上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11197号上诉人（原审被告）：焦国伟，男，1967年5月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：孔继平，女，1950年9月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：孙勇，上海福一律师事务所律师。上诉人焦国伟因与被上诉人孔继平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦国伟，被上诉人孔继平的委托诉讼代理人孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人焦国伟上诉请求：撤销原判，依法改判。1、上诉人同意返还房屋，但不同意恢复原状。2、上诉人不同意支付2015年1月20日至10月19日的租金31,500元（人民币，下同）。3、上诉人不应承担违约金4，208.40元。4、上诉人已经付清水电费。5、上诉人不同意支付房屋使用费。6、上诉人要求被上诉人返还5,000元保证金。事实和理由：1、一审法院查明事实不清。双方在合同中约定地下室用于养殖热带鱼，如果不是养鱼不需要特别约定，合同中还明确一楼、二楼不能作为养殖，说明被上诉人在签约时是知道上诉人需要养鱼赚钱，并得到被上诉人的同意认可。由于被上诉人地下室结构并无排水系统，房屋自身存在问题，导致上诉人无法养鱼，故合同不能继续履行的责任在被上诉人。一审要求上诉人恢复原状并归还房屋以及要求上诉人承担违约金等是错误的判决。2、因上诉人无法养鱼，上诉人在2014年进行投诉，也与被上诉人协商解决，要求被上诉人向物业申请安装一个抽水泵以及要求延长租期，但遭被上诉人拒绝，因此上诉人有理由不付租金，故上诉人自2015年1月起未付房租至今不能归责于上诉人。3、上诉人在一审提出反诉请求，但一审作出撤回上诉人反诉请求的裁定不公平。据此，请求二审法院依法作出判决。被上诉人孔继平辩称：1、上诉人在房屋内是否能够养鱼是上诉人的经营问题，上诉人在一审申请证人到庭，说明上诉人事先了解房屋能否养鱼，而被上诉人不是专业人员，因此即便被上诉人知道上诉人进行养鱼，也与被上诉人无关，上诉人要求被上诉人承担不能养鱼的责任不能得到支持。2、被上诉人将房屋出租给上诉人使用，上诉人理应按时支付租金，不按时支付租金，应承担合同解除的违约责任，并将房屋恢复原状。双方合同到期后，上诉人既不付租金也不搬离，造成被上诉人租金收益的损害，故被上诉人有权要求上诉人支付合同到期后仍占用房屋的使用费。3、上诉人在一审提出反诉，又不交纳诉讼费，还称自己低保，但又称自己投入几十万元养鱼，显然不符合减免诉讼费的条件，故一审法院按照法律规定予以撤诉处理是正确的，民事裁定书具有法律效力。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孔继平向一审法院起诉请求：1、判令焦国伟支付自2015年1月20日起至2015年10月19日止拖欠的租金31,500元；2、判令焦国伟支付逾期付款违约金34,020元；3、判令焦国伟支付欠缴的水费7,841.9元、电费177元；4、判令焦国伟将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状并返还孔继平；5、判令焦国伟支付自2015年10月20日起按6,500元/月的标准，计算至焦国伟实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。诉讼中，孔继平将上述第2项诉请的违约金金额变更为50,274元；且基于焦国伟支付了电费的事实，孔继平撤回了要求焦国伟支付电费的主张，并将上述第3项诉请变更为判令焦国伟支付欠缴的水费3,511.70元。一审法院认定事实：孔继平、案外人程某1、案外人程某2系上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人。产权证记载的土地用途为商住，建筑面积294.21平方米，房屋用途为居住，总层数4层。2012年10月5日，孔继平作为出租方（合同甲方）与焦国伟作为承租方（合同乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》（合同编号0000887），约定租期为36个月，自2012年10月20日至2015年10月19日止，租金3,500元/月，此租金包含物业管理费。甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付2012年10月20日至2013年1月20日租金10,500元和保证金5,000元。甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后三天内无息返还乙方保证金。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权（从）该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方。乙方于每季度前10日前向甲方缴纳当月租金。乙方应依物业交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门（包括该物业管理机构）办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将物业及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在物业中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。租赁期届满或乙方拖欠租金达三个月，且拒绝将房屋交还甲方，或乙方下落不明的，甲方有权终止租赁合同，并在公证机关见证下收回房屋。乙方应接（按）时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到30日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。双方另在“甲乙双方约定的其它事项”处手写：“甲乙双方约定乙方按时结清水、电、煤及房租。乙方1楼2楼不得养鱼，如有养鱼情况，视为违约，甲方有权莫（没）收押金，并收回房屋。房屋（合同）到期之日原样返还房屋。”合同签订后，孔继平向焦国伟交付了上述房屋。焦国伟则向孔继平支付了保证金5,000元及至2015年1月19日止的租金。2014年2月14日，焦国伟向中共上海市委上海市人民政府的网上信访受理（投诉）中心进行网上投诉，内容为：“……近来四个月，物业总以各种理由关闭地下室抽水设备。导致地下室频频积水。由于潮湿导致电路短路，烧坏机器设备是经常的事情。这一次春节期间，再一次关闭抽水设备，谎称机器故障无法修理！地下室严重积水。导致电路漏电……闵行区房管（浦江镇房办）一姓张同志打电话回复我！理由是地下室设计上无污水排放管道，你现用管道系雨水管道，所以你自己想办法排水！！……”同月19日，闵行区住房保障和房屋管理局通过中共上海市委上海市人民政府的网上信访受理（投诉）中心回复称：“你反映的庭院内积水，浦江房管办到现场查看，发现使用该排水泵的周边邻居地下庭院内并未有积水情况，推测可能是由于排放饲养热带鱼的水造成的，2月10日物业公司接到67号3楼业主反映公共部分水泵声音响，物业人员现场查看水泵故障报警需维修，因维修此水泵的拆料缺少。故物业公司正在抓紧采购并进行维修。XX路XX弄XX号公共集水井泵，设计安装用途是排除66号、67号门栋地下室庭院的雨水。平时水泵正常处于自动档抽水状态。你把地下室用于养热带鱼，并经常把养鱼换的水全部排于地下室庭院，此排水改变了公共集水井泵的使用用途，使该排水泵使用频率增加，在没下雨情况下水泵经常运作，声响影响邻里业主生活，已有居民多次反映此问题，而且容易造成公共集水井泵损坏和故障，在此也希望你可以自行解决鱼缸换水的排放问题。”2015年10月22日，孔继平与案外人程某2向涉案房屋的物业二期服务中心出具书面请求，上载：“……和租客焦国伟的租赁合同已于2015年10月19日到期，现要求租客在7天之内搬离，请贵中心预（予）以配合。我已多次来此物业的67号102室向租客催要所欠房租和水电费。现租客极力回避，不接电话，无奈之中只能请求物业主持正义帮助我们并为我们见证。（附租赁合同复印件）”。同日，孔继平与案外人程某2在涉案房屋大门上张贴《告知书》，上载：“焦国伟先生：你的租房合同于2015年10月19日到期，请你立即搬离，付清相关费用，并在五日内办清交房手续。”