四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终824号上诉人（原审被告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区。法定代表人：张珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，四川达宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张智岗,男，汉族,1968年2月9日出生,住眉山市东坡区。委托诉讼代理人：李碧英，四川维是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘孟梅，四川维是律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:代翠华(系张智岗之妻),女，汉族,1966年2月1日出生,住四川省荣县。委托诉讼代理人：李碧英，四川维是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘孟梅，四川维是律师事务所律师。上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人张智岗、代翠华商品房销售合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人王正贤，被上诉人张智岗、代翠华的共同委托诉讼代理人刘孟梅、李碧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿通公司上诉称，撤销一审判决，改判驳回张智岗、代翠华的诉讼请求。事实和理由：因被上诉人恶意提交办证资料，直至2016年8月25日才到房管部门开具家庭唯一住房证明。2、因被上诉人迟延缴纳维修基金，导致产权办理迟延，被上述人应当承担一定的过错责任。3、因上诉人涉及到大批量同类案件，且办证迟延并未给被上诉人造成实际损失，一审认定“万分之二”违约金太高，上诉人无法承受，请求法院认定为万分之零点一以下。4、房屋所有权证办理迟延还有不动产登记中心落实新政策、系统升级等不可抗力因素造成。张智岗、代翠华辩称，1、上诉人的诉讼请求与第一点理由均系于二审庭审时当庭提出，已过上诉期。2、被上诉人亦不存在迟延提交办证资料的问题。3、出具家庭唯一住房证明并非办证的前提条件。4、不存在不可抗力阻却办证的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张智岗、代翠华向一审法院起诉请求：鸿通公司立即支付张智岗、代翠华违约给付产权证的违约金26010元（从2015年12月30日起至2017年2月28日止共计425天）。一审法院认定以下案件事实：张智岗、代翠华系夫妻关系。2013年1月19日张智岗、代翠华与鸿通公司签订《商品房买卖合同》约定，张智岗、代翠华购买鸿通公司开发的位于东坡区××大道西××号“金色春天”3幢3单元18楼3号房屋，面积60.65平方米，合同价款为306000元。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定“（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记约定“（二）转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”合同签订后，张智岗、代翠华已付房款306000元。2014年12月26日鸿通公司在《眉山日报》上刊登“交房公告”通知张智岗、代翠华等业主在2014年12月28日起正式办理交房手续。2015年2月26日鸿通公司向张智岗、代翠华交付了商品房并代收了张智岗、代翠华交纳的专项维修资金和契税6529元，2016年8月25日张智岗、代翠华将家庭唯一住房查询单、个人住房登记记录信息证明交给鸿通公司，2017年1月3日张智岗、代翠华取得不动产权证。2016年11月17日眉山市不动产登记中心关于鸿通房地产公司办理权属证明相关问题的复函载明：“……眉山市不动产登记中心于2015年10月26日正式挂牌成立，挂牌后按‘人员集中办公、登记统一受理、土地使用证和房产证各办各证’的原则开展办公，过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日启用不动产登记系统……”。