安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1822民初3359号原告：广德广晟物业服务有限公司，住所地安徽省广德县。法定代表人：罗国顺，该公司执行董事。委托代理人：彭雪，安徽华睿律师事务所律师。委托代理人：杨斌，安徽华睿律师事务所律师。被告：鲁忠琴，女，住安徽省广德县。被告：广德启凡汽车销售服务有限公司，住所地安徽省广德县。法定代表人：彭鹏，该公司执行董事。原告广德广晟物业服务有限公司（以下简称广晟物业）诉被告鲁忠琴、广德启凡汽车销售服务有限公司（以下简称启凡汽车公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理，依法由审判员夏东生适用简易程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭雪、被告鲁忠琴到庭参加诉讼，被告广德启凡汽车销售服务有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。广晟物业诉称：鲁忠琴系亚夏汽车城B区2号楼119室的业主，启凡汽车公司系该房屋的承租方。2014年4月3日，原告与鲁忠琴签订了《前期物业管理服务协议》，约定业主按建筑面积每月每平方米0.4元交纳物业管理服务费，若业主违反协议不按约定的收费标准和时间交纳的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。自2015年4月6日至今，经原告多次催收，两被告拒不交纳拖欠的物业管理服务费1650元及违约金1953元。为维护原告合法权益，故诉至法院。要求：判令被告立即支付拖欠物业管理服务费1650元及违约金1953元，合计3603元。鲁忠琴辩称：亚夏汽车城B区2号楼119室的业主是我属实，但该房屋出租给彭鹏经营启凡汽车公司，且租赁协议约定物业费由承租方交纳，我们不应当承担该费用。启凡汽车公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提供书面答辩意见。经审理查明：鲁忠琴系亚夏汽车城B区2号楼119室的业主，该房屋建筑面积为72.46平方米，房屋性质为商铺。原告（甲方）于2014年4月3日与鲁忠琴（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定物业管理服务费计收日期为物业开发商与业主约定的交楼日期，乙方应于收楼之日预交十二个月的物业管理费，交纳时间为欠费月的首月底前交清当年管理服务费。其中商铺按建筑面积每月每平方米0.4元，公共水、电能耗费按建筑面积每月每平方米0.2元,生活垃圾处理费120元/户/年。协议第十一条约定了违约责任，其中约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按欠费总额3‰交纳违约金。鲁忠琴接收商铺后将物业费交纳至2015年4月5日，之后的物业管理服务费未交。2016年5月20日，鲁忠琴将该商铺出租给彭鹏用于经营启凡汽车公司，并签订了《租赁协议》一份，该协议的出租方以刘兴华的名义签订的，启凡汽车公司共计租赁6间商铺（114、115、116、117、118、119），其中包括鲁忠琴的119室商铺。协议约定的租赁期限自2016年5月20日至2020年5月20日，也约定了房屋一切费用（包括物业管理服务费）由承租方承担。启凡汽车公司经营至今，未支付物业管理服务费。原告于2017年4月12日通过快递方式向被告送达了律师函一份，催促被告及时交纳物业费。被告收到该函后，仍没有及时交纳物业费，故原告起诉至人民法院。另查明，本案在审理过程中，鲁忠琴于2017年9月20日交纳了2015年4月6日至2016年5月20日期间的物业管理服务费。原告也向本院明确表示，对于2016年5月21日之后的费用，鉴于鲁忠琴与启凡汽车公司签订的协议中有约定，故不再要求鲁忠琴承担给付责任，只要求启凡汽车公司支付物业管理服务费。本院认为：依法成立的物业服务合同受法律保护，物业服务企业及业主都应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告在与鲁忠琴签订了《前期物业管理服务协议》后，依合同约定履行了自己的服务职能，被告作为业主或物业使用人应当按时交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转。未及时交纳物业费是引起本案纠纷的起因，应对本案承担全部责任。由于鲁忠琴与承租方约定了物业费由承租方承担，且鲁忠琴交纳了2016年5月20日前的费用，对于2016年5月20日之后的费用，原告明确表示不要求鲁忠琴承担责任，故对于原告要求启凡汽车公司支付物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张的按0.7元每平方米每月（包括商铺物业费、公共水电能耗费、垃圾费）计算，符合合同约定，本院经核算2016年5月21日至2017年12月31日期间的物业费为980.62元。对于原告主张违约金的诉讼请求，本院认为该违约金的约定明显高于造成的损失。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案的违约金酌定为980.62元的20%，即196.12元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广德启凡汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告广德广晟物业服务有限公司物业费980.62元及违约金196.12元。二、驳回原告广德广晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由广德启凡汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  夏东生二〇一七年十月十二日书记员  杨雅男附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。4、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。