江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0105民初157号原告：盛励。原告：殷莺。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被告：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所：江西省南昌市湾里区招贤路1号。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。原告盛励、殷莺与被告江西江中天宁房地产有限责任公司(以下简称天宁公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告盛励、殷莺的委托诉讼代理人徐忆、被告天宁公司的委托诉讼代理人俞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛励、殷莺的诉讼请求：1.请求判令被告向两原告支付延迟交房的违约金27500元（暂算至2017年4月2日）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月25日，两原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于南昌市湾里区射击中心路1号[江中御墅]第1#楼B单元506室出售给两原告，单价每平方米3921.19元，建筑面积114.43平方米，总价448702元；被告应于2016年5月31日前向两原告交付，如逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告应承担交房日期届满次日至实际交付之日原告已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2016年1月付清房款。两原告被通知于2017年4月3日办理商品房收房，违约日期306天，给原告造成了巨大的经济损失。被告天宁公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，双方在合同中约定的“在其他非甲方所能控制的延误因素情形下，出卖人可据实予以延期”，该约定条款系当事人双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告盛励、殷莺举证：第一组证据：原告身份证、被告企业信息。证明：原、被告主体资格。第二组证据：《南昌市商品房买卖合同》。证明：原、被告双方的房屋买卖合同关系及违约金的计算依据。第三组证据：付款收据一张。证明：原告已经交付全部房款。被告天宁公司质证：对第一组证据原告身份证真实性、合法性、关联性（以下简称三性）没有异议。对被告企业信息三性有异议，因为现在被告的法定代表人是王永飚。对第二组证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因为原、被告双方就被告延期交房的免责条款有明确约定。对第三组证据三性无异议。被告天宁公司举证：第一组证据：被告营业执照、被告企业变更信息。证明：被告的诉讼主体资格。第二组证据：《商品房预售许可证》、《南昌市商品房买卖合同》。证明：出卖人应当在2016年5月31日前交房。交付房屋必须经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.其他非出卖人所能控制的延误因素；第三组证据：《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》，江西昌贤建设集团有限公司、南昌市富士达电梯服务有限公司、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司分别出具的《申请工期延期的报告》（5份，其中昌贤公司2份）、被告《申请加速修通朱沙冲路（原宁中路，下同）市政雨、污水管道及路面的报告》、被告《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》2份、南昌市湾里城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）《回复函》3份、城投公司《证明》2份、被告[江中御墅]项目所在地湾里区招贤镇和周边道路示意图2份。证明：①朱沙冲路为被告[江中御墅]项目雨、污水管道唯一接入口；②朱沙冲路道路建设属市政工程，其建设进度非被告所能控制；③朱沙冲路道路未完工，被告[江中御墅]项目雨、污水管道无法对接，造成被告延期交房；④被告交房时间可顺延至2017年4月1日，被告延期交房无需承担违约责任。第四组证据:《供电工程工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》。证明：工程验收合格，符合交付条件。第五组证据：《江中御墅延期交房告知函》、《江中御墅国际业主致天宁公司的联名信》、《验房单》，证明：①被告先后3次告知业主延期交房原因和交房时间，房屋符合交付条件后，被告立即通知业主验收交房；②原告已于2017年4月9日验收房屋。第六组证据：《江中御墅图》、《江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表》及其附件共20张。证明：因朱沙冲路道路封闭施工，大型施工机械车辆无法进入，朱沙冲路为[江中御墅]项目雨、污水管唯一接入口。原告盛励、殷莺质证：对第一组证据三性没有异议。对第二组证据中《商品房预售许可证》的三性没有异议。对《南昌市商品房买卖合同》真实性没有异议，合法性、关联性有异议，虽然合同约定非出卖人所能控制的因素免责，不代表本案拥有类似免责因素，合同第八条约定的非出卖人所能控制的因素应为无效条款，该条款没有加粗，没有黑体，不能起到警示作用。