重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终5809号上诉人（原审原告）：刘朝权，男，汉族，1977年2月4日生，住重庆市垫江县。委托代理人：刘洪，重庆智策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码91500107582846814Y。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托代理人：高程，男，1982年12月25日生，汉族，住重庆市江北区，系公司员工。上诉人刘朝权与被上诉人重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司（以下简称“隆鑫隆骏公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘朝权上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金13250元及2016年7月20日之前的房屋供电整改期间的物管费2652元，本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》，由上诉人购买被上诉人开发的位于重庆市九龙坡区。双方合同约定：甲方应在2015年1月20日前交房，并在2015年1月20日前通电。约定甲方逾期交房，则按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并在附件中约定交房标准为，供电为接市政供电网入户，一户一表，户外计量，具体按国家标准及重庆市供电局相关规定执行。合同签订后上诉人依约将上述房款付清。上诉人在接房后发现被上诉人交付的房屋用电为临时用电，经常出现断电、停电情况，严重影响上诉人正常生活。经了解是被上诉人欠交电力公司相关费用，经上诉人等业主多方反映，小区才在2016年7月20日变为一户一表。2016年7月20日前，被上诉人向上诉人交付的房屋未接入民用电，并未纳入城市供电网络，不属于正式供电，被上诉人在庭审中也承认这一事实。本案中，双方在商品房买卖合同中约定对通电的要求需达到使用条件且供电接市政供电网入户，一户一表，户外计量。结合合同的目的及日常交易习惯，达到使用条件应为合法、正常的用电。对于非正式供电的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市市政供电网络，既不符合《供电营业规定》第12条规定：使用临时用电的用户不得向外转用电也不得转让给其他用户，也不符合商品房买卖合同的交易习惯。虽然涉案房屋由临时电源，有少数业主入住时还可以使用，但随着接房入住业主的增加，临时电源根本无法满足业主的用电需求，经常断电，上诉人无法正常使用家用电器，而且还因为电压不稳及断电造成电气的损坏。这种状况持续达17个月之久，这不但对房屋的品质、价值和功能有影响，也对上诉人的身体和精神上有极大的损害。依法订立的合同受法律保护，本案中，双方订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，内容合法，应为有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。上诉人已履行交付房款的义务，而被上诉人却没有履行交房时一户一表的正式通电的义务。上诉人认为，被上诉人交付的房屋用电不符合附件中约定交房标准，在接房通知中并没有告知诉争房屋用电为临时用电这一违约的事实，为欺诈上诉人接房，不应认定为上诉人认可被上诉人所交的房屋符合合同约定的交房交房条件即一户一表，上诉人虽接房也应认定为被上诉人是逾期交房，被上诉人应支付上诉人逾期交房违约金。但一审法院却认为被上诉人不存在逾期交房行为，只是属于瑕疵交付，没有支持上诉人违约金请求，故特提起上诉。隆鑫隆骏公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉维持原判。刘朝权向一审法院起诉请求：（一）隆鑫隆骏公司向刘朝权支付逾期交房违约金13250元；（二）隆鑫隆骏公司向刘朝权支付2016年7月20日前的物管费损失2750元。一审法院认定事实：2014年8月6日，刘朝权（乙方）与重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将九龙坡区出售给乙方；付款方式为按揭付款；甲方应在2015年1月20日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在90日内的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金；甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方限期整改至约定标准，若装饰设备整改期间影响乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费用由甲方承担；甲方承诺于2015年1月20日前通电，如在约定日期内未达到使用条件，甲方继续采取措施以使上述设施达到条件。