广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂03民终2271号上诉人（原审被告）：黄桂明，女，1974年9月4日出生，汉族，住桂林市。被上诉人（原审原告）：广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇人民路161号。代表人：陈仁巨，该公司董事长。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。上诉人黄桂明因与被上诉人广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司（以下简称诚愉和物业公司临桂分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄桂明，被上诉人诚愉和物业公司临桂分公司的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄桂明向本院提出诉讼请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担；3、被上诉人代表当庭向上诉人道歉；4、终止物业服务合同；5、本案物业服务费应降低至0.6元/平方米。事实和理由：被上诉人提供的服务未达到二级物业服务标准，小区完全开放，外人自由出入，导致业主多次被盗，对业主的生命和财产带来严重威胁；小区清洁不到位，未合理布设垃圾桶，未及时收集垃圾，造成小区经常垃圾满溢，臭气熏天；被上诉人工作人员未按要求着装上岗，与业主说话态度恶劣，对应修理的公共设施久拖不修，对业主提出的要求从不整改，鉴于上述理由，被上诉人应承担责任，并因此降低收费标准。请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人诚愉和物业公司临桂分公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人诚愉和物业公司临桂分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付桂福国际时代广场1栋4单元20层8号房物业管理费3646.1元，滞纳金4758.16元，合计8544.26元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。本案在一审庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告立即支付桂福国际时代广场1栋4单元20层8号房物业管理费3646.1元、垃圾费140元,合计3786.1元，违约金4758.16元，合计8544.26元。一审法院认定法律事实：2013年5月16日，原告诚愉和物业公司临桂分公司（为甲方）与被告黄桂明（为乙方）签订了《桂福国际时代广场前期物业服务合同》一份，该合同约定：第二条物业管理服务内容：1、本物业区域房屋共用部位的维修养护管理；2、本物业区域房屋公共设备、共用设施的维修养护和运行管理；3、本物业区域范围内公共设施和附属建筑物的维修养护管理；4、本物业区域范围内公共环境保洁管理；5、本物业区域范围内公用绿地、花木、建筑小品的维修养护管理；6、本物业区域范围内公共秩序维护；7、本物业区域范围内交通与车辆停放秩序管理；8、业主房屋装修管理；9、物业档案管理；10、社区服务活动。第三条物业管理服务质量：甲方提供的前期物业管理服务在合同期内应达到《桂林市普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级服务的标准。第四条物业管理服务费用：1、乙方每月向甲方交纳物业管理费，本项目物业管理服务费定价为⑴高层住宅：1.25元/月/m2，⑵商业物业：4元/月/m2，⑶写字楼物业：2元/月/m2，⑷车位物业服务费：50元/月/个车位（车库）【此项费用仅为物业管理费含车位车库公共耗能费用，车位（车库）使用费、车辆保管费另计】，注：以上费用采用包干制收费，物价部门核定的物业管理服务收费标准有变化的，本条约定的收费标准随之调整；2、公用水电费按物业面积由业主每月按实际使用数额分摊；3、生活垃圾清运费按环卫站公布标准由乙方向环卫站交纳，甲方可提供代收服务；4-6、略；7、乙方在办理入伙领钥匙手续时预交半年物业管理服务费用，入伙后交费日期为每月20日至30日；8、略；9、自房屋按《商品房买卖合同》约定交付给乙方或视为交付给乙方之日起，乙方承担本合同物业管理服务费用及相关的支付费用。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、管道燃气费、宽带费、有线电视等代收代缴收费服务（代收代缴费不列入物业管理服务费中），收费标准执行桂林市临桂县政府有关规定。第八条本合同自签订之日生效，自本物业区域召开业主大会（业主代表大会）以及业主委员会成立并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同终止。第十条违约责任：1、甲方违反合同，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方可要求甲方限期整改，逾期未整改或整改不合格，给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿；2、略；3、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方可拒交乱收部分费用；4、乙方违反合同，不按时交缴服务费用的，乙方应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3%0交纳滞纳违约金；情节严重的，报送桂林市临桂县物业管理行政主管部门处理或向人民法院起诉。该合同还对双方的权利和义务等进行了明确约定。2013年6月6日，广西华盈房地产开发有限公司临桂分公司（为甲方）与原告（为乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同约定的责任和义务。第四条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、公共环境卫生的清洁、垃圾收集与管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、协助公安机关对本区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括监控、巡逻、门岗执勤，6、车辆停放秩序管理，7、装饰装修管理服务，8、与物业相关的图纸、住用户档案及竣工验收资料、设备随机资料等。第五条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括如下事项：8、费用收缴：向业主和物业使用人收取下列服务费用①物业管理服务费，②装修管理费及装修垃圾清运费，③代收代缴水电费和公共水电公摊费，如水电部门抄表到户，则由相关部门收取，④收取汽车、摩托车、自行车车位停车费，⑤代收物业维修基金（当地有特殊约定的除外），⑥收取城市垃圾处理费。第六条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第八条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由乙方享有或承担：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业管理服务费：1.25元/月/m2建筑面积，商业（商铺、市场、超市）物业管理服务费：4元/月/m2建筑面积，办公物业管理服务费：2元/月/m2建筑面积（收费标准按桂林市或临桂县物价部门有规定的标准调整而调整）；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费、水电公摊费、城市垃圾费、车辆停放费和物业维修基金的，按从逾期之日起按每天3%0交纳滞纳金处理；4、业主办理入伙手续时，一次性交纳一年的物业管理费，以后每月1～10日集中收费时间，业主或物业使用人可以到乙方设在项目的物业中心财务处交费；6、城市垃圾处理费属于政府代收款不含在本物业服务费内，由乙方向业主或物业使用人另行收取（收费标准按当地政府相关规定执行）。