广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17829号上诉人（原审原告）：完美修身工程（江门）健身有限公司广州海珠分店，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街广州珠江帝景酒店1楼大堂07商铺。负责人：黄小敏，职务：总经理。上诉人（原审原告）：黄小敏，女，1979年11月5日出生，汉族，住所地广西藤县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：麦超文，广东大篆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人：吴青林，职务：董事长。委托诉讼代理人：何天云，男，1986年12月6日出生，住江西省上饶市鄱阳县，系该公司职员。委托诉讼代理人：姚含，女，1992年1月26日出生，住湖北省大悟县，系该公司职员。上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街1号地下室、半地下室、1-5层。负责人：黄明非，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄蒙，女，1993年5月9日出生，住广州市海珠区，系该公司职员。上诉人完美修身工程（江门）健身有限公司广州海珠分店（以下简称“完美公司海珠分店”）、黄小敏与上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称“珠江侨都公司”）、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称“珠江帝景酒店”）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。完美公司海珠分店、黄小敏上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，改判珠江侨都公司、珠江帝景酒店向完美公司海珠分店、黄小敏共同赔偿损失共1588151元，以及该款项所产生的利息（从一审起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款项实际全部清偿之日止）。2、本案一、二审诉讼费用由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。事实和理由：一、一审法院在判决书中没有列明珠江侨都公司、珠江帝景酒店提供的证据及完美公司海珠分店、黄小敏的质证意见。另外，一审法院列明的完美公司海珠分店、黄小敏提供的证据也不完整，遗漏了（2015）穗海法民二初字第3731号民事判决书及生效证明，该份判决书可以证明珠江侨都公司、珠江帝景酒店在合同存续期间多次违约，影响完美公司海珠分店正常经营。二、双方合同明确约定：“在乙方无任何违约的情况下，如甲方提出提前解除合同，应提前3个月通知乙方，其它损失由甲、乙双方另行协商”，故即使珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前三个月通知解除合同，也应赔偿因提前撤租而造成完美公司海珠分店的损失。三、珠江帝景酒店虽曾提过有整改的打算，但一直对“是否整改”及“何时整改”这两个问题未予以明确、未予以落实。完美公司海珠分店、黄小敏有充分理由相信珠江帝景酒店并不存在所谓的整改计划。四、广州中佰企业管理有限公司与完美公司海珠分店合作的初衷正是看中了珠江帝景酒店的环境与知名度，如变更经营地址将使合作目的无法实现，因此其在《合作协议》里约定“乙方必须保证本协议期内，合作项目经营地址不能发生变更”。五、一审法院判决支持的赔偿数额较低，缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院判如所诉。珠江侨都公司、珠江帝景酒店不服完美公司海珠分店、黄小敏的上诉请求，并上诉请求：1、撤销一审判决第三项，驳回完美公司海珠分店、黄小敏的赔偿损失诉请；2、本案二审费用由完美公司海珠分店、黄小敏共同承担。事实与理由：一、珠江侨都公司、珠江帝景酒店是按照双方合同约定，合法行使单方解约的权利，不存在违约情形。珠江侨都公司、珠江帝景酒店因对涉案场地进行全部装修整改，已于2016年1月28日向完美公司海珠分店发送了《终止合同通知书》，而完美公司海珠分店、黄小敏也于2016年1月29日签收。该通知中载明了完美公司海珠分店需在2016年5月1日前办理合同解除手续，结清所有费用并返还租赁场地等。涉案合同解除情形符合合同约定。