江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1287号上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室，住所地：南昌市东湖区。法定代表人：龚文辉，该办主任。委托诉讼代理人：江祥忠，江西策源律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省堡袁投资管理有限公司，住所地：南昌市东湖区。法定代表人：艾世兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周立新，江西商海律师事务所律师。上诉人南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室因与上诉人江西省堡袁投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室（下称东湖商贸办）的委托诉讼代理人江祥忠、叶佳伟、被上诉人江西省堡袁投资管理有限公司（下称堡袁公司）的委托诉讼代理人周立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东湖商贸办的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项中关于逾期付款违约金的判决，改判被上诉人向上诉人以每日5000元支付迟延支付租金损失；2、撤销一审判决第二项，判令确认上诉人没收被上诉人的履约保证金127万元依法成立；3、判令被上诉人赔偿解除合同后的房屋占用费，以每天42300元算至搬出之日止；4、本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一审法院认为“上诉人单方向被上诉人发出的解除租赁合同的通知，被上诉人未认可收到，上诉人又未举证证明通知上载明的签收人具有签收权限，故对上诉人提出的涉案租赁合同已于2016年4月20日解除的主张，不予采信”这一认定是错误的。上诉人2016年4月20日到达被上诉人公司，向被上诉人送达《关于解除租赁合同、返还商铺的通知》，该通知的签收人是被上诉人公司办公室主任俞菡，本案一审代表被上诉人来签收的也是其办公室主任俞菡，其当然可以代公司签收通知；被上诉人在一审法院签收相应应诉材料时已经看到了上述解除合同的通知，该通知已经生效。综上，上诉人认为一审法院以双方之间租赁合同未解除为由，不支持上诉人没收保证金、要求被上诉人支付房屋占用费、迟延支付租金损失费的诉讼请求没有法律依据，应依法改判。堡袁公司辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，一审法院已经认定俞菡没有签收解除合同通知书的权限；2、上诉人在一审并没有对是否解除合同提出确认之诉或提出合同解除的诉讼请求，故上诉人基于合同解除而提出的违约责任及赔偿均不能成立，另一审判决所认定的上诉人损失按同期银行贷款利率的1.3倍计算已经高于其实际损失。堡袁公司的上诉请求为：1、撤销一审判决第三项，改判确认合同约定的南昌市东湖区渊明北路3号的面积1416.28平方米的负一楼部分合同无效，并返还租金483969元，赔偿装修损失587535元，赔偿负一楼租金损失321028元及可得利益损失2141681元，合计3534213元；2、一审反诉费、二审上诉费由被上诉人承担。上诉人事实及理由：《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》明确规定城市房屋作为不动产必须经过登记才具备合法性，《中华人民共和国消防法》也明确规定了办理消防验收的房屋必须有房屋产权证，被上诉人交付给上诉人用于经营用途的南昌市东湖区渊明北路3号的面积1416.28平方米的负一楼部分没有办房屋产权证，也就无法办理消防验收用于经营，无论是从该负一楼存在的合法性，还是该负一楼实现合同目的的可能性均无法达到，故一审判决认定涉案房屋含地下一层，系合法建造，不存在导致租赁合同无效情形，从而驳回上诉人的反诉请求，属认定事实错误。东湖商贸办辩称：1、上诉人称案涉租赁房屋负一楼没有有效的产权证无法通过消防验收，导致负一楼无法出租，故要求认定租赁合同部分无效，无任何事实和法律依据。双方的租赁合同只是约定租赁房屋为地上两层，地下一层，并没有说租赁房屋均有产权证明，案涉房屋建于20世纪90年代，房屋设计负一楼地下室，本就是为了停放自行车等交通工具、存放相应供电等设备及逃生通道使用，且层高仅为2.2米，当时政策也并不能办理房产证，在正式招标前，所有竞标单位（包括上诉人）均前往实地查看案涉房屋，上诉人对此也未提出任何异议，合同签订后，双方办理房屋交接时《交接清单》上也已写明负一楼为地下室，答辩人也协商建议将此负一楼作为地下车库使用，但上诉人明知不可以办理消防许可，强行将此区域划分出租给商户经营使用，导致租户解除与其的租赁关系，上诉人因其自身经营问题，导致上述后果，应由其自行承担；2、案涉负一楼房屋出租只是象征性收到一点租赁费，基本上是白送给上诉人使用，上诉人因其自身经营不当，私自将不具备出租条件的负一楼改成商铺出租未果，答辩人也不存在任何违约的情况下，要求答辩人退还租金，赔偿其可得利益损失，没有任何事实和法律依据。东湖商贸办向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退租赁房屋并立即支付拖欠的截止2016年4月14日的租金355.32万元；2.判决原告收取的被告履约保证金127万元不需返还；3.判令被告赔偿迟延支付租金损失116万元(自2015年9月1日起，以每日5000元算至2016年4月20日)；4.