广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3872号上诉人(原审原告)：黄俊元，男，香港居民。委托诉讼代理人：樊玉霞、沈赓，广东易恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州市诚越服务有限公司，住所地广州市天河区华强路2号1132房。法定代表人：蔡瑞英，执行董事。被上诉人(原审被告)：蔡东升，男，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王志卫，广东义法律师事务所律师。上诉人黄俊元因与被上诉人广州市诚越服务有限公司（以下简称诚越公司）、蔡东升租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄俊元上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判为诚越公司、蔡东升连带向黄俊元支付拖欠的2014年第四季度（10-12月）的租金104000元以及逾期支付的违约金（从2014年10月2日起按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由诚越公司、蔡东升负担。事实与理由：一、涉案房屋迟至2015年2月11日才办妥租赁登记备案手续的责任不在黄俊元，诚越公司无权扣减涉案房屋未办理租赁登记备案手续之前的租金，诚越公司、蔡东升应承担继续向黄俊元支付租金及逾期支付违约金的违约责任。（一）黄俊元没有逾期协助诚越公司办理涉案房屋租赁备案登记手续的违约行为，不需要承担违约责任。1.黄俊元不承担没有在收齐押金三日内办理租赁备案登记手续的责任。按照涉案合同第五条第3款约定，黄俊元承担应在三日内协助诚越公司办理租赁登记备案手续的义务，而不是承担办妥租赁登记备案手续的义务。该租赁登记备案手续须由合同双方共同办理，不可能由黄俊元单方办理。涉案房屋交付给诚越公司使用后，诚越公司未在免租期内要求黄俊元协助办理租赁登记备案手续。2.涉案房屋迟至2015年2月11日才办理租赁登记备案手续的责任不在黄俊元。诚越公司在长达三个多月的免租期内未要求黄俊元协助办理租赁登记备案手续。黄俊元直到2014年7月23日才收到诚越公司告知办理租赁登记备案手续的相关事宜的函件。双方协商后于2014年8月7日共同到出租屋管理中心办理了涉案房屋的租赁登记备案手续。后因诚越公司原因，其自行撤回了租赁登记备案手续，但并未如实告知黄俊元。黄俊元于2014年10月16日发出《律师函》催告诚越公司办理租赁登记备案手续，但诚越公司复函称其已于2014年8月7日办妥租赁备案手续。直到2014年11月18日黄俊元向诚越公司发出《关于催收租金等事宜的律师函》，诚越公司才在其《复函（二）》中承认未成功办妥租赁备案登记手续并要求黄俊元协助办理。双方于2014年12月12日到出租屋管理中心办理租赁登记备案手续。但因双方对合同产生争议，当天未能办妥手续。经协商双方于2015年2月11日签订《补充协议（二）》并办理租赁登记备案手续。可见延迟办妥租赁登记备案手续的责任不在黄俊元。（二）诚越公司关于有权扣减涉案房屋未办租赁登记备案手续之前租金的主张没有任何事实和法律依据。1.从双方合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定看，涉案房屋租金的支付不以办理租赁登记备案手续为前提。而且从双方之间交涉过程看，诚越公司也认可涉案房屋租金支付不以办理租赁登记备案手续为前提条件。2.一方面，诚越公司未能举证证明黄俊元对涉案房屋迟至2015年2月11日才办妥租赁登记备案手续存在过错；另一方面，即使黄俊元对办理涉案房屋租赁登记备案手续存在过错，诚越公司主张扣减未办理租赁登记备案手续的租金也没有合同依据和法律依据，诚越公司逾期支付租金已构成违约。二、一审判决认定《补充协议（二）》“均未作出违约责任的约定，应视为原、被告双方均已放弃追究对方上述违约责任的权利”没有法律依据，也不符合事实。《补充协议（二）》虽未作出违约责任的约定，也没有明示约定黄俊元不再要求诚越公司、蔡东升支付拖欠的租金和逾期支付违约金；黄俊元在《补充协议（二）》签订后委托律师于2015年10月26日向诚越公司发出《关于催收租金事宜的复函》催讨拖欠的租金，也表明黄俊元在事实上未放弃追究诚越公司违约责任的权利。