对第三组证据中《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》的三性没有异议。对其他证据的三性均有异议。理由为：1.5份《申请工期延期的报告》、城投公司《回复函》均是建设方内部文件，无法判断其生成时间，也无法证明被告的证明目的，以上证据恰好说明被告其他工序验收时间也在3月份。2.天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》及城投公司《回复函》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》及城投公司《回复函》与《证明》均与城投公司有关，无法判断真伪，也与本案没有关联性。3.城投公司出具《证明》，不可能知道市政公用的规划，也没有职权做出相关的证明。4.[江中御墅]项目所在地湾里区招贤镇和周边道路示意图没有任何印章（没有设计院的、档案馆、城建主管部门），所以也就无法证明周边道路的真实情况。对第四组证据的三性没有异议。对第五组证据中的《江中御墅延期交房告知函》的三性均有异议，因为没有任何证据证明原告收到此告知函。对联名信的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因为联名信原告确实在上面签了字，但是无法证明被告的证明目的。对《验房单》的三性没有异议。对第六组证据的《江中御墅现状图》三性均不予认可，应以现场踏勘图纸（各方签字）的为准。对《江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表》及其附件共20张中的汽车、吊车图片、参数等三性均不认可，所有照片非本项目实地拍摄，非本项目的施工资料。本院认证：在原、被告提交的证据中，2017年3月10日天宁公司作出的《江中御墅延期交房告知函》、《江中御墅现状图》、《江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表》及其附件共20张，因没有其他相应证据予以佐证，且原告盛励、殷莺对此真实性提出异议，本院对其真实性不予确认，其他证据因双方对其真实性均无异议，故本院对这些证据的真实性均予以认可。本院经审理查明，2015年12月25日，原告盛励、殷莺与被告天宁公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于南昌市湾里区射击中心路1号[江中御墅]第1#楼B单元506室出售给两原告，单价每平方米3921.19元，建筑面积114.43平方米，总价448702元；被告天宁公司应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.其他非甲方所能控制的延误因素，该条款下面用横线标注。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。合同签订后，原告于2016年1月份付清房款。两原告于2017年4月9日办理收房手续，原告主张被告交房逾期306天。2015年2月9日，施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司在《主体分部工程质量验收记录》中作为验收单位均予以签字和盖章。《建设工程规划查验表》中在完成主体的验线栏处，放线测绘部门和城管执法部门有其工作人员签字，但日期处空白；规划主管部门有其工作人员签字并盖章，日期为2015年10月13日补。2017年3月21日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》，该工程未被确定为抽查对象。2017年3月21日，[江中御墅]1＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，2017年3月30日，湾里区城乡规划建设局备案意见为：[江中御墅]一期3＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年3月30日收讫，文件齐全。城投公司针对天宁公司关于何时可将[江中御墅]雨、污水管道与朱沙冲路雨、污水管道对接的报告，分别于2016年3月16日、2016年11月25日、2017年3月16日回复，其中最后一份回复中同意[江中御墅]于2017年3月20日按市政管网施工规范接通朱沙冲路雨、污水管道，并进行雨、污排水。城投公司于2017年4月16日出具的《证明》载明湾里区朱沙冲路雨、污水管道至今是[江中御墅]雨、污水排水唯一市政公共管道。2017年5月12日出具的《证明》载明湾里区朱沙冲路市政道路及雨、污管网工程由城投公司投资建设，该项目于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。本院认为，原告盛励、殷莺与被告天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同。该合同约定，因其他非甲方即被告天宁公司所能控制的延误因素可延期，且被告对该条款用横线标注进行提示。涉案朱沙冲路雨、污水管道是[江中御墅]一期项目雨、污水排水唯一市政公用管道，该路的修建延期系被告无法控制的情形；而且，被告在延期交房过程中，没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度的义务。因此，被告在本案中虽然存在延期交房的情形，但并不构成违约，故不应当承担合同约定的违约交房责任。原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告盛励、殷莺的诉讼请求。案件受理费487.5元，由原告盛励、殷莺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  李智辉人民陪审员  刘道国人民陪审员  王仪珍二〇一七年十月三十日书 记 员  钟德武