吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初964号原告：刘宝蕾，女，住吉林市丰满区。委托代理人：刘晓静，女，住吉林市丰满区。委托代理人：张学会，丁凤礼律师事务所律师。原告：刘伟，男，汉族，住吉林市。委托代理人：刘晓静，女，住吉林市丰满区。委托代理人：张学会，丁凤礼律师事务所律师。被告：谢晓英，女，汉族，住吉林市丰满区。委托代理人：唐延年，吉林佰助律师事务所律师。被告：牟志成，男，汉族，住吉林市丰满区。被告：徐成海，男，汉族，住吉林市。第三人：吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市，住所地吉林市。负责人：张亮，业主。第三人：吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店，住所地吉林市。负责人：于纯生，业主。第三人：ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部，住所地重庆路。负责人：杨兆刚，业主。负责人：叶婉，业主。原告刘宝蕾、刘伟诉被告谢晓英、牟志成、吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部、徐成海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟、刘宝蕾及其委托代理人刘晓静、张学会、被告谢晓英及其委托代理人唐延年均到庭参加诉讼，被告牟志成、徐成海经本院依法公告，期满未到庭参加诉讼，第三人吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部业经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘伟、刘宝蕾向本院提出诉讼请求：1、解除被告与徐成海于2010年7月9日签订的关于原告所有的859.07平方米的房屋租赁协议;解除2011年11月16日原告与被告签订的补充协议；2、被告支付自2016年10月1日起至实际交付房屋之日止的租金，并支付违约金20万元；3、被告及第三人立即向原告交付租赁房屋，逾期交付房屋时第三人与被告共同支付逾期交付房屋期间的租金至交付房屋之日止；4、本案的诉讼费由被告及第三人共同承担。事实和理由：2000年7月9日，被告徐成海与牟志诚、谢晓英签订了房屋租赁协议，将属于两名原告所有的房屋租赁给本案被告及牟志诚。两名原告对徐成海的行为进行了追认。协议第五条约定了，如果一方违约，向守约方支付违约金20万元。2011年11月16日，各方当事人签订了补充协议，明确了两名原告所有的房屋楼层面积及两名原告的权利，原告租金收取的期限。后来，牟志诚退出对原告房产的租赁协议，原告的房产承租人仅剩被告。在2016年10月之前，被告尚能按协议约定支付房租，可是2016年10月1日，被告拒绝向两名原告交付房租。且在原告不知情的情况下，将原告的房产转租给第三人。原告为了维护合法权益，现根据合同法及《民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢晓英辩称：1、本案是谢晓英和牟志成共同承租原告的房屋，但是房屋面积并非是合同中所写的面积，少了150平方米；2、被告之所以没有支付2016年11月之后的租金，是由于原、被告之间对房屋面积发生了争议，导致矛盾加剧。期间原告多次带人到租赁房屋进行闹事，先后6、7次带着装修人员到被告多租赁的区域强行进行装修，经过了公安机关站前派出所处理；3、本案的租金拖欠是因原告的原因造成，原告请求的违约金数额过高，没有给原告造成实际的损失；4、由于原告租赁房屋少了150平米的面积，因此被告要求原告返还多支付的租金30余万元，该款项应当在应付的租赁费中进行充抵。审理中被告表示对第4点意见，以作为抗辩意见提出，不提起反诉。被告牟志诚、徐成海及第三人吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：原告刘伟、刘宝蕾为夫妻关系。2000年8月25日原告刘伟与吉林市原创房地产开发有限责任公司签订商品房销售合同一份，约定：原告购买重庆路原创综合楼房屋一套，位置为一、二层①轴与③轴间、进深A轴与B轴间，面积为224.07平方米，价格为4880元/㎡，金额1,093,462元。2000年10月25日原告刘伟与吉林市原创房地产开发有限责任公司签订商品房销售合同一份，约定：刘伟购买重庆路原创综合楼二套商住楼二室一厅，每套建筑面积为130平方米的房屋，建筑面积合计260平方米，位置为三楼①轴与④轴间、进深A轴与C轴间，价格为2600元/㎡，金额676,000元。2001年4月30日原告刘伟与吉林市原创房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同一份，约定：刘伟购买重庆路原创综合楼商住楼一套，建筑面积为225平方米，位置为三楼①轴与④轴间，价格为2600元/㎡，金额585,000元。2002年3月26日刘伟与吉林市原创房地产开发有限责任公司签订房屋抵账合同一份，约定：本协议签订前乙方（吉林市原创房地产开发有限责任公司）欠甲方（吉林市宏伟药业有限责任公司）贰拾伍万元整，乙方购买了位于吉林省吉林市昌邑区重庆路123号原创综合楼1套3层150平方米，现经各方自愿、友好协商，达成协议如下：一、乙方欠甲方的借款本金和利息最终由乙方代为偿还，乙方同意用其购买的位于吉林省吉林市昌邑区重庆路123号原创综合楼1套第3层150平方米的房屋，作价贰拾伍万元抵顶给甲方还债。