陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕10民初20号原告ＸＸ有，男，汉族。原告柳文学，男，汉族。原告李文荣，男，汉族。原告贺强军，男，汉族。原告杨栋杰，男，汉族。五原告共同委托代理人雷凤翔，陕西秦南律师事务所律师。被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组。负责人王山岗，该组组长。委托代理人程忠厚，男，汉族。第三人陕西东亚大秦房地产开发有限公司。法定代表人许向锋，该公司执行董事。原告ＸＸ有、柳文学、李文荣、贺强军、杨栋杰（以下简称ＸＸ有等5人）与被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组（以下简称四皓社区二组）及第三人陕西东亚大秦房地产开发有限公司（以下简称大秦公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月14日作出（2015）商中民三初字第00041号民事判决。宣判后，被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组不服提起上诉，陕西省高级法院于2016年11月11日作出（2016）陕民终437号民事裁定：撤销原判、发回重审。本院于2017年1月17日受理后依法另行组成合议庭，于2017年5月5日、6月29日两次公开开庭进行了审理，原告ＸＸ有、柳文学、贺军强、李文荣、杨栋杰及其共同委托代理人雷凤翔，被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组组长王山岗及委托代理人程忠厚到庭参加了诉讼，第三人陕西东亚大秦房地产开发有限公司经本院传唤未到庭。审理中原告黄文杰申请撤回起诉，经审查，原告黄文杰的撤诉申请符合法律规定，应予准许。本案现已审理终结。原告ＸＸ有、柳文学、李文荣、杨栋杰、贺军强（以下简称ＸＸ有等5人）本次诉称，2011年10月28日，原告借用大秦公司资质与被告签订《土地使用补偿协议书》，原告按该协议内容，于2011年11月7日预付给被告700万元，后因多种原因，《协议书》中的土地合法手续无法办理。故请求判令：1、确认原告与被告签订的《土地使用补偿协议书》为无效合同；2、要求被告返还原告预付的700万元补偿款，并支付自2011年11月10日至庭审之日利息2818210元，以及修围墙等损失181790元；3、由被告承担本案诉讼费。被告四皓社区二组辩称，一、原告ＸＸ有等5人主体不适格，案涉协议书是第三人大秦公司与被告签订的，ＸＸ有等人无权起诉四皓社区二组；二、原告与被告签订的土地使用补偿协议书违反法律规定，应为无效合同；三、被告认可四皓社区二组收到700万元的土地补偿预付款，但认为原告伪造并订立虚假合同，恶意磋商，应向被告承担赔偿责任，原告要求被告退还700万元土地补偿预付款及赔偿损失的诉请不能成立，应予以驳回。第三人大秦公司未到庭。本次审理过程中辩称，2011年9月，商洛的ＸＸ有说过欲借用其公司资质证书等资料用于开发四皓社区二组房地产，后来并没有实际借用，公司也没有为其提供任何印章、资质证书等资料，ＸＸ有也没有向公司缴纳任何挂靠费用。如果出现以其名义签订的合同和经济往来，均与该公司无关，既不主张法律上的权利，也不承担任何法律义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理查明，2011年10月28日查淑琴、柳文学、杨栋杰、崔学文代表ＸＸ有等5名合伙人以大秦公司的名义与四皓社区二组签订《土地使用补偿协议书》，协议约定：四皓社区二组拥有国有划拨生产、生活安置用地6.504亩，二组承诺有合法使用权，经二组户主代表会决议，决定转让给大秦公司开发。1、大秦公司参与市国土资源局将二组生产生活安置用地挂牌出让，双方约定不论土地主管机关挂牌后退给二组多少数额的土地出让款项，二组净得款额为1380万元；2、大秦公司于2011年11月2日向二组账户缴纳保证金700万元，挂牌结束后多退少补；……7、大秦公司无条件保证，开发的土地总地价达到1380万元，此承诺作为二组同意转让的前提，如土地主管机关返回二组款项少于1380万元，则由大秦公司保证补足1380万元，兑现承诺。