四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终1832号上诉人（原审被告、反诉原告）：绵阳久远物业服务有限公司，住所地：绵阳市绵山路64号。法定代表人：李健，总经理。委托诉讼代理人：吴良广，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正文，四川道融民舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白虹，女，生于1974年10月7日，汉族，四川省科学城银杏叶商务酒店有限责任公司法定代表人，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：周晓雪，四川法奥律师事务所律师。上诉人绵阳久远物业服务有限公司（简称久远公司）因与被上诉人白虹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省科学城人民法院（2017）川0791民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人久远公司的委托诉讼代理人吴良广、杨正文、被上诉人白虹的委托诉讼代理人周晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久远公司上诉请求：1.依法撤销四川省科学城人民法院（2017）川0791民初17号民事判决书，并依法改判支持上诉人在一审中的反诉请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人行使单方解除权完全符合《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的规定，解除合同的行为合法有效，《房屋租赁合同》已经依法解除。上诉人与被上诉人于2009年9月21日签订的《房屋租赁合同》第九条第四款明确约定：“未经甲方书面许可，乙方不得擅自转租、转借、调换所租的房屋，也不得改变所租房屋的用途，否则甲方有权单方解除本租赁合同，所造成的损失由乙方自行承担。”然而，在被上诉人承租房屋期间，未经上诉人许可擅自将所租赁房屋第五楼进行违法转租，严重违反了前述合同的约定。在上诉人通过中国工程物理研究院进行的审计得知被上诉人违法转租后，上诉人已经根据前述合同约定及合同法相关规定向被上诉人送达了《解除租赁合同通知书》，因此，根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经依法解除。一审判决认定上诉人解除《房屋租赁合同》的行为无效是错误的，完全是偏袒被上诉人。二、一审判决以上诉人“在知道原告转租涉案综合楼五楼后六个月内未提出异议，视为同意转租”为由认定上诉人丧失了解除权，毫无事实根据。1.上诉人在知道被上诉人违法转租后六个月内依法行使了解除权。在2016年9月20日，四川久远投资控股集团有限公司（系上诉人母公司）收到了中国工程物理研究院发来的《关于四川久远投资控股集团有限公司专项审计报告征求意见的函》及审计报告初稿后，才得知被上诉人将涉案房屋违法转租给了四川省科学城海天实业总公司。在此之前，因上诉人将整栋综合楼租赁给被上诉人，上诉人并不了解五楼的租赁情况。在上诉人2016年9月20日得知被上诉人违法转租后，上诉人在2016年11月30日向被上诉人出具了《解除租赁合同通知书》，依法行使了单方解除权，并未超过六个月的期限。2.一审判决认为上诉人“在知道原告转租涉案综合楼五楼后六个月内未提出异议，视为同意转租”，是毫无根据的错误推断。一审法院以四川省科学城海天实业总公司总经理梁延军出具的说明、上诉人与被上诉人尚未签订的《房屋租赁合同补充协议》、上诉人向被上诉人出具的《通知函》推断上诉人已经知道转租的事实超过六个月，这是完全错误的，具体理由如下：①梁延军出具的说明属于证人证言，上诉人依法申请了梁延军出庭作证，但梁延军无正当理由拒不出庭，其所述内容完全无法核实和质证，不能作为定案依据；②补充协议中白艳修改增加了要求对涉案房屋一楼、五楼具有转租权利，但该协议仅是双方协商过程中各自主张各自诉求而形成的协议初稿，不具备法律效力。一审法院以白艳主动提出的要求对一楼、五楼具有转租权为由推断上诉人已经知道五楼进行了转租，与客观事实不符。在证人彭某庭审作证过程中，已经对协议的形成过程和上诉人从未到过涉案房屋五楼、不知道五楼转租的事实进行了证实和说明。在彭某已经证实未到过涉案房屋五楼的情况下，一审法院以五楼楼梯口有海天公司的形象牌为由推断上诉人应当知道了转租，完全是主观臆断；③一审法院认为上诉人调查核实了一楼的转租门面，由此推断上诉人也应当核实了五楼的转租，这一推断是毫无根据的。因为一楼门面的转租是在上诉人处进行了备案的，表述“调查核实”是指对备案的转租合同进行查阅核实。退一步讲，即使是到现场核实一楼的转租，并不能推断出核实了五楼的转租，如果核实了五楼的转租，那为何在《通知函》中从未提到要求被上诉人将五楼收回？《通知函》中从未提到五楼转租，这正印证了在2015年10月29日时并不知道被上诉人将五楼进行了转租。三、一审庭审中，被上诉人自认已经将涉案房屋第六楼进行了转租。这是上诉人第一次知道综合楼第六楼转租的事实，被上诉人未经上诉人同意就将涉案房屋第六楼进行转租，再次违反了《房屋租赁合同》第九条第四款的约定。因此，即使不考虑涉案房屋五楼转租的问题，被上诉人将涉案房屋第六楼未经上诉人同意就进行了转租，且上诉人在庭审中才得知这一事实，上诉人也具有依法解除《房屋租赁合同》的权利。四、被上诉人未经上诉人书面同意将涉案房屋五楼、六楼进行了转租，这是各方认可的事实。