一审法院认为：张智岗、代翠华与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：鸿通公司迟延办理房屋所有权证有无过错，应否支付张智岗、代翠华违约金。原审认为,鸿通公司于2017年1月3日将本案诉争房屋的不动产权证交付张智岗、代翠华，已违反《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条的约定，存在过错，应按双方约定从鸿通公司应当交付商品房之日起（2014年12月30日起）365日内的次日起给付违约金。对张智岗、代翠华要求鸿通公司以实际交付的房款306000元为基数从2015年12月30日起按日万分之二计算违约金至2017年2月28日的诉讼请求，原审认为，根据合同约定，应以实际交付的房款306000元为基数从2015年12月30日起按日万分之二计算违约金至2017年1月3日止，鸿通公司应给付张智岗、代翠华违约金为22705元（306000元×0.0002×371天）。关于鸿通公司抗辩张智岗、代翠华迟延缴纳维修资金和契税、迟延提交在房地产管理局的查房单和个人信息的相关资料，导致鸿通公司办证迟延；眉山市不动产中心2015年10月26日才正式挂牌成立，不动产登记系统2016年8月29日才正式启用，其迟延办理产权证具有不可抗力的因素，不应承担违约金责任。对此一审法院认为，鸿通公司在办理产权证过程中，张智岗、代翠华应鸿通公司通知缴纳专项维修资金和契税、提交在房地产管理局的查房单和个人信息的相关资料，鸿通公司没有证据证明其通知张智岗、代翠华缴纳专项维修资金和契税、进行家庭唯一住房查询后，张智岗、代翠华有迟延行为；且眉山市不动产中心的复函已明确其成立后过渡期内仍沿用土地证和房产证各自登记系统至2016年8月29日才启用不动产登记系统，故并不影响鸿通公司为张智岗、代翠华办理产权证。综上，对鸿通公司的辩解意见不予采信。判决：鸿通公司在本判决生效后五日内一次性支付张智岗、代翠华违约金22705元。一审案件受理费450元，减半收取计225元，由张智岗、代翠华负担29元，鸿通公司负担196元。本院二审查明事实，与原审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。二审过程中，鸿通公司提交了以下证据材料：1.国内小包邮件详情单、证明、发票，拟证明：鸿通公司于2014年12月20日通过邮政快件向张智岗、代翠华邮寄了《交房通知函》；2.竣工验收报告、建设工程规划核实合格证、房屋面积测绘报告以及（2016）川14民终1044号民事判决书，拟证明：鸿通公司符合合同约定的交房条件；3.商品房交接单，拟证明：张智岗、代翠华于2015年2月26日才收房，交接单清楚注明需要买受人提交的办证资料包括身份证明文件复印件、结婚证复印件、唯一住房证明等资料，且张智岗、代翠华签名捺印确认知晓；4.税收业务咨询复函及补充咨询的复函，拟证明：税务部门出具的《家庭唯一住房查询单》，房地产开发商和购房者均可领取，并不限次数领取；5.眉山市房管局关于《咨询函》的回复，拟证明：1.申请查询“家庭唯一住房证明”的主体为购房者，如需委托他人查询，需出具公证委托书代为办理；6.（2017）川14民终696号民事判决书，拟证明：涉及鸿通公司类似案件已由本院作出生效判决驳回了购房者请求支付逾期办证违约金的诉请。张智岗、代翠华对以上证据的质证意见为：对第一组证据的关联性有异议，邮局留底的底单没有载明具体内容，无法证实被上诉人是否收到交房通知，且也无张智岗、代翠华收到邮寄内容的证据，鸿通公司作为寄件人，也未提交邮寄联，且也不属于新证据；鸿通公司也未证明其用张智岗、代翠华预留的电话予以联系。对第二组证据的关联性有异议，不能证明鸿通公司具备交房条件，其非系新证据。对第三组证据的证据三性均有异议，商品房交接单中除张智岗、代翠华签名系其本人签名外，其余内容均为上诉人填写，且该交接单上对于资料填写一项为选择项，并没有明确购房者要提交什么资料，对于要求补充提交的办证资料一栏也是空白，无法反映开发商在委托办证过程中还需要购房户补充提交资料的内容。对第四组证据关联性有异议，不能达到其证明目的，税务部门出具的复函明确了家庭唯一住房查询单不是契税纳税申报的依据，只是享受税收优惠才进行查询，且开发商迟延提交纳税申报的其他资料导致办证迟延。对第五组证据的真实性、合法性无异议，但房管局对家庭住房查询实际存在第三种模式，为提高工作效率由开发商代为办理。对第六组证据的关联性有异议，生效判决属个案，且案情不同，不能作为本案的定案依据。张智岗、代翠华在二审中提交了以下证据：1.律师函及回函，拟证明：家庭唯一住房查询主体有买受人本人查询、存量房公证委托查询以及开发商代为办理查询。