湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂12民终1024号上诉人（原审原告）：熊平，男，1986年9月3日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县新街镇港东村*组**号。委托诉讼代理人：罗文学（系熊平叔父），男，1966年1月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：熊智民，男，1978年9月16日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：韩桂菊，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。原审第三人：许杰，男，1994年10月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。上诉人熊平因与上诉人熊智民、原审第三人许杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2017）鄂1221民初337号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月12日对本案进行了公开开庭审理，上诉人熊平的委托诉讼代理人罗文学、周跃进，上诉人熊智民及其委托诉讼代理人韩桂菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。熊平上诉请求：撤销一审判决，依法查明事实予以改判。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。1.熊平与熊智民于2014年1月30日签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同》没有违反法律规定，也没有损害国家、集体和他人利益，符合市场交易习惯，且已交付了转让费30000元和购房款320000元，双方签订的合同合法有效，熊智民应依法履行合同约定的交房义务，并承担违约责任。原审法院判决将涉案争议的由熊平先行购买的房屋归第三人许杰，属认定事实不清，适用法律错误。2.熊智民在原审法院于2016年7月14日作出（2016）鄂1221民初212号民事判决前，从未向法庭提及或主张过与第三人许杰于2015年11月13日签订《房屋转让协议》一事的事实。而是在一审判决熊智民败诉后才恶意串通提出的。根据熊智民与第三人许杰2016年8月9日交购房款及2017年6月30日交物业费、装修垃圾清理费的时间来看，能充分证明熊智民与第三人许杰签订的《房屋转让协议》完全是恶意串通形成，并将该协议签订的时间提前写于2015年11月13日的事实，其目的是导致合同无法履行，损害熊平的合法利益。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，熊智民与第三人许杰签订的《房屋转让协议》属无效合同，应予以撤销。3.2014年1月30日，熊平与熊智民签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》第四条约定：“甲方熊智民将团购房指标以货币形式转让给乙方熊平，且乙方向甲方支付团购房指标转让费后，甲方不得以任何理由收回团购房指标或将团购房指标再转让给他人，否则甲方必须赔偿乙方已支付的团购房指标转让费的两倍补偿款给乙方以及因此而产生的其他费用”。根据该条约定和熊智民将其享有的团购房指标再卖给第三人许杰的事实，原审法院应当依法确认熊智民已构成根本违约，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判令熊智民返还熊平已付的购房款350000元及赔偿利息损失，并向熊平支付已付购房款350000元一倍的赔偿金。原审法院判决对此未作出处理不当，二审应依法予以改判。熊智民辩称，原审判决房屋归许杰所有，认定事实清楚，证据确实充分，不存在一房二卖的行为，依法应予维持。1.答辩人熊智民不具备买卖房屋的资格，仅对在建的某套房屋拥有购买资格。熊智民与熊平签订的《嘉鱼县工商局购房指标转让合同》，合同第一条已经明确，转让的是团购房名额指标。2.根据熊智民与许杰签订的《房屋转让协议》第一条，协议中明确是将熊智民预定的房屋（已缴预付款，并明确房屋的位置及面积）转让给许杰，本次协议的标的物为熊智民已经预定的在建中的房屋。且许杰在签订协议后与嘉鱼县工商行政管理局签订了正式的购房合同并向房管部门进行了备案登记。3.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，答辩人熊智民给予了熊平付款期限，届满后因熊平的违约行为致使合同目的不能实现，熊智民已于2015年7月28日向熊平单方提出解除，此时单方通知“退房退款”意思表示到达上诉人即形成合同解除的法律效果。因一方当事人违约致使合同不能履行的，未违约一方当事人以通知的方式解除合同的，应予支持。熊智民上诉请求：依法改判熊智民返还熊平人民币290000元。