湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0802民初971号原告：李志平，男，1980年6月17日出生，，汉族，居民，籍贯湖南省邵东县，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：欧震，湖南天门律师事务所律师，系原告李志平的特别授权代理人。委托诉讼代理人：柯少华，桑植县广信法律服务所法律工作者，系原告李志平的特别授权代理人。被告：湖南省张家界市永定区五交化公司，组织机构代码18692002-3，住所地为湖南省张家界市永定区北正街1号。法定代表人：周长春，总经理。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵沙，湖南人和人（张家界）律师事务所实习律师。被告：张家界隆辉商贸有限公司，住所地为湖南省张家界市回龙路43号。法定代表人：赵云元，董事长。第三人雷云波，男，1964年5月6日出生，，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：秦希辉，张家界市永定区法律援助中心法律援助律师。原告李志平诉被告湖南省张家界市永定区五交化公司（以下简称五交化公司）、被告张家界隆辉商贸有限公司（以下简称隆辉公司），第三人雷云波确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月12日第一次公开开庭进行了审理。原告李志平的委托诉讼代理人欧震、柯少华，被告五交化公司的委托诉讼代理人张霞，第三人雷云波的委托诉讼代理人秦希辉到庭参加了诉讼，被告隆辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院于2017年7月20日对本案公开开庭进行了质证，原告李志平的委托诉讼代理人欧震，被告五交化公司的委托诉讼代理人张霞，被告隆辉公司的法定代表人赵云元到庭参加诉讼，第三人雷云波未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。原告李志平向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告李志平代被告隆辉公司继续履行其与被告五交化公司于2012年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》及2013年3月13日签订的补充协议；2.判决确认被告五交化公司、隆辉公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效；3.案件受理费由两被告共同承担。事实与理由：2012年8月1日，被告五交化公司将其所属华联商场一楼房产出租给被告隆辉公司，并签订了《房屋租赁经营合同》，约定租赁期限为5年，第一年租金50万元，其后每年租金递增1万元。2013年3月13日，两被告就上述《房屋租赁经营合同》签订了《补充协议》，延长三年租赁期限，即租赁期限共计8年，同时，将被告隆辉公司承租的华联商场二楼的租赁期限一并顺延六年。2015年4月9日，原告李志平与被告隆辉公司签订了《房屋租赁经营合同》，约定：被告隆辉公司将承租的华联商场一楼房产全部转租给原告李志平，租赁期限自2013年6月1日起至2020年10月5日止，第一年度租金123万元，以后每年租金递增2万元，保证金10万元。对被告隆辉公司的转租行为，被告五交化公司没有提出异议。2015年12月1日、2016年1月29日，被告隆辉公司以经营不善无法缴纳租金为由，向被告五交化公司提出解除双方2012年8月1日签订的《房屋租赁经营合同》。2016年2月4日，两被告签订《终止租赁经营合同的协议》，终止被告隆辉公司对华联商场一楼房产的租赁，不予追究隆辉公司的任何违约责任，且该商场二楼仍由其继续租赁。该终止协议签订后，被告五交化公司向原告李志平发出告知函，要求在2016年5月31日前腾让租赁物，但在该终止协议签订前，两被告从未征求过原告李志平的意见，也未做任何告知。同时，被告五交化公司拒绝接受原告主动代被告隆辉公司缴纳的租金。