陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0802民初9391号原告：罗某某。委托诉讼代理人：王娜、马飞荣。被告：榆林市华盛房地产开发有限公司。法定代表人：吴青山，系公司总经理。委托诉讼代理人：周培龙。原告罗某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案后。依法适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告罗某某及其委托诉讼代理人马飞荣、王娜，被告榆林市华盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人周培龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求为：1、依法确认原告与被告签订的《商品房认购书》合法有效；2、依法确认被告于2016年6月15日在阳光报登发的《通知》中单方解除《商品房认购书》行为无效；3、判决被告按照《商品房定购书》约定价格与原告签订《商品房买卖合同》，配合原告办理商品房按揭贷款手续，向原告交付公园时光24号楼1单元2302号房屋，并承担房屋实际面积与约定面积超过3%的面积房价款；4、如被告无法交付房屋，依法判决解除原告与被告签订的《商品房定购书》并向原告返还已付首付款196844元及自2010年11月6日起至实际返还之日止期间的资金占用利息，截止起诉日利息暂计82575元（参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；5、判令被告支付迟延交房违约金59053元（以首付款的30%计算）。以上合计338472元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房定购书》，认购由被告开发的“华盛公园时光”24号楼1单元2302号房，面积135.43㎡，标准单价4695元/㎡，总价格为635844元。认购书签订后，原告陆续向被告交付首付款196844元，原告已经按照约定履行了首付款义务，被告在2014年9月20日以《交房协议》形式公示承诺交房时间为2014年11月1日，并对违约责任承担方式予以承诺。现原告被告知，被告已单方解除《商品房定购书》，原告所交首付款作为违约金全部扣除，其拒不履行合同、交付房屋。原告与被告基于意思一致订立合同，合同主体、内容合法，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格履行合同义务。被告所主张的因原告违约，其已经单方通知原告解除《商品房认购书》没有任何事实和法律依据。如前所述，被告在出具的《交房协议》中承诺于2014年11月1日交付房屋，但其并未兑现承诺，在承诺的期限内没有交付房屋，房屋也不具备交付使用的条件，因此当被告通知要原告签订商品房买卖合同、付清房款并接收房屋的时候，原告拒绝履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告未在约定期限履行交付商品房，丧失商业信用，属于履行债务不符合约定，原告若继续支付全部房款，房屋不能交付可能造成的风险将由原告承担，对原告显失公平，遂原告亦拒绝履行，这是法律赋予原告的同时履行抗辩权，原告的行为不构成合同违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形，除第一项规定的不可抗力外，其余均属于违约情形下的解除，这是法律赋予守约方的权利。被告作为违约方，无权基于该条款规定主张单方通知解除权，其单方登报解除合同的行为无效。根据其在《交房协议》中的承诺，被告若逾期交付房屋，应当承担自交付期限届满之日起至具备实际交付房屋期间的逾期交房违约金。依据其承诺所计算的迟延交房违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二项“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，现原告请求被告按照已付购房款30%的标准计算支付逾期交房违约金。另外，原告所认购房屋实际面积大于约定面积，被告应当承担面积误差比超过3%部分的房价款。若被告违法解除合同，致使房屋无法交付，使原告的购房目的无法实现，应当依法解除合同，由被告返还已付全部房款，并承担资金占用期间的利息。现原告提起诉讼，提出前述诉讼请求。原告向法庭提供了以下证据：1、商品房认购书一份、收款收据两支，用于证明双方合同真实有效，原告依约履行了交付定金、首付款的合同义务，被告应当依约交付原告购买的符合法定交付条件的房屋的事实。2、商品房交房协议、《通知》、榆林市住房和城市建设局答复各一份，用于证明被告数次违约迟延交房，所售房屋至今未通过竣工验收，不具备法定交付条件，其作为违约一方，无权行使守约方享有的法定解除权，其通知解除合同的行为属无效民事法律行为。被告违约行为致合同目的无法实现，原告有权依法解除合同，被告应当支付迟延交房的违约金、返还购房款并赔偿资金占用利息。被告榆林市华盛房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的合同是事实，协议约定房屋被告于2015年6月8号已具备交房条件，为此被告多次通知原告办理房屋交接手续，于2015年6月27日在榆林日报登报公告，要求原告办理相关手续，及房屋交接手续，原告拒绝前来，迫于无奈于2016年6月17日再一次通过阳光报刊登公告，要求原告于2016年7月2日之前来办理所购房屋的网签合同，银行按揭，以及相关手续，逾期拒不办理的被告单方解除商品房认购书，所交定金及首付款作为违约金全部扣除，原告于2016年7月2日前并未办理相关手续，被告根据公告内容已将协议房屋另行处置。被告向法庭提供了以下证据：1、房屋销售五证复印件各一份，证明被告具有合法的房屋销售资格。2、工程通过验收各方会签表复印件一份，证明涉案工程已经通过各方验收并出具会签表，具备房屋的交付条件。3、2015年6月27日榆林日报的公告复印件一份，证明被告于2015年6月27日在榆林日报刊登公告要求原告于2015年8月31日前来办理网签合同，银行按揭，现金交付的手续，逾期未办理的视为自动放弃，一切责任由原告承担。