江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6957号上诉人（原审原告）：谢辰，男，1972年10月2日出生，汉族，住上海市普陀区上诉人（原审原告）：康思佳，女，1978年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山绿地易居房地产经纪有限公司,住江苏省昆山花桥镇绿地大道719号。法定代表人：童捷,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团（昆山）置业有限公司,住江苏省昆山花桥镇绿地大道231弄8号楼2305室。法定代表人：费军,该公司总经理。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。原审第三人：上海永绿置业有限公司,住上海市嘉定区真新街道曹安路1525号507。法定代表人：钱杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘龙姐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董文秀，女，该公司员工。上诉人谢辰、康思佳因与被上诉人昆山绿地易居房地产经纪有限公司（以下简称易居公司）、绿地集团（昆山）置业有限公司（以下简称绿地公司）及原审第三人上海永绿置业有限公司（以下简称永绿公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初16520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢辰、康思佳上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判：1、判令两被上诉人对花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修。同时，修复门前公共区域路灯，门前地面恢复成原标准防腐木地板；2、判令易居公司履行维修义务后将花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋交付给上诉人；3、判令易居公司赔偿未按照委托管理协议约定培养商业氛围的损失20000元；4、判令两被上诉人支付2015年4月1日至房屋移交上诉人期间因房屋维修等原因造成延迟移交的经济补偿30000元；5、判令易居公司承担花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋从2015年4月1日至交付上诉人前的物业费用；二、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审中上诉人提供的录像证据真实反映易居公司在2015年4月1日在和上诉人办理交房时对房屋需要维修的问题做了登记并同意维修，上诉人并非拒绝办理交接手续，故一审判决认定涉案房屋已于2015年4月15日移交给上诉人有误；二、一审判决认定在2015年3月31日前易居公司对涉案房屋的渗水进行维修、重新粉刷、增加提升泵有误，易居公司的所有维修和改造工作都是从2016年4月才开始的，故被上诉人应赔偿涉案房屋不能按时交还上诉人的损失；三、易居公司在受托期内未对受托街区进行商业培养，也没有任何证据证明其实施过任何培养商业氛围的行为，故易居公司构成违约、应对上诉人赔偿；四、绿地公司至今未将涉案商铺移交给永绿公司，一审法院未进一步查清永绿公司是否在包租期间内对涉案街区进行过管理；五、涉案商铺所在街区公共卫生设施不能正常使用，系两被上诉人共同造成的；六、因两被上诉人的违约行为，两被上诉人应当赔偿未按委托管理协议约定培养商业氛围的损失、商铺维修期间（即2015年4月1日起至房屋修缮后交付给上诉人期间）房屋延迟交付的损失补偿、商铺维修期间物业费的承担。易居公司辩称，一、易居公司无须对涉案商铺房屋墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝等情况承担维保责任，根据委托管理协议8-1条的约定，易居公司按商铺的现状向上诉人交还物业，不存在维保责任；二、关于涉案房屋的交付问题，易居公司已于2015年4月将房屋钥匙移交给了永绿公司并向上诉人发出了交房通知书，上诉人逾期未办理交房手续则视为2015年4月15日易居公司已完成返还房屋的手续，故易居公司不在负有后续交房的义务，易居公司亦无须向上诉人支付延迟交房的经济补偿30000元；三、易居公司在委托管理期间进行了多次商业推广活动，并在该项目的醒目位置做了户外宣传广告，尽到了培养商业氛围的义务，上诉人要求易居公司赔偿商业氛围损失20000元并无依据；四、易居公司已经承担了涉案商铺2015年4月1日之前的物业费用，该时间之后的物业费用应由上诉人自行承担。