山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6516号上诉人（原审原告）：贾书芹，女，1980年9月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘宏涛，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：张霞，女，1982年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑伟，山东龙奥律师事务所律师。原审第三人：济南丰汇房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李言会，总经理。委托诉讼代理人：刘秀娟，女，1983年4月13日出生，汉族，该公司员工，住济南市。上诉人贾书芹因与被上诉人张霞、原审第三人济南丰汇房地产经纪有限公司（以下简称丰汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾书芹上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持贾书芹的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张霞负担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，合同无法继续履行系张霞违约。贾书芹与张霞签订的房屋买卖合同约定，贾书芹履行了支付定金及房屋中介费的义务，张霞应按照合同约定配合办理银行贷款手续及房屋过户等手续。同时，合同第十一条约定，室内所有物品待张霞收到全款后，双方再协商解决。贾书芹认为，张霞违反合同约定，应承担合同约定的违约责任。理由如下：首先，贾书芹与张霞签订的是房屋买卖合同，系就房屋买卖达成合意，而非室内家具。张霞系在合同签订后后悔房屋价格过低，强迫贾书芹以高价购买其房屋内家具，贾书芹不同意购买，要求其自行拉走，张霞据此不同意继续履行合同义务。其次，在贾书芹起诉后，张霞为达成其不同意卖房的目的，又以其配偶未签字为由认为合同无效，这更加可以确认其拒绝继续履行合同，以达成其反悔的目的。最后，合同已明确约定，室内所有物品待张霞收到全款后，双方再协商解决。现双方对于合同的履行刚完成贾书芹支付定金，张霞应配合办理银行贷款及房屋过户的步骤，对于室内房屋家具的协商应按照合同约定在张霞收到全款后另行协商，而非此时此刻。张霞的上述种种行为，以室内家具价格为由达成其实质加价的目的，既违反了诚实信用的原则，又违反了涉案房屋买卖合同的约定，应按照合同约定承担违约责任。2.一审判决适用法律错误，双方已经就合同主要条款达成合意。一审判决错误的理解合同法第六十一条的规定，涉案合同为房屋买卖合同，系房屋买卖法律关系，而非室内家具的买卖，双方已就房屋买卖等问题达成合意，并就房屋价款支付、房屋过户手续办理等主要条款约定明确。室内家具的处理并非房屋买卖合同的必备条款，合同已约定在张霞收到全款后另行协商，现房屋买卖合同仅履行至交付定金后，应办理房屋过户手续时，张霞即以要求贾书芹按照其规定的价格购买屋内家具，张霞已经违反了合同约定。综上，涉案合同无法继续履行，全系由于张霞违反合同约定所致，并非一审法院认定的不能归责于合同任何一方，一审法院认定事实不清，适用法律错误，张霞应双倍返还贾书芹支付的2万元定金并支付中介服务费、律师费。张霞辩称，1.根据合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量，价款或者报酬，履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充:不成达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习慣确定，同时房屋买卖合同第十一条也对相关事项作出了约定，贾书芹要求双倍返还的没有法律依据，合同不能继续履行，不是因为张霞一方的行为造成的，不能归责于一方，贾书芹也存在严重过错，贾书芹要求张霞承担违约责任、双倍返还定金的诉求于法无据、于事无理，同时双方均表示同意解除合同，依照合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时人可以要求恢复原状，因此一审判决认定事实清楚、适用法律正确，贾书芹诉求于法无据，请求依法驳回贾书芹的诉求，维持原审判决。2.贾书芹要求张霞支付中介服务费的诉讼请求无法律依据，张霞不需要向其支付中介服务费。张霞与贾书芹、丰汇公司签订房屋买卖合同，由张霞将其名下位于济南市槐荫区经二路290号4-404的房产出售给贾书芹，双方委托丰汇公司作为房产中介服务机构，通过其提供的居间服务，实现房产的交付并过户。