广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8228号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号,统一社会信用代码91440606721191281L。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：冼志敏，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖护军，广东瑶琨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：田振英，女，汉族，1985年1月23日出生，住江苏省太仓市，委托诉讼代理人：黄燕柳，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所实习律师。上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）因与被上诉人田振英居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天之龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判田振英支付违约金91500元、律师费5000元，合计96500元；2.本案一审、二审诉讼费用由田振英承担。事实和理由：一、天之龙公司收取案外人刘亚丹购房保证金2万元、吴志辉购房保证金1万元合计3万元，实际已按《独家代理委托书》的约定转账至梁健龙名下，一审法院相应认定因此不成立。一审期间，天之龙公司提交两份证据《中国银联签购单》，每份证据上顺数第4行显示天之龙公司收取案外人刘亚丹和吴志辉购房保证金对应的中国银联商户号为“908441165130416”，签署商户号实际同时对应以下两个商户名：一是顺德区龙之超房地产信息服务有限公司，二是梁健龙（梁健龙是顺德区龙之超房地产信息服务有限公司法定代表人，也是《独家代理委托书》第7条约定的“受托方指定账户”户主）。案外人刘亚丹、吴志辉均于2017年3月26日通过设置在天之龙公司处的中国银联POS机刷卡消费支付相应购房保证金，该两笔保证金在刷卡日第二天即2017年3月27日由顺德农村商业银行转入了《独家代理委托书》第7条约定的“受托方指定账户”即梁健龙名下（该银行账户基本信息如下，开户银行：顺德农商银行；户名：梁健龙；账号：01×××93）。二、天之龙公司介绍的买家（即案外人刘亚丹、吴志辉）符合《独家代理委托书》的约定条件，且天之龙公司已经促成了案涉房屋买卖合同成立，田振英显然违约。一审法院相应认定因此也不成立。1.《独家代理委托书》虽然约定的只是出售房屋，但当天之龙公司告知田振英有关案外人承诺的325万价格由305万房价和20万车库价组成时，田振英并没有明确表示反对，也没有告知天之龙公司只出售房屋不出售车库。实际上，田振英口头同意将案涉房屋和车库一并出售的，相关“微信记录”可以侧面证明这一事实。2.案外人刘亚丹、吴志辉与天之龙公司签订的《房屋买卖保证金协议书》中，均已承诺以305万元购买案涉房屋，关于以20万元购买车库车位的意思表示，虽然属于案外人提出的新要约，但田振英是否同意应当由田振英与案外人进一步磋商解决，并不一定影响案涉房屋的出售，不能因为车库问题全面否定天之龙公司促成房屋买卖合同成立的事实。3.天之龙公司有理由认为，田振英同意将涉案房屋和车库一并出售的，至少是默许的。退一步讲，天之龙公司推荐的案外人也是符合《独家代理委托书》的约定条件，天之龙公司因此已经促成了案涉房屋买卖合同的成立，理应承担相应违约责任。三、退一步讲，就算天之龙公司没有促成案涉房屋买卖合同的成立，田振英依法应承担天之龙公司从事居间活动支出的必要费用。田振英辩称，一、一审判决证据充分、适用法律正确，二审法院应判决驳回上诉，维持原判。二、天之龙公司诉称涉案房屋保证金已实际转账至约定的梁健龙账户内，没有事实依据。实际收取保证金时天之龙公司却是以佛山市顺德区龙之超房地产信息服务有限公司（以下简称龙之超公司）的名义进行收款，而且刷卡收取的款项也只有可能是汇入龙之超公司的银行账户内。龙之超公司是独立的企业法人，梁健龙仅系其法人代表和股东，龙之超公司所收到的款项并不属于梁健龙所有。三、天之龙公司未经田振英授权，超越权限擅自将车位与房屋一并出售，并同时与两买家签订《房屋买卖保证金协议书》并收取保证金，田振英对此并不认可，天之龙公司的行为属违约在先，且田振英从未与买家协商过或达成买卖意向，买卖双方根本无签订房屋买卖合同的客观条件，更谈不上房屋买卖合同成立，故此，田振英有权拒绝天之龙公司强迫田振英签订买卖合同的行为。四、有关天之龙公司在上诉时主张的居间活动支出的必要费用，一审法院在开庭时明确询问天之龙公司的代理人，问其是否需要就上述居间的必要费用增加诉讼请求，但天之龙公司的代理人当庭明确拒绝增加或变更诉讼请求，现天之龙公司却以此为由提出上诉，有关该请求已经超出其原审的诉讼请求，是没有法律依据的，请求予以驳回。天之龙公司向一审法院起诉请求：1.田振英向天之龙公司支付违约金91500元、律师费5000元，合计96500元；2.田振英负担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月10日，天之龙公司作为受托方与田振英作为委托方签订了《独家代理委托书》，约定田振英将名下所有的位于佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路19号海琴水岸2栋1602号房的房产独家委托给天之龙公司代理出售，其中第2条约定出售价格为3050000元，第5条约定独家代理的委托期限自2017年3月10日起至2017年4月9日止。其中《独家代理委托书》第7条约定：“委托方指定受托方为该物业出售的独家代理公司。一旦达成上述条件，委托方全权委托受托方按上述售价收取客户适当款项作为定金，并转账至受托方指定账户（开户银行：顺德农商银行，户名梁健龙，账号：01×××93）作托管。