绿地公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：本案系委托合同纠纷，上诉人无权在本案中要求我方承担维保责任。即使按照商品房买卖合同的约定，涉案商铺的维修也超过了质保期。房屋的所有权已经属于上诉人，因上诉人又与易居公司后续签订了委托合同，故本案仅涉及到易居公司返还上诉人房屋的问题而不存在房屋移交问题，故上诉人要求绿地公司支付经济补偿3万元并无依据。永绿公司述称，同意一审判决，请二审法院依法裁判。谢辰、康思佳向一审法院起诉请求：1、判令易居公司、绿地公司对花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋内外墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修，并按销售合同附件三（装饰、设备标准）安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。同时，修复门前公共区域路灯，门前地面恢复成原标准防腐木地板；2、判令易居公司、绿地公司在履行第1项维修义务后将花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋交付给谢辰、康思佳；3、判令易居公司、绿地公司赔偿谢辰、康思佳：（1）未按委托管理协议约定赔偿商业氛围的损失160653.41元【867459*3.704%*5(参照香榭丽大道756号楼2室易居公司承诺收益的标准)】；（2）2015年4月1日至2016年9月30日期间的房屋使用费损失65059.43元（867459*5%/12*18）；4、判令绿地公司、易居公司结清花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋交付前的物业费用。后谢辰、康思佳明确第四项诉请为：判令易居公司在交房前结清物业费（时间为2010年4月1日至2015年3月31日和2015年4月1日至房屋交付给原告这两段期间）。一审法院认定事实：2010年3月6日，谢辰、康思佳与绿地公司签订《商品房购销合同》（合同编号：2010007818，以下简称“购销合同”），约定由谢辰、康思佳购买绿地公司的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室（以下简称涉案商铺），建筑面积为120.33平方米，房屋单价为7209元每平方米，总价为867459元。该购销合同第八条约定：“出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书”。2010年3月6日，谢辰、康思佳（甲方）与易居公司（乙方）签订《委托管理协议》（以下简称“管理协议”），约定谢辰、康思佳委托易居公司管理位于昆山市花桥××大道××室（管理协议中简称该物业），管理期限为五年，从2010年4月1日至2015年3月31日，在委托管理期限内，谢辰、康思佳委托易居公司全权负责对该商铺进行管理服务，即由易居公司代理谢辰、康思佳进行该商铺的对外招租、并与承租人签订或解除租赁合同、代收租金、开具租金发票并代缴有关税费等。该管理协议第五条约定：“5-1、甲方为培养商业街的商业氛围，在委托经营管理期限内，甲方免收乙方经营管理该物业取得的任何收入。5-2、委托经营管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担”。该管理协议第七条约定：“7-4、乙方有在委托经营管理期间修缮、养护房屋的义务”。该管理协议第八条约定：“8-1、委托管理期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还该物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状。……8-3、乙方将在委托管理期限终止前10天内向甲方发出《商铺交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续。若超过通知书所规定的期限，自委托管理期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担”。易居公司与绿地公司是子公司与母公司的关系，两者同属于绿地集团。