上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8347号原告：上海景冠物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪华，董事。委托诉讼代理人：鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。被告：上海轩龙投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：熊应发，总经理。被告：林名望，男，1982年11月3日生，汉族，住福建省建瓯市。被告：严富生，男，1971年11月11日生，汉族，住福建省建瓯市。原告上海景冠物业管理有限公司(以下简称“景冠公司”)与被告上海轩龙投资管理有限公司(以下简称“轩龙公司”)、林名望、严富生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告林名望下落不明，需公告送达，本院依��转为适用普通程序继续审理，并于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告景冠公司的委托诉讼代理人鲍永全、被告严富生到庭参加了诉讼。被告轩龙公司、林名望经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告景冠公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告轩龙公司支付原告自2016年4月1日起至2017年5月16日的物业管理44,696元；2.判令被告轩龙公司支付原告上述每月物业欠费自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日1%分段计算的逾期付款的滞纳金(暂计至2017年4月30日为7,747元)；3.判令被告轩龙公司支付原告电费和电梯维护费16,836.41元；4.判令林名望、严富生对被告轩龙公司上述第1、2、3项的付款责任承担连带清偿责任。审理中，因被告轩龙公司支付了部分费用，原告将原诉请变更为：1.判令被告支付原告自2016年4月1日起至2016年12月31日的物业管理欠费29,797.74元；2.判令被告轩龙公司支付原告上述每月物业欠费自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日万分之五分段计算的逾期付款的滞纳金；3.判令林名望、严富生对被告轩龙公司上述第一项和第二项的付款责任承担连带清偿责任。事实和理由：2012年1月份，上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的所有权人林名望、严富生与原告签订《物业使用管理公约》，后将该物业出租给被告轩龙公司使用。经结算，2016年4月1日起至2016年12月31日，被告轩龙公司已积欠原告29,797.74元的物业管理费未付。原告催讨无果，遂诉至法院。被告轩龙公司、林名望未作答辩。被告严富生辩称：不同意支付物业费和滞纳金。1.系争物业已经拍卖成功，根据拍卖的约定和上海市拍卖的惯例，房屋内各项欠款均由买受人承担。2.案外人叶某某是���告轩龙公司的控股人、实际承租人，过去都是叶某某支付物业费，所以叶某某是物业费的承担主体，应追加其为被告。3.被告严富生并未签署物业使用管理公约，也不知道是谁代被告严富生在其上签了名。经审理查明：被告林名望、严富生系上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争物业”)的权利人，房屋建筑面积为945.96平方米。2012年1月1日，原告景冠公司签署《物业使用管理公约(暨物业管理协议)》一份。该公约约定：由原告景冠公司对包括系争物业在内的“商广小区”房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；业主应当按照规定交纳水、电费和物业管理费等；业主将物业交他人使用的，应当与物业使用人约定有关缴费的责任，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等费用，但业主仍应负连带交纳责任；物业服务费应在每月20-25日前付清；业主(包括使用人)逾期交纳物业管理费的应按缴费的日千分之三，补交滞纳金；物业管理费收取标准为营业房每月3.5元/平方米。公约对其它事项亦作出相应的约定。物业管理部门落款处有原告的盖章，业主落款处有“林名望、严富生，林梦松代”的签名。同年5月7日，被告林名望、严富生与当时被告轩龙公司的法定代表人王华签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告林名望、严富生将系争房屋出租给被告轩龙公司，租赁期限自2012年5月15日起至2022年11月14日止，被告轩龙公司承担房屋租赁期内全部的水、电、物业费及其他一切费用。合同对其它事项亦作出相应的约定。2014年4月29日，被告林名望、严富生与原告、被告轩龙公司签订和解协议一份，约定2014年3月及之后��应付物业管理费，被告轩龙公司保证按时支付，决不故意拖欠。2017年3月24日，案外人唐卫华、马越通过拍卖竞得系争物业，并于2017年9月16日过户登记至该二人名下。2017年8月18日，被告轩龙公司出具《承诺书》一份，言明其承租了本区谷阳北路1425弄(原翔峰路371弄)64号301-313室、75号、76号301-306、401-404室(合计面积3,089.11平方米)，至今还欠原告电费55,235元(2017年8月18日之前的电费欠费)和若干物业管理费未付，并承诺在出具本承诺书的当日，将上述所欠的电费55,235元和上述物业2017年全年的物业管理费129,742元一次性全部支付给原告；对至今仍未清偿的、2017年1月1日之前的物业管理欠费按法院有关规定执行，对上述物业之后应付的电费及自2018年1月1日起应付的物业管理费保证按约付清。