广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初10153号原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翠雯，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：陈传。委托诉讼代理人：李升，广东常道律师事务所律师。被告：霍伟忠。委托诉讼代理人：黄新峰，广东常道律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）与被告陈传居间合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法由审判员伍晖仪适用简易程序独任审理。本案于2017年8月3日公开开庭，因被告陈传未能提供合法授权委托手续，故该次庭审没有依法进行。其后，原告的委托诉讼代理人徐超毅、肖护军变更为谢泽华、潘翠雯。本案于2017年8月14日公开开庭审理，原告天之龙公司的委托诉讼代理人谢泽华、潘翠雯，被告陈传的委托诉讼代理人李升到庭参加了诉讼。原告于2017年8月14日向本院申请追加霍伟忠为本案共同被告，本院经审查后依法追加霍伟忠为本案共同被告。并分别于2017年9月4日、9月13日再次公开开庭进行了审理，原告天之龙公司的委托诉讼代理人谢泽华、潘翠雯，被告陈传的委托诉讼代理人李升，被告霍伟忠及其委托诉讼代理人黄新峰到庭参加了诉讼。在诉讼中，原告及两被告于2017年9月13日向本院递交了书面申请，要求给予30天时间进行调解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈传向原告支付违约金37500元、律师费5000元，合计42500元；2.由被告陈传承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告陈传委托被告霍伟忠与原告于2017年2月15日签订了一份《独家代理委托书》，约定被告陈传将其位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会房产委托原告独家代理，售价为1250000元，委托期限从2017年2月15日至2017年6月14日止，合同约定原告按上述售价介绍客户，客户承诺按上述委托条件购买涉案房产，被告陈传应当在五天内按上述售价签订买卖合同，否则被告陈传应向原告支付违约金及律师费。其后，原告按约定寻找到合适的客户，但被告陈传拒绝签订买卖合同。原告认为被告陈传的行为已构成违约，据此，原告向法院提起诉讼。在诉讼中，原告对本院追加的共同被告霍伟忠明确诉请如下：要求被告霍伟忠对涉案债务承担共同清偿责任。被告陈传辩称，答辩人并没有委托被告霍伟忠与原告签订《独家代理委托书》，答辩人并没有书写代理委托书给被告霍伟忠，答辩人与原告不存在委托代理关系或居间关系，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告霍伟忠辩称，答辩人与被告陈传系亲戚关系，答辩人确实没有取得被告陈传的授权，答辩人于2017年1月18日出具给原告的授权委托书上面被告陈传的签名是答辩人自行书写，答辩人之所以与原告签订《独家代理委托书》是想了解涉案房产的市场价格，被告陈传向答辩人借款尚未归还。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：原告的营业执照复印件、被告陈传的身份证复印件、商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明（2份）、授权委托书、霍伟忠的身份证复印件、《独家代理委托书》、《房屋买卖保证金协议书》、天之龙地产专用收据、转账凭证打印件、微信聊天截图打印件（共5页，时间：2017年4月19日-2017年4月27日；内容：陈某与霍伟忠的聊天记录）、涉案房产权属证明（2份）、催促函、EMS快递单、投递情况打印件、《委托代理合同》、国家企业信用信息公示资料打印件、广东顺德农村商业银行对账单。除了授权委托书、《独家代理委托书》、《房屋买卖保证金协议书》、天之龙地产专用收据、转账凭证打印件、微信聊天截图打印件、催促函、EMS快递单、投递情况打印件外，两被告对原告提供的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于授权委托书，被告陈传对其真实性有异议，因被告霍伟忠自认该授权委托书是其假冒，并确认上面“陈传”的签名是被告霍伟忠自行书写并提交给原告的，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。对于《独家代理委托书》，被告陈传对其真实性有异议，因该委托书由原告与被告霍伟忠签订，双方对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于《房屋买卖保证金协议书》、天之龙地产专用收据、转账凭证打印件，两被告对其真实性均有异议，因该组证据可与国家企业信用信息公示资料打印件、广东顺德农村商业银行对账单互相印证，故本院对该部分证据予以确认并在卷佐证。对于微信聊天截图打印件，两被告对其真实性均有异议，且原告未能提供原始手机载体，故本院对该组证据不予确认。对于催促函、EMS快递单、投递情况打印件，因该催促函是邮寄给被告霍伟忠，而被告霍伟忠也确认曾收取一份EMS，只是没有打开，上述证据可形成证据链，故本院对该部分证据予以确认并在卷佐证。被告霍伟忠在诉讼中提供以下证据：顺德农商银行霍伟忠账户交易明细（共6页，只提供第3、4页），因原告及被告陈传对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告陈传在诉讼中没有提供证据。诉讼中，原告向本院申请证人陈某、植某出庭，拟证明两被告是否存在授权委托关系，且被告陈传知道涉案房产的出售。本院经审查后予以准许。原告及两被告对证人陈某的证人证言的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于证人植某的证言，因被告霍伟忠无法确认涉案房产查档当天由证人植某陪同，原告也未能提供其他证据予以佐证，故本院对该证人证言不予确认。在诉讼中，本院依职权向陈传制作笔录一份,原告及两被告对其真实性无异议，因该组证据来源合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告陈传系被告霍伟忠的妻子的弟弟的老婆。