告返还上述原告已支付的按揭款13328.98元及利息123031.3元。被告惠州山水华府置业有限公司辩称，一、双方签订的《协议书》约定答辩人代被答辩人向银行清偿购房贷款，被答辩人已交付的购房款及其他一切款项归答辩人所有，被答辩人已付贷款本息不要求退还，该协议书是双方真实意思表示，被答辩人反悔要求答辩人退还上述款项无事实和法律依据。答辩人与被答辩人于2007年8月22日签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人向答辩人购买涉案房屋，总价人民币3812476元，首期款1912476元，余款1900000元办理银行按揭贷款。2009年3月、4月因被答辩人不能按期支付银行按揭贷款导致答辩人被划扣保证金代其还款，后被答辩人提出资金困难要求解除上述《商品房买卖合同》，经双方协商一致于2009年4月8日签订《协议书》，第三条约定：“《商品房买卖合同》一经解除，乙方（注：被答辩人，下同）已向甲方（注：答辩人，下同）交付的购房款及其他一切款项归甲方所有，所有已收费均不退还……”及第四条约定：“《商品房买卖合同》解除后，乙方所购房屋由甲方收回，乙方因购买该房屋向中国人民银行惠州分行贷款由甲方代为清偿，乙方之前已付该贷款本息作为山水华府所支付，乙方不得要求退还。”惠城区人民法院依法作出的（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》已于2015年12月4日生效，该判决第一判项为“解除原告惠州山水华府置业有限公司与被告黄贵雄、黄晓忠于2007年8月22日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议”，故上述《协议书》第三条、第四条约定的解除合同条件已具备，被答辩人无权要求答辩人退还已付购房款及按揭款、利息。二、惠城区人民法院依据答辩人的强制执行申请已于2016年5月底向惠州市房产管理局送达协助执行通知书，目前涉案房屋预抵押登记已注销，注销合同备案登记近期将执行完毕，《协议书》必然生效。《协议书》第六条约定：“本协议一式二份，经各方签章，并且完成本协议第五条所述相关手续后生效。”第五条约定为“本协议签订后，乙方应协助甲方完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续，因此产生的手续费由甲方负责。”表明协议书生效的前提是需要乙方协助完成注销合同备案及解除抵押手续。(2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》的“查明的案件事实”中判决书第5页第2段最后一句证明“协议签订后，原告为被告偿还了第三人的按揭贷款。被告未协助办理注销合同备案及预抵押登记手续。”且判决第二判项为“被告黄贵雄、黄晓忠在十日内协助配合原告惠州山水华府置业有限公司办理注销上述合同预售登记备案手续及预购房抵押登记手续”，但该判决生效后被答辩人仍然拒绝履行判决义务，答辩人不得不于2016年1月4日申请强制执行，执行案号为（2016)粤1302执28号，但由于被答辩人故意不签收法院送达的执行通知书，不得不通过公告方式送达，才拖延至今未能执行完毕。但2016年5月底惠城区人民法院已向惠州市房产管理局送达协助执行通知书，目前预抵押登记手续已注销，注销合同备案登记尚在办理中，近期将执行完毕，届时《协议书》是必然生效的。并且根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不当地阻止条件成就的，视为条件己成就”，答辩人故意不协助办理注销合同备案及抵押登记手续，在法院判决生效后仍然拒不履行判决义务，属于恶意阻止协议书的生效，应视为生效条件已成就，双方均应按《协议书》约定履行。三、退一步讲，即使《协议书》尚未生效，被答辩人未按时足额支付购房款及偿还银行按揭款已违反《商品房买卖合同》及其补充约定，应向答辩人支付违约金及利息等已超过100万元，被答辩人没有任何理由要求答辩人向其退款。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第1项约定：“买受人如未按合同约定时间付款，按下列第1种方式处理：（2)逾期解过30天日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”被答辩人应向答辩人支付逾期付款违约金50623.8元【总购房款3812476元-90万-190万=1012476元，按5%计算违约金为1012476元*5%=50623.8元】。