四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1110号上诉人(原审被告)陈霞，女，1988年12月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人陈振华，四川法奥律师事务所律师，执业证号：15101201210808054。诉人（原审原告）攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313Ｘ。法定代表人邓勉明，执行董事。委托诉讼代理人彭小成，男，1984年7月20日出生，汉族，该公司行政专员，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人姚杰，男，1979年11月10日出生，汉族，该公司行政专员，住四川省攀枝花市东区。上诉人陈霞因与被上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人陈霞及其委托诉讼代理人陈振华，被上诉人金海公司的委托诉讼代理人彭小成、姚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈霞上诉请求：撤销一审判决，改判陈霞只支付解除合同违约金21679.12元，不承担其他费用。事实和理由：金海公司给予陈霞的免租期是免费赠予的，该期间不应当支付租金，且金海公司对于免租期的约定没有用特殊字体进行标注。为了保证合同的履行，陈霞已经预先向金海公司支付了40000元的履约保证金，根据双方的真实意思表示，陈霞一旦违约最多应当承担的违约责任即为40000元。一审法院支持的违约金属重复计算，加重了陈霞的责任，40000元的履约保证金足以弥补金海公司的损失。金海公司辩称，一审法院认定事实正确，合同中已明确约定了不支付免租期租金的条件，并且合同中多次提及违反合同约定将不享有免租期。根据合同约定，陈霞应当承担的违约金高于一审判决的金额。合同对于履约保证金有明确约定，应严格按照合同履行。关于违约金的计算，合同中有明确约定，不存在重复计算的问题。陈霞已给金海公司造成了2017年1月7日至2017年4月期间的租金损失，并且该房屋至今未出租出去，漫长的招商期正在扩大金海公司的损失。金海公司向一审法院起诉请求：1.解除陈霞与金海公司之间的《商业房屋租赁合同》，陈霞将房屋腾退归还金海公司，陈霞到工商登记机关将其公司登记地址迁出涉案房屋；2.陈霞支付拖欠金海公司至判决生效之日止的租金（暂算至2017年3月9日为43358.24元）；3.陈霞支付金海公司免租期租金332140.48元；4.陈霞支付金海公司拖延付款违约金（以应付而未付款为基数，按每日0.016%计算违约金，自2017年1月10日起至陈霞付清租金之日）；5.陈霞支付金海公司解除合同违约金（按剩余租金总额的15%计算，截至判决解除合同之日）；6.陈霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈霞与金海公司于2014年9月10日签订《商业房屋租赁合同》，2016年3月23日签订《补充协议》，约定金海公司将位于四川省攀枝花市东区机场路中段金海世纪城48号楼329号附11号商铺租赁给陈霞，租赁期限为2014年9月10日至2019年9月9日，免租期16个月，租金按季度支付。租赁期间，陈霞缴纳租金至2017年1月9日，自2017年1月10日起即拖欠租金。金海公司于2017年3月14日向陈霞寄送了缴费通知单，于2017年3月22日向陈霞寄送了《关于终止与贵方合同的告知函》，陈霞于2017年4月1日签收。但陈霞一直未支付相应款项，金海公司为维护其合法权益，诉至一审法院，请求判决解除合同并判令陈霞支付各项费用。一审法院另查明：1.金海公司与陈霞签订的租赁合同及后来签订的补充合同中关于装修免租期的约定为：免租期限16个月，期间物业管理费、电费、通讯费、光纤、建筑垃圾清运费等由陈霞自行负责。如租赁期内，因陈霞的原因提前终止或解除，陈霞不享有免租装修期，须在合同终止或解除后5个工作日内向金海公司支付免租装修期的租金；2.金海公司与陈霞签订的租赁合同第八条约定：陈霞应在合同签订后5个工作日内，向金海公司缴纳人民币40000元作为履约保证金，如陈霞未能按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者陈霞违约造成金海公司损失的，金海公司可以在书面通知陈霞后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额；3.金海公司与陈霞签订的租赁合同第十条10.2约定：如果陈霞未按约定向金海公司支付或补交租金、物业管理费……等其他应付款项，每迟延一日，陈霞应支付应付而未付金额千分之五作为逾期违约金，累计延迟30日仍不支付或补交前述款项的，金海公司有权单方面解除本合同。陈霞未经金海公司书面同意迟延支付租金、物业管理费……等其他应付款项超过30日的，金海公司同样有权解除本合同；4.（1）金海公司与陈霞签订的租赁合同第二十条20.2.3中，约定在陈霞停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同；（2）20.4.2中约定，在合同解除时，陈霞除承担合同20.4.1条责任（金海公司依约解除合同或陈霞单方面解除合同，陈霞应按照合同约定承担违约责任，陈霞应当在接到金海公司通知起20日内将租赁场所交还金海公司，并与金海公司及物业服务公司结清所有款项）外，还应向金海公司赔偿相当于剩余租期总额百分之三十的违约金；（3）20.6.2中约定，在合同解除时，金海公司除承担合同20.6.1条责任（陈霞依约解除合同或金海公司单方面解除合同，金海公司和物业服务公司应向陈霞退还多收款项，陈霞应在解除合同后20日内将租赁场所交还金海公司）外，还应向陈霞赔偿相当于剩余租期总额百分之三十的违约金；5.金海公司与陈霞签订的租赁合同第二十一条约定，无论因何种原因导致合同终止或解除，陈霞（即乙方）均应在合同终止或解除之日起10日内（以下简称交还期）将金海公司（即甲方）交给陈霞保存的租赁场所物业资料和工程资料交还金海公司，并自行承担费用拆除、搬离陈霞所有的设施、设备……。如交还期届满后，陈霞未将所有物品搬离，视为陈霞放弃对该租赁场所内陈霞物品所有权，金海公司有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。一审法院认为：金海公司与陈霞经自愿协商达成房屋租赁协议，协议中并没有法律禁止的约定存在，该合同合法有效。