河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终2761号上诉人（原审被告）:尚石头，男，1977年5月23日出生，汉族，住平顶山市卫东区。被上诉人（原审原告）:张敏，女，1964年6月23日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张岩磊，河南首位律师事务所律师。上诉人尚石头因与被上诉人张敏房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚石头、被上诉人张敏及其委托诉讼代理人张岩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚石头上诉请求：1、请求依法撤销（2017)豫0411民初402号民事判决书，并依法改判减少尚石头向张敏退还的饭店物品设备使用费用，并判令张敏向尚石头支付四个月的房屋迟延租赁损失费用34000元。2、本案一、二审的诉讼费用由张敏承担。事实与理由：一审判决判令尚石头向张敏退还饭店物品设备使用费用数额过高，张敏向尚石头支付房屋迟延租赁损失费用过低，不符合客观情况。一、尚石头收到的本案中60000元实质为店铺转让费用，根据民间商铺转让惯例收取，不存在退还的问题。即便按照一审法院的判决，认为张敏承租经营时间过短，应按照公平原则退还饭店物品设备使用费用，也应考虑到退租为张敏自身行为，出租人不存在过错的事实，减少尚石头的退还费用。二、对于本案中张敏擅自退租，没有在合理期限内通知尚石头，致使涉案房屋长时间无人租赁这一事实一审法院已经予以认定，但一审法院判令张敏向尚石头仅支付一个月的房屋租赁费用作为补偿显然有失公平。商铺的租赁不同于住宅房屋，其自身的商业价值远高于一般的住宅房屋，因此商铺一旦出现断租情况，造成的损失也是巨大的。张敏单方解除租赁合同，致使尚石头的商铺出现了长时间的断租，给尚石头造成了巨大损失。仅仅一个月的房租补偿，远远不足以弥补尚石头的损失，请求法院按照公平原则予以改判！张敏答辩：1、该租赁的饭店里的设备系张敏租赁房屋期间租赁使用，不存在尚石头称的店铺转让费，尚石头在上诉状中明确承认所涉及的6万元系饭店物品设备使用费用。2、张敏不应当向尚石头支付房屋租赁损失34000元。张敏曾在2016年6月份就已经告知尚石头因父母生病无法经营，需要退租，当时尚石头还要求张敏刊登租赁广告，该广告刊登于报纸及网络，广告中还留有尚石头的电话号码。3、一审尚石头承认2016年11月28日张敏向尚石头交付所租房屋的钥匙，并退还饭店设备物品。且尚石头同意并接受租赁房屋的钥匙及饭店的设备物品财产。尚石头对张敏的退租情况是在2016年6月份就已经知情，退租的时候尚石头也同意接受房屋及设备物品。故尚石头不存在任何的损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张敏向一审法院起诉请求：1、请求尚石头退还房屋租赁押金及租金共计55100元；2、本案诉讼费用由尚石头负担。一审法院认定事实：2016年4月1日，张敏与尚石头签订《租房合同》，尚石头（甲方）自愿将位于平顶山市湛河区××与××交叉口路南东南角的房屋（面积约170㎡）出租给张敏（乙方）用于经营餐饮。合同约定：一、甲方从2016年4月1日起将其房屋出租给乙方使用，月租金8500元。二、付款方式：按季度付款，须先付款后经营，乙方每季度付款一次（押金为一季度，房屋退租时无息全额退还押金）。……。四、乙方承租期间未经甲方许可不得转租他人，如发生不可预见的突发事件导致乙方不能继续经营，乙方有终止合同的权利，甲方须无条件退还乙方押金（在乙方经营期间，如甲方想收回该房屋，须经乙方同意后共同协商）。2016年4月1日，尚石头向张敏出具收据两份。第一份收据显示：今收到张敏房屋押金（凌云路与湛南路口老婆面一季度押金25500元整，退租时无息全额退还）。第二份收据显示：今收到张敏凌云路与湛南路饭店设备及装修、全部物品60000元整。双方自2016年4月1日签订租赁合同，2014年11月28日解除租赁合同，租赁期间共计8个月。另查明，2016年4月1日张敏与尚石头签订租赁合同当日向尚石头交付102500元，其中80000元通过建设银行转账交付，剩余22500元张敏以现金交付。