上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10857号上诉人（原审被告）：上海聚豪娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇老芦公路838弄402号401-448号。法定代表人：严明友，总经理。委托诉讼代理人：陆兵，上海陆兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬旺，男，上海聚豪娱乐有限公司员工。被上诉人（原审原告）：单德勤，女，1988年2月25日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被上诉人（原审原告）：陈志军，男，1987年1月19日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：吴成刚，男,1981年11月19日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人（原审原告）：王莉，女，1982年10月31日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人（原审原告）：谢金桩，男，1972年11月3日生，蒙古族，住呼和浩特市玉泉区。被上诉人（原审原告）：江东，男，1979年10月17日生，汉族，住江苏省海门市。被上诉人（原审原告）：徐碧文，女，1981年11月12日生，汉族，住江苏省海门市。被上诉人（原审原告）：孙华青，男，1943年9月14日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：吴广渊，男，1986年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：付桂花，女，1970年3月17日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。被上诉人（原审原告）：刘英，女，1962年1月11日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：王当湖，男，1936年10月19日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：姬凤英，女，1947年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1985年5月16日生，汉族，住河南省许昌县。被上诉人（原审原告）：贾存科，男，1982年6月6日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：朱月，女，1980年10月12日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：张健，男，1975年9月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：闫强，男，1986年5月8日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：张力军，男，1969年11月2日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：龙琳，女，1969年2月16日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：赵玉林，男，1973年8月11日生，汉族，住上海市卢湾区。被上诉人（原审原告）：秦婷婷，女，1982年5月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：龙炜鹏，男，1990年2月11日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：李延臣，男，1963年2月1日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：张志旭，女，1963年10月17日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：徐佳，女，1964年3月23日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审原告）：秦建娣，女，1956年5月17日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人（原审原告）：寇一松，男，1983年6月26日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：苗嘉魁，男，1973年1月21日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：陈宇文，女，1974年2月17日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：王有才，男，1950年7月3日