山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初3342号原告：吴运美，男，1949年10月20日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：高玉静，山东德是道明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华，山东德是道明律师事务所律师。被告：文登市金海城房地产有限公司，住所地威海市文登区小观镇金海路东、滨海路北。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：崔国文，山东新和(威海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丽静，山东新和(威海)律师事务所律师。原告吴运美与被告文登市金海城房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴运美委托诉讼代理人高玉静、刘华，被告文登市金海城房地产有限公司委托诉讼代理人崔国文、于丽静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴运美向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期未取得房地产权属证书违约金131966.04元【计算方式：交房之后扣除三个月的合理期限，自2012年3月26日起至2017年8月2日，按年利率6.4%，以房款301373元为本金，计款131966.04元，并要求违约金计付至被告办理产权证之日止】，基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金57898.75元【计算方式：依据合同第十四条约定的万分之一的标准，自2012年3月26日至2017年8月2日，以房款301373元为本金，计款57898.75元（计算至被告实际履行之日止）】；违规收取维修基金造成的损失1826.93元（以年利率5.5%，自2011年12月25日至2016年12月15日，计1826.93元）；2.要求返还原告所支付的车库价款66920元的三分之一，即29194.76元及利息损失【计算方式：利息损失以29194.76元为本金按照年利率5.5%从2011年8月8日至2017年8月2日，计11068.41元（要求计算至被告实际履行之日止）】；3.判令被告继续履行《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第三条约定的办理产权登记的义务。事实和理由:2011年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》及车库认购协议，原告购买被告开发建设的小观镇金海城居民小区32号楼1单元602室商品住宅一处，车库一处。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务。原告接收房屋时，按被告要求交纳了维修基金等款项，但在合同约定的期限内原告没有取得房地产权属证书，小区内的基础设施、公共配套建筑未正常运行，为此，原告多次要求被告解决，被告以种种理由拖延至今。2016年10月，原告经查询方知，被告未经批准擅自将小区的统一水暖供暖变更为电暖供暖，将储藏室变成车库并出售、公共配套建筑没有建设完成，且因以上原因导致居民小区至今未综合验收。被告的严重违约行为损害了包括原告在内的全体业主的利益。请求判如所请。文登市金海城房地产有限公司辩称，《商品房买卖合同》第十五条及附件四合同补充协议第三条，对房产权权属证书逾期办理的违约进行了明确约定即综合验收90日内，现房屋不具备综合验收，因此原告要求的房地产权属证书违约金无事实依据，同时，违约金的年利率标准无法律依据，违约时间无具体数字；《商品房买卖合同》第十四条可以看出，双方对公共配套无约定，不存在原告起诉的违约金；被告有权依据法律规定代收维修基金，原告将维修基金交付被告视为同意被告代为交付，被告与住房专项资金管理办公室交付维修基金不是以户为单位，是统一缴纳，由原告申请办理专用票据，不存在损失。原告的各种违约金计算前后矛盾及重复计算。对于原告主张的车库与储藏室销售差价款及利息损失，双方签订的车库认购协议意思表示真实，不存在原告主张的销售差价及利息损失。综上，原告诉请无任何依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2011年8月8日，原、被告采用格式条款签订了《商品房买卖合同》（含其他补充协议）（说明：对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除），约定：原告购买被告坐落于小观镇金海城居民小区32号楼1单元602室商品住宅一处，单价2075.43元/平方米，总金额301373元；被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、X；2、X；3、X；4、X；5、X。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由于被告的过错所致，按逾期交房处理；2、由于政府或者其他相关部门，单位原因不能按期投入使用，被告不承担责任；3、由于原告不及时办理开通手续和缴清费用，被告不承担责任。被告应当在商品房交付使用后并综合验收90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按根据实际情况协商处理；地暖。合同另约定了其他事项。上述合同所涉的商品房预售许可证号为2010355。上述合同履行中，原告已实际支付房款301373元。2010年11月27日，原、被告签订了《金海城车库认购协议书》，约定：原告购买被告的编号为32-1-10号车库一处，金额为69920元。协议另约定了其他事项。2011年8月8日，原告交纳上述协议中的车库款69920元。庭审中，原告称该车库可以停放车辆。2016年12月15日，威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室向原告出具了金额为7260.50元的山东省住宅专项维修资金专用票据。