另查明，本案系争物业的物业管理费收取标准已由上海市松江区物价局审核，并颁发了经营服务性收费审核证。2016年11月29日，本院作出(2016)沪0117民初5817号民事判决书认定，被告轩龙公司、被告严富生对于被告林名望在公约上的签名并无异议，被告严富生对被告轩龙公司自2014年6月1日起至2016年3月31日止的欠付物业管理费及逾期支付滞纳金承担连带清偿责任，该判决现已生效。审理中，被告严富生为证明其主张，提交了如下证据材料：1.《商铺租赁合同》一份，拟证明承租人实质上是案外人叶某某。对此，原告认为该份合同与原告提交的合同一致，仅签名处多了叶某某的签名，对其真实性原告无法确定，但不能否定被告轩龙公司作为被告应承担责任；叶某某是被告轩龙公司的控股大股东，租赁房屋时因为被告轩龙公司尚未成立，所以是由王华、叶某某签字的。2.拍卖网页截图，拟证明系争物���的各项欠费均由买受人承担。原告对此不予认可，认为该材料仅是网页显示的内容，不是正规的法律文件，原告去交易中心也未调取到该材料，且买受人也不愿承担欠付费用。以上事实，由上海市房地产登记簿、商铺租赁合同复印件、物业使用管理公约、松江区经营服务性收费审核证、承诺书、执行裁定书、协助执行通知书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告严富生主张《物业使用管理公约》上“严富生”的签名并非其本人所签，故其不应按照公约承担责任，但是，一则，生效判决已经认定被告轩龙公司、被告���富生对于被告林名望在公约上的签名并无异议，被告严富生对被告轩龙公司自2014年6月1日起至2016年3月31日止的欠付物业管理费及逾期支付滞纳金承担连带清偿责任；二则，公约自2012年签订后至今的履行过程中，被告严富生并未对公约的签名提出过异议，特别是在2014年签订的关于物业费支付的和解协议中，其对于公约的签名亦未提出异议，且认可了相关物业费应予缴纳；三则，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告轩龙公司作为物业使用人，应按约向原告缴纳物业费，被告林名望、严富生作为业主对缴纳物业费应付连带责任。如被告林名望、严富生承担了付款义务后，有权依其向物业使用人追偿。原告主张2016年4月1日至2016年12月31日的物业费，符合合同的约定，本院予以支持。被告严富生辩称，房屋欠费应由拍卖的买受人承担，故其不应承担物业费，本院认为，被告提交的拍卖网页截图，原告并不认可，退一步讲，即使拍卖中约定房屋欠费由买受人承担，此系司法拍卖过程当事人之义务负担，原告并非拍卖当事人，对其并无约束力，亦不能免除被告严富生作为业主应承担的支付物业费的法定责任。被告严富生辩称叶某某系实际承租人，其应承担物业费并追加为被告，但，一则，原告自愿向被告轩龙公司、林名望、严富生主张，且不愿追加叶某某作为被告，系原告对自身权利的处分，应予准许；二则，被告轩龙公司通过签订和解协议自愿承担物业费，系债的加入，并无不当；三则，被告严富生未提交充分证据证明叶某某系租赁合同的主体，且退一步讲，即使叶某某系轩龙公司的股东，根据相关规定，叶某��作为发起人股东为设立被告轩龙公司以自己名义对外签订合同，轩龙公司成立后对合同予以确认、已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，原告请求轩龙公司承担合同约定的支付物业费的责任，并无不当，本院应予支持。故对被告严富生的相应抗辩意见，本院不予采纳。关于上述物业费逾期付款的滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，虽然物业使用管理公约约定物业费应于每月20-25日前付清，逾期交纳的应按日千分之三的标准支付滞纳金，但原告自愿降低为以每月物业欠费为本金，自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日万分之五的标准分段计算，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条、《物业管理���例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司自2016年4月1日起至2016年12月31日止的欠付物业管理费29,797.74元；二、被告上海轩龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司上述物业费逾期支付的滞纳金(以2016年4月1日起至2016年12月31日止每月的物业管理费3,310.86元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止)；三、被告林名望、严富生对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，公告费560元，合计诉讼费1,105元，由被告上海轩龙投资管理有限公司、林名望、严富生负担545元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告林名望负担560元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一七年十月三十一日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百二十一条当事人一���因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉��法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。