重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初4145号原告（反诉被告）:云阳县国有资产经营有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道1600号，统一社会信用代码：915002357339780811。法定代表人：王矩鹏,系公司执行董事。委托诉讼代理人：李宏生，男，1955年7月21日出生，汉族，系公司主任，特别授权。委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：陈章银，男，1964年12月9日出生，汉族，住重庆市云阳县。被告（反诉第三人）:谭辉，男，1972年10月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告（反诉被告）云阳县国有资产经营有限公司与被告（反诉原告）陈章银、被告（反诉第三人）谭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云阳县国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人李宏生、蔡德慧到庭参加诉讼。被告陈章银到庭参加诉讼。被告谭辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法适用缺席审判，本案现已审理终结。原告云阳县国有资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告返还云阳县滨江公园兰希食府房屋、配套设施及场地（返还范围参考《滨江公园新风广场经营规划范围效果图》红线范围），并由被告将新增设备、非固定设施清理后转出原告场地；2.判决两被告自2016年9月27日起每月按4000.00元标准赔偿原告迟延返还租赁物的租金损失至租赁物返还之日止（其中算至2017年9月26日的租金损失为48000.00元）；3.诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2006年6月17日，谭辉（合同乙方）与云阳县市政管理所（合同甲方）签订《场地租赁合同》，约定由被告承租云阳县移民大道旁滨江公园中的新风广场及地上建筑物（含滨江公园兰希食府房屋）、构筑物。每年租金为40000.00元。乙方应于租赁期满后10天内向甲方办理交接手续，并将租赁场地及甲方提供的配套设施以适应再租的状态交还甲方，交接完毕乙方保证工作人员撤离，并将属于乙方的设备、非固定设施清理后转出甲方场地，房屋装修部分及新建建筑物不得拆除。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施收回，由此造成的损失由乙方承担。2013年6月28日，谭辉将其承租权利、义务转租给陈章银。2014年4月23日，原云阳县市政园林管理局依据云阳府办（2013）129号《云阳县人民政府办公室关于无偿划转经营性和闲置房（地）产的通知》，将滨江公园兰希食府房屋等无偿划转给云阳县国有资产经营有限公司。原告依法取得并享有《场地租赁合同》中的出租人权利。为贯彻执行县人民政府决定，租期届满不予续租，原告多次以口头、书面方式催促被告交还租赁物，并向被告阐明了不予交还的损失，被告却以要求补偿装修费用拒绝返还租赁物，给原告造成了重大损失，故依法起诉。被告陈章银辩称，1.原告的诉讼主体不适格。云阳县滨江公园新风广场使用权、地上建筑物、构筑物的租赁原以谭辉的名义签订，后交给云阳县绿缘餐饮发展有限公司经营管理“兰希食府”，绿缘餐饮是通过工商登记注册的，陈章银只是法人而已。2.本案《场地租赁合同》首先是2006年6月17日由第二被告与云阳县市政管理所签订，后转租于绿缘餐饮经营管理。租赁期限以免租期到期之日起按公历年顺延10年止；免租期计算日期以甲方审批同意乙方建筑设计方案之日后延三个月止（修建期）。被告方多次报方案，最终在2008年8月才确定方案后实施，因此租赁时间应为2008年8月2日起10年并延后三个月。3.被告陈章银是多次接到返还租赁物的通知，但通过书面回复、申请、短信等方式作了说明，并提出提前解除合同要给予补偿。原告正式书面通知是2016年6月16日（云国司函[2016]031号），该通知不考虑客观事实，要求被告陈提供建筑设计方案等不合理。