上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初20519号原告(反诉被告)：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦。被告(反诉原告)：李庆勇，男，1982年12月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：李文根，上海蓝众律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)与被告李庆勇居间合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，被告李庆勇于2017年8月8日提起反诉，本院予以受理并就本反诉一并公开开庭进行了审理。太平洋公司的委托诉讼代理人陈曦、吕献平，李庆勇及其委托诉讼代理人李文根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太平洋公司向本院提出诉讼请求：依法判令李庆勇向太平洋公司支付居间服务费70,000元。事实和理由：2016年10月31日，经原告居间介绍，被告与案外人金某某、李某某就上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋及xx号地下室1层车位签订《上海市房地产买卖合同》。李庆勇另与太平洋公司签订《佣金确认单》，约定就太平洋公司提供的居间服务，李庆勇在签约时应支付93,000元，且李庆勇于合同签订当日支付太平洋公司23,000元后未支付余款。现太平洋公司为保护自身合法权益，诉至法院。李庆勇辩称如下：太平洋公司诉请没有事实根据，双方并没有签署正式的书面委托合同，太平洋公司只是使用的是格式化的佣金确认单确认佣金金额，所以双方不构成委托居间关系。佣金确认单上明确约定的付款时间是签约时，根据合同法规定，太平洋公司应促成合同成立后才能主张报酬，本案中判断是否促成合同成立应该以被告与卖方是否签订了网签的示范合同，本案中原告也未促成合同成立，所以李庆勇不需向太平洋公司支付相关佣金。且太平洋公司要求支付7万元的居间服务费没有法律依据，按照中介服务收费通知规定，收取中介服务的最高标准是中介向买方收取房产登记价格的1%。本案中涉讼房产金额632万元，故太平洋公司的收取佣金标准超过收费通知的规定，其收取佣金没有法律依据。且根据收费规定，限定中介收取佣金的时间点必须提供完基本服务内容并办理产权过户、户口迁移后才有权收取居间服务费。故本案中原告诉请没有事实根据也没有法律依据。被告认为原告提供居间服务存在不诚信，原告要求被告签订佣金确认单时应该和被告签订委托合同并明确收费标准。另，2016年11月4日太平洋公司作为居间服务方在买卖双方不知情且没有参与的情况下，擅自以李庆勇配偶曹某某的名义进行网签，严重违背买卖双方的真实本意，也是由此导致买卖双方无法进行交易的主要原因。另，网签门店也发生了改变，从万源路门店改为九亭门店。综上，请法院驳回原告诉请。另，李庆勇认为太平洋公司并未提供符合收取佣金条件的相关服务，李庆勇亦未与案外人签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故提起反诉并主张：要求太平洋公司返还23,000元已收佣金。针对李庆勇的反诉，太平洋公司辩称：不同意其反诉诉请。太平洋公司在得到李庆勇同意并由其提供案外人曹某某的驾照后才以其妻子的名义制作网签合同的，因为当时是李庆勇想要通过离婚把其妻名下的房子过户到其名下，再由其妻以自己的名义来购买涉讼房屋。关于收费指导价格问题，上海交易习惯是买受人来支付双方的佣金，太平洋方主张的佣金没有超过房价的2%，所以没有超过相关规定的金额范畴。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，李庆勇作为买受人(合同乙方)与案外人金某某、李某某作为出卖人(合同甲方)就上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋及xx号地下室1层车位签订《上海市房地产买卖合同》。合同对房屋总价、付款方式、网签日期、房屋交付时间等均作出约定。同日，太平洋公司作为甲方、李庆勇作为乙方签订《佣金确认单》一份，上载：“乙方经甲方居间介绍就购买上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同。为此，现甲乙双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下：1、乙方于签约时，支付甲方服务费93,000元。2、乙方应于先期内支付上述费用。如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。