江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1003民初601号原告：赵爱双，女，1970年6月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托代理人：陈进华，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：扬州市金汇广场经营管理有限公司，住所地在扬州市邗江区四望亭路369号。法定代表人：陶兆明，该公司总经理。被告：扬州金海置业有限公司，住所地在扬州市邗江区四望亭路369号。法定代表人：郑东，该公司总经理。上述两被告共同委托代理人：张扬，江苏石塔律师事务所律师。原告赵爱双与被告扬州市金汇广场经营管理有限公司（以下简称金汇公司）、扬州金海置业有限公司（以下简称金海公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告赵爱双的委托代理人陈进华、被告金汇公司及金海公司共同委托代理人张扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱双向本院提出诉讼请求：1.被告金汇公司向原告支付拖欠的商铺租金28219.4元及违约金5万元；2.被告金汇公司向原告返还租赁物，并支付逾期占用租赁物的使用费；3.被告金海公司对被告金汇公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2006年10月23日，原告与被告金汇公司签订《委托经营管理合同》一份，约定原告将其所有的位于扬州市××路××广场××号商铺委托被告金汇公司经营使用，被告金汇公司支付固定金额的投资回报，合同期限十年，如有违约，违约方应向对方支付违约金5万元，被告金海公司对被告金汇公司的金钱给付合同义务承担连带保证责任。被告金汇公司起初尚能依约履行合同义务，但从2015年起便不再向原告支付任何费用，原告多次催要未果，致起讼争。为证明其主张，原告除当庭陈述外，还向本院提交了《委托经营管理合同》、购房发票等证据。被告金汇公司辩称，对于原告主张的商铺租金金额无异议。原告与被告金汇公司签订的《委托经营管理合同》的履行须以原告取得该商铺所有权为前提，但因原告购买该商铺后未办理产权登记，其尚未取得该商铺的所有权，未能将该商铺交付被告金汇公司经营管理，故上述《委托经营管理合同》未实际履行。被告金汇公司此前向原告支付款项的行为仅是受商铺所有权人即被告金海公司的指示，将应当支付给被告金海公司的回报直接支付给原告，而非对于《委托经营管理合同》的履行，故原告无权向被告金汇公司主张商铺租金。即便法院认定被告金汇公司应当履行上述金钱给付义务，被告金汇公司也只能按照向承租人实际收取的租金标准向原告支付合同期限届满后的商铺使用费。另外，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。被告金汇公司除当庭陈述外，未提交证据。被告金海公司辩称，对于在《委托经营管理合同》中为被告金汇公司的金钱给付义务承担连带保证责任的事实无异议，被告金海公司仅在被告金汇公司需要承担金钱给付义务时依法承担相应责任。被告金海公司除当庭陈述外，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院经审查认定事实如下：原告赵爱双于2006年10月从被告金海公司处购买位于扬州市××路××广场××号产权式商铺，但未办理产权登记。2006年10月23日，原告（甲方）与被告金汇公司（乙方）、金海公司（担保方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：“甲方将已购买的位于扬州市××路××广场××号商铺委托乙方经营使用，乙方按约向甲方支付回报。甲方授权乙方按物业买卖合同直接与该物业开发商办理物业的交接手续。乙方在合同期内，独立对该物业行使经营、管理、使用、收益的权利，承担风险和责任，按约向甲方支付回报。本合同约定有效期限为十年，从该物业购房款全额付清之日的次月1日开始计算，即2006年11月1日起至2016年10月31日止。甲方享有从乙方获得回报的权利，回报按下列标准执行：甲方所购入的物业总价为人民币壹拾玖万贰仟肆佰零伍元整，因甲方一次性付款等因素，给予优惠，优惠标准为该物业三年的应获回报金额，即人民币肆万陆仟壹佰柒拾柒元整，自甲方购房款付清的当年起第四年开始，乙方每年年底（不超过该年的12月30日）以现金方式向甲方支付回报，支付标准：该物业总价税前的10%（即人民币壹万玖仟贰佰肆拾壹元整），具体标准为，第四年年底一次性向甲方支付叁仟贰佰零柒元整，第五年开始逐年支付壹万玖仟贰佰肆拾壹元整。甲方应纳税金由乙方从回报中直接扣除。甲、乙双方不得违约，如违约，违约方向对方支付违约金人民币伍万元，并继续履行本合同规定的其他义务。担保方对合同中乙方的全部责任及义务提供连带担保。本合同履行届满后，双方可继续签订《委托经营管理合同》，甲方也可与乙方合作经营，也可要求乙方进行回购，但无论双方采取上述任何一种形式，都必须在本合同期限届满前3个月内另行签订合同，如因甲方原因不能签订新合同，则乙方有权选择回购或选择本合同继续履行”。