贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初4386号原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行，住所地：毕节省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500215470237K。负责人：李文，系该行行长。委托诉讼代理人：赵罡（特别授权代理），系原告员工。被告：董平，女，汉族，1983年3月8日出生，住贵州省毕节市。被告：毕节市金海房地产开发有限公司,住址贵州省毕节市七星关区流仓办毕纳路边（绿野环境公司内），统一社会信用代码：91520502692704665X。法定代表人：路恒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪平，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告董平、毕节市金海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵罡、被告毕节市金海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪平到庭参加诉讼，被告董平经本院依法传唤无故未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司毕节分行向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的[黔]字[毕节工]行[2013]156号（02406000112013一手贷0000156）借款合同提前到期，判决被告董平立即偿还原告贷款本金261610.42元及利息（含罚息），具体计算至实际归还完毕之日止。2、判决原告对被告董平提供的抵押物享有抵押优先权（证件号:毕房预毕市字第Y1301645号）；3、判决被告毕节市金海房地产开发有限公司对以上债务承担连带偿还责任。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年10月2日，被告董平因购毕节市××大道××号号（碧海蓝天农产品中心批发市场）D栋27-1号住房，与原告签订《个人购房借款/担保合同》，并于2013年11月15日办理了编号为“毕房预毕市字第Y1301645号”的《房屋他项权证》（预告登记）。合同签订后，原告于2013年11月20日向被告董平发放贷款280000元，合同约定贷款期限为2013年11月20日至2033年11月20日，执行利率6.55%，采用等额还款方式，每月还款2095.66元，逾期贷款加收罚息30%。贷款发放后，被告董平未如约归还贷款。截止2017年5月23日，该笔贷款已逾期0期，累计已经欠借款本金0元、利息0元，已构成违约。原告诉至法院。被告毕节市金海房地产开发有限公司辩称：原告诉称金海公司为被告董平提供保证属实。为了保证市场交易安全，惩戒违约行为，根据合同法第28条规定，保证人对物的担保之外的债权承担保证责任，原告应对被告董平提供抵押毕节市××大道××号号（碧海蓝天农产品中心批发市场）D栋27-1号住房优先受偿后，未获清偿部分才由我公司承担连带清偿责任。被告董平未作出答辩，也未提供证据。本院经审理查明如下事实：2013年11月2日，原告与被告董平签订《个人购房借款/担保合同》（A[黔]字[毕节]行[个贷]支行[2013]年[156]号）（以下简称《借款合同》），合同约定，原告为贷款人，被告董平作为借款人向原告借款人民币280000元用于购买被告金海房开公司开发毕节市××大道××号号（碧海蓝天农产品中心批发市场）D栋27-1号住房，借款期限为20年，2013年11月20日至2033年11月20日。贷款利率为年利率6.55%（浮动利率）。若借款人所借款项逾期的，罚息利率为在合同约定利率的基础上加收30%。担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，被告金海房开公司承担保证责任，《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定：保证人对本合同项下全部贷款承担连带保证责任，但满足下列第B项条件（抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为借款人违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。所借款项于2013年11月20日由原告直打入被告金海房开公司的银行账户，作为被告董平的购房款，原告履行了款项的出借义务。此外，被告董平提供了备案登记于其名下的位毕节市××大道××号号（碧海蓝天农产品中心批发市场）D栋27-1号房屋为上述贷款本息提供抵押担保，并于2013年11月15日办理了商品房预抵押登记手续（毕房预毕市字第Y1301645号）。被告在获得借款后，按合同约定的时间及金额偿还了部分款项后就停止了履行还款义务。原告多次催收，被告均未履行。被告董平依约还款至2015年5月20日，尚欠原告的贷款余额为248528元及利息、罚息。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，本案中，原告工商银行毕节分行与被告董平签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，该合同对当事方均具有约束力。原告已按合同约定履行了提供借款的义务，被告董平就应当按照合同的约定履行归还本金及利息义务，现被告董平未按约定履行归还本金及利息的行为，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，若被告董平不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应支付款项等情形的，视为董平违约。借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故被告董平应提前归还剩余银行按揭贷款248528元及利息（含罚息）。对于利息（含罚息），以未还款项为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的标准从2015年5月21日起计算至实际履行完毕之日止。对于被告毕节市金海房地产开发有限公司是否承担连带偿还责任、原告对抵押物是否有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，《个人购房借款/担保合同》第十条约定被告金海房开公司对本案债务承担连带责任保证，但该条10.2项约定，在抵押权预告登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件之日以后到期的借款人债务，保证人免除保证责任。本案中，2013年11月15日办理了商品房预抵押登记手续（毕房预毕市字第Y1301645号），故自2013年11月15日以后的债务，被告金海房开公司免除保证责任，原告基于连带责任保证要求被告金海房开公司承担保证责任的诉讼请求，因合同约定的保证期限已过，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案抵押物仅处于预抵押登记状态，预抵押期间原告的权利仅是未经其同意处分不动产行为无效，实际抵押权尚未成就，故原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司毕节分行按揭贷款余额248,528.00元及利息、罚息，利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准计付2015年5月21日至实际履行完毕之日；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2612元，由被告董平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年十月十三日书记员  宋 刚