文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14704号上诉人（原审原告)：赵川丽。委托诉讼代理人：海潋千，广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：张海燕。委托诉讼代理人：王庆社，广东华商律师事务所律师。上诉人赵川丽与被上诉人张海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵川丽的上诉请求：一、撒销一审判决；二、判令张海燕继续履行涉案《房屋买卖合同》，并配合将涉案房产办理过户登记至赵川丽名下；三、本案一、二审诉讼费用由张海燕承担。事实及理由：一、赵川丽主观上没有利用自身优势或者张海燕没有经验，客观上涉案房产交易价并非“明显不合理低价”，故涉案合同并未违反民法中的“公平原则与诚实信用”原则，一审判决适用“显失公平”原则错误。根据《最高人民法院印发关于贯彻执行张海燕辩称：赵川丽的上诉请求及依据的事实理由均不能成立，具体理由如下：赵川丽主观上明显地利用自身优势并诱导张海燕签订合同，导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（实行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”（一）赵川丽在与张海燕签订合同的过程中明显的利用了自身优势。1、赵川丽具有对涉案房产价格充分知悉的优势，与张海燕对房产价格缺乏了解形成信息上的严重不对称。在签订《房地产买卖合同》之前，赵川丽长期生活在深圳并且长期租赁张海燕的涉案房产达4年之久，对涉案房产的市场价格了如指掌。而张海燕自2005年5月回老家哈尔滨市生活，一直没有回深圳，至2015年6月初签订合同之时，已经10年没有在深圳生活，对深圳房地产市场缺乏了解。2、赵川丽具有在谈判过程中具有张海燕长期信赖的合作者身份和长期在深圳生活从而便利考察房价的地缘优势。在赵川丽向张海燕电话发出购买涉案房产的要约之前，赵川丽在租赁涉案房屋的过程当中从未违约长达4年之久，从而取得了张海燕的充分信任，张海燕认为赵川丽是诚信的合作者；同时，张海燕回老家哈尔滨生活工作达10年之久，路途遥远，具有地缘上回深圳考察房价的不便利性，且为了生活忙于工作，回深圳考察影响在哈尔滨的正常工作，回深圳考察房价的成本较高，而赵川丽在深圳长期生活工作，赵川丽具有明显的地缘优势。3、赵川丽作为购买涉案房产的要约的发起者和房屋买卖合同的起草者，具有对自身利益充分考虑的优势。赵川丽在电话向张海燕提出以135万元购买涉案房产的要约时，已经在占有上述优势的基础上，对自己利益有着充分的考虑；同时赵川丽在起草合同的过程中，通过合同条款保护自身理由有着充分的考虑，这些优势是远在哈尔滨、10年未回深圳且为生活忙于工作的张海燕所不具有的。4、在签订涉案合同时，张海燕仓促签订合同，且赵川丽多次通过短暂的电话谈判诱导张海燕。在赵川丽为了获得巨大利益向张海燕主动提出购买涉案房产时，在张海燕对深圳房价缺乏考察的情况下，时常以其报价135万元与张海燕最初购买房产的价格30多万的价格相对照，张海燕能获得100万的利润，促使张海燕对房产投资上产生知足感，从而对张海燕同意以135万元成交起了很大的诱导作用。同时，赵川丽在2015年5月30日在合同上签字并立即自深圳邮寄给在哈尔滨的张海燕，合同邮寄的在途时间至少1天，张海燕最快2015年5月31日收到合同，张海燕在合同上签字的时间为2015年6月3日，张海燕收到合同后权衡是否签订的时间最多3整天，张海燕根本没有充分的时间权衡，在张海燕的催促和诱导下草率签订了合同。在客观上，签订合同之时的成交价135万元与同一时间的市场价格213.05万元，差距78.05万元，显然明显地违反了公平、等价有偿的原则。成交价与市场价差距78.05万元，张海燕以135万元出卖房产直接造成78.05万元的损失，该损失占市场价格的36.63%，明显的违反了公平、等价有偿的原则。依据上述最高法院的司法解释，张海燕利用自身优势，导致张海燕涉案房产的成交价与同一时间的市场价格相差78.05万元，明显的违反公平、等价有偿原则，一审法院认定双方当事人签订的合同显失公平，且认定赵川丽利用张海燕的完全正确！二、赵川丽“以低于当地指导价或者市场交易价的70%，一般可以视为“明显不合理”的低价”，作为衡量是否显失公平的标准，完全错误。赵川丽援引最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的70%的衡量标准是对我国《合同法》第七十四条的解释，而我国《合同法》第七十四条的规定针对的是：债务人以明显不合理的低价向第三方转让财产，对债权人造成损害，债权人对该不合理低价的转让行为行使撤销权的问题。而本案争议的焦点是发生在双方当事人之间的买卖合同成交价135万元对出卖方是否构成显失公平的问题，不涉及到向第三人以不合理低价转让财产的问题。前者70%的标准不能成为后者是否构成显失公平的标准。即使前者70%的标准适合后者，则成交价135万元占市场价213.05万的比例为66.36%，属于“明显不合理的低价”，同样证明了以135万元成交价进行交易是不合理的、不公平的。