重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初2954号原告：王重岩,男,2004年11月3日出生,住重庆市渝中区。法定代理人：王鑫（王重岩之父），1976年12月7日出生，住重庆市涪陵区。法定代理人：魏逍（王重岩之母），1976年10月19日出生，重庆市渝中区。被告：重庆远大置业有限公司,住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4,统一社会信用代码915002326761145698。法定代表人：张璞，该公司董事长。被告：重庆戴维斯商业管理有限公司,住所地重庆市渝北区吉乐大道48号附1-29号,统一社会信用代码915000003049597043。法定代表人：邓飞，该公司执行董事。原告王重岩与被告重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）、重庆戴维斯商业管理有限公司（以下简称戴维斯商业管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员段理华担任审判长与人民陪审员赵兵、陈明弟组成合议庭，于2017年9月14日公开开庭审理了本案。原告王重岩的法定代理人王鑫、魏逍到庭参加了诉讼；被告远大置业公司、戴维斯商业管理公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王重岩向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告戴维斯商业管理公司立即支付原告王重岩2015年8月1日至2017年7月31日的商铺租金82242元，并按每期应付租金从逾期之日至付清之日止按每日0.03%支付违约金，截止2017年9月14日产生的违约金为8692.99元；2.被告远大置业公司对租金、违约金支付承担连带清偿责任。事实与理由：2014年10月18日，王重岩与远大置业公司签订《商品房买卖合同》及《关于由商业管理公司统一招商运营商铺的保证协议》；同日，戴维斯商业管理公司与王重岩签订《商铺租赁合同》，合同约定了商铺的租赁期限及租金支付标准，前三年租金标准为3426.75元／月（41121元／年），第四、五年租金标准为3916.25元／月，租金支付方式为每两个月支付一次，逢双月末的前三日内支付，逾期支付租金的每日按应付租金的0.03%支付违约金。协议签订后，王重岩于2014年10月18日付清购房款587437元及相关契税、大修基金等税费，被告至今未支付任何租金。戴维斯商业管理公司未按期支付商铺租金，应当承担支付租金及违约金的责任，远大置业公司应当按照约定承担连带责任，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告王重岩向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，拟证明王重岩与远大置业公司签订合同，享有商铺的相应权利；2、《商铺租赁合同》一份，拟证明王重岩与戴维斯商业管理公司签订租赁合同，租赁期限、租金支付标准有明确约定，王重岩主张的租金、违约金计算方式符合合同约定；3、《关于由商业管理公司统一招商运营商铺的保证协议》，拟证明王重岩与远大置业公司签订保证协议，协议第三条约定远大置业公司对租金支付承担连带保证责任；4、远大置业公司专用收据4张，拟证明王重岩向远大置业公司全额支付了购房款及契税、大修基金等税费，完成了付款义务。被告远大置业公司未作答辩亦未向本院提交证据。被告戴维斯商业管理公司未作答辩亦未向本院提交证据。经开庭审查，本院对王重岩提交的以下证据依法予以确认：《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《商铺租赁合同》、《关于由商业管理公司统一招商运营商铺的保证协议》均系原、被告自愿签订，合法有效，对其真实性、合法性、关联性予以确认；远大置业公司专用收据是王重岩履行合同的依据，对其真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，2014年10月18日，王重岩（合同乙方，监护人王鑫、魏逍）与远大置业公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第二条甲方销售的商品房为下列第（2）项：……2.预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房坐落为：重庆市武隆县XXX镇XXXX号XXX幢X-XX；……（四）本商品房建筑面积XXXX平方米；……（六）本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为587437元。第五条付款方式及期限：……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额587437元整，（1）于2014年10月18日一次性付清总房款587437元。第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：……2、属预售商品房的，甲方应在2015年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺：1、甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）。2、甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第2项：……（2）本商品房没有设定抵押权。第十三条关于办理产权登记的约定：……2、预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2014年10月18日，王重岩向远大置业公司交纳购房款587437元、契税17623.11元、物业维修基金3328元、转让手续费5874.37元、合同印花税293.72元、转移登记费550元、权证印花税5元等。2014年10月18日，王重岩（合同出租人、甲方，监护人王鑫、魏逍）与戴维斯商业管理公司（合同承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同第一条商铺基本情况：商铺坐落于重庆市武隆县XXX镇XXXX号X期，房号：XXX幢X层XX号，建筑面积XXX平方米。第二条商铺租赁经营管理方式：（一）甲方同意在本合同有效期内将第一条所述位置的商铺交由乙方租赁经营，乙方租赁经营时，具有以下经营权利和义务：1、由乙方统一负责商铺的招商，2、商铺由甲方授权乙方代为统一出租（同意转租），3、甲方授权乙方负责XXXX商业物业管理与商铺的统一管理，4、承诺遵守《XXXX商铺服务及管理公约》。