江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初9787号原告：昆山启发电器制造有限公司，住昆山市玉山镇紫竹路1689号。法定代表人：陈伟国,该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。被告：汤桂根,男,汉族，1967年2月28日生，住昆山市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原告昆山启发电器制造有限公司诉被告汤桂根土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院依法驳回其异议申请，被告不服提出上诉，苏州市中级人民法院于2017年8月29日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭于2017年9月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人ＸＸ、被告委托诉讼代理人王团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山启发电器制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将昆山市玉山镇紫竹路1689号厂区内空地79.65亩交还原告；2.判令被告向原告支付场地占用费198556.5元暂计到2017年3月31日，此后按每日3484元计算到实际交还日，实际交还日还没有确定，我方主张到2017年6月20日共计480760.5元（该金额从2017年2月5日开始计算）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年9月27日签订《租赁合同》，约定由被告承租玉山镇××号厂区内空地79.65亩，用途为停车场。前三年年租金为1194750元，第四年（即2016年10月1日起）年租金为1254488元。合同约定“(1)乙方行为损害甲方利益，经甲方通知后未能整改完成的；(2)乙方在租赁厂房内进行违法活动的”等情形时甲方可单方面解除合同。被告于2013年12月10日承租厂区内登记成立“昆山市玉山镇优强停车场”，领取个体工商户营业执照。2016年5月20日，被告承租区域内发生火灾事故，公安机关介入调查。被告承认已将所承租场地转租，场地实际用于婚庆仓库、团膳、再生资源回收等，存在违规存放大量可燃、易爆货物、违规住人等违法违规情况。为此，原告书面要求被告在一个月进行整改，否则在2016年9月20日前搬离。但被告称无能力进行整改，违法违规使用情况至今未纠正。现高新区管委会相关部门己责令原告采取措施消除安全隐患，否则将依《安全生产法》等进行处罚。原告于2017年4月1日通知租赁合同解除，要求被告搬离，但被告至今未予理睬。1.被告未经原告同意擅自转租行为，构成了重大违约，原告有权解除合同。2.截止到2017年6月20日被告已经连续4个月以上，未支付场地占用费，即使原合同没有解除，也已达到了拖欠租金可以解除的合同约定。2017年6月20日因昆山高新区政府城管中队要求对场地停电停水，故我方同意场地占用费计算至2017年6月20日，但被告至今仍占用场地至今未归还。3.2016年9月20日我方以书面方式通知租赁合同解除，被告至今未对合同解除提出异议，也未在3个月内向法院或仲裁机构提出确认合同解除效力的诉讼。为维护原告的合法利益，请求法院依法判决。被告汤桂根辩称：1.2013年双方签订租赁合同约定租期为8年，在承租期间被告一直如约支付租金，2016年12月份原告单方要求解除合同收回涉案土地，因被告前期在争议土地上基建投资较大，被告不同意解除合同。2.因原告单方违约解除合同，给被告造成了损失，被告提出反诉请求。3.2017年6月昆山市城管局将涉案土地上的房屋拆去，原告单方停水停电，给被告造成损失，被告保留诉权。同时因为原告的停水停电导致争议土地无法使用，被告对停水停电之后的时间不应当支付租金。4.合同期限未到不能解除合同，各承租户投入搭设、路面建设等，一旦解约，损失严重。合同签订后被告就将涉案土地全部转租，原告也是知情和认可的，被告愿意将拖欠的租金一次性交清。原告主张的占用费用不应得到支持，自2017年6月昆山城市管理局已经将地上房屋全部拆除，水电关停，被告根本无法使用，而且场地原告随时可以收回，在这种情况下由被告支付租金明显不当。经审理查明：2013年9月27日，原告（甲方）与昆山市玉山镇优强停车场（乙方）签订租赁合同，约定：第一条、甲方将昆山市玉山镇紫竹路1689号厂区内无地上建筑物的土地，该地位于玉山镇××号甲方厂区东侧，以厂区现有最东侧房屋的东侧、南侧水泥道路、南侧房屋的东侧水泥道路为界，往东到农田、北到勤昆路、南至宗地红线范围内的场地（包括已平整及未平整的场地），现已建成的道路不包括在内。双方经过实地测量，确定租赁标的面积为79.65亩。租赁标的出租时地面除部分彩钢棚外无其他建筑物、搭建物，厂区内水电等配套设施及经由的线路、管道除外。第二条、租赁期限为八年，自2013年10月1日至2021年9月30日。