吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2403民初2444号原告：敦化市中兴物业管理有限责任公司，住所敦化市学府街长城2号小区。法定代表人：高世军，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹长河，吉林敖东律师事务所律师。委托诉讼代理人：范景全，该公司经理。被告：杨勍。原告敦化市中兴物业管理有限责任公司（以下简称“中兴物业公司”）与被告杨勍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告敦化市中兴物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人尹长河、范景全、被告杨勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敦化市旭达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求杨勍立即交纳2013年度物业费尾款819元、2014年度物业费尾款519元、2015年度物业费1019元、2016年度物业费1019元，起止时间是2012年10月1日至2016年9月30日，共计四年，合计3376元，并要求杨勍承担本案的诉讼费用。事实与理由：杨勍居住在敦化市中兴花园二期，建筑面积为130.62平方米。2009年10月4日，中兴物业公司与中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2009年10月5日至2014年10月9日。2016年5月18日，中兴物业公司与中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2016年5月1日至2021年5月1日。中兴物业公司与中兴花园二期业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。2012年10月1日至2016年9月30日期间，中兴物业公司按合同约定为中兴花园小区提供物业服务，杨勍已接受了物业服务，应当按合同约定及时缴纳物业费，现杨勍仅在2012年10月1日至2013年9月30日期间交纳物业费200元，在2013年10月1日至2014年9月30日期间交纳物业费500元，故拖欠中兴物业公司2012年10月1日至2016年9月30日共计四个年度的物业费共计3376元，中兴物业公司诉至法院要求杨勍立即给付。杨勍提出的垃圾对方问题,系该小区业主装修时临时堆放，不属于物业公司的问题,对于车辆乱停乱放的问题，因为有些业主需要进小区拉东西，属于临时停车，并不属于乱停乱放,启动房屋维修基金需向房产局提交申请，并不是随便动用,也不能因为某个业主的房屋有问题,就使用整个小区的维修基金。杨勍提出的房屋质量问题，不属于物业管理范围之内，其权利受到侵犯，应当向侵权人主张权利，而不能将责任强加给物业公司。杨勍辩称，中兴物业公司陈述的杨勍的房屋的位置，面积都属实，杨勍是2006年5月份左右入住该房屋的，自2007年开始交纳物业费，每年都是1019元，一直交到2012年，确实物业公司陈述的四个年度的物业费没交，该四个年度确实是中兴物业公司给居住的小区提供物业服务，但是杨勍不认可中兴物业的收费标准，中兴物业的服务没有达到其约定的标准，所以不同意交物业费。具体理由如下：一、中兴物业收费标准出现严重错误，违反吉林省物业管理办法第二条规定，中兴物业公司只执行一部分，没有执行房屋及相关设施的养护管理。2006年夏天，杨勍入住中兴小区，发现房屋漏雨，开始向物业公司保修，物业年年承诺修理，年年不修，在住户的多年奔波后，房屋直至于2015年做的屋顶的防水，但是杨勍家楼上露台有一部分没有做防水，杨勍去物业保修，报修电话不通，致使露台部分至今没做防水。二、业户家室内的物权属于业主，中兴物业公司既然按室内面积收取物业费，就应该维护室内的环境，但是中兴物业公司却不给室内服务，违反吉林省物业管理办法第三十六条的规定。三、中兴物业服务不达标。中兴物业公司对敦化市住宅小区物业管理服务等级标准中对房屋管理、设施养护、卫生保健服务等基本要求不执行。具体有以下问题：中兴物业公司对公共区域的维修维护不到位；楼道内乱贴乱画、瓷砖脱落、有卫生死角、多年不擦玻璃，照明电线裸露，楼梯扶手坏了常年未修，门窗损坏，公共设施落满浮尘，大量大理石断裂；硬覆盖高低不平，有积水坑；道路上随时可见宠物粪便。