广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终18413号上诉人（原审被告）：周娣娣，女，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谭红斌、温建良，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严涛，男，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：梁欢，女，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：严涛（本案被上诉人之一），系梁欢的配偶。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：阮广杰。原审第三人：广州亿达按揭服务有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：阮广杰，经理。上述原审第三人的共同委托诉讼代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地:广州市天河区。负责人：钟德胜，行长。委托诉讼代理人：梁玲，鄢嫣，均系该行职员，联系地址。上诉人周娣娣因与被上诉人严涛和梁欢、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）、广州亿达按揭服务有限公司（以下简称亿达公司）、招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19611号事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周娣娣上诉请求：1、判令撤销一审判决第一项，改判驳回严涛、梁欢的全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费用由严涛、梁欢承担。事实和理由：一、一审法院忽略周娣娣订立本次房屋买卖合同的根本原因，造成一审判决显失公平且难以实际执行。1、判决继续按照原合同履行显失公平。周娣娣为改善家庭生活环境，计划另外购买新的房产，方便小孩入学、生活等相关事项。周娣娣一边在选择好合适的房源，同时以170万元的优惠价格出售本案的涉案房产，该价格相对于该地段均价约低10万元。周娣娣以优惠价格出售涉案房产的目的在于快速的套现现金，以交付合适房源的首付款。在2016年7月18日签订网签合同时，周娣娣提出变更部分首期付款方式，让严涛、梁欢尽快支付首付款51万元，实际上也是为了缴纳合适房源的首付款。但由于满堂红公司、亿达公司的服务问题，导致了按揭贷款等手续一拖再拖，严涛、梁欢也未及时的向周娣娣支付首期，最终周娣娣错过了本次购入合适房源的机会。2016年9月份，周娣娣由于计划购入房源已经错过，则需另外寻找房源，以实现本次房屋买卖合同的目的。最终在9月份，周娣娣再次寻得合适房源，便向严涛、梁欢发函，希望可以及时的办理按揭贷款，以购入新的合适房源。但最终到2016年10月份，周娣娣与严涛、梁欢仍是无法办理完成相关手续，严涛、梁欢也并未向周娣娣支付首付款，最终周娣娣同样未能如愿的购得新的房源。因前后两次均无法购得新的合适房源，周娣娣在2016午11月1日提出解约的想法并给予适当补偿的表示，放弃本次的房屋买卖，以维持原状。以上事实均可在周娣娣与严涛、梁欢一审提交的证据中得以印证。一审法院忽略周娣娣出售房产的目的是为另购房产改善生活，是对案件事实认定不清。若按照一审判决继续履行，周娣娣按照原来优惠的价格继续出售房产，周娣娣已无法顺利购入计划的房产作为替代；且由于订立合同时，为快速换取现金，价格优惠幅度较大，现时间跨度已将近一年，周娣娣出售涉案房产后获得收益亦无法顺利购入其他房产作为替代，周娣娣一家三口将会陷入居无定所，无处可归的生活困境。因此若继续维持合同原有效力显失公平，应当允许变更合同内容或者解除合同。2、一审判决难以执行，不适合强制履行。