成都市锦江区人民法院	民 事 判 决 书	(2017)川0104民初4091号	原告:吴小兰，女，汉族，1982年6月29日出生，汉族，住成都市武侯区xxx。	委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。	委托诉讼代理人：杨念念，四川聚沙律师事务所律师。	被告：成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区xxx。	法定代表人：申彪，成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司总经理。	委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。	被告：成都市腾启房地产开发有限公司。住所地：成都市xxx。	法定代表人：李文俊，成都市腾启房地产开发有限公司总经理。	委托诉讼代理人：谢晋茹，女，1985年3月25日出生，汉族，住四川省西昌市xxx号，系成都市腾启房地产开发有限公司员工。	原告吴小兰与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司（以下简称丽斯顿酒店）、成都市腾启房地产开发有限公司(以下简称腾启房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理。本案依法由审判员黄鹏之适用简易程序进行独任审判，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告吴小兰的委托诉讼代理人杨念念、被告丽斯顿酒店的委托诉讼代理人申杰锋、被告腾启房地产公司的委托诉讼代理人谢晋茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告吴小兰向本院提出诉讼请求：1.确认吴小兰与丽斯顿酒店于2011年4月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效，丽斯顿酒店按照该合同的标准继续履行该合同；2.判决丽斯顿酒店向吴小兰支付租金21218.8元（租金暂计算至2017年5月），并支付违约金2357.6元；3.判决腾启房地产公司承担连带责任；4.本案诉讼费由丽斯顿酒店、腾启房地产公司承担。	事实和理由：2011年10月13日被告腾启房地产公司投资98万元，于2011年10月19日注册登记成立了被告1公司。2012年3月2日，自然人黄立飞投资102万元入股。2016年4月5日，丽斯顿酒店的投资人登记信息由腾启房地产开发公司和黄立飞变更为黄立飞一人，同时，法人代表变更为黄立飞。2016年10月27日投资人登记信息又由黄立飞变更为申彪，同时法人代表也变更为申彪。被告腾启房地产公司通过承诺高租金高回报的方式，对外宣传自身开发的位于成都市锦江区xxx项目楼盘，并承诺售后包租。	原告吴小兰在被告腾启房地产公司的工作人员引导下，于2011年4月14日签订《房屋租赁合同》及《商品房买卖合同》，当天结账等相关手续均由被告腾启房地产公司公司办理。《房屋租赁合同》的合同相对人为案外人成都易程快捷酒店管理有限公司，而后来被告腾启房地产公司告知承租人更换为被告丽斯顿酒店，于是吴小兰在被告腾启房地产公司工作人员的引导下，换签了《房屋租赁合同》，该租赁合同的承租人由成都易程快捷酒店管理有限公司更换为了被告丽斯顿酒店，合同未签明日期。租赁合同中约定吴小兰将坐落于成都市锦江区xxx号房屋出租给被告丽斯顿酒店，租赁期限从2013年6月1日起至2028年5月31日止。房屋建筑面积为40.44平方米，房屋月租金为55元/平方米，月租金每三年在上次租金的基础上增加6%。违约条款约定为：被告丽斯顿酒店在接到吴小兰催费通知十日后，每逾期一天按预付租金总额0.3%支付滞纳金给吴小兰。逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为被告违约，被告丽斯顿酒店应向吴小兰支付一个月租金额的违约金，吴小兰有权解除本合同。	租金为按季度支付，被告丽斯顿酒店最后一次支付租金的时间为2016年9月12日和2016年9月29日，该笔款项为支付2016年9月1日-2016年11月30日这一季度的租金，被告丽斯顿酒店自2016年12月开始再未向吴小兰支付租金。吴小兰多次催告被告丽斯顿酒店有权给付租金，被告丽斯顿酒店告知吴小兰须签订降租协议才能继续领取租金，吴小兰不同意降租，因此被告拒绝再支付租金。综上，吴小兰认为，被告腾启房地产公司与被告丽斯顿酒店财产业务混同，双方串通通过售后包租来大道收取高额购房款的目的以后再恶意降租，被告丽斯顿酒店与、腾启房地产公司的行为已经严重损害原告的合法利益，为了维护吴小兰的合法权益，故起诉讼。	被告丽斯顿酒店辩称：1.确认双方签订的合同有效，对于吴小兰要求按照合同要求继续履行合同，丽斯顿酒店认为在法律上无异议，但事实上丽斯顿酒店无法按照原合同标准继续履行合同，因为市场经济不好，酒店生意很差；2.对于吴小兰要求支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金无异议，租金是支付到2016年11月30日；3.违约金约定较高，请求法院依法进行裁减；4.丽斯顿酒店和腾启房地产公司没有混同。	被告腾启房地产公司答辩称：1、吴小兰在事实理由所述的由被告腾启房地产公司承诺包租与事实不符，最开始是成都易程快捷酒店管理有限公司来承租房屋；2、吴小兰所述的在腾启房地产公司办理房屋买卖合同及租赁合同不是事实，是被告腾启房地产公司是委托了专业的销售公司，只有出纳是被告腾启房地产公司的。3、腾启房地产公司与丽斯顿酒店没有业务混同，腾启房地产公司与丽斯顿酒店是两家完全不同的公司，因为成都易程快捷酒店管理有限公司内部发生了问题，所以就撤场了，也是为了保证业主的权益，腾启房地产公司开设丽斯顿酒店继续经营管理酒店。	经审理查明，2011年4月14日，吴小兰与丽斯顿酒店签订《房屋租赁合同》，约定吴小兰将位于成都市xxx房屋(建筑面积40.41平方米)出租给丽斯顿酒店用于经营，租赁期限自2013年6月1日起至2028年5月31日止。丽斯顿酒店给予吴小兰的租金为税后净收益，其中起始租金每月55元/平，每3年在上期租金的基础上递增6%。丽斯顿酒店每个季度向吴小兰交纳租金，租金计收起始日期为2013年6月1日，租金在当季度首月的10日前付给吴小兰，签订合同当日内，丽斯顿酒店向吴小兰支付第一个季度的租金以及数额为一个月租金的保证金。