广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终3593号上诉人（原审原告）：赖丽娜，女，汉族，1983年7月17日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：彭选兵，广东众坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈均球，男，汉族，1964年12月2日出生，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：东莞厚街万达广场投资有限公司。住所地为：广东省东莞市厚街镇溪头东溪西路2号11楼09室，统一社会信用代码为91441900077868422F。法定代表人：齐界。委托诉讼代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青华，广东众达律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：广州新臣房地产经纪有限公司深圳分公司。营业场所：广东省深圳市福田区深南大道与新洲路交汇处航天大厦A座1501，组织机构代码为07110481-9。负责人：贺寅宇。委托诉讼代理人：张嘉雯，女，汉族，1988年4月17日出生，住广东省东莞市。上诉人赖丽娜因与被上诉人东莞厚街万达广场投资有限公司（以下简称厚街万达公司）、广州新臣房地产经纪有限公司深圳分公司（以下简称新臣深圳分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的法律规定，判决：驳回赖丽娜的诉讼请求。本案原审受理费25410元，由赖丽娜承担。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8121号民事判决]上诉人赖丽娜向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或者改判支持赖丽娜的诉讼请求，即：1、撤销案涉《商品房买卖合同》，厚街万达公司返还赖丽娜为此支出的费用共计2020509元及利息（利息按年利率20%从2016年4月10日计至实际清偿之日）；2、撤销赖丽娜与新臣深圳分公司签订的《服务协议》；3、判令厚街万达公司及新臣深圳分公司赔偿赖丽娜损失30万元。事实与理由：（一）原审法院认定事实有误。1、当事人请求撤销合同的法定情形有三种情形，一是重大误解；二是显失公平；三是欺诈、胁迫、乘人之危。原审法院仅分析厚街万达公司是否存在欺诈，并没有分析案涉《商品房买卖合同》是否具有其他法定撤销情形。2、赖丽娜对案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》存在重大误解且厚街万达公司存在欺诈行为。（1）关于重大误解。首先，根据厚街万达公司提供的案涉商铺的平面图显示，案涉商铺（编号为1048）内没有其他消防栓等“障碍物”的标识，厚街万达公司没有如实告知案涉商铺内有“障碍物”；其次，根据赖丽娜提交的公证书显示，贴有背胶的玻璃门右上角标明“一幢1048”，厚街万达公司的销售员带赖丽娜到案涉铺位外看时，告知赖丽娜标明“一幢1048”的玻璃面就是案涉铺面。赖丽娜签订涉案《商品房买卖合同》并支付首期款后，直到租户查看案涉商铺现场时赖丽娜才得知标有“一幢1048”的玻璃面不是案涉商铺，而是1049号商铺的玻璃面，案涉1048号商铺门面有墙及墙内有消防栓，可推拉的门很小，严重影响使用。因此，案涉商铺的外观即玻璃门贴有广告背胶且玻璃面标有“一幢1048”，足以造成赖丽娜重大误解并产生错误意思表示而签订案涉《商品房买卖合同》。（2）关于厚街万达公司的欺诈行为。首先，案涉商铺是现房，厚街万达公司及销售员并没有如实告知赖丽娜涉案商铺内有消防栓等严重影响使用的“障碍物”，案涉合同中对于案涉商铺内是否存在消防栓等“障碍物”，用词均为“可能”，故厚街万达公司故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为，诱使赖丽娜作出错误的意思表示。3、赖丽娜对案涉《服务协议》存在重大误解。（1）根据厚街万达公司与赖丽娜于2016年4月3日签署的《商品房认购协议》显示，案涉商铺本身的总价款为3897986元，因赖丽娜选用银行按揭支付的方式，故总价款为3228086元；（2）赖丽娜与新臣深圳分公司于2016年4月10日签署《服务协议》的本意是赖丽娜向新臣深圳分公司支付30万元的费用，总房款中可享受30万元抵50万元房款，但赖丽娜与厚街万达公司于2016年4月3日确认总价后，在2016年4月10日签署的商品房买卖合同中显示的总房款仍然为3228086元，赖丽娜并没有享受30万元服务费抵50万元房款的优惠，即新臣深圳分公司没有履行居间义务，赖丽娜与新臣深圳分公司签署《服务协议》的合同目的没有实现。