湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终996号上诉人（原审原告）：万娟，女，1984年9月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：张元意，女，1958年1月14日出生，汉族，住监利县。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡金龙，监利县阳光法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托诉讼代理人：万正生，系万娟之父、张元意之夫，1957年4月1日出生，汉族，住监利县容城镇民主路**号。被上诉人（原审被告）：朱莉梅，女，1971年10月14日出生，汉族，个体工商户，住监利县。委托诉讼代理人：刘勇，湖北荆利维律师事务所律师。上诉人万娟、张元意因与被上诉人朱莉梅返还原物纠纷一案，不服监利县人民法院(2017)鄂1023民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万娟、张元意的委托诉讼代理人万正生、胡金龙、被上诉人朱莉梅的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万娟、张元意共同上诉请求：1、撤销监利县人民法院(2017)鄂1023民初441号民事判决，改判朱莉梅每月向万娟、张元意支付租金37500元或发回重审；2、朱莉梅承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、2004年8月28日，万娟、张元意与湖北富迪实业有限公司签订了租赁合同，将涉案门面租赁给该公司经营，租赁期限为12年。2012年3月1日，该公司将门面转让给吴静纯经营。自2017年1月1日开始，朱莉梅在没有与万娟、张元意签订合同和协商租金的前提下，给万娟、张元意汇款25万元，并在涉案门面从事经营活动。万娟、张元意委托其亲属万正生多次与朱莉梅协商未果，便要求朱莉梅返还原门面并按每月37500元支付占用期间的租金。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同的履行地的市场价格履行，即按照监利县2017年市场价格每月37500元标准履行，一审判决按照前几年的价格判决门面租金为25万元错误。朱莉梅答辩称：1、答辩人与万娟、张元意家属万正生以书面形式约定自2018年起房租上涨为每年45万元，口头约定2017年租金按原租金每年25万元不变，万娟、张元意要求答辩人支付45万元房租，缺乏依据。2、证人郑某因特殊原因未能出庭，但答辩人申请法院对证人进行了核实，其证言应予认可。3、万娟、张元意主张监利县2017年同地段市场租金为每月37500元缺乏依据，不应得到支持。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。万娟、张元意向一审法院起诉请求：1、判令朱莉梅立即从其门面中搬出，并按月支付强占期间的租金损失37500元，自2017年1月1日起至搬出时止；2、要求朱莉梅承担本案诉讼费和先予执行费。一审判决认定事实：万娟、张元意曾将自己所有并位于监利县容城大道的二间门面房屋出租给湖北富迪实业有限公司经营过超市，其租赁期限为12年，租期终止时间为2016年12月30日。2012年1月1日，经万娟、张元意同意，湖北富迪实业有限公司与朱莉梅的丈夫吴静纯签订《房屋租赁转让协议书》，将该门面房屋转让给朱莉梅的丈夫吴静纯。双方的交接手续于当年的3月1日顺利进行。双方在该协议中约定：2012年12月31日之后的合同期租金由朱莉梅的丈夫吴静纯向房东支付。2013年底，万娟、张元意将2014年的年租金口头涨到200000元，朱莉梅于2013年12月24日已通过银行转账的方式如数向万娟、张元意的委托代理人万正生汇款。2014年11月，万娟、张元意将2015年的年租金口头涨到250000元，朱莉梅于2014年11月30日已通过银行转账的方式如数向万娟、张元意的委托代理人万正生汇款。2014年12月31日，万娟、张元意的委托代理人万正生与朱莉梅签订了一份关于上述门面房屋的《门面租赁合同》，双方约定：租赁时间为2017年12月31日起至2019年12月30日止，租金为每年450000元。该合同并未涉及2016年、2017年的租金。