四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终1442号上诉人（原审原告）：四川福康房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区工业集中发展区天元紫金山南路西侧。法���代表人：陈从蓉，总经理。委托诉讼代理人：谭开荣，男，生于1950年8月24日，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：李高，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。上诉人（原审被告）：德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司，住所地：四川省德阳市黄河开发区（旌阳区财政局办公楼内）。法定代表人：杨松，总经理。委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。四川福康房地产开发有限公司（以下简称福康房地产公司）与德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司（以下简称旌兴投资公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，双方不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭��开开庭进行了审理，福康房地产公司的委托诉讼代理人谭开荣、李高，旌兴投资公司法定代表人杨松及公司委托诉讼代理人李强、袁长平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福康房地产公司上诉请求：1.改判被上诉人赔偿上诉人损失1018.80万元，含拍卖佣金17.30万元、拍卖成交价款的资金利息损失1001.50万元；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人违反法定义务转让划拨土地是导致《拍卖成交确认书》无效的唯一原因，所产生的法律后果和经济责任理应由被上诉人承担，《拍品目录及特殊约定》不能作为减轻被上诉人责任以及认定上诉人存在过错的依据，一审法院认定双方各承担50%的责任没有事实根据和法律依据。2.一审法院认定14.55%的年利率与本案没有关联，并以人民银行贷款基准利率计算资金利息损失是错误的，上诉人作为民营企业，根本不能按照基准利率获得贷款，上诉人在此期间的借款是执行的年利率14.55%，该标准符合法律规定又合情合理，法院应以此标准作为计算资金利息损失的依据。3.一审法院认定资金利息损失计算时间从上诉人付款的2010年8月10日起算没有事实依据和法律依据，根据约定，上诉人应在2010年5月7日前缴纳土地成交价款，后经上诉人申请，被上诉人同意延期付清剩余款项，但要求上诉人支付18.32万元的资金占用费，因此，资金利息损失应从2010年5月7日起算。旌兴投资公司答辩称，本案涉及的资产是通过拍卖形式完成的，在拍卖告知书中已对土地的瑕疵、能否过户等问题作了批注，福康房地产公司在竞拍时是熟悉资产情况的，所以其在买受时存在完全过错。关于利息计算应从实际交付款项时开始计算，且福康房地产公司主张的贷款利率所贷���项并未用于本案，所以利率及利息与本案无关。旌兴投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人与德阳富信拍卖有限责任公司在2010年4月7日签订的《拍卖成交确认书》合法、有效；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人形成的法律关系应为房屋买卖合同关系，一审法院认定为建设用地使用权转让合同纠纷错误。2.《拍卖成交确认书》不存在法定无效事由，资产处置程序符合法律规定。3.上诉人按照约定将涉案资产的相关证照及资产移交给被上诉人即已履行了相应的合同义务，无违约行为。福康房地产公司答辩称，一审法院认定的法律关系正确，本案纠纷就是建设用地使用权转让合同纠纷。《拍卖成交确认书》违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且在起诉前仍未得到纠正，一审法院认定无效是正确的。旌兴投资公司的行为导致涉案资产无法办理转让登记，资产及权属证书移交及拍卖资料条款并不能免除其应承担的义务和责任。福康房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告委托人于2010年4月7日所签《拍卖成交确认书》失效（庭审中将“失效”明确为“无效”）；2.