广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初12821号原告：汪珩，女，1975年5月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄瑾鸿，广东毅隽达律师事务所律师。被告：李惠珠，男，1947年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁苗锋，广东科顺律师事务所律师。被告：佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良街道府又建设路商六之6号。法定代表人：黄冠芳。委托诉讼代理人：肖福来，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪燕，广东南天明律师事务所实习律师。原告汪珩因李惠珠与佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司（以下简称广德业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤0606民初9845号生效民事判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院于2017年8月15日立案受理,依法适用普通程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄瑾鸿，被告李惠珠的委托诉讼代理人梁苗锋，被告广德业公司的委托诉讼代理人肖福来、陈雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪珩向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2016）粤0606民初9845号民事判决；2.判令佛山市顺德区××房产的所有权归原告所有（诉争房屋价值暂定为60万元，实际价值以评估为准）；3.判令两被告协助原告办理佛山市顺德区××房屋所有权登记手续；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：一、原告与被告李惠珠分别向被告广德业公司购买的佛山市顺德区××房产（以下简称诉争房产），双方均未办理房产证，而原告已交付全部房款，并于2001年3月30日收楼入住至今，因此原告为诉争房产的实际权利人。2001年3月22日，被告广德业公司委托佛山市顺德区美联房产有限公司（原名：顺德市美联房产有限公司）与原告签订《认购书》一份，约定原告认购佛山市顺德区××（以下简称诉争房产）；认购价格为496091元；认购定金为3万元，须于签订认购书或之前付清，2001年4月10日支付房款20万元，余款266091元于2001年4月21日前付清。《认购书》签订后，原告已按约支付定金以及所有购房款。2001年3月30日，原告与被告广德业公司进行交接验收，并办理收楼手续。2001年4月10日，原告委托装修公司进行装修。另外，原告还以自己名义办理物业管理、水电、电信等相关手续，并于2001年5月份开始入住至今。相反，被告李惠珠系通过银行按揭方式购买诉争房产，从未与被告广德业公司办理收楼手续，也未办理诉争房产房产证。因此，原告已支付全部房款，且实际占有、支配诉争房产，一审法院应将诉争房产判归原告所有。二、原告为必要共同诉讼当事人，一审法院未通知原告参加庭审，迳直作出（2016）粤0606民初9845号《民事判决书》，程序违法。原告入住后则在诉争房产物管处办理了入住登记手续，且在供水、供电等部门以自己名义办理水电等登记手续。因此，一审法院有条件通知原告参加庭审，以查清一房两卖等事实，但却没有通知，程序违法。三、原告未能参加庭审系因不可归责自己的事由。原告于2017年5月份才得知（2016）粤0606民初9845号《民事判决书》，并已提交资料向一审法院提出执行异议。因此，原告未参加（2016）粤0606民初9845号庭审系因不可归责自己的事由。四、两被告商品房销售行为存在很多不符合常理的地方，不排除两被告存在恶意串通，试图以虚假交易损害原告合法权利的嫌疑，因此，原告恳请贵院对两被告整个交易事实予以查实。