广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17368号上诉人（原审原告）：广州市吉帅华来餐饮有限公司，住所地广州市黄埔区港湾路xxx号202房。法定代表人：吴华山。上诉人（原审被告）：梁锐发，男，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市舜德物业管理有限责任公司，住所地广州市黄埔区港湾路xxx号302。委托诉讼代理人：刘杨红，广东金桥百信（顺德）律师事务所律师。原审第三人：陈来，男，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市吉帅华来餐饮有限公司（以下简称吉帅华来公司）、梁锐发因与被上诉人广州市舜德物业管理有限责任公司（以下简称舜德物业公司）、陈来商铺租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉帅华来公司上诉请求：一、改判一审判决第二项，判令梁锐发、舜德物业公司应支付吉帅华来公司椅子等可移动设备410215.08元（设定使用8.5年的只用了7个月）的8折328172.06元；二、撤销一审判决第三项，判令吉帅华来公司股东陈来与梁锐发、舜德物业公司签的《商铺租赁合同》第3条、第5条和附件一《物业管理合同》第十一章11.2条中的“没收乙方财产”的条款违反《中华人民共和国宪法》，判令梁锐发、舜德物业公司退回按金10万元及以下装修费用损失；三、判令《商铺租赁合同》第3条、第5条和附件一《物业管理合同》第十一章11.2条中的“超期15天即解除本合同”为附合合同的不平等条款无效；四、判令梁锐发、舜德物业公司赔偿因其依据违法条款并以强行违法停电等手段终止服务导致吉帅华来公司经营的汉森任煲自助餐厅被迫停业而造成的装修损失447815.34元（设定使用8.5年的只用了7个月）的6折268689.2元；五、应退回被迫安装公用空调费用折旧后的7072元；六、本案一二审诉讼费用全由梁锐发、舜德物业公司承担。事实和理由：一、公司法人“委托”该公司代收租金及行事，一审判决如此认定不当。作为公司法人，在公司所属场所内行事，性质竟然是“委托”。二、陈来是吉帅华来公司股东，股东代表公司行事，天经地义。如此明确的事实，一审法院在（2017）粤0112民初928号判决中是共同承担责任，而在本案中认定非当事人，两种认定。梁锐发作为舜德物业公司法人，在公司场所内的行事却将其分为两个主体。三、没收单位或个人合法财产明显违法，《商铺租赁合同》第3条、第5条和附件一《物业管理合同》第十一章11.2条中的“没收乙方财产”的条款明显违反《中华人民共和国宪法》第十三条《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条，合同条款明显凌驾和超越一切法律之上。四、《商铺租赁合同》是很明显的附合合同，吉帅华来公司无权更改任何一个字，当中的权利和义务极不对等，乙方先交了三个月租金，却只有15天的延租期，极不公平，严重违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第五十九条。《商铺租赁合同》第3条“乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金按每天拖欠金额的千分之三计算收取”，这一条款承租方已承担违约风险。出租方在执行中故意刁难，明显是以非法占有为目的，没收承租方的10元保证金及多收5万元转让费。明显违反《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条。请求法院按照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，判决《商铺租赁合同》第3条为无效条款，梁锐发需要返还10万元保证金。五、按照《商铺租赁合同》第13条执行，甲方有权处置商铺内一切物体及装修，一审法院判定梁锐发无权处置可移动物品，说明该条款违法，说明公民及单位的合法财产受法律保护。我方交按金，也是属于我方的合法财产。我方店内的装修构筑物体也属于我的合法财产，为何就不能得到法律的保护。六、为什么我方每个月都可在合同规定的五号之后交租，就是在签订合同之时，我方认为合同很多地方不妥，梁锐发、舜德物业公司不给改，就以“文字是死的，人是活的”的说法承诺了许多给我们的好处，交租日灵活处理是其中之一。吉帅华来公司以口头承诺是明显欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，合同是无效的。