2015年11月3日，孔继平与案外人程某2以顺丰速运方式向焦国伟寄送《关于催收所欠房租和收回房屋的函》，上载：“……但时至今日你既不交清所欠费用，又不交回房屋。现再次书面通知你：1.在五日之内将所欠房租、违约金、水电费等全部付清。2.在五日内交回房屋，若继续强占按每天肆佰元收取使用费。拖欠不交使用费按月租金的3%收取每日的违约金。3.强占房屋为非法行为，从11月20日起本人将采取必要措施，维护自身合法权益。”同月7日，上海市公安局闵行分局陈行派出所出具《上海市公安局事件接报回执单》，上载：“2015年11月7日11时36分，程某2来所报称：2015年10月中旬，其到XX路XX弄XX号XX室处，向房客焦国伟讨要房租，房客拒付房租还威胁其。”2015年12月7日，上海市公安局闵行分局陈行派出所出具《工作情况》，上载：“……后民警联系双方到所调解，因焦国伟认为他们在居委会等都调解过，都不成功，不用在（再）调解了，故不来所调解。并把自己的想法电话告知民警，因焦国伟在房租到期后继续想租住房屋，并出价每月房租5,000元。而程某2不肯出租。双方调解失败。”2016年1月16日，孔继平以顺丰速运的方式向焦国伟寄送函件，再次强调要求焦国伟支付占用使用费和违约金、3日内付清所欠全部租金和违约金、5日内交还房屋、结清全部水、电、煤、有线等费用。因焦国伟未按约支付租金等费用，遂成讼。一审审理中，焦国伟申请张某作为证人出庭作证。经法院传召，证人张某出庭述称：“其从事养鱼已经20多年了，3年多前，其在同一个小区租了别墅养鱼，后其介绍焦国伟到该小区租房养鱼，其从中介处了解到孔继平的房屋与其在同一小区租赁房屋的房型结构以及面积都一样的，故将孔继平的房屋介绍给了焦国伟。当时孔继平夫妻二人也到其家里参观了养鱼的规模和格式，看好后就与焦国伟签约了。一开始其和孔继平说最起码要租10年的，当时焦国伟养鱼装修等也是其提供方案意见的。最后谈好先签3年，之后还可以续签。但前3年是不赚钱的，因为把鱼苗养殖成母鱼的话至少1年半。养鱼放在地下室，在养鱼的过程中需要用电开气泵，气泵停止工作如果处理不及时鱼就会死亡。别墅只有排雨水管，一年中总会发生1次左右因气泵坏掉后排水不畅导致水淹没电线造成短路的情况，其一般请物业帮忙修理解决该问题。修理费一次100-200元。其在该处养鱼养到今年年底要搬了，因为接到政府通知，该地方不适宜养鱼所以要停止了。如果到时因为该原因搬走的话，房东会赔偿点损失的。”孔继平认为证人证言是孤证，且焦国伟与证人有利害关系。焦国伟认为焦国伟发生事故是在春节期间，焦国伟无法从物业找到人来解决该事故。从养殖水平来说，证人一年发生一次不代表焦国伟一年只发生一次。证人是有丰富的养殖经验的，发生事故证人能及时有效处理，但焦国伟不一定能做到。一审法院认为，本案中，孔继平、焦国伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。焦国伟提出，根据合同中“焦国伟1楼2楼不得养鱼，如有养鱼情况，视为违约，孔继平有权莫（没）收押金，并收回房屋”的约定，孔继平知晓并默许其在房屋地下室进行养鱼，而孔继平却隐瞒涉案房屋内没有排污设施的情况，因此地下室遭受水淹后污水倒灌入鱼缸，渔场两万尾鱼苗死亡之责任应由孔继平承担。孔继平认为，其未允许过焦国伟养鱼，故鱼苗死亡责任应由焦国伟承担。法院认为，焦国伟承租房屋后用于养鱼，其一方面系承租人，一方面又为经营者，焦国伟作为经营者其应当清楚任何经营都存在风险，而双方上述约定则仅仅是加重强调了焦国伟在1楼2楼养鱼应承担的违约责任，上述约定并不能推导出在其他楼层孔继平同意焦国伟养鱼。因此，该养鱼的风险与出租方无关，焦国伟不应混淆租赁与经营两者之间的关系。本案中孔继平已提供了适于居住的房屋给焦国伟使用，故焦国伟作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，焦国伟仅支付了部分租金，自2015年1月起即开始拖欠租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过3个月，构成违约，故对于孔继平以此要求焦国伟支付拖欠的自2015年1月20日起至2015年10月19日止的租金31,500元及逾期付款违约金之诉请，法院予以支持。但考虑到双方约定的计算违约金的标准确实过高。法院综合考虑焦国伟拒付租金的主观恶意、对孔继平造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.06%计算违约金。