广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17362号上诉人（原审被告）：林金生，男，1976年11月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。上诉人（原审被告）：韦红丽，女，1979年4月30日出生，汉族，住广西北流市。被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司（以下简称利合公司），住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：何嘉丽、何月群，该公司职员。上诉人林金生、韦红丽因与被上诉人利合公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林金生、韦红丽及被上诉人利合公司的委托诉讼代理人何嘉丽、何月群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林金生、韦红丽共同上诉请求：1、撤销一审判决关于违约金的判定；2、对被上诉人利合公司服务质量进行调查评定，评定的结论作为支付标准；3、2012年5月1日前的物业费不应向二上诉人收取；4、2014年12月23日之前物业费已过诉讼时效；5、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用；6、判令广州利合房地产开发有限公司修缮二被上诉人房屋收楼时发现的质量问题及作赔偿。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人有物业服务资质，但忽略了其不够资质承接涉案小区物业服务。二、涉案小区建设单位与被上诉人签订《物业管理合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应认定无效。三、一审判决对于物业服务计费时间认定错误。四、一审判决对被上诉人的服务质量没有进行调查和核实，被上诉人达不到约定的服务质量违约在先，故二上诉人主张撤销一审判决关于违约金的判定。五、被上诉人2014年12月23日之前的主张已过诉讼时效。六、利合公司对二上诉人房屋的严重质量问题，至今未进行妥善修复及赔偿管理费，未履行职责。综上，一审判决认定事实错误。被上诉人利合公司辩称：一、我方对于涉案小区是按照招投标的法定流程中标、进驻进行物业服务的，资质无任何问题。二、二上诉人主张应从2012年5月1日起算物业费没有事实和法律依据。三、我方已履行了服务义务，二上诉人也应履行缴费义务，其主张的拖欠物业费没有事实和法律依据。四、我方已提供证据催缴，二上诉人主张的已过诉讼时效不成立。五、我方对业主反映的问题也及时整改了。综上，请求驳回二上诉人的上诉。2016年10月8日，被上诉人利合公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：林金生、韦红丽向利合公司支付拖欠的物业服务费8746.59元及违约金（物业服务费按每月237.01元计算；欠费时段：2013年8月1日至2016年8月31日；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；2、本案诉讼费用由林金生、韦红丽承担。一审法院认定事实：利合公司具有物业服务企业资质。林金生、韦红丽与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定林金生、韦红丽向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区亚运城媒体北村16座302房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积84.645平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付给林金生、韦红丽使用。双方在该合同约定选聘利合公司提供前期物业管理服务。2011年5月27日，利合公司、林金生、韦红丽签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，林金生、韦红丽应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2011年5月27日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给林金生、韦红丽。林金生、韦红丽2013年8月拖欠部分物业管理费214.23元、2013年9月至2016年8月未缴纳物业管理费。一审诉讼中，林金生、韦红丽确认拖欠2013年8月至2016年8月期间的物业管理费。利合公司提供了《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》、《催费通知单》、《律师函》及其邮寄回执等，反映其已催促林金生、韦红丽缴纳所欠物业服务费，且相应邮寄地址是涉案房产所在的地址，但林金生、韦红丽称未收到所邮寄的材料。一审法院认为：利合公司、林金生、韦红丽签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管理服务合同关系成立，利合公司已为涉案小区提供了管理服务，林金生、韦红丽应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。根据涉案物业建筑面积及约定的收费标准，涉案物业的服务费应按237.01元/月计算。林金生、韦红丽于2013年8月至2016年8月期间未缴清纳物业管理费，利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用进行了催收，故利合公司要求林金生、韦红丽支付2013年8月至2016年8月期间物业服务费8746.59元，合理有据，予以支持。对于林金生、韦红丽提到利合公司的物业服务质量存在问题，由于物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，林金生、韦红丽所反映的问题可能存在，但不代表利合公司工作的全部，也不能仅凭小区的某一位置、某一业主的体验来认定利合公司的工作没有进行。因此，林金生、韦红丽的抗辩，不予采纳，林金生、韦红丽应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。关于违约金，林金生、韦红丽未按约定缴纳物业服务费，应承担违约责任，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以该月欠费额为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月5日作出如下判决：一、被告林金生、韦红丽于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2013年8月至2016年8月期间的物业服务费8746.59元及违约金（2013年8月物业管理费的违约金以214.23元为本金，其余各月物业管理费的违约金均以237.01元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州利合物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告林金生、韦红丽负担。二审中，被上诉人利合公司提交了以下证据：1、中标备案回执、资质证书，拟证明该公司的物业管理资质；2、相关的清洁服务、绿化服务等照片，拟证明该公司对涉案小区提供了达标的物业服务，且对业主提出的问题逐步跟进整改。上诉人林金生、韦红丽质证认为以上证据是被上诉人利合公司在一审判决后做给业主看的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人利合公司具有物业服务企业资质，其与上诉人林金生、韦红丽签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。被上诉人利合公司对涉案小区提供了物业管理服务，故上诉人林金生、韦红丽应依约向被上诉人利合公司缴纳物业服务费。上诉人林金生、韦红丽于2011年5月27日收楼，其在一审庭审中承认于2013年8月至2016年8月期间未缴纳物业服务费，被上诉人利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用按照涉案房屋所在地址或上诉人林金生、韦红丽在涉案房屋买卖合同上所留的通讯地址进行了催收并有邮寄回执为证，故一审判决认定被上诉人利合公司要求上诉人林金生、韦红丽支付2013年8月至2016年8月期间物业服务费8746.59元合理有据而予以支持正确。上诉人林金生、韦红丽关于诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。上诉人林金生、韦红丽提出被上诉人利合公司达不到约定的服务质量，是被上诉人利合公司在管理方面存在的瑕疵，但上诉人林金生、韦红丽以此为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，被上诉人利合公司作为涉案小区的物业管理者，亦应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。关于违约金问题，因上诉人林金生、韦红丽未依约缴纳物业服务费，构成违约。一审判决根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对合同约定的违约金标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人林金生、韦红丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人林金生、韦红丽负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十月二十三日书记员  党春婷