文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初3774号原告吴江市闽江投资有限公司。法定代表人洪炼钢。委托代理人钱建云。委托代理人钮洁甜。被告张杰。原告吴江市闽江投资有限公司（以下简称闽江公司）与被告张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告闽江公司委托代理人钮洁甜到庭参加诉讼，被告张杰经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期间届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告闽江公司诉称：2012年4月7日原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告位于盛泽镇红洲新盛泽人公寓北侧闽江花园综合楼第一、二层，租赁期自2012年6月10日至2018年6月10日止，年租金208000元，第四年开始每年租金递增10%。2013年2月2日原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定被告承租原告位于盛泽镇红洲新盛泽人公寓北侧闽江花园综合楼第三层，租赁期自2013年4月1日至2018年6月10日止，年租金150000元，2015年6月10日起每年租金递增10%。两份合同均约定了租金每半年付一次，每年6月10日及12月10日付清半年租金，先付后用。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告于2012年4月7日支付了10万元保证金，并陆续支付部分租金。但被告于2015年开始拖欠房租，截止2016年6月10日，被告共结欠原告租金135800元。后原告于2016年8月4日向被告发出付款通知，要求被告在本通知之日起一个月内付清所欠款项，否则将解除租赁合同。现原告屡次催讨，被告既不付租金又不归还侵占的房屋。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告将现侵占的房屋归还原告；3、判令被告支付尚欠租金135800元（2016年6月10日前所欠租金），2016年6月10日起至2016年9月3日止的房屋租金103481元；4、判令被告支付2016年9月4日起至起诉之日止的房屋占用费216590元（按1203元/天计算180天），并继续承担房屋占用费至实际归还房屋止（按1203元/天计算）；5、判令被告赔偿违约金20万元；6、本案诉讼费由被告承担。被告张杰未作答辩。经审理查明：涉案租赁房屋即盛泽镇红洲新盛泽人公寓北侧闽江花园三层综合楼的所人权人为闽江公司，产权证号为吴房权证盛泽字第××号。2012年4月7日，闽江公司与张杰签订房屋租赁协议一份，约定由张杰承租闽江公司位于盛泽镇红洲新盛泽人公寓北侧闽江花园综合楼第一、二层，租赁期自2012年6月10日至2018年6月10日止，年租金208000元，第四年开始每年租金递增10%。2013年2月2日闽江公司与张杰又签订房屋租赁协议一份，约定张杰承租闽江公司位于盛泽镇红洲新盛泽人公寓北侧闽江花园综合楼第三层，租赁期自2013年4月1日至2018年6月10日止，年租金150000元，2015年6月10日起每年租金递增10%。以上两份租赁合同均约定了租金每半年付一次，于每年度6月10日及12月10日各付清半年租金，先付后用；在合同签订后三日内由张杰支付10万元作为保证金，该保证金在合同履行完毕扣除必要的费用后返还张杰；若一方迟延履行义务或不适当行使权利，均应承担违约责任，向守约方给付违约金10万元，如给对方造成损失，还应承担赔偿责任。合同签订后，闽江公司按约将房屋交付张杰使用。庭审中闽江公司称，张杰于2012年4月7日按第一份的合同约定支付了10万元保证金，并向法庭提供了张杰支付房租的记录，自2012年6月10日至2015年10月23日陆续支付租金1211166元，此后未付租金，截止2016年6月10日，按照合同的约定张杰应支付的租金为1346966元，故至该时间点张杰结欠闽江公司租金为135800元。闽江公司尚称，于2016年8月4日至张杰处发出书面催款通知，要求张杰在接到通知之日起一个月内付清所欠款项，否则将解除租赁合同，该通知非由张杰本人接受，系由台德秀代收，闽江公司称台德秀系张杰母亲但未举证说明。闽江公司认为在2016年8月4日发出通知要求张杰在1个月内支付租金，而张杰未能履行付款义务，故请求涉案房屋租赁合同于2016年9月4日予以解除并要求张杰支付租金及违约金。另查明，在审理中闽江公司确认张杰交纳的保证金10万元未计算在支付的租金中并同意抵扣租金，对于所主张的违约金20万元要求作出调整，变更为以两份合同年租金的30%计算。合同约定的房屋租金均于2015年6月10日起每年租金递增10%，故第一份合同的房屋租金递增至251680元，第二份合同的租金递增至181500元。以上事实有原告向法庭提交的房屋产权证、房屋租赁合同、原告单方制作的付款清单及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方的租赁合同关系合法有效。双方当事人应在合同签订后在行使合同权利的同时也应全面履行合同义务，但本案中，被告在房屋租赁期间未能如约支付到期租金，已形成违约，根据合同约定的租金支付方式，至2016年6月10日被告欠付的原告房屋租金为135800元，而此后被告也未再支付欠付及到期应付的租金。庭审中原告认为合同的解除时间为2016年9月4日，但因原告解除通知并未送达被告本人，代收人的身份也并不明确，故不能认定被告收到了该份通知，故合同的解除时间也不能确定为2016年9月4日。本案中被告无正当理由迟延支付租金，符合解除合同的条件，原告要求合同解除和支付所欠租金之诉请本院予以支持，对于合同解除的时间本院确定为原告起诉之日即2017年3月22日，对于被告欠付的租金明确为，至2016年6月10日被告尚应支付原告的租金135800元，2016年6月10日至合同解除之前的租金，应付租金的时间为9个月又12日，按两份租赁合同的年租金251680元和181500元，合计年租金433180元计算，每月租金为36098.33元，每日租金为1203.28元,确定该租赁期限内的租金为339324.33元，上述两阶段的租金合计475124.33元，扣除被告交付原告的保证金100000元，被告尚应支付租金465124.33元；鉴于在合同解除后，被告实际占用原告的房屋，故在合同解除至被告实际搬离房屋的时间段内，被告应支付原告因占用房屋导致原告产生的实际损失，原告认为占用费以年租金433180元计算，本院予以采纳。关于原告违约金之主张，因被告在履约过程中形成违约，按照合同约定应偿付守约方违金，故原告的该项请求本院予以支持，在审理中对违约金的计算原告已作变更，调整为两份合同年租金的30%，故违约金数额确定为129954元。被告经本院全法传唤未到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项和第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴江市闽江投资有限公司与被告张杰之间的屋租赁合同，于2017年3月22日起予以解除。二、被告张杰应于本判决生效后20天内搬离占用的房屋并返还原告吴江市闽江投资有限公司。三、被告张杰应支付所欠原告吴江市闽江投资有限公司的房屋租金465124.33元，并支付原告自2017年3月23日起至实际搬离房屋的占用使用费（占用使用费以每日1203.28元计算）。四、被告张杰应偿付原告吴江市闽江投资有限公司违约金129954元。上述第三、第四项的给付义务，由被告张杰于本判决生效后二十日内履行完毕。案件受理费16532元，公告费600元，合计17132元，由被告张杰负担，并于本判决生效后十日内直接交付原告吴江市闽江投资有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  顾伟林人民陪审员  钱建初人民陪审员  吕荣林二〇一七年十月三十日书 记 员  徐秋兰