上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初48555号原告：上海芦港建材有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：金家凯，董事长。委托诉讼代理人：顾思扬，上海嘉钰律师事务所律师。被告：上海安固汽修厂，住所地上海市浦东新区。投资人：朱登强，总经理。委托诉讼代理人：梁永，男。委托诉讼代理人：史鹏舟，上海市建纬律师事务所律师。原告上海芦港建材有限公司诉被告上海安固汽修厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，先后于2017年8月10日、2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告上海芦潮港建材有限公司的委托诉讼代理人顾思扬、被告上海安固汽修厂的委托诉讼代理人梁永、史鹏舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海芦港建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年6月1日起至实际归还房屋及场地之日止的房屋及场地占有使用费，暂计至2017年8月31日止为人民币(以下币种相同)562,500元；2、判令被告向原告支付自2015年6月1日起至2017年8月31日止的物业管理费54,000元；3、判令被告向原告支付违约金170,000元；4、判令被告向原告返还上海市浦东新区南汇新城芦潮港路XXX号房屋及场地；5、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2008年1月21日签订《租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于上海市浦东新区南汇新城芦潮港路XXX号，建筑面积共计为5,272.5平方米，其中场地2,805平方米，水泥地1,575平方米，仓库892.5平方米(以下称系争场所)，租期自2008年3月1日起至2014年2月28日止，租金每年20万元。《租赁合同》到期后，被告拒绝与原告签订新的合同，但继续占有使用系争场所至今。原告曾多次要求被告签订新的租赁合同并缴纳系争场所的占有使用费，被告仍拒不支付，仅于2016年2月5日向原告支付了8万元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告上海安固汽修厂辩称，原告从2014年起对系争场所没有了经营管理权，无权收取租金。根据《租赁合同》，物业管理费是每年5,000元，且在租赁过程中，由于原告怠于对房屋进行修复，造成被告损失，所以不同意支付物业管理费。系争场所属于违章建筑，《租赁合同》无效，故不存在违约金。同意归还系争场所，但应向土地使用权人归还，不是向原告归还。本院经审理，双方对原告出示的《租赁合同》、《上海农商银行收款通知》、照片、本院(2013)浦民一(民)初字第32717号民事判决书、《收据》、《中国农业银行现金缴款单》、《中国农业银行进账单》、《上海农商银行进账单》、《上海农商银行收款通知》、《关于同意上海临港芦潮港经济发展有限公司建造临时建材仓库用地的复函》、《关于“建材项目”组建合资管理公司的请示》、《芦潮港镇人民政府关于同意“建材项目”组建合资管理公司的批复》、《建设工程规划许可证(临时)》、《通知书》、《企业信用信息公示报告》、《情况说明》，被告出示的发票、《中国建设银行支票存根》、发票记账联、《上海农商银行收款通知》、《补充合同》、《租赁合同》、《安固汽修厂损失清单》、《关于芦潮港镇综合建材市场临时建设用地规划许可的通知》、上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第765号民事判决书、《建材市场租赁费用清单》等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：2006年2月8日，上海临港芦潮港经济发展有限公司(甲方)与上海金赞投资管理有限公司(乙方)签订《联营开发“上海临港芦潮港建筑建材服务中心项目”协议书》，约定甲方与乙方对“上海临港芦潮港建筑建材服务中心项目”采用联营开发的模式，即甲方负责临时项目、临时土地使用的报批，以及土地的前期征地工作，承担相应的征地费用；乙方负责项目地上建筑物及配套设备设施的建设，承担相应的建设资金。乙方对“上海临港芦潮港建筑建材服务中心项目”地块上建筑的投资建设范围包括：在该项目80亩土地上的所有建筑物，以及除建筑物外项目红线及红线外所有的配套建设部分。乙方在该项目土地上投资建设的、经甲方认定的建筑物及配套设施设备，其建设及配套投资总额以四年经营期为基础，按四年快速平均折旧确定乙方应收回的投资成本总额，由双方投资组建的合资公司在每年经营到账收入中，按一定的金额比例、以双方约定的方式支付给乙方。协议第7条约定：甲、乙双方将合资成立“上海芦港建材有限公司”，受甲、乙双方委托全面负责对“上海临港芦潮港建筑建材服务中心项目”的经营管理(包括乙方在该项目土地上投资建设的建筑物及配套设施设备，其所有的业务收入及发生的维护费用均由合资公司收取和承担)，并签订该项目相应的《全权委托经营管理合同》。2006年2月20日，上海临港芦潮港经济发展有限公司取得了包括系争房屋在内的芦潮港建筑建材服务中心的《建设工程规划许可证(临时)》，在《建设工程规划许可证(临时)》的遵守事项中注明：《临时建设工程规划许可证》的有效期为两年，确需延长使用的可申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。原告未举证证明系争场所的《建设工程规定划许可证(临时)》的有效期到期后曾申请延期并获批准。2007年8月11日，上海临港芦潮港经济发展有限公司(甲方)与上海金赞投资管理有限公司(乙方)签订《联营开发芦潮港“建筑建材服务中心项目”协议书补充协议》，约定“协议”的有效期由原来4年延长到7年6个月即到2013年8月22日止。2008年1月21日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租系争场所，租期为6年，自2008年3月1日起至2014年2月28日止。