福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0521民初2946号原告：泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇群青村华文轻工有限公司办公楼二楼204室，统一社会信用代码91350521091372036E。法定代表人：许世坛，总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合律师事务所律师。被告：洪碧珠，女，1974年10月22日出生，汉族，住石狮市。第三人：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。代表人：詹毅，行长。委托诉讼代理人：张雪玲、刘如英，福建旭恒律师事务所律师、实习律师。原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司(简称世茂置业公司)与被告洪碧珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，根据原告世茂置业公司申请，通知招商银行股份有限公司泉州分行(简称招行泉州分行)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂置业公司的委托诉讼代理人张佳威，第三人招行泉州分行的委托诉讼代理人张雪玲、刘如英到庭参加诉讼。被告洪碧珠经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂置业公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2014年12月30日签订的合同编号2014123000133《商品房买卖合同》及相应附件；二、判令被告立即将原告向其开具的销售不动产统一发票原件退还给原告；三、两被告配合原告向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案手续以及预购商品房预告登记注销手续；四、被告洪碧珠支付原告违约金43749.66元（按总房款1458322元的3%计算）；五、被告洪碧珠支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费36000元。事实与理由：被告为购买原告开发的泉州台商投资区·蓝色海湾项目(S2013-17地块)76幢06号商品房，于2014年12月30日与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房建筑面积159.06平方米，总价款1458322元。付款方式为首付加按揭贷款支付，其中被告应于合同签订之日支付首付款438322元，余款102万元由其于同日申请办理按揭贷款并于合同签订后30日内付清；合同附件六补充协议第四条第三款进一步约定“因买受人未按时还款，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或者出卖人还贷通知后15日内(以较早日期为准)仍未偿还(包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等)或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项……”被告于合同签订当日支付首付款。2015年2月9日，原、被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人贷款102万元，并由原告为被告向第三人贷款提供阶段性连带担保责任。后因被告连续多期未按约定偿还贷款本息，原告及第三人多次催促被告按期还贷，被告均未予以理会。被告的行为已严重违反《商品房买卖合同》约定，符合合同约定的解除条件，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担相应责任。被告洪碧珠未作答辩。第三人招行泉州分行述称，原、被告之间的纠纷与第三人无关。案涉《个人购房借款及担保合同》签订后，第三人依约发放贷款。案涉商品房至今未办理抵押登记，第三人至今没有收到他项权证。因被告多次逾期还款，违反《个人购房借款及担保合同》的约定，第三人已向丰泽区人民法院起诉要求被告及其配偶林育彬还款，并要求原告承担连带责任，该案现已进入执行程序。在本院审理过程中，原告相应提供以下证据：证据1即《商品房预售许可证》，以此证明案涉商品房符合预售条件。证据2即合同编号2014123000133《商品房买卖合同》（含附件一至附件六），以此证明原、被告签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。证据3即销售不动产统一发票2份，以此证明原告分别于2015年1月4日、2月13日向被告开具了购房款发票各1份。证据4即《个人购房借款及担保合同》，以此证明被告向第三人按揭贷款102万元，原告为被告提供连带保证。证据5即第三人向原告发出的催告函，以此证明被告连续多期未偿还贷款本息，第三人通知原告对被告的全部债务承担连带清偿责任。证据6即委托代理合同，以此证明原告因提起本案诉讼支出律师服务费36000元。第三人质证称：对证据4即《个人购房借款及担保合同》的真实性无异议，但第三人已就该合同向法院提出诉讼，经法院判决已进入执行程序；对证据5即催告函、委托代理合同均无异议。其他证据由法院认定。第三人当庭提交(2016)闽0503民初7321号民事判决书及法律文书生效证明、受理执行案件通知书各1份，以此证明因被告未依约偿还贷款，第三人已就案涉《个人购房借款及担保合同》起诉，丰泽区人民法院判决被告及其配偶林育彬偿还尚欠全部借款本息，本案原告负连带清偿责任。该民事判决已发生法律效力，第三人已向法院申请执行。原告质证称：无异议。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，有相关当事人签名、捺印、盖章，具有真实性、合法性，第三人经质证无异议，原告对第三人提供的判决书等无异议，上述证据本院均予以采信。