四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初8559号原告：四川中原物业顾问有限公司凤凰城三期营业部，住所地：四川省成都高新区盛华北路252号。负责人：何世胜，系公司总经理。委托诉讼代理人：黄海，系原告公司员工，特别授权代理人。被告：周丽萍，女，汉族，1973年6月10日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：罗延俊，北京市中银（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。原告四川中原物业顾问有限公司凤凰城三期营业部（以下简称中原物业公司）诉被告周丽萍居间合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后依法适用简易程序，由审判员罗良华独任审判，于2017年8月17日、2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄海，被告周丽萍及委托诉讼代理人罗延俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业公司诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付居间服务费33800元；2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告中原物业公司的事实与理由为：2017年3月21日，被告在原告的居间服务下，买卖位于成都市高新区房屋并签订了《买卖交易文本》系列文书。其中《居间服务合同》约定协议签署时被告支付原告居间服务费33800元。后被告拒不支付居间服务费，故诉至法院。另，原告认为因被告未按约定在两个工作日内支付定金，所以才最终导致房屋无法完成交易，如果其在两个工作日内支付了定金，根据政府2017年3月29日发布的《2017年住房限购政策知识问答（二）》是可以继续完成房屋交易，不受限购政策影响。被告周丽萍辩称：1、合同是在原告诱使下仓促签订，且合同全部在原告处保管，被告手中没有合同文本。在签订合同前合同中有多处空白，包括定金支付时间均没有填写，因此合同内容的真实性存疑；2、房屋买卖合同系房屋卖方的代理人陈堂勇签订，但其当时尚未取得合法授权，仅出具了一份单方《承诺书》，保证在签约5个工作日内提交经公证的授权委托书。在合同未被被代理人追认的情况下，房屋买卖合同属于效力待定中，且原告一直未将相应的授权委托书交给我方。3、合同签订后2日即2017年3月23日晚上7时许，成都市发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手房纳入限购范围，我方属于被限购范围，不具备在高新南区购买住房的条件，所以《房屋买卖合同》与《居间服务合同》均无法继续履行。而这种无法履行是基于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。4、因此原告要求我方支付居间服务费，缺乏事实和法律依据。经审理查明，原告中原物业公司（丙方，经纪方）、被告周丽萍（乙方，买方）与案外人陈华凤、曾飞荣（甲方，卖方）于2017年3月21日签订了《居间服务合同》，主要约定“1、甲乙双方在丙方的居间服务下，就交易位于成都市高新区房屋签署了《房屋买卖合同》（合同编号：0021714）；2、丙方提供的居间服务事项包括寻找房源买受人、合适房源、对房源信息进行核实、查看、提供签约机会或进行媒介服务、草拟房屋买卖的相关合同文本并促成双方签署合法有效的房屋买卖合同；3、甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成。乙方支付丙方居间服务费33800元，上述费用于签订本合同当日内一次性付清；4、若非因丙方过错导致甲乙双方房屋买卖合同不能签订的，丙方有权要求甲乙双方支付必要费用。当日，被告（乙方、买方）与案外人陈华凤、曾飞荣（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0021714）。该合同主要约定：1、买卖房屋位于成都市高新区，建筑面积88平方米，房屋总价为人民币1690000元；2、买方同意在签订本合约起2个工作日内向卖方支付购房定金100000元。上述《居间服务合同》、《房屋买卖合同》均由案外人陈堂勇代表卖方在代理人（签章）一栏签字确认，房屋所有权人陈华凤、曾飞荣并未在合同上签字。陈堂勇于签订合同当日出具了一份《承诺书》，载明“本人陈堂勇受陈华凤、曾飞荣的合法委托，代其出售房产，在此承诺本人代理出售房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。”《房屋买卖合同》签订后，被告通过微信向原告经办人员陈琴询问卖方办理公证授权委托事宜，陈琴回复：“约的2017年3月22日下午二点去办理”。2017年3月22日下午，被告又询问公证授权委托事宜，陈琴回复：“他们刚做完公证（审注：原字为“工证”，系笔误）等下给你打；目前还没出来，问题不大的”。2017年3月23日下午，陈琴在微信上催促原告按照合同约定的两个工作日支付定金。另，陈琴在2017年3月22日向被告发送了一则微信消息，主要内容是成都住房限购政策最新消息，这个月30号开始实施，抓紧过户。2017年3月23日晚7时许，成都市人民政府办公厅公开发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（简称《通知》），根据《通知》，成都市将二手住房纳入限购范围，购买成都高新区南部园区的住房须具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。该《通知》自2017年3月24日起开始实施。