甘肃省岷县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1126民初01950号原告岷县中能置业有限责任公司。住所地：岷县岷州西路岷山嘉园*栋*单元***号。法定代表人龙云飞，系该公司经理。委托代理人李明霞，系该公司员工。委托代理人杨迎东，甘肃莽原律师事务所律师。被告魏琼，女，甘肃省岷县人，住岷县。原告岷县中能置业有限责任公司诉被告魏琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法由审判员彭润仙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岷县中能置业有限责任公司委托代理人李明霞、杨迎东及被告魏琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岷县中能置业有限责任公司诉称，原、被告于2011年9月17日在原告售房部签订《商品房定购书》，约定被告定购原告开发的威尼斯水城小区7幢1单元14层1402号商品房，建筑面积85.7平方米，单价3256元/平方米，总价款279039元；被告交纳6万元诚意金享受总房款12000元的优惠，选房日当日定购享受总房款0.5%优惠，付款方式为按揭付款。被告依约定给付定金3万元。2011年11月5日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-1402）和《商品房买卖合同补充合同》。合同约定优惠后建筑面积单价3100.10元/平方米，优惠后房屋总价款265704元；付款方式为银行按揭付款，首付款85704元，余款18万元以公积金银行贷款支付，期限15年。合同履行中，被告于2011年12月26日前实际支付房款85704元，剩余房款18万元，因被告的原因，未能按合同约定积极配合银行等相关单位办理银行按揭贷款支付。原告于2012年11月23日、2015年7月31日委托律师向被告邮寄《律师函》，请求其接到函件7日内前往原告威尼斯水城销售中心配合办理商品房按揭贷款、支付剩余房款等事宜，逾期将视为解除商品房买卖合同，并在首付款中单方扣除违约金，退还首付房款余额。同年12月14日又以短信告知被告于12月20日之前配合办理银行按揭手续。但被告一直未与原告联系办理银行按揭贷款。被告已严重违约，现双方签订的商品房买卖合同已解除。现诉至人民法院，请求1、依法判令被告承担给付商品房买卖合同解除前逾期付款违约金18000元，首付款85740元扣除违约金后返还被告。2、本案诉讼费由被告负担。被告魏琼辩称，我于2011年12月26日前分四次向原告交纳购房款共计85704元，2013年12月5日，被告与原告签订了购房合同，合同签订后被告积极配合，备齐了所有办理按揭手续，但住房公积金管理部门称暂时停办，春节过后等待通知，因此按揭手续一直没有办理。2015年7月原告电话通知让被告办理相关手续，但因被告在外地学习培训未及时办理，后因被告母亲患病直至去世等诸多客观原因也一直没有办理相关按揭贷款手续。至今被告从未收到过原告的通知，也未收到过律师函。原告在未通知被告的情况下，单方解除商品房买卖合同是不公平的，在本商品房销售合同纠纷中双方都有责任，被告要求继续履行合同，并配合原告办理按揭手续。因此希望法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年11月5日，原告岷县中能置业有限责任公司与被告魏琼签订《商品房买卖合同》（合同编号：7-1-1402）和《商品房买卖合同补充合同》。原告将其开发的位于岷县威尼斯水城小区7幢1单元1402号房屋售予被告魏琼。该房产于2012年1月13日在岷县房管局登记备案。合同约定商品房面积85.7平方米，单价为3100.10元/平方米，房屋总价款265704元；合同约定付款方式为公积金贷款付款，首付款为总房款的32.26%，计85704元，余款18万元由被告通过定西市住房公积金管理中心申请“个人住房或商业按揭（抵押）贷款”的按揭付款方式支付。合同同时约定，被告须积极配合银行等相关单位办理按揭贷款，若未能办理贷款应及时向原告交付剩余房款，逾期原告有权解除合同，并将该房另行出售，并由被告承担未付房款总价10%的违约金，违约金从被告已付房款中扣除。合同履行过程中，被告魏琼分五次向原告支付购房首付款85704元，剩余房款18万元被告一直未办理按揭手续，也未向原告交付剩余房款。2012年11月23日、2015年7月31日原告岷县中能置业有限责任公司两次委托律师按照被告提供的地址向其邮寄《律师函》，要求其接到函件7日内前往原告威尼斯水城销售中心，办理支付剩余房款及配合办理商品房按揭事宜，或支付剩余房款等事项。逾期将视为解除商品房买卖合同，并在首付款中单方扣除违约金，退还首付房款余额。被告魏琼一直未能及时办理银行按揭贷款，也未向原告交付剩余18万元购房款，故形成诉讼。庭审中另查明，因被告一直未按合同约定办理按揭贷款，原告岷县中能置业有限责任公司按合同约定单方解除合同，将该房屋另售于案外人杨美雅，案外人杨美雅于2016年4月7日向原告支付房屋首付款，并于2016年4月15日与原告签订新的《商品房销售合同》。