安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 裁 定 书(2017)皖0103民初2973号原告：王庆,男,1962年10月5日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴月，安徽徽商律师事务所实习律师。被告：安徽景都置业有限公司,住所地安徽省合肥市界首路24号，注册号3401002018718（1-1）。法定代表人:史国华。委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽征宇律师事务所律师。原告王庆诉被告安徽景都置业有限公司（下称景都置业公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年4月11日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆及其委托诉讼代理人吴正林、吴月,被告景都置业公司法定代表人史国华及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付枫林雅苑1号楼402号、2号楼2404号、2501号、3号楼1604号、2101号、2201号、2301号、2401号、2404号、2501号共计10套房屋；2、判令被告立即支付2009年7月1日起至交付之日的逾期交房违约金,其中2009年7月1日至2017年3月31日的逾期交房违约金为1823838.78元（按已付10套房屋总价2148220元的日万分之三计算），2017年4月1日至房屋交付之日的逾期交房违约金按照上述10套房屋已付价款的日万分之三计算；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年12月11日,原告与被告签订了23份《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了合肥市临泉西路28号枫林雅苑小区商品房23套，向被告支付了购房款共计人民币5000000元整，并办理了商品房预售备案登记。此后，被告向原告提出解除合同请求，双方约定在2009年6月16日前，如果被告能够返还原告全部购房款人民币5005280元并支付违约金人民币900000元，原告同意解除上述23份《商品房买卖合同》，否则按照原合同继续履行。就该部分约定双方于2009年1月16日签订了补充协议。但被告没有在2009年6月16日退还原告购房款并支付违约金，因此双方决定继续履行上述23份买卖合同。2010年初被告再次向原告提出解除部分合同回购部分房屋的请求，并向原告返还了13套房的相应购房款，原告也因此先后解除了枫林雅苑1号楼302号、1104号、1110号；2号楼2104号、2204号、2504号；3号楼1901号、1704号、1804号、1904号、2204号、2304号、2504号共计13套《商品房买卖合同》及商品房预售备案手续。剩余10套房屋即枫林雅苑1号楼402号；2号楼2404号、2501号；3号楼1604号、2101号、2201号、2301号、2401号、2404号、2501号的《商品房买卖合同》继续有效，以上10套房屋合同总价值为2148220元。在上述过程中，原告多次向被告主张交房，被告因为一直想解除合同回购房屋而迟迟没有履行交房义务。原告曾于2011年12月7日向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告交付房屋。合肥市庐阳区人民法院依法受理，案号为（2012）庐民一初字第00099号。此后因被告法定代表人史国华涉嫌集资诈骗被公安机关立案侦查，合肥市庐阳区人民法院于2012年2月29日裁定该案中止诉讼。法院决定中止诉讼的同时，决定将案件已送合肥市公安局庐阳分局，为此原告不同意并提出书面异议，但法院没有答复。2015年初，合肥市庐阳区人民法院决定终止本案诉讼，并通知原告于2015年4月8日取回该案所退诉讼费。后来检察机关对犯罪嫌疑人史国华的起诉以及法院的刑事判决书中都没有将原告的买房作为史国华的犯罪事实。因此，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷一直未能得到处理，原告作为买房人的权益就应当得到法律的保护。合法有效的商品房买卖合同应当继续履行，违约方应当承担相应的违约责任。被告迟延交房，严重损害了原告的权益，应当及时交房并承担逾期交房的违约责任。现原告诉至法院。景都置业公司辩称：1、本案实际上并不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷，涉案10套房产是作为抵押贷款的。2、被告已经归还603.0893万元，所欠款项已经全部还清。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理查明的事实如下:2008年12月11日,原告与被告签订了23份《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买合肥市临泉西路28号枫林雅苑小区商品房23套，价格为每平方米2000元。