新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）新2301民初3928号原告：张宏，女，锡伯族，1978年9月11日出生。被告：新疆新安基房地产开发有限公司（以下简称新安基公司）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈承福，系该公司总经理。地址：新疆昌吉州昌吉市31区1丘2栋1-401/402/403。委托诉讼代理人：周立军,系该公司法律顾问。被告：新疆西域实业集团有限公司(以下简称西域集团)。统一社会信用代码：×××。法定代表人：乐建江，系该公司经理。地址：昌吉州昌吉市宁边东路32号。委托代理人：周立军,系该公司法律顾问。原告张宏诉被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年7月28日受理后,依法由代理审判员李岩适用简易程序,于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告张宏，被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司的委托诉讼代理人周立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房首付款208138.3元；二、判令被告支付原告购房款利息41566.9元；三、判令被告退还原告已付浦发银行按揭款57894.64元；四、判令被告给付原告《商品房买卖合同》解除的违约金6762.7元；五、判令被告退还原告所贷浦发银行130000元按揭贷款及相应利息33270.44元；六、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月19日，原告与被告新疆新安基房地产开发有限公司签订解除商品房买卖合同，解除双方于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》，按照协议书规定：新疆新安基房地产开发有限公司要在解除合同三个月内退完原告所交房款及违约金。经原告多次催要，被告新疆新安基房地产开发有限公司拒不履约，被告新疆西域实业集团有限公司作为担保方也拒绝履行，原告为维护合法权益诉至法院。被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司共同辩称：2016年7月26日被告已经向原告退还了首付款20000元，因此原告第一项诉讼请求主张的金额有误，未付的首付款应当是188138.3元。针对原告的第二项诉讼请求，被告只同意根据双方2015年12月19日签订的解除商品房买卖合同协议书上的约定，按银行存款利息支付。针对原告的第三项诉讼请求，被告同意按照双方签订的解除商品房方买卖合同协议书第二条的约定承担原告向银行偿还的按揭贷款本金，不同意承担利息。原告的第四项诉讼请求被告同意支付。原告要求被告退还按揭贷款130000元没有依据，原告和浦发银行的贷款合同尚未解除，所以原告没有理由要求被告退还130000元按揭贷款及利息33270.44元，请求法院驳回原告的该项请求。原告举证，被告质证及本院认证如下：1、解除协议书一份、担保函一份，证实原告与新疆新安基房地产开发有限公司于2015年12月19日签订了解除商品房买卖合同协议书一份，新疆西域实业集团有限公司出具担保函，该房屋买卖合同解除后，被告应当向原告退还购房首付款及原告向银行偿还的按揭贷款和利息，并未承担违约金。经质证，二被告对该组证据的真实性和关联性认可，对证明问题有异议，认为协议签订后被告已经向原告退付了20000元，剩余188138.3元未退还，对利息不认可，对新疆西域实业集团有限公司承担连带付款责任没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。2、浦发银行还款凭证一份，证实截止2017年9月5日原告已经向浦发银行还款57894.64元。经质证，二被告对该证据的真实性，关联性认可，只认可原告偿还的本金33276元，不认可利息。本院对该证据的真实性予以确认。3、商品房买卖合同一份，证实被告违约，逾期交房，应当承担违约责任。经质证，二被告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。4、票据三份、保险单一份，证实原告缴纳了契税10144.15元、维修基金6763元、保险费1196元、公证费390元，合计18493.15元，该费用应由被告退给原告。经质证，二被告对票据的真实性认可，对关联性不认可，认为契税发票和本案没有关联性，契税是原告向税务局缴纳，维修基金票据显示该笔费用不是被告收取，所以不应当由被告退付，公证费用的用途不清楚，对保险费不认可，原告提供的保险单是复印件，保险费也不是被告收取。因原告对增加的诉讼请求18493.15元未缴纳诉讼费用，本院对增加部分不予审理，故对原告提交的该组证据不予确认。被告新疆新安基房地产开发有限公司、新疆西域实业集团有限公司未向本院提交证据。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2014年5月4日，原告与被告新安基公司签订《商品房买卖合同》（合同号3210460），合同约定：原告购买该公司开发的海棠小镇房屋一套，建筑面积85.96平方米，每平方米单价为3933.67元，房屋总价款为338138.3元；付款方式为于2014年4月24日付房款208138.3元，余额130000元申请10年银行贷款支付。交付期限及出卖人逾期交房的违约责任约定为：出卖人应当在2015年4月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，或买受人未按合同约定付清全部房款及费用，或因国家政策调整等其他情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告新安基公司支付房款208138.3元，后以按揭贷款方式支付房款130000元。因被告未能在合同约定的交房期限内向原告交付房屋,2015年12月19日，原告作为乙方与被告新安基公司（甲方）、西域集团（丙方）签订解除《商品房买卖合同》协议书，三方在协议中约定：一、解除原告与新安基公司签订的《商品房买卖合同》房号为小镇高层XXX室；二、原告支付的购房首付款208138.3元和截止到被告新安基公司通知原告办理商品房解押登记并及时办理完毕之日原告向银行或公积金管理中心已缴纳的月供本金，新安基公司自签订〈解除《商品房买卖合同》协议书〉之日起3个月后开始退还，3个月内退完。如银行/公积金管理中心业务暂停的则按业务暂停时间顺延。五、自本协议签订之日起至实际退房款日，应退房款按照人民银行公布的同期存款利率计算利息，利息与所退房款一并支付原告。六、原告按新安基公司要求主动积极配合新安基公司共同到相关部门办理该商品房按揭还贷及解押手续，如因原告不主动配合造成月供利息增加的，则由原告自行承担，同时退款时间相应顺延。