广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0891民初227号原告：文建平，男，汉族，1945年12月17日出生，住广东省湛江市霞山区。原告：钟玉珍，女，汉族，1942年8月26日出生，住广东省湛江市霞山区。两原告的共同委托诉讼代理人：张力，广东京兆律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：沈灿洪，广东京兆律师事务所律师。被告：文进球，汉族，男，1954年5月20日出生，住广东省湛江市市辖区。被告：何美梅，女，汉族，1963年5月22日出生，住广东省湛江市市辖区。两被告的共同委托诉讼代理人：尹庆军，广东自正律师事务所律师。原告文建平、钟玉珍诉被告文进球、何美梅所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张力、沈灿洪、被告文进球、何美梅及其共同委托诉讼代理人尹庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文建平、钟玉珍向本院提出诉讼请求：1.确认位于广东省××海路××房的房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）归两原告所有（价值约人民币50万元）；2.两被告协助两原告办理上述房产的权属转移登记手续；3.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：原告文建平于2000年以抵顶工程款的方式取得了位于湛江市市辖区××海路××Ｇ415房屋，该房产权属于两原告的夫妻共同财产。原告文建平应被告文进球的请求为使被告文进球及其大女儿的户口迁入湛江市，方便被告大女儿在湛江读书节省择校费，在办理案涉房屋权属登记时，将产权人登记在被告文进球名下。被告文进球办理完成“购房入户”后，原告文建平作为上述房屋的真实所有权人，多次要求被告文进球将案涉房产过户回原告文建平，但被告文进球却百般借口予以拒绝。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。两被告辩称，一、支付购房款并不理所当然享有涉案房屋的所有权，原告提供的证据不足以证明其为涉案房屋真实物权人。原告支付涉案房屋的购房款是原告赠与被告的赠与行为，原告从未取得涉案房屋所有权，但同意支付购房款并登记在被告名下，实际上是赠与购房款的赠与行为，赠与的原因是被告从80年代以来十几年照顾家里数位老人尽心尽力，倾尽心血并修建祖屋，原、被告为兄弟关系，当年情谊深厚，原告感念被告对家庭的付出，且原告当时经济宽裕，故同意赠与房款给被告购房。从购房合同、房屋权属证明等证据，可以证明房屋所有权是一开始被告就从开发商处取得。被告有了房子，就把户口迁入，户口与房产登记两者没有关联性和必然性，被告在2002年6月已办理完户口迁移手续，不存在借房入户。被告女儿在2001年9月已经就读初中，有关择校费的文件在被告女儿入学后才实施，这个文件颁布的时间是2002年8月22日，而被告女儿在2001年9月已经入学，原告称为被告女儿节省择校费不属实。在（2016）粤0891民初569号案发生的2016年上半年之前，原告从来没有要求将涉案房屋过户给原告。事实是，被告在拿到房产证之时至上述案发之日的十五年间，房产证一直由被告自己持有，原告从来没有提过异议。在2010年，被告搬上涉案房屋G415并耗资十几万进行了精装修且将四房两厅改成三房两厅，一直居住至本案纠纷发生之日，时间六年之久，原告一直居住在自己的房屋，一直没有提出异议。重新装修说明被告对房屋拥有完全自主的处置权利，从一个正常人的思维及日常经验生活法则来分析，自己的房屋才会自己耗巨资来进行豪华装修，而不可能拿自己的钱装修别人的房屋，进一步说明当初是赠与。梁某的证言明显是虚假的，其提到2010年被告因女儿读书方便才要求搬上G415,在2010年时，被告女儿已经去武汉读大学，不可能还在附近读初中，其证人证言属于传闻证据，无法证明本案有关事实。文某出具的书面证词在第一次庭审中没有出庭接受双方询问，没有证明力，其在2016年6月17日说被告在2011年夏天提出买下G415是不合逻辑的，该证言是虚假的，一般人是先买房子再装修，不会先装修再买房子。