安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初第2373号原告:中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行。负责人：汪强，该支行行长。委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托代理人：唐甜，安徽景旺律师事务所律师。被告：王宏保。被告：古凤林。被告：铜陵黑猫神置业有限公司。法定代表人：章林法，该公司董事长。委托代理人：谢云燕，该公司财务经理。被告：铜陵市中源融资担保有限公司。法定代表人：叶舟，该公司总经理。委托代理人：柏柯宝，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行（以下简称工行铜都支行）与被告王宏保、古凤林、铜陵黑猫神置业有限公司（以下简称黑猫神公司）、铜陵市中源融资担保有限公司（以下简称中源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行铜都支行委托代理人唐甜，被告王宏保，被告黑猫神公司的委托代理人谢云燕、被告中源公司的委托代理人柏柯宝到庭参加诉讼，被告古凤林经本院送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行铜都支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除工行铜都支行与王宏保、古凤林、中源公司于2011年10月17日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判决王宏保、古凤林偿还工行铜都支行本金426078.27元，并支付逾期利息（自2016年9月15日计算至2017年2月16日期间的利息9640.15元，之后的利息以426078.27元为基数，自2017年2月17日起按照合同约定年利率6.765%计算至付清之日止）；3、判令王宏保、古凤林承担工商铜都支行实现债权费用2万元；4、判决工行铜都支行对被告王宏保、古凤林名下铜陵市铜官区国有土地使用权在上述第2、3项请求范围内享有优先受偿权；5、黑猫神公司、中源公司对上述第2、3项付款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由王宏保、古凤林、中源公司、黑猫神公司共同承担。事实与理由：王宏保、古凤林、中源公司于2011年10月17日与工行铜都支行签订《个人购房借款／担保合同》，办理个人消费房屋抵押借款49万元整，期限20年，同时以其所有的铜陵市铜官区国有土地使用权抵押担保。中源公司、黑猫神公司自愿对上述还款作为连带责任保证人。同日，工行铜都支行与王宏保、古凤林办理了房预告登记证明。2011年12月15日，工行铜都支行依约发放了49万元的贷款本金，自2016年9月15日到2017年2月16日，王宏保、古凤林已连续5期未按时还足额归还本息，已符合合同约定的解除条件。王宏保辩称：1、房屋是王宏保买的，欠款也是事实，对利息没有核算不清楚；2、王宏保购买的春江花月房屋后因与其朋友有债务关系，故将此房屋抵押给王宏保的朋友了，现在是王宏保的朋友在还贷款，王宏保只交了房屋的首付款；3、对于解除合同王宏保认为没有必要；4、对于2万元的债权费用王宏保不同意支付；5、对于拍卖房屋王宏保不同意。古凤林未作答辩。黑猫神公司辩称：铜官区春江花月家园由黑猫神公司承建，于2014年底销售完，现房屋已买完，只剩下几个人留守，黑猫神公司没有资金收入，黑猫神公司已偿还19416.95元，黑猫神公司的意见是拍卖王宏保及古凤林的房屋，来偿还银行债务。中源公司辩称：对王宏保、古凤林向工行铜都支行提供担保是建立在王宏保、古凤林购买的铜陵市铜官区春江花月22栋303室房屋抵押给工行铜都支行的基础上，本担保才生效；2、工行铜都支行可行使抵押权收回债权；3、现经济形式不好，特别是担保公司对小微企业产生了代偿，担保公司生存比较困难，有三年没有担保业务收入，职工的工资养老保险等都无法正常支付，也无能力承担代偿。经审理查明：2011年10月17日，工行铜都支行与王宏保、古凤林、中源公司签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定：1.由工行铜都支行向王宏保、古凤林发放贷款49万元用于购买壹套住房位于铜陵市铜官区春江花月家园22栋303室房屋，建筑面积114.05㎡，借款期限240个月，贷款执行利率为同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，确定年利率7.755%，还款方式为按月等额本息还款。2.借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%。3.借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息构成借款人违约，贷款人有权解除合同。4.王宏保、古凤林以铜陵市铜官区春江花月家园二期22栋303室房屋作为本借款抵押物；5.贷款人为实现债权而产生费用律师费、评估费等由借款人承担；6、中源公司对王宏保、古凤林借款提供担保，并约定不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2011年12月15日，黑猫神公司向工行铜都支行出具保证函和承诺函，保证在借款人王宏保、古凤林不能按月归还贷款本息时承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从黑猫神公司保证金存款账户上直接扣收，并且约定黑猫神公司对王宏保按揭贷款49万元，如该笔贷款发生拖欠和违约纠纷，由黑猫神公司全权承担还款义务。