广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终7535、7566号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴锦垣。委托诉讼代理人：吴珺，广东海迪森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈福祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓鸣，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会（以下简称合成居委会）因与上诉人陈福祥、陈晓鸣土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合成居委会上诉请求：1.撤销（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决第五项，改判支持合成居委会的全部诉讼请求；2.由陈福祥、陈晓鸣承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定合成居委会提供的租赁物已不符合合同约定的标准，陈福祥、陈晓鸣拒交租金的行为合理，属于认定事实不清，适用法律错误。合成居委会已依约交付租赁物，且陈福祥、陈晓鸣继续占有、使用租赁物，陈福祥应当依约支付足额租金。1.合成居委会交付租赁物后，从未实际阻碍陈福祥、陈晓鸣合法使用租赁物。陈福祥、陈晓鸣称合成居委会因政府三旧改造将涉案租赁物围闭，并采取断水断电行为，没有事实依据。2.虽然合成居委会在2014年下半年向陈福祥、陈晓鸣发出相应通知，但因陈福祥、陈晓鸣租赁土地的范围均在合成工业区范围内，所以合成居委会当时是向工业区全体企业或企业主统一发送。而合成居委会发出通知后从未实际要求陈福祥、陈晓鸣搬离。而且三旧改造的范围仅涉及陈福祥、陈晓鸣小部分土地，并不影响其使用。3.虽然已对合成工业区范围内的企业不予办理相关手续，但陈福祥、陈晓鸣投资的企业依旧在使用租赁物进行生产经营，并不存在其所述影响正常生产经营的情况。合成居委会的工作人员曾在2014年多次陪同消防、工商等职能部门进行检查，陈福祥、陈晓鸣均被查处正在生产经营。据向水电部门了解，陈福祥、陈晓鸣在2014年之后，仍有正常的用水用电记录，说明其仍在正常使用租赁物。而且，陈福祥、陈晓鸣一审期间明确表示其在2014年之后仍在进行生产经营，用水用电均有记录。陈福祥、陈晓鸣针对合成居委会的上诉辩称，从2014年2月1日起，合成居委会向陈福祥发出通知要求搬迁，2014年6月又发出通知停止办理消防、工程等手续，所以陈福祥、陈晓鸣无法正常经营，合成居委会诉请陈福祥、陈晓鸣支付租金没有依据。涉案场地被围闭是合成居委会造成的，其构成违约。陈福祥上诉请求：1.撤销（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决第二项、第四项、第六项，判令合成居委会立即恢复佛山市顺德陈村镇x成工业区xx号厂房的水、电供应及恢复道路通行，消除妨害；2.本案一、二审诉讼费由合成居委会承担。事实和理由：双方签订的《土地租用协议书》合法有效，合成居委会以三旧改造为由要求陈福祥搬迁，属于违约行为。合成居委会至今没有支付任何补偿或赔偿费用给陈福祥，在此情况下，一审判决解除双方签订的《土地租用协议书》，及判决陈福祥将租赁的土地和地上建筑及设施交还给合成居委会没有法律依据。陈晓鸣上诉请求：1.撤销（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决第一项、第三项、第六项，判令合成居委会立即恢复佛山市顺德陈村镇x成工业区xx号厂房的水、电供应及恢复道路通行，消除妨害；2.本案一、二审诉讼费由合成居委会承担。事实和理由：双方签订的《土地租用协议书》合法有效，合成居委会以三旧改造为由要求陈晓鸣搬迁，属于违约行为。合成居委会至今没有支付任何补偿或赔偿费用给陈晓鸣，在此情况下，一审判决解除双方签订的《土地租用协议书》，及判决陈晓鸣将租赁的土地和地上建筑及设施交还给合成居委会没有法律依据。合成居委会针对陈福祥、陈晓鸣的上诉辩称：与合成居委会的上诉意见一致。合成居委会向一审法院起诉请求：1.依法解除合成居委会与陈晓鸣、陈福祥分别签订的《土地租用协议书》，陈晓鸣、陈福祥立即将租用合成居委会的土地连同地上建筑物和设施腾空交还合成居委会；2.