山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初2066号原告：张继亮，男，1960年1月2日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。被告：刘世兴，男，1981年10月23日出生，汉族，个体工商户，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：龚亚宁，山东海蔚律师事务所律师。原告张继亮与被告刘世兴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张继亮，被告刘世兴及其委托诉讼代理人龚亚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继亮向本院提出诉讼请求：1、偿还未还清的房租欠款23000元及电费3385.2元。2、欠款利息按20%收滞纳金2300元。事实与理由：被告于2014年8月4日租用的凤凰山路22号前院平房仓库五间，在2016年9月14日至今没有付房费23000及电费，电费按电表度数计算，每度1.1元，按实际用电计算。原告多次催要，但被告仍未付款。现提起诉讼，望判如所请。刘世兴辩称，1、涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故属于违章建筑。根据2009年《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的租赁合同无效。2、截止到2017年3月3日出具欠条时，在被告租用的仓库内还存有货物及设备，价值150827.97元，被告曾短信告知让原告可以处理一小部分货物抵扣租金，而原告却将被告租赁的仓库中存有的所有货物变卖。3、原房屋租赁合同中表明原告收取了被告2000元的押金并未退还。综上所述，被告所欠原告房屋租赁费已由原告变卖被告的货物及设备款冲抵，变卖多出款项被告将予以起诉。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2014年8月14日，张继亮与刘世兴签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方张继亮，乙方刘世兴，经甲乙双方自愿协商，甲方将凤凰山路伍间平房租给乙方使用，租期1年，自2014年8月14日起至2015年8月14日，租金每月2200元，电费按每度1.1元，押金2000元。签订上述租赁合同后，刘世兴开始租赁使用济南市天桥区凤凰山路22号前院落中的北屋平房5间，刘世兴向张继亮交纳了2016年9月13日之前的租金，自2016年9月14日之后的租金未予支付。刘世兴于2017年3月3日向张继亮出具欠条一份，载明：“今欠张吉（继）亮房费贰万叁仟壹佰元整（23100），时间为2016年9月14日至2017年6月14日，每月租金为2560。本人承诺于2017年5月14日还清房租，如逾期未还，需交纳20%滞纳金。如本人使用的一楼仓库于2017年6月14日前租出，需扣除相应租房款。本人欠款人：刘世兴2017年3月3日。”。本案出租的位于济南市天桥区凤凰山路22号前院落中的北屋平房5间，该房屋由张继亮建设，并没有取得建设工程规划许可证等建设规划手续。刘世兴认为双方签订的租赁合同无效，张继亮明确表示在本案中其以租赁合同无效来主张权利。对有争议的证据及事实，本院认定如下：张继亮提交刘世兴给其发的手机短信截图打印件一份，用以证明刘世兴不交纳租金，刘世兴给其发短信让其将存放于仓库内的货物及东西处理掉，但至今其对货物及东西未进行处理，现还在涉案房屋内存放，有不锈钢的橱子4、5个、煤气及电炉子大约20多个，还有货物包括调料20袋左右、添加剂20袋左右、不锈钢桶5个、塑料桶15个、和面机1台、绞肉机1台，还有一些生活垃圾，上述物品其已搬离涉案房屋，存放在其另一房屋内。