上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9771号上诉人（原审原告）：江佩娟，女，1972年11月8日出生，汉族，户籍地湖北省荆州市，现暂住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文君，上海济昀律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路990号，主要营业地上海市徐汇区零陵路583号15楼。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，该公司工作人员。委托诉讼代理人：丁速敏，该公司工作人员。上诉人江佩娟因与上诉人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）居间合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江佩娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：太平洋公司故意隐瞒了重要事实，其明知江佩娟是外地户籍，而且单身，虽然一直缴纳社保，但根据目前的购房政策也是无法购房的。太平洋公司称江佩娟只要卖掉原有的房屋就可以再购房，江佩娟轻信了他们的意见，导致购房不成，造成重大损失。太平洋公司作为知名中介机构，其服务存在重大过错，给委托人造成严重损失。一审法院认定的损失赔偿金额过低。太平洋公司不同意江佩娟的上诉请求。上诉人太平洋公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江佩娟的一审诉讼请求。事实和理由：其已经促成江佩娟与案外人签约，居间工作已经完成，江佩娟应当知晓自己的婚姻状况与上海市购房政策，造成因限购而无法完成交易的责任不在太平洋公司。江佩娟不同意太平洋公司的上诉请求。江佩娟向一审法院起诉请求：1、太平洋公司返还佣金人民币12,000元（以下币种相同）；2、太平洋公司赔偿各项经济损失共计195,698.82元（1、向案外人杨某支付违约金50,000元；2、与案外人一审、二审诉讼费12,400元、406.70元、5,050元；3、支付房款利息损失以2,250,000元为本金，同期银行贷款利率4.35%计算，自2016年4月1日-2016年12月9日，为67,842.12元，与案外人诉讼一审、二审委托律师费用60,000元）。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人系案外人杨某。2015年12月12日，经太平洋公司居间介绍，江佩娟（作为买受方，签约乙方）与案外人杨某（作为出售方，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236）1份，约定由甲方将上述房屋出售给乙方，转让价为3,000,000元。双方确认于2016年5月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。该合同的“补充条款（二）”还约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三“付款协议”还约定：乙方于签约时，支付甲方房款30,000元，于2015年12月14日前支付房款1,220,000元（上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权），于2016年3月31日前支付房款300,000元，于双方办理过户手续当日支付房款1450,000元。同日，双方签订《补偿协议》1份，约定双方签订的房地产买卖合同约定的成交价为3,000,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方700,000元。上述合同及协议签订后，江佩娟于2015年12月12日至2016年3月31日间，共向案外人支付购房款合计2,250,000元。另向太平洋公司支付了佣金12,000元。2016年5月30日（双方合同约定的交易过户的前一天），太平洋公司业务员电话联系江佩娟，告知江佩娟因江佩娟非上海户籍，且单身，属于被限购对象，无法正常办理交易过户手续。次日，太平洋公司业务员将江佩娟属于限购对象的情况告知了案外人杨某。后江佩娟曾多次向案外人杨某及太平洋公司沟通寻求解决办法均无果。江佩娟于2016年7月15日遂向闵行区人民法院提起诉讼，要求判令：1、解除双方于2015年12月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、杨某返还购房款2,250,000元。后经法院审理，于2016年9月28日以（2016）沪0112民初20287号民事判决书作出如下判决：一、江佩娟与杨某于2015年12月12日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2573236）及《补偿协议》于2016年9月5日解除；二、杨某于判决生效之日起十日内退还江佩娟购房款2250,000元；三、江佩娟于判决生效之日起十日内偿付杨某违约金50,000元。杨某不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年12月7日以（2016）沪01民终12264号民事判决书作出驳回上诉，维持原判的判决。江佩娟认为，太平洋公司作为知名的专业房产买卖经纪机构，理应向江佩娟如实告知包括限购政策在内的相关情况。现因太平洋公司的恶意隐瞒和欺骗，给江佩娟带来了巨大经济损失和心理创伤，也给江佩娟的工作生活带来诸多不便，遂成讼。一审法院认为：江佩娟在太平洋公司的居间下，与案外人杨某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方本应按约履行。但涉案房屋买卖交易因江佩娟属限购对象而无法继续履行，导致江佩娟与太平洋公司之间就涉案房屋的居间事宜亦无法继续履行。至于买卖双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》解除后，江佩娟已向太平洋公司支付的佣金是否应当全额返还？对此，一审法院认为，首先，虽然在涉案房屋买卖过程中，江佩娟在明知本市限购政策的情况下未尽到审核自身是否符合购房条件的义务，而草率签订了涉案房屋买卖合同，导致涉案房屋买卖合同因江佩娟的限购问题而无法履行，进而导致本案江佩娟与太平洋公司间的居间关系亦无法继续履行下去，江佩娟对此应当承担责任。