本合同签订后，甲方如确属根据自身整体开发之需要缩短租期，乙方须予配合且应在接到甲方提前到期通知所确定的解约日后十天内交还租赁标的。因上述约定而缩短租期的，甲乙双方均同意按照以下方式计算补偿：合同约定起租日起至提前解除日不满一年的，甲方给予20%年租金的补偿，但最高不超过乙方投入建设资金的60%，若乙方投入建设资金不足10万的，则由甲方直接减免二个月的租金或给予两个月免租期。合同约定起租日起至提前解除日超过一年但不满两年的，甲方给予15%年租金的补偿，但最高不超过乙方投入建设资金的40%，若乙方投入资金不足10万的，则由甲方直接减免一个月的租金或给予一个月免租期。合同约定起租日起至提前解除日超过两年不满三年的，甲方给予10%年租金的补偿，但最高不超过乙方投入建设资金的20%。上述补偿于乙方退租时一次性给付。第三条、租赁期限内双方一致同意按每年每亩一万五千元计付租金，合计年租金为1194750元，自第四年起租金在原有基础上上涨5%，即年租金1254488元，地上彩钢棚乙方可以免费使用，但租赁期限内发生损坏，由乙方修缮并承担费用，不可抗力造成的除外。甲方给予乙方三个月的免租期，作为乙方对租赁标的自行投入建设的补偿。租金采用一年两付，先付后用的方式。本合同签订后十天内，乙方应支付第一个半年度租金，第二个半年度租金应于第一个半年度租期到期前十天一次性支付。乙方应在进场前向甲方交付租赁押金10万元，押金于租赁期满后由甲方无息退回。但乙方违约而须承担的违约金、赔偿金或欠缴的费用可以由甲方直接从押金中扣除。……第六条、乙方租用本合同约定的标的用于自身的经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围。乙方超过核定的经营范围从事经营时，甲方可以根据情况独立作出是否对自身造成不利影响及影响程度的判断。一旦甲方认为乙方的行为会对其造成不利影响时，乙方应在接甲方书面通知后即刻改善。第七条、乙方若在租赁标的场地上搭建任何建筑物或设施的，本租赁协议不论何种原因解除或终止的，甲方均无需给予乙方任何补偿。第八条、2.租赁期内，除不可抗力及甲方按照本合同第二条第2款的约定缩短租期外，甲方不得单方解除合同，但下列情形除外：（1）乙方行为损害到甲方利益，经甲方通知后未能整改完成的；（2）乙方在租赁厂房内进行违法活动的；（3）乙方无正当理由拖欠租金达二个月以上的；（4）乙方使用不当造成甲方损失且拒不修复的；（5）遇合法的征用、拆迁或政府部门要求须按其规划整体开发建设的；因以上原因致使甲方需单方面解除合同的，甲方提前10天通知乙方即可解除。……第十条、违约责任。……2.乙方未及时将承租物交还甲方的，除按原租金计算方式向甲方计付使用费外，还需承担相当于使用费50%的违约金。3.未经甲方同意，乙方擅自提前退租的应向甲方支付相当于二个月租金的违约金。……5.乙方未按期支付租金的，每逾期一天按年租金的千分之三计算一天违约金直到本合同解除。本合同解除后乙方仍未支付的租金及违约金则按人民银行同期人民币贷款基准利率的四倍计付违约金。该合同由昆山市玉山镇优强停车场加盖公章，汤桂根签字。2016年10月17日，被告支付原告租金10万元，2016年10月28日被告支付租金5万元，2016年12月6日，被告支付租金6万元，2016年12月9日，被告支付租金5万元，2016年12月12日，被告支付租金38687.5元，2017年2月27日，被告支付租金9万元，2017年2月23日，被告支付租金4万元。双方庭审中一致确认被告租金支付至2017年2月5日。汤桂根承租上述租赁物后并未实际经营停车场，将其转租。2016年6月6日，昆山市公安局同心派出所向原告发出《关于紫竹路××号东侧区域存在重大消防隐患的情况通报》，内容为：贵公司位于贵公司位于紫竹路××号原永业电子东侧一处空地于2016年5月20日上午，在该区域内的绿地礼仪庆典服务中心仓库发生火灾，造成该仓库部分物品烧毁及停靠在仓库外围的一辆小型汽车局部被高温熏化，该仓库内违规存储47瓶工业氢，一旦爆燃后果将不堪设想。且2014年12月20日下午，该区域一处泡沫夹芯板搭建废品仓库发生火灾，造成废品仓库及内部堆放的杂物被完全烧毁，无人员伤亡。该出租地块占地面积约50000平方米，2013年贵公司转租给优强停车场，汤桂根（身份证号：，户籍地：昆山市××镇××号，电话：189××××3555、180××××8887)用作停车场。现该空地违章搭建多处彩钢房、泡沫夹芯板简易建筑，用于出租给团膳、婚庆仓库、再生资源回收等。主要存在以下火灾隐患：1.建筑违章均未通过相关部门报备手续；2．普遍使用彩钢板及泡沫夹芯板搭建；3.缺少消防设施及器材；4．厂区内违规存放大量可燃、易燃货物；5.厂区内违规住人。鉴于这两次火灾情况，影响重大、教训极其深刻。充分暴露出厂区负责人未落实主体责任，疏于管理、安全意识薄弱；厂区内违规住人，违规存放可燃易燃货物，存在较大的安全隐患。为落实企业及承租方的主体责任，防止类似事件再次发生，请贵公司立即会同并责令承包方予以整改，整改方案于签收本通报之日起一周内报我所并按方案及时落实整改措施，对限期未制定方案并整改，消防部门将依据《消防法》等法律法规予以查处。