北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初30933号原告：孟思奇，男，1983年6月18日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：尚思宇，北京市金台律师事务所律师。委托代理人：郭军，北京市金台律师事务所律师。被告：北京鑫润创展房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：杨帆，董事长。委托代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。被告：北京古城房地产开发有限公司，住所地北京通州区。法定代表人崔巍，董事长。委托诉讼代理人：刘明月，女，1989年7月30日出生，该单位职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邢万兵，北京和铭律师事务所律师。原告孟思奇与被告北京鑫润创展房地产经纪有限公司（以下简称鑫润创展公司）、被告北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孟思奇及其委托代理人郭军、尚思宇，鑫润创展公司委托代理人刘天甫，古城公司委托代理人刘明月、邢万兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟思奇向本院提出诉讼请求：1、要求鑫润创展公司和古城公司赔偿损失共计1076016元，其中包括赔偿吴晟骗取的536016元及赔偿因错过购房机会导致财产损失540000元；2、鑫润创展公司和古城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月15日，孟思奇在鑫润创展公司销售经理吴晟带领引导下，在古城公司开发的坐落于通州区永顺镇王家场村“运通人和良园”住宅项目（K2.清水湾）售楼处签订了《北京市商品房预售合同》，由孟思奇购买古城公司开发的清水湾x号楼x单元x号房屋。随后，孟思奇支付了首付款536016元，由叶世红开具加盖了古城公司财务章收据。事后当孟思奇想继续联系吴晟办理购房手续时发现其失踪无法联系上，后来得知其伪造古城公司财务章及合同章实施诈骗，导致多为购房者被骗，并卷款潜逃。2015年8月6日被公安机关抓获，并于2016年5月12日被通州区人民法院以合同诈骗罪判处有期徒刑12年，现判决已生效。此外，根据上述刑事判决书中二被告情况说明可知，古城公司委托鑫润创展公司代理销售清水湾项目，鑫润创展公司在代理期间派遣工作人员进驻售楼处开展代理工作。关于代理销售职责划分为古城公司负责组织签署合同，收取客户交纳的款项，并向买受人开具凭证；鑫润创展公司仅负责推介、协助工作，不负责收取款项。本案中，吴晟系鑫润创展公司销售经理，叶世红系鑫润创展公司销售秘书，在吴晟销售团队工作。叶世红在明知鑫润创展公司作为销售团队无权收取购房人房款、无权开具收据的管理规定下，仍然按照吴晟要求为孟思奇开具收据，最终直接造成孟思奇被骗购房款536016元。上述事实有刑事判决书为证。孟思奇认为，吴晟作为鑫润创展公司的工作人员，在工作时间、工作地点长时间诈骗多位购房人房款未发现，这本身足以证明鑫润创展公司和古城公司存在严重管理失误与过错。此外，古城公司与鑫润创展公司在严格明确二者之间分工情况下，鑫润创展公司职工叶世红明知管理规定而公然违反，配合吴晟为孟思奇开具收据，这直接导致孟思奇被骗。如果当时叶世红能够遵守管理规定，那么孟思奇就不会受骗。叶世红的违规行为证明鑫润创展公司在管理上存在严重过错，本案中古城公司也未尽到交易的安全保证义务。本案中，孟思奇被吴晟骗取536016元。此外，正是因为二被告的管理过错导致孟思奇所签订购房合同无效，导致错过2014年8月在清水湾购房机会。当时孟思奇所购房屋每平米20282元，总价款仅为1756016元，且当时所交纳的536016元购房首付款已是穷尽所有。因北京市政府东迁，通州区房地产价格上涨，目前所购房屋均价已经近五万元，这直接给孟思奇购房造成巨大损失，而这些损失完全是因为二被告导致孟思奇2014年8月购房机会丧失导致。