福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1010号上诉人（原审原告）：李真，女，1967年10月11日出生，汉族，住永安市。委托诉讼代理人：林逵、罗燕辉，福建旭尧律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市名流公馆1幢1－301室。法定代表人：郑诚松，董事长。上诉人李真因与被上诉人华夏（永安）房地产开发有限公司(以下简称华夏房产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李真的委托诉讼代理人林逵到庭参加诉讼，华夏房产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李真上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审，或在查明事实基础上依法改判：1.判决华夏房产公司、永安市农村信用合作联社、中国长城资产管理公司福建办事处协助办理永安市万年商业广场2幢4层4001号、4002号、4003号房屋抵押登记解除手续；2.判决华夏房产公司继续履行商品房买卖合同，并按该合同及法律法规的规定履行商品房预售合同登记手续及所有权登记手续；3.判决华夏房产公司支付逾期违约金377730元，并继续支付已付购房款1496553元的日万分之四逾期交房违约金至其实际交房之日止；4.判决确认李真购买房屋的权利优先于银行抵押权；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法，未依上诉人申请追加永安市农村信用合作联社、中国长城资产管理公司福建办事处作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，依法应发回重审。一审法庭要求上诉人及被上诉人庭后向房管部门调取是否存在抵押的证据，上诉人调查并向一审法院提交了案涉房屋存在抵押的事实证据，并根据该证据申请追加第三人，依法变更原诉讼请求，但一审法院对追加第三人及变更诉请的申请置若罔闻，作出错误判决。二、一审判决驳回上诉人对案涉房屋的权利优先于银行抵押权是错误的，上诉人该项请求于法有据，应予支持。根据最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条、第二条规定，上诉人已经全额支付案涉房屋购房款，上诉人该项诉请有明确的法律规定，一审判决未予支持，违反法律规定。三、上诉人要求被上诉人继续履行商品房买卖合同及履行登记备案手续以及所有权登记手续，既是合同约定的义务，又是法律规定的义务，该诉请应予支持。华夏房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。李真向一审法院起诉请求：1.华夏房产公司继续履行《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合》及相关法律法规规定履行商品房预售合同登记备案手续；2.华夏房产公司支付李真逾期交房违约金377730元（按日万分之四计，从2015年1月1日算至2016年9月23日止），并继续按合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日止；3.确认李真购买房屋的权利优先于银行抵押权；4.本案诉讼费用由华夏房产公司承担。一审法院认定事实：永安市含笑大道万年商业广场系华夏房产公司开发建设。2012年4月30日，李真为向华夏房产公司购买位于永安市××大道××商业广场××、××、××三间店面，而分别与华夏房产公司签订三份《万年商业广场认购书》。嗣后，李真与华夏房产公司又分别签订三份无落款日期的《商品房买卖合同》。合同主要约定：李真向华夏房产公司购买万年商业广场2幢4层4001号店面，建筑面积99.06平方米，单价5131.58元/平方米，房屋总价款508334元；4层4002号店面，建筑面积94.4平方米，单价5200元/平方米，房屋总价款490880元；4层4003号店面，建筑面积94.4平方米，单价5268.42元/平方米，房屋总价款497339元。上述三间店面总房价款共计1496553元。买受人应于签订本合同7日内向出卖人一次性付清全部购房款。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。”出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向永安市房产管理局办理合同登记备案。合同同时还规定了双方其他的权利和义务。上述三份《商品房买卖合同》均未向房管部门办理登记备案手续。李真分别于2012年4月28日、同年6月13日、同年6月14日支付购房款300000元、700000元、496553元，共计支付购房款1496553元。华夏房产公司于2013年7月20日向李真出具了销售不动产统一发票。因华夏房产公司至今未交付上述三间店面而引发讼争。诉讼中，华夏房产公司认可讼争店面至今未完成消防验收，不具备交付条件。另，经一审法院向永安市房产管理局查询，上述三间店面用房于2013年12月23日被设定在建工程抵押，抵押权人为永安市农村信用合作联社（一押）、中国长城资产管理公司福州办事处（二押）；于2015年8月19日、同年12月30日被三明市中级人民法院查封；于2016年2月2日被一审法院轮候查封；于2016年2月3日、同年11月10日被福建省高级人民法院轮候查封。一审法院认为，第一，李真与华夏房产公司签订三份无落款日期的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。