北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0116民初1241号原告：北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会，住所地北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村。法定代表人：郭红，主任。委托诉讼代理人：石月，北京砥石律师事务所律师。被告：彭玉江，男，1974年2月1日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：韩洪，北京市一法律师事务所律师。原告北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会（以下简称张各庄村委会）与被告彭玉江农村土地承包合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张各庄村委会的法定代表人郭红、委托诉讼代理人石月与被告彭玉江的委托诉讼代理人韩洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张各庄村委会向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方于2010年8月3日签订的《土地承租合同》、《土地承包补充协议》和原告于2010年8月8日向被告出具的两份《租地证明》无效；2.判令被告立即退还租赁的土地并清走租赁土地上建造的大棚；3.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告（非原告集体组织成员）于2000年12月31日签订了一份388亩的土地承包合同，期限自2000年12月31日起至2015年12月31日止。同时，又在合同期限内即2010年8月3日，原告的时任领导私自代表村委会又将该地块儿与被告签订了《土地承租合同》和《土地承包补充协议》，租期定于自2015年12月31日起至2035年12月31日止的将来土地承包合同。合同约定了承租期限、土地租金、建设日光大棚等内容，还约定了被告对所承租的土地享有自主经营权、处置权、收益权、转租权和继承权及如遇国家占地或其他规划占地，补偿归被告所有等内容。2010年8月8日，原告又向被告出具两份租地证明，向被告保证此地块可以承租使用50年。签订上述合同和出具证明仅是村领导的个人意思表示，没有经过法定的民主程序，不能代表原告的真实意思表示。合同约定被告享有土地处置权也违反了法律规定。所以，上述合同和证明应当认定无效，被告应及时退还租赁土地并清走租赁土地上建造的大棚。故诉至法院。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为，判令确认双方于2010年8月3日签订的《土地承租合同》和原告于2010年8月8日向被告出具的有承包期限的《租地证明》无效；第二项诉讼请求变更为，判令被告返还闲置的两块租赁土地（西块地63亩：南至花场北墙、北至北道、东至李新华承包地地边、西至杨宋庄边界；土道北地块255亩：南至南土道、北至大周各庄地界、西至杨宋庄地界、东至村民承包地）。后经法院释明合同无效的法律后果，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2016年1月1日至2017年9月30日期间的土地占用费用。被告张各庄村委会辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：第一，原被告2010年8月3日签订的两份合同形成的是土地租赁合同法律关系，并非土地承包合同法律关系，本案案由应为土地租赁合同纠纷；第二，法律没有规定签订土地租赁合同必须经过法定民主程序，也没有规定未经法定民主程序的土地租赁合同无效，且法律关于土地承包的规定属于管理性规定；第三，合同明确约定了原告经过了社员代表大会认真研究决定、同意；第四，即使本案认定合同无效，其履行法定民主程序的责任在于原告，造成合同无效的过错应由原告承担；第五，被告对原告要求返还其余两块土地没有异议，但涉案土地上的19栋大棚，以鉴定结论为准，被告要求原告赔偿损失；第三，被告没有实际占用西块地和土道北地块，并要求原告赔偿因合同无效所导致的预期利益损失。