山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终6875号上诉人（原审原告）：李延华，男，1949年9月13日出生，汉族，山东省科学技术厅退休职工，住济南市。上诉人（原审原告）：李磊，男，1977年7月6日出生，汉族，上海传媒有限公司职工，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李汝亮，山东鲁蔚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东建大教育置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：闫卫国，董事长。委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东建大物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：耿建，董事长。委托诉讼代理人：周茂海，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人李延华、李磊因与被上诉人山东建大教育置业有限公司（以下简称建大置业公司）、山东建大物业管理有限公司（以下简称建大物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李延华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由建大置业公司、建大物业公司负担。事实与理由：李延华、李磊在建大置业公司购买的房屋，于2009年9月26日实际交付。在房屋交付当日由建大置业公司、建大物业公司的工作人员陪同对涉案房屋进行验收，验收期间发现房屋存在单元房门不好开、餐厅窗户右侧墙体有一铁板等10处房屋质量问题。李延华、李磊在交房后就一直联系建大置业公司、建大物业公司对房屋验收过程中发现的问题进行修复，但建大置业公司、建大物业公司相互推诿仅对部分问题进行了修复，对于严重影响房屋使用问题的卫生间质量问题直到2015年7月才修复完毕。上述事实有房屋验收交接记录表、维修派工单、工作联系单为证，证明建大置业公司、建大物业公司明确知道涉案房屋存在多处质量问题，且李延华、李磊多次要求建大置业公司、建大物业公司进行修复。因此，一审判决认定李延华、李磊未能证实多次要求建大置业公司、建大物业公司进行维修是错误的。建大置业公司、建大物业公司迟延维修的主要为卫生间的质量问题。卫生间质量问题并非建大置业公司主张的存水问题而是卫生间整个地漏设计不合理，导致水流无法及时通过下水道排走，在实际使用过程中还会导致流水外溢到卧室和客厅。后来在实际的修复过程中，建大物业公司对整个卫生间的地面进行了全部的拆除后进行重新找平修复。卫生间在居民用房中属于功能性的房间，卫生间存在质量问题导致了李延华、李磊无法对房屋进行装修也无法在该房屋内居住。一审判决认定涉案房屋地面存水问题与客观事实不符，属于认定事实错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该司法解释赋予了买受人自行修复并向出卖人追索修复费用的权利，但并非将对房屋质量问题修复的责任转给了买受人。在本案中，李延华、李磊作为一般公民，并没有对房屋建设及装修的专业知识，也无对房屋进行维修的实践。另外根据相关的法律规定及《房屋买卖合同》、《住宅质量保证书》、《物业服务手册》都明确指明了对房屋的质量问题进行维修的责任在建大置业公司、建大物业公司。一审判决不当的适用法律，将未及时修复房屋质量问题的较大责任分配给了李延华、李磊，既不合法也不合理。建大置业公司辩称，建大置业公司已经按合同约定履行了保修义务，且李延华、李磊诉称的商品房质量问题属于一般性质量问题，不属于严重影响居住的重大质量问题，因此，建大置业公司不应当承担赔偿责任，但是建大置业公司尊重一审法院判决。建达物业公司答辩意见同建大置业公司答辩意见。李延华、李磊向一审法院起诉请求：1.请求判令建大置业公司、建大物业公司赔偿各项损失共计140000元（根据同地段同类型房屋自2009年9月1日至2015年7月31日按每月每平方米租金15元的标准计算，按133.63平方米面积计算）；2.诉讼费用由建大置业公司、建大物业公司承担。一审法院认定事实：2010年9月10日，李延华、李磊（买受人）与建大置业公司（出卖人）签订了商品房买卖合同，李延华、李磊购买建大置业公司开发的建大花园房屋一套即义和街2号楼1单元502室，套内建筑面积116.00平方米，附属物为：1-108号地下储藏室及C36号地下停车位，房屋总价款为673711元。合同约定交房时间为2010年12月31日前。合同中第十六条第二项、第三项保修责任约定：“买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”《物业服务手册》第一条第一款约定：“在保修期内甲方（建大物业公司）可接受开发商提供保修服务”。第二条第一项约定：“按住宅质量保证书的规定，由开发商提供保修服务，建大物业公司予以必要协助”。第七条违约责任约定“甲方（建大物业公司）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（产权人）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”。李延华、李磊于2009年9月26日向建大置业公司提交书面提前收房申请，申请书载明：“李延华通过团购购买的由山东建大教育置业有限公司开发建设的建大花园义和园2号1单元502号房屋。