福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0581民初4127号原告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人:吴家雄，该公司董事长。委托诉讼代理：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。委托诉讼代理：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。被告：陈泽鑫，男，1994年3月31日出生，汉族，住福建省晋江市。第三人：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。负责人：施能升，该支行行长。委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。原告石狮兴进房地产开发有限公司（以下简称兴进公司）与被告陈泽鑫、第三人中国工商银行股份有限公司石狮支行（以简下称工行石狮支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴进公司的委托诉讼代理人柯曾国、第三人工行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波到庭参加诉讼，被告陈泽鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴进公司向本院提出诉讼请求：1.解除兴进公司与陈泽鑫于2012年12月11日签订的合同编号为0443463的《商品房买卖合同》及其附件；陈泽鑫立即将址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢17层1701单元的房产（以下简称案涉房屋）腾空返还给兴进公司；2.陈泽鑫立即协助兴进公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续；3.陈泽鑫向兴进公司支付违约金459951.2元；4.陈泽鑫向兴进公司支付因本案诉讼而支付的律师代理费37996元；5.陈泽鑫尚欠工行石狮支行的按揭贷款本息由兴进公司直接退还给工行石狮支行；6.根据上述第3、4项诉讼请求应当承担的款项，兴进公司有权从陈泽鑫可退还的购房款中直接扣除，在未扣除之前兴进公司对陈泽鑫可退还的购房款享有留置权；7.本案诉讼费由陈泽鑫承担。诉讼过程中，兴进公司变更其诉讼请求为：1.解除兴进公司与陈泽鑫于2012年12月11日签订的合同编号为0443463的《商品房买卖合同》及其附件；陈泽鑫立即将案涉房屋腾空返还给兴进公司；2.陈泽鑫立即协助兴进公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案和抵押登记的注销登记手续；3.陈泽鑫向兴进公司支付违约金459951.2元；4.陈泽鑫向兴进公司支付因本案诉讼而支付的律师代理费37996元；5.根据上述第3、4项诉讼请求应当承担的款项，兴进公司有权从陈泽鑫可退还的购房款中直接扣除；6.本案诉讼费由陈泽鑫承担。事实和理由：陈泽鑫与兴进公司于2012年12月11日签订合同编号为0443463的《商品房买卖合同》及其附件，合同对相关条款进行了约定。陈泽鑫于2012年12月17日与工行石狮支行签订合同编号为01408行（石狮）支行（2012）年一手贷0000932号的《个人购房借款/担保合同》，贷款金额1600000元，贷款期限10年，兴进公司为陈泽鑫向工行石狮支行的本笔贷款承担阶段性连带保证责任。借款后，因陈泽鑫没有按时向工行石狮支行履行还款义务，导致工行石狮支行向福建省石狮市人民法院起诉，要求解除工行石狮支行与陈泽鑫签订的《个人购房借款/担保合同》，陈泽鑫一次性偿还尚欠的贷款本息，并要求兴进公司承担连带清偿责任。现因陈泽鑫的违约行为导致工行石狮支行起诉要求解除借款合同，根据兴进公司与陈泽鑫签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，兴进公司也有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，双方负有返还义务，兴进公司应将收受的购房贷款和购房款分别返还给工行石狮支行和陈泽鑫，陈泽鑫尚欠工行石狮支行的按揭贷款本息由兴进公司直接退还给工行石狮支行；同时根据合同及其附件的约定，陈泽鑫应承担违约责任。在陈泽鑫应付的违约金及应承担的其他费用尚未支付给兴进公司时，兴进公司可以从应退还的购房款中优先受偿，即陈泽鑫承担的违约金及其他费用，兴进公司有权从应退还陈泽鑫的款项中直接扣除。陈泽鑫未作答辩。工行石狮支行述称，对兴进公司的诉讼请求没有意见，兴进公司提供的陈泽鑫与工行石狮支行签订的《个人购房借款/担保合同》，工行石狮支行已经提起诉讼，要求兴进公司承担连带责任，陈泽鑫应将款项归还给工行石狮支行。兴进公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.