江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初412号原告：周霞，女，1982年11月9日生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：郑宝华，上海申浩（昆山）律师事务所律师。被告：刘小林，男，1979年9月18日生，汉族，住四川省苍溪县。第三人：昆山市花桥镇香逸房产中介所，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路***号*号楼****室，注册号320583601646007。经营者：陆敏敏，该中介所负责人。委托代理人：周景，女，该公司员工。原告周霞与被告刘小林、第三人昆山市花桥镇香逸房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。因被告刘小林下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年6月15日、9月30日两次公开开庭进行了审理。原告周霞及其委托代理人郑宝华、第三人昆山市花桥镇香逸房产中介所委托代理人周景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理昆山市花桥镇泗泾路218号XX苑XX号楼XX室房屋产权变更登记；2.判令被告交付原告昆山市花桥镇泗泾路218号XX苑XX号楼XX室房屋使用权；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年8月9日，原告与被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告位于昆山市花桥镇泗泾路218号XX苑XX号楼XX室房屋，产权面积54.90平方米，总价款600000元。合同第三条第一项约定，原、被告双方于签订本合同当日，原告支付给被告房款50000元作为定金，被告如有贷款的，需与买卖合同签订后15日内之内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二项约定，原、被告双方至房产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，原告支付首付款185000元。同时，合同补充条款约定，原、被告在2016年10月30日前办理过户。合同签订后，原告依约支付宝转账支付房款50000元，并在2016年8月26日通过了中国建设银行的贷款审批。原告付款50000元房款后，10多次电话催促被告去贷款银行提前偿还所有贷款，被告一直说忙，没有时间。至中秋节后2016年9月17日左右，被告仍没有按期提前偿还所有贷款，并明确告知自己去购买房子买不起了，没地方住，房子不卖了。之后原告仍多次要求被告继续提前偿还所有贷款，被告均拒绝，至今仍未提前偿还所有贷款，致使原告无法办理网签，更无法进行过户变更登记。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告定金50000元及利息损失（以50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2016年8月10日起至判决确定的给付之日止）；2.赔偿房屋增值损失100000元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。被告刘小林未作答辩。第三人昆山市花桥镇香逸房产中介所辩称，支持原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，原告（乙方）与被告（甲方）在第三人昆山市花桥镇香逸房产中介所的居间下签订《买卖居间合同》一份，约定由原告向被告购买被告位于昆山市花桥镇泗泾路218号XX苑XX号楼XX室房屋（产权证编号：13XXXX85）一套。产权面积54.90平方米，房屋附属设计及装修情况说明注明：精装修（包括床、洗衣机、电视机、沙发、冰箱、油烟机、热水器、餐桌一套，房屋总价款为600000元。合同第三条“付款方式”约定：1.原、被告双方于签订本合同当日，原告支付给被告房款50000元作为定金，被告如有贷款的，需与买卖合同签订后15日内之内向贷款银行申请提前偿还所有贷款；2.原、被告双方至房产交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，原告支付首付款185000元，贷款不足部分由原告补齐；3.在原告贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将原告贷款款项360000元划入被告账号。合同第九条“违约赔偿处理”约定：1.原、被告双方签署本合同后，第三人安排提前以电话或短信形式通知原、被告双方至交易中心办理过户手续，如任何一方未前往交易中心办理过户或拒绝办理过户手续即视为该方违约；2.如因被告原因导致买卖合同最终未签署的，则被告应2倍返还定金给原告，并向第三人支付该房屋成交总价2%的违约金。