.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终2083号上诉人（原审被告）：王健，男，汉族，1985年5月21日出生，住海口市。委托诉讼代理人：芦婷婷，女，1985年12月21日出生，住住海口市，系王健的配偶。被上诉人（原审原告）：海南仁和物业服务有限公司，住所地:海南临高碧桂园金沙滩海蓝天一街6座1607房。统一社会信用代码：×××。法定代表人：符涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑芳，该公司收银员。上诉人王健因与被上诉人海南仁和物业服务有限公司（以下简称仁和物业）物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王健上诉请求：1.物业服务费每月应按房产证面积计算，房产证面积为95.47平方米，并不是125.3平方米，所欠3个月物业服务费应为286.41元；2.仁和物业每月多收取29.83元，并要求其退还2015年6月-2015年11月多交的服务服务费178.98元。3.公共分摊费用并没有事实依据，不承认公摊费用83.18元。事实和理由：一、小区物业服务费是按房产证面积为依据收取，每平方米1元，王健当时房产证的面积为95.47平方米，所欠的3个月物业费应该是286.41元，并不是375.9元。仁和物业2015年6月-11月都是按125.3平方米收取物业服务费，每月多收取29.83元，共6个月，共计178.98元，应退还给王健，所以现在应补缴物业服务费107.43元。2、公共分摊费用并没有事实依据，仁和物业提供的证据只能证明有此项提议，并不能证明提议通过和认可，颐海园小区业主委员会决议都是有会议纪要和签字确认的书面文件，对方应出示业主委员会通过提议的会议纪要及签字确认的书面文件，否则不予认可。被上诉人仁和物业答辩称，一、自从仁和物业于2015年5月15日接管颐海园小区物业服务时，上届管理该小区的物业公司（寰岛酒店物业管理公司）移交给仁和物业的小区所有房屋建筑面积资料中，颐海园C座1104的面积就是125.3平方米，应该就是该房屋包含公摊的建筑面积。仁和物业从2015年6月至2015年11月份报物管费的过程中，该房的业主（或租户）也没有提出异议过，仁和物业按上届物业公司移交的房屋面积信息收缴物管费是合理的。在仁和物业服务的中途中，曾经有个别业主说他们的房屋面积登记不符，仁和物业当时已发通知，要求他们拿房产证来核对，否则仁和物业概不退还所多交的物管费。因为每个月缴交物管费的日常养护费部分（物管费的25%）已交给该小区业委会，如退需他们自己去找小区业委会，与仁和物业无关。例如王健每月缴交的125.3元物业服务费，日常养护费就是125.3元×25%＝31.325元，而这笔款已交给小区业委会。当仁和物业开始服务小区的时候，整个小区很陈旧，很多设施需要完善，业委会又没有钱，经过与业委会协商决定，仁和物业先行垫付，例如增加小区监控系统，地下停车场清理等费用，然后再从这些日常养护费、小区停车费业委会收入部分和小区内通信基站的租金业委会收入部分等来偿还仁和物业。这小区还有一些情况，个别业主的房产登记中的建筑面积是房屋套内面积，没有公摊面积，而这些业主事实已享受了这些公共设施（比如：电梯间、走廊、楼梯等）的物业服务，按理他们应该缴交房屋的公摊服务费，而不应该以该房屋只是套内建筑面积为借口来免交这笔物业服务费。二、公摊费用问题，王健事实已享用了这些费用，没有理由拒绝缴交，仁和物业也没有理由或能力帮他缴交，根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，并且业主委员会对小区各项公摊费用如何合理分配的问题，已作出了计算的标准与方法的决定，亦在2015年12月29日由业主委员会以通知的方式向全体业主进行公示，在此，仁和物业对公摊费用的收缴没有违规，具体事实情况就是这样。综上所述，仁和物业认为王健的上诉请求没有理由，请求贵院在公平、公正、查清事实的基础上裁定驳回王健的全部上诉请求，上诉费用由王健承担，以维护仁和物业的合法权益。仁和物业向一审法院起诉请求：1.