江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1640号上诉人（原审原告）：曾维新，男，1990年4月出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐忆，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奕坤，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所地江西省南昌市湾里区招贤路。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。上诉人曾维新因与被上诉人江西江中天宁房地产有限责任公司(以下简称天宁公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初117号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人曾维新的委托诉讼代理人徐忆、朱奕坤，被上诉人天宁公司的委托诉讼代理人王文达、俞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾维新上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人在一审中向法院提交的湾里城投公司于2017年4月16日出具的证明不应予以认定，该公司作为一家市政施工企业，其不具备能够证明朱沙冲路为江中御墅雨、污水排水唯一市政公共管道的能力，且其作为利益相关人（实际导致违约的第三人），其出具的证明应予以排除。另外，一审法院对接入雨、污水排水管道与商品房交付之间的影响，没有组织辩论，并据此认定朱沙冲路施工延误时间可作为本案当事人之间签订《商品房买卖合同》所约定的交房顺延时间。根据被上诉人在一审中提供的证据可以看出，涉诉房屋的供电工程和消防工程竣工验收时间为2017年3月，而这两项工程与接入雨、污水管道并无关联。至2017年3月为止，除被上诉人提出的未接入排水管道外，涉诉工程也未达竣工验收并向买受人交付的要求。二、一审法院适用法律有误。本案中，天宁公司存在延期交房，构成违约确有其事，根据《合同法》第一百二十一条的规定，即使是由于第三方导致其违约，其也应当对购房人承担违约责任。涉案房屋买卖合同第八条约定“其他非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素”属格式条款，该条款虽然有下划线标示，但没有任何加黑、加粗，而且，该合同中共有一百多处下划线，完全没有警示作用。根据合同法的规定，该条款当属无效。综上，故提起上诉。天宁公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不充分，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。本案《商品房买卖合同》合法有效，双方在合同中约定了天宁公司延期交房的免责条款之一即是“非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素”，该条款系双方真实意思表示，而非无效格式条款，对双方均具有约束力。本案中，因南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司投资建设的涉案小区门口主干道朱沙冲路（原宁中路）自2015年5月份开工以来一直处于半停工状态，该工程造成涉案小区门前主干道（朱沙冲路）开挖道路封闭导致涉案小区施工单位建筑安装工程后期施工材料及施工机械无法进场而停工，以致涉案小区的供电安装工程无法确定线路及管道铺设无法确定具体位置和深度，电梯工程也无法安装、调试，还有就是雨、污管道接通及小区道路接通为涉案小区项目房屋符合交付条件的控制性工程，如果雨、污管道和小区道路不接通，涉案房屋就根本无法交付使用。综上，由于市政工程的原因导致天宁公司未能按合同约定期限交房，但这些原因也是涉案合同约定的免责事由，因此，天宁公司在本案中不应当承担延期交房的违约责任。曾维新向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付延迟交房的违约金11494.08元（暂算至2017年4月13日）。2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月27日天宁公司取得江中御墅1＃楼的预售许可证。2016年8月28日，曾维新（买受人）与天宁公司（出卖人）签订了编号为1000607189的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定由曾维新购买天宁公司开发的江中御墅1＃楼A单元401号房，该商品房总价为557965元，曾维新于2016年8月28日付清总房款的21.14%首付款即人民币117965元（含已付定金），余款78.86%即人民币44万元于2016年8月28日办理完毕银行贷款手续。天宁公司应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方（在庭审中原告认可甲方即为本案被告）所能控制的延误因素，该条款下面用横线标注。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。上述合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。合同签订当日，曾维新向天宁公司支付了首付房款117965元。后原告曾维新在江西银行办理了44万元的商业贷款，至此原告曾维新付清了全部购房款。2015年2月9日施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司在主体分部工程质量验收记录中作为验收单位均予以签字和盖章。建设工程规划查验表中在完成主体的验线栏处，放线测绘部门和城管执法部门有其工作人员签字，但日期处空白；规划主管部门有其工作人员签字并盖章，日期为2015年10月13日补。