江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0903民初4254号原告(反诉被告):徐学顺，男，1962年5月22日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：李云峰，江苏新苑律师���务所律师。被告(反诉原告)：江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。法定代表人：朱海中，该公司董事长。委托诉讼代理人：高金祥，江苏新中一律师事务所律师。原告(反诉被告)徐学顺与被告(反诉原告)江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐学顺及其委托诉讼代理人李云峰，被告(反诉原告)创世纪公司的委托诉讼代理人高金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐学顺向本院提出诉讼请求：1、确认被告创世纪公司2017年3月23日所发的《解除合同通知书》无效；2、被告创世纪公司立即提供办理御景湾20幢902室房屋权属登记所需要的资料，并报产权登记机关备案，承担逾期办理的违约金2349元；3、被告创世纪公司承担逾期交房的违约金38538元；4、判令被告创世纪公司不得阻挠我装潢施工并赔偿损失10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2013年开始,我陆续供应被告创世纪公司砂石，创世纪公司一直拖欠我砂石款不还。因当时房地产行业不景气，2014年9月底，创世纪公司提出以其开发的御景湾房屋抵我砂石款，考虑货款难要，我同意创世纪公司的要求。2014年12月，经被告创世纪公司层层批核，出具了一份《江苏创世纪合同要素表》给我，确定以其开发的御景湾20幢902室房屋以469987元的价格销售给我，用于充抵欠我的砂石款。2014年12月18日，我与创世纪公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，创世纪公司开具了469987元的售房发票给我。2017年2月15日，创世纪公司延期一年多才将房屋交付给我。嗣后，我便始装潢，创世纪公司发函通知我解除《商品房买卖合同》，并采取公告、换锁等方式阻挠我装潢施工。期间，我曾多次找被告创世纪公司交涉，要求与其结算砂石款，但被告百般推诿，毫无结账诚意。故现我诉至法院。创世纪公司答辩暨反诉称，1、原、被告双方于2014年12月18日签订的商品房买卖合同是双方协商签订的，因此应受法律保护；2、原告违约应当承担违约责任，合同签订后，原告并没有按照预定支付房款，原告于2015年6月30日又以砂石材料款抵充了45684元，于2015年11月30日抵充了24192元，尚欠我公司房款228724元，该款项经我公司多次催要没有结果，原告应当承担违约责任；3、由于原告违约在先，我公司有权拒绝交房。按照合同的约定，应在2015年12月31日交房，但是由于原告没有缴清房款，所以我公司拒绝交房。2017年1月份，原告与我公司的工作人员相勾结，���取了我公司的交房通知，现工作人员已经不在我公司，我公司正追究其相关责任；4、我公司已经向原告发出了解除合同的通知，依照法律规定，原、被告双方的房屋买卖合同已经解除。2017年3月份我公司向原告发出了解除合同通知，并要求原告协助我公司办理相关解除合同手续，但是原告没有履行。故要求驳回原告的诉讼请求，支持我公司的反诉请求。徐学顺对创世纪公司的反诉请求答辩称，创世纪公司的解除合同通知书不符合法律规定，不能产生商品房买卖合同解除的法律后果，而事实上案涉的商品房买卖合同主要的权利、义务双方均已履行，创世纪公司已于2017年2月25日将案涉房屋交付给我。我认为房款和砂石款进行抵充是另一法律关系，已经抵充房款310938元，尚欠的159049元房款我也同意一次性支付，但被告创世纪公司不肯接受该房款，故请求驳回��世纪公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体认定事实如下：2014年9月18日，创世纪公司向原告徐学顺出具《江苏创世纪合同要素表》一份，载明：买受人徐学顺，房号20号楼902室，面积95.35平方米，认购日期2014年11月6日，签约总价474987元，交房期限2015年12月3日，材料款前期余171387元。2014年12月18日，徐学顺作为买受人与创世纪公司作为出卖人双方签订商品房买卖合同书一份，约定：买受人购得出卖人开发的御景湾花园小区20幢902室房屋一套，建筑面积95.35平方米，房款合计469987元；付款方式及期限，买受人按一次性付款方式按期付款，买受人在2014年12月18日一次性支付房款总额469987元，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规��，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。当日，被告创世纪公司向原告徐学顺开具了20号楼902室房屋469987元的税票，徐学顺向创世纪公司出具欠条一份，载明：今欠到创世纪房屋款298600元，砂石款抵御景湾20号楼902房款。2015年3月18日，创世纪公司向徐学顺出具收据，载明：收款方式抵砂石款，62124元，御20#902房款（冲欠条）余236476元。同年6月30日、11月6日分别向徐学顺出具45684元、24192元的收据，均载明系砂石款抵御20#902房款。