陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终10326号上诉人（原审被告）：西安卫泽工贸有限公司，住所地西安市莲湖区环城西路218号B-705室。法定代表人：季琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛利国，男，1977年5月21日出生，汉族，无业，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：刘长洪，陕西莱顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军68310部队后勤部，住所地西安市临潼区环城东路2号。负责人：王世平，任部长。委托诉讼代理人：王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雨，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。上诉人西安卫泽工贸有限公司（以下简称卫泽公司）、毛利国因与被上诉人中国人民解放军68310部队后勤部（以下简称68310部队后勤部）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第02231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卫泽公司委托诉讼代理人王燕，上诉人毛利国委托诉讼代理人刘长洪，被上诉人68310部队后勤部委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫泽公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回68310部队后勤部全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由68310部队后勤部负担。事实和理由：一审租金计算标准认定有误，其未拖欠房租。因双方签订的《军队房地产租赁合同》未经审批备案，故该合同未生效。68310部队后勤部无权依据未生效的《军队房地产租赁合同》来计算租金，无权以此向其主张房租及占用费。2013年3月，68310部队后勤部将近1000平方米的房屋收回，并且双方对租赁单价一直未作明确约定，68310部队后勤部无法确定其应交纳多少房租，其一直按照68310部队后勤部要求按时足额交纳租金，至今已经交纳了6383000元，并未拖欠任何租金。另外，其租赁涉案房屋的目的是用于经营收益，该房屋只有在经营中才能体现合同价值。68310部队后勤部于2015年5月后多次向其通知要收回房屋，并于2015年11月停水停电，致其无法正常经营，该房屋已失去基本使用价值，且该房屋实际控制权也未在其手中。依据公平原则，其没有义务向68310部队后勤部支付租金。一审计算房屋占用费缺乏事实及法律依据。房屋占用费是为了弥补出租人因承租人违约且不能及时将租赁场地再次出租获益造成的损失。68310部队后勤部要求解除合同的理由系部队军产均不能在《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》下发后继续对外出租营利。故涉案房屋自通知下发后不能继续产生任何经济效益，68310部队后勤部没有损失，其不应支付房屋占用费。一审认定68310部队后勤部是依据合同第九条中因不可抗力造成合同无法履行的理由不成立。导致双方租赁合同无法履行是因68310部队后勤部未完全履行合同审批义务。68310部队后勤部单方解除合同使其承担合同不能履行的全部损失，有违公平原则。一审认定68310部队后勤部为适格原告错误。根据《兰州军区房地产管理局空余房地产租赁管理办法》相关规定，68310部队后勤部只有依据经批准、备案的合同行使向租赁房发送催收函的权利，如果其想向租赁房主张合同解除等变更合同的权利前，必须先征得对租赁标的物享有管理权的军队房地产主管机关的比准。最高法院的相关判例部队作为诉讼主体的法人组织均是部队房屋管理局或管理处。其多次交纳房屋租金、押金及水电费，但均未收到加盖套印国家财政部和中国人民解放军票据监制章的军队收费票据。其有理由相信68310部队后勤部对涉案房屋没有处分权。68310部队后勤部辩称，关于租金问题，一审中其对于收回房屋的事情向法庭进行了陈述，卫泽公司也因为收回的面积而与其达成了一致意见，即其减免了10万元的水电费。一审没有认定10万元水电费的成立，认为双方无书面凭证。一审认定租金的过程中考虑了收回房屋的情况对租金已经进行了减免。一审中，卫泽公司主张其已经足额支付了6383000元，该费用是将卫泽公司95万元的保证金冲抵了租金的基础上进行的认定。关于租金支付明细，其已于一审提交。从租金支付明细上看，卫泽公司并没有按时足额支付租金。其在一审中已对停水停电的事实进行了说明，只有一个早上停水停电，后因蓝海洋酒店的员工及卫泽公司闹事，所以当天恢复了停水停电。