河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终13641号上诉人（原审被告）：河南富布斯企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区金水路226号9层911号。法定代表人：张怀仁，总经理。被上诉人（原审原告）：河南楷林置业有限公司，住所地郑州市惠济区江山路9号。法定代表人：郑新桥，董事长。委托诉讼代理人：张红杰，公司法务主管。委托诉讼代理人：黄荣士，河南尤扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳悦馨酒店管理有限公司河南分公司，住所地郑州市金水区金水路226号2层202号。负责人：张蓓蓓。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国庆，河南针石律师事务所实习律师。上诉人河南富布斯企业管理咨询有限公司（以下简称富布斯公司）因与被上诉人河南楷林置业有限公司(以下简称楷林置业)、深圳悦馨酒店管理有限公司河南分公司（以下简称悦馨公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人富布斯公司的法定代表人张怀仁、被上诉人楷林置业的委托诉讼代理人张红杰、黄荣士，被上诉人悦馨公司的委托诉讼代理人沈丽媛、赵国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富布斯公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认为上诉人和被上诉人悦馨公司之间的转让不是转租关系，通过合同看，上诉人并非是楷林西餐厅的100%股权的拥有者，实际只认购了悦馨公司20%的股权。双方还是悦馨餐厅的股东，一审法院让上诉人独立承担房租及违约金无事实上的依据。2、原审法院已经确认楷林置业上锁的时间未向法院提供证据，从表面上看是上诉人逾期超过30天，应按照承诺书的约定时间向楷林置业承担3倍以上违约金，可是楷林置业在一审中并不能提供其上锁时间的证明。楷林置业辩称，1、应该由上诉人和悦馨公司共同承担承租人的义务，它们双方之间是股权转让关系。原承租人是悦馨公司，其在经营过程中将80%的股权转让给了上诉人，双方在股权转让合同中约定原由悦馨公司签订的租赁合同在合同期内继续有效，故是共同经营行为。悦馨公司和上诉人应共同承担租赁义务。即使是转租，按照深圳悦馨与楷林签订合同的第五条第二款也明确约定了转租后原承租人应对转租方履约情况承担连带责任。2、上诉人没有证据证明楷林停止其使用房屋的时间，事实上在上诉人拖欠水电费期间致使供水供电部门停水停电，不是我方原因。我方停止其使用是在2016年6月6日，清理房内物品是在2016年6月17日。悦馨公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于租赁关系，悦馨公司与楷林公司的租赁合同关系已经解除，并协助楷林公司与富布斯公司就涉案西餐厅形成新的租赁合同关系，悦馨公司并不是该租赁合同的当事人，没有义务承担支付房租、物业费等费用。2、本案中悦馨公司与富布斯公司之间是经营权整体转让关系，悦馨公司不应对富布斯的债务承担连带责任。楷林置业向一审法院的诉讼请求：1、依法判令确认楷林置业与富布斯公司、悦馨公司间的租赁合同已解除；2、依法判令富布斯公司偿还截止到2016年6月17日止拖欠的租金共计465816元，并承担违约金242764元；3、依法判令富布斯公司偿还拖欠的水电费、物业费共计89871.59元；4、依法判令悦馨公司对富布斯公司的上述应偿还费用及违约金承担连带责任；5、依法判令本案诉讼费用由富布斯公司、悦馨公司承担。原审法院经审理查明：2013年5月1日，楷林置业作为出租方（甲方）与悦馨公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份。主要约定：楷林置业将坐落在郑州市金水区金水路226号楷林国际大厦202号房屋（以下简称租赁房屋，建筑面积1343.65平方米）出租给悦馨公司作餐饮使用；租赁期限：共5年1个月，从2013年5月1日起，至2018年5月31日止；租金、其他费用及支付时间：双方商定租金为1.8元/日/㎡，折合年租金共计￥882778元整，租金至2014年5月31日前保持不变，自2014年6月1日起每两年递增5%,即2014年6月1日至2016年5月31日的租金为1.89元/日/㎡，2016年6月1日至2018年5月31日的租金为1.98元/日/㎡。