广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0404民初1517号原告（反诉被告）：杨小军，女，1971年1月31日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：文瑞强，广东华世为律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯伟，男，1976年9月21日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李连军，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李竺天，广东方源律师事务所实习律师。原告杨小军诉被告冯伟、被告冯伟反诉原告杨小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文瑞强及被告的委托诉讼代理人李连军、李竺天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨小军向本院提出诉讼请求，请求判令被告支付：1、租赁违约金9万元；2、拖欠租金22500元；3、拖欠租金滞纳金337.5元；4、拖欠电费管理费垃圾费水电费等1519元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年6月10日签订《商铺租赁合同》，被告于2017年5月15日起开始违约，拖欠原告租金及其他费用。按照双方签订的合同，如单方面违约将赔偿对方一年租金，原告曾多次与被告联络沟通，但被告一直躲避原告，原告只能起诉到法院。庭审时原告补充事实如下：起诉时，被告违约拖欠各项费用达三个月，至今4个多月一直没有交纳。被告是自己搬离商铺，与原告无关，被告是2017年6月18日前搬离，6月26日前未经原告同意擅自转租。原告多次以电话、微信、短信联系被告，被告没有理会。原告是在被告搬离、擅自转租而且联系不上被告的情况下，为减少损失，才在3个月后另行招租，但至今未能将铺位租出去，已造成重大损失，损失还在不断扩大。被告在2017年6月18日前搬离后，至今一直违约，是在其单方违约终止合同在先。其他依照起诉状。被告（反诉原告）冯伟答辩称：被告与原告签订租赁合同后，严格按照合同约定交付租金，合同约定每月的15日缴付当月租金，被告一直到2017年5月17日还交纳一笔4000元，该笔款项是2017-5-16日至2017-6-15日的部分租金，被告交纳的租金分两部分交，一部分是4000元，由被告的公司的财务人员划账交付，另外3500元由被告本人现金存款，证据显示，被告现金存款是5月15日前的租金，已经全部交付。4000元的租金是交5月16日至6月15日的租金。因此原告称其2017年7月9日起诉，被告欠租金达三个月不符合事实，即距原告起诉，被告只是欠交纳一个半月的租金。因此，原告在被告欠租一个多月的时间下擅自解除合同，强行将铺位收回并向外招租，在合同正常履行的情况下，原告单方面违约。原告称多次与被告联系沟通，完全不符合事实，被告曾经在6月份因老家有事回河南老家半个多月，回来后发现原告已经将商铺收回并上锁，并且对外招租，是原告违约，侵害被告的合法权益，被告与原告的合同是长达60个月，被告投入装修费用有13万元，原告单方终止合同至起诉时还有37个月的时间，被告的装修折旧损失无法收回，所以被告认为根据商铺租赁合同第5条第3款的规定，由于原告单方解除合同违约，需要向被告赔偿1年的租金。原告还需要向被告赔偿装修损失及押金。被告冯伟提起反诉，请求：1、杨小军向冯伟返还商铺租赁押金人民币15000元；2、杨小军向冯伟支付违约金90000元；3、杨小军向冯伟赔偿租赁商铺装修损失8万元；4、本案的诉讼费由杨小军承担。事实与理由如下：一、冯伟在涉案商铺租赁合同中不存在违约行为，无须承担违约责任。2015年6月10日，双方签订了商铺租赁合同，约定由冯伟承租杨小军位于珠海市金湾区红旗南翔路132号的商铺一间，租赁期限为五年，自2015年8月16日至2020年8月15日，租金每月7500元，冯伟并依约交纳押金15000元，2017年5月租金全部缴清。且在5月17日交付6月份部分租金4000元，因此截止至2017年7月15日，冯伟欠付的铺租及各项费用未达2个月，未达到租赁合同的违约情形。