福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3498号上诉人（原审原告）：余伟民，男，1951年2月4日��生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄丽红，福建温亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周烘县，福建温亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门中信房地产有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路凤凰山庄71号二楼。法定代表人：谢魏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林梅，福建深松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠扬（厦门）房地产开发有限公司，住所地厦门市火炬高新技术产业开发区火炬园火炬路321号。法定代表人：严文亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：古新良，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：厦门广融投资有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路57号第四层211单元。法定代表人：张捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝安旭，福建志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所律师。上诉人余伟民因与被上诉人厦门中信房地产有限公司（以下简称中信公司）、惠扬（厦门）房地产开发有限公司（以下简称惠扬公司）、厦门广融投资有限公司（以下简称广融公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第13181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余伟民的委托诉讼代理人周烘县、被上诉人中信公司的委托诉讼代理人林梅、惠扬公司的委托诉讼代理人古新良、广融公司的委托诉讼代理人刘永金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余伟民上诉请求：撤销原判第二项，改判支持余伟民一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院事实的查明和认定自相矛盾。首先，余伟民购买讼争店面旨在投资房产并获得收益。根据中信惠扬大厦一层的测绘图，讼争店面与首层大堂之间不存在隔断墙，根据备忘录，中信公司必须在2005年3月30日前开放商场的大堂供讼争店面使用。而中信公司未依约拆除隔断墙，反而在与广融公司的租赁合同中约定将惠扬大厦的大堂归广融公司独立使用，中信公司和广融公司已严重侵害余伟民的合法权益，妨害了余伟民对讼争店面的使用。中信公司、广融公司、惠扬公司没有依约将隔断墙拆除，已然将讼争店面封堵死，自2004年至今余伟民都无法将讼争店面按同类地段的租金标准出租和使用，无法实现讼争店面本应有的商业价值。且自2004年至今余伟民在无法将讼争店面出租且没有使用惠扬大厦大堂的情况下仍缴清涉案店面公摊的物业费及公共维修金，对此，中信公司、广融公司、惠扬公司应当承担赔偿责任。其次，一审法院错误认为“惠扬公司虽作为讼争店面的出卖人之一，但其与上述隔断墙的设立与拆除不具事实与法律上的因果关系”，因为余伟民是从惠扬公司、中信公司购买店面，作为卖方有法定义务让买方充分全面使用该产业。第三，一审法院认定中信公司、广融公司、惠扬公司均未有免责的事由，但结论是“余伟民主��的租金等损失与隔断墙设立之间不具有必然因果关系，其要求赔偿租金、物业管理费等损失，缺乏事实依据，不予支持”，明显自相矛盾。综上，惠扬公司、中信公司、广融公司的违约、侵权行为给余伟民造成的损失具有必然的因果关系，一审法院驳回余伟民要求赔偿损失的诉求显然是错误的。中信公司辩称，讼争店面与大堂之间的隔墙不是中信公司建造，是否拆除与中信公司无关，但中信公司出于化解纠纷起见，愿意接受一审判决，承担拆除隔墙的责任。余伟民上诉请求无事实依据，应予以驳回。第一，讼争店面与中信惠扬大厦首层之间的隔断并非中信公司所建。余伟民与中信公司签订的《备忘录》约定由余伟民自行安装讼争店面的玻璃防撞门及由中信公司装修大堂地面以供使用，为此中信公司出售时在价款上已���足够优惠，并已装修了大堂地面可供使用，并未涉及其他。第二，余伟民将讼争店面长期出租获益，所谓隔墙并未影响其使用，其并无租金损失。余伟民店面外的隔墙超过了购房合同中确定的位置，其多年来都占用了本属于大堂的公共面积，因为多占用面积，余伟民不仅未受到损失，而且实际获得额外租金。