广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1136号上诉人(原审被告、反诉原告）：朱光辉，男，1970年6月9日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市百年东街物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区百年东街*号。法定代表人：蔡秉智，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。上诉人朱光辉因与被上诉人韶关市百年东街物业服务有限公司(以下简称百年东街公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱光辉，被上诉人百年东街公司的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱光辉上诉请求：1、撤销原审判决。2、在查清事实的基础上，依法判决。3、百年东街公司承担本案的全部诉讼费用，并赔偿朱光辉在合同租赁期间因百年东街公司物业管理不善，导致的经营损失。上诉理由：一审判决朱光辉支付所欠租金和违约金，明显定性不正确，并自相矛盾。完全忽视了朱光辉在租约期内的合法权益所受到的伤害，而对于百年东街公司因管理不到位影响朱光辉导致的经营损失和处于停业状态损害完全忽视。双方签订的《百年东街商铺租赁合同》第l3.5条约定：“租赁期间由于甲方原因导致乙方无法继续享有本标的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后40日内做出有效措施直至完全改正。在该期间内，乙方无须向甲方缴纳租金等其他费用。”朱光辉所租商铺因经营环境的恶化，招牌，画匾，多次遭人恶意破坏，特别是消防安全设施治安环境的恶化等，工程垃圾到处都是，商铺周围，经常尿屎横流，到处充斥着一股屎尿骚味，污染严重，正常经营无法进行，甚至生命安全都无法保证。要求物业公司及其上级主管单位金财公司做出相应的整改和赔偿。经多次协商与交涉后，除了得到3楼施工方因施工漏水对朱光辉作出的l600元赔偿外，相应的整改和赔偿至今没有相应的回应和答复。一审判决不支持朱光辉主张的店铺装修折旧补偿不合理。百年东街公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确。请求驳回朱光辉的上诉。一审法院认定事实：涉案标的物位于韶关市浈××北路××东街××座××层××号（建筑面积35.05平方米）商铺。该两商铺是案外人肖万琼于2012年11月18日向韶关市金财资产运营有限公司购买的。2013年1月31日，肖万琼作为委托方（甲方）与受托方（乙方）百年东街公司签订《百年东街商铺委托经营管理合同》，肖万琼将上述涉案标的物委托百年东街公司代为经营管理。2013年8月4日，甲方（出租方）百年东街公司与乙方（承租方）朱光辉经协商，就上述商铺签订《百年东街商铺租赁合同》，百年东街公司将上述商铺租赁给朱光辉经营菲视觉影像工作室，经营期限自2013年10月1日起2016年9月30日止，租金标准为1858元。合同同时约定：“……第六条免租期，6.1装修免租期，6.1.1装修免租期按乙方进场日起开始计算（装修进场日以甲方另行书面通知乙方的、以甲方通知为准）。装修免租期为1个月……6.2租赁期内，甲方给予乙方共18个月免租优惠期，免租期分3年实施，具体免租期间以双方另行签订补充协议约定。第七条履约保证金，7.1乙方应在签订本合同之日向甲方一次性缴纳相当于租赁期首年二个月的租金即合计人民币叁仟柒佰壹拾陆元（￥3716）作为履约保证金。7.2本合同终止1个月后，如乙方与物业管理公司没有任何经济纠纷并且乙方未有作出有损百年东街信誉的事项，甲方将无息全额返还乙方的履约保证金……第十三条违约责任，13.1本合同签订后，乙方应接受甲方提供的物业服务，并按《百年东街物业管理合同》缴纳相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每延期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止；同时，甲方或物业管理人有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。延迟超过60日或合同期内乙方累计出现逾期缴纳应缴款项三次或以上，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方除应补足应缴款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金……13.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金及追究其他违约责任。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金……。”同时，双方又分别签订《补充协议》和《百年东街物业管理合同》，对具体免租优惠期、管理服务费的收费标准和支付方式等相关权利义务作出了明确约定。合同签订后，朱光辉按合同约定向百年东街公司缴纳了上述商铺的租铺押金3716元、管理费及推广费押金1052元、水电押金701元，首月管理费及推广费526元，预收百年东街租铺租金1858元，百年东街公司也出具相关《收据》给朱光辉收执。2014年4月2日，百年东街公司将上述百年东街B幢B4座2层016号商铺交付朱光辉使用，朱光辉也当即签署《百年东街租户接收商铺确认书》给百年东街公司收执。此后，双方均按合同约定履行，但自2015年12月1日起，朱光辉以百年东街公司应退回其对所承租商铺进行装修和改造的费用26000元以及经营环境恶劣等问题为由，未向百年东街公司缴纳相关的租金等，2016年10月11日，百年东街公司向朱光辉发出《催费通知书》，通知朱光辉缴交欠交的租金和水电费，但朱光辉至今未全面履行缴交义务，同年12月15日，百年东街公司向一审法院提起本案诉讼，请求判决：1、朱光辉立刻支付拖欠的费用9179.75元(具体构成：拖欠租金6932元+拖欠物业费5260元+拖欠电费72.75元-预收租金1858元-预收物业费526元-水电押金701元=9179.75元)；2、朱光辉从2016年10月1日起，每月按照实欠金额的2%支付违约金，直至清偿所有拖欠的费用为止；3、朱光辉承担本案诉讼的全部费用。