广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7378号上诉人（原审原告）：梁梓彬，男，汉族，1972年9月25日出生，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告）：佛山市永昕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路43号地质大厦3楼，注册号9144060473501530X3。法定代表人：杜振祥。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。上诉人梁梓彬因与被上诉人佛山市永昕物业管理有限公司（以下简称永昕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2013年10月18日，三山基业花园业主委员会（以下简称“业主委员会”）作为三山基业花园业主大会（以下简称“业主大会”）的执行机构与永昕物业公司签订《物业管理服务合同书》，第五条第八项约定“甲方（业主大会）的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：1.根据业主大会的授权代表业主大会签订本合同”，第十一条约定“本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方”，第十二条约定“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”，合同期限为从2013年11月1日至2016年10月31日，合同甲方落款为三山基业花园业主大会，盖章为佛山市南海区桂城街基业花园第二届业主委员会。同年10月28日基业花园第二届业主委员会向基业花园全体业主出具“关于更换物业管理公司的公告”，载明：佛山市安信物业管理有限公司于10月8日提出终止服务合同申请，业委会采取应急处理方式，选聘永昕物业公司公司为基业花园新的物业管理服务企业。2014年11月11日，佛山市南海区桂城街道办事处向梁梓彬出具《关于（街道办与区建设局）的回复》，载明以下内容：1.经调查发现，基业花园原物业服务企业安信物业公司因多种原因导致其经营困难，其于2013年7月底在小区公示，单方面要求终止和基业花园的物业管理合同。经我街道办事处及相关部门多次协调沟通，均无法改变其决定。该公司于2013年10月10日撤场，终止与基业花园的物业管理服务合同。在安信物业提出终止和基业花园的物业管理服务合同后，基业花园第二届业主委员会接触了大量物业服务企业，但对方了解到基业花园的实际情况后，大多数不愿进驻小区提供物业管理服务。为避免小区物业管理出现真空，我街道办事处同意基业花园第二届业主委员会选聘临时物业服务企业作为临时应急措施。业委会最终与现任物业服务企业永昕物业公司在2013年10月9日订临时管理协议，以临时代管形式进驻小区提供物业管理服务。在新旧物业公司交接完毕后，我街道办事处亦多次督促小区业委会及时完善选聘物业公司的有关流程及备案登记。基业花园第二届业主委员会表示基业花园情况较为特殊，其依职权召开业主大会较为困难，也没有业主依照法律规定主动提议召开业主大会。3.基业花园第二届业主委员会已将该小区共有收益及业委会收支情况于小区公示。2016年10月27日，永昕物业公司向基业花园全体业主出具《致基业花园全体业主的一封信》，决定：在基业花园新一届业委会成立后及新选聘的物业企业接管前继续按2013年10月18日签订的《物业管理服务合同书》履行基业花园的物业管理服务职责和义务。基业花园第二届业主委员会任期为2010年3月28日至2015年3月27日。第二届业主委员会届满后，基业花园尚未成立新的业主委员会。诉讼中，永昕物业公司称基业花园的公共收益主要为露天停车场的收入。梁梓彬则认为除了露天停车场的收入外，还有小区公共广场由外人经营的收益。另，梁梓彬在庭审中出示《关于将基业花园2013年7月至2013年10月公共收益余额作为物业管理费收费不足补贴的申请》显示，2013年10月12日，佛山市安信物业管理有限公司向基业花园第二届业主委员会称：从2013年4月始，由于小区生活垃圾中转清运的问题一直无法得到彻底解决，甚至更多次出现部分业主采取阻拦清运小区生活垃圾的局面，使小区的生活垃圾曾经出现无法清运造成堆积的情况。小区生活垃圾清运的方式无法解决是由于小区规划存在的缺陷而造成，经桂城房管所、桂城市政、凤鸣社区居委会、本小区第二届业主委员会以及小区物业管理处等多个部门多次协调，但一直找不到合适、彻底解决的办法。但小区部分业主却以此为理由拒交物业管理费和公摊电费，截至2013年9月底，累计拖欠物业管理费和公摊电费80多万元，导致物业管理处收支不平衡，处于亏损状态，这几个月所收到的物业管理费连小区工作人员的工资也不足以发放，因此，特向小区第二届业主委员会申请，将小区2013年7月至2013年10月的公共收益余额作为物业管理处物业管理费收费不足的补贴，由物业管理处支配使用。梁梓彬一审诉讼请求为：1.确认梁梓彬和佛山市南海区桂城基业花园第二届业主委员会于2013年10月18日签订的《物业管理合同书》（“《物业管理服务合同书》”又名“《三山基业花园物业管理服务合同》”）无效；2.永昕物业公司向梁梓彬提供并且公示共有部分的使用和收益情况（包括永昕物业公司进驻基业花园后至今的公共收益总收入金额、包括永昕物业公司进驻基业花园后至今的所有公共收益使用明细收支账目、包括公共收益现剩余金额和已被批准的使用公共收益的所有书面申请）、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；3.