本院经审理认定事实如下：2000年12月31日，张各庄村委会与北京市亚农兴农业高新技术开发有限公司（以下简称亚农兴公司）签订了一份土地租赁合同，主要相关内容如下：出租方北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村经济合作社（以下简称张各庄合作社），承租方亚农兴公司；租赁期限自2001年1月1日起至2015年12月31日止，租期共15年；项目地点位置（四至）在张各庄村西北362亩，还包括75千瓦和185瓦的水泵各一个，机井4口；租赁用途为农业种植、育种研究；租赁费总计891880元；租金交付方式为一次性交清当年租金，延期不交租金则收回所租赁土地；合同期满地上原有房屋由亚农兴公司在合同期内清除，如不清除则全部归张各庄合作社所有；变更或解除合同，必须经双方协商同意，或社员代表大会决定，否则任何一方擅自变更或解除合同，由违约方向守约方支付违约实际造成损失的两倍作为违约金。任何一方未按合同约定履行，均由违约方向守约方支付实际损失的两倍作为违约金。双方还约定了其他相关内容。2006年5月25日，张各庄合作社与亚农兴公司签订了一份补充协议，主要内容如下：由于亚农兴公司原租赁土地实际面积比合同面积多，就多出的土地面积一事经双方协商达成如下共识：将多出的26亩土地继续租赁给亚农兴公司；租赁期限及各项具体条款继续执行原362亩土地租赁合同；如任何一方有变都必须与另一方协商，经双方协商同意并附补充协议后方可生效，否则视为违约。2006年10月30日，张各庄合作社和张各庄村委会与何明签订补充协议，约定“由于原合同中乙方（北京市亚农兴农业高新技术开发有限公司）已注销，经甲方同意将原合同中的（乙方）变更为何明。此协议与原合同共同生效”。2010年6月21日，何明与彭玉江签订了一份土地流转协议，主要相关内容如下：为了提高土地利用价值，为社会多创效益，经双方协商，何明将其与张各庄合作社签订的388亩土地租赁合同中的300亩土地使用经营权转让给彭玉江。一、合同生效后，彭玉江享有原合同中何明的同等权利，同时，彭玉江必须严格遵守原合同中规定的各项条款，每年按时向原合同的张各庄合作社上交土地租金，每亩每年160元；二、由于原合同中水井已不能使用，新打的两个水井及新装水泵设施都在彭玉江土地使用范围内，彭玉江除享有使用权外，还应负责管理和维护，同时每年向原合同张各庄合作社交纳1000元的水电设施磨损折旧费。随地租一起交付；三、转让总价为165万元（包括土地上原何明投资建造的房屋、电线、水泥线杆、杨树）。彭玉江分三次付清，首付40万元在此协议签订之日交付。二次付款25万元在2010年12月31日前交付。余款100万元在2011年12月31日前交付；四、2011年12月31日前彭玉江在余款全部付清的同时，双方同张各庄合作社共同办理正式流转手续，如因哪一方出现问题影响到土地的正常流转，必须承担给受损失方实际经济损失两倍的经济赔偿；五、何明保证原合同真实有效；六、由于彭玉江从事设施农业，投资较大，为了获得一个长期稳定的发展空间，在原合同到期后，彭玉江享有继续承租的权利，价格根据当时市场行情而定；七、如果彭玉江在2011年12月31日前未能全部交付余款，何明有权收回土地及所有地上物（包括彭玉江新建的地上设施）由此给彭玉江造成的所有经济损失由彭玉江自己负责；八、本协议一式三份，何明、彭玉江及张各庄合作社各执一份，具有同等法律效力。何明、彭玉江及张各庄合作社在协议上签字、盖章。2010年7月20日，张各庄村委会召开社员代表大会，到会社员代表26人。针对涉案土地租赁期限届满后是否续租问题，14个社员代表不同意。2016年3月14日，张各庄村委会的2010年社员代表出具《社员代表证明》一份，载明：关于彭玉江在2010年8月3日续签村西承租388亩土地合同书中提到通过张各庄村经济合作社社员代表开会认真研究决定与乙方签订长期的土地租赁合同。现经党支部查询没有此项会议记录。此合同没有通过本届社员代表研究决定。该证明上后附有2010年社员代表的签字。2010年8月3日，张各庄村委会与彭玉江签订土地承租合同，约定：彭玉江在怀柔区杨宋镇张各庄村西388亩土地上建设日光温室，土地承租年限于2015年12月31日到期，鉴于彭玉江投资设施农业投资较大，短期内无法收回投资，张各庄村经济合作社通过社员代表开会认真研究决定与彭玉江签订长期的土地承租合同。