湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1222民初82号原告：向爱华，女，1968年10月8日出生，土家族，居民，湖南省沅陵县人。委托诉讼代理人：邓宗英（系原告丈夫），男，1969年6月29日出生，苗族，居民。委托诉讼代理人：熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312201010848510。被告：沅陵县江楠房地产开发有限责任公司，地址：湖南省沅陵县沅陵镇建设东街124号，组织机构代码：76329113-3。法定代表人：江德林，系公司经理。委托诉讼代理人：陈德勇，男，1991年12月15日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。第三人：游荷珠，女，1963年4月19日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。第三人：唐彦，男，1986年6月25日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。委托代理人张显刚，湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312200310543345。原告向爱华与被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司（以下简称江楠公司）、第三人游荷珠、唐彦商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日重审立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月29日、2017年1月23日两次公开开庭进行了审理。原告向爱华的委托诉讼代理人邓宗英、熊永东，被告江楠公司的委托诉讼代理人陈德勇，第三人游荷珠及其与第三人唐彦的共同委托诉讼代理人张显刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向爱华向本院提出诉讼请求：1、判决被告江楠公司为原告办理江楠德景园第3栋115号门面的房产证和土地使用证��2、判决被告江楠公司承担违约金28016元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年10月31日，原告与被告签订《商品房认购合同》，合同约定原告认购被告开发的江楠德景园3栋1号门面一间，建筑面积44.3平方米，单价7000元每平方米，总价款310100元，签订合同时首付150000元，竣工前付100000元，交付门面时付清尾款。2011年12月1日原、被告签订正式《商品房买卖合同》，原告购买江楠德景园115号门面并依约按照产权登记建筑面积44.47平方米付清全部购房款311290元。被告于2012年4月20日向原告交付门面并收取了办证费用26174元。按照合同约定，被告应当为原告办理房产证和土地使用证，但至今未办理，被告的行为构成合同违约。被告江楠公司辩称：原告和第三人诉争门面的产权归属由法院依法判决，被告愿意对未取得门面产权的一方作出经济���偿。第三人游荷珠、唐彦共同向本院提出申请：1、依法确认第三人与被告江楠公司签订的江楠德景园第3栋115号门面《商品房买卖合同》合法有效，并责令被告江楠公司及时为第三人办理该门面的不动产登记及土地使用证；2、依法判令被告江楠公司腾空该门面，支付拖欠的租金（2014年10月起每月租金4000元），并及时将门面交付给第三人；3、依法驳回原告向爱华的诉讼请求；4、由被告江楠公司承担本案诉讼费用。事实与理由：第三人游荷珠、唐彦系母子关系，2010年1月5日二人共同向被告预交了50000元购房款，购买被告江楠公司开发的江楠德景园第三栋101号门面（房产局测绘后变更为115号）。2010年6月29日双方签订了《商品房认购合同》，第三人再次交纳了50000元购房款。2012年4月26日双方又签订了一份《商品房买卖合同》，当日第三人交清了���面的尾款122750元。2013年5月16日被告江楠公司通知第三人交纳各种办证费用15812元。2013年5月23日双方在沅陵县房产局办理了该门面的预告登记。2012年4月26日起，被告告知第三人，该门面已返租，并向第三人支付租金至2014年9月。