宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁03民终696号上诉人（原审原告）：马燕，女，1981年4月17日出生，回族，中专文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：田彦华，宁夏辅德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吴忠市胜利商业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市。法定代表人：王海庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马烈军，男，1969年11月24日出生，回族，系吴忠市胜利商业房地产开发有限公司副经理，住宁夏回族自治区吴忠市。代理权限为特别授权代理。上诉人马燕因与被上诉人吴忠市胜利商业房地产开发有限公司（以下简称胜利房产公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2016）宁0302民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马燕的委托诉讼代理人田彦华、被上诉人胜利房产公司的委托诉讼代理人马烈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马燕上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人胜利房产公司向上诉人马燕支付违约金69798.79元或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、涉案房屋买卖关系及主体认定错误。原审判决认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，违背法律逻辑，认定事实严重错误。1.从涉案房屋买卖合同的法律形式上来看。涉案房屋最终签订的房屋买卖合同主体是上诉人与被上诉人，该合同从双方签字盖章后成立并生效，原审判决对该合同的效力也予以确认，说明上诉人、被上诉人之间已形成涉案房屋的买卖关系。2.从上诉人与被上诉人签订涉案房屋买卖合同的实际履行来看。上诉人已按照该合同的约定向被上诉人支付了全额房款，被上诉人协助上诉人办理按揭贷款并收取了相应的贷款保证金，并以自己的名义向上诉人出具了收到房款的收据和发票；涉案房屋的交付也是由被上诉人向上诉人交付，涉案房屋的产权办理均按该合同约定办理，不管是从理论上还是实践上判断，该合同双方已切实履行，上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系形成确定无疑。3.上诉人是基于与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同才向被上诉人主张相应权利的，上诉人与案外人朱振华签订涉案房屋买卖合同并未实际履行，与本案没有任何关系。原审判决将其他法律关系与本案法律关系混淆，突破合同的相对性，使本案审理复杂化，未厘清本案的本质法律关系。二、涉案房屋的竣工验收备案手续及产权初始登记是审理本案的关键所在，原审判决未进行查明和认定。涉案房屋办理产权手续的前提是必须先由被上诉人办理竣工验收、产权初始登记手续，之后才能办理房屋产权手续。被上诉人至今未办理涉案房屋的竣工验收手续及产权初始登记手续，致使上诉人无法办理涉案房屋的产权手续，被上诉人已严重违约，应承担迟延办证的违约责任。三、原审判决违反法律。1.违反了合同的相对性原则。上诉人与被上诉人签订了涉案房屋的买卖合同，确定了房屋买卖关系，该合同合法有效，受法律保护。上诉人支付房屋对价后就完成了合同约定的所有义务，如被上诉人未完成合同约定的相关义务，根据合同相对性原则，上诉人只能要求被上诉人完成义务并承担违约责任。一审判决认为上诉人要求被上诉人承担违约责任没有法律依据，违反了合同相对性原则是没有遵守法律规定。2.一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同完全符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》司法解释的规定，且本案案由是商品房买卖合同纠纷，一审排除对该司法解释的适用是错误的。四、原审判决法律逻辑混乱。上诉人与被上诉人之间形成了有效的房屋买卖民事法律关系，原审判决的前面部分对此予以认定，但后面部分又不承认上诉人与被上诉人之间存在的房屋买卖民事法律关系，判决前后矛盾并违背法律逻辑。同时排除适用相关司法解释也是不符合常理，不符合法律逻辑的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，法律逻辑混乱，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人胜利房产公司辩称，被上诉人是房地产开发企业，由于房地产开发时缺乏资金以及其他因素，在支付工程款时，被上诉人和施工方协议一部分现金支付，一部分用房屋顶账，建设完成后，被上诉人将一部分房屋抵顶给施工方。上诉人的房屋是被上诉人抵顶给施工方的房屋中的一套，施工方在施工中与项目分项材料供应商朱振华达成协议，将涉案房屋抵顶给朱振华，朱振华又卖给上诉人马燕。被上诉人没有违约，办理房产证要有一个过程，需要绿化、消防、规划等经建设主管部门验收后才能办理。