贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4317号上诉人（原审被告）:王声曼，女，1973年10月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦定波，贵州浅山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳深龙城物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路金辉大厦。法定代表人：唐延灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所实习律师。上诉人王声曼因与被上诉人贵阳深龙城物业管理有限公司（以下简称深龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王声曼上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回深龙城物业公司一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由深龙城物业公司承担。事实和理由：1、深龙城物业公司原审中并未提交与王声曼签订的《前期物业管理服务协议》，也未提交证据证明该公司事实上为王声曼所在小区全部业主提供物业服务，且王声曼原审举证证明因深龙城物业公司未对公共管道尽到维护管理义务而导致王声曼家房屋、阳台漏水造成损失，对此深龙城物业公司物业办公室前几任经理都表示通过减免物业费的方式解决，但至今从王声曼家阳台上经过的公共管道都仍未封闭，王声曼在本案中存在完全正当的理由拒绝交纳物业费，且深龙城物业公司原审提供的向王声曼进行催收的通知单字迹无法辨明、内容毫不清楚，原审法院仅凭该份疑点重重的孤证便草率认定深龙城物业公司向王声曼进行过催收，违反证据认定规则。2、如果原审法院认定王声曼与深龙城物业公司间应适用该公司与其他业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定，关于物业费的支付时间为“每季首月25日前”，而深龙城物业公司起诉的时间为2017年1月10日，故该公司主张的2010年7月1日至2014年12月31日的物业费已过时效，依法不应支持；同时因深龙城物业公司管理失职、拒不协调解决问题、物业服务质量有缺陷的基础上，原审法院判决支持深龙城物业公司未过时效的2015年1月1日至2016年12月31日的全部物业服务费适用法律不当。深龙城物业公司辩称，深龙城物业公司一直在履行其物业服务义务，双方之间的物业服务关系一直持续存在，王声曼从未提出过拒绝深龙城物业公司的服务，该公司定期提醒业主交纳物业费，是在深龙城物业公司与业主协商无果的情况下才委托律师邮寄律师函的，本案未超过诉讼时效；深龙城物业公司有与房开公司签订的前期物业管理合同，也有与小区绝大部分业主签订的前期物业管理合同，客观上深龙城物业公司为小区提供了物业服务，且绝大部分业主均按时交费，王声曼也未能举证在亨特小区除了深龙城物业公司以外的物业公司，也不能证明其没有享受到物业提供的保洁、安保等物业服务，因此王声曼有关双方不存在物业合同关系、深龙城物业公司未履行物业服务义务的主张不能成立；且王声曼在本案中主要的抗辩理由为其房屋漏水，但深龙城物业公司并非房屋的保修单位，无义务为业主房屋的漏水问题买单，更何况现在房屋漏水的原因并不清楚，因此房屋漏水问题是业主私有部分受到侵害的问题，应当由业主依法向有责任的单位或者个人主张其合法权益。故请求驳回上诉，维持原判。深龙城物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决王声曼向深龙城物业公司支付2010年7月1日至2016年12月31日的物业服务费18863.4元及逾期交费违约金22920.3元并赔偿深龙城物业公司因诉讼产生的律师费损失800元；2、诉讼费由王声曼承担。一审法院认定事实：深龙城物业公司系具备资质的物业服务企业，向贵阳市“亨特国际”小区提供物业管理服务，王声曼系“亨特国际”小区业主，居住在该小区6-1-B号房屋（建筑面积235.57平方米）。因王声曼未缴纳物管费，深龙城物业公司遂起诉。审理中，深龙城物业公司提交客户登记表、证明内容为：（亨特国际客户王声曼由于房屋玻璃破碎原因，客户一直未使用该房屋。2007年7月1日至2009年3月3日物管费按每平方米5角收取。特此证明。贵州亨特房地产开发有限公司。2009年3月3日）。王声曼不予认可，认为与本案无关。深龙城物业公司另还提交律师函、照片、催缴通知书、律师代理费发票、委托代理合同等证据，证明该公司向王声曼催缴物业服务费。王声曼不认可真实性。王声曼提交商品房买卖合同、订货合同及购买地板凭证、照片，证明因深龙城物业公司对公共管道管理不善造成王声曼4间房屋地板受损，面积达110平方米，导致产生木地板置换费用25550元、地板更换人工费和墙面粉刷等费用1万余元。深龙城物业公司对商品房买卖合同、订货合同真实性无异议，认为和本案无关，认为下水管道出现的问题并非深龙城物业公司的物业管理行为所导致，与该公司无关。另查，深龙城物业公司与“亨特国家”小区业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费按每月每平方米1元收取。