广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13988号上诉人（原审原告）：李文海，男，1976年2月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：刘阳，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：方路知，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所地广州市从化太平镇XX花园夏湾拿大道10-12号二楼，统一社会信用代码91440184732982679L。法定代表人：代迪，职务：总经理。委托代理人：林契锋，男，1980年11月13日出生，该公司职员。上诉人李文海因与被上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称从化珠江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李文海上诉请求：一、撤销一审判决中认定的延迟办证违约金计算标准，改判从化珠江房地产公司因逾期办证需承担的违约金从2015年7月14日起至2016年3月31日，标准为每日按房屋总价的万分之一计算，共计66533.70元；二、一、二审诉讼费用全部由从化珠江房地产公司承担。事实和理由如下：一、双方签订的《补充协议》是由从化珠江房地产公司以重复使用为目的、事先未与李文海商议的合同，依据《合同法》第三十九条的规定应当认定为格式合同。本案的《补充协议》不仅条款排列顺序混乱，加大了李文海查找条款的难度，且没有证据证明从化珠江房地产公司对条款尽到提醒解释义务。因此，在《补充协议》中涉及逾期办证违约金计算标准的第10条与第14条确实存在冲突的情况下，应根据《合同法》第四十一条的规定，对有冲突的条款按照不利于格式合同提供方的解释处理，即本案违约金应适用第10条每日0.01%的标准；二、从公平原则的角度看，本案《补充协议》第14条中，从化珠江房地产公司将办证期限从“210日”提高到了“550个工作日”的同时，将其违约责任从“每日该商品房总价款的0.05%”降低至“每满一年已付房款的1%”。其作为房地产开发商，通过其自身的合同强势地位，利用签订补充协议等格式合同的形式让李文海适用最低的违约金计算标准，明显有失公平；三、本案中从化珠江房地产公司通过其强势合同地位不断修改合同，明显不合理地降低其应承担的义务门槛，从本质上说就是以合同方式为怠于履行办证义务提供“依据”，从而达到逃避承担违约责任、降低违约成本的目的。一审法院判决相当于纵容了这种行为。《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》指出“人民法院应该通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序”。因此人民法院应维护市场的公平正义，通过裁判建立健康有序的房地产市场秩序。综上，一审法院对从化珠江房地产公司应支付的逾期办证违约金按照每年已付房款1%的标准计算认定错误，逾期办证违约金应按照《补充协议》第10条每日总房价款0.01%的标准计算。请求二审法院予以改判。被上诉人从化珠江房地产公司二审答辩称：从化珠江房地产公司在合同约定办证期限内积极履行办证义务，并无存在过错，而政府出台的穗府[2014]12号文牵涉到被上诉人是否需要补缴土地出让金的问题，从化区与广州市政府对政策如何具体执行迟迟未能落实的事实情况，客观地造成了被上诉人不能在合理的时间内补缴土地出让金，该政府行为明显属于双方《商品房买卖合同》附件七补充协议第28条约定的“不可抗力”第(4)种情形，该段产权登记期间应当顺延。在除却上述办证延误期限后，从化珠江房地产公司办证期限仅用了298个工作日，并未达到合同约定的“逾期每满1年”的情形，且《补充协议》第10条和第14条的文义清楚，条款本身并不存在两种以上的解释。从条款顺序上看，第14条列于第10条之后，并单独对迟延办证的违约问题进行了明确的特别约定，应视为对迟延办证责任的约定进行了变更，因此从化珠江房地产公司不应承担违约责任。2017年4月7日，李文海向一审法院起诉请求判令：1、从化珠江房地产公司向李文海支付延迟办理房屋产权证的违约金（该违约金从2015年7月14日起至2016年3月31日，标准为每日按房屋总价格2539454的万分之一计算）；2.从化珠江房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：李文海与从化珠江房地产公司于2011年5月1日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号；20110510094X）及附件，约定李文海向从化珠江房地产公司购买从化市XX镇XX花园X区（四期一区）(XX号）号房，房屋面积为271.03平方米，每平方米9388元，房价款总金额为2544430元。该合同第十三条约定从化珠江房地产公司应当在2011年12月31日前将涉案房屋交付给李文海使用。合同第二十一条约定，李文海委托从化珠江房地产公司办理产权登记。合同附件七《补充协议》第10条约定，李文海、从化珠江房地产公司双方同意:合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按照总房价款的0.05%的标准”全部修改为“每日按照商品房总房价款0.01%的标准”。