卫泽公司给出的承诺是自行拆掉酒店的门头，但是卫泽公司仍然存在私自经营的行为，从部队水电的数据及从网络上仍可以看出蓝海洋酒店可以对外订购酒店服务，且截止目前涉案房屋仍未交还部队。其也多次催告卫泽公司，包括一审庭审期间也要求卫泽公司交还房屋，但卫泽公司均没有履行相关的交房义务。上级单位要求其收回租赁场地，其作为该房产的管理人没有任何权利准许任何人没有相应合同和法律依据的情况下占用该房屋。而卫泽公司一直没有交还房屋，故卫泽公司应当承担相应的房屋占用费，而不能以没有经济效益为由进行抗辩。一审判决依据涉案合同第九条解除双方之间房屋租赁合同正确。在双方所签订的房屋租赁合同中对于提前解除合同是有明确约定的，在上级部门发出通知的情况下，其也及时向卫泽公司出具了书面通知，另外卫泽公司也针对其提出解除合同，另案诉讼要求其进行损害赔偿。所以卫泽公司无权以损失为由否认或抗辩合同解除的相应合法依据。况且卫泽公司在损害赔偿之诉中也主张合同解除。一审认定其为适格原告正确。合同的签订主体是68310部队后勤部，若卫泽公司认为其对租赁标的不享有对外出租的权利，卫泽公司应当举证证明哪个机构对该房产享有对外出租的权利。卫泽公司要求其赔偿损失的另案诉讼中，以其为被告，在本案庭审中卫泽公司认为其诉讼主体不适格，卫泽公司的主张就前后矛盾。其是68310部队的正师级下属部门，依据最高院的批复，其符合该批复和民法通则的规定，是适格合同主体和诉讼主体。租赁合同未备案不影响租赁合同已经被实际履行的法律效力，卫泽公司无权以租赁合同未备案为由进行抗辩。卫泽公司以没有收到其票据为由抗辩不能成立，其给卫泽公司出具过相应凭证，该抗辩理由不能成立。毛利国述称，同意卫泽公司的上诉意见。毛利国上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为房屋占用费参照房屋租金的50%计算，2015年5月31日至12月20日期间占用费为421005元（4953元/天×170天×50%）；二审诉讼费用由68310部队后勤部负担。事实和理由：一审判决房屋占用费过高，应酌情减少。一审根据房屋租赁合同约定的租金计算每天5199元房屋占用费错误。涉案房屋年租金2028000元减去22万元再除以365天等于4953元/天，并非一审认定的5199元/天。自68310部队后勤部2015年4月16日通知其于同年5月31日腾空房屋之日起，至同年12月20日摘除酒店招牌止，该期间酒店虽在经营，但处于非正常状态。因68310部队后勤部不定期停电停水，酒店经营受到很大限制，且一楼餐厅在68310部队后勤部通知后即停止运营，在涉案房屋无法正常使用的情况下参照租金计算占用费显失公平。另外，68310部队后勤部没有按照合同约定向其支付搬迁费和装修残值，致其无法搬迁，68310部队后勤部存在违约和重大过错。68310部队后勤部辩称，毛利国的上诉请求无法律依据和合同依据。一审已对房屋占用费进行了详细说明。毛利国主张2015年12月20日没有继续经营，在当天68310部队后勤部要求卫泽公司、毛利国拆除门牌，××年12月20日之后的占用费一审没有认定。2015年12月20日之前68310部队后勤部多次要求卫泽公司、毛利国交还房屋，毛利国没有交还房屋且有经营行为。毛利国要求按照50%计算房屋占用费无依据。68310部队后勤部对于毛利国控制房屋期间只停过一次电，不存在不定期多次停电。关于一楼餐厅因毛利国经营不善而停止经营，并非因68310部队后勤部通知后停止经营。蓝海洋酒店目前因为一楼餐厅的经营欠付第三人货款已经被第三人提起诉讼。该餐厅的经营与被上诉人无关。关于搬迁费和装修残值，按照合同约定68310部队后勤部支付搬迁费和装修补偿有相应前提，本案的前提不适用合同的相关约定，且毛利国也就损害赔偿另行起诉了，故毛利国的上诉请求不能成立，二审不应支持。卫泽公司述称，不同意毛利国的上诉请求与理由，应参照其上诉状的事实和理由认定，不应支付68310部队后勤部房屋占用费。68310部队后勤部向一审法院起诉请求：⒈依法确认其与卫泽公司、毛利国签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年5月31日解除；⒉依法判令卫泽公司、毛利国支付租金1922520元利息67973元，支付房屋占用费704966元及实际交付房屋之日的房屋占用费每日5778.41元；⒊判令卫泽公司、毛利国拖欠水电费142698元；⒋返还租赁物房产。一审法院认定事实：68310部队后勤部具有独立法人资格，可以参加诉讼，且合同系与双方当事人之间签订，在另一案诉讼中卫泽公司、毛利国已以68310部队后勤部作为被告起诉要求赔偿损失，两案为独立的两案，可以分案审理。双方当事人之间签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且法律并没有该合同未经审批不能生效的规定，因此该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，68310部队后勤部已经将房屋交由卫泽公司、毛利国经营使用，该合同已经实际履行，故该合同真实有效。