判令被告返还原告交纳的拍卖成交价款人民币1500万元；3.判令被告赔偿原告损失人民币1018.80万元（含拍卖佣金人民币17.30万元、拍卖成交价款的资金利息损失人民币1001.50万元）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月7日，原告通过德阳富信拍卖有限责任公司以1500万元价格拍得德阳市旌阳区教师进修学校（德阳市东外街23#）房地产，签订《拍卖成交确认书》。该资产为德阳市旌阳区财政局德阳市旌阳区政府国有资产监督管理委员会委托被告处置。该资产土地使用权以出让方式的房地产评估总价值为961万元（估价中含土地出让金）。2010年4月6日，原告向德阳富信拍卖有限责任公司支付“土地拍卖保证金”150万元。2010年5月19日，原告向德阳富信拍卖有限责任公司支付佣金17.30万元。2010年5月20日，被告向原告支付资金占用费18.32万元。2010年8月20日，原告向被告支付剩余价款1350万元。拍卖过程中，由包括原告在内的竞拍人签字认可的《拍品目录及特殊约定》载明：“位于德阳市旌阳区教师进修学校（德阳市东外街23号）房地产。该建筑总面积为2752.00平方米，用地面积摘录于委托方提供德府国用（1998）字第1466号国有土地使用证上载明面积3575.00平方米，其中建筑占地1675.13平方米，290.50平方米的土地面积已全部分摊给28户职工。本次拍卖资产土地用途设为教学、住宅。本次拍卖涉及标的物土地性质为划拨用地。成交价款（含土地出让金但不含其他相关税、费用）及拍卖佣金，买受人应在拍卖成交之日起30日内向拍卖人付清。本标的所涉及房屋即土地等相关权属证件，由买受人买定标的后自行办理。办理划转出需补缴的土地出让金由委托方承担。本次拍卖涉及的标的物现为划拨性质的土地，存在因国家政策的规定或变化可能导致不能办理过户手续的风险，如上述情况发生，风险由买受人自行承担，与拍卖人、委托方无关。经被告申请，2010年9月14日，德阳市规划局答复涉案土地的规划用地性质为居住用地（兼容商业）。2010年11月17日，德阳市旌阳区人民政府向德阳市政府提出“关于将市区东外街23号国有土地使用权类型由划拨转为出让等有关事项的请示”，请求事项：一、请市政府批准对该宗土地变更使用权类型不再纳入储备，由区国有资产监督管理委员会办理变更上述土���使用权类型的相关手续（划拨转出让），并由区政府按国有资产处置和拍卖。二、请市政府进一步支持旌阳区的发展，按德阳市人民政府四届七十三次常务会议纪要精神，将上述地块划拨转出让应补缴的土地价款，直接缴旌阳区财政。2010年12月8日，德阳市国土资源局对德阳市人民政府提出“关于市区东外街23号国有土地使用权划转出有关事项请示的意见”：一、政府可批准对该宗土地不予收购储备，由用地方自行办理改变土地用途手续，并按规定补交土地用途差价款。二、对于改变土地用途所补交的土地价款，建议全部缴入市财政国库，经市政府批准后划转旌阳区财政。2011年7月6日，德阳市财政局提出“关于市区东外街23号国有土地使用权划转出有关事项的意见”：一、对该宗地划拨转为出让应补缴的土地出让价款，由市国土局按标准收取，加入市级财政。二、由市国土局按照国有划拨土地转出让的相关政策规定为该宗地补办土地出让手续。后，涉案土地仍未能办理“划转出”及过户登记手续。一审法院认为，本案争议的焦点：一、本案的法律关系；二、《拍卖成交确认书》的效力；三、损失的承担与认定。一、本案的法律关系。被告抗辩称本案并非建设用地使用权转让合同纠纷，而属于房屋买卖合同纠纷。一审法院认为，被告通过拍卖转让的资产为“房地产”，包括地面建筑物与土地使用权，且从被告提供的资产评估价值及成交价款来看，土地使用权为拍卖资产的主要部分。从原、被告双方产生争议核心问题来看，土地使用权无法进行权属变更登记，导致土地使用权的转让无法完成是本案产生的根源，故原告采用建设用地使用权转让合同作为本案争议的法律关系，并无不妥。二、《拍卖成���确认书》的效力。被告作为委托方公开拍卖德阳市旌阳区教师进修学校（德阳市东外街23号）房地产，原告作为买受人签订拍卖成交确认书后，即与被告之间建立涉案资产的转让合同关系。因此，《拍卖成交确认书》具有确认原、被告相关资产转让合同关系成立的性质。“拍卖标的简介”中，本次拍卖标的为“房地产”，包括地面建筑物及土地使用权，土地性质为划拨，成交价款中已包含土地出让金，办理划转出需补缴的土地出让金由委托方承担。由此可以认定，被告欲以出让形式转让该资产中所涉土地使用权。原告拍得涉案资产并交纳相关费用后，并未如期办理涉案资产的权属变更登记手续。从相关政府报批文件中可以看出，涉案资产的土地使用权，因“划转出”手续尚未完善，无法进行权属变更登记。