福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1046号上诉人（原审被告）：熊厚林，男，1970年10月9日出生，汉族,个体户，住福建省宁化县。被上诉人（原审原告）：福建省三明市地方税务局，住所地福建省三明市梅列区双园新村19号。法定代表人：洪晖，局长。委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。上诉人熊厚林因与被上诉人福建省三明市地方税务局（以下简称三明地税）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊厚林、被上诉人三明地税委托诉讼代理人廖金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊厚林上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1245号民事判决；2.判令三明地税承担违约责任，并公开招租；3.一、二审诉讼费由三明地税承担。事实和理由：2012年3月19日，熊厚林与三明地税签订《房屋租赁合同》，租赁期限3年，即从2012年4月1日起至2015年3月31日止，其中该合同第八条第4款约定：“租赁期满合同自然终止，租赁期满后实行公开招租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”熊厚林自信基于第八条第4款能在租赁期满后继续租赁，于是进行了装修，花费了大量的费用。熊厚林自2012年起租用三明地税店面一直都是合同期满后续签租赁合同。《房屋租赁合同》租赁期满后，三明地税在没有不可抗力事由出现的情况下，就决定不再出租该房产，恶意规避熊厚林优先承租权，蓄意违约，造成熊厚林的装修经济损失。该损失应是由三明地税予以赔偿，请求依法予以改判。三明地税辩称，原审判决认定事实清楚，请求依法驳回邹辉的上诉请求。1.三明地税与熊厚林租赁合同系不定期租赁合同。2012年3月29日，三明地税与熊厚林签订《房屋租赁合同》。合同期满后，双方未签订租赁合同，熊厚林继续向三明地税支付租金至2017年3月。因此，合同到期后，三明地税与熊厚林之间形成不定期租赁合同关系。根据合同法规定，不定期租赁合同，双方当事人在提前通知对方前提下有权解除合同。2014年12月初，三明地税已口头通知熊厚林租赁合同期满后，不再续租，并于2015年1月9日通知熊厚林，告知其合同期满后收回案涉店面；此后三明地税于2015年7月12日、2015年11月5日、2016年8月10日通知熊厚林将案涉店面交还三明地税。在一审庭审中，熊厚林也自认三明地税于2015年8月31日通知其搬离案涉店面，一审法院因此认定三明地税于2015年8月31日通知熊厚林解除合同。三明地税单方解除与熊厚林不定期租赁合同符合法律规定，不存在三明地税违约一说。2.三明地税无须公开招租。熊厚林根据租赁合同第八条第4款约定要求三明地税必须公开招租，系误解了该条款的含义。公开招租的前提条件是在三明地税继续出租店面的情况下，方才实行公开招租。在三明地税不出租店面的情况下，无须招租。从物权法角度来看，三明地税作为店面的所有权人，依法享有对案涉店面的绝对物权，他人无权干涉其对物权的处置行为。3.熊厚林自认为租赁合同期满，三明地税会继续续租，其装修损失应由其自行承担。三明地税向一审法院起诉请求：1.解除三明地税与熊厚林的不定期房屋租赁关系；2.熊厚林将三明市梅列区崇桂新村69幢底层6号店面腾空并交还给三明地税；3.熊厚林向三明地税支付2017年4月的租金2200元及至熊厚林交还承租店面为止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费按2200元/月计算）；4.熊厚林交纳的押金6600元归三明地税所有；5.熊厚林向三明地税支付逾期支付租金的违约金41元（该违约金暂计至2017年4月28日，此后违约金按所欠租金的月利率2%继续计至付清租金为止）。一审法院认定事实：2012年3月29日，三明地税与熊厚林签订《房屋租赁合同》，双方约定：三明地税将案涉店面租赁给熊厚林；租赁期限3年，从2012年4月1日起至2015年3月31日止；租金为2200元/月，合同签订后，熊厚林应于每季度第一个月15日内（节假日顺延）支付本季度租金；熊厚林在签订本合同时向三明地税一次性交纳押金6600元，该押金在本合同期满时，熊厚林结清相关费用（含租金、水电费、闭路电视费、燃气费等），三明地税验收案涉店面后，由三明地税负责退还，该押金不计利息；熊厚林因使用需要，在不影响租赁店面、附属设施的结构和安全及周边环境的前提下，应事先以书面方式征得三明地税同意后，可对租赁房屋进行适当装修，费用由熊厚林承担。