福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2413号上诉人（原审被告）：张东平，男，1973年11月20日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：彭丹姬，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖业芳，男，1987年1月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，到庭。委托诉讼代理人：廖干忠，男，1962年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系廖业芳之父。上诉人张东平因与被上诉人廖业芳房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张东平上诉请求：一、撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初386号民事判决，发回重审或改判上诉人无需承担付款责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未将承租人列为被告，程序违法，应将本案发回重审。上诉人在一审中已经提交相应证据证明厦门心联心建筑工程有限公司（下称“心联心公司”）系讼争房屋之承租人，讼争房屋的租金及相关费用应当由公司承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”及《最高人民法院关于适用的解释》(法释〔2015〕5号)第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”的规定，心联心公司是本案讼争法律关系的一方当事人，应当在一审中列为被告，但一审未释明上诉人有权追加心联心公司为被告，也未依职权追加心联心公司为被告，属于程序违法，依法应当发回重审。二、上诉人代表心联心公司与被上诉人建立的法律关系，属于职务行为，其法律后果应归属于心联心公司。2009年，因公司经营需要，心联心公司的法定代表人林哲清及包括上诉人在内的几位股东与被上诉人就租赁讼争房屋一事签订了《房屋租赁合同》，承租讼争房屋作为办公场所。7年多来，心联心公司均在讼争房屋办公，没有进行任何搬迁。被上诉人及物业公司均知晓讼争房屋的承租人是心联心公司。2012年及之后的几份合同系由上诉人代表公司与被上诉人签订合同，属于职务行为。上诉人认为自己作为公司股东又是创始人之一，在公司的授权下有权代表公司与之签订租赁合同，一直以来被上诉人均认可上诉人的代表行为，从被上诉人一审提交的证据《房屋租赁合同书》上看，2012年-2015年的合同，合同中承租方处空白，上诉人是以法人代表及代表的身份与被上诉人签订合同，而非以承租方的名义与被上诉人签订合同，证明被上诉人知晓上诉人系代表心联心公司签约的职务行为，知晓讼争房屋的合同相对方及承租人是心联心公司。由于一直以来都是上诉人代表公司与被上诉人签订合同，因此2016年的合同被上诉人直接将上诉人列为承租方，但这并不能改变被上诉人知晓心联心公司是讼争房屋承租人及上诉人系职务行为的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”因此，上诉人并非讼争法律关系的一方主体，上诉人职务行为之法律后果应由公司承担。三、原审认定事实不清，证据不足。1、上诉人不是讼争房屋的实际承租人，原审未追加实际承租人，无法查明本案事实。讼争房屋自2009年起至腾空归还被上诉人期间，一直是由心联心公司作为经营场所使用，上诉人从未使用过。上诉人提交的证据证明讼争房屋是作为办公场所使用，而非居住。符合双方签订的《房屋租赁合同》载明的租赁房屋之用途为“公司办公或商用”。心联心公司系租赁房屋之实际承租人，被上诉人对此亦是知情的。一审未追加公司为被告，未查明房屋租赁合同的合同主体，认定事实错误。2、原审判决认定事实不清，自相矛盾。（1）上诉人与被上诉人在2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》第二条已确认，讼争房屋2015年尚欠的金额为36000元，原审法院以2015年12月6日上诉人出具的欠条金额确认是错误的，属认定事实错误。（2）上诉人已于2016年12月27日将讼争房屋的钥匙交付给被上诉人，不应该在计算交房之后的租金。