重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初4767号原告刘萍，女，1963年2月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告石昌织，男，1958年4月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告蒋红梅，女，1969年12月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告刘萍、石昌织与被告蒋红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员李炳灿独任审理。于2017年5月16日、8月25日公开开庭进行了审理。原告刘萍、石昌织，被告蒋红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍、石昌织诉称，原告刘萍与被告蒋红梅于2014年1月1日租赁协议，该协议约定：被告租赁原告住房4套及厂房220平方米。被告从签约后的首次交了租金后，每次都未按时交租金，另外被告多占厂房也未交租金。原、被告产生纠纷，经协商未果，原告刘萍、石昌织遂向本院提起诉讼：1、要求解除双方签订的租赁合同；2、要求被告付清租赁巴南区某号住房四套和房后面土地上的厂房220平方米租金从2016年至2017年4月份租金10个月37500元及其拖欠这期间利息的1.5%，4000元利息；3、要求被告中止租赁合同因违约交付租金，另还多占220平方米以外的厂房的租金从2014年1月1日至今的多占平方米部分，租金20万元；4、要求被告承担本案诉讼费及其所花费人工车旅费2500元(总计24400元)。被告蒋红梅辩称，原告石昌织追认原告刘萍与被告蒋红梅于2014年1月1日签订的租赁合同有效，被告蒋红梅扩建厂房是原告刘萍允许的，现原告要求追收租金200000元，没有合同约定，原告刘萍这么多年一直未提出异议，现以超过两年诉讼时效，不受法律保护。被告蒋红梅没有违约行为，原告擅自要求解除租赁协议，按约定应赔偿被告蒋红梅修建厂房的费用400000元(已折旧)。如按无效合同，所签合同自始无效，涉案土地是原告石昌织于1997年1月13日取得，原告刘萍所签合同为无效合同，造成被告蒋红梅的损失应由原告刘萍承担，被告在交清房屋租金后，可将所建厂房变卖给原告或由原告合理赔偿，请求法院依法判决。经审理查明，2003年10月29日，原告刘萍(甲方)与被告蒋红梅（乙方）签订《房屋土地租赁协议》，该协议约定：甲方将位于巴南区鱼洞大同村一社，巴南区鱼洞丰华路房屋四套和其后面土地1235.5平方米一并租给乙方使用。一、租赁时间：2003年11月1日至2013年10月31日；二、每月租金1500元整，每半年支付一次租金，提前支付；三、协议终止。在租期内双方不得无故终止协议，若确需终止协议，双方须提前三个月告知对方。甲方若提前终止，须负责乙方搬迁费用（不负责由此造成的停产损失）。乙方若提前终止，须支付甲方三个月租金。如遇国家政策性占用，双方自行负责……五、合同期满，乙方应将现建有220平方米平房车间交予甲方，不拆除房屋主电源电线。乙方所拥有的变压器按合同期满时的市价50%转让给甲方，并保证甲方通电；六、合同期满，如果乙方继续使用，甲方不退还乙方办理车间临时建房手续时交纳的临时建房手续费用，如果乙方不继续租用甲方土地，甲方则退还乙方所交纳的临时建房手续费用……2014年1月1日，原告刘萍（甲方）与被告蒋红梅（乙方）签订《房屋土地租赁协议》，该协议约定：甲方将位于巴南区鱼洞大同村一社，巴南区鱼洞丰华路房屋四套和其后面已有220平方米车间一并租给乙方使用。一、租赁时间：2014年1月1日至2018年12月31日；二、每月租金45000元整，每半年支付一次租金，提前支付；三、协议终止。在租期内双方不得无故终止协议，若确需终止协议，双方须提前三个月告知对方。甲方若提前终止，须负责乙方搬迁费用（不负责由此造成的停产损失）。乙方若提前终止，须支付甲方三个月租金。如遇国家政策性占用，双方自行负责……五、合同期满，乙方应将现有使用的车间交予甲方，不拆除房屋内主电源电线。乙方所拥有的变压器按合同期满时的市价50%转让给甲方，并保证甲方通电；六、合同期满，如果乙方继续使用，甲方不退还乙方办理车间临时建房手续时交纳的临时建房手续费用，如果乙方不继续租用甲方土地，甲方则退还乙方所交纳的临时建房手续费用……另查明，1997年6月13日，原告石昌织取得涉案土地(巴国用（97)字第322号国有土地使用证，用地面积1235.5平方米）的使用权。被告蒋红梅租赁原告刘萍的土地后，2003年12月31日，被告蒋红梅与重庆市巴南电力工程安装有限公司签订《施工承包合同》，承包范围：新立电杆3基，新架线路1条，新装50KVA配变一台，工程费用28000元。于2004年修建简易厂房220平方米（合同上写的是220平方米，实际约有250平方米），于2010年修建简易厂房约有250平方米。2002年，石昌织因犯故意杀人罪被判处无期徒刑，2010年4月18日，刘萍与石昌织离婚。石昌织现已刑满释放。庭审中，原告石昌织对原告刘萍与被告蒋红梅于2003年10月29日、2014年1月1日签订的两份《房屋土地租赁协议》均无异议，均认可以上两份租赁合同效力。