福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3250号上诉人（原审被告）：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安路39号。法定代表人：郑惠川，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭谈，男，1982年4月7日出生，土家族，住福建省福州市台江区。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司（以下简称留学创业园公司）因与被上诉人谭谈商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人留学创业园公司的委托诉讼代理人吴飞燕律师，被上诉人谭谈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。留学创业园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谭谈的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由谭谈承担。事实和理由：一、福建人才限价商品住房项目是省政府主导的政策性住房项目，留学创业园公司作为代建方不能完全自主掌握项目进程，未能办理产权证完全是政府原因，不能归责于留学创业园公司；二、即使是按照合同补充条款的约定，由于政府原因造成的逾期办理产权证，留学创业园公司也不承担违约责任；三、如因不可归责于留学创业园公司的因素判决留学创业园公司承担支付违约金，则将是对留学创业园公司的极大不公平，也将产生极为不良的社会效果；四、本案系应当组成合议庭审理的案件，而一审法院采用独任制审理，系审判组织不合法，严重违反法定程序；五、即使单就违约金而言，留学创业园公司约定的违约金（日万分之一）过分高于对谭谈造成的损失，应予调整；六、留学创业园公司已经于2016年12月底完成了总登记，履行了办证辅助义务，且谭谈就案涉房屋上市交易的最早时间亦未受到延迟办证的影响，故谭谈实际损失较小。谭谈辩称：一、政府行政机关在实施行政许可过程中没有任何违规或不作为，而仅是未能在留学创业园公司期望的期限内为申请人实施行政许可；二、留学创业园公司以本案房屋建设项目具有人才限价房性质作为免除其违约责任的理由，显然没有任何依据；三、留学创业园公司认为其按合同承担违约金显失公平且违反公平原则没有任何依据，留学创业园公司作为合同文本提供方，自愿签订合同，无论盈利还是亏本，均应按约定承担违约责任；四、政府部门大力推进办证进程，留学创业园公司直到2016年12月23日才完成土地竣工变更登记及房屋所有权初始登记，已经违反合同约定，而非留学创业园公司所主张政府的原因；五、留学创业园公司违约事实清楚，按照双方签订的商品房买卖合同，留学创业园公司应承担的违约责任明确，留学创业园公司提出的理由以及所提交的依据不能减轻或免除留学创业园公司所应承担的违约责任；六、2010年福建省公务员和机关事务管理局的文件、开发商所提供的证据以及福州市国土局的函复、福州市人民政府12345网站回复等证据均可证明讼争房屋产权证逾期办理系因开发商没有按照福建省政府、福州市政府要求提供相关材料所致，且从讼争房屋的成本和质量来看，开发商应当承担违约责任。谭谈向一审法院起诉请求：1.留学创业园公司立即办理房屋所有权初始登记，并为谭谈办理房屋所有权证及土地使用权证；2.留学创业园公司自2014年10月1日起至办证义务履行完毕时止，每日按已付款项596844元的0.01%支付谭谈逾期办证违约金。谭谈诉称，2013年6月19日，谭谈与留学创业园公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定谭谈以总价596844元向留学创业园公司购买位于福州市××××号福建人才限价商品住房7#楼203单元房屋一套；留学创业园公司应在商品房交付使用后365日内为谭谈办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由留学创业园公司提供的资料交付谭谈，如因留学创业园公司的原因，谭谈不能在讼争屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，谭谈不退房，留学创业园公司自逾期之日起每日按谭谈已付款的0.01%向谭谈支付违约金。之后，谭谈依约付清购房款，双方亦办理了预购商品房预告登记。但留学创业园公司在2013年10月1日将讼争屋交付谭谈后，至今未依约为谭谈办理房屋权属证书，已构成违约，故提起诉讼。留学创业园公司承认谭谈在本案中所主张的逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的事实，一审法院对谭谈主张的事实予以确认。一审法院认为，谭谈与留学创业园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。留学创业园公司作为商品房开发建设单位应当充分了解办理房屋所有权初始登记的条件，且其已在合同中对完成初始登记作出了合理预期，该期限远超《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定中的期限，现留学创业园公司已逾约定的办证期限达1年以上，仍未完成初始登记。其关于逾期办证系政府部门原因所致的抗辩意见即使属实，依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，仍应当向合同相对方即谭谈承担违约责任。而双方在补充协议中关于如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，留学创业园公司不承担任何违约责任的约定，应指留学创业园公司在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记后，因政府相关部门原因造成谭谈未能取得房地产权属证书，留学创业园公司方能免责。综上，留学创业园公司已构成违约，应当依约承担违约责任，即自2014年10月1日起至留学创业园公司完成讼争屋所有权初始登记时止，每日按已付款项的0.01%支付谭谈逾期办证违约金。此外，因讼争屋未完成所有权初始登记，尚不具备办证条件，责令留学创业园公司限期完成初始登记亦无法强制执行，故谭谈关于留学创业园公司立即办理房屋所有权初始登记，并为谭谈办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，不予支持。