广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2829号上诉人(原审被告)：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山街道办事处南湖总工会大门左侧沿江路。法定代表人：邓珂。委托诉讼代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杰，广东达伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘浩东，男，1990年2月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（下称君益公司）与被上诉人刘浩东因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2017）粤1323民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2017年5月22日，原审原告刘浩东向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期交房的违约金，自2014年11月1日起至交房之日止按日支付已付购房款349883元的万分之二；2、被告支付在规定期限内不能取得房地产权属证书的违约金，自2015年2月1日起至办出房产证之日止以已付购房款349883元为本金，按同期活期存款利率计付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：事实与理由：2013年12月8日，原告与被告君益房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0077161），约定原告购买被告开发建设的位于惠东县××黄排云田村××地段城市××房产。合同约定被告应当在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，如果逾期交房超过180日，则按日向原告支付已付购房价款万分之二的违约金。同时约定，被告最迟应当在2015年2月1日前办好房产证，逾期应按已支付购房款以活期存款利率计付违约金。截至起诉之日，被告仍没有将经验收合格的房产交付给原告使用，更没有办理房产证。经原告多次催讨，被告仍没有履行合同义务。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告君益公司辩称，一、被答辩人主张的逾期交房违约金计算方式不符合约定且过高，请求法院予以适当减少。1、被答辩人主张的逾期交房违约金计算方式不符合约定。双方于2013年12月8日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第九条约定，出卖人应当在2014年10月31日前将商品房交付给买受人；若未按期交付，则按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180天，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过180天后，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之二的违约金。依据双方的约定，逾期交房的违约金的计算方式：违约金=房款总价×[180天×万分之一+（逾期总天数-180）×万分之二］，而被答辩人主张的自2014年11月1日起，每日以购房款万分之二的标准计算违约金显然不符合合同约定。二、被答辩人主张的逾期交房违约金过高，恳请法院按照银行存款利息标准计算被答辩人的实际损失。根据我国合同法的相关规定，对于约定的违约金过高的，当事人有权请求法院予以减少。在本案中，若按被答辩人主张的逾期交房违约金计算标准计算，答辩人逾期交房违约金达六万之多，过分高于活期存款利息。被答辩人应当举证证明因逾期交房给其造成的实际损失。在其未能举证证明其损失的情况下，答辩人认为，应当以其已付房款的活期存款利息损失来确定其损失。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，答辩人认为被答辩人主张的逾期交房违约金人民币计算方式不符合约定且过高。鉴于答辩人延迟交付房屋是因客观所致，并非故意为之，恳请贵院综合考虑，以实际损失为基础，兼顾公平，作出公正合理的判决。请法院酌情考虑，予以适当减少。三、答辩人希望双方解除商品房买卖合同。原审法院查明的事实原审法院审理查明：被告君益房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。原告刘浩东向被告君益房地产公司认购被告开发的位于惠东县××办事处黄排云田村××地段城市××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063148），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道××田村旱坑仔地段、编号为441323001010GB01202的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第0011546号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000440号、建字第惠东县规建证字（2013）000441号、建字第惠东县规建证字（2013）000442号，施工许可证号为442528201310120101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2013030号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7幢3层02号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共108.60平方米，其中，套内建筑面积92.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.94平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3222元，总金额（人民币）叁拾肆万玖仟捌佰捌拾叁元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款179883元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证。逾期出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人”。该份合同于2014年1月7日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。合同签订后，原告刘浩东向被告君益房地产公司支付首期房款179883元，其余款项在广东惠东农村商业银行股份有限公司办理按揭。原告于2015年3月23日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5248元、白蚁防治费1303元，合计14747元给被告，被告出具加盖公章的收款收据。上述商品房至今仍未验收合格。2017年5月22日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。