吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初807号原告（反诉被告）：赵彦领，男，1959年9月18日生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人:朱殿臣（系赵彦领女婿），男，1986年6月6日生，满族，个体，住梅河口市。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人:迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：梅河口凯购城置业有限公司，住所地：梅河口市。法定代表人：姚忠喜，总经理。委托诉讼代理人：尹德勋，吉林金梅律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘宝新，男，1979年1月1日生，汉族，该公司办公室主任，住长春市。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）赵彦领与被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年6月21日、2017年10月13日两次公开开庭进行了审理。本案当事人原告赵彦领及其委托诉讼代理人管威，被告委托诉讼代理人尹德勋、刘齐到庭参加了第一次开庭审理，原告委托诉讼代理人朱殿臣、迟泽东，被告委托诉讼代理人尹德勋、刘宝新到庭参加了第二次开庭审理。本案现已审理终结。赵彦领向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还原告购房定金60万元，并给付30万元定金自2015年9月11日起至偿还完毕止按银行同期同类贷款利率计算的利息（2015年9月11日-2017年3月11日利息为19575元）；2、请求判令被告赔偿原告装修费用414111元、电梯定金4965元、购车款167515元，合计586591元；3、诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年9月11日，原、被告双方签订了《商铺订购协议》一份，原告订购了被告开发的梅河口市凯购城1164.38平方米房屋，欲经营洗浴宾馆，并于当日向被告交付30万元定金。因原订购房屋面积经营洗浴宾馆过小，原、被告双方又于2015年10月21日重新签订了一份《商铺订购协议》，将原《商铺订购协议》中约定面积变更为1365.5平方米，并用以租代购的形式承租了324.32平方米房屋。合同签订后，被告将原告购买和租赁的上述房屋交付给原告，为原告修建了电梯井、安装了洗浴宾馆的LED灯箱等，并在网上为原告制作了洗浴宾馆的宣传资料。同时，原告对上述房屋进行了装修，并为经营洗浴宾馆购买了运水车，定购了电梯等。在双方约定的签订正式商品房买卖合同时，原告方知被告所交付给原告的上述房屋未经过竣工验收，无法使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，因此，原告拒绝了与被告签订《商品房买卖合同》。因被告所售房屋未经过竣工验收，不符合出售条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,被告应当将原告所付的购房定金30万元予以双倍返还，并给付利息。因原告已将所交付的房屋进行了装修，并为经营洗浴宾馆定购了电梯、购买了运水车，而被告将未经过竣工验收的房屋交付原告使用，存在过错，故被告应当赔偿原告装修费用，以及电梯定金和购车款等损失。梅河口凯购城置业有限公司辩称:原、被告之间形成的是商品房预售合同，而被告拥有《商品房预售许可证》，具备预售资质。既然是商品房预售，便不存在原告所称“未经验收合格，不得交付使用，因此拒绝签订买卖合同”的说法，签订预售合同与交付使用是两个法律概念，原告以不得交付使用为由拒绝签订《商品房买卖合同》是违约的表现，应承担违约责任。原告对标的物已经实现了使用的权利，按原告所述，被告为其修建了电梯井、安装了洗浴宾馆的LED大屏等，原告对房屋进行了装修改建。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原告已经提前占有并使用该房屋，视为其认可合同效力且合同已经实际履行，原告拒绝交付房款是违约行为。原告是在使用标的物的过程中发生的费用，其行为与被告无关，二者之间没有因果关系，故无权要求被告赔偿装修费。现原告请求事项明确表示了解除合同意愿，应将房屋恢复原状。梅河口凯购城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告将房屋恢复原状；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：梅河口凯购城置业有限公司同赵彦领于2015年9月11日签订了《梅河口凯购城商铺订购协议》，协议签订后，赵彦领交付30万作为定金。该协议中的要约与承诺明显的体现出所购的地理位置、面积、价额（410万）与付款期限（2015年12月30日），从该协议的主文内容来看，这是一份典型的“商品房预售合同”，而梅河口凯购城置业有限公司拥有《商品房预售许可证》，具备预售资质。但赵彦领以“未经验收合格的，不得交付使用”为由拒绝签订《商品房买卖合同》，是违约的表现，应承担违约责任，所交的30万元定金不予返还。现赵彦领已经实际使用该房屋，将房屋按自己意图改变原状，在赵彦领要求退房的前提下，应将房屋恢复原状。赵彦领辩称：梅河口凯购城置业有限公司在反诉状中主张双方签订的商品房买卖合同为“商品房预售合同”，无事实和法律依据。在本案中双方签订商品房买卖合同的标的房屋并非“正在建设中的商品房”，系已竣工房屋。双方签订商品房买卖合同后，梅河口凯购城置业有限公司便将竣工后的房屋交付于我，我也对该房屋实际占有并装修使用。从梅河口凯购城置业有限公司交付房屋的行为可以看出，梅河口凯购城置业有限公司是履行“商品房现售”的表现，因此，双方签订的商品房买卖合同并非“商品房预售合同”。梅河口凯购城置业有限公司要求我将房屋恢复原状的诉讼请求不能成立。双方签订商品房买卖合同后，梅河口凯购城置业有限公司向我交付了房屋，并配合我对房屋进行装修使用。