安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0826民初1490号原告:虞张荣,男,1986年9月23日出生,汉族，居民，住安徽省铜陵市铜官山区。原告:王兰,女,1987年4月28日出生,汉族，居民，住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：朱才军，安徽皖松律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：徐陶，安徽皖松律师事务所律师。被告：安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路185号。法定代表人：陈新光，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。原告虞张荣、王兰与被告安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告虞张荣、王兰的委托诉讼代理人朱才军、徐陶、被告互益房产公司的委托诉讼代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虞张荣、王兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金89900.75元（自2014年12月31日起至2016年7月29日止按照总房款的日万分之三计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月26日，虞张荣、王兰与互益房产公司签订《商品房预售合同》，合同约定：虞张荣、王兰共同购买互益房产公司开发的“互益金都”项目第XX幢XX室，房屋总价款为520259元，虞张荣、王兰已按约定付款方式付款，合同约定出卖人应当在2014年12月31日前交房，且逾期按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。但互益房产公司没有按期交房，故虞张荣、王兰起诉来院。互益房产公司辩称，1、原告诉求违约金过高，请求比照租金损失予以调整；2、违约期限自合同约定的交付日期次日起即2014年12月31日起至竣工验收次日止；3、本案争讼房屋由于不可预见的地质原因导致规划改变延期八个月，该八个月予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的二原告身份证复印件、被告工商信息复印件、结婚证复印件，商品房预售合同、发票复印件、工程竣工验收报告、消防验收备案凭证，本院予以确认并在卷佐证。互益房产公司为证明交接时间应为竣工验收的次日，提供了通知短信、九橙信通软件及记录、1月8日通知函、7月8日再次通知快递单、交接时间表、物业公司收据,虞张荣、王兰只认可2016年7月8日签收之后的通知,且并未在2016年1月8日收到通知函及在被告通过综合验收之前的任何通知，讼争房屋不符合交付条件，原告有权拒绝接收房屋,因互益房产公司未在本院指定期限内举证证明曾向虞张荣、王兰有效送达过接收通知,故本院不予采信。互益房产公司为证明违约金过高，提供了安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号评估报告书、安庆市中级人民法院（2016）皖08民终759号民事判决书，安徽建工房地产土地资产评估有限公司的评估报告书，证明本案诉争房屋租金，及对迟延交付房屋的违约金参照房屋租金损失计算。虞张荣、王兰质证认为对二份评估报告书的真实性无异议，但对其评估结果不认可；对（2016）皖08终759号民事判决书真实性无异议，但与本案无关联性。二份评估报告书均系安庆市中级人民法院委托所作，（2016）皖08终759号民事判决书系安庆市中级人民法院所作，系生效的法律文书，且虞张荣、王兰对评估报告书及民事判决书的真实性无异议，本院予以采信。互益房产公司为涉案房屋因人防工程的变更造成工期延误8个月，该期限应引起房屋交付的顺延，提供了福建芳圆建筑工程设计有限公司证明，虞张荣、王兰质证认为该项变动不属于合同约定的不可抗力情形，达不到证明目的。本院认为，该情形不属于合同约定和法定的免责事由，因此，互益房产公司欲以此观点免责不予采纳。本院经审理认定事实如下：虞张荣、王兰系夫妻关系。互益房产公司系宿松县孚玉镇孚玉西路“互益金都”项目的开发商。2014年1月26日，虞张荣、王兰与互益房产公司签订《商品房预售合同》，合同约定：虞张荣、王兰共同购买互益房产公司开发的“互益金都”项目第XX幢XX室，预测建筑面积118.42平方米，房屋总价款为520259元，虞张荣、王兰支付首付款400259元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2014年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；逾期交房超过180天，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。次日，虞张荣、王兰支付了首付款400259元。2016年1月30日，涉案房屋建筑工程通过竣工验收合格。2016年7月29日，虞张荣、王兰接受涉案房屋。本院认为：虞张荣、王兰与互益房产公司签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。虞张荣、王兰依约履行了义务后，互益房产公司应按《商品房买卖合同》的约定于2014年12月30日前向虞张荣、王兰履行交付取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋的义务，但互益房产公司于2016年7月29日才向虞张荣、王兰交付房屋，互益房产公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。互益房产公司逾期交房的违约期间为2014年12月31日至2016年7月29日，共逾期576天。按照《商品房买卖合同》第九条的约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故虞张荣、王兰要求互益房产公司从逾期之日支付违约金的请求，予以支持。关于互益房产公司申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，互益房产公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过虞张荣、王兰实际损失的30%。虞张荣、王兰因逾期交房产生的损失从实际情况看应是体现在不能使用涉案房屋而造成的租金损失，二原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因逾期交房产生的损失较为合理。本案审理过程中,互益房产公司先后提举了安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号评估报告书(评估结论有效期为2015年2月16日至2016年2月15日止)及安徽建工房地产土地资产评估有限公司皖建工（2017）房估字第340800-0030号租金价格估计报告(评估时间为2017年9月20日,市场价值有效期为12个月),而互益房产公司逾期向虞张荣、王兰交付房屋的时间为2015年1月至2016年7月,考虑到参照同期同类房屋租金标准,涉案房屋参照安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司宜恒综估字（2015）023号《关于宿松县孚玉镇孚玉西路“互益.金都”小区XX幢XX室房屋年租金评估报告书》的评估结论为宜,即房屋年租金评估值为每平方米89.96元为租金损失标准。逾期交房违约金如果依据年租金标准计算，本案违约金为每日29.19元（89.96元/平方米×118.42平方米÷365天），共计16813.44元（576天×29.19元/天）；如果依合同约定的总房款的日万分之三计算，本案违约金为89900.75元（576天×520259元×0.3‰元/天），明显超过租金损失的百分之三十。故对虞张荣、王兰起诉要求被告按房屋总价款的日万分之三计算违约金的诉求，本院予以调减为该讼争房屋租金损失的130%，即违约金共计为21857.50元（16813.44元×130%）。故对虞张荣、王兰超出21857.50元违约金的部分诉请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告虞张荣、王兰逾期交房违约金21857.50元；二、驳回原告虞张荣、王兰的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元，减半收取1024元，由被告安庆市宿松互益房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  黄绵绵二〇一七年十月二十七日书记员  程 媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。