湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初2914号原告：贺海华，女。委托诉讼代理人：杨开炎，湖南劲鸣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱鑫鑫，湖南劲鸣律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德市中心商业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路97号。法定代表人：姚林，该公司执行董事。被告：常德市中心商业广场有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路97号。法定代表人：李宫有，该公司执行董事兼总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈曦，常德市武陵区洞庭法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：湖南家润多超市有限公司常德店，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路1655号。负责人：傅佳川。委托诉讼代理人：范妍亮，女，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘芹，女，该公司员工，一般授权代理。原告贺海华与被告常德市中心商业管理有限公司（以下简称常德中心管理公司）、常德市中心商业广场有限责任公司（以下简称常德中心广场）、湖南家润多超市有限公司常德店（以下简称家润多常德店）委托合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨开炎、朱鑫鑫、原告诉讼代表吴希平、周青华、肖大珍、谭敏英、谭雅心，被告常德中心管理公司、常德中心广场委托诉讼代理人陈曦，被告家润多常德店委托诉讼代理人范妍亮、刘芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺海华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与常德中心管理公司签订的《委托管理合同》；2.判决常德中心管理公司、常德中心广场连带向原告支付自2016年10月1日至付清之日的欠付收入（截止2017年6月28日为8613.9元）及逾期违约金（截止2017年6月28日为176.3）；3.判决常德中心管理公司、常德中心广场连带向原告支付2016年10月1日以后的全部履约保证金39145.39元及实际付清之日止的逾期违约金（截止2017年6月28日为176.3元）；4.判决常德中心管理公司、常德中心广场连带支付违约金459.41元；5.判决家润多常德店将应付租金直接支付给原告；6.判决常德中心管理公司、常德中心广场承担本案的诉讼费、保全费。常德中心管理公司、常德中心广场辩称：1、本案中诉请的要求退还履约保证金的事实不存在，常德中心管理公司、常德中心广场未收取任何保证金，签订合同的时候是出于避税的目的才约定保证金；2、原告要求支付租金数额在庭前质证时数额、额度与常德中心管理公司、常德中心广场统计的数额不符，有差距；3、本案解除《委托管理合同》的条件不成立，合同中关于解除合同的条款有明确约定，且常德中心管理公司与家润多的房屋租赁合同未到期，解除《委托管理合同》的条件不成立，本案是由于常德中心管理公司、常德中心广场经营困难，故无法支付合同约定的租金以致成讼；4、原告诉请由家润多常德店直接给原告租金的诉请不能实现，常德中心管理公司与家润多签订的合同对租金有明确约定，租金包含设施使用费以及房屋租金，且按照该合同约定的租金不足以支付返租的租金，现租金的差额部分一直是由常德中心管理公司、常德中心广场支付，常德中心管理公司、常德中心广场也正在积极筹措资金向原告支付租金；5、请求法院依据合同约定以及法律相关规定驳回原告的诉讼请求。家润多常德店辩称：1、本案武陵区人民法院没有管辖权，本案有370位小业主，涉及人数众多，金额较大，在常德地区有重大影响，应由常德市中级人民法院管辖；2、家润多诉讼主体不适格，合同相对方不是家润多常德店，家润多常德店是分支机构，是租赁标的的使用方；3、原告诉请直接将租金支付给原告没有事实及法律依据，家润多常德店与原告没有签订合同，且家润多公司已经按照合同约定履行义务，租金已按照合同约定全额支付至2018年5月19日，家润多与常德中心管理公司签订租赁合同的时间早于原告与常德中心管理公司签订委托合同的时间；4、家润多常德店投入巨额资金装修门店，第三方堵门的行为造成了家润多常德店巨额经营损失，家润多常德店也是受害者，保留向堵门者追究的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本院确认案件事实如下：2009年12月7日，贺海华与常德中心广场签订《房地产买卖契约》，约定购买座落在常德市武陵区城南百街口社区居委会的房产，房屋价款为62655元。同日，贺海华（乙方）又与常德中心管理公司（甲方）签订《委托管理合同》，约定将该房产委托常德中心管理公司管理，经营管理期限自乙方交齐房款之日起至2020年2月28日止，委托管理期间，甲方保证乙方的年收入不低于乙方所签订的《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金（￥125310元）的10%。因甲方原因致乙方收入低于前述比例的，甲方应补齐差额部分，但乙方不得以此为由追究甲方责任或解除本合同。甲方如逾期向乙方支付收入，则应按逾期未付款额的日万分之二向乙方支付违约金。合同同时列明履约保证金总额为62655元，并约定了履约保证金的返还比例及方式。