乙方将房屋产权办理给甲方指定的人员刘伟名下；二、丙方承诺甲方将乙方购买的位于吉林省吉林市昌邑区重庆路123号原创综合楼1套第3层150平方米的房屋所有权转让给甲方。三、甲方承接乙方购买房屋的一切权利与义务。上述合同签订后，原告交付了房屋价款。吉林市原创房地产开发有限责任公司按照约定向原告交付了859.07平方米的房屋。原告取得上述859.07平方米的房屋后，连同该楼其他房屋权利人共同交给徐成海对外出租。2010年7月9日被告谢晓英、牟志诚与徐成海签订租赁协议一份，约定：甲方（徐成海）同意将建设街123号原创综合楼一、二、三层共3000平方米租赁给乙方（牟志诚、谢晓英），由乙方自主经营，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日，租金为：2010年10月1日至2013年9月30日每年租金85万元、2013年10月1日至2014年9月30日每年租金90万元、2014年10月1日至2015年9月30日每年租金95万元、2015年10月1日至2016年9月30日每年租金101万元、2016年10月1日至2017年9月30日每年租金107万元、2017年10月1日至2018年9月30日每年租金113万元、2018年10月1日至2019年9月30日每年租金120万元、2019年10月1日至2020年9月30日每年租金127万元；乙方保证按照规定日期交付租金，逾期交付，将视为违约，按照合同第五条赔偿损失；同时第五条约定：本合同双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务，任何违反本合同约定的行为即构成违约，除本合同另有规定外，违约方应向守约方支付违约金20万元，违约金不足以补偿守约方损失的，守约方还应获得实际损失赔偿。2011年11月16日原告刘伟、刘宝蕾（丙方）与被告徐成海（甲方）、谢晓英、牟志诚（乙方）签订补充协议一份，约定：由于甲乙双方签订租赁合同时，甲方未告知部分面积的产权归属问题，现将具体事宜明确说明：1、一楼到三楼共计面积859.07㎡，产权为刘伟（1-2楼224.07㎡、三楼260㎡+225㎡+150㎡）；丙方同意租赁给乙方，租期自签订协议之日到2020年9月30日止；经甲方同意，整体租金中叁拾万元归丙方所有，由乙方直接支付给丙方，每年支付两次，上半年支付日期为10月1日，下半年支付日期为3月15日，乙方不再向甲方支付此面积部分租金；甲方同意合同期第五年起递增租金6%，由乙方代付丙方。上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告谢晓英按照约定的期限交付房屋租金，但是自2016年10月1日起被告未支付租金。审理中双方确认被告支付房屋租金至2016年9月30日。另查明，2015年12月4日被告谢晓英与于纯生（吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店业主）签订房屋租赁协议，约定：甲方（谢晓英）将吉林市昌邑区建设街123号原创综合楼一层门市房A01出租给乙方（于纯生），房屋面积为30平方米，租赁期限为一年，租金为3万元，租赁期满前两个月可以协商续租。2016年8月27日被告谢晓英与张亮（吉林市东市商贸经济示范区家家乐超市业主）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方（谢晓英）将吉林市昌邑区建设街123号原创综合楼一层原羊汤馆出租给乙方（张亮），房屋面积为130平方米，租赁期限为四年，租金为13万元/年，交付租金时间为每年8月1日交下一年租金；租赁期满前六个月可以协商续租。2016年4月15日谢晓英与杨兆刚、叶婉（COMEIN健身俱乐部业主）签订租房合作协议，约定：乙方（谢晓英）将重庆路123号3楼（面积1600平方米）租与甲方（杨兆刚、叶婉），作为甲方正在筹备的ＣＯＭＥＩＮ健身东市店的经营场所，出租期限为自2016年4月15日至2020年9月30日止，第一年免租期，乙方占有30%的股份，第二年房费为22万元（交租日期为2017年5月15日），第三年房费为25万元（交租日期为2018年5月15日），第四年房费为28万元（交租日期为2019年5月15日）。现在涉案房屋仍由上述人占有使用。审理中，被告陈述原告出租给被告的其他部分房屋现闲置。认定上述事实的证据有：租赁协议、补充协议、房屋租赁协议、商品房销售合同。本院认为，原告与吉林市原创房地产开发有限责任公司签订的商品房销售合同及房屋抵账合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后原告履行了交付房屋价款的义务，吉林市原创房地产开发有限责任公司按照合同约定向原告交付859.07㎡的房屋，原告成为上述房屋的权利人。被告徐成海与被告谢晓英、牟志诚签订的租赁协议及原告与被告谢晓英、牟志诚签订的补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告将房屋交付被告谢晓英、牟志诚使用，被告谢晓英、牟志诚按照约定的时间交付租金，但是被告自2016年10月1日开始拖欠租金，被告的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告享有解除租赁合同的权利。