事实与理由：一、熊平所支付的购房款的形成存在疑问，原审法院对此认定有误。熊智民在一审庭审中一再请求依法核实熊平汇款凭证及取款凭证，熊平所缴纳的购房款总取款及汇款凭证，由此可以核对出其真实的缴款金额。但在庭审中，一审法院仅对几份收条予以质证，熊平未能提供汇款凭证及实际支付总额的取款凭证。在证据存疑时应由承担举证证明责任的一方补强证据，以强化待证事实的真实性与合法性。熊平对存疑证据不能补强时应承担不利后果。二、熊平对于2014年5月16日出具的110000元收条来由，当庭陈述与罗文学之表述前后矛盾。罗文学的表述与基本事实相矛盾，也与熊平之表述相矛盾，在证据存疑时，孤证不能作为认定案件事实的依据，对于该110000元付款情况所述的事实不能直接作为本案的定案依据；三、该110000元收条的笔迹鉴定笔录不能作为本案的定案依据。该份证据并不能证明熊平所缴款项为350000元，也不能证明罗文学代为熊平转交的110000元系真实的。该笔迹鉴定笔录只能证实因双方对110000元中重复计算的60000元有过争议。结合庭审中上诉人所提及的2015年7月28日最后通知熊平缴纳余款60000元之事实，足以证明基本事实中熊平承认共支付290000元，另60000元是罗文学代为缴付。而罗文学却无法证明其代为熊平偿付60000元的事实。故只应认定熊平缴纳购房款和指标款共计290000元。熊平未予答辩。许杰未到庭陈述意见。熊平向一审法院起诉请求：1.确认熊平与熊智民于2014年1月30日签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》有效；2.判令熊智民全面履行合同约定的义务，立即向熊平交付嘉鱼县工商行政管理局小区指标房3号楼1层东侧房屋，并承担违约金5000元；3.判令熊智民返还购房款2149元；4.本案诉讼费用由熊智民承担。一审法院认定事实，2014年1月30日，熊智民与熊平签订了一份《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》，该合同书第一条约定：“甲方（熊智民）拥有嘉鱼县工商局团购房指标一套，现将团购房名额指标转让给乙方（熊平），由甲方出面并以甲方名义购买单位全额购房一套，此房在3号楼1层东边，面积为158.49平方米，单价每平方米2005.50元，总金额317851元整，所需交纳购房款一律由乙方承担，并且乙方须支付甲方购房指标转让费人民币30000元整。在本协议签订之日付清团购指标转让费。乙方应于甲方单位要求缴清房款时，付清甲方首付集资房款捌万元整，甲方出具单位集资房盖章收据，另与乙方一起共同办理缴清房款余额手续。”合同第二条约定：“自转让团购房协议生效后，该集资房享受的福利和产生的一切权利、义务均由乙方享受和承担。”合同第三条约定：“团购房指标转让后，该房屋产权证以及该房屋需要办理的所有证件由乙方负责办理，甲方负责协助，办理所需费用以及该房屋所产生的一切费用均由乙方承担，甲方将不承担任何费用。”合同第五条约定：“乙方必须接受团购单位（嘉鱼县工商局）公布的价款以及甲方分配到的楼层，并按甲方团购政策相关要求及时办理缴款等手续，如乙方由于自身原因不能及时缴款到位，造成的一切后果由乙方负责。”合同第六条约定：“开发商、单位向甲方交付房屋当日，甲方即告知乙方，并及时同乙方办理房屋交接手续，甲方向乙方交接房屋后，所发生的物业管理费、水电费、卫生费等与房屋使用相关的费用及责任均由乙方承担，甲方不承担任何与团购房使用相关的费用及责任。”合同第七条约定：“本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双发签字之日起生效。”该合同生效后，熊平按照合同约定，于2014年1月30日起分多次向熊智民支付了房屋团购房指标转让费30000元和购房款320000元。但熊智民以熊平没有按照约定全部付清房款为由拒不交房，为此引发诉讼。另查明，熊智民以熊平没有按照约定全部付清房款为由，于2015年11月13日与第三人许杰签订了一份《房屋转让协议》，将涉案争议的房屋转让给第三人许杰，总价仍是317851元，转让费15000元。该协议签订后，第三人许杰于2016年8月9日向工商局及熊智民付清全部购房款，并于第二日向物业服务管理公司交付了2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2438元和装修垃圾清理费634元，该房屋即已交付第三人许杰。一审法院认为，涉案争议房屋，是熊智民所在单位嘉鱼县工商行政管理局以该局职工集体参与，按团购价格向开发商集体购买的商品房，熊智民将其所参与享有团购的商品房转让他人，并从中获得利益，并不违反法律的规定，也没有损害国家、集体和他人利益，该行为也符合房地产市场交易习惯，应受法律约束。根据当事人的诉求和认定的事实，本案争议的焦点：（一）熊平是否已按合同约定付清购房款问题。熊平诉称其已经按合同约定全部付清了购房款和房屋指标转让费，共计350000元，且多付了2149元。对此，熊平在庭审中已向法庭提交的证据3中予以证明，提供熊智民收条5张及银行卡转款凭证2张，用以证明熊平先后向熊智民支付转让费30000元、购房款320000元，共计350000元的事实。