福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初8299号原告：厦门三丰物业服务有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路1036号四楼A39，统一社会信用代码913502007760158407。法定代表人：周建灵，执行董事。委托诉讼代理人：卢耿贤、刘露，福建开元大同律师事务所执业律师。被告：薛迪，女，1981年10月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告厦门三丰物业服务有限公司（以下简称三丰物业公司）与被告薛迪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘露及被告薛迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令薛迪向三丰物业公司支付拖欠的物业服务费1056.45元及滞纳金（以欠缴的物业服务费为基数，自每季度第三个月最后一日起，按日千分之三的标准分段计算至实际付款之日止）；2.判令薛迪向三丰物业公司支付拖欠的2016年4月1日至2016年9月30日的房屋公共维修金126.77元及滞纳金（以欠缴的房屋公共维修金为基数，自每季度第三个月最后一日起，按日千分之三的标准分段计算至实际付款之日止）；3.判令薛迪向三丰物业公司支付2016年1月1日至2016年6月30日的水电公摊费290.81元及滞纳金（以欠缴的水电公摊费为基数，自下季度首月16日起按日千分之三的标准计至实际付款之日止）。事实和理由：薛迪于2013年1月1日与厦门崇峻置业有限公司购买思明区厦禾路985号618单元房产（即厦门金鹏花园副楼4跃夹层618单元，面积70.43平方米）。同日，薛迪与三丰物业公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定三丰物业公司向包括薛迪购买的房产在内的厦门金鹏花园小区业主提供物业服务，物业服务收费标准为：带电梯住宅按建筑面积2.5元/月·㎡，房屋公共维修金按建筑面积0.3元/月·㎡；如未按约定的收费标准和时间交纳有关费用，三丰物业公司有权要求补交并从逾期之日起按日千分之三加收滞纳金。2013年6月22日厦门崇峻置业有限公司向薛迪交付房屋。前述物业服务合同签订后，三丰物业公司依约为厦门金鹏花园小区提供物业服务。但薛迪作为小区房屋的业主，经三丰物业公司多次催讨，至今仍然拖欠物业服务费、房屋公共维修金、水电公摊费用。薛迪辩称，三丰物业公司物业管理不善，主要存在以下问题：1.其所居住房子位于金鹏花园主楼与副楼之间，主楼和副楼之间存在一条收缩缝，属于住宅共用部位。每逢雨天该收缩缝漏水导致其主卧室墙体常年处于渗水潮湿状态。其多次向三丰物业公司反映，但三丰物业公司只维修了走廊墙体漏水的部位，而没有维修同一条收缩缝靠近其主卧室的漏水部位，违反了合同中约定的物业公司应对房屋公共部位进行维护、修缮和管理的义务；2.三丰物业公司并未将每半年的房屋公共维修金收支情况及专款专户账户进行公示；3.三丰物业公司未启用消防安全系统，存在严重的安全隐患；4.三丰物业公司并未就物业服务等级和物业公共服务费收费标准向厦门市物价局备案，没有收费依据；5.三丰物业公司曾多次违法对包括其在内的部分业主家中进行强行断电，专横霸道引发业主强烈不满；6.三丰物业公司并未对电梯进行维护，经常造成电梯停用。鉴于三丰物业公司的管理存在上述问题，其拒绝缴纳物业服务费、房屋公共维修金、公摊水电费用及滞纳金，且其诉求的日千分之三的滞纳金计算标准缺乏法律依据，即使得到支持也应当予以调低，按照银行存款利率计算。本院经审理认定事实如下：薛迪系厦门市思明区厦禾路985号618室房屋业主，房屋建筑面积为70.43平方米，房屋性质为带电梯住宅。2013年1月10日，薛迪与三丰物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由甲方（三丰物业公司）为讼争房屋所在的金鹏花园小区（城立方）提供物业管理服务，委托管理期限自双方签字之日起生效至首届业委会成立并与物业管理企业签订《物业服务合同》生效之日止。物业管理服务的内容包括：共用部位的维修、养护和管理；共用设施的运行、维修、养护和管理；共用部位的清洁卫生、垃圾收集及清运；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序的管理；公共秩序维持安全防范事项等。物业服务费的收费标准：带电梯住宅按建筑面积2.5元/㎡·月收取；房屋公共维修金的收费标准：带电梯住宅按建筑面积0.3元/㎡·月收取。乙方（薛迪）应于每月的15日前履行交纳物业服务费及其他费用的义务。如违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日千分之三加收滞纳金。合同签订后，三丰物业公司依约为金鹏花园小区提供物业管理服务。2013年6月22日，薛迪接收入住讼争房屋。2014年3月14日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于金鹏花园和锋尚大道物业服务收费有关事项的通知》（厦价房【2014】16号文件），规定金鹏花园的房屋公共维修金的收费标准为：住宅每月0.3元/平方米；物业服务费的收费标准为：住宅每月2.5元/平方米。