三、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决撤销原合同是对显失公平交易的及时制止，完全不属于利用司法手段干预市场经济、滥用法律原则的问题。在市场经济条件下，平等民事主体的交易自由系以公平为前提条件的，法律允许民事主体通过合同交易获得合理的商业利益，也允许交易双方对自己的决定承担正常的交易风险，但是这并不意味着法律对交易的发生完全的听之任之，当交易的发生明显地超出了合理范围从而导致对交易一方明显的失去公平之时，法律应当应当事人之申请及时对显示公平的交易进行撤销，从而实现公平原则，这是我国《民法通则》第五十九条关于撤销显示公平交易的立法本意和最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（实行）》第72条认定“显失公平”的原因。本案涉案房产市场价为213.05万元，如果以交易价135万元进行交易，将直接导致张海燕遭受市场价的36.63%的损失，不论是根据朴素的社会常理还是依据严谨的法律规定，成交价明显地对张海燕不公平！因此，张海燕依法请求一审法院撤销房屋买卖合同并得到了一审法院的支持，系一审法院及时制止原房屋买卖合同所产生的显失公平的司法行为，依法实现了公平原则，因此，一审法院在查明事实与适用法律上是完全正确的。综上，请求法院驳回赵川丽的上诉请求。赵川丽向一审法院起诉请求：1、判令张海燕继续履行2015年5月30日签订的N0:xxxxxxx《房屋买卖合同》，将涉案房产办理过户登记至赵川丽名下；2、判令张海燕承担本案诉讼费、保全费。张海燕反诉请求：一、依法撤销张海燕与赵川丽2015年6月3日签订的《房地产买卖合同》（买卖价格为人民币135万元，房地产为深圳市xx区xx路xx大厦x座15E)；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：一、位于深圳市xx区xx路xx大厦xx阁15E房产（以下简称涉案房产）的权利人为张海燕，用途为住宅，性质为商品房，建筑面积为71.31平方米，房产证号码为：深房地字第xxxxxxxxxx号。自2011年9月至今，张海燕将涉案房产以每月2500元的价格出租给赵川丽。2015年6月3日，赵川丽（买方）与张海燕（卖方）签订了《房地产买卖合同》（编号：xxxxxxx），双方约定张海燕将涉案房产出售给赵川丽，转让成交价为人民币135万元。合同第三条约定，买方自合同生效之日起10日内向卖方支付定金人民币20万元。合同第四条约定，除定金之外的楼款由买方以按揭贷款方式支付，但双方未就余款的支付时间及办理递件过户手续的时间进行约定。合同第十条约定，如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同第十一条约定，如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其它权利和义务。前述《房地产买卖合同》由赵川丽起草并签字后，邮寄给在哈尔滨的张海燕，张海燕于2015年6月3日在该合同签字后，再将合同邮寄给赵川丽。二、2015年6月8日，赵川丽向张海燕支付定金人民币20万元；同日，张海燕向赵川丽开具了收据。张海燕居住在哈尔滨市。2015年10月初，张海燕到达深圳市。2015年10月11日，张海燕委托王庆社律师向赵川丽寄送《律师函（一）》，称双方签订的《房地产买卖合同》的房产买卖价格显失公平，依法应予撤销；其将终止履行《房地产买卖合同》。2015年10月21日，赵川丽委托彭鸿鹄律师向张海燕寄送《律师函》，承诺其将以现金方式支付剩余购房款，督促张海燕共同办理递件过户手续。张海燕于2015年10月24日收到该律师函。三、赵川丽具备目前深圳市限购政策下的购房资格，且其承诺一次性支付剩余购房款。涉案房产没有抵押登记的情形，除了本案诉讼保全查封外，也无其它查封等影响过户的情形，具备产权过户的条件。四、经一审法院委托，深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司对涉案房产深圳市xx区xx路xx大厦xx阁15E房产(房产证号：xxxxxxxxxx)在2015年6月3日的价值进行了评估，并作出编号为“深文集房估（2015）字第C-xxxx号”的《深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司房地产估价报告》。该房地产估价报告中的估价结果显示，涉案房产在价值时点且满足该估价报告假设和限制条件下的评估总值为人民币213.05万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：双方签订的《房地产买卖合同》，在订立时是否显失公平。一审法院认为，其一，涉案房产成交价为135万，涉案《房地产买卖合同》于2015年6月3日订立时该房产的市场总值为人民币213.05万元，二者相差78.05万元，差额巨大。其二，赵川丽自2011年9月至今居住在涉案房产而张海燕居住在哈尔滨，对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言，赵川丽相对于张海燕明显具备更为有利的条件。