该房屋单体已通过质检验收，正在办理《房屋建筑工程竣工验收备案单》，单体工程已具备居住条件，部分配套工程正在调试中，因本人急需入住该房屋，特申请提前办理上述房屋的收房手续”。2009年9月26日，建大置业公司向李延华交房，并由李延华及建大置业公司、建大物业公司共同验收，三方签订房屋验收交接记录表，记录表载明：涉案房屋存在单元房门不好开、餐厅窗户右侧墙体有一钢板、西卫生间靠门地面存水等10项待处理问题。建大置业公司委托建大物业公司对上述质量问题进行维修。建大物业公司于2011年8月对厨房窗户台瓷砖有坏等三项问题进行了维修，但对西卫生间地面存水的问题漏修，建大物业公司在2015年7月对此进行了维修。一审中，涉案当事人认可涉案房屋自收房之日起至出售之日，李延华、李磊一直没有入住。房屋质量问题修复完毕后，李延华、李磊将涉案房屋出售。一审法院认为，双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护，双方应按照合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中建大置业公司作为房屋的出卖人，负有保证交付的房屋符合相关质量要求的义务，自2009年9月26日确定涉案房屋存在需维修的质量问题，建大置业公司有义务积极主动地尽快进行维修。而直到2015年7月建大置业公司、建大物业公司才对房屋卫生间存水问题进行维修，建大置业公司存有违约行为，应承担违约责任。李延华、李磊虽主张其多次要求建大置业公司、建大物业公司就西卫靠门地面存水问题进行维修，而建大置业公司、建大物业公司一直拖延，但对此未提交有效证据证实，建大置业公司、建大物业公司对此亦不予认可。即使存在上述情况，根据相关法律规定，李延华、李磊在其要求对房屋问题进行修复而拖延修复的情况下，可以在合理期间内采取自行或者委托他人修复后，再要求建大置业公司、建大物业公司承担修复费用及修复期间造成的其他损失。且依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，李延华、李磊既可以在合理期间内要求建大置业公司履行修复义务，也可以在合理期间内先自行或者委托他人修缮，再要求建大置业公司、建大物业公司承担修缮费用，防止损失扩大。李延华、李磊并没有提交有效证据证实其采取有效措施以防止损失扩大。涉案房屋虽存在卫生间地面存水问题，对日常居住使用产生一定影响，但不影响其他房间的居住，并非使涉案房屋完全不能居住。李延华、李磊对损失的产生亦存有一定过错，其亦应承担一定责任。李延华、李磊主张损失140000元，数额过高，且建大置业公司、建大物业公司对此不予认可。结合本案实际情况、涉案房屋所属地段、面积及应承担的责任比例等，酌情支持李延华、李磊损失6000元。李延华、李磊要求建大物业公司承担赔偿责任无事实及法律依据，对其该项请求不予支持。判决：一、山东建大教育置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿李延华、李磊经济损失6000元；二、驳回李延华、李磊的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由李延华、李磊负担2967元，山东建大教育置业有限公司负担133元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。二审另查明，李延华、李磊于一审中提交建大物业公司于2015年12月10日向建大置业公司出具的工作联系单一份，载明李延华、李磊于2009年9月26日办理交房手续时即发现涉案房屋内存在“西卫生间靠门地面存水”等10项问题，至2015年5月方对上述问题全部修复，另载明“由于以上问题修复时间过长，导致业主5年时间既不能居住又不能出租”。李延华、李磊于一审中提交维修派工单载明的维修时间为2015年7月。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据涉案商品房买卖合同的约定及法律规定，建大置业公司对涉案房屋在保修期有保修义务。通过涉案相关证据可以认定，涉案房屋自2009年9月26日交付房屋时即已经发现存在需维修的质量问题，但建大置业公司并未及时予以维修，因此一审判决认定建大置业公司违约，并无不当。李延华、李磊于一审中提交维修派工单载明的“卫生间地漏处高”，该情况与2009年9月26日房屋交接时发现的卫生间地面存水的情况一致，可以证明涉案房屋的卫生间存在结构性问题导致地漏不能完全排水。以上情况与建大物业公司于2015年12月10日出具的工作联系单载明的情况相符，因此结合上述工作联系单载明的内容，本院认定因建大置业公司违约行为致涉案房屋无法居住。因此，建大置业公司应赔偿李延华、李磊不能居住房屋期间，即从2009年9月26日至2015年7月期间所造成的损失。李延华、李磊主张按照同期房屋租金标准确定损失，其主张符合法律规定；李延华、李磊于一审中主张的14万元损失，并不超过上述同期房屋租金标准，本院予以支持。综上所述，李延华、李磊的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5806号民事判决；二、被上诉人山东建大教育置业有限公司于本判决生效之日起赔偿李延华、李磊损失14万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，二审案件受理费3100元，均由被上诉人山东建大教育置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  吴彦沛审判员  刘 洋二〇一七年十月二十三日书记员  姚 敏