《补充协议》第14条约定，从化珠江房地产公司应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执；如因从化珠江房地产公司原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年从化珠江房地产公司按已付房款的1%向李文海支付违约金；逾期超过一年的，李文海有权解除合同，从化珠江房地产公司除按已付房款的1%支付违约金外，还需无息退还李文海已付的购房款。合同签订后，李文海依约支付了购房款，从化珠江房地产公司于2016年3月14日按照涉案房屋实际面积270.5平米，单价9388元/平米，开具金额为2539454元的购房款发票给李文海。李文海于2013年4月30日签署了涉案房屋的前期物业管理服务协议、业主临时公约、钥匙托管书、缴费协议书、承诺书，本案一审庭审中，李文海与从化珠江房地产公司均确认收楼时间为2013年4月30日。从化珠江房地产公司于2016年3月11日向李文海发出《XX花园商品房办理产权通知书》，并于2016年3月31日办妥了涉案房屋的不动产权登记，李文海于2016年4月7日签收了涉案房屋的不动产权证书。一审另查明：本案涉案房屋位于广东省广州市从化区太平镇莲塘村地段，从化珠江房地产公司于2005年12月9日与从化市国土资源和房屋管理局签订《广东省从化市国有土地使用权出让合同》受让本案涉案房屋所在土地使用权。广州市人民政府办公厅于2014年3月28日发布《广州市政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）。2015年12月21日从化珠江房地产公司就涉案房屋所在土地使用权补缴出让金事项与广州市从化区国土资源和房屋管理局签订《已出让国有土地出让金调整补缴出让金协议》。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，李文海与从化珠江房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于涉案房屋交付使用的日期，从化珠江房地产公司提交了李文海签名且签署时间为2013年4月30日的前期物业管理服务协议、业主临时公约、钥匙托管书、缴费协议书、承诺书，证明李文海实际收楼日期为2013年4月30日，李文海对这组证据无异议，亦认可涉案房屋实际交付日期为2013年4月30日，对于这一事实一审法院予以确认。按照合同约定，从化珠江房地产公司应于550个工作日内，即2015年7月13日前为李文海办理不动产权证，而从化珠江房地产公司直至2016年3月31日才为李文海办妥不动产产权证，从化珠江房地产公司存在逾期办证的情形属实。本案的两个争议焦点为：1.从化珠江房地产公司逾期办证是否因不可抗力所致；2.如从化珠江房地产公司应承担违约责任，违约金如何计算。第一个焦点,从化珠江房地产公司提交证据拟证明其逾期办证的因为存在政府政策变化的原因，即广州市人民政府办公厅发布的于2014年3月28日颁布《广州市政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）的实施细则不明确，导致从化珠江房地产公司无法补缴出让金，直至2015年12月21日广州市从化区国土资源和房屋管理局才与从化珠江房地产公司签订《已出让国有土地出让金调整补缴出让金协议》，从2014年3月28日至2015年12月21日处于不可抗力因素的影响下，依据法律及合同约定，这段时间从化珠江房地产公司不应承担责任。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从化珠江房地产公司提出的上述文件的出台及其造成的影响，均属于从化珠江房地产公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，从化珠江房地产公司作为房地产开发企业，对于房地产开发过程中的土地开发政策、办证程序等因素应有预期，并预留合理的时间予以应对。合同约定的办证期限为550个工作日，且自2013年4月30日李文海收楼至2014年3月28日穗府办[2014]12号文出台，实际上留给从化珠江房地产公司履行义务的时间也较为充足。因此，从化珠江房地产公司主张的政策规定变化不属于不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。且合同约定的交房日期为2011年12月31日，从化珠江房地产公司直至2013年4月30日才交房，从化珠江房地产公司逾期交房违约行为发生在先，2014年3月28日穗府办[2014]12号文出台在后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。故从化珠江房地产公司关于新政策出台导致其无法办证属于不可抗力情形，以及其应当免责的抗辩理由，于法无据，不予采纳。第二个焦点，李文海主张按照合同附件七《补充协议》第10条约定，每日按已付房款的0.01%计算违约金，从化珠江房地产公司主张根据合同附件七《补充协议》第14条约定，逾期每满一年按照已付房款的1%计算违约金。一审法院认为，作为合同附件的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，由于《补充协议》第10条和第14条同时约定在附件七内，从条款顺序来看，第14条列于第10条之后，并单独对于迟延办证的违约问题进了明确的特别约定，应视为《补充协议》第14条对第10条关于迟延办证违约责任的约定进行了变更。无论是《补充协议》的第10条还是第14条，其文义都是清楚明确的，对条款本身不存在两种以上的解释。