河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终4379号上诉人（原审被告）：周玉涛，男，汉族，1984年10月9日生，住河南省宜阳县。上诉人（原审被告）：郭胡飞，男，汉族，1991年10月6日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：郭俊卿，男，汉族，1963年3月19日生，住宜阳县，系郭胡飞父亲。特别授权。上诉人（原审被告）：黄红珍，女，汉族，1979年2月16日生，住广东省连州市。委托诉讼代理人：罗会芳，女，汉族，1980年3月21日生，住宜阳县，系黄红珍嫂子。特别授权。上诉人（原审被告）：张武玉，男，汉族，1974年12月12日生，住宜阳县。上诉人（原审被告）：张进收，男，汉族，1969年4月20日生，住宜阳县。被上诉人（原审原告）：董博，男，汉族，1982年7月13日生，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：布爱全，女，汉族，1957年4月12日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：董博，基本情况同前，系布爱全之子。特别授权。被上诉人（原审原告）：葛文中，男，汉族，1952年6月15日生，住河南省宜阳县。原审被告：刘志博，男，汉族1995年8月17日生，住宜阳县。原审第三人：洛阳云外楼房地产开发有限公司。住所地：河南省宜阳县香鹿山镇段村。组织机构代码66341371-1。法定代表人：马社子，总经理。上诉人周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收因与被上诉人董博、布爱全、葛文中及原审被告刘志博、原审第三人洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省宜阳县人民法院（2016）豫0327民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审不认定上诉人的房款交易日和购房合同签订日是购房日，其日期在2015年3月4日法院查封前是错误的。一审在开庭时上诉人均向法院提交了购房合同，第三人云外楼公司开具的收款收据及银行转账的凭证，这些证据充分证明了上诉人均已全额支付了房款，并于支付房款当日签订了购房合同、领取了房屋钥匙。也就是说上诉人与第三人均已在交款的当日签订并履行了合同，其日期分别为：周玉涛2015年1月1日、郭胡飞2015年1月3日、黄红珍2014年12月30日、张武玉2015年1月5日、张进收2014年12月30日。但一审在没有证据的基础上却认定上诉人的购房日不在2015年3月4日之前，属认定事实错误。二、一审认定证据错误。1、一审以与被上诉人有利害关系、且上诉人不认识无法当面对质的证人证言作为定案依据是错误的。一审中法庭出示了一份上诉人与被上诉人均未申请的、法庭依职权调取的、没有涉秘的王琛的证言。首先，上诉人根本不认识王琛，从未找王琛办过事；其次，王琛和被上诉人董博是一个单位的，存在严重利害关系；再次，证言的内容不涉国家利益、公共利益和个人隐私，法院依职权调取违反法律规定。另外，关于郑书增的证言和王琛一样，郑书增与被上诉人董博也是同事，存在利害关系，并且和王琛一样也没有到庭接受质询，让上诉人核对其真实性。同时，既然他们是单位的工作人员，证明的内容是工作过程，就应该由其所在单位来证明，不应该以个人身份证明。2、一审以上诉人拒不提供《滨河万家花园购房纠纷处理结果》原件，且不能客观说明证据的制作时间、制作地点、制作人等来定案，显然违反了法律规定。三、该案第三人已涉嫌非法集资，其总经理马社子已被刑事立案，被上诉人所谓的款项已涉嫌参与犯罪，其性质已不是民间借贷纠纷，根据先刑事后民事原则，本案应待刑事处理后再进行民事审理。综上，一审时在上诉人已提供证据充分证明了自己已全部交付了房款，接收使用了涉案房屋，且交款和接收房屋的时间均在法院查封日即2015年3月4日之前，同时上诉人名下均只有此一套房屋，且该房屋仅用于居住。一审不顾上述事实，判决支持被上诉人的诉求，显然违反了执行异议司法解释第二十九条的规定，故依法上诉，望二审法院支持上诉人的诉求。董博、布爱全、葛文中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉请求和事实理由均不能成立，应予驳回。董博、布爱全、葛文中向一审法院起诉请求：1、撤销宜阳县人民法院（2016）豫0327执异字第207-1号、205-1号、207-3号执行裁定书，继续保全“滨河·万家花园”B1号楼1-1603、2-1202、2-1703、3-1602、4-1601、4-1603号六套住房；2、被告恢复以上六套住房原状；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年3月之前，被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛分别购买了第三人云外楼公司开发的位于宜阳县滨河北路“××花园”××楼的商品房。因被告周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收等人所购房屋存在一房二卖，2015年6月，经宜阳县房地产管理局工作人员组织协商，被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛等人和第三人云外楼公司签订《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》，该处理结果载明“经洛阳云外楼房地产开发有限公司与客户协商，达成一致意见，同意先调房，在2015年7月5日前，若洛阳云外楼房地产开发有限公司退还房款，新合同作废，若无法退还则合同生效”，该处理结果还载明新合同购房者姓名和房号等信息：被告张进收购房号为B1-2-1703，被告黄红珍购房号为B1-1-1603，被告郭胡飞购房号为B1-3-1602，被告张武玉购房号为B1-4-1601，被告周玉涛购房号为B1-4-1603。《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》签订同时，被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛又分别与第三人云外楼公司就《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》约定的商品房重新签订了《商品房买卖合同》，并由第三人云外楼公司分别给被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛等人出具了收据，新签订的《商品房买卖合同》没有记载时间，收据记载时间在2014年12月30日至2015年1月11日。