文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初2147号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆鹤山项目1期商业1区-1。统一社会信用代码：914407845591632736。负责人：陈浩。委托诉讼代理人：梁飞雁，该公司员工。委托诉讼代理人：任雪菲，该公司员工。被告：陈伟潮，男，1977年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：麦文施，女，1984年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司诉被告陈伟潮、麦文施物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的委托诉讼代理人梁飞雁、任雪菲到庭参加诉讼，被告陈伟潮、麦文施经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案缺席审理。现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币28562.49元（暂算至2017年9月30日）；2.判令被告按约定向原告支付违约金（自应缴物业管理费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按合同约定的千分之三为费率计算违约金，违约金暂计至2017年9月30日为人民币46450.40元）3.判令被告承担本案全部���讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费）。事实和理由：2010年10月1日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定2010年10月1日至2015年12月31日期间由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务，2016年1月1日，又签订《前期物业服务委托合同》，约定继续由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。2012年5月14日，被告与鹤山市方圆房地产发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的十里方圆诗意里诗意一街31号房屋，该房屋建筑面积263.25平方米，花园面积520.11平方米，约定于2012年12月31日前交付房屋，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，物业服务费由被告自收楼之日起向物业公司交纳。同日，被告与原告签订了《前期物业服务��议》，约定由原告向被告的物业提供物业管理服务，还约定物业管理费标准和逾期交纳物业管理费的违约金标准。被告依约收楼后，于2012年12月31日前往原告处办理了物业交付使用手续，原告便依据协议开始向被告提供物业管理服务。但自2015年1月起，被告开始拖欠物业服务费，暂计至2017年9月30日共拖欠物业服务费28562.49元及违约金，经原告多次追收无果而诉至本院。被告陈伟潮、麦文施未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年5月14日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》及附件，约定被告陈伟潮、麦文施向鹤山市方圆房地产发展有限公司购买鹤山市沙坪十里方圆诗意里诗意一街31号房屋(建筑面积：263.25平方米，花园面积：523.17平方米)，在2012年12月31日前将涉案房屋交付使用，等等。同日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司为甲方，被告陈伟潮、麦文施为乙方，由甲方对被告购买的鹤山市沙坪十里方圆诗意里诗意一街31号房屋提供物业服务，该协议第四条第一款约定：“物业管理服务费以发展商收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费”，第四条第二款约定：“乙方交纳服务费的时间：物业管理服务费按季度支付，交费时间为每季度第一个月的5号前”，第四条第三款约定：“本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》的建筑面积；由甲方向乙方（乙方委托的物业使用人）收取”，第四条第六款约定：“诗意里物业管理服务费标准：每月每平方米人民币2.3元；花园物业管理服务费标准：每月每平方米人民币0.5元。”，第四条第八款约定：“业主或���主委托的物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金……。”第十一条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金或采取法律赋予的权利予以追收”。鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司签订《前期物业服务委托合同》，由鹤山市方圆房地产发展有限公司委托广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司对鹤山十里方圆的项目物业实行前期物业管理服务。广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司于2015年8月19日名称变更为广州方圆现代生活服���股份有限公司鹤山市分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与鹤山市方圆房地产发展有限公司签订的《前期物业服务委托合同》、广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司与被告签订的《前期物业服务协议》，均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。原告的企业名称发生变更，并不影响其承继变更前的债权、债务。被告在接受原告的物业服务后，理应依约支付物业服务费。现被告拖欠物业服务费，构成违约，应负违约责任。原告请求被告支付2015年1月起暂计至2017年9月30日止的物业服务费28562.49元，理据充分，应予支持。原告根据《前期物业服务协议》第十一条第四款约定：“乙方违反协议，���按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金或采取法律赋予的权利予以追收”的约定，请求被告从逾期之日起至清偿之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，请求违约金的理据充分，但违约金的标准过分高于造成的损失，本院根据公平原则，依职权将其违约金标准调整为年利率24%，违约金的计算应按被告每季度实欠物业服务费，从每季度应交物业服务费日期的次日即每季度的6日起开始计算至实际清偿之日止，截至原告请求的2017年9月30日，计得违约金3389.42元，原告请求的违约金超过部分，不予支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告陈伟潮、麦文施于本判决发生法律效力之日起十天内支付物业服务费28562.49元及违约金（违约金从2015年1月6日起按被告每季度实欠物业服务费以年利率24%计算，从每季度应交物业服务费日期的次日即每季度的6日起开始暂计至2017年9月30日止为3389.42元；从2017年10月1日起的违约金按被告每季度实欠物业服务费以年利率24%计算，从每季度应交物业服务费日期的次日即每季度的6日起开始计算至全部清偿日止）给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国��事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1675.40元，减半收取837.70元，由被告陈伟潮、麦文施负担356.86元，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司负担480.84元（原告已预交受理费837.70元，原告同意被告负担的受理费在履行给付义务时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员李子平二〇一七年十月十九日书记员吕艳颖