广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初6299号原告：江少葵，女，1977年5月10日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，广东合拓律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告江少葵诉被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴小庆，被告的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付延迟交楼违约金（以总房款1575640元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月17日起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止，暂计到起诉日为38918.31元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月16日，原、被告双方就花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编27栋2001房签订了《广州市商品房买卖合同》等协议。根据上述协议，涉案房屋总房价为1575640元，被告应于2015年6月10日将符合合同约定的房屋交付给原告使用。协议约定：如原告逾期提供办理预告登记所需的一切资料，则每日按房价款总额万分之五向被告支付违约金；如被告不能在约定时间内将符合合同约定的房屋交给原告使用，应从约定的交房日期的次日起每日按总房价的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但被告却没有按照约定将涉案房屋按照法律规定和合同约定交付给原告。原告曾起诉被告，要求被告支付逾期交楼违约金，法院生效判决对2016年11月17日之前的延期交楼违约金予以支持，但对之后延期交楼违约金并没有处理。被告雅居乐公司辩称，被告确认涉案房屋的价款及交楼日，但被告没有违约，不应承担违约责任。主要理由是：商品房的强制性交付标准为《建筑法》，《建筑法》规定商品房取得竣工验收备案表即意味着该商品房在质量、规划、消防、人防、电梯、燃气等方面已通过验收，可以交付。涉案合同补充协议第六条约定的交付标准没有违反上述强制性规定，是合法有效的。涉案房屋已经达到上述交付标准。经审理查明：2016年11月18日，江少葵向雅居乐公司提起商品房预售合同纠纷一案诉讼，本院作出的（2016）粤0114民初11027号民事判决查明以下事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月16日，江少葵与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），江少葵为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编27栋2001房，总金额为1575640元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年6月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。2013年10月16日，江少葵（乙方）与雅居乐公司（甲方）及广州振中建设有限公司（丙方）签订协议书，约定：一、甲方应于2015年6月10日前（含当日）向乙方出具《毛坯房交楼告知书》，乙方指令丙方收取该告知书，由甲方将该房屋交付给丙方作装修之用，甲方、丙方无需再另行书面通知乙方。二、甲方、丙方应于2015年8月10日前（含当日）将符合买卖合同和补充协议、装修合同的该房屋交付给乙方使用，逾期，甲方、丙方各自按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定承担责任。五、本协议与买卖合同和补充协议、装修合同的约定不一致的，以本协议约定为准。本协议未约定事项，仍按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定履行。合同签订后，江少葵按约定支付完毕全部购房款项。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》。至（2016）粤0114民初11027号案一审开庭时，涉案楼盘均使用的是临时用电。2016年12月20日，本院作出（2016）粤0114民初11027号民事判决，认为：本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全、扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。雅居乐公司在本案庭审时承认提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”。依据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥，原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，本院对该抗辩理由不予采纳……雅居乐公司应自2015年8月11日起承担违约责任。本案一审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故本案只处理江少葵起诉之日即2016年11月16日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向江少葵支付自2015年8月11日起至2016年11月16日的违约金，按总房价款1575640元，每日0.1‰的标准计付。该案判决雅居乐公司向江少葵支付逾期交楼违约金73096.7元。广州市中级人民法院二审判决维持原判。庭审中，原被告双方确认涉案楼盘目前仍为临时用电，尚未办妥永久性用电使用手续。本院认为：对已经发生法律效力的判决所确认的事实，本院予以认定。被告至本案一审诉讼期间仍未取得涉案房屋项目永久用电，涉案房屋尚未达到交付条件，对原告要求被告支付自2016年11月17日起至起诉之日即2017年7月21日止的违约金38918.31元（按总房价1575640元，每日千分之一的标准计付）的请求，本院予以支持。因目前尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故对本案起诉之后的违约金可由当事人另行解决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江少葵支付逾期交楼违约金38918.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇一七年十月十七日书记员  彭小容