山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6871号上诉人（原审被告）：项允秀，女，1970年10月2日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：杨道亮，男，1964年9月1日出生，汉族，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：王振东，山东中强律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：于洋，山东中强律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：靳先达，男，1994年10月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：靳奉新（系靳先达之父），男，1963年9月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑滨锋，章丘普集法律服务所法律工作者。上诉人项允秀、杨道亮因与被上诉人靳先达房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。项允秀、杨道亮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回靳先达的诉讼请求；2.判令靳先达承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.根据契约补充条款第七条的约定，靳先达支付首付款暂由居间方济南二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店（以下简称二十二世纪不动产代理公司）保管，但靳先达提交的29万元的转账明细中记载的收款人为“*绪美”，并非二十二世纪不动产代理公司。另外，二十二世纪不动产代理公司于2017年1月13日出具的30万元的收据系复印件，且该收据与靳先达提东的二十二世纪不动产代理公司于2017年1月13日出具的中介费和贷款费收据原件样式、内容完全不一样，显然，靳先达提供的30万元收据系其串通二十二世纪不动产代理公司后伪造。根据契约的约定，靳先达之父购房款后，居间方应当告知项允秀，且2017年1月10日居间方曾根据约定向项允秀出具过1万元定金托管的收据，但居间方未向项允秀出结果首付款托管的收据，也未告知项允秀任何关于收到首付款的消息。综上，靳先达未按照约定履行付款义务。2.因靳先达为按照约定履行付款义务，根据契约的约定，靳先达违约，契约自动解除，故靳先达要求继续履行契约没有任何事实和法律依据。靳先达辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回项允秀及杨道亮的上诉请求，维持原判。靳先达向一审法院起诉请求：1.判令杨道亮、项允秀继续履行2017年1月10日签订的房地产买卖契约，办理房产变更登记到靳先达名下；2.涉诉费用由杨道亮、项允秀承担。一审法院认定事实：1.2017年1月8日，项允秀、杨道亮的的代理人ＸＸ（甲方）与靳先达的代理人刘震（乙方）以及（中介方）二十二世纪不动产代理公司签署《购房意向协议》。注明：刘振通过中介方22世纪不动产明星分部带看，对位于山水南城14号楼13层中户（****）房屋有购买意向，现支付购房意向金1万元交由中介方托管，待甲方在三日内将房产证自不动产局领出后甲乙双方签订正式房屋买卖合同，诚意金转为购房定金。协议签订后，刘震以转账的方式交付二十二世纪不动产代理公司购房意向金1万元。该公司于2017年3月11日为靳先达补开收据，注明交款人为靳先达（刘震代），交款事由为定金托管。2.2017年1月10日，项允秀（甲方）、靳先达（乙方）以及二十二世纪不动产代理公司（丙方）签订房地产买卖《契约》。约定：甲方同意将坐落于章丘市山水南城14号楼****的住房（房屋产权证号：章房权证城字第11******）计建筑面积96.43平方米，配套房17.15平方米，车位编号071，按套出售给乙方；成交总价647000元，契约签订之日乙方交纳购房定金1万元，甲乙双方在三日内提供贷款所需资料给丙方办理该房贷预审。第三条约定：乙方于2017年1月15日前支付该房首付款29万元，剩余房款（47万元）乙方通过丙方办理该房住房贷款（该款项放款时间以贷款审批银行为准，放款时直接转入甲方指定账户内）；待贷款审批银行通过后七日内甲乙双方办理该房过户手续。若因乙方个人原因或国家政策性调整致使乙方乙方申请额度减少，则由乙方在该房过户前将差额部分补齐后甲乙双方办理该房过户手续；若因单方个人原因无法过户并给对方造成损失时，由过失方自行承担赔偿及违约责任；定金1万元充当购房款。第四条约定：经甲乙双方协商一致，丙方自乙方所付首付款内留取5000元作为交房保证金，甲方应在收到全部房款三日内将该房交付给乙方居住使用，待该房顺利交接后，由丙方将此保证金交由甲方。第七条约定：本契约签订后甲乙双方即应支付中介佣金，乙方中途不购买该房屋，应书面通知甲方，甲方应在15日内将乙方的首付款返还给乙方，乙方不得向甲方索要定金，定金即为乙方向甲方支付的违约金；甲方中途不售给乙方，应书面通知乙方，并自悔约之日五日内将定金和相当于定金数额的违约金返还给乙方；由违约方承担双方中介佣金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之二的违约金；乙方延迟交付首付款时间超过十日以上的，视为乙方放弃购买该房，乙方违约，本合同自动解除。