四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1029号上诉人（原审被告）：熊江义，男，1966年1月5日出生，汉族，住东坡区。委托诉讼代理人：李晓丹，四川达宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋如峰，四川达宽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑小燕，女，1977年2月16日出生，汉族，住东坡区。委托诉讼代理人：李晓丹，四川达宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋如峰，四川达宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川航天天盛科技有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇驿都中路29号。法定代理人：廖某，总经理。委托诉讼代理人：罗章伟，四川科全律师事务所律师。上诉人熊江义、郑小燕因与被上诉人四川航天天盛物业服务有限责任公司（以下简称天盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1587号民事判决，向本院提起上诉。诉讼过程中天盛物业公司被四川航天天盛科技有限责任公司（以下简称天盛科技公司）吸收合并后注销，其诉讼权利义务由天盛科技公司承继。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人熊江义、郑小燕的委托诉讼代理人李晓丹、蒋如峰，被上诉人天盛科技公司的委托诉讼代理人罗章伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊江义、郑小燕上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求。事实和理由：被上诉人一审中诉讼请求中的物业服务费，起诉之日起两年以前的物业服务费已过诉讼时效；被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，应折抵上诉人应缴纳的物业服务费；被上诉人主张的滞纳金不应得到支持，一审判决支持违约金于法无据；天盛物业公司已于2017年5月19日注销，一审应当中止或终止诉讼，等确定权利义务随人后恢复诉讼，然一审法院以天盛物业公司的名义进行判决，程序错误。天盛科技公司答辩，2017年8月26日天盛长岛业主委员会与被上诉人终止了物业服务合同，诉讼时效应从2017年8月26日才开始计算；被上诉人从2013年起每年均在向包括上诉人在内的欠费业主进行催告；一审开庭是在2017年5月16日，天盛物业公司注销是在2017年5月19日，是在庭审终结后，一审以天盛物业公司作为诉讼主体判决并无不当；被上诉人积极履行了物业服务义务，上诉人要求折抵物业费没有依据；滞纳金是基于合同的约定。请求维持原判。一审中天盛物业公司起诉请求：判决熊江义、郑小燕给付物业管理服务费33888.24元、滞纳金30533.76元，共计64422元。一审法院经审理认定事实如下：2011年10月8日，熊江义、郑小燕购买[天盛·长岛]12栋一单元1-3楼3号房屋，同时作为乙方与天盛物业公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；为使各业主享有合适环境，提高小区服务质量，甲方有权制止在小区服务范围内发生的一切违法或违反本合同的行为，或报有关行政执法部门予以强制拆除以及采取一切其它必要的手段；乙方有权监督甲方的物业服务行为，并就物业管理公共服务的有关问题向甲方、房地产开发公司或业主委员会提出意见和建议；乙方应依据本合同按时向甲方缴纳物业服务费用；乙方不得擅自占用、损坏本物业的共用部位、公共设施设备或改变其使用功能；甲方服务质量，房屋外观完好、整洁，阳台封闭，做到统一有序，不得有碍观瞻及影响小区容貌，建立公共绿化养护计划，绿地管理及养护措施落实到位，无破坏及随意占用现象；物业服务费用，乙方缴纳物业服务费用时间以交房通知规定的最后交房期限起计，乙方办理交房手续时须交清未付的物业服务费，还应预付3个月物业服务费，别墅按建筑面积1.8元/平方米·月的标准收取，每次缴纳费用时间为每月1-7日，乙方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天加收未付款项总额千分之三的标准缴纳滞纳金；项目规划范围内任何房屋所附带有的露台、公共通道不能到达的屋顶花园、底层私家花园，由出卖人在售房时明确给相应的买受人使用，其他房屋的买受人自愿放弃其使用权并不得对此提出异议，买受人在使用上述露台、屋顶花园、私家花园时，应与小区整体景观保持一致并接受物业公司的统一管理和检查，不得擅自搭建；因甲方违反合同，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；因乙方违反合同，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任等。合同签订后，天盛物业公司一直为天盛长岛小区提供物业管理服务。2011年11月27日开发商将此房屋交付熊江义、郑小燕。