原告李志平自2013年6月承租华联商场一楼房产以来，从未拖欠租金，被告五交化公司也从无异议，并在被告隆辉公司主张经营不善、无法缴纳租金的情况下，愿意代为缴纳租金，因此，被告隆辉公司以亏损经营、无法缴纳租金为由请求与被告五交化公司解除租赁合同的理由不能成立，明显属于恶意串通，严重损害了原告李志平的合法利益，依法应确认无效。因此，原告李志平为维护自身合法权益特向永定区人民法院提起诉讼。在庭审过程中，原告李志平对第一项诉讼请求当庭予以撤回。被告五交化公司辩称，被告五交化公司与原告李志平没有合同关系，被告五交化公司与被告隆辉公司于2012年8月签订房屋租赁合同，于2013年3月签订补充协议，双方对租赁关系进行了约定；一直以来，被告隆辉公司向被告五交化公司称与原告李志平之间是合作关系，并且在被告五交化公司与原告李志平沟通时，原告李志平的态度不好，对于被告五交化公司的工作极不配合，也未告知被告五交化公司其与赵云元之间是转租关系，故被告五交化公司对于赵云元与原告李志平的关系是不知情的，所以不存在解除合同之前告知的基础；被告五交化公司于2016年2月4日已经解除了与被告赵云元的租赁合同关系，原告李志平代赵云元交纳租金的基础不存在；在被告隆辉公司赵云元向被告五交化公司申请终止租赁合同关系时，表示其处理好与原告李志平的一切经济纠纷；在收到被告隆辉公司赵云元的申请之后，被告五交化公司自2016年4月开始向经营场所的各经营户多次发放函、通知书、告知书，但原告李志平未提出任何异议，故被告五交化公司与被告隆辉公司终止合同符合法律规定，不适用原告李志平主张无效的法律规定。被告五交化公司在解除与赵云元的合同后，给予了各经营户及原告李志平合理时间进行搬离，时间上是充分的；原告李志平在2016年7月份委托赵武林参加五交化租赁合同的协商，但在公开招租时没有报名，属于原告李志平自行的经营选择；商场整体都在赵云元写了报告的情况已经终止了，原告李志平现在已经与百货公司签订合同，而现在主张被告五交化公司与赵云元之间终止合同系恶意串通，是无效的，但根据庭审过程证明恶意串通的事实不存在。原告李志平主张被告五交化公司与被告隆辉公司恶意串通不存在，被告五交化公司作为国有资产因被告隆辉公司无法交纳租金而向被告五交化公司提出终止租赁协议申请，被告五交化公司经过向上级汇报之后通过法定程序终止租赁合同，没有与被告隆辉公司恶意串通的行为。本案诉争门面乙方已经租赁给第三人雷云波，原告李志平想继续履行租赁合同已实际不可能，合同目的无法实现。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告隆辉公司未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。第三人雷云波述称：一、五交化公司与隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》应为有效。隆辉公司因为市场经营变化太大，互联网冲击市场，导致服装经营十分困难等原因，才要求五交化公司与其签订《终止租赁经营合同的协议》，不存在恶意串通，属于正常解除合同行为。二、第三人雷云波的房屋租赁经营权应予以维护。五交化公司与隆辉公司解除租赁合同后，第三人雷云波通过正当途径、合法程序、以合理的价格取得租赁经营权。2016年9月9日，第三人雷云波与五交化公司签订了《房屋租赁经营合同》，交纳履约保证金20万元，并支付第一年租金54万元。原告李志平为证实其主张，向本院提交以下证据：1．五交化公司与隆辉公司签订《房屋租赁经营合同》及《补充协议》复印件各1份，拟证明两被告之间存在租赁经营关系，以及约定的租赁期限和租金标准，被告隆辉公司在取得租赁权后转租给原告李志平，原、被告双方符合主体资格的事实；2．隆辉公司与李志平签订的《房屋租赁经营合同》及隆辉公司与申金平签订的《房屋租赁经营合同》复印件（当庭与原件核对一致）各1份，拟证明隆辉公司将承租的华联商场一楼门面转租给李志平，租赁期限没有超过两被告之间的租赁期限，且转租租金高于承租租金，所以不存在被告隆辉公司经营不善问题，另证明转租的时间是2013年6月，即原告李志平进场的时间的事实；3．隆辉公司向百货公司及五交公公司请求解除租赁合同的报告复印件各1份，《终止租赁经营合同的协议》复印件1份，2016年4月28日《函》复印件1份，拟证明两被告之间在解除租赁合同时没有对原告进行告知，且以经营困难亏损巨大的理由解除租赁合同不成立，实际上商场一楼不是被告隆辉公司在经营，而是原告李志平在经营，不存在经营困难的问题，二楼是由被告隆辉公司在经营，同样亏损，但并没有解除二楼的合同，并且没有追究其违约责任，两被告存在恶意串通，同时证明被告与原告之间的转租行为的事实；4.