江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4841号上诉人（原审被告）：杨辉丽，男，1984年6月8日生，汉族，个体户，住江苏省淮安市清河区。上诉人（原审被告）：刘霞，女，1987年2月28日生，汉族，个体户，住山东省邹城市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑孝章，男，1928年9月8日生，汉族，徐州市房地产开发公司退休职工，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区奎山中街奎果1号楼。法定代表人：王广备，该公司董事长。上诉人杨辉丽、刘霞因与被上诉人郑孝章、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨辉丽、刘霞的共同委托诉讼代理人刘伟，被上诉人郑孝章的委托诉讼代理人夏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨辉丽、刘霞上诉请求：1、依法将该案改判或发回重审；2、上诉人费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，上诉人对实际购买的房屋进行网上备案和预告登记即已取得物权的效力，物权优于债权，故上诉人对该房产具备完全的物权。其次，涉案房屋上诉人已经购买并办理贷款，已经善意取得，被上诉人郑孝章与同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》不具有对抗善意第三人的效力。再者，《拆迁产权交换协议书》约定内容有误，不能反映真实的拆迁安置情况，该协议内容存在涂改和加盖公章的问题，且该公章和最后年月日处的公章不一致，明显是在上诉人买完涉案房产后私自改动的。被上诉人郑孝章辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。郑孝章向一审法院起诉请求判令：依法确认郑孝章对其与同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（房屋坐落：橙黄时代山水丽庭小区10号楼5单元803室）享有优先取得权。事实和理由：同创公司开发奎西村旧村改造项目中，拆除郑孝章原有房屋，双方签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定同创公司在徐州市泉山区奎西旧村改造项目中拆除郑孝章的房屋，以橙黄时代山水丽庭10号楼5单元803室房屋进行产权交换，作为定居安置。上述协议订立后，郑孝章把房屋交给同创公司拆除。郑孝章近期发现同创公司将上述补偿安置房屋又出售给杨辉丽、刘霞，且将商品房买卖合同进行网上备案。根据商品房买卖合同司法解释第七条规定，郑孝章对上述补偿安置房屋享有优先取得权。一审法院认定事实：2011年6月6日，同创公司作为甲方与作为乙方的郑孝章签订《拆迁产权交换协议书》一份，其中约定：因国家建设需要，甲方根据文件批准，在奎西村新建住宅。需要拆除乙方使用的座落在奎东村私有房屋，建筑面积206.31平方米，使用面积148.54平方米及附属物等，经双方协商达成本协议。甲方以橙黄时代小区10号楼5单元803室等房产（原协议内容三套房屋为山水丽庭20号楼，后修改为10号楼），同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销；甲方与乙方同等建筑面积206.31平方米不结算差价，……；双方产权调换后，关于安置房屋毗邻产权的管理等有关问题，按照房管部门有关规定执行；安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方徐州市同力创展房地产有限公司办理并承担其费用，超出原房屋产权面积的办证费用由乙方承担，安置建筑面积在办理产权登记时按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算，多退少补，每套房屋误差不超过±3㎡。协议签订后，郑孝章按约将其原房屋交由同创公司拆除，但同创公司至今未将安置的房屋向郑孝章交付。2014年5月29日，同创公司与杨辉丽签订编号为0461516号的《商品房买卖合同》（网上备案专用），约定徐州市同力创展房地产有限公司将橙黄时代山水丽庭10号楼5单元803室房屋以总金额1039772.50元（单价8450元/平方米）的价格出售给杨辉丽，买受人杨辉丽、刘霞签订合同时付311931元，余款在2014年6月13日之前付清。2014年10月20日，杨辉丽、刘霞与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《徐州市房地产抵押合同》，约定杨辉丽以涉案房屋抵押给中国建设银行股份有限公司徐州分行，抵押的主债权数额为543000元，期限自2014年10月20日起至2043年10月20日止。2014年9月16日，同创公司向杨辉丽、刘霞出具金额496050.60元的销售不动产统一发票一份。2014年10月11日，同创公司向杨辉丽、刘霞出具金额721.90元的销售不动产统一发票一份。郑孝章得知同创公司、杨辉丽、刘霞三方就涉案房屋签订商品房买卖合同并进行网上备案后，诉至法院。案件审理过程中，郑孝章提供徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处及奎西居民委员会的《情况说明》及山水丽庭10#楼总平面图一份，证明：1、原小区名山水丽庭小区与修改后的橙黄时代山水丽庭小区为同一小区；2、山水丽庭小区的原20号楼，就是现在的10号楼，之所以发生楼号变化，是因为同力公司在最初开发该小区时，将该栋楼定名为20号楼，但后经政府规划部门对该小区进行定点规划后，原20号楼被定点规划为10号楼。因此，协议中虽然有20号楼变更为10号楼的变化，但实则自始至终为同一栋楼。因此，修改前后的房屋实际为同一处房屋，仅是名称发生了变化。经质证，杨辉丽、刘霞认为楼号的变更应由建设相关的主管部门予以确认，街道办事处和居委会没有该项权利。一审审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用的原则，必须遵守法律或国家政策，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。郑孝章与同创公司签订了《拆迁产权交换协议书》，协议书中明确约定了同创公司以位置、用途特定的房屋对原告予以补偿安置。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”虽《拆迁产权交换协议书》中将山水丽庭小区的原20号楼修改为10号楼，但系因政府规划部门对该小区进行定点规划后，原20号楼被定点规划为10号楼，有《情况说明》及山水丽庭10#楼总平面图予以证实，法院予以确认。故，郑孝章主张确认其与同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（橙黄时代彩园10号楼5单元803室房屋）享有优先取得权，符合法律规定，法院予以支持。虽杨辉丽、刘霞与同创公司就涉案房屋签订了备案的《商品房买卖合同》，并由同创公司向杨辉丽、刘霞出具了部分购房款发票。但上述行为不能对抗郑孝章的优先取得权。关于涉案房屋确定由郑孝章享有优先权后导致现同创公司与杨辉丽、刘霞之间签订的商品房买卖合同履行不能所产生的争议，可由双方另行解决。遂判决：原告郑孝章对其与徐州同力创展房地产有限公司2011年6月6日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋本市橙黄时代山水丽庭小区10号楼5单元803室房屋享有优先取得权。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。二审中双方当事人的争议焦点为：上诉人杨辉丽、刘霞就涉案房屋是否构成善意取得。本院认为，善意取得是指无权处分人将其财产（动产或不动产）转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。被上诉人同创公司系涉案房屋的开发商，其与被上诉人郑孝章签订《拆迁产权交换协议书》后并未实际交付，故与上诉人杨辉丽、刘霞签订《房屋买卖合同》时，被上诉人同创公司仍系涉案房屋的所有权人，并非无权处分，上诉人杨辉丽、刘霞就涉案房屋亦不构成善意取得的前提条件。就涉案房屋，被上诉人同创公司先与被上诉人郑孝章签订了《拆迁产权交换协议书》，后与上诉人杨辉丽、刘霞签订了《房屋买卖合同》，导致在同一标的物上存在两个债的负担，无论以《拆迁产权交换协议书》的准物权性质，还是从债的成立先后顺序，一审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，确定被上诉人郑孝章就涉案房屋享有优先取得权并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人杨辉丽、刘霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费80元，由上诉人杨辉丽、刘霞负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  祝 杰审判员  张 伟二〇一七年十月二十三日书记员  魏天玥