广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5748号上诉人（原审原告）：钟展澎，男，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈小林，广东邦南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈红梅，女，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：谢林胜，广东国慧律师事务所律师。上诉人钟展澎为与上诉人陈红梅租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。钟展澎上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持钟展澎第一、二、三项诉讼请求，诉讼费用由陈红梅承担。事实和理由：（一）一审判决事实不清，证据不足。一审查明“2016年10月陈红梅搬离涉讼场所”没有任何证据，仅有陈红梅开庭时的一面之词。而且该陈述还与陈红梅在另案中的陈述[案号：(2016)粤0605民初字17870号]互相矛盾，因此陈红梅对事实的陈述不应采信。（二）一审认定不当。首先，一审以未生效的(2016)粤0605民初字17870号民事判决书作为依据，认定陈红梅不存在违约，于法无据。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，陈红梅没有全面履约，没有合法理由单方提前解除合同，己经构成重大违约，依法应当承担违约责任。其次，钟展澎将租赁标的物交付给陈红梅使用后，陈红梅单方提前解除合同，有义务、有责任将标的物完好无损地返还给钟展澎，并结清水电费用，不应一走了之。双方对于何时交回标的物、水电费用是多少等事实有争议时，应由陈红梅承担举证责任和承担举证不能的后果。所以，一审以陈红梅自相矛盾的陈述为依据，于法无据。钟展澎认为，一审少判两个月的租金29664元和水电费10000元，同时应判决陈红梅支付违约金36900元。针对钟展澎的上诉，陈红梅辩称，答辩意见与陈红梅上诉状意见一致。陈红梅上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回钟展澎的全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由钟展澎承担。事实和理由：（一）一审法院判决陈红梅支付钟展澎一个月租金明显错误，依法应当改判。钟展澎的一审诉讼请求是要求陈红梅支付租金、水费、电费、违约金、清洁费，但没有要求陈红梅赔偿损失。一审法院认定陈红梅于2015年10月搬离涉讼场地，陈红梅已支付截止至2015年10月的租金及截止至2015年9月的水电费，仍然判决陈红梅再行支付一个月的租金予钟展澎，认定事实与裁判结果相互矛盾，明显错误。另外，一审法院认为在前案[(2016)粤0605民初17870号案]中已经处理过，也明确不予支持违约金，因此该一个月租金显然不属于违约金的性质。若一审法院判令陈红梅支付一个月租金属于损失赔偿的性质，则明显超出了钟展澎的诉讼请求，依法应当改判。(二)一审判决没有对证据和各方陈述进行深入分析，认为“陈红梅搬离场地之时未有与钟展澎办理交接或通知钟展澎接受场地”，与事实不符。若陈红梅在2015年10月尚未搬离，钟展澎应当首先就搬离涉讼场地的时间作出抗辩，事实上，钟展澎未对陈红梅所主张的搬离涉讼场地的时间进行抗辩而直接对租金水电费的缴纳情况进行抗辩，说明钟展澎对陈红梅所主张的搬离涉讼场地的时间是确认的，仅认为陈红梅尚欠租金、水电费。陈红梅作为(2016)粤0605民初17870号案件原告，请求法院判决钟展澎退还履约保证金，钟展澎未提出反诉，庭审口头答辩中未对陈红梅所在2015年10月搬离涉讼厂房的主张提出任何异议，仅声称陈红梅尚欠最后两个月租金和水电费。为此，陈红梅当庭补交关于陈红梅已支付2015年9月和10月两个月租金的证据，钟展澎在查看了相关证据原件之后，便改口称其所说的最后两个月不是2015年9月和10月，而是2015年11月和12月。由此可知，钟展澎的答辩违反诚实信用原则。以上事实在(2016)粤0605民初17870号案的开庭录音录像及开庭笔录中有记载，请求法院调取查看审阅。双方均确认，关于水电费支付，房东月底抄表，都是由房东统计好告知租户，租户下月月初支付，陈红梅确实尚未支付2015年10月的水电费。而钟展澎在看到陈红梅支付2015年10月租金的情况下，改称陈红梅尚欠2015年11月和12月的租金、水电费。然而，这不正与双方均确认过“陈红梅尚未付清2015年10月水电费”的事实相矛盾吗？钟展澎看到了陈红梅提交的证据后，因受制于“最后两个月租金水电费”的表述，临时编出的谎言漏洞百出，与事实不符。(2016)粤0605民初17870号案判决后，钟展澎于2017年1月23日提起本案诉讼，起诉陈红梅要求支付租金、水电费等。因为租赁合同纠纷的诉讼时效为1年，钟展澎又再次改称陈红梅在2016年1月才搬离涉讼场所，再一次违反诚实信用原则，随意否定在先陈述。