第九条业主应于开发商通知交房之日起交纳物业服务费用。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应按每日加收欠交金额千分之叁的滞纳金的标准向乙方支付违约金，乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。第三十五条本合同期限从双方签字之日起至本小区业主委员会成立且选聘出新的物业公司进驻之日止。该合同还对本合同当事人、物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了明确约定。同时查明，桂林市临桂区环境卫生管理站委托原告对桂福国际时代广场（云顶御峰）小区区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物业部门核定的标准（7元/户/月，全年84元）收取有偿服务费，委托时间为2015年1月至2016年12月。广西华盈房地产开发有限公司临桂分公司于2013年6月10日委托原告向未完成办理水电表一户一表过户的业主收取水电费用。原告未提供其代被告向桂林市临桂区环境卫生管理站交纳垃圾费的证据材料。再查明，原告诚愉和物业公司临桂分公司于2011年01月21日成立。被告黄桂明是桂林市临桂区人民路161号桂福国际时代广场1栋4单元20层8号业主，房屋建筑面积为97.23m2。临桂县物价局于2014年3月31日作出《关于临桂县“桂福国际时代广场”住宅物业管理费、停车费收费标准的批复》，批复：桂福国际时代广场高层电梯住宅物业管理费标准为1.1元/月/m2，浮动幅度为15%，包括电梯运行费用，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。经原、被告双方确认，被告从2014年3月1日起未向原告交纳过物业费，从2015年1月1日起未缴纳垃圾费。原告以律师函等形式向被告书面催交过上述费用。另查明，结合原告和桂福国际时代广场其他业主在同类诉讼中的抗辩及证据，桂福国际时代广场至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，原告与被告黄桂明签订的《桂福国际时代广场前期物业服务合同》及原告与广西华盈房地产开发有限公司临桂分公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护，原告与包括被告在内的全体业主均应按合同约定履行义务。关于物业费的问题。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告作为取得物业服务资质的企业为桂福国际时代广场提供了物业服务的主要义务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业服务，因此，被告应按上述合同及物业服务的有关规定收费标准交纳相应的物业费，经审核，被告所欠的物业费为3646.1元（按被告方住宅建筑面积97.23m2，物业费1.25元/月/m2，交纳期间从2014年3月1日至2016年8月31日共计30个月），因此，被告应向原告支付物业费3646.1元。而被告辩称，原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，被告作为本案所涉小区的业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告方的上述抗辩，不予采信。关于逾期交纳物业费违约金的问题。虽然本案所涉的《前期物业服务合同》中约定了，被告方不按时交缴服务费用的，应当从逾期之日起每天按应缴服务费用的3%0交纳滞纳违约金，但约定每日千分之三折合成年利率则为109.5%，若按照此计算违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故一审法院根据公平原则酌情按照被告方应缴物业费的30%予以确定违约金，即由被告按3646.1元×30%＝1093.83元支付违约金给原告。而原告诉请中超过本院核定的违约金，于法无据，不予支持。关于垃圾费的问题。原告受桂林市临桂区环境卫生管理站的委托向桂福国际时代广场小区的业主收取垃圾费，但其未举证证明其代被告垫付了垃圾费，因此，原告并非向被告主张该项权利的适格主体，故，对原告上述请求，不予支持。一审法院依法判决：一、被告黄桂明支付物业费3646.1元给原告广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司；二、被告黄桂明支付违约金1093.83元给原告广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司；三、驳回原告广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广西诚愉和物业服务有限公司临桂分公司负担25元，被告黄桂明负担25元。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案合同是否应当终止？二、是否应当降低对上诉人的物业管理费收费标准？一、上诉人与被上诉人所签的《前期物业服务合同》已生效履行。按照该合同约定，被上诉人提供小区的物业服务，包括对物业公共部位、共有设施等的维护，绿化养护、清洁卫生、安保等项目的服务。作为业主的上诉人，则应当按合同约定向被上诉人交纳约定的物业服务费。合同签订后，被上诉人依约提供物业服务，但上诉人多年未交物业服务费，其行为已构成违约。上诉人以被上诉人物业服务存在诸多问题，如清洁不到位，垃圾回收不及时，安保存在漏洞等，请求终止与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，但双方在合同约定，只有在该小区成立业主委员会并与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本合同才终止。现该小区尚未成立业委会，因此，上诉人请求终止涉案合同的条件未成就，上诉人对此的上诉请求，本院不予支持。如果上诉人认为被上诉人的服务存在瑕疵，可以根据涉案合同第十条约定：“甲方违反合同，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方可要求甲方限期整改，逾期未整改或整改不合格，给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿。”上诉人据此可另行起诉主张权利。本案对此不作审查。二、上诉人要求降低收费标准，但却不能提供降低收费的依据。双方所签合同尚未解除或终止，涉案合同是双方协商达成的，为合法有效合同，按照双方所签合同约定的违约责任第十条“甲方即被上诉人违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方可拒交乱收部分费用；”现被上诉人是按双方所签合同约定的收费标准收费，并未擅自提高收费标准。因此，上诉人对此的上诉理由不成立。如果上诉人认为收费过高，可通过与被上诉人的协商，对合同进行修改。对合同的修改和补充的权利在合同当事人，法院无权强行对涉案合同内容进行修改，也无法律依据或者合同依据判决降低物业服务收费标准。因此，上诉人对此的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人要求被上诉人当庭道歉，则与本案审理的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，不属于本案审理范围，因此，本院对此不作审查处理。一审法院审理本案认定事实清楚，适用法律恰当，程序合法，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 霞审判员 刘媛媛审判员 丁 勇二〇一七年十月十日书记员 叶菁华