陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终11486号上诉人（原审原告）：孙靳斌。委托诉讼代理人：王森，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜兰兰。上诉人孙靳斌因与被上诉人杜兰兰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。孙靳斌上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判杜兰兰向其腾交涉案房屋，并支付房屋租赁费（以每月2000元为基数，自2017年2月20日计算至判决生效之日），杜兰兰向其支付逾期交付房屋租金滞纳金（以日租金的二倍131.5元为标准，自2017年2月20日暂计算2017年7月20日止，实际计算至判决生效之日），杜兰兰向其支付物业费、暖气费及水电费暂定3220.64元（实际计算至判决生效之日，具体以实际结算为准）；一二审诉讼费由杜兰兰负担。事实和理由：一审判决对杜兰兰欠付孙靳斌房屋租赁费认定的数额错误，事实认定与判决内容不符，判决有失公允，本案中，孙靳斌在诉讼请求中明确主张杜兰兰支付欠付租金4000元（自2017年2月20日至2017年4月20日暂计两个月，实际支付至判决生效之日），该诉讼请求并未确定房屋租赁费仅为4000元，而应以月租金2000元为标准实际计算至判决生效之日，一审判决认可租金是暂计两个月并予以支持，但在判决主文处却仅计算两个月租金，处理不当。一审判决的逾期支付房屋租金滞纳金有误，法律适用错误，孙靳斌与杜兰兰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院亦确认了该合同效力，该合同明确约定承租人如逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金，本案中由于杜兰兰的过失引发火灾，致孙靳斌财产受损，杜兰兰以此为由拒付租金严重侵犯了孙靳斌的合法权益，双方约定违约金符合公平、诚实信用原则，一审法院未按照合同约定的标准计算滞纳金不合法不合理。孙靳斌一审主张支付的水电费及物业费计算至判决生效之日止，但一审法院仅计算至孙靳斌一审起诉之日，并未实际将诉讼期间即合同履行期间所产生的物业费等计算在内，一审法院对水电费及物业费数额认定有误。杜兰兰辩称，其不同意孙靳斌的上诉请求，二审应维持原判。涉案租赁合同已于2017年4月19日解除，房屋租赁费最多计算至2017年4月19日，一审判决并无不当，关于违约滞纳金部分，合同约定标准过高，一审法院予以调整亦无不妥。涉案房屋于2016年11月23日发生火灾事故后无法使用，涉案租赁合同无法正常履行，且火灾事故责任并非由其全部承担，物业公司因在火灾事故中存在责任已承诺对于火灾后的相关物业费用免收，实际上也未收取，该部分费用实际发生才能由其负担，且租赁合同解除后产生的物业费用亦不应由其负担。涉案房屋发生火灾，其亦毁损大量财物，事故发生后其积极对毁损房屋及物品进行修缮，在此期间孙靳斌拒绝协商沟通及查验房屋致其无法及时、正常使用房屋或归还房屋，由此导致合同履行不能及损失扩大的责任应由孙靳斌承担。孙靳斌向一审法院起诉请求：1、请求解除双方2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》，杜兰兰在合同实际解除之日搬离租赁房屋，向其交还房产；2、请求杜兰兰向其支付欠付的房屋租金4000元及滞纳金7890.4元（自2017年2月20日至2017年4月20日暂计两个月，实际计算至判决生效之日）；3、请求杜兰兰向其支付欠付的物业费、暖气费及水电费等费用暂计3220.64元（实际计算至判决生效之日，具体以实际结算为准）；4、本案诉讼费用由杜兰兰负担。一审法院认定事实：2016年8月15日签订了《房屋租赁合同》合同内容约定：杜兰兰承租孙靳斌位于西安市莲湖区××楼××号房屋一套，租赁期限为2016年8月20日至2017年8月19日止，并对租金、缴纳方式及违约责任等内容作了约定。合同第六条、第八条、第九条的约定，孙靳斌有权解除合同，收回房屋，并要求杜兰兰承担违约责任。杜兰兰交还房屋时应保持房屋的设施完好，如有损坏应照价赔偿。合同签订后，双方开始履行合同，杜兰兰按约支付半年租金12000元及押金2000元。杜兰兰在使用房屋过程中于2016年11月23日发生火灾并且发生火灾时孙靳斌承租的房屋停电停水。关于起火原因杜兰兰未提供其非使用不当引起火灾的证据。之后杜兰兰未向孙靳斌交付租赁费、物业费、暖气水电费。一审另查，孙靳斌在庭审前撤回了对韩汉平的起诉。一审庭审中孙靳斌要求与杜兰兰解除双方2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》，杜兰兰表示同意。一审法院认为，孙靳斌、杜兰兰所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。杜兰兰在合同履行期间内其承租房屋发生火灾，导致孙靳斌出租房屋受损。现孙靳斌要求与杜兰兰解除双方所签订的《房屋租赁合同》，杜兰兰表示同意，依法予以准许。