云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云25民终1463号上诉人（原审原告）：林英，女，1976年10月23日生，汉族，四川省人，个体户，住云南省开远市。上诉人（原审原告）暨林英委托诉讼代理人：黎元彬（系原告林英之夫），男，1973年6月9日生,汉族，四川省人，个体户，住云南省开远市云龙小学*幢*单元***号。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：查景文，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：开远市嘉翔文化房地产开发经营有限公司。住所地：云南省开远市人民中路**号。法定代表人：高文胤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李清林、适红艳，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人林英、黎元彬因与被上诉人开远市嘉翔文化房地产开发经营有限公司（以下简称嘉翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省开远市人民法院（2017）云2502民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。林英、黎元彬上诉请求：撤销云南省开远市人民法院（2017）云2502民初422号民事判决，改判解除《商品房买卖合同》，由被上诉人返还购房款人民币1385287元，并支付从2014年9月1日起至2017年3月1日止的损失268307.5元，损失支付至被上诉人返还全部购房款之日止。一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，购买坐落于开远市人民中路66号新天地A幢一层A-1-3号商铺，被上诉人在预售宣传中未告知及商品房图纸中也未注明该房门洞处有柱子，被上诉人擅自改变规划和设计，背着上诉人在门洞上添加柱子，导致4.85米宽的门洞不足4米，且造成商铺南墙里外高低不平，严重影响上诉人的使用和商铺价值及美观，被上诉人的违约致使合同目的无法实现。一审判决认定事实不清、适用法律不当，判决不公。被上诉人嘉翔公司辩称，双方签订《商品房购销合同》时所附平面图已清晰展示涉案商铺，上诉人接房时如不知道商铺状况不可能接房，涉案房屋已经验收合格，法院生效判决已认定被上诉人已按合同约定交付了商铺。上诉人起诉解除合同无任何法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。林英、黎元彬向一审法院起诉请求：解除《商品房购销合同》，由被告返还购房款人民币1385287元，并支付原告从2014年9月1日起至2017年3月1日止按照《房屋租赁合同》的约定支付租金损失268307.5元，租金损失支付至被告返还全部购房款之日止。诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2009年11月27日被告开远嘉翔房地产开发公司取得“开远新天地”项目的建设工程许可证。2010年9月7日被告开远嘉翔房地产开发公司取得商品房预售许可证。2010年9月17日被告对“开远新天地”项目的商品房开盘发售，发售现场公开展示了《开远新天地A栋层平面图》、《A栋一楼价格表》。同日，原告林英与被告开远嘉翔房地产开发公司签订了《认购书》，就双方之间的权利义务进行了约定。签订《认购书》当日，原告林英向被告支付了购房定金50000元。2010年10月12日原告林英与被告开远嘉翔房地产开发公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方约定：“甲方（被告开远嘉翔房地产开发公司）在开远市人民中路66号建设商品房，项目名称：开远新天地；乙方（原告林英）向甲方购买开远新天地第A幢第壹层A-1-3号房，乙方购买的商品房为预售商品房；乙方购买的商品房为预售商品房，其房屋分户平面图为合同附件一；商品房套内建筑面为48.24m2，单价为每平方米27810元，总金额1341538元；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。等等”。该合同附件一为该商品房屋分户平面图；附件二为商铺交房标准（内装饰、设备标准）。同日，原告林英与开远新天地商业经营管理有限公司签订了《商铺委托经营协议》，协议签订后，原告林英以收取的一次性租金及其他费用321969元折抵了部分购房款，并将余款及其他费用1129045元支付了被告开远嘉翔房地产开发公司。2011年3月28日涉案商铺所属工程工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位同意验收，2013年12月20日予以备案。