安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终1615号上诉人（原审被告）：陆江龙，男，1991年7月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省合肥市包河区，现住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桐城市信诚家具销售有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道办事处兴尔旺商业中心4#106。法定代理人：周某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐庆标，安徽正维律师事务所律师。上诉人陆江龙因与被上诉人桐城市信诚家具销售有限公司（以下简称信诚家具销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院(2017)皖0881民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆江龙的委托诉讼代理人梅强、被上诉人诚信家具销售公司的委托诉讼代理人徐庆标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆江龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回信诚家具销售公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由信诚家具销售公司承担。事实和理由：一、一审判决自相矛盾。一审法院一方面认定了补充条款合法有效且信诚家具销售公司存在违约行为，但另一方面却以“漏水问题迟迟未解决的原因是因案涉商铺所有权人刘克胜因涉嫌诈骗被检察机关批捕，楼顶钢构工程无法施工等客观原因所致”、“陆江龙在发现漏水现象后仍坚持营业两年多时间至租赁期满，足以说明案涉商铺的漏水现象并非严重到足以影响陆江龙的实际经营”等理由，判决陆江龙向信诚家具销售公司支付房租86306.67元。首先，案涉房屋租赁合同的出租方是信诚家具销售公司，而非刘克胜，刘克胜与本案没有法律上的关系。刘克胜被捕并不必然导致钢构工程无法施工，信诚家具销售公司的法定代理人周某仍然可以履行职责。其次，钢构工程没有施工是信诚家具销售公司的内部原因造成的，与陆江龙无关，信诚家具销售公司应当按照合同的约定承担违约责任。再次，补充条款约定“由于漏水严重，特承诺，漏水未解决之前，不收房租”，并没有限定其他条件，且陆江龙继续经营是为了减少损失，其在案涉店铺投资几十万元的装潢费用，如果其单方解除合同，损失会更大。二、一审判决适用公平原则错误。公平原则适用的前提是没有法律条文的明确规定也没有合同约定，本案既有法律规定也有当事人的明确约定，且该约定的法律效力得到了法院的认定，故本案不应适用公平原则。信诚家具销售公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决公正，请求二审法院维持原判。一、租赁合同双方的主要义务是一方交付房屋，另一方支付租金，只要出租方完成了交付房屋的主要义务，其他义务都是次要的，即使有瑕疵也不能作为拒绝交付租金的理由。二、陆江龙未提供充分的证据证明因房屋渗水致使其正常经营活动受到影响。渗水现象只是偶尔的、个别的，不足以对陆江龙的经营活动造成影响，且楼顶钢构工程已经搭建，但因为产权人涉及非法集资致使工程停工，从而影响了楼房的维修。四、一审判决已经充分考虑了案情，对经营户的房租进行了减免。信诚家具销售公司向一审法院起诉请求：一、判令陆江龙向信诚家具销售公司支付租金179800元(计算至2017年4月15日止)；二、本案的诉讼费用由陆江龙负担。一审法院认定事实：信诚家具销售公司、陆江龙于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》一份，言明信诚家具销售公司将其位于桐城市兴尔旺大市场二楼的商业用房租赁给陆江龙作为商场使用，租期自2014年3月16日至2017年3月15日，租金标准为86300元/年，三年租金合计258910元，租金支付时间为每年合同到期前一个月付清下年度房屋租金；房屋租赁期内的水费、电费、电话费均由陆江龙负担。另合同第十五条特别约定：（一）、电视台广告信诚家具销售公司方常年免费支持，形式不定；（二）、商场统一活动按面积分摊费用，所有商户必须无条件服从；（三）、电梯常年开放，周一到周五一天4小时，周六到周日一天6小时；（四）各用户管理好自己店铺内的防火问题，信诚家具销售公司购消防保险。合同最后言明“本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力”。合同签订后，陆江龙按约向信诚家具销售公司缴纳第一年房租86300元。后因陆江龙反映屋顶漏水现象严重，信诚家具销售公司法定代表人周某经案涉房屋所有权人刘克胜同意在合同第三页右下方添加补充条款，言明“由于漏水严重，特承诺，漏水未解决之前，不收房租”。2017年4月15日，信诚家具销售公司向本院提起诉讼，要求陆江龙缴纳自2015年3月15日起至2017年4月15日止的房租179800元。另查，信诚家具销售公司位于桐城市兴尔旺大市场的所有商业用房均属刘克胜个人所有，周某系刘克胜聘请的管理人员，担任信诚家具销售公司的法人代表，负责收取房租并处理公司的日常事务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。信诚家具销售公司、陆江龙于2014年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定信诚家具销售公司将其位于桐城市兴尔旺大市场的商业用房租赁给陆江龙作为商场使用，租期自2014年3月16日起至2017年3月15日止，三年租金合计258910元。陆江龙在租赁期限内发现商铺存在漏水现象，经案涉房屋所有权人刘克胜同意，信诚家具销售公司法定代表人周某与陆江龙订立合同补充条款，书面承诺房屋“漏水未解决之前，不收房租”，该补充条款系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。陆江龙所举证据材料虽足以证明其租赁的商铺确实存在漏水现象，直至合同约定的租赁期限届满之日仍未解决，但漏水问题迟迟未解决的原因是因案涉商铺所有权人刘克胜因涉嫌诈骗被检察机关批捕，楼顶钢构工程无法施工等客观原因所致，且陆江龙在发现漏水现象后仍坚持营业两年多时间至租赁期满，足以说明案涉商铺的漏水现象并非严重到足以影响陆江龙的实际经营，再考虑商场的保洁、保安工资均由陆江龙按面积分摊，加上信诚家具销售公司承诺的广告宣传未到位等实际情况，根据公平原则，一审法院酌情免除陆江龙租赁期限内一年房租。信诚家具销售公司要求陆江龙支付超期使用一个月的房租，因涉及消防整改，陆江龙在此期间并未实际经营，对信诚家具销售公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。陆江龙答辩时要求判令信诚家具销售公司支付其各项经济损失264400元，因陆江龙未能提供相关证据，亦未明确提出反诉，一审法院对此不予审查。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆江龙实欠桐城市信诚家具销售有限公司房租86306.67元（258910元÷3×2－86300元），应于判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回桐城市信诚家具销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3896元，桐城市信诚家具销售有限公司负担2026元，陆江龙负担1870元。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，信诚家具销售公司与陆江龙于2014年3月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已实际履行，该合同于2017年3月15日到期，按合同约定陆江龙应支付信诚家具销售公司租金258910元。在合同履行过程中，经案涉房屋所有权人刘克胜同意，信诚家具销售公司法人代表周某与陆江龙订立合同补充条款，书面承诺房屋“由于漏水严重，特承诺，漏水未解决之前，不收房租”，该补充条款系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，但该条款并没有明确约定是暂时不收房租还是免除房租，从现有证据也不能认定是免除房租且免除全部房租，故陆江龙认为应免除全部房租的理由不能成立。鉴于双方合同已实际履行，陆江龙在租赁房屋实际经营两年多时间至租赁期满；另考虑商场的保洁、保安工资均由陆江龙按面积分摊，信诚家具销售公司承诺的宣传未到位等实际情况；原审法院酌情减免陆江龙一年房租并驳回桐城信诚家具公司要求陆江龙支付超期使用一个月的房租，已经充分考虑当事人双方的利益，并无不当。如陆江龙认为因租赁房屋漏水给其造成了财产损失，可以另行主张权利。综上所述，陆江龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1958元，由陆江龙负担。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  张文军审判员  黄 谷二〇一七年十月三十日书记员  李晶晶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。