2012年3月27日，熊江义向天盛物业公司交付从2011年12月1日至2012年3月31日的物业管理服务费2337元，熊江义、郑小燕将其房屋装修，阳台未移出封闭，之后有业主装修，将阳台移出封闭，并有业主将其私家花园绿化硬化修建道路。熊江义向天盛物业公司反映，未得到及时回复及改善。从2012年4月1日起至今，熊江义、郑小燕未交纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天盛物业公司与熊江义、郑小燕签订的《前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对当事人均具有约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，作为物业公司应提供质价相符的物业服务，作为业主应按时交纳物业服务费。现天盛物业公司提供了物业服务，履行了主要的管理服务义务，熊江义、郑小燕作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据合同约定的标准向天盛物业公司支付物业管理费，故天盛物业公司要求熊江义、郑小燕支付自2012年4月1日至2017年1月31日物业费33888.24元，一审法院予以支持。熊江义、郑小燕提出天盛物业公司诸多服务不符合合同的约定，对此，一审法院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，履行的暂时瑕疵均依法不足以构成业主拒付物业费的理由；对于熊江义、郑小燕提出天盛物业公司自行承诺无需交物管费，作为对其未移阳台的补偿，无相应证据证实，不予采信；熊江义、郑小燕提出天盛物业公司起诉程序不符合约定，该案无法定的前置程序，天盛物业公司起诉符合法律规定；关于装修保证金，熊江义、郑小燕可另行处理；未成立业主大会不是天盛物业公司的责任。本案中，熊江义提出天盛物业公司在管理等方面存在服务瑕疵，导致至今未付物业管理费，并非故意拖欠，作为天盛物业公司亦应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故天盛物业公司要求熊江义、郑小燕给付滞纳金的请求过高，一审法院酌情调整为熊江义、郑小燕支付航天天盛物业违约金5000元。关于本案的诉讼时效问题，一审法院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，天盛物业公司至今一直为该小区提供物业服务，物业服务合同没有终止，本案的诉讼时效尚没有起算，故天盛物业公司要求熊江义、郑小燕支付该期间欠缴的物业费的请求未超过诉讼时效，熊江义提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、熊江义、郑小燕在本判决生效后十日内支付四川航天天盛物业服务有限责任公司物业管理服务费33888.24元及违约金5000元；二、驳回四川航天天盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取705元，由熊江义、郑小燕负担425元，由四川航天天盛物业服务有限责任公司负担280元。二审审理过程中，上诉人提交2017年9月22日四川君合物业管理有限公司的《君合物业代管天盛长岛期间工作汇报》，拟证明天盛物业公司在服务期间物业服务存在瑕疵。被上诉人质证认为该证据与本案无关。同时被上诉人为证明天盛物业公司履行了物业管理职责，提交工作照片三张和三份《关于天盛长岛小区业主私搭乱建、占用公共绿地等违规装修的情况反映》、工作联系函。拟证明在其他业主违章搭建过程中，物业进行了制止并向规划局、城管局、园林管理局等部门进行了反映，请求相关部门依法查处。对被上诉人的证据，上诉人的质证意见为：照片的真实性、合法性、关联性均无法认定。工作函的真实性无法核实，没有接收单位签字确认。针对以上证据，本院认证如下：上诉人提交的工作汇报，系四川君合物业管理公司在入驻天盛长岛后所进行的工作情况，与天盛物业公司的物业服务是否存在瑕疵无必然联系，对该证据不予采信；对于被上诉人提交的照片，因无形成时间、照片上的人员身份、照片反映的事件等均不明，故不予采信；对工作联系函、情况反映等，因不能证明天盛物业公司交给了相关部门，也不予采信。被上诉人天盛科技公司在二审中提交以下证据：1、关于诉讼主体问题的证据，包括：天盛科技公司股东决定、吸收合并协议、债务清偿或担保的说明、准予注销登记通知书。上诉人对该组证据的真实性、合法性均无异议。故本院对该组证据予以认定，该组证据证明：天盛物业公司因被天盛科技公司吸收合并，于2017年5月19日注销，天盛物业公司的权利义务由天盛科技公司承继，故本案被上诉人变更为天盛科技公司。2、关于诉讼时效问题的证据：包括（1）、东坡区人民法院庭审笔录，其中该案被告周佳艺作为天盛长岛业主在庭审中陈述：“从2012年开始，每年都见过欠费催缴通知书，我看见很多人的门上有，我的门上也有”。（2）、催缴物业费的公示照片；（3）、有客户签名的天盛科技公司成都物业分公司财务专用收据，其中备注栏注明小区物业已张贴2013年或2014年至2017年的催费通知书；（4）、2017年8月26日天盛长岛业委会给天盛科技公司成都物业分公司的《关于天盛物业退出天盛长岛小区物业管理并进行移交的函》。