广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3852号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区江翠路南泉道东4号。负责人：林倍汶。委托代理人：黄新跃，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。被告：陆永权，男，1972年2月9日出生，汉族，住江苏省启东市，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称原告）诉被告陆永权(以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘铭仪到庭参加诉讼，被告陆永权因下落不明，经本院公告送达期满仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会于2013年1月14日签订《五邑城午夜管理委托合同》，并于2013年4月8日签订《补充协议》，约定原告于2013年4月1日起依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。《五邑城物业管理委托合同》第五条第二项第7点约定，原告负责向业主和物业使用人收取（1）物业管理服务费；（2）公用水电分摊；（3）垃圾处理费；（4）需要分摊的其他合理费用。另外，合同第七条第3点约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴管理费的1‰/天支付违约金。被告于2009年9月16日取得江门市蓬江区胜利路21号3幢2904室的房屋所有权，被告作为该房屋的所有权人，接受原告对五邑城商住大厦的物业管理服务，依法依约应当按《五邑城午夜管理委托合同》约定向原告缴纳物业管理费及相关费用。但被告自2013年4月1日起欠缴物业管理服务费以及公用水费、公用电费等费用。原告曾多次通过打电话、发催缴通知方式向被告催缴上述费用，并曾于2017年3月20日委托律师向被告发出《催款律师函》，但被告一直拒收该函件，亦拒绝支付欠缴费用，截止起诉之日，被告尚欠原告1、2013年4月至2017年4月的物业管理服务费6801.2元；2、2013年3月至2017年3月的公用水费1600.2元、公用水费一9.2元、公用电费2165.6元，合计4225元；3、自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应缴物业管理服务费的1‰/天计算，从2013年4月1日起暂计至2017年4月30日为4966.68元。为了维护原告的合法权益，诉至法院，并请求法院判令：一、被告向原告支付2013年4月至2017年4月的物业管理服务费6801.2元。二、被告向原告支付2013年3月至2017年3月的公用水费1600.2元、公用水费459.2元，公用电费2165.6元，合计4225元。三、被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应缴物业管理服务费的1‰/天计算，从2013年4月1日起暂计至2017年4月30日为4966.68元。以上款项合计：15992.88元。四、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供的证据有：一、原告营业执照，证明原告主体资格。二、《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》，证明原告依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，有权按约定向房屋所有权人计收物业管理费及其他应缴费用。三、《房地产买卖合同》、不动产登记信息证明，证明被告为蓬江区胜利路21号3幢2904室房屋所有权人。四、水费票据；五、电费票据；证据四、五，共同证明被告欠缴公用及自用水费、电费情况。六、律师函、EMS快递单、物流信息，证明原告曾向被告催缴物管费及相关费用，被告接收函件后仍拒绝支付欠缴费用。七、资质证书、说明，证明广州市荔盈物业管理有限公司具备三级物业服务企业资质，原告在广州市荔盈物业管理有限公司依法经营物业服务项目。八、荔盈物业管理有限公司五邑城管理处收款单，证明原告每月均向被告发交款通知并告知其每月应缴物管费、自用水费、公用水、电费的金额。九、计费说明，证明相关费用的计算方式。被告陆永权没有到庭参加诉讼，没有提供答辩意见，也没有向本院提供证据。经审理查明：广州市荔盈物业管理有限公司具有三级物业服务资质，原告是广州市荔盈物业管理有限公司在江门市成立的分公司，于2009年12月24日登记成立，自2013年4月份开始对五邑城商住大厦进行物业管理。2013年1月14日，原告作为乙方与江门市五邑城商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定原告于2013年4月1日进驻五邑城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，原告依约进驻五邑城提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市五邑城商住大厦业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，原告继续提供物业管理服务，但自原告进驻涉案大厦开始，被告均未按约交纳相关费用，原告于2017年3月20日委托律师邮寄一份《催款律师函》给被告，并由他人签收了该份快件，之后被告仍未支付相关费用，因此，原告诉至法院。另查明，原告在提供物业管理服务期间，除了按约收取公用水费、公用电费及物业管理服务费外，因被告的自用水费均由原告先垫付，因此，原告还向被告收取自用水费。再查明，2009年9月16日，被告陆永权购买了涉案江门市蓬江区胜利路21号3幢2904室（即五邑城商住大厦的房屋），该房屋的建筑面积为92.56平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。关于被告是否应向原告交纳物业服务费、公用水电费、自用水费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，江门市五邑城商住大厦业主委员会与原告签订了《五邑城物业管理委托合同》约定由原告为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费，原告并超出服务范围为被告垫付自用水费，被告陆永权作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理及原告先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公用水电费及自用水费，且被告未提出证据证明其已交纳相关费用，因此，本院认为被告陆永权应向原告支付上述费用。关于物业管理服务费、公用水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为92.56平方米，即被告每月应支付的物业管理服务费为138.84元（1.5元/月/平方米×92.56平方米），因此，原告请求每月的物业管理服务费138.8元，是其对自身权利的处分结果，合理有据，本院予以支持，即被告应向原告支付2013年4月份至2017年4月份期间的物业管理服务费为6801.2元（138.8元×49个月）。二、关于自用水费的计算标准问题。原告主张自用水费的计算标准为（本月月底读数-上月月底读数）×当时的水费单价。本院认为原告主张的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，原告提供收款单证明被告每月拖欠自用水费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的自用水表读数具有连续性，且实际用水量符合一般居民对生活用水的用量，原告主张的自用水费数额合理，本院予以支持，因此，被告应支付给原告的自用水费为1600.2元。三、关于公用水电费的计算标准问题。原告主张公用水费的计算标准为[（住宅总表水厂读数-各住户水表读数总和）×3.13元（即当时的水费单价）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积，同时原告主张的公用电费的计算标准为[（电费总金额-商用用户自用电费总金额）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积。本院认为原告主张的公用水电费的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，原告提供收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，原告的主张合理有据，本院予以支持，被告陆永权应付原告的公用水费为459.2元，公用电费为2165.6元。关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，原告按约提供了物业管理服务，被告从2013年4月份开始未支付过物业管理服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。其次，虽然《五邑城物业管理委托合同》约定被告应以每日1‰的标准向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，原告要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，但因被告陆永权未提出抗辩意见，因此，本院酌情予以调整为按年利率24%计算违约金。最后，因《五邑城物业管理委托合同》只约定了按月收取物业管理服务费，但未约定交纳该费用的具体时间，因此，本院认为当月的物业管理服务费应最迟于当月月底交纳，即当月物业管理服务费违约金应于次月1日开始计算。综上，在本案中，2013年4月份物业管理服务费的违约金应从2013年5月1日起算，2013年5月份物业管理服务费的违约金从2015年6月1日起算，以此类推，按每月应交的物业管理服务费为基数以年利率24%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、第二百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆永权应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费6801.2元；二、被告陆永权应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付自用水费1600.2元；三、被告陆永权应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用水费459.2元；四、被告陆永权应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用电费2165.6元；五、被告陆永权应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付上述判决第一项物业管理服务费的违约金（2013年4月份的违约金应从2013年5月1日起算，2013年5月份的违约金从2013年6月1日起算，以此类推，按每月应交的物业服务费为基数以按年利率24%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；六、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告陆永权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  叶长青人民陪审员  崔显宗二〇一七年十月二十七日书 记 员  林绮莹