四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1123号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省仁寿县双良房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇滨河路上段。法定代表人：田学良，董事长。委托诉讼代理人：李佰花，女,1975年2月3日出生，汉族，住仁寿县，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹茂，男，生于1973年9月27日，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：余子才，仁寿县ＸＸ法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄容，女，生于1973年9月17日，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：余子才，仁寿县ＸＸ法律服务所法律工作者。尹茂、黄容与四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月向四川省仁寿县人民法院起诉，四川省仁寿县人民法院经审理后作出（2016）川1421民初1508号民事判决，尹茂、黄容不服，向本院提起上诉。本院经审理后，以（2017）川14民终5号民事裁定，裁定发回重审。四川省仁寿县人民法院经重审后作出（2017）川1421民初1597号民事判决，双良公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人双良公司的委托诉讼代理人李佰花，被上诉人尹茂、黄容及其委托诉讼代理人余子才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。双良公司上诉请求：撤销原判，改判驳回尹茂、黄容的诉讼请求。事实和理由：1、2011年11月7日的《商品房买卖合同补充协议》系上诉人售楼部的销售人员私自与被上诉人签订，未经上诉人同意，补充协议第五条第8款的约定违反了商品房买卖惯例，损害了上诉人的利益，一审据此判决上诉人返还被上诉人12576元五通费错误；2、房产证迟延办理并非上诉人主观原因所致，而是房地产登记管理部门的客观原因造成。尹茂、黄容答辩，原判正确，上诉人的上诉理由不成立。补充协议是与上诉人的项目部签订，收款行为也是项目部所为，且补充协议约定的土地使用权时间改为70年，上诉人也实际进行了履行；上诉人迟延办证的违约事实成立，上诉人主张非系其主观原因所致属于另外的法律关系调整。尹茂、黄容向一审法院起诉请求：双良公司承担违约责任39582.39元（诉状的事实和理由部分明确该金额中包含了二人缴纳的应由双良公司承担的五通费）。双良公司反诉请求：尹茂、黄蓉赔偿损失4868元。一审法院认定事实如下：2011年9月3日，双良公司与尹茂、黄容签订《商品房买卖合同》一份，尹茂、黄容购买双良公司新建（旧房改造）的位于仁寿县ＸＸ镇××街“××海××”××单元××商品房××套。合同约定：土地使用年限自2002年3月8日至2042年3月8日止，单价为2380元／㎡，总价款为300713元，付款方式为按揭，首付50％。商品房交付时间为2011年10月30日。第十九条（二）转移登记第2条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。后双方于2011年11月7日签订《汇海名苑商品房买卖合同补充协议》一份，补充协议第五条对《合同》第十四条的补充约定：8、对于出卖人受托代交的契税，由出卖人按照国家规定的现行税率全额收取；如税务部门在实际征收时核定买受人符合减半征收条件的，出卖人在买受人领取房屋所有权证书时一并将超收部分予以退还；乙方所购房屋的五通开户及办证税费由甲方承担，契税和专项维修资金由乙方自行支付。第八条对《合同》第十九条的补充约定：4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的三个月内由出卖人协助买受人向国有土地部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的10％向买受人支付违约金；买受人不退房的，出卖人按全部已付款的2％向买受人支付违约金。另双方因土地使用年限发生争议在合同最后备注“在办理土地使用证分户时，土地使用年限办理至2072年止”。合同签订后，尹茂、黄容于2011年8月27日支付首付款150713元，双良公司于2011年10月30日向尹茂、黄容交付了房屋，2012年1月17日双方办理了按揭手续。双良公司于2014年8月7日为尹茂、黄容办理了房屋所有权证。2015年2月3日，双良公司以尹茂、黄容的名义向仁寿县国土资源局提出补交出让金申请，要求将土地证号为仁国用（2014）字第7507号的土地增加使用年限30年（使用终止日期为2072年3月**日）。双良公司为此缴纳出让金4868元。2015年3月6日，“汇海名苑”项目部通知业主领取产权证。2016年2月6日，“汇海名苑”项目部通知尹茂、黄容对所交款项进行核对，双良公司应退还尹茂、黄容806元，尹茂核对后在明细表上签名、捺印确认。之后尹茂、黄容以双良公司逾期办理产权证为由诉至一审法院，并提出如上所请。双良公司认为将土地使用年限由40年变更为70年，增加的出让金应当由尹茂、黄容承担，遂提出以上反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双良公司与尹茂、黄容签订的《商品房买卖合同》及《汇海名苑商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，违约方应当按照合同约定和法律规定承担相应的违约责任。