山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终6772号上诉人(原审被告)：南京圣迪奥时装有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：蔡公和，董事长。委托诉讼代理人：王见，女，1981年2月10日出生，该单位员工，住该单位宿舍。被上诉人(原审原告)：李秀珍，女，1951年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。原审被告：于福湾，男，1963年12月15日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：李友道，江苏高的律师事务所律师。原审被告：济南历下明喜服装店，住所地济南市历下区泉城路北侧2号楼(泉城路***号)。经营者：田明喜，男，1975年2月2日出生，汉族，住南京市。上诉人南京圣迪奥时装有限公司（以下简称圣迪奥公司）因与被上诉人李秀珍、原审被告于福湾、济南历下明喜服装店（以下简称明喜服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。圣迪奥公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李秀珍针对圣迪奥公司的全部诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费用由李秀珍承担。事实与理由：一、涉案《房屋租赁协议》的承租人为于福湾，并非圣迪奥公司，一审判决要求圣迪奥公司承担承租人的权利义务没有事实和法律依据。1、《房屋租赁协议》的内容及签署证明于福湾是承租人，于福湾应当履行承租人的权利义务。李秀珍依据2015年5月16日签署的《房屋租赁协议》提起诉讼，《房屋租赁协议》应作为判断承租人的依据，根据协议内容，承租人明确为于福湾。2、《房屋租赁协议》的相关当事人均认可于福湾为承租人，应当由于福湾履行承租人的权利义务。3、一审法院认为于福湾系作为圣迪奥公司的代理人签署《房屋租赁协议》，于福湾的行为即是圣迪奥公司的行为，没有事实和法律依据。首先，李秀珍、李开诚、于福湾等人均认可于福湾作为承租人，于福湾应当履行承租人的权利义务，代理之说根本不存在。其次，审查全案，没有一个证据或者事实可以证明于福湾系作为圣迪奥公司代理人的身份签署涉案《房屋租赁协议》。一审法院依据网页打印件作出所谓的代理认定非常草率，也是错误的。且不说网页打印件作为认定案件事实的证据本身就与证据规则不符，即便网页打印件的内容真实，网页打印件的内容也不能剥夺于福湾作为个体签署涉案《房屋租赁协议》的权利，更不能将于福湾的行为直接视为圣迪奥公司的行为。综上，涉案《房屋租赁协议》的承租人为于福湾，并非圣迪奥公司，一审判决要求圣迪奥公司承担承租人的权利义务没有事实和法律依据。二、涉案《房屋租赁协议》的出租人为李秀珍、李开诚，一审判决关于出租人的认定错误。1、《房屋租赁协议》的签署页记载，出租方为李秀珍、李开诚，因此，出租人为李秀珍、李开诚。2、《房屋租赁协议》签署页上的“李秀珍、李开诚”名字均为李开诚签署，《房屋租赁协议》实际由李开诚和于福湾签署。李开诚、于福湾均认可李开诚、李秀珍为出租人。3、承租人有理由相信李开诚系出租人之一。上述l、2情形让承租人有理由相信李开诚系出租人之一，除此之外，如下事实也让承租人有理由相信李开诚系出租人之一。首先，在签署涉案《房屋租赁协议》之前，李开诚曾向于福湾介绍过涉案房屋的情况，并出具过一份声明，该声明记载涉案房屋为李开诚、李秀珍兄妹五人共有，李秀珍是持证人，李开诚、李秀珍兄妹五人同时享有涉案房屋的权利。