云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2622民初949号原告（反诉被告）：何少忠,男，1970年4月10日现生，回族，农民，住云南省砚山县。委托诉讼代理人：康春祥，乾坤法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：纳县，男，1985年12月7日出生，回族，经商，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：杨正文，云南西华律师事务所执业律师。原告何少忠与被告纳县租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，在审理过程中，被告纳县于2017年8月14日提起反诉，经本院审查，被告纳县提起的反诉申请符合规定，决定立案受理并与本诉进行合并审理，后本院依法适用简易程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何少忠及其委托诉讼代理人康春祥，被告（反诉原告）纳县的委托诉讼代理人杨正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何少忠向本院提出诉讼请求：1.请求判决纳县继续履行2017年5月8日与我签订的厂房出租协议；2.判令纳县立即退还我持有的砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》（原件）给我；3.本案诉讼费判由纳县承担。诉讼过程中，何少忠放弃第1项诉讼请求。事实和理由：我与纳县于2017年5月8日签订了一份《厂房出租协议书》，纳县需要我的砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》（原件），去办理其要开办公司的相关手续，因此我就把自己执有的上述证件的原件交给了纳县，之后纳县不想租用我的厂房及土地，前来向我要回其已给付我的租金60000元，因此双方发生争议，纳县还拿着我的《集体土地使用证》到砚山县国土资源局平远分局报称，我和他对上述《集体土地使用证》有经济纠纷，砚山县国土资源局平远分局记载了纳县的反映内容，并注明我执有的砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》（原件）被纳县扣留，为此我多次找纳县索要该证，纳县拒不给我，其行为已够成非法占有，为了我的合法权益不受非法侵害，特诉至法院。纳县辩称，何少忠对本案的法律性质定性和法律适用混乱，我们的纠纷是基于双方2017年5月8日签订的《厂房出租协议书》，属于合同法律关系，他起诉的案由也是“租赁合同纠纷”。但是何少忠所诉的只是要求我返还其砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》，即使请求返还该证，何少忠适用法律错误，其要求返还《集体土地使用证》依据的是返还原物请求权，而不是占有返还请求权，何少忠对于《厂房出租协议书》避而不谈，是为了隐瞒其明知厂房不能用于工业生产，而与我签订协议的事实。政府行为使得《厂房出租协议书》属于无效合同，我租用何少忠厂房是用于生产合成树脂瓦新型建筑材料，我已经购买相关生产设备。在办理建设项目选址过程中，已经过砚山县环保局、工信商务局、林业局的同意，但是砚山县住建局认为，何少忠出租的集体土地，不符合总体规划，不同意审批，至此，我租用土地用途的目的落空。何少忠明知该地不能进行工业生产而隐瞒事实，致使政府行为导致合同履行不能，合同双方签订的合同属于无效合同。纳县向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判决确认我与何少忠签订的《厂房出租协议》无效；2.请求法院依法判决何少忠向我返还租金及各项损失共计60486元；3.诉讼费用由何少忠承担。事实和理由：我经朋友介绍得知，何少忠有一间工业厂房及一台工业变压器，经过与何少忠洽谈，其承诺其厂房可以用作工业生产厂房。因此，我与何少忠于2017年5月8日签订了一份《厂房出租协议》，协议内容为：我租用何少忠位于平远镇环城路口车白泥的划拨用地1590.06平方米，土地证号为：砚平集用（2002）字第121**号土寺。土地上所有建筑物及250KVA高压变压器一台。约定租期12年，每年租金6万元，一年一付，每年租金提前一个月支付，如不付款视为终止协议。2017年5月12日我已向何少忠支付今年的租金6万元，之后我在办理“砚山县建设项目选址并联审批”时，才得知何少忠该宗地不属于工业用地规划区内，不能在此地开设工厂。我质问何少忠为何隐瞒该宗地不属于工业用地的事实时，其未作答复。我要求退还6万元租金时，何少忠拒绝退还。通过庭审得知，何少忠于2015年8月16日与沈心红签订《租场地合同》，出租同一块土地，租期10年，每年租金69000元，租金两年一付。沈心红于2016年2月就停止生产，把设备搬离何少忠出租的厂房。但第一个两年租期至2017年8月16日才到期，沈心红租着该厂房不用，势必也是政府行为导致其不能继续进行工业生产。因此，我认为何少忠在与我签订《厂房出租协议》时，已明知其厂房所在地不属于工业区，不能用于工业生产。同时，我也告知何少忠租赁厂房是用于工业生产，他还称其厂房配有工业变压器，完全满足工业生产。以此表明，何少忠明知其厂房不能用于工业生产，同时也明知我租赁其厂房用于工业生产的情况下，采取欺诈手段，隐瞒真相，把不能用于工业生产的厂房出租给我。