庭审中，朱光辉提出反诉，以百年东街公司应退回其对所承租商铺进行装修和改造的费用26000元以及经营环境恶劣等为由，要求：1、百年东街公司退回履约保证金3716元并从2016年10月1日起至付清款项时止，每月按照欠金额的2%支付违约金；2、百年东街公司支付其在承租商铺上总价26000元的添附（即装修费用）进行折价补偿；3、本案的诉讼费用由百年东街公司负担。朱光辉并向法庭提供了一份《致金财公司××总经理和东街物业陈书荣经理的报告涵》打印件、12张照片作为证据，百年东街公司当庭予以否认，朱光辉也未就其主张向法庭提供其共支付了26000元装修费用的发票等证据予以证明。一审法院判决：一、朱光辉应于判决生效之日起十日内支付欠交的租金、物业电费共5463.75元以及支付违约金（从2016年10月1日起至判决确定的履行之日止，按照实欠金额的2%计算）给韶关市百年东街物业服务有限公司；二、驳回韶关市百年东街物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回朱光辉的其他反诉请求。本院二审查明，百年东街公司(甲方)与朱光辉(乙方)签订的《百年东街商铺租赁合同》第11.6条约定：“乙方交还商铺时应符合正常使用状态，乙方可以对原有固定装修自行拆除清运，但不得对地面、天花板、墙面的装饰装修部分进行拆除，不得蓄意破坏铺面内原有的设备设施。乙方签署商铺交还确认书或商铺交还期限届满后，乙方仍未交还商铺的，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等均视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行予以处理(包括作为垃圾予以处理)。”对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，在朱光辉的上诉请求中，朱光辉以所租商铺因经营环境的恶化，招牌，画匾，多次遭人恶意破坏，特别是消防安全设施治安环境的恶化等造成其无法正常经营为由，“请求百年东街公司赔偿朱光辉在合同租赁期间因百年东街公司物业管理不善，导致的经营损失”是在一审反诉请求中没有提出的，属于二审增加、变更一审反诉请求。鉴于双方当事人调解不成，百年东街公司没有表示同意在本案中一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院在本案中对朱光辉提起的该部分上诉请求不作审理。朱光辉可另行起诉。本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对朱光辉的上诉意见，本案二审争议焦点：一、朱光辉欠交的租金、物业管理费、电费共5463.75元以及违约金（从2016年10月1日起至判决确定的履行之日止，按照实欠金额的2%计算）应否支付给百年东街公司。二、一审判决不支持朱光辉主张的店铺装修折旧补偿是否合理。一、朱光辉欠交的租金、物业管理费、电费共5463.75元以及违约金（从2016年10月1日起至判决确定的履行之日止，按照实欠金额的2%计算）应否支付给百年东街公司的问题。朱光辉与百年东街公司签订《百年东街商铺租赁合同》、《补充协议》和《百年东街物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。朱光辉占有使用案涉房屋至租期届满，尚有租金6932元、物业管理费5260元、物业电费72.75元，合计12264.75元未予支付，抵减朱光辉预交的租铺押金3716元、水电押金701元、首月管理费及推广费526元和预交租金1858元后，尚欠5463.75元事实清楚，朱光辉对此不持异议，本院予以确认。根据《百年东街商铺租赁合同》第13.1条关于“朱光辉应接受百年东街公司提供的物业服务，并按《百年东街物业管理合同》缴纳相关费用。如朱光辉未能在本合同约定的期限内向百年东街公司足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每延期一日，朱光辉应当向百年东街公司支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止”的约定，朱光辉拖欠租金、物业管理费、电费的行为构成违约。依约应承担违约责任。一审判决朱光辉支付拖欠的租金、物业管理费、电费共5463.75元以及从2016年10月1日起至判决确定的履行之日止按照实欠金额的2%计算违约金给百年东街公司，没有超出上述合同条款的约定。关于违约金的计算标准，百年东街公司起诉请求是：从2016年10月1日起至付清款项时止，每月按照实欠金额的2%支付违约金，而一审判决是：从2016年10月1日起至判决确定的履行之日止按照实欠金额的2%计算违约金，二者不尽相同。鉴于百年东街公司对此没有上诉，本院不作审查。二、关于一审判决不支持朱光辉主张的店铺装修折旧补偿是否合理问题。朱光辉一审反诉请求百年东街公司支付其在承租商铺上总价26000元的添附（即装修费用）进行折价补偿，一审判决没有支持。朱光辉认为不合理。对此本院认为，朱光辉在承租期间对租赁房屋进行装饰装修的费用，在租赁期限届满后出租方百年东街公司应否予以折价补偿，应当依据双方签订的合同约定来解决。由于双方在《百年东街商铺租赁合同》第11.6条中只是约定朱光辉可以对原有固定装修自行拆除清运，而没有约定由百年东街公司给予折价补偿，因此，一审判决对朱光辉的该项请求不予支持并无不当，符合双方当事人的合意。综上所述，朱光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱光辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋审 判 员 赖凯文审 判 员 庄少山二〇一七年十月十二日法官助理 赖政良书 记 员 罗稀蕾