陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终11136号上诉人（原审原告、反诉被告）：李阳，男，汉族，1985年10月22日出生，中国平安保险公司西安分公司业务员，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：文自进，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地西安市曲江新区雁翔路3168号雁翔广场1号楼9层。法定代表人：李铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜肖芳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潇，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人李阳因与被上诉人西安曲江旅游投资（集团）有限公司（以下简称曲江公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初6793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。李阳上诉请求：1、改判原审判决第四项、第五项及本案案件受理费部分；2、判令李阳不予支付曲江公司自2015年5月1日起至房屋实际腾交之日的租金（面积为138.16平方米标准计算）价值50000元；3、判令李阳不予支付曲江公司自2015年5月1日起至第四项租金实际支付之日的逾期违约金（按照每日干分之一的标准计算违约金）价值50000元：4、判令本案一审诉讼及反诉、二审上诉费全部由曲江公司承担。事实和理由：李阳与曲江公司于2013年6月27日签订房屋租赁合同，合同签订后，李阳按照合同履行，李阳已支付曲江公司押金59580元、租金39720元，而曲江公司拒不履行合同，同时曲江公司于2015年11月29日故意对该租赁房屋停水停电，导致李阳无法经营。李阳于2015年12月通知曲江公司解除房屋租赁合同，交回该租赁房屋。曲江公司拒不配合。曲江公司于2016年3月向李阳通知要求解除房屋租赁合同等事实。李阳认可曲江公司通知解除房屋租赁合同事实。按照合同法规定，李阳支付租金也是支付2016年3月之前的租金02016年3月之后的租金依法不存在支付。一审法院认定租赁方面错误，李阳经多次给曲江公司交付房屋，曲江公司拒不接收，故意延长时间来向李阳索要租金，导致李阳租金等损失100多万元。曲江公司辩称，曲江公司在李阳承租房屋期间，己履行房屋交付义务、水电气供应等出租方义务。2015年10月后因涉案房屋水电表变更为插卡式水电表，李阳使用水电前需充值，因李阳拒绝充值，导致水电无法正常供应，曲江公司并未故意停水停电，也未故意阻碍李阳经营。李阳占有曲江公司房屋应承担租金支付义务并承担逾期支付租金的违约金。因李阳长期欠付曲江公司房屋租金，曲江公司已经于2015年6月起诉至西安市雁塔区人民法院，该院于2016年6月22日作出(2015)雁民初字第06117号民事判决，判决李阳向曲江公司支付自2014年8月19日起至2015年4月30日止的房屋租金166824元及违约金（自2014年8月19日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）。该判决作出后，李阳向西安市中级人民法院提起上诉，西安市中级人民法院于2016年11月22日作出(2016)陕01民终7845号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李阳除上述期间未支付租金外，自2015年5月1日起至今的租金，李阳亦拒绝支付，曲江公司有权根据双方签订的《房屋租赁合同》约定要求李阳支付其实际占有房屋期间的房屋租金和违约金。李阳称其已于2015年12月通知曲江公司解除合同及曲江公司于2016年3月通知其解除合同的事实均无证据予以证明，双方房屋租赁合同于2016年3月尚未解除。李阳尚未提供证据证明其己于2015年12月通知曲江公司解除合同，也未提供合法、有效的证据证明曲江公司于2016年3月通知其解除合同，一审法庭辩论终结后，李阳提供解除合同通知书系复印件，且未能证明系曲江公司向其送达，因此应承担相应举证不能的后果，双方《房屋租赁合同》于2016年3月尚未解除。即便如李阳所称《房屋租赁合同》于2016年3月解除，解除后李阳继续占有曲江公司房屋，李阳应按照房屋租金标准向曲江公司支付房屋占用费。综上，曲江公司认为李阳的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请贵院驳回其全部上诉请求。李阳向原审法院提出诉讼请求：1、解除李阳、曲江公司于2013年6月27日签订的房屋租赁合同；2、曲江公司返还李阳押金59580元；3、曲江公司赔偿李阳租金等损失720000元；4、本案诉讼费由曲江公司承担。曲江公司向原审法院提出反诉请求：1、解除李阳与曲江公司之间的房屋租赁合同；李阳立即将房屋租赁合同约定的房屋腾空交还给曲江公司；2、李阳向曲江公司支付自2015年5月1日至房屋实际返还之日的租金（暂计至2017年1月31日，共计431957.18元）；3、李阳向曲江公司支付逾期违约金（暂计至2017年1月31日，共计157101.34元）；4、李阳向曲江公司支付因其违约产生的合同解除违约金（暂按照2017年10月31日前计算合同解除违约金为62559.32元）；5、本案诉讼费由李阳承担。