广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8515号上诉人（原审被告）：邓婵，女，汉族，身份证住址湖北省武汉市武昌区，现住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：况斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶春霞，该公司员工。上诉人邓婵因与被上诉人佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称凯城公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初21051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓婵上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回凯城公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由凯城公司负担。事实和理由：（一）一审判决的法理依据相互矛盾。凯城公司促成签订涉案合同，邓婵只需付一半中介费，另一半待办理完毕全部交易手续后再行支付。现凯城公司未完成后续全部交易手续，邓婵无需支付剩余一半中介费。一审法院一方面认定“以变更后的约定为准”，一方面又根据合同内容判定邓婵需要支付剩余一半中介费，观点互相矛盾。（二）合同效力存疑。首先，签约过程中凯城公司存在变相胁迫行为。其次，邓婵与凯城公司未签订正式的居间合同。涉案房屋买卖合同虽然包含中介费的条款，但对凯城公司应提供的具体服务内容、应履行的义务只字不提，内容不完整，权利义务严重不对等，中介费的条款没有采用足以引起邓婵注意的文字、符号、字体等特别标识，不符合《房地产经纪管理办法》第十七条的规定，现场也没有向邓婵进行特别说明费用必须签订当天付完，凯城公司这一行为应认定为无效，这也直接导致双方实际履行过程中只能按交易惯例操作，服务的内容和达成条件已与合同完全不一致，该合同对双方实际已失去约束效力，仅作为买卖合同而存在。（三）凯城公司的失职直接导致邓婵在不知道的情况下作出错误买房决定。（四）一审判决涉案房屋买卖合同解除的原因在邓婵，属于认定事实不清。（五）一审判决推定的“邓婵在签约前已经充分查看涉讼房屋”与事实不符。（六）凯城公司提出的“解约的原因是因邓婵丈夫工作调动”不是全部的事实。凯城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。凯城公司向一审法院起诉请求：1.邓婵向凯城公司支付中介服务费13500元；2.邓婵承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月8日，案外人张某（卖方）、邓婵（买方）、凯城公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.0000196），约定邓婵以总价1360000元向张某购买涉讼房屋，签约时邓婵支付定金50000元，首期楼款760000元在递件并取得房产交易中心收缴证件当天支付，余款600000元以银行按揭方式支付；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已经促成双方签订了合同，买方同意于签约之日向经纪方支付27000元作为咨询及中介服务费，如买方或买方违约导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。在该合同的第十九条“三方约定的其他事项”中明确：房屋内小书房墙面渗水及进户门下水管漏水，由卖方负责维修，由此产生的费用由卖方全部承担。同日，邓婵向凯城公司支付了咨询及中介服务费13500元。2016年12月28日，凯城公司提起本案诉讼。一审中，邓婵陈述：买卖双方去看涉讼房屋时，因该房屋内还有租客，凯城公司没有让邓婵仔细看房屋；在拿到钥匙之后，邓婵发现除了合同注明的侧卧漏水之外，主卧也漏水，全屋踢脚线、门框木质结构被白蚁啃食。邓婵向凯城公司的工作人员反映情况，向凯城公司的工作人员提出解约要求，由凯城公司向卖方说明情况和协商。最后，卖方同意在没收邓婵交纳的50000元定金之后解约；后来凯城公司通知邓婵去签解约合同，因邓婵在出差无法安排，故邓婵根据凯城公司的工作人员的要求写了解约声明拍照发给凯城公司的工作人员，之后各方无其他联系。一审中，凯城公司的员工邱某梅陈述：签约前是由宇某珍带邓婵去看房子，当时房子中有租客，看房时中介也是第一次看到房子，根据宇某珍反馈，看房时邓婵查看了每一个房间，后双方到凯城公司店面协商后，三方协商一致签订《房屋买卖合同》，合同第十九条是三方协商后的条款；后租客在签约后搬离涉讼房屋，邓婵的父亲到涉讼房屋内勘查，提出房屋存在漏水情况，我方联系物业的管家，共同协商，认为漏水的问题是可以解决的；过了两天，邓婵电话联系凯城公司的员工宇某珍，称因其丈夫工作调动，不再购买涉讼房屋，要求宇某珍协助邓婵办理解约手续；后来，双方签订解约协议，约定因邓婵丈夫工作调动，邓婵不购买涉讼房屋。