安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5265号上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥嘉鸿信息工程有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路114号，统一社会信用代码91340100610314592U。法定代表人：彭波，总经理。委托诉讼代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省公共资源交易监督管理办公室，住所地安徽省合肥市黄山西路626号科实大厦A座4楼，统一社会信用代码12340000322800561A。法定代表人：孙涛，主任。委托诉讼代理人：张本意，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。上诉人合肥嘉鸿信息工程有限公司（以下简称嘉鸿公司）因与被上诉人安徽省公共资源交易监督管理办公室（以下简称公共资源办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉鸿公司上诉请求：撤销一审判决，改判嘉鸿公司仅需支付公共资源办公室租金224179元（自2016年6月19日至2016年8月30日，月租金93393元÷30×72天），改判支持嘉鸿公司一审的全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、根据双方签订的《租赁合同》第九条约定，出现“房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的”情形时，本合同自动解除，双方互不承担责任。因上述原因解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补；若因前款解除合同的，对该房屋装修装饰所获得的拆迁补偿款由嘉鸿公司享有。合同履行期间，合肥市庐阳区人民政府于2016年8月30日正式发布合（庐）房征决（2016）第（06）号《合肥市庐阳区房屋征收决定》，决定对嘉鸿公司租赁的房屋进行征收。故涉案《租赁合同》应当于2016年8月30日自动解除，嘉鸿公司支付租金应截止2016年8月30日，之后的租金、违约金、占用使用费也不应再承担，且嘉鸿公司有权享有涉案房屋装修装饰的拆迁补偿款。2、根据嘉鸿公司提交的相关证据，群力巷地块改造项目分指挥办公室于2016年5月16日通告群力巷改造项目，并在涉案房屋上注明“拆迁”字样，对相关道路及地下车库进行封闭，能够证明涉案房屋因拆迁已经严重影响到嘉鸿公司的经营以及合同目的，根据相关法律规定，公共资源办公室应该对嘉鸿公司减免租金。嘉鸿公司要求公共资源办公室承担维修费、房屋减免费用、看管人员工资有事实与法律依据。公共资源办公室辩称，一审判决客观公正，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、嘉鸿公司主张合同自动解除不能成立。在政府登报、征收决定作出之前，嘉鸿公司即开始拖欠租赁费。征收决定作出后，嘉鸿公司仍继续占有使用房屋用于经营，并向物业缴纳了经营所需的水电费，且继续拖欠租赁费。因此，双方租赁合同一直在履行。2016年8月30日征收决定中的征收范围和期限自2016年9月10日至2016年10月9日，涉案合同期限处于该范围内。根据合同约定，嘉鸿公司应当承担继续支付租金及逾期支付租金的违约责任，嘉鸿公司主张减免房租以及要求公共资源办公室承担其拆迁补偿款、维修费以及看管人员工资，无事实和法律依据。公共资源办公室向一审法院起诉请求：1、判令嘉鸿公司立即返还合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋；2、判令嘉鸿公司支付合同期内拖欠的房屋租金280149元（按月租金93383元，自2016年6月19日至2016年9月19日共3个月）及违约金204041.855元（按日千分之五标准，自2016年6月20日起分段计算，暂计至2016年12月14日）、逾期占有使用房屋的租金264585.167元（按月租金93393元，自2016年9月20日暂计算至2016年12月14日）及违约金35018.625元（按日千分之五标准，自2016年9月30日起暂计算至2016年12月14日），共计783794.647元。嘉鸿公司向一审法院提出反诉请求：判令公共资源办公室支付嘉鸿公司维修费51380元、拆迁补偿费2000140元、房租减免费1600000元、看管人员工资216000元、履约保证金100000元，合计3867520元。一审法院认定事实：位于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋的所有权人原系机械设备成套局。