四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1122号上诉人（原审原告）：丹棱县华厦建筑工程有限责任公司，住所地：四川省丹棱县。法定代表人：周水明。委托诉讼代理人：陈兆荣，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司丹棱县支行，住所地：四川省丹棱县。法定代表人：陈铂绘,该行行长。委托代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。上诉人丹棱县华厦建筑工程有限责任公司（以下简称丹棱华厦公司）与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司丹棱县支行（以下简称邮储银行丹棱支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2017）川1424民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人丹棱华厦公司的委托诉讼代理人陈兆荣、被上诉人邮储银行丹棱支行的委托诉讼代理人雷波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丹棱华厦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持丹棱华厦公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.双方签订租赁合同并约定了前五年租金，而后五年的租金双方约定协商而定，且以本区域同等地段类似店铺当年租赁市场价为参考，但在双方协商期间，邮储银行丹棱支行单方通知解除房屋租赁合同，构成违约；2.一审认为双方未明确约定后五年的房屋租金，因此在此时间段的租赁合同未生效，但双方约定了后五年租金参考市场价，因此双方对于租金的约定是明确的。邮储银行丹棱支行辩称：双方所签订的《房屋租赁合同》邮储银行丹棱支行已经依法通知丹棱华厦公司解除。丹棱华厦公司要求继续履行合同并承担违约责任赔偿损失于法无据。双方所签订的合同重大事项约定不明（如租金的支付标准），双方经过多次协商仍然不能达成合意，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，所以我行有权提出解除合同。双方约定后5年的租金双方协商而定，租金应以本区域同等地段类似店铺的当年租赁市场价为参考，但经双方多次谈判仍未谈拢。在履行合同过程中，丹棱华厦公司采取了不合法的手段对我行的经营场所的正常工作造成严重干扰和恶劣影响。综上，一审认定实事清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丹棱华厦公司向一审法院提出诉讼请求：1、双方于2011年9月1日订立的《房屋租赁合同》有效；2.邮储银行丹棱支行应继续履行《房屋租赁合同》，后四年零五个月房屋租金（2017年4月1日至2021年8月底）应以本区域同等地段类似店铺的当年租赁市场价为准；3、邮储银行丹棱支行因违约逾期支付租金，应赔偿丹棱华厦公司损失。一审法院经审理查明，丹棱华厦公司与邮储银行丹棱支行于2011年9月1日经协商订立了《房屋租赁合同》，双方约定丹棱华厦公司将其名下的位于丹棱县丹棱镇新南路45、47、49、51（半间）号3.5间门市共计200平方米及门市所在2楼580平方米出租给邮储银行丹棱支行用于开办银行业务及办公使用，《房屋租赁合同》就租赁房屋的面积、租赁期限、租金及支付方式、双方的责权利、续租等进行了约定，其中，租赁期限约定为“本合同租赁期为壹拾年整，自2011年9月1日起至2021年8月31日止”，租金及支付方式约定为“1、第一年租金为人民币贰拾玖万元整（290000.00），其中1楼门市租金为12万元整，2楼租金为17万元整，前五年租金每年在前一年基础上递增8%，每年结算一次；后五年租金由甲乙双方协商而定，租金应以本区域同等地段类似店铺的当年租赁市场价为参考。2、租金以转账方式支付，自本合同签订之日起，甲方出具正式有效发票30个工作日内乙方一次性支付第一年租金人民币贰拾玖万元整”。同日双方于2011年9月1日订立了《补充协议》约定：“作为《房屋租赁合同》的补充协议，双方共同遵守：一、合同中约定的每年的租金均为不含税的租金，税费另行缴纳。二、房屋租赁所产生的税费由乙方承担。三、甲方需配合乙方完成缴纳税费相关手续，并负责出具正式有效发票。四、该补充协议是房屋租赁合同不可分割的部分，与主合同具有同等法律效力”。双方按照《房屋租赁合同》的约定各自履行了2011年9月1日至2016年8月31日（前五年）的义务，双方对此无争议。