青海省海南藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）青25民终86号上诉人（原审原告）：汪圣周，男，1989年2月19日生，汉族，无固定职业，住浙江省永嘉县沙头镇霞山村牌楼街***号。委托诉讼代理人：赵宇海，青海泰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：于永，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海景洲房地产开发有限公司，住所地海南州共和县恰卜恰镇长风路83号。法定代表人：艾卫平，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭建红，青海辩理律师事务所律师。原审第三人:共和金硕物业管理有限公司，住所地共和县恰卜恰镇日月山路棚户三区。法定代表人：艾川，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭建红，青海辩理律师事务所律师。上诉人汪圣周因与被上诉人青海景洲房地产开发有限公司（以下简称景洲公司）、原审第三人共和金硕物业管理有限公司（以下简称金硕公司）租赁合同纠纷一案，不服共和县人民法院（2016）青2521民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪圣周的委托诉讼代理人赵宇海、于永，被上诉人景洲公司、第三人金硕公司共同委托的诉讼代理人谭建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪圣周上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持汪圣周在一审的诉讼请求并承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：景洲公司出租的房屋未通过工程竣工及消防验收，而一审法院却认为汪圣周擅自对租赁房屋进行装修，可视为对房屋进行了验收合格的理由既不符合双方合同约定，也与法律规定相违背，汪圣周完全按照双方合同约定进行的房屋装修而非擅自，其次，根据《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。因此，一审法院对于本案基本事实认定不清，将承租人的装修行为视为房屋验收合格的理由于法无据。汪圣周在一审中提供的所有证据均有原件，且在开庭时已经向法庭出示，景洲公司也无异议，汪圣周出示的第四、第五组证据根本不存在原件与复印件无法核对的情况存在。汪圣周在一审的诉讼请求中明确请求事项为解除双方之间的房屋租赁合同，在景洲公司未提出继续履行合同的反诉请求的情况下，一审法院却判令双方签订的《租赁合同》应继续履行。一审法院的判决超出了汪圣周所主张的诉讼请求，本案审理程序违法。综���，本案租赁标的未经过法定的竣工验收及消防验收，景洲公司未能在约定期限内完成租赁物的交付义务，已经构成根本违约，汪圣周诉请解除合同并由违约一方承担违约责任的诉请依法成立。景洲公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。汪圣周认为一审法院适用法律不当是对法律的理解有误，在未经过景洲公司同意，擅自入住房屋，应承担相应的责任。证据与原件无法核实，已经在一审时对相关证据进行了质证，且汪圣周在法庭调查中也认可一审判决认定的事实正确。不解除合同与继续履行是一样的法律意思，判决继续履行，并没有超出诉讼请求。原审第三人金硕公司述称，与景洲公司的意见一致。汪圣周向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》；2.判令景洲公司向汪圣周返还押金500000元；3.判令景洲公司支付超市策划费、装修款415000元；4.判令景洲公司承担违约金2411160元；5.本案的诉讼费等由景洲公司承担。一审法院认定事实：2015年7月，金硕公司受景洲公司的委托与汪圣周签订《景洲地王国际商城商铺租赁合同》，景洲公司将位于共和县恰卜恰镇长风路景洲地王国际商城二层半层（铺位号2-010号至2-191号，共182间，租赁建筑面积4095.34平米）租赁给汪圣周作为超市/卖场使用，约定租期为10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止，其中2015年8月1日至2015年10月1日为装修期，不计算房屋租金。同时合同中还对房屋的修缮与使用、房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任等进行了约定。合同签订后，2015年7月28日汪圣周向景洲公司缴纳房屋租赁押金500000元，2015年7月底汪圣周对租赁房屋进行装修，合同约定2015年8月1日至2015年10月1日为房屋装修期，但景洲公司所开发的景洲地王国际商城在该期限内未进行验收。一审法院认为，景洲公司委托金硕公司与汪圣周签订《景洲地王国际商城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。汪圣周诉称《景洲地王国际商城商铺租赁合同》中明确约定甲方提供给乙方的装修期为2015年8月1日至2015年10月1日，2015年7月底汪圣周开始对租赁房屋进行装修，2015年8月1日景洲公司未能按合同约定向汪圣周交付房屋，因景洲公司未能按约定履行交房义务导致汪圣周无法正常经营，现汪圣周要求解除与景洲公司签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》，景洲公司辩称汪圣周是未经其同意对租赁房屋进行装修，当时租赁房屋确实未验收，但汪圣周擅自对租赁��屋进行装修可视为对房屋进行了验收合格。关于租赁合同是否应予以解除的问题，首先，汪圣周对涉案房屋进行装修时应按房屋的实际情况对照合同是否符合约定的交付条件；其次，查验竣工验收备案表，验收程序完成确认无问题后才可对房屋进行装修。本案中，双方表示涉案房屋系敞开式，合同约定的装修时间为2015年8月1日至2015年10月1日，此时若房屋不具备合法交付条件，汪圣周不应收房，更不应对租赁房屋进行装修，但汪圣周于2015年7月底对涉案房屋占有使用并且对房屋进行装修，视为景洲公司已交付房屋，汪圣周对租赁房屋已验收合格。汪圣周向法庭提交的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，可以表明汪圣周经相关部门的批准已经成立“海南州润华万家商贸有限公司”，合同目的已经实现。