河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民终3262号上诉人（原审被告）信阳新政源房地产开发有限公司。法定代表人郭元林，该公司董事长。委托诉讼代理人胡鸿胜，公司副总经理。上诉人（原审原告）李猛，男，汉族，1987年1月14日生，住河南省罗山县。上诉人（原审原告）郭晓辉，女，汉族，1984年6月7日生，住河南省罗山县。二上诉人共同委托诉讼代理人张亚，河南精致律师事务所律师。上诉人信阳新政源房地产开发有限公司因与上诉人李猛、郭晓辉房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳新政源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡鸿胜，上诉人李猛及二上诉人的共同委托诉讼代理人张亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年1月14日，原告李猛、郭晓辉与被告新政源房地产公司签订合同编号为GF-2000-0171号商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于信阳市羊山新区××大道印象××小区××单元××商品房××套，建筑面积为84.23平方米，总房款为431071元。原告于签订合同之日向被告新政源房地产公司支付首付款131071元，余款300000元办理了银行按揭手续。合同第八条约定被告新政源房地产公司于2013年4月30日前向两原告交付经五大责任主体验收合格的商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.办理房屋登记所需交易费用均由买受人承担，共同到房屋登记机构申请商品房预告登记。合同签订后，原告按约定履行了各项合同义务。由于被告新政源房地产公司未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使两原告至今不能办理房屋产权证书。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋维修基金缴款凭证、（2014）豫法民一初字第4-3号民事判决书等予以证明。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。合法生效的合同受法律保护。原告按合同约定履行了支付购房款的义务，被告应当按协议约定全面履行交付房屋，并在约定期限内将办理原告所购商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第2项约定的违约金计算方法计算，违约金额为：431071元×1%=4310.71元，与合同标的431071元及违约时间（至本案审理时已3年有余）相比，严重显失公平，依法应予调整。不动产物权中的所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。房屋实物交付之后，原告作为买受人只实现了所有权中的占有、使用、收益的权利，因被告的原因使已交付的房屋尚不具备办理相应权属证书条件，原告的处分权仍受到部分限制，属于瑕疵交付。换言之，与原告所支付的全部购房款相对应的全部房屋所有权权益，因上述原因使原告仍无法享有房屋所有权中的处分权权益，该部分权益应视为原告因此所受到的损失，且该项损失不是一次性损失，是一个与违约时间成正比的持续损失，依据合同法的公平原则，计算该项损失应当充分考虑违约时间这个因素，原告请求该项损失按日计算的意见，具有一定的客观性，应予以采纳。参照本合同第九条第1项中第（2）小节约定的出卖人逾期交房的违约金计算方法和计算比率（日万分之二），酌定从约定的该项义务履行期限届满之日的次日（2014年4月26日）起，以原告已交付的购房款431071元为基数，按日万分之二的四分之一，即日0.5/10000计算违约金，以原告请求的93193.01元为限。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定判决：一、被告信阳新政源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将办理原告李猛、郭晓辉所购买的位于信阳市羊山新区新七大道印象欧洲小区第5幢一单元17层1704号商品房权属登记需要由出卖人（即被告信阳新政源房地产开发有限公司）提供的资料报产权登记机关备案；二、被告信阳新政源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，在93193.01元限额内，按下列方法计算所得的违约金数额向原告李猛、郭晓辉支付违约金：以已交付的购房款431071元为基数、按日0.5/10000的比率计算，从2014年4月26日起，至本判决确定的给付之日止。三、驳回原告李猛、郭晓辉的其他诉讼请求。案件受理费2130元，由原告李猛、郭晓辉承担1500元；被告信阳新政源房地产开发有限公司承担630元。上诉人信阳新政源房地产开发有限公司不服上述判决，提起上诉称：一审判决要求上诉人向被上诉人支付违约金计算方法错误。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意愿的表达，关于产权登记的约定，合同中第十五条有明确约定：对不能按规定期限取得房地产权属证书一事，双方一致约定出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。而被上诉人却无视双方签字的商品房买卖合同，提出按日86.21元索要违约金93193.01元的无理要求，其事实依据不足，明显违背了当事人之间的合同约定，而原审判决上诉人在93193.01元限额内，以已交付的购房款431071元为基数、按日0.5/10000的比率支付被上诉人违约金更没有事实及法律依据。综上，请求二审人民法院依法改判，支持上诉人提出的上诉请求。上诉人李猛、郭晓辉不服上述判决，提起上诉称：两上诉人于2017年4月10日向平桥区人民法院起诉要求被上诉人承担未按约定将办理房产登记所需资料报房产登记机关备案的违约责任，平桥区人民法院一审判决被上诉人按两上诉人已付购房款每日0.5/10000的标准向两上诉人支付逾期办理房产登记的违约金至判决确定的给付之日。两上诉人认为，此标准过低，不足以弥补因被上诉人违约给两上诉人造成的损失和困扰。请求二审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，将原判确定的0.5/10000每日的标准上调为每日1/10000。二审查明事实与原审查明相一致。本院认为，上诉人李猛、郭晓辉按合同约定履行了支付购房款的义务，上诉人信阳新政源房地产开发有限公司应当履行在协议约定的期限内办理所购商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。上诉人信阳新政源房地产开发有限公司目前尚未履行该项合同义务，依约应当承担违约责任。原审认为，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条第2项约定的违约金计算方法，计算违约金4310.71元，与合同标的431071元及违约时间较长相比，显失公平，依法应予调整。原审参照本合同第九条第1项中第（2）小节约定的出卖人逾期交房的违约金计算方法和计算比率（日万分之二），酌定从约定的该项义务履行期限届满之次日（2014年4月26日）起，以购房人已交付购房款431071元为基数，按日万分之二的四分之一，即日0.5/10000计算违约金，以原告请求的93193.01元为限，确定上诉人信阳新政源房地产开发有限公司应当向上诉人李猛、郭晓辉承担的违约金额，我认为，原审对违约金的酌定没有事实及法律依据。关于逾期办理房屋所有权证的违约金计算方法问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条有明确约定，即如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限（交房后360日）内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条约定对合同双方当事人均具有约束力，同时也是人民法院判决的依据。综上，原判决认定的基本事实清楚，但关于违约责任的判决结果不当，上诉人信阳新政源房地产开发有限公司的上诉理由成立，其上诉请求应予以支持；上诉人李猛、郭晓辉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2123号民事判决第一、三项；二、变更该判决第二项为：上诉人信阳新政源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向上诉人李猛、郭晓辉支付逾期办理房地产权属证书违约金4310.71元（431071元×1%）；三、驳回上诉人李猛、郭晓辉的上诉请求。一审诉讼费按原判决执行；二审诉讼费2579元，由上诉人信阳新政源房地产开发有限公司承担1499元，上诉人李猛、郭晓辉承担1080元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  任 钢审判员  陈 钢二〇一七年十月二十六日书记员  杨 帆