陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终9851号上诉人（原审原告）：西安三重物业管理服务有限公司，住所地陕西省西安市未央区北二环东段136号。法定代表人：赵毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常某，女，汉族。委托诉讼代理人：张某某，男，汉族。委托诉讼代理人：陈建锋，陕西稼轩律师事务所。上诉人西安三重物业管理服务有限公司（以下简称三重物业公司）因与被上诉人常某物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三重物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判常某支付其公司物业服务费、电梯费及生活垃圾处理费共计12897.6元，按照逾期付款金额的30%缴纳违约金，即3869.28元；3.判令常某承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：其与建设单位签订《前期物业服务合同》，与常某签订《前期物业管理服务合同》，合同对服务内容、收费标准、收费时间以及逾期缴费的滞纳金均有明确约定，其还将收费标准在小区进行公示。常某于2009年3月入住，从2010年1月起便以房屋存在质量问题为由拒缴物业费，其多次联系建设单位协调处理，同时催缴物业费，均未果。其认为物业服务合同属继续行合同，物业服务一直处于持续状态，诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因其一直未停止地提供物业服务，故并未超过诉讼时效。从2011年至今其也一直就物业费向常某进行催缴，在常某每次购水购电时都催要过。合同明确约定，常某应按欠费金额日千分之五的标准缴纳，故其要求常某按照30%的标准支付违约金3869.28元。认为一审判决认定是事实不清，适用法律错误。常某辩称，三重物业公司不是通过招标的方式选聘，违背了行政法规的强制性规定，属于无效。签订《物业管理服务合同》也严重违背了物权法及物业管理条例的相关规定，没有经过半人数且过半面积的业主同意。三重物业公司不能提供从事物业服务的资质，不能提供相关从业人员是否具有从事物业服务的资质以及与三重物业公司的劳动合同，三重物业公司也没有证据证明服务资质的年检是否合格。三重物业公司与其签订的《临时管理规约》及《前期物业服务合同》均为三重物业公司单方面制定的格式合同，其虽在合同上签名但并不认可格式条款的内容。《前期物业服务合同》对物业费的约定，计算方式不明确，不符合物业收费明码标价的规定。故合同无效，对业主及物业使用人没有法律约束力。三重物业公司在物业管理服务中存在管理不到位、制度不落实、公共服务部达标等问题，没有完全履行物业服务责任。其家中雨水渗漏，多次向三重物业公司保修，都未得到解决，故应当减少三重物业公司收取的物业费。三重物业公司在2017年1月9日才向法院起诉，再主张2015年1月9日之前的物业服务费、电梯费及生活垃圾处理费已超过法律规定的2年诉讼时效。《前期物业服务合同》中约定的滞纳金因违法而属无效，一审判决其承担物业费本金30%的违约金显示公平。一审法院对诉讼费用的分摊也明显不合理。三重物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令常某给付其物业服务费、电梯费及生活垃圾处理费共计人民币12897.6元；2.请求判令常某支付其逾期付款的滞纳金直至交清全部物业服务费、电梯费之日止，暂截止到2016年12月11日应支付滞纳金人民币69282.8元；3.本案诉讼费由常某承担。一审法院认定事实：常某系欣心家园·优然居小区（一期）1-2-2501业主。2009年3月29日三重物业公司与常某签订《前期物业管理服务合同》，该合同就双方的权利、义务；物业管理服务内容；物业服务质量；物业管理服务费；违约责任等做了约定。明确约定了各项费用的单价，同时约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应当按每日5‰的标准向三重物业公司支付违约金。同日，常某在欣心家园·优然居小区（一期）《临时管理规约》承诺书上签字，内容有业主或使用人逾期不交纳物业服务费或其他各项费用的，物业服务企业按每天加收千分之五的滞纳金。2011年1月开始，常某因家中漏水及物业服务不达标等为由，一直拒不缴纳物业等相关费用，至2016年12月共拖欠物业费、垃圾费、电梯费等共计12465.6元。庭审中，常某认为三重物业公司于2017年1月才向法院起诉，要求其支付2015年1月前的相关物业费用已超过法律规定的二年诉讼时效，故请驳回三重物业公司要求常某支付2015年1月前物业等相关费用的诉请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。三重物业公司与常某签订的《前期物业管理服务合同》，三重物业公司按约定提供了物业服务，常某接收物业管理服务，双方之间形成物业管理服务合同关系。按约缴纳物业管理费是每个入住业主应尽的义务，常某以物业服务不达标为抗辩理由，并未提供有效证据，法院不予采信。常某主张三重物业公司起诉2015年1月前的物业等相关费用超过诉讼时效，法院认为三重物业公司没有证据证明其对2015年1月前的物业费等进行催要，故对常某的抗辩理由予以采信。常某应向三重物业公司缴纳2015年1月至2016年12月底的物业费、电梯费、生活垃圾处理费等共计4299.2元。合同违约条款中每日5‰的违约金，超过法律规定的最高范围，当事人约定的违约金不应超过造成损失的30%，故三重物业公司要求常某支付滞纳金的请求应按总损失4299.2元的30%计算即1289.76元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告常某于本判决生效之日起十日内给付原告西安三重物业管理服务有限公司自2015年1月至2016年12月的物业费、电梯费、生活垃圾费4299.2元及违约金1289.76元；二、驳回原告西安三重物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1855元（西安三重物业管理服务有限公司已预交），由常某负担855元，于上述判决给付时间一并支付西安三重物业管理服务有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。三重物业公司与常某双方签订了《前期物业管理服务合同》，三重物业公司按合同约定提供了物业服务，常某接受了三重物业公司提供的物业管理服务，双方之间形成物业管理服务合同关系。缴纳物业管理费是业主应尽的合同义务，常某以物业服务不达标为抗辩理由拒缴物业费，因常某并未提供有效证据，一审法院不予采信，没有不妥。常某主张三重物业公司起诉2015年1月前的物业等相关费用超过了诉讼时效，一审法院认定三重物业公司没有证据证明对2015年1月前的物业费等进行过催要，故对常某的该项抗辩理由予以采信，也无不妥。常某应向三重物业公司缴纳2015年1月至2016年12月底的物业费、电梯费、生活垃圾处理费等共计4299.2元，合同违约条款中每日5‰的违约金超过法律规定的最高范围，当事人约定的违约金不应超过造成损失的30%，故三重物业公司要求常某支付违约金的诉讼请求应按总损失4299.2元的30%计算即1289.76元。据此一审法院判决常某支付三重物业公司物业费等4299.2元及违约金1289.76元，驳回三重物业公司的其余诉讼请求，并无不当。三重物业公司的上诉请求，因无充分证据证明在2015年1月前向常某主张过权利，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，三重物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由西安三重物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  卫婉莹代理审判员  高喜平二〇一七年十月十六日书 记 员  柯增雪