2017年3月21日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2017年3月21日江中御墅1＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，2017年3月30日湾里区城乡规划建设局备案意见为：江中御墅一期1＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年3月30日收讫，文件齐全。2017年3月天宁公司通知曾维新本案涉案房屋已符合交房条件，要求原告于2017年3月30日下午办理收房手续，并告知集中交付的办理时间为2017年3月30日至2017年4月9日。该通知后附商品房交付指引，在该指引的交付时间提示中告知，根据《商品房买卖合同》约定，在2017年3月30日以后办理的，则自2017年3月30日起视为已将房屋正式交付。原告于2017年3月30日办理了收房手续。湾里城投公司针对天宁公司何时可将江中御墅雨、污水管道与朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道对接的报告分别于2016年3月16日、2016年11月25日、2017年3月16日回复，其中最后一份回复中同意江中御墅于2017年3月20日按市政管网施工规范接通朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道，并进行雨、污排水。湾里城投公司于2017年4月16日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道至今是江中御墅雨、污水排水唯一市政公共管道。2017年5月12日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）市政道路及雨、污管网工程由湾里城投公司投资建设，该项目于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。一审法院审理过程中，经组织原、被告双方现场勘查，朱沙冲路（原宁中路）系半环绕江中御墅的一条道路。一审法院认为，原告曾维新与被告天宁公司所签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定，因其他非甲方（即本案被告）所能控制的延误因素可延期，且被告对该条款用横线标注进行提示。根据查明的事实，朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道是江中御墅一期项目雨、污水排水唯一市政公用管道，而朱沙冲路（原宁中路）的修建延期系天宁公司无法控制的情形，故朱沙冲路（原宁中路）1年4个月的修建延误时间可作为原、被告所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房顺延时间。双方约定被告应于2016年12月31日交房，被告实际于2017年3月30日交付诉争房屋，扣除其因朱沙冲路（原宁中路）修建的延期时间，并未构成逾期交房。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告曾维新的诉讼请求。案件受理费87.4元，由原告曾维新负担。本院二审期间，被上诉人天宁公司为了支持其答辩意见，向本院提交了一份补强证据，即南昌市湾里区市政工程管理所出具的证明，旨在证明涉案房屋延期交付并非是天宁公司所能控制，而是因市政工程施工所致。该份证据经上诉人曾维新质证，对其真实性合法性没有异议，但认为被上诉人天宁公司的延期交房与市政工程没有必然的关联性。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2016年8月28日，曾维新与天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，合同双方当事人均应诚信全面履行合同约定。本案中，曾维新认为涉案合同第八条约定的免责条款因违反《合同法》第四十条的规定而无效；而根据该条约定的交房时间，出卖人天宁公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付买受人曾维新使用，但天宁公司却无故推迟到2017年3月30日才交房，故应承担逾期交房违约金11494.08元。而天宁公司认为延期交房是事实，但是导致延期的原因并非己方所能控制的因素即朱沙冲路市政工程施工所致，根据涉案合同第八条约定“……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其他非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素；……。”据此，天宁公司具有约定的免责事由，故不应当承担延期交房的违约责任。对于涉案合同第八条约定的免责事由问题，本院认为该约定系双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，且有下划线标注进行明示，应属合法有效。根据一、二审审理查明事实，天宁公司向法院提交的《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、湾里城投公司《回复函》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道报告的回复函》、天宁公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、湾里城投公司《回复函》、湾里城投公司《证明》、《供电工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》、《江中御墅延期交房告知函》以及南昌市湾里区市政工程管理所出具的《证明》等一系列证据能够形成合法有效的证据链以证明其延期交房的原因是并非由其能控制的因素所致；而且，天宁公司在延期交房过程中没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度等职责。因此，本院认为天宁公司在本案中虽然存在延期交房的情形，但并不构成违约，故而不应当承担涉案合同约定的延期交房的违约责任。综上所述，曾维新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87.4元，由上诉人曾维新负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十月十日书记员  万志新