四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0703民初3955号原告（反诉被告）：四川省绵阳军分区，住所地：绵阳市涪城区。法定代表人：时义清，司令员。委托诉讼代理人：肖彬，四川科大律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡勇军，男，汉族，生于1973年，住绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：李仕勇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）四川省绵阳军分区与被告（反诉原告）胡勇军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川省绵阳军分区的委托诉讼代理人肖彬、被告（反诉原告）胡勇军及其委托诉讼代理人李仕勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告四川省绵阳军分区向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁的房屋；2、判令被告向原告支付拖欠至2017年7月1日的租金763032.2元，违约金243234元，其余租金至被告返还租赁房屋之日止，并继续按照2%/月计算违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2013年9月2日签订《军队房地产租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议约定：原告将位于绵阳市涪城区的房屋租赁给被告用于宾馆、餐饮、车辆维修，租期3年（2013年9月2日至2016年11月30日），租金第一年为29万元，从第二年起租金在上年租金基础上递增5%，租金于每合同年的半年最后一个月的前15天内支付，逾期支付按滞交总额3‰加收违约金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，但被告仅支付部分租金，至今仍在使用租赁房屋；现双方租赁期限已满，且中央军委规定军队不再从事有偿服务，为此，原告多次通知被告返还租赁的房屋并支付拖欠的租金、违约金，但被告既未返还租赁服务，亦未支付拖欠的租金、违约金，特提起诉讼，请求判如所请。被告胡勇军辩称：拖欠租金是因为原告在租期内收回了部分租赁房屋，双方曾约定变更租金、赔偿损失；虽然租赁合同约定的租期为三年，但双方在签订合同时，原告承诺租期不得低于10年，被告为此才投入大量资金对租赁房屋进行装修改造，若解除租赁合同，则原告应按照《反诉状》请求对被告进行赔偿。反诉原告胡勇军诉称：2013年9月，反诉原告与反诉被告达成一致，由反诉被告将位于绵阳市涪城区的房屋租赁给反诉原告经营，由于反诉原告租赁该房屋的经营项目需大量投资、长期经营，双方同意租期10年，但反诉被告称10年以上租赁期限的权限在省军区，其只有3年一租的权限，可以采用在租赁合同中定为3年，到期再续签的方式操作；在基于反诉原告对反诉被告的信任，和反诉被告的多次口头承诺保证反诉原告10年租期的前提下，双方于2013年9月2日签订了《军队房地产租赁合同》及补充协议。合同签订后，反诉原告进行了大量投资。2014年初，反诉被告以急需仓库为由，将反诉原告租赁的维修汽车仓库强行收回，当时承诺每年降低租金6万元，并另行赔偿反诉原告6万元作为收回该仓库而造成的损失；2015年10月，反诉被告突然告诉反诉原告军队政策可能有变，要求反诉原告不再继续投资和经营，导致反诉原告的经营项目全面停止并遭受巨大损失。综上，反诉原告提出请求：1、请求反诉被告向反诉原告支付因解除租赁合同造成的损失340万元，支付预期利益100万元并退还保证金5万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告四川省绵阳军分区对反诉辩称：反诉被告没有，也无权限向反诉原告保证承诺10年的租期；不存在反诉被告强行收回仓库的事实，也没有减少租金和赔偿损失的承诺；无违约行为，不应退还保证金。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求，依法向本院提了原被告身份证明、军队房地产租赁合同、补充协条款、国有土地使用证、关于搬离返还租赁房屋的函、现场照片、租金收据、租金违约金计算表等证据以证明其主张，被告（反诉原告）依法提交了学校支出明细表、老兵营餐饮投入支出明细表、预期收入计算单、通话记录等证据以证明其主张。对当事人提交的证据和当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。