陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终12010号上诉人（原审被告，反诉原告）：郭东红，女。委托诉讼代理人：段志铭，男。被上诉人（原审原告，反诉被告）：于远维，女。原审被告（原审被告，反诉原告）：段志铭，男。上诉人郭东红因与被上诉人于远维、原审被告段志铭房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017)陕0103民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭东红委托诉讼代理人段志铭、被上诉人于远维、原审被告段志铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭东红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由于远维承担。事实和理由：1、本案系因租赁合同履行发生争议而引起的租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》系郭东红与于远维签订。段志铭并非本案租赁合同的当事人，不享有合同约定的任何权利，亦不承担履行合同的义务。一审判决段志铭支付于远维340400元房租系适用法律错误。2、一审法院经审理查明：“2015年7月9日由于房屋漏水，双方就漏水赔偿问题无法协商一致，均认可因漏水造成诊所停业时间为4个月。”租赁房屋在2015年7月9日至2015年11月租期内，因于远维过错，导致郭东红合同目的不能实现，房屋的租赁价值丧失，无法进行正常的经营活动，租期内的租金应予以免除，不应计算在欠付租金内。在一审中，郭东红向法院提交了装修人工费、材料费等支出票据合计115000元，并向法院出具财物损失清单表合计金额82850元。郭东红要求于远维赔偿水淹及装修损失197850元，郭东红要求于远维赔偿停业期间的人员工资支出费用86454元，符合案件事实和法律规定，应予以支持。在停业期间，郭东红未能正常营业，导致经营性收入减少，按照合同约定和法律规定，于远维应向郭东红赔偿相应损失。按照郭东红的经营状况和同期收入以及上季度的营业收入证明，郭东红停业期间的损失为277500元，应予以支持。于远维辩称，1、一审法院租金计算没有问题，实际使用时间就是这么多，不能营业时间的损失已在12万补偿了；2、郭东红要求的赔钱数额没有依据；3、夫妻俩共同承担责任，法院判的没有错误。原审被告段志铭述称，和郭东红的上诉意见一样。于远维向一审法院起诉请求：1、判令郭东红、段志铭将某学校北门外东侧西七楼××191.81平方米门面房腾交于远维；2、判令郭东红、段志铭立即支付2014年10月30日至2016年6月30日所欠房屋租金340400元，并按照人民银行同期贷款利率支付赔偿金；3、判令郭东红、段志铭自2016年7月1日起每月支付房屋占用费23020元直至腾交房屋止；4、判令郭东红、段志铭承担本案诉讼费。郭东红、段志铭向一审法院反诉请求：1、判令于远维赔偿郭东红、段志铭水淹及装修损失197850元；2、判令于远维赔偿郭东红、段志铭停业期间人员费用损失86454元；3、判令于远维赔偿郭东红、段志铭停业期间的经营损失277500元；4、判令于远维承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月1日于远维与郭东红签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）于远维，承租人（乙方）郭东红，租赁房屋座落位置、面积及用途：房屋座落于某学校北门外东侧，乙方承租甲方西七楼××5#门面房，房屋面积为191.81㎡，房屋为框架结构。乙方所租房用途为牙科诊所。租赁期限：租赁期限为2年，甲方从2013年11月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年12月31日。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：…3、乙方迟延缴纳租金达15日的。租金和租金的交纳期限：1、租金标准为单价120元/㎡﹒月，月租金为23020元，年租金为276240元。租金交纳方式为先交费后用房，租赁期内半年交纳房租一次，乙方须提前15天交纳下半年房租，第一次房租在签订租赁合同时交清半年房租138120元。双方责任：甲方责任1、按时向乙方可提供正常使用的房屋。2、负责向乙方提供房屋内水、电供应。3、负责房屋主体维修（房屋结构，屋面防水，室外管网、路线等），出现报修问题应及时维修，并及时予以修复，保证房屋正常使用。乙方责任1、对房屋进行装修应以书面形式征得甲方同意，费用乙方自理。2、每月按西安市有关部门规定的价格标准、按照实际用量向甲方交纳水电费。3、乙方保证按约定时间向甲方支付房屋租金。4、乙方必须按照西安市消防主管部门的规定配置消防器材，费用自理。违约责任：1、甲方未按时修缮出租房屋，因此造成乙方人身受到伤害或财物损失的，负责赔偿损失。2、乙方未按时缴纳租金，甲方有权终止合同并停止供应水电供应。3、乙方逾期支付租金，除应及时如数补交租金外，还应支付违约金。