广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18433号上诉人（原审被告）：邱荣华，男，1975年8月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人(原审被告)：何莹仪，女，1977年12月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ烨，男，1982年10月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：席卷，广东金山石律师事务所律师。委托代理人：谭六周，广东金山石律师事务所律师。上诉人邱荣华、何莹仪因与被上诉人ＸＸ烨房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邱荣华、何莹仪上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回ＸＸ烨的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由ＸＸ烨承担。事实与理由如下：一、一审审理程序违法，未审先判，判决所依据的证据未完全出示、质证。一审过程中，一审法院并未告知邱荣华、何莹仪要发函调查。2017年7月21日，邱荣华、何莹仪按照法庭要求对ＸＸ烨第一次开庭后提交的证据及法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查的证据进行质证。在质证过程中，邱荣华、何莹仪请求法庭一并出示其向广州市国土资源和规划委员会发出的协助查询函，但法庭当时并未出示，而是在宣判当时才出示。涉案经济适用房是否可以在邱荣华、何莹仪与ＸＸ烨之间进行买卖，该事项的解答属于广州市住宅和城乡建设委员会下属的住房保障办而非广州市国土资源和规划委员会的管辖及职权范围。而且，广州市国土资源和规划委员会出具的复函是针对商品房而非经济适用房买卖作出的答复，该函件没有明确答复经济适用房是否可以出售。原审法院在邱荣华、何莹仪对补充证据未质证的情况下作出判决，程序违法；二、涉案房屋为经济适用房，五年内禁止上市交易。其一，ＸＸ烨不具有购买经济适用房的主体资格。经济适用房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的认购有严格的条件限制，购买人必须符合相关条件才具有认购经济适用房的资格。根据《广州市经济适用住房制度实施办法》第六条的规定，ＸＸ烨不符合经济适用住房的购买条件。其二，涉案经济适用房是由邱荣华、何莹仪于2007年申请购买，由广州出入境边防检查总站（下简称广州边检总站）于2013年进行申购及费用缴交情况公示。邱荣华、何莹仪按照规定程序于2013年获得购房发票并缴纳契税，完成购房手续，并于2014年办理房屋产权登记，领取房屋产权证。因此，无论是从签订买卖合同，还是取得产权证之日起算，五年期限都尚未超过；三、双方签订买卖合同，妨碍了购买经济适用房的正常秩序，属于以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害社会公共利益，应属无效。ＸＸ烨不具有购买经济适用住房的资格，却通过私下买卖的方式以优惠价格购买涉案经济适用住房，绕开政府所规定的购买限制，损害了社会其他住房困难家庭的合法利益。双方签订的经济适用住房买卖协议违反了国家关于购买经济适用住房不满5年不得上市交易的政策性规定，即便是附期限的转让也是以合法形式掩盖非法转让的目的，构成恶意串通，损害了社会其他住房困难家庭的合法利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该协议自始无效，依法不予保护。被上诉人ＸＸ烨答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，邱荣华、何莹仪的上诉请求没有事实依据，也不符合法律规定，请求二审法院依法驳回其上诉请求。其一，邱荣华、何莹仪以一审法院未在庭上出示协助查询函的原件为由，主观认为程序违法，没有法律依据。协助调查函是人民法院依法定职权向被调查单位发出的函件，其原件应当交付给被调查单位，也无需向被调查单位以外的人出示，邱荣华、何莹仪要求一审法院向其出示该函件没有任何法律依据，也是无理的。一审法院在收到相关的单位复函后将其作为证据在庭上出示质证，然后再将其作为判案依据，该程序完全符合民诉法的相关规定。因此，邱荣华、何莹仪以原审法院未出示协助调查函的原件为由认为一审程序违法，是不成立的。其二，涉案房屋已经超过了五年的限制过户期，且ＸＸ烨具备购房资格，邱荣华、何莹仪所述的理由根本不符合事实。