广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8514号上诉人（原审原告）：甘松盛，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：练梅娟，广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区绿樵花城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区西。法定代表人：张长全。委托诉讼代理人：盘付有，广东聚英华律师事务所律师。上诉人甘松盛因与被上诉人佛山市南海区绿樵花城房地产开发有限公司（以下简称绿樵花城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甘松盛上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决绿樵花城公司立即对四XX城XX园X座XXX房一楼主人房破裂的玻璃窗和三层阁楼天窗漏水进行修复、整改；3.判决绿樵花城公司在前述修复、整改完成后立即将前述房屋交付甘松盛使用；4.判决绿樵花城公司立即向甘松盛支付逾期交房违约金人民币1079526.4元（从2007年12月1日起，每日按己付房款总价656846元的万分之五暂计至2016年11月30日，并主张至实际交付之日止）;5.本案所有诉讼费用由绿樵花城公司承担。事实和理由：一、绿樵花城公司一审提交的证据材料不足以证明涉讼房屋所在楼宇2005年办理竣工验收备案登记手续，一审法院对此认定错误。1.绿樵花城公司一审当庭提交的竣工验收备案表中记载的工程名称为绿樵花城D2-D7座地下室，而其庭后提交的竣工验收备案表原件记载的工程名称为绿樵花城D4座（复式），两份备案表均未记载竣工验收时间。2.绿樵花城公司当庭提交的另一份项目详细信息网页打印件显示项目名称为绿樵花城D4（复式）的施工管理信息中的竣工验收时间为暂未验收。二、一审法院以绿樵花城公司曾于2008年1月8日通知甘松盛15天内收楼，涉讼房屋存在的质量问题不能对抗依约按时接收的义务，甘松盛未能举证证明接收涉讼房屋时有向绿樵花城公司提出提供梯子的要求且绿樵花城公司拒绝，甘松盛知晓涉讼房屋未建楼梯，且绿樵花城公司未能提供梯子上楼检查，不妨碍甘松盛短期内自备梯子上楼查看为由，认定甘松盛无正当理由拒不接收涉讼房屋，并推定绿樵花城公司于2008年l月8日交付涉讼房屋于甘松盛，没有事实和法律依据。1.即便绿樵花城公司曾于2008年1月8日通知甘松盛于收到通知书之日起15日内收楼，并不当然地代表甘松盛在2008年1月8日就己收楼。2.绿樵花城公司未能提供通知收楼以及办理收楼过程中所形成的相关资料等证据材料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，应当推定甘松盛主张涉讼房屋末交付的事实成立。3.涉讼房屋一直存在一楼主人房玻璃窗破裂，二层阁楼的玻璃天窗漏水的问题，甘松盛作为购房者当然有权要求绿樵花城公司进行修复、整改，并有权在前述质量问题得到解决后再行收楼。4.绿樵花城公司有义务协助、配合并陪同购房者进行实地查验，亦有义务提供梯子等协助、配合甘松盛进入二、三层实地查验。三、一审法院认定诉请的房屋质量超出保修期，并以此为由驳回该项诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。住宅保修期应自交付使用之日起计算，涉讼房屋的产权虽己变更登记至甘松盛名下，并不当然地表明该房屋己交付。由于涉讼房屋尚未交付，因此无论其质量保修期为多长，涉讼房屋因其尚未交付而不发生保修期的起算，更何况绿樵花城公司从未向甘松盛出具过住宅质量保证书和使用说明书。四、一审法院以超过诉讼时效为由，驳回甘松盛的逾期交楼违约金的主张，属认定事实和适用法律错误。1.涉讼房屋因一直无法进入二、三层实地查验而处于收楼不能的状态，因此该涉讼房屋至今未交付甘松盛的事实清楚。因此，请求交付涉讼房屋的权利自产权变更登记至甘松盛名下之日起，己转化为物权属性的物上请求权，其当然不适用诉讼时效。2.甘松盛一直要求进入二、三层实地查验，并对发现的质量问题反复反映，但因绿樵花城公司留存给甘松盛的联系电话均无法打通，在其工商登记的住所地也无法找到绿樵花城公司，甘松盛根本无法联系到绿樵花城公司。绿樵花城公司辩称：1.房屋交付分所有权的交付和占有使用权的交付。甘松盛已经获得房屋权属证书，即所有权已完成交付，而甘松盛也从物业领取锁匙查看房屋。2.房屋的质量瑕疵不能作为拒绝收楼的理由。3.