福建省福州市鼓楼区人民法院行 政 裁 定 书(2014)鼓行初字第133号原告郭含清，女，汉族，1962年8月22日出生住福州市仓山区。委托代理人委托代理人陈光华、陈琳，福建合众天成律师事务所律师。被告福州市国土资源局，住所地福州市仓山区南江滨西大道193号东部办公区4座5层至7层。法定代表人郑章干，局长。委托代理人翁忻，该局工作人员。第三人福州市不动产登记和交易中心，住所地福州市福屿路***号。法定代表人林京洪，主任。委托代理人黄冬艳，该中心工作人员。第三人黄开鸥，男，汉族，1972年11月14日出生住上海市黄浦区。委托代理人唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。原告郭含清诉被告福州市国土资源局房屋登记行政行为一案，于2014年7月16日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于2014年7月30日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案被诉具体行政行为与福州市不动产登记和交易中心（现更名为福州市不动产登记和交易中心）有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。其后，因本案被诉行政行为涉及以此为基础的民事法律关系的效力问题，原告就该民事关系的效力提起民事诉讼，本案于2014年10月9日中止审理。2017年7月13日，因该中止事由涉及的民事案件处理完毕，经原告申请恢复本案诉讼。因负责本案房屋登记的福州市不动产登记和交易中心已更名为福州市不动产登记和交易中心，并变更为福州市国土资源局为主管机关，故本案被告依法变更为福州市国土资源局。本院依法组成合议庭，分别于2014年9月11日、2017年9月25日公开开庭进行审理，现已审理终结。第三人福州市不动产登记和交易中心（原福州市房地产交易登记中心）于2013年7月10日依黄开鸥申请，将鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼802单元及1层14附属间登记于黄开鸥名下，并颁发榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。原告郭含清诉称，1999年5月25日福建南榕房地产开发公司（下称南榕公司）将其所有的坐落于福州市鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼801单元，1层13附属间及802单元，1层14附属间等房产用于抵扣物业基金给福州裕明鑫物业管理有限公司（下称裕明鑫公司）。后裕明鑫公司因欠原告35万元，将上述两套房产抵给原告自行处置，并注明此后裕明鑫公司无权干涉。2000年原告入住上述两套房屋，并一直居住至今。期间从无权属争议。2014年3月，原告意外收到福州市鼓楼区人民法院传票，第三人诉请要求原告返还上述两套房屋。第三人诉称，其于2007年5月与南榕公司签订购买上述两套房产的房屋买卖合同，并于2013年7月完成了房屋产权及土地使用权登记手续，故要求原告搬离上述两套房屋，并支付相应的占用使用费。该案开庭审理时，裕明鑫公司作为第三人向法庭出具了1999年5月25日南榕公司与其签订将上述两套房产用于折抵物业基金的《补充协议》。且经法院调查，南榕公司已于2003年11月10日依法被福州市工商行政管理局吊销，并撤销注册号、收缴执照正、副本和公章，企业法人终止。原告认为：南榕公司既然于2003年已被依法吊销，企业法人已终止，且公章也被收缴，其不可能于2007年5月与第三人签订《商品房买卖合同》并盖章。即使签订了合同，也因南榕公司主体不合法，该合同应当无效。被告作为房屋产权登记机关，应该根据房屋登记相关法律法规，严格履行审查职责，按照法律程序审核发放房屋产权证。但令人遗憾的是，被告却未在登记审核发放工作中严谨把关，未尽到依法审查卖方主体资格的义务，该行为直接导致原告的合法权益遭到严重侵害。为了维护原告的合法权益，原告特请求：1、判令被告撤销给第三人黄开鸥颁发的坐落于福州市鼓楼区××水塘小区××＃楼××单元，1层14附属间房屋所有权证（房产证证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2、判令本案诉讼费由被告承担。原告于起诉时向本院提交以下证据：1、《补充协议》；2、福州市裕明鑫物业管理有限公司出具给原告的《协议》，证据1-2证明讼争房产属于原告所有；3、榕房权证Ｒ字第××号房产证；4、榕工商注吊[2003]第4143号《行政处罚决定书》；5、吊销内资企业基本情况登记表；6、GF-2000-0171（MF-2000-N0.0704229）《商品房买卖合同》及发票，证据3-6证明被告在南榕房地产开发公司已被依法吊销，且不具有事实和法律依据的情况下，违法向第三人作出房产登记。