陈晓鸣向合成居委会支付租金33803.75元、解除合同后的土地占用费及利息（租金暂计至2016年11月30日，以后租金及土地占用费计至陈晓鸣实际交还租赁物之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从起诉日起计至陈晓鸣实际清偿之日止）；3.陈福祥向合成居委会支付租金58000元、解除合同后的土地占用费及利息（租金暂计至2016年11月30日，以后租金及土地占用费计至陈福祥实际交还租赁物之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从起诉日起计至陈福祥实际清偿之日止）；4.诉讼费用由陈晓鸣、陈福祥承担。陈福祥、陈晓鸣反诉请求：1.合成居委会立即恢复佛山市顺德陈村镇X成工业区XX、XX号厂房的水、电供应及恢复道路通行，消除妨碍；2.本案诉讼费由合成居委会承担。一审法院认定事实：2005年4月28日，合成居委会与陈福祥签订一份《土地租用协议书》，约定合成居委会将位于顺德陈村镇x成工业区xx号的土地出租给陈福祥使用，使用期限16年，由2005年5月1日始至2020年12月31日止，租金每年共24000元。2006年1月1日，合成居委会与陈晓鸣签订一份《土地租用协议书》，约定合成居委会将位于顺德陈村镇x成工业区xx号的土地出租给陈晓鸣使用，使用期限15年，由2006年1月1日始至2020年12月31日止，租金每年共计13995元。两份《土地租用协议书》均约定的相同内容为：第一条：“上述每年的上交款项均分四个季度上交完毕，当年租金每季度末要上交总额25%，不得拖欠，如有拖欠，则按拖欠总额每天处罚滞纳金1%，超过三个月不缴清，作违约处理，甲方（合成居委会）有权解除协议，并按本协议第六条处罚。协议期满后建筑物归甲方集体所有，设备属乙方，协议期满是否续约，应在期满前半年双方另行商定，重新订约，在同等条件下，乙方有优先续约权。”第三条：“在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，并从征用之日起，本协议自行终结，土地和物业补偿款都属甲方，搬迁费属乙方。”2013年10月18日，案涉厂房所在的合成工业区大部分地块被顺德区政府认定为“三旧”改造项目。2014年1月2日，合成居委会向陈福祥发出一份通知，内容主要为：因陈福祥所租赁的地块已纳入“三旧”改造范围，合成居委会将于2014年2月10日与陈福祥就搬迁事宜进行协商，请陈福祥做好搬迁事宜的准备。2014年5月6日，合成居委会向陈晓鸣、陈福祥各发出一份《关于不予办理相关手续的通知》，内容为：合成工业区地块已被顺德区政府认定为“三旧”改造项目，为确保该项目的顺利实施，合成居委会不再受理改造范围内的企业工商、环保、消防等方面的申请手续。2014年5月26日，合成居委会向陈晓鸣发出通知，要求陈晓鸣配合实施“三旧”工作，于2014年7月30日前完成搬迁退场工作，并于2014年6月15日前至合成居委会处协商搬迁补偿事宜。2014年12月23日，合成居委会向陈福祥发出一份《收回场地通知书》，通知陈福祥，因政府需要征用土地，合成居委会与陈福祥于2005年4月28日签定的土地租用协议书自行终结，陈福祥需在收到通知一星期内搬走租赁物内的所有财物并撤走相关人员，并将土地及地上不可搬迁的附着物一并移交给合成居委会。在顺德区政府对合成工业区“三旧”项目实施改造以后，合成居委会停止对包括陈晓鸣、陈福祥在内的合成工业区的所有租户办理工商、环保、消防等方面的申请手续，涉及到“三旧”改造项目范围的其他14家租户已于2015年经过诉讼而被解除了租赁合同关系，并于2016年下半年经过强制执行，将土地交回了合成居委会。2016年8月，合成工业区整个园区停水停电，2016年10月，相关部门将园区用铁皮围闭起来。另查明，2010年9月28日，佛山市顺德陈村镇合成居委会资产管理办公室发出一份通知，通知包含陈福祥、陈晓鸣在内的各企业负责人，合成工业区2010年上半年企业租地租金，已于9月份由镇政府代交，有关2010年下半年租地租金另行通知。2014年8月28日，案外人吴泳依向合成居委会缴交了陈晓鸣、陈福祥2011年至2013年、2014年上半年的租金133000元。一审法院认为，合成居委会与陈晓鸣、陈福祥各签订的《土地租用协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点之一是上述协议是否符合解除的条件。根据本院查明的事实，双方在签订上述协议时案涉土地所处的工业区土地性质为国有，该园区大部分土地于2013年10月18日被佛山市顺德三旧改造办公室认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德陈村镇政府据此确定收回案涉土地作为城镇建设用地。