广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初4093号原告：钟永彬，男，汉族，1972年01月23日出生，住址：广东省廉江市。委托代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。委托代理人：曾文景，广东标远律师事务所律师。被告：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。法定代表人：续红。委托代理人：林晓霞，该公司员工。委托代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。原告钟永彬与被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟永彬的委托代理人范丽云，被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代理人林晓霞、董卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告钟永彬诉称，原、被告双方于2013年12月06日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位惠州市江北新区××房房的房屋。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款6325221元，被告按照《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年08月30日前，依照……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定已将商品房交付原告使用，但原告至今仍未取得商品房屋权属登记证书。根据《商品房买卖合同》第十五条、附件四第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”之约定，被告已构成违约，被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书，并向原告支付违约金68451元。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告在具备办证条件之日起10日内办理房产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金68451元（自2016年03月01日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2017年3月31日，395天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、逾期办证违约金的计算时间应以年为单位《商品房买卖合同》附件四第三条规定：从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。按照合同的规定，逾期办证违约金的计算时间应以年为单位，未满一年的不应计算违约金，被答辩人对于未满一年的按日计算违约金,要求答辩人支付，没有事实及法律依据，不符合双方真实意思。二、合同所约定的违约金明显过高，应适当减少。《合同法》第一百一十四条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。答辩人认为，即使被认定为未按约定办理产权证，但合同约定的违约金明显过高，违约金应当以被答辩人的实际损失为基础。因此，被答辩人主张的逾期办证违约金缺乏事实和证据支撑，应适当减少。三、涉案房屋目前无法办理房产证不是基于答辩人故意拖延。逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约本案房产证尚未办出，是基于施工单位拒不结算等原因导致，非答辩人故意拖延。综上，为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2013年12月06日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10033317），约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区××房，购买价为6325221元；被告应于2014年08月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告出具了《交楼通知书》，原告称被告于2013年08月30日向原告交付了上述商品房，原告已缴纳了契税、缴存了住宅专项维修资金。被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。被告称因其与涉案商品房所在楼房的承建方存在纠纷，非被告故意拖延。庭审中，被告称涉案房屋尚不具备办证条件。裁判理由和结果本院认为，原告钟永彬与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2013）10033317）及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起550日内为原告办理房屋产权证书，即被告应在2016年03月01日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称：“本案房产证尚未办出，是基于施工单位拒不结算等原因导致，非答辩人故意拖延”。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”由于被告未能按照合同约定日期为原告办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，被告理应承担相应的违约责任，其辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“……从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告逾期办证的违约金计算时间应以按照每满一年为计算节点，由于涉案房屋尚不具备办证条件，且是否具备办证条件具有不确定性，原告要求超过1年后不满2年的期间按日计算违约金，不予支持。自2016年03月01日起至法庭辩论终结之日，且至判决之时，均尚不满2年，被告应按原告已付购房款的1%向原告支付违约金，即为63252.21元（6325221元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告钟永彬支付逾期办证违约金63252.21元。二、驳回原告钟永彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1512元（原告已预交756元），由原告钟永彬负担115元，被告广东合生帝景房地产有限公司负担1397元。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  张永生审判员  贺晔晖审判员  徐秀群二〇一七年十月十日书记员  王颖琪