诚越公司和蔡东升辩称：一、黄俊元与诚越公司、蔡东升于2014年3月25日和2014年7月1日分别签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是合法有效的，出租人和承租人均应全面遵守和履行。黄俊元协助诚越公司、蔡东升办理租赁房屋的租赁备案登记是合同规定义务，应当按约定履行。黄俊元欠税、迟延办理涉案房屋的租赁合同备案手续是违约行为。二、诚越公司、蔡东升向黄俊元承租房屋是用于经营，包括但不限于公寓、房屋出租、酒店等事项。诚越公司、蔡东升与黄俊元于2014年3月25日签署《移交确认书》，依照合同约定，应于2014年3月28日完成租赁房屋的租赁备案登记，否则构成违约。2、诚越公司、蔡东升租赁房屋的目的是用于经营，需办理房屋租赁合同备案登记，以领取经营所需的房屋租赁证等证照。《房屋租赁合同》办理登记备案和申报领取《房屋租赁证》对诚越公司、蔡东升从事经营活动十分重要，否则无法使用涉案房屋从事经营活动，同时不可避免造成经营损失（租金损失）。三、黄俊元拖延至2014年12月12日下午两点才与诚越公司、蔡东升到广州市海珠区赤岗街道出租屋管理服务中心办理租赁房屋二至四层的租赁登记备案手续和税务登记的相关手续，比《房屋租赁合同》约定的2014年3月28日迟延8个月零15天，而涉案房屋首层之一的租赁合同登记备案和申办《广州市海珠区临时经营场所使用证明》于2015年2月11日才签名申办，迟延11个月零14天。由于黄俊元未补交涉案房屋在签订《房屋租赁合同》之前的税费，未提供房地产权证原件和身份证原件，未提供授权委托书原件，造成迟延办理租赁合同备案登记，造成诚越公司、蔡东升约100万元的重大经济损失。退一步讲，8个月零15天诚越公司、蔡东升承租涉案房屋的租金损失就高达663000元，还未包括诚越公司、蔡东升人工成本及装修费用的折旧、税收、滞纳金等直接经济损失，以及涉案房屋首层之一在2014年12月13日至2015年2月11日期间无法经营的156702元租金的损失。四、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定、第一百一十二条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定、第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物件部分或者全部毀损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，诚越公司、蔡东升可少付租金或不支付租金给黄俊元，或要求黄俊元赔偿损失。五、一审判决基本是正确的，事实上由于黄俊元迟迟不办理涉案房屋租赁备案登记所造成的损失远远大于黄俊元少收租金的损失。黄俊元于2016年3月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、诚越公司立即向黄俊元支付租金416816元及逾期违约金（按应付未付租金金额的千分之一，从逾期之日起计算日违约金至实际支付之日止，其中2014年10月当期的未付租金104000元从2014年10月2日、2015年10月当期的未付租金156408元从2015年10月2日、2016年1月当期的未付租金156408元从2016年1月2日起开始计算）；二、诚越公司、蔡东升承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄俊元是广州市海珠区红卫村赤岗路XXX号房屋的权属人。