广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初8610号原告：李超辉，男，汉族，1982年6月7日出生，住广西北流市，原告：关星云，男，汉族，1972年12月6日出生，住广东省茂名市茂南区，两原告共同委托诉讼代理人：黎晓军，广东中晟律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谢淑映，广东中晟律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市粤海东路1150号809B室写字楼。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号601房。法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-16007。法定代表人：肖成智。原告李超辉、关星云与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李超辉、关星云的委托诉讼代理人黎晓军，被告诺德置业、时代百货及金山房产的委托诉讼代理人王鹤云、何志峰，被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李超辉、关星云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》；2.被告诺德置业、时代百货及金山房产向原告返还购房款380000元，并支付违约金22420元；3.四被告向原告返还已收取的款项150000元及利息（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年4月26日计算至款项全部返还之日止，暂计至2017年9月6日的利息为9044.38元）；4.判令四被告承担案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。事实与理由如下：2016年4月，原告李超辉和关星云通过广告知晓时代广场项目商铺公开发售信息并前往时代广场售楼部了解具体情况。2016年4月26日，被告诺德置业以已获得被告时代百货和被告金山房产的授权、全权代理本项目销售为由作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告李超辉、关星云购买已预告登记在被告时代百货名下位于珠海市香××区××、××地××时代广场××房；该商品房按套出售，按建筑面积计价，总金额为人民币760000元；原告分期付款：在2016年4月27日前支付第一期价款380000元、2017年9月30日前支付第二期价款380000元；被告诺德置业应当在2016年10月1日前将具备约定条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。原告于2016年4月26日签订《商品房买卖合同》当日支付认购上述商铺首期款人民币380000元，已依照合同约定履行付款义务按时支付第一期价款。两原告按被告诺德置业要求支付150000万元代理费，两原告与被告四没有合同关系。根据《商品房买卖合同》第七条约定，原告认购的上述商铺应于2016年10月1日交付原告使用，但被告诺德置业至今未能按照合同约定履行交付商铺义务。被告一逾期交房的行为已构成违约，原告有权解除合同。被告诺德置业、被告时代百货、被告金山房产应向原告返还已付购房款人民币380000元，并按《商品房买卖合同》第九条约定支付违约金22420元。被告诺德置业、被告时代百货、被告金山房产、被告珠海永通应向原告返还已收取的款项150000元并支付相应利息。为保障原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。原告李超辉为其诉称提交以下证据：1.商品房买卖合同、附件二《珠海市商品房买卖合同》补充协议、附件三时代广场付款方式及期限；2.收据。被告诺德置业、时代百货、金山房产辩称，一、我们同意原告第一项诉请，同意解除商品房买卖合同。二、被告认为原告支付购房款为380000元，我方同意退还以上的购房款；也同意按照已付房款的5%支付违约金19000元。三、15万元是由被告珠海永通私下在被告诺德置业、时代百货、金山房产不知情的情况下收取的。被告诺德置业与被告时代百货是民事代理关系，被告时代百货对于被告诺德置业签订商品房买卖合同是有授权的。因此，被告时代百货对于被告诺德置业的签订合同行为予以承认，被告诺德置业不应当承担连带责任。被告诺德置业、时代百货、金山房产不应对15万元返还义务承担责任。被告诺德置业、时代百货、金山房产为其辩称提交证据：1.华融时代百货销售代理合同；2.华融.时代广场商业运营管理顾问服务合同。被告珠海永通辩称，被告珠海永通只收取了28332元，被告珠海永通只同意退还28332元，其他的款项被告珠海永通转给中山永通公司。被告珠海永通没有提交证据。经审理查明：2016年4月26日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-182），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层318号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。2016年4月26日，原告支付商铺首期款380000元（含定金），时代百货出具收据；原告主张同日在售楼处刷卡支付15万元，由珠海永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向珠海永通或是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通，提出异议后售楼人员说是为了避税。被告诺德置业、时代百货、金山房产提交了一份诺德置业与中山永通签订的《华融时代百货销售代理合同》，约定，诺德置业委托中山永通作为华融时代广场项目场外销售代理，双方按中山永通客户购买房产的回款金额乘以对应佣金比例计算佣金，由中山永通于每月10日、25日提交客户成交及汇款销售报表，由诺德置业分别于收到资料的每月15日、30日审核无误后支付；等等。被告时代百货、诺德置业主张，收取15万元款项是珠海永通私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情；珠海永通主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货和诺德置业是知情的，并且部分款项支付了中山永通。另查明，位于珠海市香××区××路××号[时代广场]项目的开发商为被告金山房产，被告时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德置业顾问有限公司被委任为珠海市香××区××路××号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香××区××路××号时代广场项目尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货公司。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告请求解除买卖合同，并返还已付的购房款及支付违约金，符合法律规定，故对原告请求时代百货返还购房款380000元及支付按照合同第九条约定计算的违约金19000元，本院予以支持。关于珠海永通收取的150000元款项。本院认为，根据珠海永通出具的150000元收据，该笔费用系由珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示珠海永通在收取该150000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为珠海永通，但故对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。故原告请求时代百货返还150000元及利息，理据充分，本院予以支持。珠海永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，珠海永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以珠海永通收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。珠海永通以其自己的名义向原告出具代理服务费的收据，是该150000元款项的收取方，但并非是买卖合同的主体，故原告请求珠海永通对返还150000元款项承担连带责任，本院予以支持。珠海永通辩称部分款项已经支付给中山永通，是其与中山永通的内部关系，亦不能对外对抗购房者。被告金山房产于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故原告请求被告金山公司对时代百货的上述义务承担连带返还责任，本院予以支持。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。被告珠海永通只收取了150000元代理服务费，但并非买卖合同的主体，故对原告请求珠海永通对购房款及利息承担连带返还责任，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告李超辉、关星云与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：6-182）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李超辉、关星云返还购房款380000元、支付违约金19000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李超辉、关星云返还150000元款项，并支付利息（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年4月26日计算至款项全部返还之日止）；四、被告珠海金山房产有限公司对被告时代百货有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任；五、被告珠海永通商业运营管理有限公司对上述第三项中的150000元款项承担连带返还责任；六、驳回原告李超辉、关星云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6607元，由原告李超辉、关星云负担40元，被告珠海金山房产有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海永通商业运营管理有限公司负担1765元；被告珠海金山房产有限公司、珠海时代百货有限公司负担4802元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一七年十月二十四日书记员 郑漫莹