4、2016年6月17日阳光报的公告复印件一份，证明被告于2016年6月17日通过阳光报通知原告于2016年7月2日前办理相关手续，逾期不办理的被告依法单方解除商品房认购书，原告所交定金及首付款被告作为违约金扣除，认购房屋另行处置。5、QQ邮箱截屏复印件一份，证明被告向原告通知过办理相关交房手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证为对证据1的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据2中的报纸通知真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，交房协议、百姓问政有异议，该两份证据为复印件，不符合证据的形式要件，本院依法不予认定。被告提交的证据，原告质证为对证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据2、3、4证明目的有异议，经查，该证据的真实性对本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。证据5有异议，经查，该证据为复印件，不符合证据的形式要件，本院依法不予认定。本院经审理认定事实如下：2010年10月11日，原告罗某某（乙方）与被告榆林市华盛房地产开发有限公司（甲方）签订了商品房认购书，约定：甲方将位于开元大道东华盛公园时光小区的24号楼1单元2302号房面积135.43㎡房屋出卖给乙方，单价4695元/㎡，总价格为635844元。优惠金额9000元，折后总价为626844元，认购定金5万元。付款方式为商业按揭贷款。首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订后，原告于当日向被告交纳定金5万元。2010年11月6日，原告向被告交纳首付款146844元。2015年4月13日，被告办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证等五证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月27日，被告通过榆林日报发出公告，内容为：“公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”2016年6月17日，被告通过阳光报发出公告，内容为：“公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光11#、18#、23#、24#楼已具备办理银行按揭及签订商品房预售合同，现通知您务必于2016年7月2日前来我公司办理您所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、96条之规定单方解除与你签订的商品房认购书，你所交纳的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所购买的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。”因原告未来被告处不能办理银行按揭及相关手续，被告将涉案房屋另作处理。致原告持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：被告存在逾期交房的事实。本院认为，原告与被告签订的商品房认购书，均系当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违法国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告先后向被告交纳首付款146844元、定购款5万元，共计196844元，被告未按时向原告交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告通过报纸公告方式要求原告办理涉案房屋的商品房预售合同、银行按揭贷款手续等，原告未能及时办理，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；同时该公告明确载明原告逾期不办理相关事宜的，被告依据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，单方解除与原告签订的商品房认购书，原告未曾请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，该书面解除合同有效，因此原、被告之间签订的商品房认购书自公告确定之日（即2016年7月2日起解除）。故原告诉请依法确认原告与被告签订的商品房认购书有效，本院依法予以支持，但该合同的解除，本院已确认被告于2016年6月17日书面通知解除该合同的效力，自2017年7月2日起解除。原告主张依法判令被告返还原告已交纳的房款196844元及利息并由被告支付迟延交房违约金等诉讼请求，因双方互有违约事实存在，故支持房款196844元由被告返还，其余请求依法不予支持。被告的辩称定金及首付款作为违约金予以扣除理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗某某与被告榆林市华盛房地产开发有限公司签订的商品房认购书有效。二、被告榆林市华盛房地产开发有限公司于2016年6月17日在《阳光报》刊发的《通知》中单方解除《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。三、本判决生效后十日内，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司返还原告罗某某已交首付款146844元、定购款5万元，共计196844元。四、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由原告罗某某负担1500元，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司负担1680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  李海波二〇一七年十月十三日书记员  万强强