成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1933号原告：成都融信恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区公平街办永文路南段1688号8栋1-2层。法定代表人：叶青。委托代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。被告：崔艳，女，汉族，1981年6月1日出生，住四川省资中县。第三人：成都思玛特企业管理有限公司，住所地：成都市温江区公平街办永文路南段1688号8栋1-2层。法定代表人：朱国利。委托代理人：王坤，男，汉族，1980年8月10日出生，住四川省盐亭县，系公司员工。原告成都融信恒业投资有限公司（以下简称融信公司）与被告崔艳、第三人成都思玛特企业管理有限公司（以下简称思玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托代理人王业礼，被告崔艳，第三人思玛特公司的委托代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融信公司诉称，2014年11月13日，原告融信公司与被告签订《物业租赁合同》，约定：原告将融信智慧广场X栋X号建筑面积为497.44平方米的房屋出租给被告从事教育培训使用，租期自2014年11月24日至2019年11月23日共5年，装修期为3个月（免租金）；第一年、第二年租金为50元/平方米/月，租金按季度支付，第一次支付时间为2015年2月23日，以后每次支付时间依此类推，每逾期一日，被告应向原告支付当月租金金额1‰的违约金，逾期超过15日，原告可终止本租赁合同；履约保证金为24,872元，并于租赁协议到期后退还被告。第三人思玛特公司作为物业监管方参与签订《物业租赁合同》。同日，三方签订《物业租赁合同补充协议》，约定了竞争性条款。2015年1月17日，三方签订《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》，约定原告减免被告一个月的房租24,872元，从被告所租物业首期租金中减免。2016年1月6日，原被告、第三人签订了《补充协议》，约定：原告给予被告自2014年11月13日至2017年11月12日共3年期限的扶持。《物业租赁合同》签订后，原告已将出租房屋交付给被告使用，被告在此开办了成都市百闻教育咨询有限公司，取得了政府2014年至2015年的补贴，之后政府没有给予租金补贴。被告实付原告租金110,000元，履约保证金14,872元。按照《物业租赁合同》及补充协议约定计算截止2017年3月31日，被告应付原告租金467,793.6元，被告实付原告租金110,000元，拖欠第三人垫付的租金238,971.2元，拖欠原告租金118,822.4元。被告上述拖欠租金的行为已达到合同约定的解除合同条件，原告有权解除合同，并要求被告支付欠付租金、违约金及腾退房屋之前继续发生的租金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉讼请求：1、判决解除原告融信公司与被告崔艳于2014年11月13日签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》、2015年1月17日签订的《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》、2016年1月6日签订的《补充协议》，被告立即将融信智慧广场X栋X号房屋腾退交还原告融信公司；2、判决被告崔艳立即向原告融信公司支付从2015年3月13日起算，截止2017年3月31日的欠付租金118,822元、支付2017年4月1日起至实际腾退房屋交还原告融信公司之日的租金（按40元/月/平方米计算）；3、判决被告崔艳向原告融信公司支付违约金（以拖欠的租金118,822元为基数，按每日千分之一标准计算自2016年12月9日起至支付完毕全部欠付租金之日）；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告崔艳辩称，不同意解除合同，对于第二项诉请，租金起算期应该为2015年9月1日，免租期应该到2015年8月31日。欠付租金是事实，但对金额有异议，需双方再协商。对于被告计算的第一至第三阶段的租金无异议，但第四阶段的租金应为20元每平方米，是当时双方协商的。不同意支付违约金，对于违约金支付的标准有异议。第三人思玛特公司述称，对于原告主张的事实没有异议。经审理查明，2014年11月13日，融信公司与崔艳、思玛特公司签订了《物业租赁合同》，约定融信公司将位于成都市温江区花都大道西段9号“融信智慧广场”项目X栋X层X号房屋租赁给崔艳。建筑面积为497.44平方米。合同第三条约定：租赁期限为5年，2014年11月24日至2019年11月23日，期间开始前3个月（即2014年11月24日至2015年2月23日）为装修期，不计付收益。甲方（融信公司）出租物业起始租金为50元/㎡/月，租赁收益按月计算为24,872元，按季度支付。第一次乙方（崔艳）支付租金的时间为2015年2月23日，第二次乙方支付的时间为2015年5月23日，以后每次支付的时间依此类推。收益支付逾期超过五个工作日，每延期一日乙方按应付金额的1‰向甲方支付滞纳金。合同第七条约定：在租赁期限内，若乙方不能按时支付租赁收益，每逾期一日，甲方有权按当月租金额的1‰向乙方收取滞纳金。若乙方延付时间超过15日，视为乙方违约，甲方可终止与乙方的本合同，并按第七条第1项约定违约条款处理。2014年11月13日，融信公司与崔艳、思玛特公司签订了《物业租赁合同补充协议》约定案涉房屋的用途为教育培训。2015年1月17日，融信公司与崔艳签订了《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》，约定甲方（融信公司）减免乙方（崔艳）1个月房租，减免金额为24,872元，减免房租直接从乙方所租物业首期租金中予以减免。2016年1月6日，融信公司与崔艳、思玛特公司签订了《补充协议》，约定三方就2014年11月13日签订的《物业租赁合同》达成扶持协议。