广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1051号上诉人（原审原告）：曾桥枫，男，汉族，1974年11月3日出生，住址：深圳市福田区，委托诉讼代理人：赵笑梅。北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市深惠珠江房地产开发有限公司，住址：惠州市大亚湾西区熊猫大道一号熊猫国际新城第18栋603号房。法定代表人：刘健章，总经理。委托诉讼代理人：刘群。该公司工作人员。上诉人曾桥枫与被上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年10月12日，原审原告曾桥枫向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告履行××花园××栋××号房的整改和交付义务；2、判令被告赔偿原告延期交房违约金计至实际交付之日止。（注：自2010年1月1日暂计至2016年3月31日止延期交房违约金为638680元。按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）;3、判令被告赔偿原告延期办证违约金511280元（注：自2010年4月1日起计至2015年3月31日止，按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）;4、判令本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：原告于2009年4月30日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买××花园××栋××号房，约定房产套内面积257.28平方米，总金额为1400000元，原告已付清房款，并在接到被告入伙通知后及时于2010年元月3日前往物业服务中心办理验房手续。然而原告在验房过程中发现被告交付的房产存在大量质量问题，约近百项不合格之处，且被告没有提交法律规定竣工验收合格证明文件等资料，故原告拒绝收楼。被告口头答应整改和验收合格后再通知原告收楼。此后，原告前往房产几十次，也多次与被告委托办理入伙手续的物业服务中心交涉，但该物业服务中心迟迟没有交合格验收的物业交付原告。此外，被告有义务为原告办理房产证，但被告却迟迟不为原告办理，应承担延期办证的违约责任。原告于2012年9月21日就交纳了契税并积极要求被告办证，但因被告未办理初始登记导致原告无法办证，后来被告在已具备办证条件的情况下又不通知原告办证，在原告得知可以办证后多次要求的情况下，被告才派工作人员配合办理，直至2015年4月1日办到房产证。被告违反合同延期交房和延期办证，本应及时交房和办证义务，但是被告却不积极履行义务，拖延原告长达六年时间无法入伙，拖延五年之久才办下房产证，违约情节严重，态度恶劣，给原告造成了严重损失为维护原告合法权益，特诉至法院。被告惠州市深惠珠江房地产开发有限公司答辩称：原告的请求已过诉讼时效，请驳回原告诉讼请求。涉案房产没有质量问题。房屋已竣工验收，原告迟廷缴纳契税没提交办理权属登记材料，应承担相应后果，为此，被告不承担违约责任，即使承担，只愿意承担2010年10月10日至同年12月23日逾期办证的违约责任。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2009年4月30日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州大亚湾××花园××栋××号房，约定房产套内面积257.28平方米，总金额为1400000元，二、付款方式，按揭付款,三、交付期限，合同约定的交房时间为2009年12月31日前,四、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付款期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。五、产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理即如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的,自期满90日之日起,出卖人每日按已付房价房款的万分之一向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了全部房款1400000元。2009年12月21日被告向原告发出入伙通知，告知涉案房可以入伙居住，2010年1月2日原告前往收楼,发现楼房有质量问题,拒收涉案房产。另查明，涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。