原审法院经审理查明，2013年6月27日，出租方甲方文旅公司与承租方乙方李阳签订房屋租赁合同一份，合同约定房屋位于西安市海洋公园黄金海岸商业街内2-05号房屋用于经营微观世界儿童主题餐厅，出租面积为152.77平方米；甲方应在2013年7月1日前将租赁物交付给乙方，乙方或其授权代表签字确认，如甲方迟延交付，本合同约定的装修期、租赁期间相应顺延；租赁期共5个租赁年度，自装修期满之日起开始计算；租赁物租金为130元/平方米/月，每满两个租赁年度递增5%；租赁期内，乙方享有1个租赁月的免租期，免租期内，乙方应交纳商业管理服务费、水、电、燃气等一切费用；乙方向甲方交纳第一期租金时，甲方给予免租1个月租赁月（租赁月，例：2013年6月15日为租赁起始日，则2013年6月15日至2013年7月14日为一个租赁月。租赁年度：例，2013年6月15日为租赁起始日，则2013年6月15日至2014年6月14日为一个租赁年度）；乙方承租租赁物用于餐饮经营；乙方应在本合同签订当日交纳59580元作为本合同履行的押金；租赁期满后如乙方无违约行为并办理完相关手续后5个工作日内，甲方须向乙方退还此租赁物押金（租赁物押金不计利息返还）；乙方交纳租赁物押金时，甲方应向乙方出具收款凭证；租金以现金或转账方式交纳，每3个租赁月交纳一次，共分20期，乙方应于交房之日内向甲方支付首期租金39720元（已扣除第一期免租），乙方在合同期内须支付甲方租金总额为1220006元整，本期租金结束前一个月交纳下期租金，甲方应向乙方出具收款凭证及租赁发票；甲方应保证乙方正常的水、电、燃气等供应；在合同期内，若任何一方提出提前解除本合同，应向守约方支付本租赁年度三个月的租金作为违约金，本合同方可解除；合同期内，乙方逾期交纳租金及其他费用，每逾期一日，按逾期款项千分之五支付违约金，逾期超过一个月，甲方有权单方解除本合同，甲方单方解除本合同后，甲方有权收回租赁物，乙方除交纳应交租金、延期付款违约金外应向甲方支付本租赁年度三个月作为违约金。2014年3月，甲方文旅公司、乙方李阳与丙方曲江公司签订合同关于2013年6月27日李阳与文旅公司签订的房租赁协议达成主体变更协议，该协议约定，自本协议签订之日起，曲江公司取代文旅公司原协议一方主体；三方一致同意由曲江公司享有及承担原合同中文旅公司享有的权利和义务，文旅公司不再享有及承担原合同中的权利和义务；经三方签署后生效。2013年6月27日，李阳向文旅公司支付59580元。2013年8月2日，李阳向文旅公司支付两个月租金39720.2元，支付装修安全施工保证金10000元，支付装修安全责任书5000元。2013年7月30日，文旅公司将涉案房屋交付给李阳。文旅公司向李阳交付涉案房屋至2014年6月18日前，黄金海岸商业街天燃气未开通，2014年6月18日，天燃气开通。2015年，曲江公司将李阳诉至法院，要求李阳向曲江公司支付租赁期间拖欠曲江公司的房屋租金337621.5元（暂计至2015年4月30日止）及违约金482301.92元（暂计至2015年3月31日止）。后法院对该案作出判决：李阳向曲江公司支付租金166824元（自2014年8月19日至2015年4月30日止）及违约金（自2014年8月19日起每日按所欠租金数额千分之一计算至实际给付之日止）；驳回曲江公司其余的诉讼请求。宣判后，李阳不服该判决，上诉至陕西省西安市中级人民法院，西安中院驳回李阳上诉，维持原审判决。另查明，涉案房屋的实际面积为138.16平方米。原审法院认为，李阳与文旅公司签订的房屋租赁合同以及李阳与曲江公司、文旅公司签订的主体变更协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。合同签订后，虽然曲江公司向李阳交付的房屋截止2014年6月18日未开通天燃气，构成违约，但2014年6月18日之后，曲江公司向李阳提供了合同约定的房屋，然而李阳却未按照合同的约定支付租金。因李阳提供的证据未能证明其于2015年11月29日向曲江公司退房的事实，故对于李阳庭审中所称的其已于2015年11月29日向曲江公司退房的事实，依法不予采信。庭审中，李阳提供解除合同通知书一份证明其与曲江公司的租赁关系已经解除，但因其提供的解除合同通知书系复印件，曲江公司亦不认可，且李阳虽然称其已收到该解除通知书，但却未按照该通知的时间向曲江公司交接商铺，故对于李阳所称的其与曲江公司的租赁关系已经解除的意见，依法不予采信。因李阳要求解除其与曲江公司于2013年6月27日签订的房屋租赁合同，曲江公司也要求解除其与李阳签订的房屋租赁合同，故对于李阳及曲江公司要求解除房屋租赁合同的诉请，依法予以支持。合同解除后，李阳依法应当向曲江公司腾交房屋，故曲江公司要求李阳按照合同约定房屋腾空并交还给曲江公司的诉请，依法予以支持。庭审中，李阳称涉案房屋的面积并非合同约定的152.77平方米，经查，涉案房屋的实际建筑面积为138.16平方米，因李阳与曲江公司的合同约定的租金计算标准为130元/平方米/月，而非约定每月的总金额，租金计算的标准仍是按照面积乘以单价所得，虽然按照152.77平方米的标准计算租金系已为人民法发生法律效力的裁判文书确认的事实，但因当事人提供的证据足以推翻该事实，故对于曲江公司所称“李阳与曲江公司确定房屋租金首先是按照房屋整体确定的租金数额，之后再根据双方约定的面积计算租金”的意见，依法不予采信，故李阳向曲江公司支付租金的面积应按138.16平方米的标准计算。因李阳未按照合同约定支付租金，且西安市雁塔区人民法院依法判决解除李阳与曲江公司签订的合同，故曲江公司要求李阳支付2015年5月1日至曲江公司实际返还房屋之日租金的诉请，依法予以支持按照合同约定的单价乘以138.16平方米的金额。