四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川15民终1831号上诉人（原审被告）：李霜，男，1970年9月出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：郑绍勇，四川义言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市金沙商业广场。法定代表人：袁彪。委托诉讼代理人：倪列平，四川方同律师事务所律师。上诉人李霜因与被上诉人自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司（以下简称海普物业宜宾分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。李霜上诉请求：1.撤销宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初4089号民事判决，驳回海普物业宜宾分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由海普物业宜宾分公司负担。事实与理由：1.本案涉及的租赁合同有三份，涉及的法律关系也是三个，三个合同的主体不同、租赁内容不同、租赁时间不同，一审法院合并审理三个法律关系不同的案件是不合法的；2.海普物业宜宾分公司在《金沙商业广场租赁合同》、《金沙商业广场负一层商位租赁合同》中不具备主体资格，两份合同的出租方均为雄飞集团，海普物业宜宾分公司无权收取租金；3.海普物业宜宾分公司未按照《临时场地使用协议》的约定向李霜交付场地，该协议未实际履行，海普物业宜宾分公司无权要求李霜支付租金，反而应当依协议约定承担违约责任。海普物业宜宾分公司辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。海普物业宜宾分公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告从2015年1月起支付场地租金及违约金至2016年7月31日止。（租金的计算方式是：“阿莲故事”：394.79平方米×13.5元/平方米×19月=101263.6元；“新东方”KTV:625.88平方米×20元/平方米×19月=237834.4元。违约金的计算方式：以尚欠租金为基数从2015年1月起按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至租金支付之日止）。2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，四川雄飞集团有限责任公司下属自贡雄飞房地产开发公司宜宾分公司（以下简称：雄飞宜宾分公司）于2004年取得了关于潼关古街区仿古建筑群（旧城组团走马街以南E-8地块）、潼关古街区仿古建筑群2#楼（旧城组团走马街以南B-9地块）的《建设工程规划许可证》以及《建设用地规划许可证》（即宜宾市金沙商业广场），工程完工后相关部门于2005年4月28日出具了相应工程的《竣工验收备案书》。2005年8月，宜宾市房管局向雄飞宜宾分公司颁发了宜宾市翠屏区字第000×号房屋产权证书，载明产权人为雄飞宜宾分公司，房屋坐落为南城走马街金沙商业广场1号楼，幢号为1幢，所在层数为1层，建筑面积为4668.57㎡，用途为商业用房。2011年8月31日，自贡市普利斯物流有限责任公司（以下简称：普利斯公司）通过受让取得了位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场1幢-1层、1幢-1层中心广场地下商场1号、2号、3号，1幢-1层3区、2幢-1层1区等多间商铺，面积共计6119.31㎡（产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。宜宾市金沙商业广场的部分商铺出售给普利斯公司及个人业主并办理了产权登记，其余部分物业未办理产权登记。2011年7月31日及2014年6月30日,普利斯公司（委托出租方/甲方）两次与海普物业宜宾分公司（受托承租方/乙方）签订《租赁合同》，两份合同约定海普物业宜宾分公司在2011年8月1日至2017年7月31日期间受托承租位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场负一层一、二、三交易区商铺共45间（建筑面积803.68㎡）、车位132个（建筑面积4701.84㎡）、中心广场地下车库房3个（建筑面积730.8㎡），租赁期内海普物业宜宾分公司可自由转租。