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：武晓峰，男，1981年11月29日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：李春苗，女，1977年1月21日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：徐慧栋，男，1978年1月18日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：谭雪雁，女，1978年3月15日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：杨顺明，男，1979年10月23日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：沈莉，女，1973年11月17日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：沈某1，男，1974年12月1日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：程惠民，女，1972年12月19日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：沈某2，男，2002年9月22日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：沈某1，系沈某2之父。被上诉人（原审原告）：特木尔朝鲁，男，1962年11月18日生，蒙古族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：包玛瑙，女，1962年6月15日生，蒙古族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：包苏立夫，男，1992年4月3日生，蒙古族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：韩皓，男，1966年9月22日生，蒙古族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：哈斯，女，1966年9月6日生，蒙古族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：茜丽尔，女，1992年11月7日生，蒙古族，住上海市浦东新区浦东大道****号。被上诉人（原审原告）：周某1，男，1978年3月10日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：龚卫莉，女，1979年1月30日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：周某2，女，2007年11月5日生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：周某1，系周某2之父。被上诉人（原审原告）：孔令春，女，1980年9月22日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：朱奚菁，女，1987年6月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：袁斌，男，1983年2月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：朱胜鹰，女，1960年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：刘法堂，男，1971年1月28日生，汉族，住福建省霞浦县。被上诉人（原审原告）：周淑敏，女，1971年4月7日生，汉族，住福建省霞浦县。被上诉人（原审原告）：彭俐瑾，女，1963年2月22日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：李延均，男，1960年8月4日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：须晓明，女，1948年3月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：罗莹，女，1971年1月26日生，汉族，住辽宁省辽阳市太子河区。被上诉人（原审原告）：胡金兰，女，1976年1月22日生，汉族，住江苏省淮安市清浦区。被上诉人（原审原告）：孙朝晗，男，1993年3月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：李健，女，1963年2月23日生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审原告）：赵卫东，男，1962年7月5日生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审原告）：戴正俊，男，1974年11月20日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：徐某，女，1965年9月22日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：戴某，女，2001年4月27日生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：徐某，系戴某之母。