江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初7861号原告：昆山银桥控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205837938017398。法定代表人：蒋春明，该公司董事长。委托代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托代理人：韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：昆山点线面信息科技有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇XX路XX号，统一社会信用代码91320583551165338C。法定代表人：陈佩青，该公司总经理。原告昆山银桥控股集团有限公司（以下简称“银桥公司”与被告昆山点线面信息科技有限公司（以下简称“点线面公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。因被告点线面公司下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告银桥公司的委托代理人韩礼斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金3366280元（自2016年5月1日起至2017年2月28日）；2.判令被告向原告支付迟延付款滞纳金（以1346512元为基数，自2017年2月1日起按照每日千分之一计算至实际支付之日）；3.判令被告向原告支付违约金605930.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，原、被告签订了《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》，约定由被告承租原告所有的位于花桥镇XX路XX号的房产，双方对租金、租期以及违约责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但被告存在拖欠租金及转租的违约行为。后因被告在合同履行期间存在严重违约（包括存在违约转租、拖延支付租金等行为），原告已以书面形式向被告明示双方之间的租赁关系已解除，且被告对此并无异议并明确承诺最晚于2017年4月底之前完成迁出腾让工作，现根据工作进度，预计2017年2月底前被告可以完成清理腾让工作，故我方所主张租金暂计算至2017年2月底。为维护原告的利益，特诉至法院。被告点线面公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原昆山花桥国际商务城资产经营有限公司于2016年3月3日经核准变更名称为昆山银桥控股集团有限公司（即本案原告）。2013年，原、被告签订《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》一份，约定原告将位于花桥镇XX路XX号的房产（面积14756.28平方米）出租给被告使用，用途为办公、住宿及配套用房。合同第二条“租赁期限”约定：租赁期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。合同第三条“租金等费用及支付方式”约定：每月租金336628元，合同期内总租金为20197680元。支付方式为：每次支付四个月的租金1346512元，分别在2015年3月10日前、2015年4月30日前、2015年7月31日前、2015年10月31日前、2016年1月31日前、2016年4月30日前、2016年7月31日前、2016年10月31日前、2017年1月31日前、2017年4月30日前、2017年7月31日前、2017年10月30日前、2018年1月31日前、2018年4月30日前、2018年7月31日前支付。合同第3.4条“押金”约定：被告已支付给原告的押金500000元作为本合同押金，如被告在本合同租期内无违约情形，此押金在租赁合同终止后由原告不计息退还给被告。合同第6.1条约定：被告应在本合同的租赁期届满（包括双方协商一致提前解除合同、原告行使解除权提前解除合同）后10日内返还租赁房屋及设施设备。返还时，双方应办理交接手续，并相互结清各自应当承担的费用。未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按租金的1.5倍向原告支付该房屋占有使用费，且原告有权随时要求被告返还房屋。合同第6.2条约定：返还租金房屋时，被告必须将房屋恢复至被告装修前的状态并保持房屋处于正常可使用的状态，房屋内的设备设施应完好无缺失。合同第7.2条约定：被告未按时缴纳本合同约定的租金、物业管理费、空调费等有关费用达30日的，或者被告在本合同期内拖欠租金及其他应由被告交纳的费用累计达3次以上的，原告有权利解除本合同并要求被告支付605930元的违约金。合同7.3条约定：被告逾期支付租金、押金等本合同约定的相关费用的，每日按逾期应交纳金额的千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用，被告也向原告支付押金500000元。原告称自2016年5月1日起产生的租金被告尚未支付。原告称因被告欠付租金，故向被告提出解除合同，被告同意。2016年8月31日，被告向原告出具情况说明一份，内容主要为被告就从租赁房屋中搬离事宜与原告进行沟通。其中载明：“…已找到可以租赁的办公楼。目前已开始进行外部装修和公共部分的铺设，最快在今年年底前会完成公用部分的装修；加之春节因素，内部装修在明年过完春节开始进行，在明年的4月20日左右完成内部装修，加之10天左右的搬迁时间，我司预计明年4月30日前搬离完毕；逾期未搬离产生的任何问题由我司承担。当然，我司也会要求施工方加快进度，争取在上述时间之前完成搬离和员工的安置工作。”原告称截至目前被告尚未将租赁房屋全部返还，房屋中还有其遗留的物品。现因原告向被告索要拖欠的租赁费用并要求其承担违约责任，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》、情况说明、书面回复及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山花桥国际商务城产业用房租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。原告已按约将涉案房屋交付被告使用，被告理应按约及时支付租赁费用。根据被告于2016年8月31日向原告出具情况说明，结合原告的陈述，本院能够认定原、被告在合同约定的租期届满前即对解除合同达成了一致合意，被告也就从租赁房屋中搬离向原告作出了承诺。该份情况说明提及被告“预计明年4月30日前搬离完毕”，故被告仍应向原告支付搬离前产生的租金。现被告拖欠2016年5月1日至2017年2月28日期间（10个月）的租金3366280元不付，责任在于被告，故本院对于原告要求被告支付租金3366280元的诉讼请求予以支持。关于被告已付的押金500000元，合同仅约定押金500000元在被告无违约情形的情况下由原告无息返还，但并未对被告违约的情况下押金如何处理进行明确约定，故该笔押金应与被告欠付的租赁费用3366280元进行折抵，折抵后被告结欠原告的租赁费用为2866280元。对于原告主张的被告应向其支付合同约定的违约金605930元，本院认为，原告据以主张该笔违约金的理由是被告存在拖欠租金以及违约转租的违约行为，但原告并未对被告的违约转租行为举证证明。根据合同约定的租金支付方式，原告主张的被告欠付租金3366280元中2016年5月1日至2016年8月31日的租金1346512元应当在2017年1月31日前支付，2016年9月1日至2016年12月31日的租金1346512元应当在2017年4月30日前支付，2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金673256元应当在2017年7月31日前支付。故本院能够认定被告存在的违约行为仅有逾期支付租金一种。此种违约行为给原告造成的实际损失应为欠付租金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。现原告主张的违约金605930元已过分高于前述利息损失，应当依法予以调整。综合考虑原、被告双方已于2016年8月就解除合同事宜达成一致，被告同意提前搬离涉案房屋并积极寻找新的租赁用房的客观情况，本院依法酌情将被告应承担的违约金调整为：以1346512元为基数，分别自2017年2月1日起、2017年5月1日起；以673256元为基数，自2017年8月1日起；均按年利率11.7%（年利率6%*1.5*1.3）计算至实际支付之日止。关于原告要求被告支付2016年5月1日至2016年8月31日的租金1346512元的迟延付款滞纳金的主张，本院认为，该笔租金的迟延付款利息损失已为前述违约金所涵盖，原告不应重复主张，故本院对于原告的该项诉请不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告昆山点线面信息科技有限公司支付原告昆山银桥控股集团有限公司租金2866280元、违约金（计算方式：以1346512元为基数，分别自2017年2月1日起、2017年5月1日起；以673256元为基数，自2017年8月1日起；均按年利率11.7%计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。二、驳回原告昆山银桥控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38578元、公告费690元,两项合计39268元，由原告昆山银桥控股集团有限公司承担3215元，由被告昆山点线面信息科技有限公司承担35363元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十月十九日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。