四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川18民终953号上诉人（原审被告）：杨小红，男，生于1972年12月19日，住四川省天全县。委托诉讼代理人：钟兵，四川兆盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗韬，四川兆盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天全县阳光物业管理有限公司，住所地：四川省天全县向阳大道。法定代表人：张卓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭娜，女，生于1985年4月8日，住四川省天全县。该公司经理。上诉人杨小红因与被上诉人天全县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省天全县人民法院（2017）川1825民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨小红上诉请求：一、撤销天全县人民法院（2017）川1825民初455号民事判决或查明事实后依法改判。二、一、二审诉讼费用全部由阳光物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，关键事实未经查证，明显故意偏袒阳光物业公司。理由有三：（一）“西湖大院”物业管理委员会未经依法成立。杨小红从未参加过业主大会。“西湖大院”业委会未进行相关的备案。“西湖大院”业委会及成员并非经业主大会选举产生并依法备案。其与阳光物业公司签订的《物业管理委托合同书》、《管理细则补充协议》对其他业主不具有拘束力。（二）物业收费高于标准。阳光物业公司收取的物业管理服务费明显高于政府指导价。（三）《物业管理委托合同书》、《管理细则补充协议》中甲方签章有明显的伪造痕迹。请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。阳光物业公司辩称，杨小红称“西湖大院”物业管理委员会不合法，应当起诉该委员会。阳光物业公司收取的物业费已经低于了政府出面扶持的小区了，不存在收费过高的问题。对于《物业管理委托合同书》、《管理细则补充协议》，杨小红并没有拿出伪造的依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。阳光物业公司向一审法院起诉请求：判决杨小红立即支付2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费3244元（135.15平方米×2元×12个月）并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：阳光物业公司是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。杨小红系天全县“西湖大院”的商铺业主。2015年7月1日，阳光物业公司被公开选聘为该小区的物业服务方，并与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》及《物业管理细则及补充协议》，约定将该小区物业（住宅、商铺）委托阳光物业公司进行管理。合同对管理事项、管理期限、双方的权利与义务、管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，本合同期满，天全县西湖大院物业管理委员会没有将续聘或解聘阳光物业公司的意见通知杨小红，且没有选聘新的物业管理企业，阳光物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。物业管理费用为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元，按年（季度、月）向业主或物业使用人收取。违约责任为：阳光物业公司未能达到合同约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿等。合同签订后，阳光物业公司即进驻该小区进行物业管理和服务。因杨小红未向阳光物业公司缴纳2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费3243.6元（135.15平方米×2元×12个月），阳光物业公司遂起诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，阳光物业公司与天全县“西湖大院”小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》及《物业管理细则及补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。杨小红作为该小区业主，依法受该合同约束。阳光物业公司从2015年7月1日起为小区提供物业管理服务，杨小红也实际接受了阳光物业公司的物业管理服务，故杨小红应按合同约定向阳光物业公司支付物业服务费。物业费的标准按合同约定的非住宅房屋建筑面积每平方米每月2元计算。对于杨小红提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定要求阳光物业公司限期改正，逾期未改正造成其损失的，可以要求赔偿；也可通过业主委员会协调、交涉或更换物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。故对阳光物业公司请求杨小红交纳物业服务费的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由杨小红于本判决生效后十日内支付天全县阳光物业管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费3243.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨小红承担。二审中，阳光物业公司向本院提交一份西湖大院业主委员会出具的证明，拟证明“西湖大院物业管理委托合同书及补充协议”是双方根据有关法律，在自愿协商一致的基础上签订的，其签名是业委会成员本人的签名。经杨小红质证认为，证明上盖章的名称与西湖大院业主委员会不一致，且章没有编号，上面的“本人”没有在证明上签名，故对证据的三性不予认可。本院认为，阳光物业公司提交的上述证明属于其在一审中应当向法院提交的证据，但未提交，故不作为二审的新证据采信。二审中，杨小红未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，杨小红是否应当依照《西湖大院物业管理委托合同书》、《西湖大院物业管理细则及补充协议》的约定向阳光物业公司交纳物业管理费是本案的争议焦点。根据本案查明的事实，阳光物业公司是经天全县工商行政管理局批准登记成立从事房地产物业管理的有限责任公司，其与天全县西湖大院物业管理委员会相关代表签订的《西湖大院物业管理委托合同书》、《西湖大院物业管理细则及补充协议》未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。阳光物业公司通过公开招投标程序选聘为“西湖大院”小区物业服务企业，从2015年7月1日起开始为该小区各业主提供物业管理服务，小区各业主也实际上接受了阳光物业公司的物业管理服务。依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，杨小红应当依法向阳光物业公司交纳物业管理费。阳光物业公司收取杨小红的物业费按合同约定的非住宅房屋按建筑面积每平方米每月2元计算，符合本地区物业管理费的收费实际。杨小红上诉认为“西湖大院”业委会及成员与阳光物业公司签订的《西湖大院物业物业管理委托合同书》、《西湖大院物业管理细则补充协议》对其他业主不具有拘束力，收取的物业费用高于政府指导价的理由不能成立，本院不予支持。对于杨小红上诉认为《西湖大院物业物业管理委托合同书》、《西湖大院物业管理细则补充协议》中甲方签章有明显的伪造痕迹，不应当采纳的理由，因其在一审审理中并未对该合同及补充协议的真实性提出异议，仅提出阳光物业公司未尽到物业管理服务，但未提供相应的证据予以证明。在二审中杨小红也未提出相反证据予以反驳，故对该上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人杨小红的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨小红负担。本判决为终审判决。审判长 汤 玉审判员 邢 毅审判员 陶明刚二〇一七年十月二十四日书记员 张宇楷