北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9624号上诉人（原审原告）：俞自由，男，1972年2月5日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：孟庆宝，男，1961年11月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄敏，女，1961年4月3日出生，中央档案馆职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈悦，北京市中盾律师事务所律师。上诉人俞自由因与被上诉人孟庆宝财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞自由上诉请求：1.撤销一审判决，改判孟庆宝赔偿俞自由13万元。2.孟庆宝承担诉讼费。事实和理由：1.孟庆宝一审中提交的证人证言并非事实。孟庆宝一审中提交的证人证言中证人身份存在瑕疵，证言内容相互矛盾，故不应作为认定案件事实的依据。2.孟庆宝未提交证据证明曾告知俞自由涉案房屋的转让价格、支付方式、支付期限等信息，俞自由无法确定是否行使优先购买权。3.一审法院适用法律错误，对于举证责任的分配、合理期限的认定、俞自由放弃优先购买权的意思表示等问题均认定不当。孟庆宝辩称：1.同意一审判决，不同意俞自由的上诉请求。2.俞自由对于卖房是知情的，但从未向孟庆宝提出购房意愿。一审中链家的工作人员已出庭作证，应依据证人证言认定案件事实。3.一审法院适用法律正确，俞自由的主张不能成立。俞自由向一审法院起诉请求：一、孟庆宝赔偿俞自由因优先购买权被侵害造成的损失230万元；二、诉讼费、律师费用由孟庆宝承担。一审法院认定事实：2015年6月9日，出租人（甲方）孟庆宝、承租人（乙方）俞自由、居间人（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方名下坐落于北京市西城区冠英园西区15号楼2门601号房屋（以下简称涉诉房屋）。房屋租赁期自2015年6月20日至2016年6月19日，共12个月。合同签订后，孟庆宝向俞自由交付了涉诉房屋，俞自由向孟庆宝支付房屋租金及押金共计107000元。2015年12月22日，孟庆宝与案外人杨陶、葛楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给杨陶、葛楠。涉诉房屋于2016年3月22日进行了产权变更，孟庆宝称其于2016年9月20日向买房人交付了房屋。一审法院庭审中，俞自由提交《北京市存量房屋买卖合同》及税收完税证明单，证明其有经济能力购买涉诉房屋。俞自由亦提交与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）业务员李丽琛的聊天记录，证明其损失情况。孟庆宝申请链家公司员工王某、石中华出庭作证，王某称：“是我把孟庆宝的房子登记在链家的，我问孟庆宝租户是否要买房子，孟庆宝说租户不买。我给了孟庆宝一张放弃优先购买权的单子。我带客户看过两次房，一次是俞自由在，一次是俞自由委托他同事给开的门，这两次都是在签订房屋买卖合同以前。”石中华称：“2015年，当时我还不在链家公司，我带人看过房，租户是个女的还有一个老人在场，孟庆宝带我们去的。我问租户为什么不买这个房子，租户说房价那么高买不起。我跟孟庆宝谈过两次，后来（生意）被链家拉走”。一审法院认为，本案争议焦点为：一、孟庆宝是否履行了提前通知义务；二、孟庆宝出售涉诉房屋是否侵害了俞自由的优先购买权。法院对上述争议焦点分述如下：一、孟庆宝是否履行了提前通知义务。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。链家公司员工的证人证言可以证明，在承租期间，孟庆宝多次委托中介公司带人看房，并口头询问俞自由的爱人是否购买涉诉房屋。对此，俞自由虽予否认，并以孟庆宝与买房人的房屋买卖合同中无《承租人放弃优先购买权》声明页，主张其对房屋出售不知情。法院认为，综合考虑案情，可以认定孟庆宝以多次带人看房的行为履行了提前通知的义务，俞自由应当知悉孟庆宝欲在其承租期间出售涉诉房屋的事实。二、孟庆宝出售涉诉房屋是否侵害了俞自由的优先购买权。优先购买权系法律赋予承租人的权利，而承租人对该权利的行使应当采取积极的态度和行为，且应在合理期限内。在孟庆宝带人看房后，俞自由未提交证据证明其在合理期限内向孟庆宝作出购买涉诉房屋的意思表示。因其未能积极行使优先购买权，法院对其诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回俞自由的诉讼请求。