北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终11801号上诉人（原审被告）：李雯婧，女，1988年11月11日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨薇，女，1984年7月9日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李小京，北京市明诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程斐，男，1982年3月27日出生，北京市明诚律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原审第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。原审第三人：王一心，女，1962年10月22日出生，住地北京市朝阳区。原审第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。负责人：朱加麟，总经理。委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。上诉人李雯婧因与被上诉人杨薇及原审第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）、原审第三人王一心、原审第三人中信银行股份有限公司总行营业部房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李雯婧的委托诉讼代理人张胜利，被上诉人杨薇及其委托诉讼代理人李小京，原审第三人中信银行股份有限公司总行营业部的委托诉讼代理人朱卫江到庭参加诉讼，原审第三人金色时光公司、原审第三人王一心经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李雯婧上诉请求：撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初1672号民事判决书，依法改判撤销一审判决第二项、第五项、第六项、第七项；一、二审诉讼费用由杨薇承担。事实和理由：一、一审部分事实认定不清。1、一审遗漏了李某如逾期偿还30万元借款，继续计算利息、每日按借款本金的0.5‰计算违约金，同时按照未还款金额的万分之二支付违约金的事实。2、一审遗漏了李雯婧向王一心借款40万元和6万元的事实。3、一审遗漏根据《补充协议》（二）李雯婧出示产权证日向王一心借款6万元的事实。4、《补充协议》（二）明确约定李雯婧出示产权证等材料后杨薇支付190万元尾款，但杨薇至今没有支付导致李雯婧不能解除抵押。二、一审适用法律错误。1、一审判决杨薇代李雯婧偿还王一心30.45万元错误，杨薇应当代为偿还王一心借给李某30万元、李雯婧46万元的全部本金及利益。2、一审判决李雯婧给付杨薇3万元居间服务费错误，该费用是卖方根本违约导致买方不能购房时卖方应当承担的责任。3、一审判决李雯婧支付杨薇60万元违约金错误，杨薇没有实际损失，一审中李雯婧明确表示该违约金过高。4、一审判决李雯婧给付杨薇10万元赔偿金错误。杨薇没有实际损失。三、一审程序不当，李某作为以李雯婧房屋作为抵押向王一心借款的人属于本案必须参加诉讼的当事人，应作为第三人参加诉讼。杨薇辩称：杨薇同意一审判决，不同意李雯婧的上诉请求。中信银行股份有限公司总行营业部述称：中信银行股份有限公司总行营业部要求保护银行的利益，还款前不同意解押，同意一审判决。金色时光公司提交书面答辩意见称：金色时光公司同意一审判决，不同意李雯婧的上诉请求。王一心提交书面答辩意见称：王一心不同意一审判决，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，王一心已经就债权申请强制执行查封涉案房屋。杨薇向一审法院起诉请求：1、判令李雯婧继续履行杨薇、李雯靖签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号0004×××）（以下简称《买卖合同》）约定的义务；杨薇代李雯婧向王一心偿还欠款30万元及合法范围内的利息，向中信银行股份有限公司总行营业部偿还欠款，数额以还款时该银行提供的数据为准（含本金、利息、罚息）以消灭上述王一心、中信银行股份有限公司总行营业部的抵押权，李雯婧偿还杨薇代偿款项超出剩余购房款的部分；2、李雯婧、王一心、中信银行股份有限公司总行营业部配合杨薇办理北京市顺义区天竺花园天祥××号房屋的抵押注销手续，李雯婧配合杨薇办理房屋过户登记手续；3、判令李雯婧支付给杨薇居间服务费3万元；4、判令李雯婧向杨薇支付违约金60万元；5、判令李雯婧向杨薇支付赔偿金10万元；6、判令李雯婧和金色时光公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月25日，杨薇与李雯婧、金色时光公司签订《买卖合同》、《补充协议（之一）》、《补充协议（之二）》、《居间服务合同》。