福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0121民初4300号原告：练秀英，女，1981年9月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：柯伟强、郭守明，福建谨而信律师事务所执业律师。被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇政府附属楼二层101。法定代表人：林厚勇，董事长。委托诉讼代理人：林艳霞，该公司员工。原告练秀英与被告福建顺华置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告练秀英的委托诉讼代理人郭守明、被告福建顺华置业发展有限公司的委托诉讼代理人林艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。练秀英向本院提出诉讼请求：1、判令福建顺华置业发展有限公司因逾期交房向练秀英支付违约金141439元（自2015年12月31日起暂计至2017年1月18日，共384天）；2、判令福建顺华置业发展有限公司向练秀英开具金额为490000元的销售不动产统一发票；3、本案诉讼费用由福建顺华置业发展有限公司承担。事实与理由：练秀英于2014年3月1日与福建顺华置业发展有限公司福建顺华置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲B区第2号楼21层2105单元号房，购房金额为人民币1227774元。购房合同签订后，练秀英支付了首付款人民币737774元，并通过银行贷款支付人民币490000元，履行了全部付款义务，福建顺华置业发展有限公司至今尚未向练秀英开具销售不动产统一发票，影响练秀英日后办理房产证。同时，福建顺华置业发展有限公司由于自身原因未能按照合同约定的时间交房，并且多次违背承诺，交房时间一拖再拖，直至2017年1月18日才向练秀英交付房屋。按照合同第八条约定，福建顺华置业发展有限公司应于2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付练秀英使用。同时按照合同第九条约定，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。截至起诉日，福建顺华置业发展有限公司未向练秀英支付约定的违约金。练秀英认为，福建顺华置业发展有限公司延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。为维护练秀英的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求依法判决支持练秀英的诉讼请求。福建顺华置业发展有限公司辩称，福建顺华置业发展有限公司已收到练秀英的全部购房款。福建顺华置业发展有限公司已积极履行了交房义务，同时练秀英并未遭受实际损失，练秀英主张的违约金过高。1、练秀英并未遭受实际损失，违约金不应超过同地段同类房屋租金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。练秀英在一审中主张的损失应当是指福建顺华置业发展有限公司未能及时交付房屋导致练秀英无法及时使用房屋。随着福州房地产市场的不断升温，诉争标的房产的价值已从练秀英购房时的11571.86元／平米升至2万余元／平米，产生了巨大的升值。故从经济的角度来看，练秀英并未遭受任何损失；从练秀英使用购置房屋的角度看，购房合同第九条约定的违约金为日万分之三远远高于同期同类房屋租金标准。也高于银行同期贷款利率，故无论是以同期同类房屋的租金标准还是按照同期同类银行贷款利率计算，业主的主张的违约金均已远远超出了起实际损失。因此，福建顺华置业发展有限公司主张的违约金不应当超过同地段同类房屋租金标准。2、积极推动完成施工并及时通知交房，福建顺华置业发展有限公司仍积极履行了合同义务。尽管按照合同约定福建顺华置业发展有限公司出现逾期的情况，但福建顺华置业发展有限公司在面临严重困境何债务负担的情况下，仍坚持与多方协调努力完成了顺华世纪鸥洲高层的施工及交房验收，同时也在符合交房条件后的第一时间通知高层的各位业主前往办理交房手续，可知福建顺华置业发展有限公司仍积极履行了合同义务。综上所述，福建顺华置业发展有限公司认为练秀英按照日万分之三支付违约金没有事实依据，且与练秀英实际损失不符，请求法院依法判决。练秀英及福建顺华置业发展有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，练秀英与福建顺华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：练秀英向福建顺华置业发展有限公司购买其开发的位于闽侯县××龙××大道××号顺华世纪鸥洲B区第2#楼21层2105单元号房，建筑面积106.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米11571.86元，总金额1227774元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、详见补充协议第五条。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三〔该比率应不小于本条第（1）向和第七条中的比率〕的违约金。合同签订后，练秀英向福建顺华置业发展有限公司支付全部购房款1227774元，但福建顺华置业发展有限公司仅开具737774元的销售不动产统一发票，剩余购房款490000元未开具销售不动产统一发票。2017年1月3日，福建顺华置业发展有限公司向练秀英发出《交房通知书》，通知练秀英于2017年1月14日-15日办理交房手续。2016年11月11日，顺华世纪鸥洲B区2#楼经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2017年1月9日，闽侯县公安消防大队出具侯公消验字（2017）第0002号《闽侯县公安消防大队建设工程消防验收意见书》，认定练秀英购买的房屋所在楼栋工程消防验收合格。本院认为，练秀英与福建顺华置业发展有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，练秀英依约支付了全部房价款，福建顺华置业发展有限公司应按合同约定在2015年12月30日前将符合约定条件的房屋交付练秀英。现福建顺华置业发展有限公司未在约定期限内向练秀英交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故对练秀英要求福建顺华置业发展有限公司支付违约金的主张，本院予以支持。按照合同约定，违约金的起算时间为合同约定的最后交付期限的第二天即2015年12月31日，计算至实际交付之日。练秀英主张2017年1月18日才实际收房，但福建顺华置业发展有限公司已通知练秀英于2017年1月14日-15日交房，且诉争房屋已于2016年11月11日通过综合验收，具备交房条件，故本案违约金应计算至福建顺华置业发展有限公司通知练秀英收房的日期即2017年1月15日为宜，违约金为140335元（1227774元×0.03﹪×381天）。练秀英付款后，福建顺华置业发展有限公司应向练秀英开具全部购房款的《销售不动统一发票》，福建顺华置业发展有限公司尚有490000元的《销售不动统一发票》未开具给林强，故练秀英有关要求福建顺华置业发展有限公司开具490000元的《销售不动统一发票》的请求，本院予以支持。福建顺华置业发展有限公司应向练秀英福建顺华置业发展有限公司主张练秀英要求的违约金过高，应予调整，但其并未就练秀英请求的违约金超过其所遭受的损失进行举证，故对福建顺华置业发展有限公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建顺华置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向练秀英支付逾期交房违约金140335元。二、福建顺华置业发展有限公司向练秀英开具金额为490000元的销售不动产统一发票。三、驳回练秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3219元，因适用简易程序审结，减半收取计1564.5元，由练秀英负担12.5元，由福建顺华置业发展有限公司负担1552。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  张文仲二〇一七年十月三十日书记员  罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。