2010年8月27日，涉案商铺办理产证至谢辰、康思佳名下。2015年3月10日，易居公司向谢辰、康思佳发出交房通知书，该通知书要求谢辰、康思佳于2015年4月1日至2015年4月15日期间前来办理商铺交接手续，并载明交付工作截止至2015年4月15日，若谢辰、康思佳未在通知书所规定的期限内前来办理交接手续，则该商铺之所有权利、风险自委托管理期限到期之日起转移至谢辰、康思佳。一审法院另查明，谢辰、康思佳提供广告宣传册一份，证明绿地公司、易居公司在谢辰、康思佳购买此商铺时对外的宣传和承诺。易居公司确认是绿地公司在销售的过程中使用的宣传手册，与易居公司无关，其次我方认为谢辰、康思佳在复印在宣传手册作为证据的过程中漏印了或故意隐瞒了宣传手册打开后的第一页，第一页上有手写的一些字迹，内容是双方确定涉诉商铺销售原始价格、5年的经营管理费用以及抵扣入房价后最终的购买价格形成的过程，所以易居公司并非对涉诉商铺免费使用5年，而是一次性在房价中支付了5年的使用费。绿地公司对该证据的真实性认可，但是需要说明的是这只是个要约邀请，并不是要约。5年租金算入房款才算是真实的意思表示。第三人永绿公司对该证据的真实性认可，但广告宣传不属于第三人所做。谢辰、康思佳提供2016年5月18日的函件和绿地公司给谢辰、康思佳的回函一份，证明谢辰、康思佳向绿地控股集团房地产事业一部商业管理部区域项目营运中心、绿地控股集团售后服务中心发函，反映该商铺存在的问题和提出维修和赔偿要求，绿地公司予以了回复。易居公司对该证据认可，但认为只有商铺的移交与其有关，其余问题易居公司没有权利也没有义务作出解答或解决。绿地公司对该证据认可，2016年5月18日谢辰、康思佳才向绿地公司书面提出维修要求，之前未收到任何的提出维修赔偿的诉求。第三人对上述两份证据不清楚。谢辰、康思佳提供昆山市花桥镇奥世广告设计中心的说明、扬子晚报、发票、光盘录像，证明谢辰、康思佳的代理律师于2016年8月3日委托昆山市花桥镇奥世广告设计中心对商铺现场进行了录像，截止2016年8月3日，谢辰、康思佳的商铺仍存在下列问题：房屋墙面里外、地面、卫生间有很多裂缝、渗水、漏水部位，墙体严重破裂，房屋地基下沉，门前路面上松木有严重断裂，松木边上地面砖有严重裂缝，门前和河边的路灯全部损坏，河道内全是垃圾，散发出严重臭味；另外，房屋一直存在质量问题，易居公司和绿地公司在商铺交付期之后至2016年8月3日前期间对谢辰、康思佳商铺进行了维修。易居公司对该组证据的真实性无法确认。绿地公司对该组证据的真实性无法确认。第三人永绿公司对说明、扬子晚报、发票的真实性认可，对光盘录像中反映的问题不清楚。谢辰、康思佳提供案外人杜君、杜赘与易居公司签订的委托管理协议，证明案外人杜君、杜赘所购买的香榭丽大道756号2室房屋委托昆山绿地易居房地产经纪有限公司管理五年，自2010年1月1日起算，为了培养商业街的商业氛围，前三年免收租金，后二年按房屋价款的3.704%给案外人收益，也证明易居公司对其他业主是有收益的，故我方请求中的收益按此来计算。易居公司认为根据合同相对性，该证据与本案无关，且每间商铺都是一房一价，而且经营也具有特殊性，不能够互相参照，即便是在该份管理协议中，其商铺的收益也不是与其实际出租的租金比例相关的，也是按照买房价格的比例进行结算的；谢辰、康思佳的租金收益已经在总价款中抵扣。绿地公司对该证据的意见同易居公司的意见。第三人永绿公司对该证据真实性无法确认。谢辰、康思佳提供现场照片一组，证明商铺存在的问题：房屋墙面里外、地面有很多裂缝、渗水、漏水部位，墙体严重破裂，卫生间内有渗水，房屋下水道堵塞，房屋地基下沉，门前路面上松木有严重断裂，松木边上地面砖有严重裂缝，门前和路边的路灯全部损坏缺失，河边护栏也损坏了，河道内全是垃圾，及业主多次找绿地公司、易居公司商量解决问题现场拍的照片。易居公司对该证据真实性不予认可。绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人永绿公司对现场照片认可，但认为河道垃圾是没有的，河边护栏已经修好，其他问题存在。谢辰、康思佳提供录像和商铺登记表，证明我方找易居公司戴亮反映商铺现场存在的问题，特别注明录像中有一张表格即为商铺登记表，该商铺登记表证明谢辰、康思佳在易居公司发出的交房通知期限内，前去办理交房手续过程中，发现商铺存在有严重的质量问题，要求易居公司修缮后再交付，易居公司已登记，也同意进行维修，但至今谢辰、康思佳未收到易居公司后续发出的再次交房通知书。易居公司对该证据真实性不予认可。绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人永绿公司对录像不清楚，对商铺登记表认可。