汪圣周称因景洲公司未对景洲地王国际商城进行消防验收导致汪圣周无法办理开业前所需手续，导致超市无法正常营业，对此造成的损失应由景洲公司承担，根据《景洲地王国际商城商铺租赁合同》第十四条第6项“甲方负责在租赁期内的乙方卖场及库房消防验收通过工作，如因消防问题导致市场开业延期，则免租期优惠向后延期，从市场正式开业算起（该条作为甲方正式交付房屋于乙方使用的前提条件，如不能实现或租赁期内发生变更，应视为甲违约，双方按本合同违约条款处理）”的约定，本案汪圣周在对租赁房屋开始装修时已视为景洲公司交付房屋，合同明确规定因消防问题导致开业延期的，免租期整体顺延，至正式开业起计算租期，且双方在合同中未约定如因消防问题导致无法开业汪圣周有权解除合同。综上，汪圣周以景洲公司不具备交房条件，无法按时交房，导致无法营业为由要求解除《景洲地王国际商城商铺租赁合同》的诉求，既不符合法定解除条件也不符合约定解除条件，一审法院不予支持。汪圣周要求景洲公司支付超市策划费、装修款415000元，因汪圣周作为业主放弃了验收房屋的权利，坚持收房并进行装修，在对租赁房屋进行部分装修后提出景洲公司未向其交房，房屋不具备交付条件，要求景洲公司对装修产生的损失承担赔偿责任的诉求，无事实依据，汪圣周自行放弃超市正常营业，所产生的损失应由其自行承担。关于违约金2411160元的诉求，景洲公司表示在汪圣周对房屋进行装修时，确实达不到交付条件，但汪圣周依然占有该房屋并进行装修，视为景洲公司已交付房屋，故汪圣周的诉求无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，汪圣周要求解除与景洲公司签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》、返还房屋租赁押金500000元、支付超市策划费、装修款415000元、承担违约金2411160元的诉求无事实和法律依据，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、汪圣周与景洲公司签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》应继续履行；二、驳回汪圣周的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合一、二审审理情况及汪圣周的上诉理由，本案争议焦点为：一、《景洲地王国际商城商铺租赁合同》是否达到解除条件；二、景洲公司是否应当承担返还押金、赔偿策划费、装修款、支付违约金之责任；三、一审法院是否存在超诉求判决。关于争点一。首先，双方签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》中并未要求出租方景洲公司向承租方汪圣周直接交付未经验收合格的租赁物，而���要求其负责汪圣周卖场及库房消防验收通过工作。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同解除条件未成就。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。在准确判断相关法律、行政法规的强制性��定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效，且将法定解除合同的范围限制在租赁房屋被查封、权属由争议、违反法律、行政法规的情形。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是特别约定经消防验收通过后，再行交付投入经营。且当事人在《景洲地王国际商城商铺租赁合同》中明确约定，景洲公司如不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用和景洲公司未尽房屋修缮义务，严重影响使用的汪圣周才有权解除合同；显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效和法定解除情形，租赁房屋违反《消防法》未经消防验收合格，不影响租赁合同中约定房屋用途使用，亦不存在无法按照租赁房屋的性质使用情形，并未导致汪圣周无法使用租赁房屋而解除，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一审判决认定《景洲地王国际商城商铺租赁合同》合法有效正确。汪圣周关于《景洲地王国际商城商铺租赁合同》违反法律强制性规定而要求解除合同的主张不能成立。关于争点二。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”在租赁合同依法有效的情形下，根���一、二审法院查明的事实，景洲公司应否返还押金、赔偿策划费、装修款、支付违约金，主要取决于其是否存在未按约定交付租赁物、交付的租赁物是否符合约定的用途、不按合同约定履行相应的义务等违约情形。本案中，《景洲地王国际商城商铺租赁合同》其他约定事项中明确约定，景洲公司负责在租赁期内的乙方卖场及库房消防验收通过工作，如因消防问题导致市场开业延期，则免租优惠向后延期，从市场正式开业算起。该条作为景洲公司交付租赁物的前提条件，如不能实现或者租赁期内发生变更，视为景洲公司违约，双方按照违约条款处理。该条已明确约定了卖场消防验收导致延期开业，免租、且租期顺延。在景洲公司依约交付租赁物后，汪圣周在履行该租赁合同只是对租赁物经过策划后进行部分装修，怠于履行合同。况且，作为民事法律关系的主体，汪��周在订约时应当预见到正常商业交易中可能存在的风险，并可以通过谨慎、合理的安排与协商维护自身的合法权益。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”故合同只要不存在无效事由，当事人均应受其约束，既享有合同利益，亦承担合同风险。本案中，景洲公司不存在违约行为，汪圣周要求景洲公司返还押金、赔偿策划费、装修款、支付违约金诉求无相应的事实和法律依据。关于争点三。一审中汪圣周的诉讼请求要求依法解除租赁合同，返还押金、赔偿策划费、装修款、支付违约金，而一审法院判决汪圣周与景洲公司签订的《景洲地王国际商城商铺租赁合同》应继续履行超出了汪圣周的诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，汪圣周的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销共和县人民法院（2016）青2521民初497号民事判决；二、驳回汪圣周的诉讼请求。二审案件受理费33410元，由上诉人汪圣周负担。本判决为终审判决。审判长 洛 什 吉审判员 叶 忠 措审判员 贾  洋二〇一七年十月二十六日书记员 华旦达哇附：本判决所适用法律条文的主要内容：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应���认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。