依据邱荣华、何莹仪和其分房单位广州边检总站签订的《经济适用住房售房契约》第二十条约定以及《广州市经济适用住房制度实施管理办法（试行）》第十六条的规定，限制过户的五年期限应当从邱荣华、何莹仪与分房单位签订契约的当天起算，即从2007年3月19日开始起算，至今已经超过了十年之久，远超于五年的限制期。邱荣华、何莹仪上诉主张以2013年完成契税缴纳手续之日作为起算日，既不符合其签订契约的约定，也不符合广州市的相关规定。一审过程中，ＸＸ烨也提交了广州市房地产档案馆出具的个人名下房地产登记情况查询证明，证明ＸＸ烨具备购房资格。其三，关于《购房协议书》的效力。双方签订的《购房协议书》是合法有效的，也得到了人民法院的支持。《购房协议书》的签订和房款及房屋的实际交付，都是双方的真实意思表示，且涉案房屋的转让并不涉及公共利益。涉案房屋虽然登记为经济适用房，但从邱荣华、何莹仪取得涉案房屋的来源来看，涉案房屋属于其单位的福利房，并非是由政府推出的因经济困难而提供给特定群体的经济适用房，不涉及社会公共利益。关于五年内不能上市交易的地方规定仅是一般性的行政规定，该规定的效力应局限于过户手续的约束，不能溯及协议的效力。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，广州市的地方规定以及有关限购的行政性规定不属于涉及合同效力认定的强制性规定，故涉案《购房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律的保护，合同双方也应当依约履行。2017年2月17日，ＸＸ烨向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邱荣华、何莹仪立即将广州市天河区宦溪西路19号之二1205房过户给ＸＸ烨；2、邱荣华、何莹仪承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：邱荣华、何莹仪二人为夫妻关系。邱荣华为广州市天河区宦溪西路19号之二1205房的登记产权人。涉案房屋的不动产登记查册表载明：涉案房屋建筑面积110.9228平方米，套内建筑面积88.8312平方米，规划用途为住宅，产权登记时间2014年6月9日；登记附注载明经济适用住房，不得出租、出借，5年内不得上市交易，超过70平方米的部分为商品房，暂缓征收土地使用权出让金，共同申请的家庭成员为何莹仪。2007年3月19日，广州边检总站（甲方、卖方）与邱荣华（乙方、买方）签订穗总检售字[2007]第174号《经济适用住房售房契约》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积102.1平方米。该经济适用住房出售总价286564元。该经济适用住房自签订本契约之日起自五年内不得按市场价上市出售，出售时按当地政府有关规定执行等。2009年5月5日，邱荣华、何莹仪（甲方、卖房方）与ＸＸ烨（乙方、买房方）签订《购房协议书》，约定：甲方将涉案房屋以610000元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并分二次支付购房款（第一次为：本协议生效后，以银行转账方式支付房款590000元，第二次为：乙方办理过户手续后或签订永久使用协议，以银行转账方式支付房屋尾款20000元）。甲方承诺：自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得后悔或房屋出售给第三方；在办理此房屋交易过户、出租等有关房产手续，甲方应及时无条件配合乙方，提供各种有关文件及签订各项合同文件和办理各种手续；在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付乙方。本协议以乙方付清首付款为正式生效条件。如果因国家或地方政府不允许过户（即过户手续得不到批准），则甲，乙双方可以签订该房屋永久使用协议，即房屋永久归乙方使用，乙方承担使用责任，也应交付甲方上述房屋的尾款20000元。乙方办理上述房屋的过户手续后，本协议为最终的协议。如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。如果乙方违约，没有给甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。本协议由甲乙双方签字后并经公证处公证后生效。本协议签订后3天内乙方将全额购房款交予甲方，甲方在收到此购房款后3天内将房屋永久使用权及全部原购房合同原件以及原贷款合同原件交予乙方。到本房屋具备过户交易条件时（暂时约定为5年），甲方应及时无条件配合乙方办理过户手续，办理过户手续所需的一切税费以及其它相关费用均由乙方支付。乙方办理过户手续后，应立即支付上述房屋的尾款20000元。