李阳拖欠租金已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，曲江公司自行将合同约定的违约金降低为未付租金每日千分之一，故对于曲江公司要求按照李阳未付租金每日千分之一的标准支付2015年5月1日起至实际支付之日逾期违约金的诉请，依法予以支持按照上述未付租金的标准乘以千分之一的金额。虽然李阳未按约定向曲江公司交纳租金已构成违约，但曲江公司已主张逾期支付租金的违约金，故曲江公司要求李阳支付解除合同违约金62559.32元的诉请，依法不予支持。合同解除后，曲江公司占有李阳所支付的押金已无依据，故李阳要求曲江公司返还押金59580元的诉请，依法予以支持。因李阳提供的证据不足以证明其损失720000元，故对于李阳要求曲江公司支付其损失720000元的诉请，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李阳与被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司签订的租赁合同。二、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司腾交合同约定的房屋。三、被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司于本案判决生效之日起十五日之内向原告（反诉被告）李阳退还押金59580元。四、原告（反诉被告）李阳于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至房屋实际腾交之日的租金（按照合同约定的租金单价、实际建筑面积138.16平方米标准计算）。五、原告（反诉被告）李阳于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至第四项租金实际支付之日的逾期违约金（按照每日千分之一的标准计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告（反诉被告）李阳其余的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司其余的反诉请求。一审案件受理费11596元，由原告李阳承担10596，被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司承担1000元。因原告李阳已预交，被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告李阳。本案反诉费5158元，由原告李阳承担4158元，被告西安曲江旅游投资(集团)有限公司承担1000元。因被告西安曲江旅游投资（集团）有限公司已预交，原告李阳将其应当承担的部分并上述款项支付给被告西安曲江旅游投资(集团)有限公司。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，李阳与文旅公司签订的房屋租赁合同以及李阳与曲江公司、文旅公司签订的主体变更协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行。李阳上诉称曲江公司于2015年11月29日故意对该租赁房屋停水停电，导致李阳无法经营，就其该项主张，李阳一审中未能提供有效证据证明，二审中亦无新证据证明其主张。李阳上诉称其已于2015年11月29日向曲江公司退房，就其该项主张，李阳一审中未能提供有效证据证明，二审中亦无新证据证明其主张。李阳上诉称李阳于2015年12月通知曲江公司解除房屋租赁合同，交回该租赁房屋，曲江公司拒不配合，就其该项主张，李阳一审中未能提供有效证据证明，二审中亦无新证据证明其主张。唯原审判决按照每日千分之一标准计算逾期违约金过高，本院酌定为按照年利率24%标准计付。据此，原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项应予维持，第五项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初6793号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初6793号民事判决第五项，即“原告（反诉被告）李阳于本判决生效之日起十五日之内向被告（反诉原告）西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至第四项租金实际支付之日的逾期违约金（按照每日千分之一的标准计算违约金）。”为：李阳于本判决生效之日起十五日之内向西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付2015年5月1日起至第四项租金实际支付之日的逾期违约金（按照年利率24%标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11596元，李阳已预交，由李阳承担10596元，西安曲江旅游投资（集团）有限公司承担1000元；一审反诉费5158元，西安曲江旅游投资(集团)有限公司已预交，由李阳负担4000元，由西安曲江旅游投资(集团)有限公司负担1158元。二审案件受理费2300元，李阳已预交，由李阳负担2100元，由西安曲江旅游投资（集团）有限公司负担200元。李阳将其应当负担的部分与上述款项直接支付西安曲江旅游投资（集团）有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月二十四日书 记 员 段 蓓