天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初83219号原告：天津上嘉物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路66号中建大厦1606。法定代表人：殷宗友，总经理。委托诉讼代理人：张雪冬，女，该公司员工。被告：邢成霞，女，汉族，1974年6月8日出生，住天津经济技术开发区。原告天津上嘉物业管理有限公司与被告邢成霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津上嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人张雪冬、被告邢成霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2015年1月1日到2016年12月31日的物业服务费共计3399元，逾期违约金102元，共计3501元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告与天津开发区华辉小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为华辉小区提供物业服务，合同期间为2015年1月1日至2017年12月31日，服务费标准为公寓物业费每月每平方米0.7元，电梯、消防、二次供水等维护管理费为每月每平方米0.2元，两项共计每月每平方米0.9元，按照物业管理服务费的3%收取违约金（从逾期之日到实际给付之日）。被告是2号楼3门401室业主，建筑面积157.36平方米，自2015年1月1日至2016年12月31日拖欠原告物业费，经原告多次催要，被告未交纳。原告提供了《物业管理企业资质证书》、《天津市住宅物业服务合同》、《物业服务合同终止协议》、《物业服务合同补充协议》、《关于华辉小区业主大会票决结果报告》、《催交物业费通知》及快递查询详情等证据以证明上述事实。被告辩称，被告不是不交物业费，而是原告提供的物业服务存在很多问题，应暂缓交费，包括：地热水不明原因即不让使用；电梯经常出故障；安全管理不到位，每个门没有管控和保安；楼道防盗门一直处于故障状态；出租户夜间扰民严重；小区出现蟑螂；下水道经常堵塞；下雪后没有清扫台阶；擅自更换被告电表，造成被告电表内几千元余额的损失；楼道防盗门更换门禁不通知被告，导致被告进不了家门等；其他意见与合并审理的其他业主相同。本院经审理认定事实如下：原告具有物业管理企业三级资质。2014年12月29日，天津开发区华辉小区业主大会与原告签订《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日终止。合同约定，该业主大会代表全体业主将华辉小区委托原告进行物业管理服务，同时对物业基本情况、管理事项、管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，合同约定采取包干制的形式收取物业管理服务费，按建筑面积，高层住宅每月每平方米0.7元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.2元，业主每月10日前交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费3%比例交纳违约金。2016年1月1日，天津开发区华辉小区业主大会与原告签订《物业服务合同终止协议》，约定双方于2014年12月29日签订的《天津市住宅物业服务合同》终止，由天津宏坤物业管理有限公司继续与华辉小区签订新的物业合同。同日，天津开发区华辉小区业主大会与天津宏坤物业管理有限公司签订了《天津市住宅物业服务合同》，自2016年1月1日起至2017年12月31日终止。被告为华辉小区房屋权利人，房屋建筑面积157.36平方米，被告未缴纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。原告对被告及其他业主提出的物业服务中存在的问题回应为：原告进驻该小区即没有地热水，原告不清楚停用的时间和原因；在安装楼道电子门的时候，每户免费办理3个进门卡扣，被告没有卡扣是因为被告自己没去办理；更换电表是电力公司做的，被告电表内的余额损失非原告所致；原告入驻该小区时，小区消防即处于瘫痪状态，在原告与业委会的协同努力下，层级打报告，中建大厦成为国务院督办项目，在2016年底大厦的消防系统改造完成，但在验收试水时，发现世纪公寓管道内无水，为此，原告和业委会已向相关部门打报告要求解决世纪公寓的消防问题；原告将电梯委托给专门单位进行维保，每年由天津市特种设备监督检验技术研究院负责检测；关于业主把自有房屋出租给群租户的问题，原告没有执法权，只有向城管部门和社区反映的权利，今年7月，政府部门已经强制拆除了群租房；小区的商铺有一些是娱乐场所，扰民问题难以控制；关于卫生问题，原告每天打扫卫生，清理楼道。经本院审理查明和实地调查，华辉小区由中建大厦办公楼、商铺和公寓组成，部分商铺为餐饮或娱乐场所，公寓设施相对老旧，业主生活环境确实有一些问题。针对该小区存在的问题，原告采取了相应的管理和服务措施，履行了物业服务合同约定的基本义务，但在服务中也确实存有瑕疵。2017年，在相关部门的努力下，小区环境得到了较大改善。经本院主持调解，双方未能达成一致调解意见。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，基于原、被告双方之间的物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行缴纳物业管理服务费的义务。华辉小区相对老旧，且物业构成复杂，居民的生活环境确实存在一定问题，但同时也给原告的物业管理和服务造成一定困难。原告对小区存在的问题，采取了相应的管理措施，在相关部门的努力下，小区环境也得到了较大改善。物业公司和业主应共同努力巩固这来之不易的成果，为小区营造更好的生活环境。原告与华辉小区的物业服务合同于2016年1月1日终止，原告向被告主张2016年1月1日后的物业服务费没有事实依据，本院不予支持。鉴于原告在物业服务期间提供的物业服务存有瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减物业服务费中基本服务费的10%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用部分，不予扣减，被告应向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1567元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告邢成霞给付原告天津上嘉物业管理有限公司自2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1567元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  曹秋芬二〇一七年十月二十六日书记员  张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。