江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终2622号上诉人（原审被告）：虞海龙，男，1981年9月20日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：周林花，女，1979年12月29日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘发斌，江苏择善律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王琪，江苏择善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:闵兆晗，男，1967年10月3日出生，汉族，居民，住滨海县。原审被告：盐城祥瑞房地产经纪有限公司，住所地盐城市鹿鸣路文华名城2幢108门市。法定代表人：郭成，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，江苏瀛鑫律师事务所律师。上诉人虞海龙、周林花因与被上诉人闵兆晗、原审被告盐城祥瑞房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初7227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞海龙、周林花上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回闵兆晗对虞海龙、周林花的诉讼请求；2.由闵兆晗承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.双方在合同中约定了“2016年10月15日前将案涉房屋贷款还清”，但是三方在签约时口头约定可以晚几天，且在约定还贷时间临近时虞海龙、周林花联系中介公司，询问是否可以晚几天，中介公司也以“好的”给予了确切的答复，因此，虞海龙、周林花有理由相信闵兆晗同意其晚几天还清贷款，现虞海龙、周林花迟延几天还贷并非违约行为；2.一审判决对虞海龙、周林花已经准备还贷的事实未予查清，合同约定的还贷日和次日即2016年10月15日、16日刚好是双休日，虞海龙、周林花筹集的资金未能及时到账，且即使到账也不能还贷，其筹集的还贷资金于2016年10月18日到账，因此，一审对闵兆晗首付款的准备情况进行了调查，却对虞海龙、周林花还贷资金的准备情况未作调查，明显存在选择性调查事实，同时闵兆晗在未表明其款项已经凑好的情况下以虞海龙、周林花迟延几天还贷为由，要求解除合同，根本没有履行合同的诚意；3.案涉合同约定2016年10月15日还贷，当月18日虞海龙、周林花将资金筹集到账，后立即多次与闵兆晗沟通欲还贷，并要求继续履行合同但均被拒绝，闵兆晗一直坚持解除合同，为此虞海龙、周林花只得停止提前偿还案涉房屋贷款，闵兆晗于2016年10月21日发出解除合同通知书既不符合《合同法》第93条规定的合同约定解除条件，也不符合《合同法》第94条规定的法定解除条件，由于此时合同已经被闵兆晗明确的违法解除，故虞海龙、周林花才没有还贷；4.一审适用法律不当，我国合同法第60条、第115条并非是针对合同解除的实体法条，现一审认为闵兆晗向虞海龙、周林花发出解除合同通知书符合法律规定，且认为案涉合同于虞海龙、周林花收到该解除合同通知书之日即已解除，属适用法律错误。闵兆晗辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律得当，判决正确；2.虞海龙、周林花认为三方签约时口头约定可以晚几天还贷，该说法无事实依据，因为闵兆晗从未答应过任何擅自变更合同的要求，而且事实上闵兆晗一直在依法认真履行合同；3.案涉房屋转让合同签订于2016年9月18日，距离合同约定的出卖人虞海龙、周林花必须结清房贷的截止时间2016年10月15日长达近一个月，因此虞海龙、周林花有充足的时间结清房贷，但直到2016年10月21日闵兆晗发出解除通知书前，其仍没有结清房贷，故虞海龙、周林花的行为已经明确其不履行合同，且属故意不履行合同，因此闵兆晗依法可以解除合同；4.虞海龙、周林花签订合同前曾吐露房价要上涨，等一等再卖将多卖钱的意思，签订合同后即有悔意，事实情况也是如此，案涉房屋区域的房价一路上涨，增值已经远超过虞海龙、周林花违约的成本，而闵兆晗却无法享受增值利益，故因虞海龙、周林花故意不履行合同导致闵兆晗直接经济损失62万元左右，现一审判决双倍返还的定金远不够弥补损失。