2014年3月25日，黄俊元（出租方、甲方）与诚越公司(承租方、乙方)、蔡东升（保证人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区红卫村赤岗路XXX号房屋出租给乙方使用、乙方承租、丙方为乙方提供连带责任保证；乙方已完全清楚了解租赁房屋的现状，并愿意按现状向甲方承租租赁房屋；租赁期限为自2014年4月1日起至2023年3月31日止；租赁房屋每月租金为78000元（注：该金额为甲方税后实收价，发票由乙方自行到税务部门代开并自行支付和承担税金），租金每三年在上三年租金基础上递增10%；从2014年4月1日起至2014年6月30日止为乙方免租装修期，在此期间甲方同意免收乙方租金，但本合同另有约定的除外；本合同签订之日起两日内乙方向甲方支付押金234000元，乙方按期向甲方交还租赁房屋、甲乙双方结清相关费用当日甲方向乙方无息退还押金；甲方收齐押金当日向乙方交付租赁房屋及其附属设施（具体以甲乙双方签署的移交确认书为准），并在三日内协助乙方办理租赁房屋的租赁备案登记手续；甲方配合乙方办理租赁房屋的消防审批手续；在免租装修期内如因甲方原因导致不能继续履行本合同的，甲方应当向乙方双倍返还押金；如因乙方原因不能继续履行本合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方无权要求甲方返还；乙方应在2014年7月1日前向甲方支付三个月租金共234000元；乙方以后每三个月缴交三个月租金一次，应在当期第一日（即当期第一个月的1号）前（含当日）足额缴交完毕；乙方应自行支付和承担如下费用：(1)租赁房屋租金及因该租金而产生的相关税金包括但不限于所得税税金、印花税税金等；……．(4)乙方因使用租赁房屋需办理相关手续、证照及经营所发生的一切费用；乙方应及时支付租赁房屋的租金，如逾期支付的，每逾期一日，乙方按应付未付金额的千分之一向甲方支付日违约金至实际支付之日止，且甲方有权对租赁房屋采取断水、断电等措施；丙方为乙方履行本合同项下的全部义务向甲方提供连带责任保证，无论丙方是否继续担任乙方的法定代表人该保证均继续有效，保证期间至2024年3月31日止；如甲乙双方因办理租赁房屋的租赁备案登记手续，需要另行签署相关法律文件，而该法律文件的约定与本合同不一致的，甲、乙、丙三方的权利义务以本约定为准，甲、乙、丙三方应按本合同的约定履行；等。合同签订当天，诚越公司以银行转账方式向黄俊元支付了租赁押金234000元，黄俊元出具了一份《收据》。同日，黄俊元与诚越公司、蔡东升签订《移交确认书》，确认该确认书签订当日，黄俊元已按现状向诚越公司移交租赁房屋及附属设施（包括消防设施、电力增容设施、电表、水表等），诚越公司已有效接收租赁房屋及附属设施；诚越公司确认黄俊元的移交符合三方签订的《房屋租赁合同》的约定。2014年7月1日，黄俊元（甲方）与诚越公司（乙方）、蔡东升（丙方）签订《补充协议》，载明甲、乙、丙三方已于2014年3月25日签订《房屋租赁合同》，现甲、乙、丙三方经平等、自愿协商就原合同的履行事宜达成以下补充协议供三方共同遵守和执行：一、三方同意将原合同第四条“租赁期限、用途”的第1款“租赁期限为自2014年4月1日起至2023年3月31日止，但本合同另有约定的除外”变更为“租赁期限为自2014年4月1日起至2026年3月31日止，但本合同另有约定的除外”。二、三方同意将原合同第十四条“其他”的第1款“丙方为乙方履行合同项下的全部义务向甲方提供连带责任保证，无论丙方是否继续担任乙方的法定代表人该保证均继续有效，保证期间至2024年3月31日止”变更为“丙方为乙方履行本合同项下的全部义务向甲方提供连带责任保证，无论丙方是否继续担任乙方的法定代表人该保证均继续有效，保证期间至2027年3月31日止”；三、原合同其他条款不变。2015年2月11日，黄俊元与诚越公司、蔡东升再次签订一份《补充协议（二）》，约定：一、甲方应乙方的要求，同意配合乙方到广州市赤岗街道出租屋管理服务中心等相关部门申请办理租赁房屋首层用途为临商、其余部分为住宅的租赁登记备案手续，由此产生的一切费用、税费等均由乙方直接支付和承担，甲方不承担任何的支付或垫付责任；二、如因相关部门不予同意等原因导致甲乙双方无法办理租赁房屋首层用途为临商的租赁登记备案手续的，甲方不承担任何的赔偿责任或费用支出，乙方自行承担相关后果，甲乙双方应按租赁房屋的规划用途办理租赁登记备案手续；三、甲方应乙方要求，同意因办理租赁登记备案手续而另行签订的房屋租赁合同约定的租赁期限从办理租赁登记备案手续当日起开始计算，甲乙双方同意不影响原合同关于租赁期限的约定；四、乙方应在办理租赁登记备案手续当日按照原合同的约定办理税务登记手续及缴交相应税款，如因租赁房屋在原合同签订后至办理租赁登记备案手续之前有产生相应税费的，均由乙方支付和承担；五、丙方愿意按原约定为乙方履行原合同、原补充协议、本协议项下全部义务向甲方承担连带保证责任。