现在被上诉人已经将相应的手续上报，已经具备了办理房产证的条件。被上诉人在2017年7月份向业主承诺在10月底前办理房产证。马燕向一审法院起诉请求：1.判令胜利房产公司为马燕办理房屋所有权证；2.判令胜利房产公司向马燕支付逾期办理房屋所有权证的违约金69798.79元；3.判令胜利房产公司返还马燕贷款抵押金12450元及利息。一审法院认定事实，2014年9月15日，胜利房产公司与宁夏华晟达建设工程有限公司（以下简称华晟达公司）签订了秦水苑楼房顶工程款协议书一份，将秦水嘉苑17号楼1201室以487944.96元顶账给华晟达公司，协议书里列顶账人为朱振华。2014年9月22日，华晟达公司的副总经理马晓忠作为卖方与朱振华签订房屋买卖合同一份，将该房屋抵顶给为华晟达公司供应石料的朱振华。合同约定，马晓忠将涉案房屋以487944.96元出售给朱振华。合同中注明该房为顶账房，马晓忠负责给朱振华办理房产证。同日，朱振华向华晟达公司出具收据一张。收据载明：“今收到宁夏华晟达建设工程有限公司抵付金世纪华强石材有限公司（朱振华）秦水嘉苑石材款（秦水嘉苑17#楼1201房），人民币肆拾捌万柒仟玖佰肆拾肆元玖角陆分，487944.96，收款人朱振华”。2014年11月21日，马燕与朱振华就涉案房屋签订房屋买卖合同一份。该合同约定：“朱振华(甲方)将涉案房屋以415000元的价格出售给马燕（乙方）。自合同签订之日起，乙方第一次给付甲方房款166000元，下欠按揭房款249000元。如乙方不按约定付清甲方房款，乙方承担20000元违约金，由此产生甲乙双方经济损失均由乙方承担。（因房屋退还产生的费用及纠纷与胜利房产公司及华晟达公司无关）。本房属于工程款抵顶房，甲方负责给乙方办理房产证。乙方必须配合甲方按照胜利房产公司的要求，提供相关资料办理……）。”华晟达公司为上述两份房屋买卖合同的监督方。马燕与朱振华签订房屋买卖合同后，又与胜利房产公司于同日签订商品房买卖合同一份。合同约定：“胜利房产公司（出卖人）将涉案房屋以415000元的价格出售给马燕（买受人）。付款方式首付166000元，按揭249000元。出卖人应当在2014年12月30日前，按照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格的该商品房按照合同约定交付买受人使用。双方当事人约定进行预告登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照双方协商解决的方式处理。”该商品房买卖合同未对出卖人何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限做出明确约定。上述商品房买卖合同签订后，马燕按照与朱振华签订的房屋买卖合同及与胜利房产公司签订的商品房买卖合同的约定，于2014年11月21日向胜利房产公司交付购房款166000元。胜利房产公司向马燕出具收据一张，载明：“收到马燕交来秦水嘉苑17-1201购房款壹拾陆万陆千元整，166000元，收款人朱振华，交款人马燕。”2015年1月16日，胜利房产公司收取马燕按揭贷款保证金12450元，为马燕在银行办理下剩房款的按揭贷款手续，胜利房产公司给马燕出具了收据一张（加盖财务专用章），并承诺在银行按揭贷款发放完毕后，退还马燕所交的贷款保证金。2015年1月27日，马燕因购房向中国银行股份有限公司吴忠市文卫路支行借款249000元，借款月利率为5.125‰，在借款借据上授权该行将此笔借款直接付至胜利房产公司账户。次日，胜利房产公司出具收据一张，载明：“收到马燕交来秦水嘉苑17-1201房款贰拾肆万玖仟元整，249000元，收款人朱振华，开票人马娟。”2015年2月9日，胜利房产公司就涉案房屋向马燕出具415000元的销售不动产统一发票一张（加盖发票专用章），该发票上载明付款方名称为马燕，收款方名称为胜利房产公司。一审另查明，胜利房产公司于2014年12月30日依约向马燕交付了涉案房屋，该房屋于2015年1月14日取得吴忠市房产管理局商品房预售登记备案。马燕至今未取得涉案房屋的房地产权属证书。胜利房产公司收取马燕的按揭贷款保证金12450元未退还给马燕。一审法院认为，马燕与胜利房产公司签订的《商品房买卖合同》以及马燕与案外人朱振华签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。马燕虽与胜利房产公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同的签订系建立在胜利房产公司与朱振华之间的房屋顶账协议以及马燕与朱振华所签订的房屋买卖合同的基础之上，双方签订《商品房买卖合同》是胜利房地产开发公司给付朱振华工程款的替代履行方式，是按朱振华的要求履行给付工程款的义务。且马燕与朱振华签订房屋买卖合同时对该房屋的来源知情，知晓其所购买的房屋属于工程款抵顶房，并在合同中约定由朱振华负责给办理房产证。马燕与胜利房产公司之间虽不存在事实上的房屋买卖关系，但双方签订了《商品房买卖合同》，应视为胜利房产公司对其与朱振华之间的债务履行方式明知和认可。马燕与胜利房产公司签订该合同的目的是为了便于胜利房产公司与朱振华之间实现债权、债务抵消及马燕基于与朱振华之间签订的房屋买卖合同得以取得涉案房屋的所有权。本案涉案房屋虽系朱振华从胜利房产公司处顶账得来后出售给马燕，但胜利房产公司作为涉案房屋的开发企业，在其所负债务基于房屋顶账协议从朱振华处得以抵消后，其负有协助马燕办理涉案房屋房地产权属证书的义务。