周娣娣当前无法购入新的房产并将户口从涉案房产中迁出，如按照一审判决履行，实际上周娣娣一家户口无法从涉案房产中迁出，使得严涛、梁欢户口无法迁入，严涛、梁欢购入房产的附属目的将无法实现。一审法院判决双方继续履行合同，但事实上履行判决时部分事项无法履行，即使严涛、梁欢申请强制执行亦无法达成合同目的。符合了《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形。二、一审法院对《存量房买卖合同》条款认定存在误解。根据周娣娣与严涛、梁欢签订《存量房买卖合同》(2016年7月18日)第十条交易不成的违约责任的约定，该条款虽未明确表明双方的合同解除权，但其事实上赋予了甲乙双方对是否继续履行合同的选择权。甲乙双方可以凭自己意志单方面终止合同的履行，但需要承担对应的违约责任。一审法院在作出判决前，并未询问周娣娣是否愿意继续履行合同，而单方面作出判决。是对事实的认识不清，剥夺周娣娣对合同约定权利的行使。二审庭审中，上诉人周娣娣提交书面的上诉补充意见：严涛、梁欢作为先履行债务方，却通过提起诉讼的形式，逾期履行合同约定的定金余款给付义务，拖延本宗买卖流程，严重损害周娣娣利益。周娣娣已取得合同的单方面解除权。本案提起诉讼的时间为2016年10月28日，此时周娣娣仍希望可以尽快履行合同，为家人另购新房，改善生活。但严涛、梁欢提起了诉讼，要求周娣娣继续履行合同并查封房产。2016年10月28日提起诉讼时，根据合同约定，先履行债务方实为严涛、梁欢。此时严涛、梁欢有两个义务需要履行，第一个为办理按揭贷款，但该义务由于中介失误导致周娣娣材料不符合要求，需要延期履行。第二个为在2016年12月31日前支付剩余定金20万元的义务，该义务起诉时因履行期限未届满，仍处于待履行状态。严涛、梁欢作为先履行债务的当事人，其应当先履行义务，周娣娣只有协助义务。此时严涛、梁欢在没有《合同法》第六十八条规定的中止履行合同的法定条件下，亦无通知周娣娣中止履行合同。《广州市存量房买卖合同》仍处于继续履行状态，并未实质性解除或陷入中止履行状态。严涛、梁欢2016年10月28日提起诉讼要求周娣娣继续履行合同，但事实上需要继续履行合同义务的人正是严涛、梁欢自己。严涛、梁欢自己提起诉讼，要求没有先履行义务的周娣娣继续履行合同，实际上是破坏双方信任基础，拖延其履行义务的时间。一审法院的判决也体现了严涛、梁欢为先履行方，最终判决为严涛、梁欢先行支付房款，周娣娣才协助其办理过户。严涛、梁欢提起了诉讼，其并不存在合同履行的中止事由，其应当按照合同约定严格履行合同。但直至2016年12月31日，严涛、梁欢仍未履行合同约定的定金余款支付义务。2017年1月10日，周娣娣已取得合同约定的解除权。周娣娣现要求不再出售涉案房产给严涛、梁欢有理有据。严涛、梁欢作为合同的先履行方，在合同履行期届满前提起诉讼，以不存在的理由拖延买卖进程，破坏双方的合作基础。使得周娣娣无奈抵押房产要求解除合同以保护自身的利益。同时由于严涛、梁欢提起诉讼，拖延买卖进程，使得周娣娣未能如期取得购房资格与购房资金，错失购入新房产的机会。直至2017午7月份一审法院才做出了一审判决，判决原本先履行方继续履行其义务，完全是事实认识不清，完全忽略严涛、梁欢未能在2016年12月31日前履行合同的相关义务的违约行为。且因严涛、梁欢提起诉讼造成拖延和未能如约支付剩余的20万元定金，导致了房屋买卖合同履行的延后，使得周娣娣现无法购入新房。现房价有所增长，按照原价继续履行合同明显是有损周娣娣的利益。基于此考虑，周娣娣有权行使约定的合同解除权，解除本房屋买卖合同。被上诉人严涛、梁欢二审辩称：一审事实查明清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人满堂红公司、亿达公司二审述称：在居间促成买卖双方签订买卖合同期间，我方已经尽到居间人义务和中介义务，期间没有过错，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确。原审第三人招行广州分行经本院传唤，未到庭参加诉讼，也无提交书面意见。