但证据6即委托代理合同，无收费票据佐证，不能据此认定原告因提起本案诉讼支出律师服务费36000元。经庭审认证，结合原告及第三人的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设，物业管理。2014年12月30日，原告与被告签订合同编号2014123000133《商品房买卖合同》1份（含附件一至附件六），约定被告向原告购买其开发建设的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积159.09平方米，总价款1458322元，付款方式为担保贷款，房屋交付时间为2016年6月30日前。《商品房买卖合同》第六条、第七条及附件六《合同补充协议》第四条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款438322元，其余购房款102万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供连带担保，担保期间如因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项等。同日，《商品房买卖合同》办理备案登记，被告向原告支付了首付款438322元，其余购房款102万元由被告向第三人申请按揭贷款支付。原、被告及被告的配偶林育彬、第三人于2015年2月9日签订了编号8150205104006号《个人购房借款及担保合同》1份，约定被告向第三人借款102万元，用于支付案涉商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计240期，原告为该笔按揭贷款提供连带责任保证。之后，第三人依约发放贷款102万元。案涉商品房至今未办理交房。在按揭贷款合同履行过程中，因被告未能按照约定按期归还贷款本息，2016年9月19日第三人以本案原告、被告及其配偶林育彬为共同被告向丰泽区人民法院提起诉讼，请求被告及林育彬偿还案涉《个人购房借款及担保合同》项下的贷款969000元及应付的利息、罚息、复息等，并要求原告对上述全部款项承担连带清偿责任。丰泽区人民法院经审理后作出(2016)闽0503民初7321号民事判决：“一、被告洪碧珠、林育彬应于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司泉州分行借款本金969000元，利息、罚息、复息合计22639.85元，并支付自2016年8月31日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款及担保合同》约定计算的利息、罚息、复息；二、被告洪碧珠、林育彬应于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司泉州分行律师代理费29399元；三、被告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司应对被告洪碧珠、林育彬的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告洪碧珠、林育彬追偿。四、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求”。2017年2月9日，第三人向原告发出催告函，告知原告(2016)闽0503民初7321号民事判决已发生法律效力，且主动履行期已届满，要求原告连带清偿被告暂计算至2017年2月9日的各项债务合计1043525.23元。第三人于2017年3月15日就该判决向法院申请强制执行。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致第三人提起诉讼，并经(2016)闽0503民初7321号生效判决确定原告应为被告尚欠的按揭贷款及利息等债务承担连带清偿责任，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，原告请求被告按总房款1458322元的3%支付合同解除违约金43749.66元，符合合同约定，予以支持。原告主张被告在售楼处签收销售不动产统一发票，但至本案作出判决时仍未提交被告签收的证据，故原告要求被告返还销售不动产统一发票原件，证据不足，不予支持。办理本案《商品房买卖合同》解除后合同的备案注销手续属于政府行政部门的行政职能，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故本案不予审查、处理。本案商品房买卖合同解除后，预购商品房预告登记即已失效，故原告请求被告配合办理有关商品房预告登记的注销手续，不予处理。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费36000元，但未提供收费票据，委托合同不足以证明原告实际支出该笔费用，故不予支持。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司与被告洪碧珠于2014年12月30日签订的合同编号2014123000133《商品房买卖合同》及附件（共六份）。二、被告洪碧珠应于本判决生效之日起十日内向原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司支付合同解除违约金43749.66元。三、驳回原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18249元，由被告洪碧珠负担17809元，原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈成辉人民陪审员  庄炳忠人民陪审员  陈炜清二〇一七年十月二十四日书 记 员  郑榕玲附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。