贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终4316号上诉人（原审被告）:杨胜，男，1975年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李朝荣，贵州博腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琴，贵州博腾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵阳深龙城物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路金辉大厦。法定代表人：唐延灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所实习律师。上诉人杨胜因与被上诉人贵阳深龙城物业管理有限公司（以下简称深龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨胜上诉请求：1.撤销（2017）黔0102民初2512号民事判决书第一项判决，依法将本案发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费用由深龙城物业公司承担。事实和理由：1.《前期物业管理服务协议》约定于每月25日前按建筑面积1元/平方米/月向深龙城物业公司缴纳物业管理费，故杨胜的物业服务费属于按月计费产生，分期履行，每月产生的物业费均是一个独立的债权。对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。但深龙城物业公司直到2017年1月才向杨胜主张权利，深龙城物业公司主张权利之日起两年之外的物业费均已过了诉讼时效；2.一审中，深龙城物业公司未证明其提供了物业管理服务，一审法院认为深龙城物业公司向包括杨胜在内的所有业主提供了物业管理服务，以及认定深龙城物业公司向杨胜进行了催缴物业服务费等事实，明显与客观事实不符；3.按照《前期物业管理服务协议》，深龙城物业公司应当履行自己的义务，但是杨胜的房屋自居住起一直漏水，深龙城物业公司一直未处理此事，直到今日杨胜的房屋仍漏水严重。同时，深龙城物业公司也未协调召开业主大会，其物业服务存在极大瑕疵，杨胜才未缴纳物业服务费。深龙城物业公司辩称，深龙城物业公司一直在履行其物业服务义务，双方之间的物业服务关系一直持续存在，杨胜从未提出过拒绝深龙城物业公司的服务，该公司定期提醒业主交纳物业费，是在深龙城物业公司与业主协商无果的情况下才委托律师邮寄律师函的，本案未超过诉讼时效；深龙城物业公司有与房开公司签订的前期物业管理合同，也有与杨胜签订的前期物业管理合同，客观上深龙城物业公司为小区提供了物业服务，且绝大部分业主均按时交费，杨胜既不能证明在亨特小区除了深龙城物业公司以外，有其他物业公司提供服务，也不能证明其没有享受到物业提供的保洁、安保等物业服务，因此杨胜提出的深龙城物业公司未履行物业服务义务的主张不能成立；杨胜在本案中主要的抗辩理由为其房屋漏水，但深龙城物业公司并非房屋的保修单位，无义务为业主房屋的漏水问题买单，更何况现在房屋漏水的原因并不清楚，因此房屋漏水问题是业主私有部分受到侵害的问题，应当由业主依法向有责任的单位或者个人主张其合法权益。故请求驳回上诉，维持原判。深龙城物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决杨胜向深龙城物业公司支付2009年10月1日至2016年12月31日的物业服务费21040元及逾期交费违约金28405.5元并赔偿深龙城物业公司因诉讼产生的律师费损失800元；2.诉讼费由杨胜承担。一审法院认定事实：2007年4月3日，深龙城物业公司与杨胜签订《前期物业管理服务协议》，约定深龙城物业公司对杨胜居住的亨特国际小区进行前期物业管理，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，杨胜自《商品房买卖合同》约定交楼之日起每月10日前按建筑面积1元/平方米/月按月向深龙城物业公司缴纳物业管理费，杨胜不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每日按1‰向深龙城物业公司支付应缴费用的违约金。合同对物业服务内容及标准、期限、费用、双方的权利义务等进行了约定。杨胜系亨特国际小区业主，居住在该小区6栋3层B座房屋（建筑面积235.57平方米），自2009年10月起，杨胜未再交纳物管费，深龙城物业公司遂起诉。审理中，深龙城物业公司提交营业执照、《前期物业管理服务协议》、装修手册、业主公约作为证据，证明深龙城物业公司与杨胜之间存在物业管理合同关系，自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理合同》生效时止。