成都铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）川7101民初150号原告（案外人）：成都市瑞腾房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙腾中路。法定代表人：鲁莉。委托诉讼代理人：陈宏，员工。委托诉讼代理人：李晓燕，员工。被告（申请执行人）：成都银行股份有限公司青羊支行，住所地成都市青羊区青羊工业集中发展区。负责人：马彬，行长。委托诉讼代理人：米刚，员工。委托诉讼代理人：赵伟哲，员工。被告（被执行人）：陈泽彬，男，汉族，1969年1月7日出生，住成都市高新区万象南路。被告（被执行人）：刘堂燕，女，汉族，1982年9月19日出生，住四川省什邡市马井镇。原告成都市瑞腾房地产经纪有限公司（以下简称瑞腾房产经纪公司）诉被告成都银行股份有限公司青羊支行（以下简称成都银行青羊支行）、陈泽彬、刘堂燕案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月25日、同年10月25日二次公开开庭进行了审理。二次开庭审理时原告瑞腾房产经纪公司、被告成都银行青羊支行的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。被告陈泽彬、刘堂燕经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席审理。本案现已审理终结。瑞腾房产经纪公司向本院提出诉讼请求：1．撤销成都铁路运输法院(2017)川7101执异37号执行裁定，中止执行成都市锦江区通盈街88号绿地锦天府6栋2单元2602号房屋；2．请求确认2014年6月7日起至2021年6月6日止的租赁期限有效并延长租赁期限两年，标的金额110000元。事实与理由：成都铁路运输法院(2017)川7101执异37号执行裁定书以2015年12月6日刘堂燕、陈泽彬将其所有的位于成都市锦江区通盈街道绿地锦天府6栋2单元2602号房屋出租给四川大禹环保机电有限公司的合同判定原告没有实际占有使用该租赁物，驳回了原告的异议请求。而关于原告租赁、占有使用该租赁物相关问题及被告2、被告3私自出租收取租金等问题，原告早已将被告2、被告3诉至成都市锦江区人民法院，并且锦江区人民法院2017年5月17日作出民事判决(2017)川0104民初2328号，还判决被告陈泽彬、刘堂燕于本判决发生效力之日起十日内支付原告成都市瑞腾房地产经纪有限公司2015年12月6日至2016年11月30日的双倍房屋租金110000元，而成都铁路运输法院(2017)川7101执异37号执行裁定书是在未听证的情况下作出的。且原告与被告2、被告3签定的租赁协议是2014年6月6日。锦江人民法院判决已生效数月，被告2、被告3仍未履行锦江人民法院(2017)川0104民初2328号判决。综上所述，根据成都市锦江区人民法院的判决及买卖不破租赁的原则及相关规定，为保护原告合法权益，请求支持原告的诉讼请求。成都银行青羊支行辩称：2014年9月10日成都正肯鞋业有限公司（以下简称正肯公司）与成都银行青羊支行签订《借款合同》，约定由成都银行青羊支行向正肯公司发放贷款470万元，贷款期限自2014年9月15日至2015年9月14日，同日成都银行青羊支行与刘堂燕、陈泽彬签订《抵押合同》、《保证合同》，二人用其所有的位于成都市锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋（以下简称抵押物）对上述贷款进行抵押担保，并承担连带保证责任。成都银行青羊支行在成都市房管局对抵押物进行了抵押登记，于2014年9月15日取得他项权证，成都银行青羊支行2014年9月15日向正肯公司发放贷款470万元。2015年9月11日正肯公司与成都银行青羊支行就该笔贷款达成《展期协议》，展期金额470万元，展期期限自2015年9月11日至2016年8月14日，原担保方式不变，即刘堂燕、陈泽彬二人用其所有的位于成都市锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋对上述贷款进行抵押担保，并承担连带保证责任。贷款到期后借款人正肯公司归还了贷款本金115100元后未再支付贷款本息。我行向借款人及担保人进行了催收，正肯公司未能归还贷款本息，刘堂燕、陈泽彬也没有承担担保责任，违反了协议约定。根据(2016)川成蜀证执字第567号《执行证书》，我行向成都铁路运输法院提交申请执行书，于2016年11月1日依法立案执行，该院2016年11月7日做出(2016)川7101执503号执行裁定书。