江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0731民初1429号原告：易小理，男，1986年10月18日出生，汉族，住于都县。原告：罗丽琴，女，1987年12月24日出生，汉族，住于都县。委托诉讼代理人：康文礼，江西客家人律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：赣州市嘉德置业有限公司，住所：于都县贡江镇广场西路怡和嘉园G栋02号写字楼。法定代表人：黄道云，总经理。委托诉讼代理人：段广东，江西律嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告易小理、罗丽琴与被告赣州市嘉德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易小理、罗丽琴的委托诉讼代理人康文礼，被告赣州市嘉德置业有限公司的委托诉讼代理人段广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易小理、罗丽琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止所产生的违约金12697.66元，以及自2017年5月1日起至被告取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表之日止，按每日以购房总价万分之二计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月15日，原、被告签订了赣州市商品房买卖合同。合同约定原告购买被告开发的位于于都县贡江镇××大道火车站旁“山与城”××商品房××套，总房价为529069元。被告应当在2016年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付条件的商品房交付原告使用，如逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款，但被告至今未取得双方合同约定的，符合商品房交付条件的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等法律规定的商品房交付书面文件和资料。被告一直无法按照双方约定的时间和商品房交付条件，将房屋交付原告使用。因此，被告的逾期交付行为构成违约，请求支持原告的诉讼请求。被告赣州市嘉德置业有限公司辩称，被告的法定代表人是黄道云，住所地是于都县贡江镇广场西路怡和嘉园G栋02号写字楼。合同约定应当是原告主动过来收房，被告已于2016年12月30日通知原告2017年1月8日来收房，但原告至今未来收房。工程竣工验收备案表在交房之前被告已经取得，即使原告收房延迟，但不是被告的原因所造成，而是原告不积极履行收房义务。为此，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告身份信息复印件，以证实原、被告身份信息和诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，以证实被告应当将取得商品房工程竣工验收备案表及符合交付条件的商品房于2016年12月30日前向原告交付，逾期应当按每日以总房价款的万分之二支付违约金；3、购房发票（复印件），以证实原告按照合同约定支付了购房款；4、于都县房产局投诉信访答复函，以证实被告至今未取得商品房交付所需相关验收文件资料，不符合商品房交付条件，被告存在逾期违约交房的事实。被告赣州市嘉德置业有限公司对原告证据的质证意见：对第1、2、3、组证据没有异议；对第4组证据的关联性、合法性有异议，延期交房答复函本身不能证明原告起诉陈述的事项，不能以房产局的答复来证明被告没有取得工程竣工验收备案表。第23号答复是针对李有福的投诉，对其关联性有异议。被告赣州市嘉德置业有限公司围绕抗辩提交了以下证据：1、商品房买卖合同，以证实交房时间是2016年12月30日，交付手续在期限届满之日前15日内通知购房户收房，如没有通知到，则按照约定的期限届满时间由购房方自己来公司办理交房手续；2、手机通知截图，以证实被告工作人员向原告发送了通知信息，原告的号码是原告自己在购房合同中预留的。2016年12月30日，被告售楼部已通知原告前来收房；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，以证实原告的起诉没有事实依据；4、房屋面积测绘报告，以证实被告已取得房屋测绘报告。5、给排水安装协议书、嘉德山与城通水情况证明、配电工程施工承包合同、送电任务现场工作单、嘉德山与城通电情况证明、嘉德山与城通气情况证明，以证实被告已按合同约定，完成了供水、排水、供电、燃气的安装。原告对被告证据的质证意见，证据1三性没有异议，合同第9条、第10条、第11条正好约定了商品房应当具备的条件，也恰恰证实了逾期交房的赔偿责任；证据2真实性没有异议，但对证明对象有异议，该证据恰好可以证实被告没有按照双方合同的约定在2016年12月30日前向原告交付符合条件的商品房；证据3真实性没有异议，但对证明内容有异议，根据2016年4月8日在备案意见备注的是收到了被告交付的资料，但是对于是否合格没有结论，不足以证明被告交付的商品房符合法定的交付条件。证据4的真实性没有异议，房屋测绘报告第8页验收报告领取人应该是购房户，但原告并没有签字。根据原、被告的陈述和对证据的审查确认，本院认定事实如下：2016年2月15日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以总价529069元购买被告在于都县贡江镇于山大道火车站旁东溪桥东侧开发的“嘉德山与城”6＃幢020301号住房一套。合同相关条款约定：“第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件；3、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房为非住宅的，出卖人应参照《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提供使用、保修等相关材料。第十条商品房相关设施设备交付条件，(一)基础设施设备：1、该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2、该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、该商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，与城市燃气管网连接。（无）4、该商品房交付时电话通信线路敷设到户。5、该商品房交付时有线电视线路敷设到户。6、该商品房交付时宽带网络线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，预存水电费由买受人承担。第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续，也可以由出卖人代为办理。如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意按下列方式处理：以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第4、5、6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后90日之内达到交付使用条件。