江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终1321号上诉人（原审原告）:沈赛静，女，1972年11月20日出生,汉族,住浙江省象山县。委托诉讼代理人：邵雪明，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵磊，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:王雪花，女，1969年4月18日出生,汉族,住昆山市。委托诉讼代理人：王国平，江苏闻贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一奇，江苏闻贤律师事务所实习律师。上诉人沈赛静、王雪花因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初10005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈赛静上诉请求：1、撤销（2016)苏0583民初10005号民事判决，依法判决支持上诉人的一审诉讼请求；2、案件一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：租赁合同到期后，被上诉人一直未返还租赁房屋，一审法院认定双方租赁关系于2016年8月4日终止与事实不符。根据上诉人向法院提供的房地产平面图显示，天然酒家范围内房产包含租赁房产和被上诉人自有房产两部分，其原始房屋结构中原有位于房产南侧和东北侧两处共用楼梯。天然酒家为了经营需要，拆除了其中南侧楼梯，改造了位于东北侧的楼梯，又在上诉人的租赁房屋内搭建了一个楼梯。被上诉人通过转让方式取得了天然酒家的经营权，购买了陈明华名下的自有房屋，并继续租赁上诉人房屋经营天然酒家，被上诉人承继了天然酒家原经营者的权利义务。在租赁合同到期后，被上诉人应当承担恢复原房屋结构的义务。一审法院对案件的事实认定有误，适用法律不当。上诉人王雪花上诉请求：1、撤销（2016)苏0583民初10005号民事判决，依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经按约于2015年10月底向被上诉人归还了涉案房屋。2015年11月24日，上诉人与被上诉人配偶陈阿明进行租金结算，并在扣除被上诉人在天然酒家的签单消费金额后，将余额45680元转账至陈阿明账户，系双方经过协商后确定的具体房屋使用费，故上诉人已经付清租赁期满至实际返还房屋期间的使用费。原审法院认定事实不当，导致判决有误，应予撤销并依法改判驳回其全部诉讼请求。沈赛静在诉讼中答辩称：房屋租赁期满后，王雪花没有归还租赁房屋。期间双方进行过协商，但一直没有谈拢。为此，我方委托律师发函给王雪花，要求支付实际房屋占有费及恢复原状后归还房屋，但王雪花一直没有归还。对方2015年11月支付的4万多元是退还消费卡的钱，并非支付租金。王雪花在诉讼中答辩称：沈赛静是在2006年与陈明华签订的房屋租赁合同，王雪花是后来通过股权转让的形式承接的房屋租赁，所以不清楚涉案房屋的原来状况。根据王雪花与沈赛静签订的最后一方租赁合同（2012-2015）中唯一有关合同终止后进行交接的条款是第七条第四点，假如有留置的东西，视为放弃。正是双方对交接的约定不明确，所以王雪花在归还房屋的时候采取了通知沈赛静到场，确认双方的具体位置后进行了砌墙，以此作为双方移交。一审法院组织双方到场进行现场验收并据此作为判决双方交付房屋的时间点，我方不予认可。原审原告沈赛静向一审法院起诉请求：1.判令王雪花将同丰路590#(578-5)的房屋返还给沈赛静并恢复房屋原状；2.判令王雪花支付沈赛静房屋占有使用费307393元（实际占有天数×904.1元计算，暂计算至2016年6月20日）及2016年6月31日起至王雪花实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3.诉讼费用由王雪花承担。一审法院认定事实：2012年7月5日，沈赛静与王雪花签订房屋租赁合同一份，约定由沈赛静将其位于江苏省昆山市同丰路590#（578-5）计441平方米的房屋出租给王雪花用于经营活动，租赁期限为2012年7月16日至2015年7月15日，房屋租金按照十二个月为一个支付期，年租金330000元，支付日期为每年6月15日，租赁期间，王雪花使用的水、电、煤气等费用自行支付，物业管理费也有王雪花自行支付，租赁期满，王雪花须在十五天内将添置的可移动的动产部分自行搬离，如期交还房屋并不影响房屋结构的完好……该合同还约定了对其他事项。