留学创业园公司抗辩称谭谈主张的逾期办证违约金过高，于法无据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告福建留学人员创业园建设发展有限公司支付原告谭谈自2014年10月1日起至被告福建留学人员创业园建设发展有限公司完成讼争房屋所有权初始登记时止的逾期办证违约金（每日按已付款项596844元的0.01%计算），其中于本判决生效之日支付此前产生的违约金，此后的违约金于每年年底前支付一次，若被告福建留学人员创业园建设发展有限公司在该年度年底前完成初始登记，应于完成初始登记之日付清；二、驳回原告谭谈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告福建留学人员创业园建设发展有限公司负担。二审中，留学创业园公司向本院提交二份新证据：一、《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号），拟证明：福建人才限价商品住房项目主管机关福建省机关管理局、福建省人力资源和社会保障厅已向福州市不动产登记和交易中心发函，就2013年9月底交房的福建人才限价商品住房限制上市交易时限的规定修改为“按照销售合同约定的房屋产权证办理时限之后5年内（即2019年10月1日前）不得上市交易。”谭谈逾期的房屋上市交易时间未受影响，不存在逾期办证损失；二、首次登记通知书（榕房初闽字第及土地分割登记通知书（2份），拟证明：留学创业园公司已于2016年12月23日完成福建人才限价商品房项目房屋所有权初始登记及土地竣工变更登记，谭谈已可办理分户不动产权证。谭谈质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，可以证明留学创业园公司存在违约行为，且该证据对讼争双方的合同权利义务没有影响，谭谈的损失不因产权可以上市的时间未迟延而消失，政府部门之间的发文可以体现政府针对讼争商品房制定相关政策，从而证明政府不断督促产权登记办理，而非留学创业园公司所主张的产权逾期办理是因政府的原因导致，所以本案不存在能够减轻或者免除留学创业园公司承担约定违约责任的因素。谭谈向本院提交两份证据：一、福州市政府部门的回复（打印件）、国土局的回复（打印件），拟证明福州市政府不是导致讼争房屋延迟办理产权证的原因；二、发票（复印件），拟证明谭谈可以办理产权证的时间应以补交房款开发票的时间为准，违约金应赔偿至留学创业园公司开具补交房款发票时止。留学创业园公司发表质证意见称，对证据一真实性和关联性均有异议，主张该证据中所得到的答复与本案无关，不能证明谭谈的证明对象；对证据二真实性无异议，并补充说明留学创业园公司有每个月开票的限制是因为税务部门造成的。本院认为，留学创业园公司所提交的证据均有原件核对，本院予以采信。谭谈提交的证据一仅有打印件，无原件可供核对，无法确认证据的真实性，亦不能达到谭谈的证明目的，本院不予采纳。谭谈提交证据二旨在证明违约金应赔偿到补交房款开发票时间，但谭谈未就此提出上诉，故本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，讼争房屋系于2016年12月23日完成所有权初始登记及土地竣工变更登记，已可办理分户不动产权证。福建省机关事务局已将讼争房屋允许上市交易时间确定为2019年10月1日，谭谈预期的房屋上市交易时间未受到逾期办证的影响。以上事实有留学创业园公司在二审提交的《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号）、首次登记通知书、土地分割登记通知书为证。本院认为，留学创业园公司与谭谈签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，谭谈依约支付了购房款，留学创业园公司应于商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。留学创业园公司虽于合同约定的交房期限内向谭谈交付房屋且谭谈已实际接收，但未在约定期限内交付办理产权证所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的办证义务，应当承担相应的违约责任。但本案讼争房屋并非普通商品房，而系人才限价房，具有特殊性。《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》证明开发商并不具有自主出售商品房的权限，符合购房条件的业主资格须经福建省机关管理局和人社厅的认定。因该项目销售时福建省机关管理局与人社厅认定的符合条件的申请人少于房源数量，同时因当时项目商业配套用房也未销售等原因，暂无法进行项目结算，财政部门认为报送资料不符合要求，才造成土地竣工核验手续无法办理，影响到房屋所有权初始登记。同时鉴于人才限价房出售的均价低于同期、同地段商品房，谭谈已经享有政府补贴的优惠，且在留学创业园公司积极协调与推动下，讼争房屋已经具有办理不动产权属证书的条件，案涉房屋最早可上市交易时间确定为2019年10月1日，延迟办证并未影响到谭谈可上市交易时间。结合上述因素，从公平角度出发，经本院审判委员会讨论决定，应适当下调合同约定的违约金数额，即留学创业园公司应当自2014年10月1日起至2016年12月23日止，每日按已付款项596844元的0.002%支付谭谈逾期办证违约金，共计9729元（596844元×0.002%×815天）。留学创业园公司的其他上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。另外，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”规定，谭谈未提起上诉，其作为被上诉人在二审中提出留学创业园公司应当赔偿逾期办证违约金至留学创业园公司开具补交房款发票时止的主张，已经超出了二审应当审查的范畴，故本院依法不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3469号民事判决；二、上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人谭谈逾期办证违约金9729元；三、驳回被上诉人谭谈的其他诉讼请求；四、驳回上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费800元，由上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司负担50元，由被上诉人谭谈负担750元。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞审 判 员  缪 羽审 判 员  唐宇恒二〇一七年十月九日法官助理  陈建彪书 记 员  王亚珊