江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1003民初7305号原告：扬州华捷房地产开发有限公司，住所地扬州市润扬南路9号（蓝山庄园）25-512。法定代表人：金宏星，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小群，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正和，江苏金星光律师事务所律师。被告：沈长梅。委托诉讼代理人：丁延永，系被告之子，1984年9月17日出生，汉族，住江苏省盱眙县。原告扬州华捷房地产开发有限公司（以下简称华捷公司）与被告沈长梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华捷公司的委托诉讼代理人朱小群、被告沈长梅的委托诉讼代理人丁延永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华捷公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号为智谷30-203）；2、被告支付原告欠款127356.89元。事实和理由：2012年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将开发建设智谷华府30幢203号商品房出卖给被告，总金额为663871元。合同签订后，被告支付首付款203871元，其中101000元由被告向金九朝借款并由金九朝根据被告指令支付给了原告，该101000元借款由原告为被告提供连带责任担保。其余购房款460000元，由原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行（以下简称邮储银行扬州分行）办理银行按揭贷款后支付给原告，该笔款项亦由原告提供连带责任担保。因被告不按期偿还邮储银行扬州分行贷款本息，该行向贵院起诉，贵院于2017年3月14日作出（2017）苏1003民初288号民事判决，判决被告偿还全部贷款本息、律师费等，并判决原告承担连带责任。后该案进入执行程序，原告于2017年5月15日被迫为被告向邮储银行扬州分行代偿借款本息、律师费、诉讼费等共计477626.89元。经金九朝多次催要，原告于2017年5月18日被迫向金九朝偿还借款本金及利息、违约金184867元。后原告书面通知被告，要求被告归还代偿的借款、利息及违约金，被告一直未偿还。根据合同约定，原告行使解除权。因合同解除，被告应向原告归还代偿款项662493.89元，及被告应向原告支付的违约金132774元，合计795267.89元，扣除原告应退还被告购房款、物业维修基金667911元，被告尚欠原告127356.89元。被告沈长梅辩称，被告从买房到上次诉讼期间，不欠原告款项，被告找过原告多次要求办理房产证，但原告一直不给办，到目前为止房屋也没有交付给被告，也不让看房子，所以被告没法继续还款。是原告没有按照合同约定交付房屋，原告违约，所有损失应该由原告承担。被告同意解除合同，被告向金九朝借了101000元，中途还了10000元给金九朝，借条在原告处，被告要求原告返还房款以及给金九朝的10000元和借条。合同中约定的违约金过高，原、被告的权利义务应该对等。经本院审理认定事实如下：2012年12月15日，原告华捷公司与被告沈长梅签订《商品房买卖合同》（合同编号：智谷30-203）一份，约定：1、被告购买原告开发建设的银河大道与安吉交叉口东北角智谷华府26幢（公安幢号30）第2单元203号房，建筑面积89.77平方米，商品房单价为7395.24元，房屋总金额663871元，物业维修基金4040元，总价款为667911元；2、付款方式及期限，被告在签订合同当日支付首付款203871元，其中包含定金20000元，余款460000元整，在20日内，即2013年1月4日前办理完毕银行按揭手续并贷款到账；3、原告应当在2014年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、原告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，按下列第1种方式处理；5、补充协议中约定，因被告未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使原告为被告贷款担保而设立的保证金银行存款被银行划扣或承担担保责任的，被告应在收到原告通知之日起15天内，将原告代为被告支付的费用偿还给原告，被告逾期不偿还的，原告有权单方解除合同，被告应当赔偿责任。被告的总赔偿金为总房款的20%的违约金及原告被银行扣划的保证金，原告有权在被告已支付的房款中扣除被告应付的总赔偿金额；6、被告确认本合同所填写的被告通信地址、电话均为正确、有效的。原告按上述地址书面通知，视为其通知义务已履行完毕。被告确认合同中“通知到达之日”界定为原告发出书面通知的第3日；7、被告在合同双方当事人中的通信地址为扬州市上方寺路8-7。