文建平在2005年手写了一份证明，写明已售给王栋桦，但王栋桦在2016年8月12日的庭审笔录的第12页顺数第5行又说G415是文建平送给他作为嫁妆的。王栋桦作为文建平夫妇的共同委托代理人在(2016)粤0891民初569号案的代理词中说，钟玉珍在(2016)粤0891民初569号案中才知道房子登记在文进球名下，但其在庭审中又多次承认钟玉珍是知情的，且在无权处分一案中败诉。这一次是原告第三次起诉，其主张与陈述反复无常、前后矛盾、不合逻辑、虚假荒谬，违反诉讼诚信。二、被告是涉案房屋权属登记人及实际所有权人。首先房产证上登记是文进球的，应推定其为真实物权人，无需举证，在购房过程中，被告亲自办理签订购房合同、缴纳税费和出示登记手续，涉案房屋的房产证一直由被告持有。其次，被告是涉案房屋的真正控制人、管理人、使用人、占有人，涉案房屋的使用状态分为三阶段，第一阶段2002年3月至2005年7月，涉案房屋属于空置状态，由被告管理及由被告按时交纳物业管理费；第二阶段2005年8月至2010年2月，涉案房屋处于出租状态，房屋相关费用由承租人承担，因被告在此期间借用原告的房屋B102房，故被告同意涉案房屋的租金由原告收取。出租时段的空置期间为2007年1月至2007年4月也是被告缴纳管理费，授权管理房屋属于被告对涉案房屋物权实际控制的一种方式；第三阶段2010年3月至今，被告收回房屋的使用权，花费十多万重新装修涉案房屋并入住至今，物业管理费等费用由被告支付。三、房屋的登记权利状态与真实的权利状态是一致的。根据物权法第二条第三款规定，本案房屋的真实权利状态是指对房屋的使用、占有、支配。购房款是原告出的不等于房屋所有权是原告的，房屋所有权以登记为准，本案中，房产证登记所有权人与房屋实际居住人、实际管理人、实际占有人、实际控制人以及房产证的实际持有人、房屋买卖合同签字人、房产证及税费等手续实际经办人是一致的。原告提供的证据无法形成否定登记权利状态的证据链。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3股东决议、证据5的装修管理规定、业主装修申请表、用户装修须知、管理固定、证明、证据7落款时间为2002年8月22日的《关于我市中小学收费全面实行“一费制”的通知》均无原件核对，本院不予认定；被告提供的证据十一录音资料没有完整的书面文字表述，其提供的书面表述有裁剪情形，本院予以认定该录音资料不具有证据效力。两原告庭前向本院申请文建平和文进球的表妹夫梁某、胞弟文某出庭作证，本院经审查后予以准许。证人梁某出庭陈述称：其想证明原告在观海花园买了G415房，为了解决被告户口、就业及被告女儿学位问题，借房子给被告进行户口登记。2005年，王栋桦装修G415房，原告委托自己将房子出租，自己就委托中介出租，有出租协议，出租一年，租金其收取后交给文建平。然后被告妻子说要入住G415房，文建平表示不给她住，要继续出租，梁某就将G415房出租给另一个租客。该租客租完后，文建平打电话给自己，说把G415房给文进球居住，因为被告居住的B102房太吵。此外，文进球于2000年左右搬来湛江，梁某作为亲戚有时与原、被告一起喝茶吃饭，有听说原告想解决被告的女儿读书等问题。证人文某出庭陈述：G415房为原告出资购买。2011年，文某与文建平、文进球三兄弟在东莞开厂，当时谈过G415房的事情，文进球提出将G415房卖给自己，文建平说文进球哪里有钱，文进球说找公司借，文建平回应公司正在扩建要买机器，哪有钱借给文进球，然后该事就不了了之。经审查，梁某与原、被告同为亲戚关系，关于原告文建平购买G415房并委托其代为出租等证言是其亲身感知的事实，与原告提供的证据6《出租房产协议书》、《合约》相互印证，故本院对梁某出庭陈述的证言予以确认；文某与原告文建平和被告文进球为胞兄弟，与双方均无恩怨，关于被告文进球向原告文建平提出将G415房卖给文进球等证言为文某亲耳所闻，故对文某的出庭证言，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告文建平与被告文进球为兄弟关系。两原告、两被告分别为夫妻关系。2000年7月，文建平作为广东省八建佳溢建设公司股东，通过提取公司分红、以工程款折抵房款的方式取得湛江创成房地产开发公司（以下简称创成房地产公司）开发的观海路149号海景阁七层G415房的购房款。