广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初4537号原告(反诉被告，以下简称原告)：李娟，女，汉族，1984年09月28日出生，住址：广西兴安县。委托代理人：贺鸿德，广东鸿浩律师事务所律师。委托代理人：汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：刘育南，男，汉族，1955年05月15日出生，住址：广东省汕头市金平区。原告李娟诉被告刘育南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，案件在审理期间，被告刘育南对原告李娟提起反诉，本院对两案合并审理，并于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李娟的委托代理人贺鸿德、汤楚香、被告（反诉原告）刘育南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告（反诉被告）李娟诉称，2015年5月，原告李娟向被告刘育南购买所有的位于惠州市龙丰花园××、××号商场（以下简称“房屋”）。原、被告双方约定该“房屋”购房款合计人民币贰拾壹万元整（￥210,000.00元）。原告于2015年5月5日向被告支付该“房屋”的购房定金人民币伍万元（￥50,000.00元），于2015年5月15日向被告支付该“房屋”首期款人民币壹拾叁万元整（￥130,000.00元）。被告收到原告支付的上述款项后，被告向原告出具了《收款收据》。被告收到原告支付的上述款项后，被告以各种理由拒不与原告签订书面合同，亦拒不向原告交付“房屋”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，现被告拒绝与原告签订书面转让合同且拒绝向原告交付“房屋”的行为已构成违约，被告应当将原告已支付的购房款返还，并赔偿原告已支付的中介费人民币叁仟元整（￥3,000.00元）。时至今日，原告多次要求被告与原告签订书面合同并交付“房屋”，否则应当将原告已支付的购房款返还并赔偿原告已支付的中介费，但被告仍以各种理由拒绝原告的要求，其行为已经侵害了原告的合法权益。据此，现原告根据我国现行相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权利。故请求法院支持如下请求：1.请求人民法院依法判令被告刘育南向原告李娟返还购房款合计人民币壹拾捌万元整（￥180,000.00元）以及利息损失（利息损失以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年5月16日起至被告向原告清偿所有款项之日止，暂计至起诉之日为人民币18000元）；2.请求人民法院依法判令被告刘育南赔偿原告李娟已支付的中介费人民币叁仟元整（￥3,000.00元）以及利息损失（利息损失以3000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年5月16日起至被告向原告清偿所有款项之日止，暂计至起诉之日为人民币300元）；以上各项暂计人民币201300元。3.请求人民法院依法判令被告刘育南承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部诉讼费用。被告刘育南辩称，原告的诉求及所称事由缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。本案事实是：2015年5月初，经房产中介介绍，原告向答辩人提出购买址于惠州市龙丰花园××、××号商场房产的意愿。2015年5月5日，双方在惠城区公证处签订了房屋买卖合同并经公证处公证，合同约定案涉房产价值21万元。办理公证当日，原告向答辩人交付了购房款5万元。2015年5月15日，双方又到惠州市房产管理局办理房产过户鉴证，同日原告再次支付购房款13万元。但在此之后，当答辩人要求原告交清购房款并交接房产时，原告却以各种理由不付还剩余的购房款，也不来交接房产。鉴于上述事实，答辩人与原告双方的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。原告诉称答辩人拒绝签订书面转让合同且拒绝交付房屋,完全与事实不符。退一步讲，即使双方没有书面合同（其实双方有签订书面合同并经公证处公证，只是答辩人将公证书遗失了），也存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方应当全面履行合同义务。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法庭督促原告履行合同，答辩人愿意在法庭主持下与原告调解，即答辩人愿意即刻向原告交付房产，但原告也应当同时向答辩人支付剩余3万元购房款。若原告一意孤行，请贵院依法驳回原告诉讼请求。被告刘育南反诉称，2015年5月初，经房产中介介绍.被反诉人向反诉人提出购买址于惠州市龙丰花园××、××号商场房产的意愿。2015年5月5日，双方在惠城区公证处签订了房屋买卖合同并经公证处公证，合同约定案涉房产价值21万元。办理公证当日，被反诉人向反诉人交付了购房款5万元。2015年5月15日，双方又到惠州市房产管理局办理房产过户鉴证，同日被反诉人再次支付购房款13万元。但在此之后，当反诉人要求被反诉人交清购房款并交接房产时，被反诉人却以各种理由不付还剩余的3万元购房款，也不来交接房产。综上所述，反诉人与被反诉人双方的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方应当全面履行合同义务。