咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0402民初2749号原告：高亚亚，女，1963年1月24日出生，住咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：刘波海，男，1962年5月18日出生，汉族，住咸阳市秦都区。被告：咸阳市秦都区城市建设征收补偿办公室，住所地咸阳市秦都区政府*楼。负责人：梅孝利，系该办公室副主任。委托诉讼代理人：白枫，系陕西世创律师事务所律师。第三人：咸阳大秦房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区人民东路38号西亚大厦14层1号房，统一社会信用代码91610400783673171J。法定代表人：崔秀玲，系公司执行董事。委托诉讼代理人：曹宏，系陕西同步律师事务所律师。原告高亚亚与被告咸阳市秦都区城市建设征收补偿办公室（以下简称秦都城建补偿办）、第三人咸阳大秦房地产开发有限公司（以下简称大秦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高亚亚的诉讼代理人刘波海，被告秦都城建补偿办的诉讼代理人白枫，第三人大秦公司的诉讼代理人曹宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、第三人依据《房屋拆迁产权调换协议》约定内容，签订《咸阳市商品房买卖合同》，立即办理房屋产权登记备案手续;2、被告与第三人支付逾期办证违约金68000元（从2014年9月25日起至2016年12月22日办理初始登记止）;3、承担诉讼费。事实和理由：2010年10月28日，原、被告签订《房屋拆迁产权调换协议》，被告对原告拆迁进行产权调换安置。协议约定，原告交付原房屋及产权证，补偿252872元，以旧城改造项目即现在的房屋进行产权调换安置。双方对调换安置房屋的房号、价格、差价、结算、交付期限及违约责任等进行约定，其中约定被告在房屋交付使用270天内完成办理权属登记资料备案，逾期按补偿金额每月1%支付违约金。协议还约定，本宗土地招、拍、挂完成后，被告对原告的安置义务，由摘牌人代为履行。后第三人摘牌取得该宗土地，与咸阳市旧城改造工作领导小组办公室签订《滨河路东地块协议》，还向被告出具了承诺书，表明自愿代为履行被告与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议》相关责任。2013年12月29日，第三人向原告交付了房屋，原告补交了房屋差价款177140元，第三人同时还收取了维修基金、契税、办证工本费等15801元以及办理房屋产权登记所需的相关资料。第三人交房后一直未办理房屋登记相关手续，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告秦都城建补偿办辩称，1、《房屋拆迁产权调换协议》约定的办理房屋产权证书及违约金条款无效;2、拆迁土地招拍挂后,《房屋拆迁产权调换协议》约定被告的权利义务已由摘牌人享有承担，原告要求咸阳市秦都区旧城改造指挥部办公室承担违约金，没有法律依据。第三人大秦公司述称，1、房屋权属登记不等于房地产权属证书，是两个不同的概念，是不同的行为；2、第三人向原告交房的时候已经具备房屋权属登记的资质；3、原告房屋没有办理权属登记是原告的原因造成的，这个需要双方按照房地局的规定签订合同及缴纳部分费用，由于原告没有办理各项手续，所有没有办理权属登记；4、第三人在原告拆迁时另行补偿了原告46000元。综上，本案是由原告原因导致的，请求法院驳回原告的诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《房屋拆迁产权调换协议》、收条。证明协议对双方权利、义务已有约定，原告已履行了其义务，被告未全面履行拆迁安置义务。2、交房公告及原告交费收据。证明第三人2013年12月29日交房，其行为表明愿意履行拆迁安置义务；原告交付了房屋差价款及办理房屋产权登记的相关费用，第三人应于2014年9月23日前办理房屋权属登记备案，逾期承担违约责任。3、《滨河路东地块项目拆迁改造协议书》、《成交确认书》、《咸阳市城中村棚户区改造建设协议》、《承诺书》。证明第三人应履行《房屋拆迁产权调换协议》中被告的所有拆迁安置义务4、咸阳市商品房预售许可证。证明第三人在2013年8月2日已取得销售房屋权利，但第三人有意拖延履行《房屋拆迁产权调换协议》义务，拖延办理房屋权属登记的备案，不与原告签订商品房购房合同。5、原告督促签订商品房购房合同通知。证明原告曾于2016年8月12日、2017年4月7日两次督促第三人签订购房合同，第三人拒绝依照《房屋拆迁产权调换协议》约定内容签订商品房买卖合同，拖延办理房屋权属登记备案，构成违约，应承担违约责任，支付违约金。6、咸阳市中级人民法院（2017）陕04民特10号《民事裁定书》。证明咸阳仲裁委员会违反仲裁程序，撤销咸阳仲裁委员会作出的咸仲字（2015）第250号《裁决书》，证明目本诉讼符合法律规定。被告围绕其辩称请求依法提交了如下证据：1、《房屋拆迁产权调换协议》。证明协议约定，本协议连同附件自本宗土地招拍挂完成之日起，由摘牌单位代为履行甲方的所有安置义务。2、《咸阳市城中村棚户区改造建设协议》。证明第三人取得本案争议的房屋所在土地使用权，进行开发建设。3、《承诺书》。证明第三人承诺自愿承担履行《房屋拆迁产权调换协议》中咸阳市秦都区旧城改造办公室的所有履约责任。4、成交确认书、土地使用权招拍挂信息。证明第三人于2013年1月14日土地使用权招拍挂中摘牌，取得拆迁土地使用权，《房屋拆迁产权调换协议》的权利义务应由摘牌人第三人享有承继。第三人围绕其答辩意见依法提交了如下证据：1、咸阳市商品房预售许可证。证明在2013年8月起第三人就具备房屋销售条件，对第三人开发的房屋具备向咸阳市房地产管理部门进行房屋权属登记。