广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9111号上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司[变更前企业名称：港丰房地产开发（深圳）有限公司]。法定代表人:胡雯婷，总经理。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张朝霞。被上诉人（原审原告）：易军。两被上诉人共同委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）。法定代表人：胡文教。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）与被上诉人张朝霞、易军、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国融公司委托诉讼代理人黎泰君、陈文敏、被上诉人张朝霞、易军委托诉讼代理人庄少伟到庭参加诉讼。被上诉人名夏公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判驳回张朝霞、易军对国融公司的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费、公告费由张朝霞、易军、名夏公司承担。事实和理由：一、一审判决错误认定事实、遗漏关键事实。一审判决未查清张朝霞、易军支付房款情况，仅凭收据、发票即认定张朝霞、易军已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务，系关键事实未查清。一审判决认定张朝霞、易军提供了收款收据及转账记录、贷款收据系认定错误。本案的首期款收据出具日期早于《预售合同》签订日期，既不符合《预售合同》约定，也不符合交易常理。鉴于本系列案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据，仅凭收据不足以认定付款事实。除收据外，张朝霞、易军未提供任何付款凭证、银行流水等材料。发票只是完税凭证，不是付款凭证。在商业活动中，既存在先付款后开具发票的情形，也存在先开具发票再付款的情形，开具发票不等于实际收款。由于国融公司存在新旧股东纠纷，国融公司客观上无法取得涉案房产销售时的相关财务资料，无法核实相关房款付款真实性，故已向一审法院申请对涉案账户银行流水进行调查取证，但一审法院并未予以查明。因此，在张朝霞、易军仅提供前述票据，却没有提供支付房款的相关银行流水予以佐证，一审法院也未予查明的情况下，即认定张朝霞、易军已支付房款是错误的。二、一审判决遗漏了对涉案房产未能办理房产证原因的认定。经罗湖法院向不动产登记中心查询，港丰大厦未能办理初始登记,涉案房产未能按时办理房产证原因为“尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金、公厕未移交等”。事实上，经国融公司与施工单位协商，港丰大厦已于2014年8月取得《三算单》等完整结算资料，现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（港丰大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。一审判决遗漏该关键事实。三、一审判决适用法律不当。1、付款证据不足，应由张朝霞、易军承担举证不利的法律后果，判决驳回其诉讼请求。(1)《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此证明己付清购房款的举证义务在于张朝霞、易军，若张朝霞、易军不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。(2)《中国人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于张朝霞、易军无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司也有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。2、即使张朝霞、易军已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。3、即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持国融公司的上诉请求。张朝霞、易军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审中，张朝霞、易军提交的证据足以证明张朝霞、易军已按照合同约定履行了付款义务。国融公司与名夏公司之间的纠纷属于其内部事宜，不能据此否认张朝霞、易军已经支付购房款的事实。二、国融公司与名夏公司作为合作开发建设主体，属于共担风险、共享利益的主体，应当共同承担责任。即便国融公司认为逾期办证的责任在于名夏公司，也是其内部分工责任，国融公司与名夏公司作为共同的出卖方应当共同向张朝霞、易军承担责任。国融公司与名夏公司作为案件的出卖人，无论是履行合同义务还是履行法律义务，都有为张朝霞、易军办理房产证的义务，相关的合同依据是其签订的预售合同第二十一条。张朝霞、易军向一审法院提出诉讼请求：1.国融公司、名夏公司向张朝霞、易军支付自2014年1月12日起至2014年8月31日止共232日的延期办证违约金人民币111676元。2.国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日481.36元的延期办证违约金标准，向张朝霞、易军支付自2014年9月1日起至深圳市房地产权登记机关核发张朝霞、易军所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金，该项延期办证违约金每三个月由国融公司、名夏公司结算一次向张朝霞、易军支付，剩余期间不满三个月的，在期间届满时支付。3.国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定：1.2013年3月23日，张朝霞、易军与国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，此合同于2013年4月3日取得深圳市房地产登记中心备案登记，双方约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第X栋X层XX号房产出卖给张朝霞、易军，房屋用途为商务公寓，建筑面积42.49平方米，转让总金额为人民币1203388元（以下均为人民币），买受人采取按揭付款方式支付购房款；签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的50%,即人民币603388元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即人民币600000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月23日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。