四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1129号上诉人（原审被告）：付强，男，1983年7月25日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市西区舒悦巷**号*栋*单元*号，现住四川省攀枝花市西区。被上诉人（原审原告）：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码：9151040332709853XK。负责人：吴金林，该公司经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日出生，汉族，该公司副经理，住四川省米易县。上诉人付强因与被上诉人成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2017）川0403民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人付强，被上诉人亿新物业公司的委托诉讼代理人罗安发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付强上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付物业服务费及滞纳金。事实和理由：1.根据《四川省物业管理条例》的规定，物业公司应负责对公共部位的绿化、环境卫生的保养和维护；业主、物业使用人和物业服务企业对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定以及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人的合法权益。但在将近三年时间内，亿新物业公司并未将问题及时报告给有关政府部门，而是报告给了社区，但社区是群众性自治组织，并非相关政府部门。庭审中，亿新物业公司也无法提供相关证据证明其曾经跟主管部门进行过汇报的资料和证据。2.《物业管理条例》第五十五条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”但亿新物业公司没有任何证据证明其履行了相应职责。3.由于本人针对绿化带与卫生问题找亿新物业公司若干次未果，与楼下住户发生纠纷，经派出所调解后和解。但是，两年多时间过去了，亿新物业公司依然没有履行对绿化带的保养和维护的责任与义务，本人及家人没有获得亿新物业公司的服务，亿新物业公司已经违约。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，上诉人作为消费者，根据公平交易的原则，既然没有接受过服务，为何要交费？综上所述，亿新物业公司应当支付上诉人违约金；由于亿新物业公司不作为，导致上诉人生活质量下降，上诉人不应当支付物业服务费，也不应当支付滞纳金。亿新物业公司辩称，本案应适用《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》法律法规，不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。亿新物业公司提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定支付物业服务费。上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。亿新物业公司向一审法院起诉请求：一、判令付强支付所欠亿新物业公司2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2104.15元【92.15m2×0.98元/月/m2×23（个月＋9天）】、代收垃圾处置费139.8元【6元/月×（23个月＋9天）】、逾期违约金（物业服务费）1386.7元，共计3630.65元；二、诉讼费用由付强承担。一审法院认定事实：付强系蓝湖国际小区的业主，亿新物业公司系付强所在小区的物业服务企业。付强从2015年5月22日起开始拖欠物业服务费、代收垃圾处置费，截止2017年4月30日仍未缴纳相关费用。2015年5月22日蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）与亿新物业公司签订了《物业服务合同》，第五条：……（二）公共绿化的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；第七条：……电梯住宅用房0.98元/月·平方米；第八条：业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用；第十一条：物业服务费用（物业服务资金）按月（年/季/月）交纳，业主应在每月初5日前缴纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。付强对居住的房屋面积92.15平方米无异议。2015年9月5日，付强与亿新物业公司管理人在该小区14栋2单元一楼转角处，因业主陈凤莲在楼下花园种菜浇粪影响其生活，发生争执，在攀枝花市西区清香坪派出所进行调解。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，亿新物业公司与蓝湖业委会签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》对该小区的业主具有约束力。