广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7445号上诉人（原审原告）:佛山市禅城区和黄房地产经纪服务部，住所地广东省佛山市禅城区湖景路8号1区三十一座首层P12号，注册号440602600436944。经营者：刘春燕。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黄银姗，女，汉族，1985年10月28日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人刘力韵，广东至高律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅城区和黄房地产经纪服务部（以下简称和黄服务部）因与被上诉人黄银姗居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，当事人未提出新的事实、证据或理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人和黄服务部提起上诉请求：1、撤销一审判决，改判为:黄银姗立即支付和黄服务部居间服务费人民币150000元及利息（以150000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年6月21日起计算至黄银姗实际支付之日）；2、一、二审诉讼费用全部由黄银姗承担。事实和理由：第一、涉案《看楼委托书》约定双方的权利义务对等，均为双方的真实意思表示，不存在部分条款约定无效一说。首先，《看楼委托书》约定和黄服务部需要向黄银姗介绍出售物业信息，报告订立合同的机会，如黄银姗在成功购得物业的情况下则需要支付和黄服务部居间服务费。由此可见，和黄服务部依约负有提供居间服务的义务，黄银姗则负有在付款条件成就时付款的义务。换言之，《看楼委托书》的双方之间互负义务，不存在免除和黄服务部的义务，排除黄银姗权利的情形。因此，该委托书所约定的权利义务对等，应认定为有效合同，受我国法律保护。其次，黄银姗与和黄服务部分别于2016年4月26日、27日签订了两份《看楼委托书》，即黄银姗两次阅读了该委托书，可见黄银姗是在充分理解条款内容后，并愿意接受该等约定的情况下签名的，根本不存在黄银姗所谓的和黄服务部在签约时掩盖合同内容，侵害其对合同条款知情权的情形。因此，不论《看楼委托书》为何方提供，双方已对合同条款达成合意，是双方的真实意思表示，双方均应遵守合同的约定。第二，和黄服务部为黄银姗提供了居间服务，并实际上促成黄银姗购得涉案物业，黄银姗应依约支付居间服务费。《看楼委托书》签订后，和黄服务部为黄银姗提供了涉案物业的出售信息，并带领黄银姗到现场进行查看，在获悉黄银姗有购买意向后，积极联系业主庞少凤，在交易双方之间提供沟通、议价等居间服务，积极促成双方达成交易。事实上黄银姗最终购得涉案物业也是通过和黄服务部提供物业信息及居中磋商，和黄服务部在涉案物业的成交过程中起到主要作用。一审判决黄银姗应付和黄服务部的居间费用金额，根本不足以体现其所提供的居间服务的价值。由于《看楼委托书》约定黄银姗支付居间服务费的条件已经成交，其应按照约定的计算标准支付和黄服务部居间服务费。本案中，反观黄银姗在获知了涉案物业的出售条件及原业主信息后，绕过和黄服务部直接联系原业主签订买卖合同，借此规避支付居间服务费的义务，明显属于破坏房屋交易市场秩序的恶意“跳单”行为，一审判决无疑是支持了黄银姗此等有违诚实信用原则的做法，助长了不正之风。第三，黄银姗并非通过案外人介绍购得涉案物业，一审判决仅依据一份收据即认定其他中介方促成涉案物业的交易过于片面。黄银姗在本案中仅提交一份收据，拟证明其通过案外人佛山市禅城区永之兴中介服务部（以下简称永之兴服务部）购买涉案物业，并支付中介服务费现金100000元，是黄银姗为了掩盖“跳单”行为所捏造的事实。首先，黄银姗在本案中并未提供其与永之兴服务部就涉案物业所签订的居间合同，也未提供永之兴服务部已经实际提供居间服务方面的证据，不足以证明黄银姗与永之兴服务部之间建立了事实的居间服务关系。况且，中介机构在不与委托人签订书面合同的情况下即提供居间服务，也违背房地产市场的交易习惯。其次，黄银姗在一审阶段称，收据中显示的中介服务费十万元是通过现金形式支付给永之兴服务部，有悖于生活常理，明显是由于无法提供其与永之兴服务部之间的十万元转账凭证，而编造以现金形式支付巨额中介费的谎言。退一万步说，收据中仅显示黄银姗支付涉案住宅的中介服务费，与涉案两个停车位无关，暂且不论涉案住宅的居间费用问题，黄银姗已经通过和黄服务部居间实际购得涉案两个停车位，应就该两个车位的成交支付和黄服务部居间服务费，一审判决未对此问题进行处理，明显欠妥。最后，一审法院在开庭审理本案时，也明确要求黄银姗在庭后提供其与永之兴服务部就涉案物业所签订的居间合同、100000元中介费的转让凭证或提现记录，但黄银姗并未向一审法院提交上述证据，一审法院仍采信黄银姗的主张于理于法均不合。