附件三载明了交房标准，其中，供电：按市政供电网入户，一户一表，户外计量。具体按国家标准及重庆市供电局相关规定执行。附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议载明：住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2元收取，公摊水电费据实分摊按月收取，乙方承认并接受甲方委托之物业管理公司的前期物业管理，签署并遵守《前期物业管理服务协议》的约定。2016年7月20日，国网重庆市电力公司市区供电分公司出具《通电证明》，载明：隆鑫隆骏公司开发建设的项目居民用部分配电工程和一户一表工程已于2016年7月20日竣工验收合格并正式通电。庭审中，双方一致认可如下事实：刘朝权已按合同约定支付了房款；涉案房屋所在楼盘于2014年12月26日竣工验收合格取得备案登记；涉案房屋所在小区2016年7月20日民用配电正式通电之前是临时用电；隆鑫隆骏公司在合同约定的期限内通知了刘朝权接房，刘朝权于2015年1月23日接房，2015年3月7日开始装修；涉案房屋所在的小区楼盘的物业管理单位是重庆隆鑫物业管理有限公司，刘朝权向物管公司缴纳物管费的标准为，在合同约定接房时间至进场装修前按照登记建面半价1元/平方米/月计算（按天计取），装修后按照登记建面全价2元/平方米/月计算（按天计取），时间节点精确到天，截止2016年7月20日，刘朝权向物管公司实际缴纳物管费2652元。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，应受法律保护。刘朝权已经按约支付了房款，隆鑫隆骏公司负有向刘朝权按时交付符合法定及合同约定的商品房的义务。隆鑫隆骏公司取得涉诉楼盘的竣工验收备案登记后，在合同约定的期限内通知刘朝权接房，虽然房屋供电为临时用电，未达到合同约定的供电设备安装标准，但不会严重影响房屋的整体质量以及居住使用的功能，属于整改范畴，不构成拒绝接房的正当理由。隆鑫隆骏公司提供的房屋具备交付条件，并在合同约定交付期限前履行了通知义务，刘朝权未按合同约定期限实际接房，延迟接房的后果应由刘朝权自行承担，隆鑫隆骏公司不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交房责任。因此，对刘朝权要求隆鑫隆骏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。隆鑫隆骏公司交付的房屋供电设施不符合约定标准，应当在合理期限内予以整改，并应承担整改期间给刘朝权造成的损失。双方在合同中对整改期间损失赔偿条件及标准进行了约定，隆鑫隆骏公司应按约定向刘朝权承担整改期间损失的赔偿责任。本案房屋供电设施未达到约定标准，当然会对房屋的装修及使用造成影响，符合约定的赔偿条件，隆鑫隆骏公司应按约定向刘朝权承担整改达标前房屋的物业管理费。双方在庭审中一致确认整改达标前刘朝权向物管公司实际缴纳物管费为2652元，故隆鑫隆骏公司应向刘朝权支付整改期间物管费损失2652元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、重庆隆鑫隆骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向刘朝权给付物管费损失2652元；二、驳回刘朝权的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：被上诉人隆鑫隆骏公司应否承担上诉人刘朝权逾期交房违约金及物管费损失的支付责任。针对前述争议焦点，本院评述如下。刘朝权与隆鑫隆骏公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方在合同中约定，隆鑫隆骏公司应在2015年1月20日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付刘朝权使用。涉案房屋所在楼盘于2014年12月26日取得竣工验收备案登记，达到了合同约定及法定的交房条件，隆鑫隆骏公司亦按约定履行了接房的通知义务，刘朝权未依约定时间办理接房手续，其责任不在隆鑫隆骏公司。故刘朝权上诉称隆鑫隆骏公司逾期交房缺乏事实依据，本院对其支付逾期交房违约金的上诉请求依法不予支持。关于隆鑫隆骏公司应否支付刘朝权物管费损失2652元的问题。双方合同约定，隆鑫隆骏公司交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，刘朝权有权要求隆鑫隆骏公司限期整改至约定标准，若装饰设备整改期间影响刘朝权装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费用由隆鑫隆骏公司承担。故隆鑫隆骏公司应当承担刘朝权2016年7月20日之前的物管费损失。双方当事人均一致确认上诉人实际缴纳物管费2652元，原审法院据此判令隆鑫隆骏公司支付刘朝权物管费损失2652元并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘朝权负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年十月三十日书 记 员  孙婧媛