云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初2449号原告：李健，男，1956年2月16日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：方云生，系云南景诚律师事务所律师。被告：西双版纳非霖酒店管理有限责任公司，住所地：景洪市。统一社会信用代码：91532800056978091N。法定代表人：李勇，职务：执行董事。被告：景洪汇翔大酒店，住所地：景洪市。组织机构代码：L77461094。主要负责人：张翔，职务：景洪汇翔大酒店经营者。被告：张翔，男，1973年7月1日出生，汉族，住景洪市。以上二被告共同委托诉讼代理人：孙红岩、魏国祥，男，系被告景洪汇翔大酒店员工。被告：西双版纳嘉锦房地产开发有限公司，住所地：景洪市。统一社会信用代码：915328005920127688。法定代表人：刀坡，职务：总经理。原告李健与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司（以下简称版纳非霖酒店公司）、景洪汇翔大酒店、张翔、西双版纳嘉锦房地产开发有限公司（以下简称版纳嘉锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李健委托诉讼代理人方云生、被告景洪汇翔大酒店、张翔委托诉讼代理人孙红岩、魏国祥到庭参加诉讼，被告版纳非霖酒店公司、版纳嘉锦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李健与被告版纳非霖酒店公司签订的《非霖公馆业主房屋托管合同》；2、判令四被告连带向原告李健支付2015年度的房屋租金（2015年5月2日支付）迟延付款违约金637.70元；3、判令被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔向原告李健支付2016年度的房屋租金19928.00元，及迟延付款违约金7672.28元；4、判令被告版纳非霖酒店公司向原告李健支付2017年4月1日起至原告李健收回房屋之日止的租金（至2017年5月31日的租金为3321.33元），并支付逾期付款违约金（计至2017年5月31日止的违约金为1195.68元）；5、判令被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔返还原告李健××号房屋；6、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2013年1月3日，原告李健与被告版纳非霖酒店公司签订《非霖公馆业主房屋托管合同》，双方约定：原告李健将其位于景洪非霖公馆的×栋×楼××号房屋交由被告版纳非霖酒店公司托管，作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，即自2014年3月31日至2024年3月30日止；该合同生效后，无论盈亏，被告版纳非霖酒店公司都应于每年3月31日前，按照原告李健与被告版纳嘉锦公司签订的《商品房购销合同》约定房屋价款的8%（含税），即19928.00元的标准向原告李健支付委托经营管理物业的收益（实为房屋租金）；托管期间的托管收益按每12个月支付一次，且遵循先付款，后用房的原则，即被告版纳非霖酒店公司每满12个月后应即刻向原告李健支付后12个月的房屋托管收益。被告版纳非霖酒店公司若逾期向原告李健支付该物业收益，则每天应按应付但未付部分的0.1%向原告李健支付违约金。合同还约定了其他相关内容（详见合同书）。合同签订后，原告李健于2014年3月将××号房屋交付被告版纳非霖酒店公司使用。然而被告版纳非霖酒店公司接房后，2015年的租金19928.00元于2015年5月2日支付，逾期32天，应承担违约金。因被告版纳非霖酒店公司未按时支付2016年度的托管收益，由此引起了包括原告李健在内的广大非霖公馆业主的不满，后经业主多方反映、交涉，四被告于2016年4月5日向非霖公馆业主承诺（实为协议）：1、2016年托管物业收益由被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔在2016年9月30日前分批承兑；2、2015年托管收益逾期付款违约金，四被告在2016年10月1日起至30日止完成支付；3、业主未收到2015年托管收益的，由被告四在2016年4月30日前完成该年收益承兑。四被告还做了其他承诺（详见承诺书）。前述四被告作出承诺后，在实际履行中绝大部分未落实。至今为止，原告李健未收到2015年度逾期付款违约金、2016年和2017年托管收益及逾期付款违约金。四被告的行为违反了合同和承诺的约定，损害了原告李健合法权益，应承担相应法律责任。被告景洪汇翔大酒店、张翔作为原告李健房屋现实际占有人、经营者，由于应履行但未履行前述承诺的相应义务，加之由于被告版纳非霖酒店公司不付租金的根本性违约行为，将导致其与原告李健签订的物业托管合同的解除，使被告版纳非霖酒店公司与被告景洪汇翔大酒店、张翔的房屋承租合同设立的法律基础不存在。被告景洪汇翔大酒店、张翔应将原告李健房屋返还和支付托管收益及逾期付款违约金。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告李健的诉讼请求。