黑龙江省牡丹江市东安区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1002民初362号原告：尤志远，男，1982年12月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：尤志强（与原告系兄弟关系），男，1977年4月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：翟冠杰，黑龙江九洲律师事务所律师。被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。法定代表人：马金福，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海均，黑龙江国大律师事务所律师。被告：金春学，男，1963年8月出生，朝鲜族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王海均，黑龙江国大律师事务所律师被告：金跃集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。法定代表人：金春学，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海均，黑龙江国大律师事务所律师原告尤志远与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、金春学、金跃集团有限公司（以下简称金跃集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尤志远及其委托诉讼代理人尤志强、翟冠杰，三被告世纪家园公司、金春学、金跃集团的委托诉讼代理人王海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤志远向本院提出诉讼请求：1.要求被告世纪家园公司立即向原告返还购房款1600000元，并赔偿原告经济损失1872000元（自2014年1月1日至2017年3月30日止，按1600000元，年利率36%的标准计算），后续经济损失仍需赔偿，按年36%的标准，直至全部购房款返还完毕时止；2.要求被告金春学、金跃集团对返还购房款及赔偿经济损失承担连带责任；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月21日，原告尤志远与被告世纪家园公司达成房屋买卖协议，约定将世纪家园小区一楼门市XX号，面积为100.17平方米的房产，以160万元的价格卖给原告，并约定2012年11月22日前交付使用，2013年12月30日办理房屋过户手续，如因被告世纪家园公司原因未能办理过户手续，则按总房款160万元，年利率36%赔偿原告经济损失，并一次性返还原告购房款。原告交付160万元房款后，被告世纪家园公司因将该房屋办理了抵押登记，无法办理过户手续。被告金春学、金跃集团对返还原告购房款及赔偿损失自愿承担连带保证责任。被告至今未还款，故原告诉至法院。被告世纪家园公司、金春学、金跃集团辩称，1.原告尤志远与被告世纪家园公司之间的房屋买卖事实成立，世纪家园公司收到原告交付的购房款160万元；2.世纪家园公司已经向原告支付了购房款490013.50元，应当在返还款中予以扣除；3.原、被告双方在合同中约定的违约金过高，超出法律规定，应予以调整；4.被告金春学是金跃集团法定代表人，其行为属于公司行为，后果应由公司承担，请求驳回对金春学的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告尤志远所举的房屋买卖协议书两份、收据一张、牡丹江市房地产产权市场管理处出具的房屋抵押合同一份以及借款合同一份、黑龙江省农村信用社抵押（质押）物品清单一份、2011年12月29日牡丹江市城郊农村信用合作联社兴隆分社出具的房产抵押授权委托书一份，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告尤志远所举有争议的证据，本院认定如下：1.证据二，退款承诺书一份。意在证明：1.因被告世纪家园公司的原因导致诉争房屋未能过户，世纪家园公司构成违约；2.退款承诺书中载明承担责任的方式为连带保证，明确载明责任承担主体为三被告。被告世纪家园公司、金春学、金跃集团对该证据形式要件无异议，对证明问题有异议，认为该证据三个主体中，只有金春学个人签字，被告世纪家园公司、金跃集团没有加盖公章，金春学是金跃集团的法定代表人，其签字行为仅能代表金跃集团，属于职务行为，不是个人行为，金春学不应承担连带责任。本院认为，三被告对此份证据的形式要件无异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认。2.证据三，企业信息两份。意在证明：1.被告金春学于房屋买卖协议达成时是世纪家园的法定代表人，金春学出具的退款承诺书体现购房过程中世纪家园公司违约是属实的；2.被告世纪家园公司的控股股东为金跃集团；3.金春学出具退款承诺书时是金跃集团的法定代表人，其出具退款承诺书的行为是金跃集团的经营行为的体现。被告世纪家园公司、金春学、金跃集团对该证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，1.对金春学是金跃集团的法定代表人无异议，被告世纪家园公司在原、被告签订退款承诺书前即2015年4月28日已经变更法定代表人，金春学无权代表世纪家园公司；3.世纪家园公司是一个独立的法人企业，应当独立承担民事责任。本院认为，该份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，故本院对此份证据予以确认。对被告世纪家园公司、金春学、金跃集团所举有争议的证据本院认定如下：1.证据一，电子银行回单十三份。意在证明：已经支付原告退房款49万元。原告尤志远对该金额无异议，认为依照双方签订协议书约定2013年12月31日前没有办理过户的，被告世纪家园公司应当按照合同约定支付违约金，票据日期为2016年，被告给付的款项是依照合同履行赔付责任，而不是返还购房款本金。