2002年3月11日，文进球作为乙方、与创成房地产公司作为甲方签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买涉案G415房，价款为201930元，乙方在2002年3月11日前支付全部房价款。同日，创成房地产公司向文进球开具了该G415房的购房款发票。2002年3月13日的《契税完税证》、《契税缴款书》反映，纳税人、付款单位为文进球。2002年3月18日交易费服务费发票的顾客名称、登记费收据上记载的缴款人为文进球。但上述商品房购销合同原件、完税证、缴款书、发票及收据原件均由原告文建平保管。涉案G415房的《房地产权证》（粤房地证字第××号）登记了权属人为文进球、房屋所有权来源为2002年3月购买、建筑面积共134.62平方米、登记时间为2002年4月3日。该房产证原件现由被告文进球保管。2005年7月前，涉案G415房处于空置状态。2005年8月，文建平的女婿王栋桦出资对G415房进行装修。2005年11月30日，王栋桦及文建平的表妹夫梁某作为出租方与案外人吴敏签订《出租房产协议书》，将G415房租赁给吴敏使用，期限从2005年12月1日起至2006年12月1日止。该期间的租金由梁某代收后交给原告文建平。2007年1月至同年4月，G415房没有出租。2007年5月，被告文进球与案外人王某签订租赁协议将G415房出租给王某，王某交付的租金由何美梅收取后交给文建平。2008年4月21日，梁某作为甲方代理人、王某作为乙方，双方签订《合约》，约定王某续租G415房至2009年4月30日止。期满后，王某又续租至2010年2月。王某续租期间，租金由文进球或梁某收取后交给文建平。2010年3月，两被告出资对G415房进行重新装修，之后，两被告搬入G415房居住至今。再查明，2001年，两被告装修了原告钟玉珍名下的湛江开发区海景路222号B102房，并与女儿搬入B102房居住至2009年年底。原、被告确认，该B102房是由两原告借给两被告居住的。2002年6月14日，被告文进球将户口从廉江安铺镇中堤路26号迁至湛江市市辖区观海路149号观海花园二期7幢415房。B102房与G105房均由湛江经济技术开发区盛泰物业有限公司提供物业管理服务。2004年5月、7月-12月、2005年1月-6月，G415房与B102房的管理费由被告一并缴纳。2005年9月起,G415房与B102房的管理费分开缴纳，被告持有G415房管理费缴费发票。G415房2005年9-10月的水电费及电梯费、11月的管理费、水电费及电梯费、2007年2月的管理费、电费、电梯费、垃圾处理费、2007年3月的管理费、电梯费、水电费、垃圾处理费的缴费收据由被告持有。庭审时，原、被告确认，G415房出租期间的管理费等相关费用由承租人承担。又查明，2016年4月29日，文建平向本院起诉文进球所有权确认纠纷一案[（2016）粤0891民初596号]，请求确认位于广东省××市辖区××海路××房属原告所有及被告承担该案诉讼费用。本院依职权追加钟玉珍为该案共同原告、追加何美梅为该案共同被告。文建平、钟玉珍于2016年10月27日以另案起诉为由向本院提出撤诉申请，本院于2016年10月27日裁定准许文建平、钟玉珍撤回对该案的起诉。该裁定已生效。2016年10月28日，钟玉珍向本院起诉文建平、文进球确认民事行为无效纠纷一案[（2016）粤0891民初1397号]，请求确认文建平、文进球于2002年4月3日处分钟玉珍与文建平位于湛江市市辖区××海路××Ｇ415房的夫妻共同财产（将该房产协助登记在文进球名下）的行为无效。2017年1月24日，本院判决驳回该案原告钟玉珍的诉讼请求。该判决已生效。此外，根据原告关于财产保全的申请，本院于2017年2月28日作出（2017）粤0891民初227号民事裁定书，依法裁定查封了申请人钟玉珍名下位于湛江××××房（粤房地证字第××号），查封期限三年；并查封被申请人文进球名下位于湛江开发区××海花园××房（粤房地证字第××号），查封的价值以50.5万元为限，查封期限三年。庭审时，被告陈述，涉案G415房是文建平与文进球共同去收房的，该房的房产证是文建平与文进球共同去办理的。原告陈述，为了被告可以享受购房入户政策，所以领取G415房的房产证后房产证一直放在被告处。本院认为，本案属于所有权确认纠纷。