原审法院判决理由和结果原审法院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告刘浩东向被告认购位于惠东××××房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063148），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。原告提起本案诉讼前，于2015年3月23日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5248元、白蚁防治费1303元，合计14747元给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的规定，在没有正当理由及存在不可抗力的情况下，被告未按约定在2014年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告，至起诉之日即2017年5月22日已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因被告未按合同约定交付经验收合格的商品房，构成违约，故原告诉请被告支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告诉请违约金自2014年11月1日计起，本院予以照准。被告应向原告支付的违约金应自2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止以349883元为本金按日万分之二的标准累积计算，且不超过349883元的30%即104964.9元为宜。关于逾期办证违约金的计算问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房只有经过竣工验收合格后才符合办理产权登记的条件，此时方能计算逾期办证的期间。上述商品房至今仍未验收合格，不具备交付及办证条件，本案不作处理。综上，原告刘浩东的诉请及被告君益房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘浩东支付逾期交房的违约金（以349883元为基数，从2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止按日万分之二的标准计付，但不超过349883元的30%即104964.9元）。二、驳回原告刘浩东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元（已减半收取），由被告惠东县君益房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见上诉人君益公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销(2017)粤1323民初1787号《民事判决书》的判决，并捋本案依法改判或发回重审。主要事实和理由：一审法院判决由上诉人以购房款为基数按日万分之二的标准向被上诉人支付逾期交房的平约金，不符合上诉人与被上诉人签订的买卖合同约定，且明显过高，理由如下:一、一审法院一概以万分之二的标准计算违约金明显错误。根据双方于2013年12月8日签订的《广东省商品房买卖合同》第^条和第九条约定，出卖人应当在2014年10月31日前将商品房交付给买受人;若未按期交付，则按逾期时间分别处理(不作累加)∶(1)逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金;(2)逾期超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金。依据双方此约定，违约金应当分段计算，不作累加。逾期交房违约金=房款总价×[180天×万分之一+(逾期总天数-18o)×万分之二]。一审法院一概以万分之二的标准计算明显错误。二、即使按照合同约定计算违约金，该违约金仍然过分高于被上诉人的实际损失，上诉人认为应当给予适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，参照解释第十七条关于逾期交房违约金数额或损失赔偿额的计算标准。上诉人认为，被上诉人应当举证证明因逾期交房给其造成的实际损失。在其未能举证证明其损失的情况下，上诉人认为，应当以其已付房款的活期存款利息损失来确定其损失，而非按照一审法院认定的以已付房款为基数计算违约金的最高限度。此种认定方式对上诉人是极为不公平的。三、上述人延迟交付房屋是因客观所致，并非恶意违约，出现此种情形也非上诉人所愿，因此上诉人希望法院解除双方的房屋买卖合同，捋已付房款退还被上诉人，以免对双方造成更大的损失。为维护上诉人的合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起上诉。望二审人民法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度，依法敢判或发回重审。被上诉人刘浩东答辩称:一审判决合理合法，请求二审予以维持。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明上诉人称未能办理房屋验收交付的原因主要是因承建商不配合导致建设资料不齐，以及规划设计改动等原因。针对上诉人君益公司提出的退房事宜，刘浩东提出按照现行的市场价格确定价款则可以接受。本案在二审中，经本院提议调解未果。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。根据民事诉讼的基本规则，人民法院审理案件应当依照当事人的诉辩主张及证据进行审理。针对本案一审判决宣判后的上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点问题是本案违约金计算的标准问题。上诉人君益公司认为，君益公司的逾期交房跨越合同约定的180天的时间点，在180天内应当按照已付房款每日万分之一支付违约金，超过180天的部分则按照已付房款每日万分之二计算违约金。经查，双方在合同中关于逾期交房的违约金的约定内容是：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。根据以上约定，在第（1）部分是针对逾期交房不超过180天情形下逾期交房违约金的约定，第（2）是针对逾期交房超过180天情形下逾期交房违约金的约定。两个条款中，不仅没有任何关于应当分段计算违约金的约定，相反在第（2）条还有合同继续履行则逾期交房违约金从合同约定的最后交付期间的第二天起至实际交付日应当如何支付违约金的约定。因此，上诉人关于将逾期交房违约金分成两个阶段并按照不同标准计算的上诉请求，没有合同依据与法律依据，本院不予支持。关于合同约定的违约金是否过高的问题，尽管相关司法解释规定约定违约金过高的应当依据当事人的请求予以适当减少，但是在对方当事人提出关于违约金支付的请求后，主张违约金过高应当调整的一方当事人应当举证以证明其主张，并非适用举证责任导致的原则由提出支付违约金的一方当事人来证明违约金并不过高。在本案诉讼中，君益公司上诉称应当由刘浩东承担违约金与其损失相比过高的证据，但未提交任何本案应当适用举证责任倒置的法律依据，故对该上诉请求本院也不予支持。至于上诉人君益公司所称的因其他客观原因导致延期交付并非其主观恶意问题，以及提出愿意退房的意见，均不属于本案二审审理的范围；且经本院提议调解未果，可待本案诉讼终结后另循法律途径处理。综上所述，上诉人君益公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2000元，由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十月二十七日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。