无论是房屋质量问题还是甘松盛要求的违约金问题，均已经超过诉讼时效。甘松盛提交的“律师函”可以清楚客观的反映事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。甘松盛向一审法院起诉请求：1.绿樵花城公司立即对四XX城XX园X座XXX房一楼主人房破裂的玻璃窗和三层阁楼天窗漏水进行修复、整改，绿樵花城公司在前述修复、整改完成后立即将前述房屋交付甘松盛使用；2.绿樵花城公司立即向甘松盛支付逾期交房违约金1079526.4元（从2007年12月1日起，每日按已付房款总价656846元的万分之五暂计至2016年11月30日，并主张至实际交付之日止）；3.绿樵花城公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼房屋所在楼宇于2005年办理竣工验收备案登记手续。2007年9月14日，甘松盛、绿樵花城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20XXXXXXXXXXXX61），约定甘松盛以656846元的总价向绿樵花城公司购买涉讼房屋，涉讼房屋为现房，甘松盛应于2009年9月14日支付首期房款206846元，余下房价款450000元办理银行按揭手续；绿樵花城公司应于2007年11月30日前将经综合验收合格的房屋交付甘松盛使用；绿樵花城公司逾期交付超过30日且甘松盛要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同该约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，绿樵花城公司按日向甘松盛支付已交付房价款万分之五的违约金。同日，甘松盛、绿樵花城公司还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定甘松盛须在收到绿樵花城公司发出的房屋交付使用通知书后十五天内到绿樵花城公司或绿樵花城公司指定的代理机构办理房屋交付手续，逾期视为绿樵花城公司已按期交付房屋，届时甘松盛需依约定的付款方式交清应付之全部购房价款，如甘松盛未依约付款，则绿樵花城公司有权拒绝为其办理房屋交付手续，并追究甘松盛违约责任，绿樵花城公司在约定的交房之日起30日内安排将涉讼房屋交付甘松盛使用，不视为绿樵花城公司违约；甘松盛、绿樵花城公司按约定交楼标准验收，如发现涉讼房屋未符合交楼标准，甘松盛应在收楼的当日起48小时内提出并填好《楼宇验收表》交回收楼处，逾期视为所交房屋符合双方约定的交楼标准；如甘松盛在上述期间内提出异议，则绿樵花城公司在合理的期限内完善至交楼标准，甘松盛应在双方约定的时间内复检，否则视为甘松盛默认复检通过；绿樵花城公司完善维修期间不视为绿樵花城公司违约；复式商品房内楼梯自建。2008年12月19日，涉讼房屋所有权登记至甘松盛名下。2015年9月9日，甘松盛委托律师向绿樵花城公司邮寄律师函，要求绿樵花城公司修复涉讼房屋一楼主人房破裂的玻璃窗和三层阁楼顶玻璃天窗漏水问题，并承担违约责任。同时，甘松盛在该函件中称：绿樵花城公司虽于2008年1月9日致送通知称可于收到通知之日起15日内办理收楼，但甘松盛在收楼过程中发现一楼主人房玻璃窗破裂，且无法进入涉讼房屋三层阁楼进行实地查看；甘松盛数年来曾数次前往涉讼房屋，但均无法进入涉讼房屋三层阁楼处进行实地查看，且一楼主人房破裂的玻璃窗仍未修复；2014年12月24日，甘松盛再次前往涉讼房屋，发现一楼主人房破裂的玻璃窗还未修复，后经甘松盛一再强烈要求，经物业工作人员帮助方首次进入到三层阁楼，并发现该三层阁楼顶玻璃天窗漏水，甘松盛当即向现场管理人员及绿樵花城公司进行反映并要求予以解决，但至今无任何回应和处理。上述邮件载明的收件地址为绿樵花城公司的住所地，联系电话为绿樵花城公司在《商品房买卖合同》中载明的电话；该邮件邮寄之后，因原址查无此人、电话空号原因而退件。2016年12月16日，甘松盛向一审法院提起本案诉讼。在本案的审理过程中，一审法院于同月22日向绿樵花城公司邮寄送达应诉材料（收件地址为绿樵花城公司的住所地，联系电话为绿樵花城公司在《商品房买卖合同》中载明的电话），因原写地址不详、查无此址、空号原因而退件。庭审中，甘松盛主张其在2008年1月至2014年12月24日期间有向绿樵花城公司主张权利，但未能提供证据予以证明；绿樵花城公司称其经营地址及办公场所在2014年12月24日之前未作变更，2016年初，绿樵花城公司已通过股东会决议进入清算，有可能造成日常工作人员被解散，无法收件。