陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0821民初4884号原告：袁世云，男，1971年6月5日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市。被告：强买莲，女，1965年10月8日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市。委托诉讼代理人：钞希安，陕西神东律师事务所律师。被告苏彦斌，男，1970年8月15日出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：杨晓琴，女，1969年4月26日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市。被告：宋丕和，男，1971年5月26日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市。委托诉讼代理人：袁云霞，女，1971年2月5日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住址同上，系宋丕和妻子。被告：杨存娃，男1970年5月16日出生，汉族，陕西省神木市人，居民，现住神木市。原告袁世云与被告强买莲、苏彦斌、宋丕和、杨存娃案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告袁世云、被告强买莲及其委托诉讼代理人钞希安、被告苏彦斌委托诉讼代理人杨晓琴、被告宋丕和委托诉讼代理人袁云霞到庭参加了诉讼，被告杨存娃经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告袁世云诉称，2011年至2012年间，苏彦斌、宋丕和、杨存娃合伙向原告借款15笔，共计174.4万元（其中有宋丕和个人借款20万元）。苏彦斌、宋丕和、杨存娃作为共同借款人给原告出具借据。2013年，原告向苏彦斌、宋丕和、杨存娃主张债权，因三人无力偿还借款，协商由宋丕和向原告偿还全部债务。2013年4月5日，原告与宋丕和达成《准房协议》，宋丕和以其所有的位于神木镇北关惠麟小区8号楼801室房屋折价128万元抵偿债务，达成协议后，并非因双方当事人原因而未办理过户手续。签订协议后，宋丕和向原告交付了房屋，因宋丕和无房居住便向原告租赁继续居住。2014年底，宋丕和不再租赁，将房屋返还给原告，原告居住至今。强买莲与苏彦斌、宋丕和、杨存娃民间借贷纠纷一案，法院于2014年4月17日作出民事裁定书将上述房屋查封，后于2016年4月11日作出（2016）陕0821执1477号执行裁定书对上述房屋及其装修附着物进行评估、拍卖。原告得知后向神木县人民法院提出执行异议。在人民法院查封之前，原告已经与宋丕和签订了合法有效的抵债合同，折抵价款合理，并合法占有该房屋，因房屋修建在集体土地上，故无法办理产权变更登记。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、停止对位于神木市神木镇北关惠麟小区8号楼801室房屋的执行，并解除查封；2、确认位于神木市神木镇北关惠麟小区8号楼801室房屋为原告袁世云所有；3、诉讼费用由被告负担。原告向本院提供了以下证据：1、借据15支、打款凭条1支，证明被告苏彦斌、宋丕和、杨存娃三人共向原告借款1744000元的事实。2、准房协议一份，证明原告与被告宋丕和借款事宜于2013年4月5日签订准房协议，宋丕和将涉案房屋以128万元抵债给原告。3、收款收据14支、证明一份、办理天然气卡的缴费单、天然气卡，证明原告自2015年正月初十（农历）入住涉案房屋，该房屋的物业费、水电费均由原告缴纳，补交了之前所欠物业费用，天然气费是原告妻子张粉霞交纳，该房屋原告已经实际占有的事实。被告强买莲辩称，法院对涉案房屋的查封及执行正确无误。本被告在2013年3月1日起诉苏彦斌、宋丕和、杨存娃，4月25日达成调解协议。同年8月，因该三债务人拒不履行生效法律文书确定的义务，答辩人申请法院强制执行。2014年4月17日，神木县人民法院作出执行裁定书将宋丕和所有的惠麟小区8号楼801室房屋予以查封，2016年4月11日，神木县人民法院作出执行裁定书对上述房屋进行续查封，并对该房屋及其装修附着物予以评估、拍卖。原告与宋丕和签订抵债协议的时间刚好在人民法院审理案件期间，且原告与宋丕和系亲属关系，协议极有可能是虚假的。2014年5月份，答辩人了解到袁世云曾向宋丕和提出要以房抵债，但宋丕和不同意。同年7月19日，答辩人到宋丕和家中要钱，宋丕和称答辩人已经保全了其房屋，但未提及将房屋向他人抵债。原告称其在法院查封前已经占有涉案房屋不属实，原告自认其于2015年农历正月初十入住该房屋，故其在法院查封前并未合法占有该房屋。