湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0222民初2210号原告：袁达末，男。委托诉讼代理人：赵艳芳，湖北才俊律师事务所律师。委托权限：一般授权。委托诉讼代理人：李名升，湖北才俊律师事务所实习律师。委托权限：一般授权。被告：阳新县蓝天房地产开发有限公司，住所地阳新县兴国镇北门路46号。法定代表人：梅玉宝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梅玉国，男，1966年9月22日出生，汉族，阳新县蓝天房地产开发有限公司副经理，住阳新县兴国镇综合农场燕子口新村，公民身份号码4202221966********。委托权限：特别授权。原告袁达末与被告蓝天房地产公司(以下简称“蓝天公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁达末及其委托诉讼代理人李名升，被告蓝天公司的委托诉讼代理人梅玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁达末向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付预售协议书中确定的商品房给原告；2、判决被告承担延期交房的违约责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告在2013年4月21日签订《商品房预售协议书》，由原告购买被告销售的阳新县安宝花园（工业园区宝加东路）2号楼住宅楼2单元403室，总购房价226,000元整。付款方式：首付126,000元，余款用按揭贷款方式支付。按揭贷款手续由被告负责办理，原告只提交贷款所需文件资料。协议约定被告定于2013年8月交房给原告。原告已按合同约定时间支付了126,000元购房定金，余款等待按揭贷款方式支付。可是被告在收取购房定金后至今，既不按约定时间交房、也不办理按揭贷款手续。原告一直不断地找被告的销售代表张辉勇，被告销售代表张辉勇隐匿不见、电话停机。不得已诉诸法院，望依法判决。蓝天公司辩称，1、案外人张辉勇在没有公司授权委托书的情况下出售房屋是不合法的；2、公司财务人员不在场不应当进行房产交易；3、案外人张辉勇只是挂靠建业公司资质承包涉案房屋的建设工程，公司曾经将部分房屋冲抵工程款，但涉案房屋未冲抵，现公司不欠他工程款；4、案外人张辉勇可能偷盖公司印章等。综上，请求依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年4月21日,原告袁达末与被告蓝天房地产公司签订一份《商品房预售协议书》（编号为101），约定原告在被告处定购阳新县安宝花园（工业园区宝加东路）2号住宅楼2单元403室，C户型，暂定面积101.84平方米，按每平方米2219元计算，总价226,000元（建筑面积最后以房管局根据实际竣工面积核定为准，据实结算），首付50%房款即126,000元，余款以银行按揭方式支付（未约定具体期限），如逾期付款，被告方有权向原告追索违约利息，逾期超过六十日，有权解除合同将房屋另售他人；被告方应按施工图纸施工，在2013年8月份（即8月31日前），将竣工验收合格的涉案商品房交付原告使用，逾期交房超过六十日，应向原告支付相应银行利息等。该合同尾部甲方（出卖方）一栏加盖了被告公司的印章，其下面代表人一栏中加盖“张辉勇”的印章。合同签订当日,原告交付被告方合同签订代表人张辉勇购房定金126,000元并由张辉勇出具收据。但之后，被告公司未按期向原告交付约定房屋亦未要求原告协同办理余款按揭手续，现原告欲入住该房屋时遭被告公司拒绝。故而形成本案诉讼。诉讼中，被告对涉案《商品房预售协议书》中被告印章的真实性提出异议，但经本院释明后，其并未提出鉴定申请。原告向本院提交了涉案房屋的商品房预售许可证明（证书颁发时间为2015年10月13日）。原告明确主张的违约责任为适用定金罚则双倍返还预付定金45,200元的二倍即90,400元。本院认为，本案中，原、被告双方争议的主要焦点是：一、被告是否系涉案合同出卖方的主体，其是否应当承担涉案合同相关的民事责任？是否应当追加案外人张辉勇为本案被告？二、涉案合同是否有效？三、涉案合同出卖一方是否存在违约？原告主张二倍定金返还等违约责任诉讼请求能否支持？一、关于涉案合同当事人及其责任主体问题。从涉案《商品房预售协议书》首部及尾部中的出卖方主体看，均为蓝天房地产公司，而且合同尾部加盖了该公司印章，原告系以该公司为合同相对人而签订房屋买卖合同，作为普通消费者，原告无从对该公司代表人“张辉勇”的身份以及张辉勇是否为该公司授权而签订合同进行甄别，而从被告辩解看，张辉勇系挂靠其公司资质、以其名义进行房地产开发建设和销售，可见，张辉勇与原告签订涉案合同应当得到被告的授权认可，否则其不会在合同中加盖公司印章，至于公司印章，被告提出真实性存疑，但经本院释明后并未提出鉴定申请，且与其辩解意见相悖。