谢辰、康思佳提供2016年12月7日的现场照片一组，证明商铺现今还未修好，仍然存在卫生间积水、墙面渗水的现象，仍然未达到易居公司所承诺的房子修缮后进行交付的条件。易居公司对该证据真实性不予认可。绿地公司对该证据真实性不予认可。第三人对该照片不清楚。谢辰、康思佳提供涉案商铺2011年的照片，证明之前涉案商铺门前的地板是防腐木地板，现在是砖地板。易居公司对照片的真实性不认可，照片时间不明确，就关联性而言，即便存在，也应当在合理使用的情况下对发生损坏的进行维修。绿地公司对该证据的意见同易居公司。第三人永绿公司对该照片不认可。谢辰、康思佳提供2016年12月12日的录像，证明物业公司至今没有和开发商办理过物业交接，且现在涉案房屋存在严重质量问题，不能被使用。易居公司对该录像不认可。绿地公司对录像不认可。第三人永绿公司对录像认可。谢辰、康思佳提供其代理人的购销合同和发票两份，证明2009年12月21日其代理人购买了香榭丽大道319号商铺，该房的单价为7377元每平方米，低于其商铺单价，代理人买的商铺是不包租的，是沿街商铺，进一步证明租金抵扣房价是不真实的。易居公司对该证据真实性认可，但认为与本案无关，因为每一间商铺皆一房一价，不具备可比性。绿地公司该证据真实性认可，但认为与本案无关。第三人永绿公司对该证据真实性认可，但与第三人无关。一审法院再查明，易居公司提供涉案商铺所在项目推广的照片和涉案商铺所在项目的商铺招商广告照片，证明为提升商业氛围，易居公司举办了多次活动。谢辰、康思佳对该照片的真实性不认可，照片看不出任何和涉案商铺有关。被告绿地公司对该照片的真实性、关联性认可，易居公司确在做广告宣传和招租。第三人永绿公司对该照片的真实性、关联性认可。一审审理过程中，一审法院于2017年4月20日对涉案商铺进行了现场勘查，并形成调查笔录一份和照片一组。其中调查笔录显示“胡、谢：涉案商铺墙面和地面有水印，暂无积水，墙面有被粉刷的痕迹，有个别处开裂。许、戴：是的。……审：涉案商铺现由谁管理？胡：2017年4月17日由我向物业公司办理了接收手续，外围是由物业管理。刘：2017年4月17日之前由物业管理商铺公共部位，商铺内部由业主自己管理。戴：包租期内（委托管理协议期间内）是由易居公司管理，包租期满后由业主自己管理。审：关于涉案商铺的墙面漏水、地面渗水以及个别墙面开裂的问题是什么时候出现？胡：包租期满即两年前我与易居准备办理交接手续时发现的。戴：包租期满内不知道有没有出现过，但2015年4月交房前我方将商铺的墙面全部粉刷过。……审：涉案商铺自2010年委托易居公司管理后，有无出租过？胡、谢：没有。戴：2012年我来公司后，据我所知没有出租。审：涉案商铺周围商铺有无出租？刘：2015年10月份有一间商铺出租用于婚庆公司经营。审：涉案商铺的公共区域现状如何？胡、谢：公共区域地面由防腐木地板改成了地砖，公共卫生间不能使用，路灯虽已更换，还存在问题，目前未通电使用过。戴：之前确实部分是防腐木地板，后因易损坏经业主同意改成了地砖，公共卫生间就是现状。路灯可以使用。刘：路灯可以使用，卫生间就是现状。”……审：加深了沟后、加了泵之后，卫生间有无出现返水、渗水情况？周：在提升泵开启后，卫生间未再出现返水、渗水的情况”。其中有三张照片显示涉案商铺200米左右存在一个商圈。谢辰、康思佳对调查笔录和照片的真实性认可，从笔录照片均可以看出谢辰、康思佳的房屋存在渗水问题，内外墙面有裂缝，合同附件三约定的坐便器、上水进水箱、水槽、上水龙头、冷水管都没有，门前的地板都不是原来的防腐木地板，公共卫生间不能正常使用，入户电缆线不是三相入户，房屋后面的沟挖之前，在没有加提升泵之前，严重的渗水现象，无法正常使用。易居公司对调查笔录和照片的真实性认可，但对关联性有异议，本案是委托合同，易居公司是按照委托管理期限届满时的现状向谢辰、康思佳交还商铺，在2015年3月31日前，易居公司已经对房屋的渗水进行了维修，对房屋也进行了重新的粉刷，加了提升泵，符合合同约定的交房条件，履行了适当的管理义务，对于公共区域的地板以及卫生间不在易居公司的管理范围之内。绿地公司对调查笔录和照片的真实性认可，但对关联性不认可。第三人永绿公司对对调查笔录和照片的真实性认可，电缆问题与我公司无关，地板是由易居公司修复。一审法院又查明，谢辰、康思佳在审理过程中向一审法院递交鉴定申请，要求对下列事项进行鉴定：1、涉案房屋的基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量问题和修缮方案；2、卫生间渗水原因和修缮方案；3、房屋背后的墙体质量问题和修缮方案；4、房屋配套的公共设施和公共卫生间给排水存在的问题和修缮方案；5、消防设施存在的问题和修缮方案；6、对于后墙外面后期深挖的排水沟是否对墙体造成影响；7、对于后期增加的排水泵，在不增加这个排水泵的情况下，给排水是否正常？