双方解约后，邓婵不要求退还已交付的定金，双方解除合同；因为该协议是邓婵与张某自行签订，凯城公司不持有。针对邱某梅的上述陈述，凯城公司没有异议，邓婵主张：第一次看房时，双方签订买卖合同，合同第十九条只是提及侧卧的漏水问题，当时因为租客在，无法进入主卧，主卧的漏水问题及其白蚁问题是在签约后才发现的；签约后，邓婵的父亲有安排工人勘查看能否修复，期间发现外墙有渗水痕迹；邱某梅提及的邓婵丈夫工作调动的原因虽然属实，但不是邓婵不购买涉讼房屋的主要原因。一审法院根据案外人邱某梅和邓婵提供的经办本案所涉房屋买卖业务的凯城公司员工（已离职）宇某珍的联系方式联系宇某珍调查本案的签约相关情况，宇某珍向一审法院反映：第一次看房是邓婵的父亲和丈夫，但是他们对涉讼房屋均很满意，后邓婵过来签约，双方在合同中明确了由卖方修复的相关漏水问题，签约后邓婵还请卖方、中介工作人员吃了一顿饭，当时邓婵非常开心；后因为涉讼房屋还有贷款没有还清，邓婵同意代为清偿部分贷款，并专门办理银行卡准备汇款；在履约过程中，卖方同意先行交付涉讼房屋予邓婵，邓婵的父亲接收涉讼房屋的钥匙之后安排装修工人查看房屋；收楼后第二天，邓婵向宇某珍明确因其丈夫工作调动，不再购买涉讼房屋，后经协商，三方未签订解约协议，由邓婵向其发送一个声明，再由宇某珍转发予卖方，声明明确邓婵放弃购买涉讼房屋，同意卖方没收邓婵交纳的定金5万元，双方解约，但因手机更换，其无法提供该声明予法院了；邓婵在整个签约及解约过程中未提及主卧漏水及白蚁啃食木制家具门框等问题。对宇某珍的上述陈述，凯城公司没有异议，邓婵主张：第一次是邓婵的父亲与丈夫去看房，邓婵未到场，当晚吃晚饭时，邓婵的父亲觉得涉讼房屋还不错，便与邓婵计划晚上再去看房，但因有租客不方便，没看成；当晚邓婵先交了押金，第二天，在卖方到场后，双方一起再去查看涉讼房屋，这是邓婵第一次去看房，当时因租客还在里面，无法进入主卧，所以在签约前邓婵没有进入主卧，至于邓婵父亲之前有无进入主卧，邓婵并不清楚；当天邓婵原打算在看清楚房子之后再签约，但因卖方在深圳，且中介说如果当晚不签约押金不能退，卖方也承诺修复相关漏水问题，所以当天买卖双方就签订了合同；签约后，邓婵发现房屋已经建成七八年了，出现的渗水漏水问题可能难以轻易完全修复，综合各方原因，才决定不购买的；关于解约的原因，宇某珍的表述有保留，只是说到邓婵丈夫调动，没有提及涉讼房屋存在漏水及白蚁问题；邓婵与卖方的解约是通过中介沟通完成的，并没有私下与房东解约；邓婵出具声明是各方协商一致解决的，当时凯城公司、邓婵以及卖方都是接受该处理结果的，凯城公司在事后起诉要求邓婵支付剩余的中介费违反了当时的约定。一审中，凯城公司与邓婵以及案外人宇某珍、邱某梅均明确无法提供卖方的联系方式及邓婵发送予宇某珍的声明，也无法明确声明的准确内容。一审法院认为，《房屋买卖合同》中关于凯城公司与邓婵的权利义务约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。虽然《房屋买卖合同》没有凯城公司签章，但该合同抬头的经纪方为凯城公司，邓婵也确认是凯城公司提供了居间服务，并促成邓婵与案外人张某签订了《房屋买卖合同》，故依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，《房屋买卖合同》关于凯城公司与邓婵的权利义务约定成立并生效，邓婵关于该合同未经凯城公司签章，合同无效的主张没有法律依据，一审法院不予采纳；邓婵主张凯城公司在签订《房屋买卖合同》存在隐瞒和胁迫等情形，但未能举证证明，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。现双方确认，依照交易惯例，凯城公司在签约时收取邓婵50%的中介费（13500元），余款待办理完毕交易过户手续之后再收取，应视为双方对凯城公司收取中介费的时间、进度和金额作了重新约定，双方的权利义务应以变更后的约定为准，故本案的争议焦点为邓婵应否向凯城公司支付剩余的50%的中介费13500元，对此，一审法院认定如下：首先，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于《房屋买卖合同》解除的原因，凯城公司主张因邓婵称其丈夫工作调动，无法购买涉讼房屋，邓婵确认存在该情况，一审法院予以确认。