湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0223民终1527号上诉人（原审原告）:牛万年，男，1976年7月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。上诉人（原审原告）:阳金娥，女，1974年1月25日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：王振基，湖南二十一世纪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：攸县凯顺房地产开发有限公司，住所地：攸县联星街道胜利社区步行街E栋。法定代表人：文欠苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人牛万年、阳金娥因与被上诉人攸县凯顺房地产开发有限公司（以下简称“凯顺房地产”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2016）湘0223民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛万年、阳金娥的上诉请求：撤销一审判决，支持牛万年、阳金娥的起诉请求。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉五星级酒店属于小区配套的相关设施。被上诉人凯顺房地产公司宣传资料中关于五星级酒店的内容，属于对牛万年、阳金娥购买商铺的相关设施的说明和允诺。二、牛万年、阳金娥购买的商铺的成交价格与商铺周围的商业配套设施密切相关，建成后能够提升商铺的价值及预期租金的价值，基于上述原因，上诉人才以合同约定的价格购买该商铺，被上诉人对五星级酒店的允诺和说明应当属于要约，该五星级酒店未建成，被上诉人构成违约。被上诉人凯顺房地产公司辩称，案涉五星级酒店不是被上诉人开发小区的范围，不属于商铺的相关配套设施，五星级酒店建设的规划方案是政府做的，上诉人并无过错，也不存在违约。上诉人2014年上半年购买商铺的价格为6000多元每平方米，比同时期攸县其他商铺价格还低，因此，当事人以该价格签订合同的前提不是五星级酒店的建设。牛万年、阳金娥向一审法院提出起诉请求：1、请求法院依法将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005101）的总价款变更为343168元；2、判令被告按照《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005101）总价款变更前后差额，支付二原告457632元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告凯顺公司系2011年依法登记成立，且从事房地产开发的有限责任公司。2012年12月，被告凯顺公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸国土挂字2012-G43号地块。2012年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告凯顺房地产公司先后于2013年6月21日取得《湖南省建设用地规划许可证》、2013年9月3日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2014年1月13日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2014年1月17日取得《商品房屋预售许可证》、2014年4月8日邓得《湖南省建设工程规划许可证》。被告凯顺房地产公司在该地块上开发“凯顺新城”楼盘。原告牛万年、阳金娥系夫妻关系。2014年1月28日，原、被告双方签订了《攸县商品房买卖合同》，原告牛万年、阳金娥以800800元的总价购买了“凯顺新城”一期项目中的第10栋1层101号房屋。建筑面积共计122.56平方米，其中，套内建筑面积为113.10平方米。合同签订后，原告方依约支付了首期购房款及房屋税费。2015年8月，被告凯顺房地产公司通知原告方交接房屋。交房时，原告认为被告凯顺公司宣传资料中所称的（在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建）五星级酒店，已经变更为一般商业住宅用地。从而，原告牛万年、阳金娥所购的凯顺新城一期项目10栋一层101号房屋商业价值大幅度贬值。于是原告多次与被告凯顺公司协商，均未能达成一致意见，原告向一审法院提起诉讼。另查明，2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺公司根据上述会议纪要，在攸县电视台播出的1、2、3套节目、湖南都市频道等进行了电视广告。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是：被告凯顺公司是否属于情形变更和合同违约行为？现作如下分析：首先，攸县人民政府拟在被告凯顺公司开发的凯顺新城楼盘旁边的地块（即永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边）兴建—五星级酒店，事后召开专题会议，与投资商广州利富投资管理有限公司签订项目建设协议书，攸县发展和改革局于2014年1月3日对酒店项目进行了立项，攸县城乡规划委员会于2014年6月12日对用地进行了规划，以上事宜均客观真实。其次，原、被告双方签订的《攸县商品房买卖合同》中均未涉及五星级酒店与5万平方米购物中心等内容。因此，原、被告双方于2014年1月28日签订的《攸县商品房买卖合同》，系当事人之间商品房交易的真实意思表示，合同有效成立。被告没有许诺原告该凯顺新城楼盘旁边的地块兴建—五星级酒店，故被告并没有合同违约的行为，原告要求依法将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005101）的总价房屋价款变更为343168元，由被告按照《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005101）总价款变更前后差额，向原告支付457632元的诉讼请求，一审法院不予支持。再次，依照《合同法解释（二）》第二十六条之规定，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定。因此，基于商品房买卖合同并未明确约定，所以本案不属于合同法规定的情形变更。原告要求被告支付违约金457632元的诉讼请求，一审法院仍不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条和《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回原告牛万年、阳金娥的诉讼请求。一审案件受理费8164元，由原告牛万年、阳金娥承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是兴建五星级酒店是否属于凯顺房地产公司的要约，被上诉人在履行合同过程中是否存在违约？现分析述评如下。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容应当具体明确。要约的内容一般会记载在正式的合同文本中。要约邀请，又称“要约引诱”，是指他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，要约邀请人在发出要约邀请以后撤回的，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失的，要约邀请人一般不承担责任。房地产商业广告、宣传资料等一般为要约邀请，商业广告的内容只有具体、明确，且符合要约的规定，则可以视为要约。本案被上诉人发布的宣传资料提及五星级酒店的内容不符合上述要件。第一，案涉五星级酒店系攸县人民政府规划的招商引资项目，攸县人民政府已对外公开发布，该酒店不在被上诉人的开发范围，建设单位也不是被上诉人。本案中凯顺房地产公司发布的宣传单印有“五星级酒店正式启动，五星级社区……”等内容，不能认定是被上诉人对小区配套设施作出的具体明确的说明和允诺，只是对攸县人民政府将招商兴建五星级酒店的复述，也未明确该五星级酒店即为小区的附属设施，故兴建五星级酒店不应认定为要约。第二，双方正式签订的正式合同文本没有提及上述内容的条款。当事人双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同一经签订，当事人应当严格履行合同义务。被上诉人依法履行了合同义务，上诉人亦应当按照合同约定履行自己支付房款的义务，上诉人要求减少支付房款的理由不能成立。第三，购买商铺属于社会生活中的重大事项，上诉人作为完全民事行为能力人，应当持审慎态度，对购买的商铺应有充分的认识和了解，当地政府招商引资的项目已做了充分说明和发布。被上诉人复述宣传对房屋买卖合同的达成不起决定性作用。第四，案涉房屋买卖合同约定的商铺价格和同时期当地的商铺价格相差不大，上诉人认为复述宣传对其商铺价格存在重大影响的理由也不成立。故上诉人认为被上诉人在商品房买卖过程中存在违约的主张不能成立。综上所述，上诉人牛万年、阳金娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8164元，由上诉人牛万年、阳金娥负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 瑾审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一七年十月二十七日法官助理  陈 河书 记 员  王 琳