福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3824号上诉人（原审原告）：王雯，女，1995年10月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂明，福建熹龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建国航远洋房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区快安延伸区14#地601房。法定代表人：陈勇锋，总经理。委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所实习律师。上诉人王雯、福建国航远洋房地产有限公司（以下简称国航公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王雯上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判宣告讼争《商品房买卖合同》主合同第八条第二款和附件六第三条第一款、附件六第三条第二款第1项和第四条的约定无效，改判国航公司向王雯支付违约金30195.78元。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第八条第二款及附件六第三条第一款、第四条第二款的约定，降低了主合同第八条第一款规定的房屋交房条件，约定购房人在房屋未达到交付条件或者存在质量问题的情况下也应收房，国航公司仅支付1000元违约金，明显免除国航公司应当承担交付符合法定、约定条件的房屋以及保证房屋质量责任的基本合同义务，将本应由经营者承担的经营风险责任转嫁给消费者，加重了格式合同相对方的风险，严重侵害了消费者的合法权益，违反了《福建省实施办法》第27条的规定，激起大批购房者的不满，导致众多购房者聚集、信访，严重影响了当地的安定稳定。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第53条规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，免责条款无效。因此，《商品房买卖合同》及附件六的上述格式条款应属无效。二、国航公司提供的格式合同中关于逾期交房违约责任的约定存在矛盾，有两种解释，一是国航公司在交房期限内房屋未达到合同约定的交房条件，支付1000元违约金；二是逾期交房不超过60日，按日支付已付房款的万分之三的违约金，逾期超过60日后，按日支付已付房款的万分之五的违约金。《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应按照已付房款的日万分之三或万分之五来计算国航公司的逾期交房违约金。国航公司交房逾期的期限为2014年12月31日至2015年3月10日，逾期天数为69天，按已付购房款2141545元的日万分之五计算，逾期交房违约金为73883.3元。三、合同附件六第三条第二款第1项明显免除格式条款一方责任，应属无效。就算按条款约定，也只有恶劣天气与国航公司工程施工停工存在直接因果关系，才能延长交房时间。2015榕民终字第3553号民事判决书仅能证明国航公司施工期间出现了51天的恶劣天气，但只有51天恶劣天气的具体日期应与诉争楼盘“蓝波湾”施工日志和监理日志中的停工具体日期一致，才能认定国航公司施工受到恶劣天气影响。福州市马尾区每年都会有暴雨、强风等恶劣天气，此属正常天气现象，国航公司作为有资质、有经验的开发商，应当根据当地的年平均天气情况，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，将这些天气情况计算在房屋交付日期的计划之内，确保按期完工，只有明显超过往年正常范围的情况下才可以据实延期交房，而不应在交房逾期后才向气象部门申请出具证明顺延交房日期，将其本应承担的经营风险转嫁给购房者。现国航公司并未出具上述51天的恶劣天气属明显超出往年的气候反常情况，应承担不利后果。一审法院未仔细审查恶劣天气与国航公司停工的因果关系，错误照搬生效判决，认定事实不清、适用法律错误。四、退一万步说，即便交房日期顺延至2015年2月19日，按合同附件六第四条第一款的约定，买受人逾期收房或拒不收房，以出卖人书面通知的交付日期的最后一日为准，视为出卖人已经依约交付。国航公司发出的《蓝波湾交房通知书》中通知的收房时间最后一天为2015年3月10日，国航公司也要承担2015年2月19日至3月10日期间计19天延迟交房的违约责任，按照已付购房款2141545元日万分之三计算，逾期交房违约金为12206.81元。国航公司针对王雯的上诉辩称：一、王雯认为《商品房买卖合同》主合同第八条第二款、附件六第三条第一款、第三条第二款第一项和第四条第二款的约定属格式条款无效的主要依据是福州经济技术开发区市场监督管理局的行政处罚决定书[榕开市场监管快罚字（2016）11号]。但福州经济技术开发区市场监督管理局作为行政机关，无权对合同条款的效力作出认定，合同条款的效力应以人民法院、仲裁机构的生效裁判认定为准。（2015）榕民终字第3553号《民事判决书》这一生效判决已确认《商品房买卖合同》及附件文本是合法有效的。二、（2015）榕民终字第3553号民事判决书已确认蓝波湾项目由于受天气影响停工达51天，国航公司有权延期至2015年2月19日交房，国航公司对此无需再举证证明。蓝波湾项目3#楼于2014年11月25日通过竣工验收，并于2015年1月22日经消防验收合格，房屋已在2015年2月19日前达到合同约定的交付条件，不存在交房时房屋未达到合同约定条件的违约情形。一审判决国航公司向王雯支付未达到交房条件违约金1000元是错误的，应予以纠正。