重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初3389号原告：尹金明，男，1966年7月20日出生，汉族，重庆市大足区人，重庆市大足区。原告：吴廷超，女，1968年7月24日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：彭科亮，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆锐创置业有限公司（统一社会信用代码91500225574836974L），住所地重庆市大足区棠香街道北环路宏声花园8栋3号。法定代表人：贺加全，执行董事。委托诉讼代理人：陈思、秦君红，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司大足支行（统一社会信用代码915002259038480616），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙岗中路1号。负责人：王毅，行长。委托诉讼代理人：欧念东，男，1968年12月15日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，公司员工。原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业有限公司（以下简称重庆锐创置业公司）、中国工商银行股份有限公司大足支行（以下简称工商银行大足支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理后，被告重庆锐创置业公司于2017年5月2日提出管辖异议，经一、二审作出裁定后，适用简易程序，依法由审判员何肖川独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹金明、吴廷超未到庭参加诉讼，其特别授权委托诉讼代理人彭科亮到庭参加了诉讼，被告重庆锐创置业公司法定代表人未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人陈思、秦君红到庭参加了诉讼，第三人工商银行大足支行主要负责人未到庭参加诉讼，其特别授权委托诉讼代理人欧念东到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告及第三人于2017年9月1日申请和解2个月。本案现已审理终结。原告尹金明、吴廷超向本院提起诉讼：1、请求判决解除原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《补充协议》；2、请求判决解除原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业公司、第三人工商银行大足支行签订的《个人借款合同》及《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》；3、请求判决被告重庆锐创置业公司立即退还原告尹金明、吴廷超已经支付的购房首付款175218元，并支付利息，以175218元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年9月2日起，计算至被告重庆锐创置业公司付清之日止，利随本清；4、请求判决被告重庆锐创置业公司立即向原告尹金明、吴廷超支付按揭贷款本金21462.6元；5、请求判令被告重庆锐创置业公司立即向原告尹金明、吴廷超支付按揭贷款利息损失17368.85元；6、请求判决被告重庆锐创置业公司向原告尹金明、吴廷超支付合同解除违约金295元；7、请求判令被告重庆锐创置业公司退还原告尹金明、吴廷超税费、大修基金7000元：契税2952元，环卫费337元，大修基金3372元，商业办卡费100元，其余费用160元。8、请求判令被告重庆锐创置业公司向第三人工商银行大足支行支付原告尹金明、吴廷超按揭贷款的剩余借款本金97687.47元及利息；9、本案诉讼费、保全费由被告重庆锐创置业公司承担。事实和理由：2014年9月1日，原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市大足区龙水镇XX路XX号X幢XX-X的房屋，购房总价295218元，支付方式为签订合同时支付购房款175218元，剩余120000元向银行申请按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告按约支付了购房首付款和通过向第三人申请按揭贷款的方式支付给了被告。按合同约定，被告应当在2016年6月30日前将涉案房屋交付给原告，同时约定被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已付房款及利息，并按照购房款的千分之一支付违约金。被告重庆锐创置业公司辩称：原告所提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，依法应该驳回。根据原告与被告签订的重庆市商品房买卖合同的约定，交房时间确实是2016年6月30日，若逾期原告享有合同解除权，但是根据最高法院关于审理商品房买卖合同司法解释规定，被告认为原告并未依法向被告发出解除合同通知书，不具备解除的程序性要件，而且到现在为止，行使解除权的期限也已经超过，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行大足支行陈述称：根据双方约定来维护我方的权利。原告为支持其主张，向本院举示证据如下：1、重庆市商品房买卖合同1份。证明原、被告之间的合同关系及交房时间和原告主张权利的依据。2、原告购买房屋的发票1份及被告重庆锐创置业公司出具的收据3份。证明原告在签订合同后，支付了购房款及相应的税费。3、个人购买借款担保合同1份。证明原告向第三人工商银行大足支行申请按揭贷款。4、中国工商银行个人借款凭证1份。证明第三人将购房按揭贷款支付给重庆锐创置业公司。5、重庆市预购商品房抵押合同1份、重庆市商品房买卖合同登记备案证明1份。证明原告购买涉案房屋抵押登记情况。6、银行还款明细复印件1份。证明原告偿还按揭贷款本息的情况。被告质证认为：对于证据1，因有拆痕、没有骑缝章，对有被告公章及法人印章的合同页无异议外，对其余的合同页不予认可。对证据2的三性无异议。对于证据3的三性认可，但是被告认为根据该合同约定的内容，被告仅属于担保人和保证人，承担阶段性保证责任，该合同是否解除，取决于原告与第三人。对于证据4、证据5的三性无异议。对于证据6银行还款还款明细是复印件。第三人质证认为：被告不认可的重庆市商品房买卖合同及补充协议第三处存有原件，可以核实。我们和开发商在合同中都有约定，在未交房之前都是阶段性担保。原告举示的还款明细是真实的，第三人予以认可。被告举示中国银行的贷记网站明细凭证，证明被告锐创置业公司向重庆市大足区城镇房屋管理中心减缴大修基金13926元，被告锐创置业公司已经按照合同约定履行了代收和代缴大修基金等费用的义务，若法院最终认定双方解除合同，则这部分费用的返还义务主体应为收款的行政部门和机构，而非被告。