广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初1041号原告：蓝小兰，女，汉族，住广西陆川县。委托诉讼代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：水运生，广东融聚律师事务所实习律师。被告：何玉华，男，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。原告蓝小兰与被告何玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫磊、水运生、被告的委托诉讼代理人王凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除珠海市香洲区金鸡路515号XX栋XX单元XX房外公共平台加建部分建筑，并恢复该平台及XX房屋的厕所及厨房原状；2.判令被告赔偿原告购房损失暂计20万元（以最终评估价为准）；3.被告承担本案全部诉讼费、评估费、保全费。事实和理由：2016年9月14日，原、被告及珠海市诚众房地产投资有限公司签署《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于珠海市香洲区前山金鸡路515号XX栋XX单元XX房，房屋建筑面积48.09平方米，成交总价1230000元，后原、被告双方办理房屋过户手续。在签署合同之前，原告称其所售房屋房产证面积虽为1房1厅，实际使用面积为3房2厅，但在双方实际查看该房屋时，发现房屋厨房改造为1个房间，与公共平台打通并在平台加建厨房、卫生间及1个房间，上述改造工程遮挡了XX栋XX单元XX房的两个窗户的采光，原告要求被告拆除加建部分并降低房屋售价，但被告明确上述改造是经过物业公司及XX房业主同意，而且已建好多年，一直正常使用的，不同意该房屋按市场价出售。为了骗取原告信任，其在合同第19条第3款明确约定：卖方须保该房加建部分（珠海葆力光明物业管理有限公司）签订装饰装修管理服务协议真实、有效和装修扩建部分在此房交易前未曾有人投诉扩建部分，“但在房屋过户至原告名下后，原告即收到ＸＸ业主要求拆除的通知及葆力物业下发的整改通知，双方均称已经多次要求被告拆除加建部分建筑，被告曾向ＸＸ业主承诺在2016年12月30日之前拆除加建部分并恢复原状，在拆除之前不会出售该房屋。被告在签署合同过程中，隐瞒房屋加建部分被ＸＸ房业主多次投诉及物业要求整改的事实，欺骗原告，并误导原告认为该加建部分可以正常使用的事实，超过市场价将房屋售卖给原告，给原告造成巨大损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、原告是现状购买房屋，其在看房时已经明知所购房屋存在加建部分及厕所厨房现状仍购买，原告主张被告恢复平台及厕所、厨房原状没有合同依据和法律依据，依法不应予以支持。被告购买珠海前山金鸡路515号XX栋XX单元XX房时，原业主即已将厨房改建在平台上，厕所和原厨房的位置进行了部分调整，被告当时是现状购房。被告购房后，2014年11月对该房重新进行了装修，并于2015年1月27日经与小区物业公司报备就阳台安装铝合金（即加建部分进行整修扩建）事宜签订了《装饰装修管理服务协议》，并交了装修押金1000元。在修整扩建完工后2015年4月，物业公司将该押金退回了被告物业费扣缴账户。因被告所在小区存在多住户平台搭建问题，因此对于平台搭建的现象是普遍存在的，并没有住户投诉，因此在被告居住期间物业及城管也并没有要求强令拆除过。2016年8月被告欲出售该房，原告就有意购买，曾多次在中介的陪同下上门看房，看房时对于该房内部结构及加建的厨房的现状是清楚的。被告出售涉案房产给原告的房价是结合房产证的面积的市场价及新装修的现状和家私家电全部留给原告的条件下协商的房产总价，并不存在因加建部分而提高房价的情况。被告与原告签订《房地产买卖合同》是双方真实的意思表示，原告是明知房产现状而自愿购买。被告因扩建阳台与物业签署的《装饰装修管理服务协议》是真实的，在被告居住期间也没有收到物业的任何整改通知及住户投诉情况。被告已经履行了全部合同义务，不存在欺骗及违约事项，该房也已经办理完过户并交付了房产。原告现主张由被告拆除加建部分并恢复厕所及厨房原状没有合同和法律依据，依法应当予以驳回。二、原告主张购房损失20万元没有事实及合同依据。首先，被告与原告签署的《房地产买卖合同》中约定的转让价是双方自愿协商确定的，因房产中装修较新且家私家电全部留给买方，所以房价并不高于市场价；其次，原告明知存在加建部分而购买，其应当预见到有可能存在会被责令拆除的风险，在公共平台上自行搭建建筑物属于违章建筑，违章建筑需要拆除这是法律明确规定的，因此原告主张被告对其有误导与事实不符。