浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初12958号原告（反诉被告）：杭州蓝宇物业管理服务有限公司,住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道星光街955号。法定代表人：江婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈汶强，浙江人益律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙皆喜，男，1985年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，被告（反诉原告）：宋佳佳，女，1986年3月7日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县，原告（反诉被告）杭州蓝宇物业管理服务有限公司（以下简称蓝宇公司）与被告（反诉原告）龙皆喜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序。本院依职权追加宋佳佳为共同被告。龙皆喜、宋佳佳提起反诉，本院于2017年10月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蓝宇公司的委托诉讼代理人陈汶强、被告（反诉原告）龙皆喜、宋佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝宇公司起诉称：2013年，龙皆喜、宋佳佳在购买杭州市余杭区东湖街道华枫名苑2幢2单元1102室房屋（以下简称涉案房屋）后，于2013年5月17日与蓝宇公司签订了一份《华枫名苑前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）。协议约定：蓝宇公司向龙皆喜、宋佳佳提供物业管理服务，龙皆喜、宋佳佳向蓝宇公司按照小高层1.2元/月/平方米以及地下汽车泊位30元/月/个的标准支付相应物业管理费用；蓝宇公司每12个月向龙皆喜、宋佳佳预收一次性物业管理服务费，龙皆喜、宋佳佳应于12个月第一个月的上旬向蓝宇公司缴纳物业管理服务费。协议签订后，蓝宇公司与龙皆喜、宋佳佳皆按照合同的约定履行义务。2016年5月17日至2017年5月17日期间的物业管理服务费龙皆喜、宋佳佳迟迟未交，经蓝宇公司多次催讨仍无结果。现蓝宇公司诉至法院，请求判令：一、龙皆喜、宋佳佳向蓝宇公司支付物业服务费870元；二、本案诉讼费由龙皆喜、宋佳佳承担。庭审中，蓝宇公司变更第一项诉讼请求为：请求判令龙皆喜、宋佳佳向蓝宇公司支付物业服务费828.72元。龙皆喜、宋佳佳答辩称：龙皆喜、宋佳佳一直正常履行《服务协议》，但蓝宇公司失职导致涉案房屋被盗，失窃金额达3万余元。龙皆喜、宋佳佳曾找到蓝宇公司协商物业费缴纳及赔偿事宜，但蓝宇公司拒绝调解，故拖欠物业费未交。龙皆喜、宋佳佳反诉称：2015年11月19日上午10时30分，龙皆喜、宋佳佳家中（即涉案房屋）发生小偷入室盗窃案件，损失金额达三万两千余元，失窃物品为黄金首饰若干及全新名贵手表一只。事发时，宋佳佳刚好从外面回家，小偷还在室内盗窃，万幸是没有引起正面冲突。宋佳佳在第一时间打电话给蓝宇公司经理及主任，要求关闭小区大门协助破案，同一时间也报了110。余杭区临平刑侦中队出警，在调取监控过程中发现电梯内的监控模糊不清，单元入户处监控缺失，楼前的监控损坏，小区大门口监控一片漆黑，且门卫室无任何外来人员进出记录。由于蓝宇公司没有给公安机关提供任何破案线索，案件至今未结，且案发至今快两年的时间，蓝宇公司没有一次主动上门询问过案件进展。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第五十五条规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因蓝宇公司未能有效履行自己的义务，导致龙皆喜、宋佳佳家中失窃且损失较大，蓝宇公司拒绝对损失进行协商补偿，现龙皆喜、宋佳佳诉至法院，请求判令：一、蓝宇公司赔偿龙皆喜、宋佳佳损失10000元；二、蓝宇公司立即对小区管理进行整改；三、本案诉讼费蓝宇公司承担。蓝宇公司反诉答辩称：2015年11月19日，龙皆喜、宋佳佳家中确实发生盗窃案件，但不是蓝宇公司的违约行为导致。蓝宇公司一直按照《服务协议》进行物业管理。小偷是避开了门卫和监控进入的小区，案件未侦破是因为监控没有拍到小偷的样子而并非监控失灵。龙皆喜、宋佳佳家中被盗窃的金额只有单方陈述并无相应的证据证明，蓝宇公司不应当赔偿。请求法院驳回龙皆喜、宋佳佳的反诉诉讼请求。蓝宇公司为证明自己的起诉主张，向本院提供的证据有：一、《服务协议》一份，证明蓝宇公司与龙皆喜约定小高层物业服务费为1.20元/月/平方米（不含公共能耗费用）,地下汽车泊位为30元/月/个,蓝宇公司每12个月预收一次物业服务费，龙皆喜、宋佳佳应于每12个月第一个月的上旬支付物业服务费的事实。二、《催告函》及挂号信函收据一份，证明蓝宇公司于2017年4月13日向龙皆喜邮寄函件催讨870元物业服务费用的事实。三、信件拒收批条一份，证明龙皆喜拒收蓝宇公司邮寄的《催告函》的事实。四、照片一份，证明2017年4月13日蓝宇公司将《催告函》张贴在龙皆喜、宋佳佳的房屋门上通知其交费的事实。蓝宇公司为证明自己的反诉答辩主张，向本院提供的证据有：五、2014年12月30日签订的《安防系统维护合同》一份，证明蓝宇公司为了维护小区安全安装监控且每一年向杭州孚能智能设备有限公司（以下简称孚能公司）缴纳监控维护费的事实。六、2017年10月2日孚能公司出具的《证明》一份，证明2015年11月15日至11月30日华枫名苑小区监控录像完好，并未出现龙皆喜、宋佳佳陈述的一片漆黑现象的事实。