请求二审驳回上诉，维持原判。闵兆晗向一审法院起诉请求：1.判令虞海龙、周林花双倍返还定金60000元；2.判令祥瑞公司返还佣金18000元；3.本案诉讼费、律师费均由三被告承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，虞海龙、周林花（甲方）、闵兆晗（乙方）、祥瑞公司（丙方）签订房产转让合同，约定：甲方委托丙方出售凤鸣缇香22幢605室房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付；乙方委托丙方购买凤鸣缇香22幢605室房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用证。房款的支付方式：乙方在签订房地产买卖契约之日，将定金人民币叁万元交予甲方保存，甲方同时将《房屋所有权证》、《土地使用权证》及《房屋共有权证》交予丙方查档验证，做好过户前准备；甲方须在2016年10月15日之前将房贷结清，房子无任何抵押纠纷保证顺利完成交税托管、贷款过户等手续；乙方须在2016年10月15日之前将首付款人民币捌拾捌万元整凑好；乙方须保证公积金确保能贷人民币伍拾万元整，贷不到则以现金补齐；如果办理过程中，遇到特殊情况、国家政策、时间顺延。佣金支付标准及方式，丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按委托代办事项支付代办费计人民币2000元；丙方完成本合同约定的乙方按该房地产售房款1%，具体数额为人民币13800元，贷款服务费5000元，共计18800元向丙方支付佣金和结算代交税费。上述费用，甲、乙方应于合同签订时支付给丙方。甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约金应按本合同约定全额支付丙方的佣金。丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通、损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其他重大过失影响甲、乙方交易的。甲、乙方有下列情形之一的承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的。若乙方悔约，不得向甲方和丙方索还所交定金；若甲方或丙方悔约，应在悔约之日起三日内将乙方所交定金叁万元双倍退赔乙方；但甲、乙双方如共同约定解除时，则丙方所收定金视为佣金不予退回，而由双方共同承担等。合同签订当日，闵兆晗向虞海龙和祥瑞公司分别支付购房定金30000元和服务费、贷款服务费18800元，虞海龙和祥瑞公司均向闵兆晗出具了收条。嗣后，虞海龙、周林花未能在合同约定的时间即2016年10月15日前将案涉房屋的贷款全部结清，直至一审庭审时仍未结清该房屋贷款。2016年10月21日，闵兆晗向虞海龙、周林花发出解除合同的通知书，认为虞海龙、周林花经多次催促仍未能在约定期限结清房贷履行合同义务，致合同不能按规定履行；祥瑞公司未将合同中规定的虞海龙、周林花首要办理事宜的进展情况及时告知闵兆晗，故要求解除房产转让合同，并要求虞海龙、周林花立即返还购房定金叁万元，祥瑞公司立即返还中介服务费和贷款服务费共计壹万捌仟元整，要求虞海龙、周林花及祥瑞公司收到本通知之日起三日内立即返还给闵兆晗相关费用。2016年10月27日，虞海龙向闵兆晗发出函件一份，认为是闵兆晗悔约不购买案涉房屋，未将880000元房款按时到位并交付，其依法行使合同的抗辩权，暂停提前偿还房贷；不同意闵兆晗要求解除转让合同的要求，要求闵兆晗收到该信息后三日内将880000元购房资金准备到位，并到房产局办理资金托管、交税等相关手续，其将立即办理提前偿还房贷手续；另其已将案涉房屋中买卖合同范围之外的相关物品已撤离，已做好交房准备；如坚持悔约，闵兆晗所支付的定金30000元将不予退还，同时闵兆晗将承担合同规定的房款的万分之五的违约责任。后三方为定金及佣金的退还发生争议，故闵兆晗诉至一审法院。一审法院认为，闵兆晗、虞海龙和周林花、祥瑞公司三方于2016年9月18日签订的房产转让合同不违反国家法律、行政法规，系合法有效。虞海龙、周林花在签订合同后，未按合同约定于2016年10月15日前将案涉房屋贷款还清。