出租方习惯了用这样口头承诺欺骗的新租户，让租户习惯“拖延”交租，然后突然严格执行合同，“合理”赶走租户，顺势没收15万按金和转让费。手段是卑劣的，前面不知坑害了多少租户。七、梁锐发、舜德物业公司强行停电是违反《中华人民共和国电力法》第二十九条的行为，但一审法院认为停电时间短毫无影响。八、梁锐发、舜德物业公司于2017年1月5日晚使用违法手段迫使吉帅华来公司停业关门。吉帅华来公司只是部分逾期交租，要承担全部投资120多万损失的责任，而梁锐发、舜德物业公司依据违法条款并使用违法行为断电迫迁，不但不用承担任何责任，无任何损失，还继续享受收租至1月23日、收滞纳金的权利直至今日。一审判决不公平，纵容梁锐发、舜德物业公司的违法行为。梁锐发与舜德物业公司共同辩称：吉帅华来公司的上诉请求没有任何事实与法律依据。吉帅华来公司在一审中没有提到退还安装公用空调费用的请求，二审不同意就此调解。其他答辩意见与上诉意见一致。陈来辩称：我方答辩意见与吉帅华来公司意见一致。梁锐发上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回吉帅华来公司全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由吉帅华来公司承担。事实和理由：一、一审判决违反了合同法“契约自由”的基本原则，梁锐发与陈来之间所签订合同从内容及形式上均合法，当承租方严重违约而导致合同解除时，依双方合同条款约定，承租方实际上放弃商铺及商铺内之一切物件及装修权利，交由出租方（梁锐发）处理，该项约定应得到法院认可。1.梁锐发与陈来在2016年3月15日签订《商铺租赁合同》时，双方已就条款充分面议，在一致同意的基础上签订，是双方的真实意思表示。2.关于承租方的违约责任，合同中已作出明确约定，合同各方均应严格履行。3.从《商铺租赁合同》第13条分析，在因乙方违约导致合同提前解除时，乙方实际上已放弃了商铺及商铺内之一切物件及装修的权利，并交由甲方（梁锐发）处理，当然包括装修、设备、设施等可移动及不可移动之一切物品在内。本案中吉帅华来公司一方要求返还的物品即包括在第13条约定范围之内，吉帅华来公司一方已失去所有权。4.《商铺租赁合同》备注第2条：乙方确认在签订本合同时，甲方已通过合同方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，乙方是在充分阅读并理解条款之后与甲方签订本合同的。说明陈来对合同权利义务、违约可能承担的责任十分清楚、明白。5.如果租赁合同的乙方，即对方当事人，在合同违约之后，没有放弃物品的所有权，肯定会在合同中注明，但是在合同中却并没有相关文字描述。由此可知，对方当事人是放弃物品所有权，而由我方进行处理。二、本案中，提前解除租赁合同是由于吉帅华来公司、陈来违约行为所导致，违约责任应由吉帅华来公司、陈来承担。梁锐发一方不负有返还财产及支付所谓设备价款的义务。l.由于吉帅华来公司、陈来违约行为导致租赁合同提前解除，依合同第13条，吉帅华来公司、陈来已丧失了装修及商铺内一切物品所有权，相关权利由梁锐发一方行使。2.既然吉帅华来公司、陈来已丧失了装修及商铺内一切物品所有权，梁锐发一方就不负返还财产的义务。3.梁锐发一方出于同情吉帅华来公司、陈来，在吉帅华来公司、陈来交清租金及拖欠费用的情况下，将部分物品返还，是出于道义，而非法定或者合同义务，一审判决混淆了道义及法定或合同义务的概念，从而认定梁锐发有返还义务，是错误做法。三、一审判决未经评估或双方协商同意，即作出梁锐发支付160000元设备费用，无任何法律依据，滥用自由裁量权。1.吉帅华来公司、陈来投入无证据证明，无相关合同、发票，也未得到梁锐发认可，一审判决认定投入无任何事实依据。2.设备、设施残值除双方认可以外，必须经过权威机构评估才能确定价值。本案中既无双方共同确认，又无评估鉴定结论，一审判决认定支付设备价款160000元，无任何法律及事实依据，必须纠正。3.一审判决归责原则无法律依据。梁锐发出于道义，将部分物品运输到另外一地进行保管，为此还支付搬运费用及仓储费，是为让吉帅华来公司减少损失，不属于法定或约定义务。吉帅华来公司不处理物品，属于其自行放弃所有权的行为，只是对合同第13条约定的进一步确认，不等于梁锐发因此获利，不能因吉帅华来公司放弃所有权而判定梁锐发应支付设备价款，明显无任何法律依据，严重损害梁锐发的权利。吉帅华来公司辩称：不同意梁锐发的上诉意见。陈来辩称：与吉帅华来公司的意见一致。