新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初3323号原告：张永胜，男，汉族，1974年3月3日出生，昌吉市城乡客运交通管理部工作人员，现住昌吉市。委托诉讼代理人：魏玉平，新疆巨百律师事务所律师。被告：新疆双翼房地产开发有限公司。统一社会信用代码：916523007452072254。法定代表人：王国异，该公司总经理。住所地：新疆昌吉州昌吉市乌伊东路。委托诉讼代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。原告张永胜与被告新疆双翼房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年6月14日受理后,依法由审判员郭瑾适用简易程序于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告张永胜及委托诉讼代理人魏玉平，被告新疆双翼房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金14015.88元（2015年9月21日至2016年7月5日，共计301天）；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金22071.52元（2017年1月7日至2017年6月14日，共计158天）；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月29日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于昌吉市宁边路与北京路交汇处的清华书苑小区X号楼X单元XX室，购房金额为465644元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年9月20日前将符合合同约定的房屋交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。另外，合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。关于产权登记的约定，根据合同第十五条第二款买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房地产管理法》第二十七条以及双方当事人签订的合同第八条、第九条、第十条以及第十五条之规定，请求法院维护原告的合法权益。被告新疆双翼房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1、被告承建的8号小区项目改造于2013年5月开始建设，2015年6月竣工。根据昌吉州城镇供热条例及昌吉市政府市长办公室会议纪要的规定，热力二网由被告进行建设，一网及换热站由昌吉市热力公司承建。但昌吉热力公司一直不进行一网及换热站的建设，被告多次与热力公司沟通并通过昌吉市人民政府进行协调，直至2016年6月，昌吉热力公司才将一网建设完毕，与被告签订了新增入网协议书，被告早在2015年6月就完成了工程，本可以在2015年9月正常交房，但由于热力公司的原因而不能交房，责任不在被告。根据商品房买卖合同第八条的约定，被告不存在违约情形，原告的起诉没有事实依据也不符合合同约定；2、2016年6月25日，被告在昌吉日报发表公告，并用微信及短信通知业主，要求于2016年6月28日办理入住手续。但原告迟至2016年7月5日才来办理入住，责任不在被告，即使要计算逾期交房时间，也应计算至2016年6月28日；3、原告主张的违约金明显过高。即使被告存在逾期交房的事实，给原告造成的损失应当按同地段同时期同类房屋租金来认定，双方约定的违约金过高，应予以降低。4、逾期办理房产证的违约金也不能成立，根据合同第十五条约定，因产权登记机关的原因不能办理房产证，责任不在被告，且合同并未明确约定办理房产证的时间。根据合同约定，原告属于按揭贷款购房，权属登记的期限可以顺延，顺延具体天数合同未约定；原告的计算方式错误，合同约定按已付房款的万分之三计算违约金，并不是按日计算。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、商品房买卖合同1份、补充协议1份，证实2013年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告承建的位于昌吉市北京北路X号小区X丘X栋X幢X单元XX室建筑面积为91.45平米的房屋一套，房屋总价款为465644元，依据合同第八条约定，被告应于2015年9月20日之前向原告交付经验收合格的房屋。根据合同第九条约定，如交房逾期超过60日，则被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约履行付款义务，被告却未按期交房，直到2016年7月5日才交接房屋。根据合同十五条约定，商品房交付使用后180日内，被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，至迟于2017年1月5日前将上述资料交至产权登记机关备案，若出卖人逾期办理权属登记的按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。经质证，被告对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为根据合同十四条约定，房屋交付时，公共配套设施和基础设施、水电暖自交付使用之日起投入正常使用。根据合同第八条第二款第六项约定，因热力等非出卖人所能控制的因素，造成不能交付房屋，被告可以据实延期。2015年9月，热力公司没有进行一网和交换站的建设导致房屋没有达到交付条件，被告可以据实延期；合同第十五条约定，被告只负责向房管局备案，因登记机关的原因导致延期办证，不是出卖人的责任，合同并未对下发房产证的时间作出具体约定。