北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初8747号原告：韩东，男，1974年9月6日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王双京，北京德恒律师事务所律师。被告：尹辉东，男，1979年1月4日出生，住北京市海淀区。第三人：郭予辉，男，1959年10月14日出生，北京市鑫旺达科技发展有限公司部门经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙树一，北京金诚同达律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。原告韩东与被告尹辉东，第三人郭予辉、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告韩东的委托诉讼代理人王双京，被告尹辉东，第三人郭予辉及其委托诉讼代理人孙树一到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩东向本院提出诉讼请求：1.被告履行房屋买卖合同，将北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋过户至原告名下；2.被告将上述房屋交付原告，并自起诉之日起至实际交付之日止向原告支付违约金，按每日2940元计算；3.诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年9月11日，原被告通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，由原告向被告购买位于北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋，总价款580万元，并约定了相关违约责任。双方约定定金40万元，原告已经全部支付给了被告。现被告未按合同约定于2016年11月19日前搬离完毕、解除抵押登记手续，且拒不配合原告办理后续程序，导致原告无法获得涉案房屋。故诉至法院。尹辉东辩称：不同意继续履行合同，我方不应当承担违约金。原告违约在先，迟迟沟通不上，存在拖延行为，原告想买的时候已经过了合同时效。当时通过链家签订的合同，房屋上有抵押，链家提供资金过桥，10月份才能确定，但是后来原告因为930政策影响首付提高了，不想买了，之后原告就联系不上了，因为链家金融垫资需要原被告双方夫妻都在场，直至10月底原告才出现，耽误了房屋抵押等事项。郭予辉向本院述称并提出诉讼请求：1.被告尹辉东配合办理北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋的权属转移登记；2.被告尹辉东向第三人支付违约金，每日按照已付购房款的万分之五为标准，自2017年2月26日起至实际房屋权属转移登记日止；3.驳回原告韩东的诉讼请求。事实及理由：2017年2月26日，尹辉东与郭予辉经北京融泰汇通房地产经纪有限公司居间，签订了编号为BJ-16-0000326的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定将登记在尹辉东名下的北；京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508的房屋出卖给郭予辉。2017年3月14日，尹辉东与郭予辉办理了该房屋的《存量房屋买卖合同》网签。2017年3月15日尹辉东、郭予辉、居间人三方签署补充协议，对贷款额度及尾款支付事宜进行了补充约定。此后，郭予辉向尹辉东依约支付了全部首期购房款256万元，向居间方依约支付了全部居间代理费98000元，向税务机关缴纳了全部购房税费70055元。2017年3月24日，工商银行北京长安支行审批通过了郭予辉购买尹辉东房屋的贷款申请。2017年3月28日，尹辉东向郭予辉交付了该房屋钥匙等，郭予辉并于当日与该房屋的物业管理机构签署了《物业委托管理合同》和《供暖协议书》。现因原告对尹辉东起诉并对该房屋进行了查封，导致该房屋尹辉东对郭予辉的权属转移登记至今未予办理。第三人郭予辉认为，尹辉东就该房屋的买卖与原告及郭予辉均签订了有效的买卖合同，且原告与郭予辉均要求继续履行各自买卖合同。现郭予辉已经实际合法占有了该房屋，并与该房屋所在地物业管理机构办理完毕物业入伙及供暖服务相关文件，已经办理了该房屋买卖的网签手续，已经向尹辉东按期支付了房屋权属转移登记前的全部应付款256万元，已经向税务机关缴纳了全部房屋权属转移相关税费，已经向居间方支付了全部居间服务费，已经取得了贷款银行的贷款承诺，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条等相关规定，应当由尹辉东向郭予辉优先履行房屋买卖合同并承担违约金。韩东针对郭予辉的请求辩称：不同意第三人的诉讼请求。坚持我方诉讼请求。尹辉东针对郭予辉的请求辩称：无异议，但是不同意违约金。链家公司未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋（以下简称涉案房屋）登记产权人为尹辉东。2016年9月11日，韩东（买受人）与尹辉东（出卖人）经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由韩东购买尹辉东的涉案房屋，总价款580万元，其中定金40万元由买受人直接支付给出卖人，拟贷款326万元，涉案房屋上存在抵押，抵押权人为北京农村商业银行，出卖人应于2016年11月1日前办理抵押注销手续。