江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2907号上诉人（原审被告）：刘明，男，1967年2月28日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金燕，女，1967年12月25日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：黄吉，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人刘明与被上诉人金燕租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初6321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘明上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院漏列当事人。302室是金燕和案外人共有，应将共有人列为本案当事人，否则无法确定归还房产的具体位置。一楼西本人和毛家饭店经营者高向东共同使用，在房屋承租之初是整体装修的，如果涉及归还，必然涉及毛家饭店。现在房屋又有部分出租给高某，所以他们也应被列为当事人。2、三楼办公用房租金低于一楼店面房的租金，一楼绝大部分已向第三人出租，剩余面积的租金应通过司法评估来计算。3、本人的宾馆是整体装修的，装修时间在租赁合同签订之前。因涉及房屋的归还，应对现场进行勘验，否则仅凭房产证无法判断应归还的面积。4、金燕已收取2016年2季度的房租，一审法院却认定本人欠付21万元房租。至2016年8月金燕发函时，本人均是按约履行。因金燕与毛家饭店谈租赁事宜，故本人略微迟延付款。在一审过程中，本人给付了20万元租金。一审法院仍然合同解除，显然不公平不合理。5、无证据证明金燕向本人主张过增加部分的租金，这部分已超过诉讼时效，应从总额中扣除。金燕辩称，1、本案不存在漏列当事人情形。本人与文峰街道间就案涉房屋的具体位置并无争议，无需追加文峰街道为当事人。本人与高某租赁协议是在案涉合同解除后签订，无需追加高某为当事人。2、刘明称三楼租金低于一楼的租金，但其又不愿交还该部分房屋，说明一审判决的使用费还是让其有利可图。3、一审法院已本人起诉时的债权金额作为依据作出判决符合法律规定。4、由于房屋租赁是针对同一标的物进行使用和支付租金的民事行为，因此本案起诉并未超过诉讼时效。金燕向一审法院起诉请求：判决双方签订的《房屋租赁协议书》于2016年9月已解除，刘明应立即将海天大厦三楼302#北侧的商业用房（面积248.021平方米）、一楼（475.08平方米）除毛家饭店面积交还金燕。2、依法判令刘明立即给付欠付的租金30.625万元（计算至2016年9月31日），及自2016年10月1日起至实际交还日的使用费（2016年12月31日前月房屋使用费计算标准为3.21万元，2017年1月1日后月使用费计算标准为2万元）。一审法院认定事实：2009年1月8日，金燕、刘明签订《房屋租赁协议书》一份。依据该协议：刘明租赁金燕位于青年东路58号海天大厦一楼104#（475.08㎡）及三楼302#（248.021㎡）北侧的商业用房，租赁期为十年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止，前三年年租金为31.5万元，第四年至第六年租金35万元，最后四年租金38.5万元，房租按季缴纳，先交后用。承租方逾期不缴房租，出租方可单方面终止协议，并有权追缴其所欠房租。截至2016年4月1日，刘明共计支付房租236.25万元，欠付21万元，其后再未支付租金。2016年8月1日，金燕向刘明通过顺丰速运寄送催费通知，要求刘明在接到本通知后一个月内立即全额支付欠付的租金人民币30.625万元。2016年9月18日，金燕向刘明寄送解除房屋租赁通知书，载明：“贵方在承租期内，截至2016年4月1日，贵方共计支付房租236.25万；依照合同约定，应支付房租257.25万，少支付21万元。经我方电话、短信多次催要，贵方仍未支付。截至2016年7月1日，贵方应支付下季度房租9.625万，你未能支付，我于2016年8月向你发出通知，要求你及时支付，但你至今未付。为此，我特通知你：由于你未依照合同约定交付租金，现贵我双方的租赁合同提前解除，请在接到本解除通知后三个工作日内腾退并将房屋交还于我。”2016年11月11日，金燕与案外人高某签订房屋租赁协议，将金燕位于南通市青年路58号海天大厦104#房屋面积475.08平方米中的300-400平方米出租给高某（经营毛家饭店），租期自2017年1月1日至2018年12月31日，租金每年30万元。