北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10828号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡东钊，女，1961年1月30日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张效穿，男，1988年2月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张峰（张效穿之父），男，1961年12月29日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区二期用地5号住宅楼22层西塔楼2206号。法定代表人：马云驰。委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。上诉人胡东钊、张效穿因与被上诉人北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡东钊、张效穿上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回悦祥公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由悦祥公司承担。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。悦祥公司没有物业服务资质而从事物业服务系违法。根据《中华人民共和国行政许可法》第十二条第三项、《中华人民共和国民法总则》第七条规定，悦祥物业承接物业服务时必须具备合法资质，且应当遵循诚信原则。悦祥公司2014年份被批准从事物业服务，但2011年就进入小区进行服务，是没有资质的。而且，悦祥公司进入北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际小区提供物业服务没有经过法定程序，没有经过招标投标或政府参与，也构成违法从业。没有资质许可的物业公司签订的物业服务协议应该是无效的。2.一审认定事实错误。一审判决认为悦祥公司对胡东钊、张效穿房屋所遭受损失均不予认可。但实际上，胡东钊、张效穿家的厨房被水淹等产生了损失，系由于悦祥公司未按照合同约定提供物业服务导致，悦祥公司不仅对上述损失予以承认，也承认外墙和窗户受损未予修复、卫生间常年漏水未予修复以及未予更换门禁卡等。悦祥公司辩称，同意一审法院判决。悦祥公司在2011年2月承继涉案小区原物业公司对涉案小区的物业管理服务工作没有问题，且已经过法院生效判决确认。悦祥公司向一审法院起诉请求：胡东钊、张效穿支付2014年11月6日至2016年11月5日期间的物业费7451.8元。胡东钊、张效穿向一审法院反诉请求：1.判令悦祥公司退还2011年的物业服务费3725.9元；2.判令悦祥公司赔偿2011年至今给胡东钊、张效穿造成的经济损失23465元。一审法院认定事实：胡东钊、张效穿为北京市朝阳区慈云寺1号院×房屋（以下简称涉案房屋）业主，涉案房屋建筑面积110.89平方米。涉案房屋所在小区的物业服务企业原为上海侨乐物业服务有限公司北京分公司（以下简称侨乐物业），2011年2月23日，侨乐物业与小区开发商三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）签署《协议书》，确认于2011年2月28日终止和解除就东区国际项目前期物业管理所签订的《前期物业服务协议》，侨乐物业应得的物业管理酬金截止日期为2011年2月28日。同日，悦祥公司与侨乐物业签署《协议书》，约定悦祥公司受三能达公司委托与侨乐物业办理东区国际项目的物业交接手续，承担侨乐物业在东区国际项目物业管理期间所产生的所有债权债务。2011年2月28日，悦祥公司与三能达公司签署《前期物业管理服务合同》，约定悦祥公司受托作为东区国际项目的前期物业管理顾问及东区国际项目交付使用后的住宅及配套设施、小区绿化的物业管理服务工作，委托管理期限为2011年2月28日起至本项目小区业主委员会与悦祥公司或其他物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。物业管理服务费的收费标准为每月每建筑平方米2.8元。2013年10月，悦祥公司将胡东钊、张效穿诉至一审法院，请求判令二人交纳涉案房屋2012年11月6日至2014年1月5日的物业服务费。一审法院在该案审理中查明，涉案房屋原系吕红新所有，2009年11月16日转让给胡东钊、张效穿，张效穿于2009年11月22日与侨乐物业签订《慈云嘉园前期物业管理服务协议》，约定物业费按照每月每建筑平方米2.8元交纳。一审法院于2015年8月25日作出（2014）朝民初字第11123号民事判决书，判决胡东钊、张效穿交纳2012年11月6日至2014年11月5日的物业费7451.8元，该判决已于2015年11月24日生效。现悦祥公司以胡东钊、张效穿未交纳2014年11月6日至2016年11月5日的物业服务费为由诉至一审法院，胡东钊、张效穿以悦祥公司未经过招投标程序、没有物业服务资质，进入小区不合法为由予以抗辩。庭审中，胡东钊、张效穿提供北京市朝阳区房屋管理局《政府信息公开申请答复告知书》及北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处《政府信息不存在告知书》，上载东区国际小区悦祥公司没有向朝阳区房屋管理局提供招投标备案材料，三能达公司没有向朝阳区房屋管理局提供关于悦祥公司对东区国际小区提供物业服务的请示报告，侨乐物业亦未向朝阳区房屋管理局提供过东区国际小区招投标及选聘信息；八里庄街道办事处没有悦祥公司进入东区国际小区提供物业服务的有关资料，没有侨乐物业进入东区国际小区提供物业服务的有关资料。