李真依约履行了支付购房款1496553元的义务，而华夏房产公司却未依约将上述三间店面用房交付给李真，且华夏房产公司亦认可讼争的商品房至今仍不具备交付条件，故华夏房产公司逾期交房行为，已构成违约，理应承担相应的违约责任。李真要求华夏房产公司按日万分之四支付从2015年1月1日起至2016年12月21日（判决之日）的逾期交房违约金之诉请，符合合同约定且于法不悖，予以支持。因商品房的交付除需满足合同约定的交房条件外，还存在需按合同约定相互履行办理房屋相关交接手续的义务，可见，交房行为属双务行为，买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能最终确定实际交房之日。在商品房不具备交付条件，实际交房之日尚未确定情形下，李真要求逾期交房违约金计算至实际交房之日止之诉请欠妥，逾期交房违约金应先支持至判决之日。此后的逾期交房违约金可待实际损失产生后，再另行主张权利。第二，商品房预售登记备案是为了加强商品房预售管理，由法律、行政法规对房地产开发企业设定的一项行政义务，并非商品房买卖合同生效的必备条件。依照《城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售合同登记备案机关是各级政府中的房产管理部门和土地管理部门。况且，上述《商品房买卖合同》均明确约定，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向永安市房产管理局办理合同登记备案。因此，有关办理合同登记备案手续事项，无需经司法裁判程序处理。本案华夏房产公司不履行或无法履行合同约定的登记备案义务，则李真可依法追究其相应的违约责任。第三，本案李真所购买的三间店面用房，没有办理商品房预售登记备案，不具有对抗第三人的效力。由于该店面用房已被设定抵押和查封，客观上无法继续办理商品房预售登记备案手续，由此造成李真权益受侵害，可依法向华夏房产公司要求赔偿损失。所以，李真要求确认其所购买的房屋的权利优先于银行抵押权，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、华夏（永安）房地产开发有限公司应于判决生效后十日内支付给李真逾期交房违约金计人民币431007.3元（1496553元×0.4‰×720天，从2015年1月1日暂算至2016年12月21日，计720天）。二、驳回李真的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6966元，减半收取计3483元，由华夏（永安）房地产开发有限公司负担。二审中，李真提交两组证据材料：证据一，关于案涉房产权利登记的查询情况、一审法院第二次开庭笔录、追加第三人申请书、增加诉讼请求申请书。以证明其依法申请追加第三人、增加诉讼请求。证据二，案涉房屋照片。证明同幢其他房屋在经营使用中，并非不交付条件。华夏房产公司未到庭质证。对李真的证明主张，本院将结合在案证据、争议焦点综合分析认定。对一审认定的事实，除李真对案涉店面不具备交付条件表示异议外，对其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，李真与华夏房产公司签订三份《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。华夏房产公司逾期交房，应当承担违约责任。案涉店面未完成消防验收，并被设定在建工程抵押及由多家法院（轮候）查封，交房条件不确定，故一审法院对逾期交房违约金暂计至判决之日并无不妥，此后违约金可另行主张。本案中，李真购买永安市××大道××商业广场××、××、××三间店面，不是用于自己生活居住。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的居民；同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定精神，买受人权利排除执行的，须满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之要件。据此，李真所购三个店面不是用于居住，不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于承包人工程款优先受偿权不得对抗消费者的规定，故对李真主张其购买房屋的权利优先于银行抵押权的上诉理由，本院不予采纳。至于李真申请追加第三人、增加诉讼请求（即履行所有权登记手续）问题，系一审辩论终结后提出，况且其申请追加第三人系有独立请求权的第三人，于本案并非必须参加诉讼的当事人，故一审不存在严重违反法定程序的情形。鉴于案涉店面被设定在建工程抵押及由多家法院（轮候）查封，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。经法院释明，李真坚持要求华夏房产公司继续履行预售合同登记备案手续，未举证证明继续履行可能，对该项诉请本院不予支持。华夏房产公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，李真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6966元，由李真负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 林 炬 火审判员 程 哲 明二〇一七年十月十九日书记员 王倩（代）附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。