以上事实，有原被告提供的商品房买卖合同、入伙通知、竣工验收备案表、业主意见书、房屋产权证、工程竣工验收报告、办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关等证据在卷证实，足以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案争议双方发生纠纷的焦点在于被告是否逾期交房、逾期办理房屋权属证书，违约金的计算时间如何计算。1、关于逾期交房的问题，2009年12月21日被告向原告发出入伙通知，告知涉案房可以入伙居住，2010年1月2日原告前往收楼,发现楼房有质量问题,拒收涉案房产。为此，被告尽了交楼义务，原告在发现楼房有质量问题，应按合同的保质期约定处理，现原告请求被告整改和交付义务，被告理应整改，但房屋被告已实际交付，不存在逾期交房，原告请求被告赔偿延期交房违约金638680元，没有事实和法律依据，本院不予支持。2、关于逾期办证违约金起算点和终结点的问题。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。”本案中，原告于2009年12月21日办理入伙手续。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。2015年4月1日被告取得涉案房屋的权属证书。按原、被告关于办理房产证约定，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的时间应从工程竣工验收之日作为交付房屋使用之日起90日计算,即应从2009年2月17日起至2013年6月19日止。逾期办证违约金的计算标准按照商品房买卖合同中的约定计算，即每日按已付房款的万分之一向原告(买受人)支付违约金，其请求多出部份，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定于2016年10月24日作出（2016）粤1391民初1292号判决：一、被告自本判决发生法律效力之日起三个月内对××花园××栋××号房按合同的约定进行整改。二、被告自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金，每日按已付房款1400000元的万分之一计算（时间从2009年2月17日起至2013年6月19日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，由原、被告各负担一半。当事人二审的意见原审原告曾桥枫不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院撤销一审错误判决；2、请求二审法院直接改判：(1)被告向原告履行××花园××栋××号房的整改和交付义务；(2)判令被告赔偿原告延期交房违约金自2010年1月1日起计至实际交付之日止（按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）；(3)判令被告赔偿原告延期办证违约金511280元（注：自2010年4月1日起计至2015年3月31日止，按己交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）。3、依法判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人支付。主要事实和理由是：一、涉案房产没有实际交付，延期交房违约金应予支持。1、涉案房产没有实际交付，上诉人至今没有收楼，涉案房产一直在被上诉人及其委托的物业公司控制之中。自从上诉人第一次拒绝收楼后，被上诉人就一直未通知过上诉人验收房产和移交房产。2、双方合同第八条明确约定“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”由此，可见双方约定的交付条件是符合合同约定的商品房验收合格，而不仅仅是主体工程验收合格。上诉人所购房产系带装修的商品房，因此，房屋的交付标准除主体工程需验收合格外，装修工程和装修标准也要验收合格。如果装修质量不合格，不符合合同约定的交楼标准，上诉人同样有权拒收。3、被上诉人在第一次通知上诉人收楼时，上诉人因发现房屋的工程和装修装饰存在八十项不合格问题，已经提出业主意见书进行了书面反映，被上诉人委托的物业管理处己一一登记在案并答应整改，但被上诉人或其委托的物业管理处一直未及时完成整改，至今也未通知上诉人前往验收早该整改完毕的房产。而且，需要强调的是上诉人验楼时提出的上述80项问题中不仅仅全部是装修装饰问题，还有开关线路和漏水等工程本身的问题。4、此外，被上诉人在交房时一直未能提供法律和合同规定的竣工验收合格证明文件等资料。