合同第一条约定：扶持期限及办法：2014年11月13日至2017年11月12日，共计三年。第一阶段：自2014年11月13日至2015年8月31日，由丙方（思玛特公司）垫付30元/㎡/月，免除乙方超过30元/㎡/月以上租金；第二阶段：自2015年9月1日至2015年11月30日，由丙方垫付30元/㎡/月，其余20元/㎡/月部分由乙方支付给甲方；第三阶段：自2015年12月1日至2016年7月31日，租金标准降为40元/㎡/月，由丙方垫付30元/㎡/月，剩余10元/㎡/月部分由乙方按季支付给甲方；第四阶段：自2016年8月1日至2017年11月12日，按以下两种方式计算租金：5.1如政府有补贴，则由丙方垫付30元/㎡/月，剩余部分由乙方按季支付给甲方；5.2如政府停止补贴，乙方按40元/㎡/月向甲方支付租金。另查明，崔艳于2014年11月13日向融信公司支付履约保证金24,872元。2016年1月31日支付租金20,000元，2016年2月23日支付租金50,000元,截止12月8日，崔艳共支付租金110,000元，2017年5月支付租金20,000元，共计支付租金130,000元。庭审中，思玛特公司对于融信公司的主张无异议。上述事实，有原被告双方的当庭陈述、原被告身份信息、《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》、收据等证据经庭审调查核实，本院予以确认。本院认为，一、关于融信公司主张解除合同、腾退房屋、支付欠付租金及违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，融信公司与崔艳在《物业租赁合同》第七条中约定：在租赁期限内，若乙方（崔艳）不能按时支付租赁收益，每逾期一日，甲方（融信公司）有权按当月租金额的1‰向乙方收取滞纳金。若乙方延付时间超过15日，视为乙方违约，甲方可终止与乙方的本合同，并按第1项约定的违约条款处理。因崔艳未按合同约定支付租金，尚欠融信公司租金未付，其行为符合解除租赁合同的约定情形，且思玛特公司对于融信公司的主张无异议，故本院对于融信公司主张解除《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》的请求，本院予以支持。根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，在物业租赁合同解除后，崔艳应将案涉房屋返还给融信公司并向其支付拖欠的租金及违约金。因崔艳对于融信公司对于第一扶持阶段至第三扶持阶段租金的计算方式无异议，故本院对于融信公司主张的第一至第三阶段即2014年11月13日至2016年7月31日期间，崔艳应支付租金69,641.6元予以支持。对于截止2017年3月31日的第四扶持阶段的租金，崔艳辩称双方协议是20元/㎡/月，但未提供证据证明，本院不予采纳。故第四扶持阶段的租金应按照40元/㎡/月计算，截止2017年3月31日第四扶持阶段崔艳应支付给融信公司的租金为159,180.8元。综上，崔艳应向融信公司支付租金228,822.4元，扣除崔艳已支付的130,000元及保证金24,872元，还需支付73,950.4元。对于融信公司主张按照每日千分之一的标准计算违约金的请求，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金的金额及计算时间，对于2017年5月前崔艳欠付的租金118,822.4元，融信公司主张自2016年12月9日起计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。因崔艳于2017年5月又交纳了20,000元租金，但未说明交纳的具体时间，故本院认定2017年5月后的违约金以98,822.4元为本金，自2017年5月1日起算。因崔艳于2017年7月12日收到起诉状副本，应视为该租赁合同解除之日，故保证金应在解除合同时予以扣除，故自2017年7月12日后的违约金应以73,950.4元为基数计算至租金付清之日止。二、关于融信公司主张崔艳支付自2017年4月1日起至实际腾退房屋交还原告之日的租金的请求。根据《补充协议》的约定，2016年8月11日至2017年11月12日的租金，是按照40元/㎡/月计算。2017年11月12日以后的租金按照2014年11月13日签订的《物业租赁协议》执行，即租金为54元/㎡/月。现融信公司要求均按照40元/㎡/月即月租金19,897.6元的标准计算自2017年4月1日起至崔艳实际腾退房屋归还融信公司之日的租金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都融信恒业投资有限公司与被告崔艳、第三人成都思玛特企业管理有限公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》、《融信·智慧广场房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》；二、被告崔艳于本判决生效之日起十五日内支付原告成都融信恒业投资有限公司房屋租金73,950.4元及违约金（违约金计算方式：以118,822.4元为本金，按照每日1‰的标准从2016年12月9日计算至2017年4月30日；以98,822.4元为本金，按照每日1‰的标准从2017年5月1日计算至2017年7月11日；以73,950.4元为本金，按照每日1‰的标准从2017年7月12日起计算至该款项付清时止）、房屋实际占用费：计算方式为按每月19,897.6元的标准，自2017年4月1日起计算至被告崔艳返还房屋时止；三、被告崔艳于本判决生效之日起三十日内向原告成都融信恒业投资有限公司返还位于成都市温江区房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,436元，由被告崔艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘路茜人民陪审员  刘 文人民陪审员  熊 冰二〇一七年十月十六日书 记 员  周杰红