江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终4918号上诉人(原审被告):徐州友邦置业有限公司,住所地睢宁县睢城镇人民东路（电信局北门对面）。法定代表人：王力，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人(原审原告):周保亭。被上诉人(原审原告):杲苏芳。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋理，江苏晋陵律师事务所律师。上诉人徐州友邦置业有限公司因与被上诉人周保亭、杲苏芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐州友邦置业有限公司的委托诉讼代理人朱志增，被上诉人周保亭及其委托诉讼代理人蒋理、被上诉人杲苏芳的委托诉讼代理人蒋理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州友邦置业有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定错误。1、根据协议的约定，上诉人在2012年第一次取得规划许可证时，规划许可的范围没有超出50米，后经政府规划同意，在上诉人补缴土地出让金的前提下，政府才同意将超过50米长度的部分批准为建设用地，双方协议的真实意思表示应为第一次规划许可，第二次规划许可已经与被上诉人无关，是政府与上诉人协商的结果，不能将此作为补偿的依据。2、双方协议明确约定安置过渡期为上诉人正式开始施工后18个月，一审法院将被上诉人交房日期认定为正式开始施工日期明显错误。而且根据行业惯例，正式开始施工应是指手续齐备后，施工企业进场后开始地基施工之日。另外上诉人支付的9万元拆迁补偿金，已经包括了正式开工日期拖延的补偿。被上诉人周保亭、杲苏芳辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人提出超出50米范围与被上诉人无关，我们认为拆迁户的土地东西总长度是固定的，也是不会改变的，为69米。不管上诉人如何增加容积率，其目的是为了多挣钱，但是所建设的房屋并没有超出被拆迁户的土地范围。根据双方的协议约定，上诉人应当按照规划部门最终明确的具有法律效力的查明的长度来支付相应的赔偿。另外上诉人提到的9万元，是上诉人拆除被拆迁户房屋的补偿费用，加上2011年2月6日至2012年8月6日这18个月期间的过渡费用，我们在一审诉请中并没有主张这18个月的相关费用。3、上诉人主张施工日期应当以规划许可证来算，如果按照上诉人的观点，其规划许可证和售房许可证相间仅为1个月，那么从事实上来看，该两证相间一个月是不可能完成项目的，所以规划许可证和售房许可证是不足以作为证据来采信的。从拆迁的交易习惯来看，睢宁的拆迁皆为房屋拆迁协议签订之日起计算相应的赔偿日期，所以协议是2010年12月签的，但我们是2011年2月6日将房屋交给拆迁人平整土地。而且房屋交付之时，上诉人的挖机就已经在现场等候。所以根据事实和拆迁交易习惯来看，我们主张的2011年2月6日房屋交付之日为其三通一平的正式施工之日。周保亭、杲苏芳向一审法院起诉请求：1、徐州友邦置业有限公司支付拆迁面积赔偿款23550元、超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元、安置过渡费71584元、逾期交房违约金50700元，合计201674元；2、徐州友邦置业有限公司支付自2017年4月1日起之后的过渡费按拆迁面积10元/月、逾期交房违约金按30元/天计算至房屋交付之日止；3、本案诉讼费、保全费由徐州友邦置业有限公司承担。一审法院审理查明，徐州友邦置业有限公司因开发宗地编号为2007-14的地块，于2010年12月26日与周保亭、杲苏芳签订拆迁协议书1份，该协议书约定了双方的权利义务:一、乙方（徐州友邦置业有限公司）对甲方(周保亭、杲苏芳)拆迁安置采取就地安置的原则，甲方面积按睢宁县评估公司测量实际使用面积为准，乙方赔偿面积为不低于100平方的安置房一套，拆迁面积与安置使用面积不相符时，乙方按每平方3000元赔付甲方。二、乙方自愿给甲方每户补偿金9万元（包括过渡安家费等），乙方在付给甲方补偿金时，甲方必须同时搬出住房。四、目前政府规划部门对该地块南侧东西使用长度尚未未确定，经双方协商暂按可使用长度50米作为补偿标准，待政府规划部门颁发该地块南侧建设规划许可证标明的东西长度为准。如超过约定的50米，门面房超出一米按一万元赔偿，住宅超出一米按2000元赔偿；。六、安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月，18个月期满乙方应交房给甲方，如逾期过渡费乙方应按甲方使用面积每月每平方米10元月底支付给甲方，逾期交房按每天30元支付给甲方违约金。周保亭、杲苏芳于2011年2月6日将房屋交付给徐州友邦置业有限公司后，徐州友邦置业有限公司当即进行了拆除，徐州友邦置业有限公司亦按协议第二条的约定支付周保亭、杲苏芳补偿金9万元（包括过渡费和安家费），后于2016年又给付1万元过渡费，现徐州友邦置业有限公司仍未交房给周保亭、杲苏芳。现规划部门确定双方拆迁协议书约定的东西长度门面房为55.384米、住宅为51米。周保亭、杲苏芳、徐州友邦置业有限公司一致认可周保亭、杲苏芳的房屋拆迁面积为128.95平方米，回迁房的预测面积为121.1平方米，目前尚未交房，未实际测量。因规划调整等相关原因，至2016年6月23日，徐州友邦置业有限公司取得建设工程施工许可证，徐州友邦置业有限公司认为此日期为双方协议约定的正式施工日期。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方签订的《拆迁协议书》是双方真实意思表示，合法、有效。周保亭、杲苏芳已经按照协议约定将其被拆迁房屋交付给徐州友邦置业有限公司开发，徐州友邦置业有限公司未按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。