山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初5672号原告：杜荣杰，男，1957年6月8日生，汉族，住济宁市中区。被告：杜运林，男，1951年6月24日生，汉族，住胶州市。原告杜荣杰与被告杜运林土地承包经营权出租合同纠纷一案，于2016年7月5日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月3日、2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告杜荣杰到庭，被告杜运林经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告林荣杰向本院提出诉讼请求：请求依法判处被告赔偿原告房屋、树木、动物圈舍及2014年至今的土地收益共计人民币12万元整；本案的诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2010年5月，原告经熟人介绍，租用了被告的位于胶州市洋河镇横沟村西侧的13亩土地和5间平房。双方签订了《土地及房屋租赁协议书》，同时由原告方一次性付给被告5200元钱，买下了该地面上所有的树木，共计400余棵，其中杨树360棵，其他为槐树等。2010年6月至2011年5月，原告为改善居住环境及从事养殖业，先后投资人民币8.3万元，建起平房5间，养殖圈舍9间，建筑面积260平方米，改建原有圈舍3间，硬化路面100平米，补种树木100余棵。2013年7月初，因原告妻子突发心梗病在潍坊住院，急需原告本人前去照顾。情急之下，原告便将土地及住所建筑等一并转让给他人经营。同年8月14日，被告方得知此事后，由杜玉洁打电话通知原告本人，说原告已“严重违约”，必须赶快来处理此事。其实在原被告签订的“协议”中，并无约束或禁止原告转让他人经营的条款，且原告也没有违约。尽管如此，原告为了不激化矛盾，仍于8月15日早从潍坊医院赶回承租地，并于当天即终止了转让他人经营的一切事宜。随后被告方便以此事为借口，企图无任何条件的赶走原告。被告杜运林的妻子唐某和杜玉洁，从2013年8月15日至8月17日连续三天到原告承租的住所，对原告进行吵闹和打骂，原告无奈曾两次求助于当地公安，经洋河镇派出所两次出警，终于制止了被告的侵权行为。从2013年8月底至2013年10月底，原告的承租地发生了多起物品被盗、被毁事件。被盗物品价值为3000多元。被告方在此期间的所作所为，早已违反了原告与被告双方共同签订的《土地房屋租赁协议书》，被告的违约行为已成为不争的事实，被告也必须承担其违约责任。2014年4月下旬，原告按协议约定应付给被告方2014年度的租金，但被告方此时的态度仍然是无条件的单方面终止“协议”并且让原告卖树。2015年去卖树，价值2、3万元左右，但被告阻挠，未果。2016年4月间，被告杜运林未经原告许可，也不顾原告承租房内尚存许多物品的情况下，私自强行入住到原告承租房内，进一步构成了对原告财产的霸占和侵权。被告杜运林未到庭，提交书面答辩意见辩称：我没有在原告所说的土地协议上签字，原告诉状中已经明确有转租行为，根据法律规定，承租人未经同意转租，出租人可以解除合同，原告作为承租人，未告知出租方，也未获得同意，构成违约，原告跟他的承租方谈了多次并签订合同，一次性收取承租方七年钱后一走了之。原告没有财产可让我去侵占。我是原告诉状中提及的转租土地的实际产权人，原告在属于养殖用途的地上，扩建五间平房，应承担因违章建筑引起的经济和法律责任。原告庭审中围绕诉讼请求提交了证据，本院对涉案土地进行了现场查勘，对被告杜运林和涉案土地所在的胶州市洋河镇横沟村村民委员会主任杜祥来进行了询问，认定事实如下：2010年5月，原告林荣杰（乙方）与被告杜运林（甲方）签订《土地及房屋租赁协议书》，被告杜运林的签字由女儿杜玉洁代签。协议约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方自有的（位于横沟村村西侧沟西崖上）13亩责任田及五间普通平房租赁给乙方使用。一、租赁期限为十年，从2010年5月至2020年5月。二、甲方按每年伍仟元向乙方收取租金。三、甲方在该土地上现有各种林木共人民币5200元，乙方一次性支付给甲方作为买断，协议生效后，地面上一切树木均归乙方所有。四、甲方负有协调乙方与本村村委会及村民关系的责任。五、甲方须保证乙方在租赁期间的生产和生活方面水电路的畅通。