四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初1932号原告（反诉被告）周静芳，女，汉族，生于1971年12月13日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人程翔禹，四川博立信律师事务所律师。委托诉讼代理人肖健（周静芳丈夫），男,汉族,生于1969年5月4日,住四川省达州市达川区。被告涂开波，女，汉族，生于1973年3月18日，住四川省达州市达川区。被告（反诉原告）邓刚，男，汉族，生于1966年2月7日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人王洋，达州市正大法律服务所法律工作者。原告周静芳诉被告涂开波、邓刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，由审判员曾永红担任审判长与审判员陈冬梅、审判员郝灿组成本院，依法适用普通程序，于2017年8月22日公开开庭审理，在开庭审理中被告邓刚提起反诉，本院依法向反诉原、被告送达了相关法律文书。2017年9月14日因工作原因，本院依法变更本院由审判员曾永红担任审判长与审判员陈冬梅、人民陪审员邓远轩组成本院，适用普通程序，公开开庭合并审理。原告（反诉被告）周静芳的委托诉讼代理人程翔禹、肖健，被告涂开波，被告（反诉原告）邓刚及其委托诉讼代理人王洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周静芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告周静芳与被告涂开波于1999年8月1日签订的房屋买卖合同有效，原告周静芳享有位于达州市达川区（原达县）南外新盘路X号X幢X号房屋的所有权；2.被告涂开波、邓刚立即将达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋过户到原告周静芳名下；3.被告涂开波、邓刚以7000元为基数自1999年8月1日起按年利率24%向原告周静芳支付利息并支付违约金2100元；4.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：二被告系夫妻关系。原告周静芳与被告涂开波于1999年8月1日签订房屋买卖合同，约定被告涂开波将其与邓刚共有的夫妻共同财产（位于达州市达川区南外新盘路X号X幢X号）房屋一套出售给原告，合同价款7000元。合同特别约定：在付清房屋价款后，甲方涂开波该房屋产权属乙方周静芳所有。待单位发放房屋产权证后，甲方应及时交给乙方，否则违约。同时该合同还约定，甲乙双方在合同签字生效后，不得再提出无理条件及反悔，否则违约。如一方违约，将按其买卖价款总额的20%计算每年的利息，并一次性按价款总额的30%计算违约金。原告于房屋买卖合同签订当日，一次性支付被告涂开波房屋价款7000元，涂开波向原告出具收条一份。嗣后，被告邓刚将登记在其名下的房屋所有权证原件交付给原告周静芳，对涂开波的买卖行为予以追认。原告周静芳自1999年8月2日起一直居住在该房屋内至今，实际取得该房屋的控制、占有。原告周静芳与被告涂开波签订的房屋买卖合同事后得到邓刚的追认，并交付房屋所有权证，原告也一直居住在该房屋，原、被告双方买卖房屋的意思表示真实，合法有效，原告按照合同约定付清房款，按照约定享有涉案房屋产权，原告认为办理过户手续系房屋买卖合同的后续法定义务，被告一直不配合原告办理过户手续违反合同约定，构成违约，双方形成纠纷，诉讼至法院，请求法院依法判决。被告涂开波答辩称：原告周静芳是利用我处于吸食毒品的不清晰状态，趁人之危签订的；当时处于二次房改，周静芳欺骗我说房子给她妈住，因地段好，方便卖水酒烟，如果邓刚问起就说是租给周静芳的，其在周静芳的欺骗下签订的合同。1999年我因犯罪入监狱，刑满释放后找周静芳收房子，周静芳再次欺骗了我，没有收回房子。离婚时因为房子无证，房子价款也是邓刚支付的，我以为不是共同财产，后听说是夫妻共同财产，离婚第二天就找邓刚签了补充协议，房子归邓刚，邓刚给我补2000元钱，我欺骗邓刚说房子租出去了，口头约定邓刚外出后，由我收取租金，以后邓刚回来收房子。周静芳通过其他不正当的方式将放在家中的房屋买卖合同、离婚协议书、补充协议、离婚证拿走了的。