依照《中华人民共和国合同法》的规定，新臣深圳分公司应返还其收取的赖丽娜的30万元服务费，因厚街万达公司与新臣深圳分公司共同实施了欺诈行为，厚街万达公司对此应承担连带责任。（二）原审法院适用法律错误。赖丽娜主张撤销合同并返还款项，应适用《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定及最高人民法院关于商品房买卖合同的相关司法解释进行审理。（三）本案原审程序不当。1、新臣深圳分公司属于分支机构，不能独立承担民事责任，广州新臣房地产经纪有限公司是必须参加诉讼的当事人，因此，原审法院遗漏了当事人。2、赖丽娜与厚街万达公司系商品房买卖合同关系，赖丽娜与新臣深圳分公司系居间合同关系，原审法院在一案中同时处理两个法律关系引起的纠纷，程序违法。被上诉人厚街万达公司向本院答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确。赖丽娜作为购房者，在已到现场查看案涉商铺及阅读相关买卖文件后购买了案涉商铺，厚街万达公司不存在过错。（一）案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效。赖丽娜是完全民事行为能力人，厚街万达公司在销售案涉商铺时已经如实告知赖丽娜商铺情况，不存在欺诈。同时，厚街万达公司销售案涉商铺的价格符合市场价值，赖丽娜未产生错误的认识。该协议合法有效，厚街万达公司不存在欺诈。（二）赖丽娜并未产生重大误解，赖丽娜无权撤销案涉商品房买卖合同。该“1048”号贴牌是为了美观，按一定间距排列的。而且该贴牌对应的位置确实是1048号商铺的，因为该玻璃为1048和1049号商铺共用的。赖丽娜可以透过1049号商铺的玻璃门看到1048号和1049号商铺之间的实体墙，从而分辨案涉商铺的位置、范围，也可以从商铺顶上的横梁分辨商铺的位置。案涉商铺门面的现状与《商品房买卖合同》的约定是一致的。赖丽娜多次去到现场查看，应当清楚该情况。因此，赖丽娜不存在重大误解。因房价已上涨，赖丽娜也未受到损失。（三）赖丽娜已经享受了“30万抵50万”的优惠。案涉《商品房认购协议》显示折前价格为3897986元，按揭折扣95%，折后价格为3228086元。先享受30万抵50万优惠后，再使用按揭折扣95%（即（3897986-500000）*0.95=3228086），与认购协议、购房合同折后价格一致，赖丽娜已经享受了优惠。无论是新臣深圳分公司还是厚街万达公司均不存在欺诈或者重大误解。（四）新臣深圳分公司具有独立的诉讼主体地位，赖丽娜二审请求广州新臣房地产经纪有限公司承担民事责任，超出其原审起诉请求，赖丽娜在原审中未要求广州新臣房地产经纪有限公司承担责任，因此原审无需追加广州新臣房地产经纪有限公司作为被告。被上诉人新臣深圳分公司向本院答辩称：原审法院判决事实清楚，适用法律正确。新臣深圳分公司收取费用合理合法，新臣深圳分公司已经按照《服务协议》履行义务，赖丽娜在购买案涉商铺时已享受了新臣深圳分公司提供的服务，赖丽娜要求撤销《服务协议》没有事实依据。1、案涉认购书显示折前价格为3897986元，按揭折扣95%，折后价格3228086元。再根据厚街万达公司在原审庭审及二审答辩中详细阐述了折扣计算方法，证明上诉人赖丽娜已经享受了优惠。故案涉《服务协议》所诉权利义务已履行完毕，不存在任何撤销事由。2、签订认购书后，基于信赖关系，新臣深圳分公司允许部分客户服务协议后补、交款迟延，符合法律规定。本案中赖丽娜4月3日签署《认购协议》，4月10日签订《购房合同》并补签《服务协议》。赖丽娜和厚街万达签订的《认购协议》为折后价格，该内容经赖丽娜签字确认。基于信赖关系，新臣深圳分公司允许购房者因银行卡上余额不足、单次刷卡额度受限等其他原因，延迟签订《服务协议》及交服务费（认购协议后，购房合同签约前补齐所有缴费及服务协议手续）。2、赖丽娜二审诉求超出原审诉讼请求，其在原审中仅要求厚街万达公司赔付30万元，但其在二审中又要求厚街万达公司及新臣分公司赔偿其损失30万元。明显超出诉讼请求，应当予以驳回。综上所述，新臣深圳分公司已经履行《服务协议》的义务，不存在撤销事由，赖丽娜要求撤销《服务协议》没有事实依据，恳请二审法院驳回赖丽娜的上诉请求，维持原判。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对赖丽娜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：赖丽娜要求撤销案涉《商品房买卖合同》及《服务协议》有无依据。本院作如下分析：关于案涉《商品房买卖合同》是否存在法定撤销的情形。