另外，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第六条约定：“买受人办理银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过2个月仍未缴交按揭月供款，导致银行划扣出卖人保证金的，自出卖人保证金被划扣之日起，同时买受人须按银行同期房地产开发贷款两倍利率向出卖人支付代付款期间的利息。”答辩人代被答辩人向银行偿还的款项（包括被银行划扣款项）共计1972365.48元，按中国人民银行同期（五年期以上）贷款利率的两倍计算代付期间的利息，代付期间自答辩人代付款日（或保证金被划扣之日）起至（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》生效之日（2015年12月4日），利息已超过100万元。即使《协议书》尚未生效，被答辩人应向答辩人支付的违约金也远远超过其支付的购房款，被答辩人主张答辩人退款是极其荒谬的。四、被答辩人是违约的一方，答辩人已因其违约行为遭受重大损失，如被答辩人的诉求得到支持，对答辩人是极为不公平的，也有悖法律规定。(2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》“裁决理由和结果”第一段载明：“本院认为，在原告取得的《商品房预售许可证》许可期间内，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。”而答辩人2007年与被答辩人签订《商品房买卖合同》，2007年9月19日即办理合同备案登记至被答辩人名下，却无法通过出售涉案房产收回投资成本及实现投资收益。2009年答辩人代被答辩人全部清偿银行欠款及利息、违约金等至今已七年，涉案房产的备案登记仍未能注销，无法通过收回涉案房产重新出售挽回损失。在此期间答辩人无数次催告被答辩人履行协助义务，被答辩人均置之不理，甚至判决生效之后故意不签收执行裁定等，拒不履行判决义务，其行为性质是极为恶劣的，也给答辩人带来极大困扰和重大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十二条规定，被答辩人应按照合同约定向答辩人支付违约金及利息，并承担答辩人为此支出的律师费。被答辩人作为违约方，依法承担违约责任，守约方的合法权益才得以保障，如违约之后不需要承担任何法律后果，无疑是对守约方的再一次伤害，也是对诚实信用原则和市场交易秩序的严重破坏。综上所述，被答辩人主张退还首期购房款本息及按揭款本息无事实及法律依据，为维护答辩人之合法权益，恳请贵院驳回被答辩人之全部诉讼请求。反诉原告惠州山水华府置业有限公司对反诉被告黄贵雄、黄晓忠诉称：反诉原告与二名反诉被告（以下统称反诉被告）于2007年8月22日签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于惠城区河南岸金山湖九号小区山水华府（二期领墅）第x栋x号房，该商品房总价款为人民币3812476元，双方约定反诉被告应付首期款为1912476元，余款1900000元办理银行按揭贷款。合同签订后，反诉被告仅支付了部分购房款，余款一直拖延不付，随后因反诉被告未按时缴交银行按揭款，中国银行惠州分行于2009年3月1日、2009年4月1日两次划扣反诉原告保证金，分别为16823.66元、16847.51元，用于代反诉被告支付按揭款。反诉被告的违约事实已被2015年12月4日生效的（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》确认。2009年4月8日，反诉被告以资金方面原因为由请求解除与反诉原告签订的上述《商品房买卖合同》，双方签订《协议书》一份，约定由反诉原告代反诉被告向中国银行股份有限公司惠州分行还清购房贷款，反诉被告不要求退还已付的贷款本息，且反诉被告向反诉原告交付的购房款及一切款项均归反诉原告所有，反诉原告所有已收费用均不退还。反诉原告基于信任反诉被告会履行《协议书》约定的义务，《协议书》签订后反诉原告于2009年4月28日代反诉被告向中国银行股份有限公司惠州分行清偿剩余贷款本息1938694.31元，但此后反诉被告却违背承诺，拒绝协助反诉原告办理注销合同预售登记备案手续及预购房抵押登记手续。反诉原告多次催告无果，于2015年3月起诉至惠城区人民法院，案号为（2015)惠城法民一初字第2129号，法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，反诉被告在十日内协助配合反诉原告注销上述合同预售登记备案及预购房抵押登记手续。2015年10月22日该判决生效后，反诉被告依然不履行协助办理上述注销手续义务。