北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第09268号原告：燕彬，男，1963年8月19日出生。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李王龑，北京市天元律师事务所律师。被告：北京新京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号206号楼北B118号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：成鹏，男，1986年6月19日出生，北京新京润房地产有限公司职员。委托诉讼代理人：曹磊，男，1989年11月15日出生，北京新京润房地产有限公司职员。原告燕彬（以下称原告）与被告北京新京润房地产有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄冠、李王龑，被告的委托诉讼代理人成鹏、曹磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金2628571.33元；2.支付利息，以2628571.33元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2014年11���4日起计算至被告实际给付之日止；3.交付墙边条案一个、推酒车一个、边椅两把、角几一个、书房单椅两把、餐厅墙面装饰镜一面、床上用品三套和电梯鞋柜一个；4.更换所购房屋内落地钢化玻璃六块；5、双倍赔偿未达到约定标准的装饰设备差价410000元；6、赔偿所购房屋一年的物业费42756.48元。事实和理由：2009年10月31日、2009年11月6日，我与被告签订《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书补充协议》，认购了坐落于北京市朝阳区霄云路京润水上花园二期A区（Ⅱ地块）新燕都花园项目D-2#住宅楼8层1单元某某号房屋（以下称涉诉房屋），套内建筑面积372.01平方米，总价款22996108元，其中包括软装费4000元/平方米。2009年11月20日，我与被告签订《商品房预售合同》，约定被告应于2011年6月30日前向我交付涉诉房屋。同日，我与被告就房屋装修标准签订《补充协议》。2009年12月1日，我与被告签订赠送物业费证明，被告同意赠送一年物业费。合同签订后，我依约支付了购房款，但被告迟迟未能交付房屋。直至2014年8月6日，涉诉房屋仍有墙边条案、推酒车、边椅、角几、书房单椅、餐厅墙面装饰镜、床上用品和电梯厅鞋柜等家具和电器缺失，且已配齐的设备中被告擅自降低设备标准，所提供的装饰设备与购房合同中的约定严重不符或根本无法达到约定标准；客厅、主次卧室、主卫生间、书房和餐厅的受损落地钢化玻璃窗未更换，共计6块。在此情况下，为能尽早入住涉诉房屋，我被迫收房，同时向物业公司支付了2014年8月6日至2015年8月5日的物业服务费42756.48元。自合同约定的交房日2011年6月30日起，至2014年8月6日我正式收��为止，被告逾期交房共计1133天，故应向我支付逾期交房违约金及违约金利息。因被告已承诺为我支付一年的物业费，故我所交纳的物业费，被告应予赔偿。就房屋实际装饰设备标准与房屋预售合同约定不符的部分，按照合同约定，被告应予双倍赔偿。此外，被告还应承担向我交付缺失的家具家电以及更换受损的钢化玻璃的合同义务。现为维护合法权益，我诉至法院。被告辩称：首先，我公司于2011年12月13日向原告寄送了交楼通知书，通知原告于2011年12月20日交房，故从该日起即不存在逾期交房的违约责任。而对于2011年6月30日至2011年12月20日期间的违约金，原告一直没有主张，已过诉讼时效。其次，因2011年6月30日至2011年12月20日的逾期交房违约金是原告拒绝收取，故我公司不应承担违约金利息。2011年12月20日以后我公司不存在逾期交房的违约行为，利息亦不存在。再次，根据合同约定，涉诉房屋在保修期内，我公司同意承担保修义务，但对于合同中未约定的物品，我公司没有交付义务。但对于钢化玻璃，我公司同意更换。此外，在我公司通知交房时，涉诉房屋已经具备交付条件，原告提出的双倍赔偿装饰设备差价没有依据。最后，原告支付的物业费不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月至11月，原告与被告先后签订《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书补充协议》，认购涉诉房屋。2009年11月20日，双方签订《商品房预售合同》，约定：一、原告向被告购买涉诉房屋，房屋预测建筑面积438.13平方米，其中套内建筑面积372.01平方米，共用部分和共用房屋分摊建筑面积66.12平方米。涉诉房屋价格按照套内建筑面积计算，每平方米61815.83元，总价款共计22996108元。二、被告应在2011年6月30日前交房。交房时，涉诉房屋应当满足：1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。该合同第十二条关于“市政基础设施”约定为：1、上水、下水、过渡性供电于2011年6月30日投��使用；2、供暖于2011年11月15日投入使用；3、燃气、电话通信线、有线电视线于2011年6月30日敷设到户。三、原告应于2009年11月20日前向被告缴纳房款9496108元（含定金500000元）；其余房款由原告向银行申请商品房担保贷款的方式支付。四、除不可抗力外，被告未按照合同约定的期限和条件将涉诉房屋交付原告的，逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。