4.2016年11月3日，原告以云国司函[2016]145号文件第二条提出评估被告所建设施，并限定被告在收到函后七日内向原告提供相关证据，原告将启动评估工作。但在被告提供相关证据后至今未见评估。5.被告陈章银在收到原告通知后，积极停止经营，搬走动产，并没有阻挠原告的任何行为，不存在拒不返还，原告称被告强行占有不实。6.《场地租赁合同》第十条约定：将租赁场地及甲方提供的配套设施以适应再租的状态交还甲方，房屋装修部分及新建建筑物不得拆除。我国民通意见第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物，不能拆除的，可以折价归财产所有人”。合同既然约定装修及新建建筑物不得拆除，那么于情于理于法应给予被告补偿，综合考虑实际投入和折价，原告应补偿被告陈章银1562380.00元。7.本案租赁实际到期日是2018年11月3日，原告要求返还租赁物构成根本违约，应向被告陈章银赔偿租金损失56000.00元，经营损失2000000.00元。被告谭辉未到庭，但其向本院递交书面意见辩称，被告谭辉于2013年6月28日将云阳县滨江公园兰希食府转租给被告陈章银，租赁物的资产和经营权属陈章银所有，权利义务均转让给陈章银，原告与陈章银的工作往来事实也证明其承认了陈章银对租赁物的权利。自租赁物转租后，原告便直接与陈章银发生往来，被告谭辉没有再参与任何租赁事宜。原告在起诉书中说到的与陈章银之间的往来关系，被告谭辉一概不知，综上所述，原告将谭辉作为被告没有事实及法律依据，请求法院驳回对谭辉的诉讼请求。反诉原告陈章银向本院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告租金损失56000.00元，设施设备、建筑场所折旧损失1562380.00元，处理相关物品损失200000.00元；2.判决反诉被告支付反诉原告违约金80000.00元；3.本、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由:2006年6月17日由反诉第三人谭辉与云阳县市政管理所签订云阳县移民大道旁滨江公园中的新风广场使用权及地上建筑物、构筑物《场地租赁合同》。合同约定了租期、租金、违约责任、争议解决等事宜。第三人承租后投入大量人力财力。2013年6月28日，第三人将租赁物转让给反诉原告经营管理。2016年，原诉被告及有关部门以电话、短信、函告等方式多次通知反诉原告停止经营、撤出场地。反诉原告也多种方式作了回复，并停止经营，将能搬的已经搬走，同时提出原投入及损失的补偿问题。反诉被告在2016年11月3日以云国司函[2016]145号文件回复评估后补偿，但至今未见评估和补偿。据此，反诉原告提出反诉，望法院公正处理。反诉被告云阳县国有资产经营有限公司辩称，租赁期限应于2016年9月16日届满，已给了三个月的免租期。反诉被告没有违约。反诉原告的增设物没有通过规划设计同意，是非法建筑，反诉被告拒绝接收，必须由反诉原告拆除，恢复原状。驳回反诉原告的诉讼请求。反述第三人谭辉未到庭，也未针对反诉事实发表意见。本院经审理认定事实如下：2006年6月17日，云阳县市政管理所（甲方，出租方）与谭辉（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》。合同约定：第一条租赁场地有关事宜。1、甲方位于重庆市云阳县移民大道旁滨江公园中的新风广场使用权及地上建筑物、构筑物交给乙方经营管理（具体范围见《滨江公园新风广场商业经营范围平面图》）。第二条租赁期限。租赁期限以免租期到期之日按公历年顺延10年止；免租期计算日期以甲方审批同意乙方建筑设计方案之日后延三个月止（修建期）。第三条租金。1、经甲乙双方商定，租金交纳按年支付，原则上先付后用，年租金为人民币40000.00元。第六条乙方权利义务。5、爱护并合理使用场地内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，因经营行为造成损坏的应承担修复或赔偿责任，所有新增建筑物必须先设计方案，经甲方审查同意后实施。第十条租赁场地的交还。合同约定的租赁期限届满未能续约，或双方协商一致终止合同，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内，向甲方办理交接手续，将租赁场地及甲方提供的配套设施以适应再租的状态交还甲方，交接完毕乙方保证工作人员撤离、并将属于乙方的设备、非固定设施清理后转出甲方场地，房屋装修部分及新建建筑物不得拆除。