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第1项约定：“买受人如未按合同约定时间付款，按下列第1种方式处理：（2)逾期超过30天日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”及附件五补充协议第六条约定：“买受人办理银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过2个月仍未缴交按揭月供款，导致银行划扣出卖人保证金的，自出卖人保证金被划扣之日起，同时买受人须按银行同期房地产开发贷款两倍利率向出卖人支付代付款期间的利息。”反诉原告2007年与反诉被告签订《商品房买卖合同》，2007年9月19日即办理合同备案登记至反诉被告名下，时至今日己经2016年5月，该房产的备案登记仍未能注销，反诉被告长达九年的持续违约行为，导致反诉原告不但无法通过出售涉案房产收回投资成本及实现投资收益，还不得不代反诉被告偿还银行的贷款及利息、违约金，甚至反诉原告代反诉被告还清银行欠款至今已七年，仍然无法通过收回涉案房产挽回损失。在此期间反诉原告无数次催告反诉被告履行配合注销义务，反诉被告均置之不理,反诉原告不得不聘请律师诉讼维权，反诉原告不仅因反诉被告的行为遭受了巨大的损失，还支出了律师费等维权费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十二条规定，反诉被告应按照合同约定向反诉原告支付违约金及利息，并承担反诉原告为此支出的律师费4万元。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求：1、判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付逾期付款违约金50623.8元（反诉被告逾期未付款为：总购房款3812476元-90万-190万=1012476元，按5%计算违约金为1012476元*5%=50623.8元；2、判令反诉被告一、反诉被告二对反诉原告代其向银行偿还的款项（包括被银行划扣款项）1972365.48按中国人民银行同期（五年期以上）贷款利率的两倍向反诉原告支付代付期间的利息，代付期间自反诉原告代付款日（或保证金被划扣之日）起至（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》生效之日（2015年12月4日）的利息，暂计100万元。其中包括①以1938694.31元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算利息，自2009年4月28日起计至2015年12月4日止；②以16823.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算利息，自2009年4月1日起计至2015年12月4日止；③以16847.51元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算利息，自2009年3月1日起计至2015年12月4日止。3、判令反诉被告一、反诉被告二向反诉原告支付律师费40000元；4、判令反诉被告一、反诉被告二承担本案全部诉讼费用。以上1-3项合计（暂计）金额为1090623.8元。反诉被告黄贵雄、黄晓忠答辩称：一、答辩人并未逾期支付购房首期款，被答辩人主张逾期支付首期款违约金并无事实与法律依据。双方在《商品房买卖合同》附件八中约定，首期款为1912476元，余款1900000办理银行按揭。答辩人此后按约向被答辩人支付了首期款，但因时间长久，无法找到相应的支付凭证。不过，答辩人于2008年1月23日，在中国银行惠州分行办理了按揭贷款手续，并按银行要求提交了相应的按揭资料，其中必备资料为首期款支付凭证，后该行于2008年2月1日向被答辩人支付了购房按揭款1900000元，被答辩人对此予以接受。试问，如答辩人未付清首期款，银行怎会对被答辩人收取首期款材料审批通过并发放贷款呢？更何况，被答辩人收到按揭款后，长时间未对此提出异议。故，被答辩人主张逾期支付首期款的诉求，缺乏相应的事实与法律依据，应予驳回。二、被答辩人主张代还银行按揭款利息损失缺乏相应的事实与法律依据，具体理由如下：(一)被答辩人主张利息损失所依据的合同条款的适用以双方买卖合同继续履行，答辩人最终对房产享有所有权为前提。从双方买卖合同附件五第六条的内容来看，答辩人逾期归还按揭贷款，导致被答辩人被划扣保证金，此时，被答辩人的合同权利为“全权处理按揭合同”以及另行出售该房，如被答辩人转卖房产时，答辩人需配合将房产过户至第三人名下。也就是说，被答辩人代付按揭款，在合同继续履行时，并且答辩人对该房产继续享有权利的情况下，答辩人才需承担代付期间的利息。同理，只有答辩人继续享有房产所有权的前提下，才能将房产过户至第三人名下。而本案的实际情况为，被答辩人选择解除合同及预告登记等手续，收回房产所有权，在答辩人对该房产不再享有任何权利的情形下，明显不能适用该约定条款。