陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10936号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯喆，男，汉族，1980年7月31日出生，西安月针织制品有限公司法定代表人，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓彤，陕西希友律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：田华，女，汉族，1957年10月16日出生，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉仙，女，汉族，1957年12月23日出生，梦巴黎歌舞厅个体经营者，住西安市新城区。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。原审第三人：西安月娥针织制品有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路158号庆安建材市场A1栋二层211号。法定代表人：冯喆，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海泉，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓彤，陕西希友律师事务所实习律师。上诉人冯喆，上诉人田华、王玉仙因与原审第三人西安月娥针织制品有限公司（以下简称月娥公司）租赁合同纠纷一案，均不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯喆及其与原审第三人月娥公司的共同委托诉讼代理人刘海泉、宋晓彤，上诉人田华、王玉仙及其共同委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯喆向本院上诉请求：撤销一审判决第三、五项，驳回田华、王玉仙要求冯喆承担装修补偿费的诉讼请求；判令田华、王玉仙支付逾期付款的利息（以52万元为基数，其中13万元自2013年9月9日起算、13万元自2014年3月10日起算、13万元自2014年9月9日起算、13万元自2015年3月10日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；一、二审诉讼费由田华、王玉仙负担。事实及理由:陕天任司评报字（2016）第0025号资产评估报告的评估内容不符合委托内容，评估报告不符合客观事实，不能作为本案直接使用。双方对租赁合同无效均负有责任，但一审法院却让冯喆承担合同无效的全部责任，显属不当，另外，按照法律和司法解释的规定，即使需要承担装修补偿，也应以现值承担责任，而不是以装修的重置成本价值承担责任，因此，一审法院判令冯喆支付装修、设备补偿款400234元属认定事实、适用法律错误。田华、王玉仙不支付房屋占用费的行为严重损害了冯喆的权益，故冯喆要求田华、王玉仙承担逾期付款违约金并无不妥。针对冯喆的上诉，田华、王玉仙辩称，陕天任司评报字（2016）第0025号资产评估报告的评估结论虽然和田华、王玉仙的实际装修花费有差距，但是其现同意该评估结论。该评估报告就是按照折旧后的价值进行的评估，冯喆对合同无效负有过错，依法应当承担赔偿责任，一审法院根据鉴定报告判令冯喆承担装修损失的全部赔偿责任，合理合法。冯喆作为合同无效的过错方，更无索要房屋占用费利息损失的权利。请求二审法院驳回冯喆的上诉请求。田华、王玉仙向本院上诉请求：撤销一审判决第六项，改判冯喆向田华、王玉仙赔偿损失183612元，一、二审诉讼费由冯喆负担。事实及理由:因为冯喆出租的涉案房屋没有消防手续，使合同无效、无法继续履行，导致田华、王玉仙开办的歌舞厅无法办理消防手续，无法正常经营，房屋漏水亦造成了田华、王玉仙的装修损失、停业损失，证据充分，一审法院却判决驳回了田华、王玉仙对装修损失、经营损失的诉请，显属错误。本案合同无效的起因在于冯喆，给田华、王玉仙造成了巨大的损失，冯喆作为二房东，一审法院却让田华、王玉仙按照约定的价格给冯喆房屋占用费，让冯喆从中牟利是错误的。房屋漏水点主要在机房和消费房，导致歌舞厅无法经营，自2013年4月到11月，损失在13万元左右，因消防手续无法办理造成的损失很大，此次只要求了5万元，从每个月的实际用电情况来看，每月用电量差异很大，这就是因房屋漏水和消防手续不全而无法正常营业所致，因此，上述损失应当由冯喆予以赔偿。针对田华、王玉仙的上诉，冯喆辩称，按照消防法等法律规定，田华、王玉仙在装修时，应当办理消防验收手续，但其未办理该手续，自身也存在过错，也应承担相应的损失。原审法院要求田华、王玉仙比照双方租赁合同确定的租金标准，承担合同无效后的房屋占有使用费符合法律规定。