陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终5560号上诉人（原审原告）：高永平，男，汉族，1971年4月23日出生，长安银行经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭云翙，陕西大唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵磊，男，汉族，1975年12月25日出生，东方航空西北分公司飞行员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贾雯（系赵磊妻子），女，汉族，1977年8月29日出生，安信证券股份有限公司陕西分公司职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞岗，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原审第三人：陕西博林房地产咨询服务有限责任公司,住所地西安市高新区科技路33号枫林绿洲59幢1单元1层10106号房。法定代表人：王宏斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李延挺，男，1982年4月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人高永平因与被上诉人赵磊、贾雯、原审第三人陕西博林房地产咨询服务有限责任公司（以下简称博林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年12月5日，高永平与赵磊、贾雯、博林公司三方共同签订《房屋买卖三方合同》，约定赵磊、贾雯将位于西安市雁塔区中华世纪城G区群贤汇5号楼3单元15层31503号房屋（房屋所有权证号Y09129442）出卖于高永平。合同约定房屋成交总价款1780000元（包括大修基金、契税、地下车库），过户及按揭中产生的所有税费由高永平承担。高永平付款方式为按揭商贷，在签订本合同后，高永平向赵磊、贾雯支付购房及车位定金合计人民币50000元。高永平承担中介费、交易服务费、营业税、个税、契税、评估费、担保费、按揭代理费、产权登记费、抵押费等交易相关费用。2015年12月24日，高永平与赵磊、贾雯签订《西安市二手房买卖合同》（合同备案号：C15025349），并于当日签订了《二手房交易结算资金监管协议》，协议第十四条约定，赵磊、贾雯与高永平在2015年12月24日签订《二手房买卖合同》，合同登记号：C15025349，将坐落西安市××区团结南××号的房屋（产权证号：1050106018-9-5-31503～1），建筑面积199.13平方米，成交价格1400000元出售给高永平。根据高永平与赵磊、贾雯双方签订的《二手房买卖合同》，交易房价款总额为人民币1400000元，委托监管资金为人民币1400000元。第十五条约定，对于按揭贷款的，高永平应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币350000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2015年12月24日，高永平将350000元存入监管账户。2016年1月10日高永平向赵磊、贾雯发送短信称，“鉴于房子目前状况，我们已经向中介提出希望终止交易”及“这个房子原本我们想自住，因此对房子质量要求比较高，出于对维修质量不确定性及未来可能存在隐患的担忧，我们做出这个艰难的决定，还望能理解。由此对您造成不便也深表歉意！其他事项如您方便，我们明天可以当面谈”。2016年3月7日，高永平委托陕西稼轩律师事务所黎莹律师向赵磊、贾雯发送《律师函》称，赵磊、贾雯未能按期交付房屋，高永平在2016年1月28日已向赵磊、贾雯送达书面的《解除合同的通知》且多次与赵磊、贾雯沟通办理二手房网签合同注销、撤销监管协议和退还5万元定金事宜，赵磊、贾雯表示不同意。另查明，2015年11月21日，高永平与博林公司签订《客户服务确认书》载明，高永平在签订本经纪确认书时，博林公司按照下列时间带高永平亲自到下列推荐的房屋实地验看并进行居间介绍。带看时间：2015年11月21日，房屋坐落群贤汇5-3-1503。2015年11月22日高永平与博林公司签订了《房屋买卖居间协议书》约定，高永平购买西安市雁塔区群贤汇5号楼3单元1503号、地下车位316号，房屋面积约199㎡,成交价为1780000元。高永平在原审诉称，2015年12月5日，赵磊、贾雯与高永平以及博林公司就位于西安市××区团结南××号的一处房屋共同订立了《房屋买卖三方合同》，约定在合同签订后，高永平向赵磊、贾雯支付定金50000元，同时约定高永平应向博林公司支付居间服务费53400元。后高永平依约向赵磊、贾雯支付了50000元定金并向博林公司支付居间服务费53400元。2015年12月24日，赵磊、贾雯与高永平就上述房屋签订了《西安市二手房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定付款方式为银行贷款支付，高永平应于2015年12月30日前将首付款350000元存入监管账户，同时约定赵磊、贾雯应于2016年1月20日前将房屋交付给高永平。