严涛、梁欢于2016年11月15日向一审法院提起本案诉讼称：严涛、梁欢为夫妻关系，两人于2016年7月4日通过满堂红公司与周娣娣签订《广州市存量房买卖合同》，约定以按揭方式购买周娣娣名下位于广州市天河区中海康城熏衣草街X号X房，合同约定房屋总价为170万元，严涛、梁欢于2016年7月5日前支付定金10万元，同年12月31日前支付定金20万元，首期楼款21万元于房屋递件成功当天支付，剩余楼款119万元申请银行按揭贷款，双方须于2016年7月11日前根据按揭银行的要求提供申请贷款所需的全部材料。周娣娣在收齐楼款的1个月内将房屋交付给严涛、梁欢，并于2017年2月28日前迁出户口。合同签订后，严涛、梁欢依约按期支付了首期定金10万元。因双方工作繁忙，故另行约定于2016年7月18日办理网签手续及提交按揭资料。严涛、梁欢依约履行合同，但周娣娣突然要求严涛、梁欢变更楼款支付方式，要即刻收取全部51万元首付款，并拒绝配合严涛、梁欢办理按揭手续，拒绝提交按揭贷款资料。严涛、梁欢及第三人多次敦促协商未果，周娣娣一直不肯配合，并明确表示不肯再卖房。综上所述，周娣娣无故毁约，导致严涛、梁欢的购房成本不断攀升，严重侵害了严涛、梁欢合法权益。为维护严涛、梁欢的合法权益，请求法院判令：1、周娣娣继续履行与严涛、梁欢签订的《广州市存量房买卖合同》，将广州市天河区中海康城花园熏衣草街X号X房过户至严涛、梁欢名下；2、周娣娣向严涛、梁欢支付违约金（以170万元为本金，按每日0.05%标准，自2016年10月18日计至2017年3月8日）；3、周娣娣承担本案诉讼费用。周娣娣一审答辩称：不同意严涛、梁欢的诉讼请求，请求法院驳回严涛、梁欢的诉讼请求。一、因为严涛、梁欢一再拖延办理住房抵押按揭贷款手续，导致周娣娣无法实现合同目的，周娣娣已于2016年10月、11月两次发函给严涛、梁欢，严涛、梁欢收到上述两份函件后，仍然没有按照合同的约定办理按揭贷款手续，因此，严涛、梁欢与周娣娣签订的《广州市存量房买卖合同》已解除。由此可见，严涛、梁欢要求周娣娣继续履行合同是不成立；二、严涛、梁欢第2项诉讼请求（即增加的诉讼请求）已超出本案的举证期限，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第4款的规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。另外，根据广州市天河区人民法院的举证通知书，本案的举证期限为一个月，由此可见，严涛、梁欢在本案的举证期限届满几个月后再增加新的诉讼请求，依法不应当准许；三、严涛、梁欢按照《广州市存量房买卖合同》第11条的约定要求周娣娣赔偿违约金，这是没有任何依据。在本案中周娣娣并没有违约，周娣娣是守约方，严涛、梁欢是违约方，严涛、梁欢的违约表现在一再迟延办理按揭贷款手续。另外，退一步说，即使是周娣娣违约，严涛、梁欢也不能适用合同第11条来计算违约责任，在本案中严涛、梁欢仅仅只支付了10万元的定金，剩下的房款严涛、梁欢分文未付，我方认为如果周娣娣违约又没有免责事由，在严涛、梁欢已付全部的定金及首期款并取得银行的同贷书的情况下，严涛、梁欢才可根据合同第11条的约定要求周娣娣支付违约金。满堂红公司一审的意见为：由于严涛、梁欢的诉讼请求未针对我司，故我方对严涛、梁欢的诉讼请求没有意见。如双方有意愿继续交易，我方可提供后续的交易提供服务。亿达公司一审的意见为：与满堂红的意见一致。如果双方继续交易，我方愿意提供后续的按揭服务，现目前我方尚未收到业主（即周娣娣）的资料，严涛、梁欢的资料已齐全，所以至今无法办理按揭手续。招行广州分行一审的意见为：只要周娣娣归还银行的贷款本金995620.74元，我方就同意将涉案房屋的抵押注销。一审法院经审理查明：严涛、梁欢于2013年7月17日登记结婚。据广州市房地产档案馆2016年7月13日查册单显示，位于广州市天河区中海康城花园熏衣草街X号X房产（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为周娣娣，单独所有。另据广州市房地产档案馆2017年2月13日查册单显示，涉案房屋于2016年11月3日办理抵押登记，抵押权人为招行广州分行，抵押权利部位全部。