天盛科技公司以该组证据证明天盛物业公司对于业主的欠费一直在主张权利以及双方的物业服务合同于2017年8月26日才终结，进而证明其主张物业服务物没有超过诉讼时效。对于该组证据，上诉人的质证意见为：对庭审笔录的真实性合法性无异议，对关联性和证明目的提出异议，认为与本案无关联，且不能证明被上诉人向上诉人进行过欠费催缴；对公示的照片的真实性提出异议，认为不能核实证据来源和形成时间；对天盛科技公司成都物业分公司的财务收据，上诉人对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为是在本案一审结束后形成，且备注的内容是被上诉人打印，业主在签字时可能并没有看到此内容，不能证明业主承认物业公司张贴催欠费的通知的事实。同时上诉人当庭口头申请在该收据上签字的客户出庭作证。对于移交函，上诉人认为与本案无关，不能以移交时间作为诉讼时效起算时间。对该组证据，本院认证如下：关于庭审笔录，因上诉人对真实性、合法性均无异议，且该案当事人周佳艺也系天盛长岛业主之一，其陈述的事实与本案有一定的关联性，故该庭审笔录予以采信；对催缴物业费的公示，虽然单看照片不能反映是否张贴及张贴的具体时间，但结合上一份证据（庭审笔录），业主周佳艺陈述看到物业在小区张贴过催收物业费的通知，故该照片可以认定；对天盛科技公司成都物业分公司的财务收据，因被上诉人以该证据欲证明备注栏的内容（即小区物业已张贴2013年或2014年至2017年催缴通知单）系业主所陈述，因该财务收据系被上诉人的物业分公司制作，被上诉人未申请签名的业主出庭作证，故该收据的真实性无法认定；且业主仅在最下方进行签名，即使该财务收据真实，也不能证明备注栏的内容系业主陈述。故对该证据不予采信。基于本院对该组证据不予采信，故上诉人在财务收据上签名的业主出庭作证无必要。对移交函，因上诉人对其真实性未予否认，可以作为证据使用。根据本院对以上证据的采信部分，本院二审查明：天盛物业公司因被天盛科技公司吸收合并，于2017年5月19日注销，天盛物业公司的权利义务由天盛科技公司承继。同时查明，针对天盛长岛小区业主欠费问题，天盛物业公司从2012年起在小区及欠费业主门外张贴欠费通知书予以催缴。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、天盛物业公司注销后，一审是否应当中止审理；2、被上诉人诉讼请求中从起诉之日起两年以前的物业服务费的主张是否超过诉讼时效；3、被上诉人在物业服务过程中其服务是否存在瑕疵，是否应当折抵上诉人应当交纳的物业服务费；4、一审判决上诉人支付5000元违约金的判决是否恰当。关于第一个焦点，本院认为，一审辩论终结时间为2017年5月16日，而天盛物业公司注销时间在此后的2017年5月19日，故一审未中止审理并无不当；虽然一审作出判决时天盛物业公司已经注销，但其注销原因是被吸收合并，天盛物业公司丧失诉讼主体资格，但其权利义务承受者天盛科技公司已依法参加诉讼，故本案二审中直接将被上诉人变更为天盛科技公司。关于第二个焦点，虽然被上诉人在诉讼中并未提交直接针对熊江义、郑小燕催缴欠费的证据，但根据查明的事实，天盛物业公司在小区业主存在欠费的情况下，从2012年至2017年均在小区内张贴催费公示并在部分业主门口张贴催费通知，在小区张贴公示和业主门口张贴欠费通知均是主张权利的一种方式，表明天盛物业公司并未放弃其权利。因此应当认定，天盛物业公司一直在向欠费的业主包括本案上诉人主张权利。故上诉人关于起诉之日起两年以前的物业服务费的主张超过诉讼时效的主张不成立，不予支持。关于第三个焦点，根据双方的物业服务合同，天盛物业公司为小区业主提供了物业服务，业主就应当支付物业服务费。虽然上诉人在一审中提交的证据表明小区内存在部分业主违章将阳台外移以及将绿化硬化为道路，物业公司制止不力的情形，但其他业主的违章行为搭建等行为不能成为上诉人拒付或少付物业服务费的理由。故对于上诉人关于物业服务存在瑕疵要求折抵物业服务费的主张不予支持。关于第四个焦点，天盛物业公司在对天盛长岛小区进行物业服务过程中，确实存在对违章改建等行为制止不力的情况，导致上诉人对其物业服务质量不满，而非故意拖欠物业服务费，被上诉人对本案纠纷的引起也有较大责任，故对其主张的违约金不予支持。综上，上诉人关于被上诉人主张的起诉之日起两年前的物业服务费超过诉讼时效和物业服务存在瑕疵应折抵物业服务费的主张不成立。对于上诉人关于不应支付违约金的上诉主张予以支持。原审查明事实清楚、适用法律正确，仅在违约金的处理上略有不妥。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1587号民事判决第二项；二、变更眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初1587号民事判决第一项为：熊江义、江小燕在判决生效后十日内支付四川航天科技有限公司物业服务管理费33888.24元；三、驳回四川航天科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费705元，由熊江义、郑小燕负担400元，四川航天天盛科技有限责任公司负担305元；二审案件受理费1410元，由熊江义、郑小燕负担1200元，四川航天天盛科技有限责任公司负担210元。本判决为终审判决。审判长  陈晓华审判员  唐 部审判员  孙春红二〇一七年十月十三日书记员  陈乐奕