江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初7966号原告（反诉被告）：唐海军，男，1973年9月13日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：陆敏华，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曹忠良，男，1940年11月15日生，汉族，住江苏省昆山市。被告（反诉原告）：曹亚新，男，1969年11月6日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：高骏，江苏文诚律师事务所律师，代理上述两被告。第三人：曹亚芬，女，1966年12月21日，汉族，住江苏省昆山市。第三人：曹雅琴，女，1963年11月8日，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市益嘉房屋拆迁有限公司，住宿地江苏省昆山市陆家镇陆丰西路，统一社会信用代码913205837641544720。法定代表人：尤波，该公司总经理。委托代理人：曹春雨，江苏六典律师事务所律师。原告唐海军与被告曹忠良、曹亚新、第三人曹亚芬、曹雅琴、昆山市益嘉房屋拆迁有限公司（以下简称“益嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告唐海军的委托代理人陆敏华，被告曹忠良、曹亚新的共同委托代理人高骏、第三人曹亚芬、曹雅琴到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告唐海军及其委托代理人陆敏华，被告曹忠良、曹亚新的共同委托代理人高骏、第三人曹亚芬、曹雅琴、第三人益嘉公司的委托代人曹春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐海军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告及第三人立即将昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋及配套自行车库交付给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月31日，原告和被告签订了一份《房屋销售协议》，言明：被告将其动迁安置所得的位于昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋出卖给原告，转让金额为535000元。并约定第一次付款自签订本合同起乙方向甲方支付定金300000元。第二次付款至房东拿到钥匙乙方支付房款200000元。第三次付款余款35000元到房产证、土地证到昆山市房产交易中心过户签字后一次性付清。另口头约定上述房屋的配套自行车库按动迁办的价格出卖给原告，其房款在上述最后一期付款时一并付清。嗣后，原告按约支付了房款300000元。原告已通知被告要求交付房屋，但被告总以涨价为名迟迟不交房。为此，原告为维护自身权益，特诉至法院。被告曹忠良、曹亚新共同辩称，原、被告确实在2014年1月31日签订了房屋销售协议，但对于该协议的效力被告方存在异议。涉案房屋是基于被告方家庭在1981年建造的农村房屋拆迁而得房屋，当时建造房屋的人主要是被告曹忠良和配偶以及第三人曹亚芬、曹雅琴，被告曹亚新没有参与。现被告方的家庭因为这份拆迁安置协议发生纠纷，并且原、被告双方签订合同时存在故意隐瞒第三人的情况，原、被告双方当时是在昆山市陆家镇的中介那达成买卖意思，但当时中介工作人员为保证合同依法有效需要两位第三人共同签字，被告曹亚新就此事询问过两位第三人，但第三人直接拒绝。为此，原、被告双方协商是在位于昆山市日丰房产咨询有限公司签订该份协议，其目的就是为了避开第三人。合同约定的转让金额为535000元，定金约定为30万元，双方之间约定的定金超过法律规定。昆山市日丰房产咨询有限公司对法律的不了解，也是导致此份存在瑕疵的原因。原告主张被告要求交付钥匙，没有法律依据，并且合同中约定在被告拿到钥匙之后才交付，没有明确约定一定要在什么时候交付钥匙。现被告方因为拆迁安置房屋与实际的房屋面积存在较大误差，被告方与益嘉公司仍在协商中，被告在考虑利益的前提下，现在拿钥匙并不合适。综上，请求法院驳回原告诉请。第三人曹亚芬发表意见称，我母亲过世，我有继承权。当时被告卖房我不知情，现在也不同意卖房。第三人曹雅琴发表意见称，老房子是我和父母一起造的，我也有份额，母亲过世我也有继承权。当时被告卖房时和我说过，我不同意卖，被告让我去协商时，我问他当时为什么不让我签字。现在也不同意。第三人益嘉公司发表意见称，由法院依法判决。