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二、销售不动产发票3张、个人借贷凭证1份，证实原告向被告缴纳了房屋首付款137982元，剩余房款320000元于2013年11月1日以商业银行贷款方式支付被告，执行利率为7.2‰，办理交接时房屋面积有误差，原告向被告补交7662元，缴纳房款共计465644元，被告逾期交房导致原告向银行多缴纳利息。经质证，被告对该组证据的真实性均无异议，对证明目的不认可，认为原告属于按揭贷款，原告与银行的借贷关系与被告无关。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告举证，原告质证，本院认证如下：证据一、《昌吉州城镇供热条例》1份，证实该条例第十四条规定建筑红线以内二次管网等附属设施由建设单位投资建设，一次管网交换站的配套管网由供热单位投资建设，被告负责二次管网建设。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性不认可，认为《城镇供热条例》是昌吉州政府出台的关于供热的条例，原告购买的是期房，被告有两年的时间与热力公司协调一网、二网建设，既然被告承诺2015年9月20日交房，也就意味着房屋具备水、电、热力等条件后，才拟定的交房日期，但被告以一网建设与二网建设没有协商好作为延迟交房的理由，原告认为不成立。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二、新疆双翼房地产开发有限公司文件1份、昌吉市住房和城乡建设局关于在政府层面协调8号小区棚户区改造项目供热一网及换热站建设问题的请示1份，证实2014年7月30日，被告申请政府协调关于一次管网建设的过程。由于西部热力公司不对一次管网进行建设，故该工程不能按期交工。2014年8月22日，昌吉市住房和城乡建设局再一次和政府协调此事。被告对此已经尽到责任。经质证，原告对新疆双翼房地产开发有限公司文件的真实性、关联性均不认可，认为其购买的是期房，被告有两年的时间与热力公司协调一网、二网建设，既然被告承诺2015年9月20日交房，也就意味着房屋具备水、电、热力等条件后，才拟定的交房日期，但被告以一网建设与二网建设没有协商好作为延迟交房的理由，原告认为不成立。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三、2015年6月1日昌吉热力公司答复1份、室外暖气管系统压力试验记录1份、室外暖气沟开挖施工质量验收记录1份、室外暖气管安装质量验收记录1份、新增用户入网协议书1份，证实被告在2015年向热力公司提出入网申请，热力公司于2015年6月1日答复，要求我方根据热力公司的标准建设二网，被告于2015年9月16完成了二次管网的建设，达到使用条件。直到2016年7月22日热力公司完成一网建设以后才与被告签订入网协议。热力一网建设滞后责任不在被告。经质证，原告对该组证据的真实性、关联性均不认可，认为其购买的是期房，被告有两年的时间与热力公司协调一网、二网建设，既然被告承诺2015年9月20日交房，也就意味着房屋具备水、电、热力等条件后，才拟定的交房日期，但被告以一网建设与二网建设没有协商好作为延迟交房的理由，原告认为不成立。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。证据四、昌吉日报一份，证实合同附件五补充协议第九条有明确约定被告可以在昌吉日报上发布公告来通知业主办理入住。被告在2016年6月25日登报要求2、3、5号楼业主6月28日来办理入住。原告于7月5日来办理入住，即使计算延期交房时间也应该计算到6月28日。经质证，原告对该证据的真实性认可，认为公告证实被告未按合同约定时间按期交付房屋，2016年6月25日登报公告，原告于2016年7月5日办理入住，原告在接到通知后十日内办理了交接。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、五方验收意见表1份，证实原告购买的2号楼于2016年7月6日经五方验收合格。经质证，原告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。经原告申请，本院依职权向昌吉市房地产管理局调取了诉争房屋的备案情况，载明”该房处于期房网上签约状态”。经质证，原告对该证据的真实性、合法性及关联性均认可。被告对该证据的真实性认可，认为昌吉市房地产管理局了解的情况不全面，诉争房屋属棚户区改造项目，在全部改造工程完工后市政府各部门才能办理相关手续，目前尚有未搬迁户，拆迁工作还在进行中，故有些手续还不能办理。经审理查明：2013年9月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的昌吉市8区2丘1栋清华书苑小区X幢X单元X层XX号房屋，房屋建筑面积为91.45平方米，单价5008元，总房款457982元；付款方式为：签订本合同时，买受人于2013年9月21日首付首付款137982元，剩余房款320000元由买受人以按揭贷款的方式支付，并于2013年9月24日前将贷款所需资料提供齐全。买受人办理贷款，需具备银行按揭贷款资格，由出卖人协助买受人办理，并于2013年10月1日前将银行按揭贷款所有手续办理完毕，申请贷款金额320000元及年限10年，最终由银行确认。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年9月20日前将验收合格的商品房交买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1、......2、施工中遇到异常困及重大技术问题，不能及时解决；3、施工期间因国家政策调整造成的工期延误；4、买受人未按合同约定的期限和数量支付购房款（含按揭款）；5、交房日期为国家法定假日时顺延；6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰、叁项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，若因产权登记机关原因，不属出卖人责任；3、以下几种情况，办理权属登记的期限可顺延。买受人未付清全部购房款；买受人未按时验收入住；按揭贷款购房；买受人未及时提供办证资料；买受人未付清办理房产证的相关费用。