福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初2614号原告：廖建清，女，汉族，1968年3月6日出生，住址福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林荣，北京大成（福州）律师事务所执业律师。被告：郑邦，男，汉族，1965年5月9日出生，住址福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪林、袁慧霞，北京中银（福州）律师事务所执业律师。原告廖建清与被告郑邦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖建清委托诉讼代理人林荣，被告郑邦及其委托诉讼代理人汪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖建清向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除廖建清与郑邦之间的《房地产经纪合同》。2.依法判令郑邦向廖建清支付违约金人民币400000元。3.判令郑邦承担本案的诉讼费、财产保全费。事实与理由：2016年9月12日，廖建清与郑邦通过中介福州东岸房产代理有限公司签订《房地产经纪合同》及其补充协议。合同约定郑邦向廖建清购买位于福州市××××号闽都星城第37座01号房屋一套，总价额为人民币3150000元整。双方约定：郑邦支付定金人民币40万元（双方同意暂时将部分定金22万元在交易过程中由中介监管，将其余部分定金人民币18万元直接交与廖建清，廖建清与中介按照收取定金的数额出具收据）。同时，廖建清明确告知郑邦由于开发商原因，存在无法在150天之内办理《不动产证》，郑邦也同意若150天之内无法领取《不动产证》则上述合同的甲方、丙方退还定金，合同解除。为此，合同第二十一条特别约定：若在签订本合同后的150天内，丙方未领取上述房产的《不动产证》，则乙方有权要求丙方退还支付的款项。上述合同签订后，廖建清积极配合郑邦办理房产交易过户手续，但是由于开发商原因导致无法在签订上述合同后的150天内（2017年2月份）领取《不动产证》。为此，廖建清与郑邦协商同意解除合同。廖建清于2017年3月3日将之前收取的18万元定金退还给郑邦。2017年3月20日，中介通知郑邦来领取退还的定金（办理退款手续），郑邦答复：同意解除合同。在国外回来办理退款手续。郑邦回国后，发现福州房地产市场价格快速上涨，郑邦反悔，不配合廖建清办理解除合同手续。为此，廖建清多次催促郑邦办理解除合同手续，但是郑邦以种种理由推脱，不予办理配合。期间，由于郑邦承诺一次性付款方式交易，廖建清准备将该购房款用于购买一套商品房。2016年9月份，签订一份《商品房认购协议》，认购福州清华紫光科技园-海峡科技研发区1-2#研发楼第13层1301房。但是，由于郑邦无法及时办理解除合同手续并赔偿违约金，导致廖建清无法及时支付认购的商品房首付款，导致廖建清重大经济损失。综上，郑邦的行为已构成违约，为维护廖建清的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。郑邦答辩称，1、廖建清无权解除合同，依据合同上第十七条关于解除条款的约定及按照法律规定廖建清没有解除权。2、关于违约金，郑邦没有任何违约行为，所以无需支付违约金。3、关于诉讼费和财产保全费，应该由廖建清自己承担。本院组织双方当事人进行举证、交换证据、质证，当事人真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。关于当事人有异议的证据本院认定如下：关于廖建清提供由福州市腾信房产代理有限公司出具的收据、银行付款凭证、团购协议书、商品房认购协议、解除认购协议通知函，与本案无关，本院不予采纳。关于郑邦提供的与廖建清短信聊天记录，廖建清认为该份证据多次存在剪辑，但庭审过程中经与手机原始短信核对仅几处有遗漏字，内容基本与原始短信内容一致且也能反映案件事实，因此本院对该份证据予以认定。根据本案现有证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2016年9月12日，廖建清（甲方）与郑邦（乙方）、福州东岸房产代理有限公司（丙方）签订《房地产经纪合同》，合同第一条约定甲方房产坐落于福州市××××号闽都星城第37座01号房，建筑面积246平方米，成交价格3150000元；第十二条约定签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金400000元整给甲方（定金可抵作购房款）。如果甲、乙双方同意，可以暂时将部分定金220000元在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙、甲两方分别按照收取定金数额出具收据；第十五条约定1、依据《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，否则属违约行为，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金，丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方；第十七条约定本合同解除条件约定出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）；1、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二十一条约定其他事项确定该套房为东南朝向（37#楼的东端头），若在签订本合同后的150天内，丙方未领取上述房产的《不动产证》，则乙方有权要求丙方退还支付的款项。另查明，《房地产经纪合同》签订后的150天因开发商原因，福州东岸房产代理有限公司未领取到讼争房屋的《不动产证》。本院认为，廖建清与郑邦签订《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。廖建清认为根据《房地产经纪合同》第二十一条“其他事项确定该套房为东南朝向（37#楼的东端头），若在签订本合同后的150天内，丙方未领取上述房产的《不动产证》，则乙方有权要求丙方退还支付的款项”规定，该合同系附期限解除的合同，现合同签订后的150天内确因开发商原因讼争房屋无法取得《不动产证》，所以双方签订的《房地产经纪合同》应予解除但郑邦却不配合办理解除合同手续已构成违约。根据《房地产经纪合同》第二十一条规定合同签订后的150天内因开发商原因讼争房屋无法取得《不动产证》，则郑邦有权要求丙方退还支付的款项，该条款的约定只是载明如果在约定时间内讼争房屋无法取得《不动产证》，郑邦有权要求退还支付的款项，这是郑邦的权利，并不当然导致《房地产经纪合同》的解除，虽然郑邦在2017年5月30日向廖建清发出《解除合同通知》亦与《房地产经纪合同》是否当然解除没有实质关系，综上廖建清请求依法判令解除其与郑邦签订的《房地产经纪合同》并要求郑邦支付违约金的诉讼请求，无法律与事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回廖建清的诉讼请求。案件受理费32000元，由廖建清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  胡秀锦人民陪审员  洪玉珍人民陪审员  林金水二〇一七年十月二十日书 记 员  包晓丹附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。