补充条款第2条约定：丙方协助办理该房的评估、贷款、过户、抵押等手续，甲乙双方配合办理；第7条约定：经甲乙双方协商一致同意，乙方所交首付房款暂由丙方保管，待乙方贷款审批通过后甲乙双方办理过户当日，由丙方转给甲方，乙方支付首付房款当日丙方告知甲方即可；收乙方中介费5000元。协议签订后，杨道亮、项允秀于当日将涉案房屋的两本房产证原件以及租赁合同交付二十二世纪不动产代理公司，该公司为其出具收条，并开具托管定金1万元的收据。2017年1月13日，靳先达以转账的方式交付购房首付款29万元，二十二世纪不动产代理公司为其出具30万元的收据，注明收款事由为首付托管（其中包括1万元定金）。同日，靳先达向该公司交纳中介费5000元，贷款手续费3470元。3.2017年1月19日，为办理涉案房产的买卖交易，委托山东当代房地产土地评估咨询有限公司进行评估，靳先达代杨道亮、项允秀交纳涉案房产评估费2825元。2017年1月23日，靳先达为办理房贷，委托山东当代房地产土地评估咨询有限公司对涉案房产进行评估，交纳房产评估费2700元。当日，靳先达在山东章丘农村商业银行股份有限公司双山支行申请办理住房按揭贷款47万元的审批手续并获得通过，该行于当日为靳先达出具“关于对靳先达个人住房按揭贷款审批通过的通知”。2017年1月24日，章丘市地方税务局为靳先达开局房产交易增值税发票，同时靳先达交纳房产交易税费8105元。据此，靳先达与杨道亮、项允秀共同到章丘市房屋管理服务中心签订《存量房屋买卖合同》，合同编号2018701******。章丘市房屋管理服务中心在合同上加盖房屋买卖合同备案专用章。一审法院认为，双方当事人争议的主要事实：一是购房意向协议的真实性问题；二是契约签订后的履行及违约责任。通过靳先达陈述，项允秀、杨道亮的答辩以及双方提供的相应证据，围绕双方争议的主要事实，本案需要解决的焦点在于靳先达请求的合理性问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案项允秀作为涉案房产共有人之一与靳先达签订的契约，系双方当事人的真实意思表示；事后，靳先达与杨道亮、项允秀共同到章丘市房屋管理服务中心签订《存量房屋买卖合同》，涉案房屋共有人杨道亮以实际行为对项允秀的处分行为作出追认。故，涉案契约合法有效。其次，ＸＸ与刘震签订的《购房意向协议》虽未明确ＸＸ、刘震的代理人身份，协议的内容以及刘震代靳先达交纳定金1万元的事实，与事后项允秀、靳先达签订的契约相吻合，足以证实该购房意向协议的真实性。再次，契约签订后，靳先达按照约定已于2017年1月15日前（1月13日）将首付款30万元（包括已交的定金1万元）交付给中介公司托管，且交纳了相应中介费、办理贷款的手续费，并为涉案房产的交易、办理按揭贷款等进行了房产评估，相应银行亦为靳先达出具了个人住房按揭贷款审批通过的手续。同时，项允秀亦于契约当日将房产证原件交付给中介公司，并在靳先达办理完相应贷款审批手续后签订了《存量房屋买卖合同》。由此可见，靳先达已及时按契约的约定履行了办理银行按揭贷款以前的所有义务，亦证实项允秀、杨道亮对靳先达按时履行交纳首付款等义务的认可。第四，契约以补充条款的方式约定首付款交由中介公司保管，项允秀、杨道亮对此应是明知的，且其与靳先达签订《存量房屋买卖合同》的行为，亦证实其对靳先达履行义务的认可。故，现项允秀、靳先达主张靳先达违约延期交纳首付款以及中介公司未予通知，证据不足，理由不当，且与其自身实施的行为相矛盾，不予采信。综上所述，项允秀与靳先达签订的购房契约，系合同双方当事人的真实意思表示，事后已经杨道亮追认，该合同合法有效。涉案房产已经双方签订《存量房屋买卖合同》并在房管部门备案，现靳先达要求杨道亮、项允秀继续买卖契约，办理房产变更登记，理由正当，予以支持。判决：项允秀、杨道亮继续履行项允秀与靳先达于2017年1月10日签订的房地产买卖契约，并协助靳先达办理涉案房产（房屋产权证号：章房权证城字第11******）的变更登记至靳先达名下，于判决生效之日起10日内履行。案件受理费100元，由项允秀、杨道亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方二审的争议焦点为：靳先达是否已按照合同约定履行了支付房屋首付款的义务。因购房意向协议中中介方落款处由刘绪美签字，并由二十二世纪不动产代理公司盖章，据此可以认定刘绪美能够代表二十二世纪不动产代理公司办理涉案房屋买卖中的中介业务。涉案合同中约定，2017年1月15日之前，靳先达将涉案房屋首付款29万元交给中介保管。靳先达主张其已按照合同约定支付了首付款，并提交智慧柜员机业务回执予以证明。经审查，该回执显示，靳先达之父靳奉新于2017年1月13日向*绪美转账29000元。因收款人*绪美的最后两个字与刘绪美最后两个字相同，结合二十二世纪不动产代理公司为靳先达出具的三十万元（含定金1万元）的收据，故一审法院认定靳先达已按照合同约定将首付款交付二十二世纪不动产代理公司并无不当，本院予以维持。综上所述，项允秀、杨道亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由项允秀、杨道亮负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年十月二十三日书记员  李宜濂