江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1003民初8283号原告：陈明祥。委托诉讼代理人：陈恕莹，江苏天淦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘垚瑶，江苏天淦律师事务所律师。被告：绿地集团扬州铭源置业有限公司，住所地扬州市江阳西路新都会售楼处麦德龙东侧。法定代表人：吴嘉毓，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴长俊，江苏华朋律师事务所实习律师。原告陈明祥与被告绿地集团扬州铭源置业有限公司（以下简称绿地集团）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈明祥的委托代理人陈恕莹、刘垚瑶、被告绿地集团的委托诉讼代理人蒋敏、吴长俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明祥向本院提出诉讼请求：被告返还购房款187101元和以此为基数的利息（自2012年10月20日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。后原告变更诉讼请求为，被告赔偿原告购房损失152264元及利息（自2012年10月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。事实和理由：2011年7月20日，原告与被告签订编号为SFGG-20112556的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于上方公馆西院住宅，房屋建筑面积为134.61平方米，价格为6956.69元/平方米。原告依约支付了购房款。2013年5月，原告在办理房屋所有权证的过程中，发现其所购房屋有55.74平方米的性质为阁楼，与合同约定不符。经了解，根据物价局的价格备案制度以及扬州市的房价调控政策，阁楼一般不另行计价销售，阁楼价格不得高于商品房基准价格的50%。因阁楼与住宅性质、售价有较大的差距，以致原告所购房屋价值大大缩水。原告认为，被告存在过错，对房屋的真实情况有所隐瞒，导致原告以正常楼层的单价购买了不属于正常楼层，属于阁楼性质的房屋，根据相关规定阁楼单价一般不得高于商品房基准价的50%。这导致原告在购房时多付出了部分房款，侵害原告的合法权益，被告应当赔偿。被告绿地集团辩称：1、案涉阁楼及其交易价格是双方合意的结果，符合合同约定，原告无权单方反悔并要求返还房款及利息；2、案涉阁楼已具备住宅用房的全部条件，原告陈述与住宅性质有较大差异、房屋价值缩水无事实依据。根据《江苏省住宅设计标准》的规定，住宅层高不应低于2.8m，且不应高于3m。《扬州市市区规划管理技术规定》中规定，阁楼层高H≧2.2米的算全部面积。案涉商品房顶层（二层阁楼层）系平顶而非坡顶，其层高均为2.9米，对照上述规定，完全符合卧室或起居室的要求，是单独的一层住宅。案涉阁楼按规定已全部计入房屋产权面积，且并未影响原告整个房屋的使用价值。3、原告援引《扬州市商品房价格管理实施细则》有关阁楼现价的规定要求返还购房款及利息无事实和法律依据。原告未能证明案涉房屋中的“阁楼”与细则中“阁楼”系同一概念，该细则并不适用于案涉阁楼。细则并非国家法律及行政法的强制性规定，故原告无权据此要求变更合同约定并要求返还阁楼购房款及利息。4、从诉讼时效分析，原告要求赔偿其购房损失及利息的诉讼请求早已超出法定的诉讼时效。原告的请求权实质是对合同约定房款价格行使变更权，但原告并未能举证证明案涉合同存在可变更的法定情形，即使存在相关事由，也超出法定可撤销变更的一年法定除斥期间。而原告将诉讼请求变更为房屋买卖合同侵权纠纷案，分析其诉讼请求可能是基于合同的违约赔偿请求权或消费者购买商品遭受欺诈而要求损失赔偿，但无论是基于何种基础，赔偿损失作为一种债权请求权均受到诉讼时效的限制。原告于2011年7月20日签订合同，而2012年10月27日收房。原告在签订合同时就已经知道房屋的内部结构，收房更能直接了解房屋内部的结构，原告应当在收房后的两年内提出，原告于本次起诉早已超过两年的诉讼时效。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求法院全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2011年7月20日，原告陈明祥与被告绿地集团签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：1、原告购买被告开发建设的上方公馆西院2幢（公安幢号西院2）2单元1103号房，该商品房的用途为住宅，属框架剪刀墙结构，层高2.9米，建筑层数地上11+1层，地下1层；2、商品房的建筑面积共134.94平方米，商品房单价为每平米6956.69元，房屋总金额为938736元。合同中“商品房其他价款阁楼价款”处显示空白。合同签订后，原告依约支付上述房款。被告提供的《商品房买卖合同》中第11页与第12页中间附有三页平面图，分别是“2#楼地下自行车库层平面图”、“2#楼十一层平面图”、“2#楼阁楼层平面图”。该合同的骑缝有“绿地集团扬州铭源置业有限公司”的印章及“陈明祥”的签名。原告提供的合同中没有该三页平面图。