福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0702民初4243号原告：南平市至诚职业培训学校，住所地福建省南平市延平区府前路55号。法定代表人：蔡旭辉，该学校校长。委托诉讼代理人：梁火金，福建杰列律师事务所律师。被告：福建南平康泰医药物流有限公司，住所地福建省南平市延平区东溪路121号。法定代表人：罗华富，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛勇文，福建太岩律师事务所律师。原告南平市至诚职业培训学校（以下简称至诚学校）与被告福建南平康泰医药物流有限公司（以下简称康泰公司）、第三人南平市延平区万兴笋竹专业合作社（以下简称万兴合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因被告康泰公司下落不明，本院裁定将本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2017年6月7日第一次公开开庭审理了本案。原告至诚学校的委托诉讼代理人梁火金、被告康泰公司的委托诉讼代理人毛勇文、第三人万兴合作社的理事长赖德东到庭参加诉讼。原告至诚学校于2017年9月19日向本院申请撤回对第三人万兴合作社的起诉，本院于2017年9月21日裁定予以准许。本院于2017年10月9日第二次公开开庭审理本案。原告至诚学校的委托诉讼代理人梁火金、被告康泰公司的委托诉讼代理人毛勇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至诚学校向本院提出诉讼请求：1.解除至诚学校与康泰公司签订的《关于租赁学校使用权及场地的合同》；2.康泰公司支付至诚学校从2016年1月1日起至2016年10月30日止的租金25000元。事实和理由：2008年4月20日，至诚学校与康泰公司签订的一份《关于租赁学校使用权及场地的合同》。至诚学校将南平市东溪路121号的学校教学楼、学生宿舍、食堂租赁给康泰公司使用；至诚学校现有水电设施提供给康泰公司使用；租赁期限自2008年5月1日至2026年8月31日止；至诚学校收取场地、设备设施租金每月2500元，康泰公司应于每季度的前5天支付下一季度的租金。合同第十二条违约责任约定：“本协议履行期间，如发生违约行为，无过错方有权终止协议并要求赔偿由此造成的损失。”合同签订后，康泰公司开始几年尚能依约缴纳租金，但从2016年1月1日至今已拖欠12个月租金3万元整。至诚学校经催讨未果，于2016年11月2日向康泰公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，并将该通知书张贴于康泰公司的经营场所。该通知书载明：你公司已拖欠租金11个月之久，已属严重违约；我校现通知你公司终止房屋租赁合同，请你公司于2016年12月3日前返还所租赁房屋并清点财产办理交接手续，补交2016年租金3万元整。康泰公司不予答复。经查，康泰公司未经至诚学校同意，擅自将房屋转租给万兴合作社。依照我国合同法第九十三条第二款、第九十四条第四项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，以及双方签订的合同第十二条约定，因康泰公司拖欠租金达12个月之久且擅自转租，至诚学校要求解除租赁合同。康泰公司辩称，一、讼争租赁房屋不是至诚学校所有，至诚学校是从福建延平中华职业教育社（以下简称中华职教社）租赁后，再转租给康泰公司。至诚学校从中华职教社是用于办学，至诚学校租赁给康泰公司时因客观条件，没有进行合作办学。租赁合同是按照办学后的学生人数100人以下按照每月2500元交付租金。双方签订学校使用场地合同后无法进行办学。康泰公司经过至诚学校同意后，才把操场部分租赁给万兴合作社。康泰公司是在操场搭建钢棚、三间教室和厨房后租赁给万兴合作社。二、中华职教社的前身是化纤厂子弟学校。康泰公司经过至诚学校同意把操场租赁给万兴合作社，后化纤厂进行干涉，要求铺设道路。康泰公司和至诚学校协商后，由康泰公司和万兴合作社进行出资，从出资的款项中抵扣租金。后来安然燃气公司在租赁场地铺设燃气管道导致操场坍塌，至诚学校没有出面共同解决，导致康泰公司在2016年之后就没有向至诚学校支付租金。