2012年7月16日沈赛静将上述房屋交付王雪花，该房屋交付时系装修状态。2015年11月26日，沈赛静委托江苏六典律师事务所向王雪花发出律师函，简述了双方合同约定情况，称王雪花在合同到期后，未与沈赛静续约，应返还房屋，王雪花对租赁房屋结构进行了改造，沈赛静要求王雪花在收到律师函之日立即将房屋恢复原状并将房屋返还，在移交房屋时，比照合同中的房屋租金付清2015年7月15日起至返还之日止的全部房屋占有使用费。王雪花在庭审中表示未收到此律师函，并表示2015年10月底已结束经营且按原状返还房屋给沈赛静，并已结清全部租金。2013年8月4日至2015年3月11日，沈赛静及陈阿明在王雪花经营的天然酒店消费并开具签账单若干份。2015年11月24日，王雪花向陈阿明转账45680元。昆山市开发区同丰西路578-5楼共计四层，其中一层200平方米、二层241平方米，一层、二层系沈赛静及其配偶陈阿明共同共有。2016年8月4日，一审法院组织沈赛静、王雪花双方一同前往涉案房屋，沈赛静代理人、沈赛静配偶陈阿明及王雪花到场，一审法院经现场核实，认为该房屋交付时的装修状态与此次现场勘查的装修状态并无结构性改造。在一审法院组织下，王雪花将上述房屋全部返还沈赛静。上述事实由房权证及土地证、房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、电费缴纳清单及银行交易明细、银行交易明细、签账单、房屋所有权证存根、昆山市所有权证登记申请书及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，沈赛静、王雪花之间签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应依照法律规定以及合同约定，履行相应的合同义务。沈赛静、王雪花签订的书面合同截止于2015年7月15日，根据沈赛静向王雪花出具的律师函等证据可以确定王雪花已向沈赛静付清书面租赁合同期间的全部租金。之后沈赛静、王雪花双方未签订书面合同，但王雪花继续使用租赁房屋，沈赛静未提出异议，视为形成事实租赁关系。本案争议焦点一：2015年7月15日后双方之间的租赁关系何时终止，因沈赛静、王雪花双方对房屋何时返还问题存在分歧，沈赛静主张王雪花一直未返还租赁房屋，王雪花主张已于2015年10月底返还租赁房屋，但双方均未提交充分证据，根据本院2016年8月4日现场组织沈赛静、王雪花双方进行房屋的返还，本院确认沈赛静、王雪花之间的租赁关系于2016年8月4日终止，房屋已于此时返还，沈赛静要求王雪花返还房屋的诉讼请求无依据，同时王雪花应向沈赛静支付房屋占有使用费，自2015年7月15日起至2016年8月4日止，参照书面合同的租金标准330000元/年，租金为348986.3元（330000元/年÷365天×386天），扣除王雪花于2015年11月24日向沈赛静支付的45600元，剩余租金303386.3元需向沈赛静支付。本案争议焦点二：涉案房屋王雪花是否进行结构性改造，该房屋交付时系装修状态，根据沈赛静提供的房屋平面图及本院现场勘查，并不能证明王雪花对涉案房屋进行结构性改造，沈赛静对此承担举证不能的法律后果，故本院对沈赛静要求王雪花恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。遂判决：一、王雪花于判决生效后十日内支付沈赛静房屋占有使用费303386.3元。二、驳回沈赛静其他诉讼请求。案件受理费5990元，减半收取2995元，由王雪花负担。本院经审理查明，昆山市同丰路590#（578-5）所在大楼原为办公楼，后由开发商分割后分别售于多位业主，其中578-5为沈赛静、陈阿明所有，包括一层、二层和四层，位于该大楼的最北端。紧邻的578-4为王雪花所有，包括一层、二层。根据当事人在诉讼中提供的涉案房屋的“房地产平面图”、“商品房建筑平面图”、“房地产平面校对图”及“房屋所有权证存根”等证据显示，在578-5与578-4分界线的东侧有一楼梯间（包括一至四层的楼梯及每层都有的卫生间），其中位于二层的整个楼梯间（包括楼梯及卫生间）均属578-5所有。在578-4南侧有一楼梯间（包括一至四层的楼梯及每层都有的卫生间）。昆山市同丰路590#（578-4）原为陈明华所有。陈明华向沈赛静租用了578-5的一、二层（面积441平方米）房后开设了天然酒店（营业面积包括578-4及578-5的一、二层）。