《买卖合同》约定：杨薇以全款300万元购买李雯婧所有的涉诉房屋，杨薇应于签订该合同时支付定金5万元，2016年8月25日支付首付款110万元，2016年12月31日前支付剩余购房款190万元，双方自该合同签订之日起120个工作日申请办理产权转移登记，逾期履行合同义务的相应违约责任。《居间服务合同》约定：居间服务费3000元，由杨薇承担，于签约当日支付，如卖方违约，卖方应赔付买方该笔费用。《补充协议（之一）》约定：李雯婧应当在2016年9月1日之前将一次性还清原贷款事宜办理完毕，杨薇在产权转移手续办理完毕当日将剩余房款190万元支付给李雯婧。卖方延迟办理解抵押手续超过三十日的，应承担相当于房屋成交价20%的违约金，并赔付买房居间服务费。《补充协议（之二）》约定：李雯婧应先向杨薇出示产权证、公证书等资料，杨薇再支付购房尾款190万元，其后李雯婧将上述材料交付给杨薇；如果2016年10月31日前未能支付尾款，因李雯婧资料不全等原因造成的，杨薇不需承担责任，因杨薇的原因造成的，杨薇需从2016年11月起每月支付给李雯婧1万元补偿金。杨薇于2016年5月25日支付了3万元中介服务费，于5月26日支付5万元定金，7月31日支付5万元购房款、8月3日支付35万元购房款，8月25日支付65万元购房款。2016年10月27日杨薇、李雯靖签订《补充协议（之三）》，约定李雯婧应当完成涉诉房屋解抵押手续的期限、物业交割期限、涉诉房屋交易缴税的期限，以及李雯婧如不能按照该协议约定期限履行的违约责任，包括赔偿杨薇10万元时间损失费以及60万元违约金。2016年12月29日，李雯婧收到杨薇发出的催告函。至一审法庭辩论终结时，李雯婧未办理涉诉房屋的解押手续。涉诉房屋上现有两名抵押权人：中信银行股份有限公司总行营业部；王一心，借款金额30万元，借期1个月，利息1.5%。双方争议的焦点问题之一是190万元尾款的支付时间或条件是否发生变更。杨薇主张，根据《买卖合同》及三份补充协议约定的内容，其支付尾款的条件仍然是在过户手续办理完毕时支付，约定李雯婧出示房产证、公证书等仅仅是为了确认李雯婧出售涉诉房屋的资格及李某代理出售涉诉房屋的资格，且该约定并未明确出示证件多久之后支付尾款。李雯婧不认可杨薇的上述主张，称按照《补充协议（之二）》的约定，杨薇应当在其出示房产证、公证的委托书之后支付尾款190万，该约定变更了《买卖合同》及《补充协议（之一）》中关于尾款支付时间的约定，而杨薇没有按变更之后的约定及时支付尾款，才导致其未能按照《补充协议（之三）》约定的期限完成解抵押手续。庭审中，李雯婧称其2016年11月份将公证的委托书向杨薇出示，杨薇称是2016年12月10日在金色时光公司的门店附近出示的，但双方均未提交证据。根据《补充协议（之三）》的内容，没有明确约定李雯婧出示房产证、公证书等证件多久之后杨薇须支付尾款，属于当事人对合同变更的内容约定不明确，故一审法院认定杨薇支付尾款的时间未经《补充协议（之三）》变更，仍为过户手续办理完毕之日。双方争议的焦点问题之二是李雯婧办理涉诉房屋解押手续是否以杨薇支付190万元尾款为前提。李雯婧主张，因杨薇未在其出示房产证、公证书之后及时支付尾款，导致其不能按约定办理解押手续。杨薇对此不认可，主张李雯婧的解抵押义务在前，杨薇的支付尾款义务在后。根据《买卖合同》及三份补充协议的内容，没有李雯婧用杨薇支付的尾款偿还涉诉房屋抵押贷款的相关约定，故对于李雯婧主张的上述事实，一审法院不予认定。一审法院认为：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，杨薇同意代为清偿债务，一审法院不持异议，杨薇、李雯靖签订的《买卖合同》及三份补充协议合法有效。王一心主张李雯婧欠其76万元本金，但其认可其中仅30万元借款本金设立了抵押权，王一心不同意杨薇代为清偿30万元本金及利息后配合办理抵押权注销手续，并主张其享有优先购买权，没有法律依据。