1、被告李惠珠通过银行贷款方式向被告广德业公司购买诉争房产在内的多间房屋，涉及银行贷款金额高达1902000元，被告广德业公司仍愿冒极大风险为被告李惠珠上述债务承担连带保证责任，有违常理。2、被告广德业公司2000年的财务资料没有显示被告李惠珠购买多间房产的相关资料，实属匪夷所思���3、被告李惠珠购买多间房产后，长期空置，且截至起诉前，未与被告广德业公司办理收楼手续（诉争房产出售时已系现房）、办理房产证、未对诉争房产实地调查，更未对原告支配诉争房产提出任何异议，有违常理。综上，原告为诉争房产实际权利人，一审法院未能查清事实，从而做出错误判决，损害了原告的合法权益，因此，原告为维护自身合法权益，特向法院呈诉，恳请法院依法判允。被告李惠珠辩称，被告李惠珠早于2000年9月13日就向佛山市顺德区广德业房地产发展有限公司(以下简称广德业公司)购买了位于佛山市顺德区××的房产（以下简称案涉房产），并签订了正式的《商品房购销合同》（合同编号：××），并在房地产登记机构进行了合同备案登记，依法进行了公示，而且被告李惠珠亦通过支付首期款及以银行贷款方式于2000年9月13日连同在广德业公司处购买的位于佛山市顺德区××C型、D型、E型、F型四间房屋一并到当时的顺德市大良区农村信用合作社办理了借款抵押手续，向顺德市大良区农村信用合作社共借款人民币1,585,374.56元，向广德业公司支付了位于佛山市顺德区××C型、D型、E型、F型四间房屋的全部房价款。依据佛山市顺德区人民法院就案涉房产的（2016）粤0606民初9845号于2016年9月19日生效判决及(2016)粤0606执13533号之二的执行裁定书中所记载的佛山市顺德区不动产登记中心复函，可以充分证实，案涉房产已登记在被告李惠珠名下，已确权，可办房产证手续，即依法确认了该案涉房产的所有权属于被告李惠珠的事实。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可以充分证实，案涉房产属于被��李惠珠所有是具有充分的事实及法律依据的。被告李惠珠购买案涉房产的时间比原告所谓购买案涉房产的时间要早，原告是于2001年3月22日才向所谓的“佛山市顺德区美联房产有限公司”（以下简称美联公司）购买案涉房产，但美联公司并不是案涉房产的发展商，原告与美联公司亦没有签订正式的《商品房购销合同》，更没有依法进行备案登记，被告李惠珠所购买的案涉房产早就进行了备案登记，进行了公示，但原告在购买房屋前却没有到房产管理部门就案涉房产的交易情况进行查询，就向所谓的美联公司购买了房产，这完全是由于原告本身的疏忽行为导致的，且原告及物业管理公司在没有取得被告李惠珠同意的情况下，擅自同意原告入住属于被告李惠珠所有的案涉房产，并擅自允许其对案涉房屋进行装修，是严重侵害了被告李惠珠的物权，依法就承担相应的侵权��任。依据被告李惠珠与广德业公司所签订的正式《商品房购销合同》（合同编号：××）第十一条的规定，广德业公司须于2000年12月31日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合该合同附件二所规定的装饰和设备标准的案涉房产交付给被告李惠珠使用，逾期交付，被告李惠珠有权按已交付的房价款向广德业公司追究违约利息。广德业公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在1个月内按2%利率计算；自第2个月起，月利息按3%利率计算至实际交付日止。《商品房销售管理办法》第30条规定（房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任）第34条规定（房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日��，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续）。广德业公司因其自身的原因导致至今仍没有将案涉房产交付给被告李惠珠使用，亦没有为被告李惠珠办理相应的《房地产权证》，是广德业公司的违约行为所造成的，依照合同及法律规定应承担相应的违约责任，与被告李惠珠无关。综上所述，案涉房产属被告李惠珠所有，是有正式的《商品房购销合同》（合同编号：××）、广德业公司出具的收款收据、银行的抵押借款合同及借据、合同备案登记及佛山市顺德区不动产登记中心的复函等充分的证据加以证实。佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9845号的民事判决合理合法及有充分的证据及法律支持，依法应予以维持。被告广德业公司辩称，被告广德业公司于2012年5月2日进入破产和解程序，并指定广东南天明律师事务所担任其管理人，在管理人接手的相关资料中，没有该案涉房产的销售资料，也没有显示收到该房产的款项，我们对该房屋的交易，所以我方对原告及被告李惠珠的交易情况也无法确认，若两主体认为广德业公司享有相应权利的，可以随时向管理人申报。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据（2016）粤0606民初9845号民事判决书、（2017）粤0606执异131号受理执行异议申请通知书、（2017）粤0606执异131号执行裁定书和被告李惠珠提交的证据（2004）顺法民二初字第02875号民事判决书、（2005）顺法执字第01881号执行完毕告知书、（2016）粤0606执13533号之二执行裁定书，均是法院作出的正式法律文书，本院予以确认；被告李惠珠提交的粤（2017）顺德区不动产权第××号不动产权证书、房地产单元平面图、宗地平面图、税收缴款书（税务收现专用）、2006年4月12日原告写给法院法官的书面申请函，原告及被告广德业公司对真实性无异议，本院予以确认；原告提交的证据2001年3月2日认购书、收款收据、楼房交接验收表、广德业大厦管理费协议书、广德业大厦水费协议书、非顺德市户籍用户申装电话保证金协议书、委托信社代收电费协议书、代收电视天线费协议书、委托大良信用社代收大厦管理费水费协议书、代收电话费协议书、装修工程协议书、账户交易明细，两被告对真实性不予确认，但上述证据能够互相印证，形成完整的证据链，本院予以采信；被告李惠珠提交的证据合同编号××号商品房购销合同、2000��9月13日收款收据、顺德市农村信用合作社的借款借据、顺信购房抵借字××第××号购房借款抵押合同、商品房单元合同备案结果证明，原告及被告广德业公司对真实性不予确认，但结合（2004）顺法民二初字第02875号民事判决书，能够互相印证形成完整证据链，本院予以采信。本院根据当事人无异议的证据及本院认证采信的证据，认定事实如下：1.李惠珠作为买方，广德业公司作为卖方，双方于2000年9月13日签订《商品房购销合同》(合同编号:××)一份，约定李惠珠购买了位于佛山市顺德区××的房产,总价款643480元。2000年9月13日，广德业公司收取李惠珠购房款193480元并出具该财务专用章的《收款收据》。2000年9月13日，原大良农村信用合作社作为贷款人、与李惠珠、郑少玲作为借款人、抵押人、广德业公司作为保证人，签订购房借款抵押合同，约定贷���李惠珠450000元用于购买上述房产。2000年9月19日，原大良农村信用合作社发放贷款450000元并出具《借款借据》。2.汪珩作为认购方，顺德市美联房产有限公司作为售房方，双方于2001年3月22日签订《认购书》一份，约定汪珩购买了位于佛山市顺德区×××房产,总价款493091元。2001年3月22日，广德业公司收取汪珩购房定金30000元；2001年4月9日，广德业公司收取汪珩购房款200000元；2001年4月19日，广德业公司收取汪珩购房余款266091元；合计496091元，三笔款项的收取广德业公司均出具该财务专用章的《收款收据》。2001年3月30日，汪珩与美邦物业管理有限公司、美联房产有限公司对案涉房产办理收楼验收手续。在手续完成后，汪珩聘请装修人员对案涉房产进行了装修，在装修完成后入住使用至今。汪珩在收楼后以其名义在原大连农村信用合作社为案涉房产办理了代收水费、电费、电话费、电视费的协议手续。3.本院于2004年11月2日作出（2005）顺法民二初字第02875号民事判决书，判令原大良农村信用合作社有权对被告李惠珠、郑少玲位于佛山市顺德区××座10C、D、E、F、G型房产折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。本院作出（2005）顺法执字第01881-2号、01881-3号执行裁定书，裁定解封佛山市顺德区××座10C、D、E、G型房产，注销上述房产抵押备案登记，并将上述房产产权转移给案外买受人。