陕西省华阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0582民初920号原告:陕西新瑞置业有限公司,住所地：陕西省咸阳市秦都区渭阳西路柳仓街华宇藤麟居11号楼1单元12501室，组织机构代码56601038-X。委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。被告:杨棉绒,女,1963年2月21日出生,汉族。委托诉讼代理人：商建龙，华阴市华山法律服务所法律工作者。第三人:苏千银,男,1960年6月14日出生,汉族。原告陕西新瑞置业有限公司与被告杨棉绒、第三人苏千银商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陕西新瑞置业有限公司委托诉讼代理人展永、被告杨棉绒及委托诉讼代理人商建龙、第三人苏千银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西新瑞置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告严重违约致使无法实现缔约目的，解除原告与被告2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》，判令被告支付违约金2452元；2.判令被告与第三人连带腾退返还书院雅居小区3栋东单元1303号房屋，并赔偿恢复原状的经济损失（以评估鉴定为准）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，原告所属华阴分公司与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于华阴市书院路书院雅居小区3栋东单元1303号房屋，每平米单价为2500元，总房价为245200元，被告应于2014年12月20日前一次性付清总房款；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按应付款1%支付违约金。此后，被告始终未支付分文房款，原告工作人员催问无果，至今也未向被告交付房屋。2017年4月1日原告分公司工作人员向被告书面通知解除《商品房买卖合同》，但是被告在未合法取得物权的情况下向第三人转让并非法强行占据了房屋，严重损害了原告的合法权益。庭审中原告撤回了赔偿恢复房屋原状经济损失（以评估鉴定为准）的诉讼请求。被告杨棉绒辩称，原告所诉与事实不符，2014年11月10日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法受法律保护，不存在被告严重违约的事实。依据本合同约定，被告一次性支付245200元房款，不存在双方违约情况。原告诉称被告未按约定支付分文房款缺乏事实根据。原告2017年4月1日书面通知解除“商品房买卖合同”是单方解除行为，不受法律保护，依据解除通知内容，原告是单方认为被告未在约定时间内支付房款。根据房屋购买交易习惯，被告在未支付分文房款的情况下，与原告签订“商品房买卖合同”明显有违常理，被告根本没有违约。被告与原告签订的该商品房买卖合同是双方自愿、公平、公正、合法情况下，被告依据债权，经过原告同意后而签订的该房屋买卖合同，显然，被告已一次性支付了房屋总款245200元整。根据合同法的规定，双方如约签订了买卖合同，即具有合同效力，依法受法律保护，不存在未合法取得该房屋物权的情形。被告依据该“商品房屋买卖合同”依法取得房屋物权的情况下，有权向第三人转让该房屋，这是房屋所有权人依法处分个人财产的行为，属于意思自治，依法受法律保护。第三人苏千银陈述：其与被告杨棉绒签订房屋买卖合同，房款已付清并进行了装修。原告所举证据一、原、被告2014年11月10日《商品房买卖合同》，证明1、2014年11月10日原、被告签订的商品房买卖合同购房主体为杨棉绒；2、被告应在2014年12月20日前一次性付清总房款；3、逾期30日付款原告有权解除合同，被告应承担1%的违约金。被告的质证意见为：对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，就合同本身讲，该房屋建筑商庞雪彦借被告丈夫赵华平50万元，该合同签订人不是被告杨棉绒而是被告的丈夫赵华平，但被告认可。该合同的签订不存在一次性付清购房款，不存在违约金。第三人质证意见：对证据无异议。原告所举证据二、2017年4月1日《解除合同通知书》，证明：被告至今违约未支付购房款，致使合同缔约目的无法实现，2017年4月1日原告书面通知解除了原、被告之间2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》。