北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第4249号原告：周帮平，男，1975年1月2日出生，北京金色百合图文设计有限公司经理，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杜瑶（周帮平之妻），女，1979年10月21日出生，北京金色百合图文设计有限公司总经理，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李淑莲，女，1951年11月21日出生，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者，住北京市门头沟区。被告：北京国信嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号。法定代表人：马军，董事长。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭秀华，女，1970年5月27日出生，北京国信嘉业房地产开发有限公司客服主管，住该公司职工宿舍。被告：北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。法定代表人：薛卫国，总经理。委托诉讼代理人：李杰，男，1962年11月1日出生，北京国信好望物业管理有限公司质量管理部经理，住北京市门头沟区。原告周帮平与被告北京国信嘉业房地产开发有限公司(以下简称国信嘉业公司)、被告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称好望物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周帮平的委托诉讼代理人杜瑶、李淑莲，被告国信嘉业公司的委托诉讼代理人栗荆、被告好望物业公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周帮平向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告各项经济损失40000元，包括漏雨造成装修修复费用25000元，屋内柜子、沙发等家具损失5000元，因房屋漏雨受损需要装修，导致原告在外租房两个月的房租6000元，因漏雨严重导致二楼不能居住的空置费用4000元。本案的鉴定费及诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2006年10月19日购买门头沟区滨河路东滨河小区含晖苑14号楼1单元602号楼房一套，与第一被告签订了《北京市商品房预售合同》。2007年7月办理入住，第二被告负责为含晖苑小区提供物业管理服务。从2007年入住开始，每年雨季原告房屋顶层都有渗水现象发生，多次报修后，物业只是派人简单处理。多年来，屋顶渗水一年比一年严重，开始只是客厅和阳台，自2011年开始，二层两个卧室全部渗水，而且渗水面积越来越大，导致家具被褥等被淋湿，墙面损毁、开裂。2014年客厅漏雨最严重，导致屋顶装修的石膏线脱落，差点��及玩耍的孩子，无奈之下，我们一家三口只好搬到楼下居住，家里老人到外面租房住。原告认为，第一被告出售的房屋质量存在严重瑕疵，因楼顶有个大水坑，导致屋顶漏水严重。第一被告未履行房屋买卖合同第十六条第三款约定，违反《住宅质量保证书》承诺的内容条款。第二被告未履行《前期物业服务合同》约定，对物业共用部位屋面漏雨问题没有做到及时防水维修，管理不到位，业主多次报修，直到2014年才做了防水。因房屋质量导致的漏雨问题，不仅给原告造成经济上的损失，更严重影响了原告正常的家庭生活。故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告国信嘉业公司辩称，房屋交付后的五年属于保修期范围，即从2007年7月至2012年7月，我方认可因房屋质量存在问题给原告造成的合理损失应该由我公司负担，原告主���过高部分，不予认可，具体数额服从法院判决。五年保修期过后，如果原告仍有相关损失，应该由好望物业公司来承担。我公司愿意与第二被告共同承担赔偿责任，具体责任比例无需法院在本案中认定，我们自行协商解决。被告好望物业公司辩称，2015年我公司统一对小区进行了大修，2017年对涉案房屋屋顶也进行了大修，现在原告屋顶已经不再漏水。对于超过房屋质量5年保修期给原告造成的合理损失，我公司同意承担，但对原告主张过高的部分，不予认可，具体数额服从法院判决。关于我公司与国信嘉业公司之间的具体责任比例无需法院在本案中认定，我们自行协商解决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确��并在卷佐证。双方无争议的事实如下：周帮平与国信嘉业公司于2006年10月12日签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋，并在住宅保证书中约定屋面防水保修期限为5年，即2007年7月至2012年7月。此后对房屋质量问题的日常维护与管理由好望物业公司负责。自交付涉案房屋时起，房屋就存在渗漏现象。经原告多次报修，在房屋质量保修期内，仍未解决漏水问题。直至2017年，好望物业公司对原告屋顶再次进行防漏处理后，涉案房屋不再漏水。因屋顶漏水，导致原告家客厅、阳台、二层两个卧室屋顶装修受损，部分墙面损毁、开裂。原告在诉讼过程中，针对房屋漏水导致的修复损失申请评估，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信评估公司）进行现场评估，评估结果为17177元，周帮平支付鉴定费3500元。对于以上双方无争议的事实，本院予以确认。双方对因房屋漏水给原告造成的实际损失存在争议：原告认为国宏信评估公司评估数额过低，自己实际的损失应该为25000元，但并未就此提供相关证据。二被告均认为评估数额过高，部分评估项目不属于由被告造成的损失，其也未就此提供相关证据。原告主张关于家具受损、房租费用、二层空置费用等相关损失，二被告不予认可，原告亦未提交相关证据予以佐证。本院认为，依法订立的合同对双方当事人都具有法律约束力。原告周帮平与被告国信嘉业公司签订《北京市商品房预售合同》，并在住宅保证书中约定屋面防水保修期限为5年。自向原告交付涉案房屋时起，屋顶就存在渗漏现象，虽多次报修，但历经多年，仍��存在漏水现象。尽管现在漏水现象已经消除，但持续多年漏水的确给原告造成了一定的经济损失，并影响到其实际生活。现国信嘉业公司和好望物业公司同意共同承担赔偿责任，但不要求在本案中分割责任份额，本院对此不持异议。关于因房屋漏水给原告造成的实际损失，尽管原被告对国宏信评估公司出具的评估报告中的数额存在异议，但并未提交相关证据，故对该份评估报告，本院予以采信。对原告因修复漏水部分造成的损失，依法认定为17177元。对原告主张的家具损失，因其未提交相关证据证明，且被告不同意赔偿，故本院不予支持。对原告主张在修复房屋过程中需要在外租房的房租损失6000元以及二层房屋空置费用4000元，经法院现场勘查，综合考虑评估机构出具的评估报告中需要修复的部位，本院认为，依据生活常识，因渗水导致二层屋顶石膏线脱落，原告在漏水问题尚未解决之前，为确保家人人身安全，让家中老人在外租房，确属必要的自力救济措施。而大面积的房屋修复确会造成涉案房屋在短期内无法实际居住的后果，虽然房屋租金损失尚未实际发生，但本着一次性解决纠纷的原则，参照当地一般房屋租金水平，本院将对原告上述两项诉讼请求，酌情确定赔偿数额。对原告主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京国信嘉业房地产开发有限公司与北京国信好望物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内共同赔偿周帮平各项损失共计二万六千元。二、驳回周帮平其他诉讼请求���鉴定费三千五百元、案件受理费三百元，由北京国信嘉业房地产开发有限公司与北京国信好望物业管理有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 羽人民陪审员  王立芹人民陪审员  任志玲二〇��七年十月二十五日书 记 员  陈奕婷