贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初4433号原告：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：柳良仑，系该公司执行董事。委托代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。委托代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：罗正军，男，汉族，1978年9月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节亿安居市场管理有限公司（下称：亿安居公司）诉被告罗正军租赁合同纠纷一案，本院2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告亿安居公司之委托代理人王妍、陈浩，被告罗正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿安居公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方租赁合同；2、判决被告罗正军向原告补交万丰国际商贸城29号楼一层113-115、130-131号5间商铺所欠租金暂计115701元（自2016年10月1日至2017年9月30日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告罗正军给付上述商铺所欠2015年7月1日至2017年9月30日的物业管理费12,283.00元。4、本案诉讼费用由被告罗正军承担。事实及理由,原告与被告罗正军于2014年8月25日签订商铺租赁经营合同，合同约定由原告将位于毕节市贵毕大道（北侧）万丰国际商贸城29号楼一层113-115、130-131号5间商铺出租给被告，租赁期限为2014年7月1日起至2016年9月30日止。年租金为115701元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算租金。物业管理费从2013年6月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费用为5459元。截止到2017年9月30日被告共欠原告租金115701元，物业管理费11828元。此后，原告多次向其催缴租金及物业管理费，其均不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，被告没有按照合同约定履行支付租金的义务，原告可以解除合同并要求其补交所欠租金及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱给付义务中，因迟延支付，最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用后，原告无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，因此，因被告的违约行为导致的利息损失可参照中国人民银行的同期同类贷款利率计算作出赔偿。综上，被告拒不履行支付义务，其应当补交所欠租金及物业管理费、水费并承担赔偿损失的违约责任，故原告特诉至法院，恳请法院保护原告的合法权益。被告罗正军口头辩称，我也是万丰的业主，原告支付给我的租金只是九折，但是我们交付租金是100%的交付，我认为这样不合理；115,701.00元应打九折，目前未到2017年9月30日。2014年的物管费我已交付，2015年是本案原告承诺减免我们一年的物管费，因为旁边路未修好，2016年至2017年的物管费我认为不应交付，因为原告未尽到管理义务，市场像垃圾场。本院经审理查明，2014年8月25日，原被告签订了《商铺租赁经营合同》，约定由原告将位于毕节市贵毕大道（北侧）的万丰国际商贸城29号楼一层113-115号、130-131号共计5间商铺出租给被告罗正军经营建材，商铺租赁期限自2014年7月1日起至2016年9月30日止。5间商铺的年租金为115,701.00元，每日租金为317元。第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算租金。物业管理费从2014年7月1日起开始计算，按商铺的面积每月2元/平方米计算。年缴纳的物业管理费为5,459.00元。第四年起商铺年租金在原基础上递增不高于10%，于已付租金到期前的30天前向原告付清。2016年9月30日，租赁期间届满，罗正军继续使用上述其承租的商铺，原告没有提出异议。截止2017年9月30日被告欠付原告租金为115,701.00元。2015年8月15日，原告亿安居公司出具了《万丰国际商贸城关于25#-30#部分商户反映问题的答复函》，答复函第四条：“由于营脚村一侧道路未能如期完工影响25#-30#楼已正常营业商户的生意，已正常营业商户的物业管理费及市场整体广告从2015年10月1日算起”故被告罗正军所欠的物管费应从2015年10月1日起开始计算，应为10,918.00元（5,459元/年×2年）。原告多次向被告罗正军催收租金及物管费，被告均未履行支付义务。原告为维护其合法权益，特持上述诉请诉来本院，希判如所请。本院认定的上述事实有原被告的陈述，原告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、委托经营协议、商铺租赁合同、装修方案、物业管理合同、装修协议、电费缴费票据，被告提交的答复函。原被告方提供的这些证据已经庭审举证，已收集在卷为凭。本院认为，原告亿安居公司与被告罗正军签订的《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告亿安居公司已按合同约定将商铺交付给被告罗正军使用，被告罗正军却未按照合同的约定向原告履行支付商铺租金及物管费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告罗正军在租赁期间届满后，仍继续使用承租的商铺，但却未按《商铺租赁经营合同》的约定，支付租金及物管费，故对原告要求解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金及物管费的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告罗正军给原告亿安居公司造成的损失即为原告主张的利息损失，且据原被告双方租赁合同约定第四年缴纳租金的时间为已付租金到期前的30天，因此对原告主张自2016年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息损失的诉请本院予以支持。对于被告提出其作为万丰的业主，原告只付其九折的租金，故要求其应付的115,701.00元租金也应打九折辩解，因被告作为万丰的业主与原告之间就租金所达成的协议与本案无关联性，故其该辩解，本院不予采信；对于被告提出2015年是原告承诺减免一年的物管费，但从被告提交的答复函可知，物业管理费从2015年10月1日起计算，故对被告的该辩解，本院部分采信；对于被告提出原告未尽到管理义务，市场像垃圾场的辩解，因被告未提交证据证明其主张，故本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告罗正军于2014年8月25日签订的《商铺租赁经营合同》；二、被告罗正军于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付29号楼商铺租金115,701.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)以日租金317元为标准，从2017年10月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止；三、被告罗正军于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付29号楼商铺物业管理费10,918.00元；四、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,425.00元（已减半），由被告罗正军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一七年十月二十日书记员  高立