湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初5646号原告:何佳玲，女，1984年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人:肖堃，湖南华略律师事务所律师。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军，系公司总经理。委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，居民，住宁乡县，系公司法务。第三人：湖南众智赢投控股集团有限公司，住所地宁乡县历经铺乡金南社区玉潭东路中段。法定代表人：贺赛军，系公司总经理。委托诉讼代理人：贺宗禧，1976年10月18日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县，系公司办公室主任。原告何佳玲与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，湖南众智赢投控股有限公司（以下简称众智赢投公司）申请作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何佳玲及委托诉讼代理人肖堃、被告恒源公司的委托诉讼代理人程安春、第三人众智赢投公司的委托诉讼代理人贺宗禧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何佳玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，为原告办理预告登记备案手续；2、请求法院依法判令被告支付逾期办理预告登记违约金24346元（暂计算至起诉之日，请求法院计算至判决之日。在诉讼中，原告表示只要求计算至起诉之日）；3、请求判令被告支付逾期交房违约金59345元；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，对于购房价格、交房时间、办理预告登记、权属证、违约责任等事项进行了约定，原告于当日一次性支付了购房款人民币338149元。直至近日，原告在其他业主的提醒下，在宁乡县房地产信息中心查询得知，前述买卖合同中的标的物竟然没有办理预告登记备案，同时，被告承诺的2015年5月30日前交房，但直至2017年1月12日，合同标的物才整体办理竣工验收备案登记，达到合同交房条件。故向法院起诉，请求支持如前诉请。被告恒源公司答辩称，1、本案的原告无权主张逾期违约金，因为就原被告及第三人湖南众智赢投控股集团有限公司签订的关于商铺的委托经营合同的协议，协议中合同的第2条约定了原告委托甲方的物业权和经营权及物业委托合同期限内自己的经营收入并替代履行相应权利义务的权利，因此主张逾期违约金的权利应为第三人，原告的诉讼请求不应当得到支持；2、预告登记的目的是防止开发商一房数卖，但本案的被告并没有阻止原告实现物权，因此原告也不应主张预告登记的违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人众智赢投公司述称：第三人与原告及被告签订了三方协议，原告将向被告恒源公司所购商铺交与第三人委托经营，而被告没有及时将合格的商铺交予第三人使用，造成第三人的损失，因此原告逾期交房的违约金的主张应由第三人进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《宁乡县商品房购房合同》、购房发票、完税证明、查询证明、竣工验收备案表（复印件），因被告及第三人对其均无异议，本院予以确认。对被告及第三人提交的商铺委托经营合同，原告对真实性无异议，本院只对其真实性予以确认。第三人提交的企业注册登记资料，原告对真实性无异议，本院亦对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于宁乡县玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的“义乌小商品批发城”系被告恒源公司开发的商品房。2015年5月23日，原告何佳玲与被告恒源公司签订了合同编号为：20140144A-xxxx号《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定何佳玲购买被告恒源公司开发的玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处的（义乌小商品批发城）第一幢2层A-xxxx号房屋。合同有如下约定：一、总房价款为338149元，为一次性付款；二、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应符合两项条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；三、产权登记的约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记；出卖人没有按约定申请预购商品房预购登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任；商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下述第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告已向被告恒源公司交纳了全部购房款338149元。房屋买卖合同签订后，原告（甲方）与被告恒源公司（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。另查明，1、本案涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案。2、被告恒源公司至今未为原告办理房屋预告登记。3、原告在庭审中陈述，其认可被告履行交房手续是在2017年1月12日。4、湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司现更名为湖南众智赢投控股集团有限公司。本院认为，原告何佳玲与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现被告至今未为涉案房屋办理预告登记备案手续，被告应依合同履行办理。原告请求被告继续履行合同，为原告办理预告登记备案手续的诉讼请求，本院予以支持。根据双方房屋买卖合同的约定，恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向何佳玲交付，恒源公司辩称已向原告交付房屋，但涉案房屋直至2017年1月12日才竣工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故直到2017年1月12日涉案房屋才具备法定及约定交房条件，故被告逾期交房已构成违约。另被告未在合同约定期限内为原告所购房屋办理预告登记。综上，被告应向何佳玲支付未按期交房的违约金和未办理预告登记的违约金。被告恒源公司及第三人众智赢投公司认为原告已与第三人签订委托商铺经营合同，主张逾期交房违约金的权利主体应为第三人，本院认为，原告主张逾期交房的违约金是基于原、被告在《宁乡县商品房买卖合同》中的明确约定。第三人众智赢投公司并非《宁乡县商品房买卖合同》的相对方，故对于被告及第三人的意见本院均不予采纳。现原告主张逾期交房违约金以合同总价为基数，按照合同约定的日万分之三的标准自2015年5月31日计算至2017年1月12日止，逾期预告登记的违约金以合同总价为基数，按照合同约定的日万分之一的标准自2015年8月21日计算至2017年9月10日止，被告抗辩减少违约金，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，酌情支持由被告以合同总价为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。对原告主张的逾期办理预告登记的违约金，本院依法酌情支持未办理预告登记的违约金，以合同总价为基数，按日万分之零点六的标准自2015年8月21日计算至2017年9月10日止，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内将宁乡县玉潭镇玉潭东路金鑫路交汇处（义乌小商品批发城）第x幢A单元x层xxxx号房屋办理预告登记备案手续；二、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告何佳玲逾期交房的违约金（以已付房款338149元为基数，从2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；三、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告何佳玲未办理预告登记的违约金（以已付房款338149元为基数，从2015年8月21日起至2017年9月10日止，按日利率万分之零点六计算）；四、驳回原告何佳玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1892元，减半收取946元，由原告何佳玲负担436元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李芝秀二〇一七年十月二十三日书记员  唐雨清附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决······第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。