福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终3908号上诉人（原审原告）：福州聚春园饭店有限公司，住所地福州市鼓楼区东街2号。法定代表人：林型岳，执行董事。委托诉讼代理人:谭勇，福建世好律师事务所律师。委托诉讼代理人:李巍，福建世好律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:百胜餐饮（福州）有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东街道五四路158号环球广场30层01室，31层01室及02室部分。法定代表人：包莹瑞，区域总经理。委托诉讼代理人:许兆宁，福建融成律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈家灯，福建融成律师事务所实习律师。上诉人福州聚春园饭店有限公司（下称“聚春园公司”）因与被上诉人百胜餐饮（福州）有限公司（下称“百胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。聚春园公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决判非所请，应将本案发回重审。案涉合同解除后，被上诉人应支付两个月的租赁费作为补偿，该补偿金在双方解除合同时即已支付完毕，并无争议。上诉人主张的诉请是要求被上诉人支付逾期交房的租赁费。二、一审判决认为上诉人主张的五倍租赁费于法无据，是对合同明确约定的漠视。案涉合同已约定租赁期满或合同终止后十天内，被上诉人应将租赁房产交还上诉人……若被上诉人逾期不交还，每逾期一日按日租赁费的五倍赔偿上诉人，故该约定明确。三、上诉人主张的五倍租赁费不存在过高情形，应得的法院支持。百胜公司辩称，一、案涉租赁合同的解除或终止日期是实际交房日期即2016年9月29日，故答辩人不存在逾期交房行为。二、答辩人解除合同是在合同约定的解除条件成就且获得上诉人同意，不属于违约行为，故不应支付违约金。三、上诉人一审诉请主张的五倍租赁费，基础情况不存在，且计算标准过高，显失公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。聚春园公司向一审法院起诉请求：1.判令百胜公司立即向聚春园公司支付逾期期间租赁费846067.75元（按日租赁费5倍从2016年9月1日计至2016年9月29日，175048.5元÷30天×29天×5倍）；2.百胜公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年12月30日，福州聚春园集团公司（甲方）与百胜公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供福州市东街2号聚春园大酒店二层部分场地，建筑面积1163平方米，供乙方租赁经营肯德基快餐项目；租赁期限为15年，即自2009年12月1日起至2024年11月30日止；每月租赁费165000元，租赁费从第四租赁年度起在上年度租赁费的基础上每三年递增一次，递增率为3%；由于房产所在地的商业环境会因时而变易(或其商圈周围发生变化)，包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况，甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利(unitcontribution)连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方长期利益，乙方在提前不少于三个月以书面通知甲方后方可提早终止本合同，通知期满，本合同自动终止，乙方须支付甲方当期租赁年度内相当于二个月的租赁费作为补偿，乙方并可用履约保证金冲抵补偿费，并按本合同第八章第3条支付违约金；本合同签订之日，乙方应先向甲方缴纳二个月租赁费作为履约保证金，计人民币330000元整，合同期满或提前终止，在乙方完好移交场所、结清有关费用后，甲方将履约保证金无息全额退还乙方；甲乙双方必须共同遵守本合同，除本合同另有约定外，如有本合同第八章的5、6条约定的违约行为，违约方须向守约方支付违约金计人民币495000元整，违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应赔偿守约方超过违约金金额的经济损失；租赁期满或合同终止后十天内，乙方应将租赁房产交还甲方；若乙方不按时交还，每逾期一天按日租赁费的五倍赔偿甲方，若逾期一个月不还，甲方有权另行追索并采取必要的措施强行收回出租的房屋，乙方不得提出任何异议。2014年12月22日，福州聚春园集团有限公司、福州聚春园集团有限公司聚春园大酒店与聚春园公司、百胜公司签订《租赁合同主体变更补充协议》约定:将原《租赁合同》中的福州聚春园集团有限公司享有的出租方的权利义务转让给聚春园公司，原《租赁合同》其他条款均不予变更，原《租赁合同》继续有效。2016年5月10日，百胜公司向聚春园公司发出《关于肯德基东街口餐厅提前解除合同的通知》称:“自2013年2月22日、2013年6月6日及2016年2月3日我司三次给贵司发出关于肯德基东街口餐厅利润亏损申请降租的函件，但双方都未达成共识，现我司再次函告贵司:肯德基东街口餐厅自2013年起，受福州市地铁一号线施工的影响，经营状态一直不佳，现已呈连续亏损状态，且亏损状况严重。根据贵我双方《租赁合同》第五章第4条部分内容约定:甲乙双方同意在本租约期限开始后，如乙方单店营利连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方长期利益，……提早终止本租约。