北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初14774号原告：赵鹏，男，1984年11月8日出生，中国联合航空有限公司职员，住北京市大兴区。原告：姜喜荣，女，1985年10月2日出生，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：冯修华，国浩律师（北京）事务所律师。被告：王海涛，男，1979年9月23日出生，中国中信集团有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周垂坤，北京市盈科律师事务所律师。原告赵鹏、原告姜喜荣与被告王海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏、原告姜喜荣的委托诉讼代理人冯修华及赵鹏本人、被告王海涛的委托诉讼代理人周垂坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鹏、原告姜喜荣诉称：1、请求法院判决解除原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，被告返还原告1000000元及利息（自2017年2月15起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）；2、请求法院判令被告双倍返还定金、赔偿原告各项损失1943500元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月11日原、被告经北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定被告将坐落于北京市大兴区鹿华路1号院11号楼17层2单元2001室（房屋所有权证号：京20**大兴区不动产权第XXXX号）的房屋售予原告，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为8450000元，2017年2月15日前支付定金1000000元，明确交易房屋没有设定抵押，被告应在接到北京链家房地产经纪有限公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估，评估报告出来后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款金额为3300000元，在贷款获批后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，原告在北京链家房地产经纪有限公司出具风险告知函后3日内支付第一笔首付款1900000元，过户前3个工作日内支付第二笔首付款2200000元，在购房款中留存50000元作为物业交割保证金。房屋买卖合同签订后，原告分两笔向被告支付定金1000000元，但被告以房屋存在抵押为由，迟迟不将房屋所有权证书提交给北京链家房地产经纪有限公司，致使房屋买卖无法办理网上签约，导致原告无法办理贷款手续。在北京市限购新政出台后，原告无法办理原约定贷款，故无法按照合同约定购买房屋。为维护我的合法权益，特诉至法院。望判如所请。被告王海涛辩称，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求法院驳回其全部的诉讼请求。一、根据双方补充协议第四条第二款约定，若甲方存在根本违约行为，乙方应以书面通知的形式解除合同，我方未收到解除合同通知。原、被告签订的合同、补充协议及居间房屋合同系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。被告无任何违约行为，原告严重违约，应承担违约责任。二、定金是双方约定的，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，按照双方签订的补充协议，乙方拒绝购买房屋的，构成根本违约，原告通过起诉的方式拒绝购买房屋，应向被告支付总合同价款20%的违约金。三、原告称被告以房屋存在抵押为由，迟迟不将房屋所有权证提交给链家公司，与事实不符。2017年2月11日，双方签订合同，被告明确告知原告和中介方，房屋未办理抵押，但是有贷款。2017年2月13日三方约定查验房屋产权证，原告未到，仅中介方去检验了房本，其称可办理网签，不需要房本。四、双方签订的合法有效的买卖合同，原告违反诚实信用原则，在被告没有任何违约的情况下，原告以自己捏造的事实，要求解除合同，显然不符合法律规定。五、二原告是北京市户籍，作为房屋买卖合同的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格负责。原告签订合同的时候是具备购房资格，且新政出台后，原告仍具有购房资格。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告赵鹏、姜喜荣提交如下证据：1、房屋买卖业务签订文件合订本；2、北京市存量房屋买卖合同；3、补充协议；4、居间服务合同；5、房屋交易保障服务合同；6、账户明细；7、银联商务；8、银联商务签购单、专用收据；9、房地产经纪服务事项告知书与房屋买卖流程图；10、房源核验信息；11、购房资质核验表；12、个人贷款记录。被告王海涛对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5真实性均认可，对证明目的均不认可；对证据6、证据7真实性、证明目的均认可；对证据8真实性不认可；对证据9真实性认可，证明目的不认可；对证据10真实性认可，证明目的不认可；对证据11真实性认可；对证据12真实性、证明目的均不认可。