福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3346号上诉人（原审被告、反诉原告）：高秀雄，男，1961年5月9日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄祖姜，男，1977年12月11日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：叶章雄，福建学恒律师事务所律师。上诉人高秀雄因与被上诉人黄祖姜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高秀雄上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回黄祖姜一审中对高秀雄的所有诉讼请求，支持高秀雄在一审中的反诉请求；2.黄祖姜承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。首先，高秀雄系代理平潭综合实验区瑞泉进出口贸易有限公司（以下简称“瑞泉公司”）与黄祖姜签订《店面租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。一审中高秀雄及黄祖姜提交的租金转账凭证、《房产权属证明》、《确认书》等证据均可证明这一事实。高秀雄系瑞泉公司股东高铭靖的父亲，在签订租赁合同时因公司未成立，故委托高秀雄代为履行股东职责并行使股东权利，代为签订租赁合同。瑞泉公司在自己持有的租赁合同中盖章追认，并由公司法定代表人江谨河签署《确认书》确认高秀雄的代理行为。其次，讼争店面一直由瑞泉公司实际使用，且瑞泉公司2012年8月16日至2016年2月2日的经营住所地在讼争店面内。黄祖姜的祖籍和经常居住地就在讼争店面五楼，且多年来一直是瑞泉公司直接向其交纳租金，黄祖姜当然知道讼争店面的实际承租人系瑞泉公司。二、高秀雄及瑞泉公司曾在一审诉讼中向法院提出追加瑞泉公司作为本案被告及反诉人的申请，但一审法院未予追加，遗漏了本案重要的当事人，违反法定程序，导致高秀雄及瑞泉公司的实体及程序权利受到损害，也导致本案认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持高秀雄的诉讼请求。黄祖姜辩称，高秀雄的上诉请求没有事实和法律依据。本案店面租赁合同系高秀雄以个人名义与黄祖姜签订，高秀雄是本案租赁合同的相对人，其提供的《内资企业登记基本情况表》、《公司登记申请书》、《确认书》等证据不能证明案外人瑞泉公司是本案租赁合同的相对人，亦不能证明委托代理关系存在，且为黄祖姜所知晓。瑞泉公司不是本案的适格被告，没有资格提起反诉，一审程序正确。关于租金问题，黄祖姜收到款项时，曾与高秀雄确认钱款系其用于支付租金，于是以此认定高秀雄在履行合同，至于第三人交租的具体原因，涉及其他法律关系，与本案无关。综上所述，一审法院判决正确，恳请法院驳回高秀雄的全部上诉请求。黄祖姜向一审法院起诉请求：1.高秀雄向黄祖姜支付租金共计156776元（其中58800元为2016年6月20日至2016年8月15日期间未付的租金，97976元为高秀雄应继续向黄祖姜支付2016年8月15日至2016年11月8日的租金）；2.高秀雄向黄祖姜支付逾期支付租金的滞纳金，以未支付的租金为基数，以月利率4%计算至租金还清之日止（包含未支付的58800元租金产生的滞纳金及按照合同约定高秀雄应在2016年8月15日前向黄祖姜支付419900元的租金，而高秀雄并未依据合同约定支付，逾期支付租金产生的滞纳金）；3.高秀雄向黄祖姜支付违约金321924元（按照合同约定一方终止，违约方应赔偿对方剩余租期的租金总额的100%，该违约金的约定过高，下调至高秀雄向黄祖姜支付2016年11月8日至2017年8月15日的租金）。高秀雄向一审法院反诉请求：1.依法确认店面租赁合同中关于第四层的店面租赁无效，判令黄祖姜赔偿高秀雄店面第四层装修损失420000元；2.黄祖姜退还高秀雄保证金20000元；3.黄祖姜退还高秀雄扣留的格力空调19台，空气能热水器1台，床、沙发12套，总计118000元。一审法院认定事实：1.本案双方均向一审法院提交壹份针对案涉店面签订的租赁合同，其中高秀雄提供的租赁合同加盖了瑞泉公司的印章并签写“江谨河2012.9月30日”字样。因两份租赁合同仅该部分不一致，从签写的时间看该部分又是在租赁合同签订之后，高秀雄亦未说明该部分的来源，故对该部分不予认可，对租赁合同其余部分予以认可。