五、被告承诺原告在办理交接手续前有权对涉诉房屋进行查验，查验时发现有经双方确认的装修或其他问题的，原告应收楼，被告应��照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。因户门不能锁闭、主体结构裂缝、严重漏水以致不能居住造成原告损失的，被告承担赔偿责任。六、涉诉房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的证明文件，并满足约定的其他条件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。七、被告交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价（仅指涉诉房屋室内部分）。八、该合同附件六对涉诉房屋的装饰和设备标准作出了约定。同日，原、被告签署《补充协议》，约定：一、买卖合同除附件六约定的装修标准及设备标准以外还包含家具、生活电器、灯具、窗帘；以上家庭设备参考甲方提供的二层或九层样板间，最终取其一，待九层样板间竣工后以电话或书面形式通知原告，原告应在被告通知之日起十日内予以确认。被告将按双方书面确认的方案交付涉诉房屋。二、如原告未能在被告通知之日起十日内选择装修方案的，则视为原告放弃选择，被告将按二层样板间的装修方案向原告交付该商品房。庭审中，另查明如下事实：一、关于房款支付情况2009年11月2日，原告向被告支付购房定金500000元；2009年11月20日，原告向被告支付房款8996108元。截至2011年5月14日，被告为原告开具了购房全款22996108元的发票。2011年12月29日，原告补交面积差价款203992元。二、关于交房被告主张其于2011年12月13日以邮寄方式向原告发送了交楼通知书，通知原告收房，并提交如下证据证明涉诉房屋在当时已达到合同约定的交房条件：1、2011规（朝）竣字0001号《建设工程规划核验（验收）意见（合格通知书）》，显示涉诉房屋于2010年12月31日经规划验收合格。2、朝阳2011-004号《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明涉诉房屋所在的D-2#住宅楼于2008年5月10日开工、2011年1月5日竣工验收，行政主管部门实际备案时间为2011年1月7日。3、北京某某测绘科技发���有限公司于2011年7月8日出具的《房屋土地测绘技术报告书》，用以证明在其通知原告收房时涉诉房屋已取得实测面积报告。4、《住宅工程质量分户验收表》，用以证明涉诉房屋已于2010年12月25日通过竣工验收。此外，被告在本案证据交换过程中曾另提交证据5：1081朝竣2013（建）0186号《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明涉诉房屋所在的D-2#住宅楼于2008年5月20日开工、2013年10月31日竣工，行政主管部门实际备案时间为2013年11月15日。后于2015年7月30日的庭审中，被告撤回了此份证据。原告对上述证据3的真实性不持异议，但表示证据2、证据4和证据5所载明的竣工时间相互矛盾，故对证据2、证据4的真实性不予认可，且证据1反映的情况与涉诉房屋的实际建设情况不符。针对二份《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的矛盾之处，被告未能作出合理解释。经原告申请，本院遂向相关行政主管部门进行了调查。北京市朝阳区住房和城乡建设委员会向本院提供了上述二份竣工备案表的复印件，相关内容与被告所提交的文件完全一致，但对二份竣工备案表之间的关系未作说明。原告提交如下证据证明涉诉房屋一直存在严重的质量问题，不具备交房条件：1、2011年12月18日由原告和“高某”签署的《房屋验收表》，显示涉诉房屋存在“地面、墙面有色差、裂纹”、“墙面污损、脱落”、“窗户关不上”、“门锁不上”等数十项质量问题。2、原告与“付某某”的往来短信，用以证明被告的工作人员认可涉诉房屋存在质量问题导致收房迟延，且被告自身对于延期交房存在过错。3、2014年5月至6月的《霄云路8号住宅工程返修单》，用以证明在原告收房前，涉诉房屋仍存在大量与合同约定不符的情况。被告表示，“高某”、“付某某”的身份无法确认，相关返修单是由物业公司出具而非被告出具，故对上述证据均不予认可。经询，被告表示在2011年12月18日验房时曾向原告出示了住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅质量分户验收表，并将竣工验收备案表、规划验收合格文件进行了统一公示，但并未就此提交任何证据。原告对被告的陈述不予认可。双方��表示，2011年12月18日只是办理了验房，而并未办理其他收房手续。原告另提交：1、2013年6月25日的律师函，用以证明其曾委托北京市天元律师事务所要求被告履行合同义务、将涉诉房屋装修至约定标准，并支付违约金。被告表示未收到此封函件。2、2014年8月6日的《收楼物品移交清单》、《电卡、燃气卡交接单》、《钥匙签收单》，用以证明双方直至该日才实际办理了收房手续。被告对此不持异议。又询，被告表示《商品房预售合同》经双方签字确认，对其中约定的逾期交房违约金标准不持异议。三、关于装饰装修标准原告提交落款日期为2009年10月31日的《北京市商品房认购书补充协议》，载明涉诉房屋总价22996108元，并手写有“价格含4000元/㎡软装”；提交2009年11月20日的《商品房预收款收据》，显示原告于当日缴纳房款8996108元，收据上手写有“此款项已包含每平米4000元软装费”，并加盖有被告公司印章。被告对此组证据的真实性不持异议，但表示其公司留存的收据底联上并未手写有软装费等内容。原告提交一份“西户型样板间”装修、装饰物品清单（复印件），用以证明涉诉房屋样板间的装修装饰标准。被告认可涉诉房屋是“西户型”，其装修应以二层样板间为准，但表示因该公司设计部门未能提供此份清单，故对此份证据无法核实。