陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0802民初9229号原告：孙某某，。委托诉讼代理人：马某某、张某某，陕西某某律师事务所律师。被告：某某公司，。法定代表人：王某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：周某某，陕西某某律师事务所律师。原告孙某某与被告某某公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序于2017年10月21日公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人马某某、张某某，被告某某公司的委托诉讼代理人周某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房认购书》有效。2、依法确认被告于2016年6月15日在阳光报刊登的单方通知解除《商品房认购书》的行为无效。3、依法判令被告按照《商品房认购书》约定的价格与原告签订《商品房买卖合同》，并配合原告办理商品房按揭贷款手续，向原告交付公园时光24号楼1单元2002号房屋。4、依法判令被告支付原告迟延交房违约金57237元（以首付款的30%计算）。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房认购书》。约定：被告将位于开元大道东某某公园时光小区的24号楼1单元2002号面积135.43㎡的房屋出卖给原告，单价4702元/㎡，总价格为636792元。认购书签订后，原告于当日向被告交纳定金5万元。2010年11月1日，原告交纳首付款140792元。2014年9月20日，被告单方出具交房协议，告知交房时间为2014年11月1日，并对违约责任承担方式作出相应的承诺。因被告违背承诺迟延交房，原告要求被告交付房屋时，被告主张《商品房认购书》单方通知已解除，所交首付款作为违约金全部扣除，拒不履行合同交付房屋。被告主张因原告违约，其已单方通知解除《商品房认购书》没有任何事实和法律依据。如前所述，被告虽出具交房协议通知，但并未在承诺的期限内交付房屋，该房屋也不具备交付使用条件。因此，当被告通知要求原告签订商品房买卖合同、付清房款并接收房屋的时候，原告拒绝履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告未在约定期限履行交付商品房，丧失商业信誉，属于履行债务不符合约定，原告若继续支付全部房款，房屋不能交付可能造成的风险将由原告承担，对原告显失公平，遂原告拒绝履行，这是法律赋予原告的同时履行抗辩权，原告的行为不构成合同违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同法定解除情形，除第一项规定的不可抗力外，其余均属违约情形下的解除，这是法律赋予守约方的权利。被告作为违约方，无权基于该条款规定主张单方通知解除权，其单方登报解除行为无效。直至起诉时，被告所出售的房屋，消防设施还未施工完毕，且未经消防验收，更未进行竣工验收，仍不具备法定的交付使用条件，其违约行为仍继续存在。若被告违法解除合同，致使房屋无法交付，使原告购房目的无法实现，应当依法解除合同，由其返还已付全部房款，并承担资金占用期间的利息。故原告诉至法院，提出上述诉请。原告向法庭提交了如下证据：第一组证据：商品房认购书1份、收款收据2支，用以证明原告与被告签订了商品房认购书，原告向被告交纳定金5万元、首付款140792元的事实。第二组证据：交房协议、《通知》、榆林市住房和城市建设局答复各一份，用于证明被告数次违约迟延交房，所售房屋至今未通过竣工验收，不具备法定的交付条件，应当承担迟延交房的违约责任。被告作为违约一方，无权行使守约方享有的法定解除权，其通知解除合同的行为属无效民事法律行为。被告应继续履行合同，依约履行交房义务。被告某某公司辩称：原告诉称其与被告签订商品房认购书，并交纳了定金5万元、首付款140792元的事实属实。被告已于2015年6月8日就具备交房条件，被告多次通知原告办理房屋交接手续未果。为此，被告于2015年6月27日在榆林日报登报公告，要求原告办理相关手续，及房屋交接手续，原告拒绝前来办理。迫于无奈被告于2016年6月17日再一次通过阳光报刊登公告，要求原告于2016年7月2日之前来办理所购房屋的网签合同，银行按揭等相关手续，逾期拒不办理的被告单方解除商品房认购书，所交定金及首付款作为违约金全部扣除。原告在2016年7月2日前并未办理相关手续，被告根据公告内容已将该房屋另行处置。请依法判决。被告向提交了如下证据：第一组证据：榆林高新技术产业园区建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地证、榆林市商品房预售许可证各1份，用以证明涉案房屋五证齐全，被告具备预售资格的事实。第二组证据：会签表1份，用以证明涉案房屋于2015年6月8日已经具备房屋交付条件的事实。