根据法律规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得。国有建设用地使用权须经市、县人民政府批准，并由土地行政主管部门组织实施并签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。本案中，被告在处置资产的过程中，涉及划拨性质的国有土地使用权的转让，未经有权的人民政府批准，且在原告起诉之前仍未办理土地使用权出让批准手续。因此，被告通过拍卖处置该资产的行为无效，即由此而形成的《拍卖成交确认书》应属无效。关于被告抗辩的已履行资产“出让”义务的问题，被告虽已将相关资产的产权证书原件交与原告，但并非法律意义上的交付，法律明确规定不动产物权及土地使用权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。关于被告抗辩的涉案“划拨”性质的土地，如不能办理过户手续，风险由买受人承担的问题。虽然该风险在拍卖前已告知原告，但不能因此免除被告向原���交付相应资产时须办理登记的法律义务。综上，被告在处置涉案资产的过程中，涉及划拨土地使用权的转让，未经有批准权的人民政府的批准，处置行为无效，即原告与接受被告委托进行资产拍卖的德阳富信拍卖有限责任公司签署的《拍卖成交确认书》无效，对原告该项主张予以支持。三、损失的承担与认定。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，涉案资产的转让过程中，被告将未完善“划转出”手续的土地使用权进行转让，而原告在明知土地相关手续不齐备的前提下，仍参与竞拍并拍下涉案资产，双方均有过错。因此，一审法院酌情认定，被告应当向原告返还原告已向其交纳的资产拍卖价款1500万元。对于原告因此产生的佣金损失、资金利息损失，双方��承担50%。关于原告主张的按年利率14.55%计算资金利息损失的问题，原告虽举证证明其使用资金的成本，但与本案不具有直接关联性，不予支持，但产生资金利息损失亦属客观事实，酌情参照同期中国人民银行贷款基准利率计算原告的资金利息损失，至付清之日（以1001.50万元原告诉请为限）。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条，第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、福康房地产公司与德阳富信拍卖有限责任公司于2010年4月7日签订的《拍卖成交确认书》无效；二、旌兴投资公司于本判决生效之日起十日内向福康房地产公司返还拍卖价款1500万元，并分别以其中150万元及1350万元为基数，以同期中国人民银行贷款基准利率分别从2010年4月6日及2010年8月20日起至付清之日止的资金利息的50%计算资金利息损失（资金利息总计以1001.50万元为限）；三、旌兴投资公司于本判决生效之日起十日内向福康房地产公司赔偿佣金损失8.65万元（17.30万元×50%）；四、驳回福康房地产公司的其他诉讼请求。本案征收案件受理费167740元，由旌兴投资公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明，2010年5月13日，旌兴投资公司向福康房地产公司发出《收款通知》，主要载明：按约定，福康房地产公司应于2010年5月7日前付清剩余拍卖价款1350万元，根据区领导批示，拟同意其在三个月内（即2010年8月7日前）付清剩余1350万元，此期间应缴纳92天资金占用费18.32万元。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、双方当事人诉争法律关系的性质；二、《拍卖成交确认书》的效力；三、损失的确定及责任承担。一、关于双方当事人诉争法律关系的性质问题旌兴投资公司主张双方形成的法律关系应为房屋买卖合同关系，而非建设用地使用权转让合同关系。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，而建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。根据查明事实，旌兴投资公司在处置案涉资产时并未对房屋现状等进行描述及明确只出卖房产，相反，其重点突出土地面积及评估价值中包含出让金及改变土地用途所交费用，因此，旌兴投资公司通过拍卖方式处理案涉资产的主要目的是以出让方式转让土地使用权，本案诉争法律关系的性质应定性为建设用地使用权转让合同纠纷。旌兴投资公司的该抗辩理由不成立，不予支持。