被上诉人（原审原告）：于文刚，男，1971年3月22日生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：陶华美，女，1977年12月22日生，汉族，住浙江省余姚市。被上诉人（原审原告）：张培艳，女，1980年11月23日生，汉族，住安徽省阜南县。以上69名被上诉人的诉讼代表人龙炜鹏、陈宇文、江东。上列被上诉人的三诉讼代表人共同委托诉讼代理人：董元友，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鑫军投资有限公司，住所地上海市闵行区莘浜路280号1幢E575室。法定代表人：钱鑫，董事长。委托诉讼代理人：崔碧，上海旭泽律师事务所律师。原审第三人：黄海艳，女，1975年3月21日生，汉族，住江苏省镇江市京口区。原审第三人：黄辉，男，1953年3月26日生，汉族，住江苏省镇江市京口区。上诉人上海聚豪娱乐有限公司（以下简称聚豪公司）因与被上诉人单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳（以下简称单德勤等人），被上诉人上海鑫军投资有限公司（以下简称鑫军公司），原审第三人黄海艳、黄辉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初83333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聚豪公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判本案租赁合同继续履行，用上诉人支付的维修费用241,000元及多支付的水费65,279.02元冲抵租金。事实和理由：1、上诉人为地面广场维修和屋顶防水处理的费用应在租金里扣除。鑫军公司于2015年4月20日出具给上诉人《委托书》委托上诉人对地面广场维修和房顶作防水处理，费用可以折抵房租，该承诺应该约束小业主。上诉人每次维修都是找小包工头，每次维修结账都是直接支付现金，符合现实中小规模维修的付款方式，一审应对支出凭证所记载的费用予以认定。2、上诉人多支付的水费应在房租里扣除。鑫军公司给每个租客安装一个独立水表，由鑫军公司统一向自来水公司交费后再按照独立水表与每个承租户进行结算。而鑫军公司未及时支付水费导致停水风险，故上诉人缴纳了全楼的水费，多支付的费用应在租金中抵扣。3、上诉人未及时支付租金的原因是行使先履行抗辩权，不应支付违约金，也不应解除租赁合同。因为小业主与鑫军公司之间的纠纷，致使鑫军公司是否有权收取后续的房租是不确定的，上诉人无法履行租金支付义务。且因上诉人维修房屋、垫付水费也导致房屋租金是不确定的，故上诉人有权在鑫军公司与上诉人结算前拒绝履行支付租金的义务。虽然小业主2016年11月7日向上诉人发函要求支付租金，上诉人回函要求小业主解决垫付水费及维修费用抵扣等问题，但小业主并未予以回复解决，上诉人系行使履行抗辩权，故而迟延支付租金，不应承担违约金或解除合同的责任。被上诉人单德勤等人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人鑫军公司未作答辩。原审第三人黄海艳、黄辉未发表意见。单德勤等人向一审法院起诉请求：一、判决解除鑫军公司与聚豪公司于2014年6月10日签订的《租赁合同》；二、判令聚豪公司将租赁商铺返还单德勤等人；三、判决聚豪公司支付自2015年4月15日起至单德勤等人与鑫军公司解除《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》（以下简称《委托经营协议》）之日（以法院判决或者单德勤等人书面通知之日为准）止的租金（其中扣除法院已判决鑫军公司支付的金额）共计330,820.65元，鑫军公司承担连带责任；四、判决聚豪公司支付自单德勤等人与鑫军公司解除《委托经营协议》之日（以法院判决或者单德勤等人书面通知之日为准）起至2017年1月14日止的房屋使用费178,776.12元，以及从2017年1月15日起，按每月34,929元计算至返还单德勤等人商铺之日止的房屋使用费；五、判令聚豪公司支付单德勤等人违约金共计96,970.35元（以每月32,323.45元计算3个月）。一审法院认定事实：单德勤等人分别系上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室（441室除外）47套商铺的产权人。黄海艳、黄辉系上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室商铺（建筑面积42.58平方米）的产权人。单德勤等人及黄海艳、黄辉在向开发商购买商铺的同时，分别与鑫军公司签订了《“鑫军财富A3”委托经营管理协议》，双方约定：乙方（单德勤等人或黄海艳、黄辉）同意将所购商铺的使用权提供给甲方（鑫军公司）用于市场培育，由甲方统一经营管理；甲方对乙方的商铺经营管理期限为十年；另外双方还就保底租金收益、投资回报、经营管理费用等进行了约定。