据此，承租人有理由相信李开诚系出租人之一。其次，涉案《房屋租赁协议》记载的收款人账号为李开诚账号，2015年5月l6日协议签署后，承租人一直向李开诚账号支付租金，《房屋租赁协议》正常履行。据此，承租人有理由相信李开诚系承租人之一。第三，于福湾称，涉案《房屋租赁协议》系续签形成的，在此之前，承租人已经实际承租了涉案房屋，《房屋租赁协议》的签署、履行等均是李开诚出面，过往房屋租金的收款人包括李开诚及其兄妹五人的家人，租赁协议正常履行。依据既往的事实，承租人有理由相信李开诚系承租人之一。综上，涉案《房屋租赁协议》的出租人为李秀珍、李开诚，一审法院关于出租人的认定错误。三、一审判决关于违约金的认定错误。一审判决要求圣迪奥公司承担100万元的违约金错误，主要理由有：1、圣迪奥公司并非涉案《房屋租赁协议》的承租人，圣迪奥公司不需要履行支付租金的义务，更不应当承担违约金。2、涉案《房屋租赁协议》的承租人并不存在违约行为，不需要承担违约金。如前所述，涉案《房屋租赁协议》的出租人为李开诚、李秀珍，涉案《房屋租赁协议》约定租金支付至李开诚的银行账户。《房屋租赁协议》签署后，承租人实际向李开诚的账号支付了租金，协议正常履行。涉案《房屋租赁协议》履行过程中，李秀珍单方面要求承租人将租金支付给李秀珍，得此情况后，李开诚明确要求承租人不能将租金支付给李秀珍。在出租人李秀珍、李开诚之间就支付租金产生矛盾且更改协议约定租金支付方式的情况下，为避免矛盾扩大，承租人一方面表达愿意支付租金的愿望，另一方面希望出租人之间协商一致后再行支付租金，承租人的做法不构成违约。3、李秀珍、李开诚就租金支付发生争议后，承租人一再表示愿意交付租金，但承租人又担心出租人之间的争议可能会影响到自己的正常经营，无论将租金支付给谁都会得罪另一方，可能会给承租人的正常经营造成影响。承租人一直在积极沟通，希望李开诚、李秀珍能够友好协商，协商一致后，再行支付租金。承租人曾提出过，将应付租金支付给济南中院，由济南中院(负责审理李开诚、李秀珍权属争议)统一处理，但该方案未获法院同意。在本案一审审理过程中，承租人再次提出将应付租金交由历下区法院，由历下区法院统一处理，该方案仍未获法院同意。上述事实充分证明，承租人一直在诚信履约，为解决争议，承租人想了各种办法，包括提出将应付租金支付给法院，由法院统一处理。在争议处理过程中，承租人不存在任何违约或者过错，一审判决关于违约金认定错误。4、假使法院认定承租人在支付租金上存在违约，100万元的违约金过高，出租人未提出证据证明其损失，承租人在一审中请求法院调减违约金，一审法院未调减违约金的做法错误，有违法律规定。四、一审法院存在程序错误。首先，李开诚作为涉案《房屋租赁协议》的出租人，一审法院未将李开诚追加为案件当事人错误。其次，在本案一审过程中，李开诚兄妹五人就涉案房屋的权属问题向济南中院提起诉讼，济南中院一审判决涉案房屋归李开诚兄妹五人共有。涉案房屋的权属问题与本案存在关联，于福湾据此请求一审法院中止诉讼，一审法院未同意中止诉讼错误。对于于福湾的中止申请，一审法院未进行处理，程序错误。综上，一审法院判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。李秀珍辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。二、圣迪奥公司上诉请求，与事实严重不符，且无法律依据，依法应予以驳回。（一）一审判决认定圣迪奥公司为涉案房屋的实际使用人，事实清楚，证据充分。1、本案于福湾、明喜服装店（经营者田明喜）一审提交的证据1三份房屋租赁协议，能够证明圣迪奥公司为涉案房屋的实际使用人，而且自2008年6月8日起一直在涉案房屋开设SDEER专卖店（圣迪奥专卖店）。