广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17500号上诉人（原审被告）：杨永安，男，1971年7月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾淑平，女，1983年1月13日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：刘庆彬，男，1982年9月25日出生，汉族，住广州市花都区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。原审被告：黄艳常，女，1971年2月10日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所实习律师。原审第三人：广州相念屋房地产代理有限公司（以下简称相念屋公司），住所地广州市花都区新华街永发路6号15号铺。法定代表人：刘莉，该公司董事长。上诉人杨永安因与被上诉人曾淑平、刘庆彬、原审被告黄艳常、原审第三人相念屋公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨永安、原审被告黄艳常的共同委托诉讼代理人陈致陶，被上诉人曾淑平、刘庆彬的共同委托诉讼代理人王泽楷，原审第三人相念屋公司的法定代表人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永安上诉请求：撤销一审判决第一项，判令一审、二审的诉讼费、保全费由曾淑平、刘庆彬承担。事实和理由：一、涉案合同缺乏生效的要件，应属无效，一审判决适用法律错误。1、杨永安与曾淑平、刘庆彬及相念屋公司均清楚涉案房屋没有办理产权证的实际情况，仍执意交易，违反了法律的强制性规定，属于合同法第52条规定的无效行为。2、杨永安在没有得到黄艳常同意并书面授权的情况下，作为无权代理人，自作主张将涉案房屋出让给曾淑平、刘庆彬，曾淑平、刘庆彬和相念屋公司也清楚杨永安并非所有权人，为了达到交易过户的目的，不顾合同无效的风险，坚持与杨永安交易，也存在一定过错。故本案的交易不论从理论到实际都不符合法律规定，也不符合表见代理的有关规定，并非所有权人黄艳常真实的意思表示，合同效力为待定。黄艳常在一审庭审中表明不会追认涉案合同，该合同应属无效。一审判决直接认为涉案合同有效是适用法律错误。二、杨永安承担的应是缔约过失责任而非违约责任，一审判决认定事实错误。杨永安与曾淑平、刘庆彬及相念屋公司三者共同违反了合同法第42条的规定，应成立缔约过失责任而非由杨永安个人承担违约责任。根据合同法解释二的规定，杨永安应退回曾淑平、刘庆彬定金并赔偿一定数额的利息，曾淑平、刘庆彬与相念屋公司因存在过错也应承担一定比例的利息损失。一审判决直接依据合同第十条的约定判定杨永安承担违约责任并支付违约金，与事实不符，更加重了杨永安的法律责任，严重违反了公平原则。曾淑平、刘庆彬共同辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，杨永安的上诉事实及理由缺乏法律依据，请求驳回上诉，维持原判。黄艳常述称同意杨永安的上诉意见。相念屋公司述称：黄艳常是同意出售涉案房屋，因其忙碌没有空，一切手续都是由其丈夫杨永安代为办理，后来因为涉案房屋市场价暴涨，导致其不愿意继续本次交易。2017年3月29日，曾淑平、刘庆彬共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄艳常、杨永安向曾淑平、刘庆彬支付违约金108000元；2、黄艳常、杨永安向曾淑平、刘庆彬退回定金2万元；3、黄艳常、杨永安承担本案诉讼保全费、案件受理费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区永发路6号34栋1405房，已办理预告登记至黄艳常名下，登记字号为14预登3358314。黄艳常与杨永安系夫妻关系，双方于1995年9月15日办理结婚登记手续。2017年2月23日，曾淑平、刘庆彬（买方）、杨永安（卖方）与相念屋公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，约定由卖方将涉案房屋以108万元的价格售予买方。合同第九条约定，卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及解除抵押等事项处理完毕。第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。附件买方双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第4种方式支付楼款给卖方：4.涂销抵押按揭付款签订本合同时支付人民币2万元作为定金，部分楼款31万元不迟于2017年8月16日支付，但付款的前提条件是业主已结清该物业所有费用，买卖双方共同到房管局过户。买方落款处由刘庆彬签名，曾淑平的签名由刘庆彬代签。卖方落款处由杨永安签名，黄艳常的签名由杨永安代签。曾淑平、刘庆彬称，当时是黄艳常、杨永安一起到相念屋公司处与曾淑平、刘庆彬签订合同，黄艳常、杨永安向曾淑平、刘庆彬陈述两人为夫妻关系，相念屋公司也告诉曾淑平、刘庆彬，黄艳常、杨永安是夫妻关系。黄艳常、杨永安告知曾淑平、刘庆彬，涉案房屋是两人共有的。但是签合同时，黄艳常说自己有事先走了，让杨永安与曾淑平、刘庆彬签订合同。签订合同时，因涉案房屋还未办理房产证，故黄艳常、杨永安未向曾淑平、刘庆彬出示房产证。黄艳常、杨永安当时未向曾淑平、刘庆彬出示相关证明身份关系的证件，但黄艳常提供其身份证原件给曾淑平、刘庆彬查看，并提供了复印件给曾淑平、刘庆彬。在本案立案时，曾淑平、刘庆彬已将该复印件作为黄艳常、杨永安的身份资料提供给法院，且该身份证复印件上还写了“卖方”。当时杨永安也提供了身份证原件给曾淑平、刘庆彬查看，但是未提供复印件，故曾淑平、刘庆彬起诉时在查询了杨永安的身份信息后才立案。曾淑平、刘庆彬签合同时只看到了黄艳常、杨永安之前与他人签订的合同，该份合同当时已解除。签订合同当天，曾淑平、刘庆彬向杨永安支付购房定金2万元。