四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11753号上诉人（原审原告）：代智松，男，1984年3月30日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：代厚德，代智松之父。被上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区新鸿路146号。法定代表人：陈学建，董事长。委托诉讼代理人：杨启志，公司员工。上诉人代智松因与被上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代智松上诉请求：1撤销（2017）川0113民初1144号民事判决、；2.依法改判，支持代智松主张的违约金给付标准(每日按总房价的万分之一计算）；3.判决东盛公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决关于合同违约金的计算在适用法律上存在错误���不符合法律规定。双方虽然在《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）中对《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）中违约金标准进行了重新约定，但该约定不合理地减轻了出卖人应承担的责任，购房者在签订合同过程中处于弱势地位，无改变合同条款的权利，《补充协议》对违约金标准的调整无效，违约金标准仍应以《买卖合同》为准。2.《补充协议》约定的违约金标准低于中国人民银行同期同类贷款利息，而且东盛公司至今未履行办证义务，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以申请增加，故不应简单适用《补充协议》关于违约金的约定，应综合考虑合同法第一百一十四条第二款，及公平原则更好的维护当事人的权益。东盛公司辩称，1.代智松认为的违约金计算错误是由于代智松的计算差错导致的，一审按照《补充协议》的约定进行计算符合双方约定、符合法律规定，金额也是正确的，而且双方签订的《买卖合同》及附件并无不合理减轻、免除出卖人责任，增加买受人责任等内容，代智松也无证据证明其该项主张，双方签订《买卖合同》及附件时专门对违约金作出了明确约定，应该遵照执行。2.代智松上诉请求主张所购买商品房所在楼栋权属证明，即属于增加诉讼请求，不符合民诉法的规定，而且代智松在一审中自认其接收了案涉房屋并且在2013年11月1日取得了房屋权证“权0142170”。3.代智松没有证据证明双方当事人的约定给其造成了损失，也无证据证明该约定的违约金过低。综上所述，代智松的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费由代智���负担。代智松向一审法院起诉请求：1.判令东盛公司在判决生效后九十天内，按照与代智松签订的相关商品房买卖合同约定，协助代智松向国土部门申请办理代智松所购商品房的不动产权证；2.判令东盛公司向代智松支付违约金，自2015年11月1日起至代智松取得所购商品房不动产权证止。违约金每年为代智松已付房价款的1%，按天计算。庭审过程中，代智松将诉讼请求第二项中的“违约金每年为代智松已付房价款的1%，按天计算”明确变更为“违约金每年为代智松已付房价款的1%”。一审法院查明，代智松提交“区长信箱关于新广场齐盛艺品土地证问题的回复”，证明东盛公司未能协助办理分户的国有土地使用权证是其未及时补缴土地出让价款造成的。东盛公司认为该证据合法性和关联性无法证实。一审法院经审查认为，代智松提交的该证据与本案缺乏关联性，一审法院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：代智松与东盛公司对商品房买卖合同的订立、购房款的支付、房屋的交付及房屋所有权的取得等基本事实均无争议，一审法院予以确认。另查明，代智松于2013年11月1日取得的房屋产权证业务件号为“权0142170”，地址为青白江区红阳华金大道二段406号2栋15-16层1501号，即本案的诉争房屋。另查明，2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布《关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告》，其中记载：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产��一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。一审法院认为，本案的争议焦点为东盛公司未能协助办证是否存在违约行为。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第5.2条约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用权证在买受人取得房屋所有权证后的两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按已付房价款的1%向买受人支付违约金。代智松于2013年11月1日取得该房屋的所有权证，东盛公司理应在2015年11月1日前协助代智松办理国有土地使用权证。然而，东盛公司至今未履行协助办证义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任。代智松的付款义务履行完毕于取得房屋所有权证之前，故东盛公司提出代智松存在逾期付款的抗辩意见不成立。一审法院认为，代智松与东盛公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。代智松主张东盛公司协助办理诉争房屋的不动产权证书，应予支持。因本案双方当事人在合同中就未办理分户国有土地使用权证的违约金计算进行了约定，即已付房价款的1%，代智松缴纳的房价款为339525元，故东盛公司应向代智松支付违约金数额为3395.25元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、成都市东盛房屋开发有限责任公司于判决生效之日起90日内协助代智松办理位于成都市青白江区商品房的《不动产权证书》；二、成都市东盛房屋开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向代智松支付违约金3395.25元。三、驳回代智松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司负担。二审中，代智松提供2017年6月2日成都市青白江区国土资源局青国土资访（2017）8号《信访事项处理意见书》，拟证明东盛公司因项目容积率调整未补交土地出让价款，致使国土分户办证工作无法进行的事实。东盛公司对证据的真实性和关联性无异议。本院对该证据予以采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，东盛公司未在合同约定的时间内办理国有土地使用权证，应按双方的约定承担逾期办证的违约责任。现双方争议的焦点是对逾期办证违约金计算的标准如何认定。代智松上诉认为应适用《商品房买卖合同》第十九条第一款约定的“每日按房价款的万分之一”标准计算违约金，不能适用《商品房买卖合同补充协议》第5.2条约定的“按已付房款1%”的标准计算违约金。本院认为，从双方当事人履行的情况看，代智松在2013年11月1日取得了案涉房屋的房屋所有权证，而对案涉房屋的国有土地使用权证，东盛公司至今未履行协助办证的义务。双方在合同中对逾期办理房屋的所有权证和国有土地使用权证的违约责任均有约定，《商品房买卖合同补充协议》第5.2条是对《商品房买卖合同》第十九条的补充约定，双方应按补充约定执行。在《商品房买卖合同补充协议》第5.2条明确约定逾期办理国有土地使用权证的违约金按已付房款1%计算，该约定不违反法律规定，应为有效条款。代智松上诉认为一审认定的违约金过低，应当调整。本院认为，调整违约金是以当事人提供的损失大小来衡量的，而代智松在本案中未提供因东盛公司逾期办证造成损失的证据，故一审法院对违约金认定并无不妥，本院予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人代智松负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十月二十日书记员  谭小雨