庭审中，原告提交金额为120元、标示时间为2011年12月25日的宽带初装费等证据拟证实被告自2011年12月25日收取宽带初装费等费用的同时违法收取前述住宅专项维修资金，要求被告按年利率5.5%，以7260.50元为本金，计付自2011年12月25日至2016年12月15日的利息损失1826.93元。涉案小区未综合验收。另查，中国人民银行关于罚息利率有如下规定：逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。本案争议焦点为：1.原告主张的迟延办理房地产权属证书违约金的事实和法律依据；2.被告是否应按合同约定承担办理产权登记的协助义务；3.原告主张的基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的事实和法律依据；4.被告代收住宅专项维修资金的民事行为是否合法及其法律后果；5.原告主张的车库权益保护问题。本院认为，关于焦点1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，从《商品房买卖合同》中的约定即“被告应当在商品房交付使用后并综合验收90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按根据实际情况协商处理”可知，综合验收已被双方当事人作为办理房屋权属登记的特殊约定写入合同条款，该约定系双方当事人真实意思的表示，合法有效。时至今日，涉诉房产的产权证因未综合验收之事由未能办理，原告就此向本院提起诉讼也属情理之中，但该诉求与双方基于意思自治而达成的、于法不悖的前述约定相冲突，该约定对原、被告双方具有法律约束力，双方均应依据该约定履行各自的义务，否则，有悖契约精神，况且小区未能综合验收的原因，涉及到了小区方方面面的问题，本次诉讼既不能解决小区方方面面的问题，也不能解决未能综合验收的问题，因此，原、被告应相互配合积极促成综合验收事项，尤其是作为综合验收事项的一方当事人的被告更应当积极促成综合验收事项，只有这样才不至于使产权证的办理因未综合验收之事由而久拖不决。现涉案小区未综合验收，按前述条款的约定，被告应履行办证义务的条件尚未成就，本院无法支持原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求。关于焦点2.《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案中，《商品房买卖合同》约定的办理房权证的条件因未综合验收之事由尚未成就，故被告应在该条件成就时按照合同约定履行协助原告办证的义务。关于焦点3.从《商品房买卖合同》的约定（即被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、X；2、X；3、X；4、X；5、X。……）可以看出，其中并未列明基础设施及公共配套设施的具体内容，本院无法认定被告应交付给原告的相关设施究竟为何，故原告要求被告支付基础设施、公共建筑配套未正常运行的违约金的诉求，无事实依据，不应支持。关于焦点4.《物业管理条例》第五十四条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”。据此，交纳住宅专项维修资金是原告作为小区成员的法定义务，被告代收了原告的住宅专项维修资金后，原告应承担的交纳住宅专项维修资金的法定义务即告完成，该部分住宅专项维修资金在性质上已不属于原告的财产，威海市文登区住宅专项维修资金管理办公室负有对该部分住宅专项维修资金进行监督、管理等职责，故原告的此部分诉求，无事实和法律依据，不应支持。关于焦点5.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原、被告签订的《金海城车库认购协议书》属其双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属有效。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定（法条为：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任）要求承担违约责任”。本案中，原告所举证据不足以证实被告交付的车库不符合质量要求，再者，从物的使用功能上来讲，原告所称的“储藏室”亦具有停放车辆的功能，故原告的此项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、第三百九十六条、第四百零四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、驳回原告吴运美要求被告文登市金海城房地产有限公司支付逾期未取得房地产权属证书违约金131966.04元【计算方式：交房之后扣除三个月的合理期限，自2012年3月26日起至2017年8月2日，按年利率6.4%，以房款301373元为本金，计款131966.04元，并要求违约金计付至被告办理产权证之日止】的诉讼请求；二、驳回原告吴运美要求被告文登市金海城房地产有限公司支付基础设施、公共配套建筑未正常运行的违约金57898.75元【计算方式：依据合同第十四条约定的万分之一的标准，自2012年3月26日至2017年8月2日，以房款301373元为本金，计款57898.75元（计算至被告实际履行之日止）】的诉讼请求；三、驳回原告吴运美要求被告文登市金海城房地产有限公司支付违规收取维修基金造成的损失1826.93元（以年利率5.5%，自2011年12月25日至2016年12月15日，计1826.93元）的诉讼请求；四、驳回原告吴运美要求被告文登市金海城房地产有限公司返还车库差价款66920元的三分之一，即29194.76元及利息损失【计算方式：利息损失以29194.76元为本金按照年利率5.5%从2011年8月8日至2017年8月2日，计11068.41元（要求计算至被告实际履行之日止）】的诉讼请求；五、被告文登市金海城房地产有限公司于小区综合验收的条件成就时继续履行《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第三条约定的办理产权登记义务。案件受理费2390元，由原告吴运美负担1195元，被告文登市金海城房地产有限公司负担1195元，保全费1680元，由原告吴运美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王善东二〇一七年十月五日书记员  杨 柳