重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1020号上诉人（原审原告）：重庆安全产业发展集团有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号，统一社会信用代码915000000628515137.法定代表人：曹廷龙，董事长。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北华安天泰防爆科技有限公司，住所地河北省遵化市通华西街工业园区，统一社会信用代码91130281780825379P。法定代表人：黄晓东，董事长。委托诉讼代理人：刘玉莲，河北承唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：严常远，男，1988年6月8日出生，汉族，住河北省遵化市，该公司员工。原审第三人：上海华篷防爆科技有限公司，住所地上海市徐汇区老沪闵路1130号8号楼底层，统一社会信用代码9131010476160743XJ。法定代表人：张德嬿，经理。委托诉讼代理人：刘玉莲，河北承唐律师事务所律师。上诉人重庆安全产业发展集团有限公司（以下简称安产集团）因与上诉人河北华安天泰防爆科技有限公司（以下简称华安天泰公司）、原审第三人上海华篷防爆科技有限公司（以下简称华篷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安产集团的委托诉讼代理人刘春光，上诉人华安天泰公司和原审第三人华篷公司的委托诉讼代理人刘玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安产集团上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项；二、改判华安天泰公司向上诉人支付房租471267.9元，并支付资金占用损失，自2014年3月1日起按照人民银行同期贷款利率支付至本息付清之日止。三、本案一、二审诉讼费用由华安天泰公司承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，安产集团举示的证据足以证明诉讼时效中断，华安天泰公司应当向安产集团支付房租。华安天泰公司辩称，安产集团既然认可华安天泰公司与安稳公司签订的加油装置买卖合同，按照合同约定已经用买卖合同中的设备款抵销了全部房屋租金和水电费，自买卖合同签订起上诉人就已经不再具有主张租金和水电费的权利。华安天泰公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回安产集团的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由安产集团负担。事实及理由：一、华安天泰公司与安稳公司之间《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》的签订，应认定华安天泰公司已付清安产集团的租金及水电费，租赁合同已经履行完毕，只是存在华安天泰公司与安稳公司之间的买卖合同的履行，安产集团无权再向上诉人主张，也无权主张滞纳金及资金占用损失。二、安产集团对涉案楼房无权转租，故安产集团与华安天泰公司之间的《拓展区房屋租赁合同》应属无效合同，安产集团无权主张租金。安产集团辩称，华安天泰公司与安稳公司签订的买卖合同中虽然涉及了设备款抵扣房租，但是因该合同是一个动态履行过程，房租和水电费能否被抵扣完毕需要以合同的实际履行情况为准。至今为止，华安天泰公司仅向安稳公司交付一台设备，安产集团仅收到安稳公司转交的61.65万元，因此华安天泰公司尚欠安产集团47万余元的房租和水电费。安产集团向一审法院起诉请求：判令华安天泰公司支付安产集团拖欠的租金471267.9元、水电费3241.59元、滞纳金489495.56元（1087767.9×0.005/天×90天）以及资金占用损失（2014年3月1日至2014年6月30日为1091009.49元×6%÷12个月×4个月；2014年7月1日至2016年8月15日为474509.49元×6%÷12个月×24.5个月；2016年8月16日起为按474509.49元为基数，按每月0.005的标准计算至付清之日止）。一审法院认定事实：安产集团与重庆高科集团有限公司签订了《拓展区房屋租赁合同》，约定重庆高科集团有限公司将位于重庆北部新区青枫北路30号及拓展区A5（凤凰座C座）第2层整层房屋租赁给安产集团，租赁面积约为4264.92平方米（至建筑面积并含共建平摊部分），租赁期自2013年4月1日起至2015年3月31日止。安产集团（甲方）与华安天泰公司（乙方）签订了《拓展区房屋租赁合同》（签订日期不明），约定：第一条：甲方将位于重庆北部新区青枫北路30号即拓展区A5栋（凤凰座C座）第2层整层房屋租赁给乙方使用，租赁物面积约为2132.46平方米（指建筑面积并含共建平摊部分）；第二条：该租赁物租赁期共24个月，自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租赁物功能为办公；第三条：1.乙方所租房屋的租金标准为第一年（2013年4月1日至2014年3月31日）65元/平方米·月（含4元/平方米·月物业管理费），月租金为138609.9元；第二年（2014年4月1日至2015年3月31日）68.3元/平方米·月（含4元/平方米·月物业管理费），月租金为145647元；2.乙方必须按季缴纳租金，第一季度租金缴纳时间为2013年4月3日前，以后每次租金缴款日期为每季度第1个月的前15日内；3.物业管理费支付方式为：乙方按第三条第1款及第2款约定的标准及支付方式统一支付给甲方；第四条：乙方向甲方缴纳履约保证金（不计息），标准为乙方所租房屋1个季度的标准租金436941元，在签订合同时缴纳；合同终止时，如乙方无违约行为，在乙方办完退租手续、甲乙双方当面交接房屋后，甲方将履约保证金退还乙方，因乙方违约或乙方原因造成的其他损失，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额；第十二条如乙方逾期不缴纳，甲方对乙方在房屋内的财物有留置权并收取租金滞纳金。