.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初3906号原告（反诉被告）刘伟孝，男，1979年10月28日出生，无业，汉族，住太原市。委托诉讼代理人刘成全，男，1951年4月21日出生，汉族，住太原市。系原告（反诉被告）刘伟孝的父亲。被告（反诉原告）太原市爱嘉物业管理有限公司，住所地迎泽区桥东新街21号楼304号，统一社会信用代码：×××。法定代表人闫淑梅，总经理。委托诉讼代理人王颖，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人冀斌凯，山西佳镜律师事务所律师。原告（反诉被告）刘伟孝与被告（反诉原告）太原市爱嘉物业管理有限公司（以下简称爱嘉物业）合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈立民担任审判长，人民陪审员杜金萍、王计兰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟孝的委托代理人刘成全，被告太原市爱嘉物业管理有限公司法定代表人闫淑梅及其委托代理人王颖、冀斌凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟孝诉称，水电是由原山西省汽车制造厂（简称山汽）锦地物业转供7个小区，包括我小区，收费不统一，有的按政府定价水费2.10元，电费0.477元。因山汽锦地物业和我小区爱嘉物业串通以非法占有为目的欺诈，收电费0.55元，水费2.80元--3.35元，山汽物业从供电局按批发价0.435元/度买电，每度让利4分，我从2004年--2017年一人居住承担高价水电费不堪重负。2004年投诉于小店区物价局，后经省物价局查实降至水费2.9元，电费0.487元，从2015年12月2日执行，但是应退还多收款1808.07元必须退还，依照消费者权益保护法第55条规定有欺诈质量问题赔三，以上事实清楚，请法院为公正判令共7232元，维护原告合法权益。故原告提出如下诉讼请求：1、判令被告水电费欺诈多收应1808.48元退回并赔偿三倍，共计7232元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告太原市爱嘉物业管理有限公司辩称，一、原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，原告主张自2003年起多收水、电费的部分，应当自其知道或者应当知道该行为之日起两年内进行主张，也就是说，其诉求中已有部分超过诉讼时效，从2013年12月之前的部分超过诉讼时效；二、腾龙苑自建成开始，水电暖的配套，开发商是与原山汽集团（现锦地公司）签订的协议，而不是直接与自来水公司、供电局和热力公司签订的协议，故水电暖的供应及收费标准按照山汽的标准。以电为例，山汽和小区收电费的计费电表是直接对供电局的高压电表，而小区和居民收费电表是居民家门口低压电表，这两块表由高压1000伏变到居民用电220伏，中间存在很大的电损耗，该部分损耗应由小区所有业主分摊，被告不存在多收电费的情况。关于水费，山汽是按小区水表计量后加收管理费，分摊水损，而小区住户的水表都在自己家里，查表都很困难，更别说收齐水费，很明显，水存在较大的损耗，被告收取居民水费是在山汽的收费标准上加收二次加压费，不存在多收水费现象。因此腾龙苑小区的水费，电费，被告都只是代收代付，按山汽的收费单收费，履行代收义务，不存在多收电费、水费的情形；三、原告自2014年8月1日起，从未缴纳过水费电费。因此不存在经物价局协调后仍多收电费的情形；四、被告从未做过退还多收水电费的承诺，属于原告捏造事实；五、包括原告在内的腾龙苑小区的居民，每家都是有地下室的，地下室没有装分户电表，不能每家计量电费，但山汽的总体计量是包括这部分的，也应当由住户承担。反诉原告太原市爱嘉物业管理有限公司诉称，2004年6月30日，腾龙苑小区的开发商太原市华龙泰房地产开发有限公司与反诉原告签订了《前期物业服务合同》，反诉原告于2004年7月1日开始接管腾龙苑小区。反诉被告为腾龙苑小区业主，住腾龙苑小区22楼三单元103，该房屋为反诉被告所有，由其父亲刘成全一直居住。反诉原告作为腾龙苑小区的物业公司，根据《前期物业服务合同》的规定，享有代收水费、电费、采暖费及收取物业费的权利。但自反诉原告接管该小区以来，反诉被告及其父亲刘成全对于反诉原告的工作一直不予配合，常年欠缴水、电、暖、物业等各项费用。