广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初5955号原告：惠州市诚诺物业管理有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区惠风四路69号青青林语公寓办公楼三楼。法定代表人：王恩会，总经理。委托代理人：彭玉红，系广东惠宏信律师事务所律师。被告：张园元，女，汉族，1991年10月3日出生，户籍住址：江西省吉安市永丰县。原告惠州市诚诺物业管理有限公司诉被告张园元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市诚诺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费、中央空调费和电费共计37204元；2、支付原告违约金13327元（按每日万分之五，以每月欠费金额为基数，分别自欠费所属月份下月11日起暂计至2017年5月11日，直至被告付清之日止）；3、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原被告双方、惠州市仲恺文体发展有限公司（以下简称文体公司）签订《商业物业管理合同》，约定由原告对被告所承租的文体公司位于惠州××新区××风××号，仲恺大世界商娱中心2单元1层A-041场地提供物业管理服务。合同约定，商铺计租面积详见被告与文体公司签订的《商铺租赁合同》，物业管理费、空调费、水电费由被告直接支付给原告，如被告拖欠费用，由原告直接向被告追索。合同还约定被告应于每月10日前向原告支付上月所有上述费用，否则应按拖欠费用总额的每日千分之五支付违约金。原被告双方所签商业物业管理合同依法有效。合同签订后原告依约向被告提供物业管理服务，但被告却自2014年3月起开始拖欠以上费用（如2014年3月拖欠2014年2月发生的费用，具体见欠费明细表)，虽经原告一再催收，被告均拒绝支付。被告上述行为已严重违反物业管理合同约定，构成根本违约，原告于2016年6月24日向被告发出书面通知，解除商业物业管理合同。截至合同解除之日（2015年6月27日），被告尚拖欠原告以上商铺物业管理费、中央空调费、水电费共计人民币37024元。为维护其合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告张园元在庭审中辩称：原告诉状部分陈述不属实，我实际停止营业时间为2015年4月，原告不应收取我停止营业后的物业管理费等费用。查明的案件事实经审理查明：2013年11月22日，原告作为管理方、被告作为承租方、惠州市仲恺文体发展有限公司作为出租方，三方签订了《商业物业管理合同》，约定被告承租惠州市仲恺文体发展有限公司位于惠州××新区××风××号仲恺大世界商娱中心2单元1层A-041号场地用于经营百货行业，原告对该商铺提供物业管理服务；被告、惠州市仲恺文体发展有限公司同意将商业物业管理费、水电费、中央空调费和公共水电分摊费用直接支付给原告，如被告拖欠上述费用，由原告直接向被告追索；商业物业管理费为10元/平方/月，从原告向被告移交商铺之日起收取；商铺的水、电费安装独立用表计收，水电费的计算标准为：水费为4.25元/吨，电费为1.25元/度，如遇政府部门变动水、电价格，前述各项则作相应调整；商铺中央空调费为10元/平方/月（含每月的公共水电分摊费用），若品牌餐饮自行安装空调，则须按5元/平方/月缴纳公共水电分摊费用；商业物业管理费、水电费、公共费用按月支付，被告应在每月的10号前将上月所有上述费用付给原告；该合同第四条保证金约定，为确保被告严格履行本合同约定，被告在本合同签订之日，应向原告一次性交付相当壹个月标准租金的款项作为管理费及水电费用的保证金，计2565元整，如被告违反本合同约定，原告有权解除合同，并没收保证金。如被告欠费或具有其他违约行为，原告有权没收保证金，如损失高于该保证金数额，被告还应在收到原告没收保证金通知后于七日内补足损失差额；该合同第九条违约金约定，被告拖欠商业物业管理费、水电费、公共水电分摊费用、空调使用费、损失赔偿金、保证金等应当支付的任何费用，每日应按拖欠费用总额的千分之五向原告支付违约金，按日累计，直至全部付清；双方还对其他事项进行了约定。2013年12月26日，原告与惠州市仲恺文体发展有限公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定A-041号场地的计租面积为56.13㎡，租赁期限自2013年11月23日起至2016年11月22日止，免租装修期自2013年11月23日起至2013年12月22日止；合同期内，该商铺的标准租金为2526元/月，按双方约定，被告租金按如下标准收取：自2013年11月23日起至2015年11月22日止租金为2526元/月，自2015年11月23日起至2016年11月22日止租金为2652元/月。2017年6月21日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方一致确认被告已支付保证金2565元，被告未支付自2014年8月起的商业物业管理费、中央空调费，自2014年2月起的电费。原告自认，被告于2015年6月停止经营。原告提交的经被告认可的《电表明细》显示，被告承租的场地使用电量为2014年2月478度、3月593度、4月584度、5月531度、6月543度、7月501度、8月514度、9月567度、10月577度、11月553度、12月614度、2015年1月637度、2月555度、3月408度、4月588度、5月562度、6月399度、7月3度、8月0度、9月1度、2015年10月-2016年6月0度，合计9208度。判决理由和结果本院认为，原告、被告及惠州市仲恺文体发展有限公司签订的《商业物业管理合同》均系三方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，三方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按约支付相应的费用。被告未按约支付原告物业管理费、中央空调使用费及电费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告要求被告支付上述费用，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。根据原告陈述，被告于2015年6月停止经营，故，原告主张的商业物业管理费、中央空调费应计算至2015年6月，原告要求被告支付自2015年7月起的商业物业管理费、中央空调费，事实依据不足，本院不予支持。根据《商业物业管理合同》中约定的单价及《商铺租赁合同补充协议》约定的计租面积核算，被告应向原告支付2014年8月至2015年6月期间的物业管理费6174.3元（10元/平方/月×56.13平方×11个月）、中央空调费6174.3元（10元/平方/月×56.13平方×11个月）。原告提交的经被告认可的《电表明细》显示的用水量核算，被告应向原告支付2014年2月至2015年9月期间的电费11510元（1.25元/度×9208度）。以上物业管理费、中央空调费、电费合计23858.6元。按双方在合同中的约定，如被告拖欠上述费用，每日须按拖欠款项总额的千分之五向原告支付违约金，现原告主张违约金按日万分之五计算，未违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应以每月未付物业管理费、中央空调费、电费为基数支付自各月费用逾期之日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金。因原告已主张违约金，其再主张没收保证金，于法无据，故，被告已支付的保证金2565元应在上述款项及违约金总额中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张园元应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市诚诺物业管理有限公司支付2014年8月至2015年6月期间的物业管理费、中央空调费、2014年2月至2015年9月期间的电费合计人民币23858.6元及违约金（计算方式：按日万分之五，2014年2月至2015年9月期间，均以当月应付款项为基数，分别从下月11日起计算至实际清偿之日止；被告张园元已支付的保证金2565元应在上述款项及违约金总额中予以扣减）。二、驳回原告惠州市诚诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824元（原告已预交），由原告惠州市诚诺物业管理有限公司负担324元，由被告张园元负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  苏绿琴人民陪审员  许雅嫦二〇一七年十月二十日书 记 员  古杏蓓