故马燕要求胜利房产公司为其办理涉案房屋房地产权属证书的诉讼请求予以支持。因马燕与胜利房产公司之间事实上并不存在房屋买卖关系，故本案不能适用《最高人民法院的解释》进行审理。马燕要求胜利房产公司向其支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于马燕要求胜利房产公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，经审核后认为，双方在合同中明确约定，胜利房产公司应于2014年12月30日前，按照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格的该商品房按照合同约定交付马燕使用，马燕的当庭陈述证实涉案房屋已于2014年12月30日交付，故马燕的该诉讼请求无事实依据，不予支持。关于马燕要求返还贷款保证金12450元及利息1598.48元（按年贷款利率6.15％计算，计息期间暂按2015年2月9日至2017年3月14日，共计762天，要求计算至实际返还之日）的诉讼请求，经审核后认为，双方当庭陈述及马燕提交的收据均证实胜利房产公司于2015年1月16日收取了马燕贷款保证金12450元，马燕所购买的房屋按揭贷款系通过胜利房产公司向银行所办理，由胜利房产公司将马燕所提交的贷款资料交由银行审查，马燕于2015年1月27日从银行取得贷款249000元。胜利房产公司当庭辩称该贷款保证金所起的作用是：“如果业主当月没有能力偿还贷款时，从该笔押金中扣除应偿还的款项”，因马燕购买涉案房屋的贷款并非从胜利房产公司处取得，亦无充分的证据证实在马燕不能向银行偿还借款的情况下，胜利房产公司有权从收马燕的贷款保证金中予以扣除。胜利房产公司的该理由不能成立，不予采纳。胜利房产公司当庭对马燕所出示的贷款保证金收据的证明目的予以认可，故对马燕所主张的胜利房产公司承诺在银行按揭贷款发放完毕后，退还贷款保证金的事实予以确认。马燕要求退还贷款保证金12450元及利息的诉讼请求予以支持。因双方未对逾期退还保证金的利息承担作出约定，可按照年利率6%计算，从2015年2月9日计算至判决确定的履行期限止。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条的规定，判决：一、被告吴忠市胜利商业房地产开发有限公司于判决生效后30日内为原告马燕办理位于吴忠市利通区新村南路秦水嘉苑17-1-201号房屋的房屋产权证书;二、限被告吴忠市胜利商业房地产开发有限公司于判决生效后10内向原告马燕退还贷款保证金12450元，并支付利息（利息按照年利率6%计算，从2015年2月9日计算至判决确定的履行期限止）；三、驳回原告马燕的其他诉讼请求。案件受理费1896元，由被告吴忠市胜利商业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人马燕与被上诉人胜利房产公司均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，并有各方当事人一、二审庭审陈述笔录内容，以及各方当事人原审提交并经质证确认的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点是：被上诉人胜利房产公司未及时为上诉人马燕办理房屋产权证书，应否向上诉人马燕支付违约金。《合同法》已经明确确认违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案中，被上诉人胜利房产公司与上诉人马燕所签订的商品房买卖合同中涉及的房屋是住宅房，住宅房的功能在于满足购房的居住使用需求。在被上诉人胜利房产公司与上诉人马燕签订商品房买卖合同后，被上诉人已经按照合同约定的时间将房屋交付，并由上诉人马燕实际占有、使用，马燕签订合同的目的已经实现。未能及时获得房屋产权证并不影响其对房屋的居住使用，也未给其造成损失，故马燕要求被上诉人胜利房产支付违约金并不符合《合同法》中关于违约责任的法律规定。而且，《民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意愿设立、变更、终止民事法律关系”。民事主体在经济交易行为中对于违约责任的设立，亦应遵循意思自治原则。经对本案双方当事人签订的合同审查，合同中只是约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”，并没有明确约定被上诉人胜利房产公司为上诉人马燕办理房屋权属证书的期限和逾期未办理应承担的违约责任，故上诉人马燕要求被上诉人支付违约金并无合同约定依据。综上，上诉人马燕认为被上诉人胜利房产公司未能及时办理房屋权属证书，从而应支付违约金的上诉请求无法律依据，一审判决不予支持是正确的。经审核，对于一审判决的其他内容，一审认定及判决结果并无不当，应予维持。上诉人马燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1545元，由上诉人马燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀霞审 判 员  张 军代理审判员  刘 磊二〇一七年十月二十日书 记 员  魏 玮附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理;（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。