广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1403民初1126号原告：蓝运群，女，1961年5月10日出生，汉族，现住：梅州市梅县区。委托诉讼代理人：张瑞元，男，1954年9月10日出生，汉族，现住：梅州市梅江区。被告：钟裕君，男，1968年8月24日出生，汉族，现住：梅州市梅县区。被告：陈文辉，女，1969年6月18日出生，汉族，现住：梅州市梅县区。委托诉讼代理人：张萍，系广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雍彬，系广东客中梅律师事务所实习律师。原告蓝运群与被告钟裕君、陈文辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告蓝运群及其委托诉讼代理人张瑞元、被告陈文辉的委托诉讼代理人张萍、李雍彬到庭参加诉讼。被告钟裕君经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蓝运群向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告钟裕君在2017年4月15日签订的房屋买卖合同；2、判令被告钟裕君归还购房款73万元；3、判令被告承担违约责任，按购房款的双倍赔偿金额罚款计146万元（二项合计：219万元）；4、判令被告陈文辉作为担保人负连带责任；5、判令被告承担所有诉讼费用。事实和理由：被告钟裕君为解决资金困难，将坐落在梅州市××区程江镇广梅路卢屋岗五层楼建筑面积：309.8平方米，不动产证号：第0017250号的房产所有权转让给原告，经双方协商在2107年4月15日于143万元的价格（包转户）达成协议，双方并签订了《房屋买卖合同》，其原来的妻子（去年离婚）被告陈文辉作担保。原告按双方签订《房屋买卖合同》付了两次购房款共计730000元，当原告催促其抓紧办好房产过户时，被告以各种理由推迟办理，所以原告对被告的房屋买卖产生怀疑，特对该房产的现状进行了解，经原告多方打听，发现该房屋在签合同之前已被梅县扶大信用社作贷款抵押。并被另一个债权人在梅县区人民法院起诉查封了该房屋。针对上述情况，两被告对该房屋的买卖是有意隐瞒该房屋债务纠纷的事实，以欺骗的手段把不能作买卖的房屋来骗取巨额资金，到目前为止被告已骗取了730000元以后再也无法联系，原告无论在资金和精神三都受到沉重的损失和打击。原告为了维护自身的权益和人身尊严，根据《合同法》和有关法律条例，特向法院提起诉讼，以上请求和事实理由请法院给予支持，确保权益人不受伤害和损失。被告钟裕君书面答辩称，答辩人因与潘海发生债权债务纠纷，潘海向梅县区人民法院起诉并申请查封了答辩人位于梅县××××梅路卢屋岗的五层楼房，答辩人为了妥善解决债权债务纠纷，便有意将上述房屋出售。后原告丈夫的哥哥吕炳如有购买房屋的意向，答辩人便将卖房的原因及房屋处于查封、抵押的现状如实告知给吕炳如，为此吕炳如还建议答辩人与潘海协商解决债权债务问题，后答辩人与潘海在吕炳如店中商谈债权债务纠纷，当时因为计息问题等未与潘海达成一致意见，吕炳如还劝说答辩人不用再跟潘海协商了。这从房屋买卖合同第二条第3款关于赎回房屋时间的约定，可印证吕炳如及原告是明确知道房屋处于查封、抵押状态的。同时房屋产权登记档案具有公示的效力，一般人买房都会到房管部门查询了解房屋的现状，这也是买方应尽到的注意和审查义务，因此原告主张答辩人隐瞒房屋查封、抵押的事实与客观事实、日常生活经验不符。二、被告陈文辉并不是保证人，合同标的也与陈文辉无关。答辩人与陈文辉于2016年8月12日办理离婚登记手续，离婚时约定梅县××××梅路卢屋岗的五层楼房归答辩人所有，2016年12月答辩人到主管部门申请变更共有情况为答辩人单独所有的不动产权证，该证复印件在签订房屋买卖合同时也一并提供给了原告。当时陈文辉之所以签名，是由于吕炳如和原告说虽然知道答辩人与陈文辉已离婚及出卖的房产已分割给答辩人的事实，但毕竟该房产是答辩人与陈文辉婚姻关系存续期间购置的，怕万一答辩人与陈文辉之间还有瓜葛，便提出由陈文辉在房屋买卖合同上签名以示知悉答辩人卖房且无异议。为此答辩人便与陈文辉电话沟通，陈文辉于2017年4月15日傍晚开车来到吕炳如位于秋云桥头的钢材店门口，由答辩人将原告事先拟好的合同拿到陈文辉车上让陈文辉签了名，后陈文辉便离开了。房屋买卖合同签订之后收取的定金、购房款均由答辩人收取，也与陈文辉也无关。现原告在诉状中称合同由陈文辉作担保显然与客观事实不符。三、原告要求答辩人按购房款的双倍赔偿金额罚款146万元没有事实根据和法律依据。1、如上所述，原告对于房屋处于查封、抵押状态是知情的，故其以答辩人隐瞒房屋查封、抵押为由要求承担违约责任无理无据。涉案房产目前因潘海起诉民间借贷案被梅县区人民法院查封，涉案标的额才20万元左右，银行剩余贷款40多万元，原告只要将剩余应付的购房款70万元交到法院提存和偿还银行，由法院解除查封，双方的合同完全可以继续履行，因此答辩人并没有房屋买卖合同约定的违约行为，原告要求答辩人承担违约责任无理无据。