《要求继续交纳租金履行合同函》复印件1份、《请求商务局协调交纳租金的函》复印件1份、《EMS邮寄单回执》复印件1份，拟证明两被告解除合同以后才告知原告李志平，原告李志平得知后明确要求继续履行租赁合同，并且代隆辉公司向五交化公司交租金的事实；5．光盘1份（短信及录音和视频）及交纳租金收据和转账单复印件各1份，拟证明原告李志平明确要求继续履行租赁合同，并且要求代赵云元交纳租金，被告五交化公司早就知道隆辉公司与原告李志平的转租行为，租期在2020年10月终止的事实；6.《（2017）湘0802民初54号庭审笔录》复印件1份，拟证明隆辉公司与李志平是转租关系，在转租期间隆辉公司认可李志平没有违约行为，五交化公司知道隆辉公司与与李志平之间转租的事实，而且没有提出异议，隆辉公司与五交化公司在签订解除协议时存在串通行为的事实；7.《华联五交化公司产权商场内交叉经营协议》、《补偿协议》照片打印件各1份，拟证明：（1）本案与第三人有利害关系；（2）第三人雷云波当庭答辩是在2016年9月9日签订的租赁协议，在2016年5月31日签订交叉经营协议，证明五交化公司对外的招租是虚假的，五交化公司与被告隆辉公司存在恶意串通的关系；（3）隆辉公司与雷云波之间有利害关系的事实；8.《（2017）湘0802民初1363号调解笔录》《（2017）湘0802民初1363号民事调解书》复印件各1份；9.《借条》复印件2份；以上证据8-9，拟共同证明被告隆辉公司与五交化公司解除双方租赁合同存在恶意串通的行为，两被告于2016年2月签订的终止租赁合同协议无效的事实。被告五交化公司为证实其辩称主张，向本院提交以下证据：1.《合同监督管理办法》打印件1份，拟证明被告五交化公司的经营权属于国有资产，经过相关商务局合同规定，超过50万元的合同必须要通过党组会议讨论决定的事实；2.《房屋租赁经营合同》、《补充协议》复印件（当庭与原件核对无误）各1份，拟证明五交化公司与隆辉公司签订了房屋租赁经营合同是合法有效的；五交化公司产权部分是一千平方米的面积，原告提交的是两千平方米，超出实际面积转租范围给第三方的事实；3.2016年元月29日《请求终止租赁合同的报告》复印件（当庭与原件核对无误）1份、2016年2月4日《终止租赁经营合同的协议》复印件（当庭与原件核对无误）1份、2015年12月1日《报告》复印件1份，拟证明赵云元的请求及隆辉公司无法交纳租金的行为导致违约，五交化公司与隆辉公司签订终止协议，时间是2016年2月4日，并且双方对租金、经营户之间相关的处理进行约定的事实；4．《函》、2016年6月6日《告知书》、《履行合同让出经营场地的催告通知》、《华联五交化公司商场公示招租情况公示》、《通知书》、《华联五交化公司产权商场公示招租方案》复印件（当庭与原件核对无误）各1份，2016年5月27日《告知书》、《履行合同催告通知》、2016年5月25日《通知》复印件各1份，张贴的8张照片打印件，拟证明在终止协议签订之后，五交化公司及时张贴告知书，告知各经营户合同终止的时间及个经营户腾让商铺的时间，在腾让商铺时间到期后原告拒不腾让，五交化公司在发布张贴公开招租之后，原告李志平没有参加报名的事实；5.《个人委托书》复印件1份，拟证明原告抗辩与五交化公司公开招租的情况不符，2016年7月委托赵武林与五交化公司协商租赁事宜与原告陈述不知情是相互矛盾的，原告没有报名参加招租是原告自身原因导致的事实。被告隆辉公司未向法庭提交相关证据。第三人雷云波为证实其述称主张，向本院提交了《华联五交化公司产权商商场公开招租方案》、《华联五交化公司商场公开招租情况公示》、《房屋租赁经营合同》复印件各1份，拟证明第三人雷云波通过正当途径、合理程序、合理价格取得租赁经营权的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告李志平提交的证据1，被告五交化公司及第三人雷云波对其真实性没有异议，本院认为，该份证据能够证明案件事实，予以认定；对证据2,被告五交化公司及第三人雷云波表示不清楚，本院认为，该份证据符合证据真实性、合法性、关联性要求，故对其真实性、合法性、关联性予以认定；对证据3，结合庭审查