.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省陵水黎族自治县人民法院民事判决书（2017）琼9028民初847号原告：王植槐，男，1936年12月3日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。法定代理人：李琼珍，女，1937年8月17日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县，与王植槐是夫妻关系。委托诉讼代理人：莫家俊，男，1955年12月4日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。被告：海南泓鑫实业有限公司，住所地海南省三亚市凤凰路聚鑫园B栋2B3。法定代表人：黄海鑫，经理。原告王植槐与被告海南泓鑫实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫家俊到庭参加诉讼，被告经传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王植槐向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令被告向原告支付租金193000元及利息（暂计至2017年8月，共16个月）；3.请求法院判令被告办理物品将房屋归还原告；4.案件受理费由被告负担。2017年9月25日庭审时，在法院的释明后，原告变更第1、第2项诉讼请求为：1.确认合同无效；2.判令被告向原告支付占用出租房屋的费用193000元及利息（从2016年4月1日起算暂计至2017年8月，利息按银行的贷款利率计算）。事实和理由：2013年3月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于海南省××县租给被告作为办公、住宿使用，年租金145000元，每年4月1日前支付当年租金，被告支付15000元为保证金。合同签订后，被告自2016年4月起未再向原告支付租金，截至2017年8月1日共拖欠租金193000元。原告多次向被告催要均未果，于2017年6月30日向被告书面发出催收通知仍未果后，遂向法院起诉，请求法院维护原告合法权益。被告海南泓鑫实业有限公司未到庭亦未提交书面答辩状。为证明自己的主张原告提供了《房租协议》、《催缴通知书》、《医院证明》。原告提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《房租协议》、《催缴通知书》、《医院证明》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，原告与被告签订《租赁协议》，约定内容为：甲方（原告）同意将位于××镇房出租给乙方（被告）作为办公和居住使用，出租时间为5年，即2015年4月1日至2018年4月1日止；租金为一年一付，每年租金145000元，于每年的4月1日前支付当年的租金；押金为15000元，于签订合同后20日内支付；租金为甲方净收入，所产生税费由乙方负责；乙方交付完租金、押金后，甲方才交付出租房屋给乙方使用；出租房屋为装修完整楼房，附属设施及单价：一楼大门3万元、一楼南门3万元、铝合金门窗500元/每平米、淋浴水龙头每套900元、洗手水龙头每套500元、洗手盆每件600元、坐便器每个1600元、洗手台面每个800元、地板瓷砖120元/每平方米、窗帘每米200元、墙镜每块450元、空调机每台30**元、空调遥控器每个200元、门锁每套300元、客房木门每个3800元、卫生间玻璃门每个1000元、花梨台桌30万元，乙方应妥善使用，损坏由乙方负责维修或赔偿。合同签订后，被告向原告缴纳了当年租金145000元及15000元押金，原告的房屋交付给被告使用，被告也已将租赁房屋用于办公和住宿。后被告再支付两年的房租后，从2016年4月1日起不再支付租金。原告多次催缴，被告均以种种理由拒付。至2017年8月1日被告占用出租房屋16个月，拖欠租金193333.33元未付。另查明，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。现原告王植槐得脑梗死病，意识不清。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告与被告签订《租赁协议》，将涉案房屋出租给被告，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院》第二条关于”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋至本案一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故原、被告关于涉争房屋的租赁合同应属无效，故原告请求认定租赁合同无效，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于涉案房屋是原告基于上述协议而交付被告，因此被告应将涉案房屋返还原告，故对原告请求被告腾空诉争房屋的主张，本院予以支持。虽然本案租赁合同无效，但因涉案房屋已由被告实际使用，故根据《最高人民法院》第五条的规定应参考双方约定的租金标准向原告支付相应的房屋使用费，故原告要求被告支付占有使用费193000元（从2016年4月1日至2017年8月1日），符合法律规定，本院予以支持。因合同无效，原告应向被告返还押金15000元。抵销押金15000元，被告还应支付178000元给原告。至于逾期支付租金利息的问题。从《最高人民法院》第五条的规定来看，承租人不能因合同无效而抗辩拒付租金。因此，租金还是要依合同约定支付。承租人逾期未付，即占用了出租人的资金使用，应支付利息。故原告主张支付逾期付款利息应予支持。但合同约定租金是一年一付，至2016年4月1日被告仅欠付租金145000元，所以2016年4月1日至2017年3月31日的利息应以145000元为本金计算。故原告主张按193000元为本金计算利息有误，应予调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王植槐与被告海南泓鑫实业有限公司签订的《租赁协议》无效；二、限被告海南泓鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋并将其返还给原告王植槐；三、限被告海南泓鑫实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王植槐支付房屋占有使用费193000元，扣除押金15000元，实应支付178000元及利息（利息按中国人民银行发布的一年期流动资金贷款利率计算，以145000元为本金，从2016年4月1日计算至2017年3月31日；以193000元为本金，从2017年4月1日计算至2017年8月1日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160元，减半收取2080元，由被告海南泓鑫实业有限公司负担1880元，由原告王植槐负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海南第一中级人民法院。审判员郑文红二Ｏ一七年十月九日法官助理吴彬彬书记员冯长弘附法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。