北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初32063号原告（反诉被告）：贺彬，男，1983年8月20日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。被告（反诉原告）：应杰，男，1976年12月24日出生，住广东省深圳市南山区。委托代理人：苏兮，北京昌玺律师事务所律师。第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。法定代表人：王建，总经理。委托代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，汉族，满懿（北京）房地产咨询有限公司法务，住北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦801号。原告（反诉被告）贺彬（以下简称姓名）与被告（反诉原告）应杰（以下简称姓名）、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭建、被告及其委托代理人苏兮、满懿公司之委托代理人吴阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令应杰继续履行双方于2016年2月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同纠纷》及《补充协议》，判令应杰配合贺彬办理位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋的网签手续；2、请求判令应杰将位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋转移登记至贺彬名下；3、判令应杰将位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋腾退并交付给贺彬；4、请求判令应杰自2016年6月29日起至应杰配合办理完毕缴税之日止按日2695元的标准向贺彬支付违约金。事实和理由：2016年2月23日，贺彬与应杰通过满懿公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定贺彬购买应杰位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋，自本合同签订之日起90个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定本次网签后一日内，共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。但《补充协议》签订后，应杰迟迟不配合贺彬办理网签手续，导致贷款无法办理，合同无法继续履行，后于2016年5月6日，贺彬通过满懿公司向应杰发送催告函，要求应杰于2016年5月10日前配合贺彬办理网签手续，然后，履行期限届满，应杰仍不履行合同义务，已构成违约，应该承担违约责任。贺彬作为重合同、守信用的守约方，已经积极履行合同义务并支付了定金及首付款198万元。贺彬、应杰作为合同签订的主体，签订的合同是双方真实意思表示，应该遵守合同约定，积极履行合同，为维护贺彬的合法权益，故诉至人民法院。应杰辩称并反诉称，贺彬与应杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》约定贺彬购买应杰位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋，交易价格为539万元，其中定金50万元已按期交付，除贷款外的第一笔购房款148万元应最迟于2016年4月28日前由贺彬以资金托管或监管的方式支付给应杰，但贺彬实际支付到监管账户的时间为2016年5月12日，逾期14日，因此产生了违约金37730元至今未付。贺彬一直要求按照虚假价格签署网签，逃避税款，合同无法履行，原因在于贺彬。根据合同法第十条，应杰于2016年5月31日书面通知贺彬解除合同，6月2日通知送达贺彬但被拒收。根据房屋买卖流程图，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是定金合同，约定了定金，是主合同的附合同，主合同没有约定定金，定金合同的目的是为了签订主合同，没有签订主合同的原因在贺彬，贺彬与满懿公司私自修改了补充协议第二页物业交割事项，增加了“后一个工作日”，违反了诚实信用原则。贺彬之后又要求对主合同的内容进行修改，变更房价为468万元。定金合同的描述的付款时间已过，贺彬没有付款，造成主合同无法履行，依据定金合同，定金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第115条、第116条及《中华人民共和国担保法》第89条、第90条、第91条的规定，因贺彬不履行约定的债务，故无权要求应杰返还定金。现应杰提出反诉：请求判令贺彬违约，定金50万元不予返还。贺彬对反诉辩称，应杰的反诉的事实理由与事实不符，贺彬不存在违约情形，应杰对于贺彬的拒绝履约行为享有法定的抗辩权。补充协议第二条明确确定在缴税当日最迟不能晚于2016年4月28日，办理缴税手续的前提是办理网签手续，也就是说最迟在2016年4月8日前应该配合办理完毕网签手续。事实上4月28日前应杰并不配合贺彬办理网签手续，已经构成违约。根据合同法第六十七条，贺彬有权拒绝履行支付首付款的合同义务。但贺彬本着继续履行合同的诚意，在应杰仍未配合办理网签及缴税的情况下，向应杰支付了近二百万元的首付款。应杰声称贺彬逾期支付首付款。仅是形式上贺彬逾期支付首付款，但是实质上是应杰没有按期配合贺彬办理网签和缴税手续违约在先，贺彬具有法定的抗辩权，不是贺彬违约。贺彬一直本着履行合同的诚意履行合同，且不存在违约情形，应杰应配合贺彬继续履行合同及补充协议，以维护交易稳定性和市场交易秩序。双方建立合同关系后，应杰拒绝履行合同义务，经多次联系无法与应杰取得联系。在满懿公司发出网签的催告函后，未在指定期限配合贺彬办理网签手续，且拒绝与贺彬和满懿公司联系，故意在所谓的合同履行宽限期届满后向贺彬及满懿公司发函解除合同，具有明显的主观恶意，属于拒不履行合同义务。涉案房屋属于应杰通过离婚诉讼取得的房屋，其拒不提供已经履行完毕向前妻支付补偿款的证明，导致合同无法继续履行，存在明显主观恶意。应杰反诉请求要求定金不予返还没有法律依据，双方签订的房屋买卖合同及补充协议中关于定金的约定属于成约定金，任何一方违约应适用合同及补充协议违约条款的约定，而不适用定金罚则。且贺彬不存在违约情况，反而是应杰存在违约情形，应根据合同约定追究违约责任，而不是退回定金。