北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初34832号原告（反诉被告）：赵传寿，男，1969年12月26日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑景田，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静澄，北京奥北律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郝宏亮，男，1984年7月3日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张成凤，北京罗斯律师事务所律师。原告（反诉被告）赵传寿（以下称姓名）与被告（反诉原告）郝宏亮（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赵传寿委托诉讼代理人郑景田、郝宏亮委托诉讼代理人张成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵传寿向本院提出诉讼请求：1、确认我与郝宏亮之间的租赁合同于2017年4月20日解除；2、郝宏亮支付房屋租金12万元（2016年12月1日至2017年4月20日）、物业费和代收垃圾清运费4227.42元（2016年12月1日至2017年4月20日）、2016年至2017年度供暖费7595.24元，以上共计131922.66元，并以131922.66元为基数，按每日千分之二的标准支付违约金；3、郝宏亮赔偿解除合同违约金9万元及律师费损失8000元；4、郝宏亮将北京瑞隆璇美容有限公司注册地迁移出承租房。事实和理由：2014年9月4日，赵传寿承租刘培武位于北京市朝阳区雅筑雅成二里2-7号商铺，面积为366.6平方米，租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2014年12月6日，赵传寿与叶宗艺签订租赁合同，将其中的二层200平方米转租给叶宗艺，租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2016年1月1日起，郝宏亮受让全部合同权利和义务。根据租赁合同约定，郝宏亮应当于2016年12月1日支付租金房屋租分、物业费和取暖费共计131922.66元，但其经赵传寿多次催收仍拒绝支付。2017年4月18日，赵传寿给郝宏亮发送手机短信通知合同于2017年4月20日解除。为维护自身合法权益，特提起诉讼。郝宏亮辩称，我没收到通知解除的短信，我不同意合同解除，应继续履行合同。我目前店里的所有软硬件设施都存在完好，我交的房租到2016年12月1日到期，2016年8、9月份，我岳父生病，我想转租，我没有再经营了，当时双方约定如果三个月转租出去了，如果转让费多，就分给我一些，如果少我也就不要了。过了两个月，赵传寿就把美容院钥匙收走了。我把顾客转给别的美容院时也要将产品一起拿走，赵传寿跟我岳父发生纠纷，因为郝宏亮将我岳父锁在屋里出不来。后来，赵传寿一直在寻求转让。我的设施我都没有拿走，一直在屋内。价值在50万元左右。我没收到解除合同通知，我不同意解除，我的价值50万元物品在屋里，我认为合同可以继续履行，如果赵传寿转不出去，我可以自己继续经营美容院。我不认可逾期支付租金，赵传寿主张该费用不合理。同意承担供暖费和物业费的一半，但不同意承担律师费。我觉得，双方达成口头协议从2016年11月赵传寿拿走钥匙之日所有的费用（包括租金、转让费等）都由赵传寿承担，所以不应由我支付，也不存在支付违约金的问题。如果法院认定由我支付，关于违约金的标准，认可按照合同约定履行。关于解除合同违约金，不同意支付，当时协商好了，我才撤场，关于违约金和律师费用我不同意支付。如果赵传寿转出去，别人要用这个营业执照，我可以转让，如果别人不用，我可以迁走北京瑞隆璇美容有限公司，该公司是我注册的。郝宏亮提出反诉请求：1、确认双方租赁合同于2016年12月6日解除；2、赵传寿退还我租房押金2万元及设备费10万元。事实和理由：双方之间的租赁合同纠纷一案贵院现正在审理过程中。我于2016年9月6日已经通知赵传寿可以对租赁店铺进行转让，根据合同约定后推3个月即2016年12月6日合同视为解除。根据我搜集到的证据《原告刊登关于店面转租的网站信息截图》及录音中可以证明租赁房屋已经由赵传寿将房屋另行转让或转租，并收取了第三人的房租、转让费等费用。根据以上证据可以证明，双方已经就租赁房屋的转让或转租事宜达成一致意见，根本不存在违约行为，所以我无需再行向原告支付租金，同时赵传寿在房屋转让后应退还我已经支付的押金及赵传寿已经收取的转让费用。赵传寿就反诉辩称，不同意郝宏亮主张的租赁合同于2016年12月6日解除。2016年9月6日是郝宏亮单方通知，没有取得我的同意。根据租赁合同约定，即便是郝宏亮已经告知了我，且我已经同意解除，郝宏亮也要支付相应的租金。不同意退还押金和设备费，我于2017年4月18日已经通知郝宏亮解除合同，并要求清空房屋设备，逾期视为对屋内用品的遗弃。