长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书2017吉01**民初1444号原告:臧丽，女，汉族，1987年8月26日生，住长春市高新区。委托代理人：刘英奎，吉林航程律师事务所律师被告:李思漫（曾用名李丽朋），女，汉族，1985年10月28日生，住长春市高新区。被告：长春筑家房地产经纪有限公司，住所：长春市净月经济开发区卫星路商住区园丁花园小区二区45号楼101室。法定代表人：褚广杰，总经理。委托代理人：杨昌海，该公司职员。原告臧丽诉被告李思漫、长春筑家房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧丽及委托代理人刘英奎、被告李思漫、被告长春筑家房地产经济有限公司的委托代理人杨昌海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告臧丽诉称：原告于2017年4月15日经第二被告（长春筑家房地产经纪有限公司下称筑家公司）介绍与第一被告李思漫签订了房屋买卖居间合同。（合同编号ZJ000000003)。合同约定原告购买第一被告李思漫所有的长春市超凡大街中海澜庭3栋2单元704室房屋，价款为81万元整。第一被告李思漫承诺该房屋没有产权纠纷，自己未婚，产权归其个人所有。原告于合同签订当日交付第一被告李思漫定金10000.00元。支付第二被告筑家公司中介费16200元，贷款服务费3000元、权证过户费1000元。该合同约定第一被告李思漫于2017年4月30日前将涉案房屋的相关资料交到第二被告筑家公司办理产权过户交易手续，将该房屋交付原告所有。原告依照合同约定履行了全部义务，被告李思漫却一再拖延履行合同约定义务。2017年6月9日我多方了解到第一被告李思漫隐瞒了婚史及房屋所有权存在争议等问题，原告和第二被告筑家公司也曾多次找第一被告李思漫要求其全面履行合同义务。第一被告李思漫已在推脱搪塞，导致该房屋买卖合同不能履行。在此之后原告曾多次找第一被告李思漫要求退还定金及交付的中介费及其他费用并承担违约责任，第一被告置之不理。原告同样与第二被告筑家公司沟通，要求其返还原告交付的中介费、贷款服务费、权证过户费，第二被告推脱要原告找第一被告李思漫追讨。第二被告对第一被告登记交易的房屋产权存在瑕疵，未尽到全面审査的义务。存在过错，依法应承担连带返还责任。故诉至法院，请求诉讼请求；1、撤销房屋买卖居间合同，判令第一被告返还原告交付定金10000.00元。2、判令第一被告承担合同违约金162000.00元。3、判令第一被告承担原告预先交付第二被告的居间服务费16200.00元。贷款服务费3000.00元。权证过户费1000.00元。共20200.00元。4、第一被告、第二被告对原告支付给其预交的20200.00元承担连带返还责任。5、案件受理费由第一被告、第二被告承担。庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1.要求解除原告与二被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告李思漫返还原告已交付的定金1万元；3.判令被告李思漫承担按照合同第七条第一款约定应当支付的违约金162000元；4.判令第一被告李思漫、第二被告筑家房地产对已交付的20200元的居间服务费、贷款服务费、权证过户费承担连带返还责任。被告李思漫辩称：我方同意解除合同，返还定金1万元，对于其他诉讼请求不予同意，关于违约金不同意支付，我方认为未给原告造成实际损失，收到的钱款是1万元，并不是81万元，我出售的房屋只有购房合同并无产权证，是不可交易的；20200元是筑家房地产收的与我无关。被告长春筑家房地产经纪有限公司辩称：同意解除合同，同意返还20200元的居间服务费等相关费用。经审理查明：2017年4月15日，被告李思漫作为甲方、原告臧丽作为乙方与作为丙方的被告长春筑家房地产经纪有限公司签订合同编号为ZJ000000003的《房屋买卖居间合同》，该合同约定：第一条、被告李思漫所售房屋坐落于长春市高新区超凡大街中海澜庭3栋2单元704室，建筑面积101.05平方米，价款为81万元整。抵押权人为被告李思漫，贷款月为人民币1000000元……第三条、乙方向丙方支付居间服务费人民币16200元，贷款服务费3000元，权证过户费1000元，如甲乙双方有一方违约，丙方收取的居间服务费、贷款服务费、权证过户费不予退还，由违约方支付……第五条、乙方于2017年4月15日向甲方支付定金人民币10000元整，甲方需同时签订同等金额的欠款交付书，该定金在交易中自动转为总房款的一部分。甲乙双方约定于2017年4月30日前将该房屋贷款手续及相关资料交到居间方处，珍格格交易流程按银行程序正常办理。