原工程是不是属于设计错误。一审法院最后查明，易居公司和绿地公司同意按照购销合同附件三的约定，给涉案商铺的卫生间安装座便器及上水进水箱壹个，水槽及上水龙头，冷水管。一审庭审中，谢辰、康思佳陈述，涉案商铺现存在墙面漏水，地面渗水目前没有发现，公共区域路灯修复过，但不是原样，未调试使用；易居公司陈述在2015年4月1日交房期之前，已经确认房屋没有渗水、漏水问题，其已自愿修复路灯，且其正在自愿维修公共卫生间过程中，但不同意修复墙面漏水问题；绿地公司陈述公共区域路灯已修复，公共卫生间在维修过程中，不同意修复墙面漏水问题；第三人永绿公司的意见同易居公司。第三人永绿公司向一审法院提供情况说明，其上载明，涉案商铺在2010年4月1日至2015年3月31日期间的物业费尚未全部缴清。上述事实有昆山市商品房购销合同、委托管理协议、商铺交房通知书、2016年5月18日谢辰、康思佳给绿地公司发的函件、绿地公司给谢辰、康思佳的回函、昆山市花桥镇奥世广告设计中心的说明、扬子晚报、发票、光盘录像、房产证、案外人杜君、杜赘的委托管理协议、现场照片、录像、商铺登记表、工商信息、补充照片、谢辰、康思佳代理人的购销合同和发票、涉案商铺所在项目推广的照片和涉案商铺所在项目的商铺招商广告照片、一审法院调查笔录和照片一组，以及一审法院庭审笔录和质证笔录予以证实。一审法院认为，关于谢辰、康思佳要求对涉案商铺进行鉴定的申请，由于本案属于委托合同纠纷，房屋质量问题的鉴定与本案的审理没有直接关联，故对谢辰、康思佳要求鉴定的申请，一审法院不予准许。关于谢辰、康思佳的第一项诉请，即要求绿地公司、易居公司将对花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室房屋墙面、地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修，并按销售合同附件三（装饰、设备标准）安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。同时，修复门前公共区域路灯，门前地面恢复成原标准防腐木地板。本案中，谢辰、康思佳与易居公司是委托合同关系，谢辰、康思佳与绿地公司是买卖合同关系。根据庭审查明的事实可知，涉案商铺地面渗水暂时没发现，卫生间未再返水、渗水，公共区域路灯已修复，同时，易居公司和绿地公司愿意根据购销合同附件三安装卫生间的座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位。关于涉案房屋墙面维修问题，谢辰、康思佳在购买绿地公司的涉案商铺后，委托易居公司经营管理，委托经营管理期限为五年，经营管理到期日为2015年3月31日，根据易居公司发给谢辰、康思佳的商铺交房通知书，2015年4月15日为商铺交房截止日，至此，根据委托管理协议第8-3条约定：“乙方将在委托管理期限终止前10天内向甲方发出《商铺交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续。若超过通知书所规定的期限，自委托管理期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担”，由此，在2015年4月15日之后，房屋已自然转移给谢辰、康思佳，谢辰、康思佳要求易居公司维系房屋墙面，没有依据，一审法院不予支持。而关于绿地公司是否需承担涉案商铺墙面维修的问题，其在答辩中称房屋已过保修期，需有偿维修；一审法院认为，因谢辰、康思佳和绿地公司并未约定房屋的保修期，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”，而谢辰、康思佳已于2010年取得了涉案房屋的产证，由此可知，涉案商铺已超过五年保修期，故一审法院认为谢辰、康思佳要求绿地公司维修墙面没有依据，其可通过物业公司等进行报修。关于谢辰、康思佳要求门前地面恢复为原标准防腐木地板的主张，一审法院认为，谢辰、康思佳和绿地公司签订的购销合同，以及谢辰、康思佳和易居公司签订的委托管理协议，均未对公共区域的地板材质进行规定；虽谢辰、康思佳举证涉案商铺之前的照片，但证明力不足；由此，对于谢辰、康思佳的此项主张，一审法院不予支持。综上，关于谢辰、康思佳的第一项诉请，一审法院支持谢辰、康思佳要求易居公司和绿地公司按照购销合同附件三安装涉案商铺卫生间的座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位的诉请。