重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初5544号原告：詹华书，女，1952年1月24日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会，住所地重庆市江津区蔡家镇大龙村。法定代表人：漆华德，系该村委会主任。委托诉讼代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘菊婷，重庆宇���律师事务所律师。第三人：詹华太，男，1946年10月4日出生，汉族，住重庆市江津区。原告詹华书与被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会，第三人詹华太农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序分别于2017年7月19日、2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告詹华书，被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会及其委托诉讼代理人刘安祥，第三人詹华太均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告詹华书向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2013年3月7日签订的《房屋联建合同无效》；2、被告返还购房款164174元整，从2013年3月7日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，直到利随本清；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：因原告想购买位于江津区蔡家镇“笋溪·明珠”巴渝新居的房屋，最初售房员告知我用案外人程绪香的名字就可以办理房产证，于是原告缴纳定金8000元，但仍无法办理房产证。后来武兴春书记让我去派出所开证明，证明原告原系本村村民就能办房产证，但是还是无法办理。于是，原告要求退款，但是武兴春说交了定金就不能退房，如果退房就要损失8000元。为了不损失8000元，原告就签订了购房合同，并缴纳房款。过了一段时间，武兴春告知原告，让原告先办到原告二哥即第三人名下，再由村上和开发商改为我的名字。在售房部，售房员让我立即改合同，要办证到詹华太名下，原告遂签订了署名为詹华太的合同，实际詹华太根本就不知情。原、被告双方于2013年3月7日签订了《房屋联建合同》，原告支付房款164174元，被告修建的房屋至今没有竣工验收，也没有合法的建房手续，房屋无法交付使用。另一方面，原告系城镇居民无权购买农村房屋，而且被告违法建房，私刻印章等欺骗原告的行为均严重违反了有关法律法规，故协议应当无效，被告应当退还房款并赔偿损失。被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会辩称，1、原告詹华书并非适格主体，无权要求确认案涉合同无效。2013年3月7日，被告与第三人詹华太签订《房屋联建合同》，合同相对方是第三人并非原告。原告出示的署名为詹华书的《房屋联建合同》，在右上角载明“转詹华太”，故该合同已经实际废止，未实际履行。原告作为第三人的代理人与被告订立，故原告仅为代理人并非合同相对方。2、被告与第三人签订的合同有效。首先，案涉房屋的建设经过审批，并验收合格办理产权证。双方签订合同的内容未违反强制性规定。詹华太是大龙村成员，具有购房资格，至于合同中实际签名者非詹华太本人，涉及的是合同签订人是否有代理权的问题，或者说能否得到第三人认可的问题。其次，原告想以案外人程绪香名义购买房屋时，尚与其沟通并告知自己意图，现原告强调自己以第三人名义买房是在第三人不知情的情况下进行的，这不符合常理。第三人亦认可在2013年原告就告知其买房的事情，并且原告让第三人将身份证和户口本交予原告，足以证明第三人知晓系以其名义买房。即使第三人否认与原告签订合同，也否认委托原告代为买房。但原告以第三人名义签署合同的行为实际是一种无权代理，第三人知晓原告以其名义买房后，未提出异议，也未作出否认的意思表示，视为其同意代理行为，第三人应承担该行为的民事责任，《房屋联建合同》的相对方为第三人。最后，即使第三人不知道以其名义签订《房屋联建合同》的事实，也只能认定合同未成立，并非无效。即使被告与第三人签订的《房屋联建合同》无效，原告诉称的利息也不能成立，因为合同无效是因为原告与第三人恶意串通签订合同导致的，原告主张利息并不成立。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人詹华太辩称，没有在《房屋联建合同》上签字捺印，也没有缴纳过房款。原告让我拿身份证和户口本的时候只是给我说过她要买房子，自己并无购房意愿，也未委托原告购买房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年3月7日，原告（甲方）与重庆市江津区蔡家镇大龙村“笋溪·明珠”巴渝新居项目部（乙方）签订《房屋联建合同》，合同第一页右上角载有“转詹华太”字样，并盖有“江津区蔡家镇大龙村��河明珠巴渝新居项目部”公章，该合同约定，工程名称：蔡家镇大龙村“笋溪·明珠”巴渝新居工程，工程地点：江津区蔡家镇大龙村灯杆岗社区（小地名：石羔滩），本物业座落为：江津区蔡家镇大龙村灯杆岗社区（小地名：石羔滩），栋号：1，单元：2，楼层：5，房号：1，建筑结构：砖混结构，户型：三室两厅一卫，建筑面积：95.99，建筑面积单位：2030元/㎡。该联建房为清水房，经甲乙双方共同协商，甲方联建出资总金额为人民币194860元。付款方式及期限：甲方按一次性付款方式选择付款：甲方与乙方签订该物业的《房屋联建合同》时，甲方向乙方支付总房款的90%，即175374元，余下总房款的7%，即13640元、3%即5846元，交房时付清，并按该物业房地产权证的面积为准进行决算。乙方违约责任：除本合同第六条的特殊情况外，乙方如未按本合同约定的期���将联建房交付甲方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该联建房实际交付之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，乙方应当自解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按甲方已付房价款百分之1向甲方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房价款万分之1的违约金。