河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0302民初8571号原告（反诉被告）：秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区，统一社会信用代码：。法定代表人：杨小雄，总经理。委托代理人：江川、周静，河北蓝澳律师事务所律师。被告（反诉原告）：段继萍，女，出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，身份证号：委托代理人：张铁军，河北百人合律师事务所律师。原告秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科地产）与被告段继萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告段继萍提出反诉。原告万科地产的委托代理人江川、周静，被告段继萍的委托代理人张铁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科地产向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告立即向原告交付租赁房屋；3、判令被告向原告支付使用期间的房屋租金10万元，按照年租金10万元计算，自使用之日起至返还之日止；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年7月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将秦皇岛市万科假日风景A区海港区北港大街东段225/223号商铺（以下简称“该商铺”）承租给被告，合同第15.1条约定，“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，本合同自乙方收到解除通知之日起解除；……”，第2款约定，“乙方违反本合同约定逾期支付物业服务费或本合同约定的其他费用超过30日的；”第4款约定，“乙方未征得甲方书面同意改变该商铺用途，或改变经营的行业、……”自2017年1月截止至2017年7月31日，被告欠缴物业费16031.38元，已经超过1万元租赁保证金数额，给原告造成恶劣影响，合同第21.3条约定，该商铺行业为“茶馆会所”，但被告却违反约定，擅自改变商铺用途，将该商铺用于“家居体验馆”，且未经原告书面同意。因被告严重违约，2017年6月26日，原告向被告邮寄了《解除通知》，2017年6月29日，被告进行了签收，故原告请求确认与被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，判令被告立即向原告交付租赁房屋，并向原告支付使用期间的房屋租金10万元，按照年租金10万元计算，自使用之日起至返还之日至。恳请法院支持原告诉请。被告段继萍辩称，1、原告方发出的解除合同通知的理由是因为被告未交纳物业服务费，通知中并没有被告违反约定改变商铺用途的理由，关于物业费，合同中明确约定，被告与该小区物业服务企业签署该协议，并向物业服务公司交纳物业费及相关费用，没有一家原告指定的服务企业与被告签订物业服务合同，在被告没有交纳物业服务费的情况下，原告让被告进场装修并经营，责任在原告一方，所以原告以未交纳物业服务费为由解除合同不符合事实，也不符合双方合同约定及法律规定，所以被告请求法院确认解除房屋合同通知不发生法律效力。2、原告要求支付房屋的租金没有任何法律依据，双方合同明确约定租赁房屋是零租金，假使通知解除合同也是解除合同之后可以索要占用费，而没有权利索要租金，所以索要租金的请求请依法驳回。反诉原告段继萍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告2017年6月26日《解除通知》不具有解除合同效力，确认双方《房屋租赁合同》继续有效；2、请求人民法院确认双方《房屋租赁合同》21.8条关于物业费金额条款无效；3、判令被告指定物业服务公司，与反诉原告签订《物业服务合同》，并按照物价部门核定标准确定物业收费标准；4、由反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：2016年7月7日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告将秦皇岛万科假日风景A区海港区北港大街东段225/223号商铺租赁给反诉原告，租金为0元，由反诉原告按照反诉被告的要求进行装修，期满后装修交予反诉被告，实际是以装修抵顶租金。同事合同第6.2条规定：乙方（反诉原告）进场前应与该小区的物业服务公司签署相应的物业服务协议，并向物业服务公司缴纳相应的物业服务费及其他相关费用。但至起诉之前反诉被告未告知反诉原告该小区的物业服务公司是哪家，也没有任何一家物业公司与反诉原告签订过《物业服务合同》。2017年6月26日反诉被告发出《解除通知》以反诉原告违反合同第15.1条第二项：“乙方违反本合同约定逾期支付物业费或本合同约定的其他费用超过30日的”反诉原告未交纳物业服务费三十日为由通知解除合同。反诉原告认为：在没有签订物业服务合同的情况下，反诉原告向谁缴纳物业费，缴纳多少未约定，根本不能认定反诉原告逾期，故双方约定解除合同的条件为成就，反诉被告单方解除合同的通知不产生法律效力，为此，反诉原告依据合同法第九十六条和合同法司法解释（二）第二十四条之规定提起反诉，请求人民法院确认反诉被告解除合同无效。双方《房屋租赁合同》第21.8条规定：物业服务费：人民币5.0元/月/平米。