湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初798号原告：覃长富，男，1979年12月9日出生，土家族，住湖北省来凤县。被告：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。法定代表人：朱晞煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。原告覃长富与被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃长富、被告华龙公司的委托诉讼代理人肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃长富向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2、请求法院判令被告继续履行合同，限期被告无条件的向原告交付达到法定条件的商品房，限期被告无条件的向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由被告提供的其他证明文件和资料；3、请求法院判令被告即日向原告给付自2016年1月20日至2017年7月6日已经产生的逾期交房违约金204863.5元；4、请求法院判令被告即日向原告给付自2016年４月20日至2017年7月6日已经产生的因被告原因导致原告不能取得房屋权属证书所产生的违约金88742元；5、请求法院判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告于2014年1月24日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ESZ201402703。合同约定，原告购买被告开发的坐落于武汉大道桂花树村来凤华龙城一区华龙商城1层110号商品房，规划用途为商业，总房款1030760元。原告应于2014年1月27日前支付全部房款，被告应于2016年1月19日之前交付符合约定条件的房屋。同时合同第二十条.（二）.1载明：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。原告按约定于2014年1月24日支付房款430760元、1月26日支付房款600000元，共计总房款1030760元全部支付到被告指定账户。原告依合同约定全部履行了自己作为买受人一方应尽的交付款义务，被告至今仍未向原告交付经验收合格的房屋且至今仍不能确定具体交房日期。根据该合同第十一条第一款之约定，该商品房应于2016年1月19日前验收合格并交付给原告，交付条件为该合同第九条约定的已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但被告至今未按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定向来凤县住建局提交竣工验收申请，至今未按合同的约定向原告出示竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未书面通知原告收房。被告至今没有按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定向房地产行政主管部门报送测绘成果和权属登记资料，致使原告至今未取得该商品房的权属证书。原告认为，原告已经积极履行了合同约定的全部义务，被告已经严重违约，应当依法、依约定承担全部违约责任。对于被告至今未交付房屋的违约行为，原告现要求被告继续履行合同，交付达到法定和约定交房条件的房屋，并按照合同第十二条第一款之约定从2016年1月20日起至实际交付之日止按日计算向原告支付逾期交付房屋违约金。合同约定的违约金标准是全部房价款按日计算的千分之2.5，至2017年7月6日，被告已经违约530日，按照合同约定应支付违约金1365767元，但原告只要求按此标准的15%支付，要求被告支付违约金204863.5元（总房款1030760元×530日×0.25%×15%）。因被告交付达到法定条件的房屋的具体日期未定，2017年7月6日至实际交付之日的违约金另行支付。对于被告至今未向房屋登记主管部门报送资料导致原告至今未能取得房屋权属证书的违约行为，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向原告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿从2016年4月20日起至2017年7月6日止的违约金88742元（总房款1030760元×4.75%×1.5×14.5／12）。因实际取得房屋权属证书日期未定，2017年7月6日至实际办理权属证书之日的赔偿另行支付。原告认为，原、被告签订的合同为格式合同，该合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”与第二十条“房屋登记”条款，被告作为格式合同的提供方违反了《合同法》第三十九条、第五十二条的相关规定。对于被告提供的格式合同中的违法和不当约定，原告请求按照《合同法》第四十条、第四十二条的规定确认无效并判令被告赔偿损失。原告曾多次要求被告履行合同并赔偿损失无果，现根据相关规定，向法院提起诉讼，请求法院予以支持。华龙公司辩称,首先，对于原告陈述的事实没有异议，被告对没有向原告按时交付房屋表示歉意，违约交房是事实，被告愿意在法院的主持下承担相应的违约责任，并且尽快的将房屋交付给原告使用。被告使用的《商品房买卖合同(预售)》是来凤县住建部门提供的，是该部门统一为来凤县房地产开发企业与购房户签订房屋买卖合同而定制的，是政府部门平衡双方权利义务防止出现霸王条款而提供的，因此具有公开、公正性。而且签订购房合同时，被告也是与原告逐条协商确定的合同内容，打“x”条款是双方协商所确定的，不存在胁迫、重大误解的情况，是有效的。第二，虽然因客观原因，被告没有按照合同及时向原告交付房屋，但被告同意继续、积极履行合同。被告正在积极办理相关手续，努力在最快的时间内按照《商品房买卖合同(预售)》第九条的约定交付房屋。第三，关于限期被告无条件的向房地产行政主管部门报送商品测绘成果以及需要由被告提供的其他证明文件和资料的问题。这一问题没有在合同中予以明确约定，在达到交房条件时，被告会及时处理此问题。第四，关于被告承担逾期交房违约金的问题。双方在合同第二十条对没有办理权属证书有相应表述，对违约金的计算打“x”，应视为对违约金计算方式放弃。根据双方合同约定的违约金即按日2.5‰计算过高，原告主张按此标准的15%计算没有法律规定及合同约定，被告认为违约金约定过高，违约金具体的计算方式和标准由人民法院予以认定。第五，关于原告不能取得房屋权属证书所产生违约金的问题。双方签订的合同中没有约定原告不能取得房屋产权证书所产生的违约金，故被告不承担此违约金。综上，请求人民法院综合本案实际情况及法律规定给予本案相应的判决。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。