福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初5874号原告：陈小童女，1965年1月9日出生，汉族，住福建省永泰县。委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地:福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平、邓允，公司员工。原告陈小童与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序进行审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨锴，被告委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告陈小童向本院提出诉讼请求：1.被告应向原告支付逾期交房违约金（违约金每日按已付购房款1101206元的万分之二计算，从2015年1月1日起计至被告办妥案涉房屋通过竣工验收和消防验收合格之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年4月30日，原告与被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第×#楼×单元号房，该商品房的总价款为人民币1101206元；被告未在2014年9月30日前将符合交房条件的商品房交付原告使用的，超过60日的，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。原告依约履行了合同义务，但被告并未在合同约定的日期向原告交付合格的房屋。2014年12月1日，被告欺骗原告去交房，隐瞒该房屋并未经过竣工验收，亦未经过消防验收的事实。原告认为被告未申请办理竣工验收和消防验收，组织交房是、属被告的违法行为、属无效交房。应按照合同的约定向原告支付迟延交房的违约金。被告辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用，但当事人另有约定的除外。”以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定：“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”。据上述司法解释的规定，被告已于2014年12月31日将房屋占有转移至原告，依约履行商品房买卖合同交付义务，不存违约情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告有提交房屋交接单原件核对，对上述证据的真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第×#楼×单元，总价款为1101206元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……;4、……；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率)的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部款项1101206元并于2014年12月31日开始使用讼争房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有两个：1.被告是否已将讼争房屋交付给原告？2.被告是否应承担逾期交付的违约责任？对第一个争议焦点，本院认为，原告已于2014年12月31日起实际使用讼争房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，故应当认定被告已将讼争房屋交付给原告。对第二个争议焦点，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。本案中，合同约定讼争房屋应在2014年9月30日前交付买受人使用，但原告直至2014年12月31日才接收房屋，故此时才能视为泰禾房地产公司履行了交房义务，故从2014年10月1日起至2014年12月31日止期间，泰禾房地产公司均构成逾期交付，应当按照合同第九条约定承担逾期交付违约责任，即以已付款项1101206元为基数，以每日万分之一的标准，从2014年10月1日起至2014年12月31日止，向原告支付逾期交付违约金20262.19元（1101206元×0.02%×92天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈小童一次性支付逾期交付违约金20262.19元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由原告负担3158元，被告负担442元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一七年十月二十六日书 记 员  林雪玉附注一：本民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。