嘉鸿公司与机械设备成套局签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定机械设备成套局将其位于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层建筑面积约2668平方米的房屋租给嘉鸿公司，用于经营快捷酒店；房屋租赁期为5年，机械设备成套局自2011年9月20日将出租房屋交付嘉鸿公司使用，至2016年9月19日收回；租金每一个月支付一次，先付租金后使用，首年年租金1120600元，租期内租金总额为5603000元；相应月份提前5日付清后一个月租金；嘉鸿公司向机械设备成套局交纳履约保证金100000元，本合同终止且嘉鸿公司无责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由嘉鸿公司承担的费用外，剩余部分无息退还嘉鸿公司；有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益或城市建设需要依法征用的；3、因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，对该房屋装修装饰所获得的拆迁补偿由嘉鸿公司享有；租赁期满或合同解除，嘉鸿公司应于租赁期满或合同解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于嘉鸿公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑完好状态，且不得向机械设备成套局提出任何补偿要求，逾期未搬离的，机械设备成套局有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由嘉鸿公司承担，嘉鸿公司对房屋的装修装饰无偿归机械设备成套局所有；房屋主体结构由机械设备成套局负责维修，其他由嘉鸿公司负责维修并承担全部维修费用，属于机械设备成套局维修范围的，机械设备成套局应在接到嘉鸿公司书面通知后十日内组织维修，也可以委托嘉鸿公司代为维修，费用由机械设备成套局承担；房屋及附属设施设备使用过程中的日常维修、安全管理由嘉鸿公司负责，因之产生的费用由嘉鸿公司承担。嘉鸿公司应合理使用并爱护房屋及附属设备，因嘉鸿公司原因造成毁损灭失或发生故障的，由嘉鸿公司负责修理、更换或按市场价赔偿，具体方式由机械设备成套局决定，嘉鸿公司拒绝的，机械设备成套局有权自行维修或购置新物，费用自履约保证金中扣除，不足部分由嘉鸿公司承担。合同还约定，租赁期满或合同解除后，嘉鸿公司未按约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天按5‰支付违约金；嘉鸿公司未按约支付租金，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天按5‰支付违约金；嘉鸿公司未按约定支付违约金，机械设备成套局有权从履约保证金中直接扣除，不足部分嘉鸿公司应予以补齐。上述合同签订后，嘉鸿公司如约使用租赁房屋，并支付至2016年5月的房租，自2016年6月未支付租金。2016年9月19日租赁期满，嘉鸿公司仍使用租赁房屋至今。一审法院另查明，2014年11月，根据安徽省委、省政府的决定，机械设备成套局被撤销。2015年7月，机械设备成套局所有资产全部划转至公共资源办公室名下。2016年9月6日，安徽省财政厅批复，同意公共资源办公室以公开招租方式对外出租长江中路114号房产。2016年5月16日，群力巷地块改造项目分指挥办公室登报通告，庐阳区人民政府拟启动群力巷地块改造项目，请涉及电信、移动、供水、供电、有线电视等有关单位尽快与群力巷地块改造项目分指挥办公室联系，制定方案对线缆迁移。2016年8月30日，合肥市庐阳区人民政府对群力巷地块改造项目作出《合肥市庐阳区房屋征收决定》，确定征收范围、征收签约期限为2016年9月10日至2016年10月9日。2016年9月13日，公共资源办公室致函嘉鸿公司，称2016年8月30日合肥市庐阳区人民政府依据合肥市政府通知等相关法律法规，决定对群力巷地块进行征收，长江路114号房产位于征收范围内。鉴于该地块征收工作已启动，故函告嘉鸿公司租赁合同至2016年9月19日自动终止，不再续签新合同，请嘉鸿公司按照原合同约定，做好搬迁与交房工作。2016年11月7日，公共资源办公室书面通知嘉鸿公司，称嘉鸿公司与原机械设备成套局的租赁合同于2016年9月19日到期，已于2016年9月8日书面通知嘉鸿公司，合同到期后不再续签，并要求嘉鸿公司做好搬迁准备，但嘉鸿公司至今未搬离，现再次正式书面通知嘉鸿公司，并保留追究嘉鸿公司法律责任的权利。嘉鸿公司接通知后，未搬离租赁房屋，也未支付使用费，但仍按月向物业缴纳水电费。