草坪杂草丛生，土地裸露，有大量斑秃，部分业主在绿化地中种菜；小区内有露天堆放的大废品堆；在“禁止停车处”停车不进行管理；主出口没有小区平面示意图，主要路口没有路标；单元电子对讲门没有巡检；小区没有做到全天保洁；电子对讲门的对讲器已经坏了4年，今年给业主反馈的最后的报修结果是保修期过了，如果想修需要业主自己拿钱，物业公司负责联系工人，物业合同中仅约定对讲门开关灵活，并没有约定2年保修期；楼上安装大铁窗，影响到业主采光，而且属于违章建筑，破坏了避雷设施，占据墙体影响贴保温苯板，物业有义务规劝、阻止，但是物业公司没有管理；根据敦化市住宅小区等级标准，中兴物业没有达到二级的收费标准。四、2017年年初，杨勍家进贼，被盗走价值17000元的貂皮大衣，当时去物业公司调监控录像，物业说录像坏了，被盗的起因是封闭小区不封闭，单元门也不封闭，而且保安应该24小时在岗却没有，所以，是物业的失职造成了业主的损失。五、物业公司的资金使用情况从不公布，侵犯了业主的知情权，怀疑物业公司的账目有问题。物业公司应当建立档案管理制度和建立财务管理制度，每年一次或按照合同约定时间向业主公布物业管理服务费用的收支情况，公开资金去向。中兴物业公司和杨勍针对其诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：杨勍系敦化市中兴花园二期XX室的实际产权人，楼房建筑面积130.62平方米。2009年10月4日，中兴物业公司与代表杨勍在内的中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2009年10月5日至2014年10月9日。2016年5月18日，中兴物业公司与代表杨勍在内的中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2016年5月1日至2021年5月1日。杨勍交纳了2011年11月1日至2012年10月31日期间的物业费全额1019元。按物业服务合同的约定，杨勍拖欠的2012年10月1日至2013年9月30日期间的物业服务费尾款为734元，2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费尾款为519元，2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费为1019元（130.62平方米×0.65元/平方米×12月），2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为1019元（130.62平方米×0.65元/平方米×12月），以上合计3376元。本院认为：一、自2012年10月5日开始，中兴物业公司为杨勍居住的中兴花园二期小区提供物业服务，且中兴物业公司与代表杨勍在内的中兴业主委员会签订了两份物业服务合同，中兴物业公司与杨勍之间存在物业服务合同关系，合同依法成立并生效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，杨勍应按约履行向中兴物业公司交纳物业服务费的义务。二、杨勍抗辩称中兴物业公司在提供服务的过程中出现了以下问题：房屋漏水物业公司不维修、按室内面积收取物业费却不给室内服务、楼道内乱贴乱画、瓷砖脱落、多年不擦玻璃、照明电线裸露、楼梯扶手门窗损坏硬覆盖高低不平、草坪杂草丛生、露天堆放废品堆、没有全天保洁、电子对讲门损坏多年未维修，楼上违章建筑破坏避雷设施、没有监控录像、小区不封闭、资金使用情况从不公布等，但其未提供足够的证据证明其主张，既无法证明上述问题的存在，又无法证明上述问题是物业服务的服务范围内，故应认定中兴物业公司在2012年10月1日至2016年9月30日期间提供的物业服务并无违约行为，中兴物业公司已经履行了提供物业服务的合同义务，杨勍应及时履行交纳2012年10月1日至2016年9月30日的物业费的义务。现中兴物业公司自认杨勍缴纳了2012年10月31日前的全部物业费，故本院对中兴物业公司要求杨勍给付2012年11月1日至2016年9月30日期间物业费的诉讼请求予以支持，对剩余请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、杨勍于本判决生效后立即给付敦化市中兴物业管理有限责任公司2012年11月1日至2016年9月30日期间的物业服务费共计3291元；二、驳回敦化市中兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果杨勍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨勍负担。本判决为终审判决。代理审判员  李贺二〇一七年十月九日书 记 员  蔺达