湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0923民初1255号原告：刘芳，女，1988年2月3日出生，汉族，农民，住安化县。委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师。被告：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地安化县。法定代表人：宁湘平，该公司经理。委托诉讼代理人：朱继光，安化县腾飞法律服务所法律服务工作者。被告：安化县建筑工程公司，住所地安化县。法定代表人：宁湘平，该公司经理。委托诉讼代理人：陈有源，安化县腾飞法律服务所法律服务工作者。原告刘芳与被告安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）、安化县建筑工程公司（以下简称建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳的委托诉讼代理人龚二成，被告嘉和公司的委托诉讼代理人朱继光，被告建筑公司的委托诉讼代理人陈有源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳向本院提出诉讼请求：1.两被告履行《嘉和商业广场商铺买卖合同》约定办理产权登记；2.两被告共同（连带）支付原告逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金合计193488元。逾期办理产权登记违约金现已计算至2017年5月30日，之后该违约金按日万分之二计算至办理好产权登记之日止；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告签订了《嘉和商业广场商铺买卖合同》，购买了一期一层070、076号两间商铺，约定面积30.43㎡、30.24㎡，购房款为163270元及135969元，并约定两被告应当于2010年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人，并于12个月内办理产权登记，否则将承担相应违约责任。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了全部购房款，两被告出具了购房款收据。但是，被告没有履行合同约定义务，于2014年2月28日才将房屋交付原告，至今没有办理产权登记，已经严重违约，应当依法依约承担违约责任。嘉和公司系法人独资企业，其唯一股东系建筑公司，而且两公司财务没有分开，法定代表人及住所均一致，原告支付的购房款系建筑公司与嘉和公司共同收取，两被告应依法承担共同（连带）责任。另，原、被告之间已经对2012年9月30日前的违约责任进行结算。被告嘉和公司辩称，1.嘉和公司没有违约行为，不应承担责任，请求驳回原告的诉讼请求；2.交房时间应当按委托经营协议中的租赁时间确定；3.诉争商铺的消防问题确实系被告违反了规定，但原告没有按规定缴纳契税及房屋维修基金，这也是不能办理产权证的原因。被告建筑公司辩称，1.建筑公司没有与原告签订任何买卖合同，嘉和公司与建筑公司系两个独立的公司，办理产权证应由嘉和公司负责，建筑公司不应承担连带责任；2.违约的问题发生在嘉和公司与原告之间。原告没有及时缴纳相关税费也影响到办理产权证，原告存在过失。关于违约交房，原告将商铺委托嘉和公司经营，双方之间存在委托经营合同，该合同能够说明嘉和公司没有违约交房；3.违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.原告提交的借款合同书、案外人交付的商铺登记费、契税、维修基金等收据、其他案件的民事判决书及参考案例，与本案无关联，本院不予采信；2.被告嘉和公司提交的《嘉和商业广场商铺委托经营协议》及租金支付凭证，与本案无关联，本院不予采信；3.被告嘉和公司提交的户室面积对照表及嘉和商业广场门面价格表，诉争商铺尚未进行产权登记，相应产权登记面积无法确认，被告提交的该两份证据不能达到其证明目的，本院不予采信；4.诉争商铺的交付时间为2014年2月25日。被告认为，原告与嘉和公司之间签订了《嘉和商业广场商铺委托经营协议》，该协议中约定：原告将购买的诉争商铺委托嘉和公司经营，经营期限从2010年6月30日至2012年6月30日止。原告已从2010年6月30日起获利，交房时间应为2010年6月30日。原告认为，2010年6月30日诉争商铺没有竣工验收，不可能交房，原告实际接收商铺的时间为2014年2月25日。房屋交付应当符合房屋买卖合同中约定的交付条件，被告主张在2010年6月30日交房，不能仅依据经营协议中约定的时间，还应提供其他证据予以证实。