第三组证据：榆林日报公告、阳光报公告各1份，用以证明被告通过报纸要求原告于2016年7月2日前办理相关手续，否则被告单方解除合同，已交房款作为违约金扣除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告对第一组证据的真实性无异议，本院予以确认。对第二组证据有异议，经审查，被告逾期交房的事实清楚，本院予以确认。被告提交的证据，原告对第一组证据无异议，本院予以确认。对第二、三组证据有异议，经审查，该证据的真实性与本案具有关联性，依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2010年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房认购书》。约定：被告将位于开元大道东某某公园时光小区的24号楼1单元2002号面积135.43㎡的房屋出卖给原告，单价4702元/㎡，总价格为636792元。付款方式为商业按揭贷款，首付款为房屋总价款的30%等事项。认购书签订后，原告于当日向被告交纳定金5万元。2010年11月1日，原告交纳首付款140792元。2014年9月20日，被告出具交房协议，告知交房时间为2014年11月1日。2015年4月13日，被告办理了榆住建预售证第2015-05号榆林市商品房预售许可证，具备了预售涉案房屋的条件。2015年6月25日，被告通过榆林日报发出公告，内容为公园时光23#、24#楼业主：您所认购的公园时光23#、24#楼已具备网签合同及办理银行按揭等手续，请各位业主务必于2015年8月31日前来我公司办理网签合同及办理银行按揭或现金交付等手续。逾期未办理的视为业主自动放弃，一切责任由逾期业主承担。2016年6月17日，被告通过阳光报发出公告，内容为公园时光11#、18#、23#、24#楼业主：您所认购的公园时光小区11#、18#、23#、24#楼早已具备办理银行按揭及签订《商品房预售合同》，现通知您务必于2016年7月2日之前来我公司办理你所购买房屋的网签合同、银行按揭及现金交付手续。逾期不来办理的，我公司依据《合同法》第94条、第96条之规定单方面解除与你签订的《商品房认购书》，你所交的定金及首付款我公司作为违约金扣除，你所认购的房屋公司将另作处置，一切责任由逾期业主承担。之后，原告未办理相关手续。本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。从查明的事实看，原告与被告签订了《商品房认购书》后，原告向被告交纳定金5万元、首付款140792元，被告未按时向原告交付涉案房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告在取得该商品房预售许可证等五证齐全的情况下，通过报纸公告的方式催促原告办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续等。原告不积极主动与被告联系办理商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，其行为明确表示不再履行合同，对此原告也存在违约行为。特别是被告最后一次于2016年6月17日在阳光报发出通知后，原告在2016年7月2日之前未来办理涉案房屋的商品房买卖合同、银行按揭贷款手续，被告单方作出解除《商品房认购书》的内容合法有效，依法予以认定。故原告与被告签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。原告要求被告按照《商品房认购书》约定的价格与原告签订《商品房买卖合同》，并配合原告办理商品房按揭贷款手续，交付该房屋的诉请，依法不予支持。双方签订的《商品房认购书》解除后，双方应根据自己的过错承担相应的责任，被告依法应当返还原告已交纳的定金5万元、首付款140792元。原告要求被告支付迟延交房违约金57237元之请求，因原告主张的违约金明显偏高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平、诚实信用原则予以衡量，应调整为已付购房款的5%较为合理，依法支持9539.6元（190792元×5%=9539.6元）。被告的辩称理由没有必要的事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙某某与被告某某公司签订的《商品房认购书》有效，于2016年7月2日予以解除。二、本判决生效后十日内，被告某某公司返还原告孙某某已交定金5万元、首付款140792元，共计190792元。三、本判决生效后十日内，被告某某公司支付原告孙某某逾期交房违约金9539.6元。四、驳回原告孙某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3110元，由原告孙某某负担1210元，被告某某公司负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  高沙东二〇一七年十月二十九日书记员  宋沅霖