上述事实，有下列证据可以证明：1、原告营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件及被告身份证复印件各一份，证实双方身份的事实；2、魏琼商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议各一份，证实2011年11月5日原、被告签定商品房买卖合同，并约定付款方式及违约责任的事实；3、魏琼缴纳首付款收据5份，证实被告魏琼向原告支付购房首付款85704元的事实；4、岷县房地产管理局证明一份，证实原、被告双方签订商品房买卖合同中的房产于2012年1月13日在岷县房地产管理局备案登记的事实；5、2012年11月23日、2015年7月31日甘肃莽原律师事务所律师函及EMS快递单各一份，证实原告催促被告对剩余房款办理按揭及告知其逾期违约责任的事实；6、2016年4月15日杨美雅商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、2016年4月7日杨美雅首付款收据各一份，证实原告将诉争房产转售他人的事实；7、杨美雅、包童童身份证明各一份，证实双方系夫妻关系的事实；8、包童童调查笔录一份，证实案外人杨美雅购买位于岷县威尼斯水城小区7幢1单元1402号房产并向原告交纳首付款的事实；9、被告当庭陈述，证实原告通知被告办理按揭手续，因被告原因未能办理的事实；10、原告当庭陈述，证实原告将诉争房产转售他人时并未通知被告魏琼的事实；上述证据，经当庭举证、质证，原告岷县中能置业有限责任公司对所有证据均无异议。被告魏琼对原告提交的两份律师函有异议，认为其从未收到律师函，因原告邮寄函件地址为被告自己提供，庭审中被告并未提交相应证据证明其通信地址有变更且已明确告知原告，故被告的异议不能成立，对该证据本院予以认可。对原告提交的其与案外人杨美雅签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及杨美雅首付款收据被告魏琼不予认可，认为诉争房屋至今还是毛坯房，认为该组证据是虚假的，因被告并未提交证据证明原告与案外人签订合同为虚假行为，且该组证据与本院对案外人杨美雅丈夫包童童的调查笔录相佐证，故被告的辩解理由不能成立，对该组证据本院予以采信。对其余证据被告魏琼无异议。原告提交的2015年12月14日短信告知记录，因其并未显示具体收件人信息，无法证明该短信已成功发送到被告手机，故对该证据不予认可。被告提交的办理按揭手续相关材料，并不能证明是因原告的过错导致被告无法办理按揭手续，故对该证据不予认可。上述证据均来源合法，具有客观性、关联性，足以证明案件事实，本院予以确认。本院认为原告岷县中能置业有限责任公司与被告魏琼在平等、自愿、协商的基础上签订了商品房买卖合同，该合同内容未违反法律禁止性规定，是合法有效的。双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原被告双方在签订商品房买卖合同补充协议时已告知被告办理按揭所需手续，故就被告需办妥按揭手续这一义务，双方已作出约定，被告应当履行，但被告在向原告交纳了购房首付款后，并未按合同约定及时办理按揭贷款手续，也未向原告交清剩余房款。原告于2012年11月23日、2015年7月31日两次向被告发出律师函，告知其在收到函件7日内办妥按揭或者支付剩余房款，逾期原告将单方解除合同并单方扣除违约金，退还被告首付房款余额，但被告并未履行办理按揭或交付剩余房款的义务，被告的行为构成违约，因此原告单方解除合同，并将房屋另售他人的行为符合法律规定，现原告要求退还被告购房首付款的理由成立，本院予以支持。因原告并未提交相应的证据证明其将诉争房屋另售他人时，对被告尽到完全的通知义务，在合同履行过程中原告亦存在违约行为，当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任，故原告要求被告支付违约金18000元的理由不能成立，其请求不予支持。被告魏琼要求继续履行合同，且其愿意配合原告办理按揭贷款手续，因被告违约后原告已按合同约定单方解除合同，并将诉争房售与案外人杨美雅，且杨美雅已支付相应对价，向原告交付了购房首付款，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已无实际履行的可能，故被告的辩解理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第一百二十条，《最高人民法院》第二十三条之规定，判决如下：一、由原告岷县中能置业有限责任公司于判决生效后十日内退还被告魏琼购房首付款85740元。二、驳回原告岷县中能置业有限责任公司关于违约金的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务时，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，因适用简易程序审理减半收取125元，由原告岷县中能置业有限责任公司承担25元，被告魏琼承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  彭润仙二〇一七年十月二十四日书记员  焦 童