山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终3342号上诉人（原审原告）：莱阳市古柳粮油加工厂，住所地莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村。法定代表人：张军令，系该厂厂长。委托诉讼代理人：董志勇，山东阳正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱阳市古柳街道办事处，住所地莱阳市丹崖路**号。法定代表人:张文强，系该办事处主任。委托诉讼代理人：于华东，山东旌旗律师事务所律师。上诉人莱阳市古柳粮油加工厂因与被上诉人莱阳市古柳街道办事处租赁合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2016）鲁0682民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。莱阳市古柳粮油加工厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2011年11月11日《协议书》中承担权利义务的是莱阳市古柳粮油加工厂，非张军令个人。改制后的莱阳市古柳粮油加工厂系1999年7月15日由张军令出资成立的个人独资企业。改制后的莱阳市古柳粮油加工厂不能也无权将他人的资产与赵学峰进行对接，且该协议第四条也特别约定“对农业银行的抵押物除外，抵押物以清单为准”，证实了在该交接协议中只对信用社抵押的清单房屋作交接，未涉及到农行抵押资产等案外人资产范围。2、依据《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》三、出售范围及金额：甲方将莱阳市古柳粮油加工厂（包括：烟台隆盛达食品有限公司、莱阳市齐花浓香花生油有限公司、莱阳富强食品有限公司）全部资产、全部负债及所有者权益以零价出售给乙方（张军令)，不包括厂区所占土地。莱阳市古柳粮油加工厂资产评估报告书“烟莱会评字（1998)20号”，固定资产（房屋建筑物）评估明细表29页、30页的部分资产与“烟永会评咨字（2008)17号”评估资产不冲突、不重复，更不存在赵学峰购买莱阳市古柳农村信用合作社行使抵押拍卖权范围之内的所购资产，该资产所有权应系张军令所有。3、一审判决书第4页2011年3月16日张军令，莱阳市古柳粮油加工厂法定代表人（甲方）与赵学峰，莱阳市古柳粮油加工厂买受人（乙方）达成协议书，与事实不符。4、一审判决书第5页，法院认为被告作为涉案土地所有权人在房屋所有权发生转移的情况下与新的房主签订房屋范围内土地使用权租赁合同符合法律规定，原告无权要求被告赔偿其损失，该认定没有事实依据。首先，2003年12月22日，被上诉人与上诉人签订了《关于古柳粮油加工厂（原集体企业）改制合同中有关土地租赁问题的调整补充协议》，被上诉人将向上诉人租赁的89.56亩的集体建设用地使用权证:莱集建(92)字第014644号、莱集建（95)字第000003号一起交由上诉人作为合法的土地使用依据，该证在改制后的1999年9月14日备注：土地证书年检合格，土地使用者：莱阳市古柳粮油加工厂，此证说明改制后的私营古柳粮油加工厂土地使用者是唯一合法人。该证件注明“注意事项一、本证登记的土地使用权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯；任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”。在该涉案土地上有房屋等建筑若干，涉案土地上的建筑经改制由被上诉人出售给张军令个人所有，无论建筑物被出售或者拍卖，均对上诉人与被上诉人的土地租赁协议没有影响，对上诉人对涉案土地的使用权也没有影响。其次，一审法院认为被上诉人与新的房主签订房屋范围内的土地使用权租赁合同符合法律规定，从该句话中可以看出一审法院认可的系房屋范围内的土地使用权的租赁，而新的房主赵学峰买受的房产所占用的土地仅仅系涉案土地面积的一小部分，与一审法院的判决结果自相矛盾。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十四条，上诉人与被上诉人之间不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，被上诉人无权单方解除与上诉人的土地租赁合同。2、一审法院忽视了《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，被上诉人从未通知上诉人解除合同，上诉人与被上诉人的土地租赁合同并未2011年11月4日中共中央国务院关于完善产权保护制度依法维护产权的意见第七条、法发(2016)28号最高人民法院《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》的通知第16条之规定。