2014年4月30日，雄飞集团（委托出租方/甲方）与海普物业宜宾分公司（受托承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定海普物业宜宾分公司在2014年5月1日至2017年7月31日期间受托承租位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场负一层一、二、三交易区，建筑面积2054.33㎡的房屋，租赁期内海普物业宜宾分公司可自由转租。同时，雄飞集团与海普物业宜宾分公司于2014年4月29日签订《委托租赁确认书》，该确认书载明“四川雄飞集团有限责任公司下属自贡雄飞房地产开发公司宜宾分公司……开发建设宜宾市金沙商业广场，该广场地下室除部分商铺出售给自贡市普利斯物流有限责任公司及个人业主外，其余物业均属雄飞集团开发建设所得。在2014年5月前，四川雄飞集团有限责任公司一直口头委托自贡市海普物业有限责任有限公司宜宾分公司自2007年开始租赁管理该部分物业，……2014年5月后，双方按照所签订的租赁合同履行。”2007年5月10日，雄飞集团（甲方/出租方）与李霜（乙方/承租方）签订了《金沙商业广场租赁合同》，约定：乙方承租甲方开发建设的宜宾金沙商业广场负一层第三区交易区部分商位，租赁建筑面积共902㎡（含公摊面积，公摊率18％）；经营业态定位为歌舞演艺；租赁时间为2007年5月20日起至2011年6月30日止；租金每年均有所增加，最后一年即自年5月20日起至2011年6月30日止的每月租金为13.5元/㎡，月租金总额为人民币12177元。其中第十条约定“违约责任：2、如乙方延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当月租金总额的1％向甲方交付日违约金，延期十五天及以上，甲方有权单方终止本合同，收回房屋另行安排，同时甲方有权向乙方追偿免租期的租金，……。”合同签订后，李霜将上述合同所涉房屋用于经营“阿莲故事KTV”。协议到期后，双方未续签租赁合同，李霜继续使用承租房屋至2016年8月31日。租赁期间，该合同所涉部分商铺陆续出售予个人业主，李霜的计租面积为394.79㎡（租赁合同载明的902㎡－个人业主产权面积507.21㎡），计租标准为13.5元/㎡/月。2009年4月1日，雄飞集团（甲方／出租方）与案外人黎永强（乙方／承租方）签订了《金沙商业广场负一层商位租赁合同》，约定：黎永强承租甲方开发建设的宜宾市金沙商业广场负一层第三交易区左侧部分区域，建筑面积1640㎡，经营业态为大型慢摇吧及ＫＴＶ包间；租赁期限自2009年4月1日至2011年6月30日止；其中第二年即2010年4月1日起至2011年6月30日止的每月租金为17元／㎡，月租金总额为人民币27880元。第九条约定“违约责任：2、如乙方延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当季度租金总额的1％向甲方交付日违约金，延期30天以上，甲方有权单方终止合同，……。”2011年11月16日，李霜承接黎永强继续使用该承租房屋至2016年8月31日。合同签订后，李霜将该合同所涉房屋用于经营“新东方ＫＴＶ”。协议到期后，双方未续签租赁合同。租赁期间，该合同所涉部分商铺陆续出售予个人业主。后“新东方ＫＴＶ”计租标准经协商后上涨为20元／㎡／月，计租面积为625.88㎡（租赁合同载明的1640㎡－个人业主产权面积1014.12㎡）。庭审中，李霜认可使用上述租赁房屋至2016年7月31日，但对租赁面积存有异议，并认为部分场地的产权人并非海普物业宜宾分公司。2016年8月1日，海普物业宜宾分公司已将上述租赁房屋收回，并与新的承租人签订了租赁合同。海普物业宜宾分公司于2015年向李霜提起诉讼，请求解除租赁关系并支付2012年7月1日至2014年12月31日的租金及违约金，宜宾市翠屏区人民法院于2015年10月12日出具（2014）翠屏民初字第3686号民事判决书，对上述租赁事实予以认定，并判决：1、解除原告与被告签订的《临时场地使用协议》及双方之间关于宜宾金沙商业广场负一层第三交易区“阿莲故事KTV”、”新东方KTV”的事实租赁关系；2、被告于判决生效之日起10日内向原告支付2012年7月1日起至2014年12月31日期间的租金571418元、违约金78570元，共计649988元。后李霜提起上诉，宜宾市中级人民法院于2016年2月29日出具（2016）川15民终147号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决后，海普物业宜宾分公司仍不服，对上述案件提起再审，四川省高级人民法院于2016年12月26日出具（2016）川民申3058号民事裁定书，裁定：驳回李霜的再审申请。海普物业宜宾分公司于2016年4月向宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行上述租金及违约金；对2015年1月1日后的租金及违约金再次诉来法院。