3、甲乙双方若有争议，应协商解决，协商不能解决的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。”双方于落款处签名。签订《佣金确认单》当日，李庆勇向太平洋公司支付23,000元佣金。同年11月4日，由上海太平洋房屋服务有限公司九亭店拉取了上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室的网签合同。卖售人为案外人金某某、李某某，买受人为案外人曹某某。同月22日，案外人曹某某至房地产交易中心撤销上述网签合同，并于当日与案外人金某某、李某某解约。解约后被告李庆勇已付的五万元定金由案外人金某某、李某某没收，并约定后续与中介的事宜由被告李庆勇承担。2017年10月15日17时，李庆勇以购房咨询名义至太平洋房屋有限公司九亭店，在九亭店店长刘某某和业务员刘某的陪同下现进行了两处实地看房，后回九亭店沟通并拍摄视频。视频中，九亭店店长刘某某一边书写交易流程一边向李庆勇讲述，李庆勇多次套问刘某某中介费用的支付流程，刘某某亦多次称这个看这套房屋的交易流程，可以协商的。刘某某在视频中也称，交易到网签支付一半中介费，过户的时候再支付剩余一半中介费。2017年10月15日19时，李庆勇以购房咨询名义，与太平洋房屋有限公司漕溪北路门店员工赵某某电话沟通并录音。在录音过程中，李庆勇多次向赵某某询问中介费的计算和支付情况，赵某某建议先看房不说那么多，在李庆勇继续追问下，赵某某表示中介费正规就是房价的两个点。在李庆勇进一步询问：“一般我签个意向合同，再签网签合同。然后网签了之后付不付中介费啊？”时，赵某某表述：“签过之后就要付中介费的。”李庆勇又询问：“你说的签是指什么？正式的网签合同吗？”赵某某表述：“对对，正式的网签合同。”李庆勇再次询问：“正式的网签合同后付一半？”赵某某称：“恩，这个后续都可以商量的。”对于上述当事人双方没有争议的事实，由太平洋公司提供的《上海市房地产登记簿》复印件、《上海市房地产权证》复印件、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认单》，李庆勇提供的《合同备案信息查阅结果》、太平洋员工刘某某、刘某的名片及双方庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。对于双方有争议的证据：对太平洋公司提供的案外人曹某某驾驶证复印件，其旨在证明线下的房地产买卖合同的时候，李庆勇夫妻都是在场的，因为李庆勇决定网签用曹某某的名字，所以提供了一份被告妻子的驾照复印件用于办理网签时所需要的手续；对此李庆勇认为驾照复印件是真实的，但是不知道太平洋公司如何取得，如果确实要用曹某某的名义签订示范合同也会提供身份证。本院认为，太平洋公司虽然提交了案外人曹某某的驾照复印证件，但仅有孤证一份，无法证明其证明目的，本院对该证据不予采信。对李庆勇提供的2017年10月15日其至太平洋房屋有限公司九亭门店拍摄的视频以及与漕溪北路门店中介人员的音频，其旨在证明太平洋公司门店之一的九亭门店经理刘某某承认对于中介费的支付是网签合同支付一半、过户支付剩余中介费而漕溪北路门店的中介人员也陈述了同样的收取佣金的流程；对此太平洋公司认为该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为视频仅拍摄了中介人员向李庆勇陈述交易流程、支付方式等内容，与本案无关，同时太平洋公司的代理人承认视频中的人员是其九亭门店的店长，但对于音频的人员信息不予认可。对此本院认为，该证据应属真实，但纵观整个视频可见，系九亭店经理刘某某向李庆勇陈述交易流程，其在视频中所针对的中介费的支付也是指李庆勇在其陪同下所看的房屋。且陈述的也是合同正常履行过程中中介费的支付流程，与本案案情有较大区别，故对该证据的证明目的本院不予认可。对于李庆勇提供的2017年10月15日其与太平洋房屋有限公司漕溪北路门店员工的录音资料，本院认为仅凭现有证据无法确认被录音人身份信息，故对该证据不予认可；对于李庆勇提供的《春秋航空行程证明》、《单位证明》、案外人曹某某考勤记录，其旨在证明2016年11月4日李庆勇夫妇均不可能去太平洋公司拉取网签合同，太平洋公司擅自拉取网签合同存在欺骗；对此太平洋公司认为即便三份证据是真实的，也不能证明案外人曹某某全天不能出席网签合同现场。本院认为李庆勇该三份证据的举证可以证明其与案外人曹某某没有去太平洋公司拉取网签合同，太平洋公司之抗辩本院不予采信。本院认为，李庆勇与太平洋公司签订《佣金确认单》，系双方当事人真实意思表示，《佣金确认单》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照该《佣金确认单》约定全面履行各自的合同义务。双方的争议焦点在于：李庆勇是否应向太平洋公司支付佣金余款。