.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初2137号原告（反诉被告）：邓修进，男，1955年7月25日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：周庄润，海南广哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：施良丁，男，1973年11月28日出生，汉族，住海口市，现住海口市。委托诉讼代理人：陈凯，海南东方国信律师事务所律师。第三人：海口美兰航凯商行，住所地海口市美兰区蓝天路京航大厦***房。经营者：王胜凯，男，1988年9月26日出生，汉族，住广东省陆丰市东海镇竹仔街**号。委托诉讼代理人：黄欲初，男，1978年8月19日出生，汉族，系海口美兰航凯商行业务员，住海口市秀英区海盛路楚欣花园*单元*栋***房。原告（反诉被告）邓修进与被告（反诉原告）施良丁、第三人海口美兰航凯商行（以下简称航凯商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2015）琼山民一初字第857号民事判决，被告施良丁不服判决上诉至海口市中级人民法院，海口市中级人民法院作出（2016）终01民终3241号民事裁定，以一审判决基本事实认定不清，发回本院重审。本院于2017年3月28日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓修进的委托诉讼代理人周庄润，被告（反诉原告）施良丁及其委托诉讼代理人陈凯，第三人航凯商行委托诉讼代理人黄欲初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓修进向本院提出诉讼请求：1、判令被告施良丁向原告邓修进支付滞纳金127020元（583241元×日0.3‰=174元/日×两年730/日=127020元）即从2010年4月11日至2012年4月11日止；2、判令解除原、被告于2010年4月11日签订的海口市××区旭日厦702房的房地产买卖契约（合同）；3、诉讼费由被告施良丁承担。事实与理由：2010年4月11日上午，被告施良丁到原告邓修进旭日大厦售楼部，向原告邓修进售楼部工作人员提出购买旭日大厦住房，经看房后，被告施良丁挑中702房与902房两套大户型，并当即提出要求签订购房合同，702和902房的房屋建筑面积均为168.89㎡，702房的购房价款为583241元，原告邓修进售楼部工作人员告知被告施良丁不收现金，购房款须通过银行转帐直接付到原告邓修进名下，被告施良丁同意并表示可以马上通过银行转帐付款。原告邓修进售楼部工作人员林维雄与被告施良丁当场签订了房地产买卖契约，售楼部工作人员王琼丹按惯例向被告施良丁开具583241元收据一张，并给被告施良丁一张载有邓修进银行帐号的小纸条，告知被告施良丁最好当天去将购房款全部转进原告邓修进帐户再把转帐凭条拿来售楼部。被告施良丁拿着合同和收据离开，但被告施良丁没有把银行转帐凭条交来售楼部，也没有向原告邓修进银行帐上转款。后来，旭日大厦销售也较顺利，大部分房屋均已出售并入住。702房和902房也售卖了出去，但2015年春节过后，702房房主在装修时，被告施良丁突然跑来声称旭日大厦702房他已买了并拿出合同和收据，原告邓修进要求被告施良丁拿银行转款凭证过来核对，被告施良丁谎说回去找银行凭证，但一直没有拿来。原告邓修进将被告施良丁焊门割掉后不久，被告施良丁再次跑来争吵说702房子是他的，将702房门用电焊条焊死锁住。原告邓修进报案到派出所，派出所警察要求被告施良丁拿出银行转账凭证，被告施良丁又改口说支付的是现金，双方发生争执。事隔很久后，2015年5月15日下午，被告施良丁再次纠集7、8个人，撬开702房门。综上，售楼部工作人员卖房不收现金，先开收据再由买房客户通过银行转帐给原告邓修进是交易习惯。本案中被告施良丁签订购房合同领取收据后，拒不向原告邓修进帐户支付购房款，已构成违约。依据双方合同第五条约定，应按日之0.3‰支付滞纳金，原告邓修进现暂诉请两年滞纳金。原告邓修进依据相关法律规定，特诉至法院，请依法判决。被告（反诉原告）施良丁辩称，第三人航凯商行称有两套原告邓修进抵钢材款的房屋需要出售，经与被告施良丁协商被告施良丁愿意购买并在第三人航凯商行出具委托手续后于2010年4月11日在第三人的委托代理人黄裕初的带领下到原告邓修进的售楼部，当时原告邓修进售楼部工作人员看到航凯商行出具的委托书后与被告施良丁签订了房屋买卖契约并出具了收款收据，同日，被告施良丁就按照第三人航凯商行的要求把两套房屋的购房全款通过银行转付给7个收款人：陈燕新（10万元）、蓝剑萍（54163元）、黄志凭（30万元）、陈坑（260988元）、郑创勇（10万元）、黄宝盖（25万元）、黄军条（现金119567元），共计1184718元。