经严涛、梁欢申请财产保全，一审法院于2016年12月5日查封涉案房屋。2016年7月4日，严涛、梁欢（乙方、买方）、周娣娣（甲方、卖方）就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称“讼争合同”），约定：房产不存在抵押等他项权利情况，该房产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房产的情况：带家电家私、不带租赁合同；户口未迁出，甲方应在2017年2月28日前迁出。房产整套出售170万元，付款方式见《存量房买卖合同附件》，甲乙双方同意该房地产交易使用的时间为收齐房款后一个月内；乙方承担全部税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分，全部由乙方承担；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方不按本合同约定买入该房地产的，违约金为该房地产成交价的10%；（第十一条）如因甲方或乙方造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款的0.05%按日计算，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即为送达。其他约定有：甲乙双方同意委托满堂红公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范性文本，甲乙双方均同意按此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。讼争合同首页预留甲乙双方身份证号码、出生日期，未预留联系地址。另《存量房买卖合同附件》约定：按揭付款（物业无抵押适用），定金10万元，乙方须在2016年7月5日前支付给甲方；定金余款20万元，乙方须在2016年12月31日前支付给甲方；首期房款21万元，乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2016年7月14日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如遇政府部门或银行等合同双方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；甲乙双方于签订本合同后7天内委托亿达公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。2016年7月4日，严涛、梁欢向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺签订合同当天支付买卖代理费25500元并于当日支付10000元。2016年7月4日，周娣娣出具《收据》，确认收取严涛定金5万元。2016年7月6日，周娣娣出具《收据》，确认收取严涛定金5万元。2016年7月18日，严涛、梁欢与周娣娣办理涉案房屋的网签手续。2016年7月18日，严涛、梁欢向亿达公司支付按揭代理费5500元并提交身份证复印件、工资流水账单、公积金个人信息表和明细表中、供楼账户、个人名下房地产登记情况等资料。关于买卖双方沟通过程，其中有：（严涛）周姐，我也理解你，我这段时间也到处借钱，要一下借到40万，我真没有办法做到。你也知道我买这个房首付钱都准备用公积金垫付，这些我们都在合同里面提过。现在你提出要我们提前给首付，我也想配合，问题借款难啊，之前找亲戚朋友说借钱，都答应，真正去拿的时候，说一大堆理由，意思就是要继续等，什么时候他们方便，才能借到。（周娣娣）“如果你考虑好了也要尽快回复，刚问了朋友，他们不想等太久，刚也放了中介，一放就很多人看，还是想卖给朋友介绍的，价格你到时可与她谈，她刚与我说188万。（严涛）你本人这套房不想卖了吗？