吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0221民初1108号原告：任怀亮，自由职业，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：王键，吉林城威律师事务所律师。被告：吉林市久奇房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区东局子街道社区中心商住楼。法定代表人：陈久章，总经理。委托诉讼代理人：肖建国，永吉县经济开发区法律服务所法律工作者。被告：陈久章，住吉林市。委托诉讼代理人：肖建国，永吉县经济开发区法律服务所法律工作者。原告任怀亮与被告吉林市久奇房地产开发有限责任公司（以下简称久奇房地产公司）、被告陈久章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告任怀亮及其委托诉讼代理人王键、被告久奇房地产公司委托诉讼代理人肖建国、被告陈久章及其委托诉讼代理人肖建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任怀亮向本院提出诉讼请求：1.认定原告与被告久奇房地产公司签订的购买永吉县一拉溪镇“溪畔家园”小区2号楼2单元601室，5单元502室、602室协议无效；2.判令被告返还购房款295200元，利息103320元，合计398520元。事实和理由：2011年被告久奇房地产公司开发建设永吉县一拉溪镇“溪畔家园”小区。2012年11月27日原告与被告久奇房地产公司永吉县分公司签订“溪畔家园”认购协议3份，一次性全款从被告处购买住宅楼3套。签订协议时该楼正在建设施工过程中。2016年工程竣工，原告找到被告要求交付房屋，但被告却以种种借口推托。起诉前原告到相关部门查询，得知该楼并未取得商品房预售许可证，就连规划许可证和土地使用证至今也未取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，原告与被告久奇房地产公司签订的3份认购协议无效。该解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并返还已付购房款利息，赔偿损失：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；……。根据该规定，被告久奇房地产公司应承担返还已付购房款并支付利息。被告陈久章为久奇房地产公司股东，因其个人账目与公司账目混同，故要求二被告连带承担以上责任。综上，原告来院告诉，请求法院依法支持原告的合理诉求。久奇房地产公司辩称，原告诉请没有事实根据及法律依据。1.原、被告双方不存在商品房买卖关系，不存在原告向被告交付购房款的事实。原告以虚构的相关证据来起诉被告返还购房款，属于恶意诉讼；2.本案原告及相关人员已涉嫌犯私刻印章罪和合同诈骗罪，对此，我公司已经向永吉县公安局报案，永吉县公安局已经依法立案，故本案应依法中止审理或移送公安机关；3.原告诉请主张返还房款及利息，没有任何事实及法律依据。返还购房款是以已经交付房款为前提，如没有交付，就没有返还之说，为此，原告应举证已交付房款的证明，否则应承担举证不能的责任。综上所述，本案应中止审理或移送公安机关。陈久章辩称，答辩意见同久奇房地产公司答辩意见。本院经审理认定事实如下：久奇房地产公司于2010年3月3日成立，系自然人陈久章个人独资设立。2011年9月26日久奇房地产公司申请并设立吉林市久奇房地产开发有限责任公司永吉县分公司，指定刘耀元为分公司负责人。2011年久奇房地产公司永吉县分公司在没有取得任何手续的情况下组织实施了永吉县一拉溪镇《溪畔家园》小区1号楼和2号楼建设。2012年11月28日任怀亮与久奇房地产公司签订《溪畔家园》小区2号楼2单元601室,5单元502室、602室认购协议3份，共交付购房款295200元，刘耀元（已故）在久奇房地产公司代表人处签名，3份收据均加盖了久奇房地产公司永吉县分公司财务印章。楼房竣工后，刘耀元未向任怀亮交付房屋。2013年12月13日久奇房地产公司永吉县分公司被永吉县工商局吊销营业执照，2015年5月28日经被告久奇房地产公司申请，永吉县工商局核准注销了久奇房地产公司永吉县分公司的工商登记。另查明，本院审理的（2016）吉0221民初902号原告刘恩东与被告久奇房地产公司、被告陈久章建设工程施工合同纠纷一案，认定久奇房地产公司与陈久章财务混同；2017年1月22日永吉县公安局受案的刘耀元伪造印章案，因刘耀元已故，此案已终止侦查；2017年9月21日永吉县公安局受案的陈久章被合同诈骗案，现永吉县公安局已决定不予立案。