因此，冯伟不具有拖欠铺租及各项费用达三个月的事实。二、冯伟没有任何终止《商铺租赁合同》的行为，无须支付赔偿违约金。杨小军单方面终止合同，擅自将商铺上锁，强行收回商铺，并联系房产中介再次出租该商铺。根据合同第五条第三款的约定，合同有效期内任何一方均不得随意终止，如有违约责任方应按照合同年租金全额赔偿。另，租赁合同规定租赁期间为五年共60个月，冯伟已经投入装修商铺费用13万元，杨小军违约终止合同，应对冯伟的装修折旧损失予以赔偿。综上，杨小军所提诉讼无事实和法律依据，请求法院驳回其请求，依法支持冯伟的反诉请求。原告（反诉被告）杨小军答辩称：被告存在严重违约，在双方签订的合同第3条第3款约定非常详实，被告在每月15日前交纳当月租金，被告在5月17日当天只交纳5月份的部分租金，因为双方约定每月的租金是7500元，而被告在5月17日交纳4000元，5月17日也是没有按照约定的5月15日交纳，在时间上被告也是违约，随后的6月15日及7月15日被告应交纳的租金全部没有交纳。8月份至今的租金也没有交纳。6、7、8月份的物管费、水电费、垃圾费等等所有的费用至今都没有交纳。按照合同第5条，原告有收回商铺及设施、没收押金等等权利。被告的损失应当由其自行承担。被告在2017年6月18日之前搬离商铺，搬离之后一直没有交纳租金，被告的行为已经构成根本违约，而且是被告单方终止合同的行为。被告租赁的商铺的具体情况是，商铺分两层，第一层是被告所经营的康顺保健中心，用来做厨房、煮饭给员工吃。二楼是被告办公的地方，我方当庭补交一份工商登记资料，被告经营的康顺保健中心是在2017年3月16日注销登记，所以导致被告没有继续使用该商铺，而且被告是在6月18日之前把商铺里面所有的自己的东西全部搬空，原告经过多方联系，我方提供了双方的短信，被告都没有回应。我方在5月16日、6月17日、7月16日都有跟被告发送了短信，但被告都没有回应，也没有交纳租金。被告反诉请求返还租赁押金1.5万元没有事实、法律及合同的依据，根据合同第5条，被告拖欠铺租及各项费用已达三个月，原告可以没收租金。因为被告5月15日、6月15日、7月15日都没有按约定交纳租金及相关费用，至今为止都处于违约状态。被告请求支付违约金没有事实、法律及合同依据，被告没有按照约定支付相关的租金及各项费用至今已经有4个多月，原告的账号在合同上有约定，电话也不回复，所以是被告单方面不履行合同，是终止合同的行为，被告无权提出该项请求。被告请求赔偿装修损失8万元，是被告方没有按照合同约定支付租金及各项费用，同时在合同第4条第3款，合同终止解除关系时，被告装修或者改造与房屋有关的设施全部归原告所有。诉讼费的承担问题，我方认为事情的起因是因为被告刻意违约而导致的，本案的诉讼费应当由被告承担。原告在本诉和反诉中提交的证据材料有：1、商铺租赁合同；2、商铺交费通知单；3、租赁合同所述之房产证；4、商铺欠费催缴通知书（7月）；5、手机短信信息；6、证明；7、手机微信信息；8、照片；9、存折；10、金湾区康顺保健中心商事登记薄。被告在本诉和反诉中提交的证据材料有：1、押金收据；2、转账凭证；3、商铺照片；4、装饰合同；5、装修费收据；6、录音光盘；7、录音记录；8、照片；9、农商银行汇款记录、手机短信记录。被告申请证李某连出庭作证。本院经审理认定事实如下：2015年6月10日，原告（甲方）与被告冯伟（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于珠海市金湾区红旗镇南翔路132号商铺，期限自2015年8月16日至2020年8月15日。合同第三条第1款约定每月租金总计人民币7500元；第2款约定交付商铺时乙方向甲方支付押金人民币15000元；第3款约定乙方使用该商铺所发生的水电煤气等日常费用由乙方承担，应按时向物业及相关部门交纳上月费用。每月15日前向甲方交纳当月铺租，超过此日期，将按每日万分之五交纳滞纳金。第四条第3款约定：乙方要对承租房屋进行装修或者改造时，应征得甲方意见，改造费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第五条第1款约定：”乙方有下列情形的，甲方有权收回商铺及设施，没收押金，由此带来损失由乙方自行负担。a乙方擅自将商铺抵押、转让或者出售的；b乙方有违反本协议内容拖欠铺租及各项费用达叁个月的；c……。””。