吉帅华来公司于2017年1月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、梁锐发、舜德物业公司将吉帅华来公司存放在广州市黄埔区港湾路XXX号“泰丰广场”二楼XXX号铺位内的洗碗机（型号SD700）一台、饮料机三台返还给吉帅华来公司；二、梁锐发、舜德物业公司赔偿吉帅华来公司损失1295275.58元;三、梁锐发、舜德物业公司退回保证金10万元；四、梁锐发、舜德物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市黄埔区港湾路xxx号商铺（四层）的权属人是袁友文。2014年9月9日，袁友文将港湾路xxx号商铺出租给梁锐发、陆汝泉。2016年3月15日，梁锐发（出租方、甲方）与陈来（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.租赁商铺：甲方出租、乙方承租商铺地址为广州市黄埔区港湾路xxx号“泰丰购物广场”二楼的xxx号铺位，建筑面积383平方米。2.租赁期：由2016年3月15日起至2024年11月10日止。3.租金：（1）租金按月结算，乙方必须于每月5日前缴付当月租金（当月租金指当月1日至当月最后1日止的租金）。（2）租金首期50000元于签订合同时一次性付清。（3）租金递增：第一年租金不变，第二年起每年租金递增5%。乙方逾期支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金按每天拖欠金额的千分之三计算收取，延期超过15天，甲方有权解除本合同，并不予退还保证金。5.保证金：（3）租赁保证金100000元、装修保证金5000元于签订本合同之日一次性付清。（5）若乙方违约导致本合同解除的，甲方有权没收乙方之租赁保证金。（6）租赁期间，保证金不可抵扣租金、水电费、违约金等费用。6.其他费用：（1）租赁期内，乙方租赁商铺范围内用电、用水、电话费、网费及其他一切实际发生的费用由乙方支付……。13.租赁期内乙方如有出现下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方除有权解除合同，并不退还乙方交付的租赁保证金，且收回商铺以及处置商铺内一切物件及装修、将商铺另行出租。（1）乙方未按本合同第3条约定按时支付租金，逾期超过十五天的;(2)……签订合同后，陈来依约支付商铺保证金100000元。涉案商铺交付后，吉帅华来公司即开始进场装修，装修后涉案商铺用于经营自助火锅，营业时间为上午10：00至晚上22：00。吉帅华来公司交付租金至2016年11月,自2016年12月起吉帅华来公司及陈来因资金周转问题未依约交齐全部租金，仅于2016年12月26日支付6000元，2017年1月3日支付15700元。吉帅华来公司称其未按约定交齐全部租金是征得舜德物业公司的同意，但梁锐发、舜德物业公司均不予确认。2017年1月5日梁锐发委托舜德物业公司向陈来发出《告知函》、《催款通知书》，通知陈来最迟于当日22：00前交付2016年12月所欠租金，否则22：00后将停止物业服务。收到通知后，吉帅华来公司及陈来仍未缴交欠付的租金。当日22：00，梁锐发委托舜德物业公司将涉案商铺断电。次日早上吉帅华来公司发现断电后立即与梁锐发协商，经协商吉帅华来公司表示尽快将租金缴齐，涉案商铺于1月6日（吉帅华来公司称中午、梁锐发、舜德物业公司称上午）恢复供电。恢复供电后，吉帅华来公司称由于员工走了无法经营商铺于1月8日停业。因吉帅华来公司在1月8日前仍未缴齐租金，梁锐发于1月9日再次将涉案商铺断电。1月17日，陈来与梁锐发协商解决事宜，陈来称其提出合同于1月5日解除，梁锐发表示不交租就要继续履行合同，梁锐发对陈来的陈述不予确认，其称陈来当时没有说不租商铺，只是说双方商量下一步怎么处理。2017年2月12日，梁锐发委托舜德物业公司向陈来发出《解除合同通知书》，主要内容为：“根据《商铺租赁合同》中显示，你应于每月5日向梁锐发缴纳每月租金及管理费，你至今未缴交2016年12月部分租金、2017年1月租金、2月份部分租金。根据《商铺租赁合同》第三条约定，现你已超过约定支付租金、管理费十五天，我司于2017年1月5日已发出催款通知书但仍未收到你的租金，现通知你方，从2017年2月15日起与你解除《商铺租赁合同》，并于2017年2月17日收回该铺的使用权，请你及时腾出商铺。”该通知书于2017年2月13日送达陈来。梁锐发称吉帅华来公司一直没有交还商铺钥匙，其于2月23日破门进入商铺并将商铺内的物品搬放至另一个地方。吉帅华来公司曾提出将商铺内的物品搬走，但梁锐发以吉帅华来公司没有交租其有留置权为由不予同意。