租金每季度缴纳一次；悦馨公司在本合同签订日起5个工作日内交付房屋保证金￥100000元，在本合同有效期内该保证金由楷林置业保管，租赁期满或根据合同约定或法律规定终止本合同后，在悦馨公司不存在违约情况下，原告将保证金在合同终止之日起10个工作日内无息退还悦馨公司；租赁期间，该房屋所发生的物业管理费、停车费、水、电、通讯、自添设备和装修等费用由悦馨公司承担，其中物业管理费、停车费、水电等费用由悦馨公司直接向物业公司签订物业服务相关协议，并缴纳以上费用，如悦馨公司未能向物业公司缴纳物业管理费或停车费或水电费等，楷林置业有权按照本协议要求悦馨公司承担相应责任。租赁双方的变更：悦馨公司在征得楷林置业书面同意后，可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，楷林置业与悦馨公司双方的租赁合同继续有效，在楷林置业书面同意转租的情况下，悦馨公司应当对转租方履约情况向原告承担连带责任，如楷林置业不予同意转租的，楷林置业有权解除合同。租赁合同的解除：悦馨公司有以下情形，楷林置业可以解除合同，收回房屋，并按合同第七条由悦馨公司承担责任，（1）擅自将租赁房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；（2）利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）按照合同约定悦馨公司超过30日未付房租的；（4）未征得楷林置业书面同意改变房屋用途和主体结构的；（5）按照合同约定超过10日未支付水电、物业管理费或者停车费等；（6）因使用房屋给楷林置业或第三方造成损失额度超过1万以上的；（7）擅自变更经营范围的；（8）法律规定的其它可以解除合同的情形。如悦馨公司违反上述约定，楷林置业有权解除合同，如楷林置业解除合同，悦馨公司应当向楷林置业支付三个月租金作为违约金，如违约金不足以赔偿损失的，悦馨公司还应当赔偿全部损失。2014年12月23日，悦馨公司作为转让方（甲方）与富布斯公司作为购买方（乙方）签订《楷林悦馨西餐厅股权转让合同》一份，主要约定：悦馨公司自愿将位于河南省郑州市金水区金水路226号楷林国际大厦二楼的悦馨西餐厅楷林店之资产及经营权转让给富布斯公司。转让标的为“楷林西餐厅”的全部固定资产设备、附属设施、餐厅整体装修、餐桌、餐椅、餐具及厨房设备、办公用品，具体前述转让资产范围以本合同附件一所列为准。楷林西餐厅的股份总额为人民币贰佰万元，但不包括房租保证金、天然气保证金、员工宿舍保证金等押金，富布斯公司认购其中80%的权益。关于楷林西餐厅经营场地租赁权的约定：由悦馨公司与出租方签订书面协议，由富布斯公司作为承租人继续承租该经营场地，富布斯公司须于悦馨公司或出租方通知的签约日与出租方签订新的租赁合同，并履行相关合同义务。悦馨公司承诺，原由悦馨公司2013年1月1日与承租方签订的租赁合同在合同期有效。合同另约定的转让费用的支付期限及方式等内容。2015年3月13日，悦馨公司与富布斯公司另签订《楷林悦馨西餐厅股权转让合同补充协议》一份，协议主要约定：双方经友好协商，对2014年12月所签署的《楷林悦馨西餐厅股权转让合同》补充修订如下：各方一致同意，将《楷林悦馨西餐厅股权转让合同》中约定的楷林西餐厅经营权移交日变更为2015年3月25日，自楷林西餐厅经营权移交富布斯公司后，所有因楷林西餐厅经营所引起的各项开支和收入由富布斯公司自行承担，富布斯公司在行使经营管理权期间应当保证楷林西餐厅的正常合法、合规经营，并承担期间所产生的一切责任，如造成相关民事或行政责任与悦馨公司无关。截止2015年3月12日，富布斯公司已向悦馨公司支付部分转让价款总计人民币肆拾万元整。各方一致同意，富布斯公司支付剩余转让价款的时间按如下约定执行：富布斯公司于2015年3月16日钱支付悦馨公司人民币五万元整，用于支付3月16日-31日的房租及物业费用，在富布斯公司支付该笔款项前悦馨公司无义务向富布斯公司移交楷林西餐厅的经营权；在2015年3月31日前支付悦馨公司人民币陆拾贰万元整；在2015年5月31日钱支付悦馨公司人民币伍拾捌万元证，即支付至转让价款总额的100%。各方一致确认，在富布斯公司按时足额支付转让价款人民币壹佰陆拾万元且无其它违约情形后，被告悦馨公司自愿将所持有的20%的楷林新餐厅权益馈赠给被告富布斯公司，届时，富布斯公司即拥有楷林西餐厅100%的权益。