四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初784号原告：陈代芬，女，1933年8月12日出生，汉族，四川省高县人。委托诉讼代理人：彭琼德，女，1970年4月17日出生，汉族，四川省长宁县人。被告：四川省宜宾市东方建筑安装工程公司，住所地四川省宜宾市翠屏区信义街25号，营业执照注册号：20885228-8-1。法定代表人：邬贵清，经理。委托诉讼代理人：黄建翔，男，1984年1月4日出生，汉族，四川省宜宾县人。被告：曾德富，男，1943年12月13日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告陈代芬诉被告四川省宜宾市东方建筑安装工程公司（以下简称东方建司）、曾德富合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2015年9月25日下达了民事判决书。后曾德富提出上诉，宜宾市中级人民法院以一审法院认定事实不清为由，撤销原判，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告陈代芬的委托诉讼代理人彭琼德，被告东方建司的委托诉讼代理人黄建翔，被告曾德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈代芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与原东方建筑工程队于1991年8月29日签订的《转让房屋产权协议书》，二被告连带退还原告购房款11578元；2、二被告赔偿原告房屋增值部分的损失1364152.72元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告东方建司，原名宜宾市东城劳动服务队，系曾德富私人出资500万元于1983年12月成立，1984年更名为东方建筑工程队，1996年4月24日更名为四川省宜宾市东方建筑安装工程公司，原法定代表人系曾德富，后于1999年法定代表人变更为邬贵清。2001年4月2日，公司地址变更为宜宾市信义街25号。1986年东方建筑工程队与宜宾市大运乡九家村村民曾子清、曾玉国联合修建了西郊苗圃路xx号的房屋一幢，并于1987年4月1日签订《联合建房协议》一份，约定底层门面四大间前后，二楼全部、三楼西侧一大间、四楼等所有建筑产权属建筑工程队所有。1991年8月29日，东方建筑工程队以11578元价款将该房底层西侧二三大间26X、26X号两个门面建筑面积为57.89㎡的房屋产权转让给原告并���订《转让房屋产权协议书》，该协议于1992年11月3日经宜宾市公证处公证。协议约定：公证后，其房屋产权永远归原告所有，产权证由宜宾市东方建筑工程队负责办成原告的名字后交给原告。被告公司在2001年为原告办理了宜宾市国用（2001）字第353X号土地使用证，但至今都未为原告办理产权证。根据合同法第44条、60条、107条、122条的规定，原告的合同目的不能实现，有权要求被告承担责任。被告曾德富1997年与其妻子潘树全离婚时，恶意把公司已转让给原告陈代芬的位于宜宾市西郊房底层西侧26X、26X号两间门面作为夫妻共同财产，导致法院在判决离婚时将该门面判给了曾德富的妻子潘树全所有。现该两间门面已经宜宾市翠屏区城市房屋征收房屋中心征用，综合对该门面进行评估，评估价为1515725.25元，原告考虑自身过错，主动承担10%责任。被告东方建司辩称：当时签订合同的主体是东方建筑工程队，而且是在邬贵清成为东方工程公司法人之前，所以与现在的公司没有关系，我公司不应承担责任。被告曾德富辩称：本案已超过诉讼时效期2年，我不认可原告诉请；我作为当时东方建筑工程队的负责人于1996年4月翠屏区建委办理房屋产权证之前就亲自通知过原告及其儿子一同办理，但原告方长达十几年不去办理，应由原告自行负责。在办理房屋产权时，我已向建委提供了转让房屋的相关资料。原告的儿子已去国土局办理了国土使用权证，证明我方早已将房屋分割的事实。1997年在我与潘树全离婚时，我已向法院申明过房屋转让给原告的情况，但法院未经查证在文书上写成四间，同时在二审和再审中都已查明划拨给原告两间门面的情况。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据��本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1991年9月，宜宾市东方建筑工程队联合其他三家建筑队共同组建“宜宾地区东方建筑安装工程公司”。