曾淑平、刘庆彬称，签订合同后，黄艳常、杨永安没有按照合同约定申请提前还贷，也不同意将涉案房屋继续出售给曾淑平、刘庆彬。黄艳常、杨永安称，杨永安在没有获得黄艳常同意的情况下，擅自与曾淑平、刘庆彬签订《房屋买卖合同》，黄艳常、杨永安认为该份合同不合法，在本案纠纷解决之前，不同意出售涉案房屋。相念屋公司称，黄艳常对于杨永安将涉案房屋出售给曾淑平、刘庆彬是知情并同意的。相念屋公司曾陪同黄艳常到地税局预约缴税时间及咨询缴税的相关情况。直至2017年3月19日，相念屋公司向黄艳常提供缴税资料，黄艳常认为涉案合同交易价低于暴涨的市场价，不愿意缴税，也不愿意将涉案房屋售予曾淑平、刘庆彬。相念屋公司曾多次协议，但黄艳常一直以涉案房屋交易价过低为由拒绝继续本次交易。相念屋公司为此提交了微信聊天记录截图及语音聊天记录拟证实其主张。曾淑平、刘庆彬对于相念屋公司提交的证据没有异议，认为该份证据证明黄艳常清楚双方签订合同及买卖房屋的情况。黄艳常、杨永安对于相念屋公司提交的证据提出异议，认为相念屋公司无法证明相关的录音及微信的记录就是由黄艳常作出的，黄艳常、杨永安无法确认该证据的真实性，其次，黄艳常、杨永安认为该证据恰恰证明了杨永安没有征得黄艳常的同意，擅自处分了涉案房屋，黄艳常得知后未对杨永安的行为进行追认。黄艳常、杨永安认为涉案合同无效，若合同有效，则因无法履行，已经解除。曾淑平、刘庆彬认为涉案房屋存在抵押，合同无法继续履行，认为涉案合同已经解除。曾淑平、刘庆彬与黄艳常、杨永安就本案纠纷无法达成一致，本案成讼。一审诉讼中，曾淑平、刘庆彬向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结黄艳常、杨永安价值128000元的财产，并由曾淑平、刘庆彬的担保人中国大地财产保险股份有限公司广东分公司提供的保单保函进行担保。一审法院依法作出（2017）粤0114民初2794号民事裁定书，查封了黄艳常、杨永安名下所有的价值128000元的财产。曾淑平、刘庆彬为此支出诉讼保全费1160元。一审法院认为：现曾淑平、刘庆彬未提供证据证实黄艳常同意将涉案房屋出售给曾淑平、刘庆彬，相念屋公司虽提供了微信聊天截图拟证实黄艳常同意向曾淑平、刘庆彬出售涉案房屋，但黄艳常对此予以否认，且该微信聊天记录中并未有明确黄艳常同意向曾淑平、刘庆彬出售涉案房屋的意思表示，对于相念屋公司提供的微信聊天截图，不予采信。故涉案合同的相对方为曾淑平、刘庆彬与杨永安。杨永安在未取得黄艳常的同意下，擅自与曾淑平、刘庆彬签订合同，出售涉案房屋，其行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故曾淑平、刘庆彬、杨永安及相念屋公司签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守约定。黄艳常、杨永安主张合同无效，不予采纳。曾淑平、刘庆彬及黄艳常、杨永安认为涉案合同已经解除，故确认曾淑平、刘庆彬与杨永安之间的房屋买卖合同关系已经解除。杨永安以自己的名义签订与曾淑平、刘庆彬签订合同，又以涉案房屋的权属人黄艳常不同意为由，拒绝向曾淑平、刘庆彬出售涉案房屋，违反了合同约定，应向曾淑平、刘庆彬返还定金并承担违约责任。根据曾淑平、刘庆彬、杨永安及相念屋公司签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，对于曾淑平、刘庆彬要求杨永安返还定金2万元，并支付违约金10800元的诉讼请求，予以支持。黄艳常亦同意退回曾淑平、刘庆彬定金2万元，对于曾淑平、刘庆彬要求黄艳常返还定金2万元的诉讼请求，予以支持。现曾淑平、刘庆彬未提供证据证实黄艳常同意杨永安出售涉案房屋，曾淑平、刘庆彬要求黄艳常承担违约责任，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年6月23日作出如下判决：一、被告杨永安自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾淑平、刘庆彬支付违约金108000元；二、被告杨永安、黄艳常自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾淑平、刘庆彬返还定金20000元；三、驳回原告曾淑平、刘庆彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，诉讼保全费1160元，共计2590元，由被告杨永安负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均没有新证据提交。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故一审判决根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定上诉人杨永安与被上诉人曾淑平、刘庆彬及原审第三人相念屋公司签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。上诉人杨永安关于上述涉案合同无效的上诉意见不成立，本院不予采纳。根据本案查明的事实，上诉人杨永安以自己的名义与被上诉人曾淑平、刘庆彬签订涉案合同，又以涉案房屋的权属人即原审被告黄艳常不同意为由，拒绝向被上诉人曾淑平、刘庆彬出售涉案房屋，违反了合同约定，上诉人杨永安与被上诉人曾淑平、刘庆彬及原审被告黄艳常在一审中均认为涉案合同已经解除，故一审判决确认上诉人杨永安与被上诉人曾淑平、刘庆彬之间的涉案房屋买卖合同关系已经解除、上诉人杨永安应向被上诉人曾淑平、刘庆彬返还定金并承担违约责任正确，对于被上诉人曾淑平、刘庆彬要求上诉人杨永安返还定金2万元并支付违约金10800元的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人杨永安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2460元，由上诉人杨永安负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十月二十五日书记员  党春婷