位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教社区居民委员会房产，登记在被告陈传及案外人麦景乐（系被告陈传的家公，系被告霍伟忠的岳父）名下。2017年2月15日前，被告霍伟忠已将涉案房产的钥匙交付给原告天之龙公司，之后一直由原告天之龙公司保管涉案房产的钥匙。2017年2月14日，被告霍伟忠在原告的员工陪同下，持有被告陈传的身份证原件前往不动产登记档案处核查涉案房产的房产证明，并出具了涉案房产商品房单元合同备案结果证明。2017年2月15日，被告霍伟忠持有商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明、授权委托书（日期为2017年1月18日，委托人及受托人的名字已经书写号并按捺指模）、被告陈传的身份证复印件（微信照片）来到原告的门店，由被告霍伟忠代表被告陈传与原告的经办人陈某签订了一份《独家代理委托书》（原告加盖了公章），约定：被告陈传委托原告独家代理出售涉案物业，售价为1250000元（包括该物业自买入后至出售前已产生的一切费用）；交易税费由买方支付，付款方式为按揭或一次性付款，委托期限从2017年2月15日起至2017年6月14日止；一旦达成上述条件，被告陈传全权委托原告按上述售价收取客户适当款项作为定金，并转账至原告指定账户作托管，被告陈传在收到原告的通知五天内必须签订买卖合同，被告陈传不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向原告支付约定售价3%作为违约金；原告因诉讼产生而支付的律师费等一切费用由被告陈传负担。其后，原告对涉案房产进行推广、介绍，并于2017年4月24日与案外人孙茂山达成一份《房屋买卖保证金协议书》，案外人孙茂山同意以1250000元的价格买受涉案房产，并向原告指定的账户转账支付了保证金5000元，原告向案外人孙茂山开具了收据予以确认。2017年4月29日，原告向被告霍伟忠发出催促函，要求被告陈传按《独家代理委托书》的售价出售涉案房产，否则承担售价3%的违约金。被告霍伟忠于2017年5月14日收取上述函件。原告认为被告陈传未按合同约定出售涉案房产，已构成违约，遂于2017年6月10日委托广东琨瑶律师事务所代理原告提起诉讼，其后，该所指派了律师代理原告于2017年7月3日向法院提起诉讼。另查，被告陈传购买涉案房产时曾经向被告霍伟忠借款118297元；至今尚未清偿。原告至今尚未支付律师费5000元。本院认为，本案案由为居间合同纠纷。根据原告的起诉及两被告的抗辩，本案的争议焦点如下：1.被告霍伟忠代表被告陈传签订涉案《独家委托代理合同》的行为是否构成表见代理；2.涉案《独家委托代理合同》是否属于有效合同；3.两被告应否向原告支付违约金及律师费。对此，本院作如下分析：第一，被告霍伟忠代表被告陈传签订涉案《独家委托代理合同》的行为是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合原告及两被告的陈述，被告霍伟忠虽然持有被告陈传的身份证原件及涉案房产的钥匙、商品房买卖合同复印件、商品房单元合同备案结果证明及授权委托书前往原告门店办理签订《独家委托代理合同》，但原告及被告霍伟忠均确认被告陈传并没有在原告的员工面前签订授权委托书，也没有在原告门店出现过，原告作为一个专业中介机构，应当清楚业主办理授权委托书手续应当具备的必要条件，原告对此存在过错，且被告陈传直至起诉时才获悉被告霍伟忠的上述委托行为，并明确表示对该代理行为不予追认，故被告霍伟忠的代理并不构成表见代理，应属无权代理，被告陈传对被告霍伟忠的上述代理行为无需承担法律后果，该委托行为的法律后果应由行为人即被告霍伟忠承担相应的法律后果。第二，涉案《独家委托代理合同》是否属于有效合同的问题。承上述，虽然被告霍伟忠的行为已构成无权代理，但并不必然导致涉案合同无效，该合同实际上系原告与被告霍伟忠的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属合法有效合同，原告及被告霍伟忠应按合同约定履行各自权利义务。第三，两被告应否向原告支付违约金及律师费的问题。承上述，被告霍伟忠的行为已构成无权代理，被告陈传对涉案合同无需承担法律后果，该合同的法律后果应由行为人即被告霍伟忠承担。因涉案《独家委托代理合同》属有效合同，原告认为根据合同约定，被告霍伟忠未按约定售价出售涉案物业，已构成违约，应当支付违约金37500元及律师费5000元；被告霍伟忠提出抗辩，认为涉案条款限制了业主的出售权，应属无效条款。对此，本院认为：涉案合同的该条款属于原告拟定并打印好的格式条款，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。结合本案，原告要求业主在委托期限内必须按照约定售价出售涉案房产，明显限制了涉案房产的所有权人对涉案房产自由确定出售价格的权利，依法应属无效条款，原告据此要求被告霍伟忠支付违约金37500元，理据不成立，本院不予支持。虽然原告未能促成合同成立，但原告为其从事居间活动支出了必要费用，本院综合原告为此付出了人工成本、宣传成本，酌定为3000元。对于原告诉请的律师费问题，虽然根据涉案合同约定，因违约引发诉讼而产生的律师费应由被告霍伟忠承担，但原告至今尚未提供证据佐证其已实际产生律师费的损失，故对于原告的该项诉请，理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十八条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告霍伟忠应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付服务费3000元；二、驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为431.25元（原告已预交），由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担131.25元，由被告霍伟忠负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  伍晖仪二〇一七年十月十六日书记员  陈玉琳