上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11688号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陆益文，男，1980年5月22日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘新明，上海烨豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：上海班璐传动设备有限公司，住所地上海闵行区虹梅南路1755号一幢第三层E3034室。法定代表人：刘绍顺，总经理。委托诉讼代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。上诉人陆益文因与被上诉人上海班璐传动设备有限公司（以下简称班璐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆益文上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、五项，改判班璐公司支付陆益文房屋使用费1,534元；班璐公司支付陆益文水费235元，电费2,608元。事实和理由：1、在班璐公司未有充分证据证明装修费用支出，也未对装修进行评估的情况下，原审法院确定陆益文赔偿班璐公司装修损失20,000元与事实不符；且涉案房屋装修时间远远超过3年，装修价值已经折旧完毕，不存在残值；2、厂房因市政府动迁造成合同无法履行，双方依合同应互不承担责任；3、政府部门发布拆违决定书并未对涉案房屋的正常使用造成任何影响，不应当减少班璐公司应支付的房屋使用费；4、结合自来水公司、电力公司的缴费通知，以及被班璐公司之前水、电的实际使用情况可以得出班璐公司拖欠陆益文水费235元、电费2,608元。被上诉人班璐公司辩称：不同意陆益文的上诉请求。1、涉案房屋系违章建筑，在一审时已经拆除，故无法对装修进行评估，一审酌定的金额合情合理；2、在收到政府拆除违章建筑决定书后，班璐公司逐步搬离涉案房屋，减少生产，并在他处租赁房屋，一审酌定减少使用费是正确的；3、水电费用没有经过双方确认，且只有总表数据，一审酌情确定的费用合理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。班璐公司向一审法院起诉请求：1、请求确认班璐公司与陆益文于2014年10月26日签订的厂房租赁合同无效；2、陆益文返还班璐公司押金1万元；3、陆益文返还班璐公司自2016年7月18日到2016年10月20日止的房屋使用费20,000元（按照年租金8万元的标准计算三个月）；4、陆益文向班璐公司赔偿搬迁费15,000元、装饰装修损失4万元、停业损失30,000元、租金差价84,000元、新厂房装修转让费13,000元，合计损失182,000元。陆益文向一审法院提出反诉请求：1，班璐公司支付陆益文自2016年5月28日至2016年10月27日的电费2,608元；2，班璐公司支付陆益文自2016年5月28日至2016年10月27日的水费235元；3，班璐公司支付陆益文自2016年10月19日至2016年10月26日的房屋使用费1,534元（按每年8万元的标准计算）。一审法院认定事实：2014年10月13日，陆益文作为出租方（甲方）、班璐公司作为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方自用，建筑面积约为400平方米；厂房租赁自2014年10月20日起，至2019年10月19日止，租赁期限为五年；甲、乙双方约定，该厂房租金半年一付，为人民币4万元，年租金为人民币8万元，房租三年内不递增（2014年10月20日至2017年10月19日），从第四年、第五年（2017年10月20日至2019年10月19日）房租为每年9万元；为确保厂房及所属设施之完好，以及租用期间相关费用之如期结算，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币1万元，保证金已支付；租金以现金方式支付，不开发票，每半年支付一次，支付日期在每次到期前的15天付清；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生费等一切费用由乙方承担支付（其中电费、水费甲方先行垫付，后向乙方收取，不开发票，每月5日之前结清费用，每月一结）；乙方另需装修装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，报请有关部门批准后，方可进行，发生违规的由乙方自己承担责任；租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修，不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，厂房因不可抗拒原因和市政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2016年7月18日，上海市松江区九亭镇人民政府出具责令限期拆除违法建筑决定书一份，载明涉案房屋处存在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，并责令相关人员于2016年7月22日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，上海市松江区九亭镇人民政府将依法强制拆除。