西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初6960号原告彭雪艳，女，1950年5月23日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人宁甲子，男，1938年10月2日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。系原告彭雪艳之夫。被告陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段69号22层。法定代表人高兴明，系该公司董事长。委托代理人王海峰，该公司员工。委托代理人方娟，该公司员工。原告彭雪艳诉被告陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称“华岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭雪艳及其委托代理人宁甲子、被告华岭公司的委托代理人方娟、王海峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭雪艳诉称，原告在诉被告华岭公司商品房预售合同纠纷中，一审调解达成协议，被告华岭公司承诺：我公司承诺2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金。原告承诺，在被告承诺书的前提下愿将原购房合同中被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金5441.8元，由原告应交的物业费4353元相抵，并承诺在被告兑现承诺书后，双方就商品房预售合同纠纷案中提及的问题再无任何争议和纠纷。但是，双方签订承诺书后，仅是原告用自己应交的4353元物业费与华岭公司应支付的5441.8元违约金相抵，华岭公司在2014年1月1日前并未为原告报备产权登记手续，也未向原告支付延迟履行金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即履行该公司于2013年4月15日签订的承诺书，其内容为“兰乔圣菲业主彭雪艳：我公司承诺2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料宝产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金”。暂计算到2017年5月9日，共计人民币33292.8元；2、被告承担本案诉讼费。被告华岭公司辩称，首先，原告的诉请系合同违约之债，而原告直至起诉之日从未向被告主张过权利，且原告无证据证明有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告的诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，原告丧失了胜诉权。其次，2010年6月至10月期间，小区大量业主办理入住手续，自2012年起出现大量的逾期办证的纠纷案件，为避免该类案件引发群体性事件从而影响社会稳定，被告遂积极对业主进行赔付，赔偿金额达到六百多万，并对办证期限进行承诺。且被告因建设开发中存在的瑕疵问题已经接受政府相关部门的处罚，也补交了相关费用，但因缺少停车位不能完成备案。违约金的作用在于弥补其实际损失，而原告没有证据证明其因被告的逾期行为遭受损失的相关证据，且被告已经向原告赔偿4353元。因此，原告主张的违约金数额明显过高，请求法院考虑到上述情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等综合因素，根据公平和城市型用原则，依法合理调整违约金的数额。经审理查明，2008年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08048906，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元12层11208号房屋一套，房屋建筑面积83.72平方米，总房款为272090元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告华岭公司支付全部购房款。2010年3月19日，原告交纳房屋专项维修资金。2010年7月30日，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告实际使用房屋至今。后因被告华岭公司未将办理权属登记需要有被告提供的资料报产权登记机关备案，原告诉至本院。2013年4月15日，原、被告达成承诺（以下简称“免收物业费承诺书”）载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收原告该商品房物业费4353元，自签订该承诺之日起，双方就本案中商品房买卖合同中提及的问题再无争议和纠纷。同日，被告又向原告出具《承诺书》（以下简称“办证及办证违约金承诺书”），载明：我公司承诺于2013年12月31日前将你所购买的兰乔圣菲第10幢1单元12层08号房屋，办理权属登记需要由我公司提供的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向你支付总房款万分之一的延迟履行金。之后原告撤诉。2016年12月5日，原告将被告诉至本院，请求被告向房屋产权登记机关提交办理权属登记所需的资料并按照合同约定承担违约金。庭审中，原告仅向本院提交被告出具免收物业费承诺书，亦承认被告按照承诺免收原告物业费。2016年12月17日，本院作出（2016）陕0113民初10747民事判决书，认为在被告违约后双方就违约金已经达成由被告免除原告物业费4353元的承诺，双方就此问题再无任何纠纷，遂判决被告将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，驳回了原告要求支付违约金的诉请。后原告不服该判决提出上诉，在二审期间即2017年2月15日原告撤诉，西安中院作出（2017）陕01民终2415号民事裁定书，准许原告撤诉，双方当事人均按照原判决执行。2017年2月22日，原告将被告起诉至西安市碑林区法院提起本案诉讼。后因被告提出管辖权异议，西安市碑林区法院将本案移送至本院。另查，本院作出的（2016）陕0113民初5159号生效民事判决书查明，2014年12月17日，被告出具《关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复》，该回复第7条“关于产证逾期办理赔付的问题”载明：“我司正在全力办理9#、10#楼房产证，待产权证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题。”上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺》、《承诺书》、民事判决书、民事裁定书等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告通过诉讼，本院已作出判决，判令被告将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该判决已于2017年2月15日生效，故原告再次要求被告履行提交办理产权登记资料，违反“一事不二理”的规定，故本院不予处理该部分诉请。关于原告主张的逾期备案违约金，因被告未按照双方商品房买卖合同约定积极履行将涉案房屋办理产权登记的资料备案的义务，构成违约。双方遂于2013年4月15日达成两份承诺，一承诺书的内容为免收原告涉案房屋的物业费4353元，该承诺已经实际履行。另一承诺书的内容为被告承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向原告支付迟延履行金。该承诺对提交办证资料备案的时间进行延期，且重新约定了逾期备案违约金。因此，该两份承诺的内容并不相互矛盾和冲突。“办证及办证违约金承诺书”是原、被告就提交房屋产权登记资料备案时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，被告一直未按照该承诺履行其义务，已构成违约，被告亦应按照承诺的内容自2014年1月1日起至上次诉讼判决生效之日止向原告承担逾期备案违约金。但是，被告提出日万分之一的约定过高要求予以降低，因原告当庭未提交因被告的逾期备案行为给造原告成损失的相关证据，且原告收房后一直实际使用，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金数额按照50%的比例酌情调整为15536.34元。关于被告辩称原告主张的违约金已经超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2014年12月17日，被告针对小区9、10号楼业主出具回复称“在房产证办理完毕后与业主协商产证逾期办理赔付问题”，该行为系被告在诉讼时效期间届满后表示同意履行义务的意思表示，现被告又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告彭雪艳逾期备案违约金15536.34元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告彭雪艳的其余诉讼请求。本案案件受理费632元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  魏亚文人民陪审员  吴 萍二〇一七年十月二十日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达