综上，第三人与被告签订了房屋买卖合同，交清了房款，收取了租金，办理了房屋预告登记，第三人对该房屋享有排他购买的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告向爱华提供《商品房认购合同》复印件、《商品房买卖合同》原件各1份，拟证明2009年10月31日原、被告签订《江楠.德景园商品房认购合同》，约定被告将其开发的江楠德景园3栋01号门面（后变更为115号）44.3平方米出卖给原告，合同总价款310100元，并约定在合同签订时原告向被告支付15万元购房款。2011年12月1日原、被告正式签订《商品房买卖合同》，签约地点为江楠德景园售楼部。第三人对其真实性、合法性均提出异议，认为原告未能提供《商品房认购合同》的原件，而在原审庭审中原告出示过原件，第三人核对过该合同原件，第三人在本次审理中对《商品房认购合同》的形成时间申请司法鉴定，原告不愿意提供该合同原件，因此该合同的签订日期是虚假的，原告与被告所签订的是虚假合同，被告是为了偿还原告借款才与其签订虚假合同，损害第三人合法权益，因此无效。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。原告提交的《商品房认购合同》未能提供原件，其真实性无法核实，亦导致该合同的生效时间因无法进行司法鉴定而不能确认。另结合庭审调查及被告江楠公司法定代表人江德林的陈述、被告江楠公司售楼部的证明、证人范志的证言、被告江楠公司售楼部原始登记簿等证据，可以确认第三人游荷珠认购诉争房屋在先，原告向爱华认购在后，原、被告为达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，虚构认购合同签订时间，原、被告的行为属恶意串通，损害了第三人的合法权益，原、被告签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》应属无效合同，本院不予采信。2、原告向爱华提供被告江楠公司收据、建设银行转账单、存折及银行转账记录复印件各1份，拟证明原、被告于2009年10月31日签订认购合同后，原告依据合同约定向被告支付购房款150000元，另于2011年8月12日、2012年4月20日向被告支付剩余购房款、办证费及相关费用共计187464元的事实。第三人对其真实性提出异议，认为原、被告系借款关系。本院认为，因原告向爱华未能举证证明其与被告江楠公司签订《商品房认购合同》的时间为2009年10月31日，被告江楠公司的收据不足以认定原告于2009年10月31日向被告支付的150000元系购房款，据此，对被告江楠公司收据证实原告交纳购房款时间的真实性不予采信，其他事实予以采信。3、原告向爱华提供证人张文彬、张丽玲证言各1份，拟证明原被告签订正式商品房买卖合同后，将原来的认购合同收回的事实。第三人对其真实性提出异议，认为证人张文彬、张丽玲的证言不具有类比性，不能必然证实原、被告签订的认购合同被被告公司收回的事实，即使被收回去了，被告江楠公司应该存档。本院认为，证人张文彬、张丽玲的证言证明证人的合同被收回的内容与本案无关联，本院不予采信。4、被告江楠公司提供证明1份，拟证明原告向爱华与被告签订的《商品房认购合同》原件由原告向爱华本人持有，被告江楠公司未存档。原告对其真实性提出异议，认为该证明不真实。本院认为，原告向本院提供了《商品房认购合同》的复印件，原告应当持有该合同的原件，且在原审中原告向爱华出示过该合同原件，据此，对该证据本院予以采信。5、第三人游荷珠提供沅陵县江楠德景园房地产开发公司企业预售购房款专用收据4张和维修专用收据1张，拟证明第三人向被告江楠公司缴纳契约税1117元、水电上户费2000元、办证费695元、维修专用资金2223元。原告对其真实性有异议，认为购房款专用收据是废票，维修基金票据上时间也是在被告向原告交付房以后。本院认为，虽然第三人提供的沅陵县江楠德景园房地产开发公司企业预售购房款专用收据上记载有以下内容：本票使用至2008年底，开票日期为2010年6月30日。结合庭审调查，被告对于第三人已支付所有购房款及契约税、水电上户费、办证费、维修专用资金的事实均无异议，据此，对该证据本院予以采信。6、第三人游荷珠提供证人范志证言1份及登记表、销售一览表、销售表原件各1份，拟证明被告江楠公司与怀化三星房地产代理公司签订有销售代理合同，被告江楠公司无权销售，第三人所购门面是由代理公司销售的，原告所购门面不是代理公司销售的，是被告江楠公司擅自与原告恶意串通销售的。