.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2017）琼0105民初4495号原告：凌宇翔，男，1990年7月4日出生，汉族，住海南省儋州市。委托诉讼代理人：林明斌、张梦恬，海南坤和律师事务所律师。被告：海南中亿房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀华路2号一号楼203号房。法定代表人：张振炜，董事长。委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所律师。原告凌宇翔与被告海南中亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后,依法适用简易程序，并于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林明斌、张梦恬，被告委托诉讼代理人吴健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌宇翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金2127.6元（以696000元为基数，从2015年3月28日起按每日万分之一的标准计算至2016年1月28日）；2、判令被告向原告支付逾期办理权属登记证书的违约金30345.6元（以696000元为基数，从2016年7月26日起按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理过户手续之日为止，暂计至2017年9月5日为30345.6元）。事实和理由：2015年3月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于海口市××区号的海悦东方小区xxx房，房屋价款为696000元。原告应在签订合同时支付首付款216000（含定金），余款48万元以公积金按揭方式支付。被告应当于2015年3月28日前，将工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并且应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书。原告于合同签订当日向被告支付了196000元，于2015年7月30日支付了48万元，加上2015年1月18日已经支付的2万元购房定金，原告已依约支付购房款696000元。2015年9月2日,被告向原告交付涉案房屋的钥匙,原告向被告支付了管道燃气初装费、装修电梯使用费及建渣费。但原告向被告询问而告知，虽交付钥匙，但涉案房屋实际上没有验收，故原告此时并未入住。同年11月9日，被告向原告发出《海悦东方入伙书》，通知原告涉案房屋已经通过相关验收，可以进行交房。同年11月17日，原告向被告支付了价格调节基金1044元、办理产权证及土地证费用400元，与被告办理了实际交房手续。被告交房后，经包括原告在内的多名业主屡次催促被告办理房屋权属证书，被告均未予以办理。根据《商品房买卖合同》第十一条第一款关于出卖人逾期交房的违约责任的规定”逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款万分之一支付违约金，合同继续履行。”双方约定2015年3月28日前交房，但实际交房日期为2016年1月28日，故被告应按合同约定支付原告逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”被告应于2016年1月28日交房后的180日内为原告办理权属证书，被告逾期办证，应按合同约定支付原告违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告海南中亿房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，按合同约定被告虽承担逾期责任，但原告计算逾期交房违约金的时间有误。根据买卖合同第八条交付期限之约定，出卖人应当在2015年3月28日前，将具备单位工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。但补充协议第四条亦约定，买受人办理房屋交付手续时，需已经付清买卖合同约定的该商品房总价款，否则出卖人有权拒绝交房。原告购买的商品房为分期付款，其最后一笔房款在2015年7月30日才放款至被告账户，据此，原告可以收房的时间应为2015年7月30日之后。原告于2015年9月2日申请收房并领取了钥匙，因此原告的实际收房时间为2015年9月2日，可见，被告逾期交房的起算时间应该是2015年7月30日全款付清之后，至2015年9月2日原告收房之日，共计34天，违约金应为69.6×34=2366.4元。二、逾期办证是因为政府原因导致，被告不应承担逾期办证责任。买卖合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。但又根据买卖合同补充协议第七条约定：如买受人未能在180日内办理房屋权属证，但能在360日内办理完房屋权属证和土地证两个证书的，则不承担逾期办证责任，如果是因政府因素导致逾期的，也不承担逾期办证责任。原告于2015年9月2日收房，但其2015年11月17日才支付办证费400元，却没有缴纳最重要的契税和维修基金，所以其办证起算时间退一步来看也应该从2015年11月18日起算。在没有政府因素影响办证的前提下，至2016年11月14日起如果未能办出两证，视为被告逾期。但正是由于政府因素的原因导致逾期办证，所以被告不应当承担此责任。被告自房屋所在小区”海悦东方”在2016年1月28日取得竣工备案证之日起，就一直积极努力的推进办证工作，但由于海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，使得原来的土地证和房产证面临”两证合一”为”不动产权证”的大变革时期。2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，该中心成立后又处于构建以及登记信息管理平台建设过程，直至2016年7月25日才发布”国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南。被告原来报批的材料又必须要依据此办事指南重新修改和准备，最终于2017年1月4日将办理不动产登记相关材料报送海口市国土资源局受理。2017年1月23日，海口市不动产中心发出受理”海悦东方”新建商品房首次登记的通知单，可见，被告因政府成立不动产机构、发布新的办证指南导致重新办证逾期。但即便因政府影响，被告也是在最快的速度，在一年的时间内就完成了房屋”大证”办理工作，至开庭之日，原告及其他业主的”小证”也即将颁发，所以被告不应承担逾期办证责任。三、原告未提交需要办证缴纳的维修基金、契税及相关材料，属于自身原因导致逾期，被告不承担逾期办证责任。补充协议第七条约定，买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据预交给出卖人，否则因此造成的逾期责任自行承担。原告在2015年11月9日发出的入伙通知书中就已经明确办证需要缴纳的费用和材料，但原告却还未缴纳维修基金，也未向被告提供所有办证材料及相关缴税凭证，因此导致的办理两证延期责任被告概不承担，由原告承担。综上，原告已经实际占有该房，应当继续按双方签署的商品房买卖合同行使权利和义务，积极配合被告办理不动产登记。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年3月7日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海口市××区号房以696000元的价格出售给原告。原告应在签订合同时支付首付款216000（含定金），余款48万元以公积金按揭方式支付。被告应当在2015年3月28日前将具备商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付原告使用。被告未能按本合同约定的期限交房，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。