陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)西中民一初字第00057号原告：陕西普悦酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区雁塔路中段1号颐高电脑城5层5001室。法定代表人：许良英，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：西安颐高电脑城管理有限公司，住所地西安市雁塔路中段1号颐高电脑城4楼。法定代表人：温孝诚，该公司经理。委托诉讼代理人：章晓锋，男，1985年11月20日出生，汉族，系该公司员工，住杭州市江干区。被告：颐高数码连锁有限公司，住所地杭州市西湖区黄姑山路29号。法定代表人：夏时春，该公司总经理。第三人：中国人民解放军61540部队，住所地陕西省西安市雁塔路中段1号。法定代表人：李永兴，任部队长。委托诉讼代理人：贾清波，陕西方益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韩刚，陕西方益律师事务所律师。原告陕西普悦酒店管理有限公司（以下简称普悦酒店）与被告西安颐高电脑城管理有限公司（以下简称西安颐高公司）、颐高数码连锁有限公司（以下简称颐高数码公司）、第三人中国人民解放军61540部队（以下简称61540部队）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普悦酒店的法定代表人许良英及其委托诉讼代理人罗晓飞、被告西安颐高公司的委托诉讼代理人章晓锋、第三人61540部队的委托诉讼代理人贾清波、陈韩刚到庭参加诉讼。被告颐高数码公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普悦酒店向本院提出诉讼请求：1、西安颐高公司退还已付租金736000元、租赁押金10万元、装修押金10万元合计936000元；2、西安颐高公司赔偿普悦酒店直接经济损失11168502.11元（经营性损失待评估后确定）；3、本案案件受理费由西安颐高公司负担。4、颐高数码公司对西安颐高公司承担连带责任。事实和理由：自2014年10月份，普悦酒店两发起人与华住酒店管理有限公司协商拟加盟并取得该公司旗下“汉庭”品牌酒店的特许经营。此后两发起人经与西安颐高公司协商拟在颐高电脑城开办该汉庭酒店，遂于2015年1月份设立了普悦酒店。2015年1月19日，普悦酒店与西安颐高公司签订《西安颐高电脑城营业场地租赁合同》。西安颐高公司将其拥有合法处置权的西安颐高电脑城营业场地五层AB座，六层A座，一楼M01、1076、1077号营业场地出租给普悦酒店用于“汉庭酒店”的经营销售，租期十五年。租赁合同押金10万元，第一年度的上半年租金为736000元。合同签订后普悦酒店即向西安颐高公司交纳了该笔租金和押金共836000元，又依据该租赁合同交纳了押金10万元，以上共计936000元。合同签订后，普悦酒店即投入大量人力物力积极对承租的经营场地按照华住酒店关于“汉庭”品牌的要求实施改造和装修，并采购了酒店开办所必需的的物资和用品。但2015年9月份，普悦酒店的改造装修即将完成筹备开业时，西安颐高公司通知普悦酒店，该承租场地要予以收回。为开办酒店，普悦酒店就改造装修购买物资及各项开支达一千一百余万元，由于西安颐高公司的违约行为给普悦酒店造成巨大损失，西安颐高公司应当承担。颐高数码公司与61540部队于2012年5月8日签订《军队房地产租赁协议》，该合同第三条约定“为了便于乙方经营，甲方同意由乙方在西安当地成立的子公司与甲方分期签订《军队房地产租赁协议》，前三年租赁合同由西安颐高公司签订，后十五年的租赁合同由乙方指定的公司签订。但乙方必须对指定公司所签合同确定义务承担连带责任”。故西安颐高公司系受颐高数码公司委托与61540部队签订租赁合同，颐高数码公司作为委托人应当对其代理人的行为依法承担连带责任。被告西安颐高公司答辩称，普悦酒店要求退还已付租金736000元，与事实不符。根据双方签订的租赁合同第九条第3款的约定，双方之间关于涉案房屋的租赁合同不能履行并不是因为西安颐高公司的原因造成，而是基于第三人根据总政治部、总后勤部和中央军委纪律检查委员会下发的《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》严禁出租军事行政区房地产的通知，第三人要求普悦酒店解除与西安颐高公司之间的租赁合同。普悦酒店应按照实际使用的时间向西安颐高公司支付租金。普悦酒店要求西安颐高公司赔偿直接损失11168502.11元，与事实不符。根据双方合同约定第十条第4款的约定，双方之间租赁合同无法履行系因军队政策，并非西安颐高公司存在违约行为，普悦酒店无权要求西安颐高公司赔偿损失。军队政策在2015年1月17日已经下发，而第三人61540部队在2015年9月才告知，第三人61540部队应承担相应赔偿责任。