2、《中华人民共和国契税暂行条例》、《陕西省住宅专项维修基金管理实施细则》、《咸阳市秦都区税务局契税减免证明》。证明契税及维修基金均按国家及政府规定标准缴纳，而且和原告同样的拆迁安置房，要不然全额缴纳契税，要不然买受人要在税务部门开具契税减免证明，但原告未能办理相关减免证明，为不能办理登记的原因之一。3、咸阳市网签备案合同样本。证明对房屋权属登记网签备案必须按照咸阳市房产管理部门的规定要求进行，所以原告的特殊要求不能满足，无法确定合同及办理网签备案权属登记，责任由原告自己承担。4、补偿款领条。证明在2010年10月28日，第三人除了按政府规定的拆迁补偿款之外，额外给原告补偿46000元，原告的其他非理要求法院不能给予支持。根据原告申请，本院在咸阳市不动产登记中心调取的不动产查询证明单。查询结果：大秦御港城3号楼申请办理初始登记时间为2016年12月22日。对原告所举的证据1-6，被告及第三人质证表示：对证据的真实性无异议，对第3、6证据证明问题无异议，对其他证据证明目的有异议。被告认为，按照《房屋拆迁产权调换协议》及第三人的《承诺书》，被告的权利义务已由摘牌人享有承担。第三人认为未办理房屋权属登记备案手续责任在原告，原告未向第三人提交契税免交部分证明。对被告所举的证据1-4，原告及第三人对真实性无异议，对证明目的有异议。对第三人所举证据1-4，原、被告对证据1、4真实性无异议，证明目的有异议。对证据2、3不认可，原告认为办理契税减免是由第三人办理。证据4的补偿款是装修补偿款。对本院在咸阳市不动产登记中心调取的不动产查询证明，原告、被告、第三人质证表示均无异议。对原、被告及第三人所举证据，本院认定如下：原告所举证据1-6、被告所举证据1-4、第三人所举证据1具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。其他证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院在咸阳市不动产登记中心调取的不动产查询证明，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，协议约定：原告交付原房屋及产权证，补偿252872元，以旧城改造项目即现在的房屋进行产权调换安置。双方对调换安置房屋的房号、价格、差价、结算、交付期限及违约责任等进行约定，其中第七条第2项约定，甲方应当在房屋交付使用后，270天内办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，造成乙方不能取得房屋产权证书的，甲方按补偿金额每月1%向乙方支付违约金；第十三条约定，本协议连同附件自本宗土地招、拍、挂完成之日起，由摘牌单位代为履行甲方的所有安置义务。随后第三人向被告出具《承诺书》一份，声明由第三人自愿承担滨河路东地块项目征迁补偿安置协议中被告的所有履约责任。2013年元月14日，第三人摘牌取得该宗土地。2013年12月29日，第三人向原告交付了房屋，原告补交了房屋差价款175010元，第三人同时还收取了原告维修基金、契税、办证工本费、天然气初装费、有线电视初装费等共计17931元。2016年12月22日，第三人在咸阳市不动产登记中心申请办理大秦御港城3号楼初始登记。因双方就合同约定的内容不能达成一致意见，原告与第三人至今未签订商品房买卖合同。另查,被告咸阳市秦都区城市建设征收补偿办公室,原名称为秦都区旧城改造指挥部办公室。原告诉请如前。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同当事人按照约定全面履行自己的义务。在原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》第十三条中已明确约定：“本协议连同附件自本宗土地招、拍、挂完成之日起，由摘牌单位代为履行甲方的所有安置义务”。该约定实质为原告同意，被告将自己在协议中的所有权利、义务一并转让给第三人，故对于该协议的违约内容，应由第三人承担相应的违约责任。原告要求第三人办理房屋产权登记备案手续及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三人在房屋交付使用后，270天内未给原告办理权属登记的资料报产权登记机关备案，非第三人一方责任，故原告请求的违约金损失从2014年9月25日起计算至2016年12月22日第三人申请办理初始登记之日止计算较为公平合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条之规定，判决如下：一、第三人咸阳大秦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告高亚亚办理房屋所有权转移登记的相关手续报送不动产登记机构办理申请登记（报送资料以《房屋登记办法》为依据），逾期每月按252872元的1％向原告高亚亚支付违约金。二、第三人咸阳大秦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高亚亚支付违约金68000元（以252872元为基数，自2014年9月25日起至2016年12月22日止。按月1%计算）。三、驳回原告高亚亚对被告咸阳市秦都区城市建设征收补偿办公室的诉讼请求。四、驳回原告高亚亚其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1992元，原告已预缴，由原告高亚亚承担447元，由第三人咸阳大秦房地产开发有限公司承担1545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  秦小娥人民陪审员  王增明人民陪审员  李晓兰二〇一七年十月九日书 记 员  冯 松附：相关法条及执行提示：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。