福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5020号上诉人（原审原告）：福州春城物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路3号山明水秀大厦3层06店面。法定代表人：陈文春，总经理。委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀茹，女，1954年5月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏小龙，福建知力律师事务所律师。上诉人福州春城物业管理有限公司（以下简称“春城物业公司”）因与被上诉人黄秀茹物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由黄秀茹承担。事实与理由：一、一审认定春城物业公司的服务期限为2015年5月31日属于认定事实错误。2015年5月16日山海关花园业主委员会曾向福州春城物业管理有限公司出具函件，函件明确表示虽然双方物业服务合同将于2015年5月31日到期，但在选聘工作结束前仍由春城物业公司继续提供服务。事实上截止2015年6月30日，新物业公司才入驻，因此春城物业公司服务期限实际是到2015年6月30日。二、春城物业公司于2016年3月底通过挂号信的方式向黄秀茹发送催款通知。说明春城物业公司曾向黄秀茹主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，本案诉讼时效已经中断。退一步讲，春城物业公司起诉的时间为2017年2月23日，双方约定支付物业费的时间为当月30日前，即使认定时效未中断，也应该从2017年2月23日往前倒推2年，即2015年2月份当月的物业费未过诉讼时效，仍属于合理请求范围。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查清事实，依法作出判决。黄秀茹辩称，在一审起诉前，春城物业公司均未向黄秀茹主张过物业费。因为在春城物业公司管理小区期间实际上对小区的管理是处于不作为的状态，因此黄秀茹基于这种状况才不缴纳物业费。而春城物业公司因为没有对该小区进行有效的管理，春城物业公司才没有向黄秀茹索要物业费。春城物业公司在一审期间也有提出过其曾通过挂号信的形式向黄秀茹索要物业费，但挂号信的签收人并非黄秀茹及其家属。事实上，小区的信件均由物业签收，挂号信是物业自己发自己收，并没有将挂号信转达给黄秀茹。一审期间黄秀茹提出如果春城物业公司认定挂号信是黄秀茹及其家属签收，春城物业公司可以申请笔迹鉴定，但春城物业公司在一审期间并未申请。综上，我们有理由相信春城物业公司在此期间没有向黄秀茹索要物业费。因此，一审认定其主张的权利已过诉讼时效符合法律规定。春城物业公司向一审法院起诉请求：1.黄秀茹偿付拖欠春城物业公司的物业管理费1801.6元，违约金3699.2元，合计5500.8元（按山海观花园物业服务合同计算违约金）；2.黄秀茹承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月18日，春城物业公司与山海观花园业主委员会签订《福州市物业服务合同》，约定：由春城物业公司为福州市鼓楼区西二环北路80号山海观花园提供物业服务；服务期限自2012年6月1日至2015年5月31日止；物业服务费用（不含附属间）按建筑面积向业主收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；B座多层带电梯住宅物业费为每月每平方米1.15元。另查，黄秀茹系福州市鼓楼区西二环北路80号山海观花园B座505室的业主，产权面积为97.91平方米，每月的物业费为112.6元。一审法院认为，《最高人民法院》第一条规定，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。春城物业公司与黄秀茹所在小区的业主委员会签订《福州市物业服务合同》，为山海观花园小区提供物业服务；黄秀茹系山海观花园B座505室的业主，故黄秀茹应受合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。本案黄秀茹在享受春城物业公司提供的物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，春城物业公司要求黄秀茹缴纳物业费和支付违约金的诉请，于法有据，一审法院予以支持。但春城物业公司主张按合同约定的日千分之三的标准支付违约金过高，应予调整，可按年利率24%计付。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。黄秀茹对此提出抗辩。经审查，春城物业公司于2017年2月23日向一审法院起诉，对于超过时效的部分即2015年2月之前的诉请一审法院不予支持，且《福州市物业服务合同》约定的服务期限至2015年5月止，故黄秀茹应向春城物业公司缴交2015年3月至2015年5月的物业管理费用合计为3月×112.6元/月＝337.8元及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、黄秀茹于本判决生效之日起十日内向春城物业公司支付自2015年3月至2015年5月的物业管理费337.8元以及违约金（以每月物业管理费112.6元为基数，按年利率24%的标准，从当月1日起分别计算至本判决确定付款之日止）；二、驳回春城物业公司其他诉讼请求。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取为25元，由春城物业公司承担20元，黄秀茹承担5元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，春城物业公司作为具有物业服务资质的物业服务企业法人，与山海观花园业主委员会签订的《福州市物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，该物业服务合同的相关条款依法对作为山海观花园业主的黄秀茹产生约束力。春城物业公司已按照合同约定提供了基本的物业服务，黄秀茹作为业主，依约应当支付相应的物业服务费及违约金。春城物业公司于2017年2月23日向一审法院起诉，其主张已于2016年3月31日向黄秀茹催款构成时效中断，但其提交的国内挂号信函收据无信件收发人相关信息，黄秀茹亦否认曾收到该信函，故本院对春城物业公司关于其未超过时效的主张不予采纳，对于超过时效的部分诉请应不予支持。鉴于本案《福州市物业服务合同》约定业主应在每月30日前履行交纳物业服务费义务，春城物业公司在2015年2月28日前尚可主张当月的全部物业服务费，故本院认为春城物业公司对2015年2月份的物业服务费的主张并未超过诉讼时效，黄秀茹仍应支付当月物业服务费及违约金。如前所述，黄秀茹支付每月物业服务费的义务在当月30日前履行即可，因此，欠缴物业服务费的违约金亦应从次月1日起算。一审法院从2015年3月起算黄秀茹欠付的物业服务费并认定违约金从欠付物业服务费的当月1日起算不当，本院依法予以纠正。春城物业公司主张其在2015年5月31日物业合同到期后，仍为黄秀茹的小区提供物业服务至同年6月30日，但其提交的山海观花园业主委员会的函件并未明确延长物业服务的期限，无法证明该主张，本院对春城物业公司要求黄秀茹支付2015年6月份物业费的上诉请求不予支持。综上所述，春城物业公司的部分上诉请求成立，本院依法予以改判，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2131号民事判决；二、黄秀茹应于本判决生效之日起十日内向福州春城物业管理有限公司支付自2015年2月1日至2015年5月31日的物业管理费450.4元以及违约金（以每月物业管理费112.6元为基数，按年利率24%的标准，从次月1日起分别计算至本判决确定付款之日止）；三、驳回福州春城物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回福州春城物业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由福州春城物业管理有限公司负担45元，由黄秀茹负担5元。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 张 敏审 判 员 李文颖二〇一七年十月十九日法官助理 江丽丽书 记 员 肖 晶