北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初13938号原告北京银兴达商贸有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇沟北村北旺路30号，统一社会信用代码×××。法定代表人贾志红，北京银兴达商贸有限公司经理。委托代理人李立彬，男，汉族，北京银兴达商贸有限公司员工。委托代理人张乃军，男，汉族，北京市顺义区居民，身份证号码×××。被告北京仁和太平仓储有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区太平村村委会西北1000米，组织机构代码×××。法定代表人孙厚河，男，汉族，北京仁和太平仓储有限公司经理，身份证号码×××。原告北京银兴达商贸有限公司（以下简称银兴达商贸公司）与被告北京仁和太平仓储有限公司（以下简称太平仓储公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员张锐独任审判，公开开庭进行了审理。原告银兴达商贸公司的委托代理人李立彬、张乃军，被告太平仓储公司的法定代表人孙厚河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银兴达商贸公司诉称:原告于2016年10月1日与被告签订《财产使用合同》（该合同实际为房屋租赁协议），该协议第五条规定：使用期限约定，房屋使用期限为2016年10月1日至2017年9月30日。但是在2017年4月30日时被告提出拒绝为原告提供水电而且关闭大门，要求原告搬家。后来原告通过熟人得知被告在2007年2月1日与出租方北京市顺义区仁和地区太平村（经济合作社）签订的《场地租赁协议》第二条规定，租赁期限自2007年5月1日至2017年4月30日为止。被告明知合同在2017年4月30日到期依然收取原告房租至2017年9月30日，故此，在2017年4月30日出租方给被告的租赁场地断电和封门，严重影响了原告生意经营，给原告带来了不可估量的损失，为维护银兴达商贸公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认原被告签订的《财产使用合同》中期限自2017年5月1日至2017年9月30日的部分无效；2.被告退还原告2017年5月1日至2017年9月30日期间的房屋租赁费16666元。被告太平仓储公司辩称：不同意原告银兴达商贸公司的全部诉讼请求。我公司跟太平村签订的合同确实到2017年4月30日，与原告签订的合同至2017年9月30日。但我公司跟太平村有口头协议，约定在太平村拆迁前，我公司可以继续使用涉诉的场地。且太平村也收到了我公司支付其至2017年9月30日的租金。当时接到上级要求清理涉诉房屋所在的市场，我公司多次通知场地上的租户搬走，但原告拒绝搬走。经审理查明:2007年2月1日，顺义区仁和地区太平村（经济合作社）（甲方）与北京华远顺达机械设备租赁有限责任公司（以下简称华远顺达公司）（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将坐落于太平村西北1000米的场地（以下简称涉案场地）租赁给乙方使用，租期自2007年5月1日起算至2017年4月30日，水、电、路都由乙方自己负责，涉案场地上没有建筑物。2008年9月18日，太平仓储公司成立，涉案场地的实际租赁人变更为太平仓储公司。华远顺达公司与太平仓储公司的法定代表人均为孙厚河。2016年10月1日，银兴达商贸公司与太平仓储公司签订《财产使用合同》，约定太平仓储公司将涉案场地上的部分房屋及场地交给银兴达商贸公司使用，使用期限自2016年10月1日至2017年9月30日，使用费及折旧费标准为每年40000元。银兴达商贸公司向太平仓储公司交付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金。银兴达商贸公司租用涉案场地主要用于经营建材。2017年5月10日左右，涉案场地开始停水停电，之后一直没有通电。太平仓储公司称因政府对涉案场地整顿，镇政府一开始通知其公司没有营业执照、污染大的商户需搬走，故其公司从中协调水电事宜，希望银兴达商贸公司能够继续经营，但协调未成功，2017年6月初，太平村村民委员会通知所有商户都得搬走，其公司也于2017年6月初通知银兴达商贸公司搬离场地。为证明其主张，太平仓储公司提交了一份落款日期为2017年6月28日的《通知》，内容为：“各商户：根据顺义区及仁和镇政府要求，各商户在2017年6月8日前搬出市场，凡是搬出的商户，按搬出时间退还剩余租金及电费，否则后果自负。”银兴达商贸公司不认可《通知》的真实性，称太平仓储公司一直表示协调送水送电，直至2017年7月19日，才告知其公司在2017年7月28日之前搬走。太平仓储公司称《场地租赁合同》载明的租期虽至2017年4月30日，但之后其公司与太平村经济合作社有口头协议，太平村经济合作社同意其公司继续承租涉案场地至2017年9月30日，且太平村经济合作社也收取了2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金。为证明其主张，太平仓储公司提交了两份由太平村经济合作社开具的发票。开票日期分别为2017年5月16日、2017年8月7日，内容分别为5-6月租金19800元、7-9月租金65625元。