因此我司决定将于2016年9月1日提前关店。专函送达。”2016年5月26日，聚春园公司给百胜公司复函，要求百胜公司提供提前解除《租赁合同》的先决条件，即百胜公司单店营利连续亏损达三个月的相关证明材料，以便双方根据合同约定开始办理提前解除《租赁合同》的相关手续。2016年9月2日，聚春园公司给百胜公司发《关于肯德基东街口餐厅合同终止及限期搬离的函》，内容为:“根据贵我双方2009年12月30日签订的《租赁合同》及贵公司2016年5月10日发来的《关于肯德基东街口餐厅提前解除合同的通知》，贵我双方就租赁福州市东街2号聚春园大酒店二层部分场地经营肯德基餐厅的《租赁合同》于2016年9月1日正式终止。现专函郑重通知:请贵司及时关店退场，完好的交还场地。在贵司完好的交还租赁房产之前，我司保留追究贵司逾期交还房产相关经济赔偿、违约责任的权利。”2016年9月8日，百胜公司给聚春园公司发《关于对肯德基东街口餐厅进行重新规划布局函》，内容为:“因悉闻贵司计划将东街口餐厅部分面积规划作为闽菜博物馆，而我司前期也一直与贵司商讨希望退还部分租赁面积，优化餐厅布局。希望借此契机，配合贵司的闽菜博物馆的规划，对肯德基东街口餐厅进行重新规划布局。”2016年9月13日，聚春园公司委托福建世好律师事务所律师发《律师函》给百胜公司，告知百胜公司《租赁合同》已于2016年9月1日正式终止，要求百胜公司将租赁房产及时交还给聚春园公司，若不按时交还，每逾期一天聚春园公司有权按日租赁费的五倍要求百胜公司支付赔偿金。2016年9月29日，聚春园公司、百胜公司在《场地交接确认书》上签字并加盖公章。百胜公司租金交付至2016年9月29日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《租赁合同主体变更补充协议》及《租赁合同书》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定:单店连续亏损三个月百胜公司可提早终止合同，但是须支付聚春园公司当期租赁年度内相对于二个月的租赁费作为补偿。百胜公司于2016年5月10日向聚春园公司发函决定于2016年9月1日提前解除租赁合同关店，聚春园公司于2016年5月26日复函要求百胜公司提供连续亏损三个月的相关材料以供办理提前解约手续，该复函并未同意提前解除合同。聚春园公司于2016年9月2日发函要求百胜公司及时关店退场，应给予合理期限腾空搬离租赁房屋，而租赁房屋已于2016年9月29日收回，百胜公司并未拖欠租金，故百胜公司应支付二个月的租金350097元（175048.5元/月×2个月）。鉴于租赁房屋已收回，且并未造成聚春园公司重大损失，故聚春园公司诉请百胜公司支付逾期期间租赁费846067.75元（按日租赁费5倍从2016年9月1日计至2016年9月29日，175048.5元÷30天×29天×5倍），于法无据，不予支持。判决：一、百胜公司于本判决生效之日起十日内支付给聚春园公司二个月租金350097元；二、驳回聚春园公司其他诉讼请求。案件受理费12260元，适用简易程序减半收取6130元，聚春园公司负担3065元，百胜公司负担3065元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。另查明，在案涉租赁房产返还交接之时，百胜公司已按约向聚春园公司支付二个月的租金共计350097元作为提前解约补偿金。本院认为，聚春园公司一审诉请主张百胜公司支付逾期交房期间的租赁费，但一审法院判决百胜公司因其提前解除合同而应支付的二个月租金350097元，此与诉讼请求不相符，且百胜公司在退还房产时已实际履行该补偿金给付义务，而案涉合同既有约定提前解除合同所应承担的补偿金亦有约定逾期交房的租赁费计算标准，故一审法院判决百胜公司支付二个月的补偿租金，明显失当。本案系因百胜公司提前终止案涉租赁合同而引发的逾期搬离租赁房产的租赁费支付问题。首先，百胜公司发函通知其决定于2016年9月1日提前关店终止合同，聚春园公司于当年5月26日复函百胜公司告知应配合办理相关手续，并于9月2日函告及时关店退场，可见双方已达成案涉租赁合同于2016年9月1日终止之合意，该时间应确认为合同提前终止之时。其次，案涉合同已明确约定合同终止后十天内，百胜公司应将租赁房产交还，结合终止时间的认定，百胜公司最迟应于2016年9月11日关店退场，但其于9月29日方才交还房产并办理交接手续，故已有逾期交房之实。因此，按照案涉合同关于“若乙方（百胜公司）不按时交还，每逾期一天按日租赁费的五倍赔偿甲方（聚春园公司）……”的约定，百胜公司应按原租金5倍向聚春园公司支付2016年9月12日至9月29日期间18天的逾期租赁费，扣除按原租金标准已付的租金，其还应支付420116.4元（175048.5元/月÷30天×18天×4倍）。综上，上诉人聚春园公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院未厘清提前解除合同与逾期交房所对应的违约责任，进而判决结论错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8694号民事判决；二、百胜餐饮（福州）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福州聚春园饭店有限公司逾期租赁费420116.4元。一、二审案件受理费各6130元、12260元，福州聚春园饭店有限公司各负担3086元、6172元，百胜餐饮（福州）有限公司各负担3044元、6088元。本判决为终审判决。审 判 长 林秀榕审 判 员 王燕燕审 判 员 田始凤二〇一七年十月二十七日法官助理 官永琪书 记 员 林 俊