江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终1606号上诉人（原审第三人）：王娟，女，1983年2月13日出生，汉族，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：章明，江西开河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张业超，男，1980年9月14日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：张毅，江西支点律师事务所律师。原审被告：王谷曼，女，1981年1月22日出生，汉族，住九江市开发区。上诉人王娟因与被上诉人张业超、原审被告王谷曼房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王娟的委托诉讼代理人章明、被上诉人张业超的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王娟上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、判令被上诉人承担本案一、二审受理费。事实和理由：1、本案案由为租赁合同纠纷，一审认定上诉人承担法律责任，突破了合同相对性原则；2、一审追加上诉人为第三人错误。上诉人系领取营业执照的个体工商户，应以营业执照上登记字号即浔阳区金猪宝宝婴儿游泳馆三部为当事人；3、一审错误送达是导致上诉人一审未出庭的主要原因；4、一审未审查被上诉人主体资格，王谷曼一审已提出其是与九江爱婴宝商贸有限公司（以下简称爱婴宝公司）签订房屋租赁合同。事实上，上诉人就涉案房屋一直与爱婴宝公司发生往来；5、一审认定的租金标准及支付的截止时间无法律依据。爱婴宝公司已于2016年4月21日注销，后涉案门面停水停电一直处于无法使用状态，上诉人未收到该公司关于权利义务继受人是何人的通知；6、因上诉人一审未出庭，未提出诉讼时效抗辩，上诉人认为本案应适用一年的诉讼时效。张业超辩称，1、上诉人王娟实际承租使用了涉案房屋经营金猪宝宝婴儿游泳馆，答辩人一审已提供视听资料、租金支付凭证予以证实，且王娟的上诉状中亦自认承租使用涉案房屋的事实；2、答辩人在本案中具有原告主体资格。涉案房屋是答辩人从房东处承租后部分分租给上诉人，案涉租赁合同亦由答辩人签订。因答辩人为爱婴宝公司法定代表人，故委托爱婴宝公司代为收取王娟支付的租金和水电费，不影响答辩人作为出租人在本案中行使原告的权利；3、关于诉讼时效，上诉人一审经合法传唤不到庭，应对未提出诉讼时效抗辩承担法律后果。且因上诉人欠付租金的法律事实处于持续状态，答辩人多次催缴租金未果，故上诉人提出诉讼时效抗辩意见不能成立。张业超向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告及第三人支付截止至2016年4月30日所欠租金54186元，并按每月2%承担滞纳金至还清之日止；3、被告及第三人按每月3102元/月支付自2016年5月1日至返还租赁房屋时止的租金；4、被告及第三人支付截止2016年4月18日所欠水电费49597元；5、本案诉讼费用由被告及第三人承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于九江市开发区长江大道234号一楼商业门面出租给被告，面积为66平方米，租金35元/平方米，每年递增4元/平方米，租金按季度收取，租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，如被告逾期交付租金原告可按每日3%收取滞纳金，被告区域内水电费自负，租房保证金为5000元。合同签订后，被告并未使用该房屋，而由第三人在该门面经营金猪宝宝婴儿游泳馆，并按原、被告合同约定的金额支付租金至2014年9月30日。此后，因原告多次催讨房屋租金未果，故诉来一审法院。一审法院认为，原告虽与被告签订《房屋租赁合同》，但租赁房屋是由第三人承租使用，并以金猪宝宝婴儿游泳馆的名义对外营业，原、被告之间并未履行该《房屋租赁合同》，故原告要求解除与被告的《房屋租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持；原告诉请要求被告返还房屋及支付租金等诉请，一审法院均不予支持。第三人实际承租讼争房屋并以金猪宝宝婴儿游泳馆名义对外营业后，其实际按照原告与被告签订的《房屋租赁合同》予以履行，其与原告已形成租赁合同关系，第三人未按时支付房屋租金属违约行为，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。因第三人的违约行为，原告的损失即房屋租金，故原告要求第三人返还租赁房屋、支付租金及延期腾房占有使用费的诉请，一审法院予以支持，原告要求支付滞纳金诉请一审法院不予支持。