庭审中，班璐公司和陆益文确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，并且庭审前已经被有关部门拆除。据此，一审法院向班璐公司和陆益文释明了双方所签租赁合同无效，双方均可根据法庭的释明调整或者变更其诉讼请求，班璐公司在限定期限内没有调整其请求，并撤回了其关于装修评估的申请，请求法院酌定，陆益文则提出了上述反诉请求。庭审中，班璐公司向法庭提交了转让费收条、厂房装修合同及收款收据等，证明班璐公司承租涉案房屋后进行了装修，花费了装修费用4万元，而且班璐公司从上家接盘新的厂房发生转让费13,000元。陆益文则质证认为，转让费收条真实性、关联性不认可；装修合同及收据真实性不予认可，即便合同是真实的，该款项也在上一个租赁期内消耗完毕。庭审中，班璐公司提交了案外人上海XX有限公司于2016年10月27日出具的发票一份，证明班璐公司搬迁花费了搬迁费15,000元。陆益文质证认为，发票的真实性认可的，所载的内容不认可，收款人是一个贸易公司，是否实际支付没法肯定，所以关联性也就不存在了。庭审中，班璐公司提交了其与案外人陈某签订的《房屋租赁合同》、收据、微信转账记录等，证明班璐公司主张的租金差额以及租金支付情况，现在每年租金108,000元，原来年租金80,000元，两者相减乘以三年。陆益文质证认为，真实性不予认可，只是为了证明外面房子租金比较高，班璐公司的房子租给陆益文是因为无证，所以相对低廉，有证房子是会比较贵。庭审中，班璐公司提交了工人工资表、情况说明及身份证复印件等，证明班璐公司主张的停业损失。陆益文质证认为，付款凭证真实性不认可，是为了本案而造出来的，没有这样发工资的。庭审中，陆益文提交了出让土地使用权地块协议、同意出租证明等，证明涉案标的的来源，久富开发区是九亭镇政府的下属机构，其将土地使用权出租给陆益文的岳父，租期是50年，权利人同意出租。班璐公司质证认为，真实性无异议，但与本案关联系和陆益文所要证明的目的不予认可，这份证据反而能证明，陆益文所出租的房屋是违章建筑，没有取得工程规划许可证，未按照规划建设房屋。庭审中，陆益文提交了费用结算表、水、电费发票等，证明截至2016年10月27日，班璐公司尚欠陆益文水电费及使用费，陆益文水电费抄表时并无班璐公司的人员签字确认。班璐公司质证认为，关于水电费的支付，班璐公司从接到政府拆迁通知以来，积极配合，对这一证据无法认可，除非陆益文拿出确凿的证据。从2016年7月18日九亭政府通知拆除，班璐公司一直处于搬迁状态，所以该期间的租金不应当支付，对保证金没有异议。一审法院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，班璐公司和陆益文就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。陆益文将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；班璐公司疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，陆益文再行占有押金1万元已无合同依据，班璐公司要求返还，一审法院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于班璐公司主张的装修损失，属于合同无效给班璐公司造成的损失，陆益文未予认可，但考虑到班璐公司租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，一审法院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由陆益文赔偿班璐公司装修损失20,000元。关于班璐公司主张的搬迁费、停业损失、租金差价损失等，缺乏充分的事实依据和法律依据，一审法院难以支持。合同虽然无效，但班璐公司实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电费。庭审中，陆益文主张班璐公司尚欠付自2016年10月19日至2016年10月26日使用费，班璐公司确认上述时间段的使用费并未支付，但辩称不应该支付。一审法院认为，因上述期间陆益文未向班璐公司返还系争房屋，故陆益文应向班璐公司支付房屋使用费，但考虑到政府部门于2016年7月18日即发布责令拆违决定书，对房屋的正常使用有一定的影响，故一审法院对自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费予以酌情减少，即班璐公司在上述期间需支付陆益文使用费11,069元，因班璐公司已按合同约定标准支付陆益文自2016年7月18日至2016年10月19日的使用费20,603元，故一审法院酌定陆益文尚需返还班璐公司使用费9,534元。对于陆益文主张的水、电费，班璐公司虽然确认未支付该期间的电费，但对陆益文主张的金额不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现陆益文未能举证证明班璐公司在该期间的实际使用电量，且涉案房屋已被依法拆除，电力分表及使用现状已无法核实，陆益文应自行承担未能及时主张并向班璐公司确认电费数额的不利后果。