国航公司于2015年2月12日向王雯发送办理交房手续的书面通知，已依约履行完毕交房义务，不存在逾期交房的违约行为，无需承担逾期交房的违约责任。国航公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回王雯要求国航公司支付未达到交付使用条件违约金的诉讼请求。事实和理由：根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六补充协议第三条第1款的约定，商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格后，即具备交付的条件。蓝波湾项目3#楼通过竣工验收、消防验收后，达到合同约定的交房条件，国航公司于2015年2月12日向王雯发送书面通知办理交房手续，已依约履行完毕交房义务，不存在交房时房屋未达到合同约定条件的违约情形。一审法院确认国航公司通知王雯办理交房手续未逾期的情况，却又认定诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件，并判决国航公司向王雯支付违约金1000元，认定事实错误。王雯针对国航公司的上诉辩称：根据商品房买卖合同附件六第三条第二款第一项的约定，只有出现恶劣天气且对出卖人施工产生影响，出卖人才能顺延交房日期。国航公司没有提供任何证据证明气象部门出具的51天恶劣天气的证明对应的就是停工的51天，且国航公司从未告知购房人是由于恶劣天气影响施工导致逾期交房。国航公司在对蓝波湾列出的承诺函中，自认“因存在不够完善的地方，我司充分尊重业主所提出的问题，秉着认真负责的态度进行认真整改”，所谓“不够完善的地方”有关部门已认定国航公司违法违规。王雯向一审法院起诉请求：1.国航公司赔偿延期交房违约金30195.78元；2.国航公司因附属设施未达标支付违约金1000元。一审法院认定事实：王雯与国航公司于2013年10月29日、2014年5月12日签订了两份《商品房买卖合同》，第一份合同号为201336360307，该商品房为蓝波湾小区3#4307，建筑面积116.14平方米；第二份合同号为201338260101，该商品房为蓝波湾小区地下-1层181号车位，建筑面积29.57平方米。合同签订后，王雯依约支付了相应的购房款项。《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……。第二款约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。第三款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2、详见附件六《合同补充协议》第三条第2款。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第一款约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第八条变更约定如下：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。第二款第一项约定，发生以下情形，出卖人有权顺延交房日期：（1）施工期间发生日降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期。当日，双方在《商品房买卖合同》及附件上签字捺印或盖章。2014年11月25日，蓝波湾3#、5#、6#楼经竣工验收合格。2015年1月22日，蓝波湾1#、2#、3#、5#及地下室建设工程经消防验收合格。另查明，福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第3553号民事判决书中确认施工期间蓝波湾项目因台风、暴雨等恶劣天气共计停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日。2015年2月12日，国航公司通知王雯收房。2015年3月10日，王雯在楼宇交接书上签字。王雯实际收房时，诉争房产未达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。一审法院认为，王雯与国航公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定，国航公司应当在2014年12月30日前交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第八条第三款及补充协议第三条第二款第一项的约定，因天气原因造成延期交房时出卖人可以顺延交房，而且生效法律文书确认施工期间蓝波湾项目因恶劣天气停工51天，可顺延交房时间至2015年2月19日，即国航公司在2015年2月19日前通知交房符合《商品房买卖合同》的约定。故国航公司在2015年2月12日发函通知王雯办理交房手续，并未逾期，王雯要求国航公司支付逾期交房违约金30195.78元，无事实依据，一审法院不予支持。王雯在国航公司通知后于2015年3月10日办理了收房手续，由于国航公司在交房时未达到约定条件，根据《商品房买卖合同》第八条约定，王雯要求国航公司支付违约金1000元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告福建国航远洋房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告王雯支付违约金1000元；二、驳回原告王雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取计290元，由原告王雯负担265元，被告福建国航远洋房地产有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王雯收房时，诉争房产是否达到《商品房买卖合同》第八条第一款约定的条件。