山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0213民初1619号原告：宋某某。委托诉讼代理人：张士浩，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠玲，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。原告：陈某某。委托诉讼代理人：张士浩，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠玲，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：青岛捷东房地产开发有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：丛培磊，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。原告宋某某、原告陈某某与被告青岛捷东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，两原告于2017年5月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，将本案与(2017)鲁0213民初1429号案件公开开庭进行了合并审理。原告陈某某及两原告的委托诉讼代理人张士浩、被告青岛捷东房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某、丛培磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋某某、陈某某向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2017年3月28日向原告发出的《关于解除告知书》无效；2、判令被告继续履行双方签订的《青岛市商品房预售合同》，交付涉案房屋并协助原告办理产权登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原被告双方签订了《青岛市商品房预售合同》（编号为201500XXXXXX），约定原告以总价款1138833元购买被告开发的李沧区XXXX路XXX号XX·XXXX四期XX美地XX号楼X单元X层XXX户，原告先后支付了首付款348833元，公共维修基金14341.79元。后由于房价上涨，被告拒不接受原告支付的尾款，并于2017年3月28日向原告发出《关于解除告知书》。被告的上述行为严重违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，因双方多次协商无果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告青岛捷东房地产开发有限公司辩称，原告在签订合同后逾期支付房款，在被告多次催促下，仍不履行付款义务，因此在被告发出解除合同的通知后，原告因房价上涨要求继续履行合同的要求显然对被告不公平，且原告的逾期付款行为已构成对合同的根本违约，至本案开庭之日，原告的违约行为一直处于持续状态，故被告有权解除合同。在被告依据合同约定向原告发出解除通知后的30日内，原告并没有按合同21条的约定提起诉讼应视为其认可合同解除。因原告未履行支付房款的义务，故被告不负有向原告交付房屋的相关义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原、被告提交一致的《青岛市商品房预售合同》一份，被告欲证明:被告与两原告签订《青岛市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买李沧区XXXX路XXX号XXXX之城四期XX美地XX号楼X单元X层XXX户房屋并约定如两原告迟延交付房款90日后，被告有权解除合同并要求两原告承担违约责任。原告欲证明：1、预售合同附件一第一条并未明确约定原告的付款期限，虽载明放贷机构应于2015年8月31日前放款，但该系第三方的责任，且预售合同第16页载明涉案房屋所在的建设工程存在在建工程抵押，故是因为被告未及时解押导致放贷机构不能如期放款；2、预售合同系被告提供的格式合同，关于原告提交贷款资料时间及违约责任的约定加重了原告的责任，免除了被告的义务，且没有提醒原告注意，应属无效条款；3、根据预售合同补充条款第六条关于解除合同的补充约定，双方根据合同约定行使解除权时，应于对方违约责任发生30日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同应继续履行。经庭审质证，被告称原、被告双方签订的预售合同并非格式文本，亦非被告单方制作，而是依据青岛市建委及青岛市房产交易部门对商品房买卖合同所要求的内容制定的，且合同中有大量的待选择项和可填写项，足以说明其系原、被告双方真实意思表示，不存在法定无效情形。