反诉原告认为，该条款系被告拟定合同中的格式条款，该条款在合同的最后一条，不能引起反诉原告注意，该条款加重反诉原告责任，合同第6.2条规定：乙方进场前应与该小区的物业服务公司签署相应的物业服务协议，并向物业服务公司缴纳相应的物业服务费及其他相关费用的条款，又在合同最后一条约定物业费价格，排除了反诉原告与物业公司协商物业费的权利，故请求人民法院根据《合同法》第四十条的规定，依法确认该条款无效。双方《房屋租赁合同》第6.2条规定：“乙方进场前应与该小区的物业服务公司签署相应的物业费服务协议，并向物业服务公司交付相应的物业服务费及其他相关费用。”条款，但时至今日反诉被告未通知原告其指定的物业服务公司，与反诉原告签订《物业服务合同》，并按照物价部门核定标准确定物业服务收费标准。反诉被告万科地产辩称，反诉被告：《房屋租赁合同》第16.2约定，除甲方书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还甲方。由此可见，我方并没有强迫被告将装修交予我方。在租赁合同中，被告租赁房屋的唯一成本就是支付物业费，连租金都不用交纳，合同第21.8约定，物业服务费按照5元/月/平米，该价格系受市场调节，双方协商得出。被告主张该条款在合同最后一条，不能引起注意，加重被告责任，纯属推卸责任，该房屋的市场租赁价值为500元/日，原告将如此巨大的租金免除，仅由使用人承担物业费，被告承担物业费合法合理，不存在加重其责任的情形，故其主张该条款无效不符合事实及法律规定。在反诉中，被告未否认自己改变了合同约定的业态，应视为其对我方主张的事实认可。租赁合同6.2原文是乙方进场前应与该小区物业服务公司签订物业服务协议，从字面上理解也是该条设定了乙方义务，而并非甲方协助乙方签订协议，乙方在未签订协议，甚至未了解到物业服务公司的名称就进场是对该条款违反。反诉原告认为，交纳物业费是加重反诉原告的责任，不能引起其注意，但反诉原告却不认为零租金是加重被告的责任，两种收费的标准均列于同一页上，分别是21.6和21.8条，原告认为反诉人系选择性引起注意，即对自己有利的条款能引起注意，同时，原告方对于诉请第三条进行解释，我方要求对方支付法院的年租金，该条实际是对违约金的主张，在合同内明确约定房屋的日租金为500元，因此，违约金的主张并没有超过实际损失。经审理查明，2016年7月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将秦皇岛市万科假日风景A区海港区北港大街东段225/223号商铺出租给被告，面积为163.66平方米及296.5平方米，租赁期限为2016年7月7日至2019年7月6日，租金为0元。合同第15.1条约定，“甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权解本合同，甲方解除本合同的，本合同自乙方收到解除通知之日起解除；……”，15.1（2）条约定，“乙方违反本合同约定逾期支付物业服务费或本合同约定的其他费用超过30日的；”15.2（4）条约定，“乙方未征得甲方书面同意改变该商铺用途，或改变经营的行业、……”；合同第21.8条约定，物业服务费人民币5元/月/平米。合同附件六补充协议约定，万科地产于2017年1月1日将商业楼交付给物业公司管理，此前本物业区域无物业服务，无需缴纳物业费用。合同签订后，原告将商铺交付被告，被告接收房屋后对商铺进行了装修。2017年6月22日，万科假日风景物业服务中心向被告送达《物业费催缴通知书》，向被告催缴2017年1月至2017年12月31日的物业费27535.38元；该通知未要求被告在何时交纳物业费。被告未支付物业费用。2017年6月26日，原告向被告邮寄了《解除通知》，主要内容为，依据《租赁合同》第6.2条规定，被告应与该小区的物业服务企业签订相应的物业服务协议并向物业服务企业缴纳物业服务费及其他相关费用，被告为未按照合同约定向物业服务公司交纳物业费；按照《租赁合同》第15.1条第（2）项规定，被告已构成违约，原告通知被告解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告在10日内交还房屋。被告于2017年6月29日签收了该通知。被告未将房屋交付原告。2017年6月30日，北京市康达律师事务所受北京万科物业服务有限公司秦皇岛分公司委托，向被告寄送律师函，通知被告在5日内交纳2017年度物业费及违约金27535.38元。原告提交的证据为，证据一、《房屋租赁合同》一份，证明：2016年7月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将秦皇岛市万科假日风景A区海港区北港大街东段225/223号商铺承租给被告，合同第15.1条约定，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，本合同自乙方收到解除通知之日起解除；……”，第（2）款约定，“乙方违反本合同约定逾期支付物业服务费或本合同约定的其他费用超过三十（30）日的；”第（4）款约定，“乙方未征得甲方书面同意改变该商铺用途，或改变经营的行业、……。证据二、物业费催缴通知书复印件、欠缴物业费的金额统计表及视听资料。证明：2017年6月22日，万科假日风景物业服务中心向被告发出了《物业费催缴通知书》，截止至发出通知之日，被告已逾期支付物业费超过30日，原告有权按照合同第15.1条第2款的约定解除租赁合同。证据三、涉案房屋照片6张。证明：被告将涉案房屋用作家居体验馆，而合同中约定的商铺业态为“茶馆会所”，原告有权按照合同第15.1条第4款的约定解除租赁合同。证据四、《解除通知》复印件、快递单、物流单。