合同签订后，2008年12月12日至12月16日办理了商品房预售备案登记。原告向被告支付了购房款共计人民币5000000元整，被告于2008年12月17日向原告出具了共计收取5000000元购房款的收条二张。此后，被告向原告提出解除合同请求，2009年1月16日双方签订补充协议一份，约定23套商品房，原告已付被告购房款5005280元，现经协商，原告同意将上述全部商品房退给被告。被告应在2009年6月16日前将已付购房款5005280元一次性全额支付给原告。被告付清退房款及违约金900000元后，双方2008年12月11日签订的商品房买卖合同即为解除。如果被告未按时足额付清退房款及违约金，则本协议作废。双方签订的商品房买卖合同继续有效。但被告2009年6月16日未能如约退还原告购房款并支付违约金。2010年2月3日双方又签订协议书一份，约定上述协议被告仅部分履行，未履行部分为4532740元。现因被告要求解除6份商品房买卖合同并撤销6套商品房预售备案手续，原告予以同意，被告应在2010年3月15日之前，付给原告1257620元。2010年6月1日双方再次签订协议书一份，约定被告部分履行，未履行部分为3332740元。现因被告要求解除3份商品房买卖合同并撤销3套商品房预售备案手续，原告予以同意，被告应在2010年8月1日之前，付给原告713820元。其余未履行部分仍按2008年12月12日双方房屋买卖合同及2009年1月17日双方补充协议的规定履行。原告也因此先后解除了枫林雅苑1号楼302号、1104号、1110号；2号楼2104号、2204号、2504号；3号楼1901号、1704号、1804号、1904号、2204号、2304号、2504号共计13套《商品房买卖合同》及商品房预售备案手续。剩余10套房屋即枫林雅苑1号楼402号；2号楼2404号、2501号；3号楼1604号、2101号、2201号、2301号、2401号、2404号、2501号仍备案在原告名下，以上10套房屋合同总价值为2148220元。原告于2011年12月7日向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告交付房屋。2011年12月27日被告法定代表人史国华因涉嫌集资诈骗被公安机关刑事扣留，2012年2月2日史国华被批准逮捕。合肥市庐阳区人民法院于2012年2月29日裁定该案中止诉讼。后将案件已送合肥市公安局庐阳分局。2014年1月13日合肥市中级人民法院判决史国华犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金三十万元。该案判决中未涉及本案商品房买卖合同的相关款项。另查明，王庆为安徽金鑫典当有限责任公司（下称金鑫典当公司）法定代表人。金鑫典当公司于2011年4月29日与史国华女儿史旻签订了典当借款40万元合同，与史国华签订典当借款110万元的合同。该二份合同借款后已还清。金鑫典当公司于2010年11月19日与史国华又签订了典当借款合同一份，史国华提供的当物为枫林雅苑1号楼402号；2号楼2404号、2501号；3号楼1604号、2101号、2201号、2301号、2401号、2404号、2501号合计面积为1074.11平方米的房产。以上事实由王庆提供的身份证、营业执照、组织机构代码证、工商信息查询单、10套房屋的《商品房买卖合同》、10份合肥市商品房网上备案确认单、2008年12月17日收条2份、转款记录、2009年1月16日《商品房买卖合同》补充协议、关于要求立即交付房屋的函、2010年2月3日、2010年6月1日《协议书》、合肥市庐阳区人民法院（2012）庐民一初字第00099-1号《民事裁定书》、合肥市庐阳区人民法院案件移送通知、（2014）合刑初字第00090号号刑事判决书、典当借款合同3份、景都置业公司提供的转帐凭条、银行进帐单等相关证据及当事从陈述在案佐证。本院认为，本案原告主张其与被告之间存在商品房买卖合同关系。被告主张双方为借款合同关系。因此双方关于本案基础法律关系的分歧为本案争议焦点问题。第一，从原告提供的商品房买卖合同来看，双方确实签订了二十三套商品房买卖合同，但该商品房的价格为二千元/平方米，与当时该地段的商品房市场价格相差较大。第二、从借款事实发生后较短时间内即自2009年1月开始，被告即开始归还原告款项，支付相关费用，先后解除了十三套房产的备案。第三、王庆所在金鑫典当公司与被告法定代表人史国华签订的典当借款合同中史国华使用了本案所涉十套房产作为当物。由此综合以上各项因素可以反映被告是因为资金周转与原告签订了商品房买卖合同，本案签订的合同目的实质为了借款，故本院认定双方存在借款合同关系。就此问题本院在本案诉讼中向原告作出释明，询问其在限定期限内是否变更诉讼请求，原告明确其不同意本案构成民间借贷的意见，不同意变更诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告王庆的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  许欣竹人民陪审员  王庆华人民陪审员  付世芹二〇一七年十月九日书 记 员  包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。