北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初3850号原告：何苗，女，1986年8月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何洪岩，北京市凯泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂芳，女，1961年8月20日出生，住北京市海淀区。被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。被告：北京罗顿物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北街家园五区2号楼3单元1335。法定代表人：高松，董事长。委托诉讼代理人：张婧，女，1985年1月23日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宋静，女，1983年12月23日出生，住北京市昌平区。原告何苗与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）、被告北京罗顿物业管理有限公司（以下简称罗顿物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何苗之委托诉讼代理人何洪岩、李桂芳，被告罗顿公司之委托诉讼代理人樊小宏、熊锦遇，被告罗顿物业公司之委托诉讼代理人张婧、宋静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何苗向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告罗顿公司赔偿原告违约金438306.86元；2.判令被告罗顿公司赔偿原告房屋价值减少的经济损失100000元；3.判令被告罗顿物业公司对前述诉讼请求承担连带赔偿责任；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告罗顿公司于2006年6月21日签订《北京市商品房预售合同》，约定罗顿公司向原告出售位于昌平区沙河镇沙河高教园区的北街家园C区联排别墅一栋，建筑面积253.58平方米，总价款1398108元。2007年11月24日办理了交房手续，原告为此特意委托了专业监理公司与被告罗顿物业公司的工作人员一同验收，当时即发现质量问题很多。为此，原、被告在《房屋交付验收表》中对检查出的弱电、燃气等诸多质量问题作出明确列举，被告表示认可上述质量问题，并承诺予以维修，原告为此并未实际收房，而是于当日即把房屋钥匙交由被告罗顿物业公司托管，并签订《钥匙托管协议》，但被告却对于上述质量问题无故拖延，迟迟不予维修。更严重的是，2009年1月，原告接到被告罗顿物业公司的电话，称该房跑水，原告到现场后发现地下室积水两米有余，被告罗顿物业公司承认问题系由被告罗顿公司原因引起，为此原告多次找二被告要求解决，2009年10月20日，被告罗顿物业公司出具维修用方案，直到2010年10月5日，维修工作才勉强完工。在此之后，该房屋仍然问题不断，直至今日，原告多次要求被告罗顿物业公司予以修缮维护，但始终未获回应。原告认为，由于被告罗顿公司所售房屋质量低劣及二被告维修服务拖延塞责，致使原告长期无法使用该房屋，给原告造成了严重的经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告罗顿公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，原告的逾期交房违约金和房屋价值减少的经济损失主张均已超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条明确规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。而原告自我公司2007年商品房交付及2010年房屋交付瑕疵维修完毕后至2015年11月27日起诉止，期间长达5年之久，从未向我公司主张过相关诉求，并且也没有法定诉讼时效中止或中断的事由，所以我公司不同意支付违约金和房屋价值减少的经济损失请求，法院也应当予以驳回。其次，若我公司以上诉讼时效的抗辩理由法庭未予采纳，我公司认为：1.原告与我公司已于2007年11月25日向原告交付了商品房，双方已经办理完了商品房的所有交付手续，原告并将该商品房的户门钥匙托管给了北京罗顿物业管理有限公司，因该商品房逾期交付，我公司已经按照商品房预售合同的约定全额向原告支付了逾期交房违约金7174元。现原告再次向我公司主张巨额逾期交房违约金，首先违背了预售合同补充协议第十五条“预售合同及其附件、本补充协议中所有关于出卖人和买受人按日万分之三交纳违约金的条款，累计违约金额不得超过总购房款的5%。”