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式。自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。合同签订后，原告于2013年10月9日支付购房款137982元，于2013年11月13日支付购房款320000元。因原告购买的房屋面积经实际测量比合同面积增加，原告向被告补交差价7662元，诉争房屋购房款合计465644元。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。原告实际于2016年7月5日办理了交房入住手续。原告因被告逾期交房和办理产权证，故诉至本院要求被告承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。另查明：诉争房屋尚未办理房屋产权证书。经昌吉市房地产管理局核实该房处于期房网上签约状态。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。现原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。被告未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，已构成违约。被告辩称因热力公司一网建设滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告可以延期交房。本院认为，虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审查明，一网管网并非被告投资建设，不属于竣工验收的项目，而被告提交的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年7月6日才办理竣工验收，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，显然已经构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期交房的期限，原告主张为2015年9月21日至2016年7月5日，被告则认为其已于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知业主于2016年6月28日办理入住，违约金应算至2016年6月28日。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了四种情形，包括：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；原、被告双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件。2016年7月6日，涉案房屋经五方验收合格，此时达到了约定的交付条件，故原告于2016年6月25日发布公告，通知原告于2016年6月28日办理入住时并不符合交付条件，故本院确认被告逾期交房的期间为2015年9月21日至2016年7月6日，共计290天。被告又辩称，原告主张的违约金过高，应予以降低。本院认为，原告主张的违约金计算标准为合同约定，且合同系被告提供的格式合同，原告的诉讼请求符合双方当事人的约定，故本院确认被告应支付原告违约金13503.7元[465644元×日万分之一×290天]。对原告主张逾期办理产权证书违约金22071.52元的诉讼请求。根据合同第十五条的约定，被告在向原告交付房屋使用后180日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。即被告应当在商品房实际交付之日起180日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。然至今诉争房屋处于期房网上签约状态，且被告亦未能提交证据证实其按约将办理房屋产权登记的相关材料报产权登记登记备案。被告辩称因诉争房屋属棚户区改造项目，目前尚有搬迁户，拆迁工作还在进行中，故有些手续不能办理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案审理的是商品房预售合同纠纷的违约之诉，按照合同相对性原理，即使因第三方的原因导致违约，被告也应当向原告承担责任后，与第三方另行解决。被告辩称原告属按揭贷款购房，办理权属登记的期限可顺延。因诉争合同系被告提供的格式合同，双方对顺延的天数未约定，且按揭贷款购房办理权属登记期限可顺延针对的是未履行付款义务的购房者，原告在被告交付房屋前支付了全部的购房款，故办理权属登记的期限不应顺延。被告未在约定的180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。双方当事人在合同中约定逾期办证违约金为已付房价款的万分之三，即违约金为139.7元。按照《合同法》第114条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”之规定，本院综合考虑被告逾期办证违约行为的情节、时间及其过错程度，衡量民法公平原则及诚实信用原则，酌定违约金为1200元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张永胜逾期交房违约金13503.7元；二、被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张永胜逾期办理产权证书违约金1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取351元,由被告新疆双翼房地产开发有限公司负担151元，由原告张永胜负担200元(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时由被告按判决书确定的数额支付)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 郭 瑾二〇一七年十月二日书记员 陈能慧