北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终11727号上诉人（原审被告）：叶某，男，1998年4月10日出生，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：郭娜，河北匡和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙威，男，1980年2月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：叶石荐，男，1959年3月5日出生，住深圳市罗湖区。原审当事人（原审第三人）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，北京中原房地产经纪有限公司职员。上诉人叶某、被上诉人孙威、原审被告叶石荐以及原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初21874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶某上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审。事实和理由：第一，合同明确约定过户期限为2014年9月30日前，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，孙威应在该日或之前把剩余购房款支付给叶某。为督付款，叶某向中原公司发出了《付款催告函》，因孙威未在宽限期内付款，故叶某依据相关法律规定向中原公司出具了《解除函》，因此孙威与叶某之间的房屋买卖合同已经解除，一审判决继续履行合同为事实认定错误。第二，因双方订���合同及合同的前期履行均是通过第三方中原公司实现的，故在孙威逾期支付购房款的情况下，叶某将《付款催告函》《解除函》送达中原公司处，即应视为孙威收到了上述函件。第三，一审法院在未有生效法律文书确定时即接受孙威的剩余购房款系程序错误。综上，叶某认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。孙威辩称：同意一审判决，不同意叶某的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审被告叶石荐提交书面意见，称同意叶某的上诉请求及理由。中原公司辩称对本案及双方意见不发表意见。孙威向一审法院起诉请求：判令叶某、叶石荐继续履行合同、配合孙威办理银行贷款及房屋过户手续，并在房屋过户当日将房屋交付给孙威。同时孙威要求叶某、叶石荐支付逾期办理过户手续违约金45万元。叶某向一审法院反诉请求：判令双方的房屋买卖合同解除，并判令孙威支付违约金90万元。一审法院认定事实：2014年5月24日，叶某（出卖人）与孙威（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定叶某将位于北京市通州区×号×层×号房屋（以下简称×号房屋）出售给孙威，房屋所有权证号为X京房权证通字第XX**号。买受人和出卖人通过中原公司的居间介绍成交，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为450万元，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。买受人孙威采用向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为210万元的方式支付购房款。合同第七条逾期付款责任约定：买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期在15天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第九条税费相关规定约定，此次交易中产生的全部税费由买受人承担。本案合同履行过程中，因政策原因须交纳新的税费的，由买受人承担。合同第十条权属转移登记约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在/内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的原因，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。买卖合同同时还约定了其他内容。因双方签约时，叶某尚未成年，叶石荐（叶某之父）作为叶某的法定代理人在买卖合同上签字确认。