安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0191民初1864号原告：许全国，男，1990年6月30日出生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丹，安徽徽都律师事务所实习律师。被告：合肥保利和新房地产有限公司，住所地合肥市高新区。法定代表人：陈冬桔，执行董事。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告许全国与被告合肥保利和新房地产有限公司（以下简称保利和新地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许全国的委托诉讼代理人高从武、许丹，被告保利和新地产的委托诉讼代理人杨求文、管斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许全国向本院提出诉讼请求：保利和新地产向许全国支付违约金9685.13元（以529242元为基数，按照日万分之一利率计算，自2016年7月1日起暂计至2016年12月31日，以后计算到许全国实际取得房地产权属证之日止××。事实和理由：许全国与保利和新地产于2014年3月5日签订《商品房买卖合同》，约定许全国购买位于安徽省合肥高新技术产业开发区玉兰大道与杨林路交口梧桐语花园第7幢17层1703室房屋，总价款为529242元。保利和新地产应当在2016年4月30日前向许全国交付房屋。合同同时约定，保利和新地产应当在房屋交付后60日内将办理房地产权属证书所需资料报备产权登记部门，如因保利和新地产原因致使不能在规定期内取得房地产权属证书的，保利和新地产应当按照日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，许全国按照约定交付款项，于2016年4月30日交付房屋当日向保利和新地产支付了契税、维修基金、印花税等税费，并交付了办理房地产权属证书所需的一切资料。但保利和新地产在收取税费及资料后，未按约向房产管理部门办理房地产权属证书登记备案手续，其行为严重违反了合同约定，应当依法承担违约责任。被告保利和新地产辩称：双方所签署的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按日支付已付房价款万分之一的违约金。1、合肥市对于开发商销售给业主的房屋不动产登记的办理主要流程是：第一，向登记机关办理楼盘表；第二，办理权籍调查；第三，办理初始登记（即国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，也即将每一套房屋登记在开发商名下××；第四，办理税费缴纳；第五，办理转移登记。实际上在合肥市实际办理不动产登记过程中，并不存在将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案这个程序。2、该条约定的商品房交付后60日内将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该60日并不是约定取得房屋权属证书的期限。合同第十五条约定的内容，我方认为该约定仅是为了获得房屋产权证，不包括土地证，且该条款中并没有明确约定完成时间，该期限约定不明，且对办理土地证的事项并没有约定。根据《土地登记办法》第四十条的约定，办理土地证的前提是小业主的房地产权证办理完成后才能分割办理土地证。根据当时的办证流程，办理完成房产证和土地证的期限基本上是需要一年甚至更长的时间。但是由于2016年4月份过后合肥市统一实行不动产的统一登记，将两证合二为一，将办理土地证的程序前置到了办理产权证之前，导致原来办理土地证一系列的程序占用大量的时间，该原因是政策的调整导致的，属于不可抗力，不能归责与我公司。其次案涉小区的业主有1600余户，登记机关根据客观实际是分批次进行办理，符合常理。从该点看，许全国应当对我公司及登记机关应予以谅解。合同的第十五条是在政策调整之前约定的，仅仅是对房产证的约定，并没有约定土地证的办理。现在两证合一后，许全国在2017年2月份左右取得不动产权证与之前分别取得两证的时间是一致的，符合双方在签订合同时候的预期，许全国不存在任何的损失。3、该双方签署的《商品房买卖合同》是由于国家工商总局、住建部联合发布的示范文本合同，是政府相关部门要求强制使用的文本。4、《不动产登记暂行条例》是2014年11月24日颁布，2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》是2016年1月1日公布并施行的，合肥市是从2016年4月份开始将原来房地产管理部门办理的房地产证和国土资源部门办理的国有土地使用权证合并调整为不动产登记，由此给案涉房屋的权属登记带来重大的影响。主要影响有：第一，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作，从而导致自2016年4月至2016年6月15日开发商批量办证无法办理；第二，办证流程中增加了权籍调查等内容，大大延长了办证时间。而该政策的调整变化是在购房合同签署后、办理权属证书前发生的，作为被告无法预见、无法避免、也无法克服，属于不可抗力。由此所产生的责任不应该由被告承担。5、双方《商品房买卖合同》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。