被告质证意见：被告虽然收到了该通知，但对原告的证明目的有异议，《解除合同通知书》属于单方解除，被告与原告签订的《商品房买卖合同》属于合法的，因此《解除合同通知书》不具有法律效力。第三人质证意见：其不知道解除合同的事。原告所举证据三、庞雪彦证言一份、照片一张，四川兴安建设有限公司陕西管理公司证明一份，证明：被告主张已经支付房款的事实不成立。被告质证意见：对该组证据均有异议，四川兴安建设有限公司陕西管理公司证明是2017年8月20日出具的，距2014年已三年之久，不能实现原告证明目的，且该工程负责人是庞雪彦而不是刘立卫；庞雪彦证言与事实不符。第三人质证意见与被告质证意见相同。原告所举证据四、2017年4月6日报警回执、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，证明：被告在收到解除通知后，强行非法占据原告房屋，转让于第三人。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，房屋并非是被告收到《解除合同通知书》后转让的。第三人质证意见与被告质证意见相同。原告所举证据五、华阴市人民法院（2016）陕0582民初544号民事判决书、照片、电信业务登记单及专用发票、民事答辩状，证明被告主张的抵押和本案房屋买卖抵偿债务事实存疑。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，证明目的有异议。判决书的形成是基于被告丈夫赵华平的表兄弟张行，受被告赵华平委托催要抵债的50万元，在抵押过程中，一房二卖致使被告丈夫赵华平无法实现债权后，才改成用住宅抵押。第三人质证意见与被告质证意见相同。被告所举证据一、被告及其丈夫赵华平身份证、结婚证复印件，证明：被告与本案证人赵华平系夫妻关系，原、被告签订的《商品房买卖合同》是基于建筑商借赵华平50万元未还形成的。原告的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据与本案无关。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据二、四川兴安建设有限公司陕西管理公司项目负责人庞雪彦借条复印件一张，证明：因书院雅居建设资金不足，向原告丈夫赵华平借款50万元的事实。原告的质证意见：该组证据与本案无关，被告所称房屋抵押事实上无效。第三人质证意见：无异议。被告所举证据三、建筑商负责人庞雪彦收款收据一张，证明：建筑商应收原告的工程款，用原告住宅楼1202、1303号房屋及一处地下停车位折抵50万元。原告质证意见：原告与建筑商兴安公司没有以1202、1303号房屋及地下车位折抵工程款的事实，且收款收据未加盖公司印章，也不符合兴安公司收取工程款一贯形式。第三人质证意见：无异议。被告所举证据四、建筑商负责人庞雪彦所写协议说明、通知、委托书，证明：建筑商负责人庞雪彦结算工程款及委托被告丈夫赵华平及案外人张行的事实。原告质证意见：庞雪彦作为施工负责人不具备向原告提出工程款异议及结算的主体资格，庞雪彦的行为不能代表兴安公司。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据五、房屋抵押借款合同及补充条款，证明：建筑商庞雪彦借被告丈夫50万元后，用书院雅居门面房提供担保及庞雪彦违约后造成合同无法实现，又签订补充协议变更担保物为原告1202、1303号房屋及地下停车位。原告的质证意见：庞雪彦和被告的借款关系与本案无关，庞雪彦作为施工方的项目负责人以原告的资产作为担保物属于无效行为。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据六、华阴市人民法院（2016）陕0582民初544号民事判决书，证明：施工方负责人庞雪彦与被告丈夫赵华平之间借款50万元的事实。原告的质证意见：对该判决书的真实性无异议，但庞雪彦无权以原告的资产作其借款的抵押担保，被告出示的借据主体不明。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据七、庞雪彦身份证复印件，庞雪彦两份证言及出具证言现场图片，证明：庞雪彦个人身份情况，借款50万元用于书院雅居工程施工。原告质证意见：庞雪彦给原、被告所作证言内容相互矛盾，但庞雪彦认可自己只是项目负责人并非兴安公司，庞雪彦不具备与原告结算工程款的主体资格，庞雪彦所述以房抵债与兴安公司向原告出具的证明矛盾。