买卖合同签订之同日，叶某（出卖人，甲方）、孙威（买受人，乙方）与中原公司（居间人，丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定在本合同签订后7日内，乙方同意支付甲方定金20万元，买受人采取商业贷款方式支付房款。2014年9月30日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户当日向乙方交房。合同第十条约定，依据本合同，甲、乙双方应当支付的任何款项如需通过转账等方式支付的，甲方同意付��款项至叶石荐的账户（开户银行及账号略）。居间合同同时还约定了其他内容。叶石荐作为叶某的法定代理人在居间合同上签字确认。上述买卖合同及居间合同签订后，孙威于2014年5月27日支付定金20万元，并于2014年11月3日支付购房款20万元、2015年1月22日支付购房款60万元、2015年7月24日支付购房款30万元、2015年8月3日支付购房款10万元、2015年8月6日支付购房款10万元、2015年8月15日支付购房款10万元、2015年8月31日支付购房款10万元，截至2015年8月31日，孙威共计支付购房款170万元（含定金20万元）。本案审理过程中，叶某表示因孙威未能在合同约定的过户期限即2014年9月30日前付清全部购房款，因为孙威构成了逾期付款，叶某、叶石荐表示其于2014年10月1日出具了《付款催告函》，并将催告函交给刘某，并由中原公司的经纪人商金磊于2014年10月2日签收，���此叶某、叶石荐提交了付款催告函及商金磊签收的收条予以证实。《付款催告函》的主要内容为：北京中原房地产经纪有限公司并孙威先生：根据叶某、孙威签订的《北京市存量房屋买卖合同》，编号NO.×××9和叶某、孙威、北京中原房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，编号NO.×××D的规定，2014年9月30日为叶某、孙威房屋权属登记部门办理过户手续。我方认为孙威应在此日前将450万元购房款按照《北京市存量房屋买卖合同》约定存入双方共同委托的银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户，你方也可以将此房款直接导入叶某账户，但除20万定金外，你方未将任何款项打入此账户，也未将任何房款存入双方共同委托的银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户，我方认为你方已构成根本违约，孙威方根本没有购房能力，我方要求解除合同。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定的解除权，我方给你15日宽限期，否则我方将于15日后行使约定解除权，并扣除你90万元的违约金。希望此函能引起你方的高度重视，莫拿合同里约定的解除权和法定的解除权当儿戏，以避免你方造成的违约金损失。切莫拿法律当儿戏。孙威表示从未知晓叶某、叶石荐发送付款催告函的情况，对叶某、叶石荐提交的催告函及收条均不予认可。叶某、叶石荐表示按照合同约定孙威的逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，因此叶某、叶石荐于2014年10月18日出具了《解除函》，并将解除函交给刘某，并由中原公司的经纪人商金磊于2014年10月19日签收，叶某、叶石荐据此认为双方的买卖合同已经解除。叶某、叶石荐提交了《解除函》及商金磊签字的收条予以证明。其中解除函的主要内容为：根据叶某、孙威签订的《北京市存量房屋买卖合同》���编号NO.×××9和叶某、孙威、北京中原房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，编号NO.FJ2×××D的规定，我方现在正式解除上述二合同。理由如下，根据《合同法》第九十四条、法定解除权中，第（二）款规定，你方在签订合同的2014年5月24日至合同约定的2014年9月30日未支付任何款项至双方共同委托的银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户。此行为为法律规定的解除权中的逾期违约行为，我方本可在2014年9月30日前根据你方的逾期付款违约行为行使法定解除权，解除此二合同，但我们希望你们能够遵守合同约定履行合同，而没有过早行使解除权，行使针对你方逾期违约行为的法定解除权。根据《合同法》第九十四条、法定解除权中，第（三）款规定，你方也可将此房款直接打入叶某账户，但除20万定金外，你方未将任何款项打入此账户，也未将任何房���存入双方共同委托的银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户。