上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初9338号原告：上海针织(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：王裕敏，职务执行董事。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。被告：上海普联房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区乳山路XXX号。负责人：黄震东，清算组组长。委托诉讼代理人：曹艺华，四川智盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋国祥，上海市凯昌律师事务所律师。原告上海针织(集团)有限公司诉被告上海普联房地产开发有限公司其他所有权纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年8月30日组织了证据交换，又于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告上海针织(集团)有限公司的委托诉讼代理人朱秀祥和唐增杰，被告上海普联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹艺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海针织(集团)有限公司诉讼请求：1、被告将上海市长宁区新华路XXX号XXX幢房屋(建筑面积是4,194.53平方米，以下简称系争房屋)交付给原告；2、判令被告支付原告自2017年1月1日起至判决生效日为止的房屋使用费(按每月213,711元计算)。事实与理由：1995年5月8日，上海化学纤维(集团)有限公司(于2015年12月31日注销，由原告保结)与被告签订一份联合开发合同，合同约定，共同开发新华路XXX号地块(无土地证、无房产证、已被市政征用)，占地面积5,320平方米，建成后各得50%房子。2014年6月，上海化学纤维(集团)有限公司(以下简称化纤公司)提起诉讼，经上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决及上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终4460号民事判决认定上述《联合开发合同》无效，支持了原告要求被告支付房屋使用费的诉请，并认为被告应当返还房屋，但因双方尚未结算建造成本等费用，故暂未对返还房屋的诉讼请求进行处理。上述判决后，原告主动以书面方式要求与被告进行协商，但被告未作回复且已进入自行清算，因各股东分歧巨大无法达成一致，并存在对经营造成严重影响的隐患。原告认为，根据生效判决认定，系争房屋(面积为1,069平方米)的土地使用权登记在原告名下，土地演变报告证明联合开发合同签订前一直属于本案原告使用，临时建筑工程规划许可证也登记在原告名下，且被告在长期经营期间已获得2,600万元的收益，联合开发合同被确认无效后并不存在损失，故被告应依法返还房屋，由原告承接租赁合同权利义务，并愿意对被告进行经济补偿。被告上海普联房地产开发有限公司辩称，1、原告要求被告交付系争房屋没有法律基础，合同法第58条规定，依据合同取得的财产应予以返还，不能返还的折价赔偿，原告投入的是土地所有权，故无权主张返还房屋，没有证据证明房屋属于原告，故原告主张返还房屋也没有事实依据。2、原告诉请违背诚信原则。原告投资的土地使用权被认定无效，被告实某出资进行了修建，经营长达二十年，被告获得了收益，如认定双方不存在合作的基础，房屋返还原告有违诚信原则，且显失公平；原告主张建造时候的277万元，但现价远远不止。3、本案要求返还房屋的诉讼请求在(2014)长民三(民)初字第748号案件中已提出，有违一事不再理原则，应遵循生效判决协商解决。4、被告成立清算组，协商处理，原告声称被告的债务等不是客观事实，被告成立清算组是为了解决问题，如果按照原告意见判决交付房屋，与事实不符，系争房屋依法属于不能返还，应由被告折价补偿原告，原告已经获取租金收益，事实上已经获得了补偿。原告之前收取租金，现要收回土地，对被告不公平。被告另表示同意原告第二项诉讼请求。原告根据其诉讼请求及事实主张，提供了上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终4460号民事判决书，司法鉴定意见书、信函、被告公司股东会记录，关于新华路XXX号土地使用演变过程的报告、联合开发合同，国有土地使用证、房地产登记证及登记信息、临时建筑工程规划许可证、被执行人信息查询记录、审计报告等证据，被告认为上述证据均不能证明原告有权要求返还系争房屋；被告就其答辩及事实主张，提供了联合开发合同、临时股东会决议、上海仲裁委员会通知书、申请书及证据清单等，原告认为除联合开发合同外其他证据与本案并无关联性。根据当事人的陈述、生效判决确认及相关证据，本院确认以下事实：1992年11月，上海市纺织工业局、上海针织总公司就新华路XXX号土地使用演变过程向长宁区土地规划一所作出说明，表述在1970年经公司内部调整作化纤公司仓库使用，在移交过程中忽视了房产土地登记。