租赁期满后，该装修形成的财产归三明地税所有，三明地税不予补偿费用；熊厚林拖欠租金累计15日的，按每季度租金总额每日5%收取滞纳金，超过20日的收回该房屋租赁权，三明地税有权单方解除本合同，强制收回租赁房屋，熊厚林已支付的租金、押金及投入的装修等费用，三明地税均不予退还和补偿；租赁期满合同自然终止，租赁期满后实行公开招租，在同等条件下，熊厚林享有优先承租权；熊厚林应于租赁期满后，将案涉店面及附属设施、设备交还三明地税。合同签订后，熊厚林向三明地税交纳押金6600元。2014年12月初，三明地税口头通知熊厚林租赁期满后（2012年4月1日至2015年3月31日）不再续租，将收回案涉店面。2015年2月，熊厚林向三明地税发函，希望三明地税能同意熊厚林继续租用案涉店面1年或免交半年租金。2015年8月31日，三明地税通知熊厚林搬出案涉店面。合同期限届满后，熊厚林继续租赁案涉房屋，其向三明地税支付租金至2017年3月，支付方式均为先租赁后支付租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的合同期限届满后，三明地税与熊厚林之间形成不定期租赁合同关系，三明地税可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知熊厚林。三明地税虽于2015年8月31日通知熊厚林搬出案涉店面，但并未在合理期限之前通知熊厚林。三明地税于2017年5月2日提起诉讼要求解除与熊厚林的租赁合同关系，距2015年8月31日已一年多，已给予熊厚林合理期限，故三明地税要求解除其与熊厚林的不定期房屋租赁关系、熊厚林腾空并交还案涉店面的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。熊厚林仅向三明地税支付租金至2017年3月，故三明地税要求熊厚林支付2017年4月起的租金的诉讼请求，予以支持。三明地税要求熊厚林按2200元/月的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因三明地税和熊厚林可以随时解除不定期租赁合同，三明地税对熊厚林两年多来先租赁后支付租金的租金支付方式亦未提出异议，故认定双方对不定期租赁合同期间的租金的支付期限约定不明。在此情况下，三明地税以熊厚林未按约定于2017年4月支付2017年第二季度的租金构成违约为由，要求没收熊厚林的押金、熊厚林向其支付违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建省三明市地方税务局与熊厚林之间关于三明市梅列区崇桂新村69幢底层6号店面的不定期租赁合同关系；二、熊厚林应于判决生效后十日内将位于三明市梅列区崇桂新村69幢底层6号店面腾空并交还给福建省三明市地方税务局；三、熊厚林应于判决生效后十日内向福建省三明市地方税务局支付租金2200元（暂计至2017年4月30日，此后的租金及占有使用费继续按2200元/月的标准计至交还房屋之日止）；四、驳回福建省三明市地方税务局的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由福建省三明市地方税务局负担25元，熊厚林负担50元。对于一审法院认定的事实，双方当事人在二审阶段均表示无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案《房屋租赁合同》期满后，三明地税与熊厚林之间形成不定期租赁合同关系。三明地税于2017年5月2日提起诉讼要求解除与邹辉的租赁合同，距2015年8月10日三明地税通知熊厚林解除租赁合同已一年多，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，一审法院支持三明地税要求解除其与熊厚林的不定期房屋租赁关系、熊厚林腾空并交还案涉店面的诉讼请求合理，本院予以维持。熊厚林上诉称双方不能解除租赁合同，其未欠租金的上诉请求，证据不足，不予采纳。综上所述，熊厚林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由熊厚林负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 程 哲 明审判员 林 炬 火二〇一七年十月二十五日书记员 王倩（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。