广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终228号上诉人（原审原告）：沈金发，男，汉族，1962年5月13日出生，住罗定市。委托代理人：陈其荣，男，汉族，1952年11月29日出生，住罗定市。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。上诉人沈金发因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈金发上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付逾期办理房地产权证违约金44090元（从2016年12月1日起至办妥房地产权证之日止，每日逾期办理房地产权证违约金按总购房款424350元的万分之一计算，并从起诉之日起按银行同期贷款的利率计算滞纳金）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认为，上诉人向被上诉人主张逾期办理房地产权证的违约金己超过二年诉讼时效，是无事实和法律依据。一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第四条约定了被上诉人逾期办证违约金是每日按商品房总价款0.1‰的标准向上诉人支付，至房地产权证出证之日止。由于该违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到被上诉人为上诉人办妥房地产权证之日，迟延履行时间才确定，同时，违约金的数额才确定，上诉人方可知道具体损失多少。诉讼时效从房地产权证出证之日起计算符合《民法通则》第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定的本意。上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金44090元，是从2013年12月26日计至2016年11月30日，每日违约金为42.4350元（是每日按购房款424350元的万分之一计算得来的），而不是在2014年1月4日前被上诉人已客观存在应当支付逾期办证的违约金总金额。原审判决没有考虑到逾期办证违约金是与日俱增的事实，视作在2013年12月26日前已客观存在的不变金额，并以此计算二年诉讼时效，显然与事实和法律不符。二、上诉人向被上诉主张办理房地产权证同时，必然主张逾期办证违约金，符合客观事实和人之常情。2013年12月25日，被上诉人为上诉人办理房地产权证期限届满，2013年12月26日上诉人向被上诉人主张办理房地产权证，而遭拒时，即向被上诉人提出主张逾期办证违约金，被上诉人认为可以。2015年11月16日被上诉人通知业主办理房屋权属证书，上诉人签署委托书给被上诉人时，要求被上诉人支付逾期办证690天的违约金29280.45元，被上诉人当时并不拒付，认为“等办好房产证时再一起计算”，因此诉讼时效中断。三、上诉人和被上诉人在《合同补充协议》第四条只约定被上诉人逾期办证违约金的计算方法（每日按总房价款的0.1‰），没有约定逾期办证违约金的支付期限。合同法规定对于没有约定履行期限的债务，债权人可随时主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。上诉人自2013年12月26日，当被上诉人不能在交房后180日内办好房地产证时，就提出计算逾期办证违约金。2015年11月16日，要求被上诉人支付逾期办证690日的违约金，被上诉人并不拒付，认为“等到办好房产证时再一起计算。”2016年12月15日，本案一审开庭时，被上诉人承认尚未为上诉人办好房地产权证，第一次提出拒付逾期办证违约金。此时，上诉人才知道自己的权利受到侵害，诉讼时效应从2016年12月15日起计算，况且，现在本案案正在诉讼中，诉讼时效因此中断。四、原审判决第一项判决被上诉人在判决发生法律效力之日起60日内协助上诉人办理房地产权属证书，与判决第二项是前后矛盾的。前一项判决可容忍被上诉人持续违约，与日俱增违约金，后一项则禁止上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金，判决不能自圆其说。因此，原审判决第二项是错误的，请二审法院依法予以撤销，支持上诉人的上诉请求。补充事实和理由：本案一审在2016年11月21日起诉，倒推两年，即从2014年11月21日至起诉期间，为诉讼时效的两年期间，并未超过两年的期限。上诉人要求被上诉人赔偿的是逾期办证违约金，每日都在增长，并非2014年11月20日前就已固定不变的，双方合同只约定逾期办证违约金的计算方式为每日万分之一，并没有约定何时支付，故上诉人的起诉没有超过诉讼时效期间。被上诉人创宇公司辩称：被上诉人已为上诉人办妥不动产登记证书，其违约行为已经终止。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。沈金发向一审法院起诉请求：一、判令创宇公司一个月内办妥房地产权证书给沈金发；二、判令创宇公司向沈金发支付逾期办理房地产权证违约金44090元，并从起诉之日起按银行贷款利率计算滞纳金；2016年12月1日起至办妥房地产权证之日止每日逾期办证违约金按购房款424350元的万分之一计算，直至办好房地产权证之日止；三、本案的诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XXXX路XX号的XXXX住宅小区的房地产开发商。2012年12月13日，沈金发作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX住宅小区第X座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为424350元。第六条约定买受人必须在2012年12月12日前支付首期房款134350元，2012年12月19日前申请办理银行按揭支付剩余房款290000元。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。合同签订后，沈金发已按约定向创宇公司付清购房款424350元，支付代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共13609元。2013年6月28日，沈金发办理收楼手续，签收了钥匙。2013年8月29日，涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，创宇公司在XXXX楼盘物业管理公司的公告栏处张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2016年9月20日，创宇公司向沈金发送达《办理房产证的通知》，通知沈金发签署办证委托手续。以上事实，有沈金发提供的商品房买卖合同、身份证、购房发票、按揭贷款合同、收款收据、业主收楼签收钥匙表、办理房产证的通知，创宇公司提供的竣工验收备案表、不动产权证书等证实。