故本院认为，被告系与原告签订的涉案合同的相对方主体。至于原告将涉案房款及相关费用交付张辉勇，被告公司并未收到该款，其应否承担相关民事责任问题。本院认为，由于涉案合同系商品房预售合同，原告交付的房款及费用属于预付性质，并未付清所有房款，而作为普通消费者的原告，向与其签订合同的被告代表人张辉勇交付相关房款及费用并无不当，按照惯例，在房款付清办理产权登记之时，再由出卖方开具统一正式票据，在惯常出现的挂靠公司资质进行房地产开发销售中，即使被挂靠公司并未收取房款，其仍然因消费者办理产权登记等需要，会开具房款收据，亦或即使买受人将房款转入被挂靠公司账户，该公司仍将该款项转付给挂靠一方。故本院认为，虽然被告并未直接收取原告房款及相关费用，但由于其系合同相对人，原告向涉案合同中被告一方的代表人交付房屋预付款及费用，并无不当，至于代表人张辉勇与被告之间关于涉案房屋开发和销售相关责任与被告无关之约定，即使有效亦只能约束作出该约定的双方当事人，对本案原告而言并无约束力。故被告应当承担涉案合同的相关民事责任。经本院释明后，原告不同意追加张辉勇为本案被告，本院认为，原告要求被告公司承担合同责任并无不当，至于被告公司承担本案民事责任后，其与张辉勇之间的纠纷可另案解决。二、关于涉案《商品房预售协议书》的效力及合同终止履行的法律后果问题。2013年4月21日，涉案合同签订时，房屋尚未竣工验收，且从该合同内容看，确属商品房预售性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效……”。本案合同签订时，被告并未取得商品房预售许可证明，现原告提交该商品房预售许可证，合同生效条件成立，故原、被告签订的《商品房预售协议书》应认定有效。三、被告作为房地产开发企业，因其签订合同时并未取得商品房预售许可证明而与原告签订商品房预售合同、合同约定交房时间逾期后即使取得商品房预售许可证仍未履行交房义务，故被告存在过错并违约。因被告违约导致原告合同目的未按期实现和资金利息损失，且合同约定了逾期交房承担银行利息的违约责任条款，故被告应当承担相应的违约责任，综上，因合同均系双方真实意思表示并未解除，合同内容现不违反法律、法规强制性规定，故双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。现原告按合同约定交付首付款后，被告亦应按合同约定期间交付房屋，故对原告要求被告交付预售协议书中确定的商品房的诉讼请求，因符合法律规定和合同约定，本院予以支持，至于合同约定的双方同意以按揭方式付清余款的条款的履行，因被告先未履行交房义务且未主张原告的余款支付义务，故其承担本案民事责任后，其与原告之间的余款支付纠纷亦可另案解决；但原告主张的违约责任为适用定金罚则双倍返还预付定金45,200元的二倍即90,400元的诉讼请求，因并无合同明确约定，且原告无证据证明首付款中的45,200元的性质为预付定金，且原告已主张交房诉请并得到本院支持，故对原告该诉请，本院仅对首付款逾期交房至今的资金占用期间利息的合同约定违约责任予以支持，计息期间以合同约定的交房时间逾期六十天之后的实际占用时间为准。对于其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条第六十条、、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告阳新县蓝天房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告袁达末交付位于阳新县安宝花园小区2号住宅楼2单元403室C户型的商品房一套（面积以房产局登记实际面积为准）；二、被告阳新县蓝天房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告袁达末已付房款的利息损失（利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，以126,000元为计息基数，从2013年10月31日起算至本判决确定还款之日止）；三、驳回原告袁达末的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,820元，减半收取1,410元，由被告阳新县蓝天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。（上诉人在递上诉状时预交上诉案件受理费2,820元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  邢晓锋二〇一七年十月二十五日书记员  向海婷