被上诉人黄银姗答辩称，一、根据合同法第40条规定，和黄服务部与黄银姗签订的《看楼委托书》有关收取服务佣金的条款属无效条款，和黄服务部因此主张居间服务费没有法律依据。1、《看楼委托书》中的条款属格式条款。黄银姗于2016年4月委托和黄服务部介绍购买涉案物业。在实地查看前，和黄服务部要求黄银姗签订《看楼委托书》，其中预先拟定的“甲方承诺，若甲方或甲方之亲属、配偶、合作伙伴授权人、所在单位成功购入或租用乙方所介绍之物业，甲方需支付乙方相等百分之三或至少半个月租金作为服务佣金”是和黄服务部为了重复使用而预先拟定的，属于格式条款。2、《看楼委托书》中的条款免除和黄服务部的责任、加重黄银姗的责任、排除黄银姗的主要权利，依法属于无效的格式条款。在签订该委托书时，和黄服务部作为提供格式条款的一方并未提请黄银姗注意免除或者限制和黄服务部责任的条款，未对该条款予以说明。不仅如此，和黄服务部还采用对折纸张、遮盖该条款的方式，指引黄银姗径直在下方签名，使黄银姗在非真实意思表示的情况下签订了隐含权利义务不对等的佣金条款的《看楼委托书》。按和黄服务部的说法，只要其向黄银姗介绍了物业，此后即使是第三方促成的买卖交易，黄银姗一旦购买了该物业，均需支付中介费。而且该条款表示，不仅是黄银姗购买，连其亲属、配偶、合作伙伴授权人、所在单位购买或租用该物业，黄银姗也需要支付中介费，明显免除了和黄服务部责任、加重黄银姗责任、排除黄银姗主要权利，属于无效的格式条款。事实上，和黄服务部带黄银姗看楼后，在与卖家沟通的过程中，并没有尽到信息传达的义务，同时也因其谈判能力不足而导致买卖双方无法达成交易。二、根据合同法第427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。和黄服务部作为居间人在本案中并未促成黄银姗与出卖人之间的房屋买卖合同成立，黄银姗也未利用和黄服务部提供的信息签订房屋买卖合同，因此和黄服务部无权要求黄银姗支付全部或部分居间服务费。三、黄银姗是通过永之兴服务部与卖方达成房屋买卖交易的，黄银姗已依约向永之兴服务部支付居间服务费。涉案物业的成交并未因和黄服务部的居间活动达成交易，其主张居间费没有事实和法律依据。1、和黄服务部从未向黄银姗提供物业出卖人的联系方式，黄银姗不可能实施其所称的“跳单”行为。2、物业出卖方并未独家委托和黄服务部提供居间服务，黄银姗完全有可能通过其他中介机构达成购房交易。3、黄银姗在和黄服务部无法完成居间合同目的的情况下，通过另一家中介结构（即永之兴服务部）公开张贴房源的途径得知同一物业的出售信息。因此，黄银姗另行选择中介机构磋商并完成物业交易，最后支付居间费用。因此，和黄服务部主张黄银姗支付居间服务费没有法律和事实依据。四、和黄服务部无权主张两车位的居间费。1、黄银姗与永之兴服务部的居间服务费已在《房地产买卖合同》第八条有明确约定。且根据该合同第一句及上下文的约定，黄银姗购买房屋是与两个车位捆绑，永之兴服务部收取的居间服务费已包括促成两个车位交易的费用。2、黄银姗与永之兴服务部之间的居间服务关系与本案居间合同无关，双方有议价的自由，无论如何确定最终的居间服务费，涉案车位也并未因和黄服务部的居间活动达成交易，和黄服务部无权主张两车位的居间费、和黄服务部向一审法院起诉请求：1、黄银姗立即支付和黄服务部居间服务费人民币150000元及利息1287.12元（以150000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年6月21日起至黄银姗实际支付之日止）；2、案件诉讼费由黄银姗承担。一审法院经审理查明：2016年4月26日、4月27日，黄银姗（甲方、委托方）均向和黄服务部（乙方、受托方）出具《看楼委托书》，注明：甲方委托乙方介绍购买或租用下列物业，以甲方签名为凭证。甲方确认乙方已向自己报告了订立买卖合同或租赁合同的机会，并承诺：若甲方或甲方之亲属、配偶、合伙伙伴授权人、所在单位成功购入或租用乙方所介绍之物业，甲方需支付乙方相等百分之三或至少半个月租金作为服务佣金。支付时间为该物业买卖或租赁成交时。甲方确认乙方已经介绍物业之名称：禅城区湖景路8号3区二十三座1401房、禅城区湖景路8号3区地下室DS741号、禅城区湖景路8号3区地下室DS742号。乙方介绍并带领甲方实地查看时间分别为2016年4月26日18时30分和2016年4月27日8时35分。2016年6月21日，黄银姗与案外人庞少凤签订三份《广东省房地产买卖合同》，分别约定以3500000元出售佛山市禅城区湖景路8号3区二十三座1401房、以205800元出售佛山市禅城区湖景路8号3区地下室DS741号、以225800元出售佛山市禅城区湖景路8号3区地下室DS742号。2016年7月14日，案外人永之兴服务部出具收据，确认收取黄银姗交来佛山市禅城区湖景路8号三区23座1401房中介服务费现金100000元。