第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三)查验房屋，3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人直接送达或挂号信的方式通知买受人办理交房手续，买受人需在7日内前来办理交接手续，否则视买受人已接受房屋。本合同买受人联系方式为详细通讯方式，如有变更应及时通知出卖人，否则由此引起的一切后果由买受人承担。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.5％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”同时，合同对双方的其他权利义务均进行了约定。2016年12月30日，被告向原告发送交房短信通知，“尊敬的易小理先生：[嘉德山与城]一期房源于2017年1月3日开始交付。因此次交付房源较多，为避免您排队等候时间，请各位业主根据我公司通知时间，携带好以下资料到售楼部办理交房手续。收楼时间：2017年1月8日（9：00-11：00，14：30-16：00）”。原告以被告未依合同约定交房为由，遂诉至本院要求按诉请处理。查明，“嘉德山与城”业主代表以被告未按照《商品房销售管理办法》和合同约定交房，以及基础设施未建设到位为由，向于都县房地产管理局投诉。2017年4月18日，于都县房地产管理局作出于房管信办复字［2017］30号，答复如下：“经核查，该项目一期未取得《竣工备案表》，我局已对其下达了限期整改通知。”。再查明，2016年4月8日，于都县城乡规划建设局对涉案工程进行了验收，并颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录的资料已收讫，文件齐全（文件目录的资料包括《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等）。2016年10月13日，于都县房产测绘队对被告开发的“嘉德山与城”房屋进行了勘测并出具了房屋面积测绘报告。2016年4月11日，被告与于都县自来水公司就“嘉德山与城”项目给排水安装等事项签订协议书。2016年6月30日，于都县自来水公司完成了第一期工程的施工，并送水。2016年8月25日，被告与赣州亿鑫电力设备安装有限公司就“嘉德山与城”项目户表配电工程用电工程施工事项签订工程施工承包合同。赣州亿鑫电力设备安装有限公司在合同约定的时间内完成了施工，并通过供电部门的验收于2016年11月30日送电。2016年12月30日前，于都县海特燃气有限公司将燃气管道敷设至被告开发的“嘉德山与城”项目。庭审期间，原告将第一项诉讼请求变更为：“判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止所产生的违约金12697.66元以及自2017年5月1日起至被告取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等符合商品房交付条件的商品房交付给原告之日止，按每日以购房总价万分之二计算的违约金”。本院认为，原告购买被告开发建设的商品房并签订商品房买卖合同，双方形成房屋买卖合同民事法律关系。商品房买卖合同所约定的条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告应当依约履行合同义务。合同第九条、第十条对商品房交付条件进行了约定。根据被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》、《给排水安装协议书》、《项目户表配电工程施工承包合同》以及其他相关证明文件，可以证实被告在2016年12月30日前其开发的商品房已符合第九条、第十条约定的交付条件。原告提交的于都县房地产管理局作出的于房管信办复字[2017]30号答复函，不能作为认定被告是否取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的唯一证据，而应当以建设行政等相关主管部门就被告所开发项目实际颁发的证件为准。合同第十一条约定，被告应当在2016年12月30日前将符合合同第九条、第十条约定的房屋交付给原告，并且被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知原告，原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。被告直接送达或挂号信的方式通知原告办理交房手续，原告需在7日内前来办理交接手续，否则视原告已接受房屋。根据该条规定，被告最迟应当在2016年12月30日前的10日内以书面形式就交房的时间、地点、相关资料通知原告，原告接到通知后，必须在7天宽限期内前来办理交接手续，否则视已接受房屋。2016年12月30日，被告以手机短信方式通知原告在2017年1月8日收房，虽然被告履行的通知义务，其形式不符合合同第十一条、第二十五条的约定，未以书面形式并以快递的方式邮递给原告，但从手机短信的内容而言，被告已将收房时间、地点、需携带的资料已完整清晰地告知了原告。被告以短信方式通知，对原告履行收房行为并无实质意义上的影响。况且被告的这一通知形式，符合当前电子信息化时代的要求，环保、快速、便捷。因此，被告通知形式的瑕疵，不构成合同根本违约，原告应当在收到短信通知之日起7日(短信确定的收房时间超过7日的，以短信确定的时间为准)内，前往售楼部查验房屋，办理交付手续，否则视为已接收房屋。原告逾期不办理的，其责任应当由原告自身承担。综上，被告未在合同约定的2016年12月30日前10日内以书面形式通知原告收房，致使原告未在2016年12月30日之前实现收房的合同目的。被告的行为违反了合同第十一条之规定，应当承担相应的违约责任。根据合同第十二条约定，被告应当承担自2017年1月1日起至2017年1月8日止，按每日以购房总价万分之二计算的违约金。原告要求被告支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止所产生的违约金12697.66元，该诉讼请求不应全部予以支持。涉案房屋已经符合合同第九条、第十条约定的交付条件，原告要求被告承担自2017年5月1日起至被告取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等符合商品房交付条件的商品房交付给原告之日止，按每日以购房总价万分之二计算的违约金。该诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告赣州市嘉德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告易小理、罗丽琴违约金846.51元（529069×0.0002×8）；驳回原告易小理、罗丽琴的其他诉讼请求。如被告未按上述指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117元，由原告负担67元,被告赣州市嘉德置业有限公司负担50元，于付款时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  段德辉人民陪审员  肖名辉人民陪审员  王才喜二〇一七年十月二十日书 记 员  王仪炜