一审法院结合本案实际，酌定班璐公司向陆益文支付2016年5月28日起至2016年10月27日止的水费120元、电费1,300元。一审法院判决：一、上海班璐传动设备有限公司与陆益文于2014年10月13日签订的《厂房租赁续租合同》无效；二、陆益文于该判决生效之日起十日内返还上海班璐传动设备有限公司押金10,000元；三、陆益文于本判决生效之日起十日内赔偿上海班璐传动设备有限公司装修损失20,000元；四、陆益文于该判决生效之日起十日内返还上海班璐传动设备有限公司房屋使用费9,534元；五、上海班璐传动设备有限公司于该判决生效之日起十日内支付陆益文自2016年5月28日起至2016年10月27日止的水费120元、电费1,300元;六、驳回上海班璐传动设备有限公司的其余诉讼请求；七、驳回陆益文的其余反诉请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半收取2,525元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费2,550元，由上海班璐传动设备有限公司负担2,116元（已付），由陆益文负担434元（已付）。本院二审期间，当事人未提供新证据。班璐公司与陆益文一致确认班璐公司与陆益文于2014年10月13日签订了本案中的《厂房租赁续租合同》，而非《厂房租赁合同》。该合同为双方在2009年10月9日签订的《厂房租赁合同》到期后双方重新签订的合同。除此之外，一审法院已认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，班璐公司于2016年10月26日搬离涉案房屋；班璐公司已支付陆益文至2016年10月19日的房屋使用费；2016年5月28日前，水、电费的数值由双方在抄表时签字确认。本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，班璐公司和陆益文就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陆益文将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；班璐公司疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，其也应当承担一定的过错责任。关于陆益文提出的班璐公司是否发生装修以及对装修费用存疑，并认为自双方第一次签订合同以来班璐公司对涉案房屋的装修已过数年，装修价值已经折旧完毕的诉讼理由。本院认为，班璐公司租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修费用属合理，且有装修合同证明，本院予以认可。现由于合同无效，导致班璐公司提前搬离涉案房屋的时间点远早于系争《厂房租赁续租合同》约定的租期届满的时间点，对班璐公司为涉案房屋装修而产生的装修费用必定造成一定损失，故一审法院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由陆益文赔偿班璐公司装修损失20,000元，尚属合理。关于陆益文提出厂房因市政府动迁造成合同无法履行，双方依合同应互不承担责任的诉讼理由，本院认为，截止到法庭辩论终结前，陆益文未取得建设工程规划许可证，故其与班璐公司就涉案房屋订立的租赁合同无效。政府拆除系违章建筑的涉案房屋的行为不能成为合同双方互不承担责任的理由。故上诉人该上诉理由于法无据，本院不予采纳。房屋租赁合同无效，班璐公司应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于陆益文提出政府部门发布拆违决定书未对班璐公司对房屋的正常使用造成任何影响，不应当减少班璐公司应支付的房屋使用费的诉讼理由。经查，相关政府部门于2016年7月18日发布责令拆违决定书，班璐公司提前搬离涉案房屋，其房屋的正常使用势必受到影响。故一审法院酌情减少自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费，判令陆益文需返还班璐公司使用费9,534元尚属合理，本院予以支持。陆益文该上诉理由无相关证据支持，本院不予采纳。对于陆益文主张的水、电费。经查，班璐公司和陆益文一致确认2016年5月28日前，水、电费的数值在抄表时由双方签字确认。现陆益文就该项诉请仅提供自己制作的费用结算表，未能充分举证证明班璐公司在2016年5月28日起至2016年10月27日止该期间的实际使用水、电费，且被班璐公司否定，故一审法院结合本案实际，酌定班璐公司向陆益文支付2016年5月28日起至2016年10月27日止的水费120元、电费1,300元尚属合理，本院予以支持。陆益文该上诉理由无相关证据支持，本院不予采纳。综上，陆益文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由上诉人陆益文负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭海云代理审判员  许 洁代理审判员  胡天和二〇一七年十月二十三日书 记 员  张家伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；