广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初1722号原告：谢金秀，女，1971年8月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李华，广东科德律师事务所律师。被告：广东言馨酒店管理集团有限公司，住所地广州市番禺区桥南街金睿一街3号（金睿一街3号商业三栋）101房。法定代表人：周勇。被告：周勇，男，1973年2月17日出生，汉族，住广州市番禺区。原告谢金秀与被告广东言馨酒店管理集团有限公司（以下简称为言馨公司）、周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢金秀的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼，被告言馨公司、周勇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢金秀向本院提出诉讼请求：1.确认谢金秀和言馨公司之间租赁合同法律关系解除；2.判令言馨公司向谢金秀支付所欠租金21000元、违约金54600元、装修费等损失129888元，合计205488元。周勇对以上款项给付承担连带责任；3.本案诉讼费由言馨公司和周勇承担。事实与理由：谢金秀购买位于广州市番禺区××街××道××街××号××公馆××座914房公寓一套。2015年，言馨公司向外招揽房源，承诺房屋交给其管理能够让业主获得高额利润回报。2015年6月21日，谢金秀与言馨公司签订租赁合同，约定将涉讼房屋按言馨公司要求标准由其指定的装修公司装修后交由其出租，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日。第一年月租金为4000元/月，自2016年10月1日起，月租金在上一年基础上递增5%，如果言馨公司提出终止租赁关系或因其原因导致租赁关系解除的，其应按月租金的10倍向谢金秀支付违约金；如果欠租，每逾期一天，应按月租金的10%向谢金秀支付违约金。谢金秀为此花费装修费用129888元。但自2015年10月1日租赁关系开始后，言馨公司仅向谢金秀支付了12个月租金，自2016年10月1日起拖欠租金未付，并于2017年2月向谢金秀要求解除合同退回房屋。迫于无奈，谢金秀于2017年3月2日收取了言馨公司退回的房屋钥匙，双方租赁关系解除，但其尚欠谢金秀2016年10月至2017年2月共5个月租金至今未付。言馨公司的根本违约行为，给谢金秀造成严重经济损失，现特向法院起诉。此外，由于言馨公司的收入均归属其法人代表周勇个人，支出也由其个人支出，周勇的财产及责任均与言馨公司发生混同，故请求判令周勇对以上款项给付承担连带责任。被告言馨公司、周勇无答辩，亦未在举证期限内举证。原告谢金秀围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下：谢金秀为位于广州市番禺区××街××道××街××号2座914房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人；言馨公司原名称为广东言馨酒店管理有限公司，后于2016年2月19日变更为广东言馨酒店管理集团有限公司；言馨公司为案外人广州三人行装饰设计工程有限公司（以下简称为三人行公司）的股东，该公司的法定代表人亦为周勇，注册地址亦与言馨公司相同。2015年6月21日，谢金秀（出租方、甲方）和言馨公司（承租方、乙方）共同签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；甲方交付公寓选择方式为已有装修，标准参考乙方提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》，甲方应按照上述约定的公寓现状，于2015年10月1日前将公寓交付乙方使用；租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日，共计5年，租金从2015年10月1日起开始计算；乙方应按照每月4000元的标准支付租金，自2016年9月30日开始，月租金在上一年基础上递增5%；乙方应支付两个月的押金给甲方（在合同期满后，甲、乙双方结算清楚所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方），乙方在每月的月底将上个月的租金如数支付给甲方；乙方逾期未支付应付租金超过两个月的，甲方可以解除公寓的租赁关系；任何一方不能履行约定之义务或责任，并在守约方书面要求履行义务或责任附回执之挂号信或特快专递形式发出书面通知后可以终止本租赁合同，则守约方按照相关约定进行索赔；非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的10倍向甲方支付违约金，如甲方的损失超过违约金额的，乙方还应对超出部分的金额进行赔偿；非乙方过错，甲方提出终止租赁关系或因甲方原因导致租赁关系解除的，甲方应按照当月公寓租金的10倍向乙方支付违约金，如乙方的损失超过违约金金额的，甲方还应对超出部分的损失进行赔偿；乙方未按约定支付租金的，每逾期一天，乙方应按照月租金的10‰向甲方支付日违约金；甲方未按照约定向乙方交付公寓的，每逾期一天，甲方应按照月租金的10%向乙方支付日违约金（作为延误乙方整体运营的经济补偿）。