1992年4月24日，宜宾地区东方建筑安装工程公司成立，营业执照号为20885228-8，性质为集体所有制，法定代表人为曾德富。1998年，该公司经工商部门核准将名称变更为“四川省宜宾市东方建筑安装工程公司”。1999年，该公司经工商部门核准将法定代表人由曾德富变更为邬贵清。宜宾市翠屏区西郊大运乡前进村九家队村民曾子清、曾玉国在宜宾市大运乡前进村分别拥有一块宅基地（宅基证编号为：058×、058×）。1986年7月10日，曾子清等村民向宜宾市城乡建设环境保护局申请建房使用土地，其中曾子清申请在原基改建住房200平方米，宜宾市城乡建设环境保护局出具市建环局发（1986）字第339号文件：同意31户村民按审批表姓名、面积、土地性质、指定地点建房，农村村民建房须按市规管（80）002号文规定，交纳土地使用费，土地性质不得随意改变。1987年4月1日，被告曾德富担任法定代表人的东方建筑工程队（乙方）与曾子清、曾玉国（甲方）签订《联合建房协议》，并约定：甲方自愿将自己的旧房基地，经宜宾市城乡建设环境保护局出具市建环局发（1986）字第339号文件批准后在原旧房基地上改建200平方米，同意乙方联合修建，底层门面四大间前后，二楼全部、三楼西侧一大间、四楼等所有建筑产权属乙方所有。1991年8月29日，宜宾市东方建筑工程队（甲方/转让房屋产权方）与原告陈代芬（乙方）签订了《转让房屋产权协议书》，约定：甲方同意将西郊联建房底层西侧二、三大间建筑面积计57.89㎡的两个门面以折价11578元抵减欠原告陈代芬的借款；转让后，产权永远归乙方所有；本协议经公证后，其房屋产权永远归乙方所有，房屋的产权证由甲方负责办成乙方名字后交给乙方，所产生的各项税费均由甲方负责，乙方概不负责；本协议甲、乙双方签字，经公证后方能生效。被告曾德富作为该工程队时任法定代表人在“甲方法人代表”处加盖其个人印章。1992年11月3日，宜宾市公证处就该份《转让房屋产权协议书》的签订出具了（92）宜市公证字第1264号《公证书》。东方建筑工程队于签订合同次日即把该两间门面交付原告使用至2001年8月。原被告均认可原告所购两间门面系指位于翠屏区两间门面。1996年4月30日，被告曾德富取得了上述房屋中第一层的《村镇房屋所有权证》（宜市村镇产权00字第00xxxx号），该证件上载明地址为：宜宾市西郊苗圃路xx号，第一层，建筑结构：砖混，“所有权人”为曾德富，所有权性质私有，房产来源自建，房屋用途经营，建造年代1986年，建筑面积为155.14㎡。1997年8月，曾德富因与潘树全离婚诉至翠屏区人民法院，翠屏区法院作出的（1997）翠南民初字第194号民事判决书：一、判决准予二人离婚；二、位于宜宾市翠屏区西郊门面四间、生产用房（仓库）两间共155.14㎡判归潘树全所有等。宣判后，曾德富不服上诉，宜宾市中级法院（1998）宜民终字第93号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。终审后曾德富仍不服申请再审，宜宾市中级人民法院于1999年8月13日作出（1999）宜中法民再终第字48号民事判决书，判决：撤销（1998）宜民终字第93号民事判决书，维持宜宾市翠屏区人民法院（1997）翠南民初字第194号民事判决第二项等；宣判后，潘树全不服，向四川省高级人民法院申请再审，省高院提审该案，并于2000年5月20日作出（2000）川民再终字第2号民事判决书，判决：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（1999）宜中法民再终字第48号民事判决书；二、维持四川省宜宾市中级法院（1998）宜民终字第93号民事判决。在宜宾市中级人民法院（1998）宜民终字第93号民事判决书“审理查明”部分载明“宜宾市东方建筑工程队原名为宜宾市东城劳动服务队，系曾德富私人出资500元于1983年12月成立的。……1984年5月、11月该服务队先后变更为宜宾市东城房屋修建工程队和宜宾市东方建筑工程队”。2000年11月，潘树全依据上述判决书在宜宾市房管局办理了西郊苗圃路262号至268号房屋的村镇房屋所有权证（宜宾市翠屏区村字第0xxxx号），所有权性质私有，建筑面积为155.14㎡。2001年2月15日，潘树全依据上述判决书���宜宾市国土局办理了西郊苗圃路26X号至26X号房屋的国有土地使用证【宜宾市国用（2001）字第203X号】，该土地使用证上登记：土地使用权面积214.46元，其中分摊面积xx.78元，土地用途住宅，权属性质国有，使用权类型划拨，土地使用者潘树全（个人）。