福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初3128号原告：福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。法定代表人：胡金芳，负责人。委托诉讼代理人：郭龙英，福建兆恩律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：吴丽婷，女，1975年9月27日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：吴苗兴，住所福建省莆田市秀屿区。原告福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司（以下简称荣昌公司）与被告吴丽婷因物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣昌公司的委托诉讼代理人郭龙英、被告吴丽婷及其委托诉讼代理人吴苗兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣昌公司向本院提出诉讼请求：1.吴丽婷向荣昌公司支付拖欠的自2014年1月起至2017年3月止物业费8073元以及违约金3068元。事实和理由：莆田市祥荣荔树湾住宅小区由其开发商莆田市祥荣房地产开发有限公司邀请招标并向莆田市荔城区住房和城乡建设局备案，于2012年12月26日，福建荣昌物业服务有限公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订了《福建省前期物业服务合同》，合同约定由荣昌公司承担莆田市祥荣荔树湾住宅小区199500平方米的物业管理服务，服务期限自2013年1月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效止；合同于签订之日即已生效。合同第七条约定了物业管理服务费用的标准和收取办法：物业服务费按建筑面积计算（不含公摊水电费）；高层住宅1.5元/月平方米，物业共用部分、共用设施用水用电费用及电梯维保、年检费由相关业主按照户分摊。莆田市祥荣房地产开发有限公司、业主向荣昌公司支付物业服务费后，荣昌公司按照本合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈亏。依据《物业管理条例》第七条第五项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用，及《福建省物业管理条例》第四十条第五款规定“业主应当按照合同约定交纳物业服务费”，但吴丽婷至今未交纳任何物业服务费用。根据约定物业费标准及吴丽婷所有的物业面积，吴丽婷每月支付的物业费为：xxx住宅部分138平方米乘以1.5元/月/平方米为207元/月，自2014年1月起至2017年3月，39个月为8073元。合同第十四条约定了违约责任，“甲方、业主违反了本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日总额的千分之三标准向乙方支付违约金”。自2014年1月起至2017年3月，滞纳金为3068元。吴丽婷辩称：1.其不同意支付荣昌公司所诉求的物业费及违约金。其2009年3月与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中第十八条前期物业服务约定选聘莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司提供前期物业服务，2010年9月11日其收房，并向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司交纳了物业费。荣昌公司提供的《福建省前期物业服务合同》并未函告业主，且未经业主共同。根据《物权法》第七十六条的规定，只赋予业主选聘物业服务企业的权利，建设单位没有权利决定选聘物业服务企业的；所以荣昌公司提供的《福建省前期物业服务合同》违背了《物权法》、《合同法》及《福建省物业管理条例》的规定，应属无效合同。2.因其与荣昌公司不存在物业服务合同关系，本案诉讼费用应由荣昌公司承担。荣昌公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织吴丽婷进行证据交换和质证，对吴丽婷无异议的其身份证复印件、交房通知书复印件、交房验收确认书复印件、承诺书复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。吴丽婷对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据一，前期物业服务合同复印件一份，欲证明：荣昌公司与祥荣房地产公司签订了前期物业合同及内容。证据二：莆田市物业服务合同备案证明复印件一份，欲证明：荣昌公司已将《前期物业服务合同》备案，且荣昌公司具备物业资质。证据三：催缴通知单复印件二份，欲证明：荣昌公司已经书面向吴丽婷催缴物业费。证据四：前期物业服务合同及编号为荔建物备xxx《莆田市物业服务合同备案证明》复印件各一份，欲证明：建设单位与莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司的合同期限截止至2011年12月2日。证据五：2011年11月20日公示照片打印件一份，欲证明：建设单位与荣昌公司在签订合同之前就已经将祥荣荔树湾小区前一家物业公司服务到期事项告知业主，并无业主提出异议。证据六：福建省前期物业服务合同及编号为荔建物备xxx号《莆田市物业服务合同备案证明》复印件各一份，欲证明：建设单位与荣昌公司签订的合同期限为2012年1月1日至2013年12月30日，且建设单位依法与荣昌公司签订物业服务合同经相关单位审核、登记、备案。证据七：2012年11月15日公示照片打印件一份，欲证明：建设单位与荣昌公司续签合同之前，将合同到期并续签的相关内容告知本小区业主，荣昌公司在与建设单位商量之后，已经将新的收费标准进行公示，但小区业主并未对上述内容提出异议。吴丽婷经庭审质证认为，证据一其不知情。证据二其不清楚。证据三因其这几年都住在外面，都不清楚。证据四至证据七其都没有看见过。其认为没有公示，也没有看到，其怀疑存在造假的可能性很大，开发商和物业公司属于一个投资人，存在利益关系。本院经审查认为：荣昌公司提供的上述证据一、二、四、六均有提供原件核对，真实性予以确认，可以证实合同内容，同时上述合同经有关部门备案。证据三的催缴通知单虽系荣昌公司制作，并张贴在吴丽婷所购商品房门上，吴丽婷自认该套房屋出租给其妯娌使用，故对上述证据本院予以认定。证据五、七因吴丽婷否认有看到公示，而荣昌公司未能提供拍摄载体及其他证据以证明《公示》照片的拍摄时间及拍摄地点，故无法证明荣昌公司有在相应的落款时间段在小区内公示相关信息。吴丽婷围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织荣昌公司进行证据交换和质证。荣昌公司对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据：发票复印件两张，欲证明：其是与莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司存在物业服务合同关系。并非与荣昌公司产生物业服务合同关系。荣昌公司经庭审质证认为，证据的真实性无异议，表明莆田市荔城区荣昌物业管理公司截至至开票时间2010年9月7日止为祥荣荔树湾小区提供物业服务。