湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1003民初1330号原告：荆州市荆州区财政局城区直属财政所，住荆州区荆北路112号。法定代表人：罗勋权，该所所长。委托诉讼代理人:杨颖，湖北昭信律师事务所律师。被告：邓定华，男，汉族，1952年8月11日出生，住荆州市荆州区，现住荆州区。委托诉讼代理人：蔡国勋，湖北三管笔律师事务所律师。原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所与被告邓定华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所及其委托诉讼代理人杨颖，被告邓定华及其委托诉讼代理人蔡国勋到庭参加诉讼，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告返还位于荆州市荆州区荆南路81号一楼、三楼房屋（建筑面积约575平方米、地号14-18），并支付相应的租金（租金从2011年1月1日开始计算至2017年2月28日止，2017年2月28日起至实际返还之日止的租金按相应的月租金数额计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：荆州市荆州区经济协作公司拖欠原荆州市荆州区财政局国债办事处借款，经荆州市中级人民法院审理后作出（1997）荆民二初字第4号民事判决书，并在法院主持下双方于1998年4月17日达成了《房屋抵偿债务协议书》，该公司以其所有的、位于荆州市荆州区荆南路81号一楼、三楼房屋（建筑面积约575平方米、地号14-18的楼房一楼（面积287.85平方米）、三楼（面积287.85平方米）房屋抵偿部分债务。1998年6月16日，国债办取得了房屋所有权证（其中一楼房屋所有权证号为荆房权字第××号、三楼房屋所有权证号为荆房权字第××号），并将上述房屋出租给被告；被告一直租赁房屋，租金交至2011年12月。2012年8月，因机构改革国债办被撤销，荆州区财政局遂将上述资产划归原告，由原告独立行使权利。鉴于合同已经到期，且被告从2012年1月起擅自将房屋转租牟利，原告于2012年8月13日、12月20日发出书面通知，要求其交还房屋，由原告另作处置。但被告强行占有房屋，既不签合同，也不支付租金。数年来，原告无数次派人要求被告交还房屋、补交租金，但均未如愿。上述房屋属于国有资产，被告长期无偿占有，造成了恶劣影响。在原告明确告知收回房屋、不再继续租赁的情况下，被告仍然拒不履行义务，严重侵犯了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》之规定，原告今特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告邓定华在答辩期间未向本院提交答辩状，庭审时答辩称：1.答辩人与原告房屋租赁合同未采取书面形式，视为不定期租赁合同。所讼争的三楼的房屋，建筑面积287.85平方米及一楼两间房屋，于1997年2月26日，答辩人就开始承租，并交纳了5000元押金，到2011年12月止交清了全部租金。而后由于多种因素，双方没有续签合同。2012年原告书面通知答辩人交还房屋，超过三个月后诉讼的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，人民法院应不予支持原告的诉讼请求。2.原告应当承担答辩人的装修费用及损失。2012年1月，原告对答辩人讲，你将房屋转租了，并要求收回房屋，再由原告将此房屋租赁给邓辉，在原告办公室谈了两次，同时答辩人向原告要求在同等条件享有优先租赁权。2007年，答辩人对租赁的房屋进行了第二次装修，费用108209元。如果原告一意将房屋租赁给邓辉，那么要承担答辩人的装修及投资费用。现原告执意要收回所有出租房屋，但必须承担第二次装修费用285785元。3.为了查清本案事实，应追加当事人参加诉讼。一楼的房屋从2012年1月起至现在由邓辉和荆州区炙青春烧烤店使用。答辩人认为该案件处理结果同邓辉、荆州区炙青春烧烤店，经营者圣飞有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，答辩人申请人民法院追加上列承租人为本案第三人参加诉讼。综上，恳请人民法院支持答辩人的答辩意见。经审理查明：荆州市荆州区经济协作公司拖欠荆州市荆州区财政局国债办事处借款，经荆州市中级人民法院审理后作出（1997）荆民二初字第4号民事判决书，并在法院主持下双方于1998年4月17日达成了房屋抵偿债务协议，该公司以其所有的位于荆州市荆州区荆南路81号一楼、三楼房屋（建筑面积约575平方米、地号14-18的楼房一楼（面积287.85平方米）、三楼（面积287.85平方米）房屋抵偿部分债务。1998年6月16日，荆州市荆州区财政局国资办事处取得了房屋所有权证（其中一楼房屋所有权证号为荆房权字第××号、三楼房屋所有权证号为荆房权字第××号）。随后，荆州市荆州区财政局国债办事处与被告邓定华签订租赁合同，将上述房屋出租给邓定华。2004年1月1日，荆州区预算外资金管理局（系荆州区财政局二级单位）再次与被告邓定华签订房屋租赁合同，继续将上述房屋租赁给被告邓定华，租期四年，租金每月2000元，每年合计24000元。合同到期后，双方当事人未再续签租赁合同，但被告邓定华实际继续租赁上述房屋，并支付租金至2011年12月，此后的租金未再支付。2012年8月，因机构改革荆州市荆州区财政局国债办事处被撤销，荆州区财政局遂将上述资产划归原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所，由原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所独立行使权利。被告邓定华从2009年1月起擅自将其中的两间房屋转租给他人，2012年原告发现被告有再次转租的意向，遂于2012年8月13日、12月20日发出书面通知，要求被告邓定华交还房屋，由原告另作处置。但被告强行占有房屋，既不签合同，也不支付租金。数年来，原告数次派人要求被告交还房屋、补交租金，但被告邓定华均拒绝履行。为此，酿成此诉。本院认为，荆州区财政局下属的国债办事处于1998年与被告签订房屋租赁合同，合同到期后其下属的预算外资金管理局于2004年再次与被告签订房屋租赁合同。2008年合同再次到期后并没有继续与被告签订租赁合同，但被告实际在继续租赁前述房屋，荆州区财政局下属的预算外资金管理局也没有提出异议并收取租金直至2012年，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告的租赁合同在2008年后已经是不定期租赁；依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告得于2008年后随时解除合同。原告已经于2012年8月13日通知被告收回房屋并给予15天的期限，原、被告的房屋租赁合同已经于2012年8月29日解除。而且，被告在租赁期间未经出租人同意擅自将其中的两间房屋分别转租给他人，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告也得随时解除合同。租赁合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告邓定华应当返还租赁房屋并支付拖欠的租金或者使用费。对原告主张拖欠的租金，自2012年1月1日起至2012年8月29日止本院按照约定的每月2000元计算租金予以支持，自2012年8月30日起至本判决确定履行之日止参照每月2000元计算使用费予以支持。另外，租赁合同并未约定装饰装修费用负担，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，装饰装修费用应该由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓定华在本判决生效后十日内向原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所返还位于荆州市荆州区荆南路81号一楼、三楼房屋。二、被告邓定华在本判决生效后十日内向原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所支付自2012年1月1日起至2012年8月29日止按照每月2000元计算的租金，支付自2012年8月30日起至本判决确定履行之日止参照每月2000元计算的房屋使用费。三、驳回原告荆州市荆州区财政局城区直属财政所的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付延迟履行金。案件受理费50元，由被告邓定华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  张法忠二〇一七年十月十九日书记员  黄薇薇