南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初4062号原告（反诉被告）：李新南，男，汉族，1946年10月25日出生，住江苏省南京市玄武区.委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏焯燃律师事务所律师。被告（反诉原告）：周押娣，女，汉族，1953年7月1日出生，住江苏省南京市玄武区。被告（反诉原告）梁勇（周押娣之子），男，汉族，1980年1月18日出生，公民身份号码3201021980********，住江苏省南京市玄武区孝陵卫街*号*幢***室。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：柳胜，江苏南斗律师事务所律师。原告李新南与被告周押娣、梁勇占有物返还纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，在审理中，两被告提起反诉，本院经审查后予���受理，并将两案合并进行了审理，分别于2016年9月28日、2017年3月8日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年7月27日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李新南及其委托诉讼代理人ＸＸ，被告（反诉原告）梁勇及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人柳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新南向本院提出诉讼请求：1.判令两被告自位于南京市栖霞区××单元××室房屋内迁出，将房屋返还给原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告原系南京市玄武区孝陵卫街道顾家营25-1#私房所有权人。因拆迁2001年5月11日由玄武区国土部门出具《土地登记收件单》。2006年4月26日签订《征地房屋拆迁补偿协议》及《拆迁补充协议》。2013年4月2日，原告与南京商贸房地产开发有限公司签订南京市栖霞区某某南路X号XX幢X��元XXX室《房屋买卖契约》，2013年11月1日原告交付购房款164758.5元。2014年6月27日，原告取得上述房屋产权证。2014年12月29日，原告取得上述房屋土地使用权证。然而两被告却以种种理由占据上述房屋，经原告多次协商，始终不予迁出，故具状起诉。审理中，李新南陈述系案外人梁某甲（周押娣之夫、梁勇之父，已于2013年1月4日去世）当年找了一个朋友与原告沟通，让李新南将自己的宅基地给梁某甲建房子，用于儿子结婚居住，当时谈好建好后的房子给梁某甲家住，但拆迁的时候，拆迁利益一家一半，梁某甲一共建了110多平方米的房子。拆迁时一共拆了两套80平方米左右的房屋，由李新南与梁某甲家各住一套，李新南认为其自己被拆迁的40平方米左右的房子就应当拆得80平方米左右的一套房，而另外一套应当一家一半，当时原本有个协议，但现在没有了。两被告住的就是梁某甲的房子，该房子所有权系原告所有，故要求两被告返还房屋，原告可以适当补偿两被告部分建房成本。被告周押娣、梁勇辩称，原告的主张无法成立，两被告是诉争房屋的实际所有权人，请求法院驳回原告的诉求。原告提交的房屋拆迁补偿协议原告是认可的，原告所获得的拆迁补偿也是基于这份协议。所有的拆迁都是依法拆迁，原告说有无效的协议，拆迁协议也无法成立。原告所谓的合资建房协议没有证据，建房事实存在，当时原告无意建房，是被告投入了巨大资金建房。在2006年4月份签订了拆迁协议后，原、被告双方于5月份签订了分配协议，原告同意将一半的拆迁利益作为补偿给被告家。被告认为被拆迁房屋是被告家建的，在拆迁后，原告自己主动愿意以拆迁利益的一半作为对价支付给被告是合理合法的。被告依据分配协议，获得诉争房屋的所有权是原告对被告投资建房的补偿，被告不应当返还。反诉原告周押娣、梁勇向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行合同约定，将南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋过户至周押娣名下；2.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告一家系1991年落户回城的下放户，由于回城时政府并未安排工作和住房，只能租房居住，生活十分拮据。2003年梁某甲在做小生意时与反诉被告李新南相识。后来，在了解到梁某甲一家想要找地皮建房的事后，就表示自己在顾家营25-1号有块宅基地一直荒废未用，可以有偿转让给反诉原告一家建房，经过多次协商，反诉原告一家支付了6000元的转让费，并于2005年6月自行出资建成了约137平方米上下两层独门独院的楼房。建好后，反诉原告一家便一直居住于此。李新南家在反诉原告所建楼房的西面，其住房为砖瓦结构平房，面积约为26平方米。2006年顾家营地区拆迁，经拆迁办协调，李新南与反诉原告一家于2006年5月10日达成协议，共同商定将所获得的拆迁利益均分，一家一半。其两套80平方米的房屋一家一套，所有拆迁补偿334644.2元全部用于购买此两套房屋，不足部分双方各自承担。2007年，反诉原告与李新南一起去选房，反诉原告选定南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋，即诉争房屋，反诉被告选定的是同幢同单元的204室房屋。2008年，反诉原告对诉争房屋进行了装修并入住至今。2013年时，反诉原告了解到居住的房屋可以办理房产证与土地证，反诉原告要求反诉被告协助办理，其开始避而不见，并索要《拆迁补偿协议》在内的所有拆迁文件，反诉原告没有同意。后梁某甲于2013年因病去世，办证事宜被耽搁下来。2015年底，反诉被告到反诉原告处要求反诉原告从居住的房��内迁出，遭到反诉原告拒绝，反诉原告要求其继续履行协议将房屋过户至自己名下。反诉被告非但拒不履行协议约定义务，反而提起诉讼。