本案所涉租赁合同系普悦酒店与西安颐高公司签订，并由西安颐高公司一直实际履行，普悦酒店租金也是支付给西安颐高公司，租赁发票也是由西安颐高公司开具。请求驳回普悦酒店诉讼请求。被告颐高数码公司未到庭亦未提交书面答辩意见。第三人61540部队述称，其没有书面同意过西安颐高公司将承租的房屋转租给普悦酒店，也没有与普悦酒店签订过房屋租赁合同。本案系普悦酒店与西安颐高公司之间的纠纷，与其没有任何法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年5月8日，被告颐高数码公司（乙方）与第三人61540部队（甲方）签订《军队房地产租赁协议》，约定甲方将坐落在陕西省西安市雁塔路中段一号（兰秦秦字第2853号坐落）019号办公楼A、B座（含钢结构部分，不含屋面以上部分）出租给乙方使用。在国家、军队有关规定允许的条件下，长期出租给乙方使用，租赁期限为十八年。具体期限为2012年7月1日至2030年6月30日。合同分期签订，每期三年，每期合同期满前三个月续签下期合同，直到十八年期满。合同第三条约定，为便于乙方经营，甲方同意由乙方在西安当地成立的子公司与甲方分期签订《军队房地产租赁合同》。前三年租赁合同由西安颐高公司签订，后十五年的租赁合同由乙方指定的公司签订。但乙方必须对指定公司所签合同确定的义务承担连带责任。同日，西安颐高公司与第三人61540部队签订《军队房地产租赁合同》，约定合同期限为2012年4月1日—2015年6月30日。2015年1月19日，原告普悦酒店（乙方）与被告西安颐高公司（甲方）签订《西安颐高电脑城营业场地租赁合同》，租赁期限为十五年，自2015年1月25日至2030年1月24日。免租期四个月，即2015年1月25日至2015年5月24日。合同1.1条约定，甲方对位于西安市碑林区雁塔中路1号“西安颐高电脑城”确保拥有合法处置权。1.2条约定，乙方租赁西安颐高电脑城营业场地五层A、B座，六层A座，一楼M01、1076、1077号营业场地。1.3条约定，乙方租赁甲方场地仅限于经营、销售汉庭酒店，不得擅自改变该场地用途及经营范围。合同还约定了租金及经营押金的支付方式及数额。合同第7.12条约定“在合同履行期间，如遇政府部门、国家和军队政策法规重大调整等，造成合同不能履行，甲方应承担相应的经济损失给乙方”。第9.3条约定“甲方因军事或地方城市规划建设必须提前终止合同的，应出具军队房地产管理部门或地方城市规划建设部门的书面文件。乙方应当字接到甲方通知之日起一个月内将所承租的房产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金。”合同第十条约定了违约责任，其中第10.4约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲、乙双方之间均不承担责任，互不补偿。如有经营的补偿，实际租赁期限不足十年时，则赔付给乙方；实际租赁期限超过十年时，补偿甲乙双方各得二分之一。为了开办该酒店，2015年的1月16日经西安市工商行政管理局登记成立了“陕西普悦酒店管理有限公司”。2015年2月4日许良英代表普悦酒店与华住酒店管理有限公司签订了《特许经营合同》，在所承租场地开办“汉庭酒店”。原告普悦酒店向被告西安颐高公司交纳了租期内第一年度的上半年租金736000元和租赁押金10万元、装修押金10万元。原告普悦酒店为开办汉庭酒店支付了相关费用。本案审理过程中，原告普悦酒店申请对其酒店装修投入进行资产评估，经法院委托陕西天任资产评估有限责任公司，该公司作出陕天任司评报字（2017）第002号资产评估报告，该报告显示：涉案资产重置成本为5191070.00元。被告西安颐高公司及第三人61540部队对该资产评估报告提出异议，陕西天任资产评估有限责任公司作出异议答复，经法庭询问西安颐高公司及第三人61540部队均表示不申请重新评估。另查，2015年1月17日总政治部、总后勤部、中央军委纪律检查委员下发了后营（2015）78号文件，该文件要求严格管控租赁范围，军以下作战部队（含预备役、和科研试验部队）一律不再新增租赁项目。已经按照规定批准并委托房地产管理部门组织实施的租赁项目，合同期满后一律不再续租。严禁出租军事行政区的房地产，已出租的，2015年底前全部停止。2015年9月1日，第三人61540部队向被告颐高数码公司发出解除合同的律师函，2015年11月中旬第三人61540部队向西安颐高公司发出解除合同的律师函。2015年9月20日被告西安颐高公司向原告普悦酒店发出解除合同通知。以上事实有《军队房地产租赁协议》、《军队房地产租赁合同》、《西安颐高电脑城营业场地租赁合同》、《律师函》、陕天任司评报字（2017）002号评估报告、异议答复、租金凭据、押金凭据、收条、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告普悦酒店与被告西安颐高公司于2015年1月19日签订的《西安颐高电脑城营业场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。