.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初4381号原告：王志刚，男，1978年11月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏隆安房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：蔡国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜卫民，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告王志刚与被告宁夏隆安房地产开发有限公司（以下简称隆安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告王志刚，被告隆安公司的委托诉讼代理人杜卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告移交宁夏银川市××区房屋（移交手续包括向原告交付涉案房屋钥匙、水电卡、天然气卡等）；2.被告向原告支付自2015年7月31日至今的逾期交房违约金288177.12元（违约金以已付的购房款800492元为基数，每日万分之五为利率，直计至被告向原告交房之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年9月20日签订编号为201500002312的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的银川市××区房产，房屋总价款800492元；原告应当于2014年9月20日前支付首期房价款320492元，余款48万元申请贷款支付；逾期交房的，逾期超过30日，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的价款作为违约金。合同签订后，原告于2014年9月20日向被告指定账户支付了首期房价款，剩余尾款按揭贷款每月支付。原告已经依约履行了合同约定的义务，但被告因自身原因，未能按期完成工程，未能依约向原告交付房屋，到2016年11月25日，被告向原告寄送《墅城一期高层交房公告》及《接房通知书》，声明”墅城一期高层12号、11号楼单体已通过质检站的初步验收，可以达到了装修入住的条件”，并向原告告知了办理交房手续的具体流程及时间，原告收到通知后，准备好相关资料向被告办理交房，但被告工作人员告知，只有根据被告要求签订《关于原著墅城小区交房事宜三方协议》及《承诺书》，承诺放弃追究被告逾期交房的违约责任，才能办理房屋交接手续，被告不但违反合同逾期交房，甚至以不交房的形式迫使原告放弃追究其违约责任的权利，故原告诉至法院，请求判如所请。被告隆安公司辩称，一、申请法院依法裁判降低违约金，将违约金的计算标准调整至房屋总价款的每日万分之一，理由如下：1.该违约金约定明显过高。根据合同法第一百一十四条规定，”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”本案中，原告起诉的违约金的性质，从本质上来说是因被告逾期交房给原告造成的租金损失，结合银川市房屋租赁市场行情及涉案项目片区的房租，一般为月租金1000-1200元左右，两年时间730天也不过24000-28000元左右，但原告起诉违约金的金额高达28万元，明显超过了原告这段时间的房屋租金损失，因此原告起诉的违约金高于损失30%，被告有权申请降低；2.上述提到两年的房屋租金损失为24000-28000元左右，若按照房款万分之一的标准计算，得出两年的违约金为56000元，也远高于实际损失，并超过了实际损失的30%，将违约金调至每日万分之一，既弥补原告损失也能让原告得到合理的房租损失之外的赔偿。二、隆安公司的现状不宜适用过高的违约金。1.从合同签订角度来说，隆安公司与原告约定是日万分之五的违约金，但和其他业主约定的有日万分之一的违约金，都作为购房者，原告万分之五的违约金必然导致其他业主因不公平到售楼处闹事，扰乱社会秩序，甚至产生上访、打砸事件等，2016年7月份已出现打砸售楼处、火烧桌椅等恶性事件；2.隆安公司的经济状况无力承担如此巨额的违约金，目前隆安公司的诉讼案件较多，很多进入执行程序但无财产可供执行。按现在计算方式，若隆安公司破产，受损失的还是买受人，且承担的违约金也明显高于行业惯例；3.隆安公司现仍未取得《住宅交付使用证》，为避免业主损失扩大，隆安公司已冒险为部分业主办理交房手续，并受到行政处罚，若法院按每日万分之五或万分之三判决，将造成更多业主不配合交付而主张十几万元的违约金，甚至已经交房的业主也反悔向被告主张违约金，这样的判决虽符合法律规定，但在客观上却鼓励了更多的业主参与诉讼。届时，后果将是600余套房屋无法顺利交付，并造成更大的社会矛盾。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月20日，原告王志刚与被告隆安公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于银川市××区商品房；总价款为800492元；付款方式及期限：买受人应当于2015年1月20日前支付首期房价款320492元。余款48万元申请贷款支付；交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；买受人付清房款后方可交房；交付时间：2015年7月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：逾期交付房屋的，逾期在30日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。原告于2014年8月26日向被告支付购房定金1万元，于2014年9月20日向被告支付购房首付款310492元，并于2015年2月10日与交通银行股份有限公司西塔支行签订《个人房产抵押贷款合同》，于2015年2月13日向被告支付按揭房款48万元。2016年5月4日，被告向原告出具金额为800492元的《销售不动产统一发票》一份。截至起诉之日，被告未按照合同约定交付涉案房屋，引起原告诉讼。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。在原告已依约向被告缴纳房款的情况下，被告应按照合同约定时间向原告履行交付房屋的义务。但截至原告诉讼之日，被告仍未向原告交付涉案房屋，原告据此向其主张逾期交房违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因双方约定的违约金过高，本院酌定调整为按照日万分之三的标准予以支持，自2015年8月1日暂计算至原告提起诉讼之日即2017年7月26日为174107元（800492元×0.3‰×725天），2017年7月26日之后的违约金每日按购房款800492元的万分之三支付至实际交付房屋之日。对原告要求被告交付涉案房屋包括移交手续房屋钥匙、水电卡、燃气卡等的诉讼请求，因依据现有证据，无法证实涉案房屋已达到合同约定的交付条件，故对原告该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁夏隆安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王志刚支付逾期交房违约金174107元（已算至2017年7月26日），2017年7月26日之后的违约金每日按购房款800492元的万分之三支付至实际交付房屋之日；二、驳回原告王志刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811元，由被告宁夏隆安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员何玲二〇一七年十月二十五日书记员马旭元附：本判决适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。