湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初4554号原告（反诉被告）中共武汉市卫生和计划生育委员会党校，住所地武汉市江岸区。法定代表人项征国，副校长。委托代理人刘建平（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。委托代理人俞更新（一般授权代理），男，1963年11月7日出生，汉族，中共武汉市卫生和计划生育委员会党校干部，住武汉市江汉区，被告（反诉原告）武汉徙木立信文化教育发展有限公司，住所地武汉市江岸区京汉大道960号1-6号。法定代表人张刚，总经理。委托代理人曾国兵（特别授权代理），湖北万泽律师师事务所律师。委托代理人黄玉妮（特别授权代理），女，1985年2月14日出生，汉族，武汉徙木立信文化教育发展有限公司主管，住武汉市江汉区，原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校诉被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，2017年6月5日本院立案受理后，依法由审判员丁毅独任审判，于2017年6月30日公开开庭进行了审理，因被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司当庭提起反诉，本院决定合并审理，并裁定将本案转为普通程序审理，依法由审判员丁毅担任审判长，和人民陪审员刘静萍、丁红霞组成合议庭，于2017年7月21日、10月20日再次公开开庭进行了审理。原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校（以下简称卫计委党校）的委托代理人刘建平、俞更新，被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司（以下简称徙木公司）的委托代理人曾国兵、黄玉妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫计委党校诉称，我校与徙木公司经商定分别于2013年1月1日和2014年3月31日签订了《租赁协议》和《租赁补充协议书》，并于2013年8月30日签订了《“奥鹏教育”项目合作协议书》。根据上述协议约定徙木公司应先交房租，后用房。但徙木公司自2016年1月1日起至今未按租赁合同缴纳房屋租金。尤其是我校于2017年5月9日向徙木公司送交催缴通知单后，徙木公司依然没有在合理时间缴纳房租，为此，根据《中华人民共和国合同法》第227条及2015年《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》的相关规定，请求人民法院依法判令：1、解除双方2013年1月1日签订的《租赁协议》及2014年3月31日签订的《租赁补充协议书》。2、解除双方2013年8月30日签订的《“奥鹏教育”项目合作协议书》。3、徙木公司向我校支付租金146,277.80元。4、徙木公司承担一切诉讼费用。被告徙木公司辩称，一、卫计委党校请求同时解除《租赁协议》和《租赁补充协议书》没有法律依据。《租赁协议》和《租赁补充协议书》虽然存在一定的关联性。但是从双方签署的《租赁补充协议书》内容和双方的履行情况来看，该协议的签订实际上已经完全废除了此前签订的《租赁协议》，两份合同的内容不同，《租赁协议》已完全被《租赁补充协议书》替代，《租赁补充协议书》并非《租赁协议》的延续，而是一份独立的合同，两份合同的主体不同，一份是张刚本人签订，一份是公司签订，卫计委党校要求解除已经失效的协议，不符合法律规定，应予以驳回。二、卫计委党校请求解除与我公司签署的《租赁补充协议》违反了合同约定，卫计委党校的这一行为明显属于违约行为。该协议第八条明确约定卫计委党校应保障学员学习期的持续性及我公司的投入，目前共有59名学员学习期未结束并且我公司的投入尚未收回，卫计委党校无权单方解除租赁合同，否则卫计委党校即构成违约，应当承担相应的违约责任。三、卫计委党校请求解除与我公司签署的《“奥鹏教育”项目合作协议书》更没有法律依据。合作协议与租赁补充协议是基于不同的两个法律关系建立起来的合同关系。从法律上看，两者之间不是同一种法律关系，卫计委党校在租赁合同纠纷中要求法院处理因其他法律关系引起的纠纷，显然没有法律依据。四、卫计委党校以我公司未按时缴纳租金为由，请求解除双方租赁关系，与事实不符。我公司没有缴纳租金虽然是事实，但卫计委党校是导致这一问题出现的过错方。综上所述，请求法院驳回卫计委党校第1、2、4项诉讼请求，在查明事实的基础上确认我公司应当支付的租金数额，本案诉讼费用由卫计委党校承担。被告徙木公司反诉称，一、由于卫计委党校的违约行为严重侵害我公司利益，继续承租已无实际意义，请求解除双方签订的《租赁补充协议》。二、因卫计委党校的违约行为已经给我公司造成了重大经济损失，且该损失将难以弥补，因此卫计委党校必须返还我公司此前的投入，并赔偿因此给我公司造成的实际损失。这些损失均系由于卫计委党校单方、内部原因造成的。为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁补充协议》。2、卫计委党校返还2014年4月至2015年3月期间缴纳的房屋押金4,000元整。3、卫计委党校返还党校办公室三楼、六楼整层和二楼206室装修改造费共计1,021,086元。4、卫计委党校返还党校办公楼三楼、六楼整层和二楼206室家具、电器等财物折合110,000元。5、赔偿实际损失（奥鹏教育返款）118,896元。以上各项合计1,253,982元。6、本案的本诉、反诉的诉讼费均由卫计委党校承担。原告卫计委党校针对反诉辩称，1、徙木公司违反合同，拖了一年多没有交钱，所以我校请求解除合同，所有的损失和后果应由徙木公司承担。2、由于不可抗力原因，《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》规定，国有资产出租需要经过批准且不能超过三年，这个条例是本案租赁协议之后颁布实施，鉴于租赁房屋的租金没有收回，且有卫计委督察和督办函，徙木公司违约，也有条例出台的客观条件出现，所有损失需徙木公司承担。3、另外徙木公司提到的投入，不明确不具体，等于说没有投入。