上诉人至今都不知道涉案房产何时竣工验收和装修验收。合同第11条规定“商品房达到交忖使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”综上，涉案房产工程及装修出现大量质量问题不符合房屋交付条件、拖延整改、未提供合同约定的竣工验收台袼证明文件，均是被上诉人过错所导致，上诉人拒收房产具有充分合法的理由。故此，应按合同第九条约定，被上诉人每日应按房价款的万分之二向上诉人支付延期交房违约金。一审法院错误认定被上诉人已实际交付房产，从而错误地驳回上诉人关于延期交房违约金的合理诉求，这是对事实的错误认定，请求二审法院依法应予纠正和改判。二、延期办证违约金标准有误。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，出卖人每日按买受人己付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第1款(2)项规定执行。”合同第九条第1款(2)项规定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人每日按买受人己付总价款的万分之二向买受人支付违约金。”本案中被上诉人逾期时间超过180日，故被上诉人每日应按房价款的万分之二向上诉人支付延期办证违约金，一审判决按万分之一的标准属明显错误，应予纠正。三、延期办证违约金的期间计算明显有误。l、一审法院已经查明被上诉人直至2013年6月19日才将涉案××栋房产办理初始登记的资料提供产权登记机关，说明上涉案房产在2013年6月19日前根本不具备办证条件，己构成了严重违约。2、即使2013年6月19日被上诉人办理了初始登记，如果此时具备办证条件，被上诉人也应及时通知上诉人前往办证，但被上诉人却在初始登记后迟迟不通知上诉人办证，导致上诉人直至2015年4月1日才办到房产证。这期间的办证延期纯属被上诉人的过错导致，应由被上诉人承担全部延期责任。综上两点理由，故被上诉人支付延期办证违约金酌期间应计至2015年3月31日止，而不是一审判决确定的2013年6月19日止。故请二审依法纠正。四、本案诉讼费用是因被上诉人违约所造成，所以一、二审诉讼费用应由被上诉人全额承担，一审判决上诉人承担一半诉讼费用是错误的，应予纠正。我方提交了新证据，证明涉案房产××栋至今没有办理竣工验收手续，本案被上诉人延期交房和延期办证的事实清楚，证据充分。一审法院认定事实错误，导致本案错误审理结果，请求二审法院予以纠正。综上，请求二审法院依法纠正一审判决的错误内容，依法改判，支持上诉人全部合理诉求。被上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司在二审中答辩称：一、答辩人已经按照法律法规规定和合同约定的交付条件交付合格房屋给予上诉人，已完成交付义务，上诉人要求交付房屋及支付延期交房违约金没有实施和法律依据。1、涉案房产已完成各个单项工程验收合格取得合格证明，并取得竣工验收合格备案表，具备交付使用条件，不存在任何工程质量问题。2008年11月7日，涉案工程已取得环保验收合格文件【惠湾建环函[2008]73号】；同年11月11日，取得公安消防《建筑工程消防验收合格的意见》【惠湾公消（建验）字【2008】第074号】；11月24日已取得《燃气工程竣工验收证明》以及《建设工程规划验收合格证》；并于2008年11月25日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位五个单位验收合格，取得建筑工程竣工验收报告。并于2009年2月20日向政府主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。综上所述，涉案房产已取得各个单项工程的验收合格证明，并已取得《工程质量监督报告》及《竣工验收备案表》等所有法定文件，足以证明涉案项目及房产质量验收合格。无论其项目规划还是工程竣工验收均经得起政府机关及法律的检验，具备交付使用条件，符合《商品房买卖合同》（下称“合同”）第八条约定的交付条件（“该商品房经验收合格”）。2、答辩人已于2009年12月21日向上诉人发出交付通知书，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书（简称“两书”）以及房屋质量合格文件（竣工验收备案表），符合合同第八条、第十一条约定的交付交接条件，已完成交付义务。按照合同约定从应交付之日（2009年12月31日）起视为该商品房已符合交付条件，并已实际交付上诉人。3、上诉人声称拒绝收楼是因为答辩人没有提交竣工验收合格证明文件明显与事实不符，上诉人提交证明中表明已收到答辩人2009年12月21日发出的入伙通知书，根据答辩人发出的入伙通知书邮寄快递单寄件内容可看出，答辩人已将竣工验收合格证明文件一并寄给上诉人，上诉人称没有提交竣工验收合格证明而不予收楼纯属借口。