广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1402民初1212号原告：陈华宁，男，1977年11月20日出生，汉族，自由职业，户籍地广西壮族自治区崇左市江州区，现住广西壮族自治区崇左市江州区。原告：冯丽洁，女，1988年10月1日出生，壮族，无业，户籍地广西壮族自治区南宁市，现住广西壮族自治区崇左市江州区。委托诉讼代理人：陈华宁（系冯丽洁的丈夫），男，1977年11月20日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区崇左市江州区。被告：广西易大置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道市交通局办公楼二楼。法定代表人：覃美芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞尚锦，该公司员工。原告陈华宁、冯丽洁与被告广西易大置业投资有限公司（以下简称“易大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华宁、被告易大公司的委托诉讼代理人俞尚锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华宁、冯丽洁向本院提出诉讼请求：1、判决被告易大公司向原告支付逾期交房违约金44204.49元（暂计至2017年6月30日，要求顺延计至被告提供具备交房条件的全部证明文件之日止）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月9日，原告与被告易大公司签订了《商品房预售合同》，合同约定由原告预购买被告开发的位于崇左市城南区盟国际城）第A－4栋1－2302号房。房屋总价款605541元；被告应当在2015年6月30日前向原告交付商品房，但被告直到2016年12月20日在未符合商品房交付条件下通知原告收房，由于被告未能提供商品房具备竣工验收合格备案等相关材料，原告拒绝收房。按合同的约定，逾期交房超过90日，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。现原告已依约付清房款。但原告购买的房屋至今未具备合同约定的商品房交付条件。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告易大公司辩称：1、原告要求支付逾期交房违约金的请求诉讼时效为两年，至原告起诉时已超过诉讼时效，请法院驳回原告的起诉；2、本案房屋已经于2016年12月21日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方竣工验收合格，达到了交付使用的条件；3、被告于2016年12月20日发布了交房公告，原告无正当理由拒绝收房，其要求被告支付逾期交房违约金至具备房屋交付使用条件没有任何法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告陈华宁、冯丽洁系夫妻关系。2014年4月9日，原告陈华宁、冯丽洁与被告易大公司签订了《商品房预售合同》，合同的主要内容有：1、原告购买被告开发的位于崇左市城南区盟国际城）第A-4栋1-2503号房；2、房屋总价款605541元；3、商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、被告应当在2015年6月30日前向原告交付商品房，逾期交房超过90日，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金；5、合同的第十三条约定：买受人（原告）应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，但被告易大公司未能按时向原告交付房屋。2016年12月21日，中国－东盟（崇左）区域性金融服务中心暨企业总部基地项目－配套生活区A－4#楼（东盟国际城第A－4栋）的施工、勘察、设计、监理、建设等单位对工程进行检查，作出综合验收结论：工程符合设计和规范要求，工程质量评定合格，同意验收。2016年12月22日，被告通过邮政快递向原告寄送了《入伙通知书》，但被告未能接收到该通知书。2016年12月23日，被告在《左江日报》上刊登了《东盟国际城甜蜜方4#楼交房公告》，告知甜蜜方4#楼的各业主于2016年12月22日至27日办理交房手续。原告以涉案房屋未达到交房条件、被告未出示工程竣工验收备案表和消防验收表等证明材料为由，拒绝验收房屋。至起诉时，原告仍未接收涉案房屋。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告陈华宁、冯丽洁已经付清房款，被告易大公司应当在2015年6月30日前将房屋交付给原告使用，现被告未能如期交房，已经构成违约，故被告应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算截止日期的问题。本院认为，首先，建筑工程竣工备案并不是建筑工程验收合格的证明要件，也不是房屋交付的法定要件。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，房屋交付时经验收合格才是交付的法定条件。其次，建筑工程竣工备案表等证明材料不是原、被告双方约定的交付条件，房屋竣工经过验收合格后，即便被告在交房时未办理完相关手续，也不影响房屋的交付使用。同理，商品房面积实测报告作为有资质的房产测绘机构对经过验收合格后的商品房实际面积进行的测绘，并非房屋交付的法定要件，也不影响房屋的交付使用。若商品房实测面积与预测面积存在差异，原告可以依法另行处理。本案中，涉案房屋已于2016年12月21日经施工、勘察、设计、监理、建设五大责任主体检查验收评定为合格，达到交付使用的条件。参照原告与被告签订的《商品房预售合同》第十三条的约定，原告在接到被告通知交付房屋后，于10日内办理商品房的交接手续较为合理。在本案中，被告于2016年12月22日通过邮政快递向原告寄送了《入伙通知书》，并于2016年12月23日在《左江日报》上刊登了《东盟国际城甜蜜方4#楼交房公告》，视为原告于2016年12月23日已收到被告的交房通知。故本院确定本案中的涉案商品房逾期交房违约金计算的截止时间为2017年1月2日。原告要求计算违约金至被告提供具备交房条件的全部证明文件之日的主张依据不足，本院依法不予支持。综上，被告逾期交房的天数为551天（从2015年7月1日起至2017年1月2日止），应支付的逾期交房违约金为33365.31元（605541元0.1‰551天）。被告辩称原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，被告从2015年7月1日开始逾期交房，该违约行为持续发生，逾期交房的违约金也在持续递增，直至被告于2016年12月23日在涉案商品房达到交付条件后通知原告办理交房手续，违约行为结束，违约金金额才得以确定。因此，原告请求支付逾期交房违约金的诉讼时效不应从2015年7月1日起算，应从被告2016年12月23日在涉案商品房达到交付条件后并通知原告办理交房手续时起算诉讼时效，至本案原告起诉时，未超过诉讼时效，故被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：被告广西易大置业投资有限公司向原告陈华宁、冯丽洁支付逾期交房违约金33365.31元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起九十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费906元，因适用简易程序审理减半收取453元，由被告广西易大置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审判员  黄红才二〇一七年十月三十一日书记员  黄 健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。