的约定；其次原告主张商品房于2010年10月5日交付，是与实际情况是不相符的，事实上该商品房已于交付后的2009年5月13日就完成了转移登记、原告于2010年3月28日办理了装修手续；最后原告以毛坯商品房交付后存在不影响入住的瑕疵来主张商品房没有交付，再次主张商品房逾期交付违约金是自相矛盾、自欺欺人的行为，请法院驳回原告该项诉讼请求。2.原告的第一项诉讼请求主张房屋于2010年10月5日交付，2009年地下室漏水时房屋都没有交付，由何来给他造成损失。该商品房2007年交付时为毛坯交付，2009年1月的地下室漏水事故时，原告房屋仍处于毛坯状态，没有给原告造成实际损失。事后，我公司对原告的商品房进行了修复，原告并于2010年3月28日开始装修入住，原告没有任何证据证明诉争房屋因此次漏水造成房屋价值减少。所以，原告的房屋价值减少的经济损失主张明显是无中生有，没有事实和法律依据的。综上，原告的主张完全是自己主观臆想，没有合同依据、事实依据、法律依据，请法院维护法律的公平、公正，维护我公司的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。被告罗顿物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与罗顿公司于2007年11月24日办理完毕商品房交付验收手续，并且于收房当日和我公司签订物业管理协议，此后长达十年时间里我公司多次催促，原告都没有缴纳物业费，我公司仍然给其提供物业服务。虽然原告没有入住，但是物业服务是针对整个小区全体业主的，不是针对原告个人的。我公司起诉原告主张物业费的案件正在审理当中。原告要求我公司与罗顿公司承担连带赔偿责任无任何法律规定，合同也没有约定我公司与罗顿公司需要承担连带责任。原告与罗顿公司之间的房屋买卖合同纠纷和房屋质量瑕疵的争议与我公司无关，我公司系受罗顿公司委托进行维修服务，不应该承担责任。经本院审理查明：2006年6月21日，出卖人罗顿公司与买受人何苗签订编号为Y280234的《北京市商品房预售合同》，合同约定，何苗购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅及配套一期C区C-7#住宅楼第一层XX号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款等相关事项。双方在该合同第十一条就交付条件进行了约定，即：（一）出卖人应当在2007年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。双方在该合同第十二条就市政基础设施和其他设施的承诺进行了约定，即：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施：（1）上水、下水：房屋交付使用时；达到使用条件，其中上水为市政管网供水并有北京市城市供水水质监测网昌平监测站出具的《水质检测报告》；（2）电：房屋交付使用时；达到使用条件；（3）供暖：房屋交付使用后第一个供暖季，达到使用条件；（4）燃气：按照北京市有关规定，达到通气标准后开通。天燃气开口费按燃气公司规定的标准由买受人承担。（5）电视、电话、宽带在入住时具备报装条件；（6）户内空调设施安装到位，具备使用条件；户内智能系统在入住后三个月内到位；如果在约定期限届满之日起肆个月仍未达到条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）每迟延一日，出卖人按买受人已付房款的万分之叁支付违约金。出卖人根据此款约定承担违约责任后，不再按本合同第十三条和第十五条的规定承担逾期交房的违约责任。双方在该合同第十三条就逾期交房责任进行了约定，即：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。双方在该合同第十五条就交接手续进行了约定，即：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：买受人在收到货应当收到出卖人通知后30天内未办理接收手续，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋风险于本合同约定的交付之日转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自本合同约定的交付之日起的物业管理费用和其他杂费应由买受人承担。因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，由买受人承担；超过60天，买受人仍未办理接收手续的，出卖人有权将该商品房收回另行处置，并扣除买受人各种相关费用和房屋总价的3%违约金，买受人需配合出卖人办理本合同解除的相关手续；在办理完解约手续并扣除买受人各种相关费用和违约金后，将余款退还买受人。