江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终6790号上诉人（原审被告）：叶招南，男，1959年4月28日生，汉族，住苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇中心大道新镇区。法定代表人：陈晓斌，总经理。委托诉讼代理人：皋荣蓉，江苏瀛元律师事务所律师。上诉人叶招南因与被上诉人苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。叶招南上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司诉讼请求。2、苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。因苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司物业服务不到位，叶招南房屋上面楼顶的共用部分维修养护管理不到位导致叶招南房屋漏水。叶招南不用缴纳相关服务费用。2、苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司恶意拖欠叶招南租金未付。苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司辩称，一审事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的请求。苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司向一审法院起诉请求：叶招南向苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司支付截止2016年12月31日的物业费人民币35394.65元；由叶招南承担本案诉讼费。一审法院认定事实：叶招南以及府福珍系苏州市相城区望亭商业广场X幢XX室（建筑面积106.87平方米）、X幢XX室（建筑面积228.05平方米）商铺的业主。2007年3月1日，望亭商业街管理公司作为甲方，叶招南作为乙方，双方分别就上述房屋签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》。该协议约定物业区域业主委员会成立以前，由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负责苏州市相城区望亭商业广场的前期物业管理工作。合同同时约定，前期物业管理费为：普通商铺：每月每平方米2.6元；综合商铺：每月每平方米3.8元。该协议同时约定前期物业管理费自开发商通知乙方入伙之日起计算。该合同还对其他事项进行了约定。另查，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司在订立协议后按约实施了物业管理与服务行为，叶招南自2007年3月1日入伙，同日，其向苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司交纳了X幢XX室房屋至2008年3月底、5幢105室房屋至2008年2月底的物业费，之后未再交纳过物业费。庭审中，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司、叶招南双方一致确认，假如本案中业主需要交纳物业费，则由叶招南承担，而无需府福珍承担责任。以上事实由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司提供的企业资料、人口信息、房屋权属登记薄、发票及当事人陈述等证据附卷予以佐证，一审法院予以确认。庭审中，叶招南陈述，因屋顶的防水质量很差，导致其房屋屋顶有缝隙漏水，整个墙面被水浸坏了，其维修是将整个楼顶重新做了防水，把原来的防水敲掉，用防水的混凝土铺了之后上面加盖沥青。因房顶的问题，其多次向物业现场反映，但对此没有证据提供，只是在自己的日记中进行了记载。苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司确认，双方签订的协议中约定物业管理费标准为2.6元/平方米/月，后苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司经请示望亭镇政府，将物业费标准调整为1元/平方米/月，所以现以该标准主张物业费。庭审中，叶招南提供如下证据：1、房屋租赁协议五份，称其中三份系叶招南与苏州市九洲置业投资有限公司签订，时间为2010年11月14日至2013年5月14日；两份系叶招南与苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司签订，时间为2007年11月15日至2010年11月14日。分别约定叶招南出租X幢XX室给苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司和苏州市九洲置业投资有限公司。其中第五条约定承租期内承租方自付水电费、电话费、物业费等相关费用。叶招南认为当时与其经手签订协议的均是陆姓的同一人，所以X幢XX室至2013年5月14日的物业费都应由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司负担。2、叶招南的文字整理，证明从2007年多次向苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司反映房屋的漏水问题，没有得到解决。3、管理公约，是苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司给叶招南的，在第四章第三项第三点管理者的义务中有约定。4、维修的证据，包括2014年8月22日的送货清单，2014年9月5日的收条，关于修墙纸面积的记录，承租户停业损失的记录。2015年8月10日的送货清单，2015年8月20日的收条，承租户维修停业损失的记录，墙纸丈量面积的记录。2016年的送货单二份，收条一份，证明进行维修购买的材料及维修费。照片打印件四张，证明维修的过程，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司没有尽到维修义务，叶招南自己维修的损失。经质证，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司认为：1、对叶招南与苏州市九洲置业投资有限公司的三份协议关联性不予认可，与苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司签订的二份协议真实性认可，协议中承租期是2007年11月15日到2010年11月14日，承租房屋为5幢105室，该段期间内该房屋的物业费苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司同意扣除。2、对该证据不认可，是叶招南自己单方的记载，没有相应证据予以印证。3、真实性无异议，但是对于关联性不予认可，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司庭审中听叶招南的陈述的情况，即使房屋确存在漏水事实，也是叶招南自有房屋的屋顶漏水，并不属于本条款所规定的共用部分的范围，同时该条款约定的是对以上共用部位的维修、养护、运行的服务，应理解为日常的养护。4、对于2014年8月22日的送货单，2015年8月10的送货单真实性无异议，对关联性不认可。对于2014年9月5日的收条、修墙纸面积的记录，承租户停业损失的记录，真实性均不认可。对于2015年8月20日的收条，承租户维修停业损失的记录，墙纸丈量面积的记录真实性不予认可。从送货单上无法辨别是叶招南的后期重新装潢或维修的费用，对该费用的性质同之前的质证意见，不是苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司应承担的范围。对2016年的送货单真实性认可，收条真实性不认可。对照片真实性、关联性均不认可。苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司从未收到叶招南关于维修方面的通知和沟通，直至本案起诉前苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司对存在漏水等情况是不知情的。一审法院认为，房屋所有权人为业主。双方通过签订物业服务合同，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，2007年3月1日，苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司、叶招南签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》，此均为双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定忠实履行相关义务。因苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司、叶招南签订的两份房屋租赁协议约定的租赁时间为2007年11月15日至2010年11月14日，其中约定物业费由承租方自付，故X幢XX室房屋物业费应由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司自行负担。另外三份房屋租赁协议系叶招南与他人签订，故叶招南主张至2013年5月14日的物业费由苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司自付的主张，一审法院不予采纳。根据庭审中叶招南的陈述，其房屋屋顶因防水的质量问题导致漏水，其重新做了屋顶防水，一审法院认为房顶的质量问题重新做防水并非属于苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司、叶招南双方签订的物业管理服务协议中约定的日常维护义务，故叶招南因该问题抗辩物业费不予缴纳于法无据，一审法院不予采纳。另叶招南主张X幢XX室从2008年4月到2011年3月是空置的，空置期间不需要交物业费，叶招南对房屋空置未提供证据，该主张亦没有依据，故对此一审法院不予采纳。庭审中，双方一致确认叶招南X幢XX室的物业费交到了2008年2月底，X幢XX室的物业费交到了2008年3月底，故扣除X幢XX室2007年11月15日至2010年11月14日的物业费后，叶招南还需向原告支付其名下X幢XX室、X幢XX室截止2016年12月31日的物业费合计人民币27184.85元。综上，一审法院依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：被告叶招南于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司截止2016年12月31日的物业服务费人民币27184.85元。本案案件受理费为人民币240元，由被告叶招南负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，叶招南房屋的房顶质量问题及重新做防水并非属于苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司、叶招南双方签订的物业管理服务协议中约定的日常维护义务，故叶招南因此主张物业费不予缴纳没有法律依据。苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司是否结欠房屋租赁费用不属于本案审理范围。一审判决叶招南支付苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司截止2016年12月31日的物业服务费人民币27184.85元，并无不当。综上，叶招南的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人叶招南负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十月十七日书记员  姜 瑛