退一万步讲，即便我与何少忠签订的《厂房出租协议》不存在瑕疵，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，我租用何少忠的厂房，但不能用于工业生产也属于合同法定解除之情形。我租用何少忠厂房后，在办理“砚山县建设项目选址并联审批”时，砚山县住房和城乡建设局平远分局认为，该项目不符合平远镇总体规划，应另行选址。至此，因政府行为，致使我租赁该厂房用于工业生产的目的落空，即为《合同法》第94条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”，符合法定解除合同的情形。在因不可抗力致使该厂房不能实现我进行工业生产的目的的情况下，我有权解除《厂房出租协议》。为维护我的合法权益，特提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。何少忠针对纳县的反诉辩称，我与纳县于2017年5月8日签订的《厂房出租协议》，没有存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形，是合法有效的合同。在我与纳县签订《厂房出租协议》前，我的该地块及上面的房屋等都租给了沈心红，租期是2015年10月1日起至2025年10月1日止，年租金为69000元，租期为10年，沈心红在租用期间，与我没有发生任何纠纷。2017年4月份，纳县及其岳父多次来与我商谈要租用该厂房建办一个公司，我看在同族和亲戚关系的份上，同意将该厂房租与纳县，于是我与沈心红协商解除我与其签订的《租场地合同》，经多次协商，沈心红同意与我解除合同，2017年5月7日，我坐飞机到杭州萧山国际机场与沈心红办理了合同解除手续。后我与纳县签订了《厂房出租协议》，在签订协议书时，我问他要办理什么公司，他没有告知我，由于涉及个人商业秘密我就不多问了，后纳县让我拿该厂房的土地使用证给他去办理其要注册公司的相关手续，我就将土地使用证的原件交给了他。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.何少忠与纳县于2017年5月8日签订的《厂房出租协议》是否合法有效；2.纳县是否应退还何少忠的砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》；3.何少忠是否应返还纳县租金60000元及其损失486元。何少忠针对其主张，向本院提交了如下证据：1.何少忠身份证复印件一份，证明何少忠的自然情况；2.砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》复印件一份，证明该证的原件被纳县扣留至今；3.《厂房出租协议》复印件一份，证明何少忠、纳县于2017年5月8日签订协议内容，在签订时何少忠就把自己的上述《集体土地使用证》原件交给了纳县，之后纳县不想租用的事实；4.飞机票一张，证明何少忠、纳县在签订协议前一天，何少忠坐飞机到杭州与沈心红解除合同的事实；5.何少忠与沈心红签订的《租场地合同》原件一份，证明何少忠与沈心红于2017年5月7日解除合同的事实。经质证，纳县对第1组证据三性均没有异议；对第2组证据真实性无异议，但认为该复印件不足以证实原件被纳县所扣留；对第3组证据真实性无异议，但认为该协议不足以证实纳县不想履行合同的事实；对第4组证据真实性没有意见，但是不能证明何少忠坐飞机到杭州与沈心红解除合同的事实；对第5组证据的真实性认可，但是对其主张的解除合同的事实不认可。纳县针对其答辩及反诉理由，向本院提交如下证据：1.纳县身份证复印件一份，证明其基本身份信息；2.《厂房出租协议》复印件一份，证实何少忠、纳县于2017年5月8日签订《厂房出租协议》，何少忠把位于车白泥，大概七亩的场地、建筑物及高压变压器出租给纳县用于工业生产的事实以及何少忠收到纳县今年场地租金60000元的事实；3.《集体土地使用证》复印件一份，证实何少忠出租给纳县的场地是砚平集用（2002）字第12113号集体土地；4.企业名称预先核准通知书、住所（经营场地）登记表、公司登记（备案）相关材料，证实纳县租用何少忠的集体土地的目的是用于开设新型材料生产厂，属于正规合法公司；5.砚山县建设项目选址并联审批表，证实纳县在办理建设项目选址并联审批过程中，已得到砚山县环保局、工信商务局、林业局的同意，但砚山县住建局认为，何少忠出租的集体土地，不符合总体规划，不同意审批的事实；6.《租场地合同》图片一份，证明实何少忠于2015年10月1日与沈心红签订了一份《租场地合同》，沈心红租用其砚平集用（2002）字第12113号集体土地用于工业生产，也是因该地不属于工业区规划不能进行工业生产的原因被叫停，以及何少忠明知其集体土地不能用于工业生产，而隐瞒事实与纳县签订《厂房出租协议》的事实；7.过路费、燃油费、住宿费复印件一组，证实因何少忠原因导致双方签订的《厂房出租协议》无效，造成纳县各项损失共计486元；8.砚山县建设项目选址并联审批表复印件一份，证实纳县的名字在之前提交的证据中被打印错误为纳具；9.银行打印回单复印件一份，证明2017年5月12日纳县将租金60000元打入何少忠账户的事实。经质证，何少忠对第1—5、8、9组没有意见；对第6组证据《租场地合同》证明的内容认为，该地不属于工业区，不应进行工业生产的原因被叫停的事实我并不清楚，纳县认为我隐瞒事实我不认可；对第7组证据不认可，不知道费用的发生是什么原因，不清楚该费用的发生是否与本案的合同存在关系。经过各方当事人的举证、质证，本院认为何少忠提交的第1组证据、纳县提交的第1—5、8、9组证据，来源合法、客观真实，与本案相关联，双方当事人均认可，本院予以采信。