原审法院将讼争房屋租金计算至2017年2月14日是错误的。（3）上诉人已经向物业公司支付了截止至2016年12月的物业费，被上诉人无权再主张。廖业芳答辩称，一、关于2017年1月至2月14日房屋租金6000元，双方从来没有正式交接过，对方在一审法庭陈述过程中，张东平才与法官明确讼争房屋中的设施设备由答辩人处置，因为设施设备及物业费未及时清算，双方协议将租期延至2017年1月15日具体时间以缴清2016年物业费及清理设施设备为准，但后来还是未清理，因双方无法协商最终在一审法庭才确认下来。答辩人认可的时间也是在一审庭审后双方的合约关系才彻底结束。答辩人要求的租金也是在一审庭审结束后。二、与张东平签订的合同中的承租方是张东平，而非心联心公司，承租方张东平也都有签字按手印。因为没能及时支付房租，张东平向答辩人签下保证付款书、付款承诺书、欠条，并签字按手印。三、物业管理费方面，在保证付款书中也载明物业管理费、水电费由张东平本人直接缴交。廖业芳向一审法院起诉请求：1.判令张东平支付2015年租金39055.5元、2016年租金36000元、物业费3050.4元；2.判令张东平支付2015年-2016年拖欠租金的滞纳金（每天按拖欠租金部分的2%计算）；3.判令张东平支付物业费3050.4元；4.判令张东平支付2017年1月1日至1月15日的房屋租金2000元；5.判令张东平支付2017年1月15日至实际搬房为止的房屋租金和物业费（房屋租金每月按4000元计算、物业费每月按145.3元计算）；6.判令张东平恢复房屋原貌，如不能恢复就按10000元赔偿；7.判令张东平支付违约金8000元。诉讼过程中，廖业芳变更诉讼请求为：1.判令张东平支付租金、物业费共计88105.8元（其中2015年租金39055.4元，2016年租金40000元，2017年1月至2月14日租金6000元，2016年物业费3050.4元）；2.判令张东平支付违约金8000元。一审法院认定事实：2012年9月22日，廖业芳与张东平签订第一份《房屋租赁合同书》，合同约定由廖业芳将其位于厦门市湖里区仙岳路844号永同昌假日国际公寓1504单元房屋租赁给张东平，租赁期限从2012年11月1日至2013年12月31日，租金每月3300元。2014年12月6日，廖业芳与张东平签订第二份《房屋租赁合同书》，合同约定由廖业芳继续将其位于厦门市湖里区仙岳路844号永同昌假日国际公寓1504单元房屋租赁给张东平，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，租金每月3800元。2015年1月3日，廖业芳与张东平签订第三份《房屋租赁合同书》，合同约定由廖业芳继续将其位于厦门市湖里区仙岳路844号永同昌假日国际公寓1504单元房屋租赁给张东平，租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金每月4000元，按季度支付租金，张东平还应支付押金4000元。2015年12月6日，张东平向廖业芳出具一份《欠条》，张东平确认尚欠廖业芳房屋租金39055.5元，并承诺在2015年12月20日之前支付3050.5元，2016年1月起每月支付2000元直至付清为止。2016年1月7日，廖业芳又与张东平签订一份《房屋续租合同书》，合同约定由廖业芳继续将其位于厦门市湖里区仙岳路844号永同昌假日国际公寓1504单元房屋租赁给张东平，租赁期限从2016年1月1日至2017年6月31日，租金每月4000元。鉴于张东平尚欠廖业芳2015年第2至第4季度房屋租金36000元，双方同意在2015年签订的《房屋租赁合同书》的基础上，作出如下约定：1.张东平从2016年1月起，每月30日前向廖业芳支付当月租金4000元；2.张东平从2016年1月起，每月30日前向张东平支付2015年度拖欠的房屋租金2000元，直至付清36000元；3.张东平从2016年1月起，每月30日前向廖业芳支付当月的物业管理费145.3元；4.如果张东平连续两个月不能按时缴交给廖业芳，廖业芳则视同张东平违约，并按2015年度双方签订的《房屋租赁合同书》及本合同有关条款追究张东平违约责任。鉴于2015年度张东平已违约在先，如果张东平继续不履行本合同的话，则张东平应赔偿廖业芳两次的违约金共计8000元。2016年6月8日，张东平向廖业芳出具一份《保证付款书》，张东平保证按如下方式支付给廖业芳房屋租金：2016年6-8月每月25日前付4000元，2016年9-12月每月25日前付8000元，2016年12月25日前付清余款40000元，2016年1-6月水电费物业管理费在7月10日之前付清，2016年7-12月水电费物业管理费在12月31日之前付清。