广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17363号上诉人（原审被告）：石通智，男，1978年12月25日出生，侗族，住广西龙胜各族自治县。上诉人（原审被告）：朱俊敏，女，1981年10月9日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：石通智，上诉人朱俊敏的丈夫，本案上诉人之一。被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司（以下简称利合公司），住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：何嘉丽、何月群，该公司职员。上诉人石通智、朱俊敏因与被上诉人利合公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初9513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人石通智及被上诉人利合公司的委托诉讼代理人何嘉丽、何月群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人石通智、朱俊敏共同上诉请求：1、判定二上诉人与被上诉人利合公司签订的物业服务合同无效；2、2011年11月至2012年5月1日的物业费不应向二上诉人收取；3、对被上诉人服务质量进行调查评定；4、2014年10月28日之前物业费已过诉讼时效；5、撤销一审判决关于违约金的评定；6、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人有物业服务资质，但忽略了其不够资质承接涉案小区物业服务。二、涉案小区建设单位与被上诉人签订《物业管理合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应认定无效。三、2011年11月至2012年5月1日的物业费，被上诉人应向地产开发商收取，不应从二上诉人原缴纳的预缴款里扣，一审判决对该时间段物业费没有做出判定和说明，应予纠正。四、一审判决对被上诉人的服务质量没有进行调查和核实，被上诉人达不到约定的服务质量违约在先，故二上诉人主张撤销一审判决关于违约金的判定，对物业收费重新评估。五、被上诉人2014年10月28日之前的主张已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误。被上诉人利合公司辩称：一、我方对于涉案小区是按照招投标的法定流程中标、进驻进行物业服务的，资质无任何问题。二、二上诉人主张应从2012年5月1日起算物业费没有事实和法律依据。三、我方已履行了服务义务，二上诉人也应履行缴费义务，其主张的拖欠物业费没有事实和法律依据。四、我方已提供证据催缴，二上诉人主张的已过诉讼时效不成立。五、我方对业主反映的问题也及时整改了。综上，请求驳回二上诉人的上诉。2016年11月2日，被上诉人利合公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：石通智、朱俊敏向利合公司支付拖欠的物业服务费7553.57元及违约金（物业服务费按每月216.44元计算；欠费时段：2013年12日1日至2016年10月31日；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；2、本案诉讼费用由石通智、朱俊敏承担。一审法院认定事实：利合公司具有物业服务企业资质。石通智、朱俊敏与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定石通智、朱俊敏向广州利合房地产开发有限公司购买位于广州市番禺区亚运城媒体南区24座1204房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积77.3013平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付给石通智、朱俊敏使用。双方在该合同约定选聘利合公司提供前期物业管理服务，利合公司、石通智、朱俊敏签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，石通智、朱俊敏应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给石通智、朱俊敏。石通智、朱俊敏未缴纳2016年9月份水费28.16元、2013年12月拖欠部分物业管理费194.61元、2014年1月至2016年10月未缴纳物业管理费。此外，石通智、朱俊敏在利合公司处尚有预缴水费200元。2011年11月12日2011年11月12日一审诉讼中，石通智、朱俊敏确认拖欠2013年12月至2016年10月期间的物业管理费。利合公司提供了《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》、《催费通知单》、《律师函》及其邮寄回执等，反映其已催促石通智、朱俊敏缴纳所欠物业服务费，且相应邮寄地址是涉案房产所在的地址，但石通智、朱俊敏称未收到所邮寄的材料。一审法院认为：利合公司、石通智、朱俊敏签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管理服务合同关系成立，利合公司已为涉案小区提供了管理服务，石通智、朱俊敏应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。根据涉案物业建筑面积及约定的收费标准，涉案物业的服务费应按216.44元/月计算。石通智、朱俊敏于2013年8月至2016年8月期间未缴清纳物业管理费，利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用进行了催收，故利合公司要求石通智、朱俊敏支付2013年12月至2016年10月期间物业服务费7553.57元，合理有据，予以支持。对于石通智、朱俊敏提到利合公司的物业服务质量存在问题，由于物业服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，石通智、朱俊敏所反映的问题可能存在，但不代表利合公司工作的全部，也不能仅凭小区的某一位置、某一业主的体验来认定利合公司的工作没有进行。因此，石通智、朱俊敏的抗辩，不予采纳，石通智、朱俊敏应按照约定向利合公司支付相应的物业服务费。关于违约金，石通智、朱俊敏未按约定缴纳物业服务费的行为给利合公司造成了占用资金的损失，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业管理费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以该月欠费额为限。关于水费，石通智、朱俊敏在利合公司处尚有预交水费200元，而利合公司主张的拖欠水费数额不足200元，故对利合公司此项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月5日作出如下判决：一、被告石通智、朱俊敏于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2013年12月至2016年10月期间的物业服务费7553.57元及违约金（2013年12月物业管理费的违约金以194.61元为本金，其余各月物业管理费的违约金均以216.44元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业管理费的违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州利合物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告石通智、朱俊敏负担。二审中，被上诉人利合公司提交了以下证据：1、中标备案回执、资质证书，拟证明该公司的物业管理资质；2、相关的清洁服务、绿化服务等照片，拟证明该公司对涉案小区提供了达标的物业服务，且对业主提出的问题逐步跟进整改。上诉人石通智、朱俊敏质证认为资质证书是2014年核发，签物业服务合同是2011年11月，照片是被上诉人利合公司摆拍的。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人利合公司具有物业服务企业资质，其与上诉人石通智、朱俊敏签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。被上诉人利合公司对涉案小区提供了物业管理服务，故上诉人石通智、朱俊敏应依约向被上诉人利合公司缴纳物业服务费。上诉人石通智、朱俊敏于2011年11月12日收楼，其在一审庭审中承认于2013年12月至2016年10月期间未缴纳物业服务费，被上诉人利合公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用按照涉案房屋所在地址进行了催收并有邮寄回执为证，故一审判决认定被上诉人利合公司要求上诉人石通智、朱俊敏支付2013年12月至2016年10月期间物业服务费7553.57元合理有据而予以支持正确。上诉人石通智、朱俊敏关于诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。上诉人石通智、朱俊敏提出被上诉人利合公司达不到约定的服务质量，是被上诉人利合公司在管理方面存在的瑕疵，但上诉人石通智、朱俊敏以此为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立。但是，被上诉人利合公司作为涉案小区的物业管理者，亦应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境。关于违约金问题，因上诉人石通智、朱俊敏未依约缴纳物业服务费，构成违约。一审判决根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度，已对合同约定的违约金标准进行了调整，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人石通智、朱俊敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人石通智、朱俊敏负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十月二十三日书记员  党春婷