第3款约定合同有效期内任何一方均不得随意终止，如有违约责任方应按照合同年租金全额赔偿。合同签订后，被告向原告支付押金15000元。原被告一致确认，双方采用的是先交租后经营的方式租赁。2017年5月17日被告委托财李某连向原告转账5月份部分租金4000元。至起诉之日止，2017年5月17日后的租金，未有证据证明被告有继续交纳的事实。另查明，2017年7月16日的《商铺缴费通知书》及2017年8月12日的《商铺欠费催缴通知书》分别显示6月、7月欠交管理费垃圾费水电费等各项费用为952元、1519元，两份通知书均盖有珠海诚路物业管理服务有限公司旗景中央园服务中心的公章。旗景中央园服务中心于2017年8月21日出具一份证明，载明132号商铺租户于2017年6月18日前搬离，7月16日管理处致电132号商铺业主催缴欠费，业主前来通知管理处进入商铺查看情况，现该商铺处于空闲状态。双方提交的照片均显示涉案商铺已贴上对外招租的横幅和告示。根据原被告双方诉争的请求及理由，本案的焦点问题是：1.被告是否存在拖欠原告租金及其他相关应缴费用达三个月的违约行为及责任；2.原被告双方是否存在合同履行期内擅自转租等单方终止合同的违约行为及责任。现结合本案质证的证据和查明的主要事实，综合评判如下：一、关于违约行为及责任问题1.本案原被告双方签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，无损害国家、集体、第三人及社会公共利益，亦无违反法律、行政法规等强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效。2.被告因拖欠原告房租及其他应缴费用达三个月构成违约。（1）原被告双方签订的《商铺租赁合同》第三条第3款规定“每月15日前向甲方交纳当月铺租，超过此期限，将按每日万分之五罚缴滞纳金。”同时，《商铺租赁合同》第五条第1款之b的规定“乙方有违反本协议内容拖欠铺租及各项费用达叁个月的”，则“甲方有权收回商铺及设施，没收押金，由此带来损失由乙方自行负担。”对于上述两条款的性质和内容，本院认为，在租赁合同关系中，承租方向出租方支付租金，系承租方主要义务之一，至于支付的期限和方式，双方可以在合同中自行约定。根据上述条款的规定，被告每月15日前须足额交纳租金，若迟延交纳（还未能超过三个月），则仅须承担按每日万分之五罚缴滞纳金的责任；若超过三个月未交纳租金及其他约定应予交纳的费用，被告则须承担原告收回商铺及设施，没收押金的违约后果。据此，本案关于承租方迟延交纳租金的违约问题，规定了两种违约责任，其中被告超过三个月未交纳租金及其他约定应予交纳的费用情形，属于根本违约，原告依据约定可以解除合同。相应地，被告是否超过三个月未交纳租金及其他约定应予交纳的费用等事实，是本案双方诉争的主要焦点问题。（2）被告已超过三个月未交纳租金及其他约定应予交纳的费用，事实清楚，证据充分。原被告双方签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为自2015年8月16日至2020年8月15日止；庭审中原被告双方一致确认采用“先交租后经营”的方式租赁；结合原告提交的珠海农商银行的转账凭证（2017年1月-4月），被告均为每月15日前后向原告交纳了租金至2017年4月15日。据此，被告5月15日前应交纳5月16日-6月15日的租金，以此类推，应于6月15日前交纳6月16日-7月15日的租金，7月15日前交纳7月16日-8月15日的租金。被告5月份只交纳了4000元，双方对此无异议，其余租金和相关应缴费用，截止原告2017年7月19日起诉立案时，被告并无交纳任何费用，故被告拖欠原告租金及相关应缴费用已达三个月，符合上述合同约定的拖欠铺租及各项费用达叁个月的情形，已构成根本违约。3.原被告双方是否存在提前终止或解除合同的违约问题。（1）原被告双方签订的《商铺租赁合同》第五条第3款约定“合同有效期内任何一方均不能随意终止，如有违约责任方应按照合同年租金全额赔偿”。其中，原告诉称被告在合同履行期内，将商铺内的东西搬空不再经营，属于单方终止合同违约行为。本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》关于双方的权利义务的规定，被告对于租赁物的使用用途为商业经营，并无其他特别经营方式和用途的限制。