此外，在(2016)粤0605民初17870号案及本案一审中，陈红梅均提交了其与钟展澎于2016年4月11日的电话通话录音。在通话中，钟展澎承诺过几天退还陈红梅押金（履约保证金）。钟展澎在(2016)粤0605民初17870号案中对该录音的真实性予以确认，然后又公然在本案一审中否认该录音的真实性，自食其言。（三）综合钟展澎多次作自相矛盾的陈述及陈红梅提交的证据可知，钟展澎与陈红梅是协商一致解除租赁合同的。钟展澎将涉讼场地所属厂区内的多个车间分租给各承租人，每月月底都要过来抄水电表，月初又要将水电费缴费统计表送达各租户，自己也在涉讼场地所属厂区内开办企业，并自行聘请保安，对于涉讼场地有完全的控制管理能力。事实上，早在陈红梅搬离涉讼场地之前，钟展澎巳将涉讼场地另租他人了，钟展澎也催促过陈红梅要按时搬离，以便新租户搬进来。从陈红梅夫妇与钟展澎多达9次的通话录音和两次短信当中可知：第一、陈红梅夫妇多次向钟展澎追讨押金；第二、押金为三个月的租金，即40800元；第三、钟展澎对需退还陈红梅押金一事满口答应，从未有异议；第四、在陈红梅向钟展澎追讨押金的时候，钟展澎从未向陈红梅主张过租金水电费，仅要求陈红梅退换牌照。由此可见，陈红梅与钟展澎之间关于终止租赁合同是协商过的，钟展澎同意退还陈红梅押金40800元，陈红梅从不拖欠钟展澎任何租金和水电费。事实上，因2015年10月已基本停产，水电费不多，且陈红梅在钟展澎处新建了办公室、更新了水电设施，投入较大，钟展澎同意免除该月水电费，甚至同意向陈红梅支付2000元作为对照明灯的补偿。针对陈红梅的上诉，钟展澎辩称，答辩意见与其上诉意见一致。钟展澎向一审法院起诉请求：1.陈红梅向钟展澎支付2015年11月1日起至2016年1月30日止的厂房租金44496元；2.陈红梅向钟展澎支付违约金36900元；3.陈红梅向钟展澎支付水费2000元、电费16000元；4.陈红梅向钟展澎支付清洁费10000元；5.案件诉讼费由陈红梅承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，钟展澎（出租方、甲方）与陈红梅（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将厂房、办公楼、空地等出租予乙方；每月租金为12300元；租赁期为五年，从2012年9月1日至2017年8月31日，每叁年租金递增10%；签订合同时，乙方须向甲方交36900元作为履约保证金；乙方须在每月的5日前缴付租金、水电费及杂费；租期满后双方办好手续，乙方缴清税费、水电费、清算完工人工资及退换牌照完毕，甲方将保证金36900元不计利息悉数返还给乙方；如有违约，违约方须向守约方赔偿违约金36900元；等等。同日，钟展澎（出租方、甲方）与陈红梅（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方将厂房、办公楼217平方米出租予乙方，约定：每月租金为1302元；租赁期为叁年，从2012年9月1日至2015年8月31日；签订合同时，乙方须向甲方交3906元作为履约保证金；乙方须在每月的5日前缴付租金、水电费及杂费；租期满后双方办好手续，乙方缴清税费、水电费、清算完工人工资及退换牌照完毕，甲方将保证金3906元不计利息悉数返还给乙方；如有违约，违约方须向守约方赔偿违约金3906元；等等。2012年8月20日，钟展澎收到陈红梅支付的押金20000元。2012年12月25日，钟展澎收到陈红梅支付的押金20800元。陈红梅于2015年8月28日支付20000元、于2015年9月8日支付1722元、于2015年10月4日支付21001元予钟展澎。2015年10月，陈红梅搬离涉讼场所。钟展澎陈述涉讼场地于2016年1月另行出租予他人。陈红梅已支付截止至2015年10月租金及截止至2015年9月水电费。双方因保证金返还问题发生争议，陈红梅于2016年12月8日提起诉讼[案号：（2016）粤0605民初17870号]，钟展澎辩称陈红梅单方面终止合同、没有缴清租金，不同意返还保证金，案件经审理后没有采纳钟展澎的主张，判决钟展澎返还保证金40800元予陈红梅。钟展澎不服该判决，提起上诉。一审法院认为：钟展澎认为陈红梅单方提前解除合同、未结清租金等费用存在违约的主张，已经前案作出认定，钟展澎请求陈红梅支付违约金的主张不予支持。虽陈红梅主张2015年10月清空涉讼场地，但未有与钟展澎办理交接或通知钟展澎接收场地；而钟展澎为整体建筑物的使用人，对涉讼场地有一定的控制管理能力，在此情况下亦采取积极措施防止损失的扩大；现涉讼场地已交付他人使用，以现有证据一审法院亦无法查核原场地情况及水电读数；合同约定每月5日前缴付租金、水电费，双方对陈红梅每月除租金外支付的其余款项是否包括当月预付水电费用各执一词，但双方并未有书面材料对其前各月水电费进行确认，亦均未能就各自所述的构成主张进行举证；陈红梅于2015年10月搬离涉讼场地，其时生产经营情况与正常情况不同；综合上述考虑，酌定陈红梅再行支付一个月租金14832元（12300元×1.1+1302元）及水电费5000元予钟展澎，钟展澎请求超出部分均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决：一、陈红梅于判决发生法律效力之日起十日内支付租金14832元予钟展澎；二、陈红梅于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费5000元予钟展澎；三、驳回钟展澎的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1243.96元，由钟展澎负担1096.06元，由陈红梅负担147.9元。