二、根据谁主张谁举证的规则，完美公司海珠分店、黄小敏对其主张的损失负有举证义务，但其对于员工遣散费、客户退费及赔偿、设备保管费等没有提供充分的证据，应不予得到支持、至于店铺内的装修余值及评估费，双方在合同中有约定：合同终止后，对于乙方装饰、装修部分，乙方放弃收回，由甲方无偿拥有。故珠江侨都公司、珠江帝景酒店依约解除合同后，完美公司海珠分店、黄小敏放弃收回店铺内的装饰装修，即归珠江侨都公司、珠江帝景酒店无偿拥有。综上，请求二审法院判如所请。完美公司海珠分店、黄小敏辩称:珠江侨都公司、珠江帝景酒店存在提前解除合同的行为。双方签订的租赁合同是珠江侨都公司、珠江帝景酒店单方拟定的格式合同，其权利义务均是保障其自方,条款对完美公司海珠分店、黄小敏不公平。珠江侨都公司、珠江帝景酒店明知合同未到期，而擅自解除合同，根据法律规定，应属违约。在违约的前提下，珠江侨都公司、珠江帝景酒店应当赔偿完美公司海珠分店、黄小敏所遭受的损失。一审判决酌情赔偿20万元没有依据。完美公司海珠分店的装修损失、员工遣散费用及客户的退费等都是直接损失，应该得到支持。根据合同法的规定，一方违约导致对方的损失应当包括可预见的损失，完美公司海珠分店的客户退费和赔偿明显属于可预见损失，是必然可获得的企业利润。但却因珠江侨都公司、珠江帝景酒店的违约行为导致完美公司海珠分店无法获得该部分利润。完美公司海珠分店、黄小敏就相关损失承担了举证责任，在珠江侨都公司、珠江帝景酒店没有提供证据反驳的情况下，法院应该支持完美公司海珠分店、黄小敏的上诉请求。因本案纠纷，完美公司海珠分店、黄小敏于2016年11月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店签订的《酒店场地租赁合同》于2016年4月30日已解除；2、珠江侨都公司、珠江帝景酒店退还完美公司海珠分店、黄小敏缴纳的租赁保证金111418.02元；3、珠江侨都公司、珠江帝景酒店共同赔偿完美公司海珠分店、黄小敏损失，包括：1）完美公司海珠分店的员工遣散费用（包括经济补偿款及提前解除劳动关系的待通知金）共257300元；2）由于被提前撤租导致完美公司海珠分店不能在珠江帝景酒店继续经营，所造成的客户退费及赔偿共683651元；3）完美公司海珠分店店铺内的装修工程在剩余租赁期内的市场价值204000元（已出具评估报告）；4）委托评估公司对店铺装修工程进行评估产生的评估费20000元；5）、由于场地被撤租，完美公司海珠分店、黄小敏需另外选择场地保管仪器设备产生的保管费用43200元；6）、由于被提前撤租，导致完美公司海珠分店与广州中佰康企业管理有限公司的合作项目终止，造成损失380000元（完美公司海珠分店对合作伙伴承担的赔偿额），以上款项合共1588151元，以及该款项所产生的利息（从起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款项实际全部清偿之日止）；4、本案诉讼费用由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担。一审法院认定事实：珠江侨都公司是海珠区艺洲路灏景街1号首层的权属人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。黄小敏以其是完美公司海珠分店负责人名义于2009年10月19日与珠江侨都公司、珠江帝景酒店签订两份《酒店场地租赁合同》，合同号分别为：广州侨都[2009]-098、广州侨都[2009]-099，合同签约各方为：“出租方（甲方）：珠江侨都公司；承租方（乙方）：黄小敏；管理方（丙方）：珠江帝景酒店”，约定由乙方黄小敏承租广州市海珠区艺洲路灏景街1号酒店一楼之大堂07A、07B商铺（下称“涉案商铺”），总建筑面积385.169平方米，乙方租赁该酒店场地用途为：“美容、美发、美体”等，租赁期限自2009年6月1日至2018年2月24日，甲方珠江侨都公司已委托丙方珠江帝景酒店对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理；在乙方无任何违约的情况下，如甲方提出提前解除合同，应提前3个月通知乙方，其它损失由甲、乙双方另行协商。在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方提出提前解除合同，保证金甲方不予退还乙方；等。之后，完美公司海珠分店在涉案商铺经营美容、美体等业务。完美公司海珠分店、黄小敏向珠江侨都公司、珠江帝景酒店缴纳租赁保证金111418.02元。