上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13673号原告：姜敏。委托诉讼代理人：王风清，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万海军，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男，上海金盛家居市场经营管理有限公司工作。原告姜敏与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告姜敏的委托诉讼代理人王风清、万海军，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人付先来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告2015年4月1日至2016年12月31日期间的不含税租金59,836元（人民币，下同）；2．要求被告支付违约金50,000元；3.要求被告将所承租的商铺返还原告；4.要求被告支付2017年1月的租金3,002元（30天的腾房期）；5.要求被告支付2017年2月1日至2017年5月底的占有使用费，按租金的1.5倍计算。审理中，原告自行收回了商铺，故撤回第3项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2008年1月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定由原告将自己拥有的位于上海市闵行区商铺出租给被告经营，租赁期限为10年（自2007年1月1日至2016年12月31日止），双方约定被告定期支付租金，虽经原告多次催讨，被告仍不支付。被告至今拖欠原告2015年4月1日至2016年12月31日的租金未付。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司辩称，2015年4月1日至2016年12月31日期间的租金59,836元予以认可。原告主张的违约金过高，请求调整为8,000元。原、被告合同及被告与次承租人的合同到期后均未再续签，合同到期前被告在市场内张贴告示要求原告办理房屋交接，但原告未予办理，故房屋未能交接的责任不在被告。2017年1月1日开始，涉案商铺由案外人实际占用，故占有使用费应由案外人承担，若法院判决被告需支付使用费，则应当按照产证的实际面积进行折算。本院经审理认定事实如下：原告姜敏系闵行区商铺的产权人。2008年1月15日，原告姜敏（出租方，签约甲方）与被告（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（52.49/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同履行过程中，被告长期拖延支付租金，2015年4月1日起的租金被告至今仍未支付。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《商铺租赁合同》、协议书、补充协议、银行流水，被告提供的移交协议等证据及原、被告的当庭陈述等证实。至于原告提供的对帐单系原告自行制作，被告不予认可，本院不予采信；原告提供的承诺书，内容与本案无关联性，本院不予采信。被告提供的两组公告及相应照片系被告自行拍摄影，原告不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告租赁商铺，应按时向原告支付租金，然在实际履约过程中，被告拖欠自2015年4月1日起的租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的付款责任。根据合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金。给对方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本院综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，酌定被告支付违约金35,000元。审理中，原告撤回要求被告返还商铺的诉讼请求于法不悖，本院予以准许。原告2017年1月的腾房期间的房屋占有使用费3,002元及2017年2月至同年5月期间的房屋占有使用费，被告抗辩因其已经张贴过公告，没有进行房屋交接的责任在于原告，故不同意支付。对此，本院认为，被告承租房屋后转租，因房屋内存在次承租人，故在被告未实际清空并将房屋交还原告的情况下，被告仍应承担相应的责任。原告向被告主张2017年1月的占用费3,002元及2017年2月起至同年5月期间按照租金标准的1.5倍计算的占有使用费符合合同约定，于法不悖，本院予以支持，经计算，2017年1月至2017年5月期间的房屋使用费金额为21,014元（即3,002元+3,002元×1.5倍×4个月）。另，被告抗辩，租赁区域内存在违法建筑，因违法建筑的拆除，房屋占用使用费应按照实际产证面积计算，然审理过程中，被告始终未能提交证明违法建筑存在的时间及拆除的时间的相关证据，且对此也未提起反诉，故本院对被告该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏自2015年4月1日起至2016年12月31日止的不含税租金59,836元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏自2017年1月1日起至2017年5月31日止的占有使用费21,014元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏违约金35,000元；四、驳回原告姜敏其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1,308.50元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告姜敏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一七年十月十六日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。