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，深龙城物业公司对王声曼居住的“亨特国际”小区提供物业管理服务，王声曼作为业主，享受了相应的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。深龙城物业公司参照小区其他业主的收费标准每月每平方米1元向王声曼收取物业服务费，不违反法律规定，予以确认。因深龙城物业公司系为包括王声曼在内的所有小区业主提供物业管理服务，并未因王声曼未缴纳物业服务费而中断服务，也曾向王声曼进行催收，王声曼亦一直在接受深龙城物业公司提供的物业服务，故对深龙城物业公司所持深龙城物业公司起诉已超过诉讼时效的辩解，不予采信。王声曼对其所述深龙城物业公司对公用管道维护不善造成其房屋地板损坏未得到妥善处理，造成经济损失4万元，未在本案中提起反诉，本案不作认定处理，其可另行通过合法途径予以解决，但不应以此拒交物业服务费。对深龙城物业公司要求王声曼交纳欠缴的物业服务费18863.4元的诉请，依法予以支持。鉴于深龙城物业公司提交的证据未能充分证明其提供的物业管理服务已极尽完善,故对该公司主张的违约金及律师费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王声曼于判决生效之日起十日内，支付物业管理费18863.4元给贵阳深龙城物业管理有限公司；二、驳回贵阳深龙城物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费864元减半收取432元，由王声曼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审审理中，深龙城物业公司向本院提交了三组证据。第一组证据为贵州省物价局2008年7月16日的《关于亨特国际小区物业服务收费标准公示》及附表（件）、2008年8月27日的贵州省物价局文件黔价房[2008]182号《贵州省物价局关于亨特国际小区物业服务收费标准的通知》及附件、发证日期为2010年10月12日的《贵州省经营服务性收费许可证》复印件各一份。其中，《关于亨特国际小区物业服务收费标准公示》上面载明贵州省物价局对深龙城物业公司上报的物业服务测算成本进行审核，拟定该小区高层住宅楼公共性物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.10元；贵州省物价局文件黔价房[2008]182号《贵州省物价局关于亨特国际小区物业服务收费标准的通知》载明亨特国际小区公共性物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.10元；《贵州省经营服务性收费许可证》载明收费单位为深龙城物业公司、收费项目为亨特国际住宅、非住宅收费。深龙城物业公司提交该组证据，欲证明深龙城物业公司提供亨特小区的物业管理服务，贵州省物价局审核的该小区物业服务费收费标准时住宅每月每平方米1.1元，公共水电电梯运行的电费按照每月实际发生的费用由业主合理分担，但是在实际履行合同的过程中，深龙城物业公司只按照每月每平方米1元的标准来收取物业服务费。第二组证据为深龙城物业公司与亨特小区的业主杨胜等签订的《前期物业管理服务协议》各一份。该协议的第一条一、6、载明依据本协议深龙城物业公司向业主收取物业管理费及服务费，欲证明深龙城物业公司与业主签订有前期物业管理服务协议及协议约定的内容。第三组证据为图片6张，该6张图片的名称均为《物业费催缴通告》，催缴的对象均为“各位尊敬的6栋业主”，落款时间为2011年3月、2012年2月、2013年1月、2013年1月、2015年1月、2015年1月的《物业费催缴通告》要求业主将拖欠多年的物业费一并交齐的时间分别为：2011年3月13日、2012年3月13日、2013年1月20日、2013年1月28日、2015年1月29日、2015年1月29日，欲证明深龙城物业公司向亨特小区欠缴物业费的业主发出催缴通告，其要求业主补交物业服务费的请求未超过时效。经质证，王声曼对深龙城物业公司二审中提交的证据均不予认可，称其与深龙城物业公司未签订过物业服务管理协议，不认可该公司与其他业主签订的物业服务管理协议，认为将该公司与其他业主签订的物业服务管理协议约定的内容适用于王声曼是显失公平。另查明，二审审理中，王声曼称在亨特小区有一个物业办公室，但不知道是哪家物业公司的,不认可收到深龙城物业公司主张的通过快递给其送达的催收物业费的律师函。同时查明，深龙城物业公司二审庭审中认可该公司所主张的王声曼支付的违约金金额是参照亨特国际小区其他业主家与该公司签订的《前期物业管理服务协议》中的约定计算得来的。还查明，深龙城物业公司一审审理中提交的《贵州大谋律师事务所律师函》的落款时间为2016年12月6日，主要内容为“尊敬的业主王声曼：我所接受贵阳深龙城物业管理有限公司的委托，向您发出此函，提醒您于2016年12月31日前至物管公司交清所欠物业服务费，逾期我所将接受物管公司的委托依法提起诉讼”。深龙城物业公司提交的运单号为“928810319558”的顺丰速运快递单复印件上无该快件的交付日期，该单据右侧边载明“第一联顺丰公司收件存根”。