江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终249号上诉人（原审被告）：如皋市兴隆装饰城市场，住所地如皋市。投资人：陈建华，总经理。委托诉讼代理人：冒月建、秦生宇，江苏敏政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹大宏，男，1966年12月16日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：如皋市百盛装饰材料经营部，住所地如皋市。经营者：章开银。上诉人如皋市兴隆装饰城市场（以下简称兴隆市场）因与被上诉人曹大宏、如皋市百盛装饰材料经营部（以下简称百盛经营部）返还财产纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兴隆市场上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、房屋买卖合同系无效合同。该房屋占有土地的使用权属于如城镇城西村委会，由兴隆市场出资兴建。该房屋的出售违反城市房地产管理法的强制性规定。二、一审判决的经营使用权不属于法定物权。三、百盛经营部对案涉房屋的转让、返租等均无过错，不应向曹大宏返还房屋，而应向兴隆市场交付房屋。被上诉人曹大宏答辩称，城市房地产管理法的规定属于管理性规定，而非效力性规定。兴隆市场违背诚实信用原则，将房屋出售返租后，拒不交还房屋。案涉房屋系合法建筑，因未完成土地征用手续，导致没有办理产权证，完全有别于小产权房。百盛经营部明知该房屋的经营权属于曹大宏，租赁期满后应将房屋交付曹大宏。被上诉人百盛经营部二审中未到庭答辩。曹大宏向一审法院起诉请求：返还三号楼106室房屋的经营使用权，并按百盛经营部支付给兴隆市场的租金标准赔偿的租金损失。一审法院认定事实：2001年9月20日如皋市如城镇城西村村民委员会（经济合作社）经如皋市如城镇人民政府见证，与“如皋市兴隆装饰城”签订“联营协议书”一份，约定以城西村二组（原吉庄村十组）34.92亩土地（有建筑物），与“如皋市兴隆装饰城”联营。该土地“如皋市兴隆装饰城”已交纳国家规费，村委会办理了集体划拨手续。联营期限为三十五年。“如皋市兴隆装饰城”依法经营，经济合作社不参与市场经营活动。经如皋市建设局规划并办理了许可证，如皋市发展计划与经济贸易委员会批复同意，2003年“江苏艺都集团兴隆装饰城”在上述合作土地上新建二期临街综合楼工程。该幅土地使用权人为如皋市如城镇城西村村民委员会，2007年2月7日取得皋集用2007第3号土地使用权证，使用权类型为划拨，土地用途为商服类，土地使用权面积18034.25平方米。2008年8月24日，经南通金皋律师事务所见证，曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订“店面房所有权转让合同”一份，约定曹大宏受让位于如皋市如城街道福寿西路168号如皋市兴隆装饰城市场三号楼3、6、7号（即106、106、107）店面房，面积计180平方米，转让金额为684000元。兴隆市场优惠68000元，曹大宏实际支付616000元。从支付受让款之日起，房屋产权归曹大宏所有。如因国家法律规定，曹大宏必须返还房屋给“如皋市兴隆装饰城市场”时，“如皋市兴隆装饰城市场”除了返还受让价款外，还应补偿返还时市场价与受让价的差额。所购房屋即为上述二期临街综合楼中的底层店面。次日，双方又签订“返租协议书”一份，约定由于曹大宏本人的原因，委托“如皋市兴隆装饰城”出租管理所购三间房屋，期限自2008年9月1日至2018年12月31日，年租金为48000元，先交后用，每年度开始前一个月内交清下年度房租。逾期十五天计算利息。工商、税费等与曹大宏无关。此后，“如皋市兴隆装饰城市场”按约支付年租金48000元给曹大宏。2014年7月16日，曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订补充协议一份，确认三号楼103、106、107三间店面房所有权属曹大宏所有，同意提前终止返租协议。