天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初2132号原告：王金爽，女，1980年8月9日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人:张猛，天津汇川律师事务所律师。被告：梁海明，男，1965年8月1日出生，汉族，无职业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人:胡轶琪（系被告之妻），女，1972年7月12日，汉族，无职业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人:周阳，天津融耀律师事务所律师。第三人:天津蓝翔房地产信息咨询有限公司，住所地天津市东丽区金桥街港城温泉花园13门300室。法定代表人:吴国香，经理。委托诉讼代理人:魏宝杰，男，该公司置业经理。原告王金爽与被告梁海明及第三人天津蓝翔房地产信息咨询有限公司（以下简称蓝翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出（2016）津0116民初1365号民事判决。原告王金爽不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2017年6月6日作出（2017）津02民终2395号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月13日重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告王金爽及其委托诉讼代理人张猛，被告梁海明的委托诉讼代理人胡轶琪、周阳，第三人蓝翔公司的委托诉讼代理人魏宝杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王金爽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的房屋买卖合同；2、判令被告返还定金100000元，给付中介费50000元和各项损失1306600元（违约金1245000元、评估费2000元、撤抵押费2000元、房屋租金12600元、设计费30000元、短期借款拆借费15000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月6日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告名下位于天津空港经济区房屋，房款总价415万元，合同约定3月10日前完成交易、过户手续。同日原告交付定金10万元，被告签收。由于上述房屋被告尚有银行贷款未还清，被告未能按合同约定在3月10日前办理完毕相关手续，期间原告多次催促并多次到银行帮助协调，终因被告不能及时来津，一直拖延至3月17日原抵押撤销证明才办理完成。原告积极与房管部门协调，房管部门告知7个工作日后即可办理网签和过户手续。后原告多次催促被告来津办理相关手续，但被告以人在外地无法确定来津时间为由，一直未配合办理。2016年4月24日下午，被告妻子找到中介告知被告夫妻正在闹离婚，房子不同意卖了。此后，原告多次致电或短信联系被告，被告均不予回应。2016年5月10日原告委托律师向被告发函，告知其应及时履行合同，但被告未予回应。另，为筹款购置上述房屋原告已在2016年2月1日将其名下房屋出售，并于3月底完成了过户手续并已交付，因此原告一直在外租住至今。原告认为，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且原告履行了定金交付义务，但被告单方违约不履行合同，使原告遭受巨额的房屋溢价损失。现原告为维护其合法权益，起诉至贵院，望判如所请。被告梁海明辩称：同意原告的第一项诉讼请求，请求驳回原告其他诉讼请求。2016年1月因做生意急需周转资金，被告急售本案涉诉房屋。原告与被告及居间方蓝翔公司签订的《房屋买卖居间合同》中特别约定房屋的付款方式为在2016年3月10日前一次性付款并办理相关手续完成过户。被告签订此合同的目的是希望尽快得到房款以解决燃眉之急，因此被告在资金十分短缺的情况下，一次性高息借款200多万元于2016年2月14日结清涉诉房屋的剩余贷款。然而在合同履行过程中，被告发现原告在未与被告协商一致的情况下，私自变更付款方式，改为贷款的方式支付购房款。依据《房屋买卖居间合同》的约定，原、被告变更合同有关条款，应通知蓝翔公司并获取蓝翔公司书面认可，同时签订补充协议。本案中，原告未按合同约定的方式与被告及蓝翔公司协商并签订补充协议，可见双方并未就变更付款方式达成合意。更改付款方式系对合同内容的变更，原告违约在先的行为让被告感到反感，种种迹象表明原告不具备按时一次性支付购房款的能力，无论其采取哪种方式，都不可能在合同约定的期限内付清房款。原告的行为构成根本违约。原告违约应该承担违约责任，其无权主张被告返还定金。原告主张的中介费、评估费、撤抵押费等系其买房产生的正常交易费用，与被告无关。同时，因被告在签订《房屋买卖居间合同》时，对第六条第一款“违约方向守约方赔付实际成交价的百分之三十”的约定提出异议，原告对此条款改为定金罚则，被告认可，蓝翔公司将该条款手写备注于特别约定中。该条款为非格式条款且属于特别条款应优先适用，且在法律属性上属于解约条款。因此当双方违约时应适用该条款解决争议，而原告仍按照成交价百分之三十主张赔偿，显然系法律认识错误。原告要求被告退还定金、赔偿损失等诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。第三人蓝翔公司述称，原、被告双方经蓝翔公司签订《房屋买卖居间合同》。