西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初1687号原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。负责人：任某，该行行长。委托诉讼代理人：辛洁、王海栋，陕西瑞森律师事务所律师。被告：董某甲，男，汉族。被告：董某乙，女，汉族。被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区广安路***号振业泊墅某会所*层。法定代表人：张某，该公司董事长。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。原告招商银行股份有限公司西安分行（下称招行西安分行）与被告董某乙、董某甲、西安振业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海栋，被告西安振业房地产开发有限公司委托代理人刘巧芸、屠明飞到庭参加了诉讼，被告董某乙、董某甲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月24日，原告与被告董某乙签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》）并约定：由原告向被告董某乙发放贷款53万元整，用于被告董某乙购买合同中列明的位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第7幢1单元13层11302号房产，借款期限300个月，自2011年2月24日至2036年2月24日止。在此期间被告董某乙应按等额还款方式归还贷款本息，被告西安振业房地产开发有限公司为本合同项下债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告董某乙、董某甲于2011年2月24日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》）并约定被告董某乙、董某甲自愿以《抵押合同》中列明的上述房产担保其债务的依约履行。后办理了抵押登记。上述各协议签订后，原告依约向被告董某乙发放贷款53万元。但自2015年7月至今，被告董某乙持续出现逾期还款或不予还款的情形。原告认为：原告与上述被告签订的上述合同合法有效，各方均应按照合同约定条款履行各自义务。为维护原告的利益和银行信贷资金不受损失，故诉至法院，请求判令：1、被告董某乙偿还原告贷款本金人民币497061.3元、利息28397.75元、罚息406.53元、复息1252.29元（合计527117.87元）及2016年5月4日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、被告董某甲对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告董某乙、董某甲所有的位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第7幢1单元13层11302号抵押房产所得价款享有优先受偿权；4、被告西安振业房地产开发有限公司为案涉合同项下债务承担连带保证责任；5、上述被告承担本案诉讼费用。被告董某乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告董某甲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告西安振业房地产开发有限公司答辩称：一、原告同被告董某乙签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，原告未行使解除权，该合同应继续履行。二、我公司仅对买受人已经到期的、实际发生的债务承担保证责任。原告要求我公司偿还所有借款本息的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，依法不成立。三、我公司为被告董某甲、董某乙向原告提供的是阶段性担保，在我公司提供阶段性担保的期间，如果发生实现担保物权的情形，原告应当对被告董某乙、董某甲提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才能由我公司承担保证责任。我公司在承担保证责任后有权向债权人董某乙、董某甲追偿。请法院依法判决。经审理查明，2011年2月24日，贷款人招行西安分行与借款人董某乙、抵押人董某乙、董某甲及保证人西安振业房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定招行西安分行向董某乙发放贷款53万元，贷款用途为从西安振业房地产开发有限公司处购买的位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第7幢1单元13层11302号房产，贷款期限300个月，从2011年2月24日起到2036年2月24日止，贷款年利率6.6%为基础上浮20%，即为年利率7.92%，利率调整方式为固定日调整，还款方式为等额还款；担保方式为抵押人以其所购房产提供抵押担保，保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。合同还约定：一、借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。二、保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。三、借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；有权优先受偿处理抵押物所得价款。当日，招行西安分行与董某乙、董某甲签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证上述借款合同的履行，董某乙、董某甲以其所购房屋作抵押，抵押担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。2011年3月21日，招行西安分行按约向董某乙发放贷款53万元，经董某乙同意直接将款项拨至西安振业房地产开发有限公司账户。2011年5月3日，双方就西安市××××村振业浐灞住宅项目第7幢1单元13层11302号房屋在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案手续。但被告董某乙自2015年7月15日开始持续逾期到2016年8月15日，在此期间均未还款，2016年8月29日至今有还款记录但尚未还清。截止2017年10月24日，尚欠贷款本金482295.4元、利息30093.08元、罚息681.86元、复息1347.38元，合计514417.72元。另查明，招行西安分行（甲方）与振业公司（乙方）签订《住房按揭贷款合作协议书》，约定甲乙双方就乙方开发建设并依法销售的振业浐灞住宅项目的商品楼宇进行个人购房贷款合作，乙方对甲方向购买本协议所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，乙方承担保证责任的期间为自甲方与购房人签订借款合同并发放贷款之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并由甲方取得房屋他项权利证书之日止。上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、借款借据、逾期账单、《住房按揭贷款协议书》、《商品房买卖合同》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方应当按合同履行各自的权利义务，否则要承担相应的违约责任。原告依约向被告董某乙发放贷款，履行了合同义务。被告董某乙自2015年7月15日开始出现多次逾期还款情形，构成严重违约，原告有权主张被告董某乙提前偿还贷款本金482295.4元及相关利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告董某甲、西安振业房地产开发有限公司作为保证人，根据担保法的相关规定，应当按照约定对董某乙的上述债务承担连带清偿责任。涉案房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，由此原告不能对涉案房屋行使抵押权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告董某乙应于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金482295.4元、利息30093.08元、罚息681.86元、复息1347.38元，合计514417.72元。并按双方约定支付自2017年10月25日起至实际给付之日的利息、罚息和复息。二、被告董某甲对本判决第一项被告董某乙的债务承担连带清偿责任。三、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项被告董某乙的债务承担连带清偿责任。西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向董某乙追偿。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费9071元、由三被告承担。因原告已预交，三被告于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  王培峰人民陪审员  刘 媛二〇一七年十月二十五日书 记 员  刘 敏打印：扈艳红校对：艾可可2017年月日送达