河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终2489号上诉人（原审被告）：张保义，男，汉族，1964年8月23日生，原住开封市禹王台区，现住开封市。委托诉讼代理人：靳丽霞、陈山，开封市禹王台区恒源法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑州铁路局郑州建筑段。统一社会信用代码：91410100579229604T。住所地：郑州市二七区淮河东路*号。法定代表人：李建，段长。委托诉讼代理人：陈家胜，职工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：贺露露，河南佑祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人张保义因与被上诉人郑州铁路局郑州建筑段（以下简称铁路局郑州建筑段）租赁合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2017）豫0205民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张保义上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉求。事实和理由：1、双方系租赁合同关系，双方于2007年签订房屋租赁合同前，被上诉人明知上诉人从事玻璃深加工行业，同意上诉人长期租赁房屋。双方于自愿的基础上从2007年至2013年每年都签订了租赁合同。已形成了租赁关系。一审认定上诉人租赁2间房屋与事实不符，自己实际租赁房屋三间，包括门面房两间，月租金316元/间，后院一间，月租金318元；2、被上诉人不履行合同，后院的房屋漏雨，致使玻璃发霉无法使用及生产经营，上诉人在使用后院小屋期间，被上诉人将电源断掉，后又将房屋拆除，必经路口堵死。构成违约，并给上诉人造成巨大经济损失；3、上诉人不应返还被上诉人房屋使用费，2014年由于上诉人无法经营，无奈到外地打工，机器与设备均无法出入，林场工作人员陈家胜告诉自己以前的房租可免；4、冯会彬愿意购买上诉人的设备，自己与冯会彬签订设备转让合同，只转让设备，不转让房屋使用权。由于上诉人无法经营，被上诉人不要房租，设备卖给了冯会彬，上诉人不应再返还被上诉费。铁路局郑州建筑段辩称，双方租赁合同已到期，之后合同关系终止，上诉人无权继续占用土地及房屋。双方签订的租赁凳对租赁物内容已经做出详细约定，上诉人在使用房屋过程中，未向被上诉人就租赁物的质量提出过任何异议，并依合同约定支付了租金。到期后，上诉人应按合同约定认定租赁物内容。被上诉人多次要求上诉人返还租赁物，但上诉人一直实际占有并使用至今，其理应支付使用期间的合理费用。铁路局郑州建筑段向一审法院起诉请求：1.张保义将所租赁房屋及场地恢复原貌后归还；2.赔偿经济损失43450元及利息。一审法院认定事实：2015年1月4日，郑州铁路局取得开封市汴房地产权证第××号房地产权证，成为涉案房屋所在地的土地权利人，该土地权属性质系国有土地，批准用途为林业，由其下属单位郑州建筑段使用。双方于2012年12月28日签订房屋（场地）租赁合同，合同主要内容：原告将开封市机场北路铁路林场付102号房屋3间租赁给张保义作门市部使用，月租金每间316元，合计950元，年租金11400元，租期一年，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同签订后，张保义实际使用的房屋为2间，2013年8月，张保义向铁路局郑州建筑段缴纳租金5000元，合同到期后双方未续租，张保义无偿占有使用。一审法院认为，双方于2012年12月28日签订的房屋（场地）租赁合同，将开封市机场北路铁路林场付102号房屋租赁给张保义，但未提供所出租房屋的建设工程规划许可证，依照相关法律规定，应认定双方订立的房屋租赁合同为无效合同。合同签订后，铁路局郑州建筑段将房屋2间交给张保义使用，张保义已实际占有使用房屋，张保义在房屋租赁期间，未足额支付房屋占有使用费，合同到期后，双方未续签合同，张保义一直占用房屋且未支付房屋占有使用费，故应将占有使用房归还，并参照合同约定的租金支付所欠房屋占有使用费。因张保义实际占有使用的房屋为2间，其2013年的房屋占有使用费应为7584元，扣除其已支付的5000元，还应支付2013年房屋占有使用费2584元，支付2014年1月至2017年3月房屋占有使用费24648元，总计为27232元，予以支持。张保义以其和冯会彬签订的是玻璃设备转让协议，没有私自转让房屋的，2016年8月20日其已将房屋钥匙交给原告的抗辩，经查，张保义与冯会彬签订玻璃设备转让协议，该设备仍存放于张保义所租赁房屋内，张保义交钥匙时并未将屋内物品腾空，仍实际占有房屋，其抗辩不能说明2016年8月20日其已将房屋腾空返还被上诉人。张保义提出2013年房租已交清，2014年上半年也交了，但没有出具交费条，且房子漏雨，玻璃发霉，其当时要求赔偿，被上诉人一审没有同意，曾说将房屋腾出来就免房租的抗辩，张保义未提供证据予以证明，且被上诉人不予认可，故对该抗辩不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、原告郑州铁路局郑州建筑段与被告张保义签订的房屋（场地）租赁合同无效；二、本判决生效后十五日内，被告张保义将位于开封市机场北路铁路林场付102号的房屋2间腾空后返还给原告郑州铁路局郑州建筑段；并向原告郑州铁路局郑州建筑段支付2013年的房屋占有使用费2584元，2014年1月至2017年3月的房屋占有使用费24648元，共计27232元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取444元，由原告郑州铁路局郑州建筑段负担204元，被告张保义负担240元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人张保义提交铁路林场平面示意图照片、大门照片、租房照片、新厂房及残留墙照片、院内照片等照片若干，证明自己还租赁后院房屋一间，后被被上诉人将房屋拆除，加盖新的厂房并将出入的东门堵死，自己的机器设备无法进出，被上诉人应当承担赔偿责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人均不予认可，认为上述照片均与本案无关，自己仅主张前院两间门面房的租赁费用及租赁物返还。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的租赁合同显示租赁房屋为三间房，审理过程中，双方确认该房系位于前院的门面房，实际租赁两间。上诉人提交的照片若干均为后院照片，与本案被上诉人索要前院两间门面房租赁费用及返还房屋事宜无关，均不予采信。本院认为，双方签订租赁合同因违反法律规定，一审认定为无效，双方自始并未建立法律保护的租赁法律关系。租赁期限到期后，未再行续签租赁合同，被上诉人铁路局郑州建筑段得以随时主张张保义返还所使用的土地及房屋，张保义亦负有返还义务。关于后院房屋，一审并未认可该起租赁，被上诉人亦未就后院房屋租金提起上诉，在一、二审审理过程中，上诉人张保义未对后院房屋租赁、出口及损害等问题提起反诉，在本案中不予审理。对于后院房屋、出口及损失问题，其可另案起诉。对其主张被上诉人答应之前房屋免除的意见，因其不能提交证据证实，亦不予支持。关于其与冯会彬签订设备转让合同，将玻璃设备以占有改定方式交付给了冯会彬，该套设备仍停放于张保义的租赁房屋内，不能证明其将房屋腾空向被上诉人交付了房屋，一审认定并无不当。对上诉人以此为由提出的上诉意见，仍不予支持。综上所述，上诉人张保义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人张保义承担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 李新广审判员 张 洁二〇一七年十月十二日书记员 刘慧丽