判令王健向仁和物业支付2015年6月16日至2016年2月29日期间拖欠的物业服务费438.5元、代收代缴水电费478.8元、公共分摊费83.18元、小汽车出入服务费270元、电车停放及充电费90元，以上共计1360.48元；2.判令王健支付逾期缴纳物业费滞纳金452.9元；3.判令由王健承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月5日，仁和物业（乙方）与海口市美兰区颐海园小区第二届业主委员会（甲方）签订了《物业服务委托协议书》，约定由仁和物业对位于海口市××区号的颐海园小区实行物业服务，委托管理期限为壹年，自2015年5月15日零时起至2016年5月14日24时止。协议书第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第六条约定：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用，1.物业服务费；2.设备维护基金；3.代收代缴水电费；4.车辆出入服务费。第二十二条约定：1.本物业的服务，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元，（其中维护费0.25元）向业主或物业使用人收取。2.服务费标准的调整，经甲乙双方协商后，按《海南省物业管理费中准价标准表》调整。3.公共设施设备维修基金标准：每月每平方米0.25元。业主（住户）按月交纳给乙方代收，代收后乙方将此款转入甲方设立的专户。4.汽车车辆管理费的分配比例为甲方为60%，乙方为40%；发射台管理费分配比例为甲方80%，乙方为20%。5.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴物业管理费的1‰交纳滞纳金。第二十三条约定：车辆出入服务费由乙方按下列标准车位向使用人收费：1.小车：每辆90元/月；电动车、摩托车：每辆30元/月；自行车：每辆15元/月。2.车库：按海南省规定执行。合同签订后，仁和物业进驻颐海园小区进行物业管理。2015年12月29日，颐海园小区第二届业主委员会向该小区全体业主发出一份《通知》，载明：关于小区各项公摊费用合理分配问题，经小区业主委员会与物业公司共同协商，即6月到12月份物业公司收取的各项公摊费用，请各位业主自行对照下表所列数据进行计算自家分摊费用，物业承诺如多收退还少收补交，业主自行到物业办公室办理。6月至12月期间的正常合理分摊表：电耗分摊常数均为0.03；公用照明分摊分别为10、4.6、5.2、5.1、4.0、3.9、3.5；A电梯用电费用常数分别为21、19、15、12、13、13、14；B电梯用电费用常数分别为5、4、6、5、7、10、7；C电梯用电费用常数分别为7、8、8、8、7、7、8；抽水用电分摊常数分别为0.34、0.34、0.61、0.34、0.36、0.54、0.46。每家分摊计算法：电耗分摊为上表值×用户用电量（物业有每月抄表数）；公用照明分摊为上表值；电梯用电分摊为（附表）各户分摊系数×（上表）电梯用电费用常数；抽水用电分摊为上表值×用户当月用水量（物业有抄表数）。注：1.电梯分摊只提供以后计算方法，以前的分摊不重新计算。2.电价为0.65元/度，水价为3.24元/吨（其中包含污水及垃圾处理费）。在2015年8月至2016年2月期间，仁和物业分别向海口威立雅水务有限公司、海南电网有限责任公司、海口市排水收费所、海口市环境卫生管理局缴纳了颐海园小区的居民用水费、电费及相关费用。其中，居民用水费单价：2015年12月至2016年2月期间为1.81元／吨；电费单价为0.6095元/度；污水、生活用水处理费单价为0.80元／吨；垃圾处理费单价为0.37元／吨。王健居住在海口市××区房期间，于2015年9月22日，向仁和物业缴纳2015年6-7月的综合物管费。2015年12月1日至2016年2月29日，王健用水26吨，用电606度。2015年12月至2016年3月，王健将其车牌号为×××的汽车存放于海南海悦汽车租赁有限公司，但有电车停放。仁和物业根据与业主委员会的协商标准计算，王健在2015年12月1日至2016年2月29日的公共分摊费用为83.18元，仁和物业按建筑面积125.3平方米计算物业管理费。