于2014年9月25日提交以下证据：6、物业、水费、电费、有线电视等项目的缴费凭证、银行缴费记录等；7、邻居及原告胞妹证明，证据6-7证明原告居住使用涉案房屋。于2017年7月13日申请恢复审理时提交证据8：福州市中级人民法院（2016）闽01民终2450号《民事判决书》及法律文书生效《证明书》，证明第三人据以产权登记的《商品房买卖合同》已被判决无效。被告福州市国土资源局、第三人福州市不动产登记和交易中心辩称，2013年6月13日，第三人黄开鸥持本人身份证、登记申请表、商品房买卖合同、购房证明书、不动产销售发票等材料申请办理案涉房屋福州市鼓楼区××水塘小区××＃楼××单元、1层14附属间的产权登记。经审核，其提交的材料符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，且不具有第二十二条规定的不予登记情形，被告根据《房屋登记办法》第二十条的规定，将其申请登记事项记载于房屋登记簿，为其颁发R13××20号房屋所有权证。综上所述，被告依法作出被诉具体行政行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告、第三人福州市不动产登记和交易中心向本院提交以下作出被诉行政行为的证据：1、房屋登记簿附件，证明被诉具体行政行为，2013年7月10日，依据黄开鸥的申请，市房屋登记中心经审查后将鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼802单元1层14附属间登记其名下，产权证号为R1339520。2、权属登记审查意见表、受理单、登记申请表、商品房买卖合同、购房证明书，证明房屋登记行为合法。3、不动产销售发票、申请人身份证、人口登记卡、结婚证，证明房屋登记行为合法。4、住房情况申报表，证明房屋登记行为合法。5、公证委托书、身份证、房屋面积计算表、商品房登记信息一览表，证明房屋登记行为合法。6、纳税申报表、涉税证明、缴款通知单，证明房屋登记行为合法。法律依据：《房屋登记办法》第三十三条及第二章。第三人黄开鸥述称，根据相关法律法规规定，物业管理基金应当属于全体业主而不是物业公司。福州市鼓楼区白水塘小区开发建设单位作为甲方于1999年5月25日与物业管理公司（福州市裕明鑫物业管理有限公司）、鼓楼区五凤街道台后居委会（共同作为乙方）签订的白水塘小区《物业管理委托合同》及《补充协议》，约定由开发建设单位按工程造价的1.9%向乙方提供物业管理基金，其中现金287249元、实物为三套住宅：2幢801、802单元,9幢801单元，基金由乙方共同管理、专款专用。然而福州市裕明鑫物业管理有限公司擅自越权将其中的2幢801、802单元“抵押”给原告，出具了所谓的《协议》，没有任何法律效力。原告所提交的证据无法证明其于讼争房屋有任何合法权益，而由原告提交的《补充协议》和《协议》可以证明福州市裕明鑫物业管理有限公司及其项目负责人与原告已构成违法犯罪，原告占用讼争房屋的依据不合法，非本案适格原告。第三人黄开鸥提交以下证据：1、南榕[2004]第005号福建省南榕房地产开发公司《关于恢复企业经营的请示》、榕建改制[2012]6号福州市城乡建设委员会《关于同意设立福建省南榕房地产开发公司善后办公室的批复》；2、编号为GF-2000-0171（MF-2000-No00356948）《商品房买卖合同》；3、编号为GF-2000-0171（MF-2000-No2105553）《商品房买卖合同》；4、编号为GF-2000-0171（MF-2000-No0704218）《商品房买卖合同》；5、编号为GF-2000-0171（MF-2000-No0704232）《商品房买卖合同》，证据1-5证明榕工商注册吊[2003]第4143号并未被执行，在吊销未注销状态下，福建南榕房地产开发公司不再进行经营活动但主体资格未受影响，公章正常使用，证据3-6所列4份商品房买卖合同上都有该公司公章，并顺利办理了房地产权证。