贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2632民初418号原告：张春凤，女，1955年2月13日生，汉族，贵州省榕江县人，现住榕江县。委托诉讼代理人：龙胜培，男，贵州省榕江县法律服务中心法律工作者。被告：榕江县弘坤房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632577127401H。住所地：榕江县古州镇古州北路****号。法定代表人：陈道琼，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：田景成，男，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小春，男，贵州维律律师事务所律师。原告张春凤诉被告榕江县弘坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张春凤及委托诉讼代理人龙胜培，被告榕江县弘坤房地产开发有限公司委托诉讼代理人田景成、王小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金72897.30元，逾期办证违约金1745.63元，共计74642.93元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2011年通过出让方式取得位于榕江县××新区××号地块开发房地产销售，建设项目名称为弘坤商业城，被告办理预售许可证后公开向社会销售。原告于2013年5月7日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买商品房一套，坐落于2幢2单元4层1号，建筑面积113.74平方米，总价值349325.00元。根据合同第八条规定交房时间为2014年6月30日前，同时约定交房应符合三个条件：1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条规定：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日，买受人有条件解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。第十一条规定：出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。到合同约定的交付日期2014年6月30日，被告未能交房。后来被告虽电话通知原告交房，但被告在交付商品房时仍未达到合同第八条规定的交付条件，未能提供该商品房验收合格证明文件，也未能提供办理权属证书的相关资料和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。到2017年5月10日，被告仍未获得该房《质量监督报告》和获准竣工验收备案，共计超过1044天。由于被告的逾期交房和不符合条件交房，给原告带来很多不便，也给原告造成一定的经济损失，故向法院提起诉讼。被告弘坤公司辩称：1、我公司向原告交房的日期和房屋竣工验收合格的日期均在双方约定的交房日期之前，我公司不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的责任；2、“转移占有”系认定是否交房的统一标准，商品房是否经过竣工验收合格（含单体验收、分期验收、综合验收）并不影响房屋是否交付的认定；3、即便要求我公司承担逾期交房违约金，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；4、我公司在交房后180日内已经鲜有办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，房产证的迟延办理系因不可抗力（政府行为）所致，故我公司因不可抗力免除责任。双方围绕诉讼请求向法庭提交了相关证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的事实，本院认定如下：一、原告提供的2014年12月22日榕江县住房建设局在弘坤公司报请《关于弘坤商业城1-4栋工程竣工验收的请示》上的答复。原告认为该证据证明被告存在逾期交房和违约交房；被告认为该证据与事实不符，被告不存在逾期交房和违约交房。本院认为，该证据不能证明被告存在逾期交房，但可以证明被告在履行合同中存在瑕疵，属于违约交房。二、对被告申请本院调取由榕江县供电局出具的用户用电登记表。被告认为通过原告用电情况证明原告已按期受领房屋；原告则认为该证据不能证明被告已按期交房。本院认为，该证据与被告是否按期交房没有直接联系。经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江县××新区××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为弘坤商业城。2013年5月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买弘坤商业城2幢2单元4层1号商品房，建筑面积113.74平方米，总价款349325元。原告于同日一次性支付购房款349325元，合同第八条约定：交房时间为2014年6月30日前。交房应符合三个条件，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定：1、逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日，买受人有条件解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项2处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。同时查明，2014年6月1日，原告在《弘坤商城商住楼交房验证单》上签字确认，办理房屋钥匙交接事宜，之后进行装修、入住。2014年5月26日，被告承建的弘坤商业城完成工程竣工验收并进行备案。至本案庭审结束，被告未有按合同第八条约定的条件向二原告全部提供相关文件。双方争议的焦点为：1、被告是否承担逾期交房的违约责任？2、被告是否承担逾期办证的违约责任？第一、关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，原告在合同约定的交房时间内，自愿领取了所购房屋钥匙并进行装修入住，该行为视为对房屋的转移占有。在交接房屋钥匙过程中，原告明知房屋不符合约定交付条件，但没有行使拒绝接收权或者合同解除权，也没有就房屋钥匙的交付使用与被告进行特别约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案中即使房屋交付不完全符合合同约定的条件，只能说明被告存在瑕疵履行，并不影响对原告转移占有房屋的认定，所以被告不构成逾期交房，不承担逾期交房违约责任。第二、关于被告是否应承担逾期办证违约金的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”处理。本案中，原告已付清总房款，于2014年6月1日接收房屋，被告则应在180日内即2014年11月30日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，使原告取得房地产权证书。但原告在本案开庭时未取得房地产权属证书，所以被告构成逾期办证，依法应承担支付违约金责任，具体金额为按已付房款349325元乘以0.5%得出1746.63元。综上所述，为维护房屋交易秩序的稳定，促进社会诚信体系建设，提升当事人学法、用法、守法、护法的自觉性。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、由榕江县弘坤房地产开发有限公司支付张春凤逾期办证违约金1745.63元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张春凤的其他诉讼请求。案件受理费1666元，由榕江县弘坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  顾业成审 判 员  石昌吉人民陪审员  王锦成法官 助理  彭丝丝二〇一七年十月十九日书 记 员  侯美萍