违约金按迟延天数每天以所欠房租的2‰交纳。…双方还就变更事宜、免责条款及其他事项进行约定。合同签订后，于远维依约向郭东红交付了房屋，郭东红交纳押金20000元，并按期交付第一年的租金276240元；第二年的租金郭东红于2015年支付10万元，后再未支付租金。2015年7月9日由于房屋漏水，双方就漏水赔偿问题无法协商一致，均认可因漏水造成诊所停业时间为4个月。于远维于2016年6月30日将出租房屋的房门封堵，并向郭东红发出催款通知，要求郭东红三日内清腾房屋，七日内支付所欠房租340400元。双方就租金及赔偿问题无法协商一致，引起诉讼。郭东红于2016年9月7日将房屋腾交给于远维。另查，2013年10月1日于远维与案外人某学校签订《房屋租赁合同》，于远维承租某学校座落于某学校北门外东侧，乙方承租甲方西七楼××5#门面房，房屋面积为191.81㎡，房屋为框架结构，租房用途为牙科诊所，租赁期限为27个月，从2013年10月1日至2015年12月31日收回，租金标准为单价90元/㎡﹒月，月租金为17262.90元，年租金为207154.80元。并就双方的权利义务、租金支付方式、违约责任等约定明确。合同签订后，于远维取得租赁房屋的使用权，随后于远维将承租的房屋转租给郭东红。又查，郭东红、段志铭系夫妻关系，用承租房屋开办牙医诊所。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。于远维与郭东红签订《房屋租赁合同》是双方的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均应该按照合同的约定履行各自的义务，于远维将其承租某学校的房屋转租给郭东红，并按约定交付房屋，郭东红仅按期支付第一年的租金，按照合同约定租期内半年交纳一次租金，并提前15天交纳，即郭东红应于2014年10月16日前交纳半年的租金138120元，而郭东红于2015年年初交纳了租金100000元，明显违反了合同约定的期限。合同期限内郭东红欠付租金176240元，合同期满后，郭东红继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁合同关系，于远维按照双方约定的租金标准主张房屋占用费，并无不当。现于远维要求郭东红支付2014年10月30日至2016年6月30日所欠房屋租金340400元，于法不悖,应予支持；于远维要求按照人民银行同期贷款利息支付赔偿金，无法律依据，其主张不予支持。于远维要求郭东红支付2016年7月1日起至腾交房屋止的房屋占用费，因于远维于2016年6月30日将出租房的房门封堵，故其主张不予支持。郭东红、段志铭反诉要求于远维赔偿水淹及装修损失、停业期间人员费用、停业期间的经营损失，仅提供自书的损失清单，无房屋漏水前的经营收入、人员工资表，无相关费用支出的确凿证据，其反诉请求不予支持。于远维自愿承担因漏水导致郭东红不能正常经营的损失120000元，予以支持。郭东红、段志铭系夫妻关系，共同开办诊所，且段志铭也对本案于远维提起反诉，故于远维起诉段志铭并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告郭东红、段志铭支付原告于远维拖欠的房屋租金340400元。二、本判决生效后十日内，原告于远维支付被告郭东红、段志铭因房屋漏水造成的损失120000元。三、驳回原告于远维其余之诉讼请求。四、驳回被告郭东红、段志铭反诉之诉讼请求。案件受理费6406元，原告负担2000元，被告负担4406元。反诉费4709元由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”于远维与郭东红签订《房屋租赁合同》合法有效。合同期限内郭东红欠付租金176240元，合同期满后，郭东红继续使用租赁房屋，双方形成不定期租赁合同关系，故于远维按照双方约定的租金标准主张房屋占用费，并无不当。现于远维要求郭东红支付2014年10月30日至2016年6月30日所欠房屋租金340400元，于法不悖,本院应予支持；关于于远维要求郭东红支付2016年7月1日起至腾交房屋止的房屋占用费，因于远维于2016年6月30日将出租房的房门封堵，故其主张不予支持。2015年7月9日由于房屋漏水，双方均认可因漏水造成诊所停业时间为4个月，在一审于远维已自愿承担因漏水导致郭东红不能正常经营的损失120000元，故郭东红上诉要求租期内的租金应予以免除的理由不能成立。《最高人民法院关于解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郭东红上诉要求于远维赔偿水淹及装修损失、停业期间人员费用、停业期间的经营损失，因仅提供自书的损失清单，无房屋漏水前的经营收入、人员工资表，无相关费用支出的证据，故其上诉请求本院不予支持。郭东红、段志铭系夫妻关系，郭东红承租房屋用于开办诊所共同经营，故一审判决段志铭共同承担责任并无不当。综上所述，郭东红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7927元由郭东红负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年十月二十四日书记员  李艳