该协议甲方代表王兴民、王路民、ＸＸ利、杨小安、王立康、王山岗、王天民、杨建国、王凤云、杨建利签字按印，乙方代表查淑琴、柳文学、杨栋杰、崔学文签字按印，未加盖大秦公司印章。同年11月2日ＸＸ有、柳文学、李文荣、贺军强、杨栋杰、崔学文等6人签订“商洛市商州区林涧二组工程项目入股合伙协议”，约定合伙人按比例出资，共同竞标商洛市商州区四皓社区二组土地转让项目。两份协议签订后ＸＸ有等6名合伙人按约出资，分别于同年11月2日、11月7日、11月9日通过查淑琴、柳文学的账户向四皓社区二组会计王风云账户转款535万元、65万元、100万元，共计700万元。后因涉案土地性质为国有划拨土地，无法办理建设用地报批手续双方发生纠纷诉至法院。另查明，在双方签订合同之前，商洛市国土资源局城区分局城关国土资源所于2011年8月12日向四皓社区发出“关于四皓社区二组停止非法买卖土地一事的函”，内容：1、四皓社区二组买卖土地一事，经查，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属于非法买卖土地；2、责令四皓社区二组停止非法买卖土地行为，否则产生后果自负。四皓社区收到该函后通知四皓社区二组时任组长王路民，告知不能非法买卖土地。再查明，查淑琴在《土地使用补偿协议书》上的签字及通过其账户转账的行为均受原告ＸＸ有的委托所为。2014年12月12日合伙人崔学文将其合伙份额转让给ＸＸ有，ＸＸ有按出资份额支付价款。上述事实，有原告ＸＸ有等5人提交的《土地使用补偿协议书》、合伙协议、银行转账凭证、商政国土城关函字（2011）01号函、调查笔录、收条、会议记录、商政国土资发（2008）218号文件、划拨土地移交书、林涧（四皓社区）二组安置用地移交图，本院谈话笔录及庭审笔录在卷。上述证据经当事人庭审质证，合法有效，本院予以采信。根据当事人的诉辩观点，本院就以下三个争议焦点予以审查认定。1、涉案《土地使用补偿协议书》性质及效力的认定。本院认为，涉案土地性质为国有划拨土地，四皓社区二组对该宗土地享有使用权，从双方签订的《土地使用补偿协议书》的内容分析，该《土地使用补偿协议书》实为国有土地使用权转让协议。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定：违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案国有划拨土地使用权的转让，至今未经有批准权的商洛市人民政府批准，依据上述法律规定，应认定涉案《土地使用补偿协议书》无效。本次审理过程中，被告四皓社区二组认为双方签订的是《土地联合开发协议书》，但未能提供原件予以证实。经本院通知四皓社区二组原组长王路民出庭作证，其承认该组应持有的《土地使用补偿协议书》确实为自己保管，但因其保管不善，已经将该协议原件丢失，也未保留复印件。2、原告ＸＸ有等5人主体资格是否适格。本院认为，从合同签订来看，大秦公司在本案《土地使用补偿协议书》中虽列为乙方，但实际并未参与合同的签订，亦未加盖公章，且合同乙方签名代表“查淑琴、柳文学、杨栋杰、崔学文”并非该公司法定代表人或职工；从合同履行来看，700万元的土地补偿款是以查淑琴、柳文学的名义转账的，大秦公司未履行任何合同义务。故应认定《土地使用补偿协议书》的双方当事人为四皓社区二组和ＸＸ有、柳文学、李文荣、杨栋杰、贺军强。从ＸＸ有、查淑琴的谈话笔录能够证实查淑琴系ＸＸ有的委托代理人，二者系夫妻关系，涉案合同上查淑琴的签字及转账行为系代理行为，其权利义务应由ＸＸ有承担。从ＸＸ有等人的合伙协议来看，ＸＸ有、柳文学、杨栋杰、崔学文以合伙人的名义与四皓社区二组签订《土地使用补偿协议书》，该行为是全体合伙人的意见，没有违反法律规定，合伙人亦未提出异议，应视为全体合伙人的行为，其中合伙人崔学文已经将其合伙份额转让给ＸＸ有，涉案合同的权利义务人应为合伙人ＸＸ有、柳文学、杨栋杰、贺军强、李文荣，故原告ＸＸ有等5人是本案的适格主体。四皓社区二组辩称合同签订主体为大秦公司、ＸＸ有等5人原告主体不适格的观点不能成立。关于省院指导意见所提“本案是否遗漏了应当参加诉讼的当事人”，在本次审理中，就《商洛市商州区林涧二组工程项目入股合伙协议》所有合伙人进行了复核，其均认为本合伙组织参与诉讼的5原告均为显名合伙人，其中合伙人崔学文已经将其合伙份额转让给ＸＸ有，其他合伙人同意。