湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0322民初1149号原告：周红学，男，1984年2月3日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：张孝勇，郧西县城关法律服务所法律工作者。被告：田雪锋，男，1978年9月20日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：谌甲军，湖北正星律师事务所律师。原告周红学与被告田雪锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周红学及其委托诉讼代理人张孝勇、被告田雪锋及其委托诉讼代理人谌甲军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周红学向本院提出诉讼请求：1.解除与田雪锋签订的“美奕美生活超市转让协议”；2.田雪锋赔偿损失198425元(即转运费9300元、房租费21875元、停业损失107250元、装修损失60000元)；3.诉讼费由田雪锋承担。事实和理由：2015年7月我租赁郧西县XX大道XX号门面房从事“美奕美生活超市”经营业务。2017年5月5日我与田雪锋签订“美奕美生活超市转让协议”，约定将我经营的此超市转让给田雪锋经营，转让款80000元，我于同年5月15日前交付门面房，此前的水电、房租由我处理好。合同签订当日田雪锋交付我3000元转让费。此后我依约处理了店内的商品、水电、房租。同年5月14日我完成交房条件并及时通知田雪锋，可田雪锋拒绝履行协议（即接转超市房屋，交付转让款），我因履行协议发生商品转运费9300元，房租费21875元，造成停业损失107250元（65日×1650元）。田雪锋拒绝履行协议，致使我遭受重大损失，经双方协商处理无果。田雪锋辩称，我与周红学签订的虽为超市转让协议，实为房屋转租协议，因为对商品、营业执照并没转让，周红学对房屋转租并没有经过原房屋出租人同意，依据《合同法》及周红学与原出租人签订的《租赁合同》约定周红学未经出租人同意进行转租的行为应为无效，所以我与周红学签订的“美奕美生活超市转让协议”依法应为无效协议，不受法律保护，解除协议已无实际意义。如果法院认定“美奕美生活超市转让协议”有效，因为周红学从他人租房年租金40000元，转租给我却是80000元一年，周红学在同我签订协议时故意隐瞒其年交租金40000元的事实，则该协议是一份显失公平的协议，是我在重大误解情况下签订的协议，依法应为可撤销的协议，要求法院依法撤销。我与周红学签订的协议中明确约定“甲方保留原装修现状有偿向乙方转让”，而周红学在搬离房屋时并没有保留该房屋的装修原状，将房屋内装修的墙面及外部等多处损毁，致使协议无法履行，导致协议不能履行主要责任在于周红学违反协议约定，由此造成的后果应由周红学承担，其无权要求我赔偿损失。周红学诉请损失高达198425元无依据，依法不应受到法律保护。综上所述，周红学诉请理由不能成立，请求依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年周红学租赁刘尉芳位于郧西县城关镇富康大道22号1楼门面房一间从事蔬菜水果等食品的销售，2015年7月21日周红学与刘尉芳签订租房合同，约定房租从当年3月1日开始起算，每年40000元。周红学对房屋进行装修后即开始经营。2015年12月4日进行了工商登记注册，名称为新合作超市东营店，2016年12月15日更名为“郧西县城关镇美奕美生活超市”。此门面房的房租从2017年3月1日后双方协商调整为35000元一年。周红学将此间门面房按40000元每年的房租交至2017年3月1日。2017年1月周红学又租赁刘尉芳上述门面房的左边一间门面房，房租为35000元一年，此间门面房2017年1月1日到2017年12月31日的房租已交清。2017年5月初田雪锋与周红学协商将上述两间门面房转租给田雪锋使用，双方于2017年5月5日签订了转让协议，协议约定周红学不保留货物、货架空转，但保留原装修现状有偿向田雪锋转让，转让款为80000元（含补偿周红学交付的2017年5月15日以后的房租在内），周红学在交接日前处理转租门面房内的所有货物，并交清水电费，左边门面房的房租由周红学交到2017年12月31日，右边门面房的房租由田雪锋交清或者与房东协商处理，2017年5月15日为最后交接日，田雪锋不接交的视为放弃转租，定金不退回，同时约定了80000元转让款分期支付等事宜。