宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终933号上诉人（原审被告）：戎磊，男，1973年11月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：左鹏，北京市德鸿(银川)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟，北京市德鸿(银川)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚子裕，男，1993年12月30日出生，汉族，宁夏第一建筑公司惠宁分公司员工,住宁夏回族自治区银川市。上诉人戎磊因与被上诉人龚子裕房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8292号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对��案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人戎磊上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.2016年4月5日，被上诉人单方终止《房屋租赁合同》，并在涉案房屋玻璃大门处粘贴对外出租的出租启示，已收回和占有了涉案房屋。一审法院仅以通知上诉人于2016年11月28日到涉案房屋搬离物品而上诉人未到场为由，认定上诉人占有涉案房屋，并判令上诉人腾空并返还房屋明显不当；2.被上诉人在签订《房屋租赁合同》后，未按合同约定的期间交付房屋，在合同履行中强行将承租方驱赶并扣留上诉人的设备，其行为严重违约，相反上诉人并没有违约；3.被上诉人收回涉案房屋后未能对外出租产生收益，随即转移风险，滥用诉讼权利，该行为拖延了时间，扩大了损失,对于诉讼以后扩大的损失，应由被上诉人自行承担；4.被上诉人在一审期间并没有请求支付占用使用费，一审法院自行判决，违反了不告不理的原则，明显违法；5.由于被上诉人逾期交房，上诉人有权行使先履行抗辩权，推迟顺延支付租金的时间，即使租金按年递增8%计算，按照顺延以后的时间，上诉人并不存在违约，原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，明显偏袒被上诉人。被上诉人龚子裕辩称，因上诉人与涉案房屋的原承租人签订店面转让合同且转让费中包含2014年至2015年3月的房租，故上诉人告知被上诉人房屋交付由其与原承租人处理。对于租赁费，上诉人仅向被上诉人支付了20万元，之后便拒绝缴纳，并称不愿继续承租。为了减少损失，被上诉人便张贴了出租启示准备另行出租，但上诉人一直不予搬离，无奈被上诉人才向一审法院起诉。上诉人称被上诉人收回涉案房屋并扣押上诉人在该房屋内的物品，但上诉人在长达一年的时间内不采取措施收回物品，且在一审法院通知其现场交付房屋时拒绝到场，明显违背常理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龚子裕向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告腾空并返还原告位于银川市××区号营业房；3.被告支付原告房屋租金20.52万元及违约金5.3万元（以20.52万元为基数，按照2‰/日自2016年3月1日计算至2016年9月1日），合计25.82万元，租金继续主张至实际返还房屋时止；4.被告支付物业费4.2513万元。一审法院认定事实：2014年8月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将座落于银川市××区号营业房出租给被告使用，房屋建筑面积573.90平方米，租赁期限自2014年9月1日至2021年8月31日。第一年租金为38万元，以后每年租金递增8%，交纳方式为现金支付，按半年交纳，即每年9月1日和3月1日前一次性交清半年租金。原告应当按照双方约定的时间将房屋交付给被告使用，如逾期交付，则视为违约。若被告逾期交纳租金，则视为违约，每天按2‰交纳违约金，同时，原告有权收回房屋。2014年10月10日，被告与涉案房屋上一任承租人郑海文签订《京印象涮羊肉转让合同》一份，约定，涉案房屋于2014年10月10日转让给被告，转让费70万元，转让费用中包含2014年10月10日至2015年3月1日止的房租。原告作为见证人在合同上签字。后被告按约结清2014年至2015年的房租，并分别于2015年10月8日、2016年2月24日向原告的母亲李晓苏支付房屋租金8万元、12万元，共计20万元，后续租金再未交纳。原告于2016年4月5日在涉案房屋大门上张贴出租启示。原、被告因后续房屋租金交纳问题发生纠纷。另查明，2016年7月14日，原告的母亲李晓苏将宁夏马明手撕羊羔肉餐饮有限公司诉至一审法院，要求解除其与宁夏马明手撕羊羔肉餐饮有限公司之间的房屋租赁合同、支付房屋租金20.52万元、违约金5.3万元、支付物业费4.0513万元。后李晓苏于2016年8月24日撤回起诉。庭审中，原告于2016年11月15日向本院提出申请，要求被告尽快将房屋内的物品腾空并办理房屋交接手续，本院告知被告于2016年11月28日上午9:00到涉案房屋办理交接手续并对房屋内物品进行清点，但被告以无法安放屋内物品为由，拒绝到场。一审法院认为，本案中原、被告因出租房屋形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2014年9月1日至2015年8月31日期间的房屋租金被告已结清，2015年至2016年期间的房屋租金41.04万元（38万元＋38万元×8%）被告已付20万元，即房屋租金已付至2016年2月28日。