附件三：《补充协议》：4.水、电、天然气、闭路、电话安装费用共计6800元/户。交房时由甲方支付。乙方统一收���，结算时多退少补。除上述合同外，另有《房屋联建合同》载明甲方为詹华太，乙方为重庆市江津区蔡家镇大龙村“笋溪·明珠”巴渝新居项目部，落款时间为2013年3月7日，内容与签署詹华书签字的《房屋联建合同》基本一致。2013年2月11日、2013年3月11日的收款收据分别载明：今收到程绪香交来联建房定金8000元、联建房款123000元；2013年3月14日、2013年3月22日的收款收据分别载明：今收到詹华书交来联建房款24374元、五通安装费8800元。审理中，原告及第三人均称《房屋联建合同》中“詹华太”的签名并非第三人本人书写，被告称不清楚是否由第三人书写，经告知后，被告表示不申请鉴定。证人程绪香陈述系原告要购房位于石羔滩的房屋，自己未支付联建房定金和联建房款。另查明，案涉项目的《乡村建设规划许可证》（乡字第XXXXXXX号）载明，建设单位：蔡���镇大龙村民委员会，建设项目名称：大龙村农民新村“笋河明珠”巴渝新居聚居点，建设位置：蔡家镇大龙村石羔滩，建设规模：53435.86平方米。《建设用地许可证》载明，用地项目名称：蔡家镇大龙村马厚财等156户联建房，用地位置：蔡家镇大龙村灯岗社；使用集体土地（平方米）：小计4523。审理中，被告陈述合同中盖章的“重庆市江津区蔡家镇大龙村“笋溪·明珠”巴渝新居项目部”系被告设立的临时机构，被告负责销售房屋，项目部负责具体经办。原告詹华书为重庆市江津区蔡家镇陵园街300号居民。本院认为，案涉《房屋联建合同》约定了房屋位置、建筑面积、房款支付方式、交房时间、交房标准等，从约定内容看，该合同名为房屋联建，实为农村房屋买卖。关于合同相对方的问题。本案中，涉及两份《房屋联建合同》，从形式上看，两份合同落���时间一致，内容亦大致相同，其不同处在于甲方落款分别为“詹华书”和“詹华太”。本案中，原、被告于2013年3月7日签订《房屋联建合同》，但由于原告并非江津区蔡家镇大龙村村民，不具备购房资格，遂以第三人的名义再次签订《房屋联建合同》。审理中，原告陈述“詹华太”的名字系原告书写并捺印，第三人表示其并无购房意愿也未委托原告代其购买房屋，更未签署合同或缴纳购房款。本案涉及的是农村房屋买卖合同纠纷，被告作为农村房屋的销售方，对购房人的资格应具有比一般房屋买卖更审慎的核实义务，庭审中其陈述对“詹华太”是否为本人签名不清楚，系交由原告代为办理，经本院告知后，被告亦未对“詹华太”签名真实性申请鉴定。同时结合证人程绪香陈述系原告要购房位于石羔滩的房屋以及原告实际缴纳购房款项的事实，可以判断以“詹华太”名义签订《房屋联建合同》，实际是原、被告为了规避原告不具备购房资格的规定。“詹华太”的签名既非本人所签，其事后又未追认该行为，故原、被告以“詹华太”名义签订的《房屋联建合同》并非双方真实的意思表示，违反了《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，因此，该份合同不对第三人和被告产生法律效力，原告才是案涉房屋的实际购房人。综上，对被告辩称第三人认可原告代理买房及合同相对方为第三人的理由本院不予支持，案涉《房屋联建合同》的相对方应为原告詹华书与被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会。关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益��……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉房屋所占土地为农村集体所有土地，而原告并非该房屋所在地的农村集体经济组织成员，故原、被告签订的《房屋联建合同》已违反了法律的效力性强制性规定，依法应当认定为无效。关于返还房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故《房���联建合同》无效后，被告基于上述合同收取原告的164174元应当予以返还。本案中，原告的损失系因合同无效造成的资金占用利息，案涉合同明确载明了房屋的位置等基本情况，结合事后以“詹华太”名义签订《房屋联建合同》的事实，原、被告均应知道涉案房屋位于集体土地范围内，故双方对案涉合同的无效均存在程度相当的过错。原告主张从签订合同之日即2013年3月7日起支付资金占用利息，但并未提交相应证据，且原告实际在签订合同之日前后，陆续缴纳房屋款项。综上，本院酌情确定被告支付原告资金占用利息（以8000元为基数，自2013年3月7日起；以123000元为基数，自2013年3月11日起；以24374元为基数，自2013年3月14日起；以8800元为基数，自2013年3月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算至款项付清之日止），对超出部分的请求本院不予支持。综��所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下:一、原告詹华书与被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会于2013年3月7日签订的《房屋联建合同》无效；二、被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会于本判决生效后十日内返还原告詹华书款项164174元；三、被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会于本判决生效后十日内支付原告詹华书资金占用利息（以8000元为基数，自2013年3月7日起；以123000元为基数，自2013年3月11日起；以24374元为基数，自2013年3月14日起；以8800元为基数，自2013年3月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告詹华书的其他诉讼请求。如果被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3584元，减半收取计1792元，由被告重庆市江津区蔡家镇大龙村民委员会负担，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 伍 云 嫦二〇一七年十月十六日书 记 员 曾倪玮娅