本案两套讼争房屋与这几套房子一样同属“南榕房公司处理原经营活动中的遗留问题”；6、《物业管理委托合同》，证明原告所提交《补充协议》主体合同为《物业管理委托合同》，《物业管理委托合同》与《补充协议》中可以明确看出，对于甲方依据《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定提供的福州市白水塘住宅小区的物业管理基金，裕明鑫公司只有共同管理的责任并无单独处置的权利；7、福州市鼓楼区白水塘小区业主委员会民事起诉状，受理案件号：2017闽01**民初2614号，证明原告占用讼争房屋的关键依据被诉违法无效，参照原告起诉我方购房合同无效的前例，因（2017）闽0102民初2614号案判决对本案有决定性影响，本案应中止审理；8、申请书，证明白水塘小区业主委员会代表小区全体业主，是讼争房屋原权利人，与本案有法律上利害关系，应作为本案第三方参加诉讼；9、情况说明；证明白水塘小区业主委员会对（2016）闽01民终2450号提交书面证词；10、《福州市城市住宅小区物业管理办法》；证明《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十七条规定，物业管理基金属全体业主共同共有，原告占用讼争房屋的依据不合法，应当依法驳回原告起诉；11、询证函与复函证明，证明2007年福建南榕房地产开发公司系经福州市鼓楼区白水塘业主委员会同意后向黄开鸥出售本案两套讼争房屋。经审理查明：鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼802单元及1层14附属间原为福建南榕房地产开发公司开发建设的商品房。2013年7月10日，第三人黄开鸥提交本人身份证、登记申请表、编号为GF-2000-0171（MF-2000-No0704229）《商品房买卖合同》、购房证明书、不动产销售发票等材料，向第三人福州市不动产登记和交易中心（原福州市房地产交易登记中心）申请办理产权登记。经审查，第三人福州市不动产登记和交易中心将上述房屋登记于黄开鸥名下，并颁发榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。另，1999年5月25日，案外人福建南榕房地产开发公司与其他三家建设单位就白水塘小区的物业管理与案外人福州裕明鑫物业管理有限公司、福州市鼓楼区五凤街道台后居委会之间达成《补充协议》，约定案涉房屋作为白水塘小区物业基本金的实物部分，由福州裕明鑫物业管理有限公司、福州市鼓楼区五凤街道台后居委会共同管理以保证该款项的专款专用。2000年4月20日，福州裕明鑫物业管理有限公司与原告郭含清约定将案涉房屋抵押给原告自行处理。原告于2000年开始居住使用案涉房屋鼓楼区五凤街道屏西路46号白水塘小区2#楼802单元及1层14附属间。又，原告郭含清诉第三人黄开鸥、案外人福建南榕房地产开发公司、案外人福州裕明鑫物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院（2014）鼓民初字第3356号民事判决：福建南榕房地产开发公司与第三人黄开鸥于2007年5月6日签订的编号为GF-2000-0171（MF-2000-No0704229）及编号为GF-2000-0171（MF-2000-No0704230）《商品房买卖合同》无效。福州市中级人民法院于2016年11月20日作出（2016）闽01民终2450号民事判决维持上述一审判决。本院认为，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案被诉行为系本案房屋登记机关第三人福州市不动产登记和交易中心，依第三人黄开鸥的申请，认为其提交的材料符合上述规定并且没有该办法第二十条规定的不予登记的情形，于2013年7月10日作出的。虽然该登记行为所涉及的房屋买卖合同于2016年11月20日被判决无效，导致本案被诉行政行为赖以存在的基础事实发生了重大变化，但因该客观事实系被告在作出被诉登记行为时无法发现的，且该行为可能损害的是案涉房屋原权利人的合法权益，被告可以基于行政机关的改正义务，向原权利人作出改正。但本案原告对案涉房屋的占有依据为原告与案外人福州裕明鑫物业管理有限公司之间对作为物业基本金实物的案涉房屋的抵押《协议》，而该协议未经司法程序认定其效力，原告既不是案涉房屋的原权利人，也不是本案被诉登记行为的相对人，与本案被诉登记行为并无法律上的利害关系。因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，原告提起本案诉讼，不是适格的原告，故按照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条的规定，原告不符合起诉条件。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回原告郭含清的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴晓曦人民陪审员  史锦红人民陪审员  张 铧二〇一七年十月十六日书 记 员  杨上群附：本判决适用的相关法律依据一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。