山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1082民初5626号原告：林美玲，女，汉族，1970年12月15日生，住威海市环翠区。原告：高扬金，男，汉族，1966年4月5日生，住威海市环翠区。二原告共同委托诉讼代理人：夏丽，山东正原律师事务所律师。被告：荣成医药有限公司（统一社会信用代码：913710821668521584），住所地荣成市沿河北街302号。法定代表人：王艳玲，董事长。委托诉讼代理人：苏东超，山东东方未来律师事务所律师。原告林美玲、高扬金与被告荣成医药有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林美玲、高扬金共同委托诉讼代理人夏丽与被告荣成医药有限公司的委托诉讼代理人苏东超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林美玲、高扬金向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理荣成市沿河北街300号楼1号门市的产权手续。事实和理由：2004年6月26日，二原告以荣成市信得利钟表城名义与荣成市医药公司签订房屋买卖合同，约定荣成市医药公司将荣成市沿河北街两层楼的房屋出售给原告，房屋面积395平方米，价款225.15万元。原告依约支付了购房款。2008年11月，荣成市医药公司经主管部门批准改制，变更登记为荣成医药有限公司，即被告，原荣成市医药公司的权利义务由被告继承。被告现已将涉案房屋房产证办理到自己名下，但至今不履行合同约定的办理产权转移手续的义务，故原告提起诉讼。荣成医药有限公司辩称，该荣成市信得利钟表城已经登记注销，二原告主体是否适格由法院审查确定。事实部分：1、荣成医药有限公司与荣成市医药公司系不同民事主体。2007年7月，荣成市国有资产管理局决定转让荣成市医药公司的全部产权，经挂牌拍卖，山东华羽集团有限公司通过拍卖取得荣成市医药公司100%的国有产权。2008年12月1日，山东华羽集团出资设立了荣成医药有限公司。故荣成市医药公司与荣成医药有限公司均系企业法人，并非同一民事主体。荣成市信得利钟表城起诉荣成医药有限公司系被告主体不适格。2、荣成市信得利钟表城与荣成市医药公司签订的买卖合同无效。荣成市医药公司作为国有企业，转让涉案房产时违反国有资产处置规定，未经政府批准、未经资产评估、未经公开拍卖，违反了国有资产处置规定。且双方签订买卖合同时，涉案房产土地使用权性质为划拨而非出让。荣成市医药公司未报政府审批，未办理土地出让手续，未缴纳土地使用权出让金，直接转让划拨土地上的涉案房产，其行为无效。荣成市国有资产管理局在2007年决定转让国有产权时，关于涉案房屋的评估结果是房屋作为荣成市医药公司的资产，收取的房款作为负债处理，该评估结果表明政府作为权利人拒绝追认涉案合同行为的态度。2008年11月11日，荣成市人民政府收回包括诉争房屋在内的整栋综合楼占用范围内的土地使用权并对外公开拍卖出让的行为，也表明了权利人拒绝追认的态度。3、荣成医药有限公司取得了土地使用权、购买了涉案房屋，支付了对价，取得了房屋所有权证，不应当协助原告办理产权转移手续。2008年12月，荣成医药有限公司通过拍卖取得土地使用权，后荣成医药有限公司与荣成市医药公司签订房屋买卖契约，缴纳了房屋交易契税，并于2009年9月22日取得了房屋所有权证。故荣成医药有限公司通过交易方式，通过支付对价并缴纳契税取得涉案房屋所有权。综上，荣成医药有限公司认为原告的起诉被告主体错误，且荣成医药有限公司取得了涉案房屋所有权，系唯一有效的物权人，可以对抗任何第三人，荣成市信得利钟表城无权要求荣成医药有限公司履行其与荣成市医药公司间的合同。从合同效力角度看，荣成市信得利钟表城与荣成市医药公司签订的合同无效，即便合同有效，因荣成医药有限公司已经取得房屋物权，荣成市信得利钟表城只能要求解除合同、赔偿损失。另外，原告抵顶房款的车辆尚未过户，原告应当予以协助。本院经审理认定事实如下：林美玲、高扬金提交的结婚证、工商登记信息、营业执照复印件、《售房合同书》及收款收据可以证实：二原告系夫妻关系，林美玲作为经营者的荣成信得利钟表城为个体工商户，于2001年4月23日登记成立，2004年12月8日登记注销。