2011年6月30日被告向原告交付Ａ-1-3号商铺，原告林英与开远新天地商业经营管理有限公司签订了代办协议。2012年2月5日原告林英签署确认函，明确：“要求将林英、黎元彬登记为商品房所有权人，共有方式为共同共有。本人知悉、理解并确认：本人与嘉翔公司在合同中约定的计价方式为【(套内建筑面积+分摊的共有建筑面积)×27810元】，本人通过按揭已付清全部购房款人民币1341538元。本人自2011年9月已实际使用“开远新天地”A-1-3号商铺等内容”。2013年1月10日被告因未按照建设工程规划许可证的规定建设，被开远市住房和城乡建设局罚款人民币20000元，2013年1月30日被告向开远市住房和城乡建设局申请调整变更规划并得到允许，主要调整范围为：1、总建筑面积调整为14654.64平米；2、地下车位调整为地面车位，A栋与D栋之间通道由3米调整为6米，B栋建筑由3层调整为5层；3、配电室由地下调整为地面，C栋六层七层露台封闭，屋顶装饰花架、亭子调整为房间；4、C栋外面加装了观光电梯。2013年2月6日经过开远市住房和城乡建设局验收，开远新天地项目取得竣工规划验收合格证。2014年6月10日原告林英购买的开远新天地第A幢第壹层A-1-3号房取得了开房权证开房字第××号房产证。2015年3月24日原告林英、黎元彬以房屋建筑面积缩水等理由诉请撤销《商品房购销合同》第四条所附加的条款内容，并由被告赔偿损失等，2015年9月11日开远市人民法院作出（2015）开民二初字第144号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。2016年3月17日原告林英、黎元彬又以被告擅自改变规划为由诉请赔偿损失，被告以原告应补交购房款，并承担违约责任为由进行反诉。2016年6月20日开远市人民法院作出（2016）云2502民初340号民事判决书，判决驳回了原、被告的诉请。原告林英、黎元彬不服上诉，2016年3月8日红河州中级人民法院作出（2016）云23民终27号民事裁定书，裁定准予上诉人撤诉。2014年8月30日商铺租期届满后，原、被告双方因原告商铺门口柱子原先是否存在产生纠纷。一审法院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告开远嘉翔房地产开发公司作为“新天地”项目的房地产开发企业将其所建设的房屋销售给买受人原告林英而签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，符合商品房买卖合同的构成要件，原、被告之间形成商品房买卖法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告林英与被告开远嘉翔房地产开发公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定的解除条件为“逾期交房90天以上，乙方可以解除合同；乙方取得所购商品房权属证书后，拒绝在5日内办理标的物抵押登记的，甲方有权解除合同。”本案从原、被告双方履行所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》过程看，并未发生“逾期交房90天以上”或“拒绝在5日内办理标的物抵押登记”的情形，合同约定的解除条件均未成就。故依约定解除条件解除合同不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定“有下列情形之一，可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”首先本案从原、被告双方履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》的整个过程看，被告开远嘉翔房地产开发公司虽有变更规划的行为，但被告变更规划的内容未涉及原告所购买的商铺，且被告开远嘉翔房地产开发公司在建设工程过程中变更规划的行为，是在工程建设中作出的一种调整变更，被告已接受开远市住房和城乡建设局的罚款，后被告向开远市住房和城乡建设局备案，并得到同意，最后经过测量、验收，该变更已经合法。根据双方签订的《合同补充协议》的规定，此种变更调整并不足以对原告的商铺产生影响。以上在已生效的（2016）云2502民初340号判决书中也已经认定，该变更规划的行为既不对原告的商铺产生影响，又是合法合规的，故被告擅自变更规划的情形并不成立。其次，被告已于2010年9月17日发售现场就公开展示了《开远新天地A栋层平面图》，该平面图上对A-1-3号商铺门口处已标注有“小方框”；在《商品房购销合同》附件一房屋分户平面图中，该平面图也对A-1-3号商铺门口处已标注“小方框”；在于2014年6月10日办理的A-1-3号商铺的房产证中的平面图上也对A-1-3号商铺门口处标注有“小方框”；以上三份平面图均对A-1-3号商铺门口处标注有“小方框”。