原告提交的各项费用票据亦显示交费时间在2015年3月之后，2013年度供暖费由宋丕和交清，并非原告交纳，2014年度供暖费直至2015年8月19日尚未交纳。另外，涉案房屋系小产权房，在房管所未进行登记，该房屋由所在小区物业服务企业进行管理，物业对户主应有相应记载，但迄今为止，原告未提交在法院查封前该房屋的业主发生变更登记的证据，如果原告与宋丕和之间的抵债协议属实，那么在长达一年多的时间里原告未在任何部门办理变更登记与常理不符。即使该协议真实，原告在变更户主方面具有明显过错。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同，亦未合法占有涉案房屋，未就该房产户主进行变更登记，故原告起诉理由不能成立，人民法院应当驳回其诉讼请求，继续执行该房屋。被告强买莲向本院提交以下证据：1、神木县人民政府审批土地件一份，证明2005年11月3日，神木县人民政府颁发《关于神木镇北关村二组村民住宅建设用地的批复》，批准村民占地修建住宅。涉案房屋惠麟小区8号楼801室住宅房就建于该宗土地之上，被告宋丕和是该房屋的所有人，人民法院查封该涉案房屋正确无误。2、神木县人民法院（2013）神法执字第00039号执行裁定书一份、证明一份、案外人执行异议申请书复印件一份，证明截止2014年4月20日在法院送达查封裁定书时，该房屋一直由被告宋丕和夫妇居住。如果抵债属实，原告和被告宋丕和理应在2014年4月即已知悉该房屋被法院查封的事实，但原告确称于2017年4月17日才发现查封的事实，足以证明原告的准房协议虚假。3、证明一份，证明截止2015年8月19日，神木县供热公司经查询结果显示，该房屋2013年的供热费，宋丕和已经交清，2014年度供热费2013元未交纳的事实，而原告向法院提交案外人执行异议申请书载明，其在居住期间缴纳了2013年至2016年的物业费、维修费、水电费、供热费等费用，说明原告的陈述虚假、法庭不应认定其所谓的抵债协议。4、神木县人民法院（2017）陕0821执异47号执行裁定书一份。证明该房屋权属始终属于被告宋丕和所有，权属从未变更；涉案房屋在人民法院查封之前抵债给原告的说法与客观事实不符。神木县人民法院（2017）陕0821执异47号执行裁定书正确无误，法庭应当判决驳回原告的各项诉讼请求。被告苏彦斌辩称，答辩人与宋丕和、杨存娃三人合伙开办典当行，借贷危机后三人协商，欠各自亲戚的钱，由各自负责偿还。借原告袁世云的钱属实，在分账的时候，将该笔债务分给了宋丕和。关于宋丕和以本案房屋抵债的事实，答辩人是知情的，但是没有直接参与。被告苏彦斌未向本院提供证据。被告宋丕和辩称，原告系答辩人的妻哥，苏彦斌、宋丕和与杨存娃合伙开办典当行，受借贷风波影响，三人将债务分账，欠原告的债务分给了答辩人宋丕和，由宋丕和负责偿还。答辩人在法院查封之前将涉案房屋抵偿给原告是事实，因答辩人无房居住，双方系亲戚关系，所以原告让答辩人继续居住一年。另外，答辩人借强买莲100多万元属实，经法院调解后，共给其偿还现金28万余元，用麟州华府房屋一套抵偿给强买莲，现欠其本金41万余元。被告宋丕和未向本院提供证据。被告杨存娃未答辩，亦未向本院提供证据。被告对原告袁世云提供的证据发表如下质证意见：被告强买莲对原告提供的第1组证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明本案被告宋丕和是150万元唯一的债务人，该证据恰好证明原告对被告宋丕和个人享有债权借款本金20万元；对第2组证据的真实性和证明目的均有异议，原告与被告宋丕和系亲属关系，准房协议落款时间与该房屋查封时间间隔较短，被告宋丕和从未对外表明该房屋已经抵债给他人，原始借据仍在原告手里，按照一般的交易习惯，该借款条据应当收回或销毁，不应在原告手里。原告未提交三被告分账协议，仅宋丕和欠原告20万元借款，没有证据证明原告已经全部支付了抵债价款；对第3组证据中神木县晶琪物业有限公司出具的证明，因没有相关交纳费用的收据，故对其证明目的不予认可，物业公司出具的收据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据载明的时间在2015年之后，没有在2015年之前的交费票据，对天然气交费单和天然气卡没有异议，对原告于2015年后入住不持异议。被告苏彦斌、宋丕和对原告提交的证据的真实性和证明目的均无异议。原告袁世云对被告强买莲提供的第1组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋在准房协议前属于宋丕和所有，在房屋查封时，该宋丕和已经将该房屋准给原告，归原告所有；对第2组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告在2017年后才得知房屋被查封的事实，在该房屋被法院查封之前，已经同宋丕和签订了准房协议，该房屋归原告所有；对第3组证据的真实性无异议，因为原告找不到宋丕和，无法办理变更登记，但是所欠2014年的供暖费实际是由原告交纳；对第4组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，自2013年4月5日起，该房屋就归原告所有。