广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤2071民初11453号原告：徐国龙，男，1988年5月17日出生，汉族，住黑龙江省海林市城区，委托诉讼代理人：刘利芳，广东永隆律师事务所律师。被告：卢数坚，女，1984年10月18日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈继荣，广东洋三律师事务所律师。被告：郑永灿，男，1983年5月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：郑衍洲，男，1951年7月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告徐国龙与被告卢数坚、郑永灿、郑衍洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐国龙委托诉讼代理人刘利芳，被告卢数坚委托诉讼代理人陈继荣，被告郑永灿、郑衍洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同（编号0000778）；2.三被告向原告返还50000元定金及支付违约金50000元。事实和理由：2017年6月16日，原告通过中介公司与三被告签订了房地产买卖合同，约定：三被告将其名下位于中山市××××房的物业以1398000元的价格出售给原告，原告应于合同签订当天向被告支付定金50000元，剩余定金150000元于合同签订第二天支付；如卖方不履行合同条款以致合同不能继续履行，卖方返还双倍定金予买方。合同签订当天，原告依约向被告支付了50000元定金。第二天，原告准备向被告支付剩余150000元定金，被告向原告明确表示不愿意继续履行合同，通知原告停止支付剩余定金。后原告多次催告三被告继续履行合同义务，三被告均置若罔闻，三被告的行为已构成违约，故诉至法院。庭审中，原告明确第2项诉讼请求的依据为房地产买卖合同约定“卖方未能履行合同条款以至合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方”。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.定金收据；3.微信聊天记录；4.短信内容截屏；5.录音资料。被告卢数坚辩称，原告明知涉案房屋为三被告共有，且被告卢数坚未取得被告郑永灿、郑衍洲的授权，原告擅自与被告卢数坚签订的房地产买卖合同是无效合同。被告卢数坚就其辩解意见在举证期限内提交的证据有：1.国有土地使用证复印件、房地产权证3份复印件、房地产买卖合同；2.业务受理单2份、通话记录；3.收据。被告郑永灿、郑衍洲辩称，被告卢数坚签订房地产买卖合同时，没有经被告郑永灿、郑衍洲同意，该合同无效。被告郑永灿、郑衍洲就其辩解意见在举证期限内均未提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月16日，原告徐国龙（买方）与被告卢数坚（卖方）、案外人中山市融泰房地产代理有限公司石岐分公司（经纪方，以下简称融泰公司）签订房地产买卖合同（编号：0000778），被告卢数坚在卖方签名栏签署了被告卢数坚及被告郑永灿、郑衍洲的名字。房地产买卖合同约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市××××房，建筑面积/套内面积为102.50/84.02平方米，房地产权证号为粤房地权证中府字第××、02××54、02××55号，土地使用权证为中府国用（2012）第易2304798；房屋转让成交价格为1398000元，买方在合同签署时向卖方支付定金200000元、在双方签署广东省房地产买卖合同当日支付首期楼款250000元，尾期款948000元以银行按揭贷款形式支付；如买方未能履行合同条款以至合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，卖方有权再将该房屋转让于任何人，卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行合同条款以至合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；备注条款注明“如本备注条款与本合同前述条款有冲突，以备注条款为准”，并手书有“买卖双方约定，签订合同当天先支付伍万元定金予卖方，剩下壹拾伍万元于2017年6月17日支付”等内容。房地产买卖合同还约定了其他内容。当天，原告依约向被告卢数坚支付了50000元定金，被告卢数坚将涉案房屋的土地证1本（土地证号：中府国用（2012）第易2304798号）、房产证3本（房产证号：粤房地权证中府字第××、02××54、02××55号）交由案外人融泰公司托管。庭审中，原告提交了涉案房屋交易有关的微信聊天记录、短信记录及电话录音资料。其中，2017年6月17日，被告卢数坚通过微信告知案外人融泰公司：“你叫客户今日不用汇钱过来！因为昨日你地催得我太急去签个份合同，今日我老公同家公睇过，就有几点疑问！而且他们无签名按手指印，他们说明天再同你们、客户倾下再重签份合同！然后先汇定金过来。”次日，被告卢数坚通过微信告知原告：“我家公不同意卖…我15号晚放盘，但当时还没跟我家公说的……签约当天我是跟家婆说了，以为她会跟他说就好说，没想到他不同意卖！”以及“最重要的是他和我老公都没签名。他们说合同不成立。其实才两天，你也没损失。”2017年6月19日，原告询问被告卢数坚是否决定继续履行合同，被告卢数坚短信告知原告：“今天五万定金我退给你另外我只能赔偿你一万……”同日，原告委托朋友与被告卢数坚的电话录音显示，原告朋友表示“当时签合同的时候你都说没问题说你有权限，但是签了合同又发生这种事情”，被告卢数坚回复“我知道，我都明白，所以说我是对不起你们了……我给我家公骂了一顿，我和我老公都说服不了他”；原告朋友称“我们16号签合同给了50000元定金给你，我们第二天准备再给150000元定金给你们的时候你就通知我们不用给了，说你家公不愿意卖啦”，被告卢数坚称“因为第一天的时候我跟我家婆说她是同意的，但是没有想到第二天家公说不同意……”；原告的朋友询问“通知我们不用给定金是不是啊”，被告卢数坚回答“对啊”。后双方就违约赔偿事宜未能达成一致意见，原告遂于2017年6月22日诉至本院，主张前述实体权利。另查，位于中山市××××房的房地产权属人为被告卢数坚、郑永灿、郑衍洲，三人均占1/3的产权份额，证号分别为粤房地权证中府字第××、02××54、02××53号。庭审中，双方确认，被告卢数坚与被告郑永灿系夫妻关系，被告郑衍洲与被告郑永灿系父子关系。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从原告徐国龙提交的微信聊天记录、短信记录、电话录音资料及被告提交的收据可知，签订房地产买卖合同时，被告卢数坚曾表示其有出售涉案房屋的权限，且在签订该合同后将共有权人房地产权证原件均交给案外人融泰公司托管。尽管前述证据不足以证明被告卢数坚出售涉案房屋取得共有权人即被告郑永灿、郑衍洲同意，但可以表明原告与被告卢数坚签订涉案合同的意思表示真实，且原告对被告卢数坚未取得涉案房屋共有权人授权并无过错。由于房地产买卖合同系原告与被告卢数坚真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。尽管被告卢数坚未经共有权人同意处分涉案房屋的行为构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，房地产买卖合同依然有效，故三被告有关房地产买卖合同无效的辩解意见，本院不予采纳。现三被告均不同意继续将涉案房屋出售给原告，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，原告提出解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持，但应以解除双方于房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系为限，而不包含原告、被告卢数坚与案外人融泰公司之间的居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告依据合同“卖方未能履行合同条款以至合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方”的约定，主张三被告返还定金50000元及支付违约金50000元，实际即要求三被告承担双倍返还定金的违约责任。由于房地产买卖合同为被告卢数坚签署，未经被告郑永灿、郑衍洲授权或追认，根据合同相对性原则，由此导致合同解除的违约责任应由被告卢数坚承担。故本院仅支持被告卢数坚向原告返还定金50000元及支付违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告徐国龙与被告卢数坚于2017年6月16日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告卢数坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐国龙返还定金50000元及支付违约金50000元；三、驳回原告徐国龙的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，合共3320元（原告已预交），由被告卢数坚负担（被告卢数坚于本判决生效之日起七日内迳付原告徐国龙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一七年十月三十一日书 记 员  梁楚英黄怡凤