广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7847号原告：方丽棉，女，1969年4月7日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人:林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人:江小春，广东保信律师事务所实习律师。被告：林泳轩，女，1976年3月18日出生，汉族，住广东省中山市，��告：萧冠荣，男，1975年9月25日出生，汉族，住广东省中山市，同时系被告林泳轩的委托诉讼代理人。第三人：中山市天易房地产经营服务有限公司，住所地中山市西区富华道129号，统一社会信用代码9144200072706817XM。法定代表人：黄浩文。委托诉讼代理人：张美香，该公司职员。原告方丽棉诉被告林泳轩、萧冠荣，第三人中山市天易房地产经营服务有限公司（以下简称天易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告方丽棉的委托诉讼代理人林文结，被告萧冠荣（同时为被告林泳轩的委托诉讼代理人），第三人天易公司的委托诉讼代理人张美香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方丽棉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告��2017年3月28日签订的《房地产买卖合同》有效；2.判令被告继续履行《房地产买卖合同》，包括立即申请提起还款，协助原告办理银行贷款手续，协助原告办理位于中山市沙溪镇××廷××房（房产证号：Ｃ5××10＼Cl404575，土地证号：国(2007)易242210）、位于中山市沙溪镇××廷××011小车位（房产证号：Ｃ6××91，土地证号：国(2008)易241875）、位于中山市沙溪镇××廷××088小车位(房产证号：Ｃ6××46，土地证号：国(2008)易241876)（房产买卖约定为6830**元）的过户手续。事实和理由：2017年3月28日，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》，约定被告将位于中山市沙溪镇××廷××房及位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆延3期Al幢041小车位、位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷3期AlO幢088小车位的两个小车位一并转让给原告，转让价格为683000元;被告应当在合同签署之日起3个工作日向银行申请提前还款，并在2017年4月20日前配合原告办理房产按揭贷款手续。合同签订后，原告按约定提出向被告支付定金20000元整，被告收取款项后没有履行合同的约定，也拒绝配合办理过户一系列手续，原告多次催告无果。原告与两被告签订合同后，该小区的房价一直在上涨，被告消积履行合同的行为已经对原告造成了损失。为此，为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求依法裁判。庭审中，原告方丽棉明确诉讼请求第二项为判令两被告继续履行《房地产买卖合同》，协助原告办理位于中山市沙溪镇××廷××房（房产证号：Ｃ5××10＼Cl404575，土地证号：国(2007)易242210）、位于中山市沙溪镇××廷××011小车位（房产证号：Ｃ6××91，土地证号：国(2008)易241875）、位于中山市沙溪镇××廷××088小车位(房产证号：Ｃ6××46，土地证号：国(2008)易241876)（房产���卖约定为6830**元）的过户手续，由原告一次性支付剩余房款给被告，在被告收齐原告购房款当天被告须将涉案房地产交付给原告。原告方丽棉为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.中山市不动产登记资料证明表；3.收据；4.银行流水。被告林泳轩、萧冠荣辩称：涉案房产我方已不想出售，我方的父母在香港回来了，想要住在涉案的房产中。我方同意双倍返还定金40000元及中介费。我方不同意继续履行合同。被告林泳轩就其辩解主张未向本院提交证据。第三人天易公司陈述意见称：希望双方协商解决。第三人天易公司就其辩解主张未向本院提交证据。经审理查明：2017年3月28日，萧冠荣和林泳轩（卖方）、方丽棉（买方）与天易公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市沙溪镇××廷××房、3期Al幢011小车位、3期Al幢088小车位。该物业出售时使用状况为不带租约。该物业面积为83.41平方米（小车位分别为15.59平方米、15.8平方米），成交价为683000元。该物业现时之抵押状况属于没有抵押。卖方在签署本合同后3天内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资。买卖双方同意按银行按揭付款方式首付房款。买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款；定金20000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。买方应于2017年4月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方同意于2017年5月30日前办理交易���户手续。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任何一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天内履行期限。备注：办过户时可以更改购房人名字。合同还约定了其他内容。