山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6489号上诉人（原审原告）：吴大伟，男，1990年8月3日出生，汉族，山东一江春水文化传播有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：于潇潇（系吴大伟之妻），女，1988年10月3日出生，汉族，上海纳美广告有限公司济南分公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刁卫建，男，1952年2月21日出生，汉族，山东省机械学会工程师，住济南市。委托诉讼代理人：窦广海，山东法杰律师事务所律师。上诉人吴大伟因与被上诉人刁卫建房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴大伟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持吴大伟的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刁卫建负担。事实与理由：一、吴大伟可以一次性支付刁卫建剩余房款103万元。刁卫建作为出卖人出售房产的目的是获取购房款，现吴大伟作为买受人有能力不经过贷款，先行支付刁卫建剩余购房款103万元，然后再由刁卫建协助吴大伟，将坐落于济南市市中区玉函路18号2号楼1-403号房屋转移登记至吴大伟名下，请求依法支持。二、吴大伟没有违约行为。1.付定金。吴大伟、于潇潇按照约定于签订合同当天支付了定金一万元。2.办贷款。吴大伟按照合同约定履行了贷款义务。2016年9月8日，房屋买卖合同签订后，双方均配合办理贷款手续。2016年9月18日，刁卫建与其配偶管小玲在银行工作人员及居间人工作人员的见证下，与吴大伟的女友于潇潇（现配偶）面签（签订房屋买卖合同用于贷款），2016年9月29日，银行审批通过。3.交首付。吴大伟支付首付款的条件是“办理房屋权属登记转移当日”，因刁卫建不协助办理转移登记，故吴大伟未支付首付款。4.交尾款。于潇潇作为买方贷款是2016年9月18日面签时，刁卫建与其配偶管小玲同意的，因刁卫建不协助办理转移登记，故吴大伟未能支付尾款。三、于潇潇同意涉案房产转移登记在吴大伟名下。本案中存在2016年9月8日与9月18日签订的两个房屋买卖合同，主要区别是买受人分别为吴大伟和于潇潇。但因为两者系夫妻关系，因此过户到谁名下都是可以的。因本案当事人是吴大伟，所以于潇潇同意过户至吴大伟名下。四、刁卫建不履行协助转移登记义务的真正原因是房价上涨。2016年9月8日签订合同时，总房款为104万，现在至少涨价50万元，这是众所周知的事实。刁卫建辩称，1.在刁卫建向贷款银行查询后得知吴大伟并没有申请银行贷款，吴大伟以其自己的行为表明其已不再履行房屋买卖合同，刁卫建按房屋买卖合同中载明的吴大伟的联系地址邮寄了解除合同通知，房屋买卖合同中第8条第2项及第10条第1项约定了房屋买卖合同解除的条件，解除合同的条件已成就，刁卫建已经履行了通知义务，房屋买卖合同已经解除。2.在一审庭审后，吴大伟与于潇潇结婚，但这并不能改变吴大伟是涉案房屋买卖合同中买受人的独立主体地位，并不能因是夫妻关系，于潇潇就能取代吴大伟作为买受人的独立主体地位。3.本案合同签订后，由于潇潇贷款来履行合同，遭到刁卫建依法拒绝，在一审败诉后，又要以支付房款的要求履行合同，合同不能以吴大伟的意愿想怎么履行就怎么履行。综上，吴大伟已根本违约，并且刁卫建已依法通知解除合同，吴大伟的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。吴大伟向一审法院起诉请求：1.判令刁卫建继续履行合同，将涉案房屋过户登记至吴大伟名下；2.刁卫建赔偿律师费损失1万元。一审法院认定事实：坐落于济南市市中区玉函路18号2号楼1-403号房屋的登记所有权人为刁卫建，产权证号为：济房权证中字第1258**号，房屋建筑面积为96.99平方米。2016年9月8日，吴大伟（买受人）与刁卫建（出卖人）在案外人济南房天下房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定刁卫建将上述涉案房屋出售给吴大伟，买卖总价款为104万元，吴大伟于合同签订之日起1日内支付定金1万元；合同第四条第（四）款第2项约定的付款方式为：“（1）买卖双方应于2016年9月24日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为83万元。（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。