广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6413号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡萍,女，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：杨国昌，男，汉族，住广东省广州市番禺区，系胡萍丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：张丹丹，该公司职员。委托诉讼代理人：梁振基，该公司职员。上诉人胡萍因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人胡萍的委托诉讼代理人杨国昌、被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丹丹、梁振基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡萍上诉请求：1．撤销一审判决，改判碧桂园公司主张的自2015年6月起修改物业管理规约、提升物业管理费之行为非法无效，同时改判按建筑面积每月每平方米1元、花园每月每平方米0.25元收取物业管理费，即按原来的合同收费。2．一、二审案件诉讼费用由碧桂园公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。本案碧桂园公司的主张依据是在无业委会的背景下，自行组织修改物业规约、提升碧x苑x苑物业管理费征得了过半数的业主同意。胡萍认为，碧桂园公司以碧桂园西苑和碧江新村等非同一物业主体的第三方意见作为修改规约依据不成立，且在征询过程中存在程序和结果的不当行为，因此其主张无效。一、一审判决对直接决定本案判决结果的关键核心事实“碧x苑x苑是否为一个独立的物业主体”并未查清和作出说明。1.在本案的系列证据中，碧桂园公司提交的开发商和物业公司签订的碧x园x苑前期物业管理合同有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。其中第一章物业基本情况中的物业名称为：碧x园x苑；建筑面积：938993．95平方米；总户数为7500户；备注标识的区域范围：碧x园x苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。作为合同主要条款项的价格条款明确标识物业管理费为洋房1元／月／平方米，别墅2元／月／平方米。因此，可以明确认定本案涉及修改物业管理规约的碧x园x苑为一个独立的物业主体。2.在胡萍提交的碧桂园西苑物业备案原始材料中，碧桂园西苑前期物业管理合同中有明确的合同主体指向、范围、价格条款和当事人主体。其中第一章物业基本情况中的物业名称为：碧桂园西苑，建筑面积：277700平方米，作为合同主要条款项的价格条款明确标识物业管理费为：多层2元／月／平方米，高层2．5元／月／平方米，别墅2元／月／平方米。因此，可以明确认定本案涉及修改物业管理规约的碧桂园西苑为一个独立的物业主体。3.国土城建和水利局关于物业管理区域及维修基金帐户的材料可以证明在政府房产物业主管部门的备案和物业区域认定中，碧x园x苑和碧桂园西苑为两个独立的物业主体。根据我国物业管理相关条例，不同物业拥有独立的物业维修基金帐号。因此，也足以说明碧x园x苑和碧桂园西苑在法理上是两个独立的物业。4.佛山市顺德区国土城建和水利局查询相关档案后，签署公开回复书，明确说明碧x园x苑和碧桂园西苑是两个独立的物业主体。5.碧江新村房产证显示碧江新村地址为北窖镇碧江居委会长宁X路，独立宗地号为198096，并且在碧××红线外（红线外××横排房屋为××新村）。碧x园x苑房产证显示地址为北窖镇三桂居委会碧桂园，独立宗地号为210113。碧江新村非碧桂园开发，仅是聘请碧桂园公司进行物业管理，是物业公司的第三方客户，无权对修改碧x园x苑物业规约进行投票。《顺德碧桂园小区调整物业服务费意见明细表(同意部分)》序号1219至1358号140户碧江新村业主投票应为无效投票。依据物业管理条例的规定，修改物业管理规约应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。其中专有部分指的是法定独立主体的部分，不相关的第三方意见无效，对物业区域划分进行认定，应以前期物业合同主体、物业备案材料和物业维修基金管理划分为标准。即碧桂园公司主张提升管理费用，属修改物业管理规约，需得到碧x园x苑建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以上事实和证据在一审判决中并没有得到任何的说明和体现，一审对本案关键核心事实“碧x苑x苑是否为一个独立的物业主体”并未查清和作出说明。二、一审对影响本案判决结果的事实“意见征询过程是否合法有效”并未查清和作出说明。碧桂园公司自行组织的征询过程中，无有效证据证明其进行过与业主的面对面公开监督要约，征询的实施完全由其自身员工完成，仅在统计结果出来后邀请居委会人员见证和公示，其过程违规。在其提交的征询意见表中，业主签名绝大部分为其员工签署，胡萍要求其出示能说明是业主真实意愿的证据，例如委托书、电话录音、甚至微信征询截图等。在一共7384票中，碧桂园公司仅能提交300多份。部分业主表示愿意出庭作证，证明其未经征询，被物业假冒歪曲意愿的证据就有200多份。以上事实和证据影响本案判决结果，本案的一审判决对事实“意见征询过程是否合法有效”并未查清和作出说明。三、对顺德区发展规划和统计局的备案过程和效力没有查清。在2017年1月顺德区发展规划和统计局出示的对本案涉及的物业备案说明中，说明备案材料进行了公示，进行过形式审查和电话抽查，对于区域划分(即主体)不加以认定，要求房地产行政主管部门进行认定。