四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初2435号原告：四川蒲江方圆置业有限公司。住所地：四川省成都市蒲江县。法定代表人：崔建业，董事长。被告：王建东，男，1974年1月14日出生，汉族，住四川省金堂县。原告四川蒲江方圆置业有限公司（下称蒲江方圆公司）与被告王建东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒲江方圆公司的法定代表人崔建业、被告王建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲江方圆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业公共服务费1307.83元；2、判令被告支付违约金，以1307.83元为本金，从违约之日起按照年利率35%计算至付清之日止；3、判令被告支付因违约造成原告的损失500元；4、保留追诉其他业主或物业使用人拖欠物业公共服务费的权利；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：情芳华木小区是一安置小区，被告均系情芳华木小区的开发安置受益主体，情芳华木小区开发、安置、受益方，为提高集中安置农户的生活品质，引入市场化的竞选机制，塔基社区、中和路社区、沱源社区于2011年9月14日通过比选，与原告签订《前期物业服务委托合同》，并在小区公示，得到小区全体业主的认可，使原告成为情芳华木小区的物业服务企业，后又小区业委会由于原告续签《物业服务合同》。原告按约定提供物业服务。但被告未按照《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》向被告足额交付物业公共服务费。由于开发商未按国务院物业管理条例向原告提交相关资料，原告多次将三社区、开发商、政府、业委会告上法庭。被告经原告多次催收，拒不缴纳物业服务费，已经构成违约。被告王建东辩称，第一，涉案房屋不是被告所有，是被告的父亲王成根的房子，第二，被告的父亲在世时从未说过欠付物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告应当经书面催交物业费后再行起诉，原告未提交催交就提起诉讼，于法无据。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：位于金堂县赵镇十里大道的情芳花木小区是拆迁安置小区，2011年10月10日，小区所涉社区金堂县赵镇沱源社区泰吉社区、金堂县赵镇泰吉社区、金堂县赵镇中河路社区（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业委托合同》，约定由原告向集中安置.情芳花木小区提供物业服务。合同第七条约定：乙方根据物业的使用性质和特定及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取公告服务费。情芳花木小区业主管理费补贴部分，从县国资办委托赵镇政府管理的安置小区门面收益中按逐年（5年）国度（减少）的方式予以补贴解决。小区住宅用房：0.45元/月.平方米，商业用房：1.0元/月.平方米（商业用房业主与服务企业签订服务协议具体约定）。政府补贴：第一年：政府财政补贴0.25元/月.平方米，业主自筹缴纳0.20元/月.平方米。第二年：政府财政补贴0.20元/月.平方米，业主自筹缴纳0.25元/月.平方米。第三年：政府财政补贴0.15元/月.平方米，业主自筹缴纳0.30元/月.平方米。第四年：政府财政补贴0.10元/月.平方米，业主自筹缴纳0.35元/月.平方米。第五年：政府财政补贴0.05元/月.平方米，业主自筹缴纳0.40元/月.平方米。业主缴纳部分：第一年业主缴纳部分在业主领取钥匙时全额交付社区，由社区按月向乙方拨付业主应缴纳部分物业服务费。合同第十条约定：物业服务费用的缴纳方式及时间：甲方即政府补贴部分应在每月10日前交清当月物业服务费；业主或使用人按年缴方式缴纳，应在每年首月履行缴纳义务。甲方逾期交纳和业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起，违约方每日按应交金额千分之五收取违约金。2013年1月10日，金堂县赵镇情芳花木第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定原告继续为情芳花木小区提供物业服务，合同期限为两年，自2012年9月15日起至2014年9月14日止，合同第七条约定：乙方根据物业的适用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主和赵镇政府收取公共服务费用，物业服务费的构成：2012年9月15日至2013年9月14日政府财政补贴0.25元每月每平方，余下部分由业主自筹交纳。