海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9005民初2238号原告（反诉被告）：文昌东郊富豪自来水开发有限公司，住所：海南省文昌市东郊镇中南村路口。法定代表人：叶南芳，总经理。委托诉讼代理人：高元帅，海南国岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南文昌亿利置业有限公司，住所：文昌市文城镇文蔚路就业局斜对面201房。法定代表人：钱东平，总经理。委托诉讼代理人：陈某武，该公司员工。委托诉讼代理人：李庆宇，海南昌宇律师事务所律师。原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司与被告海南文昌亿利置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，被告于2017年8月14日提起反诉，本院依法受理。2017年10月12日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。文昌东郊富豪自来水开发有限公司委托诉讼代理人高元帅、海南文昌亿利置业有限公司委托诉讼代理人李庆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2009年9月23日签订的《合作建设商品房合同》无效；2.判决被告返还原告文国用（2010）第W0103971号土地使用权，并将该土地使用权证办理过户至原告名下；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年9月23日，原、被告双方在均不具备房地产开发经营资质的情况下，签订了《合作建设商品房合同》（以下简称”合作合同”），约定原告提供位于文昌市××镇的文国用2010第W0103971号土地使用权，被告提供建设商品房以及配套附属设施所需要的全部资金，双方合作开发建设商品房，项目建成后，甲（原告）乙（被告）双方的利益分配比例为0.25：0.75即甲方取得全部可销售房屋面积总价的25%（或面积），乙方取得全部可销售房屋面积总价的75%（或面积）。按规定不可销售的公共部分面积，其产权归属按甲乙双方利益分配比例占有；房屋销售费用按上述比例分摊；房屋销售税费各自按上述比例所得缴纳；本项目利益分配时间，原则上按季进行；房屋销售（预售）价格经双方协商后确定，价格一经确定，非经协商一致任何一方不得变动。否则，由此造成的经济损失由变动方承担；房屋销售所得全部款项一律存入甲乙双方在银行开设的共管账户，非经双方协商并取得一致意见，其账户内款项任何一方均不得擅自挪用；在本合同签字盖章生效后，甲方未能在合同第四条第4.3款规定的期限内将土地使用权过户到亿利公司名下，并将土地使用权地类由工业用地变更为商业用地或二类居住用地，土地开发强度不低于2.5，即构成违约。在乙方书面通知催促后，在30个日历天内仍不能将土地使用权过户到亿利公司名下，土地使用权地类仍未变更，乙方认为甲方无意履行本合同义务，乙方有权解除合同。甲方除向乙方支付违约金伍拾万元外，还应赔偿乙方在前期准备工作中发生的所得费用外，还保留要求索赔的权利。合作合同签订后原告依约将上述土地使用权过户至被告名下。原告认为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款”当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”的规定，因双方所签订的合同系无效合同，无法实现原告的合同目的及预期经济效益，故原告特提出上述诉求，希判如所请。被告海南文昌亿利置业有限公司辩称：原告请求无理，应予以驳回，并应依法承担本案的全部诉讼费用。一、原告以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款中”当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”为依据，请求确认双方合作合同无效无事实依据，且属于滥用法律。双方于2009年9月23日签订了《合作建设商品房合同》后，亿利公司于2012年3月12日即取得了房地产开发经营资质，有效期至2014年9月4日，因省政府对房地产开发的宏观调控，期间暂停了房地产资质的审批。现该项目因再次启动开发，亿利公司于2017年8月再次取得房地产开发经营资质。因此，原告称亿利公司不具备房地产开发经营资质，与事实不符。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的全文是：”合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”从以上规定看出，合作开发房地产项目只要其中一方在合作过程中具备房地产开发经营资质，甚至在双方发生合作纠纷，但只要在起诉前取得房地产开发经营资质的，双方合作合同均为有效。