原告提起诉讼，请求解除租赁合同，本院于2017年5月24日至25日间向被告谢晓英及第三人（房屋实际使用人）送达了起诉状，因解除权为形成权，送达合同相对方时便生效，所以被告谢晓英、牟志诚与徐成海签订的房屋租赁协议中关于原告所有的859.07平方米的部分及原告与被告谢晓英、牟志诚签订的补充协议于2017年5月25日已解除。合同解除后，被告应自合同解除之日向原告交付租赁的房屋，根据商品房销售合同，应交付的房屋位置为：重庆路123号原创综合楼一、二层①轴与③轴间、进深A轴与B轴间，建筑面积为224.07平方米、三楼①轴与④轴间、进深A轴与C轴间，建筑面积260平方米、三楼①轴与④轴间、进深A轴与C轴间，建筑面积为225平方米及150平方米。因被告谢晓英、牟志诚作为承租人未按照约定的时间交付租金，其行为构成违约，应承担继续履行的责任。根据2011年11月16日双方签订的补充协议约定，被告应自合同签订之日起每年交付租金为30万元，自合同期第五年起递增租金6%，所以自2016年10月1日起至交付房屋之日止，被告应以年30万元每年递增6%的标准向原告支付房屋租金。本案中第三人吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市（张亮）、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店（于纯生）、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部（杨兆刚、叶婉）为次承租人，现在实际使用房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但是本案中次承租人并没有提出代交房屋租金及违约金的请求，并且开庭时拒不到庭参加诉讼，所以视为其不同意代交房租及违约金。现原告请求解除租赁合同，第三人（房屋实际使用人）已于2017年5月24日至25日收到了起诉状，则第三人应自收到解除合同通知之日与被告共同承担向原告交付房屋的责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故第三人作为次承租人逾期交付房屋，应按照合同约定的租赁费标准向原告支付逾期腾房占有使用费，第三人应于2017年5月25日向原告交付租赁的房屋，现第三人仍占有、使用房屋，构成逾期腾房，应自2017年5月26日起与被告共同承担支付房屋租金的责任。关于原告主张被告支付违约金20万元，本院认为，被告自2016年10月1日起拖欠房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任。但是原告主张违约金20万元过高，应予调整，调整为中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，被告自2006年10月1日起至实际支付房屋租金之日止，以拖欠的房屋租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付违约金。审理中，被告主张原告交付的房屋面积少了150平米，不足合同约定的面积，因此被告多支付房屋租金30余万元，该款应充抵项租赁费，本院认为，根据原告提供的商品房销售合同及房屋抵账合同，可以证明原告拥有的房屋面积符合合同约定的面积，被告没有提供证据证明原告交付的房屋面积不符合合同约定的面积，故对被告的抗辩主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢晓英、牟志诚及吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市（张亮）、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店（于纯生）、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部（杨兆刚、叶婉）共同向原告返还其所占有的租赁房屋859.07平方米（具体为：重庆路123号原创综合楼一、二层①轴与③轴间、进深A轴与B轴间，建筑面积224.07平方米、三楼①轴与④轴间、进深A轴与C轴间，建筑面积260平方米、三楼①轴与④轴间、进深A轴与C轴间，建筑面积为225平方米及150平方米）；二、被告谢晓英、牟志诚于本判决生效之日起三日内给付原告房屋租金，自2016年10月1日起至实际交付房屋之日止，以年30万元为基数，按照每年上浮6%的标准计算；其中自2017年5月26日起至实际交付房屋之日止的房屋租金，由第三人吉林市吉林东市商贸经济示范区家家乐超市（张亮）、吉林市吉林东市商贸经济示范区晟艺纯生土特产店（于纯生）、ＣＯＭＥＩＮ健身俱乐部（杨兆刚、叶婉）与被告谢晓英、牟志诚共同承担；三、被告谢晓英、牟志诚于本判决生效之日起三日内向原告支付违约金，自2006年10月1日起至实际支付房屋租金之日止，以年30万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,100元，公告费120元，由被告谢晓英、牟志诚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  胡玉芳人民陪审员  王 宏人民陪审员  吕吉英二〇一七年十月十一日书 记 员  吕 程