另，原告所主张的购房损失并没有任何证据予以证明，其主张该部分损失也没有合同依据和法律依据，依法应当予以驳回。综上，原告作为完全民事行为能力人，在经过几次查看房屋现状后，明知房屋现状结构及加建部分而购买，即视为对房屋现状及未来可能产生的风险是清楚的且自愿承担结果。目前加建平台部分虽被通知整改，但并未被强制拆除，原告所谓的损失也并未实际发生，即便将来要被拆除，该风险也应当由原告自担。被告已经按照双方合同约定全部履行了合同义务，不存在任何违约事项，原告在本案中提出的两项诉讼请求机务事实依据、也无合同及法律依据，依法应当予以驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2016年9月14日，原告（买方）、被告（卖方）、珠海市诚众房地产投资有限公司（以下简称诚众地产）（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，约定，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区前山金鸡路515号XX栋XX单元XX房，建筑面积为48.09平方米;转让成交价为人民币123万元，定金8万元，第二部分楼款为115万元，以银行按揭方式付款，且该物业房地产权登记过户手续须在2016年10月30日之前；等等。合同第十九条备注条款第三项约定，卖方须保该房加建部分（珠海葆力明光物业管理有限公司）签定装饰装修管理服务协议真实有效和装修扩建部分在此房交易前未曾有人投诉扩建部分。该合同双方现已履行完毕，涉案房产于2016年11月交付并登记至原告名下，双方在交付房屋时一并将房间内的装修及部分家电、家私交付原告使用。涉案房屋产权登记建筑面积为48.09平方米，该房屋与公共平台打通相连，在该公共平台上建有厨房、一间卫生间及一间房间，且只能从涉案房屋的大门进入。在平台搭建的建筑遮挡了隔壁206房的两个窗户的采光。被告主ＸＸ台上加建的部分是于2015年初自行建设，未办理报建审批手续,在房屋出售给原告前没有收到其他业主的投诉和相关部门拆除的通知。原告主张在房产过户至原告名下后，原告收到了206房业主要求拆除的通知及珠海葆力明光物业管理有限公司（以下简称葆力物业公司）的违章整改通知书，并提交了2016年11月28日葆力物业公司的《违章整改通知书》及李玉秀的证人证言证明。2016年11月28日葆力物业公司的《违章整改通知书》载明：荣泰河庭XX栋XX单元XX房业主，荣泰河庭服务中心工作人员在日常巡查过程中发现阳台违章建筑违反了相关法规规定，现荣泰河庭物业服务中心要求你立即停止施工并恢复原状，否则将上报市城市管理行政执法窗口处理，由此引起的一切责任后果由贵方承担。李某出庭作证称，其为荣泰河庭XX栋XX单元XX房登记业主的儿媳，ＸＸ房因违建阻挡了ＸＸ房的房间和洗手间的光线，影响了通风，2016年8月时租客说因为对面房屋将光线和通风挡住了，房间太热要退租，去收房时发现ＸＸ房将洗手间与一个房间的窗户都围住了，就去找XX的业主。后来大家协商，被告答应在2016年12月31日前将房屋还原，对方一再承诺不会将房屋转手。到了12月份发现被告搬走了，打电话给被告是不是要装修，被告说他在搬家再回电话，但后来没有回电话，再打电话也没有接听。当天就要我婆婆去看了下，就遇到了原告，原告说他是现在的业主。原告据此认为被告隐瞒了加建部分已被ＸＸ业主投诉和葆力物业公司要求拆除的事实，构成欺诈，遂诉至本院，要求被告拆除加建部分，并赔偿购房成交价超过市场价部分的损失。原告申请对涉案房屋及室内部分家具、加建装修于2016年9月的市场价格进行评估。珠海仁合土地房地产评估有限公司于2017年6月23日作出《房地产估价报告》（珠仁合估字第2017AF0020号），评估结论为，位于珠海市香洲区金鸡路515号ＸＸ栋ＸＸ单元ＸＸ房2016年9月8日的评估市场价值为983921元；部分家具、加建装修价格评估市场价值为82119元，其中餐桌、抽油烟机、炉具、消毒柜、冰箱、热水器、4台空调、电视、电视柜、鞋柜的价值为18279元；装修工程（含装修、床、衣柜、橱柜）价值为59200元；装修材料费（含橱柜桌面大理石、门板等）为4640元。原告认可该份评估报告。被告对该评估报告提出以下意见：一、评估的房产市场价值明显低于实际价值，主张原告在办贷款时也进行过评估，评估价值为110万。二、珠海的二手房交易已经不再需要评估，因此评估的市场价值不能作为双方成交价的高低评判标准。