4、上诉人称涉案房产工程质量不合格，存在大量质量问题，应由上诉人进行举证证明房屋质量不合格，不具备交付使用条件，但上诉人却未提供鉴定机构出具的房屋质量不合格鉴定报告。退一步说，即使按照上诉人说法存在瑕疵或装饰问题，是属于合理正常的范围，不影响上诉人收楼，二、答辩人告知上诉人办理房产证并告知相关手续，上诉人自身延迟缴纳契税及提交相关资料给予产权登记部门，导致未能及时取得房产证上诉人有过错，应当承担相应的后果。根据上诉人提交契税发票上诉人房屋完税时间为2012年9月21日。办理房产证的前提条件之一即为上诉人需缴纳收款，取得完税凭证。房屋交付时间为2009年12月31日，上诉人延迟了近三年时间才缴纳契税，从侧面证明未按时办理产权证是上诉人自身原因。三、退一步讲，上诉人无权同时要求逾期交付违约金和逾期办证违约金，且逾期办证违约金金额过高。1、根据合同约定，答辩人应在房屋交付后90日内协助办理产权证，如按上诉人所称房屋一直未交付，则答辩人不存在协助办理产权的义务，不存在延期办理产权违约金。根据答辩人提供的产权登记证书，证明了上诉人一直认可房屋已经合格交付，不存在逾期交付问题，至多也只是房屋瑕疵维修问题。再者，答辩人并不负有代替上诉人办证的义务，答辩人仅负有协助办证责任，即办理商品房产权权属书一商品房大确权书，是由上诉人自行向答辩人领取上述材料、缴纳契税等手续后自行向房产主管部门申请办理。2、上诉人要求逾期办证违约金金额过高，合同约定逾期办证违约金应以每日万分之一的标准计算，上诉人按每日万分之二标准计算，超出合同约定。合同第十五条第3款约定“如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，由卖人按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并要求已付款10%的违约金，如不解除合同应按照第一款每日万分之一的标准计算。本案中，上诉人并未要求解除合同，应按照每日万分之一的标准计算违约金，即：逾期办证违约金=被答辩人已付款总额1400000元×0.1‰×1175（2010年4月1日至2013年6月19日）：16450元。综上所述，答辩人已按期履行了交楼义务、交付质量合格房屋，提供了协助办证义务，未及时办理房产证双方均有过错；上诉人要求逾期交付违约金及逾期办证违约金均没有事实及法律依据，且金额过高，为维护答辩人合法权益，请求法庭依法应予驳回上诉人全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求法院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人曾桥枫在二审中提交了两份新证据：新证据1、2是关于涉案房产××栋没有竣工验收的政府回复，证明涉案房产××栋至今没有办理竣工验收手续，房产不合格。一审判决后我方向惠州市人民政府网络问政平台询问涉案房产××栋是否进行了竣工验收，于2016.11.30日得到了政府回复。被上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司对上述证据的质证意见：上诉人是庭前提交的，关于政府回复的内容是建设单位2015.12.24日组织验收，但是实际上涉案工程在2008年就已经竣工验收了。对于对方庭前提交的证据内容，需要回去核实，十五个工作日内我方会书面回复法庭。即使××栋因环保验收不具备，根据合同第八条约定的条件是经五方单住验收合格就具备了交付条件，并不是以在行政单位办理竣工备案作为交付条件。二审中，本院于2017年6月6日向大亚湾住房和城乡规划建设局发去《调查函》，该局于2017年7月12日作出惠湾住建函[2017]1596号《关于调查函的复函》。上诉人对该复函的质证意见为：一、以上复函内容与本案一审以及2015惠中法民一终字第560号案一审（卿贵院调档核实）中被上诉人提交证据“2008年11月20日工程质量监督报告”（附后，以下简称工程质量监督报告）内容互相矛盾，不足为证。工程质量监督报告陈述内容表明：至2008年11月20日止，报告内列明工程的工程地基与基础、主体结构分部工程已组织竣工验收，合格通过，同意备案。以上报告列明的工程名称有列明栋数，包含了B007-B010等栋数，但未包含B001-B006号，很显然涉案房产××栋××号当时不符合竣工验收条件。请求贵院调取包含涉案栋数的工程质量监督报告予以查实。二、珠江东岸一期项目的工程分不同阶段竣工验收和备案（可能有2009年2月备案的，2012年3月备案的，等等，上诉人认为，每次备案都有明确的栋数，这需要贵院区别清楚并从住建局的原始卷宗中调查和复印各次竣工验收备案表及相应验收的工程栋数，特别请贵院查清涉案房产属于哪次竣工验收和备案，要查档和复印列明包含本栋栋数的竣工验收备案表方能核实，如果仅凭一份复函极易查错事实。