四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1727号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，四平乐邦泰合物业管理有限公司副经理。被告：郭利民，男，汉族，1964年1月7日生，无职业，住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告郭利民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托代理人刘爱良、被告郭利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告郭利民于2015年7月3日入住华亿紫金城6-4-216室。自2016年2月4日至今拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费1047元。2、判令被告支付违约金1000元。3、诉讼费用由被告承担。郭利民辩称：一、我已经支付了足额的费用。自入住紫金城小区后，我于当年7月13日支付给物业公司4172元，有物业公司三张收据为证（其中，收据列示的收费项目为：建筑设施安全管理费1000元、可视对讲1280元、物业费875元、公共用电智能维护费427元、垃圾清运费500元、工本费90元，合计4172元）。二、票据上所载明的物业费与实际情况不一致。1.虽然收据上所记录的物业费区间为2013.9.20-2016.2.3，但是由于我是在2015年7月14日物业交付钥匙才入住该小区（有进户验收单为证），2013年9月20日至2015年7月13日没有办理入住未享受服务，无义务支付入住前的物业费。2.该收据为我办理入住手续时，由物业公司开具，上面记载的费用区间为物业公司单方面的意志，不符合事实，我也从来都不认可，但是物业公司当时提出如不这样写就不能办理入住，我在无奈之下只能被迫接受。3.根据省物价局、省住房和城乡建设局厅《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（吉省价收（2012）179号）的规定，办理入住手续时收取的物业服务费为“预收”且不得超过12个月，没理由让我负担入住前的费用。三、已支付费用已远远超过应支付的金额。我在小区内住宅的面积为38.41平方米，按照约定的物业费收费标准，物业费为应368.74元/年，自2015年7月入住以来，至2017年9月共计27个月应交物业费为829.66元（0.8元*38.41平方米*27个月），已交的4172元远远超过应交数额。虽然，票据上记载的收费项目各有名目，除物业费外还有建筑设施安全管理费、可视对讲、公共用电智能维护费、垃圾清运费、工本费等，但是上述费用项目的收取没有任何法定依据，属物业公司利用其强势地位收取的滥收费项目，均应认定为物业服务费。四、物业公司收费、支出不透明。业主作为消费者，应有权了解物业公司收费的局域，费用的使用情况和支出的明细，而本小区物业公司从未公布政府物价部门批准的文件，也拒不向业主提供费用支出情况，严重侵害业主的权益。五、物业公司诉求的1047元未说明计算方式和依据。根据约定，物业费为0.8元/平方米，物业公司请求支付的1047元既没有提供明确的计算方式，也没有合法的依据。综上，请法院驳回其诉求。我是38.41平方米的回迁房子，当时因为没钱所以没办理入住手续，所以原告收取我未办理入住期间的物业费我不认可。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证称，与我无关。2、物业管理托管合同、业主公约，证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证称，签字无异议，是我本人签署的，业主公约下最后一页没有日期。3、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证称，没有见到过书面的催缴记录。4、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证称，有异议，原告公司得出的数据98%的业主是满意的没有依据。5、原告与开发公司签订的前期物业服务合同，证明乐邦泰合物业公司取得了该小区的管理权。被告质证称，开发商的委托业主不认可。被告向法庭提供证据材料如下：1、物业费缴纳票据复印件3张，证明我已经缴纳了物业服务费用，合计金额为875元，期限为30个月。原告质证称，对票据真实性无异议，证明问题有异议，该票据载明物业服务费的时间为2013年9月20日至2016年2月3日，该费用是已经发生过的有偿服务费用，与本案无关。经审理查明：被告郭利民回迁房屋位于四平市铁东区华亿紫金城小区6-4-216室，建筑面积38.41平方米，被告因经济拮据未按时办理入住手续，于2015年7月办理入住。2015年7月3日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，办理入住手续时签订了《业主公约》，同意由四平乐邦泰合物业管理有限公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。原、被告双方在合同第三十二条明确约定了物业管理费（0.8元/月/平方米）和公共照明和智能维护费（180元/户/年）。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。在《业主公约》第五条明确约定“在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人应分别承担其未曾售出的房屋和产权人空置的房屋的相应的物业管理费”。被告自2016年2月4日至2016年12月31日期间拖欠物业服务管理费498元；2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠物业服务管理费549元，合计1047元（含公共照明和智能维护费180元/户/年）。原告多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的物业管理托管合同、业主公约、原被告庭审陈述及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告郭利民支付物业服务费1047元及违约金1000元是否合理？本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告郭利民系原告提供物业服务小区的业主，双方签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是双方在自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。原告在向被告提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告庭审辩称的已交纳4172元属于物业不合理收费问题，不在本案审理范围内，被告如果对已交纳的费用有异议，应另案告诉处理。关于被告辩称的入住时已经交纳30个月物业服务费用，因被告提供的票据明确记载该物业服务费为2013年9月20日至2016年2月3日，本案所涉房屋系被告回迁房屋，回迁房屋在签订回迁协议时就已经明确产权人，被告因个人经济问题在交付房屋时未办理入住，在2015年7月办理入住。被告认为未办理入住的房屋闲置期间，不应该交纳物业服务费用的问题，根据双方签订的《业主公约》第五条“在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人应分别承担其未曾售出的房屋和产权人空置的房屋的相应的物业管理费”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，本院对被告的该项辩解不予支持。据此，原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费1047元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年2月4日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应交纳物业服务费数额的30%予以保护，即314元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告郭利民于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费1047元、违约金314元，合计1361元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告郭利民如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭利民负担。本判决为终审判决。审判员  陈青二〇一七年十月九日书记员  周璐