被告版纳非霖酒店公司、版纳嘉锦公司未到庭亦未作答辩。被告景洪汇翔大酒店、张翔辩称，被告方未按合同及承诺书约定的事项履行义务，已违约，对原告的诉讼请求和主张无异议，但认为被告景洪汇翔大酒店、张翔与被告版纳非霖酒店公司签订的合同是合法的，同时和原告方一样，是被告版纳非霖酒店公司的业主，也是受害方，保留向被告版纳非霖酒店主张权利。原告李健围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告景洪汇翔大酒店、张翔对原告李健主张的事实及提供的证据均予以认可。经本院送达举证通知和开庭传票，被告版纳非霖酒店公司、版纳嘉锦公司未提交证据和未到庭参加诉讼进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月3日，原告李健与被告版纳非霖酒店公司签订《非霖公馆业主房屋托管合同》，双方约定：原告李健将其位于景洪非霖公馆的×栋×楼××号房屋交由被告版纳非霖酒店公司托管，作为出租酒店公寓使用，托管期限为10年，即自2014年3月31日至2024年3月30日止；本合同生效后，无论盈亏，被告版纳非霖酒店公司都应于每年度3月31日前，按照《商品房购销合同》房屋价款的8%（含税），￥19928.00元的标准向原告李健支付委托经营管理物业的收益。托管期间完全托管收益按每12个月支付一次。被告版纳非霖酒店公司每满12个月向原告李健支付后12个月的完全托管收益。被告版纳非霖酒店公司逾期向原告李健支付该物业收益，每天应按应付但未付部分的0.1%支付违约金。在托管期间内，该房屋之租赁权、经营权、使用权、收益权归被告版纳非霖酒店公司，原告李健不得干预。被告版纳非霖酒店公司有权直接以自己名义与承租人签订租赁合同并收取租金，原告李健在收到被告版纳非霖酒店公司书面通知后有义务配合出具同意被告版纳非霖酒店公司以其名义出租并负责履行合同、承担权利义务的相关文件。托管物业为商业用途，被告版纳非霖酒店公司可自行经营也可以被告版纳非霖酒店公司名义出租，被告版纳非霖酒店公司出租的期限在托管期内无需原告李健另行同意，原告李健不得干涉被告版纳非霖酒店公司或承租人的经营活动，原告李健不得以任何方式及行为对被告版纳非霖酒店公司及承租人的经营管理行为进行干涉。另，原告李健与被告版纳非霖酒店公司双方对合同其他事项进行了约定。合同订立后，原告李健于2014年3月将房屋交付被告版纳非霖酒店公司使用。被告版纳非霖酒店公司于2015年5月2日将2015年的委托经营管理物业的收益费支付给原告李健。此后，包括原告李健在内的未收到租金及违约金的非霖公馆业主因被告版纳非霖酒店公司拖欠租金及违约金进行多次协商，并于2016年4月5日，被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、版纳嘉锦公司和39户非霖公馆业主共同参加的返利及其他事项协商会议，并由非霖公馆业主代表鲁某某、段某某、李某某、杨某、王某等六人与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、版纳嘉锦公司订立《承诺书》，约定：1、非霖公馆全体业主不动产产权证，被告版纳嘉锦公司承诺于2016年12月25日以内分批分次全部办理完成并移交业主；2、被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店共同承诺分五个批次向业主逐月进行2016年度全额返利，每次每月支付100万元的返利资金，其中被通知的第一批次业主于2016年5月30日以内完成承兑，被通知的第二批次业主于6月30日以内完成承兑，被通知的第三批次业主于7月30日以内完成承兑，被通知的第四批次业主于8月30日以内完成承兑，被通知的第五批次业主于9月30日以内完成承兑；3、应支付业主的2015年违约金自2016年10月1日开始至10月30日之内支付完成；4、被告版纳嘉锦公司承诺于2016年4月30日以内将2015年度未收到返利的业主完成承兑；5、第一批次返利的业主承诺放弃2016年所应支付的违约金。若2017年的返利未按时支付，则追加第一批次业主2016年的违约金；6、非霖公馆经营单位被告景洪汇翔大酒店承诺按照托管合同约定，提供各位业主每年7日同等面积的入住权利；7、若以上条款未按时兑现，则按合约规定的处罚金双倍赔偿业主。该承诺书签订后，原告李健至今未收到2015年的逾期违约金和2016年、2017年的委托经营管理物业的收益费。另查明，2013年8月6日，被告版纳非霖酒店公司与被告张翔和西双版纳汇翔投资有限公司（该公司已于2012年11月21日注销）订立《非霖公馆出租承包协议》，协议约定：被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”X至XX楼所有房间（其中包括原告李健的××号房）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”承包给被告张翔改造为酒店使用，期限为10年，即2014年3月31日至2024年3月31日止，其中2013年3月31日至2014年3月31日为酒店装修期，装修期免租。酒店的300平方米附属楼前4年免租金，4年期满后（即自2018年3月31日后）另行商订承包合同。