北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9802号上诉人（原审被告、反诉原告）：张明栋，男，1955年11月27日出生。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌（张明栋之女），女，1982年9月25日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王磊，男，1984年8月15日出生。委托诉讼代理人：刘洪备，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢珊珊（王磊之妻），女，1984年5月2日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人张明栋因与被上诉人王磊、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张明栋及其委托诉讼代理人张旭征、张萌，被上诉人王磊的委托诉讼代理人刘洪备、谢珊珊到庭参加诉讼。原审第三人链家公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张明栋上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判支持张明栋一审的全部反诉请求，驳回王磊一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王磊承担。事实和理由：一审法院判决缺乏事实及法律依据。首先，一审法院认为王磊具有解除权的依据是其推测，忽略了合同构成根本违约享有解除权的条件。本案中买卖合同约定为“合同签订之日起100日内，双方共同办理产权转移登记”；按照补充协议约定“银行批贷后20个工作日内办理过户手续”，“逾期履行合同约定超过十五日的才具有合同解除权”。本案情况是2016年10月25日批贷，即最迟2016年11月22日办理过户手续，也就是张明栋在2016年12月13日不履行合同义务，王磊才具有合同解除权。而王磊在2016年12月8日就起诉张明栋，故王磊起诉时不具有合同解除权。其次，一审法院忽略张明栋提交双方签订的合同补充协议、张明栋缴纳的完税证明、银行批贷函、与中介业务员的微信记录、通话记录、存款证明等这些充分说明张明栋为履行合同做好了全部准备的证据，作出对张明栋不利的判决。第三，一审中王磊主张多次催促张明栋办理过户，称张明栋拒绝没有提供任何证据，而张明栋提供了大量的通话记录证明均是张明栋为呼叫方，并多次联系中介协商过事宜。第四，第三人链家公司陈述与事实不符，与王磊一起欺骗张明栋说王磊是集体户口，说涉案房屋内没有户口，但事后得知王磊家中两口人户口均在涉案房屋内。第五，第三人链家公司未完全提供证据证明事实。2016年11月10日，有微信记录张明栋、王磊与第三人相约晚上7点到链家金汉店协商过户事宜，王磊在门口让中介人员传话说不想卖房了，链家门店内的录像，但是第三人链家公司拒绝提供当时录像。第六，对于购房后预约过户流程，按照不动产交易中心的要求，预约过户是需要买方、卖方一起进行预约，并由中介陪同一同办理的。没有进行预约的责任是双方的。第七，一审法院判决有失公正。在本案中，涉及了合同中的归责原则问题。一审法院使用“存在可能性，更符合常理”这些字眼进行的判决，适用的是过错推定原则，归责原则适用错误。王磊辩称，服从一审判决，不同意张明栋的上诉请求与理由。理由：一审法院根据合同约定和证据事实认定王磊行使解除权的适用法律正确。张明栋第一条上诉理由中时间计算错误，没有区分工作日和自然日，王磊提起诉讼时已具备合同约定的解除条件。按照合同约定应该在过户前两日内支付首付款，张明栋不把完税票据交给中介，所以导致迟迟不能预约过户，所以根本违约责任在张明栋。北京链家房地产经纪有限公司提交书面意见述称：同意一审法院判决。王磊向一审法院起诉请求：1.判决王磊与张明栋签署的北京市存量房屋买卖合同及补充协议于2016年12月8日解除；2.判决张明栋协助王磊办理上述买卖合同网签撤销手续；3.判决张明栋支付王磊违约金61万元；4.案件受理费由张明栋承担。张明栋在一审法院反诉请求：1.判令王磊继续履行双方2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令王磊协助张明栋办理×号房屋的过户手续；3.判令王磊赔偿张明栋违约金，标准为按日支付房屋总价款万分之五（以305万元为基数，自2016年12月22日起至实际给付之日止）；4.本案诉讼费由张明栋承担。一审法院认定事实：2016年9月13日，王磊作为出卖人与买受人张明栋在第三人链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的主要条款如下：第一条房屋基本情况……出卖人所售房屋坐落为××，产权证明所载建筑面积共97．58平方米……第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为：X京房权证顺字第XX**号……（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为浦发银行，抵押登记日期为2010年12月15日……该房屋已经设定抵押权的，出卖人应于2016年10月15日前办理抵押注销手续。（五）出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）2800000元，（大写）贰佰捌拾万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价（小写）250000元，（大写）贰拾伍万元……（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。