广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2072民初9483号原告：中山市胜球房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横。法定代表人：吴美，该公司董事长。委托诉讼代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。被告：李雪萍，女，1973年4月14日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：何爱军，广东信融洋森律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琴，广东信融洋森律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司茂名石化支行，住所地广东省茂名市。法定代表人：黄晓兰，该行行长。委托诉讼代理人：苏云，男，该支行职工。委托诉讼代理人：张睿，男，该支行职工。第三人：中国银行股份有限公司茂名分行，住所地广东省茂名市。法定代表人：郑兆海，男，该行行长。委托诉讼代理人：何军，该分行职工。原告中山市胜球房地产开发有限公司（以下简称胜球公司）与被告李雪萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依申请追加中国工商银行股份有限公司茂名石化支行（以下简称工行茂名石化支行）、中国银行股份有限公司茂名分行（以下简称中行茂名分行）为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜球公司的委托诉讼代理人何俊雄，被告李雪萍的委托诉讼代理人何爱军，第三人工行茂名石化支行委托诉讼代理人苏云，第三人中行茂名分行何军委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜球公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年11月13日签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2.被告于本判决生效之日起五日内协助原告办理注销位于中山市横栏镇××球××花园××35卡房屋的备案登记。事实和理由：被告是原告的隐名股东，其股份由法定代表人吴美代持。因原告资金周转需要，双方协商以被告名义向原告购买房屋，并以银行按揭的形式向原告支付购房款，同时双方约定涉案房屋的银行按揭款由原告支付，待原告流动资金允许的情况下，原告提前还清银行贷款，双方到国土局注销备案登记。故2014年11月13日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于中山市横栏镇××球××花园××35卡的房屋。另还签订《补充协议》，约定了首付款及按揭贷款金额。涉案房屋办理抵押登记至今，原告一直依约按时向银行还款，涉案房屋至今没有交付被告使用。原告认为，双方签订的商品房买卖合同仅是为了实现银行按揭贷款，并没有发生真实的房屋买卖交易，现被告拒绝配合原告到国土部门注销涉案房屋的备案登记，违反了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告李雪萍辩称，一、鉴于原告当庭向法院提供大量书证，被告虽同意开庭，但请允许被告庭后提供相反证据，以证明原告诉求不成立；二、案涉商品房购房款全部由被告支付，不存在原告主张的虚假按揭问题；三、案涉商品房已办理物权登记，并已被第三人工行茂名石化支行、中行茂名分行申请查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十六条的规定，无论案涉买卖合同关系是否真实，原告均不能再对案涉商品房提出物权主张，不能再主张解除或确认无效。第三人工行茂名石化支行述称，一、原告胜球公司与被告李雪萍签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效。理由如下：1.案涉的商品房买卖合同及补充协议由原告与被告协商一致后自愿订立，原告与被告均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该合同是双方的真实意思表示，并已在中山市房地产交易登记管理所依法办理登记备案，程序合法，符合《合同法》及有关法律法规的规定，未违反法律法规的强制性及禁止性规定，加之被告李雪萍已按约向原告支付案涉房屋的购房首期款，剩余的购房款由被告李雪萍通过办理银行按揭贷款的方式支付原告，且办理银行按揭贷款的中国银行中山古镇支行已对案涉房屋买卖的真实性作尽职审查，根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议依法具有法律效力，双方的房屋买卖合同关系真实存在，依法应受法律保护；2.本案不存在虚假按揭的事实，原告胜球公司以虚假按揭为由将被告李雪萍诉至法院严重损害了第三人的合法权益，主要理由：（1）被告对案涉房屋的尾款通过办理银行按揭贷款的方式支付原告后，每月需还款给按揭贷款的银行，至于还款的来源如何并不构成虚假按揭的情形，况且原告没有证据证明案涉房屋的银行按揭贷款由其代原告归还；（2）原告没有证据证明被告协助其对案涉房屋办理虚假按揭贷款以套取银行的贷款资金；（3）原告称案涉房屋至今没有交付给被告使用，是由于原告延迟交付的原因所致，并非被告的过错，反而构成了原告违约；（4）据了解，原告曾就案涉房屋的购买事宜以民间借贷为由将被告诉至茂名市茂南区人民法院，但该案最终以原告自行撤诉告终，从而进一步证明原告与被告不存在任何债权债务关系；二、原告胜球公司的大股东陈光明，持有胜球公司55%的股份，是贷款担保人佛山市三水富港商业经营管理有限公司（原佛山市三水富港房地产开发有限公司）的法定代表人，佛山市三水富港商业经营管理有限公司作为贷款担保人，因借款人无法向第三人清偿贷款本息，该借款人及佛山市三水富港商业经营管理有限公司已被第三人在茂名市茂南区人民法院另案起诉追偿。在诉前，第三人依法向该法院申请查封了案涉房屋，而原告在该房屋被查封期间以虚假按揭为由将被告李雪萍诉至法院，进一步证明原告企图以此为第三人的债务人逃避银行债务，严重损害国家利益；三、被告李雪萍是原告胜球公司的隐名股东，被告对原告有投入资本金运作的义务，同时，被告对原告也有收取投资分红的权利。