另外，合同中对房屋已进行在建工程抵押进行了明确约定，即被告已依法向原告履行了告知义务，且依据合同第16条，被告仅保证在交付该房屋时，该房屋上没有被告设定的抵押权，因此原告在签属本合同时应对贷款风险有足够的评估和知悉，被告不存在违约，故原告未能履行和完成按揭贷款，应由原告自行承担责任，原告未付剩余房款的违约行为一直在延续，因此被告有权解除合同。因原、被告分别提交的预售合同��容一致，双方均对真实性不持异议，故本院对预售合同予以采信。二、被告提交：2016年8月5日的催告函及邮寄回执单各一份，欲证明因两原告迟延支付房款，被告发函催促两原告尽快支付剩余房款，根据预售合同第27条约定，该催告函已经送达两原告，催告函已告知两原告若未在指定的期限内支付房款，被告将根据合同约定行使解除权，并追究两原告的违约责任。经庭审质证，原告称因未收到催告函故对该证据的真实性不予认可，同时催告函所载“应于2015年7月30日前以贷款方式付清此房款”的内容与预售合同约定不一致，该内容没有任何依据；另外，预售合同第27条与送达无关，故被告称根据预售合同第27条视为催告函已经送达的说法不成立。被告称送达依据的条款应该是预售合同第26条，另外，合同附��一第（二）条第2项明确约定原告未取得贷款的应当一次性付清剩余款项，造成逾期付款的按照合同第7条执行，故该函所载的内容与合同约定一致。本院认为，双方签订的预售合同第26条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。被告提交的催告函于2016年8月5日通过EMS向原告在预售合同中所列的地址进行邮寄，原告虽未签收，但根据上述约定应视为已送达原告，故本院对被告提交的该组证据予以采信。三、被告提交：2017年2月21日的催告函及邮寄单各一份，欲证明被告再次向两原告发出催告函，解除了双方签订的《青岛市商品房预售合同》并告知两原告将收回房屋，同时要求其承担违约责任，该催告函原告已签收。经庭审质证，原告称该催告函也未收到，同时从催告二字以及该函最后一段所载“我公司将按贵我双方签订的预售合同的约定追索您的违约责任”等内容来看，该函也不能产生被告所述的解除预售合同的效力。被告称该函件已明确告知原告解除合同及涉案房屋收回另行销售的事宜，说明该函件就是双方合同解除的正式通知。本院认为，2017年2月21日的催告函被告亦是根据预售合同第26条的约定进行邮寄送达的，且快递单上有原告陈某某的签字确认，应视为原告已收到该函件，故本院对被告提交的该组证据予以采信。四、原告提交：不动产登记申请书、不动产登记询问记录各一份，欲证明涉案房屋所在的建筑存在在建工程抵押，被告于2015年9月1日才申请解押。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无法确认，不动产登记申请书中明确显示不动产座落为XXXX路XXXX号，而涉案房屋的座落为XXXX路XXX号，因此并非是同一处楼盘，而且不动产登记申请书与不动产登记询问记录并非在同一张纸上，不动产登记申请书并没有加盖青岛市不动产登记中心的查询专用章，而加盖公章的不动产登记询问记录记载的房屋也并非涉案房屋。因原告提交的不动产登记申请书未加盖青岛市不动产登记中心的查询专用章，且被告对真实性不予认可，故本院对不动产登记申请书不予采信；不动产登记询问���录所载的不动产坐落与涉案房屋不一致，该证据与本案无关，本院亦不予采信。五、原告提交：车位转让合同、车位款收据以及补充合同各一份，欲证明2016年4月5日，被告与原告宋某某签订了车位转让合同，并收取了全部的车位款85000元，2016年7月18日双方又针对车位转让合同签订了补充合同，可以证明双方一直在履行预售合同的事实。经庭审质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为与本案无关，车位合同系原、被告双方另行成立的买卖合同，并不影响也不能据此认定原、被告之间互不追究预售合同的违约责任，也无法证明原告已经履行了预售合同的付款义务。因车位转让合同中明确载明原告已购买XX·XXXX一期XX号楼X单元XXX户房屋，与本案存在关联性，且原、被告对该组证据的真实性均无争议，故本院对该组证据予以采信。六、原告提交：告知函、中国邮政EMS邮件回执单及投递记录各一份，欲证明2017年4月19日原告向被告书面发函要求付款，但被告拒不接收快递，也不接受付款。经庭审质证，被告称该函是在被告向原告发出解除合同的函之后邮寄的，被告认为在被告向原告发出解除合同的函时，双方之间的商品房预售合同已经解除，所以原告无权再要求被告继续履行合同，依据规定，所有预售房屋的购房款项应支付到行政监管部门的监管账户，这也正是原、被告双方在合同第6条明确约定原告应按期足额向确定的监管账户支付购房款的原因和依据，若原告主动支付房款，应当依据合同约定将房款支付到该账户中，但在合同签订后，原告仅支付了首付款，在被告发函催告的情况下，原告至今仍未支付剩��房款。