悦祥公司对上述证据的真实性表示认可，但称已与胡东钊、张效穿形成事实上的物业服务合同关系。另查，根据悦祥公司提供的《物业服务企业资质证书》，公司被准予从事物业管理活动时间为2013年6月4日。一审庭审中，胡东钊、张效穿主张因悦祥公司不履行物业服务责任给其造成经济损失，包括：1.2011年春天涉案房屋卧室因外墙与窗户距离过大且填充物稀少造成被麻雀掏空筑巢，悦祥公司至今久拖不修，维修费用约1000元。2.2011年、2012年因悦祥公司未对下水主管道进行清理导致涉案房屋厨房下水道被堵返水厨房被淹，厨房内物品损失严重，事发后悦祥公司未能保护现场致使保险公司拒绝理赔，产生物品损失19115元。3.涉案房屋楼上410房间长期隔断群租，造成涉案房屋卫生间多次漏水，产生维修费损失2000元。4.悦祥公司拒绝提供更换门禁卡及安装有线电视机顶盒服务，只能自行更换发生费用850元；5.悦祥公司不予维修马桶、不予进行停电检查，导致自行在外请人维修检查花费500元。就上述损失的具体情况，胡东钊、张效穿均未提交证据证明。悦祥公司对上述损失均不予认可。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业费系物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，物业公司的服务质量与小区业主的物业费缴费率相辅相成。本案中，侨乐物业与张效穿签署的《慈云嘉园前期物业管理服务协议》系双务合同并合法有效，侨乐物业享有向胡东钊、张效穿收取物业费的权利，同时亦负有提供相关物业服务的义务。2011年2月，悦祥公司从侨乐物业处承接东区国际的物业管理工作，并与三能达公司签订《前期物业管理服务协议》，悦祥公司与胡东钊、张效穿之间虽未签署书面的物业服务合同，但悦祥公司为胡东钊、张效穿提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。胡东钊、张效穿辩称悦祥公司进驻东区国际程序不合法，但由于双方之间已经形成事实上的物业服务合同关系，二人应当向悦祥公司交纳物业费。至于物业服务企业变更程序及进驻小区是否合法问题，不能构成拒交物业服务费的理由，胡东钊、张效穿可通过其他法律程序予以解决，故一审法院对悦祥公司要求胡东钊、张效穿交纳相应年度物业费的诉讼请求予以支持，对胡东钊、张效穿要求退还2011年物业费的反诉请求不予支持。关于胡东钊、张效穿主张的因悦祥公司不履行物业服务义务导致的损失问题，因二人就此未提供任何证据证明，无法证明相应损失的具体存在及损失系因悦祥公司不履行物业服务义务所致，一审法院对此无法支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、胡东钊、张效穿于判决生效后7日内向悦祥公司交纳2014年11月6日至2016年11月5日的物业管理费7451.8元；二、驳回胡东钊、张效穿的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要有二：一是悦祥公司与胡东钊、张效穿之间的物业服务关系是否无效，胡东钊、张效穿是否因此无需缴纳物业费；二是如果胡东钊、张效穿需缴纳物业费，其提出的悦祥公司提供物业服务过程中的问题是否影响物业费数额。关于焦点一。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，悦祥公司确实存在先进入涉案小区提供物业服务、后取得物业服务资质的情形，且就其进入涉案小区是否依法进行变更程序未提交反驳证据。现胡东钊、张效穿上诉主张物业公司没有物业服务资质，其签订的物业合同无效，即使事实上提供了物业服务也无权收取物业费。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，根据司法解释的规定，其中的强制性规定是指效力性强制性规定；但是，一般认为对物业服务企业的资质管理、选任程序作出规定的法律规范在性质上属于管理性法律规范，而非效力性法律规范，故物业公司没有物业服务企业资质进行物业服务，虽依法应承担相应的法律责任，但不影响其收取物业服务费用。根据已查明事实，悦祥公司为涉案小区提供物业服务，胡东钊、张效穿作为业主接受了悦祥公司的物业服务，应向悦祥公司支付物业服务费。现胡东钊、张效穿主张悦祥公司不具备物业管理资质、未经过合法程序承接小区物业服务工作，均不构成拒交物业费的抗辩事由，故本院对其上诉请求不予支持。关于焦点二。胡东钊、张效穿主张，悦祥公司在提供物业服务中存在外墙和窗户受损未予修复、卫生间常年漏水未予修复以及未予更换门禁卡等问题。对此本院认为，对其上述主张，悦祥公司提交了相应证据证明其与胡东钊、张效穿就上述问题的协调处理过程，胡东钊、张效穿未进一步提供证据证明相应的实际、具体损失及损失系因悦祥公司不履行物业服务义务所致。故依据现有证据，本院认为胡东钊、张效穿所述的物业服务问题尚不足以构成减免物业费的理由。另，胡东钊、张效穿主张就其因漏水产生的损失另行主张，本案二审中不再主张，本院对此不持异议。综上所述，胡东钊、张效穿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡东钊、张效穿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军代理审判员  孙承松代理审判员  郑慧媛二〇一七年十月二十四日法官 助理  张雅霖书 记 员  张 朋