现在租赁场地已经被至诚学校收回，且未经康泰公司同意，分租给纸箱厂，蜡烛厂，粉干厂。三、2016年，至诚学校给中华职业教育社有提出过终止协议的提议。综上所述，请求驳回至诚学校的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.至诚学校提交的《2008年6月延华职业中等学校财产交接盘点单据》。该证据系双方对于租赁场所的财产交接的书面单据，且有双方工作人员的签字确认，本院予以采信。2.至诚学校提交的照片和《关于解除房屋租赁合同通知》。该通知系张贴于康泰公司和万兴合作社的租赁场地内，对于至诚学校已向康泰公司送达通知的事实具有证明力，本院予以采信。3.康泰公司提交的锦旗和南平市延平区水东街道金鸡山社区居民委员会出具的《情况说明》。该二份证据间能相互印证，对于康泰公司与万兴合作社共同铺设水泥路，以及燃气公司铺设管道导致操场地面塌陷，燃气公司予以修复的事实具有证明力，本院予以采信。但该证据中并未载明至诚学校同意康泰公司以修建水泥路的出资抵扣租金以及至诚学校同意赔偿操场地面损失，故该证据对于康泰公司主张的前述事实不具有证明力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南平市××教学楼、场地为中华职教社所有。2006年11月9日，中华职教社与至诚学校签订一份《合作办学协议》，约定中华职教社提供前述学校校址及所属的教学、生活设备设施给至诚学校办学使用，使用期限20年，自2006年9月1日至2026年8月31日止。2008年4月20日，至诚学校（合同甲方）与康泰公司（合同乙方）签订一份《关于租赁学校使用权及场地的合同》。该合同约定：“1、租赁教学楼、宿舍、食堂。甲方将位于南平市东溪路121号南平市延华中等职业学校教学楼、学生宿舍、食堂租赁给乙方使用，同时将至诚的学校营业执照、经营范围内所有使用权租赁给乙方使用。……2、租赁期限。租赁期限自2008年5月1日起至2026年8月31日止。……4、租金。甲方酌情收取场地、设施设备租金。其标准为：按乙方在校学生人数，一百人以下按每月2500元交付租金。超过一百人时，加收的金额按原福建延平中华职业教育社与南平市至诚职业培训学校签订的合作办学协议办理，即甲方在每月租金的基础上按每人200元的数额加收，加收金额在次年六月底前必须结清。学生数按乙方上报主管部门学籍人数计算。5、租赁费支付。乙方应于每季度的前5天支付下个季度的租金，租金采用现金支付或汇入指定账户，并由甲方林军开具收款收据。……12、违约责任。本协议履行期间，如发生违约行为，无过错方有权中止协议并要求赔偿由此造成的损失。……”合同签订后，至诚学校将前述租赁场地及设备设施交付给康泰公司使用。2012年10月16日，康泰公司将前述场地的部分面积转租给赖德清，双方为此签订一份《租赁合同》。该合同约定：康泰公司将南平市东溪路121号原化纤厂子弟学校教学楼操场钢构仓库一栋约400多平方米和该钢构仓库前方操场空地租赁给赖德清，租期从2012年11月1日至2026年8月31日止。合同签订后，赖德清在该场地内经营万兴合作社。租赁期间，至诚学校与万兴合作社于2013年共同出资铺设了通往讼争场地的水泥道路。2015年，燃气公司在该租赁操场内铺设燃气管道，导致地面塌陷。经康泰公司与至诚学校协调，燃气公司对塌陷部分予以无条件修复。康泰公司依约向至诚学校支付了2015年12月31日前的场地、设施设备租金，未支付2016年1月1日起的场地、设施设备租金。至诚学校多次要求康泰公司支付租金，未果。2016年10月9日，至诚学校向中华职教社发函，告知其无法继续承租，要求与中华职教社于2016年10月底终止租赁合同。中华职教社于2016年10月28日同意了至诚学校的请求。2016年11月2日，至诚学校在康泰公司位于租赁场地内的办公场所张贴一份《关于解除房屋租赁合同通知》。该通知载明：“福建南平康泰医药物流有限公司：你公司与我校签订的南平市东溪路121号的学校房产（关于学校使用权及场地的合同），但你公司从2015年12月底起拖欠房屋租金，置我校多次催租而不顾拒交房租，至今已拖欠租金11个月之久属严重违约！我校现通知你方终止与你公司的房屋及场地的租赁合同，请你公司与2016年12月3日前交还所租房屋及场地恢复我校校舍原状，清点财产与我校办理财产交接将该校舍交还我校并补交2016年租金叁万元整。