田华、王玉仙在一审时只要求了经营损失，并未提及所谓的房屋差价损失，该上诉请求已经超过了原审的诉请范围，不符合法律规定。漏水问题并不存在，对方所要求的房屋漏水损失没有依据。请二审法院驳回田华、王玉仙的上诉请求。冯喆向一审法院起诉请求：1、依法判令田华、王玉仙立即支付至2015年10月10日前的房屋占用费52万元及逾期付款的违约金（其中13万元自2013年9月9日起算、13万元自2014年3月10日起算、13万元自2014年9月9日起算、13万元自2015年3月10日起算，均算至己付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、依法确认双方租赁合同于2015年10月10日解除；3、本案诉讼费由田华、王玉仙承担。田华、王玉仙向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，冯喆返还租金130000元及押金10000元；2、冯喆赔偿田华、王玉仙装修、设备损失619415元；3、冯喆赔偿田华、王玉仙经营损失183612元；4、依法判令月娥公司承担连带责任；5、本案诉讼费由冯喆及月娥公司共同承担。一审法院认定的事实：2012年1月31日，月娥公司与三盟物业签订房屋租赁合同，租赁西安庆安建材市场A1栋二层整层房屋，租期从2012年2月1日至2017年1月31日。冯喆是月娥公司的法定代表人，因经营不善，2013年2月1日冯喆以个人名义向三盟物业提出转租申请，2013年2月2日三盟物业书面答复冯喆同意改变经营用途并转租。2013年3月13日冯喆与田华、王玉仙签订房屋租赁合同，二人在此开办歌舞厅。2013年4月10日三盟物业给冯喆发声明，称A1栋二层原租赁给冯喆做毛线城使用，现同意承租方改变使用用途为宾馆及歌舞厅使用。田华、王玉仙承认其见过三盟物业出具的同意承租方改变使用用途为宾馆及歌舞厅的声明，但未见过冯喆向三盟物业提出转租的申请。双方签订的房屋租赁合同约定：冯喆向田华、王玉仙提供A1栋二层南半边十五间房屋，允许二人将以上房屋进行拆除，但不得破坏承重墙，二人依据自己经营需要，有权对室内外进行装修、装饰；房屋租赁期限从2013年4月10日至2017年4月9日，每半年提前30天交一次租金，每期租金是130000元，冯喆提供水、电资源及消防通道出入口，田华、王玉仙在使用房屋时，属建筑及设施本身的原因需维修时，由冯喆维修，费用由冯喆承担。田华、王玉仙应按时缴纳租金，如拖欠超过一个月，冯喆有权向二人计收违约金。合同签订后，田华、王玉仙向冯喆支付了2013年4月10日至2013年10月9日的半年房租130000元和押金10000元。在对租赁的房屋进行装修改造，投入使用后，田华、王玉仙发现房屋漏水，找冯喆反映问题未得到妥善解决，便拒绝支付租金。经一审法院现场勘验，该房屋未见漏水但有五处漏水痕迹。庭审中，经释明，冯喆变更诉讼请求为：要求田华、王玉仙支付其至2015年10月10日前房屋占用费52万元及逾期付款的违约金。在审理中，经王玉仙、田华申请，通过西安市中级人民法院司法技术鉴定中心委托陕西天任资产评估有限责任公司对涉案租赁房屋的室内装修及添附物品的价值进行鉴定。2016年8月21日，该公司作出陕天任司评报字（2016）第0025号资产评估报告，评估结论为：涉案房屋装修及添附物品重置成本为400234元。另查，2015年10月，三盟物业公司将该房屋收回，梦巴黎歌舞厅再未营业。一审法院认为，虽与三盟物业签订房屋租赁合同的是月娥公司，但冯喆向三盟物业申请转租时使用的是冯喆的名字，说明三盟物业认可冯喆是该房屋的实际承租人。冯喆在与田华、王玉仙签订转租合同前向三盟物业提出了转租申请，三盟物业书面回复同意冯喆转租及改变经营用途，冯喆与田华、王玉仙签订的房屋租赁合同约定将房屋做歌舞厅使用后，三盟物业又出具声明同意冯喆改变使用用途为宾馆和歌舞厅使用，说明三盟物业知道并认可冯喆的转租行为。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查明，涉案房屋位于庆安建材市场，该市场未办理规划许可审批手续，涉案租赁房屋亦因未办理消防验收手续而无法继续经营，故双方签订的房屋租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。但田华、王玉仙已实际占有和使用了该房屋，应支付相应的占用使用费，具体数额可按租赁合同中租金的计算方式确定。因田华、王玉仙已支付2013年4月10日至2013年10月9日期间的房屋占用费130000元，故二人需向冯喆支付自2013年10月10日至2015年10月9日期间的房屋占用费。因合同无效，冯喆存在过错，其主张逾期付款违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。