乙方逾期时间不超过3个月的，甲方每天按拖欠租金额的0.5%收取滞纳金；拖欠时间超过3个月或拖欠租金超过1个季度的租金额，为严重违约行为，甲方有权单方终止合同，采取停止物业服务等措施……。该合同载明乙方经办人为杨璐，职务为总裁办主任。2014年6月30日，安稳公司（甲方）与华安天泰公司（乙方）签订《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》，约定：1.1乙方应向甲方供应以下设备：HANQZL-II2-40-2型阻隔防爆铝塑板撬装式加油装置1台，单价61.65万元/台，HANQZL-II2-30-2型阻隔防爆铝塑板撬装式加油装置1台，单价46.75万元/台，HANQZL-II2-25-2型阻隔防爆铝塑板撬装式加油装置1台，单价40.75万元/台，合同总价1491500元。2.3.1因乙方与甲方相关单位有业务往来，截止本合同签订之日，乙方尚欠甲方关联单位的两笔款项，合计1441009.49元，分别为：乙方与重庆安博会展有限公司于2013年9月20日签订的《首届中国重庆国际安全（应急）产业博览会参展合同》（合同编号084），乙方尚欠参展费35万元；乙方向甲方上级公司重庆安全产业发展集团有限公司承租重庆北部新区青枫北路30号拓展区A5栋（凤凰座C座）第2层房屋，乙方尚欠房屋租金及水电费1091009.49元。2.3.2以上所述债权人单位属于甲方关联单位，经甲方集团内部决定，乙方一切欠款由甲方代收。2.3.3现甲乙双方一致同意，乙方应付甲方关联单位上述债务1441009.49元抵销本合同中加油装置部分款项，故甲方应付乙方50490.51元。2015年1月10日，安稳公司出具《关于租金代收的情况说明》，内容为：我司与华安天泰公司签订《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》，合同中对款项支付方式进行了如下特别约定：由于河北华安公司向我司的关联公司重庆安全产业发展集团有限公司承租重庆北部新区青枫北路30号拓展区A5栋（凤凰座C座）第2层房屋，河北华安公司确认尚欠房屋租金及水电费1091009.49元，此笔欠款由我司代重庆安全产业发展集团有限公司收取，河北华安公司用合同设备款支付。上述合同签订后，由于河北华安公司并未全面履行合同，根据实际交付设备的情况，结算后我司将应支付给河北华安公司设备款616500元作为代收款支付给了重庆安全产业发展集团有限公司，目前河北华安公司尚欠重庆安全产业发展集团有限公司租金及水电费共计474509.49元。该笔欠款应由河北华安公司自行向重庆安全产业发展集团有限公司交纳，我司不负责代收。2015年12月11日，重庆鼎凌律师事务所以受安产集团委托的名义向华安天泰公司邮寄《律师函》，向华安天泰公司催收截至2014年2月28日的租金、水电费，其中载明：2014年6月30日，贵公司与委托人的关联公司即安稳公司签订了一份《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》，该合同约定可用相应设备款抵扣尚欠委托人（即安产集团）的部分租金，购买合同实际履行后，安稳公司按购买合同约定将应付给贵公司的设备款已支付给委托人，视为委托人已收取贵公司租金616500元，根据租赁合同约定，委托人已将上海华篷公司支付的履约保证金抵扣为436941元，综上，委托人仅收取租金1053441元，截至2014年2月28日尚欠委托人租金、水电费共计474509.49元。一审庭审中，安产集团还举示2013年12月19日《催收欠款通知书》两份，其内容系安产集团向华安天泰公司催收截至2013年12月31日的水电费3086元及2013年7月1日至2014年3月1日的租金1247489.1元。两份通知书签收人处均有“杨璐”签字。华安天泰公司对“杨璐”签字真实性不予认可，并陈述2013年12月19日杨璐早已不在华安安泰公司单位。华安天泰公司申请对上述通知书中“杨璐”签字真实性进行鉴定。安产集团还举示重庆渝高物业管理有限责任公司水电气费通知单三张及水电气费发票一张。水电气费通知单分别载明：安监局南，抄表时间2013.12.15，水费0，电费126.85，填表时间2013.12.30；安全产业南，抄表时间2014.1.15，水费0，电费23.78，填表时间2014.1.31；安全产业南，抄表时间2014.2.15，水费0，电费4.96，填表时间2014.2.28。水电气费发票载明：开票日期2014-06-16，付款单位重庆安全产业发展集团有限公司，水、电、气费金额46247.56，备注：2013.12月-2014.5月水电，水744.79，电45502.77（凤凰座）。华安天泰公司质证认为，三张水电气费通知单载明金额远低于安产集团主张金额，发票无法显示所缴费用是否包含案涉房屋水电费。一审法院认为，安产集团与华安天泰公司自愿签订《拓展区房屋租赁合同》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。本案争议焦点为安产集团诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（四）项、第一百三十七条之规定，请求支付租金适用一年诉讼时效，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。安产集团主张的租金属于2013年4月至2014年2月期间，按《拓展区房屋租赁合同》第三条第2款约定，2013年4月至6月的季度租金应于2013年4月3日前支付，2013年7月至9月、2013年10月至12月、2014年1月至3月的租金应分别于2013年7月1日前、2013年10月1日前、2014年1月1日前，或者分别于2013年7月15日前、2013年10月15日前、2014年1月15日前支付，从支付期届满时安产集团即应知其权利受到侵害，故无论如何计算，上述租金的诉讼时效期间最迟也应分别于2014年4月3日、2014年7月15日、2014年10月15日、2015年1月15日届满。