被告西安颐高公司向原告普悦酒店交付了租赁场地，原告普悦酒店向被告西安颐高公司支付了第一年度的上半年租金736000元和租赁押金10万元、装修押金10万元。2015年9月20日，原告普悦酒店对租赁房屋装修基本完成、尚未开业之时，被告西安颐高公司向其发出收回房屋通知，致使双方合同无法履行，违反了合同义务，原告普悦酒店要求退还已支付的租金及押金应予支持。但根据双方合同第9.3条约定，西安颐高公司因军事或地方城市规划建设必须提前终止合同的，西安颐高公司按普悦酒店实际使用时间计收租金，本案系因军队政策调整引起合同不能履行，故西安颐高公司返还租金的数额应扣除普悦酒店实际使用时间的租金。双方合同约定2015年1月25日至2015年5月24日为免租期，从2015年5月25日至2015年9月20日西安颐高公司向普悦酒店发出解除合同通知止，为普悦酒店实际使用期间，租金为474311元，应从其交付的736000元中扣除，西安颐高公司应退还普悦酒店261689元租金。原告普悦酒店要求被告西安颐高公司赔偿其遭受的损失，虽然合同10.4条约定因不可抗力原因造成合同无法履行的，双方之间均不承担责任，互不补偿。但合同7.12条同时约定，在合同履行期间，如遇政府部门，国家和军队政策法规重大调整等，造成合同不能履行，西安颐高公司承担相应的经济损失给普悦酒店。故就同一事项双方合同约定相互矛盾，视为合同约定不明，根据公平原则，依据合同法的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被告西安颐高公司违反合同义务造成普悦酒店现场装修等损失，西安颐高公司应予赔偿。其中，经申请委托，陕西天任资产评估有限责任公司对原告普悦酒店租赁场地投入的资产（装修、机器设备、拆除工程）进行了评估，作出了评估报告，西安颐高公司及第三人61540部队对评估报告提出异议，陕西天任资产评估有限责任公司对异议作出合理回复，而西安颐高公司及第三人61540部队亦均不要求申请重新评估，故普悦酒店现场装修等损失本院确定以评估报告评估价值5191070.00元为准。另，关于普悦酒店主张的加盟费、设计费、厨房设备、水箱、家具、电视、壁纸、卫浴、灯具、木地板、地毯、员工工资等损失，原告普悦酒店提供的证据多为书面合同，其中一部分附有收款收据，一部分有许良英等作为经手人出具的条据，其他并无经济手续，从证据证明效力角度，结合案件实际情况，本院对普悦酒店提供的除评估财产范围外其他损失的证据作出如下认定：1、华住公司加盟费20万元，普悦酒店提供仅提供其与华住酒店管理有限公司签订的《特许经营合同》，虽合同中约定了普悦酒店的支付义务，但并无其他证据佐证普悦酒店实际履行该付款义务，故该损失赔偿请求不予支持。2、汉庭设计费60000元、消防设计费48000元、电梯设计费45000元、隔墙楼顶设计费36500元，其中许良英经手的相关费用，不具有客观性，无法证明其真实存在，又无其他证据佐证，不予支持，对于马波等人所书写收条，本院予以确认，共计80000元。3、厨房设备、冰箱、家具、电视、电脑、卫浴、木地板、床垫等损失，虽然普悦酒店根据相关合同支付预付款或押金，但并不能证明该支付费用为其必然损失数额，本院酌情92万元。4、公关、人员工资、易耗品、税金等损失，普悦酒店提供的证据不能证明该损失与西安颐高公司解除合同行为之间的因果关系，故该部分损失主张不予支持。关于原告普悦酒店要求被告颐高数码公司承担连带责任，根据合同的相对性原则，普悦酒店系与西安颐高公司签订的租赁合同，双方形成租赁合同法律关系，该合同中并未约定颐高数码公司对西安颐高公司所签合同确定义务承担连带责任。而被告颐高数码公司与第三人61540部队签订《军队房地产租赁协议》第三条的约定，系对颐高数码公司与第三人61540部队的约束。故对普悦酒店要求颐高数码公司承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内西安颐高电脑城管理有限公司退还陕西普悦酒店管理有限公司租金261689元、押金200000元,共计461689元；二、本判决生效后十五日内西安颐高电脑城管理有限公司赔偿陕西普悦酒店管理有限公司装修等损失5191070元；三、本判决生效后十五日内西安颐高电脑城管理有限公司赔偿陕西普悦酒店管理有限公司其他损失共计1000000元；四、驳回陕西普悦酒店要求颐高数码连锁有限公司承担连带责任的诉讼请求；五、驳回陕西普悦酒店管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94427元，由陕西普悦酒店管理有限公司负担37770元，由西安颐高电脑城管理有限公司负担56657元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年十月三十一日书 记 员  柯增雪