根据合同可认定事实如下：2012年6月13日，出租方黄祖姜（甲方）与承租方高秀雄（乙方）就租赁位于海坛东路（××城斜对面）平潭县××新村××号壹幢临街店面一至四层（以下简称案涉店面）事宜，签订了《店面租赁合同》。合同第二条约定：租期定为十年，租赁时间从2012年8月15日起至2022年8月14日……2014年8月15日-2016年8月14日，每年租金为38.88万元；2016年8月15日-2018年8月14日，每年租金为41.99万元……并在每年8月15日前一次性及时付给甲方，逾期每天按年租金的1%加收滞纳金，但不得超过一个月，若超过一个月，甲方有权收回店面，所造成的损失则由乙方自行承担。租赁期内，任何一方要中止合同，违约方应赔偿对方剩余租期的租金总额的100%。第十条约定“洽谈成功后，乙方须支付给甲方保证金人民币贰万元，待合同终止时乙方将一切税费、水、电费交清，破损门窗修复好后，甲方退还乙方保证金”。2.结合《终止店面租赁合同通知书》及EMS快递单，可以证明双方签订的合同于2016年11月8日解除，对该事实双方均无异议，一审法院予以确认。但因通知书是单方出具，通知书上所载的内容若无其他证据佐证不足以认定。3.结合本案双方提供的银行转账凭证及庭审陈述，可以认定2012年8月15日至2015年8月14日期间的租金高秀雄已支付，租金支付方式为转账加现金，通过案外人江谨河或瑞泉公司的银行账户。2015年8月15日至2016年8月14日期间的租金双方亦认可有部分通过现金支付，黄祖姜陈述高秀雄仅支付了330000元租金，但无证据证明尚欠58800元租金，亦未无证据证明其在起诉前有进行催讨。根据双方的交易习惯，不排除现金支付租金的可能，故对黄祖姜主张的2015年8月15日至2016年8月14日期间租金尚欠58800元不予支持。4.高秀雄提供的《内资企业登记基本情况表》、《公司登记（备案）申请书》，可以证明瑞泉公司成立日期是2012年8月16日，注册地址是平潭县澳前镇龙山新村14号（变更前），现股东是江谨河、高铭靖，法定代表人是江谨河；户口簿可以证明高秀雄是瑞泉公司股东高铭靖的父亲；《股东授权委托书》的出具时间是2012年6月12日，内容载明高铭靖委托高秀雄代为行使瑞泉公司的股东权利及履行相应职责的事宜；《确认书》出具时间为2016年8月16日，内容载明高秀雄与黄祖姜签订合同是受瑞泉公司股东高铭靖委托，瑞泉公司确认高秀雄签订的合同系履行职务行为，并有公司授权。上述证据旨在证明瑞泉公司是案涉店面的实际承租人，高秀雄的行为系代理行为。一审法院认为，既然高秀雄在签订合同前已得到相关授权，其完全可以在与黄祖姜签订合同时出示相关材料并将有关事项记录在合同文本上，或者在合同签订后补充。现有证据不能证明黄祖姜在签订合同时知道或者应当知道高秀雄与瑞泉公司之间存在代理关系，黄祖姜亦不认可证据的效力及与本案的关联性，故不予采纳。6.高秀雄提供的《福建省村镇个人住宅建设许可证》、《城乡居民建房用地临时使用证》可以证明案涉店面仅获批建设三层；《房产权属证明》由平潭县澳前镇龙山村民委员会出具，出具时间是2012年7月25日，内容载明案涉店面产权属于黄祖姜所有，无产权纠纷，非违法违章建筑，符合安全生产条件，同意租赁给平潭综合实验区瑞泉进出口贸易有限公司作为办公场所（店面）使用。黄祖姜质证认为该证明是高秀雄自己要求龙山村出具的，与其无关，不符合常理。结合合同签订时间（2012年6月13日），瑞泉公司注册时间（2012年8月16日），可采信高秀雄主张的该证据是黄祖姜配合出具，黄祖姜未披露案涉店面第四层未获批的事实。7.高秀雄提供的《治安调解协议书》尚不足以证明诉争的租赁店面已在第四年合同期满前就已腾空，协议书中通知解除合同的当事人陈秀金亦非合同双方。且高秀雄在2016年11月8日正式以书面形式通知黄祖姜解除合同，该事实业已认定；视听资料为复印件，高秀雄未提供原始载体，亦未说明拍摄时间、地点，且该证据无法证明案涉店面的一、二层已出租，三、四层已招租的事实，不予采纳。一审法院认为，瑞泉公司成立的时间在合同签订之后，不存在授权委托高秀雄签订合同的可能。高秀雄以其个人名义与黄祖姜签订合同，根据合同相对性原则，高秀雄作为本案被告的主体适格，应承担民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因案涉店面第四层未取得建设工程规划许可，故合同中关于第四层店面租赁的部分无效。