辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽08民终2001号上诉人（原审原告）：孙明涛，男，1965年9月9日出生，汉族，营口市人，个体，现住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审被告）：莫丽宏，男，1973年4月15日出生，满族，营口市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：孙凤，辽宁创越律师事务所律师。上诉人孙明涛因与被上诉人莫丽宏房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院(2017)辽0804民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙明涛上诉请求：一、判令撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2017)辽0804民初899号民事判决；二、改判被上诉人莫丽宏返还上诉人购房款18万元，并从2015年12月15日起至返还全部购房款时止，按照年利率24%支付利息；三、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人房屋买卖合同合法有效。首先，个体建筑承包商刘晓东因欠被上诉人莫丽宏款项，将自己施工顶账的鲅鱼圈区丽水御尊小区4期高层1号楼1单元12楼，建筑面积54.8平方米的房屋顶给莫丽宏。被上诉人与上诉人商定，被上诉人莫丽宏以18万元的价格将诉争房屋卖给上诉人孙明涛。口头协议达成后，上诉人将购房款一次性付给被上诉人莫丽宏，莫丽宏为上诉人出具了收条一份，内容为“收到孙明涛购房款18万元，2012年10月15日，莫丽宏”。这一收条足以证明被上诉人莫丽宏是房屋买卖合同的出售人，并且收到了购买人孙明涛18万元购房款。由此可见，被上诉人是案涉房屋的合法出售者，而被上诉人作为成年的民事主体也是合法的购房者，也就是说，本案双方当事人均具备民事行为的能力。其次，双方买卖房屋的意思表示真实。这份收条能够清楚的体现双方一买一卖，出售的房屋是顶账房而且是12楼，价格为每平方米3285元，这个价格是公允的，所以说双方当事人买卖房屋的意思表示是真实的，不存在欺诈、胁迫等违背真实意思的情况。再次，案涉房屋简易买卖形式不违反现行法律行政法规的规定。我国合同法、房地产管理法等相关法律法规，对本案这种简单的房屋买卖合同并没有禁止性的规定。因此，本案这种简易的买卖合同形式是合法有效的。所以，案涉房屋买卖合同真实合法有效。二、上诉人只能向被上诉人主张权利。本案被上诉人收到上诉人的购房款是不争的事实，但诉争房屋已另售他人，上诉人无法取得该房屋，根据合同相对性的原则，上诉人应当也只能向被上诉人莫丽宏主张权利，要求其返还购房款，并支付利息。三、现有证据不能否定被上诉人莫丽宏的售房主体身份。首先，被上诉人收到上诉人款项，并为上诉人出具了收条，收条中并未载明莫丽宏是代刘晓东收取购房款。所以，这份收条无可辩驳的证明被上诉人莫丽宏是本案的售房者，并收到了售房款。其次，刘晓东与被上诉人莫丽宏恶意串通，伪造莫丽宏代刘晓东收取上诉人孙明涛房款及情况说明，不能推翻被上诉人莫丽宏出售房屋并收取房款的事实。再次，如果是莫丽宏代刘晓东收到上诉人孙明涛购房款，从情理上讲，莫丽宏应当将此条直接交付给上诉人孙明涛，而不应当由被上诉人莫丽宏自己保存。同时，莫丽宏本人也不应当为上诉人出具收条。因为被上诉人莫丽宏不是售房者，其本人不应以自己的名义为上诉人孙明涛出具收条。最后，案涉房屋原权利人是谁并不重要，其丝毫不影响上诉人与被上诉人之间的房屋买卖，只要案涉房屋在当时归被上诉人所有，那么，被上诉人就有权利出卖。如果因房屋顶账出现问题，被上诉人得不到此房，那么本案房屋买卖合同就无法履行，被上诉人莫丽宏就应当无条件地向上诉人孙明涛退还购房款，而且还应当赔偿其占用房款给上诉人造成损失（购房款的利息损失)。被上诉人莫丽宏辩称，1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，如果按照上诉人的逻辑，打了收条即视为房屋买卖关系成立，则与相关法律和事实是不相符的。2、收到购房款不代表买卖成立，不排除有代收、顶账等民事行为，3、上诉人所称的被上诉人与刘晓东恶意串通没有证据予以证明，上诉人没有证据证明涉案房屋为被上诉人所有。