在被告没有其他证据予以反驳的情况下，本院采信原告主张的实际交房时间即2014年2月25日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘芳与被告嘉和公司于2009年10月19日签订了两份《嘉和商业广场商铺买卖合同》，约定：原告购买嘉和商业广场一期一层070号商铺，建筑面积30.43㎡，总价款163270元；076号商铺，建筑面积30.24㎡，总价款135969元；出卖人应于2010年6月30日前交房；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房地产局测绘面积为准，房款多退少补；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之六的违约金。合同签订后，原告已付清全部购房款。原告与被告嘉和公司达成协议，原告不再追究嘉和公司2012年9月30日前的所有违约责任。2014年2月25日，原告实际接收两商铺。2015年12月9日，原告缴纳了两商铺的物业专项维修资金。原告至今未缴纳购买两商铺的应缴契税。诉争商铺至今未办理产权登记。另查明，2013年5月，嘉和商业广场门面商铺全体业主向建筑公司递交报告，主张门面商铺的权利。2013年10月，诉争商铺所在项目工程消防设施不符合规定，被安化县公安消防大队责令限期改正。诉争商铺所在项目工程至今未经消防验收。被告建筑公司系被告嘉和公司的唯一股东，且两被告住所地一致，以及法定代表人、财务人员相同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点：一、被告方是否应就诉争商铺逾期办理产权登记承担违约责任。庭审中，原告认为，诉争商铺至今无法办理产权登记的主要原因是商铺未能通过消防验收，就算原告缴纳了相关税费，也不能办理好产权登记，被告方应承担全部责任。被告方认为，商铺未通过消防验收，是不能办理产权登记的原因之一，但原告未依法及时缴纳契税亦影响到产权证的办理。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”第十一条“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”以及《嘉和商业广场商铺买卖合同》中关于产权登记的约定，如因买受人原因未及时提供房地产权属登记的有关资料与缴纳相关的费用，而造成房地产权属证书的延期办理，由此造成的一切损失由买受人承担。原告购买诉争商铺，其作为纳税人应依法及时履行缴纳契税的义务，缴纳契税是办理房屋产权变更登记的法定条件，但原告至今未依法缴纳契税，亦是无法办理产权登记的原因。原告要求办理产权登记，其应履行自己缴纳契税的法定义务。故对原告要求被告方按约办理好商铺产权登记及要求被告方支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院均不予支持。二、被告方是否应就诉争商铺逾期交房承担违约责任。依据《嘉和商业广场商铺买卖合同》的约定，被告方应于2010年6月30日前向原告交房，但原告于2014年2月25日才实际接收商铺，被告方存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任。原告与被告嘉和公司达成协议，原告不再追究嘉和公司2012年9月30日前的所有违约责任。被告嘉和公司应承担2012年9月30日至2014年2月25日之间508天的逾期交房违约责任，其应向原告支付逾期交房违约金为91208元[（163270元+135969元）×508天×0.0006/天]。该违约金数额系依据双方合同约定的标准计算而来，系嘉和公司未按合同约定全面履行义务，长期怠于履行合同义务所致，本案违约金应遵循当事人意思自治原则，按双方合同约定标准认定，对被告方提出的违约金过高的意见，本院不予采纳。另依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告建筑公司系被告嘉和公司唯一股东，且两公司的财务人员也相同，被告方未能提交证据证实两被告公司的财产独立，故被告建筑公司应对被告嘉和公司向原告支付的逾期交房违约金承担连带责任。另外，原告与被告方之间的商铺委托经营的租赁纠纷系另一法律关系，与本案无关联，双方当事人可另循法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条、第十一条的规定，判决如下：一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司支付原告刘芳违约金91208元，限本判决生效后七日内付清；二、被告安化县建筑工程公司对被告安化县嘉和房地产开发有限公司的上述第一项给付内容承担连带清偿责任；三、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。若给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，由原告刘芳负担2170元，由被告安化县嘉和房地产开发有限公司、安化县建筑工程公司共同负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  黄 伟审 判 员  刘 鑫人民陪审员  梁余财二〇一七年十月三十日书 记 员  刘忠良