朱莉梅于2015年12月22日通过银行转账的方式如数向万娟、张元意的委托代理人万正生汇款250000元作为2016年的年租金。2016年9月26日，万娟、张元意的委托代理人万正生与朱莉梅协商后在双方2014年12月31日的《门面租赁合同》下方写下“此合同延长壹年”的字样。到此时，万正生没有写下2017年租金为多少的内容。朱莉梅于2016年12月23日通过银行转账的方式如数向万正生汇款250000元作为2017年的年租金。一审法院认为：从2012年至2016年年底，从2017年12月31日至2020年12月30日，万正生与朱莉梅签订书面合同并形成了租赁关系。从2017年1月1日至2017年12月30日期间，双方虽然未签订书面租赁合同，但是，这一年介于两次书面合同中间，在双方未书面约定这一年租金的情况下，如果要朱莉梅按年租金450000元的标准向万娟、张元意支付这一年的租金，显然没有合法的根据。依照2014年至2016年双方关于年租金缴纳的交易习惯（2015年和2016年连续二年的年租金均为250000元），加之，签订2014年12月31日的《门面租赁合同》和2016年9月26日万正生书面延长该合同期限的二个时段，双方均未书面约定2017年的年租金涨至450000元，因此，可以完全推断2017年的年租金仍然为250000元。朱莉梅已向万娟、张元意交付了这一年的租金并且继续使用经营其二间门面房屋，万娟、张元意与朱莉梅已经构成事实上的租赁合同关系，这种事实上的租赁合同关系同样要受到法律保护。万娟、张元意称朱莉梅强占了其二间门面房屋，无事实根据，其理由不能成立。所以，对万娟、张元意要朱莉梅立即从门面中搬出并按月支付所谓强占期间的租金损失37500元的诉讼请求不予支持，对朱莉梅的辩称意见予以采纳。据此，为保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回万娟、张元意对朱莉梅的诉讼请求。本案诉讼费1000元，由万娟、张元意负担。二审中，各方当事人均没有新的证据提交。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、一审判决驳回万娟、张元意关于朱莉梅返还原物的请求是否不当；2、万娟、张元意关于朱莉梅按市场价格每月支付37500元租金的主张是否应予支持。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。经查，2012年1月7日，经万正生同意并签字认可，朱莉梅通过其夫吴静纯与湖北富迪实业有限公司签订的《房屋租赁转让协议》，取得涉案门面2012年2月28日至2016年12月30日的占有、使用和收益的权利。2014年12月31日，朱莉梅通过与万正生签订的《门面租赁合同》，又取得涉案门面2017年12月31日至2020年12月30日的占有、使用和收益的权利。同时，朱莉梅与万娟、张元意虽未以书面形式约定2017年租金，但是朱莉梅已向万正生支付了250000租金，且万正生已收取该租金。根据上述事实，朱莉梅系根据双方当事人约定认可的协议和合同占有、使用了涉案门面，并约定2017年12月31日至2020年12月31日继续占有、使用涉案门面，由此，朱莉梅系有权占有涉案门面。诉讼中，万娟、张元意虽然主张朱莉梅强占涉案门面并要求朱莉梅返还原物，但是，万娟、张元意未提交相应的证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。综合上述因素，一审判决驳回万娟、张元意的返还原物的主张并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据该规定，万娟、张元意主张朱莉梅按市场价格每月支付其37500元租金，应当提交相应的租赁合同或者支付依据以及37500元的事实证据。但是，诉讼中，万娟、张元意未能提交相应的证据证明上述事实，故应承担举证不能的法律后果。同时，根据本案查明的事实，朱莉梅已经按照交易习惯支付给万娟、张元意250000租金，朱莉梅是否还应支付37500元租金，万娟、张元意也未完成举证责任。因此，根据上述事实，万娟、张元意关于朱莉梅按市场价格每月支付37500元租金的事实不能成立，本院不予支持。综上所述，万娟、张元意的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由万娟、张元意负担。本判决为终审判决。审判长  李军华审判员  徐 峰审判员  殷 芳二〇一七年十月三十日书记员  张雅文