1995年5月8日，上海化纤(集团)有限公司住宅办公室(甲方)与上海普联房地产开发有限公司(乙方)就新华路XXX号签订一份《联合开发合同》，合同约定：上海市长宁区新华路XXX号地块(无土地证、无房产证、已被市政征用，现属甲方主管单位：上海针织(集团)有限责任公司事实使用的土地)，占地面积5,320平方米，建造临时办公房；甲方投入经规划批准建设临时办公用房的土地，乙方投入全部建设资金；建成后双方各得50%的房子；甲方将拥有的新华路XXX号临时办公用房折价作为注册资金投入上海普联房地产开发有限公司，作价价格为新华路XXX号临时办公用房的全部建设金额；协议生效后，乙方将拥有新华路XXX号全部临时办公用房的所有权等。1995年6月，上海市长宁区规划土地管理局，就新华路XXX号向市纺织住宅开发总公司化纤分公司核发三张临时建设工程许可证，分别批准简房翻建1,200平方米、办公用房1,118.90平方米、办公用房766平方米。2001年2月核准登记的上海市房地产登记簿土地状况信息显示，新华路XXX号土地权属性质为国有，使用权取得方式一栏无记载，使用权面积为1,069平方米，权利人为化纤集团。系争房屋共有5个幢号房屋，分别为1号楼(A楼、B楼)、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼。系争房屋长期由被告使用、收益至今。原、被告均同意上述5个幢号房屋的面积按照4,194.53平方米计算。另查明，被告公司系于1995年1月由上海普诚实业公司和上海联东物业发展中心投资成立的有限责任公司。上海联东物业发展中心投资人为上海纺织住宅开发总公司化纤分公司，上海纺织住宅开发总公司和原告公司的投资人均为上海纺织控股(集团)公司。2010年7月，上海联东物业发展中心注销登记，注销保结单位为化纤公司。被告公司现处于自行清算阶段，已成立清算组。2014年6月，化纤公司提起诉讼，普联公司提出反诉，经本院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决：“……对于《联合开发合同》的效力问题。我国《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。使用划拨土地合作、开发房地产，是转让国有土地使用权的特殊形式，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。涉案房屋所在地块系国有土地，化纤集团系国有独资公司，其自述也未缴纳过土地出让费用，普联公司也未能举证证明该地块系出让或已缴纳土地出让费用，故《联合开发合同》应属无效。基于无效合同，对于普联公司的反诉请求，不予支持。……涉案房屋建成后一直由普联公司使用、收益，在此期间长达十余年的时间中，化纤集团对此一直未提出过异议，也从未主张过返还涉案房屋；此外，普联公司自述涉案房屋目前已由其承包给多名员工独立经营，本案可能存在涉及众多实某使用人利益的情况；另外，化纤集团虽主张普联公司已经收取的利益足以弥补其开发该地块房屋的投入，但普联公司对此并不认同，且普联公司坚持认为《联合开发合同》有效，《联合开发合同》无效后，双方对涉案房屋如何处理，利益如何主张均可再行协商。综合上述因素，对于化纤集团要求返还涉案房屋之诉请，在本案中暂不处理，双方可就涉案房屋返还事宜进一步进行协商解决。……判决如下：一、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的使用费人民币2,320,414元；二、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的使用费人民币2,564,536元；三、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2015年1月1日起至判决生效之日止，按照每月人民币213,711元计算的使用费；四、驳回上海普联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由上海化学纤维(集团)有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币2,500元。评估费人民币50,000元，由上海化学纤维(集团)有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币25,000元。本诉案件受理费人民币35,600元，由上海普联房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元(已减半收取)，由上海普联房地产开发有限公司负担。”普联公司不服上述判决提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年12月19日作出(2016)沪01民终4460号民事判决：……根据本案所查明的事实，双方签订的《联合开发合同》明确载明涉案地块系化纤集团实某使用，但无土地证、无房产证、且已被市政征用。