广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终7339号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司），住所地：深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，组织机构代码：708441100。法定代表人：胡雯婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人一（原审原告）：雷曙霞，女，汉族，1981年7月22日出生，住所地：广东省深圳市福田区被上诉人二（原审原告）：张继楠，男，汉族，1986年4月8日出生，住所地：深圳市福田区委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。被上诉人三（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司，变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司），住所地：深圳市罗湖区文锦路深业大厦1002，组织机构代码：279448928。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人雷曙霞、张继楠、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回被上诉人一、二对上诉人的全部诉讼请求；三、判令一、二审诉讼费、公告费由三被上诉人承担。事实和理由：一、港丰大厦相关小业主系列案件众多，个案之间存在区别，一审判决混淆了个案的答辩观点，错误摘取了上诉人在其他小业主案件中关于合同无效的答辩意见，并对此作出认定，是错误的，应予以撤销。在本案中，鉴于被上诉人一在公章被抢夺前即与上诉人签订预售合同并完成了预售登记备案，上诉人在一审时并未就房屋买卖合同效力提出异议，仅要求就被上诉人一履行合同义务的行为（即支付房款事实）进行核实。上诉人在本案从未主张“买卖合同是在公章被抢夺的情况下签订的，应为无效”的答辩观点，一审判决却在其中认定“被告国融公司前股东王某与现股东的公章纠纷属民事纠纷，被告国融公司虽就公章抢夺问题报案，但未作为刑事案件立案，且作为民事纠纷的公章抢夺纠纷目前已经在诉讼当中。由于王某与国融公司现股东的公章纠纷属于内部民事纠纷，被告国融公司以此为由主张与国融公司对外签订的合同未无效合同，依据不足，本院不予采纳”。该认定已超出上诉人答辩观点，超出双方争议焦点，超出本案审理范围，应予以撤销。二、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。1、一审判决未查清被上诉人一、二支付房款情况，仅凭收款收据和发票即认定被上诉人一、二已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清、认定错误。(1)本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴手本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，而该收款收据又存在瑕疵，仅凭收据不足以认定付款事实。(2)发票只是完税凭证，不是付款凭证。在商业活动中，既存在先付款后开具发票的情形，也存在先开具发票再付款的情形，开具发票不等于实际收款。(3)由于上诉人公司存在新旧股东纠纷，上诉人客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在被上诉人一、二仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水、贷款发放凭证予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定被上诉人一、二已支付房款是错误的。2、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定，遗漏关键事实。经罗湖法院向不动产登记中心查询，港丰大厦未能办理初始登记、涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专修维修基金、公厕未移交等”。事实上，经上诉人与施工单位协商，港丰大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系被上诉人二（港丰大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。上诉人曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求被上诉人二配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由被上诉人一、二承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明已付清购房款的举证义务在于被上诉人一、二，若被上诉人一、二不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于被上诉人一无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，上诉人也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、未能按时办理房产证也在于被上诉人三不予配合，系被上诉人三单方违约，与上诉人无关，应由被上诉人三独自承担逾期办证责任。上诉人自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，被上诉人二则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因被上诉人二拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使上诉人应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成被上诉人一不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，上诉人也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万，该违约金标准显然过高。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。张继楠、雷曙霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，答辩人提交的证据足以证明答辩人已按照合同约定履行了付款义务。国融公司、名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认答辩人已经支付购房款的事实。二、国融公司、名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司、名夏公司作为共同的出卖方应当共同向答辩人承担责任。国融公司、名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为答辩人办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。被上诉人二名夏公司经本院依法传唤未到庭参加二审调查亦未作答辩。张继楠、雷曙霞向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司向张继楠、雷曙霞支付自2014年4月1日起至2014年8月31日止共153日的延期办证违约金人民币75949元。