二、关于《拍卖成交确认书》的效力问题旌兴投资公司主张资产处置程序符合法律规定，《拍卖成交确认书》不存在法定无效事由，应认定为合法、有效。本院认为，根据查明的事实，本案诉争土地的性质在拍卖时属于划拨土地，旌兴投资公司在未取得相关部门批准，以出让方式取得案涉土地使用权的情况下就委托拍卖机构进行拍卖，在本案诉讼过程仍未取得政府土地管理部门的划拨转出让的批准手续，其处置程序违反有关规定，处置行为因违反行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，拍卖机构接受旌兴投资公司委托与福康房地产公司签订的《拍卖成交确认书》无效。旌兴投资公司关于有效的上诉理由，缺乏事实及法律依据，不予支持。三、关于损失的确定及责任承担问题福康房地产公司主张拍卖佣金17.30万元及资金利息损失1001.50万元均应由旌兴投资公司全部承担。旌兴投资公司主张其已按照约定将涉案资产的相关证照及资产移交给福康房地产公司，已履行了相应的合同义务，无违约行为，不应承担损失赔偿责任。本院认为，旌兴投资公司未经有批准权的人民政府批准就转让划拨土地使用权，且在起诉前亦未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，存在过错。福康房地产公司通过拍卖成功拍得案涉资产，并依约缴纳了拍卖佣金及拍卖价款，此价款中已包含土地出让金和改变用途所需费用，但旌兴投资公司至今未为福康房地产公司办理完成相关划拨转出让的手续，应承担福康房地产公司因此造成的相关损失。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，旌兴投资公司应当返还拍卖价款1500万元并承担福康房地产公司支付的拍卖佣金17.30万元和拍卖价款资金利息损失。一审法院酌情认定佣金损失和资金利息损失双方各自承担50%不当，本院予以纠正。关于资金利息的计算期间。福康房地产公司虽未在约定的缴纳成交价款时间前缴纳剩余款项1350万元，但其申请缓缴3个月并支付该期间资金占用费18.32万元，旌兴投资公司同意了该申请，应视为福康房地产公司已按约定支付了剩余款项。福康房地产公司关于1350万元的资金利息应自2010年5月7日起计算的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定关于资金利息起始期间的认定不当，本院予以纠正。关于资金利息的计算标准。福康房地产公司主张资金利息按年利率14.55%和银行同期贷款基准利率上浮30%计算，但其所举证据均不能证明所借资金用于了支付本案合同价款，结合本案实际及预期利益等综合因素，一审法院酌情参照中国人民银行同期贷款基准利率计算并无不当，本院予以确认。福康房地产公司关于资金利息计算标准的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，旌兴投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；福康房地产公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初3694号民事判决第一项；二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初3694号民事判决第二项、第三项、第四项内容；三、德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川福康房地产开发有限公司返还拍卖价款1500万元，并支付资金利息，以150万元、1350万元为基数，分别自2010年4月6日、2010年5月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算（资金利息总计以1001.50万元为限）；四、德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川福康房地产开发有限公司赔偿佣金损失17.30万元；五、驳回四川福康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费167740元，由德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司负担144000元，由四川福康房地产开发有限公司负担23740元。二审案件受理费335480元，由德阳市旌兴国有资产经营投资有限公司负担311740元，由四川福康房地产开发有限公司负担23740元。本判决为终审判决。审判长 周 畅审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年十月二十六日书记员 胡 青