河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1002民初3162号原告：中国建设银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市前进路**号。负责人：常春，该行行长。委托代理人：党建宇，男，汉族，1970年5月21日生，住河南省禹州市。系该行员工。委托代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告：何怀卿，男，汉族，1963年1月16日生，住河南省长葛市。被告：许昌瑞贝卡东城置业有限公司。住所地：许昌市东城区魏文路（瑞贝卡家天下小区）。法定代表人：陆振盈，该公司董事长。委托代理人：胡海龙，河南名人律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司许昌分行（以下简称建行许昌分行）因与被告何怀卿、许昌瑞贝卡东城置业有限公司（以下简称瑞贝卡公司）金融借款合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，后依法组成合议庭于2017年8月10日公开开庭审理了本案。原告建行许昌分行的委托代理人党建宇、郭瑞，被告瑞贝卡公司的委托代理人胡海龙到庭参加诉讼。被告何怀卿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月2日，被告何怀卿与原告签订《住房公积金借款合同》及《许昌市房地产抵押合同（按揭）》，贷款40万元，贷款期限180个月。原告按照约定于2014年1月24日履行了放款义务。2013年1月21日，被告瑞贝卡公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该保证合同约定被告瑞贝卡公司对2013年1月21日至2018年1月21日期间在许昌市魏××路东侧、××路北侧“瑞贝卡新天下”项目购置房产的客户办理的个人住房贷款承担连带保证责任。截止2017年4月14日，被告何怀卿已连续多期没有履行还款义务。请求：1、判令被告何怀卿偿还原告贷款本金341546.43元及利息（截止2017年4月17日欠利息4148.16元，之后的利息按照合同约定计算至还清借款之日止）；2、判令原告对被告何怀卿抵押的房产享有优先受偿权；3、判令被告瑞贝卡公司对上述借款本息承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告共同承担。被告何怀卿未到庭，也未提供答辩状。被告瑞贝卡公司辩称：被告瑞贝卡公司为原告提供担保责任，垫付款项为11000元。该涉案房屋所在楼房的大证已经办妥，具备办理该房屋所有权证的条件，先前已办理预告登记，被告何怀卿应积极协助原告办理抵押登记，被告瑞贝卡公司已经尽到了相关通知义务，该房屋由何怀卿实际入住，因此原告在被告何怀卿未配合办理抵押登记的情况下仍然享有预告登记的权利，应当通过法律确定原告的优先受偿权；请求法院依法裁判。经审理查明：2013年1月21日，被告瑞贝卡公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承诺为2013年1月21日至2018年1月21日期间因购买坐落于许昌市魏××路东侧、××路北侧“瑞贝卡?新天下”一期项目的客户与原告办理的个人住房贷款承担连带保证责任。保证期间为抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2014年1月2日，被告何怀卿与原告签订《住房公积金借款合同》。合同约定，被告何怀卿为购买许昌市魏文路瑞贝卡新天下9号楼东1单元18层西户的房产在原告处贷款40万元；借款期限为2014年1月2日至2029年1月2日；还款方法为等额本息还款；贷款期间的利率为年利率4.5%，逾期利率为年利率6.75%。同时约定被告何怀卿未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布贷款立即到期，要求其立即归还借款本息及相关费用。同日，原告与被告何怀卿、瑞贝卡公司签订《许昌市房地产抵押合同（按揭）》，就上述房产办理了商品房抵押预告登记手续。原告依约于2014年1月24日发放贷款。截止2017年4月17日，被告尚欠原告贷款本金341546.43元，利息4148.165元。另查明，2015年6月3日，被告瑞贝卡公司依法办理了位于许昌市东城区××路东侧、××路北侧瑞贝卡?新天下9幢房产的房屋产权证书（房权证号：许房权证市字第××号）。上述事实有借款合同、保证合同、贷款支付凭证、房屋产权证等书证及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为：原告与被告何怀卿、瑞贝卡公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》、《住房公积金借款合同》、《许昌市房地产抵押合同（按揭）》系双方当事人的真实意思表示，其内容也没有违反相关法律规定，协议合法有效。被告何怀卿取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。因此，根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告瑞贝卡公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告瑞贝卡公司已经依法办理了瑞贝卡?新天下9幢房产的房屋产权证书，房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人何怀卿负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，被告瑞贝卡公司应督促其办理。本院确定被告何怀卿应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人何怀卿若逾期仍未协助办理抵押登记，涉案商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告建行许昌分行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何怀卿于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司许昌分行借款本金341546.43元及利息（截止2017年4月17日欠利息4148.165元，利息自2017年4月18日至2029年1月2日按照年利率4.5%计算，自2029年1月3日起按照年利率6.75%计算至还清借款之日止）。二、被告何怀卿于本判决生效起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司许昌分行办理许昌市魏文路瑞贝卡新天下9号楼东1单元18层西户的房产的抵押登记手续。三、上述房产抵押登记办妥后，或被告何怀卿逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司许昌分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿。四、被告许昌瑞贝卡东城置业有限公司对本判决第一项确定的债权承担连带清偿责任至抵押物许昌市魏文路瑞贝卡新天下9号楼东1单元18层西户的房产抵押登记生效时终止。案件受理费6486元，由被告何怀卿、许昌瑞贝卡东城置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  李媛媛人民陪审员  魏 芳二〇一七年十月十一日书 记 员  邓 晶