但太平洋公司作为专业的房屋中介公司，负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务，包括详细介绍有关的购房政策。本案中，太平洋公司对江佩娟作为非本市户籍居民的特殊购房主体，尚未尽到格外的特别告知及谨慎注意义务。在明知江佩娟签约当下不符合限购政策的情况下，仍促成买卖双方签订买卖合同，亦存在过错。其次，居间方所提供的居间服务内容，不仅限于带看房屋、协商价格、促成双方签订买卖合同等媒介服务，还应当包括协助办理贷款、审税、房屋产权过户以及房屋交接等手续。然现因涉案房屋的买卖无法继续履行，故太平洋公司自买卖合同签订后的其他服务均未能提供。综上，一审法院根据太平洋公司提供的居间服务内容及质量酌定江佩娟向太平洋公司支付的佣金金额为3,000元。鉴于江佩娟已付太平洋公司佣金12,000元，故太平洋公司应当退还江佩娟9,000元。至于江佩娟主张的各项经济损失赔偿之问题。一审法院认为，首先，江佩娟明确其在本案中主张的经济损失包括向案外人支付的50,000元违约金、前案一、二审诉讼费17,856.70元、支付案外人房款利息损失67,842.12元以及律师费60,000元。其次，根据相关法律规定，只有在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的情况下，方能要求居间人承担损害赔偿责任。就本案，虽然太平洋公司在服务中存有瑕疵，但是从目前江佩娟提供的证据来看，并不能证明太平洋公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实发生。综上，江佩娟要求太平洋公司承担该些费用，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。但考虑到太平洋公司在明知江佩娟签约当下不符合限购政策的情况下，仍促成买卖双方签订买卖合同，存在一定的过错。因此，江佩娟向案外人赔偿的上述损失，客观上与太平洋公司提供的居间服务不当有关，故一审法院酌情由太平洋公司赔偿江佩娟经济损失20,000元。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，于二〇一七年六月二十三日作出判决：一、太平洋公司于判决生效之日起十日内返还江佩娟佣金9,000元。二、太平洋公司于判决生效之日起十日内赔偿江佩娟经济损失20,000元。三、驳回江佩娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,207.74元，由江佩娟负担1,899.48元，由太平洋公司负担308.26元。二审中，江佩娟提交了一份录音证据，用以证明太平洋公司的员工曾经在电话中告知江佩娟卖掉房子后就可以再购买新的。太平洋公司发表质证意见称，对该录音真实性不予确认。本院经审查认为，该录音未经被录音人同意，太平洋公司对其真实性予以否认，亦无其他相关证据予以佐证，本院对其真实性无法确认，故不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一、关于太平洋公司是否违反了居间合同义务的问题。双方当事人之间的居间合同法律关系属合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述法律规定，居间方有勤勉调查、诚实告知与委托人缔约选择相关的重要情况的义务，在促成合同订立的同时，也应当承担相应的交易安全保障责任。本案中，太平洋公司虽然促成了江佩娟与案外人签订房屋买卖合同，但江佩娟现属外地户籍的单身人士，不符合本市的购房政策要求，无法获得新购房屋的产权受让登记，导致该交易未能完成。作为专业的中介机构，太平洋公司应当在交易之前对委托人的户籍、婚姻状况进行基本的了解，以确认委托人是否具备购房资格。太平洋公司称其无法查询江佩娟的婚姻状态，但其并未举证证明其曾经在交易之前询问过江佩娟的婚姻状况。太平洋公司疏于调查与购房资格相关的重要基础信息，存在重大过失，太平洋公司称其不存在服务瑕疵，无事实依据，本院不予采信。同时，江佩娟对本市限购政策也应当进行主动了解，对自身的购房资格进行审慎的判断。因此，关于购房资格审查的问题，太平洋公司应当承担主要过错，江佩娟自身也存在次要过错。关于佣金数额，一审法院认定太平洋公司只能取得3,000元，应退还9,000元，并无不当。太平洋公司称其可取得全额佣金，江佩娟主张退还全部佣金，均无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于损失赔偿金额认定的问题。江佩娟主张的损失主要有：违约金、房款利息、诉讼费、律师费，诉讼费与律师费均为江佩娟在前案中发生的诉讼相关费用，其主张太平洋公司赔偿缺乏法律依据。至于房款利息，江佩娟亦并未在房屋买卖中与太平洋公司产生借贷关系，其主张太平洋公司赔偿利息缺乏事实与法律依据。关于50,000元违约金的分担问题，该笔金额是江佩娟因购房资格问题导致交易无法完成而对案外人支付的违约金，属于确定的损失范围。根据前述分析，太平洋公司对此应当承担主要过错责任，一审法院认定太平洋公司赔偿20,000元，低于50%的比例，确属过低，与太平洋公司的过错比例不相称。本院认定，按一审认定的佣金退还比例75%，太平洋公司应当承担75%的过错责任，由太平洋公司赔偿江佩娟37,500元。江佩娟主张太平洋公司全额赔偿其主张的损失，太平洋公司主张其无需赔偿损失，均无事实与法律依据，本院不予支持。本院还需要说明的是，太平洋公司作为本市一家知名的专业中介服务企业，应当在经营中注重对客户的交易安全保障义务，尤其应当谨慎调查与房地产调控政策相关的客户信息。鉴于太平洋公司的服务存在重大瑕疵，引发本案诉讼，本院认定本案一、二审案件受理费均由太平洋公司承担。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1166号民事判决第一、三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1166号民事判决第二项为：上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿江佩娟经济损失人民币37,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,207.74元，二审案件受理费人民币4,173.98元，均由上海太平洋房屋服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈强代理审判员  何建审 判 员  李兴二〇一七年十月二十四日书 记 员  曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……