闵兆晗于2016年10月21日向虞海龙及周林花发出解除房产转让合同通知书，符合法律规定，故双方签订的房地产经纪合同于虞海龙、周林花收到该解除合同通知书之日即已解除。根据法律规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给予定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。虞海龙收取闵兆晗支付的购房定金，其未在合同约定的期限内还清案涉房屋的贷款，故现闵兆晗要求其双倍返还定金60000元的请求符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。对虞海龙、周林花辩称，系闵兆晗未在合同约定的2016年10月15日前准备好首付款880000元，故其享有不安抗辩权，停止提前偿还案涉房屋贷款，后闵兆晗要求解除合同，系闵兆晗构成违约，其收取闵兆晗的定金不予退还的理由，与本案查明的事实不符，合同明确约定虞海龙、周林花须在2016年10月15目前将房贷结清，闵兆晗须在2016年10月15日前将首付款880000元凑好，一审庭审中闵兆晗提供了相关近800000元存单及公积金余额150000余元的明细，合同中约定闵兆晗须在2016年10月15日将首付款880000元整凑好，并未约定闵兆晗须将880000元交付到虞海龙、周林花、瑞祥公司的账户中，闵兆晗提供的证据能够证明其在2016年10月15日前具有履行合同的能力，故对虞海龙、周林花该辩称理由不予采信。对闵兆晗要求祥瑞公司向其返还佣金18000元的请求，因合同中明确约定，甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，违约金按本合同约定全额支付丙方的佣金。虞海龙与周林花未按合同约定的期限偿还案涉房屋贷款，祥瑞公司作为中介方并无过错，现闵兆晗要求祥瑞公司返还佣金18000元，综合考虑本案的实际情况，双方的房产经纪合同现已解除，未实际进入贷款流程，祥瑞公司收取闵兆晗贷款费5000元应予返还。对闵兆晗要求虞海龙、周林花、祥瑞公司承担本案的律师代理费用，因双方关于律师费用的承担未有合同的约定，且闵兆晗亦未提供相关证据证明其已实际支付了该项费用，故对闵兆晗的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、虞海龙、周林花于判决发生法律效力之日起十日内向闵兆晗双倍返还购房定金60000元；二、祥瑞公司于判决发生法律效力之日起十日内向闵兆晗返还贷款服务费5000元；三、驳回闵兆晗的其他诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取875元，由虞海龙、周林花负担。二审中，虞海龙、周林花提交证据：证据一、虞海龙在中国建设银行活期账户存款余额20万余元，证明其结清贷款的资金已经到位；证据二、系三方协调录音和通话录音，证明闵兆晗拒绝履行合同，并且认可虞海龙、周林花延迟还贷；证据三、奥体一号的付款记录，证明虞海龙、周林花卖房后准备购买更大的房屋；证据四、装修发票，证明虞海龙、周林花为了腾空案涉房屋在装修小房屋，且在积极履约并没有违约；证据五、2017年5月15日的解除通知，证明虞海龙、周林花在2017年5月15日向闵兆晗发出解除通知。闵兆晗对虞海龙、周林花提交证据的质证意见为：对证据一的真实性认可，但对证明目的不认可，所有账户转账20万元是在2016年10月18日入账的，按照合同约定，必须在2016年10月15日结清贷款，但虞海龙并没有按照合同结清贷款；对证据二，因对方已经违约在先，并且不守信用，闵兆晗依法要求解除合同，虞海龙的所作所为没有诚信，不平等，没有法律约束力；证据三买房记录与本案无关；证据四装修房屋账单与本案无关；证据五是虞海龙、周林花在一审判决后发出的解除合同通知，并没有法律效力。祥瑞公司对虞海龙、周林花提交的证据质证意见为：证据一、三、四、五与祥瑞公司无关，请求法院依法认定；对证据二录音资料，请求法院依法认定。依据三方签订的房屋转让合同第5.2约定，虞海龙、周林花需在2016年10月15日前结清贷款，后因2016年10月15日是周六，虞海龙、周林花只能拖延至2016年10月17日，闵兆晗不愿意给虞海龙、周林花延长还贷期限，故闵兆晗在2016年10月18日向祥瑞公司电话联系提出解除合同，不愿再购买案涉房屋。