2015年3月2日，诚越公司办理了海珠区赤岗路XXX号首层之一的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，经批准经营项目有：办公、展示、棋牌，有效期限自2015年3月2日至2018年3月1日。2015年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局核准了房屋地址为海珠区赤岗路34号二至四层、海珠区赤岗路34号首层之一，出租人为黄俊元，承租人为诚越公司的房屋租赁登记备案，并出具了两份《房屋租赁登记备案证明》。诉讼中，黄俊元明确其主张诚越公司、蔡东升欠付租金为2014年第四季度（10月-12月）的租金差额104000元、2015年第四季度(10月-12月)的租金差额156408元、2016年第一季度（1月-3月）的租金差额156408元，合共416816元。黄俊元、诚越公司、蔡东升均确认以下事实：2014年3月25日三方签订租赁合同当天，诚越公司向黄俊元支付了押金234000元，诚越公司于2014年7月2日以银行转帐方式支付了2014年7月至9月的租金共234000元，于2014年10月8日支付了租金130000元；于2015年1月4日、2015年4月3日、2015年7月7日各支付了租金234000元；又分别于2015年10月10日、2016年1月7日各支付租金77592元，2016年4月至6月的租金已按合同约定支付完毕，目前双方的租赁合同仍在继续履行；涉案租赁合同租赁登记备案手续实际办理日期是2015年2月11日。黄俊元为证明其主张，还提交了以下证据：1、银行存折；2、2014年10月16日向诚越公司、蔡东升发出的《律师函》复印件及诚越公司、蔡东升作出的《复函》；3、黄俊元于2014年11月18日发出的《关于催收租金等事宜的律师函》以及诚越公司、蔡东升作出的《复函（二）》；4、黄俊元向诚越公司、蔡东升发出的《关于的回复》、EMS快递单；5、诚越公司于2015年1月21日向黄俊元寄出的函件及黄俊元作出的《回复》、EMS快递封面；6、诚越公司在2015年10月12日发给黄俊元的函件；7、黄俊元向诚越公司、蔡东升发出《关于催收租金事宜的复函》、EMS快递单及妥投证明。诚越公司、蔡东升质证表示对证据1的真实性没有异议，但不能证明黄俊元想证明的事实，黄俊元因拖欠税费等原因延迟半年多办理涉案房屋的租赁备案手续，造成诚越公司、蔡东升严重的经济损失，依照法律规定诚越公司、蔡东升可以少交租金和要求黄俊元赔偿损失；对证据2的真实性没有异议，诚越公司、蔡东升收到黄俊元寄出的律师函，但该律师函不能证明黄俊元想证明的事实，广州市城市管理综合执法局海珠分局于2014年4月24日作出穗综海执字赤074825号《责令整改通知书》及照片，说明广州市海珠区红卫村赤岗路XXX号房屋顶楼的违章建筑是在2014年3月24日加建的，证明黄俊元未按租赁合同约定在2014年3月28日前协助诚越公司、蔡东升办理涉案房屋的租赁备案手续，因黄俊元拖欠涉案房屋租赁合同签订前的租赁税费，有关部门不予办理房屋租赁登记备案手续，导致诚越公司、蔡东升无法办理营业执照并进行经营。要求黄俊元重视涉案房屋首层走火通道及防火门被相关业主砌墙堵塞的问题，最近又因该防火门被堵塞，街道已出具相关整改通知；对证据3的真实性没有异议，诚越公司、蔡东升收到黄俊元发出的律师函，但该律师函不能证明黄俊元想证明的事实，只能证明至2014年11月18日黄俊元仍未协助诚越公司、蔡东升办理涉案房屋的租赁登记备案手续，涉案房屋四楼存在违法建筑以及涉案房屋首层走火通道及防火门被堵塞的问题仍未解决。