2、判令国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日496.4元的延期办证违约金标准，向张继楠、雷曙霞支付自2014年9月1日起至深圳市房地产权登记机关核发张继楠、雷曙霞所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，该项延期办证违约金每3个月由国融公司、名夏公司结算一次向张继楠、雷曙霞支付，剩余期间不满3个月的，在期间届满时支付。3、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年4月12日，张继楠、雷曙霞（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》1份，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋8层8B08号房产出卖给张继楠、雷曙霞，房屋用途为单身公寓，建筑面积48.57平方米，转让总金额为人民币1241011元（以下均为人民币），买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.7%,即381011元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即86万元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年8月12日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。合同还约定了双方的其他权利义务。二、上述合同签订后，国融公司于2013年3月11日出具收款收据，显示其收到张继楠、雷曙霞交来的涉案房产购房首期款381011元。2013年4月17日，张继楠、雷曙霞向中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款86万元用于向被告支付涉案房产的购房尾款。2013年6月7日，建行将上述张继楠、雷曙霞获得的贷款86万元通过张继楠、雷曙霞的建行账号向国融公司的建行账号支付了购房尾款86万元。2013年8月5日，国融公司向张继楠、雷曙霞出具盖有国融公司发票专用章的发票，显示张继楠、雷曙霞购买的涉案房产购房款为1241011元。2013年8月4日，案外人深圳XX管理有限公司向张继楠、雷曙霞出具《收款收据》，确认张继楠、雷曙霞交来2013年8月4日至2013年11月3日的物业管理费和垃圾清理费。三、2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函（2016）XX号】，内容为：港丰大厦位于H215-XX宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。四、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。张继楠、雷曙霞与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据张继楠、雷曙霞提供的首期款《收款收据》、贷款合同、转账凭证以及国融公司出具的购房发票可以认定，涉案合同签订后张继楠、雷曙霞已配合被告进行了银行按揭贷款申请，且张继楠、雷曙霞已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，张继楠、雷曙霞未提供相应的银行流水、贷款合同及贷款发放凭证，仅提供pos机刷卡单或收款收据或发票不足以证明张继楠、雷曙霞已经支付首期款、也不能证明银行已经替张继楠、雷曙霞支付了剩余房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定被告代理张继楠、雷曙霞办理按揭贷款的情况下，被告应当清楚张继楠、雷曙霞首期款支付情况及按揭贷款办理情况。被告仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗张继楠、雷曙霞提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。国融公司还抗辩称，买卖合同是在公章被抢夺的情况下签订的，应为无效，一审法院认为，国融公司前股东王某与现股东的公章纠纷属民事纠纷，国融公司虽就公章抢夺问题报案，但未作为刑事案件立案，且作为民事纠纷的公章抢夺纠纷目前已经在诉讼当中。由于王某与国融公司现股东的公章纠纷属于内部民事纠纷，被告国融公司以此为由主张与国融公司对外签订的合同为无效合同，依据不足，一审法院不予采纳。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的延迟办证违约金为日万分之四，该违约金的标准符合深圳房地产交易的惯例，国融公司以合同约定的违约金标准过高为由申请调整，证据不足，一审法院不予采纳。由于港丰大厦目前尚未办理初始登记，不具备办证的条件，张继楠、雷曙霞可在港丰大厦具备办证条件之后另行提起诉讼主张权利。涉案房产是2013年8月4日交付，依约被告应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任，故国融公司、名夏公司应向张继楠、雷曙霞支付自2014年4月1日至2014年8月31日期间共153日的迟延办证违约金人民币75949元，计算公式为1241011元×153日×0.0004＝75949元。之后的迟延办证违约金不明确，一审法院在本案中不作处理，当事人可另行法律途径解决。据此，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向张继楠、雷曙霞支付逾期办理《房地产证》违约金人民币75949元。二、驳回张继楠、雷曙霞的其他诉讼请求。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1698元，由国融公司、名夏公司共同负担。公告费人民币200元，由名夏公司负担。本院对一审查明事实予以确认。本院另查明相关购房款支付情况：张继楠、雷曙霞提交了七张消费时间分别为2013年3月3日和2013年3月11日的商户名为港丰房地产开发（深圳）有限公司的银行刷卡POS单，消费金额分别为50000元、25000元、20011元、87000元、174000元、13000元和12000元，合计金额381011元，与港丰房地产开发（深圳）有限公司于2013年3月11日出具的首期款收款收据金额一致。中国建设银行深圳分行于2013年6月7日出具《个人贷款支付凭证》，借款人为张继楠，收款人为港丰房地产开发（深圳）有限公司，贷款金额为860000元。上述已付房款总额为1241011元，与港丰房地产开发（深圳）有限公司向张继楠、雷曙霞出具的购房发票金额一致。本院认为，张继楠、雷曙霞与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。本院认为，关于购房款支付问题，张继楠、雷曙霞提交的银行刷卡POS单、中国建设银行深圳分行出具的《个人贷款支付凭证》及相关收款收据、发票已足以认定张继楠、雷曙霞履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司在本案一审中并未主张涉案合同无效，一审判决论述存在超出当事人答辩的情形，但并不影响实体处理，本院对此予以纠正。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由上诉人国融公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十月九日书记员 林晓翔（兼）