2001年，潘树全依据上述村镇房屋所有权证、国有土地使用权证以及生效判决书向宜宾市中级人民法院申请强制执行，要求曾德富向其交付门面四间（原苗圃路xx号，现苗圃路26X、26X、26X、26X号），陈代芬就26X号、26X号两间门面向该院提出异议。宜宾市中级人民法院于同年8月1日作出（2001）宜中执字第37-1号民事裁定书，以陈代芬不能证明被执行之房屋属自己所有为由驳回案外人陈代芬的异议。随后，陈代芬以房屋侵权纠纷将潘树全、曾德富诉至宜宾市翠屏区人民法院，请求判令潘树全、曾德富停止对26X号、26X号门面的侵占，并赔偿损失2万元以及承担案件的诉讼费、鉴定费。宜宾市翠屏区人民法院于2002年7月11日作出（2002）翠屏民初字第320号民事判决书，判令潘树全、曾德富共同退还原告陈代芬购房款11578元，宜宾市翠屏区西郊苗圃路26X号、26X号两间门面57.89平方米属潘树全、曾德富所有；潘树全、曾德富共同补偿陈代芬162092元；驳回原告陈代芬的其他诉讼请求。潘树全不服，提起上诉，宜宾市中级人民法院于2002年12月18日作出（2002）宜民一终字第332号民事判决书，判令撤销宜宾市翠屏区人民法院（2002）翠屏民初字第320号民事判决，驳回原审原告陈代芬的诉讼请求。终审后，陈代芬仍不服申请再审，宜宾市中级人民法院于2005年1月20日作出（2004）宜民再终字第05号民事判决书，判令撤销宜宾市中级人民法院（2002）宜民一终字第332号民事判决书和宜宾市翠屏区人民法院（2002）翠屏民��字第320号民事判决，驳回陈代芬的诉讼请求。2001年5月20日，陈代芬在宜宾市国土局办理了国有土地使用证【宜宾市国用（2001）字第353X号】，其中载明土地座落于“西郊前进村较场社”，用途：住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积14.47平方米。原告提供的由国土部门于2015年3月13日出具的《地籍调查表》载明，土地使用者为陈代芬，土地座落为宜宾市翠屏区苗圃路26X、27X号，“权属调查记事及调查员意见”处载明“依据宜宾市国用（2001）字第363X号证书，系陈代芬以划拨方式取得位于西郊前进村较场社的住宅用地，共有使用权面积214.46平方米，分摊土地面积14.47平方米。根据社区的证明，现地址为苗圃路26X、27X号。经核实，与宜宾地区东方建筑安装工程公司位于宜宾市西郊两路桥的宗地为同一宗地”。2003年，潘树全死亡，其长女张明珍依据潘树全的遗嘱以及公证书等资料向宜宾市房管局申请将苗圃路26X至26X房屋所有权过户到其名下，并于2003年5月12日取得了《村镇房屋所有权证》，所有权性质私有，建筑面积155.14平方米；后张明珍向宜宾市房管局申请办理上述房屋的产权证，其于2004年12月15日取得了本案所涉苗圃路26X、26X号门面的房屋所有权证（证号：宜宾市房权证翠屏区字第0007xx**号），载明建筑面积为56㎡，设计用途为营业（现已注销）。2007年6月15日，张明珍向宜宾市国土资源局申请国有土地使用权转让许可（划拨土地使用权转让），办理变更登记手续，自愿完善出让手续，2007年7月12日，张明珍向宜宾市土地权交易中心缴纳了土地使用费43736元。后张明珍取得了本案所涉苗圃路26X、26X号门面的国有土地使用证，该土地证上载明：宗地面积14平方米，用途商业用地，权属性质国有土地使用权，使用权类型出让，土地证号宜市国用（2007）第72**号。2012年6月28日，张明珍与丈夫李德富（出卖人）共同与张纯碧（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定：张明珍、李德富将苗圃路26X号房产（建筑面积为27.24㎡）出售给张纯碧，房屋总价为177060元。2012年7月24日，张纯碧取得了该26X号房产的《房屋所有权证》（证号：宜宾市房权证翠屏区字第X0025xx**号），载明建筑面积27.24㎡，设计用途为营业。2012年6月28日，张明珍、李德富（出卖人）又与赵勇、周丽英（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定张明珍、李德富将苗圃路26X号房产（建筑面积为28.76㎡）出售给赵勇、周丽英，房屋总价为186940元。2012年6月29日，赵勇、周丽英向宜宾市房管局递交了《买房申请书》，申请办理其所购苗圃路26X号房屋的产权转移登记。2014年5月，原告委托四川立信房地产土地评估有限公司对位于宜宾市西郊前进村较长社1层商业用房（估价面积为57.89㎡）市场价值进行估价。