后面我与邓刚再没有联系，2009年我又因犯罪入狱，2014年刑满释放后找周静芳收房子，周静芳不同意，要求要收房子就按照现在的市场价。2017年2月邓刚找我问房产证，我骗他说不清楚，房产证丢了，邓刚就补办房产证，后邓刚要求我回来签字，我才将实情告诉了邓刚。总之，周静芳是欺骗我说房子可以随时收回，所以才在房屋买卖合同上签的字。被告（反诉原告）邓刚答辩并反诉称：诉争房屋系夫妻共同财产，涂开波单独对外无处分权。周静芳不属于善意取得。房屋价款不对价。诉争房屋至今仍登记在邓刚名下。本案应适用物权法。邓刚与涂开波系夫妻关系，涂开波有吸毒史，1999年8月1日涂开波与周静芳在邓刚不知情的情况下签订了房屋买卖合同，合同约定将邓刚购买的位于达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋作价7000元出售给周静芳，2004年6月20日涂开波隐瞒房屋出售的事实，在离婚协议中将房屋处分给邓刚，后邓刚外出务工至今。2017年6月邓刚返回达州后才知道房屋出售的事实，经达川区三里坪司法所调解无果。涂开波将无权处分的房产出售给周静芳，损害了邓刚的权益，且周静芳不属于善意取得。故反诉请求1.确认反诉被告涂开波、周静芳于1999年8月1日签订的房屋买卖合同无效，判令二被告返还达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋；2.反诉被告承担案件受理费。反诉被告周静芳答辩称，对反诉原告的事实及理由有异议，反诉原告知道涂开波将房屋卖给周静芳的事实，双方离婚时没有隐瞒出售房屋的事实。房屋买卖合同签订后邓刚将房产证交给周静芳视为对买卖合同的追认，反诉原告的诉讼请求不能成立，希望法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）周静芳为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1．原、被告的身份信息证明，证明：原、被告主体适格；2.《房屋买卖合同》原件，收条原件，证明：周静芳与涂开波于1999年8月1日签订房屋买卖合同，且周静芳支付了合同约定价款；3.《房屋所有权证书》，证明：邓刚将房屋所有权证交付给周静芳，视为对房屋买卖合同的追认；4.离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明表、离婚协议书，证明：邓刚与涂开波离婚之时没有夫妻共同财产。针对原告（反诉被告）的举证，被告（反诉原告）邓刚的质证意见如下：对第一组证据没有异议；对第二组的合同及收条真实性有异议，该合同中约定价款7000元折合153元/平方米远低于该房屋当时的价值375元/平方米，且该房屋按当时的政策5年内不得上市交易；对第三组证据的房屋产权证，邓刚一直没有看到过该证，不清楚周静芳是如何获得的该房屋，不能达到原告的举证目的；对第四组证据没有异议。针对原告的举证，被告涂开波的质证意见：对第一组证据没有异议，对第二组证据的真实性没有异议，但邓刚不知情；对第三组房产证不清楚；对第四组证据没有异议。被告（反诉原告）邓刚为支持其抗辩，提交了以下证据：1、邓刚的身份证复印件；证明：被告邓刚主体适格；2、房屋买卖合同；证明：周静芳与涂开波签订涉案房产时被告邓刚不知情；3、房产登记资料；证明：涉案房产登记在邓刚名下，该房产属邓刚参加房改取得；4、离婚协议书及离婚证；证明：涂开波与邓刚离婚时约定房产归邓刚所有，涂开波隐瞒房产出售的事实；5、遗失声明；证明：对2017年邓刚才知晓房产被出售的事实。登报后涂开波才告知了相关情况；6、申办产权证的相关资料；证明：邓刚办理房产时需涂开波签字确认时，涂开波才告知出售房屋的事实；7、询问笔录；证明：涂开波与周静芳签订买卖协议时邓刚不知情；8、证明；证明：邓刚一直在外务工；9、起诉状及立案资料；证明：邓刚知晓房产出售后依法提起了诉讼；针对被告（反诉原告）邓刚的举证，原告（反诉被告）周静芳的质证意见如下：对邓刚身份证复印件无异议；对房屋买卖合同真实性合法性关联性均无异议；对离婚协议书及离婚证真实性无异议但对2004年6月20日的离婚协议有异议，没有原件真实性不予认可；对遗失声明有异议，对房屋登记资料真实性有异议，对证明目的有异议，对申办产权证的相关资料没有异议，对询问笔录的真实性合法性关联性均有异议。对证明证人证言是不能达到他一直在外务工。被告涂开波对被告邓刚所举证据均无异议。