2016年5月20日，原告向昆山市玉山镇优强停车场发函，要求其整改并清除租赁标的所有的转租客户，并清除所有的易燃易爆危险物品，务必按合同约定只能用于自身的经营（营业执照载明的经营范围），并严格按照消防、安监、环保等部门的要求整改及增设相应设施，且需经上述部门验收合格后方可经营。该函明确让被告收到此函后务必及时整改，且须在一个月内整改完成，否则原告有权单方面解除合同，并要求被告承担违约责任。被告于2016年5月20日收到该函。2016年6月20日，原告发函给昆山市玉山镇优强停车场，内容为原告曾发函要求被告整改，但现期限已到，原告现场检查，发现未整改到位，且租赁的标的内，转租的客户依旧未予清除。故通知被告，由于被告未按照双方所签合同第四条约定的安全消防管理要求实施，未按合同第六条约定的租用此标的用于自身的经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围，未经原告同意违章搭建，且经原告通知后未能整改完成的，原告要求解除双方的租赁合同，并通知三个月全部搬离，逾期未搬离的，承担由此造成的一切损失及连带责任。2017年4月1日，原告向昆山市玉山镇优强停车场发送解除函，内容为：因贵方严重违反合同约定，我司于2016年5月20日发函要求贵方在一个月内整改，因贵方未能完成整改，我司在2016年6月20日要求解除租赁合同，并要求在2016年9月20日前搬离我司厂区，但贵司至今仍占用承租场地，我司特函告如下：一、双方之间的《租赁合同》已于2016年9月20日解除；二、请贵方在三天内清退并搬离场地；三、请贵方立即支付2016年10月1日至2017年3月31日剩余占用费198556.5元（参照半年租金计算）。若贵方拒不履行的，我司将依法诉讼。被告汤桂根收到上述解除函，注明：收到但占用费不承担。2017年5月24日，昆山市城市管理局发布《关于启发电器东侧地块违法建设限期拆除的通告》，内容为：接高新区规建局移交函昆高规移字【2016】第37号经现场勘查发现，位于紫竹路××号昆山启发电器有限公司东侧空地占地80亩。2013年启发公司出租给优强停车场负责人汤桂根用作停车场。现该空地违法搭建34处彩钢房、泡沫夹芯板简易建筑用于出租。其中部分建筑屋内堆放大量易燃物品，在2014年2016年发生两次火灾事故，上述违法建设存在重大火灾安全隐患。我单位对启发电器及汤桂根依法告知并开具法律文书。高新区城市综合管理委员会将联合城管、公安消防、安监、规划，组建工作小组，对该处安全隐患进行限期拆除。现通告如下：1.现责令你户于2017年6月20日前自行拆除或搬离所属物品。2.我部门将于2017年5月28日后，对违建部分停水停电。3.如未按规定要求拆除或搬离，我工作组将于2017年6月20日后，对你处依法进行强制执行和清运，一切后果自负。另查明，昆山市玉山镇优强停车场为个体工商户，于2013年12月2日申请开业登记，于2013年12月6日核准开业，经营者为被告汤桂根。本院认为：本案争议焦点在于：一、与原告成立租赁合同关系的相对方是汤桂根还是昆山市玉山镇优强停车场？合同约定的乙方为昆山市玉山镇优强停车场，但是合同签订时，昆山市玉山镇优强停车场尚未成立，且汤桂根签订合同后并未将涉案土地用作停车场经营，而是将其转租，故本院认定租赁合同的相对方系被告汤桂根。二、原告是否有权解除合同？被告汤桂根将涉案土地租赁后并未从事停车场经营，而转租给不同承租人，由于承租人的不当使用涉案土地造成多起火灾事故，经相关部门及原告发送书面通知要求其整改后并未整改，后原告又向被告发送解除通知，根据双方合同约定，乙方行为损害到甲方利益，经甲方通知后未能整改完成的甲方可以解除合同，故原告有权解除合同，合同解除日期为2016年9月20日。合同解除后，被告应当搬离涉案土地。故本院对原告要求被告将昆山市玉山镇紫竹路1689号厂区内空地79.65亩交还原告的诉讼请求予以支持。被告搬离涉案土地前的占有使用费被告理应支付，原告主张被告支付自2017年2月5日至2017年6月20日之间的占有使用费系其对自身权利的处置，本院予以认定。根据年租金1194750元计算每天租金为3273.29元，经本院计算2017年2月5日至2017年6月20日租金为441894.15元（3273.29*135）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告汤桂根于本判决生效后十日内将昆山市玉山镇紫竹路1689号厂区内空地79.65亩交还原告昆山启发电器制造有限公司。二、被告汤桂根于本判决生效后十日内支付原告昆山启发电器制造有限公司占有上述土地的使用费441894.15元（以年租金1194750元为标准，2017年2月5日至2017年6月20日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60-02959）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费4272元，由被告汤桂根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  吴泉英人民陪审员  朱湘黎二〇一七年十月十七日书 记 员  冷晓杰