陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10825号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西星八达汽车租赁有限公司，住所地：西安市碑林区兴庆路91号。法定代表人：李旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘扬，陕西格嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱毅，陕西格嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西大兴置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区兴庆路61号。法定代表人：张铁吾，该公司总经理。委托诉讼代理人：史宝文，男，1982年12月17日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市雁塔区。上诉人陕西星八达汽车租赁有限公司（以下简称星八达公司）因与被上诉人陕西大兴置业发展有限公司（以下简称大兴置业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。星八达公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持星八达公司的全部反诉请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由大兴置业公司负担。事实与理由：涉案场地和房屋应为全体业主所有，大兴置业公司无权出租，因此双方所签订的租赁协议因为无效，故已收取的租赁费应予退还。涉案停车场属于代征道路、代征地，应当已向行政主管部门进行移交，大兴置业公司不具有对外出租的权利。大兴置业公司辩称，双方所签租用协议系自愿达成，合法有效。所涉场地为代征地，属于大兴置业向原用地人进行补偿后，代公共规划用地而征用，为大兴置业投资用地，大兴置业公司有权管理并收益。请求：维持原判，驳回星八达公司的上诉请求。大兴置业公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年4月26日签订的《兴庆大厦外地面（场地）租用协议》；2、判令星八达公司支付剩余租金8000元以及至合同解除之日的租金；3、判令星八达公司支付违约金38000元；4、诉讼费用由星八达公司负担。星八达公司向一审法院反诉请求：1、确认其与大兴置业公司于2015年4月26日签订的《兴庆大厦外地面（场地）租用协议》无效；2、确认大兴置业公司于2016年11月4日发送的《兴庆大厦外地面（场地）租用协议解除告知函》无效；3、判令大兴置业公司返还收取的租赁费68000元，并按银行同期贷款利率四倍赔偿损失22235元；4、诉讼费用由大兴置业公司负担。一审法院认定事实：2015年4月26日，大兴置业公司（甲方）与星八达公司（乙方）签订《兴庆大厦外地面（场地）租用协议》，约定：“甲方同意将乙方已申办的停车场（原开发项目兴庆大厦外建筑红线区域内地面“场地”）继续承包（租赁）管理使用，承包范围：兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地以及大厦内建设银行北门内壹层功能房（监控室）。承包期限：地面（停车场场地）期限2014年12月31日至2019年12月31日；大厦功能房（监控室）期限2014年12月31日至2017年12月31日。主要用途：1、乙方申办承租（租赁）的地面（停车场）主要用于自身车辆停放和对外经营。2、兴庆大厦内建设银行北门内壹层功能房（监控室）做为乙方办公场所。乙方应按年交付当年租金，即4月30日前交付人民币叁万捌仟元整。合同履行过程中，如甲乙双方不履行主要义务或单方解除合同，给甲乙双方造成重大损失的，应赔付两年租金。”2015年4月26日，星八达公司向大兴置业公司交纳2015年度租赁费38000元。2016年5月5日，星八达公司向大兴置业公司交纳场地租赁费30000元（2016年元月至2016年12月）。大兴置业公司要求星八达公司支付截止2016年12月31日的未付租金8000元。2016年11月4日，大兴置业公司向星八达公司发送《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议解除告知函》，载明：“……鉴于你公司经我公司催要至今没有按照约定足额支付租金，同时未经我公司同意将功能房（监控室）私自转租他人，明显属于置合同于不顾，严重地侵犯了本公司的权益。基于你公司的严重违约，本公司郑重函告如下：1、双方签订的《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》，于你公司收到本告知函当日予以解除；2、请你公司于《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》解-5-除后三日内向我公司支付未足额支付的租金，同时立即将场所恢复原状，并撤离租赁场所；3、如你公司不予以配合，一切经济损失由你公司承担。”星八达公司认可已于当日收到该解除告知函。另查明，大兴置业公司以出让方式取得西安市兴庆路61号兴庆大厦的国有土地使用权，建设用地规划许可证载明“用地位置：兴庆路以东、伞塔路以南、市九十中以西；用地面积：征地7.519亩（含代征路0.231亩）”，建设工程规划许可证载明“建设规模：地下一层、商场裙房地上三层、住宅楼地上十七层、办公楼地上十九层”。星八达公司承租涉案场地后，在此申办陕西星八达汽车租赁有限公司停车场，并已取得西公交办第3-01-2-0550号《验收登记证》，星八达公司在该场地经营至今。审理中，大兴置业公司主张双方签订租用协议中载明的“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”位于兴庆大厦开发项目西北角，系建设用地许可证中载明的“代征地”，星八达公司对该场地系“代征地”的事实无异议。大兴置业公司主张因兴庆大厦项目完工后的部分建设手续不全，无法申报产权登记，故“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”及“功能房（监控室）”仍由其管理支配，其有权出租，星八达公司对此不予认可，主张上述租赁物系全体业主共有，但就该项共有事实未能提供充分证据。