福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2186号上诉人（原审被告）：东山县舒泰房地产有限公司，住所地东山县西埔镇。法定代表人：林才武，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑东，福建劲节律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄可欣，福建劲节律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洪志勇，男，1985年8年4月出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：许建生，福建泾渭明律师事务所执业律师。上诉人东山县舒泰房地产有限公司因与被上诉人洪志勇商品房预售合同纠纷一案,不服福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东山县舒泰房地产有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项判决，改判驳回洪志勇的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用均由洪志勇承担。事实和理由：1、本案双方就东山县舒泰房地产有限公司与陈洪顺之间，以及陈洪顺与ＸＸ来之间是否存在债权转让事实，抑或债权转让是否成就等间题均存在争议，一审未依法追加与案件处理结果有利害关系的陈洪顺、ＸＸ来参与诉讼，导致事实无法查清，一审判决可能损害陈洪顺、ＸＸ来的民事权益。2、涉案的商品房买卖是以债权抵付房款，但洪志勇未交还东山县舒泰房地产有限公司法定代表人林才武出具给陈洪顺的借款凭证，说明该债权转移所附生效条件未成就，进而决定洪志勇应付的购房款未实际交付。一审认为东山县舒泰房地产有限公司与陈洪顺之间未完成的债权凭证交接，属于双方内部纠纷为由，认定洪志勇己交付购房款，判决东山县舒泰房地产有限公司承担逾期违约责任是错误的。洪志勇辩称，一审认定事实清楚，审判程序合法，本案“以房抵债”确实履行。东山县舒泰房地产有限公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。洪志勇向一审法院起诉请求：1.判令东山县舒泰房地产有限公司立即交付址在东山县××环路东侧××号明仕府邸1号楼1605号房屋。2.判令东山县舒泰房地产有限公司支付迟延交房违约金（以487179元按日万分之三支付直到交付房屋止，其中自2015年2月7日计至2016年5月7日止，违约金为66354元）。3.本案诉讼费用由东山县舒泰房地产有限公司负担。一审法院认定事实：2015年2月6日，洪志勇、ＸＸ来、陈洪顺及东山县舒泰房地产有限公司四方就各方相互之间的债权债务关系进行协商后，由东山县舒泰房地产有限公司出具收到明仕府邸1#1605洪志勇购房款487179元的收款收据给洪志勇收执，其中在摘由一栏写明“陈洪顺代洪志勇交购房款”。同日，东山县舒泰房地产有限公司收取了ＸＸ来代洪志勇交付的现金后出具另一份客户名称为“明仕府邸1#1605洪志勇”的收款收据给洪志勇收执，内容系东山县舒泰房地产有限公司代收登记费、查询费、土地办证费等共计20943元。2015年2月12日，洪志勇与东山县舒泰房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定东山县舒泰房地产有限公司将其开发的址在东山县××环路东侧××号明仕府邸1号楼1605号的商品房一套出卖给洪志勇，该商品房建筑面积98.42平方米，单价4950元，合同总金额为487179元。合同第八条约定：出卖人应在2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。2017年4月间，东山县舒泰房地产有限公司通知洪志勇交接明仕府邸1#1605号商品房，并将该商品房钥匙及福建省新建商品住宅质量保证书、使用说明书交付与洪志勇；其后，又以该商品房尚有争议为由将门锁更换，洪志勇至今尚未使用该商品房。一审法院认为，洪志勇与东山县舒泰房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同及东山县舒泰房地产有限公司出具的两份收款收据均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应予认定合法有效。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。东山县舒泰房地产有限公司、洪志勇与案外人陈洪顺、ＸＸ来协商并进行了债权债务的转移后，ＸＸ来、陈洪顺两方相关的债权债务关系已经相互抵偿消灭，东山县舒泰房地产有限公司与陈洪顺之间未完成的债权凭证交接行为应属其双方的内部纠纷，不能对抗各方之间已完成的债权债务转移关系。