郝宏亮收到通知后，拒绝办理清空，并且在其违约的情况下，押金和2017年5月4日转让废旧设备的转让费7500元应弥补我的租金、违约金、及我支付的合理费用（包括律师费8000元），故不具备返还条件，也缺乏返还的法律依据。郝宏亮主张设备值10万元没有事实依据，设备转让费只有7500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：北京市朝阳区雅成二里2号楼1层商业23号商铺系刘培武所有。2014年9月4日，赵传寿从刘培武处承租位于北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号商铺（即北京市朝阳区雅成二里2号楼1层商业23号），租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止，合同期限内，未经出租方同意，承租方不得擅自将标的物转租给第三方。2014年12月6日，赵传寿作为甲方与乙方叶宗艺签订《租赁合同》，乙方承租位于北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号商铺，二层面积为200平方米，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止;2015年1月至2015年12月年租金为33万元，2016年1月至2016年12月年租金为35万元，2017年1月至2017年12月年租金为35万元；乙方应提前一个月分三次交清一年的房租，即2014年12月1日乙方支付给甲方11万元整，2015年4月1日乙方支付给甲方11万元整，2015年8月1日乙方支付给甲方11万元整；2015年12月1日乙方支付给甲方12万元整，2016年4月1日乙方支付甲方12万元整，2016年8月1日乙方支付甲方11万元整；2016年12月1日乙方支付给甲方12万元整，2017年4月1日乙方支付给甲方12万元整，2017年8月1日乙方支付给甲方11万元整；在承租期间，乙方自行承担所应交纳的水电费和物业管理费、公共维修金、与其经营有关的一切规定税费及其他应由承租方负担的费用等，并由乙方按相关规定自行向有关部门及甲方交纳；甲、乙双方任何一方未能履行本合同约定的义务，或者违反有关房屋租赁法律、法规规定的，另一方有权解除合同，并要求违反合同或有关法律法规的一方依本合同约定或法律法规的规定承担违约责任；乙方有下列情形之一的视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，并且要求乙方支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金，如果乙方的下列行为还给甲方造成损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失：①乙方逾期支付各期租金单独或累计超过30天或逾期支付水电费和各期物业管理费、公共维修金单独或累计超过30天的……；若乙方未能如期交纳本合同所规定的租金、保证金、物业管理费或者其他各项费用的，每延期一日按逾期付款额的千分之二的标准向甲方支付违约金。若合同一方违约的，另一方除有权要求其按本合同约定承担责任外，还有权要求违约一方承担自己因主张权利而支付的合理费用，该合理费用包括但不限于查旅费、调查取证费、公证费、公告费和律师费等；乙方交给甲方2万元作为租房押金。2015年12月1日，叶宗艺与郝宏亮签订《店铺转让协议》，约定叶宗艺以28万元的总价将位于北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号的美容院店铺整体转让给郝宏亮。2016年12月12日，赵传寿、叶宗艺与郝宏亮共同确认：从2016年1月1日起，叶宗艺将迪兰朵美容院及租赁合同转给郝宏亮，即日起有关债权债务都由郝宏亮全权处理，以后由郝宏亮跟赵传寿直接交接。2016年12月28日，郝宏亮作为甲方与乙方案外人签订《美容院客户转让合同》，约定甲方在北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号底商经营的瑞隆璇美容有限公司，因特殊原因不再经营，经双方协商一致，甲方将该院内客户转给乙方。郝宏亮认可其自2016年12月1日之后未再支付租金及其他任何费用。后赵传寿取回租赁房屋钥匙并收回房屋。赵传寿提交2016-2017年度金额为15390.48元的供暖费发票、2016年12月14日发生的金额为8454.83元的物业费及代收生活垃圾清运费发票、2017年4月17日发生的金额为8000元的律师费发票。郝宏亮同意承担供暖费和物业费的一半，但不同意承担律师费。北京瑞隆璇美容有限公司于2014年12月4日成立，住所登记为北京市朝阳区雅成二里2号楼1层商业23，现法定代表人为郝宏亮。2017年3月16日，赵传寿与北京露芯化妆品有限公司签订租赁合同，将北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号商铺出租给该公司。