在我国的行政管理规章中，形式审查，是指行政机关仅对申请材料的形式要件是否具备进行的审查，即审查其申请材料是否齐全，是否符合法定形式，对于申请材料的真实性、合法性不作审查。因此，顺德区发展规划和统计局出示的本案的调价回执并不具备法律效力，一审判决对此没有查清。四、一审判决适用法律不当。民事证据法规、审判程序和依据的核心价值目标是查明事实，采用足以支持明确事实的证据进行判决。本案一审判决中引用了佛山市中级人民法院袁秋蝉等诉碧桂园公司物业服务合同纠纷一案的判决结果。佛山市中级人民法院关于杨英等七人(2015)佛中法民三终字第l385—1391号民事判决中，对争议的是否应将碧桂园西苑纳入征询意见范围的裁定依据是因原告无明确证据证明碧x园x苑和西苑为独立物业，因此采用推断原则：因碧x园x苑和西苑同属一个物业公司管理，提供同样的服务，应纳入表决统计。本案的证据在上述系列案中并未出现，因此上述系列案的判决不应作为本案判决的主要依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，本案现有相反证据足以推翻，且上述系列案已由广东省高级人民法院听证，进入再审程序。碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，胡萍的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。具体理由如下：碧桂园公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为合法有效。1.碧桂园公司2015年4月开始启动并征询业主对物业服务费调整的意见，2015年5月在业主代表和居委会代表见证的情况下统计了表决结果，当天，碧桂园公司即对表决结果进行了公示。征询的最终表决结果表明，同意人数票占比50．91％，同意面积票占比58．87％，该结果符合法律规定的“双过半”标准，碧桂园公司2015年6月调整物业服务费收费标准的行为合法有效。2.碧桂园公司在(2015)佛中法民三终字第l385-1391号案庭审中，已经提交了载有业主涨价意见的意见征询表7718份，并附有电话录音389个，短信和微信截图112个的原件，(2015)佛中法民三终字第l385-1391号生效判决均对以上证据予以认可，认定同意涨价的业主人数占业主总人数的一半以上。以上生效判决均驳回了部分业主要求确认碧桂园公司擅自调整物业收费标准的行为无效的上诉请求。袁某婵不服(2015)佛中法民三终字第l390号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，案号为(2016)粤民申7270号，2017年8月31日广东省高级人民法院驳回袁某婵的再审申请。综上，碧桂园公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为合法有效，应依法驳回胡萍的上诉请求，维持原判。碧桂园公司向一审法院起诉请求：一、胡萍向碧桂园公司支付物业服务费2524.6元;二、胡萍承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，碧桂园公司补充陈述称:诉讼请求中的物业服务费计算期间为2015年9月1日至2016年9月30日。胡萍反诉请求：确认碧桂园公司自2015年6月起的物业服务费涨价至以建筑面积每平方米2元、花园每平方米0.5元的收费标准为非法无效。一审法院认定事实：胡萍为佛山市顺德区顺德碧x园x苑花园区牡丹路8座408号物业的业主，碧桂园公司为该物业提供物业服务。因碧桂园公司自2015年6月1日起将物业的服务费标准由建筑面积每平方米1元/月、花园每平方米0.25元/月调整为建筑面积每平方米2元/月、花园每平方米0.5元/月，胡萍不予认可，遂于2015年9月1日至2016年9月30日未再如期交纳物业服务费，引发本案诉讼。另查明，（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书已经生效，该判决认定碧桂园公司就佛山市顺德区碧x园x苑物业服务费自2015年6月1日起由建筑面积每平方米1元/月、花园每平方米0.25元/月调整为建筑面积每平方米2元/月、花园每平方米0.5元/月合法有效。（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书的当事人就该生效判决向广东省高级人民法院提起再审申请。广东省高级人民法院于2017年3月3日就该案进行了听证，但截止2017年4月10日当事双方均未能提供明确的听证结果。一审法院认为，本案的争议焦点在于碧桂园公司可否按照调整后的标准收取物业服务费的问题。因（2015）佛中法民三终字第1385号民事判决书已经生效，且该判决认定碧桂园公司调整物业服务费合法有效，而对于处于同一区域的物业，应按照相同的标准交纳物业服务费。由此，碧桂园公司请求胡萍按照新标准支付2015年9月1日至2016年9月30日物业服务费2524.6元，理据充分，一审法院予以支持。如上所述，对于胡萍的反诉请求，一审法院不予支持。因本案适用简易程序审理，审限将于2016年4月17日到期，本案无充足的时间等待听证结果。若广东省高级人民法院对本案作为裁判依据的（2015）佛中法民三终字第1385号案作出再审的认定，胡萍可待该案裁判结果变更时另行主张权利。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、胡萍应于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园公司支付2015年9月1日至2016年9月30的物业服务费2524.6元；二、驳回胡萍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费减半收取为25元，反诉诉讼费减半收取为25元，均由胡萍负担。