安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0722民初2547号原告：枞阳县雨坛乡人民政府，住所地安徽省枞阳县雨坛乡雨坛村。组织机构代码00312653－0。法定代表人：刘毛陆，该乡乡长。委托诉讼代理人：桂林，男，该乡党委委员。委托诉讼代理人：吴成龙，安徽枞川律师事务所律师。被告：王召平，男，1968年8月7日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：周济成（系王召平表兄），住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。原告枞阳县雨坛乡人民政府（以下简称雨坛乡政府）与被告王召平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雨坛乡政府向本院提出诉讼请求：1.判令王召平支付租金15万元；2.诉讼费用由王召平负担。事实和理由：2012年9月6日，雨坛乡政府与王召平签订“投资合同”，由王召平租用雨坛乡政府原响山小学校舍及场地从事服装加工，租期自2012年10月1日至2022年10月1日，第一年租金2万元，此后每年租金5万元，后雨坛乡政府将租赁物移交王召平。2012年10月10日，王召平成立枞阳县合兴服饰有限公司。租赁物交付王召平后，王召平缴纳了第一年的2万元租金，但2013年至2016年共计15万元租金王召平一直未给付。2017年7月，雨坛乡政府书面通知王召平缴纳租金，王召平签收了通知，但未履行支付租金的义务。故请求判决王召平支付尚欠的租金15万元。王召平辩称，1、王召平与雨坛乡政府签订租赁合同的行为系职务行为。2012年王召平与他人在枞阳县××××乡合响村投资成立了枞阳县合兴服饰有限公司，王召平系公司法定代表人。枞阳县合兴服饰有限公司成立前，王召平代表公司与雨坛乡政府签订了《投资合同》，其履行的是职务行为。现雨坛乡政府起诉要求王召平个人支付租金与事实不符，且于法无据。2、雨坛乡政府对出租的教学楼无所有权，故雨坛乡政府不具有原告诉讼主体资格。该案的租赁物系枞阳县××××乡响山村小学教学楼，学校合并后，该教学楼的所有权××枞阳县××中心学校，并非雨坛乡政府。诉讼过程中雨坛乡政府亦未提供房屋所有权证书。根据《安徽省城市房屋租赁管理办法》的规定，本案中的租赁合同应属无效合同。3、涉案租赁物年久失修，已不符合承租人约定的用途，因此王召平可不支付租金。4、延付或拒付租金的诉讼时效期间是一年，而本案中的租金拖欠已有三年之久，故雨坛乡政府起诉要求支付租金已过诉讼时效，依法应不予支持。雨坛乡政府为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、雨坛乡政府组织机构代码证及法定代表人身份证明书复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。证据2、《投资合同》复印件一份，证明双方当事人之间存在租赁合同关系及双方约定的权利义务。证据3、枞阳县××××乡合响村出具的证明原件一份，证明枞阳县××××乡合响村对双方签订的《投资合同》予以追认。证据4、企业法人营业执照复印件一份，证明雨坛乡政府已向王召平交付了租赁物，王召平据此成立了枞阳县合兴服饰有限责任公司。证据5、雨坛乡政府发出的催收通知一份，证明2017年7月20日雨坛乡政府书面通知王召平支付拖欠的租金的事实。证据6、枞阳县××××乡合响村与雨坛中心学校产权转让协议一份，证明2012年9月12日枞阳县××××乡合响村对租赁物享有所有权。王召平对雨坛乡政府提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的持有异议，雨坛乡政府将不具有产权的房屋租赁给王召平，该合同应属无效合同；对证据3真实性无异议，但与本案无关联性；对证据4无异议，能证明王召平成立了企业，不能证明雨坛乡政府将租赁物交付给了王召平；对证据5真实性无异议，但与本案无关联性；对证据6的真实性及证明目的均有异议，不动产所有权变更应经相关部门变更登记。王召平为证明其辩称主张，向本院提交如下证据：证据1、王召平的身份证复印件一份，证明王召平的身份情况；证据2、企业法人营业执照复印件一份，证明王召平成立了枞阳县合兴服饰有限公司；证据3、枞阳县合兴服饰有限公司证明一份，证明王召平代表公司与雨坛乡政府签订合同，系履行职务行为，责任应由公司承担，与王召平个人无关；证据4、照片11张，证明租赁物年久失修，存在严重安全隐患。雨坛乡政府对王召平提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但该公司成立时间是2012年10月10日；证据3不能作为证据使用，亦无法达到其证明目的，因王召平系公司的法定代表人，其证明效力较低。对证据4的真实性无法确认。