山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初1507号原告：朱耿标，男，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：高洪伟，山东华梦律师事务所律师。被告：宋宗军，男，住山东省济南市历下区。被告：初桂娟，女，汉族，住山东省济南市历下区。上述两被告共同委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。原告朱耿标与被告宋宗军、被告初桂娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱耿标及其委托诉讼代理人高洪伟，被告宋宗军、被告初桂娟的共同委托诉讼代理人张钦博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱耿标向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年4月7日签订的房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金100万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年4月7日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区某区某号楼某室的房产出卖给原告，房屋总价款350万元。合同签订后，原告向被告支付200万元，剩余房款待过户完毕之日起三日内付清，如被告未按期办理过户，应按已付购房款的50%向原告支付违约金。被告于2017年4月7日将该房屋办理了抵押登记，导致房屋买卖合同无法继续履行。为此，原告特诉至法院。被告宋宗军、被告初桂娟辩称，原告所述事实及理由不符，涉诉法律关系形式为房屋买卖，实际为民间借贷。即使房屋买卖合同成立，也是因为原告自身原因导致合同无法继续履行，被告不存在任何违约行为。另，合同约定的违约金数额过高，原告主张没有任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：2017年4月7日，原告朱耿标（乙方）与被告宋宗军、被告初桂娟（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：原告朱耿标购买被告宋宗军、被告初桂娟名下的坐落于山东省济南市历下区经十路12406号名士豪庭小区某区某号楼某室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积141.49平方米，房屋总价款为350万元。该合同约定：“……第三条付款方式及期限1、乙方应在本合同生效之日起2日内，向甲方一次性支付购房款（人民币2000000.00，由银行直接划拨给甲方指定账号。因甲方提供指定账号错误等原因造成甲方购房款无法到账的责任由甲方全部承担。乙方出具银行划拨凭证，甲方应开具收款收据或收款证明。付款后甲乙双方对房屋情况进行查验，查验后签订（交房清单）作为房屋转移占用的标志，之前所产生的费用由甲方承担。其他付款方式：剩余购房款150万元于办理完过户登记之日起三日内付清。第四条交付期限甲方应于购房款到账之日起5日内，将该房屋交付给乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租赁关系自动转为乙方，由乙方负责收租。甲方应在乙方支付房款4日内配合乙方办理房屋产权过户（房屋过户过程中产生的所有税费均由甲方承担），如甲方未按照约定期限办理房屋过户手续，甲方向乙方按照已支付款项的50%赔偿乙方损失。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并向甲方支付购房款10%违约金。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价总款向甲方索赔0.5倍处罚赔偿违约金，合同继续履行。第七条关于合法、权属的约定甲方保证该房产合法、权属清楚，并已经取得全部共有人的一致同意。合同生效后，如遇政府征地拆迁，房屋的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。甲方房产合法继承者，不得向乙方收回乙方所购买的房屋及所有权。甲方保证在办理完过户手续30日内，将房屋上的户口全部迁出，逾期按乙方已支付房款的20%支付违约金给乙方。第八条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。……”合同签订当日，原告朱耿标通过银行转账方式向被告宋宗军名下的建设银行账户付款200万元，被告宋宗军、被告初桂娟向原告朱耿标出具收条，载明：“收条今收到朱耿标购买宋宗军位于济南市历下区经十路12406号名士豪庭住宅小区某区某号楼某房屋（房权证历字第XXXX**号）的房款人民币：贰佰万元整（小写：2000000.00）。该房款由朱耿标于2017年4月7日付至本人指定的如下账户：账户名称：宋宗军开户银行：建设银行账号：……”同日，涉案房屋交付给原告朱耿标，由原告居住使用至今。2017年4月11日，涉案房屋办理抵押登记，债权人为案外人侯杰，抵押金额为500万元，债务履行期限自2017年4月11日至同年8月10日。同日，原告朱耿标自被告宋宗军账户划款200万元存入原告中信银行账户。本案争议焦点为原、被告双方的法律关系为何。原告朱耿标主张，原、被告系房屋买卖合同关系，双方已签订房屋买卖合同，原告朱耿标通过银行转给被告的200万元系购房款，系履行房屋买卖合同的付款义务，被告宋宗军、被告初桂娟未经原告同意即将涉案房屋抵押给案外人侯杰，系违约行为。