安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1203民初1723号原告（反诉被告）:张辉东，男，1982年2月10日出生，汉族，住安徽省利辛县，委托诉讼代理人：赵群，安徽恒言律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳源一置业有限公司，住安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼六楼12幢601室，统一社会信用代码91341200566369966C（1-1）。法定代表人：邱福生，总经理。委托诉讼代理人：蒋曙光，男，该公司法律顾问。原告张辉东与被告阜阳源一置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，在诉讼过程中被告提出反诉，本院受理后于2017年9月28日公开开庭合并审理了本案。原告张辉东及其委托诉讼代理人赵群，被告阜阳源一置业有限公司的委托诉讼代理人蒋曙光到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外调解时间1个半月。本案现已审理终结。原告张辉东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金29852元（自2016年10月2日至2017年6月1日），以后按日向原告支付已交房款万分之二的违约金至履行交房义务完毕止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月21日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区××食品××商城××商业楼××室，房屋价款614249元，交房日期为2016年10月1日，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定履行付款义务，但被告至今未交房，请求法院支持原告的诉求。被告阜阳源一置业有限公司辩称：原告要求支付违约金计算至履行交房义务完毕止具有不确定性，应计算到2017年6月1日；逾期交房的原因是在建项目有所调整影响按时完工，根据双方签订的合同的第八条约定可以延期交房，被告不承担违约的责任。阜阳源一置业有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告张辉东支付反诉原告阜阳源一置业有限公司逾期付款违约金9430元（逾期付款230000元，自2015年5月29日至2015年8月18日，按日万分之五计算）。事实和理由：2015年5月21日双方签订商品房买卖合同，约定反诉被告购买被告开发的位于阜阳市颍东区××食品××商城××商业楼××室，房屋价款614249元，付款方式为买受人于2015年5月11日付清首付款384249元，余款230000元办理银行按揭贷款，贷款资料需7日内备齐并办理按揭；如买受人未按规定时间付款，逾期在30日内，买受人按日万分之三支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，如继续履行合同，买受人按日万分之五支付逾期付款违约金；按照银行实际放款日期计算，反诉被告逾期82天。请求依法支持反诉原告的反诉请求。张辉东对反诉请求辩称：按揭银行是由被告选定并由被告来安排进行贷款办理，原告提交按揭资料没有延迟，不应当承担违约责任；如判决承担违约金，反诉违约金过高应当予以调整。本院经审理认定事实如下：被告阜阳源一置业有限公司在阜阳市颍东区幸福东路366号开发建设阜阳食品大商城一期7号商业楼，并取得（阜）房预售证第201500081号商品房预售许可证；2015年5月21日原告张辉东与被告阜阳源一置业有限公司签订合同编号为FY2015055732号《阜阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上述商业楼122室，建筑面积154.32平方米，每平方米价款为3980.36元，总金额为614249元，付款方式为买受人于2015年5月11日付清首付款384249元，余款230000元办理银行按揭贷款，贷款资料需7日内备齐并办理按揭；2016年10月1日前出卖人将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遭受不可抗力，遭遇自然灾害天气、政府及有关部门对该项目有关内容进行调整影响项目实施的，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之二的违约金；如买受人未按规定时间付款，逾期在30日内，买受人按日万分之三支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，如继续履行合同，买受人按日万分之五支付逾期付款违约金。2015年6月9日被告同阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司签订个人商铺按揭贷款合作协议，约定从签订之日起该银行向购买被告开发的商铺提供按揭贷款。2015年3月7日被告向原告出具了收到384249元购房款的收据；2015年7月27日原告同阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司签订230000元的住房按揭贷款合同，2015年8月18日银行将贷款发放给被告。被告阜阳源一置业有限公司至开庭之日尚未向原告交付所购买的商品房。本院认为，原、被告双方签订的《阜阳市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合有关法律规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经付清首付款384249元，余款230000元办理银行按揭贷款，被告应当按照合同的约定履行交房义务，根据合同约定被告应当于2016年10月1日前交付房屋，现被告未按照约定交付房屋，因此应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，原、被告在合同中已经作出明确约定，且该约定不违反相关规定，故对原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金29852元（614249元×0.02%×243天）（期限自2016年10月2日至2017年6月1日）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张要求违约金支付至房屋实际交付之日，因交房日期不能确定，该部分违约金数额也无法明确，原告可在实际交房后就该部分数额另行主张。被告辩称逾期交房的原因是在建项目有所调整影响按时完工，符合合同第八条关于延期交房的约定，故不应当支付违约金的辩解意见，因其提供的相关调整规划设计的文件部分系合同签订前所出具，达不到被告的证明目的，另外的文件不能证明所调整的规划设计与原告所购买的房屋之间存在关联，故本院不予采信。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金9430元（逾期付款230000元，自2015年5月29日至2015年8月18日，按日万分之五计算），因双方合同约定原告于合同签订后（2015年5月21日）7日内备齐贷款资料并办理按揭，而被告同阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司签订个人商铺按揭贷款合作协议的时间为2015年6月9日，在此以前原告无法办理按揭贷款，也不能按照银行的要求备齐贷款资料，故应当从该日起作为原告备齐贷款资料并办理按揭的起算时间点，原告应于2015年6月16日前备齐贷款资料并办理按揭，而原告签订住房按揭贷款合同的时间是2015年7月27日，比双方约定的时间晚了41天；原告称提交按揭资料没有延迟，但未能提供相关证据证明，本院不予采信。因逾期超过30天，按照约定违约金应按日万分之五计算，该约定不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以支持；原告以双方承担的违约金比例不对等不公平为由要求予以调整，因原告只是对部分未支付房款承担违约责任，而被告则需要对房屋全部价款承担违约责任，且导致被告逾期交房的风险要更大，故原告要求调整违约金比例的意见本院不予支持。综上原告应支付该41天的逾期付款违约金4715元（逾期付款230000元，自2015年6月16日至2015年7月27日，按日万分之五计算）；至于阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司实际发放贷款的日期是2015年8月18日，因原被告双方只约定了原告备齐贷款资料并办理按揭的时间，原告签订住房按揭贷款合同后至银行实际发放贷款期间，不能视为原告违约，该期间违约金不应有原告承担，故对于被告该部分反诉请求本院不予支持。本案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阜阳源一置业有限公司支付原告(反诉被告)张辉东逾期交房违约金29852元（期限自2016年10月2日至2017年6月1日，按日万分之二计算），原告(反诉被告)张辉东支付被告（反诉原告）逾期付款违约金4715元（逾期付款230000元，自2015年6月16日至2015年7月27日，按日万分之五计算），两项折抵后被告（反诉原告）阜阳源一置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张辉东逾期交房违约金25137元；二、驳回原告(反诉被告)张辉东的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）阜阳源一置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元，减半收取273元,反诉费50元，减半收取25元,合计298元，由原告张辉东承担25元，由被告阜阳源一置业有限公司承担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  来振乾二〇一七年十月十六日书记员  王 静附一：相关主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户单位：阜阳市颍东区人民法院开户银行：阜阳市农行京九分理处账号：12×××88(请在转账单的附言栏中注明案号、承办法官，并在转款后及时通知承办法官)。