山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0681民初3428号原告：吴剑良，男，1951年5月15日出生，汉族，居民，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：黄良军，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐腾飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被告：龙口朝蓬物业管理有限公司，住所地山东省龙口市东海金域B区，机构代码06873050-1。法定代表人：刘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐腾飞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告吴剑良与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、龙口朝蓬物业管理有限公司（下称朝蓬物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑良的委托诉讼代理人尚玉龙，被告海基置业公司、朝蓬物业公司的共同委托诉讼代理人徐腾飞、马志毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑良向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与海基置业公司之间商品房买卖合同关系已解除；2、请求依法判令海基置业公司向原告返还购房款830000元；3、请求依法判令二被告向原告返还购买房屋的契税、产权证和土地证工本费26000元以及公共维修基金5455元，共计31455元；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年8月5日，原告与海基置业公司签订商品房认购书，认购龙口市金域蓝湾B区18栋102商铺。认购书签订后，原告先后向海基置业公司支付购房款共计830000元，海基置业公司向原告出具收据。2014年5月2日，原告向朝蓬物业公司支付契税、产权证工本费等26000元、公共维修基金5455元。2016年8月份，原告与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》，合同签订后，被告至今未办理产权证书。原告于2017年4月5日向海基置业公司邮寄催办产权证书催告函，于2017年4月17日邮寄解除合同催告函，但被告至今未履行义务。为此，原告诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。被告海基置业公司辩称，原告与被告于2016年8月20日签订的商品房买卖合同依法成立并生效，被告也将涉案房屋交付原告，涉案房屋的初始登记于2016年5月24日亦已完成，被告在合同履行过程中并无违约之处，原告主张与被告的商品房买卖合同已经解除不是事实，原告诉请依法不成立，请求法庭予以判决驳回。被告朝蓬物业公司辩称，被告代开发商收取原告部分交房费用及办证费用，但被告与原告之间并不存在商品房买卖合同关系，其余答辩意见同第一被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的催告函和通知函复印件各一份、EMS快递单原件两份、中国邮政官网EMS邮件查询截图两份，二被告辩称，对该证据的真实性有异议，海基置业公司法定代表人并未收到该两份通知函，且海基置业公司就涉案房产已经履行办理产权登记的义务并取得房屋产权大证，并不存在原告所主张的违约行为，其次在本案中并不具备《合同法》第九十三条第二款及第九十四条所规定的合同解除情形，原告提交的解除合同通知函中所主张的解除行为不符合法律规定，并不能产生解除合同的效力。本院认为，原告提交的该证据，来源合法，形式有效，对其真实性及与本案的关联性，本院予以认定。2、关于海基置业公司提交的手机录音及录音材料证据，原告诉称，对其真实性、合法性、关联性均有异议，原告确实曾与被告的工作人员电话沟通，但通话时间和通话内容比较长，被告也明确表示是在与原告吴剑良通话的过程中录取的其中一段，但通话录音不能反映双方通话内容的真实意思；第二点，从通话的时间2016年11月4日来讲，原告与被告协商办理产权证，且原告于2016年11月9日向被告提交身份证、结婚证、户口本等办理涉案商铺产权证书的相关资料，因此，不能达到被告的证明目的，2016年11月9日至今，被告从未履行通知原告再次协助其办理涉案商铺产权证书的合同义务。本院认为，该录音资料原告认可是其与被告工作人员的部分通话内容，因此，对该证据的真实性及关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月5日，原告与被告海基置业公司签订商品房认购书，认购被告海基置业公司开发的金域蓝湾B区第18幢102号商铺，房屋总价款为829635元。认购书签订后，原告分别于2012年9月25日、2012年10月20日、2013年12月6日向海基置业公司缴纳购房款410000元、10000元、410000元，合计830000元，由海基置业公司出具收款收据三张。2013年12月31日，海基置业公司将该涉诉房产交付原告。2014年5月2日，朝蓬物业公司收回该认购书及上述三张房款收据，并向原告出具收据明细表一张。当日，原告向朝蓬物业公司分别缴纳物业费、水电卡工本费975元，物业费955元，公共维修基金5455元，契税、产权证、土地证工本费26000元，由朝蓬物业公司出具收款收据四张。2016年8月20日，原告与海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，合同第八条“交付条件及期限”约定，1、……2、出卖人应当在2016年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条“关于产权登记的约定”，1、……3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列条款处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利率%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四第2条约定，买受人办理预购商品房预告登记、预购商品房设定抵押权预告登记、商品房转移登记相关手续，双方共同约定按下列第1种方式处理：（1）买受人全权委托出卖人办理以上相关手续。（2）……。《商品房预（销）售合同》补充协议第四条约定，出于买受人使用商品房的需要，及该商品房交付现状等等情况，双方确认“办理权属登记所需的资料”可能无法在合同约定时限内备案，故除非出卖人持有该等文件而故意或过失超过六十日不予提交，否则买受人不再因此追究出卖人的责任。