陕西省旬阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0928民初460号原告（反诉被告）：郭先才，男，1962年9月15日出生，汉族，城镇居民，住旬阳县城关镇。诉讼委托代理人：常正堂，陕西护正律师事务所律师。被告（反诉原告）：旬阳县鸿运建筑劳务有限责任公司（以下称“鸿运建筑劳务公司”）。公司住所地旬阳县城关镇。法定代表人：李道清，公司经理。诉讼委托代理人：龚德复，公司员工。诉讼委托代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。原告（反诉被告）郭先才与被告（反诉原告）鸿运建筑劳务公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告郭先才及委托代理人常正堂，被告鸿运建筑劳务公司的委托代理人龚德复、杨林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭先才诉称，2011年7月15日，被告鸿运建筑劳务公司为整体开发房屋，与原告签订了一份拆迁补偿协议，协议约定：原告房屋建筑面积547㎡（含一、三、五楼），被告按照1:1.2比例进行置换，原告楼层的置换原则为一楼换一楼，三、五楼可在除一、二楼外优先选择，面积不足或超出部分，双方按照市场价格结算；建设期间被告补偿原告房屋租金每年10000.00元，租金自原告搬离之日起逐年支付；置换房屋的房产证、水电立户、有线电视及网线由被告办理。协议没有对原告建筑物外的58㎡土地使用权进行补偿。协议签订后，原告按照约定时间搬离了住房，被告先后向原告支付房屋租金20000.00元。2014年12月被告向原告履行协议交付了置换的楼上住房三套，面积463.6㎡，其中面积164.3㎡房屋两套（601及1101），135㎡房屋一套（602）。2015年9月被告向原告交付一楼门面房170㎡，按照原告房屋原有面积168㎡被告应置换原告201.6㎡，原告提出异议，被告称待后给原告补足。后原告多次要求被告补足置换一楼门面房面积31.6㎡，补偿占用原告协议之外的土地面积58㎡，支付房屋租金30000.00元，并办理房屋产权证，但被告一再推脱。为此起诉要求被告1、履行拆迁补偿协议，交付原告一楼168㎡房屋置换面积的差额31.6㎡；2、支付原告房屋拆迁建设期间的房租费30000.00元；3、给原告办理所置换房屋的不动产登记手续；4、对原告建筑面积之外的58㎡按照置换办法置换门面房58㎡；5、由被告免费给原告提供车位一个。被告（反诉原告）鸿运建筑劳务公司答辩并反诉称，按照房屋拆迁补偿协议，原告应置换房屋的总面积为656.40㎡，而原告已经置换的面积为682.53㎡（一层门面房218.5㎡，601室164.30㎡，1101室164.30㎡，602室135.43㎡）。原告诉称所置换房屋的一层面积差31.6㎡，没有事实依据，不能成立；被告在建房期间，已经实际支付原告房租费60000.00元，多支付原告30000.00元，应退还；拆迁补偿协议约定原告将全部房屋及土地相关手续交给被告，由被告办理房屋建设手续后进行开发建设，协议中没有对房屋之外的土地进行补偿进行约定，原告要求被告对58.58㎡土地使用权置换同等面积的门面房，没有事实依据；原告诉请要求被告提供免费车位一个，更是无中生有，不能成立；原告要求被告办理置换房屋的不动产登记手续，被告从未拒绝办理，但原告应交纳法律强制性规定必须由原告交纳的契税、印花税等税费。因被告在给原告置换房屋的过程中，一层多置换原告16.9㎡门面房，三、五层多置换8.8㎡，故反诉要求郭先才给付鸿运建筑劳务公司置换房屋超出部分折款364400.00元（一层门面房按照20000元∕㎡，住房按照3000元∕㎡）、超给付的房租费30000.00元及借款150000.00元本息。反诉被告郭先才（本诉原告）辩称，原告一楼房屋建筑面积为168㎡，按照拆迁补偿协议被告应置换原告一楼门面房201.6㎡，而被告实际置换给原告的一楼门面房为170㎡，非反诉人诉称的218.5㎡，反诉人反诉称多置换原告一楼门面房16.9㎡没有依据；原告住房的置换面积按照拆迁补偿协议多置换了6.38㎡，非反诉人诉称的8.8㎡，对于超出的面积，可以按照拆迁补偿协议进行折价补偿。经审理查明，被告鸿运建筑劳务公司为个人独资企业，经营范围为建筑劳务分包。原告郭先才位于旬阳县城关镇党家坝村二组私有砖混结构房屋五层，建筑面积855.45㎡。2011年7月15日，被告鸿运建筑劳务公司（甲方）与原告郭先才（乙方）签订房屋拆迁补偿协议，协议约定：1、乙方房屋建筑面积547㎡（含一、三、五楼），甲方按照1:1.2比例进行置换；乙方楼层置换原则为一楼换一楼，原三、五楼房屋可在除一、二楼外优先选择；实际面积不足或多出部分由双方按市场价格结算；2、甲方建设期间，补偿乙方租房费用10000.00元∕年，房租费自乙方搬离之日起一年一支付；3、甲方一次性补偿乙方装修费用60000.00元，自乙方实际搬离之日起一次性付清；4、新房的房产证及水电立户、有线电视及网线由甲方办理，费用由甲方负担；5、乙方应于本协议生效后将房屋及土地相关手续一次性交予甲方，并做好相关配合工作；乙方在接到甲方搬离通知后10日内搬离拆迁房屋，乙方每逾期一天搬离，除承担甲方实际损失外另行承担违约金10000.00元；6、乙方与实际业主之间关于此房的纠纷由双方自行协商解决。