熊智民对熊平提供的证据3五张收条中的一张提出了异议，即2014年5月15日熊智民书写的110000元的收条，熊智民提出另一张2014年5月16日熊智民与熊平委托代理人罗文学共同出具的一张110000元的收条，该收条载明：“今收到熊平购房款合计拾壹万元整（110000元），以前收条作废。熊智民、罗文学，2014年5月16日。”拟用以证明2014年5月15日熊平实际支付给熊智民50000元，熊智民出具的110000元的收条中包含熊平此前分两笔支付的60000元和2014年5月15日支付的购房款50000元的事实。但熊平委托诉讼代理人罗文学否认该收条。针对此事，原审在经熊平申请并征得熊智民同意后，于2016年5月4日委托湖北军安司法鉴定中心对熊智民提供的2014年5月16日熊智民向熊平出具的一张110000元收条中“罗文学”签名是否为罗文学本人书写进行鉴定。该鉴定机构于2016年6月16日以湖北军安[2016]文鉴字第43号《鉴定意见书》作出如下鉴定意见：署期为“2014.5.16”《收条》中“罗文学”签名与署期为“2013年8月1日”《鱼岳镇第四小学维修改造增补工程合同》乙方签字处“罗文学”的签名、署期为“2015年5月4日”《信访事项程序性受理告知书》信访人（签字）处“罗文学”签名、署期为“2012年8月6日”《新街幼儿园维修改造合同》乙方签字处“罗文学”签名不是同一人所书写。对该鉴定结果，应予以采信，本案重审时，熊智民没有提交新的证据予以证明其主张的事实，对熊智民以2014年5月16日罗文学收条拟证明熊平少付60000元的主张，不予采信。（二）本案争议房屋归谁所有的问题。2014年1月30日，熊智民与熊平签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》,熊智民于2015年7月28日向熊平的委托代理人罗文学发送了信息，内容为让熊平将剩余的房款付清，用以证明熊平称最后一笔钱是2015年6月8日支付给熊智民的事实不成立，否则熊智民不会于2015年7月28日找熊平催款。熊智民认为熊平在此之前没有付清购房款，合同解除，而另卖给他人的行为没有违约。经庭审质证的证据已经证明熊平按照合同约定付清全部购房款350000元，熊平已履行了合同约定的付款义务，熊智民应交付房屋给熊平。但是熊智民在未通知熊平的情况下，将房屋另卖他人，已构成违约，应承担其违约责任。第三人许杰在不知情时与熊智民签订了房屋买卖协议，付清全部购房款，并在房屋开发商处取得了房屋，向房屋所在的管理部门交付了物业管理费、装修垃圾清理费等，第三人许杰在本案中是善意取得并占有了涉案争议房屋，第三人许杰的权益应受法律保护。根据熊平与熊智民之间的合同约定，熊智民已构成违约应承担相应的民事责任，对熊平主张应由其取得房屋所有权的诉求已无法实现，否则将对第三人许杰的权益保护产生极大的影响，违背法律保护正当利益和社会利益的原则。因而，涉案争议房屋应归第三人许杰所有。故熊智民与熊平之间的房屋买卖合同应予解除，熊智民将房屋另卖他人，已构成违约，应承担其违约责任，熊智民应返还熊平交付的购房款350000元并按中国人民银行规定的金融机构贷款利息标准计算赔偿熊平的经济损失。据此判决：一、解除熊平与熊智民之间签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》，嘉鱼县工商行政管理局工商小区3栋1单元101室的房屋归第三人许杰所有；二、限熊智民在判决生效之日起十日内返还熊平已交付的购房款350000元并按中国人民银行规定的金融机构贷款利息标准计算（计算利息时间自收款收条交款日至还清之日止）赔偿熊平的经济损失。本院二审查明，2015年11月13日熊智民与第三人许杰签订《房屋转让协议》，将涉案争议的房屋转让给第三人许杰。2016年8月9日第三人许杰向嘉鱼县工商局及湖北鼎瑞置业有限公司支付首付款以下的全部购房款237852元，并于第二日与房屋小区的物业公司签订了《工商小区前期物业管理服务协议》，向该公司交纳了2015年7月1日至2017年6月30日两年的物业费2438元和装修垃圾清理费634元，领取了工商小区3号楼1层东侧房屋钥匙。二审开庭调查阶段，上诉人熊智民承认2014年5月16日的11万元的收条中“罗文学”的签名是其本人所写。一审认定事实清楚，本院对一审认定的事实继续予以确认。本院认为，涉案争议的房屋位于嘉鱼县鱼岳镇迎宾大道工商小区内，以湖北鼎瑞置业有限公司名义开发建设，并按团购价格由单位职工集体参与购买。熊智民系嘉鱼县工商行政管理局职工，按规定享有一套团购房指标。一、关于熊智民与熊平签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》是否具有不动产物权转让性质的问题。2014年1月30日，熊智民将其享有的一套团购房指标转让给熊平，并签订了《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》。熊平按照合同约定，从2014年1月30日起分多次向熊智民支付了团购房指标转让费30000元和购房款320000元。《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。