另查明，为办理涉诉房屋的产权登记手续，二被告已将原告手中的《商品房预（销）售合同》原件收回。海基置业公司于2016年5月24日取得了涉诉房屋所在金域蓝湾B区18号楼的房屋产权大证。2016年12月6日，龙口市地方税务局出具涉诉房产的印花税和契税完税证明，金额共计25303.85元。涉诉房屋的产权至今尚未登记至原告名下。原告于2017年4月5日向被告的法定代表人宋作建邮寄办理产权证书催告函一份，催告海基置业公司需在2017年4月15日前将涉诉房产的产权证书办理完毕并交付原告；于2017年4月17日向宋作建邮寄解除合同通知函一份，该通知函于2017年4月21日由同事代签。就涉诉房屋而言，海基置业公司系涉诉房屋的开发商，朝蓬物业公司系涉诉房屋前期的物业管理部门，朝蓬物业公司代海基置业公司收取原告的部分费用。本院认为，原告吴剑良与被告海基置业公司签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，双方均应信守履行。现原告以已向海基置业公司发送解除合同通知函且于2017年4月21日已签收，在签收后三个月内未提出异议为由，请求确认其与海基置业公司的商品房买卖合同关系已解除。最高人民法院研究室《对关于适用若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示的答复》（法研【2013】79号）答复如下：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。依照该答复可以看出，符合合同法第九十三条第二款（约定解除权）和第九十四条（法定解除权）是行使合同解除权的实质性要件，“通知对方”是当事人取得合同解除权之后的形式要件，二者缺一不可。故本案的焦点问题是原告是否享有合同解除权。针对该焦点问题，本院认为，原被告双方于2016年8月20日签订涉诉房产的买卖合同时，涉诉房产已建成并经验收合格，故该合同所涉的标的物为现房，合同及补充协议中并没有明确约定办证期限，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，故本案原告应在合同签订之日起90日内，即2016年11月18日前办理土地使用权变更和所有权登记。现原告以涉诉房产的所有权登记未在该期限内取得为由，主张其享有合同解除权。双方在合同第十五条中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列条款处理：（1）买受人退房……；（2）买受人不退房……”，根据该约定可看出，如买受人未在规定期限内取得房屋登记证明，其可以主张解除合同的前提条件是“因出卖人的责任”。关于是否系出卖人即被告的责任致原告未在规定期限内取得房屋登记证明，原、被告双方主张不一。原告认为，依据合同附件四第二条的约定，涉诉房屋转移登记等义务主体为开发商即被告，原告已于2016年11月9日向被告提供身份证、结婚证、户口本等办证材料，但被告至今未完成办证义务，其行为构成违约。原告至今未取得房屋登记证书系被告的原因所致。被告认为，涉诉房屋已在登记部门办理并取得了初始登记证书，之所以原告现尚未取得房屋登记证书，是因原告在提供了身份证、结婚证、户口本等材料，完成了身份初审后拒不提供复审所需的证件所致；另外，在办理房屋权属的过程中，办理权属证书的主体是买受人，开发商仅负协助义务。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定可看出，买受人应承担主要办证义务，开发商所承担的是协助买受人办理房屋所有权过户登记手续的协助办证义务。本案被告已按法律规定履行了初始登记义务，在产权证办理过程中没有违约行为，故原告至今未取得房屋登记证书，并非被告方的原因所致。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，从该条规定的内容可看出，办理房屋所有权登记的主体是“商品房的购买人”，“房地产开发企业”履行的是协助义务。本案被告已于2016年5月24日取得了涉诉房屋所在的18号楼的房屋产权大证，亦将其代收的契税、印花税等费用上缴税务机关；且在庭审中，双方均认可为办理涉诉房屋产权登记手续，原告已提交了身份证件等材料，被告亦协助其完成了涉诉房屋产权登记的初审程序。由此可知，被告在取得涉诉房屋所在的18号楼的产权大证（即项目整体的初始登记产权）后亦履行了告知原告的义务，至此，被告作为开发商的办证义务已履行完毕。原告作为办理涉诉房屋产权小证（即转移登记至购房者名下的单独房屋产权）的义务主体，仍需按照主管部门的要求进一步提供办证所需材料，完成办证流程，但原告未提交证据证明其已完全履行了该义务。故原告主张系出卖人的原因致其未取得登记证书，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，原告主张按照合同附件四补充协议第二条“买受人全权委托出卖人办理商品房预告登记、商品房转移登记等相关手续”的约定，办证的义务主体应为被告，该条只是约定了被告作为受委托人可以代理原告办理相关手续，但改变不了原告作为涉诉房屋办证义务主体的法律地位。原告的主张于法相悖，不予采信。综上，原告并无证据证实系因“出卖人的责任”致其未在规定时间内取得房屋登记证明，故其依据合同第十五条的约定主张解除合同的条件并不成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告并不享有约定解除权；本案亦不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同情形，故原告虽然主张依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定已通知被告要求解除合同，被告未提异议，涉诉合同即已解除，但因其主张仅具备“通知合同相对人”这一形式要件，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款或第九十四条规定的实质性要件，故原告向被告送达的通知并不发生解除合同的法律效力，其要求确认与被告之间商品房买卖合同关系已解除的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告基于买卖合同已解除主张被告返还购房款、契税、产权证和土地证工本费以及公共维修基金等费用，因返还上述费用的请求权基础不存在，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告吴剑良的全部诉讼请求。案件受理费12515元，减半收取6257.5元，由原告吴剑良负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年十月十日书记员 邹向东