内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书(2017)内0826民初1008号原告：巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司，住所地内蒙古巴彦淖尔市临河区。法定代表人：王文光，该公司总经理。委托诉讼代理人：周金财，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张喜龙，男，该公司职工。被告：赵斌，男，1970年11月13日，汉族，无业，住内蒙古杭锦后旗。原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司（以下简称百帮公司）诉被告赵斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司的委托诉讼代理人周金财、张喜龙，被告赵斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百帮公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付拖欠原告的物业服务费996元（120.79㎡*每平米每年8元=966+30元楼道灯电费）及滞纳金（滞纳金从2016年4月1日至实际给付之日止，按照每日5‰计算）。事实和理由：被告是杭锦后旗XXXX二期XX号楼XX单元XXX室业主，该业主的房屋建筑面积120.79㎡，原告于2016年1月5日与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并对该小区提供物业服务，合同约定物业费缴费时间为每年度的第一季度，服务费按照建筑面积每年每平米8元计算，提前缴费有相应的优惠。被告未按照合同约定交纳2016年度全年的物业服务费。原告多次催要被告一直拖延给付。被告赵斌辩称：住址和平米数属实，不同意原告的诉讼请求。物业公司服务不到位，小区内没有绿化、健身器材、院墙、车棚、监控，小区活动室，小区卫生脏乱差，小区治安不行，小区内有4个厕所，有农民种的地，小区环境不行。领取钥匙的时候是按8元钱收取，如果不是按8元缴纳，不给领取钥匙，领取钥匙后，我家阳台的玻璃掉落存在质量问题，多次报物业维修，未处理，后自己花300元处理。住户防盗门关不紧，我找到物业公司，物业公司派人过来，后物业公司的人说修不了，至今未修好。2016年小区野草没有人打理。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1号证据，物业委托管理合同一份。拟证明：我公司物业服务范围和收费标准。被告质证：真实性不认可，举证意图不认可。经审查，选聘和解聘物业应由全体业主共同决定，并由业主委员会代表业主与业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，经本院核实，杭锦后旗XXXX小区二期并未召开业主大会，授权业主委员会选任物业公司及签订合同，故业主委员会与巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》不成立，该证据本院不予采信。2号证据，维修、保洁、巡逻、绿化等各项2016年的记录，拟证明：我公司按照物业服务合同履行物业服务。被告质证：真实性及举证意图不认可，上述证据我没有见过。经审查，维修记录每条均有相应保修业主的签字确认，本院予以采信。3号证据业主满意度抽样表，拟证明：业主对我公司的评价。被告质证：均不认可。经审查，满意度抽样表样本容量过小不具有代表性，无法证明该证据的真实性和客观性，该证据本院不予采信。4号证据物业催费通知单一份，拟证明：我公司向被告催收，被告一直拖延缴纳的事实。被告质证：我没有见过，去我家里一次催费，我认为达不到标准。经审查，原告以催缴单的形式向被告进行物业费的催收，本院予以采信。5号证据XXXX二期住宅小区前期物业管理招标文件、前期物业管理服务合同一份、中标通知书，拟证明：我公司是合理合法进入XXXX二期小区进行服务的。被告质证：真实性、举证意图均不认可。经审查，巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司以招投标的方式在2014年4月1日与内蒙古正一房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定由原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2014年4月1日起至2017年5月31日止为杭锦后旗XXXX小区二期所有业主提供物业服务，合同上有双方的签字捺印，为有效合同。故《前期物业管理服务合同》、招标文件、中标通知、业主委员会的成立手续，本院予以采信。同时，《前期物业管理服务合同》中约定物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢住户实际用量共同分摊，该证据本院予以采信。6号证据社区居委会物业服务满意度情况评价表，拟证明：社区对我公司的物业评价。被告质证：真实性及举证意图不认可。经审查，满意度情况评价表上没有载明所评价的服务期间，无法证明与本案争议年度物业服务情况的关联性，本院不予采信。7号证据市住建委房管物业科参考物业收费价格表一张，拟证明：我公司收费标准低于市住建委房管物业科参考物业收费标准。被告质证：真实性及举证意图不认可。经审查，该证据为新闻稿件打印件，无法证明与本案关联性，本院不予采信。被告赵斌围绕自己的答辩意见向本院提交了以下证据：1号证据照片5张，拟证明：物业公司对小区环境脏乱差不完善，达不到收费标准。原告质证：被告拍的照片是不是事实我不确定，被告楼前有农田、厕所、平房属于农户的地方，开发商没有拆迁，与我无业公司没有任何关系，以简易围栏为界，在XXXX二期片外。经审查，根据《前期物业管理服务合同》中关于物业管理服务质量标准条款，结合本院（2017）内0826民初1733号民事案件查明事实和被告提供的证据，能够反映原告在日常工作中的不足和瑕疵，应当酌情核减相应的物业服务费用，该证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，内蒙古正一房地产开发有限责任公司与巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定由原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2014年4月1日起至2017年5月31日止为杭锦后旗XXXX小区二期所有业主提供物业服务，物业管理服务费住宅房屋按其拥有建筑面积每月每平方米0.67元缴纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为第一季度，同时约定如业主逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。被告赵斌系杭锦后旗XXXX小区二期XX号楼X单元XXX室的业主，住宅面积为120.79㎡。被告赵斌缴纳了2015年12月31日之前的物业费后，未缴纳2016年度的物业费。本院认为，被告赵斌所居住小区的开发商内蒙古正一房地产开发有限责任公司与原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》真实有效，在杭锦后旗XXXX小区二期尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，开发商内蒙古正一房地产开发有限责任公司代表全体业主签订的《前期物业服务合同》应受法律保护，且对全体业主均有约束力。被告赵斌作为业主接受了物业公司的服务，并缴纳了2015年12月31日之前的物业服务费。赵斌用其缴费行为认可了物业公司的服务行为，并从中受益，双方之间成立物业服务合同关系，根据《前期物业服务合同》的约定，该小区以每一年度为一个收费区间，每年的第一季度为缴费时间。赵斌未按约定交纳2016年度物业服务费属违约行为，应按照《前期物业服务合同》的约定给付物业费并承担相应的违约责任。原告百帮公司在杭锦后旗XXXX小区二期服务过程中，在小区卫生、绿化等方面确实存在不足，物业费收费标准酌情核减为每年5.6元/㎡为宜，原告还要求被告给付楼道灯电费30元，但在《前期物业服务合同》中无相关约定，对于原告主张的楼道电费，本院不予支持。另外，对于滞纳金的计算标准虽在《前期物业服务合同》中有约定，但该标准违反我国法律法规强制性规定，应以按每月2%计算为宜。因此，被告赵斌应向原告百帮公司支付从2016年1月1日至2016年12月31日的物业费676元（120.79㎡×每平米每年5.6元=676元）及滞纳金（滞纳金从2016年4月1日起至实际给付之日止，按照每月2%计算）。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告赵斌于本判决生效后五日内给付原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司从2016年1月1日至2016年12月31日的物业费676元及滞纳金（滞纳金按照每月2%计算2016年4月1日起至实际清偿之日止）。二、驳回原告巴彦淖尔市百帮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告赵斌负担50元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  贾 燕审 判 员  袁 远人民陪审员  马玉铭二〇一七年十月九日书 记 员  武 兴