上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3385号原告：李明，男，1983年1月19日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。原告：钱海晨，女，1983年5月20日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：肖力军，上海市恒业律师事务所律师。被告：陶经纬，男，1955年1月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈冬忠，上海市光明律师事务所律师。原告李明、钱海晨与被告陶经纬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人肖力军，被告的委托诉讼代理人陈冬忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明、钱海晨向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金64万元。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：要求被告返还定金5万元、赔偿损失54万元。事实和理由：两原告系夫妻关系。2015年5月25日，原、被告及案外人上海圣德房地产经纪事务所(下简称圣德事务所)签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将产权人为被告及案外人徐某1、徐某2、陶某的上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为320万元。双方并约定2015年10月20日前按协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，如违约，违约一方需承担合同房价款20%的违约责任。因其他三位产权人未在签约现场，所以被告签下承诺书，承诺转让“该房产时已经取得其他产权人的同意”、“如有不实，本人愿意承担一切法律责任及相关违约责任”。为此，原告支付了5万元定金。因被告保证能按约履行，且居间协议约定了合同房价款20%的违约责任条款，所以为了筹集购房资金，原告于2015年7月出售了自己名下的上海市涵青路XXX弄XXX号XXX室房屋，谁知被告未于2015年10月20日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》。经与被告交涉，被告表示其愿意出售系争房屋，但因产权人内部矛盾等原因，目前系争房屋不能出售。鉴于房屋价格大幅上涨，被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，故原告提起诉讼，请求判如所请。陶经纬辩称，5万元定金被告同意返还，被告也愿意支付原告补偿金4、5万元。原告明知产权人为4人，且被告签订居间协议时没有征得其他产权人的同意，事后其他产权人也未追认，故该居间协议无效。因为系争房屋的产权人有争议，所以没有办法签订合同。另外被告的承诺不对其他产权人有约束力，该《承诺书》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为被告与徐某1(被告的妹夫)、案外人徐某2(系被告的妻子)、陶某(系被告的儿子)共同共有，建筑面积117.65平方米。2011年6月3日，徐某1报死亡。2013年9月2日起，系争房屋被上海市浦东新区人民法院查封。2015年5月24日，被告出具《承诺书》一份，内容为：“本人系上海市闸北区场中路XXX弄XXX号XXX室的产权人之一，本人承诺现在转让该房产时已经取得其它产权人的同意。以上表述真实有效，如有不实，本人愿意承担一切法律责任及相关违约责任”。2015年5月25日，经案外人圣德事务所居间介绍，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份。协议约定：出售方为被告与案外人徐某1、徐某2、陶某(甲方)，购买方为原告(乙方)，居间方为圣德事务所(丙方)；房屋总价款为320万元；双方同意在2015年10月22日前到圣德事务所指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后60日内办理过户手续；如因甲方原因导致买卖合同最终未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方；如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有；甲方保证对所出售房地产拥有出售的权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同约定向乙方、丙方承担违约责任。该协议中还约定：此房价为甲方净到手价，乙方承担此房交易中的所有税费；系争房屋带租约；系争房屋“如有抵押等状况发生，应在签订上海市买卖合同和过户之前解决、撤销，如影响房屋交易，由造成方承担本合同房价款的20%的违约责任”。在该协议的尾部，被告一人在出售方(甲方)处签名。同日，被告在收到原告的定金5万元后出具《收款收据》一份。又查明：2015年7月19日，两原告与案外人刘某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：两原告将其所有的上海市涵青路XXX弄XXX号XXX室(下简称涵青路房屋，建筑面积95.58平方米)出售给刘某某，房价款为267万元。同年9月30日，涵青路房屋的产权登记在刘某某名下。诉讼中，根据原告的申请，上海市高级人民法院指定上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋的市场价值进行评估。2016年7月6日，上海百盛房地产估价有限责任公司作出估价报告，结论为：系争房屋在2015年10月20日价值时点的评估总价为374万元，2016年6月4日价值时点的评估总价为526万元。原、被告对评估报告均无异议。审理中，原告陈述：签订居间协议时，原告知道系争房屋有其他共同产权人，被告没有其他产权人的委托书；原告曾提出要求出示，但被告未出示，中介公司也保证没问题；对徐某1已去世及系争房屋有抵押、查封原告均不清楚，原告是在2015年11月被告违约后才知道徐某1已去世；2015年11月，原告已另行购得其他房屋；原告要求的54万元损失是指房屋的升值损失，是按照评估报告的374万元减去合同价320万元得出的结果。审理中，被告称：由于被告的妻子和儿子不同意卖房，且徐某1已死亡，手续上办不出；关于协议不能履行，被告应该没有通知原告；被告没有将系争房屋被查封的情况告知原告，因为被告事先也不知道，是2015年11月初才知道。审理中，原告表示要求解除居间协议，认为协议已经不可能履行。被告则称该协议无效，如果法院认为有效，被告也要求解除。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据我国法律的有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。虽然被告代表系争房屋的其他共有人签订《房地产买卖居间协议》时未经其他共有人授权，事后其他共有人对被告的行为也未予追认，但鉴于该合同的内容和形式均未违反我国法律法规的有关规定，且是被告自愿与原告签订，故该合同为有效合同。被告有关该合同无效的辩称于法无据，本院不予采信。鉴于双方都认为要解除该合同，且事实上系争房屋存在法律上的障碍，因此双方的买卖合同关系不能继续履行，被告应当将收取的定金返还给原告，原告要求被告返还定金的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求赔偿54万元的诉请，鉴于系争房屋在2015年10月20日价值时点的评估总价为374万元，与合同价320万元相比已升值54万元，原告在签订居间协议后已在2015年7月19日将其原有房屋出卖，因此，定金5万元已不足以弥补被告违约造成的损失。考虑到原告在被告签订居间协议时已知道系争房屋为被告与他人共有，被告当时无其他共有人的授权书，原告自称其已在2015年11月另行购房，因此，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决被告赔偿原告损失40万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条规定，判决如下：一、陶经纬应于本判决生效之日起十日内返还李明、钱海晨定金5万元；二、陶经纬应于本判决生效之日起十日内赔偿李明、钱海晨损失40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10200元，由李明、钱海晨负担1650元，陶经纬负担8050元，退还李明、钱海晨500元。评估费24750元，由李明、钱海晨负担4750元，陶经纬负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾审 判 员  冯歆蕊人民陪审员  石志仁二〇一七年十月三十一日书 记 员  周 璇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。