北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初5340号原告：北京运通盛世农副产品市场有限公司，住所地北京市怀柔区青春路北溢洪道东侧。法定代表人：王淑荣，经理。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。被告：曹福清，男，1963年4月17日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：任保华，北京市星元律师事务所律师。原告北京运通盛世农副产品市场有限公司（以下简称运通盛世公司）与被告曹福清租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。运通盛世公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2015年9月1日至2017年8月31日期间的场地及房屋(差额面积内)使用费28000元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年9月1日，被告与北京青春路农副产品市场有限公司（以下简称农副产品公司）签订了《房屋置换协议》，约定农副产品公司将青春市场内南排砖混结构门面房第×1号与第×2号（建筑面积合计36.96平方米）与被告原有临时门面房（建筑面积合计31.77平方米）进行置换。对于房屋置换后的差额面积5.19平方米，双方约定该差额面积产权归农副产品公司所有，协议期内（自2005年9月1日起至2010年8月31日止）归被告使用，被告每年向农副产品公司交纳场地及差额面积使用费3000元。2010年8月31日，被告与农副产品公司签订“变更协议”，约定被告每年向农副产品公司交纳场地及差额面积使用费3000元，每年元月5日前交纳一年场地使用费。此协议期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止。2011年5月16日，原告以股东王淑兰的名义与农副产品公司签订合同书，约定原告以1600万元的价格购买农副产品公司位于怀柔区青春路北段溢洪道东侧面积为6600平方米的地上物。自2012年1月至2015年8月间，被告向原告交纳了场地及差额面积使用费。2015年8月31日，涉案《房屋置换协议》到期，被告占用涉案场地至今，但拒不支付相应使用费。故原告诉至法院，望判如所请。曹福清辩称，原告所述无事实和法律依据。理由有：第一，原被告之间没有任何合同关系，与农副产品公司签订合同、购买涉案地上物的买受人是王淑兰，并非原告，故原告的诉讼主体不适格；第二，被告交纳租金是在履行其与农副产品公司之间的《房屋置换协议》，被告对农副产品公司与王淑兰签订合同的事实并不知晓。该合同涉及被告的合法权利，未经被告同意，其所涉内容对被告没有法律效力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月1日，曹福清（乙方）与案外人农副产品公司（甲方）签订《房屋置换协议》，约定甲方将青春市场内南排砖混结构门面房第×1号、第×2号（临时建筑，面积为36.96平方米）与乙方当时使用的临时门面房（面积为31.77平方米）进行置换；房屋置换后的差额面积5.19平方米产权归甲方所有；乙方每年向甲方交纳场地及差额面积使用费3000元，于每年一月五日前交纳一年场地使用费，协议期内归乙方使用。协议期限自2005年9月1日起至2010年8月31日止。2010年8月31日，曹福清（乙方）与农副产品公司（甲方）就双方于2005年9月1日所签《房屋置换协议》达成“变更协议”，内容如下：“一、原协议第三条变更为：甲乙双方置换房屋的差额面积产权归甲方所有。协议期内归乙方使用，双方商定乙方每年向甲方交纳场地及差额面积使用费3000元，每年一月五日前缴纳一年场地使用费；二、原协议期限条款变更为：此协议期限自2005年9月1日起至2015年8月31日止。原协议其他内容不变。”2011年5月16日，农副产品公司（甲方）与王淑兰（乙方，系运通盛世公司发起人）签订合同，约定拟成立的运通盛世公司以1600万元的价格购买甲方位于本区青春路北段溢洪道东侧面积为6600平方米的地上物。该合同第五条约定：“乙方在经营过程中，应自行领取营业执照、照章纳税，不得违法经营……”；第十二条约定：“本合同在双方签字生效后，甲方在双方签字前所安置为区政府和镇政府照顾残疾人曹福生、李树贵两人伤残就业扶助的要求，在本市场内南排从东头算起第4、5、6、7共四间门脸房，每人2间的房屋所有权，这两户对市场的关系只是租赁场地的关系，同时有租赁合同，待已签的租赁场地合同到期后，由乙方再与该两户主协商，重新签定场地租赁合同及提价问题。乙方对本条中甲方的以上表述予以承诺尊重并执行”。同日，北京市怀柔区怀柔镇东大街村村民委员会（甲方）与王淑兰（乙方）签订合同，约定乙方承租甲方位于本区青春路北段溢洪道东侧面积为10005平方米的土地，年租金为25200元，租赁期限自2011年5月20日至2081年5月19日止。该合同第六条约定：“乙方在经营过程中，应自行领取营业执照、照章纳税，不得违法经营……”；第十四条约定：“原甲方同意给二个人的位于市场内两间经营铺面房，乙方予以认可，但是该铺面使用仅限于该二人有生之年，不允许继承，二人去世后乙方有权无偿收回，甲方予以配合（详见双方确认书）。”庭审中，运通盛世公司认可曹福清自2015年8月31日之前的租金已经付清，并提供了相应发票（记账联）、收据。自2015年9月1日始，曹福清占用涉案场地及房屋（差额面积部分）至今，未向运通盛世公司支付相应费用。另查，本院经向北京市工商行政管理局怀柔分局查询，运通盛世公司成立日期为2011年8月10日，王淑兰为设立运通盛世公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责。本院认为，本案争议焦点之一为运通盛世公司的诉讼主体资格，即与曹福清之间是否形成租赁合同关系；焦点之二为双方如存在租赁合同关系，则该合同效力的认定问题。曹福清与农副产品公司关于房屋置换后差额面积部分的场地及房屋所达成的协议，从合同性质上，符合租赁合同的基本特征，故双方形成租赁合同关系。在该租赁合同履行期间，农副产品公司与运通盛世公司的发起人王淑兰签订有关合同，约定农副产品公司将涉案场地及房屋让与王淑兰发起设立后的公司。曹福清辩称与农副产品公司签订合同的相对方为王淑兰，并非运通盛世公司，故运通盛世公司的诉讼主体不适格。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条规定，为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。据此，本院认为，王淑兰作为运通盛世公司的发起人，为设立公司以自己名义对外签订合同，运通盛世公司成立后对该合同予以确认，已经实际享有合同权利、履行合同义务。依据上述规定，农副产品公司与运通盛世公司的发起人王淑兰签订有关合同对运通盛世公司亦产生约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。农副产品公司将其与曹福清所签租赁合同项下的场地及房屋让与运通盛世公司，权利人虽发生变动，但并不影响该租赁合同的效力。事实上，曹福清按照该合同向运通盛世公司交纳了租金，直至合同期满，运通盛世公司亦未提出异议。因此，该租赁合同的出租人实际变更为运通盛世公司。故运通盛世公司与曹福清之间形成了租赁合同关系，而曹福清之抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据已查明的事实，曹福清自2015年8月31日租赁期间届满之次日起至今仍使用涉案租赁物，运通盛世公司在本次诉讼前对此亦未提出异议，故双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因曹福清无正当理由未支付租金，且已超过合理期限，故运通盛世公司要求曹福清支付租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。而运通盛世公司主张按照其与相邻其他租户所订立的租金标准给付租金，依据不足，本院仍按原租赁合同约定确定租金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条规定，判决如下：一、曹福清于本判决生效后七日内给付北京运通盛世农副产品市场有限公司自二○一五年九月一日至二○一七年八月三十一日期间的租金6000元；二、驳回北京运通盛世农副产品市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由曹福清负担50元（本判决生效后七日内交纳），北京运通盛世农副产品市场有限公司负担200元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王燕军二〇一七年十月三十日书记员  王亚男