纵观本案案涉房屋不动产登记的过程中，我公司不存在过错，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。在交付房屋后，我司立即开始办理不动产登记有关手续，并于2016年5月17日向合肥市不动产登记机关申请了楼盘表登记。在楼盘表登记完成后，按照合肥市不动产登记中心的要求需要办理权籍调查，权籍调查是不动产登记相比之前的房地产权证登记新增加的事项。而对于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍调查而言，需要向登记机构提供不动产权籍调查申请表、房屋规划、建设批准材料、不动产测绘报告（含房屋实测绘报告、宗地图、新建房屋楼幢户室信息表、幢（户室××土地使用权面积明细表、幢形图、公安部门出具的不动产坐落地的门牌号码××等申请材料，在申请材料齐全后向不动产登记中心申报权籍调查，不动产登记中心经审核后认为材料齐全、测绘成果符合规范后到现场进行权籍调查，现场权籍调查完成后出具全集调查审核证明，至此权籍调查结束。这个权籍调查从资料准备到申报到完成，需要较长的时间。我公司在楼盘表申报经不动产登记中心审核确认后，即开始准备权籍调查的工作，直到2016年8月25日完成权籍调查。完成权籍调查后，需要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（即初始登记××，我公司于2016年9月18日向不动产登记中心申请初始登记，不动产登记中心于2016年10月17日完成初始登记。在初始登记完成后，我公司即开始办理房屋转移登记，办理之前需要进行纳税申报等工作。从上面的办理过程中可以看出，我公司一直在善意履行合同，案涉房屋不动产登记取得的过程中，并非我司存在过程而导致的，所以不应承担逾期办理权属证书的违约责任。6、作为开发商，就办理房屋不动产登记在交房前应取得的手续均已取得，不存在影响办理房屋不动产登记的因素。且开发商也没有任何理由和动机迟延办理案涉房屋的不动产登记。因为案涉房屋许全国是以按揭方式支付房款的，而根据按揭银行、许全国、我公司之间的约定，对于许全国的银行按揭贷款，我公司是要承担阶段性连带保证责任的，即从按揭银行放款之日起至他项权证办妥之日的这个阶段开发商要为业主的按揭贷款承担连带保证责任。而要办理他项权证必须先办理不动产登记。因此，开发商也是希望房屋的不动产登记办理的越快越好。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2014年3月5日，保利和新地产（出卖人××与许全国（买受人××签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区玉兰大道与杨林路交口梧桐语花园第7幢17层1703室房屋，总价款为529242元。出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付房屋。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按日支付房价款万分之一的违约金。”2016年4月29日，保利和新地产向许全国交付案涉房屋。2016年5月28日，保利和新地产向合肥市房产交易管理中心办理了案涉商品房所在住宅区域的集体产权证。现案涉房产证已办理完毕。本院认为：保利和新地产（出卖人××与许全国（买受人××于2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效。关于违约金，许全国诉请违约金的主要依据为双方签订《商品房买卖合同》的第十五条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按日支付房价款万分之一的违约金”。通过文义分析，首先，关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”一句，保利和新地产有义务在房屋交付后60日内，提交办理权属登记出卖方应提供的资料，该资料实际包含内容未进行明确约定。2016年5月28日，保利和新地产向合肥市房产交易管理中心提交了集体产权登记备案的相关材料，开始进行权属登记工作。之后2016年8月、9月、10月、12月、2017年1月，均显示房屋权属登记在一步步推进之中。许全国认为该权属登记资料为其个人房产专属产权转移登记资料，通过文义分析，无法得出此结论。其次，关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”一句，许全国并未举证证明保利和新地产办理不动产登记过程中存有何种过错，应当承担责任，且双方既未约定权属证书的获得时间，现阶段对于不动产登记也未有具体规定办理时长。许全国虽认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条期限为90日，但该司法解释为2003年通过并发布，其时长不宜直接适用至不动产登记中。故许全国诉请违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许全国的诉讼请求。案件受理费50元，由原告许全国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孙宗欣人民陪审员  王永清人民陪审员  张俊才二〇一七年十月十一日书 记 员  孙蕴韵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。