广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17418号上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区广江路。法定代表人：侯秉理，职务：厂长。委托代理人：代浩，女，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：李穗娟，女，1953年7月23日出生，汉族，住广州市越秀区，常住地广州市海珠区。上诉人广州冶炼厂因与被上诉人李穗娟房屋租赁合同纠���一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广州冶炼厂上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、李穗娟立即从广州市海珠区荔福X街X巷X号102之一室搬出；3、李穗娟补交2016年1月至2017年3月的租金1620.90元[（220元-111.94元）×15]；4、李穗娟按照每月220元标准支付2017年4月起至搬出之日房屋使用费；5、一、二审诉讼费由李穗娟承担。事实与理由如下：原审判决认定李穗娟为广州冶炼厂的退休职工，经查李穗娟一直享受住房补贴。众所周知，作为单位的退休职工，在享受住房补贴和承租单位住房两者之间只能选择其一，不能同时享受。李穗娟一直长期享受住房补贴，就没有任何理由据需承租单位住房。被上诉人李穗娟答辩称：不同���广州冶炼厂的上诉请求。住房补贴是对于没有享受福利分房的干部、职工的补贴，而承租单位公房是为了单位为了解决职工住房福利问题，而且单位职工享有单位住房的福利，两者是没有关联的，不能二者取其一。李穗娟没有享受实物分房的福利，并且是孤寡老人，为广州冶炼厂服务了30多年，没有住房。另外，广州冶炼厂至今仍拖欠李穗娟住房补贴没有支付。根据当时的有关规定，住房补贴的总额是111900元，每月373元，在职时是每月发放的，退休时是一次性全部发放完毕。2003年时，李穗娟办理了退休手续，工龄32年，应获得一次性发放住房补贴，当时的房价或许能够解决其住房的问题。但至今已经过去了14年，广州冶炼厂仍拖欠住房补贴。根据穗国房字【2001】174号文，李穗娟符合租住单位公房的规定，于法于理都应当享受住房补贴和承租单位公房的福利。如果广州冶炼厂认为享受住房补贴及承租单位公房只能二者取其一，应当提供法律依据及有关文件予以证明。2017年3月3日，广州冶炼厂向原审法院起诉请求判令：1、李穗娟立即从广州市海珠区荔福X街X巷X号102之一室搬出；2、李穗娟补交2016年1月至2017年3月的租金1620.90元即（220元-111.94元）×15；3、李穗娟按照每月220元标准支付2017年4月起至搬出之日房屋使用费；4、本案的诉讼费由李穗娟承担。原审法院经审理查明：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（下简称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两栋家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815平方米,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证，该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879平方米。据日期为2017年3月15日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，李穗娟在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。原审诉讼中，为证明其诉讼主张，广州冶炼厂提交了以下证据：1、广东机修厂与广州冶炼厂于1967年12月16日签订的《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》；2、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关证明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》。逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房。不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》；3、2016年7月8日广州冶炼厂发出的《施工告知书》，以证明广州冶炼厂准备维修，涉案房屋存在安全隐患；4、2016年8月4日广州冶炼厂发出的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》，以证明广州冶炼厂准备维修，涉案房屋存在安全隐患，通知搬迁维修；5、国有土地使用权收回框架协议，以证明广州冶炼厂没有办公场地，收回租户使用权变更为办公场地。经质证，李穗娟认为没有看过上述公示，也没有看过施工告知书和楼顶维修告知书。