而且本次复函与上诉人及律师在政府网络问政的查询结果，与复函，都是同一部门出具，却相互矛盾。所以上诉人认为此次复函内容不足为证，唯有请贵院从原始档案中调查和复印才能释疑。）三、复函中称“B××户型于2008年11月20日竣工合格，于2012年12月18日办理竣工验收备案手续”该内容有明显疑点，上诉人对其证据内容的真实性、关联性及合法性均予以否认。理由如下：1、被上诉人自己提交的证据“2008竣工验收备案表”，暂不论且未列明栋数，也不论其真假，仅仅凭其内容“竣工验收日期2008年11月25日，备案日期2009年2月20日”，很显然，复函内容与此完全矛盾。2、上诉人在一审中提交的证据“2012竣工验收备案表”（该资料系上诉人从大亚湾城建档案馆查档）中反映“珠江东岸一期项目中E046”等栋房产于2012年12月24日竣工验收，于2012年12月28日备案。该资料已列明栋数不显示涉案房产”。复函内容与该份备案内容也完全矛盾。3、《房屋建筑工程和市政基础工程验收案案管理办法》中第四条明确规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内备案”。而复函称涉案工程于2008年竣工合格，于2012年12月办理备案，这长达四年的时间跨度显然不合常理，二期上诉人至今从未从任何渠道看到复函所称的“2008年11月20日竣工验收合格，并于2012年12月18日办理竣工验收备案的竣工验收备案表”。可见复函内容令人无法信服。综上，请求贵院对复函内容不予采纳，除非贵院从原始档案中调查出涉案栋数的竣工验收备案表。此外，上诉人认为，提供列明涉案房产栋数的竣工验收备案表本是被上诉人的举证义务，但被上诉人至今未能拿出任何证据予以证明，依据民事诉讼法规定，被上诉人应当承担举证不能的败诉责任。被上诉人至今未能提供证据证明涉案房产于约定交付日内竣工验收，此外，上诉人还应提请贵院重视，本案上诉人购买的房屋系带装修房屋，房屋交付标准除主体验收合格外，还应装饰和设备标准符合合同约定，如不符合约定又未能及时完成整改，应当承担延期交房违约责任。（附2014惠湾法民一初字第18号案的二审终审判决作参考）被上诉人对该复函的质证意见为：1、该函为贵院根据本案审理需要依法调取，由惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具，其合法性、真实性我司予以确认，无异议。2、该复函内容确认了案涉房屋为我司开发建设，且于2008年11月20日竣工验收合格，并于2012年12月18日办理了竣工验收备案手续，证明案涉房屋在《商品房买卖合同》约定时间内达到了法律法规规定的交付条件，进一步证实我司不存在逾期交楼的情形。且据此，逾期办证时间应从2010年4月1日起算。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明以下事实：另查一，大亚湾住房和城乡规划建设局于2016年11月30日在惠州市人民政府网络问政系统就来信人曾桥枫关于“珠江地产××花园××栋竣工验收和备案时间”的问题答复：“经查，‘珠江××花园××栋’工程，建设单位已于2015年11月24日组织竣工验收，其中××栋因环保验收尚未通过，暂不具备竣工验收备案条件。”对于该答复，惠州市深惠房地产开发有限公司提出异议，称××花园南区别墅B××（也即××栋××号）已经五方竣工验收并办理了竣工备案，且已经办理了商品房产权初始登记；而网络问政所述未完成环保验收的楼房为××花园北区高层18-20栋，与南区别墅没有关联。惠州市深惠房地产开发有限公司为此提交以下材料：1、2008年11月16日《工程竣工验收报告》，显示惠州珠江东岸一期项目建筑面积73812.34㎡，层数为地上2~3层、地下1层，开工日期2007年7月13日，五单位验收合格时间为2008年11月16日。2008年11月20日《工程竣工验收报告》，显示惠州珠江东岸一期工程（两点一线））开工日期2007年5月10日，于2008年11月20日经建设、监理、施工、勘查、设计五单位验收合格，层数为地上2~3层、地下0-1层，涉及工程包括B001-B006。2、《竣工验收备案表》，工程名称“惠州珠江东岸一期项目”，建筑面积73812.34㎡，显示开工时间为2007年7月13日，五单位竣工验收时间为2008年11月25日，竣工验收备案时间为2009年2月20日。同时另有一份《竣工验收备案表》，工程名称为珠江东岸一期项目（此份表详细列明了所涉户型，但所列户型号中未包括B××），五单位竣工验收时间为2012年3月24日，竣工验收备案时间为2012年12月28日。3、大亚湾规划建设局2008年11月24日颁发的《建设工程规划验收合格证》（惠市湾规验441303200820069号），显示××花园一期项目工程规划验收合格。