广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8240号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗永杰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴燕羽，广东品道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹艳君，女，，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：佛山顺德顺山房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：蒙永翔。上诉人罗永杰因与被上诉人邹艳君、原审第三人佛山顺德顺山房地产中介服务有限公司（以下简称顺山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于8月3日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗永杰上诉请求：1.撤销（2017）粤0606民初131号民事判决，驳回邹艳君的诉讼请求，支持罗永杰的上诉请求；2.本案一切诉讼费由邹艳君承担。事实与理由：一、原审法院查明的事实不清，涉案房屋在罗永杰购买时已经打通，罗永杰与邹艳君签订合同时也没有明确将涉案房屋登记在两人名下，邹艳君在诉状中确认是向五家银行申请贷款，邹艳君并不同意支付全部的修墙费，邹艳君并不同意支付每天500元的赔偿费。二、顺山公司与邹艳君恶意串通，刻意隐瞒案件事实，偏帮邹艳君，我方不认可其陈述。顺山公司的陈述与邹艳君陈述的事实、顺山公司工作人员玲玲的微信记录、电话录音相互矛盾。三、邹艳君的行为属于恶意违约，我方有权没收定金及要求邹艳君支付违约金。四、即使我方构成违约，定金与违约金仅能选择一个，不能同时适用。邹艳君答辩称：一、罗永杰拿着我方的定金却拒绝沟通贷款买房事宜，让我全款当首付，严重耽误了我的买房时机，以致损失惨重。二、当初罗永杰只需答应配合建一堵墙，银行就同意贷款。但罗永杰不仅让我出资建墙，还要罚每天500元的高利息，拒绝跟我和中介沟通，引发本案诉讼。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邹艳君向一审法院起诉请求：1.解除2016年9月5日顺山公司签订的房屋买卖合同（合同编号：0000426）;2.罗永杰违约，并返还邹艳君购房定金150000元;3.罗永杰依据违约责任第一条，赔偿邹艳君房屋成交价的10%作为违约金243800元；4.罗永杰承担本案的诉讼费；5.罗永杰赔偿顺山地产中介费用6000元。罗永杰向一审法院反诉请求：1.邹艳君向罗永杰支付违约金243800元；2.邹艳君向罗永杰支付中介费10000元；3.诉讼费由邹艳君负担。一审法院查明：罗永杰为佛山市顺德区西苑碧海明轩海韵阁3座1502及1503房的业主，两房相邻，罗永杰遂自主将房屋打通使用。2016年9月5日，邹艳君与罗永杰在顺山公司的撮合下签订了《房屋买卖合同》，约定由邹艳君以2438000元的价格向罗永杰购买上述两套房屋，同时明确房屋过户将登记于两个人的名下。双方同时约定，购房定金为50000元，付款方式为按揭付款，贷款数额按1850000元计算，首付款于银行同意贷款后递件当天支付538000元。若按揭不足1850000元，不足部分由邹艳君自行补齐。卖方应于收到定金后7日内签署银行按揭贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭贷款，并于7日内向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。若一方违约，守约方有权没收定金或要求对方双倍返还定金，并同时由违约方向守约方支付房款的10%作为违约金。合同签订后，邹艳君支付了定金，罗永杰根据顺山公司的通知提前还款，如期涂销了房屋的原抵押登记。合同履行过程中，双方变更了定金数额，约定定金以150000元为准，邹艳君遂共计支付了150000元定金。顺山公司通过按揭公司先后向三家银行申请贷款，但三家银行均以两套房屋打通为由无法作按揭贷款，若打通房屋之间修建隔离墙，即可获得贷款。顺山公司遂将该情况告知邹艳君与罗永杰。邹艳君主张负担修墙费用修建隔离墙以便获得贷款，罗永杰提出若修墙，除邹艳君出资外，仍需满足罗永杰以下两个条件：一是若2016年12月16日前未能办理过户手续，邹艳君按照每天500元赔偿罗永杰，二是邹艳君需支付罗永杰提前还款产生的利息损失。因邹艳君仅同意支付修墙费及按照若超过2016年12月16日未办过户手续每天500元赔偿罗永杰，不同意支付利息损失，罗永杰遂不同意邹艳君修建隔离墙，遂引发本案诉讼。另查明，案件诉讼期间，涉案房屋所在地区房屋价格上涨较快，信贷部门收紧了银行贷款审批手续。邹艳君名下现已有商用公寓一套，案涉合同签订后邹艳君在顺德区另行购买了一套住宅，该套住宅采取按揭贷款付款。因邹艳君提起本案诉讼时申请了财产保全，其请求法院查封罗永杰价值399800元的财产，并提供了担保，一审法院遂查封了涉案房屋。诉讼过程中，罗永杰自行提供同等数额的银行存款，请求一审法院解除对涉案房产的查封，一审法院遂解除了对上述房产的查封措施，现罗永杰已自行修建房屋的隔离墙，房屋处于分隔状态。一审法院认为：当事人行使权力，履行义务应当遵循诚实信用的原则。一审法院根据罗永杰的申请，追加中介公司为第三人参加诉讼，而顺山公司作为涉案合同的经纪方，显然其陈述的可信度高于房屋买卖双方，且罗永杰于《追加第三人申请书》中追加顺山公司的理由亦为：“……被申请人完全知悉本案中银行不审批贷款的真正原因，其与本案正在进行的诉讼具有直接的法律上的利害关系。