广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8493号上诉人（原审被告）：朱国新，男，1984年12月13日出生，汉族，住广东省高州市，被上诉人（原审原告）：张顺忠，男，1951年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：张伟，广东金舵律师事务所律师。原审被告：朱宝辉，男，1956年6月23日出生，汉族，住广东省高州市，上诉人朱国新与被上诉人张顺忠、原审被告朱宝辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于8月10日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱国新上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2416号民事判决，改判为朱国新支付25000元违约金给张顺忠；2.本案诉讼费由朱国新和张顺忠依法分担。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。1、签订合同时，合同双方都应尽到合理谨慎注意义务。张顺忠明知涉案房屋登记在朱宝辉名下，朱国新不是所有权人，2016年11月19日在中介处签合同时朱宝辉不在现场，朱国新也没有获得朱宝辉的书面或口头授权，朱国新连身份证都没带，而张顺忠还是主动和朱国新签订了《房屋买卖合同》。张顺忠作为合同一方，应该尽到合理谨慎注意义务，他明知合同纯在风险瑕疵仍然签订，存在过错。一审法院认定朱国新负全部责任，属于认定事实不清，适用法律错误。2、在没有业主朱宝辉委托书的情况下，张顺忠还支付定金给朱国新，存在明显过错。3、本次合同的签订，是张顺忠主动联系要求购买的。二、一审法院判决的违约金过高。涉案房屋总价76万，签订合同时收取定金5万，我方认为一审法院判定的违约金过高，应由我方和张顺忠各承担一半。三、本案一审一波三折，张顺忠的诉讼请求多次变更，几乎是在一审法院手把手的告知下才得以完成诉讼请求的变更。张顺忠答辩称：一、本案是合同违约纠纷，不是侵权过错纠纷，无需界定过错责任。朱国新存在明显过错，理应承担违约责任。我方没有违约行为，无须承担责任。二、本案违约金并不过高。首先，违约金有合同约定。其次，黄岐房价飙升，涉案房屋房价至少上涨50万，相比之下，朱国新的违约成本并不高，我方的损失还无法填平。三、朱国新和朱宝辉恶意违约，一房二卖，理应承担违约责任。综上所述，请二审法院驳回朱国新的上诉请求。朱宝辉答辩称：一、朱宝辉未授权朱国新出卖房产。朱国新与张顺忠签订的关于南海区304房（权利号粤房地字号C10×××01号的）《房屋买卖合同》与朱宝辉无关。二、张顺忠明知朱国新不是房产所有人，还和朱国新签合同，张顺忠存在过错。三、请法院依法公正判决。张顺忠向一审法院起诉请求：1.解除张顺忠与朱国新、朱宝辉于2016年11月19日签订的房屋买卖合同；2.朱国新、朱宝辉向张顺忠返还定金5万元，并赔偿违约金76000元；3.朱国新、朱宝辉承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区304房（房地产权证号：粤房地证字第××号），登记权属人为朱宝辉。2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同）抬头写明卖方为朱宝辉、卖方委托诉讼代理人为朱国新，买方为张顺忠，经纪方为佛山市南海区大沥镇××××房地产咨询服务部，涉讼合同约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积89.32平方米，买卖双方同意涉讼房屋成交价为760000元，买卖双方税费缴付方式为买方承担，买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用日期为卖方收齐全部楼款当日；买方应向经���方支付中介代理费及咨询费为15000元；涉讼房屋买方一次性付款，买方要求卖方配合办理公证委托合同，因卖方交楼时间在2017年1月20日，时间延期双方再协商，卖方必须自行还原304房墙壁，卖方收取买方定金50000元。涉讼合同第六条违约责任约定，签订合同后，买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的，（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致合同目的不能实现，（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行合同条款，（5）违反资金托管协议及有关合同的其他补��协议的，（6）其他不履行或不完全履约之情形，且拒绝改正的。涉讼合同落款卖方/卖方委托人处由朱国新签名，买方/买方委托人处由张顺忠签名，经纪方处由佛山市南海区大沥镇旭创中介服务部盖章、方月好签名。同日，朱国新出具收款证明确认朱宝辉收到原告支付涉讼房屋定金50000元，收款证明落款收款人签署处写明“朱宝辉朱国新代”，其中收款证明备注：如代理人收款，请出示业主委托书。2016年11月25日，涉讼合同办理网签手续。