后，贾书芹于2017年1月2日向张霞交付了20000元定金，并于2017年1月4日向贾书芹丰汇公司交付了15760元中介服务费。再后，由于张霞与贾书芹，因房产内家具设施的处置问题产生矛盾，双方未能达成一致意见，导致后期房屋买卖合同不能继续履行。遂贾书芹起诉至法院要求张霞双倍返还已支付的定金并赔偿由此给其造成的损失。针对本案情况，张霞认为，丰汇公司作为房产中介服务机构，在提供房产居间经纪服务时，存在工作瑕疵，未履行相应义务，未尽到相应的管理服务职责，存在一定的过失，其服务行为的过错程度与张霞与贾书芹的买卖合同不能继续履行存在因果关系。根据《中华人民共和国房地产经济管理办法》第三条、第十六条、第二十一条的规定，房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。根据上述法律规定，丰汇公司作为房产中介服务机构，其提供的服务行为性质实际为，通过向委托方报告订立房屋买卖合同的机会或者提供订立房屋买卖合同的媒介服务，以最终促成房地产交易，并向委托人收取相关佣金的行为。首先，张霞在房屋交易网站发布房源出售信息后，丰汇公司主动与其联系并介入房产交易服务，代其寻找并推荐潜在的、合适的房屋买卖交易对象。张霞与丰汇公司已形成合法的居问服务合同关系。因此，以法律权利义务的一致性规则讲，丰汇公司应当充分履行职责，与委托人签署有效的《房产交易居间服务合同》，以制式合同条款书面载明房地产经纪服务内容信息，并就服务内容向委托人进行足够的提醒、提示、告知义务。合同内容包括但不限于服务双方当事人的姓名，从事业务的房地产经纪人员基本情况，服务的内容、要求以及完成的标准，服务费用及其支付方式，合同当事人的权利和义务，违约责任和纠纷解决方式等条款。但实际情况为，丰汇公司并未与委托人签订合法有效的居间服务合同，只有三方共同签订的房屋买卖合同，且该合同也并未对丰汇公司作为中介的服务内容，应履行的义务作出明确约定。既无明确的合同约定，张霞对于中介的义务不明确，服务职责尚不清晰，也会导致张霞在是否出售房屋和选择交易对象时出现错误的判断和误解，从而进一步影响张霞的合法权益。其次，丰汇公司存在诸多服务不规范之处，也来尽到必要的，审慎的审查，核实义务，三方共同签订的房服买卖合同可以看出，因张霞所售的房产属于夫妻共同财产，根据正常的处分夫妻共同财产及房屋买卖合同交易规范，应当由夫妻双方共同在合同上签字，以此视为取方意思表示达成一段，均同意进行房产买卖，但本案实际情况为，只有张霞的个人签字，并未有其配偶的签字，也没有其配偶出具的对于出售此房产的知情同意书或授权张霞代为在房屋买卖合同上签字的授权委托书，丰汇公司的工作人员也均来时述材料有所主张要求，只是在要求张霞提供房产证后并向贾书芹出示后，便极力游说，催促双方尽决签订房产买卖合同书。应当说，丰汇公司的工作人员并来尽到足够的提醒、注意义务，也未依法厦行审查，核实房产材料真实性的义务，存在一定过错。再次，从合同的履行角度看，根据前述分析也可得知，只签署了房屋买卖合同，合同并未有明确条款规定丰汇公司的管理职责和权利义务，而且也不能依约确定丰汇公司作为中介方是否履行完毕居间义务。且该房屋买卖合同是丰汇公司提供的，其中格式条款也是由其预先拟定好的，这些格式条款具有限制委托人权利、加重委托人责任、免除房产中介公司义务的性质，且并未经过与张霞充分协商一致订立，张霞作为非专业房产经纪人用，未能就有关条款进行充分有效的事前理解。且房产公司也未能就有关条款尽到足够的提醒。告知义务，张霞处于与房地产公司不对等的地位，只能就其提供的格式条款表示被动接受。根据合同法第四十一条规定，因房屋买卖合同涵盖了支付佣金，交付定金，按揭贷款，房屋过户等交易事项，如作出不利于贾书芹的解释，张霞可以合理的理解为丰汇公司的服务范围不仅仅是涵盖提供房产交易服务机会，促成房屋买卖合同的签订，还应包括协助买卖双方办理定金交付，按揭贷款结清房款，协助买卖双方办理房屋过户登记手续等后续交易事宜，当属于丰汇公司作为中介在提供房产经纪服务时应尽的义务和责任。而就合同的实际厦行看，也只是履行了交付定金这一合同履行的初步环节，交付定金并非买卖合同的主要义务，只是初步环节。相应的，丰汇公司居间服务义务和管理职责，也未全部履行。综合分析，贾书芹应支付中介服务费，张霞不应支付。根据合同相对性原理，贾书芹损失应当由中介费收取方丰汇公司实际承担。贾书芹要求张霞偿付律师费无法律依据，不应被支持。首先，张霞和贾书芹人并没有明确约定胜诉方的律用由败诉方承担。无论是签订的书面房屋买卖合同还是双方口头均未有做如此约定。其次。根据我国现行法律及相关的司法解释，也没有规定此类案件中由败诉方承担胜诉方合理的律师费。