一审庭审中，国航公司自认小区内部道路、绿化在交房后才完成。由此可见，在王雯收房时，小区内部道路、绿化尚未建设完成，不符合《商品房买卖合同》第八条第一款第3点约定的交付条件。本院认为，本案争议焦点首先在于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款及附件六合同补充协议第三条第一款约定是否为无效条款。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房买卖合同》第八条第一款约定的3项交付条件，分为两种情形，其中第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形，第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。房屋不符合交付条件的，分为不符合法定条件和不符合约定条件两种。如果不符合法定条件，房屋不得交付使用，双方仍约定买受人同意接收，违反法律强制性规定，应为无效。如果仅不符合约定条件，双方约定买受人同意接收，没有违反法律法规强制性规定，应为有效。《商品房买卖合同》第八条第二款仅笼统约定未达到交付条件，没有区分法定条件和约定条件，而诉争房产在国航公司通知交房时已通过竣工验收和消防验收，符合法定条件；且合同附件六第三条第一款仅约定《商品房买卖合同》第八条第一款第2项、第3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的情形，也可以看出《商品房买卖合同》第八条第二款约定买受人同意接收房屋的情形在本案中应仅限于房屋不符合《商品房买卖合同》第八条第一款第2项、第3项约定的约定交付条件。因此，本案《商品房买卖合同》第八条第二款的约定不存在因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形。其次，《商品房买卖合同》第八条第二款及附件六合同补充协议第三条第一款是否属于免除出卖人责任的格式条款。福州经济技术开发区市场监督管理局认定上述条款部分免除国航公司应承担的合同基本义务并作出行政处罚，属行政机关行使行政职能范畴，但本案系平等主体之间的民事纠纷，行政机关的处罚决定不能直接作为认定条款是否无效的依据，合同条款是否无效仍应依据民事法律规范进行审查。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条有关规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案《商品房买卖合同》系福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范合同文本，并非由国航公司预先拟定，买受人完全可以通过其他途径事先获知合同条款内容并在订立合同时与国航公司进行协商；且《商品房买卖合同》第八条第二款系选择性条款，买受人如认为侵害其权益，可以选择在诉争房产不符合交付条件时拒绝收房的处理方式，故《商品房买卖合同》第八条不符合格式条款的条件。附件六合同补充协议第三条第一款只是对《商品房买卖合同》第八条的情形予以明确，未免除国航公司在房屋未达到约定交付条件下所应承担的违约金，不存在无效情形。因此，王雯主张《商品房买卖合同》第八条第二款及附件六合同补充协议第三条第一款约定为无效条款，于法无据，应不予采纳。如上分析，再结合《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，国航公司通知交房时，若房屋未达到法定交付条件，王雯有权援引合同第九条约定要求国航公司承担逾期交房的违约责任；若房屋仅未达到约定交付条件，王雯无权拒绝收房，只能援引合同第八条要求国航公司支付质量瑕疵违约金。可见，《商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任，不存在王雯所主张的有两种解释、应作出不利于国航公司一方解释的情形。其次，国航公司是否存在逾期交房的情形。已有生效判决明确，根据《商品房买卖合同》及合同附件的约定，施工期间发生恶劣天气对出卖人工程施工产生影响的，出卖人可据实顺延交房；施工期间蓝波湾项目因恶劣天气导致停工51天，国航公司可将交房日期顺延至2015年2月19日。对此，国航公司无需再举证证明，本院可直接予以认定。诉争房屋符合法定交付条件后，国航公司于2015年2月12日发函通知王雯在2015年2月15日至3月10日期间办理收房手续，不存在逾期。合同附件六第四条第一款约定“买受人无合同约定或法律规定的理由，不得逾期或者拒绝按出卖人通知要求收房。买受人逾期收房或拒不收房，则以出卖人书面通知的交付日期的最后一日为准，视为出卖人已经依约交付。”，解决的是买受人未依约收房时如何确定交付日期的问题，不能解读为国航公司自认交房日期为书面通知的交付日期的最后一天。王雯据此主张国航公司承担2015年2月19日至3月10日期间逾期交房的违约金，没有事实和法律依据，应不予支持。最后，双方争议还在于国航公司是否要向王雯支付因房屋未达到约定交付使用条件的违约金1000元。如前所述，在王雯收房时，小区内部道路、绿化尚未建设完成，不符合《商品房买卖合同》第八条第一款第3点约定的交付条件，国航公司应按照《商品房买卖合同》第八条第一款约定支付1000元的质量瑕疵违约金。综上所述，王雯和国航公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由王雯负担530元，由福建国航远洋房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 李文颖审 判 员 陈雁兰二〇一七年十月二十四日法官助理 陈碧珍书 记 员 郭梦铃