同时合同约定，因焦国伟的责任而终止合同时，孔继平可没收保证金，故本案中焦国伟支付的保证金5,000元孔继平无需再行返还。此外，上述合同还约定，合同到期之日原样返还房屋，故孔继平要求焦国伟对涉案房屋恢复原状后返还之诉请，有合同依据，法院亦予支持。而焦国伟除应搬离涉案房屋并返还孔继平外，还应向孔继平付清租赁期间拖欠的各项费用。对于拖欠的水费3,511.70元，焦国伟表示同意支付，法院对此予以确认。另对于孔继平要求焦国伟按6,500元/月的标准支付至实际搬离之日止的房屋使用费的诉请，法院认为孔继平虽提供了搜房网关于租金的网上截屏作为其主张的依据，但该证据尚不足以说明涉案房屋的租金已上涨至6,500元/月，而法院结合近几年上海地区房屋租金确实存在上涨趋势且焦国伟与孔继平协商过程中也主动提出过提高租金至5,000元/月的意见，法院酌情确定按5,000元/月的标准计算房屋使用费。一审法院审理后作出判决：一、焦国伟于判决生效之日起三十日内将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复原状并返还孔继平；二、焦国伟支付孔继平自2015年1月20日起至2015年10月19日止的租金31,500元；三、焦国伟支付孔继平逾期付款违约金4,208.40元；四、焦国伟支付孔继平水费3,511.70元；五、焦国伟按5,000元/月的标准，向孔继平支付自2015年10月20日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；上述第二至第五条的履行期限均为于判决生效之日起十日内。六、焦国伟已支付的保证金5,000元，孔继平不再予以返还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,535.50元，由孔继平负担676元，焦国伟负担859.50元。本院二审期间，双方当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。双方在二审审理中的争议焦点仍在于房屋租赁合同未能履行的原因和责任如何认定的问题。本院认为，被上诉人孔继平作为出租人，将房屋交付给承租人使用系其合同义务，同时其享有租赁期间的租金收益权。上诉人焦国伟作为承租人，在承租使用房屋过程中，向被上诉人支付租金是其主要合同义务，上诉人不按时支付租金的，应就其不付租金的理由予以说明，以确定其是否免责。本案中，上诉人称被上诉人承租的房屋无排水设施，但上诉人所指的排水设施是指养鱼需要而增加的地下室排水设施，并非房屋自身的排水设施，且双方在合同中也没有特别约定要求由被上诉人提供，故上诉人以被上诉人提供的房屋不符合养鱼要求主张导致合同不能履行的原因和责任在被上诉人一方，本院难以采信。上诉人称被上诉人在签约时知晓上诉人在地下室养鱼赚钱，但上诉人的养鱼行为属于上诉人的投资经营，本身就有商业风险因素在内，不属于出租方承担风险的范围，故上诉人在养鱼期间因地下室排水问题发生的鱼苗死亡损失问题，由上诉人自己承担。据此，上诉人未按约支付租金构成违约，且上诉人在租赁合同到期后仍没有支付房屋使用费并搬离租赁房屋，故应认定上诉人承担逾期付款违约金并没收保证金及支付租金、房屋使用费、水电费等。根据合同约定，上诉人在返还房屋时还应将房屋恢复原状，故一审法院所作判决认定并无不当，本院予以维持。上诉人认为其在租赁期间的行为均不构成违约，对此未能提交充分证据证明，故本院不予采信。关于上诉人对一审法院作出的按撤诉处理的民事裁定提出的异议，本院认为，一审法院是根据法律规定通知上诉人预交反诉案件受理费的，在上诉人未按时交纳诉讼费情况下在本案判决前作出按撤诉处理的民事裁定，不存在程序不当的问题。上诉人就其提出的反诉请求也可另行起诉主张，一审在本案中作出的民事裁定也不影响到上诉人实体权利的实现。据此，上诉人的该项异议，本院不予采纳。综上所述，焦国伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币859.50元，由上诉人焦国伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹代理审判员  王振伟二〇一七年十月二十三日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……