以后每一年合同期内政府财政补贴递减0.05元/月.平方米，业主自筹缴纳递增0.05元/平方米。第三年政府财政补贴待政府研究后按实际标准执行。住宅建筑区划内：住宅用房：0.45元/月.平方米；非住宅用房：向业主或租用人收取1.00元/月.平方米。合同第十一条约定：物业服务费（物业服务资金）按年缴纳，业主应在签订合同后首月全额履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：违约方每月按应缴纳的千分之三向乙方支付违约金。涉案小区x栋x单元x楼x号，原安置户为王成根，该房屋面积80.73平方米，王成根于2013年12月26日去世，被告王建东是王成根的法定继承人。王成根于2012年1月11日代王成根领取涉案发房屋钥匙。王成根去世后，房屋由被告继承使用。王成根及被告自领取涉案房屋钥匙后，均未向原告缴纳物业管理费。2015年8月15日，原告通过邮政国内挂号信函方式向被告及王成根催交2011年9月15日至2014年9月14日期间物业费831元。另查明，王建东因物业服务合同纠纷于2014年7月18日在本院起诉蒲江方圆公司，诉称蒲江方圆公司未按照物业服务合同提供物业服务，主张返还已缴纳的物业服务费873元，本院作出（2014）金堂民初字第2154号民事判决书，王建东不服该判决，上述于四川省成都市中级人民法院，该院作出（2014）成民终字第6064号民事判决书，认定虽然蒲江方圆公司在履行物业服务中，有不到位情形，但本案现有证据不能证明蒲江方圆公司相关工作不到位的程度已经构成了对物业服务合同第五条的根本违反，王建东主张返还物业费873元无法法律和合同依据，判决蒲江方圆公司返还因多计算面积及时间多收取的物业服务费78元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。开发商签订的前期物业服务合同及业主委员会签订的物业服务合同，对小区全体业主具有效力。原告为被告所在小区提供物业服务，物业所有人或使用人应当按照约定交纳物业服务费。原告与社区于2011年10月10日签订前期物业服务合同，被告于2012年1月11日代其父亲王成根领取钥匙，而合同约定，业主在领取钥匙时缴纳第一年物业服务费，原告主张自2011年9月15日收取物业费，无合同依据。涉案小区物业费应自2012年1月11日开始缴纳，其中2012年1月11日至2013年9月14日物业服务费计算标准为0.2元每平方米，2013年9月15日至2014年9月14日物业服务费计算标准为0.25元每平方米。关于物业费承担主体问题。涉案房屋安置人王成根于2013年12月26日去世，被告王建东为王成根法定继承人，且未放弃继承，应对王成根生前的债务在继承遗产实际价值范围内承担给付义务，王成根去世后，被告王建东作为涉案房产继承人及实际控制使用人，应当承担物业费给付义务。故，2012年1月11日至2013年12月26日期间物业费391.34元，由被告王建东作为王成根的继承人在继承财产范围内承担给付义务，2013年12月27日至2014年9月14日期间的物业服务费173.57元，由被告王建东作为涉案房屋继承人、保管使用人承担给付义务。原告主张超出部分费用，与本院查明事实不符，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，原告主张的违约金计算标准过高，计算方式有误，本院依法予以调整。同时考虑原告在提供物业服务时确有部分瑕疵，兼顾公平原则和合同的严肃性，酌定本案违约金自合同到期次日即2014年9月15日起，按照同时贷款利率计算至付清之日止。关于原告主张的损失费500元，无合同依据，本院不予支持。原告关于保留对其他业主或物业使用人追诉的主张，并非一项具体诉讼主张，本院不做处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告王建东于本判决生效之日起十日内在继承王成根遗产实际价值范围内给付原告物业服务费391.34元及违约金（违约金计算方式：以未缴纳物业费391.34元为基数，自2014年9月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、被告王建东于本判决生效之日起十日内给付原告物业服务费173.57及违约金（违约金计算方式：以未缴纳物业费173.57元为基数，自2014年9月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止））三、驳回原告四川蒲江方圆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  欧 莉人民陪审员  朱叙林人民陪审员  兰 宇二〇一七年十月二十四日书 记 员  张丽娟