4、至于内部调整，是无条件的内部调整，而且调整是经过同意的，事前也没有提出，现在徙木公司提出是没有事实和法律依据的。根据谁主张谁举证原则，徙木公司需举证。我校观点很清楚，徙木公司违约，在合理时间内没有交钱，另外是不可抗力原因出现。对于徙木公司的违约行为，我方主张赔偿责任，且有卫计委督责。请求法院驳回徙木公司的反诉请求。经审理查明，2013年1月1日，卫计委党校与徙木公司签订《租赁协议》，约定卫计委党校以京汉大道960号市卫生局党校内303、304、305、307（1155元）、604（920元）、603（小房）室，面积约170平方米办公室租给徙木公司作为办公使用；租赁时间定为三年（从2013年1月1日-2015年12月31日），每年增长5%，租金按年计算，每月5,660元，年租金67,920元，根据先付后用的原则，提前20天付租，同时交付水费1,920元（每月160元）共69,840元，逾期不付，卫计委党校不再保证徙木公司的房屋及水电的使用。上述协议履行至2014年3月31日，双方再次签订《租赁补充协议书》，约定将办公场地三楼、六楼进行调整，卫计委党校以京汉大道960号内A类普通场地（301办公室、302办公室、303办公室、304办公室、305办公室、教室休息室），B类项目合作场地（306大教室、307档案室），以及C类公共场地（卫生间、走道等），三楼整层共计约500平方米场地交由徙木公司使用；租赁周期为3年/期，每年租金增加约定5%，徙木公司应逐年按时缴纳租金，A类场地租金为6,000元/月,B类场地租金为2,000元/月，C类场地不承担租金。徙木公司在合同履行过程中，对承租的三楼、六楼进行了装修和翻新改造，并根据卫计委党校的要求对未承租的601办公室进行了翻新改造，添置了部分家具及电器。2017年3月31日，上述租赁协议及补充协议到期后，双方未续签租赁合同，但租赁关系续存。2017年5月9日，卫计委党校向徙木公司发出《房租催缴通知书》，要求徙木公司在5月17日前缴付2016年1月1日至2017年4月30日期间的租金141750元。徙木公司于2017年5月17日回函称卫计委党校房屋租金缴纳金额有漏算，要求卫计委党校再次核算租金金额，承诺于2017年6月30日前补缴租金。2017年5月22日，卫计委党校向徙木公司邮寄发出《关于终止房屋出租合同及项目合作协议的通知》，要求徙木公司于2017年5月31日前清退所承租的房屋并终止项目合作协议。但徙木公司称未收到上述通知。庭审中，经双方对账后确认，2016年4月1日前的租金、水电费双方已全部结清，同时徙木公司尚多付了4,000元应冲抵2016年4月1日以后的租金；2016年4月1日至2017年3月31日期间，徙木公司拖欠卫计委党校租金105,840元（8,000元×1.05×1.05×12个月），从2017年4月1日至2017年10月31日租金64,827元（8,000元×1.05×1.05×1.05×7个月）未付。此外，2013年8月30日，卫计委党校与徙木公司签订了一份《“奥鹏教育”项目合作协议书》，约定双方合作开展“奥鹏教育”项目。以上事实有《租赁协议》及《租赁补充协议书》、《“奥鹏教育”项目合作协议书》及报告和通知、房租催缴通知单及回函、《关于终止房屋出租及项目合作协议的通知》，工商登记信息、微信聊天记录、租金缴付凭证、收条、601室资产盘点表、奥鹏合作项目使用场地验收确认书、交接说明、房屋装修合同、装修预算表、装修费凭证、购买家具、电器的合同与凭证及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，卫计委党校与徙木公司签订的《租赁协议》、《租赁补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。上述协议于2017年3月31日到期后，双方虽未重新续签合同，但租赁关系续存，租赁期限应为不定期。2017年5月9日，卫计委党校催收租金后，虽然徙木公司对租金的金额提出质疑，但至今仍未履行支付租金的主要义务，对于不定期的租赁关系，卫计委党校有权随时主张解除，本案中徙木公司亦要求解除，本院依法照准。双方原签订的协议及补充协议已因到期而终止，不存在再次解除的法律问题。卫计委党校提交的终止函，因不能证明徙木公司已收到，故不具有法律效力。双方的租赁关系应从本判决生效之日起解除。双方审理中确认的拖欠租金为166,667元（105,840元＋64,827元－4,000元），因卫计委党校在本案中仅主张租金146,277.80元，本院予以照准。至于徙木公司在租赁期间的装修费用，系自身为经营支出的费用，合同到期后，无其他约定的情况下应由其自行承担装修费用，卫计委党校无义务予以补偿。徙木公司购置的家电、家具等物品，租赁关系解除后，其可自行处置。双方签订的《“奥鹏教育”项目合作协议书》系另一法律关系，本案不宜一并审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校与被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司的房屋租赁关系；二、被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校支付房屋租金146,277.80元；三、驳回原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校的其他诉讼请求；四、驳回被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,226元、反诉费8,042元，由被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司负担，因此款原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校已预交3,226元，故被告武汉徙木立信文化教育发展有限公司在支付上述判决款项时，将3226元诉讼费一并支付给原告中共武汉市卫生和计划生育委员会党校。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  丁 毅人民陪审员  丁红霞人民陪审员  刘静萍二〇一七年十月三十日书 记 员  林慧娟