四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1249号上诉人（原审被告）：段含贵，男，生于1980年3月4日，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：李君（系段含贵之妻），女，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：武胜县景宏物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，该公司经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。上诉人段含贵因与被上诉人武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。段含贵上诉请求：撤销原判，改判驳回景宏物业公司的诉讼请求。事实及理由：⒈《龙景.山水绿城物业服务合同》的签订违反了《物业管理条例》的规定，绝大部分业主不知情，应当认定无效。⒉景宏物业公司没有尽到服务义务，导致小区环境差。⒊他家楼上漏水导致他家房屋受损，多次找景宏物业公司反映，景宏物业公司对此不予解决。⒋景宏物业公司要求他支付物业管理费已过诉讼时效。景宏物业公司辩称，请法院依法审查，依法判决。景宏物业公司向一审法院起诉请求：判决段含贵支付2014年4月1日至2017年3月1日期间物业服务费3822.7元（按1.0元/m²×109.22m²×35个月）。一审法院认定事实：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会（甲方）与景宏物业公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城委托景宏物业公司进行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了约定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向景宏物业公司交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第二十一条第五项规定，空置房屋的物业服务费，由业主按其拥有的面积和交房时间全额向景宏物业公司交纳。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。景宏物业公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。段含贵是龙景山水绿城小区的业主，住该小区4栋22楼1号,房屋面积为109.22平方米，2013年3月28日接收房屋。景宏物业公司以段含贵拒不交纳2014年4月1日至2017年3月1日期间的物业服务费为由向该院起诉。另查明：《龙景.山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，景宏物业公司为该小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向该院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，该院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向该小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点有三方面：一是合同效力问题；二是景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是段含贵是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于小区业主委员会委员与景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。段含贵主张业委会成员不是小区业主选举产生，该合同系景宏物业公司勾结个别业主委员会成员签订，不具有法律效力。审理中，段含贵并未举证证实景宏物业公司在与段含贵小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故段含贵的抗辩理由不成立，该院不予支持。因此，业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权，双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于景宏物业公司是否履行合同义务问题。段含贵主张景宏物业公司未履行合同义务，致使小区环境脏乱差，其提交的照片无其他证据佐证，该院不予采纳。2017年3月13日，段含贵小区第二届业主委员会向该院起诉景宏物业公司，该院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。段含贵未举出充分证据证明景宏物业公司未履行义务，故段含贵的抗辩理由不成立，该院不予支持。三、段含贵是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨友廉与景宏物业公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，段含贵作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。景宏物业公司为龙景山水绿城小区业主提供了物业管理服务，段含贵应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。段含贵辩称，其住房因楼上住户漏水损失严重，要求景宏物业公司处理而未处理，不应交纳服务费。该院认为，段含贵住房受楼上住户漏水损失的处理问题，不属于合同约定的服务范围，段含贵可就其所受损失另案向侵权人主张权利。因此，段含贵的抗辩理由不成立，该院不予支持。合同期满后，景宏物业公司根据政府部门协调，对段含贵小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，景宏物业公司要求按原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，该院予以支持。综上，景宏物业公司主张的2014年4月1日至2017年3月1日期间的物业服务费3822.7，理由成立，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：段含贵支付景宏物业公司的物业服务费3822.7元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。段含贵为证明景宏物业公司未尽到服务管理职责和对原业主委员会成员进行了罢免，举示了视频图像资料、现任业主委员会的证词、业主信息表和业主罢免原业主委员会成员的联署签名。景宏物业公司对以上证据的质证意见为，请法院核实以上证据的合法性、真实性及关联性。经审查，一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会与景宏物业公司签订的《龙景.山水绿城物业服务合同》为期三年，是持续性服务合同。段含贵虽举示了相关证据证实小区环境存在脏乱情形，但未能证实该情形具有经常性和持续性，也未能充分证明管理服务存在较大瑕疵，不能成为其拒付物业服务费的理由。对于段含贵所称房屋漏水的事实，其没能举示证据证实责任在景宏物业公司。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，段含贵提供的证据不足以证明其主张，应当承当不利后果。一审法院认定正确，依法应当予以维持。关于段含贵的其他上诉理由，与一审中的辩称意见一致，一审法院已经充分阐述了认定的事实和法律依据，经审查并无不当，本院予以确认。综上所述，段含贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段含贵负担。本判决为终审判决。审判长 黄 平审判员 梁 成审判员 叶官清二〇一七年十月二十七日书记员 何 旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。