本案中，关于尹茂、黄容主张的延迟办妥房屋所有权证的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项明确约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180天内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择退房，若选择不退房，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双良公司于2011年10月30日向尹茂、黄容交付房屋，按合同约定双良公司至迟应于2012年4月30日让尹茂、黄容取得房屋所有权证书，而双良公司直至2014年8月7日才为尹茂、黄容办理了房屋所有权证，其行为已经构成违约，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定每日按已付款万分之一支付违约金。双良公司违约的天数应为2012年5月1日至2014年8月7日，即为797天，尹茂、黄容主张675天未违反法律规定，一审法院予以支持。尹茂、黄容通过首付和按揭已于2012年1月17日前向双良公司支付了购房款300713元，双良公司逾期办妥房屋所有权证应当支付的违约金为：675天×300713元×万分之一∕每天﹦20298.13元；关于尹茂、黄容主张的双良公司延迟交付分户的土地使用权证书的违约金6014.26元，根据双方签订的补充协议第八条第4款约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的三个月内由出卖人协助买受人向国有土地部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的10％向买受人支付违约金；买受人不退房的，出卖人按全部已付款的2％向买受人支付违约金。现双良公司按补充协议将土地使用年限从40年变更为70年，并办理在尹茂、黄蓉名下。尹茂、黄蓉对合同内容理解有误，其主张双良公司违约无事实依据，一审法院不予支持。关于尹茂、黄蓉主张要求双良公司返还“五通”费11770元，办证费1500元，共计13270元。因双方在《补充协议》第五条8项中约定“乙方所购房屋的五通开户费及办证税费由甲方承担”，尹茂、黄蓉为此缴纳的“五通”开户费11770元，双良公司应当予以返还。但办证登记费并未在约定之内，故对此1500元，一审法院不予支持。另双方在结算时，双良公司应退还尹茂、黄容806元，对此一并处理，双良公司应共计返还12576元；关于双良公司反诉尹茂、黄蓉赔偿因增加土地使用年限产生的费用4868元的主张，因增加土地使用年限的费用在《补充协议》中未约定，此费用由开发商双良公司承担符合交易习惯，故双良公司要求尹茂、黄蓉赔偿其损失4868元的请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、四川省仁寿县双良房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还尹茂、黄蓉五通费及结算余款共计人民币12576元；二、四川省仁寿县双良房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付尹茂、黄蓉逾期办妥房屋所有权证的违约金20298.13元；三、驳回尹茂、黄蓉的其他诉讼请求；四、驳回四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费395元（已减半），由尹茂、黄蓉承担50元，四川省仁寿县双良房地产开发有限公司承担345元；本案反诉受理费25元（已减半），由四川省仁寿县双良房地产开发有限公司承担。二审查明，2011年11月7日双方签订的《商品房买卖合同补充协议》甲方双良公司处加盖的是四川省仁寿县双良房地产开发有限公司汇海名苑项目部印章，付贤高签名。同时查明，尹茂、黄容交纳购房款、六通费、登记费等收据上的经手人均为付贤高，均加盖的是汇海名苑项目部财务专用章。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案双方争议焦点为：1、2011年11月7日尹茂、黄容与双良公司汇海名苑项目部签订的《商品房买卖合同补充协议》是否对双良公司发生法律效力，双良公司是否应当退还尹茂、黄容缴纳依据该补充协议的约定由双良公司承担的五通费；2、双良公司是否应当承担迟延办证违约金。关于第一个焦点，虽然2011年11月7日签订的《商品房买卖合同补充协议》上加盖的是双良公司汇海名苑项目部的印章（上诉人对项目部印章的真实性未提出异议）而非双良公司公章，但根据查明事实，付贤高系双良公司工作人员，双方购房合同交易过程中双良公司的收款行为均由付贤高作为经手人进行，收款收据也未加盖双良公司财务专用章而是加盖的汇海名苑项目部财务专用章，并且补充协议最后手写补充内容“在办理土地使用证分户时，土地使用年限办理至2072年止”，该内容将双方签订的购房合同中约定的土地使用年限为40年变更为70年，双良公司在后来办理土地使用权证时也按补充协议的该约定进行了办理。综合以上几点，应当认定双良公司项目部与尹茂、黄容签订补充协议的行为系代表双良公司所为，且双良公司也以实际履行的行为对补充协议进行了追认。故上诉人双良公司关于补充协议未经公司同意，补充协议无效的主张不成立。依据该补充协议的约定，五通费由双良公司负担，故双良公司对于已向尹茂、黄容收取的该费用11770元应予退还。另外因双良公司认可在与尹茂、黄容结算时还应退还尹茂、黄容806元，一审将该金额在本案中一并处理并无不当。关于第二个焦点，根据查明的事实，双良公司未在合同约定的期限内办理完毕房屋所有权证，逾期时间797天，应依据其与尹茂、黄容的协议约定承担逾期办证的违约责任。对于双良公司提出系房屋管理部门的原因而非双良公司主观原因，首先，双良公司对此并未举此，其次，即使是办证部门的原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，双良公司也应向尹茂、黄容承担违约责任。综上，双良公司的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费790元，由上诉人双良公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓华审判员  李 迪审判员  孙春红二〇一七年十月二十六日书记员  宋鸿杰