针对诉讼请求一：2014年9月4日借款人正肯公司在我行申请贷款时，陈泽彬、刘堂燕向我行签署了针对抵押物的《声明与承诺》，载明“该房产为本人自用，使用状态正常，今后本人将该抵押物出租，保证第一时间告知你行”。同时，我行工作人员进行了实地查看，该房屋并未对外出租。2014年8月1日和2015年8月4日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司、成都泰宇房地产交易评估有限公司对抵押物进行了实地查看，并出具评估报告，报告载明评估时点该抵押物为闲置，未出租。综上，多个证据证明被告陈泽彬、刘堂燕于2014年9月在我行办理抵押事宜时，该抵押物并未出租。原告与被告陈泽彬、刘堂燕于2014年6月6日签订的房产租赁合同，事实不清，合同的真实性高度可疑，同时也无证据证明抵押物被实际占有、使用。我行申请执行抵押物符合法定程序，事实清楚，有法可依。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第20条规定：“案外人依照民事诉讼法第204条规定提起诉讼的，诉讼期间，不停止执行。若案外人请求停止执行错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿”，若因原告请求停止执行错误，给我行造成的损失，应当予以赔偿。针对诉讼请求二：根据案外人执行异议之诉的裁定范围仅限于对财产权的执行，原告的第二条诉讼请求不在本案审理的范围之内，再次请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告陈泽彬、刘堂燕未到庭，未作陈述。根据当事人当庭出示并经质证的证据及当事人的当庭陈述，本院对本案的事实和证据认定如下：一、借款、担保、公证、申请执行方面的事实2014年9月10日正肯公司与成都银行青羊支行签订贷款合同，正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元。同日，成都银行青羊支行与陈泽彬、刘堂燕签订抵押合同、保证合同。抵押合同约定陈泽彬、刘堂燕以双方共有的位于锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋为正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元提供抵押担保。保证合同约定陈泽彬、刘堂燕为正肯公司向成都银行青羊支行贷款470万元提供连带责任保证。其中，2014年9月15日成都银行青羊支行取得上述抵押房屋抵押登记的他项权证。借款到期时，正肯公司向成都银行青羊支行提出展期，陈泽彬、刘堂燕同意继续以上述房屋为此笔贷款提供抵押担保并由陈泽彬、刘堂燕为此笔贷款提供连带责任保证。2015年9月15日正肯公司作为借款人，成都银行青羊支行作为贷款人，陈泽彬、刘堂燕作为抵押人、保证人签订了展期协议，并经四川省成都市蜀都公证处赋予强制执行效力公证【(2015)川成蜀证内经字第125336号】。展期协议内容与上述贷款合同、抵押合同、保证合同基本一致，仅是将上述合同的到期日延展至2016年8月14日。在签订借款协议和展期协议过程中，均对抵押房屋进行了评估，评估照片显示抵押房屋处于空置状态，且陈泽彬、刘堂燕两次评估时均声明和承诺抵押房产目前为本人自用，使用状态正常，今后本人将抵押房屋出租时，保证第一时间告知贷款银行。2016年7月13日，因正肯公司违约，成都银行青羊支行向四川省成都市蜀都公证处申请执行证书【(2016)川成蜀证执字第567号】后，向本院申请执行。以上事实，有贷款合同、抵押合同、保证合同、房屋抵押登记的他项权证、评估报告、声明与承诺、照片、展期协议、四川省成都市蜀都公证处赋予强制执行效力公证书【(2015)川成蜀证内经字第125336号】、成都银行青羊支行向四川省成都市蜀都公证处申请执行证书【(2016)川成蜀证执字第567号】、执行申请书等证据在案证实，予以确认。二、执行保全、执行过程的相关事实2016年07月25日，本院立案受理申请人成都银行青羊支行对被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕执行保全一案，同年7月29日本院作出(2016)川7101执保27号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕价值4833016.24元的财产或相应的银行存款。同年8月1日，本院对陈泽彬、刘堂燕共有的位于锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋予以查封。