北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初47098号原告：郝子健，男，1992年5月29日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：李钧钊，北京市北人律师事务所律师。被告：候羽，男，1980年3月11日出生，住北京市石景山区。委托代理人：陈南村，北京市隆安律师事务所律师。原告郝子健（以下简称原告）与被告侯羽（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李钧钊及被告委托代理人陈南村到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告返还原告租金106500元（2016年9月12日至2017年3月12日，每月35500，因为我们是健身房，我们的顾客都是办了卡的，我们临时搬走就把钱都退给顾客了，所以我们要求被告退还这部分租金，我们同意承担一半，要求被告退还一半）；3、要求被告双倍返还押金142000元（依据合同第11条第2项）；4、要求被告赔偿装修损失124335元（依据付款凭证）。事实和理由：原告于2016年8月12日通过中介与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，双方约定被告将其名下位于朝阳区东大桥路8号院2号楼x层xx室房屋租赁给原告经营使用，合同约定房屋用途为商业，被告保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合原告办理商注册登记手续，双方约定租赁期限为两年，租金为每月35500元，押金为71000元，还约定物业管理费由被告负担，原告可以使用被告拥有的广告位，双方还约定被告如果在该房屋设定担保物权应当告知原告，如果被告违约导致合同解除的，违约方应当支付押金的百分之百作为违约金，发生纠纷由房屋所在地法院管辖。双方订立合同后原告按约定交纳了各项费用，被告按约定交付了房屋，但是在原告装修完毕准备办理营业执照时，才发现被告的房屋因为之前已经有公司在此地点注册，为此工商管理部门要求被告配合说明之前注册公司的情况，否则不能为原告办理此地点的营业执照，而被告不予配合，致使原告不能办理营业执照，无法正常经营。且被告擅自在该房屋上设定担保物权不告知原告，又不履行担保义务，致使讨债人员上门要账，长期在房屋内不走，原告根本无法正常使用房屋，直至讨债人员将房屋上锁，而被告不交纳物业费造成原告用电受到限制，广告位不能使用，等等问题被告始终不予解决，原告在此期间多次和被告交涉，被告均置之不理没有解决。原告准备经营健身工作室，为此进行了装修、购置了设备、雇佣了人员，还办理了健身卡，投入了大量资金、时间、精力，由于被告的恶意违约，原告根本不能经营，无法实现合同目的，原告由于投入巨大希望能够顺利经营，多次督促等待被告解决问题，被告却迟迟无力解决，造成了原告的大量损失，由于被告不能履行合同义务，使得原告的合同目的无法实现，被告的行为已经构成违约，原告认为被告无权收取租金，押金应当双倍返还，而原告装修后由于被告的原因导致不能经营，装修损失也应当由被告承担，经协商不成，为维护原告的合法权益，故将被告诉至法院。被告辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担，被告没有违约，房屋租赁合同并没有约定房屋地址用于原告注册公司，且被告对于原告注册公司仅是协助义务，原告没有完成公司的注册不是被告的原因，根据北京市新增产业的禁止和限制目录2015年的通知，生活服务性服务业需要街道认定其是否符合北京行业布局，未经街道认定的不予办理市场主体的登记注册，对于健身房的登记注册需要街道认定是否符合行业布局的要求，原告是否取得街道认定请法院核实并核实没有完成注册的真正原因。此外，对于被告影响原告正常经营的主张及其他主张，原告没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、北京麦田房产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于北京市朝阳区东大桥路8号院2号楼x层xx号房屋，房屋基本情况中列明涉案房屋未设定抵押，原告承租房屋用于商业，未经被告许可，原告不得擅自改变房屋用途。被告保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合原告办理工商注册登记手续。房屋租赁期自2016年9月13日至2018年9月12日，共计2年，免租期为2016年8月13日至2016年9月12日。免租期内原告无需支付被告租金，但应当按照合同约定承担因使用房屋而产生的相关费用。房屋月租金为35500元，每六个月支付一次，原告应于2016年8月12日支付原告第一期租金为213000元，原告应于每期届满前提前7日支付下期租金。原告应于2016年8月12日支付被告押金71000元。被告应积极配合原告办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续。