广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终840号上诉人（一审被告）：邓波，男，1986年11月26日生，汉族，住广西合浦县。被上诉人（一审原告）：广西伟恒商业运营管理有限公司，住所：广西北海市合浦县廉州镇定海中路10号。组织机构代码：914505210595006752。法定代表人：李昌明，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴文钦，广西先导联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所实习人员。上诉人邓波因与被上诉人广西伟恒商业运营管理有限公司（以下简称伟恒商业运营管理公司）租赁合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2017）桂0521民初635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，于2017年10月11日依法组织询问了当事人，上诉人邓波、被上诉人伟恒商业运营管理公司的委托诉讼代理人吴文钦到庭参加询问。本案现已审理终结。邓波上诉请求：撤销合浦县人民法院（2017）桂0521民初635号民事判决书，发回重审或者判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人在一审庭审过程中提出了要求解除租赁合同的答辩意见，庭审结束后提交了要求解除租赁合同的反诉状，一审法院口头答复已过提出反诉期限，不予受理，却在一审判决书中认定上诉人未提出反诉，违背事实和《民事诉讼法》的有关规定；二、被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现。双方曾对装修作出过约定，即上诉人隔壁铺面不能遮挡住上诉人的铺面。被上诉人没有遵守该约定将隔壁房屋出租给经营攀岩的租客，致使上诉人无法正常营业，合同目的不能实现，因此上诉人才不支付租金并提出解除合同的，一审判决没有认定该事实，有悖公平；三、上诉人于2017年2月23日邮寄过一份解除合同的书面通知给被上诉，但一审法院没有认定该事实，导致错误判决。伟恒商业运营管理公司答辩称：上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人认为我方存在违约行为，影响了他们对铺面的使用，但没有提供事实和法律依据；上诉人称其在2017年2月23日送达解除合约的通知给我方，但是我方并没有收到该通知。伟恒商业运营管理公司向一审法院起诉请求：判令邓波支付给伟恒商业运营管理公司2016年11月1日至2017年2月28日期间租金13096元、商场管理费2000元及逾期付款违约金754.8元（违约金按每月2%计，自2016年10月26日起暂计至2017年2月25日，2017年2月26日以后另计至付清之日止）。一审法院认定事实：2016年5月26日，伟恒商业运营管理公司与邓波签订了一份《租赁合同书》，约定由邓波向伟恒商业运营管理公司租赁合浦皇珠广场第一层1-23号商铺，商铺建筑面积50.37平方米，租赁期限自2016年5月26日至2021年5月26日止，第一年租金为每月3274元，商场管理费为每月500元，每月25日之前缴纳下月租金及费用，逾期按每日千分之二收取滞纳金。合同签订后，伟恒商业运营管理公司按约定将商铺交付给邓波使用，但邓波拖欠了2016年11月1日至2017年2月28日期间租金13096元、商场管理费2000元，该费用经伟恒商业运营管理公司多次催促，邓波仍不缴纳。伟恒商业运营管理公司于2017年3月13日向该院起诉，提出诉讼请求。一审法院认为：伟恒商业运营管理公司、邓波之间签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，真实合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。邓波拖欠租金13096元及管理费2000元，属于违约行为，除应承担清偿责任外，还应按约定承担违约责任。双方约定拖欠的费用按每日千分之二收取滞纳金（即逾期付款违约金），现伟恒商业运营管理公司主张按每月百分之二收取逾期付款违约金，该标准低于双方的约定，属伟恒商业运营管理公司对自己权利的处分，没有损害邓波的利益，该院予以支持。邓波应向伟恒商业运营管理公司支付逾期付款违约金754.8元，以后另计。邓波主张，伟恒商业运营管理公司承诺与邓波相邻的铺面租赁给做黄金生意的客户，但伟恒商业运营管理公司却租赁给了做攀岩生意的客户，影响了其经营，属违约行为。但邓波对其主张没有提供证据证实，该院不予认定。若邓波认为做攀岩生意的客户影响到了其经营，可依据相邻法律关系予以处理，不属于该案租赁合同法律关系解决的范畴。庭审中，该院征求双方意见是否继续履行租赁合同，伟恒商业运营管理公司要求继续履行，邓波要求解除合同。由于伟恒商业运营管理公司未提出解除合同，邓波亦未提出反诉，即使邓波已没有继续履行合同的意愿，该案中亦不宜对合同是否解除作出裁判。双方可自行协商解决，或就是否继续履行合同提起相应诉讼。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：邓波应向广西伟恒商业运营管理有限公司支付拖欠的租金13096元、商场管理费2000元及逾期付款违约金754.8元（该费用计算至2017年2月28日止，以后按拖欠的租金及管理费为基数，按每月2%计付到付清欠款时止）。本院二审期间，邓波提交了一份手机通话录音，用于证明签订房屋租赁合同时伟恒商业运营管理公司曾口头承诺隔壁的铺面将出租给经营黄金生意的租客。伟恒商业运营管理公司对该录音证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不能证明邓波所述内容，不予认可。本院经二审审理，查明该通话录音形成于一审庭审结束后，但无法确认其真实性、合法性和关联性，本院对该证据不予采信。对一审判决认定的案件事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人曾口头承诺将其隔壁铺面租赁给做黄金生意的客户且装修不能遮挡住上诉人的铺面，但被上诉人却租赁给了做攀岩生意的客户，影响了上诉人的正常经营，致使合同目的不能实现，属严重违约行为。上诉人提供的证据不足以证明其主张，被上诉人也不予认可，无法确认上诉人所主张的口头承诺的存在，本院对该主张不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，被告提出反诉应该在人民法院受理案件后，法庭辩论结束前。上诉人邓波在一审庭审中提出要解除合同的答辩意见，但没有正式提出反诉请求，其主张的于庭后提交了反诉状，但按法律规定已超过提出反诉的法定期限，因此一审法院认定上诉人没有提出反诉并无不当，本院予以确认。上诉人称曾邮寄过一份解除合同的书面通知给被上诉人，但没有提供证据加以证明，而被上诉人否认收到该通知，因此一审法院对该事实不予认定并无不当，本院予以确认。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，真实合法有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。该合同并未规定被上诉人必须将上诉人隔壁的铺面租赁给做黄金生意的客户且装修不能遮挡住上诉人铺面的内容，上诉人也不能证明其与被上诉人对上述内容进行过口头约定，因此上诉人的上诉主张不能成立，其应当按照合同的约定交付租金、商场管理费并承担违约责任。综上所述，邓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人邓波负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 丘富圣审 判 员 魏玉芳审 判 员 王雅新二〇一七年十月三十日法官助理 陈 孜书 记 员 龙财新