原、被告当庭对所欠租金予以确认，被告拖欠二原告租金为7000元。2017年8月14日，本院对涉案厂房周围的重庆湛氏机械制造有限公司的厂房租金价格进行走访调查并到现场勘查，该公司的厂房租金由之前的7元/平方米涨至现在的12元/平方米。涉案的土地和厂房系一个封闭的坝子。上述事实，有原、被告到庭的陈述、原告提供的国有土地使用证、《房屋土地租赁协议》两份、询问笔录、照片、付款清单、施工承包合同、(2010)中区民初字第1036号民事调解书等证据在案为据，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告刘萍与被告蒋红梅于2003年10月29日、2014年1月1日签订的两份《房屋土地租赁协议》，租赁标的物为土地使用权及土地上的构建筑物等附着物，涉案土地使用者系原告石昌织，并持有国有土地使用证，被告蒋红梅虽在其租赁的土地上搭建了简易厂房，但结合生产生活需要和实现经济效益，同时原告刘萍、石昌织在庭审中均认可以上两份租赁合同的效力，应当认定以上两份《房屋土地租赁协议》有关房屋四套、土地面积1235.5平方米、附着物220平方米的租赁合同有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现二原告诉请本院要求判令解除双方签订的《房屋土地租赁协议》，虽然该协议约定一方终止协议，须提前三个月告知对方，但二原告并未举示证据证明其提前三个月告知了被告，故不符合合同约定解除条件。被告虽有时没有按时支付租金，但结合所欠租金数额，被告虽有违约行为但并不构成根本违约，故二原告要求解除双方签订的《房屋土地租赁协议》不符合合同的法定解除条件。综上，二原告请求法院判令解除双方签订的《房屋土地租赁协议》既不符合合同约定的解除条件，也不符合合同的法定解除条件，本院不予支持。对二原告请求法院判令被告支付租金37500元及利息4000元的诉讼请求，原被告于2003年10月29日签订的《房屋土地租赁协议》明确约定将土地1235.5平方米租给被告使用，被告在该合同到期后应将自建的220平方米厂房交付于二原告，故二原告有权收取其220平方米厂房的租金，原被告经当庭确认被告所欠租金为7000元，被告应支付给二原告，本院予以支持。由于被告未按合同约定时间支付租金构成违约，被告应赔偿原告的资金占用损失，以7000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至租金付清时为止。对于二原告要求被告支付被告于2010年修建的厂房的租金200000元的诉讼请求，因该厂房系被告自建，原被告2003年10月29日签订的《房屋土地租赁协议》明确约定将土地1235.5平方米租给被告使用。该合同到期后，被告继续租用二原告土地，二原告未提出异议，原被告形成的系不定期租赁合同，且租赁的土地系一个封闭的坝子，被告在其租赁的土地上扩建简易厂房，系对其租赁土地的合理利用，原告刘萍也未提出异议。但对于被告于2010年修建的简易厂房的归属问题，在该合同中并未明确约定，故二原告提出在该合同到期后有权收回后面扩建的厂房，既不符合该合同约定，也不符合民法的公平原则。原被告于2014年1月1日签订的《房屋土地租赁协议》约定，该合同到期后，被告将现有使用的车间交于原告。“现有使用的车间”应包含被告于2004年和2010年修建的所有厂房，根据该合同约定，被告在该合同到期(2018年12月31日)后将现有使用的车间交付于二原告，二原告按照合同约定赔偿被告相关损失。对于被告提出要求二原告赔偿相关损失，可在合同解除后另行起诉。因该厂房系被告自建，二原告在合同到期后对该厂房享有一定利益，且结合本院走访调查周边厂房的租金价格7元-12元/平方米，本案中合同约定的220平方米的月租金45000元，每平方米的租金价格已远超过本院所调查的厂房租金价格。故对二原告要求判令被告支付被告于2010年修建的厂房的租金200000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于二原告主张的交通费2500元，因二原告未提供相关证据予以证明，故本院不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蒋红梅于本判决生效后十五日内支付原告刘萍、石昌织220平方米厂房的租金7000元，资金占用损失以7000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至租金付清时为止；二、驳回原告刘萍、石昌织的其他诉讼请求。案件受理费4960元，减半收取2480元，由被告蒋红梅承担(此款原告已经垫付，被告在本判决生效后十五日内支付原告上述款项时一并支付给原告，本院预收的诉讼费不作清退)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费4960元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓(免、减)交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李炳灿二〇一七年十月九日书记员  李 霞