山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初2453号原告：田伟。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被告：孙振芳。委托诉讼代理人：王占船，文登天福法律服务所法律工作者。被告：威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地：威海市文登区文山东路9号。法定代表人:潘茂锬，经理。被告：福建盈辉股份有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区东大路55号8层。法定代表人：任义宇，董事长。委托诉讼代理人：吕榕生，该公司职工。原告田伟与被告孙振芳、威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）、福建盈辉股份有限公司（以下简称盈辉公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田伟之委托诉讼代理人王寿丽、被告孙振芳之委托诉讼代理人王占船、被告盈辉公司之委托诉讼代理人吕榕生到庭参加诉讼、被告亿鑫公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。田伟向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于威海市文登区中央龙湾居民小区12号楼3单元206室房产的强制执行，解除查封扣押；2.请求依法判决上述房产归田伟所有。诉讼中，田伟第2项诉讼请求变更为：判令亿鑫公司继续履行合同，协助田伟办理该房产产权登记手续。事实与理由：孙振芳与亿鑫公司民间借贷一案，文登法院以（2016）鲁1003民初1080号民事调解书结案，调解书生效后，孙振芳申请强制执行，法院查封了案涉房产并作为亿鑫公司的财产予以执行。田伟知悉后，向法院提出执行异议，并提供了房屋买卖合同、付款凭证、物业费等证据证明该房产归其所有。文登法院经调查确定该房产现登记在盈辉公司名下，以（2017）鲁1003执异16号执行裁定书裁定驳回田伟的执行异议。田伟不服该裁定，提起执行异议之诉。孙振芳当庭辩称，其是依据法院生效的文书申请强制执行亿鑫公司的合法财产，符合法律规定，请求驳回田伟的诉请。亿鑫公司未出庭应诉亦未提交书面答辩。盈辉公司辩称，诉争房产是亿鑫公司向盈辉公司借款的抵押担保物，2012年已备案登记在盈辉公司名下，并已向社会公示。根据田伟提供的认购协议内容，其在2014年10月30日前就应该知道无法签订商品房买卖合同，却仍坚持购买，亿鑫公司明知该房产已抵押给盈辉公司却出卖该房产，证明田伟与亿鑫公司明显存在恶意串通损害盈辉公司利益，田伟并非善意第三人。在该小区楼盘销售审计报告中，该房产序号栏载明是“抵押盈辉”，备注栏为“抵押”，该款也没有账面收入体现，证明田伟购买该房产不具有真实性。因此，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。请求驳回田伟的诉讼请求。根据双方提交的证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下：2016年3月24日本院立案受理孙振芳诉亿鑫公司民间借贷纠纷案，案号（2016）鲁1003民初1080号。当日孙振芳向本院提出财产保全申请，本院于2016年3月作出（2016）鲁1003民初1080号民事裁定书，裁定查封亿鑫公司包括案涉房屋在内的位于威海市文登区中央龙湾小区的房屋。2016年5月11日，本院作出（2016）鲁1003民初1080号民事调解书：亿鑫公司于2016年6月11日前偿还孙振芳借款本金512万元及利息。亿鑫公司未按期履行，孙振芳申请强制执行。在本院执行该案中，田伟向本院提出执行异议，称本院查封的案涉房产，已由其购买并足额支付房款，且实际占有。本院经审查作出（2017）鲁1003执异16号执行裁定书，认为案涉房产已备案登记在盈辉公司名下，依法裁定驳回异议人田伟对本案执行标的提出的异议。田伟不服该裁定，向本院提起诉讼。另，2014年10月27日亿鑫公司与田伟签订房产认购协议，约定田伟购买案涉房产，价格480000元，该协议对付款时间、终止情形、费用负担、违约责任等进行了约定。该书面协议甲方打印的名称为威海文登市文山实业总公司，落款加盖中央龙湾营销中心印章，乙方姓名为田伟，落款由其母刘昌秀签字。协议签订后，田伟分期交齐房款480000元，亿鑫公司出具收据，加盖文登市文山实业总公司中央龙湾收款专用章、山东省文登市天福实业总公司中央龙湾收款专用章、财务人员刘蓓蓓等人签字。2014年亿鑫公司将案涉房屋交付田伟使用，田伟装修入住并按期缴纳物业费、水电费等。再，2012年3月，盈辉公司与亿鑫公司签订合作协议书，约定盈辉公司向亿鑫公司投资1500万元参与中央龙湾居民小区房地产项目的开发建设活动，对期限、收益分红等进行约定，同时约定亿鑫公司提供总额为1500万元的中央龙湾居民小区住宅、车位等作为履行担保，房价款均按2012年1月市场售价的6折确定，协议签订后，双方签订作为担保上述房产《商品房买卖合同》并提交文登市房产管理部门备案。2013年5月3日山东省文登市天福实业总公司与盈辉公司签订案涉房产的商品房买卖合同，并于当日在房管部门备案，未办理抵押登记。案涉房产登记权利人为亿鑫公司，该房产除被本院于2016年3月28日查封外，2016年11月8日被威海市中级人民法院查封、2016年12月16日被福州市鼓楼区人民法院查封。本院认为，田伟与亿鑫公司之间关于案涉房产的买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以确认。法律规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房产于2016年3月28日被本院查封，田伟与亿鑫公司签订认购协议的时间是2014年，且已交齐房款并交付入住、合法占有，因案涉房产不具备办理过户的条件，导致至今未能过户的原因在亿鑫公司。因此，田伟作为买受人具有法律规定的能够排除强制执行的权利，其请求停止对案涉房产的执行、解除查封，于法有据，本院予以支持。因本院为对案涉房产未进行扣押，田伟请求解除扣押，无事实依据，本院不予支持。因案涉房产至今尚被其他法院查封，田伟请求继续履行买卖合同、协助办理产权变更登记存在客观障碍，其权利处于不确定状态，因此，本案对田伟该项诉请不予支持。盈辉公司因出借资金给亿鑫公司，在房管部门进行合同备案是作为借款的抵押担保物，因此，盈辉公司并非真正意义上的买受人，且未办理抵押登记，不享有优先受偿权。盈辉公司主张田伟与亿鑫公司恶意串通、损害集体利益，其合同无效，无事实依据，本院不予支持。孙振芳、盈辉公司其他所辩，证据不足，本院不予采信。亿鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证及答辩权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、本院对位于威海市文登区中央龙湾居民小区12号楼3单元206室房产不得强制执行、解除对该房产的查封；二、驳回原告田伟其他诉讼请求。案件受理费8500元，由被告威海亿鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周文芬人民陪审员  徐小万人民陪审员  隋汉浩二〇一七年十月二十六日书 记 员  高金玲