山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终6682号上诉人（原审第三人）:柴慧，女，1978年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：潘正茂，山东舜达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宇，女，1987年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡冠宝，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南大有升房地产开发有限公司管理人，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨营营，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人柴惠因与被上诉人张宇、济南大有升房地产开发有限公司管理人（以下简称大有升房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柴惠上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张宇的诉讼请求；2.本案诉讼费用由张宇和大有升房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“张宇与大有升房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，”“诉讼中，第三人柴慧辩称原、被告间系恶意串通，双方存在借贷关系，但未能提交充分证据予以证明，本院难予采纳。”一审法院认定的事实错误。张宇与大有升房地产公司恶意串通，另行订立商品房买卖合同，并且部分房款实际为案外人借款，该商品房买卖合同应为无效合同。具体理由如下：1、张宇在一审中提交的证据“案外人崔某在2014年12月11日向大有升房地产公司法定代表人谢某满的汇款凭证”的内容显示：该笔汇款的用途明确记载为借款用途，结合案外人崔某与大有升房地产公司及法定代表人谢某满之间存在事实的借贷关系（济南市天桥区人民法院生效判决），足以认定该笔汇款的用途就是借款，而不是张宇主张的购房款。再者，张宇主张其交付购房款的该份证据为复印件，且复印件上书写的所谓案外人崔某的说明及大有升房地产公司法定代表人的签字均为后续添加的，柴惠在一审当庭对该证据的真实性提出异议，并要求对方提供原件，但一审法院在对方未交证据原件的情况下仍认定该笔汇款为张宇交付的购房款属于认定事实错误。2、根据张宇在一审中提交的三份收款收据显示，三份收据房款金额共计636000元，与张宇提交的《济南市商品房买卖合同》记载的房款金额606000元不符合，足以认定张宇虚假购房的事实。3、柴惠购买涉案商品房办理了网签备案登记，网签备案的信息面向公众公示，无论对房地产开发商，还是其他购房者均具有公示与公信效力，所以退一步讲，即使张宇购买涉案商品房，亦可以在购买涉案商品房时自行了解房屋的产权情况，其行为不属于法律意义上的“善意”，应当自行承担不利后果。综上所述，张宇购房款实际为借款，并且三份收款收据的金额与购房合同的金额不一致，再结合网签备案的公示效力，足以认定张宇与大有升房地产公司系恶意串通，另行订立商品房买卖合同，该商品房买卖合同应为无效合同。一审法院的认定错误。二、一审法院认定“柴慧虽与大有升房地产公司办理了在房产管理部门的网签备案登记手续，但张宇实际占有使用涉案房屋，大有升房地产公司已经实际履行并完成了交付房屋的合同义务，在张宇、柴慧与大有升房地产公司所签订的房屋买卖合同均未办理产权登记手续时，张宇占有涉诉房屋具有公示与公信作用。故张宇主张要求柴慧及大有升房地产公司撤销涉诉房屋在房产管理部门的网签备案登记手续，以及要求大有升房地产公司协助其办理房屋所有权证书的诉讼要求，本院予以支持。”一审法院认定的事实错误。国家规定售卖商品房必须办理网签，并将购房合同在房产管理部门备案，其作用就是防止“一房二卖”，并且面向社会公示，具有公示和公信作用。根据柴惠在一审中提交的证据《房屋权属状况信息》显示，涉案商品房的所有权人为柴慧，权属状态为合同备案，权属取得方式为商品房备案，登记时间为2014年8月8日。柴慧与大有升房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》的时间及网签备案的时间均在张宇签订购房合同之前（2014年12月3日），并且商品房网签备案登记的信息均可在“济南市房地产综合信息网”上查询，涉案房产的网签备案的信息面向公众公示，无论对房地产开发商，还是其他购房者均具有公示与公信效力。网签备案是购买商品房的必须程序，其目的就是为了防止“一房二卖”。在商品房已经网签备案的情况下，房产管理部门亦禁止商品房再次网签及办理产权登记。房产管理部门的上述措施就是为了保护购房者，防止开发商重复出售房屋。综上，柴惠认为，在商品房不具备办理产权登记的情况下，柴惠首先签订购房合同，缴清了全部购房款，并且按照法律规定办理了网签备案登记手续，至此根据网签不可逆转的原则，就不会出现“一房二卖”的问题；同时网签备案具有公示效力，其他购房者能够通过网络查询得知涉案商品房的产权情况，如果就同一房产再与开发商签订购房合同构成恶意，应当承担合同无效的法律后果。