签订合同时，被告对《房屋买卖居间合同》第六条第一款的“违约方向守约方赔付实际成交价的百分之三十”的约定提出异议，被告要求将此条款改为定金双倍返还，原告当时同意，于是蓝翔公司在该合同的其他约定里直接手写备注。被告存在违约，应当承担违约责任，被告应双倍返还定金。原告所主张的撤抵押费、评估费是给蓝翔公司的服务费，该合同的中介服务费为80000元，原告仅支付了50000元，尚欠蓝翔公司30000元（有欠条证据），对原告欠付的部分中介服务费，向法院申请一并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《房屋买卖居间合同》、定金收据、涉诉房屋产权证、中国建设银行个人贷款还款凭证、天津不动产登记领证通知、石沛青和王金爽及蓝翔公司的微信聊天记录、短信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷作证。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：（1）收据9张，其中中介费收据2张，设计费收据4张，撤抵押费收据1张、评估费收据1张、手写借条1张，证明原告为购买房屋支付中介费50000元、评估费2000元、撤抵押费用2000元、设计费30000元及拆借资金的损失情况。被告认为合同没有正常履行，不应当支付中介费和评估费，对中介费、评估费票据的真实性、合法性和关联性均不认可；房屋未交易成功，原告即自行对房屋进行装修设计不符合常理，即使实际发生亦应由原告自行承担，且原告未提供正式发票，对设计费收据的合法性、关联性、真实性不予认可；借条、收条没有载明借款人名称、时间，不能确认借款是否实际发生和借款用途，对借条、收条的真实性、合法性和关联性均不认可。本院对该组证据认定如下：蓝翔公司认可收取了原告的中介费、撤抵押费和评估费，对原告提供的中介费、撤抵押费和评估费收据的真实性，本院予以认定。原告提供的设计费收据不足以证明该款项的实际发生，且设计费的支付与涉诉合同的履行无直接关联性,对设计费收据本院不予采纳；借条和收条不足以证明与原告履行涉诉合同的关系，本院不予采纳。（2）房屋租赁合同和房东身份证（复印件），证明原告为购买涉诉房屋，出售其自有房屋后的租房情况及支出的租金数额，被告对其真实性和关联性均不认可。因该证据形式有瑕疵，本院不予采纳。（3）蓝翔公司出具的情况说明，证明原、被告双方协商变更了付款方式，被告不认可该证据的真实性，庭审中蓝翔公司认可该证据系第三人出具，该情况说明可以证明被告同意原告办理贷款存在前提条件的事实，也可以证明被告拖延办理撤抵押手续的事实，本院予以定。（4）《建设工程设计合同》和装修平面图三稿，证明原告对涉诉房屋的装修设计情况和已支付的设计费，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。该证据证明的事实与涉诉合同的履行不具有直接关联性，对该证据本院不予采纳。（5）原告个人账户明细（复印件），证明其有一次性付款的能力。被告认为该证据系复印件，该账户开户时间是2016年3月21日，涉诉合同的交易时间是2016年3月10日，不能证明交易时原告有交易能力。因该证据形式有瑕疵，证明目的与原告要求贷款支付购房款的事实相矛盾，对该证据本院不予采纳。依原告申请，本院从中国银行股份有限公司天津东丽支行调取了被告配偶胡轶琪签署的同意书、被告梁海明的存折、两人的身份证、户口本及结婚证的复印件、涉诉房屋的产权证复印件和抵押评估报告。被告认可本院调取证据的真实性，胡轶琪认可同意书上的签字系其本人所签，但时间非本人填写的，但其不知道同意书是为办理贷款而签。对所调取证据的真实性，原、被告和第三人予以确认。对该组证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月6日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人蓝翔公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方名下的位于天津市空港经济区房屋，合同第二条约定房款总价4150000元，乙方于2016年1月6日支付被告购房定金100000元，交易过程中该笔款项自动转为房款，并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序，剩余房款支付方式为一次性付款。（在该合同的以上内容中，将2016年误写为2015年）。合同第四条约定，协议产生的税费、转登记费、中介费等由乙方承担。合同第六条约定若甲方或乙方违反本合同的规定，违约方应当向守约方支付相当于本合同约定的该房屋实际成交价30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应该就该损失承担赔偿责任。合同第七条约定若甲乙双方需变更合同有关条款，应通知丙方并获取丙方书面认可，同时签订补充协议书作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力。若因甲乙双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿，丙方不承担任何责任。该合同的其他约定系手写内容：甲、乙双方在平等自愿的基础上签订该协议，双方定于2016年3月10日之前去房管局一次全款付清（此房出售包括一地下车位），被告在此房过户到原告名下之前所欠的物业费、暖气费结清。如果甲、乙双方任何一方违约，按照本合同签订的执行（甲方违约定金双倍，还有乙方所发生的费用），乙方违约所交的定金不退。同日，原告向被告交付定金100000元。原告向蓝翔公司交付中介费50000元、代收服务费2000元、代收评估费2000元。