原告董博、布爱全诉云外楼公司民借贷纠纷一案，该院于2015年3月4日作出（2015）宜民二初字第233号民事裁定书，将云外楼公司名下“滨河·万家花园”B1号楼1单元1603号、2单元1202号房、3单元1602号、4单元1601号、4单元1603号商品房等房产予以查封，并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，规定任何人非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年12月14日，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民终字第164号民事判决，判令云外楼公司在判决生效后二十日内给付董博、布爱全借款本金2880259.7元及利息。判决生效后，云外楼公司没有如期履行义务，董博、布爱全申请执行，该院于2016年3月3日下发公告，规定滨河·万家花园”B1号楼1单元1603号、2单元1202号房、3单元1602号、4单元1601号、4单元1603号商品房等房产在查封期间非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。被告周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉于2016年5月3日向该院提出执行异议，请求中止对“滨河·万家花园”B1号楼4单元1603号、3单元1602号、1单元1603号房、4单元1601号房产的执行，该院于2016年5月10日作出（2016）豫0327执异字第207-1号执行裁定书，裁定：中止对“滨河·万家花园”B1号楼4单元1603号商品房、“滨河·万家花园”B1号楼1单元1603号商品房、“滨河·万家花园”B1号楼3单元1602号商品房、“滨河·万家花园”B1号楼4单元1601号房产的执行。被告刘志博于2016年5月17日向该院提出执行异议，要求中止对“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号房产的执行，该院于2016年5月18日作出（2016）豫0327执异字第207-3号执行裁定，裁定：中止对“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号商品房的执行。原告葛文中诉云外楼公司民借贷纠纷一案，该院于2015年3月4日作出（2015）宜民二初字第232号民事裁定书，将云外楼公司名下“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号商品房等房产予以查封，并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，规定任何人非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年12月10日，洛阳市中级人民法院作出（2015）洛民金终字第188号民事判决，判令云外楼公司在判决生效后十日内给付原告葛文中借款本金50万元及利息。判决生效后，云外楼公司没有如期履行义务，葛文中申请执行，该院于2016年3月3日下发公告，规定“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号商品房等房产在查封期间非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2016年5月3日，被告张进收向该院提出执行异议，该院于2016年5月10日作出（2016）豫0327执异字第205-1号执行裁定，裁定：中止对“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号商品房的执行。另查明，1、被告周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收名下无房产。2、被告刘志博和第三人云外楼公司于2014年10月5日签订《商品房买卖合同》约定，被告刘志博以186000元的价格购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号商品房，第三人云外楼公司向被告刘志博出具了收到共计186000元房款的收据两张，现该房产已在宜阳县房管局进行备案登记，除此房产外，被告刘志博名下无其他房产。3、经该院询问三原告的委托诉讼代理人赵遵义，其明确三原告的诉讼请求为：原告董博、布爱全要求继续执行“滨河·万家花园”B1号楼1-1603、2-1202、3-1602、4-1601、4-1603号五套住房，葛文中要求继续执行“滨河·万家花园”B1号楼2-1703号住房，撤回要求撤销宜阳县人民法院（2016）豫0327执异字第207-1号、205-1号、207-3号执行裁定书及要求恢复以上六套住房原状的诉讼请求。一审法院认为，被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛与第三人云外楼公司签订分别购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号、B1号楼1单元1603号、3单元1602号房、4单元1601号、4单元1603号商品房的《商品房买卖合同》是在该院于2015年3月4日对上述房产查封之后还是之前是本案争议的焦点，原告提交的《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》虽系复印件，但被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛承认与第三人云外楼公司签订过“处理意见”，并辩称是为了办理房产证才签的处理意见，而该辩称与《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》内容不符，故该院对该五被告辩称不予采信。《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》和郑书增的证言及该院对王琛的询问笔录内容相互印证，证明被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛原购买的房子存在一房二卖，被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛和第三人云外楼公司重新签订了合同。再者云外楼公司给被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛出具的收据显示，五份收据的票号相连，且存在时间在后的收据反而票号在前的情况，能够证明该五份收据是集中统一开具的。