为查清本案事实，请求贵院依法追加被申请人作为第三人参加诉讼，以便公正审判。”即罗永杰本身也认可中介的地位与作用。而诉讼中顺山公司明确表明三家银行均因涉案的两处房屋违规打通而对于邹艳君的贷款申请不予准许，且由于罗永杰不允许邹艳君自费修墙，故也无法解决贷款困局，合同进而无法继续履行。罗永杰虽然对于顺山公司的陈述有异议，一方面认为是邹艳君自己的信用问题导致邹艳君无法贷款，但其提供的证据反而证明了邹艳君在本案合同签订后仍能够从银行获得贷款购买其他房屋，即邹艳君的信用并不存在问题；另一方面，罗永杰主张佛山市顺德区的限购政策导致邹艳君无法获得贷款，但罗永杰提供的仅是佛山市商品房的限购政策，非二手房限购政策。由此，本案合同无法继续履行的原因在于罗永杰阻止邹艳君消除妨碍贷款的障碍，进而导致贷款办理陷入僵局，显然违约方在于罗永杰，而非邹艳君。且在本案诉讼期间，罗永杰自行修复房屋，也可以证明罗永杰该行为是自行扫清贷款障碍，为房屋再次出售做好准备，亦可佐证第三人的上述陈述。由此，对于罗永杰的异议，一审法院不予采信。相反，在邹艳君主张提供修墙经费，另行同意按照逾期每天支付500元款项补偿予罗永杰的情形下，罗永杰又要求邹艳君支付提前还款的利息，因提前还款是双方合同约定的罗永杰应当负担的义务，故罗永杰的该项要求显然属于合同一方变相要求增加购房价款，亦构成违约。综上，邹艳君主张因罗永杰违约，请求解除合同，理据充分，一审法院予以支持。罗永杰请求邹艳君支付违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。因双方约定违约金按照购房款的10%计算，故邹艳君请求罗永杰支付违约金243800元，符合双方的约定，一审法院予以支持。因邹艳君已经支付了定金150000元，合同解除，罗永杰应向邹艳君返还该款项。至于邹艳君、罗永杰要求相对方支付中介费损失的请求，均缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民中诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除邹艳君与罗永杰于2016年9月5日签订的《房屋买卖合同》；二、罗永杰应于判决发生法律效力之日起十日内向邹艳君返还定金150000元；三、罗永杰应于判决发生法律效力之日起十日内向邹艳君支付违约金243800元；四、驳回邹艳君的其他诉讼请求；五、驳回罗永杰的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为3648.5元，财产保全费2519元，合计元6167.5元，由邹艳君负担167.5元，罗永杰负担6000元;反诉受理费减半收取为2553.5元，由罗永杰负担。本案二审期间，罗永杰提交了黄某玲与邹艳君的部分微信聊天记录作为新证据，以证明邹艳君一直要求罗永杰更换买家，解除双方签订的房屋买卖合同。经质证，邹艳君对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该聊天记录仅是双方对话的部分记录，没有反映出邹艳君的真实意思，邹艳君能提供更为全面和详细的聊天记录。本案二审期间，邹艳君提交了黄某玲与邹艳君的部分微信聊天记录作为新证据，以证明邹艳君想购买涉案房屋，继续履行合同。经质证，罗永杰对该证据的真实性、合法性无异议，但认为邹艳君约罗永杰方面谈的目的是让罗永杰与新的买家签订新的合同，意在解除双方签订的合同，而不是继续履行。对于双方提交的证据，本院认为未能清晰明确反映双方沟通的全过程及整体内容，且不属于法定的新证据，故不予认证。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系涉案《房屋买卖合同》的违约责任由哪一方承担。根据罗永杰、邹艳君于2016年12月1日签订的《协议书》，罗永杰对涉案房屋过户给邹艳君、邹逸两个人是知情且同意。顺山公司作为涉案合同的居间中介人，证实即使涉案房屋分别过户至邹艳君、邹逸名下，也可通过在涉案房屋中间修建隔离墙的方式获得银行贷款，由于罗永杰在邹艳君同意支付修建隔离墙费用及逾期补偿费的前提下，又要求邹艳君另行支付提前还款的利息，才导致合同无法继续履行。因顺山公司是一审法院根据罗永杰的申请作为涉案合同的居间中介人被追加为第三人参与诉讼，其对本案相关案情的陈述更为客观全面，本院予以采信。本院认为，涉案《房屋买卖合同》是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，因受限购、信贷政策影响，在涉案房屋修建隔离墙是获得银行贷款使合同得以继续履行的关键，且并不额外增加罗永杰的负担，罗永杰理应予以配合。但罗永杰其时并未主动修建隔离墙，且对邹艳君出资修墙提出另行支付利息的条件，导致合同无法继续履行，故罗永杰已构成违约，应承担违约责任。罗永杰主张顺山公司的陈述前后矛盾，刻意隐瞒事实，偏帮邹艳君，但未能提供直接有效的证据予以证实，本院不予采纳。对于罗永杰主张定金与违约金仅能选择一个，不能同时适用。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”邹艳君请求罗永杰返还邹艳君已支付的购房定金，并主张罗永杰依合同约定支付违约金，即邹艳君选择适用了合同的违约金条款，属于其对自身合法权利的处分，并不违反合同法的规定。罗永杰的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。综上，罗永杰的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7207元，由上诉人罗永杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民审 判 员  徐允贤代理审判员  彭振宇二〇一七年十月二十七日书 记 员  李嘉敏