北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初1232号原告：北京弘厦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平街15区2号院甲1号楼甲1-4号。法定代表人：李仕宪，董事长。委托诉讼代理人：修凭，北京市合川律师事务所律师。被告：吴荻，男，1969年4月25日出生，住北京市朝阳区。被告：田正山，男，1974年9月17日出生，住北京市海淀区。被告：石伟，男，1968年8月16日出生，住北京市西城区。被告吴荻、田正山、石伟之委托诉讼代理人：王套国，北京市柴傅律师事务所律师。被告吴荻、田正山、石伟之委托诉讼代理人：张福刚，北京市柴傅律师事务所律师。被告刘恩文，男，1958年6月1日出生。原告北京弘厦物业管理有限责任公司（以下简称弘厦物业公司）诉被告吴荻、田正山、石伟、刘恩文（以下分别称名字）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2015年3月6日做出（2014）朝民初字第25178号民事判决书。弘厦物业公司不服判决上诉后，北京市第三中级人民法院做出（2015）三中民终字第09789号民事裁定书，裁定发回本院重审。发回重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，弘厦物业公司委托诉讼代理人修凭，吴荻、田正山、石伟之委托诉讼代理人王套国、张福刚到庭参加了诉讼。刘恩文经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。弘厦物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求吴荻、田正山、石伟、刘恩文向弘厦物业公司连带支付拖欠的2009年3月17日至2011年3月16日的物业费8030元；2、要求吴荻、田正山、石伟、刘恩文向弘厦物业公司连带支付逾期付款违约金3827.32元。事实和理由：2006年3月21日，弘厦物业公司与吴荻、田正山、石伟、刘恩文签订《某楼专项委托协议书》，约定弘厦物业公司为吴荻、田正山、石伟、刘恩文位于北京市朝阳区某里某号楼-1至3层的房屋（以下简称涉案房屋）提供物业管理服务，吴荻、田正山、石伟、刘恩文向弘厦物业公司支付物业费。但截至目前，吴荻、田正山、石伟、刘恩文共计拖欠弘厦物业公司物业费8030元。弘厦物业公司曾多次向吴荻、田正山、石伟、刘恩文催缴，但吴荻、田正山、石伟、刘恩文拒不支付上述款项。为了维护弘厦物业公司的合法权益，现诉至法院，诉如所请。吴荻、田正山、石伟辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、吴荻、田正山、石伟主体不适格。吴荻、田正山、石伟并非涉案房屋的产权人，亦非涉案房屋的管理人和使用人。北京某1房地产开发有限公司（以下简称某1公司）委托北京某2建筑安装工程有限公司（以下简称某2公司）对涉案房屋进行经营管理，并未将涉案房屋交付给吴荻、田正山、石伟。第二、弘厦物业公司的诉请已过诉讼时效。弘厦物业公司提交的张贴《催缴告知函》的照片实际是在2013年拍摄的，而非弘厦物业公司所述的2012年，因为照片中的信箱是2014年才购买的。第三、吴荻、田正山、石伟实际上没有占有、使用涉案房屋，弘厦物业公司亦从未提交过吴荻、田正山、石伟交纳物业费的证据。刘恩文未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：弘厦物业公司是具有物业管理资质的单位。2006年3月21日，吴荻、田正山、石伟、刘恩文作为甲方与弘厦物业公司作为乙方签订《某楼专项委托协议书》，约定：双方就涉案房屋（房屋建筑面积2925.64平方米）的物业管理事宜达成一致协议；甲方于2006年3月17日入住，开始向乙方交纳小区共用设施维修（1元/年/平方米）、化粪池清掏（0.6元/年/平方米）、税金（0.09元/年/平方米），合计1.69元/年/平方米；甲方于合同签订后三日内主动向乙方支付06年3月至07年3月的物业费4015.58元，物业费支付方式采用预付方式，甲方于每年1月10日前主动向乙方交纳（2376.08平方米*1.69元/年/平方米=4015.58元）；甲方应按本协议的规定向乙方支付以上各项费用，拒不支付费用的，每拖延一日按应付款的1%向乙方支付滞纳金。涉案房屋建筑面积为2925.64平方米。2012年6月10日，涉案房屋的所有权由某1公司转移登记至蔡某某、吴荻、田正山、石伟、刘恩文名下，其中蔡某某占涉案房屋35%的份额、吴荻占10%的份额、田正山占10%的份额、石伟占10%的份额，刘恩文占35%的份额。庭审中，弘厦物业公司提交某1公司加盖公章的《准住证》一份，用以证明蔡某某、吴荻、田正山、石伟、刘恩文于2006年3月17日办理涉案房屋入住手续。吴荻、田正山、石伟不认可《准住证》的真实性，并提交某2公司于2010年3月30日出具的《说明》一份，上载“各住户：北京某2建筑安装工程有限公司受产权人委托，负责收取朝阳区某里某号楼各住户使用产生的电费及供暖费，按规定统一向北京弘厦物业管理有限责任公司交纳”，弘厦物业公司于当日在《说明》上写明“情况属实，上述电费及供暖费应交我北京弘厦物业公司”，并加盖公章。