北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初15306号原告（反诉被告）北京中恒博达管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼15层C-1812-071号。法定代表人孙长峰，总经理。委托代理人周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李慧静，女，住北京市昌平区。被告（反诉原告）北京金域国际物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区农大南路1号院9号楼1层101-1001。法定代表人魏墨松，总经理。原告（反诉被告）北京中恒博达管理咨询有限公司（以下简称中恒公司）与被告（反诉原告）北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中恒公司委托代理人李慧静、周雷与被告金域公司法定代表人魏墨松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令金域公司返还房屋租赁保证金548988元；2、请求法院判令金域公司返还房屋租金333524.97元（按照月租金182996元计算自2017年1月16日起至2017年3月10日）；3、请求法院判令金域公司支付物品折价款20万元；4、要求金域公司赔偿我方装修损失146570元；5、本案诉讼费用由金域公司承担。事实与理由：2016年2月26日，双方签订房屋租赁合同，约定金域公司将位于北京市海淀区农大南路1号院8号楼5层房屋出租给我公司，租赁期限24个月，自2016年3月11日起至2018年3月10日止，第一年月租金为182996元/月，第二年月租金为191190元/月，其中2016年2月26日至2016年3月10日为免租期。租赁合同签订后，我公司依约支付了相当于3个月的租赁保证金共计548988元，现已将房屋租金交至2017年3月10日。由于诉争房屋地址无法办理工商登记手续，我公司与金域公司就终止房屋租赁合同于2017年1月16日达成一致意见（当天办理房屋交接手续），并已从诉争房屋内迁出，但金域公司承诺退还的房屋租赁保证金和应返还的房屋租金以及屋内物品折价款却迟迟没有到位，经我公司多次催告，其均以种种理由拒绝。故起诉。金域公司辩称，2016年2月26日双方签订租赁合同，租期24个月。2016年底中恒公司就计划把公司迁往石家庄，我公司与他们公司的相关人员谈定：因为他们交的房租还未到期，可以一边使用一边联系租户，只要不影响我方收益，可以同意他们自己转租，但是如果下一个交款日期即2017年2月23日不能按时交纳房租，就视为中恒公司违约，我方收回房屋自行出租，其他按合同的相关约定执行。由于中恒公司未按照合同约定时间支付租金，即2017年2月23日支付租金573570元，依据双方合同条款：第二十条，乙方逾期支付租金，每逾期一天则乙方需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过7天，甲方有权终止本合同，收回房屋，保证金不退。以及双方合同条款：第二十一条……乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，保证金及已经支付的租金不退。依据双方合同条款：第十五条，本合同终止后，房屋内的所有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。中恒公司违约在先，还不想承担相关的违约责任，已经给我方造成了不良影响，建议其公司公开道歉，赔偿我方损失，并承担全部诉讼费。我公司不同意赔偿其装修损失。另我方提出反诉，要求中恒公司支付免租期期间的租金84228元，本案诉讼费由被反诉人承担。中恒公司对金域公司的反诉辩称，不同意金域公司的反诉诉请。金域公司提供给我们的房屋里面分别注册有：荣信电力电子股份有限公司北京分公司、内蒙古东联教育科技集团股份有限公司北京分公司，导致我公司无法办理工商注册手续，实现不了我方租赁房屋的目的，系反诉人构成违约。双方已就租赁合同解除达成一致意见并办理了房屋交接手续，我公司并没有违反合同的相关约定，故不同意反诉请求，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，位于北京市海淀区农大南路1号院8号楼房屋产权人为北京柏山鼎科技有限公司，其公司将该楼5-6层委托给金域公司管理，授权金域公司以自身名义对外出租经营。