湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1578号原告：肖春浩，女，1976年12月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，大学文化程度，武钢质检中心员工，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：桂斌，湖北欣安律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉联投生态城房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关东科技工业园一号地块。法定代表人：文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽诗，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李威，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告肖春浩与被告武汉联投生态城房地产有限公司（以下简称联投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告肖春浩的委托诉讼代理人桂斌，被告联投公司的委托诉讼代理人李丽诗到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方请求调解并申请按简易程序延期审理，经本院调解，双方未能达成协议；被告以合同约定的违约金过高为由，向本院提出申请，请求对涉讼房屋同地段同类型房屋2015年1月至2016年1月间的租金标准进行评估鉴定。本案现已审理终结。原告肖春浩向本院提出诉讼请求：2014年3月23日原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于洪山区花城大道以北花山郡一期一组团商品房第Y6号楼【幢】1单元2层1号房，购房总价款人民币905623元。同时，合同约定被告于2014年12月31日将符合该合同第九条要求的上述房屋交付给原告，否则，被告将承担违约责任。合同签订前的2013年10月15日原告已向被告支付了购房首付款人民币545623元，2014年9月23日原告与被告指定的华夏银行股份有限公司武汉东湖支行签订了《个人住房公积金贷款借款合同》及《个人住房公积金贷款抵押合同》，银行于2015年1月22日代原告向被告支付了购房余款人民币360000元。合同约定的交房时间已过，但被告一直不具备交房条件，2016年3月5日被告才通知原告收房。就延期交房支付违约金一事，原告同小区业主多次与被告交涉，但被告却要求只按违约金金额的20%支付现金，其余的80%冲抵今后的物业管理费。原告不接受被告的解决方案，此后又同小区部分业主与被告交涉，但被告却百般推诿。原告为维护自身合法权益无奈具状起诉，恳请人民法院查明事实，支持原告诉求。被告联投公司辩称，一、原告起诉已经超过诉讼时效；二、合同约定的违约金赔偿标准过高，应当按照同地段同类型房屋的租金标准计算；三、对于逾期交房的时间应该分为三种情况，2014年12月31日以其实际行为收房的，不存在逾期交房，针对2015年1月1日至2016年1月5日收房的应当计算其逾期违约金时间为2015年1月1日至其实际收房之日，对于2016年1月6号之后收房或者没有收房的，其违约金应当计算至2016年1月6日止，按天数，计算标准为同地段同类型租金价格。四、我方不同意原告主张的逾期利息，原被告双方对于违约金计算、标准均有争议，未形成确定结论。故不存在支付利息的情形。五、原告逾期支付全部购房款，其实际支付完毕之日为2015年1月23日。本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。结合原、被告举证、质证及庭审调查，本院认定事实如下：2014年3月23日，原告肖春浩（作为买受人）与被告联投公司（作为出卖人）签订编号为湖130262236号《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称《合同》）。《合同》约定：买受人肖春浩向出卖人联投公司购买洪山区花城大道以北花山郡一期一组团商品房第Y6号楼【幢】1单元2层1号房，购房总价款人民币905623元整，……。第六条，买受人付款形式及付款时间。……。2、贷款付款的，乙方应于2014年12月31日前，一次性存入商品房首付款545623元。……。第九条，交房期限及条件。出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……。第十条，关于首期住宅专项维修资金交存的约定。……。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交付过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条，交接。商品房达到本合同第九条约定的支付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……。截至2015年1月23日，原告向被告联投公司完成支付全部购房款的义务。2014年12月10日，被告向包括原告在内的房屋买受人发出《房屋交付通知书》，通知于2015年1月1日办理房屋交付事宜。部分房屋买受人认为涉讼房屋不符合交付条件，与被告发生争议和交涉，并向武汉市住房保障和房屋管理局反映情况，该局于2015年11月回复处理意见：被告系违规交付，督促被告尽快达到合同约定的交付条件。2016年1月6日，花山郡一期一组团第Y1至Y23楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案证明书》。2016年3月3日，被告再次向原告发出《房屋交付通知书》，再次通知原告于2016年3月5日办理交付手续。原告至今未收房。本院认为，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件，建立了商品房买卖关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据《合同》第九条约定，被告联投公司应当在2014年12月31日前将案涉商品房交付原告肖春浩使用，被告虽于2014年12月通知买受人办理房屋交接事宜，但交付房屋不符合交房条件，且买受人拒绝收房。后被告于2016年1月6日才完成工程竣工验收备案并于2016年3月3日通知原告于2016年3月5日办理房屋交接，被告已构成合同违约，应承担逾期交房的违约责任。根据原、被告之间的《武汉市商品房买卖合同》附件七第一项第二款之约定“如合同约定的交付期限届满时，无论是否采用银行按揭付款方式，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房款、违约金等），交房期限按买受人支付全部到期款项延期天数顺延，……”，原告全款到账日为2015年1月23日，被告方2016年1月6日才达到房屋的交付条件，且原告未收房，故其逾期时间应从2015年1月23日计算至2016年3月5日；关于违约金赔偿标准，本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房款日万分之一点五的标准支付逾期交房违约金；原告诉请被告支付延迟支付违约金同期银行贷款利息没有法律依据，本院不予支持。涉案房屋买受人就房屋交付事宜已与被告进行过交涉，原告于2016年12月向本院提起诉讼，未过诉讼时效，故被告关于超过诉讼时效的辩论意见，本院不予采纳。被告联投公司应向原告肖春浩支付逾期交房违约金55424元（905623元×0.00015/日×408日）。综上所述，被告联投公司在向原告肖春浩交付案涉房屋过程中存在逾期交房违约情形，应向原告肖春浩支付相应的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉联投生态城房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告肖春浩支付逾期交房违约金人民币55424元；二、驳回原告肖春浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币854元，由被告武汉联投生态城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李晓雁二〇一七年十月十五日书记员  李 爽