新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新23民终1479号上诉人（原审被告）：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。法定代表人：陈志贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐雪梅，奇台县新蓝天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚俊宽,男,1960年10月6日出生,现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。被上诉人（原审原告）：马晓芬,女,1964年3月18日出生,现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，系尚俊宽的妻子。上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称：方正公司）因与被上诉人尚俊宽、马晓芬商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院(2016)新2325民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人方正公司的委托诉讼代理人徐雪梅、被上诉人尚俊宽、马晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方正公司上诉请求：1、依法撤销原审法院(2016)新2325民初2376号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及邮寄费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2013年10月7日与上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付时间为2015年10月30日，商铺在约定期间内已竣工并完成备案，上诉人多次通知被上诉人办理入住，被上诉人以各种理由推脱不予办理，上诉人不存在迟延交付的违约行为，判决上诉人承担违约金无事实和法律依据。二、上诉人按合同约定交付时间已履行了相应的通知义务，故违约金计算的起止时间不正确。三、诉讼时效应当从一审法院认定商铺交付时间是2014年6月30日起计算，被上诉人起诉时已过诉讼时效。被上诉人尚俊宽、马晓芬答辩称：合同约定上诉人于2014年6月30日将房屋交付被上诉人，但是上诉人未通知被上诉人办理交房手续构成违约，给被上诉人造成重大经济损失。判决上诉人支付违约金数额计算正确，起止时间亦正确。被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，上诉人在一审并未提出诉讼时效的抗辩。请求驳回上诉，维持原判。尚俊宽、马晓芬一审诉讼请求：1、被告履行合同约定的义务，将商品房交付买受人使用；2、被告承担逾期交付房屋的违约金共计81438元（总房款369337×逾期735天×日万分之三）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年10月7日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于奇台县迎宾大道A4座1层15号商铺。建筑面积为56.56平方米，每平方米单价6530元，合计369337元。原告于2013年9月23日向被告支付购房首付款189337元。2014年1月9日，在被告方正公司的代办下，原告与昌吉国民村镇银行奇台支行签订《个人借款合同》，由原告向昌吉国民村镇银行奇台支行借款180000元用于向被告方正公司支付本案争议房屋的剩余房款，至此，原告已向被告支付房款共计369337元。合同签订后被告方正公司未向原告交付《商品房买卖合同》，被告方正公司于2013年12月2日将《商品房买卖合同》备案后交付原告。原告在庭审中提供的其与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》约定的主要条款有：第五条：面积确认及面积差异处理...1、双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）...；合同中的备注内容为：此房屋最终测绘面积为63.35平方米，单价为6530元，总价为413676元，大写：肆拾壹万叁仟陆佰柒拾陆元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年10（有改动）月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格...但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因外因停电、停水、下雨造成的工期延误的；3、遇政府政策调整，导致出卖人延期交付的买受人银行按揭手续未办理完毕的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应小于第（1）项目中的比率）的违约金。（2016）新2325民初1168号案件中第三人昌吉国民村镇银行奇台支行出示的《商品房买卖合同》约定的内容与庭审中原告向本院提供的《商品房买卖合同》部分内容不一致。不一致的地方为：1、约定房屋交付时间为2014年6月30日；2、没有合同中的备注内容：此房屋最终测绘面积为63.35平方米，单价为6530元，总价为413676元，大写：肆拾壹万叁仟陆佰柒拾陆元整。因被告方正公司以本案争议房屋最终测绘面积为63.35平方米而要求原告交付增加面积的房款才可向原告交付本案争议房屋，原告不同意支付增加面积的房款，为此，原、被告产生纠纷，被告至今未向原告交付本案争议房屋。一审法院认为，原告与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点问题是被告是否逾期交房。一、被告辩解原、被告将本案争议房屋的交付时间变更为2015年10月30日。从原告提交的其所持合同看，该合同封面上有”商品房买卖合同备案专用章，2013年12月2”的字样，而根据原、被告签订的合同第二十四条，由被告在合同生效之日起30天内向奇台县建设局房管所申请登记备案。因此原告所持有的这份合同应当是2013年12月2日由被告向奇台县建设局房管所申请登记备案以后的合同，所以原告并没有在合同签订的第一时间即2013年10月7日拿到合同，且该合同中房屋交付时间”2014年10月30日”有改动，原告也不认可曾与被告重新协商变更房屋交付时间，故对被告的该项辩解理由不予采信。故原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的本案争议房屋的交付时间应该是原告认可在昌吉国民村镇银行奇台支行留存的合同中约定的房屋交付时间2014年6月30日。二、被告辩解根据权利义务对等的原则，原告应向被告交付完增加面积的房款后被告才向原告交付本案争议的房屋。但经庭审查证，原、被告虽然在《商品房买卖合同》第五条约定”以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补”，但并未约定原告需交付完增加面积的房款后被告才向原告交付本案争议房屋。且庭审中被告也认可被告是2015年4月份以后才通知原告本案争议房屋面积增加的事情，该时间早已超过原、被告在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间2014年6月30日，故本院对被告的该项辩解理由不予采信。三、被告辩解原告的起诉已超过两年的诉讼时效无事实和法律依据，应不予采信。综上，被告应当履行向原告交付房屋的义务。被告逾期交房构成违约，应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告主张按已交房款369337元，自2014年7月1日至2016年7月10日期间共计740天，本案中原告主张了735天，按日万分之二计算违约金不违反法律规定，即：369337元×0.0002×735天=54292.5元。遂判决：一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告尚俊宽、马晓芬交付位于奇台县迎宾大道A4座1层15号商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告尚俊宽、马晓芬支付逾期交房的违约金54292.5元。本院二审期间，被上诉人尚俊宽、马晓芬提交在工商局召开协调会时的录音光碟一份。拟证明被上诉人尚俊宽、马晓芬一直在积极主张权利。上诉人方正公司对其真实性没有异议，称当时协调的是测绘面积比合同面积增加的问题，并非是否交付房屋的问题，该份录音只是当时协调会的一部分内容。本院对其真实性予以确认。上诉人方正公司未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案争议焦点为：1、上诉人是否履行了交付房屋的通知义务；2、上诉人是否存在逾期交房的违约行为；3、本案被上诉人请求是否已过诉讼时效期间。一、关于上诉人是否履行了交付房屋通知义务的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：”商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。上诉人称交付房屋是通过电话通知被上诉人的，因时间久远无法调出通话记录。被上诉人不认可，上诉人亦未提交书面通知买受人办理交付手续的证据，上诉人称已履行了交付房屋通知义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为的问题。被上诉人提交的其所持合同中房屋交付时间”2014年10月30日”有改动。上诉人称合同备案之后双方重新对交房时间进行了约定，被上诉人对此不认可，上诉人亦未提交交付时间已经双方协商变更的相应证据。且一审法院依职权调取的昌吉国民村镇银行奇台支行留存的合同中约定的房屋交付时间为2014年6月30日。原审据此认定双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日并无不当。至诉讼期间，上诉人仍未交付房屋，上诉人逾期交房构成违约，应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。一审法院违约金计算正确，本院予以确认。三、关于被上诉人请求是否已过诉讼时效期间的问题。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。本案双方约定的交付房屋的时间为2014年6月30日，被上诉人提供的录音证据能够证明其一直在积极主张权利。上诉人称被上诉人的起诉已超过两年的诉讼时效无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人方正公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1157元，由上诉人方正公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘秀春审判员  赵明捷审判员  赵丽丽二〇一七年十月十六日书记员  钞 威书记员  吉凯丽