新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵1001民初645号原告：邱振刚，男，第十师一八八团四连职工，住阿勒泰市北屯镇。委托诉讼代理人：赵玺，新疆黑格律师事务所律师。被告：师小东，男，阿勒泰市北屯雨泽汽车维修厂经营者，住北屯市。委托诉讼代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。原告邱振刚与被告师小东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱振刚及其委托诉讼代理人赵玺、被告委托诉讼代理人蔡安到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告邱振刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年至2018年的租金50000元；2、要求被告支付违约金15000元。事实和理由：2016年6月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于一八八团养殖中心、四连对面的大厂房4间、平房4间租赁给被告用于经营车辆维修。租赁期限为两年，从2016年6月16日至2018年6月16日，每年租金为50000元。被告已依约支付第一年租金，并依约向原告支付了5000元定金。关于第二年租金，合同第四条约定在第一年期限到期时的最后一个月提前半个月一次性付清，如欠交则按照合同约定的30%支付违约金。因此，被告应当在2017年6月1日之前支付第二年房租50000元。现被告未按期支付房租属违约行为，应当按照未付房租50000元的30%支付违约金。因被告逾期不支付房租且准备擅自搬离，原告于2017年6月23日向北屯垦区人民法院申请诉前财产保全，查封了被告的修理工具，原告向法院缴纳保全申请费220元。被告师小东辩称：对原告陈述的关于房屋租赁合同的约定内容予以认可，但是认为被告并不存在违约行为，且原、被告之间的房屋租赁合同已在2017年6月24日经协商解除。因此被告不应当再向原告支付第二年租金。根据房屋租赁合同第十一条“合同解除的条件”第一款“有下列情形之一，出租人有权解除本合同”第1项的约定“承租人不交付或者不按约定交付租金达15天或者半个月以上”，被告认为支付第二年租金有15天的宽展期，支付日期应当是2017年7月1日，原告却在宽展期内申请法院采取保全措施。迫于无奈，被告又另外租赁修理场所并重新购买修理工具。因此被告不存在违约行为，不应当承担违约责任，且双方关于30%违约责任的约定过高，要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告邱振刚提供的2016年6月12日双方签订的房屋租赁合同；被告师小东提供的1.2017年6月24日由原告出具的租赁房屋已实际交付给原告的证明；2.北屯垦区人民法院于2017年6月23日作出的（2017）兵1001财保53号民事裁定书；3.2017年8月21日，被告变更经营场所后重新登记办理的营业执照。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于一八八团养殖中心、四连对面的大厂房4间、平房4间租赁给被告用于经营车辆维修。租赁期限为两年，从2016年6月16日至2018年6月16日，每年租金为50000元。签订房屋租赁合同时被告已支付第一年租金，并依据合同第十条向原告支付了5000元定金。关于第二年租金的交付期限，合同第四条约定在第一年期限到期时的最后一个月提前半个月一次性付清，如欠交则按照合同约定的30%支付违约金。合同第十三条违约责任第3项约定：自双方签订合同生效之日起，应完全履行合同协议内容，如有一方违约按房屋租金的30%赔偿违约金。合同第十一条“合同解除的条件”第一款“有下列情形之一，出租人有权解除本合同”中的第1项约定“承租人不交付或者不按约定交付租金达15天或者半个月以上”。另查，因被告未按期支付第二年租金，原告于2017年6月23日申请本院对被告的修理工具进行诉前财产保全，本院对被告的汽车举升机两台、气泵一台、价值约20000元的汽车修理工具进行了就地查封。原告为此支付申请费220元。2017年6月24日，原、被告对租赁房屋进行交接，被告已将房屋返还原告，原告暂扣被告已支付的5000元定金。被告为继续经营，另租赁其他场所，并另行购买了新的修理设备。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除，被告是否应当向原告支付第二年房租。本院认为，根据原告于2017年6月24日出具的证明，双方已对租赁房屋进行了交接，被告已将租赁房屋返还原告。因此，原、被告之间的房屋租赁合同已于当日经协商解除，被告不应当再向原告支付第二年租金。从另一个角度来说，被告已另行购买修理工具并租赁场所继续经营，被告之前的修理工具已被本院查封在租赁房屋内，原、被告之间已无继续合作的基础和可能。二、被告是否存在违约行为。本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同第四条关于租金的支付期限的约定，被告应当在2017年6月1日向原告支付第二年租金。合同的条款系双方当事人协商确定，双方均应诚信遵守，被告未在该天支付租金的行为属违约行为。被告根据租赁合同第十一条第一款第1项的约定提出存在15日的宽展期，本院认为，该项是对出租人单方解除权的约定。从其字面意思来理解，出租人有权决定承租人逾期15日以上不支付租金后是否解除合同，并未免除承租人逾期付款的违约责任，亦无宽展期的表述。因此被告的该项辩称，本院不予采纳。三、被告应当如何承担违约责任。双方当事人在合同中即约定了定金，又约定了违约金，原告选择了违约金条款，符合合同法第一百一十六的规定，本院予以确认。原、被告在租赁合同中约定一方违约应当按照应付租金的30%支付违约金，被告提出约定过高要求调整。本院认为，根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高要求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，2017年6月24日经双方协商租赁合同已解除，被告已将租赁房屋交还原告，原告的实际损失为2017年6月16日至6月24日的租金损失。考虑到房屋再次出租需要时间，本院酌情将原告的租金损失期限延长至7月31日，即原告的实际损失为1个半月的租金损失。根据双方约定的年租金50000元计算，1个半月的租金应当为6250元，30%为1875元。因此，本院将被告应当支付的违约金调整为8125元。扣除被告已支付给原告的5000元定金，被告尚需支付原告3125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告师小东于本判决生效之日起三日内支付原告邱振刚违约金3125元（已扣除被告师小东支付给原告邱振刚的定金5000元）；二、驳回原告邱振刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元减半收取712.5元，保全申请费220元，合计932.5元，由原告邱振刚负担887.7元、被告师小东负担44.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。审判员  朱娜二〇一七年十月十四日书记员  高欢1