安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终5243号上诉人（原审被告）：吴哲，男，1970年12月7日出生，汉族，住合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：金权，安徽征宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪若飞，女，1974年6月2日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：金权，安徽征宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温章健，男，1983年11月22日出生，汉族，住安徽省肥东县，现住肥西县，委托诉讼代理人：陈定好，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅，安徽睿正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：俞世梅，女，1982年12月6日出生，汉族，住安徽省肥西县，现住肥西县，委托诉讼代理人：陈定好，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梅，安徽睿正律师事务所实习律师。上诉人吴哲、汪若飞因与被上诉人温章健、俞世梅房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初1347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。吴哲、汪若飞的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0123民初1347号民事判决第一、二项；2、依法改判驳回温章健、俞世梅的诉讼请求或发回重审；3、一审、二审诉讼费及保全费由温章健、俞世梅承担。事实和理由：《购房协议》约定温章健、俞世梅于2016年11月3日前付清购房款，温章健、俞世梅已构成违约，吴哲、汪若飞要求解除购房协议，法院应予支持。在实际履行中，温章健、俞世梅于2016年11月3日前未支付购房款205000元（即温章健、俞世梅合同主要债务），2016年10月底及同年11月1、2号吴哲、汪若飞电话催要，但在3个月合理的期内即2017年2月4日前温章健、俞世梅一直拒绝支付购房款205000元，虽然在2017年2月25日温章健、俞世梅又坚持要求履行合同并转账支付余款，但吴哲、汪若飞拒绝及解除合同，并转账退还315000元购房款。后双方当事人数次付款及数次退款。本案应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定。根据《购房协议》的约定，温章健、俞世梅支付205000元购房款的月利息应截止于2016年1月2日，但温章健、俞世梅又连续支付了1月、12月、2017年1月、2月的利息。在支付该利息期间，温章健、俞世梅欠吴哲、汪若飞20万元借款及该借款利息一直未付，房屋是有偿使用，所以该期间利息吴哲、汪若飞未退还，当事人双方存在结算问题，同时也证明吴哲、汪若飞履行了通知义务（即催要购房款）。温章健、俞世梅答辩称：温章健、俞世梅与吴哲、汪若飞于2014年11月2日签订《购房协议》，并按约支付了首付款110000元，双方约定购房余款205000元在不超过两年时间内付清。余款付款期限届满时，温章健、俞世梅从未收到吴哲、汪若飞催要的通知。温章健、俞世梅按《购房协议》约定标准继续支付利息，吴哲、汪若飞未表示异议；2017年2月25日温章健、俞世梅将购房尾款205000元一次性转至吴哲、汪若飞账户并告知了吴哲、汪若飞吴哲，吴哲亦表示知情同意。由此可见，吴哲、汪若飞并没有解除《购房协议》的意思表示。通知、催告是解除合同的必要前提。温章健、俞世梅自始至终从未收到吴哲、汪若飞催要购房余款、解除《购房协议》的通知，吴哲、汪若飞也未能提供相关证据证明其履行了催告、通知义务，因此，并不能达到解除《购房协议》的后果。吴哲、汪若飞退还购房款的行为并不意味着双方《购房协议》已解除。《购房协议》约定购房余款在不超过两年时间内付清，温章健、俞世梅虽未能在上述期限内支付购房余款，但一直按协议约定支付利息至2017年2月，吴哲、汪若飞也并未表示异议。2017年2月25日温章健、俞世梅将购房余款205000元付清后依约要求吴哲、汪若飞办理房屋产权过户手续，但吴哲、汪若飞拖延不配合，且在2017年3月17日将购房款全部退回温章健、俞世梅账户。温章健、俞世梅于2017年3月22日、4月2日、5月19日再次将购房款转账至吴哲、汪若飞账户，可见温章健、俞世梅具有履行合同之意和能力；但吴哲、汪若飞多次将购房款退回温章健、俞世梅账户，时至今日仍未配合温章健、俞世梅办理房屋产权过户手续，给温章健、俞世梅的生活造成了严重困扰。吴哲、汪若飞拒不办理房屋过户手续的行为已构成违约，应按合同约定向温章健、俞世梅支付违约金一万元，并应继续履行《购房协议》，配合温章健、俞世梅办理房屋过户手续。吴哲、汪若飞所称温章健、俞世梅借款20万元及利息一直未付并无相关事实依据，且借款与本案属于不同的法律关系，不应与本案合并处理。吴哲、汪若飞称案涉房屋为有偿使用，但案涉房屋的《房屋租赁协议》已于2013年11月6日履行到期，自2014年11月2日签订《购房协议》开始，温章健、俞世梅每月按时支付的是购房款利息。因此，吴哲、汪若飞的上述说法均无事实依据。温章健、俞世梅向一审法院的诉讼请求为：1、吴哲、汪若飞继续履行《购房协议》，立即配合温章健、俞世梅办理房屋产权过户的相关手续并赔偿温章健、俞世梅违约金1万元；2、本案诉讼费用由吴哲、汪若飞承担。