2016年12月9日，嘉鸿公司如进酒店经营分公司自行委托安徽创世纪资产评估事务所对酒店经营设施、设备及装饰装修行进行资产评估。一审法院认为，原机械设备成套局与嘉鸿公司签订的关于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原机械设备成套局撤销后其资产划转至公共资源办公室名下，不影响涉案租赁合同的效力，故公共资源办公室与嘉鸿公司应严格按合同约定履行各自的义务。虽涉案租赁房屋属庐阳区政府群力巷地块改造项目征收范围，但根据双方庭审陈述及提供的证据来看，群力巷地改造项目分指挥办公室通告系提前通知相关单位制定线缆迁移方案，合肥市庐阳区人民政府《合肥市庐阳区房屋征收决定》公告的签约征收期限在涉案租赁合同期届满后，且在租赁期间留有非机动车行驶通道并非嘉鸿公司所述完全封闭，从公共资源办公室提供的照片及嘉鸿公司交纳水电费也能反映合同期届满后嘉鸿公司仍在经营，故征收通告及公告并未影响嘉鸿公司经营，至今涉案房屋仍未被拆迁，由嘉鸿公司使用并经营。嘉鸿公司提供的证据不能证明2016年5月其承租涉案房屋已被征收且因征收已停产停业，故对嘉鸿公司提出涉案租赁合同于2016年5月自动解除，其不应支付租金及使用费的主张，不予采信。嘉鸿公司未按合同约定的期限支付租金，合同期满未返还租赁房屋，在公共资源办公室书面函告通知租赁期满后不再续租并要求合同到期交还房屋的情况下仍使用租赁房屋，公共资源办公室作为出租人可随时要求嘉鸿公司返还租赁房屋并支付使用费，且双方的租赁合同中明确约定不按约支付租金及租赁期届满后不按约返还租赁房屋的违约责任，故公共资源办公室要求嘉鸿公司立即返还合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋、支付合同期内拖欠的房屋租金280149元及违约金204041.855元（暂计算至2016年12月14日）以及逾期占有使用房屋的租金264585.167元（暂计算至2016年12月14日）及违约金35018.625元（暂计算至2016年12月14日），有事实和法律依据，予以支持。涉案租赁合同约定，房屋主体结构由公共资源办公室负责维修，其他由嘉鸿公司维修并承担维修费，且合同约定租赁期满或合同解除，嘉鸿公司应于租赁期满或合同解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于嘉鸿公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑完好状态，且不得向公共资源办公室提出任何补偿要求，逾期未搬离的，公共资源办公室有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由嘉鸿公司承担，嘉鸿公司对房屋的装修装饰无偿归公共资源办公室所有。根据双方陈述及提供的证据来看，在涉案租赁合同履行过程中，嘉鸿公司并未停止经营，原机械设备成套局及公共资源办公室均未表示同意减免房租或变更合同，嘉鸿公司要求公共资源办公室给付其维修费51380元、拆迁补偿费2000140元，并按照情势变更的原则减免房租费1600000元、看管人员工资216000元、履约保证金100000元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、嘉鸿公司于判决生效之日起十日内将合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋返还公共资源办公室；二、嘉鸿公司于判决生效之日起十日内支付公共资源办公室合同期内的房屋租金280149元及违约金204041.855元（暂计算至2016年12月14日）、合同期届满后使用房屋的租金264585.167元（暂计算至2016年12月14日）及违约金35018.625元（暂计算至2016年12月14日），共计783794.65元；上述款项以嘉鸿公司的100000元履约保证金抵扣，不足部分由嘉鸿公司于判决生效之日起十日内支付公共资源办公室；三、驳回嘉鸿公司的反诉请求。本诉案件受理费16438元，由嘉鸿公司负担；反诉案件受理费18870元，由嘉鸿公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。对原判决所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本案二审期间，公共资源办公室与嘉鸿公司一致确认，涉案房屋于一审判决作出后即2017年7月7日已经被拆迁办拆除，涉案房屋现已不存在。嘉鸿公司主张合同约定的违约金标准日千分之五过高，嘉鸿公司拖欠租金给公共资源办公室造成资金占用损失，若按同期银行贷款利率四倍计算则年利率为24%，若按合同约定折算则年利率为180%，故请求将违约金调减至日万分之五。