该酒店前4年每年租金250万元，于当年的3月20日前支付，后6年每年承包租金500万元，即2018年3月31日至2024年3月31日止，税收被告版纳非霖酒店公司自理。承租该酒店的经营及策划权利归被告张翔，并自主承担风险，被告版纳非霖酒店公司无权干预。另，双方对合同其他事项进行了约定。协议订立后，被告版纳非霖酒店公司将位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）“非霖公馆”X至XX楼所有房间（包括原告李健的××号房）及“非霖公馆”背后的占地“300平方米附属楼”交付被告张翔，被告张翔进行改造作为经营酒店使用，该酒店登记字号为被告景洪汇翔大酒店（经营者为被告张翔的个体工商户）。现被告景洪汇翔大酒店、张翔经营、管理、使用上述房屋至今。本院认为，本案适用法律争议焦点：一是原告李健与被告版纳非霖酒店公司及被告版纳非霖酒店公司与被告张翔民事法律关系确定的问题，即是否是房屋租赁合同法律关系（房屋租赁合同法律关系中的本租和转租问题）；二是原告李健与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、版纳嘉锦公司根据《承诺书》的约定如何确定相关法律关系的问题；三是原告李健要求解除与被告版纳非霖酒店公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》诉请是否符合法定条件的问题；四是原告李健要求被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔、版纳嘉锦公司支付相应租金及违约金是否符合法律规定的问题；五是原告李健要求被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔返还房屋的诉请是否符合法律规定的问题。本案中，原告李健与被告版纳非霖酒店公司订立的名为《非霖公馆业主房屋托管合同》和被告版纳非霖酒店公司与被告张翔订立的名为《非霖公馆出租承包协议》，实为房屋租赁合同，即房屋租赁合同中的本租合同和转租合同，且上述合同是双方真实意思表示，未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。另包括原告李健在内的非霖公馆全体业主代表与被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、版纳嘉锦公司的债务加入合同关系、债务转移合同关系（《承诺书》）成立，并合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，该法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，该法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”，该法第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款的规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”。本案中，被告版纳非霖公司至今未按合同的约定向原告李健支付2015年租金逾期违约金和2016年、2017年房屋租金及相应租金逾期违约金，已根本性违约，致使原告李健不能实现合同目的。同时，因被告版纳非霖公司不能按约定支付租金，包括原告李健在内的非霖公馆全体业主代表与被告版纳非霖公司、景洪汇翔大酒店、版纳嘉锦公司订立了《承诺书》，但被告版纳非霖公司仍未按约定支付未付租金及违约金，致使原告李健仍不能实现合同目的，被告版纳非霖公司已根本性违约，应承担相应民事责任。在诉讼中，经释明，被告景洪汇翔大酒店、张翔放弃对原告李健本租合同解除权的抗辩权利。因此，原告李健要求解除与被告版纳非霖公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。该法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。该条第三款的规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司向原告李健迟延支付了2015年房屋租金和至今未履行支付2016年、2017年房屋租金和被告景洪汇翔大酒店未按《承诺书》约定支付2015年房屋租金逾期违约金及2016年房屋租金，应承担相应违约责任。原告李健要求被告版纳非霖酒店公司、景洪汇翔大酒店、张翔支付2015年房屋租金逾期违约金和支付2016年房屋租金及房屋租金逾期违约金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。因被告景洪汇翔大酒店自愿加入被告版纳非霖酒店公司债务中，且《承诺书》中分批分期的业主无具体约定，又无证据证明原告李健具体被通知的是哪批哪期业主，因此，根据公平和诚实信用原则，酌情确定被告景洪汇翔大酒店、张翔对7672.28元中2016年9月30日后2016年租金逾期违约金承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”，该法第八十六条的规定：“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”。