安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初2497号原告:朱文财，男，1975年8月21日出生，汉族，小学文化，个人运输，住安徽省芜湖市弋江区。委托代理人：孟昀，安徽国伦律师事务所律师。委托代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。被告:龚小爱，女，1947年3月4日出生，汉族，文盲，无固定职业，住安徽省芜湖市弋江区。被告：俞玉银，女，1979年4月3日出生，汉族，初中文化，无固定职业，住安徽省芜湖县。以上两被告共同委托代理人：张志飞，安徽铭诚律师事务所律师。被告：施才贵，男，1963年4月5日出生，汉族，小学文化，个体运输，住安徽省芜湖市弋江区。委托代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。原告朱文财诉被告龚小爱、俞玉银、施才贵买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理，由审判员朱顺旺独任于2017年8月1日公开开庭进行了审理，原告朱文财及其委托代理人胡枭、被告龚小爱、俞玉银及其共同委托代理人张志飞、被告施才贵及其委托代理人王宗之到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朱文财诉称：原告与被告俞玉银及案外人龚秀银系被告龚小爱与朱光忠（已死亡）夫妇的养子女。2011年，朱光忠与龚小爱因房屋被征收获得位于火龙岗安置南区B11-1-301室安置房一套。2012年，朱光忠因交通事故死亡。朱光忠死亡至今，继承人龚小爱、俞玉银、原告及案外人龚秀银一直没有对朱光忠的遗产进行分割。2017年5月17日，龚小爱、俞玉银在没有告知原告及案外人龚秀银的情况下，与被告施才贵签订《售房合同》一份，合同约定龚小爱、俞玉银将火龙岗安置南区B11-1-301室安置房出售给施才贵，购房款为26万元。《售房合同》签订时，龚小爱、俞玉银口头告知施才贵，朱光忠的继承人仅有其二人。经原告了解，涉案房屋的价值远高于26万元。原告认为，原告系朱光忠的法定继承人，系涉案房屋的共有人，龚小爱、俞玉银私自出售房屋的行为属于无权处分，损害了原告的合法权益。原告现请求法院判决确认被告龚小爱、俞玉银与被告施才贵签订的《售房合同》无效。被告龚小爱、俞玉银共同辩称：龚小爱与被告施才贵签订的合同真实合法有效，并不存在法定合同无效情形，且原告不是合同相对方，不是本案的适格原告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。龚小爱与施才贵签订的合同已经履行完毕，龚小爱已经将房屋交付给了施才贵，且施才贵已经办理了水电户名的变更，并对房屋进行了装修，龚小爱也已经收到了房款26万元，该款项龚小爱已经偿还多年为了治疗癌症在外的借款，不具备返还的条件。俞玉银不是本案的适格被告，其不是售房合同的相对方，俞玉银仅作为代理人签字，相关后果应当由龚小爱承担。被告施才贵辩称：原告诉称案外人龚秀银系被告龚小爱养女，故原告起诉遗漏了当事人。原告诉称签订《售房合同》时，龚小爱、俞玉银口头告知我，朱光忠的继承人仅有其两人，且我是通过房产中介购买的涉案房屋，因此我在签订《售房合同》时无过错。因我已支付了房产价款26万元，房屋完成了交付，故我的利益应当维护，如原告认为利益受损，应向龚小爱、俞玉银主张赔偿。即便原告为本案涉案房屋共有人之一，龚小爱、俞玉银没有恶意串通损害原告利益，不具有合同法规定的无效情形，对原告请求也不应支持。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：龚秀银、朱文财、俞玉银自小即被龚小爱、朱光忠夫妇收养，三人现均已成家。2011年6月，龚小爱、朱光忠所有的位于原芜湖市弋江区的房屋被拆迁，后取得了火龙岗安置南区B11-1-301室安置房一套（现名称为芜湖市弋江区圣庭湖畔小区B11-1-301室）。2011年11月26日，朱光忠因交通事故治疗无效死亡。2017年5月17日，经房产中介见证，龚小爱与施才贵签订了《售房合同》一份，约定上述房屋以26万元价格出售给施才贵，俞玉银在上述合同下方载明的卖方项下签名并捺印。上述《售房合同》签订时，龚小爱向施才贵出示了户口本（只登记了龚小爱、朱光忠二人）及五保证，并未向施才贵说明其尚有养女龚秀银、养子朱文财。合同签订当日，施才贵支付了房价款26万元，龚小爱、俞玉银在收条下方签名并捺印。随后，龚小爱向施才贵交付了上述房屋。2017年7月3日，朱文财诉至本院，要求判令撤销龚小爱、俞玉银与施才贵签订的《售房合同》。2017年7月14日，朱文财书面申请变更诉讼请求为判决确认该《售房合同》无效。庭审后，龚秀银到庭表示其对养母龚小爱出卖涉案房产没有异议，其明确表示不愿参与本案诉讼。据此，本院未将其列为本案当事人参与诉讼。以上事实有原告向本院提交的原告身份证、三被告户籍信息、《售房合同》、户口登记簿复印件、《死亡证明》复印件、被告施才贵提交的收款收条、电费发票、房屋拆迁补偿安置协议书及原、被告当庭陈述等在卷证实。本院认为：夫妻在婚姻关系持续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案《售房合同》所涉火龙岗安置南区B11-1-301室安置房（现名称为芜湖市弋江区圣庭湖畔小区B11-1-301室）系被告龚小爱与丈夫朱光忠共有房屋被拆迁后取得的安置房，朱光忠去世后，龚秀银、原告、被告龚小爱及被告俞玉银均对上述房产中属于朱光忠的部分（一半）享有继承权（另一半属于被告龚小爱所有）。根据法律规定，龚秀银、原告、被告俞玉银对上述房产均享有八分之一份额，被告龚小爱对上述房产享有八分之五份额。被告俞玉银在《售房合同》下方载明的卖方项下签名并捺印，且在出具给被告施才贵的收款收条下方也签名捺印，应认定其与被告龚小爱同为《售房合同》的出卖方。因被告龚小爱、俞玉银与被告施才贵签订的《售房合同》系双方真实意思表示，且该合同签订时被告龚小爱、俞玉银对上述房产所占份额（四分之三）超过了三分之二，故被告龚小爱、俞玉银未经其他共有人同意处分按份共有财产的，不构成无权处分，即该《售房合同》合法有效。原告认为被告龚小爱、俞玉银私自出售涉案房屋的行为属于无权处分，于法无据，本院对其诉请确认涉案《售房合同》无效不予支持。综上，本院为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱文财诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由原告朱文财承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  朱顺旺二〇一七年十月三十日书记员  张 露附本案适用的法律规定或条款：《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款:夫妻在婚姻关系持续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。