双方通过满懿公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》约定了房屋总价款、税费承担、违约条款、转移登记，具备了房屋交易的付款、交付等所有义务，是双方签订的房屋买卖合同，就是主合同，且并不因为合同中有定金条款而称之为定金合同。应杰所谓的主合同是房屋管理部门要求签署的网签合同，该网签合同于双方签订的买卖合同并不冲突，符合法律规定，各方应该按照已签署的房屋买卖合同履行义务。应杰反诉的诉讼请求和事实理由没有事实和法律依据，请法院依法驳回应杰的反诉请求。满懿公司述称，认可贺彬的诉讼请求，不认可应杰的反诉请求。2016年2月29日，双方在我方的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间合同》、《补充协议》，我方完成了居间服务。双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，明确约定了双方的权利义务，是房屋买卖合同，是主合同，双方有义务遵守合同。应杰提及的主合同是网签合同草拟版，根据北京市的相关要求，如果交易要继续履行，必须进行网签后才能贷款、交税和过户，因为应杰拒绝办理网签手续才导致合同没有按照约定继续履行。本案的网签合同和房屋买卖合同的主要条款是一致的，不存在欺诈，网签合同只是备案，双方应该按照签订的买卖合同履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年10月20日，位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋（以下简称诉争房屋）登记在应杰名下。2016年2月23日，应杰与贺彬签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定应杰出售诉争房屋给贺彬。该房屋成交价格为539万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币元（双方未作约定）。贺彬向应杰支付定金人民币5万元。买卖双方一致同意采取贺彬申请贷款交易方式，即贺彬向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币340万元。买卖双方同意，应杰与贺彬应于本合同签署后90工作日内向税务部门及房屋权属登记部门办理申请缴税及权属转移登记手续。应杰收到全部房价款后将该房屋交付给贺彬。逾期付款责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，应杰未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付贺彬，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，应杰按日计算向贺彬支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向贺彬支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后（该日期应当与第1项中的日期相同）后，贺彬有权退房。贺彬退房的，应杰应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照贺彬全部已付款的20%向贺彬支付违约金。（二）逾期付款责任：贺彬未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，贺彬按日计算向应杰支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向应杰支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，应杰有权解除合同。应杰解除合同的，贺彬应当自解除合同通知送达之日15日内按照累计的逾期应付款的20%向应杰支付违约金，并由应杰退还贺彬全部已付款。满懿公司提供的房屋买卖流程图显示：1、出卖方与买受方达成交易意向，2、买卖双方签署《买卖定金协议书》等文件，3、买受方向出卖方支付定金→签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关交易合同，办理网上签约手续→将办理贷款、过户的相关资料报送办理机构→（商业贷款）→交易房屋现值评估→买受方支付首付款→贷款银行面签、批贷→完税过户及物业交割……同日，应杰、贺彬、满懿公司（三方均已签章）签署《补充协议》，约定房屋交易价格，交易房屋总价款（包括房屋成交价和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币539万元。贺彬需申请购房贷款以支付购房款的（即贷款购房方式），则应杰、贺彬应于本次交易网签后一日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约手续。贺彬应于本次交易缴税当日，最晚不晚于2016年4月28日前，将除贷款外的第一笔购房款人民币190万元以资金托管或监管的方式支付给应杰。权属转移登记事宜：应杰、贺彬双方同意，双方应于满懿公司预约时间为准共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。物业交割事宜，应杰、贺彬双方同意，双方应于应杰收到全部房价款后一个工作日内自行办理物业交割手续，满懿公司陪同。针对物业交割事宜，应杰提交的另一份《补充协议》（应杰、贺彬签名，满懿公司未盖章）约定了双方应于甲方收到全部房价款后自行办理物业交割手续，满懿公司陪同，未约定“后一个工作日内”。违约责任：1、贺彬、应杰双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。3、贺彬若出现下列情形之一的，贺彬构成根本违约，应杰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求贺彬承担违约责任：……（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。2016年2月23日，贺彬向应杰招商银行账户转账5万元、3万元；2016年2月26日，贺彬向应杰招商银行账户转账40万元；2016年5月12日，贺彬向应杰光大银行中国光大银行股份有限公司北京万达广场支行账户转账148万元。庭审中，贺彬表示其另向应杰支付现金2万元，应杰确认收到定金50万元，首付款148万元。2016年5月6日，满懿公司向应杰发送《催告函》，主要内容为：敬请您于2016年5月10日15日时前办理下列事宜：1、按房屋成交价格539万配合我司办理网签手续，包括签署授权网签委托书、提供网签的材料并在我司进行网签后在草拟网签合同上签字；2、提供依法履行（2006）朝民初字第13515号生效判决书的证明材料。庭审中，应杰表示未收到上述催告函。2016年5月12日，贺彬单方签署了《二手房交易首付款确认函》。