被告江楠公司保存的销售登记表证明第三人购买门面在先，售楼部保存的原始销售一览表亦证明江楠德景园3栋101号门面（房产局测绘后变更为115号）是第三人购买的，原告没有办理过购买登记，售楼部保存的销售表证明了江楠德景园3栋101号门面（房产局测绘后变更为115号）已经销售给了第三人，第三人房款已经交清，由公司返租。原告对证人范志证言真实性提出异议，认为范志没有出示身份证明和职业证明，证据表现形式欠缺，证人陈述的事实没有委托代理合同的佐证；对销售表，登记表的合法性提出异议，认为该证据来源不合法；对德景园销售表格的真实性提出异议，认为第三人购买的门面没有合同编号，合同金额空白，销售一栏注明第三人缴纳房款时间是6月28日，这明显与第三人出示的认购合同和交款凭证相矛盾。本院认为，证人范志的证言系律师依法调查形成，符合证据的要求，且与其他书证材料相印证；销售表，登记表是房产销售时所作的原始登记，系从被告售楼部调取，来源合法。该组证据能够与被告江楠公司法定代表人江德林的陈述及第三人提供的其他证据相互吻合、相互印证，足以证实第三人认购诉争房屋在先，原告认购诉争房屋在后，在被告公司内部登记资料中，均为第三人登记在先，后涂改登记为原告。据此，对该证据证实该部分事实予以采信，其他事实不予采信。7、第三人游荷珠提供被告江楠公司出具的证明1份，拟证明第三人认购诉争房屋在先，原告认购诉争房屋在后。原告向爱华是为了借款有保障要求被告将门面做抵押，原、被告签订认购合同和买卖合同的时候，被告公司的工作人员已经明确告知该门面已经出售给他人，因原告向爱华在被告公司吵闹，被告公司为缓和矛盾没有经过售楼部只是在办公室和原告签订了01号门面买卖合同，原告明知本案诉争房屋已经出售而与被告签订合同，侵害了第三人的合法权益。原告对该证据真实性提出异议，认为该证据和原告提供的证据相��矛盾，该证据证实原、被告系借款关系的事实没有旁证佐证。本院认为，该证据能够与被告江楠公司法定代表人江德林的陈述及第三人提供的证人范志的证言及被告江楠公司登记表、销售一览表、销售表原件等证据相互印证，足以证实第三人认购诉争房屋在先，原告认购诉争房屋在后，原、被告签订《商品房认购合同》及《商品房买卖合同》时均明知合同标的房屋已由第三人认购的事实。据此，对该证据予以采信。8、第三人游荷珠提供怀化市中级人民法院裁定书一份，拟证明经怀化市中级人民法院查明，被告江楠公司是2012年4月26日到2014年9月返租游荷珠购买的门面，并向第三人游荷珠支付了租金，同时承诺2014年12月31日前返还该门面。原告对其真实性提出异议，认为裁定书中查明的事实，系原审法院查明事实，而原审已被撤销，未发生法��效力，该证据和第三人其他证据相互矛盾。本院认为，该证据仅能证明原审判决被撤销的事实，不能证明第三人欲证明事实，对该证据本院不予采信。9、本院询问被告江楠公司法定代表人江德林笔录1份，拟证实原告向爱华与被告江楠公司原系借款关系，原告向爱华与被告江楠公司签订《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》的时间为同一天，是在第三人游荷珠与被告江楠公司签订《商品房认购合同》之后。签订该合同时，原、被告均知晓第三人已与被告江楠公司签订了《商品房认购合同》。被告江楠公司先向原告交付房屋，后以返租为由向第三人支付房屋租金等事实。原告向爱华对该证据的真实性提出异议，认为：1、该证据证实向爱华与被告系借款关系不真实，江德林没有提供借据佐证；2、对该证据证实原告知晓被告将诉争房屋卖给���三人的事实不认可，原告在购买该房屋时不知道该房屋已经卖给第三人了；3、原告与被告江楠公司签订的《商品房买卖合同》时间在前，并不是后面补签的合同，原告收款收据佐证了原告合同时间在前（2009年10月31日支付的第一笔购房款150000元，在2011年8月12日和2012年4月20日向被告支付310100元购房款及26174元办证费用和其他相关费用）。本院认为，该证据能够与第三人提供的江楠公司售楼部的证明、证人范志的证言、被告江楠公司售楼部原始登记簿等证据相互吻合、相互印证，形成证据锁链，可以证实第三人游荷珠与被告江楠公司签订《商品房认购合同》时间在先，原告与被告江楠公司签订《商品房认购合同》时间在后，原、被告为了达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，虚构认购合同时间的事实，据此，对该证据证实该部分事实本院予以采信，该证据欲证实原告向爱华与被告江楠公司原系借款关系，因缺乏借据等证据佐证，系孤证，本院不予采信。