一审法院认定张宇占有涉案房屋具有公示与公信作用，支持其诉讼请求，将导致网签备案失去其应有的作用，同时也是对“一房二卖”这种违法行为的纵容和支持，是对诚信信用原则的损害，将产生恶劣的社会影响。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法纠正一审法院的错误，维护柴惠的合法权益。张宇辩称，张宇与大有升房地产公司签订涉案《商品房买卖合同》不存在恶意串通的情形，一审判决认定合法有效是正确的。一、2014年12月3日，大有升房地产公司与张宇签订《商品房买卖合同》，该合同约定：大有升房地产公司将其开发建设的位于济南市房屋出卖给张宇，房屋建筑面积为83.67平方米，房屋总价款为606000元。作为张宇而言，大有升房地产公司是合法的开发商，而且由其开发的方正园楼盘是合法的楼盘，张宇与大有升房地产公司签订购房合同时，并不知道柴慧网签涉案房屋的情形，法律上也没有规定购房人必须要到房管部门查询所出售房屋是否网签，张宇在本案中是一名购房人，不存在与大有升房地产公司恶意串通签订购房合同的情形。现在来看，大有升房地产公司与柴慧签有《回购协议》，实际上二者之间存在借贷关系，当时大有升房地产公司可能认为只要还清柴慧的借款，并不影响与张宇的购房合同履行，才与张宇签订了《商品房买卖合同》，因此也不存在签订购房合同时与张宇恶意串通的情形。二、张宇付清了涉案房屋的购房款，大有升房地产公司予以认可，否则大有升房地产公司也不会向张宇交付房屋。张宇有2014年12月11日，崔某代张宇支付部分购房款的汇款凭证的原件，在一审出示过。张宇对支付其他购房款的事实也均作出了合理说明。柴惠在上诉状中陈述的相关上诉理由是不能成立的。三、一审判决大有升房地产公司与柴慧撤销商品房买卖合同备案登记手续，大有升房地产公司将涉案房屋过户登记在张宇名下是正确的。大有升房地产公司已将涉案商品房屋交付给了张宇，张宇已实际装修入住。虽然大有升房地产公司与柴慧因借贷担保签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并已在房管部门办理了涉案房屋的商品房买卖合同预售备案登记手续，但大有升房地产公司与柴慧并没有依据《中华人民共和国物权法》规定办理商品房买卖预告登记，网签合同没有物权公示效力。在张宇与柴慧均没有办理产权登记手续的情况下，柴惠以网签合同不能抗辩张宇要求取得涉案房屋所有权的诉讼请求。柴慧的合法权益可以依法另案起诉大有升房地产公司主张权利，一审判决并无不当。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。大有升房地产公司辩称，答辩意见同张宇的意见。张宇向一审法院起诉请求：1.依法判决坐落于济南市房屋归张宇所有；2.判决大有升房地产公司及柴慧撤销2014年8月买卖坐落于济南市房屋在建设、房管部门的商品房买卖合同预售备案登记手续；3.判决大有升房地产公司协助张宇办理坐落于济南市房屋的不动产权属证书（或房屋所有权证书）；4.案件受理费、财产保全费由大有升房地产公司承担。诉讼过程中，张宇自愿放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年8月8日，柴慧（买受人）与大有升房地产公司（出卖人）签订济南市商品房买卖合同及补充协议一份（合同编号：销售（字）201416135942）。该合同约定：第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于无影山东路西侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][√][暂定名][×]方正园。……。第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：2#楼[单元][2][层][√]:10房号：2-1003该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下2层。……该商品房[合同约定][√]产权登记[×]建筑面积共83.07平方米，其中，套内建筑面积71.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.57平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附属物名称：×，附属物面积:×平方米。第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6019.02元，金额500000元；附属物单价为每平方米×元，金额×元；以上总价款500000元，大写伍拾万元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款买受人应于本合同签订之日起7日内付清全部房价款500000.00元。2.分期付款……第八条交付期限出卖人应当在x前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”合同签订当日，大有升房地产公司向柴慧出具收据一份，载明：“缴款单位柴慧收款方式转账人民币（大写）伍拾万圆整￥500000收款事由方正园2号楼2单元1003室房款”。