2、由于出卖的房产带有租约，租赁期限至2017年7月份，故双方在合同第四条约定了租金的分配比例。但事实上从合同签订后，该房产的租金便全部都由原告收取，租期届满后由原告与第三人续租，房产现由原告实际占有、使用和收益，而到现在原告只支付了一半的购房款，便取得了房屋的全部占有、使用和收益权，可见原告目前并没有损失。如果解除合同，合同解除后原告应将房产返还给答辩人，如果答辩人未及时返还购房款，对原告来说也只是资金被占用的损失，该损失应参照银行利息计算。因此答辩人认为，假使法院认定答辩人应当承担违约责任，由于原告请求罚款146万元过分高于造成的损失，那么答辩人请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对违约金予以调整减少。另外，原告同时请求违约金和定金，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，其请求也不能得到支持。综上，请求法院在查明事实的基础上，作出公平、公正的判决。被告陈文辉答辩称，原告蓝运群要求答辩人陈文辉承担保证责任的请求没有事实根据和法律依据，故请求法院依法驳回原告要求答辩人陈文辉承担保证责任的诉讼请求，理由如下：《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。据此，保证合同的内容形成以书面形式固定及呈现。而就原告蓝运群与被告钟裕君签订的《房屋买卖合同》没有关于答辩人陈文辉承担保证责任的约定，该《房屋买卖合同》并不能证明双方对保证债务达成合意，也不能推定出答辩人陈文辉愿意为被告钟裕君提供保证的意思表示，答辩人陈文辉也没有另行出具保函给原告蓝运群。而债权人和保证人在保证人承担保证债务上达成合意是判断保证合同是否成立的标准，因此答辩人陈文辉与原告之间并未成立保证合同关系，原告要求答辩人陈文辉承担保证责任无理无据，请求依法应予以驳回。针对被告钟裕君的答辩意见，原告认为，1、被告钟裕君隐瞒了房屋被查封一事，其是有告知房屋在信社抵押，在合同中有体现，若知道房屋被查封了，原告也不会去购买房屋。2、当时不知道到两被告已离婚，签订合同时，原告要求被告陈文辉签名，若被告陈文辉不愿意签名，原告也不会购买房屋。当时原告要求被告陈文辉在合同上签名，被告钟裕君就打电话给被告陈文辉，在路边签的名，签名后，原告就有所怀疑，两被告是否离婚。3、违约金是否过高，由法院根据事实作出判断。针对被告陈文辉的答辩意见，原告认为，1、被告陈文辉的答辩与事实不符，房屋买卖合同是双方自愿签订的，签订合同后，原告才了解到该房屋已被查封，原告还去了公安机关报案，公安机关认为证据不充分，建议到法院起诉。2、陈文辉原是钟裕君的妻子，其在合同上是自愿签名的，并非被迫签名，签了名就需承担相应的法律责任。后原告找到被告陈文辉了解房屋一事，被告陈文辉才告知与被告钟裕君已离婚。本院经审理认定事实如下：原告蓝运群与被告钟裕君是朋友关系。2017年4月，双方协商形成房屋转让的合意。2017年4月15日，原告蓝运群（作为乙方、受让方）与被告钟裕君（作为甲方、转让方）签订《房屋买卖合同》，内容如下：第一条坐落地点及面积：甲方将坐落于梅州市××区程江镇管理区卢屋岗的五层框架结构房屋[证号为：(2016)梅州市梅县不动产权第0017250号]转让给乙方，且乙方愿意购买房屋。第二条买卖房屋价格、付款方式：1、甲、乙双方议定该房屋交易的总金额为人民币143万元。2、乙方于2017年4月15日付定金人民币3万元给甲方。3、甲方应在2017年4月20日前赎回该房屋，乙方付人民币70万元。4、甲方办理该房屋产权过户时，乙方付人民币20万元给甲方交税。5、甲方将该房屋产权过户到乙方名下，乙方将余下房屋款付清。已付定金人民币3万元将在最后付款时冲抵。第三条办理房地产权证手续：本合同签定之日起，甲方无条件将该房屋的产权过户到乙方名下。办理上述房屋的不动产权证过户所需缴纳的一切税、费用，由甲方承担，乙方不承担任何税、费用。第四条权利、义务保证约定：甲方保证上述房屋没有产权纠纷。第五条违约责任：甲方决定中途不卖或不按合同约定执行，作甲方中途违约处理，甲方应以乙方所交全部款项及定金的双倍款赔偿给乙方。乙方决定中途不买及逾期30天仍未按合同约定付清应缴购房屋款时，作乙方悔约处理，乙方所交全部款项及定金，甲方不予退回。被告钟裕君、原告蓝运群分别在甲、乙方签名处签名。后蓝运群提出要求陈文辉在甲方处签名，因此钟裕君联系陈文辉，由陈文辉于吕炳如的店门口在《房屋买卖合同》甲方处签名。合同签订后，原告委托谢泉英于2017年4月15日转账3万元给钟裕君，钟裕君当天开具了3万元定金的收据给蓝运群收执。原告委托吕炳如于2017年4月18日转账70万元给钟裕君，钟裕君当天开具了70万元购房款的收据给蓝运群收执，原告共支购房款73万元后，钟裕君未能于2017年4月20日前赎回该房产，原告未继续支付购房款，后原告与两被告沟通未能达成一致意见，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告钟裕君、陈文辉则作出上述答辩意见。