广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终546号上诉人（原审被告）：中山市翠亨宾馆有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：肖炎嫦。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。主要负责人：叶祝华，该行行长。委托诉讼代理人：荣鸿飞，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：何结娥，广东维纳律师事务所实习律师。上诉人中山市翠亨宾馆有限公司（以下简称翠亨宾馆公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翠亨宾馆公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人提交的《协议书》第四条的约定是对被上诉人的约束和约定，没有约束上诉人的意思。被上诉人2000年撤离后没有按约定办理折旧转让给上诉人已构成违约，违约责任应由被上诉人承担。上诉人无偿将土地提供给被上诉人使用，在合同中从未受益，违反合同法平等的本义。被上诉人没有提供证据证明被评估的建筑物是《协议书》中所指的房屋。被上诉人没有主张财产损害赔偿，也没有证据证明该物业已经拍卖成功。被上诉人2000年撤离至今已经长达17年，其起诉已过诉讼时效。被上诉人中国银行中山分行辩称，财产损害赔偿之诉的诉讼时效从知道财产权益受侵害时开始计算，被上诉人在2015年才知道涉案房产被法院查封并将拍卖，故本案诉讼没有过诉讼时效。上诉人是否获益不是承担财产损害赔偿的前提，且涉案房屋被拍卖清偿上诉人的债务，其实际上也是获益的。我方虽在2000年撤离后没有实际使用涉案房屋，但并没有放弃房屋的权益。我方提交的证据足以证实涉案房屋就是法院评估报告中所指的11栋建筑物，且据我方了解，涉案房屋目前已经被拍卖成功。由于上诉人对第三人的债务导致涉案房屋被拍卖，损害了我方的权益，上诉人应对我方承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中国银行中山分行向一审法院起诉请求判令：1.翠亨宾馆赔偿中国银行中山分行房屋租金735868.8元；2.翠亨宾馆按房屋现有价值赔偿中国银行中山分行损失308800元。一审法院认定事实：1984年10月15日，中国银行中山支行与中山市翠亨宾馆签订《关于统建中国银行翠亨宾馆办事处用房协议书》，约定：“一、楼房建设在宾馆旅游区范围内，方便宾馆业务发展和旅客收兑为宜。建筑面积共355.8平方，布局两层，地下设营业厅、接待室、金库、值班室、厨房、小饭厅、卫生间。二楼设会议室、职工宿舍、两个客房、洗脸间、院内地围墙。二、建筑物的装修按宾馆配套要求，包按图纸设计所使用的各项材料和装铝制窗、茶色玻璃及三防设施等。三、室内装修和设备，底层水磨石，吊天花顶及墙面喷塑，二楼地面水磨石阶砖，墙面喷乳胶漆。室内装分体式空调机三台。办公用具（包括柜围枱凳）水电灯色等。连土建工程费、迁移费，每平方造价610元，总造价222060元。四、该建筑物的产权问题。双方确认，土地翠亨无偿提供，地产权归属宾馆所有。但房产权永远属中国银行中山支行所有，归属支行使用权和支配权。但该办事处不存在时，该楼房不得转移他人，即有折旧转给宾馆使用。五、施工问题……。”后中国银行翠亨办理处依约成立，并于2000年1月撤销。2016年1月5日，中山市中级人民法院作出（2012）中中法执恢字第23-6号民事裁定，拍卖中山市国浩有限公司享有处分权的登记在中山市翠亨宾馆名下的位于中山市××××大道的证号为中府国用（1995）字第2800114号国有土地中的182745.5平方米土地使用权及其出让土地范围内的粤房字第2776132、2776146、2776148、2776130、2776149、2776145、2776134、2776114、2776113、2776118、2776150、2776126、2776127、2776128号房及21幢无证建筑、佛像、铜像和林木一批，所得价款扣除有关费用后用以清偿债务。中国银行中山分行主张原中国银行翠亨宾馆办事处用房即属于上述21幢无证建筑中的两幢，对应中山市中级人民法院房地产估价报告中的11幢与12幢。经查，房地产估价报告编号为中盈评字（2015）F021号、深英评字（2015）F10060号，系2015年8月25日出具，估价项目名称为“中山市翠亨宾馆位于中山市南朗镇××翠亨××四宗房地产的建议拍卖底价评估”，估价委托人为中山市中级人民法院。其中载明11幢为306.72平方米，混合2层，评估价为264100元；12幢为97.54平方米，其他1层，价格为44700元。