上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11635号上诉人（原审被告）：上海南外滩搬场运输行有限公司，住所地上海市浦东新区洪山路164号311室。法定代表人：陈烨冰，经理。被上诉人（原审原告）：上海双爱物业管理有限公司，住所地上海市静安区中兴路465号一层。法定代表人：张荣。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。上诉人上海南外滩搬场运输行有限公司（以下简称上海南外滩公司）因与被上诉人上海双爱物业管理有限公司（以下简称上海双爱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海南外滩公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判双方之间的合同继续履行，如果不能履行则要求对方补偿人民币18万元。事实与理由：其与上海双爱公司之间关于涉案租赁房屋的租赁合同于2016年12月31日到期后，曾协商过续租事宜。上海南外滩公司要求继续承租涉案房屋，不同意从租赁房屋中迁出，至于租金双方可以协商。若上海双爱公司不愿意与上海南外滩公司续签合同，则要求上海双爱公司补偿18万元后才同意返还租赁房屋。被上诉人上海双爱公司辩称，不同意上海南外滩公司的上诉请求，要求维持原判。双方之间的租赁合同已到期终止，不同意上海南外滩公司继续租用。上海南外滩公司所提的18万元的补偿款在一审中未曾提出，不属于本案审理范围。上海双爱公司向一审法院起诉请求：1、判令其与上海南外滩公司之间房屋租赁合同于2016年12月31日解除；2、判令上海南外滩公司向上海双爱公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX号楼XX楼南侧30平方米房屋以及XX路XX号XX号楼XX楼北侧60平方米房屋；3、判令上海南外滩公司按同地段市场租金标准支付房屋占有使用费，自2017年1月1日起至实际返还日止（暂按3元/平方米/天,90平方米计算，暂计算至2017年5月1日，共计32,400元）。一审审理中，上海双爱公司撤回第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为要求上海南外滩公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费。一审法院认定事实：2014年3月28日，上海双爱公司与上海南外滩公司签订《协议书》，约定乙方（即上海南外滩公司，下同）于2013年12月31日退出XX路XX号原上海市XX学校办公楼底楼的房屋，交还甲方（即上海双爱公司，下同）；乙方从2014年4月1日起租用甲方XX路XX号XX号楼XX楼南面约30平方米房屋用于办公，月租金壹仟元，十二个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届至前十日支付，于2016年12月31日终止。租赁期满，乙方将房屋按时归还给甲方；鉴于乙方与上海市XX学校在以往房屋场地租赁尚存遗留事宜，XX路XX号XX号楼二楼北面约60平方米房屋无偿给乙方使用至2016年12月31日，一切遗漏事宜均一次性予以了结。使用期满，乙方将房屋按时归还给甲方。协议还约定了其他事宜。上述协议签订后，上海南外滩公司使用系争房屋至今，并按约向上海双爱公司支付租金至2016年12月31日。2016年10月18日，上海双爱公司向上海南外滩公司寄送《告知书》，告知事项：1、该房屋租赁期届满后，我司将收回该房屋，不再对外出租。2、请你司接告知书后尽快落实其他地处房源，按时将房屋归还我司。3、若你司在租赁期届满后仍拒不搬离该房屋，将承担由此而产生的一切法律责任和经济责任。2017年3月13日，上海双爱公司委托律师向上海南外滩公司寄送《律师函》，函称上海双爱公司与上海南外滩公司就涉案房屋的租赁关系于2016年12月31日起终止。自2017年1月1日起，上海双爱公司将以市场租金标准向上海南外滩公司收取房屋占有使用费；限上海南外滩公司于2017年4月15日前腾空房屋、注销涉案房屋内的营业执照，逾期办理的，上海双爱公司将采取必要手段，进一步追究上海南外滩公司的法律责任。因上海南外滩公司收到上述律师函后仍占有系争房屋，故上海双爱公司于2017年5月诉至法院，要求判如所请。一审法院另查明，上述涉案系争房屋系登记在案外人上海市XX公司技工学校（该校于1998年1月更名为上海市XX学校）名下的部分一层房屋经改建后加建的二层房屋部分，没有合法建造审批手续。一审审理中，上海南外滩公司递交其与上海市XX学校分别于1999年和2005年1月12日签订的《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充协议》、与上海双爱公司签订的《补充协议》和《租赁合同》，以此证明系争房屋系其原承租房屋变更所承租，故理应续租系争房屋。上海双爱公司则认为上述合同与本案没有关联性，上海南外滩公司提出续租，但上海双爱公司不同意。一审依法认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《协议书》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的上述租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现上海双爱公司要求上海南外滩公司返还系争房屋，于法并无不合，法院予以支持。上海南外滩公司因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费。上海双爱公司要求上海南外滩公司按《协议书》约定的租金标准计付占有使用费，于法亦并无不合，法院予以支持。根据双方签订的《协议书》中约定的内容，双方已就签订上述协议之前上海南外滩公司原租赁房屋的事宜均作一次性了结，故上海南外滩公司要求上海双爱公司补偿的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、上海双爱物业管理有限公司、上海南外滩搬场运输行有限公司于2014年3月28日签订的《协议书》无效；二、上海南外滩搬场运输行有限公司应于判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区XX路XX号XX号楼XX楼南侧约30平方米房屋和北侧约60平方米房屋，并将上述两处房屋移交给上海双爱物业管理有限公司；三、上海南外滩搬场运输行有限公司应支付上海双爱物业管理有限公司自2017年1月1日始至实际履行判决第二项内容之日止，按每日33.33元计的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取计305元，由上海双爱物业管理有限公司负担105元，由上海南外滩搬场运输行有限公司负担200元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上海双爱公司与上海南外滩公司就涉案系争房屋签订的《协议书》中所涉的房屋无合法建造手续，故双方的上述租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现上海双爱公司要求上海南外滩公司返还系争房屋，具有相应的事实根据和法律依据。一审法院对于上海双爱公司要求返还租赁房屋的请求予以支持，并无不当。上海南外滩公司因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费。故一审法院对于上海双爱公司要求上海南外滩公司按《协议书》约定的租金标准计付占有使用费，亦有相应的法律依据，本院予以确认。上海南外滩公司提出若上海双爱公司不愿意与其续签合同，则要求上海双爱公司补偿18万元后才同意返还租赁房屋，缺乏合同依据和法律依据。因此，上诉人上海南外滩公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海南外滩搬场运输行有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  许 军审判员  翟从海二〇一七年十月二十六日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……