2011年7月20日，原告郭先才与钟海生签订房屋出租协议，租住钟海生房屋，租赁期限3年6个月，年租金15000.00元。2011年7月21日，被告鸿运建筑劳务公司通过旬阳县土地管理部门将原告郭先才《土地使用证》中226.58㎡国有土地使用权转让到自己名下，旬阳县人民政府为被告鸿运建筑劳务公司核发了旬政地发【2011】24号审批土地件，同时注销了原告郭先才《土地使用证》中226.58㎡国有土地使用权。2011年8月30日，原告郭先才向被告鸿运建筑劳务公司出具内容为“今收到一、五楼两年房租补偿款伍万元整，备注拆房开挖不阻挡“收条一份。2014年12月被告鸿运建筑劳务公司按照拆迁补偿协议的约定向原告郭先才交付了所置换的楼上住房三套，其中601室164.30㎡，1101室164.30㎡，602室135.43㎡。2015年9月原被告置换一楼门面房时，因实际置换面积的计算发生争议。2017年2月23日，原告郭先才向本院提起诉讼，要求被告1、履行拆迁补偿协议，交付原告一楼168㎡房屋置换面积的差额31.6㎡；2、支付原告房屋拆迁建设期间的房租费30000.00元；3、给原告办理所置换房屋的不动产登记手续；4、对原告建筑面积之外的58㎡按照置换办法置换门面房58㎡；5、由被告免费给原告提供车位一个。被告鸿运建筑劳务公司在答辩期间提出反诉，要求郭先才给付鸿运建筑劳务公司置换房屋超出部分折款364400.00元（一层门面房按照20000元∕㎡，楼上住房按照3000元∕㎡）、超给付的房租费30000.00元及借款150000.00元本息。审理中，本院根据原告郭先才、被告鸿运建筑劳务公司的书面申请，委托旬阳县房地产业管理局对原被告所置换的一楼门面房面积进行了勘察、测绘。2017年6月15日，旬阳县房地产业管理局会同双方当事人对涉案一楼门面房进行了现场丈量，并根据中华人民共和国GB∕T17986-2000国家标准，测量计算一楼门面房建筑面积为205.92㎡。原被告各支付测绘费280.00元。庭审质证中，原告郭先才对旬阳县房地产业管理局的勘测结果有异议，认为测绘数据正确，但结果错误，没有分清房屋公摊面积和套内面积，将属于被告鸿运建筑劳务公司专用的前后楼梯计算在公摊面积之内。另查明：2010年8月1日，原告郭先才向被告鸿运建筑劳务公司出具内容为“收到李道清拆房装修补偿钱陆万元及壹年租房钱壹万元，共计柒万元整”收条一份。2013年1月28日，原告郭先才向被告鸿运建筑劳务公司出具内容为“今借到李道清现金壹拾伍万元整，本人愿意用拆迁补偿的房屋暂定时价为每平方米3000元，从补偿的住宅房面积中扣除该款”借据一份。上述事实，有经庭审质证的原告提交的房屋拆迁补偿协议、土地审批件、房屋租赁协议，被告提交的营业执照、收据，旬阳县房地产业管理局绘鑫测绘队出具的房屋建筑面积勘测结果复函及双方当事人相关陈述为证。本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告郭先才与被告鸿运建筑劳务公司签订的“房屋拆迁补偿协议”实质是原告郭先才提供国有土地使用权，被告鸿运建筑劳务公司提供资金合作开发建房，该协议名为拆迁补偿，实为合作开发，协议双方当事人均不具有房地产开发的经营资质，该协议依法属无效协议；因原被告签订的房屋拆迁补偿协议无效，故原告郭先才、反诉人鸿运建筑劳务公司依据该“房屋拆迁补偿协议”要求对方履行协议的相关诉请，本院均不予支持。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：一、驳回原告郭先才要求被告鸿运建筑劳务公司履行拆迁补偿协议，交付原告一楼168㎡房屋置换面积的差额31.6㎡、支付原告房屋拆迁建设期间的房租费30000.00元、给原告办理所置换房屋的不动产登记手续、对原告房屋建筑面积之外的58㎡置换门面房58㎡、给原告免费提供车位一个的诉讼请求。二、驳回反诉人鸿运建筑劳务公司要求反诉被告郭先才给付鸿运建筑劳务公司超出置换房屋面积的折款364400.00元（一层门面房按照20000元∕㎡，住房按照3000元∕㎡）、房租费30000.00元及借款150000.00元本息的诉讼请求。本诉案件受理费275.00元，由原告郭先才负担；反诉案件受理费4472.00元，由反诉原告鸿运建筑劳务公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  向林波审 判 员  刘恒宇人民陪审员  龚建华二〇一七年十月二十五日书 记 员  吕 乐