如今，除了陈晓鸣、陈福祥的厂房外，该工业区内的其他14家厂房已拆除完毕。2016年8月，该工业区整个园区停水停电，2016年10月，相关部门将工业区用铁皮围闭起来。在此情况下，双方的合同在客观条件下不可能再继续履行，故合成居委会请求解除双方签订的《土地租用协议书》，一审法院予以准许。合成居委会和陈晓鸣、陈福祥签订的《土地租用协议书》解除后，未履行的部分，依法应当终止履行。陈晓鸣、陈福祥作为案涉土地的承租方，在协议解除后应当向合成居委会返还土地并移交地上建筑物和设施，合成居委会要求陈晓鸣、陈福祥将案涉土地及地上建筑物和设施腾空后交还给合成居委会的请求合法有据，一审法院予以支持。至于陈晓鸣、陈福祥反诉要求合成居委会立即恢复佛山市顺德陈村镇合成工业区25、27号厂房的水、电供应及恢复道路通行，消除妨碍的请求，因合同已不再履行，故一审法院对其该项请求不予支持。对于合成居委会主张的租金及土地占用费的问题。2014年下半年起，陈晓鸣、陈福祥便未再向合成居委会缴纳过租金，陈晓鸣、陈福祥辩称系由于合成居委会自2014年下半年起未给其办理工商、环保、消防等方面的手续，导致其无法生产经营而没有缴纳。合成居委会称是2015年下半年才没有给陈晓鸣、陈福祥办理上述手续，但其出具的不予办理上述手续的通知是2014年上半年向陈晓鸣、陈福祥发出的，合成居委会亦未提交证据证明其有办理2015年上半年前的上述手续，故合成居委会应承担举证不能的责任。一审法院据此认定，自2014年下半年起，合成居委会未有为陈晓鸣、陈福祥办理工商、环保、消防等方面的手续。一审法院认为，因合成居委会未给陈晓鸣、陈福祥承租的厂房办理工商、环保、消防等方面的手续，其提交的租赁物已不具备生产经营的条件，即其提交的租赁物已不符合合同约定的标准，陈晓鸣、陈福祥据此拒交租金也亦合情合理。但一审法院判决合同解除后，陈晓鸣、陈福祥应在一审法院确定的时间内将厂房及土地交还给合成居委会，如逾期，需自逾期日起按合同约定的标准缴交土地占用费及利息，其中陈晓鸣按13995元/年计算占用费，陈福祥按24000元/年计算占用费，利息均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除合成居委会与陈晓鸣于2006年1月1日签订的《土地租用协议书》；二、解除合成居委会与陈福祥于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》；三、陈晓鸣于判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德陈村镇x成工业区xx号（0.622亩）土地及地上建筑物、设施，并将上述土地和地上建筑物、设施交给合成居委会，如逾期交还，陈晓鸣自逾期日起按13995元/年标准缴交土地占用费，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息；四、陈福祥于判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德陈村镇x成工业区xx号（1.6亩）土地及地上建筑物、设施，并将上述土地和地上建筑物、设施交给合成居委会，如逾期交还，陈福祥自逾期日起按24000元/年标准缴交土地占用费，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息；五、驳回合成居委会的其他诉讼请求；六、驳回陈晓鸣、陈福祥的全部反诉请求。案件本诉受理费减半收取为947.55元（已由合成居委会预缴），由合成居委会负担600.55元，陈晓鸣负担147元，陈福祥负担200元；反诉受理费减半收取为100元，由陈晓鸣、陈福祥各负担50元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对双方的诉辩，本案二审的争议焦点在于：1.合成居委会与陈福祥、陈晓鸣签订的《土地租用协议书》是否应予解除；2.合成居委会诉请陈福祥、陈晓鸣支付2014年7月至实际交还土地之日止的租金（占有使用费）及利息，是否应予支持。关于涉案《土地租用协议书》是否应予解除的问题。经核查，本案中，合成居委会与陈福祥、陈晓鸣分别签订的《土地租用协议书》均约定在协议期内，上级政府要征用涉案土地时，在符合国家有关征地法规条款下，并从征用之日起，协议自行终结。