2012年7月16日，国融公司向张朝霞、易军出具《收款收据》（编号：2267757），确认收取张朝霞、易军支付的首期购房款人民币603388元；2013年5月17日，国融公司向张朝霞、易军出具《收款收据》（编号：2270144），确认收取张朝霞、易军支付的尾款款人民币60000元；2013年5月23日，国融公司向张朝霞、易军出具《发票》，确认收到张朝霞、易军购房款1203388元。2012年10月30日，张朝霞、易军与深圳市中装建设集团股份有限公司签订协议书1份，约定张朝霞、易军委托该公司对涉案房产进行精装修；张朝霞、易军于2013年5月17日起开始向涉案物业的物业管理公司缴纳物业管理费。国融公司与名夏公司至今未按约为张朝霞、易军办理《房地产证》。2.2016年2月22日，经一审法院函询，深圳市不动产登记中心向一审法院出具《深圳市不动产登记中心关于查询港丰大厦项目相关情况的复函》，内容为：港丰大厦位于XX-XX宗地内，开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名夏商贸有限公司；该项目为信访楼盘，目前存在尚未进行竣工结算、未缴纳物业专项维修基金和公厕未移交等问题；截至2016年2月16日，未查得该项目房地产初始登记记录，开发建设单位也未申请办理该项目房地产初始登记；根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，开发建设单位应尽快完善相关手续，备齐资料向深圳市不动产登记中心申请完善房地产初始登记。3.港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张朝霞、易军与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。根据张朝霞、易军提供收款收据及转帐记录、贷款收据可以认定，涉案合同签订后张朝霞、易军已经履行了买受人的支付全部购房款的合同义务。国融公司辩称，张朝霞、易军未提供相应的银行流水，仅提供POS机刷卡单或收款收据或发票，仅提供收款收据或发票不足以证明张朝霞、易军已经支付首期款、也不能证明张朝霞、易军支付了全部房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司代理张朝霞、易军办理按揭贷款的情况下，国融公司应当清楚张朝霞、易军首期款支付情况及按揭贷款办理情况。另外，国融公司以旧股东未移交经营文件、可能存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗张朝霞、易军提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。但国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为张朝霞、易军办理《房地产证》，已构成违约，张朝霞、易军有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。关于违约责任的处理，合同约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起至买方实际取得房地产证之日止，按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。因此，张朝霞、易军主张国融公司、名夏公司以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，张朝霞、易军主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成张朝霞、易军在行使涉案房产所有权能上之不便，张朝霞、易军主张的违约金标准并无过高，亦符合合同约定，故，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予采纳。张朝霞、易军称涉案房产已经交付张朝霞、易军使用并主张按照开始支付物业管理费即2013年5月17日作为入伙时间，并依此推算逾期办证违约金的起算日期为2014年1月12日(交付之日后第240日起)的主张具有事实依据，一审法院予以确认。国融公司、名夏公司应以购房款人民币1203388元为基准，按日万分之四标准向张朝霞、易军计付自2014年1月12日起至2014年8月31日止的违约金人民币111193元（1203388×0.0004×231=111193）。2014年9月1日之后的违约金，张朝霞、易军在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向张朝霞、易军计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。张朝霞、易军可另行向国融公司、名夏公司主张。综上，张朝霞、易军的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向张朝霞、易军支付2014年1月12日起至2014年8月31日逾期办理《房地产证》违约金人民币111193元；二、驳回张朝霞、易军的其他诉讼请求。如果国融公司、名夏公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2534元，由国融公司、名夏公司共同负担；公告费人民币200元，由名夏公司负担。如国融公司、名夏公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人二审期间均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明相关购房款支付情况：除国融公司于2012年7月16日出具收款收据，显示其收到张朝霞、易军交来的涉案房产购房首期款603388元,2013年5月23日出具发票，显示收到购房款1203388元之外，张朝霞、易军还提交了2012年2月16日的刷卡POS单503388元，2月20日的刷卡POS单20000元、30000元各一张，2月21日的刷卡POS单50000元，2013年5月17日的刷卡POS单530000元、70000元各一张，上述单据显示的商户名称均为“港丰房地产开发（深圳）有限公司”，加总金额为1203388元，与国融公司于2013年5月23日出具发票载明的金额一致。张朝霞、易军还提交了银行存款历史交易明细清单。本院认为，张朝霞、易军与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。本院认为，在国融公司未能举证证明张朝霞、易军与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据张朝霞、易军提供的收款收据、购房发票、刷卡POS单及银行存款交易明细清单可以认定张朝霞、易军已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2534元，由上诉人深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 张 睿二〇一七年十月十九日书记员 李开宇