吉帅华来公司的成立时间为2016年5月10日，吉帅华来公司主张陈来是其股东之一，签订合同时因为没有注册地址公司无法成立，故无法以公司名义与梁锐发签约，最后确定以陈来为代表与梁锐发签约，但事实上涉案商铺一直是吉帅华来公司在使用和交租。梁锐发确认其知晓涉案商铺是吉帅华来公司实际使用及交租，但签订合同时陈来未告知其涉案商铺是由吉帅华来公司实际使用。吉帅华来公司为证明其前期投入损失提交其制作的《汉森任煲店开店支出》，该支出表显示支出总计1257025.58元，包括场地支出218591元、开店杂费6691.16元、设备投入410215.08元、装修费用447815.34元、人工成本55266元、开店营运成本49620.5元、人员成本1730元、营运成本6105元、原材料成本60991.5元。吉帅华来公司提交茂名市老友匠装饰工程有限公司作出的《汉森火锅装修结算》拟证明其装修涉案商铺产生的装修费。吉帅华来公司提交若干张收据拟证明其购买椅子、回转带、空调冷库设备、收银机、厨具、切片机等设备支出的费用。吉帅华来公司提交其制作的《遣散员工补偿工资表》拟证明梁锐发、舜德物业公司将商铺断电后，员工要求离职，吉帅华来公司向员工支付的遣散费用。吉帅华来公司提交与北京万恩化学制品有限公司广州分公司的《洗碗机成本保全商业模式合同》及与广州正量饮料有限公司签订的《现调饮料机设备租借协议》拟证明吉帅华来公司向上述两公司租借的放在涉案商铺内的一台洗碗机、三台饮料机。吉帅华来公司主张其购买的上述设备及从第三方处租借的一台洗碗机、三台饮料机都由梁锐发、舜德物业公司控制。梁锐发提交《汉森火锅搬运清单》拟证明其搬走的物品明细，其中包括洗碗机1个、饮料机2个、调味料13箱、不锈钢架子21个、马达2个、热水器1台、洗碗台3张、椅子122张、电磁炉88个、转带25条、净水器1个、消毒柜2个、转盘子156只、餐具、厨具27箱等，梁锐发还确认除上述搬走的物品外，吉帅华来公司的7台5P的大空调、1台小空调及1个冷库未搬走，梁锐发、舜德物业公司现在已转交给下一手承租人使用。一审法院要求吉帅华来公司、梁锐发、舜德物业公司自行到物品存放地去清点物品，吉帅华来公司陈述其前往后因物品太多，清点需要几天时间，故其仅拍摄几张照片未清点物品。经一审法院询问吉帅华来公司是否需要一审法院组织双方去存放地清点物品，吉帅华来公司明确表示无需再去清点。梁锐发、舜德物业公司确认吉帅华来公司装修已征得其同意，但其表示《商铺租赁合同》解除后，涉案商铺租给了做烤鱼的人，吉帅华来公司的装修已经拆除无法再利用了。庭审中吉帅华来公司明确表示其不愿意接收梁锐发、舜德物业公司搬走的商铺内的设备（除第三方的洗碗机、饮料机）。一审法院认为，梁锐发与陈来签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守约定、诚意履行。吉帅华来公司主张《商铺租赁合同》第3条为无效条款缺乏法律依据，一审法院不予支持。舜德物业公司不是租赁合同当事人，其只是受梁锐发委托代为收取租金，根据合同相对性原则，吉帅华来公司要求舜德物业公司承担责任缺乏依据，一审法院不予支持。关于违约方的认定及梁锐发是否享有合同解除权问题。根据《商铺租赁合同》第3条的约定，承租方应于2016年12月5日交齐当月的租金50000元，但承租人至庭审辩论终结前仍未交齐2016年12月租金，承租方拖欠租金的行为已经违反《商铺租赁合同》的约定，应当对梁锐发承担违约责任。根据合同第3条、第13条的约定，承租方逾期交租超过十五天的，出租方有权解除合同，故梁锐发享有合同解除权。梁锐发于2017年2月12日向陈来发出解除合同通知，该通知已于2017年2月13日送达陈来，故一审法院确认《商铺租赁合同》于2017年2月13日予以解除。关于吉帅华来公司请求退回保证金100000元。因《商铺租赁合同》的双方当事人系梁锐发与陈来，吉帅华来公司并非合同当事人。另外，根据《商铺租赁合同》第3条、第13条的约定，承租方逾期交租超过十五天的，出租方有权解除合同并不予退还租赁保证金，没收租赁保证金从性质上属于因吉帅华来公司单方违约导致合同解除应承担的违约责任，与迟延履行交租义务的违约金性质不同，在合同有明确约定的情况下，两者可以并用，故吉帅华来公司请求退回保证金缺乏依据，一审法院不予支持。关于吉帅华来公司请求梁锐发、舜德物业公司返还其商铺内的一台洗碗机、三台饮料机。吉帅华来公司放置在商铺内的设备离场时可移动搬走，梁锐发、舜德物业公司无权处置。梁锐发仅确认搬走一台洗碗机、两台饮料机，经一审法院询问吉帅华来公司是否需要组织双方去存放地清点物品，吉帅华来公司明确表示因物品太多，无需再去清点。由于吉帅华来公司无证据证明梁锐发、舜德物业公司搬走了三台饮料机，因此，一审法院仅支持梁锐发、舜德物业公司返还一台洗碗机、两台饮料机。