被告未按约定付清房屋租金已经构成违约，原告有权解除合同，原告于2016年4月5日在涉案房屋大门上张贴出租启示应视为双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，原告再诉请要求解除与被告签订的房屋租赁合同已无必要，不再支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾空并返还给原告。诉讼中，原告请求与被告办理交接手续并对涉案房屋内设施设备进行清点，被告予以拒绝，故被告应按照年租金41.04万元的标准向原告支付自2016年3月1日起至其实际返还涉案房屋时止的房屋使用费。关于违约金，被告逾期交纳房屋租金已经构成违约，原告要求被告以20.52万元为基数，按照合同约定的2‰/日支付违约金，不违反��律规定，以此标准支持至2016年4月5日，即1.4364万元。关于物业费，因原告未提交证据证明被告拖欠物业费的具体金额，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告戎磊于判决生效之日起七日内将位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区号营业房腾空返还给原告龚子裕；二、被告戎磊按照年租金41.04万元的标准向原告戎磊支付自2016年3月1日起至其实际返还涉案房屋时止的占有使用费；三、被告戎磊于判决生效之日起七日内向原告龚子裕支付违约金1.4364万元；四、驳回原告戎磊的其他诉讼请求。案件受理费3005元，由原告龚子裕负担282元，被告戎磊��担2723元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提出新证据。本院当庭进行证据交换及质证。其中，被上诉人向法庭提交照片六张，证明上诉人在2017年3月14日才将房屋内的财产搬走，该期间的房屋租赁费应由上诉人承担。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该照片不能证明拍摄时间，也不能说明上诉人搬离了承租房屋内的物品，无法看出该证据与本案有关联性，且自2016年4月5日之后，涉案房屋由被上诉人实际控制，如果上诉人在其房屋内的物品发生丢失，保留对被上诉人追究的权利。庭审后，上诉人认可上诉人的朋友从涉案房屋搬离了部分物品。经审查，被上诉人提交证据证明的事实，上诉人在二审中予以认可，本院不再重复采信。二审查明，上诉人于2017年3月14日搬离了涉案房屋内的部分物品，于2017年5月7日将其在涉案房屋内的桌子、椅子以及厨房用品等设施全部搬离，并通知被上诉人对涉案房屋上锁。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，系有效合同，双方应按合同严格履行各自义务。上诉人在承租涉案房屋期间未及时支付租赁费，其行为构成违约，被上诉人有权解除合同，原审法院认定被上诉人在涉案房屋大门上张贴出租启示的时间为双方之间解除合同时间，判决上诉人及时搬离房屋，并向被上诉人支付欠付的租赁费及房屋占有费并无不妥。上诉人主张因被上诉人逾期交付房屋，上诉人有权按照顺延时间缴纳房租，但结合一审法院查明的事实看，上诉���是为了受让涉案房屋原承租人的京印象涮羊肉餐厅才与被上诉人签订《房屋租赁合同》，而店铺转让的范围包含屋内的物品，客观上房屋与房屋内的物品应同时交付，而涉案店铺转让合同签订在租赁合同之后，即便交付迟延，也并非被上诉人之过错，故对上诉人的该意见，本院不予采纳。另外，上诉人还主张被上诉人强行解除合同，扣押上诉人物品，但并未提交证据证实且在一审法院通知上诉人搬离物品时未到场，故对上诉人的该意见，本院亦不采纳。二审审理中，上诉人已于2017年5月7日将涉案房屋腾空，故对被上诉人要求上诉人腾空并返还银川市兴庆区福星苑130-7号营业房的诉求，本院不再判决，上诉人向被上诉人支付的占有使用费应按照年租金41.04万元的标准自2016年3月1日起计算至2017年5月7日为485733元（41.04万元÷365天×432天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8292号民事判决书第三项即”被告戎磊于判决生效之日起七日内向原告龚子裕支付违约金1.4364万元”、第四项即”驳回原告戎磊的其他诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8292号民事判决书第一项”被告戎磊于判决生效之日起七日内将位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区号���业房腾空返还给原告龚子裕”、第二项”被告戎磊按照年租金41.04万元的标准向原告戎磊支付自2016年3月1日起至其实际返还涉案房屋时止的占有使用费”；三、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0106民初707号民事判决书0104民初8292号民事判决书第二项为上诉人戎磊于判决生效后七日内向被上诉人龚子裕支付占有使用费485733元。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3005元，由龚子裕负担282元，戎磊负担2723元。二审案件受理费3005元，由戎磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  李山山审 判 员  张旭霞代理审判员  任朝霞二〇一七年十月十一日书 记 员  陈丽霞