因王健未支付2015年12月1日至2016年2月29日的物业管理费及相关费用，仁和物业于2016年9月18日向王健发出《欠费通知单》要求王健交纳相关物业费，但催收未果，遂成诉。另查:2016年2月下旬至3月，该小区发生了一起地下水池饮用水污染事件，导致多位住户出现呕吐和腹泻的临床症状。2016年2月29日，仁和物业退出该小区的物业管理服务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，颐海园小区第二届业主委员会与仁和物业签订《物业服务委托协议书》，约定由仁和物业对颐海园小区提供物业管理服务，该合同对仁和物业及小区业主均具有约束力，仁和物业及小区业主均应按照合同的约定行使权利并履行义务。在仁和物业提供物业服务期间，王健居住在该小区，在接受仁和物业提供的物业服务后，应当向仁和物业支付相应的物业服务费。关于物业服务费、代收代缴水电费、公共分摊费、小汽车出入服务费的问题。（一）关于物业服务费。根据《物业服务委托协议书》第二十二条的约定，物业服务费收费标准是按建筑面积每平方米收取1元（其中维护费0.25元）收取，故王健应向仁和物业支付2015年12月1日至2016年2月29日期间拖欠的物业服务费应为375.9元（125.3㎡×1元／㎡×3个月）。关于仁和物业主张王健未支付2015年6月16日至30日期间的物业服务费，因王健提供了仁和物业向其出具的收费发票证明其履行了上述期间交纳物业服务费的义务，故仁和物业的主张无事实依据，应不予支持。（二）关于代收代缴水电费。本案中，《物业服务委托协议书》第十四条约定，仁和物业负责向业主和物业使用人收取代收代缴水电费。仁和物业依据上述约定主张代收的水费单价为3.24元/吨（含居民用水费、污水及垃圾处理费）、电费单价为0.65元/度。王健则认为居民用水费应按海口市威立雅水务有限公司向仁和物业收取的水费单价1.81元/吨计算，电费应按照海南电网有限责任公司向仁和物业收取的电费单价0.6095元/度计算。根据《物业管理条例》第四十五条：”物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，王健的辩驳意见，于法有据，应予以支持。因此，王健应支付的综合水费单价为2.98元/吨（1.81+0.8+0.37）、电费单价为0.6095元/度，故王健应向仁和物业支付2015年12月1日至2016年2月29日期间拖欠的代收代缴水费为77.48元（26吨×2.98元/吨）、电费为369.36元（606度×0.6095元/度），仁和物业主张的代收代缴水电费超出部分，缺乏事实及法律依据，应不予支持。（三）关于公共分摊费。业主委员会是物业管理区域内由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运行的民间性组织，根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，业主委员会对小区各项公摊费用如何合理分配的问题，作出了计算公摊费用（电耗分摊、公用照明分摊、电梯用电分摊、抽水用电分摊）的标准与方法的决定，该决定亦在2015年12月29日由业主委员会以通知的方式向全体业主进行公示，该决定对全体业主具有约束力。仁和物业依据上述决定向王健催收公共分摊费，并无不妥。因此，仁和物业诉求王健支付2015年12月1日至2016年2月29日期间拖欠的公共分摊费83.18元，于法有据，应予以支持。（四）关于小汽车出入服务费和电车停放及充电费。《物业服务委托协议书》第二十三条约定了电动车的出入服务费收费标准，王健对停放电车没有异议，故王健应向仁和物业支付2015年12月1日至2016年2月29日期间的电车停放及充电费90元。王健提供证明其小汽车未在小区停放，仁和物业未能提供反驳证据，故仁和物业向王健主张该期间的小汽车出入服务费，缺乏事实依据，应不予支持。（五）关于滞纳金。根据《物业服务委托协议书》第六条约定，仁和物业负有对小区上下水管道的养护、运行和管理义务。在庭审中，仁和物业、王健双方对于涉案小区出现水污染事件这一事实，均无异议。