（4）若贷款未获批准或批贷款数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。……（6）剩余购房款（即首付款。剩余购房款（首付款）=成交总价-定金-拟贷款数额）：a买受人于办理房屋权属登记转移当日支付出卖人剩余购房款20万元……”；合同第八条权属转移登记约定：“（一）买卖双方最晚应于银行贷款审批通过后五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。……”。合同签订当日，吴大伟向刁卫建转账支付定金1万元，刁卫建出具收条一张，内容为：“今收到购房人（买方）吴大伟、于潇潇购买济南市市中区玉函路18号2号楼路（小区）1-403室定金人民币壹万元整”。刁卫建称该定金收条中落款处签字为其本人所签，但内容由吴大伟书写，当时于潇潇并不在场，也不认识于潇潇，收条中于潇潇的名字应该是事后添加。吴大伟称收条中的内容是由中介人员书写，并非吴大伟书写。2016年11月16日，吴大伟委托山东诚信人律师事务所律师于彦生向刁卫建发出“律师函”一份，内容为：“刁卫建先生：山东诚信人律师事务所接受吴大伟先生的委托指派本律师担任吴大伟的代理人。本律师审查了您与吴大伟于2016年9月8日通过济南房天下房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同及其他材料，根据委托人的要求向您发出律师函如下：2016年9月8日您与吴大伟签订的房屋买卖合同约定将您与管小玲女士共有的位于济南市市中区玉函路18号2号楼1-403室房屋卖与吴大伟，房屋总价款为104万元。您于当日收到吴大伟、于潇潇交付的购房款定金壹万元，随后您及管小玲女士、吴大伟、于潇潇在银行进行了贷款面签，通过了银行贷款审批。根据合同约定：买卖双方最晚应于银行贷款审批通过后五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。由于您个人原因，网签手续迟迟没有进行。本律师认为根据《中华人民共和国合同法》等法律规定及你们双方签订的《房屋买卖合同》的合同约定，您应当及时履行合同义务。鉴于银行贷款审批后放款的时间限定，请您自律师函到达之日起五个工作日内回复本律师或者直接与吴大伟先生联系并共同履行合同义务……”。刁卫建对于收到该律师函无异议，但主张未办理网签及过户手续是因为贷款并非吴大伟本人申请办理的，而是由案外人于潇潇申请，而于潇潇不是合同当事人。本案审理过程中，吴大伟提交了案外人济南房天下房地产经纪有限公司2016年12月1日出具的“情况说明”一份，欲证实吴大伟已履行了合同义务，银行贷款已审批通过，刁卫建不办理网签的真实原因是认为房价过低，想让吴大伟多支付20万元，因为吴大伟不同意支付，刁卫建才不配合办理网签的。“情况说明”的内容为：“2016年9月8日，买受人吴大伟与出卖人刁卫建在济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称“我公司”）在居间下，签订了编号为JNFTXDS20160000181的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及相关附件，合同约定出卖人将坐落于济南市市中区玉函路18号2号楼1-403室的房屋出售给买受人，房屋总价104万元。2016年9月18日，买卖双方在银行办理贷款面签手续，吴大伟提出因该房屋准备下证至其女朋友于潇潇名下，故用于潇潇名义做贷款，出卖人与于潇潇在银行签订了相关合同用于办理贷款手续。2016年9月29日，该贷款银行审批已通过。签订上述合同后约一周后，出卖人的配偶致电我公司业务经办人，称房子卖便宜了，希望解约。因房屋产权登记所有权人为刁卫建，故我公司经办人一直希望与刁卫建直接沟通了解其真实意思，刁卫建表示，因签订买卖合同与办理贷款的不是同一人，所以错误在于买受人及我公司，所以不认可合同的效力。因刁卫建九月底一直出差在外地，直到十一假期后，在我公司协调下，买卖双方再次会面协商合同相关事宜，但至今未能达成一致”。刁卫建对此不予认可，称中介公司向刁卫建核实过真实意思，就是因为买卖合同和办理贷款不是同一人所以不能办理网签及过户手续，并不是因为房屋卖便宜了，签订合同后刁卫建对于房屋价款从未提出异议。2016年11月30日、12月5日、12月7日，刁卫建分别向吴大伟、济南房天下房地产经纪有限公司、于彦生（吴大伟一审代理人）寄发了解除与吴大伟房屋买卖合同的函。刁卫建主张经向银行核实发现吴大伟本人未能贷款，不具备履行合同的条件，故发出了解除合同的通知。吴大伟称未收到函件。2016年11月30日，吴大伟与山东诚信人律师事务所签订了《委托代理合同》一份，委托处理本案所涉纠纷，山东诚信人律师事务所指派律师于彦生、孙艺为吴大伟的委托代理人。