四川省内江市东兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1011民初2308号原告：张婧，女，1976年10月3日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。原告委托代理人：李明、李毅，系四川融众律师事务所律师（普通授权）。被告：内江宏创房地产开发有限公司。地址：内江市东兴区。法定代表人：何泽荣，系该司经理（未出庭）。委托代理人：张军，系四川平新律师事务所律师（普通授权）。原告张婧诉被告内江宏创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金5161元；2、判令被告履行楼梯地面贴砖义务；3、判令被告承担案件受理费25元。事实和理由：2014年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的宏创●龙湾半岛6号楼幢2单元第14层6号商品房，套内面积85.38㎡，单价为每平方米7196.49元，总价款为614436元，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，消防楼道地面贴砖。履约中被告逾期86天向原告交房，按约被告应当向原告承担违约金5161元（总房款614436元×逾期交房时间86天×1÷10000天），且被告违约不在消防楼道地面贴地砖。故原告提出上述诉请。被告辩称，原告提出的主张不能成立，请求法院驳回原告的诉请。理由：一、因为导致逾期交付的原因是政府未按规建要求履行相应义务，造成被告不能按约交房给原告，其责任不在被告；二、根据《商品房买卖合同》第十一、十二条约定，因市政设施没有达到交付条件，买受人应当给与出卖人180日宽限期，据此，被告交房时间只延期了80天，故被告应当免责；三、合同虽有消防楼道贴砖的约定，但按房地产开发习惯，消防楼道贴砖后地面易湿滑，不利于行走和救灾。原告为证明其主张，列举了如下证据材料：一、原告身份证复印件。欲证明：原告的诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、“付款凭证”、“收房通知书”。欲证明：1、被告的交房时间应为2015年12月31日，2、逾期交房的违约金应按“交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金”。被告对原告列举的证据材料发表如下质证意见：对原告列举的一、二组证据材料“三性”无异议。但认为《商品房买卖合同》第十二条约定了180天交付房屋的宽限期，而被告通知原告收房的时间为2016年3月20日，也就是说，被告实际向原告交房的时间并未超出宽限期限，为此，被告不应承担“逾期交房”的违约责任，原告的诉求应当予以驳回。被告为证明其抗辩理由，列举了如下证据材料：一、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书。欲证明：被告的诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同》。欲证明：1、原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、根据该合同第十二条的约定，被告没有超出宽限期。三、内规建规管条（2012）21号通知书复印件。欲证明：因政府没有与项目同时进行基础设施建设，导致被告建设好的项目无法接入市政基础设施管网，无法按时向原告交付房屋，其责任不在被告，此情形应当适用“情势变更”原则进行处理。四、红线图、详规图复印件。欲证明：导致被告不能按期向原告交付房屋的原因是政府规划的改变所致。五、2013年8月8日《关于请求协调解决“宏创●龙湾半岛”项目建设相关问题的报告》、2015年12月28日《关于请求解决“宏创●龙湾半岛”项目建设相关问题的紧急报告》、会议纪要。欲证明：政府没有按照承诺完成宏创●龙湾半岛市政基础设施建设，导致被告无法按期交房。六、宏创●龙湾半岛一期延期交房公告。欲证明：被告不能按期交房的责任不在被告。七、2016年3月18日《关于“宏创●龙湾半岛”项目二期建设亟待解决相关问题的紧急报告》。欲证明：被告不能按期交房的责任不在被告。原告对被告列举的证据材料发表如下质证意见：对被告列举的一、二证据材料“三性”无异议，但不能达到被告的证明目的，因为《商品房买卖合同》第十一条、第十三条已经明确了交房时间为2015年12月31日，至于《商品房买卖合同》第十二条的宽限期是指市政基础设施的宽限期，而非交房时间的宽限期；对被告列举的三、四、五、六、七证据材料真实性、合法性无异议，但对其与本案的关联性有异议，因三、四、五、六、七证据材料与本案无关，不能达到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。至于本案争议的焦点问题：一、何时为商品房的交付期限？二、《商品房买卖合同》中第十一条（交付期）和第十二条（宽限期）的适用问题？三、“情势变更”的适用问题？四、因第三方的原因造成违约的应如何处理的问题？五、原告提出消防楼梯地面贴砖的主体问题？本院针对焦点问题作如下认定：针对第一个问题，从《商品房买卖合同》的内容特别是第十一条第（一）款“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房”的约定看，本合同约定交付商品房的截止时间为2015年12月31日，本院对原、被告约定的商品房交付时间“2015年12月31日前”予以确认。针对第二个问题，从《商品房买卖合同》的内容特别是第十二条关于“180天宽限期”的约定看，该条开宗明义表述为“出卖人承诺”，且该条摆放在“市政基础设施和其他设施的承诺”条款里，本院认为《商品房买卖合同》在既有第十一条“交房时间”的约定情况下，又有第十二条“180天宽限期”的存在，该第十二条的约定“隐形”的将交房时间推迟了180天，履约中极易在当事人之间产生理解上的不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中就《商品房买卖合同》第十一条（交付期）和第十二条（宽限期）的适用问题，应当作出不利于利于被告的解释，当事人双方应当按照第十一条的约定来履行。针对第三个问题，被告提出本案适用“情势变更”原则，驳回原告的诉讼请求的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，该条规定的落脚点是当事人要么请求变更合同，要么请求解除合同，而本案被告却依据“情势变更”原则，提出驳回原告的诉讼请求的主张，属于适用法律不当，本院不应支持。针对第四个问题，被告认为造成不能按期交房的原因是市政工程的进度问题，为此，认为被告不应承担未能按期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告提出的上述主张，本院不予支持。针对第五个问题，被告以建筑习惯和贴砖后地面极易湿滑为由，认为被告没有贴砖不应承担责任，根据《商品房买卖合同》附件6内江市宏创●龙湾半岛《清水房交楼标准》“一、公共部分：楼梯：消防楼道地面：地砖”的约定，结合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告提出的上述理由不能成立；但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定”第（七）项“有关共有和公共管理权利的其他重大事项”的规定，本案原告作为宏创●龙湾半岛小区的业主，对其建筑物专有部分（原告所购房屋）享有占有、使用、收益和处分的权利，但对其共有部分（消防楼道）权力的行使，应当经专有部分（其他业主）占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案原告作为该小区业主之一，未按上述规定单独行使诉权，没有法律依据，本院不予支持。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告依据《商品房买卖合同》第十一条、第十三条的约定，提出上述请求并无不当，本院应当予以支持。但就本案所涉共有部分权利的主张，原告不能单独行使，须按物权法第七十六条的规定行使。综上所述，原、被告在平等、自愿基础上签订《商品房买卖合同》的民事行为，系合法有效的民事法律行为，双方均应严格遵守。履约中双方对该合同第十一条和第十二条理解上的分歧，应当依据法律规定作出不利于被告的解释，原告依法提出上述诉请，于法有据，本院应当予以支持。被告在本案中引用“情势变更”原则和“建筑习惯”作为抗辩理由，属于适用法律不当和未能全面履行合同义务，本院不予支持。原告就消防楼梯共有部分的诉求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十一条和《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、被告内江宏创房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，向原告张婧偿付延期交房违约金5161元；二、驳回原告张婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告内江宏创房地产开发有限公司承担。因该受理费已由原告张婧预交，由被告内江宏创房地产开发有限公司在偿还上述违约金时一并向原告张婧支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  胡谢平二〇一七年十月二十一日书记员  刘 梦