如果赵磊、贾雯逾期超过7日向高永平交付房屋的，尚未办理房屋产权转移登记手续的，高永平有权解除合同，合同的解除应当以书面通知对方且自书面通知到达之日起生效。赵磊、贾雯应在合同解除后7日内，配合高永平注销二手房网签合同及撤销监管协议，并按总房款的1%支付违约金。后高永平依约定按时将350000元首付款存入监管账户，但赵磊、贾雯并未按期交付房屋，高永平遂于2016年1月28日向赵磊、贾雯、博林公司送达书面的《解除合同的通知》，并多次与赵磊、贾雯沟通注销二手房网签合同，撤销监管协议和退还定金事宜，但一直协商未果。故现诉至法院，请求依法判令：１、确认高永平与赵磊、贾雯签订《房屋买卖三方合同》和《西安市二手房买卖合同》已经解除；２、赵磊、贾雯向高永平支付房屋首付款利息3298.75元（暂计算至2016年3月15日，最终计算至实际支付之日），以及双倍返还定金100000元。中介费损失53400元由博林公司与赵磊、贾雯承担连带责任，以上共计156695.75元；３、赵磊、贾雯协助高永平注销二手房网签合同并撤销监管协议；4、赵磊、贾雯承担本案诉讼费用。赵磊、贾雯在原审共同辩称，高永平所诉与事实不符。高永平于2016年1月10日就向赵磊、贾雯提出要求终止双方的房屋买卖关系，是因高永平的违约行为导致合同无法履行，并非赵磊、贾雯的原因所导致。故应由高永平自行承担违约的法律后果。关于高永平主张要求赵磊、贾雯与博林公司连带赔偿中介费损失的请求，因赵磊、贾雯并未违约，故不同意承担，且与博林公司之间并不属于连带责任的法定情形，高永平主张缺乏事实及法律依据，故请求驳回高永平的诉讼请求。博林公司在原审述称，高永平所陈述的事实基本无异议，但高永平要求博林公司对于中介费承担连带给付责任，博林公司不予认可。因三方签订的中介合同中约定很清楚，应由责任方承担相应的违约责任，因博林公司并不存在违约的情况，故博林公司不同意承担违约责任并退还中介费用。另外，博林公司可以确定在本案合同履行日期届满之前，确实是高永平提出不愿意购买的，故博林公司认为责任方在高永平，应由高永平自行承担相应的责任，请求驳回高永平的诉讼请求。原审法院认为，高永平与赵磊、贾雯及博林公司签订的《房屋买卖三方合同》及高永平与赵磊、贾雯签订的《西安市二手房买卖合同》系合同当事人真实意思表示且内容合法，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，高永平与赵磊、贾雯建立了房屋买卖合同关系，高永平与赵磊、贾雯即应按合同约定履行自己的义务。《西安市二手房买卖合同》虽约定赵磊、贾雯应于2016年1月20日将房屋交付高永平，但高永平在约定的交房日期前即2010年1月10日以短信的方式通知赵磊、贾雯解除合同。在庭审中，高永平亦当庭承认2016年1月10日提出解除合同。高永平的行为已经违反了合同的约定，构成违约。在高永平明确表示不再履行合同的情况下，要求赵磊、贾雯继续按照合同履行义务，不符合法律规定，高永平主张赵磊、贾雯迟延交房理由不能成立，本院不予采信。关于高永平主张赵磊、贾雯房屋存在严重质量瑕疵的情况，因高永平在签订《房屋买卖三方合同》、《西安市二手房买卖合同》前已经对涉案房屋进行了多次现场查看，高永平是在明确知悉房屋现状的情况下与赵磊、贾雯签订的房屋买卖合同，在合同中也明确约定高永平对该房屋状况知悉，且无任何异议。高永平在2016年1月已经发现房屋顶部有水渍痕迹，但高永平在向赵磊、贾雯发送的律师函及向本院递交的起诉状中均以赵磊、贾雯迟延交房为由要求解除合同，并未提及房屋质量问题。且高永平提供的房屋照片，不能证明涉案房屋在双方签订合同后仍存在影响居住使用的质量问题。故对于高永平提出的房屋质量影响合同履行事宜，本院依法不予采信。鉴于高永平在合同履行期内明确表示解除合同，且赵磊、贾雯也表示同意不再继续履行合同，故高永平与赵磊、贾雯签订的《房屋买卖三方合同》《西安市二手房买卖合同》已无继续履行的可能，故现依法解除高永平与赵磊、贾雯签订的《房屋买卖三方合同》《西安市二手房买卖合同》。合同终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等合同终止后的义务。故对于高永平要求赵磊、贾雯协助办理二手房网签合同注销及资金监管协议的请求，本院予以支持。在《房屋买卖三方合同》《西安市二手房买卖合同》履行过程中，因高永平违约致使双方合同无法履行，高永平要求被告返还定金、赔偿中介费于法无据，本院不予支持。本案属房屋买卖合同纠纷，关于高永平要求博林公司赔偿中介费的请求，属于居间合同纠纷，故本案不予处理，高永平可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十二条、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、依法解除原告高永平与被告赵磊、贾雯签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市二手房买卖合同》（合同备案号：C15025349）。二、原告高永平与被告赵磊、贾雯在本判决生效后十日内，相互协助办理《西安市二手房买卖合同》（合同备案号：C15025349）备案注销与二手房交易结算资金监管撤销手续。三、驳回原告高永平其余诉讼请求。本案案件受理费3434元，由原告高永平承担。