福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0426民初1872号原告：张上万，男，1962年10月14日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：尤溪开成房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇水东路1号。法定代表人：丁芳宜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈熙湘，男，尤溪开成房地产开发有限公司职员。第三人：陈自根，男，1961年9月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。原告张上万与被告尤溪开成房地产开发有限公司（以下简称“尤溪开成公司”）、第三人陈自根商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张上万、被告尤溪开成公司的委托诉讼代理人陈熙湘、第三人陈自根到庭参加诉讼。2017年8月22日，根据张上万的申请本院依法查封了尤溪开成公司的房产一套，保全财产价值1,730,000元。本案现已审理终结。张上万向本院提出诉讼请求：1.尤溪开成公司履行与张上万签订的尤溪县××镇××路×号××31号楼102房的购房预订单（协议），并及时办理购房交房手续；2.尤溪开成公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月9日，张上万与尤溪开成公司、陈自根签订《购房预订单（协议）》一份，约定，张上万向尤溪开成公司购买尤溪县××镇××路×号××31号楼102房，面积379.88平方米，价格1,730,000元，尤溪开成公司保留张上万对本单位的购买权，在尤溪开成公司的房屋解押和政府同意办理备案登记后通知张上万办理有关购房手续。该购房预订单（协议）是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。目前，购房条件已具备，但尤溪开成公司仍未通知其办理有关购房手续，遂诉至法院要求解决。尤溪开成公司辩称，1.张上万所称的“购房条件已具备”与事实不符，该房目前还处于抵押状态，政府虽同意销售，但限定了价格每平方米不得低于5,500元。2.2015年9月9日，尤溪开成公司与张上万、陈自根签订了《购房预定单（协议）》，尤溪开成公司只是名义出卖人，房屋销售方面均由陈自根负责。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，《购房预订单（协议）》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容要件，不属于商品房买卖合同。《购房预订单（协议）》第2条约定：《购房预订单》作为双方约定本单元买受人购买权的凭证，一经签订，出卖人即保留买受人对本单元的购买权，不得另行转售第三方，该购房预订单仅属于买卖双方意向性约定，仅作为买受人购买权的凭证。张上万并未向尤溪开成公司交付购房定金，也没有支付购房价款，根据《最高人民法院》第四条、第五条的规定，应依法驳回张上万的全部诉讼请求。陈自根述称，2015年6月26日，其与尤溪开成公司签订了尾房销售协议，协议约定由其对尤溪开成公司的13套别墅、套房、店面、车位打包销售，目前部分房屋已经出售，也签订了购房协议。其与张上万、尤溪开成公司签订的购房预订单对房屋地点、价格、违约责任有明确约定，是各方当事人的真实意思表示，价格也符合当时的市场价格，合同各要件已经具备，该购房预订单合法有效，三方均应按照购房预定单的约定履行义务。目前，涉案房屋已具备销售条件，张上万将购房款缴纳，房屋解押后即可交付房屋，请求法院支持张上万的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.房产证，张上万向本院提交的房产证系案外人余保坦所有，与本案不具有关联性，本院不予采纳；2.协议书，该证据体现了尤溪开成公司将房屋打包给陈自根销售的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中，双方当事人争议的主要焦点为：张上万与尤溪开成公司、陈自根签订的《购房预订单（协议）》的合同性质是本约合同还是预约合同问题。根据双方当事人陈述、举证和质证情况，分析认定如下：张上万认为，《购房预订单（协议）》的内容已经具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应具备的基本内容，属于本约合同。尤溪开成公司认为，《购房预订单（协议）》的约定内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，不构成商品房销售合同，仅为预约合同。张上万没有向尤溪开成公司支付定金或购房款，根据《最高人民法院》第四条、第五条的规定，本案涉案合同亦不能构成本约合同。陈自根认为，其与尤溪开成公司签订《协议书》，约定由其将尤溪开成公司的部分房产进行售卖，其根据《协议书》约定将本案讼争房屋卖给张上万，并签订了《购房预订单（协议）》，《购房预订单（协议）》的内容符合《商品房销售管理办法》的规定，属于本约合同。