自2015年10月10日起，三盟物业公司已将涉案房屋收回，应认定涉案房屋已腾交。关于装修设备损失，可以按评估价值予以认定，因冯喆存在过错，应按评估价值予以赔偿。关于经营损失问题，田华、王玉仙未提供证据证明其损失情况，其亦未缴纳相应的税费，无法认定其每月营业收入及损失情况，故对其该项主张，依法不予支持。依据查明事实，三盟物业公司已认可冯喆为涉案房屋的实际承租人，故田华、王玉仙要求月娥公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）冯喆与被告（反诉原告）田华、王玉仙签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决书生效之日起三十日内，被告（反诉原告）田华、王玉仙向原告（反诉被告）冯喆支付2013年10月10日至2015年10月9日期间的房屋占用费520000元；三、自本判决书生效之日起三十日内，原告（反诉被告）冯喆给付被告（反诉原告）田华、王玉仙房屋装修补偿400234元；四、自本判决书生效之日起三十日内，原告（反诉被告）冯喆退还被告（反诉原告）田华、王玉仙房屋押金10000元；五、驳回原告（反诉被告）冯喆的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）田华、王玉仙的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元（冯喆已预交），反诉费6051元（田华、王玉仙已预交），鉴定费5000元，由冯喆承担8400元、田华、王玉仙承担4951元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未办理建设工程规划许可审批手续，故冯喆与田华、王玉仙签订的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，应认定为无效。田华、王玉仙已实际占有和使用了该房屋，应参照合同约定的租金标准向冯喆支付相应的房屋占有使用费。由于合同无效，且冯喆对合同无效存在过错，故一审法院未予支持其要求田华、王玉仙支付逾期付款违约金的诉请，并无不当。关于田华、王玉仙的装修、设备损失一节，陕西天任资产评估有限责任公司对涉案房屋的室内装修及添附物品进行了评估鉴定，作出陕天任司评报字（2016）第0025号资产评估报告，评估结论为：涉案房屋装修及添附物品重置成本为400234元，但田华、王玉仙对涉案房屋使用了一定期限，该装修、设备应存在折旧，结合本案的实际情况，本院酌情认定涉案房屋的装修、设备在折旧后的价值为320187.2元。冯喆明知涉案房屋建设工程规划审批手续不全，仍将房屋出租给田华、王玉仙用于开办歌舞厅，对导致涉案租赁合同无效，负有明显的过错，田华、王玉仙未尽谨慎审查义务，对导致涉案租赁合同无效，亦负有一定的责任。综合考虑以上各种因素，以判令冯喆给付田华、王玉仙装修、设备补偿款256149.8元为宜。因涉案房屋未办理建设工程规划、消防等审批手续，且出现了漏水情况，在一定程度上会影响田华、王玉仙对房屋的正常使用和歌舞厅的经营，田华、王玉仙以此称给其造成了损失18万余元，但并未提供充分的证据予以证明，本院结合漏水的时间、部位、每月用电量的变化、经营歌舞厅的用途以及双方的过错责任等情形，酌情判令冯喆赔偿田华、王玉仙经济损失9万元。综上，对于冯喆和田华、王玉仙的上诉请求，本院均依法予以部分支持，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02384号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02384号民事判决第六项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02384号民事判决第三项即“自本判决书生效之日起三十日内，原告（反诉被告）冯喆给付被告（反诉原告）田华、王玉仙房屋装修补偿400234元”的内容为：本判决书送达之日起三十日内，冯喆给付田华、王玉仙装修、设备补偿款256149.8元；四、本判决书送达之日起三十日内，冯喆赔偿田华、王玉仙经济损失90000元；五、驳回田华、王玉仙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元（冯喆已预交）、反诉费6051元（田华、王玉仙已预交）、鉴定费5000元，由冯喆负担7400元、田华、王玉仙负担5951元；二审案件受理费11276元（冯喆已预7304元，田华、王玉仙已预交3972元），由冯喆负担6304元，田华、王玉仙负担4972元。待执行时，各方当事人将上述款项一并清结。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一七年十月二十日书 记 员  刘书方