重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0120民初936号原告：黄世海，男，汉族，生于1973年7月9日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张金权，重庆言诚律师事务所律师。原告：黄世惠，女，汉族，生于1964年10月1日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张金权，重庆言诚律师事务所律师。被告：杨辛未，男，汉族，生于1980年9月23日，户籍地陕西省汉阴县。被告：重庆得劲房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道绿岛新区。法定代表人:董凤涛。委托诉讼代理人：赖锐、谭钰林，该公司员工。原告黄世海、黄世惠与被告杨辛未、重庆得劲房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄世海及原告黄世海、黄世惠的委托诉讼代理人张金权、被告杨辛未、被告重庆得劲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赖锐、谭钰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄世海、黄世惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨辛未支付从2016年5月1日至2017年1月30日的租金59084元，并每天按月租金的千分之五支付违约金；2、依法判令被告重庆得劲房地产开发有限公司将被告杨辛未给付的保证金13000元给原告；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告与被告重庆得劲房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告重庆得劲房地产开发有限公司位于璧山区璧泉街道泉山路389号和391号（得劲·南门唐城B区）两个门面，合同约定交房日期为2016年3月31日，并且被告重庆得劲房地产开发有限公司通知接房时间为2016年3月31日。接房才知道两原告在购买这两门面之前，两被告于2015年12月3日签订了《房屋租赁合同》，约定从2016年5月1日起被告杨辛未开始支付租金，若未按时支付，则逾期一天按月租金的千分之五收取违约金。原告从2016年3月31日接房至今，没有收到任何租金和保证金，多次与被告协商无果，为了维护原告的合法权益原告特具状起诉，望判如所请。重庆得劲房地产开发有限公司辩称，原告购房前就已经知道这两个门面租给了杨辛未，原告购房后售房部的相关人员已经向原告释名了租赁合同的变更手续，但是原告不愿意签。关于原告诉讼请求第二项的保证金13000元我公司已经于2017年2月24日支付给了原告。杨辛未辩称，原告提出由杨辛未支付2016年5月1日至2017年1月30日的租金59084元并且每天按照千分之五支付违约金，此租金及违约金不应由被告杨辛未支付，应由得劲房产公司支付。理由如下：1、杨辛未于2015年12月31日与被告重庆得劲房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，合同11.8/11.9中明确约定重庆得劲房地产开发有限公司变卖/抵押商铺，重庆得劲房地产开发有限公司需出卖前15日内通知乙方（杨辛未），乙方享有以同等条件优先购买权利，得劲房产公司并未按照合同执行，得劲房产公司2016年3月31日之前变卖给原告，直到2016年6月30日得劲房产公司发给杨辛未商铺所有权出卖·抵押告知函，2016年12月得劲房产公司销售部王小姐才电话通知被告杨辛未商铺已变卖，要求与原告做合同转交手续，因此依照二被告签订合同11.8/11.9条，重庆得劲房地产开发有限公司变卖商铺，相隔至少3个月后才发出卖函通知杨辛未，为此重庆得劲房地产开发有限公司违约。2、原被告三方商议2016年12月10日前在销售部沟通进行合同转交，最终因原告要求得劲房产公司支付千分之五违约金，遭到得劲房产公司拒绝，导致至今被告杨辛未与原告未进行合同转交手续，此事与杨辛未无任何关系，被告杨辛未可依照与得劲房产公司签订合同执行，被告杨辛未可认定与原告无商铺租赁合同关系。3、得劲房产公司未按照合同时间2015年12月31日交房于杨辛未，而且得劲房产公司因工期推迟（合同5·1甲方延迟交付，装修期/免租期顺延），实际商铺交接时间2016年4月1号，被告杨辛未依照合同享有免租期和杨辛未与得劲房产公司协商杨辛未支付装修电源费用抵扣租金，依照费用计算，杨辛未应从2017年2月10号开始支付商铺租金，2017年2月10日之前商铺租金应由得劲房产公司自行承担支付给原告。4、因二被告之间的问题没有解决，被告杨辛未未缴纳租金得劲房产公司是默认的，直到杨辛未于2016年11月7日与得劲房产公司余总达成协议，因此原告索要租金与违约金与被告杨辛未无关，且被告杨辛未已将2017年2月10日至2017年3月31日的商铺租金交给得劲房产公司，因2016年租金和违约金与杨辛未无关，杨辛未无责任承担。被告杨辛未于2015年11月7日和11月19日两次分别以2000元和11000元支付给得劲房产公司共计13000元保证金。