陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终6626号上诉人（原审原告）李小勇，男，1970年10月29日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托代理人吕奇、白妮，陕西恒达律师事务所律师。上诉人（原审原告）李小奇，男，1965年8月21日出生，汉族，无业，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）张群娥，女，1960年12月20日出生,汉族,无业，住西安市。委托代理人葛宗武，男，1959年2月7日出生，汉族，西安市新城区太华路法律服务所法律工作者，住该所。原审被告李永西，男，1962年6月14日出生，汉族，无业，住西安市新城区。上诉人李小勇、李小奇因与被上诉人李永西、张群娥确认合同效力纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李小勇、李小奇上诉请求：撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3426号民事判决，确认《住房转卖协议》无效，张群娥返还西安市建国巷8号院加层3-3号的房屋。一、二审诉讼费由张群娥负担。事实与理由：本案诉争房屋因属于国有公房，根据我国现行法律规定不得买卖，而本案的《住房转卖协议》将国有公房进行买卖，违反了法律的强制性规定，应该认定为无效。原判决确认1999年6月28日李永西卖给张明书的西安市建国巷8号院3层中间房屋与张群娥现在使用的建国巷8号院加层3-3号的房屋为同一房屋，该房屋系李永西卖给张群娥的父亲张明书，现在张群娥持有该房屋的公房承租证。根据一审判决引用的法律规定，国有公房只能在直系亲属之间更名，因此，本案诉争房屋系由张明书更名至张群娥名下，张群娥与国有公房管理部门的公房承租法律关系因《住房转卖协议》的无效而不具有法律效力。一审判决认定张群娥与公房管理部门的承租法律关系合法有效，明显违反基本的法律逻辑和相关规定。张群娥辩称，原审判决正确，应予维持。李永西辩称，李小勇、李小奇的上诉应予支持。李小勇、李小奇向西安市新城区人民法院起诉，请求：1、确认1999年6月28日李永西与张明书签订的《住房转卖协议》无效；请求判令张群娥返还《住房转卖协议》下的西安市建国巷8号院3楼3号的房屋。事实和理由：李小勇、李小奇及李永西的父亲李同立，与前妻任素玲共生有三个儿子，1981年任素玲去世后李同立与梁美兰结婚，婚后无子女。1986年李小奇被判无期，2001年刑满释放。1996年4月30日李小勇被判处死缓，于2016年6月2日刑满释放。1997年10月27日，李同立去世，李永西与梁美兰处理完毕李同立的丧葬事宜后，经李小勇、李小奇同意代为处理李同立的遗产问题，经协商一致，双方于1997年12月13日达成协议，约定继承李同立名下的位于西一路××单元××号的房屋。1998年2月14日，经李小奇、李小勇同意，李永西与马雪琴签订《换房协议》，约定李永西将西一路××单元××号房屋与马雪琴名下位于建国巷8号院3楼3号的房屋互换。1999年6月28日，李永西与张明书（张群娥之父）签订《住房转卖协议》，约定李永西将西安市建国巷8号院3楼3号的房屋以13000元的价格转卖给张明书。该份协议的签订没有征得李小奇、李小勇同意。张明书于2006年元月1日去世，现该房由张群娥居住。李永西擅自处分共有财产应属无效，张明书在购房时没有核实房屋产权状况，未尽到善意第三人的注意义务，虽是有偿取得，但是客观上与李永西侵犯了其他共有人的权利。另李小勇2016年6月2日释放后才得知这一情况。李永西辩称，李小奇、李小勇所述兄弟关系、遗产继承情况、换房情况属实，当时换房时将大房子（43.15平方米）换成20.74平方米，其收到马雪琴找差价32000元。承认1999年6月28日其和张明书签订《住房转卖协议》及价款13000元的属实；承认当时是因李小奇、李小勇外地服刑，故未征得李小奇、李小勇同意。对李小勇、李小奇的诉请，认为其与张明书的协议是有效的，表示自己愿给李小奇、李小勇补偿。张群娥辩称，其对李小勇、李小奇所述的1999年6月28日李永西与父亲张明书签订的《住房转卖协议》不知情，该房系城市直管公房，是自己从房屋管理部门直接承租，并且获取西安市城市公有住房租赁证。现认为1、李小勇、李小奇不具有诉讼主体资格的权利，本案涉及的房屋属西安市房屋管理局支管的城市公有房屋，且自己合法承租。2、公有住房不具有继承权，李小勇、李小奇也不具备承租人或变更为共同承租人的资格身份。3、李小奇、李小勇没有证据证明其对本案的房屋享共有财产所有权。表示不同意李小勇的、李小奇的诉请。一审认定的事实：西安市新城区人民法院经审理查明，李小勇、李小奇的父亲李同立与前妻任素玲共生有三个儿子即李小勇、李小奇及李永西。1981年任素玲去世后，李同立与梁美兰结婚，婚后无子女。1986年李小奇被判无期徒刑，2001年刑满释放。