2015年11月11日，完美公司海珠分店向珠江帝景酒店发出《关于要求书面答复帝景酒店整改装修事宜及申请减免租金的函》，大致内容是：完美公司海珠分店从2005年开始承租涉案商铺，为经营投入资金近600万元，因珠江帝景酒店在经营策略上出现重大调整要对酒店进行全面装修整改，完美公司海珠分店请求珠江帝景酒店协助解决如下事宜：1、从2013年开始，完美公司海珠分店基于正常经营需要向珠江帝景酒店申请对商铺进行装修，珠江帝景酒店书面回复由于酒店要进行全面整改拒绝完美公司海珠分店的装修申请，导致完美公司海珠分店至今无法正常规划与运营；另外，完美公司海珠分店仍要不断支付租金、管理费、水电费、员工工资、运营成本等相关费用，导致完美公司海珠分店损失惨重，实在难以无了期地一直耗下去。恳请珠江帝景酒店就酒店整改装修事宜及相关整改方案向完美公司海珠分店给予明确的书面答复。2、由于酒店要进入装修整改期，导致完美公司海珠分店无法吸纳客户预收款，难以继续经营，完美公司海珠分店特向珠江帝景酒店申请免交从2015年11月始至酒店装修整改完毕期间的租金，待双方重新达成协议退场后再作计算。2016年1月29日珠江侨都公司、珠江帝景酒店向完美公司海珠分店发出《终止合同通知书》，内容是：因珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，导致双方签订的《酒店场地租赁合同》已无法继续履行，要求完美公司海珠分店在2016年5月1日前办理合同解除手续，结清所有费用并返还租赁场地。黄小敏在2016年2月23日签收该通知书，表示珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前通知属于合同违约，要求珠江侨都公司、珠江帝景酒店提出赔偿方案进行协商。2016年4月7日珠江帝景酒店向完美公司海珠分店作出《关于完美修身工程（江门）健身有限公司广州海珠分店来函的回函》，内容是：完美公司海珠分店向珠江帝景酒店发出的《关于贵司提前终止租赁合同赔偿的事宜》收悉。珠江帝景酒店对完美公司海珠分店主张赔偿4123439元的请求不予认可，根据合同相关条款，珠江帝景酒店可考虑赔偿完美公司海珠分店其他损失20万元。黄小敏在2016年4月18日收到该函件，表示不同意该赔偿方案，认为完美公司海珠分店损失甚大，要求珠江帝景酒店重新考虑赔偿方案。完美公司海珠分店在2016年4月30日将涉案商铺交还给珠江侨都公司、珠江帝景酒店，同时完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店确认双方签订的两份《酒店场地租赁合同》在2016年4月30日解除。完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店对赔偿问题协商无果，遂提起本案诉讼。庭审中，珠江侨都公司、珠江帝景酒店对完美公司海珠分店主张由珠江侨都公司、珠江帝景酒店共同承担本案民事责任没有异议。一审诉讼中，完美公司海珠分店、黄小敏为证明其主张损失，提交证据如下：1、《劳动关系终结协议书》、员工身份证明；2、2016年员工遣散费登记表、完美修身工程2015年1月至2016年4月的伙伴收益表；3、银行转帐电子回单，1-3证明由于珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前撤租，造成完美公司海珠分店支付的员工遣散费损失应由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担（包括经济补偿款及提前解除劳动关系的待通知金）共257300元；4、《终止服务确认书》及对应的银行转帐电子回单，证明由于提前撤租导致完美公司海珠分店不能在珠江帝景酒店继续经营，所遭到的客户退费及赔偿共683651元；5、《资产评估报告》，证明完美公司海珠分店在店铺内的装修工程在剩余租赁期内的市场价值为204000元，由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担；6、评估费发票，证明委托评估公司对店铺装修工程进行评估产生的评估费20000元，应由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担；7、保管费收据，证明由于场地被撤租，完美公司海珠分店需另外选择场地保管仪器设备产生的保管费用43200元，应由珠江侨都公司、珠江帝景酒店承担；8、《合作协议》（2015.12.23）；9、《解除合同确认书》（2016.5.17），8-9证明由于被提前撤租，导致完美公司海珠分店与广州中佰康企业管理有限公司的合作项目终止，完美公司海珠分店需对其赔偿380000元，应由珠江侨都公司、珠江帝景酒店赔偿完美公司海珠分店该项损失。