李文海主张《补充协议》第10条和第14条内容冲突，应当采用对补充协议格式条款提供者即从化珠江房地产公司不利的解释，于法无据，不予支持，关于迟延办证的违约金的计算标准应适用《补充协议》第14条的约定。该条约定“从逾期之日起,每满一年从化珠江房地产公司按己付房款的1%向李文海支付违约金”，但并未约定逾期办证不满一年则从化珠江房地产公司无需支付违约金。从化珠江房地产公司关于其逾期办证时间不满一年因而无需支付违约金的抗辩，无事实和合同依据，不予采纳。从化珠江房地产公司应支付给李文海的逾期办证违约金，应按照每日按已付房款2539454元×1%÷365日的标准计付。至于计付违约金的起讫日期，合同约定从化珠江房地产公司应于李文海收楼后550个工作日内即2015年7月13日前为李文海办理不动产权证，则违约期间应从2015年7月14日起算；李文海与从化珠江房地产公司均主张计付违约金截止日期为涉案房屋办妥不动产权登记之日即2016年3月31日，对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年5月23日作出如下判决：一、从化珠江房地产公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付迟延办证违约金（每日按已付房款2539454元×1%÷365日的标准，自2015年7月14日起计付至2016年3月31日止）给李文海；二、驳回李文海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1793元，由李文海负担1666元，从化珠江房地产公司负担127元。二审中，从化珠江房地产公司向本院提交了：1、双方于2014年1月7日签订的《补充协议》，拟证明双方已经就商品房买卖合同中交付房屋的时间进行了变更；2、《关于请求加快办理夏湾拿、国际城项目缴交地下空间土地出让金的函》；3、《关于请求协调尽快办理珠江公司项目房屋房产确权登记的请示》；4、《关于请求协调办理珠江公司项目房产确权登记工作的报告》；5、《关于请求证实我司积极配合开展XX、珠江国际城项目住宅地下土地出让金手续的函》；证据2-5拟证明在不可抗力的情形发生后，从化珠江房地产公司并非是不作为，其有积极的申请办证工作并采取补救措施。李文海表示不同意质证，认为上述证据均已超过举证期限，且在从化珠江房地产公司没有提起上诉的情况下，上述证据与本案上诉请求及事实理由无关。经二审审查，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，李文海（乙方）与从化珠江房地产公司（甲方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第2点约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。二审庭询中，从化珠江房地产公司述称《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第10条、第14条均是双方协商一致的结果，并非其单方作出的；《补充协议》第10条是对主合同第二十二条违约金标准的变更；《补充协议》第14条约定与主合同第二十二条约定不一致，应当以《补充协议》第14条的约定为准。李文海则主张《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》是由从化珠江房地产公司提供，其中第10条、第14条同时针对主合同第二十二条作出了不一致的修订。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为李文海主张迟延办证违约金按每日总房价款0.01%的标准计算应否支持。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第10条约定，迟延办理产权登记的违约责任为每日按商品房总房价款0.01%的标准支付违约金；第14条约定未在约定期限内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年按已付房款的1%支付违约金。该两条款均为双方当事人的真实意思表示，均合法有效。现从化珠江房地产公司迟延为李文海办证已构成违约，故李文海主张从化珠江房地产公司依照前述协议第10条约定的违约金标准承担违约责任，合法有据，应予支持。从化珠江房地产公司以《补充协议》第14条列于第10条之后为由辩称第14条中违约金标准的约定应视为对第10条违约金标准约定的变更，理据不足，亦与条款约定的文义不符，本院不予采纳。一审判决不予支持李文海的主张，处理失当，本院予以纠正。综上，李文海上诉请求及理由成立，本院予以支持。一审判决查明事实基本清楚，但适用法律不当，致处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1170号民事判决第二项；二、变更广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1170号民事判决第一项为：广州市从化珠江房地产开发有限公司应于本判决送达之日起10日内支付迟延办证违约金（每日按总房价款2539454元的0.01%标准，自2015年7月14日起计至2016年3月31日止）给李文海。一审案件受理费1793元、二审案件受理费1008元，均由广州市从化珠江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十月十一日书记员  张 旭