2014年6月20日，本院出具（2005）顺法执字第01881号执行完毕告知书，告知本案已执行完毕。在案件执行期间，2006年4月12日，汪珩曾向本院执行法官出具函件一份，陈述其曾多次找寻美联房产有限公司负责人办理《商品房购销合同》及房产证，但由于负责人回避到现今仍未办理。4.顺德区档案馆于2015年11月30日、2017年4月14日分��出具证明，确认李惠珠作为佛山市顺德区××房产的登记购房人，权利限制为未按揭、未查封。5.广德业公司于2012年5月2日已进入破产和解程序，本院指定广东南天明律师事务所为该公司管理人。6.（2016）粤0606民初9845号生效民事判决书判决广德业公司应于判决生效之日起五日内协助李惠珠办理案涉房产的房屋所有权登记手续，并向李惠珠交付案涉房产……。因广德业公司未履行判决义务，李惠珠向本院申请强制执行，本院依法立案受理，执行案号为（2016）粤0606执13533号。汪珩于2017年5月12日向本院提出执行异议，本院依法受理，于2017年7月18日作出（2017）粤0606执异131号执行裁定书，认定其异议应另寻法律途径救济，而并非通过执行异议程序。于是，汪珩提出本案诉讼，产生本案纠纷。本院认为，本案当事人争议的焦点为：本院（2016）���0606民初9845号民事判决是否存在错误及侵害原告的合法权益，应否予以撤销。首先，被告李惠珠与被告广德业公司2000年9月13日签订的《商品房购销合同》(合同编号:××)合法有效，受法律保护。被告李惠珠已按照合同履行给付房屋价款合同义务，被告广德业已收取上述费用并开具收据，且双方已办理商品房单元合同备案手续，对于被告广德业公司答辩称未收到购房款，但结合被告广德业公司出具的收据、银行的抵押借款合同及借据、合同备案登记，本院认定被告广德业公司已收到全额购房款643480元，对于被告广德业公司该抗辩意见不予采纳。因此，原审对被告李惠珠与被告广德业公司之间形成商品房销售合同关系的事实认定并不存在错误，本院对于原审认定的事实予以确认；其次，反观原告签订的《认购书》，其签订时间为2001年3月22日，收款收据也显示购房款的支付完成于2001年4月19日，即使原告与被告广德业公司就案涉房产成立了商品房销售合同关系，其合同的成立时间及支付房款的时间均在被告李惠珠之后，在此之前，被告李惠珠已经为案涉房产向原大良农村信用合作社办理了借款抵押手续（2004年还因贷款问题产生纠纷诉至法院），并在房管部门进行了商品房合同备案登记，对外产生公示效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即此时被告李惠珠已取得期待被告广德业公司交付房屋并转移房屋所有权的权利，而且这种权利因预告登记的公示效力而具有排他性，如广德业公司在与被告李惠珠签订合同并备案登记��而再将房屋转售他人的，被告李惠珠已经备案登记的合同具有优先权；最后，原告在签订《认购书》及支付房款时，未对案涉房产的公示信息进行查询，原告存在一定过失，原告主张其一直善意占有及使用案涉房产，但在原告装修入住十几年间，原告在未能与被告广德业公司签订正式合同，也未能办理相关房产登记的情况下，仍怠于查询案涉房产登记情况或寻求解决途径、救济渠道，仅以无法找到美联房地产公司负责人作抗辩，与常理不符。综上，被告李惠珠与被告广德业公司的《商品房购销合同》成立在先，被告李惠珠已经先行支付完合同对价并已经进行商品房合同备案登记，原告成立在后的《认购书》及装修入住并一直占有的行为，无法对抗被告李惠珠成立在先的物权请求权，被告李惠珠对案涉房产产权的取得具有优先权，故原告的主张不能成立。原审判定广德业公司应协助李惠珠办理案涉房产的房屋所有权登记手续，并向李惠珠交付案涉房产并无错误，原告提出撤销上述判决的诉讼请求不成立，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条第（一）项、第三百条第一款第（三）项的规定，判决如下：驳回原告汪珩的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告汪珩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林思彤人民陪审员  邓焕儿人民陪审员  郭振华二〇一七年十月二十四日书 记 员  梁卓芬