被反诉人拒不付还剩余购房款的行为，违反了法律的规定，损害了反诉人的合法权益，故此，反诉人特依法向贵院提起反诉，请求判令：1、判令被反诉人向反诉人支付购房款3万元。2、本案诉讼费用由被反诉人负担。原告李娟对反诉答辩称，被告的反诉请求及理由没有事实和法律依据，应当对被告的反诉予以驳回，基于被告反诉状的陈述，其所述完全不是事实，正是由于被告的极其不诚信及百般抵赖才造成本次房产交易不能成交，其责任完全归责于被告，在原告积极交付大部分购房款的基础上，被告依然以各种理由不与原告签订书面的购房合同，擅自加价拒不交付交易标的房屋，其违约行为造成原告的经济损失，也致使本案房屋买卖不能成交，正是基于被告的不诚信，不履行，因此应当全部归责于被告，对其反诉应当予以驳回。本院查明的事实经审理查明，2015年5月，原告李娟与被告刘育南达成了原告用21万元向被告购买其位于惠州市龙丰花园××、××号商场的房屋的口头协议，原、被告双方并未签订书面的房屋买卖合同。之后，原告分别于2015年5月5日向被告支付50000元，于2015年5月15日向被告支付130000元，上述费用共计180000元。该事实有原告提交的由被告向原告出具的两份收款收据予以佐证。之后，原、被告双方签订了一份委托书，该委托书上显示被告委托原告代为办理相关的房屋产权过户手续，但并无约定相关的房屋买卖条款。同时，广东省惠州市惠州公证处于2015年5月15日出具了一份公证书证明该委托书存在的事实。另查，原告提交了原、被告双方的电话录音材料，经本院当庭播放录音后，被告承认与原告通话的相对方是其本人，根据电话录音的内容显示，涉案房屋中有案外人正在进行居住，被告要求原告在协议以外给予案外的承租人予以补贴并让案外的承租人搬走，原、被告双方因补贴承租人的问题发生纠纷，致使被告一直未配合原告办理房屋产权过户手续。另查，原告提交了由裕霖房产于2015年5月15日出具的收款收据，载明：“今收到李娟交来中介费交来购买惠州市龙丰花园××、××号商场金额（大写）￥叁仟元；￥3000。”同时，被告称：“原告本身就是房产中介的人，我也支付了3000元中介费。”另外，原、被告双方并无签订相关的居间合同，登记在原告名下的涉案房屋亦未过户给原告。又查，庭审期间，原告称：“房屋的交易价格21万元，税费由被告承担。”被告称：“房屋的交易价格21万元，税费由原告承担以及补贴给第三方搬迁。”另外，原告在庭审中要求解除双方的合同。裁判结果及理由本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，依据相关规定，购买房屋的买卖双方应采用书面形式订立居间合同，虽然原、被告双方违反了上述法律规定没有采用书面形式订立合同，但原告于2015年5月5日向被告支付了50000元购房款，于2015年5月15日向被告支付了130000元的购房款的行为足以证明原告履行了主要义务，且被告接受原告支付的购房款并向原告出具收款收据的行为已足以证明原、被告双方达成了买卖涉案房屋的合意，故原、被告之间成立事实上的买卖合同关系。原、被告双方均应依照合同关系履行相应的权利和义务。原告已依约向被告支付购房款定金18万元，被告应依约配合原告办理房屋产权过户登记，根据庭审查明的事实，即被告在协议以外要求原告向案外承租人补贴费用，并致使被告一直未配合原告办理房屋产权过户手续。因此，可以确认截止至原告起诉之日止，被告仍然未配合原告进行办理房屋产权转让的过户手续，其行为已构成违约。虽然被告在庭审中又表示愿意配合原告完成交易完成房屋产权过户手续，但因被告已经违约在先，且由于涉案房屋中有案外人正在居住，由于被告与案外人之间仍存在着另外的法律纠纷，且该法律关系可能影响到涉案房屋是否能完整转让的问题，同时，关于涉案房屋的税费负担问题，因原、被告双方在庭审中仍存在较大争议，而与此同时，原、被告又未签订书面房屋买卖合同予以约定，现又因原告在庭审中坚持提出解除双方的合同关系，理由正当，本院予以支持。故被告在反诉请求中诉请原、被告双方继续履行合同，理由不当，本院不予支持。因此，被告应向原告返还购房款180000元。关于利息问题，因原、被告双方并未签订书面的买卖合同，原告方亦存在一定的过错，故本院酌情确定利息应以180000元为本金，从原告提起诉讼之日即2017年5月4日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。关于原告诉请被告向其支付中介费3000元及利息损失的问题，因原、被告双方并未订立书面的房屋买卖合同亦未签订相关书面的居间合同，原、被告双方与居间方是否履行了居间合同不可获知，虽原告出具了收款收据用以证明其支付了中介费3000元，但被告称其亦向房屋中介公司支付了3000元，根据公平原则，本院酌情确定被告无须再向原告支付中介费3000元及利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告（反诉原告）刘育南应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）李娟返还购房款180000元及利息（以180000元为本金，从2017年5月4日起计至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。驳回原告（反诉被告）李娟的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）刘育南的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4320元，由原告(反诉被告)李娟负担432元，由被告（反诉原告）刘育南负担3888元。反诉费275元，由被告（反诉原告）刘育南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  张永生审判员  贺晔晖审判员  徐秀群二〇一七年十月二十日书记员  王颖琪