本补充协议是原合同的有效补充和组成部分，本补充协议内容与原合同不一致、有冲突或歧义的，以本补充协议的约定为准。2015年7月30日，富布斯公司工作人员孙喜军向悦馨公司负责人母亲张燕燕账户支付10万元，该凭证有字迹内容：此壹拾万元用于楷林房租押金，承租人张怀仁。楷林押金条已交张怀仁。庭审中张怀仁承认支付凭证中的签名为其本人所写。2016年1月28日，被告富布斯公司向原告出具《承诺书》一份，载明：贵司与深圳悦馨酒店管理有限公司河南分公司于2013年5月签订《房屋租赁合同》，后我司与深圳悦馨酒店管理有限公司河南分公司签订《楷林悦馨西餐厅股权转让合同》，我司负责对楷林国际大厦202号房屋租赁经营。根据《房屋租赁合同》约定我司应于2016年1月1日前向河南楷林置业有限公司支付2016年1月1日至3月31日的房租贰拾叁万零壹仟零玖拾肆元整（￥231094），由于我公司经营压力目前尚未支付。我司承诺欠缴租金贰拾叁万零壹仟零玖拾肆元整（￥231094）将于2016年2月15日前付清。如未付清自愿按照《房屋租赁合同》第7.2项条款“乙方逾期付款在30日内的，按照1000元/日向甲方支付违约金；逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方应当自实际逾期付款之日起按日租金和相关费用之和的3倍向甲方支付违约金；支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应向甲方赔偿造成的损失与违约金差额的部分。”承担违约责任。楷林置业称悦馨公司、富布斯公司逾期支付2016年1月1日起的租金，并拖欠水电费等，被告悦馨公司认为其已经西餐厅转让给富布斯公司，其与楷林置业间的房屋租赁合同实际上已经解除，提交了付款方为被告富布斯公司，收款方为河南楷林物业管理有限公司的物业费、水电费的发票。富布斯公司认为2016年3月18日，楷林物业停水停电，富布斯无法营业。遂成本案纠纷。原审法院认为：一、关于租赁关系。楷林置业与悦馨酒店签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，悦馨酒店交付押金10万元，楷林置业交付房屋，双方自2013年5月1日起已成立房屋租赁法律关系。在合同履行的过程中，悦馨公司通过与富布斯公司签订的《楷林悦馨西餐厅股权转让合同》、《楷林悦馨西餐厅股权转让合同补充协议》，将位于河南省郑州市金水区金水路226号楷林国际大厦二楼的悦馨西餐厅楷林店之资产及经营权转让给富布斯公司，双方明确约定在支付完转让价款后即拥有楷林西餐厅100%的权益。楷林置业认为系悦馨公司将承租的房屋转租给富布斯公司，悦馨公司应按照与楷林置业签订的房屋租赁合同约定对富布斯公司欠付的租金承担连带清偿责任。悦馨公司认为其与楷林置业的租赁关系已解除，楷林置业已与富布斯公司成立事实上的租赁法律关系。双方争议的焦点问题为悦馨公司与富布斯公司是否系转租关系。该院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人的同意，可将租赁物再次出租给次承租人，此为转租关系。本案中，悦馨公司承租楷林置业的房屋开办西餐厅，后悦馨公司将西餐厅的经营权转让给富布斯公司，在此过程中，使用的均系楷林置业的房屋。故关于租赁关系的确认应以房屋的使用和租金的支付两个方面来判断，本案中各方对转让后房屋由富布斯公司使用均无异议。关于房屋租金的支付，悦馨公司称自2015年元月份由富布斯公司直接向楷林置业缴纳，楷林置业亦认可后面几个月确实是富布斯公司缴纳的，从什么时候开始其不清楚。该院认为，房屋的转租行为租金的支付应是次承租人将租金支付给承租人，承租人再将租金支付给出租人，且在多数情况下，支付的租金数额并不一致，承租人收取次承租人的租金一般情况下会高于其向出租人支付的房租。本案中，在悦馨公司转让西餐厅经营权给富布斯公司后，依据悦馨公司提交的发票及当事人的陈述，可以看出系被告富布斯公司直接向作为出租人的原告支付的房屋租金、物业费、水电费等。此种支付方式不符合转租行为的租金支付方式，且富布斯公司亦将房屋押金支付给了悦馨公司，故结合上述情形，该院认为，在悦馨公司与富布斯公司转让经营权后，三方实际上已对所使用房屋的租赁情况进行了变更，租赁房屋使用人变更为富布斯公司，支付租金的主体亦由悦馨公司变更为了富布斯公司，故该院认定楷林置业与悦馨酒店租赁法律关系已变更，即涉案房屋的承租人由悦馨公司变更为富布斯公司，楷林置业与富布斯公司仍按照原使用房屋的约定建立了新的租赁关系。