重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初974号原告:重庆和骏置业有限公司，住所地重庆市大渡口区跃进村街道跃进路631号，统一社会信用代码：915001040736956089。法定代表人：陆军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雍，重庆康实律师事务所律师，特别授权。被告:申林，女，汉族，1980年2月24日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆和骏置业有限公司（以下简称“和骏公司”）与申林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑宇鸣适用简易程序独任审判，因被告下落不明，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序审理，依法由郑宇鸣任审判长与审判员张科，人民陪审员杨志芳组成合议庭并于2017年8月10日公开开庭审理了本案。原告和骏公司的委托诉讼代理人陈雍到庭参加了诉讼，被告申林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告和骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件和补充协议；2、判令被告向原告支付违约金18080元；3、判令被告承担未配合合同备案撤销手续的违约金，按合同总价款361600元的每日万分之三为标准，自被告接到原告通知之日起30日计算至被告实际配合时为止；4、判令被告配合原告注销商品房买卖合同备案登记；5、本案诉讼费由被告承担。被告申林未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证和质证，被告申林未到庭发表质证意见。根据当事人举示的证据，本院做如下认证：原告在庭审中举示的《商品房买卖合同》及合同附件、备案证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《承担阶段性连带责任担保函》、《中国光大银行借记通知》、《关于要求解除商品房买卖合同的函》及邮寄EMS底单、《抵押贷款合同》均为原件，且所载内容真实可信，被告未到庭质证或举示相反证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日原告和骏公司与被告申林就蓝光御江台一期涉案商品房签订《重庆市商品房买卖合同》及附件一至五，主合同及附件主要约定：1、商品房坐落于重庆市大渡口区跃进路588号2幢23-3，建筑面积：50.95平方米，套内建筑面积：38.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：12.40平方米；2、涉案商品房为清水房，总成交金额为361600元，建筑面积单价为7097.15元/平方米，套内建筑面积单价为9380.03元/平方米；3、涉案商品房适用按揭付款，由被告申林于2014年5月26日向原告支付首期房款111600元，余款250000元由原告向银行申请个人按揭贷款；4、若原告为被告的按揭贷款申请提供连带责任保证责任的，被告承诺按约向银行履行还款义务，若被告出现导致按揭银行要求原告承担连带保证责任情形的，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用，并按房屋总价款5%向原告支付违约金，同时原告有权单方解除《商品房买卖合同》；5、按照合同约定或法律规定解除合同时，被告应在接到原告通知之日起30日内配合原告办理商品房买卖合同备案撤销手续。否则，被告应向原告按总房款每日万分之三支付违约金，并承担因撤销备案产生的全部费用。6、被告在合同上载明的通讯方式和地址如发生变更，应在变更后即时书面通知原告。合同约定的原告以书面形式进行通知的，在原告将邮件交递五日后，视为已送达。被告在合同上载明的地址为：重庆市九龙坡区金凤镇净慈寺村14组9号。后原、被告双方与案外人中国建设银行股份有限公司重庆分行（以下简称：“建行重庆分行”）签订了《预购商品房抵押合同》，合同主要约定：1、贷款金额为250000元整；贷款期限从2014年7月4日至2034年7月4日；贷款利率为年息7.205%，起息按贷款实际发生之日起计息，计息按贷款余额计算；2、抵押物为坐落于重庆市大渡口区跃进路588号2栋23-3号房屋。房管部门于2014年8月15日出具了102字201407141060153号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，载明被告申林向原告和骏公司购买的涉案商品房在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。原告和骏公司与案外人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行（建行巴南支行）于2014年6月10日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定：1、因本合同所称“债务人”是指因购置坐落于蓝光御江台一期项目所属之住房或商业用房房产而与建行巴南支行发生借贷关系的全部债务人；2、本最高额保证所担保的债权是指自2014年6月10日至2019年6月10日期间因建行巴南支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；3、原告和骏公司在该合同项下提供的保证为连带责任保证；4、保证期间按建行巴南支行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自借款合同签订之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。