湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初802号原告：罗先良，男，1968年10月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张仁清，湖北瀛楚律师事务所律师。被告：谢海洲，男，1970年7月3日出生，汉族，住安陆市。委托诉讼代理人：付建峰，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告：陈安民，男，1964年7月10日出生，汉族，住安陆市。原告罗先良与被告谢海洲、陈安民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年05月04日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗先良及其委托诉讼代理人张仁清、被告谢海洲及其委托诉讼代理人付建峰到庭参加诉讼，被告陈安民经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗先良向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告罗先良与被告谢海洲、陈安民签订的《房屋买卖及债务抵偿合同》无效；2、判令被告谢海洲向原告罗先良立即返还购房款人民币300000元，并承担自2012年9月25日至实际还清房款之日资金占用费，按同期银行贷款利率标准计算；3、判令被告谢海洲承担本案诉讼费用。事实和理由：被告谢海洲与原告罗先良系远房表兄弟关系。2012年9月之前，被告谢海洲以各种事由向原告罗先良借款人民币255000元。2012年9月25日，被告谢海洲向原告罗先良称：被告陈安民欠其债务300000元，陈安民愿意将其位于安陆市陈店街的四间两层房屋以300000元价格出售用于偿还其债务。当日，被告谢海洲邀约陈安民与罗先良见面，陈安民将拟出售房屋的相关合同、权属证书、改扩建手续材料等出示给罗先良看。谢海洲、陈安民和罗先良经协商，三方签订《房屋买卖及债务抵偿合同》，该合同约定：陈安民以总价300000元价格将前述房屋和改扩建手续出售给罗先良，罗先良购买房屋的款项直接向谢海洲支付，以抵偿陈安民欠谢海洲的债务300000元。为此，被告陈安民向原告罗先良出具《收条》，确认收到罗先良购房款人民币叁拾万元。谢海洲将原出具给罗先良的借条全部收回并当面撕毁。然而，因陈安民没有实际将案涉房屋交付给罗先良，同时因案涉房屋系农村集体宅基地，房屋改建手续无法更名至罗先良名下。罗先良在既收不到房屋又更名无望的情况下，多次要求谢海洲返还其购房款并承担资金占用损失，被告谢海洲均以在外地打工或不在安陆等各种理由和借口予以拒绝。原告认为，原告与被告签订的购房合同违反法律规定，应为无效，被告占有原告资金拒不返还没有事实和法律依据，原告的合法权益受到严重侵害。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院。被告谢海洲辩称：陈安民欠我的几十万元很难还我，最后我兄弟谢立强出点子，把陈安民房子抵押给我们改建，我们准备做六层，当时是我兄弟约我罗先良参加，罗先良还约了张仁清律师参加。陈安民的30万元收条，是我找了几个人诱惑陈安民书写的，罗先良根本没有给我30万元，罗先良给了3万元给我了，我出具了借条（在孝昌大桥头建行给的），另外我兄弟谢立强付了12万给罗先良。当时我太相信罗先良了，所以手续全部办理在罗先良名下。该房屋现在只有使用权，没有改建权。我们共建投资做陈安民房子改建，手续都跑得快差不多，突然政策已变不能做，只有等机会，所以一直拖到现在，合同一直履行不了。请求人民法院查明事实。被告陈安民未出庭参加庭审，也未提交书面辩论意见。经审理查明：2012年9月25日，原告与被告陈安民、谢海洲签订房屋买卖和债务抵偿合同，载明：位于安陆市陈店街坐北向南（安花公路北边）四间两层房屋一栋，面积145.8平方米，系陈延文去世后遗留房产；2007年12月10日，陈延文后人将该房屋出售给陈安民，价格拾捌万元，陈安民已支付购房款，陈延文后人已将该房屋及房屋产权证、土地证交付给陈安民，陈安民已办理该房屋改扩建至每层110平方米（共六层）的手续。陈安民承诺保证能将该房屋和相关房屋扩建手续以抵偿谢海洲债务，罗先良同意受让该房屋和房屋扩建手续，为此，三方达成合同条款如下：一、陈安民和罗先良同意，陈安民以总价30万元价格将前述房屋和改扩建手续出售给罗先良，罗先良同意购买。陈安民和谢海洲同意，罗先良购买房屋的款项直接向谢海洲支付，以抵偿陈安民下欠谢海洲债务30万元。二、陈安民、谢海洲和罗先良认可，在本合同签署之日，罗先良已向谢海洲支付25.5万元，在陈安民和谢海洲协助罗先良将该房屋改扩建至每层100平方米以上（共六层）手续的土地和房主更名为罗先良名下并交付给罗先良后，罗先良将余款4.5万元支付给谢海洲。谢海洲确认在收到罗先良前述共计30万元后，陈安民欠谢海洲30万元还清。三、陈安民同意在本合同签订后三日内将前述房屋腾空交付给罗先良，罗先良在收到房屋后，同意另外借给谢海洲5.5万元。四、如果陈延文后人不同意陈安民将房屋出售给罗先良，或陈安民不能办理房屋改扩建至每层100平方米以上（共六层）手续至罗先良名下，陈安民应立即将全部购房款退还给罗先良（如不能及时退款，则按应退款每日两分利息支付违约金）；如果陈安民办理房屋改扩建手续每层面积不足100平方米和不到六层，陈安民应立即退还5万元给罗先良（如不能及时退款，则按应退款每日两分利息支付违约金）；如果陈安民不能协助罗先良顺利建房，陈安民也应立即退还5万元给罗先良（如不能及时退款，则按应退款每日两分利息支付违约金）。谢海洲对本条款中陈安民应承担的责任承担不可撤销连带责任。五、在办理该房屋改扩建房手续土地和房主更名至罗先良名下过程中产生的费用，由罗先良承担。本合同一式三份，各方各持一份，自陈安民、罗先良和谢海洲签字后生效。另查明，位于安陆市陈店乡陈店街坐北向南（安花公路北边）四间两层房屋一栋，面积145.8平方米房屋所有权于1992年7月2日登记在陈延文名下，附属土地使用权登记为李世珍，该土地为集体性质。还查明，被告陈安民未将位于安陆市陈店乡陈店街坐北向南（安花公路北边）四间两层房屋一栋，面积145.8平方米房屋交付给原告罗先良。罗先良未将余款4.5万元支付给谢海洲也未另外借给谢海洲5.5万元。罗先良户籍不在安陆市陈店乡。本院认为：因诉争房屋附属土地系集体性质，原告与被告陈安民非同一集体经济组织成员，该买卖行为违反法律规定，应属无效合同。对于原告请求确认原告罗先良与被告谢海洲、陈安民签订的《房屋买卖及债务抵偿合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋买卖及债务抵偿合同》第二项约定：“陈安民、谢海洲和罗先良认可，在本合同签署之日，罗先良已向谢海洲支付25.5万元”可以证明谢海洲取得了25.5万元，该款应予返还。原告要求，被告承担自2012年9月25日至的资金占用费于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、原告罗先良与被告谢海洲、被告陈安民签订的《房屋买卖及债务抵偿合同》无效；二、被告谢海洲于本判决生效之日起十日内返还原告罗先良25.5万元；三、驳回原告罗先良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由原告罗先良负担1933.33元，由被告谢海洲负担1933.33元，由被告陈安民负担1933.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  涂 军审 判 员  万红卫人民陪审员  夏娅华二〇一七年十月二十三日书 记 员  吴冬妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。