明事实，对其真实性予以认定；对证据4，被告五交化公司表示没有收到《要求交纳租金的函》，本院认为，该组证据系复印件，无法核实其真实性，且没有证据予以佐证，也没有证据能够证实五交化公司及商务局收到了函，故不予认定；对证据5，交纳租金收据及转账单，结合庭审查明的事实，本院对其真实性予以认定，对光盘中，有关录音，无法核实对方的身份，对该部分内容不予认定，对其他部分内容真实性予以认定；对证据6，真实性予以认定；对证据7、8，本院认为与本案没有关联性，达不到原告李志平的证明目的，故不予认定；对被告五交化公司提交的证据1，不符合证据形式要件，本院不予认定；对证据2，本院予以认定；对证据3，结合庭审查明的事实，对其真实性予以认定；对证据4，结合其他证据及庭审查明的事实，本院对其真实性予以认定；对证据5，原告李志平对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对第三人雷元波提交的证据，本院经审查后，结合其他证据及庭审查明的事实，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月13日，以百货公司为甲方、五交化公司为乙方，与张家界市协力房地产开发有限公司为丙方的三方签订了《联合投资开发华联商厦商业综合楼合同书》，合同约定五交化公司取得从丙方的16米止起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权，百货公司取得从五交化公司商场共墙起向西延伸约20－22米，深约50米占地1000平方米建筑面积的商场以及相对应的第二层1000平方米的商场（建筑面积共2000平方米）的产权。2012年8月1日，五交化公司将其在华联商场一楼的场地租赁给隆辉公司并签订了《房屋租赁经营合同》，租赁期限为5年，在租赁期内，第一个承租年度的租金为伍拾万元人民币，从第二个承租年度起，每年在上一个承租年度的租金额上，递增租金壹万元人民币，在经营期内，未经五交化公司书面同意，隆辉公司中途不得对租赁物转租、对租赁合同不得转让。2013年3月13日，五交化公司与隆辉公司又签订了《补充协议》，补充协议约定原一楼签订的租赁合同继续生效，租赁期限增加3年，即8年，并约定华联一楼五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租。2013年3月24日，隆辉公司将从百货公司与五交化公司承租的华联商场一楼场地整体转租给案外人申金平并签订了《房屋租赁经营合同》，2015年4月9日，因申金平退出与李志平等人的合伙，隆辉公司与李志平重新签订了《房屋租赁经营合同》，合同均约定租赁期限从2013年6月1日至2020年10月5日止，第一年租金为壹佰贰拾叁万元，每年递增贰万元。李志平承租该商场经营百货并按约向隆辉公司交纳租金至2016年5月30日。2015年11月29日，隆辉公司以市场变化大，无法继续履行租赁合同为由向百货公司报告请求解除租赁合同，百货公司于2015年12月1日在该报告中批示同意解除隆辉公司承租百货公司出租的华联商场一楼场地，随后，李志平与百货公司重新签订了租赁合同。2016年元月29日，隆辉公司又以市场变化大，经营困难为由又向五交化公司报告请求终止租赁合同，双方于2016年2月4日签订了《终止经营合同的协议》，协议约定“根据2016年元月29日赵云元先生关于请求终止华联一楼区五交化公司产权商场租赁合同的报告，考虑到赵云元先生经营十分困难，无法缴纳租赁合同约定的租金，经公司集体研究并报上级主管部门同意，解除赵元元先生与区五交化公司于2012年8月1日签订在市区回龙路43号华联商厦一楼中属于五交化公司产权的商用房产……。1、终止租赁合同时间：2016年2月4日。2、由于赵云元先生已经将华联商厦一楼中属于甲方产权的商用房产（面积约1000平方米）的租金收至2016年5月31日，为此，赵云元应负责向甲方缴纳租金至2016年5月31日止。同时甲方允许一楼中属于甲方产权的现有经营户经营至2016年5月31日。甲方将从2016年6月1日起另行招租。3、由于赵云元经营亏损巨大，无法再经营华联商厦一楼中属于甲方产权的商场。甲方与乙方终止其租赁合同后甲方不再追究其它相关责任。但赵云元必须自行处理其原一楼出租给李志平等租赁人的合同纠纷和经济纠纷。甲方概不负责。