江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1841号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘南英，女，1968年12月18日出生，汉族，住江西省南昌县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志鹏，男，1975年1月5日出生，汉族，住江西省樟树市，现居住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：蒋建军，南昌市金光法律服务所法律工作者。原审被告：李杨，男，1966年12月6日出生，汉族，住江西省南昌县。原审第三人：刘录顺，男，1972年1月3日出生，汉族，住江西省南昌县。上诉人刘南英与被上诉人罗志鹏、原审被告李杨、原审第三人刘录顺租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2015）西桃民初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘南英，被上诉人罗志鹏及委托诉讼代理人蒋建军，原审被告李杨到庭参加诉讼，原审第三人刘录顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。刘南英上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回罗志鹏的诉讼请求，上诉人无须向被上诉人支付判决书确定的给付金额119000元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方的协议中虽写的是经营权转让，但实际上是租赁场地的整体转让，是将租赁场地转由被上诉人承租，并对宾馆进行经营。这其中涉及到的就是房东需要在之后与被上诉人重新签订租赁合同，即之后的有关租赁的权利义务关系均由被上诉人享有和承担。这种将租赁权转让给他人，由他人重新与出租人签订合同的方式是符合法律规定的。从一审提交的证据显示，房东刘录顺是同意上诉人将租赁场地予以转让的，只需等其回来时与新的租客签订租赁合同即可。上诉人从上家接过来的时候，也是与原房东重新签订租赁合同的，租赁房屋经营宾馆肯定是合法的。二、协议书中虽写宾馆经营权转让，但并不涉及营业执照转让的内容，没有条文约定要将营业执照予以变更。营业执照是否变更，能否变更与本案没有关系，与双方没有关系。转让的一方只有义务协助接手的一方与原房东签订新的租赁合同。接手的一方在签订了新的租赁合同，只要能依约缴纳租金、水电费，就可以在此场地经营宾馆，至于是以原营业执照经营，还是自行去注册一个经营主体，与上诉人无关，由被上诉人接手后自行决定并处理。三、上诉人并未收到被上诉人支付的转让费及押金。转让费及押金共计有十余万元，被上诉人不可能无凭无据支付给上诉人，上诉人未曾收到的款项如何返还。四、被上诉人不能与房东重新签订租赁合同过错在于被上诉人。被上诉人在房东要求他缴水电费并签订租赁合同时，予以拒绝，这是本案的关键。导致被上诉人无法在此继续经营，过错在于被上诉人自己。原房东没有强迫他离开，也没有要求他一定以原营业执照经营，但只要使用该场地，就得交房租和水电费，这是基本的义务，一切责任应由其自行承担。综上，上诉人与被上诉人的协议实质是关于租赁场地得租赁权的转让，不是无效的协议。罗志鹏答辩称：一、上诉人与被上诉人之间是经营权转让法律关系，因双方签订的协议违反相关法律规定，被认无效，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方在协议中明确约定为转让经营权，对租赁的事宜并未作出具体的约定，如果是单纯的租赁合同，上诉人无需将营业执照、公章等物件交给被上诉人，并告知上诉人公安部门监管的关于旅客住所登记的密码，使被上诉人在未经相关部门批准的情况下即可顺利经营宾馆业务，从双方签订协议的目的来看，房屋的使用也是为经营权服务的。2、据被上诉人一审提供的营业执照、企业信息复印件记载，南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的企业类型为个体工商户，经营者为田喻。上诉人不是该宾馆的经营者，其将该宾馆转让给被上诉人的行为违反了我国《合同法》第五十二条规定、《个体工商户条例》第十条规定、《旅馆业治安管理办法》第四条规定，应当认定为无效。二、上诉人声称未收到被上诉人支付的转让费及押金违背事实，被上诉人在一审提供的各项证据足以证明上诉人已收到被上诉人支付的转让费及押金的事实，一审运用逻辑推理和日常经验法则对双方提供的各项证据的证明力进行判断，认定被上诉人已向上诉人支付转让费及押金正确。三、根据一审时被上诉人提供的2015年6月3日南昌市西湖分局桃花派出所对房东刘录顺的哥哥刘录慎所作的笔录记载，上诉人将宾馆转让给被上诉人事先并未征得房东刘录顺的同意，并且刘录顺兄弟将宾馆收回以事实行为对宾馆转让行为的反对，故被上诉人不能与房东重新签订租赁合同的过错在于上诉人。李杨答辩称：与上诉人的意见一致。