102500元包括租房前两个月的租金17000元，一个季度的押金25500元，饭店设备及装修、全部物品60000元。2016年6月1日、2016年9月2日，张敏分别向尚石头缴纳三个月房租各25500元，每次均是20000元通过建设银行转账交付、5500元以现金交付。后因张敏父母生病，无法经营。2016年11月28日张敏向尚石头交付所租房屋的钥匙并退还饭店设备、物品。一审法院认为，张敏与尚石头之间签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年11月28日张敏向尚石头交付所租房屋钥匙，双方解除租赁关系，尚石头应依约向张敏退还押金25500元。庭审中，尚石头抗辩称因张敏退租给其造成了30000元的损失，但未向法庭提交相关证据，故对尚石头的抗辩理由本院不予采信。但考虑到张敏系单方解除合同，又未有证据证明其在合理期限内通知尚石头，致使涉案房屋长时间无人租赁，对因延期出租造成的损失法院酌定张敏按合同约定租金8500元/月向尚石头支付1个月租金作为赔偿金。关于60000元是否属租赁费，张敏未能提供证据证明其主张，故对其称的60000元系所交租赁费的理由不予支持。张敏提出解除租赁合同，尚石头表示同意并接收租赁房屋钥匙及饭店设备、物品等财产。本案中张敏经营饭店8个月，经营时间较短，解除租赁合同后，涉案饭店的设备及装修、全部物品仍具有使用价值。根据公平原则，参考张敏使用饭店设备、物品的时间，本院酌定尚石头应退还张敏对饭店物品设备使用费用20000元。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告尚石头于本判决生效之日起三日内退还原告张敏房屋租赁押金25500元，被告尚石头于本判决生效之日起三日内退还原告张敏对上述饭店物品设备使用费用20000元。二、原告张敏于本判决生效之日起三日内向被告尚石头支付房屋迟延租赁损失费用8500元。三、上述一、二项相抵后，被告尚石头应支付张敏各项费用共计37000元。四、驳回原告张敏其他诉讼请求。案件受理费1178元，由原告张敏负担500元，被告尚石头负担678元。二审法院审理查明事实与一审判决认定事实相一致。张敏二审期间提交两份证据，一、58同城2016年7月21日网页打印件一份；证据二、河南大鹰广告总第1371期复印件一份，其中河南大鹰广告总第1371期出租广告上留的联系方式其中之一是尚石头的电话。拟证明在2016年7月经尚石头许可，张敏在相关媒体发布寻租广告，尚石头对张敏退租在2016.6月份就已经知情。上述证据经双方当庭质证，尚石头对二份证据的真实性、客观性无异议，但表示对张敏发布广告不知情。经合议庭评议认为，上述两份证据客观、真实，且其中一份广告上所留联系人电话之一是尚石头的号码，予以采信。本院认为，张敏与尚石头签订租赁协议后经营饭店8个月，就因家人生病不能继续经营，提出解除租赁合同，尚石头表示同意。在接收张敏交还的租赁房屋钥匙时也接收了饭店设备、物品等财产。因张敏经营时间较短，解除租赁合同后，涉案饭店的设备及装修、全部物品仍具有使用价值。一审法院根据公平原则，参考张敏使用饭店设备、物品的时间，酌定尚石头退还张敏对饭店物品设备使用费用20000元并无不当。对尚石头称一审法院判令张敏向尚石头仅支付一个月的房屋租赁费用作为补偿显失公平的上诉意见，本院认为，尚石头在一审期间，对张敏解除双方协议可能给其造成的损失，并未提起反诉。一审法院根据案件客观事实和尚石头的抗辩理由，考虑因解除合同致涉案房屋一定时间内无人租赁，由此给尚石头造成部分经济损失的客观事实。酌定张敏按合同约定租金8500元/月向尚石头支付1个月租金作为赔偿金，处理适当。故对尚石头的上诉理由，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由尚石头负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  尚少辉二〇一七年十月十日书记员  张占雷附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。