黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0109民初1460号原告：李汝珊，女，1955年2月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：宫海波，黑龙江瀛满律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务董事长。委托代理人：袁琳，黑龙江法点律师事务所律师。委托代理人：沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。原告李汝珊与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告李汝珊的委托代理人宫海波，被告润恒公司的委托代理人沈丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汝珊向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》；2.要求润恒公司返还商铺转让款1,143,040元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付1,143,040元的自2012年12月29日起至实际给付之日止的违约金。事实和理由：李汝珊于2012年12月28日与润恒公司签订了《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，李汝珊向润恒公司购买位于哈尔滨市××北镇××村××物流××中沿街商铺××、××号商铺，价格为1,216,000元。润恒公司先行返租该商铺三年，应于2012年12月31日前交付商铺，并于交付商铺之日起两年内取得该商铺的权属证明。合同签订后，李汝珊按约定交付了商铺转让款，润恒公司至今未能为李汝珊办理该商铺的产权证。商铺未实际交付，一直都由润恒公司控制。润恒公司未按合同约定取得权属证明，故李汝珊诉至法院。润恒公司辩称，不同意李汝珊诉讼请求。润恒公司应于2014年12月31日前办理权属证明，李汝珊应在一年内行使解除权，其行使解除权的期限已过，应继续履行合同，不应返还购铺款。双方签订的商铺转让合同中约定，李汝珊有权退铺，但其应提出书面退铺通知，润恒公司未收到书面通知，故润恒公司没有违约。如果法院审理后认为应当解除双方签订的商铺转让合同，润恒公司应返还李汝珊交付的净价款，三年租金不能算李汝珊实际交付款。按照合同约定润恒公司应在2014年12月31日前办理产权证书，在此之前不存在违约行为，李汝珊自2015年1月1日就明知润恒公司违约，其违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。润恒公司与李汝珊签订的补充协议中约定租赁期间发生的包烧费由李汝珊承担，如判令解除合同，应将李汝珊承担的包烧费在返还款项中予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对李汝珊举示的证据1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》、证据2黑龙江省单位往来资金结算票据、对润恒公司举示的证据1商铺租赁合同，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故本院对李汝珊举示的证据1、证据2及润恒公司举示的证据1均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，李汝珊与润恒公司签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条约定，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场A1栋1、2层09号转让给李汝珊。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式约定，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9500元，转让总价款为1,216,000元。第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠6%，按照折后价1,143,040元减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为人民币868,710元。第六条产权登记约定：润恒公司保证在交付该商铺之日起两年内，取得该商铺的权属证明。如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，李汝珊有权退铺。李汝珊若选择退铺，润恒公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还李汝珊已付款项，并按照李汝珊已付款的银行同期贷款利息向李汝珊支付违约金，本合同终止。第九条交付时间约定：润恒公司应当在2012年12月31日前向李汝珊交付该商铺。《补充协议》约定：商铺折后转让总价款为1,143,040元；李汝珊同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给润恒公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款1,143,040元的8%，润恒公司据此一次性支付李汝珊前三年租赁收益274,330元。在租赁期内，该商铺的所有权属于李汝珊。李汝珊于2012年12月28日交付商铺转让款868,710元，润恒公司开具了金额为868,710元的黑龙江省往来资金结算票据一张。2015年12月7日，润恒公司与李汝珊签订商铺租赁合同，约定润恒公司继续租赁案涉商铺，租赁期限为2015年12月29日至2017年12月31日，第一年租金为35,288元，第二年租金为35,000元。2014年12月末，润恒公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷，因而成讼。诉争商铺现由润恒公司占有和使用。本院认为，双方订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，李汝珊有权要求解除上述合同，并要求润恒公司退回房款并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同中约定了退铺条件，亦即合同解除条件，现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故李汝珊要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，应予支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的李汝珊与润恒公司签订的《补充协议》及双方于2015年12月7日签订的商铺租赁合同已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当返还李汝珊商铺款。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款为1,143,040元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定诉争商铺的转让总价款为1,143,040元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价868,710元之外的余款274,330元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。合同解除后，润恒公司应当返还李汝珊商铺转让总价款，即李汝珊交纳的净价款868,710元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款274,330元，合计1,143,040元。综上，李汝珊要求润恒公司返还商铺总价款1,143,040元的诉讼请求，本院予以支持。润恒公司的相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。商铺交付时间为2012年12月28日，按照两年内取得商铺权属证明的约定计算，润恒公司办理权属证明的时间应为2014年12月28日前,但其未能办理已构成违约，李汝珊有权要求润恒公司于此后即2014年12月29日起按照约定的方式计算给付违约金，即以1,143,040元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年12月29日起至本判决确定的自动履行期限之日止的利息，但李汝珊于2016年12月29日前未主张违约金，其部分诉请已超诉讼时效；润恒公司未能办理权属证明，该行为处于持续违约状态，本案中，李汝珊只能对起诉之日前两年即2015年9月19日起的违约金进行主张，对此日期之前的违约金诉请已超诉讼时效，故对李汝珊主张的违约金的诉讼请求中合理部分予以支持。李汝珊主张商铺的违约金自2012年12月29日起计算缺乏事实根据，对该起算时间不予支持。对润恒公司称违约金的诉请已超诉讼时效的抗辩主张，本院予以部分采纳。综上所述，对李汝珊要求解除双方签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；对要求润恒公司返还商铺转让款1,143,040元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付1,143,040元的自2012年12月29日起至实际给付之日止的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告李汝珊与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》、《商铺租赁合同》；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司返还原告李汝珊商铺转让款1,143,040元，此款于本判决生效之日付清；三、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告李汝珊1,143,040元的自2015年9月19日起至本判决生效之日止的违约金，利随本清；四、原告李汝珊于本判决生效之日将座落于松北区松北镇金星村交易市场A1栋1、2层09号商铺返还被告哈尔滨润恒物流发展有限公司；五、驳回原告李汝珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7544元，由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司须于本判决生效之日将此款给付原告李汝珊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  桓明馨二〇一七年十月二十九日书记员  王建婷