四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初1654号原告：成都泰和置地有限公司，统一社会信用代码：91510182567181703G,住所地：四川省成都市彭州市濛阳镇濛阳新城商业中心宝兴街37号二楼。法定代表人：杨天杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：周佩双，四川策耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。被告：刘中琴，女，1972年11月28日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。原告成都泰和置地有限公司与被告刘中琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都泰和置地有限公司的委托诉讼代理人周佩双到庭参加诉讼，被告刘中琴经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告在《商品房买卖合同》解除后5日内协助原告到房屋管理部门办理撤销合同备案登记手续；3、请求判令被告立即向原告支付代偿金11488.05元；4、请求判令被告立即向原告支付违约金53964.5元；5、请求判令被告立即向原告赔偿律师代理费24678元。事实与理由：2015年12月12日，原告与被告签订了合同编号为TH00462的《商品房买卖合同（预售）》，以及《商品房面貌合同补充协议及附件》。合同约定被告购买原告开发的彭州市房屋，房屋总价款为539645元，以按揭贷款方式支付。合同签订后，中国农业银行股份有限公司彭州市支行向被告提供了个人贷款本金370000元，根据原告与银行签订的编号为51201300000389《一手房贷业务银企合作协议》的约定，原告为被告的前述贷款提供担保。但被告在向银行清偿贷款本息过程中未能按期清偿贷款本息，截止2017年3月29日，被告未能按期清偿贷款本息已达4个月，银行要求原告按合作协议的约定履行担保责任，银行按合作协议的约定要求原告履行担保责任，于2017年3月29日从合作协议约定的原告保证金账户中直接划扣11488.05元用于代被告偿还借款本息和相关费用。综上，被告中止清偿按期应还贷款本息已达4期，导致原告作为被告的担保人向银行承担了相应的担保责任。根据补充协议第一条第（三）款第2项第（6）点约定和补充协议第十四条第2款的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付代偿金、总房款10%的违约金和律师费，并有权要求被告在和解除后5日内协助原告办理合同备案登记的撤销手续。被告未作答辩。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《商品房买卖合同摘要》，证明原告与被告签订了合同编号为TH00462的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定被告以539645元的价格购买原告开发的彭州市房屋，以按揭贷款方式支付；3、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《中国农业银行股份有限公司一手房贷款业务银企合作协议》，证明被告因购房向银行按揭贷款，中国农业银行股份有限公司彭州支行向被告提供了个人贷款本金370000元，原告为被告偿还贷款作担保；4、2017年3月29日业务凭证、特种转账凭证，证明被告未能按期清偿贷款本息，原告承担担保责任为被告代偿11488.5元；5、代偿通知、2017年5月11日业务凭证3张、个人贷款结清证明，证明被告继续逾期偿还贷款，银行出具代偿通知要求提前还清全部贷款本息和违约金。原告按照银行要求承担担保责任，为被告代偿全部贷款本息355306.01元和违约金1498.14元；6、委托代理合同、发票，证明原告因本案支付律师费24678元。以上证据经当庭举证，本院审查，本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年12月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定被告购买原告开发的位于彭州市某房屋，房屋总价款为539645元。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称补充协议），约定被告于合同签订当日向原告一次性付清购房首付款169645元，余款370000通过向案外人中国农业银行股份有限公司彭州市支行（以下简称农行彭州支行）申请贷款方式支付。补充协议第一条第三项第六款还约定“……因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为担保人向银行承担了相应的担保责任，给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于被银行扣取的贷款本息及违约金、同期银行贷款利率四倍的资金占用损失、评估费、诉讼费、律师代理费等），出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付全部担保损失的，出卖人有权解除双方签订的合同，并要求买受人按总购房款的10%支付违约金，同时，买受人应给出卖人造成的担保损失（包括但不限于被银行扣取的贷款本息及违约金、同期银行贷款利率四倍的资金占用损失、评估费、诉讼费、律师代理费等）进行赔偿……”。2015年12月29日，原告为被告购买的位于彭州市房屋办理了合同备案登记。2016年1月6日，原、被告与案外人农行彭州支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告购买案涉房屋的借款提供连带保证责任。2017年5月11日，案外人农行彭州支行又向原告发出代偿通知，要求原告承担连带保证责任，原告向案外人农行彭州支行支付了349619.36元、5686.65元、1498.14元，案外人农行彭州支行于2017年5月11日出具结清证明，证明被告的贷款已于2017年5月11日结清。2017年4月21日，原告为维护自身合法权益，聘请律师代理诉讼，支付律师代理费24678元。另查明，2013年5月31日，原告与案外人农行彭州支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为个人住房贷款提供担保的，由原告按贷款发放金额的百分之十的比例交纳保证金，保证金存入保证金专户（户名：成都泰和置地有限公司，账号：22×××58）。因被告未按期归还案外人农行彭州支行贷款，案外人农行彭州支行贷款于2017年3月29日从上述保证金专户内划款11488.05元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的预售合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。被告未按期归还案涉房屋贷款，导致原告向案外人农行彭州支行承担担保责任，原告解除《商品房买卖合同》及要求被告支付律师费的诉讼请求，符合补充协议的约定，故对原告要求解除《商品房买卖合同》、被告协助办理撤销合同备案登记、支付律师费24678元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金53964.5元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方虽然对违约金进行了约定，但总购房款10%金额的违约金明显超出原告的实际损失，应予调整，本院酌定违约金为5000元。关于原告请求被告支付代偿金11488.05元的诉讼请求，经查，原告分四次代被告支付了代偿金368292.2元，被告应向原告支付的违约金5000元、律师费24678元，共计397970.2元，与原告收取的房款539645元相品迭，原告应退被告房款141674.8元。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、辩论的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除成都泰和置地有限公司与刘中琴于2015年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、刘中琴于本判决生效之日起五日内协助成都泰和置地有限公司撤销位于彭州市某房屋的合同备案登记（备案号：57064）；三、成都泰和置地有限公司于本判决生效之日起五日内退还刘中琴房款141674.8元；四、驳回成都泰和置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027元，由原告成都泰和置地有限公司负担127元，被告刘中琴负担900元（该款已由原告垫付，由被告在支付本案款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张振宇审 判 员  何 倩人民陪审员  罗宗艳二〇一七年十月十七日书 记 员  张怡文