湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1003民初1391号原告：刘惠明，女，1962年4月13日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：史国俊，湖北恒祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诚，荆州市沙市区法律援助中心律师。被告：朱华华，男，1989年1月24日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。原告刘惠明与被告朱华华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠明的委托诉讼代理人刘诚、被告朱华华及其委托诉讼代理人张京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘惠明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年2月15日签订的《房屋租赁合同》，并由被告返还所承租的荆州区景明观路63-2门面。2、由被告支付拖欠原告的2016.2.16-2017.4.15租金14000元和水电费159.5元，从2017.4.16起至搬离之日的租金。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年2月15日签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有位于荆州区景明观路63-1、63-2门面出租给被告从事摩托修理，双方约定：租赁期限为12个月，从2012年2月15日起至2013年2月15日止，租金1200元／月（即600元／间／月）。合同第三条约定：乙方（被告）有下列情行之一，甲方（原告）可以终止合同：1、拖欠房屋租金的。合同到期后，双方没有续签书面合同。被告如约交付下一年租金，继续使用该门面。2013年3月20日，被告退出63-1门面，继续承租63-2门面。从2014年2月16日起，该房屋的租金由600元／间／月调整为1000元／间／月。2016年2月16日，被告需要交纳下一年度租金，刚好春节期间，被告以手头没钱为由申请暂缓拖延至今，原告多次索讨未果。原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，希望法院判如所请。被告朱华华辩称，一、答辩人未交纳租金是因为合同目的无法实现。因为自2016年2月起至年底，答辩人租赁的房屋地段属于封路重建及旧房改造项目，根本无法正常营业，答辩人曾与被答辩人多次协商租金事宜并想解除双方的租赁关系，被答辩人考虑到在此期间房屋也无法出租，就曾口头答应过封路期间的租金全免，因此答辩人才一直没有将租赁房屋腾退交还于被答辩人。因此，当在合同目的完全无法实现的情况下，被答辩人索要租金的要求不应得到支持。二、被答辩人从拆迁部门领取的商业门面停业损失赔偿款及门面转让费应返还给答辩人。虽然本案中答辩人的身份是承租人，但门面的经营管理多年来都是由答辩人全权负责，被答辩人身份只是房东，按期收取租金。因此，承租门面的商业性质是因为答辩人经营多年才得以实现。但是被答辩人却于2016年10月31日使用答辩人的营业执照从拆迁办冒领商业门面停业损失各项赔偿款共计11万元。被答辩人占有此款属于不当得利，应该返还给答辩人。综上，被答辩人诉请答辩人支付2016年2月16日-2017年4月15日的租金，没有事实和法律依据。同时被答辩人应该向答辩人返还冒领的商业门面停业损失赔偿款。因此恳请法院能驳回被答辩人的无理诉求。本院经审理认定事实如下：2012年2月15日，原告刘惠明（甲方）与被告朱华华（乙方）签订了房屋租赁合同一份。该合同约定，第一条、甲方将座落于荆州市景明观路63-1.2门面号一楼出租给乙方作摩托修理使用。第二条、租赁期限共12个月。甲方从2012年2月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年2月15日到期。第三条、乙方有下列情行之一，甲方可以终止合同：1、拖欠房屋租金的。第四条、租金交纳方式。甲乙双方议定月租金1200元，交纳为6个月预付，计人民币7200元。第九条、免责条款。2、因市政建设需要拆除或改造已租的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。合同签订后，被告朱华华在租赁房屋门面从事摩托修理，之后原、被告再没有签订书面合同，被告朱华华的租金交纳至2016年2月15日。租赁期间，被告朱华华退出63-1门面，继续承租63-2门面，该门面租金经双方协商调整为每月1000元。涉案租赁登记的房屋所有权人为原告刘惠明。原告刘惠明向本院提交的收款日期2017年3月27日的国网湖北省电力公司普通电费发票载明：户名刘惠明、款项性质预收、本次交款349元、可用余额232.12元、本凭证为预收收款收据。在该发票上手写注明：上期欠费116元。原告刘惠明向本院提交的开票日期2017年3月29日的荆州水务集团有限公司发票载明：户名杜正再、上次余额6.21元、本次应收0元、本次缴款13.50元。原告代理人庭审时陈述，水电费由三个门面分摊即（349＋116＋13.5）／3=159.5元。被告朱华华庭审时陈述，因道路改造，路面从2016年2月封闭，2016年10月开通，我无法在门面经营，我们口头约定2016年2月至2016年10月修路期间不交纳租金。2017年2月上旬我已经搬出，钥匙还在我手里，水电费以前是三个门面平摊。我不提起反诉，请法院继续审理。景明观路于2016年2月23日零时进行全封闭升级改造，经过7个月的建设于2016年9月29日通车。本院于2017年8月4日向被告朱华华送达了起诉状等相关法律文书。本院认为，原告刘惠明与被告朱华华于2012年2月15日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。租赁期间届满后，被告朱华华继续使用租赁物，原告刘惠明没有提出异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，因此原告刘惠明提出解除原、被告于2012年2月15日签订的房屋租赁合同并由被告返还所承租的荆州区景明观路63-2门面的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告是通过诉讼的方式解除合同，本院于2017年8月4日向被告朱华华送达了起诉状等相关文书，此时被告朱华华通过起诉状知悉了原告解除合同的意思，因此刘惠明与被告朱华华签订的房屋租赁合同于2017年8月4日解除。因景明观路从2016年2月23日至2016年9月29日进行全封闭升级改造，根据原、被告签订的房屋租赁合同第九条“因市政建设需要拆除或改造已租的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。”的约定，虽然不是对租赁房屋进行改造，但对被告朱华华在租赁房屋门面从事摩托修理经营造成了损失。结合本案事实，对景明观路改造期间原告的租金损失和被告的经营损失本院酌定为由双方各自承担。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告朱华华应按合同约定支付自2016年9月30日至2017年8月3日的租金。合同解除后，被告应当在合理期限内将承租的房屋腾退给原告，但被告并未腾退，本院酌定合理期限为一个月，被告应支付自2017年9月5日至其腾退之日止的占有使用费。原告提出的由被告支付拖欠原告的水电费159.5元的诉讼请求，结合原告提供的证据和双方当事人的陈述，只能证明被告应向原告支付电费上期欠费116元的三分之一即38.66元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘惠明与被告朱华华于2012年2月15日签订的房屋租赁合同于2017年8月4日解除。二、被告朱华华于本判决生效之日起十日内将位于景明观路的63-2门面腾退给原告刘惠明。三、被告朱华华于本判决生效之日起十日内向原告刘惠明支付自2016年9月30日至2017年8月3日的租金即9961.6元（12000元／年÷365×303）及自2017年9月5日至其腾退之日止的占有使用费（使用费按每天32.8元计算）。四、被告朱华华于本判决生效之日起十日内向原告刘惠明支付电费38.66元。五、驳回原告刘惠明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费77元，减半收取38.5元，由被告朱华华负担20元，原告刘惠明负担18.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  杜振虎二〇一七年十月九日书记员  黄薇薇