同日,大有升房地产公司与柴慧在济南市房产管理部门进行了上述商品房买卖合同的网签备案登记手续。2014年12月3日，张宇（买受人）与大有升房地产公司（出卖人）签订济南市商品房买卖合同一份。该合同约定：第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市天桥区无影山东路西侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][√][暂定名][×]方正园。……。第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：2[单元][×][层][×]:×房号：2-1003该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下2层。……该商品房[合同约定][√]产权登记[×]建筑面积共83.67平方米，其中，套内建筑面积71.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.08平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附属物名称：×，附属物面积:×平方米。第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7242.74元，金额606000元；附属物单价为每平方米×元，金额×元；以上总价款606000元，大写陆拾万陆仟元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款买受人应于本合同签订之日起7日内付清全部房价款606000.00元。2.分期付款x……第八条交付期限出卖人应当在2013-3-31前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……。”诉讼中，张宇提交大有升房地产公司向其出具的收款收据三份，分别载明：“今收到张宇事由2#-2-1003方正园住宅（定金）人民币叁万元（￥30000）”；“今收到张宇事由方正园2#-2-1003住宅（房款）人民币贰拾柒万元（￥270000）备注：转账270000崔钢代张宇”；“今收到张宇事由方正园2#-2-1003住宅（房款）人民币贰拾柒万元（￥270000）备注：转账270000崔钢代张宇”；“今收到张宇事由方正园2#-2-1003住宅（房款）人民币叁拾叁万陆仟元（￥336000）备注：现金336000元（赠送车位394、储藏室补偿款30000元整）”。2015年4月30日，大有升房地产公司向张宇出具关于涉诉房屋的入伙通知书、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书。2015年6月2日，张宇与涉诉房屋所在的物业服务企业济南沣润物业管理有限公司签订圣泽方正园物业管理服务协议。2017年4月27日，一审法院对涉诉房屋进行现场勘验后制作勘验笔录一份，经现场勘验，涉诉房屋现由张宇占有使用。另，涉诉房屋的坐落位置现为济南市天桥区无影山东路87号方正园2号楼2-1003。一审法院认为：张宇与大有升房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对张宇、大有升房地产公司均具有约束力。柴慧与大有升房地产公司签订的商品房买卖合同，亦系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，亦属有效合同。现张宇诉至法院要求柴慧及大有升房地产公司撤销涉诉房屋在房产管理部门的网签备案登记手续并要求大有升房地产公司协助其办理房屋所有权证书。一审法院认为，诉讼中，柴慧辩称张宇、大有升房地产公司间系恶意串通，双方存在借贷关系，但未能提交充分证据予以证明，故难予采纳。另，柴慧虽与大有升房地产公司办理了在房产管理部门的网签备案登记手续，但张宇实际占有使用涉诉房屋，大有升房地产公司已经实际履行并完成了交付房屋的合同义务，在张宇、柴惠与大有升房地产公司所签订的房屋买卖合同均未办理产权登记手续时，张宇占有涉诉房屋具有公示与公信作用。故张宇要求柴慧及大有升房地产公司撤销涉诉房屋在房产管理部门的网签备案登记手续，以及要求大有升房地产公司协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南大有升房地产开发有限公司于判决生效之日起10内办理编号为销售（字）201416135942的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的合同备案登记撤销手续，第三人柴慧予以协助；二、被告济南大有升房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助原告张宇将坐落于济南市天桥区无影山东路87号方正园2号楼2-1003室房屋过户登记至原告张宇名下；案件受理费200元，财产保全费3550元，合计3750元，由济南大有升房地产开发有限公司负担。二审中，柴慧、大有升房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。