关于吉帅华来公司请求梁锐发、舜德物业公司赔偿损失的认定问题。1.装修费损失：根据合同第13条的约定承租方违约导致合同解除时，出租方有权处置商铺内的装修，故吉帅华来公司主张装修损失缺乏依据。2.购置设备用品的损失：吉帅华来公司放置在商铺内的椅子、空调冷库设备、消毒柜、冰柜、厨具等设备属于可移动的物品，梁锐发无权处置，应予以返还，庭审中吉帅华来公司明确表示其不愿意接收上述设备，考虑到梁锐发可将设备变卖，基于公平原则，参考设备的购置价及使用年限，一审法院酌定梁锐发向吉帅华来公司支付设备的价款16万元。3.场地支出、开店杂费、人工成本、人员成本、营运成本、原材料成本系吉帅华来公司的经营成本，本案合同是因承租方违约导致解除，其请求梁锐发、舜德物业公司赔偿上述损失理据不足。4.员工遣散补偿费：本案合同系因承租方违约导致解除，且即使按吉帅华来公司所述涉案商铺断电后于1月6日中午恢复供电，梁锐发断电仅影响营业两小时左右，员工离职并非梁锐发断电的直接后果，故吉帅华来公司请求梁锐发、舜德物业公司赔偿员工遣散补偿费理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年6月16日作出判决：一、被告梁锐发于本判决发生法律效力之日起十日内将原存放在广州市黄埔区港湾路XXX号“泰丰广场”二楼XXX号铺位内的洗碗机（型号SD700）一台、饮料机两台返还给原告广州市吉帅华来餐饮有限公司；二、被告梁锐发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市吉帅华来餐饮有限公司支付椅子、空调冷库设备、消毒柜、冰柜、厨具等设备费160000元；三、驳回原告广州市吉帅华来餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17834元，由原告广州市吉帅华来餐饮有限公司负担15212元，由被告梁锐发负担2622元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，吉帅华来公司确认其上诉请求第五项退回安装公用空调折旧费用并未包含在一审所提诉讼请求之中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依双方当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于合同效力。梁锐发与陈来签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未存在其他导致合同无效的事由，应为合法有效。吉帅华来公司上诉主张《商铺租赁合同》第3条、第5条无效，理据不足，本院不予支持。至于梁锐发与陈来签订的《物业管理合同》的效力问题，不属本案审理范围，本院不予调处。关于违约责任。根据《商铺租赁合同》第13条约定，承租方逾期交租超过十五天的，出租方有权解除合同并不予退还租赁保证金，且收回商铺以及装修，吉帅华来公司虽主张经梁锐发、舜德物业公司同意延付租金，但并无证据证明，故一审法院认定吉帅华来公司逾期交租超过十五天构成违约，《商铺租赁合同》已解除，并驳回吉帅华来公司退回保证金、赔偿装修损失的请求，并无不当。关于可移动设备。根据《商铺租赁合同》第3条、第13条的约定，乙方逾期支付租金的，应向甲方支付违约金，承租方逾期交租超过十五天的，甲方除有权解除合同，并不退还乙方交付的租赁保证金，且收回商铺以及处置商铺内一切物件及装修。在因吉帅华来公司逾期交租15天以上而约定支付违约金、不予退还保证金、收回装修等多项违约责任的情况下，再约定处置包括可移动设备在内的物件，违约责任明显过重，有失公平。一审法院判令梁锐发返还洗碗机一台、饮料机两台，并无不当。至于设备费，吉帅华来公司并未提交充分证据证明其上诉主张，亦未申请评估，而根据梁锐发搬走涉案商铺内物品，以吉帅华来公司未清缴费用为由不同意返还，并已将空调、冷库等设备交由下一手承租人使用的事实，一审法院酌情判令梁锐发赔偿设备费160000元，公平合理，亦无不当。关于安装公用空调折旧费用。吉帅华来公司并未在一审提出该项诉讼请求，梁锐发二审不同意就此调解，故不属本案审理范围。综上所述，吉帅华来公司与梁锐发的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27003元，由上诉人广州市吉帅华来餐饮有限公司负担9169元，由上诉人梁锐发负担17834元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年十月十八日书记员  杨仁义黄妙丽