综上，该院对被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛与第三人云外楼公司签订分别购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号、B1号楼1单元1603号、3单元1602号房、4单元1601号、4单元1603号商品房的《商品房买卖合同》是在该院于2015年3月4日对上述房产查封之后签订的事实予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房地产不得转让。第三人云外楼公司将已被法院查封的房屋出售给被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛违反了国家法律的强制性规定，该房屋买卖合同无效，故被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛与第三人云外楼公司签订的分别购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号、B1号楼1单元1603号、3单元1602号房、4单元1601号、4单元1603号商品房的《商品房买卖合同》无效，原告董博、布爱全要求继续执行“滨河·万家花园”B1号楼1-1603、3-1602、4-1601、4-1603号四套住房，以及原告葛文中要求继续执行“滨河·万家花园”B1号楼2-1703号住房，理由正当，该院予以支持。原告未提交证据证明刘志博和第三人云外楼公司签订的购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号商品房买卖合同是在该院查封该房产之后所签，故该合同不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。被告刘志博在第三人云外楼公司处购买“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号商品房，在该院查封该房产之前已签订合法有效书面买卖合同，第三人云外楼公司也向被告刘志博出具收到186000元购房款的收据，且被告刘志博除该房产外名下无房产，故被告刘志博对“滨河·万家花园”B1号楼2单元1202号商品房享有的权利足以排除执行，原告董博、布爱全要求继续执行该房产，理由不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、继续执行“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号、B1号楼1单元1603号、B1号楼3单元1602号、B1号楼4单元1601号、B1号楼4单元1603号五套商品房；二、驳回原告董博、布爱全的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告张进收、黄红珍、郭胡飞、张武玉、周玉涛负担，公告费520元由原告董博、布爱全负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，在得知房产被一审法院查封后，郭胡飞、周玉涛曾向宜阳县公安局报案，称云外楼公司售房存在欺诈，并向宜阳县公安局提供了购房合同及房款收据。其中，郭胡飞的购房合同显示签订于2015年1月3日，所购房产为“滨河·万家花园”B1号楼3单元1602号，房款收据为两张，一张为2014年12月29日定金10000元，另一张为2015年1月3日房款174830元，收据上的房号与两张收据合计总房款与购房合同约定相符，该两张收据左上角均显示“朱艳霞”。周玉涛的购房合同显示签订于2015年1月11日，所购房产为“滨河·万家花园”B1号楼4单元1603号，房款收据开具时间为2015年1月11日，金额为204500元，收据上的房号与房款金额与购房合同约定相符，收据左上角显示“朱艳霞”。郭胡飞、周玉涛主张，二人向宜阳县公安局提交的购房合同及收据均为原始合同及交款凭据，因收据系云外楼公司朱艳霞开具，在宜阳县房管局与云外楼公司协商时，将朱艳霞开具的收据换成了马社子开具的收据，但时间仍写成了原收款时间。其余查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，本案双方争议的焦点为周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收与云外楼公司分别签订的《商品房买卖合同》是在一审法院2015年3月4日对合同所涉房产查封之后还是之前。周玉涛、郭胡飞、黄红珍、张武玉、张进收目前向法院提交的合同显示签订日期均在2015年3月4日之前，交纳购房款收据日期也在2015年3月4日之前，但上述五人所持收据票号相连，且存在时间在后的收据票号在前的情况，故可以认定目前五人所持的收据系集中统一开具的。结合五人向有关部门反映的情况来看，周玉涛、郭胡飞反映的是所购房屋被法院查封，开发商售房过程中存在欺诈，而黄红珍、张武玉、张进收反映的是开发商一房两卖，综合《滨河·万家花园购房纠纷处理结果》、一审法院对郑书增、王琛的询问笔录、上述五人所持收据统一开具等情况，可以认定黄红珍、张武玉、张进收原所购房产存在一房两卖的情况，后经与云外楼公司协商调房，并重新签订了合同，更换了收据，故一审法院认定黄红珍、张武玉、张进收与云外楼公司签订的分别购买“滨河·万家花园”B1号楼1单元1603号、B1号楼4单元1601号、B1号楼2单元1703号商品房的《商品房买卖合同》系在一审法院2015年3月4日对上述房产查封之后签订的并无不当。周玉涛、郭胡飞的房产并不存在一房两卖，其向宜阳县公安局报案时提交了云外楼公司原为其出具的购房款收据，收据上显示的房号与购房款金额与《商品房买卖合同》中约定的一致，且开具时间均在2015年3月4日之前，故可以认定周玉涛、郭胡飞所购商品房并未经过调换，其签订合同、缴纳房款均在2015年3月4日之前，在与云外楼公司协商后仅更换了购房款收据，且周玉涛、郭胡飞名下无其他房产，故周玉涛对“滨河·万家花园”B1号楼4单元1603号商品房、郭胡飞对“滨河·万家花园”B1号楼3单元1602号商品房享有的权利可以排除执行，董博、布爱全要求继续执行该两套房产理由不足。综上所述，周玉涛、郭胡飞的上诉理由成立，本院予以支持，黄红珍、张武玉、张进收的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省宜阳县人民法院（2016）豫0327民初1399号民事判决第二项；二、变更河南省宜阳县人民法院（2016）豫0327民初1399号民事判决第一项为：继续执行“滨河·万家花园”B1号楼2单元1703号、B1号楼1单元1603号、B1号楼4单元1601号三套商品房。一审案件受理费100元，由黄红珍、张武玉、张进收负担，公告费520元由董博、布爱全负担；二审案件受理费100元，由黄红珍、张武玉、张进收负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 刘丽娜审判员 王 鹏二〇一七年十月十九日书记员 黄思维