熊智民与熊平所签订的团购房指标转让合同约定内容涉及有关不动产物权的交付与登记，根据上述法律规定，熊智民既没有依法取得其享有团购房指标所指向的物权及行使其相应权利，在熊智民与熊平之间订立有关团购房物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同后，也没有按照法律规定或合同约定办理相关手续，导致因物权的归属发生争议。双方约定自合同成立时生效，虽未办理物权登记，但不影响上述合同的其他效力。综合上述情况分析，熊智民虽享有单位嘉鱼县工商行政管理局一套团购房指标，熊智民与熊平签订该套团购房指标转让合同后，熊平按照合同约定向熊智民支付了购房款，但熊平、熊智民均没有依据双方所签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》与嘉鱼县工商行政管理局和湖北鼎瑞置业有限公司签订该套团购房指标的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续，即对涉案争议团购房指标转让的确认以及与开发商之间对争议标的物商品房的认筹与订购，故熊智民与熊平签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》不具有《商品房买卖合同》关于不动产物权转让的性质特征。二、关于涉案不动产房屋所有权归属问题。2015年11月13日，熊智民与第三人许杰签订《房屋转让协议》，将涉案争议的房屋转让给第三人许杰，总价仍是317851元，转让费15000元。该协议签订后，第三人许杰于2016年8月9日通过嘉鱼县工商局和湖北鼎瑞置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，第三人许杰通过熊智民向湖北鼎瑞置业有限公司付清全部购房款，并于第二日向物业服务管理公司交付了2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费2438元和装修垃圾清理费634元，该房屋即已交付第三人许杰。熊智民将本案争议的房屋转让给第三人许杰的行为，经许杰直接向嘉鱼县工商局及湖北鼎瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》及付清全部购房款的方式予以认筹、订购、确认，故许杰为涉案争议房屋的实际买受人，且许杰于2016年8月在武汉恒和物业公司领取了钥匙并已实际占有涉案争议的商品房。三、关于合同的解除与违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，因归责于熊智民的原因，致使其在没有依法取得团购房指标的不动产物权，而与熊平订立有关团购房不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同，合同订立之后，熊智民、熊平又未依照法律规定或合同的相关约定办理相关团购房指标转让的认筹订购手续，导致因物权的归属、合同的履行发生争议。按照双方约定，合同自成立时生效，虽未办理团购房的物权登记，但不影响上述双方关于团购房指标转让合同约定的其他效力；熊智民明知其已将享有的团购房指标转让与熊平，又与许杰签订《房屋转让协议》并由许杰最终实际取得涉案争议的团购房指标所指向的商品房，导致熊平不能依据其与熊智民签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》约定取得团购房指标之目的，依据上述法律规定，熊智民与熊平所签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》应予以解除。熊平已按照合同约定向熊智民履行了团购房指标转让费30000元和购房款320000元的支付义务，但不能实现合同目的的责任在熊智民，熊平上诉提出，熊智民与第三人许杰恶意串通行为与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。虽熊智民与熊平签订的《嘉鱼县工商局团购房指标转让合同书》不符合上述司法解释精神，但熊智民的行为已构成一般合同的违约，理应承担其相应的违约责任。即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故熊平要求熊智民全面履行合同约定的义务，立即向熊平交付嘉鱼县工商行政管理局小区指标房3号楼1层东侧房屋和支付购房款350000元一倍的赔偿金及熊智民上诉要求改判返还熊平人民币290000元的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，熊平、熊智民的上诉请求均不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6066元，由熊平、熊智平各负担3033元。本判决为终审判决。审判长  涂海兰审判员  徐金美审判员  沈朝明二〇一七年十月十日书记员  余慧微附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；