广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初2295号原告：梁润妹，女，汉族，1969年12月14日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：徐钰萍，广东海际明律师事务所律师。被告：肖勇，男，汉族，1977年9月14日出生，住湖南省祁东县，原告梁润妹与被告肖勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁润妹到庭参加了诉讼，被告肖勇经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁润妹向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付所拖欠的房屋租金：48512元（2016年6月至2017年2月）；水电费：33619元（2016年6月至2017年2月）；电梯维护费：4800元（2016年6月至2017年2月），年检费：1200元（2016年6月至2017年2月），以上共计：88131元人民币；3.判令被告向原告支付所拖欠的上述费用的滞纳金（以48512元为本金，按每日所拖欠月租金的2%计算，自2016年10月1日起计至付清为止，暂计至2017年2月28日止为29107元）；4.判令被告向原告支付2017年3月至设备搬离为止，参照房屋租金12128元/月的标准，计算所占用房屋的使用费；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月5日，原、被告双方就原告所有的位于广州市番禺区洛浦街西乡二路绿榕四街2号1-5层的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为5年，被告应在每月3日前向原告缴纳当月的租金、水、电、电话、物业以及其它由原告租用而产生的费用；?被告需支付电梯的日常维护、年审及有关方面的所需费用；被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。未按约定期限交付租金超过10天以上的，原告可以终止合同，收回房屋。若被告有违约行为，本保证金由原告全部没收。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，然自2016年下半年开始被告便拖欠租金等各项费用，虽经原告多次催收，被告均以种种理由拒绝支付，现在已联系不上，还拖欠了员工数月工资，劳动部门己介入处理。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。2017年3月6日，在催收无果的情形下，原告根据租赁合同的约定向被告发出了《解除房屋租赁合同的通知书》在该通知书中原告明确提出了解除房屋租赁合同的要求，并要求收回房屋。为保护原告的合法权益不再非法侵犯，请求贵院查明事实，依法判如所请！肖勇未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：广州番禺县大石镇南浦西二村拾队地号0467的房屋所有权人为黄森。2012年2月16日，广州市番禺区洛浦街南浦西二村民委员会出具证明显示：“兹西二10队村民黄森所属的粤房字第××号房屋所有权证上的房屋座落地址：番禺县大石镇南浦西二村拾队，现在门牌地址为广州市番禺区洛浦街西乡二路绿榕四街2号，与原来的地址为同一地址。以现在的地址为准。2011年8月29日，黄森、陈银作为委托人，黄绍明作为受委托人在广州市番禺公证处签订委托书一份，载明：“我们（黄森、陈银）是夫妻关系，是坐落在原××县××村队的房屋权属人及土地使用权人[房屋所有权证：粤房字第××号，集体土地建设用地使用证：府集建总字第008028号、字()第008028号]，现我们委托黄绍明为我们的合法代理人代表我们执行和处理下列事项：对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，办理修缮、拆建、报建手续；上述委托事项，受委托人均有转委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我们均予以承认。”2017年3月23日，黄绍明作为委托人、梁润妹作为受委托人签订委托书一份，载明：现我委托梁润妹为我的合法代理人，代理位于广州市番禺区洛浦街西乡二路绿榕四街2号（原地址名称为番禺县大石镇南浦西二村10队）房屋的事宜，代表我执行和处理以下事项：二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，办理修缮、拆建报建手续。五、如上述房产引起诉讼，代为向人民法院起诉或应诉，委托人有权代为承让、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。受委托人认为有必要时，可以聘请律师，执行和处理上述事项。