营业执照（副本）复印件、法定代表人身份证明、法定代表人的香港永久性居民身份证复印件各一份，拟证明兴进公司的诉讼主体基本情况；2.陈泽鑫的居民身份证复印件，拟证明陈泽鑫的诉讼主体基本情况；3.营业执照（副本）复印件，拟证明工行石狮支行的诉讼主体基本情况；4.《商品房买卖合同》及其附件，拟证明合同的基本内容及双方的权利义务；5.《个人购房借款/担保合同》复印件，拟证明陈泽鑫与工行石狮支行签订的借款合同的情况；6.《确认书》，拟证明兴进公司于2014年1月29日将案涉房屋交付陈泽鑫；7.民事起诉书、石狮市人民法院应诉通知书、按揭登记证明书复印件、自营历史明细列明复印件、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》复印件、《贷款到期收回通知书》复印件各一份，拟证明因陈泽鑫违约未能偿还按揭贷款本息，导致工行石狮支行起诉解除与陈泽鑫签订的《个人购房借款/担保合同》，要求陈泽鑫一次性偿还尚欠的贷款本息，并要求兴进公司承担连带清偿责任的事实；8.委托代理合同、福建省增值税普通发票各一份，拟证明兴进公司因为本案诉讼而支付的律师费，该项损失应由陈泽鑫承担。陈泽鑫、工行石狮支行在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。本院组织当事人进行了质证。工行石狮支行对兴进公司提交的上述证据均无异议，陈泽鑫经传票无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。兴进公司提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，兴进公司向本院补充提供：1.商品房预售许可证，载明兴进公司于2011年11月4日取得案涉房屋的商品房预售许可证；2.销售不动产统一发票，载明陈泽鑫于2012年12月11日支付购房款699756元；3.陈泽鑫的户籍证明，载明陈泽鑫的身份信息；4.《石狮市房屋登记信息查询结果表》、《房地产抵押登记情况表》各一份，载明案涉房屋办理合同备案以及房产按揭抵押的情况；5.EMS快递单、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、《贷款提前到期通知书》各一份，载明因陈泽鑫未按约定还款，工行石狮支行要求兴进公司履行担保责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园北区15号至18号楼的商品房预售许可证。2012年12月11日，兴进公司与陈泽鑫签订合同编号为0443463的《商品房买卖合同》一份，约定：陈泽鑫向兴进公司购买案涉房屋，建筑面积共251.89平方米，每平方米9130元，总金额2299756元；陈泽鑫在签订合同时一次性支付不低于30%的房款699756元，其余房款1600000元由陈泽鑫在指定银行办妥按揭贷款支付；如在办理银行按揭手续后合同解除，则陈泽鑫应先还清应付银行相关贷款等费用，并主动办理解除抵押登记手续，兴进公司在扣除应由陈泽鑫承担的违约金等费用并办理合同注销手续后90天内将剩余款项退还陈泽鑫；兴进公司应于2013年12月31日前将房屋交付陈泽鑫使用等内容。同日，双方签订附件六《合同补充协议》一份，其中第四条4款约定：“出卖人有权解除原合同后，有权从应退还买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失、以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的款项、各种应由买受人支付给出卖人的款项等，买受人已付购房款不足抵扣前述各项费用的，买受人应于出卖人解除原合同之日起7日内用现款补足”；第四条第6款约定：“买受人任何导致银行追究出卖人连带保证责任的，均构成买受人违反原合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失，同时应按该房屋房款总额的20%向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权单方立即解除原合同，并据此向政府有关部门、或法院申请收回原合同买受人已购买的房屋。”合同签订当日，陈泽鑫支付兴进公司首期款699756元。上述合同及补充协议于2012年12月11日办理合同备案登记。2012年12月17日，陈泽鑫、兴进公司与工行石狮支行签订编号为[]字[01408]行[石狮]支行[2012]年[一手贷0000932号]的《个人购房借款/担保合同》一份，约定：陈泽鑫向工行石狮支行借款1600000元，借款期限10年，陈泽鑫提供案涉房屋作为抵押担保，合同同时对还款方式、贷款利率、逾期罚息等内容进行了约定。兴进公司为上述借款提供阶段性保证责任。合同签订后，陈泽鑫、工行石狮支行就陈泽鑫提供抵押的案涉房屋于2012年12月20日到石狮市房产登记交易中心办理按揭登记手续。2012年12月21日，工行石狮支行依约向陈泽鑫发放贷款1600000元。