综上，请求法院支持孟思奇的诉求，依法判决。鑫润创展公司辩称，一关于本案事实，鑫润创展公司此前对孟思奇所称的吴晟诈骗其536016元的过程、结果均毫不知情，仅通过刑事判决书才了解了相关情况。吴晟于2013年7月1日与鑫润创展公司签订了《房地产代理合同书》，双方确定了代理与被代理的关系。吴晟作为代理人，代理鑫润创展公司销售房屋，获取代理费用。吴晟从不是鑫润创展公司的员工，也没有与客户签订购房合同、收取购房款的权限。依据刑事判决书的内容，吴晟的个人行为是没有代理权限的行为，也已确认是严重的刑事犯罪。通过刑事判决书，吴晟将诈骗的钱用于去澳门赌博输了。吴晟的个人行为并非是利用了职务上的便利，其个人行为是严重的犯罪行为，直接触犯了刑法，受到了应有的制裁，这是任何一家公司的管理规定所不能约束、预防和避免的。关于叶世红的行为，叶世红与鑫润创展公司于2014年5月7日签订了《房地产代理合同书》，叶世红并非鑫润创展公司的员工。吴晟购买假收据，加盖私刻的古城公司财务章，孟思奇基于对财务章的信任，收取了假收据，给吴晟指定的个人账户打款。吴晟出于非法占有的目的，欺骗叶世红在假收据的收款人处签名；二、原告诉求应被驳回。原告在诉状中称原告损失1076016元，其中包括吴晟骗取的536016元，因错过购房机会导致的财产损失54万元。原告提供的刑事判决书主文中已判令吴晟退赔骗取原告的536016元。根据最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题批复规定责令退赔的具体内容，应当在判决主文中写明，被害人另行提起民事诉讼请求返还被非法占有的财产的，人民法院不予受理。鑫润创展公司不应承担任何责任。吴晟和叶世红均不是鑫润创展公司工作人员，原告以此理由主张鑫润创展公司承担责任没有法律依据。吴、叶二人的行为不可能得到鑫润创展公司的追认，应由其自身承担责任。三、原告主张没有法律依据。吴晟个人骗取原告的钱款，原告向鑫润创展公司主张没有法律依据，其所称的交易机会损失更是无本之木、无源之水。综上，原告应被驳回起诉，其诉求没有任何事实及法律依据。古城公司辩称，第一、刑事判决业已处理购房款退赔问题，法院应该驳回其起诉。（2016）京0112刑初141号刑事判决业已解决536016元购房款纠纷，购房款应当通过追赃、退赔等途径解决。原告就购房款另行提起诉讼，根据最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题批复规定责令退赔的具体内容，应当在判决主文中写明，被害人另行提起民事诉讼请求返还被非法占有的财产的，人民法院不予受理。法院应当驳回原告起诉；二、古城公司并非吴晟的用人单位，不承担用人单位责任。原告起诉案由是用人单位责任纠纷，用人单位责任纠纷使用人单位工作人员基于执行工作任务造成他人损害时，由用人单位承担侵权责任的纠纷。古城公司与鑫润创展公司是销售代理关系，吴晟是鑫润创展公司的销售经理，古城公司并非吴晟的用人单位，不承担用人责任。三、对原告诉称的损失，古城公司并无严重管理失误和过错。原告购房款损失的最主要原因是吴晟实施诈骗，古城公司并非吴晟的用人单位，对吴晟不承担选任、委派、管理及支付报酬的责任，故不存在原告诉称严重管理失误之说。四、房屋差价损失属于可得利益损失，即合同履行后可以实现的利益。鉴于原告与古城公司之间无商品房预售关系，不具有实际履行的内容，故房屋差价损失不是现实的可以实际获取的利益，不应纳入赔偿范围。综上意见，希望法院驳回原告起诉，或驳回原告对古城公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：古城公司系北京市通州区永顺镇王家场村“运通人和良园”（K2.清水湾）项目的开发商。案外人吴晟（别名吴迪）系该项目销售经理，负责该项目的房屋销售。吴晟在销售房屋期间，自2014年6月起至10月止，指使自己的销售团队将K2.清水湾的部分房屋销售给了孟思奇等十人，其中九人将首付款均按照吴晟及其团队销售人员指示汇至案外人闫照林×××账户，案外人黄海清将首付款付至吴晟个人账户。后吴晟合同诈骗事发，潜逃，受害人孟思奇、黄海清等两人报案，要求追究吴晟的刑事责任，孟思奇等八人未报案。