一审法院认为，一审、二审判决书及再审裁定书均认定李霜租赁宜宾市金沙商业广场负一层第三区交易区部分场地（建筑面积394.79m2用于经营“阿莲故事”KTV，租金为13.5元/m2/月）以及宜宾市金沙商业广场负一层第三交易区左侧部分区域（建筑面积625.88m2用于经营“新东方”KTV，租金为20元/m2/月）的事实，庭审中，李霜认可其实际占用上述租赁场地至2016年7月31日，双方虽未续签书面的租赁合同，但已形成事实上的租赁关系，故海普物业宜宾分公司要求李霜支付2015年1月1日至2016年7月31日的租金339098元（“阿莲故事”：394.79平方米×13.5元/平方米×19月=101263.6元；“新东方”KTV:625.88平方米×20元/平方米×19月=237834.4元）及违约金的请求，法院依法予以支持。违约金法院依法支持为：以尚欠租金为基数，从2015年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至租金完清之日止。李霜辩称其使用的场地产权人系其他业主，并非海普物业宜宾分公司，经查，海普物业宜宾分公司对上述租赁场地拥有合法的用益物权，故李霜的辩驳理由，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李霜于本判决生效之日起十日内向原告自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司支付2015年1月1日起至2016年7月31日期间的租金339098元。二、被告李霜于本判决生效之日起十日内向原告自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司支付违约金（以尚欠租金为基数，从2015年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算至租金付清之日止）。如果李霜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7444元，减半收取计3722元，由李霜负担。本院二审期间，上诉人李霜提交了2011年3月25日，四川雄飞集团有限责任公司出具的《告知函》，拟证明2011年6月30日，双方签订的租赁合同到期后，没有再签订租赁合同，双方的租赁关系已经解除。被上诉人海普物业宜宾分公司质证认为对该份证据真实性无异议，但认为该《告知函》只是告知李霜，雄飞集团不再替相关产权人代为出租，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，对于租赁合同到期后双方没有续签这一事实，已经生效裁判文书，以及双方当事人确认，对该份证据的真实性，本院予以采信。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，四川省宜宾市翠屏区（2014）翠屏民初字第3686号民事案件中海普物业宜宾分公司要求的是2012年7月1日起至2014年12月31日期间的租金，本案诉讼所涉及的为2015年1月1日起至2016年7月31日期间的占用使用费，四川省宜宾市翠屏区（2014）翠屏民初字第3686号民事判决书已经过二审、再审，均予以维持，是生效的裁判文书，一审据此判决李霜支付租金并无不当。李霜上诉认为海普物业宜宾分公司主体资格、租赁物面积与实际不符的上诉请求均在针对四川省宜宾市翠屏区（2014）翠屏民初字第3686号民事判决书不服提起上诉时提出，本案再次提出一样的上诉理由，本院不予支持。针对李霜在二审中出示了一份雄飞集团的《告知函》，拟证明李霜与雄飞集团的租赁合同到期后双方并没有签订新的租赁合同，不应当支付租金的问题。在海普物业宜宾分公司于2014年起诉李霜支付租金的民事案件中，法院经审理查明，双方在租赁合同到期后，确实并没有签订新的租赁合同，但李霜并未向出租人返还房屋，在李霜实际占有使用租赁标的物的情况下，海普物业宜宾分公司要求李霜按照租赁合同约定的标准支付占有使用期间的占有使用费并无不当。在本案中，因李霜与海普物业宜宾分公司之间的事实上的租赁关系已经在四川省宜宾市翠屏区（2014）翠屏民初字第3686号民事判决书中判决解除，海普物业宜宾公司要求李霜支付的实际应当是占用使用费，一审判决表述为租金不当，本院予以纠正。综上所述，李霜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3722元，由李霜负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡 伟审 判 员  彭晓烽审 判 员  龙 雨二〇一七年十月三十日法官助理  袁兴琴书 记 员  黄相中