广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17420号上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区广江路。法定代表人：侯秉理，职务：厂长。委托代理人：代浩，女，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：刘日新，男，1939年3月26日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州冶炼厂因与被上诉人刘日新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广州冶炼厂上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、刘日新立即从广州市海珠区荔福X街X巷X号101室搬出；3、刘日新补交2016年1月至2017年3月的租金3235.65元[（440元-224.29元）×15]；4、刘日新按照每月440元标准支付2017年4月起至搬出之日房屋使用费；5、本案诉讼费由刘日新承担。事实与理由如下：原审是依据广州市国土局、房地产管理局、物价局发布的《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》【穗国房字（2001）174号】文件作出判决，该文件在当年一直执行。但在2010年广州市国土局、房地产管理局、物价局发布的穗国房字（2010）1295号文件中，明确指出，租金标准有效期截至2011年12月31日，故原有的租金标准已经失效，现广州市尚无最新的标准。广州冶炼厂结合广州市2015年公租房（政府公房）租金标准（网上公开）及广州冶炼厂的2015年《关于调整广州冶炼厂房屋租赁标准的通知》，确属无房户的，执行标准按10元/平方米，因此刘日新的租金标准定为440元/月。刘日新执意不与广州冶炼厂签订租赁合同，不服从管理，其租赁行为有损广州冶炼厂利益，有侵占风险，故要求其搬出。被上诉人刘日新答辩称：不同意广州冶炼厂的上诉请求。刘日新居住的房屋××广东省有色金属机械修配厂（下简称广东机修厂）分配的，刘日新自1964年就居住在涉案房屋。广州冶炼厂称123号房屋是其自建房屋，但在123号房屋建造前，刘日新是有参与该工程建造的，广州冶炼厂所述的123号房屋由其自建的说法并不属实。2017年3月3日，广州冶炼厂向原审法院起诉请求判令：1、刘日新立即从广州市海珠区荔福X街X巷X号101室搬出；2、刘日新补交2016年1月至2017年3月的租金3235.65元即（440元-224.29元）×15；3、刘日新按照每月440元标准支付2017年4月起至搬出之日房屋使用费；4、本案的诉讼费由刘日新承担。原审法院经审理查明：1967年12月16日，广东机修厂与广州冶炼厂签订《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两栋家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815平方米,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证，该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879平方米。据日期为2016年10月13日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，刘日新在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。原审诉讼中，为证明其诉讼主张，广州冶炼厂提交了以下证据：1、广东省有色金属机械修配厂与广州冶炼厂于1967年12月16日签订的《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》；2、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关证明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》。逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房。不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》；3、2016年7月8日广州冶炼厂发出的《施工告知书》，以证明广州冶炼厂准备维修，涉案房屋存在安全隐患；4、2016年8月4日广州冶炼厂发出的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》，以证明广州冶炼厂准备维修，涉案房屋存在安全隐患，通知搬迁维修；5、国有土地使用权收回框架协议，以证明广州冶炼厂没有办公场地，收回租户使用权变更为办公场地。经质证，刘日新认为没有看过上述公示，也没有看过施工告知书和楼顶维修告知书。为证明其抗辩意见，刘日新提供了如下证据：1、个人名下房地产登记情况查询说明，证明刘日新名下没有房屋；2、广州市国土局房地产管理局物价局穗国房字[2001]174号文件，证明涨价租金的标准依据；3、广州市国土局房地产管理局物价局穗国房字[2010]1295号文件，证明涨价租金的标准依据；4、案外人《广州市直管房租赁合同》，证明公房租金为4元/月/平方米；5、广州市中级人民法院（2017）粤01民终1616号民事判决书，证明该案与本案的性质一致，法院驳回了广州冶炼厂的诉讼请求。经质证，广州冶炼厂认为上述两份文件和民事判决书与本案无关。双方当事人确认：刘日新缴纳租金至2017年4月份，每月租金金额是220元，每二个月缴纳租金一次。原审法院认为:广州市海珠区荔福路X街X巷X号101室在六十年代由广东机修厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。鉴于刘日新没有搬迁去向，广州冶炼厂要求刘日新搬迁暂不具备条件，故对广州冶炼厂要求刘日新搬迁的诉讼请求不予支持。由于刘日新是基于广州冶炼厂的职工分配入住涉案房屋，属于公房租赁，故广州冶炼厂与刘日新之间所形成的租赁关系带有福利性质，租金标准应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字（2001）174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而广州冶炼厂此前一直按照每月220元的标准向刘日新收取涉案房屋租金；刘日新对此亦无异议，现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现广州冶炼厂要求刘日新补交租金差价和调高租金，没有合理依据，对此不予支持。广州冶炼厂已按约定收取刘日新至2017年4月的租金，之后的租金至今未到缴纳期限，广州冶炼厂要求刘日新缴纳至搬迁之日止的房屋使用费，由于未到期，本案不作处理，到期后广州冶炼厂可另遁途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条之规定，于2017年5月31日作出如下判决：驳回广州冶炼厂的诉讼请求。本案受理费50元，由广州冶炼厂负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院另查明：2010年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局和广州市物价局联合发布穗国房字（2010）1295号《关于广州市公有住房租金标准的通知》，其中载明：一、请各单位严格执行市房地产行政主管部门和市场价行政主管部门制定的公有住房租金标准，任何单位不得擅自调整公有住房租金价格。二、2010-2011年度公有住房政策和标准仍执行2009年1月公有住房租金政策和标准。三、今后，市房地产行政主管部门将会同市物价行政主管部门定期联合发布年度公有住房租金政策和标准。四、本通知自发文之日起施行，有效期至2011年12月31日。本院认为：依据已查明的事实，刘日新系广东机修厂的退休职工，根据广东机修厂的安排入住涉案房屋，而涉案房屋由广东机修厂移交给广州冶炼厂管理之后，广州冶炼厂也一直延续与刘日新之间的租赁关系至今，故双方之间的租赁关系带有一定的福利性质。因此，广州冶炼厂仅以刘日新拒绝与其签订租赁合同，且未按其单方要求的租金标准支付租金为由，诉请解除双方之间的租赁关系，理据不充分，原审判决驳回广州冶炼厂的该项诉请并无不当，应予维持。穗国房字（2010）1295号通知规定的是相关公房政策及租金标准的具体执行，广州冶炼厂上诉认为依据该文件可认定政府有关公房租金标准的文件规定自2012年起失效，其自此后有权自行确定涉案房屋租金标准，并据此上诉主张刘日新应按其提出的每平方米每月10元的标准交租，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州冶炼厂的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州冶炼厂负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月二十四日书记员  杨娟娟