……7、至2016年元月31日，乙方原承租华联五交化商场一、二楼所欠租金（一楼租金计算至2016年5月31日；二楼租金计算2015年11月31日）立598653.40元，乙方终止协议后应积极组织资金主动向甲方缴纳；同时乙方应积极主动履行好所承租的五交化产权二楼商场的合同。”此后，五交化公司要求李志平等经营户腾让商场，李志平要求代隆辉公司交纳租金，继续履行五交化公司与隆辉公司签订的租赁合同，双方多次协商未果，原告李志平遂于2017年1月向法院提起诉讼请求确认被告五交化公司与隆辉公司之间签订的《终止经营合同的协议》无效。另查明，2015年下半年，被告五交化公司知晓被告隆辉公司将其承租的一楼商场转租给原告李志平。再查明，被告五交化公司与被告隆辉公司解除租赁合同之后，被告五交化公司通过在商场张贴函、告知书的形式要求各经营户在一定期限内腾让场地。后来，被告五交化公司通过公开招租的方式，已经将本案所涉商铺租赁给第三人雷云波。本院认为，被告五交化公司与被告隆辉公司签订的《终止租赁经营合同的协议》是否应确认为无效合同，关键在于被告五交化公司与被告隆辉公司是否存在恶意串通损害原告李志平合法权益的情形。本案中，2013年3月13日，被告隆辉公司与被告五交化公司签订的《补充协议》中约定，华联一楼五交化公司允许隆辉公司在特殊情况下可以转租，但双方对何种情况为特殊情况并未作具体界定。《终止租赁经营合同的协议》中约定，五交化公司与隆辉公司终止其租赁合同后甲方不再追究其它相关责任，但赵云元必须自行处理其原一楼出租给李志平等租赁人的合同纠纷和经济纠纷，五交化公司概不负责。据此，可以认定，被告五交化公司至少在签订《终止租赁经营合同的协议》时，对被告隆辉公司将一楼商场转租给原告李志平这一事实是明知的。且，被告五交化公司自己明确承认其在2015年下半年对被告隆辉公司转租一楼商场的行为已经知晓。再者，被告五交化公司允许被告隆辉公司对其承租的一楼商场在特殊情况下进行转租。故，原告李志平与被告隆辉公司之间签订的《房屋租赁经营合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告李志平的承租利益理应受到法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。”上述规定突破了债权相对性的原理，给予合法转租中的次承租人代位清偿权，以限制出租人的租金违约解约权，实现了出租人同合法次承租人间的权利平衡，维护了交易稳定。代位清偿权为形成权，次承租人代位清偿时，无需出租人同意，出租人对于次承租人的清偿不得拒绝，在租赁过程中，次承租人代位向出租人偿付租金，以维护自己承租利益的稳定性，对出租人和承租人均无不利，且符合民法保护弱者的承租人利益的价值取向。本案中，被告五交化公司与被告隆辉公司解除租赁合同形式上虽系双方签订《终止租赁经营合同的协议》，协商一致解除租赁合同，但其实质原因在于被告隆辉公司经营困难，无法缴纳租金。即其解约事由为被告隆辉公司经营困难，无法缴纳租金。本院认为，鉴于原告李志平作为次承租人，其实际使用房屋的特殊状态，被告五交化公司与被告隆辉公司在解除合同时，应当向原告李志平履行告知义务，以确保原告李志平可通过合理方式获得救济。本案中，被告五交化公司与被告隆辉公司解除合同时，双方均未通知原告李志平，未履行该告知义务，原告李志平对此不知情，使得原告李志平当时未能作出请求代被告隆辉公司支付欠付的租金的意思表示，以此来进行抗辩。且，原告李志平亦有代位清偿的意愿。故，被告五交化公司与被告隆辉公司解除合同时未履行告知义务，损害了原告李志平的承租利益，其双方解除合同对原告李志平不必然产生法律效力。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：确认被告湖南省张家界市永定区五交化公司与被告张家界隆辉商贸有限公司于2016年2月4日签订的《终止租赁经营合同的协议》无效。案件受理费80元，由被告湖南省张家界市永定区五交化公司、张家界隆辉商贸有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  龚拥军审 判 员  田秀平人民陪审员  陈 浩二〇一七年十月二十三日代理书记员  胡东元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。