……（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币（小写）1960000元，（大写）壹佰玖拾陆万元整，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。……第六条房屋的交付（一）出卖人在2017年7月1日之前将该房屋交付给买受人。（二）该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。……第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起300日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，王磊、张明栋及链家公司签订的《补充协议》（甲方为王磊，乙方为张明栋，丙方为链家公司）主要内容为：第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）3050000元（大写）叁佰零伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：（1）乙方于2016年9月13日将定金（小写）100000元（大写）壹拾万元整自行支付甲方；2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年11月30日前办理完毕该房屋解除抵押登记手续。甲方自行筹集解押所需资金。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于过户前2工作日内，以房地局预约为准，将第一笔首付款人民币（小写）980000元（大写）玖拾捌万元整（不包含前期支付全部定金）以理房通托管方式支付甲方；……5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后20个工作日内（具体时间以房地局预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承当违约责任。……7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中预留0元作为户口迁出保证金……8、物业交割：甲乙双方应当在2017年7月1日前，交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）10000元（大写）壹万元整作为物业交割保证金；该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第三条税费的承担，1、甲方确认，交易房屋为所有权证满五年，并为甲方家庭名下唯一房产。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合买卖合同及补充协议之约定，导致房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的所有费用不予退还。……第五条其他1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易服务保障合同》约定不一致的，均以本协议为准。……一审庭审中，王磊、张明栋、链家公司一致认可的事实为：2016年9月13日，王磊、张明栋就涉案房屋签订了房屋买卖合同及补充协议；2016年9月13日，即签订合同当日，张明栋给付王磊定金10万元；2016年9月29日，涉案房屋办理了网签手续；2016年10月24日，王磊办理了涉案房屋解押登记手续；2016年10月25日，张明栋就涉案房屋交纳了相关税费，取得了税收完税证明，且该税收完税证明原件一直由张明栋保管；2016年10月25日，张明栋就涉案房屋办理了贷款审批手续，且取得了个人二手房贷款承诺函；王磊与其女儿王某的户口所在地均为涉案房屋所在地即×号，户口登记日期分别为2010年12月21日、2015年2月12日。一审庭审中，王磊陈述，双方未能继续履行的原因在于张明栋当时不具有支付首付款的能力，未将税收完税证明原件提供链家公司，链家公司无法预约过户号，张明栋未在补充协议约定银行批贷后20个工作日内办理过户手续，构成根本违约。虽双方签订的房屋买卖合同中约定“合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但补充协议中约定“本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易服务保障合同》约定不一致的，均以本协议为准”，故应以补充协议中的约定为准；张明栋陈述，双方未能继续履行的原因在于王磊不积极配合，不愿意出卖房屋，且双方签订的房屋买卖合同中约定“合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，补充协议与房屋买卖合同的约定并不矛盾，张明栋不存在违约行为；第三人链家公司陈述，王磊与张明栋未能继续履行合同的原因在于，因张明栋当时不具有支付首付款的能力，故张明栋不将税收完税证明原件交给链家公司，导致链家公司无法预约过户号。一审庭审中，链家公司及王磊均提供链家公司工作人员户某发送给张明栋短信记录用于证明张明栋不提供税收完税证明原件以及要求变更合同的事实。对此短信记录，张明栋不认可，表示电话号码是张明栋的，但其没有收到过上述短信。一审庭审中，关于张明栋交纳的10万元定金，王磊主张应先折抵合同解除后张明栋应支付的违约金。一审法院认为，王磊、张明栋2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方均应遵照执行。双方在本案中争议的焦点为王磊是否享有合同解除权。