福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3806号上诉人（原审被告）：吴秋溪，男，1986年2月25日出生，汉族，住福建省云霄县。委托诉讼代理人：陈立斌，福建臻永律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋进，福建臻永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施恭平，男，1971年6月11日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：柏涛，福建至理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。上诉人吴秋溪因与被上诉人施恭平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴秋溪上诉请求：1.撤销福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第397号民事判决第二项，依法予以改判；2.施恭平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决未按照施恭平与福建世纪金福投资有限公司（以下简称“金福公司”）签订的《租赁合同》计算房屋占有使用费，明显错误。根据吴秋溪与施恭平签订的《租赁合同》，由施恭平负责取得《消防安全检查合格证》，但施恭平未能取得《消防安全检查合格证》，致使合同目的无法实现，应认定施恭平为根本违约，其不能因违约而获利，故应按照施恭平与金福公司签订的《租赁合同》计算房屋占有使用费。2.一审判决未将免租期内的房屋占有使用费扣除，明显错误。根据施恭平与金福公司签订的《租赁合同》第三条第三项约定，2011年4月1日至2011年9月30日为免租期，免租期不收取租金。在计算房屋占有使用费时，应扣除上述六个月的费用，但一审判决并未将该部分予以扣除，明显错误。3.一审判决认定吴秋溪应向施恭平支付房屋占有使用费1380542元，明显错误。根据施恭平与金福公司签订的《租赁合同》，2011年10月1日至2012年3月31日止每月租金为41256元，吴秋溪应支付房屋使用费247536元；2012年4月1日至2013年3月31日止每月租金为43319元，吴秋溪应支付房屋使用费519828元；2013年4月1日至2014年3月31日止每月租金45485元，吴秋溪应支付房屋使用费545820元；2014年4月1日至2014年6月2日止每月租金47759元，吴秋溪应支付房屋使用费98702元，综上，吴秋溪应向施恭平支付房屋占有使用费1411886元，扣除已支付部分，还应支付947898元。施恭平答辩称：1.吴秋溪、施恭平双方在协商一致的基础上于2011年3月签署《租赁合同》，该合同对吴秋溪承租的面积、场地现状以及租金等费用条款均有明确约定，《租赁合同》签署后吴秋溪亦按照《租赁合同》约定的标准向施恭平支付了部分租金及相关费用，在双方对租金条款有明确约定的情况下，理应按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。现吴秋溪上诉要求参照施恭平与世纪金福公司之间约定的计租标准计算房屋占有使用费没有任何事实与法律依据，同时亦违反诚实信用原则。2.在《租赁合同》被确认无效的情况下，免租期条款自然随之无效，但按照《租赁合同》约定租金条款计算房屋占有使用费符合法律规定。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，虽然双方签署的合同被确认无效，但是双方之间就租金及相关费用等条款均系双方协商一致的结果，符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期，租金亦是按照合同订立时的市场行情进行约定，且案涉场地在合同签订后亦由吴秋溪长期占有使用和收益，因此吴秋溪有义务按照双方签署的《租赁合同》支付房屋占有使用费。施恭平向原审法院起诉请求：1.确认施恭平、吴秋溪于2011年3月26日签订的《租赁合同》无效；2.判令吴秋溪向施恭平支付房屋占有使用费，暂计至2014年3月15日为1271884.76元（房屋占有使用费参照《租赁合同》约定的租金和管理费之和计算，实际请求判令支付至吴秋溪搬离租赁物之日止）；3.判令吴秋溪立即搬离施恭平、吴秋溪双方签订的《租赁合同》项下的租赁物；4.由吴秋溪承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月10日，案外人世纪金福公司与施恭平签订《租赁合同》，约定：施恭平承租坐落于福州市××路××“世纪××广场”××、××层的房屋，面积6300平方米。2011年3月26日，施恭平与吴秋溪签订《租赁合同》，约定施恭平将位于福州市××路××“世纪××广场”××、××层的房屋出租给吴秋溪，用于经营养生会所及配套服务，租赁面积1528平方米。租赁期为八年，自2011年4月1日至2019年3月31日。合同第四条约定吴秋溪应缴纳的租金和管理费为：1.租金，2011年4月1日至2012年3月31日的不含税月租金为45846元，2012年4月1日至2013年3月31日的不含税月租金为48157元，2013年4月1日至2014年3月31日不含税月租金为50564元，2014年4月1日至2015年3月31日不含税月租金为53093元，（其余年份的租金参见讼争合同）；2.管理费：每月为3.5元/平方米，每年递增5%。2011年10月21日、2012年1月14日、2012年3月6日，吴秋溪发函施恭平，通知按合同第五条约定，提供不低于600KVA的电容量和燃气管道接口接至内墙等以及办理《消防安全检查合格证》。