4、2008年11月24日《工程竣工验收证明》，建设、设计、监理、施工单位四单位确认××一期项目燃气工程整体验收合格。5、2008年11月11日，大亚湾经济技术开发区公安消防大队出具的《关于惠州市深惠珠江房地产开发有限公司商住小区建筑工程消防验收合格的意见》，综合评定工程消防验收合格，其中包括××花园一期B户型中的B001-B010（地下一层地上三层，每户建筑面积259㎡，建筑高度11.8m）。6、2008年11月7日大亚湾经济技术开发区环境保护局给惠州市深惠珠江房地产开发有限公司出具的《关于珠江××花园一期主体工程竣工验收环保意见的函》（惠湾建环函[2008]73号），××花园一期工程实际竣工91栋，建筑面积98870㎡，项目建设基本符合环保要求，同意其主体工程通过环保验收，该项目有关环保设施（措施）的竣工验收工作待其完善后再按有关程序另行组织。7、大亚湾经济技术开发区规划建设局2009年7月10日《关于出具××花园一期工程户型与栋号的复函》（惠湾规建函[2009]244号），显示据××花园项目一期《建设工程规划许可证》（编号[2007]0055号）和2007年2月5日经审查盖章的总平面图纸，以及惠州市公安局西区派出所出具的城市编制门牌登记表，该一期项目户型号与栋号对应关系如示，户型号B001至B006，对应栋号为××栋1号至××栋6号。8、惠州市房产管理局出具的《商品房屋产权权属证明书》（号码：3300037925），显示××花园××栋（四层，包括1-6号六户住宅），显示于2013年6月19日办理了产权初始登记。另查二，涉案双方当事人签订《商品房买卖合同》所涉及的房屋为××花园“××幢1座1单元1层××号房”，并注明建筑层数为地上3层，地下1层，套内建筑面积257.28平方米。双方当事人在二审庭审中均确认涉案房屋为别墅而非高层。另查三，二审中，本院于2017年6月6日向大亚湾住房和城乡规划建设局发出《调查函》，该局于2017年7月12日作出惠湾住建函[2017]1596号《关于调查函的复函》：“一、惠州珠江东岸一期项目（施工许可：441301200709110101）和××花园（北区）一期一组团”（施工许可证号：441301201309100101）。建设单位是惠州市深惠珠江房地产开发有限公司开发建设，并不是同一个项目。二、惠州珠江东岸一期项目B××户型（××栋××号）别墅，已于2008年11月20日竣工验收合格，并于2012年12月18日办理了竣工验收备案手续。三、××花园（北区）一期一组团因环保未通过验收，不具备办理竣工验收备案条件的均为高层建筑，不包括涉案的B××型（××栋××号）别墅。”经质证，上诉人表示证明中日期与现有竣工验收资料不相符，仍提出异议。本院再次向大亚湾住房和城乡规划建设局调取涉案别墅的竣工验收资料：1、GD3017《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》，工程名称为惠州珠江东岸一期工程（两点一线），其中包括涉案房屋B××，建筑面积25062.21平方米，开工日期2007年5月10日，勘查、涉及、施工、建立、建设五单位竣工验收合格日期为2008年11月20日，竣工验收备案文件收讫齐全时间为2012年12月12日，2012年12月18日大亚湾住房和城乡规划建设局正式核准予以备案。2、GD301501《工程竣工验收报告》，工程名称为惠州珠江东岸一期工程（两点一线），其中包括涉案房屋B××，建筑面积25062.21平方米，开工日期2007年5月10日，五单位竣工验收合格日期为2008年11月20日。另查四，双方当事人2009年4月30日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前，将具备“经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，2、买受人逾期付款。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接是，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交楼责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为从约定交付之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理：2、支付差价。第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，自期满90日之日起，出卖人每日按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第1款（2）项规定执行。