据此我方正式行使法律规定的法定解除权，正式通知你方解除上述二合同。根据《合同法》第九十四条、法定解除权中，第（四）款规定，从你方的近一段付款行为看，你方根本凑不出买房款，近几年内你们也凑不出这个钱，所以你既然没有购房款，这房你就不要买了，在一个购房的买卖合同关系中，如果你方根本就凑不出买房款，那么你方就构成了根本违约了。据此我方根据你方的根本违约行为，正式通知你解除上述二合同，以行使法律规定的法定解除权。另外，合同里也约定了解除权，2014年9月30日为合同约定的付款届满日，逾期15日，也就是2014年10月16日为你方在宽限期内仍未付款情况下，约定的合同的解除时点。据此我方根据约定解除权解除上述二合同。商金磊签字的收条的内容为：今收到叶某交送来的关于叶某、孙威房屋买卖《解约函》一份（《北京市存量房屋买卖合同》，中原公司签订的《居间买卖合同》）。中原公司表示商金磊曾系该公司的经纪人，但已经离职，但中原公司对上述收条上商金磊的签名表示认可。孙威表示其从未收到过中原公司转交的上述解除函，也从未从中原公司经纪人处听说叶某、叶石荐提出解约的事实，相反中原公司的经纪人一直在催促其付款。孙威表示双方交易过程中，一直是与叶石荐的员工刘某商谈和交涉的，刘某是叶石荐的签约和履约代表，刘某当时表示房主在国外。2015(一审只笔误)年10月孙威要继续付款时，刘某告知孙威不要再付款了，房屋不卖了。为此，孙威提交了其与刘某的短信及微信联系记录予以证实。另，孙威表示双方签约洽谈时，孙威已经告知叶某、叶石荐其手中没有资金，需要出卖名下房屋后支付涉案房款，当时叶某、叶石荐表示让孙威尽快卖房，以卖房款支付首付款，剩余房款以贷款方式支付，但并未约定付款的具体时间，并未约定在2014年9月30日过户前付清房款。叶某、叶石荐表示刘某是中原公司的经纪人，并非叶石荐的员工，双方签约时中原公司告知交易过户前付清全款可以视为推定，买受人的房款不支付到位，就可以不过户，我方也就不存在风险。另，叶某、叶石荐表示双方后期签订过一份自行划转的协议，在中原公司处。中原公司表示刘某是该公司的经纪人，双方交易的经纪人是刘某，并提交了该公司与刘某签订的劳动合同及交纳社保的记录予以证实，并提交了双方（甲方为叶某，乙方为孙威）于2014年5月24日签署的《自行划转补充协议》，其中载明定金2万元于签署本协议后2014年5月24日直接支付给甲方，首付款238万��于2014年9月30日直接支付给甲方，剩余购房款210万元银行批贷过户后，直接达到甲方账户。前期付足首付款后，乙方可以进房子里先行装修，甲方负责结清前期费用。中原公司表示自行划转协议与买卖合同是一体的，没有签订自行划转协议就表示没有对房款的交付进行约定。孙威表示其从未签订过所谓的自行划转协议，中原公司提交的自行划转补充协议上孙威的签名也并非孙威本人所签，并申请对自行划转协议上孙威的签名进行笔迹鉴定，法院委托法大法庭科学技术鉴定所进行了鉴定，该鉴定所出具的鉴定意见为：检材处的“孙威”签名与样本中的“孙威”签名不是同一人书写的。法院要求中原公司通知证人刘某到庭作证，中原公司表示刘某已经离职，并表示刘某因自身原因不愿出庭作证。本案审理过程中，孙威提交了其户口本、离婚证、离婚协议及购房资格核验表，购房资格核验表显示孙威符合在北京市通州区的购房资格。另，孙威表示其可以一次性支付购房尾款280万元，并于2017年5月31日将280万元购房款支付至法院账户。一审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力。本案中双方争议的焦点问题是双方的合同应当继续履行还是已经解除。双方在签订买卖合同及居间合同时，因房屋出卖人叶某尚未成年，属于限制民事行为能力人，出售房屋系重大的财产处分行为，叶石荐作为叶某的法定代理人在买卖合同及居间合同上签字确认，由此可以认定双方的签订的买卖合同、双方及中原公司三方签订的居间合同，均依法成立并生效。签约各方均应按照合同约定，全面履行各自的合同义务。因合同履行过程中，叶某已经成年，具有完全民事行为能力，因此涉案合同的权利义务应由其独立享有和承担。��受人孙威的主要合同义务是支付购房款，出卖人叶某的主要合同义务是办理过户登记及交付房屋的义务，双方在买卖合同及居间合同中约定了过户期限为2014年9月30日前，但并未约定孙威支付首付款及付清全款的期限。中原公司提交的自行划转补充协议上虽然约定有2014年9月30日付清房款，但因该自行划转协议上孙威的签名经司法鉴定并非孙威本人所签，因此该自行划转协议并不成立，其中的2014年9月30日付清房款的约定也并不发生效力。