柴惠主张张宇的部分购房款27万元为案外人崔刚向大有升房地产公司的部分借款，该款项实际为借款而不是购房款，并且崔刚已经就该款项起诉大有升房地产公司主张借款。为此提交证据一、2016年9月1日案外人崔某起诉大有升房地产公司、谢某满、黄某娇民间借贷纠纷案起诉状复印件一份，其借款金额为1059.8万元；证据二、中国银行27万元的汇款凭证复印件一份。经质证，张宇对上述证据的真实性无异议，崔某实际是张宇向大有升房地产公司买房的介绍人，当时崔某用自己的一笔对大有升房地产公司的借款27万元转为张宇向大有升房地产公司所交的购房款，在当时崔某和大有升房地产公司法定代表人谢某满均做了确认，并且也给张宇出示了房款收据，但崔某在起诉大有升房地产公司的该案中包括哪些借款，有崔某与谢某满每笔借款明细，并且崔某也提交了相应的银行凭证，但均未对该笔27万借款主张诉讼请求。大有升房地产公司对上述证据的真实性均无异议，质证意见同张宇的意见。大有升房地产公司提交证据一，关于柴慧借款情况报告原件一份，证明2014年8月8日柴慧借给大有升房地产公司270万元，2014年10月8日还款17万元，2014年10月9日还款153万元，2015年5月28日还款50万元，2016年7月15日还款3万元，2016年5月16日还款3万元，在该报中写有剩余50万元借款每月支付利息17500元至刘某建行账户或赵某账户，抵押物为方正园2号楼2单元1003室；证据二，大有升房地产公司向柴慧、刘某，赵某账户的还款银行记账凭证一宗，证明大有升房地产公司已向柴慧履行还款义务。上述共计本息3049000元。经质证，柴慧对于证据一真实性有异议，因为该证据为复印件，无法辨认其真实性，同时该证据是由大有升房地产公司自行编写的一份报告，其内容真实性无法确定，不认可。同样对其主张的证明内容也有异议，柴慧与大有升房地产公司之间是房屋买卖关系不是借贷关系。对于证据二中关于柴慧2014年10月8日的17万元、10月9日的153万元、2015年5月28日的50万元汇款凭证的真实性无异议，但对于证明目的有异议，上述款项均为大有升房地产公司向柴慧返还的购房款，此可以在银行凭证上汇款用途上已经标明为返还房款，对于其他的汇款凭证与本案无关。张宇对于上述证据的真实性均无异议，陈述支付17500元的利息最晚一笔时间为2016年5月9日，均在本案签订购房合同及交付房屋之后。该借款情况报告与一审中房屋回购协议书、借条的复印件相互印证，说明两者之间存在借贷关系，网签只是借款担保方式的客观事实。对二审争议的事实，本院认定如下：柴慧主张张宇向大有升房地产公司交纳的购房款中的27万元实际为借款而非购房款，张宇与大有升房地产公司对该证据真实性无异议，但在中国银行汇款凭证上崔某注明：该转款27万元是代张宇支付购买方正园2#楼2单元1003号房屋购房款，且由谢某满确认收到购房款，故柴慧主张该27万元为借款，本院不予采信。大有升房地产公司主张其与柴慧之间存在民间借贷关系，其已经向柴惠履行了还款义务，但其提交的上述证据为其单方制作，未经柴慧签字予以确认，且柴慧对此不予认可。银行记账凭证用途载明有：其他合法款项、还七月息、退房款、退款、还款、还6月息、还有部分未载明用途，故无法证明大有升房地产公司及柴慧所主张的系还款及返还房款的事实，本院不予采信。另查明，济南市天桥区人民法院2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定，受理申请人大有升房地产公司的重整申请。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”第十条规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”虽然根据《中华人民共和国物权法》的规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示及公信的现实作用。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。在数位买受人均未办理房屋产权登记，又未办理预告登记，且我国法律对该情形没有明文规定的情况下，参考上述法律及司法解释条文规定的精神，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应当得到支持。本案中，当事人对涉案房屋现未办理产权登记及现由张宇实际占有使用均无异议，本院予以确认。张宇与大有升房地产公司之间签订的商品房买卖合同及柴慧与大有升房地产公司之间签订的商品房买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，均为合法有效合同。柴慧及张宇均未对涉案房屋办理预告登记，虽然柴慧主张其与大有升房地产公司在房产管理部门就涉案房屋已经办理了网签备案登记手续，但网签备案手续并不产生物权的效力，在柴慧未能提交充分证据证明张宇与大有升房地产公司之间系恶意串通的情况下，对柴慧的上诉请求，本院不予支持。综上所述，柴慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人柴慧负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年十月十三日书记员 孙 娜