福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3537号上诉人（原审被告）：陈聪容，女，1965年6月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂明，福建熹龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建国航远洋房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区14#地601房（福州市马尾工业建设总公司内）。法定代表人：陈勇锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。上诉人陈聪容因与被上诉人福建国航远洋房地产有限公司（以下简称国航远洋公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈聪容的委托诉讼代理人刘国田律师、涂明律师，被上诉人国航远洋公司的委托诉讼代理人李文希律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈聪容上诉请求：1.撤销原审判决；依法改判国航远洋公司向陈聪容支付违约金28000元；2.本案一审、二审诉讼费由国航远洋公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》主合同第八条第二款、附件6第三条第一款、第三条第二款第1项和第四条第二款的约定，经市场监督部门认定，系免除经营者责任、加重消费者责任的格式条款，违反《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十三条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定，应属无效。二、国航远洋公司提供的格式合同中关于逾期交房违约责任的约定存在矛盾，即国航远洋公司在交房期限内房屋未达到合同约定的交房条件支付1000元违约金，还是逾期交房不超过60日，按日支付已付房款的万分之三违约金，逾期60日后，按日支付已付房款的万分之五的违约金。国航远洋公司逾期交房，应按已付房款的日万分之三或万分之五来计算逾期交房违约金。三、国航远洋公司出示的（2015）榕民终字第3553号民事判决仅能证明施工期间出现了51天的恶劣天气，但并非所有的恶劣天气都能构成开发商逾期交房的免责事由。一审法院未仔细查清恶劣天气与国航远洋公司停工的因果关系，将其作为合格的房地产开发企业应承担的风险转嫁给购房者，属于事实认定不清和适用法律错误，应予以纠正。四、即使国航远洋公司免责理由被法院支持，交房日期顺延至2015年2月19日，国航远洋公司应承担19天延迟交付的违约责任。国航远洋公司辩称，一、陈聪容与国航远洋公司之间签订的《商品房买卖合同》及其附件文本，并未存在胁迫、欺诈等法定无效情形，为双方真实意思表示，合法有效。双方均应遵守合同约定的全部内容。陈聪容要求宣告合同相应条款无效的上诉请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、本案讼争房屋已在合同约定的期限内达到了交付条件，国航远洋公司也已履行了通知交房的义务，国航远洋公司不存在逾期交房的行为,无需承担逾期交房的违约责任。综上所述，国航远洋公司请求驳回陈聪容的上诉请求。陈聪容向一审法院起诉请求：1.判令国航远洋公司承担逾期交房的违约责任，向陈聪容支付违约金28000元；2.本案诉讼费由国航远洋公司负担。一审法院认定事实：2013年3月30日，陈聪容与国航远洋公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336360025），约定由陈聪容向国航远洋公司购买位于福州市马尾区马尾镇江滨东大道68-1号蓝波湾第3#楼34、35层3403复式单元号房，房屋总价款1952907元。合同签订后，陈聪容依约支付了相应购房款项。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……。第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。第三款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2、详见附件六《合同补充协议》第三条第2款。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第一款约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。第二款第一项约定，发生以下情形，出卖人有权顺延交房日期：（1）施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。当日，双方在《商品房买卖合同》及附件上签字捺印或盖章。2014年11月25日，蓝波湾3#、5#、6#楼经竣工验收合格。2015年1月22日，蓝波湾1#、2#、3#、5#及地下室建设工程经消防验收合格。另查明，福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第3553号民事判决书中确认施工期间蓝波湾项目因台风、暴雨等恶劣天气共计停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日。2015年2月12日，国航远洋公司通知陈聪容办理收房手续。2015年3月10日，陈聪容在楼宇交接书上签字。陈聪容实际收房时，诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。一审法院认为，陈聪容与国航远洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定，国航远洋公司应当在2014年12月30日前交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项的约定，因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书确认施工期间蓝波湾项目因恶劣天气停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日，即国航远洋公司在2015年2月19日前通知交房符合《商品房买卖合同》的约定。故国航远洋公司在2015年2月12日发函通知陈聪容交房，并未逾期，陈聪容要求国航远洋公司支付逾期交房违约金28000元，无事实依据，一审法院不予支持。陈聪容在国航远洋公司通知后于2015年3月10日办理了收房手续，由于国航远洋公司在交房时未达到约定条件，根据《商品房买卖合同》第八条约定，国航远洋公司本应向陈聪容支付违约金1000元，鉴于在本案中陈聪容未要求国航远洋公司承担附属配套设施未达标的违约金1000元，故一审法院不予处理。陈聪容可与国航远洋公司另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈聪容的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由陈聪容负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于陈聪容主张讼争合同及附件的部分条款应属无效的上诉理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”规定，本案讼争《商品房买卖合同》第八条系由福建省建设厅及福建省工商行政管理局拟制，并非由合同一方当事人草拟，故不符合格式条款条件。讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交付条件与期限”第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。”因此，《商品房买卖合同》第八条系选择性条款，买受人也可以选择在讼争房产不符合交付条件时拒绝收房的处理方式。至于《商品房买卖合同》附件六第三条第一款“1.双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”以及第四条第二款“该商品房交付时，买受人认为该商品房本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形或存在质量问题，应在完成房屋交接手续后按照法律规定或者合同约定处理。”系对瑕疵交房的进一步约定。福州经济技术开发区市场监督管理局认定国航远洋公司利用自己在商品房买卖中的主导地位进行违法行为并作出行政处罚系行政机关行使其行政职能，而本案系平等主体之间的民事纠纷，故陈聪容据此主张条款无效的上诉理由本院不予采信。关于陈聪容主张逾期交房违约金的上诉理由，讼争《商品房买卖合同》约定的交房时间是2014年12月30日前，但是《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项约定因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书确认施工期间蓝波湾项目因恶劣天气停工51天，交房日期顺延至2015年2月19日。讼争《商品房买卖合同》第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。国航远洋公司在2015年2月12日发函通知陈聪容“现兹定于2015年2月15日统一交房……可参考《蓝波湾接楼顺序表》在2015年2月15日至2015年3月10日期间办理接楼。”可见，国航远洋公司已经依约履行了合同约定的交房义务。关于陈聪容主张逾期交房违约金应计算至2015年3月10日的上诉理由，本院认为，《附件六：合同补充协议》第四条第一款约定“买受人无合同约定或法律规定的理由，不得逾期或者拒绝按出卖人通知要求收房。买受人逾期收房或拒不收房，则以出卖人书面通知的交付日期的最后一日为准，视为出卖人已经依约交付。”前述约定系对买受人未依约收房所设置的条款，此条款不能解读为国航远洋公司自认交房日期是通知交房期限的最后一日，故陈聪容主张逾期交房违约金应计算至2015年3月10日的上诉理由本院不予采信。综上所述，陈聪容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由陈聪容负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 缪 羽审判员 唐宇恒二〇一七年十月十六日书记员 王亚珊