永昕物业公司承担本案所有诉讼费。原审法院认为，本案为物业管理服务合同纠纷，针对梁梓彬的诉讼请求，原审法院需查明：1.永昕物业公司和佛山市南海区桂城街基业花园第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）于2013年10月18日签订的《物业管理服务合同书》是否有效；2.永昕物业公司应否向梁梓彬提供并且公示桂城街道基业花园共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。对于《物业管理服务合同书》是否有效，梁梓彬提出了如下观点：1.合同主体不适格，甲方执行机构“三山基业花园业主委员会”不存在；2.永昕物业公司和业委会恶意串通损害业主和梁梓彬的利益，排除梁梓彬的业主的知情权、管理权、投票权、监督权等主要权利；3.业委会签订合同没有业主大会的授权。对此，原审法院分析如下：1.《物业管理服务合同书》甲方落款处盖章为佛山市南海区桂城街基业花园第二届业主委员会，与佛山市南海区桂城街道房产管理所的备案相一致，合同签订日期2013年10月18日在基业花园第二届业主委员会任期内，该合同主体资格合法。至于梁梓彬提异议的“三山基业花园业主委员会”，只是落款的打印字体，名称是否经过备案，并不影响合同主体的合法性。2.《广东省物业管理条例》第四十四条规定，“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明”，《物业管理服务合同书》第五条第八项约定“甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：1.根据业主大会的授权代表业主大会签订本合同”。则签订合同的甲方基业花园第二届业主委员会有义务向乙方出示业主大会选聘或者续聘乙方的决定和业主委员会的合法有效证明，但本案中，梁梓彬起诉主张确认无效的2013年10月18日签订的《物业管理服务合同书》已于2016年10月31日届满履行期，在合同签订后的两年多时间内，没有业主在此期间内就合同效力问题提出主张。即使2016年6月份开始有业主拒绝交纳物业管理费，也已距离《物业管理服务合同》签订时间两年半以上，超过合同履行期间的三分之二。因此，即使签订合同时第二届业委会并未向永昕物业公司出示业主大会的授权，但第二届业委会与永昕物业公司签订《物业管理服务合同》因已实际履行而发生法律效力。梁梓彬称其此前无法取得《物业管理服务合同》等，但其作为业主可以通过行使业主知情权等了解相关物业管理信息维护自身权益，故梁梓彬的辩解，原审法院不予采纳。3.至于永昕物业公司和业委会恶意串通，排除业主知情权、管理权、投票权、监督权等，梁梓彬在诉讼中并无提供证据证明永昕物业公司与第二届业委会存在恶意串通的行为，并无事实依据支持梁梓彬的该主张。关于永昕物业公司是否应向梁梓彬提供并且公示桂城街基业花园共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，因此，永昕物业公司依法应向梁梓彬提供并公示梁梓彬起诉主张的相关信息。至于永昕物业公司抗辩称梁梓彬主体不适格，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为梁梓彬进行诉讼。未成立业主委员会的，有利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。基业花园第二届业主委员会任期至2015年3月27日届满后，至今尚未成立新的业主委员会。本案梁梓彬提出的诉讼请求均与其存在利害关系，故可以个人名义起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：永昕物业公司于判决发生法律效力之日起十五日内将其自2013年10月18日至2016年10月12日止的佛山市南海区桂城街基业花园共有部分的使用和收益情况（包括公共收益总收入金额、公共收益使用明细收支账目、公共收益剩余金额、已被批准的使用公共收益的所有书面申请）、建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况备齐置于公司并通知梁梓彬供梁梓彬查阅，梁梓彬收到永昕物业公司通知之日起十五日内至永昕物业公司指定地点查阅，查阅时间为十五个工作日；驳回梁梓彬的其他诉讼请求。上诉人梁梓彬不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：自从基业花园于2010年3月27日成立了由政府强制制定并且是暗选的桂城街基业花园第二届业主委员会（以下简称业委会）后，业委会一直故意拒绝履行法定职责召开基业花园业主大会，后来就是被主管行政机关发函责令仍是坚持拒绝召开业主大会，导致业委会自从违法成立后转至业委会任期届满都从没有召开业主大会。业委会自从上任以来不但从没有依法召开业主大会而且还故意违反了桂城街道办的陈述中责令召开业主大会和要求临时聘请永昕物业公司的情况下，业委会和永昕物业公司以欺诈的手段恶意串通违法签订了《物业管理服务合同书》，并以故意隐藏、故意不告知现实风险为目的拒绝依法对《物业管理服务合同》作出公示，从而达到排除广大业主的知情权、管理权、投票权、监督权等等的主要权利的非法目的。至此，可见涉案合同时违背国家法律法规，人民法院应依法确认涉案合同无效。