(二）双方买卖合同业经解除，且被答辩人从未向答辩人交付房产，该房产一直在被答辩人的控制之下。本案中，双方在履行买卖合同中，被答辩人己收取了答辩人缴纳的首期款以及答辩人向银行借到的按揭款，也就是说，答辩人已履行完在双方买卖合同中约定的义务，反观被答辩人却从未向答辩人交付房产或作出交付意思表示，不论双方买卖合同是否解除，该房产的受益者或实际权利人始终为被答辩人，在答辩人并非房产的受益人的前提下，答辩人无需对被答辩人履行担保人责任承担资金利息损失。(三）被答辩人代为支付的按揭款本质上，系答辩人支付的购房款，被答辩人的代清偿按揭款的行为并未减少或降低其收益。答辩人向银行借钱，银行代答辩人向被答辩人支付按揭购房款，在双方买卖合同关系中，该笔钱应归属于答辩人。合同解除后，房产的所有权已转移至被答辩人，被答辩人理应将收取的款项退还给答辩人，现被答辩人已将按揭款退还银行，还应向答辩人退还己收取的银行按揭款。(四）被答辩人该诉求违法“一事不再理”原则，依法应予驳回。被答辩人此前在（2015)惠城法民一初字第2129号案中，第三项诉求为要求答辩人以房屋总价为基数按同期贷款利率赔偿其损失，其实质为答辩人未在其代为清偿贷款时办理预告登记解除手续的利息损失，最终经人民法院判决驳回该项诉请，且该判决已发生法律效力。现本案被答辩人再次就同一款项、同一诉讼标的，又以同样的基础权利及损失范围提起反诉第二项请求，两案的当事人主体、诉求本质、证据事实均相同，且其再次起诉的目的实质上系否定前诉裁判结果，明显违反“一事不再理”的原则，与已生效的（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》构成重复起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项的规定，应对被答辩人该诉求予以驳回。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2007年8月22日，原告黄贵雄、黄晓忠共同购买了被告开发的位于惠州市××岸××湖开发区××号小区山水华府（二期领墅）第x幢1单元x号房。该商品房合同约定建筑面积共318.09平方米，合同总价款为3812476元整，原告采取按揭贷款的方式支付购房款，原告应于2007年8月22日前支付首期款为1152476元整，余款260万元整办理银行按揭，被告应于2008年5月31日前将涉案房产交付给原告。合同第七条约定：如原告如未按合同时间付款的，逾期支付购房款超过30日后，被告有权解除合同，被告解除合同的原告应按累计应付款的5%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件四第四条约定原被告双方同意按照合同约定的交楼日期为基准的交楼时间，届时视现场情况，可允许原告提前二个月进入装修；由于施工周期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅原则，原告亦同意如被告不能如期交楼，在延迟不超过两个月时，不视作违约。该合同附件五第六条约定原告办理完银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过2个月仍未缴交按揭月供款，导致银行扣划被告保证金的，自被告保证金被扣划之日起，视为原告授权被告代表原告全权处理按揭合同违约的相关事宜（包括终止按揭合同及另行销售该商品房），同时买受人须按银行同期房地产开发贷款两倍利率向出卖人支付代付款在代付期间的利息。该合同附件八《合同补充协议》原被告将涉案房产的首期款调整为1912476元，余款人民币190万元办理银行按揭。2007年7月10日、11日、21日，原告向被告分三次各支付人民币100000元，2007年8月22日，原告支付了600000元，合计向被告支付购房款90万元。合同签订后，原告与被告及中国银行股份有限公司惠州分行共同签订了《按揭抵押贷款合同》，中国银行股份有限公司惠州分行于2008年2月1日按贷款合同约定将剩余购房款1900000元支付至被告的账户，并于2008年3月开始偿还银行贷款。因连续两次未按期支付按揭款，中国银行股份有限公司惠州分行扣划被告账户的金额。2009年4月8日，原被告签订了《协议书》载明：甲方惠州山水华府置业有限公司，乙方黄贵雄、黄晓忠；甲乙双方经友好协商，就解除双方签订的购房合同事宜达成如下协议条款：一、因乙方资金方面的原因，请求解除与甲方签订的购买位于惠城区河南岸金山湖九号小区山水华府（二期领墅）第x栋x号房之《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2007）00012321），甲方同意乙方请求。二、自本协议生效之日起，甲乙方签订的上述《商品房买卖合同》即告解除。