同日，方艺枢代方丽棉向林泳轩、萧冠荣��付上述房地产的购房定金20000元，庭审中林泳轩、萧冠荣确认该款为方丽棉支付上述合同的购房定金。该合同签名落款栏下方有定金收据，该收据记载内容为：本人林泳轩兹收到买方方丽棉交来购买上述房产之规定定金10000元。同年4月6日，方丽棉向中山市土地房产产权档案馆申请查阅上述房地产的档案资料，该馆出具证明显示上述房地产有设置抵押，但无被查封。2017年5月4日，方丽棉以林泳轩未按合同约定履行房产过户手续且不再履行买卖合同为由诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告林泳轩、萧冠荣为夫妻关系，两人于2000年1月25日登记结婚。庭审中，林泳轩、萧冠荣陈述不愿继续履行上述合同。诉讼中，方丽棉提交中国建设银行个人活期账户交易明细显示方丽棉账号为62×××71的账户，截至2017年7月27日的账户余额为732088.17元。又查：在��案的审理过程中，方丽棉向本院申请财产保全，请求查封被告萧冠荣、林泳轩的房地产相当于价值683000元的份额。根据该申请，本院作出（2017）粤2071民初7847号民事裁定，裁定查封被告萧冠荣、林泳轩名下的位于中山市沙溪镇××廷××房的房地产[房产证号:Ｃ5××10C1404575；土地证号：国（2007）易242210]相当于价值403000元的产权份额、查封被告林泳轩名下的位于中山市沙溪镇××廷××088小车位的房地产[房产证号:Ｃ6××46；土地证号：国（2008）易241876]相当于价值140000元的产权份额、查封被告林泳轩名下的位于中山市沙溪镇××廷××041小车位的房地产[房产证号:Ｃ6××91；土地证号：国（2008）易241875]相当于价值1400**元的产权份额。申请保全时，原告提交中山市土地房产产权档案馆于2017年5月4日出具的上述房地产的不动产登记资料证明表，该表显示前述房地产权属登记没有��置抵押（原抵押均于2017年4月10日解除），亦无被查封。本院认为：方丽棉与萧冠荣、林泳轩签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案的争议焦点在于：1.涉案违约责任可归责于哪一方；2.涉案房屋买卖合同是否符合继续履行的条件。关于焦点一。根据上述合同关于“卖方在签署本合同后3天内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资”的约定，萧冠荣、林泳轩应于上述合同签订后3天内向银行申请还贷以消除抵押，但是根据中山市土地房产产权档案馆出具的档案证明，其二人超出约定期限仍不办理解除抵押手续，且在庭审中陈述不愿继续履行上述合同约定，其二人的行为已构成违约。方丽棉在权���人林泳轩不同意继续出售房地产的情况下也不可能再行以上述房地产作为抵押向银行申请办理按揭贷款手续，故方丽棉可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不再申请办理按揭贷款手续而不认定为违约。关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，林泳轩不愿向方丽棉出售涉案房地产，是导致涉案合同未能继续履行的主要原因，现方丽棉诉请继续履行合同，并出具银行流水证明其具备支付能力并愿意一次性支付剩余的购房款，该行为符合公平原则及法律规定，且有利于促成合同目的实现，本院予以支持，故不存在法律上或者事实上不能履行之情形；且涉案房产亦不属于不适用强制履行或者履行费用过高之情形。综上所述，涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件，方丽棉要求林泳轩继续履行涉案合同并完成过户的主张，本院予以支持。但方丽棉在本案仅主张双方继续履行过户手续，而不主张履行其他合同内容，会让合同后续履行存在较大的不确定性，在本院释明后仍坚持该项主张，故本院依据现有查明事实并从公平���度出发，认定方丽棉、林泳轩签订的上述合同应该继续履行，林泳轩应配合方丽棉完成上述房地产的过户手续，方丽棉应向林泳轩支付剩余的购房款663000元，若双方在履行中还发生新的争议的可就具体履行内容另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、原告方丽棉与被告萧冠荣、林泳轩继续履行于2017年3月28日签订的房地产买卖合同；二、被告萧冠荣、林泳轩于本判决生效之日起十五日内协助原告方丽棉将萧冠荣、林泳轩名下位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷2期A13幢1105房的房地产[房产证号:Ｃ5××10C1404575；土地证号：国（2007）易242210]、林泳轩名下的位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷3期A10幢0**小车位的房地产[房产证号:Ｃ6××46；土地证号：国（2008）易241876]、林泳轩名下的位于中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷3期A10幢0**小车位的房地产[房产证号:Ｃ6××91；土地证号：国（2008）易2418**]过户到原告方丽棉名下；三、原告方丽棉在上述判项所载的房地产过户至其名下的当日向被告萧冠荣、林泳轩支付剩余的购房款663000元。案件受理费10630元，诉讼保全费3935元，合计14565元（原告方丽棉已预交），由被告萧冠荣、林泳轩负担（被告萧冠荣、林泳轩于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告方丽棉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民��判员刘忠人民陪审员  张子锋二〇一七年十月二十日书 记 员  雷 珊谭银娣