依据采信的证据以及庭审调查，本院确认以下案件事实：被告江楠公司系一家从事房地产开发、商品房销售的有限责任公司，江楠德景园小区系被告江楠公司开发的房地产项目，该项目办理了商品房预售许可，2008年12月21日被告江楠公司与怀化三星房地产营销有限公司（以下简称三星房产）签订了《房地产销售代理服务合同》，合同约定由三星房产独家代理销售江楠德景园项目，被告江楠公司自行销售的房屋作为三星房产所完成的销售任务。第三人游荷珠、唐彦系母子关系，第三人游荷珠原系被告江楠公司售楼部聘请的工作人员。第三人游荷珠在售楼部工作期间，唐彦于2010年1月5日交纳了购买江楠��景园3栋101号门面款50000元，同年6月29日，第三人游荷珠与被告江楠公司签订《商品房认购合同》，协议由第三人游荷珠购买位于江楠德景园3栋101号房屋（房产局测绘后变更为1**号），该房屋建筑面积为44.55平方米，单价每平方米5000元，总价款为222750元。售楼部将游荷珠购买门面的基本情况登记在该部的登记表及销售一览表上。认购合同签订后游荷珠于6月30日再次向被告江楠公司交纳了购房款50000元。2012年4月26日第三人游荷珠与被告江楠公司签订《商品房买卖合同》，协议由第三人游荷珠购买位于江楠德景园3栋115号房屋，该房屋建筑面积为44.47平方米，单价每平方米5000元，总价款为222350元。同日，第三人游荷珠付清了剩余购房款122750元。第三人游荷珠与被告江楠公司签订《商品房认购合同》后，原告向爱华与被告江楠公司于在同一天时间签订了《商品房认购合同》以及《商品房买卖合同》，协议由原告购买位于江楠德景园3栋115号房屋，该房屋建筑面积为44.47平方米，单价每平方米7000元，总价款为311290元。被告江楠公司在《商品房买卖合同》签订时间一栏中未签署具体时间，原告签署时间为2011年12月1日。由于原、被告均知晓该房屋已由他人认购，原、被告将《商品房认购合同》签订时间签署为2009年10月31日，被告江楠公司向原告向爱华出具了一张金额为150000元、时间为2009年10月31日的收款收据。原告向爱华于2011年8月12日、2012年4月20日向被告江楠公司付清了剩余购房款及各种办证费用。原、被告签订合同后，被告江楠公司将其售楼部内部登记资料中的销售一览表、销售表中记载115号房屋的原购买人游荷珠涂改登记为向爱华。2012年4月20日，被告江楠公司将诉争房屋交给原告向爱华使用，同日，原告向爱华与江楠德景园小区物业沅陵县鸿祥物业服务有限公司签订物业服务合同，2012年5月3日，原告向爱华以其名义为诉争房屋办理了用水登记并将该门面出租给他人使用。第三人游荷珠于2013年5月16日交纳了契约税、水电上户费、办证费、维修专用资金等费用。同年5月23日，被告江楠公司为第三人游荷珠在沅陵县房产管理局为诉争房屋办理了商品房预告登记，该预告登记中，第三人唐彦登记为共有人。2013年9月22日，被告江楠公司与第三人签订协议，由被告江楠公司返租诉争房屋，租赁期限为2013年9月1日至2013年12月30日，被告江楠公司按月租金2000元向第三人支付租金。2014年10月27日，被告江楠公司向第三人出具承诺书，承诺于2014年12月31日前向第三人交付诉争房屋。被告江楠公司共向第三人游荷珠支付2013年12月至2014年9月28��期间的租金40000元。在本案诉讼过程中，第三人游荷珠向本院提出申请，要求对原告向爱华与被告江楠公司签订的《江楠德景园商品房认购合同》签订日期的笔迹形成时间进行司法鉴定。本院于2016年9月12日向原告向爱华及被告江楠公司发出通知，限原、被告7日内向本院提供原告向爱华与被告江楠公司签订的《江楠德景园商品房认购合同》原件，限期过后，原、被告均以未保存合同原件为由拒绝向本院提供该合同原件，导致本案司法鉴定未能进行。原告向爱华、第三人游荷珠经本院明示，均表示只愿意被告江楠公司继续履行合同义务，将诉争房屋的不动产物权登记在自己名下，不愿意解除与被告江楠公司签订的《商品房买卖合同》，接受被告江楠公司的经济赔偿。本院认为，当事人行使权��、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：原告向爱华、第三人游荷珠与被告江楠公司签订的两份《商品房买卖合同》中，那一份合法有效，受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原、被告均明知诉争房屋已由第三人先于认购，虚构合同生效时间，以达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，原、被告在签订的《商品房买卖合同》过程中，存在恶意串通，损害第三人游荷珠的合法权益，因此，该合同属无效合同。