三、《商品房买卖合同》一经解除，乙方已向甲方交付的购房款及其他一切款项归甲方所有，所有已收费用均不退还，甲方亦不再追究乙方合同违约责任。四、《商品房买卖合同》解除后，乙方所购房屋由甲方收回，乙方因购买该房屋向中国银行惠州分行贷款由甲方代为清偿，乙方之前已付该贷款本息作为山水华府所支付，乙方不得要求退还。五、本协议签订后，乙方应协助甲方完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续，因此产生的手续费由甲方负责。六、本协议一式两份，经各方签章，并且完成本协议第五条所述相关手续后生效。原被告均在协议书上签名（或加盖公章）。被告按照上述协议履行自己的义务，并于2009年4月28日提前偿还了贷款，原告偿还的借款本息为136414.28元，其中本金13382.98元、利息123031.3元；被告偿还贷款本息1972365.48元，其中本金1886617.02元，利息85748.46元。因原告不履行2009年4月8日的《协议书》第五条，被告于2015年向本院提起诉讼，本院于2015年10月22日作出（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》，判决解除原被告于2007年8月22日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议【合同编号：惠州（2007）000012321】；黄贵雄、黄晓忠在十日内协助配合惠州山水华府置业有限公司办理注销上述合同预售登记备案手续及预购房抵押登记手续。该判决书已于2015年12月4日生效。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告签订的《房屋买卖合同》及附件是原被告真实意思表示，符合法律的规定，原被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。因原告没有按照约定支付首期款以及支付按揭款，双方于2009年4月8日签订附生效条件的《协议书》，该《协议书》是原被告真实意思表示，一旦条件成就，该协议即生效。《协议书》第六条约定原告协助被告完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续后该协议生效，但原告一直没有履行协议第五条的约定，被告于2015年向本院提起诉讼，本院于2015年10月22日作出（2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》已于2015年12月4日生效，该生效裁判文书促成原被告2009年4月8日签订《协议书》的生效要件成就，协议约定的相关条款对原被告均有约束力。《协议书》第三条约定，《商品房买卖合同》一经解除，原告方已向被告交付的购房款及其他一切款项归被告所有，所有已收费用均不退还，被告亦不再追究原告合同违约责任，第四条约定，涉案房屋由被告惠州山水华府置业有限公司收回，原告黄贵雄、黄晓忠购房的按揭款由被告惠州山水华府置业有限公司代为清偿，原告黄贵雄、黄晓忠已经支付的贷款本息归被告惠州山水华府置业有限公司所有，原告黄贵雄、黄晓忠不得要求退还，故对原告黄贵雄、黄晓忠诉请被告惠州山水华府置业有限公司返还购房款90万元、银行按揭款13328.98元以及利息123031.3元，本院不予支持。反诉原告惠州山水华府置业有限公司诉请反诉被告黄贵雄、黄晓忠支付违约金以及利息等，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，判决如下：一、驳回原告黄贵雄、黄晓忠全部诉讼请求。二、驳回反诉原告惠州山水华府置业有限公司全部诉讼请求。本案本诉案件受理费14223元、保全费5000元，合计19223元（原告已预交），反诉案件受理费7307.81元（反诉原告已经预交），由原告黄贵雄、黄晓忠负担19223元，由被告惠州山水华府置业有限公司负担7307.81元。当事人二审的意见上诉人黄贵雄、黄晓忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决的第一项，维持第二判项项；二、由被上诉人退还上诉人所支付的购房首期款900000元及利息(按银行同期同类贷款利率，自人民法院判决解除双方《商品房买卖合同》生效之日起计直至实际清偿之日止)；三、由被上诉人返还上诉人已支付的购房按揭款13328.98元及利息123031.3元；四、原一审本诉受理费应减半收取，并改判由被上诉人负担一审本诉受理费、反诉费、保全费及二审受理费。事实和理由：一、一审法院认定的事实不全面，且认定的部分事实确有错误，贵院应依法子以纠正。一审法院认定《协议书》生效条件成就错误，缺乏相应法律逻辑支撑。