四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1622民初2664号原告：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇柳堡街，统一社会信用代码91511622671439225Q。法定代表人：宋炳秀，公司总经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。被告杜辉，女，1985年9月12日出生，汉族，农村居民，户籍住所地四川省武胜县。委托诉讼代理人：ＸＸ明，男，1962年8月4日出生，汉族，农村居民，户籍住所地四川省岳池县，现住四川省武胜县。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告杜辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后,依法适用简易程序，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。原告景宏物业公司委托诉讼代理人彭海、被告杜辉委托诉讼代理人ＸＸ明到庭参加了诉讼，原告景宏物业公司法定代表人宋炳秀经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年6月18日至2017年2月28日的物业服务费3924元（0.5元/㎡×121.37㎡×32月）。事实及理由：2014年6月18日，原告与被告住宅小区的XX镇龙景·山水绿城业主委员会签订《龙景·山水绿城物业服务合同》，合同第二十一条物业服务费第2项约定：住宅物业按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向业主收取服务费，多层每月每平方米按0.5元收取物业服务费，非住宅由业主按建筑面积每月每平方米2元向原告交纳；第二十一条第3项约定，本物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为当年1月10日前。被告从2014年6月18日至2017年2月28日未向原告交纳物业管理服务费，原告多次催收未果。原告按照合同约定，对房屋及配套设施和相关场所进行维修、养护、管理，维护合同约定区域的环境卫生和秩序，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业管理服务费。据此，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，请求人民法院依法判决。被告杜辉辩称：被告不应该交付物业服务费。理由为：1.原告的物业服务合同无效，与原告签订合同的业主委员会成员13人中11人不是小区业主；2.物业公司招聘时没有公开，没有在小区公告；3.原告在小区的服务不到位，保安人员都是六、七十岁老头，规定12人，实际只有6人，除去休假每个班只有2人上班，3个大门只守2个，前大门还要负责收发快递，后大门几乎没人守，监控设备形同虚设，原告也不维修和更换，消防设施完全瘫痪，业主财产经常被盗，清洁工都是六、七十岁的老人打扫，十天半月才一次，小区的树木几年都未修整过，绿化带也未维修，被告所住房屋屋内漏水多次找原告联系都未解决；3.原告起诉2015年7月以前的物业费已经超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供了：1.原告的营业执照、资质证书、法定代表人身份证明，证实原告的主体资格合法；2.《龙景·山水绿城物业服务合同》，拟证明原告与龙景·山水绿城业主委员会签订物业服务合同的事实；3.武胜县物价局武物价〔2012〕19文件，拟证明原告收取物业管理服务费符合规定；4.龙景·山水绿城业主资料登记表，拟证明被告的住房面积及基本身份情况；5.杜辉与四川飞龙建设集团房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同首页，拟证明杜辉购买四川省武胜县XX镇龙景·山水绿城X-X-X号商品房并入住居住的事实；7.武胜县人民法院（2017）川1622民初836号民事判决书，拟证明原告与龙景·山水绿城业主委员会签订的物业服务合同系有效合同，原告已按照合同履行了物业管理义务，物业服务至2017年3月1日。被告对原告所举证据的质证意见为：除对物业服务合同认为无效外，对其他证据无异议。被告提交证据如下：1.《龙景·山水绿城物业服务合同》，拟证明原业主委员会成员13人中，有11人不是主区业主，原告与其所签订的合同无效；2.照片20张及U盘一个，拟证明原告在小区的服务不到位的事实；3.山水绿城业主的请求以及龙景.山水绿城第二届业主委员会的证明，拟证明原告在该小区的物业服务不到位的情况；4.业主联名倡议书，拟证明小区业主要求解除与原告的物业服务合同的情况；5.龙景·山水绿城第二届业主委员会委托四川正平消防科技有限公司对龙景·山水绿城建筑消防设施检测报告，拟证明原告在小区服务中未对小区设施进行保养的情况；6.山水绿城消防设施设备查验清单，拟证明龙景·山水绿城第二届业主委员会委托成都金房物业集团责任有限公司对小区消防设施设备进行查验的情况。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据5、6与本案无关；原告所举示的照片及U盘反映的情况，与当时业主装修房屋有关，不能以点带面，否定整个小区物业服务；原告主张物业服务合同，未提供否定武胜县人民法院（2017）川1622民初836号民事判决书的相关法律文书予以支持其观点，因此，合同是有效的。对原、被告双方证据中经质证无异议的证据，经审查与本案待证的事实具有关联，能够反映案件的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，经本院审查认证如下：1.证据《龙景·山水绿城物业服务合同》是否有效的异议问题，被告主张合同无效，理由为龙景·山水绿城第一届业主委员会成员13人中有11人不是小区业主，该业主委员会成立无效，故与原告签订的物业服务合同无效，原告主张本院（2017）川1622民初836号民事判决书中已明确判决确定合同有效，本院认为，原告提供了人民法院的生效法律文书证明合同的效力，而龙景·山水绿城第一届业主委员会是在经武胜县ＸＸ镇河东社区指导下成立并经武胜县住建局登记备案，因此，原告的证据证明力大于被告反驳的理由，《龙景·山水绿城物业服务合同》合法有效，本院予以确定；2.证据“照片20张及U盘”，证明小区环卫中存在原告清洁卫生及门卫服务工作中存在的一些瑕疵，但照片上反映存在清洁卫生不干净的部位，主要是小区边角地带的建筑垃圾和生活垃圾，与主区业主共同维护小区环境的义务相关，门卫室的照片也不能充分证据小区所有大门原告未派保安值班，且从照片中能够反映小区公共区域是清洁的，故被告以照片证明原告没有进行物业服务是不成立的，本院予以确认；3.证据“山水绿城业主的请求以及龙景·山水绿城第二届业主委员会的证明、业主联名倡议书和山水绿城消防设施设备查验清单”反映业主及业主委员会对其选择物业公司权利的行使和小区消防设施设备的鉴定状况，与本案无关，本院予以确认。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，原告景宏物业公司（乙方）与武胜县XX镇龙景·山水绿城业主委员会（甲方）签订《龙景·山水绿城物业服务合同》，合同约定：甲方将武胜县XX镇龙景·山水绿城小区委托乙方进行物业管理。