2016年5月12日，吴晟因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院作出（2016）京0112刑初141号刑事判决书，判处吴晟有期徒刑12年，责令吴晟向被害人黄海清退赔人民币787573元、向被害人孟思奇退赔人民币536016元。在公安机关的讯问笔录中，关于这十人买房的过程，吴晟供述：“我按照正常的流程去接待他们，只是让客户交钱的时候，是让他们把钱汇到我告诉他们的指定账户”。吴晟供述认可，其诈骗的受害人包括本案原告孟思奇、王洪玉、吴佳炜、冯平、王伟颢、孟春晓、田东霖、陈红、余振滨、黄海清共十人。孟思奇为购买K2.清水湾的房屋，按照吴晟等人指示，于2014年8月15日将536016元汇至闫照林账户，并拿到盖有古城公司的财务专用章的收据。另查一，根据本院另案作出的关于受害者之一的吴佳炜起诉古城公司财产损害赔偿纠纷一案的民事判决书（2016）京0112民初46561号，该判决中记载：“古城公司在销售K2.清水湾项目房屋时，确有让购房人将购房款汇至该公司人员桑春华个人账户的情况，古城公司对此认可”，并依法判决古城公司赔偿吴佳炜购房款474207.2元及从2014年6月23日起至实际给付之日止的利息损失。本院在本案审理过程中，也向双方当事人询问了另案审理的情况，当事人发表了相关依据并对此表示知情。另查二，根据孟思奇提交的由本院作出的（2016）京0112执4042号执行裁定书，申请执行人为孟思奇，被执行人为吴晟，孟思奇依据（2016）京0112刑初141号刑事判决书中所判决的责令吴晟退赔孟思奇536016元提出强制执行申请，本院在执行过程中，经查询，被执行人吴晟名下无房产，无车辆，已冻结被执行人名下银行账户。被执行人已被列入失信被执行人名单。申请执行人无法提供被执行人的其他财产线索。据此，依照民诉法的相关规定，终结了北京市通州区人民法院（2016）京0112刑初141号刑事判决书的本次执行程序。至今，上述刑事判决书中判决吴晟退赔孟思奇的款项分文未退。在本院审理过程中，对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章的真实性当事人均认为系吴晟私刻。本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。从本院依法调取的关于吴晟涉嫌合同诈骗罪的公安机关侦查卷宗中，有孟思奇等人签署的北京市商品房预售合同的文本照片，故可以认定孟思奇签订了北京市商品房预售合同，但吴晟并未将合同文本交付孟思奇。对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章，当事人均认为系吴晟私刻，故孟思奇和古城公司之间不存在商品房预售合同关系。对于孟思奇主张古城公司的差价损失或者错过购房机会损失54万元，于法无据，本院不予支持。关于孟思奇主张的要求二被告赔偿购房款损失536016元，鑫润创展公司及古城公司均提到了根据《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》来进行抗辩，要求驳回孟思奇的该项诉讼请求。本院认为，上述批复的意见为：被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。据此，追缴或者责令退赔的具体内容，应当在判决主文中写明；其中判决前已经发还被害人的财产，应当注明。被害人提起附带民事诉讼，或者另行提起民事诉讼请求返还被非法占有、处置的财产的，人民法院不予受理。根据上述规定，本案中孟思奇被吴晟所诈骗的购房首付款共计536016元，在（2016）京0112刑初141号刑事判决书的主文中已经写明：责令吴晟退赔孟思奇536016元。故本案孟思奇提出其诉讼请求为要求二被告赔偿其实际购房款损失536016元，孟思奇该笔损失确实发生了，通过法院强制执行，吴晟至今未退赔，法院还出具了终结本次执行裁定，其损失至今未得到弥补，而并非孟思奇另行提起民事诉讼要求吴晟返还该购房款或者要求古城公司、鑫润创展公司返还该笔购房款，而是要求古城公司与鑫润创展公司因侵权给其造成的购房款的实际损失536016元。