北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初27507号原告：北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司，营业场所北京市通州区张家湾镇上马头村北（北京天旺投资管理有限公司）3幢01层。负责人：韩永，总经理。委托诉讼代理人：曹建刚，男，1989年2月22日出生，汉族，北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司员工。委托诉讼代理人：宋德奎，男，1959年1月13日出生，汉族，北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司员工。被告：宋仁龙，男，1969年3月13日出生，住北京市通州区。原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司（以下简称原告）与被告宋仁龙（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人代金刚，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2010年10月1日至2016年12月31日期间物业费61369.68元；2、判令被告支付逾期付款利息损失（自2010年10月2日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，以应付未付金额为计算基数）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为北京市通州区半壁店大街112号京洲园世爵源墅小区提供物业服务，被告系该小区业主，被告拖欠2010年10月1日至2016年12月31日期间物业费至今未付，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，原告主体不合格，2006年交房入住后，一直是北京万通鼎安国际物业服务有限公司为我们小区提供物业服务，原告什么时候为我们小区提供物业服务我都不知道，也没有与我签订任何合同，物业费收费标准没有法律依据，没有审批文件。从2010年开始，小区的物业服务越来越差，道路破损，没有修复，安防系统交房时能正常使用，现在不能使用了，物业也未修复，小区经常被盗，小区环境卫生不达标，小区监控长期无法使用，物业不维修，造成车辆经常被撞被划，小区中水设施一直无法使用。物业不作为造成我巨大损失，包括车辆被撞花费修复费1500元，地下室漏水财产损失10000元，要求物业向全体业主定期公开物业账目，修复不能使用的设施设备，清理疏通景观水池，拆除私搭乱建。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区京洲园世爵源墅小区X房屋的业主，该房屋建筑面积为381.74平方米，其中地上建筑面积272.87平方米，地下建筑面积108.87平方米。涉案房屋所在小区开发商为北京市京工房地产开发有限公司（以下简称京工房地产），原物业服务企业为北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）。2010年8月31日，万通公司撤出该小区。2010年8月20日，京工房地产与北京熠腾均安物业管理有限公司（以下简称熠腾公司）签订《蓝谷竹园物业服务合同》，委托熠腾公司为涉案小区提供物业管理服务工作，物业管理服务期限为2010年9月1日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：叠拼、小高层地上：2.5元/月/平方米，地下：1.25元/月/平方米，联排别墅地上：2.5元/月/平方米，地下1.25元/月/平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠缴总额日千分之三向乙方交纳滞纳金。此外该合同还对物业管理服务内容及质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。2015年11月5日，京工房地产与原告签订《蓝谷竹园物业服务合同》，该份合同将涉案小区物业服务委托给了原告，物业管理服务期限为2015年11月5日至业委会成立时，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，该份合同物业费标准与2010年8月20日京工房地产与熠腾公司签订的合同一致。2015年11月5日，熠腾公司（甲方、债权出让人）与原告（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方于2010年9月1日开始至2015年11月4日期间对通州区世爵源墅小区（蓝谷竹园）提供物业服务。乙方于2015年11月5日开始对通州区世爵源墅小区（蓝谷竹园）提供物业服务。截止本协议签署日前，甲方将在通州区世爵源墅小区物业服务合同期间的所有欠户的物业费的债权转让给乙方（债权包括本金和利息），乙方同意受让债权。甲方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任，其转让的债权系合法、有效的债权。乙方承诺并保证其依法设立并有效存续，有权受让本协议项下的债权并能够独立承担民事责任。本院对原告起诉多名业主物业服务合同纠纷的案件进行了合并审理，诉讼中多名业主提供照片打印件、视频资料、文字材料证明被告物业服务不达标，主要反映的问题集中在小区违章建筑、绿化、保安、保洁、公共设施维护以及物业工作人员服务态度等问题。原告对上述情况均不予认可,并提供了来电、来访处理记录、交接班记录本、装修整改通知书、违建停工通知、照片等证据证明其提供了相应的物业服务。经核实，被告拖欠原告2010年10月1日至2016年12月31日期间的物业费共计61369.68元未交纳。本院认为，和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力，业主有权监督物业管理企业积极履行物业服务合同，提出自己的意见和建议，物业管理企业应虚心接受业主建议，根据不同层次业主的需求，有针对性的改进工作，提高服务质量。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽涉案小区建设单位京工房地产在房屋销售后，业主大会成立之前自行选聘了新的物业服务企业，并签订了物业服务合同，但签订的物业服务合同物业费的收费标准与原物业服务企业一致，原告实际对被告所居住小区提供了物业管理服务，被告亦实际享受了相应的物业服务，原告与被告双方形成事实物业服务合同关系，被告理应支付相应的物业费用。故对原告要求被告支付2010年10月1日至2016年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以本院核算为准。就被告提出的原告物业服务存在严重问题，拒绝交纳物业费的意见，本院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，被告提供的证据尚不能证明原告提供的物业服务存在严重问题足以达到应减免物业费的事实，但也反映出原告在维护小区公共秩序及安保方面的确存在一定问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。原告主张的逾期付款利息损失，鉴于其并未完全无瑕疵的提供物业服务，为督促原告提高服务水平，及时改善服务质量，亦作为对原告的惩戒，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告宋仁龙给付原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司2010年10月1日至2016年12月31日的物业费61369.68元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市京工物业管理有限责任公司熠腾均安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667元，由被告宋仁龙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周艳娟二〇一七年十月二十五日书记员  朱 冰