上述合同签订当日，谢金秀出具《租赁委托书》委托言馨公司全权代理涉讼房屋的出租、管理等相关事宜，委托期限自2015年10月1日至2020年9月30日止。同日，谢金秀（甲方、委托方）与三人行公司（乙方、被委托方）签订《委托装修合同》，约定由乙方对涉讼房屋进行装修，总造价为129888元。同日，谢金秀与三人行公司签订《装修委托书》，约定谢金秀委托三人行公司的ＸＸ全权代理涉讼房屋的装修手续。2017年3月2日，谢金秀和言馨公司共同签署一份钥匙交接文件，载明涉讼房屋的钥匙已于2017年3月2日由言馨公司向谢金秀交付。为证明其向言馨公司和三人行公司支付了129888元装修款，谢金秀提交了《POS签购单》和《收款收据》予以证明。为证明言馨公司仅向其支付了2015年10月1日至2016年7月共10个月的租金40000元，自2016年8月1日开始未再支付租金，谢金秀提交了其丈夫曾令文名下的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》，该明细清单亦包含了其丈夫曾令文（另案原告）所出租房屋每月4000元的租金。根据该清单显示，对方户名为“*勇”的账户分别于2015年11月3日向其支付16000元，2015年11月20日向其支付8000元；2015年12月21日向其支付4000元；2015年12月30日向其支付4000元；2016年1月16日向其支付8000元；2016年2月26日向其支付8000元；2016年3月17日向其支付8000元；2016年4月25日向其支付8000元；2016年5月31日向其支付8000元；2016年7月4日向其支付8000元；2016年8月3日和5日共向其支付8000元；2016年10月24日向其支付8000元，以上款项共计96000元。为证明其按照言馨公司指定的标准以及指定的装修公司对涉讼房屋进行了装修，谢金秀提交了《酒店式公寓租赁方案》和装修平面图以及效果图予以证明。谢金秀主张《酒店式公寓租赁方案》是言馨公司提供的，包含了收益途径宣传图和出租收益表，但并未加盖言馨公司公章。诉讼中，谢金秀陈述因为言馨公司指定由三人行公司对涉讼房屋进行装修，故其在签订合同后就将涉讼房屋交予三人行公司和言馨公司。涉讼房屋原来为毛坯房，由于是用作酒店，因此装修都是按照言馨公司要求的标准进行装修，现装修已经完毕。言馨公司支付租金至2016年7月，自2016年8月起没有缴纳租金，共计支付了10个月的租金；言馨公司于2017年3月2日向谢金秀交付了涉讼房屋的钥匙，因此其要求言馨公司支付2016年8月至2017年2月的租金。此外，言馨公司缴纳了相当于两个月租金8000元作为押金，其同意用于抵扣言馨公司拖欠的租金。言馨公司和三人行公司实际上是同一个公司，根据双方的工商注册登记，法人代表和办公地址都是一致的，事实上在承接房屋租赁的时候，也是周勇承接以后，自行装修并出租。谢金秀认为言馨公司仅仅是为了装修的需要，另外成立的三人行公司，三人行公司在装修完毕以后，直接交付给了言馨公司，其也如期按时营业，缴纳几个月租金之后，由于经营状况不好，因此就没有支付租金。谢金秀要求言馨公司和周勇支付的违约金54600元分为两部分，第一部分是由于言馨公司提前解除租赁合同，应当按照当月租金（2017年2月）的10倍支付违约金，即42000元；第二部分是逾期付款的违约金，以当月应付的租金为本金，按照每日10‰的标准计算。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给言馨公司和周勇，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，言馨公司和周勇未与本院联系。本院认为：谢金秀与言馨公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。根据双方当事人签订的《租赁合同》约定，谢金秀应将符合言馨公司提供的《装修设计图纸》及《投资项目清单》标准的已装修房屋交付给言馨公司使用，现谢金秀主张涉讼房屋的装修已完成，而言馨公司自2015年10月起每月均向谢金秀支付租金，且并无证据显示言馨公司对房屋装修提出异议。因此，本院对于谢金秀已按时向言馨公司交付符合合同约定的房屋予以确认。由于言馨公司欠付租金，且于2017年3月2日将涉讼房屋的钥匙交还谢金秀，以其实际行为表明不再继续履行双方签订的《租赁合同》，而谢金秀亦签收了涉讼房屋的钥匙，故对于谢金秀提出确认双方就涉讼房屋建立的租赁合同关系解除的诉请，理据充分，本院予以支持，双方签订的《租赁合同》于2017年3月2日解除。关于言馨公司应当向谢金秀支付的租金数额问题。谢金秀主张其提交的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》中显示的户名为“*勇”的账户实为周勇的账户，本院予以合理采信。根据上述清单显示，周勇总共向其丈夫曾令文支付了96000元，包含了曾令文所出租的房屋（起始租金亦为4000元/月），故言馨公司就涉讼商铺共向谢金秀支付了租赁押金（相当于两个月租金8000元）和租金40000元[（96000元－8000元×2）÷2]，相当于10个月的租金数额。即言馨公司仅向谢金秀支付了2015年10月至2016年7月的租金，自2016年8月开始未再支付租金。