2016年8月，双方根据《房屋租赁合同》第三条的规定，就后五年的租金（2016年9月1日至2021年8月31日）进行了多次协商，但均未达成协议，2016年9月因租金问题丹棱华厦公司的部分职工到邮储银行丹棱支行的工作场所进行了干扰，2016年9月29日邮储银行丹棱支行向丹棱华厦公司送达了《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年12月5日双方签订了《补充协议》，该协议第二条载明：“原协议约定租赁期限截止于2021年8月31日，经甲乙双方协商从2016年9月1日起至2017年3月31日止，该房屋含税租金535000元”该协议第三条载明：“补充协议是主合同不可分割的一部分，具有同等的法律效力”。双方已经按照该补充协议的内容履行了义务。2016年12月29日邮储银行丹棱支行向丹棱华厦公司邮寄了《解除房屋租赁协议通知书》，通知截止2017年4月1日邮储银行丹棱支行将不再租赁丹棱华厦公司房屋。2017年3月30日邮储银行丹棱支行向丹棱华厦公司邮寄了《退房通知书》。一审法院认为，双方争议的焦点是双方签订的《房屋租赁合同》是否全部生效。庭审中，双方对《房屋租赁合同》和《补充协议》，在2011年9月1日至2017年3月31日期间合同有效且双方已经实际履行不持异议，应予以确认。双方订立的《房屋租赁合同》第三条约定“1、……后五年租金由甲乙双方协商而定，租金应以本区域同等地段类似店铺的当年租赁市场价为参考”。根据该约定，双方商定租金成为《房屋租赁合同》后五年租期（2016年9月1日至2021年8月31日）租赁关系成立和生效的附加条件，且合同的价款或报酬是合同的主要条款，房屋租金是房屋租赁合同的主要内容。2016年12月5日双方经协商就2016年9月1日至2017年3月31日的房屋租金达成协议，故该时间段的《房屋租赁合同》生效。因双方未能商定2017年4月1日至2021年8月31日的房屋租金，故在此时间段的《房屋租赁合同》未生效。综上所述，丹棱华厦公司请求判决邮储银行丹棱支行继续履行《房屋租赁合同》，后四年零五个月房屋租金（即2017年4月1日至2021年8月）以本区域同等地段类似店铺的当年租赁市场价为准的诉讼请求，依法不予支持。丹棱华厦公司请求判决邮储银行丹棱支行因违约逾期支付租金，应赔偿损失的诉讼请求，因丹棱华厦公司没有提出具体的损失金额，且没有事实和法律依据，依法不予支持。判决：驳回丹棱华厦公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由丹棱华厦公司负担。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明事实，与原审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案双方对2017年4月1日至2021年8月31日期间的租金约定虽不明确，但合同约定不明并不导致该合同条款不生效，故一审判决对合同效力的认定有误，本院予以纠正。结合当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点应为：案涉《房屋租赁合同》是否已经解除。根据本案已查明的事实，2016年9月，丹棱华厦公司与邮储银行丹棱支行因租金协商不成，丹棱华厦公司人员对案涉租赁房屋进行堵门，经公安部门出警并调解，但双方未达成一致意见。2016年10月，因双方对于租金一直未协商一致，丹棱华厦公司人员采取汽车堵门、锁门、断电等方式故意干扰邮储银行丹棱支行的正常营业。其后，双方虽对2016年9月至2017年3月的租金达成了补充协议，但对其后的租金仍未协商一致，邮储银行丹棱支行故于2016年12月29日向丹棱华厦公司邮寄了《解除房屋租赁协议通知书》，明确通知截止2017年4月1日将不再租赁丹棱华厦公司房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，丹棱华厦公司因租金发生纠纷后本应通过法律途径进行解决，但其却采取堵门、断电、锁门等方式，严重干扰邮储银行丹棱支行的正常营业，双方一直对房屋租金问题协商不成，丹棱华厦公司也未依法向人民法院起诉要求确认房屋租金标准，双方之间的《房屋租赁合同》在事实上也无法继续履行，故邮储银行丹棱支行有权解除合同。邮储银行丹棱支行在向丹棱华厦公司通知解除合同后，丹棱华厦公司并未依法提出异议，故本院确认案涉《房屋租赁合同》已经依法解除，丹棱华厦公司要求双方继续履行合同的请求不能成立，原审虽判决依据有误，但处理结果正确，应予维持。综上，丹棱华厦公司上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丹棱县华厦建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 唐 部审判员 李 迪二〇一七年十月三十日书记员 宋鸿杰