本院经审理认定事实如下：2015年12月，以被告重庆得劲房地产开发有限公司为甲方（出租方）、被告杨辛未为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同》，合同1.1约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市璧山区璧泉街道南门唐城商业项目B区泉山路389、泉山路391；合同2.2约定租赁期限为4年，自2015年12月31日起至2019年12月30日止；合同3.1约定2016年月租金标准为6507元，2017年月租金标准为7028元；合同3.2约定租金的支付方式为乙方按季度向甲方支付租金，乙方于每季度第一个月初的三个工作日前（如遇节假日顺延）内向甲方交纳本季度的租金，逾期一天，甲方将按月租金的千分之五收取违约金，直至乙方缴纳租金；合同4.1.1约定为保证本合同的履行，乙方向甲方支付人民币13000元作为租赁保证金；合同5.1约定甲方给予乙方1个月的装修筹备期，甲方应于2015年12月31日前将该租赁房屋交付乙方，由乙方进行内部装修，装修截止时间为2016年1月30日，装修期间甲方免收乙方租金，甲方提前交付租赁房屋则装修期按交付日开始计算，若甲方延迟交付，则装修期顺延；合同5.2约定甲方给予乙方3个月的经营免租期，该期间甲方免收乙方租金，但乙方需承担经营所发生的水电等能耗费用、物业管理费及其它本合同未包含的费用；合同5.4约定甲方计收租金起算日期为“免租期”结束之次日起算；合同16.1约定甲方未按照本合同之约定按时将租赁房屋交付乙方的，则装修期及免租期顺延，若甲方延迟交付达3个月，则乙方有权单方面解除合同，并且收回租赁保证金。被告杨辛未于2015年11月7日支付重庆得劲房地产开发有限公司租赁保证金2000元、于2015年11月19日支付重庆得劲房地产开发有限公司租赁保证金11000元共计租赁保证金13000元。被告重庆得劲房地产开发有限公司与杨辛未在庭审中均认可重庆得劲房地产开发有限公司于2016年3月31日将本案所涉租赁房屋交付杨辛未。2016年2月23日，重庆得劲房地产开发有限公司与原告黄世海签订《重庆市商品房买卖合同》，由重庆得劲房地产开发有限公司作为甲方（卖方）将重庆市璧山区璧泉街道剑山路389号卖给乙方（买方）黄世海，合同第二条约定甲方销售的商品房为预售商品房；合同第七条约定交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2016年3月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。2016年5月3日，重庆得劲房地产开发有限公司与原告黄世惠签订《重庆市商品房买卖合同》，由重庆得劲房地产开发有限公司作为甲方（卖方）将重庆市璧山区璧泉街道泉山路391号卖给乙方（买方）黄世惠，合同第二条约定甲方销售的商品房为现房，合同第七条约定属现售商品房的，甲方应在2016年3月31日前将商品房交付乙方使用。被告重庆得劲房地产开发有限公司已于2017年2月24日将杨辛未交纳的租赁保证金13000元支付原告。本院认为，本案中，被告重庆得劲房地产开发有限公司将争议的租赁房屋卖给二原告，根据买卖不破租赁的原则，即在租赁关系存续期间，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响。原告因为购买了原属被告重庆得劲房地产开发有限公司所有的租赁物，也就承继了重庆得劲房地产开发有限公司在其与杨辛未的租赁合同关系中出租人的地位。杨辛未在其答辩意见中自认2016年6月30日重庆得劲房地产开发有限公司发给其商铺所有权出卖·抵押告知函，杨辛未在得知商铺已经变卖后，仍逾期多月未向新产权人即原告缴纳租金，杨辛未的行为已违反合同约定，构成违约。对原告请求被告给付租金的诉讼请求本院予以支持，二被告于2015年12月签订了《房屋租赁合同》虽然约定了被告重庆得劲房地产开发有限公司应于2015年12月31日前将租赁房屋交付被告杨辛未，但二者在庭审中均陈述租赁房屋的实际交付时间为2016年3月31日，根据《房屋租赁合同》5.1约定重庆得劲房地产开发有限公司给予杨辛未1个月的装修筹备期、装修期间免收租金，合同5.2约定重庆得劲房地产开发有限公司给予杨辛未3个月的经营免租期，该期间免收租金，合同16.1约定重庆得劲房地产开发有限公司未按照本合同之约定按时将租赁房屋交付杨辛未的，则装修期及免租期顺延，故被告杨辛未应从2016年8月1日起开始交付租金。对原告请求被告杨辛未支付从2016年5月1日起至2016年7月31日止的租金的诉讼请求本院不予支持，对原告请求被告杨辛未支付2016年8月1日起至2017年1月30日止的租金6507元/月×5个月+7028元/月÷31天×30天=39336.3元的诉讼请求本院予以支持。关于原告请求被告重庆得劲房地产开发有限公司将被告杨辛未给付的保证金13000元给付原告的诉讼请求，因为被告重庆得劲房地产开发有限公司已于2017年2月24日将此租赁保证金13000元支付原告，故对原告此项诉讼请求本院不予支持。被告杨辛未未按时支付租金已构成违约，按照合同约定应支付违约金，原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持，但原告主张的违约金过高，本院酌情主张3500元。关于被告杨辛未辩称经与重庆得劲房地产开发有限公司协商2017年2月10日前的租金应由重庆得劲房地产开发有限公司支付原告，但被告重庆得劲房地产开发有限公司并不认可二者达成了此协商协议，且二被告于2016年12月协商之时重庆得劲房地产开发有限公司已将涉案房屋出卖给原告，二被告的协商结果并不能对抗原告，故对被告杨辛未此辩称意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告杨辛未在本判决生效之次日给付原告黄世海、黄世惠2016年8月1日起至2017年1月30日止的租金39336.3元。二、被告杨辛未在本判决生效之次日给付原告黄世海、黄世惠违约金3500元。三、驳回原告黄世海、黄世惠的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由被告杨辛未负担（此款已由原告垫付，被告杨辛未在给付案款时直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，从本生效判决所确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  王冬梅二〇一七年十月十日书记员  吴 云