另查明，建行巴南支行于2015年11月20日向原告和骏公司出具《承担阶段性连带责任担保函》，载明：“兹有借款人‘申林’，身份证号：510213198002248122，因购买贵公司开发的‘蓝光御江台一期’2幢23-3号住宅一套，向我行申请住房按揭贷款25万元，我行于2014年8月28日完成贷款发放，但该客户未按合同约定履行还款义务，目前该笔贷款逾期超过90天，已形成不良贷款。根据贵公司与我行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，贵公司对该笔贷款应承担连带责任保证，请贵公司于2015年12月10日前履行保证责任，结清该笔贷款（截止2015年12月10日贷款本息合计：263166.93元）……”。建行巴南支行又于2016年3月20日向原告和骏公司出具《承担阶段性连带责任担保函》，载明：“兹有借款人‘申林’，身份证号：510213198002248122，因购买贵公司开发的‘蓝光御江台一期’2幢23-3号住宅一套，向我行申请住房按揭贷款25万元，我行于2014年8月28日完成贷款发放，但该客户未按合同约定履行还款义务，目前该笔贷款逾期超过90天，已形成不良贷款。根据贵公司与我行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，贵公司对该笔贷款应承担连带责任保证，请贵公司于2016年3月30日前履行保证责任，结清该笔贷款（截止2016年3月30日贷款本息合计：267948.78元）……”。原告和骏公司在收到该函后，于2016年4月11日向建行巴南支行付款267948.78元。还查明，原告和骏公司于2017年2月14日向被告申林邮寄了《关于要求解除商品房买卖合同的函》（重和置[2017]3号），该函载明：“……现我司正式函告于你，你与我司签订的合同解除，请你在接函后30日内前往我司地址（重庆市北部新区青枫北路10号双子座A座4楼，联系电话：1361768****），配合我司办理合同备案撤销手续并结算相关退房款项，否则，我司有权要求你支付总房款每日万分之三的违约金并承担因撤销备案产生的全部费用。……”。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违法相关法律法规，合法、有效，对双方当事人具有约束力。又根据合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》及附件中已约定：若原告为被告的按揭贷款申请提供连带责任保证责任的，被告承诺按约向银行履行还款义务，若被告出现导致按揭银行要求原告承担连带保证责任情形的，被告应在收到原告通知之日起7日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用，并按房屋总价款5%向原告支付违约金，同时原告有权单方解除《商品房买卖合同》。而根据查明的事实来看，原告确已因为被告未履行按揭还款义务，向为被告提供按揭贷款的建设银行承担了连带保证责任即履行了还款义务，故原告有权单方解除《商品房买卖合同》。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后又签订了附件包含补充协议，该附件（含补充协议）应视为对原《商品房买卖合同》的变更，为《商品房买卖合同》的一部分，原告对涉案合同享有的解除权，其效力应及于该部分。原告已按照合同的约定根据被告在合同中载明的地址向被告邮寄了《关于要求解除商品房买卖合同的函》（重和置[2017]3号），交递邮件5天后（2017年2月20日），视为该函已送达被告，该函上载明的解除行为已生效，因此原告要求确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》与其附件、补充协议请求，本院予以支持。其次，根据合同第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以是适当减少。”本案中，原、被告双方已约定了在因被告未履行与按揭银行的还款义务导致原告承担连带保证责任后，被告应向原告支付合同总房款5%的违约金，被告已构成违约应承担该项违约金。同时，被告亦未到庭主张违约金过高，因此本院对原告要求被告按约定即合同总房款的5%承担违约金的诉求予以支持。最后，原告在《关于要求解除商品房买卖合同的函》中，要求被告按照约定配合原告办理合同备案撤销手续并结算相关退房款项。原告陈述在起诉前曾到房管部门要求撤销合同登记备案因被告未到场而未能办理，而该合同登记备案至庭审辩论结束时未予以撤销，故本院对原告的该陈述予以采信。本院认为，该函送达予被告后，被告应承担相应的配合义务，但被告未到庭举证证明其已履行相应的义务，亦未主动与原告联系表示配合协助的意愿，应视为被告未尽到配合义务，应承担未配合办理合同备案撤销手续的违约金。被告亦未到庭主张该项违约金过高，因此本院对原告要求被告按约定即合同总房款的每日万分之三为标准，自被告接到原告通知之日起30日计算至被告实际配合之日止的诉求予以支持。被告申林经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第九十二条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认重庆和骏置业有限公司与申林签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件和补充协议已解除；二、申林在本判决生效之日起三日内向重庆和骏置业有限公司支付承担担保连带责任的违约金18080元；三、申林在本判决生效之日起三日内配合协助重庆和骏置业有限公司办理撤销涉案《重庆市商品房买卖合同》的登记备案；并向重庆和骏置业有限公司支付违约金（自2017年3月23日起至申林实际配合重庆和骏置业有限公司办理撤销备案登记之日止，按照108.48元/天的标准计算）。本案受理费252元，由申林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。审 判 长  郑宇鸣审 判 员  张 科人民陪审员  杨志芳二〇一七年十月九日书 记 员  魏妍冰