即使不考虑上诉人知道转租事实是否超过了六个月的期限问题，那么根据《房屋租赁合同》第十条第四款“租赁期内，若乙方单方面解除合同或未经甲方书面同意擅自将房屋转租、转借、调换给第三方，所预交租金等费用甲方不予退还，同时乙方还应按合同约定租金总额的5%向甲方承担违约责任，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任”的约定，被上诉人应当承担违约金18万元，但一审法院却对被上诉人违法转租应承担的违约责任未进行认定，错误的驳回了上诉人在一审中的这一反诉请求。综上，一审判决以上诉人“在知道原告转租涉案综合楼五楼后六个月内未提出异议，视为同意转租”为由认定上诉人丧失了解除权，毫无事实根据，且一审判决对被上诉人未经上诉人同意就进行违法转租所应当承担的违约责任未予以认定，显然是错误的，应当依法予以改判。上诉人解除《房屋租赁合同》完全符合合同约定和法律规定，解除行为合法有效，请求二审法院依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人的合理诉讼请求。白虹辩称，租赁合同是有效的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。白虹向一审法院起诉请求：1.确认被告解除《房屋租赁合同》的行为无效；2.判令被告继续履行《房屋租赁合同》；3.诉讼费用由被告承担。久远公司向一审法院起诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2009年9月21日签订的《房屋租赁合同》已依法解除；2.判令反诉被告立即向反诉原告交付租赁房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金18万元；4.本案诉讼费全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：2009年2月16日，被告久远公司与四川久信网络技术有限公司（简称久信网络公司）签订《房屋租赁合同》，约定将被告所有的涉案综合楼五楼租给久信网络公司，期限自2008年10月1日至2009年12月30日。2009年9月21日，原告白虹与被告久远公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告租用被告所有的涉案综合楼，租期共20年，自2009年9月21日至2029年12月31日，房屋用途为办公、茶楼及宾馆用房。年租金为每年为18万元。合同第九条第4款约定：未经被告书面许可，原告不得擅自转租、转借、调换所租用的房屋，第8款约定：如原告违反上述约定，被告有权单方面解除本合同。合同第十条约定了双方的违约责任，其中第4款约定：租赁期内，若原告单方面解除合同或未经被告书面同意擅自将所租房屋转租、转借、调换给第三方，所预交租金等费用不予退还，同时原告还应按本合同约定租金总额的5%向被告承担违约责任；若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告应承担赔偿责任。2010年8月20日，四川省科学城银杏叶商务酒店有限责任公司（简称银杏叶酒店）与久信网络公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案综合楼的五楼租给久信网络公司，自2010年1月1日至2011年12月31日。2012年5月23日，久信网络公司不在续租涉案综合楼五楼。2014年3月10日，银杏叶酒店与四川省科学城海天实业总公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案综合楼五楼租给四川省科学城海天实业总公司，租赁期限为自2014年3月10日至2020年3月9日。之后，四川省科学城海天实业总公司将该涉案房屋五楼进行了装修，并在五楼楼梯口设立载有公司名称的形象牌。2014年12月，被告久远公司总经理彭某平（本案证人）与银杏叶酒店法定代表人白虹的姐姐白某通过QQ往来形成一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议第二条第一、二款均约定了涉案房屋一楼、五楼可以转租。因双方对租金未达成一致，双方未签字盖章。2015年10月29日，被告向原告送达《通知函》，内容为：经被告调查核实，在合同签订后，原告将所承租的涉案房屋一楼二号门面一间、三号门面、五号门面一间转租，根据双方签订的《租赁合同》的约定……，将依法追究原告的法律责任。2016年3月21日，被告再次向原告发函，内容为：……在签订《房屋租赁合同》后，被告已按照合同约定按时将房屋交付原告使用。在原告承租该房屋后，将部分房屋转租给了第三方，虽然在被告公司进行了备案，取得了公司的同意……。时至今日，原告转租给樊某某的5号门面已到期，未将该房屋收回自行使用……，由此产生的一切法律责任均由原告承担。上述原告转租的涉案综合楼一楼门面，在庭审中，被告均认可已经由其备案并同意转租。2016年3月23日至5月7日，中物院财务与审计部委托瑞华会计师事务所对被告的上级主管机关四川久远投资控股集团有限公司进行了专项审计，审计报告载明：五层700平方米转租给四川省科学城海天实业总公司（转租五层未见同意文件）。2016年11月30日，被告通过邮寄方式向原告白虹送达《解除租赁合同通知书》，内容为：被告近期得知，原告在未经被告同意的情况下，擅自将久远科技综合楼五楼（涉案综合楼）转租给四川省科学城海天实业总公司。原告已构成违约，被告可解除《房屋租赁合同》。基于原告的违约行为，被告正式函告：自原告收到本通知之日起即解除《房屋租赁合同》，原告应当在合同解除后15日内与被告办理房屋移交事宜，并承担违约责任。