广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初2939号原告：江门市益源物业管理有限公司，住所地：江门市蓬江区东华二路2号益源大厦201室。法定代表人：李遍岳，该公司总经理。委托代理人：关志成、李旻，均系广东巨信律师事务所律师。被告：陈健明，男，1968年5月8日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告江门市益源物业管理有限公司(以下简称“益源物业公司”）诉被告陈健明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告益源物业公司的委托代理人关志成到庭参加诉讼。被告陈健明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告益源物业公司诉称：江门市蓬江区建设二路98号万源大厦开发商江门市北郊新城公司选聘原告为涉案物业提供物业管理服务，物业服务费收费标准按建筑面积人民币5元/㎡/月。被告是万源大厦1201室（建筑面积529.42㎡）业主，每月应缴物业服务费2732.3元，特约服务费（即车位租金1127元）及相关水电费、共用水电费若干。被告至2015年10月均有按要求在每月10日前缴纳上述费用。原告一直为包括被告在内的业主提供物业服务，被告应每月向原告缴纳物业服务费2732.3元，但被告从2015年11月起至今没有缴纳过物业服务费，截至2017年3月31日，被告共计拖欠原告物业服务费46449.10元、水费770.56元、电费140.05元和共用水电费共3866.29元。被告逾期交纳物业服务费已造成原告的损失，被告应向原告支付物业服务费利息1515.40元、水电费和共用水电费利息184.02元。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年11月1日至2017年3月31日物业服务费46449.10元、水电费910.61元及利息（以拖欠的物业服务费和水电费总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年11月11日起计至上述费用清偿之日止）；二、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告陈述其通过其他途径向被告追讨公用水电费，故申请撤回主张被告向原告支付2015年10月1日至2017年3月21日共用水电费3866.29元的诉讼请求。益源物业公司在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明被告的主体资格；2、不动产登记证明，证明涉案房屋归被告所有；3、《前期物业服务合同》，证明涉案物业开发商江门市北郊新城公司选聘原告为涉案物业提供管理服务，物业服务费收费标准按建筑面积人民币5元/㎡/月；4、万源大厦用户档案资料，证明被告以其公司名义填写该用户档案资料；5、江门市金昊金属制品有限公司信用信息公示，证明该公司的股东和法定代表人为被告，且该公司一直在使用涉案房屋；6、2015年6-9月份万源大厦用电、用水统计表及公用水电分摊表；7、2015年6-9月份缴费通知单；8、2015年6-8月份费用汇款收据；9、2015年6-9月份费用缴费发票签收，以上证据证明被告一直在接受原告提供的服务，且缴纳相应费用至2015年9月，原告收款后开具等额发票给被告；10、工程竣工验收报告（建筑工程）；11、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明新潮大厦已竣工验收；12、关于同意新潮大厦更名为万源大厦的批复，证明新潮大厦更名为万源大厦；13、万源大厦用电记录表（2015年度），证明被告2015年10月的用电情况；14、电费发票，证明原告已代缴2015年10月、11月的电费；15、万源大厦用水记录表（2015年度），证明被告2015年10月的用水情况；16、水费发票，证明原告已代缴2015年10月、11月的水费。被告陈健明无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告益源物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：益源物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2010年2月4日至2012年2月3日…。”之后原告在江门市物业服务企业信用信息网进行了备案登记。原告益源物业公司与江门市北郊新城开发公司于2008年12月25日签订《前期物业服务合同》，主要约定：“甲方（建设单位）：江门市北郊新城开发公司，乙方（物业服务企业）：益源物业公司，甲方选聘乙方对万源大厦提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：万源大厦，物业类型：非住宅（商铺、写字楼），坐落位置：江门市蓬江区建设二路98号。本物业竣工交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供房屋建筑共用部位的维修养护和管理等服务，物业服务费用（不包括共用水费、共用电费、共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造的费用）从本物业向业主交付之日起计收，业主未在建设单位通知的期限内接收本物业的，自该通知期限届满之次日起计收物业服务费…物业服务费收费标准按建筑面积5元/㎡/月（不包含共用水费、电费），建筑面积以产权登记或实测为准。