截止2017年7月31日，累计拖欠反诉原告各项费用38271.3元，包括：1、自2005年至2016年的采暖费21212元；2、自2006年7月9日至2007年6月10日，自2011年7月10日至2014年7月31日，自2014年7月31日至2017年7月31日的水费累计1125.8元；3、自2006年7月9日至2008年2月3日，自2011年7月10日至2017年7月31日的电费8475.5元；4、自2004年至2017年的物业费7458元。另外，根据《前期物业服务合同》第二十条的约定：”业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，应按所欠物业服务费用的5‰的标准向乙方支付滞纳金”。反诉原告接管腾龙苑小区期间，正常收取各项费用的行为均遭到反诉被告及其父亲刘成全的无理拒绝，甚至无端谩骂。从2004年7月反诉原告接管腾龙苑后，小区每个月都因交不起电费被山汽履次停电，之前的两家物业公司因此撤出，在广大业主的强烈要求下，2004年11月，小区更换了卡式预存费电表，（新电表需预存电费，预存费用用完后自动停电），反诉被告拒绝配合更换，至今仍使用老式电表，水表在其家里，从不让物业公司查表，给物业公司的管理造成了极大的不便。另外，小区的水、电费都是由原山汽集团，现太原锦地物业管理有限公司向反诉原告统一按月收取整个小区的费用（不按时缴纳会导致整个小区的停水、停电），所有反诉被告应当缴纳水费、电费的部分，反诉原告均已代其支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，反诉被告的行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，不仅给反诉原告造成了巨大的经济损失，且给反诉原告的正常管理工作造成了巨大的影响。故反诉原告提出如下诉讼请求：1.判令反诉被告立即向反诉原告支付其欠缴的物业费7458元、水费1125.8元、电费8475.5元、采暖费21212元，以上共计38271.3元；2.判令反诉被告向反诉原告支付未按时足额缴纳物业服务费用的滞纳金2237.4元；3.判令反诉被告立即配合反诉原告更换电表；4.判令反诉被告每月30日前交清当月水费、电费及物业费，判令反诉被告每年11月1日前交清当年采暖费；5.判令本案的本诉、反诉费用均由反诉被告承担。反诉被告刘伟孝辩称，1.请法院依法审核反诉人物业资质经营权，营业执照跨区域在太原市迎泽区桥东新街虚构不实地址骗取的营业执照；2.答辩人水电费从2014年至今每年几次交不了，是由于反诉人违规将水电费，暖气费，物业服务费捆绑收取造成的，应由反诉人承担全部责任。我应支付被告的费用是：水费应支付688.8元，电费6029.39元，减去先收的550元，合计6168.19元而不是被告算的3万多元；暖气产品存在质量缺陷，有证据佐证，要求反诉人提供产品质量检验报告；3.电表是答辩人依法购买房屋配套设施设备，包括小区各种设施设备物权，任何组织、个人没有答辩人书面签字同意，不得拆除，改变；4.要求反诉人停止价格欺诈、价外加价、捆绑收费，断电以及打击报复和野蛮暴力危害等违法行为。本院经审理查明，本案中涉案的腾龙苑小区由山西华龙泰房地产开发有限公司（以下简称华龙泰公司）于2002年建成，本案被告爱嘉物业于2004年7月1日与华龙泰公司签订了前期物业服务合同，入驻腾龙苑小区并负责该小区的物业服务管理工作，至今腾龙苑小区未成立业主委员会。由于该小区所使用的建筑用地归山西锦地企业管理集团有限公司（以下简称锦地集团，即原山汽集团）所有，因此腾龙苑小区的供水、供电及供暖并不是由自来水公司、供电公司及热力公司直供的水电暖，而是由锦地集团旗下的山西锦地物业管理服务有限公司（以下简称锦地物业）转供的。因此在前期物业合同中约定，腾龙苑小区的水电暖气等费用由被告爱嘉物业代收代付，水电暖气等费用要缴给锦地物业，具体的收费标准也由锦地物业制定，且根据合同约定水电暖气的损耗由所有业主及其他使用人分摊。被告爱嘉物业向包括原告在内的小区业主收取水电暖气费用及物业费的标准为：2008年前水费为每立方米2.8元，2008年之后为每立方米3.35元；电费为每度0.55元（其中在被告爱嘉物业入驻之后曾要求业主更换插卡式电表每户缴纳500元，被告爱嘉物业也支付每户500元抵顶在电费里按每度0.5元收取，抵顶结束过后恢复0.55元每度）；暖气费为建筑面积×单价×0.75×采暖月份（5个月）+二网及庭院网管道维护费（一平米1元）+11年到14年的锅炉维修费（山汽集团临时收取）；2008年之前物业费为每平米每月0.3元，2008年之后为每平米每月0.5元。