.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终6985号上诉人（原审被告）：孟庆醒，男，1978年10月24日出生，满族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李月辉，系上诉人妻子，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司，住所地辽宁省瓦房店市南共济街二段152号。负责人：谢新宇，经理。委托诉讼代理人：汪利娜，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。上诉人孟庆醒因与被上诉人大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司（以下简称瑞祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孟庆醒及委托诉讼代理人李月辉，被上诉人瑞祥物业的委托诉讼代理人汪利娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟庆醒上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判确认被上诉人违约在先，减免上诉人2008-2016年的物业服务费4445.28元，2014-2016年电梯费240元；2、请求被上诉人对上诉人多年来造成的物质损失和精神伤害进行赔偿。物质损失：东山墙外墙防水3700元，车辆修理费500元，因外墙漏水透寒造成的内墙长毛掉砖进行修复。精神伤害：责令物业服务公司管理人员端正服务态度，限期整改在服务管理中出现的问题；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人对上诉人前后卧室漏、透寒，墙体掉砖、长毛，卫生间夹层漏雨非常严重；2、被上诉人物业管理费、电梯费、停车费账目管理不清楚，监控不完善，车辆在小区内两次发生刮蹭，产生损失，物业公司不管，自行修复；3、单元大门的可视对讲从入住到现在一直不好用；4、消防设备瘫痪；5、小区4号楼1单元的电梯2014年至今里面的显示板灯不亮，电梯时好时坏；6、小区日夜仅有两个保安轮换，起不到安全防护作用；7、园区内杂物乱堆乱放，卫生清扫不到位；8、被上诉人在一审期间提交的2007年1月21日的物业费收据是假的，被上诉人是2015年4月1日开始与业主委员会签订合同，之前没有物业服务合同，不应当向我方收取物业费；9、被上诉人是按照物业三级收费标准定的收费单价，但其服务并没有达到三级的标准；10、被上诉人在起诉之前一直没有向我方主张物业费，一方面其主张权利已过法定诉讼时效期间，另一方面说明其默认服务不到位承诺我方不交物业费的事实存在。上述事实说明被上诉人未尽相应维修、养护、服务等义务，应当承担相应的责任，上诉人有权据此拒交2016年之前的的物业费。瑞祥物业辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，同意原审判决。瑞祥物业一审诉讼请求是：1、请求被告给付2008年到2016年物业管理等费用6730元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告孟庆醒系瓦房店市龙祥家园住宅小区业主。其居住的瓦房店市文兰办事处五一路一段77-4号1单元4-1室，建筑面积为92.61㎡，每月每平方米应缴物业费0.50元，每年应缴纳物业费555.66元，原告每年均按556元收取物业费，电梯费120元。2008年1月至2016年1月，被告欠缴物业费4445.28元（555.66元／年×8年）、应付2014年5月至2016年5月电梯费240元（120元/年×2年）。一审法院认为：物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关的秩序的活动。原告作为瓦房店市龙祥家园住宅小区物业管理部门，被告在接受原告的服务、管理，应当按照规定缴纳物业费及电梯使用费。被告无故拒绝缴纳物业费，原告要求被告立即缴纳物业费、电梯费的请求符合法律规定，一审法院予以支持。原告的主要职责是对龙祥家园小区房屋共用部位及公用设施、设备等进行维修、养护和管理。本案系违约之诉，被告提出的车辆受损、违章建筑、收取停车费等行为，显然已经超出了服务合同约定的范围，与本案不属于同一个法律关系，原告可以另行起诉。一审法院不予采纳被告的抗辩理由。根据民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。庭审中，被告提出原告未尽到服务义务，但并未提供证据证明原告未按照物业服务合同约定履行义务，故被告应当承担举证不能的法律后果。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告孟庆醒于判决发生法律效力后，给付原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司物业费4445.28元（2008年1月至2016年1月，555.66元／年×8年）；二、被告孟庆醒于本判决发生法律效力后，给付原告大连瑞祥物业管理有限公司瓦房店分公司电梯费240元（2014年5月至2016年5月，120元/年×2年）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告孟庆醒承担。二审中，上诉人提交光盘两张，内容为一组照片、视频、通话记录等及申请两位证人在出庭作证，证明案涉小区公共部位存在问题及上诉人居住房屋存在问题，被上诉人未予维修的事实。被上诉人对上述证据的真实性予以否认，本院经审查后认为，上诉人提交的光盘中部分照片及证人证言的部分内容能够反映案涉小区的部分公共设施存在问题被上诉人未予维修的事实，本院予以采信，与本案无关的事实本院不予采信。其余事实同一审法院查明，本院予以确认。本院认为，瑞祥物业作为取得资质证书的物业服务企业，于2015年4月2日与案涉小区业主委员会签订的物业管理服务合同，系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，对案涉小区全体业主均具有法律效力。在此之前，瑞祥物业虽未向法庭提交物业服务合同，但上诉人在一审中提交的相应电梯收费收据上体现的也是瑞祥物业，则孟庆醒作为案涉小区业主，在接受了被上诉人对案涉小区的物业服务后，应当按时足额交纳物业服务费及电梯使用费，逾期不交，系违约行为，依法应承担相应的民事责任。上诉人孟庆醒在一审中的抗辩理由及二审提出的上诉理由，均不构成拒交物业服务费的有效抗辩。因为，其所拒交的理由是被上诉人未尽物业服务义务及服务质量不达标，但其所提供的证据中所证明的不都是物业服务问题，比如车辆刮蹭、房屋质量、物业费账目不清等问题，均属于另一法律关系。本院同时注意到上诉人已拖欠八年的物业费，而案涉小区业主绝大部分是主动交纳物业服务费，包括上诉人提供的两位证人，而物业服务合同纠纷的特殊性在于”共有”，上诉人也确实享受到被上诉人所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。因此，本院认为，上诉人不选择符合法律规定的方式去解决其提出的服务不达标的问题，其拒不交纳物业费的行为间接损害了案涉小区其他已交费业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。当然，物业公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，对上诉人提出的可视对讲、消防通道、小区照明灯等问题应当积极协调各方尽快予以解决，给业主创造一个温馨舒适的生活环境；业主应按时足额缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。因此，一审法院判决上诉人给付欠交的物业费及电梯费，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。从前述规定可以看出，如孟庆醒认为物业服务存在违约行为，可以要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。但孟庆醒在一审中并未以反诉的方式向被上诉人提出赔偿主张，一审法院没有支持并无不当。二审法院不应对此进行审理。孟庆醒如因瑞祥物业未履行服务义务而遭受了损失，可组织证据后，另行主张。综上所述，孟庆醒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孟庆醒负担。本判决为终审判决。审判长王丽明审判员宁宁审判员王慧莹二○一七年十月二十五日书记员张文秀