杨胜认为《前期物业管理服务协议》约定入住3年后就选定业主委员会、重新选定物业管理公司，故该协议在2010年即已终止，深龙城物业公司并非业主委员会所选定，业主公约仅为补充协议，其余证据与本案无关。因杨胜住房楼上房开公司的样板房漏水至今未解决，深龙城物业公司承诺不向杨胜收取物管费。深龙城物业公司另提交律师函、催缴通知书、律师代理费发票、委托代理合同等证据，杨胜不予认可。杨胜提交照片、《关于6栋3层B号房减免物管费的说明》（内容为：6栋3层B座住户因2007年7月装修完入住至9月时发现厨房及休闲室顶有渗水现象，造成橱柜及装修受损。经检查系6栋4层B装修不当造成，后与房开协商处理，至今房开未处理好。经我管理处与该房业主杨胜多次协商解决，最终业主认可为其一次性减免8个月物管费(2007年11月一2008年6月)减免房屋面积为235.57平方米，共计减免费用为壹仟捌佰捌拾肆元陆角整(235.57㎡x1元∕㎡/月×8个月=1884.60），截止时期为2008年6月30日止。且今后该住户不再为此事与物业管理公司及房开公司发生纠纷)，证明深龙城物业公司认可杨胜房屋存在漏水问题，内部妥善处理即不再收取杨胜物管费。深龙城物业公司对真实性无异议，认为证明已载明减免期限8个月，漏水情况应由房开公司处理，深龙城物业公司已尽到义务。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，深龙城物业公司与杨胜签订的《前期物业管理服务协议》，意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同，具有法律约束力。合同签订后，深龙城物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，对杨胜居住的“亨特国际”小区进行物业管理，杨胜作为业主，亦应按时交纳物业管理费。杨胜辩解因房屋漏水问题深龙城物业公司未妥善进行处理，深龙城物业公司同意不再收取物业管理费，但深龙城物业公司不认可，杨胜提交的《关于6栋3层B号房减免物管费的说明》，载明深龙城物业公司同意减免杨胜8个月的物业管理费，并无此后不再收取杨胜物业管理费的意思表示，现减免期限早已届满，杨胜再以此为由拒交物业管理费缺乏依据，不予采信。因深龙城物业公司一直为杨胜所在小区包括杨胜在内的所有业主提供物业管理服务，并未因杨胜未缴纳物业服务费而中断物业管理服务，而杨胜也一直在享受深龙城物业公司提供的物业服务，深龙城物业公司亦对杨胜进行了催缴，故杨胜所持深龙城物业公司起诉已超过诉讼时效的辩解不能成立。《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理期间指自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，现杨胜并未提交业主委员会与物业公司签订的物业管理合同，也未提交除深龙城物业公司之外的其他物业管理公司对其居住小区进行物业管理的证据，故杨胜所辩解的与深龙城物业公司签订的前期物业管理服务协议只截止2010年的辩解理由亦不能成立。综上，深龙城物业公司请求杨胜支付物业管理费21040元的诉请有理，依法予以支持。鉴于深龙城物业公司提交的证据未能充分证明其提供的物业管理服务已极尽完善,故对深龙城物业公司主张的违约金及律师费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杨胜于本判决生效之日起十日内，支付物业管理费21040元给贵阳深龙城物业管理有限公司；二、驳回贵阳深龙城物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费1056元减半收取528元，由杨胜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审审理中，深龙城物业公司向本院提交了三组证据。第一组证据为贵州省物价局2008年7月16日的《关于亨特国际小区物业服务收费标准公示》及附表（件）、2008年8月27日的贵州省物价局文件（黔价房[2008]182号）《贵州省物价局关于亨特国际小区物业服务收费标准的通知》及附件、发证日期为2010年10月12日的《贵州省经营服务性收费许可证》复印件各一份。其中，《关于亨特国际小区物业服务收费标准公示》上面载明贵州省物价局对深龙城物业公司上报的物业服务测算成本进行审核，拟定该小区高层住宅楼公共性物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.10元；贵州省物价局文件（黔价房[2008]182号）《贵州省物价局关于亨特国际小区物业服务收费标准的通知》载明亨特国际小区公共性物业服务收费标准为每月每平方米建筑面积1.10元；《贵州省经营服务性收费许可证》载明收费单位为深龙城物业公司、收费项目为亨特国际住宅、非住宅收费。