洪志勇已经通过债权债务转让的方式，以陈洪顺代履行的形式支付了购房款，东山县舒泰房地产有限公司也与洪志勇签订了商品房买卖合同并代收了登记费、查询费及土地办证费，该商品房买卖合同确系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，该买卖合同为可以履行并最终实现的物权，东山县舒泰房地产有限公司则应按照合同约定将讼争房屋交付给洪志勇。故东山县舒泰房地产有限公司认为虽然商品房买卖合同有效，但是是通过债权转让的形式来交付的，因为抵债的过程还没有完成，所以洪志勇实际上还未交付购房款的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。因东山县舒泰房地产有限公司未在合同约定期限内交付房屋，则其理应按照法律规定和合同约定支付迟延交房违约金，故洪志勇据此要求东山县舒泰房地产有限公司支付迟延交房违约金，于法有据，予以支持。本案合同于2015年2月12日签订，约定的交房时间是2015年6月30日前，但东山县舒泰房地产有限公司至今尚未交房，自2015年7月1日起至今，东山县舒泰房地产有限公司实际逾期交房天数超过90天，应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任。东山县舒泰房地产有限公司应自2015年7月1日起至书面通知洪志勇案涉商品房符合合同约定和法定的交付使用条件之日止向洪志勇支付按已付购房款的日万分之三计算的逾期交房违约金。故洪志勇要求东山县舒泰房地产有限公司以购房款487179元按日万分之三计算支付逾期交房违约金，合法有据，予以支持。截至2017年6月30日，东山县舒泰房地产有限公司应支付的违约金为487919元×0.0003/天×730天＝106854.26元。关于交付房屋问题，因本案讼争商品房的主体工程至今尚未经消防验收合格，案涉工程未达到法定的交房条件，因此，洪志勇诉求交付房屋的主张，依法不予支持，洪志勇可于讼争商品房的交付条件成就时另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、东山县舒泰房地产有限公司应支付给洪志勇逾期交付东山县××环路东侧××号“明仕府邸”1号楼1605号房屋的违约金，其中，于本判决发生法律效力之日起10日内支付自2015年7月1日至2017年6月30日的违约金106854.26元；于双方办理该房屋交付手续之日，支付自2017年7月1日起至东山县舒泰房地产有限公司书面通知洪志勇办理该房屋交付手续之日止，按已付购房款487179元的日万分之三计算的违约金。二、驳回洪志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2437元，由东山县舒泰房地产有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实，除东山县舒泰房地产有限公司对一审认定的“2015年2月6日，洪志勇、ＸＸ来、陈洪顺及东山县舒泰房地产有限公司四方就各方相互之间的债权债务关系进行协商后，由东山县舒泰房地产有限公司出具收到明仕府邸1#1605洪志勇购房款487179元的收款收据给洪志勇收执，其中在摘由一栏写明陈洪顺代洪志勇交购房款”有异议外，对其它事实均无异议，对于双方当事人没有异议的事实部分，本院予以确认。针对东山县舒泰房地产有限公司的异议，本院分析认定如下：一审认定“2015年2月6日，洪志勇、ＸＸ来、陈洪顺及东山县舒泰房地产有限公司四方就各方相互之间的债权债务关系进行协商后，由东山县舒泰房地产有限公司出具收到明仕府邸1#1605洪志勇购房款487179元的收款收据给洪志勇收执，其中在摘由一栏写明陈洪顺代洪志勇交购房款”事实，有洪志勇向一审举证的东山县舒泰房地产有限公司出具的《收款收据》为据，且与一审法院询问ＸＸ来的笔录及双方当事人在一审的庭审陈述相互印证，一审认定该事实正确，东山县舒泰房地产有限公司对该事实认定有异议不能成立，不予采纳。本院认为，洪志勇与东山县舒泰房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同及东山县舒泰房地产有限公司出具的两份收款收据均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应予履行。从查明的事实可以证实双方当事人已签订《房屋买卖合同》，洪志勇亦支付了全部购房款及相关费用，因东山县舒泰房地产有限公司尚未履行交付讼争房屋义务，故洪志勇诉求判令东山县舒泰房地产有限公司支付迟延交房违约金的主张，应予支持。至于东山县舒泰房地产有限公司上诉提出关于其与陈洪顺及ＸＸ来之间是否达成债权转移及抑或债权转让是否成就，洪志勇是否交还东山县舒泰房地产有限公司法定代表人林才武出具给陈洪顺的借款凭证等主张属于另一种法律关系，可另行主张，并不影响洪志勇已向东山县舒泰房地产有限公司支付了全部购房款及相关费用的事实认定。综上所述，东山县舒泰房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2437元，由东山县舒泰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年十月十三日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