覃长富提交了如下证据：覃长富的居民身份证复印件、合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》（复印件）、销售不动产统一发票（电子）（复印件）、2015年5月25日来凤县住房和城乡建设局关于来凤华龙城三区未竣工验收备案强行交房的回复、2017年2月10日来凤县住房和城乡建设局关于华龙二期交房违约无证问题的回复、2016年3月28日来凤县住房和城乡建设局关于“华龙城二期什么时候能交房”回复、2017年1月24日恩施州政府办公室关于恩施州来凤县华龙城延迟交房且无法办证的回复、2017年2月3日湖北省政府政务督查室关于恩施州来凤县的华龙城小区没有房产证的回复、2017年3月14日华龙公司关于华龙城一期一区、二区、三区未完工序对购房业主倒排工期的承诺书、2017年2月23日来凤华龙城遗留问题工作专班的协调记录、2017年2月13日华龙公司《关于来凤华龙商铺及住宅配套设施工期进度计划书》、2017年5月26日来凤县纪委答复、2017年5月25日来凤县住房和城乡建设局关于咨询来凤华龙城竣工验收备案事宜的回复、2017年7月5日恩施州委办公室关于来凤县华龙城的商品房逾期交房还不办证的回复（以上证据除注明复印件外其余均为网络问政平台的打印件）。华龙公司未向本院提交证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年1月24日，覃长富（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙公司将自己开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城一区华龙商城1层110号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为商业。该商品房总价款为人民币1030760元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。分期付款，买受人应当在2014年1月27日前分二期支付该商品房全部价款，首期房价款430760元，应当于2014年1月24日前支付，剩余600000元，应当于2014年1月27日前付清，若逾期未能办理完结，按《商品房买卖合同》第八条承担违约责任。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方在合同第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定部分，均以“x”表示。合同签订后，覃长富按合同约定给华龙公司支付了购房款1030760元。此后，华龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋，故覃长富于2017年7月6日向本院提起诉讼。另查明，覃长富就华龙公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能达到交付条件。从合同所约定的交房时间2016年1月19日起，至2017年7月6日止，华龙公司逾期交房的天数为530日。本院认为，覃长富与华龙公司双方签订的合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，覃长富依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给覃长富，华龙公司没有给覃长富办理房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，本院依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，本院作出如下评判：（一）关于覃长富与华龙公司签订的合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。本院认为，该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于覃长富要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，本院依法不予支持。（二）关于覃长富要求继续履行合同，限期华龙公司无条件向覃长富交付达到法定条件的商品房的问题。本院认为，覃长富要求继续履行合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》，华龙公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，本院依法应予以支持。因合同所约定的商品房至今尚未达到交付条件，本院在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，覃长富可待条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于覃长富要求限期华龙公司无条件向覃长富交付达到法定条件的商品房该项诉讼请求，本院依法不予支持。（三）关于覃长富要求法院限期华龙公司无条件的向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由华龙公司提供的其他证明文件和资料的问题。因华龙公司是否向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料，不属于民事法律所调整的范围，故在本案中不予支持。（四）关于华龙公司逾期交房是否应给付覃长富已经产生的违约金204863.5元的问题。双方签订的合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行。覃长富依合同约定支付了1030760元全部购房款后，华龙公司就应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向覃长富交付合同所约定条件的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但覃长富只要求按此标准的15%支付，符合法律规定。覃长富所主张从2016年1月20日起至2017年7月6日止逾期交房已经产生的违约金204863.5元（总房款1030760元×530日×0.25%×15%），已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。（五）覃长富所主张的因华龙公司原因导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金88742元的问题。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。本案中无法确定房屋实际交付时间，也无法确定办理房屋权属证书的时间，覃长富可待要求华龙公司支付办理房屋权属证书的条件成就后另行主张权利，本案中不一并处理。故对于覃长富的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告覃长富与被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行双方于2014年1月24日签订的合同编号为ESZ201402703的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司于本判决生效后30日内支付原告覃长富逾期交房违约金204863.5元；三、驳回原告覃长富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元，由原告覃长富负担1330元，被告恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担4374元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁东华审 判 员  唐桂生人民陪审员  徐中赋二〇一七年十月十七日书 记 员  谭 翔