涉案《军队房地产租赁合同》中第三条约定租期为2011年4月1日起，且卫泽公司、毛利国另案主张的损失从4月起算，故合同的起算日期应为2011年4月。该合同第九条约定了合同的解除与终止，中央军委发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》后，68310部队后勤部于2015年4月16日向卫泽公司、毛利国发出通知，要求于2015年5月31日清空物品交还其财产。中央军委下发的通知符合双方合同第九条约定的情形，故涉案《军队房地产租赁合同》于2015年5月31日解除。涉案《军队房地产租赁合同》中关于租金明确约定了数额及付款期限双方均应履行，关于减少的租赁面积，68310部队后勤部、卫泽公司、毛利国没有明确的补充协议，故应按照减少的相应面积来减少租金，卫泽公司、毛利国承租房屋用于经营，至2015年5月31日合同解除前，应按照合同约定计算相应租金，但合同解除后的经营期间应计算占用费用。2015年12月20日，卫泽公司、毛利国不再进行经营，故之后不应计算租金及占用费。按照合同卫泽公司、毛利国至合同解除之日应付的房租为7811771元，卫泽公司、毛利国2015年6月1日至12月20日期间的占用费用应为每天5199元。卫泽公司、毛利国支付的6383000元应予以扣除。卫泽公司、毛利国承租房屋应交纳产生的水电费，缴纳的数额应以实际产生为准。2015年12月20日以后，卫泽公司、毛利国未进行经营，不产生收益，不再计算房租或者占用费用，但卫泽公司、毛利国应将房屋交还68310部队后勤部。一审法院认为，68310部队后勤部与卫泽公司、毛利国之间签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。合同约定的解除与终止的情形出现后，68310部队后勤部通知了卫泽公司、毛利国解除合同，卫泽公司、毛利国在法定的期限内未就68310部队后勤部发出的解除合同通知进行异议诉讼，因此，68310部队后勤部、卫泽公司、毛利国之间的合同至卫泽公司、毛利国收到通知之日解除。68310部队后勤部要求确认合同已解除的请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，卫泽公司、毛利国未交回房屋，因此，对合同解除前卫泽公司、毛利国拖欠未付的租赁费用及解除合同后卫泽公司、毛利国停止经营活动前之间的占用费用，卫泽公司、毛利国应予以支付。卫泽公司、毛利国经营活动结束后，双方因协商解决纠纷等原因未进行房屋交接，故对卫泽公司、毛利国可不再计算房屋占用费用，对68310部队后勤部亦不再向卫泽公司、毛利国赔偿经营损失。卫泽公司、毛利国经营期间产生的水电费应以实际结算费用为准。《军队房地产租赁合同》中虽约定了房租交纳的时间，但实际履行过程中卫泽公司、毛利国未按照约定的时间缴纳，68310部队后勤部未提出异议，故对68310部队后勤部主张迟延交纳房租的利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、中国人民解放军68310部队后勤部与西安卫泽工贸有限公司、毛利国签订的《军队房地产租赁合同》于2015年5月31日解除；二、西安卫泽工贸有限公司、毛利国在30日内支付中国人民解放军68310部队后勤部房屋租金1428771元，房屋占用费1055397元；三、西安卫泽工贸有限公司、毛利国支付中国人民解放军68310部队后勤部水电费（以现实际结算为准）；四、西安卫泽工贸有限公司、毛利国在判决生效后30日内返还中国人民解放军68310部队后勤部租赁房屋，若不返还每日以5199元计算占用费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29671元由西安卫泽工贸有限公司、毛利国负担25952元，其余由中国人民解放军68310部队后勤部负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。毛利国主张一审认定租金每天5199元的事实有误。庭审中，双方当事人对于68310部队后勤部收回1期3层面积为640平方米无异议。毛利国、卫泽公司主张在此之后涉案房屋日租金为4931元，卫泽公司主张在此之后涉案房屋日租金为5055.6元。经查，涉案《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2011年4月1日起至2021年4月1日止。年租金为195万，每两年在上一档期的基础上以4%的比率递增，故按合同约定，2011年4月1日至2013年3月31日的年租金为1950000元；2013年4月1日至2015年3月31日的年租金为2028000元；2015年4月1日至2015年5月31日合同解除的年租金为2109120元。