（周娣娣）不想卖我还放盘这样折腾干嘛呀，问题是这周才做评估，相当从头开始，时间太长了，你也知道我卖房子的目的，这不是两全的办法吗，我现在急钱用”、“中介不管不问的”、“不想这样拖时间”、“中介不给我们解决，我们就自己解决吧，我也没有办法…”，另微信记录有双方或按揭公司、中介公司就交易流程、按揭手续、资料提交、进度安排等进行沟通，未有双方变更付款或解除合同等协商一致的内容。2016年9月26日，满堂红公司向周娣娣发出《通知》，称：阁下至今未在2016年7月13日前协助买方办理按揭贷款手续，要求提供贷款所需资料等，敦促阁下接到通知后三日内联系我司，并办理上述手续，以保证上述交易手续顺利完成。2016年10月15日，周娣娣向严涛、周娣娣发出《敦促阁下尽快履行〈存量房买卖合同〉的通知》，称：已按要求提交按揭资料，阁下应于2016年7月31日至迟也应当2016年8月10日之前申请银行按揭贷手续，要求阁下于2016年10月20日办妥银行按揭手续。严涛、周娣娣于2016年10月18日收到函件。2016年10月20日，严涛向周娣娣发出《要求提交资料的函》，要求周娣娣提交资料，配合按揭手续。2016年11月1日，周娣娣向严涛发出短信：不好意思啊，打扰你开会，本想电话与你沟通房子事呀，我其他话我也不多说啦，就昨天与中介王先生沟通，咱们3方都想自行协商解决，尽早协商好大家都合适的方式，再解除合约，如果要求我拿出11万，我真的没那么多钱…希望你理解我们的难处，看这样可以吗，我支付你9万，你不用再付中介钱，这9万还是我昨晚找朋友她答应借给我，不过也要11月21日才能给到我，她也是抽出理财的钱，我再送1台钢琴你吧，全新钢琴，外面卖都要2万，是厂里欠我们的货，可以带你们去厂里看，你女儿也快要学啦，如可以的话，我们3方今天或明天约个时间见面签个解除协议，我也不想事情变成这样的，希望你们理解我的难处，感谢，盼复。2016年11月9日，周娣娣向严涛、梁欢发出《解除〈存量房买卖合同〉的通知》，称：阁下至迟于2016年7月31日期之前申请办理银行按揭手续，但是阁下的按揭贷款手续未见获得审批，直接影响交易的及时进行，使得合同目的无法实现。阁下的行为已构成根本违约，正式通知解除7月4日签订的《广州市存量房买卖合同》与7月18日签订的《存量房买卖合同》，阁下承担违约责任，请阁下于2016年11月21日前配合本人前去房地产交易中心核销网签。关于严涛、梁欢的购房资格，经调查，广州市房地产档案馆出示两人的《购房资格证明》，截至2017年4月21日，两人具备本市住房限购区域内住房购买资格。严涛、梁欢现请求继续履行合同，涉案房屋存在招行广州分行抵押登记，房屋交易存在障碍，对此严涛、梁欢表示愿意一次性支付购房余款160万元，为证明其支付能力，为此提交华夏银行广州越秀支行的《个人存款证明》，内容有：截止2017年5月11日10:00，严涛个人账户余款170万元。一审法院认为：严涛、梁欢增加诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以审理。严涛、梁欢与周娣娣签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。本案房屋交易付款的方式为按揭付款，签订合同时，涉案房屋不存在抵押登记，严涛、梁欢支付定金后委托亿达按揭公司代办手续，并向该公司提交资料，履行其按揭义务，按揭事项需买卖双方及时提交资料以便办理，至于按揭的时间非当事人主观控制，均需承担相应风险，在办理按揭期间，周娣娣提出变更部分首期付款方式，是其个人意愿，未经严涛、梁欢承诺，一方意志不得强加另一方接受。另从双方信息记录及满堂红公司向周娣娣发出的《通知》可见，周娣娣抗辩严涛、梁欢存在迟延提交资料缺乏事实依据，不予采纳。周娣娣发函要求严涛于2016年10月20日办妥按揭贷款，为其单方意思表示，缺乏合同依据。周娣娣于2016年11月1日向严涛提出解约并作出补偿的意思表示，与其主张严涛存在违约的情形，自相矛盾，有违诚信。合同应当继续履行，在不存在严涛、梁欢违约事实，周娣娣于2016年11月9日向严涛发出解约通知，该通知对严涛、梁欢不具约束力。周娣娣在合同不具备解除情形下，将涉案房屋抵押给招行广州分行并于2016年11月3日办理抵押登记手续，造成交易障碍，有违诚信。