山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民初199号原告：张伦平，男，1970年9月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。被告：莱阳建通房地产开发有限公司，住所地莱阳市和平小学综合楼三楼。法定代表人：王海军，总经理。委托诉讼代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。原告张伦平与被告莱阳建通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伦平的委托诉讼代理人郝碧峰，被告莱阳建通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘生涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伦平向本院提出诉讼请求：一、被告向原告交付位于莱阳市万融凯旋城0004幢1层125号房屋（2658.49平方米）和2层202房屋（6191.25平方米），并办理房屋产权证及土地使用权证；二、被告赔偿原告逾期交房违约金3650000元（自2015年4月20日起暂计算至2017年4月19日，此后仍按每日万分之二计算至实际交房之日止）及逾期办理产权登记违约金25000元，律师费850000元；三、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月17日，原告购买被告开发的位于莱阳市昌山路南、大夫街西万融凯旋城125、202号两处房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并向莱阳市房管局作了备案。按合同约定，两房屋总建筑面积共约8849平方米，总价款共计40000000元。2014年10月20日，原告与被告又签订了《房屋买卖合同补充及保证协议》，该协议将房屋总价款变更为31500000元，并约定原告于协议签订3日内支付购房定金6300000元，购房款18700000元，余款于被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证之日起30日内付清。原告按约定向被告支付购房定金、购房款合计25000000元。按协议约定，被告应当在6个月内即2015年4月20日前交付房屋并办理房屋及土地的产权登记，逾期履行的，被告即放弃追索剩余房款的权利。现被告仍不交付房屋，同时也未为原告办理房产证及土地使用权证，按合同第九条、第六条约定，被告应当按照已付房款每日万分之二承担逾期交房违约金，并赔偿原告为追索债权而产生的全部经济损失，包括诉讼费、律师费、差旅费等。莱阳建通房地产开发有限公司辩称：原告与被告发生的业务实际上是民间借贷，不是商品房买卖，本案所涉及的房屋只是用来为民间借贷作担保。因此，原告的诉讼请求与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2014年10月17日，原告与被告签订了合同编号分别是2011390023和2011390024的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于莱阳市昌山路南、大夫街西万融凯旋城125、202号两处房屋，两房屋总建筑面积共约8849平方米，总价款共计40000000元。原告已于2014年10月17日一次性交付人民币共40000000元。被告应当在2014年8月31前将经验收合格的商品房交付原告使用，如果未按合同约定的期限交付商品房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%支付原告违约金。被告应按相关规定在商品房交付使用后180日内，或原、被告双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，被告应及时通知原告办理房产权属登记证书手续。被告按合同约定向莱阳市房产管理局办理了两房屋网签手续。2014年10月20日，原告与被告又签订了《房屋买卖合同补充及保证协议》，约定：将房屋总价款由40000000元变更为31500000元，原告于协议签订3日内支付购房定金6300000元，购房款18700000元，余款于被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证之日起30日内全部付清；被告应于原告交付购房定金之日起6个月内，为原告办理完毕房屋所有权证及土地使用权证并交付房屋，逾期未能办理完毕或未实际交付房屋的，视为被告根本违约，原告有权解除房屋买卖合同；如原告决定继续履行合同，被告应无条件履行，同时被告放弃对原告追索剩余房款的权利；违约方不及时全面履行合同义务的，应当赔偿对方因追索债务而产生的全部经济损失，包括但不限于诉讼费、仲裁费、公告费、评估费、律师费、差旅费等。2014年10月20日，原告分4次通过银行汇入被告账户15000000元。2014年10月21日，原告分3次通过银行汇入被告账户10000000元。