该服务合同的主要内容：“第二章委托管理服务事项：第四条房屋建筑本体共用部位的维护、养护和管理。第五条共用设施、设备的维护、养护和管理。第六条附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理。第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条公共卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维护、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。……第三章委托管理期限：第十七条委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。第四章双方权利义务：第十八条甲方权利义务……第十九条乙方权利义务：1、根据有关法律法规规定及本合同约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营服务活动。2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理。4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。6、向业主和物业使用人告知使用的有关规定。……7、负责编制物业管理年度管理计划，并于每年的二月二十八日前以书面方式向甲方提出这些计划和报告。8、每年向全体业主和物业使用人公布一次物业维修专项资金使用情况。将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示。9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料。11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况。12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。第五章物业管理公共服务质量：第二十条乙方必须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修。上述1-8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二（原被告均未提供该附件）。第六章物业管理服务费用：第二十一条：……2、本物业管理服务费，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1元向乙方交纳，多层每月每平方米0.5元向乙方交纳，非住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方交纳。3、本物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳时间为当年1月10日前。4、本物业管理服务费标准的调整由县物价主管部门核定的标准进行调整。第七章违约责任：……第二十九条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定。逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十条乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。……上述合同签订后，原告景宏物业公司按约定对武胜县XX镇龙景·山水绿城小区进行物业服务至2017年3月1日。2012年5月3日，武胜县物价局以武物价（2012）19号文件“关于龙景山水绿城等七个小区物业服务收费标准的批复”明确为：龙景山水绿城：非电梯住宅楼按每平方米法定产权面积每月不高于0.5元收取；电梯住宅楼按每平方米每月不高于1元收取。另查明，被告杜辉现居住于武胜县XX镇龙景·山水绿城小区X-X-X号，其住房建筑面积121.37㎡，拖欠物业服务费共计3924元（2014年6月18日至2017年2月28日共计32个月），其房屋属于非电梯多层。2017年3月13日，武胜县XX镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会起诉被告景宏物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日以（2017）川1622民初836号民事判决书判决：一、景宏物业公司在本判决生效后五日内向武胜县ＸＸ镇龙景·山水绿城小区第二届业主委员会交付物业管理用房和小区物业管理的相关资料；二、驳回武胜县XX镇龙景山水绿城小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。该判决书认定原告在武胜县ＸＸ镇龙景·山水绿城小区服务期满后，经政府相关部门协调要求原告对该小区物业服务至2017年3月1日撤出该小区，该判决为生效判决。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，武胜县ＸＸ镇龙景·山水绿城小区第一届业主委员会与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，被告杜辉作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。被告杜辉应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。合同期满后，原告根据政府部门协调，对被告小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，但原告按照以前签订的物业服务合同收费标准收取物业服务费，理由成立，本院予以支持。本案存在的争议焦点是原告起诉被告给付2015年9月以前的物业报务费是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，确定了当事人对合同约定的义务，并非一次性全部给付，而是分期分别给付，该债务是在合同不断履行过程中产生的情形适用该条法律规定。《龙景·山水绿城物业服务合同》第三章委托管理期限：第十七条委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；第二十条第三项约定了物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳时间为当年1月10日前，故原告请求被告按照物业服务合同约定的时间及标准支付连续服务的物业管理服务费的物业服务费3924元（0.5元/㎡×121.37㎡×32月）未超过法律规定的诉讼时效，本院予以认定。综上所述，原告要求被告给付自2014年6月18日起至2017年2月28日止期间的物业管理服务费3924元，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告杜辉向原告武胜县景宏物业管理有限公司交纳自2014年6月18日起至2017年2月28日止期间的物业管理服务费3924元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告杜辉负担（原告武胜县景宏物业管理有限公司已垫付，在本判决执行时由被告杜辉一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  李毅二〇一七年十月二十五日书记员  谭攀