针对该争议焦点：太平洋公司主张李庆勇应全额支付佣金，其认为李庆勇与上家已经签订《上海市房地产买卖合同》，太平洋公司已经完成居间义务并促成李庆勇与上家的合同；佣金的金额既没有超过法律规定的收费标准，之后李庆勇与上家未再继续履行合同亦非太平洋公司的过错；李庆勇所称的太平洋公司擅自使用其妻子曹某某信息拉取示范合同存在欺骗亦非事实。李庆勇主张不应向太平洋支付佣金，太平洋还应返还其已支付的23,000元，其认为双方没有签署书面委托合同，佣金确认单约定的签约也是指签订示范合同，本案既没有签订网签合同也没有继续交易，所以太平洋没有完成居间义务不应收取佣金；佣金的金额也过高，超过了相关法规规定的收费标准；太平洋在上下家均不在场的情况下擅自以案外人曹某某的身份在九亭门店拉取网签合同存在不诚信；根据其至九亭门店和漕溪北路门店了解情况也是称签订示范合同时支付一半佣金、过户时再支付剩余佣金，故本案中亦不符合支付佣金的条件。本院认为，双方签订的《佣金确认单》载明签约时支付佣金，在李庆勇与太平洋公司签订《佣金确认单》当日，李庆勇便与案外人金某某、李某某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。针对双方对于所称的“签约”是否指示范合同一说，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。就本案而言，李庆勇已经与案外人金某某、李某某签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同已经符合法律虽规定的促成合同成立之条件，李庆勇作为委托人理应按照约定支付报酬。而李庆勇所举证的视频、音频资料内太平洋其他门店经理或业务员所表述的签订示范合同时支付一半佣金、过户时支付剩余佣金的前提实为上下家的房屋买卖合同正常履行的情况。本案中，李庆勇实际与案外人金某某、李某某协商解除了《上海市房地产买卖合同》，故本案的实际情况并不符合其咨询时的假设条件，故也不能机械套用李庆勇以购房咨询之名义向其他门店所取证得出的“签订示范合同才支付一半佣金“之说。然考虑到房地产居间介绍服务所形成的法律关系为复合法律关系，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务，本案中太平洋公司虽完成促成上下家订立合同的服务，但由于上下家此后解除了合同，并未完成后续各项中介机构理应负责完成的居间服务工作。且双方在没有签订居间协议的前提下，《佣金确认单》的表述又较为模糊易引人歧义。在拉取网签合同过程中，太平洋公司在李庆勇不在场的情况下以其妻子曹某某的名义作为合同对象的行为存在一定瑕疵。综上基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，太平洋公司要求李庆勇全额支付佣金的诉讼请求，有失公允，在李庆勇已经向太平洋公司给付佣金23,000元的基础上，本院根据本案的实际情况酌定其再向太平洋公司支付佣金20,000元为宜。在此，本院亦建议太平洋公司作为专业的居间服务公司，首先应更为规范地进行居间服务操作，与委托人之间的所有合同、手续皆应完备，条款表述也应更明确、清晰且透明，这样才有助于加强客户与中介机构的相互信任。从李庆勇举证的视频、音频也可见，太平洋公司旗下的门店经理或者业务员有时为了促成交易，表述可能过于轻率，也容易造成在实际履行过程中因无法满足对客户此前的承诺而导致信任崩塌，无端增加讼争。针对第二方面的停工损失的诉请，依据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就原告提供的证据而言，无论是停工实际是否发生还是停工损失的金额构成均无法予以证明。故对原告该项诉请，本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李庆勇于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司支付佣金20,000元；二、驳回被告(反诉原告)李庆勇的反诉诉请。本诉案件受理费已减半收取计775元，由原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司负担553.57元，由被告(反诉原告)李庆勇负担221.43元(于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海太平洋房屋服务有限公司直接支付)。反诉案件受理费已减半收取计375元，由被告(反诉原告)李庆勇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年十月三十日书记员  钱 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。