带来的矛盾，双方协商解决，同意同等条件下，优先原承租户。原承租户在九、十、十一三个月时段租赁的店房，在续租情况下应重新与曹大宏签订租赁合同。“如皋市兴隆装饰城市场”可以第三人或见证方名义参加。合同签订时，承租户应当当场将曹大宏应得收入缴给曹大宏，否则合同无效。“如皋市兴隆装饰城市场”收取物管等费用。如曹大宏自己经营，应缴纳相关物管等费用。曹大宏承诺兴隆市场根据政府要求进行整体改造时，曹大宏在合法权益不受侵害的前提条件下予以支持。“如皋市兴隆装饰城市场”承诺同等条件下曹大宏选房、店房定价等充分优惠。本协议签订后，由“如皋市兴隆装饰城市场”负责通知承租人并办理相关手续。在曹大宏与“如皋市兴隆装饰城市场”签订“店面房所有权转让合同”之前，百盛经营部即已在案涉房屋从事经营活动。在2014年7月16日解除返租经营的补充协议签订后，“如皋市兴隆装饰城市场”于2014年9月28日与百盛经营部签订租赁合同，约定年租金为30240元，至2016年9月27日止的租金30240元，百盛经营部已一次性缴纳。目前，百盛经营部仍在经营中，应支付给曹大宏三间（包括另两案）的年租金48000元，“如皋市兴隆装饰城市场”已给付至2015年12月31日止。2016年3月18日曹大宏通过律师发函给被告，要求被告接函十日内与曹大宏重新签订房屋租赁合同，并缴纳租金。另查：“江苏艺都集团兴隆装饰城”，原系集体所有制企业。2003年前改制更名为“如皋市兴隆装饰城”，系陈建华的个人独资企业。2005年左右又更名为“如皋市兴隆装饰城市场”。2003年8月28日、10月1日，2005年2月1日，孙某、范某、吴某分别与“江苏艺都集团兴隆装饰城”和“如皋市兴隆装饰城”签订“店面房经营权买断合同”，购买包括曹大宏所购买的三号楼3、6、7号（即103、106、107）的店面经营权，经营期限十五年，目前均在买断合同约定的期限内。此后，三人又分别签订“返租协议”，将房屋仍交“如皋市兴隆装饰城”出租经营，“如皋市兴隆装饰城”按年支付三人的租金，其中：孙某18万元购买的是7、8、9三间，其明确表示不主张107室的经营使用权，钱已全部收回。范某15万元购买的是3、4号两间，其明确表示只要求兴隆装饰城市场按约支付返租协议约定的租金，不参与主张经营使用权。吴某在一审法院多次通知后未到庭说明其主张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，基于“联营协议”，如城镇城西村村民委员会提供土地，经如皋市建设局规划并办理了许可证，如皋市发展计划与经济贸易委员会批复同意，由原“江苏艺都集团兴隆装饰城”出资建造，共同取得如皋市如城街道福寿西路168号兴隆市场三号楼涉案房屋的所有权。“江苏艺都集团兴隆装饰城”改制后，兴隆市场与曹大宏签订“店面房所有权转让合同”，约定自曹大宏给付受让款之日起，案涉房屋所有权归曹大宏所有，且如皋市兴隆装饰城市场无任何理由单方终止合同。后曹大宏按约给付了转让款，因其个人原因，委托如皋市兴隆装饰城市场对外代为出租管理，双方签订了返租协议书，明确了各自权利义务，形成了新的租赁合同关系。2014年7月16日曹大宏与被告如皋市兴隆装饰城市场签订补充协议书，约定提前终止返租协议，店面房的经营权返还归曹大宏，同意同等条件下原承租户可优先承租。如曹大宏自己经营应向被告如皋市兴隆装饰城市场缴纳物管费及其代办的相关费用。兴隆市场负责通知承租人并办理相关手续。一审法院认为，当事人签订的“店面房所有权转让合同”、“返租协议书”、“补充协议书”系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定。“店面房所有权转让合同”实为房屋买卖合同，在未被依法撤销前合同仍然合法有效，对合同双方当事人具有约束力。曹大宏与兴隆市场应当按约全面履行。兴隆市场以案涉房屋使用土地系划拨取得不得转让为由，主张双方签订的“店面房所有权转让合同”无效，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。