重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初10741号原告：黄玉，女，1969年10月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：林鹏、杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。被告：杨国刚，男，1970年2月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路110号5栋负1层商铺15号，统一社会信用代码91500108345886548E。法定代表人：傅小红，副总经理。委托诉讼代理人：何康，男，重庆同荣共进房地产营销策划有限公司工作人员。原告黄玉与被告杨国刚及第三人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣共进营销策划公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日受理后，依法由审判员史春亚适用简易程序独任审判。因被告杨国刚下落不明，不宜适用简易程序进行审理，故决定由审判员史春亚担任审判长，与人民审判员易如琴、刘思碧组成合议庭，适用普通程序对本案进行审理。本院于2017年10月19日公开开庭进行了审理，原告黄玉委托诉讼代理人杨玉冰与第三人同荣共进营销策划公司委托诉讼代理人何康到庭参加诉讼，被告杨国刚经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉诉称，2017年4月15日，原告与被告杨国刚及第三人同荣共进营销策划公司签订《房屋买卖协议书》（以下简称协议书），约定被告杨国刚将其位于重庆市巴南区XXX（以下简称涉案房屋）售于原告，原告支付被告杨国刚定金3万元后，被告杨国刚应前往银行办理房屋解押手续，但被告杨国刚办理解押时，发现因其未及时偿还涉案房屋银行贷款导致涉案房屋已被法院查封，被告杨国刚无偿还贷款的能力，协议书无法继续履行。根据协议书约定，被告杨国刚应承担违约责任，原告诉请解除原、被告及第三人同荣共进营销策划公司签订的协议书，被告杨国刚退还定金3万元，并支付违约金3万元。被告杨国刚未作答辩。第三人同荣共进营销策划公司辩称，原告黄玉陈述属实，第三人多次电话和微信通知被告杨国刚前去银行办理涉案房屋的解押手续，其均以各种理由推脱，最后在要求被告杨国查询涉案房屋产权登记信息时，发现涉案房屋被法院查封，无法办理过户。之后，第三人联系不上被告杨国刚。经审理查明：2017年4月15日，原告黄玉（作为乙方）、被告杨国刚（作为甲方）及第三人同荣共进营销策划公司（作为丙方）签订协议书，约定：原告黄玉购买被告杨国刚所有的涉案房屋，房屋总成交金额60万元，建筑面积93.11平方米；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为；由于甲方原因，造成物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任；该物业转让价格为60万元，乙方须按下述方式付款，人民币3万元于签署本协议书之同时支付作为购房定金；人民币30万元，甲方到原抵押银行办理解押合同时代甲方支付予抵押银行作为解押款，双方明白该款项等同应付房款的一部分；人民币20万元，贷款银行办妥抵押登记时，如乙方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由乙方的贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与楼价余款的差额由乙方以现金方式直接支付予甲方；交易余款7万元于产权交易过户完成，甲方交付该物业予乙方使用时支付；如甲方签署本协议书及收取上述房款后未能履行本协议书之条款未将该物业售予乙方，则甲方须退还所收乙方已付之房款外，并须以额外相等于该房款之金额赔偿予乙方与丙方均分作违约赔偿，惟乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此协议；甲方出售此房已经相关权利人同意；此房除银行按揭欠款30万元外再无其他抵押负债，卖方须保证此房信息真实。签订协议书当日，原告黄玉支付被告杨国刚涉案房屋定金3万元。嗣后，被告杨国刚以各种理由推脱办理涉案房屋解押手续。直至2017年6月21日，第三人同荣共进营销策划公司要求被告杨国刚同去查询房屋登记信息时，发现涉案房屋存在法院查封的，并立即告知原告黄玉。被告杨国刚隐瞒涉案房屋存在司法查封、无法办理产权转移登记的情形，违反合同约定，原告黄玉遂来院诉请如上。另查明，涉案房屋抵押权人为中国银行股份有限公司重庆巴南支行，抵押期限为2013年4月12日至2033年4月12日。2016年12月23日，重庆市巴南区人民法院出具的（2016）渝0113执2647号之一协助执行通知书载明：重庆市巴南不动产登记中心，关于我院受理的中国银行股份有限公司重庆巴南支行申请执行杨国刚金融借款合同纠纷，我院作出（2014）巴法民初字第06451号民事判决书已发生效力，请协助查封被执行人杨国刚所有的位于重庆市巴南区XXX房屋即涉案房屋。嗣后，涉案房屋被重庆市巴南区人民法院予以查封。以上事实，有双方当事人陈述及原告黄玉提交的协议书、电子银行业务回单、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市房地产抵押合同、（2016）渝0113执2647号之一协助执行通知书，第三人同荣共进营销策划公司提交的房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告黄玉、被告杨国刚及第三人同荣共进营销策划公司于2017年4月15日签订的协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。按照协议书约定，被告杨国刚须保证对涉案房屋享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，由于被告杨国刚的原因，造成物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任，原告黄玉举示的证据证明被告杨国刚与中国银行股份有限公司重庆巴南支行之间存在金融借款合同纠纷，涉案房屋在原、被告签订协议书之前被司法查封，被告杨国刚存在隐瞒涉案房屋司法查封的重要事实的违约行为，直接导致涉案房屋无法办理转移登记，被告杨国刚无法履行合同主要义务，致使不能实现合同目的，原告黄玉可以解除合同，符合法定解除合同情形，本院对原告黄玉诉请解除与被告杨国刚及第三人同荣共进营销策划公司于2017年4月15日签订的协议书予以支持。本案中，被告杨国刚存在违约情形导致合同履行不能，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定及协议书约定，被告杨国刚应当退还原告黄玉已付房款即购房定金3万元，同时支付原告黄玉违约金1.5万元，本院对原告黄玉诉请被告杨国刚支付违约金3万元予以部分支持。被告杨国刚经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，不影响本院依法判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、原告黄玉与被告杨国刚及第三人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司于2017年4月15日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效之日起解除；二、被告杨国刚返还原告黄玉购房定金3万元；三、被告杨国刚支付原告黄玉违约金1.5万元；四、驳回原告黄玉的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告杨国刚于本判决生效之日起10日内履行，若被告杨国刚未按本判决指定的期限履行第二项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，保全费620元，共计1920元，由被告杨国刚负担，上述款项已由原告黄玉垫付，限被告杨国刚于本判决生效之日起10日内迳付原告黄玉，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  史春亚人民审判员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一七年十月二十六日书 记 员  王 倩