也就是说，在法律上只要合作开发经营一方取得行政许可，合同就有效。二、原告诉请判令返还土地使用权属严重违约行为，应予以驳回。合同第四条4.1约定：合同生效后30日内，原告将该土地使用权过户至亿利公司名下，并变更土地使用性质为商住地或二类居住用地。本项约定是双方合作的根本性基础，所谓返还并不恰当，过户至亿利公司名下只是由亿利公司代为具名，方便合作开发，并不存在亿利公司占有了其使用权而需要返还。当时此项约定还基于亿利公司具有相应的资金实力与实际开发经验，所以，如若返还，则原告违约更为严重。三、原告的诉讼请求，属于恶意逃避违约责任的恶意诉讼，应依法对其进行惩戒。合同签订至今，原告未能完成土地性质变更、地上房屋拆除、地上障碍物清除等主要义务，已严重违约，并直接导致项目开发搁置。2009年9月23日，亿利公司与原告就原告51.89亩土地，编号W0103971地块（原海南电缆厂位置）合作开发签订了《合作建设商品房合同》，主要约定：1.甲方（原告）提供51.89亩土地，并于合同生效后30日内将合作土地使用权过户至乙方（被告）名下，甲方将该土地使用权由工业用地变更为商住用地或二类居住用地，其土地开发强度不低于2.5，相关税费由甲方承担；2.土地过户及变更完成后30日内，地上房屋拆除、地下障碍物清除由甲方自行完成，费用由甲方自行承担；3.乙方提供建设商品房及配套附属设施所需的全部建设资金；4.双方利益分配比例为甲方0.25：0.75；5.甲方未能完成约定，乙方未能提供资金均为违约。期间，为促使原告履行合同约定，亿利公司多次与其商谈方案且多次帮原告解决其他经营上遇到的资金问题。原告在2012年8月23日、2013年7月18日给亿利公司的《承诺函》、《函》及其他往来文件中多次确认了已严重违约的事实，且多次表示愿意承担全部违约责任。但现在原告为逃避违约责任，居然提起诉讼，情理难容。被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求并承担本案全部诉讼费用。反诉原告海南文昌亿利置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人2009年9月23日签订的《合作建设商品房合同》有效；2.判令反诉人不返还被反诉人文国用（2010）W0103971号土地使用权证的使用权；3.判令被反诉人承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由同被告答辩状。反诉被告文昌东郊富豪自来水开发有限公司辩称，合同是无效的。本院经审理查明如下事实：2009年9月23日，海南文昌亿利置业有限公司与文昌东郊富豪自来水开发有限公司签订《合作建设商品房合同》，约定原告提供位于文昌市××镇的文国用2010第W0103971号土地使用权，被告提供建设商品房以及配套附属设施所需要的全部资金，双方合作开发建设商品房，项目建成后，甲（原告）乙（被告）双方的利益分配比例为0.25：0.75即甲方取得全部可销售房屋面积总价的25%（或面积），乙方取得全部可销售房屋面积总价的75%（或面积）。按规定不可销售的公共部分面积，其产权归属按甲乙双方利益分配比例占有；房屋销售费用按上述比例分摊；房屋销售税费各自按上述比例所得缴纳；本项目利益分配时间，原则上按季进行；房屋销售（预售）价格经双方协商后确定，价格一经确定，非经协商一致任何一方不得变动。否则，由此造成的经济损失由变动方承担；房屋销售所得全部款项一律存入甲乙双方在银行开设的共管账户，非经双方协商并取得一致意见，其账户内款项任何一方均不得擅自挪用；在本合同签字盖章生效后，甲方未能在合同第四条第4.3款规定的期限内将土地使用权过户到亿利公司名下，并将土地使用权地类由工业用地变更为商业用地或二类居住用地，土地开发强度不低于2.5，即构成违约。在乙方书面通知催促后，在30个日历天内仍不能将土地使用权过户到亿利公司名下，土地使用权地类仍未变更，乙方认为甲方无意履行本合同义务，乙方有权解除合同。甲方除向乙方支付违约金伍拾万元外，还应赔偿乙方在前期准备工作中发生的所有费用外，还保留要求索赔的权利。2010年4月14日，原告依约将上述土地使用权过户至被告名下。2009年9月30日，被告向原告支付了50万元保证金。2012年3月12日，被告取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，批准从事房地产开发经营业务时间为2012年3月12日，有效期至2014年9月4日。2017年8月15日，被告再次取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，批准从事房地产开发经营业务时间为2017年8月15日，有效期至2018年8月14日。