四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10710号上诉人（原审被告）：赵忠祥，男，1945年2月6日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：四川澳龙物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区牛沙北路17号。法定代表人：徐琴。委托诉讼代理人：杨健民，男，1971年6月25日出生，汉族，住四川省剑阁县。系该公司员工。委托诉讼代理人：薛小莺，女，1978年8月5日出生，汉族，住福建省福清市。系该公司员工。上诉人赵忠祥因与被上诉人四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵忠祥上诉请求：撤销原判，改判驳回澳龙物业公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由澳龙物业公司负担。事实和理由：一审程序违法，一审法院认定澳龙物业公司退出小区的条件尚未成就错误，澳龙物业公司拒绝按照业委会的要求退场已经无权继续收取物业费；本案应等待周德蓉等16名业主提起的撤销权纠纷一案审理结果为依据，一审法院未中止本案的审理错误；一审法院适用法律错误；赵忠祥并非无故拖欠物业费，不应支付违约金等。澳龙物业公司答辩称：澳龙物业公司自2009年一直在小区内提供物业服务，赵忠祥未交纳物业费已构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。澳龙物业公司在本案一审中起诉请求：判令赵忠祥支付2016年10月至2017年3月物业管理费948.78元及违约金（违约金按照每日千分之三计算，从2016年10月起以每季度应缴纳的物业费为基数乘以实际逾期天数计算）并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：赵忠祥于2007年购买了四川龙旺投资有限公司开发的位于成都市锦江区澳龙名城1幢2单元4层401号房屋。赵忠祥与澳龙物业公司签订《澳龙名城前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业管理服务费按季向业主收取，赵忠祥于每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前交纳费用；赵忠祥违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，澳龙物业公司要求赵忠祥补交，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。澳龙物业公司曾以物业服务合同纠纷为由向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求赵忠祥缴纳2013年1月至6月的物业管理费及违约金。该院作出（2013）锦江民小初字第1号民事判决：赵忠祥向澳龙物业公司支付2013年1月至6月期间的物业管理费948.78元及违约金120元。赵忠祥对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2014年3月13日作出（2014）成民终字第429号民事判决：驳回上诉，维持原判。赵忠祥对该判决不服，提出申诉。四川省高级人民法院于2014年8月25日作出（2014）川民申字第1388号民事裁定：指令成都市中级人民法院再审该案。成都市中级人民法院立案受理后，于2015年9月21日作出（2015）成民再终字第19号民事判决，查明：赵忠祥入住其所购房屋后，均按其房屋实际面积123.54平方米以每月每平方米1.28元的标准向澳龙物业公司支付物业管理费158.13元。澳龙名城业委会已成立，于2013年2月与东晨物业公司签订《物业服务合同》，约定由东晨物业公司对澳龙名城小区进行物业管理。2013年6月，澳龙名城小区部分业主以业委会选聘新的物业管理公司的程序不合法为由向法院起诉，致东晨物业公司至今未入驻澳龙名城小区，仍由澳龙物业公司继续在该小区提供物业管理服务。判决：维持成都市中级人民法院（2013）成民终字第429号民事判决。因赵忠祥未交纳2013年7月至2016年9月的物业管理费，澳龙物业公司又于2016年7月12日向成都市锦江区人民法院提起诉讼。该院于2016年12月26日作出(2016)川0104民初5504号民事判决，判决赵忠祥向澳龙物业公司支付2013年7月至2016年9月期间的物业管理费6167.07元及违约金(按中国人民银行同期贷款利率的130%计算)。赵忠祥对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2017年3月20日作出（2017）成民终字第1716号民事判决：驳回上诉，维持原判。因赵忠祥未交纳2016年10月后的物业管理费，澳龙物业公司提起本案诉讼。庭审中，赵忠祥认可其未向澳龙物业公司交纳2016年10月至2017年3月的物业管理费，也认可澳龙名城小区至今仍由澳龙物业公司提供物业服务，并对物业管理费每月按123.54平方米乘以每平方米1.28元计算无异议。一审又查明，2012年10月27日，澳龙名城业委会在小区中庭进行了开箱计票，其中东晨物业公司获1192票。2013年3月12日，澳龙名城业委会和澳龙名城业主大会发布《公告》，告知小区全体业主大会于2013年2月1日与东晨物业公司签订了《物业服务合同》。