中国银行中山分行还委托第三方对于原中国银行翠亨办事处用房即建筑面积为360.72平方米的11幢自2012年1月至2016年12月的租金价格进行了咨询评估，得出总价为735868.8元。该咨询报告照片显示咨询对象亦为首层、二层建筑，图纸显示所测建筑方位与中国银行中山分行提供的翠亨宾馆平面布置图中“中行”所在位置基本吻合。中国银行中山分行就涉案房屋被查封曾提出执行异议申请，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执异14号执行裁定，认为查封的土地效力及于地上建筑物，而中国银行中山分行主张查封房产属其所有但并没有办理房屋产权登记，其对该房产享有的权益不得对抗本案的执行，遂驳回了中国银行中山分行的异议请求。中国银行中山分行以涉案房屋将被拍卖为由诉至法院，主张前述实体权利。一审另查，企业机读档案资料显示，翠亨宾馆公司显示成立日期为2001年1月18日，核准日期为2016年4月21日。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。首先是主体问题。中国银行中山分行前身为中国银行中山支行，其承受相关权利义务并无不妥。翠亨宾馆公司在答辩状中称“中国银行中山分行并未向承接中山翠亨宾馆的新公司中山市翠亨宾馆有限公司签订新的有效合同或补充协议”，亦是承认其承接了原中山市翠亨宾馆的权利义务，故其作为本案诉讼主体亦无不妥。其次，关于房屋所在问题。由于中国银行中山分行主张的11、12幢房屋均属无证建筑，而翠亨宾馆对于是否确属该两幢房屋并无具体回应。据中国银行中山分行提供的证据租金价格咨询报告图纸显示所测建筑方位与其提供的翠亨宾馆平面布置图中“中行”所在位置基本吻合，而其所咨询的建筑也仅为面积360.72平方米的分上下两层的11幢，并未涉及有其他1层的12幢，且双方签订的协议书亦未提及该12幢事宜，故根据本案的证据而言，法院认定编号为中盈评字（2015）F021号、深英评字（2015）F10060号房地产估价报告提及的11幢即为原中国银行翠亨宾馆办事处用房。再者，关于房屋权属问题。在双方签署协议书的1984年时我国法律规定对于“房地合一”并无强制性规定，故当时签订协议书并不违反法律规定。现今涉案房屋并未办理产权登记，中国银行中山分行对房屋享有的权益不得对抗善意第三人及法院生效法律文书的执行，但并非意味着其与被告签订的协议书不具有内部约束力。协议书约定地产权归翠亨宾馆，房产权永远属于中国银行中山分行，办事处不存在时即有折旧转给宾馆使用。现涉案房屋将因另案被依法拍卖时，中国银行中山分行有权要求翠亨宾馆对于将被处分的财产给予赔偿。现中国银行中山分行提供了中山市中级人民法院的评估报告证明涉案11幢房屋价值264100元，与协议书中曾约定的222060元总造价亦差距不大，法院予以确认。故翠亨宾馆应向中国银行中山分行赔偿涉案11幢房屋现有价值264100元。最后，关于房屋租金问题。由于中国银行中山分行未能提供充分证据证明涉案房屋已由翠亨宾馆租赁给第三方并收取租金的事实，故法院对于其该项诉讼请求不予支持。翠亨宾馆经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证等相关权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、翠亨宾馆于判决生效之日起七日内向中国银行中山分行赔偿原中国银行翠亨宾馆办事处用房现有价值264100元；二、驳回中国银行中山分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14202元，减半收取7101元，由中国银行中山分行负担5306元，翠亨宾馆公司负担1795元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查：本院生效的（2002）中中经初字第78号民事判决查明如下事实，2000年10月31日，翠亨宾馆在其向工商部门提交的注销申请中，与国浩公司共同确认翠亨宾馆一切资产不作价归中山市翠亨实业集团公司处理，而中山市翠亨实业集团公司改制成国浩公司。同年11月21日，翠亨宾馆因经营期满被注销，企业改组为翠亨宾馆公司，翠亨宾馆的债权债务由翠亨宾馆公司承担。二审再查：本院在（2012）中中法执恢字第23号案中，委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司作出的《房地产估价报告》【中盈评字（2015）F021号、深英评字（2015）F10060号】显示，登记在中山市翠亨宾馆名下的位于中山市××××大道的证号为中府国用（1995）字第2800114号国有土地中的182745.5平方米土地使用权及其出让土地范围内的粤房字第2776132、2776146、2776148、2776130、2776149、2776145、2776134、2776114、2776113、2776118、2776150、2776126、2776127、2776128号房及21幢无证建筑等财产，评估总价为203639400元（其中载明11幢为306.72平方米，混合2层，评估价为264100元）。