北京露芯化妆品有限公司于2017年7月20日出具证明，称其自2017年4月21日起正式起租入住，于5月4日开始装修，7月8日开始试营业。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于刘培武是否同意赵传寿转租。赵传寿提交刘培武于2014年10月15日出具的《同意转租证明》，其中刘培武同意赵传寿有权将该承租房屋（部分或全部）转租给他人或与他人合作经营，同意转租的期限自2014年9月4日至2017年12月31日。郝宏亮称不知道是否刘培武本人签字，真实性无法核实。本院认为，郝宏亮虽对刘培武签字的真实性质疑，但未提出反证，本院根据赵传寿提交的证据对刘培武同意赵传寿转租的真实性予以认定。2、关于郝宏亮是否收到赵传寿发送的解除合同通知。2017年4月18日，赵传寿通过手机短信向郝宏亮150XXXX****的手机发出通知，称：根据双方租赁合同，郝宏亮应于2016年12月1日支付房屋租金、物业费和取暖费共计131922.66元，通知郝宏亮立即支付上述款项并按日千分之二支付滞纳金至实际给付之日；因郝宏亮严重违反合同约定，决定于2017年4月20日解除双方租赁合同，请郝宏亮于2017年4月20日下午5点之前将遗留在出租房内的废旧座椅等搬离清空，逾期视为遗弃，并及时将北京瑞隆璇美容有限公司注册地迁移出承租房。郝宏亮认可该手机号由其使用，但称未收到该信息。本院认为，赵传寿向郝宏亮的手机号码发送了短信，该号码系郝宏亮正常使用的手机号码，法院推定应能正常收取，且赵传寿系郝宏亮承租房屋的出租人，并无屏蔽的需要，故在无相反证据证明的情况下，本院认定郝宏亮收到了赵传寿的解除合同的通知。3、关于郝宏亮有无在2016年9月6日通知转让店铺且赵传寿同意。郝宏亮提交其与赵传寿于2017年7月8日的谈话录音一份，称可证明其通知情况，录音显示郝宏亮称2016年其岳父生病导致资金周转不了，让赵传寿转让店铺并就转让费分成，但录音中赵传寿对此未认可。本院认为，录音中虽可看出双方曾就转让事宜进行洽谈，但未能体现郝宏亮在2016年9月6日通知转让店铺，且不能证明赵传寿同意，故本院对上述事实不予认定。4、关于赵传寿何时收回租赁房屋钥匙并实际控制房屋。赵传寿称其于2017年4月20日实际控制租赁房屋。郝宏亮称赵传寿于2016年12月28日拿走了租赁房屋钥匙，实际控制了房屋。郝宏亮提交的其与赵传寿于2017年7月8日的谈话录音显示赵传寿认可在12月27日或28日拿到房屋钥匙，且不同意郝宏亮将屋内物品搬走。本院据此认定赵传寿于2016年12月28日拿到了租赁房屋的钥匙并于该日实际控制了房屋。5、关于双方有无由赵传寿收回房屋进行转让及是否存在转让费分成的约定。郝宏亮提交其与赵传寿于2017年7月8日的谈话录音一份，显示赵传寿称将郝宏亮遗留的物品以7500元的价格出售；郝宏亮称因其实在掏不起房租，希望赵传寿将其客户转让；谈话中郝宏亮多次称赵传寿同意由赵传寿替郝宏亮将店铺转让，转让费由郝宏亮占三成、赵传寿占七成，赵传寿对此不认可，表示只要其损失能弥补即可，称一直是郝宏亮自己转让但转让不出去，直到2017年2月才帮着郝宏亮转租。本院认为，郝宏亮未能证明赵传寿同意由其负责转让并就转让费分成，本院对此不予认定。6、关于郝宏亮留在租赁房屋内物品的价值。赵传寿称其将物品处理给收废品的，提交2017年5月4日收到“废旧美容设备款”7500元的收据一张。郝宏亮认为价值不止7500元，提交其在网上转让店铺的照片，标注转让费60万元，月租金29000元，所附照片显示有美容器械、货架、沙发、座椅等设施。在郝宏亮提交其与赵传寿于2017年7月8日的谈话录音中，郝宏亮称：“那么多东西你给我卖了7500块钱？”赵传寿称：“那，那人家不要啊，咱又不是找一家，找了几家呢，而且在北京呀，在北京一个都没人要的，还是在网上弄的河北来的人要的，人不要，北京打死，这东西都过时了，这一天一个价”，郝宏亮称：“你知道我那时转它我花了多少钱吗？28万，我还提了一些仪器”，赵传寿称：“你不是，你那剩的全是提兰朵，没有其他仪器”，郝宏亮称：“有台祛斑的最大的那一台，不是，那是我后期添的，我走的时候我拿了一部分产品，当时拿的时候”，赵传寿称：“你克丽缇娜你能用得着的你全拿走了”，郝宏亮称：“为什么往克丽缇娜转顾客，就是因为顾客他有些套套没做，他拿过一些，剩下的那些套都在咱们这里放着呢”，赵传寿称：“剩下东西那不都过期了，看日期来了，都过期了”，郝宏亮称：“过期了？”赵传寿称：“你那些东西人家拉走的时候，拍的都有照片，你看看到底是什么产品，都是提兰朵的，那设备，提兰朵应该是07还是03年？”郝宏亮称：“谁拍的照片啊？”赵传寿称：“我拍的照片啊，都是提兰朵的”，郝宏亮称：“你拍的有照片啊？”赵传寿称：“啊，都是提兰朵的，你搁网上你想卖这些东西你不得发上去吗？网上你也可以查，都是这些照片，也没有其他设备”，郝宏亮称：“你把我这些东西卖了才7500块钱才”。本院认为，一、根据双方的陈述可以认定的是郝宏亮在租赁房屋内留有部分物品，但郝宏亮也曾从租赁房屋内取走了部分物品。二、由于郝宏亮受让店铺系整体受让，且其又取走了部分物品，故不宜根据其受让店铺的价格确定留存物品的价格。