反诉原告曹忠良、曹亚新向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人订立的房屋买卖合同，反诉人向被反诉人返还购房款300000元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人是因农村房屋被拆迁，通过与拆迁公司签订拆迁补偿安置协议书，申报了涉案安置房屋。目前，涉案房屋所有权仍属于拆迁公司，房屋钥匙也还在拆迁公司处，故反诉人不但没有实际占有该房屋，也没有取得该房屋的所有权。根据反诉人的婚姻家庭状况，被拆迁房屋的所有权人不仅仅是两位被反诉人，还包括反诉人曹忠良的另外两个子女。正因反诉人家庭内部的复杂关系，两位被反诉人与被反诉人签订房屋销售协议时，是没有告知其他两位共有人，更没有取得他们的同意，这一点被反诉人应当知道。当时，双方在昆山市陆家镇的一处规模较大的房屋中介公司时，该中介公司的工作人员提醒过被反诉人需要其他家庭共有人共同签字，买卖合同才确保没有问题。因双方达成买卖意思后，没有在意这件事，于是双方另外找了一处中介，签订了涉案的房屋销售协议。目前，反诉人疲于应付安置房分配问题，且双方签订房屋购销协议时约定的标的物所有权仍属于拆迁公司，事实上合同不能继续履行。因此，反诉人特提起反诉。反诉被告唐海军辩称，1.反诉人曹忠良作为父亲、户主、老党员，反诉人曹亚新作为儿子在家成婚，他们俩与被反诉人所签订的房屋销售协议的行为，被反诉人有足够的理由相信反诉人曹忠良、曹亚新是有权处分的。2.即使诉争房屋为全家共有，反诉人曹忠良、曹亚新所享有的份额远大于诉争房屋在全部安置房中的份额，故两反诉人有权处置诉争房屋的出卖。且在签订房屋买卖协议过程中其他两位共有人应该知道房屋已经转让给被反诉人。基于以上请求驳回反诉人的反诉请求。第三人曹亚芬发表意见称，认可反诉原告的反诉请求。第三人曹雅琴发表意见称，认可反诉原告的反诉请求。第三人益嘉公司发表意见称，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年1月31日，原告唐海军（乙方）与被告曹亚新、曹忠良（甲方）在中介方昆山市日丰房产咨询有限公司的居间下签订《房屋销售协议》一份，约定甲方将其所有的位于昆山市陆家镇陈巷小区2XX号楼XX室房屋（面积约94平方米）出售给乙方，房屋总价为535000元。合同第五条付款方式约定：第一次付款定金300000元于签订本合同起支付；第二次付款到房东拿到钥匙乙方付房款200000元；第三次付款余款35000元到房产证、土地证到昆山房产交易中心签字一次性付清。合同第八条违约责任约定：自签订本协议后，甲、乙双方均不得随意撤销本协议，如有违约，违约方应赔偿另一方首付定金，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与甲方的违约金差额部分由甲方据实赔偿。合同第十条备注：1.该房以套出售，面积不多退少补。2.第一次办土地证、房产证费用有甲方支付。3.到昆山房产交易中心办理过户税金费用有乙方支付。该房如果要交遗产税金有甲方承担支付。如果乙方要中途转让甲方要无条件配合乙方办理手续。5.若甲方违约按当时该房市场价格的差价赔偿乙方违约金。该份合同签订时，被告曹忠良、曹亚新均到场参与。甲方落款处有被告曹忠良、曹亚新签字并捺有手印。合同签订当日，原告即通过转账方式向被告支付购房定金300000元。被告曹亚新称其当时做生意欠了几十万，手头比较急，并未将与原告签订合同的事实告知第三人曹亚芬、曹雅琴，但告知过其母亲去世，还有两个姐姐的情况，据此认为该份协议损害了第三人曹亚芬、曹雅琴的权利；第三人曹亚芬称其对此不知情；第三人曹雅琴称知道被告出卖涉案房屋的事情，但是具体时间、收了多少钱不清楚。原告则称被告在签订合同时并未告知其涉案房屋上还有其他共有权人，后来在发生纠纷协商时被告才告知两个姐姐没签字，并以此为由要求涨价。另查明：被告曹忠良与陆秀珍系夫妻关系，二人生育二女即曹亚芬、曹雅琴、一子即曹亚新。陆秀珍于2009年9月18日去世。位于昆山市陆家镇裕利村北曹家宅XX号老宅的村镇房屋所有权证于1999年4月1日登记在被告曹忠良与陆秀珍夫妻二人名下。2011年1月26日，被告曹忠良与第三人益嘉公司签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将前述老宅交由益嘉公司拆迁并通过产权置换方式获得一大两小共三套安置房，即：陈巷小区XX号楼XX室（公安编号为：陈巷花园XX号楼XX室，面积为133.36平方米）、XX号楼XX室（即涉案房屋，公安编号为：陈巷花园XX号楼XX室，面积为94.34平方米）和XX号楼XX室（公安编号为：陈巷花园XX号楼XX室，面积为90.33平方米）。被告称被拆迁老宅系曹忠良、陆秀珍夫妻及第三人曹雅琴、曹亚芬于1981年共同建造，1998年房屋确权时登记在曹忠良、陆秀珍名下。第三人曹雅琴、曹亚芬称老宅建造时二人尚未出嫁，并未提供其他证实确曾参加建房的相关证据。庭审中，被告曹亚新、曹忠良和第三人曹亚芬、曹雅琴共同确认：陆秀珍去世后，四人并未对其遗产即被拆迁老宅及安置房中的份额进行析产继承，仅有涉案房屋对外出售，其余两套安置房并未出售。