重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初11531号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱长岗村140号，组织机构代码79070363-1。法定代表人：陈忠，经理。委托诉讼代理人：谢建明（工作人员），男，1978年5月26日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被告：秦川林，男，1978年11月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇物管公司）与被告秦川林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员李庆祥独任审理。于2017年10月日9公开开庭进行了审理，原告融汇物管公司委托诉讼代理人谢建明、被告秦川林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物管公司向本院提出诉讼请求：１、要求被告秦川林支付自2014年11月1日至2017年7月31日的物业服务费8346.16元、2014年11月1日至2017年6月30日的公摊费184.86元，合计8531.02元；２、要求被告秦川林以每月欠付物业服务费为基数按每天0.3%的标准支付自当月16日是至付清之日的违约金。事实和理由：原告融汇物管公司系重庆市巴南区融汇半岛三期小区的物业服务公司，秦川林系该小区6幢2单元101号房屋的业主。原告融汇物管公司按约定提供了物业服务，被告秦川林拒不支付物业服务费。经协商未果，原告融汇物管公司遂向本院提起诉讼。被告秦川林辩称，前期物业服务合同与房屋买卖合同一并签订，内容不平等，存在霸王条款，是无效合同。新的物业服务合同未经业主大会通过，是无效合同。原告融汇物管公司提供的物业服务不符合约定，小区违章建筑未清理、车辆乱停放、装修材料在公共区域随意堆放、被告秦川林所有的花台倾斜拒不维修等。原告融汇物管公司无行政处罚权，不应当收取滞纳金，且要求过高，应当降低。原告融汇物管公司收取物业服务费不开发票，违反法律规定。另，原告融汇物管公司的诉讼请求已经超出了诉讼时效。请求驳回原告融汇物管公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告融汇物管公司举示的重庆市土地房屋权属登记申请书、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《临时管理规约》，经审查，本院均予以确认；２、原告融汇物管公司举示的催费函、律师函、EMS快递单，经审查，对于2016年11月21日的律师函及EMS快递单、催费函和EMS快递单，经电话核实，均已投递至邮箱，应当视为送达，本院均予以确认，其他证据，均院均不予确认；3、被告秦川林举示的照片，经审查，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告融汇物管公司是依法成立的物业服务企业。被告秦川林系重庆市巴南区李家沱融汇大道8号融汇半岛三期小区6幢2单元某号房屋的业主，房屋建筑面积为140.47平方米。原告融汇物管公司于2009年12月7日与重庆融华房地产有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，依约定入驻融汇半岛三期小区提供物业管理服务，约定物业服务费标准按建筑面积计算花园洋房（带电梯两层及以下）为每月每平方米1.8元，公摊费据实收取，每月15日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。被告秦川林于2010年8月5日与重庆融华房地产有限公司签订了临时管理规约，约定物业服务费标准按建筑面积计算花园洋房（带电梯两层及以下）为每月每平方米1.8元，公摊费据实收取，每月15日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。被告秦川林接房后，于2012年开始装修，于2014年入住。之后，原告融汇物管公司与重庆市巴南区李家沱街道融汇半岛小区三期第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定被告融汇物管公司为融汇半岛三期小区提供物业管理服务，物业服务费标准按建筑面积计算花园洋房（带电梯两层及以下）为每月每平方米1.8元，公摊费据实收取，每月15日前支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准支付违约金。原告融汇物管公司向被告秦川林提供了物业管理服务。被告秦川林自2014年11月1日起未支付物业服务费和公摊费，截至2017年7月31日期间应付物业服务费为8343.92元（140.47元/平方米/月×1.8元/平方米×33月），截止2017年6月30日应付公摊费为184.86元。经催收未果，原告融汇物管公司遂向本院提起诉讼。审理中，原告融汇物管公司坚持其诉讼请求，被告秦川林不同意其诉讼请求，双方各持己见，调解未果。本院认为，原告融汇物管公司与重庆融华房地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，依法成立并合法有效，对原告融汇物管公司及包括被告秦川林在内的融汇半岛八期小区全体业主均具有法律约束力。原告融汇物管公司与重庆市巴南区李家沱街道融汇半岛小区三期第一届业主委员会签订的《物业服务合同》，依法成立并合法有效，对原告融汇物管公司及包括被告秦川林在内的融汇半岛八期小区全体业主均具有法律约束力。被告秦川林与重庆融华房地产有限公司签订的临时管理规约，系当事人双方的真实意思表示，依法成立并合法有效，对重庆融华房地产有限公司及原、被告双方均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告融汇物管公司按照约定履行了合同义务，应当收取物业服务费及公摊费。原告秦川林的抗辩理由不成立。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，原告秦川林的时效抗辩不成立。综上所述，对于原告融汇物管公司要求被告秦川林支付自2014年11月1日至2017年7月31日的物业服务费8346.16元、2014年11月1日至2017年6月30日的公摊费184.86元，合计8531.02元的诉讼请求，本院予以支持物业服务费8343.9元、184.86元，合计8528.78元，超出部分不予支持。对于原告融汇物管公司要求被告秦川林以每月欠付物业服务费为基数按每天0.3%的标准支付自当月16日是至付清之日的违约金的诉讼请求，本院予以支持以2014年11月至2017年7月期间每月物业服务费252.85元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月16日至付清之日的违约金，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告秦川林在本判决生效之日起十五日内连带支付原告重庆融汇物业管理有限公司2014年11月1日至2017年7月31日的物业服务费8343.9元、2014年11月1日至2017年6月30日的公摊费184.86元，合计8528.78元，并支付以2014年11月至2017年7月期间每月物业服务费252.85元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的自当月16日至付清之日的逐月计算并累计相加的违约金；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，由原告融汇物管公司负担132元，由被告秦川林25元（此款原告融汇物管公司已经垫付，被告秦川林在本判决生效后七日内支付原告融汇物管公司25元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李庆祥二〇一七年十月三十一日书记员  邹孔丽