安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终5259号上诉人（原审被告）：张丹丹，女，1983年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：朱翔，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚敏，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈丹丹，女，1989年11月16日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：陈琼，安徽徽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪娜，安徽徽达律师事务所律师。上诉人张丹丹因与被上诉人沈丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丹丹上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判张丹丹无需双倍返还沈丹丹购房定金6万元，本案一、二审诉讼费用由沈丹丹承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案存量房买卖合同明确约定房屋抵押的应当先办理他项权利注销登记手续或出具抵押权人同意转让的书面证明错误，双方《存量房买卖合同》第一条第2款是权属说明，关于抵押权注销并没有约定具体涂销期限，而第3款却明确约定抵押由双方通过补充协议自行约定。此外一审法院认定的事实也与合肥二手房交易市场的惯例不符。二、《存量房买卖合同》第二条第2款没有附加任何前置条件，一审将签订资金托管和涂销抵押权作为该28万元首付款的付款前置条件没有任何的合同依据。事实上是沈丹丹没有筹够款项故意拖延推迟付款。其未按约定支付28万元首付款的行为是导致涉案合同无法继续履行的原因，因此违约方是沈丹丹。三、一审判决无视双方合同约定，错误理解购房款支付方式。本案房屋交易中购房款约定的是以银行按揭方式支付尾款92万元，并不涉及首付款28万元。涉案合同未约定资金托管事宜，合同第十条空白处双方均未填写，应当视为没有约定。并且沈丹丹的起诉状及中介公司从未向张丹丹提及过办理资金托管事宜，沈丹丹在一审中提交的包河中心登记预约联系单上的预约窗口是房屋登记，并不是资金托管，两个窗口办理的是不同的业务。合同并未约定需要办理资金托管，买卖双方之间也无办理资金托管的合意。四、本案房屋交易违约方系沈丹丹。对涉案房屋抵押的事实各方在签订合同时都是知悉的，因此涉案房产存在抵押本身不能认定张丹丹违约，因正常的二手房交易方式为卖方用收到的买方的购房首付款偿还银行按揭，后双方办理房屋过户及资金托管等，案涉合同关于房款支付的方式也是与二手房交易相符。沈丹丹辩称，一、案涉房屋抵押权的涂销是沈丹丹支付首付款的前提条件，不办理涂销资金托管及后续的银行按揭流程无法进行。案涉合同中已明确约定已抵押的房屋出售应先办理抵押权注销手续。同时根据存量房买卖合同第五条约定条款可以推定，张丹丹的抵押权注销期限最迟在2015年9月15日前。中介已明确告知张丹丹买卖合同的交易流程中如果他项权未注销是无法办理房屋转移登记的，但张丹丹直到本次庭审前，也没有提供证据证明他项权证已注销。沈丹丹在此期间，已将首付款筹集，并履行了通知中介公司及张丹丹的义务，中介公司在一审中也明确表明将相关事实已告诉张丹丹，要求张丹丹配合。因为是房价上涨张丹丹单方违约导致合同不能履行，所以张丹丹是本案违约方。二、中介在一审出庭作证已说明对双方交易流程进行了告知。张丹丹既然选择同意接受沈丹丹用银行贷款方式支付房款，那么首付款和银行按揭贷款就必须办理资金托管，绝对不是单指银行贷款部分托管。托管账户实际上就是张丹丹的个人银行账户，与合同约定将首付款28万元支付给张丹丹并不矛盾。依据相关政府部门出台实施细则及资金托管流程及风险防范要求，本案双方没有代为偿还张丹丹银行贷款的约定，故属于首付款必须签订托管协议后交付托管账户的情况。资金托管账户的办理是需要买卖双方签订资金托管协议以后方可办理。所以，张丹丹所主张的沈丹丹单方就可以将款项存入资金托管账户是不成立的。至于张丹丹所称的所谓交易惯例其实是一种特殊的约定，是基于卖方无力偿还银行贷款由买方将首付款直接存入卖方的抵押银行代为清偿，银行转账单据也是由中介监督保管，最终是需要交给资金托管中心，作为首付款托管的一种方式，并不是张丹丹所说的直接将款项在无监督无条件的情况下汇入张丹丹的银行账户。张丹丹所说的操作模式明显违背了公平合理原则及市场交易的规则，沈丹丹是不可能同意承担交易失败款项无法追回的风险，所以张丹丹所称交易惯例并不符合客观实际。三、根据合同法第六十条的规定，张丹丹强调合同书面约定，对于没有约定或者约定不明的，又不愿意按照交易习惯和流程处理，甚至否认中介方对其告知的事实，其行为违背了诚实信用原则，给沈丹丹造成巨大的损失，应承担违约责任。沈丹丹向一审法院起诉请求：1.判令张丹丹履行双方于2016年8月25日签订的存量房买卖合同，立即办理他项权利注销登记手续以及协助沈丹丹将金悦领地花园小区1幢1507室（房地权合包字第150062865号）房地产权变更登记至沈丹丹名下并依约交付前述房产；2.判令张丹丹支付迟延办理他项权利注销登记手续、迟延履行房地产权过户登记义务的违约金12300元；3.本案诉讼费由张丹丹承担。