上述合同签订，以及保证函、承诺书出具后，王宏保、古凤林于2011年11月7日办理了房屋预告登记证明手续（房屋预告登记证明号：铜房预2011字第003487号），预告登记权利人工行铜都支行，预告登记义务人王宏保、古凤林。工行铜都支行依约将贷款打入王宏保、古凤林指定的账户。在之后的履行过程中，王宏保、古凤林未能按照约定偿还贷款本息。截至2017年2月1日，累计逾期连续违约5期，拖欠逾期本金426078.27元，逾期利息9640.15元。因本案委托诉讼，工行铜都支行于2017年7月18日向安徽景旺律师事务所支付代理费2万元。上述事实，有当事人陈述、《个人购房借款／担保合同》、王宏保、古凤林身份证及中源公司、黑猫神公司企业信息、《保证函》，借款凭证，房屋预告登记证明，还款及拖欠款记录，委托代理合同及律师费发票等证据附卷为证，且经庭审举证、质证，予以认定。本院认为：工行铜都支行与王宏保、古凤林、中源公司之间签订的《个人购房借款／担保合同》，以及黑猫神公司向工行铜都支行出具的《保证函》、《承诺书》系双方真实意思表示，合法有效。各方应当依约履行义务。工行铜都支行依约发放贷款后，王宏保、古凤林拖延支付本息，多次逾期，明显已经构成违约，损害了工行铜都支行的合法权益。根据合同约定，工行铜都支行有权解除合同，并要求偿还借款本金，支付逾期利息，并承担实现债权费用。现工行铜都支行请求解除与王宏保、古凤林、中源公司签订的《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求，符合法律和合同约定，本院予以支持。工行铜都支行要求王宏保、古凤林支付借款本金426078.27元及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。对主张的实现债权费用2万元，王宏保辩称辩称律师费过高，不应当支持，本院结合本案案件具体情况，将实现债权费用酌情调整为8000元，该诉讼请求，本院予以部分支持。工行铜都支行要求中源公司、黑猫神公司依照约定应承担连带担保责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王宏保、古凤林以所购房屋铜陵市铜官区春江花月家园22栋303室为工行铜都支行设定抵押担保，并进行预购商品房抵押权预告登记，工行铜都支行作为抵押权预告登记权利人，仅享有当条件成就时要求王宏保、古凤林办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对抵押房屋的处分，但并不能对该抵押房屋享有法定抵押权，根据物权法不动产抵押不登记不发生物权效力的规定，本案工行铜都支行的抵押权尚未设立，故对于工行铜都支行要求就抵押房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。黑猫神公司辩称王宏保、古凤林以自已的房屋抵押，在既有借款人提供的物保又有人保的情况下，没有约定时，工行铜都支行应当先就该物的担保实现债权，但本案中，抵押权尚未设立，该辩称意见，本院不予采信。古凤林经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃自已的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行与被告王宏保、古凤林、铜陵市中源融资担保有限公司于2011年10月17日签订的《个人购房借款／担保合同》。二、被告王宏保、古凤林于本判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行本金426078.27元，并支付逾期利息（1、自2016年9月15日计算至2017年2月16日期间的利息9640.15元；2、之后的利息以426078.27元为基数，自2017年2月17日起按照年利率6.765%计算至付清之日止，该1、2项之和为逾期利息）。三、被告王宏保、古凤林于本判决生效后十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行实现债权费用8000元。四、被告铜陵市中源融资担保有限公司、铜陵黑猫神置业有限公司对上述二、三项判决债务承担连带清偿责任，被告铜陵市中源融资担保有限公司、铜陵黑猫神置业有限公司承担保证责任后，可就代偿部分向被告王宏保、古凤林追偿。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司铜陵铜都支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4068元，由被告王宏保、古凤林、铜陵市中源融资担保有限公司、铜陵黑猫神置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  丁爱平二〇一七年十月九日书记员  徐雪婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。（二）建设用地使用权。（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。（四）生产设备、原材料、半成品、产品。（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（六）交通运输工具。（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。