经本院依法审查核实，认定如下事实，2013年9月2日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《军队房地产租赁合同》及补充条款，该合同及补充条款约定：1、原告（反诉被告）将位于绵阳市涪城区的房屋租赁给被告（反诉原告）使用，租期3年，自2013年9月2日至2016年11月30日，租金自2013年11月1日起算，第一年为29万元/年，从第二年起租金在上年租金基础上递增5%，租金每半年结算一次，缴纳时间为结算前15日内，逾期缴纳租金按欠租总额3‰/日加收违约金，保证金5万元；2、租赁期满或者解除合同时，被告（反诉原告）改造、装修或者增扩的设备无偿移交给原告（反诉被告）；3、原告（反诉被告）因军事及地方城市规划建设需提前终止合同的，须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告（反诉原告）应当自接到通知后一个月内无条件交还租赁财产，租金按实际使用时间计算，无息退还保证金；4、被告（反诉原告）提前终止合同，需提前3个月通知原告（反诉被告），不退还保证金。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁房屋交付被告（反诉原告），因讼争房屋比较老旧，被告（反诉原告）为满足其经营使用要求，投入了较大资金进行改造、装修。另查明，被告（反诉原告）共支付租金37.5万元。2014年初，原告（反诉被告）因自身需要，收回部分租赁房屋，但双方没有为此形成新的书面协议。2016年2月，中央军委命令军队不再从事有偿服务，依据该命令，原告（反诉被告）须收回讼争房屋；原告（反诉被告）于2017年8月18日向被告（反诉原告）发出《关于搬离返还租赁房屋的函》，要求被告（反诉原告）停止经营，在15日内搬离并结算租金，被告（反诉原告）以投资未收回，且双方有10年租期的口头约定等为由，拒绝搬离讼争房屋，原告（反诉被告）遂起诉来院，诉讼中，被告（反诉原告）提起反诉。本院认为：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《军队房地产租赁合同》及补充条款系当事人双方的真实意思表示，合法有效；但在2016年2月中央军委命令军队不再从事有偿服务后，应当依照军委命令适时解除双方租赁合同，但原告（反诉被告）并未严格执行中央军委的命令，及时收回讼争房屋；2016年11月30日租赁到期，双方均应当知道讼争房屋不可能再进行租赁，且被告（反诉原告）拒绝搬离的原因并不是要求续租，而是前期投入较大，希望原告（反诉被告）进行适当赔偿或者补偿，以减少损失，加之被告（反诉原告）也没有再实际经营，故应视为在租赁期满后双方租赁合同已经履行完毕，不需要本院再判决解除双方所签订的租赁合同，被告（反诉原告）应当搬离租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告（反诉原告）应当按照合同约定支付租金及违约金；按照合同约定，被告（反诉原告）应支付租金为：1、2013年11月1日至2014年10月31日为29万元，2014年11月1日至2015年10月31日为30.45万元，2015年11月1日至2016年11月31日（13个月）为346368.75元，共计940868.75元，被告（反诉原告）已支付租金37.5万元，尚余565868.75元未付；依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条二款“当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条‘过分高于造成的损失’”的规定，对原告（反诉被告）的违约金主张，本院对被告（反诉原告）所欠租金的30%内，即169760.63元内予以支持，对超出部分不予支持。合同约定原告（反诉被告）不退还保证金的情形并未发生，故应退还保证金5万元。按照合同的约定，在租赁期满或者解除合同时，被告（反诉原告）改造、装修或者增扩的设备无偿移交给原告（反诉被告），故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿改造、装修损失的请求本院不予支持；因被告（反诉原告）主张的逾期收益没有事实和法律依据，故本院不予采纳；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告（反诉原告）所提证据不足以证明供原告（反诉被告）关于10年租期的保证承诺，和双方因收回仓库而减少租金、赔偿损失的达成了协议，应承担举证不能的责任，故对被告（反诉原告）该请求，本院不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡勇军于本判决生效后10日内搬离位于绵阳市涪城区的租赁房屋；二、被告（反诉原告）胡勇军于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）四川省绵阳军分区支付品迭其所缴纳保证金5万元后的租金565863.75元，并承担违约金169760.63元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）四川省绵阳军分区、被告（反诉原告）胡勇军的其他诉讼请求。案件受理费6928元、反诉费19400元，由被告（反诉原告）胡勇军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  何川二〇一七年十月九日书记员  杨爽