关于孙靳斌主张杜兰兰在合同实际解除之日搬离租赁房屋，向孙靳斌交还房产支付欠付的房屋租金4000元（自2017年2月20日至2017年4月20日暂计两个月）的请求符合相关的法律规定，依法予以支持。关于孙靳斌主张杜兰兰支付逾期交付租金滞纳金一事，因双方约定明显过高，杜兰兰要求予以调整，依法予以采信，现调整为按银行同期贷款利率计息予以支付（时间自2017年2月20日至判决生效之日止）。另关于孙靳斌主张杜兰兰支付欠付的物业费、暖气费及水电费等费用暂计3220.64元的请求，虽在发生火灾后杜兰兰未居住使用，但合同在履行期间内，故孙靳斌请求符合相关法律规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十条之规定，判决：一、解除原告孙靳斌与被告杜兰兰签订的位于西安市莲湖区××楼××号房屋一套的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后十日内，被告杜兰兰向原告孙靳斌腾交上述房屋并且支付房屋租赁费4000元；三、本判决生效后十日内，被告杜兰兰向原告孙靳斌支付逾期交付房屋租金滞纳金（以逾期交付房屋租赁费4000元为基数，时间计算自2017年2月20日至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率利息计算给付）；四、本判决生效后十日内，被告杜兰兰向原告孙靳斌支付物业费、暖气费及水电费等费共计3220.64元；五、驳回原告孙靳斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元（原告已预交），本院减半收取89元，由被告杜兰兰承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为,本案中孙靳斌与杜兰兰签订的《房屋租赁合同》履行期间，发生火灾致涉案房屋受损，孙靳斌一审主张解除合同腾交房屋，杜兰兰亦表示同意解除合同，截至目前虽合同约定的租赁期限（2016年8月20日至2017年8月19日）已届满，但杜兰兰未向孙靳斌腾交房屋，故一审法院判决解除《房屋租赁合同》，杜兰兰腾交房屋并无不当，本院依法予以维持。关于孙靳斌主张的房屋租金及水电费、物业费、暖气费（计算至判决生效之日止），因该费用系基于履行涉案《房屋租赁合同》产生的相关费用，且合同明确约定杜兰兰租赁房屋期间该房屋产生的水电物业管理有线电视等费用由杜兰兰一方负担，故孙靳斌该主张有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于具体数额，房屋租金部分应以双方合同约定月租金2000元为标准，计算自2017年2月20日至本判决生效之日，水电费、暖气费、物业费部分，孙靳斌二审审理中明确水电费、暖气费均包含在其一审主张的暂计3220.64元内，物业费部分该暂计金额仅计算至2017年4月，其一审主张物业费应计算至判决生效之日止，物业费计算标准为每月120.84元，经询杜兰兰亦表示对物业费标准无异议，故本院认为杜兰兰除应支付孙靳斌该3220.64元外，仍应负担自2017年5月至本判决生效之日止的物业费。至于租金滞纳金部分，一审法院酌定按照银行同期贷款利率利息计算给付，符合本案实际情况，本院不再予以调整。综上所述，原审判决第一项、第四项、第五项应予维持，第二项、第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3916号民事判决第一项、第四项、第五项。二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3916号民事判决第二项，即“本判决生效后十日内，被告杜兰兰向原告孙靳斌腾交上述房屋并且支付房屋租赁费4000元”为：本判决生效之日起十日内，杜兰兰向孙靳斌腾交位于西安市莲湖区人民东村十七号长航4号楼13层5号房屋，并支付房屋租赁费（以月租金2000元为标准，计算自2017年2月20日至本判决生效之日止）。三、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初3916号民事判决第三项，即“本判决生效后十日内，被告杜兰兰向原告孙靳斌支付逾期交付房屋租金滞纳金（以逾期交付房屋租赁费4000元为基数，时间计算自2017年2月20日至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率利息计算给付）”为：本判决生效之日起十日内，杜兰兰向孙靳斌支付逾期交付房屋租金滞纳金（以本判决第二项确定的杜兰兰应支付的房屋租赁费为基数，按照银行同期贷款利率利息计算，时间计算自2017年2月20日至本判决生效之日止）；四、本判决生效之日起十日内，杜兰兰向孙靳斌支付物业费（按照每月120.84元标准，计算自2017年5月至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费178元，减半收取89元，由杜兰兰负担；二审案件受理费50元，由杜兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一七年十月十八日书 记 员 段 蓓