关于谢辰、康思佳要求易居公司、绿地公司在履行维修义务后将涉案商铺交付给谢辰、康思佳的诉请，一审法院认为，其一，2010年8月27日，涉案商铺已办理产证至谢辰、康思佳名下；其二，委托管理协议期间届满，2015年4月15日之后，涉案商铺已自然转移给谢辰、康思佳。综上，故一审法院对谢辰、康思佳的此项诉请不予支持。关于谢辰、康思佳要易居公司、绿地公司赔偿其未按委托管理协议约定培养商业氛围的损失160653.41元的诉请，其一，根据谢辰、康思佳和易居公司签订的委托管理协议第5-1条约定，“甲方为培养商业街的商业氛围，在委托经营管理期限内，甲方免收乙方经营管理该物业取得的任何收入”；其二，委托管理协议中并未约定若商业氛围未培养到位，易居公司应承担的责任；其三，商业氛围并非一个确切的概念，谢辰、康思佳和易居公司也未并约定商业氛围的衡量标准，且经一审法院调查可知，涉案商铺所在小街区有一家商铺已出租，离涉案商铺200米左右有一个商圈；其四，谢辰、康思佳举证的案外人与易居公司签订的委托管理协议，虽其中约定了案外人可获得的年收益，但根据合同的相对性原理，谢辰、康思佳主张直接适用案外人委托管理协议中的约定，没有法律依据。其五，谢辰、康思佳与绿地公司签订的是购销合同，双方之间是买卖合同关系，谢辰、康思佳没有要求绿地公司支付未培养商业氛围损失的合同依据。综上，对于谢辰、康思佳的此项诉请，一审法院不予支持。关于谢辰、康思佳要求绿地公司、易居公司赔偿2015年4月1日至2016年9月30日期间房屋使用费的损失65059.43元的诉请，本案中，委托管理协议期间届满之后，虽经易居公司通知谢辰、康思佳交房，但谢辰、康思佳称未收房，而根据委托管理协议约定，此时涉案商铺已自然转移给谢辰、康思佳，谢辰、康思佳拥有涉案商铺的使用权；同时，谢辰、康思佳主张因涉案商铺存在问题而要求绿地公司、易居公司支付使用费损失，并没有依据，且易居公司和绿地公司在此期间并未使用涉案商铺；由此，一审法院对于谢辰、康思佳的此项诉请不予支持。关于谢辰、康思佳要求易居公司结清涉案商铺交房前的物业费的诉请，该诉请分两部分：第一部分为2010年4月1日至2015年4月1日期间的物业费，根据委托管理协议第5-2条“委托经营管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担”，现涉案商铺在该段期间的物业费尚未全部缴清，应由易居公司向第三人永绿公司交纳。第二部分为2015年4月1日至涉案商铺交付前的物业费，根据委托管理协议约定，委托管理经营期限届满后，涉案商铺已自然转移给谢辰、康思佳，涉案商铺的使用权也属于谢辰、康思佳，谢辰、康思佳作为该商铺的所有权人，应当缴纳物业费，由此谢辰、康思佳要求易居公司结清物业费没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司将谢辰、康思佳名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室的卫生间安装座便器、上水进水箱、水槽及上水龙头、冷水管到位，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、昆山绿地易居房地产经纪有限公司将谢辰、康思佳名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号5室的物业费（2010年4月1日至2015年3月31日期间）向第三人上海永绿置业有限公司全部结清，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回谢辰、康思佳的其他诉讼请求。案件受理费4686元，由谢辰、康思佳负担1686元，由昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司负担3000元。二审调查中，上诉人向本院出示了录像光盘三份，证明胡栋樑、史惠英所涉商铺相邻房屋在下雨时因雨水倒灌进入房屋导致屋内有积水、造成物品损坏，进而证实涉案商铺至今尚未解决雨水倒灌和排水问题。易居公司、绿地公司、永绿公司质证认为，对前述证据的真实性无法确认，且与本案不存在关联性。本院另查明，一审中上诉人向法院提供了录像光盘及商铺登记表，该录像显示，胡栋樑的儿子胡滨向易居公司的工作人员戴亮反映其曾在2015年4月涉案商铺交接时到了交接现场，因房屋存在质量问题故其拒绝收房，戴亮向胡滨出示了有部分蓝色痕迹的商铺登记表一份并陈述关于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道756号楼4室商铺登记的质量问题为“三楼有裂缝，一楼有水”，该商铺登记表载明758号楼5室商铺的质量问题为漏水。