福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1059号上诉人（原审被告）：三明市庄记世家百货有限公司，住所地：福建省三明市梅列区。法定代表人：庄汉阳，总经理。委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗振寿，福建闽中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三明市梅列区国有资产投资经营有限公司，住所地福建省三明市梅列区沪明新村197幢5楼。法定代表人：张光霖，董事长。委托诉讼代理人：陈斌，福建枫桦律师事务所律师。上诉人三明市庄记世家百货有限公司（以下简称庄记世家）因与被上诉人三明市梅列区国有资产投资经营有限公司（以下简称梅列国投）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄记世家的委托诉讼代理人张坚刚、罗振寿，被上诉人梅列国投的委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄记世家的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1220号民事判决，改判驳回梅列国投的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费全部由梅列国投承担。事实和理由：1.租赁到期后，梅列国投同意马日俊、黄建设继续占有使用梅列区双园新村21幢一层房屋的1-4店及7-10店房屋（下称案涉房屋），双方形成新的事实租赁关系。合同到期时，梅列国投和福建省三明市地方税务局（以下简称三明地税）正在商讨如何将其共有的案涉房屋所有权归于一方，对其如何管理尚处不确定状态。而马日俊、黄建设此时又要求继续使用案涉房屋，故梅列国投同意暂由其继续使用，具体手续待案涉房屋产权调整方案确定后再行办理。正基于此，租赁合同到期后，庄记世家与梅列国投办理其余租赁房屋的交还、清结手续，合同履行完毕。2.合同到期后，即使梅列国投与马日俊、黄建设未形成新的事实租赁关系，庄记世家也不应承担案涉房屋自2016年3月1日以后的占用费损失，该损失完全是因梅列国投放任黄建设、马日俊占有使用案涉房屋所致，依法应由梅列国投自行承担。庄记世家在合同到期时仅向梅列国投交还其使用部分房屋，案涉房屋并未交还，梅列国投对此明知且同意。如果梅列国投认为庄记世家就案涉房屋负有交还义务，其应于2016年2月28日合同到期时就提出，并在保证金结算前要求履行腾房义务。此外，马日俊、黄建设在2017年2月16日收到通知后于2017年3月初即腾房的事实表明，如果梅列国投在合同到期后及时要求马日俊、黄建设腾房，则之后近一年的案涉房屋占用损失便不可能发生；同理，梅列国投若及时通知庄记世家，庄记世家完全有能力将案涉房屋收回并交还。3.案外人黄建设已将其房屋占有使用费48600元支付给梅列国投，故梅列国投要求庄记世家支付黄建设转租房屋的占有使用费没有事实依据。综上，恳请二审法院撤销一审判决，改判驳回梅列国投诉讼请求。梅列国投辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回庄记世家的上诉请求。梅列国投向一审法院起诉请求：1.庄记世家支付占用费103600元（从2016年3月1日计算至2017年2月28日止）；2.庄记世家支付律师服务费5000元；3.庄记世家承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：1.坐落于三明市梅列区××新村××层房屋为梅列国投和三明地税所有。面积922.11平方米，其中梅列国投占473.341平方米，三明地税占448.769平方米。2.2008年2月22日，梅列国投、三明地税与庄记世家签订《房屋租赁合同》一份，将位于三明市梅列区××新村××层出租给庄记世家使用，租赁期限2008年3月1日至2013年2月28日。3.2013年3月29日，梅列国投并受三明地税委托与庄记世家续签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：①梅列国投将位于三明市梅列区××新村××层房产，面积922.11平方米，出租给庄记世家作商业经营场所使用。②租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月28日止。③从2013年3月1日起，每月租金27670元，庄记世家应于每月的前五个工作日内交清当月租金，若不及时交纳租金每拖延一天，梅列国投将收取280元逾期付款违约金。④合同签订日，庄记世家交付履约保证金83000元。⑤租赁期满，庄记世家应于租赁期满次日将清空的房产交付梅列国投，如延期交付，每拖延一天按新一轮租赁合同约定的月租金10%收取房屋占用费。⑥如庄记世家违反合同约定，致使梅列国投起诉的，一切实现债权的费用由庄记世家负担。4.2008年6月18日，庄记世家法定代表人庄汉阳与案外人黄建设签订承包合同书(实为租赁)，将三明市梅列区××新村××层房屋其中的7-10号店(面积约135平方米)租给黄建设经营，期限自2008年7月10日至2013年1月9日，每月租金5000元。5.2015年4月1日，庄记世家法定代表人庄汉阳与案外人马日俊签订承包合同书(实为租赁)，将三明市梅列区××新村××层房屋其中的1-4号店(面积约160平方米)租给马日俊经营，期限自2015年4月1日至2016年2月28日，每月租金7500元。6.2015年4月7日，梅列国投向庄记鞋城(庄汉阳)发通知，要求其将租赁的房屋在租赁合同届满时腾空房屋。2016年2月28日庄记世家将部分租赁房屋返还交付，在此之前的全部租金已结清，其中2015年12月至2016年2月的租金以履约保证金83000元相抵。但其转租给黄建设、马日俊的部分未腾房返还交付。7.2017年2月16日，三明地税和梅列国投分别向黄建设、马日俊发出书面通知，要求腾房退出并支付房屋占用费(占用费按房屋面积每月每平方米30元计算)。其中黄建设房屋占用费为48600元，马日俊房屋占用费为56000元。2017年3月初，黄建设、马日俊将其所承租的房屋清退，但未向三明地税和梅列国投支付房屋占用费。