其中：在前二份房屋租赁协议的第一页右上角明确标注“济南总店”字样，在第三份房屋租赁协议的第一页右上角明确标明“济南泉城路店”字样；而第一份房屋租赁协议中所载明的承租方（乙方）孙兵，曾是圣迪奥公司的股东和总经理，在该协议尾部孙兵的姓名下面有“于福湾”的亲笔签名。在三份房屋租赁协议的第一条第一项中均一致载明“开设SDEER专卖店”。2、本案于福湾、明喜服装店（经营者田明喜）一审提交的证据2房租支付明细汇总及房租汇款记录，更加证明圣迪奥公司是涉案房屋的实际使用人，且无论是以谁的名义签订房屋租赁协议，实际上长期由圣迪奥公司实际承担支付房租的义务。虽然是从一些个人的银行账户中支付租金，但支付租金的个人中包括圣迪奥公司的股东蔡公和、蔡公发，其中蔡公和还担任圣迪奥公司的法定代表人。特别是2014年5月8日（4笔），2014年11月7日（3笔），2015年5月25日，2015年11月9日，2016年5月9日（2笔）共计11笔支付的租金，虽然分别是从田明喜、李俊琴、丁春梅、袁春、于福湾、李强等个人银行账户支付租金，但每次银行汇款明细单在“自记用途”一栏中均载明“房租”、“济南总店房租”的字样，在“给收款人附言”、“汇款附言”一栏中均载明“圣迪奥”或“济南总店租金（圣迪奥）”或“济南总店房租（圣迪奥）”的字样。圣迪奥公司在一审时对于福湾，明喜服装店提交的上述二组证据的证据三性均已全部确认，说明其已认可自2014年5月8日至2016年5月9日共计11笔由一些个人银行账户支付的租金，实际是由圣迪奥公司支付涉案房屋的租金。3、李秀珍一审时提交的证据3、证据4、证据5，包括明喜服装店工商登记信息，济南市泉城路121号百度地图、全景照片，圣迪奥公司（账户经过认证）在齐鲁人才网、赶集网发布的SDEER（泉城路）专卖店招聘信息网页的打印件，圣迪奥公司官方网站打印件，新浪网，搜狐网和赢商网网页新闻打印件等，足以证明：自2008年起，虽然先后以孙兵、于福湾个人名义作为承租人签订涉案房屋的房屋租赁协议，且在涉案房屋处登记成立个体经营户，但实际上是由圣迪奥公司在涉案房屋处作为其在济南首家旗舰店开业，涉案房屋处的SDEER(泉城路)专卖店系圣迪奥公司的直营店，并一直由其经营管理，于福湾为圣迪奥公司的总裁助理兼市场总监。圣迪奥公司一审庭审时虽然以上述网络信息证据系打印件，而对其真实性不予认可，但当李秀珍要求当庭演示所有的网页内容时，圣迪奥公司以“没有必要”为由而拒绝当庭演示，应当认定其对证据质证权利的放弃，并认定和支持李秀珍提交的上述证据的效力。因此，通过本案李秀珍一审提交的相关证据，足以证明虽然以孙兵、于福湾个人名义作为承租人签订涉案房屋的房屋租赁协议，但实际上自2008年起，即由圣迪奥公司在涉案房屋处开设SDEER专卖店（圣迪奥泉城路店，济南旗舰店）进行经营活动，圣迪奥公司长期从一些个人银行账户支付涉案房屋的租金。自2008年起，先后三次以个人名义签订房屋租赁协议，从个人银行账户支付租金，而圣迪奥公司作为涉案房屋的实际承租人，这在李秀珍与圣迪奥公司之间已形成一种交易习惯，无论是签订协议的个人，还是支付租金的个人，实际都是在为圣迪奥公司完成工作。（二）李秀珍目前仍为涉案房屋的唯一合法产权人是不争的法律事实，一审判决圣迪奥公司作为实际承租人向李秀珍支付租金，事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、李秀珍一审提交的证据1“不动产权证书”，目前仍为涉案房屋产权归属的唯一合法有效的法律证明文件，圣迪奥公司作为实际承租人、于福湾作为名义承租人均无权对此提出异议。2、李秀珍与其四个姐弟对涉案房屋产权归属所发生的争议，与圣迪奥公司、于福湾、喜服装店之间无直接法律关系，而且圣迪奥公司等也不应该参与到李秀珍与其四个姐弟之间的产权归属争议中来。