浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0122民初4661号原告：廖明伟，男，1982年10月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省淳安县，现住浙江省桐庐县。被告：周国燕，女，1989年9月27日出生，汉族，户籍所在地浙江省桐庐县，现住浙江省杭州市富阳区。被告：桐庐碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道乔林路青山工业园区办公楼2楼。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：孙佳波，男，该公司工作人员。原告廖明伟与被告周国燕、桐庐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖明伟，被告周国燕，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人孙佳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖明伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告二支付原告桐庐碧桂园小区36个月物业费共计人民币7255.44元；2、判令被告二交付原告1.5匹空调1台（市场价值约2750元）;3、判令被告二交付原告桐庐碧桂园小区价值30000元车位券1张；4、判令被告周国燕就上述事项承担相应责任；5、判令二被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月，原告经被告周国燕（被告二的销售顾问人员）推荐后购买被告二位于桐庐县城南路桐庐碧桂园的房产一套，根据被告二的房屋销售优惠政策，被告应向购买者给予原告桐庐碧桂园小区2个月物业费，桐庐碧桂园小区价值30000元车位券1张和1.5匹空调1台。当时经原、被告三方协商确认，由被告周国燕代理被告二出具书面承诺书给原告，二被告承诺待原告购房合同生效且支付完购房首期款项后，将根据原告的通知，交付上述房屋销售优惠政策利益，之后原告均依约履行了相应义务。2017年8月，原告多次向被告二追讨上述房屋销售优惠政策利益，但被告二一直不依据房屋销售优惠政策履行相应义务。原告为维护自身的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，望贵院判如所请。原告廖明伟为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同，用以证明原告是桐庐县县城城南路799号碧桂园·珑园4幢2单元406室的业主；2、承诺书，用以证明被告周国燕答应给予原告物业费、空调和车位券；3、桐庐碧桂园认购书，用以证明原告有购房意向；4、广东碧桂园物业服务股份有限公司桐庐分公司情况说明，用以证明原告房屋三年应交的物业费数额。被告周国燕辩称：我那段时间是在公司上班，应该是公司行为，如果公司没有销售政策，我也不可能承诺的。当时公司经理王伟说不需要盖公司销售章的。原告3年物业费已享受在房价里面了，原告当时房价比一般低很多。2015年确实是有3+3物业费优惠政策，其中3年的物业费已折算到原告的房价里，还有3年是原告的弟弟廖明龙买房子时被他弟弟享受掉了。3万元车位券当时确实是有的，买车位时是可以抵扣的，解释权归公司所有的，原告现在去买，或许车位没有了，或许政策过期了，哪怕现在原告领到车位券，如果政策过期了，原告仍要按原价买的。车位当时都通知过的，但当时我已经离职了，我在职时间为2014年1月至12月。空调确实承诺给原告的，当时销售压力比较紧张，为了鼓励销售，小家电当场就可以送的。后来我离职了，空调也就没有送。被告周国燕为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：桐庐县社会保险个人缴费单，用以证明被告周国燕在被告碧桂园公司上班时间。被告碧桂园公司辩称：原告向答辩人主张的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回。一、承诺函不对答辩人发生效力。原告起诉状中提及“当时经原、被告三方协商确认，由被告周国燕代理被告二出具书面承诺书给原告”，答辩人并不认可。其一，从承诺书内容以及落款人签字来看，未体现由答辩人兑现承诺，并且物业费的收取主体是物业公司，无论是答辩人亦或是周国燕本人，都无权对物业费做出承诺。落款处仅有周国燕本人的签字，未加盖答辩人公章。其二，并非如原告所述，该承诺书经过三方协商，答辩人对该承诺书并不知情，事实为周国燕本人与原告进行了协商。从原告所提供的证据来看，亦无法证明周国燕曾向原告提出其代理答辩人出具承诺函。即便周国燕确实提到其代理答辩人出具承诺书，周国燕的行为亦属于无权代理，理由如下：（一）作为销售顾问，职责在于为答辩人推介所售房屋的品质、房屋的各项参数，及介绍房屋所在小区的环境等销售服务，关于销售价格、付款方式、违约责任等核心权利义务的约定或其他承诺，则应当由开发商以书面的形式做出。周国燕作为一名销售顾问，其权限也仅限于此，承诺书中的内容，明显超出了其作为一名销售顾问的权限。而答辩人事前未授权周国燕可以代理答辩人向原告做出承诺，事后亦未对该承诺书予以追认，则相关承诺书的内容，不应对答辩人发生效力。（二）正是为了防止可能出现销售顾问私下对客户进行承诺的情形，损害公司利益，影响公司名誉，因此答辩人会与客户在签订《商品房买卖合同》之前，与客户签订《签约特别提示》。本案中，答辩人与原告之间亦订了《签约特别提示》，其中第3条约定：“我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺”。