本院二审中查明，孟庆宝与俞自由因涉诉房屋的租赁问题亦存在诉讼，一审法院于2017年7月13日作出（2016）京0106民初25402号民事判决。判决作出后，孟庆宝与俞自由均未提起上诉。该判决载明：“本院经审查认定事实如下：……2016年2月18日，孟庆宝向俞自由之妻王义嫔账号为×××的北京银行账户中汇款25500元。孟庆宝称该笔汇款的目的是为了拿到地下室的钥匙办理央产房上市事宜，因不是其真实意思表示，故要求俞自由返还。俞自由认为该笔汇款是孟庆宝收回地下室支付的补偿，不同意返还。双方均认可本案租赁合同的标的物不包括地下室，地下室系由俞自由无偿使用。庭审中，孟庆宝出具俞自由于2016年8月31日书写的《说明》，其上载明：‘本人俞自由，身份证号码×××.关于租住冠英园西区15号楼2门601房间，本人于2016年9月10日搬走。按月支付给孟庆宝先生共5个月的租金计42500元，届时一次清付。’俞自由称该说明系在孟庆宝等人胁迫下书写，并申请本院向北京市公安局西城分局福绥境派出所调取110接处警记录。本院调取的接处警记录单显示，出警时间为2016年8月31日，民警出警后经了解双方系租房纠纷，告知到法院协商解决。……在案件审理过程中，买房人杨陶出具《说明》，称因租户希望续租，2016年6月6日，葛楠、杨陶在孟庆宝的带领下首次看房，当时只有租户（男）一人在家。之后几天，租户给葛楠电话和短信商量续租租金数额，因租金无法达成一致，收房后将不考虑继续出租。”本院另查明，一审中孟庆宝为证明俞自由在得知涉诉房屋出售后未主张行使优先购买权，提交了与俞自由的短信通信记录。2015年12月28日的短信记录内容为：“1月4日一定腾出地下室，中午你在家等我，准备好地下室钥匙，协议，发票等，否则影响购房合同的执行，有罚金产生。谢谢。另外租金何时交？是不是续租今天给我明确的答复。”2016年1月2日的短信记录内容为：“经确认下半年的房租金51000元已收到，共四笔。另外明天地下室一定腾空，有大件可联系物业人叫保安帮忙，我的洗衣机明天还用吗？若不用我抽空拉走，4号中午你能否在家，我不想耽误央产房上市的手续。”2016年1月25日的短信记录内容为：“我先给你找地方，然后再找小区的地下室，周三必须腾空，否则央产房上市办不了，希望你配合，不影响你继续居住，本周不腾空地下室，那你就别住了搬家吧我陪（赔）你损失。希望你要明白。”“我房子已卖，另外又买了一套并且都已签合同，我的房子需要办理央产房上市手续，单位要求先退地下室才能办，地下室里重要的东西你先放到屋里其他的我找车先拉倒我表弟那里，等找到地下室在拉回去。我希望不要因为地下室的原因而影响凡物买卖合同的执行，合同已签一个月了，两边合同加起来共1700万左右。望你配合。”2016年6月11日的短信记录内容为：“买家告诉我没有续租的意向，你20日之前尽可能把房子腾空。谢谢。”2016年8月27日的短信记录内容为：“最后问一次何时退房，丑话说前，若还不及时退房到时别怪我不客气，你不回信我就认为你不想退房，最迟今晚答复。由此造成的损失我不负责任何责任。特此告知。”经本院核实，上述短信记录显示的手机号码与俞自由在本院《地址确认书》中所写手机号码一致。俞自由对上述短信记录的真实性不予认可，称其没有收到短信。由于上述短信记录内容与（2016）京0106民初25402号民事判决所查明的事实能够对应，本院确认其证据效力。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是俞自由提出孟庆宝侵犯其承租人优先购买权并要求赔偿的主张是否成立。法学理论通说认为，承租人对于租赁房屋的优先购买权属于强制缔约请求权，即在出租人出售租赁房屋时，出租人在同等条件下对于承租人要求购买租赁房屋的邀约非有正当理由不得拒绝承诺。由于承租人的优先购买权限制了出租人的缔约自由，因此从公平正义原则出发，承租人应在合理期限内积极行使权利以避免出租人的合法权益受到损害。根据本案以及（2016）京0106民初25402号民事判决所查明事实，孟庆宝与葛楠、杨陶签订买卖合同后，曾因返还地下室钥匙、腾房等问题与俞自由多次交涉，俞自由应知晓涉诉房屋已经出售的事实。根据本案现有证据材料，在孟庆宝与俞自由交涉过程中，俞自由从未向孟庆宝询问涉诉房屋的出售条件，从未积极行使优先购买权，应视为其以默示的方式放弃了优先购买权。因此俞自由主张其优先购买权收到侵害并要求赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，俞自由的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由俞自由负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  侯晨阳审判员  魏曙钊审判员  石 磊二〇一七年十月三十一日书记员  翟 灏