2016年12月8日，张东平向廖业芳出具一份《欠条》，张东平确认尚欠廖业芳2016年1月至11月（其中已支付2个月8000元）房屋租金余额36000元，2016年12月以交钥匙为准。2016年12月27日，张东平确认尚欠廖业芳物业管理费3050.4元，房屋租期延长至2017年1月15日，租金2000元（以实际天数为准）。2017年2月14日，在本案庭审中，张东平同意将租赁房屋内的物品交由廖业芳自行清理掉，并将租赁房屋交还给廖业芳。为此，张东平还应支付给廖业芳2017年1月至2月14日的房屋租金6000元，张东平缴纳的押金4000元应在租金中予以抵扣。综上，张东平尚欠廖业芳2015年房屋租金39055.4元、2016年房屋租金40000元、2017年1月至2月14日房屋租金6000元、物业管理费3050.4元，共计88105.8元。扣除张东平缴纳的押金4000元，张东平至今实际尚欠廖业芳房屋租金、物业管理费共计84105.8元。一审法院认为，廖业芳与张东平签订的《房屋租赁合同书》和《房屋续租合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。在合同履行过程中，张东平未能按合同约定期限履行支付租金义务，应承担相应的违约责任，张东平应按合同约定向廖业芳支付违约金8000元。张东平辩称该房屋是厦门心联心装饰设计工程有限公司在使用，应由该公司支付租金和物业费没有事实依据和法律依据，不予采信。综上所述，廖业芳依据双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋续租合同书》要求张东平支付房屋租金、物业费84105.8元和违约金8000元，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张东平应于本判决生效之日起十日内支付给廖业芳房屋租金、物业费、违约金共计92105.8元；二、驳回廖业芳其他诉讼请求。案件受理费435元，由张东平负担311元，廖业芳负担124元。本院二审期间，张东平向本院提交以下证据：一、《厦门增值税普通发票》，证明：1.讼争房屋承租人为厦门心连心建筑工程有限公司；2.讼争房屋截止至2016年的物业管理费已全部结清，被上诉人无权再主张物业费。二、企业工商公示信息、室内装饰企业资质等级证书副本、企业法人营业执照副本、股东会决议、《工程施工合同》，证明：1、上诉人系厦门心联心建筑工程有限公司之股东，有权代表公司签订房屋租赁合同；2、厦门心联心建筑工程有限公司的注册地及经营地位于厦门市湖里区，与讼争房屋地址、合同约定的房屋用途一致，是讼争房屋的承租人。三、照片，证明：1、讼争房屋入门显眼处为心联心公司的企业名称，房屋全部是办公设施，证明被上诉人知晓心联心公司是承租人；2、讼争房屋于2016年12月27日即本照片拍摄当日交付给被上诉人姐姐，被上诉人无权再主张此后的租金。廖业芳质证认为，证据一的真实性确认。证据二的真实性不确认，是伪造的。证据三照片的真实性认可，但不知道何时拍摄的。本院二审期间，廖业芳向本院提交以下证据：1、厦门市地方税务局通用机打发票复印件；2、2009年房屋租赁合同复印件一份；3、厦门市湖里区工商行政管理局提供的企业基本信息复印件；4、厦门心联心企业法人营业执照复印件；5、住所（营业场所）使用证明复印件一份。张东平质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性认可。廖业芳的签字与讼争房屋租赁合同中廖业芳的签字是一致的。如果被上诉人认为不一致，应当向鉴定机构申请鉴定。王建发是心联心公司的股东，在公司注册的时候将公司的注册地址确认在讼争房屋，这份证据充分证明了该讼争房屋是心联心公司在租用。工商备案的租赁合同右下角有心联心公司全部股东的签名，证明讼争房屋确实是心联心公司在租用，上诉人是当时的投资人之一，上诉人是心联心公司的股东，有权代表公司签订租赁合同。二审中，对一审判决查明的事实，上诉人张东平认为一审判决认定的“2016年12月27日，张东平确认尚欠廖业芳物业管理费3050.4元，”是2016年的物业费，上诉人已经缴清。“房屋租期延长至2017年1月15日，租金2000元（以实际天数为准）”与一审庭审陈述不一致，实际是在交钥匙之前写的，但是交钥匙的时候就已经告知对方，屋内设施由其全权处置，合同也是这么约定的，之后张东平没有再进入该讼争房屋过。