2016年5月6日、5月20日创世纪公司分别支付徐学顺砂石款50000元，计支付徐学顺砂石款100000元。2017年1月15日，创世纪公司向徐学顺发出了交房单，向徐学顺交付案涉房屋。徐学顺接受该房屋后，即进行装修施工。2017年3月23日，创世纪公司向徐学顺发出解除合同通知书，载明：我公司与你方签订《商品房买卖合同》和《借款合同》，合同约定你方购买我公司开发的御景湾花园第20幢902号房屋。因你在履行合同过程中出现可以解除合同的违约行为，我公司现依据双方签订的《商品房买卖合同》和《借款合同》，依法解除与你方签订的《商品房买卖合同》等。徐学顺收到该通知后，对创世纪公司作出的解除合同通知书有异议，为此诉至本院。本院认为，2014年9月18日被告创世纪公司向原告徐学顺出具创世纪合同要素表，朱国顺在该表中签注同意房款抵砂石款，最后结账，多退少补。当日，原告徐学顺向被告创世纪公司出具御景湾20号楼902室抵砂石款欠房款298600元的欠条。原、被告双方又于2014年12月18日签订的商品房买卖合同，原告以材料款171387元抵冲房款，并且被告创世纪公司已向原告开据了购房发票，原、被告之间原有的所欠工程材料款关系转变为商品房���卖合同关系。关于创世纪公司在原告起诉前解除案涉房屋买卖合同的效力问题。创世纪公司基于双方买卖合同的约定，认为原告逾期支付房款构成违约，解除合同。本案中即使原告没有按约支付全部购房款，创世纪公司在2017年3月才发出解除通知，亦超过法律规定的解除合同期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该期间属于除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长等情形。故被告创世纪公司主张合同已经解除，并要求原告协助办理网签注销手续，没有法律依据，本院不予支持。关于双方争议的原告以砂石款抵冲房款的金额问题。被告创世纪公司对原告签订合同时以砂石款抵冲房款171387元无异议，另对原告提供的2015年6月30日、11月6日其公司出具的收据45684元及24192元以原告徐学顺砂石款抵冲房款计69876元亦无异议，但对2015年3月18日其公司出具的收据62124元有异议，认为该笔帐其公司未入账，但对原告提供收据中的其公司加盖的公章没有异议。本院认为对该份收据，被告创世纪公司虽有异议，但对收据中加盖的公章的真实性元异议，且收据中明确注明“收款方式”抵砂石款62124元，御20#902房款冲欠条）余236476元。”故对该份收据的金额应计入抵冲房款金额。另被告创世记公司认为2016年5月6日、5月20日创世纪公司支付原告计100000元，应计入原告差欠房款的总金额。对此原告徐学顺对2016年支付100000元的金额无异议，但认为是被告创世纪支付的所��原告的砂石款，对此因原、被告双方存在供应砂石款的关系，对该100000元被告创世纪公司未提供双方同意以砂石款抵冲房款的书面票据，且之前双方以砂石款抵冲房款均有被告公司财务盖章的票据。故对该两笔原告徐学顺已从被告创世纪公司支付的100000元，不计入原告徐学顺差欠购房款的金额。故本案中总房款约定469987元，原告徐学顺已以砂石款抵冲房款171387元、62124元、45684元、24192元，计303387元，尚欠166600元。对尚欠房款的金额166600元，原告徐学顺无异议，认为也同意交纳，但被告创世纪公司一直不肯接收该房款，庭审中原告徐学顺亦同意一次性交清所欠购房款。综上，本院依法确认被告创世纪公司2017年3月23日发出的《解除合同通知书》无效。原告要求被告办理不动产登记手续，事实清楚，证据充分，亦符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告承担逾期办证的违约金2349元及逾期交房的违约金34199元的请求，因至目前原告未全部交清购房款，故对该两项诉请，本院依法不予支持。另对原告要求被告不得阻挠其装潢施工并赔偿损失10000元，因其未提供证据，且与本案不属同一法律关系，故本院依法亦不予支持。被告反诉要求原告办理注销网签手续，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。对原被告的其他诉辩称，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本诉被告江苏创世纪置业公司2017年3月23日向本诉原告徐学顺发出的解除合同通知书无效��二、本诉原告徐学顺向被告被告江苏创世纪置业有限公司于本判决生效后十日内支付剩余房款166600元。本诉被告江苏创世纪置业有限公司于本判决生效后二十日内协助本诉原告徐学顺办理坐落在盐都新区御景湾花园20号楼902室房屋不动产登记手续。三、驳回本诉原告徐学顺的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告江苏创世纪置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费8350元，反诉费40元，合计8390元，均由江苏创世纪置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审 判 长 徐   云代理审判员 周   华人民陪审员 ���宝群二〇一七年十月二十八日书 记 员 蒋   悦附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三��月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。