以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200元整的违约金（延期在10日内），若延期超过10日，则属于违约，按照本协议第七条违约责任赔偿守约方……第七条、甲方的违约责任为如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等导致房屋产权无法过户或乙方无法领取新的产权证；在签订本合同后，甲方不将该房屋出售给乙方；在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；甲方将房屋出售给第三方的情形，均视为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方的违约责任为如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均视为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。2017年4月15日，被告李思漫作为甲方与作为乙方的原告臧丽签订编号为ZJ0000435的《钱款交付书》，载明：“甲乙双方通过长春筑家房地产经纪有限公司的居间服务达成房地产交易，双方签订的房屋买卖合同编号为ZJ000000003。交易房屋为长春市高新区超凡大街中海澜庭3栋2单元704室。交易类型为买卖。交付金额为人民币10000元，交付日期为乙方于2017年4月15日将上述款项交付给甲方”。2017年4月16日，被告长春筑家房地产经纪有限公司出具“长春筑家房地产经纪有限公司收据”两张，收取原告臧丽居间服务费共计人民币20200元。现因争议房屋为被告李思漫与案外人婚姻共有，导致李思漫无法在约定时间内将相关手续交付被告长春筑家房地产经纪有限公司。根据国家统计局长春调查队出具2017年4月-2017年8月“70个大中城市二手住宅价格指数”中显示，2017年5月长春二手房比较上月环比上涨100.4，2017年6月长春二手房比较上月环比上涨100.7，2017年7月长春二手房比较上月环比上涨100.3，2017年5月长春二手房比较上月环比上涨100.2。本院认为：原告臧丽、被告李思漫、被告长春筑家房地产经纪有限公司签订的编号为ZJ000000003的《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。在原告起诉主张要求解除与二被告签订的上述合同的情况下，二被告应诉后均表示同意解除该合同，故该合同于本判决生效之日解除。在该合同签订后，原告向被告李思漫交付了合同中约定的订金10000元，同时，该合同中第七条明确约定了违约责任，现原告明确主张要求被告李思漫承担违约责任，故而首先应当考察被告李思漫是否存有违约行为。本案中，被告李思漫因涉案房屋为其与前夫婚前共同财产，现在因无法找到李思漫前夫导致产权登记手续无法办理，所以李思漫至今无法按照《房屋买卖居间合同》第五条第2款2项约定的：“甲乙双方于2017年4月30日前将该房屋贷款手续及相关资料交到居间方处”，导致原告臧丽无法按照预期实现购买房屋之目的，虽然李思漫主张，可以卖给原告房屋，但具体时间要等、无法给予原告具体时间，但该主张不能构成被告李思漫已经违约的合法抗辩。故李思漫应当承担违约责任。关于违约金的数额问题，被告李思漫主张违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，调整违约金的依据为：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整”。本案中，原告虽未提供证据证明其因被告的违约行为导致其所受损失的具体数额，但明确表示该地段房屋现在价格已经出现上涨，以相同的价格无法买到同样的房屋，虽被告筑家房地产经纪有限公司已在庭审中明确表示该地段房屋确以与签订合同时每平米上涨10%，但该证言的随意性较大，本院不予采信。原告的损失，可参照国家统计局长春调查队出具2017年4月-2017年8月“70个大中城市二手住宅价格指数”中记载，自2017年4月至2017年8月，长春市二手房上涨幅度经计算上涨1.61%。本院结合被告的具体违约情况，将违约金数额调整为合同总价格的1.61%，即人民币13041元。同时，因该合同当事人协议解除，被告李思漫所收取的人民币10000元订金应当一并返还原告臧丽。关于被告筑家房地产所收取的各种费用20200元同意返还，该意思表示是当事人对诉讼权利的正当处分，亦符合法律规定，本院予以准许。原告主张要求被告李思漫对上述费用承担连带给付义务无事实及法律依据，故对该主张不予支持。综上，依照中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告臧丽、被告李思漫、被告长春筑家房地产经纪有限公司于2017年4月15日签订的编号为ZJ000000003的《房屋买卖居间合同》于本判决生效之日解除；二、被告李思漫于本判决生效之日立即返还原告臧丽订金10000元，支付臧丽违约金13041元；三、被告长春筑家房地产经纪有限公司于本判决生效之日立即返还原告臧丽居间服务费等各项费用20200元、四、驳回原告臧丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4144元由被告李思漫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员 杨 鹤二〇一七年十月三十日书 记 员 贺新媛