中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2597号原告何丹，女，1987年1月11日出生，汉族。委托代理人杨郁，上海市锦泓律师事务所律师。被告张熙，女，1954年8月21日出生，汉族，户籍地址为上海市。原告何丹诉被告张熙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何丹及其委托代理人杨郁、被告张熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丹诉称：2015年9月23日，原、被告签订租约，原告向被告承租位于上海市黄浦区瑞金二路XXX弄XXX号XXX室房屋及其附属设施，租期自2015年10月1日起至2025年9月30日止。签约后，原告按约履行合同义务，并于2016年8月22日联系到被告且支付2016年10月1日至2017年9月30日期间租金。被告却称原告延迟付租构成违约，并要求解除租约且干扰原告对系争房屋之正常使用。2016年10月3日，被告擅自与他人签订租赁合同，从而导致原、被告之间租赁关系实际解除。现原告诉请要求(1)确认原、被告所签租约于2016年10月3日予以提前解除；(2)被告退还原告租金人民币32,742元(原告于2016年8月22日支付被告人民币33,572元，该款项包括2016年10月1日至2017年9月30日期间租金人民币31,000元、因记忆有误而错误多付款项人民币2,000元及逾期付租违约金人民币572元，现原告诉请款项系原告就2016年10月1日至2017年9月30日期间实际所付租金人民币33000元扣除2016年10月1日至2016年10月3日期间租金后之余款)；(3)被告就擅自收房并致合同解除支付解约违约金人民币31,000元；(4)被告就提前解约赔偿原告实际支付之装修费用计人民币79,994元。原告提供以下证据：1、2015年9月23日《房屋租赁合同》及所附《租赁合同》、《上海市租用居住公房凭证》、被告及公房承租人身份资料、委托书及所附《公证书》，以证明公房承租人委托被告与原告签订租约，其中对租赁期限、租金、违约责任等均作明确约定。2、2015年9月23日《收条》及2015年10月1日《委托书》，以证明被告收讫原告所付首年租金，同时证明被告委托原告于租赁期间对系争房屋进行管理及使用。3、装修清单、照片及微信转帐记录，以证明原告对系争房屋进行装修所支出之装修费用。4、2015年12月17日《上海市房屋租赁合同》，以证明原告与案外人就系争房屋转租签订合同。5、原、被告之间短信往来记录及原告转帐凭证，以证明原告于2016年8月22日经与被告联系后支付下一年租金人民币33,000元，其中人民币2,000元系原告记忆有误而多付。6、2016年10月3日协议，以证明被告在租赁期间擅自与案外人达成租赁协议。被告张熙辩称：原告承租期间未能按约支付第二年租金，原告未予按期付租应当视为原告退租，原告虽于2016年8月22日支付第二年租金，但被告收款后已明确表示解除合同。2016年10月3日，被告拟自行收房，但发现系争房屋已被原告转租。之后，经原告通知，原、被告于2016年10月15日就房屋钥匙办理交接手续。就此，被告认为原、被告之间租赁关系实际于2016年10月15日予以解除，原告应予承担截至该解约日止之租金，对原告所付剩余租金款项，被告同意返还。对于原告诉请之违约金，因原告未予按约付租，被告就此解除租约，租约解除之责任在于原告，故被告对该项违约金不予认可。对于原告诉请之装修费用，原告就此未能提供充足证据，且原告现诉请费用与原告之前短信陈述内容不符，再则原告装修未经被告同意，故对原告该项诉请亦不予认可。被告对原告提供证据1、2予以确认；对原告提供证据3称原告装修未经被告同意，且被告向原告交付系争房屋时，房内配备家具及家电；对原告提供证据4予以确认，但称被告系于2016年10月3日方才知晓原告转租事宜；对原告提供证据5没有异议；对原告提供证据6称被告于当日至系争房屋处拟收房，方知系争房屋已被转租，因当时发生纠纷并涉警，经警方处理后方予签署该份协议。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：上海市黄浦区瑞金二路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告女儿徐一臻承租之公房。2015年9月23日，被告作为出租方与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告向被告承租系争房屋作为居住使用，租期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；(2)月租金为人民币2,583.30元，即年租金为人民币31,000元，租金2年内不变，且每2年增加一次；(3)租金以12个月作为一期支付，原告就每期租金须提前60日予以支付；(4)原告装修或增设设施设备应事先征得被告书面同意；(5)租赁期满，原告应即日将系争房屋及其设施交还被告并清结相应款项，返还房屋后，原告留置予系争房屋内之物品，视为放弃，被告有权予以处置；(6)原告如逾期付租，则每逾期1日，须按日租金10%支付逾期违约金；(7)原告逾期不付租金超过7日，被告可书面通知原告解除合同，且原告应向被告支付数额相当于2个月租金之违约金；(8)租赁双方约定本合同存在附件合同，当租赁双方存在争议时，则以附件合同内容为准。同日，原、被告另行签订《租赁合同》一份作为附件合同，约定(1)原告首2年年租金为人民币31,000元，之后每2年年租金递增人民币2,000元，租金由原告转帐支付至被告银行帐户内；(2)租金按1年作为1周期支付，首期租金人民币31,000元于2015年9月24日之前付清，之后每期租金于当年之8月1日之前支付，先付后用；(3)如原告逾期付租超过15日，则视为原告自动退租，被告有权收回房屋并追究原告违约责任；(4)因被告原因导致原告无法在租赁期内正常租用系争房屋，被告须向原告支付当年之年租金作为违约金；(5)未经被告同意，原告不得转租或分租；(6)原告应在租赁期满当日内将系争房屋交还被告，任何滞留物品，如未取得被告谅解，则均视为放弃并任凭被告处置；(7)任何一方在未征得对方谅解情形下不履行合同条款并导致合同中途终止，则视为该方违约，违约金数额为当年2个月租金数额。