周保亭、杲苏芳主张房屋面积差额赔偿款23550元（3000元/平方米*7.85平方米），因为目前房屋尚未交付，周保亭、杲苏芳所主张的回迁房的面积目前仅是预测面积，对于实际的房屋面积，周保亭、杲苏芳可在收房后，通过房产部门所公布的准确数据进行对比，另行主张权利，本案中不做处理。周保亭、杲苏芳另根据协议第四条主张超过50米使用长度的拆迁赔偿金55840元（10000元/米*5.384米+2000元/米*1米），徐州友邦置业有限公司抗辩系基于徐州友邦置业有限公司的多方协调努力并补充缴纳土地出让金方促成东西长度门面房达到55.384米，住宅51米，与周保亭、杲苏芳无关，法院认为，徐州友邦置业有限公司作为房地产开发企业，对自身成本及盈利的核算应在可控范围内，如徐州友邦置业有限公司意见，规划产生的变更，是徐州友邦置业有限公司自行选择并努力追求的结果，拆迁协议订立在规划变更之前，在规划变更时，徐州友邦置业有限公司已经具有拆迁协议的束缚，却仍然追求该种结果的发生，且拆迁协议亦未注明相关排除履行的事由，故徐州友邦置业有限公司的抗辩理由不能成立，应当按照协议约定对超过长度进行补偿。关于逾期过渡费和违约金，周保亭、杲苏芳主张自2011年2月6日交房之日即为“乙方正式开始施工”时间，上述费用应从18个月满的2012年8月7日起予以计算，徐州友邦置业有限公司则抗辩建设工程施工许可证上载明的发证时间2016年6月23日方为合同载明的“乙方正式开始施工”时间，应从此后计算18个月方为逾期，双方对此理解不同，法院认为，因徐州友邦置业有限公司没有在政府部门办理好施工手续及涉案地块规划变更系因其自身原因导致，既非不可抗力又非周保亭、杲苏芳违约造成，周保亭、杲苏芳既然已经于2011年2月6日将涉案房屋交付给徐州友邦置业有限公司即时拆迁，而后对于徐州友邦置业有限公司的开发进度无从掌握，将周保亭、杲苏芳交付房屋，徐州友邦置业有限公司即日进行拆除的日期认定为“正式开始施工”日期，较符合双方于2010年12月26日（交付房屋前1个多月）订立协议时的真实意思表示，也较为公平合理。同时，徐州友邦置业有限公司逾期交房侵害了周保亭、杲苏芳拥有房屋居住的根本利益，且双方约定的违约金数额并不过高且不违反法律、行政法规的规定，法院亦依法予以支持。故徐州友邦置业有限公司在2012年8月6日前未交付房屋，应按协议以约定支付逾期过渡费及违约金，徐州友邦置业有限公司后期给付的1万元应当从逾期过渡费中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、徐州友邦置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周保亭、杲苏芳支付超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元；二、徐州友邦置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周保亭、杲苏芳支付逾期过渡费和违约金（逾期过渡费计算：从2012年8月7日开始，以128.95平方米为基数，按每月每平方10元计算至徐州友邦置业有限公司实际交付房屋时止，扣除1万元；违约金计算：从2012年8月7日开始，按每日30元计算至徐州友邦置业有限公司实际交付房屋时止）；三、驳回周保亭、杲苏芳的其他诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人向上诉人主张超过50米使用长度的赔偿金有无事实依据；2、涉案被拆迁房屋的安置过渡期计算起点如何确定。本院二审查明事实与一审查明事实一致。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案双方签订的《拆迁协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方均应当严格按照该协议内容全面履行各自的义务。关于被上诉人原审主张的超出50米的赔偿金问题，根据拆迁协议第四条的约定，其东西最终长度仅以“……待政府规划部门颁发该地块南侧建设规划许可证标明的东西长度为准……”，双方对此并无其它附加性或限制性条款约定，因此期间无论规划是否变更及规划变更的具体原因均不能影响被上诉人以此条约定向上诉人主张相应的权利，而双方对于最终经过规划局确定的涉案地块东西长度为55.384米，住宅51米均无异议。据此一审判令上诉人根据双方约定支付超出部分的赔偿金并无不当，上诉人以规划已经过变更且系其自身努力导致来主张不支付赔偿金无约定依据，对此本院不予支持。关于涉案被拆迁房屋的安置过渡期计算起点如何确定的问题，本院认为，根据双方协议第六条约定“安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月……”。上诉人虽主张“正式施工”应理解为证照齐全之后才能视为正式施工并开始起算安置过渡期，但是根据上诉人二审自述，其于2016年6月23日取得正式施工许可证前已经进行了施工，其具体开始施工日期除上诉人自述外无其它证据予以佐证。且根据一审中上诉人提交的《国有建设用地使用权出让合同》第十六条之约定，涉案地块建设项目本应于2011年9月1前开工，在2013年3月1日前竣工，至于中间土地用途变更以及规划变更等均系上诉人自身原因导致，与被上诉人无关，上诉人作为专业的房地产开发企业，对于经营过程中的以上商业风险应当有所预见。本案被上诉人于2011年2月6日已将涉案房屋交付上诉人进行拆除，对于被拆迁人来讲，交付了房屋即进入过渡期，被上诉人主张的开工日期即为交付拆迁房屋之日（2011年2月6日），从此刻计算18个月过渡期符合拆迁安置的常规。综上，一审以被上诉人交房日期认定为正式施工日期并以该认定符合双方订立协议时的真实意思表示和较为公平合理，从而未予支持上诉人原审中的抗辩正确，本院予以维持。综上所述，上诉人徐州友邦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326元，由上诉人徐州友邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高艳华审 判 员 张 伟审 判 员 程 叶二〇一七年十月二十五日法官助理 王晓刚书 记 员 侯梦池