因此，《租赁合同》解除后，言馨公司应当向谢金秀支付2016年8月至2017年2月的租金29000元（4000元/月×2个月+4200元×5个月）。现谢金秀同意将言馨公司支付的8000元租赁押金用于抵扣租金，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，言馨公司应当向谢金秀支付的租金数额为21000元（29000元-8000元）。对于谢金秀诉请言馨公司支付解约违约金42000元以及每日按照月租金的10‰的标准支付迟延支付租金违约金的主张。本院认为，言馨公司怠于履行合同义务导致双方签订的《租赁合同》提前解除，谢金秀因此主张言馨公司支付解约违约金，理据充分，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据《租赁合同》“非因甲方过错，乙方提出终止租赁关系或因乙方原因导致租赁关系解除的，乙方应按照当月公寓租金的10倍向甲方支付违约金，如乙方损失超过违约金额的，甲方还应对超出部分的金额进行赔偿”的约定，当月公寓租金应指言馨公司将涉讼房屋的钥匙交还谢金秀之月的租金，即当月租金应为4200元（在4000元的基础上递增5%），故言馨公司应付解约违约金为42000元（4200元×10倍）。对于迟延支付租金违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，谢金秀的该请求虽然符合合同约定，但该违约金标准明显过高，应予调整。《租赁合同》约定言馨公司在每月的月底将上个月的租金如数支付给谢金秀，考虑到本院已支持了言馨公司向谢金秀支付解约违约金42000元，因此延迟支付租金违约金应调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，故迟延支付租金违约金应以每月拖欠的租金为本金，自次次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算。鉴于谢金秀仅要求言馨公司支付包括解除合同违约金42000元在内的违约金共54600元，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，故逾期支付租金违约金以12600元为限（54600元-42000元）。至于谢金秀要求言馨公司向其退还129888元装修费的问题。本案为租赁合同纠纷，处理的是谢金秀与言馨公司之间的租赁合同法律关系；涉讼房屋的装修款是否应当退还问题则为谢金秀与三人行公司的装饰装修合同法律关系，其可另循法律途径解决；退一步来说，谢金秀已于2017年3月2日收回房屋，且已实际获得了涉讼房屋的装修使用价值。此外，谢金秀要求言馨公司向其支付提前解约违约金以及逾期付款违约金的诉请，均得到了支持，其并未提交相应的证据证明其损失已经超出了上述违约金的范围。因此，对于谢金秀要求言馨公司向其退还全部装修款的诉请，缺乏理据，本院不予支持。关于谢金秀主张周勇对于言馨公司的债务承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，言馨公司与三人行公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但两个公司的法定代表人均为周勇，且两个公司的注册地址均为同一地址，装修费用由言馨公司和三人行公司共同收取，且涉讼房屋每月租金均是从两公司的共同法定代表人及股东周勇的个人账户转账支付，故周勇作为两间公司的法定代表人及股东，个人财产与公司财产难以区分，其滥用法人独立人格与股东有限责任，损害了交易相对人的利益，应当承担个人责任。因此，对于谢金秀要求周勇对言馨公司的上述债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。言馨公司和周勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认谢金秀和广东言馨酒店管理集团有限公司签订的《租赁合同》于2017年3月2日解除；二、广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向谢金秀支付2016年10月至2017年2月的租金21000元及违约金（违约金以每月的租金为本金，自次次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；总额以12600元为限）；三、广东言馨酒店管理集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向谢金秀支付合同解除违约金42000元；四、周勇对上述第二、三判项确定的广东言馨酒店管理集团有限公司的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回谢金秀的其余全部诉讼请求。如广东言馨酒店管理集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7091元，由原告谢金秀负担2386元，由被告广东言馨酒店管理集团有限公司、周勇负担4705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十月二十三日书 记 员  霍淑玮