湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初1544号原告：雷英军，男。委托诉讼代理人:王水英，女，系原告雷英军之妻。原告：王水英，女。被告：郴州市汇华房地产开发有限公司。法定代表人：陈湘金。委托诉讼代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。原告雷英军、王水英与被告郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称“汇华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王水英、被告汇华公司的委托代理人文正茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷英军、王水英的诉讼请求：1.请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金9999元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告汇华公司的答辩要点：湘瑞原城小区迟迟未能办妥规划验收及相关产权登记手续，是因为该小区部分业主长期违规搭建所致。被告没有执法权，也是受害者，不应当承担双方签订的《商品房买卖合同》第16条所规定的违约责任，因为并不是出卖人的原因而导致不能办证。现在该小区的规划验收已经递交窗口在办理中了，规划验收合格完成以后就可以办理房产证了。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2012年7月1日，原告雷英军、王水英作为买受人与汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市协作路“湘瑞原城”X+X栋2层2E02号商品房，合同约定面积共124.10平方米，单价为人民币每平方米3133.37元，总金额为388851元；并约定汇华公司应当在2012年12月30日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知。双方约定有关委托事项。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金……”原、被告均认可“已付房款的万分之0.5”即以已付购房款为基数按照每日万分之零点五计算违约金。合同签订后，原告雷英军、王水英依约向汇华公司付清全部购房款388851元。另查明，郴州市规划技术服务中心曾分别于2014年1月21日、2016年10月17日，以“湘瑞原城”现状部分屋顶增加房间未在竣工图体现，现状架空层增加的房间未在竣工图体现等为由两次退回汇华公司规划监督测量申请。郴州市城乡规划局于2016年2月19日向汇华公司下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建的行为按照建设工程规划许可规定的内容进行整改；又于2017年5月27日另行下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目中存在的擅自将坡屋顶改为住宅，A栋、F栋杂房层高超高的问题进行整改。二、双方当事人有争议的事实关于汇华公司逾期未完成涉案房屋初始登记的原因。原告雷英军、王水英认为，双方合同约定为自商品房交付使用720个工作日内完成初始登记，汇华公司负责人之一罗林于2016年4月27日也承诺房产证、土地证在2016年10月31日之前办理完毕，否则赔偿业主，而汇华公司逾期未完成，应承担相应的违约责任。汇华公司则认为，其没有违约，办不出房产证是因有部分业主违规搭建，致“湘瑞原城”小区迟迟未能办妥规划验收及相关产权登记手续。汇华公司没有执法权，也是受害者。本院认为，当事人应对拟证实事项提供证据予以证实，否则应承担不利后果。汇华公司现有证据不足以证明其未能在合同约定期限内取得办理初始登记完全是由于部分业主违建原因造成。据此，本院对汇华公司的辩解意见不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1.被告汇华公司是否有义务为原告雷英军、王水英办理房屋所有权证；2.被告汇华公司是否构成违约，是否需向原告雷英军、王水英支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：一、被告汇华公司是否有义务为原告雷英军、王水英办理房屋所有权证原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告汇华公司有义务在房屋交付720个工作日内完成“湘瑞原城”项目的初始登记。初始登记完成后，被告汇华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方另行约定有关委托事项。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，因此并不免除被告汇华公司为涉案商品房办理首次登记的义务。故被告汇华公司有义务为涉案房屋办理首次登记；首次登记完成后，原告雷英军、王水英可与被告汇华公司达成授权委托协议，委托被告汇华公司代为办理不动产登记，或被告汇华公司协助提供资料由原告雷英军、王水英自行办理不动产登记。故原告雷英军、王水英第一项诉讼请求本院予以部分支持。二、被告汇华公司是否构成违约，是否需向原告雷英军、王水英支付违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题（一）被告汇华公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记……”对部分业主违建是否可以免除汇华公司需承担的违约责任论述如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。其次，依据合同相对性原则，被告汇华公司应先行向原告雷英军、王水英赔偿违约损失，再另行向违建的业主进行协商或追偿。最后，面对涉案小区部分业主的侵权行为导致的后果，被告汇华公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、提起诉讼等，因此，本院无法认定汇华公司为完成合同约定的办证义务积极采取了措施避免损失的进一步扩大。被告汇华公司实际向原告雷英军、王水英交房的时间为2012年12月31日，依照该约定汇华公司应在房屋交付使用后720个工作日内（一年按250个工作日计算，720个工作日折算为1037天），即2015年11月3日前办理好该幢商品房的首次登记，而被告汇华公司直至本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记。综上，被告汇华公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。（二）违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办理首次登记的违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之零点五支付逾期违约金。故违约金应从双方约定办证期限届满次日即2015年11月4日起算，计算至2017年10月26日（判决之日）的违约金为14037元（388851元×0.00005×722天）。原告雷英军、王水英诉请按9999元计算，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告雷英军、王水英购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区X+X栋2层2E02号房屋所在幢办理不动产首次登记；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷英军、王水英逾期办理首次登记违约金9999元；三、驳回原告雷英军、王水英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  卢晓淼人民陪审员  何婵婵人民陪审员  尹敏莲二〇一七年十月二十六日书 记 员  欧阳雷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。