另查一，本案审理过程中，本院当庭电话连线太平村村委会党支部书记兼村主任兼太平村经济合作社社长王德生，王德生表示太平仓储公司与太平村经济合作社就涉案场地的租赁合同在2017年4月30日到期后，双方没有达成过书面或口头协议，因太平仓储公司就涉案场地上的房屋与一些租户签订的合同租期至2017年9月30日，且部分租户拒绝搬走，故太平村经济合作社要求太平仓储公司交纳租金至2017年9月30日，如太平仓储公司能在2017年9月30日之前将涉案场地腾退，太平村经济合作社会根据腾退时间退还相应的租金。王德生称租金实际上就是占用涉案场地的钱，太平仓储公司的租户不搬走，太平村经济合作社就得收取费用。另查二，本案审理过程中，本院曾到太平村村委会进行询问，该村委会副主任吴晓建称因涉案场地存在消防隐患，根据北京市政府、顺义区政府疏解整治促提升、清理小乱散污及不符合环保要求商户企业的精神，2016年11月24日，顺义区消防处曾将此市场贴封条，要求整顿，但太平仓储公司不配合整顿。双方签订的租赁合同到期前，太平村委会曾在涉案场地张贴公告，告知租户及太平仓储公司于2017年4月30日之前腾退场地，期间，为尽快督促涉案场地上的租户搬离，2017年4月曾停水停电一次，但太平仓储公司仍不配合工作，到期后租户未腾退。2017年5月，市场再次停电，此次停电应该是区里相关部门让高压电用户进行断电。吴晓建称太平村经济合作社开具的发票虽为2017年5月至9月的租金，但实际并不是租金，是腾退场地的押金，如太平仓储公司在2017年9月30日之前腾退场地，将根据腾退时间退还相应押金，之所以写租金是会计为了记账。吴晓建称尚未搬离的租户称与太平仓储公司签订的合同租期至2017年9月30日，但实际上，2017年3月份，太平村委会曾给涉案场地的租户做工作，希望租户按时搬走，并表示村里可以给他们出具证明，他们向太平仓储公司主张退还相应租金，但租户仍未搬走。另查三，银兴达商贸公司称已于2017年9月30日前搬走，但不确定具体时间。上述事实，有双方陈述、《场地租赁合同》、《财产使用合同》、《通知》、发票、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实的依据。本院认为：关于太平仓储公司与银兴达商贸公司签订的《财产使用合同》中期限自2017年5月1日至2017年9月30日的部分是否无效的问题。本案中，太平仓储公司虽主张租期届满后与太平村经济合作社达成了口头租赁协议，且太平村经济合作社已收取了2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金并出具了发票，但根据太平村村委会党支部书记兼村主任兼太平村经济合作社社长王德生、太平村村委会副主任吴晓建的陈述可知，与太平仓储公司的租赁合同到期后，太平村经济合作社因涉案场地上的租户称与太平仓储公司的租期至2017年9月30日而拒绝搬离，故不得不向太平仓储公司收取费用，而一旦太平仓储公司在2017年9月30日之前将涉案场地腾退，太平村经济合作社将退还多收的部分，结合涉案场地自2017年5月份开始就停水停电，显然，太平村经济合作社并没有将涉案场地继续租给太平仓储公司的意思，太平村经济合作社收取名为“租金”的费用实际为占有使用费，太平仓储公司与太平村经济合作社自2017年5月1日至2017年9月30日期间并不存在租赁合同关系。本院认为，太平仓储公司与银兴达商贸公司签订的《财产使用合同》租期超过了太平仓储公司的剩余租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。故银兴达商贸公司要求确认《财产使用合同》中期限自2017年5月1日至2017年9月30日的部分无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于太平仓储公司应否退还银兴达商贸公司2017年5月1日至2017年9月30日期间房屋租赁费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因双方签订的《财产使用合同》中2017年5月1日至2017年9月30日期间的部分无效，银兴达商贸公司应返还涉案场地，太平仓储公司也应退还相应租赁费。但本案中，银兴达商贸公司直至2017年9月30日前夕才腾退涉案场地，且因包括银兴达商贸公司在内的多家租户拒绝腾退，太平村经济合作社向太平仓储公司收取了2017年5月1日至2017年9月30日期间的占地费，故银兴达商贸公司要求太平仓储公司退还上述期间全部房屋租赁费的请求，本院难以支持。结合涉案场地自2017年5月10日左右停水停电对银兴达商贸公司造成的影响、银兴达商贸公司自认太平仓储公司要求其2017年7月28日之前搬离、双方的过错程度以及太平仓储公司向太平村经济合作社交纳占地费的数额等具体情况，本院酌情确定太平仓储公司应返还银兴达商贸公司的房屋租赁费数额。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告北京银兴达商贸有限公司与被告北京仁和太平仓储有限公司签订的《财产使用合同》中期限自二○一七年五月一日至二○一七年九月三十日的部分无效；二、被告北京仁和太平仓储有限公司退还原告北京银兴达商贸有限公司二○一七年五月一日至二○一七年九月三十日期间的房屋租赁费八千六百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京银兴达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零八元，由原告北京银兴达商贸有限公司负担八十三元（已交纳），由被告北京仁和太平仓储有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张锐二〇一七年十月三十日书记员  刘昶