四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初1878号原告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地峨眉山市峨秀湖片区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：袁尧，男，生于1991年9月8日，汉族，公司员工，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：梁吉茹，女，生于1985年10月12日，汉族，公司员工，住四川省峨眉山市。被告：王鸣枢，女，生于1966年1月21日，汉族，住成都市高新区元通二巷*号*栋*单元**号，现住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：季建民，四川守诚律师事务所律师。原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）诉被告王鸣枢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月30日、9月5日及10月10日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余胜到庭参加了第一次庭审活动，后原告于2017年9月5日解除了与余胜的委托代理关系，并委托袁尧为其委托诉讼代理人，袁尧参加了本案的第二次庭审活动；原告的另一位委托诉讼代理人梁吉茹参加了第二次及第三次庭审活动，被告王鸣枢及其委托诉讼代理人季建民到庭参加全部庭审活动。本案现已审理终结。原告嘉宝峨眉山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2013年4月1日始至2016年12月31日欠缴的物业服务费20911.5元及违约金6273.45元，合计27184.95元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是峨眉院子小区的物业服务企业。2012年8月3日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与被告王鸣枢签订《商品房买卖合同》及其附件，将峨眉院子10B-108号房屋，建筑面积82.99平方米，售予被告。被告从2013年4月1日起以未接房、未入住为由，拒绝缴纳物业服务费，至2016年12月31日共拖欠20911.5元。经多次催收未果，原告遂诉至法院，请求判如所述。被告王鸣枢辩称：一、被告从未与峨眉山文化旅游置业有限公司签订过《商品房买卖合同》及其附件；二、原告与峨眉山蓝光旅游置业有限公司签订的物业服务合同与被告无关，对被告没有约束力，且原告无证据证明其与峨眉山蓝光旅游置业有限公司签订有物业服务合同；三、被告是以何身份应向原告支付物业管理费，原告在其诉状中也只字未提。综上，被告与原告无物业服务合同法律关系，原告的诉讼请求事实不清，证据不足，无任何法律依据，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告嘉宝峨眉山分公司系依法设立的、领取了营业执照的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的分支机构；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司具有物业服务企业壹级资质。2012年10月25日，原告由成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司变更名称为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司，又于2015年9月18日变更名称为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。2011年9月23日，原告与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《峨眉院子前期物业服务合同》，约定由原告为位于峨眉山市秀湖大道的、建筑面积为41800平方米的蓝光峨秀湖国际度假区峨眉院子（以下简称峨眉院子）提供前期物业服务，其中商铺的物业服务费收取标准为：每月5.6元/平方米；并约定“物业服务费将在交房之日起预缴一季度物业服务费（物业服务资金），后期按季度缴纳。业主应在上一季度期满前15日内预缴下季度物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰收取违约金”。同年9月27日，该合同在峨眉山市房地产管理局依法进行了备案。后原告按约为峨眉院子提供了物业服务。2012年8月3日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与被告王鸣枢签订了《商品房买卖合同》及《蓝光文旅·峨秀湖国际度假区[峨眉院子]二期商品房买卖合同（附件）》（以下简称《附件》），约定被告购买由峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司开发的位于峨眉山市房屋，建筑与面积82.99平方米；房款的付款方式为：“买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付”；所售商品房应在2012年6月30日前到达交付条件并向买受人交付。双方同时在《附件》中约定：“买受人于签订合同当日付款733114元；余款730000元以壹拾年按揭方式付清”；“如乙方（即买受人）签订买卖合同的时间在甲方（即出卖人）完成项目的集中交付期后，按如下方式处理：乙方为一次性或分期付款的，乙方应在其全部购房款付清之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方；乙方为按揭贷款方式购房的，乙方应在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方”；“若本补充协议于《商品房买卖合同》内容不一致，以本补充协议约定的内容为准，补充协议未约定以合同约定为准”。2012年3月22日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司在乐山日报上刊登了峨眉院子小区的交房公告。被告办理完按揭手续后，银行贷款730000元于2013年3月19日到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，但被告以房屋不符合交房条件为由，未接收房屋，并拖欠了自2013年4月1日始至2016年12月31日的物业服务费。经催收无果，原告遂诉至本院，请求判如所述。本案因双方分歧过大致调解未果。上述事实，有原告提交的民事起诉状、《企业信用信息公示报告》、《峨眉院子前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及《蓝光文旅·峨秀湖国际度假区[峨眉院子]二期商品房买卖合同（附件）》、交房公告、《峨眉院子二期测绘报告》、EMS特快邮寄单及费用催缴通知单以及本案庭审笔录在卷予以证实。本院认为：本案争议焦点主要在于被告王鸣枢是否为峨眉山市房屋的业主。被告抗辩该房屋并不符合交房条件，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司未按照房屋买卖合同完成其交房义务，被告并非上述房屋的业主，与原告无物业服务合同关系，故不应缴纳物业服务费。但根据本案查明事实，被告与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》时，已过该项目的集中交付期，按照《附件》中《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条之约定，被告应于银行按揭贷款到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司账户之日起7个工作日（即2013年3月27日前）内到该公司办理房屋交付手续，但被告并未前往办理。在本案审理中，被告既未举证证明该房屋不符合交付条件，也未证明峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司存在故意逾期交付房屋的行为或有其他无法交付房屋的事项，故本院对于被告的该项抗辩意见，依法不予以支持。被告王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司之间的商品房预售合同纠纷，与本案并非同一法律关系，被告可另案诉讼。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，被告王鸣枢作为峨眉山市号房屋的业主，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与原告签订的《峨眉院子前期物业服务合同》对其具有约束力。原告在合同签订后按照合同约定提供了相关服务，因此被告王鸣枢亦应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务。根据该合同及被告王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为82.99平方米，物业服务费按每月5.6元/平方米的标准收取，原告诉请的自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因被告王鸣枢未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。原告在庭审中明确其损失为被告所拖欠的物业服务费的资金占用利息，故本院认为原告诉请的违约金过高，酌情确定为以每期拖欠的物业服务费为本金，自拖欠之日起，按日万分之一点五的标准计付至2016年12月31日，违约金计算为2292元。综上，被告王鸣枢应向原告给付自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元以及违约金2292元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告王鸣枢给付原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元以及违约金2292元，共计23203.5元；二、驳回原告四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为240元，由被告王鸣枢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  郑欣二〇一七年十月十日书记员  唐娟附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。