湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初939号原告（执行案外人）：熊某，男，2001年7月19日出生，汉族，住湖北省，法定代理人：杨某，女，1971年3月5日出生，汉族，住湖北省，系原告熊某母亲，被告（申请执行人）：姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州市天河区，第三人（被执行人）：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。法定代表人：黄开凤，公司执行董事。第三人（被执行人）：李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住湖北省大冶市，第三人（被执行人）：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，公司总经理。以上第三人共同委托诉讼代理人：邓国明、陈程，湖北人本律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。原告熊某与被告姚永忠、第三人大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告熊某的法定代理人杨某、被告姚永忠、第三人天域公司的委托诉讼代理人罗忍到庭参加诉讼。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告熊某向本院提出诉讼请求：1、判令不得对（2017）鄂0203执异8号执行裁定书确定的执行标的“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房屋执行并解除查封。2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：因被告姚永忠申请执行第三人的财产，其中由原告所有的“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房屋也被列为执行标的。后原告向本院提出了执行异议，本院随后作出（2017）鄂0203执异8号执行裁定书，驳回原告的异议。故原告依法提起执行异议之诉。一、法院查封原告所有的房屋没有事实和法律依据。被告申请查封的“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房屋系原告所有。2015年1月1日原告与天域公司签订了《认购书》，约定原告购买“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房屋，房屋总价款为人民币676138元。2015年1月1日原告向天域公司支付了购房款人民币60000元，天域公司也于2015年10月20日将该房屋交付给原告，现原告对该房屋进行了装修，并已入住。2016年11月15日，原告被天域公司工作人员告知，因被告姚永忠与第三人李名忠、天域公司等民间借贷纠纷一案，本院查封了“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房屋。原告认为本院查封该房屋是错误的，在原告与第三人天域公司签订合法有效的合同后，原告向第三人天域公司交付了部分房款，第三人天域公司也将房屋交付给了原告，原告对该房屋也进行了装修，并正常入住一年有余。也就是说原告与第三人天域公司双方就《认购书》进行了正常履行，原告是该房屋的所有权人，原告的生活与该房屋形成了不可分割的联系，天域名流天地“二期7栋1单元2102号房屋就是原告和谐、稳定生活的家。二、法院裁定驳回原告执行异议的理由不能成立。法院在（2017）鄂0203执异8号执行裁定书中提出原告与第三人天域公司的房屋买卖交易中，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第（三）项已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。因原告与第三人天域公司约定的是分期付款的方式，没有超过购房合同约定价款的百分之五十事出有因。后期原告自会陆续向第三人天域公司支付房屋购房款，故而成讼。被告姚永忠辩称，一、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。天域公司所有的位于黄石市团城山天域名流小区一、二期商住楼小区分别于2008年10月28日和2013年6月27日取得《商品房预售许可证》（含原告熊某案涉的7-1-2102号房），该房屋属预售商品房，其产权亦未初始登记予开发商天域公司。原告与天域公司签订的《认购书》不是《商品房预售合同》,此房屋物权的转移不能成立，即原告案涉《认购书》不能对抗姚永忠的债权查封。二、案涉房屋未经法定验收合格不得交付，对其占有不受法律保护。雄楚的房屋于2015年2月26日查封。案涉房屋至今未取得政府监管部门的竣工验收从而不具备法定交付条件，原告即使在案涉房屋查封前取得此套房屋钥匙并占有，也不能产生实际占有房屋的法律效果。故不能排除人民法院对此套房屋的执行查封及拍卖。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告熊某的案涉《认购书》不是合法有效的书面买卖合同，且房款支付金额未达到总房价款的百分之五十，故不能排除人民法院的执行查封和拍卖。四、此套房屋未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于第三人天域公司，不属于本案原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因未办理完成不动产权属变更登记手续，也不能基于善意取得制度取得房屋不动产所有权。人民法院对此套房屋另案执行查封和拍卖没有错误。五、熊某的房屋在认购前设定银行债权抵押，此房屋抵押项下的贷款至今从未偿还，抵押权银行对此套房屋从未解除抵押登记。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人天域公司陈述称，1、被告说天域公司的房屋有预售许可证，就可以预售进行产权转移。2、本案涉案的认购书具备买卖房屋的所有条款，只是标题定为认购书，实为房屋买卖合同。3、天域公司在与原告签订认购书时交付钥匙，形成现时交付状态，交付双方均予以认可。4、熊某实际交纳的购房款虽未达到总购房款的百分之五十，但其付款行为符合与第三人天域公司的约定，熊某未违约，不应由原告来承担不利后果。5、银行的抵押权是在建工程抵押，天域公司与银行约定的房屋价款偿还均是按比例偿还，并不是全部房款偿还。抵押权权益问题不是被告的权益，被告不能就抵押权权益问题向原告主张，与本案无关。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司未到庭、未举证，未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：本院在执行申请执行人姚永忠与被执行人李名忠、天域公司、圣发源公司、圣山公司借款合同纠纷一案中，查封了天域公司“天域名流天地”二期7栋1单元2102号房产，熊某以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，于2017年3月28日作出（2017）鄂0203执异8号执行裁定：驳回熊某的异议。另查明，2015年1月1日，原告熊某与第三人天域公司签订认购书，约定：熊某认购天域公司杭州西路与白马路交汇处（7）1单元21层2102号房，暂测建筑面积138.1平方米，单价4896元/㎡，合计总价676138元；付款方式为公积金，首付房款（认购房款总额的30%）206138元（其中认购金为50000元），其余房款（认购房款总额的70%）470000元，熊某须于接到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款接揭手续并及时供款；熊某所购的房屋面积最终以房产管理部门核定的建筑面积为准，按本认购书约定的价格据实结算，多退少补；熊某应按天域公司安排的时间及时签署《商品房买卖合同》。另外双方对退房及逾期付款的违约责任进行了约定。2015年1月7日，天域公司向熊某出具收据，载明：兹收到熊某交来7-1-2102购房款现金60000元。2015年10月20日，天域公司与熊某的法定代理人杨某办理了商品房交接，将天域·名流天地二期小区7栋1-2102室移交给熊某。此后，杨某装修了该房屋并入住。本院认为，本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，原告熊某对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。涉案房屋系由房地产经营者天域公司开发建设的用于居住的商品房，原告熊某提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条或第二十九条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。《执行异议规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《执行异议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告熊某于2015年1月1日与第三人天域公司签订讼争房屋认购书，但该认购书并未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如未约定房屋交付使用条件及日期，且认购书中明确约定双方需另行签订商品房买卖合同，应当认定该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，属于商品房买卖合同的预约合同，原告熊某并未与天域公司就讼争房屋签订书面的买卖合同。另外，根据认购书的约定，房屋总价款676138元，熊某应缴纳首付款206138元，但其实际仅支付购房款60000元，未足额缴纳认购书约定的首付款，更未达到合同约定总价款的百分之五十。因此，熊某购买涉案房屋的情形并不具备上述第二十八条或第二十九条所规定的条件。综上，原告熊某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告熊某的诉讼请求。案件受理费160元，由原告熊某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判长  赵利荣审判员  吴 翔审判员  汪敬华二〇一七年十月十二日书记员  肖 方