广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初8307号原告：东莞市宝湖物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道宝湖山庄内。法定代表人：刘释怡。委托诉讼代理人：黄中一，女，汉族，1974年10月24日出生，住址：四川省成都市新都区，该公司员工。被告：曾祥云，男，汉族，1968年2月20日出生，住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：肖小勇，湖南省邵阳县联合法律服务所工作者。原告东莞市宝湖物业管理有限公司（以下简称宝湖公司）与被告曾祥云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告宝湖公司的委托代理人黄中一到庭参加诉讼。被告曾祥云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝湖公司诉称，被告购买了位于东莞市××××大道宝湖山庄宝翠居A幢A101号房，建筑面积96.8平方米，属于不带电梯洋楼住宅。双方于2003年5月26日签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供物业管理服务至今。该《前期物业管理服务协议》第十六条约定：住宅以及商业、办公、配套公建的管理服务费暂定1.5元/建筑平方米/月，每年的一月三十日前交纳该年度一至六月的物业管理服务费用，每年的六月三十一日前交纳该年度七至十二月的物业管理服务费用。第十八条第一款第2项约定：小型机动车地面停车位150元/辆/月。第二十条第四款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起（每日）按交费总额的3%交纳滞纳金。”《业主公约》第三条违约责任第2款约定：“业主不按规定缴交管理服务费、水、电、燃气、有线电视代收代支等费用及赔偿金，违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；……”但原告认为，如果按照该标准予以计算违约金，则违约金的金额将远远超过并且大大高于物业管理费的本金，对被告太不公平，故原告同意按照该物业管理费本金的30%为限予以计算并确定其相应的违约金，这样计算也比较合情合理合法。结合本案，被告入住后，已依约交纳了2003年5月26日至2012年12月31日期间的物业管理费，但自从2013年1月1日至2017年5月31日期间的��业管理费：被告一直没有依法交纳，在此期间内虽经原告多次向被告催缴，但均未收效。原告宝湖公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2013年1月1日至2017年5月31日期间的物业管理费6669.52元，并支付相应违约金2000.86元；二、本案的诉讼费用由被告承担。原告宝湖公司为证明其主张，向本院提供了前期物业管理服务协议、业主公约、东莞市物价局关于对黄江镇宝湖山庄物业服务收费标准备案的复函、宝湖山庄业主登记表、楼宇锁匙签收表、收楼验收单、商品房买卖合同、关于书面催交物业管理费等有关费用的通知、进账单作为证据。被告曾祥云未答辩，也未提交任何证据到庭。经审理查明，原告宝湖公司系从事物业管理、房地产经纪、家政服务、室内装饰服务的有限责任公司，已经取得中华人民共和国物业服务企业资质证书。被告曾祥云系位于东莞市××××大道宝湖山庄宝翠居A幢A101号房（以下简称案涉物业）的业主，案涉物业建筑面积96.8平方米，套内建筑面积89.30平方米，属不带电梯住宅。案涉物业所在的宝湖山庄小区至今未成立业主委员会，由原告宝湖公司向该小区提供物业管理服务。2003年5月26日，被告曾祥云登记入住案涉物业。当天，被告曾祥云签署了一份宝湖山庄业主公约和一份前期物业管理服务协议。该公约约定，业主不按规定缴交物业管理费、水、电、燃气、有线电视代收代支等费用及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等催缴措施。前期物业管理服务协议约定，物业服务费由被告曾祥云按其物业的建筑面积交纳，具体标准是住宅以及商业、办公、配套公建的管理服务费暂定1.5元/建筑平方米/月，每年的一月三十日前交纳该年度一至六月的物业管理服务费用，每年的六月三十一日前交纳该年度七至十二月的物业管理服务费用。2013年8月2日，东莞市物价局对黄江镇宝湖山庄物业服务收费标准进行了备案，即多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.3元，高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.6元。庭审中，原告主张被告从2013年1月1日开始未支付物业管理费，截至2017年5月31日共拖欠物业管理费6669.52元，并主张违约金按照拖欠物业管理费总金额的30%计算。另查明，被告曾祥云庭前以建筑物公共排水管堵塞为由，申请对上下排水管的漏水原因及损失进行鉴定。后被告与原告于2017年9月8日形成备忘录，被告曾祥云确认漏水系A201业主房屋内洗手间的对应位置地板渗水所致，与主水管道无关。以上事实，有前期物业管理服务协议、业主公约、东莞市物价局关于对黄江镇宝湖山庄物业服务收费标准备案的复函、宝湖山庄业主登记表、楼宇锁匙签收表、收楼验收单、商品房买卖合同、关于书面催交物业管理费等有关费用的通知、进账单、备忘录以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，被告曾祥云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。被告曾祥云提出的反诉，因其确认漏水系A201业主房屋内洗手间的对应位置地板渗水所致，与主水管道无关，故其损失属于其与邻居之间的相邻权纠纷，与本案不属于同一法律关系，且其未到庭，其提起的反诉，本院按撤诉处理。根据上述前期物业管理服务协议以及被告曾祥云在宝湖山庄业主公约上的承诺，被告曾祥云应当支付物业管理费给原告宝湖公司。按照东莞市物价局关于对黄江镇宝湖山庄物业服务收费标准备案的复函，不带电梯洋楼住宅为每月每平方米1.30元，故物业管理费每月为125.84元（1.30元×96.8平方米），原告从2013年1月1日开始未支付物业管理费，被告诉请从2013年1月1日至2017年5月31日期间的物业管理费125.84元×53=6669.52元，本院予以支持。至于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，��应当履行债务。”本案中，被告曾祥云没有按期支付物业管理费等费用，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照业主公约的约定，违约金的标准是每日3‰，远远高于银行逾期贷款利率标准，原告认为违约金过高，并主张按照拖欠物业管理费总金额的30%计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，本院依法对违约金予以调整，原告宝湖公司主张按照所欠费用的30%计算是比较合理的，因此本院酌定被告曾祥云支付原告宝湖公司违约金2000.85元（6669.52元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告曾祥云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付2013年1月份至2017年5月份期间的物业管理费6669.52元；二、被告曾祥云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市宝湖物业管理有限公司支付上述费用的违约金2000.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告曾祥云负担。原���东莞市宝湖物业管理有限公司已预交案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一七年十月十六日书记员 罗春梅周淑君附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5.《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释���二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。