三、在双方合同解除及物品如何转让等事宜尚存有争议的情况下，赵传寿在未将相关物品进行证据保全的情况下，擅自处分，该行为具有不当之处。四、赵传寿处理物品系按照废旧物品处理，即便是考虑物品的折旧因素，也有理由认为系远低于市场价格的低价，在未征得郝宏亮同意的情况下，此种处理方式应认定为系对郝宏亮财产权益的侵害。五、现郝宏亮对其留存物品的价值未能举证，从双方2017年7月8日的谈话来看，郝宏亮对留存物品的品牌及是否过期均不能确定，本院不排除其对留存物品的价值存在高估的情况。综合考虑上述情况，本院酌定郝宏亮留在租赁房屋内物品的价值为5万元。本院认为，赵传寿与郝宏亮就租赁位于北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号商铺（即北京市朝阳区雅成二里2号楼1层商业23号）成立租赁合同关系，因郝宏亮系从叶宗艺处受让租赁店铺，故双方合同内容应按照2014年12月6日赵传寿与叶宗艺之间《租赁合同》认定，该租赁合同关系系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。关于本诉部分。现郝宏亮于2016年12月1日之后未再支付租金，应认定为违约，赵传寿据此要求解除合同，符合合同约定，本院确认双方合同于2017年4月20日解除。郝宏亮在合同解除后未将租赁房屋返还给赵传寿，但由于赵传寿已于2016年12月28日收回租赁房屋的钥匙，并不同意郝宏亮搬走屋内物品，影响了郝宏亮返还义务的行使，且郝宏亮自该日无法正常使用租赁房屋，故赵传寿要求支付2016年12月1日至2017年4月20日期间的租金及相应违约金，本院不予支持。庭审中郝宏亮同意承担已发生供暖费及物业费用的一半，本院据此对赵传寿的相关诉讼请求予以支持。合同未明确约定上述费用的支付期限，故本院对赵传寿主张相关违约金的诉讼请求不予支持。合同约定赵传寿因郝宏亮违约而解除合同的，可以要求郝宏亮支付与解除合同当月租金标准三倍等额的违约金，因双方合同约定了2017年1月至2017年12月年租金为35万元，虽约定了该年租金分三期给付，但并未明确约定具体每月的租金标准，故本院根据月平均租金标准确定郝宏亮应支付赵传寿解除合同违约金87500元。双方约定非违约方有权要求违约一方承担律师费用，故赵传寿主张律师费8000元，本院根据该费用发生情况予以支持。因郝宏亮在租赁房屋内注册了北京瑞隆璇美容有限公司，现双方合同已解除，赵传寿要求郝宏亮将该公司注册地迁出，因该诉讼请求涉及北京瑞隆璇美容有限公司的利益，本院不在本案中处理，各方如有争议应另行解决。关于反诉部分。郝宏亮要求确认合同于2016年12月6日解除，无事实依据，本院不予支持。关于设备费用，本院酌定赵传寿赔偿郝宏亮5万元。双方纠纷解决后，赵传寿收取的押金2万元应予退还，本院对郝宏亮的该部分反诉请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵传寿与被告（反诉原告）郝宏亮就租赁位于北京市朝阳雅筑雅成二里2-7号商铺（即北京市朝阳区雅成二里2号楼1层商业23号）达成的租赁合同关系于二〇一七年四月二十日解除；二、被告（反诉原告）郝宏亮于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵传寿物业费和代收垃圾清运费四千二百二十七元四角二分；三、被告（反诉原告）郝宏亮于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵传寿供暖费七千五百九十五元二角四分；四、被告（反诉原告）郝宏亮于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）赵传寿解除合同违约金八万七千五百元；五、被告（反诉原告）郝宏亮于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）赵传寿律师费八千元；六、原告（反诉被告）赵传寿于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）郝宏亮设备费五万元；七、原告（反诉被告）赵传寿于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）郝宏亮押金二万元；八、驳回原告（反诉被告）赵传寿的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）郝宏亮的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2374元，由原告赵传寿负担1151元（已交纳），由被告郝宏亮负担1223元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1350元，由反诉原告郝宏亮负担575元（已交纳），由反诉被告赵传寿负担775元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇一七年十月十九日书记员  张茜