案涉房屋系位于成都高新区南部园区的二手房，被告户籍不属于高新区且并未在该区域的就业并缴纳社会保险，因此根据《通知》要求其无法购买案涉房屋。被告在知悉该限购政策后，认为其无法完成房屋交易，故未在约定时间内向房屋卖方支付定金，亦未向原告支付居间服务费。另查明，1、成都市城乡房产管理局于2017年3月29日在其官网上发布的《2017年住房限购政策知识问答（二）》中明确：若能够提交2017年3月24日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证等相关证明材料的，可以在2017年5月31日前办理交易手续。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原、被告提交的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《承诺书》、房产证复印件、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、《2017年住房限购政策知识问答（二）》、被告与陈琴的微信聊天记录等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。关于原告提交的陈华凤、曾飞荣委托陈堂勇代理房屋买卖相关事宜的公证授权委托书系复印件，无法核实其真实性，故不予采信。关于原告提供的其他人的房屋交易资料，与本案缺乏关联性，且无法达到原告的证明目的，故不予采信。本院认为，本案存在两个主要的争议焦点，一是被告未按《房屋买卖合同》约定时间支付定金是否存在合理理由？二是被告是否应当向原告支付《居间服务合同》中约定的居间服务费？针对第一个争议焦点，本院认为被告存在合理理由不支付《房屋买卖合同》约定的定金。1、根据《房屋买卖合同》约定，被告应当合同签订后两个工作日内即2017年3月23日24时前向房屋卖方支付定金。但是因《房屋买卖合同》系卖方代理人陈堂勇签订，其在签约时没有取得房屋所有权人的合法授权，因此《房屋买卖合同》在房屋所有权人对陈堂勇的代理行为进行追认前，合同属于效力待定状态，合同条款尚不能拘束被告。本案中，尽管原告举示了公证授权委托书，但该证据系复印件，无法核实真实性，本院未予采信。同时原告也未举证证明其已经向被告明确告知陈堂勇已经取得了合法授权或者向被告出示相应的授权文件，在微信聊天记录中原告经办人陈琴针对被告的询问回复为“目前还没出来，问题不大的”，这种回复明显具有不确定性。在被告无法确定《房屋买卖合同》是否已经生效的情况下，被告有合理理由不支付相应的房屋定金。2、无论《房屋买卖合同》是否已经生效，从约定而言，被告最晚支付定金的时间点在2017年3月23日24点，而限购政策发布时间为2017年3月23日19时许，该时间早于支付定金的最晚时间，被告知晓其受限购政策限制后选择不继续履行房屋买卖合同仍具有合理理由。3、《2017年住房限购政策知识问答（二）》于2017年3月29日才发布，被告在2017年3月23日限购政策发布时无法预见政府后续的政策解读方向。基于一般人的认识和判断，当已经知晓属于限购范围后，从规避风险和遵守政策角度，其应当选择停止交易。因此，基于以上三点，本院认为被告未在2017年3月23日24点前支付《房屋买卖合同》约定的定金存在充分、合理的理由，故对于原告所提出的系被告违约不支付定金从而导致房屋无法完成交易的主张，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为被告不应向原告支付约定的居间服务费用，但应支付原告一定的合理费用。原告与被告签订了《居间服务合同》，由原告为被告提供房屋买卖的居间服务并约定了相应居间服务费。1、从合同约定而言，《居间服务合同》约定原告应当“促成双方签署合法有效的房屋买卖合同”，这一义务实际是居间合同中的核心义务，但本案中原告所促进签订的《房屋买卖合同》本身存在严重瑕疵，即卖方签约人在签订合同时并未取得合法授权。原告作为专业的房屋交易居间人，在签约时应当审核签约人的相应签约资格，从而保证双方签署合法有效的房屋买卖合同。即使遇到一些特殊情况，需要事后完善授权手续，原告也应当督促相关方尽快完成相关授权并根据另一方要求告知或者出示相应授权文件，从而促使合同正常履行。2、从《居间服务合同》所促成的房屋交易最终无法完成的原因而言，并非系被告或者房屋卖方的违约行为，而是受到不能预见、不能避免并不能克服的客观情况即政府限购政策的影响。3、从《居间服务合同》后续履行情况而言，居间人的主要义务尽管为促成交易，但根据交易惯例，居间人还需要提供后续的联系、协助办理产权过户等与房屋最终完成交易有关的综合服务，本案中，在房屋买卖合同因不可抗力无法履行的情况下，原告不再需要履行后续的服务内容。4、尽管原告所居间的房屋买卖最终因为不可抗力没有最终完成，但原告在整个交易中仍然提供了比如交易机会提供、寻找房源、协调谈判等服务，付出了相当劳动，其应当获取适当报酬。综上，基于原告履约情况并着重考量公平原则，本院酌情确定被告向原告支付5000元居间服务费作为其提供居间服务的合理费用，对于原告的其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十七条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告周丽萍于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司凤凰城三期营业部支付5000元；二、驳回原告四川中原物业顾问有限公司凤凰城三期营业部的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取323元，由原告负担223元，由被告周丽萍负担100元。（此款原告已预交，被告在履行上述债务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。(此页无正文)审判员  罗良华二〇一七年十月二十三日书记员  李俊才书记员  孟莹莹