本院认为，原告向被告发送的告知函是根据预售合同第26条的约定进行邮寄送达的，被告虽未签收，但根据上述约定应视为已送达被告，故本院对原告提交的该组证据予以采信。七、原告提交：关于解除《青岛市商品房预售合同》告知书一份，欲证明被告虽于2017年3月28日向原告发出该告知书，但因原告对该告知书的内容不予认可，故该告知书不产生解除预售合同的效力。经庭审质证，被告对告知书的真实性予以认可，确认该告知书是被告向原告发出的，但对告知书标题上手写增加的“解除”两个字是谁书写的不清楚，被告称该告知书仅是对2017年2月21日发出的解除函再次进行确认，明确告知被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》已经解除。因原、被告对该告知书的真实性无争议，故本院对该告知书予以采信。八、原告提交：房地产买卖契约一份，欲证明原告将自有的座落于青岛市李沧区XXX路XXX号XX栋X单元XXX户房屋出售，用于筹措涉案房屋购房款的事实。经庭审质证，被告对该证据的真实性不予认可，即使如原告所述，该合同应当签订在2015年8月10日之前，此时其将自有房屋卖出，应当有足够的资金交付涉案房屋的剩余购房款，但其至今仍未向预售合同约定的被告账户中转入剩余购房款，足以证明其违约行为延续至今。因原告提交的该房地产买卖契约与本案无关，且被告不予认可，故本院对该房地产买卖契约不予采信。九、原告提交：照片一宗，欲证明涉案房屋存在严重的漏水���量问题。经庭审质证，被告因照片体现不出是涉案房屋故对其真实性不予认可，并称涉案房屋已经竣工验收合格，没有任何质量问题，因原告一直未支付剩余房款，被告没有义务向原告交付房屋，故该房屋无论现状如何均与原告无关。因原告提交的该宗照片不能体现与涉案房屋的关联，且被告不予认可，故本院对该宗照片不予采信。十、原告提交：青岛农村商业银行账户明细清单一份，欲证明原告宋某某账户目前有80万元，足以支付涉案房款，原告能够继续履行合同。经庭审质证，被告对银行明细的真实性无异议，但该明细载明原告账户内在2017年6月17日才有80万元的余额，不能证明其在签合同时有支付能力，且该款项是否用来支付涉案房屋的购房款尚不确定。因原告个人银行账户余额与本案无关，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，被告作为甲方（卖方）、两原告作为乙方（买方）签订《青岛市商品房预售合同》、合同附件及补充条款，合同主要内容为，乙方向甲方购买李沧区XXXX路XXX号《XX·XXXX四期XX美地》XX号楼X单元XXX户住宅房屋一处，暂测房屋建筑面积为107.63平方米；房屋建筑面积单价为每平方米10581元，房屋总价款暂定为1138833元。并约定，乙方若未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责���。甲方解除合同的，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金，甲方有权在退还乙方已支付的房价款中直接扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还乙方。如乙方已支付的房款不足支付违约金的，甲方有权追索；乙方要求继续履行合同的，经甲方书面同意，合同继续履行，乙方应按自合同约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，按逾期未付款额的日万分之三计算向甲方支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，乙方应向甲方足额付清违约金，否则甲方有权拒绝向乙方交付该房屋。合同还对房屋交付、产权证办理等做了约定。合同附件一约定：（一）乙方应于2015年7月23日前将首付款348833元（含定金10000元）存入本合同指定账户；贷款790000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2015年7月30日前将办理按揭贷款所需文件全��提交指定银行，放贷机构于2015年8月30日前将贷款存入本合同指定账户。（二）1、乙方以银行贷款方式或公积金贷款方式付款的，须在签订本合同后7日内提供银行要求的所有贷款资料、办理完抵押登记申请、缴纳契税、缴纳房屋专项维修资金等相关费用并与银行办理完所有与贷款相关的手续。如乙方未按以上要求办结造成逾期付款的，按合同第七条执行。……4、乙方应按合同约定的时间向甲方如期支付房价款，乙方支付房款如果采用支票或银行转账方式支付的，双方约定以银行到账时间作为乙方付款及付款时间的证明，其他付款证明（如收据、发票等）与其矛盾的，以银行到账时间为准。合同补充条款第六条关于解除合同的补充规定约定，甲方或乙方根据合同约定行使解除合同权时，应于对方违约责��发生30日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行。