如果梅河口凯购城置业有限公司告知我房屋未经过验收的事实，我不会与其签订商品房买卖合同，更不会对未经过验收的房屋进行装修使用。梅河口凯购城置业有限公司在合同的订立和履行过程中未履行如实告知的义务，存在过错，应承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院评判如下：1、赵彦领提交《梅河口凯购城商铺定购协议》2份、《附加协议》1份，梅河口凯购城置业有限公司在第一次开庭审理时认可了以上三份协议，在第二次开庭审理时梅河口凯购城置业有限公司对以上协议公章提出异议，但无证据对自己的主张予以证明，故本院对以上协议予以采信；2、赵彦领提交购车发票1份、沈阳市公安局收据1份、车辆保险单1份，梅河口凯购城置业有限公司对以上证据真实性、合法性、关联性提出异议，本院认为以上证据只能说明赵彦领为购买车辆所花费用，赵彦领因购买车辆造成的损失与本案所争议事实无直接因果关系，本院对以上证据不予评判；3、赵彦领提交电梯销售合同1份、购买电梯定金发票1张、三方协议1份，梅河口凯购城置业有限公司对以上证据真实性、合法性、关联性提出异议，根据本院庭审审理赵彦领在2015年12月30日就已知道其所购房屋未经验收，却又在2016年11月8日签订合同订购电梯，故本院认为其购买电梯所造成损失是其自己过错造成的，损失应由其自己承担，故本院对以上证据不予评判；4、赵彦领提交装修工程预算书1份、殷治国收据1张、联络函1张，梅河口凯购城置业有限公司对以上证据真实性、合法性、关联性及装修费用提出异议，赵彦领提出鉴定申请，本院组织鉴定，由通化中远资产评估有限责任公司对房屋装修价值进行鉴定，鉴定结果为该房屋装潢价值为44万元，梅河口凯购城置业有限公司对该鉴定结果提出异议，但无证据对自己的主张予以证明，故本院对该鉴定结果予以采信；因赵彦领提交的联络函是单方意思表示，不足以证明其主张，本院不予采信；5、梅河口凯购城置业有限公司提交商品房预售许可证1份，赵彦领虽对以上证据真实性、证明内容提出异议，但无证据对自己的主张予以证明，故本院对以上证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵彦领与梅河口凯购城置业有限公司于2015年9月11日签订了商铺定购协议，经营类别为洗浴，商户号55栋B01-B07及地下一层、二层，A01-A07及地下一层及地上第三层，建筑面积１164.38平方米，折扣后总价人民币410万元。双方约定赵彦领交纳定金30万元作为商品房买卖合同的保证，赵彦领于2015年9月12日交纳了上述购房款定金30万元，双方于2015年10月21日又签订了１份商铺定购协议，该协议除建筑面积变为1365.5平方米，折扣后总价人民币4714784元，其他内容与2015年9月11日签订的商铺定购协议相同，同日双方还签订了1份商铺定购协议（附加协议），其中约定“1、甲方交房标准：毛坯房不含楼梯且不封堵楼梯预留口。2、甲方负责乙方购买商铺的三相电的施工安装。”梅河口凯购城置业有限公司将房屋交付于赵彦领使用，赵彦领对该房屋进行了装修，购买运水车，预定电梯，后因该房屋整体未经竣工验收现无法投入使用。本院认为，赵彦领与梅河口凯购城置业有限公司签订商铺定购协议后，梅河口凯购城置业有限公司就将房屋交付于赵彦领使用，故双方所签订的虽名义上是房屋预售合同但实属房屋现售合同，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”“以及《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（四）已通过竣工验收；”梅河口凯购城置业有限公司所售房屋已经竣工，未经过验收，其就将房屋出售给赵彦领并交付于赵彦领使用的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，赵彦领亦未在商铺定购协议中约定的时间即2015年12月30日前付清全额房款，造成买卖商品房的目的无法实现，致使双方未订立商品房买卖合同，并非完全一方当事人原因。赵彦领要求梅河口凯购城置业有限公司双倍返还定金的请求，于法无据，本院不予支持。但梅河口凯购城置业有限公司应将30万元定金依法返还给赵彦领；因双方争议房屋，现仍然未能竣工验收，就此后果梅河口凯购城置业有限公司应负主要责任，故梅河口凯购城置业有限公司应赔偿赵彦领因此造成的损失，对赵彦领主张30万元定金的利息损失，应从主张权利之日起保护；关于装修损失，经过本院组织鉴定，鉴定结果赵彦领装修价值为44万元，因赵彦领自认装修价值为414111元，故本院对赵彦领要求梅河口凯购城置业有限公司赔偿装修费用414111元的主张予以支持；赵彦领其他诉讼请求于法无据，本院不予支持；因本案件是梅河口凯购城置业有限公司过错所致，故本院对梅河口凯购城置业有限公司提出要求赵彦领将房屋恢复原状的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司返还原告赵彦领（反诉被告）定金30万元，并从2017年3月23日起承担中国人民银行同期同类贷款利率利息至30万元返还之日止。二、被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司赔偿原告（反诉被告）赵彦领装修费用414111元。以上判项于本判决生效后立即给付。三、驳回原告（反诉被告）赵彦领的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司的反诉诉讼请求。如果被告梅河口凯购城置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15656元，反诉费6900元，保全费5000元，评估费5000元，合计32556元。由被告（反诉原告）梅河口凯购城置业有限公司负担20500元。由原告（反诉被告）赵彦领负担12056元。被告梅河口凯购城置业有限公司到期不履行本判决确定的给付义务，原告赵彦领向本院申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  赵贵臣人民陪审员  赵金丹人民陪审员  杨 力二〇一七年十月二十六日书 记 员  李 薇