广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初277号原告：高建春，女，1970年2月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁海才，广东禹优律师事务所律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。原告高建春诉被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称为“言馨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高建春的其委托诉讼代理人丁海才到庭参加了诉讼，被告言馨公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高建春向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金11025元及其违约金55125元（租金按每月3675元/月，违约金按拖欠的租金5倍计算，暂计至2016年11月份，要求计至租赁合同实际终止为止）；2.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付拖欠的2016年8月至2017年3月15日的租金31237.5元及违约金156187.5元（租金按每月3675元/月，违约金按拖欠的租金5倍计算，暂计至2016年11月份，要求计至租赁合同实际终止为止）。事实和理由：2015年5月8日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定由原告向被告出租位于广州市番禺区钟村街奥园城市天地X栋X单元公寓（以下简称“涉讼房屋”），租赁期限为从2015年7月1日至2020年6月30日止，租赁期限为5年。租金从2015年7月1日开始以3500元/月计算，月租金在上一年基础上递增5%，须在每月15日前支付租金。并在合同第七条约定了违约责任等内容。2016年9月份开始，被告就没有按期支付租金，现租金为3675元/月，暂计至11月份已拖欠3个月租金11025元，被告的拖欠租金行为显然已侵害了原告的合法权益。按照双方租赁合同，逾期未支付应付租金超过两个月的，原告有权解除租赁关系，因此，原告要求立即解除双方的《租赁合同》，终止双方的租赁关系；又根据双方租赁合同第七条第一款的规定，因被告原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍支付违约金。现因被告逾期支付租金导致双方租赁关系终止，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望依法判如所请。被告言馨公司无答辩，亦未在举证期限内举证。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法向言馨公司有效送达本案的诉讼材料，故适用公告送达的方式向言馨公司送达了起诉状副本和开庭传票，公告期满言馨公司未与本院联系，也未到庭应诉。原告高建春围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：涉讼房屋的登记地址为番禺区钟村街汉兴直街XX号XX房，登记权属人为高建春，共有情况为单独所有，房屋用途为办公，权利类型为国有建设用地使用权，房屋建筑面积46.09㎡。2016年2月19日，原广东言馨酒店管理有限公司名称变更登记为“广东言馨酒店管理集团有限公司”。2015年4月9日，出租方高建春（甲方）与承租方言馨公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，乙方落款处有“梁允玲”签名和言馨公司公章，合同约定：乙方企业地址为广州市番禺区桥南街德信路奥园养生广场塔楼1栋首层；甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2015年4月9日前将公寓交付乙方使用；在租赁期间，物业管理费（包括但不限于：水电费、公摊费用、经营费用以及租赁税）由乙方承担；租赁期限自2015年7月1日至2020年6月31日，共计5年，甲方同意予以乙方3个月的免租期，即从2015年7月1日起开始计算租金；乙方应按照每月3500元的标准支付租金；从2016年7月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方，在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方；乙方在每月的15号前将当月的租金如数支付给甲方，甲方收款账户：开户名为高建春，开户行为中国民生银行，账号为62×××03；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的5倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿等内容。诉讼过程中，高建春称：签订《租赁合同》后即将涉讼房屋交付给言馨公司使用，言馨公司交给广州三人行装饰设计工程有限公司用途为酒店公寓，由其装修完毕后直接交给言馨公司使用，没有再单独进行交接手续，言馨公司2015年7月缴纳了押金7000元，并从2015年7月开始缴纳租金，可证明已经交付使用，但言馨公司从2016年9月开始欠租，说是经营困难；因言馨公司连续多月欠租，我于2017年3月14日单方向言馨公司发出解除合同通知，并在发出通知后即收回涉讼房屋；不同意押金直接抵扣，要求予以没收押金。经本院询问，高建春表示不申请增加诉讼请求，如果没收押金和违约金只能支持一项的，要求支付违约金，并且押金予以抵扣，无需返还。