原告刘伟孝的父亲刘成全因认为被告爱嘉物业收取的水电暖气等费用超过物价部门规定的统一定价且捆绑收费、被告不应该提前收取物业费且被告没有尽到物业应尽的管理服务义务、暖气质量有问题且经常停暖、所以原告刘伟孝的父亲刘成全多次拒绝向爱嘉物业缴付水电暖气及物业费等费用。同时刘成全因认为被告爱嘉物业收取水电费超过物价部门的标准定价多次向小店区、太原市、山西省物价管理部门投诉举报，到2015年12月，山西省物价局举报中心、太原市物价局举报中心组织锦地物业、爱嘉物业召开协调会，要求锦地物业按供电局的统一定价向爱嘉物业收取电费（以每度0.447元为标准），爱嘉物业向业主按每度0.487元的标准收取电费，水费以每立方米2.9元的标准收取。会后因锦地物业未按照该会议纪要执行收费标准，依旧按照其原定标准执行，被告爱嘉物业无力垫付大量的水电费用，到2015年底，爱嘉物业要求退出腾龙苑小区，后于2016年2月经汽造社区居民委员会协调，爱嘉物业继续负责腾龙苑小区的物业管理服务，水电暖气费用继续按照原定标准执行。到2017年5月5日，原告刘伟孝的父亲刘成安与被告爱嘉物业在山西省价格举报中心的组织下进行调解，调解书中约定被告爱嘉物业为刘成全减免2000元的水电费，刘成全向被告支付欠缴的全部水电暖气费用及物业费，调解书上有刘成全的签字。后2017年7月17日原告刘伟孝的父亲刘成全因认为被告爱嘉物业多收取其水电费共计1808.07元，故诉至本院要求判令被告爱嘉物业退还其多缴纳的水电费，并给于其三倍的赔偿金。被告爱嘉物业接到应诉手续后在答辩期内向本院提起反诉，要求反诉被告刘伟孝支付其欠缴的水电暖及物业费用并支付因未及时缴纳物业费产生的滞纳金等。确认以上事实的证据有原告刘伟孝向法庭提交的其向被告缴纳水电费的收据和2015年12月2日省物价局举报中心的《关于腾龙苑小区业主投诉水电费一事的会议纪要》，被告爱嘉物业向法庭提交的前期物业服务合同、山西汽车工业集团有限公司于2004年7月作出的晋汽司字（2004）第31号《关于电价调整的通知》、太原锦地企业管理有限责任公司物业管理部于2008年4月30日作出的《通知》、太原锦地公司物业部于2008年9月26日作出的《关于自来水价格调整的通知》、太原锦地物业管理有限公司于2016年7月27日、2016年12月26日作出的《催缴通知单》、腾龙苑小区居民用电情况说明、腾龙苑小区2004年至2016年小区电量电费计算表、腾龙苑小区2004年至2017年6月小区水费汇总表、被告自2004年7月至2017年6月山汽集团（锦地集团）缴纳水电费的交款通知单及交款收据、爱嘉物业于2016年1月31日作出的《告腾龙苑小区业主》、汽造社区于2016年2月26日作出的《通知》、价格投诉调解协议书、山汽集团东尼实业公司于2005年10月31日作出的《通知》、晋价商字【2009】281号《关于调整太原市居民供热价格的通知》、太原锦地物业管理有限公司于2010年9月13日作出的2010冬季供暖缴费通知、并价房字【2005】108号关于印发《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》（暂行）的通知及原被告当庭的陈述。上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，本案涉案小区腾龙苑小区因受当时条件所限，其所使用的水电均是通过锦地物业转供的，并非由自来水公司、供电公司直接供给，而暖气在2009年之前是由锦地物业自建锅炉供应的，2009年之后才是由市政集中供热。而锦地物业先期建设管道及后期维护均有相应的投入，其与自来水公司、供电公司及热力公司的直供不同，锦地物业需要自负盈亏，所以锦地物业对其转供的水电和自供的暖气等商品有在合法范围内定价的权利。本案被告爱嘉物业通过与开发商签订前期物业合同入驻腾龙苑小区成为该小区的物业服务管理方，且腾龙苑小区至今未成立业主委员会，因此前期物业服务合同持续有效。被告爱嘉物业根据合同的约定履行其代收代缴的义务，并有权依据合同向业主收取水电暖气损耗分摊的费用。原告对于被告爱嘉物业没有依照物价部门的定价标准收取水电暖气费用，认为其超额收费、价外加价、价格欺诈并要求被告爱嘉物业予以三倍赔偿的主张没有事实及法律依据，本院不予认可和支持。基于以上同样原因及理由反诉原告爱嘉物业提出的反诉被告刘伟孝作为小区业主有义务按照相应的方式及时缴纳其所使用的水电暖气等产品的费用的主张，合法合理，本院予以支持。