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我均予承认。此委托书有效期为办妥上述事项为止。”2014年6月5日，原告梁润妹作为甲方（出租方）与被告肖勇作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将自有的坐落在广州市番禺区洛浦街西乡二路绿榕四街2号的房屋的1-5层租给乙方使用。租赁期共5年，甲方从2014年6月5日起将出租房屋（以上说明的五层）交付乙方使用，至2019年6月5日收回。甲乙双方议定：从2014年6月5日起上半年月租金为人民币壹万元，下半年月租金为人民币壹万壹仟元，由乙方在每月3日交纳当月的租金给甲方（交纳的时间不得超过已定时间的5天）。从第二年开始租金在上一年租金的基础上按5%逐年递增。乙方租赁期间，水、电、电话、物业以及其它由乙方租用而产生的费用由乙方负担，这些费用应在每月交纳租金时一并交纳给甲方。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。乙方有以下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1．未按约定期限交付租金超过10天以上的；2．在租赁期内，未经甲方书面通知认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方通知，在限定的时间内仍未修复的；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金为人民币贰万元。租赁期间，若乙方有违约行为，本保证金由甲方全部没收。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。乙方需支付电梯的日常维护、年审及有关其方面的所需费用，乙方使用电梯时，应按电梯使用规程准则使用，不可损坏电梯，若属于乙方方面的操作失误而造成直接经济损失或安全事故的由乙方承担全部责任。该合同还约定了其他事项。原告及被告均在该合同中签名并按捺指模。同日，双方签订房屋租赁合同补充协议，约定：水费每度2.5元，电费每度1.2元，以上协议是基于现在的水电收费情况而定，若以后水电收费出现调整，则甲方相应作出调整。附加：因消防原因导致乙方不能正常生产，甲方协调失败，乙方有权解除合同并退回全部履约保证金。2017年3月6日，原告梁润妹通过EMS快递（单号1041430595822）向肖勇的户籍地址湖南省祁东县清水塘铅锌矿家属宿舍1号邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，该函中通知肖勇：1、解除我方与你于2014年6月5日所签订的《房屋租赁合同》及所有的补充协议；2、收函后三日内向我方支付所拖欠的租金并结清所有的费用；3、立即支付所拖欠的工人工资等费用。该函因收件人拒收被退件。另查明：原告通过微信号×××向肖勇的微信号×××于2017年3月6日10:33发送关于解除房屋租赁合同的通知，并发送：“肖老板，今天15号了，你可要有行动了，若再无，我可要维护我的权益行动了。”2017年3月17日17:50，原告再发送：“肖老板今天又是你要打款的日期，你不要一而再再而三的不守承诺，你这是欺骗的行为，这是消耗你做人的信誉，你会咎由自取的。”对方于2017年3月19日7：34回复：“老板娘，你是好人啊，我对不住你，我一直在借钱，人生我很沮丧：工人工资上次付了25000元：还欠四万：房租欠你那么多，银行贷款又近80000，压力我太大了！我跟我老婆关系又不好，简直没有路走了！这样行不行啊东西找人来转，钱买多少全给还欠你多少打张欠条！分期付款：如这几天找不到前我也认了，会回来处理的，工人工资给不了我有刑事责任！我认命吧！”根据广州供电局有限公司电费通知单显示，洛浦街西二村绿榕四街2号2016年6月2日至2016年8月2日期间用电量为13314度、2016年8月2日至2016年10月6日期间用电量为8593度、2016年10月6日至2016年12月2日期间用电量为7532度、2016年12月2日至2017年2月4日期间用电量为4171度，以上合共33610度。原告梁润妹已向供电部门缴纳相关电费。2015年12月3日，广州市番禺区珠奥电梯有限公司出具NO.5109969收据确认收到广州市番禺区大石新汝通疏浚队电梯保养费（2015.12.27-2016.6.26）1920元。2016年4月27日，中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具发票确认收到广州市番禺区大石新汝通疏浚队缴纳的电梯责任保险120元。2016年6月3日，广州市番禺区珠奥电梯有限公司出具NO.4708987收据确认收到广州市番禺区大石新汝通疏浚队电梯保养费（2016.6.27-2016.12.26）1920元。2016年8月3日，广州市番禺区大石新汝通疏浚队向广州特种机电设备检测研究院缴纳特种设备检验检测收费1169元。