孟思奇本案所提起的诉讼也是财产损害赔偿纠纷，系对其实际的财产损失进行赔偿的诉讼，并非返还原物或返还财产纠纷，。故对此古城公司与鑫润创展公司应对此予以正确认识。本院对于古城公司与鑫润创展公司的抗辩主张，不予采信。庭审中，古城公司辩称古城公司与鑫润创展公司签订了房地产销售代理合同，吴晟是作为鑫润创展公司的员工在古城公司售楼处销售房屋，对此孟思奇不予认可。根据查明的事实，吴晟确系鑫润创展公司的员工，孟思奇在事实上遭受了财产损害。古城公司在孟思奇财产受到损害的事件中存在过错。第一、古城公司与鑫润创展公司之间虽然存在房地产销售代理关系，但是商品房销售合同的签订主体应是开发商和购房人，因此古城公司对于鑫润创展公司人员进行的房屋销售、合同签订等行为负有一定的监督职责和较多的注意义务。吴晟实施诈骗的时间是从2014年6月至2014年10月，在长达四个月的时间内，所有的活动及行为都在古城公司的售楼处进行，据古城公司陈述，古城公司对此毫不知情。在商品房交易过程中，古城公司作为开发商，与购房人相比，处于优势地位，对于交易安全的保障应该负有主要责任，应承担更多的注意义务，可见古城公司未尽到相应的注意义务和监督责任。第二、古城公司在销售K2.清水湾商品房时，确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，是这一违规行为的存在，才让吴晟有机会私刻印章实施诈骗，指示自己团队的销售人员让孟思奇将购房款汇至闫照林账户，而没有被其他工作人员怀疑。孟思奇在此次的纠纷过程中亦存在过错。孟思奇在庭审中表示当时在售楼处是受销售人员指示将购房款交至个人账户，古城公司也承认存在将购房款交至桑春华个人账户的违规行为。但是并不必然代表孟思奇在交纳购房款时是按照古城公司的要求转到个人账户的，经审理查明，古城公司并未实际收取上述款项。且孟思奇对当时购房现场其他购房人将购房款转至闫照林个人账户也未提供相应的证据。按照常识，与公司签订购房合同，正常情况下是将购房款转至公司账户，而孟思奇未尽到相应的注意义务，存在一定过错。孟思奇在购买房屋的事情上，过于亲信吴晟个人，没有尽到相应的注意义务和审慎的核实义务，将50多万元的巨额款项支付到了个人账户上，导致损失的发生。孟思奇对此负有一定的责任。古城公司在庭审中辩称，孟思奇因将款项汇至非公司指定的个人账户，且看房、签订认购书和支付房屋首付款均在一天进行，故存在重大过错，对此孟思奇不予认可。本院调查得知，吴晟及其销售团队在销售给孟思奇房屋过程中，所有流程都是按照古城公司正常卖房的流程来进行，且孟思奇支付购房款后，收到了盖有古城公司财务印章的收据。作为购房人在古城公司的售楼处购买商品房，由该售楼处的销售人员进行接待，并到现场看房，签订各项手续后，交纳购房款，并拿到收据，虽然在交纳购房款时并没有转至古城公司的账户里，存在一定过错，但并非重大过错。古城公司在吴晟销售房屋的过程中疏忽大意，未尽到相应的监督注意义务，且存在指示购房人将购房款汇至个人账户的情况，导致被吴晟利用，对于此次损害的发生存在重大过错，因此对于给孟思奇造成的损失，应予赔偿。鉴于孟思奇在此次纠纷中亦有过错，故对于孟思奇要求古城公司赔偿购房款损失的合理部分，本院予以支持。对于孟思奇要求鑫润创展公司赔偿损失，本院认为，吴晟所销售的房屋为古城公司所有，系在古城公司的售楼处为古城公司向孟思奇出售房屋，故与鑫润创展公司无关，对于孟思奇要求鑫润创展公司承担赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京古城房地产开发有限公司赔偿原告孟思奇购房款损失共计428812.8元，于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回原告孟思奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14484元，由孟思奇负担6751元（已交纳）；北京古城房地产开发有限公司负担7733元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  张仕忠人民陪审员  李 茂二〇一七年十月二十六日书 记 员  高金鼎