合同期内，被告金汇公司已将商铺大部分租金直接支付给原告，截至上述合同期限届满之日即2016年10月31日，被告金汇公司尚未支付的商铺租金为28219.4元。合同期限届满后，被告金汇公司仍在继续占有、使用该商铺，并将金汇广场的所有商铺整体租赁给“江南水会”、“胡桃里”酒吧及“皇家国际”会所。本次涉诉业主拥有的商铺面积仅占金汇广场建筑总面积的少部分。本院认为，原告与被告金汇公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方的租赁合同关系合法有效。被告金汇公司理应按照约定的数额及时间向原告支付租金，现被告金汇公司未能按约履行给付义务，已构成违约，原告要求被告金汇公司支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定的违约金为5万元，被告金汇公司认为过高，请求予以调整，因违约金应以违约行为造成的实际损失为基准，原告已主张租金及逾期使用费，其损失主要为逾期付款利息损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，从既体现赔偿性，又体现适度惩罚性的角度考虑，将违约金调整为逾期付款利息损失（以拖欠的租金为基数，自合同期限届满的次日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。被告金汇公司辩称因原告未办理讼争商铺的产权登记，未将商铺交付被告金汇公司经营管理，双方签订的《委托经营管理合同》未实际履行，但原、被告之间实属“售后包租”关系，原告已向被告金海公司全额支付购房款，《委托经营管理合同》中亦约定“甲方授权乙方按物业买卖合同直接与该物业开发商办理物业的交接手续”，故在原告与被告金汇公司之间并不存在交付商铺的合同义务，且被告金汇公司事实上一直在占有、使用该商铺，并取得收益，此前的商铺租金亦直接交付给原告，原告虽未办理该商铺的产权登记，但并不能否定其对于已购买的不动产获得收益的权利，被告金汇公司的该抗辩与事实不符，亦于法无据，本院不予采信。上述合同期限届满后，被告金汇公司仍在继续占有、使用该商铺，理应参照原合同标准向原告支付使用费。被告金汇公司辩称应按实际收取的租金标准支付逾期使用费，于法无据，本院亦不予采信。被告金海公司作为担保方签订《委托经营管理合同》，对于被告金汇公司的金钱给付合同义务承担连带保证责任，系其真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性规定，应认定原告与被告金海公司之间的保证担保关系成立有效。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，且保证担保的范围及于债务利息、违约金等费用。在被告金汇公司拖欠原告租金后，包含本案原告在内的各业主已及时通过短信、拉横幅、信访等多种途径向两被告主张权利，故原告要求被告金海公司对被告金汇公司的上述金钱给付义务承担连带清偿责任，于法有据，本院亦予以支持。被告金海公司承担保证责任后，有权向被告金汇公司追偿。对于原告要求被告金汇公司返还租赁物的主张，因本次涉诉业主拥有的商铺面积仅占金汇广场建筑总面积的少部分，且被告金汇公司已将金汇广场的所有商铺整体租赁给“江南水会”、“胡桃里”酒吧及“皇家国际”会所，考虑到产权式商铺只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得稳定的投资回报，当个体利益与整体利益发生冲突时，为保证物业整体功能的发挥，个体业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，返还租赁物对于业主投资利益的实现并无益处，故对于原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告扬州市金汇广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵爱双支付商铺租金28219.4元及违约金（以28219.4元为基数，自2016年11月1日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、被告扬州市金汇广场经营管理有限公司于本判决发生法律效力后继续按原《委托经营管理合同》的约定，按期向原告赵爱双支付2016年11月1日之后的商铺使用费；三、被告扬州金海置业有限公司对被告扬州市金汇广场经营管理有限公司的上述两项给付义务承担连带清偿责任；四、被告扬州金海置业有限公司承担保证责任后，有权向被告扬州市金汇广场经营管理有限公司追偿；五、驳回原告赵爱双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由原告赵爱双负担80元，由被告扬州市金汇广场经营管理有限公司、被告扬州金海置业有限公司共同负担1756元（原告已预交，本院不再退还，两被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1836元（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账户：11×××57）。审 判 长  刘 涛人民陪审员  俞德平人民陪审员  谈圣富二〇一七年十月十七日书 记 员  潘倩文