因此，基于以上分析，贾书芹主张张霞赔偿律师费属于没有法律依据，律师费不应计入贾书芹的损失中，贾书芹要求张霞支付律师费的主张不应被支持。原审第三人丰汇公司未陈述意见。贾书芹向一审法院起诉请求：1.判决张霞双倍返还房屋定金4万元；2.判决张霞支付贾书芹已经交纳的中介服务费15760元；3.判决张霞支付贾书芹律师费3000元；4.诉讼费用由张霞承担。一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区经二路290号4单元404室房屋系张霞与刘佩东的夫妻共同财产。2017年1月2日，张霞作为卖方（甲方）、贾书芹作为买方（乙方）与作为见证方（丙方）的济南丰汇房地产经纪有限公司汇丰第六分公司签订房屋买卖合同一份，合同约定甲方自愿出售404室房屋给乙方，房屋所有权证书号：济房权证槐字第1157**，房屋所有权人为张霞，共有权人为刘佩东，建筑面积为67.55平方米；附属设施包含固定装修；房屋有抵押，有租赁；房屋总价款为60万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；付款方式为按揭贷款，乙方于网签当日，将首付款18万元（包括定金2万元）存入甲方账户，剩余房款42万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；乙方承担过户手续所产生的相关费用；甲乙双方应于合同签订当日向丙方支付佣金；甲方于收到全款后通知乙方进行房屋验收交接；如甲乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同相对方支付总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；甲方违约定金双倍退还，乙方违约定金不退，违约方承担本次成交价的3%的中介服务费；室内所有物品待房东收到全款后，甲乙双方再协商解决（合同第十一条第三款）。合同还对其他事项进行了约定。当日，贾书芹向张霞支付定金2万元。2017年1月4日，贾书芹向丰汇公司支付中介服务费15760元，丰汇公司出具收款收据一份。合同签订后，张霞与贾书芹就404室房屋内家具家电的价格产生争议。张霞自述家具家电有：天然气壁挂炉、暖气片、空调挂机、油烟机、炉灶、热水器、浴霸、大衣柜一个、小衣柜两个。2017年1月13日，贾书芹与国浩律师（济南）事务所签订诉讼法律服务委托协议一份，协议约定，国浩律师（济南）事务所委托其所律师刘宏涛、王来静为贾书芹与张霞、丰汇公司房屋买卖合同纠纷一案进行代理，合同约定律师费为3000元。贾书芹支付了律师费，国浩律师（济南）事务所向其出具了发票。张霞之夫刘佩东接受一审法院调查时称，其同意出卖404室房屋，对张霞签订房屋买卖合同一事知情，但张霞将合同带回家时，其发现合同并未对房屋内家具家电的价格进行约定，经与贾书芹和丰汇公司协商，未就家具家电的价格达成一致意见。其积极与贾书芹协商的目的是基于张霞患有抑郁症，为了稳定张霞的情绪，但经丰汇公司与贾书芹联系，贾书芹不到场进行协商，所以现在不想卖房子了。对双方有争议的证据和事实认定如下：1.贾书芹提交其代理人刘宏涛与张霞之夫刘佩东的通话录音及短信记录一份，丰汇公司向一审法院提交其代理人刘秀娟与张霞、刘佩东的电话录音两份，均为了证明刘佩东知晓房屋买卖的情况，并且在本案诉讼后，积极进行协商妥善处理此事。张霞对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称录音只能证明刘佩东帮助协商解决房产纠纷，不能证明其同意卖房的事实，且刘佩东只是代表自己的意见，不能代表张霞的意见。刘佩东之所以表现出这种解决事情的态度是考虑张霞存在重度抑郁的情况下，为了妻子才主动和对方联系。丰汇公司对贾书芹提交的证据均无异议。贾书芹对丰汇公司提交的证据无异议。一审法院认为，该录音的内容与刘佩东本人陈述的相一致，故予以采信。2.张霞提交门诊病历、票据及诊断报告一宗，证明其患有重度抑郁症，在签订房屋买卖合同时处于患病状态，不愿意与外人交流，不能证明是其本人的真实意思表示。贾书芹对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。该证据不能证明张霞存在重度抑郁症，且时间为2016年7月6日，而双方签订合同的时间是2017年1月2日，无证据证明其在签订合同时属于发病期，即便张霞患有重度抑郁症，也不影响其民事行为能力；通过录音可以证实，开始张霞的丈夫刘佩东一直在与贾书芹及丰汇公司进行协商，但因其出差无法签订合同，才由张霞一人签字。丰汇公司对证据真实性无异议，称贾书芹起诉后，张霞及刘佩东出示过这份病历，但未能与贾书芹调解成功。