第三，物业管理费、公共维修金是余伟民应承担的义务，余伟民长期出租店面，早已由承租人承担有关费用，余伟民要求赔偿，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。惠扬公司辩称，一审判决合法合理，应该予以维持。广融公司辩称，讼争店面与大堂之间的砖墙隔断在广融公司装修前已存在，2005年7月广融公司装修系经余伟民同意。1.余伟民将讼争店面出租给李室网吧时，即有一砖墙作为隔���，且该砖墙所处位置实际占用了部分大堂空间的面积，超出了讼争店面的自身面积。2005年7月，广融公司对中信惠扬大厦一层门厅大堂装修时，余伟民要求广融公司与李室网吧共同协商，退出占用的大堂空间，但广融公司明确表示由李室网吧负责人李某自行与余伟民及中信公司协商解决。由于李室网吧所占用的空间布置了大量的网线，若要退出原占用的空间，网吧将全面歇业，余伟民需要向李室网吧承担的损失将无法计算。因此李室网吧根据余伟民的授权，为便于统一管理，不要求开设通向大堂的通道，大堂让出一拐角作为讼争店面与108号店面连接的通道。余伟民认可了李室网吧的方案，于是广融公司在原有砖墙上进行装修。2.自隔断设立后，余伟民一直按隔断内的实际占用面积（包括占用大堂的部分面积）向租户收取租金、管理费、公维金等，因此，根本不存在因设立隔断对其造成损失的情况。该隔断存在至今已有10多年，余伟民也一直按其实际占用面积对外出租并收取租金，从未提出异议。而今在市场行情不好时，才主张该隔断侵害其权益，明显违背最基本的诚实信用原则。3.若广融公司的行为构成侵权，余伟民直至现在才提起诉讼主张赔偿损失，已超过诉讼时效，且余伟民未提供任何证据证明其遭受损失。余伟民向一审法院起诉请求：1.中信公司、广融公司、惠扬公司拆除址于厦门市思明区湖滨北路57号6室（106号单元）与中信惠扬大厦首层之间的隔断；2.中信公司、广融公司、惠扬公司恢复中信惠扬大厦大堂原状，并装修该大堂地面供讼争店面使用；3.中信公司、广融公司、惠扬公司赔偿损失（按同类地段租金标准，暂按14872元/月，具体以评估机构评估鉴定为准，自2005年4月1日起计至实际拆除之日止）；4.中信公司、广融公司、惠扬公司赔偿物业管理费、公共维修金（自2005年1月起至2015年6月30日期间的物业管理费为24117.7元、公共维修金为3617.7元，应计至实际拆除之日止）。一审法院认定事实：余伟民于2004年3月3日与中信公司、惠扬公司签订一份商品房买卖合同，约定余伟民向中信公司、惠扬公司购买讼争店面。现讼争店面的权属登记人为余伟民。根据惠扬大厦一层测绘图显示，讼争店面与首层大堂之间不存在隔断墙。2004年3月3日，余伟民与中信公司还就上述讼争店面买卖事宜签订一份《备忘录》，内容为包括：一、中信惠扬大厦首层106、107单元销售总价为1770138元，因目前通往大堂的主出入口为拉闸门，经双方友好协商同意中信公司支付70138元作为由余伟民自行安装防撞玻���隔墙的费用，106、107单元的销售合同以总价170万元签订；二、余伟民与中信公司已达成共识，中信公司应于2005年3月30日前开放商场的大堂供106、107首层商场使用，若届时二、三层商场无法启动，中信公司也应临时隔离首层与二层的电梯通道，并装修大堂地面供106、107单元使用。2005年6月间，广融公司因向中信公司承租中信惠扬大厦一至四层经营需要对上述房产进行二次装修。该公司因此在讼争店面与中信惠扬大厦首层大堂之间的隔断墙上铺设了玻璃墙。2006年4月26日，中信公司还向广融公司出具一份承诺函，承诺在广融公司租赁期间或按租赁合同买卖中信惠扬大厦二、三层房屋后，一楼大堂全部归二、三、四层商场独立使用，广融公司对中信惠扬大厦一层大堂通道的使用有唯一处置权，如因第三人对大厦一层大堂独立使用权提出���议，相关责任由中信公司承担。余伟民曾因拆除上述隔断墙一事向城市执法局等部门投诉。厦门市城市执法局曾于2006年6月13日向思明区建设局发出“厦城执（2006）函字47号”关于请求对厦门广融投资有限公司设置玻璃幕墙是否占用公用部位予以认定的函，厦门市思明区建设局于2006年7月18日作出“厦思建（2006）函33号”关于对厦城执[2006]函字47号的复函，内容包括该局在核发二次装修工程的施工许可证时上述隔断墙就已存在，该局仅对装修的施工行为给予行政许可，无权对权属方面的问题作出确定。一审审理中，广融公司申请证人李某出庭作证，李某陈述其在十几年前向余伟民承租讼争店面经营网吧时上述隔断就已经存在。各当事人对证人陈��的事实无异议。余伟民陈述上述备忘录签订后，其并未自行安装防撞玻璃隔墙而是由中信公司修建了隔断墙供售楼处使用。中信公司同意在2005年拆除该隔断墙。中信公司陈述，规划设计时确实不存在惠扬大厦首层大堂与讼争店面之间的隔断墙，也不清楚当时是否存在拉闸门。中信公司对余伟民主张拆除该隔断墙无异议，但该隔断墙并非中信公司修建，不应由中信公司拆除。惠扬公司陈述，讼争店面已分配给中信公司并由中信公司对外销售，惠扬公司仅配合备案手续的盖章，对其他情况并不知情。广融公司陈述，因为讼争店面的隔断墙占用了大厅的公共部位，该公司在二次装修时余伟民又拒绝将隔断墙拆除、后退，因此广��公司直接在该隔断墙上贴上玻璃砖做装饰用。经一审法院现场勘查，讼争店面现作为仓库使用，该店面与大堂之间存在一堵长8.2米、高4.8米的隔断墙，该墙体铺设了玻璃砖。