第十六条“保修责任”：买受人购买的商品房为商品房住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件《××花园一期A、B住宅交楼标准》对于公共部分、室内部分、设备设施等装修问题进行了约定。合同附件四《合同补充协议》约定：1、本合同中通知均应采取出面形式，通知书如系单位发出的应加盖公章，如系个人发出应有本人签名，如无盖章或签名，视为未通知。买卖双方在收到对方通知时，应当签收。买卖双方地址以本合同载明的地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。2、出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务：（1）出卖人当面通知买受人签收的，买受人签收之日为通知到达之日；（2）出卖人按本合同载明的地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达之日。（3）出卖人将通知内容公告于当地报纸的，公告刊出的第三日为送达之日。另查五，曾桥枫于2010年取得取得涉案房屋的购房发票，于2012年9月21日缴交购房契税42000元，于2014年11月25日缴交涉案房屋的专项维修资金12864元。房屋的房地产权证书于2015年4月1日登记至曾桥枫名下。本院判决理由和结果本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、涉案房屋的交付标准是什么、何时具备了交付标准？2、被上诉人是否已经依法履行房屋交付义务，应否支付逾期交房违约金；3、被上诉人是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期交房违约金？如须支付，违约金的起算时间如何界定？具体评述如下：关于涉案房屋的交付标准是什么、何时实际达到交付标准的问题。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人珠江房产公司应于2009年12月31日前，将具备“经验收合格”条件、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。结合被上诉人珠江房产公司提交的包括消防验收在内的系列证据、惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具的《复函》及《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》，本院认定涉案B××型（××栋××号）别墅于2008年11月30日经过五单位竣工验收合格，于2012年12月18日核准竣工验收备案。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中选择的交付条件为“经验收合格”而非“经综合验收合格”，且已经消防验收，因此应认定涉案别墅在2008年11月20日经五单位竣工验收合格后及已达到合同约定的交付条件。关于被上诉人是否已经依法履行房屋交付义务，应否支付逾期交房违约金的问题。由于涉案别墅于2008年11月20日已经符合双方合同约定的交付条件，且于2008年11月11日通过消防验收，于2008年11月24日通过建设工程规划验收，也即被上诉人珠江房产公司于2009年12月21日向上诉人发出入伙通知时涉案房产是符合交付条件的。依照双方签订的合同约定，入伙通知寄出后的第5日视为送达之日，即应视为上诉人于2009年12月26日已经收到收楼通知。《入伙通知书》通知入伙办理时间为2009年12月30日，自此除非有证据证明涉案房屋存在严重质量问题，否则应视为被上诉人已经履行了房屋交付义务。上诉人收到入伙通知后，于2010年1月2日前往收楼，在《业主意见书》中提出的80项意见，主要涉及线路、排气扇、瓷砖、石漆、污染、门、缝、锁、天花、栏杆、灯、防水等装修质量问题，并无证据显示涉案别墅内存在影响结构性安全的重大质量问题。在此情况下，依照双方签订的合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准的，买受人有权要求出卖人支付差价。第十六条保修责任约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。也即上诉人有权要求被上诉人依照合同约定承担相应的质量保修责任，现上诉人仅以房屋存在装修质量瑕疵为由拒绝收房，依据不足。故此一审认定被上诉人已经实际交付房屋，不存在逾期交房的违约行为，对于上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的主张不予采纳，仅支持判决被上诉人对涉案房屋进行整改，并无不当，二审予以维持。