现严涛、梁欢提出一次性支付购房余款160万元，继续履行合同，符合等价交易原则，并无增加周娣娣负担，一审法院予以支持。对于购房余款付款，为免诉累，一审法院一并处理。购房余款160万元先行支付招行广州分行以便涂销抵押，消除交易障碍。故此，一审法院判令严涛、梁欢于本判决发生法律效力之日起10日内向周娣娣支付购房余款160万元（该款先用于清偿周娣娣向招行广州分行的借款，招行广州分行收到借款本息后协助办理涂销抵押登记手续，余款退回周娣娣），周娣娣于本判决发生法律效力之日起15日内协助严涛、梁欢办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，将涉案房屋过户至严涛、梁欢名下。双方在办理按揭期间发生矛盾成诉，按揭手续为交易过户一部分，周娣娣迟延提交资料可能导致迟延交易过户，鉴于按揭期间需各自提交资料，履行时间存在不确定因素。现一审法院判令合同继续履行，而严涛、梁欢实际付款10万元，未能充分有效证明其实际损失，其请求适用合同的迟延办证违约条款主张违约金缺乏充分事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告严涛、梁欢于本判决发生法律效力之日起10日内向被告周娣娣支付购买广州市天河区中海康城花园熏衣草街X号X房产的购房余款160万元（该款先用于清偿周娣娣向第三人招商银行股份有限公司广州分行抵押借款，余款退回被告周娣娣），被告周娣娣于本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告严涛、梁欢到广州市房管部门办理上述房产的产权过户和房地产登记手续。二、第三人招商银行股份有限公司广州分行在收取被告周娣娣借款本息、结清债权债务后予以协助原告严涛、梁欢办理上述房屋的涂销抵押登记手续。三、驳回原告严涛、梁欢的其他诉讼请求。本案受理费21194元，由原告严涛、梁欢负担2714元，18480元由被告周娣娣负担，财产保全费5000元由被告周娣娣负担。二审庭审中，上诉人周娣娣提交一份录音及文本整理，拟证明周娣娣已经协助严涛、梁欢办理银行贷款，并不存在一审判决书第10页第2、3行以及倒数第1-4行所表述的，拟推翻上述的事实认定，以及证明由于中介方失误，导致银行贷款申请受阻。被上诉人严涛、梁欢质证认为:一、我方对该份证据的真实性不予认可。该份录音证据显示，其录音总时长为47分钟17秒，周娣娣仅截取其中短短几分钟的谈话进行了文字记录，不符合完整性、客观性的要求，不能完整反映事实的真相。二、我方对该份证据的合法性不予认可。该份录音属于偷录的，未取得被录人员的同意，不具备法律效力。三、我方对该证据的关联性不予认可。该份录音属于周娣娣与中介公司的通话记录，与我方无关，且录音内容不能证明周娣娣有正当的事由可以拒绝赎契、拒绝卖房。原审第三人满堂红公司、亿达公司质证认为：满堂红公司以及亿达公司均认为因无法确认该录音的谈话背景、时间以及完整性等，所以对该证据的真实性不予确认。同时，从该录音文字表述来看，也没有显示满堂红公司或者亿达公司存在任何过错导致银行贷款申请手续受阻的情形。经二审审理查明，原审查明事实部分“2016年10月15日，周娣娣向严涛、周娣娣发出《敦促阁下尽快履行〈存量房买卖合同〉的通知》，称：已按要求提交按揭资料，阁下应于2016年7月31日至迟也应当2016年8月10日之前申请银行按揭贷手续，要求阁下于2016年10月20日办妥银行按揭手续。严涛、周娣娣于2016年10月18日收到函件。”中的“周娣娣向严涛、周娣娣发出《敦促阁下尽快履行〈存量房买卖合同〉的通知》”有误，应为“周娣娣向严涛、梁欢发出《敦促阁下尽快履行〈存量房买卖合同〉的通知》”、“严涛、周娣娣于2016年10月18日收到函件”有误，应为“严涛、梁欢于2016年10月18日收到函件”，原审其他查明事实部分无误，本院予以确认。在二审审理中，严涛、梁欢提交广州市房地产档案馆出示两人的《购房资格证明》，截至2017年10月19日，两人具备本市住房限购区域内住房购买资格。