广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初5958号原告：惠州市诚诺物业管理有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区惠风四路69号青青林语公寓办公楼三楼。法定代表人：王恩会，总经理。委托代理人：彭玉红，系广东惠宏信律师事务所律师。被告：张文庆，男，汉族，1972年1月7日出生，户籍住址：广东省梅州市梅江区。原告惠州市诚诺物业管理有限公司诉被告张文庆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市诚诺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费、水电费及公共水电分摊费用共计32739.5元；2、被告支付原告违约金8204元（按每日万分之五，以每月欠费金额为基数，分别自欠费所属月份下月11日起暂计至2017年5月11日，直至被告付清之日止)；3、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原被告双方、惠州市仲恺文体发展有限公司（以下简称文体公司）签订《商业物业管理合同》，约定由原告对被告所承租的文体公司位于惠州仲恺高新区惠风四路69号“青青林语”公寓裙楼C栋1层3、4、5号部分房屋提供物业管理服务。合同约定，商铺计租面积详见被告与文体公司签订的《商铺租赁合同》，物业管理费、空调费、水电费由被告直接支付给原告，如被告拖欠费用，由原告直接向被告追索。合同还约定被告应于每月10日前向原告支付上月所有上述费用，否则应按拖欠费用总额的每日千分之五支付违约金。原被告双方所签商业物业管理合同依法有效。合同签订后原告依约向被告提供物业管理服务，但被告却自2015年8月起开始欠付以上费用（如2015年8月欠2015年7月发生的费用，具体见欠费明细表），虽经原告一再催收，被告均拒绝支付。被告上述行为已严重违反物业管理合同约定，构成根本违约，原告于2016年6月24日向被告发出书面通知，解除商业物业管理合同。截至合同解除之日（2016年6月27日），被告尚拖欠原告以上商铺物业管理费、中央空调费、水电费共计人民币32739.5元。为维护其合法权益，原告特向贵院提起诉讼，敬请支持原告的诉讼请求！被告张文庆在庭审中辩称：原告主张的费用我已缴纳至2015年12月份，另我方对原告主张水电费的收费标准有异议，原告收了管理费但管理不到位，没有按实际约定开关电。查明的案件事实经审理查明，2014年8月22日，原告作为管理方、被告作为承租方、惠州市仲恺文体发展有限公司作为出租方，三方签订了《商业物业管理合同》，约定被告承租惠州市仲恺高新技术产业开发区惠风四路69号青青林语公寓C栋1层03、04、05号场地于经营餐饮行业，原告对该商铺提供物业管理服务；被告、惠州市仲恺文体发展有限公司同意将商业物业管理费、水电费、公共水电分摊费用直接支付给原告，如被告拖欠上述费用，由原告直接向被告追索；商业物业管理费为5.8元/平方/月，自2014年9月1日起开始收取；商铺的水、电费安装独立用表计收，水电费的计算标准为：水费为4.25元/吨，电费为1.25元/度，如遇政府部门变动水、电价格，前述各项则作相应调整；合同期内，被告按200元/月向原告缴纳公共水电分摊费用；被告应以现金、银行转账或银行汇款的方式在每月的10号前将上月商业物业管理费、水电费、公共水电分摊费用付给原告；该合同第三条保证金约定，为确保被告严格履行本合同约定，被告在本合同签订之日，应向原告一次性交付履约保证金10584元整。如被告违反本合同约定，原告有权解除合同，并没收保证金。如被告欠费或具有其他违约行为，原告有权没收保证金，如损失高于该保证金数额，被告还应在收到原告没收保证金通知后于七日内补足损失差额；该合同第七条违约金约定，被告拖欠水电费、公共水电分摊费用、赔偿金、保证金等应当支付的任何款项，每日应按拖欠款项总额的千分之五向原告支付违约金，按日累计，直至全部付清；双方还对其他事项进行了约定。同日，原告与惠州市仲恺文体发展有限公司签订《商铺租赁合同》，约定青青林语公寓C栋1层03、04、05号场地的计租面积为294㎡，租赁期限5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止；上述场地合同标准租金为36元/平方米/月，以计租面积计租金为10584元/月，合同期内，租金按如下标准收取：自2014年9月1日起至2015年8月31日止租金为10584元/月，自2015年9月1日起至2017年8月31日止租金为10902元/月，自2017年9月1日起至2019年8月31日止租金为11447元/月。上述合同签订后，因被告未按约支付商业物业管理费、水电费、公共水电分摊费用，原告于2016年6月21日向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的租赁合同。被告已收到该《解除合同通知书》。2017年6月21日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方一致确认被告已支付保证金10584元，被告未支付自2015年7月起的商业物业管理费、水电费、公共水电分摊费用。原告提交的经被告认可的《电表明细》、《水表明细》显示，被告承租的场地使用电量为2015年7月1770度、8月1770度、9月1440度、10月1260度、11月1170度、12月690度、2016年1月90度、2月-6月0度，合计8190度；水量为2015年7月7吨、8月9吨、9月7吨、10月8吨、11月6吨、12月4吨、2016年1月1吨、2月-3月0吨、4月4吨、5月-6月0吨，合计46吨。判决理由和结果本院认为，原告、被告及惠州市仲恺文体发展有限公司签订的《商业物业管理合同》均系三方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，三方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约支付相应的费用。被告未按约支付原告自2015年7月起的物业管理费、水电费、公共水电分摊费用，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付上述费用，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告未支付自2015年7月起的物业管理费、公共水电分摊费用，双方于2016年6月21日解除物业管理合同，故，根据《商业物业管理合同》中约定的单价及《商铺租赁合同补充协议》约定的计租面积核算，被告应向原告支付2015年7月1日至2016年6月21日期间的物业管理费19950.8元（5.8元/平方/月×294平方×11个月＋5.8元/平方/月×294平方÷30天×21天）、公共水电分摊费用2340元（200元/月×11个月＋200元/月÷30天×21天）。原告提交的经被告认可的《电表明细》、《水表明细》显示的用水、电量核算，被告应支付原告2015年7月1日至2016年6月21日期间的水费元195.5元（4.25元/吨×46吨）、电费10237.5元（1.25元/度×8190度）。以上物业管理费、公共水电分摊费用、水电费合计32723.8元。原告请求的费用中超出32723.8元的部分，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。被告辩称原告主张的费用其已缴纳至2015年12月，但未提交相应的证据予以证明，本院对此不予采纳。按双方在合同中的约定，如被告拖欠上述费用，每日须按拖欠款项总额的千分之五向原告支付违约金，现原告主张违约金按日万分之五计算，未违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应以每月未付物业管理费、公共水电分摊费用、水电费为基数支付自各月费用逾期之日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金。因原告已主张违约金，其再主张没收保证金，于法无据，故，被告已支付的保证金10584元应在上述款项及违约金总额中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张文庆应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市诚诺物业管理有限公司支付2015年7月1日至2016年6月21日期间的物业管理费、公共水电分摊费用、水电费合计人民币32739.5元及违约金（计算方式：按日万分之五，2015年7月至2016年6月期间，均以当月应付物业管理费、公共水电分摊费用、水电费为基数，分别从下月11日起计算至实际清偿之日止；被告张文庆已支付的保证金10584元应在上述款项及违约金总额中予以扣减）。二、驳回原告惠州市诚诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1063元（原告已预交），由原告惠州市诚诺物业管理有限公司负担363元，由被告张文庆负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  许雅嫦二〇一七年十月十一日书 记 员  古杏蓓