四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1057号上诉人(原审被告)攀枝花学院，住所地：四川省攀枝花市东区机场路10号，统一社会信用代码：12510300450959630R。法定代表人黄双华，校长。委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日出生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201210299648。被上诉人(原审原告)：马亚古白，男，1973年5月26日生，回族，住甘肃省临夏县。被上诉人（原审原告）：苏小红，女，1969年5月5日生，回族，住甘肃省张家川回族自治县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者，执业证号：32303022100044。被上诉人（原审被告）：四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。法定代表人：巫云浩，总经理。上诉人攀枝花学院因与被上诉人马亚古白、苏小红、四川省成兴建设工程有限公司（以下简称成兴公司）合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰，被上诉人马亚古白、苏小红的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。被上诉人成兴公司经本院依法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。攀枝花学院上诉请求：撤销一审判决，驳回马亚古白、苏小红对攀枝花学院的全部诉讼请求,一、二审诉讼费由马亚古白、苏小红承担。事实和理由：1.房屋的转让主体和收款主体均是成兴公司，一审判决对案涉房屋使用权的转让主体认定错误，属基本事实查明不清；2.一审判决认定《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》未经庭审质证，程序存在瑕疵；3.高仕忠不是攀枝花学院的主要负责人，无权代表攀枝花学院作出意思表示，其签订《退房还款承诺书》的行为不构成表见代理；4.《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（以下简称《房屋使用权转让协议》）名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效；5.一审判决未查明房屋交付时间，径行认定上诉人未能按时交房认定错误，攀枝花学院已经履行房屋交付义务，《房屋使用权转让协议》应当继续履行；6.攀枝花学院并非房屋转让主体，即使成兴公司与马亚古白、苏小红达成退房协议，也应由成兴公司退还转让款；7.买受人提出解除协议的实质是因为市场环境的变化，相应租赁收益没有达到的预期收益；8.本案所涉房屋已经交付使用，不符合解除合同的前提。马亚古白、苏小红辩称，上诉人与被上诉人签订了《退房还款协议》，上诉人应该退房退款，由于房屋没有验收手续，房屋装修了，但没有使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。成兴公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。马亚古白、苏小红向一审法院起诉请求：1.解除《房屋使用权转让协议》及《补充协议》，并退还房屋使用权转让款498156元；2.攀枝花学院、成兴公司按银行同期贷款年利率6.15%连带支付从2013年1月15日起至房屋使用权转让款还清时止的资金占用利息损失；3.诉讼费由攀枝花学院、成兴公司连带承担。一审法院认定事实：2011年6月28日，被告攀枝花学院、成兴公司签订了《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；被告攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，被告成兴公司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由被告攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由该被告成兴公司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归被告攀枝花学院；被告成兴公司使用的部分楼层，使用期满后，被告攀枝花学院无条件收回；被告攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取被告成兴公司工程专项业务工作经费50万元，由被告攀枝花学院后勤管理处使用；若被告成兴公司转让其使用权，被告攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以被告攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，被告攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，被告攀枝花学院、成兴公司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，被告攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及被告攀枝花学院同意被告成兴公司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入被告成兴公司名下银行账户，该银行账户由被告攀枝花学院与被告成兴公司共管，收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年1月15日，被告攀枝花学院（甲方）、被告成兴公司（乙方）与原告马亚古白、苏小红（丙方）三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街1层57号（自编号），建筑面积约39.64平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年1月15日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米12567元，转让款共计人民币498156元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：（1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；（2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等。2013年1月15日，原告马亚古白、苏小红交纳全部转让款498156元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，为使涉案项目顺利完工，被告攀枝花学院、成兴公司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。载明：由于本项目延期竣工交付，被告攀枝花学院延长被告成兴公司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因被告成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，被告成兴公司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非被告成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付的，被告成兴公司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。因被告攀枝花学院、成兴公司未按约交付诉争房屋，原告马亚古白、苏小红与被告攀枝花学院、成兴公司于2015年4月1日签订一份《补充协议。2016年6月上旬，原告马亚古白、苏小红等业主与被告攀枝花学院、成兴公司签订《退房还款承诺书》，约定：“1.甲、乙方同意筹措资金，满足业主退房请求；2.要求退房的业主已领违约金不退还给甲、乙方；3.甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方;4.