2014年6月10日，鑫军公司作为甲方、严明友作为乙方签订《租赁合同》，双方约定甲方同意将上海市浦东新区XX公路XX弄四层（401－448室）出租给乙方作为商业使用，出租单元的建筑面积为1561平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营KTV。租赁期限暂定自2014年7月15日起，至2022年7月14日止。甲方承诺给予乙方共计18个月的免租期（首次免租期2014年7月15日至2015年1月14日，共6个月；第二次免租期2015年6月15日起至2015年8月14日；第三次免租期2016年6月15日起至2016年8月14日；第四次免租期2017年6月15日起至2017年8月14日；第五次免租期2018年6月15日起至2018年8月14日；第六次免租期2019年6月15日起至2019年8月14日；第七次免租期2020年6月15日起至2020年8月14日），该期间乙方不需要承担租金，但装修期间产生的水、电等由乙方承担。第一、二年租金（2014年7月15日至2016年7月14日）每月33,236元；第三、四年租金（2016年7月15日至2018年7月14日）每月35,895元；第五、六年租金（2018年7月15日至2020年7月14日）每月38,767元；第七、八年租金（2020年7月15日至2022年7月14日）每月41,868元。租金按2个月为一支付期，先支付后使用；首期租金签约当日支付，以后乙方必须在每一支付期开始前支付完毕。为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本租赁合同的同时支付给甲方相当于3个月平均租金的保证金，即99,708元。乙方在租赁期限内，自行安装水表和电表，并根据该独立之表具支付水费、电费。乙方逾期未支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的千分之二作为违约金。合同第10.2条为乙方的违约责任，约定：乙方有下列情况之一的，甲方可以向乙方要求在合理期限内整改，若乙方在约定期限内整改不成的，甲方有权断水、断电，因此造成的一切责任由乙方承担；甲方也有权选择解除合同，合同解除的，1、甲方可以将该房屋内所有物品予以迁出并代为保管，然后收回该房屋另行出租，2、乙方应支付甲方等额于3个月租金的违约金（保证金优先抵扣违约金）,违约金不足以抵付甲方损失的，差额部分乙方仍应予以赔偿，3、乙方的屋内装修装潢视作放弃。……（3）逾期支付房租或不足额支付房租超过10天的……《租赁合同》签订后，聚豪公司给付鑫军公司租赁保证金99,708元，并在商铺内经营。2014年10月，聚豪公司登记成立，住所地为系争商铺，严明友系股东、法定代表人。2015年3月25日，鑫军公司与聚豪公司相关人员签订《补充协议》，由于系争商铺装修完成后，商场屋顶出现漏水，导致乙方无法正常经营，且在乙方正常经营时发生一次断电事故，期间产生维修费用及经济损失，双方协商决定通过免租方式进行补偿，具体免租时间调整为2015年4月15日至2015年10月14日（其中四个月为补偿免租，另外两个月为原有免租）。2015年4月20日，鑫军公司出具《委托书》，委托聚豪公司处理XX公路XX弄XX幢房屋地面广场维修和房顶每年防水处理，费用可用房租抵扣，有效期至2017年9月30日。自2015年起，系争商铺中39套商铺的业主先后向法院提起诉讼（共39件案件），要求解除与鑫军公司签订的《委托经营协议》，部分业主的诉讼请求还包括支付租金、收回商铺经营权使用权。聚豪公司作为第三人参加了其中34件案件的诉讼。法院先后对上述案件作出判决，解除鑫军公司与业主之间的《委托经营协议》等。经统计，上述案件中判决鑫军公司向业主支付租金的总金额为71,340.55元。（2016）沪0115民初50421号等案件判决还认定：《租赁合同》依法成立、合法有效，聚豪公司系明知业主为委托人、鑫军公司为受托人，故该合同约定的权利义务直接约束业主和聚豪公司，业主要求收回商铺使用权的诉请不予支持，但业主在《委托经营协议》解除后，可直接要求聚豪公司向其支付租金；需要指出的是，虽然业主与鑫军公司之间解除委托经营合同关系并不实质性影响《租赁合同》的效力，但今后由谁开具租金的税务发票以及聚豪公司向一个受托主体支付租金与向数十个商铺业主分别支付租金等相关合同事务的继续履行会发生重大变化，故聚豪公司、业主可以就《租赁合同》的继续履行、变更、解除等相关事项进行协商；至于委托经营管理合同关系解除或《租赁合同》履行情形发生变更后，当事人若认为自身权益遭受损害，可另行依法主张。上述判决现均已生效。另外，未提起诉讼的417室等8套商铺的业主亦先后向鑫军公司邮寄了解除《委托经营协议》的通知。2016年11月7日，上海市华荣律师事务所董元友律师代表43套商铺的业主向聚豪公司及严明友发送《律师函》，认为《委托经营协议》经法院判决（或经业主通知）解除，聚豪公司依《租赁合同》应履行的缴纳租金的义务在《委托经营协议》解除后应向各业主履行，但聚豪公司至今未履行且对业主的催告不予理睬，故代表业主再次催告，限聚豪公司在2016年11月13日前向各业主支付欠付的租金，否则将按照《租赁合同》第10.2条约定解除合同。