3、原告ＸＸ有等5人要求被告四皓社区二组退还700万元保证金及赔偿损失的请求是否成立的问题。原告ＸＸ有等5人认为，因涉案合同无效，被告四皓社区二组应退还原告预付的700万元土地补偿款及利息2818210元（利息自2011年11月10日起按信用社贷款月利率0.99%计算至2017年5月5日，超出部分放弃），并赔偿修建围墙费用181790元。被告四皓社区二组认可收到土地补偿款700万元，但认为原告伪造并假借订立合同，恶意磋商，应向被告承担赔偿责任，ＸＸ有等5人要求被告退还700万元土地补偿预付款及赔偿损失的诉请不能成立，应予以驳回。本院认为，涉案国有划拨土地使用权转让未经有批准权的政府审批，双方签订的《土地使用补偿协议书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，四皓社区二组应向ＸＸ有等5人退还保证金700万元。原告ＸＸ有等5人要求四皓社区二组赔偿土地补偿款700万元从2011年11月10日起按信用社贷款月利率0.99%计算至2017年5月5日的利息2818210元。经审查，四皓社区二组依据无效合同占用ＸＸ有等5人支付的保证金的利息属于保证金之孳息，对ＸＸ有等5人来说确属因合同无效造成了损失，但因原被告双方签订的《土地使用补偿协议书》有明确约定：1、大秦公司参与市国土资源局将二组生产生活安置用地挂牌出让，双方约定不论土地主管机关挂牌后退给二组多少数额的土地出让款项，二组净得款额为1380万元；2、大秦公司于2011年11月2日向二组账户缴纳保证金700万元，挂牌结束后多退少补；……7、大秦公司无条件保证，开发的土地总地价达到1380万元，此承诺作为二组同意转让的前提，如土地主管机关返回二组款项少于1380万元，则由大秦公司保证补足1380万元，兑现承诺。从以上约定能够说明原告支付的700万元是参与土地挂牌出让的保证金，且并未约定合同能够履行的情况下抵偿土地补偿款时计算利息，也未约定合同无效时须返还本金及利息损失，因此在该合同被确认无效的情况下，原告要求被告赔偿保证金利息损失的请求并无约定，因此该项请求不予支持。再从2011年8月12日商洛市国土资源局城区分局城关国土资源所向四皓社区下发的“关于四皓社区二组停止非法买卖土地一事的函”及ＸＸ有等5人庭审提供的涉案划拨土地移交书来看，原、被告双方在签订《土地使用补偿协议书》时均明知涉案土地性质为国有划拨土地，且该国有划拨土地使用权转让需办理相关审批手续，双方在政府审批之前私自签订合同并预付保证金，对本案合同无效均有过错的，综合全案考虑，对ＸＸ有等5人所支付700万元保证金的利息损失由其自行负担。ＸＸ有等5人还要求赔偿修建围墙损失，提供的证据是陕西商洛华城置业有限公司与四皓社区二组签订的围墙修建合同书，而该合同甲方为陕西商洛华城置业有限公司，并非ＸＸ有等5人，ＸＸ有等5人依据他人与四皓社区二组签订的围墙修建合同书要求赔偿该项损失于法无据，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）款、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告ＸＸ有、柳文学、杨栋杰、李文荣、贺强军与被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组于2011年10月28日签订的《土地使用补偿协议书》为无效合同；二、由被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组在本判决生效之日起10日内向原告ＸＸ有、柳文学、杨栋杰、李文荣、贺强军退还保证金700万元；三、驳回原告ＸＸ有、柳文学、李文荣、贺强军、杨栋杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元（原告ＸＸ有、柳文学、李文荣、贺强军、杨栋杰已预交），由原告ＸＸ有、柳文学、李文荣、贺强军、杨栋杰负担11800元，被告商洛市商州区城关街道办事处四皓社区二组负担70000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  姜淑成审 判 员  郭 冬代理审判员  周 波二〇一七年十月九日书 记 员  冯凤娇