反诉原告认为，反诉被告基于反诉原告一家所建的137平方米房屋获得了巨额的拆迁利益，否则仅凭其约26平方米的房屋无法获得两套房屋，正因如此，双方才协议拆迁利益一家一半，予以均分，故提起反诉。反诉被告李新南辩称，不认可反诉原告支付6000元转让费及签订分配协议的陈述，亦不同意反诉原告的反诉请求，经审理查明：（一）原告李新南原为南京市玄武区孝陵卫街道顾家营25-1号土地的使用权人。2005年左右，李新南交由梁某甲在该宅基地上建造了121.96平方米（房屋拆迁调查表中认定的面积）的房屋，该房屋建成后一直由梁某甲家居住使用。2006年4月26日，李新南（乙方）与玄武区房产管理局（甲方）签订《征地房屋拆迁补偿协议》一份，主要约定：乙方同意座落于顾家营25-1#的房屋及附属物由甲方予以拆除，房屋拆迁补偿款总计244851.2元，附属物补偿款及相关补助费用33867.3元。同日，双方还签订《拆迁补充协议》一份，主要载明：李新南有证房屋163.26平方米（含梁某甲建造的121.96平方米房屋），给予合法建筑面积每平方米补助550元，合计89793元。2007年6月29日，由梁某甲的女婿盛某甲陪同李新南一起签署客户确认书，选定了座落于南京市栖霞区××组团××单元××室（即本案案涉房屋）及同单元的204室房屋。2008年该两套房屋交付后，李新南自己居住204室，504室交由梁某甲家居住。2013年4月2日，李新南（乙方）与南京商茂房地产开发有限责任公司（甲方）就上述504室房屋补签《房屋买卖契约》一份，主要约定：乙方经核准向甲方购买某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋（面积84.6平方米），总价款为163024.20元。该房屋买卖契约登记备案、预告登记时间为2009年6月11日。2013年11月1日，房地产公司向李新南开具了销售不动产统一发票，发票金额为164758.50元（面积为房屋有证面积为85.5平方米）。（二）另查明，周押娣与梁某甲（已于2013年1月4日去世）系夫妻，两人生育有梁某乙、梁某丙、梁勇、梁某丁四名子女。本案审理过程中，梁某乙、梁某丙、梁某丁均作出书面承诺，放弃主张本案诉争房屋的一切权益。周押娣、梁勇为证明其辩称意见及反诉诉请，向本院提交了宅基地转让《收条》一份及《协议书》一份，其中：《收条》载明“今收到梁某甲购买房基地款陆仟元整2005.6.25李新南”；《协议书》载明：“甲方李新南名下的两套80平方米经济实用房，其中的一套归乙方梁某甲所有。今��该房过户费（包括税）在内由乙方承担；甲方购两套80平方米经济实用房的房款，由双方共有的拆迁款244851.2+89793=334644.2（元）中支出。（均价2050元/平方米），不足部分甲乙双方各自承担。甲方李新南乙方梁某甲2006年5.10日”。李新南对上述两份证据均不认可，且否认两份证据落款“李新南”的签名系其本人所签，并申请对上述签名的笔迹进行鉴定。本院依法准许并采集了李新南本人签名的字迹样本，委托南京师范大学司法鉴定中心进行检验，确认是否为同一人书写形成。该所于2017年1月13日作出南师大司鉴中心[2016]文鉴字第642号司法鉴定意见书，鉴定意见为上述《收条》、《协议书》中落款“李新南”签名字迹与李新南提供的字迹样本为同一人书写。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，李新南提交的土地登记收件单、南京市征地房屋拆迁补偿协议��拆迁补充协议、房屋买卖契约、购房发票、土地使用权证、房屋所有权证，周押娣、梁勇提交的收条、建房协议、协议书、客户确认书、移动收费发票、盛某甲身份证复印件、液化气发票、梁某甲死亡证明、家庭成员关系证明、梁某乙等的承诺书等证据证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，周押娣、梁勇提交的《收条》、《协议书》经司法鉴定认定其中“李新南”的签字与李新南本人的签字系同一人书写，本院依法确认该签字均系李新南本人所签，故本院对周押娣、梁勇主张的李新南将宅基地以6000元价格出售给梁某甲的事实予以确认，同时认定在梁某甲建造的房屋与李新南的原本的房屋共同拆迁时，梁某甲与李新南就拆迁利益达成了一致分配意见。因梁某甲与李新南非同一集体经济组织成员，故其宅基地买卖违反相关法律法规禁止性规定，应认定为无效，但双方就拆迁利益的协议分配，不涉及农村宅基地的处理，不违反法律法规禁止性规定，且从拆迁安置后的选房、以及实际居住可以认定，均系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。根据该《协议书》，梁某甲依法享有案涉房屋的所有权，现梁某甲已经去世，除周押娣、梁勇两继承人外，其他继承人放弃继承权，周押娣、梁勇基于共有或继承居住在案涉房屋，属于有权居住。因拆迁政策原因，拆迁时系以李新南名义拆迁，故案涉房屋登记在李新南名下，该登记对外具有公示效力，但在李新南与梁某甲之间应以双方的实际约定为准，现李新南仅以房屋登记在其名下为由，要求周押娣、梁勇迁出，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，案涉房屋购房发票开具时间为2013年11月1日，至今未满五年，尚不满足过户条件，反诉原告周押娣、梁勇要求李新南协助办理过户手续，客观上尚无法办理，亦于法无据，本院在本案中不予支持，周押娣、梁勇可在过户条件成就后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告李新南的诉讼请求；二、驳回反诉原告周押娣、梁勇的诉讼请求。本诉案件受理费80元，鉴定费5500元，合计5580元，由李新南负担；反诉案件受理费5748元，由周押娣、梁勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并���对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  郭礼宝人民陪审员  陈治如二〇一七年十月十日书 记 员  汪玉蓉