本条中所涉通知，按买受人在本合同中列明的地址以挂号信方式寄出5日后，即视同买受人收到通知。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交下列第（1）（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税。双方在该合同中还约定了其他内容。2007年11月24日，罗顿公司与何苗签订《确认书》，确认前述房屋坐落为昌平区北街家园三区19号楼XX号，实际房屋总价为1398108元。2006年7月9日，罗顿公司为何苗出具了金额为1328477元的房款发票一张。2007年11月25日，罗顿公司为何苗出具了金额为69630元的房款发票一张。2007年11月24日，何苗在《物品/钥匙签收记录表》上签字，确认领取该房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收表、住户手册、装修手册、物业管理协议、燃气卡、燃气卡使用说明书、壁挂炉使用说明书、歌华有线开通单、网通业务登记单、户门钥匙16把、配电箱钥匙2把（户内户外各一把）、阳台门钥匙4把、设备间钥匙2把、信报箱钥匙4把，该表还备注留存2把户门钥匙在物业。同日，何苗（甲方）与罗顿物业公司（乙方）签订《钥匙托管协议》，约定：2007年11月24日甲方已经对其所属物业进行验收，包括房屋验收、设备检查、接收钥匙等相关事宜，个别项目需要整改、返修（内容详见房屋交付验收表）；为了便于施工方对甲方物业进行修缮工作，现甲方自愿将户门钥匙2把留存物业保管，并填写《钥匙托管单》正、副联内容，此钥匙仅限于进行维修工作，待修缮完毕后将由乙方电话通知甲方，凭《钥匙托管单》副联领取托管钥匙。庭审中，何苗认可户门钥匙16把为两套钥匙，每套各两把A钥匙六把B钥匙，其将每套钥匙的一把A钥匙留存物业保管，自己留存每套钥匙的一把A钥匙，且截至庭审时，其尚未至物业领取其留存的A钥匙。2007年11月24日，何苗与罗顿物业公司签订《北街家园物业管理服务协议》，并交纳2007至2008年度物业费6275元。2007年11月24日，罗顿公司向何苗交付逾期交房违约金7174元。2007年11月25日，何苗在《房屋交付验收表》上签字，同时在该表上就房屋存在的问题进行了详细标注。该表备注部分注明：1.以上项目均经业主检查，同意接收；2.如划“√”项目视为不存在问题；3.所提问题，发展商依据《住宅质量保证书》中约定，及时进行返修；4.返修验收合格后，房屋本体及室内设备设施发展商将按《住宅质量保证书》实施保修。何苗在该备注部分签字确认。2009年5月13日，该房屋办理了房屋所有权证书，该房屋坐落为昌平区北街家园三区19号楼-1至3层XX，登记的房屋所有权人为何苗。2009年该房屋地下室浸水，罗顿物业公司与何苗达成维修方案，并委托第三方对此进行了维修。2010年10月5日，地下室维修完毕并交付完工。何苗在庭审中称其已于2010年4月入场装修，现已入住。庭审中，何苗称其虽在房屋交付验收表和物品钥匙签收记录表上签字，但并未实际接收房屋，而是在2010年10月5日房屋基本维修完毕时才实际接收房屋，故其要求罗顿公司承担迟延交房的违约责任。在本案审理过程中，何苗称涉案房屋地下室被水浸泡后至今仍持续漏水，这一问题导致房屋价值减损，并申请对房屋价值减少的数额进行评估，但该评估无法进行。经询问，何苗称房屋价值减少的数额应为房屋实际出售时可能出现的比同地段同面积同户型房屋售价之间的差异，但在涉案房屋不上市出售的情况下无法确定房屋价值是否减少以及价值减少的数额。本院认为：何苗与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方对涉案房屋交付时间产生争议。结合全案证据而言，何苗于2007年11月24日领取了涉案房屋的钥匙、燃气卡等物品，接受了罗顿公司给付的逾期交房违约金，并与罗顿物业公司签订物业管理协议并交纳物业费，于次日在《房屋交付验收表》上签字并就房屋存在的问题进行了详细标注。以上均说明何苗已经接收了涉案房屋，故其所称房屋未如期交付并主张迟延交房违约金的请求于法无据，本院不予支持。关于房屋地下室漏水造成房屋价值减少的经济损失一节，因原告何苗未能提供证据证明该房屋实际价值确有减少及价值减少的数额，对其该项请求，本院不予支持。原告何苗基于房屋买卖合同提起本案诉讼，被告罗顿物业公司与原告何苗之间不存在房屋买卖合同关系，故原告何苗要求被告罗顿物业公司对其诉讼请求承担连带赔偿责任于法无据，本院不予支持。被告之答辩意见，合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何苗的全部诉讼请求。案件受理费9284元，由原告何苗负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  ＸＸ举人民陪审员  赵君立二〇一七年十月十八日书 记 员  陈美杉