也说明办理租赁合同备案必须出租方与承租方双方共同到场办理，无法单方完成，诚越公司、蔡东升要求黄俊元亲临广州处理租赁合同备案登记和完税手续；对证据4的真实性没有异议，诚越公司、蔡东升收到该回复，但该证据证明黄俊元应诚越公司、蔡东升的要求，同意于2014年12月12日下午到广州市海珠区出租屋管理中心办理涉案房屋的租赁登记备案手续及完税手续，黄俊元重申涉案房屋四楼的违章建筑及首层的安全事宜由诚越公司、蔡东升负责；对证据5真实性没有异议，证明由于黄俊元的坚持，涉案房屋首层临商备案手续至2015年1月25日仍未办理，造成诚越公司、蔡东升的经济损失,诚越公司、蔡东升也收到黄俊元的回复，该回复证明黄俊元于2015年1月27日表示同意配合诚越公司、蔡东升办理涉案房屋的租赁登记备案手续及税务登记的相关手续；对证据6的真实性没有异议；对证据7的真实性没有异议，诚越公司、蔡东升收到该复函，但该复函不能证明黄俊元想证明的事实，由于黄俊元未按房屋租赁合同第三条约定协助诚越公司、蔡东升办理涉案房屋租赁合同备案登记，造成诚越公司、蔡东升迟迟未能办理有关经营执照，严重影响诚越公司、蔡东升承租房屋的收益。诚越公司、蔡东升为证明其主张，还提交了以下证据：1、2014年4月21日《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》；2、涉案房屋的现场照片；3、2014年5月28日向黄俊元发出的函件；4、2014年7月18日诚越公司向黄俊元发出的函件；5、诚越公司于2014年10月29日作出的《复函》；6、诚越公司于2014年12月4日作出的《复函（二）》；7、诚越公司于2015年1月21日作出的函；8、诚越公司于2015年10月12日作出的函；9、黄俊元及诚越公司于2015年2月11日签订的《广州市房屋租赁合同》两份；10、办理房屋租赁合同登记备案指引及备案程序；11、税收凭据。黄俊元质证表示对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，按照诚越公司、蔡东升的主张，该整改通知书在2014年4月24日由蔡东升签收，但诚越公司、蔡东升直至2014年5月28日才将该通知的内容告诉黄俊元，按照该整改通知书的要求，要在2014年4月27日自行拆除违章建筑，但事实上该建筑并未拆除；对证据2的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该房屋的房产证记载四楼有10.5平方米的建筑没有取得产权证，但实际上只有该10.5平方米面积属于黄俊元，不能证明诚越公司、蔡东升主张的违章建筑是由黄俊元实施搭建的；对证据3的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，按照诚越公司、蔡东升所提供的整改通知书的要求，城管部门于2014年4月底发出通知要求在4月27日拆除，但诚越公司、蔡东升在5月底才通知黄俊元，实际上该违章建筑也没有被拆除，由于房屋的规划用途为住宅，不需要设置防火门和走火通道，且按照合同约定，涉案房屋的消防安全责任应由诚越公司、蔡东升承担；对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该函件是诚越公司、蔡东升在2014年7月19日寄出，黄俊元收到函件的时间是2014年7月23日，由于诚越公司、蔡东升在之前并未通知黄俊元到现场办理租赁登记备案手续，单凭诚越公司、蔡东升单方到出租屋管理中心是无法办理登记备案手续的；对证据5的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该函件诚越公司、蔡东升是在2014年11月3日寄出，函件中声称已在2014年8月7日办妥房屋租赁备案手续；对证据6的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，诚越公司、蔡东升直至2014年12月4日才承认未办妥租赁备案手续，之前一直欺骗黄俊元已办妥租赁备案手续，而且诚越公司、蔡东升在该函件中承诺如约按期足额支付2015年1月至3月的租金，并主张由于黄俊元拖欠之前的房屋税费导致不能办理租赁备案手续，事实上双方当天到出租屋管理中心办理租赁备案手续即可处理完毕，而且诚越公司在2014年7月2日已足额缴交了2014年7月至9月的租金，表明诚越公司、蔡东升也认可租金的缴交不以办理租赁备案登记为前提条件；对证据7的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，在2014年12月12日黄俊元已配合诚越公司、蔡东升办理涉案房屋租赁备案手续，只是在租赁期限方面诚越公司、蔡东升要求按租赁登记备案手续时间来起算租赁期限，黄俊元不同意，所以当天没有办理，才会在2015年