合同约定：第六条房屋的交付，（一）出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，当日将房屋交付给买受人。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的20%向买受人支付违约金。第九条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部己付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，韩东（乙方、买受方）与尹辉东（甲方、出卖方）、链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋价款及家具电器、装饰装修和配套设施作价总计为580万元。协议第二条关于房屋交易的具体事宜的约定，定金10万元，乙方于2016年9月11日当日以自行支付的方式支付给甲方；定金30万元，乙方于2016年9月12日当日以理房通托管的方式支付给甲方；甲方应于2016年11月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2016年11月19日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。乙方于办理房屋所有权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款140万元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于办理房屋所有权转移登记手续前5个工作日内将第二笔首付款72万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日内双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方贷款批准后且收到丙方通知后，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。协议第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，韩东向尹辉东支付了定金40万元。2016年11月9日，链家公司向韩东发出催告函，要求韩东于2016年11月16日18时前支付居间费，并提供办理购房资质审核所需的证件信息照片影像资料。2017年3月9日，链家公司向尹辉东发出催告函，要求尹辉东于2017年3月15日18时前办理交易房屋评估手续、还款解押手续、交易房屋的银行贷款面签手续、房屋核验手续。2017年3月13日，韩东因尹辉东不履行合同将尹辉东诉至本院。2017年3月21日，本院依照韩东申请查封了尹辉东名下的涉案房屋。庭审中，郭予辉作为有独立请求权第三人向本院提出参加诉讼申请，认为其为涉案房屋的善意买受人，且合同履行的程度高于韩东，故应履行其与尹辉东的房屋买卖合同，并就其主张提供如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同，显示2017年2月26日，尹辉东（出卖人）与郭予辉（买受人）经北京融泰汇通房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭予辉购买尹辉东的涉案房屋，总价款590万元，定金10万元，拟贷款328万元，涉案房屋上存在抵押，出卖人应于2017年3月15日前办理抵押注销手续。合同载明：第六条房屋的交付，出卖人应当在收到全款7日前将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部己付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。2、补充协议，显示2017年2月26日，尹辉东（甲方、出卖人）与郭予辉（乙方、买受人）、北京融泰汇通房地产经纪有限公司（丙方、居间方）就上述存量房屋买卖合同签订补充协议，约定：第二条关于房屋交易的具体事宜的约定，购房款10万元，乙方于2017年2月26日向甲方支付；乙方于2017年3月7日以自行支付的方式支付甲方购房款242万元；剩余房款338万元乙方以贷款方式支付；甲方应于2017年3月15日前办理该房屋的抵押登记注销手续。甲乙双方约定，当满足自该房屋办理注销抵押登记且乙方获得银行批贷后10日内，甲乙双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。第三条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、收款收据，显示北京融泰汇通房地产经纪有限公司给郭予辉开具居间费收据，金额为9.8万元。4、买卖定金协议书，显示尹辉东认可郭予辉支付了定金10万元。5、汇款凭证及代收人周昊的收条，显示郭予辉向尹辉东付款242万元。6、《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，显示郭予辉、尹辉东于2017年3月14日签署自行成交版存量房屋买卖合同，涉案房屋成交价格为467万元，贷款303万元。7、补充协议，显示2017年3月15日，尹辉东与郭予辉签订补充协议，约定因为贷款额度发生了变化做出以下调整：1、贷款额度由原来的338万元变为303万元。2、原定于收到全款交房改为过完户交房并且做物业交割。特此声明。3、过户之前乙方支付尾款33万元，留存2万元作为物业保证金。8、收条，显示2017年3月26日，尹辉东手写收条一张，载明今收到郭予辉购房首付款4万元。9、批贷证明，显示2017年3月27日，北京厚泽融资担保有限公司出具批贷证明，郭予辉委托该公司向工商银行长安支行申请的贷款303万元已获批。