重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6221号上诉人（原审被告）:段海峰,男,汉族,1980年1月18日出生。被上诉人（原审原告）:重庆远大物业管理有限公司,住所地重庆市渝中区新华路337号平街第11楼，统一社会信用代码91500103284875131G。法定代表人：华永玉，董事长。委托诉讼代理人:蒋沁,重庆百晟律师事务所律师。上诉人段海峰因与被上诉人重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初6778号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。段海峰上诉请求：撤销原判，改判认定段海峰从2011年8月至今拒绝交纳物管费为正当合法行为，段海峰从远大物管公司对外墙整改完成之日起交纳物管费，远大物管公司赔偿段海峰装修费4000元及评估确定的房屋贬值损失。事实和理由：段海峰从2004年入住小区至2011年8月一直按时交纳物管费，对于物管费从0.6元/m2涨至0.8元/m2无异议。2010年段海峰房屋卧室外墙砖大面积脱落，露出沙灰基面，出现风化和孔隙，在长期雨水冲刷下会向室内渗水，甚至导致隔墙砖松动和倒塌。段海峰向远大物管公司联系请求及时修补和整改，但远大物管公司一直不予解决，从未履行维修养护职责，违反物业合同约定，段海峰依法有权拒绝交纳物管费。远大物管公司在工作中严重疏忽失职，造成电梯井大量积水，电梯损坏，过道中到处有老鼠屎，构成严重违约，业主有权拒绝支付物管费。远大物管公司不履行维修义务导致段海峰房屋墙面开裂，应按400元/m2的标准共10m2整改装修面积赔偿维修费用4000元。另外，因房屋严重贬值，段海峰要求对贬值损失进行司法鉴定，由远大物管公司一并赔偿。远大物管公司辩称，外墙脱落是建筑年久所致，外墙维修需动用大修基金，必须征得小区业主的同意，但段海峰一直也未到物管处签字表态。动用大修基金的程序未完成，远大物管公司没有维修外墙不能成为段海峰拒交物管费的理由。外墙脱落不是远大物管公司造成，段海峰提出的赔偿问题应另案起诉。远大物管公司向一审法院起诉请求：一、段海峰支付2011年8月1日至2016年11月30日期间的物管费4524.80元、电梯费2035.20元、公摊费422.40元以及按照日万分之三计算违约金至付清之日止；二、诉讼费用由段海峰承担。一审法院认定事实：原告系贰级资质的物业服务企业。2010年1月26日某小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业服务。该合同约定，由原告对某小区进行物业管理。物业服务费用为住宅0.60元/月·平方米，电梯费按【10+0.3×（N-3）】×人数×月(N代表所住楼层)收取，在合同履行期间经双方协商物业服务费用可以进行调整，调整的幅度应当由物管公司根据市场价及国家规定并最终与业主大会协商确定。业主共用部位、设施相关费用按包干方式每户每月6.6元缴纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应当在当月20日前缴纳，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2010年1月26日起至2014年1月25日止。2011年1月20日原告向某印象小区业主大会、业委会发函建议调整该小区物业服务费收费标准。2011年6月8日该小区业委会致函原告表明经过业主大会表决通过同意原告调整物业服务费收费标准。2011年6月9日，某小区业委会发布公告称“某小区物业服务费收费标准住宅上调0.2元/平方米，自2011年7月1日起生效”，随后该小区业委会将上调物业服务费征求业主意见汇总表进行了公示。合同到期后，2014年7月7日某小区业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务。该合同约定：由原告对某小区进行物业管理。物业服务费用为住宅0.80元/月·平方米，电梯费按【10+0.3×（N-3）】×人数×月(N代表所住楼层)收取，在合同履行期间经双方协商物业服务费用可以进行调整，调整的幅度应当由乙方根据市场价及国家规定并最终与业主大会协商确定。业主共用部位、设施相关费用按包干方式每户每月6.6元缴纳。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应当在当月20日前缴纳，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限自2014年7月7日起至2017年7月31日止。从签订《物业服务合同》至今，原告一直向该小区提供物业服务。被告系重庆市南岸区南坪街道某小区8栋5-3号房屋的业主，该房屋建筑面积88.38平方米。被告共计拖欠原告自2011年8月至2016年11月期间的物业服务费4525.06元（0.8元/月/平方米×88.38平方米×64个月），电梯费2035.20元（【10+0.3×（5楼-3）】×3人×64个月）、公摊费422.40元（6.6元/月×64个月）。被告房屋所在楼栋出现外墙大面积脱落的状况，被告为此向原告作出书面《声明》，要求原告进行维修。对此，原告陈述维修该栋楼的外墙需要使用大修基金，因该栋楼租户较多，导致使用大修基金的启动程序迟迟无法推进，其公司已经按照物业服务合同履行物业服务。庭审中，原告自愿请求违约金按照日万分之三自2011年8月1日计算至2016年11月30日，并陈述被告所欠物业服务费为4524.08元。一审法院认为：原告与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是合同双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。被告作为该小区业主，《物业服务合同》对其具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为该小区的物业服务企业，为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。现被告拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费，故原告的诉求理由正当，于法有据，该院予以支持。关于被告辩称原告未对房屋外墙进行维修的意见，一审法院认为，该小区房屋已交房多年，其大型维修需要使用大修基金，大修基金对于商品房本体及公共设施的维修保养意义重大，其使用应当严格按照相关程序进行，被告作为物管公司，理应积极作为解决业主的问题，同时也要遵照相关规定程序进行处理，故外墙能否及时维修涉及因素较多，且不全部在原告可控范围之内，因此，此问题不能成为被告拖欠物业服务费等的费用的理由，故对该辩称意见不予采纳。综上，一审法院对原告请求被告支付2011年8月至2016年11月期间的物业服务费4524.08元、公摊费422.40元、电梯费2035.20元诉讼请求依法予以支持。关于违约金，原告主张的违约金计算标准过高，该院酌情调整为以欠费金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行公布的同期同档商业银行贷款利率计算至费用付清之日止。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、限被告段海峰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远大物业管理有限公司物业服务费4524.08元、公摊费422.40元、电梯费2035.20元，以欠费金额为基数，自欠费之日起按照按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计算至费用付清之日止；二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告段海峰承担（此费原告已预缴，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。”段海峰在二审中举示了照片6张，拟证明电梯井底部积水和楼梯间有老鼠屎的情况。远大物管公司质证后对照片内容真实性不予认可，认为电梯井积水原因无法确认。经审查，本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。本院认为，远大物管公司与某小区业主委会签订的《物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。远大物管公司为小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，段海峰作为业主应当支付物业服务费。本案中段海峰房屋外墙砖存在的大面积脱落的情况，已超出常规物业服务事项，涉及大修基金的使用，应按相关程序进行，不能归咎于远大物管公司单方原因，不构成段海峰拒绝支付物业服务费的正当理由。电梯井底部积水和楼道中存在老鼠屎虽然系物业服务存在的瑕疵，远大物管公司应当在工作中加以改进，但尚不构成业主拒绝支付物业服务费的正当理由。段海峰所称因外墙砖脱落给其造成的损失，可以另案向相关责任主体主张权利。综上所述，段海峰的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人段海峰负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一七年十月十六日书记员 余文韬