原告按《房屋买卖合同补充及保证协议》约定向被告支付购房定金、购房款合计25000000元。2017年5月10日，原告支付山东君孚律师事务所代理费850000元。原告与被告双方一致认可按照山东省规定的律师收费标准，本案律师代理费最高可收取860000元，最低可收取500000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告就其主张的本案双方实际上是民间借贷关系而不是商品房买卖关系未提供证据证实。原告主张应依据《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式、《房屋买卖合同补充及保证协议》约定的办理完毕房屋所有权证及土地使用权证并交付房屋的最后期限计算违约金。被告则主张《房屋买卖合同补充及保证协议》对《商品房买卖合同》约定的逾期交房及办证的违约责任作了变更，原告不能既按照《商品房买卖合同》的约定要求被告承担违约责任，又按照《房屋买卖合同补充及保证协议》的约定要求被告承担违约责任，从而让被告承担双重违约责任。本案诉讼期间，案外人王希平提出申请，请求作为第三人参与诉讼，并提交2010年10月22日莱阳万融房地产开发有限公司与王希平签订的《莱阳建通房地产开发有限公司股权转让协议》。因王希平与莱阳万融房地产开发有限公司签订的是股权转让协议，而非与被告签订的商品房买卖协议，王希平对本案原、被告双方的诉讼标的没有独立的请求权，本案的处理结果同王希平也没有法律上的利害关系，王希平申请作为第三人参与诉讼的请求，不符合法律规定，依法不予准许。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同补充及保证协议》均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。双方均应按约定履行，否则应承担相应的法律责任。被告就其主张的本案双方实际上是民间借贷关系未提供证据证实，本院依法不予采信。原告与被告虽然于2014年10月17日签订了《商品房买卖合同》，但原告未按约定支付购房款，被告也未按约定交付房屋，实际上双方并未履行《商品房买卖合同》。2014年10月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充及保证协议》，双方对原告购买房屋的价款、定金支付、房款支付、房屋交付时间、办证时间及违约责任等重新作了约定。原告依据《房屋买卖合同补充及保证协议》的约定支付购房定金及购房款，也依据《房屋买卖合同补充及保证协议》的约定主张交付房屋及违约责任，故依法应认定原、被告双方实际履行的是《房屋买卖合同补充及保证协议》。依据《房屋买卖合同补充及保证协议》约定，原告于2014年10月21日支付购房定金6300000元，被告应于2015年4月21日前为原告办理完毕房屋所有权证及土地使用权证并交付房屋。被告至今未为原告办理完毕房屋所有权证及土地使用权证并交付房屋，违反合同约定，依法应承担相应的法律责任。故原告要求被告交付位于莱阳市万融凯旋城0004幢1层125号房屋（2658.49平方米）和2层202房屋（6191.25平方米），并办理房屋产权证及土地使用权证，符合《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同补充及保证协议》的约定，依法应予支持。《房屋买卖合同补充及保证协议》约定被告如违约承担的责任为被告放弃对原告追索剩余房款的权利及赔偿对方因追索债务而产生的全部经济损失，并未约定被告应承担逾期交房违约金损失，故原告要求被告赔偿逾期交房违约金3650000元（自2015年4月20日起暂计算至2017年4月19日，此后仍按每日万分之二计算至实际交房之日止）及逾期办理产权登记违约金25000元，依据不足，依法不予支持。《房屋买卖合同补充及保证协议》明确约定违约方应赔偿对方因追索债务而产生的包括但不限于律师费等全部经济损失，且原告提供证据证明已经实际支付了律师费850000元，而原告支付的律师费850000元也不超出相关标准，原告要求被告支付律师费850000元，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张伦平交付位于莱阳市万融凯旋城0004幢1层125号房屋（2658.49平方米）和2层202房屋（6191.25平方米），并按《房屋买卖合同补充及保证协议》约定办理房屋产权证及土地使用权证；二、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张伦平律师费850000元；三、驳回原告张伦平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221925元，由原告张伦平负担22640元，被告莱阳建通房地产开发有限公司负担199285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  孔祥顺审 判 员  王家国人民陪审员  周祖荣二〇一七年十月二十日书 记 员  孙子淋