且一审法院遗漏对梁梓彬的“请求人民法院依法判决被告向原告提供且公示共有部分的使用和收益情况（包括被告进驻基业花园后至今的公共收益总收入金额、明晰收支账目、包括现剩余金额和已被蒲准的使用公共收益的书面申请）、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”的诉讼请求作出判决，二审法院依法改判。一审法院是完全没有引用于2016年11月15日由一审法院组织举行的证据交换的证据和质证意见就作出判决，是故意采用违反法律规定的诉讼程序会影响公正审判的手段作出枉判属于认定事实不清。另一审法院认“甲方落款处该章为佛山市南海区桂城街基业花园第二届业委会委员……，应合同主体资格合法”、“在合同签订后的两年多时间内，没有业主在此期间内就合同效力问题提出主张、“作为业主可以通过行使业主知情权等了解相关物业管理信息卫华自设权益，故原告的便捷，本院不予采纳”、“至于被告和业委会恶意串通，排除业主知情权、管理权、投票权、监督权等，原告在诉讼中并无提供证据证明被告于第二届业委会存在恶意串通的行为”以及“由业主缴纳管理费就属于对服务合同的追认”是认定事实不清和适用法律错误。至此，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项，确认永昕物业公司和佛山市南海区桂城街基业花园第二届业主委员会于2013年10月18日签订的《物业管理费服务合同》无效；2.撤销原审判决第一项遗漏的判决，改判永昕物业公司提供并且公示共有部分的使用和收益情况（包括被告进驻基业花园后至今的公共收益总收入金额，包括被告进驻基业花园后至今的所有公共收益使用明细收支账目，包括公共收益现剩余金额和已被批准的使用公共收益的所有书面申请）、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。3.一二审案件受理费永昕物业公司负担。被上诉人永昕物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人梁梓彬在二审期间向本院提交证据11份，主要为信访事项答复意见书2份、开庭笔录1份、证据交换笔录1份、行政裁定书等，拟证明永昕物业公司故意恶意串通业委会阻扰基业花园成立业主委员会。被上诉人能兴物业公司对该份证据的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但关联性不予确认，无法证实梁梓彬所陈述的观点。本院认为，梁梓彬提交证据的真实性予以确认，但能否证明其主张将一并在后文予以论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对上诉人梁梓彬的诉请，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.《物业管理服务合同书》的法律效力；2.梁梓彬诉请永昕物业公司提供并且公示共有部分的使用和收益情况是否有事实和法律依据。《物业管理服务合同书》的法律效力。梁梓彬认为，三山基业花园第二届业主委员会没有召开业主大会，故此永昕物业公司和业主委员会签订的《物业管理服务合同书》系恶意串通签订，损害全体业主利益，故该合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”为合同无效的情形之一，因此判定涉案合同的效力，主要基于以下考虑：首先，涉案合同是否存在恶意串通的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人有责任对自己的主张提供证据。从涉案合同的签订情况来看，梁梓彬并未提交任何证据证实永昕物业公司在签订合同之初明知合同相对方业主委员会没有召开全体业主大会，没有得到全体业主的授权同意；另从合同内容来看，合同对价并不存在虚高的情形，均在合理范围内；故此，梁梓彬认为双方存在恶意串通的主张因无证据证实，本院不予采信。其次，涉案合同是否损害业主利益。经查，合同条款并无存在恶意损害业主利益、加重业主责任、减轻物业公司义务的不平等条款，且在实际履行中，永昕物业公司已经依约提供了物业服务，业主亦依约支付物业管理费。第三，涉案合同已实际履行完毕。经查，涉案合同的履行期间为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，本案诉讼提起时间为2016年10月12日。换言之，梁梓彬提请本案诉讼的时间点为涉案合同已几近履行完毕之际，在永昕物业公司已依照涉案合同提供管理服务即将期满的情况之下，以涉案合同未得到全体业主的投票表决为由要求确认涉案合同，该主张明显有违诚实信用原则和权利不得滥用原则。至此，梁梓彬关于涉案合同系恶意串通，损害业主利益应被认定无效的诉请明显与事实和法律不符，本院不予支持；原审法院的认定并无不当，本院予以维持。梁梓彬诉请永昕物业公司提供并且公示共有部分的使用和收益情况是否有事实和法律依据。原审法院已就此部分有较为充分的论述，本院不予赘言。至于公示方式梁梓彬有异议，鉴于本案系梁梓彬个人提请的诉讼，并非全体业主的诉请，原审法院对于公示的处理方式较为便捷适当，本院予以维持。综上所述，梁梓彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁梓彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年十月十一日书 记 员  梁 理