判令被告赔偿解除合同后的房屋占有使用费84600元（自2016年4月21日起算，以每日42300元暂算至2016年4月22日，2016年4月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费原告陈述在本案中暂不主张权利，将另行主张权利），上述四项共计6067800元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经招投标程序，原、被告于2014年12月2日签订了《经营性房产租赁合同》一份，约定：原告将位于南昌市××号房屋（地上两层，地下一层，经营面积共8293.67平方米）出租给被告使用，经营场所必需的消防安全系统和特殊行业环保要求，由被告投资完善，并通过有关部门验收后方能开业，否则，原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任；租赁期限为十年，自2014年12月15日至2024年12月24日止（其中，2014年12月15日至2015年1月14日为装修免租期）；租期内第一年至第二年按每月42.3万元支付租金，第三年至第四年起被告支付的总费用在上年基数上增长5%即每月合计441150元，支付时间为每月5日前。被告须在本合同签订同时向原告支付127万元履约保证金；合同期满、终止或解除时，被告应按本合同约定期限腾空房屋，办理交接手续，并保证房屋及内部设施的完好，清算水电等被告使用的费用后，由原告将履约保证金一次性无息退回被告；如被告迟延支付租金，每迟延支付一日应向原告支付5000元违约金，逾期1个月未交租金，原告有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究被告的违约责任。租赁期满或提前终止合同时，被告应将经营场所及附属设施一并交还原告，逾期不交出经营场所及附属设施，每逾期一日，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按合同解除或终止时的租金标准（按每年360天计算每天租金）的三倍计算，并且原告有权没收被告所交纳的履约保证金。被告在租赁期内不得擅自将经营场所转租、转让、抵押或以其他方式给第三方使用，否则视为被告违约，原告有权单方终止合同，并按违约向乙方提出赔偿。如特殊情况，被告须变更承租人，必须事先征得原告同意，由第三方与原告重新签订租赁合同。合同签订后，原告依约于2014年12月3日将租赁房屋钥匙交给被告，于2014年12月15日与被告办理完交接手续。被告对租赁房屋进行了装修，并将部分经营场地进行分租。租赁经营场地第一层星天地时尚购物中心于2015年9月28日通过消防验收，第二层星天地餐饮娱乐中心于2015年11月25日通过消防验收。被告支付租金的情况为：2015年1月15日支付42.3万元、2015年2月15日支付42.3万元、2015年3月15日、4月15日各支付42.3万元，5月21日、8月28日各支付42.3万元、11月20日支付29.61万元合计2834100元，诉讼过程中，被告于2016年6月30日支付50万元，以上合计3334100元。因租赁经营场地周边中山路封闭改造，原告认可已对被告2015年7月至9月期间每个月应缴租金减免30%，合计减免38.07万元。另查明，位于南昌市××号房屋（第一至第二层及地下室）系由东湖区商业局所建。原告于2015年11月6日、2016年3月7日向被告发出的催缴租金通知单的签收人是被告租赁合同委托签订人王学敏。原告于2016年4月20日向被告发出的《关于解除租赁合同、返还商铺的通知》载明的签收人是俞菡。被告未认可收到原告发出的上述通知，原告亦举证证明上述签收人具有签收权限。一审法院认为：涉案房屋租赁合同系原、被告经招投标程序所签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方当事人根据约定的解除条件行使单方解除权时，应当通知对方。而对法人的送达，应当由法人的法定代表人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章。本案原告以被告违反约定未付租金为由单方提出解除租赁合同的通知，但被告未认可收到原告发出的解除通知，而原告又未举证证明通知上载明的签收人具有签收权限，故对原告提出的涉案租赁合同已于2016年4月20日解除的主张，本院不予采信，并对原告提出的以合同解除为前提的要求判决原告收取的被告履约保证金127万元不需返还及判令被告赔偿解除合同后按日租金的三倍计算的房屋占有使用费84600元的诉请，本院不予支持。涉案租赁房屋含地下一层系合法建造，不存在导致租赁合同无效情形，故对反诉原告要求确认涉案负一楼租赁部分无效及要求反诉被告返还已交租金483969元并赔偿负一楼装修损失587535元、负一楼实际租金损失321028元、可得利益损失2141681元的反诉请求，本院不予支持。因双方合同约定涉案经营场所必需的消防安全系统由被告投资完善并通过有关部门验收后方能开业且原告已按约给予被告一个月装修免租期，故对反诉原告要求确认南昌市东湖区渊明北路3号第一层房屋租赁期自2015年9月28日起算、第二层自2015年11月25日起算的反诉请求，本院不予支持。因涉案租赁房屋现仍由被告实际占有，故原告要求被告支付截止2016年4月14日的租金的诉请，本院予以支持。因原告已对被告2015年7月至9月期间每个月应缴租金减免30%，合计减免38.07万元，被告已支付3334100元，故被告尚欠原告租金263.02万元（423000元/月×15个月-380700元-3334100元）。