广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初10769号原告吴树林，男，户籍地址广东省。委托代理人黄佳兴,广东卓科律师事务所律师。委托代理人张鑫鑫，广东卓科律师事务所实习律师。被告胡彬，男，户籍地址四川省。委托代理人郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托代理人周露，广东思豪律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龚宇辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄佳兴，被告委托代理人郑伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年起原告将位于深圳市****号房屋的一层部分、二层、三层出租给被告使用，2012年10月22日与被告达成续签合意并续签了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将*****号房屋的一层部分（明珠宾馆大堂除外）、二层、三层出租给被告使用，租金从2012年9月15日起至2013年9月14日每月人民币20000元（币种：人民币，下同），从2013年9月15日起至2014年9月14日每月20000元，从2014年9月15日起至2015年9月14日每月22000元，从2015年9月15日起至2016年9月14日每月24200元，从2016年9月15日起至2017年9月14日每月26620元，每月15日至20日支付当月租金，承租方延迟一天交租处千分之五的滞纳金。承租方不得将租赁物部分或者全部转租给第三方。若承租方拖欠租金达15天以上的或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，出租房有权提前解除合同，收回租赁房屋，且出租方收取承租方的租赁押金不予退回。本合同提前解除或租赁期届满，承租方应于二十日内搬离租赁物，并结清租赁费用，如承租方在此期限内部搬离租赁房屋，出租房有权自行处理承租方的物品并收回房屋。因被告拖欠租金，原被告双方于2015年3月1日签订了《补充协议》，上述《补充协议》签订后，被告并未完全按《补充协议》约定及时足额支付款项，并且在合同期限内也拖欠2015年2月份之后的租金，直至起诉前仍拖欠巨额租金，并且被告在使用涉案房屋经营会所时也因从事涉黄的违法行为，被有关部门予以行政处罚。因此，按照《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定，被告均已属违法，原告均已有权解除租赁合同，收回租赁房屋，且原告收取被告的租赁押金不予退回。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即搬离涉案房屋并将全部涉案房屋交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费人民币416157元（房屋占有使用费暂计算至2017年1月10日的金额为416157元，2017年1月10日后的房屋占有使用费按照每月26620元的标准计算至被告搬迁完毕并交还全部涉案房屋之日止）；3、被告向原告支付拖欠的水费8010元（水费暂计至2016年6月30日，水费计算至被告搬迁完毕并交还全部涉案房屋为止）；4、原告无须退还被告租赁保证金24000元；5、被告向原告支付违约金（滞纳金）30444.9元（合同约定按每日千分之五收取违约金，原告主动调低按照年利率24%的标准计算违约金，违约金暂计算至2016年6月30日，最终计算至被告搬迁完毕并退还全部涉案房屋之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、2012年10月22日签订的房屋租赁合同及相关补充协议不是被告签字，要求申请笔迹鉴定；2、2007年11月原、被告是向房屋租赁管理部门申请租赁备案，约定的房租是7500元/月，相关租金应当以此基数计算；3、原告的付款明细中有几笔遗漏；4、2015年3月至2015年9月，被告已经按照38000/月标准支付完毕，不存在拖欠；5、双方发生争议是因为原告提供的房屋无法提供三相用电、用水，以及消防不符合规定，并且高价按照8元/吨收取水费引发争议；6、涉案房屋没有规划许可证或者相关产权证明，原被告签订的租赁合同无效，因此租金应当按照有关部门备案的7500元/月标准计算。经审理查明，2007年11月9日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市****号一、二、三楼房地产出租给被告使用，租赁期限从2007年11月1日起至2015年11月1日止。2012年10月22日，原告与被告达成续签合意，并续签了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市****号房屋一层部分、二层、三层出租给被告作商业使用，租赁期限为5年，即从2012年9月15日起至2017年9月14日止，租金从2012年9月15日起至2013年9月14日每月20000元，从2013年9月15日起至2014年9月14日每月20000元，从2014年9月15日起至2015年9月14日每月22000元，从2015年9月15日起至2016年9月14日每月24200元，从2016年9月15日起至2017年9月14日每月26620元，被告应于每月15日至20日向原告支付当月租金，如被告拖延支付租金，被告按照每日千分之五向原告支付滞纳金；在租赁期间内，被告使用承租物业所场所的水电费、卫生费等一切费用（租赁管理费除外）由被告自行承担。