但对于水污染事件的后续处理方式，仁和物业与小区业主一直未能达成一致意见。鉴于此故，对仁和物业主张要求王健支付滞纳金的诉请，应不予支持。王健辩称在仁和物业提供物业管理服务期间，因仁和物业管理不到位导致水污染，致使王健患病。王健要求仁和物业赔偿其经济损失和精神伤害，并以此抵消物业管理费，但其未提出反诉，故对此不作处理。综上所述，仁和物业已经按照合同向王健提供服务，王健应当根据法律规定和合同约定，向仁和物业支付物业管理费及其他相应费用。至于在物业管理过程中，若仁和物业有不当行为造成王健的损失，王健可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、王健应当于本判决生效之日起十日内向仁和物业支付物业服务费等费用995.92元（其中，物业服务费375.9元、代收代缴水电费446.84元、电车停放及充电费90元、公共分摊费83.18元）；二、驳回仁和物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王健负担。二审期间，王健提交了颐海园C座1104房的房屋产权证，以证明该房的面积为95.47平方米。王健认为仁和物业对颐海园小区的其他业主都是按房产证记载的面积来收费，对王健家却是按照建筑面积125.3平方米来收费，没有按照王健家房产证的面积95.47平方米来收费。仁和物业对该房产证的真实性和证明内容有异议，对房产证上记载的面积有意见，认为王健没有提交该房产证的原件，且王健已经享受了仁和物业的公摊服务，理应按照建筑面积来交物业费。本院经审查认为，仁和物业没有证据证明该房产证不属实的证据，故本院对颐海园C座1104房的房屋产权证的真实性予以确认。该房房产证面积记载为95.47平方米，显然该面积为套内面积而非建筑面积，王健已经享受了仁和物业提供的公摊服务，其交费不能仅依据房屋的套内面积来交费。故本院对其提交的该房产证要证明的内容不予认可。仁和物业二审期间没有新证据向法庭提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是仁和物业收取物业服务费是按照王健提交的房产证记载的面积收费还是按照仁和物业所称的建筑面积来收费？2.仁和物业是否有权向王健收取公摊费用？一、关于仁和物业收取物业服务费是按照王健提交的房产证记载的面积收费还是按照仁和物业所称的建筑面积来收费的问题。根据《物业服务委托协议书》第二十二条的约定，物业服务费的收费标准是按建筑面积每平方米收取1元（其中维护费0.25元），一审法院认定王健应向仁和物业支付2015年12月1日至2016年2月29日期间拖欠的物业费375.9元（125.3平方米×1元/平方米×3个月）并无不当，应予维持。王健主张按其房产证记载的面积95.47平方米（套内面积）来交纳物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。王健还主张仁和物业退还其多收王健2015年6月-2015年11月的物业服务费178.98（29.83元×6个月），因王健没有在本案中提起反诉，王健在二审中提出该项请求也未得到仁和物业的认可，故本院对其该项请求，不予处理。二、关于仁和物业是否有权向王健收取公摊费用的问题。《物业管理条例》第十二条第四款规定：”业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”2015年12月29日颐海园小区第二届业主委员会向该小区全体业主委员发出通知，以通知的形式将业主委员会对小区各项公摊如何合理分配的问题所作的计算公摊费用的标准与方法的决定进行公示，该决定对全体业主具有约束力。仁和物业据此向王健收取公摊费用，有事实和法律依据，本院予以支持。王健主张仁和物业收取公摊费用的提议没有得到通过和认可，没有事实根据，本院不予采信。综上所述，王健上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王健负担。本判决为终审判决。审判长林梅审判员李家林审判员黄玉臣二○一七年十月三日法官助理李亮速录员刘梦微附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。