2012年12月17日，沈长梅（借款人、甲方）与案外人金九朝（出借人、乙方）签订《借款协议书》一份，主要内容为：1、甲方因购房需要资金，向乙方借款101000元，后附借款人借据，此借据为本协议的组成部分，本协议具有同等法律效力；2、借款期限自2012年12月17日起至2014年5月28日止；3、甲方委托乙方于2012年12月17日将上述借款101000元直接汇入到甲方指定的账户（户名，扬州华捷房地产开发有限公司）用于甲方支付购买智谷华府30幢203室商品房的房款；4、双方约定，借款利率按年息7.315%计算，甲方在归还乙方借款本金时应将利息一并支付，利随本清；5、甲方应按期向乙方偿还借款本息。到期甲方如不能偿还，每逾期一天，甲方每天应当按乙方所出借金额的5‰向乙方给付逾期还款违约金。同日，沈长梅（债务人）、金九朝（债权人）、华捷公司（保证人）签订《保证合同》一份，约定：为了确保债务人与债权人签订的编号为340《借款协议书》（下称主合同）的切实履行，保证人已收到并阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保。1、被担保的债务人向债权人的借款，本金数额101000元整；2、保证范围，包括主合同项下的债务本金、利息、违约金、实现债权的费用和实现债权的其他一切费用；3、保证方式，本合同保证方式为连带责任保证；4、保证期间，保证人的保证期限为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年。债权人和债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起二年；5、如债务人未按照《借款协议》约定的期限向债权人归还借款，债权人有权直接从保证人账户划款或要求保证人承担保证责任。保证人在承担保证责任并为债务人垫付借款本息等费用后，债务人应在收到保证人通知之日起15天内将保证人代债务人垫付的所有借款本息等费用偿还给保证人。被告出具《借据》一份，内容为“今收到协议编号为340《借款协议书》所述的金九朝出借给本人的借款人民币壹拾万壹仟元整（小写：￥101000元）。此借款请转入：户名，扬州华捷房地产开发有限公司”。原告向被告分别出具购房款102871元、101000元、460000元的发票，合计663871元。原告亦交纳物业维修基金4040元。2016年4月28日，金九朝向华捷公司发出《关于要求履行保证责任的催款函》，主要内容为“本人按约出借101000元给沈长梅并按期委托将款项付至贵公司账户，现借款早已到期，本人多次向沈长梅催还借款，但沈长梅拒不还款。为此，本人依据《保证合同》的约定，向贵公司主张要求承担担保责任。请贵公司履行保证还款义务，立即将前述全部欠款及利息、违约金支付给本人。…”2017年5月18日，华捷公司通过江苏银行向金九朝转账184867元。2017年1月10日，邮储银行扬州分行以与沈长梅、丁能宝、华捷公司金融借款合同纠纷一案向本院提起诉讼，主张：1、沈长梅、丁能宝立即归还借款本金417280元及利息；…3、华捷公司对沈长梅、丁能宝的上述债务承担连带清偿责任。本院于2017年7月14日作出（2017）苏1003民初288号民事判决，判决：“一、被告沈长梅、丁能宝于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行支付借款本金417280元及利息（截至2016年12月16日，利息为23073.21元；自2016年12月17日起至实际给付之日止的利息，按本案《个人购房借款及担保合同》的约定计算）；二、被告沈长梅、丁能宝于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行支付律师代理费18000元；三、被告扬州华捷房地产开发有限公司对被告沈长梅、丁能宝的上述两项债务承担连带清偿责任；四、被告扬州华捷房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告沈长梅、丁能宝追偿；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行的其他诉讼请求。案件受理费4088元，由沈长梅、丁能宝、华捷公司共同负担”。后因邮储银行扬州分行向本院申请强制执行，华捷公司于2017年5月15日代沈长梅向邮储银行扬州分行支付贷款本金、正常利息、拖欠利息、贷款罚息共448701.89元，同日，本院执行局扣划华捷公司账户28925元。2017年7月10日，中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行出具《证明》一份，内容为“我行诉沈长梅、丁能宝、扬州华捷房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，扬州市邗江区人民法院于2017年3月14日下达（2017）苏1003民初288号民事判决书，判决沈长梅、丁能宝偿还我行全部贷款本息等，并判决沈长梅、丁宝能偿还我行全部贷款本息等，并判决扬州华捷房地产开发有限公司作为保证人承担连带责任。按键经我行向邗江法院申请执行，扬州华捷房地产开发有限公司于2017年5月15日为沈长梅、丁能宝代偿了所欠全部贷款本金、利息、罚息及其他费用共计477626.89元”。