本案中，《承诺书》第4项约定：被告版纳嘉锦公司承诺于2016年4月30日以内将2015年度未收到返利的业主完成承兑。该约定针对的是至2016年4月5日未收到返利的业主，即至2016年4月5日止被告版纳非霖公司仍未向出租方支付2015年房租的，该房租（债务）转移给被告版纳嘉锦公司，由被告版纳嘉锦公司承担支付2015年租金及违约金，而被告版纳非霖公司已于2015年5月2日向原告李健支付了2015年租金，不属于该债务转移范围。另，本案中，《承诺书》第3项约定：应支付业主的2015年违约金自2016年10月1日开始至10月30日之内支付完成，该约定未明确义务主体，综合《承诺书》约定内容，且被告景洪汇翔大酒店、张翔在庭审陈述中明确该约定的义务主体是被告版纳非霖公司和景洪汇翔大酒店，而不是被告版纳嘉锦公司。因此，原告李健要求被告版纳嘉锦公司支付2015年租金逾期违约金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”。本案中，负有腾房义务的是被告景洪汇翔大酒店、张翔而不是被告版纳非霖酒店公司。因此，原告李健要求被告版纳非霖酒店公司支付2017年的租金并支付逾期付款违约金的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。但原告李健要求被告版纳非霖酒店公司支付2017年4月1日起至收回房屋之日止的租金既不符合法律规定又表述不规范，应予以调整为被告版纳非霖酒店公司于2017年4月1日起以房屋年租金19928.00元为标准计算至判决发生法律效力之日止支付实际使用期间的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。本案中，被告版纳非霖酒店公司依据与原告李健订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》的约定将所承租的原告李健所有的房屋转租给被告张翔，并由被告张翔作为经营者登记字号为被告景洪汇翔大酒店的个体工商户对该房屋进行改造作为酒店使用、收益。被告版纳非霖酒店公司在履行本租合同中，因未按本租合同约定履行支付租金义务，导致原告李健要求解除本租合同。同时，在诉讼中，被告景洪汇翔大酒店、张翔放弃对原告李健本租合同解除权的抗辩。本租合同解除后，被告版纳非霖酒店公司有义务返还原告李健所有的房屋，但现因被告景洪汇翔大酒店、张翔依据与被告版纳非霖酒店公司订立的转租合同而占有该房屋，且占有该房屋是在原、被告订立的本租合同基础上，本租合同解除后，作为次承租人的被告景洪汇翔大酒店、张翔占有该房屋已无法律原因，应当予以返还。原告李健要求被告景洪汇翔大酒店、张翔返还房屋的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。被告版纳非霖酒店公司不是该房屋实际占有人，原告李健要求被告版纳非霖酒店公司返还房屋的诉请，不符合法律规定，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十六条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李健与被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》；二、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健支付2015年房屋租金逾期违约金637.70元。被告景洪汇翔大酒店、张翔对2015年房屋租金逾期违约金637.70元承担连带责任；三、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健支付2016年房屋租金19928.00元。被告景洪汇翔大酒店、张翔对2016年房屋租金19928.00元承担连带责任；四、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健支付2016年房屋租金逾期违约金7672.28元。被告景洪汇翔大酒店、张翔对2016年9月30日后7672.28元中的2016年租金逾期违约金承担连带责任；五、被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健自2017年3月31日起以房屋年租金19928.00元为标准计算至本判决发生法律效力之日止的实际期限支付房屋租金，并支付逾期付款违约金（计至2017年5月31日止的违约金为1195.68元）；六、被告景洪汇翔大酒店、张翔于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李健返还位于景洪市勐海路（泼水广场斜对面）非霖公馆×栋×楼××号房；七、驳回原告李健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司、景洪汇翔大酒店、张翔负担，并由被告西双版纳非霖酒店管理有限责任公司、景洪汇翔大酒店、张翔向原告李健径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  王远峰人民陪审员  黄建明二〇一七年十月十日书 记 员  彭 荟