另查明，方月好分别于2016年11月19日10:32:30、14:18:23、16:12:15、16:21:17、2016年11月20日16:47:01、2016年11月23日16:22:24、2016年11月26日11:16:28、2016年11月26日17:03:59致电被告朱宝辉。2017年2月24日，张顺忠提起诉讼。诉讼中，朱宝辉否认曾授权朱国新签订涉讼合同，朱国新确认其未获得朱宝辉的授权，定金50000元尚在其账户内。朱国新、朱宝辉陈述朱宝辉与朱国新为父子关系，2016年11月19日晚上，朱国新将签订合同的事情告知朱宝辉，朱宝辉向朱国新表示不同意出售涉讼房屋。一审法院认为：涉讼合同既包含了张顺忠与朱国新、朱宝辉之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现张顺忠与朱国新、朱宝辉就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对张顺忠与朱国新、朱宝辉之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。虽张顺忠与朱国新、朱宝辉均确认朱宝辉与朱国新为父子关系，但张顺忠与朱国新、朱宝辉均为完全民事行为能力人，朱国新确认其未经朱宝辉授权签订涉讼合同，事后亦未能得到朱宝辉追认，张顺忠亦未提供证据证明朱国新是在朱国辉授权下签订涉讼合同，故涉讼合同对朱宝辉不具有约束力���涉讼合同的相对方为张顺忠与朱国新，现张顺忠就涉讼合同提起诉讼，相应的责任亦应由朱国新承担，张顺忠请求朱宝辉承担责任的主张一审法院不予支持。张顺忠认为朱国新、朱宝辉为父子关系、看房和洽谈时朱宝辉有在场，朱国新即构成表见代理以及朱宝辉知道朱国新签订涉讼合同未提出异议即视为对涉讼合同追认的抗辩均没有事实依据，一审法院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”涉讼房屋已办理权属登记，不具有法律法规禁止交易的限制，朱国新对涉讼房屋不享有处分权亦不是合同无效的理由，朱国新、朱宝辉认为涉讼合同无效的主张一审法院不予采纳。朱国新作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力，现朱国新未能取得权属人朱宝辉的授权致合同无法履行，故对张顺忠请求解除涉讼合同、要求朱国新返还定金50000元的诉讼请求，一审法院均予以支持。朱国新对涉讼合同的解除负有全部责任，综合考量张顺忠与朱国新、朱宝辉在涉讼合同中对违约责任的约定、房地产交易市场情况，根据公平及诚实信用原则，一审法院对张顺忠要求朱国新支付违约金76000元（760000元×10%）的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张顺忠与朱国新于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》；二、朱国新应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予张顺忠；三、朱国新应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76000元予张顺忠；四、驳回张顺忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，财产保全费4320元，合计5730元（张顺忠已预交10270元），由张顺忠负担3170元，由朱国新负担2560元。本案二审期间，朱国新提交了一份短信打印文件，以证明朱国新已经���求张顺忠取回定金，但是中介一再推迟联系事宜。经质证，张顺忠认为该证据恰好证实了朱国新确实违约。张顺忠在二审期间未向本院提交新证据。对于朱国新提交的证据，本院认为不属于法定的新证据，故不予认证。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系一审法院判定的违约金金额是否具有法律和事实依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”朱国新作为具有完全民事行为能力的主体，理应以诚实信用原则行使权利、履行义务，在订立、履行涉案合同时更应遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。朱国新在签订涉案合同并收取定金后，以对涉案房屋不享有处分权为由拒绝履行合同，显然有违合同约定和契约精神。对于朱国新辩称张顺忠在签订合同时未尽合理谨慎注意义务，亦存在过错。因朱宝辉与朱国新为父子关系，朱国新以朱国辉代理人的身份与张顺忠进行协商并订立合同。���顺忠基于此有理由相信朱国新具备代理权限，属于善意、无过失的相对人。朱国新未能取得权属人朱宝辉的授权致合同无法履行，对涉案合同的解除应负全部责任，故本院对朱国新的辩解不予采纳。一审法院根据合同约定和公平、诚实信用原则，对张顺忠要求朱国新支付违约金76000元的诉讼请求予以支持，处理妥当，本院予以维持。综上，朱国新的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由朱国新负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二���一七十月二十七日书 记 员  张晓航