湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘13民终1586号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南湘丰房地产开发有限公司，住娄底市娄星区经济园区大井路1号。法定代表人:刘玄光，任该公司董事长。委托诉讼代理人:李朝红，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄雄辉，男，汉族，1979年4月9日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：贺春林，湖南宇能律师事务所律师。上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司因与被上诉人黄雄辉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院(2016)湘1302民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人黄雄辉承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误并遗漏事实，应予纠正。“上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与案外人黄雄贵及被上诉人黄雄辉、案外人聂新安之间达成以购房款抵工程款的合意”、“被告湖南湘丰房地产开发有限公司向原告黄雄辉、案外人聂新安出具了收到黄雄辉、聂新安购房款541121元和539051元的全款收据”、“原告黄雄辉办理了住房公积金贷款手续，贷款共计200000元整，用于支付黄雄贵”等事实均无证据证明，与客观事实不符。2、一审判决理解法律错误，应予改正。“天地人和”给排水工程款与涉案房款是两回事，一审法院将两者混同，完全错误。缴纳物业维修基金、契税及备案登记只需购房合同即可，并不代表已付清房款。被上诉人黄雄辉答辩称：一审法院判决事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人黄雄辉向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并依据合同第八条、第十五条之规定及时向原告交付所约定的房屋及房屋所有权证。2、判令被告支付逾期交房违约金79003元（541121元*2/10000*365*2，暂计算至2016年11月20日）及逾期办证违约金54.11元，共计79057.11元，3、责令被告承担该案诉讼费用。上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2014年11月11日签订的《商品房买卖合同》。2、由被反诉人承担本诉和反诉的全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年4月25日，原告黄雄辉之兄黄雄贵以“湖南祥安建筑工程有限责任公司”的名义与被告湖南湘丰房地产开发有限公司签订《“天地人和”住宅小区给排水系统工程承包合同》，承包了被告湖南湘丰房地产开发有限公司“天地人和”住宅小区给排水系统工程。黄雄贵履行完承揽义务后，向被告湖南湘丰房地产开发有限公司提供了《安装工程结算书》，注明单位工程总造价为1494302.64元。2015年1月31日，被告湖南湘丰房地产开发有限公司经审核，向黄雄贵出具《结算审核定案表》，审定工程造价为1088797.56元。审定后，被告湖南湘丰房地产开发有限公司一直未支付黄雄贵工程款。黄雄贵在了解到本案原告黄雄辉及案外人聂新安有购房意向后，黄雄贵、原告黄雄辉、案外人聂新安与被告湖南湘丰房地产开发有限公司达成合意，由原告黄雄辉、案外人聂新安向被告湖南湘丰房地产开发有限公司分别购置“天地人和”房产各一套，冲抵被告湖南湘丰房地产开发有限公司欠付黄雄贵的1088797.56元工程款，再由黄雄辉和聂新安向黄雄贵支付房款。2014年11月10日黄雄贵带黄雄辉、聂新安到“天地人和”小区和被告湖南湘丰房地产开发有限公司办理购房手续。被告湖南湘丰房地产开发有限公司只允许在0005栋3301号、0005栋1801号、0002栋3201号这三套房子内供原告黄雄辉和案外人聂新安选择，因为33楼是顶楼，可能存在漏水的情况，0002栋3201号房被聂新安选购，原告黄雄辉即选择0005幢1801号房。在黄雄贵向被告湖南湘丰房地产开发有限公司出具工程款领据并办妥工程款抵付手续后，被告湖南湘丰房地产开发有限公司当即分别与原告黄雄辉、案外人聂新安签订了《商品房买卖合同》，约定原告黄雄辉所购买的“天地人和”楼盘0005幢1801号房屋总价款为541121元，聂新安所购买的“天地人和”楼盘0002幢3201号房屋总价款为539051元。被告湖南湘丰房地产开发有限公司向原告黄雄辉、案外人聂新安出具了收到黄雄辉、聂新安购房款541121元和539051元的全款收据。由于黄雄贵急需资金，原告黄雄辉、案外人聂新安又没有足够的现金支付给黄雄贵，故需要办理公积金贷款手续。在签订《商品房买卖合同》前，原告黄雄辉、案外人聂新安通过电话咨询娄底住房公积金管理中心贷款事宜，获知支付了全额购房款则不能办理公积金贷款。因此原告黄雄辉为了办理公积金贷款便与被告湖南湘丰房地产开发有限公司商议在合同中将购房款设计为首付款341121元和公积金贷款200000元整的形式。于是原告黄雄辉返还了全款收据，被告湖南湘丰房地产开发有限公司向原告黄雄辉出具了收到首付款341121元的收据，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定房屋交付日期为2014年9月30日，另合同约定逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之二的违约金；逾期办证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2014年11月20日，原告黄雄辉持《商品房买卖合同》以天地人和小区0005栋1801号房屋作抵押与中国工商银行涟源支行签订《委托贷款合同》，办理了住房公积金贷款手续，贷款共计200000元整，用于支付黄雄贵。2016年5月16日，原告黄雄辉交纳了物业专项维修资金19034元并向税务机关交纳了契税8108.46元，办证之前的有关费用均已交清。