双方还签订了合同补充协议，补充协议第四条约定,买受人办理房屋交付手续时,需已付清买卖合同约定的购房款,买受人未付清购房款,则出卖人有权拒绝向买受人交付商品房至买受人付清购房，并不承担逾期交付责任。第七条规定，若虽因被告原因未能在买卖合同第十五条约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但原告仍在买卖合同第十五条约定日期满前取得该商品房《土地使用权证》的，则被告无须承担任何违约责任。若原告无法按期取得该商品房权属证书是原告或政府管理部门的原因造成的，则被告不承担任何责任。原告在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需原告提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据提交给被告。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件导致原告取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，被告对此不承担违约责任。同日,原告支付购房款196000元。同年7月30日,原告支付了购房款48万元，加上2015年1月18日原有告已经支付的2万元购房定金，原告已依约支付购房款696000元。同年9月2日,原告办理了收房手续，并交纳了管道燃气初装费、垃圾清理费、电梯使用费等。同年11月9日,被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告从该日开始办理房屋移交手续及办证之前需要向被告提供相关材料。同年11月20日,原告缴纳了价格调节基金、办理产权证及土地证费用。同年11月26日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》：该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。同年12月31日，海口市不动产登记机构正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动。2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立。同年1月28日，海悦东方项目竣工验收备案。同年7月25日，海口市不动产登记中心发布”国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南。2017年1月23日,海口市不动产中心受理”海悦东方”新建商品房首次登记。同年4月18日，海口市国土资源局给被告颁发了不动产权证书。同年9月6日，原告向被告提交了办证所需要的材料。上述事实，有《海口市商品房买卖合同及补充协议》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《会议纪要》、《入伙通知书》、《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》、《备案证》、《业务受理通知书》、《办事指南》、《海口市不动产登记回执》、《海悦东方不动产证办理收取资料登记明细》、《不动产权证书》、《民事判决书》、当事人陈述及庭审笔录等证据为凭，足资认定。本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告双方于2015年3月7日签订的《海口市商品房买卖合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容合法，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，原告于2015年7月30日向被告付清了购房款。依据合同约定，被告应当在2015年3月28日前将单位工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。而补充协议第四条约定，买受人办理房屋交付手续时,需已付清买卖合同约定的购房款,买受人未付清购房款,则出卖人有权拒绝向买受人交付商品房至买受人付清购房款，并不承担逾期交付责任。因此，应视为原、被告通过补充协议的方式对交房时间进行了变更,即被告应于原告付清购房款后将房屋交付给原告。原告于2015年9月2日接收了房屋,原告在明知房屋未通过验收的情况下仍进行了收房,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此,本院认定被告于2015年9月2日将房屋交付给了原告,被告存在逾期交房的情形,应承担逾期交房的违约责任。因此，原告起诉要求被告支付2015年7月30日-2015年9月2日的逾期交房违约金2366.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告起诉超过上述2366.4元部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告关于逾期交房违约金计算时间的抗辩,理由成立,本院予以采纳。二、关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。根据双方合同的约定，被告应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告是否违约，主要在于被告是否在房产交付后按合同约定完成了协助办证义务。被告于2015年9月2日将房屋交付给原告。根据合同约定，被告应当在房产交付之日起180日内办理房产证，然后再在180日内办理土地证。因此，两证办完需要360天。鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，在合同履行过程中，海口市已经不分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证，所以应当给予被告办理不动产权证的期限为360天，超出此期限的视为违约。被告于2015年9月2日将房屋交付给原告使用，应当于2016年8月27日前办理不动产权证，但被告直到2017年4月18日才办理涉案房产首次登记，各套房产的产权转移登记尚未办理。因此，被告存确实存在逾期办证的情形。被告提交的证据并不能证明逾期办证的责任在于政府部门和原告。被告主张逾期办证的责任在于原告逾期未向被告缴纳相关办证材料，但事实上被告直到2017年4月18日才办理涉案房产首次登记，原告的产权证尚未办理，而房屋办理首次登记并不需要原告提交任何资料，所以被告认为逾期办证的原因是原告未提供办证资料的理由不能成立。被告未能在约定的期限内为原告办理产权证，主要责任在于被告，其应承担相应的违约责任。根据双方合同的约定，如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。由于被告在《海悦东方入伙通书》中已告知原告在办证之前需要向被告提供相关材料,但原告至2017年9月6日才向被告提交,因此,被告逾期办证的违约金应计算至被告取得首次登记的产权证之日止。被告应当按原告已付房价款696000元的万分之一向原告支付从2016年8月27日至2017年4月18日的逾期办证违约金16286.4元，原告起诉超过上述数额的部分，本院不予支持。被告关于其不应承担逾期办证违约责任的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海南中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告凌宇翔支付逾期交房违约金2366.4元;二、被告海南中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告凌宇翔支付逾期办证违约金16286.4元；三、驳回原告凌宇翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由原告凌宇翔承担383元，被告海南中亿房地产开发有限公司承担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员陈成军二〇一七年十月十日书记员王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务