悦馨公司并非房屋转租人，故楷林置业请求悦馨酒店承担连带清偿责任，该院不予支持。欠付的房屋租金应由被告富布斯公司支付。二、关于未付租金及违约金。楷林置业主张富布斯公司欠付第一季度租金为231094元、第二季度租金231094元，庭审中富布斯公司自认欠付楷林置业第一季度租金231094元，此与富布斯公司出具的承诺书相互一致，故楷林置业请求富布斯公司支付第一季度租金231094元，该院予以支持。第二季度租金231094元，富布斯公司辩称因停水停电，2016年3月18日后门锁换了导致其无法正常经营，庭审中，楷林置业称水电系因富布斯公司拖欠水电费被水电部门关闭，是富布斯公司自己停止经营的，楷林置业后加了一把锁。该院认为，在约定的租赁期间内，无论富布斯公司是否正常经营，其都应享有租赁房屋的使用权，楷林置业在富布斯公司租用的房屋门上上锁的行为，实际上已阻止了富布斯公司继续使用租赁房屋。因上锁的时间楷林置业未向该院明确，亦未提供其它证据证明其收回房屋的实际收回时间，故楷林置业要求富布斯公司支付第二季度的租金，因无法确认富布斯公司在2016年第二季度占有、使用租赁房屋的具体期限，证据不力，该院不予支持。富布斯公司租用楷林置业的房屋，其欠付楷林置业租赁租金，依照原合同约定，楷林置业有权解除合同收回房屋，并要求富布斯公司支付违约金。故楷林置业要求请求确认与富布斯公司、悦馨公司之间的租赁合同已解除，因已认定系楷林置业与富布斯公司成立租赁关系，虽富布斯公司称未收到楷林置业邮寄的解除合同通知，但楷林置业通过诉讼方式提出解除合同、支付房租违约金的请求，且可确认富布斯公司存在欠付房租的违约情形，故楷林置业请求确认与富布斯公司间的租赁合同已解除，该院予以支持。按照原合同约定，存在欠付房租等违约情形的，楷林置业有权解除合同，还可要求支付三个月的租金作为违约金。因可确认富布斯公司欠付2016年第一季度的租金，依照原合同约定，此期间的租金标准为1.89元/日/㎡，故违约金应为228554.87元（1.89元/日/㎡×1343.65㎡×30天×3）。三、关于富布斯拖欠的水电费、物业费89871.59元，楷林置业庭审陈述自己代为缴纳，仅提供楷林物业公司出具的证明，因楷林置业作为出租人，并无相关约定其有代付承租人欠缴的物业、水电费的义务。其称其代缴，该院认为，水电费、物业费的收费主体应为水电部门及物业公司，且在支付时应开具相应的发票，楷林置业提供的欠费明细中的数额及滞纳金等计算并无相关依据，亦无缴纳的凭证，故对楷林置业主张的其代偿此部分费用的损失，其可明确数额，提供凭证，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认河南楷林置业有限公司河南富布斯企业管理咨询有限公司间的租赁合同已解除；二、河南富布斯企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南楷林置业有限公司租金231094元、违约金228554.87元，共计459648.87元；三、驳回河南楷林置业有限公司其他诉讼请求。河南富布斯企业管理咨询公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11785元，由河南富布斯企业管理咨询有限公司负担7000元，河南楷林置业有限公司负担4785元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：楷林置业与悦馨公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依据悦馨公司提交的发票及当事人的陈述，楷林置业与悦馨公司租赁法律关系已变更，即涉案房屋的承租人由悦馨公司变更为富布斯公司，楷林置业与富布斯公司按照原使用房屋的约定建立了新的租赁关系；富布斯公司在一审庭审过程中已经承认欠付楷林置业第一季度租金231094元，并有其出具的承诺书，富布斯公司应当支付租金。富布斯公司欠楷林置业租赁租金，楷林置业有权解除合同，并要求富布斯公司支付违约金，违约金按照楷林置业的实际房租损失计算适当。综上，上诉人富布斯公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11785元，由上诉人河南富布斯企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  陈启辉审判员  曾小潭二〇一七年十月三十一日书记员  朱琳欣