丽斯顿酒店缴纳与该物业租赁收益有关的相关税费。自租赁物移交之日起，丽斯顿酒店根据经营需要，在保证不影响房屋承重结构安全和消防安全的原则下对租赁物进行装修。丽斯顿酒店应按时向吴小兰足额支付房屋租金，丽斯顿酒店在接到吴小兰催费通知十日后，仍不及时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按预付租金总额的0.3%支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为丽斯顿酒店违约，丽斯顿酒店应向吴小兰支付一个月租金金额的违约金，吴小兰有权解除合同。	2011年4月14日，吴小兰与腾启房屋地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号19-07），约定吴小兰购买腾启房地产公司开发的锦江区xxx房屋，建筑面积为40.41平方米。2011年4月21日，双方就上述房屋取得了成都市房管局的签约备案，备案号为xxx。2017年3月13日，吴小兰取得位于锦江区xxx号房屋(建筑面积40.44平方米、川2017成都市不动产权第xxx号)的房屋所有权证。	另查明，腾启房地产公司于2010年8月25日与成都市力诚营销策划有限公司签订《全程营销、策划代理服务合同》，约定腾启房地产公司委托成都市力诚营销策划有限公司全程策划和独家销售代理其开发的“索尔龙舟”项目的12F-33F所有商品小户型。腾启房地产公司负责派专人配合销售，负责审核《商品房买卖合同》、收取售房款(包括预定金等)，成都市力诚营销策划有限公司负责委派现场销售人员，全面负责组织和执行项目的销售工作。	上述事实的认定，有吴小兰提交的吴小兰身份证复印件、丽斯顿酒店、腾启房地产公司查询信息、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、成都银行卡流水明细、腾启房地产公司提交的销售代理合同（全程营销、策划代理服务合同）以及原、被告双方当事人的陈述在案佐证。	关于庭审中，原告吴小兰与被告丽斯顿酒店一致认可双方签订《房屋租赁合同》合法有效，丽斯顿酒店应当向吴小兰支付2016年12月1日起至2017年8月31日期间的房屋租金为21218.85元的事实，本院予以采信。	本院认为，吴小兰、丽斯顿酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,合同内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。现吴小兰请求确认双方签订的《房屋租赁合同》有效，丽斯顿酒店亦无异议，本院予以确认。吴小兰要求继续履行合同，丽斯顿酒店提出继续履行合同，从法律上无异议，但事实上由于酒店生意很差，无法按原合同继续履行。本院认为，丽斯顿酒店以生意差为由抗辩无法按原合同继续履行，不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，本院对丽斯顿酒店的该辩解意见不予支持。	吴小兰要求丽斯顿酒店支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金，因双方在庭审中均确认应付租金金额为21218.85元，本院对此予以确认。根据双方合同约定，租金在当季度首月的10日前支付，丽斯顿酒店至今未支付。2016年12月1日至2017年8月31日的租金，已构成违约。双方合同约定，丽斯顿酒店在接到吴小兰催费通知十日后，仍不及时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按预付租金总额的0.3%支付滞纳金，逾期30日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为丽斯顿酒店违约，丽斯顿酒店应向吴小兰支付一个月租金金额的违约金，吴小兰有权解除合同。本案中，吴小兰要求丽斯顿酒店支付违约金2357.65元。本院认为，吴小兰在庭审中未提交证据证明其在丽斯顿酒店逾期支付租金后进行了催收，故本院视其起诉为催收。租金的损失实为资金的占用利息，双方合同对违约金的约定过高，本院酌情予以裁减。丽斯顿酒店应自起诉之日即2017年5月17日起，以欠付的租金金额为基数，按日万分之三向吴小兰支付逾期支付租金的违约金至实际支付之日止，以2357.65元为限。	关于吴小兰要求腾启房地产公司承担连带责任。本院认为，吴小兰以腾启房地产公司设立丽斯顿酒店的过程，由法人股东变更为自然人股东，是滥用法人独立地位，且两公司财务混同、双方恶意串通，应依照公司法第20条的规定承担连带责任。本院认为，吴小兰提出的上述意见未提交任何证据证明。故其要求腾启房地产公司承担连带责任无事实依据，本院不予支持。	据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决如下：	一、确认原告吴小兰与被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司于2012年11月4日签订的《房屋租赁合同》有效，双方继续履行该合同；	二、被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴小兰支付2016年12月1日至2017年8月31日的租金21218.85元，并支付逾期付款的违约金（自2017年5月17日起至实际付清之日止，以21218.85元为基数，按日万分之三计算，以2357.65元为限）	三、驳回原告吴小兰的其他诉讼请求。	如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费减半收取3381.5元，由被告成都市丽斯顿酒店管理有限责任公司负担。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。	审判员  黄鹏之	二〇一七年十月三十日	书记员  李茜兰	记录员  杜小雨	附：本判决所适用法律条文全文	《中华人民共和国合同法》	第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。	第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。	第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。