尾号为xx的发票中仅仅注明管理费，也不能证明为物业管理的服务费用，而尾号为xx的发票里面备注时间是2010.10-2011.9仅能证明吴丽婷缴纳的费用为2010.10-2011.9的费用。而尾号xx的发票没有标明期间，可推测为对之前费用的补交。同时这两张发票与荣昌公司为该小区物业服务不存在矛盾、冲突。本院经审查认为：吴丽婷提供的上述证据有提供原件核对，真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司委托荣昌公司对莆田市“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2013年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为1.5元/月·平方米；物业共用部位、共用设施设备用水用电费用及电梯维保、年检费由相关业主按照户分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主违反约定，经荣昌公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日总额的3‰标准向荣昌公司支付违约金。该合同经莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。2008年12月3日莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司选聘莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司对“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2008年12月3日起至2011年12月2日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月·平方米。业主应于月初1-5日交纳物业服务费用，业主服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按双倍的标准向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司支付违约金。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，莆田市祥荣房地产开发有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。莆田市祥荣房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。该合同经莆田市荔城区建设局备案。吴丽婷向莆田市祥荣房地产开发有限公司购买祥荣*荔树湾第x幢xxx层xxx号住宅。后该住宅于2010年9月7日交付吴丽婷使用，当天，吴丽婷向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司交纳了管理费共计1959元。2012年7月10日上述商品房的房屋所有权登记至吴丽婷名下，建筑面积为138.03㎡，即吴丽婷系该小区第1幢1103室的业主。2011年12月7日荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司委托荣昌公司对莆田市“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，莆田市祥荣房地产开发有限公司应在合同期满前选聘新的物业服务企业。高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月·平方米；物业共用部位、共用设施设备用水用电费用及电梯维保、年检费由相关业主按照户分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主违反约定，经荣昌公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照3%标准向荣昌公司支付违约金。该合同经莆田市荔城区建设局备案。吴丽婷未支付自2014年1月起至2017年3月的物业费，但上述期间的水费及公摊水电费已交清，荣昌公司于2017年5月1日在吴丽婷所购的商品房门口张贴催缴通知单的方式向吴丽婷催收上述费用。莆田“祥荣*荔树湾”住宅小区至今未成立业主委员会。因吴丽婷至今未向荣昌公司支付物业服务费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。本院认为，荣昌公司接受莆田市祥荣房地产开发有限公司的选聘，为祥荣*荔树湾小区提供物业服务，双方并签订了《福建省前期物业服务合同》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。荣昌公司是祥荣*荔树湾小区的物业管理公司，吴丽婷辩称其与荣昌公司没有无物业服务合同关系，其仅承认莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司作为其所住小区的物业服务公司，但也自认小区内有物业公司在提供物业服务，虽其不认同该物业公司的管理，但也交纳了水费及公摊水电费，现荣昌公司实际上也为“祥荣*荔树湾”住宅小区提供了物业管理服务，而吴丽婷作为该小区第x幢xx号房的业主，理应支付物业服务相关费用。吴丽婷的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。吴丽婷逾期未缴纳物业服务费已构成违约，荣昌公司要求吴丽婷交纳其拖欠的自2014年1月起至2017年3月止的物业服务费及违约金，合法合理，本院予以支持。但2012年12月31日前祥荣荔树湾内的高层住宅物业服务费标准为1.2元/月·平方米，现荣昌公司请求按1.5元/月·平方米计算物业服务费，而吴丽婷对荣昌公司提供的日期为2012年11月15日的公示提出异议，荣昌公司也未能提供该公示照片的原始载体，故对荣昌公司主张业主对提高物业服务费标准无异议的事实不予采信，荣昌公司仅可以按原物业服务费标准计算物业费，即吴丽婷拖欠的2014年1月起至2017年3月止物业服务费为1.2元/月·平方米×138㎡×39个月=6458.4元。荣昌公司自愿减低逾期支付物业费的违约金计算标准为按月利率2%计算以及违约金计算截止至2017年3月，系其对其权利的处分，本院予以采纳，即2014年1月的物业服务费的逾期支付违约金为1.2元/月·平方米×138㎡×0.02×38个月=125.86元，以此类推。即逾期支付上述物业服务费的违约金共计2454.19元（附违约金计算表格一张）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十二条第一款及规定，判决如下：一、吴丽婷应在本判决生效之日起十日内向福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司支付莆田市荔城区西洪北街xx号祥荣荔树湾第x幢xxx号房自2014年1月起至2017年3月止的物业服务费6458.4元及违约金2454.19元；二、驳回福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，减半收取计39.5元，由福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司负担14.5元，由吴丽婷负担25元。审判员  蔡琳琦二〇一七年十月十日书记员  陈赛芬附相关法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。