山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终6157号上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号。法定代表人：黄贤明，董事长。委托诉讼代理人：徐振才，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘红，女，1976年11月20日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：杨晓敏，山东致允律师事务所律师。原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号。法定代表人：宋计成，董事长。上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）因与被上诉人刘红、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2017)鲁0791民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿丰置业公司上诉请求：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人亿丰置业公司并非《委托经营管理合同》的合同相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，不应当承担支付被上诉人刘红所诉租金的相关义务。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人刘红承担。刘红未提交书面答辩意见。亿丰物业公司未提交书面陈述意见。刘红向一审法院起诉请求：1、请求亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付所欠其租金63190元（自2014年11月1日起-2017年4月30日止）及逾期利息。2、请求亿丰置业公司、亿丰物业公司共同返还已扣税款2369.6元。3、本案的诉讼费用由亿丰置业公司、亿丰物业公司承担。一审法院认定事实：刘红与亿丰置业公司签订商品房预售合同一份，约定：刘红购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A1-2254号商铺，建筑面积为34.53平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将刘红购买的上述房屋实际交付给刘红。刘红与亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就刘红预定（购买）的亿丰时代广场A1-2254号商铺，预售面积为34.53平方米，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年5月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年固定按固定租金为25276元向刘红支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与刘红结算，商铺实际租赁收入的90%归刘红，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从刘红收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。刘红在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。上述房产已办理了房产证。对于刘红主张的租金问题，刘红认为亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与刘红签订商品房预售合同将上述房产分割出售给刘红等小业主，但亿丰置业公司并未按约定期限向刘红交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司，之后，亿丰物业公司与刘红签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产。亿丰置业公司、亿丰物业公司与刘红既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下对刘红与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，亿丰置业公司、亿丰物业公司应共同承担返还刘红租金的义务。刘红主张委托经营管理合同签订以后，亿丰置业公司、亿丰物业公司仅支付2014年5月1日-2014年10月31日半年的租金10268.4元。因此，其要求亿丰置业公司、亿丰物业公司支付自2014年11月1日起至2017年4月30日止的租金63190元。根据（2015）开民初字第1342号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给刘红等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰置业公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰置业公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与刘红等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。另查明，刘红同意亿丰置业公司、亿丰物业公司按合同约定在代其扣缴相应税费后向刘红支付租金。刘红主张税金2369.6元，其提供了亿丰物业公司答复意见一份，该意见明确载明：关于各业主税金问题，关于2014年度的税金将由公司垫付，已缴税部分于2015年7月31日前将该部分税金返还给已缴税业主，2015年及以后的税金依照相关法律执行。2014年5月1日-2014年10月31日，按合同约定应返还租金12638元，实际返还10268.4元，扣除税金2369.6元有银行凭证为据，因此要求亿丰物业公司返还。以上事实，有刘红提供的商品房预售合同、委托经营管理合同、房屋所有权证、说明等证据及当事人的陈述等在案为证，足以认定。一审法院认为，刘红与亿丰置业公司、亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，刘红要求亿丰置业公司、亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与刘红签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给刘红，刘红将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定刘红购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有。