广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17422号上诉人（原审被告）：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127。法定代表人：李卫华，职务：执行董事。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：梁绮敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤华宝，女，1983年11月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市泽信物业管理有限公司（下简称泽信公司）因与被上诉人汤华宝房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人泽信公司上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回汤华宝的一审全部诉讼请求；3、汤华宝承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：根据《商铺买卖合同》第九条第4款的约定，“若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此全部责任均由买受人承担”，而事实上，汤华宝存在迟延提供相关证件及交付税费等情况，故泽信公司迟延过户有合同依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉商铺是否存在迟延过户对于汤华宝并无实际损失，故汤华宝要求违约金显然没有事实依据。被上诉人汤华宝答辩称：泽信公司没有提供证据证明汤华宝迟延提供相关证件和税费导致涉案商铺过户延期。且，买卖合同是泽信公司提供的格式合同，违约责任条款都是由泽信公司制定的，故违约金标准不应调整。综上，不同意泽信公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。2017年1月11日，汤华宝向原审法院起诉请求判令：1、泽信公司支付违约金73710元；2、诉讼费由泽信公司承担。原审法院经审理查明：2014年11月29日，泽信公司（出卖人）与汤华宝（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号X层XXX号铺。该商铺建筑面积共4.8413平方米，其中套内建筑面积2.0856平方米，公共部位与公用房屋等分摊建筑面积2.7557平方米（面积最终以广州市房地产测绘所测绘的建筑面积为准）。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司及经营管理公司制定的物业管理和委托经营管理规定，按时支付各项费用。房价款总金额为810000元。买受人按下列方式按期付款，2014年10月13日前支付全部房价款的50%，计405500元。2014年11月13日前支付剩余房价款计404500元。（第九条）关于该商铺的产权变更登记。1、买受人清楚知悉该商铺的产权状况及现状。2、出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的商铺的产权人变更至买受人名下。买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任。3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条）出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任。出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过10个工作日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之五的标准向买受人计付延迟履行违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。签约后，汤华宝付清了购房款，泽信公司分别在2014年10月3日、2014年10月4日、2014年12月2日出具收据，收据分别载明泽信公司收到汤华宝定金50000元、首期款355500元、二期款404500元，合计810000元。2015年7月1日，广州市广州公证处出具公证书，证明汤华宝于2015年6月26日委托刘文浩、刘志强、姚剑锋、李翠芳办理涉案商铺产权登记等。2016年4月18日，广州市房地产交易登记中心出具关于涉案商铺的交易过户递件受理回执。后涉案商铺产权登记至汤华宝名下，确权地址为广州市天河区体育东路39-45号3102铺。2017年1月11日，汤华宝提起本案诉讼，同时汤华宝并就其与涉案商铺同时购买的广州市天河区体育东路39-45号三层101号铺（购房款亦为810000元，简称3101铺），以同样事实和理由向原审法院提起诉讼［案号：（2017）粤0106民初1806号］，要求泽信公司支付逾期办证违约金。原审法院将该案与本案合并审理。原审庭审中，双方均确认合同约定的办证截止时间为2015年10月9日（泽信公司称如无任何迟延状况为2015年10月9日）。泽信公司称汤华宝一直没有交付税费，故其依约有权顺延办证。汤华宝确认其于2016年4月12日交付涉案商铺的税费，但在庭后提交《更正说明》，称涉案商铺税费已于2014年10月3日至12月2日期间与3101铺、涉案商铺的购房款等一并支付给泽信公司。对此汤华宝提供如下证据：1、计价单一份，显示铺号101、102，税费3%即24300元，交易印花税0.05%即405元，交易服务费3元/平方米即15元，产权登记费800元，房产证印花税5元/证，律师费2300元等；2、广东宏安信律师事务所出具的《通知书》一份，显示：汤华宝须缴纳涉案商铺预售预告/产权登记代理费2000元，委托公证费300元；3、中国银行刷卡单据八份，显示：特约商户名称泽信公司，2014年10月3日刷卡支付100000元，2014年10月4日刷卡200000元（汤华宝称上述两笔款项签名者为其前夫钟源），2014年10月4日汤华宝刷卡支付180525元，2014年10月13日汤华宝刷卡支付160000元、154514元、66511元，2014年12月2日汤华宝刷卡支付740000元、69500元，上述金额合计1671050元。经质证，泽信公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审法院认为：双方签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定泽信公司应于实际收到汤华宝所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，办妥交易过户手续的标志为取得递件回执；逾期办证的，每日按已付购房款的万分之五支付违约金。双方均确认合同约定的办证截止时间为2015年10月9日，涉案商铺取得过户递件回执时间为2016年4月18日，现汤华宝主张逾期办证违约金计至2016年4月8日。关于汤华宝诉请应否支持的问题。首先，合同签订后汤华宝已付清购房款，泽信公司称汤华宝一直未缴纳涉案商铺税费，故其依约有权顺延办证，但实际上涉案商铺的产权已过户至汤华宝名下，泽信公司未举证证实其垫付了相关交易税费。汤华宝举证其除支付购房款外，还另外支付了交易税费等费用，泽信公司虽否认汤华宝庭后提交的多份付款凭证，但未举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果。其次，泽信公司作为卖方未举证证实其曾通知或督促汤华宝一起办理递件过户手续。泽信公司称其在汤华宝出具公证委托书后一直与汤华宝的代理人沟通办证事宜，亦未举证证实，不予采信。综上，泽信公司无合法正当理由逾期办理涉案商铺的房产证，构成违约，汤华宝依约有权要求泽信公司支付违约金。泽信公司辩称违约金过高，缺乏理据，不予采信。根据合同约定，违约金的计算，应以810000元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年10月10日起计至汤华宝主张的2016年4月8日止，按此违约金总额为73710元（810000元×0.05%/日×182日）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年7月28日作出判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市泽信物业管理有限公司支付汤华宝关于广州市天河区体育东路39-45号3102铺的逾期办理产权证违约金73710元。本案受理费1640元，由泽信公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：双方签订的《商铺买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。该《商铺买卖合同》明确约定泽信公司应于实际收到汤华宝所支付购房款已超过合同总价款60%之日起的210个工作日内办妥交易过户手续，而泽信公司未在该约定期限内履行完毕该项义务，故汤华宝诉请泽信公司承担相应的逾期办证违约责任符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。如前述，合同明确约定泽信公司在办理交易过户手续中负有主要义务，汤华宝仅负有提供必要的文件及配合的协助义务，而泽信公司并未举证证明，其曾通知汤华宝提交相关证件而遭拒绝，进而导致泽信公司无法按期履行办理交易过户手续义务，且汤华宝亦已提交证据证明其已履行交纳税费的义务。因此，泽信公司以汤华宝迟延提供相关证件及交付税费为由，上诉认为其无需承担逾期办证的违约责任，缺乏事实根据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的支付标准，双方在《商铺买卖合同》中明确约定，泽信公司逾期办妥商铺的交易过户手续的，应每日按汤华宝已付房价款万分之五的标准向汤华宝支付逾期办证违约金，该约定系双方的真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，对双方均具有约定力，故原审判决依此标准判令泽信公司支付逾期办证违约金合法有据，可予维持。泽信公司仅以迟延过户并未导致汤华宝遭受实际损失为由，上诉要求对该约定违约金标准予以调整，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人泽信公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1640元，由上诉人广州市泽信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月二十日书记员  杨娟娟