随后，在达到协议约定的交房日期后被告施良丁多次到原告邓修进的售楼部要求交房，但原告邓修进售楼部负责人林维雄（即原告邓修进的小舅子）以各种理由拖延，直到2015年4月份，林维雄才告知被告施良丁两套房子原告邓修进已另售他人，要求被告施良丁找原告邓修进解决，并提供了原告邓修进的电话。2015年4月22日下午被告施良丁找到原告邓修进进行交涉，要求他交房，但遭到了原告邓修进的拒绝，双方也发生过小的冲突。原告邓修进拖欠相关施工方的工程款，施工方拖欠第三人航凯商行的钢材款，在原告邓修进确认的情况下，将涉案房屋抵偿钢材款，抵偿后，涉案房屋应归属第三人航凯商行。经第三人航凯商行委托，被告施良丁作为房屋的买受人直接到原告邓修进的售楼部办理了相关手续，原告邓修进不仅出具了房屋买卖契约，也出具了收据，被告施良丁也按照第三人航凯商行的要求将购房款一次性全部支付完毕，履行购房合同约定的全部义务。原告邓修进将房屋用于抵债，被告施良丁全面履行了付款义务，原告邓修进诉请被告施良丁支付违约金及解除合同无事实及法律依据。原告邓修进存在根本性的违约：1、原告邓修进至今未向被告施良丁交付出售的房屋，被告施良丁多次催促原告邓修进交付未果；2、在原告邓修进没有解除双方房屋买卖契约的情况下，原告邓修进将涉案房屋出售他人，原告邓修进存在根本性的违约，原告邓修进应该承担相应的违约责任。被告施良丁认为原告邓修进私自将涉案房屋出售他人，现又起诉解除房屋买卖契约意图获取不当利益，原告邓修进的诉讼请求不应当得到法律支持。被告（反诉原告）施良丁反诉称，1、解除双方2010年4月11日签订的《房地产买卖契约》；2、判令反诉被告邓修进返还反诉原告施良丁旭日大厦702房购房款583241元及利息174972元（按年利率6%计，暂计5年）；3、判令反诉被告邓修进赔偿反诉原告施良丁损失583241元；4、本案诉讼费、保全费（含本诉）由反诉被告邓修进承担。反诉事实与理由：原告邓修进诉被告施良丁房屋买卖合同纠纷一案，经海口市中级人民法院终审裁定（[2016]琼01民终3241号），已发回贵院重审。在本案二审审理期间，被告施良丁从原告邓修进与第三人马某的建设工程施工合同纠纷诉讼案中（[2014]琼山民二初字第301号及[2015]海中法民[环]终字第14号）调取的新证据证明，原告邓修进与马某结算工程时双方均确认原告邓修进收到了被告施良丁的购房款，原告邓修进在贵院一审中故意隐匿上述证据、且否认收到被告施良丁的购房款，已严重违背其向贵院所签《诚信诉讼保证书》之承诺。同时在本案审理中还查明，在将涉案房屋销售给被告施良丁后，原告邓修进又于2015年1月15日将涉案房屋高价销售给第三人李某，并将房屋交付其使用，导致被告施良丁房屋买卖合同目的不能实现。故被告施良丁特向法院提出如上反诉请求。原告（反诉被告）邓修进辩称，1、被告施良丁根本没有支付购房款给原告邓修进，所以不存在返还的问题。2、损失没有明确说明是什么损失，反诉请求明显与事实不符，不认可被告施良丁的反诉请求。双方一直没有见过面，原告邓修进根本不认识被告施良丁本人。被告施良丁说原告邓修进欠工程款，那是原告邓修进与马某等人的事情，海口市中级人民法院有判决书可以证明，原告邓修进根本没有欠他们的工程款，所以根本没有原告邓修进用房抵偿工程款的事情。第三人航凯商行陈述称，2009年9月初第三人了解王某1系旭日大厦工地负责人，双方签订了供应钢材合同，黄欲初与王某1一起签名还加盖了公章，第三人航凯商行送的钢材总数是350吨左右，按当时的价钱是120多万元，第三人航凯商行垫资50多万元，达到这个量之后多次与王某1追偿钢材款，王某1以开发商没付工程款为由拖欠第三人的钢材款，王某1提出让原告邓修进以房子抵钢材款，2010年4月10日邓修进、黄欲初、王某1、马某签订了合同，702房和902房合计1184718元，第三人航凯商行业务员黄欲初写了一个收条证实收到王某1支付的钢材款1184718元，用702、902房来抵钢材款，同时把钢材送货单和合同交还给了王某1。后被告施良丁愿意购买两套房子，2010年4月11日，公司授权黄欲初跟被告施良丁一起去原告邓修进售楼部办理，被告施良丁作为购房人签订合同，原告邓修进售楼部出具了房款收据两张，合起来1184718元。2015年被告施良丁告诉黄欲初房屋有变黄欲初才知道该房子是有纠纷的。被告施良丁确实是按照第三人航凯商行指定的账号打的钱付清了房款。被告施良丁的反诉请求应该得到支持。