2月11日办理备案手续之前双方签订补充协议来约定办理租赁备案手续约定的租赁期限不影响原租赁合同关于租赁期限的约定；对证据8的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，由于涉案房屋不能办理租赁备案手续的责任不在黄俊元，故诚越公司、蔡东升无权扣减房屋的租金，更不能按照备案合同租金标准扣减租金；对证据9的真实性、合法性没有异议，在双方签订正式租赁合同中已明确约定如果双方基于办理租赁登记备案手续的需要而签订其他租赁合同的，以原来签订的租赁合同约定为准，也就是说办理备案的该两份租赁合同所约定的面积及租金的计算不影响双方按原租赁合同的约定来履行；对证据10的真实性、合法性、关联性没有异议，黄俊元已按照约定提供相关证件配合办理登记备案手续；对证据11的真实性、合法性、关联性没有异议，诚越公司、蔡东升按照租赁合同的约定来履行缴纳税收的义务。一审法院认为：黄俊元与诚越公司、蔡东升签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》均是三方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，三方均应按约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》的约定，黄俊元应当在收齐押金当日向诚越公司交付租赁房屋及其附属设施（具体以甲乙双方签署的移交确认书为准），并在三日内协助诚越公司办理租赁房屋的租赁备案登记手续；黄俊元配合诚越公司办理租赁房屋的消防审批手续。本案中，黄俊元、诚越公司、蔡东升均确认涉案租赁合同租赁登记备案手续实际办理日期是2015年2月11日，对于黄俊元逾期协助诚越公司办理涉案房屋的租赁备案登记手续的违约责任，双方没有具体约定。黄俊元与诚越公司、蔡东升于当日签订《补充协议（二）》，对涉案房屋的租赁备案登记手续相关事宜及费用负担作出约定，而对于签订《补充协议（二）》前，黄俊元逾期协助诚越公司办理涉案房屋的租赁备案登记手续以及诚越公司、蔡东升逾期支付2014年第四季度（10月-12月）的租金104000元的已发生事实，该协议均未作出违约责任的约定，故该《补充协议（二）》应视为黄俊元、诚越公司、蔡东升双方均已放弃追究对方上述违约责任的权利。故黄俊元要求诚越公司、蔡东升支付2014年第四季度（10月-12月）的租金104000元及违约金的诉讼请求，依据不足，依法予以驳回。如前所述，诚越公司、蔡东升抗辩因黄俊元逾期协助其办理涉案房屋的租赁备案登记手续，对其造成经济损失，故不同意支付的2015年第四季度以及2016年第一季度拖欠的租金，亦不予采纳。诚越公司应依双方租赁合同的约定，按照每期（三个月）租金234000元的标准支付租金给黄俊元。现诚越公司分别于2015年10月10日、2016年1月7日各支付当期租金77592元，每期尚欠租金156408元未支付给黄俊元，故黄俊元向诚越公司主张2015年第四季度(10月-12月)的租金差额156408元和2016年第一季度（1月-3月）的租金差额156408元，符合合同约定，予以支持。按照《房屋租赁合同》的约定，诚越公司每三个月缴交三个月租金一次，在当期第一个月的1号前足额缴交完毕，如逾期支付的，诚越公司按应付未付金额的千分之一向黄俊元支付日违约金至实际支付之日止，现黄俊元要求诚越公司向其支付拖欠租金的违约金（从2015年10月2日起至2016年1月1日，以156408元为本金；从2016年1月2日起至实际付清之日止，以312816元为本金；按照每日千分之一的标准计算）符合合同约定，予以支持。但违约金总额应以诚越公司、蔡东升拖欠的租金为限。