莱阳市古柳街道办事处辩称，生效的(2014)莱阳穴民初字第115号民事判决书认定被上诉人有权与案外人赵学峰签订土地租赁合同来处理厂区所占土地问题，该土地租赁合同合法有效；被上诉人解除与上诉人签订的土地租赁合同系基于2011年10月上诉人与赵学峰签订的协议书并将厂房全部交付给赵学峰，被上诉人与上诉人的租赁合同无法履行，也不能实现合同之目的，向上诉人发出了解除函，上诉人收到后未在法律规定的期限内提出异议，该解除通知已生效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。莱阳市古柳粮油加工厂向一审法院起诉请求：1、依法判令被告自2013年3月16日起按每年度107472元赔偿原告损失；2、诉讼及其它费用由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求：1、依法判令被告自2012年3月16日起至2016年3月16日的损失，具体以实际评估价格为准；2、依法判定被告继续履行与原告签订的合同。事实与理由：2003年12月22日，原、被告双方签订《关于古柳粮油加工厂改制合同中有关土地租赁问题的调整补充协议》约定：“土地面积为89.56亩，每年租赁费107472元；土地租赁期50年，自1999年3月1日起至2049年2月28日止。”2012年3月16日，被告就同一块土地又与赵学峰签订土地租赁合同，合同约定：“甲方将原莱阳市古柳粮油加工厂所属土地89.56亩租赁给乙方经营使用；租赁期限为37年，自2012年3月16日起至2049年3月16日止；终止甲方与张军令1999年3月1日签订的土地租赁合同……”从而致使原告无法使用该土地。被告未与原告协商单方解除与原告签订的土地租赁协议，侵害了原告的合法权益，故诉至法院判令所请。一审法院认定事实：（2014）莱阳穴民初字第115号民事判决书认定的事实有：莱阳市古柳粮油加工厂曾是乡镇集体企业，原隶属于莱阳市古柳街道办事处。该企业所在厂房土地使用权经两份土地使用证确认：1、莱阳市土地管理局于1992年9月15日颁发的莱集建（92）字第014644号《集体土地建设用地使用证》注明土地使用者为：莱阳市古柳粮油加工厂。2、莱阳市土地管理局于1995年3月23日颁发的莱集建（95）字第000003号《集体土地建设用地使用权》注明土地使用者为：莱阳市古柳粮油加工厂。1999年3月1日，张军令与莱阳市古柳街道办事处签订了《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》一份，该合同约定：“莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂（包括烟台隆盛达食品有限公司、莱阳市齐花浓香花生油有限公司、莱阳富强食品有限公司）全部资产、全部负债及所有权权益以零价出售张军令，但不包括厂区所占土地”。1999年7月15日，张军令出资重新成立了莱阳市古柳粮油加工厂，位于山东省烟台市莱阳市古柳办事处西徐格庄村，机构代码，16977220—9，该企业设方式为个人独资企业，法定代表人：张军令。2007年11月1日，该企业因未参加年检被莱阳市工商行政管理局吊销营业执照。2003年12月22日，原告莱阳市古柳粮油加工厂与莱阳市古柳街道办事处签订《关于古柳粮油加工厂土地租赁问题的调整补充协议》一份，该协议约定：土地实行租赁，自2003年1月1日起，莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂的土地（89.56亩）租赁给原告莱阳市古柳粮油加工厂至2049年2月28日，租期50年。莱阳市古柳粮油加工厂在经营期间，因债权债务关系，其房屋产权发生转移。2008年12月22日，山东省烟台市中级人民法院（2007）烟执字第366号《民事裁定书》裁定内容如下：“将被执行人莱阳市古柳粮油加工厂所有的位于莱阳市古柳街道办事处西徐格庄联中路北莱集建（92）字第014644号土地上的房屋建筑面积12125.77平方米（详见烟永会评咨字【2008】17号评估报告房产约300间）。以297.15万元的价值抵顶给申请执行人莱阳市古柳农村信用合作社，抵顶本案的全部欠款”。2011年3月16日，山东方正拍卖有限公司在烟台市西大街67号通汇大酒店会议室对该宗房产进行拍卖，鲁方成字2011【3—1】号《拍卖成交确认书》载明：“1、买受人赵学峰。2、拍卖标的。莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村北的房产，建筑面积为12125平方米。3、成交额2850000元”。2011年3月16日张军令，莱阳市古柳粮油加工厂法定代表人（甲方）与赵学峰，莱阳市古柳粮油加工厂买受人（乙方）达成协议书，约定甲方将占用数月的莱阳市古柳粮油加工厂厂房全部交付给乙方，于签订本协议之日完成厂区的整体交接。2011年11月11日，甲方张军令，莱阳市古柳粮油加工厂法定代表人与乙方赵学峰签订《协议书》一份，该《协议书》载明:“乙方买受莱阳市古柳粮油加工厂所有厂房的所有权，但甲方一直占用厂房至今，造成乙方巨大的使用费损失，双方协商达成协议；甲方将占用数月的莱阳市古柳粮油加工厂厂房全部交付给乙方，于签订本协议之日完成厂区的整体交接；本协议系双方充分协商后达成共识的基础上自愿签订，签订之日，双方将双方之间及涉及莱阳市古柳粮油加工厂全部纠纷事务处理终结，互不追究”。