2016年2月26日，金域公司（甲方）与中恒公司（乙方）签订《硅谷亮城租赁合同》，约定金域公司将海淀区农大南路1号院8号楼5层出租给中恒公司做办公使用，建筑面积872.96平方米及首层大堂公摊面积25平方米；租赁期限24月，自2016年3月11日至2018年3月10日，其中免租期自2016年2月26日至2016年3月10日，在上述免租期期间，乙方必须遵守租赁合同所有的条款，如乙方无论任何原因实际租赁不满租赁期限或乙方违反本租赁合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租期期间所免去的所有租金；租金为182996元/月，第二年，租金为191190元/月（相当于7元/天·平米，不含票）；乙方支付3个月的租金为保证金，按每3个月为一期支付，第二次支付为9个月，乙方需提前15天支付甲方下一期的房屋租金；首期支付保证金548988元及2016年3月11日至2016年6月11日期间租金548988元；乙方同意支付甲方租赁保证金以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费的义务，全部租赁保证金由甲方于本合同终止并且乙方将工商、税务注册地址迁出本物业之日起十五个工作日内抵偿乙方欠付的费用后无息返还乙方；租赁期间，甲方承担物业管理费，乙方承担内部电费、电话费等直接经营发生的费用；甲方应当于合同生效后一个工作日内与乙方做物业交接，并按照交割清单由甲、乙双方清点房屋现状；甲方为乙方提供本代理租赁标的物现有的地面、屋顶、隔断、供暖、制冷、消防等常规装修保持不变，房屋主体结构由甲方负责维修及维护，遗留装修由乙方负责维修及维护，由于日常使用的磨损物及消耗品，如灯管等由乙方负责更换；如乙方经营需要进行其他改造更新时，装修和改造方案必须符合消防及工程安全要求，装修图纸必须先呈大厦物业管理公司及政府有关部门审批，并经甲方确认同意并且留档后方可施工，改造更新费用由乙方承担；本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业交付给甲方，乙方须保证房屋内的固定附着物、设备、设施完好无损，由于乙方过失造成该租赁物业损坏或未经过甲方同意私自进行装修改造的，由乙方负责修复；本合同终止后，房屋内的所有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；本合同终止时，乙方滞留于房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置；甲方提前解除合同，应提前30天通知乙方，并且赔偿相当于保证金的违约金，乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，保证金及已经支付的租金不退；本合同条款在执行中需要变更的，希望变更的一方应提前书面通知对方，经甲、乙双方协商一致后签订补充协议；乙方最迟在2016年3月2日之前付剩余款项，逾期则此合同失效，甲方有权追究乙方违约责任。上述合同签订后，中恒公司于2016年2月29日分别向金域公司交纳保证金548988元、2016年3月11日至2016年6月11日期间租金548988元，2016年6月12日至2017年3月10日租金1646964元也已交纳，金域公司将租赁房屋交付中恒公司使用。庭审中中恒公司提交《硅谷亮城8号楼客户退租验房表》，内容为：租户中恒公司已与金域公司就8号楼5层达成退租协议，交付日为2017年1月16日，双方对设备设施交付予以了确认。中恒公司另提交向金域公司魏总短信发送的房屋租赁合同终止协议，内容为：双方决定于2017年1月16日终止“海淀区农大南路1号院8号楼5层”房屋租赁合同，房屋钥匙已交付给金域公司，关于中恒公司支付给金域公司的保证金和剩余租金事宜，由双方友好协商解决，协议上有中恒公司单方盖章，中恒公司据此主张双方2017年1月16日达成退租协议，且其公司当日将房屋交回。金域公司认可上述证据真实性，认可房屋于2017年1月16日收回，但主张未就终止协议予以确认和回复。就退租原因，中恒公司主张诉争房屋无法办理工商登记手续，因该房屋已有两个公司登记注册，因工商局规定一个地址最多允许两个公司注册，其公司无法迁入，租房目的无法实现，故与金域公司协商退租事宜，中恒公司就其注册情况未提交相关证据。