江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终2851号上诉人（原审被告）：金双钊，男，1979年10月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。上诉人（原审被告）陈萍，女，1980年2月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李蓉，江苏信尊律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱琳琳，江苏信尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐为刚，男，1988年10月22日出生，汉族，住江苏省盐城市阜宁县。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1989年7月10日出生，汉族，住河南省郸城县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。上诉人金双钊、陈萍因与被上诉人唐为刚、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金双钊、陈萍上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.诉争房屋买卖协议的签订并非我方的真实意思表示。我们购买诉争房屋的时间为2014年底，房屋转让协议签订时间为2016年7月，因涉案房屋的购买时间未满两年，房屋转让需要缴纳高额契税，两被上诉人为了达到逃避契税的非法目的，请求到2016年12月31日再办理变更登记手续。我方文化程度不高，对于该付款约定对自己权利主张具有较大风险并不知情，首先是长达六个月时间房屋的价格变动，其次是房屋变更登记后何时才能拿到尾款并未明确约定时间。中介公司在合同签订时并没有将合同约定及风险告知我方，仅是为了做成该笔生意就对本应告知的风险进行隐瞒。因此，签订房屋转让协议并非我方的真实意思表示。房屋转让协议中的付款条款对我方显失公平。该房屋转让协议是中介提供的格式条款，两被上诉人仅仅支付房屋约定价款不足30%的款项，就要求过户得到房屋所有权，而我方拿到尾款的期限没有任何约定，权益明显得不到有效的保障，因此，该合同属于可撤销的合同。2.房屋转让补充协议的约定违反法律规定，也不是我方的真实意思表示。首先，补充协议将诉争房屋的定金变更为18万元，房屋总价款变更为708000元，定金作为一种担保方式，担保法对其作出明确规定，不得超过合同标的额的20%，因此补充协议对定金的约定明显违法。其次，该18万元定金中后交付的15万元定金并非我方予以接受的，两被上诉人强行将15万元汇到金双钊的账户，中介随后要求签订补充协议，因此签订补充协议也并非我方的真实意思表示。二、一审适用法律错误，明显侵犯了我方的合法权益。一审判决重新确定了房屋款项的付款方式，若两被上诉人不按照判决履行付款义务，仅需承担加倍支付迟延履行期间的利息，而完全没有考虑到我方的利益，若两被上诉人一直不履行付款义务，则我方的房屋一直无法处分。唐为刚、ＸＸ共同答辩称，本案双方当事人签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，我方已经按照协议及补充协议约定向上诉人追加了定金，因此双方均已按照协议享有权利与履行义务，我方也明确表示，愿意将剩余房款一次性支付给上诉人，鉴于此，一审法院判决双方继续履行合同，因此，我方认为，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持一审判决。唐为刚、ＸＸ向一审法院诉讼请求：一、金双钊、陈萍将常州市新北区西瑶苑5幢1204室的房屋（以下简称1204室房屋）产权变更登记到唐为刚、ＸＸ名下；二、金双钊、陈萍支付实际损失（剩余购房款54.8万元本来约定为贷款支付，现需要借款一次性付清，借款则将产生利息，要求利息自法院通知缴纳剩余房款之日起至房屋变更登记之日止，以54.8万元为基数，按年利率24%计算）及律师费45000元。三、本案诉讼费用由金双钊、陈萍承担。一审法院认定事实：唐为刚、ＸＸ与金双钊、陈萍之间存在房屋买卖合同关系，由金双钊、陈萍将1204室房屋出卖给唐为刚、ＸＸ。