物业服务费按月计收，业主应在每月25日前向乙方支付次月物业服务费。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或其他约定费用的，应自逾期之日起每天按3‰的标准向乙方支付违约金，业主和物业使用人无正当理由连续两个月未缴纳物业服务费或其他约定费用的，乙方有权在本物业管理区域内将欠费名单予以公布，并有权采取暂停部分物业服务的措施督促业主或物业使用人履行缴费义务。本合同期限自2009年1月1日起至2019年12月31日止…。”原告提供的《不动产登记信息证明》载明：“权属人：陈健明，共有情况：单独所有，房屋座落：蓬江区建设二路98号1201室，建筑面积：529.42㎡，抵押权利人：广东南粤银行股份有限公司江门分行…。”原告提供的《国家企业信用信息公示》载明：“企业名称：江门市金昊金属制品有限公司，法定代表人：陈健明，股东名称：陈慧芬、陈健明，住所：江门市蓬江区建设二路98号1201室，经营范围：销售：五金制品，塑料制品，藤制品，家用电器…。”原告提供的《万源大厦用户档案资料》载明：“用户资料：法人代表：陈健明，公司全称：江门市金昊金属制品有限公司，地址：万源大厦十二层A区01号，建筑面积546.46㎡，落款公司盖章：江门市金昊金属制品有限公司，2010年12月4日…。”原告提供的《万源大厦用电记录表》载明：“抄表日期：2015年每月26日，用户名称：江门市金昊金属制品有限公司，9月、10月、11月、12月电表运行读数分别为4450、4489、4498、4498…。”原告提供的《广东电网江门供电局发票》（两份）载明：“用户名称：益源物业公司，用电地址：建设二路98号，计费时段：20150901-20151001、20151001-20151101，合计：177575.35元，135825.77元。”原告提供的《万源大厦用水记录表》显示：“抄表日期：2015年每月26日，用户名称：江门市金昊金属制品有限公司楼层厕所，9月、10月、11月、12月水表运行读数分别为718、737、901、901，用户名称：江门市金昊金属制品有限公司，9月、10月、11月、12月水表运行读数分别为1411、1430、1438、1438…。”原告提供的《江门融浩水业公司发票》（两份）载明：“户名：益源物业公司，地址：建设二路98号D101号、建设二路98号201之二，抄表日期：2015年10月4日、2015年11月4日，合计金额：1424.64元、1514.24元、2069.76元、1948.80元。”原告提供的由原告开具的《发票》载明：“付款方：江门市金昊金属制品有限公司，收款方：益源物业公司，2015年6月物业管理费、2015年5月水电费…，金额：2732.3元，1032元…。”原告提供的《汇款收据》载明：“汇款金额：4891.3元…收款单位：益源物业公司，汇款人：陈慧芬…交易日期：2015年6月9日…。”在庭审中，原告陈述被告接收1201室房屋后用于经营江门市金昊金属制品有限公司，该公司自使用该房屋开始一直缴纳物业服务费至2015年10月，自用水电费一直缴纳至2015年9月，上述费用分别于2015年10月、11月开始就没有再缴纳过，因该公司从2015年11月起没有实际使用该房屋，故原告主张的该公司自用水电费只是请求2015年10月的费用。原告每月都通过电话或在该房屋门口张贴缴费通知单的方式向被告催收物业服务费、自用水电费等，因被告经营的江门市金昊金属制品有限公司负责缴费的人员已离职，原告也没有被告的联系方式及身份信息，无法进一步通知被告。原告与被告没有就物业服务签订具体的协议，双方一直根据原告与开发商签订的前期物业服务合同的标准来收取相关费用，物业服务收费标准按建筑面积人民币5元/㎡/月，电费按照供电局的标准即0.9788元/度，水费按照融浩水业公司的标准（商业用水）即4.48元/吨。涉案房屋的建筑面积是529.42㎡，另外，被告还占用走廊及后面电房的面积合计17.04㎡，上述占用面积由原、被告双方口头约定，被告也一直按上述合计的面积546.46㎡（529.42㎡＋17.04㎡）缴纳物业服务费。涉案房屋所在楼盘均由原告先代业主缴交水电费，之后业主再将水电费交回给原告。通常业主应于每月10日前缴纳上述费用，逾期缴纳上述费用，则业主应向原告支付逾期付款的违约金（滞纳金），以业主拖欠的物业服务费及自用水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告益源物业公司提供的《前期物业服务合同》、《不动产登记信息证明》、《万源大厦用户档案资料》、《发票》等证据有原件，被告陈健明经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”从原告提供的上述证据可以证实原告于2009年1月1日起接受万源大厦开发商的委托为该大厦提供物业服务至今，被告也一直向原告缴交物业服务费等至2015年9月、10月，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告在被告接收房屋后于2009年1月1日起已进驻万源大厦，为该大厦业