珠江侨都公司、珠江帝景酒店质证意见：证据1-3是完美公司海珠分店、黄小敏单方提供，真实性、合法性、关联性均不予认可，证据1、2中员工签名存在笔迹不同的情况，即同一名字签署的笔迹不一样；对证据4是完美公司海珠分店、黄小敏单方提供，真实性、合法性、关联性均不予认可，即便按照完美公司海珠分店、黄小敏的说法，退款视为损失，显示的退款、总额与珠江侨都公司、珠江帝景酒店核算的金额不符，完美公司海珠分店、黄小敏主张数额比珠江侨都公司、珠江帝景酒店计算的数额少，且部分人的电子汇单金额与终止服务确认书不对应，还有三个人没有电子汇单；证据5完美公司海珠分店、黄小敏单方提供，对真实性、合法性、关联性均不予认可，首先缺乏评估资质，评估对象名称与完美公司海珠分店、黄小敏实际租赁的地址不符；证据6-9是完美公司海珠分店、黄小敏单方提供，对真实性、合法性、关联性无法判断。一审法院认为，完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店均确认两份《酒店场地租赁合同》于2016年4月30日解除，故予以采纳。同时，珠江侨都公司、珠江帝景酒店表示同意将租赁保证金111418.02元退还给完美公司海珠分店、黄小敏，予以采纳。关于完美公司海珠分店、黄小敏主张赔偿损失的请求，根据合同“在乙方无任何违约的情况下，如甲方提出提前解除合同，应提前3个月通知乙方，其它损失由甲、乙双方另行协商”的约定，珠江帝景酒店因整体装修改造已提前三个月向完美公司海珠分店通知解除合同，完美公司海珠分店已在期限内将涉案商铺交还珠江侨都公司、珠江帝景酒店。从完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店往来函件反映，完美公司海珠分店在2013年已知晓珠江帝景酒店有整改的意向，直至2015年12月完美公司海珠分店与广州中佰康企业管理有限公司签订《合作协议》时，双方因此而设立“乙方必须保证本协议期内，合作项目经营地址不能发生变更”条款，结合合同上述约定，完美公司海珠分店是预见到涉案合同有随时被解除风险。因此，完美公司海珠分店、黄小敏承租涉案房屋用于经营，应当承担存在的经营风险，包括员工、客户等方面。虽然涉案合同解除情形符合合同约定，但应对完美公司海珠分店剩余租赁期内的装饰装修残值损失等赔偿酌情考虑，双方合同也约定对于完美公司海珠分店、黄小敏其它损失应商议解决，故依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，酌情由珠江侨都公司、珠江帝景酒店向完美公司海珠分店、黄小敏赔偿损失250000元为宜。完美公司海珠分店、黄小敏主张赔偿金额未经法院生效裁判所确定，故完美公司海珠分店、黄小敏要求珠江侨都公司、珠江帝景酒店计付利息的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条（四）项的规定，于2017年3月27日作出判决如下：一、确认黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店于2009年10月19日签订的两份《酒店场地租赁合同》在2016年4月30日解除。二、珠江侨都公司、珠江帝景酒店在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金111418.02元给完美公司海珠分店、黄小敏。三、珠江侨都公司、珠江帝景酒店在本判决生效之日起10日内向完美公司海珠分店、黄小敏赔偿250000元。四、驳回完美公司海珠分店、黄小敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20096元，由完美公司海珠分店、黄小敏负担15822元、珠江侨都公司、珠江帝景酒店负担4274元。经审查，一审法院认定事实并无不当，本院予以确认。二审另查明：完美公司海珠分店、黄小敏上诉称在一审时提供的（2015）穗海法民二初字第3731号民事判决书及生效证明，可以证明珠江侨都公司、珠江帝景酒店在案涉合同存续期内多次违约，影响完美公司海珠分店正常经营。珠江帝景酒店上诉称在一审时提供了证据四份，证据一：《终止合同通知书》送达凭证，拟证明珠江帝景酒店已于2016年1月28日寄出《终止合同通知书》，完美公司海珠分店已于2016年1月29日收到该通知；证据二：《终止合同通知书》、证据三：《关于完美修身工程（江门）健身有限公司广州海珠分店来函的回函》，拟证明完美公司海珠分店与珠江帝景酒店就赔偿事宜进行协商；证据四：《关于要求书面答复帝景酒店整改装修事宜及申请减免租金的函》，拟证明完美公司海珠分店自2005年即租赁了案涉商铺的事实，以及完美公司海珠分店早就知晓珠江帝景酒店欲实行改造。