证明：2017年6月26日，原告向被告进行了邮寄，被告于2017年6月29日收到原告发出的解除合同通知，自其收到之日，该合同已经解除。证据五、《秦皇岛万科假日风景A区前期物业服务合同》。证明：2011年8月11日，原告与北京万科物业服务有限公司秦皇岛分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告委托该公司对秦皇岛万科假日风景A区提供前期物业服务，第六条约定，本合同期限自2011年8月11日起，至本物业区域的业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。第十二条约定，物业服务费住宅商业5元/月.平方米。证据六、《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》第六条规定别墅、业主大会成立后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。证明：涉案房屋的物业服务收费应当实行市场调节价，双方在市场调节下，协商确定物业服务价格。被告的质证意见为，被代：对证据一没有异议。对证据二有异议，向原告催缴物业费的是万科假日风景物业服务中心业务专用章，给我方发送的律师函的是北京万科物业服务有限公司秦皇岛分公司的委托，主体是不同的，我方无法确认交给谁。对催缴通知的真实性没有异议，确实给我方送过。对欠缴物业费的金额统计表的合法性有异议，物业费因为双方没有签订物业服务合同，所以没有标准。对视听资料我方不需要查看，我方认可收到的万科假日风景分公司的缴费通知。对证据三的三性均有异议，原告发出的解除合同通知书理由仅是拖欠物业费超过30日，而没有改变商铺改变使用用途的理由，本案被告是否改变商铺用途与本案没有关联性，所以证据三与本案没有关联性，不能证明案件的事实。对证据四的真实性没有异议，对合法性有异议，我方不知道向谁交，而且物业费催缴通知书显示的是截止到2017年12月31日，你已拖欠物业费共计27535.38元，没有签订物业合同的情况下，无法确定交纳物业费的时间。所以没有达到双方约定的成就条件，解除房屋租赁合同没有事实及法律依据。对证据五的真实性不发表意见，对合法性、关联性有异议，前期物业合同是原告和物业公司签订的，原告对外出售房屋时也已经跟业主或告知了签订物业的是哪个公司，但本案被告段继萍作为承租者，没有收到原告发出的通知，没有告知过前期物业管理公司是哪个公司，所以举证责任在原告，所以只能证明前期委托了北京万科公司秦皇岛分公司，但没有通知过，所以没有关联性。对证据六没有异议，只能说明我方与物业公司协商标准。被告提交的证据为，证据一，2017年6月22日万科假日风景服务分中心的物业费催缴通知书。证据二，2017年6月30日，北京市康达律师事务所通知函，物业费催缴通知书的主体是万科假日风景物业服务中心，律师函是受北京市万科假日风景服务公司秦皇岛分公司的委托，我方不知道向谁交物业费。物业费催缴通知是2017年6月22日发出的，6月26日就已经发出解除了，所以解除合同的通知没有达到和约定的成就条件。原告的质证意见为，对两份证据所述的金额及联系电话均为一致，被告没有采取相应的解决方式，与原告进行核实或拨打联系电话，并且无视相应通知，已构成了违约，合同应予以解除。律师函最后一句明确写明，如有异议可联系万科物业，联系电话352****，可以看出被告怠于履行义务。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。在双方签订租赁合同的补充协议约定了在签订合同时，该小区无物业服务，在北京万科物业服务有限公司秦皇岛分公司对该小区进行物业管理后，虽原告称通知过被告，被告予以否认，原告未举证证明通知被告与物业公司签订物业服务合同；在被告未交纳物业费，物业公司向被告催缴后的第4天，原告即向被告发出《解除租赁合同通知》，通知被告解除合同的理由即为被告未按合同约定支付物业费，不符合双方合同的约定及法律规定，被告在诉讼中提出反诉的时间距原告发出解约通知时间为超过3个月，该通知不应产生解除合同的效力，故对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求本院不予支持，原告其他诉请是基于合同解除，故对其他诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉原告提出双方签订《房屋租赁合同》第21.8条关于物业费金额条款无效，该条款与21.5条关于免租期限及约定租金标准的21.6条相邻，且均在同一页上，为零租金租赁，因此反诉原告提出“不能引起反诉原告注意，该条款加重反诉原告责任”的理由不能成立，本院不予采信，对该项诉请本院不予支持。关于反诉原告提出的第3项诉请，不是法院审理的范围，本院不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、反诉被告秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司于2017年6月26日向反诉原告段继萍发出的《解除通知》不具有解除合同效力，双方《房屋租赁合同》继续履行；二、对原告秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持；三、对反诉原告段继萍的其他诉讼请求不予支持。案件受理费2300元，减半收取，反诉案件受理费40元，由原告秦皇岛万科假日风景房地产开发有限公司负担1150元，反诉原告段继萍负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员  莫军二〇一七年十月十日代理书记员  张皓