刘世兴对上述张继亮提交的手机短信截图打印件一份的真实性没有异议，但认为除张继亮陈述的物品及货物外，在仓库内还存有其他的货物及设备，但均已被张继亮处理掉。刘世兴提交商标注册证三份，用以证明其在涉案房屋内所存部分货物的特殊性，因该部分货物及纸质包装盒是定制的，该货物只出售给其品牌加盟店，因为现在济南市天桥区中恒商城有商铺出售该部分货物，其没有向中恒商城的商铺出售该部分货物，而该部分货物是存放在张继亮出租的涉案房屋内，所以其认为是由张继亮出售的；提交买卖合同复印件二份，用以证明其定制的包括纸杯、塑料杯、吸管及纸质（薯条、蛋挞、章鱼小丸子）包装盒的数量及采购价格，涉案房屋内存放的货物是其所采购上述货物中的一部分；提交其仓库保管员刘万山出具的证明（2页）及身份证复印件各一份、仓库库存物料一览表一份（2页），用以证明其自2017年3月3日出具欠条之日，涉案房屋内还存有的货物及设备的种类及数量、单价、规格，而该批货物已被张继亮卖掉，该批货物的总价值为150827.97元；提交济南槐荫南方酒店用品经营部出货单一份（反正面共2页），用以证明其所定制的部分货物在该商铺内进行出售，该商铺的经营者承认该部分货物是从张继亮手中购买所得。张继亮对刘世兴上述提交的商标注册证三份的真实性没有异议，但认为其没有出卖过刘世兴的货物，原来仓库中有这些货物都让刘世兴拉走了；张继亮对以上其他证据的真实性均不予认可，其对刘世兴购买的货物不清楚，也与其无关，其对刘世兴证据中所列的货物不清楚，与其无关，不是其出卖的。刘世兴提交2017年9月12日证明一份，用以证明张继亮将其所存放在涉案房屋内的货物出卖给济南槐荫南方酒店用品经营部王乐富，价值共计9000元；提交2014年9月11日购销合同复印件一份，用以证明涉案房屋内所存放货物的成本价。张继亮对上述证据的真实性及证明内容均提出异议，认为其没有向王乐富出卖过纸杯，上述证据与其没有关系，也与本案无关。张继亮认为其在涉案房屋内找不到刘世兴，其找到刘世兴后，因刘世兴欠房租，所以让刘世兴出具了欠条；刘世兴未搬走，没有将涉案房屋返还给他，是其于2017年9月8日将涉案房屋腾空的。刘世兴认为其员工刘万山在2017年3月2日去找张继亮要求解除合同，张继亮同意解除合同，所以2017年3月3日经协商其出具了欠条，当时合同已经解除；其在2017年3月3日之前已将涉案房屋的钥匙交给了张继亮，张继亮将锁更换，导致其无法搬走物品，故其当时已把房屋交付给了张继亮，是张继亮不让其搬走物品。张继亮称刘世兴出具欠条时，当时双方约定刘世兴在2017年6月14日前将货物搬走腾空房屋，双方解除合同，如果在2017年6月14日前其将涉案房屋再出租给他人，其将出租给他人租赁期间的房租相应的从刘世兴房租中扣除。刘世兴称双方在2017年3月3日就已按约定解除了合同，后续所加的三个月房租，实际上是其用来处理货品的时间，双方也约定房租多退少补，即张继亮将房屋出租给他人，则将从出租给他人之日起至2017年6月14日期间的房租相应的从欠款中扣除。刘世兴向张继亮支付了押金2000元，对此双方均予以认可，张继亮要求该押金2000元用以抵扣所欠租金，不应退还，刘世兴认为张继亮已经变卖了其货物用以抵扣了其所欠的租金，所以要求退还该押金。张继亮主张依据刘世兴出具的欠条中载明的欠款23100元，其要求刘世兴偿还房租欠款23000元；其要求刘世兴支付电费3385.2元，对此其提交其向刘世兴出具的收款收据一份，以证明刘世兴欠其2016年10月8日至2017年5月18日期间的电费共计3385.2元。刘世兴不同意支付张继亮以上所主张的房租欠款及电费，认为张继亮已经用其货物变卖的款项抵扣了其欠款及电费，对于2017年3月15日至2017年6月14日三个月的房租因为张继亮没有让其搬走货物及物品，所以其也不应该支付该三个月的房租；其对上述收款收据一份的真实性及证明内容均有异议，不认可收据中载明的电表底数，其在2017年3月3日出具欠条后就没有再使用涉案房屋，所以不存在其使用电费至2017年5月18日的情况。