3、李秀珍一审提交的证据2《通知函》、《告知函》，足以证明李秀珍早在本案一审诉讼之前的2016年10月份，已书面告知了圣迪奥公司及于福湾，李秀珍是涉案房屋登记的唯一产权人，其应向李秀珍支付应付租金的事实，圣迪奥公司作为实际承租人、于福湾作为名义承租人应当尊重国家法定机关颁发的“不动产权证书”的法律效力，向作为涉案房屋唯一合法产权人的李秀珍支付租金。因此，一审判决根据上述事实判决圣迪奥公司向李秀珍支付租金660万元是完全正确的。（三）圣迪奥公司一审庭审室提交的其与于福湾签订的“特许经营合同”，系双方恶意串通、违背诚实信用原则而伪造的，李秀珍保留依法追究其双方相应法律责任的权利。1、“特许经营合同”系圣迪奥公司的格式合同文本，在该“特许经营合同”中没有于福湾的签字和签订日期，特别是在特许经营至关重要的条款，如第五条“特许经营费”中的“加盟费”、“保证金”，第十七条“特许产品的价款支付”中的“铺货金”等均没有填写金额；“特许经营合同”所附的SDEER“加盟店管理手册”的最后一页“申明”中的“确认人签字（盖章）”一栏中没有于福湾。所谓加盟人于福湾的签字，也没有签订的日期。2、“特许经营合同”中填写的经营地均为涉案房屋所在的济南市泉城路121号，但明喜服装店登记的经营地址也为涉案房屋所在的济南市泉城路121号，经营者为田明喜，并非于福湾，“明喜服装店成立于2016年8月，涉案房屋租赁协议是2016年的5月16号签订的，在这之前一直是圣迪奥公司专卖店的经营活动，于福湾签定协议为什么是田明喜登记成立个体工商户（调查过程增加）”2014年5月8日和2014年11月7日二次从田明喜个人银行账户支付租金时却明确载明“房租”、“济南总店房租”、“圣迪奥”等字样。3、圣迪奥公司及于福湾均没有提供任何证据证明双方实际履行了“特许经营合同”。（四）一审判决圣迪奥公司向李秀珍支付逾期支付租金的违约金100万元，事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、涉案“房屋租赁协议”第六条明确约定“双方在合作期内，任何一方违约将按100万元人民币整赔偿给对方违约金”。2、涉案“房屋租赁协议”虽然在尾部“出租方”处出现“李秀珍、李开诚”二个人的名字，但在首部“出租方（下称甲方）”处明确载明“李秀珍”一个人的名字。特别是在2016年10月李秀珍以《通知函》形式告知其为唯一合法产权人后，其为涉案房屋的真正唯一合法出租方是十分明确的，圣迪奥公司未按合同约定向李秀珍支付租金，就是一种违约行为，应当按房屋租赁协议约定支付违约金。3、圣迪奥公司、于福湾以所谓李秀珍与四个姐弟就涉案房屋产权归属发生争议为由，拒付租金，没有法律依据。4、圣迪奥公司上诉称一审判决其支付100万元违约金过高，没有法律依据。在本案一审诉讼前，圣迪奥公司应分别于2016年11月7日，2017年5月7日各支付租金330万元，一审法院做出判决时间为2017年8月10日，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，涉案“房屋租赁协议”约定的100万元违约金，并未超过按年利率24%计算的民间借贷利息总额30%（约103万）。圣迪奥公司上诉称约定的违约金过高，显然没有法律依据。（五）一审法院不存在程序错误。1、在本案一审诉讼过程中，李开诚并非涉案房屋的合法产权人，其作为李秀珍的弟弟受李秀珍之托办理房屋租赁事宜，充其量仅是李秀珍的代理人，没有资格作为本案当事人参加诉讼。2、涉案房屋产权归属争议，与本案不存在法律上的关联性，李秀珍提供了合法的“不动产权证书”，能够证明在本案一审过程中，李秀珍是唯一合法产权人和房屋出租人，没有中止诉讼的必要。