同时，被告向本院提交《收款收据》三份，其中第一份收款收据金额为4万元，原告对此予以确认，并称确实收到该4万元租金，且已经在起诉时予以扣减。第二份收款收据载明：“本月房租7500元”。落款处有原告签名，但原告对于该份收款收据不予确认，称落款处签名非原告本人所签。第三份收款收据载明：“本月电费6000元”，落款处签名为曾文彪，原告对该份收款收据三性不予确认，称该收款收据上的曾文彪是谁不清楚，且本案争议标的为房屋占有使用费和水费，不涉及电费。另，被告向本院提交两份银行转账记录，其中2016年5月30日被告向原告银行转账8000元，2016年7月7日向原告银行转账5100元，其中原告对银行转账8000元予以确认，称确实收到该笔款项，并与原告提交的银行流水中显示被告向原告转账金额8000元一致。2015年3月1日，原被告签订了《补充协议》，《补充协议》约定原被告双方2012年10月22日签订的租赁合同继续有效，双方继续履行；至今2015年2月被告拖欠原告租金188000元，水费8010元，共计196010元。现原告同意，减免40000元，被告所欠的156010元应于2015年9月30日付清，共分柒期还款，每月按时还16000元，最后9月尾款12000元，即付清拖欠租金。被告在庭审中称2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》、补充协议非其所签，并申请笔迹鉴定，但于庭后向本院提交书面放弃司法鉴定申请。另查，涉案房屋为历史遗留生产经营性违法建筑，并已以原告的名义向相关部门进行申报登记，但未办理相关产权证书。又查，原被告在庭审中均确认深圳市****号与深圳市龙****号为同一物业，均为本案涉案房屋，是因城市规划发展需要由原来的***号更换至新的门牌号****号。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案厂房属于历史遗留问题建筑，未办理相关产权证书，因此，原告与被告签订《房屋租赁合同》属于无效合同，被告应将涉案房屋返还给原告。原告基于上述无效合同向被告收取的租赁保证金24000元应予退还。虽原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但被告无正当理由一直占用涉案房产，且未支付任何费用，于理不合，故原告要求被告按双方签订的合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。原告要求被告支付自2015年9月起的支付房屋占有使用费，被告称2015年3月至2015年9月已经按照38000/月标准支付完毕，不存在拖欠。但被告并未提交证据证明其已经支付2015年9月份的房屋占有使用费，故原告要求被告支付自2015年9月份起的房屋占有使用费，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准问题，被告在庭审中对2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中落款处签名不予确认，并辩称应根据双方2007年11月9日签订的《房地产租赁合同》中约定的7500元/月标准予以核算，但被告放弃申请笔迹鉴定且未提供其他证据予以反驳，且双方签订的《房屋租赁合同》为双方达成新的租金标准合意，故本院认定双方的房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》中的约定的标准。经核算，被告应支付原告房屋占有使用费416157元【36100元+24200×11个月+24200元×0.5+26620元×0.5+26620元×3个月+26620元×10/31】（暂计止2017年1月10日），被告在庭审中称已支付被告房租7500元，落款处有原告签名，原告对此不予认可，但其未申请鉴定及提供其他相反证据予以证明，本院对被告的提交的该份证据予以采纳。被告提交的两份银行转账记录显示被告已向原告转账8000元、5100元，该二笔费用并未在上述房屋占有使用费中予以扣减。原告虽称被告向原告支付的4万元房屋占有使用费已经予以扣减，但经本院核算，该笔款项亦未予以扣减，故被告应支付原告房屋占有使用费355557元（416157元-7500元-8000元-5100元-40000元）（暂计止2017年1月10日）。关于水费，根据原告提交的《补充协议》，双方均确认被告欠原告水费8010元，但被告并未提供其他证据予以证明其已经支付水费，故本院对于原告的诉求的水费8010元予以支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告胡彬于本判决生效之日起三日内将广东省****号房屋的一层部分、二层、三层房屋返还给原告吴树林；二、被告胡彬于本判决生效之日起三日内支付原告吴树林房屋占有使用费人民币355557元（暂计至2017年1月10日止为人民币355557元，其后按每月人民币26620元的标准支付，直至被告返还房屋之日止）及违约金（违约金以拖欠的金额为本金，按每月2%的标准计算至款项付清之日止）；三、被告胡彬于本判决生效之日起三日内支付原告吴树林水费8010元（暂计至2016年6月30日止为人民币8010元，其后计算至被告返还房屋之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4239元（原告已预交），由被告胡彬承担3220元，原告吴树林承担1019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  龚宇辉二〇一七年十月二十日本件与原本核对无异书记员  张 健