即使2013年12月19日安产集团催收2013年12月31日前租金的《催收欠款通知书》华安天泰公司确实予以签收，2013年12月31日前租金的诉讼时效也应于2014年12月19日届满。2014年6月30日华安天泰公司与安稳公司签订《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》中确认欠安产集团租金、水电费1091009.49元，与安产集团陈述的系2013年4月1日至2014年2月28日的租金1524708.9元加上水电费3241.59元再抵扣履约保证金436941元在金额上完全一致（1524708.9元+3241.59元-436941元=1091009.49元），华安天泰公司也未能对该金额的计算来由作出其他合理解释，故安产集团陈述的费用计算方式具有高度可能性，一审法院予以采信。华安天泰公司在该合同中同意支付租金、水电费，系同意履行义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，该租金诉讼时效中断并重新计算一年，即于2015年6月30日届满，而安产集团直至2015年12月11日才发函催收，其也未举示证据证明诉讼时效届满前还存在其他诉讼时效中断事由，故其主张该期间租金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对华安天泰公司提出的鉴定申请，因已无鉴定必要，一审法院不予准许。同时，对安产集团要求华安天泰支付租金的滞纳金及资金占用损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。安产集团要求华安天泰公司支付水电费，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效，故其诉讼时效应计算至2016年6月30日，安产集团2015年12月11日发函催收水电费导致诉讼时效中断，故其主张水电费未超过诉讼时效。关于水电费的支付。安稳公司向安产集团支付616500元时未明确是否包含水电费，安产集团认为该款系租金具有合理性，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务，故安稳公司所付款项也应优先抵充租金。虽然安产集团举示的水电费通知单及水电气费发票无法反映出所缴费用是否包含华安天泰公司承租部分的水电费，但华安天泰公司在《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》中已确认欠水电费3241.59元，故其应承担该费用的支付责任，对安产集团要求华安天泰公司支付水电费3241.59元的诉讼请求一审法院予以支持。租赁合同未约定水电费支付时间，故资金占用损失应从安产集团起诉之日即2016年4月29日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。租赁合同未对水电费约定滞纳金，故对安产集团要求华安天泰公司支付水电费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，安产集团主张2013年4月1日至2014年2月28日期间租金已超过诉讼时效，对租金及其滞纳金、资金占用损失的诉讼请求一审法院不予支持。华安天泰公司应承担水电费3241.59元及资金占用损失的支付责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条、第一百三十八条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、河北华安天泰防爆科技有限公司在本判决生效后三日内支付重庆安全产业发展集团有限公司水电费3241.59元；二、河北华安天泰防爆科技有限公司在本判决生效后三日内支付重庆安全产业发展集团有限公司水电费的资金占用损失（以3241.59元为基数，从2016年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回重庆安全产业发展集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11190元，减半收取5595元，由重庆安全产业发展集团有限公司负担5570元，由河北华安天泰防爆科技有限公司负担25元。上诉人安产集团为证明其上诉理由向法庭举示如下证据：1、安稳公司向安产集团出具的《确认书》；拟证明安稳公司告知安产集团购买了一台设备价值61.65万元；2、会计凭证，拟证明转账时间是2015年1月31日；3、电子邮件，拟证明华安天泰公司认可房租，并要求用设备款进行抵扣，诉讼时效再次中断。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审庭审中，安产集团公司向法庭明确认可2014年6月30日安稳公司（甲方）与华安天泰公司（乙方）签订《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》的效力。本院认为，根据已查明的事实，2014年6月30日，安稳公司与华安天泰公司签订《阻隔防爆撬装式加油装置购买合同》，在该购买合同第2.3.1条、第2.3.2条、第2.3.3条中对涉案房屋租金及水电费进行明确约定，用以冲抵加油装置的购买款。涉案租赁合同已结算并明确在购买合同中进行冲抵。现该购买合同尚未终止，也未解除，安产集团依据原租赁合同向华安天泰公司主张房屋租金及水电费，不符合合同约定。综上所述，安产集团的上诉请求不成立，应予以驳回。华安天泰公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1906号民事判决。二、驳回二、驳回重庆安全产业发展集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11190元，减半收取5595元，由重庆安全产业发展集团有限公司负担；二审案件受理费11190元，由重庆安全产业发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年十月二十六日书 记 员  向霄凌