综上所述，李秀珍认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法；圣迪奥公司的上诉请求与事实不符，与证据相矛盾，没有法律依据。请二审法院依法审查并驳回圣迪奥公司的上诉，维持一审判决。于福湾述称：同意圣迪奥公司的上诉意见。本案是由于李秀珍提起诉讼而引发的，李秀珍在提起诉讼的时候依据的是2015年5月16日的房屋租赁合同，因此该份租赁合同应当作为鉴定本案各方当事人之法律关系的依据，纵观该份合同的各项内容我们可以明确得出如下结论：第一，房屋的承租人为于福湾。第二，房屋的出租人为李秀珍和李开诚，具体内容刚才圣迪奥公司已经说了很多，于福湾在此不再重复说明。我们也注意到李秀珍试图以其所谓的交易习惯来否认房屋租赁合同约定的内容，该观点不能成立。首先，李秀珍所谓的交易习惯完全是李秀珍站在自身角度从维护自身利益的观点所做的带有偏向性的推论，事实上该点交易习惯并不能成立。其次，在房屋租赁合同已经就涉案各方法律关系作出明确约定的情况下交易习惯也无法推翻租赁合同的约定，按照合同法125条规定当各方就合同内容产生争议的时候应该优先适用文义解释。第二，首先要向法庭强调的是房屋租赁合同实际是由李开诚与于福湾签署，李秀珍并没有参与租赁合同的签署过程而按照合同签署人李开诚和于福湾的意思涉案房屋租赁合同的出租方明确为李开诚和李秀珍，承租方为于福湾。据此，我们认为李开诚应当作为案件当事人参与诉讼，在此我们请求二审法院能够将李开诚列为案件当事人，这样也有利于查明案件事实。第三，作为房屋租赁合同的承租人于福湾，我们只想平平安安的进行经营活动，我们无意介入李开诚、李秀珍兄妹五人之间的争议可是当我们已经知道涉案房屋为李开诚五人所有且房屋出租人为李开诚和李秀珍在此情形下我们不敢将租金支付给李秀珍一方，尤其李秀珍是让我们将租金支付至房租合同以外的帐户，为了解决争议我们也曾提出将租金交由济南中院、历下区人民法院由法院安排处理，因此我们在支租金上不存在违约行为，我们只是担心租赁合同无法得到正常履行。强调一下即便法院认定承租人需要承担违约金100万的违约金也过高，请求予以调减。第四，我方认为一审法院在处理本案过程中应该本着案结事了的原则进行，在本案一审中李开诚四人起诉李秀珍房屋权属争议一案正由济南中院审理，在本案一审判决之前济南中院就权属争议已经作出判决，认定涉案房屋为李开诚兄妹五人共有，房屋的权属问题与本案租赁纠纷息息相关，我们在一审中书面申请法院在权属争议判决作出之前中止本案的审理，这也是出于为了彻底解决争议的角度考虑，但一审法院没有同意中止审理，致使各方之间的争议更加复杂，我们认为一审法院程序错误。综上我们请求法院支持圣迪奥公司的上诉请求，我们也希望能够在二审法院的主持下能够妥善解决承租人与出租人之间的争议。明喜服装店未作陈述。李秀珍向一审法院起诉请求：1.判令圣迪奥公司、明喜服装店、于福湾支付李秀珍房屋租金660万元，并赔偿利息损失（其中第一笔以330万元为基数自2016年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决实际履行完毕之日止，第二笔以330万元为基数自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决实际履行完毕之日止）；2.判令圣迪奥公司、明喜服装店、于福湾支付李秀珍违约金100万元；3.本案诉讼费由圣迪奥公司、明喜服装店、于福湾承担。一审法院认定事实：自2008年起，圣迪奥公司就承租李秀珍单独所有的位于济南市泉城路121号北侧2号楼的房屋【不动产权证号：鲁（2016)济南市不动产权第0063910号】用于经营圣迪奥服装专卖店。