2012年3月16日，被告赵学峰（乙方）与莱阳市古柳街道办事处（甲方）签订《土地租赁合同》一份，该租赁合同裁明：“甲方将原莱阳市古柳粮油加工厂所属土地共89.56亩租赁给乙方经营使用（附：厂区土地面积图）；租赁期限为37年，自2012年3月16日起至2019年3月16日止；终止甲方与张军令1999年3月1日签订的土地租赁合同……”。一审法院认为，虽然原、被告就涉案土地之前签订了租赁合同，但既然赵学峰拍卖所得了涉案土地范围内的房屋，故房屋自然转归赵学峰所有，被告作为涉案土地所有权人在房屋所有权发生转移的情况下与新的房主签订房屋范围内土地使用权租赁合同符合法律规定，原告无权要求被告赔偿其损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条等相关法律法规之规定，判决：驳回原告莱阳市古柳粮油加工厂的诉讼请求。案件受理费1125元，由原告负担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，已生效的（2014）莱阳穴民初字第115号民事判决书认定的事实，莱阳市古柳粮油加工厂原系乡镇集体企业，隶属于莱阳市古柳街道办事处，该厂房土地使用权经莱阳市土地管理局1995年3月23日颁发的莱集建（95）字第000003号《集体土地建设用地使用权》注明土地使用者为莱阳市古柳粮油加工厂。1999年3月1日张军令与莱阳市古柳街道办事处签订了《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》约定，莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂（包括烟台隆盛达食品有限公司、莱阳市齐花浓香花生油有限公司、莱阳富强食品有限公司）全部资产、全部负债及所有权权益以零价出售张军令，但不包括厂区所占土地。2003年12月22日，莱阳市古柳粮油加工厂与莱阳市古柳街道办事处签订《关于古柳粮油加工厂土地租赁问题的调整补充协议》约定，土地实行租赁自2003年1月1日起，莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂的土地（89.56亩）租赁给莱阳市古柳粮油加工厂至2049年2月28日。2008年12月22日山东省烟台市中级人民法院（2007）烟执字第366号《民事裁定书》裁定，将被执行人莱阳市古柳粮油加工厂所有的位于莱阳市古柳街道办事处西徐格庄联中路北莱集建（92）字第014644号土地上的房屋建筑面积12125.77平方米(评估报告房产约300间）以297.15万元的价值抵顶给申请执行人莱阳市古柳农村信用合作社，抵顶本案的全部欠款。2011年3月16日山东方正拍卖有限公司对该宗房产进行拍卖，鲁方成字2011【3—1】号《拍卖成交确认书》载明买受人赵学峰、拍卖标的莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村北的房产、建筑面积为12125平方米、成交额2850000元。2011年11月11日甲方张军令莱阳市古柳粮油加工厂法定代表人与乙方赵学峰签订《协议书》载明，乙方买受莱阳市古柳粮油加工厂所有厂房的所有权，但甲方一直占用厂房至今，造成乙方巨大的使用费损失，双方协商达成协议甲方将占用数月的莱阳市古柳粮油加工厂厂房全部交付给乙方，于签订本协议之日完成厂区的整体交接，签订之日双方将双方之间及涉及莱阳市古柳粮油加工厂全部纠纷事务处理终结互不追究。以上事实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；……(五)法律规定的其他情形。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，首先，涉案土地使用权从性质上看，涉案土地系集体土地建设用地，使用权人属莱阳市古柳粮油加工厂；其次，从涉案土地上的房屋产权转让结果看，案外人赵学峰经拍卖以2850000元的价格拍得涉案土地上的房产建筑面积12125平方米，参照房地产管理法的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让；再次，从被上诉人行使租赁合同解除权的情况看，涉案土地上的房屋转让，已经导致上诉人与被上诉人所签订的涉案土地租赁合同之目的不能实现，法律规定的解除租赁合同的情形发生，据此被上诉人以专递形式向上诉人送达解除合同函告书，于法有据，上诉人也是知晓的，这从上诉人与赵学峰所签订的厂房交接协议书可以得到印证。上诉人于2016年再行对涉案租赁合同的解除提出异议，并主张赔偿损失，无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人莱阳市古柳粮油加工厂负担。本判决为终审判决。审判长 郑 勇审判员 曹红岩审判员 付景波二〇一七年十月二十日书记员 田欣琦