本案中，双方签订的补充协议约定，交付首付款的日期为过户前2工作日内，以房地局预约为准；双方约定在银行批贷后20个工作日内（具体时间以房地局预约为准）办理过户登记手续，而银行的批贷日期为2016年10月25日，故在2016年10月25日之后的20个工作日内应能确定预约过户日期，但双方未在合同约定的上述日期内完成预约过户手续，王磊及第三人称没有税收完税证明的原件无法预约过户号，因张明栋不提供该税收完税证明的原件，张明栋称合同未能继续履行的原因是因为房价上涨王磊不想再出卖涉案房屋，结合王磊、张明栋及第三人在庭审中的陈述以及提交的证据情况来看，因税收完税证明的原件确实在张明栋手中，且税收完税证明的出具日期为2016年10月25日，批贷日期亦为2016年10月25日，补充协议中约定的给付首付款日期的确定确实与预约过户号有关，预约过户手续的办理又需要提供税收完税证明的原件，故王磊及第三人陈述合同未能继续履行的原因是因为张明栋未能及时提供税收完税证明原件更符合常理，存在张明栋通过不提供税收完税证明的原件达到拖延给付首付款时间的目的的可能性，一审法院予以采信。张明栋虽主张合同未能继续履行的原因是因为房价上涨王磊不想再出卖涉案房屋，但其未能提供相应证据予以证明，结合合同签订日期以及履行情况来看，一审法院难以采信。一审法院对于王磊要求解除双方签订的房屋买卖合同、补充协议，要求张明栋配合办理撤销网签手续的诉讼请求予以支持，关于合同解除的日期，因2017年3月22日第一次庭审中，王磊即明确表示要求解除合同，张明栋当庭知晓，故合同的解除日期为2017年3月22日。关于合同解除后，张明栋应承担的违约金数额问题，因王磊未提交证据证明其实际损失，一审法院综合涉案房屋价格变动因素、张明栋过错程度、王磊实际损失等因素，依据公平原则酌定为1万元，因张明栋已实际交纳10万元定金，故张明栋承担的违约金应从其交纳的定金中扣除，剩余部分定金应由王磊退还张明栋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.王磊与张明栋于2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年3月22日解除；2.张明栋协助王磊办理撤销上述第一项《北京市存量房屋买卖合同》的网签签约手续，于判决生效之日起7日内执行；3.张明栋支付王磊违约金1万元，直接从张明栋已支付给王磊的定金中抵扣；4.王磊退还张明栋定金9万元（已扣除张明栋应支付的上述第三项中的1万元违约金）；5.驳回王磊其他诉讼请求；6.驳回张明栋全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张明栋向本院提交户名为“周某”的北京银行顺义支行的银行流水单，用以证明在2016年11月22日张明栋为了履行合同已将其中的95万提取出来，说明张明栋具有履行能力，且张明栋并没有拖延。王磊对该份证据的证明内容和证明目的均不认可，该证据体现出来95万元在取出后又作为理财存进去了，且对周某的身份表示质疑。本院认为，该银行流水系张明栋前妻周某的账户，与张明栋没有直接关系，且难以达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：王磊、张明栋2016年9月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案二审争议焦点为王磊是否享有合同解除权。本案中，双方一致认可房屋契税已经交纳完毕，银行贷款已经获批，合同履行至预约过户阶段。双方签订的《补充协议》约定，双方应在银行批贷后20个工作日内（具体时间以房地局预约为准）办理过户登记手续。逾期履行上述约定义务超过十五日的，违约方构成根本违约，守约方有权解除房屋买卖合同。本案中，银行的批贷日期为2016年10月25日，按照补充协议约定，在2016年10月25日之后的20个工作日内即2016年11月22日前应确定预约过户日期，但双方未在上述日期内完成预约过户手续。对此，王磊及链家公司主张是由于张明栋没有提供税收完税证明原件导致无法预约过户，并向法庭提供了催告函、短信等记录予以佐证，上述证据均体现出链家公司连续多日向张明栋催要提供税票用于预约过户，张明栋虽认可预约过户需要提供税收完税证明，但不认可收到过催告函，并称由于张明栋的手机是老人机，不清楚是否收到链家公司发出的短信。现邮件显示催告函已经签收，且短信接收号码与张明栋签订合同时预留的联系电话一致，综合上述证据及链家公司的陈述，本院对于王磊的上述主张予以采信。张明栋认为合同未能继续履行是因房价上涨王磊不愿意出卖房屋，但未能就此提供相应证据予以证明，本院难以采信。综上所述，依据现有证据，可以认定未能在银行批贷后20个工作日内办理过户登记手续的原因系张明栋未能提供税收完税证明原件，至王磊2016年12月8日起诉要求解除合同时，该项合同义务未予履行已逾期15日，张明栋构成合同约定的根本违约情形，王磊有权依据合同约定解除双方签订的房屋买卖合同。张明栋上诉主张逾期履行合同约定义务超过十五日才具有合同解除权，该十五日应理解为十五个工作日，故王磊起诉时不具有合同解除权。但依据字面意思，该十五日系指自然日，故对于张明栋的该项主张本院不予支持。对于合同解除时间，一审法院确定为本案一审第一次开庭时间，并无不当，本院予以确认。张明栋应协助王磊办理相关的网签撤销手续。关于违约金，一审综合本案情况依据公平原则酌定为1万元，王磊并未就此提出上诉，本院亦不持异议。综上所述，张明栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由张明栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋洪印审 判 员  曹 炜代理审判员  于洪群二〇一七年十月十二日法官 助理  王天冕书 记 员  王 彬