大兴置业公司主张星八达公司未经其同意擅自将“功能房（监控室）”转租他人，星八达公司不予认可，大兴置业公司就该项转租事实未能提供相应证据。大兴置业公司在审理中明确其第二项诉讼请求为要求星八达公司向其支付2016年未付租金8000元及截止判决生效之日的未付费用，该费用的性质为租金或合同解除后的场地占用损失。关于双方场地腾交事宜，大兴置业公司明确表示其于本次诉讼终结后-6-另行主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大兴置业公司与星八达公司签订《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。双方租赁协议约定星八达公司应于4月30日前交付当年租金，星八达公司经大兴置业公司催要后于2016年5月5日交纳2016年部分场地租赁费30000元，余款8000元一直未予支付，2016年11月4日，大兴置业公司向星八达公司送达解除告知函，要求解除双方合同，星八达公司于当日收到该解除通知，故双方所签《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》已于2016年11月4日解除。合同解除后，尚未履行部分，终止履行；已经履行部分，星八达公司须按合同约定清理交接场地，双方结清债权债务。现大兴置业公司要求星八达公司支付至合同解除之日的剩余租金，依法确定为2170元。合同解除后，星八达公司未在大兴置业公司限定期限内（2016年11月7日）办理撤场、搬离手续，大兴置业公司要求星八达公司按租金标准支付截止判决生效之日的场地占用损失，符合法律规定，予以支持。双方场地腾交事宜，因大兴置业公司明确表示其另行主张权利，故本案不予涉及。大兴置业公司要求星八达公司根据双方租赁协议第六条约定赔付一年租金38000元作为违约金，因大兴置业公司就是否造成“重大损失”未能提供充分证据，故对大兴置业公司的该项诉讼请求，不予支持。双方对本案所涉“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”系“代征用地”的事实均无异议，因该代征用地尚未移交相关行政主管部门进行管理，且大兴置业公司对“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”及“功能房（监控室）”仍有管理、维护职责，星八达公司经营使用至今亦未能提供充分证据证明大兴置业公司不享有上述租赁物的出租权，故对星八达公司要求确认双方2015年4月26日所签《兴庆大厦外地面（场地）租用协议》无效及2016年11月4日大兴置业公司向其发送的《兴庆大厦外地面（场地）租用协议解除告知函》无效，并要求大兴置业公司向其返还已收取租赁费68000元并赔偿损失22235元的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告(反诉被告)陕西大兴置业发展有限公司与被告(反诉原告)陕西星八达汽车租赁有限公司于2015年4月26日签订的《兴庆大厦外地面（场地）租用协议》已于2016年11月4日依法解除。二、本判决生效之日起十五日内，被告(反诉原告)陕西星八达汽车租赁有限公司支付原告(反诉被告)陕西大兴置业发展有限公司合同期限内的未付租赁费2170元及自2016年11月8日至生效判决确定之日的场地占用损失（按每月3166.70元标准支付）。三、驳回原告(反诉被告)陕西大兴置业发展有限公司要求被告(反诉原告)陕西星八达汽车租赁有限公司支付违约金38000元的诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)陕西星八达汽车租赁有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费950元，由被告陕西星八达汽车租赁有限公司负担650元，由原告陕西大兴置业发展有限公司负担300元（此款原告已经预付，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。反诉费1028元，被告陕西星八达汽车租赁有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理中，关于兴庆大厦的所有权属，大兴置业公司表示该大厦的所有权证书正在办理中，各个业主均未取得产权证书，星八达公司表示个别业主正在自行申请办理。关于小区业主委员会是否成立，星八达公司表示不清楚，大兴置业公司表示该小区没有成立业委会，其作为开发商已委派金源物业公司对小区进行管理。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，大兴置业公司与星八达公司于2015年4月26日签订的《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务，并享有相应权利。合同签订后，大兴置业公司已将租赁场地交于星八达公司使用，但星八达公司未依照合同约定缴纳租金。大兴置业公司遂于2016年11月4日向星八达公司送达解除告知函，星八达公司于当日收到该解除通知，故原审判决认定双方所签《兴庆大厦外墙面（场地）租用协议》已于2016年11月4日解除一节，并无不当。因星八达公司于合同解除后未在大兴置业公司限定期限内（2016年11月7日）办理撤场、搬离手续，故原审判决判令星八达公司支付拖欠的租金2170元，并按每月3166.70元的标准支付自2016年11月8日至判决生效之日的场地占用损失一节，亦无不妥。关于双方场地腾交事宜一节，因大兴置业公司明确表示其另行主张权利，故本案不予涉及。至于星八达公司上诉称，涉案场地和房屋应为全体业主所有，大兴置业公司无权出租，涉案租赁协议无效且已收取的租赁费应予退还一节，因双方对本案所涉“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”系“代征用地”的事实均无异议，现该代征用地尚未移交相关行政主管部门进行管理，即大兴置业公司对“兴庆大厦外建筑红线区域内地面场地”及“功能房（监控室）”仍有管理、维护职责，并由星八达公司经营使用至今，且星八达公司亦未能提供充分证据证明大兴置业公司不享有相关出租权，故对其上诉请求依法不予支持。综上所述，星八达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3006元，由陕西星八达汽车租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年十月十三日书记员  孙婉侠