原告亦在该《签约特别提示》上签字确认。（三）原告作为完全民事行为能力人，对销售顾问的职责范围及权限应该是有清晰认识的，并且答辩人亦通过《签约特别提示》予以提醒，原告知道或者应当能判断出周国燕作为销售顾问是无权代理答辩人作出承诺的。综合以上三点，即便周国燕曾向原告提出其代理答辩人出具承诺书，但周国燕对超出权限范围所做的承诺，事前未经答辩人授权，事后答辩人亦不追认，并且原告没有理由相信周国燕有权限代理答辩人作出承诺，则根据《民法通则》第66条，该承诺书不对答辩人发生效力。二、答辩人与原告之间不存在其他权利义务关系。答辩人与原告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中对该房屋的交付标准进行了详细的约定。相关交付标准经双方签字盖章，对双方均发生效力，双方按照该约定享有权利、承担义务。除《商品房买卖合同》及《补充协议》中所约定的事项，双方之间无其他权利义务关系。三、原告所主张的诉讼请求超过诉讼时效。原告所提供的两份承诺函，其中一份落款日期为2014年11月7日，另一份的日期为2014年12月24日。原告在起诉状中也提到，“2017年8月，原告多次向被告二追讨上述房屋销售优惠政策利益”。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。抛开原告是否有权向答辩人主张承诺书中的内容，原告的主张亦超过了诉讼时效。综上，原告之诉求没有事实与法律依据．答辩人恳请贵院依法查明事实，驳回原告对于答辩人的诉讼请求。被告碧桂园公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、签约特别提示，用以证明被告二明确禁止工作人员私下对客户做出承诺；2、商品房买卖合同及补充协议，用以证明原告与被告二之间的权利义务关系，没有特别约定的按照该合同及补充协议履行；3、桐庐碧桂园前期物业服务协议，用以证明物业费的收取主体不是被告二。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告周国燕对原告提供的证据均无异议,被告碧桂园公司对原告提供的证据2真实性、关联性有异议,本院认为被告周国燕系被告碧桂园公司的销售顾问，原告有理由相信被告周国燕的行为是代表被告碧桂园公司，故予以认定；被告碧桂园公司对原告提供的证据4真实性无异议，但关联性有异议，本院认为该证据与本案存在客观联系，故予以认定。原告对被告碧桂园公司提供的证据1签名无异议，但对具体内容表示不清楚，本院认为该证据为格式条款，被告未提供证据证实其已采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，或者按照对方的要求，对该条款予以说明，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年11月7日，原告与被告碧桂园公司签订认购书1份，认购书上载明被告碧桂园公司的销售顾问为周国燕。同日，被告周国燕出具承诺书1份，载明：“给认购客户4-2-406/4-2-1204廖明伟、廖明龙各三年物业费。空调各壹台（1.5P）”。2014年11月13日，原告与被告碧桂园公司签订商品房买卖合同及补充协议1份，原告向被告碧桂园公司购买桐庐县县城城南路799号碧桂园·珑园4幢2单元406室住房一套，房屋总价款703445元（被告碧桂园公司赠送的三年物业费已在房价扣除）。2014年12月24日，被告周国燕出具承诺书1份，载明：“珑园4幢2单元406室客户廖明伟车位券未领，待购买车位时，可直接过来领取车位券购买车位。客户廖明龙也一样。”车位券价值3万元。另查明，被告周国燕2014年1月至2014年12月为被告碧桂园公司销售顾问。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。被告周国燕在被告碧桂园公司任销售顾问期间，原告通过被告周国燕向被告碧桂园公司购买了房产，被告周国燕在原告购买房产时对其作出了相应承诺，原告有理由相信其作出的承诺即为公司承诺，因此，被告周国燕的承诺行为应视为被告碧桂园公司的行为，对被告碧桂园公司有效，被告碧桂园公司应当履行承诺内容。当事人之间对物业费的给付内容存在不同理解，被告周国燕2014年11月7日出具的承诺通常理解为给原告三年物业费，且三年物业费在原告购房时已予以抵扣，原告提供的证据不足证明被告碧桂园公司需另行再给付三年物业费，故对原告要求给付物业费的诉请不予支持。被告碧桂园公司未按约定给付1.5匹空调和价值3万元车位券，应当履行该部分给付义务。被告周国燕出具的承诺书并没有明确履行期限，原告可以随时主张，故对被告碧桂园公司已过诉讼时效的辩解不予采信。原告要求被告周国燕承担责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、桐庐碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付廖明伟1.5匹空调一台（新）；二、桐庐碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付廖明伟价值3万元的车位券一张；三、驳回廖明伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由桐庐碧桂园房产开发有限公司负担。原告廖明伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  吴海祥二〇一七年十月二十六日书记员  李 丹?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?