江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终5391号上诉人（原审被告）：王胜男。委托诉讼代理人：朱春，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢宁县鸿通房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324689177848X，住所地徐州市睢宁县人民西路北侧。法定代表人：马新，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏圣，睢宁县群星法律服务所法律工作者。上诉人王胜男因与被上诉人睢宁县鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2017)苏0324民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王胜男的委托诉讼代理人朱春，被上诉人鸿通房地产公司的委托诉讼代理人张宏圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王胜男上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。由被上诉人负担诉讼费用。事实和理由：上诉人购买被上诉人房屋，因不符合贷款条件，睢宁县农村商业银行不予发放贷款，并于2016年1月25日出具《关于解除房屋预告抵押登记的申请》，被上诉人在合理期限内没有收到贷款，应当知道上诉人逾期付款。根据合同约定，在上诉人逾期付款超过20日后，被上诉人有权解除合同，被上诉人从此时开始享有解除权。被上诉人在2017年5月19日诉请解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，已超过一年的期间，解除权已经消灭，其请求没有法律依据。故一审判决不当。被上诉人鸿通房地产公司辩称：上诉人支付首付款18.5万元之后，余款26万元申请贷款，在没有获得贷款审批的情况下，也没有缴纳剩余的购房款。被上诉人已经给付了上诉人合理的宽限期限，上诉人仍未缴纳。上诉人已经构成根本性违约，致使合同目的不能实现，法院判决解除合同正确。贷款的审批时间应在1个月左右，后被上诉人给了上诉人3个月的合理期限，至被上诉人的起诉，并未超过1年。上诉人也认可对余款的支付期限没有约定，被上诉人起诉符合相关规定。根据合同约定，由于上诉人违约，一审法院判决上诉人支付违约金合法。请求驳回上诉，维持原判。鸿通房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除鸿通房地产公司与王胜男之间的商品房买卖合同；2、王胜男支付违约金44500元。事实和理由：鸿通房地产公司与王胜男于2016年1月6日签订《商品房买卖合同》一份，约定由王胜男购买鸿通房地产公司开发的位于睢宁县北景园小区10幢2单元605号商品房一套，房产总价款为445000元，于2016年2月6日前支付首付款185000元，余款260000元申请按揭贷款。合同第八条约定，王胜男逾期付款在10日以内，买受人按照日万分之五支付违约金；逾期超过20日，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款百分之十向出卖人支付违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，王胜男仅支付了首付款，余款经鸿通房地产公司多次催要，至今未付，王胜男的行为已经构成根本违约。一审法院认定事实：鸿通房地产公司与王胜男于2016年1月6日签订《商品房买卖合同》一份，约定由王胜男购买鸿通房地产公司开发的位于睢宁县北景园小区10幢2单元605号商品房一套，总价款为445000元，于2016年2月6日前支付首付款185000元，余款260000元向睢宁县农商银行成侯支行申请贷款支付，但未约定余款的支付时间。合同第八条对买受人未按约定时间付款的责任进行了相关约定：逾期付款在10日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日日3日内，按照累计应付款的百分之十向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同签订后，王胜男于当日支付购房首付款185000元，余款向睢宁县农商银行成侯支行申请贷款支付，睢宁县农商银行成侯支行于2016年1月25日，出具解除房屋预告抵押登记的书面申请，认为王胜男不符合该行贷款要求，不予发放贷款。至今，王胜男未有支付剩余购房款，鸿通房地产公司遂诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鸿通房地产公司与王胜男签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，王胜男应当及时履行付款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。王胜男因自身原因无法获取贷款，且至今未有支付剩余房款，已经构成根本违约，鸿通房地产公司起诉要求解除合同，有事实和法律依据，依法予以支持。王胜男抗辩自2016年1月25日王胜男不能获得贷款时起算，至鸿通房地产公司起诉时已经超出一年的解除权行使期限，鸿通房地产公司的诉讼请求不应得到支持。原审法院认为，王胜男不符合贷款条件，系其自身原因所致，并不是延迟支付剩余房款的理由。在其无法获取贷款时，仍然可以通过其他方式进行支付，但其至今未有履行，且未有向鸿通房地产公司催告过要求解除合同，故鸿通房地产公司解除权未有消灭，王胜男该项抗辩意见，不予采纳。王胜男至今未有支付剩余购房款，依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中，明确约定出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的百分之十向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。本案房款总额为455000元，按照百分之十计算应为45500元，故鸿通房地产公司该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但同时应当退还王胜男已付全部购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除睢宁县鸿通房地产开发有限公司与王胜男之间签订的睢宁县北景园小区10幢2单元605号《商品房买卖合同》（合同编号为2012041100133）；二、王胜男于判决生效之日起十日内，支付睢宁县鸿通房地产开发有限公司违约金45500元；三、睢宁县鸿通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，退还王胜男已付购房款185000元。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人行使解除权是否超过法律规定的时效期间。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于被上诉人行使解除权是否超过法律规定的时效期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人主张被上诉人“解除权发生之日”应从睢宁县农村商业银行2016年1月25日出具《关于解除房屋预告抵押登记的申请》之日计算。但本案双方当事人在商品房买卖合同中虽然约定了余款通过商业贷款支付，但没有约定具体的付款时间。故上诉人在贷款不能办理的情况下，仍可以通过其他方式支付购房款。且双方在贷款不能办理后，也多次就付款事宜进行沟通，不应从商业贷款不能办理之日起计算解除权的行使期限。综上，上诉人认为被上诉人行使解除权超过一年期间的理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，上诉人迟延履行付款的主要债务致使被上诉人不能实现合同目的，被上诉人有权主张解除合同。综上，上诉人王胜男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由王胜男负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 程 叶审判员 史善军二〇一七年十月二十七日书记员 侯梦池