完美公司海珠分店、黄小敏对于珠江帝景酒店提供的证据在一审时发表如下质证意见：对于证据一，真实性、关联性无异议，但是该证据是珠江帝景酒店单方面出具的；对于证据二，真实性没有异议，但是不确认是双方在协商赔偿事宜；对于证据三，真实性无异议，但是并不存在协商的过程，只是珠江帝景酒店单方提出20万元的赔偿，该函刚好证明了珠江帝景酒店不考虑完美公司海珠分店的实际损失；对于证据四，真实性没有异议，从该函件中可以证明完美公司海珠分店多次要求珠江帝景酒店确认是否装修，但珠江帝景酒店均置之不理。完美公司海珠分店并不清楚酒店改造，作为经营方，完美公司海珠分店必须保证生意经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉请求进行审查。完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店签订的两份《酒店场地租赁合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应诚信履约。在合同履行过程中，珠江侨都公司和珠江帝景酒店因对场地整体改造装修单方提前解除合同，构成违约，应对完美公司海珠分店和黄小敏的损失承担赔偿责任。珠江侨都公司和珠江帝景酒店抗辩认为根据合同约定其有单方解除合同的权利，无需承担赔偿责任，与合同中：“在乙方无任何违约的情况下，如甲方提出提前解除合同，应提前3个月通知乙方，其它损失由甲、乙双方另行协商。”的约定不符，一审法院不予采纳，并无不当，本院予以维持。在完美公司海珠分店和黄小敏提出的赔偿项目中，对员工遣散费，因未提供劳动合同、社保证明和完整工资单，请求赔偿缺乏依据。但鉴于遣散员工确因珠江侨都公司和珠江帝景酒店违约行为所致，本院酌情考虑；对客户退费及赔偿，因该费用本身属于客户所有，不属于应赔偿范围。但鉴于该费用消费完毕，完美公司海珠分店和黄小敏确有一定的利润，完美公司海珠分店和黄小敏虽未提供证据证明该费用消费完毕应取得的利润额，但属于可预期的利润，本院酌情考虑；对装修余值及评估费，属于完美公司海珠分店和黄小敏的直接损失，且因珠江侨都公司和珠江帝景酒店违约所致，珠江侨都公司和珠江帝景酒店没有提供有力证据否定评估结果，应予赔偿；对仪器设备保管费，因完美公司海珠分店和黄小敏没有提供保管合同及发票，不予支持；对完美公司海珠分店向广州中佰康企业管理有限公司的赔偿380000元，因完美公司海珠分店和黄小敏并未说明赔偿项目的具体范围及赔偿项目与珠江侨都公司和珠江帝景酒店违约行为之间的因果关系，请求赔偿缺乏合理性。且，完美公司海珠分店和黄小敏早已知道珠江帝景酒店面临整体改造装修，却仍与广州中佰康企业管理有限公司签订合作协议，其自身存在一定过错，应由其自身承担商业风险，对该项赔偿请求，本院不予支持。综上所述，珠江侨都公司和珠江帝景酒店应对其违约造成完美公司海珠分店和黄小敏的装修损失及其他损失进行赔偿。鉴于一审法院在综合考虑各方因素，并根据公平原则，酌定判令珠江侨都公司、珠江帝景酒店赔偿25万元给完美公司海珠分店和黄小敏，并无明显不当，完美公司海珠分店、黄小敏也没有提供充分具体证据证明一审法院判定的赔偿额不能弥补其因珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前解除合同所造成的损失，因此，本院对一审判决结果予以维持。珠江帝景酒店为珠江侨都公司的分公司，其责任应由珠江侨都公司承担。但是，一审判决后，珠江帝景酒店并未对此提出异议，视为其自愿承担判决义务。珠江侨都公司、珠江帝景酒店上诉主张按照合同约定，合同解除后，完美公司海珠分店、黄小敏应放弃收回店铺内的装饰装修，归珠江侨都公司、珠江帝景酒店无偿拥有，但珠江侨都公司、珠江帝景酒店构成违约，该项主张与合同约定不符，也不符合公平原则，本院不予支持。综上所述，完美公司海珠分店、黄小敏与珠江侨都公司、珠江帝景酒店的上诉请求证据不足，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无明显不妥，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20872元，由完美修身工程（江门）健身有限公司广州海珠分店、黄小敏负担15822元，由广州珠江侨都房地产有限公司、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店负担5050元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十月二十五日书记员  眭 翘