山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终6063号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心，住所地济南市。负责人：赵勇，主任。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董国爱，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南历下金利源家常菜馆，住所地济南市。经营者：张宝元，男，1940年1月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张健（系张宝元之子），男，1964年11月26日出生，无业，住济南市。委托诉讼代理人：赵雨强，山东天宝兴律师事务所律师。上诉人中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心（以下简称济南军区疾控中心）因与被上诉人济南历下金利源家常菜馆（以下简称历下金利源菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人济南军区疾控中心的委托诉讼代理人董国爱、被上诉人历下金利源菜馆的委托诉讼代理人张健、赵雨强参加诉讼。本案现已审理终结。济南军区疾控中心上诉请求：1、依法判决撤销一审判决第三项并予以改判；2、上诉费及其他费用由历下金利源菜馆承担。事实和理由：一审法院驳回济南军区疾控中心要求历下金利源菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）的事实和证据不足。2013年12月31日，济南军区疾控中心与历下金利源菜馆签订了《军队房地产租赁合同》，合同期限为2014年1月1日至2014年3月31日，合同金额为82135元，半年一付。2013年12月31日，双方又签署《军队房地产租赁合同》，合同期限为2014年4月1日至2016年12月31日，合同约定2014年的房租为391751元，2015年的房租为537390元，2016年的房租为554818元。上述两份合同签订后，历下金利源菜馆共陆续向济南军区疾控中心支付租金为：2014年支付40万元，2015年支付537390元，2016年未支付，综合计算后，仍欠付73886元。2015年12月31日，济南军区疾控中心向历下金利源菜馆作出《停止租赁军队空余房地产的通知》，告知历下金利源菜馆要解除租赁合同，但历下金利源菜馆并未撤离涉案房屋，截止到济南军区疾控中心起诉的1月18日，历下金利源菜馆应当支付的实际使用房屋的租金为23760元。综上，济南军区疾控中心认为一审法院在未对涉案房屋的房屋租金进行充分对账核算的情况下，直接裁定驳回济南军区疾控中心的诉讼请求，其认定事实和证据均不足，请求二审法院予以改判。历下金利源菜馆辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回济南军区疾控中心的上诉请求。济南军区疾控中心在上诉状中认可历下金利源菜馆支付了2015年度的房屋租金537390元，历下金利源菜馆已经全额支付了该年度的租金，不拖欠济南军区疾控中心租金。2016-1-1日至1月18日的租金也不应当向济南军区疾控中心支付，济南军区疾控中心在合同有效期内单方违反合同约定，在2016-1-1日对历下金利源菜馆租赁的房屋采取停水、断电的措施，导致历下金利源菜馆在该期限内无法开展餐饮经营活动，合同目的不能实现，均是由于济南军区疾控中心的原因造成的，所以该期限的租金不应向济南军区疾控中心支付。济南军区疾控中心向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、历下金利源菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）；3、历下金利源菜馆支付违约金5000元；4、诉讼费由历下金利源菜馆承担。历下金利源菜馆向一审法院提起反诉请求：1、济南军区疾控中心返还超付的租金8249元；2、本案的诉讼费等相关费用由济南军区疾控中心承担。一审法院认定事实：2013年12月31日，济南军区疾控中心（甲方）与历下金利源菜馆（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定历下金利源菜馆承租位于济南市一层145.92平米、二层331.58平米的涉案房屋；租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年4月1日起至2016年12月31日止；2014年至2016年度的租金分别为391751元、537390元、554818元；租赁期内的水电等费用由乙方负担；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；甲方违反合同第七条约定的，乙方有权解除合同，甲方应支付5000元违约金；乙方违反合同第八条约定，乙方应支付5000元违约金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日按滞交经费总额的3‰加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同、收回甲方的财产并停止向乙方提供本合同由甲方提供的水电等；本合同经双方签字盖章，并经军队房地产管理部门审核批准盖章后生效。济南军区疾控中心、历下金利源菜馆、中国人民解放军济南军区房地产管理局在该合同上加盖了公章。济南军区疾控中心按约定交付了涉案房屋；历下金利源菜馆于2015年3月6日、3月10日、7月7日、7月20日、7月21日累计向济南军区疾控中心支付了2015年度的租金537390元。济南军区疾控中心称，历下金利源菜馆于2014年2月26日、7月10日、12月31日分三次支付了租金共计40万元，但该年度仍有73886元的租金未支付。2015年1月17日，解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪检委下发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月15日，济南军区疾控中心作出《停止租赁军队空余房地产的通知》，通知历下金利源菜馆解除租赁合同，并称涉案房屋位于军事行政区，属严禁出租的范围；对不满租赁时限、未履行完租赁合同的租赁户免除3个月的房租；2015年12月31日将对违规出租的沿街房停水、停电。