被告涂开波为支持其抗辩，提交了如下证据：1、戒毒所决定书2、刑事判决书3、释放证明书4、照片，证明当时原告周静芳的母亲居住在涉案房屋内卖烟卖水。针对被告涂开波的举证，被告（反诉原告）邓刚的质证意见如下：对第1-3组证据没有异议，签订合同是周静芳趁人之危。针对被告涂开波的举证，原告（反诉被告）周静芳的质证意见如下：对刑事判决书没有异议，对证明目的有异议，涂开波认为是趁人之危，但涂开波刑满释放后没有提起撤销合同之诉，合同是有效的，对释放证明书没有异议，对证明目的有异议，对照片真实性没有异议，恰好说明了该房屋是周静芳及其指定的亲属在使用该房屋。本院认为，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：被告（反诉原告）邓刚对原告（反诉被告）周静芳提交的合同及收条真实性有异议，但被告涂开波对该合同及收条真实性无异议，该合同经本院审查，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有有关联性，本院予以确认。被告邓刚对原告周静芳提交的房屋产权证书有异议，被告涂开波也质证对该产权证不清楚，本院经审查认为该房屋产权证书系国家机关对房屋产权颁发的权利证书，真实合法，本院对其真实性予以确认。原告（反诉被告）周静芳对被告（反诉原告）邓刚提交的对离婚材料中2004年6月20日的离婚协议有异议，认为没有原件真实性不予认可，但被告涂开波认可该离婚协议，鉴于该离婚协议系被告邓刚与涂开波之间所签订，对该离婚协议的真实性，协议双方当事人无异议，本院对其真实性予以确认；周静芳对邓刚提交的报纸遗失声明有异议，本院经审查认为该遗失声明，来源合法，但内容是否真实，本院无法核实，故对该证明的真实性不予确认。周静芳对邓刚提交的房屋登记资料真实性有异议，对证明目的有异议，本院经审查认为，该登记资料系邓刚办理产权登记的手续，形式来源合法，内容客观真实，本院予以确认。周静芳对邓刚提交的询问笔录的真实性合法性关联性均有异议，本院经审查认为，该询问笔录有周静芳的丈夫肖健本人签字，该询问笔录的真实性，本院予以确认。周静芳对邓刚提交的证明即证人证言，证明其一直在外务工，本院经审查认为，证人应当出庭作证，证人未出庭作证的，其证人证言不得作为单独定案依据，该证明的真实性，本院不予确认。本院认定事实如下：甲方涂开波与乙方周静芳于1999年8月1日签订了房屋买卖合同，约定：“甲方位于达川市新盘路×号达州环气有限责任公司生活区内X楼X号房屋，其建筑面积为45.72平方米。左临曾昭全，右临李作明，单位房改房屋出售给乙方，经甲、乙双方一致同意达成合同条款如下：一、甲、乙双方本着公平买卖的原则，甲方自愿将该房屋出售给乙方。二、本着公平买卖，自愿协商，经甲、乙双方协商该房屋一次性共计卖价为人民币7000元。大写人民币柒仟元正。包括第二次房改价在内。三、付款方式：甲、乙双方在签订合同之日，乙方一次性将房屋价款全额付清。四、房屋产权：在付清房屋价款后，甲方该房屋产权属乙方所有。待单位发放房屋产权证后，甲方应及时交给乙方，否则违约。五、违约责任：甲、乙双方在合同签字生效后，不得再提出无理条件及反悔，否则违约。如一方违约，将按其买卖价款总价的20%计算每年的利息。并一次性按价款总额的30%计付违约金。六、房屋出售后，乙方对该房屋改变结构，装潢装修，造成该房屋成为危房，并对其邻居房屋造成损坏等后果，一律由乙方负责。七、本合同经甲、乙双方当事人签字后生效，并具有法律效力。八、本合同一式二份，经甲、乙双方签字，现场见证人签字后，甲、乙双方各执一份。九、甲、乙双方特立此据，以备后查，如有违约，以此为据。”该合同有周静芳、涂开波本人的签字捺印，并有在场人氧气厂厂长赵辉，涂开波的亲属涂开建、涂开军的签字以及周静芳的亲属周静华、周静勇签字。签订合同的当日，周静芳向涂开波支付了7000元购房款，涂开波向周静芳出具了收条一份。1999年8月2日，涂开波将房屋钥匙交付给周静芳，周静芳及其亲属一直居住在该房屋至今。该房屋的产权证（所有权人：邓刚，达房权证达县字第××号，2003年7月23日）目前在周静芳处。该房屋至今没有办理过户手续。原告代理人肖健当庭陈述该房屋因为签订合同后很长一段时间没有国有土地使用权证，所以一直未能办理产权过户手续，直到2014、2015年才有国有土地使用权证，才能办理产权过户手续。肖健在邓刚提交的询问笔录中也提到，是涂开波找周静芳卖房子，签合同时涂开波与邓刚系夫妻关系，签合同时邓刚不在家。