严涛、梁欢继续提交华夏银行广州越秀支行的《个人存款证明》，内容有：截止2017年10月20日10:00，严涛个人账户余款170万元。严涛提交书面具结书，承诺上述170万元只用于支付购买涉案房屋购房款，不擅自挪作他用，否则将承担一切后果和责任。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。严涛和梁欢与周娣娣签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定：定金10万元，严涛、梁欢须在2016年7月5日前支付给周娣娣；定金余款20万元，严涛、梁欢须在2016年12月31日前支付给周娣娣；首期房款21万元，严涛、梁欢于递件成功当天支付给周娣娣。按照周娣娣在上诉状的自述：其出售涉案房产的目的在于快速的套现现金，以交付合适房源的首付款，在2016年7月18日签订网签合同时，其提出变更部分首期付款方式，让严涛、梁欢尽快支付首付款51万元，实际上也是为了缴纳合适房源的首付款；再根据严涛和梁欢与周娣娣双方在一审提交的微信通话记录以及一审中的陈述，可以看出，周娣娣在双方办理网签手续时提出对合同约定的首期款数额的变更，提高首期款数额至51万元，严涛、梁欢对此进行了考虑，双方实际在进行协商，只是到最后未能协商一致。对此本院认为，双方签订合同约定首期款数额后，周娣娣可以提出提高首期款数额，但需要买卖双方协商一致，当双方未能协商一致时，严涛、梁欢有权提出要求按照合同约定的首期款数额支付房款，一审认定周娣娣提出变更部分首期付款方式，是其个人意愿，未经严涛、梁欢承诺，一方意志不得强加另一方接受，并无不当，本院予以确认。关于双方提交办理按揭贷款所需资料，严涛、梁欢支付定金后委托亿达按揭公司代办手续，并于7月18日向该公司提交资料，履行其按揭义务，按揭事项需买卖双方及时提交资料以便办理，至于按揭的时间非当事人主观控制，均需承担相应风险。而在办理按揭期间，周娣娣一直提出提高支付首期款数额，在双方协商过程中以及之后，均没有提交协助严涛、梁欢办理按揭贷款所需的资料，直至满堂红公司于9月26日向其发出通知催促提交资料仍没有提交。因此，周娣娣称严涛、梁欢存在迟延提交资料缺乏事实依据，本院不予采纳。严涛、梁欢不存在违约事实，双方合同应该继续履行。周娣娣于2016年11月9日向严涛发出解约通知，该通知对严涛、梁欢不具约束力。周娣娣在合同不具备解除情形下，将涉案房屋抵押给第三人招行广州分行并于2016年11月3日办理抵押登记手续，造成交易障碍，有违诚信。严涛、梁欢在本案中提出一次性支付购房余款160万元，继续履行合同，符合等价交易原则，并无增加周娣娣负担，在严涛提供了余款170万元的存款证明并且作出书面具结以及严涛和梁欢具备购房资格、第三人招行广州分行表示归还银行的贷款本息后同意办理涂销房屋抵押的情况下，对严涛、梁欢该请求，本院予以支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。对于购房余款付款，为免诉累，一审法院一并处理，将购房余款160万元先行支付第三人招行广州分行以便涂销抵押，消除交易障碍，继而判令严涛、梁欢先向周娣娣支付购房余款160万元（该款先用于清偿周娣娣向第三人招行广州分行的借款，第三人收到借款本息后协助办理涂销抵押登记手续，余款退回周娣娣），严涛、梁欢支付全部购房款后周娣娣协助严涛、梁欢办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，将涉案房屋过户至严涛、梁欢名下，并无不当，本院予以确认。周娣娣不同意继续履行合同，理据均不成立，本院不予支持。原审第三人招行广州分行经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。周娣娣上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费18480元，由上诉人周娣娣负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十月二十六日书记员  陈婷婷