贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1694号上诉人（原审被告）：姜淋钧，男，苗族，1985年2月24日出生，住贵州省六盘水市钟山区，上诉人（原审被告）：安国琼，女，汉族，1957年9月15日出生，住贵州省六盘水市钟山区，被上诉人（原审原告）：李娟，女，穿青人，1969年6月19日出生，住贵州省纳雍县，一般授权委托诉讼代理人：彭华夏，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201311860683。上诉人姜淋钧、安国琼因与被上诉人李娟房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初1349号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人安国琼，被上诉人李娟及其委托诉讼代理人彭华夏到庭参加诉讼，上诉人姜淋钧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姜淋钧、安国琼上诉请求：一、撤销原判第二项，即由上诉人支付被上诉人违约金8000元；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人存在违约行为不当。首先，上诉人已经明确告知被上诉人案件争议房屋属于贷款房屋的事实，故双方才将过户时间约定在三年后，否则根据市场交易习惯被上诉人不可能同意过户时间在三年以后。其次，被上诉人至今未向上诉人支付全部购房款。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定，被上诉人应定于2014年8月16日前向上诉人付清购房款，但被上诉人至今并未支付上诉人全部购房款。因被上诉人未按约定支付完毕所有购房款，上诉人才未按合同约定时间将房屋过户给被上诉人。第三，上诉人并不存在违约行为，上诉人不应承担支付违约金的义务。被上诉人差欠上诉人的购房款，有被上诉人出具给上诉人的证据为凭，故一审判决认定被上诉人支付完毕购房款的事实错误，适用法律明显不当。综上所述，请求二审法院依法判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人李娟二审答辩称，上诉人的上诉没有事实及理由支撑，1、本案上诉人姜淋钧作为本案争议房屋的所有权人，实际上并未提出上诉，不仅是因为没有到庭，还因为上诉状上根本没有姜淋钧的签字或者手印，说明姜淋钧作为房主，认可被上诉人李娟起诉的事实，服从一审判决；2、被上诉人向法庭提交了二上诉人向李娟出具的收条一份，证明二上诉人注明李娟已将购房款全部付清，特别说明因李娟在一审诉状中对购房款的支付情况作出了明确说明，二上诉人在一审中也未提出抗辩，所以关于购房款支付的问题没有作为一审争议焦点，李娟才没有将该收条在一审中提交，至于上诉人所称已将房屋抵押的事实告知被上诉人，没有证据证明，被上诉人也确实不知道该情况，在一审中已如实向法庭陈述。综上，请驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李娟起诉请求：一、请求依法判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；二、请求判令被告返还原告购房款588000元，返还定金88000元，支付违约金8000元，以上共计684000元；三、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月15日，原告李娟（乙方）与被告姜淋钧、安国琼（甲方）签订《房地产买卖合同》，合同约定甲方以588000元价款出售其位于钟山区人民中路××号的房产（房产证号：00××23号、土地使用证号：20110900号）给乙方，并定于2014年8月16日前一次性付清购房款，2017年3月5日由甲方办理过户登记至乙方名下，从2014年8月1日起，房屋移交给乙方，若乙方中途毁约，不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，除退还定金外，另付甲方8000元违约金。合同签订前原告李娟支付88000元的购房订金，2014年8月14日，原告李娟支付472000元的购房款，剩余房款以被告姜淋钧、安国琼收取该房租赁押金及租金的方式抵扣。2012年6月21日，案外人张围以被告姜淋钧的上述房屋作为抵押向中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人担保借款290000元，借款期限2012年6月21日起至2022年6月20日止。并于2012年7月4日办理抵押登记。现原告李娟以被告姜淋钧、安国琼未能办理过户登记为由诉至法院。一审法院认为，原告李娟与被告姜淋钧、安国琼签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应依约履行各自义务。现原告李娟已经履行了给付购房款义务且实际占有涉案房屋，被告姜淋钧、安国琼应履行协助办理过户登记义务。由于被告姜淋钧已于2012年7月4日在当上诉房屋上设定抵押，在合同约定履行过户期限届满时未消灭抵押权，致使原告李娟无法办理房屋所有权转移登记，被告姜淋钧、安国琼的行为已构成违约，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告李娟要求解除《房地产买卖合同》并支付8000元违约金诉请予以支持。对原告李娟要求返还588000元购房款的诉讼请求，虽《房地产买卖合同》中约定购房款588000元，但原告李娟购房时除支付定金88000元外，仅支付472000元购房款，即实际支付的购房款为560000元，因此被告姜淋钧、安国琼仅须返还实际购房款560000元。由于《房地产买卖合同》签订后，原告李娟支付购房款时，88000元定金已充抵购房款，加之原告李娟已于2014年8月1日起占有、管理涉案房屋至今，因此被告姜淋钧、安国琼已履行了主要合同义务，不再适用定金罚责，故对原告李娟主张返还定金88000元的诉请，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告李娟与被告姜淋钧、安国琼签订的《房地产买卖合同》；二、被告姜淋钧、安国琼应当于本判决生效之日起10日内返还原告李娟购房款560000元及违约金8000元；三、驳回原告李娟其他诉讼请求。案件受理费10640元，因适用简易程序减半收取5320元、保全费3520元，共计8840元，由原告李娟负担1500元，被告姜淋钧、安国琼负担7340元（原告已自愿预交，被告姜淋钧、安国琼于判决生效后十日内返还给原告）。二审中，被上诉人当庭提交2014年8月14日二上诉人向李娟出具的收条。证明二上诉人认可李娟购房款588000元已付清。上诉人安国琼质证意见为，证据是属实的，但是实际上我没有收到那么多钱，只收到56万元，剩下的28000元是涉案房屋的租金。原来涉案房屋是我租出去的，李娟来买这个房子，所以后面的租金就是他来收。另有2000元双方约定在办理过户时由李娟支付给上诉人。上诉人姜淋钧未到庭发表质证意见。对证据的分析认定：对被上诉人二审提供的收条有原件核对，且安国琼对该收条的真实性也未提出异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是：上诉人是否应当支付被上诉人违约金8000元。本院认为，本案虽然案涉房屋在出售前已办理了抵押登记，但房产证上并未注明已抵押，上诉人也未能提交证据证实已将该房屋已抵押的事实告知过李娟，且李娟是道该房屋已经抵押的事实，双方签订的《房地产买卖合同》第三条已经明确约定，双方同意于2017年3月5日由上诉人将案涉房地产正式登记给被上诉人，同时明确若上诉人中途毁约应由上诉人在毁约之日起三日内将定金退还被上诉人，并另付8000元违约金给被上诉人，该约定是双方自行协商确定的，现上诉人认可56万元是转账，另有2.6万元用其收取的租金抵扣，剩余2000元双方同意在办理过户时由李娟交付给上诉人，可见李娟已经完成了基本的付款义务，则上诉人未能在合同约定的时间2017年3月5日将案涉房屋过户给被上诉人李娟，已构成违约，故上诉人主张未违约且不应承担8000元违约金的上诉人主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜淋钧、安国琼共同负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 龙 婷二〇一七年十月十六日书记员 姚梦龙