一审法院认为，甘松盛、绿樵花城公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，绿樵花城公司应在2007年11月30日前将经竣工验收合格的涉讼房屋交付甘松盛使用，而根据双方陈述可知，绿樵花城公司在2008年1月8日已通知甘松盛可在15天之内办理收楼手续，但甘松盛并未举证证明绿樵花城公司通知其接收涉讼房屋时，该房屋存在不符合合同约定的交楼标准的情况，且直至本案庭审辩论终结时，甘松盛主张涉讼房屋存在的质量问题也仅限于一楼主人房玻璃窗破裂、三层阁楼顶玻璃天窗漏水，不存在涉及房屋主体结构及影响安全使用的质量问题，庭审中甘松盛也自认前述问题修复费用不高、难度不大，故甘松盛主张的涉讼房屋质量问题不能对抗甘松盛依约按时接收涉讼房屋的义务；甘松盛主张绿樵花城公司在向其交付涉讼房屋时，未能提供梯子让其到涉讼房屋的第二、三楼查看，但未能举证证明其在接收涉讼房屋时有向绿樵花城公司提出提供梯子的要求且被绿樵花城公司拒绝，且根据双方签订的《商品房买卖合同》中涉讼房屋为复式三层、房内楼梯自建的约定，甘松盛在接收涉讼房屋时，其对涉讼房屋内未建楼梯应是知情的，即使绿樵花城公司未能提供梯子让其现场查看涉讼房屋第二、三楼的情况，也不妨碍甘松盛短期内自备梯子上楼检查，因此，甘松盛主张绿樵花城公司未提供梯子致其无法上二、三楼查看并不构成其至今不予收楼的充分理由，对该项主张，一审法院不予采纳。综上，甘松盛在绿樵花城公司于2008年1月8日通知其15天内接收涉讼房屋时，无正当理由拒不接收涉讼房屋，根据诚信原则及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定，视为绿樵花城公司已于2008年1月8日交付涉讼房屋予甘松盛。如上所述，绿樵花城公司已于2008年1月8日将涉讼房屋交付原告，且已在同年12月19日将涉讼房屋登记至甘松盛名下。鉴于绿樵花城公司自认在甘松盛收房时，涉讼房屋确实存在一楼主人房玻璃窗破裂、三层阁楼顶玻璃天窗漏水问题，而在本案的审理过程中，甘松盛、甘松盛均未能向一审法院提交涉讼房屋的住宅质量保证书，故一审法院依照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）确定绿樵花城公司应对涉讼房屋质量承担保修责任的期间。根据该《规定》，屋面防水的保修期为3年，门窗翘裂、五金件损坏的保修期为1年。据此，无论是从甘松盛接收涉讼房屋之日，还是从甘松盛取得涉讼房屋所有权证书之日算起，至甘松盛起诉之日止，甘松盛主张的涉讼房屋一楼主人房玻璃窗破裂、三层阁楼顶玻璃天窗漏水问题均已超出上述《规定》规定的期间，且甘松盛也未举证证明在2008年1月8日至2014年12月24日（甘松盛有证据证明其向涉讼房屋所在小区物业管理处管理人员反映情况的时间）超过六年的期间，其有向绿樵花城公司反映过情况或主张权利。综上，绿樵花城公司主张甘松盛在本案诉请的质量问题已经超出保修期有事实和法律依据，一审法院予以采纳。甘松盛诉请绿樵花城公司修复并交付涉讼房屋理据不足，一审法院不予支持。同样也基于以上理由，关于甘松盛提出的对涉讼房屋质量问题进行修复、整改费用进行鉴定的申请，一审法院不予准许。甘松盛主张绿樵花城公司下落不明导致其无法主张权利，经查，本案现有证据只能反映绿樵花城公司在2014年12月24日之后其住所地存在无人收件的情况，甘松盛未能举证证明其在2014年12月24日之前向绿樵花城公司主张权利时绿樵花城公司同样存在下落不明的情况，也未能举证证明其在此之前有与涉讼房屋的物业公司沟通反映相关情况，故甘松盛的该项主张理据不足，一审法院不予采纳。如上所述，绿樵花城公司在2008年1月8日向甘松盛交付涉讼房屋，超出了合同约定的交付房屋时间（2007年11月30日前），故绿樵花城公司应承担逾期交房的违约责任。但因绿樵花城公司在2008年1月8日向甘松盛交付涉讼房屋时，甘松盛应当知道其权利受到侵害，但甘松盛并未举证证明其在2008年1月8日起至其委托律师向绿樵花城公司发送律师函之前（2015年9月9日）超过七年的期间其有向绿樵花城公司主张过权利，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，甘松盛于2016年12月16日提起本案诉讼时，该项主张已经超过诉讼时效，绿樵花城公司的该项抗辩有事实和法律依据，一审法院予以采纳。因甘松盛诉请绿樵花城公司支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，绿樵花城公司也提出该抗辩，故一审法院对甘松盛诉请被告支付逾期交房违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回甘盛松的全部诉讼请求。