公共资源办公室对此不予认可，认为该违约金标准系双方合同明确约定，嘉鸿公司拖欠租金，应当按合同约定承担违约责任。嘉鸿公司称涉案房屋的拆迁补偿款据了解还在拆迁办，故其在本案中暂不主张。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》约定租赁期限至2016年9月19日届满，同时约定租赁期限内若出现“房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的”情形时，合同自动解除。合肥市庐阳区人民政府于2016年8月30日已经发布《合肥市庐阳区房屋征收决定公告》，涉案房屋属于被征收范围，故自政府公告发布之日起，应当符合双方合同约定的合同自动解除的条件。嘉鸿公司上诉主张涉案《租赁合同》应于2016年8月30日解除的理由能够成立，本院予以采信。嘉鸿公司应当支付公共资源办公室合同解除前欠付的租金数额为224119.20元（2016年6月19日至2016年8月30日，月租金93383元÷30×72天）并承担逾期付款违约金。合同约定的日千分之五违约金标准远远高于银行同期贷款利率的四倍，嘉鸿公司上诉主张违约金过高，请求予以调减的理由能够成立。因嘉鸿公司逾期支付租金的违约行为给公共资源办公室造成了资金占用损失，结合合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，本院酌定违约金标准按银行同期贷款利率的四倍计算，按公共资源办公室主张的自2016年6月20日起分段计算，暂计至2016年12月14日的违约金为22596.13元。合同解除后，嘉鸿公司根据合同约定应当及时向公共资源办公室返还房屋，但嘉鸿公司一直占用使用房屋，在公共资源办公室向其发函后仍未搬离房屋，与公共资源办公室办理交接手续。合同虽有约定在具备自动解除的情形下双方互不承担责任，但并不能免除其作为承租人应当负有返还房屋的义务。故公共资源办公室要求按合同租金标准主张嘉鸿公司支付房屋逾期占用使用费，理由能够成立。嘉鸿公司应当支付公共资源办公室自2016年8月31日暂计至2016年12月14日的逾期占用使用费为329953.27元（月租金93383元÷30×106天）。鉴于嘉鸿公司支付的逾期占有使用费足以弥补公共资源办公室的损失，故公共资源办公室仍主张嘉鸿公司支付该期间的违约金不能成立，本院不予支持。嘉鸿公司以涉案房屋于2016年5月被政府通告改造，严重影响其经营为由，主张公共资源办公室应当减免其租金，依据不足，本院不予采信。嘉鸿公司主张公共资源办公室应当承担维修费以及看管人员工资，未提交合法有效的证据证实，本院不予采信。嘉鸿公司二审中陈述其暂不主张拆迁补偿款，系其对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。鉴于涉案房屋在一审判决作出后已经被拆除，标的物已不存在，嘉鸿公司已无返还必要，一审判决第一项已经失去当事人自动履行或者强制执行的基础，故本院二审对该判项予以撤销。综上所述，嘉鸿公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初551号民事判决第三项即：驳回合肥嘉鸿信息工程有限公司的反诉请求；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初551号民事判决第一、二项；三、合肥嘉鸿信息工程有限公司应支付安徽省公共资源交易监督管理办公室租金224119.20元及违约金22596.13元（暂计算至2016年12月14日）；四、合肥嘉鸿信息工程有限公司应支付安徽省公共资源交易监督管理办公室自2016年8月31日暂计算至2016年12月14日的房屋占用使用费329953.27元；以上三、四项判决，合计576668.60元，以合肥嘉鸿信息工程有限公司的100000元履约保证金抵扣，不足部分476668.60元由合肥嘉鸿信息工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽省公共资源交易监督管理办公室；五、驳回安徽省公共资源交易监督管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16438元，由合肥嘉鸿信息工程有限公司负担11506元，安徽省公共资源交易监督管理办公室负担4932元。反诉案件受理费18870元，由合肥嘉鸿信息工程有限公司负担。二审案件受理费54178元，由合肥嘉鸿信息工程有限公司负担27089元，安徽省公共资源交易监督管理办公室负担27089元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十月三十一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。