被告涂开波、邓刚曾系夫妻关系。1998年6月20日，邓刚向所在单位四川达洲环气有限责任公司申请职工房改中购部分产权住房转换为全产权房，申请人及家庭成员情况表中列明涂开波系其妻子。1998年12月10日四川达洲环气有限责任公司盖章同意。1998年12月10日，买房人邓刚（购房职工）与卖房人四川达洲环气有限责任公司（原产权单位）签订公有住房买卖合同书，约定“根据《达川地区地级公有住房出售实施办法》的规定，经买卖双方协商，特订立本合同以此共同信守：第一条本合同所指房屋坐落于达川市南外城区新盘街，门牌×号，系砖混结构（产权证号第一幢）第一层楼，一厅一室套房，配套有独用厨房、独用厕所、独用水、电、气表。建筑面积45.72平方米，该房竣工于一九八二年月交付使用，四界：楼上接2-4楼下连、左与1-5相临共墙、右与1-3相靠，共墙前自墙，后自墙。第二条卖房方将第一条所指的公有住房按成本出售给买房方。房屋价格按地区房改办公布的成本价370元/平方米，经房屋价格评估核定的成新折扣36.17%和楼层、设施结构、装饰等因素增减及超标准的市场价款，共计金额2594元。1.控制面积内住房2594元2.超控制住房面积15平方米内，应付房价款元3.超控制面积15平方米以上市场价，应付房价款元。4.超标装修、设施应付房价款元。以上1+2+3+4项合计应付房价2594元。第三条，付款方式1.本合同买方采用一次性付款方式，应付房价款2075元。2.本合同采取分期付款方式应付房价款元。首次付给卖方应付价款的30%，金额元，余下应付房价款元，买方订为年内付清。第四条买方的权利和义务。1.买方按本合同付清房价款后，凭批准合同书和付款凭据等办理房屋产权证件，买方持房屋产权证件，拥有全部产权。住用5年后可依法进入市场。以市场价购买的成套住房拥有全部产权，可继承出售出租赠与。2.住房买卖后，一切维修由买方负责，费用自理。……第六条买卖双方共同遵守政府的有关房地产管理的规定，如发生争议可提请有关部门调解。第七条本合同从买卖双方签订之日起生效。第八条本合同一式四份即买卖方各一份，地区房改办一份，房管局一份，每份合同具有同等法律效力。”根据邓刚所举的达县房屋私有房屋所有权登记申请书、房屋四面墙界申报表、房改售房部分产权转换全产权分户价格审定表及复查核定表、产权审核记录，2003年3月20日经办人杨小明的审核意见为“产权清楚，请予登记”，2003年7月20日，复核人刘的复核意见“可以确权”，2003年7月20日批示人刘勇的批示意见“同意发证”。被告涂开波、邓刚双方于2004年6月19日协议离婚，在渠县人民政府民政局办理了离婚登记，该婚姻登记机关存档的离婚协议中载明：男女双方夫妻关系存续期间的共同财产无，房屋无，存款无，现金无，债权无，债务无。次日涂开波与邓刚私下签订了一份离婚协议，协议中约定，男女双方存续期间的共同财产有房屋一套，地址：氧气厂，面积45.72平方米，男女双方经多次商量达成共同意见，房屋所有权归男方所有，女方涂开波放弃房屋所有拥有权。邓刚于2017年向达川区房管局申请办理产权，2017年3月21日四川省达州市达川区地方税务局第二税务所向邓刚出具免税证明。2017年3月23日达川区三里坪街道店子梁社区居委会出具门牌号证明。涂开波1999年因犯抢劫罪，被达州市通川区人民法院判处有期徒刑三年零六个月，并处罚金人民币2000元，于2003年5月刑满释放。2008年因吸毒被达州市公安局直属分局作出强制戒毒决定书，并交由达州市强制隔离戒毒所执行。涂开波于2009年9月因犯盗窃罪被判处有期徒刑六年，于2014年10月30日刑满释放。本院认为，1）本案的反诉程序中，被告邓刚在开庭审理中提起反诉，但其反诉状上将本案被告涂开波也列为反诉被告，因反诉只能是本诉的被告对本诉的原告提起的诉讼，故对被告邓刚在反诉状中对本诉被告涂开波提起的诉讼，本案不予处理，被告邓刚可另行提起诉讼。2）根据婚姻法第17条及最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，涉案房屋即达州市达川区（原达县）南外新盘路X号X幢X号房屋系被告涂开波与被告邓刚的夫妻共有财产，且涂开波与周静芳签订合同时周静芳知道涂开波与邓刚仍系夫妻关系，虽然该房屋买卖合同上未有邓刚签字，但从1999年至2017年邓刚申请办理产权登记的17年间，邓刚与涂开波并没有主张该房屋权利，且涉案房屋的产权证亦在原告周静芳处，房屋买受人周静芳对该房屋的产权实际上已经具有合理信赖，虽邓刚否认向周静芳交付该产权证，本院认为，涂开波与周静芳签订房屋买卖合同处分其与邓刚的夫妻共同财产即案涉房屋，第三人周静芳善意、有偿取得该项财产的，应当维护周静芳的合法权益，邓刚的损失，应由擅自处理共有财产的涂开波赔偿。