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。《场地租赁合同》签订后，被告谭辉利用租赁场所经营“滨江公园兰希美食休闲广场”。2008年6月27日，谭辉向云阳县市政管理局提出《拟增设休闲景观屋的申请》，书面表明经营近两年一直亏损，因经营需要而申请组织资金对原有设施设备进行改造，并增设32个休闲景观屋。申请后，被告谭辉在租赁区域沿江边增设了部分休闲景观屋（约10间）。2013年11月28日，云阳县财政局作出《关于无偿划转经营性和闲置房（地）产的通知》，通知决定将云阳县市政局位于公园的房屋无偿划入云阳县国有资产经营有限公司。2014年4月23日，云阳县市政局依据前述文件将座落于滨江公园兰希食府的房屋及建筑物移交给原告云阳县国有资产经营有限公司，移交时注明移交物为租赁状态，租赁人姓名为谭辉，租期为2006年6月至2016年6月，租金收取至2014年6月共计40000.00元。2013年6月28日，被告谭辉与被告陈章银签订《兰希食府场地租赁转让合同》，合同约定谭辉将其承租的滨江公园新风广场使用权、地上建筑物、构筑物、天然气户、专电户及投资有偿转让给陈章银，由陈章银承担享受谭辉与云阳县市政管理所于2006年6月17日签定的《场地租赁合同》的一切权利义务。转让价为518000.00元。谭辉必须处理清楚2006年6月17日至2013年6月30日前经营所产生的一切费用，保证场地的水、电、气畅通（在以后的经营中与谭辉无关）。陈章银需保证合法经营、按约付清转让费、负责原合同承包期内余下3年的承包租金等。转让合同签订后，陈章银向谭辉支付了转让款518000.00元，也按约定向出租人支付了3年承包租金。《兰希食府场地租赁转让合同》签订后，被告陈章银以“云阳县绿缘餐饮发展有限公司”名义经营兰希食府休闲广场，并在经营过程对休闲屋及门窗进行了整装，还增修了公共卫生间、小卖部、仓库、职工宿舍、生产用房等设施和构筑物。2016年6月7日，被告陈章银以云阳县绿缘餐饮发展有限公司名义向原告发出续租申请，但原告工作人员批示表明延长三个月装修期后按期收回。2016年6月16日，原告向被告陈章银送达云国司函[2016]031号文件，告知被告《场地租赁合同》将于2016年9月16日到期，逾期不交还房屋，原告将依法采取措施收回到期的兰希食府。2016年9月19日，原告又向被告陈章银送达云国司函[2016]94号文件，告知承租人务必于2016年10月11日前交还兰希食府资产，逾期不交的，原告从2016年9月27日起按合同约定追偿给原告造成的经济损失。2016年9月27日，被告陈章银又以云阳县绿缘餐饮发展有限公司向原告作出回复函，要求原告在收回租赁物时解决新增设施、人员就业等争议问题。2016年11月3日，原告向被告送达云国司函[2016]145号文件，函中认为承租人已超期未还兰希食府资产，原告将按约定追究责任。同时对自建设施问题要求承租人在收到函件后七日内提供合法批建依据及建设资料用于评估。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原、被告的身份信息、场地租赁合同、关于无偿划转经营性和闲置房（地）产的通知、清风广场经营规划范围效果图、云阳县绿缘餐饮发展有限公司的续租申请及回复函；被告陈章银提交的场地租赁合同、策划方案、增设申请、兰希食府场地租赁转让合同、云国司函在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.《场地租赁合同》的租赁期限问题；2.延迟返还租赁物的租金损失问题；3.被告(反诉原告)陈章银投入的设施、设备和建筑物的损失赔偿问题。1.关于《场地租赁合同》的租赁期限问题。依法成立的合同，受法律保护。本案中的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对合同当事人具有法律约束力。《场地租赁合同》第二条约定，租赁期限以免租期到期之日按公历年顺延10年止；免租期计算日期以甲方审批同意乙方建筑设计方案之日后延三个月止（修建期）。庭审中，原、被告就租赁期限的起始日期争议较大。原告认为，被告谭辉于2006年8月正常营业，《场地租赁合同》签订于2006年6月17日，加上三个月免租期，租赁期限应自2006年9月17日起算。而被告陈章银认为，2008年8月2日才确定建设方案，租赁期限应从2008年11月1日起算。