10、完税证明，显示2017年3月27日，郭予辉支付其交易的契税、印花税。11、房屋交接确定书，显示2017年3月28日，尹辉东与郭予辉签署房屋交接确认书；物业委托管理合同，显示2017年3月28日，郭予辉与北京玉泉物业管理中心签订的《物业委托管理合同》，尹辉东将涉案交付给了郭予辉。12、补充协议，显示2017年4月27日，尹辉东与郭予辉签订补充协议，双方约定：涉案房屋查封解除、可正常办理过户手续之时，双方应尽快办理完毕该房屋的产权过户手续。如届时中国工商银行股份有限公司北京长安支行不再同意按照前述《个人二手房贷款承诺函》发放贷款303万元，则双方同意，由出卖人先将该房屋过户给买受人，之后买受人采取分期付款的方式向出卖人支付剩余房款303万元，具体支付进度双方另行协商确定。13、证人王某的证人证言，显示其为北京融泰汇通房地产经纪有限公司工作人员，尹辉东通过该公司在搜房网发布售房信息，郭予辉联系该公司购买涉案房屋，即将过户时发现房屋被查封，因为没有办理完过户，所以没有交房。韩东就上述证据发表如下质证意见：1-12、真实性不认可，认为是郭予辉与尹辉东恶意串通，低价转移财产。13、可以看出郭予辉与尹辉东恶意串通，在知道房屋被查封之后才办理的房屋交接。尹辉东就上述证据发表如下质证意见：1-12、认可，无异议；13、交完税之后办理的物业交割，第二天去不动产中心才知道的房屋被查封。之前一切都很顺利，我方不知道房屋被查封的情况，知道房屋被查封的时候已经交割完毕。针对证据13，郭予辉表示证人没有说双方得知房屋不能过户之后才办理的交割，证人对此情况不知晓，我方提交的证据可以证明交接日期为3月28日。另外，郭予辉表示在2017年4月26日又向尹辉东支付购房款4万元。本院认为：韩东与尹辉东所签《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方应本着善意积极的态度履行各自义务。本案中尹辉东提出韩东存在违约行为，故在2017年2月将房屋另行出售给了郭予辉，但从本案查明的事实看无法认定韩东存在尹辉东所称的违约行为，相反尹辉东未于双方约定的期间自行筹集资金解除房屋抵押，显然属于违约，故本院对于尹辉东的抗辩主张不予采信，尹辉东应就其违约行为承担相应的违约责任。关于韩东与尹辉东、郭予辉与尹辉东两份存量房屋买卖合同哪份应当履行的问题，本院注意到如下问题：1、郭予辉与尹辉东的存量房屋买卖合同从状态看已完成网签和房屋交付，其履行程度高于韩东的合同；2、从郭予辉与尹辉东存量房屋买卖合同的内容看，约定的房款支付方式与一般房屋买卖交易存在较明显差异；3、从郭予辉与尹辉东存量房屋买卖合同的变更看，第一次变更合同在签署网签之后一天，其内容为按照网签合同减少了贷款金额，提前了交房时间，然常理上讲房屋买卖双方应先签署补充协议再进行网签，即签署上述两份文件的先后顺序不符合常理，而第二次变更合同是在本院查封房屋、通知起诉之后，其内容为尹辉东同意先行办理房屋过户，剩余房款在过户之后再付，且如何支付双方另行协商，该约定实际上是尹辉东在本案中放弃其对郭予辉的实体权利，而该实体权利实际影响韩东在本案中的利益和选择；4、从郭予辉与尹辉东存量房屋买卖合同的履行看，郭予辉主张其四次支付购房款，但仅提供了242万元解押款的付款凭证，其他3次则均未提供，而其在2017年3月26日和4月26日的两次付款则没有任何的合同依据。另外虽然郭予辉与尹辉东均表示双方实际交付了房屋，但郭予辉一方证人当庭表示因涉案房屋被查封未能办理过户手续，故未交付房屋，同时在过户前交付房屋和交付房屋时不支付33万购房款的行为明显不符合双方合同的约定。综上，本院认为针对一房数卖时合同履行顺序的法律规定系为保护善意买受人而设定的规则，其目的系在平等、公平的条件下保护在签订合同、履行合同中的善意买受人，而非赋予违约方选择其履行对象的权利。本案中，虽然从表面上看郭予辉合同的履行程度高于韩东的履行程度，但一方面韩东合同的履行程度受限于尹辉东未提交房屋核验材料而未能进行，另一方面郭予辉的合同在内容、变更、履行等方面均存在多处的不同常理之处，且存在疑似与尹辉东串通制造履行程度假象、损害韩东权益的情况，因此本院难以认定郭予辉属于在签订合同、履行合同中的善意买受人。同时，韩东表示其愿意一次性支付全部购房款完成过户，即便郭予辉确因其合同未能履行而遭受损失，亦存在充足条件弥补其损失。故，应履行韩东与尹辉东的存量房屋买卖合同为宜。现韩东要求尹辉东履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户并交付的请求，并无不当，本院予以支持。韩东要求尹辉东支付逾期交房的违约金，不符合合同约定，本院不予支持。郭予辉要求尹辉东协助办理房屋过户手续、支付逾期过户违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、韩东于本判决生效之日起十日内向尹辉东支付剩余购房款五百四十万元；二、尹辉东于本判决生效之日起十日内协助韩东办理将北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋过户至韩东名下的手续；三、尹辉东于本判决生效之日起十日内将北京市丰台区兆丰园一区2号楼25层2508号房屋交付给韩东；四、驳回韩东的其他诉讼请求；五、驳回郭予辉的诉讼请求。案件受理费26200元，由尹辉东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。第三人参加诉讼申请费26640元，由郭予辉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  王继承人民陪审员  王嵩楠二〇一七年十月二十七日书 记 员  杨 健