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。沈金发与创宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。创宇公司于2012年12月13日收取沈金发交付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共13609元，表示其已接受沈金发要求其代为申办房地产权证的委托，形成事实上的委托办证的合同关系，对此予以认定。沈金发已按约办理签约手续并同时缴清办证费用，支付所有的购房款，并于2013年6月28日办理收楼手续，履行了个人的义务，创宇公司应按约履行为沈金发办理房产证的义务。根据双方签订的《合同补充协议》第四条“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”约定，创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为沈金发办妥房地产权证。该约定明确创宇公司的代为办证义务及期限，现创宇公司未能依约为沈金发办妥产权证件，其行为已构成违约。对于创宇公司认为本案的违约行为属于情势变更以及沈金发的过错所导致的抗辩，虽然《不动产登记暂行条例》施行后，办理相关权属登记要求提供授权委托书等材料，但在施行前后创宇公司有充足的时间通知沈金发补充相关材料，但创宇公司仅在涉案楼盘的物业管理公司公告栏处张贴公示要求沈金发补充办证材料，该行为不能视为已经履行通知沈金发的义务。而创宇公司提供的特快专递邮寄单没有寄出时间，也没有显示沈金发已经签收，不足以证实创宇公司已于2015年11月16日通知过沈金发补充办证材料的事实，即使按该时间通知沈金发也已超过约定的办证期限。故此，创宇公司提出的该抗辩理据不足，一审法院不予采纳。创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2013年6月28日至2013年12月25日）办妥房产证，诉讼时效应从2013年12月26日起算，即使按创宇公司抗辩的从2014年10月25日起算，沈金发于2016年11月21日才起诉要求处理，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。综上，创宇公司提出沈金发的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以支持。故沈金发主张的逾期办证违约金的诉求，已丧失胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决如下：一、创宇公司云浮于判决发生法律效力之日起60日内协助沈金发办理罗定市XX街道XX居委XX路XX号XXXX住宅小区第X座XX层XX号房的房屋权属证书；二、驳回沈金发的其他诉讼请求。案件受理费451元，由沈金发负担351元，创宇公司负担100元。本院二审期间，被上诉人创宇公司围绕上诉请求提交了《不动产权证书》，拟证明被上诉人已为上诉人缴纳税费并于2017年1月15日为上诉人领取《不动产权证书》。上诉人沈金发没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案商品房于2017年1月15日取得《不动产权证书》。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点一是上诉人是否超过诉讼时效期间起诉要求被上诉人支付违约金；焦点二是被上诉人是否需支付逾期办证违约金的滞纳金给上诉人。关于上诉人是否超过诉讼时效期间起诉要求被上诉人支付违约金的问题。双方签订的《合同补充协议》载明：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的相关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止。因双方确认，上诉人于2013年6月28日收楼，故根据上述约定，被上诉人必须在上诉人收楼后的180日内办妥房产证，即2013年12月25日前办妥房产证，否则需承担违约责任。因双方约定，如出卖人违约，则每日按买受人已付商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，双方当事人所约定的违约金按被上诉人违约的时间累计而成，即每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”上诉人在2013年12月25日前未取得房产证，从此时起其权利受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，上诉人于2016年11月21日向原审法院提起诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付2014年11月20日前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，上诉人要求被上诉人支付2014年11月21日之后产生的违约金，未超过二年的诉讼时效期间。上诉人要求被上诉人每日按已付商品房总价款0.1‰的标准，计付自2014年11月21日起至办妥权属证书之日（2017年1月15日）止共786天的逾期办证违约金，符合合同约定，应予支持，一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，应予纠正。故被上诉人应支付逾期办证违约金33353.91元（424350元×0.1‰×786天）给上诉人。关于被上诉人是否需支付逾期办证违约金的滞纳金给上诉人的问题。上诉人要求被上诉人从其起诉之日起，以逾期办证违约金为基础，按银行同期贷款利率计算滞纳金。因双方签订的合同未对此作出约定，上诉人该请求缺乏事实依据，本院予以驳回。因被上诉人已于2017年1月15日为上诉人办妥《不动产权证书》，即被上诉人已履行了办证的义务，故本院对上诉人要求被上诉人为其办理房地产权属证书的诉讼请求予以驳回。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律正确，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2849号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金33353.91元给沈金发。三、驳回沈金发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费451元，由沈金发负担110元，云浮市创宇贸易有限公司负担341元。二审案件受理费902元，由沈金发负担220元，由云浮市创宇贸易有限公司负担682元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十月十日书 记 员  徐俊贤