江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0206民初4602号原告:无锡市前洲震华挤压机械厂，统一社会信用代码9132020672665509X7，住所地无锡市惠山区前洲镇堰玉路10号。投资人：唐岳明，无锡市前洲震华挤压机械厂厂长。委托诉讼代理人：许群峰（受无锡市前洲震华挤压机械厂的特别授权委托），无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈某（受无锡市前洲震华挤压机械厂的特别授权委托），无锡市前洲震华挤压机械厂办公室主任，男，1959年1月15日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：曾某，男，1963年12月30日生，汉族，住无锡市惠山区。原告无锡市前洲震华挤压机械厂（以下简称震华厂）与被告曾某土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法由审判员盛秋萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告震华厂的委托诉讼代理人许群峰、陈某及被告曾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告震华厂提出诉讼请求：1.判令解除震华厂与曾某在2001年7月18日签订的租赁合同；2.判令曾某立即支付2016年度的土地租金、物业费、电力设施使用费合计13254元及2017年度上半年土地租金、物业费等2500元、电力设施使用费4000元；3.判令曾某立即支付自2001年至2016年度超出合同约定使用的土地租金20373元；4.诉讼费用由曾某承担。审理中，震华厂提出因计算错误，将诉讼请求3.中的20373元变更为19100.25元（超出面积合计65.3平方米，每年，每平方米租金为19.5元，共15年）。事实和理由：2001年7月18日，震华厂与曾某签订协议，由曾某向震华厂租赁位于惠山区前洲街道柘塘浜村堰玉路10号面积为213平方米厂房和71平方米道路，2009年6月10日双方签订补充协议。在租赁期间，曾某未经震华厂同意，擅自扩大使用面积，并在震华厂经常出入的要道处建造办公室，严重影响了震华厂的生产经营活动，曾某还拖欠租金，形成了事实违约，故诉至法院。被告曾某辩称：并非其故意拖欠租金，而是震华厂不愿收，且震华厂也未向其开具过任何租金的发票，不同意解除合同；对于震华厂的诉请2.支付2016年度的土地租金、物业费、电力设施使用费合计13254元及2017年度上半年土地租金、物业费等2500元、电力设施使用费4000元，无异议，同意支付；对于震华厂的诉请3.支付自2001年至2016年度超出合同约定使用的土地租金19100.25元。曾某认为，超出合同约定的使用土地的面积是从2001年签订了租赁合同后震华厂就一直是口头允许的，他也从2001年开始就使用至今，对于震华厂提出的超出合同约定的使用土地的租金的计算方式没有异议，但实际面积要实地测量以后才能确定。现在要对该超出部分加收租金的话，同意自2015年起支付。经审理查明：2001年7月18日，曾某（乙方）在震华厂（××锡山市前洲金属型材厂甲方）的厂内承租了一片生产厂房用地。双方为此签订了一份协议，约定：“一、甲方租给乙方生产厂房面积共计213平方米，道路使用面积71平方米……二、付款方式：自本协议签订生效之日起，乙方先支付甲方3565元。其余在每季度前以次类推。”双方还就其他事项进行了约定，但未约定租赁期限。2009年6月10日，双方针对上述协议作出了《补充协议》。双方于《补充协议》中约定：“2、乙方在无锡市前洲震华挤压机械厂厂内租地建造厂房，面积为213平方，今后如遇拆迁厂房，拆迁费、赔偿费全部归属乙方。房屋维持原貌。3、每年付款方法，现金支付，付款时间等其它按2001年7月15日协议进行，如乙方违约付款，甲方有权按提出的方法进行结算处理。”曾某每年年底向震华厂支付租金至2015年。另查明，曾某自2001年7月18日与震华厂签订了土地租赁合同后，建造除了合同中约定的213平方米的厂房外，还在承租地上多建造了办公用房等其他辅助用房，加上这些辅助用房的道路面积，双方经过实地测量后，在庭审中一致确认曾某使用的超合同约定面积为49.21平方米。2017年2月26日，震华厂向曾某发出告知书通知曾某及时与其结算历年来超出合同范围的土地上交费。庭审中双方还确认，曾某未经震华厂同意于2014年将本案所涉房屋曾租赁给他人使用。以上事实，有双方签订的协议、补充协议、收据及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：首先，双方对曾某应支付给震华厂的2016年度的土地租金、物业费、电力设施使用费合计13254元及2017年度上半年土地租金、物业费等2500元、电力设施使用费4000元，无异议；对超出合同范围的土地的面积49.21平方米及租金的计算方式没有异议。上述内容符合法律规定，也不损害社会公共利益和他人合法权益，本院予以认定。本案的争议焦点是：1.双方签订的土地租赁合同是否应当解除；2.超出合同范围的土地租金应从何时起算。1.震华厂（××锡山市前洲金属型材厂）与曾某于2001年7月18日签订的土地租赁合同、于2009年6月10日签订的补充协议合法有效。双方均应恪守合同约定履行各自的合同义务。首先，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。曾某未经震华厂同意于2014年将本案所涉房屋确曾租赁给他人使用。其次，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。曾某称其曾向震华厂交纳未付的租金，但震华厂拒收，没有证据证实。曾某也没有通过其他如转帐支付、提存等方式交纳相应租金。另，震华厂又于2017年2月26日，向曾某书面通知及时与其结算历年来超出合同范围的土地上交费，曾某也未及时交纳相应租金，故震华厂要求解除双方之间的土地租赁合同的请求依法应当予以支持。2.对于超出合同范围的土地租金，虽然双方无法就该部分的建成时间达成一致，但就该部分的作用来看，是厂房的附属用房，与厂房及日常生产紧密相联，一起建造的可能性更符合常理。虽然该部分是超出合同约定的部分，即使与厂房有先后之别，其相差的时间跨度也不会很长。曾某建造的这些用房均是在震华厂内，震华厂理应注意到曾某超合同约定范围建房。震华厂对此未加阻拦或提出异议，则表明其默认了曾某超合同约定的建房行为。至2015年的历年收缴租金情况来看，双方均按约定履行，震华厂也未曾向曾某提出要求对超合同约定的建房加收租金。直至2017年2月26日才向曾某明确表示，这表明了震华厂在此之前对曾某多建房屋及不变租金的认可。现曾某愿意从2015年开始支付超出部分的相应租金，并不违反法律规定，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除无锡市前洲震华挤压机械厂与曾某之间于2001年7月18日签订的土地租赁合同。二、曾某于判决生效之日起十日内向无锡市前洲震华挤压机械厂支付2016年度的土地租金、物业费、电力设施使用费13254元及2017年度上半年土地租金、物业费等2500元、电力设施使用费4000元，以上合计19754元。三、曾某于判决生效之日起十日内向无锡市前洲震华挤压机械厂支付2015年度、2016年度超出合同约定使用的土地租金1919.19元（超出面积合计49.21平方米，每年，每平方米租金为19.5元）。四、驳回无锡市前洲震华挤压机械厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取410元，由无锡市前洲震华挤压机械厂负担188.6元，由曾某负担221.4元（该款已由无锡市前洲震华挤压机械厂预交，本院不再退还，曾某于本判决生效后直接支付给无锡市前洲震华挤压机械厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  盛秋萍二〇一七年十月三十日书记员  王 蕾本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。