广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终6109号上诉人（原审被告）：黄寿文，男，汉族，1972年4月29日出生，居民身份证住址为广东省化州市，委托代理人：李娟，广东环广律师事务所律师。委托代理人：张俊雄，广东环广律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟晓敏，女，汉族，1990年1月1日出生，居民身份证住址为广东省东莞市，委托代理人：成见友，广东法治盛邦（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞永圣房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市南城区东莞大道***号中信凯旋国际花园*栋商铺***号。委托代理人：林惜卿，女，汉族，1982年11月5日出生，居民身份证住址为广东省汕头市潮阳区，该公司员工。上诉人黄寿文因与被上诉人钟晓敏、原审第三人东莞永圣房地产经纪有限公司（以下简称永圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告钟晓敏向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.黄寿文继续履行房屋买卖合同，按房产交易价为800000元将案涉房屋的产权过户至钟晓敏名下；2.黄寿文自起诉之日起，直到办理完过户手续日止，按物业转让价800000元每日千分之一向钟晓敏承担违约责任；3.黄寿文支付钟晓敏律师费10000元；4.本案诉讼费、财产保全费由黄寿文承担。一审庭审中，钟晓敏变更诉讼请求为：1.解除合同，要求黄寿文按照房产交易价的20%支付违约金160000元；2.黄寿文退还钟晓敏已经支付的定金50000元；3.黄寿文支付钟晓敏律师费10000元、申请财产保全时担保公司收取的费用6400元及居间费8000元；4.本案的诉讼费、财产保全费由黄寿文承担。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认钟晓敏与黄寿文于2016年10月16日签订的《房地产买卖及居间合同》已解除；二、黄寿文应于判决发生法律效力之日起十日内向钟晓敏返还定金50000元；三、黄寿文应于判决发生法律效力之日起十日内向钟晓敏支付违约金160000元；四、黄寿文应于判决发生法律效力之日起十日内向钟晓敏支付律师费10000元；五、黄寿文应于判决发生法律效力之日起十日内向钟晓敏支付居间费8000元；六、黄寿文应于判决发生法律效力之日起十日内向钟晓敏支付保费6400元。本案一审案件受理费11900元、保全费4520元，共计16420元，由黄寿文负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24722号民事判决。黄寿文不服原审判决，向本院上诉称：一、黄寿文在本案中并未构成违约，无需承担任何责任。1.永圣公司未履行事先通知义务，作为钟晓敏的代理人，其代理行为的法律后果归于钟晓敏，黄寿文作为卖方，对于商业贷款只有协助性的义务，只在钟晓敏、永圣公司通知的前提下才协助完成钟晓敏的商业贷款。本案中，钟晓敏的相关贷款手续由永圣公司代办，黄寿文已于2016年10月17日向永圣公司提供了身份证、房产证、银行存折等资料，但永圣公司并未在《房地产买卖及居间合同》约定的商业贷款时间内给予黄寿文任何资料不齐或需要其他协助的信息反馈，永圣公司已构成违约，其违约行为的法律后果归结于被代理人钟晓敏。2.按照《房地产买卖及居间合同》第十条第一款的约定，钟晓敏应于2016年10月21日前办理完成商业贷款手续，但钟晓敏未在上述期限内办理贷款手续，已构成违约。二、即使黄寿文在本案中存在过错，原审判决认定黄寿文需支付给钟晓敏的违约金过高，且重复支持了钟晓敏的损失赔偿诉请。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金的多少应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基础予以判断。本案中钟晓敏仅向黄寿文支付了定金50000元，钟晓敏实际产生的损失仅为定金可在银行存款的利息以及居间费8000元，《房地产买卖及居间合同》中约定的违约金明显过分高于钟晓敏的损失。2.钟晓敏主张的律师费、保费不属于必然发生的损失，依法应当不予支持。3.一审法院既采纳合同约定的违约金条款，同时又适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条支持钟晓敏的损失赔偿诉请，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿，只能二选一。综上，黄寿文请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由钟晓敏承担。钟晓敏向本院答辩称:一、黄寿文拒绝履行合同义务，也不配合办理贷款，并明确拒绝出卖房屋，且黄寿文在与钟晓敏完成调解协议后又突然改变主意，没有诚信可言。二、合同约定了违约金，如果黄寿文主动按约定支付违约金，则不会有其它费用发生，但黄寿文没有按约定履行，导致诉讼发生，这些费用应由黄寿文承担。综上，一审判决事实清楚，证据充分，请求驳回黄寿文的请求。本院经审理对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、黄寿文是否违约；二、案涉违约金是否过高及黄寿文是否应当赔偿钟晓敏的居间费损失；三、钟晓敏主张律师费、保费损失有无依据。关于焦点一。案涉合同于2016年10月16日签订并生效，根据合同约定，双方均应在合同生效后5个工作日内提交办理贷款所需的资料。根据黄寿文、钟晓敏和永圣公司的陈述以及钟晓敏提交的微信内容截图，各方均确认永圣公司于2016年10月16日22时59分要求黄寿文及其配偶携带身份证、户口本及结婚证于次日早上一起到永圣公司签订贷款合同，2016年10月24日永圣公司通知黄寿文提供收款账号、户口本、婚姻证明等资料，但黄寿文并未按时提供全部资料，且存在拖延协助办理贷款的行为，后黄寿文明确表示房子不卖了。又，黄寿文确认自己对合同履行存在过错，愿意承担违约责任，只是认为违约金过高。综上，黄寿文未在合同约定的期限内提交相应资料协助办理贷款，已构成违约，原审法院对此认定正确，本院予以认可。关于焦点二。双方在合同中约定，违约方应当承担相当于案涉房产转让价格20%额度的违约金及守约方因此产生的居间服务费损失。黄寿文主张该约定的违约金标准过高，但是并未提供相反的证据予以证明，考虑到黄寿文在本案中的违约情节以及近期东莞市房地产市场行情，原审法院支持钟晓敏要求黄寿文支付合同标的20%的违约金160000元并无不妥，本院予以维持。另，双方在合同中已经明确约定由违约方赔偿守约方支付的居间服务费，本案中因黄寿文违约，故钟晓敏请求其赔偿支付的居间服务费损失8000元合理有据，本院予以支持。关于焦点三。双方在合同中并未另行约定律师费、保费的负担问题，而原审法院对钟晓敏主张的违约金已经予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在钟晓敏未有证据证明其实际损失超出上述违约金的情况下，钟晓敏要求黄寿文赔偿其律师费、保费损失缺乏充分的依据，本院不予支持。原审判决对此认定不妥，本院予以纠正。综上，黄寿文的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24722号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24722号民事判决第四项、第六项；三、驳回钟晓敏的其他诉讼请求及黄寿文的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11900元、保全费4520元，合计16420元，由黄寿文负担15271元，钟晓敏负担1149元；本案二审案件受理费4816元，由黄寿文负担4479元，钟晓敏负担337元。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一七年十月二十五日书记员  黎中越李吐君