原告提交一组2009年至2014年的涉诉房屋及相应样板间的照片，用以证明涉诉���屋的实际状况与样板间及合同约定严重不符，原告多次督促被告履行相关合同义务但被告仍拖延拒绝履行，致使涉诉房屋始终无法达到收房条件。被告表示相关照片的拍摄时间、拍摄地点均不清楚，对此不予认可。经询，原告表示其所主张的差价损失系按照市场价格估算，且经本院释明后，原告不申请就此进行鉴定评估。四、关于物业费《商品房预售合同》约定，涉诉房屋的物业服务费按8元/建筑平米/月的标准收取。原告提交一份被告于2009年12月1日出具的《赠送物业费证明》，用以证明被告同意赠送一年的物业费。被告对此份证据不持异议，并表示一年的物业费该公司已实际向物业公司支付。就物业费的实际给付，原、被告均未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《北京市商品房认购书》、《北京市商品房认购书补充协议》、《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。一、关于被告是否构成逾期交房根据查明的事实，被告于2011年12月13日向原告发出了交楼通知书，拟定于2011年12月20日交房，此日期已晚于合同约定的交房日期，被告构成违约自无需赘述。本案争议的焦点是���2011年12月20日至2014年8月6日期间，被告是否需要承担逾期交房的违约责任。本院对此予以肯定，理由如下：首先，本案中关于涉诉房屋所在的D-2#住宅楼，存在内容相互矛盾的二份《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其中一份显示竣工备案时间为2011年1月，据此被告不构成违约；另一份显示竣工备案时间为2013年11月，据此被告构成违约。根据本院调查的结果，二份竣工备案文件的真实性均能够得到确认，但无论是被告还是行政机关，均未能就二份文件之间的关系做出解释。在此情况下，本院认为上述二份文件共同构成了涉诉房屋所在D-2#住宅楼的完整竣工备案材料，缺一不可。亦即，在2011年12月，涉诉房屋未能完全取得竣工备案，不符合《商品房预售合同》约定的交房条件。其次，关于合同约定的除竣工备案之外的其他交房所需文件资料，被告虽在本案中向本院提供，但没有证据证明其在2011年12月曾向原告进行过出示。根据《商品房预售合同》的约定，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。最后，原、被告均认可双方于2011年12月18日对涉诉房屋进行了验收而并未交房。此后，双方并未在交楼通知书所载明的2011年12月20日办理房屋交付手续，且在其后长达两年多的时间内被告也未要求或催促原告收房。结合原告所提交的短信记录、工程返修单及照片，相关事实均与原告的主张更为接近，而被告的陈述则不合常理。考虑到没有证据证明被告于2014年8月6日前曾再次通知��告收房，基于上述原因，本院认为被告应当承担该期间内的逾期交房违约责任。因被告对于《商品房预售合同》约定的违约金标准不持异议，故其应按照约定的标准向原告支付自2011年7月1日至2014年8月6日期间的逾期交房违约金。至于违约金的具体金额，本院将根据原告的实际付款情况进行核算。关于原告所主张的违约金利息，根据《商品房预售合同》的约定，被告应自房屋实际交付之日起90日内向原告支付违约金。现被告至今未支付违约金，再次构成违约，原告主张的利息具有合同依据，本院予以支持。因2014年8月6日前违约金系连续计算，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。二、关于涉诉房屋的装修、装饰标准原告就此共提出三项诉讼请求，其中被告对原告诉讼请求4（更换钢化玻璃）予以认可，本院不持异议。关于原告的诉讼请求3，因2014年8月6日交房时双方未就屋内物品进行清点，现已无法查明被告是否向原告交付了其所主张的“墙边条案一个、推酒车一个、边椅两把、角几一个、书房单椅两把、餐厅墙面装饰镜一面、床上用品三套和电梯鞋柜一个”。考虑到2014年8月6日，原、被告已经签署了相关房屋交付文件，故原告应当就上述物品的缺失承担举证责任，并承担其不利后果。此外，原告关于其诉讼请求5（即装饰设备差价）亦未能提供证据，且在经本院充分释明后不申请鉴定评估。因此，对于此两项诉讼请求，本院不予支持。三、关于物业费原告虽提交了被告同意赠送一年物业费的证明，但在本案一审法庭辩论终结前并未举证证明其确已实际支出了该物业费，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京新京润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕彬支付逾期交房违约金2624879.07元；二、被告北京新京润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕彬支付利息，以2624879.07元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年11月4日起计算至实际给付之日止；三、被告北京新京润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内，为原告燕彬更换坐落于北京市朝阳区霄云路京���水上花园二期A区（Ⅱ地块）新燕都花园项目D-2#住宅楼8层1单元801号房屋内的落地钢化玻璃六块；四、驳回原告燕彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33974元，由原告燕彬负担3655元（已交纳），由被告北京新京润房地产有限公司负担30319元（于本判决生效后七日内给付原告燕彬）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙茜倩审 判 员  斯晓荷代理审判员  柯 岩二〇一七年十月十三日书 记 员  张 颖