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售合同的，可以认定有效”的规定，因至本案起诉前，久奇房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，因此，久奇房地产公司与任怀亮签订的《溪畔家园》小区2号楼2单元601室,5单元502室、602室3份认购协议无效。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，久奇房地产公司永吉县分公司的民事责任应当由设立该分公司的久奇房地产公司承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据该规定，因久奇房地产公司永吉县分公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故对任怀亮判令久奇房地产公司返还购房款及利息的请求予以支持。任怀亮关于按吉林省农村商业银行贷款利率给付利息的请求，因久奇房地产公司永吉县分公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，存在欺诈的主观故意，其应当承担惩罚性赔偿责任。现任怀亮主张按吉林省农村商业银行贷款利率月利6.1154‰给付利息，该请求未超出中国人民银行同期人民币贷款基准利率的逾期罚息利率，故对原告该请求予以支持。任怀亮关于陈久章承担连带责任的请求，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因陈久章为久奇房地产公司股东，独资设立，其个人账目与公司账目混同，且陈久章没有证据证明公司财产独立于自己的财产之外，故对原告该请求予以支持。被告关于刘耀元私刻公章涉嫌刑事犯罪，主张本案应当中止审理或移送的问题，因被告的主张与本案不属于同一法律关系，无论刘耀元私刻公章是否成立，均不能对抗善意买受人，公司仍应当对分公司的行为承担民事责任。私刻公章的行为，是公司管理缺失，监管不到位的结果，属于内部问题。其内部问题可在公司对外承担责任后，再追究相关人员的责任，首先，尚无证据证明本案的认购协议及收据的印章系虚假的；其次，即使认购协议及收据上的印章系虚假的，被告还应当证明私刻印章与原告有关。如果不能认定私刻公章与原告有关，原告对私刻公章就不应当承担责任；第三，原告没有义务也不可能在认购房屋及交款时对出卖人的印章进行鉴定，因此，其私刻印章的问题不能对抗善意相对人，其民事责任还应当由公司承担，故对被告该主张不予采纳；被告关于协议上没有法定代表人签字，协议未生效的主张，因认购协议上盖有久奇房地产公司的公章，也有刘耀元在代表人处签字，原告有理由认为刘耀元是该公司的法定代表人。刘耀元作为分公司的负责人在没有久奇房地产公司授权的情况下，不应当在认购协议上签字，其在认购协议代表人处的签字，是久奇房地产公司内部管理混乱的结果。而且刘耀元在认购协议代表人处签字的行为不能对抗合同善意相对人，也不能以此认定认购协议无效，故本院对被告该主张不予采纳。被告关于本案涉嫌合同诈骗，主张本案应当中止审理或移送的问题，因公安机关已经决定不予立案，因此，本案应当继续进行审理并裁判，故对被告该主张不予采纳；被告关于原告未向久奇房地产公司永吉县分公司交付购房款的主张，根据谁主张谁举证的法律规定，现原告向本院提交了认购协议及付款收据，已经完成了举证责任。现被告主张原告未向久奇房地产公司永吉县分公司交付购房款，被告应当对自己的主张承担举证责任。现被告除口头抗辩外，未向本院提交相关证据，其口头抗辩意见不能证明其主张，故本院对被告该主张不予采纳。综上所述，因久奇房地产公司尚未取得商品房预售许可证明，因此，久奇房地产公司与任怀亮签订的《溪畔家园》小区2号楼2单元601室,5单元502室、602室3份认购协议无效。因该认购协议无效，故久奇房地产公司应当承担返还购房款及利息的责任，陈久章对上述款项承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告吉林市久奇房地产开发有限责任公司与原告任怀亮签订的永吉县一拉溪镇《溪畔家园》小区2号楼2单元601室,5单元502室、602室3份认购协议无效；二、被告吉林市久奇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告任怀亮购房款合计295200元及利息（自2012年11月29日起以295200元为本金按月利6.1154‰给付利息至本金还清时止）；三、被告陈久章对上述给付款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7588元，由被告吉林市久奇房地产开发有限责任公司、被告陈久章负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于世军二〇一七年十月三十日书记员  李双德