同日，澳龙名城业主大会向原告发出《关于终止的通知》，通知解除与原告之间的物业服务合同。澳龙名城小区业主周德蓉等16人曾以业主撤销权纠纷为由向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求撤销澳龙名城业委会作出的选聘东晨物业公司为小区物业服务企业的决定。该院于2014年3月28日作出（2013）锦江民初字第2389号民事判决：撤销澳龙名城业委会作出的选聘东晨物业公司为澳龙名城小区物业服务企业的决定。澳龙名城业委会对该判决不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2014年12月29日作出（2014）成民终字第3674号民事判决：驳回周德蓉等16人的诉讼请求。周德蓉等16人不服该判决，申请再审。四川省高级人民法院作出（2015）川民申字第906号民事裁定：本案由四川省高级人民法院提审；再审期间，中止原判决的执行。四川省高级人民法院作出（2016）川民再80号民事裁定:撤销四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第3674号民事判决及成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2389号民事判决；本案发回成都市锦江区人民法院重审。一审法院认定上述事实所依据的证据有：原告澳龙物业公司提交的澳龙物业公司营业执照、赵忠祥身份信息、《商品房买卖合同》、《澳龙名城前期物业管理服务协议》、缴费通知单、催费告知书、（2017）川0104执1775号受理案件通知书、（2016）川0104民初5504号民事判决书、（2016）川民再80号民事裁定书，被告赵忠祥提交的《澳龙名城前期物业管理服务协议》、《关于终止的通知》，以及当事人的陈述在案为证。原告澳龙物业公司提交的欠交物业费违约金计算表系其单方制作，一审法院不予采信。被告赵忠祥提交的四川省成都市人民检察院中止审查决定书与本案无直接关联性，不作为本案证据使用。一审法院认为，第一，本案不符合中止审理的条件，其理由为，澳龙名城业委会选聘东晨物业公司为小区物业服务一案的相关纠纷尚未审理完毕，东晨物业公司与澳龙名城业委会之间签订的物业服务合同是否应当被撤销处于待定状态，基于上述原因，澳龙物业公司退出澳龙名城小区的法定条件尚未成就，东晨物业公司至今未对澳龙名城小区内包括赵忠祥在内的业主提供物业服务，而澳龙物业公司时至今日仍对小区进行物业服务，赵忠祥享受物业服务，与澳龙物业公司之间构成事实上的物业服务合同关系。赵忠祥应交纳相应的物业管理费用，这也有利于涉案小区业主的正常生活。赵忠祥是否应当支付本案所涉物业费并不以周德蓉等16名业主提起的撤销权纠纷的重审裁判结果为依据。因此，本案不符合中止审理条件。第二，关于物业管理费。赵忠祥未交纳2016年10月至2017年3月期间的物业管理费948.78元，故一审法院对澳龙物业公司主张赵忠祥支付该费用予以支持。第三，关于违约金。基于赵忠祥迟延支付物业管理费的事实，结合因此给澳龙物业公司可能造成的损失等相关因素，一审法院根据公平原则酌情认定赵忠祥以上述物业管理费为基数，从本案起诉之日2017年2月20日起按银行同期贷款利率130%的标准向澳龙物业公司支付违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条(法律条文全文附后)之规定，判决：一、被告赵忠祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川澳龙物业管理有限公司支付2016年10月至2017年3月期间的物业管理费948.78元，并支付违约金（以上述物业管理费为基数，从2017年2月20日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）;二、驳回原告四川澳龙物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告赵忠祥负担。本院经二审审理查明的事实与一审法院一致，双方当事人在二审中均未提交新证据。本院认为，上诉人赵忠祥主张因澳龙名城业委会与东晨物业公司签订《物业管理服务合同》，故根据《澳龙名城前期物业管理服务协议》约定的服务期限，双方间的物业服务关系已终止。但周德蓉等16名业主对业主委员会与东晨物业公司签订的物业服务合同提起撤销权之诉，该案经申请再审程序由四川省高级人民法院提审，按照法律规定，已中止对原判决的执行。致使澳龙名城业委会与东晨物业公司之间的物业服务合同效力处于待定状态，且事实上东晨物业公司未进场提供物业服务。故澳龙物业公司退出小区的条件尚未成就，且小区内的物业服务至今仍由澳龙物业公司提供，故一审法院认定双方形成事实上的物业服务关系并无不当，赵忠祥提出本案应中止审理并等待周德蓉等16名业主对业主委员会与东晨物业公司签订的物业服务合同提起撤销权之诉结果的上诉主张不能成立，本院不予支持。赵忠祥未按照合同约定支付物业费构成违约，应当承担违约责任；一审法院根据公平原则及本案具体情况已对违约金标准予以了调整，该调整并无不当，故赵忠祥提出其不应承担违约金的上诉主张不能成立。综上，赵忠祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费负担方式不变。本案二审案件受理费50元由上诉人赵忠祥负担。本判决为终审判决。审判长 黄 寅审判员 陶田源审判员 莫 雪二〇一七年十月二十三日书记员 肖 华