2017年6月2日，华捷公司向沈长梅邮寄《关于要求偿还担保代付费用的通知书》一份，邮寄地址为“扬州市上方寺路8-7”，主要内容为“…2017年5月15日邗江区法院强制执行，我公司为你向邮储银行扬州分行付贷款本息等费用477626.89元，2017年5月18日，我公司为你向金九朝代付借款本息184867元，我公司共计为你承担担保责任代付662493.89元。为此，我公司特向你发出书面通知：你应在收到本通知之日起15日，向我公司偿还上述代付的662493.89元。逾期不还，我公司将按《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定解除合同，并追究你的违约责任和赔偿责任”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据补充协议的约定“因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金银行存款被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起15天内，将出卖人代为买受人支付的费用偿还给出卖人，买受人逾期不偿还的，出卖人有权单方解除合同，买受人应当承担赔偿责任”。现被告未按照贷款合同约定的期限偿还贷款，邮政储蓄扬州分行申请强制执行，原告已代为偿还贷款本金、利息等并被扣划款项合计477626.89元。同时，原告已于2017年6月2日向被告邮寄的《关于要求偿还担保代付费用的通知书》，依据合同约定，原告向被告在合同中的地址邮寄的通知均视为原告通知义务已履行完毕，且“通知到达之日”界定为出卖人发出书面通知的第3日，现被告未在约定期限内向原告支付代垫费用，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还已支付的购房款663871元及物业维修基金4040元，合计667911元。原告要求被告支付代为偿还的银行贷款及利息等477626.89元有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。因被告未按期向金九朝偿还借款，原告根据担保协议的约定向金九朝支付借款101000元及借款期间的利息（年利率7.315%），并将借款合同中约定的逾期还款的违约金标准日5‰调整为年利率24%后向金九朝支付违约金，合计184867元，原告代为支付的上述款项未超出法律的规定，本院予以确认。原告要求被告返还代为偿还的上述款项184867元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据补充协议的约定“买受人逾期付款3个月的，出卖人有权单方解除购房合同及补充协议，并要求买受人支付相当于总房价款20%的违约金”，被告辩称违约金的约定明显过高，对此，本院结合合同中，对买方逾期付款的违约责任及卖方逾期交房的违约责任的约定，本院酌定按照已付房款663871元的5%支付违约金，即被告应支付原告违约金33193.55元（663871元×5%）。被告辩称已向金九朝支付借款10000元，但其未能提供证据证明，故对此辩解本院不予采信。被告又辩称原告存在逾期交房的违约责任，所有的损失应由原告承担，对此，即使原告存在逾期交房的违约责任，也不能作为被告不偿还借款的抗辩理由，且对此原告亦可另案主张，故对被告该辩解本院不予采纳。综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告扬州华捷房地产开发有限公司与被告沈长梅于2012年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：智谷30-203）；二、原告扬州华捷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还沈长梅支付的购房款663871元及物业维修基金4040元，合计667911元；三、被告沈长梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州华捷房地产开发有限公司代为偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司扬州市分行的贷款及利息等477626.89元；四、被告沈长梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州华捷房地产开发有限公司代为偿还金九朝的借款、利息及违约金184867元；五、被告沈长梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州华捷房地产开发有限公司违约金33193.55元；上述二、三、四、五项冲减后，被告沈长梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州华捷房地产开发有限公司27776.44元。六、驳回原告扬州华捷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11712元,依法减半收取5856元，由原告扬州华捷房地产开发有限公司负担614元，被告沈长梅负担5242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  李五二〇一七年十月十二日书记员  袁芬