该荣成信得利钟表城经营期间与荣成市医药公司于2004年6月26日签订买卖合同，约定荣成信得利钟表城购买荣成市医药公司的诉争房屋，楼房面积395平方米，总价225.15万元，双方约定在合同签订当日荣成信得利钟表城应支付购房款150万元，在2004年7月15日支付10万元，2004年8月15日支付10万元，余款55万元待办理产权登记后结清，荣成市医药公司必须于2004年12月31日前交付房屋。合同签订后，荣成信得利钟表城以高扬金名义于2004年3月2日支付定金50万元，其后高扬金又分别于2004年7月15日支付10万元、于2004年8月24日支付10万元、于2004年11月24日支付10万元、于2005年4月20日支付10万元、于2005年6月20日支付10万元、于2005年8月4日支付10万元、于2005年9月19日支付10万元、于2005年11月10日支付20万元、于2005年12月9日支付10万元、于2006年1月11日支付10万元、于2006年3月5日支付10万元、于2006年4月26日支付23.6万元，至2014年4月26日分11笔累计支付购房款193.6万元。诉争房屋当时即已交付荣成信得利钟表城并使用至今。通过已经生效的（2011）威民一终字第248号民事判决书、（2012）鲁民提字第250号民事判决书、（2010）荣民初字第588号民事判决书、（2014）威民一终字第108号民事判决书，可以认定如下事实：2007年8月28日荣成市人民政府就荣成市医药公司改制问题召开会议，进行专题研究。专题会议纪要如下：荣成市医药公司成立于1956年，原隶属于威海医药公司，2007年3月经威海市政府批准，将企业人员、资产、债权、债务下放给荣成市政府管理。企业现有职工117人，建筑面积5828平方米，土地账面价值36.3万元，建筑物及其他固定资产账面价值894万元。截止到2007年3月9日经荣成市国资局交接审计，该企业资不抵债65.7万元。按照威海市政府的统一要求，由荣成市国资局责成荣成市志诚会计师事务所对该企业资产进行综合评估，结果如下：企业总资产2536.4万元（含土地评估值），总负债1343万元（银行抵押贷款400万元），企业净资产1193.4万元。其中已出售的四户门市房（包括本案诉争房屋），建筑面积960平方米，价值487万元，列入固定资产账目中，收取上述四户房屋的房款383万元，列入预收账款。资产处置及接收企业安置职工的方案，根据荣成市政府第47次常务会议精神确定方案如下：1、荣成市医药公司现有净资产1193.4万元，由市国资局按程序委托中介机构依法公开向市内外有信誉的大中型企业整体转让，从转让价款中，将欠付职工的各项款项划拨至市公有资产经营公司专用账户，由市重组办牵头，会同劳动局、公有资产经营公司据实核发，剩余款项全部上缴财政。2、新企业要按照公司法设立新的有限责任公司，规范公司的法人治理机构，独立承担民事责任。2007年7月，荣成市医药公司根据《企业国有产权转让管理暂行办法》的规定，经荣成市国有资产管理局转让企业的全部产权，并确认了企业资产评估结果，根据《山东省国有产权交易办法》的规定，荣成市医药公司的产权转让通过山东省产权交易中心公开挂牌，以拍卖的方式实施。2007年9月，投资人山东华羽集团有限公司在山东省产权交易中心通过拍卖程序取得了荣成市医药公司100%的国有产权，与国资局签订了（2007）年（051）号产权交易合同，支付转让价款1193.43万元，取得了鲁产权鉴字第167号产权交易凭证。产权交易合同中约定：1、出让方将持有的荣成市医药公司100%国有产权有偿转让给受让方，转让标的尚未做过任何形式的担保，包括但不限于在该产权上设置质押或任何影响产权转让或股东权利行使的权利或义务。转让标的也未被任何有权机构采取查封等强制措施。2、债权、债务处理方案，受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业继续承接原有债权、债务，及或有负债。2008年12月27日，山东华羽集团有限公司作为发起股东制定了荣成医药有限公司的公司章程，委派周信钦任公司执行董事兼法定代表人，委派王瑛为公司监事。2008年12月1日，山东华羽集团有限公司出资100万元人民币向荣成市工商局申请设立荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦向荣成市工商局出具债权债务落实证明一份，承诺荣成市医药公司所有债权债务由改制后荣成医药有限公司承担。2008年12月8日，荣成市工商管理局颁发了荣成医药有限公司的营业执照，公司类型为有限公司。