金域公司不予认可，主张曾协助中恒公司办理工商登记，因2016年年底中恒公司表示计划把公司迁往石家庄，故双方商谈因中恒公司已交纳租金期限尚未截止，故允许中恒公司在继续使用房屋同时联系下一家租户，亦可转租，但如下一交款日即2017年2月23日中恒公司不能按时交纳租金，则视为中恒公司违约，按照合同约定执行，金域公司就其主张未提交相关证据，中恒公司则不予认可。中恒公司主张租赁房屋后购置家具家电，双方达成退租协议时约定物品归金域公司，金域公司给付折价款，据此主张金域公司给付物品折价款20万元，中恒公司对其主张未提交相关证据；金域公司不予认可，主张中恒公司于2017年1月16日前已将全部家具搬走，其收房时系空房，现已将房屋另行出租。中恒公司另主张于免租期内进行了装修，对弱电及电路进行了装修，当时未报物业，提交装修合同及物品报价、办公家具报价，要求金域公司赔偿装修损失146570元；金域公司不认可中恒公司进行过装修，其提供的房屋系精装修，主张收房时房屋状况与原先大致相同，两个玻璃的隔断被拆除，中恒公司未进行过审批，不同意赔偿。金域公司提出反诉，要求中恒公司交纳免租期租金，主张中恒公司违约在先，按照合同约定免租期租金应予交纳。中恒公司则否认违反合同约定，不同意交纳。金域公司主张后再次将涉案房屋出租，但就何时再次出租一直未向本院提交相关材料。本院认为，中恒公司与金域公司签订的《硅谷亮城租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。上述合同签订后，金域公司交付了涉案房屋，中恒公司交纳租赁保证金，租金交至2017年3月10日。2017年1月16日，双方达成退租协议，对应交付的设施设备予以确认，视为双方协商一致达成了解除合同的约定，但对已交纳租金、租赁保证金、免租期内租金等事项未予处理。就退租原因，双方主张不一，中恒公司就涉案房屋不能办理工商登记的主张未提交相关证据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行。中恒公司与金域公司均主张双方之后就解除合同之后事宜达成了一致意见并据此主张各自主张，未提交相关证据，本院均不予采信。就后续事项处理，本院依据公平原则及合同相关规定予以判定。就中恒公司要求金域公司返还租赁保证金一节，双方合同约定该款项在双方合同终止后结清中恒公司所欠费用后无息予以退还，故本院对该项诉请予以支持。就中恒公司要求金域公司退还2017年1月16日至3月10日租金诉请一节，中恒公司于2017年1月16日搬离涉案房屋将房屋返还，之后未再实际使用房屋，金域公司主张后另行将涉案房屋出租，但何时再次出租一直未向本院说明并提交相关材料，本院依据公平原则认定2017年2月23日至3月10日期间租金，金域公司应予退还；金域公司主张之后中恒公司仍在使用涉案房屋，未提交相关证据，本院不予采信。就中恒公司要求金域公司支付物品折价款及赔偿装修损失诉请，中恒公司未提交证据证明存在以上损失，且其诉请与双方合同约定不符，本院均不予支持。就金域公司反诉诉请一节，双方合同约定如中恒公司无论任何原因实际租赁不满租赁期限的，金域公司有权收取免租期内租金，故本院对该项反诉诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京金域国际物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京中恒博达管理咨询有限公司租赁保证金五十四万八千九百八十八元；二、北京金域国际物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还北京中恒博达管理咨询有限公司租金九万六千二百六十一元；三、北京中恒博达管理咨询有限公司于本判决生效后七日内向北京金域国际物业管理有限责任公司交纳免租期内租金八万四千二百二十八元；四、驳回北京中恒博达管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千九百三十一元，由北京中恒博达管理咨询有限公司负担三千七百六十八元，已交纳；由北京金隅国际物业管理有限责任公司负担四千一百六十三元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九百五十三元，由北京中恒博达管理咨询有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇一七年十月二十七日书记员  李甜甜