2016年度，济南军区疾控中心切断了涉案房屋的水电，历下金利源菜馆未再支付过房屋租金或占有使用费。对此，历下金利源菜馆称未能交费的原因系济南军区疾控中心单方解除合同，并不再接受交费；上述期间由历下金利源菜馆自筹解决了涉案房屋的临时水电供应。2017年1月5日，历下金利源菜馆搬离了涉案房屋。另查明，济南军区疾控中心申请增加诉讼请求后，一审法院向其送达了催缴诉讼费通知书，但济南军区疾控中心未在一审法院指定的期限内补缴相应诉讼费。历下金利源菜馆于2017年5月17日撤回反诉请求中要求济南军区疾控中心赔偿损失792742元的请求。对另查明事实一审法院认为，济南军区疾控中心申请增加诉讼请求，但未在一审法院指定的期间内补缴诉讼费，故对于济南军区疾控中心增加的诉讼请求，一审法院不予处理。历下金利源菜馆自愿撤回要求济南军区疾控中心赔偿经济损失792742元的反诉请求，该申请并无不当，一审法院应予准许。关于历下金利源菜馆主体资格问题，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，并注明该字号经营者的基本信息。故历下金利源菜馆认为其不应作为本案当事人的辩解意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院认为，济南军区疾控中心与历下金利源菜馆就涉案房屋签订的租赁合同合法有效。本案有两个争议焦点：一、租赁合同的解除时间；二、双方要求支付或退还租金的诉讼请求是否应予支持。对于第一个焦点问题，房屋租赁合同签订时经过了军队房地产管理部门的审核批准，该审核批准是合同的生效条件；济南军区疾控中心于2015年12月15日通知历下金利源菜馆解除合同，但其并未提交涉案房屋属于军事行政区的证据，也未提交军队房地产管理部门关于合同解除的审批意见；济南军区疾控中心在本案中又主张了2016年的房屋租金，且合同约定的租赁期限为2014年4月1日至2016年12月31日，故一审法院认定双方签订房屋租赁合同自2016年12月31日解除。对于第二个焦点问题，因济南军区疾控中心在反诉答辩意见中认可历下金利源菜馆已经支付了2015年度的租金537390元，故济南军区疾控中心要求历下金利源菜馆支付2015年度租金47640元（75000元-27360元=47640元）的诉讼请求，一审法院不予支持。因济南军区疾控中心在2016年度的租赁期间内对涉案房屋进行了停水停电，且涉案房屋并非一般的仓库而是用于餐饮经营，该行为将导致涉案房屋丧失正常的经营功能并大幅降低其使用功能，因此对于济南军区疾控中心要求历下金利源菜馆支付2016年1月1日至2016年1月18日的租金23760的诉讼请求一审法院不予支持。对于历下金利源菜馆要求济南军区疾控中心返还超付租金8249元的反诉请求，历下金利源菜馆并未提交租赁期间全部的租金支付凭证或其他有效收据，故对历下金利源菜馆该项反诉请求，一审法院不予支持。合同到期后，历下金利源菜馆未按合同约定返还涉案房屋，应按照约定支付违约金，故济南军区疾控中心要求历下金利源菜馆支付违约金5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心与济南历下金利源家常菜馆签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除；二、济南历下金利源家常菜馆于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心违约金5000元；三、驳回中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心要求济南历下金利源家常菜馆支付2015年度租赁费75000元（含截至2016年1月18日的租赁费27360元）的诉讼请求；四、驳回济南历下金利源家常菜馆要求中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心返还超付租金8249元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2550元，由山中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心负担2000元，济南历下金利源家常菜馆负担550元；反诉案件受理费25元，由济南历下金利源家常菜馆负担。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，济南军区疾控中心与历下金利源菜馆签订合同期限为2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》，因历下金利源菜馆不予认可且该租赁合同上亦没有历下金利源菜馆的签名及印章，并且济南军区疾控中心在一审中系依据双方签订合同期限为2014年4月1日至2016年12月31日的《军队房地产租赁合同》提起的诉讼，故一审法院对双方签订合同期限为2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》不予采信并无不当。根据双方签订合同期限为2014年4月1日至2016年12月31日的《军队房地产租赁合同》的约定，2015年度历下金利源菜馆应缴房租为537390元，济南军区疾控中心亦认可历下金利源菜馆已经支付了2015年度的租金537390元，济南军区疾控中心再起诉历下金利源菜馆支付2015年的租金没有事实及法律依据。关于2016年1月1日至18日的租赁费27360元历下金利源菜馆应否支付的问题，2016年1月1日济南军区疾控中心对涉案房屋进行了断水断电，历下金利源菜馆无法开展餐饮经营活动，致其合同目的不能实现，故一审法院对于济南军区疾控中心要求历下金利源菜馆支付2016年1月1日至2016年1月18日的租金23760的诉讼请求不予支持亦无不当。综上所述，上诉人济南军区疾控中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人中国人民解放军济南军区联勤部疾病控制预防中心负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  刘彦亭审判员  武绍山二〇一七年十月十七日书记员  徐 敏