金海公司因陈霞未依约缴纳租金等费用，主张解除合同，该项权利在双方签订的合同中有明确约定，金海公司于2017年3月22日向陈霞发出函告，以陈霞拖欠租金30日以上为由，通知陈霞解除合同，陈霞于2017年4月1日签收该函告，故此份合同已于陈霞收到该告知函时解除，故对金海公司关于要求解除双方之间的写字楼房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不再进行处理。双方在合同中第二十一条租赁场所的交还中对交还期届满后金海公司的权利进行了约定，此时金海公司应积极主张权利，对陈霞遗留物进行处置，以减少损失。金海公司未按合同约定，怠于行使其相应的权利，造成的额外损失，应由金海公司自行负担，故对金海公司主张陈霞将房屋腾退归还的诉讼请求不予支持。对金海公司要求陈霞到工商登记机关将其公司登记地址迁出该涉案房屋的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不予处理。陈霞租赁金海公司的商业房屋，应当依照合同约定支付租金，陈霞在支付租金至2017年1月9日后即拖欠缴纳，依照双方合同约定，拖欠租金30日以上，金海公司可单方面解约，金海公司亦在2017年3月22日向陈霞发出函告以此作为理由解除合同，合同自通知到达陈霞即2017年4月1日时解除，陈霞即不应承担后续租金，故金海公司主张陈霞支付拖欠租金58533.62元（从2017年1月10日起计算至2017年4月1日止）的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，对于超过部分一审法院不予支持；因陈霞拖欠租金，导致合同目的不能实现，依照双方签订的合同，陈霞不再享受免租期的优惠，须补交免租期租金，金海公司主张陈霞支付免租期租金332140.48元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。迟延付款违约金按照合同约定为日千分之五，金海公司请求以陈霞拖欠的租金为基数按照每日0.016%计算违约金，金海公司放弃及调低计算标准，均是金海公司对其诉讼权利及民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许，故此项费用应计为以58533.62元为基数，按照每日0.016%从2017年1月10日起计算至陈霞付清租金之日止；双方约定，在租赁期限内，金海公司依约解除合同或陈霞单方面擅自解除合同的，陈霞应向金海公司赔偿相当于剩余租期租金总额百分之三十的违约金，金海公司依照合同约定，主动调减计算标准后主张陈霞支付解除合同违约金95279.73元，经一审法院对上述损失的确认，95279.73元超过实际造成损失的30%，应予以调减，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确认为21679.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈霞于判决生效之日起十日内支付攀枝花金海实业有限公司租金、免租期租金及解除合同违约金合计372353.22元（租金58533.62元、免租期租金332140.48元、解除合同违约金21679.12元，以上三项总和扣除履约保证金40000元）；二、陈霞于判决生效之日起十日内支付攀枝花金海实业有限公司以58533.62元为基数，按照每日0.016%从2017年1月10日起计算至付清租金之日止的迟延付款违约金；三、驳回攀枝花金海实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费6932元，减半收取计3466元，诉讼保全费2398元，合计5864元，由陈霞负担。二审中，陈霞出示《收据》一份，拟证明陈霞向金海公司支付了履约保证金40000元，该保证金有违约金的性质。金海公司对证据的真实性、合法性没有异议，但认为仅有收据没有转账凭证进行佐证。由于各方当事人对该证据的真实性没有异议，该证据能够证明金海公司已收到履约保证金40000元，故本院予以采信。金海公司没有提交新证据。本院经审理查明：2014年9月25日，陈霞向金海公司交纳涉案房屋的履约保证金40000元。一审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，对于陈霞提出金海公司给予的免租期是免费赠予的，该期间不应当支付租金，且金海公司对于免租期的约定没有用特殊字体进行标注的上诉理由。陈霞与金海公司于2014年9月10日签订的《商业房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应依约履行义务。《商业房屋租赁合同》中已明确约定在租赁期限内如因陈霞的原因而提前终止或解除合同的，则视为陈霞不享有免租期。本案中，由于陈霞未按约交纳租金，金海公司已于2017年3月22日提出解除合同，因此《商业房屋租赁合同》约定的支付免租期租金的条件已经成就，陈霞应当按照合同约定支付免租期的租金。《商业房屋租赁合同》中对于免租期的约定虽未用特殊字体进行标注，但陈霞作为完全民事行为能力人在签订合同之前应当自行尽到审慎的注意义务，并且合同的相关条文没有剥夺其主要权利或加重其承担义务，加之双方已按照约定实际履行且于2016年3月23日再次签订《〈商业房屋租赁合同〉补充协议》对相关事项进一步加以明确，因此陈霞提出的不应支付免租期租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于陈霞提出其一旦违约最多只承担40000元的违约责任，40000元的履约保证金足以弥补金海公司的损失的上诉理由，由于双方在《商业房屋租赁合同》并未约定违约金以40000元履约保证金为限，且陈霞的该项主张与《商业房屋租赁合同》的约定不符，其亦未提交反驳证据证明金海公司的损失仅有40000元，因此本院对陈霞的该项上诉主张不予支持。对于陈霞提出一审法院支持的违约金属重复计算，加重了陈霞责任的上诉理由，违约金以损失填平为原则，一审法院支持的免租期租金332140.48元系对合同解除前的租金损失的弥补，解除合同违约金21679.12元则是对合同解除后的损失的弥补，且上述损失的不同计算方法已在合同中明确进行了约定，亦在当事人订立合同时的合理预见范围之内，因此上述违约金并未重复计算，本院对陈霞的该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人陈霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6885元，由陈霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一七年十月二十六日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