山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初2816号原告：徐海燕，女，1965年2月13日出生，汉族，住青岛市市北区。被告：青岛五月城置业有限公司，住所地：青岛市李沧区京口路47号2007户，统一社会信用代码：91370200557726597M。法定代表人：方力，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘锡富，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海艳，山东德衡律师事务所律师。原告徐海燕与被告青岛五月城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月31日、9月12日、10月13日公开开庭进行了审理。原告徐海燕、被告青岛五月城置业有限公司的委托诉讼代理人刘锡富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照日万分之五的标准向原告支付2016年1月1日至2017年8月31日的逾期交房违约金并赔偿原告房屋租金72000元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年9月13日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，购买被告开发的青岛市李沧区果园路3号中央公园项目2单元5层501户经济适用住房。合同签订后，原告支付了全部购房款234343元，缴纳了房屋维修资金。合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告违约逾期交房，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告诉请无法律依据，被告应依法、依合同约定承担逾期交房违约责任。根据双方签订的商品房预售合同第11、12条约定，被告逾期90日之内的按日万分之二承担违约责任，逾期超过90日则按已付购房款的万分之五承担违约责任。因诉争房屋为安置项目，具有公益性，没有普通房地产市场利润，因此双方约定的违约金计算方式符合常理。商品房预售合同系双方合议一致且经签字盖章，依法成立并生效，根据合同法规定，依法成立的合同双方应根据约定履行权利义务。请求法院查明案件事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告称，原、被告签订了房屋买卖合同，原告向被告交纳了房款，被告于2017年8月8日将房屋交付给原告。因被告逾期交房，原、被告签订了赔付协议，被告同意逾期交房违约金赔付至2017年8月31日，原告暂计算违约金至该日。原告提交青岛市商品房预售合同、认购协议、购房收据、公共维修基金收据、告知书、赔付协议以证实其主张。被告对上述证据的真实性无异议，但认为合同是双方公开协商后签订的且已经过网签，双方均应当按照合同约定履行义务；涉案房屋系经济适用房，带有福利及社会公益性，违约金的约定符合客观情况；协议系原、被告之间诉讼调解履行的一部分；被告对违约金的起算时间无异议，但对截止日期有异议，被告于2017年7月31日通知原告验收房屋，所以违约金应当计算至2017年7月31日。本院认为，被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，对该证据，本院予以确认。2、原告称，被告逾期交房，应按照已付房款的日万分之五计算，支付2016年1月1日至2017年8月31日的逾期交房违约金。被告称，被告没有承诺过按照日万分之五计算向原告支付违约金。3、原告称，被告逾期交房导致其一直在外租房居住，因此主张自2015年8月份到2017年8月份的租金7.2万元。原告提交房地产租赁契约以证实其主张。被告对证据真实性不认可，且认为合同已经约定了违约金，原告的诉请没有法律依据。本院认为，原告提交的房地产租赁契约缺乏租赁房屋的产权证明、出租方的身份信息、实际支付租金的证明等佐证，且被告对其真实性不认可，本院对该证据不予确认。4、被告称，房屋符合交付条件且已经于2017年8月8日向原告交付房屋。被告提交收款明细、竣工验收材料、交房日期表以证实其主张。原告对上述证据真实性无异议，但认为应当领取建设工程核实合格证后方可办理入户、产权登记、营业执照等手续，所以被告交付的房屋并不符合交付条件。本院认为，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，对该证据，本院予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告向被告购买青岛市李沧区果园路3号《中央公园》2单元5层501户房屋，根据被告暂测的房屋建筑面积，房屋总价款暂定为234343元。合同第十一条约定：被告定于2014年12月31日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；合同第十二条约定：被告如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，被告按照原告已支付房价款的0.05%向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交纳购房款234343元。2017年8月8日，被告将房屋交付给原告。关于延期交房违约金问题，原、被告签订赔付协议1份，协议约定：一、延期交房违约金的首期赔付时间为协议签订之日起七日内，赔付金额为10000元。二、第二期赔付时间为2017年8月31日，赔付金额为至2017年8月31日的剩余部分延期交房违约金，具体数额双方届时根据民事调解书（如有）、法院判决书（如有）、商品房预售合同的约定及购房款缴纳情况确定。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思的表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告，被告于2017年8月8日交付房屋违反了合同约定，故应按合同约定向原告支付违约金。关于违约金的计算标准，虽合同约定被告逾期交房90日内按已付房款的日万分之二计算、超过90日按已付房款的万分之五计算支付违约金，但该项约定对原告而言显失公平，考虑到被告逾期交房的事实，本院认为，逾期交房违约金的计算标准，以按照已付房款的日万分之二计算为宜。关于违约金的赔付截止日期，虽合同约定计算至房屋实际交付之日止，但双方签订的赔付协议对违约金的赔付截止日期进行了变更，因此，应根据赔付协议的约定计算违约金的赔付截止日期。原告主张2016年1月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。被告应按照原告已付房款234343元的日万分之二计算向原告支付2016年1月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金28542.98元（234343元×0.02%×609天＝28542.98元）。上述违约金本身就是对因被告违约而给原告造成所有损失的补偿，因此对于原告主张租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐海燕支付逾期交房违约金28542.98元。二、驳回原告徐海燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元（原告已预交），由原告徐海燕负担1269元，由被告青岛五月城置业有限公司负担315元，被告青岛五月城置业有限公司于本判决生效之日起10日内直接给付原告徐海燕315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  高建英人民陪审员  孙国晓二〇一七年十月十八日法官 助理  杨仲举书 记 员  王婷婷