“张东平尚欠廖业芳2015年房屋租金39055.4元”是错误的，应是36000元，在2016年的合同中有确认。“2017年1月至2月14日租金6000元……”该房屋已经交付给被上诉人，不应该再交6000元。除此之外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审另查明，张东平与廖业芳于2013年12月6日签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金3800元，租赁房屋用途为公司办公及商务之用，其余条款与2012年9月22日、2014年12月6日的《房屋租赁合同书》基本相同。本院认为，张东平与廖业芳分别于2012年9月22日、2013年12月6日、2014年12月6日、2015年1月3日签订的《房屋租赁合同书》及2016年1月7日签订的《房屋续租合同书》均系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。张东平上诉主张其系厦门心联心装饰设计工程有限公司的股东，系履行职务行为，且讼争房屋亦为公司办公用房，故上述《房屋租赁合同书》及《房屋续租合同书》系代表公司所签，应由厦门心联心装饰设计工程有限公司支付租金。对此，本院分析认为，根据合同相对性原则，合同只对签约主体具有法律约束力。本案上述《房屋租赁合同书》及《房屋续租合同书》均由张东平个人与廖业芳签订，张东平既非厦门心联心装饰设计工程有限公司的法定代表人，亦非该公司的委托代理人。该公司成立于2009年11月17日，2011年8月1日领取了企业法人营业执照。在厦门心联心装饰设计工程有限公司成立并有了企业法人营业执照之后，2012年9月22日张东平个人与廖业芳签订《房屋租赁合同书》。至于租赁房屋的用途，只要不从事违法活动，其用途不影响租赁合同的效力，况且本案2012年9月22日、2013年12月6日、2014年12月6日签订的《房屋租赁合同书》中均约定租赁房屋用途为公司办公及商务之用，故张东平的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方在2016年1月7日签订的《房屋续租合同书》中确认2015年度第2至第4季度租金为36000元，故张东平上诉主张2015年度尚欠的租金为36000元合法有据，本院予以采纳。因廖业芳在二审庭审中确认张东平于2016年12月27日将钥匙交给他，张东平亦确认房屋租赁期延长至2017年1月15日，租金2000元，故张东平上诉请求无需支付2017年1月至2月14日的房屋租金6000元合法有据，本院予以采纳。因张东平于二审中提交的发票可以证实其于二审期间交纳了2016年度的物业管理费、公维金、水电公摊共计2436.81元，故其上诉请求扣除物业管理费3050.4元合法有据，本院予以采纳。因张东平未按《房屋续租合同书》约定按时支付租金已构成违约，一审判决张东平支付违约金正确，本院予以维持。综上，张东平尚欠廖业芳2015年房屋租金36000元、2016年房屋租金40000元、2017年1月1日至同年1月15日租金2000元，扣除张东平缴纳的押金4000元，张东平至今实际尚欠廖业芳房屋租金74000元。上诉人张东平的上诉请求部分有理。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人张东平二审期间交纳了2016年物业管理费，故对一审判决的租金总额本院予以相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初386号民事判决第二项；二、变更厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初386号民事判决第一项为：张东平应于本判决生效之日起十日内支付给廖业芳房屋租金74000元、违约金8000元，共计82000元。三、驳回张东平的其他上诉请求。一审案件受理费435元，由张东平负担261元，廖业芳负担174；二审案件受理费622元，由张东平负担373元，廖业芳负担249元。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年十月二十三日代书记员 韩沁娟附本案所适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。