一审法院认为，余伟民作为讼争店面的权利人，可以对妨害物权的行为提出排除妨害的请求，因此其基于物权保护主张权利不存在诉讼时效的问题。中信公司虽然否认其修建上述隔离墙，但从上述《备忘录》载明内容分析，可以认定讼争店面与通往大堂的主出入口原为拉闸门，经中信公司与余伟民协商后改为隔离墙。因此，不论隔离墙是否为中信公司设立，中信公司均应依约于2005年3月30日前履行开放商场大堂供讼争店面使用的义务。广融公司在上述二次装修中虽然获得行政许可，但考虑到原有隔断墙已然妨害了余伟民对讼��店面的使用，故中信公司向广融公司出具的《承诺函》也不成为广融公司免责的事由，余伟民要求中信公司、广融公司拆除讼争店面与中信惠扬大厦首层大堂之间的隔断墙，符合法律规定，予以支持。惠扬公司虽作为讼争店面的出卖人之一，但其与上述隔断墙的设立与拆除并不具事实与法律上的因果关系，故余伟民提出惠扬公司承担拆除上述隔断的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于上述隔断墙设立至今余伟民仍在使用讼争店面，故余伟民主张的租金等损失与隔断墙设立之间不具有必然因果关系，其要求赔偿租金、物业管理费等损失，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中信公司、广融公司于判决生效之日起三十日内拆除厦门市思明区湖滨北路57号6室（106店面）与中信惠扬大厦首层大堂之间的隔断；二、驳回余伟民的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审庭审中，余伟民提交二组证据，证据一，案涉店面6、7室与中信惠扬大堂被隔断照片3张；证据二，案涉店面6、7室背后照片5张。该两份证据均用于证明案涉店面湖滨北路57号6、7室与中信惠扬大堂的出口遭隔断，且6、7室店面后面无出口，背靠狐尾山，交通不便，由此证明侵权行为的存在使案涉店面失去应有的商业价值，对余伟民造成极大的经济损失。中信公司质证认为，照片是真实的，但是余伟民的陈述与事实不符，8号店面靠近大堂，6、7号店面在后面，三个店面连在一起，作为网吧使用。6、7号店面靠北边有门，从大堂确实是无法出入。惠扬公司的质证意见与中信公司一致。广融公司质证认为，对照片真实性无异议，但对证明对象有异议，余伟民先买6、7号店面，后来连同8号店面一起出租给他人，然后才买了8号店面。二审庭审结束后，余伟民提交回复，述称案涉店面在2004年拉闸门封堵之前有出租进行网吧经营之用，108是通过与大堂的通道与106、107相通，2004年3月30日封堵拉闸门之后至今106、107都处于空置状态，因通道狭窄无法通车，不能作为商场之用。另查明，一审庭审中，余伟民陈述：“2005年租赁期满李某就还给我了，108我自己在使用，106、107自2005年至今都未使用”。李某陈述：2005年7月装修工程进入一层门厅大堂装修阶段，其要求106、107号店面面向门厅的墙体采用砖墙，因网吧所占用的空间布置了大量的网络线路，经协商106、107、108号店面不予开设通向大堂的通道，大堂让出一拐角作为108号店面与106、107号连接的通道，余伟民对该协商结果表示无异议。本院认为，根据中信惠扬大厦一层的测绘图及《备忘录》内容可推断讼争店面与中信惠扬大厦首层大堂之间原并不存在隔断墙，上述隔断墙系中信公司与余伟民协商之后建造，根据《备忘录》约定，中信公司负有于2005年3月30日前履行开放商场大堂供讼争店面使用的义务。根据李某的陈述，在2005年3月30日后继续保留隔断虽经各方协商一致同意，但在余伟民要求拆除时中信公司仍应负有拆除的义务，广融公司作为中信惠扬大厦首层大堂的实际使用人，亦有协助拆除义务，但惠扬公司作为出卖人之一，其��务在讼争店面交付之时即已履行完毕，故一审法院认为惠扬公司与上述隔断墙的设立与拆除并不具事实与法律上的因果关系，判决中信公司、广融公司拆除讼争店面与中信惠扬大厦首层大堂之间的隔断并无不当，余伟民要求惠扬公司亦应承担拆除义务的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。根据余伟民的陈述，其在李某退出讼争房屋后即未再使用讼争房屋，而李某承租讼争房屋时隔断就已存在，余伟民并无证据证明房屋长期空置系因隔断的存在所致，且一审法院现场勘查情况亦证明余伟民至今仍在使用讼争店面，故其要求赔偿租金损失的请求因证据不足不予支持。缴纳物业管理费、公维金等费用本是作为所有权人余伟民应当承担的义务，其要求赔偿该笔款项的请求无法律依据。故，一审不予支持余伟民要求赔偿租金、物业管理费等损失的主张并无不当。综上所述，余伟民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21163元，由余伟民负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 李向阳审判员 柯艳雪二〇一七年十月九日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民��和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。