七、因《商品房买卖合同》解除产生的新安基公司应付违约金6762.7元，在新安基公司退最后一笔房款时一并支付原告。八、如新安基公司不能按照本协议约定向原告足额退还或支付所购房款的，则由新安基公司按未还款金额承担双倍利息（按银行同期存款利率计算）。九、为保证新安基公司诚信履行约定，西域集团向原告提供连带责任保证担保，如新安基公司未按合同约定退还或支付原告全部应得款项，则由西域集团承担连带给付责任。被告新安基公司于2016年7月26日向原告支付20000元，原告从2014年7月5日至2017年9月5日期间共向上海浦东发展银行（乌鲁木齐分行）偿还按揭贷款本金33274.6元及利息24618.59元，剩余贷款本金96725.4元未还。本院认为：2015年12月19日原告与二被告签订解除《商品房买卖合同》协议书，双方协议解除了原告与被告新安基公司签订的《商品房买卖合同》，并约定了双方解除合同后的权利义务。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的权利义务。一、原告要求被告退还购房首付款208138.3元，原、被告在协议中明确约定了被告新安基公司返还原告购房首付款208138.3元，被告新安基公司在协议签订后已向原告退还20000元，剩余188138.3元未退还，双方对此均无异议，故被告新安基公司应当向原告退还购房首付款188138.3元。二、原告要求被告支付购房款利息41566.9元，根据解除《商品房买卖合同》协议书第二条的约定，被告新安基公司应于2016年6月19日之前向原告退还购房首付款208138.3元，而被告新安基公司仅于2016年7月26日退还20000元，故被告新安基公司未按照协议约定及时退还房款，应参照双方的约定承担相应的利息损失。依照双方协议的约定，如新安基公司不能按照本协议约定向原告足额退还或支付所购房款的，则由新安基公司按未还款金额承担双倍利息（按银行同期存款利率计算）。故本院参照人民银行同期存款基准利率，分段计算原告房款的利息损失为6193元[208138.3元×1.1%÷12个月÷30天×2倍×37天(2016年6月19日至7月26日)]+[188138.3元×1.5%÷12个月÷30天×2倍×365天(2016年7月27日至2017年7月27日)]。原告主张的超出此数额的利息，本院不予支持。三、原告要求被告退还已付浦发银行按揭款57894.64元，截止2017年9月5日，原告已向银行偿还按揭贷款本金33274.6元及利息24618.59元，合计57893.19元。被告新安基公司对退还原告已向银行偿还的按揭贷款本金33274.6元无异议，本院对原告要求被告退还按揭贷款本金33274.6元的诉讼请求予以支持。被告新安基公司认为根据解除协议第二条的约定，新安基公司只承担按揭款本金，不承担利息。本院认为，该条约定的是”截止到被告新安基公司通知原告办理商品房解押登记并及时办理完毕之日原告向银行或公积金管理中心已缴纳的月供本金，新安基公司自签订〈解除《商品房买卖合同》协议书〉之日起3个月后开始退还，3个月内退完”，而至今新安基公司既未通知原告办理商品房解押登记，亦未按协议约定的期限向原告退还按揭款本金，致使原告每月向银行偿还按揭贷款本金和利息，原告对此并无过错。原告向银行偿还的利息是因合同解除后给原告造成的损失，原告要求被告退还利息24618.59元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。四、原告要求被告给付《商品房买卖合同》解除的违约金6762.7元，双方在解除协议书第七条明确约定了因《商品房买卖合同》解除产生的被告新安基公司应付的违约金为6762.7元，被告对原告的此项诉讼请求无异议，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。五、原告要求被告退还原告所贷浦发银行130000元按揭贷款及相应利息33270.44元，本院认为原告所贷浦发银行130000元贷款截止2017年9月5日剩余本金96725.4元未还，原、告之间的《商品房买卖合同》解除后，该笔贷款理应由被告向银行偿还，但被告未还，致使原告作为借款人从2014年7月至今按月向银行偿还按揭贷款，故原告有权要求被告退还剩余贷款本金96725.4元，由原告向银行偿还按揭贷款，原告的此项诉讼请求本院支持的数额为96725.4元。原告主张的利息33270.44元与第二、第三项诉讼请求重复，无事实依据和法律依据，本院不予支持。根据原告与两被告签订的解除《商品房买卖合同》协议书第九条的约定”为保证被告新安基公司诚信履行约定，如被告新安基公司未按合同约定退还或支付原告全部应得款项，由被告西域集团承担连带给付责任”，故被告西域集团应对上述被告新安基公司应承担的首付款188138.3元、利息损失6193元、原告张宏已向银行偿还按揭贷款本金33274.6元、违约金6762.7元承担连带给付责任。因解除《商品房买卖合同》协议书中对原告已向银行偿还按揭贷款利息以及原告未还的按揭贷款本金未做约定，故被告西域集团对上述两笔款项不承担连带给付责任。原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告承担契税、维修基金、保险费、公证费合计18493.15元，但未按本院通知缴纳诉讼费，本院对原告增加的诉讼请求不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张宏购房首付款188138.3元；二、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张宏利息损失6193元；三、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张宏退还按揭贷款本金33274.6元及利息24618.59元；四、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张宏违约金6762.7元；五、被告新疆新安基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张宏退还剩余购房按揭贷款本金96725.4元；六、被告新疆西域实业集团有限公司对上述第一项、第二项、第三项中的按揭贷款本金33274.6元、第四项款项承担连带给付责任；七、驳回原告张宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3983元，由原告张宏负担795元，由被告新疆新安基房地产开发有限公司负担3188元。（本案受理费已由原告预交，在本案执行时按照判决书的数额由被告一并向原告给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆昌吉回族自治州中级人民法院。代理审判员  李岩二〇一七年十月十九日书 记 员  叶爽