故本院认为原告周静芳与被告涂开波签订的房屋买卖合同，没有违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立，且合同约定双方当事人签字即生效，故该合同成立并且生效。依法成立的合同，双方均应按照合同全面履行合同义务。签订合同后，原告周静芳向涂开波交付了合同约定价款7000元，涂开波也出具了收条，同时涂开波也向周静芳交了钥匙，周静芳及其亲属住进了涉案房屋，双方虽未办理产权过户手续，但原告周静芳已经形成了对涉案房屋事实上的占有、使用，达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋产权属原告周静芳所有，同时房屋过户手续系房屋买卖合同的随附义务，被告涂开波、邓刚应当协助原告办理房屋过户手续。故原告（反诉被告）周静芳要求被告涂开波、被告（反诉原告）邓刚将涉案房屋即达州市达川区（原达县）南外新盘路X号X幢X号房屋过户到周静芳名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因签订房屋买卖合同时涉案房屋未有国土使用权证，未能办理过户手续，未能办理过户手续的主要原因不是二被告所致，故原告（反诉被告）周静芳要求被告涂开波、被告（反诉原告）邓刚承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。3）被告（反诉原告）邓刚及被告涂开波抗辩称周静芳与涂开波签订的房屋买卖合同系趁人之危，本院认为该房屋买卖合同上除了合同双方当事人的签字外，还有氧气厂厂长赵辉，涂开波的亲属涂开建、涂开军的签字，且涂开波本人系完全民事行为能力人，其具有签订合同的民事行为能力和责任能力，且目前未有涂开波以趁人之危的名义向法院主张撤销涉案合同的证据，本院认为邓刚与涂开波的该项抗辩没有证据佐证，其抗辩不能成立。4）反诉原告邓刚的诉讼请求及答辩认为其不知情，要求确认反诉被告涂开波与周静芳的房屋买卖合同无效及返还涉案房屋，因涉案房屋周静芳已经支付了房屋对价，涂开波也向周静芳交了钥匙，该房屋也一直由反诉被告周静芳及其亲属实际占有、使用，其房屋产权证亦在周静芳处，虽未办理过户手续反诉被告周静芳已经形成了对涉案房屋的事实上的占有，反诉原告邓刚的诉讼请求，不符合客观事实，且其诉求所依据的事实及理由也未有充分证据予以佐证，其举证据也不能完全反映其对涂开波处分涉案房屋及涉案房屋的实际占有情况毫不知情，故对反诉原告邓刚的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告（反诉被告）周静芳的诉讼请求，符合合同约定及不违反法律规定的部分，本院依法予以支持。被告（反诉原告）邓刚的反诉请求，与审理查明的事实不相符，其不知情房屋处分及实际占有的理由与证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《关于贯彻执行〈《中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周静芳与被告涂开波于1999年8月1日签订的房屋买卖合同有效，达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋产权属原告周静芳所有；二、被告涂开波、被告（反诉原告）邓刚于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）周静芳办理达州市达川区南外新盘路X号X幢X号房屋过户手续；三、驳回原告（反诉被告）周静芳的其他诉讼请求；四、被告（驳回反诉原告）邓刚的反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告涂开波、邓刚负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告邓刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  曾永红审 判 员  陈冬梅人民陪审员  邓远轩二〇一七年十月二十三日书 记 员  白朝芳