湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1651号原告：吴文波。被告：武汉联投生态城房地产有限公司。法定代表人：文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽诗，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李威，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吴文波诉被告武汉联投生态城房地产有限公司（以下简称联投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告吴文波的委托诉讼代理人桂斌，被告联投公司的委托诉讼代理人李丽诗到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方请求调解并申请按简易程序延期审理，经本院调解，双方未能达成协议；被告以合同约定的违约金过高为由，向本院提出申请，请求对涉案房屋同地段同类型房屋2015年1月至2016年1月间的租金标准进行评估鉴定。本案现已审理终结。原告吴文波向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金人民币63516元（自2015年1月1日至2016年3月5日，按照日万分之二的标准）及延迟支付违约金同期银行贷款利息（以人民币63516元为计算基数，自2016年3月5日起至结清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月7日原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于洪山区花城大道以北花山郡一期一组团商品房第Y2号楼【幢】1单元5层1号房，购房总价款人民币715269元，同时，合同约定被告于2014年12月31日将符合该合同第九条要求的上述房屋交付给原告，否则，被告将承担违约责任。2013年12月9日，原告向被告支付了购房首付款人民币505269元，2014年6月原告与被告指定的中国邮政储蓄银行红钢城支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，银行于2014年6月18日代原告向被告支付了购房余款人民币210000元。合同约定的交房时间已过，但被告一直不具备交房条件，直至2016年3月19日原告才收房。就延期交房支付违约金一事，原告同小区业主多次与被告交涉，但被告却要求只按违约金金额20%支付现金，其余的80%冲抵今后的物业管理费。原告不接受被告的解决方案，此后又同小区部分业主与被告交涉，但被告却百般推诿。为维护自身合法权益，诉至法院。被告联投公司辩称，首先，原告的起诉已超过诉讼时效，约定的交房时间为2014年，已经过了两年的诉讼时效；第二，违约金是以补偿性为原则，原告的起诉金额明显过高。根据法律规定，应参照同地段同类房屋出租租金计算。原告的请求与实际情况不符，该公司认为不宜由法院进行酌定和认定，并申请对涉案房屋在2015年的同地段同类房屋的出租租金进行评估鉴定；第三，房屋应当是2014年12月30日交付，该公司通知过原告，但因为搬迁的原因原件找不到了，贵院近期判决的王建忠案件中王建忠已经提交了该公司在2014年12月10日给同一批房屋的业主发布过交房通知书。该公司于2016年3月5日再次向全体业主发布交付通知书，对原告诉称的业主没有收到2016年3月5日的交付通知书不予认可，该公司正在核查，如果核查确实没有收到中国邮政快递包裹单，将申请法院调查取证。第四，收房时间不一样导致逾期交房违约金计算依据、计算天数不一样。对于2014年12月31日已经收房的业主，该公司不应当赔偿逾期交房违约金；对于2015年1月1日到2016年1月6日之间收房的业主，应当以2015年1月1日为起算点计算至业主实际收房之日，为逾期收房天数；对于2016年1月6日后收房的业主，应该以2015年1月1日计算至2016年1月6日为逾期交房天数计算违约金。对当事人没有争议的事实，本院予以确认。结合原、被告举证、质证及庭审调查，本院认定事实如下：2014年3月7日，原告吴文波（作为买受人）与被告联投公司（作为出卖人）签订编号为湖130263131号《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人吴文波向出卖人联投公司购买洪山区花城大道以北花山郡一期一组团商品房第Y2号楼【幢】1单元5层1号房，总房价款715269元整……第六条买受人付款形式及付款时间……2、贷款付款的，乙方应于2014年10月1日前，一次性存入商品房首付款505269元，其余价款办理贷款……第九条交房期限及条件出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……第十条关于首期住宅专项维修资金交存的约定……买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交付过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接商品房达到本合同第九条约定的支付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。2013年12月9日，原告吴文波向被告联投公司支付购房首付款505269元，剩余购房款210000元办理了贷款，并于2014年6月18日转付至被告账户。部分小区房屋买受人认为涉案房屋不符合交付条件，向武汉市住房保障和房屋管理局反映情况，该局于2015年11月24日出具“关于陈晶田、卫李静反映‘花山郡一期一组团’项目交房相关问题的处理意见书”，载明：我局针对该项目违规交付行为已介入调查……对其违规交付行为下达《整改通知书》……责令开发企业立即停止违规交房行为……督促开发企业尽快完善该项目竣工验收手续，达到合同约定的交房标准。2016年1月6日，花山郡一期一组团第Y1至Y23楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证明书》。2015年1月1日，原告吴文波签署了“房屋交付验收记录表”和“交付流程确认单”，以上材料载明“领取钥匙、《房屋质量保证书》等；签署钥匙托管确认书及交付物品及资料确认书”。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律规定，原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告吴文波按照合同约定履行了支付房屋价款的义务。关于原告的起诉是否超过诉讼时效，有证据证明涉案房屋买受人就房屋交付事宜已于2015年9月与被告联投公司进行协调，构成诉讼时效的中断，原告于2017年2月向本院提起诉讼，未超过诉讼时效，本院对被告联投公司关于原告的起诉已超过诉讼时效的辩称，不予支持。关于被告联投公司是否违约。根据《合同》第九条约定，被告联投公司应当在2014年12月31日前将案涉商品房交付原告吴文波使用，原告吴文波虽已确认收房，但当时并不符合交房条件，至2016年1月6日被告才完成工程竣工验收备案，故原告的收房时间应当认定为2016年1月6日。被告在约定期限内未达到交房条件已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，其逾期时间应从2015年1月1日计算至2016年1月6日。原告吴文波主张其实际收房时间为2016年3月19日，但被告联投公司提交的“房屋交付验收记录表”和“交付流程确认单”均可以证明原告吴文波已于2015年1月1日收房。关于违约金赔偿标准，本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房款日万分之一点五的标准支付逾期交房违约金，因此，被告联投公司应向原告吴文波支付逾期交房违约金39804.72元（715269元×0.00015/日×371日）。原告诉请被告支付延迟支付违约金同期银行贷款利息没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉联投生态城房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告吴文波支付逾期交房违约金人民币39804.72元；二、驳回原告吴文波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币694元，由被告武汉联投生态城房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘云婷二〇一七年十月十日书记员  张 婵