一审法院查明:2014年11月2日，吴哲、汪若飞作为出卖方将位于上派镇青年路中街水晶城一期公寓502室（房地产权证号肥西字第2011904072-0），建筑面积46.17平方米的房产，以总价款315000元出售给温章健、俞世梅，双方签订《购房协议》一份，协议第二条付款方式、过户费用约定：“乙方（温章健、俞世梅）首付款壹拾壹万元整，余款贰拾万零伍仟元整，在不超过两年时间内付清，余款按月息7.24‰付息，还款期间乙方每次还款贰万元及以上整数，便于计算利息。过户产生的一切税、费由乙方承担。房款以收条或银行转账单据为准”，并对违约责任予以明确约定。原、吴哲、汪若飞均在《购房协议》上签字确认。协议签订后，温章健、俞世梅如约支付吴哲、汪若飞房屋首付款11万元，并自2015年2月始至2017年2月止每月支付利息1485元。2017年2月25日，温章健、俞世梅以转账方式将205000元购房尾款支付给吴哲、汪若飞，吴哲、汪若飞于2017年3月17日以转账方式将案涉房屋购房款315000元退还温章健、俞世梅账户，温章健、俞世梅又分别于2017年3月22日、2017年4月2日、2017年5月19日再次将案涉房屋购房款转账至吴哲、汪若飞账户，吴哲、汪若飞又分别于2017年3月23日、2017年4月5日、2017年5月19日将购房款以转账方式退还至温章健、俞世梅账户。另查明：2011年11月7日，温章健、俞世梅与吴哲、汪若飞就案涉房屋签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限自2011年11月7日起至2013年11月6日止。2017年4月26日，汪若飞与吴哲协议离婚。一审法院认为：双方签订的《购房协议》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的相关规定，对双方当事人均具有约束力。吴哲、汪若飞辩称因温章健、俞世梅未能于2016年11月3日前支付购房尾款，温章健、俞世梅之违约行为，致协议已被解除，温章健、俞世梅协议解除之后支付的利息应冲抵房租。庭审查明，温章健、俞世梅虽未能在2016年11月3日前支付购房尾款，但其一直按协议约定支付利息至2017年2月，期间吴哲、汪若飞未表示异议，也未向温章健、俞世梅提出解除该协议。温章健、俞世梅后于2017年2月25日以转账方式向吴哲、汪若飞支付205000元购房尾款，吴哲、汪若飞虽于2017年3月17日以转账方式将案涉房屋购房款315000元退还温章健、俞世梅账户，但吴哲、汪若飞之退还行为并不意味双方《购房协议》已解除，温章健、俞世梅后又分别于2017年3月22日、2017年4月2日、2017年5月19日再次将案涉房屋购房款转账至吴哲、汪若飞账户，可见温章健、俞世梅具有履行之意和能力，至于冲抵房租，因案涉房屋的《房屋租赁协议》已于2013年11月6日履行到期，吴哲、汪若飞所称之利息冲抵房租无事实依据，故对吴哲、汪若飞之辩称，不予采信。吴哲、汪若飞另辩称，吴哲、汪若飞已协议离婚，且案涉房屋系汪若飞的唯一住房。本案中，吴哲、汪若飞虽于2017年4月26日办理离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋所有权归汪若飞所有，但鉴于离婚时间系在与温章健、俞世梅签订《购房协议》之后，且依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吴哲、汪若飞在离婚协议中关于涉案房屋的处分，仅对吴哲、汪若飞具有约束力，未经依法登记，不能发生物权变动之效力，同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条之规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，故温章健、俞世梅诉求两吴哲、汪若飞共同履行义务，符合法律规定。吴哲、汪若飞在温章健、俞世梅多次转账支付购房款的情况下，非但未能按协议约定协助温章健、俞世梅办理案涉房屋产权过户手续，且多次将购房款退还，应属违约。现温章健、俞世梅诉求吴哲、汪若飞继续履行《购房协议》，协助办理房屋产权过户手续并赔偿违约金1万元，有事实和法律依据，依法予以支持。至于吴哲、汪若飞提出与温章健、俞世梅之间20万元的借贷关系，与本案无关，吴哲、汪若飞可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、吴哲、汪若飞应继续履行与温章健、俞世梅于2014年11月2日签订的《购房协议》，并于判决生效后十五日内协助原告温章健、俞世梅办理位于肥西县××青年路中街水晶城××公寓××室房屋的过户变更登记手续；二、吴哲、汪若飞于判决生效后十五日内一次性给付温章健、俞世梅逾期履行违约金1万元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：温章健、俞世梅虽未能在2016年11月3日前支付购房尾款，但其一直按协议约定支付利息至2017年2月，期间吴哲、汪若飞未表示异议，也未向温章健、俞世梅提出解除该协议，吴哲、汪若飞在温章健、俞世梅支付购房款及利息的情况下，未能按协议约定协助温章健、俞世梅办理案涉房屋产权过户手续，且多次将购房款退还，构成违约。吴哲、汪若飞的退还行为并不意味双方《购房协议》已解除，吴哲、汪若飞的离婚时间在与温章健、俞世梅签订《购房协议》之后，虽在离婚协议中约定案涉房屋所有权归汪若飞所有，但吴哲、汪若飞在离婚协议中关于涉案房屋的处分，仅对吴哲、汪若飞具有约束力，未经依法登记，不能发生物权变动之效力。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6175元，由吴哲、汪若飞负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年十月三十一日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。