双方签约后，孙威积极履行付款义务，截止到2015年8月31日，孙威支付购房款170万元。2014年9月30日，叶某、叶石荐以孙威未在双方约定的过户期限届至前付清全款为由，于2014年10月1日向中原公司的经纪人刘某发出付款催告函，并于2014年10月18日向中原公司经纪人刘某发出解除函。关于解约函是否发生合同解除效力的问题，法��认为，双方签约后孙威一直在积极履约支付购房款，合同中也并未约定付款的具体期限，关于付款期限双方可通过进一步协商的方式予以解决，叶某、叶石荐在孙威积极履约支付房款、未与孙威协商付款期限的情况下，以孙威未能在过户前付清房款为由，向中原公司发出付款催告函及解除函，因解除函依据的合同解除条件并未成就，解除函并未发送给孙威，因此解除函并不发生合同解除的效力。叶某、叶石荐认为孙威构成逾期付款、其向孙威发送了解除函、因此双方的合同已经解除的反诉请求，无事实、合同及法律依据，法院不予支持。与此相应，对叶某要求孙威支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。叶某作为房屋出卖人，根据合同约定负有配合孙威办理贷款、过户及交付房屋的义务，因孙威表示能够一次性支付房款，并于2017年5月31日将房款支付至法院账户，应视为孙威已经履行了支付购房尾款的义务，叶某作为出卖人可从法院领取购房尾款。孙威作为具备在通州区购房资格的买受人，已经履行了支付全部购房款的义务，叶某作为房屋出卖人，负有配合孙威办理房屋所有权转移登记手续并将房屋交付给孙威的义务，故对孙威要求叶某协助其办理房屋过户手续及交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于孙威要求叶某支付逾期过户违约金的诉讼请求，虽然买卖合同及居间合同中约定叶某应当于2014年9月30日前办理过户手续，但因买卖合同及居间合同中对首付款及购房款的付款期限并未有明确约定，双方在首付款及购房款的付款期限上存在认识上的分歧，叶某、叶石荐方在主观上认为过户的前提是买受人孙威的房款全部付清，双方合同履行的中断系因双方未能就首付款及购房款的付款期限进行协商和确���所致，在合同履行中断问题上双方均负有相应的责任，故对孙威要求叶某支付逾期过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、叶某继续履行与孙威于二〇一四年五月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、孙威支付叶某购房款人民币二百八十万元（孙威已将该笔购房款交至法院账户，判决生效后叶某可自法院领取该笔房款）；三、叶某协助孙威办理北京市通州区×号×层×号房屋的所有权转移登记手续，于判决生效之日起十五日内执行清；四、叶某于涉案房屋所有权转移登记手续完成当日，将北京市通州区×号×层×号房屋交付给孙威；五、驳回孙威的其他诉讼请求；六、驳回叶某的反诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开���笔录在案佐证。本院认为：结合叶某的上诉请求，本院重点阐明合同是否已经解除的问题。解除权的产生依赖于约定或法定事由的产生。本案中，叶某主张合同解除的理由主要基于两点，其一，孙威未在房屋的过户期限即2014年9月30日前将全部购房款支付完毕；其二，叶某已经发出解除通知。对此，本院分析如下。首先，结合一审的鉴定意见和双方签署的合同内容，双方对于首付款的支付时间并未明确约定，虽叶某方主张应当推定在居间合同中约定的房屋过户时间即2014年9月30日前支付全部房款，然一则“全部”支付的含义与买卖合同中尚存的贷款约定不符；二则居间合同和房屋买卖合同中关于房屋过户时间的约定亦存在矛盾。故此，叶某将上述时间视为剩余全部房款支付的最后期限缺乏法律依据。然尚需说明的是，正是由于合同双方均未尽到应有之谨慎义务，才引发合同履行中的争议，故各方对此均负有不可推卸的责任。此外，对于中原公司于合同履行过程中未尽之专业服务，亦当提出批评。其次，关于叶某发出的解除函，中原公司和叶某均未有证据显示通知送达于孙威，再结合上述分析，本院亦难以认定其产生相应的法律效力。综上，本院认为，叶某主张合同已经解除缺乏法律依据，本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由叶某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙  京代理审判员 史 智 军代理审判员 ���静二〇一七年十月十三日法官 助理 邱  江书 记 员 王 秋 岩