河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初391号原告（反诉被告）郑州市基正房地产开发有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环66号。法定代表人张福喜，董事长。委托代理人杜祥生，该公司员工。委托代理人单利娟，河南师诚律师事务所律师。被告（反诉原告）曹克普，男，1964年2月14日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人张保通，男，1952年12月28日出生，汉族，住河南省巩义市。原告（反诉被告）郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）与被告（反诉原告）曹克普房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。基正公司委托代理人单利娟、杜祥生、曹克普及其委托代理人张保通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。基正公司诉称：2013年8月25日，曹克普购买基正公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××院××楼××单元××号房屋（以下简称本案争议房屋）一套，双方订立《商品房买卖合同》，曹克普采取分期付款形式支付房款。经基正公司多次催要，曹克普拒绝付款，给基正公司造成了重大损失。为维护基正公司合法权益，请求判令：1、确认基正公司与曹克普签订的《商品房买卖合同》于2014年12月30日解除；2、曹克普赔偿基正公司经济损失10000元。曹克普辩称：曹克普已经支付了总房款的73.6%，尚欠100000元房款未付，基正公司未在法定期间内要求解除合同，其解除权已经消灭。因基正公司的违约行为，导致曹克普无法办理银行贷款，且基正公司未将《商品房买卖合同》交给曹克普，未尽到告知义务。因此，要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。曹克普反诉称：根据《商品房买卖合同》约定，房屋总价款379012元，曹克普于2009年5月26日支付120000元，并装修入住，2014年4月30日又支付159012元。该合同约定的付款时间为2014年4月30日，基正公司解除合同的权利已经消灭，应当继续履行该合同。基正公司不应当向曹克普收取空调费14875元、有线电视费270元、天然气费3750元，且其未将收取的维修基金、契税交至相关部门。因此，请求判令：1、曹克普与基正公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；2、基正公司支付曹克普逾期办理房屋所有权证违约金77996元；3、基正公司退还曹克普不正当收费32555元及利息。基正公司辩称：曹克普逾期支付购房款，基正公司有权解除《商品房买卖合同》。曹克普未付清购房款，对本案争议房屋并不享有所有权，基正公司无义务为其办理房屋所有权证，其请求逾期办证违约金，无事实依据。曹克普交纳空调费、有线电视费、天然气费的时间为2009年5月26日，当时基正公司收费符合规定，曹克普请求返还已超过诉讼时效。因此，应当驳回曹克普的反诉请求。经审理查明：2009年5月26日，曹克普与基正公司签订《房屋认购协议》一份，载明：1、曹克普认购郑州高新区西四环路66号基正盛世港湾小区55号楼东3单元6层西户（即本案争议房屋），认购单价2194.88元/平方米，总房款380000元；2、2009年5月26日前付清认购金120000元，剩余认购金260000元向银行贷款；3、基正公司应当在2009年6月26日之前将验收合格并符合本协议约定的房屋交付曹克普；基正公司应当在房屋交付使用后三年内办理权属登记。当日，曹克普向基正公司交纳了房屋定金120000元、维修基金6060元、契税7600元、有线电视费270元、天然气费3750元、地温空调费14875元。2009年6月18日，曹克普向基正公司交纳了按揭贷款费686元。2009年6月18日，基正公司将本案争议房屋交付曹克普使用。2014年4月19日，基正公司与曹克普签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、曹克普购买基正公司开发的本案争议房屋，建筑面积172.68平方米，每平方米2194.88元，总金额379012元；2014年4月19日前支付120000元，2014年4月30日前支付259012元；2、曹克普逾期付款超过60日后，基正公司有权解除合同，基正公司解除合同的，曹克普应按累计应付款的1%向基正公司支付违约金；曹克普愿意继续履行合同的，经基正公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，曹克普按日向基正公司支付逾期应付款万分之一的违约金；3、基正公司应当在2014年7月1日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，基正公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向曹克普支付总房款的0.01%违约金。2014年4月30日，基正公司向曹克普开具了金额为279012元的房款收据，因曹克普至今拖欠购房款100000元未支付，遂引起本案纠纷。另查明：庭审中，曹克普称愿意在扣除基正公司应当承担的违约金后，继续向基正公司支付购房款。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：基正公司提交的《商品房买卖合同》一份、房屋验收通知单及领钥匙确认单各一份；曹克普提交的收据一组、《房屋认购协议》一份。基正公司提交的增加房款申请单，内容多处修改，真实性无法核实，本院不予采纳；基正公司提交的解除合同通知书、邮递单各一份，不足以证明解除合同通知已经送达曹克普，本院不予采纳；基正公司提交的张军锋证言，因张军锋系基正公司员工，与基正公司存在利害关系，且其证言无有效的书面证明予以佐证，真实性无法核实，本院不予采纳。曹克普提交的照片四份，无法证明与本案的关联性，本院不予采纳；因中央空调的正常使用需要小区业主积极缴纳费用，物业公司参与维护、管理，证人郑某、刘某、毕某的证言仅能证明中央空调未投入使用，不足以证明该过错系基正公司造成的，故对上述三人的证言，本院不予采信。本院认为：基正公司与曹克普签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，在曹克普与基正公司签订《商品房买卖合同》之前，基正公司已经将本案争议房屋交付曹克普占有并使用，且该合同约定，曹克普应当于2014年4月30日前付清购房款，逾期超过60日后，基正公司有权解除合同。因此，基正公司应当于2014年6月30日后一年内行使解除权，虽然曹克普至今尚欠基正公司购房款100000元未支付，但基正公司提交的证据不足以证明其在2014年12月30日向曹克普送达了解除《商品房买卖合同》的书面通知，应当由基正公司承担举证不能的法律后果。基正公司请求确认《商品房买卖合同》于2014年12月30日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。基正公司以双方《商品房买卖合同》解除为前提，请求曹克普支付房屋使用费10000元，本院亦不予支持。因基正公司已经履行了向曹克普交付本案争议房产的义务，且曹克普也愿意支付购房款，双方签订的《商品房买卖合同》有继续履行的可能性和必要性。曹克普反诉请求继续履行《商品房买卖合同》，本院予以支持。曹克普反诉请求基正公司支付逾期办理房产证违约金77997元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，曹克普负有向基正公司足额支付购房款的先合同义务，在曹克普尚欠基正公司购房款100000元的情况下，基正公司有权拒绝协助曹克普办理本案争议房产的房屋所有权证。因此，曹克普的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。曹克普反诉请求返还地温空调费14875元、维修基金6060元、契税7600元、有线电视费270元、天然气费3750元，共计32555元及利息，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，曹克普于2009年5月26日向基正公司支付了上述款项，其请求返还该款项的诉讼时效自2009年5月26日起计算，曹克普于2017年5月2日提出该反诉请求，已经超过诉讼时效期间。因此，对曹克普的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2014年4月19日反诉原告曹克普与反诉被告郑州市基正房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（GX1400164****）继续履行。二、驳回原告郑州市基正房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告曹克普的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告郑州市基正房地产开发有限公司负担；案件反诉费1256元，由反诉原告曹克普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 汪 涛人民陪审员 魏 瑾人民陪审员 王慧然二〇一七年十月十八日书 记 员 曹新芳