罗志鹏向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《协议书》无效；2、判决刘南英、李杨返还房屋押金10万元人民币及转让费3.8万元人民币（5.8万元扣除2万元）；3、判令刘南英、李杨退还2015年6月1日至2015年6月30日的房屋租金23889元人民币；4、判令刘南英、李杨承担本案全部诉讼费用。刘南英向一审法院反诉请求：1、判令罗志鹏向刘南英支付押金10万元及转让费5.8万元；2、判令罗志鹏支付刘南英为其垫付的水电费19000元；3、诉讼费用由罗志鹏承担。一审法院经审理查明：刘录顺系南昌市西湖区金润广场二期29号十七层房屋业主，2012年3月将该房屋出租给他人用于开办宾馆经营，宾馆名称为南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆，该宾馆为个体工商户，经营者姓名田喻。2015年2月17日，刘录顺与刘南英签订《租赁合同》一份，该合同约定：“甲方（刘录顺）将坐落在南昌市西湖区灌婴路599号丰源金润广场二期29号整个17层的《润湖宾馆》，面积1322平方米，租给乙方（刘南英）经营宾馆使用，租赁期限从2015年3月30日至2017年3月29日；租赁费每年30万元，由于之前是由乙方经营，所以2015年2月16日之前所有费用与甲方无关，由乙方自行承担。乙方需无条件经营完两年，即从2015年3月30日至2017年3月29日止，甲方才同意退回10万元押金，否则押金不退；承包方若将出租方的房屋（场所）转租给第三人，需经出租方同意。”。上述合同签订的当天，刘录顺与刘南英还签订《补充协议》一份，注明：“甲方同意乙方在经营期间转让，考虑到甲方在北京工作，转让协议可以在甲方回南昌收房租时补签。”2015年4月4日，刘南英作为甲方与作为乙方的罗志鹏签订《协议书》一份，具体内容为：“经双方协商转让润湖宾馆经营权，从2015年4月4日由乙方经营，乙方付给甲方到2015年6月30日的房屋租金71668元（甲方已付给房东），房屋押金10万（甲方已付给房东），转让费5.8万，共计229668元。甲方愿意押2万元，合同签好后给付，甲方从乙方接手，2015年4月4日以前债权、债务与乙方无关，2015年4月4日以后债权、债务与甲方无关。2015年6月30日前甲方负责联系房东签转让合同。本合同一式两份，甲乙双方各执一份”。上述《协议书》签订的当天，刘南英向罗志鹏移交了有刘录顺2015.2.18签名，内容为“收到刘南英房租款柒万伍仟元整（2015.3.30-2015.6.30租金）”的收条原件一份、有刘录顺2015.2.17签名，内容为“一、本人同意林军原壹拾万元押金转为刘南英享有，在刘南英顺利经营完两年后退归刘南英所有；二、在不损害房东利益条件下，本人可以配合刘南英转让，在转让情况下，拾万元押金由刘南英接收（无押金条）”的承诺书原件一份、江西省华南物业管理有限公司2015.3.2与刘南英签订关于缴纳临时停车费内容的协议书原件一份、新建县大昌洗涤中心2014年10月1日与李杨签订的为期一年的洗涤合同原件一份及南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的营业执照原件、宾馆的公章、各房间的钥匙等物品，刘南英并告知罗志鹏公安部门关于旅馆业关于旅客住所登记的登记密码等。完成上述交接后，罗志鹏开始经营南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的住宿业务，至2015年5月下旬，罗志鹏、刘南英因水电费结算及刘录顺不同意与罗志鹏签订租房合同等事项发生矛盾，2015年5月27日至6月3日，南昌市公安局西湖分局桃花派出所四次接到110指令出警至西湖区××路××贰零零捌润湖宾馆调处矛盾纠纷，其中2015年6月1日，罗志鹏与刘录顺分别报警，刘录顺报警称刘南英在其不知情的情况下把租赁物转租给罗志鹏，导致其没有收到房租，要求把宾馆收回；而罗志鹏则坚持要求刘南英退回收取的押金及转让费，在桃花派出所处理上述纠纷过程中，刘录顺收回了南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的营业执照、公章、钥匙等物品，并退回给罗志鹏2015年6月份房屋租金25000元；罗志鹏于2015年6月3日搬出润湖宾馆并于同年6月8日向一审法院提起诉讼，要求刘南英、李杨返还其于2015年4月4日支付给刘南英的房屋押金及转让费。刘南英在答辩期间提起反诉称2015年4月4日双方签订《协议书》后罗志鹏未按约定支付房屋押金及转让费，拖欠水电费、不预交相应房屋租金，导致房东无法同意其继续经营，应由罗志鹏承担一切责任。一审庭审时，刘南英本人未到庭，其委托代理人在庭审调查中称刘南英告诉他2015年4月4日尚未收取罗志鹏所说的房屋押金及转让费，当天罗志鹏仅付给刘南英预交的房租71688元；罗志鹏坚称2015年4月4日付给刘南英现金202655元，坚持要求判令刘南英返还罗志鹏房屋押金10万元及转让费3.8万元，同时同意撤回第三项诉讼请求。因双方各执己见，致本案无法调解。