上述房屋权利人现登记为黄银姗，登记时间均为2016年8月16日。庭审中，和黄服务部陈述：和黄服务部没有与卖方签订书面的独家代理权限，但在微信记录中可以体现卖方委托和黄服务部出售涉案房屋。微信记录也未明确体现独家代理权限。一审法院认为：黄银姗向和黄服务部出具的《看楼委托书》性质上属于居间合同，故本案系居间合同纠纷。关于《看楼委托书》的效力问题。上述《看楼委托书》注明若甲方（即黄银姗）或甲方之亲属、配偶、合伙伙伴授权人、所在单位成功购入或租用乙方（即原告）所介绍之物业，甲方需支付乙方相等百分之三或至少半个月租金作为服务佣金，意味着无论甲方是否因乙方促成交易，包括因其他中介方促成交易的情况下，甲方仍应向乙方支付成交价百分之三的服务佣金。但根据和黄服务部的陈述，其并非独家代理涉案物业，因此可知《看楼委托书》上述条款所约定的甲、乙双方的权利、义务并不对等，不仅免除了和黄服务部的义务，且排除了黄银姗的主要权利。因《看楼委托书》是和黄服务部单方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，一审法院认定《看楼委托书》上述条款的约定无效。而对于《看楼委托书》的其他条款，未有法律、法规规定的无效情形，应为有效。就本案查明的事实来看，虽然黄银姗是因其他中介方促成交易，但鉴于和黄服务部为被告达成交易提供了一定的交易信息，和黄服务部亦曾带黄银姗察看过涉案物业，客观上和黄服务部为黄银姗提供了居间服务。故综合考虑本案的实际情况，基于公平、等价有偿的原则，一审法院酌定黄银姗向和黄服务部支付必要费用3000元。考虑到黄银姗未支付上述必要费用确实造成和黄服务部利息损失，故一审法院确定黄银姗自起诉之日即2017年2月6日起以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向和黄服务部支付利息损失至判决确定的给付之日止。和黄服务部关于居间服务费及利息的诉请超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黄银珊于判决发生法律效力之日起十日内，向和黄房服务部支付居间费用3000元及利息损失（利息损失以3000元为本金，自2017年2月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；二、驳回和黄服务部的其他诉讼请求。案件受理费1663元，由黄银珊负担25元，由和黄服务部负担1638元。本院二审期间，上诉人和黄服务部,被上诉人黄银姗均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《看楼委托书》的效力及黄银姗是否应向和黄服务部支付居间服务费。关于涉案《看楼委托书》的效力问题。经查，涉案的《看楼委托书》虽经被上诉人黄银姗签名确认，但为和黄服务部单方面提供的格式合同，其中关于“甲方承诺，若甲方或甲方之亲属、配偶、合作伙伴授权人、所在单位成功购入或租用乙方所介绍之物业，甲方需支付乙方相等百分之三或至少半个月租金作为服务佣金”的约定加重了黄银姗的付款义务、排除了黄银姗选择其他中介机构的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款的约定无效。《看楼委托书》的其他条款，未有法律、法规规定的无效情形，应为有效。和黄服务部关于该条款有效的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于黄银姗是否应向和黄服务部支付居间服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条关于“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，和黄服务部并未促成黄银姗与卖方签订涉案物业的买卖合同，故其上诉主张黄银姗就涉案物业支付居间服务费没有事实和法律依据。考虑到和黄服务部确实为黄银姗达成交易提供了一定的交易信息，亦曾带黄银姗察看过涉案物业，客观上为黄银姗提供了居间服务，一审判决基于公平、等价有偿的原则，酌定黄银姗向和黄服务部支付必要费用3000元，且结合黄银姗未支付上述必要费用确实造成和黄服务部利息损失的实际情况，确定黄银姗自起诉之日即2017年2月6日起以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向和黄服务部支付利息损失至判决确定的给付之日止并无不当，本院予以维持。综上，和黄服务部的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人佛山市禅城区和黄房地产经纪服务部负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年十月十六日书记员  陆灏珺