2016年11月2日，广州市番禺区珠奥电梯有限公司出具NO.6313945收据确认收到广州市番禺区大石新汝通疏浚队电梯保养费（2016.12.27-2017.6.26）1920元以及更换主机齿轮油1台5**元、更换门滑块10只120元。原告梁润妹称其是使用父亲的公司广州市番禺区大石新汝通疏浚队报装了涉案房屋的电梯，故此后的维修及保养费用均以该公司名义缴纳。在庭审过程中，原告梁润妹称2014年6月5日至2014年11月30日约定租金10000元/月，从2014年12月1日至2015年5月31日约定租金11000元/月，2015年6月1日至2016年5月31日约定租金是11550元/月，2016年6月1日至2017年5月31日约定租金12128元/月，2017年6月1日至2018年5月31日约定租金12735元/月，2018年6月1日至2019年5月31日约定租金13372元/月。对于原告第二项诉讼请求中的88131元，原告称2016年6月至2017年2月被告应缴纳租金9个月每个月12128元共109152元，应缴纳电费40332元，应缴纳电梯保养费6440元，应缴纳电梯保险费120元，以上2016年6月至2017年2月期间共应缴纳156044元。被告肖勇2016年7月4日支付11432元、2016年7月12日支付8000元、2016年9月4日支付19187元、2016年9月29日支付20862元、2016年11月6日支付20000元，共支付79481元，故肖勇还应向我支付2016年6月至2017年2月期间的租金、电费、电梯费用共76563元。2016年6月税费2344.43元是我方代肖勇缴纳的房屋租赁税，不过我在本案中没有主张该费用，我方此后另行向被告主张。2016年6月的电梯维护费之所以主张4200元是由于我与肖勇口头约定每月电梯维护费为350元，但我没有书面的证明我与他之间有这个约定。本院认为，2014年6月5日梁润妹与肖勇签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。事实上原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告应按约定向原告交纳租金。被告肖勇未足额缴清2016年6月的租金至今的租金及各项费用，原告梁润妹依约向其发出解除合同通知，故本院依法确认双方签订的房屋租赁合同已于2017年3月6日解除，被告肖勇应向原告梁润妹缴清2017年2月前的租金、各项费用以及2017年3月起至搬离之日止的占有使用费。原告主张2017年2月前未缴纳的租金、水电费、电梯费用为88131元，但结合原告提供的书面证据及陈述，2017年2月前肖勇应交未交的租金、水电费、电梯费合共156044元，2016年7月至11月期间肖勇共支付79481元，故本院确认被告肖勇尚欠原告梁润妹涉案房屋2017年2月（含当月）前的租金、电费及电梯费用合共76563元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告梁润妹另主张被告肖勇按照每月12128元的标准自2017年3月起至搬离之日止支付占有使用费，为当事人对自身权利的自由处分，未超出当事人的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。原告梁润妹还主张被告肖勇以48512元为本金，自2016年10月1日起至付清之日止按每月2%的标准计算滞纳金，综合考虑肖勇应付及未付的费用、双方当事人的约定，结合原告梁润妹的实际损失，本院依法调整为以48512元为本金自2016年10月1日起至付清之日止按年利率24%计算，以48512元为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告肖勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁润妹与被告肖勇于2014年6月5日签订的房屋租赁合同于2017年3月6日解除；二、被告肖勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁润妹支付2017年2月（含当月）前拖欠的租金、电费、电梯费用76563元；三、被告肖勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁润妹支付滞纳金（以48512元为本金自2016年10月1日起至付清之日止按年利率24%计算，以48512元为限）；四、被告肖勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁润妹支付占有使用费（占有使用费以每月12128元的标准自2017年3月起至搬离之日止计算）；五、驳回原告梁润妹的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8182元，由被告肖勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  黄福泉人民陪审员  李志光二〇一七年十月十一日书 记 员  王雅佩