转让后出租人即为刘尉芳，周红学退出。协议签订当天田雪锋交给周红学定金3000元。双方转让事宜在协商转让当时已经征得了刘尉芳同意。2017年5月6日到2017年5月14日周红学对上述转让的门面房进行了腾空处理，支出转运费9300元。2017年5月14日周红学通知田雪锋接收转让的门面房，田雪锋以转让的门面房装修部分有毁损等为由明确表示不愿接收，转让款也未交付（交付的定金3000元除外）。2017年5月下旬周红学将“美奕美生活超市”工商登记进行了注销。2017年5月30日周红学将上述两间门面房退回了刘尉芳，多交的房租没有退还。周红学认为田雪锋不履行房屋转让协议给自己造成了损失未得到补偿，为此起诉。庭审中田雪锋同意解除双方签订的转让协议，不要求返还定金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同应当履行，拒不履行的应承担赔偿损失等违约责任。田雪锋与周红学进行房屋租赁的转让行为征得了房屋出租人的同意，签订的转让协议不违反法律规定，应为有效协议，是双方在不违背真实意思下签订的协议，并没有显失公平，此转让协议不具有田雪锋所主张的无效和可撤销的情形，周红学与田雪锋均同意解除双方签订的转让协议符合法律规定，应予准许。田雪锋认为导致协议无法履行是因为周红学没有按协议约定保留装修现状，此主张没有证据支持，也没有得到周红学认可，为此应当认定导致协议不能履行主要责任在田雪锋，田雪锋属于过错方，因田雪锋拒不履行协议给周红学造成的损失应当赔偿。田雪锋同意交付的3000元定金不予返还的意见符合法律规定，本院予以采纳。周红学要求田雪锋赔偿货物搬运损失9300元有证据证明，应予支持；要求赔偿租金损失，因田雪锋在房屋转让交接日前已明确表示不愿接收，实际也未进住，周红学在田雪锋明示不愿接受房屋后（租赁期间届满前）已及时将租赁房屋退还了房东，房东也已接收，周红学并没有放任损失的扩大，周红学为交接房屋开始腾空的期间从签订转让协议之次日即2017年5月6日计算到2017年5月15日有证据印证，且较为合理，2017年5月15日约定的交接房屋之日到2017年5月30日将房屋退还房东之日周红学也不可能在转租房内经营，为此给周红学造成的租金损失应从2017年5月6日计算到2017年5月30日，即25天，应为2397.25元（35000元÷365天×25天），2017年5月30日以后的租金损失显然不属田雪锋造成，因周红学在2017年3月1日后只交了两间转租房中一间的房租，为此田雪锋只应赔偿此一间房租损失，按35000元一年的标准计算；周红学主张的停业损失，因提供的证据不足以证明造成的损失数额，对损失数额无法确定，主张的停业天数65天也没有证据证实，对其主张的停业损失的请求本院不予支持；周红学主张的房屋装修损失60000元，因周红学在房屋装修后经营了两年，与出租人签订的租赁合同也没有到期，田雪锋并没有实际接转转让的房屋，为此周红学要求田雪锋赔偿装修损失显失公平，此项请求本院不予保护。综上所述，周红学与田雪锋签订的“美奕美生活超市转让协议”应予以解除，田雪锋应赔偿周红学因拒不履行合同义务给周红学造成的货物搬运损失费9300元，房租损失2397.25元，田雪锋交付给周红学的3000元定金不予退还。周红学其他请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周红学与被告田雪锋于2017年5月5日签订的“美奕美生活超市转让协议”。二、被告田雪锋赔偿原告周红学货物搬运损失费9300元，房租损失2397.25元，合计11697.25元。此款限于本判决生效后15日内履行完毕。三、被告田雪锋交付给原告周红学的定金3000元归原告周红学所有，不予退还。四、驳回原告周红学其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2135元，由被告田雪锋承担1000元，由原告周红学承担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间最后一日起计算。审判员  张汉裕二〇一七年十月十七日书记员  林俊雄