庭审中，第三人蓝翔公司证实，在订立合同过程中，被告提出30%违约金条款不能适用，原告也同意了，后来签订了手写的违约责任条款。2016年2月14日，被告偿还涉诉房屋的贷款2004139.73元；同日，原告提出办理贷款支付购房款，在原告要求下，被告及其妻子胡轶琪在蓝翔公司向中国银行股份有限公司天津东丽支行的工作人员交付了身份证、户口本、结婚证的复印件和被告的银行存折，胡轶琪在该行工作人员出具的同意书上签字。2016年3月17日，天津市国土资源和房屋管理局（保税区）向被告发放了天津市不动产登记领证通知（收件收据），登记类别：抵押权注销。该通知载明“符合受理规定，请您于7个工作日后，凭此通知和身份证件领取不动产权证书或登记证明”。庭审中，原、被告均认可，被告应该在2016年3月10日之前办理完毕还清贷款及抵押权注销。被告主张，抵押权注销晚于2016年3月10日是房管局和银行的原因，但没有提交证据予以佐证。庭审中，被告主张，原告没有按期给付房款，已经构成违约，被告不同意卖房了。2016年3月10日以后，原告找被告要求继续履行合同，被告不同意。截至2016年6月3日，原、被告双方未就《房屋买卖居间合同》的进一步履行协商一致，故成讼。2016年7月4日，蓝翔公司出具情况说明称“双方口头协商的是如果贷款的时间不会影响办理手续的进度，卖方同意买方贷款购房，并由我方协助买方在中国银行办理房屋贷款的预审手续，这样就可以一天办完签协议和过户的手续”。本院认为，原、被告和第三人蓝翔公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行各自义务。关于第三人蓝翔公司向原告主张中介费的事宜，因与本案不是同一法律关系，已向第三人释明可另案主张权利，第三人无异议，本院不予合并审理。原、被告双方的争议焦点为：1.付款方式是否变更；2.违约方的认定及违约责任的承担方式；3.原告主张的各项损失是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，原、被告双方虽然在合同中约定于2016年3月10日之前一次全款付清，但从蓝翔公司出具的情况说明、本院对中国银行股份有限公司天津东丽支行业务员的询问笔录、本院从中国银行股份有限公司天津东丽支行调取的被告配偶胡轶琪签署的同意书、被告的存折、两人的身份证、户口本及结婚证的复印件、涉诉房屋的产权证复印件和抵押评估报告等证据，证明原、被告双方在履行过程中，已经协商变更付款方式并提交了贷款所需相关材料，履行了贷款的相应流程。变更付款方式，按《房屋买卖居间合同》第七条的约定应签订补充协议书，虽然没有签订补充协议书，但双方已经实际履行，故本院认定，双方已经变更合同约定的付款方式，由一次性支付购房款变更为以贷款方式支付购房款。关于争议焦点二，在双方已经变更合同约定的付款方式，由一次性支付购房款变更为以贷款方式支付购房款的前提下，被告又以原告没有一次性支付购房款、原告违约在先为由拒绝继续履行合同，故本院认定被告系违约方，应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担方式，《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定，违约方向守约方赔付实际成交价的30%。同时，该合同手写内容约定，如果甲、乙双方任何一方违约，按照本合同签订的执行（甲方违约定金双倍，还有乙方所发生的费用），乙方违约所交的定金不退。第三人蓝翔公司证实，在订立合同过程中，被告提出30%违约金条款不能适用，原告也同意了，后来签订了手写的违约责任条款。据此，本院认为，应按照手写内容确定承担违约责任的承担方式，即被告违约定金双倍返还，同时赔偿原告所发生的费用。违约方向守约方赔付实际成交价的30%的约定，不再适用。关于争议焦点三，根据本院认定的违约责任的承担方式，被告违约，应双倍返还定金及赔偿原告所发生的费用，故被告应返还原告定金200000元。对于原告主张的经济损失：中介费50000元、违约金1245000元、评估费2000元、撤抵押费2000元、房屋租金12600元、设计费30000元、短期借款拆借费15000元，其中，中介费50000元、评估费2000元、撤抵押费2000元，属于合理支出，依法予以保护。违约金1245000元，因违约方向守约方赔付实际成交价的30%的约定不再适用，本院不予保护。房屋租金12600元、设计费30000元、短期借款拆借费15000元，不属于合理支出，本院不予保护。另外，庭审中，原、被告均同意解除合同，合同解除时间为2016年6月10日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王金爽、被告梁海明和第三人天津蓝翔房地产信息咨询有限公司于2016年1月6日签订的《房屋买卖居间合同》，合同解除时间为2016年6月10日。二、被告梁海明于本判决生效之日起十日内返还原告王金爽定金200000元。三、被告梁海明于本判决生效之日起十日内赔偿原告王金爽经济损失中介费50000元、评估费2000元、撤抵押费2000元，合计54000元。四、驳回原告王金爽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19080元，由被告梁海明承担3055元，由原告王金爽承担16025元。保全费5000元，由被告梁海明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李瑞凯代理审判员  孙 洁人民陪审员  张永芝二〇一七年十月十六日书 记 员  田 甜附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。