安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终1246号上诉人（原审被告）：叶红根，男，1976年12月30日出生，汉族，经商，户籍地安徽省桐城市，经常居住地安徽省桐城市。委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桐城市信诚家具销售有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道兴尔旺商业中心4#106。法定代表人：周玉霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐庆标，安徽正维律师事务所律师。上诉人叶红根因与被上诉人桐城市信诚家具销售有限公司（以下简称桐城信诚家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院(2017)皖0881民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶红根及其委托诉讼代理人梅强、被上诉人桐城信诚家具公司的委托诉讼代理人徐庆标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶红根上诉请求：1、撤销安徽省桐城市人民法院(2017)皖0881民初151６号民事判决，改判驳回桐城信诚家具公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由桐城信诚家具公司承担。事实与理由：1、原审判决认定事实基本清楚，认定了叶红根提供的证据材料足以证明案涉房屋存在漏水现象，直至合同约定的租赁期满之日仍未解决。２、补充条款中明确“8月1日后还漏水免房租”，原审判决结合案件事实及证据材料认定补充条款对当事人具有法律约束力，认定了桐城信诚家具公司在补充条款中的违约事实客观存在，补充条款合法有效，但却进行了错误的判决。案涉房屋的出租方是桐城信诚家具公司，而非刘克胜，该房屋在法律上的所有权人并非刘克胜，所以刘克胜与本案没有法律上的关系，钢构工程无法施工是桐城信诚家具公司内部原因造成的，与叶红根无关，且补充条款中明确“8月1日后还漏水免房租”无其他限制性条件。叶红根在案涉房屋店铺投入了几十万元的装潢费用，如叶红根单方解约会造成更大的损失，补充条款的约定在客观上弥补了一些损失。叶红根为桐城信诚家具公司垫付的相关费用会另行主张权利，在本案中不作详述；3、原审法院在本案的判决中适用了公平原则是错误的。桐城信诚家具公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法维持。1、租赁合同的主要义务是一方交付房屋，另一方支付租金，只要出租方完成了交付房屋的主要义务，其他义务都是次要的，即使有瑕疵也不能作为拒绝交付租金的理由；2、叶红根并未提供充分的证据证明房屋存在漏水及不能使用的情形，也没有提供证据证明其正常经营活动受到影响；3、个别的渗水现象是有的但只是偶尔的，不足以对叶红根的经营活动造成影响，当时房屋的产权人也已经开始进行维修，搭建楼顶钢构工程，但因为产权人涉及非法集资致使工程停工，进而影响了楼房的维修工程；4、一审判决已经结合案情，对叶红根的房租进行了减免，充分考虑了双方的利益。桐城信诚家具公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令叶红根立即支付桐城信诚家具公司租金149720元。二、本案的诉讼费用由叶红根承担。一审法院认定事实：桐城信诚家具公司、叶红根于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定桐城信诚家具公司将其位于桐城市兴尔旺大市场的商业用房租赁给叶红根作为商场使用，租期自2014年3月16日至2017年3月15日，租金标准为56660元/年，三年租金合计170000元，租金支付时间为每年合同到期前一个月付清下年度房屋租金；房屋租赁期内的水费、电费、电话费均由叶红根负担。另合同第十五条特别约定：（一）、电视台广告桐城信诚家具公司方常年免费支持，形式不定；（二）、商场统一活动按面积分摊费用，所有商户必须无条件服从；（三）、电梯常年开放，周一到周五一天4小时，周六到周日一天6小时；（四）各用户管理好自己店铺内的防火问题，桐城信诚家具公司购消防保险。同时约定“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力”。合同签订后，叶红根向桐城信诚家具公司缴纳房租25000元。后因叶红根反映屋顶漏水现象严重，桐城信诚家具公司法定代表人周玉霞在双方保存的合同第三页左下方均添加补充条款：“8月1日后还漏水，免房租”。2017年4月15日，桐城信诚家具公司向一审法院提起诉讼。另查，桐城信诚家具公司位于桐城市兴尔旺大市场的所有商业用房均属刘克胜个人所有，周玉霞系刘克胜聘请的管理人员，担任桐城信诚家具公司的法人代表，负责收取房租并处理公司的日常事务。