湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初7号原告：张青友，男，1971年4月9日出生，土家族，住湖北省宣恩县。原告：黄明凤，女，1976年12月27日出生，侗族，住湖北省宣恩县，系原告张青友之妻。二原告委托诉讼代理人：彭承贵，湖北鹏恩律师事务所律师。被告：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。法定代表人：朱晞煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文状，湖北施州律师事务所律师。原告张青友、黄明凤与被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告华龙公司向本院申请对与本案同地段同类型房屋租金标准进行鉴定，本院依法予以准许，故本案扣除审限。原告张青友、黄明凤的委托诉讼代理人彭承贵，被告华龙公司的委托诉讼代理人陈文状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张青友、黄明凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金82901.60元（违约金起算时间为2016年1月20日，算至2016年12月13日，按总购房款359158元以日千分之0.667标准计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，张青友、黄明凤将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告违约金83605.88元（违约金起算时间为2016年1月20日，算至2017年1月3日，共计349天，按总购房款359158元以日千分之0.667标准计算）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年1月21日签订合同编号为ESZ201400836《商品房买卖合同（预售）》一份，原告以359158元购买了被告开发项目中3号楼2单元19层1903号。原告按合同约定支付了全部购房款。合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房”，但时至今日，被告仍未完成该合同第九条约定的交付房屋的条件，即未取得建设工程竣工验收备案证明文件，其行为违背了《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十一条等约定，构成违约。再加上该商品房在消防施工过程中，亦未通过消防验收，严重违反了我国《消防法》的规定，其交房逾期达349天（截止2017年1月3日），且违约、违法仍在继续，以后的违约金另行计算。原告考虑被告的实际支付和承受能力，在合同约定基础上对违约金相应调低，即以日千分之0.667标准主张，相当于约定违约金标准的四分之一。原告调低的标准符合双方合同约定，也符合法律规定。被告的行为违背了原、被告之间的约定，给原告造成了巨大损失。故原告依据《商品房买卖合同（预售）》第九条、十一条、十二条及《民事诉讼法》等法律法规和司法解释的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。华龙公司辩称，原、被告签订的合同，作为被告来说不存在欺诈行为，从商品房交房条件来看，取得竣工验收备案证明，赋予了被告自己更多的义务，事实上在商品房开发的过程中，都是以分户验收作为交房的条件。约定的违约金按日千分之2.5计算明显过高，从被告交房条件和违约金的约定来看，都是给自己压力，只是因为一些客观原因不能实现交房，不存在欺诈。2、从合同的角度来看，被告没有办理竣工备案证是违约了，但双方约定的违约金过高，被告要求人民法院减少违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条说的很明确，减少违约金的基础是以损失为基础，这是一个最直接的损失，并不是资金占用的损失，而是不能及时入住的租金损失，这也是被告申请鉴定的依据和基础。逾期交付房屋，应按照同地段房屋租金标准确定违约金，原告的损失也主要是租金损失，给原告赔偿的违约金最多也不能超过租金损失的1.3倍。合同法针对违约金的规定，是一个补偿性规定而不是一个惩罚性规定，原告主张的违约金显然是一种惩罚性的，被告在目前的情况是承受不起的。原、被告双方都有义务避免双方的损失进一步扩大，原告在被告具备交房的条件下，希望原告尽快办理交房手续，避免双方损失进一步扩大。请求法院根据鉴定报告调整违约金，并依法判决。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张青友、黄明凤提交的证据为：张青友、黄明凤的居民身份证复印件、合同编号为ESZ201400836的《商品房买卖合同（预售）》复印件、销售不动产统一发票（电子）复印件。华龙公司提交的证据为：华龙公司于2015年5月15日在恩施日报和晚报上刊登的公告复印件，龙凤新区华龙村一期二区、三区建筑工程竣工验收报告复印件、分户面积明细表复印件、商品住宅使用说明书及质量保证书复印件，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的鄂循价鉴[2017]12号价格鉴定评估意见书原件。本院到涉案房屋现场勘验并拍摄的照片一组，双方当事人对于该证据无异议。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院综合分析如下：华龙公司提交的上述证据，竣工验收报告及分户面积明细表是复印件，未提交原件核对，张青友、黄明凤不予认可，即使能够与原件核对，也不能够与其他证据一起证明华龙公司已经按照合同的约定将符合条件的商品房交付给张青友、黄明凤，且合同中明确约定了违约金计算的标准，至于该标准是否过高，应当由本院依法予以调整。故对华龙公司提交的证据，本院依法不予采信。本院经审理认定的事实如下：2014年1月21日，张青友、黄明凤（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了合同编号为ESZ201400836的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙公司将自己开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城二区3号楼19层1903号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为住宅。该商品房总价款为人民币359158元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。贷款方式付款，买受人应当于2014年1月21日前支付首期房价款109158元，余款250000元，向中国工商银行股份有限公司来凤支行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付房款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。合同签订后，张青友、黄明凤于2014年1月21日给华龙公司支付了购房款首付款109158元，余款250000元以按揭的方式支付完毕。华龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋，故张青友、黄明凤向本院提起诉讼。审理中，华龙公司至今未提交该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等，所建的商品房至今没有达到合同约定交付房屋的条件，但双方均同意继续履行合同。华龙公司认为违约金约定过高，申请本院委托房地产评估机构对该商品房同地段同类房屋租金标准进行司法鉴定。湖北循其本价格鉴定评估有限公司接受本院委托，出具鄂循价鉴[2017]12号价格鉴定评估意见书。评估意见为该商品房的租金标准为0.182元／平方米·天。本院认为，张青友、黄明凤与华龙公司签订的合同编号为ESZ201400836的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行。张青友、黄明凤依合同约定支付了359158元购房款后，华龙公司就应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向张青友、黄明凤交付合同所约定的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，明显过高，华龙公司要求本院予以减少违约金的抗辩理由成立，本院依法予以支持。但华龙公司要求按评估报告确定的房屋租金计算违约金的理由，不符合合同约定，本院依法不予支持。本院将违约金计算标准调整为华龙公司按日计算给张青友、黄明凤支付全部房价款日万分之5的违约金。因涉案的房屋仍未达到合同约定的交房条件，违约天数从2016年1月20日起至2017年1月3日本院立案之日止，共计349天。华龙公司应当给付张青友、黄明凤从2016年1月20日至2017年1月3日的违约金为62673元（从2016年1月20日至2017年1月3日，共计349天，以全部房价款359158元按日万分之5计算违约金为62673元）。故张青友、黄明凤要求华龙公司给付违约金83605.88元中的合理部分即62673元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内支付原告张青友、黄明凤违约金62673元；二、驳回原告张青友、黄明凤的其他诉讼请求。案件受理费1876元，由原告张青友、黄明凤负担509元，被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担1367元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁东华审 判 员  冉莉莉人民陪审员  陈龙福二〇一七年十月十七日书 记 员  谭 翔