苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初2784号原告（执行案外人）：全粉英，女，1989年1月5日生，朝鲜族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：刘清峰，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：金海云,女,1979年4月28日生,朝鲜族,住山东省即墨市。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告（被执行人）：魏丽,女,1984年6月28日生,汉族，住吉林省敦化市。原告全粉英与被告金海云、魏丽案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告全粉英的委托诉讼代理人刘清峰、被告金海云的委托诉讼代理人毛春泉到庭参加诉讼。被告魏丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院将其列为共同被告，并依法缺席审理。本案现已审理终结。原告全粉英向本院提出诉讼请求：1.停止对位于山东省青岛市城阳区正阳路77号御景尚都小区39号楼305户房屋（所有权证号：青房地权市字第20152784号）的强制执行，并解除对其的查封；2.本案诉讼费用由全粉英、魏丽负担。事实和理由：2015年10月30日，全粉英与魏丽签订《房屋买卖合同》，约定全粉英向魏丽购买其位于山东省青岛市城阳区正阳路77号御景尚都小区39号楼305户房屋（所有权证号：青房地权市字第20152784号）。合同签订后，全粉英依约付清全款，魏丽也交付了该房屋，全粉英占有使用该房屋至今。因该房屋未还清银行贷款、未办理撤押手续，所有无法办理过户手续。2016年4月18日，经青岛市城阳区人民调解委员会驻法院立案庭人民调解室调解，并制作青岛市城阳区人民调解委员会2016城驻法民调第38号调解协议书，约定魏丽于2016年6月1日前还清贷款，办理撤押手续并协助全粉英办理完毕过户手续，逾期按每日壹仟元承担违约金等。2016年5月，魏丽至银行办理解押手续后，将房屋产权证书交给全粉英，在准备办理过户手续时，发现案涉房屋被苏州市吴江区人民法院于2016年5月23日在金海云与崔景花、崔庆俊、魏丽民间借贷纠纷一案查封。该案后进入执行程序，全粉英以案外人身份提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封但被驳回。全粉英对该裁定不服，故提起本案诉讼。被告金海云辩称：执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，法院对案涉房屋的查封属于合法查封，请求法院依法驳回全粉英的诉讼请求。被告魏丽未作答辩。经审理查明：2015年7月，全粉英承租魏丽名下案涉房屋，并支付一年租金14400元，后实际入住案涉房屋。2015年10月30日，魏丽（甲方）与全粉英（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其名下位于青岛市城阳区正阳路77号39号楼305室房屋（建筑面积46.65平方米，所有权证号：青房地权市字第20152784号）转让给乙方；转让价格35万元，乙方于本合同签订当日支付甲方定金25000元（因乙方已于2015年7月支付甲方一年租金14400元，甲方不再退还剩余8个月的租金9600元及押金2400元，与购房定金相抵销后，乙方尚需支付甲方13000元），乙方于本合同签订之日起30日内支付购房款13.5万元，余款19万元于2016年3月底前缴清；在该房屋转让中，有关甲乙双方根据国家有关规定应交的一切税费，概由甲方承担，乙方不承担此项费用，因该房屋仍有银行贷款，甲方保证在2016年4月10日之前付清银行贷款，办理撤销及协助乙方办理过户手续；因本合同签订前，乙方已经基于租赁关系实际使用、占有房屋，故双方不另行交接房屋，本合同签订之日视为房屋交付之日。当日，上述合同签订后，全粉英以现金形式支付魏丽13000元。2015年11月26日，全粉英以现金形式和银行转账形式支付魏丽购房款合计13.5万元。2016年3月29日，全粉英以银行转账形式支付魏丽剩余购房款19万元。2016年4月12日，魏丽和全粉英签订《补充协议》一份，约定：全粉英已经按照前述房屋买卖合同的约定付清全部房款，魏丽应于2016年6月1日前还清银行贷款、办理撤销手续并协助全粉英办理完毕过户手续，逾期按每日壹仟元的标准支付违约金；过户过程中产生的税费，由双方按照国家规定分别承担，没有规定的由双方平均承担；双方房屋租赁及买卖合同关系一次性处理了结，再无其他纠葛。