一审法院认为：结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：合同附件内容是否合法有效？我国《合同法》第七十七条规定：双方当事人协商一致，可以变更合同。桐城信诚家具公司、叶红根于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》以后，叶红根发现案涉房屋漏水现象严重，经案涉房屋所有权人刘克胜与叶红根协商一致后，桐城信诚家具公司法定代表人周玉霞经刘克胜同意，在双方保存的合同第三页右下方均添加补充条款：“8月1日后还漏水，免房租”，且双方在订立合同时约定“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力”，故该补充条款合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。桐城信诚家具公司、叶红根于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定桐城信诚家具公司将其位于桐城市兴尔旺大市场的商业用房租赁给叶红根作为商场使用，租期自2014年3月16日起至2017年3月15日止，三年租金合计170000元。叶红根在租赁期限内发现商铺存在漏水现象，经案涉房屋所有权人刘克胜同意，桐城信诚家具公司法人代表周玉霞与叶红根订立合同补充条款，书面承诺房屋“8月1日后还漏水，免房租”，该补充条款系双方当事人的真实意思表示，对当事人均具有法律约束力。叶红根所举证据材料虽足以证明叶红根租赁的商铺确实存在漏水现象，直至合同约定的租赁期限届满之日仍未解决，但漏水问题迟迟未解决的原因是案涉商铺所有权人刘克胜因涉嫌诈骗被检察机关批捕，楼顶钢构工程无法施工等客观原因所致，且叶红根在发现漏水现象后仍坚持营业两年多时间至租赁期满，足以说明案涉商铺的漏水现象并非严重到足以影响叶红根的实际经营，再考虑商场的保洁、保安工资均由叶红根按面积分摊，加上桐城信诚家具公司承诺的宣传未到位等实际情况，根据公平原则，故酌情免除叶红根租赁期限内一年房租。桐城信诚家具公司要求叶红根支付超期使用一个月的房租，因涉及消防整改，叶红根在此期间并未实际经营，对桐城信诚家具公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。叶红根答辩时要求判令桐城信诚家具公司支付其各项经济损失64000元，因叶红根未能提供相关证据，亦未明确提出反诉，对此不予审查。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、叶红根实欠桐城市信诚家具销售有限公司房租88333.33元（170000元÷3×2－25000元），应于判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回桐城信诚家具公司的其他诉讼请求。案件受理费3294元，桐城信诚家具公司负担1351元，叶红根负担1943元。本院二审期间，桐城信诚家具公司提供了一组证据：桐城市公安局经济犯罪侦查大队2017年9月7日出具的证明一份及产权人涉案房产附件。证明目的是：案涉房产属刘克胜个人所有，该房产现已被依法查封。叶红根质证认为：对该证据的合法性、关联性、真实性及证明目的均无异议。本院对桐城信诚家具公司提供的该组证据的合法性、关联性、真实性及证明目的均予以认定。二审查明的事实与原审一致，应予认定。本院认为，桐城信诚家具公司与叶红根于2014年3月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已实际履行，该合同于2017年3月15日到期，按合同约定叶红根应支付桐城信诚家具公司租金170000元。在合同履行过程中，经案涉房屋所有权人刘克胜同意，桐城信诚家具公司法人代表周玉霞与叶红根订立合同补充条款，书面承诺房屋“8月1日后还漏水，免房租”，该补充条款系双方当事人的真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，但该条款并没有明确约定是免除全部房租，且从现有证据也不能认定是免除全部房租，故叶红根认为应免除全部房租的理由不能成立。鉴于双方合同已实际履行，叶红根在租赁房屋实际经营两年多时间至租赁期满；另考虑商场的保洁、保安工资均由叶红根按面积分摊，桐城信诚家具公司承诺的宣传未到位等实际情况；原审法院酌情减免叶红根一年房租并驳回桐城信诚家具公司要求叶红根支付超期使用一个月的房租，已经充分考虑当事人双方的利益，并无不当。叶红根认为因租赁房屋漏水给其造成了财产损失，可以另行主张权利。综上所述，叶红根上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2008元，由上诉人叶红根负担。本判决为终审判决。审判长  张文军审判员  诸冬林审判员  黄 谷二〇一七年十月二十三日书记员  李晶晶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。