江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初2414号原告（反诉被告）：周湘其，男，汉族，1952年12月26日出生，住江苏省太仓市。原告（反诉被告）：王文英，女，汉族，1954年9月7日出生，住江苏省太仓市。原告（反诉被告）：周某1，女，汉族，1979年10月29日出生，上海市虹口区。原告（反诉被告）：陆建，男，汉族，1979年10月29日出生，住江苏省太仓市。原告（反诉被告）：周某2，女，汉族，2008年2月6日出生，法定代理人：周某1，系原告周某2的母亲。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师，代理上述五原告。委托诉讼代理人：陆纯，江苏至誉律师事务所律师，代理上述五原告。被告（反诉原告）：苏州源顺房地产有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇凤北街商业中心5号楼109、209室，统一社会信用代码913205855558019792。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：薛国斌，上海利歌（太仓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛伟，上海利歌（太仓）律师事务所律师。原告（反诉被告）周湘其、王文英、周某、陆建、周某2与被告（反诉原告）苏州源顺房地产有限公司（以下简称源顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周湘其、王文英以及五原告（反诉被告）的委托代理人陆纯，被告（反诉原告）源顺公司的委托代理人薛国斌、牛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期交房违约金983935.94元（以已付房款2534611元为基数、按照每日万分之三计算自2013年10月1日起至2017年4月17日止）。事实与理由：五原告于2013年8月26日与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于太仓市双凤镇莱茵半岛19幢01号住宅房出售给原告，房屋总价2677225元。合同约定房屋交付期限为2013年9月30日前，逾期交房60日后，买受人即原告要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订前，原告周湘其、王文英已分批向被告支付500万元购房款，其中2534611元为支付本案购房合同房款，剩余的2465389元为支付本案原告周湘其、王文英及案外人同日与被告签订的莱茵半岛19幢02号住宅房购房合同的购房款。现被告直至2017年4月17日才将房屋交付给原告，但拒绝支付逾期交房违约金，故原告诉至法院。被告源顺公司辩称：1、商品房预售合同中约定的房屋总价是2677225元，原告实际交付的购房款为2534611元，至今原告仍未付清全部的购房款，无权要求被告交房，房屋交付的条件尚未成就，对原告起诉要求支付违约金的请求不予认可。2、因原告未按照约定付款，且逾期付款的时间超出60日，依据合同第七条的约定，被告要求解除双方的商品房买卖合同。反诉原告源顺公司向本院提出反诉请求：要求解除与反诉被告签订的商品房买卖合同，反诉被告协助反诉原告办理解除网签合同的备案手续。事实与理由：反诉原、被告于2013年8月26日签订商品房买卖合同，约定与合同签订当日一次性支付购房款为2677225元，但反诉被告实际仅支付购房款2534611元，余款142614元至今未付。反诉被告逾期付款超过60日，出卖人即反诉原告有权解除合同。反诉被告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2辩称：1、反诉被告已经履行了主要的合同义务，余款并不是不支付，而是要求抵扣部分反诉原告应付的逾期交房违约金。2、之前逾期未交系因其自身原因未能满足规定的交房条件，但现涉案房屋已经交付给了反诉被告，反诉被告不同意解除合同。3、反诉原告提出解除合同的时间已经超过了行使期限，其解除权已经消灭。经审理查明:原告周湘其于2011年6月11日向被告源顺公司定购“莱茵半岛”19号01、02室商品房两套，双方签订了相应的定购协议两份，原告周湘其于当日就两份定购协议各支付定金3万元。自2011年12月29日起至2012年1月11日期间，原告周湘其、王文英分四次共计向被告支付购房款494万元。后至2013年8月26日，原告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2作为买受人与被告源顺公司签订了合同编号为2013116900038的《商品房买卖合同》一份，约定由五原告共同向被告购买被告开发的位于太仓市双凤镇栖凤路东侧、凤北路北侧、定名为“莱茵半岛”的第19幢01号房一套，约定总价为2677225元，于合同签订当日一次性支付。同日，原告周湘其、王文英与案外人周雅倩、李孟恒、李某作为买受人与被告源顺公司签订了合同编号为2013116900039的《商品房买卖合同》一份，约定由五人向被告购买被告开发的上述房产的第19幢02号房一套，约定总价为2465389元，于合同签订当日一次性支付。上述两份合同的第七条“买受人逾期付款的违约责任”中均约定：如买受人未按约付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款每日万分之三比率计算的自应付款期限第二日起至实际支付之日止的违约金。第八条“交付期限”中均约定出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用备案文件、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中均约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同约定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第八条第（3）项均约定：“买受人未付清该商品房全部总房价款前，出卖人有权拒绝交付该商品房或履行本合同及补充条款约定的其他义务，……”合同还约定了其他事项。