深龙城物业公司提交该组证据，欲证明深龙城物业公司提供亨特小区的物业管理服务，贵州省物价局审核的该小区物业服务费收费标准时住宅每月每平方米1.1元，公共水电电梯运行的电费按照每月实际发生的费用由业主合理分担，但是在实际履行合同的过程中，深龙城物业公司只按照每月每平方米1元的标准来收取物业服务费。第二组证据为深龙城物业公司与亨特小区的业主杨胜等签订的《前期物业管理服务协议》各一份。该协议的第一条第一款第6项载明依据本协议深龙城物业公司向业主收取物业服务费及服务费，欲证明深龙城物业公司与业主签订有前期物业管理服务协议及协议约定的内容。第三组证据为图片6张，该6张图片的名称均为《物业费催缴通告》，催缴的对象均为“各位尊敬的6栋业主”，落款时间为2011年3月、2012年2月、2013年1月、2013年1月、2015年1月、2015年1月的《物业费催缴通告》要求业主将拖欠多年的物业费一并交齐的时间分别为：2011年3月13日、2012年3月13日、2013年1月20日、2013年1月28日、2015年1月29日、2015年1月29日，欲证明深龙城物业公司向亨特小区欠缴物业费的业主发出催缴通告，其要求业主补交物业服务费的请求未超过时效。经质证，杨胜对深龙城物业公司二审中提交的证据均不予认可，称不知道是哪家公司提供的物业服务，不认可深龙城物业公司向其提供了物业服务。另查明，二审审理中，杨胜称在亨特小区有一个物业办公室，但不知道是哪家物业公司的；认可有安保服务，但同样不知道是哪家公司。并称没有看到深龙城物业公司主张的其在单元楼张贴的催收物业费的通知以及寄送的催收物业费的律师函。同时查明，深龙城物业公司二审庭审中认可该公司所主张杨胜支付的违约金金额是按照杨胜与该公司签订的《前期物业管理服务协议》中的约定计算得来的。还查明，深龙城物业公司一审审理中提交的《贵州大谋律师事务所律师函》的落款时间为2016年12月6日，主要内容为“尊敬的业主杨胜：我所接受贵阳深龙城物业管理有限公司的委托，向您发出此函，提醒您于2016年12月31日前至物管公司交清所欠物业服务费，逾期我所将接受物管公司的委托依法提起诉讼”。深龙城物业公司提交的运单号为“928810319576”的顺丰速运快递单复印件上无该快件的交付日期，该单据右侧边载明“第一联顺丰公司收件存根”。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，深龙城物业公司与杨胜签订《前期物业管理服务协议》，深龙城物业公司对杨胜居住的亨特国际小区提供物业管理服务，杨胜作为该小区业主，享受了深龙城物业公司提供的小区物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因深龙城物业公司经物价部门审核同意对亨特国际小区按照每月每平方米建筑面积1.10元的标准收取公共性物业服务费，诉讼中杨胜以其房屋严重漏水，深龙城物业公司一直未予处理，其提供的物业服务存在极大瑕疵，及深龙城物业公司同意不再收取杨胜的物业管理费而拒绝缴纳物业服务费的辩解，杨胜并无证据证明深龙城物业公司已经免除其缴纳全部物业服务费的义务，相反在杨胜提交的《关于6栋3层B号房减免物管费的说明》中载明以下内容：……最终业主认可为其一次性减免8个月物管费（2017年11月-2008年6月）减免房屋面积为235.57平方米……截止时期为2008年6月30日止……。故本院对杨胜的该辩解不予支持。杨胜诉称深龙城物业公司并未向其提供物业服务，但其未举证证明在其欠缴物业服务费期间，有其他物业管理公司向其提供了物业管理服务，且深龙城物业公司也并未撤出杨胜居住的小区，并持续为杨胜所居住的小区提供物业管理服务，故原判对深龙城物业公司按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的每月每平方米1元的收费标准收取杨胜物业服务费的要求进行确认并无不当，本院予以维持。同时，在本案审理中，杨胜称深龙城物业公司主张的2017年1月11日本案受理前两年之外（即2009年10月1日至2015年1月10日期间）的物业费已超过时效，深龙城物业公司对此不予认可，并在一审审理中提交了要求杨胜交清所欠物业服务费的律师函及在杨胜门前粘贴单子的图片，二审审理中提交了《物业费催缴通告》图片6张。深龙城物业公司一审中提交的律师函落款日期为2016年12月6日，但该公司同时提交的通过顺丰速运寄送给杨胜的快件快递单复印件上无该快件的交付日期，诉讼中杨胜不认可收到该快件，亦不认可看到过深龙城物业公司在其门前粘贴的缴费通知单，深龙城物业公司亦未提交快件物流信息等直接证据证明该催收物业服务费的律师函确已送达给杨胜；同时，该公司所提交的粘贴在杨胜门前的图片模糊不清，不能辨别该图片的主要内容。