为证明其抗辩意见，李穗娟提供了如下证据：1、个人名下房地产登记情况查询说明，证明李穗娟名下没有房屋；2、《广州市房屋租赁合同》，证明李穗娟与广州冶炼厂签订的租赁合同是双方真实意愿；3、租房押金凭证和租金汇款回单，证明从2016年1月起到2017年5月，李穗娟按每月111.94元的标准缴交租金给广州冶炼厂，另外缴交押金1100元；4、广州市国土局房地产管理局物价局穗国房字[2001]174号文件，证明涨价租金的标准依据；5、广州市国土局房地产管理局物价局穗国房字[2010]1295号文件，证明涨价租金的标准依据；6、案外人《广州市直管房租赁合同》，证明公房租金为4元/月/平方米；7、广州市中级人民法院（2017）粤01民终1616号民事判决书，证明该案与本案的性质一致，法院驳回了广州冶炼厂的诉讼请求。经质证，广州冶炼厂的意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为不能证明李穗娟户口所在地的房屋由谁居住；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，涉案房屋不是福利分房，而且没有租赁期限；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4、5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，此两份文件与本案无关；对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该民事判决书中涉案房屋判定为公租房不正确，且该案与本案无关。双方当事人一致确认：李穗娟缴纳租金至2017年5月份，每月租金金额是111.94元。原审法院认为:广州市海珠区荔福路一街三巷2号102之一室在六十年代由广东机修厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。鉴于李穗娟没有搬迁去向，广州冶炼厂要求李穗娟搬迁暂不具备条件，故对广州冶炼厂要求李穗娟搬迁的诉讼请求不予支持。由于李穗娟是基于广州冶炼厂的职工分配入住涉案房屋，属于公房租赁，故广州冶炼厂与李穗娟之间所形成的租赁关系带有福利性质，租金标准应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字（2001）174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而广州冶炼厂此前一直按照每月111.94元的标准向李穗娟收取涉案房屋租金，李穗娟对此亦无异议，现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现广州冶炼厂要求李穗娟补交租金差价和调高租金，没有合理依据，对此不予支持。广州冶炼厂已收取李穗娟至2017年5月的租金，之后的租金缴纳时间至今未到期，广州冶炼厂要求李穗娟缴纳至搬迁之日止的房屋使用费，本案不作处理，到期后广州冶炼厂可另遁途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条之规定，于2017年5月31日作出如下判决：驳回广州冶炼厂的诉讼请求。本案受理费50元，由广���冶炼厂负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，广州冶炼厂向本院提交了《广州冶炼厂住房补贴发放明细表》一份，拟证明李穗娟已经享受过住房补贴，按照穗国房字【2011】174号文，李穗娟的租金应当从2011年起按照13.5元的标准来执行。李穗娟对此发表如下质证意见：对其真实性与关联性均不予确认。且，该表名称为《连续房补职工人数汇总表》，但事实上广州冶炼厂并没有连续发放住房补贴，李穗娟确实曾经享受过广州冶炼厂的住房补贴，但具体时间记不清。李穗娟向本院提交交租收据，拟证明李穗娟现在缴纳的租金标准是按每平方米每月5元计算，是广州冶炼厂提价后的租金标准。广州冶炼厂对其真实性予以确认，但称提价是考虑到当时物价上涨的因素，未考虑到李穗娟是否享受过住房补贴。二审过���中，李穗娟称：广州冶炼厂曾在2007年时将租金标准提高至每平方米每月5元的标准，因为广州冶炼厂当时称已经享受住房补贴的人员都要提高租金标准。李穗娟自此按照该标准向广州冶炼厂交租至今。广州冶炼厂确认李穗娟现阶段系按照每平方米每月5元的标准交租，并认为当时提价的原因是基于物价上涨，并未考虑是否享受过住房补贴。本院认为：依据双方陈述，李穗娟系广州冶炼厂的退休职工，系根据广州冶炼厂的安排入住涉案房屋，双方之间的租赁关系带有一定的福利性质。因此，广州冶炼厂仅以李穗娟拒绝与其签订租赁合同，且未按其单方要求的租金标准支付租金为由，诉请解除双方之间的租赁关系，理据不充分，原审判决驳回广州冶炼厂的该项诉请并无不当，应予维持。依据广州冶炼厂陈述，李穗娟领取住房补贴的事实在李穗娟承租涉案房屋期间一直延续，在此期间，广州冶炼厂也曾对原公房租金标准进行调整。即是说，广州冶炼厂明知李穗娟已领取住房补贴的事实，仍一直延续与李穗娟的租赁关系，且在之前提高租金标准时也理当对李穗娟已领取住房补贴等事实已作考量。在此情况下，现广州冶炼厂又以李穗娟已享受住房补贴的福利为由，上诉认为李穗娟无权继续承租涉案房屋，并要求再次提高租金标准及李穗娟按新的租金标准补交租金差额，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州冶炼厂的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州冶炼��负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月二十四日书记员  杨娟娟