庭审中，双方一致确认原告在签订合同前支付的500万元中，2465389元为全额支付19号楼02号房屋的购房款，2534611元为支付本案所涉19号楼01号房屋的购房款。直至2017年4月1日，被告向原告周湘其发出《凤翔景庭（莱茵半岛）房屋交付使用通知》，通知载明原告向被告购买的由被告开发的位于太仓市双凤镇凤北路266号凤翔景庭（莱茵半岛）第19号楼01、02室自2017年4月1日取得交付使用许可证，房屋交接手续的办理时间自2017年4月17日至2017年4月25日。原告于2017年4月17日办理了房屋的交接手续。原告认为被告系在2017年4月17日完成了交房义务；被告认为2017年4月17日仅为将房屋交给原告使用，完成交房义务应以办理房屋产权证为准，故上述房屋尚未交付，被告仍可提出解除合同。就涉案购房款余款142614元，被告在合同签订后从未向原告提出过要求其支付该余款，且在与原告办理房屋交接手续时亦未提出。被告认为，按约付款是买受人的义务，出卖人无义务催要；买受人逾期付款后合同即解除是合同中直接约定的，无需通知。原告认为，余款被告从未催要系因在明确被告已无法按期交房后，经协商余款直接折抵逾期交房违约金。庭审中，原告确认，如涉案合同继续履行的，同意支付购房余款142614元及相应的逾期付款违约金。以上事实有原告提供的定购协议复印件、购房款支付收据复印件、商品房买卖合同原件、发票原件、房屋交付使用通知书复印件，及原、被告当庭陈述佐证。本院认为：原告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2与被告源顺公司签订的商品房买卖合同，约定被告将第19幢01号房屋预售给原告，双方之间的商品房预售合同关系依法成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行义务、享受权利。原告在合同签订前已经支付大部分购房款项计2534611元，被告直至2017年4月17日才将涉案房屋交付于原告。对于被告提出的2017年4月17日的房屋交接并非完成交付、完成交付需办理权属证书的意见，本院认为，商品房买卖合同第八条约定的期限，即为将约定的商品房交付买受人使用的期限，合同中所涉的“交付期限”、“逾期交房”均指代为“交付买受人使用”，而对于产权登记在合同的第十五条中另有明确履行期限，为“商品房交付使用后90日内”，因此交付房屋与办理产权登记系两个概念，本院认为，被告已经于2017年4月17日履行了交付房屋的义务。对于涉案商品房买卖合同能否解除，被告认为原告未足额支付购房款，逾期超过60日，被告有权解除合同；且按照合同的补充约定第八条第（3）项，被告“有权拒绝交付该商品房或履行本合同及补充条款约定的其他义务”；因此提出要求解除与原告签订的商品房买卖合同。原告认为，即使在原告催促被告履行合同时，被告也从未向原告主张过剩余房款。本院认为，商品房买卖合同中，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持；而解除权行使的期限，在对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告应付款时间为2013年8月26日，逾期60日后被告享有解除权，即2013年10月26日起被告享有解除权，而被告解除权行使的期间不应超过一年，即2014年10月26日之前，而被告直至原告起诉后即2017年时才提出解除合同的主张，早已超过了其解除权的行使期间，其解除权已然消灭。对于被告提出按照合同补充协议第八条第（3）项的约定在原告未足额付清房款前被告有权拒绝交付房屋，本院认为，该条款仅是赋予被告拒绝履行交房义务的抗辩权，而非解除合同的权利，且实际现被告已向原告交付了涉案房屋，故本院对被告提出解除合同的反诉请求不予支持。现原告主张继续履行合同，其应当继续履行付清剩余房款142614元，并按照合同约定支付逾期付款违约金（以142614元为基数、按照每日万分之三计算自2013年8月27日起至实际付款之日止的）。对于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，被告在合同签订后未按约定期限交付房屋的行为已构成违约，原告有权要求其按照合同的约定支付逾期交房违约金。又，被告提出合同约定的违约金过高，本院认为：合同违约金条款系双方当事人的真实意思表示，双方均应尊重该约定；且该违约金的约定未超过法律规定的范围，每日万分至三的计算比率也同样适用于买受人逾期付款的情形，即买卖双方就违约金计算比率是平等的，故本院对被告提出调整违约金的意见不予采纳。涉案房屋的实际交付日期为2017年4月17日，经计算，本院对原告要求被告支付违约金983935.94元的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告苏州源顺房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2逾期交房违约金983935.94元。二、原告周湘其、王文英、周某1、陆建、周某2于本判决生效之日起10日内支付被告苏州源顺房地产有限公司购房款142614元，及相应逾期付款违约金（以142614元为基数、按照每日万分之三计算自2013年8月27日起至实际付款之日止）。三、驳回反诉原告苏州源顺房地产有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费13639元，保全费5000元，反诉费14108.9元合计32747.9元，由五原告负担2702元，被告苏州源顺房地产有限公司负担30045.9元。该款原告已预交18639元，扣除其应承担的2702元，余款15937元由被告于履行本判决确定的付款义务时一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包永明代理审判员  汪 丹人民陪审员  赵伟忠二〇一七年十月二十日书 记 员  吴守花