2、视频影像及文字整理、财税（2016）23号通知，拟证明：家庭唯一住房查询单不是办理契税申报的依据，亦非办理房产证所需材料。鸿通公司对以上证据的质证意见为：对第一组证据的关联性持有异议，房管局回函内容与所涉附件相矛盾，并且从回复内容看，购房户若委托开发商查房，应出具相应委托书。对第二组证据中的视频影像的证据三性均持异议，无法反映视频中出现的声音为房管局工作人员，且对话仅体现个人观点；财税（2016）23号通知不属于证据范畴。针对双方在本案二审提交的以上证据，本院将根据案件情况并结合双方的举证、质证意见综合予以认定。本院认为，结合当事人双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：案涉商品房存在逾期办证的主要原因是否系张智岗、代翠华迟延提交相关办证资料所致。根据二审查明的案件情况，鸿通公司就其逾期办证所持的主要抗辩理由是基于张智岗、代翠华迟延提交家庭唯一住房证明，且张智岗、代翠华对商品房交接单予以签收，签收单中张智岗、代翠华还承诺提交相关办证资料。现双方在二审期间分别罗列了大量证据来证明提交家庭唯一住房证明是否是办理商品房权属证书的前提基础、到房管部门开具该证明的主体是否包括开发商，以及鸿通公司在委托办证过程中有未尽到告知义务等，用以支持其各自的观点。对此，本院认为，家庭唯一住房证明的功能主要在于税务部门在纳税申请时依申请审查纳税人是否符合现行税收优惠的条件，而并非作为办理契税纳税申报的依据，姑且不论购房者在未提交该证明的情况下，其最终结果究竟是视为放弃享受税收优惠的申请，还是无法办理商品房权属证书，鸿通公司均应当在委托办证的过程中，明确告知购房者个人需要提交的必备资料及逾期提交的后果。尽管鸿通公司在二审中也陈述，张智岗、代翠华于2015年2月26日收房时，交接单清楚注明需要买受人提交的办证资料包括身份证明文件复印件、结婚证复印件、唯一住房证明等，且胡小红亦签名捺印确认知晓，但从该份交接单载明的内容来看，无法反映出鸿通公司就有关办证资料的提交向购房者个人作出了针对性提示，且在买受人承诺一栏中，亦不能反映鸿通公司要求买受人承诺提交的相关资料具体包括哪些内容。在此情况下，不能据此认定鸿通公司如实履行了告知义务，其应当承担举证不能的法律后果。再者，就本案具体情况而言，眉山市房地产管理局出具给四川维是律师事务所的《回函》中明确载明：新建商品房买卖中，若买受人委托开发企业查询的，也可由开发企业提交家庭唯一住房查询单……由开发企业代为办理查询手续。因此，鉴于双方在商品房买卖合同中，就委托办证事项无其他特别约定，而房管部门原则上又认可由开发企业代为办理查房手续，在购房者个人对此未表示反对的情况下，鸿通公司代为办理开具唯一住房证明，并未超出双方委托事项的范畴。基于此，鸿通公司主张张智岗、代翠华迟延提交办证资料，应从其实际提交家庭唯一住房证明之日起，满一年后的次日开始计算逾期办证违约金的理由不能成立。这里需要说明的是，因鸿通公司在二审中已举证证明其在合同约定的交房时间前，已于2014年12月20日通过邮局向张智岗、代翠华邮寄了《交房通知函》，而张智岗、代翠华在2015年2月26日才前往办理交房手续。因此，基于买受人的原因导致商品房交付迟延，故鸿通公司应从实际交房之日起，届满365日后的次日，即：从2016年2月26日起至2017年1月3日止计算逾期办证违约金（以购房款本金360000元元为基数按日万分之二计算）为18972元。鸿通公司以其有大批量同类案件损失巨大、其他不可抗力因素等为由要求降减违约金，无事实和法律依据，不能成立。综上所述，原判就本案所涉违约金的起算时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初872号民事判决；二、眉山市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付张智岗、代翠华违约金18972元；三、驳回张智岗、代翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费案件受理费225元，由张智岗、代翠华负担25元，眉山市鸿通房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费368元，由眉山市鸿通房地产开发有限公司负担300元，张智岗、代翠华负担68元。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 李 迪审判员 孙春红二〇一七年十月九日书记员 陈乐奕