合同补充条款约定：因房子产证没有满二年，双方约定房子满二年再过户，正常流程过户时间约在2016年10月30日之前。合同落款处由原、被告签字并捺手印。落款下方备注：“甲方根据银行预约时间提前还贷款，双方协商一致，乙方允许甲方居住到2016年12月30日”。2016年7月29日，原告向被告支付购房定金50000元。2016年8月26日，原告与中国建设银行股份有限公司昆山分行签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告以涉案房屋作抵押向该行借款365000元，贷款申请已获审批通过。原告称其10多次电话催促被告去贷款银行提前偿还所有贷款以涤除抵押权，被告一直说忙，没有时间，后单方提出加价，否则不去银行归还贷款，不再继续履行合同。第三人对原告的上述陈述予以认可。原告及第三人称因被告未归还贷款并涤除抵押权，导致无法在2016年10月30日前办理网签和过户手续。另查明：经本院调查，涉案房屋于2015年2月16日设定有以苏州市住房置业担保有限公司昆山分公司为抵押权人的抵押权登记，债权金额为290000元，期限为2013年6月21日至2043年6月21日，至2017年6月15日时仍未涤除。2017年6月15日的庭审中，经本院释明，原告同意代被告归还尚欠抵押权人的贷款以涤除抵押权。后原告向本院申请变更继续履行合同的诉讼请求，要求解除合同并由被告返还定金50000元、赔偿房屋增值损失。原告为证明其主张的房屋差价损失100000元确实存在，向本院提出评估申请，要求对涉案房屋的市场价值进行司法评估。本院依法委托第三方评估机构江苏君盛土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估。在评估过程中，依评估机构的要求，本院组织双方当事人至涉案房屋处进行现场勘验，但因被告下落不明无法进入涉案房屋内进行勘验。经与评估机构协商，评估机构认为无法进入室内勘察，无法了解室内不可移动装修等情况，故无法评估出装修等价值。因此，本次评估无法进行。经本院释明，原告仍坚持要求被告赔偿房屋差价损失100000元的诉讼请求，并认为可对同一栋楼类似的户型精装修进行鉴定，家电设施根据买卖合同第一条包括床、洗衣机等由法院酌情认定。现因原告要求以被告违约为由要求解除合同并向被告主张违约责任，为此，引起纠纷。以上事实，有《买卖居间合同》、收据、房屋所有权证、国有土地使用权证、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、不动产权登记信息、抵押权登记材料、退案函、现场勘验笔录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应切实履行各自的义务。合同约定，被告应在合同签订后15日内之内向贷款银行申请提前偿还所有贷款并于2016年10月30日前协助原告办理房屋过户手续，但被告并未按前述约定归还结欠抵押权的款项、涤除抵押权，导致无法办理过户手续。被告的行为已构成违约，致使合同无法继续履行，原告获得涉案房屋不动产权的合同目的也无法实现。原告据此主张解除合同并要求被告返还定金50000元，与法有据，本院对此予以支持。关于原告主张被告赔偿房屋增值损失100000元，本院认为，原告应当对房屋确实增值100000元承担举证证明责任。原告也向本院申请对涉案房屋的市场价值进行司法评估。评估范围除房屋价值本身外还应包含有室内的装饰装修以及合同约定的家电设备等。但因被告下落不明，评估机构无法进入涉案房屋进行现场勘验，导致本次评估无法进行。原告虽认为可对同一栋楼类似的户型精装修进行鉴定，家电设施根据买卖合同第一条包括床、洗衣机等由法院酌情认定，但因无法对涉案房屋内部进行现场勘验，本院无法据此认定涉案房屋的装修及家电等的价值。故原告主张房屋增值100000元，依据不足，本院对于原告要求被告赔偿其房屋增值损失100000元的诉讼请求不予支持。本院能够认定的仅是因被告存在违约行为，原告有权据此要求被告双倍返还定金100000元。根据违约金补偿性为主、兼具惩罚性的性质，被告按定金罚则双倍返还定金即是对原告因被告违约造成的损失的补偿。因此，本院认定被告应赔偿原告损失50000元。对于原告要求被告赔偿已付定金50000元的利息损失，本院认为，该损失已为被告赔偿的50000元损失所涵盖，故本院对此不予认定。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘小林返还原告周霞定金50000元并赔偿损失50000元，两项合计100000元，于本判决生效后十日内支付完毕。二、驳回原告周霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、公告费990元,两项合计10790元，由原告周霞承担1050元，由被告刘小林承担9740元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  王思思人民陪审员  陆 芳二〇一七年十月十七日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。