2017年1月3日，原告黄雄辉所购买的“天地人和”楼盘0005幢1801号房屋在娄底房地产交易中心办理了备案登记，但被告湖南湘丰房地产开发有限公司未依约向原告黄雄辉交付房屋。原审法院认为：案外人黄雄贵在完成被告湖南湘丰房地产开发有限公司“天地人和”住宅小区给水工程后，有权依照双方签订的承包合同请求被告湖南湘丰房地产开发有限公司支付工程款，工程款经被告湖南湘丰房地产开发有限公司自行核算后，审定金额为1088797.56元，该债权债务关系合法有效，被告湖南湘丰房地产开发有限公司负有如实支付该对价的义务。由于被告湖南湘丰房地产开发有限公司不能依约支付工程款，黄雄贵与原告黄雄辉、案外人聂新安以及被告湖南湘丰房地产开发有限公司达成合意,以黄雄贵对被告湖南湘丰房地产开发有限公司所享有的1088797.56元工程欠款冲抵原告黄雄辉、案外人聂新安应向被告湖南湘丰房地产开发有限公司支付的购房款，2014年11月10日黄雄辉与被告湖南湘丰房地产开发有限公司签订合同时，黄雄贵向被告湖南湘丰房地产开发有限公司出具541121元工程款收据的行为应视为原告黄雄辉履行了支付房款的义务。后黄雄辉为入住该房交纳了物业专项维修资金19034元，向税务机关交纳契税8108.46元，在娄底房地产交易中心也办理了备案登记，足以证明原告黄雄辉所购房屋应支付房款，是以黄雄贵的工程款作了冲抵，否则被告湖南湘丰房地产开发有限公司不可能配合原告办理上述一系列手续，被告湖南湘丰房地产开发有限公司也不可能按原告黄雄辉要求出具首付款341121元的收据，故被告湖南湘丰房地产开发有限公司认为原告黄雄辉未支付分文房款的事实不能成立，反诉要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。被告湖南湘丰房地产开发有限公司未按照合同约定交付房屋的，应继续履行合同并承担合同约定的违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条之约定，被告湖南湘丰房地产开发有限公司应自2014年10月30日起，向原告黄雄辉支付已交房款万分之二的违约金，原告黄雄辉所请求支持的违约金计算至2016年11月20日，符合合同约定，计算为79003元。同时依据《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告湖南湘丰房地产开发有限公司应向原告黄雄辉支付已付房款万分之一的违约金，即54.11元，两笔违约金共计79057.11元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告湖南湘丰房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告黄雄辉交付房屋及房屋所有权证。二、被告湖南湘丰房地产开发有限公司向原告黄雄辉支付违约金79057.11元。三、驳回反诉人的诉讼请求。本诉受理费5000元、反诉受理费5000元，由被告（反诉原告）湖南湘丰房地产开发有限公司负担。二审审理期间，双方当事人未提交新的证据。经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本案争议的焦点为：1、上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与被上诉人黄雄辉签订的《商品房买卖合同》是否应继续履行；2、上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与案外人黄雄贵及被上诉人黄雄辉、另一案外人聂新安三方之间是否达成以购房款抵工程款的协议。本院认为，一、上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与被上诉人黄雄辉签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，应得到遵守和履行。上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司向被上诉人黄雄辉出具首付款341121元的收据，即表示认可了被上诉人黄雄辉已交付341121元，履行了63%首付款的义务。此后黄雄辉为入住该房交纳了物业专项维修资金、契税、办理200000元住房公积金贷款手续并用于支付黄雄贵、在娄底房地产交易中心办理了备案登记等事实，亦足以说明被上诉人黄雄辉为所购房屋履行了相应的义务，故上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司亦应继续履行《商品房买卖合同》所约定的义务。原审法院驳回上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司要求解除合同的诉讼请求，并要求上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司继续履行交付房屋的义务并无不当。二、关于上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与案外人黄雄贵及被上诉人黄雄辉、另一案外人聂新安三方之间是否达成以购房款抵工程款的协议问题。本案中，并无明确的书面约定证明三方之间达成了以购房款抵工程款的协议。但从本案查明的下列事实来看：上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司与被上诉人黄雄辉及案外人聂新安分别签订了《商品房买卖合同》；被上诉人黄雄辉与聂新安向黄雄贵交付了房款，黄雄贵并出具收据；黄雄辉为入住该房交纳了物业专项维修资金、契税并在娄底房地产交易中心办理了备案登记；上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司向黄雄辉与聂新安出具了购房款的付款收据；上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司向聂新安交付房屋等，充分说明三方之间确实事先达成了以购房款抵工程款的合意并已经实际履行。故对湖南湘丰房地产开发有限公司认为三方之间并未达成以购房款抵工程款协议的此一主张本院不予支持。综上所述，上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1776元，由上诉人湖南湘丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  万江国审判员  肖 勇审判员  周 怡二〇一七年十月二十日书记员  王 杨