2015年10月22日，惠城区人民法院作出(2015)惠城法民一初字第2129号已生效《民事判决书》，法院认为因上诉人未完全履行《商品房买卖合同》中的全部付款义务的违约行为，从而解除双方《商品房买卖合同》，并以此判决上诉人配合办理注销预售登记备案及预购房抵押手续。由此不难看出，法院生效裁决注销相关登记手续乃基于判决解除双方《商品房买卖合同》而导致的附随义务，并不是基于未生效的《协议书》的约定。综上，解除相关登记手续实际上系因司法确认《商品房买卖合同》解除后的附随义务，并非因上诉人基于履行《协议书》中的条款而成就《协议书》中约定的生效条件。二、一审法院认定“显失公平”的《协议书》生效并裁决履行，明显违背了法律的公平与正义。（1）1036360.28元的违约赔偿过分高于被上诉人损失。本案所涉交易中，被上诉人不仅取得涉案房屋的所有权，还将上诉人缴纳的首期款90万元、已还贷款本息13万余元没收!对上诉人而言，仅因一般违约行为便损失如此巨大；而对被上诉人而言，其因违约而遭受的损失无非只是利息损失，但却得到的1036360.28元的高额违约赔偿，过分超过其实际损失。（2）1036360.28元的违约赔偿“显失公平”。结合双方交易房产的价格381万余元，1036360.28元的违约赔偿明显超出合理、公平的范围，与民法的“损益相抵”原则向违背，故《协议书》中约定被上诉人不退还已付购房及还贷本息(1036360.28元)的条款“显失公平”，不应得到法律的支持。（3）鉴于房产行情翻倍上涨，被上诉人客观上也因解除《商品房买卖合同》获得巨额利润；完全能够填补其在本案中的轻微损失。三、上诉人主张返还首期款及已还贷款本息的诉请，具有事实与法律依据，理应获得法律支持。本案中，双方买卖合同早经法院以上诉人未履行《商品房买卖合同》的付款义务而判决解除，且此前被上诉人业已承担保证人义务结清贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被上诉人应依法将收取的首期款及已换贷款本息返还给上诉人。四、一审法院判令的诉讼费承担明显违反法律规定。《诉讼费用交纳办法》第十八条“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”之规定，本案应减半收取诉讼费，但一审法院却未就本诉及反诉受理费进行减半收取，二审应予纠正。综上所述，上诉人认为，本案一审法院认定查明事实不全面，且在说理部分缺乏相应的法律逻辑，草率下判，忽视上诉人合法权益，支持了“显失公平”的协议，树立了错误的社会价值导向。现上诉人上诉至贵院，请求依法查明、认定本案事实，支持上诉人的上诉请求，以维护国家法律的尊严及社会公平与正义。被上诉人惠州山水华府置业有限公司辩称，一、《协议书》为双方真实意思表示并已发生法律效力，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据。2007年8月22日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，2009年3月、4月因被答辩人不能按期支付银行按揭贷款导致答辩人被划扣保证金代其还款，随后中国银行股份有限公司惠州分行(以下简称中国银行)召集答辩人与被答辩人商议，并提出若被答辩人再次逾期支付按揭款项，银行将根据三方签订的《个人房屋抵押借款合同》第十一条：“如乙方连续90天或累计90天未能按本合同约定还本付息的，无论乙方在发生前款违约情况后是否存在还款或补足欠款行为，甲方均有权在不通知乙方的条件下解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。”及第四十六条：“甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。”对被答辩人通过诉讼程序解除借款合同并对涉案房屋进行拍卖处分。被答辩人为了免受银行的追索，要求答辩人代其偿还银行全部贷款并自愿放弃已付首期款及已还按揭款，这是其从自身利益出发的一种止损行为，避免了后续可能产生的更高的违约成本(比如银行的罚息、银行依据贷款合同宣布全部贷款到期、答辩人主张解除商品房买卖合同并要求其支付违约金等等)。因此双方于2009年4月8日在中国银行协商签订了涉案的《协议书》。2009年4月28日，答辩人按照《协议书》约定代被答辩人向银行清偿剩余贷款本息1938694．31元，未曾想到，被答辩人没有了银行的诉讼压力之后，就故意失联、以各种借口拖延时间、不配合答辩人办理《协议书》约定的相关手续等等，答辩人千方百计联系到被答辩人后，其又以种种理由要求答辩人退还购房款款，否则就不予协助答辩人办理相关手续。答辩人无奈之下于2015年3月26日通过向惠城区人民法院提起诉讼，请求解除《商品房买卖合同》并要求被答辩人协助答辩人办理注销合同预售登记备案及预购房抵押登记手续。