该评估公司出具的《房地产估价报告》中“估价结果”载明“评估单价：12690元/㎡，扣除土地出让金后单价：11909元/㎡，评估面积：57.89㎡，扣除土地出让金后评估总价：68.94万元”。被告东方建筑公司认为该报告与公司无关，被告曾德富在原审诉讼中认为该评估系原告单方委托不予认可，但未在本院指定的期限内提出重新评估申请。2013年，宜宾市人民政府承担了宜宾市翠屏区棚户区改造南线项目国有土地上房屋征收与补偿安置工作。本案争议的两间门面在拆迁范围内，2015年5月13日，赵勇、周丽英（乙方）与宜宾市翠屏区征地征收办公室、宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处、宜宾市翠屏区城市房屋征收服务中心（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定：乙方同意甲方搬迁并拆除乙方所有位于翠屏区西郊苗圃路1层26X号房屋房权证证号：宜宾市房权证翠屏区字第X0025xx**号，宜宾市房权证翠屏区字第X0025xx**号，国有土地使用权证号：宜宾市翠国用（2012）字第0327,X号，产别：私产，用途营业用房，房权证记载建筑面积28.76平方米，经测绘机构测绘的建筑面积30.1平方米，乙方自愿选择货币补偿安置方式，各项补偿款合计792923.4元；后268号门面被拆迁，赵勇、周丽英依据协议领取了该款。2015年5月15日，张纯碧（乙方）与宜宾市翠屏区征地征收办公室、宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处、宜宾市翠屏区城市房屋征收服务中心（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议》，协议约定：乙方同意甲方搬迁并拆除乙方所有位于翠屏区西郊苗圃路1层26X号房屋房权证证号：宜宾市房权证翠屏区字第X0025xx**号，国有土地使用��证号：宜宾市翠国用（2012）字第0xxxx号，产别：私产，用途营业用房，房权证记载建筑面积27.24平方米，乙方自愿选择货币补偿安置方式，各项补偿款合计722801.85元；后266号门面被拆迁，张纯碧依据协议领取了该款。诉讼中，本院依法对原告与宜宾市东方建筑工程队于1991年8月29日签订的《转让房屋产权协议书》的合同效力向原告进行释明，原告仍然坚持其诉讼请求。本院认为：本案争议的门面房两间（现门牌号为26X、26X号）已拆迁,即位于宜宾市翠屏区西郊苗圃路xx号的房屋）原系东方建筑工程队与他人联合修建，并约定底层门面四大间前后等房屋的产权属东方建筑工程队所有，东方建筑工程队对底层门面享有处分权。东方建筑工程队于1991年8月29日与原告陈代芬签订的《转让房屋产权协议书》，并约定将本案争议房屋转让给原告，因转让当时该���屋所涉土地系农村宅基地，土地所有权为集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，故原被告之间的转让行为违反了上述法律的规定，原被告于1991年8月29日签订的《转让房屋产权协议书》属无效协议。经本院依法向原告释明后，原告仍然坚持诉请解除其与原东方建筑工程队于1991年8月29日签订的《转让房屋产权协议书》，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因原告以当时的市场价购买了房屋，现距离购房时间已26年，房价已上涨，而由此造成的增值部分的损失应属于原告的损失。原告请求相关当事人赔偿相应损失，符合法律规定，本院应予支持。关于本案赔偿损失的主体认定。1、本案所涉《转让房屋产权协议书》第二条明确约定房屋的产权证由东方建筑工程队负责办成原告陈代芬的名字后交给原告，被告东方建筑工程公司作为东方建筑工程队变更后的法人应享有和承担该份《转让房屋产权协议书》的权利及义务，故被告东方建筑工程公司应承担相应赔偿责任。2、生效的宜宾市中院（1998）宜民终字第93号民事判决书已查明东方建筑工程队系由被告曾德富出资成立的原宜宾市东城劳动服务队变更而来，同时根据本案查明的情况，被告曾德富于1996年4月已将包括原告所购两间门面在内的苗圃路xx号房屋产权登记在其个人名下，并且在其后曾德富与前妻潘树全的离婚纠纷中已涉及对原告所购买两间门面的产权处分。曾德富与潘树全的离婚纠纷经过一审、二审、再审等多次审理，最终经四川省高级人民法院（2000）川民再终字第2号民事判决确认位于西郊苗圃路xx号门面四间（包含本案所涉的门面2间）、生产用房两间共计155.14平方米归潘树全所有。