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，深龙城物业公司对王声曼居住的亨特国际小区提供物业管理服务，王声曼作为该小区业主，享受了深龙城物业公司提供的小区物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因深龙城物业公司经物价部门审核同意对亨特国际小区按照每月每平方米建筑面积1.10元的标准收取公共性物业服务费，诉讼中王声曼仅以深龙城物业公司对公用下水管道维护不善致其房屋、阳台漏水造成其损失4万元要求抵扣物业服务费，对其有关深龙城物业公司前几任经理同意以减免物业服务费来抵扣王声曼家所遭受的损失的主张并未举证证明，亦未举证证明深龙城物业公司未对亨特国际小区履行物业服务，故原判对深龙城物业公司参照小区其他业主每月每平方米1元的收费标准向王声曼收取物业服务费的要求进行确认并无不当，本院予以维持。同时，在本案一审、二审审理中，王声曼均称深龙城物业公司主张的2010年7月1日至2014年12月31日的物业费已超过时效，深龙城物业公司对此不予认可，并在一审审理中提交了要求王声曼交清所欠物业服务费的律师函及在王声曼门前粘贴单子的图片，二审审理中提交了《物业费催缴通告》图片6张。深龙城物业公司一审中提交的律师函落款日期为2016年12月6日，但该公司同时提交的通过顺丰速运寄送给王声曼的快件快递单复印件上无该快件的交付日期，诉讼中王声曼不认可收到该快件，深龙城物业公司亦未提交快件物流信息等直接证据证明该催收物业服务费的律师函确已送达给王声曼；同时，该公司所提交的粘贴在王声曼门前的图片模糊不清，不能辨别该图片的主要内容。深龙城物业公司二审中提交的6张《物业费催缴通告》图片上载明的催缴对象均为“各位尊敬的6栋业主”，落款时间仅能识别为2011年3月、2012年2月、2013年1月、2013年1月、2015年1月、2015年1月，具体的日期仅从图片均无法辨别，且深龙城物业公司未提交其他证据印证以上《物业费催缴通告》的真实粘贴时间，对其有关在业主欠费的期间不断电话催缴费的主张亦未举证证明，因此，深龙城物业公司提交的以上证据均不能达到其证明目的，该公司应承担举证不能的后果。因二审审理中深龙城物业公司提交的该公司与亨特国际小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定的业主每次交纳物业服务费的时间为每季首月25日前，参照此约定，深龙城物业公司向王声曼收取2010年7月1日至2010年9月30日期间物业费的时间应为2010年7月25日前，则深龙城物业公司至迟应自2010年7月26日起两年内（即至2012年7月26日之前）向王声曼主张该期间的物业服务费。同理，深龙城物业公司至迟应于2012年10月26日、2013年1月26日、2013年4月26日、2013年7月26日、2013年10月26日、2014年1月26日、2014年4月26日、2014年7月26日、2014年10月26日、2015年1月26日、2015年4月26日、2015年7月26日、2015年10月26日、2016年1月26日、2016年4月26日、2016年7月26日、2016年10月26日之前分别向王声曼主张2010年10月1日至12月31日期间、2011年1月1日至3月31日期间、2011年4月1日至6月30日期间、2011年7月1日至9月30日期间、2011年10月1日至12月31日期间、2012年1月1日至3月31日期间、2012年4月1日至6月30日期间、2012年7月1日至9月30日期间、2012年10月1日至12月31日期间、2013年1月1日至3月31日、2013年4月1日至6月30日期间、2013年7月1日至9月30日期间、2013年10月1日至12月31日期间、2014年1月1日至3月31日期间、2014年4月1日至6月30日期间、2014年7月1日至9月30日期间、2014年10月1日至12月31日期间的物业服务费。深龙城物业公司的一审起诉时间为2017年1月11日，因此该公司要求王声曼交纳2010年7月1日至2014年12月31日期间物业服务费的请求已超过2年的诉讼时效，本院不予支持。王声曼该部分上诉理由成立，本院予以采信。王声曼位于亨特国际小区6—1—B号房屋的建筑面积为235.57平方米，参照每月每平方米1元的收费标准，王声曼应向深龙城物业公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为：1元/月/平方米×235.57平方米×24月=5653.68元。对深龙城物业公司的该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。原判对此认定不当，本院予以纠正。另，因对一审判决王声曼应向深城物业公司支付物业服务费的金额予以改判，一审判决第二项“驳回贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回深龙物业公司其余诉讼请求的判项。双方当事人对原判有关违约金及律师费的处理未提出异议，本院予以维持。综上所述，王声曼的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2513号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2513号民事判决第一项为：王声曼于本判决生效之日起十日内，支付物业服务费5653.68元给贵阳深龙城物业管理有限公司；三、驳回贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费864元，减半收取432元，由贵阳深龙城物业管理有限公司负担374元，王声曼负担58元；二审案件受理费864元，由贵阳深龙城物业管理有限公司负担748元，王声曼负担116元。本判决为终审判决。审判长 吴 霞审判员 谌致华审判员 邓 艳二〇一七年十月二十三日书记员 宋小艳