二审中，易居公司、绿地公司共同向本院提交书面承诺书一份，两公司均明确表示同意对涉案商铺墙面的渗水、漏水、裂缝部位进行维修。以上事实有录像光盘、商铺登记表、承诺书及二审调查笔录予以佐证。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，两上诉人分别与绿地公司、易居公司签订的涉案《商品房购销合同》、《委托管理协议》均系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，各方当事人均应恪守。根据《委托管理协议》的约定，委托经营管理期限为五年，上诉人委托易居公司针对涉案商铺经营管理的到期日为2015年3月31日，管理协议同时约定“乙方将在委托管理期限终止前10天内向甲方发出《商铺交接通知书》，甲方应在通知书规定期限内前往乙方所指定的地点办理商铺交接手续。若超过通知书所规定的期限，自委托管理期限终止日起该物业将自然转移给甲方，该物业的相关风险自转移之日由甲方承担”。现易居公司在委托管理期限届满前已经向上诉人发出商铺交房通知书通知上诉人收回商铺，上诉人以商铺存在部分质量问题为由拒绝收回商铺并无相应依据。如涉案商铺存在质量问题，上诉人可在收回商铺后依照委托管理协议的约定向易居公司主张质量维修责任。因此，一审法院根据前述委托管理协议的约定认定委托管理期限届满后涉案商铺已自然转移给上诉人并无不当，上诉人要求绿地公司、易居公司支付涉案商铺延迟移交的房屋占有使用费损失以及承担涉案商铺从2015年4月1日起至商铺交还给上诉人之日止的物业管理费用均无相应依据。关于上诉人要求易居公司赔偿未按照委托管理协议约定培养商业氛围的损失20000元，本院认为，委托管理协议中并未对培养商业街商业氛围的具体标准、违约后果作出明确约定，另经一审法院调查离涉案商铺200米左右已形成了一个商圈，故本院对上诉人的该项请求不予支持。关于上诉人要求绿地公司、易居公司对涉案商铺地面、卫生间渗水、漏水、裂缝部位进行维修，同时修复门前公共区域路灯、将门前地面恢复成原标准防腐木地板的诉请，经一审法院现场勘查及上诉人在一审庭审中的陈述可以认定，涉案商铺地面暂未发现渗水现象、卫生间未再返水渗水、公共区域路灯已经修复，另委托管理协议中并未约定易居公司、绿地公司负有将门前地面恢复成原标准防腐木地板的义务，故本院对上诉人的前述请求不予支持。关于上诉人要求绿地公司、易居公司对涉案商铺墙面渗水、漏水、裂缝部位进行维修，易居公司、绿地公司在二审中明确表示同意对商铺墙面渗水、漏水、裂缝部位进行维修，故本院对上诉人的该项诉请予以支持。综上所述，谢辰、康思佳要求绿地公司、易居公司对涉案商铺墙面渗水、漏水、裂缝部位进行维修的该部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定的其他事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。基于二审中出现的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16520号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16520号民事判决第三项；三、昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司针对谢辰、康思佳名下的位于昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道758号楼5室的墙面渗水、漏水、裂缝部位进行维修，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回谢辰、康思佳的其他诉讼请求。一审案件受理费4686元，由谢辰、康思佳负担1686元，由昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司负担3000元；二审案件受理费1050元，由谢辰、康思佳负担525元，由昆山绿地易居房地产经纪有限公司、绿地集团（昆山）置业有限公司负担525元。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 叶 刚审 判 员 黄学辉二〇一七年十月二十三日法官助理 黄源榕书 记 员 袁丽媛