蔡东升自愿为诚越公司履行涉案合同项下的全部义务向黄俊元提供连带责任保证，故黄俊元要求诚越公司、蔡东升承担连带责任，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2016年12月15日作出判决：一、被告广州市诚越服务有限公司、蔡东升在本判决生效之日起五日内，向原告黄俊元支付拖欠的2015年第四季度(10月-12月)的租金156408元和2016年第一季度（1月-3月）的租金156408元，以及逾期支付上述租金的违约金（从2015年10月2日起至2016年1月1日，以156408元为本金；从2016年1月2日起至实际付清之日止，以312816元为本金；按照每日千分之一的标准计算；违约金总额以被告拖欠的租金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8829元，由原告负担2311元，两被告共同负担6518元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2015年2月11日，黄俊元与诚越公司、蔡东升再次签订一份《补充协议（二）》约定：六、原合同、原补充协议的其他条款不变。诚越公司2014年10月29日向黄俊元发出的《复函》中称：并非拖延或欠缴2014年10月至12月的租金，而是将之前多付的2014年7月1日至8月10日的租金扣回，理由在于贵方未按《房屋租赁合同》第五条第3款的约定，及时配合我司办理房屋租赁备案手续。直至2014年8月7日，贵方才补齐税款并与我司办理房屋租赁备案手续。诚越公司、蔡东升已于2017年3月9日向黄俊元支付312816元。黄俊元同意一审判决第一项违约金计算至2017年3月9日止，按照每日千分之一的标准，以欠付的租金为本金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是诚越公司、蔡东升应否向黄俊元支付拖欠的2014年第四季度（10-12月）租金104000元以及违约金。首先，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。作为承租人的诚越公司、蔡东升支付租金是其合同主要义务，而协助配合办理租赁合同备案手续是出租人黄俊元的合同次要义务，二者并非对等的权利义务关系。而且，办理租赁合同备案手续应由双方共同完成，黄俊元仅是协助配合办理。《房屋租赁合同》约定免租装修期至2014年6月30日，而诚越公司、蔡东升并无证据证明在2014年7月18日前曾要求黄俊元协助办理租赁合同备案手续。其次，按照《房屋租赁合同》约定，诚越公司、蔡东升应在2014年10月1日前缴纳2014年10月至12月的租金，而诚越公司于2014年10月29日向黄俊元发出的《复函》中已确认黄俊元于2014年8月7日补齐税款并履行办理房屋租赁备案手续义务，在此情况下诚越公司拖欠2014年10月至12月租金，理据不足，至于诚越公司在《复函》中单方主张抵扣多付的2014年7月1日至8月10日租金，并无合同和法律依据。最后，双方于2015年2月11日签订的《补充协议（二）》中并无约定减免2014年第四季度租金，而是约定原合同、原补充协议的其他条款不变，一审法院以《补充协议（二）》并无约定逾期支付租金违约责任为由认为黄俊元已放弃追究诚越公司、蔡东升欠付租金，理据不足。黄俊元主张诚越公司、蔡东升应当支付拖欠的2014年10-12月租金104000元以及按照合同约定标准承担违约金，理据充分，本院予以支持。综上所述，黄俊元的上诉请求成立，应予支持；一审判决对此处理不当，应予纠正，同时鉴于二审期间发生的新事实，对于一审判决第一项相应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1884号民事判决；二、广州市诚越服务有限公司、蔡东升自本判决生效之日起五日内向黄俊元支付2014年第四季度(10月-12月)欠付租金104000元以及逾期支付租金的违约金（从2014年10月2日起至实际付清之日止，以104000元为本金，按照每日千分之一的标准计算，违约金总额以拖欠租金为限）；三、广州市诚越服务有限公司、蔡东升自本判决生效之日起五日内向黄俊元支付逾期支付2015年第四季度(10月-12月)租金和2016年第一季度（1月-3月）租金的违约金（从2015年10月2日起至2016年1月1日止以156408元为本金，从2016年1月2日起至2017年3月9日止以312816元为本金，按照每日千分之一的标准计算，违约金总额以拖欠租金为限）。一审案件受理费8829元、二审案件受理费2380元，由广州市诚越服务有限公司、蔡东升负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年十月二十四日书记员  杨仁义黄妙丽