若房屋具备过户条件而甲方不履行过户义务或在未办理房屋交易过户期间反悔或者将该房屋出售于第三方，则甲方退回已经取得的购房款并赔偿2倍的购房款1220000元给乙方，双方解除合同。甲方应承诺签订此协议的二年内办理房地产权证，并在房地产权证取得的同时，将房地产权证交予乙方保管，直到办理交易过户取得乙方房地产权证为止。若甲方需要房地产权证办理业务，可以向乙方提取等。签约当日，ＸＸ烨向邱荣华转账支付590000元，邱荣华出具收据。2013年8月30日，ＸＸ烨向邱荣华转账支付购房差价款及相关办理房产证税款75000元，邱荣华出具收据。原审诉讼中，关于涉案房屋的交付情况。ＸＸ烨称其于2009年5月收楼使用至今，并提供以下证据：1、广州供电局于2013年2月27日出具的电费发票（显示户名ＸＸ烨，用电地址为涉案房屋）；2、2013年3月6日，广州边检总站服务中心内部收款收据一份（显示缴款单位19-2-1205ＸＸ烨，收款项目2013年2-7月停车费1800元）。3、广州市水务局于2016年出具的污水费票据二份（显示客户名称ＸＸ烨，用水地址为涉案房屋，计费时段分别为2016年6月2日至2016年8月3日及2016年8月3日至2016年10月6日）。邱荣华、何莹仪对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。邱荣华、何莹仪于庭后提交说明，称涉案房屋于2013年初交付ＸＸ烨。ＸＸ烨对其诉前敦促邱荣华、何莹仪履行义务提交如下证据：1、落款时间2017年3月7日、ＸＸ烨向邱荣华、何莹仪发出的《关于办理公证的函》（主要内容为通知邱荣华、何莹仪2017年3月10日上午10时与ＸＸ烨一起到广州公证处办理公证）、2017年3月7日EMS特快专递邮单（邮寄地址邱荣华身份证地址）、交寄邮件收据及照片若干（照片显示ＸＸ烨在广州市公证处，时间2017年3月10日）；2、落款时间2017年3月14日、ＸＸ烨向邱荣华、何莹仪发出的《关于办理房产过户手续的函》（主要内容为通知邱荣华、何莹仪2017年3月17日上午10时与ＸＸ烨一起到广州市天河区不动产中心办理涉案房屋过户手续）、2017年3月14日EMS特快专递邮单（邮寄地址为邱荣华身份证地址）、交寄邮件收据及照片若干（照片显示ＸＸ烨在天河区不动产登记交易中心，时间2017年3月17日）。经质证，邱荣华、何莹仪对上述证据真实性均不予确认。原审过程中，原审法院向广州市国土资源和规划委员会发函调查，要求该单位就涉案房屋过户至ＸＸ烨名下是否存在障碍等问题协助调查。该单位复函称：一、房产基本情况。2007年3月19日，邱荣华与广州边防总站签订《经济适用住房售房契约》（穗总检售字[2007]第174号）购买涉案房屋，该契约第二十条约定“该经济适用住房自签订本契约之日起自五年内不得按市场价上市出售……”。《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第十六条规定“经济适用住房产权为有限产权……自签订购房合同之日起5年内不得上市交易”，第二十条规定“购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款……土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%计算”。2014年6月9日，该业以14登记9007941号案登记在邱荣华名下，共同申请的家庭成员为何莹仪。目前该业暂无抵押信息，你院以（2017）粤0106民初5440号《协助执行通知书》查封，查封期限至2020年2月26日止。二、处理建议。（一）自2010年10月15日起，我市实行住房限购政策。如经你院审理，ＸＸ烨的购房行为发生在限购政策之前，建议你院按相关法律法规处理。若购房行为发生在限购政策之后，按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于印发的通知》（粤高法[2013]403号）的要求，建议你院告知ＸＸ烨提交《购房资格证明》。（二）若你院向我委送达关于解封和过户的协助执行文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策情况下，买受人可持协执回执、申请书、身份证明、房地产权证书、买卖合同、房地产测绘附图、税收征收机关的纳（免）税证明等材料并按有关规定缴交土地收益等价款后，向不动产登记机构申请转移登记。另，ＸＸ烨提供的2017年5月10日广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示ＸＸ烨名下无房产。再，原审法院根据ＸＸ烨的申请查封了涉案房屋。