.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2017）宁0105民初2859号原告：刘桂芸，女，1986年10月10日出生，汉族，银川市西夏区工会办公室主任，住宁夏银川市。原告：方向明，男，1977年12月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。二原告共同委托诉讼代理人：刘源，银川市西夏区司法局法律援助中心律师。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：樊永宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。被告：宁夏诺邦置业有限公司，住所地宁夏银川市。法定代表人：马文静，该公司总经理。原告刘桂芸、方向明与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）、宁夏诺邦置业有限公司（以下简称诺邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂芸、方向明及二原告的共同委托诉讼代理人刘源、被告亘元公司的委托诉讼代理人马文韬到庭参加了诉讼。被告诺邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂芸、方向明向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告按照《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的条款履行交房义务；2.二被告向原告支付逾期交房的违约金14679元（484463元×0.0001×303天，自2016年11月1日暂计算至2017年8月31日止共303天，请求判至实际付清之日止）；3.二被告向原告支付因逾期交房产生的房屋租金11000元（1000元×11个月）；4.被告诺邦公司支付原告学府中央老带新回馈8000元；5.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告在银川市××区购买期房，《学府中央认购协议》是原告与被告亘元公司签订，并加盖亘元公司的公章，后与被告诺邦公司签订了书面的《银川市商品房买卖合同（预售）》。合同明确约定交房日期为2016年10月30日，并约定了违约金条款。合同签订后，原告向被告交清了房款，购房款收据上加盖了被告诺邦公司的公章。现该小区的后续工程自2016年停工至今，被告无法交房严重违约。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告亘元公司辩称：学府中央房地产开发项目已于2015年11月13日转让给被告诺邦公司，并且办理了相关变更手续，涉案房屋的交付义务及合同违约责任等均应由被告诺邦公司承担。被告诺邦公司也向购房者承诺，将承担逾期交房的法律责任。原告的第二项、第三项诉讼请求重复，只能择其一主张。被告亘元公司不是本案的适格被告，认购协议书与商品房买卖合同形成的时间上有先后的顺序，认购协议书先于商品房买卖合同形成，之后的合同关系替代了之前形成的合同关系，从合同的履行来看，尽管认购协议书由原告与被告亘元公司签订，但双方并没有依照认购协议书所约定的事项来履行彼此的义务，因此认购协议书在本案中不能真实有效的反映出商品房买卖合同关系的当事方。商品房买卖合同关系应依据原告方所出示的商品房买卖合同来确定，原告与被告诺邦公司已按照商品房买卖合同的约定彼此履行义务，即原告向被告诺邦公司支付购房款，被告诺邦公司为原告办理预售登记、抵押贷款，并且提供售房发票，通过原告和被告诺邦公司履行合同的行为，能认定合同双方是原告与诺邦公司，被告亘元公司不应该承担相应的违约责任。请求驳回原告对被告亘元公司的诉讼请求。被告诺邦公司未到庭未答辩。经审理查明：2015年9月12日，原告与被告亘元公司签订《学府中央认购协议》，原告认购被告亘元公司开发的××府号房屋，双方约定原告于协议签订后7日内，即2019年9月19日前到被告亘元公司处签订《商品房买卖合同》。2015年11月13日，二被告签订了《学府中央项目转让协议》，约定被告亘元公司将学府中央项目转让给被告诺邦公司，由被告诺邦公司负责学府中央项目的工程建设。2016年2月24日，被告诺邦公司给原告开具学府中央5-1404室房屋购房款104463元的发票，2016年4月，原告与被告诺邦公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告诺邦公司开发建设的位于银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央5号住宅楼1404室，预测建筑面积117.02平方米，单价每平方米4140元，房屋总价款为484463元，交房日期为2016年10月30日；付款方式为原告应当于2016年1月25日前支付首期房款104463元，占全部房价款的21%，余款380000元公积金贷款支付。该合同同时约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人不退房的，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金...。合同签订后，原告向被告诺邦公司支付剩余购房款380000元。但被告诺邦公司至今未向原告交付涉案房屋。本案在庭审过程中，原告与被告亘元公司一致认可整个涉案房屋建设工程未竣工验收，不具备交付条件。上述事实，有原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、《个人住房抵押贷款合同》一份、收据一张、发票一张、《学府中央认购协议书》一份，被告提供的《学府中央转让协议》一份及当事人陈述等证据附卷佐证，上述证据经当庭举证、质证、认证，具有真实性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，原告与被告亘元公司虽签订了《学府中央认购协议书》，但被告主张该协议已被后续原告与诺邦公司的合同替代，自己公司不是涉案商品房买卖合同关系一方当事人，因原告与被告亘元公司签订的协议是认购协议，不是商品房买卖合同，原告也不能证明被告亘元公司收取原告购房款的事实，且原告于2016年4月与被告诺邦公司就涉案商品房买卖达成协议，签订商品房买卖合同，并向被告诺邦公司支付全部购房款，由此可证明原告与被告诺邦公司是涉案商品房买卖合同的双方当事人，根据合同相对性原则，被告亘元公司不是合同一方当事人，原告要求其承担责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告诺邦公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当依据约定全面履行自己的义务。但因涉案房屋目前属于在建工程，尚未完工，并未满足合同约定的交房条件，故原告要求被告向其交房的诉讼请求，本院不予支持。被告诺邦公司未能依约定将涉案房屋完工并达到交房条件向原告交付房屋，原告因此要求被告诺邦公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持，从2016年11月1日计算至2017年8月31日共计303天，违约金应为14679元（484463元×0.0001/天×303天），原告的该部分诉请符合双方合同约定，本院予以支持；原告要求违约金支付至实际付清（应为房屋实际交付）之日止，因被告实际交付房屋的日期不确定，对该部分诉请，本院不予支持，待实际发生后，另行主张。原告要求被告向其支付房屋租金的诉讼请求，因未向法院提交有效证据证明，不予支持。原告主张的”学府中央老带新”款8000元，与商品房买卖合同属不同法律关系，不属于本案处理范畴，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告诺邦公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏诺邦置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告刘桂芸、方向明逾期交房违约金14679元；二、驳回原告刘桂芸、方向明的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费642元，由被告宁夏诺邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长罗江人民陪审员郭建平人民陪审员张吉卉二0一七年十月三十日书记员李倩