结合庭审调查，本院对雨坛乡政府提交的证据认证如下：对雨坛乡政府提交的证据1，王召平无异议，本院予以认定；对证据2，该合同由雨坛乡政府与王召平双方签字、盖章，且对租赁物、租赁期限及租金金额等情况进行了约定，该合同合法有效，本院予以认定；证据3系枞阳县××××乡合响村出具的证明原件，证据来源及形式合法，内容真实，具有证明效力，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据4系枞阳县工商行政管理局核发的有效证照，本院予以认定；证据5王召平对其真实性无异议，能证明雨坛乡政府于2017年7月20日向其催收租金的事实，本院予以认定；证据6系雨坛乡中心学校与雨坛乡合响村签订的的租赁物产权转让协议，有雨坛乡合响村、雨坛中心学校及雨坛乡政府三方签字、盖章确认，本院予以认定。本院对王召平提交的证据认证如下：雨坛乡政府对证据1无异议，本院认定；对证据2，系枞阳县工商行政管理局核发的有效证照，本院予以认定；对证据3，因王召平系枞阳县合兴服饰有限公司的法定代表人，与本案有法律上的利害关系，故对该证据本院不予认定；对证据4，因证据来源不明，证据形成时间不清，不能反映系租赁物的现场状况，故对该证据不予认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月6日，雨坛乡政府与王召平签订《投资合同》一份，合同中约定雨坛乡政府将雨坛乡合响村原响山小学全部校舍及场地租给王召平从事服装加工，并要求王召平限期在枞阳县××××乡兴办一服装加工企业。合同还约定租赁期限自2012年10月1日至2022年10月1日，第一年租金为2万元，此后每年租金均为5万元，未约定租金的给付期限，合同中对续租及租赁物的交付等事项亦进行了约定。合同签订后，雨坛乡政府于2012年9月15日将租赁物交付王召平，王召平向雨坛乡政府支付了第一年的租金2万元，同年10月10日王召平与他人共同投资成立枞阳县合兴服饰有限公司从事服装加工业务。自2013年10月1日至2016年10月1日，王召平均未向雨坛乡政府支付租金。2017年7月20日，雨坛乡政府向王召平下发了催收租金的通知，王召平签收后一直未按通知限定的时间（2017年7月30日前）履行给付租金的义务。另查明，2012年9月12日枞阳县××××乡合响村与枞阳县雨坛中心学校签订《雨坛乡响山小学产权转让协议》，协议约定将上述租赁物产权转让给枞阳县××××乡合响村。2017年8月9日，枞阳县××××乡合响村出具证明，表示对雨坛乡政府将租赁物出租给王召平从事服装加工的合同予以追认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同双方当事人均应如实全面地履行合同约定的义务。本案中枞阳县××××乡合响村与枞阳县雨坛中心学校签订《雨坛乡响山小学产权转让协议》，约定将原属枞阳县雨坛中心学校产权的响山小学校舍及场地等转让给枞阳县××××乡合响村，因该校舍及场地未进行产权登记，导致无法进行产权变更登记。因此，该协议虽不能发生物权变动的效力，但协议签订后枞阳县雨坛中心学校将该校舍及场地交付给了雨坛乡合响村，因此雨坛乡合响村享有用益物权。雨坛乡政府在与王召平签订的《投资合同》时，虽对原响山小学校舍及场地不享有所有权及用益物权，但王召平在签订合同后一直未提出租赁条款无效的异议，且诉讼过程中，枞阳县××××乡合响村在享有用益物权的情况下，对原、被告签订的《投资合同》中涉及原响山小学校舍及场地租赁的条款予以了追认，故该《投资合同》中涉及校舍及场地租赁的条款合法有效。在王召平占有使用合同约定的租赁物后，其未按合同约定支付雨坛乡政府租金构成违约，依法应承担及时给付租金的违约责任。故对雨坛乡政府的诉讼请求，依法应予支持。鉴于以上分析，故对王召平辩称雨坛乡政府不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采信。王召平还辩称其签订《投资合同》时系代为枞阳县合兴服饰有限公司履行职务行为，因其签订合同时该公司尚未成立，故对该节辩称意见，本院亦不予认可。对王召平辩称的租赁物不符合租赁用途的辩称意见，因其未提供证据证实，本院同样不予认可。至于王召平辩称雨坛乡政府要求其支付租金超过诉讼时效的辩称意见，本院认为，延付或拒付租金的诉讼时效虽为一年，但因原、被告双方在合同中未对租金的给付方式及期限进行约定，直至2017年7月20日雨坛乡政府向王召平下发催收通知，王召平拒不支付租金后雨坛乡政府方知其权利受到侵害，故该案的诉讼时效应自2017年7月30日开始计算，故雨坛乡政府在2017年8月31日向本院主张权利，未超过一年的诉讼时效。综上所述，对雨坛乡政府要求王召平支付租金15万元的诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告王召平于本判决生效后十五日内支付枞阳县雨坛乡人民政府租金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由王召平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审  判  员  陈 刚二〇一七年十月二十四日书记员（代）  杨玭嫔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百零二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。