2014年1月29日，陈泽鑫接收案涉房屋。因陈泽鑫借款后未依约按期足额履行还款义务，工行石狮支行于2017年4月28日分别向陈泽鑫、兴进公司邮寄《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》各一份（主要内容为：截止至2017年4月24日，陈泽鑫已连续4期未按约定还款，共拖欠贷款本息68435.62元，要求陈泽鑫收到函件之日起五日内清偿全部欠款，要求兴进公司督促陈泽鑫还款或承担连带保证责任）和《贷款提前到期通知书》各一份（主要内容为：截止至2017年4月24日，陈泽鑫已连续4期未按约定还款，经催收无效，宣布贷款合同提前到期，要求陈泽鑫于2017年4月30日前还清贷款全部本息，要求兴进公司履行担保责任，于2017年4月30日前督促陈泽鑫归还全部贷款本息或代为还清贷款全部本息，截止至2017年4月24日需清偿贷款本息为975102.46元）。兴进公司于2017年4月29日签收上述两份通知书。因陈泽鑫未还款，兴进公司亦未履行担保责任，工行石狮支行于2017年7月18日向本院提起诉讼，诉请判令陈泽鑫、兴进公司的《个人购房借款/担保合同》提前到期，陈泽鑫、刘芬芬立即偿还贷款本金、利息、罚息，并要求兴进公司承担连带保证责任。本院于同日予以受理，案号为（2017）闽0581民初3845号。现该案尚未审结。2017年8月1日，兴进公司向本院提起诉讼，并委托福建志立律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费37996元。本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与陈泽鑫签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现因截止至2017年4月24日，陈泽鑫连续4期未按约定还款，工行石狮支行向兴进公司发函，宣布陈泽鑫的贷款合同提前到期，要求兴进公司履行担保责任，并已向本院起诉要求兴进公司承担连带保证责任。根据《合同补充协议》约定，兴进公司有权解除与陈泽鑫签订的《商品房买卖合同》及附件，收回案涉房屋，并要求陈泽鑫按案涉房屋房款总额的20%支付违约金。故兴进公司诉请判令解除与陈泽鑫签订的合同编号为0443463的《商品房买卖合同》及其附件，陈泽鑫立即将案涉房屋腾空返还给兴进公司，并支付兴进公司违约金459951.2元（2299756元×20%）元，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。案涉房屋已办理合同备案登记及按揭登记手续，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，合同解除后陈泽鑫应主动办理解除抵押登记手续，故兴进公司诉请判令陈泽鑫办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案和按揭登记的注销手续，合理合法，应予支持。兴进公司主张其支出的律师代理费37996元应由陈泽鑫承担，因律师代理费并非因陈泽鑫的违约行为导致兴进公司的必然损失，故兴进公司的上述主张缺乏依据，不予支持。兴进公司主张根据合同约定，其有权从应退还陈泽鑫的购房款中扣除陈泽鑫应支付的违约金。因陈泽鑫除本案纠纷外，在本院尚有被工行石狮支行起诉的另一起纠纷，兴进公司享有的违约金请求权并不具有优先受偿权，故兴进公司的上述主张于法无据，本院不予支持。陈泽鑫经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除石狮兴进房地产开发有限公司与陈泽鑫于2012年12月11日签订的合同编号为0443463的《商品房买卖合同》及其附件；二、陈泽鑫应于本判决生效后三十日内将址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢17层1701单元房屋腾空返还给石狮兴进房地产开发有限公司；三、陈泽鑫应于本判决生效后三十日内协助石狮兴进房地产开发有限公司办理编号为0443463的《商品房买卖合同》的合同备案注销手续和址于石狮市长宁北路一号兴进豪园18幢17层1701单元房屋的按揭登记注销手续；四、陈泽鑫应于本判决生效后三十日内支付石狮兴进房地产开发有限公司违约金459951.2元；五、驳回石狮兴进房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25502元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担304元，陈泽鑫负担25198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  邱堂寅审 判 员  林雪迎人民陪审员  吴文良二〇一七年十月三十一日书 记 员  林清溪附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。