湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5913号上诉人（原审被告）：程喜梅，女，1971年11月20日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李宏祥，湖北云开正泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡金林，男，1955年12月12日出生，汉族，住湖北省浠水县，被上诉人(原审原告)：陈毓辉，男，1952年10月24日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：蔡金林(系陈毓辉之姐夫)，身份信息同上。上诉人程喜梅因与被上诉人蔡金林、陈毓辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2017）鄂0117民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程喜梅上诉请求：撤销原审判决,改判上诉人不腾退案涉租赁房屋，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2011年起一直在案涉房屋经营早点，第二次装修时跟蔡金林商量，至少要继续做五到七年。但蔡金林在2016年租赁合同尚未到期时就把房屋出卖给了同样做早点生意的案外人马建文，属于恶意串通，上诉人在同等条件下有优先购买权，且已凑齐购房资金。一审认定事实不清，适用法律错误，请予以改判。蔡金林、陈毓辉辩称，上诉人所说的装修，就是简单的粉刷，上诉人租期已满，我方不同意继续将房屋租出去，上诉人应该腾退房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。蔡金林、陈毓辉向一审法院起诉请求：1、程喜梅腾退位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的租赁房屋两间；2、程喜梅支付房屋延期租赁费，租赁费自2016年12月21日起计算至腾退之日止；3、程喜梅负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年，蔡金林与陈毓辉共同购买位于武汉市新洲区城关章林村一组的四间三层半房屋一栋，并于2000年7月3日在房屋管理部门办理了房屋所有权登记，该房屋方位（门牌××现更名为武汉市新洲区邾城街人民路53号。2011年9月11日，程红梅将其租赁的位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋，转租给程喜梅从事餐饮行业。程红梅与程喜梅转让诉争房屋时，并未告知蔡金林、陈毓辉，但蔡金林、陈毓辉默认了该转让行为，并未予以阻止。程喜梅受让租赁房屋后，蔡金林、陈毓辉与程喜梅在2015年12月前的租赁过程中，一直没有签订书面房屋租赁合同，但双方口头协商约定，程喜梅租赁蔡金林、陈毓辉共有位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋，从事经营餐饮行业，自2011年12月起开始向蔡金林、陈毓辉支付房屋租金并一年一结，每年的12月份付清次年房屋租金。程喜梅自2011年12月租赁房屋从事餐饮行业至2016年12月期间，房屋租金从每年人民币7000.00元起，逐年递增，至2015年12月止房屋租金递增至每年人民币10000.00元。程喜梅在经营和租赁期间，蔡金林之子要在外地购房，蔡金林、陈毓辉于是将人民路53号的北边两间租赁房屋出售给另一承租人。程喜梅知情后，也向蔡金林、陈毓辉提出要求购买人民路53号的南边两间租赁房屋，双方因此引发矛盾并多次协商无果。2016年12月以后，程喜梅未向蔡金林、陈毓辉支付次年房屋租金，蔡金林、陈毓辉即告知程喜梅租赁房屋另有他用，不再续签租赁合同，要求腾退租赁房屋。一审审理过程中，经一审法院庭前主持调解，蔡金林、陈毓辉同意将人民路53号的南边两间租赁房屋出售给程喜梅并协商了购房价格，事后，程喜梅又以房屋出售价格高于另一承租人的购买价格，不同意购买且拒绝腾退租赁房屋。蔡金林、陈毓辉遂向一审法院提起诉讼要求支持上述诉讼请求。一审法院认为：蔡金林、陈毓辉虽未与程喜梅签订书面房屋租赁合同，但双方认可房屋租赁的事实以及口头协商约定的房屋租赁内容，该口头约定的租赁内容，系双方当事人真实意思的表示，同时符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定。双方以口头形式约定的租赁内容，为有效合同。本法第二百一十五条同时规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。蔡金林、陈毓辉与程喜梅未签订书面房屋租赁合同，故一审法院认定双方之间的租赁关系属于不定期租赁。程喜梅租赁蔡金林、陈毓辉共有的房屋，从事经营餐饮行业，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定支付租金，但程喜梅于2016年12月以后，未按交易习惯向蔡金林、陈毓辉支付次年房屋租金。本法第一百一十三条另规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。蔡金林、陈毓辉要求程喜梅支付延期租赁费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。该延期租赁费比照上一年度的租金10000.00元计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定。蔡金林、陈毓辉要求程喜梅腾退租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。程喜梅以履行了租赁义务，没有违约行为，蔡金林、陈毓辉请求腾退租赁房屋没有事实和法律依据，请求依法驳回诉讼请求的抗辩理由，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，蔡金林、陈毓辉要求程喜梅腾退租赁房屋及支付房屋延期租赁费的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、程喜梅于本判决生效之日起三十日内返还蔡金林、陈毓辉共有的租赁物，即腾退位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋并解除蔡金林、陈毓辉与程喜梅以口头形式约定的租赁合同；二、程喜梅赔偿蔡金林、陈毓辉经济损失（自2017年1月1日起至本判决确定的腾退之日止，按年租金人民币10000.00元计算××。限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费500.00元，由程喜梅负担。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人程喜梅申请高治军、高久如两人作为证人到庭作证，拟证明两证人在2017年9月的时候看到双方吵架，在吵房子的问题，听说是房租没到期，蔡金林将房子卖了，当时还报警了，我们问了多少钱，两间门面是卖了60多万元。蔡金林、陈毓辉质证认为，证人与上诉人程喜梅是亲戚，证言不可信，不予认可。本院认为，因证人证言与本案无关联，本院不予采信。本院二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：上诉人程喜梅是否应该腾退租赁房屋。根据本案所查明事实，蔡金林、陈毓辉与程喜梅在2015年12月前的租赁过程中，一直没有签订书面房屋租赁合同，但双方口头协商约定，程喜梅租赁蔡金林、陈毓辉共有位于武汉市新洲区邾城街人民路53号的南边两间房屋，从事经营餐饮行业，自2011年12月起开始向蔡金林、陈毓辉支付房屋租金并一年一结，每年的12月份付清次年房屋租金。程喜梅自2011年12月租赁房屋从事餐饮行业至2016年12月期间，房屋租金从每年人民币7000.00元起，逐年递增，至2015年12月止房屋租金递增至每年人民币10000.00元。因此，一审认定双方之间的租赁关系属于不定期租赁，蔡金林、陈毓辉要求程喜梅腾退租赁房屋，程喜梅应腾退租赁房屋，具有事实和法律依据，并无不当。程喜梅诉称被上诉人去年3月口头同意上诉人装修租赁房屋后再承租五年以上，以及上诉人对租赁房屋享有优先购买权，上诉人不应该腾退租赁房屋的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由程喜梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 焰审 判 员  申 斌审 判 员  丰 伟二〇一七年十月十九日法官助理  刘 卫书 记 员  陈亮希