对原告要求判令被告按每日5000元赔偿迟延支付租金损失116万元的诉请，因原、被告约定计算标准过高，且被告提出调减请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据被告迟延支付租金给原告造成的资金占用损失及被告实际支付租金情况及涉案租赁房屋的实际使用情况等因素，本院酌情调减被告迟延支付租金的损失为：以被告欠付的租金263.02万元为基数按同期银行贷款利率的1.3倍自原告起诉之日2016年5月4日起算至被告实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、被告江西省堡袁投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室截止2016年4月14日的租金263.02万元及逾期付款违约金（以263.02万元为基数按同期银行贷款利率的1.3倍自2016年5月4日起算至被告实际付清之日止）；二、驳回原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司的反诉请求。本案由原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室预交的案件受理费81730元，由原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室负担53888元，被告江西省堡袁投资管理有限公司负担27842元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司预交的反诉案件受理费17535元，由反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，堡袁公司自2015年6月起开始拖欠租金，根据双方合同约定，堡袁公司逾期1个月未交租金，东湖商贸办有权提前终止合同，收回经营场所。现堡袁公司经东湖商贸办2015年11月5日、2016年4月7日两次发函催告后，仍未支付其拖欠的租金，东湖商贸办于2016年4月20日向其发出《关于解除租赁合同、返还商铺的通知》，堡袁公司在收到通知后未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本院确认双方的租赁合同于2016年4月20日解除，堡袁公司应腾退租赁房屋。催缴租金通知单的签收人为堡袁公司租赁合同的委托签订人王学敏，解除合同的通知签收人为堡袁公司员工俞菡，一审判决以堡袁公司未认可收到东湖商贸办发出的解除通知，而东湖商贸办又未举证证明通知上载明的签收人具有签收权限为由驳回东湖商贸办提出的涉案租赁合同已于2016年4月20日解除的主张不妥，应予改判；一审判决堡袁公司应支付截止2016年4月14日的租金263.02万元正确，应予维持。关于违约金的计算问题，考虑到双方合同既约定了没收履约保证金127万元，又约定了迟延支付租金，每迟延支付一日支付5000元违约金，本院认为双方约定的违约金计算标准过高，且堡袁公司提出调减请求，一审判决根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，将违约金调整为以堡袁公司欠付的租金为基数按同期银行贷款利率的1.3倍计算自东湖商贸办起诉之日2016年5月4日起算至付清款止并无不当，应予维持，东湖商贸办应退回堡袁公司履约保证金127万元。关于房屋占用费的计算问题，东湖商贸办一审诉讼请求只主张了2016年1月21日至2016年4月22日两天，其上诉主张计算至搬出之日，本院不予支持，房屋占用费应以双方租赁合同约定的租金为标准。涉案房屋含负一楼系合法建造，双方租赁亦经过招投标程序，故堡袁公司主张负一楼部分的租赁合同无效并返还已交租金483969元，赔偿负一楼装修损失587535元、实际租金损失321028元、可得利益损失2141681元，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方合同约定涉案经营场所必需的消防安全系统由堡袁公司投资完善并通过有关部门验收后方能开业且东湖商贸办已按约给予堡袁公司一个月装修免租期，故对堡袁公司要求确认一层房屋租赁期自2015年9月28日起算，二层房屋自2015年11月25日起算的主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人东湖商贸办的部分上诉请求成立，予以支持；上诉人堡袁公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2649号民事判决第一、三项；二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2649号民事判决第二项；三、确认南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室与江西省堡袁投资管理有限公司2014年12月2日签订的《经营性房产租赁合同》于2016年4月20日解除；江西省堡袁投资管理有限公司于本判决生效之日起六十日内将渊明北路3号地上两层、地下一层8293.67平方米房屋腾退给南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室；四、江西省堡袁投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室房屋占用费28200元；五、南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室于本判决生效之日起十日内返还江西省堡袁投资管理有限公司履约保证金127万元；六、驳回江西省堡袁投资管理有限公司的上诉请求；七、驳回南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费81730元，反诉费17535元，二审案件受理费98393.70元，共计197658.7元，由上诉人南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室承担120000元，上诉人江西省堡袁投资管理有限公司77658.7元。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十月二十日书记员  应思奇