黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0128民初967号原告：通河县阳光物业有限公司（反诉被告），住所地：通河县通河镇和平大街幸福家园小区。负责人：刘德成，职务：经理。委托诉讼代理人：贾文君，男，1957年8月19日出生，汉族，该公司员工，住通河县通河镇。被告：崔秀吉（反诉原告），男，1965年7月10日出生，朝鲜族，干部，住通河县通河镇。委托诉讼代理人：崔明杰（系被告儿子），男，1988年5月20日出生，朝鲜族，公务员，住通河镇。原告通河县阳光物业有限公司（以下简称阳光公司）诉被告崔秀吉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以立案受理，与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光公司的法定代表人刘德成及其委托诉讼代理人贾文君、被告崔秀吉及其委托诉讼代理人崔明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付原告物业费1614元（按照每平方米0.35元计算，面积为81.5平方米，每年为342元，二次提水费每年120元，合计每年为462元；2013年下半年物业费为228元）；2、要求被告给付滞纳金500元；3、要求被告承担诉讼费用。事实与理由：自2012年起，原告负责幸福家园小区物业管理，被告系该小区4号楼1单元403室业主。被告自2013年下半年至今除2016年交纳了物业费外，其它时间均拖欠物业管理费，经原告多次催要，被告未履行缴纳义务。被告崔秀吉辩称：原告提供的物业管理委托合同为无效合同，同时原告不具有物业管理资质，亦未提供幸福家园小区建设商佐证证据，即使委托合同成立，原告没有提供有效服务，也应承担违约责任。原告提出的滞纳金要求没有合同依据，应驳回此项诉讼请求；另原告的起诉已超过诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告崔秀吉向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告赔偿反诉原告财产损失2500元；2、要求反诉被告免除反诉原告交纳物业费用；3、反诉被告返还反诉原告2011-2012年缴纳的物业费834元。事实与理由：反诉原告系通河镇幸福家园小区业主，2014年因犯罪分子入室盗窃致使小区内有6户业主遭受损失，反诉原告家中被盗2500元。反诉原告家中财产损失的直接原因虽然是犯罪分子入室盗窃，但由于反诉被告未按照合同约定履行封闭式管理服务，对外来车辆或人员进行登记安保服务，未能防范犯罪分子入室盗窃，导致反诉原告财产受到损害，反诉被告应在其过错范围内承担相应的赔偿责任。反诉被告未履行合同义务，违约在先，是反诉原告不缴纳物业费的原因。反诉被告提供的物业管理委托合同签订期限为2011年11月1日至2014年12月31日止，然而反诉被告提交的营业执照显示成立日期为2012年4月11日，故物业管理委托合同为无效合同。且合同的签署人为刘德成，系自然人，自然人是无法承接物业服务的。因物业管理委托合同无效，故反诉被告自2011年至2014年对幸福家园小区的物业管理行为系非法行为。反诉被告应退回反诉原告交纳的物业费834元。反诉被告阳光公司辩称：业主与物业公司属于劳务服务雇佣关系，依据相关的法律规定，反诉被告的身份为一个民事主体而非行政执法机关，它只有协助公安机关侦破案件的责任与义务，而无赔偿反诉原告财产损失的义务。反诉被告收取反诉原告0.35元/㎡的物业费的一部分用于维持小区公共秩序和日常巡视。由于幸福家园小区业主无产权资质，故反诉被告与哈尔滨市存明房地产有限公司签订了物业委托管理协议，此协议有效，反诉原告交纳了834元的物业费，是对反诉被告提供服务的认可，故不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，其中原告阳光公司举示证据如下：营业执照1份、物业委托管理协议2份、物业资质证书1份、物业委托协议1份、小区公示、交费台账、2016年哈尔滨市物业费收取标准1份、收费票据1册、照片20张。被告崔秀吉举示证据如下：（2014）通刑初字第120号判决书1份、证人李大伟、张俊华、韩淑艳、潘淑艳、赵庆峰出庭作证、照片12张、证明1份、通河镇长安社区证明1份、物业管理协议及情况说明各1份、（2016）黑0128民初1726号民事判决书1份。本院确认：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证均无异议的证据，经本院审查予以确认并在卷佐证。被告对原告举示的3份委托合同提出异议，并主张原告与存明公司签订的委托协议无效，庭审中未举示相反的证据予以证实，被告主张不成立，本院不予支持，原告举示证据有效，本院予以采信；原告举示的小区公示、交费台账、2016年哈尔滨市物业费收取标准1份、收费票据1册、照片20张等证据无其它证据予以佐证，本院不予认定，不予采信。被告申请证人李大伟、张俊华、韩淑艳、潘淑艳、赵庆峰出庭作证的证言、照片12张、证明1份、通河镇长安社区证明1份、物业管理协议及情况说明各1份不能充分证明其主张，且无其它证据予以佐证，本院不予认定，不予采信。本院经审理查明：通河镇幸福家园小区由哈尔滨存明房地产开发有限公司开发建设，于2011年竣工并投入使用。2011年11月原告的法定代表人刘德成与哈尔滨市存明房地产开发有限公司达成《物业委托管理协议》，负责该小区的物业管理服务至今。被告崔秀吉系该小区4号楼1单元403室业主，因2014年家中被盗，造成经济损失2500元，自2013年下半年至2017年，除交纳2016年物业管理费外，其余期间未交纳物业费。本院认为：原告在2011年起初接管幸福家园小区物业管理时确没有相应的服务资质，但在向本院起诉前，已经办理了营业执照并取得了相应的经营资质，并对幸福家园小区进行了实际管理，故原、被告间的物业服务合同成立。被告崔秀吉作为小区内业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。根据哈尔滨市物业费收取标准，原告收取物业费符合规定。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法不悖，本院予以支持。反诉原告主张免除其交纳物业费的义务，无法律依据，本院不予支持。因被告在2014年家中被盗，原告的管理服务存在瑕疵，因此，对于原告的滞纳金请求，本院不予支持。由于反诉被告并不是盗窃的实施人，反诉原告要求反诉被告赔偿其财产损失2500元，无相关法律依据，本院不予支持。2011-2012年间，反诉原告接受了反诉被告相应的物业服务，并自愿交纳了物业费，义务双方均已履行完毕，故反诉原告要求反诉被告返还已经交纳的物业费无法律依据，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可被告在2016年曾交纳过物业费，能够证实原告曾在2016年向被告收取过未缴纳的物业费。故被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效不成立，本院不予支持。反诉原告当庭举示的“业主委员会证明”，可能代表了幸福家园小区部分业主的心声，认为反诉被告未完全履行其相应的义务，此部分业主及被告可以向有关行政部门提出整改建议，或申请对物业管理公司进行行政处罚，亦可以通过合法、自愿的方式成立业主委员会实行相应的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告崔秀吉于本判决生效之日起10日内给付原告通河县阳光物业有限公司2013年半年、2014、2015、2017年度物业管理费1614元；二、驳回原告通河县阳光物业有限公司的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告崔秀吉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费25元，由被告崔秀吉负担50元，原告通河县阳光物业有限公司负担25元，此款于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  袁 巍审 判 员  韩 宇人民陪审员  郎丰波二〇一七年十月二十一日书 记 员  江 淼