宣判后，高永平不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认为是高永平在合同期内先行违约，属事实认定不清、适用法律错误。l.一审法院以2016年1月10日，高永平给赵磊、贾雯短信中的“希望终止交易”为由，忽略前因后果，机械地认定高永平先行违约导致合同解除，属于认定事实不清。首先，房屋存在多处漏水的严重质量问题，是赵磊、贾雯和博林公司均认可的事实。从高永平与赵磊、贾雯及博林公司签订合同、足额缴纳定金、中介费、支付首付款、办理按揭贷款申请等一系列行为均可看出，高永平积极履约的客观事实。高永平之所以在履行完全部自身义务的情况下，提出“希望终止交易”的想法，是基于赵磊、贾雯和博林公司均未如实告知房屋存在漏水的质量问题，且在高永平发现该问题后，多次通过博林公司要求赵磊、贾雯进行修缮均无果的情况下，对赵磊、贾雯能否依约交房的担忧，遂才表达了“希望”终止交易的想法。一审法院忽略履约和交涉过程，忽略房屋漏水的客观事实，仅以高永平签署过《客户服务确认书》为由，免除赵磊、贾雯对房屋质量的保证责任和如实告知义务，以不发生解除合同法律效力的“希望终止交易”的意思表示，认定高永平单方先行违约，属认定事实不清。2.“希望终止交易”的意思表示并不等同于“终止交易”的意思表示，一审法院以此为由认定高永平单方解除合同违反约定，属于适用法律错误。《合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”直至2016年1月20日赵磊、贾雯交房期限届满前，虽然高永平发现房屋质量问题，可能影响合同目的的实现，但并未向赵磊、贾雯发出任何明确解除合同的通知。从“希望”二字上可以明显看出，就合同是否解除和如何解除事宜，一直秉持与赵磊、贾雯协商的态度。且从赵磊、贾雯的答复可得出，赵磊、贾雯并不同意解除合同。因此，高永平“希望终止交易”的意思表示不能简单机械地被认定为解除合同的意思表示，高永平的“希望终止交易”也并不构成单方先行违约。二、造成合同最终解除的根本原因是赵磊、贾雯违反合同约定，未依约交房所致，一审法院在谁是违约方上存在认定错误。在高永平提出“希望终止交易“的想法后，并未与赵磊、贾雯达成解除合同的一致意见，换言之，合同依旧有效，双方应当继续履行。根据双方合同约定，在高永平已经完全履行了合同义务的前提下，赵磊、贾雯应当在2016年1月20日前完成房屋交付。正是因为赵磊、贾雯未依约交房的违约行为，高永平才于2016年1月28日正式向赵磊、贾雯发出解除合同的通知。因此，高永平的“希望终止交易”未发生合同解除的效力，也不构成其违约。赵磊、贾雯未按期履行交房义务，其严重违约行为才是致合同解除的根本原因。至于赵磊、贾雯庭审中提出的“高永平未付清全部房款”的抗辩理由不能成立，因为网签备案合同约定明确，即赵磊、贾雯的交房义务在前，高永平与银行签订《借款合同》义务在后。纵观整起案件，从高永平积极履约的一系列行为，到发现房屋漏水存在质量问题要求修缮无果，到希望协商解除被否定合同继续有效，直至最后因赵磊、贾雯未交付房屋的整个过程可看出，高永平无任何违约行为，赵磊、贾雯应当承担全部违约责任。综上所述，请求二审法院查明本案事实，并依法予以改判，支持高永平的上诉请求，依法维护高永平合法权益。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判为赵磊、贾雯依约向高永平支付房屋首付款的利息3298.75元，中介费损失53400元，双倍返还定金10万元，共计156698.75元。2、一审诉讼费用、上诉费由赵磊、贾雯承担。赵磊、贾雯辩称，1、涉案合同不能履行的根本原因是高永平违约造成的，高永平应承担违约后果。2、高永平单方解除合同的意思表示清楚。明确。3、高永平单方解除合同的行为是一种违约行为，应当承担违约责任。4、高永平要求赵磊、贾雯赔偿中介费用无法律与合同依据，一审驳回正确，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。博林公司述称，高永平对交房时间作为上诉的理由不成立，其没有办理支付尾款贷款义务、尾款进监管账户义务以及过户义务。买卖合同有约定，买房办理按揭或产权转移是需要另签订一份过户代理协议。合同里我们是居间方，按揭义务是由买房者自行承担的。所以我们认为不能仅仅依靠网签的交房时间而忽略了房地局约定的交易流程。三方签订的买卖合同是有效的。二审查明一审查明事实属实。本院认为，高永平与赵磊、贾雯所订立的房屋买卖合同，系双方自愿签订，符合意思自治原则，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，高永平明确表示“终止交易”，属于《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”所规定的情形，高永平的行为构成违约。故高永平要求赵磊、贾雯承担房屋首付款利息，双倍返还定金理由不成立，不予支持。高永平主张赵磊、贾雯及博林公司赔偿中介费损失，原审法院认为属于居间合同纠纷，未予处理正确，高永平可另案诉讼。综上所述，高永平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3434元，高永平已预交，由高永平负担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一七年十月十一日书 记 员  袁萱