原审法院认为：ＸＸ烨与邱荣华、何莹仪签订的《购房协议书》虽约定“本协议由甲乙双方签字后并经公证处公证后生效”，但ＸＸ烨在签约后已支付了超过合同约定的房价款并早已收楼使用，且ＸＸ烨在起诉前已发函敦促邱荣华、何莹仪在约定时间、地点办理合同公证手续，邱荣华、何莹仪未举证其根据ＸＸ烨通知前往约定时间、地点办理合同公证手续或其主动联系ＸＸ烨一方办理合同公证手续，根据我国《合同法》第四十五条的规定，应视为合同生效条件已成就。上述《购房协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。邱荣华、何莹仪以涉案房屋为经济适用房，ＸＸ烨无权购买等为由辩称上述《购房协议书》无效，缺乏理据，不予采信。关于ＸＸ烨的诉请应否予以支持的问题。首先，ＸＸ烨已超付房价款且合同约定的办证条件已成就，邱荣华、何莹仪作为卖方依约负有办证义务。其次，《购房协议书》签订时间发生在广州市实行住房限购政策之前，且ＸＸ烨亦举证其在广州市目前名下没有房产，房管部门的复函也无反映涉案房屋存在无法过户至ＸＸ烨名下的客观障碍。因此，ＸＸ烨要求邱荣华、何莹仪协助其办理涉案房屋的房地产权证，合法有理，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，于2017年7月21日作出判决如下：自本判决生效之日起十日内，邱荣华、何莹仪协助ＸＸ烨到广州市房管部门办理关于广州市天河区宦溪西路19号之二1205房产权过户至ＸＸ烨名下的手续。本案受理费30800元、财产保全费5000元，均由邱荣华、何莹仪负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，邱荣华、何莹仪向本院提交以下证据：1、广州市国土资源和规划委员会官方网站网上咨询截图，以证明本案所涉房屋买卖事宜的解答不属于广州市国土资源和规划委员会的管辖范畴；2、广州市住宅和城乡建设委员会官方网站网上咨询截图，以证明涉案经济适用房的出售限制期事宜应当归广州市住保办管辖。ＸＸ烨对此发表如下质证意见：因无法查实，对于该两份证据的真实性不予确认。关于合法性，相关行政部门所作出的复函可以作为人民法院判案的参考依据，一审法院依职权向广州市国土资源和规划委员会发出协助调查函是合法的。ＸＸ烨在一审中已经提交了《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》证明，五年限制期是从合同签订之日起算。邱荣华、何莹仪提交的该两份证据均是网络咨询意见，而咨询并不等于规定，故该网络咨询意见不能作为本案判案依据。本院认为：双方签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，故原审法院认定该《购房协议书》合法有效并无不当，本院予以确认。邱荣华、何莹仪以涉案房屋属于五年内禁止上市交易的经济适用房，双方签订的买卖合同妨碍了购买经济适用房的正常秩序，损害了社会公共利益为由，上诉主张双方签订的《购房协议书》无效，但依据《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第十六条的规定，购房人满五年可转让经济适用房，五年限制交易期限的起算日期为“签订购房合同之日”。而本案中的邱荣华、何莹仪与广州边检总站签订《经济适用住房售房契约》的时间系2007年3月19日，该时点距离ＸＸ烨提起本案诉讼要求邱荣华、何莹仪协助办理交易过户手续的时间已超过五年，且双方买卖涉案房屋的行为并不存在损害社会公共利益的情形。因此，邱荣华、何莹仪的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。依据已查明的事实，《购房协议书》约定邱荣华、何莹仪协助ＸＸ烨办理涉案房屋交易过户手续的条件已成就，且现无证据反映涉案房屋存在无法过户至ＸＸ烨名下的事实和法律障碍，故ＸＸ烨诉请邱荣华、何莹仪履行该项义务符合合同约定，亦不违反相关法律法规规定，原审判决对此予以支持亦无不当，应予维持。此外，为查询涉案房屋的交易过户手续办理事宜，原审法院向广州市国土资源和规划委员会发函要求协助查询，并将广州市国土资源和规划委员会出具的复函交由双方进行质证，原审法院是否及何时向双方出示协助查询函，均不影响相关案件事实的查明，也不妨碍双方诉讼权利的正常行使。因此，邱荣华、何莹仪上诉认为原审法院未向其出示协助查询函构成程序违法，缺乏法律依据，邱荣华、何莹仪上诉认为原审法院未审先判亦与事实不符，本院均不予采纳。综上所述，邱荣华、何莹仪的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费30800元，由上诉人邱荣华、何莹仪共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月三十日书记员  杨娟娟