现一审法院业已认定合同于2016年11月8日解除，故高秀雄仍应按合同约定在2016年8月15日前支付2016年8月15日至2016年11月8日期间第一至三层店面的租金及第四层店面的占有使用费，占用使用费计算标准可依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定参照合同约定的租金标准支付。合同约定2016年8月15日至2017年8月14日期间租金为419900元，2016年8月15日至2016年11月8日期间天数为86天，黄祖姜主张期间费用为97976元（不高于419900元÷365天×86天），不违反法律规定及合同约定，予以支持。因高秀雄在租赁期内中止合同，黄祖姜有权依据合同第二条约定要求高秀雄赔偿剩余租期的租金总额的100%。由于该违约金约定过高，黄祖姜自行下调至2016年11月8日至2017年8月15日期间的租金。经计算，期间租金金额并非黄祖姜所主张的321924元，考虑到黄祖姜已自行下调违约金金额，且下调后的违约金未违反法律规定，予以支持。但第四层的违约金应予以扣除，故将违约金调整为241443元（计算方式：321924元×75%）。黄祖姜尚诉请高秀雄按合同约定支付逾期支付租金产生的滞纳金，但因滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，不是民事责任，在调整民事法律关系的民法中找不出法律根据，且要求支付滞纳金和违约金属于重复要求赔偿，故对于黄祖姜要求支付滞纳金的诉请不予支持。高秀雄主张黄祖姜赔偿店面第四层装修损失及返还被扣留的空调、热水器等物品，但如高秀雄所述，第四层装修及空调、热水器等物品均属于瑞泉公司所有，不应由高秀雄主张权利。且合同中未约定合同解除后装修部分如何处理，高秀雄主张装修损失为42万元及被扣物品数量、金额依据不足，不予支持。双方当事人对合同签订后高秀雄付给黄祖姜2万元保证金的事实无争议，对保证金是否应当返还存在争议。合同中关于保证金条款约定在第十条，该条款约定不返还保证金的前提是高秀雄存在未交清税费、水、电费，未修复好破损门窗的情形，故本案中黄祖姜应将保证金退还高秀雄。至于黄祖姜主张保证金双方私下约定抵扣2014年至2015年度租金，未提供证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认黄祖姜与高秀雄于2012年6月13日就租赁位于平潭县澳前镇龙山新村14号店面一至四层签订的《店面租赁合同》于2016年11月8日解除，该合同中关于第四层店面租赁的部分无效；二、高秀雄应于本判决生效之日起十日内向黄祖姜支付租金及占有使用费97976元、违约金241443元；三、黄祖姜应于本判决生效之日起十日内向高秀雄返还保证金20000元；四、驳回黄祖姜的其他诉讼请求；五、驳回高秀雄的其他反诉请求。本诉案件受理费9142元，由黄祖姜负担1956元，高秀雄负担7186元；反诉案件受理费4690元，由黄祖姜负担168元，由高秀雄负担4522元。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2013年8月15日，高铭靖向黄祖姜汇转19万元，款项用途为房租。本院认为，高秀雄主张案涉租赁合同系其代瑞泉公司与黄祖姜签订，租赁合同的权利义务均应由瑞泉公司承受，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。首先，高秀雄以个人名义签订租赁合同，根据合同相对性，黄祖姜有权要求其承担租赁合同约定的承租人义务。其次，瑞泉公司成立时间晚于租赁合同签订时间，高秀雄单方所持的租赁合同加盖瑞泉公司的公章及瑞泉公司出具的《确认书》都是租赁合同签订之后出具且系单方制作，不足以证明在租赁合同签订之时已存在委托代理关系且为黄祖姜知晓。再次，本案租赁合同的租金交付涉及瑞泉公司、江谨河和高铭靖等多人，高秀雄与高铭靖又系父女关系，因此，上述多人之间可能存在多方经济往来和法律关系，无法据此认定所交租金系瑞泉公司作为承租人所交，而且高秀雄将讼争店面交给谁实际使用及租金由谁交付系高秀雄与他人之间的法律关系，不能据此作为其免除承租人义务的理由。一审法院判决高秀雄承担承租人相应义务并无不当，瑞泉公司亦不属于必须参加诉讼的当事人，一审判决无明显违反法定程序的情形，应予维持。综上所述，高秀雄的上诉请求不能成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13832元，由高秀雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁文伟审 判 员 张 敏审 判 员 李 杰二〇一七年十月九日法官助理 江丽丽书 记 员 肖 晶