当事人对涉案房屋质量瑕疵问题，可依法另行解决。关于被上诉人是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期交房违约金，如须支付，违约金的起算时间如何界定的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记事项专门约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自期满90日之日起，出卖人每日按买受人已付总价款的万分之一向买受人支付违约金，超过180日仍未备案的，买受人有权单方解除合同，并按合同第九条第1款（2）项规定执行。如上所述，被上诉人珠江房产公司于2009年12月30日已经交付涉案房屋，依照约定，被上诉人应在交付后90天内即在2010年3月30日前将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现有证据显示，直至2013年6月19日被上诉人才办理涉案房屋产权的初始登记，因此自2010年3月31日起至2013年6月19日，被上诉人事实存在逾期办证的违约事实。被上诉人仅在2009年12月21日与《入伙通知书》一起邮寄了一份《关于办理的提示》给上诉人，但当时房屋尚不具备过户条件，在涉案房屋于2013年6月19日办理初始登记具备分割过户条件后，上诉人未能提交证据证明其就房屋已具备办证条件的情况通知上诉人、及时履行了告知义务，对此被上诉人应承担相应责任。因此，上诉人主张因被上诉人没有及时通知前往办证存在过错，本院予以采纳。然而，上诉人曾桥枫收到《关于办理的提示》知道己方应提交的办证资料后，迟至2014年11月25日方才缴交涉案房屋的专项维修资金，并当天才将交纳房屋维修基金的票据和契税发票联交给被上诉人，自身行为亦影响办证进度，从而导致损失进一步扩大，对此上诉人亦应自负部分责任。综合上述案情，以及此后2015年4月1日被上诉人取得涉案房屋的权属证书、上诉人一审诉请逾期办证违约金从2010年4月1日起算的实际情况，本院酌定被上诉人应支付给上诉人的逾期办证违约金，依照双方的合同约定，每日按已付总价款140万元的万分之一的标准，从2010年4月1日起计至2014年11月25日止。上诉人主张逾期办证违约金计至2015年4月1日，本院不予支持。一审在双方当事人对办证违约情形有特殊约定的情况下，仍适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，以工程竣工验收之日作为交付房屋之日并起算90天作为办证期限，属事实不清，适用法律错误，二审依法予以纠正。上诉人主张按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准，本院认为，没有证据显示合同约定的违约金标准明显过低需要调高，故上诉人要求提高违约金计算标准的主张，缺乏事实依据，一审不予支持是正确的，二审予以维持。综上，一审判决被上诉人每日按已付房款140万元的万分之一为标准，从2009年2月17日起至2013年6月19日止计付逾期办证违约金给上诉人，一方面，违约金的计算起始时间早于当事人诉讼请求明确的计算起点，超出诉讼请求范围，另一方面计算的起始和终止时间均认定有误，二审依法予以纠正。被上诉人支付给上诉人的逾期办证违约金，应每日按已付总价款140万元的万分之一的标准，从2010年4月1日起计至2014年11月25日止。综上所述，原审认定事实部分不清，适用法律部分有误，实体处理部分欠当，二审依法予以纠正。上诉人的上诉主张，有理部分本院予以采纳，无理部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1292号民事判决第一、第三判项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1292号民事判决第二判项为：被上诉人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人曾桥枫逾期办证违约金（每日按已付总房款140万元的万分之一为标准，从2010年4月1日起计至2014年11月25日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费人民币15150元，由上诉人曾桥枫负担12120元，由被上诉人负担3030元，曾桥枫多预交的3030元抵作被上诉人应负担部分，待执行时由被上诉人一并径付给上诉人。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 赖锦荣审判员 邓耀辉二〇一七年十月二十八日书记员 雷彩霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。