合同第六条约定，场地租金六年一付，先付后用，租期六年，总计120万元整。六年场地的租金付款方式：合同签订后先付40万元，2008年4月份之前支付40万元整，剩余的场地租金40万元到2008年6月份之前全部付清，如遇特殊情况与甲方商量后最晚至8月底。第八条约定，甲方不提供租赁建筑物内的保洁服务，物业管理费用为5,000元/年，本身所产生的生活垃圾由汽修厂自己负责解决。第二十一条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……4、未按期支付租金及其他费用；……。第二十二条约定，违约方应向另一方支付违约金；违约金按日违约金为年租金的百分之一计算。2009年1月22日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订《补充合同》，约定：乙方2008年3月1日至12月1日(九个月)因甲方未按时交付厂房、厂地给乙方使用，致使乙方无法经营，故甲方免收乙方租金15万元；2008年3月1日至2008年12月1日因乙方未经营，甲方同意补偿乙方15万元，作为甲方违约一次性补助乙方的损失，租期不变；乙方支付的在建钢结构房(三号仓库)13.5万元也由甲方承担，二项合计28.5万元是甲方一次性补助给乙方作为甲方违约赔偿乙方的损失，由甲方承担；如甲方在2009年3月1日之前钢结构完工交付使用，乙方无条件支付13.5万元交付甲方；甲方所交付的厂房质量均符合国家安全生产标准；合同期满后，如上海芦港建材有限公司仍继续经营原地块，甲方同意延长给乙方使用九个月，租金仍为15万元；……。2008年1月22日至2016年2月5日期间，被告支付原告系争场所的租赁费用共计107.9万元。审理中，原告提供了上海金赞投资管理有限公司出具的《情况说明》一份，说明上海金赞投资管理有限公司与上海临港南汇新城经济发展有限公司联营合同到期后，事实上由上海芦港建材有限公司继续经营管理，由上海芦港建材有限公司继续收取租金及物业管理费等相关费用，上海金赞投资管理有限公司作为上海芦港建材有限公司的控股股东，同意由上海芦港建材有限公司继续收取涉案场的租金等费用，如上海临港南汇新城经济发展有限公司有异议，由其与上海芦港建材有限公司和上海临港南汇新城经济发展有限公司进行解决，不再与被告上海安固汽修厂有任何关系。被告对上述《情况说明》有异议。本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。系争场所系临时建筑，使用期限自2006年2月20日至2008年2月20日。双方关于系争场所的《租赁合同》约定的租赁期限自2008年3月1日至2014年11月30日止，上述租赁期限已超过系争场所的使用期限，因此，双方所签的《租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效，承租人应当返还系争场所，并参照合同约定进行结算，现上海金赞投资管理有限公司同意由原告继续经营管理系争场所，并收取相应的房屋使用费及物业管理费，故原告主张被告向其返还系争场所，并支付自2015年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费、自2015年6月1日起至2017年8月31日止的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于应付房屋使用费及物业管理费的数额，原告提出租赁期限届满之后系争场所的使用费变更为每年25万元、物业管理费变更为每年24,000元，因被告予以否认，对此原告又未提供证据予以证实，故对原告的意见本院不予采信，被告应当参照年租金20万元、每年5,000元的标准继续向原告支付房屋使用费及物业管理费。根据《租赁合同》及《补充合同》，租期从2008年3月1日起至2014年11月30日止，被告应付的房屋使用费为120万元(已经扣除2008年3月1日至2008年12月1日免租期间的房屋使用费及物业管理费)、物业管理费为3万元，2014年12月1日至2015年5月31日被告应付的房屋使用费为10万元、物业管理费为15,000元。扣除原告应支付被告的经营损失15万元、钢结构房建造款13.5万元外，2008年3月1日起至2015年5月31日止，被告应付房屋使用费为1,015,000元、物业管理费45,000元，总计106万元。从2008年1月22日起至2016年2月5日，被告已经支付原告共计1,079,000元。对于多支付的19,000元，本院认定为被告尚应支付的房屋使用费中的已履行款。《租赁合同》无效，故原告要求被告支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告上海安固汽修厂于本判决生效之日起十日内向原告上海芦港建材有限公司返还上海市浦东新区南汇新城芦潮港路XXX号场地、水泥地及仓库；二、被告上海安固汽修厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海芦港建材有限公司自2015年6月1日起至实际归还上海市浦东新区南汇新城芦潮港路XXX号场地、水泥地及仓库日止参照年租金20万元标准计算的房屋使用费(被告已经履行19,000元)；三、被告上海安固汽修厂于本判决生效之日起十日内支付原告上海芦港建材有限公司自2015年6月1日起至2017年8月31日止按年物业管理费5,000元标准计算的物业管理费11,250元；四、驳回原告上海芦港建材有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,660元，减半收取计5,830元，由原告上海芦港建材有限公司负担1,596元，由被告上海安固汽修厂负担4,234元；财产保全费5,000元，由原告上海芦港建材有限公司负担3,545元，由被告上海安固汽修厂负担1,455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一七年十月十七日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。