镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1112民初2257号原告：方寅生，男，1974年12月10日生，汉族，住镇江市。原告：朱彩红，女，1977年6月4日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：方寅生（系朱彩红的丈夫），男，1974年12月10日生，汉族，住镇江市。被告：镇江市望山房产开发有限责任公司，住所地：镇江市丹徒新城太平洋商业中心10幢80-82号。法定代表人：林逢科，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦刚，该公司职员。原告方寅生、朱彩红诉被告镇江市望山房产开发有限责任公司（以下简称望山房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方寅生、朱彩红、被告望山房产的委托诉讼代理人韦刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方寅生、朱彩红向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付自2014年8月31日至2017年6月29日期间违约金150000元；2、判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、判令被告承担自2014年8月31日至今因车库进水导致家用电器损坏的损失10000元；4、判令被告承担自2017年6月30日起至交房办理不动产权证日止期间的违约金（基数为288394元，以每天万分之七计算）；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年，原告购买被告开发的丹徒区望族舒苑小区商品房一套，合同约定被告应该在2014年8月31日前交付房屋。因被告自身原因，未能按照约定交付房屋。被告曾承诺2015年10月31日交付，但至今未能交付房屋。被告的违约行为导致原告无法正常居住，亦无法办理不动产权证。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告望山房产辩称：1、原告已向我公司提交了提前交房申请书，我公司也将房屋交付给原告。原告对房屋未达到交付条件是明知的，其自愿接受房屋的现状，应视为原告认可房屋的交付，故我公司不应该承担违约金；2、原告主张的违约金过高，已经超过购房款的一半，不符合法律规定；3、因为现在没有交房，故我公司不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。经审理查明，2013年8月，二原告与被告签订商品房买卖合同一份，二原告购买被告开发的望族舒苑9幢第7层605号房屋，房屋价款为288394元。对于商品房的交付，合同第八条约定被告应在2014年8月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备取得《配套设施建设方案履行确认证明》条件的，并符合合同约定的商品房交付给原告。对于逾期60日交房的违约责任，合同第九条约定原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。对于商品房的交接，合同第十一条约定被告应当出示《配套设施建设方案履行确认证明》，签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，二原告按照约定向被告支付了房屋价款288394元。合同约定的交房时间到期后，被告未能按照约定交付房屋。2014年10月20日，被告向望族舒苑的业主出具承诺书，载明：因天气影响工期以及部分配套未完工验收等问题，暂时未能达到正式交付条件。我公司承诺如下：1、为满足部分业主着急拿房的愿望，我公司将于2014年10月31日前使小区达到进场装修的基本条件。客户提出提前交房的申请并办理完交房手续后，即可进场装修。我公司将为提前进场装修的客户提供免费的水、电和物业服务……；2、我公司根据购房合同上的具体条款对此次延期交房进行赔偿……；3、……；4、因10月31日非我公司正式交房，届时将会有部分配套项目的验收尚未结束，我公司郑重承诺，客户交房如因后期验收未通过的原因造成客户损失的，我公司将根据实际造成的损失全部赔偿；5、……2014年11月7日，原告方寅生向被告提交申请书，被告将房屋交付给了原告，双方签署了交房流程确认单。2015年5月5日，被告向望族舒苑的业主出具承诺书，载明：1、2015年5月31日前一次性支付望族舒苑2014年9月1日至2015年4月30日之间发生的交房违约金；2、2015年4月30日之后产生的交房违约金将于2015年7月31日前付清，按总房款的万分之五每日计算；3、如果2015年8月31日还未能如期正式交房，从2015年9月1日起，违约金按总房款的万分之六每日计算；4、……2015年8月12日，被告再次向望族舒苑的业主出具承诺书，载明：1、如果2015年10月31日未能如期正式交房，从2015年11月1日起，违约金按总房款的万分之七每日计算；2、……；3、……至今，被告未能将房屋交付给原告。未能交房的原因，被告陈述是因为被告资金问题，验收不完整。另查明，2013年8月2日，被告取得商品房预售许可证。2014年11月7日、2015年5月23日、2015年5月28日、2015年6月25日，被告分别给付二原告逾期交房违约金1759元、3000元、3000元、9660元合计17419元。诉讼过程中，原告撤回要求被告交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求。上述事实，有商品房买卖合同、承诺书、申请书、收条等证据及双方当事人庭审陈述佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应严格依照履行。关于被告是否已经完成交房问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房交付的条件为被告取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》，在交房时需向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告将房屋交付给原告时并未取得上述文件，原告是在被告出具承诺前提下接收房屋进场装修，且从被告多次出具的承诺书中也可以看出，2014年10月31日的交房非被告正式交房，故原、被告之间的交房不属于有效交付。关于原告主张的违约金问题。被告未按合同约定的交付条件交付房屋构成迟延交付，应按照合同约定和法律规定承担违约责任，但被告承担的违约金依法不得超过已付购房款的24%。原告给付被告的购房款为288394元，被告支付原告的违约金不得超过69214.56元。被告已经给付原告违约金17419元，仍需给付原告违约金51795.56元。关于原告主张的自2014年8月31日至今因车库进水导致家用电器损坏的损失10000元，因原告未举证证明，本院对原告该诉讼请求不予支持。关于原告主张自2017年6月30日起至交房办理不动产权证日止期间的违约金，因原告主张的违约金已超过法律规定的上限，故本院对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市望山房产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告方寅生、朱彩红违约金51795.56元；二、驳回原告方寅生、朱彩红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由被告镇江市望山房产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  陈宁二〇一七年十月十九日书记员  陈晴