被告苏彦斌、宋丕和对被告强买莲提供的证据的质证意见与原告袁世云的质证意见一致。本院对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提交的第1组、第3组证据,其来源合法，证明内容真实，与本案有关联，故本院予以采信；对原告提交的第2组证据，被告虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，经审查，本院予以采信。对被告强买莲提供的第1组证据的真实性本院予以采信，对其证明目的因在本院查封之前该房屋已经抵债给原告，故本院不予采信；对第2组、第3组证据的真实性本院予以采信，但不能证明原告与宋丕和签订的准房协议是虚假的，故对其证明目的不予采信；对第4组证据的真实性本院予以采信，但对其证明目的因该裁定书未发生法律效力，故本院不予采信。经审理查明：2011年至2012年间，宋丕和、苏彦斌、杨存娃合伙向原告借款14笔，共计154.4万元，苏彦斌、宋丕和、杨存娃作为共同借款人给原告出具借据。2012年1月17日，宋丕和个人向原告借款20万元，当日向原告出具借据一支。2013年，原告向苏彦斌、宋丕和、杨存娃主张债权，该三人协商由宋丕和向原告偿还全部债务174.4万元。2013年4月5日，原告袁世云与宋丕和达成《准房协议》，宋丕和以其所有的位于神木镇北关惠麟小区8号楼801室房屋（小产权、无登记）一套折价128万元抵偿债务，达成协议后，因宋丕和无房居住便以向原告租赁的方式继续居住，并在以物抵债协议里约定年租金为1.8万元，租赁期限为一年。2015年2月28日（农历正月初十），宋丕和不再租赁该房屋将房屋腾出，原告袁世云入住至今。原告入住后，该房屋的物业费、水电费、天然气费均由原告交纳，并补交了之前所欠物业费用。另查，强买莲与苏彦斌、宋丕和、杨存娃民间借贷纠纷一案在执行过程中，本院于2014年4月17日作出民事裁定书将上述房屋查封，后于2016年4月11日作出（2016）陕0821执1477号执行裁定书对上述房屋续查封，并对该房屋及其装修附着物评估、拍卖，裁定书因打字错误将惠麟小区写为惠民小区。原告袁世云得知后向本院提出执行异议，本院于2017年6月21日作出（2017）陕0821执异47号执行裁定书驳回袁世云异议请求，袁世云因不服该裁定，向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综合原告提供的买卖合同（准房协议）、借据、银行转账凭证、物业公司出具的证明及收款收据等系列证据，能够证明原告袁世云与被告宋丕和签订的《准房协议》具有真实性，且该合同的签订时间在本院作出查封裁定之前，虽然被告宋丕和继续居住，但双方协议明确约定了租赁期限及年租金，故签订协议后原告已经对该房屋合法占有，原告没有进行过户登记是因该房屋客观上不具备办理产权登记的条件，并非因原告袁世云的过错造成，原告现已入住该房屋，故被告宋丕和将涉案房屋折价128万元用于抵偿所欠原告袁世云债务的事实应予确认。根据交易时当地房产市场情况，抵债价格合理，可排除恶意转让财产的可能。尽管无法办理产权登记手续，但不影响合同的效力，且被告强买莲与宋丕和等之间是普通债权、债务关系，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物。综上，原告对该房屋享有足以排除执行的民事权益，应判决不得执行该房产。故被告强买莲认为原告袁世云与被告宋丕和之间的《准房协议》不成立的答辩意见本院不予支持。原告袁世云请求本院确认其为涉案房屋的所有权人，因该房屋不具备办理产权登记的条件且能否办理产权登记属于政府相关部门审查范围，本案中不宜判决确认房屋所有权，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。鉴于被告强买莲申请执行该房产并无过错，原告袁世云也无过错，被告宋丕和、苏彦斌、杨存娃未能积极的按调解书确定的还款协议履行还款义务，是产生本案争议的原因所在，故因本案诉讼所产生的诉讼费应由被告宋丕和、苏彦斌、杨存娃共同承担。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行本院（2016）陕0821执1477号执行裁定书所查封的位于神木市神木镇北关惠麟小区8号楼801室房屋。案件受理费10250元，由被告宋丕和、苏彦斌、杨存娃共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  郄小平审判员  张 晓审判员  李 智二〇一七年十月三十日书记员  张志平