四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9200号上诉人（原审被告）：王浩，男，1981年12月15日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹保康，男，1971年2月21日出生，委托诉讼代理人：周旭曦，四川旌启扬律师事务所律师。原审第三人:王秀英，女，1944年10月10日出生，委托诉讼代理人：周旭曦，四川旌启扬律师事务所律师。上诉人王浩因与被上诉人曹保康、原审第三人王秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹保康的诉讼请求。事实与理由：1.原审判决认为王浩逾期交纳租金是错误的。《商铺租赁合同》系王浩与曹保康协商解除，并约定以保证金抵销欠付的租金，自己并未拖欠租金，不存在违法行为，不应该再支付租金。2.原审判决以欠付租金为基数，按每日5%的标准计算滞纳金没有事实依据，而且滞纳金标准远超法定标准。合同经双方协商解除后，曹保康也于2016年3月8日将涉案房屋租赁给了案外人王莉丹，不存在任何损失。曹保康辩称，双方之前曾协商减少租金，但未协商一致，在王浩拖欠租金的情况下应认定因其违约导致合同解除。承租人署名为王莉丹的商铺租赁合同无王秀英、曹保康的签字，不能认定案涉房屋已另行租赁的事实，也不应认定王浩已交还房屋。第三人王秀英的陈述与曹保康的答辩意见相同。曹保康向一审法院起诉请求：1.确认《商铺租赁合同》已于2016年3月11日解除；2.王浩支付曹保康2016年2月7日起至2016年3月11日止的租金10560元；3.王浩支付曹保康逾期支付租金的滞纳金17424元、违约金57600元（滞纳金以10560元为本金，从2016年2月7日起至2016年3月11日，每日按5%为标准进行计算）；4.诉讼费由王浩承担。一审法院认定事实：2015年4月3日，第三人王秀英（甲方）与王浩（乙方）签订《商铺租赁合同》，曹保康为甲方代理人。合同约定：甲方将其位于成都市青羊区光华东三路401号光华逸家18栋109号的房屋出租给乙方作为营业用房使用；租赁期限为五年，自2015年5月7日起至2020年5月6日止；租金为9600元每月，每季度支付一次，乙方按合同约定付款日期提前30天支付租金给甲方，逾期未向甲方交付房屋租金达15天，甲方有权收回房屋并不退还保证金，每逾期一日，按逾期交纳金额的5%向乙方加收滞纳金；因违约方造成合同不能继续履行，违约方需支付守约方最近半年房租作为违约金。2015年11月4日，曹保康作为案涉房屋所有权人，取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，证上载明案涉房屋位置为青羊区光华北三路98号18栋1楼附103号。为此，王秀英将自己在案涉《商铺租赁合同》中的权利和义务一并转让给曹保康，曹保康及王浩对此均予以认可。之后，王浩向曹保康交付租金至2016年2月6日。审理中，1.曹保康为证明王浩在2016年3月11日当日仍在占用案涉房屋，提交了照片两张，照片显示曹保康代理人手持2016年3月11日的《成都商报》站在“光华北三路98号18栋1楼附103”门牌号处，该处商铺招牌为“达州肉丁面”，商铺内无桌椅、厨具、餐具等营业迹象。王浩认为照片不能证明王浩在2016年3月11日占用案涉房屋的事实。2.王浩为证明曹保康已于2016年3月8日将案涉房屋租赁他人，曹保康、王浩在此之前已协商解除合同，提交了从成都市青羊工商行政管理局查取的《商铺租赁合同》一份，合同载明甲方即出租人为曹保康，乙方即承租人为“王莉丹”，租赁房屋为“青羊区光华北三路98号18栋1楼附103号商铺”，租赁期限为“2016年3月11日起到2021年3月10日止”，合同甲方为代理人“陈**”签名，乙方为“王莉丹”签名，合同签署时间为2016年3月8日。曹保康代理人认为该合同无曹保康本人签名，对真实性不予认可。因该合同查取自成都市青羊工商行政管理局且曹保康代理人认可案涉房屋已另租他人，故一审法院要求曹保康代理人在庭审结束后三日内向曹保康本人核实情况并书面答复，但曹保康代理人未向一审法院提交书面答复。一审法院认为，曹保康与王浩之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，曹保康、王浩双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。（一）关于合同解除。一审法院认为，曹保康主张王浩逾期交纳租金，按照合同约定应解除合同，但曹保康未向王浩发送书面解除通知，故本案无法按照通知到达对方的时间确定合同解除时间。对曹保康提交的照片，一审法院认为，因照片反映商铺内无桌椅、厨具、餐具等营业迹象，该照片不能达到曹保康的证明目的，即不能证明王浩在2016年3月11日占用案涉房屋的事实。对王浩提交的曹保康与“王莉丹”的《商铺租赁合同》，虽然无曹保康本人签字，但在合同查取自成都市青羊工商行政管理局且曹保康认可案涉房屋已另租他人的前提下，曹保康没有提交其他租赁合同或书面意见，根据优势证据原则，一审法院对上述证据予以采信，但该证据仅能证明曹保康已将案涉房屋租赁他人，并不能印证曹保康、王浩在此之前已协商解除合同。曹保康与“王莉丹”的《商铺租赁合同》虽然签订日期为2016年3月8日，租赁期限却是从2016年3月11日起，可以推定曹保康与王浩之间的《商铺租赁合同》至迟于2016年3月10日已实际解除，故曹保康才将租赁于他人的租赁期约定为从2016年3月11日起算。因此，曹保康要求确认曹保康、王浩之间《商铺租赁合同》已解除的诉讼请求符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持，对合同解除时间一审法院认定为2016年3月10日。（二）关于欠付的租金。