张继亮主张双方在欠条中约定未按时支付欠款支付20%的滞纳金，据此其估算了2300元的利息，要求刘世兴支付利息2300元。刘世兴不同意支付利息。本院认为，本案中，张继亮与刘世兴之间属于房屋租赁合同纠纷。位于济南市天桥区凤凰山路22号前院落中的北屋平房5间，该房屋由张继亮建设，并没有取得建设工程规划许可证等建设规划手续，根据法律规定，张继亮与刘世兴2014年8月14日就该房屋签订的房屋租赁合同无效，张继亮明确表示以合同无效来主张其权利。双方争议的焦点是：1、张继亮是否将刘世兴的货物出卖将货款抵扣所欠租金？2、刘世兴是否欠张继亮租金？对于第一个焦点问题，首先，刘世兴对于其存放于涉案房屋内的货物的种类、数量等提交的证据，仅是其单方证据，其提交的证据中的货物并没有经张继亮签字确认，且张继亮对其提交的证据不予认可，故其提交的证据不能充分证明其存放在涉案房屋内的具体货物种类、数量，也不能证明张继亮出卖了其货物。其次，刘世兴并未提交张继亮出卖其货物的买卖合同、收取货款的凭证等证据，不能仅凭在市场上有与其同样的货物出售就能证明系张继亮出卖的其存放在涉案房屋内的货物。因此，刘世兴提交的证据不能充分证明张继亮出卖了其存放在涉案房屋内的货物及货物的价款。刘世兴主张张继亮已经变卖了其货物用以抵扣了其所欠的租金，其主张证据不足，本院不予采信。关于第二个焦点问题，首先，根据2017年3月3日刘世兴出具的欠条，可以证明刘世兴欠付张继亮2016年9月14日至2017年6月14日期间的租金共计23100元，双方在欠条中约定“如本人使用的一楼仓库于2017年6月14日前租出，需扣除相应租房款。”刘世兴未提交证据证明张继亮于2017年6月14日前将涉案房屋又出租给他人，也未提交证据证明其在2017年6月14日前将涉案房屋腾出并返还给了张继亮。其次，刘世兴主张2017年3月3日经双方协商其出具欠条，张继亮同意解除合同，当时合同已经解除，其在2017年3月3日之前已将涉案房屋的钥匙交给了张继亮，其当时已把房屋交付给了张继亮。刘世兴对其上述主张，没有提交证据予以证明，本院不予采信。综上，刘世兴不能证明其在2017年6月14日之前已将涉案房屋腾出并返还给张继亮，在2016年9月14日至2017年6月14日期间其占有使用着涉案房屋，其应按约定支付所欠租金23100元。因此，张继亮要求刘世兴偿还房租欠款23000元，证据充分，应予支持。因双方签订的租赁合同无效，张继亮明确表示以合同无效来主张权利，故张继亮主张的房租欠款23000元应为房屋占有使用费。张继亮要求将刘世兴支付的押金2000元抵扣租金，并无不当，应予支持。所以，押金2000元抵扣之后，刘世兴应向张继亮支付房屋占有使用费为21000元。对于张继亮要求刘世兴支付电费3385.2元的主张，张继亮提交的收款收据系其个人出具的，刘世兴不认可该收据中载明的电表底数，张继亮仅凭其本人出具的该收据不能证明刘世兴在2016年10月8日至2017年5月18日期间的用电量，因此，其上述主张，证据不足，不予支持。对于张继亮要求刘世兴支付利息2300元的主张，双方在欠条中约定的滞纳金的性质应为违约金，张继亮将无建设工程规划许可证的房屋予以出租，导致双方签订的房屋租赁合同无效，故张继亮存在过错，其以双方约定了20%滞纳金为由要求支付利息2300元，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、刘世兴向张继亮支付房屋占有使用费21000元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回张继亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费520元，由张继亮负担103元，刘世兴负担417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 郭 怡审判员 张清国审判员 曹新建二〇一七年十月三十一日书记员 汪 煜