三、即便法院认可该评估结论，该房市场价值为1066040元，原、被告成交价123万，高出部分价值163960元为市场价的15%，应为合理范围，本案成交价不存在明显不合理的情形。本院认为，原、被告、诚众地产签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。与案涉房屋相连通的公共平台的加建建筑没有经过合法的报建审批手续，为违法建筑，依法应当拆除，与其相关的权益，法律均不予保护。原告在购买涉案房屋时，对在公共平台加建的建筑为违法建筑是知晓的，而违法建筑应当拆除是日常的常识，被告对于加建部分的保证是无效的，原告要求被告承诺与葆力物业签订的装修管理服务协议真实有效及装修扩建部分在交易前未曾有人投诉，并非是该违法建筑可以使用的保障，与原告是否能正常使用该加建部分没有必然的因果关系。原告据此认为被告存在欺诈的主张，不能成立。但被告作为出卖方，应当如实的告知与房屋有关的真实情况，根据李玉秀的证人证言可以证明在公共平台违法搭建的建筑在签订案涉合同前即已被ＸＸ房业主要求拆除，而被告隐瞒该事实，违反了诚实信用原则。对于原告请求被告承担的违约责任，本院分析认定如下：一、关于原告要求被告拆除案涉房屋外公共平台加建部分建筑，恢复该平台及ＸＸ房厕所和厨房原状的请求。本院认为，虽然该公共平台加建的部分是由被告建设，但公共平台加建的部分与涉案的房屋打通相邻，实际上亦与涉案房屋共同使用，故其在原、被告交付涉案房屋时，加建部分一并交付给原告使用，已由原告实际使用和控制，且原告在购买房屋时亦知晓该加建部分属于违法建筑的真实情况，故该违章加建部分的风险随着涉案房屋所有权的转移及交付使用而一并转移，其拆除的风险及义务应由原告自行承担，原告请求被告拆除在公共平台违法加建的建筑，本院不予支持。而双方是按照现状购买房屋的，合同已履行完毕，原告请求被告恢复205房内的厕所及厨房原状，没有合同及法律依据，本院亦不予支持。二、关于原告要求被告赔偿依照成交价与评估价差价计算的购房损失的请求。本院认为，案涉的改建后的平台只能从案涉的房屋内进入，在空间上与涉案房屋构成了一个整体，购买案涉房屋实际上即可以使用公共平台上违法改建部分建筑，故原、被告在签订涉案合同时，均应是充分考虑了该部分的实际和使用情况，故双方的成交价中应包含了使用该违法改建后的平台而支付的对价。被告违反了诚实信用原则，隐瞒公共平台违法建筑已被206业主要求拆除的事实，对原告是否购买房屋及双方交易的成交价会产生影响，现案涉房产已经过户至原告名下，原告请求被告赔偿基于使用该违法建筑部分支出的对价而产生的损失，理据充分，且该公共平台上加建的建筑属于违法建筑，被告亦不应基于此获利，支持原告赔偿损失的请求，亦符合公平原则。关于损失的金额。原告主张依照合同价与评估价值之前的差额来计算。本院认为，首先，合同中并未对该违法加建部分的价值明确进行约定，且该部分为违法建筑无法对其市场价值进行评估，故没有直接证据可以确认原告为违法改建后的公共平台支付的对价。其次，评估价值是由有资质的第三方依据专业的知识对市场价值进行的估算，而买卖合同的成交价是买卖双方协商一致的结果，具有很强的主观性，成交价与评估价之间必然存在着一定的差异，故本案中成交价与评估价值间的差价并不能真实反映本案中原告为违法改建阳台部分支出的对价，故对原告的主张依照该方式计算为违法改建后的平台支付的对价，本院不予采纳。但该评估报告中的房产的市场价值，作为本院认定原告损失的参考因素之一。第三，评估报告中载明的违法加建部分的装修的市场价值，其与使用违法建筑的价值具有一定的关联，故评估报告中关于该部分装修的价值，作为本院认定原告损失的参考因素之一。第四，原告在购买该房屋时应明确知晓该违法加建部分依法应当拆除，而仍选择购买，本意是使用违法建筑部分，故其自身亦存在一定的过错，且违法建筑至今未拆除，原告自房屋交付一直使用至今，上述事实也为本案认定原告损失的考虑因素之一。综合考虑以上因素，本院酌定被告赔偿原告因支付在公共平台加建部分的对价而造成的损失为80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百四十二条之规定，判决如下：—、被告何玉华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告蓝小兰损失80000元；二、驳回原告蓝小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，保全费1520元，共计5920元，由原告负担3552元、被告负担2368元，鉴定费5165元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  黄建华二〇一七年十月十八日书 记 员  李 幸周倩雯