四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12746号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1967年4月12日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：刘娜，女，1974年1月12日出生，汉族，住成都市成华区。系刘伟之妻。委托诉讼代理人：刘代福，男，1943年12月22日出生，汉族，住成都市金牛区，系刘伟岳父。被上诉人（原审原告）：四川澳龙物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区牛沙北路17号。法定代表人：徐琴。委托诉讼代理人：杨健民，男，1971年6月25日出生，汉族，住四川省剑阁县。系该公司员工。委托诉讼代理人：薛小莺，女，1978年8月5日出生，汉族，住福建省福清市。系该公司员工。上诉人刘伟因与被上诉人四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：撤销原判，改判驳回澳龙物业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由澳龙物业公司负担。事实和理由：澳龙名城业委会与东晨物业公司签订的物业服务合同已经生效，澳龙物业公司退出小区的条件已成就，澳龙物业公司拒绝按照业委会的要求退场已经无权继续收取物业费，一审法院认定澳龙名城业委会与东晨物业公司签订的物业服务合同效力待定错误；一审法院认定物业费属于同一债务分期履行系适用法律错误，本案中澳龙物业公司的主张已经超过诉讼时效等。澳龙物业公司答辩称：澳龙物业公司在澳龙名城小区提供了持续性的服务，事实上每季度都在催讨物业费；2013年澳龙名城业委会与东晨物业公司签订的合同尚未生效，选聘东晨物业公司的行为尚在诉讼中。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。澳龙物业公司在本案一审中起诉请求：判令刘伟支付2011年7月至2015年6月期间物业服务费5017.92元及违约金11425.8元，由刘伟承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：刘伟系“澳龙名城”2栋2单元5楼505号住宅业主，其住宅面积为81.67平方米。2007年4月1日，澳龙物业公司与“澳龙名城”小区的开发建设单位四川龙旺投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由澳龙物业公司为“澳龙名城”小区提供物业管理服务。物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.28元/平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每个交费月5号前交纳本季度物业服务费。2007年4月26日，澳龙物业公司（乙方）与刘伟（甲方）签订《前期物业协议》，约定澳龙物业公司为刘伟所购“澳龙名城”2-2-505号住宅提供物业服务，物业费交费时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日，若未按时交纳的，则乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。还约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业委会与物业公司签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。一审法院另查明，“澳龙名城”小区业主周德蓉等16人曾以业主撤销权纠纷为由向成都市锦江区人民法院提起起诉，请求撤销澳龙名城业委会做出的选聘四川东晨物业发展有限公司为小区物业服务企业的决定。成都市锦江区人民法院于2014年3月28日做出（2013）锦江民初字第2389号民事判决：撤销澳龙名城业委会做出的选聘四川东晨物业发展有限公司为小区物业服务企业的决定。澳龙名城业委会对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2014年12月29日做出（2014）成民终字第3674号民事判决：驳回周德蓉等16人的诉讼请求。周德蓉等16人不服该判决，申请再审，四川省高级人民法院做出（2015）川民申字第906号民事裁定：本案由四川省高级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。四川省高级人民法院做出（2016）川民再80号民事裁定：撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第3674号民事判决及成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决；本案发回成都市锦江区人民法院重审。双方当事人在一审庭审中一致陈述，刘伟现仍居住在“澳龙名城”2栋2单元5楼505号，小区至今仍由澳龙物业公司实际提供物业服务。刘伟对欠缴物业费的时间及收费标准无异议。一审法院认定上述事实所依据的证据有：当事人身份证据，工商登记信息，营业执照，《前期物业服务合同》、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》及当事人陈述等。一审法院认为，关于澳龙物业公司与刘伟之间的物业服务合同关系。澳龙物业公司与“澳龙名城”小区的开发建设单位四川龙旺投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及澳龙物业公司与刘伟等业主分别签订的《前期物业协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对刘伟在内的全体业主具有约束力。刘伟主张因小区业委会已选定四川东晨物业发展有限公司为小区提供物业管理服务并签订合同，故其与澳龙物业公司之间的《前期物业协议》应自动解除。但根据生效判决查明的事实，澳龙名城小区业委会选定新物业公司之行为正在诉讼过程中，其效力尚处于待定状态，不满足《前期物业协议》约定的前期物业服务关系终止的条件。且物业管理服务关系到全体业主的日常生活，不可间断，故在业委会选聘新的物业服务企业所涉纠纷未决的情况下，澳龙物业公司事实上持续提供物业服务利于小区日常秩序的维护及业主生活，故刘伟该项抗辩理由不能成立。关于澳龙物业公司主张的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业服务合同是一种典型的继续性合同，物业服务合同约定的物业服务费实际是同一笔债务，只不过约定为分期履行，但各期并不是独立的债务。物业服务费在合同订立时就具有确定性和整体性，分期履行只是合同约定的支付方式的选择。本案中，物业服务费交纳时间为每季度首月第五天，刘伟拖欠的费用诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，即2015年4月5日起。故刘伟关于本案已超过诉讼时效的主张不能成立，一审法院不予采纳。至于刘伟在答辩意见中提出澳龙物业公司就迟延履行物业交接业务应支付违约金的请求，已在庭审中予以明确，不属于反诉请求，不在本案审理范围内，刘伟可通过合法途径另行主张。综上，刘伟应当按《前期物业协议》的约定向澳龙物业公司支付2011年7月至2015年6月物业服务费5017.8元（81.67平方米×1.28元/月/平方米×48个月）。因《前期物业协议》约定的违约金计算比例过高，结合刘伟的违约程度，以及澳龙物业公司的实际损失，一审法院酌定刘伟向澳龙物业公司支付违约金1200元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决：一、被告刘伟于判决生效之日起五日内向四川澳龙物业管理有限公司支付物业服务费5017.8元；二、被告刘伟于判决生效之日起五日内向四川澳龙物业管理有限公司支付违约金1200元；三、驳回四川澳龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费211元由刘伟负担。本院经二审审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人刘伟主张因澳龙名城业委会与东晨物业公司签订《物业管理服务合同》，故根据《澳龙名城前期物业管理服务协议》约定的服务期限，双方之间的物业服务关系已终止。但周德蓉等16名业主对业主委员会与东晨物业公司签订的物业服务合同提起撤销权之诉，该案经申请再审程序由四川省高级人民法院提审，按照法律规定，已中止对原判决的执行。致使澳龙名城业委会与东晨物业公司之间的物业服务合同效力处于待定状态，且事实上东晨物业公司未进场提供物业服务。故澳龙物业公司退出小区的条件尚未成就，且小区内的物业服务至今仍由澳龙物业公司提供，一审法院认定刘伟与澳龙物业公司之间的物业服务合同法律关系尚未终止并无不当，刘伟的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。对于刘伟提出一审法院认定本案物业费的交纳属于同一债务分期履行错误、澳龙物业公司在本案中的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，澳龙物业公司在本案中系基于其与刘伟签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》主张物业费，案涉物业费属于同一物业服务合同项下列明的具有同一性的分期债务，一审法院将该同一物业服务合同项下物业费的交纳视为整体债务的分期履行并按连续债务进行处理并无不当，故刘伟的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费211元由上诉人刘伟负担。本判决为终审判决。审判长  黄寅审判员  傅敏审判员  莫雪二〇一七年十月二十三日书记员  ＸＸ