惠城区人民法院于2016年4月29日作出(2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》并于2015年12月4日发生法律效力。但被答辩人依然拒绝履行生效的《民事判决书》内容，答辩人只能申请强制执行，法院多次通知被答辩人领取执行通知书并履行民事判决书确定的内容，被答辩人既不签收执行通知书，亦不履行判决内容。2016年3月16日，惠城区人民法院通过《人民法院报》向被答辩人进行公告送达并再次要求其在15天内履行判决确定的义务，并于2016年4月29日向惠州市房产管理局送达《协助执行通知书》，方才注销了涉案房屋预售登记备案及预购房抵押登记。《协议书》第六条约定：“本协议一式两份，经各方签章，并完成本协议第五条所述相关手续后生效。”及第五条约定：“本协议签订后，乙方应协助完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续，因此产生的手续费由甲方负责。”被答辩人当初为了减少损失免受讼累而自愿签订了《协议书》，但随后从2009年4月至2016年4月，整整七年的时间，被答辩人一直在恶意阻止《协议书》的生效，这样的行为，谈何诚信?在(2015)惠城法民一初字第2129号《民事判决书》中，法院认为：“由于原、被告于2009年4月8日签订的《协议书》第六条约定协议生效条件，且该条件尚未成就，故该《协议书》尚未生效。”目前，《协议书》的第六条关于完善房产局登记变更和银行还款及解除抵押相关手续的约定已完成，客观方面《协议书》具备了生效条件，原审法院认为《协议书》已生效并对双方有约束力，事实清楚、适用法律正确，被上被人主张退还首期款及已还贷款本息违反合同约定，且没有任何法律依据。二、被答辩人以《协议书》“显失公平”为由主张撤销原审判决没有法律依据且已经超过了一年的除斥期间。根据《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第73条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”被答辩人认为《协议书》存在“显失公平”，如果需要变更或撤销的，应当在签订之日起一年内提出请求，《协议书》签订至今已8年之久远远超过了一年的除斥期间，被答辩人也未在该期限内请求法院变更或撤销该合同，故其主张不受法律保护。三、《协议书》不存在“显失公平”的情形，相反被答辩人的违约行为己给答辩人造成重大损失。如前所述，被答辩人签订《协议书》是从其自身利益出发选择，避免了被答辩人承担因无法支付按揭款可能产生的违约成本，如银行的罚息、银行依据抵押贷款合同提前收回贷款和处分抵押物、答辩人主张解除《商品房买卖合同》并追索违约金等等，因此签订《协议书》的基础不存在显失公平，而且是双方自愿协商的结果。被答辩人在答辩人代其清偿全部银行按揭款后，一直不协助答辩人办理注销涉案房屋预售登记备案及预购房抵押登记，涉案房屋签订商品房买卖合同并备案在被答辩人名下长达10年之久，导致答辩人一直无法通过收回涉案房屋重新出售而回笼资金、实现投资收益，目前涉案房屋依然尚未售出，涉案房屋原总价款为3812476元，即使按照中国人民银行贷款利率计算，自2009年4月28日起计算至今，被答辩人造成答辩人的财务成本损失已将近200万元。何况房屋多年空置，自然损耗和折旧损失也是巨大的。在这10年间，惠州房价起起落落，虽然目前房地产市场价格上涨，但这不能成为被答辩人违背诚信毁约的理由。另外，即使《协议书》尚未生效，被答辩人按《商品方买卖合同个》及补充协议约定应向答辩人支付的违约金也远远超过其支付的购房款，被答辩人主张答辩人退款是极其荒谬的。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第1项约定：“买受人如未按合同约定时间付款，按下列第1种方式处理：(2)逾期超过30天日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。”及《商品房买卖合同》附件五补充协议第六条约定：“买受人办理银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过2个月仍未缴交按揭月供款，导致银行划扣出卖人保证金的，自出卖人保证金被划扣之日起．．．．．．，同时买受人须按银行同期房地产开发贷款两倍利率向出卖人支付代付款期间的利息。”被答辩人未按时足额支付购房款及偿还银行按揭款已违反《商品房买卖合同》及其补充约定，应向答辩人支付违约金及利息等已超过100万元，被答辩人没有任何理由要求答辩人向其退款。综上所述，被答辩人主张退还首期购房款本息及按揭款本息无合同及法律依据，其行为不但违反诚实信用原则，更是滥用诉讼权利，浪费司法资源，请求贵院驳回被答辩人的上诉请求。