经审理查明，原告邓修进建设的位于海口市琼山区中山南路旭日大厦的工程施工方为案外人马某、冯某、王某1。该大厦由马某以包工包料的形式垫资兴建，第三人航凯商行为旭日大厦施工提供钢筋等建材。后因旭日大厦工程建设拖欠第三人航凯商行钢筋款，第三人航凯商行（甲方）与被告施良丁（乙方）于2010年4月10日签订《房屋买卖合同》，双方约定甲方将其用钢材款抵换的位于海口市琼山区府城中山南路的旭日大厦出售给乙方；房屋房款902房为602477.00元，702房为583241.00元；甲方需派代表同乙方一同前往旭日大厦办理手续，并把902房、702房直接按旭日大厦售房手续办理至乙方名下；如购房手续已办齐清楚，乙方需向甲方一次性付清两套房屋金额；甲方收到房屋款项后，乙方拥有旭日大厦902房、702房所有权。同日，马某、王某1、冯某出具《收条》一张，该收条载明：”今收到旭日大厦邓修进工程款人民币1184718元。注：黄欲初钢筋款转付。”2010年4月11日，第三人航凯商行向被告施良丁出具《委托付款通知书》，委托施良丁将购房款1184718.00元支付给陈燕新、蓝剑萍、黄志凭、陈坑、郑创勇、黄宝盖、黄军条七人，后被告施良丁按照第三人航凯商行的委托向上述七人支付共计1184718.00元。同日，第三人航凯商行向旭日大厦售楼部出具《委托书》一份，该委托书载明：”我司已将抵偿钢材款的旭日大厦两套房屋卖给了施良丁。现委托贵部将已抵债给我司的旭日大厦902房、702房按贵部售房手续直接办理给施良丁。”同日，旭日大厦售楼处（甲方）与施良丁（乙方）签订了《房地产买卖契约》，双方约定甲方将坐落于海口市琼山区中山南路旭日大厦702房（建筑面积168.85平方米）出售给乙方，房地产成交价格为583241.00元。双方同意于2010年10月8日由甲方将房产交付给乙方。违约责任条款约定，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点三的滞纳金。在该份合同的甲方落款处，除了盖有旭日大厦售楼部的公章，还盖有原告邓修进的私章。同日，旭日大厦售楼部工作人员王琼丹向被告施良丁出具了《收据》，该收据载明已收到施良丁交来旭日大厦702房购房总款人民币583241元。签订合同后，原告邓修进未曾将房屋交付给被告施良丁。另查，2015年，旭日大厦更名为丰利大厦。2015年1月15日，邓修进（甲方）与李某（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定由于甲方已收到乙方预付的购房定金10万元，现甲方自愿将坐落在海口市中山南路东侧丰利大厦702房（房屋面积约168.85平方米）出售给乙方，房地产成交价格为726055元，由乙方于2015年1月15日前付清。双方同意由甲方于2015年1月15日将房产交付给乙方。2015年4月29日，邓修进（甲方）又与案外人王某2（乙方，系李某的爱人）签订《房屋买卖责任书》，主要约定甲方将海口市中山南路丰利大厦702房（面积168平方米）以每平方米4200元的价格出售给乙方，甲方应于2020年4月29日给乙方办理房产证。签订合同后，李某和王某2已依约支付购房款，原告邓修进已将房屋交付给李某和王某2，该房现由李某和王某2使用。再查，根据本院现已生效的（2012）琼山民一初字第238号民事判决书及海口市中级人民法院的（2012）海中法民一终字第1305号民事判决书中确认：”本案涉案房屋（海口市琼山区中山南路旭日大厦1203房）是被告邓修进在其及邓廷旭、邓廷日、林丽霞私有的城镇居民用地上所建楼房中的一间，非正规房地产开发企业按照法律规定开发的商品房性质”。诉讼中，经合议庭评议，第三人马某、冯某、王某1、李某只是本案需要查明事实的涉案人员，与本案的判决没有利害关系，故不列马某、冯某、王某1、李某为本案第三人，并告知其退出本案诉讼。以上事实，有原被告提交的《房地产买卖契约》（2010年4月11日）及收据、被告提交的《房屋买卖合同》、《委托付款通知书》、《委托书》、银行转账往来凭证、旭日大厦房屋出售清单、收条（马某、王某1、冯某于2010年4月10日出具）、（2015）海中法民环（终）字第14号判决书、（2014）琼山民二初字第301号民事判决书、（2012）琼山民一初字第238号民事判决书、（2012）海中法民一终字第1305号民事判决书，以及诉讼中双方的陈述予以佐证，足以认定。本院认为，关于原告邓修进本诉请求，被告施良丁是否应向原告邓修进支付滞纳金的问题。旭日大厦售楼处与被告施良丁于2010年4月11日签订的《房地产买卖契约》，该契约落款处除了有旭日大厦售楼部公章外，还盖有邓修进的个人私章，在双方签订契约后，旭日大厦售楼部给施良丁出具702房收款收据（583241.00元）。