2008年11月份，荣成市人民政府同意将已回收的荣成市医药公司的土地使用权（包括涉案房屋所占用的土地）对外拍卖出让，2008年12月25日，荣成市国土资源局举行该地块国有建设用地使用权拍卖出让活动，荣成医药有限公司以8853862.50元的出让价款取得了上述土地使用权，并与荣成市国土资源局签订了国再建设用地使用权出让合同，并于2009年5月21日取得了涉案房屋的国有土地使用权。2009年7月21日，荣成市国有资产管理局向荣成市房管局出具了关于办理荣成市医药公司房产过户的函，内容如下：荣成市医药公司于2007年9月在山东产权交易中心挂牌出让，全部资产由山东华羽集团出资购买，并设立荣成医药有限公司。原荣成市医药公司的产权一并过户到荣成医药有限公司名下。后荣成医药有限公司以国资局确认的评估价格作为对价，缴纳了房屋契税，并于2009年9月22日取得了包括涉案房屋在内的房屋所有权证。2006年，荣成市医药公司将其所有的房产办理2006000561号、20××63号房权证，其中20××63号房权证中包含荣成信得利钟表城等四名购房人所购房产面积之和，但产权人为荣成市医药公司。2008年荣成市医药公司经过挂牌拍卖，荣成医药有限公司成立后，通过土地招拍挂程序取得土地使用权，办理了土地出让手续并取得了相关房屋产权，遂将上述两处房产证变更为20097362号、20××63号房权证。其中，20××63号房权证所登记的房产即荣成信得利钟表城等四名购房人所购买的。此后，荣成医药有限公司再次将上述两证合并办理了20××32号房权证。2010年7月27日，荣成医药公司以返还原物为案由诉至本院，请求购房者谢晓返还所购荣成市沿河北街300号楼北头第二个一层门市房，案号为（2010）荣民初字第492号，本院于2010年12月29日作出判决，判决谢晓与本判决生效后十日内将其所购门市房返还给荣成医药有限公司，谢晓不服提出上诉，威海市中级人民法院经审理认为：一、荣成市医药公司向谢晓转让诉争房屋时，该房屋项下土地的性质为国有划拨土地，诉争房屋买卖合同因涉及到国有划拨土地使用权的转让，且转让该划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准而无效，但在原审诉讼前诉争房屋项下的土地已经有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，诉争房屋买卖的违法行为已消除，根据合同效力补正制度，该合同已由无效合同变为有效合同，对合同双方当事人均具有约束力。原审法院认定诉争房屋买卖合同无效属适用法律错误。二、诉争房屋在转让给谢晓后，又作为荣成市医药公司资产的一部分转让给华羽集团，而华羽集团并未作为诉争房屋的所有权人，且荣成医药有限公司与华羽集团系分别具备法人资格的不同民事主体，其主张华羽集团的相关权利，本院不予审理。荣成医药有限公司与荣成市医药公司签订房屋买卖合同系为办理房屋变更登记手续，二者就诉争房屋并不存在真实的房屋买卖，故荣成医药有限公司不能作为一房数卖中取得房屋所有权的后买受人要求谢晓返还房屋。三、荣成医药有限公司作为华羽集团出资设立的法人企业，其基于华羽集团的承诺继续承接原有荣成市医药公司全部债权、债务，该承诺对荣成市医药有限公司具有约束力，荣成市医药有限公司应当按照该承诺履行义务。故荣成市医药公司与谢晓签订的房屋买卖合同合法有效的情况下，其理应按照合同规定继续履行荣成市医药公司应履行的义务。荣成市医药公司已向谢晓交付了房屋，荣成市医药公司虽已成为房屋的产权人，但其应继续履行诉争房屋买卖合同义务的前提下，没有事实和法律依据要求谢晓返还诉争房屋。综上三项理由，故威海市中级人民法院依法撤销（2010）荣民初字第492号民事判决，同时驳回荣成医药有限公司要求谢晓返还所购门市房的诉讼请求。二审判决作出后荣成医药有限公司不服二审判决，向山东省高级人民法院提起申诉，山东省高级人民法院作出（2012）鲁民提字第250号民事裁定提审本案。山东省高级人民法院经审理认为：一、荣成医药有限公司要求谢晓返还房屋的诉请不应支持。理由为：1、荣成市医药有限公司取得土地产权，只是支付土地出让金，而未支付房屋对价。2009年7月23日，虽然荣成市医药公司与荣成医药有限公司签订涉案房屋买卖合同，亦约定房屋价款及付款时间，但实际上荣成医药有限公司未向荣成市医药公司付款，只是为办理变更手续。