2016年7月26日，双方在中介方常州万科房产代理有限公司新桥分公司签订《常州市房屋转让协议》一份，约定如下：一、甲方（金双钊、陈萍）自愿将1204室房屋出售给乙方（唐为刚、ＸＸ），该房屋建筑面积127.2平米，产权证号00781096，共有证号00781096-1，土地号22500；二、甲、乙双方协定房屋的成交价格为69.8万元，甲方根据乙方咨询，已对房屋情况作了介绍，保证未隐瞒相应事实；乙方已验看甲方房屋权证，并对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋；三、付款方式：1.甲乙双方签署协议之时，乙方于2016年7月26日前付给甲方购房定金人民币叁万元整。甲方在收取乙方定金的同时将房屋的房屋所有权证、土地使用权证抵押于中介方，中介方出具收取凭证；2.在甲乙双方到产监处办理房屋产权转移登记手续的同时，乙方支付给甲方购房款人民币16.8万元整，余款50万元整待乙方抵押贷款贷出后，即一次性付清。收款以收条为凭（贷款不足部分以现金支付）；四、房屋交付：1.甲、乙双方约定于2016年12月31日之前办理产权转让、公证手续；2.双方同意于2016年8月15日前将上述房屋正式交付给乙方；五、代理佣金：基于中介方的居间服务，乙方承担代理佣金7000元；六、违约责任：1.甲方若中途毁约，应在毁约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币陆万元整，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%；2.乙方若中途毁约，须赔偿甲方违约金人民币陆万元，同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告灯费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%；七、上述房屋办理过户手续所需缴纳的相关税费，由乙方承担支付；八、甲方承诺出售该房屋是所有产权人的共同意愿，若由此产生的家庭及经济纠纷，由甲方金双钊、陈萍承担相应的法律责任及经济责任。甲乙双方一致同意，甲方于2016年8月15日前将房屋钥匙交于乙方装修入住，甲方物业费交至2016年7月31日，后期物业费由乙方承担。甲乙双方一致约定该房屋产权满两年办理产权转让手续，实际时间以契税发票为准。2016年9月29日，双方签订《房屋转让补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定：房屋成交价格变更为72.8万元，定金追加15万元，总定金数变更为18万元，过户时间延迟至2017年1月10日。若中途甲方违约，甲方需退还已收的全部房款并赔偿乙方定金的2倍，即人民币36万元，同时乙方装修费用甲方需照价赔（实际费用依发票收据为准），同时甲方赔偿中介方劳务、通讯费议定房价的2%。后因房价上涨，唐为刚、ＸＸ在支付定金后，金双钊、陈萍以所得购房款无法在老家马鞍山另行购房为由，未及时履行协助办理产权变更登记手续的义务。经多次协商未果，唐为刚、ＸＸ遂诉至法院。一审另查明：唐为刚、ＸＸ于2016年7月27日支付了中介服务费7000元，于协议签订的当日支付了定金3万元，于补充协议签订的当日支付了定金15万元。唐为刚、ＸＸ为主张本案所涉债权支出律师4.5万元。唐为刚、ＸＸ认可协议未明确约定律师费的承担。一审再查明：根据常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明载明的信息，1204室房屋建筑面积127.2平米，产权登记时间为2015年4月13日，权利人为陈萍、金双钊，抵押权利情况、房屋及土地的权利限制状况均为“无”（本案查封除外）。唐为刚、ＸＸ认可房屋钥匙已经交付，且同意一次性支付剩余房款54.8万元（总价为72.8万元，扣除已支付的定金18万元）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。本案中，双方签订的《常州市房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应严格履行合同确定的义务。唐为刚、ＸＸ应按照协议的约定继续支付剩余购房款54.8万元，陈萍、金双钊则应及时协助唐为刚、ＸＸ办理房屋产权变更登记手续，且根据双方协议的约定，过户手续所需缴纳的相关税费，应由唐为刚、ＸＸ负担。关于陈萍、金双钊要求唐为刚、ＸＸ为其另行购房的主张，因性质上属于提出了新的诉讼请求，不属于本案审理的范围，故法院对该主张不作审查。关于唐为刚、ＸＸ主张的实际损失（通过借款支付剩余房款可能产生的利息），因该损失未实际发生，具有不确定性，缺乏相应的依据，法院不予支持。关于唐为刚、ＸＸ主张的律师费，因协议中未作出明确的约定，故亦不予支持。