并约定，本补充条款系双方真实意思自愿补充约定，如存在与预售合同不一致的约定，则以本补充条款约定内容为准。上述合同已经网签备案。两原告于2015年7月30日向被告支付购房首付款348833元。2016年4月5日，被告与原告宋某某签订车位转让合同，约定原告已购买XX·XXXX一期XX号楼X单元XXX户房屋，现被告向原告转让该小区高层区地下一层编号为XXXX的车位使用权，总价款为85000元，车位使用年限从交付使用之日起至土地使用权年限届满结束。同日，原告向被告支付车位款85000元。2016年8月5日，被告向两原告邮寄送达催告函一封，该函载明：……现我公司正式通知您，请于2016年8月10日前往李沧区房地产交易中心办理抵押贷款手续，在上述规定时间内仍未履行的，我公司将严格按照《青岛市商品房预售合同》第七条执行，因您逾期付款而导致的房屋延期交付，我公司将不负任何违约责任。2017年2月21日，被告再次向两原告邮寄送达催告函一封，该函载明：……现我公司正式通知您，您已构成单方面违约，我公司将按贵我双方签订的《青岛市商品房预售合同》中的约定追索您的违约责任，该房屋收回，另行销售。2017年3月28日，被告又向两原告邮寄送达告知书一封，该函载明：……鉴于贵方严重违约行为，我方特依法告知如下：1、自本告知函发出7日，贵我双方签订的合同即告解除；2、贵方收函后7日，贵方依约应向我方承担合同价款10%的违约金，我方有权依约从贵方已付房屋价款中直接扣除；3、贵方应于收函后15日内，前来我公司协商有关合同解除的善后事宜，并配合我方办理合同解除撤销网签备案的相关手续，否则，我方将追究贵方的违约责任。2017年4月19日，两原告向被告邮寄送达告知函一封，该函载明：……务请贵方于收函后3日内与我方联系，依约接受我方付款并开具发票，逾期我方将依法追究贵方的违约责任。本院认为，被告与两原告签订的商品房预售合同，体现双方真实的意思表示，合同相关内容不违反法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，两原告应依约支付房款，被告应按时交付房屋，但是双方签订预售合同的时间为2015年7月31日，故预售合同中关于“2015年7月23日前支付首付款348833元、2015年7月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行”的约定属于事实无法履行的状态，因此以上条款无效，对两原告没有约束力。2016年8月5日，被告向两原告发出催告函，可以视为双方对付款时间再次作出约定，但因两原告未签收，根据预售合同中关于“在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方”的约定，该催告函送达到两原告的时间应为2016年8月12日，故该催告函中关于“2016年8月10日前办理抵押贷款手续”的约定因事实无法履行而无效，两原告应于视为收到该催告函之日（2016年8月12日）起支付剩余购房款。两原告未在约定期限内支付剩余房款，现被告因两原告逾期付款要求解除预售合同，但合同解除权是一种形成权，应在法定或约定时间内行使，否则该权利消灭。根据预售合同及补充条款的约定，两原告逾期付款超过90日后，被告有权单方面解除合同，行使解除权的时间为违约行为发生后30日内，故被告要求解除合同的，应自原告应付款之日起120日内行使解除权，即于2016年12月10日前发出解除合同的通知，而被告于2017年2月21日才向两原告发出解除合同的意思表示，已超出双方约定的解除权行使期限，故被告的合同解除权消灭，其于2017年3月28日向两原告发出的《关于解除告知书》无效，双方之间的预售合同应当继续履行。两原告关于被告于2017年3月28日发出的《关于解除告知书》无效、双方继续履行预售合同的主��合法有据，本院予以支持。因支付购房款系原告的主要合同义务，且根据双方预售合同的约定，在商品房交付前，原告应向被告足额付清逾期付款的违约金，否则被告有权拒绝向原告交付该房屋，故在原告付清全部购房款及逾期付款违约金之前，无权要求被告交付房屋及协助办理产权登记事宜，原告的以上诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十五条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告青岛捷东房地产开发有限公司于2017年3月28日向原告宋某某、陈某某发出的《关于解除告知书》无效；二、原告宋某某、陈某某与被告青���捷东房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》继续履行；三、驳回原告宋某某、陈某某的其他诉讼请求。案件受理费15049元（两原告已预交），由被告负担。被告于本判决生效之日起10日内支付两原告15049元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  胡 雪人民陪审员  邵延婷二〇一七年十月十三日书 记 员  王 莉