承租期限自2015年12月31日起至2035年12月31日止。土地租金暂定为每亩800元，每五年递增5%，彭玉江于2016年12月31日开始，每年全额交付给张各庄经济合作社当年土地租金。合同还约定了其他内容。同日，存在一份双方对2000年12月31日张各庄村委会与亚农兴公司签订的土地租赁合同的补充协议，即土地承包补充协议，约定：甲乙双方于2000年12月31日签订了土地承包合同，期限自2000年12月31日起至2015年12月31日止。由于乙方需要改变经营方式，更好利用土地，从事功效农业生产，在土地上建设日光温室大棚，经甲乙双方共同协商达成协议。第一，甲方经村社员代表会议同意，乙方在所租土地上建日光温室大棚260栋；第二，原合同到期后，乙方享有优先承租的权利，租金、期限甲乙双方共同协商；第三，合同到期后，如乙方不在承租该土地，乙方必须将土地恢复原貌；第四，乙方不得改变土地使用用途，不得挖坑取土；第五，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2010年8月8日，张各庄村委会出具租地证明一份，载明：彭玉江承租怀柔区杨宋镇张各庄满族村村西土地388亩，依据政府规划建设日光温室大棚。张各庄满族村村民委员会同意彭玉江将自建日光温室大棚出租、转让，并出具相关手续，并保证此地块承租使用50年。彭玉江在2010年8月3日土地承租合同签订后（2000年12月31日土地租赁合同承包期限内），彭玉江开始在涉案土地上建筑大棚。后在建造过程中，有部分村民阻挠，彭玉江未继续建造。截止本案起诉时，彭玉江实际占有三块地块，其中包括村西大棚大道北地块（南至怀耿路，北至北道，东至村民地边，西至李新华承包地地边，合计总亩数70亩，上建62座大棚）、西块地（南至花场北墙，北至北道，东至李新华承包地地边，西至杨宋庄边界，合计总亩数63亩）、土道北地块（南至南土道，北至大周各庄地界，西至杨宋庄地界，东至村民承包地，合计总亩数255亩，存有完整大棚10座，仅有框架部分大棚9座）。62座大棚一直由彭玉江生产经营，西块地和土道北地块彭玉江并未生产经营。2015年12月底，张各庄村委会工作人员向彭玉江亲属主张返还土地，彭玉江亲属以存有新的承包合同为由没有返还。彭玉江虽主张涉案西块地和土道北地块早已交由张各庄村委会，但并未提举交付土地的证据，张各庄村委会亦未将涉案土地交由他人承包。本案审理过程中，经彭玉江申请，对涉案的72座完好大棚和9座框架大棚进行价值评估鉴定。2017年7月5日北京科正资产评估有限责任公司出具资产评估报告书（科评报字[2017]第097号），以2015年12月31日作为评估基准日，涉案土地上的地上物价值评估值为4069291元，其中路南62座大棚评估值为2881570元，路北完整大棚评估值为650126元，路北仅有框架部分的评估值为537595元。彭玉江垫付鉴定费用3.5万元。庭审中双方一致认可，彭玉江自2016年1月1日起至今未向张各庄村委会交纳租金。彭玉江向本庭主张西块地和土道北地块的预期利益，以每年每亩200元为标准计算预期利益。上述事实，有当事人提举的土地租赁合同书、补充协议、土地流转协议、土地承租合同、租地证明、社员代表证明、村民代表会议记录、资产评估报告书、资产评估结果分项说明及双方当事人陈述意见在案佐证。本院认为，2000年12月31日张各庄村委会与亚农兴公司签订的土地租赁合同于2015年12月31日期限届满后，按照合同约定彭玉江应当将涉案土地上建筑物清除后返还给张各庄合作社，如不清除则全部归张各庄合作社所有。2010年8月3日，张各庄村委会与彭玉江签订土地承租合同，考虑到彭玉江投资设施农业投资较大，重新签订长期土地流转合同，承租期限自2015年12月31日起至2035年12月31日止。该合同虽名为土地承租合同，但依据合同内容和具体履行情况，该合同内容属于农村集体土地流转情形，故上述合同为农村土地承包合同。2010年8月8日，张各庄村委会向彭玉江出具的租地证明涉及“保证此地块承租使用50年”的内容，属村委会为订立土地承包合同向彭玉江作出的承诺。依据我国土地承包相关法律规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中彭玉江非属张各庄村委会集体成员，张各庄村委会将土地承包给彭玉江时应当履行民主议定程序，并报乡镇人民政府批准。