为证明上述主张，原告提交证据1、银行转账汇款单一份，证明原告向被告支付购房款；证据2、房管局电脑屏幕拍摄照片一张；证据3、房屋权属状况信息一份，证明被告将涉案房屋抵押给案外人侯杰。被告宋宗军对证据1真实性予以认可，但认为该款项系借款；对证据2不予认可，涉案房屋未办理抵押登记。被告宋宗军、被告初桂娟认为，原、被告间系借贷关系，原、被告约定被告宋宗军借用原告所在的投资公司200万元资金，借用期间为一天，用于偿还另一笔借款，原告向被告转账200万元系以其公司名义向被告提供借款，原、被告间签订涉案房屋买卖合同系为借贷提供的担保，并非基于房屋买卖的意思表示；双方签订的合同约定的房屋价款350万元远低于市场价500万元，且未通过房产中介进行，在被告筹集偿还原告资金当日，即2017年4月11日，原告即擅自将被告账户中200万元转至原告名下，也已经以实际行动表明不再履行涉案房屋买卖合同，被告不存在任何违约行为，也未给原告造成任何房屋差价损失及预期可得利益损失，原告主张违约金不成立。针对上述主张，被告宋宗军提交中信银行凭证客户回单。原告朱耿标对该证据真实性无异议，但认为银行卡系被告个人物品，转账需密码，原告不可能强行将200万元转至原告名下，且该证据中包含被告与案外人侯杰的转账记录，可以证明涉案房屋已经办理抵押。本院对原告提交的证据1、证据3的真实性予以确认，因证据2与证据3相关联，本院对证据2的真实性亦予以确认。对被告提交的中信银行凭证真实性予以确认。诉讼中，被告宋宗军、被告初桂娟以2017年4月11日将200万元返还给原告为由认为涉案合同已经不再实际履行，原告则主张该200万元的返还系被告未经原告同意将涉案房屋办理了抵押登记违约造成的。双方就款项返还时间和抵押登记办理时间先后有异议。原告朱耿标提交中信银行业务办理单，载明原告朱耿标的银行账户收到200万元的时间为2017年4月11日21：25左右，在被告办理涉案房屋的抵押登记之后。经质证，被告宋宗军、被告初桂娟对该证据真实性不予认可，因该证据系复印件，本院对其不予认定。关于被告宋宗军、被告初桂娟主张200万元由原告朱耿标通过强行划款方式划入原告账户，因被告未提交证据，在原告不予认可的情况下，本院对该抗辩理由不予采纳。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于本案的法律关系是否为房屋买卖合同关系，第一，原告朱耿标提交的原、被告均认可由其签字确认的《房屋买卖合同》，该合同形式符合法律规定，内容未违反法律法规的强制性规定，从合同内容来看，合同对房屋坐落、价格、付款方式及期限、交付、房屋产权登记、违约责任等房屋买卖合同要素均予以明确约定，符合房屋买卖合同的相关法律规定；第二，关于上述房屋买卖合同签订的意思表示是否真实，本院认为，意思表示是否真实应当结合双方对于合同的签订及履行情况来判断，涉案房屋买卖合同签订后原、被告双方均作出了履行合同的行为，即原告朱耿标通过个人账户向被告支付购房款200万元，被告宋宗军、被告初桂娟认可收到，房屋亦已交付原告占有使用，可以认定合同签订系出于双方的真实意思表示；第三，被告宋宗军、被告初桂娟抗辩并非真实意思表示，应当负举证证明责任，被告在诉讼中并未提交相关证据证明其出于胁迫或其他情形存在，且对其名为房屋买卖实为借贷的抗辩理由未提交任何证据予以证明，即被告虽主张收到原告200万元款项系原告以其公司名义向被告提供借款，却未提交借据等任何借贷关系证据，应当负举证不能的不利后果。综上，原、被告签订房屋买卖合同系真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同有效，双方应当依照合同履行各自的权利义务。被告宋宗军、被告初桂娟未经买受人同意，将涉案房屋于2017年4月11日抵押给案外人，被告的违约行为已至合同无法继续履行，且原告支付给被告的购房款200万元亦于同日返还给原告，原告未有提出异议，涉案合同实际已于2017年4月11日解除。关于原告朱耿标主张的违约金100万元的诉讼请求，原告明确按照房屋买卖合同约定的违约方支付已付购房款的50%主张，并明确其实际损失为涉案房屋已经涨至500万元的市场价与合同约定价款350万元之间的差价，因被告宋宗军、被告初桂娟答辩时提出违约金过高，本院依法予以调整。被告宋宗军、被告初桂娟虽已经将购房款200万元返还给原告朱耿标，但确系其违约行为致使合同无法继续履行，应当向原告支付违约金。关于该违约金的数额，首先，原告朱耿标未举证证明其实际所受损失；其次，购房款200万元于合同解除当日即已返还给原告，被告及时返还购房款200万元的行为阻止了原告由于合同不能继续履行而所受损失的扩大；再次，原、被告之间从签订房屋买卖合同至双方解除该合同仅相差4天时间，此期间涉案房屋不会出现150万元如此之大的市场差价损失，原告主张的差价损失畸高，综上，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院根据被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告宋宗军、被告初桂娟向原告朱耿标支付违约金10万元。因本案纠纷系由被告违约引起，故案件受理费、财产保全费均由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告朱耿标与被告宋宗军、被告初桂娟于2017年4月7日签订的房屋买卖合同于2017年4月11日解除；二、被告宋宗军、被告初桂娟于本判决生效之日起10日内向原告朱耿标支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，财产保全费5000元，合计39800元，由被告宋宗军、被告初桂娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  胡 滨人民陪审员  张立谨人民陪审员  杨 萌二〇一七年十月三十日书 记 员  郝慧明