福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3538号上诉人（原审被告）：福建国航远洋房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区14#地601房（福州市马尾工业建设总公司内）。法定代表人：陈勇锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：练满英，女，1987年9月6日出生，汉族，住福建省福州市。上诉人福建国航远洋房地产有限公司（以下简称国航远洋公司）因与被上诉人练满英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国航远洋公司的委托诉讼代理人李文希律师，被上诉人练满英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国航远洋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回练满英要求国航远洋公司支付未达到交付使用条件违约金的诉讼请求；2.练满英承担本案诉讼费用。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条以及附件六补充协议第三条第1款约定，商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格后，即具备交付的条件。本案中，蓝波湾项目2#已于2014年11月25日通过竣工验收，并于2015年1月22日经消防验收合格，讼争房屋在2015年2月19日前已达到合同约定的交房条件；并且在房屋达到交付条件后，练满英于2015年2月12日向练满英发送书面通知办理交房手续，国航远洋公司已依照合同约定履行完毕交房义务，不存在交房时房屋未达到合同约定条件的违约情形。一审认定“练满英实际收房时，诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。”系事实认定错误。练满英辩称，一、讼争《商品房买卖合同》约定交房时间是2014年12月31日，实际交房时间是2015年3月10日，逾期了69天。没有证据证明恶劣天气与影响施工的因果关系，即使扣除了51天的恶劣天气仍然逾期十几天，依照合同条款约定，以通知截止最迟日作为计算节点。国航远洋公司应当支付逾期交房违约金。二、一审认为练满英的主张超过一年除斥期间所以驳回。练满英不具备专业水平来判断条款是否可撤销，需等到管理机关作出行政处罚决定书后才知道是不公平的条款，所以除斥期间应当从收到处罚决定书开始计算，至今并未超过一年的期限。三、在收到第二次交房通知书后，练满英按约去交房，但现场围栏、小区绿化、道路等均未达到入住要求，无法满足交房要求。综上所述，练满英请求驳回国航远洋公司的上诉请求。练满英向一审法院起诉请求：1.判令国航远洋公司因交付使用条件未达到而产生的违约责任，支付违约金10000元；2.判令国航远洋公司按合同安装燃气管道或赔偿经济损失43200元；3.判令国航远洋公司支付练满英应交的大修理基金6789元；4.本案诉讼费用由国航公司负担。诉讼过程中，练满英又增加两项诉讼请求：5.判令撤销《商品房买卖合同》主合同第八条第一款规定；6.判令撤销《商品房买卖合同》附件六第三款第2条第（1）项规定。一审法院认定事实：2013年5月18日，练满英与国航公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336980044），约定由练满英向国航公司购买位于福州市马尾区第2#楼3层11公寓式办公号房，房屋总价款528812元。练满英依约支付了房屋购房款项。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成······。第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。第三款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2、详见附件六《合同补充协议》第三条第2款。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第一款约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。第二款第一项约定，发生以下情形，出卖人有权顺延交房日期：（1）施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。当日，双方在《商品房买卖合同》及附件上签字捺印或盖章。2014年11月25日，蓝波湾1#、2#楼经竣工验收合格。2015年1月22日，蓝波湾1#、2#、3#、5#及地下室建设工程经消防验收合格。另查明，福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第3553号民事判决书中确认施工期间蓝波湾项目因台风、暴雨等恶劣天气共计停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日。2015年2月12日，国航公司通知练满英等业主在2015年2月15日至3月10日期间至售楼部办理收房。2015年3月10日，练满英在楼宇交接书上签字。练满英实际收房时，诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。一审法院认为，练满英与国航公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定，国航公司应当在2014年12月30日前交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项的约定，因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书确认施工期间蓝波湾项目因恶劣天气停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日，即国航公司在2015年2月19日前通知交房符合《商品房买卖合同》的约定。故国航公司在2015年2月12日发函通知练满英交房，并未逾期，练满英要求国航公司支付逾期交房违约金，无事实依据，一审法院不予支持。练满英在国航公司通知后于2015年3月10日办理了收房手续，由于国航公司在交房时未达到约定条件，根据《商品房买卖合同》第八条约定，国航公司应向练满英支付违约金1000元，练满英要求支付违约金10000元，不符合双方合同约定，故不予采信。练满英主张合同所约定的违约金条款显失公平应予撤销，但已超过行使撤销权的一年除斥期间，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权消灭。练满英所购买的商品房用途为办公用房，并非家庭普通住宅，该房屋不符合设计安装燃气管道的条件，练满英要求国航公司支付未安装燃气管道而可能造成的损失43200元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。练满英作为小区业主，缴纳住宅专项维修基金是其应尽的义务，故其要求国航公司承担维修基金6789元，依据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建国航远洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向练满英支付违约金1000元；二、驳回练满英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由练满英负担625元，福建国航远洋房地产有限公司负担25元。福建国航远洋房地产有限公司负担的案件受理费25元，应于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院，拒不交纳的，一审法院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院综合本案证据，认定练满英实际收房时，诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。国航远洋公司主张其交房时已经达到约定条件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”规定，国航远洋公司作为开发商，应当对主张的其已交付的房产符合合同约定进行举证，但其未提交证据予以证明，故本院对其上诉理由不予支持。关于国航远洋公司是否应当支付逾期交房违约金以及讼争合同条款效力等问题，由于练满英并未提出上诉，本院依法不予理涉。综上所述，国航远洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由福建国航远洋房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 缪 羽审判员 唐宇恒二〇一七年十月十六日书记员 王亚珊