违约金截止于2016年5月31日,从2016年6月1日起按年利率5.25%重新计算利息至退款之日的前一日。”与此同时，原、被告双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日。一审法院认为，被告攀枝花学院、成兴公司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告马亚古白、苏小红签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。二原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，确已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在二被告违约的情形下就退房还款等事宜进行协商且于2016年6月6日签订了《退房还款承诺书》，双方实际已协商一致解除合同。因此，一审法院对原告要求解除该合同的诉请不再处理。因合同依然解除,一审法院对二原告要求二被告连带退还房屋使用权转让款498156元等诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”二原告要求按年利率6.15%连带支付从2013年1月15日起至房屋使用权转让款偿清时止资金占用期间的利息的诉讼请求，与当事人双方约定的内容——即“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息”及“从2016年6月1日起按年利率5.25%重新计算利息至退款之日的前一日”不合，其中2013年1月15日至2014年12月31日期间的资金占用利息应计算为51231.59元{498156元×5.25%÷365天×715天（2013年1月15日至2014年12月31日）}；2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息，按年利率5.25%支付。本案中，被告攀枝花学院、成兴公司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴公司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴公司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告一再违约未交付房屋以致酿成纠纷，加之原、被告双方经协商已签订合法有效的《退房还款承诺书》。因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴公司应返还给原告的房屋使用权转让款498156元及应支付的资金占用利息承担连带清偿责任。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同以及其不应当承担责任等抗辩意见，因与一审法院查明认定的事实不符，一审法院不予采纳。被告攀枝花学院、成兴公司的其余辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向马亚古白、苏小红支付房屋使用权转让款498156元、资金占用利息51231.59元，并按年利率5.25%继续支付从2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。二、驳回马亚古白、苏小红的其他诉讼请求。一审案件受理费4416元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由马亚古白、苏小红垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给马亚古白、苏小红），攀枝花学院承担连带责任。二审中，攀枝花学院出示《攀枝花学院学府广场学府新天地临时管理规约》1份、《学府新天地物业服务合同》1份、《学府新天地物业服务合同补充协议1#》1份、攀枝花学院学府新天地装饰装修管理服务协议1份、《室内装饰装修申请表》1份、装修申报登记表、学府新天地商铺入场装修确认单1份、《缴（退）费通知单》1份、《装修施工许可证》1份、装修材料清单、耗电设备明细表、学府新天地1-56-57商铺消防布置平面图、招牌图片1张，拟证明本案所涉商铺已经交付给马亚古白和苏小红，并且，马亚古白和苏小红对商铺进行了装修。马亚古白和苏小红质证认为，上诉证据的签订时间都是在2015年1月至10月间，并且，这些协议都是与攀枝花学院签订的，说明商铺不是成兴公司在管理。2016年6月16日，双方签订了退房协议。由于商铺没有审批手续，房屋只是装修了。本院认为，双方当事人对证据的真实性没有异议，该证据能够证明本案的基本事实，本院予以采信。马亚古白、苏小红与成兴公司均没有提交新证据。本院经审理查明:马亚古白、苏小红于2015年收房并装修。高仕忠是攀枝花学院的中层干部，在二审庭审中其认可在签订《退房还款协议》之前已得到攀枝花学院领导的许可。一审法院确实未对《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》这一证据质证，二审庭审中，本院依法组织各方对该证据予以质证。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点是：1.攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任；2.高仕忠签订《退房还款协议》的行为是否构成表见代理；3.一审程序是否违法。关于攀枝花学院是否应当承担退还房款及支付利息的连带责任的问题。攀枝花学院与成兴公司合作建房后，共同与马亚古白、苏小红签订了《房屋使用权转让协议》。根据《房屋使用权转让协议》的约定，攀枝花学院和成兴公司享有权利的同时也承担按期交付涉案房屋等合同义务。马亚古白、苏小红将购房款交到了攀枝花学院与成兴公司的共管账户，攀枝花学院根据涉案房屋的转让价格向成兴公司收取管理费用。2015年6月9日，攀枝花学院与成兴公司签订的合作补充协议亦约定双方共同筹集资金处理部分业主退房的事宜。之后，攀枝花学院、成兴公司与买受人签订了《退房还款协议》，攀枝花学院实际上也向买受人支付了一定的违约金。因此，攀枝花学院与成兴公司均是《房屋使用权转让协议》的转让主体。《退房还款协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。该协议已经明确约定攀枝花学院和成兴公司同意退房并积极筹措资金退还房款，还约定了履行义务的时间、利息的计算方法及违约责任等具体内容，因此，攀枝花学院应当对房款及利息承担连带偿还责任。关于高仕忠签订《退房还款协议》的行为是否构成表见代理的问题。高仕忠是攀枝花学院的中层干部，其曾作为攀枝花学院的授权代理人与马亚古白、苏小红签订了《补充协议》，攀枝花学院亦按照《补充协议》的约定支付了一定的违约金。并且，高仕忠在二审中作为攀枝花学院的委托诉讼代理人认可其在签订《退房还款协议》之前得到攀枝花学院领导的许可，因此，马亚古白、苏小红有理由相信高仕忠有权代表攀枝花学院签订《退房还款协议》，高仕忠的行为构成表见代理，攀枝花学院应当按约履行义务。关于一审程序是否违法的问题。《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》在一审中确未进行举证质证，存在瑕疵，但该证据所证明的事实不影响本案的实质性处理结果，因此本院对一审的程序瑕疵予以纠正，但对判决结果予以维持。关于上诉人攀枝花学院提出《房屋使用权转让协议》系名为房屋使用权转让，实为租赁关系，超过了法律对于租赁期限的规定，应当认定为无效的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。对于攀枝花学院提出其已经履行房屋交付义务，《房屋使用权转让协议》应当继续履行的上诉理由，2015年，马亚古白与苏小红收房并装修，2016年6月16日，双方签订了《退房还款协议》，该协议明确表明攀枝花学院和成兴公司退房还款，因此，攀枝花学院主张继续履行《房屋使用权转让协议》没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人攀枝花学院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9294元，由攀枝花学院负担。本判决为终审判决。审 判 长 万伟审 判 员 董敏审 判 员 熊疆二〇一七年十月十八日法官助理 刘英书 记 员 杨阳