2、2007年9月华羽集团在购买荣成市医药公司产权时，《荣成市医药公司资产评估报告》中记载“荣成市医药公司于2004年与谢晓、张庆民……签订售房合同，将公司新建综合楼的4户门市房出售，合同价款514.61万元，已收取房款383万元，由于至今尚未办理房权过户手续，本次评估中，仍将这4户门市房列入改制……。”该报告说明涉案房屋的买卖合同是真实的，已经成立，其效力待定，对此状况及风险责任荣成医药有限公司是知情的。3、在评估报告中的账目处理上将收取房款列入预收账款，记账方式显示一是将四户门市房已出售，收取了房款，但未办理过户手续。二是华羽集团支付的购买产权的价款中不包括涉案房屋的价款。4、荣成医药有限公司取得本案诉争房屋的产权证，但只交付了土地出让金，而未支付涉案房屋的价款。5.华羽公司与荣成市国资局签订了产权交易合同，第六条约定“受让方受让标的企业产权后，标的企业法人资格存续，受让方承诺原标的企业承接原有债权、债务及或有债务。”依据该约定荣成市医药公司向工商局申请变更登记，变更为荣成医药有限公司，荣成医药有限公司的法定代表人周信钦签署的证明：“荣成市医药公司所有债权债务由改制后的荣成医药有限公司承担。”基于此，荣成医药有限公司应履行其约定的义务。荣成医药有限公司主张荣成市医药有限公司与荣成医药有限公司是无关联的独立法人机构，其理由不能成立。综上，谢晓占有涉案房屋是基于2004年3月9日与荣成市医药公司签订的售房合同书，谢晓支付了约定的对价，占有使用房屋至今，该合同已经成立。故威海市中级人民法院处理结果正确，山东省高级人民法院作出（2012）鲁民提字第250号判决，维持威海市中级人民法院（2011）威民一终字第248号民事判决。本院认为，荣成信得利钟表城（经营者林美玲）与荣成市医药公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，虽然该合同签订时的土地性质系国有划拨土地，但2008年11月该土地挂牌出让后其土地性质已由划拨土地转化为国有出让地，且荣成医药有限公司于2009年5月取得涉案土地的国有建设用地使用权证，表明诉争房屋土地已经由有批准权的人民政府批准办理了土地使用权出让手续，虽然诉争房屋为国有资产，但荣成市医药公司企业改制时将包含诉争房屋在内的4套门市房均作为已出售的资产列入固定资产账目，其已收取的款项列入预收账款中，荣成市国资局及荣成市人民政府对该部分国有资产的处置方式及评估价款予以认可并在此基础上批准同意其进行改制，表明诉争房屋的处置行为已被有权的人民政府予以认可，该国有资产的处置并未违反国有资产处置的规定，诉争房屋买卖合同应认定为有效合同。荣成医药有限公司以诉争房屋的买卖因违法处置国有划拨土地的国有资产、权利人对其效力未予追认而无效，理由不当，本院不予支持。山东省高级人民法院的生效判决已认定山东华羽集团公司支付的购买产权价款中不包含诉争房屋的价款，也认定荣成医药有限公司取得诉争房屋的产权证时仅交付了土地出让金而未支付房屋价款，表明荣成医药有限公司只是根据山东华羽集团公司的要求过户的函以房屋买卖的形式将诉争房屋登记在自己名下，荣成医药有限公司与荣成市医药公司之间不存在真实的房屋买卖关系。故荣成医药有限公司主张其已受让该房屋，涉案房屋买卖合同无法实际履行，与事实不符，本院不予采信。此外，根据山东华羽集团公司与荣成市国资局签订的《产权交易合同》、荣成医药有限公司工商登记情况及其法定代表人周信钦出具的承接债权债务证明看，山东华羽集团公司承诺承接荣成市医药公司的债权债务，应当认定荣成医药有限公司承接了荣成市医药公司的所有债权债务，当然包括涉案房屋买卖合同项下的权利、义务，且荣成医药有限公司已经将诉争房屋过户至自己名下，故荣成医药公司应当承担协助荣成市信得利钟表城办理产权过户的合同义务。荣成市信得利钟表城系个体工商户，高扬金付款行为足以佐证该钟表城二原告家庭经营的属性，该钟表城注销登记后，涉案合同权利及义务均应由经营者及本案二原告承继。荣成医药有限公司应当向二原告履行合同义务，该公司主张其与荣成市医药公司系两个不同民事主体，二原告起诉荣成医药有限公司系主体错误，理由不当，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告荣成医药有限公司于本判决生效后三十日内协助原告林美玲、高扬金办理荣成市沿河北街300号两层楼南1号门市的房屋产权过户手续。案件受理费12406元（系减半收取），由被告荣成医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  陈军伟二〇一七年十月二十四日书记员  马 涛