贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初3589号原告：张萌，男，1966年12月20日出生，苗族，贵州省镇远县人，住贵州省凯里市。原告：李长青，女，1965年3月10日出生，侗族，贵州省镇远县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人(特别授权)：张萌，系李长青之夫。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨春，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：刘水英，贵州七律律师事务所实习律师。原告张萌、李长青与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张萌（同系原告李长青的委托诉讼代理人），被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨春、刘水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张萌、李长青向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金30815.4元（计算方式为从2013年12月31日至2017年8月15日共计1342天×0.0001×229623元=30815.4元）；二、判令被告支付逾期办车位房产证6441.6元（计算方式为交全款及签订合同日2013年12月31日至今2017年9月4日共计1342天，减90天办证期=1342天×48000元×0.0001元=6441.6元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，内容为原告购买恒丰房地产公司金泉国际新城第11栋1104号商品房一套，套内面积161.82平方米，每平方米单价1419元，总价款229623元，根据双方合同第二十二条第三款“出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。然而时至2017年9月4日，被告已逾期1342天未交付。根据合同约定，恒丰房产公司应支付的违约金为1342天×0.0001×229623元=30815.4元。2014年4月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，内容为原告购买被告金泉国际新城小区地下负一层第044号车位，总价款48000元。根据最高法院的规定扣除90天办证期，已超过1112天未取得车库所有权初始登记，并将办理车库转移登记有关文书交付给买受人，故被告应支付的违约金为48000元×1342天×0.0001元=6441.6元。综上，原告为维护其合法权益，特起诉至法院。原告张萌、李长青为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《身份证》复印件，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格适格；2、《税收缴款书》复印件，拟证明原告购房并交纳契税的事实；3、《地下车位使用权转让协议》复印件，拟证明原告向被告购买车位，被告没有办理产权证的事实；4、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告有商品房买卖合同的关系及合同约定双方权利义务、被告应该履行合同的事实；5、《发票》、《收据》复印件，拟证明原告购买房屋及车位的事实。被告恒丰房地产公司辩称：一、我公司开发的涉案商品房于2008年开工，施工过程中因凯里供电局领导对其职工购买的商品房所在楼房的装修提出要求，加之环保部门要求加强环保建设，致使我公司加大了开发成本，并造成工程延期竣工。而涉案商品房早就具备了办理房屋产权初始登记的全部条件，且我公司已向房产部门提出初始登记申请，却只因为缺少凯里市政府凯府发〔2010〕48号《通知》（该通知未向社会公布）规定的应由施工单位缴纳的“砂石税”（国税）的完税证明，导致房产局拒绝为我公司办理房屋产权初始登记。根据施工单位告知，施工单位已向凯里市国税局缴纳了6.99%的包干税（具体包括营业税、所得税、资源税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加及价调基金等），依法不需重复向国税局缴纳“砂石税”。为了能及时办理房屋产权初始登记，我公司于2016年6月8日向黔东南州人民政府等上级部门提交了《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》，凯里市人民政府在2016年7月18日才废止凯府发〔2010〕48号《通知》，房产部门也才同意为我公司办理房屋产权初始登记。然而，又因房屋产权登记变更由凯里市不动产登记局来办理，造成直至2017年初，不动产登记部门才同意办理涉案商品房的初始登记。故未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于业主要求改变商品房装修及政府的行政行为等客观原因所致，非因我公司过错造成。二、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司非常有利。三、我公司虽然未能按期办理房屋产权初始登记，但对此并不存在过错，且并未给原告造成任何实际损失，不应当承担违约责任。四、原告主张支付对停车位“逾期办证”的违约金没有事实依据。根据双方签订的《地下车位使用权转让协议》，原告购买的是车位的使用权而不是产权，故该车位不应当办理使用权证，也就不存在逾期办证违约金。被告恒丰房地产公司为证明其抗辩理由的成立，向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件，拟证明被告的主体资格；2、《凯府发（2010）48号文件》复印件，拟证明凯里市人民政府于2010年12月1日以内部文件的形式向地税局、国税局、房管局等享有相应行政权利的工作部门发布通知，并未向纳税主体或行政相对人（即被告）告知或送达，该文件属于凯里市政府的内部文件，没有公示，不具有公信力；被告在签订商品房买卖合同时并不知道凯里市政府该文件的规定；因凯里市政府的这一行政行为使得被告未能按期办理房屋产权初始登记，导致购房者逾期办证的后果不能归责于被告；3、《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》复印件，拟证明被告通过黔东南州温州商会于2016年6月8日向州人民政府提出报告，请求撤销凯里市人民政府（2010）48号文件的事实；4、《凯府办发（2016）36号文件》复印件，拟证明凯里市人民政府在州政府的督促下，对凯里市政府关于要求房开公司提交砂石税凭据后才办理房屋初始登记的文件，于2016年7月18日予以废止；5、《黔东南日报公告》复印件，拟证明被告多次通知原告办理房屋产权登记，但原告怠于办理的事实；6、《照片》复印件，拟证明应业主要求，被告将原设计装修的乳胶漆墙面变更为瓷砖墙面，因此延长了商品房竣工验收时间。根据采信的证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年12月17日，原告张萌、李长青与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：张萌、李长青购买恒丰房地产公司开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第11幢11层11-4供电局号房，建筑面积161.81平方米，房款总价为229608元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张萌、李长青，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，张萌、李长青不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张萌、李长青支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张萌、李长青根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款229623元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了张萌、李长青。恒丰房地产公司于2016年5月10日取得案涉房屋的初始登记，但至2017年9月26日，恒丰房产公司通过登报公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。另，2013年11月5日，张萌与恒丰房产公司签订《地下车位使用权转让协议》，张萌根据协议约定向恒丰房产公司购买金泉国际小区地下负一层第11栋44号车位使用权，价款为48000元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告依法依约应承担相应的违约责任。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未就未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，而被告在庭审中也提出违约金过高，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年1月1日起算，故根据调整后的标准本案被告应向原告支付逾期办证违约金为2014年1月1日起至2017年8月15日的违约金15178.08元（229623元×0.00005×1322天）。关于原告主张的停车位办证违约金6441.6元问题。因原、被告对于车位仅约定的是使用权的转让而不是所有权，既未约定被告应当办理相应权属证书，也未对违约金作出约定，故原告的该项诉请没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张萌、李长青逾期办证违约金15178.08元；二、驳回原告张萌、李长青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取366元，由原告张萌、李长青负担183元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  佘坤二〇一七年十月二十七日书记员  王嘉