濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0902民初10862号原告：高旭初，男，汉族，1973年3月15日出生，现住濮阳市华龙区，联系。被告：濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司，住所地濮阳市任丘路与丽都路交叉口东南角。注册号：410902000003211。法定代表人：王全坤，系该公司经理。委托诉讼代理人：宗登超，系该公司法律顾问。第三人：濮阳市丽都房地产开发有限公司，住所地濮阳市丽都路与任丘路交叉口东100米路南。统一社会信用代码：91410902727035650F。法定代表人：高伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗登超，系公司法律顾问。原告高旭初诉被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司、第三人濮阳市丽都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高旭初，被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司（以下简称义乌公司）的委托诉讼代理人宗登超并作为第三人濮阳市丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买了第三人开发的濮阳义乌国际商贸城内3区4031号商铺。根据租赁协议约定，第三人代原告将所购房屋租赁给被告使用，如被告不足额支付房租由第三人代偿，并从支付期届满次日起，每日承担应付款2‰的滞纳金。现被告自2014年6月1日起拖欠租金，至今未付。经原告多次催要未果。2016年12月1日之前的租金已诉讼并判决，进入执行程序，被告至今仍未履行。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院：1、依法判令被告立即向原告支付2016年12月1日至2017年5月31日租金8466元及滞纳金500元，第三人对租金及违约产生的滞纳金承担连带给付责任。2、解除与被告签订的租赁协议，要求被告立即将商铺恢复原状，归还商铺。3、依法判决被告继续按租赁协议向原告支付2017年6月1日起至商铺归还之日期间的房屋租金及违约产生的滞纳金，第三人承担连带责任。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：仅要求被告义乌公司支付原告2016年12月1日至2017年5月31日租金8466元及违约金（按照中国人民银行同期一年期基准贷款利率四倍标准支付利息计算至付清之日），第三人丽都公司对前述租金承担连带给付责任，并承担案件诉讼费用。被告义乌公司辩称，原告事实与理由中所述为法律事实，二被告予以认可，相关租金经核实后，同意支付房租。因义乌公司统一管理服务的现承租商户未及时足额缴纳租金及管理服务费用而致使义乌公司支付给原告房租滞后，若原告同意调解，义乌公司同意于开庭之日起三个月内支付完毕核实后的房租，但不予支付违约金。原告诉求违约金过高，请求法庭予以减少。原、被告签订的《租赁协议》中第七条违约责任第2款约定，义乌公司若不能及时、足额地向甲方支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分之二的滞纳金。该滞纳金的性质应当认定为违约金，但约定过高，根据合同法的规定，一方违约，同时给对方造成损失的，确定违约金数额参考标准为损失数额，若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求人民法院予以减少。第三人丽都公司辩称，同被告义乌公司答辩意见一致。经审理查明，2011年5月13日，原告（甲方）与被告义乌公司（乙方）及第三人丽都公司（丙方）签订租赁协议一份，主要约定：甲方同意将从第三人丽都公司处购买的位于濮阳市丽都路与任丘路交汇处“濮阳义乌国际商贸城”内3区4031号商铺租赁给被告濮阳义乌国际商贸城商业管理公司，租赁期限为自2011年6月1日至2017年5月31日，年租金为16933元，月租金为1411元，每半年提前为下一个半年支付租金，如乙方不能按期向甲方支付租金，由丙方向甲方支付；自2014年6月1日起，乙方按半年制向甲方结算租金；若乙方不能及时、足额向甲方支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分之二的滞纳金，若逾期超过六个月，甲方可自行终止本协议，并追索欠款，收回该房屋。在合同履行过程中，被告拖欠原告3区4031号商铺自2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金8466元，现原告诉至本院要求被告及第三人支付租金及违约金，形成纠纷。另查明，原告于2015年向本院起诉被告及第三人，要求被告义乌公司支付原告自2014年6月1日至2015年8月31日期间的房屋租金25399.5元及违约金13715.73元，被告丽都公司承担连带给付责任。本院于2015年10月12日作出（2015）华法民初字第5556号民事判决书，判决：一、被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司支付原告高旭初房屋租金21165元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付所欠租金8466元自2014年6月1日至2014年11月30日期间的逾期付款利息，支付所欠租金16932元自2014年12月1日至2015年5月31日期间的利息，支付所欠租金21165元自2015年6月1日至2015年8月31日期间的利息，于判决生效后10日内履行完毕；二、如被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司履行不能，由被告濮阳市丽都房地产开发有限公司对前述债务承担清偿责任；三、驳回原告高旭初的其他诉讼请求。2016年原告将被告及第三人诉至本院，要求被告义乌公司支付原告自2015年9月1日至2016年11月30日期间的房屋租金21165元及违约金4000元，被告丽都公司承担连带给付责任。本院于2016年9月27日作出（2016）豫0902民初8415号民事判决书，判决：一、被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司支付原告高旭初房屋租金21165元，并按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准支付所欠租金4233元自2015年9月1日至被告付清之日止逾期付款利息，支付所欠租金8466元自2015年12月1日至被告付清之日止的逾期付款利息，支付所欠租金8466元自2016年6月1日至被告付清之日止的逾期付款利息，于判决生效后10日内履行完毕；二、如被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司履行不能，由被告濮阳市丽都房地产开发有限公司对前述债务承担清偿责任；三、驳回原告高旭初的其他诉讼请求。本院认为，原告与被告及第三人在自愿、平等基础上签订的房屋租赁合同不违反法律法规强制性规定，为有效合同，对三方均有约束力。涉案合同约定租赁期限为自2011年6月1日至2017年5月31日期满。现原告要求被告义乌公司支付涉案租赁房屋3区4031号商铺自2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金8466元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告义乌公司支付的违约金，合同第七条第二款中约定，乙方若不能够及时、足额地向甲方支付租金，自应支付次日开始算起，每日承担应付款千分之二的滞纳金。名为滞纳金，实际为乙方不能履行如期交付租金的义务所应承担的违约金，双方关于违约金的约定计算标准过高，有违法律规定，被告义乌公司逾期支付租金给原告造成的实际损失应为租金的利息损失，鉴于双方约定每半年支付一次租金（年租金为16933元÷2=8466.5元），故本院酌定被告义乌公司按银行同期贷款利率四倍的标准支付自2016年12月1日起至付清之日止所欠租金8466.5元的逾期付款利息。关于第三人丽都公司的责任，租赁协议约定：如乙方不能按期向甲方支付租金，由丙方向甲方支付，该保证方式应为一般保证，第三人丽都公司对原告主张租金享有先诉抗辩权，如被告义乌公司清偿不能，则由第三人丽都公司承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司支付原告高旭初房屋租金8466元及违约金（按银行同期贷款利率四倍的标准，自2016年12月1日起计算至付清之日止所欠租金8466.5元的逾期付款利息），于本判决生效后10日内履行完毕；二、如被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司履行不能，由第三人濮阳市丽都房地产开发有限公司对前述债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告濮阳义乌国际商贸城商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张帆二〇一七年十月二十四日书记员  彭璐