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据八，被告丈夫赵华平证明一份、索要车位通知一份、履行合同完毕告知书一份，证明：该商品房买卖合同被告应付购房款，因庞雪彦资金不足向被告丈夫赵华平借款50万元及原告不兑现车位，事实购房款已履行到位。原告的质证意见：对该组证据形式的真实性无异议，但借款抵押的主体是否是被告存疑，原告出售门面房的时间靠后，与被告所述将二套住房进行抵押的时间不符，故该组证据不能作为定案依据。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据九，编号CFZ000171号商品房买卖合同一份，证明：原告与被告签订的商品房买卖合同真实有效，是双方在平等的基础上签订的，不存在欺诈，隐瞒事实。原告的质证意见：对合同的真实性无异议，但被告至今拒不履行合同约定的付款义务，已构成根本性违约。第三人的质证意见：无异议。被告所举证据十，王佑军、马岗、王立文、张行、赵华平证人证言，证明：庞雪彦在无法归还50万元借款的情况下，三方共同商定用原告书院雅居1202、1303号住房清抵50万元借款的事实。原告的质证意见：王佑军与马岗的证言时间点、在场人相互矛盾，马岗的证言系听赵华平陈述的；对于王立文的陈述并非事实，何军也不能代表陕西新瑞置业公司对资产的处理意见；证人张行陈述与其在华阴市人民法院（2016）陕0582民初544号案件的陈述不符；证人赵华平与本案处理结果存在直接利害关系，不应采信；总之上述证人所陈述的事实与四川兴安公司和原告之间工程款结算的事实不符，被告的证明目的不能成立。第三人的质证意见：无异议。第三人所举证据为其与被告的房屋买卖合同，证明：其从被告处购买的房屋，现已装修。原告的质证意见：对其真实性不发表意见，即便真实被告在未取得权属的情况下合同也应无效。被告的质证意见：对该房屋买卖合同真实性无异议，被告合法取得原告1303号房屋，出售的行为合法、有效。本院对原、被告及第三人所举证据分析认定如下：原告所举证据一与被告所举证据九系原、被告于2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》，该合同真实存在，对其真实性予以认定；原告所举证据二解除《商品房买卖合同》通知书，系原告2017年4月1日做出，且被告收悉，对其真实性予以认定；原告所举证据三中庞雪彦证言与被告所举证据七庞雪彦证言，因庞雪彦在本案中向原告与被告出具的证言相互矛盾，对庞雪彦所作证言的真实性不予认定；原告所举证据三中四川兴安建设有限公司陕西管理公司的证明虽是孤证，但该证据对出证人明显不利，故对与本案相关联部分予以认定；原告所举证据四中报警回执，没有明确记载纠纷内容，无从判定报警与本案涉及房屋有关，对其证明性不予认定；原告所举证据四及第三人所举证据被告与第三人签订的《房屋买卖合同》，因被告与第三人均认可，对其真实性予以认定；原告所举证据五，系本院其它案件依法做出的民事判决书及电信业务登记表等对其真实性予以认定。被告所举证据一系被告及其丈夫赵华平身份证、结婚证复印件，对其真实性予以认定；被告所举证据二、证据五庞雪彦借条复印件一张、房屋抵押借款合同一份，系被告丈夫赵华平与庞雪彦之间的另一法律关系，因与本案不具有法律上的关联性，不作认定；被告所举证据三庞雪彦收款收据复印件一张，因与庞雪彦在本案中出具的多份证言相互矛盾，对其真实性不作认定；被告所举证据四庞雪彦署名的书院雅居工程承包合同解除协议的说明、债权人通知、工程款结算个人委托书，均系庞雪彦与原告的另一法律关系与本案买卖合同关系缺乏关联，不作认证；被告所举证据六华阴市人民法院（2016）陕0582民初544号民事判决书，系本院其它案件做出的法律文书，对其真实性予以认定；被告所举证据八系被告丈夫赵华平证明，因本案处理结果与其存在利害关系，且其所述情况原告均不认可，故对该证据的证明性不予认定，其中索要书院雅居小区停车位的通知，系张行与赵华平作出的与本案无关行为，商品房买卖合同履行完毕告知书系被告单方行为，无其付款的凭证及其它证据印证，对其证明性不予认定；被告所举证据十证人证言因该组证据与庞雪彦出具的证言存在矛盾，且无其它有效证据印证，故对该组证据不予认定。根据本院对各方当事人所举证据的分析与认定及庭审调查，查明本案法律事实如下：原告陕西新瑞置业有限公司开发了华阴市书院路书院雅居小区，2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订了编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同约定被告以245200元购买书院雅居小区第三幢东单元1303号商品房一套，并约定买受人（被告）应于2014年12月20日前一次性付清总房款，逾期30日后出卖人（原告）可解除合同，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。