原告质证认为：本案是原、被告之间的买卖合同关系，与被告是否去向有关部门缴纳相关费用无关。第三人无意见。对原、被告举示的证据，因符合证据三性，本院予以采信，至于双方对对方证据存在的争议，待在本院认为中予以综合评析。对原、被告、第三人无争议的事实，本院予以确认，对争议的事实认定如下：2014年9月1日，原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市大足区龙水镇XX路XX号X幢XX-X的房屋，购房总价295218元，支付方式为签订合同时支付购房款175218元，剩余房款120000元向银行申请按揭贷款的方式支付。合同同时约定交房时间为2016年6月30日前，交房违约责任为：逾期超过90日后，乙方（本案原告，下同）有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方（本案被告）应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。原告作为借款人（抵押人）、被告作为保证人，第三人作为贷款人签订了《个人购房借款/担保合同》和《预购（现购）商品房抵押合同》，贷款金额：120000元。贷款期限120个月（2014年12月1日放款，贷款到期日2024年12月1日），贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定。合同签订后，第三人发放贷款120000元至被告帐户。原告按约定于2014年9月1日向被告支付了购房首付款175218元和缴纳了代收取的契税2952元，环卫费337元，大修基金3372元，商业办卡费100元，其它160元。约定交房时间到期后，被告至今未交付房屋给原告。另查明，截止2017年5月20日，原告起诉自认共计偿还贷款本金为21462.6元、利息为17851.69元，2017年5月20日后余贷款本金97687.47元及利息未偿还。诉讼中，原告放弃对商业办卡费100元，其余费用160元的主张。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应严格按照合同约定履行合同义务。一、本案中，被告在合同约定的交房期满后，未按合同约定履行交房义务，存在违约行为，按照合同约定，逾期超过90日后，原告有权提出解除合同，虽然被告认为原告没有向被告发出催告履行合同义务的通知和没有给予被告合理的期限，但该答辩理由非合同约定，原告通过诉讼的方式行使解除权具有正当性，因此对被告的该项答辩理由，本院不予支持，对原告的该项请求，本院予以支持；二、根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，因此，在合同解除后，被告应当返还收取的购房款，并按合同约定支付利息，对原告因购买房屋而缴纳的相关税、费，基于被告的原因而致原告解除合同，原告有权要求被告予以返还。被告认为其系代收行为而不应承担返还义务，属于被告与第三方的另一法律关系，按照合同的相对性原理，原告按约定向被告支付，被告系接收方，因此应当承担返还责任；三、对原告提出由被告重庆锐创置业公司向原告支付其已经支付的按揭贷款本金21462.6元和按揭贷款利息损失17368.85元的请求，由于被告已经通过原告与第三人的按揭贷款合同的履行而获取了全部按揭贷款，在原告因被告原因而解除合同后，被告应当对原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，符合法律规定，原告主张的金额未超出其实际支付金额，故对原告的该项请求，本院予以支持；四、对原告主张的违约责任，符合合同约定，本院予以支持；五、关于原告提出判决解除原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业公司、第三人工商银行大足支行签订《个人借款合同》及《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》和被告向第三人支付原告按揭贷款的剩余借款本息的请求，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持”、第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人和买受人”。由此可见，原告在请求解除商品房合同的同时可以解除按揭贷款合同。由于按揭贷款合同的解除系被告违约导致房屋买卖合同解除而致，为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，这也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意，故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效时解除原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》以及《补充协议》。二、自本判决生效时解除原告尹金明、吴廷超与被告重庆锐创置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司大足支行签订《个人借款合同》及《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》。三、被告重庆锐创置业有限公司在本判决生效之日起三十日内返还原告尹金明、吴廷超已经支付的购房首付款175218元，并以175218元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年9月2日起，计算至付清之日止。四、被告重庆锐创置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告尹金明、吴廷超支付按揭贷款本金21462.6元和按揭贷款利息17368.85元。五、被告重庆锐创置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告尹金明、吴廷超支付合同解除违约金295元。六、被告重庆锐创置业有限公司在本判决生效之日起三十日内退还原告尹金明、吴廷超契税2952元，环卫费337元，大修基金3372元，共计6661元。七、被告重庆锐创置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向第三人中国工商银行股份有限公司大足支行支付原告按揭贷款的剩余借款本金97687.47元，并按《个人购房借款/担保合同》和《预购（现购）商品房抵押合同》约定利率支付利息。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，减半收取2310元，由被告重庆锐创置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何肖川二〇一七年十月二十七日书记员  旷晓婷