何少忠提交的第2组证据来源合法、客观真实，可以证实该使用证上登记的集体土地为其合法使用；第3组证据来源合法、客观真实，可以证实何少忠、纳县于2017年5月8日签订《厂房出租协议》的事实；第4组证据与本案无关联性，本院不予认定；第5组证据与纳县提交的第6组证据涉及与案外人沈心红签订租场地合同的事实，沈心红未出庭作证，不能核实与本案具有关联性，对该两组证据，本院不予采信。对纳县提交的第7组证据，不能证实与本案具有关联性，本院不予采信。经过庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2017年5月8日，何少忠与纳县签订《厂房出租协议》，甲方为何少忠，乙方为纳县，协议约定：“一、甲方名下在文山州平远街环城路口车白泥大概七亩场地，注《七亩场地是由两块组成够》拥有250KVA变压器用户供电一台，所有建筑物及地下水，出租给乙方。二：甲方所在地：平远镇车白泥，面积：约7亩，租期从2017年5月8日起至2029年5月8日止。三：租期定为12年，每年租金为人民币大写陆万元整（小写60000.00元整）。租金交付方式一年一付。每年租期前提前一个月交付。如不付款视为终止协议。四：租期时间内，甲方不得干预乙方的生产经营活动及生产建设，乙方有完全使用权，管理权。乙方在租期内不得转租。五：乙方在租用场地内禁止生产国家违法违规产品。六：甲方必须保证供250KVA变压器容量用电正常。七：甲方之前的债权债务、产权证跟乙方无关，如果有造成乙方停产，由甲方承担全部损失赔偿。八：租期协议到期如果乙方继续使用，在同等情况下，乙方有优先权。九：租期协议到期如果乙方不再租用时，乙方投资的可动产可以拆除带走（包括机器设备、行车及行车辊道），不动产不得随意拆除。十：乙方在甲方所用场地注册合法公司，乙方所需要一切证件及人力。甲方无条件配合。十一：乙方在租期内发生的电费、水费、税收。生产中的产生的一切费用由乙方全部负责。十二：乙方在租期内发生的任何人身安全事故、天灾等与甲方无任何关系，由乙方承担所有经济损失。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。签字后生效。未尽事宜双方共同协商处理。”2017年5月12日，纳县通过银行转账方式转入何少忠账户第一年租金60000元。后由于纳县办理注册公司相关手续所需，何少忠按协议约定将其所有的砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》交由纳县使用，纳县在办理《砚山县建设项目选址并联审批表》时，住建局意见为：“该项目位于平远镇车白泥，不符合平远城镇总体规划，请项目业主另行选址。”纳县因不能在该租赁场地进行开发新型建材生产，要求与何少忠解除合同，返还其已经支付的租金60000元，庭审中表示在何少忠返还其租金后才能返还砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》给何少忠，何少忠不同意解除合同，双方协商解决未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中何少忠与纳县于2017年5月8日签订的《厂房出租协议》，就租赁厂房相关事宜进行约定，是双方的真实意思表示，故何少忠与纳县之间的合同成立，该协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效,对双方均具有法律约束力。协议第十条约定：“乙方在甲方所用场地注册合法公司，乙方所需要一切证件及人力。甲方无条件配合。”纳县由于办理注册公司需使用何少忠《集体土地使用证》，何少忠按合同约定将该证交由纳县，后要求纳县返还该证，纳县因不能在该租赁场地进行开发新型建材生产而要求与何少忠解除合同，并辩称需何少忠退还其60000元租金才返还《集体土地使用证》，该辩论意见于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”纳县主张其与何少忠签订的《厂房出租协议》无效，认为何少忠隐瞒该场地不能用于工业生产的事实，存在欺诈行为，并有一地二租行为，但其并未提交有效证据予以证实，对该意见，本院不予采纳；纳县在办理注册公司手续过程中，住建局意见为：“该项目位于平远镇车白泥，不符合平远城镇总体规划，请项目业主另行选址。”纳县认为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”，即因政府行为，致使纳县租赁何少忠厂房用于工业生产的目的落空，为法定解除合同的情形，而属于政府行为的“不可抗力”，是指当事人订立合同后，因政府发布新的法律和行政法规而导致合同客观上不能履行，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，该租赁场地不能进行工业生产，并不符合以上情况，且平远镇的总体规划也不是在当事人签订协议之后制定的，故对纳县主张《厂房出租协议》无效的主张，本院不予支持，对其要求何少忠返还租金及各项损失60486元的主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由纳县退还何少忠砚平集用（2002）字第12113号《集体土地使用证》，限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回纳县的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由纳县负担；反诉案件受理费1312元，减半收取计656元，由纳县负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  朱丽佳二〇一七年十月十八日书记员  王洲艳