深龙城物业公司二审中提交的6张《物业费催缴通告》图片上载明的催缴对象均为“各位尊敬的6栋业主”，落款时间仅能识别为2011年3月、2012年2月、2013年1月、2013年1月、2015年1月、2015年1月，具体的日期仅从图片均无法辨别，且深龙城物业公司未提交其他证据印证以上《物业费催缴通告》的真实粘贴时间，对其有关在业主欠费的期间不断电话催缴费的主张亦未举证证明，因此，深龙城物业公司提交的以上证据均不能达到其证明目的，该公司应承担举证不能的后果。因二审审理中深龙城物业公司提交的该公司与杨胜签订的《前期物业管理服务协议》约定的业主每次交纳物业服务费的时间为每季首月25日前，按照此约定，深龙城物业公司向杨胜收取2009年10月1日至2009年12月31日期间物业费的时间应为2009年10月25日前，则深龙城物业公司至迟应自2009年10月26日起两年内（即至2011年10月26日之前）向杨胜主张该期间的物业服务费。同理，深龙城物业公司至迟应于2012年1月26日、2012年4月26日、2012年7月26日、2012年10月26日、2013年1月26日、2013年4月26日、2013年7月26日、2013年10月26日、2014年1月26日、2014年4月26日、2014年7月26日、2014年10月26日、2015年1月26日、2015年4月26日、2015年7月26日、2015年10月26日、2016年1月26日、2016年4月26日、2016年7月26日、2016年10月26日之前分别向杨胜主张2010年1月1日至3月31日期间、2010年4月1日至6月30日期间、2010年7月1日至9月30日期间、2010年10月1日至12月31日期间、2011年1月1日至3月31日期间、2011年4月1日至6月30日期间、2011年7月1日至9月30日期间、2011年10月1日至12月31日期间、2012年1月1日至3月31日期间、2012年4月1日至6月30日期间、2012年7月1日至9月30日期间、2012年10月1日至12月31日期间、2013年1月1日至3月31日、2013年4月1日至6月30日期间、2013年7月1日至9月30日期间、2013年10月1日至12月31日期间、2014年1月1日至3月31日期间、2014年4月1日至6月30日期间、2014年7月1日至9月30日期间、2014年10月1日至12月31日期间的物业服务费。深龙城物业公司的一审起诉时间为2017年1月11日，因此该公司要求杨胜交纳2009年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费的请求已超过2年的诉讼时效，本院不予支持。杨胜该部分上诉理由成立，本院予以采信。按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，杨胜位于亨特国际小区6-3-B号房屋的建筑面积为235.57平方米，以每月每平方米1元的收费标准，杨胜应向深龙城物业公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费为：1元/月/平方米×235.57平方米×24月=5653.68元。对深龙城物业公司的该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。原判对此认定不当，本院予以纠正。另，因对一审判决杨胜应向深城物业公司支付物业服务费的金额予以改判，一审判决第二项“驳回贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回深龙物业公司其余诉讼请求的判项。双方当事人对原判有关违约金及律师费的处理未提出异议，本院予以维持。综上所述，杨胜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2512号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初2512号民事判决第一项为：杨胜于本判决生效之日起十日内，支付物业服务费5653.68元给贵阳深龙城物业管理有限公司；三、驳回贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1056元，减半收取528元，由贵阳深龙城物业管理有限公司负担468元，杨胜负担60元；二审案件受理费1056元，由贵阳深龙城物业管理有限公司负担936元，杨胜负担120元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 霞审 判 员  谌致华审 判 员  邓 艳二〇一七年十月二十三日法官助理  盛 美书 记 员  宋小艳