签约后，原、被告履行各自合同义务。租赁期间，原告未能按约于2016年8月1日前支付下一期年租金。2016年8月22日，原告向被告转帐支付人民币33,572元。同日，原告致被告手机短信称因误以为年租金已增加，故转款人民币33,572元，原告同时明确其中人民币31,000元系2016年10月1日至2017年9月30日期间租金，多付款项人民币2,000元用于冲抵后续租金，另人民币572元系原告逾期支付本期年租金而向被告所付违约金。次日，被告回复原告手机短信，称原告未能按期付租系属原告弃租，并称被告将予收房，对于原告转帐款项将在第三方公正干预情形下归还予原告。2016年10月15日，原告将系争房屋钥匙交还予被告。另查明：2015年12月17日，原告与案外人叶某签订《上海市房屋租赁合同》一份，原告将系争房屋转租予叶某，租期自2015年12月20日起至2017年3月19日止。签约后，叶某实际使用系争房屋并向原告支付截至2016年12月19日止之租金。2016年10月3日，被告就原告逾期付租已过15日而至系争房屋处，拟自行收房以解除合同，鉴于系争房屋由叶某实际使用且叶某实际已向原告支付截至2016年12月19日止之租金，被告遂与叶某签订协议一份，明确叶某于2016年10月3日向被告承租系争房屋至2016年12月19日止，如继续租赁，则需重新签订合同。再查明：原、被告就租赁事宜曾通过短信方式多次进行沟通及交涉，原告在短信中曾称“我帮你全部装修总共花费了5万多元，这些我都有凭证”。2016年12月7日，原告向本院所提交民事起诉状中诉请要求被告支付装修补偿款计人民币72,179元。2017年5月9日，原告在庭审中将上述诉请金额调整为人民币79,994元，并称原诉请金额系预估报价金额，现调整后金额系实际结算之装修金额。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《上海市租用居住公房凭证》、《收条》、微信转帐记录、《上海市房屋租赁合同》、短信往来记录、原告转帐凭证、2016年10月3日协议以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告于2015年9月23日所签《房屋租赁合同》及所附《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，原告未能按照合同约定期限支付后期租金，且原告延迟付租情节已构成合同约定之解约事由，在此情形下，被告按约可取得合同解除权，而且根据原告庭审陈述及本案证据，被告要求解除合同之意思表示已实际到达原告。现原、被告对于合同提前解除均无异议，但对于解约日期意见相悖。原告认为被告与案外人叶某于2016年10月3日建立租赁关系，故原、被告之间租赁合同于该日予以提前解除，原告仅须付租至2016年10月3日。被告则认为原告于2016年10月15日将房屋钥匙交付原告，故该日应系租赁合同解除日期，原告应当付租至该日。对于原、被告所持不同意见，鉴于被告与叶某于2016年10月3日所签协议中明确叶某系于2016年10月3日向被告承租系争房屋至2016年12月19日止，根据该协议内容，被告与叶某均明确双方于该协议签署之日建立租赁关系。综合上述情节，原、被告之间租赁合同实际于2016年10月2日予以提前解除，被告于解约次日与叶某建立租赁关系，鉴此，原告仅须向被告付租至2016年10月2日止。至于2016年10月3日至2016年12月19日期间租金，则应由原、被告及叶某各自结算，不属本案处理范围。对于原告要求退还租金之诉请，原告明确所付款项计人民币33,572元，其中人民币572元系逾期付租违约金，现原告要求退还之租金数额系原告实际支付之后期租金人民币33,000元扣除原告应予承担之2016年10月1日至2016年10月3日期间租金后之余款。鉴于原告以上表述内容，原告所付违约金虽计算有误，本院依法不予自行调整，本院根据原告意思表示仅就租金数额部分予以结算并退还余款。对于2016年10月3日之租金，原告虽可要求被告返还，但原告基于对合同解除日期之认知而未予主张，鉴此，本院仅在原告诉请范围内依法予以支持，原告就该日租金可另行主张。对于原告诉请之解约违约金，鉴于原、被告之间租赁合同系因原告延迟付租超过15日而导致提前解除，且被告在与叶某建立租赁关系之前既已口头告知原告要求解约，故原、被告之间租赁合同提前解除之责任在于原告，至于被告与叶某签约一节仅可用于证明被告与叶某之间租赁关系建立时间及原、被告之间租赁合同解除时间，该签约行为并不导致租赁合同解除之责任由原告转至被告，综上，本院对原告该项解约违约金诉请依法予以驳回。对于原告诉请之装修补偿款，鉴于(1)原告在与被告短信交涉过程中曾明确称全部装修费用共计人民币5万多元，而原告在提交起诉状时又称预估报价之装修费用金额为人民币72,179元，在庭审中却称实际结算之装修费用金额为人民币79,994元，原告上述陈述内容彼此相悖，且原告对于实际曾经发生之装修费用所表示之金额误差过大；(2)原告系租赁合同提前解除之过错方。鉴此，本院对原告该项诉请依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告何丹与被告张熙于2015年9月23日所签《房屋租赁合同》及所附《租赁合同》于2016年10月2日予以解除；二、被告张熙于本判决生效之日起十日内退还原告何丹租金人民币32,742元；三、驳回原告何丹要求被告张熙支付解约违约金人民币31,000元及支付装修补偿款人民币79,994元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,018.42元(原告何丹已预缴)，原告何丹负担人民币2,399.42元，被告张熙负担人民币619元。如不服本判决，原告何丹可在判决书送达之日起十五日内，被告张熙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 立审 判 员  李 慧人民陪审员  毛伟新二〇一七年十月二十日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。