本院认为，该组证据可证明被告支付原告49万元的事实，本院对此事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日原告尤志远与被告世纪家园公司签订房屋买卖协议书一份，约定：“尤志远购买世纪家园公司所有的位于南市街东一条路世纪家园小区一楼门市XX号、面积为100.17平方米的房产一处，房屋价款为160万元，交付日期为2012年10月22日前，2013年12月30日办理正式房屋过户手续。如2013年12月30日前因世纪家园公司原因未能办理过户手续，由此给尤志远带来的经济损失由世纪家园公司承担，计算方式按交付房款总价的年36%计付给尤志远，并将尤志远交付的购房款一次性返还。”当日，原告尤志远将购房款160万元交付给被告世纪家园公司。被告世纪家园公司将房屋交付给原告使用。又查，2011年12月28日，涉诉房屋被被告世纪家园公司抵押给黑龙江省农村信用社，并被法院查封，该房屋至今未解除抵押及查封。另查，2016年12月20日，被告金春学向原告尤志远出具退款承诺书（连带责任保证书）一份，主要内容为：“尤志远于2012年9月20日购买金跃集团控股分公司黑龙江省世纪家园房地产开发有限公司位于南市街79号，面积100.17平方米门市房，因开发商至今无法给买方过户，已造成违约，按当时签订的《购房协议》之约定，将款项退还给购买人，如不履行我们将承担一切赔偿责任（连带责任保证）。落款：1.黑龙江世纪家园房地产开发有限公司2.金跃集团有限公司3.金春学”。金春学在该承诺书中签名。再查，被告金跃集团的法定代表人原为马金福，2015年5月28日变更为被告金春学。2014年至2016年期间被告陆续给付原告尤志远49万元。关于原告尤志远要求被告世纪家园公司立即向原告返还购房款160万元并赔偿经济损失的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告尤志远与被告世纪家园公司签订的买卖房屋协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，因此合同合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，原告尤志远与世纪家园公司签订协议后，按协议约定交付了全部购房款，被告应按照合同全面履行交付房屋办理产权过户的义务，但因诉争房屋被世纪家园公司抵押及法院查封，至今不能解除抵押及查封，无法为原告办理过户手续，致使原告的合同目的不能实现，且2016年12月20日被告为原告出具退款承诺书，承诺按照购房协议的约定将购房款退还给原告，故双方的买卖合同已经解除，被告世纪家园应返还原告购房款160万元，对原告的此项诉讼请求予以支持。因被告同意该房屋继续由原告使用，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，故对于何时返还房屋在本案中不予处理。对关于原告的损失，原、被告双方约定：“如2013年12月30日前因世纪家园公司原因未能办理过户手续，由此给尤志远带来的经济损失由世纪家园公司承担，计算方式按交付房款总价的年36%计付给尤志远”，庭审中原、被告双方均认可该约定系基于如果被告不能按照约定返还房款，即将该款视为借款自交付房款之日起给付原告借款利息，参照民间借款的利息，按照年36%的标准计算，故该欠款已转化为借贷。根据《最高人民法院》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。”故依照上述法律规定，被告世纪家园公司应给付原告自2012年9月21日起至实际给付之日止的利息。经计算，自2012年9月21日至2017年10月20日利息为192万元，因被告世纪家园已给付原告尤志远49万元，该款应从利息中扣除，故仍需给付原告利息143万元，后续利息按年利率24%计算，直至全部款项给付完毕时止。被告世纪家园抗辩称给付的49万元系房款，对此本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”。本案中，双方对被告世纪家园给付的49万元系房款还是利息没有明确约定，故本院依照上述法律规定确认此款为利息，对被告的此项抗辩意见不予支持。关于原告要求被告金春学、金跃集团承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，原告为支持此项诉讼请求，提供了退款承诺书（连带责任保证书），该承诺书中落款处为“1.黑龙江世纪家园房地产开发有限公司2.金跃集团有限公司3.金春学”，被告金春学在该承诺书中签字，被告抗辩称金春学是金跃集团法定代表人，其行为属于公司行为，后果应仅由公司承担，对此，本院认为，该退款承诺书中明确保证人为“2.金跃集团有限公司；3.金春学”，两者分别列明，从该保证书的形式要件看，金春学在签字时应知道该承诺书中保证人的身份分别为金跃集团及金春学个人，系两个法律主体，故金春学具有双重身份，即作为金跃集团的法定代表人代表金跃集团，又个人为世纪家园公司担保，故本院对被告的此项抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告尤志远购房款160万元，自2012年9月21日至2017年10月20日逾期利息143万元，自2017年10月21日起逾期利息按年利率24%计算至购房款给付完毕止。被告金春学、金跃集团有限公司对上述款项承担连带给付责任；二、驳回原告尤志远的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34576元，保全费5000元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司、金春学、金跃集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  马 莹审 判 员  穆海东人民陪审员  王凤敏二〇一七年十月二十日书 记 员  王 鑫