被告曹忠良、曹亚新和第三人益嘉公司确认前述三套拆迁房中的XX号楼XX室房屋已经调换为XX号楼XX室房屋，该套房屋已经由被告领取，其余两套并未领取，最终的拆迁结算金额为73923元（即益嘉公司还应向被告支付补偿款73923元）。被告自认已收到拆迁部门关于涉案房屋可以领取涉案房屋钥匙的通知，至今没有领取钥匙的原因是拆迁房的实际面积少了20多平方米，不满意益嘉公司的分配结果。对此，第三人益嘉公司确认涉案房屋已具备交付条件,拆迁房中仅有XX号楼XX室房屋阁楼面积减少了。又查明：因被告明确表示不再继续履行合同并反诉要求解除合同，原告已将合同约定应在房东拿钥匙时应付的房款200000元依法提存至本院账户。现因原告要求被告继续履行合同办理房屋交付手续，被告以房屋尚未交付且第三人曹亚芬、曹雅琴不知情为由拒不配合，为此，引起纠纷。以上事实有《房屋销售协议》、收据、《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》、陆家镇动迁户明细表、村镇房屋所有权证、常住人口登记表、火葬证明书以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告提交的《房屋销售协议》有被告曹忠良、曹亚新签字并捺有手印，该份合同系原告及被告曹亚新、曹忠良的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。被告曹亚新、曹忠良及第三人曹亚芬、曹雅琴虽主张曹亚芬、曹雅琴参与建造了被拆迁老宅，其对拆迁安置所得的三套房屋享有份额，但第三人曹亚芬、曹雅琴并未对其参加建房的事实举证证明，且被拆迁老宅的村镇房屋所有权证登记在曹忠良、陆秀珍夫妻二人名下，故本院对被告曹亚新、曹忠良及第三人曹亚芬、曹雅琴的该项主张不予采信。本院仅能认定第三人曹亚芬、曹雅琴对其母亲陆秀珍在被拆迁房屋及所获得安置房的份额享有继承权。第三人曹亚芬、曹雅琴以其对涉案房屋享有权利份额为由拒绝对被告曹亚新、曹忠良将涉案房屋出售给原告的行为进行追认，但拆迁协议中被拆迁人仅为曹忠良一人，且曹忠良及其子曹亚新均在合同中签字或捺印，原告有理由相信该二人有权处分涉案房屋，其对此善意无过错。另外，被拆迁老宅系被告曹忠良与陆秀珍的夫妻共同财产，陆秀珍去世之后的遗产应当由被告曹忠良、曹亚新、曹亚芬、曹雅琴共同继承。被拆迁房屋经拆迁共置换得3套安置房，被告曹忠良与曹亚新对此享有超过二分之一的权利份额，二人有处分其中一套面积较小的房屋即涉案房屋的完全的处分权。二人的处分行为并不影响曹亚芬、曹雅琴的相关继承权利的实现。即便曹亚芬、曹雅琴认为其利益受到损害，其也可对曹亚新及曹忠良提起损害赔偿之诉进行救济。本案中，第三人益嘉公司确认涉案房屋已具备交付条件，被告也自认收到过拆迁部门关于领取涉案房屋钥匙的通知，其理应按约及时领取涉案房屋钥匙并将涉案房屋交付给原告，但被告怠于领取钥匙，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称暂未领取涉案房屋的钥匙的原因是安置房屋实际面积与拆迁协议约定不符，但被告仍可依据拆迁协议与益嘉公司重新结算价款，故本院对其该项辩称不予采信。现原告已将房屋交付时应支付给被告的部分房款200000元提存至本院，故《房屋销售协议》具备继续履行的条件，本院对原告要求被告继续履行合同将涉案房屋向其交付的诉讼请求予以支持。至于原告提存的200000元，两被告可在履行房屋交付义务时自行从本院支取该款。对于反诉原告要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张一并交付的涉案房屋的配套自行车库，因双方在合同中并未约定涉案房屋含自行车库，且拆迁协议和动迁明细表中也未显示有自行车库，故本院对于原告的该项主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曹忠良、曹亚新与第三人曹亚芬、曹雅琴、第三人昆山市益嘉房屋拆迁有限公司协助将昆山市陆家镇陈巷花园XX号楼XX室房屋交付给原告唐海军,于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回反诉原告曹忠良、曹亚新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9150元，财产保全费3270元，两项合计12420元，由被告曹忠良、曹亚新承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告曹忠良、曹亚新在领取提存款项时一并与原告结清。反诉案件受理费4575元，由反诉原告曹忠良、曹亚新承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十月二十四日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。