经对三份平面图审查，发现三份平面图中不仅仅是A-1-3号商铺门口处标注有“小方框”，在A-1-1号商铺的门口处也标注有“小方框”，经实地勘察，A-1-1号商铺门口处标注有“小方框”的位置实际建造为柱子，这与原告购买的A-1-3号商铺的情形一致。可见，该A-1-3号商铺平面图经发售现场公示、签订《商品房购销合同》附图、开远市房地产管理局办证确认附图后，三份图纸上标注“小方框”应是设计为柱子。至于原告主张该标注有“小方框”的平面图，并不明确该“小方框”就是设计为柱子的抗辩理由，因原告未能就其主张提供相应的证据证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”故对于原告的主张，不予支持。综上被告不存在隐瞒原告购买的A-1-3号商铺门口处设计有柱子的事实。第三，原告对于其所购买的A-1-3号商铺门口处设计有柱子的事实，应是知道或者应当知道的。理由是原告于被告现场发售的当天与被告签订了购买A-1-3号商铺的《认购书》，原告作为投资购买重大房产的买受人，应当对其要购买的房屋的设计、结构、位置等情况进行了解，其在了解中不难发现被告现场公示的《开远新天地A栋层平面图》中A-1-3号商铺门口处设计有柱子的事实；在与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》时，作为合同签订一方也应当谨慎审查所签订合同的内容，其在审查合同内容时不难发现合同附件一房屋分户平面图中A-1-3号商铺门口处设计有柱子的事实；2011年6月30日原、被告双方办理了Ａ-1-3号商铺交付手续，并出具原告签字、捺印的《开远新天地接房单》。原告作为买受人应当在接收房屋时进行验收，其验收不难发现Ａ-1-3号商铺门口处已建造了一根柱子。至于原告声称其是于2014年8月30日接房的，其在2011年6月30日接房时A-1-3号商铺门口处是没有建造有柱子，在2014年8月30日接房时才发现有柱子的主张，因原告未能提供相应的证据证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”故对于原告的主张，不予支持。关于原告主张其购买的A-1-3号商铺南面墙体里面比外面高出10公分的问题。经比照图纸，进现场勘察，这一问题实际上是二次墙比一次墙厚的问题，对于此在2011年6月30日原、被告双方办理Ａ-1-3号商铺交付手续时，原告就知道或应当知道商铺南面墙体里面比外面高出10公分的现状，其签字确认并出具《开远新天地接房单》，就表明原告认可其接收的房屋现状符合合同的约定。故原告以此主张被告违约，不予支持。综上，因被告擅自变更规划、隐瞒A-1-3号商铺门口处设计有柱子、商铺南面墙体里面比外面高出10公分不符合约定而存在违约行为的情形不成立。原告主张解除合同的诉讼请求，不管是约定解除条件，还是法定解除条件均不成就，故对于原告主张解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告林英、黎元彬的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方当事人于2010年10月12日签订的《商品房购销合同》解除条件是否成就，该合同应否解除，被上诉人应否返还上诉人购房款。本院认为，合同解除是指当事人在合同有效成立之后，尚未履行完毕前，依据法律规定或发生当事人约定的解除条件成就时，当事人行使解除权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款对当事人行使解除权的法定期限作了明确规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方当事人签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。从已查明事实看，上诉人已按合同约定付清购房款，并于2012年2月5日签署确认函，确认涉案房屋已交付使用，涉案房屋于2013年2月6日取得竣工验收合格证，被上诉人已将竣工验收合格的房屋交付上诉人且已办理房屋产权证，双方签订的《商品房购销合同》已履行完毕，合同目的已实现。现上诉人诉请对已经履行完毕的合同判决予解除，无相应法律依据。一审法院根据本案事实，认定涉案合同约定和法定解除的条件不成就，判决驳回上诉人解除合同的诉讼请求结果正确。况且，就便本案存在解除合同的法定或约定情形，上诉人也应当于2012年确认房屋交付或2013年房屋取得竣工验收合格证时就已知道该解除情形的存在，上诉人不在法定期限内行使合同解除权，解除权已消灭。综上所述，林英、黎元彬上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19682元，由上诉人林英、黎元彬负担。本判决为终审判决。审判长  刘正平审判员  王丽仙审判员  杨俊武二〇一七年十月九日书记员  刘 禹