被告除了按照合同约定的义务包括按时交纳租金等主要义务履行外，对于经营方式和经营项目或者停业、歇业，其均可自行选择，并未违背《商铺租赁合同》关于被告方义务内容的约定。原告认为被告在合同履行期内，将商铺内的东西搬空不再经营，而构成根本违约，没有事实和法律依据。（2）原被告双方均认为对方在合同履行期内未经同意而擅自转租，构成根本违约的问题。其中，原告就此主张提交了涉案的商铺相关照片予以证实；被告亦就此主张提交了涉案的商铺相关照片和录音记录等证据。根据双方提交的证据，虽然商铺照片上均有显示对外招租的广告，但不能证实何时招租，亦不能证实何方在招租。被告提交的录音记录时间是2017年8月10日，其内容虽谈到原告在招租，但未涉及具体何时招租。原告于2017年7月19日提起诉讼，其依据被告拖欠租金及相关应缴费用已达三个月的事实，按照合同约定可收回商铺而解除合同后则可另行招租。但原告是否提前擅自转租该商铺及具体何时转租，现有证据不能证实。故就此诉争，原被告双方均无法认定构成根本违约。二、关于本案本诉及反诉提出的损害赔偿和其他责任形式的认定1.原被告双方均基于双方签订的《商铺租赁合同》第五条第3款约定提出9万元的赔偿请求。对此，双方均称对方存在搬离商铺或者擅自转租的行为而构成根本违约应予赔偿违约金，但均未能充分举证证明存在上述事实，本院上述已做评判。即无法认定双方存在“合同有效期内任何一方均不能随意终止，如有违约责任方应按照合同年租金全额赔偿”的根本违约事实，故对于原被告各自要求对方支付9万元违约金的请求，本院均不予支持。2.关于押金、租金及滞纳金问题。因至原告起诉时，被告拖欠原告租金及相关应缴费用已达三个月而构成根本违约，根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第1款约定，原告有权收回商铺并没收押金。故被告请求原告返还押金的主张，理据不足，本院不予支持。同时，被告2017年5月17日起交纳部分租金4000元后，未再交纳租金，故原告要求被告支付三个月拖欠的剩余租金的主张，有事实及法律依据，本院予以支持，即被告应向原告支付租金共计18500元（7500×2+3500）。此外，根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第3款约定，自2017年5月15日截止至起诉之日止共计65天，被告应向原告支付滞纳金243.75元。（7500×0.0005×65天）。3.关于水电费、管理费、垃圾费等问题。2017年7月16日的《商铺缴费通知书》显示6月份的应缴水电费、管理费及垃圾费等各项费用金额为1519元。根据《商铺租赁合同》第三条第3款约定，乙方使用该商铺所发生的水电煤气等日常费用由乙方承担，应按时向物业及相关部门交纳上月费用。同时，该期间产生的上述费用仍发生在被告承租期内。故原告主张被告应支付的水电管理及垃圾费用共计1519元，理据充分，本院予以支持。4.关于被告装修折旧损失费的问题。合同第四条第3款约定：乙方要对承租房屋进行装修或者改造时，应征得甲方意见，改造费用由乙方自负。且如上所述，原告在合同履行期间，并无证据证实其存在被告所称的“擅自转租的单方终止合同”的违约行为。为此，被告要求原告赔偿合同未履行期间的装修损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨小军支付租金18500元；二、被告（反诉原告）冯伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨小军支付滞纳金243.75元；三、被告（反诉原告）冯伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨小军支付水电费、管理费、垃圾费等1519元；四、驳回原告（反诉被告）杨小军的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）冯伟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1294元，由原告杨小军负担224元，由被告负担1070元。反诉费用2000元，由被告冯伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 张少凯二〇一七年十月十日法官助理 陈妙斯书 记 员 何洪标