北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11976号上诉人（原审被告）：果玉翠，女，1978年10月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵树松（果玉翠之夫），男，1970年10月17日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京天酬物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇小稿村万盛北街48号。法定代表人：辜小军，董事长。委托诉讼代理人：韩亚玲，女，1976年11月17日出生，北京天酬物业管理有限公司工作人员，住北京市通州区。上诉人果玉翠因与被上诉人北京天酬物业管理有限公司（以下简称天酬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初25220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。果玉翠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回���酬物业公司的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由天酬物业公司承担。事实和理由：1.一审认定的事实不清，没有法律依据。果玉翠在一审程序中已经明确表示天酬物业公司的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，一审法院没有依法支持，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于诉讼时效若干问题的规定》，对于事实认定不清，有违法律规定。果玉翠于2013年8月9日已经将涉案房屋过户给李某，并且完成了过户登记，果玉翠不是涉案房屋的业主，根据法律规定，业主应当遵守物业合同的约定，履行向物业公司缴纳物业费用的约定义务，果玉翠在2013年8月9日后已经不具备业主资格，也不是物业服务合同的相对方，没有履行合同的约定和法定义务，截止到2013年8月9日，果玉翠和天酬物业公司已经不存在约定的物业合同关系，对于2013年8月9日前的物业���同债务，应当受到诉讼时效规定的限制，故在2015年8月9日诉讼时效已经届满，天酬物业公司于2016年1月26日起诉主张的2010年6月30日至2013年8月8日物业费的诉讼请求，已经超过了法定的诉讼时效，法院应依法驳回不予支持。2.果玉翠在进行装修的时候，天酬物业公司为了整体美观统一不允许装护栏，保证24小时有保安巡逻，结果根本没有，小区出现大量的盗窃事件。后来派出所要求必须装护栏，果玉翠为了安全将护栏装到房子里面，后来拆了发现其他业主都是装在外面。果玉翠找天酬物业公司解决这个问题，天酬物业公司一直没有解决。此外，从果玉翠入住至今，小区的私搭乱建问题一直没有解决。天酬物业公司辩称，同意一审判决，不同意果玉翠的上诉请求。天酬物业公司向一审法院起诉请求：要求果玉翠支付2010年6月30日至2015年12月29日欠缴物���费9516.93元，违约金400元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：天酬物业公司系以物业管理等为经营范围的企业法人，于2006年与开发商签订《曼城家园前期物业管理服务合同》，受开发商委托为北京市通州区万盛北里小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务，服务事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通和车辆停放秩序的管理，维护公共秩序和公共安全等；物业费收费标准为：板楼住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元交纳，带电梯的小高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米1.88元交纳；物业费每半年预收交纳一次，每次交纳费用时间为合同规定的入住日及周年日。果玉翠原系涉诉小区××房屋的业主。2009年6月30日办理入住并预交一年物业费。后果玉翠将该房屋出卖给案外人李某并于2013年8月9日完成产权变更登记。经核实，果玉翠尚欠天酬物业公司2010年6月30日至2013年8月8日物业费共计5378.52元未交纳。一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，天酬物业公司接受开发商的委托，为涉诉小区提供物业服务，果玉翠与天酬物业公司形成事实物业服务合同关系。天酬物业公司提供了物业服务，果玉翠理应支付相应的物业费。现天酬物业公司要求果玉翠给付物业费的请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；但因果玉翠将涉诉��屋出卖并于2013年8月9日完成权属转移登记，果玉翠应付物业费截止2013年8月8日，产权变更登记之后产生的物业费，天酬物业公司应向新的产权人主张。而果玉翠主张涉诉房屋出卖之前的物业费已交清的辩解意见，因其并未提供证据予以支持，该院对此不予采信。天酬物业公司要求果玉翠给付违约金的请求，依据不足，该院不予支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决：一、果玉翠给付北京天酬物业管理有限公司二〇一〇年六月三十日至二〇一三年八月八日期间的物业费五千三百七十八元五角二分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京天酬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经询，果玉翠认可物业费应由天酬物业公司收取以及涉案房屋在所有权转移之前的物业费应由其交纳的事实。二审经查，一审开庭笔录记载，直至一审开庭时天酬物业公司才了解果玉翠已将涉案房屋出卖的事实。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态连续的过程；同时，物业服务具有公共服务性和强制履行的特点。本案中，天酬物业公司提供了持续性的物业服务，果玉翠亦实际接受了天酬物业公司提供的物业服务，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，果玉翠应向天酬物业公司按期足额交纳物业服务费。果玉翠上诉主张天酬物业公司关于2010年6月30日至2013年8月8日期间物业费的诉讼请求已过诉讼时效，对此本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中，果玉翠将涉案房屋出卖给案外人并于2013年8月9日完成产权变更登记后，并未将涉案房屋所有权变更的情况及时告知天酬物业公司，直至一审开庭时天酬物业公司才了解果玉翠已将涉案房屋出卖的事实，此外天酬物业公司亦称物业费曾通过多种方式几经催收，天酬物业公司不存在明显怠于行使权利之情形。故果玉翠关于天酬物业公司2010年6月30日至2013年8月8日期间物业费的诉讼请求已过诉讼时效的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。此外，果玉翠以涉案小区存在安保问题、私搭乱建以及不为果玉翠解决护栏安装问题为由，上诉主张天酬物业公司的服务不到位，因果玉翠并未对此充分举证，本院对其该项上诉主张亦不予采信。综上所述，果玉翠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决���下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由果玉翠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  尚晓茜审 判 员  龚勇超二〇一七年十月十八日法官助理  汤和云书 记 员  郑海兴