案件适用普通程序结案，受理费14501.88元（甘松盛已预交），由甘松盛负担。本院二审期间，甘松盛向本院提交股东会决议、备案登记通知书、公司备案申请书等证据材料；绿樵花城公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，绿樵花城公司对上述证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，但前述证据无法证明甘松盛于2014年之前向绿樵花城公司主张过逾期违约金及承担保修责任等权利，故本案对其证明内容不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对甘松盛的上诉，本案二审的争议焦点在于:1.甘松盛诉请绿樵花城公司交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金，应否予以支持；2.甘松盛诉请绿樵花城公司对涉案房屋主人房破裂的玻璃窗和三层阁楼天窗漏水问题履行保修责任，应否予以支持。对于争议焦点一。经审查，涉讼房屋所在楼宇于2005年办理竣工验收备案登记手续，双方签订的《商品房买卖合同》属于现楼销售，根据该合同约定，涉案房屋于双方约定的房屋交付之日（2007年11月30日）即已符合合同约定及法律规定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据双方的陈述可知，绿樵花城公司已于2008年1月8日通知甘松盛可在15天之内办理收楼手续，但甘松盛则以房屋存在主人房玻璃窗破裂、无法进入三层阁楼进行实地查看为由拒绝接收涉案房屋。经审查，甘松盛提出的房屋质量问题不属于严重影响正常居住使用的房屋主体结构质量不合格的问题，而涉案《商品房买卖合同》的附件4《合同补充协议》明确约定“复式商品房内楼梯自建”，即使在收楼之时绿樵花城公司未提供梯子，也不妨碍甘松盛短期内自备梯子上楼查看，甘松盛以此为由拒绝收楼，于法无据。况且，绿樵花城公司已于2008年12月19日将涉讼房屋登记至甘松盛名下，即甘松盛已于该日取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在甘松盛未提供证据证明绿樵花城公司存在妨碍其行使占有、使用涉案房屋的权利的情况下，其主张绿樵花城公司向其履行交付义务，亦于法无据。另外，根据涉讼《商品房买卖合同》的附件4《合同补充协议》第（七）条关于“甲方（绿樵花城公司）承诺在房屋交付使用后60个工作日内办理该商品房权属证明书，并在乙方（甘松盛）提出办证书面申请、交齐有关款项及所有办证资料后270个工作日内协助乙方办理《房地产权证》”的约定亦可以推知，绿樵花城公司实际已于2008年12月19日前将涉讼房屋交付予甘松盛。综合上述理由，一审法院认定绿樵花城公司已于2008年1月8日交付涉讼房屋予甘松盛，并无不当，本院予以确认。虽然绿樵花城公司于2008年1月8日向甘松盛交付涉讼房屋，超出了合同约定的交付时间，其应承担截止2008年1月8日的逾期交房违约责任，但甘松盛应于2008年1月8日知道其权利受到侵害，自该日起至其委托律师向绿樵花城公司发送律师函之前，甘松盛并未提供证据证明其向绿樵花城公司主张过逾期付款违约金，故甘松盛于2016年12月16日提起本案诉讼，主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效期间，一审法院据此驳回甘松盛要求绿樵花城公司支付逾期交房违约金的诉请，依法有据，本院予以维持。对于争议焦点二。涉案房屋至今存在一层主人房玻璃窗破裂和三层阁楼天窗漏水的质量问题，甘松盛诉请绿樵花城公司承担质量保修责任。由于双方均未能提交涉讼房屋的住宅质量保证书，一审法院依照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定绿樵花城公司应对涉讼房屋质量承担保修责任的期间，并认定至甘松盛起诉之日止，其主张的前述质量问题均已超出保修期间，据此驳回甘松盛的相应诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，甘松盛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14515.74元，由上诉人甘松盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十月三十日书 记 员  钟勉力