本院（2012）中中法执恢字第23-7号执行裁定书显示，登记在中山市翠亨宾馆名下的位于中山市××××大道的证号为中府国用（1995）字第2800114号国有土地中的182745.5平方米土地使用权及其出让土地范围内的粤房字第2776132、2776146、2776148、2776130、2776149、2776145、2776134、2776114、2776113、2776118、2776150、2776126、2776127、2776128号房及21幢无证建筑等财产，拍卖所得价款为8000万元（其中已办证房地产成交价款为76866733.24元）。本院认为，本案系合同纠纷。结合双方的诉辩主张，本案争议的焦点是中国银行中山分行要求翠亨宾馆公司赔偿其享有的原中国银行翠亨宾馆办事处用房权益损失264100元的理据是否充分。虽中国银行中山支行与中山市翠亨宾馆于1984年10月15日签订的《关于统建中国银行翠亨宾馆办事处用房协议》第四条约定地产权归中山市翠亨宾馆，房产权永远属于中国银行中山分行，但该条约定违反了“房地合一”的现行相关法律规定，且从“但该办事处不存在时，该楼房不得转移他人，即有折旧给宾馆使用”的约定内容及涉案房产并未办理产权证的事实来看，中国银行中山支行对涉案房产仅基于合同享有办事处存在时期内的使用权及办事处撤离后涉案房产对应建筑成本的补偿等合同权益。现中国银行翠亨办事处已经撤销，涉案房屋也因另案被依法拍卖，中国银行中山支行的上述合同权益受到损害，中国银行中山分行作为原中国银行中山支行权利义务承受者有权要求中山市翠亨宾馆的债权债务承受者翠亨宾馆公司对于其受损害的合同权益予以赔偿。对于翠亨宾馆上诉称中国银行中山分行没有证据证明协议中所指的房屋就是评估报告中所涉的第11幢房屋的问题，首先，中国银行中山分行提供的证据租金价格咨询报告图纸显示所涉建筑方位与其提供的翠亨宾馆平面布置图中“中行”所在位置基本吻合，且翠亨宾馆公司也并未举证证明协议所涉房屋的具体位置予以反驳，故本院据此采信中国银行中山分行的主张，认定房地产估价报告提及的11幢即为原中国银行翠亨宾馆办事处用房。关于补偿的具体金额，虽中国银行中山分行提供的评估报告证明涉案11幢房屋价值264100元，但该价值仅是评估价值，并非房产拍卖的实际成交价，本院（2012）中中法执恢字第23-7号执行裁定书显示实际拍卖的房产的总成交价为8000万元，故涉案的房产的实际拍卖成交价应为该房产评估价所占总评估价比例乘以实际成交价，即103752元（80000000元×264100/203639400）。该价值经公开拍卖，最能反映该房产的市场价值。中山市翠亨宾馆应当以此标准补偿中国银行中山分行所享有的合同权益。一审对此判决不当，应予纠正。至于翠亨宾馆公司上诉认为中国银行中山分行未按协议办理折旧转让构成违约及起诉已过诉讼时效的问题。《关于统建中国银行翠亨宾馆办事处用房协议》虽有约定办事处不存在时，应折旧转给宾馆使用，但其并未约定应由哪一方主动提出折旧转让，翠亨宾馆也未提交证据其向中国银行中山分行主张过折旧转让而被中国银行中山分行拒绝，故其认为中国银行中山分行违约的上诉主张，本院不予支持。本院于2016年1月5日作出执行裁定拍卖涉案房产，中国银行中山分行于2016年6月30日提起本案诉讼，并未过诉讼时效，翠亨宾馆公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人翠亨宾馆公司的上诉请求，有理部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13548号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13548号民事判决第一项为中山市翠亨宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内向中国银行股份有限公司中山分行赔偿原中国银行翠亨宾馆办事处用房现有价值103752元；三、驳回中国银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14202元，减半收取7101元，由中国银行中山分行负担6396元，翠亨宾馆公司负担705元；二审案件受理费5262元，由中国银行中山分行负担3195元，翠亨宾馆公司负担2067元。本判决为终审判决。审 判 长  陈亦和审 判 员  胡怡静代理审判员  钟国平二〇一七年十月十三日书 记 员  麦 琳