本院经审查原、被告提交的证据，查明被告陈章银提交的2008年的审批意见并非建设方案，而是谭辉于2008年6月27的增设申请审批，在该增设申请中，被告谭辉亦自述“经营近两年”，表明兰希食府于2006年开始经营。而被告陈章银举示的策划方案形成于2006年，亦与陈章银陈述的事实不符。另外，在被告陈章银与谭辉于2013年6月28日签订的《兰希食府场地租赁转让合同》第六条中也载明“原合同承包期内余下三年”这一事实，亦能证明租赁期限应于2006年开始计算。因此，本案《场地租赁合同》的租赁期限应当为2006年9月17日至2016年9月16日。2.关于延迟返还租赁物的租金损失问题。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态。本案中，原告将滨江公园新风广场场地使用权及地上建筑物、构筑物出租给被告谭辉，被告谭辉又将其所有的租赁权利转让给被告陈章银。现租赁合同履行期限届满，被告谭辉作为承租人，被告陈章银作为次承租人，负有依法向原告归还租赁物的义务。若次承租人在租赁期满后未按约定归还租赁物，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。虽然被告陈章银在庭审中辩称其愿意归还租赁物，但却未按约定将租赁物交付给原告。现原告要求被告陈章银自2016年9月27日起每月按4000.00元标准赔偿原告迟延返还租赁物的租金损失至租赁物返还之日止，符合法律规定和本地租赁市场水平，本院对该诉讼请求依法予以支持。3.关于被告(反诉原告)陈章银投入的设施、设备和建筑物损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条又规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告陈章银举示的对租赁物进行的设施、设备改造或者扩建发生的费用，包括被告谭辉于2008年申请增设的休闲屋开支，以及2013年由被告陈章银改造新增的其余部分开支。其中2008年申请增设的休闲屋部分，被告陈章银举示了当时被告谭辉向出租人请示的依据。而对于2013年的改造新增部分，被告陈章银除口头陈述系出租人现场办公会决定的之外，没有任何其它证据佐证，而现原告对此不予认可，且当庭要求对该部分设施、建筑物等予以拆除，故反诉原告要求反诉被告承担该部分损失于法无据。对于2008年谭辉申请增设的休闲屋部分价值，虽然该部分建设经过了出租人审批，但却并未办理合法的建设手续。该休闲屋由被告谭辉于2008年投建使用，其实际价值现已难以确定，鉴于本案双方当事人均未对该部分新增设施的现值申请评估鉴定，故法院依照休闲房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值，并考虑双方过错酌定由原告分担损失50000.00元。综上所述，本院对于原告要求被告陈章银归还租赁物、给付逾期返还租赁物占用损失，以及反诉原告要求反诉被告分担损失50000.00元的诉讼请求予以支持。原、被告的其余诉讼请求，因不符合法律规定，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈章银于本判决生效后十日内向原告云阳县国有资产经营有限公司返还云阳县滨江公园兰希食府房屋、配套设施及场地（范围参考《滨江公园新风广场经营规划范围效果图》红线范围），并将租赁场所内的新增设备、非固定设施予以清理；二、被告陈章银自2016年9月27日起每月按4000.00元标准赔偿原告云阳县国有资产经营有限公司迟延返还租赁物的租金损失至租赁物返还之日止（其中算至2017年9月26日的租金损失为48000.00元）；三、反诉被告云阳县国有资产经营有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告谭章银损失50000.00元；四、驳回原告云阳县国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈章银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8736.00元，由被告陈章银负担。反诉案件受理费10943.00元，由反诉原告陈章银负担10193.00元，反诉被告云阳县国有资产经营有限公司负担750.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  江陆清二〇一七年十月二十五日书记员  解 坤