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2015年11月1日至2017年3月31日有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间的物业服务费，要求被告支付物业服务费的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据原告与万源大厦开发商签订的《前期物业服务合同》中关于物业服务费计费标准的约定，再结合原告提供的《不动产登记信息证明》、《用户档案资料》以及被告一直缴交的物业服务费金额，本案1201室房屋的建筑面积为529.42㎡，原告陈述除上述面积外，被告另行与其口头约定其为被告占用17.04㎡的走廊及电房面积也提供物业服务，且被告一直也按上述合并的面积缴交物业服务费的意见，因被告未到庭予以否认或反驳，且原告陈述的上述意见与其提供的被告已缴交的物业服务费发票显示的金额及被告经营公司登记使用的房屋建筑面积也一致，故本院依法予以采信原告的上述意见，因此，原告要求被告支付的物业服务费为46449.1元〔即按每月应付的物业服务费2732.3元（546.46㎡×5元/㎡）×未缴的时间17个月〕的请求合法合理，本院予以支持。关于原告主张的被告自用水电费如何确定的问题。依据原告提供的被告已缴交的自用水电费发票以及原告陈述1201室房屋所在楼房均由原告先行垫付各房屋自用水电费，之后再由业主或使用人将自用水电费交回给原告，原告一直按其记录的被告使用的水电量先行缴交水电费，电费按供电局的标准即0.9788元/度，水费按融浩水业公司的标准（商业用水）即4.48元/吨，之后被告再依据原告记录的水电量将水电费交回原告的意见，因被告未到庭予以否认或反驳，且原告的上述意见与其提供的证据能相互印证，故本院依法予以采信。因此，依据原告提供的《万源大厦用电记录表》、《万源大厦用水记录表》以及《水电费发票》，被告经营的江门市金昊金属制品有限公司使用的1201室房屋及其他区域在2015年9月、10月的电表运行读数分别为4450、4489，水表运行读数分别为718、737和1411、1430，因此，依据上述标准计算，原告请求的2015年10月的电费应为38.2元〔（4489度-4450度）=39度×0.9788元/度〕，水费应为170.2元〔（737吨-718吨）×4.48元/吨=85.12元＋（1430吨-1411吨）×4.48元/吨=85.12元〕，即上述10月的水电费合计为208.4元。原告请求的上述自用水电费超出部分，因依据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，虽原、被告针对被告逾期缴纳物业服务费应如何承担违约责任没有直接约定，但依据原告与万源大厦开发商签订的《前期物业服务合同》中关于“甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或其他约定费用的，应自逾期之日起每天按3‰的标准向乙方支付违约金”的约定，且被告逾期缴交物业服务费确实造成占用原告资金的损失，依法应承担相关的违约责任。由此，原告主张被告应以欠付的物业管理费、水电费为基数，按中国银行同期同类贷款利率计算支付违约金的请求没有违反法律的相关规定，本院予以支持。对于违约金的起算时间，因原、被告对此没有进行约定，依据原告与万源大厦开发商签订的《前期物业服务合同》中关于“业主应在每月25日前向乙方支付次月物业服务费”的约定，原告主张从2015年11月11日起算违约金没有违反法律的相关规定及上述约定，本院予以支持。因此，原告主张的物业服务费违约金应为：2015年11月的违约金，从2015年11月11日开始计算，2015年12月的违约金，从2015年12月11日开始计算，以此类推，均以每月应付的物业服务费2732.3元为基数，均按中国银行同期同类贷款利率计至物业服务费清偿之日止。原告主张的自用水电费违约金应为：从2015年11月11日起，以应付的2015年10月自用水电费208.4元为基数，按中国银行同期同类贷款利率计至水电费清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈健明应自本判决生效之日起十日内向原告江门市益源物业公司发展有限公司支付物业服务费46449.1元以及支付违约金（2015年11月的违约金，从2015年11月11日开始计算，2015年12月的违约金，从2015年12月11日开始计算，以此类推，均以每月应付的物业服务费2732.3元为基数，均按中国银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、被告陈健明应自本判决生效之日起十日内向原告江门市益源物业公司发展有限公司支付水电费208.4元以及支付违约金（以208.4元为基数，从2015年11月11日起按中国银行同期同类贷款利率计至本判决确定的履行期限届满之日）至水电费清偿之日止；三、驳回原告江门市益源物业公司发展有限公司的其他诉讼请求。被告陈健明如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1123元，由被告陈健明全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  崔显宗人民陪审员  钟伟玲二〇一七年十月九日法官 助理  黄乐媛书 记 员  李贞琴