2015年5月16日，李秀珍与（甲方出租方）与于福湾（乙方承租方)再次续签涉案房屋租赁协议，双方约定租期5年，自2015年6月8日至2020年6月7日止，年租金660万元，乙方每半年结算一次，每次付款330万元，需提前30日支付。双方签订协议时，乙方需支付甲方保证金100万元。关于双方责任，乙方应依约按期交纳租金，不得无故拖欠租金或拒交，超过20天未予付租金，甲方有权解除合同，同时视乙方违约。关于违约责任,双方约定合作期内，任何一方违约均按100万元赔偿给对方违约金。协议最后出租方“李秀珍、李开诚”（均是李开诚代签并按手印），承租方“于福湾”（李巍代签并按手印）。合同履行期间，2015年至2016年的房租，圣迪奥公司分别通过员工“李强”和“袁春”的网银汇入李秀珍指定的李开诚的银行帐户。汇款附言均为：济南总店房租（圣迪奥）庭审期间，于福湾提交S.Deer特许经营合同一份，证明于福湾与圣迪奥公司签订特许经营活动，于福湾的特许经营期限为2015年6月8日至2020年6月7日，经营店铺地址为济南市泉城路121号，即涉案房屋。李秀珍对此不予认可，李秀珍称于福湾作为圣迪奥公司的拓展部总监，代表圣迪奥公司与自己签订合同，自2008年起，由圣迪奥公司一直租用自己的房屋用于经营S.Deer专卖店，现涉案房屋登记注册的是明喜服装店，经营者为田明喜，注册日期为2016年8月29日。圣迪奥公司为达到少交税的目的，一直采取在租用的房屋上登记注册个体工商户，用个人名义用网银转帐交纳租金，并要求出租人经常变换收租金的帐户。于福湾除提交书面特许经营合同外，未提交其他证据予以佐证基实际经营S.Deer专卖店。对于于福湾未按时交纳房租的原因，于福湾辩称为因李秀珍家人对涉案房产的产权发生纠纷，未能明确房租的收交人，待产权明确后再行支付。另查明，于福湾、明喜服装店提交自2012年以来交纳房租的网银转帐明细，自记用途为“济南总店房租（圣迪奥)”。再查明，根据李秀珍提交的网络公开资料显示，于福湾为圣迪奥公司市场拓展部总监，涉案房屋为“圣迪奥公司泉城路专卖店”。另外，在于福湾提交的证据中显示，通过个人网银转帐交纳租金的蔡公和、蔡公发、孙兵等人身份也是圣迪奥公司的法定代表人和股东。另，明喜服装店营业执照登记的经营地址为济南市泉城路121号（泉城路北侧2号楼)。一审法院认为，李秀珍与于福湾签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。李秀珍是涉案房屋的所有权人，其有权向圣迪奥公司、于福湾、明喜服装店主张给付租金的权利。本案争议的焦点问题：一是涉案房产的实际使用人是谁；二是圣迪奥公司是否支付租金660万元；三是圣迪奥公司应否支付违约金100万元。关于焦点问题一，一审法院认为，首先，于福湾作为圣迪奥公司的高管人员，与李秀珍存在多年的租赁合同关系，根据双方的交易习惯，李秀珍作为涉案房屋的所有权人和善意出租人，有理由相信于福湾作为圣迪奥公司的代理人，其签约行为即是公司的行为，租赁合同并得以履行多年；其次，于福湾虽然提交了与圣迪奥公司的特许经营合同，合同中表明的经营地址为“济南市泉城路121号”，但明喜服装店工商登记的经营地址也为“济南市泉城路121号”，经营者为田明喜，并非于福湾；且于福湾仅提供了特许经营合同，并未提交其他证据予以佐证，于福湾真正履行了特许经营活动，由此可以证明，圣迪奥公司与于福湾、明喜服装店的举证相互矛盾，故对于圣迪奥公司、于福湾、明喜服装店辩称涉案房屋由于福湾承租使用的意见，不予采信。涉案房屋的实际使用人圣迪奥公司，圣迪奥公司应承担承租人的权利义务。即使李秀珍的家人因涉案房产的产权发生纠纷，在法律没有明确产权的情况下，其也应该向涉案房产的产权人即李秀珍履行合同义务。