2016年5月13日，贺彬单方签署《授权网签委托书》。同日，应杰单方签署《变更协议书》，将物业交割事宜由应杰收到全部房价款一个工作日后自行办理物业交割手续变更为应杰收到全部房价款后五个工作日后自行办理物业交割手续。2016年5月31日，应杰向贺彬出具《协议解除通知书》，主要内容为根据合同编号BJ2016-MM-0001770关于诉争房屋买卖的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，现买受人应为违反主合同第十条（二）第1条及补充协议第一条3（2）约定，未能在合同约定的最后期限2016年4月28日前支付一百四十八万购房款，实际买受人于2016年5月12日支付一百四十八万元，按照合同约定的买受人应于支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。今日2016年5月31日买受人已超过15日未向出卖人支付违约金，根据主合同第十条（二）第2条约定出卖人有权解除合同。庭审中，应杰提供《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：草拟合同），证明上述合同为主合同，在正式网签之前，主合同不生效。贺彬、满懿公司均认可上述合同为网签合同的草拟版，尚未正式生成网签，用于行政部门备案，不影响双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。应杰又提供2016年4月17日应杰与满懿公司工作人员的通话录音光盘和2016年5月10日应杰与贺彬的通话录音光盘，证明应杰与满懿公司工作人员、贺彬要求以低于《北京市存量房屋买卖合同》的房价款签署网签合同以降低税款的过程。贺彬对2016年5月10日通话录音的真实性表示认可。贺彬提交招商银行《存款证明书》，主要内容为贺彬截止到2017年10月16日开证时在招商银行存款账户中存款3417955元，以上存款自本存款证明开证之日起冻结0天，证明贺彬具有支付全部剩余购房款的能力。应杰对上述《存款证明书》冻结0天有异议，认为只能证明贺彬在2017年10月16日开证时有这笔款项，不能证明有支付能力。另，贺彬提供购房家庭填报信息网络打印件证明具有购房资格，满懿公司对此真实性认可。贺彬提供房屋租赁合同证明其经济损失。本院认为：贺彬、应杰于2016年2月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。本案争议的焦点是：第一、关于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的性质问题，上述合同对于拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容都进行了约定，应认定为房屋买卖合同，各方应全面履行。第二、违约责任问题。一方面，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了支付首付款148万元的时间为“本次交易缴税当日，最晚不晚于2016年4月28日前”，即双方明确约定了支付首付款148万元的截止期限为2016年4月28日，因此贺彬不得以尚未网签、尚未缴税为由，拒绝在2016年4月28日前支付首付款148万元。现贺彬实际于2016年5月12日向应杰支付了首付款148万元，晚于2016年4月28日，因此贺彬存在违约。但贺彬逾期支付时间未超过15日，不构成根本违约，应杰亦不得据此要求解除合同。另一方面，由于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于房屋装修款等未作明确约定，双方就《存量房屋买卖合同》（合同编号：草拟合同）中的具体价款不能达成一致意见，不得据此认定双方任何一方违约，但是《存量房屋买卖合同》（合同编号：草拟合同）约定的成交价格为人民币539万元，与《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》约定的价格一致，且有贺彬的单方签字，应杰在收到上述草拟合同后于2016年5月31日向贺彬发送了《协议解除通知书》，明确表示不再履行合同，应杰构成根本违约。鉴于贺彬违约在先，应杰根本违约在后，本庭对于贺彬关于违约金诉讼请求不予支持。关于继续履行双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、过户、交房一节，考虑到双方合同履行的程度，贺彬不构成根本违约，具有购房资格，且提交了存款证明同意全款支付剩余购房款等因素，不存在继续履行障碍，本院对于贺彬要求继续履行上述合同及补充协议的诉讼请求予以支持，应杰应该配合贺彬办理过户、交房的手续。关于办理网签手续一节，鉴于办理网签手续不属于民事诉讼范围，本院不予支持。关于反诉请求一节，鉴于涉案合同继续履行，被告要求不予返还50万元的定金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺彬、与被告（反诉原告）应杰继续履行二〇一六年二月二十三日的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。二、原告（反诉被告）贺彬于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）应杰房屋价款共计三百四十一万元。三、被告（反诉原告）应杰、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）贺彬将位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋过户至原告（反诉被告）贺彬名下。四、被告（反诉原告）应杰于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区XXX二区2号楼1402号房屋腾空交付给原告（反诉被告）贺彬。五、被告（反诉原告）应杰无需返还原告（反诉被告）定金五十万元。六、驳回原告（反诉被告）贺彬的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万九千五百三十元，由原告（反诉被告）贺彬承担三万七千一百四十七元五角（贺彬已交纳），被告（反诉原告）应杰承担一万二千三百八十二元五角（贺彬已交纳，应杰于本判决生效后七日内转交给贺彬）。反诉案件受理费二万四千七百六十五元，由被告（反诉原告）应杰承担（已交纳）。案件保全费五千元，由原告（反诉被告）贺彬承担二千五百元（贺彬已交纳），被告（反诉原告）应杰承担二千五百元（贺彬已交纳，应杰于本判决生效后七日内转交给贺彬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  赵金燕人民陪审员  李秀敏二〇一七年十月二十六日书 记 员  谢树君