安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初1238号原告：安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳西路新时代广场二期办公楼，统一社会信用代码91340400591416197G。负责人：汪林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，安徽震一律师事务所律师。被告：王玮娜，女，1986年5月14日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：邵梦娜，女，1988年9月17日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被告：王曦彬，男，1989年4月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司（以下简称新地锐意物业）与被告王玮娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，经原告新地锐意物业申请，本院依法追加邵梦娜、王曦彬为被告，并依法适用普通程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告新地锐意物业的委托诉讼代理人陈强、王倩到庭参加诉讼，被告王玮娜、邵梦娜、王曦彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新地锐意物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费5916元（自2013年12月1日至2016年9月30日止），滞纳金18103元（暂计算至2016年9月30日止，之后滞纳金计算至付清之日止），合计24019元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月7日，被告作为金地滟澜山小区98幢206号房（建筑面积138.01平方米）的业主与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议第三章第一条约定“物业服务费按季预交，每季度前一个月25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日。”第二条约定“1.小高层住宅综合服务收费按现行政府指导价：建筑面积每月每平方米1.26元；2.多层住房综合服务收费按现行政府指导价双方约定：建筑面积每月每平方米1.26元；3.商业按建筑面积收每月每平方米3元；4.因甲方自身原因空置的房屋按正常标准收取物业费。”自2013年12月1日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催缴，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。原、被告签订的《前期物业服务协议》中第八章第四条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金；逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示并依法追讨所欠费用。”被告未按协议履行交费义务，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。王玮娜、邵梦娜、王曦彬未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照及法人身份证明、被告的身份证复印件及户籍证明、淮南市不动产查档证明、房屋买卖合同、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《消防责任书》、缴费通知单、律师函复印件、邮寄单、原告就金地滟澜山小区乱搭乱建现象的报告、提交至山南新区行政执法局的工作联系函、信访专报、淮南市城市管理行政管理支队山南新区大队出具的调查处理情况、装修违章通知书、张贴违章告知函照片等证据，被告未予质证，对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月7日，王玮娜(甲方)作为金地滟澜山小区98幢206室的业主与新地锐意物业(乙方)签订《金地滟澜山前期物业服务协议》，约定：物业服务费按季预交，每季度前一个月的25日前为交费日，首次物业服务费计费时间为《入伙通知书》里约定收房日期的次月1日。小高层住宅综合服务收费按现行政府指导价，建筑面积每月每平方米1.26元；因甲方自身原因空置的房屋按正常标准收取物业费。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交物业服务费，并从逾期之日起按日加收应交额3‰的滞纳金。逾期半年的，经乙方书面催交，仍不交纳的，乙方有权给予公示，并依法追讨所欠费用等。协议生效后，新地锐意物业对金地滟澜山小区提供了前期物业服务。2016年4月26日，王玮娜与邵梦娜、王曦彬签订《存量房买卖合同》，双方约定王玮娜将其坐落于田家庵区山南新区金地滟澜山居住小区98幢206房屋转卖给邵梦娜、王曦彬。并约定卖方在买方支付购房款之日起15日内将房产交付给买方并结清该房产附随产生的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费等费用。邵梦娜、王曦彬对该房屋为共同共有，且已取得不动产权证书。另，自2013年12月1日至2016年9月30日王玮娜、邵梦娜、王曦彬均未交纳物业服务费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。新地锐意物业与王玮娜签订的《金地滟澜山前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该协议对双方均具有约束力。邵梦娜、王曦彬作为涉案房屋的买受方，应该承接《金地滟澜山前期物业服务协议》中的权益和义务。协议履行期间，新地锐意物业依约提供了物业服务，王玮娜、邵梦娜、王曦彬先后作为业主，在接受新地锐意物业提供的物业服务后，应根据各自实际接受新地锐意物业提供的物业服务的时间承担支付相应物业费用的义务。因王玮娜、邵梦娜、王曦彬三人均未到庭应诉，故酌定以签订《存量房买卖合同》的时间为双方承担物业费的时间分割点。本案中，王玮娜与邵梦娜、王曦彬于2016年4月26日签订《存量房买卖合同》，故王玮娜应承担2013年12月1日至2016年4月期间的物业服务费5043元【1.26元/月/㎡×138.01㎡×29个月=5043元】,邵梦娜、王曦彬应承担自2016年5月至2016年9月30日期间的物业服务费【1.26元/月/㎡×138.01㎡×5个月=869元】。因此根据双方协议约定和法律规定，新地锐意物业要求王玮娜、邵梦娜、王曦彬支付物业服务费5916元诉讼请求中合理部分，有事实和法律依据，本院依法予以支持；对于新地锐意物业以邵梦娜、王曦彬购买了涉案房屋，并根据承继原则应当对王玮娜拖欠的物业费承担连带责任的主张，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。关于新地锐意物业主张的滞纳金，实际为逾期交付物业服务费的违约金。王玮娜、邵梦娜、王曦彬先后作为该小区的业主，不按照前期物业服务协议约定按期交纳物业费，其行为属于违约，应当承担违约责任。但新地锐意物业的该项诉讼请求过高，本院酌情予以调整，依法确定为1774元，其中王玮娜承担1513元，邵梦娜、王曦彬承担261元。被告王玮娜、邵梦娜、王曦彬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，应当承担相应不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王玮娜于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司物业服务费5043元，滞纳金1513元，合计6556元；二、被告邵梦娜、王曦彬于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司物业服务费869元，滞纳金261元，合计1130元；三、驳回原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告被告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司负担272元，被告王玮娜负担109元，被告邵梦娜、王曦彬负担19元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾人民陪审员  马莉莉人民陪审员  王祥跃二〇一七年十月十九日书 记 员  杨晓倩附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。