另查明，罗志鹏于2015年4月4日在南昌市农村商业银行股份有限公司利民分理处通过跨行通存通兑业务提取现金3万元，通过其个人农业银行借记卡在农业银行营业网点提取现金18万元。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案罗志鹏、刘南英于2015年4月4日签订的《协议书》，内容既涉及南昌市西湖区金润广场二期29号十七层房屋的押金和租金，又涉及转让费和宾馆经营所产生的收益、水电费、物业费，其实质内容是关于南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆经营权的转让，而当时该宾馆系个体工商户，经营者为田喻。根据我国《个体工商户条例》的相关规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。本案罗志鹏、刘南英分别于2015年2月18日及2015年4月4日接手南昌市西湖区象湖贰零零捌润湖宾馆的经营，均未办理相关个体工商户登记，其所谓宾馆经营权转让并没有法律依据，双方2015年4月4日所签《协议书》应属无效合同；本案争议的焦点主要在于2015年4月4日当天罗志鹏在银行提取的现金21万元是否支付给了刘南英。综合双方当事人提交的证据，结合庭审罗志鹏及刘南英代理人的陈述，罗志鹏在与刘南英签订《协议书》的当天，按照《协议书》约定的付款金额在银行提取现金21万元，刘南英代理人当庭也确认刘南英2015年4月4日收到罗志鹏给付的季度房租71688元，虽然罗志鹏未要求刘南英出具收到现金的收条，行为欠妥，但从刘南英当天将其租金收条、转押金的承诺书、与物业公司的协议书以及宾馆营业执照原件、公章、宾馆各房间的钥匙等物品全部交给罗志鹏持有并允许罗志鹏开始经营的事实、以及刘录顺的哥哥刘录慎2015年6月3日在桃花派出所处理三方纠纷时所作询问笔录中关于“2015年6月1日他们兄弟俩在收房租时才发现刘南英已将宾馆转租，三方发生纠纷时罗志鹏当面提出已交10万元押金和3.8万元转让费给刘南英”的相关陈述内容，可以推定罗志鹏已经按照《协议书》约定的内容将房屋押金及转让费付给了刘南英，现因上述《协议书》属无效合同，罗志鹏要求刘南英返还因该合同取得的房屋押金10万元及转让费3.8万元，一审法院予以支持；在罗志鹏提交的证据中，并没有有效证据证明李杨参与了《协议书》的签订及履行，且罗志鹏在本案中亦未提出上述债务系刘南英、李杨夫妻共同债务的主张，故罗志鹏在本案中要求李杨承担共同还款责任，一审法院不予支持。刘南英提出反诉主张请求判令罗志鹏按《协议书》约定向其支付押金10万元及转让费5.8万元，依法无据，一审法院不予支持；罗志鹏签订《协议书》自身亦有部分过错，对刘南英垫付的润湖宾馆2015年4、5月的水电费19000元，应由罗志鹏承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条的规定，判决如下：一、罗志鹏与刘南英于2015年4月4日签订的关于润湖宾馆经营权转让的《协议书》无效，刘南英应在本判决生效后三日内返还给罗志鹏房屋押金100000元及转让费38000元；二、罗志鹏应在本判决生效后三日内支付刘南英垫付的水电费19000元；三、上述一、二项相抵，刘南英仍需向罗志鹏支付119000元；四、驳回罗志鹏对李杨的诉讼请求；五、驳回刘南英的其他反诉请求。本案由罗志鹏预交的案件受理费3540元，由罗志鹏承担1060元，由刘南英承担2480元。限随上述款一并偿付；由刘南英预交的反诉费1920元，由罗志鹏承担200元（可从刘南英应付款中抵扣），刘南英承担1720元。各方当事人在二审均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，从上诉人刘南英与被上诉人罗志鹏于2015年4月4日签订的协议书内容看，虽然写了转让润湖宾馆经营权，但是实质上是对涉案房屋使用收益权的转移，上诉人还需联系房东重新与被上诉人签订合同，因此，上诉人与被上诉人之间为转租合同关系。因上诉人将涉案房屋转租给被上诉人事先未征得出租人刘录顺同意，事后刘录顺也拒绝与被上诉人重新签订租赁合同并收回了涉案房屋，本院认为，上诉人的转租行为未得到出租人的同意，上诉人与被上诉人签订的协议书为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人上诉主张其未收取押金10万元及转让费3.8万元，本院认为，根据上诉人将房东刘录顺的租金收条、押金承诺书以及宾馆经营所需的材料全部交给被上诉人并由被上诉人经营宾馆的行为，再加上被上诉人举证证明其同一天在银行提取了21万元现金，在庭审中对该过程和细节作了详细陈述，且在产生纠纷后多次主张，可以形成优势证据以认定被上诉人向上诉人交付了押金及转让费，故一审判决上诉人返还押金及转让费正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2680元，由刘南英承担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十月十三日书记员  万志新