亿新物业公司按照合同约定向蓝湖国际小区提供了物业服务，付强作为该小区的业主，应遵守《物业服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对于亿新物业公司要求付强支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2104.15元、代收垃圾处置费139.8元，共计2244.3元的诉讼请求，一审法院予以支持。2015年9月5日，付强与亿新物业公司管理人在该小区14栋2单元一楼转角处，因业主陈凤莲在楼下花园种菜浇粪影响其生活，发生争执，亿新物业公司并没有提供证据证明尽到了对公共绿化带的合同约定管理义务，故一审法院酌定亿新物业公司主张的物业服务费扣减100元，付强还应支付给亿新物业公司物业服务费2004.15元。付强在亿新物业公司催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然《物业服务合同》中约定“违约金按应缴总和的每日3‰收取滞纳金”，但该约定的违约金过高，亿新物业公司起诉时要求付强支付物业服务费违约金1386.7元，该违约金仍然偏高。结合本案所涉物业纠纷的现状等情况，一审法院参照年利率24%计算，酌定违约金为400元。综上所述，亿新物业公司提出要求付强支付物业服务费物业服务费2004.15元、代收垃圾处置费139.8元及违约金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、付强在本判决生效之日起十五日内向成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司支付2015年5月22日至2017年4月30日的物业服务费2004.15元、代收垃圾处置费139.8元以及违约金400元，共计2543.95元；二、驳回成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。二审期间，亿新物业公司提交了以下证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.违规整改通知，证明亿新物业公司对业主违章搭建、扩建的问题，会向业主下发整改通知，限期拆除，否则将报告有关行政执法部门。2.关于14栋2单元1-3业主破坏住宅室外绿化带种菜处理的的汇报，证明亿新物业公司对14栋2单元1-3业主破坏绿化带种菜、施粪的行为进行了管理处置，及相应的汇报。3.关于蓝湖国际小区4栋1、2单元门禁修复与使用的通知，证明蓝湖国际小区4栋1、2单元门禁已修复。4.关于启动小区院内分片封闭管理工作的公告，证明蓝湖业委会决议对3号公馆院落实行统一封闭管理，请全体业主积极参与、支持和配合亿新物业公司的管理工作。5.关于启动维修资金修复小区消防设施报告，证明物业公司对消防工作存在的问题及处理进行了汇报。上诉人付强质证认为，证据1的真实性无异议，但与本案无关。证据2没有任何意义，亿新物业公司没有向有关政府部门反映、汇报。证据3没有看到，且上诉人所在的单元楼门禁系统依然是坏的，没有恢复。证据4，亿新物业公司确实启动了小区大门的栏杆。证据5，“业主委员会委员签字”栏，没有人员签字。本院认为，证据1、3、5与本案不具有关联性，依法不予采信。证据2内容真实、有效，依法予以采信。证据4，内容真实、有效，上诉人付强未提出异议，依法予以采信。上诉人付强二审期间未提交新证据。二审中，双方当事人对一审审理查明认定的事实均无异议，一审审理查明的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，亿新物业公司与蓝湖业委会签订的《物业服务合同》，业经攀枝花市西区住房和城乡建设局备案，内容真实、合法有效，对蓝湖国际小区的全体业主具有约束力。该《物业服务合同》签订后，亿新物业公司作为蓝湖国际小区的物业管理企业，组织人力、物力为业主提供了相应的物业管理服务，有权按约定收取相应的物业服务费。付强作为蓝湖国际小区的业主之一，实际接受了亿新物业公司的物业管理服务，理应按照《物业服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用。上诉人付强提出其针对绿化带与卫生问题找亿新物业公司若干次未果，与楼下住户发生纠纷，但是两年多时间过去了，亿新物业公司依然没有履行对绿化带的保养和维护的责任与义务，已经违约，其不应当支付物业服务费，也不应当支付滞纳金的上诉理由，本院认为，根据《物业管理条例》第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”的规定，亿新物业公司作为物业管理企业，不是行政管理机关，并无最终处理、处罚权限，其只能对业主的行为进行管理、引导和规劝，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，亿新物业公司提交的证据不能证明其全面履行了对涉案楼栋业主破坏绿化带种菜的违反环保行为的管理职责，即已经及时向有关行政管理部门报告，基于此，一审法院酌情扣减付强应当支付的物业服务费100元并无不当，付强提出其不应支付物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。付强在亿新物业公司催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，一审法院根据《物业服务合同》的约定，并结合本案所涉物业纠纷的现状等情况，酌定违约金400元并无不当，付强提出不应支付滞纳金（违约金）的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上所述，付强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人付强负担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  张渝婕审判员  刘起新二〇一七年十月二十六日书记员  鲁 艳