在案件一审审理过程中，沈丹丹变更诉讼请求要求解除与张丹丹签订的存量房买卖合同、双倍返还购房定金6万元并由张丹丹承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月12日，张丹丹（甲方）与沈明（乙方）、安徽常盈房地产营销策划有限公司（丙方）签订一份房地产居间受托方买卖合同，约定甲方提供坐落于安徽省合肥市××区皖江东路金悦领地小区1幢1507室、建筑面积68.14平方米的房屋、价格为123万元；甲方同意在本合同的其他交易条件不变的前提下，乙方可以增加、减少买卖合同中的买受人，购房定金3万元包含在房屋总价内，甲乙双方拟定于2016年8月28日前到丙方所在地签订正式买卖合同，甲方同意乙方变更买受人。当日，沈明向张丹丹支付了购房定金3万元。2016年8月25日，张丹丹（甲方）与沈丹丹（乙方）签订一份存量房买卖合同，约定甲方将坐落于合肥市××区皖江东路19号繁华金悦领地1幢1507室、建筑面积68.14平方米的房屋（合包150062865）作价123万元出卖给乙方；房屋已抵押的，出卖人应当先办理他项权利注销登记手续或出具抵押权人同意转让的书面证明；乙方于2016年8月12日向甲方支付房屋价款3万元，于2016年9月23日支付28万元；甲方同意乙方以银行按揭支付房款92万元，由银行直接打入甲方账户，于2016年11月20日前结束所有手续；甲乙双方同意款清交房，在合同签订备案后20日内，共同向不动产登记部门申请办理房屋转移登记手续；乙方未在合同规定期限内支付转让房屋价款的，逾期超过五日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同约定的转让价款的百分之十的标准支付违约金；甲乙双方同意委托不动产登记部门房屋资金托管分中心对房屋转让价款实行托管。次日，甲乙双方至合肥市地方税务局包河分局办了涉案房屋的缴税事宜。张丹丹在购买涉案房屋时向中国工商银行股份有限公司合肥银行支行申请了银行按揭贷款，该支行在涉案房屋上办理了抵押权登记（他项权利证号：合包250034636）。2016年9月22日，张丹丹结清了涉案房屋银行按揭贷款。截至2016年11月4日，涉案房屋的抵押权登记尚未涂销。在案件审理过程中，沈丹丹变更诉讼请求要求解除与张丹丹签订的存量房买卖合同、双倍返还购房定金6万元并由张丹丹承担本案全部诉讼费用。另查明，张丹丹以沈丹丹、沈明违约为由向一审法院另行提起诉讼，要求解除涉案存量房买卖合同及房地产居间受托方买卖合同并要求沈丹丹、沈明支付违约金。一审法院认为，张丹丹、沈丹丹签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。本案的争议焦点是违约方是谁。沈丹丹主张张丹丹违约的理由是张丹丹没有注销涉案房屋的抵押权登记，张丹丹辩称沈丹丹没有按约支付首付款构成违约。该院认为，涉案存量房买卖合同明确约定房屋抵押的应当先办理他项权利注销登记手续或出具抵押权人同意转让的书面证明。首先，涉案房屋存在抵押权，而张丹丹作为出卖方应当首先办理抵押权涂销手续，在其结清了涉案房屋银行按揭贷款后未及时办理涂销手续已构成违约；其次，双方约定以银行按揭贷款方式支付购房余款92万元由银行直接打入甲方账户，但合同还约定甲乙双方同意委托不动产登记部门对房屋转让价款实行托管，结合合肥地区二手房买卖交易惯例，以银行按揭方式购买存量房的需要办理资金托管，虽合同中对托管的分中心没有明确约定，但涉案房合肥市××区包河区，且双方在合肥市地方税务局包河分局办理缴税，可以明确推知该托管中心为包河分中心，在双方未签订资金托管协议，且张丹丹没有涂销抵押权登记的前提下，沈丹丹客观上无法按照合同约定的时间将首付款存入资金托管中心，并未构成违约。综上，张丹丹在履行涉案存量房买卖合同中存在违约行为，现沈丹丹诉请解除涉案存量房买卖合同并要求张丹丹双倍返还定金6万元，符合法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除沈丹丹与张丹丹2016年8月25日签订的存量房买卖合同；二、张丹丹自判决生效之日起十日内双倍返还沈丹丹购房定金计6万元。一审沈丹丹起诉时预交案件受理费15982元，因沈丹丹变更诉讼请求，应受案件受理费1400元，由张丹丹负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2016年8月25日，沈丹丹与张丹丹签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，首先，双方《存量房买卖合同》第二条第二款约定“房屋已抵押的，出卖人应当先办理他项权利注销登记手续或出具抵押权人同意转让的书面证明”，在案涉房屋存在抵押权的情况下，张丹丹在结清涉案房屋银行按揭贷款后未及时办理他项权利注销登记显已构成违约。其次，关于首付款的支付问题，张丹丹认为根据双方合同约定沈丹丹应在2016年9月23日向其支付，沈丹丹未支付构成违约。但从本案现有证据来看，双方合同约定沈丹丹购买案涉房屋系以银行按揭贷款方式支付购房余款，中介公司出庭作证也称根据合肥市二手房买卖交易惯例，买方通过银行贷款方式支付房屋尾款必须先资金托管，在双方未签订资金托管协议且张丹丹没有涂销抵押权登记的情况下，一审法院认为沈丹丹客观上无法按照合同约定的时间将首付款存入资金托管中心其并未构成违约并无不妥。张丹丹认为沈丹丹支付首付款存在违约，依据不足，不予采信。综上所述，张丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张丹丹负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月二十七日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。