另出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被告使用，但如遇买受人未能按期付款或违反其它合同义务的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同签定后，被告杨棉绒认为，书院雅居小区的建筑商四川兴安建设有限公司陕西管理公司书院雅居小区项目的负责人庞雪彦于2014年3月26日从其丈夫赵华平处借款50万元未还，并且庞雪彦出具了收款收据，内容为“今收到陕西省新瑞置业有限公司华阴分公司工程款50万元。注：书院雅居住宅楼东单元1202、1303及地下车位1个，折抵此款，收款人四川兴安建设有限公司陕西管理公司项目负责人庞雪彦”，并且被告丈夫赵华平与庞雪彦还签订有房屋抵押借款合同，补充协议中亦约定有抵押1202、1303两套房屋的内容，认为该商品房买卖合同签订之日已用其丈夫对庞雪彦的50万元债权折抵了购房款，合同已充分履行完毕，故至今未向原告支付编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》中约定的合同价款245200元。第三人苏千银称其以250000元从被告处购买了该房屋并进行了初步装修。另查，原告至今未向被告交付书院雅居小区第三幢东单元1303号商品房，2017年4月1日原告因被告长期未交付购房款向被告发出《解除合同通知书》。2017年4月21日被告向原告回复《履行完毕告知书》，认为已在约定时间全部支付购房款，合同已经履行完毕。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，故2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》真实、合法、有效。当事人应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定内容全面履行自己的合同义务。被告在该合同签订后，至今未依约履行给付原告购房款245200元的义务，原告亦未按照合同约定交付房屋，应认定2014年11月10日原告所属华阴分公司与被告签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》双方均未履行。被告杨棉绒认为，书院雅居小区的建筑商四川兴安建设有限公司陕西管理公司书院雅居小区项目的负责人庞雪彦于2014年3月26日从其丈夫赵华平处借款50万元未还，并约定抵押1202、1303两套房屋，认为该商品房买卖合同签订之日已用其丈夫对庞雪彦的50万元债权折抵了购房款，合同已充分履行完毕的主张，因被告未能证明被告或被告丈夫赵华平与庞雪彦及原告达成房屋抵债三方协议，故被告认为该合同已充分履行完毕的主张不能成立，即便是以物抵债，也应是原告与其建筑商四川兴安建设有限公司陕西管理公司之间的法律关系，而非庞雪彦。同时亦说明被告自始没有履行商品房买卖合同向原告交纳购房款的事实，故对原告请求确认被告严重违约致使无法实现缔约目的，解除原告与被告2014年11月10日签订的《商品房买卖合同》的主张予以支持。对原告请求判令被告支付违约金2452元的主张，因该《商品房买卖合同》双方均未履行不予支持。原告请求被告与第三人连带腾退返还书院雅居小区3栋东单元1303号房屋的主张，因被告未按《商品房买卖合同》履行义务，构成了根本性违约，被告在未取得该房屋所有权的情况下将该房屋转让于第三人，且事后未得到原告的追认，应属非法占有，故对原告该主张予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除2014年11月10日陕西新瑞置业有限公司所属华阴分公司与杨棉绒签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》；二、杨棉绒与苏千银于本判决生效后三日内向陕西新瑞置业有限公司返还书院雅居小区第三幢东单元1303号商品房；三、驳回陕西新瑞置业有限公司其它诉讼请求。案件受理费245元，由杨棉绒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判长  刘增锋审判员  肖 鹏审判员  刘卫斌二〇一七年十月二十三日书记员  杨 培