请求二审法院维持原判。上诉人孙明涛向一审法院起诉主张：1、请求判令被告返还原告购房款18万元；2、被告支付从交付房屋时至实际返还购房款时止按照年利率24%支付利息；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定的事实：关于被告是否为房屋出售者，原告提供一份被告出具收条为证，内容为“收到孙明涛购房款18万元，2012年10月15日”，被告认为该收条仅证明被告确实收到18万元，是收到刘晓东的到期债权18万元。被告向法庭提供了刘晓东出具的收条、情况说明及借据，用以证明被告是代刘晓东收取的购房款，抵顶刘晓东对被告的欠款的事实。收条载明：今收到莫丽宏代收孙明涛购房款18万元，2012年10月16日。情况说明主要内容为：刘晓东于2012年10月15日将位于营口市鲅鱼圈区丽水御尊小区4期高层1号楼1单元房屋卖给孙明涛，因欠莫丽宏18万元且已到期，所以对孙明涛的购房款本人直接要求孙明涛交于莫丽宏，购房导致的纠纷与莫丽宏无关。原告对上述真实性存在异议，经本庭与刘晓东本人进行核实，刘晓东陈述：当时确实是我欠被告的钱，我让被告代收直接顶账了，收条、情况说明均是我出具的。关于案涉房屋的原权利人，原告陈述是刘晓东干活顶的两处房屋，一个21楼是我购买的，12楼（即案涉房屋）是我叫我妹妹买的。被告陈述是刘晓东在丽水御尊施工顶了两处房子，原告从刘晓东处购买的房子。一审法院认为，原告主张与被告存在房屋买卖合同关系，应当举证证明，被告为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定事实不存在。本案中，原告提供收条用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，收条仅为收款凭证，无其他证据证明原、被告之间存在买卖之合意，相较被告提供的刘晓东出具的收条、情况说明，结合刘晓东对上述证据真实性的陈述及原、被告对案涉房屋来源于刘晓东工程所得的陈述，原告提供的证据证明效力明显低于后者，原告所主张事实因被告提供的证据已处于真伪不明的状态，故不予认定原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告的诉讼请求，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告孙明涛的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告孙明涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，房屋买卖关系是要式法律行为。房屋买卖关系的成立，应具备一般的形式要件，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”，在本案中，双方并未签订书面转让合同，被上诉人莫丽宏亦无法向上诉人孙明涛交付房屋，故双方的房屋买卖关系不成立。但上诉人孙明涛主张其向被上诉人莫丽宏购买房屋，并交纳了购房款，被上诉人莫丽宏认可收取了款项，且在收条中载明了系收取的是购房款，故上诉人孙明涛与被上诉人莫丽宏之间已对购房行为达成了合意，现因双方房屋买卖关系不成立，故被上诉人莫丽宏理应将其收取的购房款退还给上诉人孙明涛。至于被上诉人莫丽宏主张其系代案外人刘晓东收取的购房款，并用该购房款抵偿了部分刘晓东对莫丽宏的欠款，亦提供了刘晓东出具的收条、情况说明，现上诉人孙明涛对该事实不予认可，被上诉人莫丽宏亦无其他充分的证据否定被上诉人莫丽宏给上诉人孙明涛出具的收条这一直接证据，所以，被上诉人莫丽宏应承担返还上诉人孙明涛购房款的民事责任。至于上诉人孙明涛主张被上诉人莫丽宏应支付利息的问题，因双方的房屋买卖关系不成立，其主张支付利息的诉请，无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院(2017)辽0804民初899号民事判决；二、被上诉人莫丽宏于本判决生效之日起十日内返还上诉人孙明涛人民币18万元；三、驳回上诉人孙明涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，由被上诉人莫丽宏负担，二审案件受理费3900元，由被上诉人莫丽宏负担。本判决为终审判决。审判长  盖世非审判员  姚 望审判员  赵 群二〇一七年十月十三日书记员  孙奥博