当事人应该按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则履行义务，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，没有证据证明杨薇应当在李雯婧办理涉诉房屋解押手续之前支付尾款，李雯婧未按《补充协议（之三）》约定的时间办理解押手续，应当承担约定的违约责任。杨薇的第一至第五项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、李雯婧继续履行李雯婧、杨薇双方于二○一六年五月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号0004×××）;二、杨薇于判决生效之日起三十日内代李雯婧向王一心偿还本息共计三十万零四千五百元，向中信银行股份有限公司总行营业部偿还贷款本息及罚息（金额以杨薇还款时中信银行股份有限公司总行营业部提供数据为准）；三、李雯婧、王一心、中信银行股份有限公司总行营业部在杨薇履行完毕判决第二项确定的义务之日起七日内，配合杨薇办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；四、李雯婧于上述抵押权注销登记手续办理完毕之日起七日内，配合杨薇将涉诉房屋所有权登记至杨薇名下；五、李雯婧于判决生效之日起七日内给付杨薇居间服务费三万元；六、李雯婧于判决生效之日起七日内给付杨薇违约金六十万元；七、李雯婧于判决生效之日起七日内给付杨薇赔偿金十万元；八、杨薇代李雯婧向王一心、中信银行股份有限公司总行营业部偿还借款本息、罚息超出一百九十万元的部分，李雯婧于杨薇履行完毕判决第二项确定的义务之日起七日内向杨薇偿还（具体计算方式为：杨薇向中信银行股份有限公司总行营业部偿还的借款本息、罚息总金额，加上三十万零四千五百元，减去一百九十万元）；九、驳回杨薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审期间存在以下三个争议焦点：1、一审是否存在遗漏当事人的情形；2、李雯靖与王一心之间的债权债务关系；3、一审判令违约金与赔偿损失的数额是否适当。针对第一个争议焦点，本院认为：李某作为李雯靖的代理人以李雯靖的名义于2014年9月24日向王一心出具借条，写明借款金额为30万元，并约定借款期限、借款利率及抵押物。本案一审庭审中，李雯靖明确认可对王一心的债务为76万元，王一心亦明确认可李雯靖欠款含上述已抵押之30万元共计76万元。通过上述事实，可以认定本案诉争房屋所设定之抵押借款关系发生于李雯靖与王一心之间。李雯靖关于本案遗漏应当参加诉讼的当事人的上诉意见，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为：李雯靖与王一心虽称双方存在多个债权债务关系，但根据已经查明的事实，本案诉争之房屋上设定的抵押登记债权为30万元。李雯靖与王一心之间其他债权债务与本案诉争之房屋买卖合同并无关联，本院对此不予处理。李雯靖关于其与王一心之间尚有其他债权债务关系，一审法院未能查明相关事实之上诉意见，本院不予采纳。应当明确的是，杨薇代李雯靖清偿之债务仅及于诉争房屋设定抵押的债权债务范围。李雯靖关于一审法院未对债务计算逾期利息及违约金之上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。针对第三个争议焦点，本院认为：杨薇与李雯靖已经于2016年10月27日签订的补充协议中明确约定了李雯靖注销抵押手续办理完成的时间及银行贷款还款手续办理完成的时间，并同时约定如李雯靖违约除支付违约金外还应赔偿杨薇10万元损失。上述约定系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律行政法规的强制性规定，各方均应按照合同履行各自义务。李雯靖称杨薇并无相应损失，其应对此负举证责任。现李雯靖未递交相应证据，本院对李雯靖称杨薇并无损失因此不应负担损失及违约金的上诉意见，本院不予采纳。李雯靖称其不能解除抵押系因杨薇未能及时支付190万元尾款，但双方合同中并未就尾款支付及抵押解除之关系进行表述，依据现有证据不能认定支付尾款与解除抵押之间存在因果关系。李雯靖关于其不能解除抵押系杨薇未能支付尾款之上诉意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15510元，由李雯婧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年十月十三日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