本案中，赖丽娜购买的商铺为1048号铺，根据赖丽娜提交的公证书显示，标识有“1幢1048”号的门面上张贴有彩色广告背胶，该门面上的广告背胶图案为一整体图案，且该广告背胶为不透明图案；标识有“1幢1048”号的门面右边有两扇玻璃推拉门同样张贴有不透明的广告背胶，换言之，从商铺外面根本无法看到案涉商铺的室内情况。根据双方庭审陈述及现有证据可知，在签订案涉《商品房买卖合同》前厚街万达公司并没有带赖丽娜进入案涉商铺内看过现场，仅是带赖丽娜到案涉商铺外面看过案涉商铺，厚街万达公司作为商铺出卖方，其理应如实批露案涉商铺的实际情况，然而厚街万达公司不但没有如实告知案涉商铺的实际情况，反而将案涉商铺门面全部张贴广告背胶，并将“1幢1048”标识张贴到不属于1048号商铺的位置，足以误导赖丽娜以为标识有“1幢1048”号玻璃门面就系1048号商铺的门面。赖丽娜购买的房产为商铺，商铺门面的大小直接影响商铺的经营及商铺的价值，由于标识有“1幢1048”玻璃门面绝大部分并非1048号商铺门面，1048号商铺的门面仅为两扇玻璃推拉门的宽度，比赖丽娜原本以为的商铺门面大小减少接近一半，该误解应当属于重大误解，依据《中华人民共和国民法合同法》第五十四条第一款规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；……”因此，赖丽娜以重大误解为由要求撤销案涉《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。由于案涉《商品房买卖合同》被依法撤销，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，厚街万达公司取得赖丽娜支付的购铺款没有依据，应当返还给赖丽娜。关于购铺款的数额，赖丽娜主张实际支付了2020509元，但根据赖丽娜提供的支付凭证及厚街万达公司出具的收据显示，厚街万达公司收取了1720509元，赖丽娜无法证明剩余30万元是由厚街万达公司收取。厚街万达公司主张另外30万元是由新臣深圳分公司收取，新臣深圳分公司对此亦予以确认，故案涉30万元赖丽娜可与新臣深圳分公司另行协商处理。综上，厚街万达公司应当返还购铺款为1720509元，除返还购铺款外，厚街万达公司还应当返还占用购铺款期间的利息，以1720509元为本金，从2016年4月10日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的清偿之日。赖丽娜要求按年利率20%计算利息没有法律依据，本院不予支持。关于赖丽娜是否有权撤销案涉《服务协议》的问题。案涉《服务协议》是赖丽娜与新臣深圳分公司之间的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属合法有效的合同。赖丽娜在签订《服务协议》也不存在重大误解、显失公平等法定可撤销情形，故赖丽娜在本案中要求撤销《服务协议》缺乏法律依据，原审法院不予支持处理正确。赖丽娜要求新臣深圳分公司赔偿30万元属于二审新增加的诉讼请求，且赖丽娜与新臣深圳分公司之间属于另一法律关系，新臣深圳分公司也明确表示不同意在本案中一并处理，故本院对赖丽娜的该诉请不予处理，赖丽娜可与新臣深圳分公司另行协商处理。至于赖丽娜要求厚街万达公司赔偿30万元的问题，由于赖丽娜系与新臣深圳分公司签订的案涉《服务协议》，厚街万达公司并非合同主体，故赖丽娜要求厚街万达公司赔偿30万元没有任何依据，原审法院不予支持处理正确，本院予以维持。最后，广州新臣房地产经纪有限公司不属于本案中必须参加诉讼的当事人，原审法院没有追加广州新臣房地产经纪有限公司作为当事人并无不当。综上所述，赖丽娜上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。原审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初8121号民事判决。二、撤销赖丽娜与东莞厚街万达广场投资有限公司于2016年4月10日签订的案涉《商品房买卖合同》。三、限东莞厚街万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向赖丽娜支付1720509元及利息（利息以1720509元为本金，从2016年4月10日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的清偿之日）。四、驳回赖丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费25410元，由赖丽娜负担6607元，东莞厚街万达广场投资有限公司负担18803元。二审案件受理费25410元（赖丽娜已预交），由赖丽娜6607元，东莞厚街万达广场投资有限公司负担18803元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十月二十七日书记员 刘丹青