上述合同在签订前和租地证明出具前未得三分之二以上村民代表的同意，且在审理过程中张各庄村村民代表仍未达成多数决同意，故涉案土地承租合同和租地证明因违反法律法规的强制性规定而无效。但彭玉江是在签订土地承租合同后才开始着手建设设施农业，建造大棚的。涉案土地承租合同和租地证明被法律确认无效的原因在于，张各庄村委会在未取得民主议定程序通过和行政审批前提下即签订合同、作出承诺，对于彭玉江无法在2015年12月31日后继续取得承包收益，张各庄村委会负有大部分过错。由于在2010年8月3日同时存在一份土地承包补充协议，在该协议中明确表明“原合同到期后，乙方享有优先承租的权利，租金、期限甲乙双方共同协商”，可见当时张各庄村委会与彭玉江对于承租期限存在了两个截然相反的约定。从上述事实可知，彭玉江对于土地承租合同的效力和租地证明的效力应当引起相应注意，对于2000年土地租赁合同承包期满后，能否继续享有承包收益这一风险作出了商业上的判断，但其仍继续投资，对于投资损失的发生具有轻微过错，本院酌定为10%，张各庄村委会为90%。由于张各庄村委会经法院释明后，明确要求仅返还西块地和土道北地块。本案中已经对全部地上建筑物进行了评估鉴定，张各庄村委会并未要求返还62座大棚所在地块，故对该地块生产经营损失本案不予考虑；西块地和土道北地块彭玉江并未实际生产经营，且并未提举充分证据证明其预期利益。本院认为预期利益应当是客观的、具有现实可能性的，其他地块的租金收益无法直接适用西块地和土道北地块。更何况彭玉江并未提举充分证据证明张各庄村委会不让其建造大棚，但是2011年年底彭玉江就已不在西块地和土道北地块进行生产经营，至于村民阻挠问题，彭玉江完全可以通过其他途径解决，与张各庄村委会是否影响其预期收益没有直接因果关系。故对于其要求预期利益的主张本院不予支持。因此彭玉江应返还上述两块土地并清除地上建筑物。另张各庄村委会仍需向彭玉江支付上述两块土地地上物的损失1068948.9元[（650126+537595）*90%=1068948.9]。另外在2015年12月31日以后，彭玉江一直占用涉案土地，且并未按照土地承租合同约定缴纳租金。由于土地租赁费用没有统一标准或者指导价，属于发包人和承包人结合土地情况个别约定情形，故本院考虑双方在2010年8月3日签订土地承租合同时进行了商业判断，因此本院按照当时的租金约定标准参定土地使用费用。由于张各庄村委会明确要求土地使用费计算至2017年9月30日，故土地使用费用为543200元，（800*388+800÷12*9*388=543200）综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认二〇一〇年八月三日签订的《土地承租合同》和北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会于二〇一〇年八月八日出具的具有期限内容的《租地证明》无效；二、彭玉江于判决生效后十日内向北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会返还两块土地（西块地63亩：南至花场北墙、北至北道、东至李新华承包地地边、西至杨宋庄边界；土道北地块255亩：南至南土道、北至大周各庄地界、西至杨宋庄地界、东至村民承包地），并清除地上物；三、北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会于判决生效后十日内向彭玉江给付损失赔偿款1068948.9元；四、彭玉江于判决生效后十日内向北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会给付占地费用543200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费3.5万元，由彭玉江负担3万元（已交纳），由北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会负担5000元（于判决生效后七日内交纳）。案件受理费53996元，由北京市怀柔区杨宋镇张各庄满族村村民委员会负担4万元（已交纳），由彭玉江负担13996元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张泽华人民陪审员  梅占江人民陪审员  许怀友二〇一七年十月三十一日书 记 员  李文玉书 记 员  姜雯宇