浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5677号上诉人（原审被告）张含，女，1984年2月21日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人荣丰闽、朱佳宁，浙江天创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市文三西路85号丹桂公寓物业楼。法定代表人杨掌法，总经理。委托代理人方大明，浙江东辰律师事务所律师。上诉人张含因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张含于2010年9月2日购买位于杭州市上城区，建筑面积379.59平方米，同时配有车位两个。同日，张含与绿城物业公司签订前期物业服务协议一份，约定绿城物业公司为蓝色钱江公寓提供物业服务，期限自物业交付起至第一届业主委员会成立并与物业服务企业签订合同生效止；前期物业服务费由张含按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为3.8元/月·平方米，地下车位服务费为60元/月·个；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况，能耗费预收费标准中高层住宅为1元/月·平方米；物业服务费及能耗费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；张含逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日万分之四支付违约金等事项。后开发商向张含交付了案涉房屋。2016年10月，绿城物业公司曾向张含催讨2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费51962.04元、公共能耗费10361.21元、车位服务费4320元。绿城物业公司于2016年12月5日向原审法院提起诉讼，诉请判令：1．张含向其支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费51962.1元、公共能耗费10361.21元、车位服务费4320元，合计66643.31元；2．张含支付其违约金2702元（以51962.1元为基数，按日万分之四的标准，自2016年7月11日计算至2016年11月18日），之后的违约金按上述标准计算至物业服务费清偿之日止；3．本案的诉讼费用由张含承担。在诉讼过程中，绿城物业公司撤回部分诉请后变更诉请如下：1．张含向其支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费34641.4元、车位服务费2880元，2014年1月1日至2015年12月31日期间的公共能耗费5714.7元，合计43236.1元；2．张含支付其违约金1801.4元（以34641.4元为基数，按日万分之四的标准，自2016年7月11日计算至2016年11月18日），之后的违约金按上述标准计算至物业服务费清偿之日止；3．本案的诉讼费用由张含承担。绿城物业公司撤回部分诉请，系其真实的意思表示，原审法院已另行裁定予以准许。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张含与绿城物业公司签订有《前期物业服务协议》一份，该协议系双方当事人真实的意思表示，应属合法有效，张含应依约按时支付物业服务费等费用。故绿城物业公司要求张含支付物业费34641.4元、公共能耗费5714.7元、车位服务费2880元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。张含未按约定向绿城物业公司缴纳物业费，应当承担相应的违约责任，故绿城物业公司要求张含支付违约金的诉讼请求，于法有据，但绿城物业公司的计算标准过高，原审法院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张含于判决生效之日起10日内支付绿城物业服务集团有限公司物业费、能耗费、车位服务费合计43236.1元；二、张含于判决生效之日起10日内支付绿城物业服务集团有限公司违约金548.34元（以34641.4元为基数，按同期银行贷款利率标准，自2016年7月11日暂计算至同年11月18日），之后的违约金按上述标准计算至物业费实际付清之日止；三、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费1534元，实际收取926元，由绿城物业服务集团有限公司负担31元，张含负担895元；公告费300元，由张含负担。绿城物业服务集团有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，张含于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，张含不服，向本院提起上诉称：上诉人在一审答辩中已经指出被上诉人物业服务存在15点严重问题，这非简单的服务质量不足，而是威胁业主生命、财产安全的严重问题，且其中许多问题上诉人也多次指出，但被上诉人不予理睬和改正。这些问题也是《前期物业服务协议》第四条约定的物业服务义务。比如：陌生人可以出入园区发传单，乘保姆梯上楼，甚至进入业主房屋及在停车位贴虚价出售广告实施诈骗行为，这些体现被上诉人未做到公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务；地下车库3单元B1、B2层墙面发霉，近2年无人修整，直至2016年上半年才修好，被上诉人以及其他几家业主玻璃突然爆裂，草坪上都是碎玻璃，被上诉人不主动清理，甚至业主多次提醒也不清理干净，这些体现被上诉人未做好物业共用部位的维修、养护和管理义务以及未做好物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生的义务；地下车库没有保安管理，致使业主车辆相撞，事发后未及时处理，致使业主车辆原地停放一个月，严重影响广大业主通行，这些体现被上诉人未履行车辆停放管理义务。根据《前期物业服务协议》第十一条和第三十八条的约定，上诉人有权提出意见建议，被上诉人应就这些最基本的服务限期改正。本案中，因案涉小区未选举产生业委会，所以无法通过业委会解除《前期物业服务协议》。协议的权利义务对等，被上诉人未尽到物业服务的最基本义务，违约在先，上诉人有不付或少付物业费的权利。至少在被上诉人改正这些严重问题之前，上诉人可以暂时不支付物业费。综上，上诉人张含请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人绿城物业公司答辩称：首先，上诉人对其所称的各项服务瑕疵，没有提交任何证据予以证明。退一步讲即使其所举事项真实且没有夸大，亦不能证明被上诉人履行物业服务合同存在重大瑕疵。物业服务本就是一个持续的、动态的过程，作为被上诉人的物业公司在日常服务过程中对于业主的合理正当且能力所及的服务提供也是及时的。其次，物业服务具有涉众性，暂且无论上诉人的物业服务质量评价不能代表小区全体业主的意见，但个人业主不支付物业服务费的行为确实会影响其他已经支付物业服务费的业主的利益。上诉人与被上诉人签订有《前期物业服务协议》，上诉人应当按约按时支付物业服务等等费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律错误，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。上诉人张含与被上诉人绿城物业公司在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，张含与绿城物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效。根据该协议的约定，绿城物业公司有权向张含收取物业费。对于张含主张的绿城物业公司未依约提供物业服务的问题，物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，故张含以绿城物业公司未依约提供物业服务为由主张减免物业费依据不足。但绿城物业公司作为案涉小区物业服务企业，也应加强与业主的沟通，不断提高物业服务品质。综上，张含的上诉理由不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由张含负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 俞建明审判员 石清荣二0一七年十月二十七日书记员姚亦驰??