一审法院认为，基于前述认定，曹保康与王浩之间的《商铺租赁合同》已于2016年3月10日解除，但王浩尚未支付曹保康2016年2月7日至2016年3月10日的租金，王浩虽主张已与曹保康约定以保证金抵销欠付租金，但王浩未提交有效证据证明其主张，曹保康对此也未认可，且合同约定如王浩逾期交付租金达15天，曹保康有权不退还保证金，故一审法院对王浩关于以保证金抵销欠付租金的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定以及合同约定，对曹保康要求王浩支付租金的诉讼请求，一审法院支持王浩支付曹保康2016年2月7日至2016年3月10日的租金10560元（9600元/月÷30天×33天）。（三）关于滞纳金。一审法院认为，王浩逾期交纳租金已构成违约，曹保康与王浩签订的《商铺租赁合同》约定，王浩逾期未向曹保康交付房屋租金达15天，每逾期一日，按逾期交纳金额的5%向王浩加收滞纳金。根据该约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，曹保康可以主张王浩支付滞纳金。虽然《商铺租赁合同》已于2016年3月10日解除，但在此之后王浩仍未向曹保康支付欠付租金，故曹保康要求王浩以10560元为本金，按每日5%的标准向其支付从2016年2月7日起至2016年3月11日滞纳金的诉讼请求一审法院予以支持。对滞纳金的金额，曹保康计算为17424元，但按照曹保康主张的标准计算应为10560元×5%×34天=17952元，因曹保康起诉时已明确了计算标准，一审法院对滞纳金金额支持为17952元。（四）关于违约金。《商铺租赁合同》约定：因违约方造成合同不能继续履行，违约方需支付守约方最近半年房租作为违约金。从审理查明的事实来看，虽然王浩存在逾期交纳租金的违约行为，但至双方合同解除之日，王浩欠付租金的时间仅有33天，曹保康并未提交有效证据证明王浩的上述违约行为造成了合同不能继续履行，故曹保康要求王浩按照上述合同约定支付半年房租作为违约金的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认曹保康与王浩于2015年4月3日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月10日解除；二、王浩于本判决生效之日起十日内向曹保康支付租金10560元及滞纳金17952元，共计28512元；三、驳回曹保康的其他诉讼请求。案件受理费1940元，由曹保康负担1300元，由王浩负担640元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉商铺租赁合同第六条约定，合同签订当天乙方支付甲方租赁保证金19200元，其中9600元为租赁保证金，剩余9600元为待房屋实际交付时间起转为第一季度第一个月的租金。曹保康在二审中陈述曾收取王浩交纳的保证金9600元。以上事实，有已经过一审质证、认证的《商铺租赁合同》，曹保康在二审中的陈述予以证实。本院认为，王浩与曹保康签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的争议，本案的争议焦点一是案涉合同是否因双方协商一致解除，王浩是否有拖欠租金的违约行为，二是一审判令王浩支付滞纳金是否正确。现结合事实证据分析认定如下：一、关于案涉合同是否因双方协商一致而解除，王浩是否拖欠租金的问题，本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人应对自己主张或抗辩的事实举证加以证明。因王浩不能举证证明曾与曹保康协商解除合同并达成一致，曹保康对此也不认可，故本案应认定案涉合同未因双方达成一致而解除。加之，王浩也不能证明曹保康曾承诺以保证金抵销剩余的全部租金，加之王浩迟延支付租金已超过15天，一审判决上述合同因王浩的违约而解除正确，本院予以维持。二、关于王浩是否应按每日5%支付拖欠租金滞纳金的问题，本院认为，首先，双方在合同中约定如王浩逾期未付房屋租金达15天，曹保康有权收回房屋并不退还保证金，因保证金的通常含义为保证合同的正常履行，如履行期满应当退还，而双方上述约定已将保证金转变为一方违约时的违约金。因违约金的功能是为了弥补守约方的损失，故曹保康不退还已收取的保证金具有弥补自身损失的功能。其次，因王浩迟延支付的租金金额为10560元，曹保康也于合同解除的次日即将房屋另行出租，故其因王浩迟延支付租金而解除合同中的损失，在一审判决曹保康不退还已收保证金9600元的情况下，足以得到弥补。因此，一审判决王浩另按未付款金额支付违约金虽有合同依据，但使王浩最终承担的违约责任明显高于曹保康所受的实际损失，故该项判决存在错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人王浩的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但在判决不退还保证金的同时判令支付违约金存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初2179号民事判决第一项，即：确认曹保康与王浩于2015年4月3日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月10日解除；二、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初2179号民事判决判决第二、三项，即：王浩于判决生效之日起十日内向曹保康支付租金10560元及滞纳金17952元，共计28512元；驳回曹保康的其他诉讼请求；三、王浩于本判决生效之日起十日内向曹保康支付租金10560元；四、驳回曹保康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1940元，二审案件受理费1940元，共计3880元，由上诉人王浩负担500元，由被上诉人曹保康负担3380元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十月二十五日书记员  方丽雯