.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2017)宁0122民初4737号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孔红华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：赵文江，男，汉族，1980年6月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告赵文江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬、被告赵文江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月19日至2017年6月18日期间的电梯费1800元；2.判令被告向原告支付逾期电梯费所产生的违约金434元（暂计算至2017年4月24日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际缴费之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年10月31日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业服务，管理期限为2013年10月31日至2015年10月30日。《前期物业服务合同》约定，本合同期满前九十天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。同时，合同约定高层住宅物业区域内的电梯运行使用费11-19层为75元/月/户，按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务。被告系海亮国际社区4-12-2-1901的业主，每年应付电梯使用费900元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2015年6月19日至2017年6月18日的电梯使用费共计1800元，产生违约金434元。就欠费事宜原告多次催要未果，因此特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，被告于2014年收取的涉案房屋，交房后因涉案房屋经常有异常响声，被告向原告和地产公司反映，原告和地产公司到被告家查看20余次，在查找问题过程中将厨房的集成吊顶拆开，房屋响动问题没有解决，厨房集成吊顶也没有给被告恢复，被告要求原告的工作人员恢复原状，原告的工作人员在恢复厨房的集成吊顶时，不仅把集成吊顶破坏了，还把屋内地板划损，原告的楼管在给原告的经理汇报此事后，让被告自己维修，再将修理的票给原告报销，被告去购买集成吊顶的时候，被告之前用的吊顶下市了，被告只能全部重新换，被告维修之后将票交到原告处，原告告知被告，原先的人已经不干了，原先的承诺无效，也不知道此事，只给被告赔500元，被告多次找楼管和物业经理，希望给解决此事，但一直没有解决，被告只能拿电梯费来强制原告。被告的地下室价值四十多万元的货被水泡了，大概有120个的包装被水泡坏了，被告要求原告给赔付，被告以破损包装的盒子成本要求原告赔付，这也是很合理的，原告到现在拖着一直没有处理，被告去找原告的经理，希望与物业费抵顶，但是原告的经理只答应给赔付2000元，如果被告不同意协商处理，被告就通过法律途径解决此事。被告家的入户门，从交房到现在一直不能反锁，此事也与原告交涉过，原告一直不给解决。被告不承担违约金，因为是原告给被告造成的损失在前，所以被告才不交电梯费，欠2015年6月19日至2017年6月18日期间的电梯费1800元属实，只要原告把被告的问题解决掉，被告就缴纳电梯费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据前期物业服务合同原件一份，该证据加盖原告及案外人宁夏海亮房地产有限公司的公章，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实原告与案外人宁夏海亮房地产有限公司签订前期物业服务合同，由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件一份，该证据有贺兰县物业管理中心的盖章确认，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实被告将涉案小区的电梯使用费进行备案的事实，本院予以采信；海亮国际社区二期备案标准复印件一份，该证据虽系复印件，但该证据载明的电梯使用费收费标准能够与前期物业服务合同、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表相互印证，与本案具有关联性、形式及来源合法、内容真实，能够证实涉案房屋的电梯费收费标准，本院对该证据中载明的电梯费收费标准予以采信；临时管理规约原件一份、入伙办理流转表原件一份、入住声明原件一份、常居情况登记表原件一份，被告赵文江在临时管理规约和入住声明中签字确认，能够证实被告确已接收涉案房屋的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；海亮国际社区3、4号地星玛电梯维保合同复印件一份，因无原件予以核对，本院不予采信；发票存根原件一张，能够证实被告在办理房屋交付手续时，已交纳过2014年6月20日至2015年6月19日期间的电梯费的事实，本院予以采信；物业费律师催缴函复印件一份、EMS邮寄单复印件一份、送达回证打印件一份，能够证实原告向被告邮寄物业费催缴单，邮件由他人收取的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告赵文江系海亮国际社区4-12-2-1901的业主，房屋位于19层。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年10月31日至2015年10月30日，本合同期满前九十天，业主大会尚未成立的，原告应就物业服务合同解除或续签事宜书面通知宁夏海亮房地产有限公司，如双方无异议，本合同期满后自动续约，同时约定了电梯费的收费标准及时间，具体到本案为高层住宅区域内的电梯运行使用费11-19层为75元/月/户，按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务。被告赵文江尚未交纳2015年6月19日至2017年6月18日期间的电梯费1800元。本院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告有权依据《前期物业服务合同》向该小区的业主收取电梯运行使用费用，故对原告要求被告支付2015年6月19日至2017年6月18日期间的电梯运行使用费1800元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因原告海亮物业公司在服务过程中亦存在瑕疵，故关于原告诉请的违约金部分，本院不予支持。关于被告的抗辩意见，货物被水浸泡、房屋异响、厨房集成吊顶被物业工作人员在修理过程中损坏、入户门无法反锁的问题，分别属于侵权和房屋质量问题，而本案处理的物业服务合同纠纷，被告抗辩意见当中陈述的问题与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告赵文江支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2015年6月19日至2017年6月18日期间的电梯运行使用费1800元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担5元，被告赵文江负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员刘燕军二〇一七年十月二十六日法官助理郝永春书记员马晶