兴隆市场与案外人孙某、范某、吴某签订“房屋经营权买断合同”，约定买断一定期限内的经营权，案外人孙某、范某、吴某并未实际占有使用案涉房屋，其实质为以“买断经营权的形式”进行的融资，不同于兴隆市场与曹大宏之间以转移房屋所有权为目的房屋买卖。孙某、范某亦明确表示不主张经营权，吴某在一审法院多次通知后未到庭说明其主张。因此，兴隆市场与案外人之间的“房屋经营权买断合同”不能成为阻碍兴隆市场与曹大宏以转移房屋所有权为目的的“店面房所有权转让合同”履行的理由。（返租）补充协议解除后，兴隆市场与百盛经营部仍然已经签订了租赁合同，约定租赁期限至2016年9月27日止，并收取了相应的租金。对此，兴隆市场未按约通知承租人百盛经营部办理相关手续，违反了双方签订的补充协议的约定，构成违约。百盛经营部明确表示不同意提前解除与兴隆市场的房屋租赁合同。曹大宏提供的现有证据证明在2016年3月18日曹大宏才通过律师发函给承租人百盛经营部，因此，百盛经营部并无过错。在2016年9月27日租赁期限结束前，曹大宏要求百盛经营部返还案涉106室房屋的经营使用权，重复支付租金，于法无据，一审法院不予支持。自2016年1月1日起至2016年9月27日止，按年租金48000元标准的三分之一即16000元/年计算，兴隆市场应当按约给付曹大宏约定的租金计11704.10元。返租协议解除后，兴隆市场将案涉房屋的使用权交还曹大宏，是履行“店面房所有权转让协议”和返租协议解除之后的当然法律后果。百盛经营部在未与曹大宏协商一致情况下，亦无权再继续经营使用案涉房屋三号楼106室。曹大宏要求兴隆市场和百盛经营部在租赁期限结束后，自2016年9月28日起返还曹大宏案涉房屋106室的经营使用权，并按兴隆市场与百盛经营部租赁合同约定的年租金30240元标准计算，赔偿至实际交还曹大宏房屋经营使用权之日止的租金损失，于理于法有据，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百三十五条、第一百三十九条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、确认自2016年9月28日起兴隆市场、百盛经营部将位于如皋市如城街道福寿西路168号兴隆市场三号楼106室店面房屋经营使用权交还曹大宏。逾期兴隆市场、百盛经营部须按年租金30240元的标准计算，赔偿曹大宏至实际交还房屋经营使用权之日止的租金损失；二、兴隆市场给付曹大宏2016年1月1日起至2016年9月27日期间的租金11704.10元，于判决生效后立即履行。三、驳回曹大宏的其他诉讼请求。案件受理费人民币4720元，由兴隆市场负担二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《店面房所有权转让合同》虽名为房屋买卖，但从合同约定的内容看，买卖双方均清楚地了解房屋的权利状况。该房屋建在集体土地上，土地使用权属于如城镇城西社区居委会。兴隆市场与如城镇城西社区居委会的联营时间为35年。案涉房屋虽由兴隆市场所建，但因土地使用权的问题，兴隆市场未能领取产权证，仅对房屋享有经营使用权。该项权利来源于联营合同的约定，不属于物权的范畴，而为合同权利。兴隆市场实质上没有房屋所有权可以出售，双方买卖的标的应为房屋的经营权。因建设用地使用权仍登记于如城镇城西社区居委会名下，兴隆市场将房屋经营权转让给曹大宏，不涉及集体土地使用权的主体变更，对集体经济组织的权利不造成影响，不违反法律的强制性规定。故双方签订的《店面房所有权转让合同》合法有效。兴隆市场应对依照约定将房屋的经营权交付给曹大宏。原审法院认定本案为房屋所有权的买卖，属于认定事实错误，但因其判决结果正确，可以维持。百盛经营部系房屋的占有人，在租赁合同期满后，可以直接向曹大宏返还房屋，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由上诉人如皋市兴隆装饰城市场负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  谷昔伟代理审判员  张峥嵘二〇一七年十月十九日书 记 员  施惠惠