2016年8月4日本院对当时实际使用抵押房屋人的四川大禹环保机电有限责任公司明确提出：你公司在实际支付租金期满后（2016年12月5日后）应对该处住房进行腾退，你公司在法院处置该房屋过程中有优先购买权。2016年11月1日，本院立案受理申请执行人成都银行青羊支行申请执行被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕公证债权文书一案，同年11月7日本院作出(2016)川7101执503号执行裁定书，裁定被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕向申请执行人成都银行青羊支行支付欠款4834016.24元及迟延履行期间的债务利息，冻结被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕的银行存款，扣留、提取被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、拍卖、变卖被执行人成都正肯鞋业有限公司、陈泽彬、刘堂燕应当履行义务部分的财产，额度为4884756.24元。同年11月29日，本院作出(2016)川7101执503号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序，如申请执行人对抵押物核查完毕，申请执行人可以向有管辖权法院申请恢复执行。2017年2月27日，本院应申请执行人成都银行青羊支行申请，立案恢复对（2016）川7101执503号案的执行，形成新的案件，即（2017）川7101执恢2号。以上事实，有(2016)川7101执保27号执行裁定书、(2016)川7101执503号执行裁定书、(2016)川7101执503号之一执行裁定书、执行公告、执行笔录等证据在案证实，予以确认。三、瑞腾房产经纪公司提出执行异议、提出执行异议之诉的过程2017年5月27日，本院立案受理原告（案外人）瑞腾房产经纪公司对（2017）川7101执恢2号案提出的执行异议，即（2017）川7101执异37号，同年7月6日本院作出(2017)川7101执异37号执行裁定书，驳回了瑞腾房产经纪公司的异议请求。瑞腾房产经纪公司不服，提起执行异议之诉。同年8月1日，本院立案受理，即（2017）川7101民初150号案。以上事实，有执行异议书、(2017)川7101执异37号执行裁定书、（2017）川7101民初150号案起诉书等证据在案证实，予以确认。四、瑞腾房产经纪公司主张的抵押房屋来源、抵押房屋租赁方面的事实2013年10月12日，陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订房屋委托交易合同，陈泽彬、刘堂燕委托瑞腾房产经纪公司在成都市锦江区通盈街88号绿地锦天府在限价内寻找房源，准备购买房屋。同年11月12日瑞腾房产经纪公司向陈泽彬、刘堂燕发出锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋的报价，同日陈泽彬、刘堂燕承诺在三日内购买，并在2014年6月6日取得该房屋产权证。因陈泽彬、刘堂燕在购买该房屋过程中违背房屋委托交易合同，2014年6月6日陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订民事和解协议，该协议约定陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司在协议生效后3日内签订房屋租赁合同，用锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋7年的租金冲抵因陈泽彬、刘堂燕违约给瑞腾房产经纪公司造成的损失42万元。2014年6月7日陈泽彬、刘堂燕与瑞腾房产经纪公司签订房产租赁合同，约定陈泽彬、刘堂燕将上述房屋出租给瑞腾房产经纪公司，租赁期限为2014年6月7日起至2021年6月6日止，租金42万元，用上述欠款冲抵，可转租或转借，在出租之前已经拖欠的水、电、通讯、设备、物业管理费用由陈泽彬、刘堂燕承担，瑞腾房产经纪公司对房屋进行的简装、修复、添置物品所产生的费用，在陈泽彬、刘堂燕同意的情况下，从房租中扣。房屋出租后，陈泽彬、刘堂燕向瑞腾房产经纪公司提出借用此房一段时间，瑞腾房产经纪公司同意。2015年12月2日陈泽彬、刘堂燕在自住期间，将房屋出租给了案外人，且未将其收取的租金交付给瑞腾房产经纪公司。