七、孚能公司营业执照一份，证明孚能公司办公地点离华枫名苑小区只有几百米路，方便维护小区监控的事实。龙皆喜、宋佳佳为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提供的证据有：一、《服务协议》一份，证明合同约定蓝宇公司有义务对公用设备、安全防范等项目进行维护、修缮与管理，其中对安全防范有特别说明，如协助公安机关维护小区的次序和公共安全，周界报警监控的事实。二、《接受案件回执单》一份，证明盗窃案件发生后龙皆喜、宋佳佳报警的事实。三、《室内被盗情况陈述与诉求》一份，证明龙皆喜、宋佳佳陈述蓝宇公司的责任并要求同蓝宇公司协商赔偿的事实。四、照片一份，证明蓝宇公司存在管理不善情形的事实。五、《受案登记表》、《立案决定书》、《询问笔录》、《情况说明》各一份（申请法院调取），证明蓝宇公司失职没有履行义务的事实。庭审中，蓝宇公司对龙皆喜、宋佳佳的证据一三性均没有异议，但不能证明所待证的事实。对证据二，结合证据五，可以确认报案是事实。对证据三真实性没有异议，对证明对象有异议，内容是龙皆喜、宋佳佳单方陈述，且龙皆喜、宋佳佳陈述的时间是2017年3月11日，时任蓝宇公司经理沈旭签收的时间为2017年3月10日，两个时间不一致。对证据四真实性没有异议，但不能证明所待证的事实。对证据五真实性没有异议，报案内容是龙皆喜、宋佳佳单方陈述，没有其他证据佐证失窃物品金额。龙皆喜、宋佳佳对蓝宇公司的证据一、二、三三性没有异议。对证据四有异议，照片中的门不确定是不是涉案房屋，龙皆喜、宋佳佳没有看到过《催告函》，只收到过催缴物业费的短信。对证据五三性没有异议，对证明对象有异议。合同里载明维护费不包含修理费，蓝宇公司修理监控需另行支付费用。另载明重大故障时应当进行数据备份，不知道蓝宇公司有无备份相应的数据。对证据六三性均有异议，2017年证明2015年的事实相隔时间太久，除非蓝宇公司能够提供其他材料佐证待证事实。涉案房屋被盗时蓝宇公司告知龙皆喜、宋佳佳监控损坏，这与证明所记载内容相矛盾，且刑侦中队也无法提供案发当天小区及单元楼门口的视频。对证据七没有异议。本院对蓝宇公司的证据一、二、三、五、七三性予以认定。对证据四，虽然龙皆喜、宋佳佳称照片中的门不确定是不是涉案房屋，亦没有看到过《催告函》，但结合二人在庭审中陈述的蓝宇公司曾当面以及发短信向二人催告物业费的事实，本院对该证据三性予以认定。对证据六，本院将结合其他证据作综合认定。本院对龙皆喜、宋佳佳的证据一、二、三、四、五三性予以认定，对其证明对象，本院将结合其他证据作综合认定。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：2013年，龙皆喜、宋佳佳购买了杭州市余杭区东湖街道华枫名苑2幢2单元1102室房屋一套，建筑面积57.55平方米。2013年5月17日，龙皆喜与蓝宇公司签订《服务协议》一份，约定小高层的物业管理服务费为1.2元/月/平方米（不含公共能耗费用），地下汽车泊位为30元/月/个，蓝宇公司每12个月向龙皆喜预收一次物业管理服务费，龙皆喜应于每12个月第一个月的上旬向蓝宇公司缴纳物业管理服务费。龙皆喜、宋佳佳按期缴纳了2013年5月17日至2016年5月16日的物业服务费，自2016年5月17日至2017年5月17日的物业服务费拖欠未交。蓝宇公司通过邮寄《催告函》、张贴《催告函》、短信及当面催缴的方式向龙皆喜、宋佳佳催讨未果后，诉至本院请求上判。另，2015年11月19日，涉案房屋发生入室盗窃案件，宋佳佳向杭州市公安局余杭区分局曙光路派出所（现为杭州市公安局余杭区分局刑事侦查大队临平中队）报案，称2015年11月19日8时10分至10时30分之间，涉案房屋的窗户未关，小偷从窗户入室，宋佳佳放在家中卧室抽屉内的一只浪琴手表（价值20000元）、一根黄金脚链（呈圆球状，用褐色绳子穿起来，重约6.5克，价值1900元）、一只黄金戒指（特征不详，重约10克，价值4300元）被人盗窃走，共计报损26200元。杭州市公安局余杭区分局于2015年11月19日对案件立案侦查，但至今未侦破。案发后，龙皆喜、宋佳佳找到蓝宇公司要求其承担30%左右的损失但协商未果，故拖欠物业服务费至今。本院认为，蓝宇公司对龙皆喜、宋佳佳所在的小区实行了物业服务，龙皆喜、宋佳佳应当向蓝宇公司支付物业服务费。龙皆喜、宋佳佳的现有证据无法证明其失窃财物价值，也无法证明是因为蓝宇公司未能履行物业服务合同的约定导致涉案房屋被盗，故龙皆喜、宋佳佳要求蓝宇公司赔偿损失的诉讼请求证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：“……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”，龙皆喜、宋佳佳要求蓝宇公司对小区管理进行整改的诉讼请求不够明确、具体。综上，对蓝宇公司的诉讼请求本院予以支持。对龙皆喜、宋佳佳的反诉诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙皆喜、宋佳佳于本判决生效后十日内支付原告杭州蓝宇物业管理服务有限公司物业服务费828.72元；二、驳回反诉原告龙皆喜、宋佳佳的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息损失。本案案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）龙皆喜、宋佳佳负担。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 黄 灿二〇一七年十月三十日书记员 蒋晓妮?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?