经审查，涉案土地所在的工业园区大部分土地于2013年10月18日被佛山市顺德三旧改造办公室认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德陈村镇政府据此确定收回涉案土地作为城镇建设用地。合成居委会于2014年期间分别向陈福祥、陈晓鸣发出通知，表示涉案土地属于“三旧”改造项目范围，要求收回土地。由于双方未能就地上建筑物补偿事宜协商一致，陈福祥、陈晓鸣未交还土地及地上建筑物予合成居委会，并自2014年7月开始未支付租金，进而引发本案诉讼。如今，除了陈福祥、陈晓鸣的厂房外，该工业区的其他14家厂房已拆除完毕，2016年8月，该工业区整个园区停水停电，2016年10月，相关部门将工业区用铁皮围闭，在此情况下，双方签订的合同客观上亦已无法继续履行，一审法院判决解除合成居委会与陈福祥、陈晓鸣分别于2005年4月28日、2006年1月1日签订的《土地租用协议书》，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合成居委会诉请陈福祥、陈晓鸣返还涉案土地及地上建筑物、设施，依法有据，应予支持。至于补偿问题，双方可以另循法律途径解决，陈福祥、陈晓鸣以补偿问题未能协商一致为由继续占用涉案土地，于法无据。同理，一审法院驳回陈福祥、陈晓鸣要求合成居委会立即恢复佛山市顺德陈村镇合成工业区25、27号厂房的水、电供应及恢复道路通行的诉请，并无不当，本院予以维持。关于租金（占有使用费）及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。陈福祥、陈晓鸣确认至今尚未返还涉案土地，但以合成居委会自2014年下半年起未给其办理工商、环保、消防等方面的手续，导致其无法经营为由未再支付2014年7月起的租金。经审查，合成居委会于2014年上半年发通知表示不再受理合成工业区地块范围内的企业办理工商、环保、消防等方面的申请，且合成居委会未能提供证据证明此后为陈福祥、陈晓鸣受理过相关申请。本院认为，应否支付该期间租金主要基于以下考虑：虽然陈福祥、陈晓鸣未能提供证据证明其因工商、环保、消防手续问题导致停止经营的时间，但鉴于不予办理工商、环保、消防等方面的手续的确会对陈福祥、陈晓鸣合法经营造成不利影响，而涉案土地所在的工业区整体亦于2016年8月停水停电，根据日常生活经验判断，作为生产经营之用的涉案场地在停水停电的情况下亦不可能继续经营使用；另尽管涉案工业区不能正常经营，但承租人却一直占用涉案场地，未返还涉案土地及建筑物，根据公平原则，均衡双方之利益，本院酌定陈福祥、陈晓鸣分别支付2014年7月1日起至判决返还涉案土地及地上建筑物、设施之日止的租金21600元、12600元，对于合成居委会超出本院支持部分的租金诉请，本院不予支持。由于合同被判决解除后，陈福祥、陈晓鸣应在判决确定的时间内将厂房及土地交还给合成居委会，一审法院判决其需自逾期日起按合同约定的标准支付土地占用费及利息，公平合理，本院予以维持。综上所述，合成居委会的上诉请求部分成立，陈福祥、陈晓鸣的上诉请求不成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20751、20753号民事判决第五项；三、陈福祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金21600元予佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会；四、陈晓鸣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金12600元予佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会；五、驳回佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费947.55元，由佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会负担594.55元，陈晓鸣负担120.2元，陈福祥负担232.8元，反诉受理费100元，由陈晓鸣、陈福祥各负担50元；二审案件受理费2095.1元，由佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会负担1290.1元，陈福祥负担565元，陈晓鸣负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十月十二日书 记 员  钟勉力