福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初2494号原告张善锦男，1985年3月17日出生，汉族，住福建省连江县。原告王秋莺女，1985年6月13日出生，汉族，住福建省连江县。俩原告委托代理人邹禄彬、黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人薛一通、邱星，公司职员。原告张善锦、王秋莺与被告福州泰禾房地产开发有限公司（下称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月11日作出（20××）仓民初字第××××号民事判决。被告不服，提起上诉，福州市中级人民法院以(20××)榕民终字第××××号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告张善锦、王秋莺委托代理人邹禄彬，被告泰禾公司委托代理人薛一通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年10月21日签订《商品房买卖合同》，约定被告以按套计价方式向原告出让商品房一套，总价款为819400元。应被告要求，原告在签订合同的同时还签署了包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《合同补充协议》等多份文件。依合同约定，被告应于2013年8月31日前将经竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付买受人，并在交付后60日内办理房屋权属初始登记、向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料。被告在规定了房产交付期限、交付条件及房产权证的办理期限的同时，对违约归责方式也作了规定。但在办理房产权证的归责上，被告以格式条款规定：因出卖人原因致买受人不能在房屋交付后90日内取得房产权证的，“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”；而与此相对应的，对买受人未在出卖人通知办理权证三个月内办理并取得房产权证的，则规定“每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金”。合同及上述相关的多份文件签署后，原告依约履行了所有付款义务，被告虽于合同规定的期限内交付房屋，但经事后调查证实，所交付房屋时至今日并未经过竣工验收合格和消防验收合格，依法、依约均不具有交付条件。不仅如此，由于被告未能及时办理所售房屋的产权初始登记并向买受人交付办理房屋权证需由出卖人提供的资料，原告至今无法取得房屋权证。被告上述行为已构成严重违约，应当承担违约责任。同时，被告在格式合同中免除自己责任的条款依法应当认定无效并对应参照合同补充协议规定的买受人责任条款承担违约责任。为此，原告诉至法院。原告请求：1.判令被告立即办理所售房屋所有权初始登记并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付原告；2.判令被告按已付房款日万分之二向原告支付未在2013年8月31日前交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金86529元（自2013年9月1日起暂计至起诉日）；3.判令被告按已付房款日万分之三向原告支付因商品房交付90日后原告仍未取得房屋权证的违约金107423元（自2013年12月1日起暂计至起诉日）；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.认定被告虚构讼争房屋已符合交付条件的事实诱骗买受人接收未经验收合格房屋构成商业欺诈，判令被告就其违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和原告公开道歉；2.判令被告立即交付经竣工验收合格和消防验收合格房屋并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付原告；3.判令被告按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍按逾期交房从合同约定的交付日计算至讼争房屋经竣工验收合格和消防验收合格时止支付欺诈交付赔偿金；4.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了下列证明资料：1.商品房买卖合同，证明原告与被告之间的买卖合同关系；2.个人购房借款及担保合同，3.购房发票，共同证明原告已履行付款义务。补充证据：1.福建省新建商品住宅质量保证书，2.商品房交付通知书，共同证明被告谎称房屋已经验收合格，诱骗原告接收未经竣工验收合格和消防验收合格、依法不得交付使用的房屋，构成商业欺诈。被告辩称，原告要求被告向行政机关主动报告，不属于民事诉讼审理范围，属于行政诉讼审理范围，请求法院依法驳回。原告要求被告道歉，本案并非人身权、人格权侵权，而是涉及金钱赔付的合同纠纷，倘若被告确有违约，金钱赔偿足以弥补原告损失，不应该再加重被告责任，要求被告赔礼道歉。涉案房屋已经通过竣工及消防验收，并早已交付原告，原告也已经接收并实际使用。2017年7月28日，房屋已可办理产权证，被告也于此日通知业主办证。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，被告已依合同约定如期交付商品房给原告，原告也签署房屋交接单，并领取房屋钥匙，商品房交付是事实行为，不存在有效无效，欺诈与否问题。原告既然已经接收房屋，被告无需赔付逾期交房违约金。被告请求：依法判决。被告向本院提供了下列证明资料：1.福建省房屋建筑工程竣工验收报告（2011年12月25日），证明讼争房屋所在建筑工程于2011年12月25日竣工验收合格，不存在原告所谓的欺诈交付；2.福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证明讼争商品房已于2016年8月31日通过消防验收；3.房屋交接单，证明被告向原告交房的日期，原告并已实际接收。经法庭质证和审查，原、被告提交的证据，双方对其真实性均无异议，可以作为本案认定事实的根据。根据本案现有证据，本院确认如下事实：2010年10月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发建设的坐落福州市仓山区×××××××××××号×××××××××（××××××××·××）第××#楼××单元××××号房，房产总价款为819400元；出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”方式处理；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）方式处理[1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金]；关于产权登记的约定，双方协商同意选择“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理（1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的同期活期存款基准利率付给利息，同时按已付款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金）”；买受人承诺应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理相关产权手续，并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金等等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项819400元。2013年8月28日，原告在《房屋交接单》上签字并实际接收讼争房屋。另查，讼争房屋于2011年12月25日通过竣工验收，并于2016年8月31日消防验收合格。本院认为，原、被告于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，而不论是否符合交付条件。故原告主张被告虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈的意见，不能成立。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年8月31日前，虽然在合同约定时间内讼争房屋尚未通过消防验收，但原告已于2013年8月28日实际接收了房屋，应当认定为被告已履行了交房义务，故原告诉请逾期交房违约金，本院不予支持。本案讼争的××××××#-××#、××#、×××#楼及地下室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格，被告交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故被告应对其瑕疵交房行为承担过错责任，本院酌定原告赔偿被告瑕疵交房赔偿金人民币10000元。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，原告于2013年8月28日实际接收讼争房屋，而被告至今未举证证明其已将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，构成逾期办证违约。故原告诉请被告向其交付办理权属登记需由被告提供的资料，本院予以支持。被告作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，原告诉请被告就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故原告诉请被告向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告张善锦、王秋莺瑕疵交房赔偿金人民币10000元；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付原告张善锦、王秋莺；三、驳回原告张善锦、王秋莺的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4179元，由原告负担3928元，被告负担251元。被告应负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘 萍人民陪审员  杨爱钦人民陪审员  林美芳二〇一七年十月二十五日书 记 员  唐斌心附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。