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的涉案综合楼租赁合同，系双方当事人真实意思表示，部分合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点是被告是否享有合同解除权。原告与被告签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋的一楼门面转租给他人，2015年10月29日，被告向原告发函称:经调查核实才得知上述转租事宜。被告作为涉案房屋的出租方、管理者，通过调查仅得知原告转租一楼，且涉案综合楼五楼楼梯口设立了明显的四川省科学城海天实业总公司的广告牌，而对已转租的五楼不知情与常理不符。四川省科学城海天实业总公司总经理梁某军在给原告出具的函及一审法院的询问笔录中，均认可被告的工作人员于2015年期间向其办公室索要原告与其签订的租赁合同。被告久远公司总经理彭某平2014年通过QQ往来与原告的相关人员草拟的《房屋租赁合同补充协议》虽未生效，但该协议上被告同意将当时已转租的一楼继续转租，同时同意可以转租当时已由原告转租的涉案综合楼五楼，证人认为当时五楼是空置的不符合常理。结合上述事实，可以推定被告已得知涉案综合楼五楼已转租。通过以上事实可以认定，被告久远公司在2015年7月之前知道或者应当知道原告将涉案综合楼五楼转租的行为，而被告直至2016年11月30日才向原告送达解除租赁合同通知书，提出解除租赁合同。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告在知道原告转租涉案综合楼五楼后，六个月内未提出异议，视为同意原告转租，其辩称在上级公司专项审计时才得知转租事宜与事实不符，不予采信。因此，被告丧失了合同解除权，其反诉请求不符合法律规定，予以驳回。对于被告辩称在被告已发出解除合同通知后，四川省科学城海天实业总公司总经理梁某军于2016年12月1日才出具函件、且函件未盖章、签字人员无法核实身份；梁某军作为本案证人，应当出庭作证，接受质询。四川省科学城海天实业总公司总经理梁某军于2016年12月1日向银杏叶酒店出具函件上的内容，与一审法院依法询问的内容相一致，可以认定该函件内容的真实性。对于原、被告双方签订的合同中约定的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，双方约定的租赁期自2009年9月21日至2029年12月31日中，超过20年的部分无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）法释[2009]5号》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：一、确认被告（反诉原告）绵阳久远物业服务有限公司解除《房屋租赁合同》的行为无效；二、原告（反诉被告）白虹与被告（反诉原告）绵阳久远物业服务有限公司继续履行《房屋租赁合同》；三、驳回被告（反诉原告）绵阳久远物业服务有限公司的反诉请求。本案本诉受理费100元，减半收取50元，反诉受理费3900元，减半收取1950元，合计2000元，由被告（反诉原告）绵阳久远物业服务有限公司承担。本院二审期间，上诉人提供照片两张及调查取证申请书一份，拟证明涉案房屋六楼没有经过上诉人同意就转租给了其他人。被上诉人质证认为，六楼是一个顶层，实际上是一个所的两个关联公司，这个是租出了。本院认为，涉案房屋六楼的转租问题不属于本案审理范围，上诉人提交的证据与本案无关，不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、上诉人久远公司与被上诉人白虹于2009年9月21日签订的《房屋租赁合同》是否已解除；二、被上诉人白虹是否应向上诉人久远公司支付违约金18万元。关于合同解除的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定可知，出租人自知道或者应当知道转租事实之日起六个月内，可以提出异议，请求解除租赁合同，但若出租人在六个月内不提异议，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。本案中，涉案综合楼五楼于2014年3月10日转租给四川省科学城海天实业总公司，此后至2016年11月30日久远公司提出解除租赁合同，在长达两年半之久的时间里，久远公司对白虹的转租行为未提出异议，久远公司称其于2016年9月20日才得知五楼转租的事实，不符合情理。结合QQ聊天记录中形成的《房屋租赁合同补充协议》载明的内容、四川省科学城海天实业总公司总经理梁某在《询问笔录》中的陈述、久远公司总经理彭某实地走访考察物业情况等事实，可以认定久远公司最迟在2015年7月之前知道或者应当知道白虹将涉案综合楼五楼转租的行为，但久远公司在得知白虹未经许可转租之日起六个月内未提出异议，视为同意转租，因此，久远公司丧失了合同解除权，其发函解除租赁合同的行为无效，本案《房屋租赁合同》未被解除，故对久远公司要求确认合同已解除的请求不予支持。关于违约金支付的问题。支付违约金的前提是有违约行为或违约事实的存在，本案中白虹虽然未经许可将涉案综合楼五楼进行了转租，但如前所述，久远公司未在六个月的异议期内提出异议，视为久远公司同意转租，即久远公司追认了白虹擅自转租的行为，白虹转租涉案综合楼五楼的行为不构成违约。故久远公司要求白虹支付违约金的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，久远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人绵阳久远物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 苑审判员 赵 志审判员 陈兴旺二〇一七年十月十七日书记员 杨 薇