2016年4月18日，因全粉英已付清全部房款，但魏丽未及时还清银行贷款致无法办理案涉房屋的过户手续，全粉英向向青岛市城阳区人民调解委员会申请调解。同日，青岛市城阳区人民调解委员会驻法院立案庭人民调解室出具2016城驻法民调第38号调解协议书，该协议书载明：魏丽于2016年6月1日前还清贷款，办理撤押手续并协助全粉英办理完毕过户手续，如逾期按每日壹仟元标准向全粉英支付违约金；过户过程中产生的税费，由双方按照国家规定分别承担，无规定的由双方平均承担。2016年6月22日，本院作出(2016)苏0509民初6014号民事判决书，判决崔景花归还金海云借款本金220万元并支付相应利息，魏丽对崔景花该项付款义务承担连带清偿责任。该案审理过程中，本院依金海云的申请，于2016年5月23日查封了案涉房屋。上述判决生效后，因崔景花、魏丽等未履行判决书确定的付款义务，金海云向本院申请强制执行。本院于2016年9月6日立案执行，案号为（2016）苏0509执7305号。该案执行过程中，执行法官于2016年11月18日至案涉房屋内进行调查，发现居住在案涉房屋内的人员为魏丽的母亲，其称是魏丽让住这儿带小孩的。2017年1月19日，全粉英以其已购买案涉房屋并实际占有为由向本院提出执行异议，本院于2017年1月25日作出（2017）苏0509执异12号执行裁定书，裁定驳回全粉英的异议。全粉英对该裁定不服，故提起本案诉讼。另查明：2011年4月19日，魏丽与交通银行股份有限公司青岛分行就案涉房屋办理抵押预告登记。2016年5月20日，魏丽清偿完毕案涉房屋在交通银行股份有限公司青岛分行的按揭贷款，但至2016年5月23日本院查封案涉房屋时，案涉房屋的抵押权登记尚未注销。对于执行法官至案涉房屋调查的情况，全粉英的委托诉讼代理人庭审中陈述：1.执行法官至案涉房屋调查时，确实是魏丽的母亲住在里面，但不是常住，只是住几天，其对房屋已经出售给全粉英的情况也并不清楚。2.魏丽在2016年6月早产，产后其母亲过来看她，魏丽跟全粉英商量能不能让其母亲在案涉房屋内住几天。全粉英2016年1月生完小孩后，全粉英的婆婆来照顾她，但因案涉房屋太小，所以就搬到另外一处大一点的房屋，案涉房屋也就空了下来。全粉英担心魏丽会拖延后续房屋过户的事情，所以就同意魏丽的母亲住下。以上事实，有全粉英提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、调解协议书、结婚证、银行账户交易明细、转账单、收条、支付宝交易明细、电费发票、物业费发票、水电费收据、房地产权证、房地产预告登记证明、医学出生证明、（2017）苏0509执异12号执行裁定书以及全粉英委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，全粉英与魏丽就案涉房屋签订书面买卖合同的时间是2015年10月30日，系本院查封之前。其次，全粉英提交的电费支付凭证能够与《房屋买卖合同》中关于全粉英此前已于2015年7月承租并实际占有案涉房屋、买卖合同签订之日即为房屋交付之日的表述相互印证，应当认定其在查封之前已合法占有案涉房屋。关于执行法官至案涉房屋调查时，魏丽母亲居住在内的事实，经本院调查，并结合案涉房屋仅36.02平方米的情况，本院认为全粉英对此的解释具有合理性，魏丽母亲曾居住在案涉房屋内的事实不影响对全粉英已合法占有的认定。再次，全粉英已按照买卖合同的约定支付了全部价款。最后，虽然在全粉英购买案涉房屋时房屋设有抵押，且全粉英对此亦知晓，但在其依约支付全部价款后，其已通过与魏丽签订《补充协议》、申请人民调解委员会调解等方式积极主张自己的权利，《补充协议》的签订时间和调解协议的出具时间内分别是2016年4月12日、4月18日，案涉房屋贷款的清偿时间是2016年5月20日，本院查封的时间是2016年5月23日，该段期间属于注销抵押权、办理过户登记的合理期间，故不应将未办理过户登记的原因归责于全粉英。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：解除对魏丽名下位于山东省青岛市城阳区正阳路77号御景尚都小区39号楼305户房屋（所有权证号：青房地权市字第20152784号）的查封，并停止对该房屋的执行。案件受理费6550元，由被告金海云、魏丽共同负担，并于本判决生效后十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  廖景熙人民陪审员  顾福根二〇一七年十月三十日书 记 员  钱林平附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。