广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终6993号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市欣腾投资发展有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯村上屯上涌路**号。组织机构代码：08108717-8。法定代表人：吕春根，该公司总经理。委托诉讼代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：林路红，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市茂涌市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯上屯上涌路**号*栋。组织机构代码：07512984-5。法定代表人：曾良谋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈进祥，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。上诉人东莞市欣腾投资发展有限公司(以下简称欣腾公司)因与被上诉人东莞市茂涌市场经营管理有限公司（以下简称茂涌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市欣腾投资发展有限公司与东莞市茂涌市场经营管理有限公司于2013年7月13日签订的厂房租赁合同无效；二、东莞市茂涌市场经营管理有限公司于判决生效之日起三日内向东莞市欣腾投资发展有限公司支付2015年11月场地占用费20481.79元、2015年12月1日至10日的场地占用费54193.55元；三、东莞市茂涌市场经营管理有限公司于判决生效之日起三日内向东莞市欣腾投资发展有限公司支付2015年10月电费49060.12元及利息、2015年11月电费34027.98元及利息；其中2015年10月电费利息以49060.12元为本金从2015年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日止，2015年11月电费利息以34027.98元为本金，从2015年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至本金付清之日止；四、东莞市欣腾投资发展有限公司于判决生效之日起三日内向东莞市茂涌市场经营管理有限公司返还押金600000元及定金40000元；五、东莞市欣腾投资发展有限公司于判决生效之日起三日内向东莞市茂涌市场经营管理有限公司支付装饰装修（含加固工程）损失1723814元；六、驳回东莞市欣腾投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回东莞市茂涌市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉收取受理费5910.88元，欣腾公司已预交，由欣腾公司承担4000.88元，茂涌公司承担1910元；反诉减半收取受理费29000元，茂涌公司预交了58000元，故应退回29000元给茂涌公司，剩余29000元由欣腾公司承担10000元，茂涌公司承担19000元；评估费26000元，按照合同过错比例、茂涌公司主张的装修损失与评估金额对比以及茂涌公司撤回的评估项目综合判断后，由欣腾公司承担10000元，茂涌公司承担16000元。【原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初560号民事判决。】欣腾公司上诉请求：（一）撤销原审判决第二项，改判茂涌公司立即拆除加建的建筑物及对装修的附着物，立即将次承租人清退腾空，将租赁物返还，并支付2013年7月13日至2013年9月12日的占有使用费336000元、2015年11月占有使用费20481.79元及自2015年12月起至租赁物返还为止的占有使用费，按每月168000元计算。（二）撤销原审判决第四、五项。（三）本案诉讼费由茂涌公司承担。事实和理由：1.茂涌公司撤场后，仍有次承租人在使用案涉租赁物，欣腾公司并未收回案涉租赁物，也未向次承租人收取租金，不存在案涉租赁物在欣腾公司控制下的情形。原审法院以来源不明的调查笔录认定案涉租赁物已被欣腾公司控制没有依据。该调查笔录没有被调查人签名确认，不排除被调查人是茂涌公司亲戚。2.资产评估报告存在重大瑕疵。鉴定公司在加固工程未经核查的情况下，按照茂涌公司提供的图纸进行评估没有依据。评估公司评估的数据未经欣腾公司确认，其评估人员不具备评估资质且不出庭接受质询。请求法院重新鉴定。3.签订合同时欣腾公司已明确告知茂涌公司装修费用由其承担，原审判决双方各承担一半没有依据。且案涉改造工程有部分未完工，不能计入评估报告。4.茂涌公司签订合同前先支付了40000元定金，签订合同后又交纳了560000元，欣腾公司开具了600000元收据但忘了收回之前的40000元收据。故押金只有600000元。5.欣腾公司提交评估公司评估人员网上资质查询信息给法院，原审法院并未质证。茂涌公司辩称：欣腾公司未提供证据证明茂涌公司仍占有案涉租赁物，应承担举证不能的后果。欣腾公司主张评估报告存在重大瑕疵，但不能提供证据反驳，在（2016）粤19民终7305号民事判决中，法院也采信了案涉鉴定机构的评估报告。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，（2016）粤19民终4067号民事判决认定：赵发彬向茂涌公司承租厚街镇三屯上涌路28号内A栋二楼西边租赁物，赵发彬应向茂涌公司支付2015年9月20日至2015年12月1日的占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对欣腾公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）占有使用费的计算期间。（二）评估报告是否应采用。（三）茂涌公司是否应返还定金40000元。关于焦点一。首先，原审法院认定案涉合同无效依法有据，本院予以确认。案涉合同无效，承租人应参照合同约定支付占有使用费。双方对免租期并未约定租金，故欣腾公司主张免租期的占有使用费没有依据。其次，欣腾公司主张次承租人仍占有案涉租赁物，茂涌公司仍应支付案涉租赁物的占有使用费至返还租赁物之日止。双方均确认茂涌公司在2015年12月撤场，从（2016）粤19民终4067号民事判决查明和认定的事实来看，茂涌公司并未向次承租人主张其撤场之后的占有使用费，结合原审法院现场调查的结果，原审法院认定欣腾公司在茂涌公司撤场后已实际控制了案涉租赁物，茂涌公司并未实际使用依法有据，本院予以维持，由此原审法院认定茂涌公司应支付的占有使用费计算至2015年12月10日亦无不妥。关于焦点二。原审法院摇珠选定的评估公司具备资产评估资质，评估人员亦具备相应的评估资质，案涉评估报告是对案涉租赁物的装修和加固工程进行现值评估，是评估公司在现场核查资产后得出，评估过程并无不当，欣腾公司对评估结果不予确认，但又不能具体提出对哪个项目的反驳意见，亦未提出证据证实评估数额不准确，其申请重新鉴定不符合法律规定，本院依法不予准许。原审法院采信评估报告正确，本院予以维持。案涉合同无效双方均存在过错，原审法院认定双方对装修损失各自承担50%的责任并无不当。关于焦点三。欣腾公司主张40000元定金已转化为合同约定的押金，但在案涉合同中并无该约定，押金收据中亦无反映，故其应返还押金600000元及定金40000元。综上所述，上诉人欣腾公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币23599元，由上诉人东莞市欣腾投资发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十月十日书记员 白 琼