2016年9月30日，三丰物业公司退出金鹏花园小区物业管理。另查明，薛迪未缴纳2016年4月1日至2016年9月30日的物业服务费、房屋公共维修金及2016年1月1日至2016年6月30日的公摊水电费。三丰物业公司为其代垫了2016年1月、2月、3月、5月的公摊水费及2016年1月至2016年6月的公摊电费。以上事实，有三丰物业公司提交的《前期物业服务合同》、《厦门“金鹏花园”收房承诺书》、《用户守则》、厦价房【2014】16号文件、土地房屋登记卡、《情况说明》、《金鹏花园物业服务收费备案证明》、金鹏花园2016年1月、2月、3月、5月公摊水费发票及2016年1月至2016年6月的公摊电费发票及双方的庭审陈述为证，薛迪对三丰物业公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。庭审中，薛迪围绕其答辩意见提交了以下证据：证据1、其主卧室漏水照片六张，拟证明金鹏花园主楼与副楼之间的收缩缝漏水导致其家中主卧室墙体潮湿渗水，其与三丰物业公司交涉多年仍未给予维修；证据2、漏水后维修过的走廊墙体照片两张，拟证明三丰物业公司只维修走廊区域的漏水，但对主楼与副楼的收缩缝却从未进行维修。三丰物业公司对上述证据的表面真实性无异议，但认为薛迪家中漏水的原因系其擅自改变精装房造成的，与收缩缝漏水无关。本院分析认为，从薛迪提供的照片可以证明，其所居住的房子位于金鹏花园主楼与副楼之间，主楼和副楼之间存在一条收缩缝，该收缩缝存在漏水，导致其主卧墙体潮湿渗水，墙皮膨胀剥落。收缩缝属于房屋主体公共部分，依据《前期物业服务合同》约定，三丰物业公司应对共用部位进行维修、养护和管理，现三丰物业并未提交证据证明其对该收缩缝进行修缮，对于其提出的漏水系薛迪擅自改变精装房造成的这一质证意见亦未提交相应的证据予以证明，故本院对其质证意见不予采纳。本院认定，三丰物业公司的物业管理存在瑕疵。本院认为，薛迪与三丰物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对全体业主和物业使用人均有约束力。薛迪作为金鹏花园小区的业主之一，接受了三丰物业公司提供的物业管理服务，应按照合同约定的物业服务费收费标准缴纳物业服务费。现三丰物业公司要求薛迪支付2016年4月1日至2016年9月30日物业服务费1056.45元（2.5元/㎡·月×70.43㎡×6个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因三丰物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求薛迪支付物业服务费滞纳金的诉讼请求本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业只是代收人，三丰物业公司已于2016年9月30日退出金鹏花园小区，不再为金鹏花园提供物业管理服务，已丧失代收资格，故其要求薛迪支付2016年4月1日至2016年9月30日的房屋公共维修金并支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另，三丰物业公司提供了金鹏花园小区2016年1月1日至2016年6月30日期间的公摊水电费明细表、2016年1月1日至2016年6月30日公摊电费发票、2016年1月、2月、3月、5月公摊水费发票及相应的计算依据等证据，证明其为薛迪垫付2016年1月1日至2016年6月30日止的公摊电费277.93元及2016年1月、2月、3月、5月公摊水费7.99元。因三丰物业公司未提交2016年4月及2016年6月的公摊水费发票，无法证明其为薛迪代垫了2016年4月及2016年6月的公摊水费，故本院对其要求薛迪支付2016年4月公摊水费2.52元及2016年6月公摊水费2.37元的诉讼请求不予支持。薛迪应支付三丰物业公司自2016年1月1日至2016年6月30日为其代垫的公摊水电费为285.92元（277.93元+7.99元）。薛迪未按期向三丰物业公司支付上述公摊水电费已构成违约，三丰物业公司要求按合同约定的日千分之三的标准计算公摊水电费的滞纳金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。薛迪抗辩应调低滞纳金的计算标准、按银行同期存款利率进行计算的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、薛迪应于本判决生效之日起十日内向厦门三丰物业服务有限公司支付厦门市思明区厦禾路985号618室房屋自2016年4月1日至2016年9月30日的物业服务费1056.45元、公摊水电费285.92元及逾期付款滞纳金（以每季度欠缴的公摊水电费为基数，自第二季度的首月16日起按日千分之三的标准分段计算至实际付款之日止）；二、驳回厦门三丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由厦门三丰物业服务有限公司负担3元，薛迪负担22元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吕逗秋二〇一七年十月十一日代书 记员  林雅静附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。