吴荻、田正山、石伟表示《说明》能证明某2公司系涉案房屋的实际经营和管理人，且弘厦物业公司亦书面确认了该事实。经询，弘厦物业公司认可《证明》的真实性，但不认可证明目的，表示《说明》能证明弘厦物业公司当时是涉案房屋的物业管理公司，吴荻、田正山、石伟、刘恩文应向弘厦物业公司交纳物业费。庭审中，弘厦物业公司提交如下证据证明其向吴荻、田正山、石伟、刘恩文催缴物业费的情况：1、日期分别为2009年、2010年、2011年的《缴费通知》；2、2012年4月10日的《催缴告知函》以及弘厦物业公司在涉案房屋信箱旁张贴《催缴告知函》的照片，其中照片显示的日期为2012年4月13日；3、2013年5月8日的《催缴函》以及弘厦物业公司向吴荻邮寄国内挂号信函收据。经询，吴荻、田正山、石伟表示：1、仅凭三份《缴费通知》不能证明弘厦物业公司向吴荻、田正山、石伟实际送达了《缴费通知》，弘厦物业公司亦未提交相应的送达证明；2、弘厦物业公司提交的照片是伪造的，因为照片中的信箱是2014年2月才购买，故弘厦物业公司不可能在2012年就在该信箱旁张贴《催缴告知函》；3、不认可《催缴函》的真实性、关联性和证明目的。此外，吴荻、田正山、石伟表示弘厦物业公司的诉请已过诉讼时效，就此，吴荻、田正山、石伟提交了信箱的订单信息网页打印件，并申请证人张某、金某出庭作证。订单信息显示，该信箱为“加厚大号不锈钢室外防水意见箱”，付款时间为2014年2月8日，收货地址为涉案房屋四层，收货人为张某，并留言“请加字：信箱、北京市朝阳区某里某号楼、100016（备注：字体请用绿色宋体，另信箱两字请做的大一些）”。经询，弘厦物业公司认可订单信息网页打印件的真实性。此外，张某到庭表示，弘厦物业公司举证照片中的信箱系其于2014年2月8日通过淘宝网购等；金某到庭表示，其于2014年在北京市朝阳区某里某号楼内看见有一男两女在楼里贴了一张纸并拍照。经询，弘厦物业公司认可张某证言的真实性，但不认可金某证言的真实性。经询，弘厦物业公司自认于2011年10月左右不再为涉案房屋提供物业服务。吴荻、田正山、石伟自认系某2公司的股东。本院认为:经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，吴荻、田正山、石伟、刘恩文与弘厦物业公司签订《某楼专项委托协议书》，委托弘厦物业公司为涉案房屋提供物业服务，且吴荻、田正山、石伟、刘恩文承诺按照2376.08平方米*1.69元/年/平方米=4015.58元的标准向弘厦物业公司交纳物业费。根据庭审查明的事实，能认定弘厦物业公司于2009年3月17日至2011年3月16日期间为涉案房屋提供了物业服务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。现弘厦物业公司主张吴荻、田正山、石伟、刘恩文连带支付拖欠的2009年3月17日至2011年3月16日的物业费8030元，但吴荻、田正山、石伟对此提出了诉讼时效的抗辩。对于诉讼时效问题，吴荻、田正山、石伟提交的证据可以证明弘厦物业公司提交的《催缴告知函》是在2014年之后张贴，虽然弘厦物业公司提交的挂号信函收据证明其曾于2013年5月向吴荻、田正山、石伟主张物业费，但双方约定的物业费支付时间为每年1月10日前，且弘厦物业公司自述其于2011年10月左右不再为涉案房屋提供物业服务，在吴荻、田正山、石伟逾期未交物业费时，弘厦物业公司应积极向吴荻、田正山、石伟主张权利，但弘厦物业公司未能提交2013年1月11日之前向吴荻、田正山、石伟主张权利的证据，故弘厦物业公司对吴荻、田正山、石伟所主张的债权的诉讼时效已届满，因此，弘厦物业公司丧失对其要求吴荻、田正山、石伟支付2009年3月17日至2011年3月16日的物业费及逾期付款违约金的胜诉权，该诉讼请求本院不予支持。此外，因弘厦物业公司已依约为涉案房屋提供了物业服务，刘恩文作为合同约定的缴费义务人，应依约向弘厦物业公司支付物业费，并依照合同约定支付迟延交纳物业费的违约金，故弘厦物业公司要求刘恩文支付2009年3月17日至2011年3月16日的物业费8030元及逾期付款违约金3827.32元的诉请，于法有据，本院予以支持。刘恩文经我院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘恩文于本判决生效之日起七日内向原告北京弘厦物业管理有限责任公司支付物业费8030元；二、被告刘恩文于本判决生效之日起七日内向原告北京弘厦物业管理有限责任公司支付违约金3827.32元；三、驳回原告北京弘厦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由被告刘恩文负担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。公告费560元，由被告刘恩文负担（于本判决生效后七日内支付原告北京弘厦物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  谷培培代理审判员  尹 殷二〇一七年十月二十六日书 记 员  高世华