合同签订后，贺海华已缴纳100248元的房款，并按《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金的总额缴纳了相关税费，办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。常德中心管理公司按约将委托管理收入向贺海华支付至2016年9月30日止，其年收入支付标准为价款和履约保证金（￥125310元）的10%，但并未按约定返还履约保证金。2009年12月12日，贺海华与常德中心广场签订《房地产买卖契约》，约定购买座落在常德市武陵区城南百街口社区居委会B2096的房产，房屋价款为52197元。同日，贺海华（乙方）又与常德中心管理公司（甲方）签订《委托管理合同》，约定将该房产委托常德中心管理公司管理，经营管理期限自乙方交齐房款之日起至2020年2月28日止，委托管理期间，甲方保证乙方的年收入不低于乙方所签订的《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金（￥104393元）的10%。因甲方原因致乙方收入低于前述比例的，甲方应补齐差额部分，但乙方不得以此为由追究甲方责任或解除本合同。甲方如逾期向乙方支付收入，则应按逾期未付款额的日万分之二向乙方支付违约金。合同同时列明履约保证金总额为52197元，并约定了履约保证金的返还比例及方式。合同签订后，贺海华已缴纳83514元的房款，并按《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金的总额缴纳了相关税费，办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。常德中心管理公司按约将委托管理收入向贺海华支付至2016年9月30日止，其年收入支付标准为价款和履约保证金（￥104393元）的10%，但并未按约定返还履约保证金。2016年10月1日起，常德中心管理公司未再向贺海华支付上述两个房屋的委托管理收入，经多次催讨未果后贺海华提起诉讼。另查明，2001年，常德中心广场与湖南长沙家润多超市有限公司签订了《房屋租赁合同》，2008年12月，常德中心广场与其再次签订了《物业续租租赁合同》，租赁期间为2012年2月20日至2022年5月19日，该合同上的承租方为湖南家润多超市有限公司，合同签订后，该租赁标的由家润多常德店使用，湖南家润多超市有限公司现已按约支付租金至2018年5月19日。还查明，2016年5月21日，李宫有（常德中心广场法定代表人）向家润多产权业主出具承诺函，承诺常德中心广场与家润多产权业主至2016年第一季度租金于2016年5月28日前支付，此后每季度的租金在季末28日前支付，否则，业主可正当维权。上述案件事实，有《房地产买卖契约》、《委托管理合同》、收款收据、房产证、国土证、对账单、《承诺函》、《房屋租赁合同》、《物业续租租赁合同》、契税完税证等证据予以证实。本院认为：贺海华与常德中心管理公司签订的两份《委托管理合同》系真实意思表示，应认定合法有效，双方均应按两份合同的约定履行，现常德中心管理公司经贺海华多次催讨后仍未支付自2016年10月1日起贺海华的上述两个房屋的委托管理收入，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，故对贺海华要求解除两个合同的请求本院予以支持。关于欠付收入的计算方式及履约保证金的性质，依据贺海华与常德中心管理公司签订的两份《委托管理合同》约定，其年收入不低于乙方所签订的两份《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金的10%，且此后常德中心管理公司一直按价款和履约保证金的10%支付委托管理收入，未返还履约保证金，贺海华亦未对此提出异议；同时，其缴纳税费亦是按两份《房地产买卖契约》中的价款和履约保证金的总额计算，故本院对常德中心管理公司及常德中心广场辩称的履约保证金实为购房款的主张予以采纳，并确认常德中心管理公司应当自2016年10月1日起按229703元的10%向贺海华支付欠付年收入至付清之日止；同时，常德中心管理公司系合同违约方，本院对贺海华要求其支付逾期违约金的请求予以支持，逾期违约金按日万分之二计；关于违约金的请求属重复主张，本院不予支持。李宫有系常德中心广场的法定代表人，其代表常德中心广场出具的承诺函有效，常德中心广场对上述常德中心管理公司应支付的款项承担共同清偿责任。家润多常德店并非委托合同的相对方，且并无拖欠租金的行为，故对贺海华要求其向自己支付租金的主张本院不予支持。对家润多常德店辩称的本院对该案没有管辖权的意见，因无事实依据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除贺海华与常德市中心商业管理有限公司签订的《委托管理合同》；二、常德市中心商业管理有限公司、常德市中心商业广场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向贺海华支付自2016年10月1日起欠付的委托管理收入（按年收入22970.3元计至付清之日止）及逾期违约金（违约金以日万分之二计）；三、驳回贺海华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1993元，由贺海华负担996.5元，由常德市中心商业管理有限公司、常德市中心商业广场有限责任公司负担996.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  胡祥彪审 判 员  孔源源代理审判员  刘彩云代理审判员  吴宁辉代理审判员  贺 鸣二〇一七年十月十六日代理书记员  曾 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。