原告主张其通过工程款折抵房款的方式出资购买了G415房，被告对G415房房款全部由原告文建平出资的事实不持异议，故本院予以认定G415房是由原告出资所购。被告辩称原告出资购买G415房的行为应视为原告文建平将房款赠与被告文进球，但被告未能提供赠与协议或其他相应证据予以证明，原告庭审时对该事实予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，由于被告除本人陈述外，没有提供证据证明双方对原告出资行为的性质进行了约定，其应承担举证不能的不利后果，因此，不能认定原告存在赠与的意思表示，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于G415房是否存在借名登记、原告是否为G415房真实权利人的问题。原告主张自己出资购买G415房，因被告及家人借房入户的需要才借名登记在被告名下，提供了商品房购销合同原件、完税证、缴款书、发票及登记费收据等购房文书原件，还提供了梁某、文某的证人证言和被告的户口簿复印件，经审查，上述购房文书原件一直由原告持有和保管，两名证人证言与上述书证相互印证，结合被告关于文建平与文进球共同办理收房手续、共同办理房产证的庭审陈述以及G415房于2002年4月3日办理房产登记后被告即于2002年6月14日将户籍从廉江迁移至G415房所在地的情况综合考虑，本院对原告主张的事实予以认定。根据谁出资谁受益的原则，原告文建平出资购买G415房，只是借名登记在文进球名下，故文建平应当是G415房的真实权利人；并且，文建平购买G415房后，先委托其女婿王栋桦于2005年出资对G415房进行装修，再委托梁某等人将G415房出租至2010年2月，出租期间租金交由文建平管理使用，可见，从原告购房至2010年2月期间，文建平一直作为实际权利人占有、使用、收益G415房，亦能印证文建平为G415房的真实权利人。至于被告提出其出资装修G415房并入住至今、其交纳了G415房的物业管理费及持有G415房的《房地产权证》等情况，均不足以证明被告为G415房的真实权利人，具体理由如下：1、两被告借用两原告的B102房居住了约9年之久，其入住前亦出资装修了B102房，故不能仅凭两被告出资装修了原告所购的G415房并入住数年就认定被告为G415房的真实权利人；2、被告庭审时确认，G415房出租期间的物业费等费用实际由承租人承担，故不能仅凭被告缴纳了G415房出租期间的物业管理费就认定其在该期间实际占有、管理G415房；3、梁某的证人证言已证明两原告自2010年起将G415房借给两被告居住使用，且两被告借用两原告B102房期间亦支付了物业费，因此，不能因被告支付了G415房2010年后的物业费就认定被告为G415房的实际权利人；4、由于G415房以文进球的名义购买，借名登记在文进球名下，原告文建平与被告文进球共同去办理收房手续、共同办理《房地产权证》，文建平虽为真实权利人，但文进球办理户籍迁移确需使用《房地产权证》，故被告文进球持有G415房《房地产权证》原件，均符合情理。综上，被告辩称自己为G415房实际权利人的理由不能成立，本院不予采纳。由于原告文建平借名购房后将房屋登记在被告文进球名下，原告文建平为G415房的真实权利人，其与原告钟玉珍为夫妻关系，因此，两原告为借他人名义购买房屋，对原告请求确认位于湛江开发区××海花园××房属于两原告所有的主张，本院不予支持；但被告文进球作为出名人，其与被告何美梅应协助两原告办理房屋所有权转移登记，故对两原告关于两被告协助将涉案房产转移登记到两原告名下的请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告文进球、何美梅自本判决生效之日起10日内协助原告文建平、钟玉珍将位于湛江开发区观海路149号观海花园海景阁G415房转移登记至原告文建平、钟玉珍名下；二、驳回原告文建平、钟玉珍的其他诉讼请求。案件受理费8800元，保全费3045元，两项合计11845元，由被告文进球、何美梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈霜屏代理审判员  王薇薇代理审判员  秦舒颖二〇一七年十月十日书 记 员  陆鹏至附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。