四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1112号上诉人（原审被告）：杨文芳，女，1974年10月21日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：谢真志，男，汉族，系杨文芳之夫。委托诉讼代理人：唐德水，男，汉族，系“丽都滨河”一期小区业主。被上诉人（原审原告）：四川省仁寿县丽景物业管理有限公司。住所四川省仁寿县。法定代表人:余英，总经理。委托诉讼代理人：李晓明，仁寿县陵阳法律服务所律师。上诉人杨文芳因与被上诉人四川省仁寿县丽景物业管理有限公司（以下简称丽景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初2793号民事判决，上诉至本院。本院于2017年9月27日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨文芳及其委托诉讼代理人谢真志、唐德水，被上诉人丽景物业公司的代理人李晓明到庭参加了庭审。本案现已审理终结。杨文芳上诉请求：撤销四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初2793号民事判决，改判驳回丽景物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.丽景物业公司与“丽都滨河”一期开发商之间的前期物业合同早已于2009年到期，此后该公司并未与“丽都滨河”一期业委会达成新的合同。对此一审法院适用法律不当。既然双方之间没有合同，何以确定0.50元/m2/月收费标准。事实上“丽都滨河”一期业委会及业主从未与丽景物业公司就收费标准等达成协议。正因如此上诉人从2011年至今拒交物管费以示拒绝。而一审法院所谓的网名留言仁寿县房管局、物价局回复的是“丽都滨河”二期小区，与上诉人所在“丽都滨河”一期小区不属于同一小区。2.在业委会要求丽景物业公司签订合同其拒不签订合同却又拒绝退场的情况下，丽景物业公司对于小区的管理不到位。整个小区脏、乱、差，盗窃问题突出，绿化被破坏等均反映出物业管理不到位。另外，上诉人房屋漏水经多次找到丽景物业公司处理也拒不处理。上诉人的车辆被人划伤其保安人员在场也不予制止。丽景物业公司辩称，1.虽然合同到期，但被上诉人通过逐一向小区业主征求意见的方式征得了绝大多数业主的同意由丽景物业公司继续进行物业管理，并将物管费涨至0.50元/m2/月。对此小区有240余户业主是按照0.50元/m2/月缴物管费的，仅有上诉人等十余户拒绝缴费。2.被上诉人在对“丽都滨河”一期小区进行管理期间，根据情况增配了人员，增加了夜间巡逻，维护了路灯，改造了环境，添置了休闲区的凳子等，对小区进行了有效管理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。丽景物业公司向一审法院起诉请求：杨文芳支付2011年6月11日至2016年10月11日期间的物业服务费5321元及违约金266元。一审法院认定事实：杨文芳系仁寿县文林镇“丽都滨河”小区一期6幢3单元601号房屋业主（面积166.30m2）。2006年12月13日，丽景物业公司与仁寿县文林镇“丽都滨河”一期开发商四川仁寿县汇源房地产开发有限服务公司签订《前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限自2006年12月30日至2009年12月30日止；物业费按住宅建筑面积每月0.35元/m2/月收取。期满后，丽景物业公司与“丽都滨河”小区业主委员会未再签订物业服务合同，但丽景物业公司一直对该小区进行物业管理服务至今。一审法院另查明，1.从2011年3月起，“丽都滨河”小区（注：二审查明实为“丽都滨河”小区二期的业主）物业费由0.35元/m2/月调整为0.50元/m2/月。物业费调价问题经业主上传网络后，仁寿县房地产管理局、物价局进行调查处理，确认调价符合规定，并于2011年7月6日在网上公开回复处理结果。一审庭审中，经当庭询问“丽都滨河”小区业主委员会成员，小区物业费自调价后即按照0.50元/m2/月收取至今。2.杨文芳从2011年6月11日起未再交纳物业费，截止2016年10月11日尚欠物业费5321元（166.3m2×0.5元/月×64月）。3.杨文芳的房屋墙体渗水问题，经杨文芳自行做防水处理和搭建雨棚后，渗水问题已得到解决。