尽管被告李雪萍是原告的隐名股东，但被告有权根据自己的经济能力及意愿向原告购买其开发建设的商品房，在被告李雪萍暂无法归还案涉房屋的按揭贷款时，原告以被告应获得而未收取的投资分红代为被告清偿按揭贷款也合情合理，不应以此认为双方的房屋买卖合同关系是虚假的；四、不管是否存在虚假按揭的情况，根据物权公示的原则，案涉房屋也应作为被告李雪萍的个人资产，承担其对外债务。第三人中行茂名分行述称，一、涉案房屋已被茂名市茂南区人民法院查封，目前已进入执行阶段。根据法释〔2015〕10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”。被告作为借款人，因无法向第三人清偿到期贷款本息，已被第三人诉诸于茂名市茂南区人民法院，茂名市茂南区人民法院于2017年7月27日作出（2017）粤0902民初2067号民事调解书，因被告无法按期履行，第三人于2017年8月10日向法院申请强制执行，执行案号（2017）粤0902执844号，案涉房屋已于2017年5月23日被茂名市茂南区人民法院查封。二、其他意见与第三人工行茂名石化支行第一点和第三点意见一致。经审理查明，胜球公司于2006年5月16日登记成立，《股东出资经营协议书》显示股东有陈光明、吴美、杨联、李雪萍、杨子英；其中李雪萍出资2000万元，占有10％股份。2014年11月13日，李雪萍向胜球公司购买了23套商品房，其中本案双方签订了《中山市商品房买卖合同》，合同约定李雪萍购买胜球公司开发的位于中山市横栏镇××球××花园××35卡的房屋，胜球公司应当在2017年6月30日将符合本合同约定的商品房交付李雪萍使用，并对付款方式及期限、产权登记、违约责任等内容作出约定。另还签订《补充协议》对首付款及按揭贷款金额重新作出约定。签订合同后，李雪萍一次性向胜球公司支付涉案商品房及其他22套商品房的首付款合计17227366元，涉案剩余购房款及其他22套商品房的购房款合计1500万元通过银行按揭方式贷款支付。2014年11月19日，涉案商品房办理了《中山市商品房销售登记备案表》。2015年9月14日，涉案商品房在中国银行股份有限公司中山古镇支行办理抵押登记。原告提交的《中山市预售商品房抵押证明表》显示其中有16套商品房于2016年4月29日、5月5日已注销抵押登记，但其余7套商品房注销抵押情况未提供证据证明。2017年8月16日，原告以双方签订的商品房买卖合同仅是为了实现银行按揭贷款供公司资金周转，并没有发生真实的房屋买卖交易，双方交易行为是以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同为由，向本院提出前述诉求。诉讼中，原告确认首付款17227366元是由被告李雪萍支付，但其主张实际资金是由原告支付的，被告仅是为配合向银行贷款而形式上一次性支付了首付款17227366元。具体资金来源是原告先向第三方转账，第三方再向被告转账。但原告未能提供证据证明第三方向被告转账17227366元，也没有证据证明原告向被告转账17227366元。被告李雪萍则否认案涉商品房及其他22套商品房的首付款17227366元由原告支付，其提供证据证明通过银行转账方式支付了首付款。对于按揭贷款偿还问题，原告称是其或其出纳李姝琳代被告偿还按揭贷款，偿还情况如下：一、按月向被告账户转账用于支付月供款；二、分批次提前清偿贷款，其中第一批次于2016年3月25日向被告账户转账410万元，共清偿了16套商品房贷款；第二批次于2016年5月3日向被告账户转账440万元，共清偿了3套商品房贷款；第三批次于2016年5月30日向被告账户转账278万元，但被告未配合清偿；第四批次于2017年6月27日至2017年7月3日期间共向被告账户转账4314907.61元，共清偿了4套商品房贷款。至此，案涉商品房全部清偿完毕。被告则称其中1100多万元由被告直接向银行偿还，后期400多万元被告没有能力偿还，银行准备起诉，原告为了不被列入涉诉名单，原告履行其保证责任，代被告偿还了400多万元。但原告向被告转账的上述款项性质至今存在争议，原告曾对上述转账款项的性质主张是借款以民间借贷纠纷向茂名市茂南区人民法院提起诉讼，现又主张为双方约定由原告代偿还按揭贷款的事实，前后主张矛盾，原告对此未能做出合理解释。而被告在诉讼中的解释是被告系原告的股东，原告2014年所开发的胜球花园销售情况极不理想，原告找到被告说能不能找人或由被告购买房产，以帮助公司渡过难关。原告提出由被告支付首期款，然后原告再按预分红的方式按月提供资金给被告偿还按揭贷款，当时原告同意，被告因此才签订商品房买卖合同。被告对此提交了民事起诉状等证据。另查明，被告李雪萍因借款合同纠纷被第三人中行茂名分行、工行茂名石化支行分别向广东省茂名市茂南区人民法院起诉，第三人中行茂名分行、工行茂名石化支行分别于2017年5月23日、5月24日向该院申请财产保全，该院已作出民事裁定书查封了涉案的商品房及其他22套商品房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告主张与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》因属于以合法形式掩盖非法目的情形而属于无效合同。其理由为双方不存在真实交易，案涉商品房的买卖是为了向银行按揭贷款供公司资金周转，首付款及银行还贷均由原告支付。对此，本院认为，原告主张首付款系其支付，但未能提供证据证明存在向被告转账首付款的事实，故本院不予采信。原告又主张代被告偿还银行按揭贷款，但其提供的证据仅证明存在向被告转账的事实，对款项的性质无法证明，故本院对其主张亦不予采信。而根据本院上述查明之事实，在涉案商品房买卖合同履行过程中，被告依约支付了首期款，并有直接向银行偿还按揭贷款的事实。原告提供的证据并不足以证明涉案商品房买卖合同存在以合法形式掩盖非法目的情形。故本院认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。原告诉请确认合同无效，并主张被告协助其办理注销涉案商品房的备案登记，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中山市胜球房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元（原告已预交），由原告中山市胜球房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一七年十月二十六日书记员 何涓霞黄小妮