涉案合同由赵川丽草拟，张海燕在订立合同的过程中处于相对被动的地位。赵川丽购买涉案房产时，应当清楚知晓该房产的市场价格，但赵川丽在签订合同时利用其在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势，同时利用张海燕的轻率、判断力不足而导致张海燕订立了明显对自己不公平的合同。其三，如前所述，赵川丽具有在涉案房产市场价格变动的信息获取方面的优势，但其未能诚实地告知张海燕当时涉案房产的真实市场价格，赵川丽在订立合同时主观上具有利用对方的轻率或者判断力不足的故意。综上所述，赵川丽客观上利用了张海燕长期身居外地，对涉案房产的市场价格变化没有及时了解的情况；赵川丽主观上具有利用对方的轻率或判断力不足的故意，且客观上张海燕亦是基于对赵川丽的信任而轻率的签订了合同，导致涉案房产在涉案合同订立时的市场总值与成交价相差巨大的结果，致使双方的权利义务明显违反了公平原则，因此，一审法院认定涉案合同在订立时显失公平。针对张海燕的反诉，赵川丽抗辩称，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。张海燕经营服装生意，是一个聪明的生意人，赵川丽对其并没有任何地位优势；而所谓“没有经验”应该指交易者欠缺一般的生活经验或交易经验，张海燕并非“没有经验”，双方地位并无差异。对此，一审法院认为，张海燕虽非欠缺一般的生活经验或交易经验，但如前所述，赵川丽自2011年9月至今居住在涉案房产而张海燕居住在哈尔滨，对随时掌握涉案房产市场价格的变动情况而言，赵川丽相对于张海燕明显具备更为有利的条件。故，赵川丽的该抗辩意见，一审法院不予采信。赵川丽还抗辩称，张海燕没有获得市场上涨带来的红利，并基于朋友关系让渡了一定利益，属于商业利益的损失，并非法律意义的显失公平。对此，一审法院认为，赵川丽认为张海燕系基于朋友关系让渡了一定的利益，但赵川丽并未举证证明双方系朋友关系，亦未能合理说明张海燕确系自愿向其让渡了相当于涉案房产成交价与市场价值之间的差价达78.05万元的较大利益，因此，赵川丽的该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。鉴于张海燕系完全民事行为能力人，但其在订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况，从而轻率地签订了涉案合同，因此，张海燕具有一定的过错。但，张海燕的过错并不影响涉案《房地产买卖合同》在订立时显失公平的认定。涉案《房地产买卖合同》在订立时显失公平，张海燕请求撤销该合同，于法有据，一审法院予以支持；反之，赵川丽要求继续履行该合同的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据我国《合同法》的规定，涉案《房地产买卖合同》被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至于双方对涉案合同被撤销各自应承担何种民事责任以及财产返还的问题，双方均可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第五十四条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销赵川丽与张海燕于2015年6月3日签署的《房地产买卖合同》（编号：xxxxxxx）；二、驳回赵川丽的全部诉讼请求。案件本诉受理费人民币16950元、反诉受理费人民币8475元、保全费人民币5000元、评估费人民币20100元，均由赵川丽负担。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于涉案房产在合同订立时的市场价值，双方存在争议，原审法院通过司法鉴定的程序来确定并无不当，作出鉴定结论的评估机构具备相应资质、鉴定程序不违反法律规定，原审法院采纳该鉴定结论作为认定事实的依据亦并无不当，本院予以确认。依据鉴定结论，合同约定交易价仅为评估价格的63.3%，双方权利义务明显失衡，有违公平、等价有偿原则，而赵川丽在涉案房产居住时间较长，张海燕长期居住在外地，相对来说赵川丽对涉案房产价值的了解有一定优势，原审法院据此认定涉案合同订立时显示公平并对张海燕撤销合同的请求予以支持有事实与法律依据，并无不当，本院予以确认。张海燕订立涉案合同时未通过各种途径充分了解市场价格情况，从而轻率地签订了涉案合同，原审法院认定张海燕具有一定的过错，张海燕对此亦未提出上诉，本院予以确认。合同被撤销后，财产返还及有关损失赔偿问题，因双方在本案中均未提出相应请求，由双方当事人协商或另寻法律途径解决。综上所述，赵川丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25425元，由上诉人赵川丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十月二十六日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。