另查明，1、2017年4月7日，梅县区人民法院受理（2017）粤1403民初551号潘海诉钟裕君、陈文辉民间借贷合同纠纷一案，潘海向本院申请查封钟裕君名下坐落于梅州市××区程江镇管理区卢屋岗的五层房屋（即本案涉案房屋），现该房屋处于查封状态。2017年9月13日，梅县区人民法院受理（2017）粤1403民初1350号梅县农村信用合作联社扶大农村信用社诉钟裕君金融借款合同纠纷一案，经查，本案涉案房屋已办理他项权利抵押登记，房地产他项权利人为梅县农村信用合作联社扶大农村信用社。2、被告钟裕君与被告陈文辉于2016年8月12日在兴宁市民政局婚姻登记处办理离婚登记。双方签订了《离婚协议书》，双方对财产债务的约定如下：l、位于广东省××新城××街华园居的叁层复式房产权属归女方所有。2、位于广东省××镇程江管理区芦屋岗的五层楼房归男方所有。3、位于广东省××新城××街华园居的两个车库归女方所有。4、位于广东省××新城××街华圆居两个单层店铺归女方所有，该银行贷款由女方承担。5、双方无共同债权，其余债务一切由男方负责偿还，与女方无任何关系。3、被告钟裕君与被告陈文辉离婚后，涉案房产于2016年12月22日重新办理不动产权证，该不动产权证显示为钟裕君单独所有。[不动产权证号：粤（2016）梅州市梅县不动产权第0017250号]。原告蓝运群表明购房时曾经查看过该不动产权证的复印件。双方以上事实，有经过质证的《房屋买卖合同》、《收条》、《不动产权证》、《离婚协议书》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告蓝运群和被告钟裕君协商形成房屋买卖的合意，约定由蓝运群向钟裕君支付143万元购房款购买涉案房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，上述合法的房屋买卖关系应受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约支付了定金3万元及购房款70万元，被告钟裕君收到73万元房款亦书写了收条交原告收执。被告钟裕君应按照合同约定于2017年4月20日前赎回该房屋，现被告钟裕君未按期履行赎回义务，该房屋目前仍处于查封状态，且该房屋办理了房地产他项权登记，无法进行过户，致使本案的房屋买卖合同无继续履行的可能，被告钟裕君已构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除《房屋买卖合同》并要求被告钟裕君归还购房款73万元有理，应予支持。原告选择让被告承担违约责任，该《房屋买卖合同》约定如果甲方不按合同约定执行作甲方中途违约处理，甲方应以乙方所交全部款项及定金的双倍款赔偿给乙方的约定，明显超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人约定的违约金一般不超过损失的百分之三十的规定，因此本案的违约金应予调整，以原告支付的购房款70万元为限计算违约金更为适宜，即违约金应为70万元×30%=21万元。关于被告陈文辉是否应当承担担保责任的问题。首先，房屋的权属问题。两被告于2016年8月12日办理离婚登记手续，涉案房屋已经分割至被告钟裕君名下所有，并于2016年12月22日重新办理了不动产权证，钟裕君享有独立的财产权，有完全处分该财产的权利，被告陈文辉的签名行为对房屋买卖合同的成立生效并不具有任何法律效力。其次，合同签订后，原告的两次购房款均系支付给钟裕君，由钟裕君书写收条给原告收执，钟裕君作为房屋转让方，其享受收取购房款的权利，应当履行房屋转让的义务。最后，陈文辉仅在合同转让方甲方处的签名，并未注明保证等担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同，据此，保证合同的内容成以书面形式固定及呈现。而《房屋买卖合同》没有关于陈文辉承担保证责任的约定，无法证明双方对保证债务达成合意，也不能推定出被告陈文辉愿意为被告钟裕君提供保证的意思表示，因此陈文辉与原告之间并未成立保证合同关系，原告请求被告陈文辉承担担保责任的请求，本院依法予以驳回。被告钟裕君经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告蓝运群与被告钟裕君于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》。二、被告钟裕君应支付购房款730000元及违约金210000元（合计940000元）给原告蓝运群，限于本判决生效后五日内付清。三、驳回原告蓝运群的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费24320元，减半收取12160元，由原告负担6941元，被告钟裕君负担5219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  肖锋二〇一七年十月三十日书记员  张琳