对原告诉请的水电费，因其未提交证据证实第三人使用水电费的金额，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、解除原告张业超与被告王谷曼于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告张业超要求被告王谷曼支付房屋租金、滞纳金、水电费的诉讼请求；三、第三人王娟在本判决生效后五日内将其承租使用的位于九江市开发区长江大道234号一楼门面返还给原告张业超；四、第三人王娟在本判决生效后五日内按2310元/月的标准向原告张业超支付自2014年10月1日至返还房屋时止的延期腾房占有使用费；五、驳回原告张业超要求第三人王娟支付滞纳金及水电费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，由第三人王娟负担。二审中，上诉人王娟提供浔阳区金猪宝宝婴儿游泳馆三部营业执照、爱婴宝公司企业信息以及上诉人与爱婴宝公司银行付款账单，证明上诉人与爱婴宝公司发生相关经济往来，与张业超无关。张业超经质证认为，1、浔阳区金猪宝宝婴儿游泳馆三部营业执照载明的经营场所与涉案房屋无关，因涉案房屋所经营的金猪宝宝游泳馆未提供营业执照，故承租人只能是经营者王娟个人；2、张业超作为原爱婴宝公司的法定代表人，委托该公司收取王娟的部分租金和水电费并无不当。张业超二审提供视听资料及其与涉案房屋所有人之间签订的房屋租赁合同，证明张业超是涉案房屋的第一承租人，涉案房屋现仍由上诉人经营的金猪宝宝婴儿游泳馆占有使用。对上述证据，王娟质证认为，涉案房屋目前由其占用但未使用，张业超与房东签订的租赁合同不能排除涉案房屋是由上诉人向爱婴宝公司租赁。二审查明，张业超作为承租人与涉案房屋所有权人签订的房屋租赁合同租赁期从2011年5月11日起至2019年5月16日止。涉案房屋由王娟经营的金猪宝宝婴儿游泳馆占用至今，未办理工商营业执照。对一审法院查明的其他相关事实，双方当事人未提出异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、当事人是否为涉案房屋的租赁合同双方；2、一审认定的租金标准及支付的截止时间是否适当；3、王娟提出关于本案诉讼时效的上诉理由能否成立。关于焦点一，张业超、王谷曼于2012年12月31日签订《房屋租赁合同》，王娟确认王谷曼未承租使用该涉案房屋，王娟实际承租经营金猪宝宝婴儿游泳馆，并按合同约定交纳房屋租金及水电费。因涉案房屋所经营的金猪宝宝婴儿游泳馆未办理工商营业执照，应由金猪宝宝婴儿游泳馆经营者王娟作为房屋租赁合同实际承租人。王娟提出应以浔阳区金猪宝宝婴儿游泳馆三部作为本案当事人，缺乏法律依据，本院不予采纳。王娟认为本案的出租人应为爱婴宝公司，因涉案房屋租金和水电费是向爱婴宝公司支付。本院认为，王娟未与爱婴宝公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，其使用涉案房屋的基础事实源于张业超与王谷曼签订的《房屋租赁合同》，王娟亦是按该房屋租赁合同约定支付租金及水电费，张业超对王娟向爱婴宝公司交纳的部分租金和水电费均予认可，应当视为王娟是向张业超指定账户履行房屋租赁合同义务，该支付行为不影响涉案房屋的租赁合同关系。关于焦点二，张业超与王谷曼签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋面积为66平方米，租金35元/平方米，每年递增4元/平方米，租金按季度收取，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止。关于租金标准，根据上述合同约定，实际承租人王娟应支付2013年租金为2310元/月（66平方米×35元/平方米），2014年为2574元/月（66平方米×39元/平方米），2015年为2772元/月。因张业超对一审判令从2014年10月1日至返还房屋时止的延期腾房占有使用费按2310元/月不持异议，本院予以维持；关于支付的截止时间，王娟称租金从2013年1月6日付至2014年7月1日，张业超认可王娟租金付至2014年9月30日，应从2014年10月1日起计付租金损失。据此，一审认定的租金标准及支付的截止时间不违反法律规定。关于焦点三，二审应当围绕一审诉请的事实、证据及法律适用进行。一审中，王娟经依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证及抗辩权利。故王娟在二审中以原审原告超出诉讼时效作为上诉理由，不属于二审审理范围。故王娟的该项上诉理由，不能成立，本院不予采信。综上所述，王娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3096元，由上诉人王娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一七年十月十日书记员  殷亮亮