为证明其上述主张，高建春提交了以下证据：1.2015年7月15日的中国民生银行支付回单和对账单，周勇向高建春中国民生银行账户转账了10500元，转账摘要：“言馨酒店”，高建春称支付的是押金7000元和2015年7月的租金3500元；2.2015年8月3日高建春出具的《合同汇款账号变动声明》，载明：本人高建春是涉讼房屋的业主，现更改与言馨公司签署的合同的银行收款账户，旧账号为62×××03，从2015年8月3日起更改银行账户为：开户行为广州市工商银行，收款人为高建云，账号为62×××02；3.从2015年8月16日至2016年8月17日期间的中国工商银行客服短信记录截屏，和2015年7月1日至2017年2月28日高建云的中国工商银行账号62×××02的明细清单，显示周勇向高建云的上述帐户转账了多笔款项，从2016年8月18日起至2017年2月28日周勇未转入任何款项，短信截屏和明细清单均显示周勇已支付了2015年8月至2016年8月的租金；4.2017年3月14日，高建春通过邮政特快专递（单号：1027476801123）向言馨公司的合同约定地址发出一份《租赁合同》解除通知书，载明：本人高建春与贵公司签订一份《租赁合同》……2016年9月份开始，贵公司就没有按期如数支付租金，暂计至2017年2月份已拖欠6个月的租金22050元……本人现单方提出解除双方的《租赁合同》，即时终止双方的租赁关系……特此通知。该快递于2017年3月15日投递并签收，签收人为他人。本院认为，高建春与言馨公司签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据高建春的陈述和提交的书面证据，言馨公司以缴纳押金和租金的行为表明从2015年7月15日开始履行《租赁合同》，故对于高建春陈述的涉讼房屋已经实际交付给言馨公司使用的主张，本院予以采纳。高建春已遵照合同约定交付了涉讼房屋，言馨公司亦应承担支付租金的义务。高建春陈述2016年9月开始言馨公司均未支付租金，言馨公司未举证其已履行支付租金的义务，应承担举证不能的法律后果，言馨公司从2016年9月起连续欠租的行为已构成违约。根据《租赁合同》中关于言馨公司逾期未支付应付租金超过两个月的，高建春可以解除涉讼房屋的租赁关系，任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同的约定，2017年3月14日，高建春向言馨公司的营业地址即合同约定地址发出解除通知书，该解除合同通知已于2017年3月15日签收，高建春认为《租赁合同》已于2017年3月15日解除的主张，符合合同约定，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”从《租赁合同》中关于言馨公司在每月的15号前将当月的租金如数支付给高建春，及言馨公司逾期两个月未支付租金的，高建春有权解除合同的约定可知，合同赋予了出租人在承租人违约的情况下，有权解除合同并收回房屋的权利。言馨公司向高建春支付了直至2016年8月的租金，2016年9月起之后的租金一直未支付，则从2016年10月16日开始高建春即享有合同解除权，高建春作为出租方应当采取适当措施防止损失继续扩大，否则不得就扩大的损失主张权利。结合本案的事实和证据情况，本院酌情支持涉讼房屋从2016年9月1日至2017年1月15日止的租金，对于高建春主张的2017年1月16日之后的租金，本院不予支持。《租赁合同》约定的租金标准为按照每月3500元的标准支付租金，从2016年7月1日开始，月租金在上一年基础上递增5%，则言馨公司应向高建春支付涉讼房屋从2016年9月1日至2017年1月15日的租金16478.23元【3500元/月×（1+5%）×（4+15/31）个月】。《租金合同》约定，在合同期满后，双方结算清楚所有费用后，高建春将押金无息退还给言馨公司，高建春确认收取了押金7000元，现《租赁合同》已解除，高建春收取的押金7000元应当予以返还。虽高建春主张予以没收，但经本院询问，其明确表示不增加诉讼请求，《租金合同》也没有相关约定，故对高建春的该主张，本院不予采纳。在扣除押金后，言馨公司还应向高建春支付租金9478.23元（16478.23元－7000元）。关于违约金的诉请。根据《租赁合同》关于“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的5倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿”的约定，言馨公司怠于履行合同义务导致双方签订的《租赁合同》提前解除，高建春主张言馨公司支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但高建春主张按拖欠租金的总额的5倍计算违约金，缺乏合同依据，本院不予采纳。则言馨公司应向高建春支付按照解除合同当月即2017年3月租金的5倍标准的违约金18375元【3500元/月×（1+5%）×5倍】。言馨公司经本院合法传唤，公告期满未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东言馨酒店管理集团有限公司在本判决生效之日起七日内向原告高建春支付从2016年9月1日至2017年1月15日的租金9478.23元（该金额已经扣除押金7000元）；二、被告广东言馨酒店管理集团有限公司在本判决生效之日起七日内向原告高建春支付违约金18375元；三、驳回原告高建春的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4048元，由原告高建春负担3294元，被告广东言馨酒店管理集团有限公司负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  易 洁人民陪审员  邓映岚人民陪审员  马智英二〇一七年十月二十六日书 记 员  杜嘉华