协议签署后，原告林荣杰向被告杜运林缴纳了三年的租赁费。2013年7月，原告林荣杰将上述土地和房屋转租他人，2013年8月，被告杜运林因原告林荣杰转租，提出和原告林荣杰解除土地房屋租赁协议。第四年的租赁费被告杜运林拒绝收取。原告林荣杰租赁涉案土地后，建设了动物圈舍，翻建了平房，无房产证。林荣杰签订协议时支付被告杜运林5200元，购买涉案土地上的树木。法庭询问被告杜运林时，杜运林称，后来原告卖了一些树木，杜运林又卖了一些，卖了4300元，现场查勘时，被告杜运林称，现有当时林木约120棵，行距6米，间距4米，同意原告去杀树。原告林荣杰庭审中提交案外人冯占魁提交的证明一份，内容为：原告林荣杰与被告杜运林协商租赁协议内容时，其在场，原告林荣杰要求被告杜运林找村委会盖章，杜运林拒绝，杜运林表示愿意租给谁就租给谁。冯占魁提交的证明之二内容为：原告林荣杰想拆除租赁土地上的简易房，杜运林表示愿意怎么拆就怎么拆，爱怎么盖就怎么盖，出现问题我负责。被告杜运林对冯占魁的上述证明予以认可，本院予以采信。原告林荣杰提交案外人刘玉莲出具的证明一份，内容为：2013年8月17日，林荣杰在横沟村被人围殴辱骂，后来知道是杜运林的妻子和女儿。原告林荣杰还提交案外人张瑾出具的证明一份，内容为：2013年8月17日，其与刘玉莲一起到横沟村看望林荣杰，看到杜运林的妻子女儿对林荣杰打骂，公安部门出警。对上述证明，被告杜运林不予认可，本院认为，因上述证人未到庭作证，且证人所述与本案原告诉请无直接关联，故本院对原告提交的上述证明不予确认。原告林荣杰提交案外人杜海贞出具的证明一份，内容为：其介绍林荣杰租赁杜运林的土地，双方自愿签订协议，2014年，林荣杰要付给杜运林土地租金，把5000元放在自己处托为转交，杜玉洁说不要租金了，让林荣杰赶快搬走。被告杜运林对该份证明称：可能有这个事，林荣杰把地租给别人，我们就不租给他了，也就不收他的钱了。结合原被告的陈述，均涉及该份证明中的相关事实，故对该份证明予以采信。被告杜运林在本院进行询问时表示对房屋翻建费用可以补一部分，后经法院调解未成。原告庭审中申请撤回对被告杜玉洁的诉讼请求，系其对诉讼权利的自我处分，本院予以准许。本院认为，原告林荣杰提交的《土地及房屋租赁协议书》，被告杜运林的签字虽系其女儿杜玉洁代签，但协议签署后，原告林荣杰实际使用土地及房屋，被告方收取了租赁费用，故协议已实际履行，另，在本院对被告杜运林的询问中，杜运林对协议的签署亦表示认可，故上述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。2013年，原告林荣杰将上述土地房屋租与他人，被告方得知后，不同意继续出租并拒绝收取租金，根据《中华人民共和国合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故原被告双方的《土地及房屋租赁协议书》因出租方杜运林于2013年至2014年间作出解除合同的意思表示，已于当时解除。原告林荣杰主张被告杜运林赔偿其房屋、动物圈舍、树木、2014年至今的土地经济损失共计12万元，关于房屋和动物圈舍，因原被告的租赁协议中无相关约定，翻建的房屋和动物圈舍亦无规划许可和产权证明，故本案中对原告关于房屋和动物圈舍的赔偿主张不予支持。关于树木，因原告林荣杰在租赁之初对土地上的树木支付5200元买断，被告杜运林认可后来卖了部分树木收入4300元，故该4300元应返还原告林荣杰。本案审理过程中，经本院释明，原告林荣杰对树木现有价值不申请鉴定，故对现有树木价值无法确认，对原告关于现有树木损失的诉请不予支持。关于原告主张的自2014年至今的收益，因双方协议在2013至2014年间已解除，故在2014年后原告不能获得新的收益，故对该部分诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜运林支付原告林荣杰树木款4300元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告林荣杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告负担2475元，被告杜运林负担225元，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  李金梅二〇一七年十月三十日书 记 员  李琪琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。