该契约、收据结合第三人航凯商行与被告施良丁所签订的《房屋买卖合同》及该合同所注明的房屋来源为钢材款抵换、第三人航凯商行委托被告施良丁付款的《委托付款通知书》、第三人航凯商行向旭日大厦售楼部出具的委托书，可证明原告邓修进认可用涉案房屋抵钢筋款的事实。被告施良丁提交的：案外人马某在已生效的海口市中级人民法院（2015）海中法民（环）字第14号案中提交的旭日大厦商品房屋清单，该清单载明”（702）已交（583241.00元）空房抵给钢筋老板”，原告邓修进在该清单上签字确认。此清单结合马某、王某1、冯某于2010年4月10日出具的收条，该收条载明收到邓修进工程款1184718.00元，并注明系从黄欲初钢筋款转付，而黄欲初为第三人航凯商行业务员。综合上述证据可证明邓修进、马某、王某1、冯某存在以涉案房屋抵工程款的事实，同时也可以证明原告邓修进知晓涉案房屋已由被告施良丁购买。而原告邓修进在明知涉案房屋已售给被告施良丁的情况下，仍然于2015年1月15日将涉案房屋出售给案外人李某、王某2，导致被告邓修进与施良丁于2010年4月11日签订的房地产买卖契约无法履行存在过错。被告施良丁在履约过程并无违约行为。故原告邓修进主张被告施良丁向其支付滞纳金127020元的请求本院不予支持。关于原告邓修进与被告施良丁于2010年4月11日签订的合同是否应当解除的问题。本案涉案房屋现已售给案外人李某、王某2并交付使用，且李某、王某2已付清房款。原告邓修进与被告施良丁于2010年4月11日签订的海口市中山南路旭日大厦702房的《房地产买卖契约》已无法实际履行。现原告邓修进本诉及被告施良丁反诉均主张解除原告邓修进与被告施良丁于2010年4月11日签订的海口市中山南路旭日大厦702房的《房地产买卖契约》，本院予以支持。关于反诉原告施良丁请求反诉被告邓修进返还旭日大厦702房购房款583241元及利息174972元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《房地产买卖契约》解除后，反诉被告邓修进应返还反诉原告施良丁已付房款583241元及偿付相应的利息损失。利息应按中国人民银行同期贷款利率进行计算，时间自2010年4月11日起至反诉原告施良丁主张的2015年4月11日止。关于反诉原告施良丁请求反诉被告邓修进赔偿损失583241元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：”本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案涉案房屋是原告邓修进在其及邓廷旭、邓廷日、林丽霞私有的城镇居民用地上所建楼房中的一间，非正规房地产开发企业按照法律规定开发的商品房性质。故不能受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来规范调整。反诉原告施良丁依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定主张反诉被告邓修进赔偿已付房款一倍以下的损失即583241元的主张没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓修进与被告（反诉原告）施良丁于2010年4月11日签订的关于出售旭日大厦702房的《房地产买卖契约》；二、驳回原告（反诉被告）邓修进的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）邓修进返还被告（反诉原告）施良丁旭日大厦702房购房款583241元及利息损失（自2010年4月11日起至2015年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回被告（反诉原告）施良丁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10902.61元（原告已预交），由原告邓修进自行负担；反诉案件受理费8436.54元（被告已预交），由被告自行负担43%，即3627.71元，原告邓修进负担57%，即4808.83元；保全费5000元（被告已预交），由原告邓修进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长杨新审判员陈雪婷人民陪审员陈传汉二〇一七年十月三十日书记员唐梦丹速录员陈文燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。