被告王海涛提交如下证据：1、房地产经纪有限公司房屋买卖业务签约文件；2、房屋所有权证；3、微信群截图、银行短息截图；4、与链家微信刘亚中截图；5、告知函、律师函及快递运单。原告赵鹏、姜喜荣对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性、证明目的均认可；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4真实性、证明目的均不认可；对证据5真实性认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月11日，赵鹏（买受人）、姜喜荣（买受人）与王海涛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定由赵鹏、姜喜荣购买王海涛所有的位于北京市大兴区鹿华路1号院11号楼17层2单元2001房屋（以下简称：涉诉房屋），房屋面积163.07平方米，总价款8450000元，买受人于签约当日将第一笔定金50000元支付出卖人，于2017年2月15日前将第二笔定金950000元支付出卖人；买受人于居间方北京链家房地产经纪有限公司出具风险告知函后3个工作日内将第一笔首付款1900000元支付出卖人，于过户前3个工作日内将第二笔首付款人民币2200000元支付出卖人；买受人与出卖人应于评估报告出来后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，拟贷款金额为3300000元，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付出卖人；双方同意，自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年2月11日，赵鹏、姜喜荣向王海涛支付定金50000元，2017年2月14日，赵鹏、姜喜荣向王海涛支付定金950000元。2017年3月10日，涉诉房屋进行房源核验，截止2017年4月1日，该房源权利状态为所有权有效、无抵押、无查封。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布购房新政，对居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。2017年4月2日，赵鹏、姜喜荣通过购房资质核验，显示家庭名下拥有住房0套，具备购房资质。另查明，2013年3月1日，赵鹏通过中国农业银行河北省分行营业部贷款480000元，截至2015年7月21日，该贷款已结清。2017年5月9日，王海涛结清其在招商银行北京分行基于诉争房屋的贷款。本院认为，赵鹏、姜喜荣与王海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依合同约定履行各自义务。本案中，原告赵鹏、姜喜荣于2017年2月14日支付完1000000元定金后，涉诉房屋于2017年3月10日完成房源核验，4月2日完成购房资质核验，根据正常的房屋买卖流程，该期间实属正常，且双方均认可在合同签订当日王海涛已就诉争房屋存在贷款情况告知了原告，故在定金支付完毕后，即使立即去办理房源核验，按照正常的核验时间，亦很难在2017年3月17日之前完成网签，且网签前尚需完成购房资质核验，而非单单房源核验，此外，双方在合同中仅约定了过户完成时间，并未约定在2017年3月17日前完成网签，故对于赵鹏、姜喜荣认为系王海涛原因导致其未能在2017年3月17日之前完成网签的主张不予支持。关于赵鹏、姜喜荣主张王海涛未能在90日内完成房屋过户手续，2017年3月17日限购政策出台后，双方就合同继续履行抑或是解除进行了多次协商，未达成一致意见，新政发布后，对赵鹏、姜喜荣的可贷款金额发生了重大影响，赵鹏、姜喜荣多次明确表示不具备支付首付款的能力，合同能否继续履行存疑，王海涛未偿还贷款亦属行使不安抗辩权。在协商未果的情况下，被告王海涛出于对个人承担违约责任的担忧，提前偿还了全部借款，虽已近90日的约定期限，但系双方在合同履行过程中的多次磋商导致这一后果，且房屋过户是双方行为，并非单方义务，赵鹏、姜喜荣在2017年4月2日完成购房资质核验可以进行网签时已经丧失了履约能力，故本院对原告赵鹏、姜喜荣主张被告王海涛未在90日内完成过户承担违约责任不予支持。考虑到合同中约定原告通过按揭贷款方式支付余下3300000元，调控政策出台后导致首付款比例大大提高，对其履约能力造成重大影响，合同继续履行存在一定困难，故对其提出解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告王海涛应返还原告支付的定金，故对于原告要求返还其定金1000000元的诉讼请求，本院予以支持。因王海涛在合同履行中并不存在过错，故对于赵鹏、姜喜荣要求王海涛支付定金利息、双倍返还定金、支付违约金等诉讼请求，本院不予支持。庭审中，王海涛未明确提出其损失构成，亦未提出反诉，故若因合同解除导致损失，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵鹏、原告姜喜荣与被告王海涛于2017年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、被告王海涛于本判决生效之日起十日内返还原告赵鹏、原告姜喜荣定金1000000元；三、驳回原告赵鹏、原告姜喜荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17738元，由原告赵鹏、原告姜喜荣负担8869元（已交纳），由被告王海涛负担8869元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  李运普二〇一七年十月十八日书 记 员  王美雪