福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1047号上诉人（原审被告）：陈理清，男，1964年11月9日出生，汉族,个体户，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：福建省三明市地方税务局，住所地福建省三明市梅列区双园新村19号。法定代表人：洪晖，局长。委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。上诉人陈理清因与被上诉人福建省三明市地方税务局（以下简称三明地税）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈理清、被上诉人三明地税委托诉讼代理人廖金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈理清上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初12432号民事判决；2.判令驳回三明地税承担的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由三明地税承担。事实和理由：三明地税提出解除本案租赁合同的事实及理由不符合法律规定，剥夺了法律规定的承租人优先租赁权等合法权利，一审对案件事实的认定和法律适用错误。本案的租赁合同到期后，三明地税没有对本案的租赁物对外进行招租，未续签租赁合同，但形成了新的租赁关系，三明地税随意性的解除双方的租赁合同，是适用法律错误；且其根据按季度交付租金的规定，已全部按约付清租金，没有欠三明地税任何租金，一审对其需要支付3600元的租金事实认定有错误，应予以改正。三明地税辩称，原审判决认定事实清楚，请求依法驳回陈理清的上诉请求。1.三明地税与陈理清租赁合同系不定期租赁合同。2012年3月29日，三明地税与陈理清签订《房屋租赁合同》。合同期满后，双方未签订租赁合同，陈理清继续向三明地税支付租金至2017年3月。因此，合同到期后，三明地税与陈理清之间形成不定期租赁合同关系。根据合同法规定，不定期租赁合同，双方当事人在提前通知对方前提下有权解除合同。2014年12月初，三明地税已口头通知陈理清租赁合同期满后，不再续租，并于2015年8月31日通知陈理清，告知其合同期满后收回案涉店面；此后三明地税于2016年8月10日通知陈理清解除合同，将案涉店面交还三明地税。三明地税单方解除与陈理清不定期租赁合同符合法律规定，不存在三明地税违约。2.三明地税无须公开招租。陈理清根据租赁合同第八条第4款约定要求三明地税必须公开招租，系误解了该条款的含义。公开招租的前提条件是在三明地税继续出租店面的情况下，方才实行公开招租。在三明地税不出租店面的情况下，无须招租。从物权法角度来看，三明地税作为店面的所有权人，依法享有对案涉店面的绝对物权，他人无权干涉其对物权的处置行为。3.陈理清未付清2017年4月之后的租金，其认为租金已交清是与一笔水电费相混淆。陈理清的上诉理由没有事实和法律根据，应予驳回。三明地税向一审法院起诉请求：1.解除三明地税与陈理清的不定期房屋租赁关系；2.陈理清将三明市梅列区崇桂新村69幢底层12-13号店面腾空并交还给三明地税；3.陈理清向三明地税支付2017年1月至2017年4月的租金14400元及至陈理清交还承租店面为止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费按3600元/月计算）；4.陈理清交纳的押金10800元归三明地税所有；5.陈理清向三明地税支付逾期支付租金的违约金715元（该违约金从2017年1月1日起暂计至2017年4月28日，此后违约金按所欠租金的月利率2%继续计至付清租金为止）。一审法院认定事实：2012年3月29日，三明地税与陈理清签订《房屋租赁合同》，双方约定：三明地税将案涉店面租赁给陈理清；租赁期限3年，从2012年4月1日起至2015年3月31日止；租金为3600元/月，合同签订后，陈理清应于每季度第一个月15日内（节假日顺延）支付本季度租金；陈理清在签订本合同时向三明地税一次性交纳押金10800元，该押金在本合同期满时，陈理清结清相关费用（含租金、水电费、闭路电视费、燃气费等），三明地税验收案涉店面后，由三明地税负责退还，该押金不计利息；陈理清因使用需要，在不影响租赁店面、附属设施的结构和安全及周边环境的前提下，应事先以书面方式征得三明地税同意后，可对租赁房屋进行适当装修，费用由陈理清承担。租赁期满后，该装修形成的财产归三明地税所有，三明地税不予补偿费用；陈理清拖欠租金累计15日的，按每季度租金总额每日5%收取滞纳金，超过20日的收回该房屋租赁权，三明地税有权单方解除本合同，强制收回租赁房屋，陈理清已支付的租金、押金及投入的装修等费用，三明地税均不予退还和补偿；租赁期满合同自然终止，租赁期满后实行公开招租，在同等条件下，陈理清享有优先承租权；陈理清应于租赁期满后，将案涉店面及附属设施、设备交还三明地税。合同签订后，陈理清向三明地税交纳押金10800元，对案涉店面进行装修。2014年12月初，三明地税口头通知陈理清租赁期满后（2012年4月1日至2015年3月31日）不再续租，将收回案涉店面。2015年2月，陈理清向三明地税发函，希望三明地税能同意陈理清继续租用案涉店面1年或免交半年租金。2016年8月10日，三明地税通知陈理清搬出案涉店面。合同期限届满后，陈理清继续租赁案涉房屋，其向三明地税支付租金至2017年3月，支付方式均并非为每季度第一个月15日内支付。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的合同期限届满后，三明地税与陈理清之间形成不定期租赁合同关系，三明地税可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知陈理清。三明地税虽于2016年8月10日通知陈理清搬出案涉店面，但并未在合理期限之前通知陈理清。三明地税于2017年5月2日提起诉讼要求解除与陈理清的租赁合同，距2016年8月10日已八个多月，已给予陈理清合理期限，故三明地税要求解除其与陈理清的不定期房屋租赁关系、陈理清腾空并交还案涉店面的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陈理清仅向三明地税支付租金至2017年3月，故三明地税要求陈理清支付2017年1月起的租金的诉讼请求，予以部分支持。三明地税要求陈理清按3600元/月的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因三明地税和陈理清可以随时解除不定期租赁合同，三明地税对陈理清两年多来未按每季度第一个月15日内支付租金的租金支付方式亦未提出异议，故认定双方对不定期租赁合同期间的租金的支付期限约定不明。在此情况下，三明地税以陈理清未按约定支付2017年1月起的租金构成违约为由，要求没收陈理清的押金、陈理清向其支付违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建省三明市地方税务局与陈理清之间关于三明市梅列区崇桂新村69幢底层12-13号店面的不定期租赁合同关系；二、陈理清应于判决生效后十日内将位于三明市梅列区崇桂新村69幢底层12-13号店面腾空并交还给福建省三明市地方税务局；三、陈理清应于判决生效后十日内向福建省三明市地方税务局支付租金3600元（暂计至2017年4月30日，此后的租金及占有使用费继续按3600元/月的标准计至交还房屋之日止）；四、驳回福建省三明市地方税务局的其他诉讼请求。案件受理费548元，减半收取计274元，由福建省三明市地方税务局负担50元，陈理清负担224元。对于一审法院认定的事实，双方当事人在二审阶段均表示无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案《房屋租赁合同》期满后，三明地税与陈理清之间形成不定期租赁合同关系。三明地税于2017年5月2日提起诉讼要求解除与陈理清的租赁合同，距2016年8月10日三明地税通知陈理清解除租赁合同已八个多月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，一审法院支持三明地税要求解除其与陈理清的不定期房屋租赁关系、陈理清腾空并交还案涉店面的诉讼请求合理，本院予以维持。陈理清上诉称双方不能解除租赁合同，其未欠租金的上诉请求，证据不足，不予采纳。综上所述，陈理清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由陈理清负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 程 哲 明审判员 林 炬 火二〇一七年十月二十五日书记员 王倩（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。