2012年8月23日，原告向被告发出《承诺函》，2013年7月18日原告向被告发出《函》，承认未完成土地变性手续和地上拆迁工作，并作出了相应承诺。现原告尚未完成将土地性质由工业用地变更为商住用地或二类用地。原告以被告未取得房地产开发资质为由不愿继续与被告合作。认定上述事实的证据有：一、原告提交的：1.原告营业执照；2.被告营业执照；4.《合作建设商品房合同》；5.原告与被告签订的《土地使用权转让合同书》、被告土地使用权证；二、被告提交的：1.《合作建设商品房合同》；2.文国用（2010）W0103971号土地使用权证；3.海南文昌亿利置业有限公司营业执照副本复印件；4.海南文昌亿利置业有限公司暂定资质证书（2012）；5.海南文昌亿利置业有限公司暂定资质证书（2017）；6.文昌东郊富豪自来水开发有限公司机读工商登记档案资料；7.《承诺函》；8.《函》；9.借款单、海南省海口市资金往来专用凭证、付款申请单二张、电汇凭证二张；三、原、被告的陈述。上述证据经原、被告举证、质证，经本院审核，真实、合法，与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。原告提交的证据3.万行公司与原告《土地使用权转让合同书》、原告土地使用权证系复印件，被告不认可，本院不予认定。原告对被告提交的证据7.《承诺函》、8.《函》的真实性有异议，但未提交反驳证据，也未申请鉴定，本院对该证据予以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告于2009年9月23日签订的《合作建设商品房合同》是否有效；二、被告是否应当返还原告文国用（2010）第W0103971号土地使用权，并将该土地使用权证办理过户至原告名下。一、关于原、被告签订的《合作建设商品房合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：”合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”原告称被告于2017年8月15日取得的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》不合法，该证书系行政机关对被告作出的行政许可，行政行为一经作出即具有确定力、拘束力和执行力。2009年9月23日，海南文昌亿利置业有限公司与文昌东郊富豪自来水开发有限公司签订的《合作建设商品房合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，且被告于2017年8月15日再次取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，具有从事房地产开发经营业务的资质。原、被告双方签订的《合作建设商品房合同》是有效合同。二、被告是否应当返还原告文国用（2010）第W0103971号土地使用权，并将该土地使用权证办理过户至原告名下。2009年9月23日，海南文昌亿利置业有限公司与文昌东郊富豪自来水开发有限公司签订的《合作建设商品房合同》是合法有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告根据合同约定将涉案土地过户至被告名下是在履行自己的合同义务，在合同尚未解除的情况下，原告不愿继续与被告合作，要求被告返还文国用（2010）第W0103971号土地使用权，并将该土地使用权证办理过户至原告名下是撕毁合同的表现，违反了合同约定和法律规定。原告的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司（反诉被告）与被告海南文昌亿利置业有限公司（反诉原告）于2009年9月23日签订的《合作建设商品房合同》合法有效；二、被告海南文昌亿利置业有限公司（反诉原告）不返还原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司（反诉被告）文国用（2010）W0103971号土地使用权证的使用权；三、驳回原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司的诉讼请求。案件受理费135750.44元，反诉案件受理费135750.44元，共计271500.88元，由原告文昌东郊富豪自来水开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  于葆龄人民陪审员  苏子涵人民陪审员  陈 然二〇一七年十月二十日书 记 员  莫淑钧附适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。