此后潘树全办理了西郊苗圃路26X号至26X号（即原苗圃路xx号）相应房屋所有权证和土地使用权证，并依法申请人民法院强制执行了该门面房，导致原告自2001年8月起未能继续使用所购的苗圃路26X、26X号两间门面。潘树全去世后，其长女张明珍继承相应房屋，并将该门面分别出售给了第三人，导致今天诉讼的主要原因在于被告曾德富。被告曾德富作为东方建筑工程队的实际出资���和时任法定代表人，其行为已严重损害了原告作为东方建筑工程队债权人的利益，故根据我国公司法第二十条第三款的规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，故被告曾德富应对被告东方建筑工程公司承继东方建筑工程队在本案中所负担的赔偿责任承担连带责任。被告曾德富辩称其在十几年前就曾通知原告去办理产权，原告不去办理应自行承担相应责任，因被告曾德富未提供相应证据予以证明，对该辩称本院不予采纳。被告曾德富辩称原告的诉请已超过诉讼时效，因本案所涉《转让房屋产权协议书》中未约定解除权行使期限，法律对此类解除也无相关规定，故原告诉请未超过诉讼时效期间，本院对该辩称理由不予采信。关于原告诉请二被告连带退还购房款11578元，���《转让房屋产权协议书》约定两个门面以折价11578元抵减欠东方建筑工程队差欠原告的借款，故应视为原告已支付购房款11578元，现该协议已无效，故对该项请求本院依法支持为：被告东方建筑工程公司返还原告购房款11578元，被告曾德富对该款项承担连带清偿责任。关于原告诉请二被告赔偿房屋增值部分的损失1364152.72元。合同无效后，原告有权要求赔偿损失，其诉请金额系按照26X、26X号两间门面的拆迁补偿款计算而来【（792923.4元+722801.85元）×90%】，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告在购买房屋时，应当对该��屋所属土地性质及产权进行审查，其所持有的土地证上明确载明土地使用性质为：住宅，且在与被告曾德富产生买卖行为后，也没有积极主动的对房屋权属等进行管理或完善，故导致今天的诉讼等法律后果，其自身存在一定过错，而被告曾德富将本不应转让的门面转让给陈代芬后，在1997年与妻子潘树全的离婚案件中，未如实陈述本案所涉门面已于1991年转让陈代芬的事实，继而导致一系列诉讼，其自身过错较大，本院比照原被告的过错程度将陈代芬与曾德富的责任划分为1:9。原告在购买房屋时，该房屋的土地性质并非是拆迁时的土地性质：出让，且房屋用途也并非是营业用房，但考虑到到原告购买的房屋必然产生增值损失，原告的损失应当比照我院在原审审理过程中（2014年5月14日）委托评估机构出具评估报告上载明的评估损失（11909元/㎡，评估面积：57.89㎡，合计689412元）进行确定较为公平、合理。争议门面的增值损失应当以市场评估价除去合同实际履行时原告实际应支出的成本。四川立信房地产土地评估有限公司出具的评估报告中载明的“扣除土地出让金后单价：11909元/㎡，评估面积：57.89㎡”进行计算。对该评估报告，虽被告曾德富表示不予认可，但未在提出重新评估申请，且二被告均未举证证明该评估报告存在明显错误或者不合理之处，故对该评估报告本院予以采信，但计算面积应以房管部门登记的26X、26X号面积56㎡为准，且应扣减原告已支付的购房款，经计算后，本院依法支持为：被告东方建筑工程公司赔偿原告房屋增值部分的损失589793元【655326元（11909元/㎡×56㎡-11578元）*90%】，被告曾德富对该款项承担连带清偿责任；剩余10%的损失由原告自行承担。据此，经审判委员会讨论后，依照《中华人民��和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告四川省宜宾市东方建筑安装工程公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈代芬购房款11578元并支付原告陈代芬房屋增值部分的损失589793元。二、被告曾德富对上述第二项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告陈代芬的其他诉讼请求。案件受理费10810元，财产保全费4270元，共计15080元由原告陈代芬负担750元，被告四川省宜宾市东方建筑安装工程公司、被告曾德富负担14330元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  赵 杨审 判 员  ��利人民陪审员  唐 睿二〇一七年十月十八日书 记 员  杨象婷