吴大伟向山东诚信人律师事务所支付了律师费1万元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴大伟、刁卫建签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然刁卫建主张向吴大伟邮寄了解除合同通知，但该通知并未能送达到吴大伟，故不能引起合同解除的效力。虽然吴大伟主张刁卫建拒绝继续履行合同系因房屋价款过低，但吴大伟提交的证据材料中仅“情况说明”中提及刁卫建配偶称房子卖便宜了希望解约的内容，并无其他证据佐证，而该“情况说明”中亦载明中介公司向刁卫建本人沟通了解到的原因是签订合同与办理贷款非同一人所致，此与刁卫建当庭陈述未继续履行合同的原因一致，在此情况下，无法证实刁卫建拒绝履行合同系因房屋价款过低所致，故对吴大伟的此项主张，不予采纳。根据涉案房屋买卖合同的约定内容显示，房屋买卖总价款为104万元，购房定金为1万元，吴大伟应支付的首付款为20万元，剩余83万元通过办理商业按揭贷款支付，吴大伟应于办理房屋权属登记转移当日向刁卫建支付首付款20万元，贷款由银行直接支付给刁卫建，但在本案中，根据庭审查明的情况，房屋买卖合同中约定由贷款支付的款项并非由吴大伟本人向银行申请办理，而是由案外人于潇潇向银行申请办理，于潇潇并非本案所涉房屋买卖合同的相对方，在无证据证实吴大伟、刁卫建及案外人于潇潇之间存在由于潇潇贷款支付相关购房款项的约定的情况下，根据合同相对性原则，刁卫建并无配合办理网签将涉案房屋过户至于潇潇名下用于办理按揭贷款的义务，基于此，刁卫建拒绝配合办理网签及过户手续，理由正当，吴大伟要求刁卫建办理房屋过户登记并赔偿律师费损失的主张，依据不足，依法不予支持。判决：驳回吴大伟的诉讼请求。案件受理费14250元，由吴大伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴大伟提交：1.房屋买卖协议、于潇潇出具的情况说明各一份，拟证明2016年9月18日刁卫建与其妻子管小玲在银行工作人员及居间人工作人员的见证下，与于潇潇又签订房屋买卖协议用于贷款，于潇潇同意将涉案房产转移登记在吴大伟一人名下；2.银行存款证明一份，拟证明吴大伟可以一次性支付剩余购房款103万元，合同应当继续履行；3.结婚证、济南市房屋登记信息查询结果证明、社保流水证明原件各一份，济南市购房政策打印件两份、户口本原件两份，拟证明吴大伟与于潇潇于2017年7月4日登记结婚，虽然都不是济南市户口，但于潇潇具有连续24个月以上在济南市区社会保险证明，吴大伟作为家庭成员有购房资格。二审另查明，刁卫建于一审中提交中介公司工作人员向其发送的短信，其中2016年9月28日短信载明：“您好叔叔，我是房天下的刘某某，咱们这个件贷款审批通过，贷款额度83万，可以过户了”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同系刁卫建通过房产中介向非特定人群发出售房消息的居间行为而达成，因此刁卫建签订涉案房屋买卖合同的目的是为了卖房，而不是将房屋出卖给特定的人。吴大伟自述其签订涉案房屋买卖合同后又准备将房产登记在于潇潇名下，与刁卫建向吴大伟、于潇潇出具定金的收条相符，结合刁卫建于一审中提交的短信及房产中介出具的证明，可以认定以于潇潇在银行办理贷款的相关手续已经银行审批通过，且办理该贷款的目的系为履行涉案房屋买卖合同。在吴大伟、于潇潇均具备购房条件的情况下，于潇潇在银行办理贷款手续的相关行为，符合刁卫建签订涉案房屋买卖合同的目的且并未损害刁卫建的权利。故刁卫建以签订涉案房屋买卖合同与办理贷款不是同一人为由拒绝履行合同，系违约行为；刁卫建发出的解除合同的通知，不符合合同约定亦不属于法定解除合同的条件，故不具有法律效力。二审中，吴大伟提交的存款证明显示吴大伟银行账户余额为105万元，该数额足以在不进行银行贷款的情况下支付剩余房款，可以认定吴大伟有继续履行合同的能力。因此涉案房屋买卖合同应继续履行。但吴大伟要求刁卫建履行协助过户义务，属继续履行合同的内容，且履行过户义务前尚有其他合同约定需履行，故吴大伟此请求，尚未达到合同约定的条件；吴大伟要求继续履行合同个，但并无其他具体的履行合同内容的诉讼请求，故一审判决驳回吴大伟诉讼请求，虽理由欠当，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14250元，二审案件受理费4250元，均由上诉人吴大伟负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年十月二十三日书记员  姚 敏