第三条租赁期限、商铺交付：（一）商铺租赁期定为自2015年8月1日至2020年7月31日，共计5年；（二）甲方委托乙方向远大置业公司办理接房手续，甲乙双方的交接房以乙方向远大置业公司接房的时间和标准为准，提前接房的作为乙方经营的前期筹备时间乙方不承担租金、租赁期不变。第四条租金及支付方式：（一）前三年租金金额：3426.75元／月，即41121元／年；第四、五年租金金额：3916.25元／月，即46995元／年；（二）支付方式：甲方本人开设乙方指定银行账户并将账户号书面报给乙方，由乙方将租金打入其银行账户，各期租金支付日期：每两个月支付一次，逢双月末的前三日内支付。第九条合同解除：……（二）乙方若不按照约定支付租金达90日的，甲方有权单方解除合同并收回商铺。第十条违约责任：（一）乙方有第九条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金。2014年10月18日，王重岩（合同乙方，监护人王鑫、魏逍）与远大置业公司（合同甲方）签订《关于由商业管理公司统一招商运营商铺的保证协议》，协议约定乙方在甲方的推荐下，将所购买商铺五年的使用权租赁给戴维斯商业管理公司进行统一的招商和运营管理。协议第三条约定：甲方保证协调商业管理公司及时支付租金，并对商业管理公司租金的支付承担连带担保的保证责任。2017年8月14日，王重岩向本院提出前述诉讼请求。本院认为，王重岩与远大置业公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于由商业管理公司统一招商运营商铺的保证协议》，与戴维斯商业管理公司自愿签订《商铺租赁合同》，三份合同均是双方的真实意思表示，合同真实、合法有效，对合同当事人具有约束力，双方均应当按照合同的约定享有相应的权利、履行相应的义务。对于租金及违约金计算问题。本院认为，王重岩与戴维斯商业管理公司自愿签订《商铺租赁合同》，该合同是双方自愿达成的，合同条款对于双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，被告应当按照合同约定承担支付租金及违约金的责任。具体来讲，王重岩与戴维斯商业管理公司约定各期租金支付日期：每两个月支付一次，逢双月末的前三日内支付。戴维斯商业管理公司应当支付的租金计算方式为：从2015年8月1日至2017年7月31日共计24个月，按照前三年租金金额3426.75元／月，即41121元／年应计算为82242元。戴维斯商业管理公司应当支付的违约金计算方式为：以王重岩与戴维斯商业管理公司约定的标准每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金，2015年8、9月的租金6853.50元，应付租金时间为2015年10月29日前，违约天数为686天（2015年10月29日至2017年9月14日），违约金为1410.45元（6853.50元×686天×0.03%）。按照前述计算方式，2015年10月、11月的违约天数为625天（2015年12月29日至2017年9月14日），违约金为1285.03元（6853.50元×625天×0.03%）；2015年12月、2016年1月的违约天数为565天（2016年2月27日至2017年9月14日），违约金为1161.67元（6853.50元×565天×0.03%）；2016年2月、2016年3月的违约天数为504天（2016年4月28日至2017年9月14日），违约金为1036.25元（6853.50元×504天×0.03%）；2016年4月、2016年5月的违约天数为443天（2016年6月28日至2017年9月14日），违约金为910.83元（6853.50元×443天×0.03%）；2016年6月、2016年7月的违约天数为381天（2016年8月29日至2017年9月14日），违约金为783.36元（6853.50元×381天×0.03%）；2016年8月、2016年9月的违约天数为320天（2016年10月29日至2017年9月14日），违约金为657.94元（6853.50元×320天×0.03%）；2016年10月、2016年11月的违约天数为259天（2016年12月29日至2017年9月14日），违约金为532.52元（6853.50元×259天×0.03%）；2016年12月、2017年1月的违约天数为200天（2017年2月26日至2017年9月14日），违约金为411.21元（6853.50元×200天×0.03%）；2017年2月、2017年3月的违约天数为139天（2017年4月28日至2017年9月14日），违约金为285.79元（6853.50元×139天×0.03%）；2017年4月、2017年5月的违约天数为78天（2017年6月28日至2017年9月14日），违约金为160.37元（6853.50元×78天×0.03%）；2017年6月、2017年7月的违约天数为16天（2017年8月29日至2017年9月14日），违约金为32.90元（6853.50元×16天×0.03%）。以上违约金共计8668.32元。王重岩对于之后的违约金主张以租金82242元为基数按每日0.03%从2017年9月15日起计算至付清时止，因戴维斯商业管理公司的违约行为并未终止，对于原告的请求予以支持。对于远大置业公司是否承担连带担保责任问题。本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”。王重岩与远大置业公司约定仅对租金的支付承担连带担保责任，应按合同约定执行，对于王重岩要求远大置业公司对违约金承担连带担保责任的请求不予支持。同时，《中华人民共和国担保法》第二十七条规定：“保证人依照本法第十四条规定就连续发生的债权作保证，未约定保证期间的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任”。据此，王重岩要求远大置业公司对于之前产生的租金82242元承担连带担保责任的请求，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆戴维斯商业管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告王重岩租金82242元及违约金8668.32元；二、被告重庆戴维斯商业管理有限公司在本判决生效后向原告王重岩支付2017年9月15日后逾期支付租金的违约金（计算方式：以租金82242元为基数按每日0.03%从2017年9月15日起计算至付清时止）；三、被告重庆远大置业有限公司对被告重庆戴维斯商业管理有限公司上述应付租金82242元承担连带担保责任；四、驳回原告王重岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1856元（原告王重岩已预交），由被告重庆戴维斯商业管理有限公司、重庆远大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  段理华人民陪审员  赵 兵人民陪审员  陈明弟二〇一七年十月二十八日书 记 员  张新芳