关于电费，本院认为反诉原告爱嘉物业没有法定权利强制要求业主更换电表，所以对于反诉原告要求反诉被告配合更换电表的请求，本院不予支持。但是反诉被告刘伟孝有义务按照电表抄表的数额缴纳电费，庭审中反诉原告提交了其多次对反诉被告刘伟孝家电表抄表的数额记录，刘成全对此不认可，但并未提出反证，因此本院认可反诉原告提交的电表抄表数额记录。关于水费，反诉原告向法庭提交了其根据反诉被告之前用水数额估算的反诉被告用水数量，反诉被告认为该用水数量没有可靠依据不予认可，但因水表在反诉被告刘伟孝的家中，未经其允许反诉原告无法进入其家中抄表获取用水数额，因此刘伟孝有义务配合物业查水表的工作，如果其不履行配合义务，就应当承担不利的法律后果，同时其也未向法庭提交反证用以抗辩。因此，反诉原告爱嘉物业关于反诉被告刘伟孝所欠水费数额的主张，本院也予以认可。关于省物价局的会议纪要和省物价局举报中心的调解书的效力，因其属于政府行政机关的行政行为，不在本案的审理范围之内，因此，对其效力本院不予审查和认定。关于暖气费，庭审中反诉被告辩称其只应负担物价部门规定的费用的30%，缺乏法律依据，本庭不予采纳；同时反诉被告认为暖气有质量问题，并提供物业公司张贴的催缴暖气费的通知以此证明与其同一栋楼的其他业主因暖气质量有问题也拒绝缴费，对此反诉原告辩称催缴暖气费通知是每年例行的对未及时缴纳暖气费的业主进行的通知，并不能证明其他业主拒绝缴纳暖气费更不能证明暖气质量有问题，对此本院认可反诉原告的说法；反诉被告还主张每年都有停暖的期间，其不应支付这期间的暖气费，因其没有相关证据证明，对此本院不予支持；对于反诉被告提交的其已经缴纳2013年的暖气费及2006年缴纳的100元暖气费的收据用以证明其缴纳过部分暖气费，本院予以认可，此部分费用应从反诉原告诉求的暖气费数额中扣除。关于物业费，庭审中反诉被告刘伟孝主张应先服务后收费，但现行的物业费收取制度确实是预交制，因此对于反诉被告的这一主张，本院不予支持；反诉被告庭审中向本庭提交了五张照片，用以证明反诉原告爱嘉物业没有尽到物业服务职责，同时反诉被告因拒绝缴纳物业费而进行报复，但以上照片均无法证明其拍摄地点及时间，也不足以证明其主张，对此本院不予采信；反诉被告刘伟孝庭审中多次提出反诉原告没有取得合法的物业经营资质，认为其系非法取得营业执照，但反诉被告并未向法庭提供任何工商部门出具的证据，因此本院对反诉被告的此项主张不予支持；反诉被告同时提出，依照国务院颁布的行政法规规定应由开发商通过公开招投标选聘物业服务管理公司签订前期物业服务合同，对此，反诉原告辩称，该规定系2015年出台，而反诉原告爱嘉物业早在2004年就与开发商华龙泰公司签订了前期物业服务合同，根据法不溯及既往原则，反诉原告爱嘉物业与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，对此本院支持反诉原告的主张。关于反诉被告欠缴物业费的滞纳金，反诉原告提出的反诉被告刘伟孝因长期拖欠物业费，违反前期物业服务合同，应当承担滞纳金的主张于法有据，本院也予以支持。综上，反诉原告爱嘉物业要求反诉被告缴纳欠缴的物业费及滞纳金的主张证据充分理由正当，应予采信和支持。关于反诉原告请求的要求判令反诉被告每月30日前交清当月水费、电费及物业费，要求判令反诉被告每年11月1日前交清当年采暖费的主张，因未实际发生，本院不予支持。综合以上结论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款、第七十二条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第（六）款的规定，判决如下：一、驳回原告刘伟孝的全部诉讼请求；二、反诉被告刘伟孝在本判决生效之日起十五日内向反诉原告爱嘉物业支付其欠缴的水费1125.8元、电费8475.5元、采暖费19308元及物业费7458元和因未按时足额缴纳物业服务费用的滞纳金2237.4元，共计人民币38604.7元；三、驳回反诉原告爱嘉物业的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告刘伟孝负担；反诉案件受理费813元（反诉原告已预交），由反诉被告刘伟孝负担775元，反诉原告爱嘉物业负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长陈立民人民陪审员王计兰人民陪审员杜金萍二○一七年十月十九日书记员李浩