胡萍于二审中向本院提交了一份统计数据，并陈述系根据碧桂园公司提供的原始资料查实统计的数据，拟证明同意票没有达到“双过半”，碧桂园公司的提价报备是不合法的。碧桂园公司认为该统计数据系胡萍自行制作，对其真实性、合法性、关联性均有异议，碧桂园公司在(2015)佛中法民三终字第l385-1391号案中提交的涨价咨询表证明是“双过半”的，这才是合法有效的证据。碧桂园公司于二审中向本院提交了一份（2016）粤民申7270号民事裁定书。胡萍认为该案与本案事实不同，且其不是该案当事人，对该案并不了解。本院认证意见如下：胡萍提交的统计数据，系其单方制作，本院不予采信；碧桂园公司提交的（2016）粤民申7270号民事裁定书，该裁定书由广东省高级人民法院作出，本院依法予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，本院于2016年5月18日作出（2015）佛中法民三终字第1385-1391号上诉人袁某婵等业主与被上诉人碧桂园公司物业服务合同纠纷系列案民事判决书，袁某婵等业主的诉讼请求是确认“碧桂园物业公司调整物业收费标准的行为无效”，其主张不应当将西苑业主的意见纳入此次征询意见范围，本院认为袁某婵等业主所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某婵等业主未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处，因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主意见纳入征询范围并无不当，袁某婵等业主的该主张不成立。上述民事判决已经发生法律效力。还查明，袁某婵不服（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决，申请再审。广东省高级人民法院于2017年8月31日作出（2016）粤民申7270号民事裁定，驳回袁某婵的再审申请。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕胡萍的上诉请求进行审理，根据胡萍的上诉请求，本案二审的争议焦点是：碧桂园公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为是否合法有效。本院从以下几个方面分析：一、胡萍上诉主张碧x园x苑和西苑是不同的物业管理区域，不应将西苑业主的意见纳入此次征询意见的范围。本院认为，根据佛山市顺德区国土城建和水利局作出的顺建信复[2017]5号《关于北滘碧桂园物业管理区域划分问题的回复意见》，虽然可证明碧x园x苑和西苑被划分为不同的物业管理区域，不同的物业管理区域分别成立业主大会和业主委员会，但该证据不足以推翻本院作出的（2015）佛中法民三终字第1385-1391号上诉人袁某婵等业主与被上诉人碧桂园公司物业服务合同纠纷系列案民事判决书中认定的“正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某婵等业主未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处”，因此，胡萍上诉主张不应将西苑业主的意见纳入此次征询意见的范围，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、胡萍上诉主张不应将碧江新村业主的意见纳入此次征询意见的范围。本院认为，即使不将碧江新村业主的意见纳入征询意见的范围，同意提价票数依然过半，即是否将碧江新村业主的意见纳入征询意见的范围并不影响同意提价票数过半的结果。三、胡萍上诉主张碧桂园公司在征询意见过程中存在违规和弄虚作假行为，但是其并不能提供充分证据证实，本院对此不予支持。至于胡萍申请刘国材等二人出庭作证，即使二人作证存在违规和弄虚作假行为，因除去此二人的同意票，同意提价票数依然过半，故对胡萍申请刘国材等二人出庭作证的申请不予准许。四、胡萍上诉主张一审判决对佛山市顺德区发展规划和统计局的备案过程和效力没有查清，该项主张不属于本案处理范围，本院对此不予审查。五、胡萍上诉主张一审判决适用法律不当，本案现有相反证据足以推翻（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，因（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决已确认碧桂园公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为有效，该民事判决已发生法律效力，且广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定，驳回了再审申请人袁某婵的再审申请，而如上述，胡萍提交的证据不足以推翻上述生效裁判确认的事实，故胡萍的主张无证据证实，其无相反证据推翻（2015）佛中法民三终字第1385-1391号民事判决，故本院不予支持。从上述分析可知，胡萍上诉主张碧桂园公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为非法无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，胡萍上诉主张改判按建筑面积每月每平方米1元、花园每月每平方米0.25元收取物业服务费，本院亦不予支持。综上所述，胡萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十月三十一日书 记 员  钟勉力