吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终881号上诉人（原审原告）：金美花，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边启航房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市建工街44号。法定代表人：韩志方，该公司经理。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人金美花因与被上诉人延边启航房地产开发有限公司（以下简称“启航公司”）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金美花的委托诉讼代理人崔凯博，被上诉人启航公司的委托诉讼代理人杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金美花上诉请求：1.依法撤销延吉市人民法院（2017）吉2401民初1175号民事判决书、依法改判，支持上诉人在原审中的全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：原审适用法律错误。原审认为：“……关于被告如何承担违约责任的问题，因原告在庭审中对其主张的违约金损失不能举证证明，且预期交付房屋的直接损失应为买受人在同类地段的房屋租金损失。本案原、被告在庭审中均认可诉争房屋在同类地段的月租金在1000元至1500元之间，结合过错程度及本案的具体情况，被告请求调整违约金的主张本院予以支持，即将原合同“被告按原告已交房款年利率15%支付给原告作为补偿款””的约定调整为按月租金1000元的标准计算违约金，即被告给付原告自2015年1月1日至2016年10月30日间逾期交付房屋违约金22000元（1000元/月x22个月），故原告请求被告给付逾期交付房屋违约金124243.75元的诉讼请求，本院予以支持22000元……”属于适用法律错误。1.上诉人与被上诉人关于逾期交房违约金计算方法有约定，故上诉人在原审中按照合同约定的计算标准主张违约金的诉讼请求于法有据。2.上诉人在原审中主张的违约金数额并未达到法律规定的“过分高于造成的损失”的标准，原审法院对违约金进行调整于法无据。3.原审法院将上诉人的实际损失认定为每月1000元没有事实和法律依据。综上，原审法院在上诉人与被上诉人关于逾期交房的违约金有约定且约定的违约金并未过分高于实际损失的情况下调整违约金属于适用法律错误。故上诉人请求二审法院依法撤销（2017）吉2401民初1175号判决、依法改判，支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。启航公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。金美花向一审法院起诉讼请求：2013年4月17日，原、被告签订阿里郎花园团购协议，约定：原告购买被告建设的阿里郎花园小区7号楼五单元3层东侧103平方米房屋，单价每平方米3860元，房款总计397580元。启航公司承诺2014年12月30日交房，如工期延误，自2015年1月1日起，其按购房者已交房款年利率15%支付乙方补偿款。协议签订后，金美花于2013年4月23日向启航公司支付了全部购房款397580元。启航公司未向金美花交付诉争房屋。现诉至法院，要求：一、确认金美花与启航公司签订的阿里郎花园团购协议有效；二、判令启航公司向金美花支付违约金124243.75元（从2015年1月1日起计算至2017年1月31日，397580元×15%×2+397580×（15%÷12））；三、判令启航公司立即向金美花交付诉争房屋，并办理相关交房手续。一审法院认定事实如下：2013年4月17日，金美花与启航公司签订阿里郎花园团购协议，约定：“金美花购买启航公司开发的阿里郎花园小区7号楼5单元3层东侧、面积为103平方米的房屋，单价为每平方米3860元，总房款397580元。2013年开工，2014年12月30日取钥匙入住，如工期延误，自2015年1月1日起，启航公司按金美花已交房款年利率15%支付金美花补偿款。”2013年4月20日，金美花通过银行转账的方式向启航公司支付房款387580元。2013年4月23日，启航公司给金美花出具已交纳房款397580元的收据。2016年10月30日，启航公司通知金美花领取所购房屋钥匙时，金美花要求启航公司支付迟延交房违约金，但启航公司拒绝。金美花至今未领取所购房屋钥匙。另查明，启航公司于2015年11月9日取得商品房预售许可证。一审法院认为，原、被告签订的阿里郎花园团购协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。故金美花要求确认与启航公司签订的阿里郎花园团购协议有效的诉讼请求，本院予以支持。本案房屋买卖合同的相对人为原、被告之间，该合同对双方具有约束力。本案被告未能按合同约定的期限在2014年12月30日向原告履行交付房屋的合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题，因原告在庭审中对其主张的违约金损失不能举证证明，且逾期交付房屋的直接损失应为买受人在同类地段的房屋租金损失。本案原、被告在庭审中均认可诉争房屋在同类地段的月租金在1000元至1500元之间，结合过错程度及本案的具体情况，被告请求调整违约金的主张本院予以支持，即将原合同“被告按原告已交房款年利率15%支付给原告作为补偿款”的约定调整为按月租金1000元的标准计算违约金，即被告给付原告自2015年1月1日至2016年10月30日间逾期交付房屋违约金22000元（1000元/月X22个月），故原告要求被告给付逾期交付房屋违约金124243.75元的诉讼请求，本院予以支持22000元。关于金美花要求启航公司立即交付诉争房屋的诉讼请求，因启航公司同意，故本院对该诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、原告金美花与被告延边启航房地产开发有限公司签订的阿里郎花园团购协议有效；二、被告延边启航房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即给付原告金美花逾期交付房屋违约金22000元；三、被告延边启航房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告金美花交付位于阿里郎花园小区7号楼5单元3层东侧、面积为103平方米的房屋。如果被告启航公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2785元（原告已预交），减半收取1393元，由原告金美花负担1113元，由被告启航公司负担280元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，对双方具有约束力，一审对此的认定是正确的。对于双方合同关于被上诉人按已交房款年利率15%支付给上诉人作为补偿款的约定，被上诉人提出因约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据该规定，违约金过分高于造成损失的，人民法院应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”因出卖人逾期交付房屋，致使买受人不能在约定的时间使用所购房屋，合议庭认为，在这种情况下，买受人为了解决居住问题而支付的房屋租赁费用，属于其因此产生的损失。本案，因没有证据证明上诉人的实际损失，一审根据同地段同类房屋租金标准确定其实际损失，也是合理的。从买受人预期利益上看，合议庭认为，所购房屋如期交付使用，买受人即可以自己居住使用，也可以将房屋用于出租，获得租金收益。合议庭考虑延边地区房屋租赁市场取暖费用一般由房屋出租人承担的实际情况，出租人的纯收益即预期利益要少于收取的租金。本案上诉人请求的按交付房款397580元的年利率15%支付违约金补偿款，该数额与其实际损失相比，远远超过了百分之三十，一审法院予以调整是符合法律规定的。一审法院结合被上诉人违约的过错程度及本案的具体情况，对被上诉人逾期向上诉人交付使用房屋确定违约金数额为每月1000元，该违约金数额基本体现了上诉人的实际损失，并与上诉人的预期利益相平衡；而且，该标准高于启航公司通知交房之日时已产生的实际租房的月租金标准。故此，二审认为一审确定的该数额是基本合理的。综上所述，上诉人金美花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2785元，由金美花负担。本判决为终审判决。审 判 长  全智光审 判 员  池东波代理审判员  黄 伟二〇一七年十月九日书 记 员  段崇鹏