邓婵主张造成其主张解约的主要原因是因为涉讼房屋除了合同第十九条明确的问题之外，还存在主卧漏水、白蚁啃食损坏木质家具门框、建成年份较久难以修复等问题，但未举证证明，且邓婵也自认其父亲和老公第一次去看房的时候对涉讼房屋较为满意，其在签约前也看过一次房；另外《房屋买卖合同》第十九条也对涉讼房屋的相关问题进行了明确，在涉讼房屋存在一定漏水瑕疵的情况下，邓婵主张其签约前未查看主卧、不知白蚁啃食木质家具门框等问题且不作任何备注不符合常理，再结合邓婵与卖方解约时自愿放弃交纳的定金5万元的事实，凯城公司及相关经办人员主张邓婵签约之前已经充分查看涉讼房屋较为可信，一审法院予以采纳；邓婵主张涉讼房屋存在除了第十九条约定的瑕疵外的诸多问题并导致其解约理据不足，一审法院不予采纳。邓婵主张凯城公司在提供中介服务过程中存在过错，但未能举证证明，一审法院不予采纳；邓婵主张其无需再向凯城公司支付剩余的中介费，但未举证证明双方存在此约定，凯城公司不确认，一审法院不予采纳。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定及双方约定，凯城公司收取中介费的对价在于为邓婵与卖方报告订立合同的机会并提供订立、履行合同的媒介服务，这符合双方关于签约时凯城公司收取邓婵50%的中介费（13500元）、余款待办理完毕交易过户手续之后再收取的约定。如上所述，《房屋买卖合同》解除的原因在邓婵，并导致凯城公司在实际上无法履行前后之后协助办理过户、抵押贷款等相关手续，凯城公司对此不负过错，故邓婵应继续承担支付中介费的义务。但鉴于凯城公司并未实际提供后续居间媒介服务的实际情况，一审法院根据公平原则，酌情确定邓婵还应支付中介费10800元（13500×80%）予凯城公司，并对凯城公司超出上述核定的金额不予支持。邓婵辩称凯城公司在本案的诉请已超诉讼时效。经查，《房屋买卖合同》于2015年4月8日签订，确定了邓婵应支付中介费的义务，距凯城公司起诉（2016年12月28日）时，尚未超出两年的诉讼时效，邓婵该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、邓婵于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费10800元予凯城公司；二、驳回凯城公司的其他诉讼请求。一审案件受理费137元，由凯城公司负担50元，由邓婵负担87元。本院二审期间，邓婵围绕上诉请求向本院提交了招商银行户口历史交易明细表及支付宝转账电子回单各一份，拟证明凯城公司要求邓婵先交5000元押金才能看房，邓婵怕该笔费用无法退回，匆忙签订了涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同是在被凯城公司胁迫的情况下签订的。凯城公司未向本院提交新证据。经质证，凯城公司对邓婵提交的证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为无证据显示邓婵曾经向凯城公司交纳过5000元押金，凯城公司处也没有相关单据，凯城公司的交易习惯是在买方看房之后有意愿购买，才收取相关费用的。经审查，本院对邓婵提交的证据的真实性予以确认，但该证据无法证明凯城公司在邓婵看房之前向其收取5000元押金的事实，也无法证明邓婵受凯城公司胁迫签订涉案房屋买卖合同的主张，故该证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：邓婵应否向凯城公司支付中介服务费10800元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据前述法律规定，邓婵对涉案合同系受凯城公司胁迫所签订，解约的主要原因是涉讼房屋除了合同第十九条明确的“房屋内小书房墙面渗水及进户门下水管渗水”以外，还存在主卧漏水、白蚁啃食损坏木质家具门框等严重质量问题的上诉主张负有举证责任，但邓婵在本案中并未举证证明其主张成立，故邓婵的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，邓婵在无证据证明凯城公司故意隐瞒涉讼房屋存在合同第十九条以外的质量问题的情况下，主张凯城公司无权要求支付剩余的中介费用，于法无据，本院不予支持。涉案合同仅约定邓婵应向凯城公司支付中介费27000元，并未约定中介服务具体包含的服务内容。本院认为，根据行业惯例，房屋买卖中介服务内容应包括促成房屋买卖合同的订立、协助办理过户、抵押贷款等事项。现凯城公司已经促成涉案合同成立，邓婵亦已向凯城公司支付了13500元中介费，凯城公司并无任何违约行为。涉案合同后因邓婵的原因而解除，凯城公司在实际上无法履行协助办理过户、抵押贷款等相关手续，该责任不应归咎于凯城公司。一审法院根据公平原则，酌情判令邓婵还应向凯城公司支付中介费10800元，处理妥当，本院予以维持。综上所述，邓婵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人邓婵负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月二十二日书 记 员  覃心怡