8.梅列国投为本案诉讼于2017年3月23日与福建枫桦律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费5000元。一审法院认为，2013年3月29日梅列国投并受三明地税委托与庄记世家续签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。梅列国投受三明地税委托与庄记世家续签订《房屋租赁合同》作为房屋租赁合同的出租方，可以独立成为本案原告主张权利，其原告的法律地位适格。庄记世家关于本案讼争房产是梅列国投和三明地税共有，梅列国投不具有诉讼主体资格的辩解，不予采纳。租赁期满后，庄记世家未全部交付租赁房屋，只交付了部分租赁房屋给梅列国投，其转租给黄建设、马日俊的房屋未完成交付。根据双方合同约定，租赁期满，庄记世家应于租赁期满次日将清空的房产交付梅列国投，如延期交付须支付房屋占用费。庄记世家应当按照合同约定履行交付全部租赁房屋的义务，如延期交付，应支付未交付房屋期间的房屋占用费。梅列国投向黄建设、马日俊发出书面通知要求其腾房并支付房屋占用费的行为，系为维护其自身合法权益，但该行为并不成为免除庄记世家的合同义务的事由。因此，梅列国投要求庄记世家支付自2016年3月1日至2017年2月28日止未交付部分的房屋占用费和实现债权律师服务费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、庄记世家应于判决生效后三日内向梅列国投支付房屋占有使用费103600元。二、庄记世家应于本判决生效后三日内向梅列国投支付律师服务费5000元。案件受理费2472元，因适用简易程序审理，减半收取1236元，由庄记世家负担。二审中，庄记世家向本院提交以下证据：1.《中国建设银行现金交款单》1份，拟证明黄建设于2017年8月3日向梅列国投支付案涉房屋2016年3月至2017年2月的租金48600元；2.《房产证明》2份，拟证明梅列国投知晓并同意庄记世家将案涉房屋转租给黄建设和马日俊的事实；3.《通知》1份，拟证明：根据梅列国投和庄记世家的惯例，庄记世家一旦欠费，梅列国投即会发函催缴。但在合同到期后的近一年时间内梅列国投均未向庄记世家催缴，可证明梅列国投同意黄建设、马日俊使用案涉房屋，双方形成新的事实租赁关系。梅列国投经质证认为，对证据1的真实性没有异议，梅列国投收到该笔款项，但不能免除庄记世家的责任；证据2没有原件，且与本案不具有关联性，不予认可；证据3中载明的房产并非案涉房屋，与本案不具有关联性。本院认证认为，梅列国投对证据1真实性没有异议，对其真实性予以确认；证据2和证据3与本案不具有关联性，不予采信。二审中，双方当事人对一审法院查明的案件事实没有异议，本院予以确认。二审另查明：1.《中国建设银行现金交款单》显示：2017年8月3日，黄建设通过中国建设银行股份有限公司三明分行向梅列国投35001647007050003434账号转账48600元，款项来源为双园19幢一层7-10号店16年3月至17年2月租金。2.二审庭审中，梅列国投请求将一审第一项诉讼请求“庄记世家支付房屋占有使用费103600元”变更为“庄记世家支付房屋占有使用费104600元”，其实际为增加一项新的诉讼请求，即“庄记世家另行支付房屋占有使用费1000元”。经释明，庄记世家不同意就该项诉讼请求进行调解，亦不同意由本院一并审理。本院认为，梅列国投接受共有权人三明地税的委托，与庄记世家签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，庄记世家将租赁房屋的1-4号和7-10店面分别转租给马日俊、黄建设使用，梅列国投和三明地税对此并未提出异议或要求解除租赁合同，故庄记世家分别于马日俊、黄建设形成转租合同关系。租赁期限届满后，庄记世家未将转租部分房屋返还梅列国投，马日俊、黄建设仍继续使用各转租部分房屋至2017年3月初，梅列国投和庄记世家对此均未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，梅列国投与庄记世家签订的《房屋租赁合同》及庄记世家分别与马日俊、黄建设签订的《承包合同书》继续有效。庄记世家上诉主张梅列国投与马日俊、黄建设形成事实租赁合同关系，证据不足，不予采信。因庄记世家自2016年3月1日起即未再向梅列国投支付房屋占有使用费，已构成违约，现梅列国投按照合同约定向庄记世家主张转租部分房屋占有使用费103600元（自2016年3月1日起至2017年2月28日止）和因本案实现债权的律师费5000元，符合法律规定；但由于黄建设在一审判决后，已于2017年8月3日向梅列国投支付房屋占有使用费48600元，故庄记世家尚需支付梅列国投房屋占有使用费103600元-48600元=55000元。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，由于庄记世家不同意就梅列国投增加的诉讼请求（即庄记世家另行支付房屋占有使用费1000元）进行调解或由本院一并审理，故对其增加的该项诉讼请求，本院不予审查。综上所述，庄记世家的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1220号民事判决第二项：三明市庄记世家百货有限公司应于本判决生效后三日内向三明市梅列区国有资产投资经营有限公司支付律师服务费5000元；二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初1220号民事判决第一项为：三明市庄记世家百货有限公司应于本判决生效后三日内向三明市梅列区国有资产投资经营有限公司支付房屋占有使用费55000元；三、驳回三明市梅列区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费2472元，由三明市庄记世家百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张  丽  伟审判员 廖    春审判员 吴  良  盛二〇一七年十月十二日书记员 叶诗红(代)附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。