四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1250号上诉人（原审被告）：ＸＸ明，男，生于1962年8月4日，汉族，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，该公司经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。上诉人ＸＸ明因与被上诉人武胜县景宏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院(2017)川1622民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。ＸＸ明上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.物业公司未对小区设施、设备进行维护，也没配备保安及门禁系统，导致自己的摩托丢失；2.自己居住的房屋漏水，多次找物业公司反映，不予解决；3.诉讼时效已过，我们没有收到物业公司任何催缴物业费的通知，诉讼时效需要由法院审查；4.《龙景.山水绿城物业服务合同》的签订违反了《物业管理条例》的规定，绝大部分业主不知情，应当认定无效；5.物业公司没有尽到服务义务，导致本人摩托车丢失，小区环境差。武胜县景宏物业管理有限公司辩称，请法院依法审查，依法判决。武胜县景宏物业管理有限公司向一审法院起诉请求:判决ＸＸ明支付2012年12月31日至2017年3月1日期间物业服务费5642.5元（按1.0元/㎡×112.85㎡×50个月）。庭审中，武胜县景宏物业管理有限公司将主张的数额变更为2821.25元（按0.5元/㎡×112.85㎡×50个月）。一审法院认定事实：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会（甲方）与武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城委托给武胜县景宏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行的规定。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向原告交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。武胜县景宏物业管理有限公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。ＸＸ明是龙景山水绿城小区的业主，住该小区13栋1楼4号,房屋面积为112.85平方米，2009年12月接收房屋。另查明：《龙景.山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，武胜县景宏物业管理有限公司为ＸＸ明所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向该院起诉武胜县景宏物业管理有限公司违反合同，要求武胜县景宏物业管理有限公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，ＸＸ明以业主委员会主任身份出庭参加诉讼，该院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决武胜县景宏物业管理有限公司向该小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，驳回业主委员会的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点有三方面：一是合同效力问题；二是武胜县景宏物业管理有限公司是否履行了合同义务问题；三是ＸＸ明是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于小区业主委员会与武胜县景宏物业管理有限公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。ＸＸ明主张业委会成员不是小区业主选举产生，该合同系武胜县景宏物业管理有限公司勾结个别业主委员会成员签订，不具有法律效力。审理中，ＸＸ明并未举证证实武胜县景宏物业管理有限公司在与ＸＸ明小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，认为ＸＸ明的抗辩理由不成立，不予支持。因此，业主委员会与武胜县景宏物业管理有限公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于武胜县景宏物业管理有限公司是否履行合同义务问题。ＸＸ明主张武胜县景宏物业管理有限公司未履行合同义务，致使小区环境脏乱差，其提交的照片无其他证据佐证，不予采纳。ＸＸ明未举出充分证据证明武胜县景宏物业管理有限公司未履行义务，故ＸＸ明的抗辩理由不成立，不予支持。三、ＸＸ明是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，合法有效，ＸＸ明作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。武胜县景宏物业管理有限公司为龙景山水绿城小区业主提供了物业管理服务，ＸＸ明应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。合同期满后，武胜县景宏物业管理有限公司根据政府部门协调，对ＸＸ明小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，武胜县景宏物业管理有限公司要求按原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，予以支持。关于武胜县景宏物业管理有限公司的诉请是否超过诉讼时效问题，武胜县景宏物业管理有限公司陈述其已向ＸＸ明催收告知交费而ＸＸ明拒不交费。因此，武胜县景宏物业管理有限公司请求ＸＸ明支付物业服务费2821.25元的理由成立，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：ＸＸ明支付武胜县景宏物业管理有限公司物业服务费2821.25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。ＸＸ明为证明武胜县景宏物业管理有限公司未尽到服务管理职责，举示了视频图像资料、业主委员会的证词、丢失电动车的受案登记表及受案回执、装修工人收钱的收条。武胜县景宏物业管理有限公司对以上证据的质证意见为，请法院核实以上证据的合法性、真实性及关联性。经审查，一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》为期三年，是持续性服务合同。ＸＸ明虽举示了相关证据证实小区环境存在脏乱情形，但未能证实该情形具有经常性和持续性，也未能充分证明管理服务存在较大瑕疵，不能成为其拒付物业服务费的理由。对于ＸＸ明所称丢失摩托及房屋漏水等事实，其没能举示证据证实责任在武胜县景宏物业管理有限公司。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，ＸＸ明提供的证据不足以证明其主张，应当承当不利后果。一审法院认定正确，依法予以维持。关于ＸＸ明的其他上诉理由，与一审中的辩称意见一致，一审法院已经充分阐述了认定的事实和法律依据，经审查并无不当，本院予以确认。综上所述，ＸＸ明的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由ＸＸ明负担。本判决为终审判决。审判长 黄 平审判员 叶官清审判员 梁 成二〇一七年十月二十七日书记员 何 旭附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。