该表述内容与上海市纺织工业局、上海化学纤维总公司于1992年11月就新华路XXX号土地使用演变过程向上海市长宁区土地规划一所所作的说明内容相应，且2001年2月核准登记的上海市房地产登记簿土地状况信息中，关于该地块权属性质登记为国有，但使用权取得方式一栏并无记载。虽然，普联公司在二审中提交了1997年5月10日上海纺织控股集团公司作为受让方就包括涉案地块在内的土地签订的《上海市国有土地使用权出让合同》，但目前尚无证据显示土地受让方实某缴纳了土地出让金。因此，结合房地产登记簿的上述记载，及涉案地块使用的历史演变情况等，一审法院认定涉案地块系国有划拨土地，并无不当。普联公司主张涉案地块系通过出让方式取得，依据不足，本院难以采信。据此，根据我国《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，一审法院认定上述《联合开发合同》无效，当属正确。关于合同无效的后果处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现化纤集团要求普联公司返还新华路XXX号5个幢号建筑面积4194.53平方米的房屋，但因该部分房屋系普联公司依据《联合开发合同》投资建造，因合同无效若需返还给化纤集团，必然涉及开发该部分房地产的投入成本等相关损失的认定及分担问题；而且根据普联公司所述，该部分房屋目前已由其承包给多名员工独立经营，可能存在涉及众多实某使用人利益的情况。因此，依据公平合理原则，就涉案房屋如何处理，可由各方再行协商解决为妥。一审法院据此就化纤集团关于返还房屋的诉讼请求不作处理，并无不当。……判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决第四项；二、变更上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决第一项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的使用费人民币2,320,414元”；三、变更上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决第二项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的使用费人民币2,564,536元”；四、变更上海市长宁区人民法院(2014)长民三(民)初字第748号民事判决第三项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按照每月人民币213,711元计算的使用费”。……审理中，原、被告均确认新华路XXX号1-5号楼目前尚由近二十家商户实某承租使用，其中部分约定租赁期间尚未届满；被告主张案外人上海普义投资管理有限公司向上海市仲裁委员会就新华路XXX号房屋承包协议提起仲裁，原告认为涉案房屋已由被告收回控制，故该仲裁与本案没有关联性。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张根据生效判决已确认《联合开发合同》无效，且在判决之后无法与被告协商处理，故再次起诉要求被告返还系争房屋，被告认为根据上述法律规定，系争房屋属于不能返还，故不同意原告诉请。本院认为，根据生效判决查明的事实，系争房屋所属土地有1,069平方米于2001年核准登记，1995年6月，上海市长宁区规划土地管理局向市纺织住宅开发总公司化纤分公司核发三张临时建设工程许可证，分别批准简房翻建1,200平方米、办公用房1,118.90平方米、办公用房766平方米，且系争房屋从未办理产权登记，故根据物权法定原则，原告主张返还的系争房屋在本案审理期间仍未合法取得相应不动产权利；审理中，原、被告确认系争房屋现仍由众多案外人实某承租使用，故就系争房屋处理问题，仍将涉及众多案外人实某利益，且原、被告就此各执意见，故综合本案实某情况，对原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，本院认为仍应循上海市第一中级人民法院生效判决之意见，以不予处理为妥。对于原告要求被告支付使用费的诉请，原、被告并无争议，故本院予以支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：被告上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海针织(集团)有限公司上海市长宁区新华路XXX号1-5号楼房屋自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按照每月213,711元计算的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,063.50元，由被告上海普联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星人民陪审员  李 红人民陪审员  陆荣骏二〇一七年十月二十七日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。