对于焦点问题二，根据双方签订的租赁合同约定，圣迪奥公司应按合同约定按时足额支付租金，现李秀珍要求圣迪奥公司支付租金660万元，于法有据，予以支持。对于焦点问题三，一审法院认为，圣迪奥公司未按合同约定按时支付租金，违反了合同的约定，构成违约，且圣迪奥公司、于福湾、明喜服装店之间恶意串通，违背诚实信用原则，李秀珍要求圣迪奥公司按支付违约金100万元，并不违反法律规定，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定判决：一、南京圣迪奥时装有限公司于判决生效之日起十日内支付李秀珍租金660万元；二、南京圣迪奥时装有限公司于判决生效之日起十日内支付李秀珍逾期支付租金的违约金100万元；三、驳回李秀珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65000元，保全费5000元，均由南京圣迪奥时装有限公司承担。二审中，圣迪奥公司提交李开诚出具的说明及附件一份，拟证明涉案房屋所有权为李开诚等兄妹五人共有。李秀珍质证称，该说明不具证据效力，因为房屋产权归属的确认标准应当以法定机关颁发的房屋所有权证书或者不动产权证书为准，就像圣迪奥公司刚才所称的李开诚与李秀珍目前有其他争议，双方之间有重大利害关系在这样的情况下，李开诚出具的说明难以确保其真实性、合法性，关于该说明所附的2005年10月17日的一份声明，请圣迪奥公司出示原件，据我所知在济南中院（2016）鲁01民初1688号案件中李开诚系四个原告之一，在该案中四个原告均未出示该声明的原件，均没有该声明的原件，在此情况下又将该声明作为说明的附件当然不具有证据效力。于福湾质证称，其对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可，作为涉案租赁合同的签署人及履约负责人，李开诚关于租赁合同的签署和履行过程所陈述的内容与事实相符，与本案的其他证据也可以印证，关于附件声明是在中院26号生效判决书中得到确认。本院认为，关于涉案房屋实际使用人的问题。本案中，于福湾作为圣迪奥公司的高管人员，与李秀珍存在多年的租赁合同关系，其所租房屋均用于圣迪奥服装经营，根据双方的交易习惯，李秀珍作为涉案房屋的善意出租人，有理由相信于福湾作为圣迪奥公司的代理人，其签约行为即是公司的行为，租赁合同并得以履行多年；圣迪奥公司和于福湾虽主张二者之间是特许经营关系，但双方仅提交了特许经营合同，而未能提交其他证据证实双方是否实际履行了特许经营活动。故，一审判决认定圣迪奥公司为涉案房屋的实际使用人并无不当。关于涉案房屋出租人的问题。本院认为，根据相关的产权证明，李秀珍拥有涉案房屋的所有权，在双方签订的合同中也明确出租方为李秀珍，李开诚即使在租赁协议的出租人一栏签字，但并不代表其是出租人，在涉案合同中于福湾作为承租方也并未在租赁协议上签字，而是由他人代签，可见代签人并未是实际出租方和承租方。虽然李秀珍家人因涉案房产的产权发生纠纷，但这并不能免除圣迪奥公司按约向出租人支付租金的义务。故，一审判决认定李秀珍为涉案房屋出租人并无不当。关于违约金是否过高的问题。本院认为，根据双方签订的租赁协议约定，双方在合作期内，任何一方违约违约金均为100万元，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定。故，一审判决认定该约定有效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65000元，由南京圣迪奥时装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王周江审 判 员  郭维敬代理审判员  陈 勇二〇一七年十月二十日书 记 员  李 杨