该律师函还附有欠租清单、业主委托统一支付的银行账号。2016年11月10日，聚豪公司书面回复董元友律师，主要内容是：《租赁合同》对业主有法律效应；鑫军公司管理期间，由于鑫军公司不能提供业主房产证办理营业证照致使聚豪公司被罚款、4楼房顶漏水维修，罚款和维修费抵扣租金，故应到2017年2月2日可以支付房租；2016年7月起就有业主与聚豪公司协商租金事宜，聚豪公司提出了小业主要有代表且提交房产证和委托书、付租金时业主应开好正规发票、公共部位和4楼屋顶漏水业主如何处理、自来水问题如何解决等4点意见，但业主未给出任何处理意见，望董律师和业主在2017年2月1日前解决，我公司好从2017年2月2日起按《租赁合同》条款来支付租金。2016年11月29日，单德勤等人提起本案诉讼。2016年12月8日，法院向聚豪公司送达起诉状副本。单德勤等人主张的租金或使用费的计算原则为：1、认可聚豪公司已支付租金至2015年4月14日。2、以单德勤等人各套房屋的面积在总面积1,561平方米中的所占比例分别计算各套房屋的金额，不主张黄海艳、黄辉的租金份额。3、认可《租赁合同》约定的免租期不计租金。4、不认可聚豪公司提出的《补充协议》4个月免租期以及维修费用、垫付水费抵充租金。6、扣除前案中已判决鑫军公司支付的租金。另外，聚豪公司提供了：1、“支出凭证”6份，以证明其接受鑫军公司委托进行地面广场维修和房顶防水处理支出的费用为241,000元；2、水表照片、鑫军公司收据、供排水公司发票及代收凭证，以证明其垫付水费65,279.02元。聚豪公司、鑫军公司表示，如《租赁合同》解除，则保证金抵充租金。单德勤等人则认为保证金应由聚豪公司向鑫军公司主张。一审法院认为，根据生效判决的认定，聚豪公司明知业主（指单德勤等人及黄海艳、黄辉，下同）与鑫军公司之间的委托关系，《租赁合同》直接约束业主与聚豪公司。因此，单德勤等人以出租方身份提起本案诉讼，主体适格。本案争议之一是聚豪公司是否欠付租金？1、《补充协议》明确约定因屋顶漏水、断电事故等原因，给予聚豪公司多增加4个月免租期。该《补充协议》虽系鑫军公司签订，但也直接约束业主和聚豪公司。而且给予承租人免租补偿符合合同法有关租赁物瑕疵影响使用时应相应减少租金的规定。据此，法院认定聚豪公司该项抗辩成立。2、虽然鑫军公司曾出具《委托书》委托聚豪公司进行地面广场维修和屋顶防水处理，费用以租金抵扣，但聚豪公司提供的“支出凭证”仅有案外人的签名，未经业主或鑫军公司确认，也没有其他证据印证其主张费用的客观、真实性，而且部分“支出凭证”所记载的内容也已超出了地面广场维修和屋顶防水处理的范围。故聚豪公司该项抗辩证据不足，法院不予采纳。3、聚豪公司主张鑫军公司未缴纳水费，聚豪公司系为了避免停水而垫付水费，并要求抵扣租金。其实质是认为出租方违约，要求追究出租方的违约责任。但聚豪公司并未在本案中提出反诉，也没有提供出租方违约的证据，故该项抗辩法院亦不予采纳。4、聚豪公司主张的罚款65,000元一节，无证据证明，不予采纳。综合上述认定，聚豪公司存在欠租事实。本案另一争议是单德勤等人是否有权解除《租赁合同》？首先，本案48套房屋分属不同的业主，但《租赁合同》系鑫军公司与聚豪公司统一签订，故应认为本案是48套房屋整体租赁。现单德勤等人提出解除合同，无论是套数比例还是面积比例均已逾97%，可以认为代表了绝大多数业主的意见。其次，根据《租赁合同》约定，承租方欠付租金超过10天，出租方就有权解除合同。根据前述认定，聚豪公司未按时支付2015年10月15日起的租金，出租方自2015年10月25日起即享有解除权。再次，虽然本案经过了业主与鑫军公司解除《委托经营协议》的过程，确实涉及《租赁合同》后续履行中开具发票、租金支付方式、现场管理等具体问题需要协商，但支付租金是承租人的主要义务，聚豪公司在已经存在欠租事实，且代表40余套业主的律师发函要求其支付租金，并明确告知收款账号的情况下，仍分文未付，显然有违诚信。综上，法院认定单德勤等人有权解除合同，《租赁合同》自本案诉状副本送达聚豪公司之日解除。《租赁合同》解除后，聚豪公司应将租赁商铺返还单德勤等人及黄海艳、黄辉，并结清合同解除之前的租金以及合同解除后继续使用租赁商铺期间的使用费。如前所述，本案系整体租赁，单德勤等人将各套房屋的租金或使用费单独计算，并无必要；但单德勤等人明确不主张黄海艳、黄辉的份额，黄海艳、黄辉也未到庭陈述意见，根据不告不理的原则，法院准予单德勤等人按面积比例扣除黄海艳、黄辉份额；单德勤等人自愿扣除前案已经判决鑫军公司支付的租金，法院予以准许。另外，根据相关规定房屋使用费参照租金标准计算。但由于《租赁合同》约定每年均有免租期，《租赁合同》解除后显然不能根据免租期的约定免除使用费，故法院将《租赁合同》约定的全年租金（免租期不计租金）平摊至12个月计算，作为房屋使用费的标准。单德勤等人要求鑫军公司对《委托经营协议》解除前的费用承担连带清偿责任，无法律依据，不予支持。因聚豪公司欠付租金导致《租赁合同》解除，单德勤等人要求聚豪公司按约定承担相当于三个月租金的违约金，符合法律规定。单德勤等人主张该项费用时未计黄海艳、黄辉份额，自可准许。《租赁合同》解除后，保证金应根据合同约定抵充聚豪公司应付费用。单德勤等人关于聚豪公司应向鑫军公司主张保证金的意见，法院不予采纳。