逾期我校将通过司法途径追究你公司责任。”此后，至诚学校遂向本院起诉。本院认为，至诚学校与中华职教社签订《合作办学协议》后，取得了讼争租赁场地的使用权及转租权。至诚学校与康泰公司签订《关于租赁学校使用权及场地的合同》，将讼争场地转租给康泰公司。该转租合同系双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、至诚学校能否解除《关于租赁学校使用权及场地的合同》；二、康泰公司应否支付至诚学校2016年1月1日至2016年10月30日期间的租金25000元。关于至诚学校能否解除《关于租赁学校使用权及场地的合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，康泰公司从2016年1月1日起未向至诚学校支付场地、设施设备租金，其行为已构成违约。至诚学校多次向康泰公司催讨租金，康泰公司仍未支付，则至诚学校有权依照前述法律规定行使合同解除权。故至诚学校主张解除《关于租赁学校使用权及场地的合同》的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于康泰公司提出其经过至诚学校同意后，才把操场部分租赁给万兴合作社的抗辩意见。康泰公司与至诚学校签订《关于租赁学校使用权及场地的合同》后，将讼争租赁场地的部分面积转租给万兴合作社。虽然康泰公司未举证证明其转租行为已取得至诚学校的同意，但是《关于租赁学校使用权及场地的合同》中并未禁止转租，且至诚学校在知道康泰公司将部分租赁场地转租给万兴合作社后，并未在六个月异议期内提出异议，视为同意转租。故康泰公司提出的该项抗辩意见理由充分，予以采纳；至诚学校以康泰公司擅自转租构成严重违约的合同解除理由不成立。关于康泰公司应否支付至诚学校2016年1月1日至2016年10月30日期间的租金25000元的问题。支付租金，是承租人的主要义务。康泰公司从2016年1月1日起未向至诚学校支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因至诚学校与中华职教社的租赁关系于2016年10月底终止，且至诚学校亦以张贴通知的方式解除与康泰公司的租赁合同，因此，至诚学校主张支付租金的截至时间为2016年10月30日，符合客观事实，应予支持。故至诚学校主张康泰公司支付2016年1月1日至2016年10月30日期间的租金25000元的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，予以支持。关于康泰公司提出其出资铺设通往讼争场地的道路后，与至诚学校协商以出资款抵扣租金的抗辩意见。康泰公司现有证据仅能证明其与万兴合作社出资铺设道路的事实，无法证明存在出资抵扣租金的违约，故康泰公司的该项抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。关于康泰公司主张至诚学校未出面解决燃气公司铺设管道导致场地塌陷，其拒不支付租金的抗辩意见。根据康泰公司提交的由南平市延平区水东街道金鸡山社区居民委员会出具的《情况说明》记载，至诚学校对于讼争租赁操场塌陷问题已与燃气公司联系，并促使燃气公司无条件修复塌陷问题。故康泰公司提出的该项抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除南平市至诚职业培训学校与福建南平康泰医药物流有限公司于2008年4月20日签订的《关于租赁学校使用权及场地的合同》；二、福建南平康泰医药物流有限公司于本判决生效之日起七日内支付南平市至诚职业培训学校2016年1月1日至2016年10月30日期间的租金25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费550元、公告费400元，由福建南平康泰医药物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  徐华强人民陪审员  陈明超人民陪审员  黄艳萍二〇一七年十月十日书 记 员  陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。