4.审理中，丽景物业公司自愿放弃违约金266元的请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，该案中，前期物业服务合同到期后，“丽都滨河”小区业主委员会与丽景物业公司之间虽未签订物业服务合同，但丽景物业公司一直在提供物业服务，杨文芳作为业主事实上也接受其物业服务，则应当按实际发生的服务价格支付相应的物业费。杨文芳辩称因房屋构造问题造成渗水未得到解决的问题，物业公司并不是维护义务的承担主体，房屋的维修和养护不属于物业公司管理服务范畴，故杨文芳的该抗辩主张，一审法院不予支持。杨文芳辩称丽景物业公司应当赔偿小车被人损坏的损失问题，杨文芳因车辆停放与小区其他业主发生纠纷，造成车辆受损，因车辆受损系业主之间的纠纷所致，并不是丽景物业公司造成，且其车辆损失已得到相应赔偿。现杨文芳以此为由拒交物业费的理由不成立，其抗辩主张一审法院不予支持。杨文芳辩称小区广告费未进行分配的问题，小区广告费收益属于公共收益，归全体业主共有，应当由业主委员会决定如何使用，杨文芳以此为由拒交物业费的理由不成立，其辩称主张一审法院亦不予支持。综上，丽景物业公司要求杨文芳支付从2011年6月11日至2016年10月11日止拖欠的物业费5321元的请求成立，一审法院予以支持。丽景物业公司在案件审理中自愿放弃违约金266元的请求，系真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：杨文芳在判决生效之日起三日内支付丽景物业公司物业服务费5321元。一审案件受理费25元，由杨文芳负担。本院二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。二审中，杨文芳提交了十余张小区现状的照片，其表明小区存在绿化带或被毁损，或被硬化为水泥地面，或被改成菜园，或被圈为养鸡圈等问题，从而证明丽景物业公司物业服务不到位。丽景物业公司认为出现上述问题系因业主自身的行为所致。另二审中，丽景物业公司陈述“丽都滨河”小区一期业主仅有5%-8%即十多户业主拒交物业服务费；而杨文芳陈述大概30%的小区业主拒交物业服务费。本院认为，本案的争议焦点为：杨文芳拒交物业服务费的理由是否成立，以及应按何种标准缴纳物业服务费的问题。本案中杨文芳以前期物业服务合同到期后，丽景物业公司收取以及上调物业服务费没有合同依据为由拒交物业服务费。对此本院认为，合同是遵循公平原则确定各方的权利和义务的基础依据，在前期物业合同到期且“丽都滨河”小区一期成立业委会后，不论丽景物业公司还是“丽都滨河”小区一期业委会均应主动与对方协商一致并签订书面合同作为确定双方权利义务的依据。尤其是丽景物业公司作为服务方收费方，更应积极主动与业主及业委会协商一致签订合同作为收取服务费的依据。而客观事实是自2011年6月“丽都滨河”小区一期业委会成立后双方未能协商一致达成书面协议，故丽景物业公司对于上述事项以及本案纠纷发生存在一定过错。虽丽景物业公司对于未能签订书面物业协议存在一定过错，但基于其此前一直进行物业管理的前提，此后又实际进行了物业管理，“丽都滨河”小区一期大多数业主（即便按照杨文芳的陈述也有70%的业主）接受丽景物业公司继续进行物业管理的现状且按照调价后0.50元/m2/月进行缴费。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，上述事实表明该小区过半数的业主是同意并接受丽景物业公司进行物业管理的。同时多数业主的缴费行为也能表明其对丽景物业公司的服务是认可的。因过半数小区业主以主动缴纳物业管理费的形式对缴费标准予以了确认，故0.50元/m2/月缴费标准应对整个小区适用。故杨文芳虽作为业主在客观上接受了丽景物业公司物业服务的情况下，亦应按照0.50元/m2/月标准缴纳物业服务费。如杨文芳确系认为丽景物业公司的服务不到位，应当报请该小区业委会召开业主大会，共同商议决定是否更换物业服务公司，而不应当以此为由拒付物管费。另对于杨文芳所述2006年房屋存在严重渗水以及车辆被他人故意划伤的问题亦不属于拒付物业服务费的理由，本院不予支持。综上，本院认为，杨文芳的上诉理由不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨文芳负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 李 迪审判员 孙春红二〇一七年十月三十日书记员 陈乐奕