经双方协商，陈泽彬、刘堂燕于2016年11月29日向瑞腾房产经纪公司出具《承诺书》，承诺保证在三日内将该房屋租赁权让渡给瑞腾房产经纪公司，如现租客需要继续使用，则陈泽彬、刘堂燕全力协助瑞腾房产经纪公司完成现租客与瑞腾房产经纪公司重新签订租赁合同，并将租金直接交给瑞腾房产经纪公司，陈泽彬、刘堂燕在三个月内把租客原来所交的房租交给瑞腾房产经纪公司，如逾期不交则同意将原租赁合同自动延期，期限为陈泽彬、刘堂燕私自收租的时期的双倍。后陈泽彬、刘堂燕再次违约，未在承诺期限内向瑞腾房产经纪公司支付其私自收取的租金，瑞腾房产经纪公司依照《承诺书》要求陈泽彬、刘堂燕签订补充协议（即将2014年6月7日签订的《房产租赁合同》约定的租期延长两年）无果，瑞腾房产经纪公司向成都市锦江区人民法院提起诉讼。2017年5月17日成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初2328号民事判决书，判决陈泽彬、刘堂燕于判决发生法律效力之日起十日内支付瑞腾房地产经纪公司2015年12月6日至2016年11月30日的双倍房屋租金110000元。以上事实，有房屋委托交易合同、房屋产权证、民事和解协议、2014年6月7日房产租赁合同、2016年11月29日《承诺书》、成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初2328号民事判决书（包含：成都市锦江区人民法院一份执行受理案件通知书和三份执行裁定书）等证据在案证实，予以确认。瑞腾房产经纪公司出示的物业公司出具的情况说明、招商银行转账回单、成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初2328号民事判决书（包含：成都市锦江区人民法院一份执行受理案件通知书和三份执行裁定书），虽来源合法，客观真实，与本案有关联性，予以确认，但其证明对象及证明力的大小将由本院结合其他证据进行综合评判。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，被执行人在执行异议之诉案件中的诉讼地位应当根据其是否反对案外人或者申请执行人的权利主张分别予以确定。本案因被告（被执行人）陈泽彬、刘堂燕经传票传唤，无正当理由，拒不到庭，未对案外人的诉讼请求表明意见，应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，瑞腾房产经纪公司与陈泽彬、刘堂燕签订的租赁合同既在法院查封之前，也在成都银行青羊支行与陈泽彬、刘堂燕签订抵押合同、办理抵押登记之前。但是，瑞腾房产经纪公司与陈泽彬、刘堂燕签订房屋租赁合同后至始至终均未占有使用本案所涉锦江区通盈街88号6栋2单元26层2602号房屋。首先，从原告陈述的过程看，原告与陈泽彬、刘堂燕签订房屋租赁合同后，没有实际占有使用房屋，陈泽彬、刘堂燕提出借用此房一段时间，瑞腾房产经纪公司同意，之后2015年12月6日通过中介陈泽彬、刘堂燕将上述房屋出租给了四川大禹环保机电有限责任公司，直至本院2016年8月1日对上述房屋查封时仍由四川大禹环保机电有限责任公司占有使用；其次，从瑞腾房产经纪公司出示的证据看，瑞腾房产经纪公司证明其占有使用上述房屋的证据一是物业公司出具的情况说明，二是招商银行转账回单，三是成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初2328号民事判决书（包含：成都市锦江区人民法院一份执行受理案件通知书和三份执行裁定书）。情况说明仅证明成都市锦江区通盈街88号6栋2单元2602号住房2014年6月至2015年12月的物业费已结清，并不能证明是瑞腾房产经纪公司交的。招商银行转账回单交易时间2017年3月23日，是在抵押登记之后，也是在法院查封之后。成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初2328号民事判决书（包含：成都市锦江区人民法院一份执行受理案件通知书和三份执行裁定书）仅证明债权，不能证明占有使用房屋情况。因此依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，瑞腾房产经纪公司证明其占有使用上述房屋的证据不足，由其承担不利后果。综上所述，本案原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告成都市瑞腾房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2500元，由成都市瑞腾房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。审 判 长  蹇启刚人民陪审员  王满奎人民陪审员  于春莲二〇一七年十月二十五日法官 助理  吴 婷书 记 员  舒 锐