待委托方与客户签订合同，并确认委托方委托出售的物业产权清晰的情况下，受托方自动把全部托管金或从托管金中扣除相应的佣金后转账至委托方指定账户（首期款和协助还贷）。在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向受托方支付本委托第2条规定售价3%作为违约金。”第12条约定：“在委托期间，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金，违约金及因诉讼而支付的律师费等一切相关费用。”合同签订后，天之龙公司于2017年3月26日与案外人刘亚丹、吴志辉分别签订了《房屋买卖保证金协议书》，约定案外人刘亚丹、吴志辉向天之龙公司支付保证金，作为以325万元的价格购买佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路19号海琴水岸2栋1602号房屋及车位的担保。其中，刘亚丹支付了保证金2万元，吴志辉支付了保证金1万元，该两笔款项均支付至天之龙公司名下。天之龙公司分别与案外人刘亚丹、吴志辉签订《房屋买卖保证金协议书》后，通知田振英签订正式的房屋买卖合同，田振英予以拒绝，遂引发本案诉讼。另查明，天之龙公司于2017年3月30日向田振英发送《催促函》，主要内容为：田振英女士，您与我司于2017年3月10日签订《独家代理委托书》，约定您委托我司独家代理出售佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路19号海琴水岸2栋1602号物业。该物业独家售价为305万元，委托期限自2017年3月10日起至2017年4月9日止。该委托书第7条约定：“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向受托方支付本委托第2条规定售价3%作为违约金(即91500元)。”我司接受您的委托后在委托期间为您找到接受上述售价的客户，并且该客户已在我司交下购房保证金。现发函催促您于收悉本函后五日内与我司联系并办理该物业的出售手续。同时告知您不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高售价，否则我司将追究您的相应违约责任。一审法院认为，天之龙公司与田振英之间是居间合同关系。天之龙公司依据《独家代理委托书》第7条、第12条的约定向田振英主张权利，田振英则抗辩该条款无效。根据第7条的约定，当天之龙公司拟收取客户定金并转账至梁健龙名下账号及客户承诺按《独家代理委托书》约定的条件购买物业两个条件均成就后，田振英拒绝签订买卖合同，则构成违约，田振英按照房价的3%承担违约责任。而天之龙公司提供的证据明确显示其收取案外人的定金（保证金）尚未按《独家代理委托书》的约定转账至梁健龙名下，且天之龙公司介绍的客户是客户承诺以325万元的价格购买房屋及车位，而非《独家代理委托书》约定的以305万的价格购买房屋，即天之龙公司尚未于独家代理期间介绍符合双方约定条件的客户予田振英，故综上分析，即使《独家代理委托书》第7条合法有效，因该条款涉及由田振英承担违约责任的前提条件并未成就，天之龙公司的诉请亦缺乏理据，不应得到支持。至于《独家代理委托书》第12条，该约定显然是指当田振英于天之龙公司独家代理期间擅自将涉案房屋出售予他人，或委托其他中介公司出售涉案房屋的“跳单”行为发生时，应当由田振英承担的违约责任，但结合全案案情，并未显示田振英存在“跳单”的违约情形，即该条款即使亦有效，天之龙公司的诉讼请求亦缺乏理据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回天之龙公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2091.25元，由天之龙公司负担。本院二审期间，天之龙公司向本院提交中国银联签购单两份，田振英没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，天之龙公司提供的中国银联签购单与本案纠纷没有关联，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对天之龙公司的上诉，本案二审的争议焦点在于：天之龙公司诉请田振英支付违约金91500元、律师费5000元，应否予以支持。天之龙公司根据其与田振英签订的《独家代理委托书》第7条的约定，主张田振英承担违约责任。经审查，《独家代理委托书》第7条关于“在受托方（天之龙公司）介绍的客户承诺按委托方（田振英）委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自中止委托或者拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金”的约定，存在排除田振英作为房屋所有权人自由处分涉案房屋的主要权利的情况，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，前述合同条款无效。况且，田振英委托天之龙公司出售的房屋是佛山市顺德区北滘镇北滘居委会天宁路19号海琴水岸2栋1602号房，并不包括车位，天之龙公司与案外人签订的房屋买卖保证金协议书则包含小车位，超出了其受委托范围。综上所述，天之龙公司根据《独家代理委托书》第7条的约定主张田振英承担违约责任，于法无据，本院不予支持。由于田振英不存在违约行为，故天之龙公司诉请田振英支付律师费，亦于法无据，一审法院驳回其该项诉请，处理正确，本院予以维持。另外，天之龙公司在一审期间起诉主张的是违约金及律师费，并未提出支付其从事居间活动支付的必要费用的诉讼请求，故本院对天之龙公司在二审期间关于支付其从事居间活动支付的必要费用的主张不予审查认定。综上所述，天之龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2212.5元，由上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十月二十六日书 记 员  钟勉力