本院二审期间，钟展澎向本院提交了厂房租赁合同、2015年5月至10月份水电费列表，厂房租赁合同拟证明其于2016年1月31日将涉案租赁厂房另租他人，水电费列表拟证明涉案租赁厂房2015年10月份的水电费。陈红梅在二审中未向本院提交新证据。陈红梅对钟展澎提交的证据质证认为，对两份证据真实性不确认。经审查，本院认为，钟展澎提交的两份证据不足以证明其诉讼主张，均不作为本案定案依据。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，钟展澎在其与陈红梅的另案诉讼[（2016）粤0605民初17870号]中陈述，“陈红梅2015年10月开始搬，但一直没有完全搬完，2015年11月还有回来取走其想要的东西，后来钟展澎催陈红梅立即完全搬走，并且要把厂房整理清理干净交给钟展澎，不然，就把陈红梅的东西全部清理走。”本院认为：钟展澎与陈红梅于2012年8月20日签订的两份《厂房租赁合同》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。其中一份《厂房租赁合同》（约定租赁期自2012年9月1日至2015年8月31日）虽已到期，但另一份租赁期间自2012年9月1日至2017年8月31日的《厂房租赁合同》尚未到期，陈红梅于该合同到期前，单方擅自终止该合同，其行为亦构成违约，应承担违约责任。根据合同“除战争、天灾、不可抗力情况及国家征用土地等原因外，任何一方均不得违约，如有违约，违约方须向守约方赔偿违约金36900元整”之约定，钟展澎诉请陈红梅向其支付违约金36900元，依据充分，应予支持。一审法院对钟展澎该诉请不予支持，处理不当，本院依法予以改判。陈红梅上诉称，其与钟展澎协商一致而提前解除该合同，但却不能对此举证证明，故本院对该主张不予采信。陈红梅以钟展澎在通话中同意退还保证金为由，主张其提前终止该合同属双方合意而不构成违约，理据不足，本院不予支持。陈红梅上诉主张，其于2012年10月份搬离涉案租赁厂所，钟展澎对此虽不予确认，但根据钟展澎在其与陈红梅另案[（2016）粤0605民初17870号]诉讼中“陈红梅的2015年10月开始搬，但一直没有完全搬完，2015年11月还有回来取走其想要的东西，后来钟展澎催陈红梅立即完全搬走，并且要把厂房整理清理干净交给钟展澎，不然，就把陈红梅的东西全部清理走”之陈述，可以认定陈红梅于2015年10月份开始搬离涉案租赁厂房，但陈红梅实际返还涉案厂房的时间不明。陈红梅作为承租人，应对何时返还厂房负举证责任，对不能证明何时返还厂房应承担不利后果。同时，钟展澎作为出租人，对涉案厂房具有管控能力，应了解搬迁进度，故综合考虑本案案情，一审法院酌定多支付一个月租金合理，本院予以维持。钟展澎上诉称，陈红梅应向其支付水电费15000元。本院认为，一审法院根据本案现有证据亦无法查核涉案租赁场地情况及水电读数，双方对陈红梅每月除租金外支付的其余款项是否包括当月预付水电费存有争议以及双方并未对其之前各月水电费进行确认的案件事实，结合陈红梅自认尚未交足2015年10月份水电费，且陈红梅于2015年10月开始搬离涉讼租赁场所，该月水电费使用与正常情况应有不同之事实，酌定钟展澎应向陈红梅支付水电费5000元，并无不当，本院亦予以维持。钟展澎的上诉主张因无证据支持，本院不予采信。综上所述，钟展澎上诉主张部分有理，本院予以支持。陈红梅上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有所失当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1499号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1499号民事判决第三项；三、陈红梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金36900元予钟展澎；四、驳回钟展澎的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1243.96元，由陈红梅负担646.86元，由钟展澎负担597.1元。二审案件受理费2009.9元，由陈红梅负担1118.57元，由钟展澎负担891.33元。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十月三十一日书 记 员  黄结仪