2006年7月，陈明华将天然酒店及578-4房屋所有权转让给了王雪花。之后王雪花继续承租578-5的一、二层房屋用于经营天然酒店。经本院现场勘查，涉案房屋现状变化如下：1、578-5与578-4分界线已用砖墙隔离，其中东侧楼梯间二层的部分面积现由王雪花实际使用。2、在578-5房屋内有一新建楼梯（一层至二层）。3、原位于578-4南侧的楼梯间（一层至二层）已经拆除，所占面积已由王雪花一并予以出租。4、578-4房屋内有一新建楼梯（一层至二层）。以上事实由涉案房屋的“房地产平面图”及“商品房建筑平面图”、“房屋所有权证存根”、现场勘查照片及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，王雪花、沈赛静签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的举证及陈述并结合法院的现场勘查情况可以认定，在结束天然酒店经营后，王雪花对578-5与578-4进行隔离时，将东侧楼梯间二层的部分属于578-5号的面积归入了578-4号，沈赛静据此要求恢复原状的请求证据充分，本院予以支持，王雪花应按照“商品房建筑平面图”所标注的分割线，对578-5与578-4东侧二楼楼梯间重新进行隔断。关于现留存在578-4号内一段一层至二层的楼梯，系天然酒店的原来经营人因经营所需而建，该楼梯现在所处位置对578-4号房作为店面用房的正常使用造成了较为严重的影响，鉴于目前没有证据显示当时搭建该楼梯时已征得沈赛静的同意，故沈赛静据此要求恢复原状的请求符合法律规定，本院予以支持。王雪花作为天然酒店后来的经营者及涉案房屋的租赁使用人，承接了其前任的权利和义务，在合同终止后应当将该楼梯予以拆除，恢复原状。鉴于578-4南侧的楼梯间的拆除并不影响578-5号房屋的正常使用，而且沈赛静也未能提供充足的证据证实其对该楼梯拥有使用权，故沈赛静要求将578-4南侧的楼梯间恢复原状的请求依据不足，本院不予支持。沈赛静、王雪花签订的房屋租赁于2015年7月15日到期后，虽然双方未再签订书面合同，但王雪花继续使用该租赁房屋，沈赛静未提出异议，应视为双方形成事实租赁关系。因在一审诉讼期间，由一审法院组织双方于双方2016年8月4日，对涉案房屋进行了交接，故王雪花应按照原租赁合同的租金标准330000元/年，向沈赛静支付2015年7月16日至2016年8月4日的房使用费，扣除王雪花于2015年11月24日向沈赛静支付的45600元，还应支付303386.3元。由于王雪花未能将涉案房屋东侧的楼梯恢复原状并将搭建的楼梯予以拆除，实际影响了沈赛静对涉案房屋的正常使用，这是引发本案诉讼的主要因素，在客观上给沈赛静造成了损失，王雪花应给予相应赔偿。沈赛静在诉讼中交接房屋后，未能采取合理措施防止损失扩大，也应自担部分责任。据此，本院酌定由王雪花按照原租赁合同的租金标准330000元/年的50%即165000元/年的标准向沈赛静支付赔偿金，计算期限为自2016年8月5日起至王雪花将涉案房屋恢复原状之日止。综上，王雪花认为其已于2015年10月将涉案房屋返还给沈赛静，双方已结清房租金的上诉理由依据不足，本院不予采信。原审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条、第二百三十五条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初10005号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016)苏0583民初10005号民事判决第二项；三、王雪花按照“商品房建筑平面图”所标注的分割线对昆山市同丰路590#（578-5与578-4）东侧二楼楼梯间重新进行隔断；四、王雪花将昆山市同丰路590#（578-5）留存的一段一层至二层楼梯拆除并恢复楼板原状；五、王雪花按照165000元/年的标准向沈赛静支付赔偿金，计算期限为自2016年8月5日起至上述第三、四项判决履行完毕之日止；六、驳回沈赛静的其他诉讼请求；七、驳回王雪花的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5990元，减半收取2995元,由王雪花负担；二审案件受理费5990元，由王雪花负担4990元、沈赛静负担1000元。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 黄文杰审判员 周 红二〇一七年十月二十日书记员 杨颖颖