本院认为，张上万与尤溪开成公司、陈自根签订的《购房预订单（协议）》中虽对购买房屋的位置、面积、价款以及付款方式作出约定，但该协议中明确约定了在尤溪开成公司取得销售条件时，通知张上万订立正式的《商品房买卖合同》；该协议仅用于预定购房使用，不做其他依据，在签订《商品房买卖合同》或过户后由尤溪开成公司收回作废。同时，根据《商品房销售管理办法》的规定，本案的《购房预订单（协议）》并不具备如该办法第十六条规定的如价款给付具体时间、房屋交付日期、装饰、设备标准、配套设施和交付承诺等商品房买卖合同的主要内容；张上万在签订《购房预订单（协议）》后亦未向尤溪开成公司支付购房款；陈自根、张上万在庭审中也认可其订立《购房预订单（协议）》的目的是为了冲抵陈自根结欠张上万的旧账。所以，讼争的《购房预订单（协议）》属预约合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2015年6月26日，尤溪开成公司作为甲方与陈自根作为乙方签订了《协议书》，约定：1.鉴于2014年5月20日双方签订的由甲方开发的项目“大儒名城”1A、1B连接体28号店面《商品房买卖合同》及其《补充协议》，乙方已交购房款5,000,000元，为上述合同及协议继续履行，双方达成协议；2.甲方关联客户余房应在本协议签订起三个月内完成，甲方余房应在本协议签订及政府相关部门同意甲方余房合同备案起三个月内完成。乙方上述1A、1B连接体28店面《商品房买卖合同》已交的5,000,000元转为本补充协议购房款；3.乙方已知晓甲方（含关联客户）余房抵押银行贷款现状，甲方（含关联客户）相应房产的银行贷款由乙方负责偿还，乙方偿还上述银行贷款款项视为乙方支付给甲方的购房款。甲方（含关联客户）偿还相应房产银行抵押贷款后，与乙方（含乙方指定的第三方）签订正式《商品房买卖合同》；4.本协议签订后，余房若销售于乙方指定的第三方，销售价格由乙方决定，甲方应配合。《协议书》签订后，由于陈自根结欠张上万款项未清偿，陈自根便将其打包销售的房屋出售给张上万，希望通过房屋将来的市场价格上涨，充抵其尚欠张上万的借款。2015年9月9日，尤溪开成公司作为甲方、张上万作为乙方、陈自根作为丙方签订了《购房预订单（协议）》，约定：1.在丙方协调下，乙方向甲方约定购买××31号楼102房号、面积约379.88平方米、房产总价1,730,000元，付款方式为：现金或按揭贷款；2.买受人充分知晓出卖人出卖房屋的权属、户型、《商品房买卖合同》相关内容等实际现状，自愿与出卖人签订本《购房预订单》，作为双方约定本单元买受人购买权的凭证，一经签订，出卖人即保留买受人对本单位的购买权，不得零星转售第三方；3.本《购房预订单》权益不得转让。签订正式《商品房买卖合同》时，买受人须按此《购房预订单》上签署的买受人姓名签约，非直系亲属间不得更名，更名需提供有效的直系亲属关系证明，并经出卖人书面同意；4.乙方已充分知晓所认购房产有抵押贷款（或者关联客户），在甲方解押和政府同意办理合同备案后通知乙方办理《商品房买卖合同》。乙方收到通知后应在10天内向甲方办理相关手续，否则，负违约责任；甲方未按本协议约定保留乙方买受权，甲方应负违约责任；任何一方违约应付无违约方违约金，违约金为预购房产价款的10%。甲、乙双方违约责任均由作为保证方的丙方承担。本协议仅用于三方预定购房使用，不作其他依据。在签订《商品房买卖合同》或过户后由甲方收回作废。5.协议自签订日起生效。《购房预订单（协议）》签订后，张上万未向尤溪开成公司支付部分或者全部购房款。本院认为，张上万与尤溪开成公司、陈自根签订《购房预订单（协议）》为预约合同，本案系因预约合同引发的纠纷，故本案案由应认定为商品房预约合同纠纷。张上万订立协议后有权请求尤溪开成公司签订商品房买卖合同，但无权依据该预约合同直接要求尤溪开成公司履行商品房买卖合同之义务。庭审中，本院根据《最高人民法院人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，对张上万释明法律关系后，张上万坚持不变更诉讼请求。据此，张上万主张要求尤溪开成公司继续履行合同并办理购房交房手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对尤溪开成公司主张该协议为预约协议，且张上万未支付购房款，协议不能构成本约合同的答辩理由，有事实和法律依据，本院予以采纳。对陈自根述称的该协议的内容已基本涵盖了《商品房销售管理办法》中规定商品房买卖合同应包含的内容，属于本约合同的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院》第五条规定，判决如下：驳回张上万的诉讼请求。案件受理费20,370元，减半收取10,185元，由张上万负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 张文旺二〇一七年十月二十日法官助理 吴智文书 记 员 詹新楠附相关法条：《最高人民法院》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。