原告辩解未虚构合同生效时间，原告合同生效时间在先的意见与事实不符。首先，在原审中，原告向爱华向本院提供了其与被告江楠公司签订的《商品房认购合同》的复印件，其应当持有该��同原件。在第三人申请对原、被告签订的《商品房认购合同》签订日期的笔迹形成时间进行司法鉴定后，原、被告均未能提供合同原件，导致鉴定未能进行，该合同签署时间应当作出对原、被告不利的认定。其次，被告江楠公司法定代表人江德林的证言能够与证人范志的证言以及被告江楠公司证明、江楠公司售楼部销售一览表、销售表等证据相互吻合，相互印证，形成证据锁链，足以证实第三人游荷珠签订《商品房认购合同》时间在先，原告向爱华签订《商品房认购合同》时间在后。而为达到原告先于第三人认购争议房屋的目的，原、被告虚构合同时间，属恶意串通。再次，原告向爱华与被告江楠公司签订的《商品房买卖合同》签署时间一栏中，被告江楠公司并未签署时间，因此该合同生效时间不能确定，原告向爱华未能举证证明其合同生效时间先于第三人游荷珠，其应当承担举证不能的不利后果。综上，由于原告向爱华未能举证证实其与被告江楠公司签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》生效时间先于第三人游荷珠，且在签订上述合同时存在恶意串通行为，损害第三人游荷珠的合法权益，该合同无效。第三人游荷珠与被告江楠公司签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且依法办理了预告登记，应受法律保护，被告江楠公司应当继续履行合同义务，及时将诉争房屋交付给第三人游荷珠、唐彦使用，为第三人游荷珠、唐彦办理该门面的不动产登记及土地使用证登记，承担逾期交付房屋给第三人造成游荷珠、唐彦经济损失，其赔偿标准依据双方签订的租赁协议确定为被告江楠公司按每月2000元标准支付自2014年10月1日起至该房屋交付之日止。综上所述，原告的诉讼请求与本案事实不符，本院不予支持。第三人游荷珠的申请事实充分，理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第二项、第六十条、第一百一十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记管理办法》六十七条、六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第七十条第一款规定，判决如下：一、第三人游荷珠与被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于2012年4月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向第三人游荷珠、唐彦交付位于湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡高速公路互通口德景园3号楼115室房屋，并于本判决生效后六十日内协助第三人游荷珠、唐彦办理该房屋的不动产登记和土地使用登记；三、限被告沅陵县江楠房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内按房屋返租每月2000元标准，向第三人游荷珠、唐彦支付自2014年10月1日起至房屋交付之日止，因逾期交付房屋给第三人游荷珠、唐彦造成的经济损失；四、驳回原告向爱华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ飞审 判 员  郑从容人民陪审员  李敬群二〇一七年十月三十一日书 记 员  张 薇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《城市商品房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业��当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《房屋登记办法》第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；(二)以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应��房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物缺油困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。