闵兆晗提交证据：证据一车位发票一份，证明当初闵兆晗以案涉605室房屋的名义摇号购买车位，其是有买房的诚意的；证据二案涉房屋的网上挂价，证明虞海龙、周林花知道房价要上涨，想高价卖房。虞海龙、周林花对闵兆晗提交的证据质证意见为：对证据一的真实性无异议，但达不到证明目的，2016年9月14日双方房屋转让合同尚未签订，闵兆晗租赁车位的行为与本案无关；对证据二的真实性无异议，但达不到证明目的，虞海龙、周林花将案涉房屋挂牌是于一审判决后闵兆晗再次明确不买房的情况下作出的，故该证据与本案无关。祥瑞公司对闵兆晗提交的证据质证意见为：闵兆晗提交的证据与祥瑞公司无关，请求法院依法认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，虞海龙于2017年5月15日向闵兆晗发出《解除房产转让合同通知》，其中虞海龙、周林花认为闵兆晗坚持解除合同并诉讼至法院构成拒绝履行造成其损失，故依据合同法第九十四条通知闵兆晗解除案涉合同。二审又查明，闵兆晗和虞海龙、周林花在二审审理中，均表示认可案涉合同解除。本院认为，闵兆晗、虞海龙和周林花、祥瑞公司三方于2016年9月18日签订的房产转让合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。1.虞海龙、周林花未能依约在2016年10月15日前结清案涉房屋所欠银行贷款，之后其虽然于中国建设银行的账户在2016年10月18日存入200000元，但虞海龙、周林花仍未能及时将其贷款结清，故其行为已构成迟延履行。2.根据现有证据及查明的事实，一方面双方合同中并未约定如虞海龙、周林花未能在2016年10月15日之前将房贷结清则闵兆晗可随时解除合同，另一方面虞海龙、周林花虽构成迟延履行但尚未构成根本违约，截止2016年10月21日案涉合同仍可以继续履行，无充分证据证明虞海龙、周林花悔约不履行合同，故此时闵兆晗如需解除合同则依法应当向虞海龙、周林花行使催告义务，告知其在合理期限内履行合同义务，如经催告后虞海龙、周林花在合理期限内仍未履行合同义务，则闵兆晗依法有权单方解除合同，因此闵兆晗于2016年10月21日在案涉合同仍可以继续履行的情况下直接向虞海龙、周林花发出解除房产转让合同通知书解除案涉合同，该行为不符合双方合同的约定和法律规定，不具有单方解除合同的效力。3.由于闵兆晗发出上述单方解除合同通知书的行为不具有解除合同的效力，故虞海龙、周林花以闵兆晗未将880000元购房款到位并交付为由而停止偿还房贷，其行为不符合双方合同的约定，同时闵兆晗就本案诉讼至法院并不必然导致案涉合同被解除，故虞海龙、周林花于一审判决后以闵兆晗坚持解除合同并诉讼至法院构成拒绝履行为由，并依据合同法第九十四条规定向闵兆晗发出解除房产转让合同通知，该行为也不能产生单方解除合同的效力，本院不予采纳。4.由于二审中闵兆晗和虞海龙、周林花双方对案涉合同被解除的事实均予以认可，能够证明双方均不再履行案涉合同，故虞海龙、周林花依照合同收取的定金30000元依法应予返还。闵兆晗认为虞海龙、周林花已构成根本违约且案涉合同已被闵兆晗单方合法解除为由，要求虞海龙、周林花双倍返还定金60000元，以及虞海龙、周林花认为闵兆晗构成根本违约无权要求返还定金，双方的理由均无事实与法律依据，本院不予支持。综上，虞海龙、周林花的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初7227号民事判决第二项。二、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初7227号民事判决第三项。三、变更江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初7227号民事判决第一项为：虞海龙、周林花于本判决发生法律效力之日起十日内向闵兆晗返还购房定金30000元。四、驳回闵兆晗的其他原审诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，减半收取875元，由虞海龙、周林花负担（闵兆晗已预交）。二审案件受理费1300元，由虞海龙、周林花负担650元，由闵兆晗负担650元（虞海龙、周林花已预交）。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  谢超亮二〇一七年十月十五日书记员  许其娟