四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0725民初1286号原告：梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司，住所地：梓潼县文昌镇翠云街中段422号,统一社会信用代码：91510725727460XXXX。法定代表人：曾长垠，董事长。委托诉讼代理人：吴训洪，四川子云律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明钢，四川平戈律师事务所律师。被告：绵阳市巴蜀房地产开发有限公司，住所地：梓潼县崇文街西段（潼鑫商业广场），统一社会信用代码：91510725660294XXXX。法定代表人：胡琦，执行董事。委托诉讼代理人：王剑波，男，生于1970年11月2日，汉族，四川省绵阳市涪城区人，住绵阳市涪城区，被告员工，特别授权。原告梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司与被告绵阳市巴蜀房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2017年6月23日向本院申请诉前财产保全，并交纳保全申请费5000元。当日，本院即依法作出（2017）川0725财保7号保全裁定。2017年7月11日，本院立案受理本案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴训洪及被告的法定代理人胡琦和委托诉讼代理人王剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行双方签订的《改建还房协议》，将拆迁原告的门面及住房按约定还房于原告；2.判决被告按《改建还房协议》第二条第二款规定向原告支付过渡费补偿240416.40元（其中包括被告应于2016年5月向原告支付的2016年6月10日至2017年6月9日的过渡费补偿120208.20元和被告应于2017年5月向原告支付的2017年6月10日至2018年6月9日的过渡费补偿120208.20元）；3.判决被告按《改建还房协议》第四条规定向原告承担新建房屋价值总额10%的违约责任，金额为500000元。事实和理由：原、被告2014年6月10日签订《改建还房协议》，约定被告拆迁原告位于梓潼县间门面房（面积为128.91平房米）和三套住房（面积为233.52平方米），并在与原房屋相邻相近的位置还房于原告，以补偿安置原告。同时，双方还约定了房屋拆迁安置补偿的具体条款及24个月的过渡期。至2016年6月10日，双方约定的24个月过渡期届满，被告却未如期向原告还房，经原告多次催促，被告都置之不理。为维护合法权益，原告特依法诉至法院。被告辩称，并不是被告不同意还房，而是双方未就所还房屋的位置商定下来。其次，双方并未约定被告必须24个月交房，而是说如果两年内不能交房，被告应提前向原告支付过渡费补偿。而过渡费补偿是领取制，即要原告到被告处来领取，而不是被告去找原告。对过渡费补偿，被告现在也同意继续给。综上，因被告并不存在还房及过渡费补偿支付违约问题，故被告不承担违约责任。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的原、被告2014年6月10日签订《改建还房协议》，约定了被告拆除原告名下位于梓潼县间门面房（证载面积：128.91平房米）和三套住房（证载面积：233.52平方米）进行改建，并在原房屋相邻相近位置按面积1︰1的比例向原告还房；被告若自移交房屋产权证和钥匙之日起两年不能给原告还房，则应提前一月按约定标准向原告支付下年度过渡费补偿120208.20元；双方应切实履行遵守，否则视为违约，违约一方就应按新建房价值总额的10%向守约方给付违约金等内容的事实，以及原、被告因未达成具体还房协议而至今还房未果，被告也自2016年5月起未再按约定标准向原告支付2016年6月10日至2017年6月9日的120208.20元过渡费补偿和2017年6月10日至2018年6月9日的120208.20元过渡费补偿的事实，本院予以确认。双方主要争议事实为：被告在协议履行过程中是否存在还房违约和过渡费补偿支付违约。1.关于被告是否存在还房违约的认定。根据《改建还房协议》及双方的当庭陈述可以看出，双方虽在房屋建成前签订的《改建还房协议》中作了还房约定，但该约定为原则性条款，不具有可操作性，还需双方在房屋建成后结合房屋布局及构造等，对应还房屋的位置及面积价差找补等进行明确具体协商，让《改建还房协议》中“相邻相近”的还房位置表述由模糊变为清晰。所以，在原、被告达成明确具体的还房协商意见之前，不能根据《改建还房协议》中的还房约定及现在还未能还房的事实就认定被告违约。2.关于被告是否存在过渡费补偿支付违约的认定。从双方签订的《改建还房协议》看，被告是每年120208.20元过渡费补偿的支付义务主体，故被告只要在约定的时间未付，即构成违约。所以，被告在向原告支付过渡费补偿方面构成违约。另查明，被告接收原告交付的应拆除房屋时间为2014年6月10日。本院认为，原、被告签订的《改建还房协议》合法有效，但原告所提还房诉请因双方的还房约定过于原则而缺乏明确性和可操作性，故无法在本案中作出处理。根据《改建还房协议》关于被告支付过渡费补偿时间的约定以及被告从原告手中接收应拆除房屋的时间看，过渡费补偿的起算时间为每年的6月10日，据此被告因不能如期还房而应向原告支付下一年度过渡费补偿的时间则是当年的5月10日。因被告确未按约定向原告支付2016年6月10日至2017年6月9日的120208.20元过渡费补偿和2017年6月10日至2018年6月9日的120208.20元过渡费补偿，故原告现有权就此向被告主张权利。被告在过渡费补偿支付方面违约，其理应向原告承担违约责任。虽原、被告有按新建房价值总额10%向守约方给付违约金的约定，但该约定中的“新建房”范围和位置不明确，其所谓“总价值”也因此而无法确定，同时原告自行按该约定计算的所谓违约金明显过高，远超合理范围。因此，本院现根据被告的实际违约事实，重新确定被告以支付资金利息的方式向原告承担的违约责任，以显合理公平。综上所述，对原告要求被告支付过渡费补偿的请求，予以支持，同时被告应按以下方式承担违约责任：被告从当年应付款的5月10日之次日起按年利率6%向原告承担当期应付过渡费补偿的资金利息，直至付清时止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、限被告绵阳市巴蜀房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司支付其应于2016年5月10日支付的2016年6月10日至2017年6月9日的过渡费补偿120208.20元及利息，利息从2016年5月11日起按年利率6%计算至付清时止；限被告绵阳市巴蜀房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司支付其应于2017年5月10日支付的2017年6月10日至2018年6月9日的过渡费补偿120208.20元及利息，利息从2017年5月11日起按年利率6%计算至付清时止；二、驳回原告梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5602元，诉前保全申请费5000元，共计10602元，原告梓潼县聚源资产经营投资有限责任公司负担5100元，被告绵阳市巴蜀房地产开发有限公司负担5502元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  赵加锋二〇一七年十月二十日书记员  李春波附：适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。