一审法院审理后作出判决：一、上海鑫军投资有限公司与上海聚豪娱乐有限公司于2014年6月10日签订的《租赁合同》于2016年12月8日解除。二、上海聚豪娱乐有限公司应于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室商铺返还单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳及黄海艳、黄辉。三、上海聚豪娱乐有限公司应于判决生效之日起十五日内给付单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳2015年10月15日至2016年12月8日期间的租金318,739.25元。四、上海聚豪娱乐有限公司应于判决生效之日起十五日内给付单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳2016年12月9日起至实际返还商铺之日止的房屋使用费（按每月29,091.20元的标准计算）。五、上海聚豪娱乐有限公司应于判决生效之日起十五日内给付单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳违约金96,970.34元。六、上海聚豪娱乐有限公司已付的租赁保证金99,708元直接抵充上述第三、四、五项判决确定的应付费用中相应金额。七、驳回单德勤、陈志军、吴成刚、王莉、谢金桩、江东、徐碧文、孙华青、吴广渊、付桂花、刘英、王当湖、姬凤英、张倩、贾存科、朱月、张健、闫强、张力军、龙琳、赵玉林、秦婷婷、龙炜鹏、李延臣、张志旭、徐佳、秦建娣、寇一松、苗嘉魁、陈宇文、王有才、武晓峰、李春苗、徐慧栋、谭雪雁、杨顺明、沈莉、沈某1、程惠民、沈某2、特木尔朝鲁、包玛瑙、包苏立夫、韩皓、哈斯、茜丽尔、周某1、龚卫莉、周某2、孔令春、朱奚菁、袁斌、朱胜鹰、刘法堂、周淑敏、彭俐瑾、李延均、须晓明、罗莹、胡金兰、孙朝晗、李健、赵卫东、戴正俊、徐某、戴某、于文刚、陶华美、张培艳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,083元，减半收取4,541.50元，由上海聚豪娱乐有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据另案生效判决，作为小业主的被上诉人有权依据上诉人与鑫军公司签订的租赁合同要求上诉人支付租金。本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否有权拒付租金，被上诉人是否可依此解除租赁合同；二、上诉人主张的地面广场维修、屋顶防水处理费用以及垫付的水费是否具有相应事实依据，是否应在租金中予以抵扣。第一，关于上诉人是否因拒绝支付租金构成违约的争议，上诉人认为被上诉人对于上诉人要求在租金抵扣其支付的地面广场维修、屋顶防水处理费用及垫付水费的回函未予以回复解决，故上诉人可行使先履行抗辩权而不构成拒付租金的违约。对此本院认为，所谓先履行抗辩权，指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，上诉人支付租金的义务在租赁合同中有明确的履行期限，而所谓地面广场维修、屋顶防水、垫付水费等均非租赁合同中所约定的义务，也无履行期限的约定。更为重要的是，上诉人提出的上述抵扣要求并非作为租赁合同出租人的主要合同义务，与作为承租人的支付租金义务之间并无对价给付关系，故上诉人主张其拒付租金系行使先履行抗辩权的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。被上诉人继承租赁合同权利后，发函明确要求上诉人按约支付租金，而上诉人在并无法定抗辩权的情况下拒绝支付，已然构成根本违约，被上诉人有权依照合同约定行使解除权，一审据此判令涉案租赁合同自本案一审诉状副本送达上诉人之日解除，于法不悖，本院予以支持。第二，关于上诉人主张的相关维修费用及垫付水费是否可在租金中予以抵扣的争议。首先，就上诉人主张的地面广场维修及屋顶防水处理费用，鑫军公司向上诉人出具《委托书》委托上诉人进行维修且允诺可抵扣租金，上诉人理应就其维修的部位及费用留有相应的凭证以备日后与鑫军公司进行结算，但上诉人于诉讼中所提交的证据均无法反映其维修的客观事实及实际产生的费用，在一审中鑫军公司对其与上诉人抵扣租金的约定亦予以否认的情况下，应由上诉人承担举证不利的责任，故本院对其要求在租金中抵扣相应维修费用的主张，实难支持。其次，就上诉人主张的垫付水费，因本案被上诉人均系四楼业主，该楼层产生的水费本就应由上诉人负担，至于其他楼层产生的水费，即使系由上诉人所垫付，上诉人也无权向四楼业主进行主张，涉案租赁合同中也无关于由上诉人代为支付水费的约定，故上诉人以此为由要求在租金中予以抵扣，缺乏依据，本院同样不予支持。综上所述，聚豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,224元，由上诉人上海聚豪娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一七年十月三十日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……