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查，涉案房屋的产权人已在办理注销抵押登记后重新登记在被上诉人名下。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见的意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、确定《协议书》是否已生效；2、上诉人请求被上诉人返还购房首期款90万元和银行按揭款13328.98元及利息123031.3元的理由是否成立。关于《协议书》是否已生效的问题。双方签订的《协议书》第五条虽约定，协议生效的前提是黄贵雄、黄晓忠协助被上诉人山水华府公司完成涉案房产的变更登记和银行还贷及解除抵押等相关手续，但并不能以黄贵雄、黄晓忠是否配合作为认定协议是否生效的条件。因为该协议第五条约定的目的是办理涉案房产的变更登记和银行还贷及解除抵押等相关手续，而非上诉人是否协助办理。因此，应以涉案房屋是否办理注销预售登记备案及抵押手续作为认定协议生效的条件。根据本案查明的事实，涉案房屋在山水华府公司完成相关手续和承担支付银行贷款本息及相关费用后，已办理了注销预售登记备案及抵押手续。据此，应认定协议约定的生效条件已成就。上诉人认为《协议书》并未生效的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人主张其负有协助办理注销预售登记备案及抵押手续义务是基于已生效的（2015）惠城法民一初字第2129号民事判决判令解除《商品房买卖合同》后而产生，并非基于《协议书》的约定，本院认为，不论根据《协议书》，还是（2015）惠城法民一初字第2129号案民事判决，上诉人均具有协助被上诉人办理注销预售登记备案及抵押手续的义务，上诉人主张其协助被上诉人办理注销预售登记备案及抵押手续义务仅是基于生效判决而产生，理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人请求被上诉人返还购房首期款90万元和银行按揭款13328.98元及利息123031.3元的理由是否成立。首先，《协议书》是在黄贵雄、黄晓忠存在未依合同约定足额支付首期购房款和向银行还本付息的违约行为的情况下，为解决黄贵雄、黄晓忠违约责任和山水华府公司损失，经双方协商自愿签订的，合法有效，均应遵守履行。根据协议第三条约定，“《商品房买卖合同》一经解除，乙方（黄贵雄、黄晓忠）已向甲方（山水华府公司）交付的购房款及其他一切款项归甲方所有，所有已收费用均不退还，甲方亦不再追究乙方合同违约责任。”因《商品房买卖合同》已解除，依约定，黄贵雄、黄晓忠已向山水华府公司交付的购房款（首期款）90万元及其他一切款项归山水华府公司所有。故，黄贵雄、黄晓忠请求山水华府公司返还购房款（首期款）90万元、按揭款13328.98元及利息123031.3元，缺乏依据，本院不予支持。其次，如上所述，《协议书》是为解决黄贵雄、黄晓忠违约责任和山水华府公司损失，经双方当事人利益权衡后达成的。对于黄贵雄、黄晓忠来说，因违约黄贵雄、黄晓忠应承担的责任包含向山水华府公司支付违约金和赔偿山水华府公司代其向银行偿还的1972365.48元的利息损失。而对山水华府公司的损失除包括其被扣划保证金和代向黄贵雄、黄晓忠向银行偿还190万元的利息损失外，还包括长时间无法销售房屋回笼资金（3812476元）的财务成本损失等。由此，黄贵雄、黄晓忠主张《协议书》显失公平，缺乏依据，本院不予采纳；再次，《协议书》于2009年4月8日签订，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第73条“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”的规定，黄贵雄、黄晓忠如认为《协议书》显失公平，应在协议签订之日起一年内提出撤销。但黄贵雄、黄晓忠并未法律规定的期限内请求人民法院变更或撤销《协议书》。在《协议书》合法有效的情况下，黄贵雄、黄晓忠请求山水华府公司返还购房款（首期款）90万元、按揭款13328.98元及利息123031.3元，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄贵雄、黄晓忠上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14223元，由上诉人黄贵雄、黄晓忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓耀辉审 判 员 寇 倩审 判 员 曾 莹二〇一七年十月十日法官助理 彭程媛书 记 员 叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；