一审法院认为，双方签订的房屋租赁协议书系真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。刘明未能足额支付房租应为违约，经金燕催要后仍未能足额给付，金燕有权要求解除合同，金燕已于2016年9月向刘明寄送解除房屋租赁通知书，双方的房屋租赁协议已解除，对金燕要求确认《房屋租赁协议书》于2016年9月已解除的诉讼请求，予以支持。租赁合同解除后，刘明应及时返还承租房屋，刘明辩称房屋进行装潢后与其他房屋无法区分，本案中，金燕已提供案涉房屋产权证，房产权附图已对房屋位置进行标注，对金燕的该项请求，予以支持。由于金燕将刘明承租的部分房屋（毛家饭店）已另行与他人达成出租事宜，该部分面积在返还时应当予以扣除。对金燕主张的至2016年9月31日欠付的租金30.625万元，刘明未能提供反驳证据，予以支持。对金燕主张按原合同标准支付自2016年10月1日起至2016年12月30日的房屋使用费9.625万元的诉讼请求，予以支持。2017年1月1日后，金燕将一楼刘明承租的房屋中的部分出租给案外人，租金为年租金30万元，面积约300-400㎡，由于金燕未能举证一楼毛家饭店的具体面积，酌定按照400㎡计算，剩余部分及三楼使用费应为1676238.29元/年［385000元/年÷723.101㎡×（723.101㎡-400㎡）］。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、金燕与刘明于2009年1月8日签订的房屋租赁协议书已解除。二、刘明于本判决发生法律效力之日起十日内返还南通市青年东路58号海天大厦一楼104#室房屋（面积475.08㎡，扣除毛家饭店的部分），返还青年东路58号海天大厦三楼302#室房屋北侧房屋（面积248.021㎡）。三、刘明于判决发生法律效力之日起十日内支付金燕房租306250元，房屋使用费96250元。四、刘明于判决发生法律效力之日起十日内支付金燕房屋使用费（以1676238.29元/年为标准，自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止）。五、驳回金燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5974元，由刘明负担。本院对一审法院查明基本事实予以确认。二审另查明，2017年5月23日至25日间，刘明共给付金燕20万元。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。刘明未能按约如期交付租金，金燕于2016年8月催告其给付租金，但刘明迟至2017年5月才给付了20万元，该给付已明显超出合理期间，故金燕有权解除合同。合同解除后，刘明应及时返还房屋，未能返还的可参照原合同标准计算房屋使用费。金燕为避免损失扩大，先行将部分房屋租赁给案外人并无不当，但应相应扣减房屋使用费。由于案涉房屋系整体租赁，未区分一层、三层租金标准，且刘明在收到解除合同通知书后仍拒不归还房屋，过错明显，致使金燕无法有效整体利用房屋，故一审法院按照相应面积比例调减租金并无不可。从刘明提交的2016年6月12日付款申请单来看，虽可认定刘明于该日支付了7万余元的房租，但并不足以证明其已结清此前欠付的房租，故一审法院认定该事实并无不当。关于是否需要追加当事人问题，案涉房屋已领取产权证，并有附图，可明确四至，故无需为明确房屋具体位置而追加房屋共有人为当事人，亦无需至现场勘验。刘明亦只需返还毛家饭店以外的房屋，而毛家饭店位置清楚，故无需追加高某、高向东为本案当事人。关于时效问题，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，金燕于2016年8月即开始主张权利，故金燕提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，因刘明二审中提供新证据，20万元租金应予扣减，但刘明未及时将该证据提交一审法院，故相应诉讼费用仍应由刘明负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初6321号民事判决第一、二、四、五项；二、变更南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初6321号民事判决第三项为刘明于判决发生效力之日起十日内支付金燕房租106250元，房屋使用费96300元；如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5974元，二审案件受理费人民币5974元，均由刘明负担。本判决为终审判决。审判长 罗 勇审判员 季建波审判员 杨 盛二〇一七年十月二十四日书记员 邹倩云