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。判决：一、唐为刚、ＸＸ于判决生效之日起十日内支付金双钊、陈萍剩余购房款54.8万元；二、金双钊、陈萍于判决生效之日起十日内协助将1204室房屋产权（含房屋所有权、土地使用权）变更登记至唐为刚、ＸＸ名下，上述房屋产权变更过程中产生的税费由唐为刚、ＸＸ负担；三、上述唐为刚、ＸＸ的付款义务与金双钊、陈萍的协助过户义务应同时履行。四、驳回唐为刚、ＸＸ在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元，保全费4945元，合计16695元，由唐为刚、ＸＸ负担1407元，金双钊、陈萍负担15288元。（该款唐为刚、ＸＸ已预交，金双钊、陈萍负担的部分，由金双钊、陈萍于判决生效之日起十日内直接支付给唐为刚、ＸＸ，法院不再退还。）二审中，双方均未提交新证据。二审中，对于补充协议的签订缘由，唐为刚、ＸＸ称，转让合同签订后，金双钊、陈萍打电话给自己和中介要求毁约，自己当时确实想买金双钊、陈萍的房子，双方经过协商，以追加定金的方式并增加了三万元购房款签订了补充协议。金双钊称，我卖房是为了自己另行买房，并非为了炒房。合同签订后我已经不想卖房了，因为买方让我等六个月过户，他想逃税，2016年7月签了买卖合同，9月份我打电话给买方和中介，说房子不卖了，房款要等这么长时间，再等下去，我在老家就买不了房。后来在中介公司谈的时候，对方叫我除了归还三万元再赔他六万元，我没有同意，我只愿意还定金三万，再赔偿三万元。在中介公司没谈妥，我就回家了，第二天买方打了三次电话给我，让我把房卖给他，第一个电话和第二个电话时间比较短，第三个电话有四十分钟，当时我心一软就签了第二份合同，当时说15万元是购房款而不是定金，在中介公司签了合同，我当时说不要这笔钱，这点钱也买不到房子。作为农村人，我当时卖房只是为了买房，现在要等6个月让对方逃税，导致我买不到房。这6个月不是我本人愿意等的，是中介和被上诉人要求的。一审中我也是不愿意卖这套房子的。二审查明：一审中，金双钊、陈萍答辩称，我方同意履行双方买卖合同，但是当初卖房的目的就是为了在自己老家马鞍山买房，现在房价涨了，要求唐为刚、ＸＸ在马鞍山为我方购买一套房屋。唐为刚、ＸＸ在一审中陈述涉案房屋已经交付，已经找装修公司进行设计，二审中称房屋正在装修中。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案应予维持。理由及依据为：上诉人金双钊、陈萍在二审中主张合同显失公平可撤销。二审合议庭认为，合同是否显失公平，主要体现在当事人权利义务是否极不对等，经济利益是否严重失衡，是否违反了公平合理的原则。首先，本案当事人均具有相应的民事行为能力，一审中，金双钊、陈萍并未主张合同的签订存在欺诈、胁迫的情形，且同意继续履行合同，仅另行提出要求买方给其在马鞍山购买房屋的主张，因此，本院认定双方当事人从事有关房屋转让、支付相应对价等民事行为为自己设立权利、义务时意思表示真实。其次，对于金双钊、陈萍提出房屋尾款的支付存在风险的问题，一审中唐为刚、ＸＸ已经明确表示愿意一次性给付全部尾款。最后，关于双方在补充协议中约定的定金超过合同标的额20%的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金金额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。因此，补充协议中关于定金的约定，超过部分无效；合同其他部分，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也无违背公序良俗的情节，应认定为有效，双方均应诚信履行、恪守承诺。二审合议庭认为，本案中，因房屋价格上涨，双方当事人再次签订补充协议，对于涉案房屋的总价和定金金额均进行了大幅提高。签订补充协议的目的即是为了对双方当事人均进行更为严格的约束，确保房屋买卖合同的顺利履行。显失公平制度并不是为免除当事人所应承担的正常商业风险，而是禁止、限制一方当事人获得超过法律允许的利益。出卖人以合同条款显失公平、签订合同并非自己真实意思表示的说法无事实依据，二审不予采信。综上，上诉人金双钊、陈萍的上诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11750元，由上诉人金双钊、陈萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一七年十月三十日法官助理 姚 远书 记 员 方 栋