一审法院认为，该组证据的真实性予以采信，但不能证明张霞在签订房屋买卖合同时处于患病状态，也不能证明其不具备民事行为能力，故对其证明目的不予采信。一审法院认为，涉案房屋系张霞与刘佩东的夫妻共同财产，虽然房屋买卖合同上只有张霞一个人的签字，但该合同是买方贾书芹与卖方张霞的真实意思表示，合同内容也不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，且刘佩东也明确认可其同意与张霞共同出卖房屋的事实，表明刘佩东虽未在房屋买卖合同中作为卖方签名，但其也与张霞具有共同出卖房屋的意思表示，因此该合同合法有效。双方争议的焦点为：合同签订后，卖方张霞是否存在违约行为，以致房屋买卖合同无法继续履行，进而其是否应向贾书芹承担双倍返还定金的违约责任。《房屋买卖合同》签订后，贾书芹按约向张霞支付了定金、也向丰汇公司支付了中介服务费，但在其后与张霞协商具体的履行过程时，双方因404房屋内的物品价值产生了争议。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，房屋买卖合同第十一条其他约定事项第三款约定：室内所有物品待房东（即张霞）收到全款后，甲乙双方再协商解决。因双方对室内所有物品的价格没有约定，导致贾书芹与张霞在签订的房屋买卖合同已经生效后虽经多次协商，也未能达成一致意见。贾书芹要求双倍返还定金，是基于双方均不再继续履行合同、合同解除特别是卖方张霞存在违约事由的前提下提出的，但合同不能继续履行，是双方就未约定的事项未能达成一致所导致的，不是因一方的违约行为造成的，不能归责于合同一方。双方均应正视在合同订立时存在着的缺陷。因此，贾书芹以张霞存在违约情形、要求张霞按照合同约定承担违约责任，即双倍返还定金，支付中介服务费并承担律师费的请求，于法无据、于事无理，不予支持。但因贾书芹及张霞在本案诉讼中均表明同意合同解除、不再履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中恢复原状即为返还购房定金，故张霞应将定金2万元返还给贾书芹。判决：一、张霞于判决生效之日起10日内向贾书芹返还定金2万元；二、驳回贾书芹的其他诉讼请求。案件受理费1269元，减半收取计634.5元，由贾书芹负担418.5元，张霞负担216元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同第十一条第三款约定：“室内所有物品待房东收到全款后，甲（张霞）、乙（贾书芹）双方再协商解决”。结合丰汇公司陈述与张霞的陈述，可以认定本案房屋买卖合同履行过程中，即定金已经交付待双方办理网签手续时，因张霞要求双方协商室内家具问题未果，张霞拒绝履行房屋买卖合同的事实。涉案房屋买卖合同履行至此时，仅支付了定金，网签、首付款、银行房贷均未办理。涉案房屋买卖合同与家具问题的处理系两个不同的法律关系，且依照涉案房屋买卖合同的约定，并未到双方约定的协商家具问题的时间，因此张霞以家具问题协商未果拒绝履行涉案房屋买卖合同，不符合双方约定与法律规定。故本案应认定为张霞拒绝履行合同，系违约行为，应由张霞承担违约责任；贾书芹要求张霞双倍返还购房定金，应予支持。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。涉案房屋买卖合同中同时约定了汇丰公司为贾书芹、张霞提供中介的内容，该部分内容应属居间合同法律关系。贾书芹主张之中介费用，系贾书芹依照居间合同向汇丰公司缴纳，与贾书芹本案主张的房屋买卖合同并非同一法律关系，且贾书芹亦未向汇丰公司提出诉讼请求，故本案对此不予处理，贾书芹可另行主张权利。涉案房屋买卖合同中并未明确约定律师费的负担问题，因此贾书芹要求张霞承担其为本案诉讼而支出的律师代理费用，于法无据；一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，贾书芹的上诉请求成立部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初371号民事判决第二项；二、变更济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初371号民事判决第一项为：被上诉人张霞于本判决生效之日起10日内向上诉人贾书芹双倍返还定金4万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1269元减半收取计634.5元，由上诉人贾书芹负担114元，被上诉人张霞负担520.5元；二审案件受理费1269元，由上诉人贾书芹负担228元，被上诉人张霞负担1041元。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年十月十三日书记员  姚 敏