1996年4月30日，李小勇被判处死缓，于2016年6月2日刑满释放。1997年10月27日，李同立去世，李永西与梁美兰处理完毕李同立的丧葬事宜后，经李小勇、李小奇同意代为处理李同立的遗产问题，经协商一致，李永西与梁美兰于1997年12月13日达成协议，约定李小勇、李小奇、李永西继承李同立名下的位于西安市××单元××号的房屋（面积43.15平方米，未更名）。1998年2月14日，经李小奇、李小勇同意，李永西与马雪琴签订《换房协议》，约定李永西将李同立名下位-5-于西安市××单元××号房屋与马雪琴名下位于西安市建国巷8号院3楼3号的房屋（面积20.74平方米，属集资建房，集资金额为10080元，双方约定折价10000元）互换，并在西安市房地产管理局房屋互换站领取了市房换字138号换房许可证。马雪琴补偿李永西差价32000元，扣除上述马雪琴集资款10000元，马雪琴实际支付李永西22000元。1999年6月28日，李永西未征得李小奇、李小勇同意与张明书（张群娥之父）签订《住房转卖协议》一份，约定李永西将建国巷8号院3层中间房屋（即面积20.74平方米）以13000元的价格转卖给张明书。张明书于2006年1月1日去世。庭审中，张群娥提供西安市城市公有住房租赁证一份，证号为房租字东四路所第3201039号，证明其现在使用的建国巷8号院加层3-3号的房屋系西安市房地产管理局第三分局在2002年5月1日经过严格审查确认了其承租人身份后才分配给其上述房屋，并不是其父亲张明书转让给其的，现该房屋与李小勇、李小奇没有关系，李小奇、李小勇也不具有诉讼主体资格。对此，李小勇、李小奇不予认可，认为该租赁证可以证明房屋的使用状态的来源，但是与本案争议无关。李永西承认协议中卖给张明书的建国巷8号院中间房为现张群娥使用的建国巷8号院加层3-3号的房屋；其收取了张明书13000元的购房款，认为其与张明书所签的《住房转卖协议》有效，同意给李小勇、李小奇以其他途径补偿。诉讼中，原审法院向本案涉诉房屋的主管部门西安市房产经营三公司第二营业部（原西安市房地产管理局第三分局东四路房管所）调取房租字东四路所第3201039号公有住房租赁证的档案，该营业部表示因搬迁，有关档案丢失，但认为上述公有住房租赁证合法有效。原审西安市新城区人民法院认为，经庭审核实，1999年6月28号李永西未经李小勇、李小奇同意卖给张明书的西安市建国巷8号院3层中间房屋与张群娥现使用的建国巷8号院加层3-3号的房屋为同一房屋，该房屋属于国有公房。根据我国现行法律规定，国有公房不得进行买卖，承租人的直系亲属间可以进行更名。本案中，李永西卖给张明书的西安市建国巷8号院3层3号房屋系原公房承租人李同立名下的公房经换房而来，因此，李小勇、李小奇和李永西在李同立死后可以继续承租该房，其和房屋主管部门继续形成租赁关系，该租赁关系从法律上属于合同之债。而张群娥承租的建国巷8号院加层3-3号的房屋系国有公房房主管部门与张群娥建立的新的公房租赁关系，该租赁关系从法律上亦属于合同之债。依照我国民事法律原则，债权是平等的，经向涉案房屋的主管部门调查，该主管部门表示认为张群娥现所持的房租字东四路所第3201039号公房租赁证系合法有效的，亦即国有公房主管部门认可的是张群娥的承租权，因此，李小勇、李小奇的诉请没有法律依据，不予支持。李小勇、李小奇可向侵犯其承租权的李永西另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李小勇、李小奇全部诉讼请求。案件受理费125元，由原告李小勇、李小奇承担。二审经审理，原审查明事实属实。本院认为，依据查明的事实，张群娥现居住使用的西安市建国巷8号院加层3-3号房屋，系张群娥向西安市房产经营三公司第二营业部（原西安市房地产管理局第三分局东四路房管所）承租取的，且持有国有公房主管部门合法的国有公房租赁证。李小勇、李小奇称，张群娥居住案涉房屋是李永西无权处分给张明书的受让取得，对此双方存在争议。即便按李小勇、李小奇所称，是李永西将案涉房屋无权处分给了张明书。然李永西认可张明书因此向其支付了13000元的对价，李永西也只是称其无权处分了房屋，应当认定李永西与张明书之间的《房屋转卖协议》是双方的自由意思表示，未有其他违反法律强制性规定的内容，依据法律规定，应当认定为有效。与此同时，张明书及张群娥已就使用案涉房屋在国有公房管理部门办理了相应的承租手续，属于对案涉房屋的合法使用。原审法院据上述事实，判决驳回李小勇、李小奇要求确认《房屋转卖协议》和返还房屋的请求，并无不当。现李小勇、李小奇据相同事实和理由，上诉要求确认《房屋转卖协议》无效、并由张群娥向其返还房屋，理由明显不成立。李永西对李小勇、李小奇所称无权处分案涉房屋的事实认可，且愿给李小勇、李小奇补偿，可另案主张，本案不予涉及。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由李小勇、李小奇负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  李美红二〇一七年十月三十日书记员  陈雅贤