被告在该房屋或其所属建筑物上设定担保物权，被告应该将房屋或其所属建筑物的抵押事项通知原告。被告延迟交付房屋达7日，或者交付的房屋不符合合同约定或者影响原告使用、安全、健康，原告有权单方解除合同。因被告违反本合同约定导致合同解除的，被告除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向原告支付相当于押金金额的100%作为违约金。丙方提供的居间服务自接受原被告双方委托时起，到原被告双方签署本合同时止。被告应于本合同成立时向丙方支付佣金35500元。就款项支付情况，原、被告双方均认可原告于2016年8月12日，2016年8月13日分两笔共支付被告248500元，其中包括2016年9月12日至2017年3月12日的租金以及相当于一个月租金的押金。就剩余相当于一个月租金的押金，原告称其替被告交纳了中介费，以此与一半押金相抵，被告对此不认可，但是被告认可原告共计交纳了两个月租金作为押金，并且尚未退还。就要求解除合同的依据，原告主张系因被告违反了合同约定，即交付的房屋不符合合同约定或影响使用、安全、健康，具体体现为：1、涉案房屋无法办理营业执照。为此原告提交“企业（个体工商户）住所（经营场所）地址确认告知书”及申请书和委托书模板，欲证明有另外两家公司的注册地址为涉案房屋所在地址，从而导致被告需要申请注销其中一个公司后原告才能办理营业执照。被告对证据的真实性不予认可，但认可确实有另外两家公司的注册地址为涉案房屋所在地址，而且原告从未告知过被告需要被告协助注销其中一个公司的事宜。2、涉案房屋设定抵押没有告知原告，导致催债人员一直上门催讨导致原告无法经营。为此原告提交催款单、催债人员照片及原告与被告和被告助理之间的聊天记录，欲证明被告隐瞒将涉案房屋抵押的事实以及催款导致其无法经营。被告不认可催款单、催债人员照片、原告与被告助理聊天记录的真实性，认可原告与被告之间聊天记录的真实性。就房屋抵押情况，被告称涉案房屋出租给原告之前已经被抵押，并且口头告知了原告，对此被告未举证。就房屋使用情况，原告认可其在2016年11月10日至2017年4月10日期间在涉案房屋内经营健身房。原告称由于被告的债权人要锁门，故于2017年4月13日撤离涉案房屋，被告称其当天通过物业得知原告撤离。就装修损失，原告提交《北京市装饰装修工程施工合同》、工程预算书及银行交易明细。被告不认可证据的真实性，因为施工合同的甲方是郝子健健身工作室，预算书不能证明实际损失，银行明细不能看出是原告是支付的装修费。经询，双方对于装修费损失均不申请鉴定。上述内容，有《北京市房屋租赁合同》、催款单、往来微信打印件、照片及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同，也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告以对方违约为由，要求解除合同。通过本院查明的事实可知，其一，虽然被告保证涉案房屋可以办理工商注册登记，但是被告只负有积极配合原告办理工商注册登记手续的义务，办理工商注册登记是原告的义务，现原告主张办理工商注册登记手续需要被告履行相应的注销手续，但是原告未举证证明其将此情况通知了被告，故原告以此为由要求解除合同，本院不予支持。其二，被告认可涉案房屋出租给原告之前已经被抵押，在此情况下其仍在合同中承诺涉案房屋未设定抵押，而且被告亦未举证证明在签订合同时其将这一情况告知了原告，故被告将不符合合同约定的房屋交付原告使用属于违约。结合原告提交的证据可以认定，被告的抵押行为对原告正常使用涉案房屋造成了影响。被告的上述行为已经达到合同约定的原告有权行使单方解除权之程度。故原告以此为由要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告称其已于2017年4月13日撤出涉案房屋，被告对此亦认可，本院不持异议。原告称其2016年11月10日自2017年4月10日一直在涉案房屋中经营，故原告要求被告退还2016年9月12日至2017年3月12日的一半租金，本院不予支持。原告要求被告双倍返还押金的主张，实际上系合同约定的“相当于押金金额的100%作为违约金”，现被告亦认可原告交纳了两月的租金作为押金，并且没有退还，本院不持异议，故原告的该项诉讼请求本院调整表述后予以支持。就装修损失，原告提交证据无法证明其实际损失的金额，故对于装修损失本院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郝子健与被告侯羽于2016年8月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告侯羽于本判决生效后七日内退还原告郝子健押金七万一千元；三、被告侯羽于本判决生效后七日内支付原告郝子健违约金七万一千元；四、被告侯羽于本判决生效后七日内支付原告郝子健装修损失二万元；五、驳回原告郝子健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4245元，由被告侯羽负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇一七年十月九日书记员 赵晓琳