原告对被告提供合同中骑缝“陈明祥”的签名真实性不认可，同时对所附的三页平面图不予认可，认为签订合同时并没有平面图。庭审中，被告提供原告出具的委托书及附图一份，内容为：本人陈明祥已购买上方公馆西院2栋1103室房屋，现本人委托上方公馆西院开发单位“上海绿地集团扬州铭源置业有限公司”将与该贴邻的透空楼面，在通过管理部门综合验收之后，免费浇注补平，板厚100MM，并安装相应的窗，达到安全使用标准。具体透空位置见附图阴影部分。2011.7.20。附图中注明：2#楼阁楼层平面图。原告对该委托手续的真实性无异议，但认为签署委托书的时候，后面没有附图。2010年11月30日，扬州市邗江区物价局出具的《扬州市邗江区物价局普通商品房价格备案回复表》（扬邗价管备字〔2010〕12号），主要内容为，对上海绿地集团扬州铭源置业有限公司开发上方公馆西院1#、2#、3#、8#楼普通商品住房价格备案，同意普通商品住房按7560元/㎡、车库按3000元/㎡价格备案。被告备案时未对阁楼价格进行备案。2013年5月23日，扬房产权邗江第××号房屋产权证中记载：上方公馆西院2-1103、上方公馆西院2-CK38、上方公馆西院2-GL1103的房屋产权人为陈明祥，规划用途为住宅、车库、阁楼，房屋状况建筑面积分别为78.87㎡、15.93㎡、55.74㎡。附记中记载：15.93㎡为38号车库、55.74㎡为阁楼。原告购买的上方公馆西院2幢（公安幢号西院2）2单元1103号房屋为11+1层，其中+1层系平屋顶。根据被告提供的规划许可证，上方公馆西院2#住宅楼建筑高度（檐口）为34.85米，扣减11层高度，+1层层高为2.95米。扬州市房地产测绘队出具房产测绘成果报告书中记载上方公馆西院2#低于2.2米阁楼面积为0。另查明，扬州市房产管理局、扬州市物价局颁布，2002年12月1日实施的《扬州市商品房价格管理实施细则》第十二条中规定：与商品房相配套的有关车库平均价格，一般不高于商品房价格的60%，各类车库价格可由开发商自主调节，但增减总额应为零。阁楼一般不另行计价销售。开发经营单位如阁楼另行计价销售的，阁楼的价格原则上不得高于商品房基准价格的50%，配套车库、阁楼的销售收入的90%冲减建筑安装工程费。江苏省物价局贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知（苏价服〔2008〕400号）中“为适应当前房地产市场形势变化，拉动内需，充分发挥价格杠杆的调节作用，决定放宽对普通商品住房价格管理，从2009年1月1日起，暂停执行对普通商品住房销售权的价格审批，给企业自主定价的权利，提高企业适应市场变化的能力，以活跃当前房地产市场，进一步促进我省房地产业健康稳定发展”。本案的争议焦点：原告的请求是否已经超过诉讼时效；原告主张被告出售案涉房屋时隐瞒阁楼事实，要求被告赔偿阁楼价款有无事实和法律依据。本院认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：一、根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，原告主张被告在双方签订商品房买卖合同时存在过错，隐瞒房屋阁楼，侵害其合法权益要求赔偿，而原告于2013年5月就已经知道所购房屋中11+1系阁楼，故原告于2016年11月1日才向本院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。二、即使原告的诉讼请求未超过诉讼时效，原告主张被告侵权，要求被告承担侵权责任亦无事实和法律依据。1、现有证据不足以证明双方签订《商品房买卖合同》时，被告存在隐瞒11+1系阁楼的过错。首先，根据原、被告双方提供的《商品房买卖合同》，原告知晓上方公馆西院2幢2单元1103号的房屋内部结构系11+1层。其次，签订上述合同时，原告委托被告“将透空楼面在通过管理部门综合验收之后，免费浇注补平。具体透空位置见附图阴影部分”。而该附图上注明：2#楼阁楼层平面图。虽原告认为签订委托书时并没有附图，但因委托书中记载“具体透空位置见附图阴影部分”，而原告未能提供其他证据予以证实，故该辩解本院不予采纳。2、虽2002年12月1日实施的《扬州市商品房价格管理实施细则》第十二条中规定“…开发经营单位如阁楼另行计价销售的，阁楼的价格原则上不得高于商品房基准价格的50%…”，但根据江苏省物价局贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知（苏价服〔2008〕400号），自2009年1月1日起，物价部门暂停执行对普通商品住房销售权的价格审批，由企业自主定价。即自2009年1月1日起，开发商可以与购房者之间就房屋的价格进行协商一致，同时结合扬州市邗江区物价局出具的扬邗价管备字〔2010〕12号《扬州市邗江区物价局普通商品房价格备案回复表》，2010年物价部门仅是对商品房的销售价格进行备案，并非审批，而原、被告在合同中对案涉房屋的价款进行了约定，系双方协商一致，故被告不存在违法的行为。综上，原告的主张无事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈明祥的诉讼请求。案件受理费4042元，由原告陈明祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  李 五人民陪审员  徐子清人民陪审员  崔赐彬二〇一七年十月三十日书 记 员  刘苏培