2012年1月22日，福州市公安局仓山分局作出仓公决字[2012]第00160号公安行政处罚决定书，福州市仓山区金祥路５３０号“世纪金福广场”四楼、五楼的“福州市仓山区金怡福美美容院”法人吴秋溪在未办理特种行业许可证的情况下进行留宿，罚款20000元，收缴3000元。2012年8月1日，福州市公安局仓山分局作出仓公（消）决字[2012]第0089号、仓公（消）决字[2012]第0090号公安行政处罚决定书，福州市仓山区金祥路530号“世纪金福广场”四楼、五楼的“福州市仓山区金怡福美美容院，因未经消防安全检查擅自投入使用以及未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案分别处罚款30000元、5000元。2013年12月31日，福州市仓山区金祥路530号“世纪金福广场”四楼3－4号店（京都紫华时尚养生会所）因未依法通过公安消防部门许可擅自开业被责令停业整改。在合同履行过程中，吴秋溪交付首期六个月租金275184元和一个月管理费5348元，以及租赁保证金183456元。施恭平于2013年10月24日、2014年3月15日向吴秋溪发函通知，催收租赁、管理费和其他费用。2014年5月31日吴秋溪在租赁房屋等地方张贴《处理租赁物办理事宜的函》以及《针对2011年3月23日〈租赁合同〉的处理意见》，通知施恭平于2014年6月2日前办理租赁物使用权移交手续以及租赁场地的使用费。逾期不参与移交，视为吴秋溪已经搬离租赁物。一审法院另查，坐落于福州市××路××“世纪××广场”××、××层的房屋附属土地的使用权归属中国人民解放军73630部队后勤部，其同意福建世纪金福投资有限公司在2023年5月30日前享有涉案租赁物的使用权、经营权、租赁权、收益权。“世纪金福广场”至今尚未取得《建设工程规划许可证》。2013年12月11日，一审法院就案外人世纪金福公司与施恭平房屋租赁合同纠纷一案作出（2012）仓民初字第754号《民事判决书》，判决：1.福建世纪金福投资有限公司与施恭平于2011年3月10日签订的《租赁合同》无效；2.施恭平于本判决生效之日起十日内支付福建世纪金福投资有限公司房屋占有使用费1375060元（自2013年4月1日起至施恭平搬离诉争房屋之日止的房屋占有使用费按照后一年度比上一年度递增５％的标准计算）；3.驳回福建世纪金福投资有限公司的其他诉讼请求；4.驳回施恭平的诉讼请求。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，福州市仓山区金祥路530号“世纪金福广场”至今尚未取得《建设规划许可证》，故施恭平与吴秋溪于2011年3月26日签订的位于福州市××路××“世纪××广场”××、××层的房屋，租赁面积1528平方米的《租赁合同》无效。吴秋溪已经占有、使用诉争房屋，应当按照《租赁合同》约定的租金标准从2011年4月1日起向施恭平支付房屋占有使用费。吴秋溪发函通知施恭平于2014年6月2日前办理租赁物使用权移交手续，故《租赁合同》截止日期为2014年6月2日。根据《租赁合同》约定，2011年4月1日至2012年3月31日止每月租金为45846元，吴秋溪应支付房屋使用费550152元；2012年4月1日至2013年3月31日止每月租金为48157元，吴秋溪应支付房屋使用费577884元；2013年4月1日至2014年3月31日止每月租金为50564元，吴秋溪应支付房屋使用费606768元；2014年4月1日至2015年3月31日止每月租金为53093元，吴秋溪应支付房屋使用费109726元，综上，吴秋溪应向施恭平支付房屋占有使用费共计1844530元。扣除已支付租金275184元、管理费5348元及租赁保证金183456元，吴秋溪还应付1380542元。因诉争房屋未办理建设工程规划审批手续而导致《租赁合同》无效，故施恭平诉请吴秋溪按照合同约定支付管理费的请求，于法无据，一审法院不予支持。施恭平诉请判令吴秋溪立即搬离施恭平、吴秋溪双方签订的《租赁合同》项下的租赁物，由于吴秋溪已通知施恭平于2014年6月2日前办理租赁物使用权移交手续，可视为吴秋溪已经搬离租赁物，故对施恭平该诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、施恭平与吴秋溪于2011年3月26日签订的《租赁合同》无效；二、吴秋溪于本判决生效之日起十日内支付施恭平房屋占有使用费1380542元；三、驳回施恭平的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43785元，由施恭平负担26560元，由吴秋溪承担17225元。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，诉争房屋未办理建设工程规划审批手续，案涉《租赁合同》归于无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋占有使用费属于房屋租赁合同无效后产生财产返还的问题，吴秋溪在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。而根据合同的相对性原则，因房屋租赁合同无效而产生的房屋占有使用费应以吴秋溪与施恭平之间订立的《租赁合同》中的租金数额为标准进行计算。吴秋溪主张按施恭平与案外人福建世纪金福投资有限公司签订的《租赁合同》计算房屋占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。同理，吴秋溪依据施恭平与福建世纪金福投资有限公司签订的《租赁合同》要求扣除2011年4月1日至2011年9月30日间“免租期”的房屋占有使用费亦于法无据，本院不予支持。综上，吴秋溪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7790元，由上诉人吴秋溪负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年十月九日法官助理 张力群书 记 员 吴 超