因68310部队后勤部收回1期3层（面积为640平方米），故卫泽公司、毛利国在支付租金时应减除640平方米面积后计算。卫泽公司、毛利国2015年6月1日至12月20日期间的占用费用应为每天5128.47元（2109120元×（5690平方米-640平方米）÷5690平方米÷365天）。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，68310部队后勤部与卫泽公司、毛利国签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该合同第九条对合同的解除与终止进行了详细约定，现68310部队后勤部依据中央军委发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》通知卫泽公司、毛利国解除合同，符合双方合同第九条第四款合同解除的相关约定。68310部队后勤部向卫泽公司、毛利国发出的通知中要求卫泽公司、毛利国于2015年5月31日清空物品交还财产。卫泽公司、毛利国在法定的期限内未该通知进行异议诉讼，故涉案《军队房地产租赁合同》应于2015年5月31日解除。卫泽公司主张导致双方租赁合同无法履行是因68310部队后勤部未完全履行合同审批义务，68310部队后勤部单方解除合同使其承担合同不能履行的全部损失，有违公平原则。因卫泽公司、毛利国已就合同解除造成的损害赔偿另案起诉，本院对卫泽公司该项主张不予处理。卫泽公司、毛利国主张68310部队后在通知其解除合同后多次停电停水，但未提交充分有效证据证明，本院依法不予认定。经查，截止合同解除时涉案房屋租金共计为7812625.77元（1950000元/年×2年+2028000元/年×（5690平方米-640平方米）÷5690平方米×2年+5128.47元/天×61天），卫泽公司、毛利国已支付6383000元，故卫泽公司、毛利国仍下欠68310部队后勤部租金1429625.77元。虽然一审此处计算错误，但因68310部队后勤部未就本案提起上诉，本院对一审判决卫泽公司、毛利国支付68310部队后勤部租金1428771元予以维持。涉案《军队房地产租赁合同》中虽约定了房租交纳的时间，但实际履行过程中卫泽公司、毛利国未按照约定的时间缴纳，68310部队后勤部亦未提出异议，故一审对68310部队后勤部主张迟延交纳房租的利息不予支持，并无不妥。涉案《军队房地产租赁合同》解除后，卫泽公司、毛利国一直占有涉案房屋经营至2015年12月20日，卫泽公司、毛利国应当支付2015年6月1日至12月20日期间的占用费用。经计算，该期间的房屋占用费用应为1041079.41元（5128.47元/天×203天）。一审认定卫泽公司、毛利国承租房屋应交纳产生的水电费，缴纳的数额应以实际产生为准，于法有据，并无不当。2015年12月20日以后，卫泽公司、毛利国未再进行经营，双方因协商解决纠纷等原因未进行房屋交接，一审认定不再计算房租或者占用费用，并无不妥。但在双方合同解除后，卫泽公司、毛利国仍占有涉案房屋属于无权占有，依法应将房屋交还68310部队后勤部。毛利国主张68310部队后勤部没有按照合同约定向其支付搬迁费和装修残值，致其无法搬迁，经查涉案《军队房地产租赁合同》第九条第四款没有约定合同解除时，68310部队后勤部需向毛利国支付搬迁费和装修残值的约定。毛利国该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，卫泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；毛利国的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第02231号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第02231号民事判决第二项为,本判决生效之日起三十日内，西安卫泽工贸有限公司、毛利国支付中国人民解放军68310部队后勤部房屋租金1428771元，房屋占用费1041079.41元；三、变更西安市临潼区人民法院(2015)临潼民初字第02231号民事判决第四项为,本判决生效之日起三十日内，西安卫泽工贸有限公司、毛利国返还中国人民解放军68310部队后勤部租赁房屋，若不返还每日以5128.47元计算占用费用；四、驳回中国人民解放军68310部队后勤部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29671元，由西安卫泽工贸有限公司、毛利国负担25000元，由中国人民解放军68310部队后勤部负担4671元。二审案件受理费37286元，由西安卫泽工贸有限公司负担29671元，由毛利国负担7000元，由中国人民解放军68310部队后勤部负担615元。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十月二十日书 记 员  张小赛