同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。刘红虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了其将购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但刘红并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对刘红的相关责任，亿丰置业公司、亿丰物业公司应按合同约定共同履行向刘红支付租金的义务。亿丰置业公司辩称其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应承担支付租金的义务视为答辩理由与事实不符，不予支持。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，但亿丰置业公司、亿丰物业公司未依约履行2014年11月1日之后支付租金义务，对刘红主张亿丰置业公司、亿丰物业公司共同向其支付自2014年11月1日至2017年4月30日所欠租金63190元的诉讼请求，符合法律规定且在应付租金范围内，予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系刘红委托对方统一对外租赁经营所得，合同中约定了受托方有权代扣代缴税金，刘红也同意由受托方代扣代缴税金后支付，故由亿丰置业公司、亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，亿丰置业公司、亿丰物业公司应在代刘红扣缴相应税费后支付租金，具体税率以税务部门征收标准为准。关于刘红主张的逾期利息，合同并无约定，不予支持。刘红主张税金2369.6元，因亿丰物业公司在答复意见书中承诺2014年度的税金将由公司垫付，已缴税部分于2015年7月31日前将该部分税金返还给已缴税业主，2015年及以后的税金依照相关法律执行。亿丰物业公司在支付2014年5月1日－2014年10月31日的租金时扣除税金2369.6元，故刘红要求返还，予以支持。亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院传票合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付刘红自2014年11月1日至2017年4月30日的租金，租金数额为63190元中扣除代刘红所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），并返还刘红2014年度税金2369.6元；二、驳回刘红的其他诉讼请求；案件受理费1439元，减半收取720元，由亿丰置业公司、亿丰物业公司负担。本院二审期间，上诉人亿丰置业公司提交2016年11月11日亿丰物业公司给亿丰置业公司和亿丰时代广场业主委员会的《告知函》一份；2.提交2016年11月19日亿丰物业公司给潍坊市高新区党工委管委会发的《关于终止“亿丰时代广场委托经营管理的汇报”》一份；3.提交2017年2月7日亿丰时代广场业主委员会给亿丰物业公司发的《告知函》一份；4.提交2017年2月24日由亿丰时代广场业主委员会和潍坊丽洁物业管理有限公司联合出具的《亿丰时代广场招商政策》和《亿丰时代广场业主委员会和丽洁物业公司提供如下保障》各一份；5.提交2017年2月26日亿丰时代广场业主委员会给商场各商户发的一个通知一份；6.提交2017年3月8日签订的《亿丰时代广场商铺过渡期合约书》一份；7.提交潍坊丽洁物业管理有限公司与潍坊亿丰时代广场一期建材一楼A区的租赁商户王龙签订的《商铺租赁管理合同》一份；8.提交2017年3月5日亿丰时代广场业主委员会与亿丰时代广场撤场商户张强签订的《撤场协议》一份。上述证据证明亿丰物业公司已经撤出商场，现在由潍坊丽洁物业管理有限公司接管，潍坊丽洁物业管理有限公司与上诉人亿丰置业公司都是独立法人，无关联性，不应承担2017年之后的租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人刘红质证认为对证据1-6、8的真实性没有异议，对证据7的真实性有异议，不认可。上述证据对本案没有关联性，上述证据的公司和个人均不是合同双方当事人，业主委员会无权代表被上诉人刘红解除涉案合同，被上诉人刘红也没有授权业主委员会解除合同。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，被上诉人刘红与上诉人亿丰置业公司、原审被告亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，为有效合同，各方均应按合同约定履行。被上诉人刘红要求上诉人亿丰置业公司、原审被告亿丰物业公司继续履行合同，应予支持。上诉人亿丰置业公司与被上诉人刘红签订商品房预售合同将开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给被上诉人刘红，其将房款支付给了上诉人亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》中明确约定其购买的房屋使用权归上诉人亿丰置业公司所有。上诉人亿丰置业公司又与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定上诉人亿丰置业公司为出租方，且由上诉人亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，故上诉人亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。被上诉人刘红虽然与原审被告亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了其将其购买的涉案房产在一定期限内委托原审被告亿丰物业公司经营管理，但被上诉人刘红并未实际取得其房产，原审被告亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由上诉人亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者上诉人亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的原审被告亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对被上诉人刘红的相关责任。至于上诉人亿丰置业公司二审提交的新证据，并不能推翻原审被告亿丰物业公司与被上诉人刘红之间的委托经营管理合同，在该合同未解除的情况下，当事人应继续按合同约定履行义务。综上所述，上诉人亿丰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1439元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  王 斌审判员  王 峰二〇一七年十月二十七日书记员  郑 伟